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Timestamp: 2018-02-23 20:03:36+00:00

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﻿ Mitos e Verdades - Contap
Veja a lista de mitos e verdades nos condomínios.
PERGUNTA: O critério de rateio das depesas do condomínio mudou e agora deve ser dividido em partes iguais entre os condôminos.
O critério do rateio de despesas não mudou, prevalece aquele previsto no Código Civil, artigo 1.336, ou seja, são deveres do condômino na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Esse mito se deve ao fato de que alguns veículos de comunicação teriam divulgado equivocadamente que o Tribunal Superior de Justiça (STJ), ao julgar uma questão sobre divergência no critério de rateio previsto em convenção, havia modificado, afastado ou considerado ilegal a forma de rateiro por fração ideal. Em "Nota de Esclarecimento", o STJ afirmou que não houve manifestação sobre o rateio pela fração ideal no caso concreto, e se fez necessária diante da conclusão de alguns órgãos da imprensa terem afirmado que o usado fração ideal seria ilegal.
PERGUNTA: O sindico é obrigado a prestar contas a qualquer momento e individualmente quando o condômino solicitar.
O sindico tem o dever legal de prestar contas à assembleia, conforme disposto no artigo 1.348, inciso VIII, e não individualmente a cada condômino. Não há previsão de prestação de forma individual a cada condômino. Nessa situação, a jurisprudência tem entendido que a via legal para prestação de contas é a assembleia: “DESPESAS CONDOMINAIS – CONDOMINIO EDILICIO – AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS MANEJADA POR CONDÔMINOS – IMPOSSIBILIDADE, HAJA VISTA SER A ASSEMBLEIA GERAL A DESTINATARIA DAS CONTAS – FALTA DE LEGITIMIDADE AOS CONDÔMINOS PARA, INDIVIDUALMENTE, EXIGI-LAS AO SINDICO - RECURSO IMPROVISO. A aprovação das verbas relativas às despesas condominiais do condomínio edilício constitui atribuição da assembleia geral. Entretanto, as despesas efetuadas pelo sindico devem ser comprovadas, tendo os condôminos direito de examina-las, sempre que alguma dúvida pairar quanto a sua regularidade ou lisura. Não pode o condômino, porém, individualmente, exigir prestação de contas pela via judicial, porque a lei considera foro adequado para tal discussão a assembleia geral.” (TJSP – APELAÇÃO 885823000 – DES. REL. Luis Carvalho – Julgamento: 13/08/2008 – 29” CAMARA DE DIREITO PRICADO)”.
PERGUNTA: O condômino inadimplente pode fazer uso das áreas comuns do condomínio.
Sim. Conforme previsto no Código Civil, artigo 1.335, inciso II, os condôminos têm o direito a utilizar as áreas comuns, mesmo estando inadimplentes. Assim, impor qualquer restrição deve estar amparado na convenção de condomínio ou decisão judicial.
PERGUNTA: Para fazer a inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Juridica (CNPJ), o condomínio precisa ter convenção registrada.
Sim. Em Agosto deste ano a Receita Federal alterou Instrução Normativa e seus anexos que regulamentam a inscrição no CNPJ, e passou a exigir que a convenção de condomínio seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis, acompanhada da ata de assembleia de eleição do sindico registrada no Registro de Título e Documentos para inscrição do condomínio.
PERGUNTA: A assembleia de condomínio é soberana e pode decidir tudo com qualquer quórum.
A Assembleia será soberana quando respeitar, entre outras formalidades, o quórum para as deliberações, conforme previsto em lei ou em convenção de condomínio. O Código Civil regula que, salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. O critério está previsto no artigo 1.352.
PERGUNTA: O condomínio deve indenizar roubos ocorridos no estacionamento.
Não há responsabilidade direta do condomínio se não consta expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns. Esse é o entendimento da jurisprudência, conforme ementa a seguir: “EMENTA: RESPONSABILIDADE CIVIL. FURTO DE MOTOCICLETA ESTACIONADA NA GARAGEM DO CONDOMINIO. A responsabilidade civil do condomínio por danos ocorridos em sua área comum se caracteriza somente quando houver expressa previsão em sua convenção ou regimento. Recurso desprovido. Unânime. (Recurso Civil N° 71000757831, Primeira Turma Recursal Civel, Turmas Recursais – JEC, Relator: João Pedro Cavalli Junior, Julgado em 01/12/2005). “Somente haveria a responsabilidade do condomínio quando a convenção expressamente a estipular ou quando se verificar prova evidente de culpa dos empregados do edifício. Também não responde por dano causado a um condomínio por outro. Identificado o responsável direto, não pode o prejudicado voltar-se contra o condomínio.
PERGUNTA: O sindico é responsável por manter a tranquilidade do condômino, devendo intervir inclusive em brigas domesticas.
As atribuições dos síndicos estão previstas no artigo 1.348 do Código Civil, e estão limitadas às questões de ordem comum da edificação, ou seja, apenas aquela que digam respeito a diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos servidões que interessem aos possuidores.
PERGUNTA: O sindico é obrigado a fazer o seguro de todas as unidades, sem exceção.
O seguro de condomínio deverá englobar todas as unidades. A contratação de seguro da edificação é obrigatória por lei, assim disposto no art. 1.346 do Código Civil e no art. 13 da Lei n° 4.591/64 (Lei dos Condomínios Edilícios), abrangendo todas as unidades autônomas, bem como as áreas comuns do empreendimento. Mesmo as unidades que, porventura, venham a possuir seguro cobrado pela instituição financeira devem estar cobertas pelo seguro da edificação; Assim, o sindico tem o dever legal de fazer o seguro de todas as unidades, não havendo exceções a regra.
PERGUNTA: O regimento interno é parte integrante da convenção, devendo também ser levado a registro.
Considerando o disposto no artigo 1.334 inciso “V” do Código Civil, o regulamento interno é parte integrante da convenção de condomínio. E, no paragrafo único do artigo 1.333 do mesmo dispositivo legal está regulado que “para ser oponível conta terceiros, a convenção do condomínio devera ser registrada no Cartório de Registro de Imoveis”. Assim, a convenção de condomínio deverá conter o regulamento interno e devem ser encaminhados para registro no Cartório de Registro de Imoveis competente.

References: artigo 1
 artigo 1
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