Source: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2016-8571
Timestamp: 2019-11-13 07:15:02+00:00

Document:
BOE.es - Documento BOE-A-2016-8571
Documento BOE-A-2016-8571
«BOE» núm. 226, de 19 de septiembre de 2016, páginas 67015 a 67021 (7 págs.)
BOE-A-2016-8571
En el recurso interpuesto por don J. M. L. M. contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Alicante número 2, doña Margarita González de la Torre Rodrigo, a inscribir una rectificación descriptiva solicitada en instancia privada.
Mediante instancia privada suscrita con firma legitimada notarialmente el día 9 de marzo de 2016, don J. M. L. M. solicitó la inscripción de la representación gráfica de la finca de su propiedad, consistente en una plaza de garaje en régimen de propiedad horizontal inscrita como registral 28.617-59 de Alicante, así como la rectificación de su descripción, concretamente una reducción de su superficie y minoración de la participación indivisa de titularidad.
Presentada la referida instancia en el Registro de la Propiedad de Alicante número 2, fue suspendida la inscripción con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos: «(…) tras examinar los antecedentes de este Registro, el Registrador que suscribe, suspende la inscripción por los siguientes hechos y fundamentos de derecho, al amparo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento Hipotecario: 1) Hechos: Como establece el artículo 201 de la Ley Hipotecaria: «El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades: (...) e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.» Este criterio, que ha quedado reforzado con la nueva redacción del citado precepto tras la reforma de la Ley Hipotecaria llevada a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, ya era mantenido con anterioridad por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en resoluciones como, por ejemplo, la de 7 de julio de 2014, o la de 13 de enero de 2014, según la cual, además, «En conclusión, la rectificación de cabida de un piso en propiedad horizontal se debe ajustara las reglas generales previstas para la modificación de cabida de una finca registral y, además, a las normas que regulan la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, cuando la rectificación incurra en una verdadera alteración de dicho título constitutivo». También la Resolución de 22 de enero de 2009, relativa a un caso de exceso de cabida declarado en un expediente de dominio, dice que «Por tanto, al ser la configuración de las fincas que pueden ser objeto de propiedad separada en un edificio que se somete al régimen de propiedad horizontal en principio voluntaria, siempre que se respeten las exigencias legales de idoneidad para ello y no comprendan elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio (cfr. artículo 396 del Código Civil), es el título constitutivo de dicho régimen el que ha de procederá ella, describiendo cada una de ellas, con determinación de su extensión, linderos, planta en que se hallaren y anejos, aparte de asignárseles un número correlativo y la cuota de participación que le corresponda (cfr. artículo 5º de la Ley de Propiedad Horizontal).» Y, con posterioridad, la Resolución de la D.G.R.N. de 12 de noviembre de 2015, (dictada cuando ya había entrado en vigor la reforma del mencionado artículo 201 de la Ley, Hipotecaria), declara que «Por otra parte, la exigencia de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal se ve reforzada por la nueva redacción que la Ley 13/2015 da al artículo 201 de la Ley Hipotecaria, cuyo número primero, apartado e), establece ahora que: ‘No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente’. Este precepto, inaplicable al presente supuesto dada su posterior entrada en vigor, tiene sin embargo un indudable valor interpretativo, al considerar inadecuado el expediente de dominio para rectificar la cabida de elementos privativos de un edificio en régimen de división horizontal, remitiendo, en todo caso, a la rectificación del título original (es decir, del título constitutivo del régimen de división horizontal).» Es decir, dicha rectificación de superficie exige que se cumplan los requisitos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que establece el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal. Y, si la rectificación de superficie implica también una rectificación de las cuotas de participación en los elementos comunes de la propiedad horizontal, dicha rectificación también habrá de acordarse por la Junta de Propietarios, con los requisitos y mayorías que la Ley de Propiedad Horizontal exige. 2) Fundamentos de Derecho: Arts. 1, 3, 18, 40 y 201 de la Ley Hipotecaria; 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y Resoluciones de la D.G.R.N de 22 de enero de 2009,13 de enero de 2014, 7 de julio de 2014 y 12 de noviembre de 2015.–(…) Alicante, cuatro de abril del año dos mil dieciséis.–La registradora Margarita González de la Torre Rodrigo (firma ilegible).–Contra esta calificación (…)».
Don J. M. L. M. solicitó la calificación por registrador sustituto conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. Según el cuadro de sustituciones, correspondió dicha calificación a la registradora titular del Registro de la Propiedad de Benidorm número 2, doña Consuelo García Pedro, quien, con fecha 12 de mayo de 2016, confirmó los defectos recogidos en la nota de calificación inicial.
Don J. M. L. M. interpuso recurso contra la calificación negativa de la registradora de la Propiedad de Alicante número 2, atendiendo, en síntesis, a los siguientes razonamientos: Que se considera infringida la Ley 13/2015; Que la descripción literaria del Registro, en lo concerniente a la finca Registral número 28.617-59 contiene una serie de errores que se han puesto de manifiesto con la documentación aportada; Que la descripción y contenido material de la misma no resulta alterada con la rectificación que se ha interesado; Que entiende que la nota de calificación adolece de un defecto de falta de motivación; Que en el supuesto que nos ocupa, no solamente no existe un aumento de cabida o de cuota, sino que se reduce ésta fruto del error cometido en su día; Que el artículo 201 de la Ley Hipotecaria permite rectificar estos errores y si la registradora hubiera entendido que había alguna duda debía de haberlo así manifestado; Que le es de aplicación el artículo 10 de la Ley Hipotecaria pues el error cometido debía de haber sido comprobado por el Registro al venir obligado a ello para la exacta coordinación gráfica con el Catastro; Que la correspondencia entre la finca catastral y la finca registral entiende que ha quedado acreditada, y ninguna mención a ello se ha realizado en la nota de calificación que nos ocupa; Que conforme a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de octubre de 2015, debe rectificarse la descripción literaria que contiene el Registro en base a la coordinación que debía de haberse comprobado (y no se ha hecho), entre Catastro y Registro, y en su caso, comparando el error cometido consultando si fuere preciso, los planos aportados en su día de este componente, sótano 2, componente 1, finca registral número 28.617 de la finca que no resultan en absoluto afectados; Que en esta finca registral, de la que la que nos ocupa forma parte, se han ido realizando inscripciones por nota marginal, no por folios independientes, y todavía no constan inscritas todas las participaciones indivisas en su cuota ideal, concretada en las distintas plazas de aparcamiento y trasteros que integran dicho componente; Que se vulnera la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. Invoca, además, la Resolución de 21 de enero de 2014 2014 al indicar que el certificado catastral, descriptivo y gráfico aportado, por tanto es suficiente para que acceda al contenido del Registro para cumplir dicha finalidad de coordinación entre Catastro-Registro, pues la finca catastral y la registral se corresponden, y ponen de manifiesto el error cometido por el Registro al inscribir, haciendo profesión de fe, unas superficies que no se ajustan a la realidad (porque parte de la superficie está situada bajo la rampa de acceso). Cita también como infringida la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de octubre de 2014, por cuanto, conforme a esta Resolución, para la inscripción de un exceso de cabida que se fundamenta en una certificación catastral, es necesario la plena coincidencia con los datos que resultan del Catastro. En éste caso, aún es más flagrante pues lo que se ha puesto de manifiesto es una reducción en los metros útiles de la parte de la finca que nos ocupa (por estar en parte bajo la rampa de acceso) y en la participación en los elementos comunes del sótano (rampas, zonas de paso y maniobra, etc.); Que resulta de todo punto incongruente que el Registro no reconozca dicho error pese a habérsele acreditad; Que se infringe la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de diciembre de 2014, ya que la finca en cuestión está catastrada a nombre del compareciente, y la finca registral también, por lo que no existe por tanto motivo alguno para que no se produzca la coordinación y concordancia entre Registro y Catastro por aplicación de dicha doctrina sensu contrario por cuanto aquí sí existe correspondencia entre la finca Registral y la catastral y así se le ha acreditado. Cita también como infringida la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de febrero de 2015 respecto a la falta de motivación de la nota. Entiende que ha infringido el mandato del artículo 53.8 de la Ley de 30 de diciembre de 1996, y del inciso final del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual «en todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie». Cita, además, como infringido el principio de rogación, solicitada la inscripción de la representación gráfica, conforme a lo resuelto por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de fecha 5 de febrero de 2016. Cita la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de septiembre de 2015, que considera que la remisión a la delimitación geográfica contenida en dicha certificación catastral para entender cumplida la exigencia legal y reglamentaria de expresión de los linderos de la finca, linderos que son coincidentes con la descripción registral. Cita la posibilidad de que el registrador puede (o debe) consultar los registros jurídicos o administrativos existentes a su alcance para asegurar la legalidad y validez de los actos susceptibles de inscripción (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de abril de 2015). Alega errores en el cálculo de la cuota de participación indivisa y en las superficies que constan en el Registro contrastándolas con las que figuran en la certificación, y Por todo ello, se interesa la revocación de la nota de calificación practicada por registradora de la Propiedad y se acuerde la inscripción de la representación gráfica de la finca objeto del presente expediente en los términos solicitados en la instancia presentada y de acuerdo con la documentación obrante en dicho expediente.
Doña Margarita González de la Torre Rodrigo, registradora de la Propiedad de Alicante número 2, emitió su informe, en el que mantuvo íntegramente su calificación, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Vistos los artículos 1, 9, 19 bis, 40, 199, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria; 54 y 68 del Reglamento Hipotecario; 153 del Reglamento Notarial; 53 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de julio de 2009, 13 de mayo de 2010, 5 de diciembre de 2011, 17 de noviembre de 2015 y 12 de febrero y 28 de marzo de 2016.
1. En el presente expediente alega el recurrente, en primer lugar, falta de motivación de la nota de calificación. En cuanto al fondo del asunto, la cuestión objeto de debate se centra en es si es posible acceder a la solicitud formulada por el propietario de una finca en una instancia privada para la inscripción de la supuesta representación gráfica de una finca de una plaza de garaje en régimen de propiedad horizontal, con la consiguiente rectificación de su descripción, concretamente una reducción de su superficie, así como en la minoración de la participación indivisa de titularidad inscrita en el Registro, todo ello en base a una certificación catastral descriptiva y gráfica de la totalidad del solar en la que se ubica el edificio en propiedad horizontal.
2. Con carácter previo a la cuestión de fondo es preciso responder a la afirmación del recurrente relativa a la supuesta falta de motivación de la nota de defectos. Como señala la Resolución de 12 de febrero de 2016, «es doctrina de este Centro Directivo que cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, según los principios básicos de todo procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011 y 20 de julio de 2012, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso».
También ha mantenido esta Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma». No obstante, conviene tener en cuenta que es igualmente doctrina de esta Dirección General (Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de abril y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010 y 28 de febrero, 22 de mayo y 20 de julio de 2012) que la argumentación será suficiente para la tramitación del expediente si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo acredita en este caso el mismo contenido del escrito de interposición.
Del análisis de la nota de calificación de este expediente se deduce lo siguiente: se señalan los defectos que a juicio de la registradora adolece la instancia, y los fundamentos en los que se apoya para esa calificación –que podrán o no ser acertados–. En consecuencia, es evidente que la calificación está suficientemente motivada.
3. Centrándonos en el objeto de debate, en primer lugar debe analizarse la posibilidad de inscripción de representación gráfica de la finca. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, cuya redacción por la Ley 13/2015 entró en vigor el 1 de noviembre de 2015, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. La incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo 7 del artículo 9.b de la Ley Hipotecaria).
Según dicho artículo 9.b), para efectuar esta incorporación potestativa han de aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199, si bien, como interpreta la Resolución de 12 de febrero de 2016, dado que la principal finalidad de este procedimiento es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10 % de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Interpretación que también se contiene en la Resolución de 17 de noviembre de 2015.
En todo caso, para iniciar los trámites de este procedimiento es precisa la solicitud expresa del titular de la finca, en cumplimiento del principio de rogación, tal y como se recuerda en la letra a) del apartado segundo de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de este Centro Directivo sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Asimismo, como señala el citado artículo 9 b), «para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa».
4. En el presente caso nos encontramos ante una plaza de garaje situada en un edificio en régimen de propiedad horizontal. Concretamente se trata de una participación indivisa de finca destinada a garaje, que atribuye el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada (cfr. artículos 68 Reglamento Hipotecario y 53.b del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio). De la documentación que obra en el expediente no resulta más que la representación gráfica catastral de la totalidad del solar en el que se ubica el edificio dividido horizontalmente al que pertenece. Se trata ésta de la única representación que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompaña a la solicitud. No puede tomarse en consideración el plano aportado en trámite de recurso (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). Por tanto, la solicitud de inscripción de representación gráfica de la finca registral que se formula en el documento se encuentra vacía de contenido, toda vez que no se aporta tal representación, sin que en ningún caso pueda confundirse, como hace el recurrente, la representación gráfica con los datos alfanuméricos de superficie que figuran en la certificación catastral.
5. Además, aunque se hubiese aportado la representación gráfica del elemento independiente en cuestión, conforme a los citados artículos 9.b) y 199 Ley Hipotecaria no es admisible, a efectos de la constancia registral de la representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de propiedad horizontal individualmente considerado. Dicha inscripción de representación gráfica de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal sólo se contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria in fine. Para tales casos, como señala la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, «podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real».
6. Por otra parte, alega el recurrente errores en el cálculo de la superficie y de la participación indivisa de titularidad, que deberían dar lugar a su rectificación a la vista de los datos que resultan de la certificación catastral descriptiva y gráfica.
Como afirma la Resolución de 13 de mayo de 2010 no existe error en aquellos casos en los que el título inscribible se estableció en la misma forma en que está inscrita. En el presente caso el porcentaje de participación inscrito de la finca destinada a garaje, que atribuye el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada (cfr. artículos 54 y 68 Reglamento Hipotecario y 53.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio), se corresponde con los fijados en la escritura de transmisión, por lo que no existe el pretendido error en el Registro.
Cualquier rectificación que pretenda realizarse deberá respetar las reglas generales de la Ley Hipotecaria para las rectificaciones de asientos que se encuentran bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), de manera que se requerirá la rectificación del título supuestamente erróneo, con el consentimiento de los interesados que lo otorgaron o, en su defecto, resolución judicial (artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria y último párrafo del artículo 153 Reglamento Notarial).
En este sentido debe recordarse la reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre rectificación de asientos, cuando se afecta a la titularidad registral: «constituye una regla básica en nuestro Derecho hipotecario la de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho» (Resolución 28 de marzo de 2016).
Dado que la alteración de la cuota indivisa de participación afectará necesariamente a la titularidad de los demás condueños (cfr. artículo 397 del Código Civil), hay que tener presente, como afirmó la Resolución de 5 de diciembre de 2011, que la especificación de dicha cuota indivisa que corresponde a una plaza de garaje, al tratarse de un acto de riguroso dominio, requiere bien el consentimiento y acuerdo de los comuneros, bien declaración expresa en la resolución judicial en la que hayan sido parte, sin que pueda admitirse la fijación unilateral por uno de ellos, por mucho que la misma pueda estar basada en un documento técnico como es la certificación catastral. Y lo mismo cabe decir de la pretendida rectificación superficial dado que afectará igualmente a los demás condueños del local destinado a garaje.
Madrid, 22 de julio de 2016.–El Director General de los Registros y del Notariado, Francisco Javier Gómez Gálligo.

References: artículo 18
 artículo 201
 artículo 203
 Resolución 
 artículo 396
 artículo 5
 Resolución 
 artículo 201
 artículo 201
 artículo 5
 artículo 19
 artículo 201
 artículo 10
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 53
 artículo 298
 Resolución 
 Resolución 
 Real Decreto 
 Resolución 
 artículo 19
 resolución 
 Resolución 
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 199
 Resolución 
 artículo 9
 Resolución 
 artículo 9
 Real Decreto 
 artículo 326
 artículo 202
in fine
 Resolución 
 Real Decreto 
 resolución 
 artículo 153
 resolución 
 artículo 397
 Resolución 
 resolución