Source: https://aiz.digital/die-geplante-grundsteuerreform/
Timestamp: 2019-07-24 07:32:38+00:00

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Die geplante Grundsteuerreform | AIZ
Nach dem Referentenentwurf des Bundesministers der Finanzen soll die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer auch in Zukunft an den Wert des Grundstücks anknüpfen. Man spricht von einem wertabhängigen Modell (WAM). Maßgeblich sollen die Mieten und der Bodenwert des Grundstücks sein. Der entsprechende Gesetzesentwurf ist am 9. April veröffentlicht worden.
Der Reinertrag des Grundstücks ergibt sich aus den Rohertrag (§ 254 BewG–E) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG-E). Nach § 254 Abs. 2 BewG–E ermittelt sich der jährliche Rohertrag für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, auf der Grundlage der in der Anlage 39 dargestellten monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der in Abhängigkeit der Mietniveaustufen und Einwohnerzahl festgelegten Zu- und Abschläge. Ein Nachweis, dass die tatsächliche Miete oder der tatsächliche Bodenwert niedriger ist, ist nicht vorgesehen.
In Art. 16 wird in § 10 der Immobilienwertverordnung ein Absatz 3 eingefügt, der wie folgt lautet: Die Bodenrichtwertzonen sind grundsätzlich so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als 30 Prozent beträgt.
Zunächst stellt sich die Frage, ob der Bund die Gesetzgebungsbefugnis für dieses Gesetz hat. Da das Aufkommen der Grundsteuer gem. Art. 106 Abs. 6 GG nicht dem Bund, sondern den Gemeinden zusteht, hat der Bund die Gesetzgebungskompetenz nur, wenn die Voraussetzungen des Art. 72 Abs. 2 GG vorliegen. Bis zur Neufassung mit Wirkung zum 15.11.1994 verlangte die Vorschrift nur, dass ein Bedürfnis für eine bundeseinheitliche Regelung besteht. Auf dieser Fassung des Grundgesetzes beruht das derzeitige Grundsteuergesetz vom 7.8.1974. Mit Wirkung zum 15.11.1994 ist Art. 72 Abs. 2 GG dahingehend geändert worden, dass der Bund für den Erlass eines Grundsteuergesetzes nur dann zuständig ist, wenn und soweit die Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse oder die Wahrung der Rechts- oder Wirtschaftseinheit eine bundesgesetzliche Regelung erforderlich macht. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist zweifelhaft, weil die Höhe der Steuer ohnehin in den einzelnen Gemeinden unterschiedlich ist, da sie letztlich von dem Hebesatz abhängt, die jeweilige Gemeinden festsetzt. Außerdem knüpft die Grundsteuer ausschließlich an die Lage des Grundstücks an, so dass keine Probleme entstehen, wenn der Eigentümer seinen Wohnsitz in einer anderen Gemeinde hat oder seinen Wohnsitz wechselt.
Unabhängig davon gilt das derzeitige Grundsteuergesetz jedenfalls gem. Art. 125 a GG als Bundesrecht fort. Diese Vorschrift lässt nach der Rechtsprechung des BVerfG auch eine gewisse Änderung durch den Bundesgesetzgeber zu, da die Verfassung keine „Versteinerung“ des Rechts verlangt. Die Änderung muss sich aber in engen Grenzen halten und darf wesentlich Elemente nicht verändern. Fraglich ist daher insbesondere, ob der Bund im Rahmen des Art. 125 a GG die Befugnis hat, den Gemeinden die Einführung einer Grundsteuer C zu ermöglichen. Denn eine solche Steuer ist Anfang der 60iger Jahre kurz eingeführt und schnell wieder aufgehoben worden.
Inhaltlich stellt sich die Frage, ob die geplante Regelung den Steuergegenstand ausreichend erkennen lässt. Nach der Entscheidung des BVerfG vom April 2018 hat der Gesetzgeber zwar einen weiten Spielraum, den Steuergegenstand der Grundsteuer zu bestimmen. Durch die Ausgestaltung des Gesetzes muss die Entscheidung über den Steuergegenstand aber folgerichtig umgesetzt werden, so dass der Steuergegenstand erkennbar bleibt. Wenn der Gesetzgeber den Wert des Grundstücks zum Steuergegenstand bestimmt, muss er diesen deshalb so genau wie möglich ermitteln. Dabei darf er natürlich Vereinfachungen vornehmen soweit sie für ein Massenverfahren notwendig sind. Die Vereinfachung darf aber nur soweit gehen, wie sie zur Durchführung des Gesetzes erforderlich ist. Die vorgeschlagenen Pauschalisierungen der Mieten und der Bodenwerte geht darüber jedoch hinaus und führt letztlich zu fiktiven Werten, die mit dem tatsächlichen Ertragswert des Grundstücks nichts mehr zu tun haben. Sie ähneln aufgrund der Pauschalisierungen den Äquivalenzzahlen des Flächenmodells. Damit erweist sich das sogenannte „Kompromissmodell“ letztlich als eine Mischung aus Äquivalenzmodell und Ertragswertmodell, bei dem der Steuergegenstand nicht mehr ersichtlich und das Gebot der Folgerichtigkeit verletzt ist.
Sind die tatsächlichen Mieten niedriger als die von der Finanzverwaltung angesetzten Mietwerte, muss der Eigentümer das Recht haben, diese geltend zu machen. Das Gleiche gilt für die Bodenwerte. Der Referentenentwurf hat diese ursprünglich vorgesehene Möglichkeit völlig gestrichen und stattdessen § 25 Abs. 2 – 4 GrStG-E für bestimmte Wohnungen eine um 25 Prozent reduzierte Steuermesszahl vorgesehen. Dies wird dem Anspruch auf individuelle Steuergerechtigkeit jedoch nicht gerecht, weil es nicht ausreichend zielgenau ist. Denn es gibt auch viele private Vermieter, die ihre Wohnungen zu einer Miete vermieten, die unterhalb der statistischen Durchschnittsmiete liegt, etwa weil sie die Möglichkeiten zur Mieterhöhung nicht ausgeschöpft haben.
Wenn der Gesetzgeber den Wert des Grundstücks zum Steuergegenstand erklärt, muss er zumindest die Relation zwischen den Werten der Grundstücke realitätsgerecht erfassen. Anderenfalls stehen wir wieder vor demselben Problem wie bei den Einheitswerten. Denn das BVerfG hat die Einheitswerte nicht deshalb für verfassungswidrig erklärt, weil sie zu hoch sind, sondern weil die Relation zwischen den Grundstücken nicht gewahrt wird.
Der Ansatz einer wertabhängigen Bemessungsgrundlage wird mit dem Gedanken der sozialen Gerechtigkeit gerechtfertigt: Der Grundsatz der Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit verlange, dass Steuergegenstand der Grundsteuer der Wert des Grundstücks sei, da Anknüpfungspunkt die „ sich aus dem Wert des Grundstücks ergebende Leistungsfähigkeit“ sein müsse. Dies klingt zwar gut, da das Prinzip der Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit ein wesentlicher Grundsatz des Steuerrechts ist. Dass sich aus dem Wert des Grundstücks eine entsprechende Leistungsfähigkeit des Nutzers ergibt, ist aber nicht wahr. Wenn der Mieter eine Mieterhöhung erhält, erhöht dies zwar den Wert des Grundstücks, der Mieter wird dadurch aber nicht leistungsfähiger. Allenfalls der selbstnutzende Eigentümer wird leistungsfähiger, wenn sein Grundstück im Wert steigt. Solange er das Grundstück nicht verkauft, ist dieser Zusammenhang aber nur theoretischer Natur.
Die Grundsteuer ist keine Ertragsteuer und keine Vermögensteuer, sondern eine Realsteuer und hat daher mit der Leistungsfähigkeit nichts zu tun. Wesentlich tragfähiger ist daher der Äquivalenzgedanke, nach dem die Grundsteuer ein Ausgleich für die Inanspruchnahme der Infrastruktur der Gemeinde durch die Nutzer des Grundstücks sein soll. Insofern können die Flächen des Gebäudes und des Grundstücks sehr gut als Indikator für das Ausmaß der Inanspruchnahme herangezogen werden.
Zu bedenken ist auch, dass der Zusammenhang zwischen dem Wert der Bemessungsgrundlage (Steuermessbetrag) und der letztlich zu zahlenden Grundsteuer nur sehr indirekt ist. Denn die Höhe der Steuer ergibt sich nicht aus einer Multiplikation der Bemessungsgrundlage mit einem in Deutschland einheitlich geltenden Steuersatz. Vielmehr bestimmt jede Gemeinde selbständig den Hebesatz für die auf ihrem Gebiet liegenden Grundstücke. Es kann daher durchaus sein, dass ein Grundstück mit einem niedrigen Grundsteuerwert höher besteuert wird als ein Grundstück mit einem höheren Grundsteuerwert. Nur für Grundstücke, die innerhalb derselben Gemeinde liegen und für die deshalb derselbe Hebesatz gilt, besteht deshalb ein direkter Zusammenhang zwischen dem Grundsteuerwert und der Höhe der Steuer.
Mit der Einführung eines wertabhängigen Modells verpasst der Gesetzgeber wieder einmal die Chance zu einer Steuervereinfachung. Das vorgeschlagene wertabhängige Modell wird dagegen zu vielen Rechtsstreitigkeiten führen, weil die vorgenommenen Pauschalierungen keinen Bürger überzeugen werden, der eine höhere Steuerzahlen soll. Nur um der Chimäre einer angeblichen Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit nachzujagen, nimmt der Gesetzgeber eine komplizierte Regelung in Kauf, deren Verfassungsmäßigkeit darüber hinaus äußerst zweifelhaft ist.
Foto: © Dmyrto_Z / Depostiphotos.com

References: § 254
 Art. 16
 § 10
 Art. 106
 Art. 72
 Art. 72
 Art. 125
 Art. 125
 § 25