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Timestamp: 2018-07-19 23:27:16+00:00

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Condominio: Corte di Cassazione Sentenza 1830 del 2000 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà AbruzzoRegolamentoCassazione Civile, Sezione II, Sentenza 18 febbraio 2000 n. 1830
Condominio, contrattuale, corte di cassazione, delibera, modifiche, negoziale, regolamento, unanimità
Quando un regolamento o parte di esso ha natura negoziale? Come si puiò modificare?
Dott. Vittorio VOLPE – Presidente -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO – Rel. Consigliere -
RL, elettivamente domiciliata in ROMA VLE BRUNO BUOZZI 99, presso lo studio dell’avvocato D’ALESSIO ANTONIO, che la difende, giusta delega in atti;
CONDOMINIO, in persona dell’A..re Sig.ra MMG, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ASIAGO 8, presso lo studio dell’avvocato SABBADINI GIANCARLO, che lo difende, giusta delega in atti;
avverso la sentenza n. 2025-97 della Corte d’Appello di ROMA, depositata il 11-06-97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12-11-99 dal Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO;
udito l’Avvocato D’ALESSIO Antonio, difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Con atto notificato il 14-3-1996 il condominio di via Catilina 2 di Anzio impugnava, nei confronti di RL, la sentenza 12-1-1996 con la quale il tribunale di Velletri aveva dichiarato la nullità delle delibere dell’assemblea condominiale del 27-2-1990.
L’appellante chiedeva il rigetto delle domande della RL deducendo: 1) che i condomini Piperno non erano stati convocati perché i loro cespiti non erano stati inclusi nella tabella millesimale e, comunque, non avrebbero potuto esprimere in assemblea alcun voto in quanto privi della inerente capacità; 2) che per mera involontaria omissione nel verbale dell’assemblea non si era dato atto che il V e la VE erano presenti anche in rappresentanza dei comproprietari dei loro rispettivi beni immobili.
La RL chiedeva il rigetto dell’impugnazione.
Con sentenza 11-6-1997 la corte di appello di Roma, in riforma della gravata decisione, rigettava l’impugnazione contro le delibere assembleari del 27-2-1990 proposta da RL. Osservava la corte di merito: che la legittimazione a partecipare alle assemblee condominiali deriva dalla qualità di condomino in applicazione del principio generale di cui all’articolo 1105 c.c. secondo il quale tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune; che tale principio non trova applicazione nell’ipotesi in cui tutti i partecipanti abbiano escluso che la proprietà di alcuni cespiti dia il diritto e l’onere di partecipare alla titolarità delle parti comuni dell’edificio; che tale ipotesi si era verificata nella specie atteso che nell’articolo 3 del regolamento condominiale – trascritto e richiamato nel coevo rogito con il quale gli iniziali esclusivi proprietari del fabbricato avevano ceduto a molteplici acquirenti tutte le singole porzioni dell’immobile – era stato espressamente enunciato che le elencate parti comuni dell’edificio erano divise solo tra i cespiti “di cui all’annessa tabella A” tra i quali non erano compresi il terrazzo ed il locale cantinato; che quindi i proprietari di detti ultimi cespiti non avevano diritto a partecipare alle assemblee condominiali per cui la loro omessa convocazione non comportava la nullità delle relative delibere; che il V e la VE erano intervenuti all’assemblea condominiale per cui era inammissibile qualsiasi doglianza in ordine agli avvisi di convocazione relativi ai cespiti di cui i detti condomini erano comproprietari; che il V e la VE, come consentito dall’articolo 67 disp. att. c.c., erano intervenuti in rappresentanza anche degli altri comproprietari dei rispettivi beni immobili indivisi; che infatti, in mancanza di pregressi o successivi atti di dissociazione degli altri comproprietari, doveva presumersi la legittimità del potere esercitato dai partecipanti in rappresentanza delle rispettive comunioni; che doveva di conseguenza ritenersi sanata ogni eventuale omissione di convocazione degli altri comproprietari; che la RL si era limitata a chiedere il rigetto dell’appello e non aveva riproposto, neanche in via subordinata, gli altri motivi di impugnazione delle delibere assembleari che si dovevano ritenere per rinunciati.
La cassazione della sentenza della corte di appello di Roma è stata chiesta da RL con ricorso affidato a tre motivi. Il condominio di via Catilina 1 di Anzio ha resistito con controricorso.
Con il primo motivo di ricorso si denuncia: violazione e falsa applicazione dei principi in tema di specificazione dei motivi di appello di cui all’articolo 342 c.p.c.; nullità della sentenza e del procedimento; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Deduce la ricorrente che, con la comparsa di costituzione nel giudizio di secondo grado, essa RL aveva eccepito la nullità dell’atto di appello in quanto non rispondente ai requisiti richiesti dall’articolo 342 c.p.c. per la mancata specificazione delle ragioni poste a base dell’impugnazione: la detta eccezione è stata ignorata dalla corte di appello che è così incorsa anche nel vizio di omessa pronuncia.
L’eccezione di inammissibilità del gravame – sollevata dalla RL con riferimento a quanto disposto dall’articolo 342 c.p.c. – è stata implicitamente ritenuta infondata e rigettata dalla corte di appello che ha esaminato nel merito i singoli motivi prospettati dal condominio a sostegno dell’impugnazione avverso la sentenza di primo grado. La mancata espressa motivazione sul punto da parte della corte di merito non è comunque influente atteso che la questione relativa all’ammissibilità dell’appello è rilevabile di ufficio in sede di legittimità se sulla stessa non si è formato il giudicato. Nella specie la detta preclusione derivante dal giudicato non sussiste in quanto con il ricorso per cassazione la RL ha proposto un’esplicita impugnazione sulla questione dell’inammissibilità dell’appello.
Esaminati gli atti di causa – attività consentita in questa sede di legittimità attesa la natura (in procedendo) del vizio denunciato – è evidente l’insussistenza dell’asserita genericità dei motivi posti a base dell’atto di appello come articolato dall’impugnante condominio.
È appena il caso di osservare al riguardo che, come è pacifico nella giurisprudenza di questa Corte, per una corretta proposizione dell’impugnazione dinanzi al giudice di secondo grado l’articolo 342 c.p.c. richiede che siano sviluppate adeguate motivazioni critiche in ordine alla sentenza gravata, con l’indicazione – per ciascuna delle ragioni esposte nella stessa a sostegno della decisione sul punto oggetto della doglianza dell’appellante – delle contrarie ragioni di fatto e di diritto giustificative della censura (tra le tante, sentenza 12-6-1998 n. 5857).
Nel caso in esame il condominio appellante con l’atto di gravame ha prima esposto i fatti di causa precisando il contenuto dell’atto di citazione della RL ed ha poi riportato i motivi posti a base della decisione del tribunale. Dopo questa parte narrativa delle vicende processuali il condominio ha puntualmente illustrato le ragioni delle critiche mosse alla decisione di primo grado, sì da consentire agevolmente al giudice del gravame di individuare con chiarezza le doglianze dedotte e di stabilire l’ambito del “devolutum” con la specificazione delle questioni da riesaminare. Del resto dalla motivazione della sentenza di secondo grado risulta che la corte di merito ha enucleato facilmente ed ha avuto modo di vagliare le doglianze mosse dall’appellante dando ad esse adeguata risposta.
Con il secondo motivo la RL denuncia: violazione e falsa applicazione dei principi vigenti in tema di legittimazione dei condomini alla partecipazione alle assemblee condominiali (articoli 1105 e seguenti c.c. e 67 disp. att. c.c.) ; nullità della sentenza e del procedimento; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Deduce la ricorrente che la tabella millesimale per la ripartizione delle spese di amministrazione di un condominio ha la funzione di consentire l’attribuzione proporzionale di tutte le dette spese e non solo di quelle relative alle parti comuni di un fabbricato. È poi evidente, ad avviso della RL, la violazione da parte della corte di merito dell’articolo 67 disp. att. c.c. non avendo nè il V nè la VE provato di essere stati delegati dagli altri comproprietari a rappresentarli: è quindi incontestabile l’omessa convocazione di alcuni condomini e la conseguente impossibilità per questi ultimi di esercitare alcuna forma di dissenso in relazione al comportamento dei comproprietari convocati e presenti all’assemblea.
La ricorrente sostiene inoltre che la corte di appello ha errato nell’interpretare il rogito richiamato nell’impugnata sentenza. In tale rogito, segnala infine la RL, sono elencate le unità immobiliari vendute a 14 compratori all’atto della costituzione del condominio, mentre nella relazione del c.t.u. nominato in primo grado sono indicati 15 condomini proprietari di unità immobiliari nell’edificio in questione: all’assemblea condominiale del 27-2-1990 sono stati invece convocati solo 9 degli accertati 15 condomini.
Le dette censure non sono meritevoli di accoglimento.
La corte di appello – come riportato nell’esposizione in fatto che precede – ha ritenuto infondata la tesi della RL, in ordine all’asserita nullità della delibera assembleare impugnata, affermando: a) che correttamente non era stata inviata la convocazione per l’assemblea condominiale in questione ai proprietari di quelle entità immobiliari che – secondo quanto disposto dal regolamento condominiale regolarmente trascritto e richiamato nell’atto notarile di compravendita delle singole porzioni dell’edificio – non erano state considerate nell’ambito della divisione proporzionale delle parti comuni del fabbricato effettuata solo tra i cespiti “di cui all’annessa Tabella A”; b) che doveva presumersi la legittimità del potere esercitato in assemblea da parte del V e della VE anche quali rappresentanti degli altri comproprietari dei rispettivi cespiti.
Il giudice di secondo grado è pervenuto alle dette conclusioni applicando puntualmente e correttamente i seguenti principi più volte affermati nella giurisprudenza di questa Corte. 1) Il regolamento di condominio non può disciplinare, in quanto tale, le situazioni di diritto reale dei partecipanti in ordine alle parti comuni del fabbricato salvo che non sia stato disposto dall’unico originario proprietario dell’immobile ed accettato con i singoli atti di acquisto. Infatti, in tema di condomino negli edifici, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni ai diritti dei condomini anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulla parte di loro esclusiva proprietà. In particolare il limite al diritto al godimento spettante a ciascun condomino “iure proprietatis” sulle parti comuni, disposto dal regolamento condominiale ed accettato nei singoli atti di acquisto, ha natura negoziale e può essere modificato solo per iscritto e con il consenso unanime dei condomini (nei sensi suddetti, sentenze 21-5-1997 n. 4509; 28-1-1997 n. 854; 14-12-1992 n. 13179). Nel caso in esame non è contestato in fatto che nel regolamento di condominio – redatto dagli iniziali unici proprietari del fabbricato in questione regolarmente trascritto e richiamato nell’arto notarile di compravendita delle varie unità immobiliari – le parti comuni dell’edificio sono state divise proporzionalmente solo tra i cespiti di cui all’annessa tabella A. È del pari pacifico che tra i detti cespiti non sono inclusi quelli di proprietà dei Piperno i quali, quindi, non avevano diritto alla convocazione dell’assemblea condominiale non potendo esprimere alcun voto in quanto non titolari di millesimi condominiali. Deve poi segnalarsi che le norme del regolamento condominiale contrattuale e dell’annessa tabella A non sono state modificate e non risulta che al riguardo sia stata promossa un’azione – esperita nei confronti di tutti i condomini – intesa ad ottenere la declaratoria di nullità, totale o parziale di dette norme. 2) Affinché uno dei comproprietari “pro indiviso” di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all’assemblea del condominio, nonché validamente rappresentato nella medesima dall’altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato – qualora ricorrano circostanze presuntive affidate alla valutazione del giudice del merito – che dall’avviso dato ad uno dei comproprietari quest’ultimo abbia reso edotto l’altro (o gli altri) comproprietari della convocazione medesima (sentenze 11-11-1992 n. 12119; 28-7-1990 n. 7630). In particolare l’esigenza che tutti i comproprietari siano stati preventivamente informati della convocazione dell’assemblea condominiale può ritenersi soddisfatta quando risulti, secondo l’incensurabile accertamento del giudice del merito, che in qualunque modo i detti comproprietari ne abbiano avuto notizia. Nella specie la corte di appello ha accertato, con motivazione adeguata ed impeccabile, che ciascun comproprietario dei cespiti indivisi – rientranti tra quelli indicati nella tabella A allegata al regolamento condominiale contrattuale – partecipò all’assemblea con effettivo potere di rappresentanza (con riferimento alle rispettive unità immobiliari indivise) legittimamente esercitato come era facilmente desumibile anche in forza del principio di buona fede ed “in mancanza di pregressi o successivi atti di dissociazione degli altri comproprietari”. È appena il caso di rilevare poi che, come è noto, in tema di prova presuntiva è incensurabile in sede di legittimità l’apprezzamento discrezionale del giudice del merito circa lo stesso ricorso a tale mezzo di prova e la valutazione della ricorrenza e dei requisiti di precisione, gravità e concordanza richiesti dalla legge per valorizzare elementi di fatto come fonti di presunzione.
Deve infine osservarsi che del tutto irrilevante è la circostanza in fatto segnalata dalla ricorrente con il motivo in esame secondo cui il numero dei condomini proprietari delle unità immobiliari dell’edificio condominiale in questione sarebbe stato indicato in 15 nella relazione del c.t.u. nominato in primo grado, laddove all’assemblea del 27-2-1990 sarebbero stati convocati solo nove condomini. Al riguardo è sufficiente notare che la stessa RL ha ammesso che l’avviso di convocazione di assemblea non era stato inviato solo ai Piperno (ossia ai proprietari di cespiti non inclusi nella tabella millesimale A) ed ai comproprietari dei cespiti rappresentati dal V e dalla VE. I primi, come sopra evidenziato, non avevano diritto alla convocazione ed i secondi, alla stregua di quanto accertato in via presuntiva dalla corte di merito, avevano avuto comunque notizia di detta convocazione.
Del tutto generica è poi la tesi della RL relativa all’asserita erronea interpretazione da parte della corte di appello del rogito richiamato nell’impugnata sentenza. La ricorrente non ha dedotto specificamente nè le regole ermeneutiche violate, nè i vizi logici che inficerebbero l’interpretazione fornita dalla corte di appello.
Con il terzo motivo la ricorrente denuncia: violazione e falsa applicazione delle norme vigenti in tema di riproposizione delle domande e delle eccezioni in grado di appello (articolo 346 c.p.c.) ; nullità della sentenza e del procedimento; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia.
La RL lamenta l’errore commesso dalla corte di appello nell’aver ritenuto rinunciati – in quanto non riproposti nel giudizio di secondo grado – gli altri motivi di impugnazione della delibera assembleare del 27-2-1990 prospettati da essa ricorrente in primo grado e non esaminati dal tribunale in quanto assorbiti. Ad avviso della RL la domanda e le eccezioni non accolte in primo grado possono essere riproposte in qualsiasi forma idonea ad evidenziare la volontà di riaprire la discussione su di esse: in particolare le contestazioni dell’esistenza del fatto costitutivo della domanda o di elementi della stessa devono ritenersi implicitamente comprese nella richiesta di rigetto del gravarne formulata – come nella specie – dall’appellato vittorioso nel giudizio di primo grado.
La censura è inammissibile per la sua genericità non essendo stato precisato in ricorso – nè nella parte narrativa nè in quella relativa all’esposizione delle doglianze – il contenuto specifico e dettagliato (quanto meno nei tratti essenziali) degli altri motivi di impugnazione della citata delibera assembleare ritenuti assorbiti dal tribunale e non esaminati dalla corte di appello in quanto non riproposti a norma dell’articolo 346 c.p.c. Ciò impedisce a questa Corte di controllare e valutare, sulla base delle sole deduzioni contenute in ricorso e senza la necessità di indagini integrative, la correttezza o meno della decisione impugnata in ordine sia al ritenuto onere della RL di riproporre “gli altri motivi di impugnazione” sia alla conseguente ravvisata rinuncia “alle inerenti domande di annullamento”. La rilevata genericità del motivo in esame determina l’impossibilità di accertare in questa sede di legittimità la ravvisabilità, negli altri motivi di impugnazione della detta delibera condominiale, degli estremi della domande o delle eccezioni in senso proprio – da richiamare in fase di gravame in modo chiaro e preciso al fine di evitare la presunzione di rinuncia ex articolo 346 c.p.c. – ovvero di mere argomentazioni e prospettazioni giuridiche o di questioni di fatto che, al contrario, debbono intendersi implicitamente richiamate con la proposizione dell’impugnazione o con l’istanza di rigetto di questa.
Per la sussistenza di giusti motivi si dispone la compensazione tra le parti delle spese del giudizio di legittimità.
Roma 12 novembre 1999.
Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza 29 novembre 1995 n. 12342

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