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Timestamp: 2020-04-03 05:13:32+00:00

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Studio Avvocato Duchemino Torino | Archivi Mensili: Settembre 2018
Agente immobiliare: risoluzione del contratto anche dopo la cessazione di efficacia
Pubblicato su 19 Set 2018 di Studio Duchemino
Ecco una delle questioni sottoposte abitualmente allo studio legale. A Torino accade spesso, come altrove, che l’agente immobiliare si consideri “libero” da responsabilità una volta decorso il termine di afficacia del suo mandato. Non è così, però. Lo ha chiarito la Corte di Cassazione a giugno di quest’anno, con la sentenza Corte di cassazione civile, sez. VI, 6 giugno 2018, n. 14623, nella quale precisa, infatti, quale deve essere l’ordine di operatività delle cause di estinzione di un rapporto di mediazione.
Al di là delle discussioni che impegnano l’avvocato immobiliarista circa la natura della mediazione – contratto unilaterale, rapporto di fatto avete effetti giuridici …? – resta il fatto che nella maggior parte dei casi, come è ovvio, il cliente stipula con il mediatore un mandato a termine: entro un certo termine il mediatore dovrà trovare un immobile da acquistare o tentare di vendere un immobile del cliente.
Solitamente il mediatore si reca dall’avvocato immobiliarista per avere delucidazioni sulle cause di estinzione del suo mandato. Se, infatti, il cliente agisce in giudizio contro il mediatore nonostante sia già decorso il termine di estinzione del suo mandato, il mediatore non potrà difendersi affermando che il rapporto è ormai estinto. Infatti, permane l’interesse alla provvigione e in ogni caso al risarcimento del danno, pertanto permane per così dire l’interesse del cliente a stabilire che il rapporto non si è estinto per il semplice decorso del termine originariamente stabilito dal mediatore, ma per la risoluzione del contratto causata dal suo inadempimento.
Questo aspetto è importante, infatti l’avvocato immobiliarista suggerirà al mediatore di stare in guardia, anche perchè nel caso di inadempimento dovuto ad una sua colpa, anche se poi decorre il termine di scadenza del mandato, il cliente potrà chiamarlo lo stesso in giudizio per annullare il diritto alla provvigione del mediatore e/o per ottenere il risarcimento del danno dal mediatore.
E’ proprio il caso considerato dal Supremo Collegio. Una agenzia, durante il suo mandato, aveva comunicato un prezzo diverso da quello reale. Tale inadempimento viene fatto valere dal cliente anche dopo la cessazione del mandato e i giudici gli danno ragione: in effetti, la risoluzione per inadempimento opera ex art. 1458 c.c. in modo retroattivo, quindi con effetto precedente rispetto al semplice decorso del termine. Visto il naturale succedersi degli eventi, quindi, sarà la risoluzione la vera causa dell’interruzione del rapporto con il mediatore e non il semplice decorso del termine di efficacia del mandato.
La Corte di Cassazione precisa, quindi:
Allorchè, come nel caso in esame, sia dato mandato ad un mediatore per la ricerca di un acquirente di un immobile, fissandosi altresì un termine di efficacia per l’incarico, la scadenza di tale termine non fa venir meno l’interesse (e il diritto) di chi abbia conferito l’incarico ad ottenere l’accertamento dell’operatività di una pregressa causa di risoluzione del rapporto per grave inadempimento del mediatore (nella specie, per violazione del dovere di corretta informazione), potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli, quali, ad esempio, la condanna del mediatore al risarcimento del danno, ovvero la perdita del diritto alla provvigione; la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento verificatosi anteriormente alla scadenza del termine di efficacia del rapporto, sebbene di carattere costitutivo, ha invero efficacia retroattiva al momento dell’inadempimento (art. 1458 c.c.), e perciò prevale rispetto alle altre cause di estinzione del medesimo rapporto contrattuale, per la priorità nel tempo dell’operatività dei suoi effetti (arg. da Cass. Sez. III, 28 novembre 2008, n. 28416; Cass. Sez. III, 13 giugno 2002, n. 8435; Cass. Sez. III, 09 luglio 2009, n. 16110).
L’agente immobiliare dovrà quindi riferirsi immediatamente all’avvocato immobiliarista a Torino, chiedendo delucidazioni su fatti che siano successi durante il mandato, per verificarne la rilevanza di illeciti contrattuali, al fine di evitare che il cliente dell’agente immobiliare possa poi convenirlo in giudizio in epoca successiva.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 19 settembre 2018
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Responsabilità del notaio per l’esistenza di una ipoteca
Pubblicato su 15 Set 2018 di Studio Duchemino
Ci si chiede spesso se il Notaio incorra in qualche responsabilità nell’ipotesi in cui l’immobile oggetto del rogito risulti gravato da ipoteca.
L’ipoteca è quel diritto reale di garanzia che grava sul bene, che attribuisce al titolare il diritto di espropriarlo in virtù della sequela dell’ipoteca rispetto alle vicende che riguardano il bene immobile.
La risposta viene da una importante sentenza: Corte di cassazione civile, sez. III, 28 giugno 2018, n. 17010, la quale analizza una vicenda conclusasi nell’estate del 2018 e avente ad oggetto una richiesta di danni per responsabilità del notaio, il quale aveva in effetti rogato l’atto nonostante la sussistenza dell’ipoteca.
Il Collegio evidenza l’errore della corte di merito nell’individuare una responsabilità poco argomentata e fondata del notaio, il quale fin dal primo grado del giudizio aveva invero allegato un atto dal quale si evinceva la sicura conoscenza dell’ipoteca ad opera delle parti.
Si pone, quindi, il quesito se vi sia responsabilità del notaio nell’ipotesi di atto rogato nonostante l’esistenza dell’ipoteca, nel caso in cui le parti ne siano a conoscenza e lo esonerino da responsabilità. La tesi della parte acquirente era stata impostata sull’obbligo in capo al notaio di inserire particolari clausole.
Il Collegio ricorda:
parte l’osservazione che a suffragio di tale assunto risulta nella specie dalla corte di merito impropriamente evocato il precedente costituito da Cass. n. 2485 del 2007, invero relativo all’interpretazione di una peculiare clausola contrattuale nell’ambito di una singolare fattispecie, vale al riguardo sottolineare che l’inserimento delle ulteriori clausole prefigurate dalla corte di merito possono se del caso assumere rilievo ai diversi fini dell’assolvimento del massimo scrupolo professionale circa le conseguenze negative suscettibili di verificarsi in caso di escussione della garanzia ipotecaria, ma certamente non anche ad escludere e porre in non cale la diversa e nella specie unicamente rilevante ipotesi della conoscenza in capo agli acquirenti della sussistenza sull’immobile acquistato della pregressa formalità de qua.
Conoscenza che la riportata clausola contrattuale (invero non indicata nè riportata nell’impugnata sentenza) vale (anche in considerazione dell’incontestato assolvimento da parte dei propri obblighi, come ad esempio quello della completa lettura dell’atto) ad indubitabilmente attestare, sicchè l’affermata responsabilità del notaio al riguardo non risulta dalla corte di merito adeguatamente argomentata ed idoneamente fondata.
E’ consueta prassi immobiliare, affrontata anche dall’avvocato immobiliarista a Torino, quella di seguire la formazione della volontà dei contraenti passo a passo, evitando così incongruenze tra ciò che essi intendono fare e ciò che viene di fatto formalizzato nel rogito notarile, sia in punto ipoteche, sia in punto mancanza dell’abitabilità, sia in relazione ad altre figure problematiche immobiliari.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 15 settembre 2018
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References: sentenza 
 art. 1458
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass.