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Timestamp: 2016-10-22 19:38:49+00:00

Document:
1A.162/2002 (10.12.2002)
1A.162/2002 /zga
1P.392/2002
lic. iur. Kuno Tschumi, Hauptstrasse 7, 4552 Derendingen,
Einwohnergemeinde Lommiswil, Kirchackerweg 1, 4514 Lommiswil,
Regierungsrat des Kantons Solothurn, Bau- und Justizdepartement, R�tihof, 4509 Solothurn,
Zonenplan (Einf�hrung einer Flachdachzone W2F),
Verwaltungsgerichtsbeschwerde und staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Solothurn vom 10. Juni 2002.
Vom 22. November 1999 bis zum 21. Dezember 1999 wurde in der Einwohnergemeinde Lommiswil die vollst�ndig �berarbeitete Ortsplanung �ffentlich aufgelegt. Diese sieht unter anderem vor, das bisher der Landhauszone L2 zugeh�rige Gebiet im westlichen Teil der Allmend der neu geschaffenen Wohnzone mit Flachdach W2F (sog. Flachdachzone) zuzuweisen. Dagegen erhoben verschiedene davon betroffene Grundeigent�mer beim Gemeinderat Lommiswil Einsprache, welcher diese mit Beschluss vom 11. Mai 2000 abwies.
Gegen den Beschluss des Gemeinderates legten abgewiesene Einsprecher beim Regierungsrat des Kantons Solothurn Beschwerde ein mit dem Antrag, auf eine Flachdachzone sei zu verzichten. Nach einem Augenschein durch Vertreter des Regierungsrates wies dieser die Einsprachen mit Beschluss vom 10. Dezember 2001 ab und genehmigte die Ortsplanungsrevision, bestehend aus Bauzonenplan, Gesamtplan, Erschliessungspl�nen und Zonenreglement, im Sinne der dem Beschluss zugrunde liegenden Erw�gungen. Zu den Einsprachen gegen die Flachdachzone f�hrte der Regierungsrat aus, dass dort praktisch der gesamte Perimeter bereits �berbaut sei. Mit Ausnahme einiger weniger Nebenbauten weise das Quartier nur Geb�ude mit Flachd�chern auf. Das Quartier werde in erster Linie durch die Einheitlichkeit der Dachform gepr�gt, was durch die Hanglage zu einem gewissen Terrasseneffekt f�hre. Durch die Errichtung von Geb�uden mit Satteld�chern w�rde die Homogenit�t des Quartiers empfindlich beeintr�chtigt. Im Wesentlichen gehe es um das anerkannte �ffentliche Interesse, die Planung mit der Wirklichkeit - die bereits vorhandene Flachdach�berbauung - in Einklang zu bringen. Das von der Gemeinde vertretene Anliegen, die Quartiertypologie durch Festsetzung einer Flachdachzone beizubehalten, sei daher nicht zu beanstanden.
Den Beschluss des Regierungsrates, mit dem die Einsprachen abgewiesen wurden, fochten verschiedene davon betroffene Grundeigent�mer beim Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn an. Auch dieses f�hrte einen Augenschein durch und dokumentierte seine Feststellungen mit diversen Fotoaufnahmen. Mit Urteil vom 10. Juni 2002 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerden ab.
Dagegen erhoben die eingangs angef�hrten Grundeigent�mer am 26. Juli 2002 in einer gemeinsamen Eingabe Verwaltungsgerichtsbeschwerde und staatsrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht. Sie beantragen, das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben; f�r das Quartier Allmendstrasse/Alpenstrasse in Lommiswil sei die bisherige Landhauszone L2 beizubehalten und folglich auf die Einf�hrung einer Flachdachzone zu verzichten.
Die Einwohnergemeinde Lommiswil schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Der Regierungsrat bzw. das Bau- und Justizdepartement sowie das Verwaltungsgericht beantragen, auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei nicht einzutreten und die staatsrechtliche Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden k�nne. Das zur Vernehmlassung eingeladene Bundesamt f�r Raumentwicklung (ARE) f�hrt aus, die Beschwerde werfe aus Sicht des Bundesrechts keine grunds�tzlichen planerischen und oder planungsrechtlichen Fragen auf, welche eine Stellungnahme des Amtes als notwendig erscheinen liessen.
Das Bundesgericht pr�ft die Zul�ssigkeit der bei ihm eingereichten Beschwerden von Amtes wegen und mit freier Kognition (BGE 128 I 177 E. 1 S. 179; 128 II 13 E. 1a S. 16, 259 E. 1.1 S. 262, 311 E. 1 S. 315, mit Hinweisen). Entsprechend der subsidi�ren Natur der staatsrechtlichen Beschwerde ist zun�chst zu pr�fen, ob die Verwaltungsgerichtsbeschwerde offen steht (Art. 84 Abs. 2 OG; BGE 128 II 259 E. 1.1 S. 262; 127 II 161 E. 1 S. 164, mit Hinweisen).
1.1 Nach Art. 34 Abs. 1 RPG ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht zul�ssig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen �ber Entsch�digungen als Folge von Eigentumsbeschr�nkungen (Art. 5 RPG), �ber die Zonenkonformit�t von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen sowie �ber Bewilligungen im Sinne von Art. 24-24d RPG. Andere Entscheide letzter kantonaler Instanzen sind endg�ltig; vorbehalten bleibt die staatsrechtliche Beschwerde (Art. 34 Abs. 3 RPG).
Streitgegenstand bildet vorliegend die zonenrechtliche Behandlung der Parzellen der Beschwerdef�hrer. Derartige Planungsmassnahmen fallen nicht unter Art. 34 Abs. 1 RPG. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist daher ausgeschlossen. Als zul�ssiges Rechtsmittel f�llt somit einzig die staatsrechtliche Beschwerde in Betracht.
1.2 Zur staatsrechtlichen Beschwerde wegen Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte ist nach Art. 88 OG legitimiert, wer durch den angefochtenen kantonalen Hoheitsakt in seinen rechtlich gesch�tzten Interessen betroffen ist. Diese k�nnen entweder durch kantonales oder eidgen�ssisches Gesetzesrecht oder aber unmittelbar durch ein angerufenes spezielles Grundrecht gesch�tzt sein. Zur Geltendmachung bloss tats�chlicher oder allf�lliger �ffentlicher Interessen ist die staatsrechtliche Beschwerde nicht gegeben (BGE 128 I 218 E. 1.1 S. 219 f.; 126 I 81 E. 3b S. 85; 123 I 41 E. 5b S. 42, mit weiteren Hinweisen).
Die Beschwerdef�hrer sind unbestrittenermassen Grundeigent�mer einer von der Flachdachzone W2F erfassten Parzelle. Sie sind daher durch die in Frage stehende Planungsmassnahme in ihren rechtlich gesch�tzten Interessen betroffen. Auf ihre Beschwerde ist daher grunds�tzlich einzutreten.
Die Beschwerdef�hrer machen geltend, das Verwaltungsgericht sei von falschen Sachverhaltsfeststellungen ausgegangen. An der Allmendstrasse w�rden sich �stlich der ihnen geh�renden Liegenschaften eine ganze Reihe H�user mit Satteld�chern etc. befinden. Auch sonst sei das Dorf von einer Vielzahl von Dachformen gepr�gt. Das Quartier sei im gesamten Ortsbild eher ein Fremdk�rper; es w�rde sich mit andern Dachformen den H�userproportionen und Dachformen der n�heren und weiteren Umgebung ohne weiteres anpassen.
2.1 Sowohl bei Beschwerden wegen Verletzung von Art. 9 BV als auch bei R�gen betreffend Verst�sse gegen spezielle Verfassungsgarantien ist das Bundesgericht grunds�tzlich an die Sachverhaltsfeststellungen der kantonalen Beh�rden gebunden. Es kann daher nur pr�fen, ob die Feststellungen, welche im kantonalen Verfahren bez�glich des rechtlich relevanten Sachverhalts gemacht wurden, willk�rlich erfolgten (BGE 128 I 184 E. 2.1 S. 186, mit Hinweisen; Walter K�lin, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde, 2. Auflage, Bern 1994, S. 171). Das Bundesgericht greift auf staatsrechtliche Beschwerde hin nur ein, wenn die Beweisw�rdigung offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, auf einem offenkundigen Versehen beruht oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 124 I 208 E. 4a S. 211, mit Hinweisen).
2.2 Der Perimeter der Flachdachzone liegt am nordwestlichen Siedlungsrand, im Bereich des westlichen Ausl�ufers der Allmendstrasse sowie beidseits des n�rdlichen Ausl�ufers des Sonnenrainweges. Die Beschwerdef�hrer bringen in ihrer Rechtsschrift vor, dass dieses Gebiet vollst�ndig �berbaut sei und das Quartier mit wenigen Ausnahmen aus H�usern mit Flachd�chern bestehe (Ziff. 4 und 5). Auch das Verwaltungsgericht legte seinen Erw�gungen diesen Sachverhalt zu Grunde. Dabei durfte es bei der Beurteilung der Flachdachzone ohne weiteres ausser Acht lassen, dass ausserhalb ihres Perimeters auch Bauten mit andern Dachformen bestehen. Massgebend ist nicht das Erscheinungsbild des Dorfes schlechthin, sondern des Quartiers im westlichen Teil der "Allmend". Dieses liegt am Rande des Dorfes und pr�sentiert sich unbestrittenermassen als geschlossene Siedlungseinheit mit Flachdachbauten. Es ist somit nicht ersichtlich, inwiefern das Verwaltungsgericht bei der Beurteilung der vorliegenden Streitsache von einem offensichtlich falschen Sachverhalt ausgegangen sein soll.
2.3 Auch die weiteren f�r die Beurteilung massgeblichen, tats�chlichen Verh�ltnisse lassen sich mit hinreichender Bestimmtheit gest�tzt auf die vorliegenden Akten feststellen. Dazu bedarf es keines bundesgerichtlichen Augenscheins. Dem diesbez�glichen Antrag der Beschwerdef�hrer ist daher nicht zu entsprechen.
Die Beschwerdef�hrer r�gen namentlich eine Verletzung von Art. 8 (Rechtsgleichheitsgebot), Art. 9 (Willk�rverbot), Art. 26 (Eigentumsgarantie) und Art. 36 BV (Einschr�nkungen von Grundrechten).
3.1 Eigentumsbeschr�nkungen halten vor Art. 26 BV stand, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, ein �ffentliches Interesse verfolgen, welches den Eingriff ins Privateigentum zu rechtfertigen vermag, und verh�ltnism�ssig sind (Urteil 1P.23/2001 vom 8. November 2001 in: Pra 2002 Nr. 84 E. 8a S. 484 sowie Urteil 1A.244/2000 vom 5. September 2001 in: Pra 2002 Nr. 20 E. 3b S. 98 und URP 2001 S. 1067; ferner BGE 121 I 117 E. 3b S. 120 und 119 Ia 348 E. 2a S. 353, mit Hinweisen). Bei diesen in der Rechtsprechung zu Art. 4 aBV entwickelten und nunmehr in Art. 36 BV verankerten Grunds�tzen handelt es sich nicht um eigenst�ndige verfassungsm�ssige Rechte im Sinne von Art. 189 Abs. 1 lit. a BV. Ihre Verletzung kann daher nicht selbst�ndig mit staatsrechtlicher Beschwerde geltend gemacht werden, sondern nur im Zusammenhang mit verfassungsm�ssigen Individualrechten (vgl. dazu: Ren� Rhinow, Die Bundesverfassung 2000, Basel Genf M�nchen 2000, S. 153 ff.; Ulrich H�felin/Georg M�ller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. Auflage, Z�rich 1998, Rz. 295 S. 71; BBl 1997 I S. 194). Eine gesonderte �berpr�fung des angefochtenen Entscheids auf seine Vereinbarkeit mit Art. 36 BV entf�llt daher.
3.2 Bei der Anrufung der Eigentumsgarantie pr�ft das Bundesgericht die Auslegung und Anwendung von kantonalem Gesetzesrecht grunds�tzlich nur unter dem Gesichtswinkel der Willk�r. Die Frage der gesetzlichen Grundlage pr�ft es hingegen frei, wenn es um einen besonders schweren Eingriff geht (BGE 126 I 213 E. 3a S. 218; 123 I 313 E. 2b S. 317). Ein solcher liegt in der Regel vor, wenn Grundeigentum zwangsweise entzogen wird oder wenn durch Verbote oder Gebote der bisherige oder k�nftig m�gliche bestimmungsgem�sse Gebrauch des Grundst�cks verunm�glicht oder stark erschwert wird (BGE 109 Ia 188 E. 2 S. 190; 108 Ia 33 E. 3a S. 35; K�lin, a.a.O., S. 180). Ein derartiger Eingriff liegt hier offensichtlich nicht vor. Die Grundst�cke der Beschwerdef�hrer geh�rten nach dem Zonenplan 1986 der Landhauszone L2 an. Gem�ss � 27 des kommunalen Bau- und Zonenreglements vom 18. Januar 1993 (BZR) galt in dieser Zone eine Ausn�tzungsziffer von 0.35, wobei die Grundst�cke bergseits eingeschossig und talseits zweigeschossig �berbaut werden durften. Mit der Zuweisung in die neue Flachdachzone W2F ist es k�nftig nicht mehr m�glich, die Baute mit einem Dachaufbau zu vergr�ssern. Hingegen kann gem�ss � 2 des neuen Zonenreglements 2000 (ZoRegl) unter der Voraussetzung von � 39 Abs. 2 der kantonalen Bauverordnung (KBV) zur bisherigen Ausn�tzungsziffer (AZ 0.35) neu ein Bonus von maximal 20 % bzw. 0.07 beansprucht werden. Zudem ist nach � 2 ZoRegl im Gegensatz zu fr�her auf der ganzen Grundst�cksfl�che eine zweigeschossige Bauweise zul�ssig. Das bisher zul�ssige Nutzungsmass wird demnach durch die revidierte Ortsplanung in keiner Weise eingeschr�nkt. Allein aufgrund der Unzul�ssigkeit von Dachaufbauten kann gest�tzt auf die bisherige bundesgerichtliche Rechtsprechung (vgl. etwa BGE 111 Ib 257 E. 4b S. 265 f. sowie 97 I 632 E. 6b S. 636 f.; zudem Urteil 1A.120/1993 vom 23. Mai 1995, in: ZBl 98/1997, E. 5d S. 182) von einer besonders starken Beschr�nkung der Eigent�merbefugnisse der Beschwerdef�hrer keine Rede sein. Ob die neue Flachdachzone W2F auf einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage beruht, ist somit nur unter dem Gesichtswinkel der Willk�r zu pr�fen. Grunds�tzlich frei zu pr�fen ist dagegen, ob die behauptete Eigentumsbeschr�nkung im �ffentlichen Interesse liegt und verh�ltnism�ssig ist, wobei sich das Bundesgericht allerdings bei der Beurteilung lokaler Gegebenheiten, welche die kommunalen und kantonalen Beh�rden besser kennen und �berblicken als das Bundesgericht, und ausgesprochenen Ermessensfragen eine gewisse Zur�ckhaltung auferlegt (BGE 119 Ia 348 E. 2a S. 353, 445 E. 3c S. 451, mit Hinweisen). Vor dem Grundsatz der Verh�ltnism�ssigkeit h�lt ein Grundrechtseingriff stand, wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem vern�nftigen Verh�ltnis zu den eingesetzten Mitteln, d.h. den zu seiner Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschr�nkungen, steht (BGE 128 I 1 E. 3e/cc S. 15, mit Hinweisen).
3.3 Was das von den Beschwerdef�hrern ebenfalls angerufene Willk�rverbot im Sinne von Art. 9 BV betrifft, kommt ihm neben der Eigentumsgarantie keine selbst�ndige Bedeutung zu (Urteil 1P.191/1997 vom 26. November 1996, E. 2b S. 9). Sollten die Beschwerdef�hrer eine Verletzung von Art. 9 BV jedoch nicht im Zusammenhang mit der Eigentumsgarantie, sondern aus andern Gr�nden geltend machen wollen, verm�chte ihr Einwand den Begr�ndungsanforderungen an eine staatsrechtliche Beschwerde (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG; BGE 127 I 38 E. 3c S. 43 und 127 III 279 E. 1b/c S. 282, mit Hinweisen) nicht zu gen�gen. Ausser im Rechtsbegehren l�sst sich der Rechtsschrift keine R�ge wegen Verletzung von Art. 9 BV entnehmen. Nicht wesentlich anders verh�lt es sich, soweit die Beschwerdef�hrer eine Verletzung von Art. 8 BV behaupten. Sie beschr�nken sich darauf, eine Verletzung der Gleichbehandlung als st�rend zu r�gen, ohne jedoch auch nur ansatzweise darzulegen, inwiefern eine Ungleichbehandlung vorliegen soll. Was f�r das Willk�rverbot gilt, muss nach der Rechtsprechung zu Art. 4 aBV auch f�r das Gebot der rechtsgleichen Behandlung und f�r den Grundsatz von Treu und Glauben massgebend sein (BGE 112 Ia 174 E. 3c S. 178; K�lin, a.a.O., S. 238 f.). Diese Rechtsprechung zu Art. 4 aBV gilt auch unter der Herrschaft von Art. 8 und 9 BV (BGE 126 I 81 E. 3-6 S. 85 ff.). R�gt ein Beschwerdef�hrer, die Beh�rde habe Vorschriften verletzt und damit gegen das Rechtsgleichheitsgebot sowie gegen Treu und Glauben verstossen, obliegt ihm die gleiche R�gepflicht wie bei der Willk�rbeschwerde. Soweit eine Verletzung von Art. 8 BV und losgel�st von der Eigentumsgarantie auch eine Verletzung von Art. 9 BV geltend gemacht wird, ist daher auf die Beschwerde nicht einzutreten.
Nach Auffassung der Beschwerdef�hrer entbehrt � 21 (recte: � 2) Ziff. 1 ZoRegl einer verfassungsm�ssigen und gesetzlichen Grundlage. Sie begr�nden ihren Einwand einzig damit, dass es kein Recht auf Gew�hrleistung von Fernsicht gebe, wie dies die Zweckbestimmung von � 2 Ziff. 1 ZoRegl festhalte.
Das Verwaltungsgericht hat die gesetzliche Grundlage, auf welche sich � 2 ZoRegl abst�tzen l�sst, ausdr�cklich genannt (�� 119 Abs. 3 und 145 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes, PBG, sowie � 63 KBV) und zudem auch begr�ndet, weshalb es diese als hinreichend erachtet. Die Beschwerdef�hrer setzen sich damit nicht auseinander. Mit ihrer bloss appellatorischen Kritik am angefochtenen Entscheid gen�gen sie der Substantiierungspflicht gem�ss Art. 90 Abs. 1 lit. b OG nicht (s. BGE 125 I 492 E. 1b S. 495, mit Hinweisen). Es l�sst sich denn auch nicht bestreiten, dass die gesetzliche Grundlage gegeben ist. Auf die Beschwerde ist somit auch insoweit nicht weiter einzugehen.
Art. 21 Abs. 2 RPG sieht vor, dass Nutzungspl�ne �berpr�ft und n�tigenfalls angepasst werden, wenn sich die Verh�ltnisse erheblich ge�ndert haben. Die Beschwerdef�hrer halten daf�r, dass sich im Quartier "Allmend" die Verh�ltnisse nicht und schon gar nicht erheblich ge�ndert haben. F�r eine �nderung des Zonenplanes 1993 besteht daher nach ihrer Auffassung absolut keine Notwendigkeit.
5.1 Soweit aus den Akten ersichtlich ist, existiert entgegen den Ausf�hrungen in der Beschwerde kein Zonenplan aus dem Jahre 1993. Gegenstand der Revision von 1992/1993 waren einzig das Bau- und Zonenreglement, jedoch nicht der vom Regierungsrat am 16. Dezember 1986 genehmigte Zonenplan. Wie dem Protokollauszug des Regierungsrates vom 10. Dezember 2001 (Prot. Nr. 2463) betreffend "Lommiswil: Revision der Ortsplanung, Behandlung der Beschwerden/Genehmigung" zu entnehmen ist, ist es die Ortsplanung (mit Zonenplan- und Erschliessungsplan) vom 16. Dezember 1986, die Grundlage der hier strittigen Ortsplanungsrevision bildet. Zur Flachdach�berbauung im Quartier "Allmend" f�hrte der Regierungsrat laut dem genannten Protokollauszug aus, dass es im Rahmen der ordentlichen Ortsplanungsrevision, �ber 10 Jahre nach Inkrafttreten der letzten Totalrevision, im Wesentlichen darum gehe, die Planung mit der Wirklichkeit in Einklang zu bringen. Im Beschluss vom 10. Dezember 2001 hielt er schliesslich unter Ziff. 3.23 fest: "Der bisherige Zonenplan und die Zonenvorschriften (RRB Nr. 3864 vom 16. Dezember 1986) sowie alle weiteren Nutzungspl�ne, soweit sie den vorliegend genehmigten widersprechen, verlieren ihre Rechtskraft und werden aufgehoben."
Die letzte Planfestsetzung erfolgte somit nicht im Jahre 1993, sondern im Jahre 1986.
5.2 Gem�ss konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung gibt die Eigentumsgarantie dem Grundeigent�mer keinen Anspruch darauf, dass sein Land dauernd in jener Zone verbleibt, in die es einmal eingewiesen worden ist. Die verfassungsm�ssige Gew�hrleistung des Eigentums steht einer nachtr�glichen �nderung oder Beschr�nkung der aus einer bestimmten Zoneneinteilung folgenden Nutzungsm�glichkeit nicht entgegen. Planung und Wirklichkeit m�ssen bei Bedarf in �bereinstimmung gebracht werden k�nnen (BGE 123 I 175 E. 3a S. 182 f.; 121 I 245 E. 6b S. 247; 114 Ia 29 E. 6 S. 33; 109 Ia 113 E. 3 S. 114). F�r eine Plan�nderung ist n�tig, dass sich die Verh�ltnisse ge�ndert haben, diese Ver�nderung f�r die Planung massgebende Verh�ltnisse betrifft und erheblich ist und damit eine Plananpassung erforderlich macht. Hierf�r bedarf es einer umfassenden Abw�gung der entgegenstehenden Interessen (BGE 123 I 175 E. 3a S. 182 f.; 119 Ia 362 E. 5a S. 372; 115 Ia 350 E. 3d S. 353). Dabei ist bei der Interessenabw�gung auch dem Gebot der Rechtssicherheit Rechnung zu tragen. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erf�llen, wenn er eine gewisse Best�ndigkeit aufweist. Er ist daher nur aus entsprechend gewichtigen Gr�nden abzu�ndern. Je neuer ein Plan ist, um so mehr darf mit seiner Best�ndigkeit gerechnet werden; und je einschneidender sich die beabsichtigte �nderung auswirkt, um so gewichtiger m�ssen die Gr�nde sein, die f�r eine Plan�nderung sprechen (BGE 113 Ia 444 E. 5b S. 455). Gewichtige Gr�nde sind insbesondere auch die Bestrebungen, wohnliche Siedlungen zu schaffen und zu erhalten (Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG) und die Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft einzuordnen (Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG). Auch wenn diesen Grunds�tzen f�r sich alleine keine absolute Bedeutung zukommt, stellen sie doch Zielvorstellungen, Wertungshilfen und Entscheidungskriterien dar, die bei der Schaffung und Revision von Nutzungspl�nen zu beachten sind und eine umfassende Ber�cksichtigung und Abw�gung verlangen (BGE 119 Ia 362 E. 5a S. 372; 115 Ia 350 E. 3d S. 353).
5.3 Wie dargelegt, liegt die letzte Zonenplanrevision �ber ein Jahrzehnt zur�ck. Das ist eine Dauer, welche die �berarbeitung der Zonenplanung unter dem Aspekt der Planbest�ndigkeit durchaus zul�sst (vgl. zur Dauer: BGE 123 I 175 E. 3g S. 191), sofern die weiteren Voraussetzungen hierf�r gegeben sind.
5.3.1 Es ist unbestritten, dass das Quartier "Allmend" seit rund 30 bis 40 Jahren beinahe vollst�ndig mit Einfamilienh�usern �berbaut ist, wobei es mit Ausnahme weniger Nebenbauten nur Geb�ude mit Flachd�chern aufweist. Weder damals noch im Zuge der Ortsplanungsrevision 1986 wurde f�r dieses Gebiet im Zonenplan eine Flachdachzone festgelegt. Die Behauptung der Beschwerdef�hrer, die Verh�ltnisse h�tten sich seit der letzten Planfestsetzung nicht ge�ndert, ist demnach zutreffend. Indessen stellt sich die vom Verwaltungsgericht und auch vom Regierungsrat nicht beantwortete Frage, ob entsprechend der Auffassung der Beschwerdef�hrer eine Plan�nderung zwecks �bereinstimmung von Planung und Wirklichkeit nur vorgenommen werden darf, sofern sich die Verh�ltnisse seit der letzten Planfestsetzung erheblich ge�ndert haben, nicht aber dann, wenn dies schon zuvor der Fall war. Dem Wortlaut von Art. 21 Abs. 2 RPG l�sst sich dazu nichts entnehmen. Das Bundesgericht �usserte sich in seiner bisherigen Rechtsprechung zu den Voraussetzungen einer Plan�nderung nicht einheitlich: Teils beschr�nkte es sich auf eine Wiedergabe des Wortlautes von Art. 21 Abs. 2 RPG, indem es ausf�hrte, eine Plan�nderung sei zul�ssig, wenn sich die Verh�ltnisse erheblich ge�ndert h�tten (vgl. etwa BGE 124 II 391 E. 4b S. 396; 121 I 245 E. 6b S. 247; 113 Ia 444 E. 5b S. 455; 109 Ia 113 E. 3 S. 114 f.); und teils hielt es fest, f�r eine Plan�nderung sei n�tig, dass sich die Verh�ltnisse seit der Planfestsetzung bzw. seit Annahme des Plans ge�ndert h�tten (vgl. etwa BGE 127 I 103 E. 6b S. 106; 123 I 175 E. 3a S. 183; 119 Ib 480 E. 5c S. 486). Aus den letztgenannten Formulierungen kann jedoch nicht geschlossen werden, dass stets nur jene ver�nderten Verh�ltnisse ber�cksichtigt werden d�rfen, die nach der letzten Planfestsetzung eingetreten sind. Eine derart restriktive Auslegung von Art. 21 Abs. 2 RPG widerspr�che dem Sinn und Zweck dieser Bestimmung, Planung und Wirklichkeit bei Bedarf in �bereinstimmung zu bringen und den Zielen und Planungsgrunds�tzen im Sinne von Art. 1 und 3 RPG zum Durchbruch zu verhelfen. Soweit das Bundesgericht in seinen Urteilen ausdr�cklich auf die (letzte) Planfestsetzung abstellte, erfolgte dies denn auch allein aufgrund der besonderen Bedeutung, die dieser Planfestsetzung im konkreten Fall zukam. So bezeichnete es die �berarbeitung einer Nutzungs- und Erschliessungsplanung als erforderlich, nachdem nach deren Erlass ein Bahnniveau�bergang aufgehoben und der Verkehr von der Industriezone in die Wohnzone verlagert worden war (BGE 127 I 103 E. 6f S. 108). In BGE 123 I 175 ff. (insb. E. 3g S. 191) verneinte das Bundesgericht ver�nderte Verh�ltnisse hinsichtlich einer Umzonung von Bauland in die Reservezone, weil neun bis zehn Jahre zuvor eine Nutzungsplanung beschlossen worden war, wobei der damalige Einbezug des Baulandes bekannt und in Abw�gung aller Interessen bewusst in Kauf genommen worden war. In BGE 119 Ib 480 (E. 5c S. 486) ging das Bundesgericht bez�glich ver�nderter Verh�ltnisse ebenfalls von der (letzten) Planfestsetzung aus und gelangte zum Ergebnis, dass deren Auswirkungen den Beschwerdef�hrern damals bereits bekannt waren, weshalb eine akzessorische �berpr�fung der Nutzungsplanung ausser Betracht fiel. In allen diesen F�llen ging es also nie um die Frage, ob eine Plan�nderung auch dann zul�ssig sei, wenn sich die Verh�ltnisse schon vor der letzten Planfestsetzung ge�ndert h�tten. Zu beurteilen war im Zusammenhang mit einer Plan�nderung ausschliesslich, ob seit der letzten Planfestsetzung ver�nderte Verh�ltnisse eingetreten waren und, wenn ja, welche Bedeutung ihnen zukam. Da nur dies Streitgegenstand bildete, ist es naheliegend, dass sich das Bundesgericht in diesen F�llen ausdr�cklich auf die letzte Planfestsetzung bezog. Daraus l�sst sich jedoch nicht ableiten, dass eine Anpassung der Planung an die Wirklichkeit nur bei erst nach der letzten Planfestsetzung ver�nderten Verh�ltnissen zul�ssig sei. Auch wenn sich die Verh�ltnisse schon vor der letzten Planfestsetzung ver�ndert haben, ist dem in Ber�cksichtigung der konkreten Umst�nde in der umfassend vorzunehmenden Interessenabw�gung Rechnung zu tragen.
Soweit die Beschwerdef�hrer geltend machen, die Zuweisung ihrer Parzellen von der bisherigen Landhauszone L2 in die neue Flachdachzone W2F sei bereits mangels ver�nderter Verh�ltnisse seit der letzten Planfestsetzung unzul�ssig, greift ihr Einwand demnach zu kurz.
5.3.2 Im Rahmen einer umfassenden Interessenabw�gung ist auch die Vorgeschichte miteinzubeziehen. Sie kann durchaus ein erheblich konkretes Interesse f�r eine bestimmte Zonenzuweisung belegen (BGE 115 Ia 350 E. 3f/cc S. 356). Dabei ist vorliegend die Vorgeschichte aus den nachstehenden Gr�nden nicht nur bez�glich des Perimeters der Flachdachzone von Bedeutung, sondern auch bez�glich des direkt s�dlich daran anschliessenden und durch die Schauenburgstrasse abgegrenzten Gebiets.
F�r das letztgenannte Gebiet hatte die Einwohnergemeinde Lommiswil am 25. Januar 1968 einen "speziellen Bebauungsplan Grundst�ck Teil Gb.Nr. 113 Terrassensiedlung Allmend im Holz" mit den dazugeh�rigen "speziellen Bauvorschriften" beschlossen. Dieser - vom Regierungsrat am 3. Mai 1968 genehmigte - Plan legt die Situierung und das Ausmass der Geb�ude, die externe und interne Erschliessung sowie die Spielfl�chen und Pl�tze fest. Die einzelnen H�user sind gruppenweise als Terrassenh�user konzipiert. Als Dachform sind f�r die Terrassenbauten gem�ss � 4 der speziellen Bauvorschriften nur Flachd�cher zul�ssig. Daraus sowie aus den weiteren, teilweise detaillierten Gestaltungsvorschriften ergibt sich, dass der spezielle Bebauungsplan mit den dazugeh�rigen Vorschriften eine der Landschaft angepasste, einheitliche �berbauung des betreffenden Gebiets in der "Allmend" bezweckt. Dementsprechend h�lt � 12 der speziellen Bauvorschriften denn auch fest, dass Baugesuche, welche dem Sinn der speziellen Bauvorschriften und des speziellen Bebauungsplans nicht entsprechen oder den angestrebten Charakter der Bebauung st�ren, von der Baukommission nicht genehmigt werden d�rfen. Gem�ss dem neuen Zonenplan vom 10. Dezember 2001 soll dieser spezielle Bebauungsplan aufgehoben und das von ihm erfasste Gebiet der Wohnzone Flachdach W2F mit Gestaltungspflicht zugewiesen werden. Was demgegen�ber das vorliegend zur Diskussion stehende Gebiet in der "Allmend" betrifft, so wurde f�r die dortige �berbauung nie ein spezieller Bebauungsplan erlassen; insbesondere bestanden keine baugesetzlichen Vorschriften �ber die Dachgestaltung. Die Einwohnergemeinde Lommiswil hat jedoch in ihren am 18. Mai 2000 betreffend verschiedene Einsprachen gegen die Revision der Ortsplanung und die Zonenplan�nderung getroffenen Verf�gungen darauf hingewiesen, dass bei den Landverk�ufen in den 60-iger Jahren die B�rgergemeinde als Verk�uferin mit den jeweiligen K�ufern eine Vereinbarung abgeschlossen habe, mit welcher die Aussicht ins Mittelland sichergestellt werden sollte. Die Beschwerdef�hrer bringen dagegen vor, dass die �berbauung mit Flachd�chern auf einem von der Verk�uferin m�ndlich abgenommenen Versprechen beruhe. Wie es sich damit verh�lt, kann indes offen bleiben, da die Art der abgeschlossenen Vereinbarung f�r die Beurteilung der vorliegenden Streitigkeit nicht massgebend ist. Von Bedeutung ist vielmehr, dass gleich wie im Perimeter des speziellen Bebauungsplans alle H�user von Anfang an mit einem Flachdach eingedeckt wurden. Sodann f�llt in Betracht, dass mit dem Verkauf von Parzellen zur �berbauung des hier interessierenden Perimeters �ber ein Jahr vor Erlass der speziellen Bebauungsordnung f�r das s�dlich davon gelegene Gebiet begonnen wurde. Da die jeweilige K�uferschaft gegen�ber der Verk�uferin die Verpflichtung einging, das geplante Haus mit einem Flachdach zu versehen, sah sich die Einwohnergemeinde damals im Gegensatz zum direkt s�dlich angrenzenden Gebiet offenbar nicht veranlasst, eine derartige Verpflichtung zus�tzlich in den Nutzungsplan oder in das Bau- und Zonenreglement aufzunehmen. Als die Einwohnergemeinde im Jahre 1986 eine neue Zonenordnung erliess und den westlichen Teil der "Allmend" der Landhauszone L2 zuwies, war die �berbauung in diesem Gebiet bereits weitgehend abgeschlossen. Auch zu diesem Zeitpunkt erachtete die Gemeinde es offenbar (noch) nicht als notwendig, die Vorschriften �ber die Dachgestaltung an die damaligen Gegebenheiten (Flachd�cher) anzupassen. Trotzdem pr�sentiert sich die Dachlandschaft mit Ausnahme einiger weniger Nebenbauten auch heute noch unver�ndert. Wie sich der Aktennotiz der Einwohnergemeinde vom 23. M�rz 2000 �ber die damals gef�hrte Einspracheverhandlung entnehmen l�sst, ist dies darauf zur�ckzuf�hren, dass die Baukommission mit Ausnahme von Nebenbauten (Wintergarten) nie geneigte D�cher zugelassen hat.
5.3.3 Die Vorgeschichte zeigt somit auf, dass die Einwohnergemeinde bzw. die Baukommission das Gebiet im westlichen Teil der "Allmend" zwischen der Schauenburgstrasse im S�den und den am Nordrand gelegenen Parzellen hinsichtlich einer guten Einordnung der Bauten in die Landschaft stets gesamthaft betrachtete und hierbei insbesondere bestrebt war, auch der Terrassierung des Gel�ndes mit Aussicht ins Mittelland Rechnung zu tragen. Wenn die Einwohnergemeinde nun heute auf dem Weg der Nutzungsplanung sicherstellen will, dass im westlichen Teil der "Allmend" gleich wie im direkt s�dlich angrenzenden Gebiet zur Schauenburgstrasse (weiterhin) nur Flachd�cher zul�ssig sind, ist dies im Lichte der �ffentlichen Interessen nicht nur vertretbar, sondern nachgerade geboten. F�r die Erhaltung der in ihrer Struktur charakteristischen und sich in die Landschaft gut einordnenden Siedlung besteht ein erhebliches raumplanerisches Interesse (Art. 1 Abs. 2 lit. b und Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG). Dieses Interesse hat auch die Einwohnergemeinde in ihrem Leitbild vom 13. Mai 1996 unter dem Titel "Ziele und Massnahmen" zum Ausdruck gebracht. Der Anpassung der Zonenplanung an die tats�chlichen Verh�ltnisse durch Erlass einer Flachdachzone kommt somit ein erhebliches Gewicht zu.
5.4 Die Beschwerdef�hrer bringen vor, sie w�rden mit ihrer ablehnenden Haltung die Mehrheit des Quartiers ausmachen. Dies trifft indes offensichtlich nicht zu. Abgesehen davon w�re dieser Umstand f�r die Zul�ssigkeit der Umzonung auch nicht entscheidend. Sodann machen die Beschwerdef�hrer geltend, durch die teils hochst�mmige Bepflanzung sei eine Sicht ins Mittelland schon lange nicht mehr m�glich. Damit verkennen sie, dass der Erlass der Flachdachzone nicht allein die Gew�hrleistung der Sicht ins Mittelland bezweckt. Was die weiteren Einw�nde der Beschwerdef�hrer betrifft, handelt es sich teils um appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid und teils um pauschale und durch nichts belegte Behauptungen. Letzteres trifft insbesondere auf ihre Ausf�hrungen zu den Grenz- und Geb�udeabst�nden sowie zum Bed�rfnis einer Alterswohnung zu. Darauf ist mangels gen�gender Substantiierung nicht weiter einzutreten (vgl. vorstehende E. 3.3 und 4). Im �brigen k�nnte den Interessen der Beschwerdef�hrer f�r einen Dachausbau h�chstens dann ein gewisses Gewicht zukommen, wenn die zust�ndige Beh�rde ihnen gegen�ber eine entsprechende Zusicherung gemacht oder ein anderes, vertrauensbegr�ndendes Verhalten an den Tag gelegt h�tte. Hierf�r Iiegen jedoch keine Anhaltspunkte vor. Insbesondere l�sst sich ein derartiger Schluss nicht allein daraus ziehen, dass nicht bereits anl�sslich der letzten Ortsplanungsrevision 1986 oder bei der Revision des Bau- und Zonenreglements 1993 eine Anpassung an die damaligen - und heute noch unver�ndert bestehenden - Verh�ltnisse vorgenommen wurde. Dieser Umstand k�nnte allenfalls dann von Bedeutung sein, wenn bereits damals �ber die bis dahin ge�bte Praxis zur Dachgestaltung diskutiert und auf eine Zonenplan�nderung bzw. auf den Erlass von Vorschriften bewusst verzichtet worden w�re, um k�nftighin neben den Flachd�chern auch die M�glichkeit f�r andere Dachformen offen zu halten. Eine derart bekundete Absicht findet jedoch schon aufgrund der von der Baubewilligungsbeh�rde bis heute unver�nderten Praxis keine St�tze. Die Beschwerdef�hrer bringen denn auch nicht einen solchen Einwand vor.
5.5 Zusammenfassend ergibt sich, dass f�r den Erlass der umstrittenen Flachdachzone ein erhebliches �ffentliches Interesse ausgewiesen ist. Die von den Beschwerdef�hrern dagegen vorgebrachten privaten Interessen sind, soweit sie vorliegend �berhaupt in die Interessenabw�gung miteinzubeziehen sind, von v�llig untergeordneter Bedeutung. Die Beschwerdef�hrer verm�gen insbesondere auch keine derart erheblichen Interessen namhaft zu machen, die es auf Grund einer Gesamtabw�gung der sich entgegenstehenden Interessen verbieten w�rden, erst mit der jetzigen Ortsplanungsrevision eine Flachdachzone zu erlassen, obwohl sich die Verh�ltnisse in dieser Hinsicht schon vor der letzten Ortsplanungsrevision 1986 nicht anders pr�sentierten. Nicht ernsthaft in Zweifel gezogen werden kann, dass die Planungsmassnahme zur Erhaltung des Erscheinungsbildes und des Quartiercharakters geeignet ist und sie nicht �ber das Mass hinausgeht, das zur Erreichung des Zwecks erforderlich ist. Wie dargelegt, handelt es sich hierbei um einen geringf�gigen Eingriff in die Eigent�merbefugnisse, der auf gewichtigen �ffentlichen Interessen beruht. Die Planungsmassnahme erweist sich damit auch als verh�ltnism�ssig.
Nach dem Gesagten ist auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht einzutreten, w�hrend die staatsrechtliche Beschwerde abzuweisen ist, soweit auf diese eingetreten werden kann.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdef�hrern aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Der nicht anwaltlich vertretenen Einwohnergemeinde ist im vorliegenden Verfahren kein nennenswerter Aufwand entstanden, so dass eine Entsch�digung, die ohnehin nur f�r das staatsrechtliche Verfahren zugesprochen werden k�nnte (Art. 159 Abs. 2 OG), ausser Betracht f�llt.
Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrern, der Einwohnergemeinde Lommiswil, dem Regierungsrat, Bau- und Justizdepartement, und dem Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

References: BGE 
 Art. 34
 Art. 24
 Art. 34
 Art. 88
 Art. 9
 Art. 8
 Art. 9
 Art. 26
 Art. 36
 Art. 26
 BGE 
 Art. 4
 Art. 36
 Art. 189
 Art. 36
 BGE 
 Art. 9
 Art. 9
 BGE 
 Art. 9
 Art. 8
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 8
 Art. 8
 Art. 9
 Art. 90
 BGE 

Art. 21
 BGE 
 Art. 21
 Art. 21
 BGE 
 BGE 
 Art. 21
 Art. 1
 BGE 
 BGE 
 Art. 3