Source: https://www.prawo-budowlane.info/rozgraniczenie-dzialki-a-jej-zasiedzenie,443,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2020-05-26 02:10:12+00:00

Document:
Rozgraniczenie działki a jej zasiedzenie
Wioletta Dyl • Opublikowane: 2019-05-24
W wyniku modernizacji przeprowadzonej przez gminę wykryto nieprawidłowe usytuowanie płotu między działką moją i sąsiada. Na spornym pasie gruntu stoi fragment naszej altany. Sąsiad zapowiada wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego, a my chcielibyśmy uratować altanę poprzez zasiedzenie tego niewielkiego pasa nieruchomości. Kolejnymi właścicielami naszej działki byli: nasz ojciec, syn i wnuczka. Czy do okresu zasiedzenia sąd wliczy wszystkie trzy okresy posiadania działki przez naszą rodzinę, czy tylko dwa ostatnie? Czy można ze sprawą zasiedzenia zwlekać, czekając, aż sąsiad zrobi pierwszy ruch – w kierunku rozgraniczenia?
W przedstawionej sprawie zastosowanie będą miały przepisy ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U.05.240.2027) oraz rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38 z 2 maja 2001 r., poz. 454).
Co do zasady, nieścisłości co do powierzchni gruntu można jedynie rozwiać po ustaleniu granic i ich pomierzeniu. Jak wynika z podanych informacji po „modernizacji” przeprowadzonej przez gminę – zatem zakładam, że brał w tym udział geodeta – okazało się, że zajmuje Pani od lat kawałek gruntu sąsiada. Niemniej jednak granice powinny być opisane i podpisane przez zainteresowane strony (czyli przez Panią i sąsiada) w protokole granicznym, który stanowił podstawą do policzenia rzeczywistej powierzchni przedmiotowej działki. Pomiar ten zostaje uwzględniony w ewidencji gruntów. Skoro obecnie dokonano nowego pomiaru, w wyniku którego wytyczono nowe granice, to są do wyboru dwie drogi w kwestii uregulowania stanu prawnego granic nieruchomości gruntowej. Treść istniejącej dotychczas dokumentacji geodezyjnej dla Pani nieruchomości gruntowej pozwoli określić drogę postępowania.
1. W pierwszym przypadku ustalenie przebiegu granic można przeprowadzić w trybie postępowania administracyjnego na podstawie Prawa geodezyjnego i kartograficznego, które w rozdziale 6 „Rozgraniczanie nieruchomości” wskazuje:
„Art. 29. 1. Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.
3. Rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) oraz, w wypadkach określonych w ustawie, sądy.”
Natomiast w sytuacji, gdy powstanie spór graniczny, a wydaje się, że w tej sprawie już do niego doszło, to:
„Art. 31. 1. Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).
4. W razie sporu co do przebiegu linii granicznych, geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej.”
Nawet jeżeli nie dojdzie do ugody, to:
„Art. 34. 1. Jeżeli w razie sporu co do przebiegu linii granicznych nie dojdzie do zawarcia ugody lub nie ma podstaw do wydania decyzji, o której mowa w art. 33 ust. 1, upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje właściwemu wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta).
4. Przepisów ust. 1-3 i art. 31 ust. 4 nie stosuje się do sporów wynikłych przy wyznaczaniu granic nowo tworzonych nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów.”
2. W drugim przypadku – na podstawie rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej – wznowienie znaków granicznych może nastąpić zgodnie z art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego:
„Art. 39. 1. Przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy.
3. O czynnościach wznowienia znaków granicznych zawiadamia się zainteresowane strony. Do zawiadomień stosuje się przepisy art. 32 ust. 1-4.
5. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy wyznaczaniu punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków.”
Należy pamiętać, że w opisanych wyżej prowadzonych czynnościach geodezyjnych wszystkie strony postępowania mają te same, równe prawa, istotne są fakty zawarte w dokumentach, stan na gruncie, zgodne oświadczenia lub ugoda, jeżeli powstanie spór, to ostatecznie rozstrzyga go sąd.
Zapewne obecnie wykonany pomiar gruntu jest bardziej dokładny, ale, jak rozumiem, do tej pory nie doszło do wznowienia znaków granicznych (rozgraniczenia), które stanowiłyby już granice prawne. Czeka Pani, aż postępowanie to rozpocznie sąsiad. Trzeba pamiętać, że wniosek o rozgraniczenie nieruchomości zasadniczo przerywa bieg terminu ewentualnego zasiedzenia (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2009 r., IV CSK 459/08 i z dnia 24 października 2012, III CSK 310/11).
Teraz zajmijmy się kwestią zasiedzenia. Instytucja ta uregulowana jest w art.172-176 Kodeksu cywilnego (K.c.). Przesłanki zasiedzenia zamieszczone w art. 172 § 1 K.c. jednoznacznie wskazują, że do nabycia własności w drodze zasiedzenie wymagane jest:
samoistne, nieprzerwane posiadanie,
dobra lub zła wiara – jako dodatkowa przesłanka rzutująca na upływ czasu wymagany do zasiedzenia.
Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami posiadacz samoistny nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość w dobrej wierze nieprzerwanie od dwudziestu lat. Należy przy tym wskazać, że dobra wiara posiadacza samoistnego występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności. Natomiast jeżeli posiadacz samoistny nieruchomości uzyskał posiadanie w złej wierze (tzn. wiedział, że ta nieruchomość jest własnością innej osoby, lub nie wiedział o tym fakcie wskutek swojego niedbalstwa) – do nabycia jej własności przez zasiedzenie konieczny jest upływ trzydziestu lat. Dla oceny dobrej lub złej wiary decydujące znaczenie ma zatem świadomość samoistnego posiadacza. O tym, czy zachodzą przesłanki nabycia nieruchomości (gruntu rolnego) przez zasiedzenie w dobre albo złej wierze decydujące znaczenie ma ocena świadomości samoistnego posiadacza, odnosząca się do jego przekonania czy przysługuje mu prawo do samoistnego władania nieruchomością. O dobrej, jak i złe wierze posiadacza decyduje jedynie chwila, w której objął on nieruchomość w samoistne posiadanie. Późniejsza wiedza o tym, że są jeszcze inni uprawnieni, nie niweczy jego dobrej wiary. Nie ma zatem znaczenia, że np. po roku od objęcia nieruchomości ktoś dowie się, że nie jest ona jego własnością.
Z kolei za posiadacza samoistnego uznaję się osobę, która:
płaci podatek gruntowy bądź opłatę za użytkowanie wieczyste,
zabudowała nieruchomość bądź ją ogrodziła,
nie miała żadnej umowy z właścicielem.
Przy zasiedzeniu własność nabywana jest ex lege (tj. z mocy prawa), a orzeczenie sądu w tej kwestii ma charakter jedynie deklaratoryjny (sąd jedynie stwierdza, że zasiedzenie nastąpiło z upływem okresu 20 lub 30 lat posiadania). A więc sąd z urzędu powinien uwzględnić zasiedzenie w postępowaniu rozgraniczeniowym.
Postępowanie spadkowe nie ma znaczenia dla ciągłości zasiedzenia przez kolejnych posiadaczy samoistnych, czyli ojca, syna i wnuka. Wystarczy wykazać (np. zeznaniami świadków), że dla wymaganego zasiedzenia upłynęły stosowne lata posiadania samoistnego w dobrej wierze (20 lat).
Czy mogę dokończyć budowę domu po przepisaniu działki?
Rodzice rozpoczęli budowę domu, jednak później rozwiedli się. Budowa nie została oficjalnie zakończona. Działka została przepisana na mamę (jednak dom...
Grunty przeznaczone na cele rolne, ograniczenia w zakresie budowy
Jestem właścicielem półhektarowej działki rolnej, gdzie ziemia jest klasy III i V. Przed 7 laty otrzymałem na tę działkę warunki zabudowy –...
Przycinanie żywopłotu przez sąsiada i przerzucanie gałęzi na moją stronę
W granicy z sąsiadem po mojej stronie przy płocie, który ja postawiłem, rosną świerki w formie żywopłotu. Gałęzie przerastają na stronę...
Działka budowlana bez dostępu do drogi publicznej
Mam działkę budowlaną bez dostępu do drogi publicznej. Chcę uzyskać pozwolenie na budowę. Dojeżdżam (jak i wszyscy sąsiedzi od kilkudziesięciu lat)...
Budowa parkingu na działce sąsiada
Mam problem z budową parkingu na działce sąsiada. Otóż sąsiad kupił działkę obok mnie i rozpoczął prace nad budową parkingu (na co najmniej 50...
Wykup drogi wewnętrznej od gminy
Posiadam grunty orne, miedzy którymi są wytyczone drogi dojazdowe widniejące jedynie na mapie ewidencyjnej. Chciałbym odkupić od gminy te drogi, gdyż...
Niska kwota odszkodowania od starostwa za działkę pod drogę
Starostwo powołało niezależnego rzeczoznawcę do wyceny działki o pow. 0.01 ha położonej przy drodze powiatowej. Wycena miała służyć wyliczeniu...

References: art. 33
 art. 31
 art. 39
 art. 32
 art.172
 art. 172