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Timestamp: 2020-08-07 20:55:17+00:00

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Carlota Andrade, autor em VFA Advogados
Medidas excepcionais para inquilinos e senhorios
por Carlota Andrade | Abr 7, 2020 | Home - Destaque Entrada, Publicações
Foi ontem publicada, em Diário da República, a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril de 2020, que prevê o regime excepcional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, aplicável, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis.
A Lei em apreço propõe um pacote de medidas que visam flexibilizar pagamentos e permitir créditos em condições mais favoráveis, verificados determinados requisitos.
Analisemos, então, os benefícios concedidos no âmbito do arrendamento habitacional:
Para os inquilinos:
Pagamento faseado das rendas relativas ao período em Estado de Emergência e ao mês seguinte:
Aos inquilinos passa a ser permitido diferir o pagamento destas rendas, podendo o pagamento ser feito até ao máximo de 12 prestações, com início no segundo mês subsequente à data de termo do Estado de Emergência, desde que o montante de cada uma não seja inferior a um duodécimo do total e acrescendo o valor de cada prestação ao da renda mensal.
Para lançar mão deste benefício, deverão informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda, excepto no caso das rendas que se vençam a 1 de Abril, para as quais a notificação pode ser feita até dia 27 de Abril.
Esta medida aplica-se aos arrendatários que demonstrem, simultaneamente:
Uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou ao período homólogo do ano anterior, e;
Que a taxa de esforço do agregado familiar seja ou se torne superior a 35% (ou seja, que o valor da renda mensal corresponda a mais de 35% do rendimento do agregado familiar).
Naturalmente, o senhorio cujo arrendatário beneficie e cumpra este regime não poderá resolver o contrato de arrendamento e requerer a indemnização correspondente com base na falta de pagamento das rendas vencidas, excepto quando se verifique incumprimento, ou seja, se as rendas em análise não forem liquidadas no prazo de 12 meses contado do mês subsequente à cessação do estado de emergência.
Importa esclarecer que a cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos termos da presente lei.
Concessão de Empréstimo pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, IP:
Os inquilinos, os estudantes não trabalhadores e os que estudem a uma distância superior a 50 km do local da residência do seu agregado familiar poderão, paralelamente, candidatar-se a um empréstimo sem juros concedido e regulado pelo IHRU, IP.
O empréstimo a conceder, que não terá juros, corresponderá à diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor máximo que o inquilino consiga suportar, tendo como referência uma taxa de esforço máxima de 35%, desde que o rendimento restante do agregado familiar não seja inferior a € 438,81.
Contudo, o acesso a este empréstimo é vedado aos arrendatários habitacionais abrangidos por regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.
Para os senhorios:
Caso os seus arrendatários não recorram a este empréstimo, poderão os senhorios fazê-lo para, desta feita, compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que, cumulativamente:
Se verifique uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, e;
Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do diploma aqui em análise, e;
O rendimento disponível restante do agregado desça, na decorrência do não pagamento das rendas, abaixo do IAS (€ 438,81);
No que concerne ao arrendamento não habitacional, as medidas de flexibilização de pagamento aplicar-se-ão a:
Estabelecimentos abertos ao público destinados a actividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respectivas actividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de Março, do Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de Março, da Lei de Bases da Protecção Civil, da Lei de Bases da Saúde ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de actividades de comércio electrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma electrónica;
Estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que mantenham actividade para efeitos exclusivos de confecção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de Março, ou em qualquer outra disposição que o permita.
O pacote de medidas extraordinárias para estas entidades prevê o pagamento faseado das rendas relativas ao período em Estado de Emergência e ao mês seguinte, permitindo aos arrendatários dividir o pagamento destas rendas até ao máximo de 12 prestações, iniciando-se o pagamento no segundo mês subsequente à data de termo do Estado de Emergência, não podendo o montante de cada prestação ser inferior a um duodécimo do total e acrescendo o valor ao da renda mensal.
Os senhorios não poderão resolver, denunciar ou extinguir, de qualquer outra forma, o contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas vencidas naquele período, excepto se verificado o incumprimento do pagamento, nos termos referidos. Ademais, não poderão exigir o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam nestes termos, nomeadamente a indemnização igual a 20% do montante em mora, prevista no artigo 1041.º, n.º 1 do Código Civil.
Importa esclarecer que, tal como em sede de arrendamento habitacional, a cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos termos da presente lei.
A presente lei trata ainda, excepcionalmente, de Entidades Públicas na qualidade de senhorias, prevendo que, tendo imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual:
Possam, durante o período de vigência da presente lei, reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda (não aplicável a beneficiários de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda)
Possam isentar do pagamento de renda os seus arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de Março de 2020;
Possam estabelecer pagamentos faseados das rendas vencidas.
Beneficiário Efectivo – fim do prazo?
por Carlota Andrade | Fev 13, 2020 | Home - Destaque Entrada, Publicações
O Registo Central do Beneficiário Efectivo (“RCBE”) surgiu, no ordenamento jurídico português, como o efeito prático da transposição da directiva europeia contra o branqueamento de capitais.
Com o objectivo de tornar mais transparentes a direcção e titularidade de capitais das empresas e entidades equiparadas para estes efeitos, o RCBE prevê a prestação de informações – agora, consideradas pela tutela como excessivas e, nessa medida, passíveis de serem alteradas a breve trecho – acerca dos sócios ou accionistas, membros de órgãos sociais e/ou qualquer pessoa física que controla, através de outros meios, a empresa, associação, fundação, entidade empresarial, sociedade civil, cooperativa, fundo ou trust obrigada à sua identificação.
Concomitantemente à transposição da obrigaçào de declaração, foi transposta para o nosso ordenamento a obrigação de consulta da declaração. Ora, o Ministério da Justiça anunciou que o prazo para consulta destas informações inicia, conforme previsto, a 1 de Fevereiro de 2020 – ao contrário do prazo para entrega da declaração, cuja prorrogação foi ditada por vicissitudes de ordem técnica e prática.
Impõe-se, agora, a seguinte questão: qual a relevância prática do início do prazo de consulta, se ainda vigora o prazo para entrega da declaração? É, no fundo, muito significativa.
São inúmeras as entidades obrigadas à consulta do RCBE. Embora não cabendo, nesta sede, uma enumeração exaustiva, cumpre informar que as entidades financeiras, as sociedades de capital de risco, os consultores para investimento em valores mobiliários, as entidades que exerçam qualquer atividade imobiliária e os notários são algumas das entidades obrigadas a consultar a plataforma RCBE a fim de verificar o cumprimento da obrigação de apresentação de declaração.
Significa isto que, a partir do dia 1 do presente mês, será necessário o código RCBE – disponível apenas para as entidades que já cumpriram esta obrigação declarativa, entenda-se – para, por exemplo, comprar ou vender um imóvel. Conforme exposto, o notário deverá recusar a prática do acto se verificar o incumprimento para efeitos do RCBE.
Para aquelas entidades, é obrigatório o acesso ao aludido código para que prestem determinados serviços, pelo que, naturalmente, farão depender o estabelecimento ou o prosseguimento da relação de negócio, ou a realização da transacção ocasional, da verificação do cumprimento da obrigação de registo.
É certo que a prorrogação do prazo para a entrega da declaração ditou, consequentemente, o adiamento das consequências previstas na lei para o seu incumprimento – como, por exemplo, a impossibilidade de distribuir dividendos ou de intervir como parte em qualquer transmissão de propriedade, bem como a aplicação de uma coima de € 1.000,00 a € 50.000,00.
Todavia, as entidades obrigadas à identificação do beneficiário efectivo que ainda não o fizeram encontrarão, a partir do mês corrente, vários constrangimentos de ordem prática suscitados pela consulta obrigatória desde dia 1 que, em última análise, poderão obstar ao normal exercício da sua actividade. Embora não haja lugar à contraordenação, punível como se expôs acima, facto é que a prossecução do objecto social de várias empresas poderá estar em jogo, caso não entreguem a declaração do RCBE.
Nessa medida, as entidades sujeitas a esta obrigação deverão cumpri-la, com a urgência possível.
Constitucional trava insolvência à revelia do devedor
por Carlota Andrade | Jan 24, 2019 | Home - Destaque Entrada, Publicações
Foi publicado em Diário da República, no dia 23 de Janeiro, o Acórdão do Tribunal Constitucional que declara a inconstitucionalidade, com força obrigatória geral, da norma do n.º 4 do artigo 17.º-G do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, quando interpretada no sentido de o parecer do administrador judicial provisório que conclua pela situação de insolvência equivaler à apresentação à insolvência por parte do devedor, quando este discorde da sua situação de insolvência, por violação do artigo 20.º, n.os 1 e 4, conjugado com o artigo 18.º, n.º 2, da Constituição da República Portuguesa.
A pedra de toque plasmada no aludido Acórdão é precisamente a da valoração da interpretação do artigo 17º-G, n.º 4 do CIRE. Assim, fazer equivaler à declaração de insolvência do devedor espoletada pelo parecer do Administrador Judicial à apresentação à insolvência por parte do próprio devedor é, agora, forçosamente inconstitucional.
Surge esta norma no contexto do Processo Especial de Revitalização e, mais detalhadamente, da não aprovação do plano de recuperação, podendo essa frustração decorrer da inexistência de celebração de um acordo entre devedor e credores ou, porventura, da circunstância de o plano apresentado não concitar a maioria de votos necessária.
Chegado a este ponto, poderá o Administrador Judicial, após reunir com todos ou alguns dos credores (ponto em que a lei é, ainda, omissa), emitir parecer sobre se o devedor se encontra em situação de insolvência. Concluindo afirmativamente, poderá então requerer a insolvência do devedor, correndo o processo especial de revitalização por apenso ao processo de insolvência. Menciona o n.º 4, ainda, que a esta faculdade do Administrador Judicial se aplica o disposto no artigo 28.º do CIRE – é justamente desta remissão que trata o Acórdão de que damos nota.
Estatui o artigo 28.º que a apresentação à insolvência por parte do devedor implica o reconhecimento da sua situação de insolvência, que, por esse motivo, será declarada no prazo de 3 dias úteis após a distribuição da petição inicial.
Naturalmente, a ratio legis do artigo 28.º (e, sistematicamente considerado, do CIRE) é a do fim público da celeridade processual – reconhecendo o apresentante a sua própria situação, decide, legitimamente, apresentar-se à insolvência. Essa circunstância permite a supressão de determinadas formalidades processuais, pelo que o processo corre de forma simplificada e, consequentemente, mais célere.
Todavia, é o reflexo desta norma na interpretação do n.º 4 do artigo 17.º-G que se revela problemática, “por não se afigurar existir uma relação equilibrada entre o interesse público a prosseguir e o grau de restrição da posição do credor afetado pela medida ínsita na norma” – é que, por vicissitudes negociais, pode o plano de recuperação falhar a aprovação e, por decisão do Administrador Judicial, poderá essa situação convolar numa insolvência declarada em 3 dias, com a qual pode o devedor não concordar. Acresce, evidentemente, a omissão do direito ao contraditório por parte do devedor que, nestes moldes, se encontra à mercê do parecer e do requerimento de insolvência do Administrador Judicial.
Assim, como refere o Tribunal Constitucional no Acórdão de que nos ocupamos, esta remissão “pode ter por efeito a postergação cabal do contraditório, declarando-se a insolvência sem que o devedor se possa opor antes ou mesmo depois”. Conclui-se, naturalmente, que esta situação poderá conformar, pelo menos, uma limitação desproporcionada dos direitos de defesa do devedor e, na pior hipótese (como se veio a verificar), uma cabal inconstitucionalidade baseada na omissão do direito ao contraditório, tanto ex-ante como ex-post, podendo o devedor lançar mão de apenas um mecanismo (custoso e indubitavelmente mais gravoso para o devedor): o da impugnação da declaração de insolvência.
A decisão em causa não é surpreendente, na medida em que tem vindo a ser esse o entendimento jurisprudencial perante casos análogos de omissão do direito de defesa.
O princípio da celeridade processual não pode derrogar, sem mais, os princípios da verdade material e da igualdade processual – situação que, cabalmente, se verificaria na aplicação daquela remissão quando interpretada no sentido da equivalência à apresentação do próprio devedor à insolvência.
À segunda é de vez: novidades na preferência dos arrendatários
por Carlota Andrade | Nov 7, 2018 | Home - Destaque Entrada, Publicações
Entrou em vigor no dia 30 de Outubro a Lei n.º 64/2018, de 29 de Outubro, que garante o exercício efectivo de direito de preferência aos arrendatários, em determinadas circunstâncias.
Pese embora já previsto na lei, os constrangimentos ao direito de preferência, aplicáveis por força das vendas de imóveis em bloco, obstavam ao seu verdadeiro exercício, perdendo, dessa forma, o seu efeito útil.
Até à aprovação do diploma em causa, os arrendatários que vissem o seu imóvel para venda em conjunto com outras fracções teriam de exercer o seu direito de preferência sobre a totalidade do negócio – isto é, a proposta a apresentar teria de reflectir a globalidade de fracções para venda e não apenas aquela em que teriam interesse: a sua.
No fundo, esta circunstância traduzir-se-ia, na melhor das hipóteses, num constrangimento considerável e, na pior, numa total inviabilização do exercício do direito de preferência. Naturalmente se conclui que a maioria dos cidadãos não possui a liquidez necessária para apresentar propostas de compra destas dimensões, pelo que outra opção não restaria senão a de renunciar ao seu direito de preferência e, em última análise, ao imóvel.
A entrada em vigor da Lei n,º 64/2018 modifica esta vicissitude em particular, permitindo que, quando inseridas em vendas em bloco, as fracções sejam consideradas individualmente. Destarte, os arrendatários poderão lançar mão do direito de preferência aplicado isoladamente ao imóvel em causa.
Ao contrário da primeira versão – vetada – do diploma, o direito de preferência assiste apenas aos inquilinos ao abrigo do regime de arrendamento para fins habitacionais e não para arrendatários com fins comerciais.
Finalmente, estabeleceu a Lei que o alcance do exercício do direito de preferência se estende apenas a arrendatários que habitem o imóvel há mais de dois anos.
Bancos obrigados a reflectir Euribor negativa
por Carlota Andrade | Jul 27, 2018 | Home - Destaque Entrada, Publicações
Publicada no dia 18 de Julho em Diário da República, a Lei n.º 32/2018 veio alterar o Regime dos Contratos de Crédito relativos a imóveis (plasmado no Decreto-Lei n.º 74-A/2017 de 23/06/2017), nomeadamente no que respeita o dever de transparência que impende sobre as instituições bancárias que subjaz aos contratos de crédito para a aquisição ou construção de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.
Fruto da transposição da Diretiva 2014/17/UE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 4 de fevereiro de 2014, a aludida Lei pretende reflectir as conclusões de um estudo lançado pela Comissão Europeia há 15 anos, tendo em vista a identificação e avaliação do impacto dos obstáculos ao mercado interno no domínio dos contratos de crédito para imóveis de habitação, nomeadamente no que tange a informação pré-contratual, as bases de dados sobre o crédito, a solvabilidade, a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) e a consultoria sobre contratos de crédito.
A vertente que se debruça sobre a informação pré-contratual terá, nesta Lei, o merecido destaque; com efeito, a crise financeira revelou que o “(…) comportamento irresponsável de alguns participantes no mercado pode minar os alicerces do sistema financeiro, provocando desconfiança entre todas as partes, em especial nos consumidores, com consequências sociais e económicas potencialmente graves”, nas palavras do supracitado estudo da Comissão.
Nessa medida, a Lei institui a obrigatoriedade de as instituições bancárias reflectirem totalmente a descida da taxa Euribor nos contratos de crédito à habitação. A legislação acompanha, deste modo, a tendência que se vem verificando desde 2015.
Em primeira análise, importa esclarecer que, em traços gerias, a Euribor corresponde à média das taxas de juros aplicadas no panorama europeu. Em Portugal, a Euribor é um indexante à Taxa Anual Nominal (TAN), bem assim como o spread. A sua importância prende-se com o facto de figurar como uma taxa de juro variável e não fixa – circunstância que afecta substancialmente a prestação mensal.
Até esta parte, as instituições bancárias portuguesas têm vindo a fixar a taxa de juro mínima em 0% – significa isto que os beneficiários de um crédito à habitação contratado nestes termos não amortizavam nenhum montante a título de juros, mas sim a título de capital, exclusivamente.
Ora, em virtude desta alteração, quando do apuramento da taxa de juro resultar um valor negativo, as instituições bancárias passarão a estar obrigadas a reflecti-lo nos contratos de crédito. Acresce ainda que o valor apurado, quando negativo, deverá ser deduzido ao capital em dívida na prestação vincenda ou, em alternativa, poderá o mutuante constituir, a favor do cliente, um crédito em montante equivalente aos valores negativos apurados a fim de o deduzir aos juros vincendos a partir do momento em que estes assumam valores positivos (sendo os juros vincendos abatidos ao valor do crédito).
Para além de vertida contratualmente, esta alteração também passará a integrar todas as comunicações comerciais que tenham por objectivo directo ou indirecto a promoção e comercialização de contratos de crédito à habitação.
Por último, resta a nota de que as alterações previstas se aplicam às prestações vincendas dos contratos de crédito em curso à data da sua entrada em vigor, não sendo necessária a alteração das respetivas cláusulas contratuais. Assim, as instituições de crédito devem rever, excepcionalmente, o valor do indexante utilizado para calcular a taxa de juro, no prazo de 10 dias após a entrada em vigor da lei – portanto, a partir de dia 19 de Julho.
Em suma, a alteração permitirá a reflexão do real valor da Euribor na parte variável da prestação mensal, espelhando a sua tendência nos últimos anos. De certa forma, poderá funcionar como mecanismo de compensação para futuras flutuações que afectem negativamente a prestação mensal do beneficiário do crédito – ferramenta útil quando se tem vindo a assistir a um acentuado crescimento do crédito, pese embora os alertas do Banco de Portugal, já datados de 2017, para as consequências do facilitismo da sua concessão.

References: artigo 1041
 artigo 17
 artigo 20
 artigo 18
 artigo 17
 artigo 28
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 artigo 17