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Gültigkeit des Bestandsschutzes bei Mietpreisbremse
Dieses Thema "ᐅ Gültigkeit des Bestandsschutzes bei Mietpreisbremse - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Etojok, 14. Mai 2017.
Etojok Boardneuling 14.05.2017, 11:58
Ich habe als juristischer Laie ein Interpretationsproblem bei der Frage des Bestandsschutzes der Miete des Vormieters bei der sog. Mietpreisbremse. Nach § 556d (1) BGB darf ja in Gebieten mit geltender Mietpreisbremse die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d (1) BGB zulässige Miete, so darf dann eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden (§556e Abs. 1 BGB).
Angenommen, ein Mieter unterschreibt einen Mietvertrag mit einer Miethöhe mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, aber auch mehr als die Miethöhe des Vormieters. Die Miethöhe verstieße dann ja gegen die Bestimmungen der Mietpreisbremse aus § 556d (1) und § 556e Abs.1 BGB. Wenn der Mieter aber diesen Verstoß hinnimmt (aus Unkenntnis oder weil er den Vermieter so mag) und länger als ein Jahr in der Wohnung wohnt, würde doch diese Miethöhe defacto"Bestandsschutz" nach § 556e BGB Absatz 1 erhalten - und damit dann "rechtmäßig" von dem nächsten Mieter verlangt werden können....?
Sehe ich hier eine "Regelungslücke", die die Mietpreisbremse für die nachfolgenden Mietverhältnisse immer dann aushebelt, wenn ein Mieter die zu hohe Miete nicht anficht, oder verstehe ich was falsch?
quiddje V.I.P. 15.05.2017, 09:57
AW: Gültigkeit des Bestandsschutzes bei Mietpreisbremse
Nö, du verstehst das schon richtig: die letzte 1 Jahr lang gezahlte Miete ist dass die, für die Bestandsschutz gilt.
Das ganze Gesetz ist ziemlich wuselig. Da aber die Bremse sowieso nur für max. 5 Jahre gesetzt werden darf, wird das nicht allzu große Schiefstände verursachen.
Etojok Boardneuling 15.05.2017, 11:53
Heißt also, eine in der Höhe unzulässige Miete erhält Bestandsschutz, nur weil der Mieter nicht dagegen vorgeht, und der nächste Mieter ist dann angeschmiert, weil er gegen die unzulässige Miethöhe dann nicht mehr vorgehen kann. Ob das im Sinne des Gesetzgebers ist....bezweifle ich.
cherokee V.I.P. 15.05.2017, 12:08
Er muss die Wohnung ja nicht zu dem überhöhten Preis anmieten!
Etojok Boardneuling 15.05.2017, 12:27
Das hätte er auch ohne Mietpreisbremse nicht gemusst und ist daher hier nicht relevant.
Beim Verstoß gegen die Mietpreisbremse nach § 556e BGB kann der Mieter hingegen ja sehr wohl zum überhöhten Preis anmieten und danach die gesetzlich zulässige Miete durchsetzen. Im hier konstruierten Fall würde er aber daran gehindert, wenn der Rechtsverstoß des Vermieters (unzulässige Miethöhe nach Verstoß gegen § 556d f. BGB) für die folgenden Mietverhältnisse quasi legalisiert wird, wenn nur der erste Mieter in der Kette gegen den Verstoß nicht vorgeht.
quiddje V.I.P. 15.05.2017, 13:51
Ja, der nächste Mieter kann sich natürlich "angeschmiert" fühlen, wenn er mehr Miete zahlen muss als der Nachbar, der sich noch erfolgreich zur Wehr setzen konnte.
Pöhse Pöhse Fahmieta!!!!
Dass das Gesetz an sich ziemlich fragwürdig ist in seinem Ansatz (wieso wird mehr Wohnraum zur Verfügung stehen, wenn ich das Vermieten unattraktiver mache?) sowie in seiner Ausprägung (was ist Wohnraumknappheit und wieso müssen gerade dort, wo alle hinziehen wollen, die Mieten künstlich niedrig gehalten werden, wenn doch ein paar Kilometer weiter auch noch genügend zu bekommen ist?) sollte den Mieter nicht irritieren, Vermieter sind das wahre Übel, Enteignung (wie damals im Osten, die hatten die richtige Wohnraumbewirtschaftung, gelle?) wäre die Lösung!
Wie gesagt, in ein paar Jahren ist der Spuk zwangsweise vorbei - schließlich haben viele Städte vor lauter Begeisterung gleich das gesamte Stadtgebiet zu "angespanntem Wohnungsmarkt" ausgerufen und können dann keine Alternativgebiete mehr definieren.
Problem ist halt, dass Mieter so hübsch unmündiges Stimmvieh abgeben. Da muss dann ein neues Gesetz her. Man darf gespannt sein.
Will sagen: Diese Fragen frustrieren nur. Das ist ein Gesetz und das ist entsprechend zu befolgen.
Es hat nichts mit "Gerechtigkeit" zu tun.
Und mit "Vertragsfreiheit" natürlich schon gar nicht.
Darauf kann sich nur der Vormieter berufen, wenn er denn nun mal nicht die zu viel gezahlte Miete zurück haben will. Man kann ihn nicht dazu zwingen als Nachmieter.
Etojok Boardneuling 15.05.2017, 14:18
Ja, der nächste Mieter kann sich natürlich "angeschmiert" fühlen, wenn er mehr Miete zahlen muss als der Nachbar
Hier ging es weder darum, dass jemand "mehr Miete zahlen muss als der Nachbar", sondern dass jemand unter bestimmten Voraussetzungen eine Miete zahlen muss, die der Höhe nach rechtlich unzulässig ist - und zwar nur, weil der Vormieter der betreffenden Wohnung den Rechtsverstoß hingenommen hat. Es überrascht mich, dass in einem Juraforum Nutzer offenbar schon mit dem Erfassen dieser Ausgangslage überfordert sind.
Es ging auch nicht darum, den Sinn oder die Nützlichkeit des Gesetzes oder die Schlechtigkeit der Welt zu diskutieren, sondern allein um eine juristische Erörterung einer Fallkonstellation. Die sollte sich üblicherweise nur auf rechtliche Argumentationen beziehen und nicht lediglich aus aggressiver Polemik bestehen.
Allerdings habe ich den Eindruck, dass in diesem Forum nicht ernsthaft juristisch diskutiert wird, sondern eher pubertäre Stänkerer den Ton angeben.
Deswegen werde ich rechtliche Fragen zukünftig nur noch dort diskutieren, wo Erwachsene unterwegs sind. Dieses Forum wird es dann eher nicht sein. Bye
cherokee V.I.P. 15.05.2017, 15:17
Zitat von Etojok: ↑
Und woher erfährt der Mieter, ob die Miete vorher so hoch war oder ob es ein Verstoß ist? Mieter und Vormieter haben nicht unbedingt immer Kontakt und wissen voneinander.
quiddje V.I.P. 15.05.2017, 15:17
Die Miete des Nachmieter ist laut diesem Gesetz rechtlich zulässig!
Ob der Vormieter einen Rechtsverstoß hingenommen hat, geht den Nachmieter eher wenig an. Er könnte diesen Rechtverstoß, wenn er denn will, ja zur Anzeige bringen. Das Ergebnis wird ihm allerdings auch nichts nützen, da es nun mal nicht strafbewehrt ist, mehr Miete zu nehmen als laut Mietpreisbremse zulässig.
Und nach wie vor ist deine Grundbeobachtung richtig: Wenn der Vormieter diese (bei ihm noch unzulässige) Miete ein Jahr lang gezahlt und zu keiner Zeit bemängelt hat, ist das die nachfolgend zulässige Miete! Das ist nicht polemisch, sondern geltendes Gesetz.
Wenn du keine Polemik willst, solltest du deinen eigenen Beitrag
Der nächste Mieter ist meiner Ansicht nach übrigens nicht "angeschmiert", denn entweder hat er da eine Wohnung gefunden, wo wohl wirklich viele Leute hinziehen wollen oder - ja, er hat sich wohl übers Ohr hauen lassen, wenn er so viel Miete zahlt obwohl genügend andere Wohnungen frei gewesen wären. Das hätte dann allerdings nichts mit der Mietpreisbremse zu tun.
Was du übrigens daran polemisch findest, dass ich der Ansicht bin, auch in meinen Augen unsinnige Gesetze würden Gültigkeit haben, erschließt sich mir nicht so ganz. Wenn jeder nur die ihm sinnvoll erscheinenden Gesetze befolgen würde, hätten wir Anarchie, das lehne ich wirklich ab.
Ich habe mich nur darüber ausgelassen, dass dieses Gesetz in meinen Augen unsinnig ist. Und das hast du ja auch nicht bestritten.
cherokee V.I.P. 15.05.2017, 15:21
Ok, um auf ihre konkrete Frag zurückzukommen, nein, sie sehen es genau richtig. Hier gibt es die Möglichkeit den Bestandsschutz zu nutzen, wenn man als Vermieter mitbekommt, dass sein Mieter dumm ist.
quiddje V.I.P. 15.05.2017, 15:25
Der Mieter kann sich bei der zuständigen Gemeinde erst mal informieren, wie hoch denn die Miete laut Mietenspiegel sein dürfte. Wenn die Wohnung dann noch innerhalb des Gebietes mit Mietpreisbremse (-> weiß die Gemeinde) liegt, kann er auf den ermittelten Preis 10% draufschlagen. Liegt die Miete dann drüber, kann er den Vermieter zur Mietsenkung auffordern und zu viel gezahltes zurück verlangen.
Dann ist das Verhältnis zum Vermieter eventuell im Eimer, aber hey, darum geht es gerade nicht.
Jetzt kann der Vermieter sagen, warum seiner Ansicht nach die höhere Miete zulässig ist (Modernisierung, höhere Vormiete, ...). Das wunderbar ausgearbeitete Gesetz gibt allerdings keinen Rechtsanspruch auf diese Auskunft und schon gar nicht darauf, Beweise für die Aussage des Vermieters zu bekommen.
Wenn der Vermieter nicht freiwillig kürzt, kann der Mieter vor Gericht ziehen. Dann wird der Vermieter den Richter von der Rechtmäßigkeit seiner Forderung überzeugen müssen und dazu wohl die entsprechenden Beweise wie z.B. den Vor-Mietvertrag vorlegen.
Der Mieter hat aber wie gesagt keinen Anspruch auf Einsicht. Voll das durchdachte Gesetz also!
Etojok Boardneuling 15.05.2017, 17:10
Das wunderbar ausgearbeitete Gesetz gibt allerdings keinen Rechtsanspruch auf diese Auskunft ..Der Mieter hat aber wie gesagt keinen Anspruch auf Einsicht. !
Gemäß §556g Abs.3 BGB hat der neue Mieter sehr wohl einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter. Der Vermieter ist demnach verpflichtet zur Auskunft über alle Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe maßgeblich sind. Sofern der Vermieter bei einer Überschreitung der Miethöhe nach 556d also nicht Sanierung, sondern einen Bestandsschutz der Vormiete nach 556e geltend macht, umfasst die Auskunftspflicht natürlich auch die Auskunft zur Miethöhe des Vormieters, und, sofern dessen Mietbeginn nach Einführung der Mietpreisbremse lag, m.E. auch des/der Vor-Vormieters, denn genau diese Umstände wären ja für die Preisbildung der geforderten Miethöhe maßgeblich.
Zur Ausgangsfrage: Nach dem Wortlaut des §556g Abs.1 BGB ist ein Mietvertrag mit einer nach den Vorschriften der §§556d und 556e unzulässigen Miethöhe hinsichtlich des überhöhten Teils der Miete unwirksam. Die rechtlich relevante Frage aus der Fallkonstruktion ist also, ob eine nach §556g unwirksame Miethöhe einen Bestandsschutz nach 556d begründen kann. Ich tendiere dazu, dies zu verneinen, denn Bestandsschutz erhält nach dem Wortlaut des §556e Abs.1 die Miete, die der Vormieter zuletzt schuldete. Ein kraft Gesetzes unwirksamer Teil der Miethöhe dürfte m.E. aber nicht zur rechtlich geschuldeten Miete gehören, auch wenn der Mieter seine Ansprüche nicht geltend macht.
Schema nach dem hypothetischen Ausgangsfall könnte also sein:
1) Mieter 1 zahlt 500 Euro Kaltmiete (Einzug schon vor Einführung der Mietpreisbremse).
2) Mieter 2 zieht 2016 ein, ortsübliche Vergleichsmiete ist 600 Euro, Vermieter verlangt 800 Euro. Mieter 2 akzeptiert.
3) Mieter 3 übernimmt Wohnung 2017, Vermieter verlangt wieder 800 Euro.
4) Mieter 3 ist skeptisch weil Miete 30% über Vergleichsmiete und verlangt vom Vermieter Auskunft über die maßgeblichen Tatsachen zum Zustandekommen der Miete, insbesondere über Miethöhe und Dauer der Vormietverhältnisse seit Einführung der Mietpreisbremse 2015, sofern für die Preisbildung maßgeblich.
5) Vermieter erteilt Mieter 3 die Auskünfte und beruft sich auf Bestandsschutz, da Vormiete (Miete für Mieter 2) auch 800 Euro betragen habe.
6) Mieter 3 rügt seine Miethöhe von 800 Euro als unzulässig, weil der Vertrag des Mieters 2 hinsichtlich der Höhe gemäß §556g BGB unwirksam war, da die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe von Mieter 2 nur 660 Euro betragen hätte (Vergleichsmiete + 10 %).
Sicher kann der Vermieter die Auskunft zu 5) auch verweigern, dann muss der Mieter sie einklagen. Er kann auch falsche Auskünfte geben, dann käme § 263 StGB ins Spiel.
Es geht letztendlich nur um die theoretische Ausgangsfrage, ob ein hinsichtlich eines Teils der Miete unwirksamer Mietvertrag Bestandsschutz i.S. d. 556e BGB gerade für diesen (unwirksamen) Teil der Miete bewirken kann.
Ich freue mich hierzu über rechtlich fundierte, belegbare Einschätzungen oder Gegenmeinungen zu der hypothetischen Fallkonstruktion.
Theorien über Sinn und Unsinn einzelner Vorschriften, das Mietwesen im Allgemeinen oder die Ungerechtigkeit der Welt etc. interessieren mich in diesem Zusammenhang hingegen nicht. Auch nicht, ob das Mietverhältnis durch Auskunftsverlangen oder Klagen negativ belastet wird oder nicht, denn die Ausgangsfrage ist nur eine hypothetische Konstruktion.
quiddje V.I.P. 15.05.2017, 22:46
Da das hier ein allgemeines öffentliches Forum ist, nehme ich mir nun mal die Freiheit, auch Dinge zu erwähnen, die dich nicht interessieren. Erstens kenne ich deine Interessen nicht und zweitens finde ich diese Dinge nun mal erwähnenswert ( dass das ruinieter Verhältnis zum Vermieter dich nicht interessiert, habe ,ch erwartet und endsprechend ausdrücklich als Randnotiz gekennzeichnet - einem realen Mieter wäre es gelegentlich ja doch von Bedeutung)
Es ist bei Gesetzen eigentlich auch zu berücksichtigen, welches Ziel der Gesetzgeber mit ihnen verfolgte. Schon deswegen hat die Mietpreisbremse eine interessante Historie in meinen Augen.
Der von dir zitierte Paragraph sagt übrigens, dass der (Vor-) mieter die erhöhte Miete bis zur Rüge sehr wohl schuldet. Wenn er also nicht rügt: wieso ist die Miethöhe deiner Ansicht nach unwirksam?!?!?
Beth82 V.I.P. 16.05.2017, 03:33
dieser Kommentar dürfte einige Fragen beantworten und falsche Annahmen korrigieren:
Kein Ausschluss des Bereicherungsanspruchs
aa) §§ 814 und 817 S. 2 BGB
Nach § 814 Alt.1 BGB kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet ist.
Nach § 817 S. 2 BGB ist die Rückforderung ausgeschlossen, wenn Leistender
wie Leistungsempfänger gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstoßen.
Beide Tatbestände werden durch § 556g Abs. 3 S. 3 BGB ausdrücklich ausgeschlossen, so dass der Mieter den die höchst zulässige Miete
übersteigenden Betrag selbst dann zurückfordern kann, wenn er gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet ist oder gar von sich aus dem Vermieter die Zahlung der überhöhten Miete angeboten hat, um die Wohnung zu bekommen. Nach der Intention des Gesetzgebers soll mit dieser Regelung
verhindert werden, dass ein Mietinteressent aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt deshalb faktisch aus dem Kreis der Bewerber ausscheidet, weil er die verlangte Miete in Frage stellt und man ihm deshalb Kenntnis von der Unwirksamkeit nachweisen könnte.[...]"
Aber wie @cherokee und @quiddje schon zutreffend bemerkt haben, muss der Mieter auch rügen, um zu seinem Recht zu kommen.
Der BJM hatte es in einem Interview schön auf den Punkt gebracht:" Es nutzen die besten Gesetze nichts, wenn der Bürger sich nicht gegen deren Verstöße wehrt."
Beth82 V.I.P. 16.05.2017, 03:51
Und noch etwas ausführliche Erläuterung:
M.E.n, bezieht sich der Bestandsschutz auf die Miete, die vor der Mietpreisbremse vereinbart wurde.
Weiterhin einige Urteile, die aufzeigen, dass es sich lohnen kann, zu rügen:
http://www.finanztip.de/fileadmin/i...htenberg_2-c-202-16-urteil-vom-28-09-2016.pdf
http://www.gesetze-bayern.de/Conten...N-20338?hl=true&AspxAutoDetectCookieSupport=1
http://www.berlin.de/gerichte/press...ichtsbarkeit/2016/pressemitteilung.526191.php
Mündlicher Untermietvertrag, Gültigkeit WhatsApp-Nachricht Aktuelle juristische Diskussionen und Themen 23. März 2016
Gültigkeit von Individualvereinbarungen Mietrecht 24. November 2014
Gültigkeit Mietvertrag Mietrecht 24. Februar 2014
Kann ein solcher Strafbefehl überhaupt Gültigkeit haben? Recht, Politik und Gesellschaft 11. Juni 2011
Gültigkeit des Untermietvertrages Mietrecht 30. Januar 2009

References: § 556
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 § 263
 § 814
 § 817
 § 556