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Timestamp: 2017-11-23 14:31:27+00:00

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Condominio: Corte di Cassazione, Sentenza 3773 del 2001 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà AbruzzoLegittimazione ProcessualeCassazione Civile, Sezione II, Sentenza 15 marzo 2001 n. 3773
amministratore, Condominio, corte di cassazione, domande giudiziarie, legittimazione passiva, legittimazione processuale, parti comuni
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA – Presidente -
Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO – Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI – Rel. Consigliere -
CONDOMINIO […] NAPOLI, in persona dell’Amm.re p.t. TC, domiciliato in ROMA, P.ZZA CAVOUR, presso LA CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall’avvocato MANNA GIUSEPPE, giusta delega in atti;
DL, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G. ANTONELLI 50, lo studio dell’avvocato GICCAPALLI S., difeso dall’avvocato CHEF VITTORIO, giusta delega in atti;
avverso la sentenza n. 9733-97 del Tribunale di NAPOLI, depositata il 25-11-97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06-12-00 dal Consigliere Dott. Alfredo MENSITIERI;§udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Con ricorso notificato il 21 aprile 1992 LD, premesso di esser proprietario di una unità immobiliare sita nell’edificio condominiale di via G. Iannelli n. 494 in Napoli e comproprietario pro – quota del cortile comune, conveniva in giudizio, dinanzi al Pretore di quella città, l’amministratore del Condominio deducendo che questi stava procedendo alla costruzione di otto box per parcheggio auto nel cortile comune, nonché all’eliminazione di un cordolo di divisione con un cortile confinante.
Ritenendo siffatte opere lesive del possesso dell’area comune chiedeva il LD l’eliminazione delle stesse ed il ripristino dello stato dei luoghi.
Costituitosi, il Condominio resisteva alla domanda avversaria.
Rigettata l’istanza di provvedimenti cautelari, il giudizio proseguiva nella fase di merito ed il Pretore, con sentenza 5.4.95, in accoglimento della domanda, disponeva la reintegra nel possesso del cortile con ordine al Condominio di eliminare i manufatti ivi realizzati nonché di ripristinare il cordolo divisorio e con condanna del convenuto alle spese di lite.
Proposto gravame dal soccombente il Tribunale di Napoli, con sentenza 22.10 – 25.11.97, in parziale accoglimento dell’impugnazione, rigettava la domanda di ripristino del cordolo di divisione esistente al confine del limitrofo Condominio al civico n. 450, confermava nel resto la gravata pronunzia e compensava integralmente tra le parti le spese del doppio grado.
Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione il Condominio di via Iannelli sulla base di quattro motivi.
Resiste con controricorso LD.
Deduce il controricorrente l’inammissibilità del ricorso per tardiva proposizione dello stesso sia sul rilievo della non cumulabilità con il termine annuale di cui all’art. 327 c.p.c. della sospensione feriale, vertendosi nella specie in tema di procedimento cautelare, sia per essere comunque decorso, anche in caso di cumulo, l’ulteriore termine di quarantacinque giorni, venuto a scadenza il 6.1.99, mentre la notifica dell’atto era stata effettuata il successivo 7 gennaio dello stesso anno.
Entrambi i profili di censura sono infondati e vanno pertanto disattesi.
Quanto al primo va infatti richiamata la consolidata giurisprudenza di legittimità (v. da ultima Cass. n. 11517-99) secondo la quale nei procedimenti possessori, quale è quello che ne occupa, la sospensione dei termini processuali durante il periodo feriale prevista dalla legge 742 del 1969 non si applica soltanto alla fase sommaria caratterizzata dall’urgenza mentre nella successiva fase di merito, che si svolge con le forme ed il rito ordinario, cessata l’urgenza, non vi è alcun motivo perché non debba applicarsi la normativa suddetta, considerato che il procedimento ordinario possessorio non è indicato dall’art. 92 dell’ordinamento giudiziario (cui la legge fa esplicito rinvio) tra gli affari civili che vanno trattati nel periodo feriale.
E quanto poi al secondo profilo, essendo stata la sentenza impugnata depositata il 25.11.97, il termine utile per ricorrere, ai sensi dell’art. 327 c.p.c., usufruendo del computo dei quarantasei giorni del periodo feriale (1 agosto – 15 settembre), andava a scadere non il 6.1.99 come ipotizzato dal controricorrente – giorno peraltro festivo (l’Epifania) che rendeva del tutto legittimo il deposito del ricorso il 7 gennaio successivo – ma addirittura il 10 gennaio 1999.
Deduce ancora il LD l’inammissibilità del ricorso per carenza di procura.
A margine della copia notificata del ricorso vi era, invero, soltanto l’indicazione che il mandato, la sottoscrizione di esso da parte di CT e l’autentica erano apposti sull’originale dell’atto, donde l’impossibilità di verificare se la procura era stata conferita al difensore per ricorrere avverso la qui gravata sentenza, ovvero prima dell’emissione della stessa.
Nel ricorso, inoltre, non esisteva alcuna indicazione di mandato conferito dal Condominio all’amministratore per la proposizione del gravame di legittimità nè tale conferimento emergeva dalle procure alle liti delle pregresse fasi del giudizio.
Invero la giurisprudenza di questa Suprema Corte è ferma nello statuire:
- che il ricorso per cassazione è ammissibile anche se il mandato all’avvocato nella copia notificata alla controparte non porti la sottoscrizione del ricorrente, qualora detta sottoscrizione (come nel caso di specie) figuri nell’originale e sia dichiarata autografa dall’avvocato medesimo (Cass. n. 3460-54, n. 3725-68);
- che per l’ammissibilità del ricorso è sufficiente che nella copia notificata venga data notizia (come è avvenuto nella fattispecie che ne occupa) del rilascio della procura, indipendentemente dalla trascrizione della sottoscrizione delle parti e della firma del difensore (Cass. n. 449-67, n. 119-83, n. 4942-86).
E quanto poi alla dedotta mancata indicazione nel ricorso del conferimento all’amministratore di un mandato per la proposizione del ricorso in sede di legittimità è appena il caso di rilevare che per consolidata giurisprudenza di legittimità l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, in relazione al quale è legittimato a conferire la procura speciale all’avvocato iscritto nell’apposito albo a norma dell’art. 365 c.p.c. (v. Cass. n. 5203-86).
Ciò premesso, con i quattro motivi di ricorso, da esaminarsi congiuntamente stante la loro stretta connessione, si denunzia, in riferimento all’art. 360 n.ri 3 e 5 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 100 e 115 stesso codice, degli artt. 12, 1120 comma secondo e 1168 c.c., nonché insufficiente e contraddittoria motivazione.
Deduce il ricorrente: a) Nessuna violazione del principio della disponibilità delle prove derivava dall’informale esibizione del regolamento condominiale, con particolare riguardo all’art. 28, posto che non era stata oggetto di contestazione la previsione in esso contenuta della limitazione ad un posto macchina nell’autorimessa a favore dei soli proprietari di case derivando tra l’altro la sua applicabilità nel caso di specie dal fatto che l’occupazione con posti macchina di parte del cortile da oltre dieci anni altro non era che un ampliamento dell’originaria autorimessa; b) Alcun pregio aveva il rilievo contenuto nella gravata sentenza che il condominio poteva possedere le parti comuni “solo animo” giacché nella specie, non avendo potuto per oltre dieci anni il LD passare con la sua macchina dove erano parcheggiate le auto di altri condomini, il requisito del possesso “corpore” diventava così rilevante da escludere quella possibilità trovando il possesso “solo animo” un chiaro limite nella perdurante incompatibilità con il compossesso altrui; c) Dovendo escludersi che in sede possessoria la prova del possesso possa esser desunta dal regime legale o convenzionale del diritto reale corrispondente, essendo invece necessaria la dimostrazione dell’esercizio di fatto del vantato possesso indipendentemente dal titolo, era irrilevante se il LD avesse o meno consentito, nell’arco di dieci anni, il mutamento della destinazione del cortile, stante il mancato godimento della cosa comune per l’intero suindicato periodo; d) L’ampliamento dell’autorimessa deciso con la delibera del 3 giugno 1991 aveva ottenuto il consenso anche del LD e la chiusura con plastica e porte basculanti dei 10 posti macchina “coperti” risultanti dalla gettata del solaio, non era che una parziale esecuzione della delibera in questione, tal che non poteva parlarsi di realizzazione di opera diversa da quella originariamente prevista. e) Poiché il cortile da oltre dieci anni era occupato da dieci posti macchina, mentre la protezione fornita con plastica e porte non aveva mai determinato l’occupazione di un’area più ampia, ma tutt’al più quella di alcuni centimetri “della colonna d’aria”, vertevasi in tema di “parvità di materia alla quale la giurisprudenza non aveva mai attribuito rilievo ai fini di un preteso spoglio”. Donde il difetto, nella specie, di un interesse concreto da parte del LD a proporre la domanda di reintegra; f) Avendo il Tribunale ritenuto che “il concreto esercizio del possesso del condomino sull’area in oggetto, si manifesta(va) attraverso l’adesione alle determinazioni assembleari disciplinatrici dell’uso del cortile e dell’assegnazione dei posti auto” era evidente che alcun estremo di spoglio sussisteva riguardo ai posti macchina esistenti da oltre 10 anni, tal che non poteva quel giudice contraddittoriamente ritenere che andavano eliminati gli otto box potendo, a tutto concedere, limitare l’abbattimento alle porte basculanti e ai fogli di plastica di copertura.
A fronte dei rilievi dell’appellante Condominio che nessuna prova del possesso dell’area in discussione era stata fornita dal LD, che di contro le evidenze in atti comprovavano la destinazione dello spazio in questione a garage, dal cui godimento l’appellato sarebbe stato escluso e che peraltro, secondo l’assunto dell’attuale ricorrente, il LD non poteva reclamare alcun utilizzo dell’area in contesa alla luce del disposto del regolamento condominiale, il giudice del gravame di merito, con motivazione adeguata, esente da vizi logici come da errori giuridici e pertanto incensurabile nell’attuale sede, ha osservato:
- Il riferimento al regolamento di condominio (che all’art. 28 stabiliva la fruibilità del garage solo per i condomini che avevano l’appartamento accatastato, con esclusione di qualsiasi possibilità di utilizzo da parte del condomino che non abitasse effettivamente nello stabile, non poteva ricevere alcuna valenza nel procedimento in oggetto, posto che l’informale evidenza prodotta in atti (tale dovendo considerarsi l’allegazione di due fogli sui quali risultava riportato l’art. 28 avente ad oggetto l’uso del garage) non conteneva alcuna indicazione in ordine alla data ed alle forme di approvazione del regolamento medesimo o alla sua trascrizione, tal che, almeno sul piano formale, non poteva ad esso ricollegarsi alcuna vincolatività nei confronti del resistente condomino.
- Per altra via, ed in termini decisivi sul punto, la disciplina di cui al citato art. 28 riguardava l’utilizzazione e l’assegnazione del (*) posti – auto all’interno del locale garage del Condominio ed in tal senso le relative prescrizioni non assumevano alcuna incidenza nel procedimento in discorso, posto che la tutela possessoria avanzata aveva per oggetto il distinto ambito del godimento e della disponibilità del cortile.
- Premesso che la riconduzione della posizione possessoria sulle parti comuni alla qualità di comproprietario e la non necessità del continuo estrinsecarsi del potere sulla cosa, affermate da consolidata giurisprudenza di legittimità, rendevano ragione della necessità, da parte di chi escludeva (il Condominio appellante) la sussistenza in capo al LD del potere di fatto sull’area cortilizia, di comprovare la destinazione di essa all’esclusivo vantaggio proprio in termini del tutto incompatibili e contrastanti con il compossesso altrui (esigenza questa avvertita dall’attuale ricorrente che per l’appunto sosteneva la durevole destinazione dell’area in questione per il ricovero di autovetture con esclusione di qualsiasi godimento da parte del condomino) gli elementi di fatto addotti dall’appellante medesimo non solo non erano convincenti, ma dimostravano il contrario. Invero la circostanza dedotta dal Condominio ed emergente anche dalla acquisita documentazione, che il LD, partecipando ad alcune assemblee condominiali, che avevano disciplinato l’utilizzazione dell’area cortilizia e l’assegnazione dei posti – auto, avesse aderito alle determinazioni assunte dall’organo, non dimostravano affatto l’esclusione del condomino dalla disponibilità della cosa, anzi acclaravano la piena partecipazione di costui all’amministrazione comune del bene, fornendo il segno tangibile del concreto esercizio del suo possesso sull’area in oggetto, a nulla rilevando che egli non utilizzasse posti auto, in quanto, anche in questo caso in virtù di costante giurisprudenza, l’esercizio del possesso sulle cose comuni può estrinsecarsi ed essere conservato dal partecipante al Condominio edilizio anche “solo animo”.
- Dall’esame dell’ordine del giorno relativo all’assemblea del 3.6.91 cui aveva partecipato il LD, dal contenuto del verbale assembleare e dalla successiva corrispondenza intercorsa tra il condomino e l’amministratore appariva evidente che il consenso dell’attuale resistente al deliberato assembleare non riguardasse la costruzione di otto box auto bensì la parziale copertura del cortile, tal che la costruzione contestata andava riferita all’iniziativa dell’amministratore medesimo successivamente accettata e ratificata dall’assemblea del 29.6.92 cui però il LC non aveva partecipato.
- Risultava così pienamente integrata l’ipotesi dello spoglio.
Sul piano dell’elemento oggettivo non poteva infatti negarsi che la realizzazione dei box sulla cosa comune configurasse una sostanziale immutazione dello stato dei luoghi, una alterazione effettiva della consistenza strutturale del bene, comportante, come già segnalato dal primo giudice, la sottrazione dell’area all’uso del condomino.
Ne’ valeva al riguardo il rilievo formulato dal Condominio nella parte in cui sosteneva che la costruzione dei manufatti avrebbe impegnato la medesima area già recintata con paletti, non potendo negarsi, sul piano oggettivo, che la realizzazione dei box, al di là della qualità dei materiali utilizzati, comportasse un intervento strutturale qualificato dalla edificazione di opere non precarie dirette a trasformare un’area scoperta in distinti locali coperti e destinati al durevole uso di altri condomini.
E sotto altro profilo andava evidenziato che proprio perché l’originaria sistemazione dei luoghi (recinzione con paletti dei posti auto) aveva ricevuto l’adesione del LD che con tale consenso aveva espresso il concreto esercizio del suo possesso mediato sull’area in discorso, la radicale modifica dello stato dei luoghi, non sostenuta dall’adesione del compossessore, legittimava di fronte al fatto nuovo la domanda di tutela possessoria.
Anche dal lato soggettivo andava segnalata la volontarietà delle limitazioni arrecate al possesso del condomino mediante l’alterazione dello stato preesistente, resa ancor più palese dal comportamento successivo al fatto lesivo costituito dal completamento dell’opera anche a fronte della dichiarata opposizione del LD con la missiva del 22.11.91, tal che nel lamentato spoglio andavano riconosciuti anche i caratteri della violenza e della clandestinità.
È evidente allora, di fronte a tali esaurienti argomentazioni, costituenti apprezzamento di fatto circa la sussistenza del lamentato spoglio, incensurabile in questa sede di legittimità, come perdano consistenza i rilievi del ricorrente Condominio tendenti a ricondurre la chiusura con plastica e porte basculanti dei 10 posti macchina ad una mera parziale esecuzione della delibera 3.9.91 approvata anche dal LD, a configurare una mancanza d’interesse da parte del predetto alla domanda di reintegra, stante la “parvità” della pretesa lesione possessoria limitata a “pochi centimetri di colonna d’aria” per la preesistenza decennale sul cortile dei 10 posti macchina, ad ipotizzare un diritto dell’attuale resistente, in luogo della eliminazione degli otto box, tutt’al più al semplice abbattimento delle porte basculanti e dei fogli di plastica di copertura (non si vede peraltro la differenza sul piano pratico di una tale diversa pronuncia ablatoria).
Alla stregua delle svolte considerazioni il proposto ricorso va pertanto respinto nella sua integralità con la condanna del ricorrente alle spese di questo giudizio, liquidate come da dispositivo.
La Corte, rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore di LD, delle spese di questo giudizio che liquida L. 179.000, oltre a L. 3.000.000 per onorari.
Roma 6 dicembre 2000.
Corte di Cassazione, Sezione 6 Civile, Ordinanza 15 febbraio 2013, n. 3743

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