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Timestamp: 2019-02-16 09:58:56+00:00

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Kaufvertrags-Lexikon - Rechtsanwalt und Notar Thomas Grosse, Essen-Borbeck
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Grundstücks­kaufvertrags - Lexikon
Hier finden Sie Erläuterungen zu vielen in notariellen Kauf­verträgen vorkommenden Regelungen. Ich folge unalphabetisch der Reihenfolge meines eigenen Vertragsmusters.
Steuerliche Identifikations­nummer:
Seit dem 14.12.2010 sind auf dem Vordruck "Veräußerungsanzeige", den der Notar nach Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages dem Finanzamt übersenden muß, die steuerlichen Identifikationsnummern aller Vertragsteile anzugeben (§ 20 GrEStG). Diese Nummer (elfstellig, Format 99 999 999 999) wurde jedem Bundesbürger im August 2008 mitgeteilt und steht seither mindestens auf jedem Einkommensteuer­bescheid. Die Steuernummer (Format [9]999/9999/9999) wird nicht benötigt. Firmen geben ihre Wirtschafts­identifikationsnummer an.
"Vorbefassungs­frage":
Hat der Anwaltsnotar in seiner Eigenschaft als Anwalt oder einer der mit ihm gemeinsam tätigen Rechtsanwälte eine der Vertragsparteien vertreten gegen die andere Vertragspartei in einem Streit gerade um den Gegenstand der Beurkundung, ist er "vorbefaßt" im Sinne des § 3 Abs. I Nr. 7 BeurkG (Beurkundungsgesetz). Das Gesetz vermutet unwiderleglich, daß der Notar dann nicht mehr unparteiisch ist, er darf nicht beurkunden. Obwohl der Notar es anhand seines Prozeßregisters besser wissen müßte, muß er die Parteien nach der Vorbefassung fragen und die Antwort vermerken. Bei Grundstückskaufverträgen ist eine solche Vorbefassung eher fernliegend.
Verbraucher­schutz / Wartefrist:
Zu Verbraucherverträgen, wenn also der Verkäufer gewerblich handelt und nicht beim Verkauf von Privat an Privat, bestimmt § 17 Abs. 2a des Beurkundungsgesetzes:
... Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass
Daß diese Frist unbedingt eingehalten werden muß und nicht leichtfertig verkürzt werden kann, erklärt der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 07.02.2013 (III ZR 121/12).
Kaufpreis für mitverkauftes Zubehör und Instandhaltungsrücklage:
Soweit Zubehör (Schränke, Einbauküche etc.) mitverkauft werden, ist der hierauf entfallende Teil des Kaufpreises sinvollerweise gesondert anzugeben und zu erläutern, er löst keine Grundbuchgebühren aus und ist vor allem nicht grunderwerb­steuerpflichtig. Manchmal entsteht deshalb mit dem Finanzamt Streit über die Angemessenheit der Zubehörpreise; in diesem Falle kann der Käufer die auf das Zubehör entfallende Grunderwerbsteuer unter Vorbehalt zahlen, um zeitnah die steuerliche Unbedenk­lichkeits­bescheinigung zu erhalten, ohne die das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht eintragen darf, und sich anschließend mit Muße mit dem Finanzamt zanken. - Dies gilt bei Eigentumswohnungen auch für den Kaufpreisanteil, der auf die mitverkaufte Instandhaltungsrücklage entfällt, die daher zweckmäßig angegeben wird.
Gesamt­schuldner:
Sind Sie als Urkundsbeteiligter gegenüber dem Notar, dem Grundbuchamt und dem Grunderwerbsteuer­finanzamt: Zahlt der nicht, der vereinbarungsgemäß zahlen soll, kann stattdessen vom anderen Zahlung verlangt werden, § 421 BGB - § 13 GrEStG (i.V.m. § 44 AO) - § 32 GNotKG.
Auflassungs­vormerkung:
Auch Eigentumsvormerkung genannt, § 883 BGB, Grundbucheintragung zur Sicherung des Eigentumserwerbs des Käufers, wird beschleunigt im Grundbuch eingetragen, macht spätere Eintragungen zugunsten Dritter gegenüber dem Käufer unwirksam und verhindert damit, daß der Verkäufer nochmals anderweit verkauft oder Rechte für Gläubiger des Verkäufers eingetragen werden, z.B. eine Sicherungshypothek. Wird mit der Eigentumsumschreibung wieder gelöscht. Verzichtbar nur unter Verwandten, bei minimalsten Kaufpreisen oder beim Kauf von der öffentlichen Hand.
Mögliche Genehmigungserfordernisse sind die
des Familiengerichts (bis 2009: Vormundschaftsgericht), wenn ein (Mit-)Eigentümer minderjährig ist oder unter Betreuung steht,
des Nachlaßgerichts bei bestehender Nachlaßpflegschaft, etwa, wenn noch nicht alle Erben des noch eingetragenen Eigentümers bekannt sind,
der Gemeinde in Sanierungs- oder Umlegungsgebieten (liegt das Grundstück in einem solchen Gebiet, ergibt sich das aus dem Grundbuch), oder bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken,
des Trägers der Landschaftsplanung, wenn das Grundstück im Geltungsbereich eines Landschaftsplanes liegt,
der Gemeinde nach der Grundstücks­verkehrsordnung (nur in den neuen Bundesländern),
der Denkmalschutzbehörde in manchen Bundesländern (nicht NRW) bei bestehendem Denkmalschutz,
der Aufsichtsbehörde beim Kauf von Gemeinden oder Kirchen ab einem bestimmten Wert,
Zustimmung des Verwalters von Eigentumswohnungen, wenn die Teilungserklärung das vorsieht, was sich aus dem Grundbuch ergibt. Zusätzlich ist die Verwalterbestellung nachzuweisen, wenn diese nicht, höchstens fünf Jahre alt, aus den Grundakten anderer Wohnungen gerichtsbekannt ist.
In anderen Bundesländern gibt es weitere Genehmigungserfordernisse von teilweise ganz erstaunlichen Behörden, z.B. in Sachsen die der Landestalsperren­verwaltung. Vergleichbare Probleme ergeben sich noch, wenn im Grundbuch ein "Nacherbenvermerk" einge­tragen ist. Im Normalfall sind, außer der Verwalter­zustimmung bei Eigentums­wohnungen, keine Genehmigungen erforderlich. Ähnlich ist noch das Zustimmungsbedürfnis des Ehepartners, wenn der andere Ehepartner Alleineigentümer ist/wird und sich mit dem Vertrag über sein wesentliches Vermögen verpflichtet, § 1365 BGB.
Verwalter (nur bei Eigentumswohnung oder Wohnungserbbaurecht):
Die Wohnungseigentümer verwalten ihr Eigentum gemeinschaftlich, wenn nicht ein Verwalter bestellt ist, was jeder Eigentümer verlangen kann (§ 21 Abs. 4 WEG). Im wesentlichen kümmert sich der Verwalter um die Verteilung der Kosten und Abgaben auf die Miteigentümer und um die Umsetzung der von diesen beschlossenen Maßnahmen, z.B. Reparaturen. Bei kleineren Anlagen macht das kostensparend ein Miteigentümer, sonst ein Profi. Beim Verkauf einer Wohnung kann ein Zustimmungs­erfordernis des Verwalters bestehehen, das gelegentlich Verdruß bereitet. Ich empfehle, dieses Erfordernis durch Eigentümerbeschluß aufzuheben. Warum? Mit Einführung des WEG im Jahre 1953 glaubte man noch, der Verwalter könne durch Verweigerung der Zustimmung Langhaarige und Klavierspieler fernhalten. Kann er praktisch nie, hat uns die Rechtsprechung seither gezeigt. Gleichwohl ist das Zustimmungserfordernis sehr verbreitet, weil in der Vor-EDV-Zeit viele Notare einen Vordruck für die Teilungserkärung verwendet haben, der das vorsah. Heute ist die Einholung dieser Zustimmung nur noch lästig. Sie bedarf bei jedem Verkauf der kostenauslösenden notariellen Unterschriftsbeglaubigung. Alle fünf Jahre muß die Verwalterbestellung oder deren Verlängerung, wieder unterschriftsbeglaubigt, dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Im Zweifel überwintert der Miteigentümer, der das bestellende, aber noch unbeglaubigte Protokoll der Eigentümer­versammlung mitunterschrieben hat, gerade auf Mallorca, der Vollzug des Kaufvertrages wird über Monate verzögert. Für die Löschung des Zustimmungsbedürfnisses im Grundbuch genügt ein unterschrifts­beglaubigtes Protokoll der Eigentümerversammlung, das die mit einfacher Mehrheit beschlossene Aufhebung enthält, § 12 Abs. 4 WEG.
Löschungs­unterlagen für nicht übernommene Belastungen:
Der Käufer will lastenfreies Eigentum erwerben, ein evtl. noch eingetragenes Grundpfandrecht (Oberbegriff zu Grundschuld und Hypothek) des Verkäufers ist daher zu löschen, erforderlichenfalls gegen Ablösung restlicher Verbindlichkeiten des Verkäufers aus dem Kaufpreis. Nach Vertragsschluß fordert der Notar die Gläubigerbanken des Verkäufers auf, ihm zu treuen Händen die Löschungsunterlagen zu übersenden zur Verwendung gegen Zahlung der restlichen Verkäuferschulden. Dies führt gelegentlich zu Streit zwischen Bank und Verkäufer, wenn die Bank, besonders bei langlaufenden hochverzinslichen Krediten, erstaunliche Gebühren oder eine hohe Vorfälligkeits­entschädigung verlangt. Als Verkäufer sollten Sie das vorher mit Ihrer Bank geklärt haben.
Nach dem Baugesetzbuch hat die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht (nicht bei Eigentums­wohnungen und Erbbaurechten), d.h. sie kann anstelle des Käufers in den Vertrag eintreten. Das Vorkaufsrecht dient der Idee nach zur Vermeidung von Enteignungsverfahren, wenn das Grundstück anderweit überplant ist, zB. dort ein Spielplatz gebaut werden soll. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kommt praktisch nicht vor, schon, weil die Gemeinden kein Geld haben. Die Verzichtserklärung kostet häufig eine Gebühr, in Essen z.Zt. 66,00 €.
Hierneben gibt es sehr selten (außer bei Erbbaurechten, dort fast immer) im Grundbuch eingetragene, vertraglich begründete Vorkaufsrechte. Dann muß der Kaufvertrag dem Vorkaufsberechtigten mitgeteilt werden, der binnen zweier Monate anstelle des Käufers eintreten kann. Ein für den Käufer, der seine Finanzierung schon geregelt haben muß, wenig erfreulicher Zustand. Meist ist es aber möglich, vor Vertragsschluß eine verbindliche Verzichtserklärung des Vorkaufsberechtigten herbeizuführen.
Abwicklung Bank zu Bank:
Der Käufer zahlt sein Eigenkapital bei der den Rest finanzierenden Bank ein, diese überweist den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer (und ggf. an dessen Banken zur Ablösung bestehender Darlehen) und bestätigt dem Notar, daß dies geschehen ist. Erst nach Eingang dieser Bestätigung veranlaßt der Notar den Eigentumswechsel. Dieses Verfahren bietet ebenso hohe Sicherheit wie die früher verbreitete, inzwischen im Regelfall mangels "berechtigtem Sicherungsinteresse" unzulässige, § 57 BeurkG, Abwicklung über Notaranderkonten, spart aber erhebliche Notargebühren.
Zwangs­vollstreckungs­unterwerfung:
Hinsichtlich des Kaufpreises ist sie in Deutschland in notariell beurkundeten Erklärungen möglich, üblich und kostet keine zusätzlichen Gebühren. Mit einer vollstreckbaren Urkundsausfertigung, die auf Antrag erteilt wird, könnte nach Kaufpreisfälligkeit und, wenn nichts gezahlt wird, der Verkäufer sofort einen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des Kaufpreises beauftragen und muß nicht erst einen zeit- und kostenintensiven Prozeß führen. Jedoch: Zahlt der Käufer nicht, hat er in der Regel den Kaufpreis nicht finanzieren können, der Verkäufer wird allenfalls Bruchteile des Kaufpreises vollstrecken können. Erst seit 2002 ist (der Gleichbehandlung wegen) die Zwangsvollstreckungs­unterwerfung auch hinsichtlich der Räumung des Grundbesitzes durch den Verkäufer möglich, was eine Räumungsklage des Käufers vermeidet, jedenfalls nachhaltig zur rechtzeitigen Räumung motiviert.
Der Besitzübergang erfolgt regelmäßig mit Kaufpreiszahlung, kann ausnahmsweise auch früher vereinbart werden, was für den Verkäufer mit Risiken beim Scheitern des Vertrages verbunden ist, wenn der Käufer umgebaut oder vermietet hat. Zugleich Stichtag für die Abrechnung von Grundbesitzabgaben usw. Bestehende Versicherungen gehen kraft Gesetzes auf den Erwerber über; zu Informationspflichten und Kündbarkeit siehe §§ 95 - 97 VVG. Die einmonatige Kündigungsfrist des Käufers beginnt erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zur Abwägung, ob die bestehende Versicherung beibehalten oder durch eine andere ersetzt wird, vergleichen Sie nicht nur Preise, sondern auch die durchaus unterschiedlichen Leistungsumfänge.
Es ist seit über hundert Jahren üblich, die sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch ergebende fünfjährige kaufrechtliche Gewährleistung vertraglich auszuschließen. Der Käufer eines gebrauchten, vielleicht Jahrzehnte alten Hauses soll das Kaufobjekt gründlich besichtigen, ggf. mit einem Sachverständigen. Für ihm bekannte, aber verborgene und arglistig verschwiegene Mängel kann der Verkäufer allerdings seine Haftung nicht abbedingen.
Gewährleistung für vorhandene Bebauung und Nutzung: Vorsicht bei nachträglich errichteten Wintergärten und Garagen; hier fehlt gelegentlich die Baugenehmigung. Bei Eigentumswohnungen: Gemeinschafts­beschlüsse über zukünftige Sonderumlagen (zB. für die demnächst geplante Neueindeckung des Daches bei unzureichender Instandhaltungs­rücklage) muß der Verkäufer offenbaren.
Noch nicht abschließend geklärt sind die Gewährleistungsfragen, die sich aus § 10 EnEV (Energieeinsparverordnung) ergeben (z.B. Pflicht zum sofortigen Auswechseln uralter Heizkessel). Hier mehr, auch zur Überprüfung der Abwasserleitungen.
Der Verkäufer oder sein Rechtsvorgänger können sich gegenüber der Baubehörde zu bestimmten Duldungen oder Unterlassungen verpflichtet haben, durch die idR. ein Nachbar Vorteile hat, überhaupt erst eine Baugenehmigung erhält. Die Bewilligung erfolgt normalerweise gegen Entgelt. Z.B. darf der Nachbar näher an der Grundstücksgrenze bauen oder seinen Abwasserkanal über das Kaufgrundstück leiten. Verläßliche Auskunft verschafft nur die Einsicht in das gemeindliche Baulastenverzeichnis, da diese Belastungen im Grundbuch leider nicht vermerkt werden. Die denkbaren Beeinträchtigungen für ein zu erwerbendes Grundstück sind aber geringfügig, jedenfalls, solange keine Erweiterung des eigenen Baukörpers beabsichtigt ist.
Erschließungs- und Anliegerbeiträge:
Nach dem Kommunalabgabengesetz tragen die Straßenanlieger die Kosten für Erschließungs­maßnahmen (Bau der Straße, Kanalisation, Beleuchtung etc.). Die Heranziehungsbescheide kommen mitunter erst Jahre nach Abschluß der Arbeiten. Die entstandenen Kosten können nach dem Gesetz vom Eigentümer im Zeitpunkt des Bescheiderlasses oder vom Eigentümer im Zeitpunkt der Maßnahmen verlangt werden. Die Überbürdung der Kosten für bereits abgeschlossene Maßnahmen auf den Verkäufer ist üblich, denn der sollte wissen, was kürzlich vor seinem Haus passiert ist und Kosten ausgelöst haben könnte.
"Wir sind darüber einig, daß das Eigentum an dem verkauften Grundbesitz auf den Käufer übergeht (Auflassung)" ist der Wortlaut der gesetzlich vorgesehenen Erklärung, die erst, nicht bereits der Kaufvertrag, zur Eigentumsübertragung bei Grundbesitz führt. Für Laien kaum verständlich, die Erklärung ersetzt die tatsächliche Übergabe, mit der bei beweglichen Sachen das Eigentums übergeht.
Abwicklungstechnisches: Zur Eintragung der Auflassungsvormerkung (s.o.) muß dem Grundbuchamt eine beglaubigte Urkundsabschrift vorliegen. Diese darf aber noch nicht die Auflassungserklärung selbst enthalten, da sonst der Käufer beim Grundbuchamt die Eigentums­umschreibung beantragen könnte, ohne den Kaufpreis gezahlt zu haben. Gebräuchlich ist daher, die Auflassungserklärung in eine Anlage zum Vertrag auszulagern und diese Anlage erst nach Kaufpreiszahlung dem Grundbuchamt einzureichen.
Notarvollmacht:
Sie ermöglicht dem Notar, selbst z.B. Zahlendreher oder sonstige offenbare Unrichtigkeiten in der Urkunde zu berichtigen, ohne daß alle Beteiligten nochmals erscheinen müssen. In dieser Form seit Jahren zulässig nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, ersetzt die früher zu diesem Zweck üblich gewesene Bevollmächtigung hierzu nicht versicherter Angestellter des Notars. 'Der Notar soll den Vollzug der Urkunde herbeiführen und überwachen' ist die kürzestmögliche Formulierung.
Gelegentlich soll es vorkommen, daß ein Teil des Kaufpreises "schwarz" gezahlt wird. Hiervor ist dringend zu warnen, denn der Vertrag ist insgesamt nichtig. Wer die Zahlung von Schwarzgeld beweisen kann, kann den Vertrag noch nach Jahren anfechten und rückabwickeln. Der Notar bricht die Beurkundung sofort ab, wenn er davon erfährt.
Kaufpreis­finanzierung:
Im Normalfall wird kein Käufer den Kaufpreis bar entrichten können, sondern muß ihn mindestens teilweise über eine Bank finanzieren. Zur Besicherung des Darlehens verlangt die Bank immer die Einräumung eines Grundpfand­rechts. Das ist die
Hypothek, die an ein bestimmtes Darlehen geknüpft ist und mit dessen Tilgung erlischt, also keine Sicherheit für neue Darlehen mehr bietet und daher kaum noch verwendet wird, außer gelegentlich von berufsständischen Versorgungswerken und Versicherungen, deren Satzung das so vorschreibt, oder die
Grundschuld, die nicht unmittelbar an das Finanzierungsdarlehen gekoppelt ist und daher auch andere Forderungen der Bank sichert (insbesondere Selbständige sollten daher nicht mit der Bank finanzieren, bei der sie ihr Geschäftskonto unterhalten).
Hier mehr über Grundpfandrechte. Sie bestellen kann grundsätzlich nur der (im Grundbuch eingetragene) Eigentümer. Der Käufer wird erst Wochen nach Kaufpreiszahlung eingetragen, das Grundbuchamt kann überlastet sein, häufiger noch das Grunderwerbsteuer­finanzamt. Daher ist die Bestellung von Grund­schulden vorher nur unter Beteiligung des Verkäufers möglich. Üblich ist, daß er, an Einzelheiten nicht interessiert, dem Käufer Vollmacht zur Grundschuld­bestellung erteilt; Ende 2008 an der Zulässigkeit einer solchen Vollmacht aufgetretene Bedenken sind inzwischen wieder beseitigt. In der Grundschuld­bestellungs­urkunde vorgesehene oder vom Notar einzufügende Klauseln gewährleisten, daß die Bank die Grundschuld nur behalten darf, wenn der Verkäufer den Kaufpreis aus dem damit verbundenen Darlehen erhalten hat.
(Teil-) Erbbaurechts­kauf:
Komplizierte Sache, die deshalb eine eigene Seite erhalten hat.
Noch mehr Erläuterungen zu meinen Vertragsentwürfen jederzeit gern persönlich oder telefonisch.

References: § 3
 § 17
 § 421
 § 13
 § 44
 § 32
 § 883
 § 1365
 § 12
 § 57
 § 10