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Timestamp: 2020-06-06 10:45:59+00:00

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Sentencia nº RC.000809 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 18 de Noviembre de 2016 - Jurisprudencia - VLEX 653861089
Número de Expediente: 16-179
Exp. 2016-000179
En el juicio por cumplimiento de contrato de opción de compra venta de inmueble, incoado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, con sede en La Asunción, por la ciudadana E.M.A.R., representada judicialmente por los abogados en libre ejercicio de su profesión A.R. y A.P., contra la sociedad de comercio denominada INVERSORA MENDI EDER, C.A., patrocinada judicialmente por los abogados en libre ejercicio de su profesión L.M.d.D., F.D.R., Marylola Brito y ante esta Sala por el abogado J.F.C.T.; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, con sede en La Asunción, dictó sentencia definitiva en fecha 25 de noviembre de 2015, mediante la cual declaró 1) Sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada-reconviniente contra la sentencia del a quo de fecha 13 de octubre de 2012, que declaró parcialmente con lugar la demanda y sin lugar la reconvención; y 2) Confirmó con distinta motivación la decisión recurrida. Hubo condenatoria en costas a la apelante de acuerdo a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Contra la referida decisión de alzada, la demandada reconviniente anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. No hubo contestación a la formalización.
En fecha 23 de diciembre de 2015, la Asamblea Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, nombró nuevos Magistrados Titulares en esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y mediante acta de fecha 7 de enero de 2016, se reconstituyó esta Sala, quedando constituida de la siguiente forma: Magistrado Presidente: Dr. G.B.V.; Magistrado Vicepresidente: Dr. F.R.V.E.; Magistrada: Dra. M.V.G.E.; Magistrada: Dra. V.M.F.G. y Magistrado: Dr. Y.D.B.F..
Señala expresamente la formalizante, lo que a continuación se transcribe:
…Con base en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denunciamos la infracción del ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, conjuntamente con el artículo 12 procesal (sic), porque el fallo recurrido incurre en el vicio de incongruencia negativa, en virtud de que la decisión dictada no se produjo con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, según la propia norma señala.
En un primer punto, dicha incongruencia se patentiza cuando la Alzada (sic), en la página 33 de su decisión al emitir pronunciamiento acerca del alegato relativo al pago del saldo deudor, estableció lo siguiente:
¿Cómo se manifiesta el vicio en cuestión? En ese sentido, se observa:
La recurrida en sus consideraciones determinó que el banco (sic) mercantil (sic) no otorgó el crédito bancario, sin dar una razón aparente, para luego devolver los documentos a la empresa demandada, sin que tuviera conocimiento el solicitante del crédito y señalando igualmente que el hecho de que el crédito no hubiese sido otorgado y el saldo deudor no se hubiese cancelado, ello no puede influir en la decisión del tribunal, “por cuanto es evidente que la parte accionada no cumplió con su carga contractual de concluir la obra en el tiempo establecido en los términos y condiciones establecidos… y por ende, en aplicación del artículo 1.168 del Código Civil que contempla que en los contratos bilaterales, “cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya…”. Al respecto, cabe plantearse lo siguiente:
El deber de decidir que la normativa aplicable impone al Sentenciador (sic) se expresa en el deber de evaluar los hechos y el derecho invocados y, en consecuencia, debe el Sentenciador (sic) desprender de los mismos los argumentos esgrimidos y con base en los mismos analizará lo que constituye la pretensión formulada por la parte accionante, así como las defensas opuestas por la demandada, tomando en consideración la coherencia y congruencia que su análisis determina, según el contenido en las actas procesales.
Conviene recordar que, además de la petición que se demanda y la contradicción que se propone, las pruebas traídas a los autos constituyen el basamento de los hechos alegados que soportaron el derecho que debe servir de fundamento a la decisión que el Juez (sic) debe proferir, específicamente el del Alzada (sic) en su fallo, ya que eso es lo que motiva el recurso extraordinario que se ha de ejercerse como fórmula de control en esos casos y es precisamente en este aspecto fundamental donde eso no fue lo que ocurrió.
Era obligante que la recurrida revisara y examinara todo lo referido a los alegatos y pruebas relativos al mérito de la causa, según lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil a la luz de la lógica formal y las disposiciones legales sustantivas y adjetivas aplicables al caso, lo cual no ocurrió en el presente caso y por ello la sentencia recurrida acusa incongruencia negativa por no haber tomado en consideración “lo alegado y probado por las partes”, constituyendo tal omisión el vicio denunciado de incongruencia negativa propuesta.
Vistos los criterios que al efecto la propia Sala de Casación Civil ha mantenido en relación con el tema debatido, es claro el punto en cuanto a que dicho vicio lo asumió la Juez (sic) de Alzada (sic) en su recurrida cuando no emitió el pronunciamiento que debía con base en el análisis que efectuó en torno al tema del saldo deudor, por lo que al aplicarse las disposiciones normativas en materia contractual, así como la doctrina respectiva, mal podía la Alzada (sic) condenar a la parte demandada al cumplimiento de la pretensión demandada, si había quedado determinado de su análisis que la parte actora no había dado cumplimiento a su carga de cancelar el saldo deudor pendiente, dado que no le fue otorgado el crédito que solicitó ni tampoco se preocupó por buscar otros medios de cumplir con dicha obligación, por ende, no hubo cumplimiento por parte del actor en cuando (sic) a sus obligaciones y ello fue determinado y concluido por la Alzada (sic) en el análisis del material probatorio, mal podía condenar a la demandada a cumplir con el contrato si estableció que la actora, a su vez, no había cumplido con el pago del saldo deudor, aplicando la fórmula de que dicho aspecto “no puede influir en la decisión del tribunal…”, lo cual constituye un exabrupto planteado de esa manera, por cuanto la decisión a dictar debía ser sobre la base de que no hubo cumplimiento de la parte actora en el pago del saldo, lo que conlleva a la no condena a cumplir recaída sobre la demandada, y no al contrario, incurriendo así la recurrida en el vicio de incongruencia negativa que ha sido delatado ahora como fundamento del presente recurso.
En ese sentido y con vista de las razones dichas, resulta evidente que la recurrida incurre en el vicio de incongruencia negativa al haber omitido el pronunciamiento respectivo acerca del análisis efectuado sobre las pruebas, tal como en efecto lo planteamos ahora como sustento de la presente denuncia…
La formalizante, fundamentada en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, denunció de forma genérica que la recurrida incurrió en incongruencia negativa del fallo por omisión de pronunciamiento, y sólo de manera específica señaló, que la ad quem incurrió en el señalado vicio cuando emitió pronunciamiento respecto al alegato relativo del pago del saldo deudor, al determinar que el Banco Mercantil no otorgó el crédito bancario solicitado sin una razón aparente.
Más adelante, la formalizante adujo que es obligante para la recurrida revisar y examinar todo lo referido a los alegatos y pruebas relativos al mérito de la causa, según lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió en el presente caso.
Finalmente, la recurrente señaló que resultaba evidente que la ad quem incurrió en el delatado vicio al haber omitido el pronunciamiento respectivo acerca del análisis efectuado sobre las pruebas aportadas por las partes.
Ahora bien, el vicio de incongruencia negativa, constituye infracción de los artículos 12, 15 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, y el mismo tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello, como son, en el libelo de la demanda o en su reforma, en la contestación o en los informes u observaciones, siempre y cuando sean formuladas peticiones o alegatos que, aunque no estén comprendidos en la demanda, o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso. (Cfr. Fallo de esta Sala N° RC-105 de fecha 20 de diciembre de 2006, Exp. N° 06-067).
Ha sentado esta Sala en múltiples fallos, que cuando los jueces no se pronuncian sobre los múltiples puntos objeto de la litis, su conducta acarreará la nulidad del fallo dictado, al producirse el vicio de incongruencia negativa, el cual se traduce en una omisión o falta de pronunciamiento sobre un alegato oportunamente formulado, en incongruencia negativa, citrapetita o incongruencia omisiva.
Así pues, la falta de pronunciamiento, enmarca, los casos de incongruencia negativa consistentes en la falta de solución de aquellos puntos controvertidos, que si bien fueron mencionados o citados por el sentenciador, sin embargo sobre ellos, guarda silencio, al no a.e., correlacionarlos, calificarlos, apreciarlos o desecharlos; o el caso de silencio total, en el cual, el sentenciador no sólo no se pronuncia sobre el extremo de hecho controvertido, sino que ni siquiera lo menciona en el texto material de la sentencia.
Como se señaló precedentemente, la recurrente en casación delató de manera genérica que la recurrida incurrió en incongruencia negativa por omitir el respectivo análisis de los alegatos de defensa efectuado por la demandada reconviniente, sólo señalando de manera específica que la ad quem incurrió en el delatado vicio cuando emitió pronunciamiento respecto al alegato relativo del pago del saldo deudor, lo cual resulta contradictorio, pues, la incongruencia negativa por omisión de pronunciamiento, refiere a la ausencia total de análisis sobre un alegato de ataque o de defensa expuestos por las partes, motivo por el cual, cualquier pronunciamiento que haya realizado el juez, sea errado o no sobre alguno de los alegados expuestos no comporta que se esté en presencia del delatado vicio, tal como lo delata la recurrente.
Ahora bien, la Sala pasa a verificar lo delatado por el recurrente en casación y procede a transcribir la parte pertinente del fallo de la ad quem, que expresamente señaló lo siguiente:
…De todo lo expresado estima esta alzada que el thema decidendum en el presente caso versa sobre el supuesto incumplimiento denunciado por la demandante en el libelo, quien fue enfática en manifestar que la empresa demandada, INVERSORA MENDI EDER, C.A, sin justificación alguna incumplió con su obligación de entregarle a su representada dentro del plazo de doce (12) meses establecido en el contrato de promesa de opción de compra venta, ni dentro del plazo de prórroga, la unidad habitacional objeto del contrato, que tampoco cumplió la empresa demandada con la obligación contraída en el contrato, de participar a su representado con diez (10) días de anticipación sobre la fecha en que se verificaría el otorgamiento del documento definitivo de venta ante el registro inmobiliario respectivo, una vez que aquella concluyera la obra, hubiese obtenido el permiso de habitabilidad y verificados todos los trámites necesarios para proceder a tal protocolización, lo cual como se dijo fue rechazado o controvertido por la contraparte, en el escrito de contestación de la demanda.
Así pues, se debe precisar, una vez leído y analizado el contrato de promesa de compra venta celebrado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 30-03-2007 (sic), tal y como lo refleja el instrumento cursante a los folios 14 al 17 de la 1ª pieza del presente expediente, que es evidente que el bien objeto del contrato lo constituyó un inmueble tipo (…), y el precio de pago de la venta se pactó en la suma de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00) (…), pagaderos de la siguiente forma, a saber: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) actualmente quince mil bolívares fuertes (Bs. F 15.000,00) por concepto de arras, suma que en caso de que el comprador decidiera ejercer su derecho de compra, sería tomado por la propietaria como cuota inicial; b) la suma de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00), actualmente veintitrés mil bolívares fuertes (Bs. F. 23.000,00) en una cuota numerada 1/1 que aceptó y entregó firmada la actora a la propietaria en ese acto, a través de una letra de cambio cuya cancelación se haría efectiva a los seis (6) meses de la firma del referido contrato de promesa de opción de compra venta, y la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00) actualmente veinticuatro mil bolívares fuertes (Bs.F 24.000,00) a ser pagados en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, mediante la emisión de doce (12) letras de cambio, por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) actualmente dos mil bolívares fuertes (Bs.F 2.000,00) cada una y que para tales efectos fueron libradas, aceptadas y entregadas a la empresa demandada. Se observa que las cantidades anteriores dan una sumatoria total de sesenta y dos millones de bolívares, actualmente sesenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 62.000,00). Luego no puede apreciar esta alzada la forma en que debía ser cancelado el saldo restante, es decir la suma de ciento ochenta y ocho millones de bolívares, actualmente ciento ochenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs. F 188.000,00) toda vez que no fue establecido en el texto del contrato de promesa de opción de compra venta, ya que sobre ésta solo se dice que se debía cancelar antes de la protocolización. También se desprende que el plazo para entregar la vivienda vendida se estipuló en doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del contrato de promesa de opción de compra venta, prorrogable por cuatro (4) meses si aún no fuese posible la entrega del inmueble, lo que quiere decir que ante la ausencia de convenio expreso sobre la forma de pago del saldo restante, una vez construido el town house, es decir totalmente terminado, se procedería dentro de ese plazo a protocolizar dicha venta y por consiguiente a pagar todo el saldo pendiente para completar el precio total de venta, conforme a lo estipulado en la cláusula novena del referido contrato; también se extrae del mismo documento que atendiendo al sentido y alcance de todas y cada una de las cláusulas que lo conforman, que la demandante tenía como carga contractual según el contrato, la de pagar el precio en la forma fraccionada como lo estipularon en la cláusula cuarta, y el resto, antes de la protocolización del documento definitivo, ya que en la cláusula décima del contrato, en su último aparte se indicó claramente “... PARA LA FECHA DE PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DE LA UNIDAD HABITACIONAL DEBERÁ ESTAR TOTALMENTE PAGADA.” lo que quiere decir con esto que ante la imprecisión en cuanto a la determinación del día exacto para que se cumpla con el mismo, la promitente compradora hoy parte demandante podía contractualmente hablando realizar dicho pago hasta momentos antes de que se llevara a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta; y la demandada, quien como se especificó en el contrato fue identificada como la promitente vendedora con la firma del mismo asumió principalmente dos cargas, la primera la de finalizar la obra dentro del plazo contemplado en la cláusula novena, esto es 12 meses desde la firma del contrato que se verificó el día 30-03-2007 (sic), y entregarla con materiales y acabados de primera calidad, y con el correspondiente permiso de habitabilidad, y la segunda, la de gestionar lo concerniente a la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual conforme a la cláusula décima quinta del contrato presupone que previamente se haya concluido la obra y obtenido el precitado permiso de habitabilidad, y que adicionalmente cumplidos estos pasos dentro del tiempo contractual previsto, éste asumió la carga de notificar con 10 días de anticipación al promitente comprador para informarle sobre el otorgamiento del documento definitivo de venta. Es decir, el promitente vendedor, o sea la empresa accionada en cumplimiento de sus compromisos contractuales tenía la carga de culminar la obra en acabados de primera calidad, de acuerdo a la cláusula octava del contrato, obtener el permiso de habitabilidad y entregarle al promitente comprador el bien prometido en venta, dentro del plazo de 12 meses contados desde la firma de la opción que abarcó desde el 30-03-2007 (sic) hasta el 30-03-2008 (sic), y también, conforme lo establecieron en el contrato en la cláusula décima quinta no solo de gestionar el otorgamiento definitivo de venta, sino además, la de participarle al hoy demandante con al menos diez (10) días de anticipación a la fecha programada, dentro del plazo de vigencia de la opción, para que ambos acudieran a esa oficina y concretaran la firma respectiva.
Sin embargo, analizado como ha sido el material probatorio queda en evidencia conforme al mérito que arrojaron las trece (13) letras de cambio que en original aportó el actor junto con su escrito libelar, y que rielan desde el folio 22 al 26 de la 1ª pieza, que la parte demandante cumplió con los pagos fraccionados de una parte del precio de venta, atendiendo a las estipulaciones de tiempo contenidas en la cláusula cuarta pero que su contraparte no atendió a sus cargas contractuales, ya que para el día 02-06-2010 (sic) cuando se practicó inspección judicial por parte del tribunal de la causa en el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, quedo evidenciado que la obra aun estaba inconclusa que los pisos y paredes no estaban cubiertos de porcelana, que los pisos estaban rústicos y las paredes solo estaban frisadas, que los pisos no tenían porcelanato, que se observó que una de las habitaciones del town house no tenía instalada la puerta, que la escalera que tiene acceso al piso superior del town house no tenía instalado el pasamano de la misma, y con ello que la contratista vendedora, la empresa demandada-reconviniente incumplió con el contrato, concretamente con las cláusulas OCTAVA Y NOVENA, en razón de que no culminó la obra en el tiempo convencionalmente establecido, ni mucho menos cumplió con la entrega del bien vendido en los términos contractualmente establecidos en el mismo.
Con respecto a la reclamación que se vincula con el pago de la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.188.000,00) la cual se dice que la actora debía cancelar a través del otorgamiento de un crédito bancario, se observa que si bien se hizo la solicitud del crédito, la misma no tuvo resultados óptimos en vista de que el banco (sic) Mercantil tal y como lo dicen las pruebas de informes promovidas por la parte actora y que rielan desde el folio 249 al 251, a pesar de que recibió dicha solicitud de crédito, la tramitó y mediante comunicación de fecha 22-09-2008 (sic) se le informó a los contratantes que la misma calificaba en positivo para otorgar dicho crédito, luego más adelante, según el mérito que emana de la comunicación de fecha 26-08-2008 (sic) consta que el banco de manera evasiva y curiosa, después de mencionar que lo expresado, esto es que la petición de crédito formulada por el actor calificaba de manera positiva para ser aceptada y otorgada, devolvió los documentos a la empresa Inversora Mendi Eder, C.A, sin contar con la autorización del solicitante del crédito, ni mucho menos justificar de alguna forma dicha conducta. Vale destacar que el crédito no otorgado y la insolvencia en el pago de esa suma, de la cantidad pendiente por pagar por concepto de precio, es decir la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.188.000, 00) no puede influir en la decisión del tribunal por cuanto es evidente que la parte accionada no cumplió con su carga contractual de concluir la obra en el tiempo establecido y en los términos y condiciones establecidos en la cláusula OCTAVA y NOVENA, y por ende, en aplicación del artículo 1.168 del Código Civil que contempla que en los contrato bilaterales “cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya...” no puede exigir el pago, ni mucho menos alegar o requerir en sede judicial se declare la resolución del contrato. Y ASI SE ESTABLECE.-
En resumen, es evidente para esta superioridad una vez a.c.d. el material probatorio que se aportó en este juicio, que a pesar de que el actor cumplió con los pagos pormenorizados en la cláusula cuarta del contrato, no existen pruebas que demuestren que dentro del plazo estipulado en el contrato, esto es los 12 meses más los 4 meses de prórroga, el demandado haya entregado el bien al actor, ni mucho menos que haya éste notificado de alguna forma al actor sobre la fecha de la protocolización del documento definitivo de venta, es decir, conforme al contenido del contrato de promesa de compra venta celebrado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 30 de marzo de 2007, tal y como lo refleja el instrumento cursante a los folios 14 al 16 de la 1ª pieza del presente expediente, el bien objeto del contrato lo constituyó un inmueble tipo (…), y el precio de pago de la venta se pactó en la suma de (…), pagaderos de la siguiente forma, a saber: (…). Se observa que las cantidades anteriores dan una sumatoria total de sesenta y dos millones de bolívares, actualmente sesenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 62.000,00). También se desprende que el plazo para entregar la vivienda vendida se estipuló en doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del contrato de promesa de opción de compra venta, prorrogable por cuatro (4) meses si aún no fuese posible la entrega del inmueble, lo que quiere decir que ante la ausencia de convenio expreso sobre la oportunidad precisa en que debía verificarse el pago del saldo restante, una vez construido el town house, es decir totalmente terminado, se procedería dentro de ese plazo a protocolizar dicha venta y por consiguiente a pagar todo el saldo pendiente para completar el precio total de venta, conforme a lo estipulado en la cláusula novena del referido contrato. Pero a juicio de quien decide en segunda instancia lo mas resaltante y curioso es que en este asunto la obra o la construcción del town house prometido en venta no se cumplió dentro del lapso contractualmente estipulado, el cual vencía el 30-03-2008 (sic), y a pesar de que recibió los pagos fraccionados en los términos en que fueron discriminados en la cláusula cuarta del contrato dentro de los lapso convencionalmente prefijado, la empresa accionada no cumplió con sus cargas contractuales, tal como emerge del contenido de la inspección judicial evacuada por el tribunal de la causa en fecha 02-06-2010 (sic), por medio de la cual se dejó constancia que la obra se encontraba inconclusa.
Bajo tales consideraciones se concluye, que fue la parte demandada, la empresa INVERSORA MENDI EDER, C.A, demandada-reconviniente y no la actora-reconvenida como se pretende hacer ver, quien incumplió con el contrato, tal y como lo dijo el tribunal de la causa, cuando expresó que:
Para verificar la procedencia de la cláusula penal es menester analizar la forma en que fue pactada por las partes en el contrato de promesa de compra venta. En ese sentido, la cláusula décima segunda dispone: (…).
Como puede colegirse de la disposición anteriormente citada, en este asunto la cláusula penal se pactó en forma compensatoria, por cuanto con ella se pretende resarcir al acreedor -en este caso a la demandante como opcionante compradora- por cada día de retraso en la entrega del inmueble objeto del contrato, por lo cual no resulta permisible que se exija en la presente demanda el pago de la misma, ya que su naturaleza se aplica más bien a la demanda de resolución cuando se pretende la extinción de la relación contractual y como pena accesoria se solicita la indemnización en los términos convencionalmente pactados en el contrato.
Bajo tales consideraciones en vista de que la cláusula penal que se pide en este caso es compensatoria y la demanda incitada es de cumplimiento y no de resolución, se niega la pretensión relacionada con el pago de los daños y perjuicios previstos en el contrato de promesa de compra venta, establecidos como cláusula penal por el concepto accesorio antes mencionado. Y ASÍ SE DECIDE…
. (Mayúsculas del fallo y resaltado de la Sala).
De acuerdo a lo antes transcrito, se tiene que la ad quem en su fallo describió de manera pormenorizada el negocio efectuado por las partes contratantes, así como los diferentes pagos efectuados por la promitente compradora para adquirir el inmueble objeto de litigio a través del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes.
Se evidenció, que la ad quem respecto al pago del saldo deudor que la actora debía cancelar a través del otorgamiento de un crédito bancario, señaló, que si bien se hizo la solicitud del crédito, la misma no tuvo resultados óptimos en vista de que el Banco Mercantil a pesar de que recibió dicha solicitud de crédito, la tramitó y posteriormente informó a los contratantes que la misma calificaba en positivo para otorgar dicho crédito, y más adelante consta de las actas procesales, que la referida institución bancaria de manera curiosa, devolvió los documentos a la demandada reconviniente sin contar con la autorización del solicitante del crédito y sin justificar dicha conducta.
Estableció además la ad quem, que el crédito no otorgado y la insolvencia en el pago de esa suma pendiente por pagar por concepto de precio, no pudo influenciar en su decisión por haber sido evidente que la parte accionada no cumplió con su carga contractual de concluir la obra en el tiempo acordado y en los términos y condiciones establecidos en la cláusula octava y novena del contrato de opción de compra venta de inmueble.
Finalmente se aprecia, que la ad quem estableció que a pesar de que la demandada reconviniente recibió los pagos fraccionados de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta del inmueble objeto de litigio, ésta no cumplió con sus respectivas cargas contractuales, tal como emerge del contenido de la inspección judicial evacuada por el a quo, y por ello, concluyó en establecer que la empresa demandada fue quien incumplió contractualmente con lo acordado en el referido documento.
De lo anterior, la Sala no verifica la violación de normas de orden público que incidan directamente en el debido proceso y derecho a la defensa de la demandada reconviniente por la falta de pronunciamiento con respecto a los alegatos de defensa para decidir en torno al supuesto vicio de incongruencia negativa incurrido, pues, de manera específica la ad quem si se pronunció sobre el punto delatado relativo a la suma pendiente por pagar por concepto de precio del saldo final de la deuda.
Por otro lado, es importante destacar que la recurrente señaló que la ad quem también había incurrido en la delatado vicio de incongruencia negativa del fallo al haber omitido el pronunciamiento respectivo acerca del análisis efectuado sobre las pruebas aportadas por las partes, y al respecto, la Sala indica que sobre ese punto ha debido la recurrente establecer la respectiva denuncia por infracción de ley relativa al establecimiento de la prueba o valoración de la misma y no haberla delatado mediante una denuncia por defecto de actividad.
En consideración a todos los fundamentos precedentemente expuestos, esta Sala declara la improcedencia de la denuncia por incongruencia negativa del fallo, por no haber incurrido la recurrida en el vicio delatado. Así se decide.
…Con base en lo previsto el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denunciamos la infracción contenida en la sentencia que se recurre por falsa aplicación del artículo 1.168 del Código Civil, en virtud de que la Sentenciadora (sic) aplica en su sentencia recurrida la disposición legal referida la cual debía ser alegada u opuesta por alguna de las partes en el juicio, supliendo así una defensa de parte que no le correspondía al Juez (sic) de Alzada (sic).
En efecto, dice el precepto que se denuncia como falsamente aplicado, (…).
La Alzada (sic) en su decisión, al analizar el material probatorio y concluir que la parte demandante no había cancelado su obligación, aplicó falsamente dicha norma de la siguiente manera:
Igualmente, al resolver lo atinente a los fundamentos de la pretensión reconvencional, determinó lo siguiente:
Visto lo anterior, puede observarse que la recurrida aplicó falsamente una disposición legal que ninguna de las partes invocó, alegó o argumentó a lo largo del proceso, y es la referida a la excepción de contrato no cumplido (“exceptio non adimpleti contractus”) basada en lo establecido en el citado artículo 1.168 del Código sustantivo y que según la doctrina calificada, consiste en: (…).
Tal y como lo sostuvo la Sala en el criterio expuesto, como excepción legalmente prevista, la misma debe hacerse valer en juicio bajo las formulas legales que corresponden en el caso, bien como defensa en la oportunidad de la contestación o como fundamento de una mutua petición (reconvención), que en el caso de marras se suscribió a los siguientes planteamientos:
La pretensión reconvencional formulada por mi mandante se circunscribió a demandar la resolución de contrato por incumplimiento de la promesa bilateral de opción de compra venta. La fundamentación de la misma se basó en el régimen legal sustantivo contemplado en el Código Civil (artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.167) para dejar establecido los siguientes aspectos: 1) Que se trate de un contrato bilateral; 2) Que exista un incumplimiento culposo; 3) Que el demandante haya cumplido con su obligación; 4) Que el Juez (sic) declare la resolución del contrato, estableciendo el contenido de cada ítem.
Asimismo, se fundamentó la reconvención en lo dispuesto en los artículos 1.257, 1.258, 1.276 y Clausulas Décima Segunda y Décima Quinta de la promesa bilateral de compra venta, para finalmente peticionar lo siguiente:
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, es por lo que solicito sea admitida de RECONVENCION que propongo y pido se declare:
Primero LA RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA (omissis) (sic) por falta de su obligación principal de pago del saldo del precio de venta (omissis) (sic)… y por el no otorgamiento del documento definitivo de venta… SEGUNDO: En pagar a mi representada por concepto de indemnización (cláusula penal) el equivalente al treinta por ciento (30) de los montos pagados hasta la presente fecha por la cantidad de dieciocho mil bolívares… TERCERO: Por último, solicito el pago de las costas y gastos procesales…
Y por lo que respecta a la demanda principal formulada por la parte actora, sus planteamientos se circunscribieron a lograr la instalación en la unidad habitacional, tipo town house, las piezas faltantes para que se pudiera considerar habitable; así como también las gestiones para tramitar ante el Banco Mercantil el préstamo de la parte actora para la adquisición de la unidad habitacional en cuestión; igualmente que se produzca el otorgamiento del documento de venta definitivo; también fue demandado el pago de la cláusula penal establecida en la cláusula decima segunda del contrato de promesa bilateral de compra venta, según lo describe en el libelo de la demanda, así como el pago de los gastos realizados causados por su retardo en el cumplimiento y las costas y costos del proceso.
Como se observa, ni la pretensión principal, ni de la planteada por vía reconvencional se desprende que se haya hecho valer la excepción de contrato no cumplido, como para que el Tribunal Superior la haya estimado y con base en ella, haya resuelto la controversia como lo hizo, por lo que si no lo hubiese hecho, el dispositivo del fallo producido sería en otros términos.
De lo dicho, debe concluirse entonces, que no se desprende que la referida excepción haya sido opuesta para su consideración por la Alzada, por lo que suple el Juez (sic) Superior (sic) una defensa no alegada, decidiéndose la controversia a la luz de un alegato no opuesto por alguna de las partes, sin tomar en consideración las motivaciones y aspectos relacionados con las pruebas de autos.
Asimismo, igualmente (sic) se incurre en este vicio al dilucidar el fundamento de la reconvención propuesta, resolviendo en una cuartilla de menos de veinte líneas todo el argumento fundamental de la pretensión reconvencional el cual fue anteriormente transcrito.
Incurre el fallo de Alzada (sic) en una falsa aplicación de un dispositivo legal no invocado, aplicado o pretendido por las partes en el caso de marras y como la doctrina y jurisprudencia citadas, es una excepción que debe hacerse valer en juicio por una de las partes, específicamente por la parte demandada, y ello no ocurrió así en el presente caso, ya que se decide el fundamento de la reconvención sin mayo análisis de sus planteamientos y con la sola aplicación de los dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, sin que se hubiese hecho valer, como se ha sostenido, haciendo que la decisión de Alzada (sic) se encuentre inficionada de nulidad. Con base en las razones dichas, pedimos se declare procedente la denuncia propuesta y, por consiguiente, se anule la sentencia recurrida…” (Mayúsculas y resaltado del texto).
La formalizante, bajo fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, delató que la ad quem en su fallo incurrió en la falsa aplicación del artículo 1.168 del Código Civil referida a la excepción de contrato no cumplido, al haber aplicado una disposición legal que sólo podía ser alegada u opuesta por alguna de las partes, supliendo de esa manera una defensa de parte que no le correspondía a la ad quem.
Ahora bien, respecto al vicio por falsa aplicación de una norma, la misma sucede cuando el juez aplica una determinada norma jurídica a una situación de hecho que no es la contemplada en ella, es decir, se trata del error que puede provenir de la comprobación de los hechos o del error en la calificación jurídica de la hipótesis concreta. (Vid. Sentencia N° RC-162, de fecha 11 de abril de 2003, exp. N° 01-305, caso: J.T. contra A.B.).
De manera que, si el juez aplica falsamente una determinada norma jurídica a una situación de hecho no contemplada en ella, está dejando de aplicar aquella que contiene el supuesto abstracto en el que puede ser subsumida la referida situación; por ello, la formalizante está obligada a señalar expresamente cuál es la norma jurídica que la juzgadora de alzada debió aplicar y no aplicó, debiendo alegar y fundamentar las razones para su aplicación.
De acuerdo a la doctrina de esta Sala, se destaca la importancia y la utilidad de emplear una técnica ajustada a derecho para recurrir en sede casacional, que permita la comprensión de los planteamientos expuestos en las denuncias, requerimientos éstos, que si bien han sido flexibilizados, no dejan de ser una carga para el recurrente que no puede ser suplida por esta Sala de Casación Civil.
En el caso de estudio, tratándose de una denuncia por infracción de ley como es la falsa aplicación de una norma jurídica expresa, era fundamental que la formalizante señalara en qué sentido se produjo dicha infracción, los motivos expresados por el juez que estima son equivocados o errados, las razones que demuestran la pretendida ilegalidad, la norma o normas que el juez ha debido aplicar para resolver la controversia con expresión de las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas, y por último, demostrar que el error de juicio fue determinante de lo dispositivo del fallo, todo ello en conformidad con lo estatuido en el artículo 313 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió en la presente delación.
No obstante a lo anterior, la Sala considera importante dar respuesta a la inquietud de la recurrente en casación referente a la aludida excepción de contrato no cumplido establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, y en tal sentido la ad quem en su fallo señaló lo que a continuación se transcribe:
“…Como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato el abogado A.R.P., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana E.A.R., sostuvo lo siguiente:
que la empresa demandada se comprometió en el referido documento a otorgar la venta bajo el régimen de propiedad horizontal libre de todo gravamen; a entregar el inmueble con materiales y acabados de primera calidad, a concluir la obra, a obtener los permisos de habitabilidad y a otorgar el documento de condominio en un plazo de un (1) año contado a partir de la firma del documento, mas una prórroga de cuatro (4) meses, para construir y entregar la obra, obligándose a cancelarle la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) actualmente DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 10,00) por cada día de retraso en la entrega, y que a esa fecha no le ha otorgado el documento de venta, que no ha concluido la construcción del Town House signado con el N° 12-B o B-12, faltando los materiales y acabados de primera que fueron prometidos iguales a los instalados en los pisos, escaleras, puertas internas y baños de la casa modelo, con excepción de las poncheras de lavamanos que no serían de cristal templado como en la casa modelo, cuestión que fue pactada cuando realizó la negociación el 10-02-2007 antes de la firma del documento por su apoderado, así como tampoco le ha hecho entrega del identificado Town House hasta esa fecha.
Asimismo consta, que mediante escrito presentado en fecha 05-03-2009, la parte actora REFORMÓ LA DEMANDA en los términos que se señalan a continuación:
“…que la empresa demandada se comprometió en el referido documento a otorgar la venta bajo el régimen de propiedad horizontal libre de todo gravamen; a entregar el inmueble con materiales y acabados de primera calidad, a concluir la obra, a obtener los permisos de habitabilidad y a otorgar el documento de condominio en un plazo de un (1) año contado a partir de la firma del documento, mas una prórroga de cuatro (4) meses, para construir y entregar la obra, obligándose a cancelarle la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) por cada día de retraso en la entrega, y que hasta esa fecha no le ha otorgado el documento de venta, no ha concluido la construcción del Town House signado con el N° 12-B o B-12, con materiales y acabados de primera, faltando dichos materiales y acabados de primera que fueron prometidos iguales a los instalados en los pisos, escaleras, puertas internas y baños de la casa modelo, con excepción de las poncheras de lavamanos que no serían de cristal templado como en la casa modelo, cuestión que fue pactada cuando realizó la negociación el 10-02-2007 antes de la firma del documento por su apoderada, así como tampoco le ha hecho entrega del identificado Town House hasta esa fecha.
Vale destacar que el crédito no otorgado y la insolvencia en el pago de esa suma, de la cantidad pendiente por pagar por concepto de precio, es decir la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 188.000, 00) no puede influir en la decisión del tribunal por cuanto es evidente que la parte accionada no cumplió con su carga contractual de concluir la obra en el tiempo establecido y en los términos y condiciones establecidos en la cláusula OCTAVA y NOVENA, y por ende, en aplicación del artículo 1.168 del Código Civil que contempla que en los contrato bilaterales “cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya...” no puede exigir el pago, ni mucho menos alegar o requerir en sede judicial se declare la resolución del contrato. Y ASI SE ESTABLECE.
Se observa que la parte demandada planteó demanda de mutua petición en contra de la ciudadana E.M.A.R., por resolución de contrato, argumentando que la referida ciudadana -hoy demandante- incumplió con las obligaciones que contrajo en el documento de promesa bilateral de opción de compra venta, en el cual se comprometió a pagar la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 188.000,00) por concepto del saldo restante del precio de venta, suma que se obligó a pagar al momento de la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, y que hasta esa fecha la demandante no ha satisfecho el pago ni ha otorgado el documento definitivo de venta, y que esta conducta demuestra una culpa grave en el cumplimiento de sus obligaciones, lo cual se traduce en un incumplimiento culposo que genera responsabilidad civil. Arguye asimismo que su representada ejecutó la construcción civil del condominio denominado “Conjunto Residencial Villas Palm Beach”, y que notificó a la Promitente Compradora la oportunidad para protocolizar el documento de venta definitiva, enviándole los recaudos necesarios para ello cumpliendo de tal manera su prestación; que rechaza los daños y perjuicios pedidos por la demandante, debido a que el incumplimiento fue de su parte y no de parte de su representada, que resulta entonces absurdo que la parte actora pretenda de su representada el resarcimiento de daños y perjuicios, por cuanto en el caso concreto se estipuló una cláusula penal con el objeto fundamental de prevenir el incumplimiento de cualquiera de las partes y con una finalidad manifiestamente conminatoria, que era asegurar el cumplimiento de la obligación principal de la compradora como lo era pagar el precio del inmueble y otorgar el documento definitivo de venta, lo cual fue incumplido por la actora.
A.t.e.m. probatorio, se desprende tal y como se dijo antecedentemente que la conducta infractora del contrato proviene de la parte accionada-reconviniente, quien a pesar de haber celebrado un negocio jurídico conforme se desprende del documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 30 de marzo de 2007, anotado bajo el N° 09, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones, donde la empresa INVERSORA MENDI EDER, C.A se comprometió a venderle a la actora y ésta a comprar la unidad habitacional tipo Town House, signada con el N° 12-B, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, consta que la referida empresa no cumplió con su principal carga como lo era la de construir con acabados de primera calidad el Town House antes identificado, y por ende en aplicación de la excepción de contrato no cumplido, contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, no puede exigir la resolución del contrato, ni mucho menos la indemnización de los daños y perjuicios que en su lugar se le generaron, razones que conducen a esta alzada a declarar sin lugar la demanda de mutua petición incoada. Y ASI (sic) SE DECIDE.- (Resaltado de la Sala).
Conforme con la anterior transcripción, la ad quem para declarar que la demandada reconviniente incurrió en el incumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compra venta de inmueble, hizo un señalamiento referencial normativo sobre la excepción de contrato no cumplido establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, aunado al hecho de que la demandante expresamente en su demanda y su reforma, como ya se especificó en este fallo en la transcripción anterior, señaló que la demandada no ha concluido la construcción.
De modo que, de acuerdo al principio iura novit curía la ad quem al ser conocedora del derecho, aplicó el referido artículo como un soporte al margen de su fallo, ampliando así su fundamento jurídico para declarar el incumplimiento contractual de la demandada reconviniente.
Finalmente, en consideración a todos los fundamentos precedentemente expuestos, esta Sala desecha la presente denuncia, así como el recurso extraordinario de casación propuesto. Así se decide.
Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso extraordinario de casación, anunciado y formalizado por la parte demandada reconviniente, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, con sede en La Asunción, en fecha 25 de noviembre de 2015.
Se CONDENA EN COSTAS del recurso extraordinario de casación a la demandada reconviniente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, con sede en La Asunción, de conformidad con lo establecido en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los días del mes de de dos mil dieciséis. Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
M.V.G.E. Magistrada,
Exp. AA20-C-2016-000179

References: artículo 281
 artículo 313
 artículo 243
 artículo 12
 artículo 1
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 artículo 243
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 resolución 
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 artículo 313
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 artículo 313
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 artículo 320
 artículo 326