Source: http://www.kuhnt-immobilien.de/bebaubarkeit.html
Timestamp: 2018-11-15 11:24:36+00:00

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Der Verkäufer geht in den meisten Fällen davon aus, daß gerade sein Grundstück ideal sei und macht sich logischer Weise nicht so viele Gedanken um die Lage, die noch anstehenden Erschließungsbeiträge und die mögliche Bebaubarkeit.
Leider ist es so, daß auch der Makler, aufgrund der vielfältigen Angebote die er hat, nicht alle Fragen wird beantworten können, die Sie als potentielle Käufer zu dem Grundstück haben. Kann er doch die meisten Fragen beantworten, so hat er sich mit dem Grundstück ausführlich beschäftigt und steht im Stoff. Auch daran erkennt man den seriösen Makler.
Bebaubarkeit eines Grundstückes Sie, als Käufer, sollten erfragen, ob das von Ihnen ersehnte Grundstück in einem Gebiet liegt, für das ein Bebauungsplan existiert oder ob es ein Gebiet nach § 34 BauGB ist. Auch der § 35 BauGB ist durchaus zu erwarten, so wie der § 33 BauGB.
Liegt das Grundstück in einem Gebiet mit gültigem Bebauungsplan, sollten sie vom Makler gesagt bekommen, wie und was Sie errichten können. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes legen dem Bauherren oft eine Reihe von Zwängen auf, die bei Nichtbeachtung erhebliche Schwierigkeiten bringen können. So wird die überbaubare (versiegelte) Grundfläche benannt, die maximal zu errichtende Wohnfläche, die Dachform und Dachüberstände und manches mehr. Gerade bei den Dachformen und Dachüberständen als auch bei der Farbe der Dachsteine oder -ziegel gibt es ein böses Erwachen, wenn man sich nicht daran hält. Allerdings lassen die meisten Gemeinden Abweichungen zu, wenn man einen Antrag auf Sondergenehmigung stellt.
Günstig hingegen ist, daß Sie keinen Bauantrag stellen müssen sondern eine Bauanzeige, die in der Regel der Architekt, der Ihr Haus plant, für Sie erstellt.
Der § 34 BauGB ist der Bebauungsparagraph, der in unserer Gegend noch am meisten vorkommt. Hierzu brauchen Sie sich nur auf das Grundstück zu stellen und die Bebauung der Umgegend zu betrachten. So oder so ähnlich dürfen Sie dann auch bauen. Beim § 35 BauGB sieht die Sache schon anders aus. Hier ist es sehr schwer, eine Baugenehmigung für ihr Haus zu erhalten. Dieser Paragraph regelt die Bebaubarkeit im Außenbereich. Ich möchte mal übertrieben sagen: "Sie bekommen eher die Genehmigung zum Bau eines Kernkraftwerkes als die Genehmigung zur Errichtung Ihres Einfamilienhauses." Der § 33 BauGB regelt die Bebaubarkeit in der Zeit, in der bereits ein Beschluß zur Aufstellung eines Bebauungsplanes gefaßt wurde.
Hier müssen Sie ihren Bauantrag stellen, als ob Sie in einem Gebiet entsprechend § 34 bauen wollen, müssen aber die Festsetzungen des noch nicht bestätigten Bebauungsplanes beachten. Es ist kompliziert. Rufen Sie uns an.
Ein Bebauungszwang existiert in der Regel nicht. Ausnahmen können in Gebieten mit gültigem Bebauungsplan bestehen, in denen Wohnparks entstehen. Mir ist aber nur ein Fall aus Fürstenwalde bekannt, wo ein Bauzwang besteht.
Tatsächliche Kosten für das Grundstück
Wie schon in vorigen Artikeln dieser Serie erwähnt ist der Kaufpreis des Grundstückes nicht die ganze finanzielle Belastung, die auf Sie zukommt. Die "berühmten" Nebenkosten sind nicht unerheblich. Sie betragen im Einzelnen:
- Grunderwerbssteuer 3,5 % des Kaufpreises
- Notar und Gerichtskosten ca. 2 % des Kaufpreises
- Maklercourtage bis zu 6,9 % des Kaufpreises incl. MwSt.
Nun haben Sie das Grundstück, so wie Sie es besichtigt haben. Eventuelle Abrißkosten (hier kostet der Kubikmeter umbauter Raum ca. 15,- Euro) sind, wenn nicht im Kaufvertrag anders erwähnt, vom Käufer zu übernehmen. Die Erschließungskosten sind ziemlich hoch. Man kann hier davon ausgehen, daß bei einem Grundstück, das in einem gewachsenen Gebiet liegt (Lückenbau) und nur randerschlossen ist, für den qm Bauland, 25,- Euro anzusetzen sind.
Bei Grundstücken mit starkem Baumbewuchs ist es durchaus üblich, daß Sie für zu fällende Bäume Auflagen erteilt bekommen. Hier ist es üblich, daß Sie an anderer Stelle aufforsten müssen.
Wenn dazu noch die Auflage erteilt wird, daß die Aufforstung mit einer Anwachsgarantie versehen sein muß, kann das richtig Geld kosten.
Zu beachtende Besonderheiten des Grundstückes
Schauen Sie sich die Lage des von Ihnen erwählten Grundstückes, nach oder vor der Besichtigung, ruhig einmal auf der Stadtkarte oder einer Landkarte an. Der Wind und der Regen kommt in unseren Breiten hauptsächlich aus West oder Nordwest. Liegen dort Industriestandorte, stark befahrene Straßen, schmutz- oder geruchsbelästigende Einrichtungen, so sollten Sie darüber mit dem Verkäufer reden und einen Preisnachlaß erwirken oder aber sich darüber klar werden, ob Sie damit leben können.
Oft ist es der Fall, daß der Käufer sehr klare Vorstellungen über das zu errichtende Haus hat. Ist die äußere Konfiguration des Grundstückes für Ihr Traumhaus geeignet? Bedenken Sie, daß Sie Mindestabstände zu den benachbarten Flurstücken einhalten müssen. Bei normalen Häusern mit einem Vollgeschoß und ausgebautem Dachgeschoß betragen diese in der Regel mindestens drei Meter. Bei höheren Bauten betragen diese 4,5 Meter oder die halbe "Kipphöhe" des Baukörpers. Wo wollen Sie ihre Terrasse errichten? Sind dort Gebäude oder Bäume, die die Sonneneinstrahlung behindern? Gibt es eine vorgeschriebene Firstausrichtung? Wenn ja, paßt diese in das Hauskonzept? Bis in welche Tiefe kann ein eventuell geplanter Keller errichtet werden? Steht das Grund- oder Schichtwasser bereits bei 1,6 m, so muß der Keller ziemlich hoch aus dem Boden heraus gebaut werden. Das hat den Vorteil, daß der Keller sehr viel Tageslicht bekommt. Das Haus aber wird um ca. 1,3 m höher sein. Ist das erlaubt? Wie sieht das Haus dann aus? Ist es vielleicht dann einem stehenden "Bleistift" ähnlich? All diese Fragen und sicherlich noch viele mehr sollten Sie sich stellen und für Sie günstig beantworten.
Wichtig für den Makler ist es, daß er Ihre Überlegungen erfährt. Leider ist es oft so, daß der Makler dem Interessenten Exposés zuschickt, Besichtigungen durchführt und danach keine Antwort vom Interessenten erhält. So kann er die Gedanken, die sich die Interessenten gemacht haben, nicht nachvollziehen und dem Verkäufer, der in den meisten Fällen nicht an der Besichtigung teilnimmt, mitteilen. Aber gerade das ist wichtig, damit der Makler seinen Einfluß auf den Verkäufer geltend machen kann.
Unsere Erfahrung beweist, daß die meisten Verkäufer bei vernünftigen Argumenten von Seiten der Interessenten bereit sind, diesen zu folgen. Ein Kaufpreisangebot durch die Käufer, das natürlich realistisch sein muß, ist oft der Weg zum Erfolg. Selten nur wird eine Immobilie auch zu dem Preis verkauft, der im Exposé oder der Annonce erwähnt ist. Natürlich gibt es auch solche Immobilien, die den angebotenen Preis wert sind oder gar den Wert unterschreiten. Hier ist natürlich auch der Kaufinteressent gebeten, die Immobilie real einzuschätzen. Der Makler kann Ihnen an Hand einer einfachen Berechnung, die sich aus dem aktuellen Bodenrichtwert für das Bauland, dem Wert für das Nutzland, dem noch anzusetzenden Preis für einen qm Wohnfläche / Kellerfläche (bei Bestandsimmobilien) und dem Wert der Nebenanlagen zusammengesetzt ermitteln. Das sollte Ihnen der Makler vor Ort bei der Besichtigung in 3 - 5 Minuten darlegen können.
Nach der Entscheidung zum Kauf der Immobilie läßt der Makler den Kaufvertragsentwurf vorbereiten. Lassen Sie sich als Käufer und Verkäufer in jedem Falle das Entwurfsexemplar zuschicken. Studieren Sie den Vertragstext sehr genau und bestehen Sie darauf, daß der Vertrag vor Unterschriftsleistung beim Notar mit beiden Parteien und dem Makler durchgesprochen wird. Der Makler sollte in der Lage sein, Ihnen alle Fragen, die sie zu dem Vertrag haben, zu beantworten. Erst wenn Sie sicher sind, daß dieser Vertrag ausgewogen ist, Sie ein gutes inneres Gefühl haben, sollten sie den Notartermin festlegen. Lassen sie sich nicht drängen oder nötigen. Auch während der Beurkundung des Vertrages beim Notar können Sie weitere Fragen stellen, Änderungen des Vertragstextes verlangen und Einfügungen machen lassen.
Mit der Unterschrift des Notars unter die Urkunde des Vertrages - nach dem sie unterschrieben haben - ist die Vertragsurkunde rechtskräftig.

References: § 34
 § 35
 § 33
 § 34
 § 35
 § 33
 § 34