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Timestamp: 2019-12-14 05:03:13+00:00

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Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand - Modernisierungen richtig gestalten - immlab
Till SalewskiImmobilien 23. April 2018
Es ist im Sinne eines Investors, den Aufwand im Jahr des Geldabflusses als Werbungskosten geltend zu machen. So kann zeitnah eine steuerliche Berücksichtigung stattfinden und gegebenenfalls aufgrund des rechnerischen Verlustes eine Steuererstattung erzielt werden. Die Finanzverwaltung geht bei einigen Maßnahmen allerdings von Herstellungskosten aus. Diese kannst du nur im Rahmen der Absetzung für Abnutzung über 40 bzw. 50 Jahre geltend machen. Solltest du das Objekt vorher veräußert haben, bleibt die steuerliche Auswirkung zu deinem Gunsten ganz aus. Wie du siehst, ist der Unterschied immens. Mögliche Fallstricke sind jedoch leicht zu umgehen. Im Folgenden erfährst du, wie du das Beste für dich herausholen kannst.
Erhaltungsaufwendungen sind steuerlich am einfachsten und schnellsten geltend zu machen. Diese werden im Jahr des Geldabflusses vollständig als Werbungskosten abgezogen und mindern somit deinen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung. Erhaltungsaufwendungen sind sämtliche Reparatur-, Pflege- und Wartungskosten, die dein Vermietungsobjekt und dessen Nutzungsmöglichkeit in einem angemessenen Zustand erhalten. Insbesondere zählt die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen und Anlagen zum regelmäßigen Erhaltungsaufwand. Übliche Beispiele sind eine neue Fassade, neue Fenster oder ein neues Dach.
Solltest du für deine Immobilie Eigennutzung anmelden müssen, ist allein der Zeitpunkt der Reparatur maßgeblich. Fällt dieser in die Zeit der Vermietung, kannst du den Aufwand als Erhaltungsaufwand geltend machen, danach nicht mehr. Dies gilt natürlich nur für übliche Aufwendungen und nicht für die Luxussanierung, die deine Wohnträume wahr werden lässt.
Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der die gewöhnliche Abnutzung übersteigt und vom Mieter herbeigeführt wurde, sind immer als Erhaltungsaufwand abziehbar (BFH vom 09.05.2017 – IX R 6/16). Hierüber wird abgesichert, dass insbesondere nach dem Erwerb der Immobilie vom Mieter mutwillig herbeigeführte Schäden nicht zu Lasten des Investors ausfallen. Als Beispiel kann die Abnutzung durch Mietnomaden herangezogen werden. Indirekt greift dir der Staat somit bei deinem Vermieterrisiko unter die Arme.
Wichtig ist es, Herstellungskosten von den Erhaltungsaufwendungen abzugrenzen, da diese einen sofortigen Abzug verhindern und nur über die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes abzusetzen sind. Dies ist in der Regel steuerlich ungünstiger. Daher solltest du folgende vier Szenarien kennen, die zu Herstellungskosten führen. Gem. § 255 Abs. 2 HGB sind Herstellungskosten übrigens alle Aufwendungen für die erstmalige oder erneute Fertigstellung eines Gebäudes. Darüber hinaus führt die Erweiterung oder über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung zu Herstellungskosten. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz gehören steuerrechtlich auch Modernisierungsaufwendungen in zeitlicher Nähe der Anschaffung eines Objektes zu den sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Herstellungskosten aufgrund von Vollverschleiß
Wenn ein Gebäude so weit abgenutzt ist, dass es unbrauchbar bzw. unbewohnbar ist, werden jegliche Aufwendungen, um die Bewohnbarkeit wiederherzustellen, als Herstellungskosten gewertet. Es wird quasi ein „neues“ Gebäude hergestellt. Dies sollte bei deinen Investitionen aufgrund sorgfältiger Recherche der Investitionsimmobilien in der Regel nicht vorkommen, der Vollständigkeit halber ist es aber zu erwähnen.
Herstellungskosten durch Erweiterung und Substanzmehrung
Unter einer Erweiterung kannst du dir sicher etwas vorstellen. Dies bezieht sich vor allem auf die nutzbare Fläche des Gebäudes. So zählt beispielsweise der Ausbau des Dachgeschosses zur Herstellung, da neue Gebäudefläche entsteht. Werden zusätzliche Zwischenwände auf bereits bestehender Fläche gezogen, führt dies nicht zu einer Erweiterung und der Aufwand ist sofort abziehbar (BFH-Urteil vom 16.01.2007 – IX R 39/05 – BStBl II 2007, 922).
Aber was ist unter „Substanzmehrung“ zu verstehen? Hierunter fallen sämtliche Einbauten, die bisher in Form oder Funktion nicht vorhanden waren. Beispiele sind Neueinbauten von Alarmanlagen, einer Außentreppe, Sonnenmarkisen, eines Fahrstuhls oder eines Kamins.
Wichtig: Erfüllt ein neuer Gebäudebestandteil oder eine neue Anlage für das Gebäude die Funktion in vergleichbarer Weise wie bisher ein anderer, so handelt es sich nicht um eine zu Herstellungskosten führende Substanzmehrung, sondern um Erhaltungsaufwand. Dies ist ebenfalls anzuwenden, wenn die Anlage nicht auf die gleiche Art und Weise wie die ersetzte wirkt, die Funktion aber ausschließlich im Rahmen des technischen Fortschritts erweitert wurde. Beispiele hierfür können der Einbau einer Warmwasseraufbereitung per Solarthermie statt einer früheren Gaserwärmung sein, das Vergrößern von Fenstern oder eine zusätzliche Fassadenverkleidung als Wärme- und Schallschutz.
Herstellungskosten durch wesentliche Verbesserung
Werden mehrere Maßnahmen durchgeführt, die für sich gesehen Erhaltungsaufwendungen wären, aber zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, handelt es sich um Herstellungskosten. Eine wesentliche Verbesserung ist anzunehmen, wenn sich der Gebrauchswert des Gebäudes gegenüber dem Zeitpunkt des Erwerbs deutlich erhöht hat. Eingeteilt wird der Gebrauchswert in die Stufen einfacher, mittlerer und anspruchsvoller Standard. Maßgeblich für die Beurteilung sind die Kernbereiche Heizungs-, Sanitär-, Elektroinstallation und Fenster.
Ein einfacher Standard liegt vor, wenn die o. g. Merkmale nur im nötigen Rahmen oder technisch überholtem Zustand vorhanden sind. Dies ist beispielsweise bei Einfachverglasung, Kohleöfen und unbeheizten Bädern der Fall. In eine solche Wohnung würdest du vermutlich niemals dein Geld stecken, daher kannst du den einfachen Standard vernachlässigen.
Mittlerer Standard bedeutet, dass die Ausstattungsmerkmale durchschnittlichen Ansprüchen genügen. Dies ist in der Regel in Bestandsbauten als Investitionsobjekt der Fall. Geheizt wird über eine moderne Zentralheizung, das Bad wurde „günstig“ modernisiert und die Fenster sind isoliert. Aufpassen musst du daher nur, nicht in den anspruchsvollen Standard zu rutschen.
Der anspruchsvolle Standard umfasst nicht nur das Zweckmäßige, worauf man sich bei der Vermietung beschränkt, sondern das Mögliche. Man kann im Allgemeinen von Luxussanierungen sprechen. Hier wird vor allem auf die Wertigkeit der Materialien geachtet. Sanierst du also das Bad in deiner Eigentumswohnung mit Marmorfliesen und Goldarmaturen, rutscht du in den anspruchsvollen Standard und die Aufwendungen sind als Herstellungskosten zu werten. Diesen Fehler machst du als kluger Investor mit Sicherheit nicht!
Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz sind Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen an einer Immobilie, die innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung durchgeführt werden, als Herstellungskosten zu berücksichtigen, wenn ihr Gesamtwert ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten übersteigt. Maßgeblich für das Überschreiten der Grenze sind nicht die Anschaffungskosten des gesamten Objektes, sondern ausschließlich der Anteil des Gebäudes nach Kaufpreisaufteilung. Dies ist wichtig zu wissen, da besonders bei unerwarteten Reparaturen, die möglicherweise noch mit einem Mieterwechsel zusammentreffen, die Grenze ungewollt überschritten werden kann und dies im Nachhinein nicht mehr änderbar ist. Wie du die Kaufpreisaufteilung für Gebäude und Grundstück richtig vornimmst, erfährst du hier: Anschaffungskosten – So berechnest du sie richtig.
Wichtig ist, dass bei der Berechnung nach aktueller BFH-Rechtsprechung auch übliche Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Streichen oder das Erneuern des Fußbodens einzubeziehen sind. Jährlich üblicherweise anfallende Aufwendungen bleiben weiterhin sofort abziehbar. Zu diesen gehören beispielsweise die Reparatur zerbrochener Fenster oder der Einbauküche, die Neuanfertigung von Schlüsseln, die Wartung der Heizung und ähnliche kleinere Ausgaben. Nicht in die 15-Prozent-Grenze einzubeziehen sind Aufwendungen für Erweiterung und Substanzmehrung (siehe oben). Sie werden ohnehin originär als Herstellungskosten beurteilt.
Achtung: Nach R 21.1 Abs. 2 S.2 Einkommensteuerrichtlinie kannst du Aufwendungen für Baumaßnahmen bis zu 4.000 € ohne Umsatzsteuer je Immobilie und Jahr als Erhaltungsaufwendungen und somit sofort als Werbungskosten berücksichtigen, auch wenn diese eigentlich Herstellungskosten wären. Dies ist eine Vereinfachungsregel zur Vermeidung unnötiger Rechtsstreitigkeiten und reicht betragsmäßig für die meisten anfallenden Maßnahmen aus. Trotzdem ist, bezogen auf den Dreijahreszeitraum ab Investition, die 15-Prozent-Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten zu berücksichtigen.
Solltest du die Grenze von 15 Prozent überschreiten oder auf andere Weise zu dem Ergebnis kommen, dass Herstellungskosten angefallen sind, musst du die Bemessungsgrundlage der Absetzung für Abnutzung neu ermitteln. Hierzu nimmst du den bei Erwerb der Immobilie ermittelten Betrag und addierst die nachträglich entstandenen Herstellungskosten hinzu. Der Abschreibungsbetrag von 2 bzw. 2,5 Prozent bleibt gleich. Die Besonderheit im Falle nachträglicher Herstellungskosten ist, dass diese von Beginn des Jahres an geltend gemacht werden können. Für dich heißt das: Unabhängig, wann die Handwerker bei dir im Haus waren und die Arbeiten fertiggestellt haben, erhöht sich die Bemessungsgrundlage ab Jahresbeginn.
Beispiel: Du hast eine Immobilie erworben, dessen Gebäudewert 100.000 € beträgt. Zunächst schreibst du sie mit 2 Prozent ab, jährlich also 2.000 €. Im Folgejahr sanierst du das Bad, fertiggestellt im April, für 10.000 € und im August die Fenster für weitere 10.000 €. Der Absetzungsbetrag erhöht sich auf: 120.000 € x 2 Prozent = 2.400 € pro Jahr.
Du siehst, allzu große Gefahren warten nicht auf dich. Wenn du dir merkst, dass Luxussanierungen sowohl wirtschaftlich als auch steuerlich Unfug sind, überholte Anlagen nur im Rahmen des technischen Fortschritts erneuert werden sollten und die 15-Prozent-Grenze innerhalb der ersten drei Jahre eines Investments beachtet werden muss, kannst du deine Modernisierungsaufwendungen in der Regel als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand geltend machen. Es ist trotzdem sinnvoll, von deiner Wohnung Vorher-Nachher-Fotos anzufertigen oder anfertigen zu lassen, um möglichst weitgehende Beweismittel für deine Erhaltungsaufwendungen zu haben. Nur eine gründliche Dokumentation der einzelnen Maßnahmen gibt Aufschluss darüber, ob diese das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzt haben, zu einer wesentlichen Verbesserung geführt haben oder einfach notwendig waren.
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schöne Zusammenfassung, vielen Dank! Mein Fall ist eine neue Heizung für 7000 Euro im voll vermieteten MFH. Die 27 Jahre alte Gasheizung läuft noch, wird aber dieses Jahr durch eine Gas-Brennwertheizung ersetzt. Kauf älter als die 3 Jahre, Kaufpreis über 150.000€. Ist das Erhaltungsaufwand oder sind es Anschaffungskosten?
8. Oktober 2019 18:37
Hallo KaterCharly,
eine detaillierte Erläuterung kann ich hier aufgrund des Steuerberatungsgesetzes nicht abgeben. Alle wesentlichen Informationen zur Beurteilung deiner Situation findest du allerdings im obigen Blogbeitrag. Alternativ empfehle ich dir, deinen steuerlichen Berater zu konsultieren.
Eine Frage an Till: Ein Ehepaar kauft in 2004 gemeinschaftlich ein Haus. In 2015 erfolgt die Trennung und der Ehemann erwirbt den hälftigen Anteil der Ehefrau gegen Schuldübernahmen und zahlt noch einen Betrag in Höhe von 30.000 € als Wertausgleich. Sodann wird die Ehefrau Mieterin des Hauses und es wird sehr viel renoviert. Ist für den hälftigen Anteil der von der Ehefrau erworben wird die 15% Grenze ab Übernahme des Anteils zu berücksichtigen? Meines Erachtens nein, da der Ehemann seit 2004 Eigentümer (Miteigentümer) ist…
5. August 2019 21:36
Hallo RautenMiro,
Der Vorgang besteht aus zwei Teilen. Die Anschaffung eines hälftigen Anteils 2004 ohne Berücksichtigung der 15%-Grenze (Einzelrechtsnachfolge) und die Anschaffung des weiteren hälftigen Anteils im Jahr 2015 unter Berücksichtigung der 15%-Grenze für die drei Jahre ab Übergang von Nutzen und Lasten. Das Steuerrecht folgt damit exakt dem Zivilrecht, denn wie du im letzten Satz sagst, war der Ehemann vorher nur Miteigentümer.
Danke Till für die schnelle Antwort. Ich habe trotzdem Bauchschmerzen dabei, da der Sinn u Zweck der Regelung eine andere ist. Für die Abschreibung muß man 2 verschiedene AfA BMG bilden, das ist klar. Thematisiert wurde dies in einem BMF Schreiben zu Personengesellschaften… BMF Schreiben 31.08.1990, BStBl 1990 I S. 366. Der Knackpunkt dürfte hier sein, dass durch die Übernahme des Miteigentumsanteils durch den Ehemann die alte BGB Gesellschaft aufgelöst wird. Hätte jemand anderes den Anteil der Ehefrau übernommen, so wäre kein Anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand entstanden. Sehr sehr ärgerlich, da der Sinn u Zweck der Regelung ist, dass keine Bauruinen erworben werden die dann saniert werden und die Sanierung zu Werbungskosten führt. Hier hat der Ehemann das Gebäude quasi 11 Jahre in der Hand und muß jetzt für 50% der Ehaltungsaufwendungen sich Anschaffungskosten zurechnen lassen… absolut schwachsinnig…
Aber trotzdem Danke für eine tolle und schnelle Antwort
ein sehr verständlich gestalteter Schriftsatz, vielen Dank! Trotzdem habe ich eine Frage.
EFH, eigengenutzt. 2018 wurde das vorhandene Dachgeschoss in eine Wohnung ausgebaut, die nun vermietet ist. Direkte Kosten sind T€ 15,0, die als Herstellungskosten zu werten sind. Werden die Kosten zu AK/HK Haus hinzugerechnet und nach Berechnung von 2%-AfA nur anteilig steuerlich berücksichtigt (Flächenanteil Mietwohnung 25%), obwohl sie eigentlich direkte Kosten ausschließlich für Dachausbau waren? Darf ich dann den Austausch von Heizungsanlage des Hauses und Austausch von Fenstern EG und OG auch zu AK/HK addieren, obwohl diese Arbeiten dem eigengenutzten Teil des Hauses zuzuordnen sind?
wenn eine Immobilie nur zum Teil zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, müssen die Aufwendungen entsprechend aufgeteilt werden. Alle Aufwendungen, die einem Gebäudeteil explizit zugerechnet werden können, ordnet man einem Gebäudeteil primär zu. Als Faustregel kann man sagen, dass es sich hierbei um den Sondereigentumsbereich im Sinne des Wohnungseigentums handelt (Küche, Bad,Fußboden, usw.).
Alle Aufwendungen, die das gesamte Gebäude betreffen, müssen aufgeteilt werden. Hier ist die Faustregel das Gemeinschaftseigentum zu nehmen (Dach, Fassade, Fenster, Heizung, usw.). Kosten, die auf den selbstgenutzten Anteil entfallen, sind dabei keine abziehbaren Werbungskosten.
Zu den möglicherweise anfallenden Werbungskosten für die Einliegerwohnung gehören außerdem: anteilige Zinsen, laufende Instandhaltung und Nebenkosten des Gebäudes.
24. April 2019 12:26
gilt das ganze nur für vermietete Wohnungen und einem eventuellem späterem Eigenbedarf? Oder ist es möglich auch einige Sanierungskosten bei einer Selbstnutzung (von beginn an) abzusetzen?
Wohnung zur Selbstnutzung wurde 2017 erworben:
-komplett neues Bad
-Teils neuer Boden
-Neue Tapeten, neue Farbe
-Teils neue Elektrik
das ganze gilt wie du richtig vermutet hast nur für Wohnungen, die im Zeitpunkt der Maßnahme vermietet sind bzw. die Absicht zur Vermietung besteht.
Bei selbstgenutzten Immobilien gibt es die Steuerermäßigungen bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen (§35a EStG). Weiter gibt es nach § 10f EStG eine Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale / Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Hierzu findest du im Internet diverse Quellen mit weiterführenden Informationen.
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2. Januar 2019 8:37
folgender Fall: Erwerb eines Zweifamilienhauses, die OG Wohnung hatte das Bad noch auf dem Flur. Im Rahmen der Modernisierung wurde das Bad “in” die Wohnung geholt (Umbau Kinderzimmer). Ebenso wurde erstmalig ein Balkon angebaut. Sind Bad und Balkon originäre Herstellungskosten und nicht in die 15%-Grenze einzurechnen?
2. Januar 2019 19:44
Balkone sind wie in o.g. Beitrag eine typische Erweiterung im Sinne des § 255 Abs.2 Satz1 HGB, da Wohnfläche entsteht.
Bei der Verlegung des Bades bzw. die Erweiterung ins Kinderzimmer kann es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten handeln. Eine detaillierte Beurteilung kann ich nicht abgeben. Ich empfehle deinen steuerlichen Berater zu konsultieren.
eine Einbauküche ist ein selbstständiges Wirtschaftsgut (BFH-Urteil vom 3.8.2016 IX R 14/15). Die Kosten der EBK sind somit nicht zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten zu rechnen. Daher haben sie keinen Einfluss auf die 15%-Grenze gem. § 6 Abs.1 Nr.1a EStG.
Ralf Dang
11. Dezember 2018 22:13
Hallo, ich habe eine Frage zur 15% Grenze.
Es wurde 2014 eine Wohnung zum vermieten gekauft, und innerhalb der ersten 2 Jahre folgende Umfänge renoviert, Bad komplett neu, neue Böden, neue Türen, teilweise Fenster erneuert. Tapeziert und gestrichen.
Die 15% Grenze wurde bisher nicht überschritten. Die Wohnung wurde ohne EBK Küche vermietet. Der Mieter welcher die Wohnung bezogen hat, hat 2014 eine Einbauküche für 6.000€ einbauen lassen.
2017 ist dieser Mieter ausgezogen, die EBK hat der Vermieter für 2.500€ übernommen. Kaufvertrag über die gebrauchte Küche, sowie die ursprüngliche Neu-Rechnung liegen vor.
Mit dem Kauf der Küche würde der Vermieter aufgrund der bezahlten 2.500€ die 15% Grenze überschreiten.
Frage: Muss man diese 2.500€ hinzuzählen, wenn man die gebrauchte Küche als Veemieter über die Restlaufzeit von 7 Jahre abschreiben möchte?

References: § 255
 § 6
 § 6
 § 10
 § 255
 § 6