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Timestamp: 2017-01-17 08:59:35+00:00

Document:
RV/3669-W/02-RS1
Bei der Feststellung des gemeinen Wertes für eine Liegenschaft ist es den Abgabenbehörden nicht verwehrt auf Kaufpreise Bedacht zu nehmen, die für die von ihnen herangezogenen Vergleichsliegenschaften bezahlt worden sind. Zusatzinformationen betroffene Normen:
RV/3669-W/02-RS2
Erhöhtes Verkehrsaufkommen infolge Errichtung eines Seminarhotels mag subjektiv betrachtet den Wert einer Liegenschaft mindern. Nach objektiven Gesichtspunkten muss aber davon ausgegangen werden, dass durch die vermehrte Infrastruktur eine Aufwertung des gesamten Gebietes und damit auch der berufungsgegenständlichen Liegenschaft erfolgt. Zusatzinformationen betroffene Normen:
RV/3669-W/02-RS3
Bestreitet eine Partei die Eignung der ihr vorgehaltenen Vergleichspreise, so obliegt es der Partei, den ihr zutreffend scheinenden Bodenwert zu beziffern und Beweise hiefür anzubieten. Zusatzinformationen betroffene Normen:
Finanzsenat hat über die Berufung der U, vertreten durch Mag.S.U., gegen
den Bescheid des Finanzamtes A vom 24. April 2002, -, betreffend
Feststellung des Einheitswertes zum 1. Jänner 2001 (Nachfeststellung
§ 22 Abs. 1 BewG 1955) entschieden:
Mit Beschluss vom 15. November 2001 des Bezirksgerichtes X
wurde auf Grund des Schenkungsvertrages vom 11. Dezember 2000 samt
pflegschaftsbehördlicher Genehmigung vom 21. Jänner 2001 ob der
berufungsgegenständlichen Liegenschaft die Einverleibung des
Eigentumsrechtes je zur Hälfte für mj. A.U. und mj. F.U.
Mit Bescheid vom 24. April 2002 stellte das Finanzamt im
Wege der Nachfeststellung den Einheitswert für das unbebaute
Grundstück zum 1. Jänner 2001 mit 20.493,74 Euro, erhöht
27.615,68 Euro fest, wobei es von einem Bodenwert je m2 in Höhe von
ATS 380,- ausging.
Fristgerecht wurde von der vertretungsbefugten Mag. S.U.
Berufung eingebracht.
Vorgebracht wurde, der Einheitswert für das
Grundstück sei zu hoch bemessen worden. Für ein gleichwertiges
Grundstück in unmittelbarer Nähe und besserer Lage sei zum
Hauptfeststellungszeitpunkt dem nicht erhöhten Einheitswert ein
Quadratmeterpreis von ATS 315,- zu Grunde gelegt worden. Diese Bewertung
sei im Jahre 1999 erfolgt. Es werde daher um Reduzierung und Neufestsetzung des
Einheitswertes ersucht.
Mit "Bescheid" des Finanzamtes vom 28. Mai 2002 wurde die
Berufung als unbegründet abgewiesen.
Begründet wurde dies im Wesentlichen damit, dass "der
Bodenpreis von 380,- ATS je m2" der überwiegenden Anzahl der vergleichbaren
gleichgroßen Grundstücke in der Y-Gasse entspräche. Dieser Preis
sei auch bei der Ermittlung des Einheitswertes für die gegenständliche
wirtschaftliche Einheit zu Grunde gelegt worden.
Im dagegen eingebrachten "Einspruch" wird vorgebracht, der
im Bescheid angeführte Bodenpreis von ATS 380,- je m2 entspräche nicht
Es müsse berücksichtigt werden, dass sich nur 6
Grundstücke im Privatbesitz befänden. Die restliche Gasse sei mit
Gemeindebauten verbaut. Außerdem sei ein Seminarhotel errichtet worden,
welches den Wert der Grundstücke durch erhöhtes Verkehrsaufkommen
erheblich vermindert hätte. Es sei dadurch zu einer erheblichen
Beeinträchtigung der Lebensqualität gekommen.
Am 6. November 2002 erging an die Berufungswerber, zH Fr.
Mag. S.U., ein Schreiben (nachweislich übernommen am 8. November 2002) der
- zu diesem Zeitpunkt für die Erledigung der Berufung zuständigen -
Geschäftsabteilung Z der Finanzlandesdirektion, worin die Kaufpreise laut
Kaufpreissammlung des Finanzamtes um den Hauptfeststellungszeitpunkt dargelegt
wurden und es wurde gleichzeitig eine Frist von 3 Wochen zur Stellungnahme
Mit 1. Jänner 2003 ist die Zuständigkeit zur
§ 22 Bewertungsgesetz 1955 (BewG)
(Nachfeststellung), wird der Einheitswert für wirtschaftliche Einheiten
(Untereinheiten), für die ein Einheitswert festzustellen ist, u. a.
nachträglich festgestellt (Nachfeststellung), wenn die wirtschaftliche
Einheit (Untereinheit) nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt neu gegründet
§ 23 BewG (Wertverhältnisse bei
Fortschreibungen und bei Nachfeststellungen) sind bei Fortschreibungen und bei
Nachfeststellungen der Einheitswerte für Grundbesitz der tatsächliche
Zustand des Grundbesitzes vom Fortschreibungszeitpunkt oder vom
Nachfeststellungszeitpunkt und die Wertverhältnisse vom
Hauptfeststellungszeitpunkt zu Grunde zu legen.
§ 55 Abs. 1 BewG (Bewertung von
unbebauten Grundstücken) sind unbebaute Grundstücke mit dem gemeinen
Wert zu bewerten.
§ 10 BewG (Bewertungsgrundsatz,
gemeiner Wert) ist bei Bewertungen, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist,
der gemeine Wert zu Grunde zu legen.
Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des
Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei
sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen.
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu
Demnach ist dieser Begriff im Gesetz wohl definiert, das
Gesetz enthält jedoch im Besonderen keine Vorschriften, wie der gemeine
Wert festzustellen ist.
Der Verwaltungsgerichtshof hat beispielsweise in seinem
Erkenntnis vom 8.1.1970, 1246/68, festgestellt, dass der gemeine Wert eines
Wirtschaftsgutes eine fiktive Größe sei, die auf
Preisschätzungen beruhe. Eine solche Schätzung könne - den
Erfahrungen des täglichen Lebens entsprechend - ohne weiteres auch auf
Preisbeobachtungen beruhen, die im Zuge von Kauf und Verkauf anderer
Liegenschaften gemacht worden seien, sofern diese nach Art und Größe,
Lage, Form und Beschaffenheit dem im Einzelfall zu bewertenden Grundstück,
im zeitlichen Zusammenhang gesehen, gleichkämen oder nahe kämen. In
der Regel werde die Feststellung des gemeinen Wertes eines Grundstückes auf
Grund der Entwicklung tatsächlich gezahlter Preise für so genannte
Vergleichsliegenschaften die brauchbarste sein. Denn nur in den seltensten
Fällen werde der Preis, der für ein Wirtschaftsgut bei einer
Veräußerung zu erzielen wäre, auf Grund der Preisbeobachtung
für das zu bewertende Grundstück selbst festzustellen sein. Daher sei
es den Abgabenbehörden nicht verwehrt, bei der Feststellung eines gemeinen
Wertes für eine Liegenschaft auf Kaufpreise Bedacht zu nehmen, die für
die von ihnen herangezogenen Vergleichsliegenschaften bezahlt worden
Bei der Feststellung des gemeinen Wertes sind vor allem die
Form und die Lage des Grundstückes zu berücksichtigen. Die Form kann
für die Bebauung geeignet oder wegen ihrer länglichen, von der
Straße weg gerichteten Ausdehnung sowie wegen ihrer Schiefwinkeligkeit
für die Bebauung weniger geeignet oder ungeeignet sein. Auch die
Größe eines Grundstückes ist für seinen Wert je
Flächeneinheit mitbestimmend, da für größere (nicht
aufgeschlossene) Grundstücke oft nur ein geringeres Interesse besteht und
der erzielbare Preis daher verhältnismäßig geringer ist als bei
Grundstücken mittleren oder kleineren Ausmaßes (vgl.
Twaroch-Wittmann-Frühwald, Kommentar zum Bewertungsgesetz, zu
§55 Abs.1 BewG).
In gegenständlichem Fall sind sowohl nach Form
(rechteckig) und Größe (mit 743m2 liegt ein Grundstück mittleren
Ausmaßes vor und ist etwa gleich groß wie sämtliche - zum
Teil bebaute - unmittelbar angrenzende Grundstücke) als auch nach der
Lage (direkt an der Straße und daher unmittelbar an Verkehrswege
angeschlossen) ideale Voraussetzungen gegeben.
Was den Einwand betrifft, die Errichtung eines
Seminarhotels in den letzten Jahren hätte die Lebensqualität deutliche
beeinträchtigt ist zu sagen, dass neben der Beschaffenheit des
Wirtschaftsgutes die den gemeinen Wert bestimmen, auch äußere
Umstände zu berücksichtigen sind, die den gemeinen Wert beeinflussen.
Vor allem ist hier die durch sachliche oder rechtliche Momente erweiterte oder
beschränkte Verwertungsmöglichkeit und Ausnutzbarkeit eines
Wirtschaftsgutes in Betracht zu ziehen, die z.B. bei Grundstücken durch
Straßenbauten, Eisenbahnbauten sowie durch sonstige Maßnahmen zu
ihrer Erschließung erhöht werden kann
(vgl.Twaroch-Wittmann-Frühwald, Kommentar zum Bewertungsgesetz, zu §10
Abs. 2 BewG).
Subjektiv betrachtet mag das erhöhte Verkehrsaufkommen
den Wert der Liegenschaft mindern, nach objektiven Gesichtspunkten muss davon
ausgegangen werden, dass durch die vermehrte Infrastruktur eine Aufwertung des
gesamten Gebietes erfolgt ist.
Wie in obzitiertem Schreiben bereits ausgeführt wurde,
steht der Bekanntgabe der Bodenwerte benachbarter Liegenschaften die
abgabenrechtliche Geheimhaltungspflicht entgegen (§ 48a
Bundesabgabenordnung), jedoch wurden die anhand der Kaufpreissammlung des
Finanzamtes ermittelten tatsächlich
erzielten Kaufpreise von zwölf Liegenschaften mit vergleichbarer
Widmung bekannt gegeben.
Sind Kaufpreise vergleichbarer Liegenschaften in
unmittelbarer Nähe des zu bewertenden Grundstückes nicht oder in nicht
ausreichender Anzahl vorhanden, so muss unter Umständen auf Kaufpreise
geeigneter Vergleichsliegenschaften in der weiteren Umgebung
Aus den angeführten Vergleichskauffällen ist
erkennbar, dass bereits im Jahre 1969 in der Regel Kaupreise von S 400,--
bis S 500 pro m2 erzielt wurden. Grundstücke im Ausmaß von 721
m2 und 741 m2 erzielten m2-Preise von ATS 450 bzw. ATS 438 pro m2. Der in
vorliegendem Fall angesetzte Bodenwert liegt somit deutlich unter dem
aufgezeigten Preisniveau, obwohl auf Grund der Entwicklung am
Grundstücksmarkt angenommen werden kann, dass die Preise in der Zeit von
1969 bis 1973 noch angestiegen sind.
Im Einzelnen stellen sich die ermittelten Kaufpreise
In seinem Erkenntnis vom 28.6.1977, 2264/76, hat der
Verwaltungsgerichtshof festgestellt, dass, sofern eine Partei die Eignung der
ihr vorgehaltenen Vergleichspreise bestreitet, es der Partei obliegt, den ihr
zutreffend scheinenden Bodenwert zu beziffern und Beweise hiefür anzubieten
(unter Hinweis auf das Erkenntnis vom 4.2.1971, 288/69, VwSlg 4180
F/1971).
Dies ist in gegenständlichem Fall nicht geschehen.
Frau Mag. U.- bringt im Namen der Berufungswerber lediglich vor, es seien ihr
alle Nachbarn in diesem Teilstück der Y -Gasse persönlich bekannt und
es hätte in keinem dieser Fälle in letzter Zeit ein Besitzwechsel
statt gefunden oder sei ein Bodenpreis in Höhe von ATS 380/m2 festgestellt
worden. Zu dem Einwand für ein gleichwertiges Grundstück in
unmittelbarer Nähe und besserer Lage sei zum Hauptfeststellungszeitpunkt
dem nicht erhöhten Einheitswert ein Quadratmeterpreis von ATS 315,-- zu
Grunde gelegt worden ist zu sagen, dass darüber keine näheren Angaben
Der Berufung war aus den angeführten Gründen ein
Erfolg zu versagen.

References: § 22

§ 22

§ 23

§ 55

§ 10

§55
 §10