Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/COMPRAVENTA-Y-EXCESO-DE-CABIDA-5704-boe27112019-rDGRN06112019
Timestamp: 2020-06-01 16:12:41+00:00

Document:
RESOLUCIONES - COMPRAVENTA Y EXCESO DE CABIDA.
COMPRAVENTA Y EXCESO DE CABIDA.
Código Civil, Artículos 9 y 12
Ley Hipotecaria, Artículos 9, 199, 201 y 258
Reglamento Hipotecario, Artículos 36, 51, 92 y 96
Ley 29/2015, de 30 de junio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, Artículos 34 y 35 y la disposición adicional primera
Resolución de 6 de noviembre de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y exceso de cabida.
I Mediante escritura autorizada el día 28 de marzo de 2019 por el notario de Gandía, don Gonzalo Cano Mora, con el número 429 de protocolo, los cónyuges don S. M. P. y doña E. C. P. vendieron una finca de su titularidad a doña C. G. C., de nacionalidad francesa, casada en régimen económico-matrimonial de separación de bienes pactado en capitulaciones matrimoniales. Las partes solicitaban, asimismo, la inscripción de un exceso de cabida sobre la finca que declaraban que existía sobre la misma, según resultaba de Catastro.
II Presentada telemáticamente el día 29 de marzo de 2019 copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Gandía número 2, al que después se aportó copia de la escritura en soporte papel y se acreditó el pago de impuestos, así como la comunicación al Ayuntamiento a los efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y acompañada también de certificado de número de Policía de fecha 13 de mayo de 2019 del Ayuntamiento, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
"Registro de la Propiedad de Gandía n.º 2 (Valencia).
1. Se pretende la inscripción de una compraventa, donde la compradora doña C. G. C. manifiesta [sic] ser de nacionalidad francesa y estar casada bajo el régimen de separación de bienes, en virtud de capitulaciones matrimoniales prenupciales, sin acreditar la inscripción del matrimonio y de dichas capitulaciones, aun habiendo sido advertida por el notario del nacesidad [sic] de acreditar la inscripción de matrimonio con indicación del régimen matrimonial, limitándose posteriormente a adquirir con carácter privativo.
Dado que el comprador se sujeta a un régimen económico matrimonial no regulado por la legislación española, al tratarse de extranjero, es necesario acreditar el contenido y vigencia de la legislación extranjera que fuere aplicable, según resulta del artículo 36.2 del Reglamento Hipotecario: La observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto podrán acreditarse, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un Notario o Cónsul español o de Diplomático, Cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable. Por los mismos medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles .
El artículo 12.6.º del Código Civil exige que la persona que invoque el derecho extranjero deberá acreditar su contenido y vigencia por los medios de prueba admitidos por la Ley española , que en ámbito de las actuaciones regístrales será la documental pública (artículos 3 y 4 de la Ley Hipotecaria), según el régimen alegado sea el legal o el paccionado (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.9 del Reglamento Hipotecario).
2. Se pretende la inscripción de un exceso de cabida, sin acreditar dichas modificaciones con identidad de la finca.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha señalado la necesidad de que no haya dudas sobre la correspondencia entre las fincas regístrales y las parcelas catastrales para modificar las descripciones de aquéllas adecuándolas a ésta. Así, en Resolución de 21 de enero de 2014 establece que Resulta evidente que las circunstancias descriptivas tomadas de la certificación catastral, que a estos efectos se presume cierta (art. 3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), pueden y deben acceder al contenido de los asientos regístrales en aras de una mayor coordinación entre los datos descriptivos obrantes en el Registro de la Propiedad y la Institución Catastral, si bien para ello es necesario que dentro del procedimiento registral quede establecida la adecuada correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral, extremo que habrá de ser objeto de calificación por el registrador de la Propiedad, tal como se establece en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2, letra d), del Texto Refundido de la Ley del Catastro .
Y es que como ha dicho reiteradamente la DGRN, la registración de una modificación de cabida astricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originales registrados, pero fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que, según el Registro, corresponde a determinada finca, no encubre sino, en caso de exceso, el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será, previa justificación de su adquisición, la previa inmatriculación de esa superficie colindante, o en caso de reducción, el intento de desinmatricular una porción de finca, realizando además una segregación encubierta sin acreditar las necesarias licencias al efecto.
Conforme a dicho precepto y a la doctrina de la indicada DGRN, no ha de tener acceso al Registro de la Propiedad la constatación de toda modificación de la descripción de la finca siempre que existan dudas fundadas para el Registrador sobre la identidad de la finca y la realidad de la modificación, dudas que están justificadas en el presente expediente ya que la finca procede de segregación, por lo que se supone que fue ya perfectamente medida y delimitada, y además, fue objeto ya de nueva medición tras expropiaciones para calles y zonas de paso a la playa, circunstancias ambas que generan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie , como señala el art. 201.3 LH. La no acreditación de dichas modificaciones genera, por tanto, dudas fundadas acerca de la identidad de la finca y las modificaciones pretendidas, sin que sea posible acceder a ello sin la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, que podría disipar las dudas, procedimiento que no puede iniciarse por haber solicitado los interesados la inscripción conforme al art. 9b LH.
1) Suspender la inscripción del documento hasta la subsanación, en su caso, del defecto observado.
2) No se toma anotación preventiva al no haber sido solicitada.
3) Prorrogar el asiento de presentación durante un plazo de sesenta días a contar desde el siguiente a la confirmación de [sic] la recepción de la presente comunicación.
4) Notificar esta decisión al Notario autorizante del documento y al presentador del documento, de conformidad con el artículo 255 y 322 de la Ley Hipotecaria.
Gandía, a 3 de julio de 2019 (firma ilegible) La registradora de la Propiedad Alicia María de la Rúa Navarro."
III Contra la anterior nota de calificación, don R. V. S., abogado, en nombre y representación de doña C. G. C., interpuso recurso el día 7 de agosto de 2019 en virtud de escrito y con base en los siguientes argumentos:
"En virtud de este escrito, interpongo Recurso Gubernativo, contra la resolución de la registradora de la Propiedad de fecha 03 julio 2019, notificada a esta parte el 08 julio 2019, por no encontrarla ajustada a derecho, con fundamento en los siguientes antecedentes y consideraciones jurídicas.
Los vendedores eran titulares de la finca registral 2.796 (RP n.º 2 de Gandía) CRU: 46039000370365, (...) conforme a escritura otorgada ante el notario Julio Sabater Genovés de fecha 28/11/1996.
Entre 1996 y 2018 se procedió por el ayuntamiento de Miramar al cambio de numeración de (...), de ahí que la anterior edificación identificada con el n.º (...) pasa a identificarse con el n.º (...). Tal extremo se deduce del certificado de correspondencia de finca de fecha 13 mayo 2019 (...)
Cabe destacar que los linderos son prácticamente idénticos: Frente: (...) fondo: (...), izquierda: antes J. P. ahora M. J. P.: Derecha: paso de acceso a la Playa.
A tal efecto se ha adoptado por la Gerencia Regional del Catastro el acuerdo de alteración de titularidad de fecha 29 de marzo 2019, (...), por el que inscribe como titular de la edificación sita en (...) a doña C. G. C. (de casada C.).
Que se admita el presente Recurso Gubernativo, con los documentos adjuntos y conforme al contenido del mismo se acuerde la inscripción del documento presentado bajo asiento n.º 809 Diario 54, el día 29 de marzo 2019."
IV La registradora emitió informe confirmando la nota de calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a este Centro Directivo.
1. Se plantea en este expediente si es posible inscribir una escritura de compraventa en la que la compradora, de nacionalidad francesa, manifiesta estar casada en régimen económico-matrimonial de separación de bienes don F. S. C., también de nacionalidad francesa, según escritura de capitulaciones matrimoniales prenupciales por el notario de Marignane (Francia) don Gilbert Capra, el día 5 de noviembre de 2004, manifestando el notario autorizante que se le exhibe y devuelve; advirtiendo la necesidad de acreditar la inscripción de matrimonio con indicación del régimen matrimonial.
Además, en la escritura se manifiesta: "Solicitud de georreferencia.-Habiéndose aportado la certificación catastral descriptiva y gráfica de donde resulta la representación gráfica georreferenciada de la finca, se solicita la incorporación de la misma al folio registral a los efectos de lo dispuesto en el artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria. Se solicita inscripción parcial con la descripción que resulta del Registro para el caso de que la Registradora no incorporara dicha representación gráfica".
La registradora señala dos defectos, resumidamente: a) "tratándose de cónyuges de nacionalidad francesa, manifestando en el documento estar casado en régimen de separación de bienes en virtud de capitulaciones prenupciales, y solicitando la inscripción de la finca con carácter privativo, deberá acreditar el contenido y vigencia del derecho francés, acreditando la posibilidad de pactar el régimen económico matrimonial de separación de bienes, y de hacerlo con carácter prenupcial, y su régimen de administración y disposición, así como lo referente a la necesidad de contraer matrimonio para la validez de las capitulaciones prenupciales otorgadas y el plazo en que debe contraerse para dicha validez, su contenido y sus formalidades. Por otro lado, al tratarse de capitulaciones prenupciales y quedar superditada [sic] su validez a la celebración del matrimonio, probablemente en un plazo determinado, será necesario acreditar debidamente dicha celebración y su inscripción en el Registro Civil, con el cumplimiento de todos los requisitos de plazos y formales necesarios para la validez y plena eficacia de las capitulaciones, y en consecuencia, de la adquisición con carácter privativo", y b) "se pretende la inscripción de un exceso de cabida, sin acreditar dichas modificaciones con identidad de la finca".
2. Con carácter previo, es necesario hacer referencia, como cuestión previa de carácter procedimental, a la alegación que hace el recurrente en su escrito de recurso de la existencia de una calificación anterior del mismo documento por parte de la registradora en la que no se hizo mención alguna a este defecto.
3. Entrando en el fondo de este primer defecto, como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de julio y 31 de agosto de 2017, 2 de abril, 7 y 10 de septiembre y 19 de octubre de 2018 y 1 de marzo de 2019) "(...) tanto registradores de la Propiedad como notarios, complementariamente, desempeñan un papel fundamental en la seguridad jurídica preventiva, por lo que el instrumento público así como la inscripción deben procurar reflejar de forma cierta todas aquellas circunstancias referentes a la capacidad de los otorgantes, como edad o circunstancias modificativas de la capacidad, estado civil, nacionalidad, vecindad civil, o régimen económico matrimonial que incidan de presente o de futuro en la validez del negocio jurídico o de la relación jurídico real constituida (...)".
De un lado, el artículo 159 del Reglamento Notarial no hace distinción alguna, por lo que el notario autorizante debe indagar la situación de los otorgantes a fin de averiguar si existen capítulos o contrato matrimonial entre ellos para proceder, tal y como exige dicho precepto, testimoniando, en su caso, los aspectos particulares que puedan ser relevantes al efecto. Como expresó este Centro Directivo en Resolución de 15 de junio de 2009, con criterio reiterado por otras posteriores (5 de marzo de 2010 y 20 de diciembre de 2011), "(...) si bien es cierto que en muchos casos no es tarea sencilla el determinar cuál es el régimen legal supletorio, es necesario que el Notario, en cumplimiento de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autoriza, a la hora de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes -que deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico-, despliegue la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos. En tal sentido, establece el artículo 159 del Reglamento Notarial que si dicho régimen fuere el legal bastará la declaración del otorgante, lo cual ha de entenderse en el sentido de que el Notario, tras haber informado y asesorado en Derecho a los otorgantes, y con base en las manifestaciones de éstos (que primordialmente versan sobre datos fácticos como su nacionalidad o vecindad civil al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos -cfr. artículos 9.2 y 16.3 del Código Civil-), concluirá que su régimen económico matrimonial, en defecto de capítulos, será el legal supletorio que corresponda, debiendo por tanto hacer referencia expresa a tal circunstancia -el carácter legal de dicho régimen- al recoger la manifestación de los otorgantes en el instrumento público de que se trate". En cambio, en caso de que el régimen aplicable no sea el legal supletorio sino un régimen pactado el mismo artículo 159 del Reglamento Notarial dispone que "si [el régimen económico de los casados no separados judicialmente] fuese el establecido en capitulaciones matrimoniales será suficiente que se le acredite al notario su otorgamiento en forma auténtica. El notario identificará la escritura de capitulaciones y en su caso, su constancia registral, y testimoniará el régimen acreditado, salvo que fuere alguno de los regulados en la ley, en que bastará con hacer constar cuál de ellos es".
Así, frente a la regla general de nuestro sistema registral, que exige que esté claramente determinada la extensión de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad (artículo 51.6.ª Reglamento Hipotecario), y aunque, desde un punto de vista estrictamente dogmático, para la adquisición de un bien por extranjero casado debería acreditarse el régimen económico en ese momento, a fin de inscribir dicho bien según la determinación de dicho régimen, tal y como preceptúa el artículo 51.9.ªa), del Reglamento Hipotecario, lo cierto es que tales reglas están ciertamente flexibilizadas para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a legislación extranjera, pues no se exige la acreditación "a priori" del régimen económico-matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verificará con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 Reglamento Hipotecario).
En efecto, teniendo en cuenta, por un lado, la problemática que plantea la prueba del régimen económico-matrimonial de los sujetos a legislación extranjera, y, por otro, que lo determinante será observar, en el momento de la disposición del bien, las normas y pactos que como consecuencia del régimen económico-matrimonial sean aplicables respecto de dicho bien, este Centro Directivo primero y el artículo 92 del Reglamento Hipotecario después (desde la reforma de 1982), asumieron que la solución más acertada consiste en aplazar tal prueba para el momento de la enajenación o gravamen posterior, inscribiéndose la adquisición sin necesidad de expresar el régimen en la inscripción ("con indicación de éste, si constare" expresa la disposición "in fine" de ese precepto reglamentario), difiriendo la prueba para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). Por ello, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario se limita a exigir, en este caso, que se exprese en la inscripción que el bien se adquiere "con sujeción a su régimen matrimonial".
4. Sin embargo, en el presente caso no nos encontramos ante un supuesto en que sea de aplicación un régimen económico-matrimonial supletorio, sino que se trata de un régimen pactado en capitulaciones matrimoniales y el mismo notario autorizante ya advierte que será necesario acreditar la inscripción del matrimonio con indicación del régimen matrimonial.
5. Aplicando lo anterior al supuesto de este expediente, en la escritura consta que la compradora, de nacionalidad francesa, está casada en régimen matrimonial de separación de bienes según escritura de capitulaciones matrimoniales prenupciales autorizada por un notario francés el día 5 de diciembre de 2004, que le es exhibida al notario autorizante de la escritura de compraventa, si bien este advierte de la necesidad de acreditar la inscripción de matrimonio con indicación del régimen matrimonial, y adquiere la finca para sí, privativamente.
En Derecho francés rige el principio de libertad de elección por parte de los cónyuges de su régimen económico-matrimonial, de acuerdo con el artículo 1.387 del Código Civil francés ("la ley no rige la asociación conyugal, por lo que se refiere a los bienes, sino en defecto de pactos especiales que los cónyuges pueden celebrar libremente, siempre que no sean contrarios a las buenas costumbres ni a las disposiciones siguientes"). Según el párrafo primero del artículo 1393 de dicho Código Civil francés: "Los cónyuges pueden declarar, de manera general, que tienen la intención de casarse bajo uno de los regímenes previstos en el presente código" y uno de los regímenes económico-matrimoniales que regula el mismo es el régimen de separación de bienes (artículos 1.536 y siguientes).
Las capitulaciones matrimoniales deben constar en escritura pública notarial (artículo 1394 del Código Civil francés) y al contrario de lo que señala la registradora, deben redactarse siempre antes de la celebración del matrimonio, si bien no adquieren eficacia hasta que este se haya celebrado (artículo 1395 del Código Civil francés: "Las convenciones matrimoniales deben ser redactadas antes de la celebración del matrimonio y no pueden tener efecto hasta el día de su celebración").
6. En cuanto al segundo de los defectos señalados por la registradora, en la escritura de compraventa se describe la finca según el Registro y a continuación se incluye la descripción de la misma conforme a Catastro, aportando certificación catastral descriptiva y gráfica. Más adelante se solicita también la incorporación de la representación gráfica georreferenciada catastral de la finca que resulta de dicha certificación al folio registral a los efectos de lo dispuesto en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria y se añade que se solicita inscripción parcial con la descripción que resulta del Registro para el caso de que la registradora no incorporara dicha representación gráfica.
A este respecto, procede recordar la reiterada doctrina de esta Dirección General acerca de los medios para lograr las rectificaciones de superficie desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio. Así, se ha afirmado en numerosas resoluciones (cfr. "Vistos") que partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:
- Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letras a) y b) de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción "a los titulares registrales de las fincas colindantes".
- El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que "una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria". Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, "el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación". Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del artículo 9, letra b).
7. En el presente caso, como se ha dicho se solicita la inscripción de una rectificación de superficie inferior al 5% de la cabida inscrita y al mismo tiempo la inscripción de la representación gráfica georreferenciada catastral de la finca.
De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes, ni exista ninguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), que hiciera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados. Interpretación que también se contiene en la Resolución de 17 de noviembre de 2015. En tales casos como señala el artículo 9.b) citado, "el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación", titulares de derechos inscritos entre los que se encuentran los titulares de fincas registrales colindantes.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 2009, 5 de marzo de 2010, 20 de diciembre de 2011, 5 de marzo de 2014, 7 de septiembre y 17 de noviembre de 2015, 12 de febrero de 2016, 30 de junio, 25 de julio, 31 de agosto, 29 de septiembre y 26 de octubre (2.ª) de 2017, 2 de abril, 7 y 10 de septiembre, 19 de octubre y 5 de diciembre de 2018 y 4 de enero, 1 de marzo y 7 de junio de 2019.

References: Resolución 
 artículo 36
 artículo 12
 Resolución 
 artículo 255
 resolución 
 artículo 9
 artículo 159
 Resolución 
 artículo 159
 artículo 159
 artículo 51
 artículo 92
in fine
 artículo 92
 artículo 1
 artículo 1393
 artículo 9
 artículo 201
 artículo 9
 artículo 199
 artículo 201
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 Resolución 
 artículo 9
 artículo 199