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Timestamp: 2016-10-25 06:59:31+00:00

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4A_623/2010 (02.02.2011)
4A_623/2010
Y.________, repr�sent� par Me Fran�ois Zutter,
Par contrat prenant effet le 1er f�vrier 1999, Y.________ est devenu locataire d'un appartement de 4,5 pi�ces au 4�me �tage de l'immeuble sis ... � Gen�ve. Il occupe seul ce logement et le loyer mensuel se monte actuellement � 1'690 fr. sans les charges.
X.________ a acquis cet immeuble le 31 ao�t 2004 et elle a succ�d� au pr�c�dent bailleur dans le rapport contractuel.
Par courrier du 21 avril 2008, X.________ a r�sili� le bail pour le 31 janvier 2009.
Elle a expliqu� qu'elle d�sirait mettre l'appartement � disposition de sa ni�ce, A.________, qui avait accouch� d'une fille le 5 avril 2008 et qui, occupant avec son �poux un appartement de 2 pi�ces dans le m�me immeuble, avait besoin d'un logement plus vaste.
Y.________ s'est oppos� au cong� en temps utile et la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers, par d�cision du 2 d�cembre 2008, a confirm� le cong� et accord� au locataire une unique prolongation du bail.
Saisi par le locataire, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, par jugement du 1er mars 2010, a annul� le cong� en consid�rant qu'il contrevenait aux r�gles de la bonne foi.
Saisie par la bailleresse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers, par arr�t du 11 octobre 2010, a confirm� le jugement attaqu� avec suite de frais. Se r�f�rant aux t�moignages recueillis en premi�re instance, la cour cantonale est parvenue � la conviction que le motif de cong� invoqu� n'�tait qu'un faux pr�texte et que la bailleresse cherche en r�alit� � �tablir des baux au nom de personnes qui lui sont proches, sans que celles-ci n'occupent les appartements en question.
X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t du 11 octobre 2010. Invoquant l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et une violation de l'art. 271 al. 1 CO, elle a conclu, sous suite de d�pens, � l'annulation de l'arr�t attaqu�, au constat de la validit� du cong� et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour qu'elle statue sur la demande de prolongation du bail.
1.1 Lorsque la contestation porte sur la validit� d'un cong� donn� au locataire, la valeur litigieuse correspond au moins � trois ans de loyer en raison du d�lai de protection, en cas de succ�s du locataire, pr�vu par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197; 111 II 384 consid. 1 p. 386). Il n'est donc pas douteux que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en mati�re de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est ici atteinte.
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en validation du cong� (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc �galement �tre form� pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 306 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 134 III 102 consid. 1.1 p. 104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). La partie recourante qui soutient que les faits ont �t� �tablis de mani�re arbitraire doit, en partant de la d�cision attaqu�e et en se r�f�rant si possible � des pi�ces du dossier, d�montrer avec pr�cision en quoi consiste l'arbitraire (ATF 134 II 244 consid. 2.2 p. 246). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la d�cision (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
En l'esp�ce, la recourante, bien qu'elle pr�sente son propre �tat de fait, d�clare express�ment, � la page 8 de son recours, qu'elle ne conteste pas les faits retenus par la Chambre d'appel dans la partie "en fait" de la d�cision attaqu�e. Elle ne discute pas non plus les t�moignages mentionn�s dans la suite de l'arr�t, de sorte qu'il y a lieu de s'en tenir aux constatations cantonales.
1.4 Le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). La conclusion en renvoi est admissible puisque, dans l'hypoth�se o� le Tribunal f�d�ral admettrait le recours, il n'aurait pas les donn�es de fait n�cessaires pour statuer lui-m�me sur la prolongation du bail (cf. ATF 133 III 489 consid. 3.1 p. 489 s.). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
2.1 La recourante se r�f�re � la garantie de la propri�t� contenue � l'art. 26 Cst.
Le bail conclu avec l'intim� est pass� � la recourante lorsqu'elle a acquis l'immeuble le 31 ao�t 2004, cela en application de l'art. 261 al. 1 CO. La recourante s'est donc impos�e les restrictions � la propri�t� qui d�coulent de son rapport contractuel avec l'intim�.
A teneur de l'art. 36 al. 1 Cst., toute restriction d'un droit fondamental doit �tre fond�e sur une base l�gale, les restrictions graves devant �tre pr�vues par une loi. L'art. 109 al. 1 Cst. - une disposition du m�me rang que l'art. 26 Cst. - pr�voit que "la Conf�d�ration l�gif�re (...) sur l'annulabilit� des cong�s abusifs". Conform�ment � ce mandat constitutionnel, l'art. 271 al. 1 CO - appliqu� en l'esp�ce - pr�voit que le cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi. La restriction � la garantie de la propri�t� d�coulant pour la propri�taire de voir annul�, le cas �ch�ant, le cong� qu'elle a donn� � son locataire en raison de son caract�re abusif repose sur une base l�gale claire. Elle est de surcro�t justifi�e par un int�r�t public et proportionn�e au but vis� (art. 36 al. 2 et 3 Cst.).
Il faut donc exclusivement se demander si l'art. 271 al. 1 CO a ou non �t� correctement appliqu� et la r�f�rence � l'art. 26 Cst. n'est ici d'aucune utilit�.
2.2 Invoquant une violation de l'art. 271 al. 1 CO, la recourante soutient que le juge se serait substitu� au bailleur pour d�cider quel bail devait �tre r�sili�.
Ce n'est manifestement pas le sens de l'arr�t rendu par la Chambre d'appel, qui fait seul l'objet du recours au Tribunal f�d�ral. En effet, celle-ci a r�sum� le sens de sa d�cision � la page 8 de l'arr�t attaqu�. On peut y lire: "en conclusion (...) le fait de vouloir loger sa ni�ce dans l'appartement de l'intim� n'a ainsi �t� qu'un pr�texte au cong� notifi� � celui-ci. En r�alit�, l'appelante a uniquement cherch� � �tablir des baux au nom de proches sans que ces derniers n'occupent les appartements en question. Ainsi, le cong� notifi� � l'intim� doit �tre consid�r� comme contraire � la bonne foi, de sorte que le jugement attaqu� sera confirm�". Il est ainsi parfaitement clair que la cour cantonale n'a pas dit quel �tait le contrat de bail qui devait �tre r�sili�, mais qu'elle a annul� le cong� parce qu'elle consid�rait que le motif invoqu� - le besoin de la ni�ce - n'�tait en r�alit� qu'un faux pr�texte.
Les deux seules questions pertinentes qui doivent donc �tre examin�es ici sont les suivantes: la cour cantonale a-t-elle arbitrairement constat� que le motif invoqu� n'�tait qu'un faux pr�texte et, dans l'hypoth�se o� il s'agit d'un faux pr�texte, cette circonstance permettait-elle d'annuler le cong� en application de l'art. 271 al. 1 CO?
2.3 La premi�re question litigieuse � r�soudre est de savoir pour quelle raison r�elle la recourante a donn� cong� � l'intim�.
Il incombe en principe au locataire qui demande l'annulation du cong� d'apporter la preuve des faits permettant de constater que celui-ci est abusif (art. 8 CC); la partie qui a donn� le cong� doit cependant contribuer loyalement � la manifestation de la v�rit� en fournissant tous les �l�ments en sa possession n�cessaires � la v�rification du motif qu'elle a invoqu� (ATF 120 II 105 consid. 3 c in fine p. 111).
S'agissant d'une question de fait, le Tribunal f�d�ral est en principe li� par la constatation � laquelle parvient la cour cantonale (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si cette constatation est manifestement inexacte, c'est-�-dire arbitraire, ce qu'il incombe � la partie recourante de d�montrer (cf. consid. 1.3 ci-dessus). L'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits ne peuvent �tre consid�r�s comme arbitraires que si le juge ne prend pas en compte, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment propre � modifier la d�cision, lorsqu'il se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, en se fondant sur les �l�ments recueillis, il en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
2.4 La seconde question � r�soudre est de savoir si le motif du cong� doit entra�ner son annulation. Il faut ici rappeler les principes applicables.
Le cong� doit �tre annul� parce qu'il est contraire aux r�gles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO s'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore s'il repose sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un pr�texte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32 s.).
La jurisprudence et la doctrine admettent ainsi que si le bailleur fournit un faux motif � l'appui de la r�siliation alors qu'il n'est pas possible d'�tablir le motif r�el, il faut en d�duire que le cong� ne repose sur aucun motif s�rieux ou en tout cas aucun motif l�gitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b p. 240; arr�t 4A_241/2010 du 10 ao�t 2010 consid. 2.3; arr�t 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3; Peter Higi, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1996, n� 115 ad art. 271 CO; Roger Weber, Basler Kommentar, OR I, 4e �d. 2007, n� 33 ad art. 271/271a CO; David Lachat, Commentaire romand, CO I, 2003, n� 11 ad art. 271 CO; du m�me auteur, Le bail � loyer, Nouvelle �d. 2008, p. 732; Bernard Corboz, Les cong�s affect�s d'un vice, 9e S�minaire sur le droit du bail, 1996, p. 22; Giacomo Roncoroni, Le nouveau droit du bail � loyer, 6e S�minaire sur le droit du bail, 1990, p. 9 s.).
Le motif de cong� invoqu� doit exister au moment de la r�siliation (arr�t 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b; Peter Higi, op. cit., n� 119 ad art. 271 CO; David Lachat, Commentaire romand, CO I, 2003, n� 12 ad art. 271 CO). Rien n'interdit de prendre en compte des faits post�rieurs en vue de reconstituer ce que devait �tre la volont� r�elle au moment o� la r�siliation a �t� donn�e (arr�t 4A_518/2010 du 16 d�cembre 2010 consid. 2.4.1; arr�t 4A_241/2010 du 10 ao�t 2010 consid. 2.1.6).
2.5 En l'esp�ce, la recourante a d�clar� qu'elle donnait cong� � l'intim� en vue de loger dans cet appartement sa ni�ce qui, � la suite d'une naissance, avait besoin d'un logement plus grand. Un tel motif n'est assur�ment pas contraire aux r�gles de la bonne foi (cf. arr�t 4C. 333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b et les r�f�rences cit�es). La question est toutefois de savoir s'il s'agit du motif r�el du cong�.
Comme on vient de le voir, des faits post�rieurs peuvent �clairer la volont� r�elle de celui qui a donn� le cong�.
Il a �t� constat� - sans que l'arbitraire ne soit invoqu� � ce sujet - qu'un appartement appropri� s'est lib�r� par la suite, mais que la recourante, alors m�me qu'elle �tait d�j� log�e dans un appartement lui appartenant, a d�cid� de s'attribuer ce logement pour elle-m�me. Si les besoins de sa ni�ce lui importaient, on peut raisonnablement penser qu'elle aurait saisi cette occasion de vacance pour reloger sa ni�ce. Qu'elle n'ait attribu� � sa ni�ce ni le logement qu'elle quittait, ni celui dans lequel elle est entr�e est un indice fort pour conclure qu'elle n'avait en r�alit� pas le souci de reloger sa ni�ce.
A cela s'ajoute une �trange gestion de l'immeuble. Il a �t� �tabli que l'ex-mari de la recourante est locataire de trois appartements, alors m�me qu'il a quitt� la Suisse pour l'Arabie Saoudite le 6 d�cembre 1996 et qu'il n'a pas �t� retenu qu'il soit venu dans le pays plus ou moins r�cemment. Il est manifeste que le locataire n'a pas l'intention de reprendre lui-m�me l'usage de ses logements. Il a �t� �galement �tabli qu'une proche amie de la recourante s'est vu attribuer un logement qu'elle n'a jamais occup� et qui a �t� sous-lou� � une personne qu'elle ne connaissait pas; elle a ensuite re�u, en remplacement, un autre logement qu'elle n'a jamais occup� et qui a �t� �galement sous-lou�; interrog�e par le juge, elle a d�clar� qu'elle ne savait pas si ces sous-locations lui rapportaient quelque chose. Au vu de ces �l�ments, on peut s�rieusement penser que la recourante utilise des personnes qui lui sont proches comme des pr�te-noms en vue de pratiquer des sous-locations � des prix �lev�s.
En examinant l'ensemble de ces circonstances, la cour cantonale est parvenue � la conviction que le besoin de la ni�ce n'�tait qu'un pr�texte et que la recourante voulait en r�alit� continuer � �tablir des baux au nom de personnes qui lui sont proches et qui n'occupent pas les appartements. Cette conclusion est peut-�tre discutable, mais, en regard des circonstances tr�s particuli�res du cas d'esp�ce, on ne peut pas dire qu'elle soit arbitraire.
D�s lors que l'on admet en fait que le motif du cong� n'�tait qu'un pr�texte et que la propri�taire entendait en r�alit� �tablir des baux au nom de personnes proches n'occupant pas les logements, il faut constater que le cong� donn� � l'intim� ne repose sur aucun int�r�t objectif et s�rieux, de sorte que c'est � juste titre qu'il a �t� annul� en application de l'art. 271 al. 1 CO.

References: art. 95
 ATF 
in fine
 art. 271
 art. 271
 art. 271
 art. 271
 art. 271