Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F13-11-2013-4A_423-2013
Timestamp: 2016-10-21 22:05:21+00:00

Document:
4A_423/2013 � � Urteil vom 13. November 2013
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 4. Juli 2013.
�Die Erben von X.________ (Vermieter, Beschwerdegegner) sind Eigent�mer der Liegenschaft L.________ in M.________. In dieser befindet sich ein Restaurant mit Barbetrieb namens Q.________, das urspr�nglich von der R.________ GmbH betrieben wurde, welche die Lokalit�ten mietete. Ende 2009 war die R.________ GmbH dazu finanziell nicht mehr in der Lage. Am 1. Januar 2010 �bernahm A.________ (Beschwerdef�hrer) den Betrieb des Restaurants, ohne dass die Vermieter hierf�r ihre Zustimmung erteilt h�tten, und ohne dass vorher ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen worden w�re oder die Vermieter einer Vertrags�bertragung (schriftlich) zugestimmt h�tten. Am 25. Januar 2010 k�ndigten die Vermieter das Mietverh�ltnis mit der R.________ GmbH wegen Zahlungsverzugs per 28. Februar 2010.
�Am 17. M�rz 2010 unterzeichneten die Vermieter und A.________ eine Vereinbarung mit dem nachfolgenden Inhalt:
�"Die Parteien treffen folgende Feststellungen und Vereinbarungen
1. Das zwischen der Erbengemeinschaft X.________ als Vermieterin und der Firma "R.________ GmbH" als Mieterin bestehende Mietverh�ltnis wurde von der Vermieterin per 28. Februar 2010 gek�ndigt. Diese K�ndigung wurde nicht angefochten, ist somit rechtsg�ltig und rechtswirksam.
2. Mit Schreiben vom 11. Februar 2010 teilte die Rechtsanw�ltin der "R.________ GmbH" dem Rechtsanwalt der Vermieterin mit, dass die R.________ GmbH per 31. Dezember 2009 ihre Gesch�ftst�tigkeit aufgegeben und die Bilanz deponiert habe. Weiter wird in diesem Schreiben best�tigt, dass zwischen der R.________ GmbH und A.________ kein Untermietverh�ltnis besteht.
3. Seit dem 1. Januar 2010 f�hrt A.________ faktisch den Gastronomiebetrieb Q.________ auf eigene Rechnung. Die Vermieterin wurde hier�ber vorg�ngig weder informiert noch um ihre Zustimmung ersucht. Die Vermieterin hat auch nie eine Zustimmung daf�r erteilt. A.________ anerkennt somit die Tatsache, dass er das Q.________ zur Zeit ohne Rechtsgrundlage betreibt.
4. A.________ w�nscht von der Vermieterin den Abschluss eines Mietvertrages mit ihm als neuem Mieter.
5. Die Erbengemeinschaft X.________ verzichtet zur Zeit auf das ihr grunds�tzlich zustehende Recht von A.________ das sofortige Verlassen des Mietobjekts zu verlangen und ist bereit, mit A.________ Verhandlungen �ber den Abschluss eines neuen Mietvertrages zu f�hren. Insbesondere aufgrund von in den Bereichen "Grundausbau" und "Mieterausbau" noch vorzunehmender Abkl�rungen ist hierf�r aber noch ein l�ngerer Zeitraum erforderlich.
6. Bis zum Abschluss eines allf�lligen Mietvertrages oder bis zur Erkl�rung der Erbengemeinschaft X.________, dass diese Verhandlungen endg�ltig gescheitert sind, zahlt A.________ f�r die Lokalit�ten eine Benutzungsgeb�hr, welche der H�he des bisherigen Mietzinses und der Nebenkosten entspricht.
7. A.________ erkl�rt sich unwiderruflich bereit, die R�umlichkeiten an der L.________-Strasse in M.________ sofort zu verlassen, wenn feststeht, dass zwischen den Parteien kein Mietvertrag zustandekommt. Dieser Zeitpunkt ist dann eingetreten, wenn die Erbengemeinschaft X.________ per Einschreiben A.________ davon in Kenntnis setzt. Verletzt A.________ diese Pflicht, kann die Erbengemeinschaft X.________ die sofortige Ausweisung verlangen. A.________ schuldet diesfalls im Sinne einer Konventionalstrafe zus�tzlich zu den Ausweisungskosten eine Entsch�digung von Fr. 1'000.-- f�r jeden Tag bis zum definitiven Verlassen der Lokalit�ten."
�Nachdem die Vermieter A.________ mit Schreiben vom 11. Mai 2011 letztmalig eine Frist zur Zustimmung zu ihrem Vertragsentwurf angesetzt hatten und diese Frist ungen�tzt verstrichen war, teilten sie ihm per Einschreiben vom 10. Juni 2011 mit, dass die Verhandlungen zum Abschluss eines Mietvertrages definitiv gescheitert seien. Sie verlangten von A.________, die Liegenschaft (innert einer Auszugsfrist) zu verlassen und stellten ihm zudem eine K�ndigung auf dem amtlichen Formular per 31. M�rz 2012 zu.
�A.________ machte am 8. Juli 2011 bei der Schlichtungsbeh�rde in Mietsachen des Bezirks Dietikon ein Verfahren betreffend K�ndigungsschutz/Anfechtung gegen die Vermieter anh�ngig und erhob sodann am 2. November 2011 vor dem Mietgericht Dietikon Klage mit dem Begehren, die "angefochtene K�ndigung vom 10. Juni 2011 per 31. M�rz 2012 sei f�r ung�ltig zu erkl�ren, soweit sie wirksam ist". Eventualiter sei das Mietverh�ltnis bis und mit 31. M�rz 2018 zu erstrecken. In Abweisung der Klage stellte das Mietgericht mit Urteil vom 27. Februar 2013 fest, "dass die K�ndigung per 31. M�rz 2012 g�ltig ist" ( Dispositiv-Ziffer 1). Es gew�hrte A.________ keine Mieterstreckung (Dispositiv-Ziffer 2). Das Obergericht des Kantons Z�rich wies die von A.________ hiergegen erhobene Berufung mit Urteil vom 4. Juli 2013 ab und best�tigte das angefochtene Urteil des Mietgerichts.
�Der Beschwerdef�hrer beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und weiter, "die angefochtene K�ndigung vom 10. Juni 2011 per 31. M�rz 2012 sei f�r ung�ltig zu erkl�ren, soweit sie wirksam ist".
�Die Beschwerdegegner und die Vorinstanz verzichteten auf eine Vernehmlassung.
�Mit Pr�sidialverf�gung vom 3. Oktober 2013 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung erteilt.
�Das Bundesgericht pr�ft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zul�ssig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 138 III 41 E. 1; 135 III 212 E. 1).
�Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 BGG.
�In verm�gensrechtlichen Angelegenheiten des Mietrechts ist die Beschwerde in Zivilsachen nur zul�ssig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 15'000.-- betr�gt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Der Streitwert bestimmt sich bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren (Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG). Ist die G�ltigkeit einer K�ndigung umstritten, so entspricht der Streitwert dem Mietzins, der f�r die Dauer bis zum n�chstm�glichen K�ndigungstermin geschuldet ist. Nach der Rechtsprechung ist dabei die dreij�hrige Frist gem�ss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu ber�cksichtigen, w�hrend welcher der vor Gericht unterlegene Vermieter nicht k�ndigen darf; den Beginn der Frist bildet - mit Blick auf die Berechnung des Streitwerts - das Datum des angefochtenen kantonalen Entscheids (BGE 137 III 389 E. 1.1 mit Hinweisen). Diese Grunds�tze gelangen auch zur Anwendung, wenn wie vorliegend vor der Vorinstanz unter anderem umstritten geblieben ist, ob �berhaupt eine (anfechtbare) K�ndigung ausgesprochen wurde (dazu im Einzelnen Erw�gungen 4.-6.). Gem�ss den unbestritten gebliebenen Angaben des Beschwerdef�hrers bezahlt dieser seit dem 1. Januar 2010 einen monatlichen Mietzins von Fr. 11'366.--, womit die Streitwertgrenze nach dem Dargelegten ohne Weiteres erreicht wird.
�Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist - unter Vorbehalt hinl�nglich begr�ndeter R�gen (Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) - auf die Beschwerde einzutreten.
�Mit Beschwerde in Zivilsachen k�nnen Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG ger�gt werden.
�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
�Der Beschwerdef�hrer, der die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erf�llt sein sollen (vgl. BGE 136 II 508 E. 1.2; 135 I 19 E. 2.2.2; 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 393 E. 3 und 7.1, 462 E. 2.4). Soweit er den Sachverhalt erg�nzen will, hat er mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (Urteile 4A_275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in: BGE 137 III 539; 4A_214/2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570). Auf eine Kritik an den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht gen�gt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3).
�Der Beschwerdef�hrer weicht mit seinen Ausf�hrungen wiederholt von den vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen ab oder erweitert diese, so etwa, wenn er das Zustandekommen der Vereinbarung vom 17. M�rz 2010 und die darauffolgenden Vertragsverhandlungen aus eigener Sicht schildert und dabei den Parteien bestimmte Kenntnisse und Absichten unterstellt. Darauf kann nicht abgestellt werden, zumal der Beschwerdef�hrer keine substanziierten Sachverhaltsr�gen erhebt. Es ist durchwegs vom Sachverhalt auszugehen, wie ihn die Vorinstanz festgestellt hat, und der Beschwerdef�hrer kann nicht geh�rt werden, soweit er seine Argumentation auf einen Sachverhalt st�tzt, der davon abweicht.
�Die Vorinstanz befand nach eingehender W�rdigung der Parteivorbringen und der Akten, namentlich der von den Parteien gef�hrten Korrespondenz, der Beschwerdef�hrer habe das Mietobjekt am 1. Januar 2010 ohne Rechtsgrund �bernommen. Damit habe zwischen dem Beschwerdef�hrer und den Beschwerdegegnern zun�chst ein vertragsloser Zustand vorgelegen, der sodann durch die Vereinbarung vom 17. M�rz 2010 geregelt worden sei. Mit dem Inhalt dieser Vereinbarung setzte sich die Vorinstanz sodann im Einzelnen auseinander. Wie bereits die Erstinstanz befand sie, damit sei g�ltig ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen worden, der unter der Resolutivbedingung des Abschlusses eines definitiven Mietvertrages oder des Scheiterns der Vertragsverhandlungen gestanden habe. Unter diesen Umst�nden - so die rechtliche Schlussfolgerung der Vorinstanz - sei keine K�ndigung des Mietverh�ltnisses erforderlich gewesen, sondern dieses habe mit dem definitiven Scheitern der Vertragsverhandlungen und der entsprechenden Mitteilung der Beschwerdegegner vom 10. Juni 2011 geendet. Die Beschwerdegegner h�tten jedoch mit der erfolgten "K�ndigung" dem Beschwerdef�hrer eine Auszugsfrist bis zum 31. M�rz 2012 gew�hrt und damit das Mietverh�ltnis erstreckt, was zul�ssig sei.
�Der Beschwerdef�hrer stellt vor Bundesgericht nicht mehr in Frage, dass er am 1. Januar 2010 das Mietobjekt ohne mietvertragliche Grundlage �bernommen hat. Er wendet sich indessen gegen die Beurteilung der Vorinstanz, wonach das mit der Vereinbarung vom 17. M�rz 2010 begr�ndete Mietverh�ltnis ein - wirksam - befristetes gewesen sei, weshalb es mit der Mitteilung der Beschwerdegegner vom 10. Juni 2011, die Verhandlungen zum Abschluss eines Mietvertrages seien definitiv gescheitert, ohne K�ndigung geendet habe. Vielmehr m�chte er das Mietverh�ltnis als unbefristetes verstanden wissen und daraus ableiten, dass von Seiten der Beschwerdegegner eine nach Art. 271a Abs. 1 lit. b OR anfechtbare �nderungsk�ndigung ausgesprochen wurde.
�Er beanstandet zun�chst die�
Vertragsauslegung�der Vorinstanz, gem�ss welcher der Mietvertrag bei definitivem Scheitern der Vertragsverhandlungen ohne K�ndigung enden sollte.
�Die Vorinstanz widmete der Auslegung der relevanten Ziffer 7 der Vereinbarung zwar keine gesonderte Urteilserw�gung, und die W�rdigung f�llt insgesamt tats�chlich knapp aus, wie der Beschwerdef�hrer beanstandet. Indessen ist auch nicht ersichtlich, inwiefern zu einer ausf�hrlicheren objektivierten Vertragsauslegung Anlass bestanden h�tte. So ist nicht festgestellt, dass der Beschwerdef�hrer im kantonalen Verfahren behauptet h�tte, die Klausel im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses anders, n�mlich im Sinne eines unbefristeten Vertrages (mit K�ndigungserfordernis), verstanden zu haben. Da der Beschwerdef�hrer entsprechendes auch in der Beschwerde nicht mit Aktenhinweisen geltend macht, entbehrt eine dahingehende Auslegung nach dem Vertrauensprinzip unter diesem Gesichtspunkt der Grundlage (vgl. Urteil 4A_538/2011 vom 9. M�rz 2012 E. 2.2 mit Hinweisen).
�Ohnehin ist die vorinstanzliche Interpretation aber nicht zu beanstanden: Der Beschwerdef�hrer meint, sie weiche vom Wortlaut der Klausel ab. In welcher Hinsicht dies der Fall sein soll, zeigt er indessen nicht auf und ist auch nicht ersichtlich. Ziffer 7 der Vereinbarung besagt, dass der Beschwerdef�hrer das Mietobjekt "sofort zu verlassen" hat, "wenn feststeht, dass zwischen den Parteien kein Mietvertrag zustandekommt", nennt also ausdr�cklich die Folge des Scheiterns der gem�ss Ziffer 5 zu f�hrenden Vertragsverhandlungen. Entgegen dem Beschwerdef�hrer widerspricht es nicht der vorinstanzlichen Auffassung, wenn dabei nicht explizit von einer�
automatischen Beendigung�des Mietverh�ltnisses die Rede ist, sondern bloss die daraus folgende Pflicht des Beschwerdef�hrers erw�hnt wird, das Mietobjekt freizugeben. Im Gegenteil geht die Regelung implizit davon aus, dass die Verhandlungen �ber den Abschluss eines neuen Mietvertrages entweder erfolgreich sein oder scheitern k�nnen, das Mietverh�ltnis auf Grundlage der Vereinbarung vom 17. M�rz 2010 aber unabh�ngig vom Ausgang der Vertragsverhandlungen auf deren Dauer befristet ist. Indem er f�r den Fall des Scheiterns der Verhandlungen bloss die Pflicht zum Verlassen des Mietobjekts erw�hnt, bringt der Vertragstext die mutmassliche Meinung der Parteien zum Ausdruck, dass diesfalls eben gerade keine vorg�ngige K�ndigung durch die Beschwerdegegner erforderlich sein w�rde. In diesem Punkt unterscheidet sich die Formulierung insbesondere wesentlich von derjenigen der Klausel, die das Bundesgericht im Urteil 4C.283/2002 vom 6. Januar 2003 E. 4.2 zu beurteilen hatte ("La r�siliation du contrat de travail [...] entra�nera �galement la d�nonciation du pr�sent contrat de bail pour la m�me �ch�ance").
�Die entsprechende Auslegung widerspiegelt sodann den von der Vorinstanz festgestellten Zweck der Vereinbarung, einen "einstweiligen Mietvertra[g] zur Regelung der bestehenden faktischen Verh�ltnisse" zu schliessen, weil "der Mieter das Objekt schon bezogen hat". Der Intention eines solchen "f�r die Zwischenzeit geltenden" Vertrages entsprach es zweifellos, wenn die Parteien ein resolutiv bedingtes, d.h. befristetes, Mietverh�ltnis vereinbarten (vgl. auch Erw�gung 5.2.2).
�Schliesslich ist nicht erkennbar, weshalb sich aus der unbelegten Behauptung des Beschwerdef�hrers, der Verfasser der vorliegenden Klausel gehe offensichtlich davon aus, dass mit dem Abschluss der Vereinbarung vom 17. M�rz 2010 unter den Parteien "kein Mietverh�ltnis zustande gekommen" sei, etwas Abweichendes ergeben sollte. Die Parteien einigten sich in der Vereinbarung �ber die vorl�ufige �berlassung der Lokalit�ten zum Gebrauch gegen eine Benutzungsgeb�hr. Dass sie dabei die Bezeichnung "Mietvertrag" dem nach Ziffer 5 auszuhandelnden neuen Vertrag vorbehielten, ist nicht massgeblich f�r die rechtliche W�rdigung des Inhalts der Vereinbarung (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR) und hat auch nicht zur Folge, dass die hinsichtlich der Beendigung der Gebrauchs�berlassung getroffene Regelung obsolet w�rde.
�Der Beschwerdef�hrer r�gt weiter, der vorinstanzlich ermittelte Vertragsinhalt, wonach das Mietverh�ltnis unter einer resolutiven Bedingung habe stehen und bei Scheitern der Vertragsverhandlungen ohne K�ndigung enden sollen, stelle keine zul�ssige Befristung nach Art. 255 Abs. 2 OR dar. Da sie einen Verzicht des Beschwerdef�hrers auf zwingende Bestimmungen des K�ndigungsschutzes bei der Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen enthalte, sei die Klausel �berdies nach Art. 273c Abs. 2 OR unverbindlich. Die Vereinbarung bezwecke sodann die Umgehung der Artikel 269d und 271a Abs. 1 lit. b OR, was keinen Rechtsschutz verdiene.
5.1.�Das Mietverh�ltnis kann gem�ss Art. 255 Abs. 1 OR befristet oder unbefristet sein. Befristet ist es, wenn es ohne K�ndigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll (Art. 255 Abs. 2 OR). Die �brigen Mietverh�ltnisse gelten als unbefristet (Art. 255 Abs. 3 OR). Es obliegt demnach den Vertragsparteien, das Mietverh�ltnis als befristetes oder unbefristetes auszugestalten. Untersteht ein Mietvertrag einer Resolutivbedingung, deren Eintritt von einem ungewissen k�nftigen Ereignis abh�ngt, ist er nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auf bestimmte Zeit abgeschlossen und damit befristet im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR. Derartige Vereinbarungen sind zul�ssig und haben zur Folge, dass keine K�ndigung erforderlich ist und die Vorschriften von Art. 271 und 271a OR betreffend Anfechtbarkeit der K�ndigung nicht anwendbar sind (BGE 121 III 260 E. 5a; Urteil 4C.234/1997 vom 7. Oktober 1997 E. 3a sowie bereits BGE 56 II 189 S. 190-193; vgl. die Kritik an dieser Rechtsprechung bei Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl. 2011, N. 4a f. zu Art. 255 OR mit weiteren Hinweisen; zustimmend dagegen etwa Heinrich, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2. Aufl. 2012, N. 3 zu Art. 255 OR; Maag, Aufl�sung eines resolutiv bedingten Mietvertrages, Mietrecht Aktuell 1/96 S. 19; siehe ferner Giger, Berner Kommentar, 2013, N. 59-61 sowie 88 f. zu Art. 255 OR).
�Die Vorinstanz beurteilte die von den Parteien vereinbarte Befristung in Anwendung dieser Rechtsprechung als zul�ssig. Der Beschwerdef�hrer wendet dagegen ein, der vorliegende Fall unterscheide sich "diametral" von der Konstellation, die BGE 121 III 260 zugrunde gelegen habe. Indessen gelingt es ihm nicht, aufzuzeigen, inwiefern die vom Bundesgericht dort - hinsichtlich eines bis zur �berbauung respektive zum Verkauf des Grundst�cks befristeten Mietverh�ltnisses - vorgenommene W�rdigung im hier zur Diskussion stehenden Fall keine Geltung haben soll: Vorliegend geht es um die Regelung f�r eine zeitlich begrenzte �bergangsperiode, n�mlich f�r die Dauer der Vertragsverhandlungen (vgl. oben Erw�gung 4.). Deren Ende war �berdies in absehbarer Zeit zu erwarten. Der Sachverhalt ist insofern wertungsm�ssig nicht anders zu beurteilen als die vom Bundesgericht bisher f�r zul�ssig befundenen Befristungen. Dass in Ziffer 6 der Vereinbarung, wie der Beschwerdef�hrer moniert, kein besonders g�nstiger Mietzins, sondern eine der H�he des bisherigen Mietzinses und der Nebenkosten entsprechende Benutzungsgeb�hr vereinbart wurde, ist nicht ausschlaggebend, zumal das Bundesgericht die g�nstigen Konditionen in BGE 121 III 260 nicht f�r die Frage der Zul�ssigkeit der Befristung, sondern im Wesentlichen im Zusammenhang mit der Erstreckbarkeit des Mietverh�ltnisses f�r erheblich hielt (E. 6a). Eine Befristung in der Art der vorliegenden ist sodann auch nicht deshalb unzul�ssig, weil es hier - naturgem�ss - unter anderem vom Willen der Vermieter abhing, wann die Bedingung eintreten und das (einstweilige) Mietverh�ltnis zu Ende gehen w�rde. Wie die Vorinstanz zutreffend erw�hnte, war dieser Aspekt in BGE 121 III 260 noch ausgepr�gter, zumal vorliegend immerhin auch das
eigene Verhalten�des Beschwerdef�hrers in den Vertragsverhandlungen eine Rolle f�r den Bedingungseintritt spielte. Jedenfalls lag es angesichts von Ziffer 5 der Vereinbarung nicht im Ermessen der Beschwerdegegner, die Verhandlungen nach Belieben von einem Tag auf den anderen f�r gescheitert zu erkl�ren und die Freigabe des Mietobjekts zu verlangen (vgl. dazu auch Erw�gung 6.).
�Die Vorinstanz hat demnach zutreffend erkannt, dass eine Befristung des Mietverh�ltnisses bis zum Zeitpunkt, in dem feststeht, ob zwischen den Partien ein neuer (langfristiger oder unbefristeter) Mietvertrag geschlossen wird oder nicht, in der vorliegenden Form grunds�tzlich zul�ssig ist. Da somit gem�ss der Vereinbarung keine K�ndigung erforderlich war, liegt entgegen dem Beschwerdef�hrer auch kein nach Art. 273c OR unzul�ssiger�
Verzicht�des Beschwerdef�hrers auf die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen des K�ndigungsschutzes bei der Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen vor. Ebenso gehen die weiteren Argumente des Beschwerdef�hrers fehl, die vom Vorliegen eines unbefristeten Mietvertrages ausgehen, so etwa, die Beschwerdegegner h�tten eine einseitige Vertrags�nderung gem�ss Art. 269d OR vornehmen k�nnen (siehe BGE 139 III 145 E. 4.2.3 S. 149).
5.2.�Indessen bleibt zu pr�fen, ob die in Ziffer 7 der Vereinbarung getroffene Regelung unter den vorliegenden Umst�nden der missbr�uchlichen�
Umgehung�mietrechtlicher Schutzbestimmungen dient, wie beschwerdeseits geltend gemacht wird.
5.2.1.�Mit der Frage der Gesetzesumgehung im Mietrecht hat sich das Bundesgericht vor Kurzem angesichts eines Falles befasst, in dem die Parteien mehrere aufeinanderfolgende befristete Mietvertr�ge eingegangen waren. Es befand nach eingehender W�rdigung der Interessenlage der Parteien, der Abschluss von derartigen Kettenmietvertr�gen sei mangels einer entgegenstehenden gesetzlichen Bestimmung grunds�tzlich zul�ssig. Dagegen stelle es eine verbotene Gesetzesumgehung dar, wenn der Vermieter beabsichtige, ein langfristiges Mietverh�ltnis einzugehen, aber stattdessen den Abschluss mehrerer befristeter Mietvertr�ge w�hle mit dem einzigen Zweck, zwingende gesetzliche Bestimmungen ausser Kraft zu setzen. Die Abgrenzung zwischen der zul�ssigen Wahl einer gesetzlich vorgesehenen Rechtsfigur und dem Missbrauch der Wahlm�glichkeit - so die Vorinstanz allgemein - setze eine Beurteilung der im Einzelfall vorliegenden Umst�nde voraus. Dabei obliege die Beweislast f�r die Gesetzesumgehung dem Mieter, der sich auf die umgangene Bestimmung berufe (BGE 139 III 145 E. 4.2 mit weiteren Hinweisen; vgl. zum Arbeitsrecht etwa BGE 129 III 618 E. 6.2).
5.2.2.�Der vorliegende Fall, wie er sich nach dem vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt pr�sentiert, erlaubt nicht den Schluss darauf, dass es den Beschwerdegegnern in Ziffer 7 der Vereinbarung darum gegangen w�re, die Bestimmungen des Mieterschutzes bei unbefristeten Mietverh�ltnissen �ber Wohn- und Gesch�ftsr�ume auszuschalten bzw. deren Zweck zu vereiteln:
�Nachdem der Beschwerdef�hrer das Mietobjekt am 1. Januar 2010 ohne Rechtsgrund �bernommen hatte, bestand offenkundig ein Bed�rfnis nach einer einstweiligen Regelung der bestehenden Verh�ltnisse, und zwar bis Gewissheit dar�ber bestehen w�rde, ob der Beschwerdef�hrer das Mietobjekt auf Grundlage eines unbefristeten oder langfristigen Mietvertrages w�rde �bernehmen k�nnen, wie er es gem�ss den vorinstanzlichen Feststellungen w�nschte und den Beschwerdegegnern vorgeschlagen hatte. Dass die Parteien ihren Entscheid �ber den Abschluss eines derartigen Mietvertrages nicht sofort treffen konnten, sondern daf�r noch weitere Zeit ben�tigten, lag - wie Ziffer 5 der Vereinbarung vom 17. M�rz 2010 zum Ausdruck bringt - insbesondere an Abkl�rungen in den Bereichen "Grundausbau" und "Mieterausbau", die zuerst noch vorgenommen werden sollten. Bereits diese zeitlich beschr�nkte Funktion (einer �bergangsregelung) l�sst den Abschluss eines befristeten Mietvertrages als naheliegend erscheinen.
�Dass die Parteien (oder zumindest der Beschwerdegegner) vorgesehen h�tten, das Mietverh�ltnis auf Grundlage der Vereinbarung vom 17. M�rz 2010 f�r unbestimmte respektive l�ngere Zeit fortzuf�hren, und der Resolutivbedingung damit - wie es der Beschwerdef�hrer darstellt - bloss der Sinn eines Vorbehalts einer sp�teren Vertragsanpassung zu Gunsten der Beschwerdegegner zugekommen w�re, ist nicht festgestellt. Insoweit der Beschwerdef�hrer bei seinen Ausf�hrungen eine entsprechende Absicht unterstellt, ohne in rechtsgen�glicher Form eine dahingehende Sachverhaltserg�nzung zu verlangen, kann er nicht geh�rt werden (Erw�gung 2.). Gegen eine solche Absicht spr�che aber ohnehin bereits der Umstand, dass die Parteien nach Abschluss der Vereinbarung vom 17. M�rz 2010 - wie der Beschwerdef�hrer selber einr�umt - tats�chlich Verhandlungen �ber einen Mietvertrag aufnahmen, welche jedoch in der Folge scheiterten, nachdem die Beschwerdegegner dem Beschwerdef�hrer am 11. Mai 2011, also etwas mehr als ein Jahr nach Abschluss der Vereinbarung vom 17. M�rz 2010, letztmalig eine Frist zur Zustimmung zum Vertragsentwurf angesetzt hatten und diese ungen�tzt verstrichen war. Dass auf Seiten der Beschwerdegegner nicht ernsthaft verhandelt worden w�re, behauptet der Beschwerdef�hrer nicht. Schliesslich vermag der Beschwerdef�hrer in diesem Zusammenhang nichts f�r seinen Standpunkt zu gewinnen, wenn er behauptet, die Parteien h�tten beide "grunds�tzlich ein langfristiges Mietverh�ltnis" angestrebt. Denn auch wenn die Beschwerdegegner ein grunds�tzliches Interesse daran bekundeten, ein unbefristetes oder langfristiges Mietverh�ltnis mit dem Beschwerdef�hrer einzugehen, waren sie doch gerade nicht bereit, sich hierzu mittels der Vereinbarung vom 17. M�rz 2010 (unter �bernahme der im Verh�ltnis zur R.________ GmbH geltenden Konditionen) zu verpflichten.
�Unter den gegebenen Umst�nden war der Abschluss des vorliegenden befristeten Mietvertrages selbst dann nicht missbr�uchlich, wenn man unterstellt, dass die Beschwerdegegner diesen Weg bewusst w�hlten, um ihre M�glichkeiten in den bevorstehenden Vertragsverhandlungen nicht oder zumindest m�glichst wenig einzuschr�nken (vgl. dazu BGE 139 III 145 E. 4.2.3). Nachdem der Beschwerdef�hrer das Mietobjekt ohne Zustimmung oder Zutun der Beschwerdegegner eigenm�chtig �bernommen hatte, k�nnte selbst eine derartige Motivation der Beschwerdegegner keine (unzul�ssige) Gesetzesumgehung begr�nden. Alleine der Umstand, dass der unmittelbare Abschluss eines unbefristeten oder langfristigen Mietvertrages den Interessen des Beschwerdef�hrers gewiss besser Rechnung getragen h�tte, da dieser das Mietobjekt bereits in Besitz genommen und dessen Inventar gekauft hatte, macht das Verhalten der Beschwerdegegner nicht missbr�uchlich.
�Zusammenfassend ist das Vorliegen einer Gesetzesumgehung in der gegebenen, besonderen Konstellation nicht dargetan. Dies hat die Vorinstanz zutreffend erkannt.
�Da das von den Parteien mit der Vereinbarung vom 17. M�rz 2010 eingegangene Mietverh�ltnis nach dem Gesagten g�ltig befristet war, endete es nach dem definitiven Scheitern der Verhandlungen mit der Mitteilung der Beschwerdegegner vom 10. Juni 2011 ohne K�ndigung (Art. 266 Abs. 1 OR). Die Vorinstanz hat folglich zu Recht geschlossen, dass die Anfechtung der Beendigung des Mietvertrages nach Art. 271 und 271a OR dem Beschwerdef�hrer vorliegend nicht offen steht. Die weiteren �berlegungen in der Beschwerde, mit denen der Beschwerdef�hrer das Vorliegen einer verbotenen �nderungsk�ndigung zu begr�nden versucht, stossen bei dieser Sachlage ins Leere. Demgegen�ber behauptet der Beschwerdef�hrer nicht, dass die Beschwerdegegner den Eintritt der Bedingung (endg�ltiges Scheitern der Vertragsverhandlungen) durch ihr Verhalten wider Treu und Glauben bewirkt h�tten und das Mietverh�ltnis aus diesem Grund nicht beendet worden sei (vgl. Art. 156 OR), und derartige Umst�nde sind auch nicht ersichtlich.
�Der Beschwerdef�hrer macht vor Bundesgericht sodann nicht mehr geltend, dass bei Annahme eines zul�ssig befristeten Mietverh�ltnisses seine K�ndigungsanfechtung wenn schon mangels Anfechtungsobjekts einen Nichteintretensentscheid h�tte nach sich ziehen m�ssen, und er stellt vor dem Bundesgericht auch keinen auf Nichteintreten lautenden Eventualantrag. Da er sodann nicht r�gt, die von ihm im kantonalen Verfahren anbegehrte�
Erstreckung�des befristeten Mietverh�ltnisses (vgl. Art. 272 Abs. 1 OR) sei zu Unrecht abgelehnt worden, und dem Bundesgericht keinen materiellen Antrag auf Erstreckung unterbreitet, hat es auch insofern beim angefochtenen Urteil sein Bewenden.
�Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdef�hrer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Den Beschwerdegegnern ist keine Parteientsch�digung zuzusprechen, da ihnen im bundesgerichtlichen Verfahren kein Aufwand entstanden ist (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
�Die Gerichtskosten von Fr. 7'000.-- werden dem Beschwerdef�hrer auferlegt.

References: BGE 
 Art. 75
 Art. 271
 Art. 106
 Art. 95
 Art. 95
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 271
 Art. 18
 Art. 255
 Art. 273
 Art. 255
 Art. 255
 Art. 271
 BGE 
 Art. 255
 Art. 255
 Art. 255
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 273
 Art. 269
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 271
 Art. 156
 Art. 272