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Timestamp: 2018-07-19 23:38:54+00:00

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Contrato de Corretagem. Profª. MSc. Maria Bernadete Miranda - PDF
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Luís Guimarães César
1 Contrato de Corretagem
2 Corretagem O vocábulo "corretor", vem do verbo correr, em seu significado semântico quer dizer: O que anda, procura, agencia negócios comerciais ou civis, serve de intermediário em compras e vendas de bens.
3 Corretagem Corretores são profissionais autônomos, que poderão trabalhar individualmente ou constituírem-se em forma de sociedade, cuja função será a aproximação de pessoas na realização de um negócio, mediante o pagamento de uma remuneração denominada corretagem.
4 Natureza Jurídica O trabalho de corretor é feito através de um contrato de mediação ou corretagem. A natureza jurídica deste contrato deixa de ser uniforme, pois, alguns consideram intermediação, outros mandato e, ainda, há os que entendem ser uma locação de serviços.
5 Corretagem É mais aceitável a doutrina que vê na corretagem um contrato autônomo, muito embora bastante aproximado do mandato ou da comissão. A privatividade dos corretores para a prática de determinados atos, a sua intermediação, agindo sempre no interesse de aproximar as partes, fazem com que o contrato de corretagem seja considerado um contrato autônomo, que não se confunde integralmente com o contrato de comissão. Fran Martins
6 Corretagem "Pela corretagem uma pessoa se obriga, mediante remuneração, a obter para outra um ou mais negócios". Código Comercial 1850, artigo 588
7 Corretagem "Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude do mandato, de prestação de serviços ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas". Código Civil, artigo 722
8 Função do Corretor O corretor em sua função de intermediador, serve às partes como aproximador na realização de um negócio, seja motivando, ajustando acordo, acertando preço e no preparo da documentação para realização do negócio. Deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos sobre a segurança ou risco do negócio.
9 Função do Corretor O corretor é obrigado a se conduzir com toda diligência, de sorte a satisfazer, juridicamente, os futuros contraentes, não devendo propiciar a realização de contratos nulos ou anuláveis. Indiferente, porém, que sejam, ou não, proveitosos.
10 Função do Corretor O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios.
11 Função do Corretor O corretor deverá, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.
12 Função do Corretor O corretor deverá atender com zelo seus clientes, de forma cordial, conhecer o perfil e oportunidades do mercado. Função específica é a de vender, comprar ou administrar negócios, conhecendo as disposições legais. Função básica reside no servir de intermediário, aproximando as partes para o fechamento do negócio.
13 Exercício da Profissão Constituição Federal brasileira de 1988, em seu artigo 5, XIII, assegura ao corretor a liberdade e o exercício do seu mister, mas estabelece a condição de que sejam atendidas as qualificações que a lei estabelecer. As qualificações são as prescritas no Código Civil e em leis especiais das diversas categorias de corretores.
14 Exercício da Profissão A lei dá liberdade ao exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, mas exige a sua qualificação em órgão competente da classe. Não basta ter a qualificação, pois é necessário estar inscrito no órgão competente e sob sua fiscalização e disciplina.
15 Remuneração A remuneração que o corretor recebe por seus serviços denomina-se comissão (corretagem). A palavra corretagem indica a função do corretor com a finalidade de realizar uma operação ou negócio, recebendo, como intermediário, uma percentagem ou até mesmo uma contribuição sobre o valor do negócio estabelecido entre as partes.
16 Remuneração A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Artigo 724 Código Civil
17 Remuneração A corretagem é uma forma particular de prestação de serviços, onde o intermediador, uma vez concluído o negócio, esgota sua função de corretor ou atividade, fazendo por merecer a remuneração, ainda que haja arrependimento de qualquer das partes.
18 Remuneração A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Artigo 725, Código Civil
19 Remuneração A comissão somente poderá ser exigida do vendedor no caso de ter sido convencionada com o corretor através de uma cláusula expressa. O contrato de corretagem não está sujeito a qualquer formalidade externa, nem mesmo quando tenha por objeto qualquer contrato que deva ser celebrado por escritura pública.
20 Remuneração Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; Mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. Artigo 726 Código Civil
21 Nulidade do Contrato Contrato de corretagem será nulo sempre que lhe faltar qualquer dos elementos essenciais dos contratos em geral. Exemplo: mútuo consenso e objeto possível.
22 Obrigações do Corretor O corretor tem obrigação de proceder com boa fé e lealdade para com seu contratante, não lhe sendo permitida qualquer atividade contrária aos interesses deste, seja dificultando a realização do contrato, ou, tornando-o mais oneroso.
23 Dispensa do Corretor Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; Igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Artigo 727, Código Civil
24 Contrato Realizado A comissão contratada com o corretor só lhe será devida quando o contrato visado se tenha realizado, ou seja deverá estar validamente concluído. É lícito às partes convencionarem que a comissão será devida ainda que o contrato não se tenha realizado, ou então pelo menos que o corretor seja indenizado das despesas feitas com as respectivas diligências.
25 Pagamento da Corretagem Normalmente o pagamento da corretagem compete ao vendedor, porém é discutível, pois ambas as partes aproveitam da situação e não somente uma delas, pois, o vendedor receberá o seu dinheiro e o comprador o negócio desejado, sendo que o corretor trabalhou para ambos e não somente para o vendedor.
26 Pagamento da Corretagem Sendo a corretagem, uma espécie do contrato de prestação de serviços, aquele que os contratou, deverá pagar a comissão. Tanto pode ser o vendedor como o comprador. De forma geral, é o vendedor quem sempre contrata os serviços de corretagem. Porém certas vezes o comprador é quem solicita os serviços do corretor.
27 Pagamento da Corretagem O corretor deverá contratar por escrito, para não haver divergências quanto à comissão devida. Em caso de dúvida, ou silêncio, a responsabilidade quanto ao pagamento dos serviços prestados, será apenas por conta do vendedor.
28 Prova do Contrato A corretagem deverá estar sempre revestida de um contrato escrito perante duas testemunhas para que não resulte em dúvidas. Quando verbal, tratando-se de um contrato informal, depende apenas da vontade das partes para a efetivação do negócio.
29 Prova do Contrato Requer a comprovação, inclusive por testemunha, de que foi autorizado a fazer corretagem e que foi convencionada a comissão e realizado o negócio. O contrato pode ser provado por todos os meios permissíveis em direito, ainda que a remuneração seja superior à taxa legal.
30 Recurso Ordinário Procedimento Sumaríssimo Decisão N /2005-PATR. Relator(a): IRENE ARAIUM LUZ EMENTA RELAÇÃO DE TRABALHO - SERVIÇOS DE CORRETAGEM - COMPETÊNCIA DESTA JUSTIÇA ESPECIALIZADA. O contrato de corretagem, ainda que conduza ao resultado visado (aquisição do bem imóvel), está atrelado ao serviço de intermediação prestado pelo corretor, caracterizando, pois, a relação de trabalho, razão pela qual revela-se patente a competência material da Justiça do Trabalho (art. 114, I, da CF/88), o que não se confunde com a relação de consumo em sentido estrito, a qual não se inclui no âmbito da competência desta Especializada, vez que possui como objeto o produto ou o serviço consumível, tendo em mira a defesa de direitos do cidadão na condição de consumidor, nos termos da Lei nº 8.078/90.
31 Recurso Ordinário Decisão N /2006-PATR. Relator(a): JOSÉ ANTONIO PANCOTTI EMENTA CORRETOR DE SEGUROS. RELAÇÃO DE EMPREGO. REQUISITOS. Não obstante a expressa previsão da Lei n.º 4.594/64, de que não se forma vínculo emprego entre o profissional de corretagem de seguros e sociedade seguradora, nada impede que a Justiça do Trabalho reconheça vínculo empregatício, nesta tipo de relação de trabalho, se estiverem presentes os requisitos essenciais para sua configuração. É que esta relação de trabalho pode dar-se igualmente sob o manto do art. 3º da Consolidação das Leis do Trabalho.
32 Recurso Ordinário Decisão N /2009-PATR. Relator(a): TEREZA APARECIDA ASTA GEMIGNANI EMENTA CONTRATO DE CORRETAGEM. FRAUDE. RECONHECIMENTO DO VÍNCULO EMPREGATÍCIO. A comprovada prestação de serviços em condições de subordinação configura o vínculo empregatício, nos termos do art. 3º da CLT e revela que houve a constituição de pessoa jurídica com a finalidade de fraudar a legislação trabalhista, o que afasta a aplicação da Lei 4.594/64. Inteligência do art. 9º da CLT ante o princípio da primazia da realidade.
33 Referências Bibliográficas BERTOLDI, Marcelo M. Curso avançado de direito comercial. São Paulo: Revista dos Tribunais, COELHO, Fábio Ulhoa - Curso de direito comercial. São Paulo: Saraiva, NEGRÃO, Ricardo - Manual de direito comercial e de empresa. São Paulo: Saraiva, REQUIÃO, Rubens -Curso de direito comercial. São Paulo: Saraiva, 2007.
PARECER N 16.^26 /AM IRGA. AGRÔNOMO. ESTATUTÁRIO. CORRETOR DE IMÓVEIS. ATIVIDADE EMPRESÁRIA. CÓDIGO CIVIL. LC N 10098/94. PROIBIÇÕES. COMPATIBILIDADE HORÁRIA. EVENTUALIDADE. POSSIBILIDADE. Chega nesta

References: artigo 588
 artigo 722
 artigo 5
 Artigo 724
 Artigo 725
 Artigo 726
 Artigo 727