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Timestamp: 2020-01-19 05:52:01+00:00

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Grundbuchverfahren – gutgläubig lastenfreier Erwerb von Miteigentumsanteilen - Rechtsanwalt und Notar Dr. Kotz - Kreuztal
OLG Brandenburg, Az.: 5 W 27/14, Beschluss vom 08.04.2014
In den verfahrensgegenständlichen Grundbüchern sind die Miteigentumsanteile an dem Grundstück Gemarkung B…, Flur 49, Flurstück 44, gebucht. Im Wohnungsgrundbuch von B… Blatt 8027 ist aufgrund Auflassung vom 16. Januar 2012 am 21. August 2012 ein Eigentümerwechsel eingetragen worden. Mit Rücksicht u. a. auf diese Verfügung hat das Grundbuchamt den auf Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Fernwärmeversorgungsanlagen) in den verfahrensgegenständlichen Grundbüchern gerichteten Antrag der Antragstellerin vom 5. Dezember 2012 zurückgewiesen, da u. a. die Erwerberin des in Blatt 8027 gebuchten Wohnungseigentums den zugehörigen Miteigentumsanteil gutgläubig lastenfrei erworben habe (§ 892 BGB, § 9 Abs. 1 Satz 2 GBBerG) und eine Dienstbarkeit nicht auf einzelnen Miteigentumsanteilen lasten könne. Dagegen wendet die Antragstellerin mit ihrer Beschwerde ein, dass das Grundbuchamt den Gutglaubensschutz einzelner Wohnungseigentümer rechtsfehlerhaft auf diejenigen Wohnungseigentümer erstreckt habe, die vor Geltung von § 892 BGB am 1. Januar 2011 Wohnungseigentum und damit Miteigentum erworben haben. Darüber hinaus sei die Antragstellung erst am 5. Dezember 2012 ausschließlich der verzögerten Umsetzung des GBBerG durch das Land Brandenburg und dessen Behörden geschuldet, die ihr mangels Zurechenbarkeit nicht zum Nachteil gereichen dürften. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung nicht abgeholfen.
Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag der Antragstellerin zu Recht zurückgewiesen. Durch Eintragung der gesetzlich begründeten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit der Antragstellerin (§ 9 Abs. 1 Satz 1 GBBerG) würde das Grundbuch unrichtig. Denn die Erwerberin des in Blatt 8027 gebuchten Wohnungseigentums hat den zugehörigen Miteigentumsanteil gemäß § 892 BGB, § 9 Abs. 1 Satz 2 GBBerG gutgläubig lastenfrei erworben. Dieser Erwerb hat das Erlöschen der Dienstbarkeit auf den übrigen Anteilen des Grundstücks zur Folge, weil gemäß § 1090 Abs. 1 BGB nur ein Grundstück, nicht aber ein ideeller Anteil desselben, mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit belastet werden kann.
Nach § 9 Abs. 1 Satz 2 GBBerG gilt im Hinblick auf die nach Satz 1 der Vorschrift kraft Gesetzes entstandenen Dienstbarkeiten § 892 BGB in vollem Umfang für Anträge, die nach dem 31. Dezember 2010 gestellt sind. Für den Zeitpunkt der (vollständigen) Geltung von § 892 BGB hat der Gesetzgeber ausdrücklich weder auf die Auflassungserklärung noch auf die eventuelle Eintragung einer Auflassungsvormerkung, sondern – in Übereinstimmung mit § 892 Abs. 2 BGB – auf den Eingang des Eintragungsantrags bei dem Grundbuchamt abgestellt. Dadurch und im Zusammenwirken mit § 17 GBO wird im Ergebnis sichergestellt, dass der Dienstbarkeitsberechtigte noch bis zum 31. Dezember 2010 die Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch beantragen kann, ohne einen Rechtsverlust durch gutgläubigen lastenfreien Erwerb des Grundstücks befürchten zu müssen. Ist hingegen – wie hier – die Dienstbarkeit bis zu diesem Zeitpunkt weder eingetragen noch die Eintragung beantragt und auch kein Widerspruch nach § 899 BGB für den Berechtigten eingetragen, wird der gutgläubige Erwerber, dessen Eintragungsantrag nach dem Stichtag eingegangen ist, durch § 892 Abs. 1 BGB geschützt (Senat, Beschluss vom 6. Januar 2014 – 5 W 83/13; ThürOLG, NotBZ 2012, 393, juris Rn. 10 m.w.Nachw.). Danach hat die Erwerberin des in Blatt 8027 gebuchten Wohnungseigentums den zugehörigen Miteigentumsanteil gutgläubig lastenfrei erworben. Der Antrag auf Umschreibung des Eigentums ist am 9. März 2012 gestellt worden. Anhaltspunkte dafür, dass der Erwerberin zu diesem Zeitpunkt bekannt gewesen ist, dass das Grundstück mit der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit der Antragstellerin belastet war, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Dem gutgläubigen lastenfreien Erwerb des in Blatt 8027 gebuchten Miteigentumsanteils steht nicht entgegen, dass nach der soweit ersichtlich einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, die der Senat teilt, ideelle Miteigentumsanteile nicht isoliert mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten (§ 1090 BGB) belastet werden können (z. B. BGHZ 36, 187, juris Rn. 8 für Grunddienstbarkeit; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl. 2014, § 1090 Rn. 2, § 1018 Rn. 2). Soweit hieraus abgeleitet wird, der lastenfreie gutgläubige Erwerb derartiger ideeller Miteigentumsanteile sei in Bezug auf nicht eingetragene Belastungen, deren Bestellung nur an dem Gesamtgrundstück möglich ist, von vornherein ausgeschlossen (OLG Dresden, ZfIR 2010, 545, juris Rn. 25 ff., mit abl. Anm. Heggen, ZfIR 2010, 550 ff.), vermag der Senat sich dem nicht anzuschließen. Der Wortlaut von § 892 Abs. 1 BGB rechtfertigt eine solche einschränkende Auslegung der Vorschrift nicht. Auch aus dem Normzweck lässt sie sich nicht ableiten. § 892 Abs. 1 BGB fingiert im Interesse des Verkehrsschutzes die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs; der gutgläubige Erwerber soll sich in Bezug auf Grundstücksbelastungen mithin auch darauf verlassen können, dass nur diejenigen vorhanden sind, die im Grundbuch gebucht sind. Diese durch § 892 Abs. 1 BGB geschützte Erwartung des Erwerbers, ein abgesehen von den eingetragenen Belastungen lastenfreies Grundstück zu erwerben, unterscheidet sich nicht danach, ob er das gesamte Grundstück oder aber einen Miteigentumsanteil erwirbt (Senat a. a. O.; ThürOLG a. a. O., juris Rn. 11).
Für den gutgläubigen lastenfreien Erwerb des Miteigentumsanteils ist ferner unerheblich, worauf zurückzuführen ist, dass die Antragstellerin ihren Eintragungsantrag erst am 5. Dezember 2012 gestellt hat. Selbst wenn die Antragstellerin aufgrund ihr nicht zurechenbarer Versäumnisse im Gesetzesvollzug des Landes Brandenburg gehindert gewesen wäre, den Eintragungsantrag vor Wiederherstellung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs am 1. Januar 2011 zu stellen, rechtfertigte dies keine Suspendierung des Verkehrsschutzes über diesen Zeitpunkt hinaus. Für eine solche „Folgenbeseitigung“ zum Nachteil des gutgläubigen Erwerbers bietet das Gesetz und namentlich die Stichtagsregelung in § 9 Abs. 1 Satz 2 GBBerG keine Grundlage.
Der gutgläubige lastenfreie Erwerb des dem in Blatt 8027 gebuchten Wohnungseigentum zugehörigen Miteigentumsanteils hat das Erlöschen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit auf den übrigen Anteilen des Grundstücks zur Folge (Senat a. a. O.; ThürOLG a. a. O., juris Rn. 13 m.w.Nachw.). Dadurch wird entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht der Gutglaubensschutz des Erwerbers auf diejenigen Wohnungseigentümer erstreckt, die vor Geltung von § 892 BGB am 1. Januar 2011 Wohnungseigentum und damit Miteigentum erworben haben. Der Untergang der Dienstbarkeit ist vielmehr Folge der gesetzlichen Regelung des § 1090 Abs. 1 BGB, nach der nur ein Grundstück insgesamt und nicht auch einzelne Miteigentumsanteile desselben mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit belastet werden können.
Vorkaufsrecht des Mieters einer Eigentumswohnung Briefgrundschuld – Voraussetzungen für die berichtigende Eintragung der Abtretung
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References: § 9
 § 892
 § 892
 § 9
 § 1090
 § 9
 § 892
 § 892
 § 892
 § 17
 § 899
 § 892
 § 1090
 § 1018
 § 892
 § 892
 § 892
 § 9
 § 892
 § 1090