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Timestamp: 2019-02-20 14:35:24+00:00

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Sfratto nella locazione senza contratto
21 Febbraio 2018 | Autore: Marco Borriello
Affitto: come sfrattare il conduttore se non c’è contratto o non è stato registrato. Le complicazioni per il proprietario.
Dovete liberare il vostro appartamento occupato da un inquilino che non paga. Vi è noto che intraprendere un procedimento per sfratto non è così semplice, ma forse non sapete che se non c’è un contratto scritto tra voi e l’inquilino, cacciarlo sarà ancor più complicato. Ed allora come avviene lo sfratto nella locazione senza contratto?
1 Locazione senza contratto
2 Locazione senza contratto: lo sfratto è possibile?
3 Locazione senza contratto: come liberare l’immobile?
4 Locazione senza contratto: i canoni vanno restituiti
Incominciamo col dire che il contratto di locazione abitativa verbale è assolutamente nullo. La legge [1], infatti, stabilisce che per la stipula di validi contratti di locazione a uso abitativo è obbligatoria la forma scritta. Tale conclusione è avallata dai giudici, secondo cui la forma scritta deve considerarsi elemento di validità del contratto e ciò, allo scopo di accertare il rapporto di locazione, anche nei riguardi del fisco. All’assenza di forma scritta viene equiparata la mancata registrazione del contratto eventualmente scritto. Risultato: il contratto orale o il contratto scritto ma non registrato si considera nullo. La nullità, però, è relativa, ossia può essere fatta valere (impugnata davanti al giudice) solo dall’inquilino e non dal proprietario (questo l’ultimo è l’orientamento espresso dalle Sezioni Unite della Cassazione).
Locazione senza contratto: lo sfratto è possibile?
Alla luce di quanto detto, se il rapporto tra il proprietario e l’inquilino è soltanto verbale, nel caso di mancato pagamento del canone, non è possibile sfrattare il conduttore ricorrendo alla procedura “veloce” prevista in materia [2]. Viceversa, in presenza di un contratto valido e registrato, se l’inquilino non paga il canone, trascorsi 20 giorni dal mancato pagamento, il proprietario può citarlo in giudizio per vedersi dichiarare la risoluzione del contratto e fissare il termine per il rilascio dell’immobile occupato (salvo il diritto dell’inquilino di chiedere il cosiddetto termine di grazia per pagare, pari a 90 giorni [3]). Invece, dinanzi ad una locazione senza contratto non è possibile ricorrere alla procedura prevista in materia di sfratto.
Locazione senza contratto: come liberare l’immobile?
In assenza di un contratto scritto e registrato, il proprietario non può procedere con lo sfratto tradizionale, ma è costretto a ricorrere alla soluzione alternativa dell’azione per occupazione senza titolo del proprio immobile. Trattasi di una causa vera e propria, con tutti i suoi costi e tempi dilatati (cosiddetta “causa di rivendicazione”), avviata dal proprietario nei riguardi dell’occupante (in questo caso l’inquilino) privo di titolo. Tale qualificazione giuridica, avallata da un’importante e recente sentenza della Cassazione [4], non è di poco conto. Il proprietario, infatti, per legittimare la propria iniziativa a riottenere la restituzione dell’appartamento, deve dimostrare il fondamento del proprio diritto e se, com’è regola, ha acquistato l’immobile da un precedente titolare, deve fornire la prova non soltanto del proprio titolo di acquisto, bensì anche di quelli dei precedenti proprietari, fino a giungere ad un acquisto a titolo originario. Precisa la Suprema Corte che in questo caso, non essendoci un valido contratto tra le parti, il fondamento dell’azione non consiste in un rapporto obbligatorio personale tra le parti, ma nel diritto di proprietà del locatore: dunque è necessario che venga data la piena dimostrazione di tale titolarità del bene. A parte, però, le complicanze probatorie sopra descritte, sicuramente antipatiche ma certamente superabili, l’azione per occupazione senza titolo è ovviamente molto più lunga di quella prevista per lo sfratto. Questa circostanza, rappresenta, infatti, un notevole vantaggio per l’inquilino, il quale potrà sostanzialmente continuare ad abitare l’immobile occupato sino alla sentenza di condanna.
Locazione senza contratto: i canoni vanno restituiti
La situazione per il proprietario si complica notevolmente se è stato lui a imporre all’inquilino il contratto verbale. In questo caso, infatti, il conduttore moroso potrà opporsi all’azione richiedendo il ricalcolo dei canoni già pagati “in nero” sino a quel momento, commisurandoli a quelli previsti dalle associazioni locali di categoria [5]. La Cassazione, a riguardo [6], con un’importante decisione a Sezioni Unite, ha precisato che la nullità normalmente prevista, non è invocabile dal proprietario, ma soltanto dall’inquilino e in ragione dell’imposizione subita. Egli, pertanto, dopo aver dimostrato che la locazione verbale è stata imposta dal proprietario, potrà persino chiedere la restituzione delle somme prima versate in eccesso rispetto al ricalcolo del canone ottenuto.
[1] Art. 1, 4° comma, della Legge 431/1998
[2] Art. 658 cod. proc. civ.
[3] I giorni che il Giudice può concedere salgono a 120 nel caso in cui le precarie condizioni dell’intimato dipendano da disoccupazione, malattie o gravi difficoltà e la morosità accumulata non sia superiore ai due mesi.
[4] Cass. S.U.. sent. n. 7305/2014 del 28.03.2014.
[5] Art. 13, 5° comma, della Legge 431/1998.
[6] Cass. S.U.. sent. n. 18214/2015 del 17.09.2015.
20 Ott 2015 | di Redazione
valeria samonini ha detto:
10/10/2018 @ 19:38
Buongiorno, sono proprietaria di 1/4 di una casa, (due piani- un appartamento per piano) indivisa.Uno dei proprietari è fallito.Ci sarà un’asta giudiziaria per acquistare la sua parte.Se riuscissimo noi, altri 3 proprietari a comperare la sua quota e saremmo dunque i soli proprietari come possiamo “sfrattarlo” ??? ( lui ci abita da 30 anni -dalla morte del padre) .Qualcuno si è già trovato in queste condizioni? qualunque consiglio mi sarà utile.

References: sentenza 
 sentenza 
 Art. 1
 Art. 658
 Cass. 
 Art. 13
 Cass.