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Timestamp: 2018-09-23 20:43:38+00:00

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Betriebskostenabrechung Frist und Zustellung - frag-einen-anwalt.de
26.05.2004 19:59 |
Ich habe für den Zeitraum vom 01.Jan 2001-02.Mai 2001 eine Betriebskostenabrechung in 2003 erhalten. (Seit gestern wurde hierzu ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet, da ich der Zahlungsaufforderung nicht nachgekommen bin).
Hätte nicht nach den neuen Regelungen im Mietrecht für Abrechnungsperioden nach dem 31.08.2001 die Abrechnung spätestens am 31.12.02 vorgelegt werden müssen?
1.Ist meine Annahme grundsätzlich richtig?
2.Gilt dies auch für meine Betriebskostenabrechung, da der abgerechnete Zeitraum vor dem 01.09.2001 liegt? Ich bin bisher davon ausgegangen, dass eine Abrechungsperiode bis zum 31.12.2001 endet, wenn nichts anderes geregelt wurde.
3.Wer trägt die Beweislast für die tatsächliche und fristgerechte Zustellung bzw. Nichtzustellung der Betriebskostenabrechung? Denn ich habe nie eine Abrechnung erhalten. Der Vermieter hatte mich nachweislich erst im August 2003 postalisch ausfindig gemacht und möglicherweise die Abrechnung an meine vorletzte Adresse gesendet.
Ich erwarte kein Gutachten. Es würde mir genügen, wenn ich eine kurze Einschätzung zu den drei Punkten erhalte, sofern überhaupt nötig, wenn Punkt 3 schon ein "ko Kriterium" ist. Ich möchte ein paar juristisch brauchbare Argumente liefern, um den Vermieter von weiteren Schritten abzubringen und ggf. eine Entscheidung treffen, ob ich wegen 400 Euro ein Gerichtsverfahren riskiere.
Vermieter Abrechnung Anspruch Beweislesen BGB
Diese Antwort ist vom 26.05.2004 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
Hallo Herr Handke!
Schön, dass Sie sich für die Dienste von www.frag-einen-anwalt.de entschieden haben.
Ihre Fragestellung möchte ich folgt beantworten:
Ihre Annahme ist grundsätzlich richtig. Es muss zunächst zwischen der Verjährung und der Verwirkung der Ansprüche Ihres Vermieters im Zusammenhang mit der Betriebskostennachforderung für den Zeitraum 01.01. bis 02.05.2001 unterschieden werden.
Vorab sollte noch geklärt werden, welches Recht – das vor dem 01.09.2001 geltende Recht oder das neue BGB – Anwendung findet. Nach Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB ist im vorliegendem Fall die von Ihnen selbst angesprochene Vorschrift § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht anwendbar, da der streitgegenständliche Abrechnungszeitraum vor dem 01.09.2001 liegt. Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum zwölften Monat nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erteilen. In Ihrem Fall bedeutet dies, dass der Vermieter die Abrechnung bis zum 02.05.2002, spätesten aber bis zum 31.12.2002 hätte erstellen und Ihnen bekannt geben müssen. Diese hypothetischen Gedanken sollen nur eine Orientierung bieten, da wie bereits dargelegt, nicht das geltende, sondern das „alte Recht“ Anwendung findet.
Die Ansprüche Ihres Vermieters verjähren nach altem Recht gemäß § 197 BGB in vier Jahren. Dabei habe ich die Übergangsvorschriften nicht sorgfältig geprüft, da es m.E. hierauf nicht ankam. Die Verjährung begann am 01.01.2002 zu laufen und die Verjährungsfrist endet demzufolge erst am 31.12.2006.
Es besteht aber Grund genug zu der Annahme, dass Ihr Vermieter seine Ansprüche auf die Betriebskostennachzahlung 2001 verwirkt hat. Bei preisgebundenem Wohnraum galt bereits vor dem 01.09.2001 die jetzige Regelung aus § 556 Abs. 3 S. BGB , wonach die Ansprüche auf Nachzahlung zwölf Monate nach Ablauf der Periode verwirkt sind. Auch aus diesem Grund haben in der Vergangenheit einige Gerichte die Ansprüche der Vermieter als verwirkt beurteilt, sofern die nachfolgenden Voraussetzungen gegeben waren. Vgl. hierzu: OLG Frankfurt/Main ZMR 1983, 410; LG Berlin GE 89, 153
Sie sollten dabei von strengen Anforderungen seitens der Gerichte ausgehen. Sie müssen nämlich darlegen, dass Sie aufgrund der Untätigkeit des Vermieters nicht mehr mit einer Nachzahlung gerechnet haben. Dabei könnte es zu Ihrem Nachteil sein, wenn Sie bewusst vereitelt haben, dass Ihr Vermieter nicht an Ihre neue Anschrift gelangt, zum Beispiel indem Sie sich nicht den Meldegesetzen folgend angemeldet haben.
Sie könnten aber möglicherweise darlegen, dass Sie eine ggf. hinterlegte Sicherheitsleistung auch zurückerhalten, ohne dass der Vermieter irgendwelche Vorbehalte wegen der Betriebskosten erhoben hätte. Abschließend lässt sich festhalten, dass Sie einen Umstand darlegen müssen, der dazu führt, dass Sie darauf vertrauen konnten, dass keine Forderung mehr kommt. Der lange zeitliche Ablauf, also das Stellen einer Betriebskostenabrechnung fast 2.5 Jahre nach Ende des Abrechnungszeitraums spricht für Sie. Sie müssen noch einmal tief in sich hinein horchen und herausfinden, woran es lag, dass die Abrechnung Sie so spät erreicht hat. Haben Sie dies nicht oder nur „ein wenig“ zu verantworten, sollten Sie Widerspruch gegen den Mahnbescheid einlegen und können einem gerichtlichen Verfahren gelassen gegenübertreten.
Zuletzt noch kurz zur Beweislast. Grundsätzlich gilt, dass derjenige der sich auf einen für ich günstigen Umstand beruft, diesen auch beweisen muss. Da es bei Ihnen auf eine eventuelle Zustellung vor dem 31.12.1002 ankommt und dieser Umstand für den Vermieter günstig ist, muss er eine Zustellung beweisen. Ein auf eine Nichtzustellung gerichteter Beweisantrag wäre unzulässig.
So, jetzt ist meine Antwort doch mal wieder länger als geplant und ich kann nur hoffen, Ihnen geholfen zu haben.
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References: Art. 229
 § 3
 § 556
 § 556
 § 197
 § 556