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Timestamp: 2017-12-15 09:55:51+00:00

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OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 17. September 2008 - Az. OVG 2 B 3.06
Urteil vom 17. September 2008 - Az. OVG 2 B 3.06
OVG Berlin-Brandenburg · Urteil vom 17. September 2008 · Az. OVG 2 B 3.06
OVG 2 B 3.06
openJur 2012, 9298
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Kläger erwarb mit Kaufvertrag vom 21. Oktober 1991 das 3 044 m² große Grundstück B.... Darauf befindet sich ein ehemaliges Fabrikgebäude, das der Kläger zu einem Büro- und Gewerbegebäude umgebaut hat sowie ein von ihm errichtetes Wohn- und Bürohaus. Straßenseitig steht auf dem Grundstück ein altes Weberhaus, das der Kläger abreißen lassen will. Es gehört zu dem ehemaligen Kolonistendorf N..., das um 1750 im Rahmen der Ansiedlungspolitik von Friedrich II. entstanden ist. Seinerzeit sind wegen ihres evangelischen Bekenntnisses verfolgte böhmische Weber und Garnspinner angeworben und dort angesiedelt worden. Sie errichteten die in ihrem Grundriss und ihrem Erscheinungsbild charakteristischen Kolonistenhäuser. Das Weberhaus, das noch aus der ersten Bauphase um 1751 stammt, ist mit Bescheid vom 10. Dezember 1991 als Einzeldenkmal mit Wirkung vom 26. Juni 1991 in das Verzeichnis der Denkmale des Stadtkreises Potsdam eingetragen worden. Es steht auch als Teil des Denkmalbereichs N... (vgl. Satzung zum Schutz des Denkmalbereichs N... der Landeshauptstadt Potsdam – Denkmalbereichssatzung - vom 16. November 2000, Amtsblatt für die Landeshauptstadt Potsdam vom 30. November 2000, S. 8) unter Denkmalschutz. Zugleich liegt das Weberhaus im Bereich der am 21. September 1992 erlassenen Erhaltungssatzung "B... S..." (Amtsblatt der Stadt Potsdam vom 21. August 1992, S. 5 in der Korrekturfassung vom 21. September 1992, S. 6, 7), die den Abbruch baulicher Anlagen in ihrem Geltungsbereich unter Genehmigungsvorbehalt stellt.
Die Erteilung der vom Kläger beantragten bauordnungsrechtlichen Abbrucherlaubnis lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 24. Oktober 1994 wegen entgegenstehender denkmalschutzrechtlicher und erhaltungsrechtlicher Gründe ab. Grundlage der Ablehnung waren die ablehnenden Stellungnahmen der im bauordnungsrechtlichen Verfahren beteiligten obersten Denkmalschutzbehörde und der aus erhaltungsrechtlichen Gründen beteiligten Sanierungsverwaltungsstelle. Der Beklagte führte zur Begründung aus, dass das ehemalige Weberhaus B... zur ältesten Bausubstanz der ehemaligen Kolonie N... gehöre, die ursprünglich aus 210 Kolonistenhäuser bestanden habe. Es weise unverändert den Grundriss eines solchen Hauses mit Querflur und der typischen Aufteilung in Stube, Küche und Kammer auf. Auch das äußere Erscheinungsbild sei im Wesentlichen im Original erhalten geblieben. Das Haus sei deshalb im Zusammenhang mit den noch erhaltenen Teilen der denkmalgeschützten Ortsanlage in hohem Maße prägend für das Ortsbild. Es sei auch sanierungsfähig. Das dem Abbruchantrag beigefügte Gutachten von Dipl.-Ing. M... vom 6. Mai 1992 komme nach einer stichprobenartigen Untersuchung der Bausubstanz zu dem Ergebnis, dass das Gebäude zwar Holzschädigungen großen Umfangs aufweise und auch echten Hausschwamm. Es gehe aber von der prinzipiellen Sanierungsfähigkeit aus. Der Kläger sei als Eigentümer zur Erhaltung des Denkmals im Rahmen des Zumutbaren verpflichtet. Die Zumutbarkeitsgrenze sei hier durch die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Fördermitteln und Steuervorteilen nicht überschritten. Der Widerspruch des Klägers wurde mit Widerspruchsbescheid vom 7. April 1995 zurückgewiesen.
Das Objekt wurde laut Schreiben des Sanierungsträgers S... vom 9. Dezember 1996 auf den Förderungsantrag des Klägers vom 13. Oktober 1995 zur Förderung im Rahmen der "Förderrichtlinien ’96 zur Stadterneuerung" aus finanziellen Gründen nicht in die umfassende Bestandsmodernisierungs- und Instandsetzungsförderung gemäß B.3.1 der Förderrichtlinie aufgenommen, aber in die Hüllenförderung gemäß B.3.2. Es ist ab dem "Förderprogrammjahr ’97" im Rahmen des Maßnahmen- und Durchführungskonzepts für die Jahre 1997, 1998 und 1999 in den Haushalt eingestellt und fortgeschrieben worden, bis es schließlich nach vier Jahren mit der Begründung herausgenommen wurde, dass der gestellte Förderantrag vom Bauherrn nicht weiter vorangetrieben worden sei.
Das Verwaltungsgericht Potsdam hat die Klage durch Urteil vom 21. Januar 1998 abgewiesen. Zur Begründung führt es aus, dass nach wie vor ein öffentliches Erhaltungsinteresse bestehe, denn das ehemalige Weberhaus habe eine erhebliche denkmalpflegerische Bedeutung als Zeugnis für die Siedlungsgeschichte von N.... Die Erhaltungspflicht des Grundstückseigentümers finde nur dort ihre Grenze, wo das Denkmal keiner sinnvollen Nutzung mehr zugeführt werden könne oder die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Denkmals aufgewogen werden könnten. Hierbei komme es im Rahmen einer objektiven Wirtschaftlichkeitsberechnung auf den objektbezogen zu ermittelnden Substanz- oder Gebrauchswert an, denn es könne dem Eigentümer nicht zugemutet werden, auf Dauer aus seinem Vermögen zum Erhalt des Objekts beizutragen. Im vorliegenden Fall führe eine allein objektbezogene Betrachtungsweise der Wirtschaftlichkeit nicht zu einer interessengerechten Bewertung der Grundstücksverhältnisse, in die verschiedene kompensatorische Überlegungen im Zusammenhang mit dem Erwerbsaufwand und der Förderung der übrigen Bebauung auf dem Grundstück B... einbezogen werden müssten. Zudem sei dem Kläger der zwischenzeitlich erhöhte Sanierungsaufwand auf Grund unterlassener Instandhaltungsmaßnahmen anzulasten.
Hiergegen richtet sich die vom Senat mit Beschluss vom 26. Januar 2006 zugelassene Berufung.
Die Beteiligten stritten im Berufungsverfahren zunächst über die Höhe des erforderlichen Sanierungsaufwands für die denkmalgerechte Sanierung des Weberhauses, wobei sie - in etwa übereinstimmend – einen voraussichtlichen Sanierungsaufwand von 1,1 bis 1,2 Mio. DM (= 587 985 Euro) annahmen, jedoch die wirtschaftliche Tragfähigkeit im Falle einer Vermietung zu Wohnzwecken mit Blick auf den Finanzierungsaufwand und die Bewirtschaftungskosten sowie die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Zuschüssen und Steuervorteilen unterschiedlich beurteilten.
In der mündlichen Verhandlung vom 14. Juni 2006 erörterten die Beteiligten Möglichkeiten der Kostenreduzierung bei der Sanierung und der Anpassung des Gebäudes an zeitgemäße Nutzungsbedingungen durch modifizierte denkmalschutz- und erhaltungsrechtliche Anforderungen an die Sanierung des Weberhauses. In diesem Zusammenhang stellte der Beklagte die Möglichkeit der vollständigen Abtragung und Erneuerung des Dachstuhls und der Deckenbalken sowie der Giebelwände im Dachbereich im Falle der Erhaltung der Kubatur des Hauses und des Daches bei Neuerrichtung in Aussicht sowie der weitgehenden Entkernung des Innenraums. Die Umfassungsmauern im Erdgeschoss mit dem Öffnungssystem sollten dagegen erhalten bleiben und bei Bedarf verstärkt werden können. Zur besseren Belichtung des Dachgeschosses sollte auch der Einbau von Gauben oder Dachflächenfenstern im hinteren Dachflächenbereich möglich sein.
Zur Klärung der technisch-konstruktiven und wirtschaftlichen Möglichkeiten der Erhaltung des Weberhauses mit diesen modifizierten Anforderungen zwischen den Beteiligten ruhte das Verfahren (Beschluss vom 1. November 2006) mit dem Ziel einer gütlichen Beilegung des Rechtsstreits. Nach der Mitteilung der Beklagten vom 4. Juni 2007, dass die Einigungsbemühungen zu keinem Ergebnis geführt hätten, beschloss der Senat am 2. Juli 2007 die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der für das Weberhaus zu veranschlagenden Sanierungskosten unter Berücksichtigung der in der mündlichen Verhandlung vom 14. Juni 2006 protokollierten modifizierten denkmalschutz- und erhaltungsrechtlichen Anforderungen und beauftragte mit Beschluss vom 7. August 2007 den Sachverständigen Dr.-Ing. habil. H... mit der Erstellung eines schriftlichen Gutachtens. Hierzu einigten sich die Beteiligten hinsichtlich des angestrebten Endzustands des Gebäudes als Grundlage für die Kostenberechnung durch den Sachverständigen auf die Baupläne des Klägers vom 30. Oktober 2006 / 20. Dezember 2006, wobei das Gericht klarstellte, dass es sich bei der Ermittlung der voraussichtlichen Sanierungskosten um eine Kostenschätzung nach Erfahrungswerten auf der Grundlage der Sachkunde des Gutachters handeln sollte.
Mit Datum vom 30. Mai 2008 reichte der Sachverständige das Gutachten nebst Fotodokumentation beim Gericht ein. Der Gutachter kam zu dem Ergebnis, dass sich die voraussichtlichen Gesamtkosten für die Sanierung des Weberhauses auf 600 465,84 Euro belaufen würden. Bezogen auf den Quadratmeter entspricht dies einem Kostenwert von 2207,60 Euro pro Quadratmeter bei einer Nutzfläche von 272,00 m² und einer Wohnfläche von 248,44 m². Die Beteiligten erhielten Gelegenheit zur Stellungnahme.
Der Kläger führte zu dem Ergebnis des Gutachtens mit Schriftsatz vom 26. Juni 2008 aus, dass die von dem Sachverständigen ermittelten Gesamtkosten in Höhe von 600 465,84 Euro in etwa der schon zuvor vom Kläger selbst ermittelten Sanierungskostensumme in Höhe von 586 280 Euro entspräche, die wiederum auch mit früheren Berechnungen des Beklagten aus dem Jahre 1996 (1,1 – 1,2 Mio. DM = 587.985 Euro) weitgehend übereinstimme. Daher bestätige das Sachverständigengutachten die bisherige Kosteneinschätzung selbst unter Berücksichtigung der zur Kostenreduzierung erfolgten denkmalschutz- und erhaltungsrechtlichen Zugeständnisse des Beklagten. Eine wirtschaftlich zumutbare und mit Art. 14 GG zu vereinbarende Erhaltung des Denkmals sei danach nicht möglich. Bei Zugrundelegung einer vermietbaren Wohnfläche von 248,44 m² lasse sich in P... allenfalls eine Miete in Höhe von 6,24 Euro/m², d. h. eine Netto-Kaltmiete von 1 550 Euro monatlich erzielen und damit eine Jahresmiete von 18 603 Euro. Demgegenüber würden allein die Kreditzinsen für eine Sanierungssumme von 600 465,84 Euro bei Zugrundelegung eines Zinssatz von 5 % p.a. einen Betrag von 30 023 Euro pro Jahr ausmachen. Dies bedeute, dass die Netto-Mieteinnahmen die Kreditzinsen nicht einmal annähernd decken würden. In jedem Falle müssten die Mieteinnahmen höher sein als die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung eines denkmalgeschützten Objekts. Dies sei hier nicht der Fall. Hieran würden auch die Steuervorteile nichts ändern. Der Kläger unterliege zwar gegenwärtig dem Höchststeuersatz. Er werde jedoch im Jahre 2010 das Rentenalter erreichen und könne nicht vorhersagen, wie sich seine Einkommensverhältnisse entwickeln würden. So sei beispielsweise aufgrund eines Verlustvortrags für eine Einkunftsart bzw. aufgrund anderwärtiger Verlustvorträge im Veranlagungsjahr 2005 die Einkommensteuer auf 0.- Euro festgesetzt worden (Schreiben des Steuerberaters des Klägers vom 10. September 2008 und des Klägers vom 11. September 2008). Auf die vom Gericht mit Schreiben vom 12. September 2008 unter Fristsetzung eingeräumte Gelegenheit zur Substantiierung der Behauptungen zu den Verlustvorträgen durch geeignete Nachweise in Form von Verlustfeststellungsbescheiden und Einkommensteuerbescheiden des zuständigen Finanzamts ging der Kläger nicht ein, sondern verwies auf einen Verlustvortrag für Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften sowie auf Schwierigkeiten bei der Beschaffung der Unterlagen.
das Urteil des Verwaltungsgerichts Potsdam vom 21. Januar 1998 zu ändern und die Beklagte zu verpflichten, ihm eine Abbrucherlaubnis für das denkmalgeschützte Gebäude (ehemaliges Weberhaus) auf dem Grundstück B... zu erteilen.
für den Fall der Verurteilung der Beklagten zur Erteilung einer Abbrucherlaubnis, nur mit der Bedingung, dass der Kläger die Abbrucharbeiten zu dokumentieren hat.
Der Beklagte nimmt zu dem Gutachten des Sachverständigen dahingehend Stellung, dass nach den langjährigen Erfahrungen des Sanierungsträgers "S..." in dem städtebaulichen Sanierungsgebiet B... mit sanierten und abgerechneten Weberhäusern von wesentlich geringeren Gesamtbaukosten je Quadratmeter auszugehen sei. Danach sei von durchschnittlichen Gesamtkosten für die komplette Modernisierung und Instandsetzung von Kolonisten- und Weberhäusern in Höhe von 1 526 Euro pro Quadratmeter einschließlich Abrisskosten und etwaiger Zuschläge auszugehen. Der Gutachter habe selbst einen Ausgangswert von 1 542 Euro pro Quadratmeter der Berechnung zugrunde gelegt (S. 30 des Gutachtens) und es handele sich lediglich um eine grobe Schätzung der Baukosten, ohne dass hier ein atypischer Fall vorliegen würde. Mithin sei aus der Sicht der Beklagten von Sanierungskosten nur in Höhe von 419 424 Euro (1 542 Euro x 272 m²) auszugehen.
Die in der mündlichen Verhandlung vom 14. Juni 2006 zugestandenen verminderten denkmalschutzrechtlichen Anforderungen schlössen die Einbeziehung der Abrisskosten bei der Kostenermittlung sowie einen Kostenaufschlag für Denkmalschutz in Höhe von 10 % aus. Die Abrisskosten wären ohnehin angefallen, da der Kläger einen Abbruchantrag gestellt habe. Darüber hinaus seien die durch das Unterlassen der erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen verursachten Zusatzkosten von den veranschlagten Sanierungskosten abzuziehen, weil der Kläger seiner Erhaltungspflicht nicht nachgekommen sei. Dies müsse dazu führen, dass er mit der Baukostenerhöhung belastet werde, die nach dem Gutachten (S. 30) im Vergleich zum Jahr 2000 zwischenzeitlich 114,2 % betrage.
In der mündlichen Verhandlung vom 17. September 2008 sicherte die Beklagte ergänzend zu der bereits zugesagten Gewährung von Fördermitteln in Höhe von 15 000 Euro weitere 7 500 Euro als Zuschuss zur Sanierung des Weberhauses zu und damit insgesamt 22 500 Euro.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Streitakten (Band I-IV) und der Verwaltungsvorgänge (4 Hefter, eine Anlage) sowie auf den Untersuchungsbericht des Sachverständigen Dipl.-Ing. Architekt K... vom 6. Mai 1992 und das Sachverständigengutachten von Dr.-Ing. habil. H... vom 30. Mai 2008 verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.
Die Berufung des Klägers ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.
I. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung der für eine Beseitigung des Weberhauses auf dem Grundstück B... erforderlichen denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis. Den Belangen des Denkmalschutzes stehen keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegen, § 9 Abs. 2 Nr. 2 Bbg DschG. Es besteht ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des Hauses. Die Pflicht des Klägers zur Erhaltung des Denkmals liegt im Rahmen des Zumutbaren (§ 7 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes über den Schutz und die Pflege der Denkmale im Land Brandenburg vom 24. Mai 2004, GVBl. I S. 215 - BbgDSchG -).
1. Die Frage des Anspruchs und damit der Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung der vom Kläger beantragten Beseitigungserlaubnis für das Weberhaus richtet sich nach der Rechtslage zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren. Maßgeblich ist damit – anders als bei Erlass des angefochtenen Ablehnungsbescheids vom 24. Oktober 1994 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 7. April 1995 und des erstinstanzlichen Urteils vom 21. Januar 1998 - nicht mehr das Bauordnungsrecht, denn der Abbruch baulicher Anlagen ist seit dem 1. September 2003, dem Datum des Inkrafttretens der Brandenburgischen Bauordnung vom 16. Juli 2003 (GVBl. I S. 210), zuletzt geändert durch Gesetz vom 15. Juli 2008 (GVBl. I S. 172) - BbgBO 2003 -), nicht mehr genehmigungsbedürftig (§ 54 BbgBO 2003). Die Übergangsregelung in § 83 Abs. 4 BbgBO 2003 für die bis zum Inkrafttreten des Gesetzes gestellten Anträge führt zu keinem anderen Ergebnis, denn danach ist die Brandenburgische Bauordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 25. März 1998 (GVBl. I S. 82) – BbgBO 1998 - nur dann weiter anzuwenden, wenn diese für den Bauherrn günstiger war. Dies ist nicht der Fall, weil der Abbruch von Wohnhäusern, die zugleich Baudenkmäler sind, gemäß § 66, § 67 Abs. 14 Nr. 2 BbgBO 1998 noch bauordnungsrechtlich genehmigungsbedürftig war. Anders als § 88 BauOBln nimmt die Übergangsregelung in § 83 Abs. 4 BbgBO 2003 Regelungen im verfahrensrechtlichen Teil der Bauordnung von der vergleichenden Betrachtung nicht aus. Gleiches gilt im Verhältnis der Brandenburgischen Bauordnung 1998 zu der vom 1. Juni 1994 (GVBl. I S. 126 – BbgBO 1994 - vgl. § 92 Abs. 8, § 66 BbgBO 1998 und § 66 BbgBO 1994), denn die Ausnahmeregelung des § 67 Abs. 14 Nr. 2 BbgBO 1994 greift hier wegen Überschreitung der dafür maßgebenden Größenordnung (500 m3) nicht ein.
Die dadurch bewirkte nachträgliche Beschränkung des Prüfungsrahmens auf den Denkmalschutz ist unschädlich, denn die nach dem Denkmalschutzrecht zuständige Behörde war im bauordnungsrechtlichen Verfahren nach den bei Erlass des bauordnungsrechtlichen Bescheids vom 24. Oktober 1994 und des Widerspruchsbescheids vom 7. April 1995 maßgebenden Vorschriften (§ 66 BbgBO 1994, § 15 Abs. 4 BbgDSchG vom 22. Juli 1991, GVBl. S. 311) beteiligt. Sie hat sich auf das baubehördliche Stellungnahmeersuchen ablehnend geäußert, indem sie mit "Bescheid" vom 16. August 1994 die Erteilung der beantragten Beseitigungserlaubnis für das Weberhaus versagte und auch im Widerspruchsverfahren in der Stellungnahme vom 28. Februar 1995 keinen Grund zur Abhilfe gesehen.
2. Das Weberhaus auf dem Grundstück B... ist ein Baudenkmal (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 BbgDSchG), das mit Bescheid vom 10. Dezember 1991 und Wirkung vom 26. Juni 1991 in das Verzeichnis der Denkmale des Stadtbezirks Potsdam eingetragen und in die Denkmalliste des Landes Brandenburg vom 22. Dezember 2004 (ABl. 2005, 33, 70, zuletzt geändert: 31. Januar 2006, ABl. 2006, 159) nachrichtlich übernommen worden ist. Es genießt auch als Teil des Denkmalbereichs N... (Satzung zum Schutz des Denkmalbereichs der Landeshauptstadt Potsdam vom 16. November 2000, Amtsblatt für die Landeshauptstadt Potsdam vom 30. November 2000, S. 8) Denkmalschutz gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 BbgDSchG.
3. An der Erhaltung des ehemaligen Weberhauses aus dem Jahre 1751 besteht nach der Überzeugung des Senats ein erhebliches öffentliches Interesse. Es ist denkmalwürdig, weil es aus geschichtlichen Gründen als eines von noch 14 verbliebenen Weberhäusern aus der Gründungsphase der Siedlung N... um 1751 noch einen erheblichen Zeugniswert für die anschauliche Vermittlung eines Kolonistenhauses aus friderizianischer Zeit hat. Das Weberhaus bildet hinsichtlich des Grundrisses, der Kubatur und der Bauweise sowie seines äußeren Erscheinungsbildes mit den übrigen noch erhaltenen Kolonistenhäusern eine optische Einheit und würde im Falle seines Abbruchs eine deutliche Lücke hinterlassen, weil dadurch der bauliche Zusammenhang und die Möglichkeit der anschaulichen Vermittlung des überkommenen Siedlungsbildes weiter reduziert würde. Zur weiteren Erläuterung der den Denkmalwert bildenden Merkmale verweist der Senat auf die fachkundige Stellungnahme des Landesamts für Denkmalpflege, die von der Beklagten im erstinstanzlichen Verfahren mit Schriftsatz vom 13. August 1997 (Bl. 250, 252 Bd. II GA) eingereicht worden ist, sowie auf die Ausführungen der Beklagten zu der geschichtlichen Bedeutung des Weberhauses im Schriftsatz vom 15. Juli 2008 mit entsprechenden Quellennachweisen (Bl. 690 Bd. IV GA). Diese fachkundigen Stellungnahmen können für die Beurteilung des Denkmalwerts durch das Gericht herangezogen werden (vgl. OVG Bln, Urteil vom 7. April 1993, OVGE 21, 35 = BRS 55 Nr. 137).
Das öffentliche Erhaltungsinteresse ist nicht durch den gegenwärtig schlechten Erhaltungszustand des Gebäudes gemindert. Auch wenn es nur noch in Teilen sanierungsfähig ist, wie dem Sachverständigengutachten vom 30. Mai 2008 zu entnehmen ist und damit nur insoweit noch unter Wahrung seiner Identität erhalten werden kann, würde die Sanierung nicht dazu führen, dass lediglich eine Kopie des Originals vorhanden wäre (siehe hierzu OVG Bln, Urteil vom 7. April 1993, a.a.O., OVG Bbg, Beschluss vom 23. Juni 2005 – 5 A 409/01.Z -). Die nach der Protokollerklärung des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 14. Juni 2006 im Prinzip nur noch vorgesehene Einbeziehung der alten Umfassungsmauern mit dem Öffnungssystem in das sanierte Gebäude würde noch einen wesentlichen Teil seiner Originalität vermitteln, denn solange der verbliebenen Originalsubstanz ein denkmalschutzrechtlich relevanter Aussagegehalt zu entnehmen ist, wirkt der Mangel an Vollständigkeit nicht wesentlich schutzmindernd (siehe auch OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 19. August 2005 – OVG 2 N 129.05 – zu Spuren und Resten). Der Beklagte hat auch die Bereitschaft erklärt, die Sanierung im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeit durch Fördergelder in Höhe von insgesamt 22 500 Euro zu unterstützen. Dies unterstreicht das öffentliche Erhaltungsinteresse.
4. Den Belangen des Denkmalschutzes stehen keine überwiegenden privaten Interessen des Klägers am Abriss des Weberhauses im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 2 BbgDSchG entgegen, denn die Erhaltung und Sanierung ist dem Kläger im Sinne des § 7 Abs. 1 BbgDSchG zumutbar. Die Zumutbarkeit ist gemäß § 7 Abs. 4 S. 1 BbgDSchG unter Berücksichtigung der durch die Denkmaleigenschaft begründeten sozialen Bindung des Eigentums und dessen Privatnützigkeit zu bestimmen. Danach sind insbesondere in der Eigenschaft des Denkmals begründete besondere Belastungen, die zur Aufhebung der Privatnützigkeit führen, unzumutbar, soweit sie durch Verwaltungsakte oder Maßnahmen nach dem Brandenburgischen Denkmalschutzgesetz entstehen (§ 7 Abs. 4 S. 2 BbgDSchG) – (a). Eine wirtschaftliche Belastungen durch das Denkmal ist insbesondere unzumutbar, soweit die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht dauerhaft durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Denkmals aufgewogen werden (§ 7 Abs. 4 S. 3 BbgDSchG) – (b).
a) Die Zumutbarkeit der Erhaltung nach denkmalpflegerischen Grundsätzen (§ 7 Abs. 1 BbgDSchG) setzt voraus, dass nach der Sanierung überhaupt noch eine Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über das Denkmal gegeben ist. Dies ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, BVerfGE 100, 226 = BRS 62 Nr. 214) dann nicht der Fall, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht und das Gebäude "Nur-Denkmal" ist, wenn also selbst ein dem Denkmalschutz gegenüber aufgeschlossener Eigentümer von dem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch mehr machen und es auch praktisch nicht veräußern könnte. In einem solchen Fall wäre die Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt. Nimmt man die gesetzliche Erhaltungspflicht hinzu, so würde aus dem Eigentumsrecht nur noch eine Eigentumslast, die der Eigentümer allein im öffentlichen Interesse zu tragen hätte. Seine Rechtsposition würde sich einer Lage nähern, die den Namen "Eigentum" nicht mehr verdient. Die Versagung der Beseitigung des Denkmals wäre dann nicht zumutbar (vgl. BVerfG, a.a.O.). Wo genau die Grenze zur Unzumutbarkeit in solchen Fällen verläuft und ob noch eine wirtschaftlich sinnvolle und zugleich denkmalverträgliche Nutzung des Baudenkmals möglich ist, hat das Bundesverfassungsgericht offen gelassen; dies bleibt eine Frage des Einzelfalles, die der tatrichterlichen Würdigung unterliegt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Februar 2002, BRS 66 Nr. 209).
Im vorliegenden Fall ist nicht jede sinnvolle Nutzungsmöglichkeit des ehemaligen Weberhauses nach seiner Sanierung von vornherein ausgeschlossen. Es wäre kein bloßes "Museum" ohne Nutzwert. Vielmehr besteht zwischen den Beteiligten Einigkeit darüber, dass die baulichen Verhältnisse eine Wohnnutzung zulassen und es im Falle der Sanierung als Wohnhaus vermietbar wäre. Auf der Grundlage der Baupläne des Klägers vom 30. Oktober 2006 / 20. Dezember 2006, die den Einbau von 3 Wohnungen in das Weberhaus vorsehen, ergibt sich eine Wohnfläche von 248,44 m² (Sachverständigengutachten vom 30. Mai 2008, S. 30). Dies genügt zur Bejahung der Privatnützigkeit. Dass möglicherweise durch Abbruch des Denkmals und Neubau eine günstigere Nutzung und Verwertung des Grundstücks erreichbar wäre, als im Falle der Erhaltung des Gebäudes, muss ein Eigentümer grundsätzlich hinnehmen, denn Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die jeweils einträglichste Nutzung (vgl. BVerfG, a.a.O., S. 243; HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435; OVG Rh.-Pf., Urteil vom 21. August 2003, BRS 66 Nr. 210).
b) Entscheidend für die Zumutbarkeit der Erhaltungspflicht bleibt danach hier die Frage, ob die wirtschaftliche Belastung durch die Kosten für die Erhaltung und Bewirtschaftung des Denkmals dauerhaft durch dessen Erträge oder den Gebrauchswert aufgewogen werden können (§ 7 Abs. 4 Satz 3 BbgDSchG), wobei auch Zuwendungen aus öffentlichen oder privaten Mitteln und steuerliche Begünstigungen sowie die Einräumung anderweitiger Kompensationsmöglichkeiten zu berücksichtigen sind (§ 7 Abs. 4 Satz 5 BbgDSchG).
32Die Erhaltung einer baulichen Anlage ist jedenfalls dann nicht wirtschaftlich unzumutbar, wenn die zu erzielenden Einnahmen bei einer einen längeren Zeitraum umfassenden Prognose die Erhaltungskosten der baulichen Anlage übersteigen (vgl. HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435). Ob dies der Fall ist, kann nur anhand einer prognostischen Einschätzung auf der Basis einer Prüfung der Wirtschaftlichkeit der Sanierung und Erhaltung des Objekts festgestellt werden. Für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Zumutbarkeit nach den für das Denkmalschutzrecht maßgebenden Anforderungen sind in der Rechtsprechung und Literatur im Nachgang zu der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 2. März 1999, BVerfGE 100, 226 = BRS 62 Nr. 214) bestimmte Grundsätze entwickelt worden, nach denen diese durchzuführen ist (HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, a.a.O.; OVG Rh.-Pf. Urteil vom 30. März 2006, BauR 2006,1026; NdsOVG, Urteil vom 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211; VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220; Basty/Beck/Haaß, Denkmalschutz und Sanierungsrecht, Berlin 2004, RNr. 438, 450 ff.;Haaß, Privatnützigkeit und Wirtschaftlichkeitsberechnung im Denkmalschutz, NVwZ 2002, 1054, 1057). Für die Feststellung der Zumutbarkeit ist eine objektiv-objektbezogene Vergleichsrechnung durchzuführen, indem die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung den möglichen Erträgen oder dem Gebrauchswert des Denkmals gegenüber gestellt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 3 BbgDschG), wobei die Nachweise für die Unzumutbarkeit vom Eigentümer zu erbringen sind (§ 7 Abs. 5 Satz 1 BbgDSchG; OVG Rh.-Pf., Urteil vom 26. Mai 2004, BRS 67 Nr. 210). Danach muss ein gewisser Grundertrag erzielbar sein und es darf kein anhaltendes Missverhältnis zwischen dem Sanierungs- und Erhaltungsaufwand sowie dem realisierbarem Nutzwert bestehen. Der Kosten-Ertrags-Vergleich muss einen Überschuss erkennen lassen, denn dem Begriff des Nutzens ist immanent, dass dem Eigentümer zumindest irgendein Vorteil aus dem Denkmal verbleiben muss. Eine lediglich ausgeglichene Bilanz, mit der sich Lasten und Erträge im Ergebnis die Waage halten ("schwarze Null"), würde unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten nicht ausreichend sein (vgl. NdsOVG, Urteil vom 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211, Basty u.a., RNr. 437), denn nur eine ertragreiche Nutzung gewährleistet auch eine dauerhafte Erhaltung der schützenswerten Substanz eines Gebäudes, wie sie von § 7 Abs. 2 Satz 1 BbgDSchG gefordert wird. Ergibt die Wirtschaftlichkeitsberechnung, dass das Denkmal nicht aus seinen Erträgen dauerhaft erhalten und bewirtschaftet werden kann, endet die Erhaltungspflicht des Eigentümers wegen Unzumutbarkeit.
aa) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung hat objektbezogen zu erfolgen. Maßgebend sind nur die wirtschaftlichen Verhältnisse in Bezug auf das konkrete Gebäude und nicht die sonstigen privaten Vermögensverhältnisse des Eigentümers oder dessen Gesamtvermögen, denn dem Eigentümer ist es nicht zuzumuten, zum Erhalt eines Denkmals auf sein übriges Vermögen zurückgreifen zu müssen und dies für den Erhalt des Denkmals einzusetzen. Dies ist nach der Rechtsprechung nicht mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar (vgl. HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435;VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220.; Basty u.a., RNr. 441 ff.). Schon dem Wortlaut des § 7 Abs. 4 Satz 3 BbgDSchG 2004 ist zu entnehmen, dass es auf die Erträge oder den Gebrauchswert des Denkmals ankommt. Hierzu steht nicht im Widerspruch, dass die Wirksamkeit der Steuervorteile aus der Sonderabschreibung, die ertragserhöhend in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen sind, von den individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnissen abhängt, denn mit den nicht zu berücksichtigenden persönlichen wirtschaftlichen Verhältnissen ist der nicht zulässige substanzmindernde Rückgriff auf das Privatvermögen gemeint. Ein solcher Fall liegt bei dem von der Höhe des persönlichen Steuersatzes abhängigen Umfang der Abschreibungsmöglichkeiten nicht vor, denn die danach konkret erzielbaren Steuervergünstigungen mindern die durch den Erhalt des Denkmals entstehende finanzielle Belastung (VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, a.a.O.) und nicht das Privatvermögen.
bb) Eine Ausnahme von der Objektbezogenheit der Wirtschaftlichkeitsberechnung durch die Anrechnung anderer wirtschaftlich kompensatorischer Vorgänge kommt nicht in Betracht.
(1) Soweit das Verwaltungsgericht in dem angefochtenen Urteil vom 21. Januar 1998 (S. 15) aus dem Beleihungswert des Gesamtgrundstücks mit einer Grundschuld in Höhe von 9 Mio. DM auf einen Verwertungsertrag durch eine entsprechende Wertsteigerung des Grundstücks im Verhältnis zum ursprünglichen Kaufpreis von 1 350 000 DM geschlossen hat, folgt der Senat dem nicht, denn die Grundschuld diente lediglich der Sicherung eines Darlehens, das zur Finanzierung der Baukosten für die anderen Gebäude auf dem Grundstück in entsprechender Höhe ausgezahlt worden ist, und zwar nach Baufortschritt. Es handelt sich bei der Grundschuld um eine Belastung des Grundstücks und nicht um eine Werterhöhung.
Es liegt auch kein Fall des durch den Denkmalschutz günstigeren Erwerbs vor, der von einem Teil der Rechtsprechung (z. B. NdsOVG, Urteil vom 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211; ablehnend VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220) zum Anlass für ein Verlangen nach einem Abverkauf von teilbaren Grundstücksflächen zur Finanzierung des sanierungsbedürftigen Denkmals genommen wird. Denn im vorliegenden Fall hat der Denkmalschutz des ehemaligen Weberhauses beim Erwerb des Grundstücks keine Rolle gespielt. Er fand im Kaufvertrag vom 21. Oktober 1991 keine Erwähnung, was auch nachvollziehbar ist, weil der Eintragungsbescheid vom 10. Dezember 1991 datiert.
(2) Zwischen dem Flurstück, auf dem sich das ehemalige Weberhaus befindet (Flurstück 1007/1), und den Flurstücken, die vom Kläger hinzu erworben und neu bebaut worden sind (Flurstücke 1007/2 und 1009/2), besteht auch kein Funktionszusammenhang im Sinne einer Bewirtschaftungseinheit aufgrund gegenseitiger funktionaler und wirtschaftlicher Abhängigkeit, die es denkbar erscheinen ließe, das Denkmal aus den Erträgen der anderen baulichen Anlagen "quer zu finanzieren" (Basty u.a., RNr. 447). Dementsprechend können die für den Neubau auf dem Flurstück 1009/2 gezahlten Fördermittel in Höhe von 360 000 DM nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einbezogen werden. Dies gilt auch für etwaige Erträge aus dem sanierten früheren Fabrikgebäude. Die Flurstücke 1007/1, 1007/2 und 1006 sind lediglich zusammen als "ein Grundstück" erworben worden und haben durch den Zukauf des Flurstücks 1009/2 vom Nachbarn eine die Bebauung ermöglichende Erweiterung erfahren. Eine wirtschaftlich-funktionelle Abhängigkeit der darauf befindlichen baulichen Anlagen voneinander ist dadurch nicht gegeben.
(3) Eine unterlassene Instandhaltung, die die Berufung auf die Unzumutbarkeit der Belastungen durch erhöhten Erhaltungskostenaufwand gemäß § 7 Abs. 5 Satz 2 BbgDSchG ausschließen würde, mag im vorliegenden Fall zwar gegeben sein, wirkt sich aber nicht aus. Der Zustand des rund 250 Jahre alten, seit Jahrzehnten leer stehenden Hauses, das im Wesentlichen ein Opfer eines sich erst in Jahren entwickelnden Hausschwamms und Anobienbefalls geworden ist und durch den Rechtsvorgänger des Klägers allenfalls mit den Möglichkeiten eines Hauseigentümers zu DDR-Zeiten notdürftig gesichert worden ist, wäre für die Zeit bis zum Erwerb zurechenbar. Der Kläger hat das Objekt auf dem Grundstück B... kurz nach der Wende im Oktober 1991 erworben, das zuvor mit Bescheid vom 5. Juni 1991 an den Rechtsvorgänger restituiert worden ist. Das Objekt ist dann mit Bescheid vom 10. Dezember 1991 in die Denkmalliste eingetragen worden. Erst von diesem Zeitpunkt an trafen den Kläger Erhaltungspflichten. Zurechenbar ist jedoch der Umstand, dass der Kläger trotz der Vereinbarung über Sicherungsmaßnahmen vor dem Winter 2006/2007 (vgl. Schreiben vom 21. September 2006 Bl. 550, 553 III und Ruhensanordnung vom 1. November 2006, Bl. 555 III) so gut wie keine der vereinbarten Sicherungsmaßnahmen erfüllt und offenbar auch sehenden Auges weitere Schäden hat eintreten lassen (vgl. Sachverständigengutachten S. 13, 18, 19). Dies lässt sich jedoch nicht – wie von der Beklagten im Schriftsatz vom 15. Juli 2008 (Bl. 688 IV) vorgeschlagen – dahingehend im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigen, dass dem Kläger zumindest die zwischenzeitliche Baukostensteigerung zur Last gelegt und von der Sanierungssumme abgezogen werden könnte, weil die Zugeständnisse dem Beklagten hinsichtlich des kompletten Abrisses des Dachstuhls und der Balkendecke sowie die Zulassung einer weitgehenden Entkernung des Hauses im Inneren dazu führen, dass die in diesen Bereichen eingetretene Verschlechterung der Bausubstanz sich letztlich kostenmäßig nicht niederschlagen kann.
39cc) Als Bezugszeitraum für die Wirtschaftlichkeitsberechnung sind 12 Jahre anzusetzen. Soweit in Literatur und Rechtsprechung den Berechnungen bislang einen Bezugszeitraum von 10 Jahren zugrunde gelegt worden ist, erfolgte dies in Anlehnung an den für die Inanspruchnahme von Steuervorteilen bei Baudenkmalen nach § 7 i Abs. 1 Satz 1 EStG in den bis zum 31. Dezember 2003 geltenden Fassungen des Gesetzes genannten Zeitraum für die Sonderabschreibung. Danach konnten innerhalb von 10 Jahren jeweils 10% der denkmalbedingten Herstellungskosten, die nach Art und Umfang zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung eines Gebäudes als Baudenkmal erforderlich sind, steuerlich abgesetzt werden (vgl. Haaß, a.a.O., S. 1059, Basty u.a., RNr. 478; NdsOVG, Urteil v. 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211). Dieser Zeitraum muss nunmehr dem durch die Änderung des § 7 i Abs. 1 Satz 1 EStG durch das Haushaltsbegleitgesetz 2004 vom 29. Dezember 2003 (BGBl. I S. 3076) mit Wirkung vom 1. Januar 2004 geltenden Zwölf-Jahres-Zeitraum für die Sonderabschreibung der denkmalbedingten Herstellungskosten (8 Jahre 9% und 4 Jahre 7% , durchschnittlich 8,33 % pro Jahr) angepasst werden (vgl. auch HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435).
dd) Anhand nachfolgender Berechnungspositionen ist im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berechnen, ob sich aus den Sanierungskosten abzüglich etwaiger Zuschüsse und den danach zu ermittelnden Fremdkapitalzinsen, den Steuervorteilen sowie den regelmäßigen Bewirtschaftungskosten eine zur Kostendeckung ausreichende Miete errechnen lässt, die zugleich einer realistischerweise zu erzielenden Marktmiete (Netto-Kaltmiete) entspricht und noch zusätzlichen Spielraum für einen gewissen Ertrag lässt.
(1) Grundlage der Wirtschaftlichkeitsberechnung ist der in dem Gutachten des Sachverständigen D... angegebene Sanierungsaufwand in Höhe von 600 465 Euro.
Soweit für die Berechnung des voraussichtlich erforderlichen Sanierungsaufwands einen Kostenkennwert für die Bauwerkskosten (Baukonstruktion und technische Anlagen) nach dem Baukostenindex 2000 in Höhe 1 350 Euro/m² angesetzt und dieser Wert an den Baupreisindex 2008 des Statistischen Bundesamts mit 114,2 % angepasst worden ist (1 542 Euro/m², Sachverständigengutachten S. 29, 30), sind die von der Beklagten geäußerten Zweifel an der Richtigkeit des Werts nicht überzeugend. Der Sachverständige hat den Baukostenindex der Baukostendatenbank entnommen, die die Durchschnittskosten je Quadratmeter von real durchgeführten und qualifiziert abgerechneten Projekten wiedergibt. Anhand dieser Kostenkennwerte können die Kosten für die Erweiterung, den Umbau, die Modernisierung und die Instandsetzung verschiedener Objektarten grob abgeschätzt werden (vgl. Fußnote 1, Sachverständigengutachten S. 24, 26). Dieser Wert enthält noch nicht die zusätzlich anzusetzenden Kosten für den Abriss, für die Bauplanung und die Überwachung (17 %) sowie den Kostenaufschlag für den Denkmalschutz (10 %) und Unvorhergesehenes (10 %), die in die Gesamtberechnung mit einzubeziehen sind. In diesem Punkt waren sich die Prozessbeteiligten einig (siehe Protokoll vom 17. September 2008, S. 3).
Der von dem Beklagten zum Vergleich herangezogene Kostenwert von durchschnittlich 763,00 Euro/m² für eine Hüllensanierung (Schreiben des Sanierungsträgers S... vom 24. Juni 2008, Bl. 693 IV), der aus den Durchschnittskosten der in der Anlage I des Schreibens des Beklagten vom 15. Juli 2008 (Bl. 695 IV) abgerechneten Weberhäuser in Babelsberg abgeleitet worden ist, vermag die Richtigkeit des Kostenkennwerts in dem Sachverständigengutachten nicht in Zweifel zu ziehen. Er basiert auf der Annahme eines 50 %-Kostenanteils der Gebäudehülle und dass dessen Verdoppelung die durchschnittlichen Gesamtkosten einschließlich der Abrisskosten und sämtlicher Zuschläge wiedergeben würde (1526 Euro/m², Bl. 695 IV). Der Sachverständige kritisiert jedoch zu Recht in seiner schriftlichen Stellungnahme vom 17. September 2008 (Bl. 722, 725 ff. IV), dass die dort aufgelisteten Bauvorhaben bereits zwei bis fünf Jahre alt seien und sich sowohl die Baupreise als auch die technischen Anforderungen an den Wärmeschutz und die technische Gebäudeausstattung seitdem deutlich erhöht hätten und damit auch der Kostenansatz. Zudem sei der "Hüllenanteil" an den Baukosten mit 50 % zu hoch angesetzt. Dieser betrage stattdessen nur etwa 30 %, so dass der von der Beklagten angegebene Kostenmittelwert von 763,00 Euro/m² im Prinzip verdreifacht werden müsste, dann aber den von ihm angesetzten Kostenwert in Höhe von 2 207,60 Euro/m² (Gutachten S. 34) noch übersteige. Insoweit bestätigt der Kostenvergleich anhand der eingereichten Übersicht über die in P... B... abgerechneten Weberhäuser eher die Richtigkeit der Kostenermittlung durch den Sachverständigen und stützt nicht die von dem Beklagten geäußerten Zweifel.
(2) Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind zunächst die Finanzierungskosten für das als Kredit aufzunehmende Sanierungskapital abzüglich der staatlichen Zuschüsse, die als Einmalzahlungen die ansatzfähigen Sanierungskosten senken (§ 7 Abs. 4 Satz 5 Bbg DSchG 2004), zu einem marktüblichen Zinssatz einzustellen (Basty, u.a., RNr. 454, 461). Eine mögliche Differenzierung zwischen den Fremdkapitalzinsen für den denkmalschutzrechtlichen Erhaltungs- und Instandsetzungsaufwand und denen, für den Modernisierungsaufwand kommt jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn das Gebäude - wie hier - ohne eine entsprechende Modernisierung nicht vermietbar wäre (siehe hierzu HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435 ff). Tilgungsleistungen bleiben im Hinblick auf die durch den Sanierungsaufwand entstehende Substanzverbesserung und Vermögensvermehrung außer Ansatz (vgl. HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435; OVG MV, Beschluss vom 7. Mai 2004 – 3 L 119.01 – zit. n. juris; OVG Rh.-Pf., Urteil vom 26. Mai 2004, BRS 67 Nr. 210; VGH BW, Urteil v. 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220; NdsOVG, Urteil v. 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211). Sie entsprechen dem Wertzuwachs des Objekts infolge der Investition (siehe zu der Berücksichtigung des Wertzuwachses: Martin, Zur Verantwortung des Eigentümers für "sein" Denkmal, in: Nachhaltige Stadt- und Raumentwicklung, Festschrift für Michael Krautzberger, München 2008, S. 317, 325).
Aus dem im Sachverständigengutachten vom 30. Mai 2008 angegebenen Sanierungsaufwand für das Weberhaus in Höhe von 600.465 Euro, abzüglich der zugesagten Fördermittel in Höhe von insgesamt 22.500 Euro ergibt sich ein zu finanzierender Betrag von 577.965 Euro. Es ist von einer 100%-Finanzierung dieses Betrags auszugehen, weil einem Denkmaleigentümer nicht angesonnen werden darf, aus seinem eigenen Vermögen Mittel zur Finanzierung aufzubringen (VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220). Den Zinssatz setzt der Senat mit 5% an, von dem auch der Kläger bei seinen Berechnungen ausgeht (zuletzt Schriftsatz vom 26. Juni 2008, Bl. 682 IV). Dieser Zinssatz entspricht den zurzeit in einschlägigen Veröffentlichungen angegebenen mittleren Zinssätzen (siehe im Internet unter "Baugeld-Vergleich der 10-Jahreskonditionen" www.dynamisch.vergleich.de). Danach ergibt sich eine jährliche Zinsbelastung in Höhe von 29.898 Euro (= 5% von 577.965 Euro).
(3) Hiervon ist der jährliche Steuervorteil in Form der Sonderabschreibungsmöglichkeit nach § 7 i Abs. 1 EStG abzuziehen, der konkret festzustellen bzw. für die Zukunft zu schätzen ist (VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220). Für die Höhe der möglichen Steuervorteile sind die individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Klägers maßgebend, aus denen sich der Steuersatz errechnet. Nur konkret erzielbare Steuervergünstigungen vermindern die durch den Erhalt des Denkmals entstehende finanzielle Belastung. Jemand, der kein Einkommen erwirtschaftet, kann die entsprechenden Belastungen durch den Erhalt eines Denkmals auch nicht steuermindernd absetzen (vgl. VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220). Der Kläger hat wiederholt (zuletzt mit Schriftsatz vom 26. Juni 2008, Bl. 682 IV und mit Schriftsatz vom 4. Juli 2008, Bl. 685 IV) angegeben, den Höchststeuersatz - also 42% - zu zahlen, wies aber zugleich darauf hin, dass er "2010 das Rentenalter erreichen" wird. Die gerichtliche Anfrage vom 5. September 2008 (Bl. 707 IV) zur möglicherweise beabsichtigten Fortsetzung der freiberuflichen Tätigkeit nach 2010 wurde vom Kläger nicht und auch in der mündlichen Verhandlung vom 17. September 2008 nur dahingehend beantwortet, dass der Sozietätsvertrag des Klägers ein Ausscheiden mit dem fünfundsechzigsten Lebensjahr vorsehe. Die vom Gericht mit Schreiben vom 5. September 2008 gemäß § 87 b Abs. 2 Nr. 1 VwGO erbetene ergänzende Auskunft des Steuerberaters des Klägers über die voraussichtliche Entwicklung des Steuersatzes nach Erreichen des fünfundsechzigsten Lebensjahres wurde mit widersprüchlichen Angaben zu "anderwärtigen Verlustvorträgen" bzw. einem Verlustvortrag aus einer anderen Einkunftsart und dem Hinweis, dass sich nicht prophezeien lasse, wie sich die Einkünfte entwickeln werden, beantwortet; jedenfalls soll die Einkommensteuer im Jahr 2005 deshalb auf 0 Euro festgesetzt worden sein (Schreiben des Steuerberaters B... H... von 10. September 2008, Bl. 710 IV). Mit Schreiben vom 12. September 2008 wurde dem Kläger vom Gericht Gelegenheit zur Substantiierung seines Vortrags durch Vorlage der maßgeblichen Verlustfeststellungsbescheide des zuständigen Finanzamts und der jeweiligen Einkommensteuerbescheide gegeben. Hierauf ist der Kläger nicht eingegangen, sondern berief sich auf das Zeugnis seines Steuerberaters, dass er aufgrund von Verlusten für Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr 2005 keine Einkommensteuer gezahlt habe (Schriftsatz vom 15. September 2008, Bl. 716 IV).
Damit ist der Kläger seiner Darlegungs- und Nachweispflicht nicht nachgekommen. Die vom Gericht geforderte Beibringung von Verlustfeststellungsbescheiden und Einkommensteuerbescheiden stellte weder in der Sache noch in zeitlicher Hinsicht eine unerfüllbare Anforderung zur Substantiierung der Behauptung des Klägers zu dem Verlustvortrag dar, zumal er durch seinen Steuerberater bereits seit 30 Jahren betreut wird (Schreiben des Steuerberaters B... vom 10. September 2008, Bl. 710 IV), dieser also unschwer auf die entsprechenden Unterlagen hätte zugreifen können. Dass der Kläger im Jahr 2005 keine Einkommensteuer zahlen musste, weil diese auf 0 Euro festgesetzt worden war, kann als wahr unterstellt werden. Selbst dann hätte dies jedoch nur Indizwirkung dafür, dass der Steuersatz des Klägers nicht auch zu einer Steuerzahlung in entsprechender Höhe in einem bestimmten Veranlagungsjahr geführt hat, während die Verstetigung dieses Umstands in den Folgejahren, die hier von Interesse wäre, nur anhand der vom Gericht angeforderten Unterlagen richtig eingeschätzt werden könnte. Jedenfalls ist in den Fällen, in denen die Höhe der zu zahlenden Steuern - beispielsweise bei Gewerbetreibenden – aufgrund von Verlusten von Jahr zu Jahr größeren Schwankungen unterliegt, zumindest eine grobe Schätzung des Steuersatzes aufgrund von Verlustfeststellungs- und Einkommensteuerbescheiden anhand einer Gesamtschau möglich (vgl. hierzu NdsOVG vom 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211). Die mangelnde Mitwirkung des Klägers im gerichtlichen Verfahren zum Nachweis der von ihm geltend gemachten Verluste geht damit sowohl nach den prozessualen Beweislastregeln zu seinen Lasten, als auch gemäß § 7 Abs. 5 Satz 1 BbgDSchG, wonach es dem Kläger obliegt, Nachweise für eine behauptete Unzumutbarkeit zu erbringen. Denn wenn persönliche Umstände für die Beurteilung ein Rolle spielen, ob steuerliche Begünstigungen zu einer wesentlichen Milderung der Belastung führen, kann diese nur der Betroffene nachweisen (vgl. Begründung zu § 7 BbgDSchG, Landtag Brandenburg, Drucks. 3/7054). Das Brandenburgische Denkmalschutzgesetz betont die Nachweispflicht des Betroffenen im Übrigen nunmehr auch dadurch, dass es in § 19 Abs. 1 S. 2 BbgDSchG regelt, dass der Antragsteller im denkmalschutzrechtlichen Erlaubnisverfahren schon dem Erlaubnisantrag eine Kosten- und Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen habe. Der Senat legt daher mangels gegenteiliger Nachweise der Wirtschaftlichkeitsberechnung den von dem Kläger angegebenen Höchststeuersatz von 42% zu Grunde, wobei er zugunsten des Klägers den für zu versteuernde Einkommen ab 250 000 Euro geltenden Satz von 45 % unberücksichtigt lässt. Bezogen auf einen Sanierungsaufwand in Höhe von 577 965 Euro bedeutet dies – bei einer nach § 7 i Abs. 1 EStG über 12 Jahre durchschnittlichen Sonderabschreibung von 8,33 % – einen jährlichen Steuervorteil von durchschnittlich 20 220 Euro (577 965 Euro x 8,33 % = 48 144 Euro x 42% = 20 220 Euro).
(4) Darüber hinaus sind in Anlehnung an §§ 24 ff. II. BV die Bewirtschaftungskosten für das Objekt ertragsmindernd in die Berechnung einzustellen (Basty, u.a., RNr. 464, 467, 470; HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435 ff; NdsOVG, Urteil v. 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211; Schneider/Franzmeyer-Werbe/Martin/Krombholz, BbgDSchG, § 15 RNr. 3.3.3.3). Hierzu gehören die Verwaltungskosten je Wohnung (vgl. § 26 Abs. 2 II.BV, höchstens 230,00 Euro pro Wohneinheit p. a.), die Instandhaltungskostenpauschale (vgl. § 28 Abs. 2 II. BV, hier: Nr. 1, mindestens 7,10 Euro/m² Wohnfläche x 248,44 m² = 1 764 Euro p.a.) sowie Rückstellungen für größere Reparaturen in Höhe von 1% der Baukosten (hier der Sanierungskosten, die in etwa einem Neubau entsprechen vgl. § 25 Abs. 2 II. BV), weil auch Denkmale reparaturbedürftig werden und die denkmalschutzrechtliche Erhaltungspflicht keine Restnutzungsdauer kennt (vgl. Basty, u.a., RNr. 464, 466, HambOVG, a.a.O.; NdsOVG, Urteil vom 24. März 2003, a.a.O.; Schneider u.a., BbgDSchG, § 15 RNr. 3.3.3.4). Hinzu kommt noch das Mietausfallwagnis (vgl. § 29 Satz 3 II. BV, mindestens 2% der Netto-Kaltmiete). Die Betriebskosten sind nicht im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigungsfähig, weil sie üblicherweise auf den Mieter umgelegt werden (Basty, u.a., RNr. 472; HambOVG, a.a. O.).
Soweit in der Zweiten Berechnungsverordnung die Verzinsung eines Eigenkapitalanteils von maximal 15% (vgl. § 20 Abs. 2 II. BV) mit einem Zinssatz von 4 % vorgesehen ist (vgl. NdsOVG, Urteil vom 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211; Basty, u.a., RNr. 461), kann diese Position bei der Berechnung aus Gründen der Vereinfachung vernachlässigt werden. Denn die wiederum als Belastung anzusetzende Eigenkapitalverzinsung von 4% wirkt sich bei dem zur Zeit ohnehin niedrigen Zinssatz von 5 % wegen der geringen Zinsdifferenz kaum aus und - wenn überhaupt – als höherer Aufwand nur zugunsten des Klägers.
c) Bei der danach durchzuführenden Wirtschaftlichkeitsberechnung errechnet sich im vorliegenden Fall eine zur Kostendeckung erforderliche Miete von 5,53 Euro/ m²:
28.898 Euro Zinsen
5. 033 Euro 1 % Rückstellung von Baukosten nebst Denkmalzuschlag (10%) und Unvorhergesehenes (10%) = (419 424 Euro + 41 942 Euro + 41942 Euro) = 503 309 x 10% = 5 033 Euro (§ 25 Abs. 2 II. BV)
690 Euro Verwaltungskosten (§ 26 Abs.2 II. BV)
3 Whng. x 230.- = 690 Euro
1 764 Euro Instandhaltungskostenpauschale (§ 28 Abs. 2 Nr. 3 II. BV)
7,10 Euro/m² Wfl x 248,44 m² = 1 764 Euro p. a.
- 20. 220 Euro Steuerersparnis
§ 7 i EStG im Schnitt 8,33 % p. a. über 12 J. von 577.965 Euro = 48.144 Euro x 42% Steuersatz = 20.220 Euro p.a.
16 165 Euro
323 Euro Mietausfallw. 2 % (§ 29 II.BV) von 16 165 Euro = 323 Euro
16 488 Euro Aufwand p. a.: 12 = 1. 530 Euro : 248,44 m² = 5, 53 Euro/m²
Die Sanierung des Weberhauses ist bei diesem Wert von 5,53 Euro/m² im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 3 BbgDSchG zumutbar, weil die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung dauerhaft durch die Erträge aufgewogen werden können und dem Eigentümer darüber hinaus jedenfalls noch ein gewisser Ertrag verbleiben würde. Denn die Quadratmetermiete von 5, 53 Euro/m² liegt noch unter dem Mittelwert, der dem seit dem 1. Juli 2008 geltenden Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum der Landeshauptstadt P... 2008 für das Baualter bis 1948 für Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 60 m² und 90 m² zu entnehmen ist (6,22 Euro/m²). Als Höchstwert wird 7,67/m² angegeben. Einen dem Mittelwert vergleichbaren Wert hat auch der Kläger in seinem Schriftsatz vom 7. Juni 2006 in Höhe von 6,24/m² als realistischerweise erzielbare Miete angegeben. Der Mietspiegel ist als Orientierungshilfe im gerichtlichen Verfahren geeignet. Er ist in einem umfangreichen Auswertungsverfahren auf der Grundlage entsprechender Mietdaten erstellt worden und gibt die ortsübliche Vergleichsmiete wieder. Er bietet damit eine aktuelle Übersicht über die im Gemeindegebiet P... aufgrund von Neuverträgen gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit.
d) Unter dem Gesichtspunkt zurechenbarer Verweigerung der Inanspruchnahme öffentlicher Fördergelder ergibt sich erst recht eine kostendeckende Miete. Denn wenn der Kläger statt der von dem Beklagten nunmehr nur noch zugesagten Zuschüsse in Höhe von insgesamt 22 500 Euro die von ihm ursprünglich angebotene "Hüllenförderung" in Höhe von 156 000 DM (= 79 762 Euro) in Anspruch genommen hätte und diese Summe nunmehr im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung von dem Sanierungskostenansatz abgezogen wird, wäre nur ein Betrag von 520 703 Euro (600 465 Euro abzüglich 79 762 Euro = 520 703 Euro) zu finanzieren. Der Beklagte hat diese Fördermittel im Rahmen des Durchführungs- und Maßnahmekonzepts aufgrund des Förderantrags des Klägers in den Jahren 1997 bis 1999 in den Haushalt eingestellt. Sie konnten damit vom Kläger mit hinreichender Sicherheit in Anspruch genommen werden. Der Förderpraxis entsprechend bedurfte es keines zusätzlichen positiven Bescheids. Insoweit genügte das Schreiben des Sanierungsträgers S... vom 9. Dezember 1996 mit dem Hinweis auf die Aufnahme in das Förderprogramm und der Bitte um Einreichung der Entwurfsplanung für das Objekt. Es ist nicht erkennbar, warum der Kläger den Förderantrag nicht weiter betrieben hat. Die Beklagte musste sich dadurch jedoch veranlasst sehen, ihn aus dem Förderprogramm zu nehmen, weil das weitere Bereithalten der – auch für andere Projekte benötigten – Haushaltsmittel nicht vertretbar gewesen wäre, wie der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung erläuterte. Das Brandenburgische Denkmalschutzgesetz sieht in § 7 Abs. 4 Satz 5 BbgDSchG die Berücksichtigung von Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln bei der Bestimmung der Zumutbarkeit vor, wenn diese von dem Verfügungsberechtigten in Anspruch genommen werden können. Das Wort "können" ist im vorgenannten Sinne auszulegen, auch wenn sich der Begründung des Gesetzes hierzu (vgl. Landtag Brandenburg, Drucks. 3/7054, Begründung zu § 7 BbgDSchG) nichts – aber auch nichts Gegenteiliges – entnehmen lässt, denn es kann nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprochen haben, einer Verweigerung der Inanspruchnahme von Fördergeldern zur Sanierung eines Denkmals, mit der Folge, dass sich die Erhaltung des Denkmals rechnerisch als unzumutbar darstellt und der Abbruch zu genehmigen ist, Vorschub zu leisten. Der Kläger muss sich deshalb so behandeln lassen, als wenn er die zu erwartende Förderung seinerzeit erhalten hätte (OVG Rh.-Pf., Urteil vom 26. Mai 2004, BRS 67 Nr. 210). In diesem Fall ergibt sich bei der danach durchzuführenden Wirtschaftlichkeitsberechnung nur eine erforderliche Miete von 5,23 Euro/m²:
26 035 Euro Zinsen
- 18 217 Euro Steuerersparnis § 7 i EStG im Schnitt 8,33 % p. a. über 12 J. von 520 703 Euro = 43 375 Euro x 42% Steuersatz = 18 217 Euro p.a.
15 295 Euro
306 Euro Mietausfallw. 2 % (§ 29 II.BV) von 15 295 Euro = 306 Euro
- 15 601 Euro Aufwand p. a.: 12 = 1. 300 Euro : 248,44 m² = 5, 23 Euro/m²
Im Ergebnis würde zwar schon die Inanspruchnahme der von der Beklagten zugesagten Fördermittel in Höhe von 22 500 Euro bereits ausreichen, um die Zumutbarkeit der Sanierung und Erhaltung des Denkmals herzustellen, wie die Wirtschaftlichkeitsberechnung unter c) zeigt. Da dem Kläger darüber hinaus aber auch die Nichtinanspruchnahme weiterer öffentlicher Fördergelder, wie der 156 000 DM = 79 762 Euro, anzulasten ist, unterstreicht das sich in diesem Falle darstellende rechnerische Ergebnis zusätzlich die Tragfähigkeit der Annahme einer Zumutbarkeit der Sanierung und Erhaltung des alten denkmalgeschützten Weberhauses von 1751 im vorliegenden Fall.
II. Ob der Kläger auch einen Anspruch auf eine erhaltungsrechtliche Genehmigung hat, die erforderlich ist, weil das Weberhaus zudem noch im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung "Babelsberg Süd / Neuendorfer Anger" vom 10. August 1992 in der korrigierten Fassung vom 21. August 1992 (Amtsblatt der Stadt P... vom 21. August 1992, S. 3 und vom 21. September 1992, S. 5) liegt und der Abbruch der von der Erhaltungsatzung erfassten baulichen Anlagen gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 der Satzung einer Genehmigung bedarf, kann dahinstehen, weil schon der Denkmalschutz dem Abriss des Hauses entgegensteht und die Frage, inwieweit dem auch das städtebauliche Erhaltungsrecht entgegensteht (§ 2 Abs. 1 Satz 2 der Satzung in Verbindung mit § 172 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 BauGB), deshalb keiner Klärung bedarf.
III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Satz 1 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung.
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References: Art. 14
 § 9
 § 9
 § 83
 § 66
 § 67
 § 88
 § 83
 § 92
 § 66
 § 66
 § 67
 § 15
 § 2
 § 9
 § 7
 § 7
 Art. 14
 § 7
 Art. 14
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 87
 § 7
 § 7
 § 19
 § 7
 § 15
 § 26
 § 28
 § 25
 § 15
 § 29
 § 20

§ 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 2
 § 172
 § 154
 § 167
 § 708
 § 711