Source: http://www.tegtmeier-berlin.de/rechtsgebiete/immobilienrecht-berlin/
Timestamp: 2017-06-28 20:48:53+00:00

Document:
Immobilienrecht Berlin | Baurecht | Grundstückskaufverträge
Immobilienrecht in Berlin – Beratung durch erfahrene Rechtsanwälte
Ein Grundstückskauf oder ein Wohnungskauf ist für viele Menschen ein großer Schritt. Die finanziellen Investitionen sind häufig recht hoch, die Immobilie soll selbst genutzt werden und auch der Sicherung im Alter dienen.
Wir beraten und vertreten unsere Mandanten daher im Immobilienrecht bei der Gestaltung von Verträgen und bei der Lösung von Problemen, die sich aus bereits geschlossenen Verträgen über Immobilien ergeben.
Gerade der Grundstückskaufvertrag ist für Privatpersonen meist ein einmaliges Erlebnis. Neben der oft schwierigen Finanzierung können durch fehlende anwaltliche Beratung oft erhebliche rechtliche Probleme auf Käufer- oder Verkäuferseite auftreten. Das Immobilienrecht ist ein kompliziertes Rechtsgebiet, das bei mangelnder Erfahrung zahlreiche Fallstricke bietet, denen sich vor allem durch eine frühzeitige und fachkundige Beratung begegnen lässt.
Mit unserer langjährigen Erfahrung unterstützen wir Sie schon vor dem Kauf zu jedem Zeitpunkt. Welche Lasten liegen auf dem Grundstück? Was bedeuten die Eintragungen im Grundbuch genau, die der Makler als völlig unwesentlich darstellt. Wann kann ich mit dem Bau oder der Renovierung beginnen? Diese und viele Fragen mehr beantworten wir Ihnen vor dem Abschluss des Kaufvertrages und empfehlen die vertraglichen Klauseln, die Ihren Interessen entsprechen. Aber auch wenn schon Probleme aufgetaucht sind, stehen wir Ihnen zur Seite. In der Vergangenheit konnten wir schon viele scheinbar ausweglose Situationen für alle beteiligten Parteien zufriedenstellend lösen.
Bei der Übertragung von Immobilieneigentum ist große Umsicht gefragt. Das gilt auch bei innerfamiliären Übertragungen im Wege der sogenannten vorweggenommenen Erbfolge. Unsere Erfahrung hat uns gelehrt, dass der familiäre Zusammenhalt unter fehlerhaft gestalteten Verträgen oder unbedachten Schenkungen erheblich leiden kann. Oft entstehen Streitigkeiten, die zwischenmenschliche Verhältnisse nachhaltig stören oder gar zerstören können. Solche Streitigkeiten zu vermeiden ist eines unserer Ziele.
Zögern Sie daher nicht uns anzurufen unter 030 283096-0, wenn Sie von derartigen Problemen betroffen sind oder sich solche ankündigen.
Neben Grundstückskaufverträgen beraten wir Sie im Immobilienrecht auch zu Erbbaurechtsverträgen sowie Verträgen zum Wohnungseigentum, einschließlich der Gestaltung von Teilungserklärungen und von Rechtsverhältnissen zwischen den Wohnungseigentümern.
Das Erbbaurecht – ein Ausweg bei steigenden Grundstückspreisen in Berlin?
Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück gegen regelmäßige Zahlung eines Geldbetrages, des sogenannten Erbbauzinses, ein eigenes Gebäude zu errichten.
Es findet in Deutschland seine Grundlage im Erbbaurechtsgesetz (ErbRG). Ursprüngliches Ziel des Gesetzgebers bereits im Jahre 1919 war es, den Kauf von Wohnungen oder Wohnhäusern finanziell nicht so gut ausgestatteten Familien zu ermöglichen. Das Eigentum an Grund und Boden wird dabei nicht erworben, sondern langjährig, in der Regel für 99 Jahre, gepachtet. Auch heute spielt das Erbbaurecht gerade im geförderten Wohnungsbau eine zunehmend große Rolle.
Die Höhe der Erbbaupacht ist für den Berechtigten wie für den wirtschaftlichen Eigentümer des Grundstücks von großer Bedeutung. Der BGH musste sich aufgrund der langen Laufzeiten der Verträge immer wieder mit der Frage beschäftigen, unter welchen Voraussetzungen eine Anpassung des Erbbauzinses an sich ändernde tatsächliche Umstände möglich oder nötig ist.
In einer im Mai 2014 dazu ergangenen Entscheidung heißt es, dass die aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften zulässige bauliche Nutzung eines Grundstücks ein wesentlicher Vertragsbestandteil ist, der unter Umständen eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB notwendig macht.
Grundlage der Entscheidung war ein über 50 Jahre geschlossener Erbbaurechtsvertrag. Zum Streit über den Erbbauzins kam es, weil ein neuer Bebauungsplan erlassen wurde, der die Errichtung eines viel größeren als des ursprünglich errichteten Gebäudes zuließ. Die Parteien verhandelten daraufhin erfolglos über die Anpassung des Erbbauzinses. Zum Streit kam es letztlich, weil die Parteien im Erbbaurechtsvertrag keine Regelung zur späteren Anpassung des Erbbauzinses getroffen hatten. Hier zeigt sich, wie wichtig die vertragliche Gestaltung gerade in diesem Bereich ist. Um dauerhaft an der wirtschaftlichen Nutzbarkeit eines Grundstücks trotz Erbbaurechts partizipieren zu können, ist für den Eigentümer eine entsprechende Anpassungsklausel unabdingbar.
Gleiches gilt natürlich auch umgekehrt. Schränken später erlassene öffentlich-rechtliche Vorschriften die Bebaubarkeit eines Grundstücks ein, liegt die Anpassung des Erbbauzinses im Interesse des Erbbauberechtigten, der die Zinslast womöglich nicht mehr aus der Nutzung des von ihm errichteten Gebäudes bewältigen kann.
Bei dieser sehr komplizierten vertraglichen Gestaltung können wir Ihnen durch unsere langjährige Erfahrung und unsere durch diese Erfahrung gewonnene Kompetenz behilflich sein. Die Risiken eines unzureichend gestalteten Erbbaurechtsvertrags sind hoch und können zu existenzbedrohenden wirtschaftlichen Problemen führen. Vermeiden Sie diese, indem Sie uns möglichst frühzeitig kontaktieren.
Bauträgervertrag – aktuelle Probleme
Derzeit sehen sich Bauträger und Erwerber beim Abschluss von Bauträgerverträgen einer großen Herausforderung gegenüber.
Diese Herausforderung hat vor allem mit der Abnahme des errichteten Gemeinschaftseigentums zu tun. Die Abnahme, die den gesetzlichen Übergang der Gefahrtragung auf den Erwerber eines Werkes regelt, ist ein essentielles Recht des Erwerbers von neu errichtetem Wohnungseigentum. An sie sind maßgebliche Rechtsfolgen, wie der Verjährungsbeginn oder die Fälligkeit des Werklohnes, gebunden.
Um den Gefahrübergang möglichst frühzeitig zu gewährleisten, haben Bauträger in der Vergangenheit mit Vertragsklauseln gearbeitet, die die Abnahmevollmacht auf Dritte übertrugen. Häufig war das der von ihnen eingesetzte Wohnungseigentumsverwalter oder ein von ihnen bestimmter und bezahlter Sachverständiger für Bausachen. Eine solche Abnahmevollmacht ist notwendig, weil bei einer Vielzahl von Erwerbern, eine von jeder Partei einzeln durchzuführende Abnahme schlicht nicht zu bewerkstelligen ist.
Dieser Praxis hat der BGH nun einen Riegel vorgeschoben. Er führt aus, dass entsprechende Klauseln gegen die gesetzlichen Vorschriften des § 9 Abs. 1 ABGB bzw. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB verstoßen.
Das bedeutet für Bauträger vor allem eins: vorhandene für eine Vielzahl von Verträgen genutzte Klauseln müssen dringend angepasst werden. Bei unwirksamen Abnahmeklauseln sieht sich der Bauträger ansonsten einer erheblichen Verlängerung der Gewährleistungspflichten ausgesetzt.
Die Durchführung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums von allen Erwerbern, als rechtlich gesehen risikofreie Variante, wird dagegen nur in sehr kleinen Wohnanlagen möglich sein. Im Übrigen wird die Vertragsgestaltung eine wirklich anspruchsvolle Aufgabe, die mit Verträgen „aus der Schublade“ nicht zu lösen ist und ohne umfangreiche rechtliche Beratung nicht zu bewältigen sein wird.
Aber auch im Lichte der neuen Rechtsprechung des BGH ist eine alle Seiten zufriedenstellende Vertragsgestaltung möglich. Ziel muss es sein, bei der Formulierung der Klausel die gegenseitigen Interessen von Bauträger und Erwerber zu berücksichtigen. Bei dieser Formulierung und Gestaltung unterstützen und beraten wir Sie. Zudem prüfen wir vorformulierte Verträge auf ihre rechtliche Gültigkeit, gleich, ob Sie auf Bauträgerseite oder auf Erwerberseite stehen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft – Beratung durch Rechtsanwalt in Berlin
Die Wohnungseigentümergemeinschaft findet ihre gesetzliche Grundlage im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie bezeichnet die Gesamtheit der Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Die Wohnungseigentümergemeinschaft erfreut sich in Deutschland immer größerer Beliebtheit, mittlerweile befinden sich 1,8 Millionen Gebäude im Eigentum von Gemeinschaften nach dem WEG und die Zahl steigt stetig weiter.
Dabei birgt die WEG schon von ihrer Entstehung an großes Potential für Rechtsstreitigkeiten zu deren Beilegung viel Fingerspitzengefühl vonnöten ist. Wie in nachbarrechtlichen Verhältnissen sind die Spannungen vielfältig und eine Lösung, die nicht alle Parteien zufriedenstellt, kann zu einer nachhaltigen Zerrüttung der Verhältnisse führen. Das kann so weit gehen, dass das Wohnungseigentum von einer der Parteien aufgegeben werden muss. Um das zu verhindern ist eine umfangreiche Kenntnis der Rechtsprechung zur Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig. Doch wichtiger als Konfrontation ist in der Regel der Ausgleich zwischen den Wohnungseigentümern, die Lösung der Probleme durch Verhandlungen und Vereinbarungen. Wohnungseigentümer zu sein bedeutet sowohl Rechte zu haben als auch Pflichten. Wo endet mein Sondereigentum? Wir mache ich Rechte am Gemeinschaftseigentum richtig geltend? Welche baulichen Veränderungen an der Wohnungseigentumsanlage sind tatsächlich erforderlich und welche Mehrheiten benötige ich für einen erfolgreichen Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung? Wie kann eine unerwünschte Nutzung von Wohnungseigentum verhindert werden, die auch der Teilungserklärung und der Gemeinschaftserklärung zuwiderläuft? Diese und weitere Fragen stellen sich jedem Wohnungseigentümer irgendwann einmal.
Grundstücksrecht im Osten Deutschlands – Alte und neue Probleme auch in Berlin
Seit Gründung unserer Partnerschaft von Rechtsanwälten im Jahre 1990 beschäftigt uns als Berliner Rechtsanwälte das Grundstücksrecht der neuen Bundesländer besonders. In Sachen Rechtsbereinigungsgesetz und Schuldrechtsanpassungsgesetz sind die sperrigen Namen der gesetzlichen Regelungen, die Rechtsverhältnisse an Grundstücken und Gebäuden regeln sollen. Auch wenn die Wiedervereinigung zwischenzeitlich fast 25 Jahre vorbei ist, sind die Probleme zwischen Grundstücksnutzern und Grundstückseigentümern aus der teilungsbedingten unterschiedlichen Rechtslage immer noch nicht vollständig geklärt. So stellt sich die Frage, ob auch heute noch ein berechtigter Grundstücksnutzer einen Anspruch auf Ankauf des Grundstückes gegenüber dem Eigentümer nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz geltend machen kann oder nicht. Das Oberlandesgericht Brandenburg hat im Februar 2014 entschieden, dass einem solchen Anspruch die Einrede der Verjährung entgegengesetzt werden kann. Allerdings wurde die Revision zugelassen. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage noch nicht entschieden. Die Nutzung, die Bebauung, die Beendigung von Nutzungsverhältnissen und vor allem auch die Rechte und Pflichten der ehemaligen Nutzer aus diesen Rechtsverhältnissen werden mit Sicherheit noch für viele Jahre Gegenstand von Streitigkeiten sein.
Ihre Ansprechpartner Immobilienrecht	Rechtsanwalt und Notar

References: BGH 
 § 313
 BGH 
 § 9
 § 307
 BGH