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Timestamp: 2020-03-28 23:33:41+00:00

Document:
Syndicat des copropriétaires « La Seigneurie Laprairie 1933 »,
représenté par M. Georges Laferrière
No dossier APCHQ : 008006 plainte 4
No dossier GAMM : 2006-09-010
[1] À la demande de l'arbitre, l'audience s'est tenue à la bibliothèque municipale de La Prairie.
[2] À la suite d'une réclamation de la part du bénéficiaire, l'administrateur, en date du 21 mars 2006, émettait son rapport de décision comportant trois points.
[3] La présente demande d'arbitrage concerne le point 2 de ce rapport, soit bruit provenant de l'évier de cuisine au condo 3 de l'immeuble portant le numéro civique 530.
[4] En cours d'enquête, en plus des représentants des parties, les personnes suivantes sont intervenues :
· M. Jean Lacasse, entrepreneur général
· M. Marcel Dumontet, entrepreneur en plomberie
· M. Jean Horan, bénéficiaire
· Mme Jacqueline Horan, bénéficiaire
· M. Jocelyn Dubuc, coordonnateur à la conciliation
[5] M. et Mme Horan sont les propriétaires de l'unité d'habitation concernée.
[6] À la suite d'un mauvais positionnement, l'évier de cuisine a dû être relocalisé le 5 octobre 2000. Une semaine ou deux après ces travaux, les bénéficiaires ont noté que lorsque les occupants de l'unité 5 située à l'étage supérieur utilisaient leur laveuse à linge, un éclaboussement d'eau se produisait dans leur lavabo de cuisine, parfois accompagné d'odeurs. Il peut aussi arriver parfois que l'eau monte légèrement dans leur lavabo; une fois, elle a monté à deux pouces du rebord supérieur.
[7] Mme Horan en aurait informé l'entrepreneur, lequel aurait répondu que ce problème se réglerait de lui-même à la longue.
[8] Le syndicat a dénoncé cette situation à l'administrateur le 26 octobre 2005.
[9] M. Dumontet, entrepreneur en plomberie, nous explique qu'en relocalisant l'évier, l'entrepreneur n'a pas observé les normes du Code de plomberie, à savoir que le branchement de l'évier a été effectué à l'égout de lavage; aussi, la prise d'air installée n'est pas conforme, et il serait maintenant trop compliqué de la modifier. Le témoin admet qu'il n'existe toutefois pas de risque d'inondation.
[10] L'administrateur soutient qu'il ne s'agit pas d'un vice caché, puisqu'il y avait du bruit.
[11] D'ailleurs, les bénéficiaires étaient au courant du problème depuis 2000, alors que la dénonciation a été faite en 2005.
[12] Pour le représentant du syndicat, il s'agit d'un problème de construction ou de conception; le Code de plomberie n'a pas été respecté.
[13] Les bénéficiaires s'interrogent à savoir qui serait responsable advenant un dégât d'eau, alors que le code n'a pas été observé par l'entrepreneur.
[14] La preuve a démontré que Mme Horan a découvert cette situation la première fois à la mi-octobre 2000; la première dénonciation à l'entrepreneur a été acheminée le 26 octobre 2005, soit plus de cinq ans après l'apparition.
[15] Or, le plan de garantie stipule que la dénonciation doit être faite par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, ne dépassant pas six mois de la découverte du problème.
[16] L'arbitre ne peut ignorer l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs; ce dernier est d'ordre public.
[17] La présente situation ne peut être qualifiée de vice caché, car le bâtiment n'est pas en péril.
[18] L'administrateur admet que si la présente situation avait été dénoncée à temps, il aurait reconnu la malfaçon.
[19] À l'appui de son argumentation, le procureur a soumis un extrait de l'ouvrage intitulé Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs commenté (Gilles DOYON et Serge CROCHETIÈRE, Cowansville, Les Éditions Yvon Blais inc., 1999, pages 48 à 51).
[20] Il existe une preuve non contredite comme quoi les irrégularités qui se produisent au lavabo de cette unité d'habitation résultent d'un mauvais branchement par l'entrepreneur et d'une non-conformité au Code de plomberie.
[21] Les occupants de l'unité d'habitation concernée eux-mêmes affirment qu'ils ont découvert ce problème en 2000, alors que la dénonciation écrite à l'entrepreneur et à l'administrateur a été effectuée en 2005.
[22] Comme le soussigné a pu le constater dans plusieurs autres dossiers, les bénéficiaires agissent de bonne foi avec l'entrepreneur, mais ce dernier donne rarement suite à leurs réclamations avant l'expiration du délai de dénonciation de six mois.
[23] Selon la preuve recueillie, la situation observée ne constitue pas un vice de conception ou de construction au sens de l'article 2118 du Code civil, ni un vice caché au sens de l'article 1726 du même code. Il s'agit plutôt d'une malfaçon. Quoi qu'il en soit, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, à l'article 27, édicte que les malfaçons et les vices cachés doivent être dénoncés « [...] par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte [...] ».
[24] Dans le présent dossier, le délai de cinq ans ne peut être qualifié de raisonnable; aucune preuve n'a été déposée comme quoi les bénéficiaires étaient dans l'impossibilité d'agir. Pourquoi ont-ils attendu cinq ans s'ils jugeaient que la situation était grave et qu'il y avait risque d'inondation?
[25] Une décision contraire serait tout à fait injuste envers l'administrateur, lequel se porterait garant de travaux alors qu'il aurait été informé de la situation cinq ans après la découverte.
[26] Pour ces motifs, le tribunal
[27] En vertu des pouvoirs qui lui sont conférés par le deuxième alinéa de l'article 37 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, l'arbitre ordonne que les coûts du présent arbitrage soient partagés également entre l'administrateur et le bénéficiaire.
[28] Conformément à l'article 38 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, l'arbitre ne peut statuer sur le remboursement par l'administrateur des frais d'expertise encourus par le bénéficiaire.

References: l'article 27
 l'article 2118
 l'article 1726
 l'article 27
 l'article 37
 l'article 38