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Timestamp: 2019-09-19 00:02:00+00:00

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Le guide de l'emprunteur de notre cabinet en gestion de patrimoine |
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Le Taux Annuel Effectif Global (T.A.E.G.) permet de faire ressortir le coût réel du crédit.
Il doit figurer obligatoirement sur les offres de prêt de manière à pouvoir comparer.
Le Taux Annuel Effectif Global (T.A.E.G.) qui ne doit en aucun cas dépasser le taux de l’usure, est un taux annuel qui comprend :
– les intérêts du crédit ;
– l’ensemble des frais liés directement ou indirectement à l’octroi du crédit (frais de dossier, frais de garantie, assurance Décès, Invalidité, Incapacité Totale de Travail si elle est obligatoire).
– le montant des intérêts ;
– les cotisations d’assurance groupe ;
TAEG et crédits à taux fixe
Avec ce type de crédit, l’emprunteur bénéficie d’un taux déterminé lors de la signature du contrat avec son banquier : il n’évolue pas pendant toute la durée du prêt.
Le taux fixe apporte une sécurité au client : l’emprunteur sait dès la signature du contrat à combien lui reviendra le capital emprunté une fois les remboursements achevés.
TAEG et crédits à taux révisable
La loi Lagarde a été mise en place en juillet 2010 et est entrée en vigueur en septembre 2010. Cette loi apporte des obligations aux banques et aux établissements de crédit.
La loi Lagarde a pour objectif de protéger l’emprunteur des crédits à la consommation et ainsi lui éviter les situations de surendettement. La banque et les établissements de crédit ont l’obligation de fournir à l’emprunteur un document lui permettant de visualiser de manière claire et précise les différentes informations (par exemple: la nature de l’emprunt, les caractéristiques, les frais, la durée, nombre et le montant des mensualités, le montant total du crédit…).
La loi Lagarde renforce les obligations et les responsabilités des prêteurs concernant le crédit renouvelable et la publicité qui est faite autour de ce crédit. Le prêteur devra donner toutes les informations à l’emprunteur c’est-à-dire qu’un crédit engagé devra être remboursé, et toutes les explications afin de vérifier que le crédit qu’il propose correspond bien aux besoins de l’emprunteur et surtout à sa situation financière.
Obligation pour le prêteur de vérifier la solvabilité de l’emprunteur.
La loi Lagarde prévoit d’accompagner les emprunteurs qui se retrouvent dans une situation de surendettement. Par exemple, un emprunteur qui se retrouve dans cette situation et qui a réussi à la surmonter aura la possibilité d’avoir un accès facilité au crédit. Cette facilité est liée au fait de la réduction de la durée d’inscription au fichier FICP. (Fichier qui recense les incidents de remboursement sur les crédits aux particuliers).
La loi Scrivener relative à la protection de l’emprunteur régit non seulement l’offre de prêt et les modalités de conclusion du contrat mais aussi les publicités relatives aux prêts immobiliers. Une première version de la loi Scrivener est entrée en vigueur le 10 janvier 1978 elle a été ensuite complétée par la loi Scrivener 2 du 13 juillet 1979.
La loi Scrivener est destinée à protéger le particulier qui contracte un crédit auprès d’un prêteur professionnel pour l’achat d’un terrain à construire, d’un logement, d’un local mixte ou pour réaliser des travaux de construction, d’aménagement et d’entretien supérieurs à 21.500 euros.
La loi impose au prêteur un minimum de protection et d’information à l’égard de l’emprunteur sur l’offre de crédit, à savoir :
• Le prêteur (banque ou établissement de crédit) est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l’emprunteur. Cette offre doit comporter les éléments suivants:
• L’offre préalable de crédit doit contenir des mentions obligatoires : identité des parties, condition du crédit (montant, TEG, durée…), mensualité (avec et sans assurance), détail des frais.
• Pour les prêts à taux fixe: l’offre de prêt doit contenir un tableau d’amortissement.
• Pour les prêts à taux révisables: l’offre de prêt doit contenir une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt et d’un document d’information contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.
• L’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur.
• L’offre est soumise à l’acceptation de l’emprunteur et des cautions. L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue. L’acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi.
Les assurances dans le crédit
Signée par les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles de la banque, de l’assurance et de la mutualité et les associations de malades et de consommateurs, elle est en vigueur depuis le 6 janvier 2007. Elle a remplacé la « convention Belorgey »* et fût améliorée par la « nouvelle convention AERAS 2011 », entrée en vigueur le 1er septembre 2011.
La convention AERAS rénovée a pour ambition d’améliorer davantage l’accès au crédit aux personnes malades ou ayant été malades.
Les plus de la Convention AERAS Rénovée en 2011 :
– Depuis le 1er septembre 2011, les assureurs doivent offrir une nouvelle garantie invalidité destinée à répondre aux besoins des personnes qui sont, ou qui ont été malades. Cette nouvelle disposition ne doit comporter aucune exclusion de pathologie.
– Des critères communs entre les assureurs sont mis en place, les prestations seront déclenchées à partir d’un même taux d’invalidité. Un groupe de travail (entre les médecins des associations et les médecins-conseils des assureurs) doit donc établir un même référentiel de pathologies.
– Une acceptation par les assureurs des examens réalisés dans les 6 derniers mois.
– Un renforcement du dispositif d’écrêtement des surprimes en plafonnant la prime d’assurance à 1.4 point dans le TAEG contre 1.5 auparavant.
– Pour les jeunes emprunteurs de moins de 35 ans présentant un risque aggravé de santé. Une surprime d’assurance attachée au PTZ Plus sera financée conjointement par les banques et les assureurs à hauteur de 100% pour les jeunes emprunteurs de moins de 35 ans présentant un risque aggravé de santé.
*(première convention visant à proposer de nouveaux mécanismes facilitant l’accès à l’emprunt et à l’assurance des personnes qui présentent un risque de santé aggravé signée en 2001).
UNE ASSURANCE DE PRET N’EST PAS OBLIGATOIRE MAIS EST INDISPENSABLE…
L’assurance de prêt immobilier (ou assurance emprunteur, assurance-crédit) apporte une double garantie : elle permet de protéger l’emprunteur et ses proches en cas de maladie, d’invalidité ou de décès de l’assuré et assure aussi l’organisme prêteur de récupérer les sommes prêtées quoi qu’il arrive.
En cas de décès, l’assureur remboursera à l’établissement financier prêteur, le capital restant dû, et, en cas de maladie, ou d’invalidité, tout ou partie des échéances du crédit.
La plupart du temps, et par manque d’informations, on pense que l’assurance de prêt doit obligatoirement être souscrite dans un établissement bancaire. Il est possible de faire jouer la concurrence grâce aux délégations d’assurance, souvent plus avantageuses que l’assurance proposée par la banque. Aucune loi ne vous oblige à prendre l’assurance de votre banque pour garantir votre financement immobilier.
Pour tout prêt, l’emprunteur doit souscrire une assurance qui permettra de rembourser les sommes restantes si lui-même ne peut plus verser ses mensualités. La plupart des banques exigent au moins une garantie décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (« PTIA »).
Plusieurs niveaux de garanties d’assurance emprunteur existent et dépendent des exigences de la banque,
ainsi que de votre profil et de votre besoin.
• La garantie décès C’est la garantie que demande en priorité la banque prêteuse. En cas de décès de l’assuré, le capital restant dû est versé à l’organisme prêteur, dans la limite du montant garanti (se référer aux quotités).
• La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) Cette garantie s’applique à toute personne ayant moins de 65 ans, étant dans l’incapacité définitive d’exercer une activité rémunérée et dans l’obligation d’avoir une assistance permanente pour effectuer les actes courants de la vie (se laver, se nourrir, se déplacer, …) Il s’agit d’une dépendance lourde, d’une invalidité physique ou mentale.
• La garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale) L’assuré est dans l’impossibilité d’exercer son activité professionnelle lui assurant son salaire à la suite d’un accident ou d’une maladie. Les échéances de prêt seront honorées par l’assureur à partir du 91ème jour, ou 181ème jour en fonction de l’option choisie.
• La garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) Assimilable à la 2ème catégorie sécurité sociale, l’assurance couvre les personnes ayant un taux d’invalidité supérieur à 66% et moins de 65 ans.
• La garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) Assimilable à la 1ère catégorie sécurité sociale, l’assuré est couvert à partir de 33% d’invalidité et âgé de moins de 60 ans.
• Assurance perte d’emploi (facultatif) En cas de chômage, l’assurance perte d’emploi prend en charge les échéances et assure la continuité des remboursements. Cette assurance permet également le report d’échéances. Souvent bien coûteuse, elle n’est pas réellement utile dans le cadre d’investissement locatif. Avant de la souscrire, il faut vérifier les conditions dans lesquelles elle s’applique.
En matière d’assurance-crédit, vous avez le choix de souscrire l’assurance du prêt de votre banque dit contrat groupe ou l’assurance de prêt individuelle dit délégation d’assurance.
• Contrat groupe Il s’agit de l’assurance proposée par la banque, établie sur l’ensemble des assurés. Les cotisations et garanties ne tiennent pas compte de vos caractéristiques personnelles (âge, durée de prêt,…), donc ne sont pas toujours très compétitives, surtout pour les personnes de moins de 35 ans.
• Contrat individuel Il s’agit d’une délégation d’assurance, qui permet de prendre en compte les caractéristiques personnelles de l’emprunteur ainsi que de l’emprunt lui-même. Ce contrat individuel peut être souscrit chez un assureur ou courtier qui vous fera bénéficier d’un prix et de prestations plus intéressantes. Par conséquent, la solution de l’assurance de prêt individuelle peut vous faire réaliser d’importantes économies sur le coût total de votre financement. La délégation d’assurance offre la possibilité de souscrire à une assurance différente de celle proposée par la banque. Elle vous permettra de réduire son coût ou de couvrir les éventuels risques (maladies, sports extrêmes,…) refusés généralement par la banque.
Les frais annexes aux produits
Les frais de dossier sont des frais appliqués par les organismes prêteurs et/ou les courtiers afin de se rémunérer lors de la constitution d’un dossier de prêt immobilier. Ils sont variables d’un établissement à l’autre.
En règle générale, le montant de ces frais est de l’ordre de 1% du montant du prêt, plafonné en fonction de l’établissement prêteur. Ce montant est négociable, en fonction de la qualité du dossier.
Ces frais ne sont dus que si votre dossier de demande de prêt immobilier est accepté par l’organisme prêteur.
Pour certains prêts immobiliers, les frais de dossier ne sont pas appliqués, c’est notamment le cas avec les prêts règlementés:
• Avec le PTZ Plus ;
• lors d’offres promotionnelles proposées par les banques.
Il faut également savoir que les frais de dossiers sont réglementés et sont plafonnés, c’est notamment le cas pour le prêt d’accession sociale pour lequel les frais de dossiers sont plafonnés à 500 €.
Il rassemble les documents légaux en amont et évite ainsi au maximum toute contestation ultérieure.
Par sa connaissance juridique accrue alliée à une veille législative rigoureuse, il offre la meilleure garantie juridique au moment de l’avant-contrat (préalable à l’acte de vente).
Pour l’ensemble de sa mission le notaire va percevoir une rémunération. Ces frais correspondent à ce que l’on appelle plus justement « frais d’acquisition ». Ce n’est pas le notaire qui recueille l’ensemble des sommes, il n’en reçoit qu’une petite partie correspondant à sa rémunération. Le plus gros collecteur reste le fisc.
Ces frais sont intégralement à la charge de l’acquéreur et varient selon le type de biens acquis.
Le montant de ces frais serait de l’ordre de 6% à 7% du prix de vente lorsque l’achat concerne un bien ancien et de l’ordre de 2% à 3% lorsque le bien sera en Vente en état futur d’achèvement.
D’une part, l’article R 312-2 du code de la Consommation plafonne les pénalités de remboursement anticipé, à 6 mois d’intérêts, avec un maximum de 3 % du capital restant dû.
À noter que les ménages qui ont contracté un prêt après le 1er juillet 1999 ne verseront pas d’indemnité si le remboursement anticipé est dû :
• à la vente du bien consécutive à un changement du lieu de travail de l’un des deux conjoints.
• au décès de l’un des deux.
• à l’arrêt forcé de l’emploi de l’un des deux conjoints.
Quel coût pour quel prêt ?(indicatif)
Prêt à taux fixe : 3 % du Capital restant dû ou plafonnée à 6 mois d’intérêts
Prêt à taux révisable avec faible variation : (+1 ou +1,50% maxi) 3 % du Capital restant dû ou plafonnée à 6 mois d’intérêts
Prêt à taux révisable avec forte variation (+2 % et plus) : Pas de pénalités
Prêts épargne logement : 3 % du Capital restant dû (suivant établissements)
Prêts à taux zéro : Pas de pénalités
Prêt employeur: Pas de pénalités
De nos jours, cette indemnité fait souvent l’objet d’une négociation avec l’établissement prêteur, afin qu’elle soit diminuée, voir annulée.
Les intérêts intercalaires constituent les intérêts payés par l’emprunteur lorsque le prêt souscrit est débloqué en plusieurs versements. Ils sont exigibles entre le premier versement que la banque effectue et la libération totale du prêt.
Ils sont calculés en appliquant le taux du prêt sur les portions de crédits libérées au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Dans le cadre d’une construction, la banque débloquera les fonds en fonction des appels de fonds et ainsi elle appliquera le taux de crédit sur le montant débloqué, ce qui crée des intérêts intercalaires.
Le particulier a le choix entre un prêt à différé total ou partiel ou bien une mise en amortissement du départ.
L’hypothèque est une garantie que prend un prêteur sur un bien immobilier pour lequel il a consenti un crédit. L’hypothèque permet au créancier de faire saisir le bien afin qu’il soit procédé à une vente en justice pour être payé sur le prix au cas où son propriétaire ne paierait pas les sommes qu’il doit rembourser.
Une hypothèque peut être conventionnelle, légale ou judiciaire. Dans tous les cas, elle confère à son titulaire :
• un droit de suite : il pourra faire saisir le bien même s’il a été revendu depuis à un tiers.
• L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié ; l’inscription est effectuée au Bureau des Hypothèques du lieu où se trouve le bien.
• Le rang de l’hypothèque prend effet à la date de son inscription.
Le principe de la caution est simple : le bénéficiaire du prêt immobilier verse une cotisation à un établissement spécialisé (fonds mutuel), qui se porte garant. C’est ce dernier qui, en cas de défaillance du débiteur, rembourse la banque, avant de se retourner contre l’emprunteur.
La caution bancaire est l’engagement pris par un établissement financier (appelé société de cautionnement), moyennant une commission, de se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier.
À noter que l’établissement de crédit peut accepter ou non ce type de garantie, en fonction du profil de l’emprunteur. De même, la société de cautionnement peut refuser de se porter garant pour un emprunteur dont le dossier ne répond pas à ses critères.
Les principaux avantages de la caution bancaire pour l’emprunteur sont les suivants :
• Possibilité de récupérer une partie de la commission versée en fin de prêt (cas avec le Crédit logement)
• Pas de frais de notaire
• Pas de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt
• Possibilité de garantir le prêt pour un achat dans le neuf ou l’ancien.
La principale différence entre l’hypothèque et la caution est financière. L’hypothèque entraîne de nombreux frais : taxe de publicité foncière, droits de timbre, émolument du notaire… C’est pourquoi de plus en plus d’acquéreurs se tournent vers la caution. Car, si son coût de départ est sensiblement le même que celui d’une hypothèque, une partie de la cotisation versée est rendue lorsque le prêt est totalement remboursé. Et l’emprunteur fait également l’économie des frais d’enregistrement de l’acte notarié.
Le coût de la caution mutuelle se compose d’une contribution, remboursable jusqu’à 100% dans certains cas, et d’une commission. Le souscripteur peut même récupérer jusqu’à 75% de sa caution à l’échéance du prêt. Son montant peut s’élever entre 1 et 2.5% du montant du prêt. De plus, la caution mutuelle n’entraîne pas une procédure en cas de problème aussi rapide et radicale que le paiement d’un crédit sous hypothèque.
Organismes de caution : Banques distributrices
Bred Habitat : Bred-Banques Populaires
CMH : Crédit Mutuel
Crédit Logement : BNP Paribas, Société Générale, LCL, Crédit Agricole, CCF, La Banque Postale
CAMCA : LCL, Crédit Agricole
SACCEF : Caisses d’Epargne,
Prestations offertes par les sociétés de caution
Commission non restituable Fonds Mutuel de Garantie Restitution à la fin du prêt
Crédit Logement : 0,5 % du montant du capital (min. 100 €, max. 500 €) /Entre 1,40 % et 2,50 % du capital emprunté Environ 75 % du montant versé
BRED HABITAT : 0,5 % du montant du capital 0,75 % du capital emprunté 100 % du montant versé
SACCEF entre 1,25 % et 1,5 % de la valeur du prêt Inexistant Néant
CNP caution entre 1,25 % et 1,5 % de la valeur du prêt Inexistant Néant
CAMCA 1,5 % de la valeur du prêt Inexistant Néant
CMH entre 1,25 % et 1,5 % de la valeur du prêt Inexistant Néant
SOCAMI entre 1,25 % et 1,5 % de la valeur du prêt Inexistant Néant
Le nantissement est une garantie qui porte sur un bien mobilier. On parle également de gage lorsqu’il s’agit d’un véhicule. Dans le cas d’un prêt bancaire, l’établissement financier retiendra généralement un nantissement qui porte sur un véhicule, une épargne moyen terme, des titres ou un contrat d’assurance.
Ce type de garantie est souvent utilisé lorsque le prêt est remboursable in fine : ce prêt est en effet remboursé à l’échéance par le capital obtenu du contrat d’assurance-vie.
Dans le cas d’un crédit in-fine, la banque adosse son prêt à un placement financier avec ou sans prêt complémentaire.
Un crédit-in fine est un prêt remboursable en une seule fois, à la fin du prêt. Les intérêts du prêt peuvent être payés au fur et à mesure, par annuité ou à la fin avec le remboursement du prêt. Si l’emprunteur dispose de la somme pour l’achat, il peut être plus judicieux de placer l’argent avec un rendement meilleur que le taux de crédit. Surtout s’il s’agit d’une résidence destinée à la location, pour laquelle, fiscalement, les intérêts du prêt sont déductibles et que les taux de crédit sont plus bas que le rendement des titres. Ainsi, la banque prêtera d’un côté la somme destinée à l’achat d’un bien et de l’autre nantira les titres et placements financiers qui lui sont remis. Comme le capital restant dû diminue au fur et à mesure du remboursement et que le placement progresse, le risque diminue corrélativement. S’il s’agit d’un prêt in-fine, la sortie du plan ou du contrat d’assurance-vie soldera le capital et les intérêts.
Suivant le type de portefeuille nanti, la valeur du portefeuille exigée par les banques varient. Les conditions sont généralement les suivantes :
• Portefeuille en actions : le montant du prêt est limité à 40 % de la valeur du portefeuille actions nanti
• Portefeuille en obligations : le montant du prêt est limité à 80 % de la valeur du portefeuille obligation nanti.
Le nantissement est un contrat entre le prêteur et le débiteur et il confère des droits particuliers au bénéficiaire :
– Le droit de préférence fait que le créancier gagiste sera payé en priorité sur la vente du bien mis en garantie ;
– Le droit de suite qui permet au créancier de faire valoir son droit si le bien change de mains ;
– Le droit de rétention par lequel le créancier peut conserver le bien jusqu’au paiement ;
– Le droit de réalisation qui donne la possibilité au créancier de faire vendre le bien pour récupérer le montant de sa créance.
Le nantissement est sans frais et s’éteint à la fin du prêt.
Le Privilège de Prêteurs de Deniers (ou PPD)
Le privilège de prêteur de deniers, appelé aussi PPD, est une garantie très voisine de l’hypothèque puisque c’est un acte notarié. Il donne lieu à la rédaction d’un acte notarié enregistré au bureau des hypothèques dans les deux mois suivant la vente. C’est une garantie qui donne à la banque la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties.
La garantie prend effet au jour de la vente et ainsi l’établissement financier est prioritaire sur toutes autres garanties prises sur le bien ultérieurement.
Cette garantie n’est possible que pour un bien existant tel qu’un appartement, une maison déjà construite ou bien un terrain. Il ne sera donc pas utiliser pour le financement de travaux, d’une acquisition en VEFA ou de la construction d’une maison individuelle.
Le PPD est moins onéreux que l’hypothèque, car il est dispensé de la taxe de publicité foncière (0,715 %).
En cas de revente du bien avant l’échéance du prêt ou moins de deux ans après la fin des remboursements, le vendeur devra, par l’intermédiaire de son notaire, procéder à la main levée de la garantie.
Cette mainlevée a un coût important : entre 0,5 et 1 % du montant du prêt en frais de mainlevée de l’hypothèque.
Cette mainlevée est automatique et sans frais 2 ans après le terme normal du prêt. Avant ce terme, en cas de revente du bien immobilier, l’acquéreur demandera à ce que l’emprunteur procède à la mainlevée de l’hypothèque ou de l’IPPD car la banque peut faire vendre le bien en cas d’impayé même si le propriétaire a changé.
Contrairement aux prêts classiques « amortissables » qui permettent un amortissement de capital chaque mois dans votre échéance, le prêt « in fine » permet un remboursement du capital en une fois à la fin du crédit.
Nantissement d’un contrat de capitalisation (assurance-vie, compte titre, plan d’épargne en actions,…) comme garantie sur le prêt « in fine » pour le remboursement du capital emprunté sans perte des avantages successoraux.
Déduisez les intérêts d’emprunts de votre prêt « in fine » de vos revenus fonciers.
• Mensualité minimisée
Diminuez le montant des mensualités du prêt « in fine », vous ne remboursez à la banque que les intérêts d’emprunt durant tout le financement.
L’assurance décès sur le prêt « in fine » protège vos proches et le contrat nanti revient à l’ayant droit en cas de décès des emprunteurs.
LE PRÊT A TAUX FIXE
C’est la formule la plus simple, la plus pratique et la plus courante.
Les plus : sa simplicité et sa lisibilité
– Tout est planifié du début à la fin du crédit. Votre taux reste inchangé de même que les mensualités.
– Le taux fixe, c’est la lisibilité des remboursements pendant toute la durée du prêt. Le taux, la durée et le montant de chaque mensualité sont constants
– Son taux dépend du niveau des taux d’intérêt à long terme, en général l’OAT (Obligation assimilable du trésor) à 10 ans, sur lequel se refinancent les banques. La hausse, la baisse ou la stabilité de ces taux à long terme influent sur le taux fixe.-
– Vous connaissez dès la souscription le coût total du crédit.
– En cas de hausse des taux après la souscription du crédit, vous êtes protégé. Il n’y a aucune répercussion sur votre prêt en cours.
– Il est toujours possible de renégocier votre taux en cours de crédit à condition que l’écart entre votre taux et celui du marché soit d’au moins 1,5%. Cela est nécessaire pour absorber les frais consécutifs à ce changement.
– Impossible de profiter de la baisse du loyer de l’argent sur les marchés. Votre mensualité reste « figée ».
– Le choix du taux fixe est irrévocable. Le passage en cours de crédit en taux révisable n’est pas autorisé.
– Déconnecté des marchés, « votre taux » peut à certains moments être élevé ou peu cher.
– Si vous soldez le crédit avant terme, vous devrez payer des pénalités financières, notamment l’Indemnité en cas de Remboursement Anticipé (IRA) équivalente à 3 % du capital restant dû, dans la limite de 6 mois d’intérêts.
Ce prêt vous permet de moduler vous-même le montant de vos échéances de remboursement, en fonction de l’évolution de vos revenus ou de vos charges. Les mensualités sont généralement modulables à la hausse comme à la baisse, dans certaines limites toutefois. Si vos revenus progressent, vous pouvez par exemple décider d’augmenter votre mensualité et donc d’abaisser la durée de votre crédit. Si, au contraire, vos charges augmentent, rien ne vous interdit de diminuer votre mensualité.
Cette option peut être gratuite ou payante, facturée à chaque modulation ou calculée par un pourcentage sur le capital restant dû. En règle générale, la banque n’accepte pas plus d’une modulation par an, souvent à la date anniversaire du contrat.
En outre, la variation ne peut excéder 10 à 30 % de la mensualité précédente ou de la mensualité initiale.
Les opérations de gestion que permet un crédit modulable
Le report d’échéances. Moins fréquente que les modulations d’échéances, l’option de report se retrouve cependant dans de nombreuses offres modulables. Il s’agit de suspendre pendant une période brève le remboursement de son prêt. Il est généralement permis tant que le crédit ne dépasse pas une certaine durée d’allongement (2 ou 3 ans, suivants les contrats).
Le remboursement anticipé partiel. Une possibilité beaucoup plus rare. Certains crédits modulables permettent d’effectuer gratuitement des remboursements partiels. Le montant du remboursement est généralement limité.
Vous avez à régler généralement des frais de dossier, d’assurance, d’hypothèques propres au nouveau bien.
Souvent pour attribuer la valeur du bien à vendre, la banque impose une expertise. Ceci leur permet de juger de la cohérence du prix du bien à la vente.
• Pour un prêt relais, il est recommandé d’être certain de la brièveté de l’opération, elle ne doit pas excéder 1 an. Sinon son coût de revient est excessif.
Objet du financement : achat d’un nouveau bien immobilier sans avoir encore vendu l’ancien.
Montant : jusqu’ à 80% de votre bien actuel
Remboursement : Vous payez mensuellement les intérêts du prêt plus, le cas échéant, la prime d’assurance et vous remboursez le capital, au plus tard, le 24ème mois
Afin d’apporter encore plus de souplesse, les banques ont mis en place différentes formes de prêts relais :
L’emprunteur pendant la durée du prêt relais rembourse uniquement les intérêts et remboursera le capital lors de la vente du bien.
o Les mensualités sont plus faibles
o Les taux sont souvent plus intéressants
o Si un contre temps rend le crédit relais plus long que prévu initialement, le coût deviendra élevé.
o Durant toute la période du prêt relais, le capital ne fluctue pas, il n’y a donc aucun amortissement du capital
L’emprunteur rembourse le capital et les intérêts à l’issue du prêt relais, c’est-à-dire lors de la vente de l’ancien bien.
o Très souple, aucune charge supplémentaire sur les mensualités
o Le coût est très élevé
o C’est une formule à utiliser que si l’on est absolument certain de la date de vente de l’ancien bien.
Le prêt relais devient un prêt immobilier classique. Il est adossé au prêt immobilier nécessaire à l’acquisition du nouveau bien. Lors de la vente de l’ancien bien, on effectue un remboursement anticipé non pénalisé sur le crédit.
Les frais de dossier de la globalité sont plus faibles
Les frais d’hypothèque sont plus faibles
Les taux d’intérêt sont plus intéressants
En remboursant ce prêt, on amortit le capital du prêt immobilier sur le bien acquis.
Les mensualités jusqu’à la revente de l’ancien bien sont plus importantes.
Si le bien n’est pas vendu ?
Si vous n’avez pas trouvé preneur au terme de deux ans, vous devrez alors tenter de négocier une prorogation de la durée avec votre banque. La période de renouvellement est de l’ordre de 6 mois, en général voire un an au maximum. Au terme de ce nouveau délai, si le bien n’est toujours pas vendu, il faudra sans doute prévoir une solution plus radicale qui pourra être :
• La mise en vente du nouveau logement acquis
• L’application d’une forte baisse du bien en vente de manière à accélérer la vente
La transformation du prêt relais en prêt amortissable
LES PRÊTS LISSES
Le principe consiste à transformer l’emprunt principal en prêt à palier en créant plusieurs niveaux de remboursement et à baisser la mensualité les premières années pour gommer l’impact des prêts à taux réduits.
C’est le cas par exemple avec un prêt à taux zéro ou un prêt employeur qui ont des durées généralement plus courtes que l’emprunt principal.
Ce montage s’apparente à du sur mesure, car la banque établira une simulation du prêt lissé au plus juste pour adapter la mensualité de l’emprunteur à sa situation financière.
Le principe de calcul du lissage de prêt, en évitant ces « marches » qui créent des niveaux de remboursement différent permet d’obtenir une mensualité unique et par là même moins élevée.
Le premier avantage du lissage de prêt est bien sûr de pouvoir bénéficier des prêts à taux réduits tout en respectant les contraintes d’endettement.
D’autre part, la technique du lissage de prêt permet d’obtenir une mensualité constante, ce qui simplifie la gestion du budget.
Le seul inconvénient du lissage de prêt est qu’il génère un surcoût, parfois important.
La mise en place d’un prêt immobilier à paliers génère des frais supplémentaires. En effet, comme vous remboursez moins de capital pendant les premières phases du prêt, ce report de remboursement de capital produit des intérêts supplémentaires à payer.
Si vous êtes dans l’obligation d’utiliser ce prêt à palier (taux d’endettement trop important sinon), le surcoût est un moindre mal car l’objectif n°1 est de trouver un financement.
Ainsi, chaque situation est différente et doit faire l’objet de simulations afin de déterminer quelle option sera la plus adaptée. Un conseiller EFIXENS PATRIMOINE peut vous aider à prendre la bonne décision.
Les taux sont plus bas que pour un prêt immobilier en Euros.
La durée du prêt en devise
Pour une résidence principale, il est possible de se financer jusqu’à 25, voire 30 ans.
En revanche pour un investissement locatif, ou pour une résidence secondaire, la plupart des banques proposent des financements «seulement» jusqu’à 20 ans.
L’épargne consacrée au projet est un élément déterminant pour l’acceptation d’un financement en devise.
Pour un projet de résidence secondaire ou d’investissement locatif, les conditions sont encore plus strictes.
Il n’est pas rare que les banques demandent de 20 à 35% d’apport net (c’est à dire «hors frais») pour financer une résidence secondaire au moyen d’un prêt en devise.
Financements réglementés
Le Prêt Conventionné est un prêt immobilier réglementé, destiné à financer l’achat d’un logement neuf ou ancien, à titre de résidence principale, avec ou sans travaux.
Ils ouvrent également droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) dans les conditions prévues par la législation.
Pour en bénéficier, le logement doit remplir des normes de surface et d’habitabilité. En outre, pour le PAS, les ressources de l’emprunteur ne doivent pas excéder un plafond réglementaire
Quelles sont les avantages du prêt conventionné ?
Le Prêt Conventionné vous permet de financer jusqu’à 100% de votre projet (hors frais de notaire).
Le Prêt conventionné est octroyé avec ou sans apport personnel
Vous bénéficiez de la garantie Crédit Logement
Le Prêt Conventionné est compatible avec d’autres prêts pour bénéficier du meilleur financement (le PTZ+, le prêt Action Logement, un prêt relais ou tout prêt à taux fixe dont le taux est strictement limité par la réglementation)
il ouvre droit à l’aide personnalisée au logement comme le prêt d’accession sociale ;
les frais d’actes notariés sont inférieurs ;
des réductions sur les frais de dossier sont très souvent accordées ;
la taxe locale d’équipement, lors d’une construction, est plus faible.
Il n’y a aucune condition de ressources pour le prêt conventionné.
Seul le logement doit respecter certains critères :
> il doit être votre résidence principale, occupé au moins 8 mois de l’année par vous, votre conjoint, vos ascendants ou descendants ou ceux de votre conjoint ;
> vous devez l’occuper dans l’année suivant la fin des travaux ou dans les 6 ans s’il s’agit d’un appartement pour votre retraite.
Si vous réalisez une opération d’agrandissement ou d’acquisition, avec ou sans amélioration, de logements existants, la surface habitable ne pourra être inférieure à :
> 9 m2 pour une personne seule ;
> 16 m2 pour un couple ;
> 9 m2 par personne supplémentaire.
> être de nationalité française ou titulaire d’un titre de séjour,
> être propriétaire du logement construit ou acheté,
> en faire sa résidence principale et permanente ou celle de ses ascendants ou descendants ou ceux du conjoint. Il doit être occupé 8 mois par an pendant toute la durée du prêt sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
> entrer dans les lieux dans un délai d’une année à partir de la date d’acquisition du logement ou, en cas de construction, de la date d’achèvement des travaux.
LE PRET A L’ACCESSION SOCIALE (PAS)
Sous condition de ressources, il permet de financer l’achat de votre résidence principale ainsi que la réalisation de travaux concernant la résidence principale. Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) un prêt réglementé avantageux pour l’achat d’un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, la construction d’une maison individuelle avec ou sans achat d’un terrain
Le PAS est un prêt conventionné. Il vous est accordé par une banque ayant passé une convention avec l’État. Pour en faire une demande, il faut donc vous adresser à votre banque.
> Il finance jusque 100 % de votre achat (hors frais d’actes notariés). Pour l’acquisition d’un logement neuf, le montant minimum garanti est de 4 500 €. Il n’y a pas de montant maximum. Le prêt peut financer l’intégralité du coût de l’opération.
> Un remboursement progressif : vous faites construire votre logement : vous pouvez limiter le remboursement aux seuls intérêts d’emprunt pendant toute la durée de la construction. Lorsque vous emménagerez, vous commencerez à rembourser le capital emprunté.
> La durée du prêt conventionné est de 5 à 30 ans : les contrats de prêt peuvent prévoir la possibilité de réduire ou d’allonger la durée du prêt au cours de la période de remboursement, si l’acheteur justifie d’un changement de situation. Dans ce cas, aucune durée minimum n’est imposée mais la durée du prêt ne peut jamais dépasser 35 ans.
> Des frais allégés : dans le cas d’opérations de construction, les frais de dossier du PAS sont plafonnés et les frais de garantie sont minorés. La taxe locale d’équipement est réduite si le PAS est couplé avec un Prêt à Taux Zéro renforcé.
> Un prêt compatible avec d’autres prêts avantageux : le PAS peut être cumulé au Prêt à Taux Zéro renforcé ou au prêt 1 % logement.
> Le PAS peut ouvrir le droit à l’APL (Aide Personnalisée au Logement) : l’APL peut vous aider à rembourser votre prêt. Si vous y avez droit, elle sera alors versée chaque mois à votre organisme prêteur, en déduction de vos échéances de prêt.
L’APL est versée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), qui calcule le montant de l’aide en fonction de différents critères : ressources, situation familiale, lieu de résidence, type de logement, montant des remboursements…
Son montant est révisé chaque année ou en cas de changement de situation.
Les revenus de l’ensemble des personnes devant occuper le logement ne doivent pas excéder un montant plafond, défini en fonction de votre situation familiale, de la localisation de votre opération et de son coût.
Si le coût d’opération divisé par 10 est supérieur au revenu pris en considération, alors c’est cet élément qui sera retenu.
LES PRETS A TAUX VARIABLES
Si vous recherchez un financement qui s’adapte à l’évolution des taux de marché, envisagez ce type de prêt. Pour vous aider dans votre choix, les banques se sont engagées à fournir aux clients une explication précise de la définition de l’index choisi et de son mode de révision, ainsi que plusieurs simulations de variation de cet index et de l’incidence sur le montant des remboursements (et donc le coût du prêt). Ces prêts peuvent bénéficier de la faculté de passer à taux fixe à tout moment et, lorsqu’ils sont capés, d’un taux plafond garanti qui limite la hausse du taux.
Le taux d’intérêt est révisé périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l’évolution d’un indice de référence. Cet indice est souvent l’Euribor, qui correspond au prix auquel les banques se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire.
Attention, avec un crédit à taux variable le coût de votre crédit n’est pas connu d’avance. Exigez la remise de votre simulation de crédit dans le cas le plus défavorable avant de signer
Les banques vous appliqueront cet indice de référence et elles y ajouteront une marge de 1 à 2%, fonction de votre situation personnelle. Bien entendu, plus vous offrez de garanties (revenus récurrents, bonne capacité d’épargne, emploi stable, qualité de votre acquisition,…), plus la marge que prendra la banque sera faible et meilleur sera le taux proposé.
Les avantages du prêt à taux révisable sont nombreux.
Lle taux de départ est plus faible que pour un prêt à taux fixe (de 1 à 2 points d’écart aujourd’hui),
Vous profitez des éventuelles baisses de taux qui se répercutent sur vos mensualités, vous pouvez rembourser votre emprunt par anticipation sans payer de pénalités. Ainsi si les taux d’intérêt augmentent de plusieurs points, vous pouvez décider de rembourser votre crédit par anticipation.
Possibilité de caper le taux
Ce n’est pas pour autant un choix déraisonnable, car il peut être judicieux à long terme. Vous pouvez l’utiliser plus facilement s’il s’agit de votre résidence secondaire ou si vous avez une situation financière vous permettant de faire face à de fortes variations de remboursements. Afin de palier des hausses de taux, il vaut mieux choisir des taux révisables avec couverture :
Le taux du prêt est révisé périodiquement mais il ne peut dépasser un « cap » ou « plafond » défini lors de la signature du contrat. Il s’agit généralement du taux de départ auquel on ajoute 1 à 3% selon les contrats. Les hausses et baisses de l’indice seront répercutées sur vos mensualités, mais celles-ci ne pourront dépasser un certain montant connu à l’avance. Ce prêt offre un taux de départ plus élevé qu’un prêt révisable sans couverture (1 point d’écart en moyenne) mais offre en échange une plus grande sécurité.
Prêt « capé » : un plafond est fixé dès le départ, et le taux ne peut pas augmenter au-delà. Le taux de départ est souvent élevé, mais le prêt est sécurisé ;
Prêt « à double cap » : il peut baisser ou augmenter de 3% maximum. Si le marché connaît une forte baisse, vous risquez de ne pas en bénéficier, mais vous disposez de la sécurité du plafond ;
Prêt à mensualités fixes : les mensualités ne bougent pas mais la durée est allongée en fonction de l’évolution de l’économie ;
Prêt révisable à double indexation : les mensualités sont indexées sur l’indice Insee, qui change chaque année. La durée du prêt diminue si l’indice baisse, augmente si l’indice monte au-delà d’une certaine valeur.
Ce dispositif est accessible aux employés d’entreprises de plus de dix salariés. Un organisme collecteur accorde le prêt en fonction des ressources de l’emprunteur et de la valeur du bien acheté. L’obtention d’un prêt 1% logement nécessite l’accord de l’employeur.
Le 1% logement est le nom donné à la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction instituée en 1953 pour toutes les entreprises du secteur privé non agricole. Au début, ces entreprises étaient contraintes de consacrer 1% de leur masse salariale au financement de la résidence principale des salariés. Depuis 1992 ce taux est fixé à 0.45%. Toutefois la contribution des entreprises n’a pas baissé et s’élève aujourd’hui à 0.95%, la différence étant versée au Fonds National d’Aide au Logement.
Ce qu’il permet de financer
Il permet de financer l’acquisition d’une résidence principale
> neuve,
> ancienne avec travaux,
> ancienne sans travaux.
Il est fixé entre 1,5% et 3% (hors assurance).
Ce prêt reste un prêt complémentaire et son montant est plafonné selon le secteur géographique et la composition de la famille, le montant maximum du prêt correspond à 30% du coût total de l’opération, dans une fourchette comprise entre :
> 15.000 et 25.000 € en zone A,
> 15.000 et 20.000 € en zone B1,
> 7.000 et 15.000 € en zone B2,
> 7.000 et 10.000 € en zone C.
La demande de prêt doit être visée par l’entreprise qui détermine le montant du prêt dans les limites fixées par la réglementation en vigueur et les partenaires sociaux ainsi que par le budget annuel qui lui est alloué.
Dans les grandes sociétés, le salarié doit prendre directement contact avec le responsable 1%, la Direction des Ressources Humaines (DRH) ou le service Logement. L’entreprise peut exiger une durée minimale d’ancienneté, établir un plafond de ressources ou de prêts, cibler certains publics prioritaires. Elle n’est donc pas obligée d’accorder un prêt à tout salarié qui en fait la demande, même s’il remplit les conditions légales d’attribution.
Pour les petites structures où il n’existe pas d’interlocuteur 1%, le salarié devra contacter directement l’organisme collecteur le plus proche de son domicile.
Qui peut prétendre à ce type de prêt ?
> l’attribution de logements locatifs à des prix préférentiels,
> et l’octroi de prêts à des taux allant de 0 à 2 % maximum hors assurance et garantie pour l’accession à la propriété.
Important : l’employeur peut choisir d’attribuer la totalité de la somme disponible soit à l’accession à la propriété, soit à la location. Le montant de sa contribution est limité et il est fixé annuellement. Si sa contribution annuelle est dépensée, il ne pourra ni proposer de prêts, ni réserver des logements locatifs
Le remboursement par mensualités progressives est souvent réservé aux prêts d’un montant minimum de 2 286,74 € et d’une durée de 12 ans ou plus. Un remboursement anticipé peut aussi être envisagé, qu’il soit total ou partiel (c’est une obligation en cas de revente du logement, ou bien s’il cesse d’être occupé à titre de résidence principale).
Le Prêt Locatif Social (PLS) est un prêt bancaire particulier qui octroie des avantages à son bénéficiaire.
Le régime de la TVA à 7 %
La livraison de logements sociaux locatifs est soumise à la TVA au taux réduit de 7 % au lieu de 19.6 %.
Le PLS est destiné à financer des logements correspondant à des niveaux de loyers et de ressources supérieurs au prêt locatif à usage sociale (PLUS *) dans des zones où le marché est tendu.
Le PLS est distribué par la Caisse des Dépôts et Consignations (uniquement pour les OPHLM, SAHLM et SEM) et, par tous les établissements de crédit ayant signé une convention avec elle à savoir : Crédit foncier de France, Dexia, Crédit agricole, Crédit mutuel, Crédit coopératif.
> l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de logements neufs à usage locatif et suivie de la construction de ces logements ;
> la construction de logements à usage locatif ;
> l’acquisition de logements et d’immeubles destinés à l’habitation, ainsi que, le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondants ;
> la réalisation des dépendances de ces logements ;
> l’acquisition et la transformation en logements de locaux affectés à un autre usage ;
> les travaux d’amélioration ou les travaux de transformation exécutés sur des logements et des locaux cédés à bail emphytéotique par l’Etat, les collectivités locales, ou leurs groupements ;
> la réalisation d’opérations de logements foyers à usage locatifs tels que définis aux articles R 351-55 et R351-56 du code de la construction et de l’habitation ;
> l’acquisition de logements à usage locatif dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Un financement propre minimum :
Un conventionnement obligatoire :
> Une convention doit obligatoirement être signée entre l’Etat et le bénéficiaire du PLS. Cette convention détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires du ou des logements qui ont fait l’objet de la convention ;
> la durée de la convention :
CONDITIONS D’ELIGIBILITE AU PTZ 2013
– Etre primo-accédant d’une résidence principale:
> ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années qui précédent l’émission de l’offre de prêt
> résidence principale : occupation au moins 8 mois dans l’année
> cette condition s’applique à l’emprunteur et co-emprunteur
> Emprunteur «personne physique
– Acquisitions VEFA, clé en main, ou constructions d’un logement neuf (avec ou sans terrain):
> Logements neufs BBC 2005 avec demande de permis de construire antérieure au 31/12/12
> Logements neufs norme RT 2012
> Logements neufs normes THPE (montant du PTZ+ majoré)
– Logements assimilés à du neuf avec obtention d’un label ou respect de 2 exigences de performance énergétique:
> Les transformations de locaux non destinés initialement à l’habitation
> Les acquisitions de logements rendus à l’état neuf au sens de la TVA
> Label BBC rénovation 2009, ou, HPE rénovation 2009
CONDITIONS DE RESSOURCES DES ACQUEREURS
– Les conditions de ressources s’apprécient à travers la plus grande des deux valeurs entre Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l’année n-2 par rapport à l’émission de l’offre de prêt OU coût de l’opération / 10. Les plafonds à ne pas dépasser sont fonction du nombre de personnes et de la zone géographique ‘de Robien’. Ils sont repris dans le tableau ci-dessous:
MONTANT MAXIMUM DU PTZ 2013
Le montant maxi du PTZ + 2013 est fonction : du projet, de la zone de Robien et de la taille du ménage …
Pourcentage et montant maximum
Nombre de personnes devant occuperle logement
118470 €
Le montant maxi du PTZ + 2013 ne peut pas dépasser un certain pourcentage du coût de l’opération de financement (quotité maximum selon le projet financé
Logement neuf BBC ou RT 2012Logement ancien rénovation BBC 33 % 26 % 21 % 18 %
MODALITE DE REMBOURSEMENT DU PTZ 2013
Présentant une durée d’emprunt proportionnelle aux revenus du ménage emprunteur, le prêt à taux zéro Plus (PTZ Plus) propose un remboursement de mensualités échelonné entre 12 et 25 ans. Etabli sur le principe selon lequel « plus l’accédant est modeste, plus la durée de remboursement possible est importante », le prêt à taux zéro Plus affiche 5 tranches de revenus déterminant chacune une durée de remboursement précise.
Barème de la tranche de remboursement (logement neuf)
Tranches de remboursement Revenus de l’emprunteur*
1 < 23.000 € < 18.000 € < 14.000 € < 11.500 €
2 < 25.500 € < 19.500 € < 15.000 € < 13.000 €
3 < 28.500 € < 21.500 € < 16.500 € < 14.000 €
4 < 31.000 € < 23.500 € < 18.000 € < 15.000 €
5 < 36.000 € < 26.000 € < 20.000 € < 18.500 €
Enfin, dernier élément déterminant le remboursement d’un prêt à taux zéro Plus (PTZ+) : la composition du foyer. Selon le nombre de personnes constituant le ménage, le revenu pris en compte par le PTZ Plus est divisé par un coefficient familial compris entre 1 (pour un célibataire sans enfant) et 3,2 (pour une famille nombreuse de 8 personnes ou plus).
Coefficient familial du Prêt à taux zéro Plus (PTZ 2013)
8 personnes ou plus 3.2
Durée de remboursement d’un PTZ 2013
Le remboursement d’un PTZ+ peut s’effectuer sur une seule et unique période ou être fractionné en deux périodes distinctes. En cas de remboursement différé, l’emprunteur s’acquittera tout d’abord d’une partie de son PTZ Plus lors d’une première période de remboursement, puis du reste des mensualités dues lors d’une seconde période. A noter que la première période d’un remboursement différé ne pourra pas excéder la durée de remboursement la plus longue des autres prêts souscrits pour l’achat du bien immobilier.
Un décret datant du 29 décembre 2012 instaure depuis le 1er janvier 2013 un différé de remboursement de 100% pour les ménages aux revenus les plus modestes. En contractant un prêt à taux zéro Plus remboursable sur 25 ans, ces derniers pourront ainsi choisir de ne commencer à rembourser leurs mensualités qua terme d’une période fixée entre 5 et 14 ans.
Remboursement différé d’un PTZ 2013
Lors de la souscription d’un PTZ+, la mise en place d’un éventuel remboursement différé est fixée par décret. Sur les 5 tranches de remboursements (déterminées en fonction du revenu et de la localisation de l’emprunteur), seules les deux premières impliquent un remboursement sur 2 périodes.
Modifications des modalités de remboursement du PTZ 2013
– Lorsque la durée de remboursement d’un PTZ Plus est inférieure ou égale à 8 ans, l’emprunteur peut choisir de réduire le montant de son prêt (dans la limite de 50%).
– Si la souscription d’un PTZ+ implique un remboursement s’étalant sur deux périodes, la première d’entre elles peut être réduite à la demande de l’emprunteur (dans la limite de 4 ans minimum).

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