Source: https://lawline.se/categories/22?page=3
Timestamp: 2020-08-13 02:39:29+00:00

Document:
Vilken majoritet krävs för beslut på föreningsstämma?
2020-06-10 i Föreningar
FRÅGA |Hej jag undrar om man kan överklaga ett beslut som tagits på våran förenings stämma? Beslutet handlar om vi som bor här skall betala för varm vatten eller ej och då det alltid är samma medlemmar vid varje årsstämma och det kanske är knappt 20% av alla boende så blev vi som ej vill betala för varmvatten nedröstade av dem få medlemmar som var på plats. Så jag undrar kan man överklaga ett sådant beslut med motivering att inte alla medlemmar är på plats ? Hälsningar Camilla
Aras Tofek |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar din fråga som att du är missnöjd över ett beslut som har tagits på en föreningsstämma för en bostadsrättsförening du är delägare i. Under en föreningsstämma har varje medlem i bostadsrättsföreningen en röst, om inget annat framgår av föreningens stadgar, enligt 6 kap. 3 § lag om ekonomiska föreningar. Utgångspunkten är att mer än hälften av de avgivna rösterna krävs för att ett förslag ska röstas igenom. Detta framgår av 6 kap. 33 § första stycket lag om ekonomiska föreningar. I ditt fall har ni alltså blivit nedröstade och får därför finna er i att betala för varmvattnet, då det inte finns något krav på att ett visst antal medlemmar eller en viss andel av medlemmarna måste vara på plats på föreningsstämman. Det finns dock ett undantag från huvudregeln. Om det i föreningens stadgar anges att beslut på föreningsstämman förutsätter en annan majoritet än mer än hälften av de avgivna rösterna för att ett beslut ska anses fattats, ska detta gälla istället, 6 kap. 33 § andra stycket lag om ekonomiska föreningar. Ett exempel på detta är att stadgarna kan ställa upp krav på att ett visst antal medlemmar måste vara närvarande för att ett beslut ska kunna fattas. Om beslutet nu skulle strida mot föreningens stadgar har du som medlem rätt att föra talan mot föreningen vid allmän domstol, vilket framgår av 6 kap. 47 § lag om ekonomiska föreningar. Talan ska väckas inom tre månader från dagen för beslutet ifall du inte vill att rätten att väcka talan går förlorad, enligt 6 kap. 48 § lag om ekonomiska föreningar. Sammanfattningsvis är inte stämmobeslutet olagligt, däremot finns det en möjlighet att det kan strida mot föreningens stadgar, och min rekommendation är därför att du går igenom föreningens stadgar noggrant för att få ett slutgiltigt svar på din fråga.Vänliga hälsningar
Avgift från bostadsrättsförening för felaktig sophantering?
2020-05-29 i Föreningar
FRÅGA |Kan bostadsrättsföreningen ta ut en avgiftas mig om jag sorterar sopor fel.Av misstag har jag lagt fel
Filippa Nielsen Norelind |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!LagrumBostadsrättsföreningar regleras i Bostadsrättslagen (1991:614), som förkortas BrL.Vilka avgifter kan bostadsföreningar ta ut?Bostadsrättsföreningar får ta ut avgifter i vissa fall, dessa avgifter är (7 kap. 14 § 1 st. BrL):- Insats då bostadsrätten upplåts för första gången- Årsavgift för den löpande verksamheten- Upplåtelseavgift (om det anges i stadgarna)- Överlåtelseavgift (om det anges i stadgarna)- Pantsättningsavgift (om det anges i stadgarna) - Avgift för andrahandsupplåtelse (om det anges i stadgarna) Huvudregeln är att bostadsrättsföreningen inte får ta ut några andra avgifter än de som står här ovan. Utöver dessa avgifter får föreningen ta ut avgifter för sådant som de inte enligt lag är skyldiga att tillhandahålla, t.ex. gymavgift. Om föreningen tar ut särskilda avgifter för sådant som de enligt lag ansvarar för, t.ex. städning av gården, är det därmed otillåtet (7 kap. 14 § 3 st. BrL). Är soppor något som bostadsrättsföreningen ansvarar för?Frågan blir då om soppor är något som föreningen ansvarar för, isåfall får de inte ge dig en avgift för det. Föreningen är skyldig att hålla huset och marken i gott skick. De ansvara därmed för städning och bortforsling av sopor då de anses vara åtgärder som tas för att bibehålla god ordning (7 kap. 4 § BrL). Föreningen får alltså inte ge dig en straffavgift då de ansvarar för sopporna.SammanfattningDin bostadsrättsförening kan inte anlägga någon straffavgift för att man lagt soporna fel. Men styrelsen kan fatta ett beslut att generellt höja avgifterna för alla i föreningen med motiveringen att täcka sophämtningskostnaderna på grund av att folk lägger fel.Hoppas detta besvarar din fråga!Med vänliga hälsningar,
Kan en ideell förening bedriva ekonomisk verksamhet?
2020-05-25 i Föreningar
FRÅGA |Hej! Jag är ekonomiansvarig vid den ideella föreningen X. Vi har precis köpt in merchandise i form av vattenflaskor och tygpåsar i tron på att stärka gemenskapen bland våra medlemmar. Tanken är att vi delvis ska dela ut dessa till våra medlemmar i form av t.ex. prisutdelningar. Vi har dock en liten fundering kring om det är okej att sälja dessa merch för en billig peng (inköpspris eller billigare). Tanken är inte att sälja dessa för att gå med vinst utan för att sakerna dels ska ses som mer "attraktiva" och ha ett "värde" men främst för att möjliggöra framtida inköp av mer merch när en buffert för inköp kanske inte finns. Ideella föreningar är ju inte vinstdrivande så min fråga är framförallt vad vi behöver tänka på för att inte bryta mot några regler för ideella föreningar.Känner att vi är ute på okänt vatten och uppskattar alla tankar och hjälp gällande ideella föreningar och att ta betalt från medlemmar.Hälsningar, Ekonomiansvarig X
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det kommer till ideella föreningar så saknas en speciell lagstiftning (lagstiftning som direkt reglerar ideella föreningars angelägenheter). Ideella föreningar definieras som en förening som inte kombinerar ekonomisk verksamhet med att främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Det är alltså tillåtet för en ideell förening att bedriva ekonomisk verksamhet eller främja medlemmarnas ekonomiska intressen, men det är inte tillåtet att göra båda. Om jag har förstått dig rätt så kommer er försäljning av merch inte att innefatta någon form av ekonomiskt gynnande för era medlemmar. I sådana fall så är det inget som hindrar er från att sälja merch till era medlemmar eller att exempelvis ta betalt när ni anordnar något evenemang så länge pengarna går till föreningen och dess syfte. Information om skatteregler för ideella föreningar kan ni hitta på skatteverkets hemsida.SammanfattningEn ideell förening kan sälja merch till sina medlemmar och även ta betalt för annat, som exempelvis entréavgifter till föreningens evenemang. Förutsatt att den ekonomiska verksamheten inte samtidigt främjar era medlemmars ekonomiska intressen så bryter ni inte mot några regler för ideella föreningar. Om du har ytterligare frågor är du välkommen att kontakta oss igen!Med vänliga hälsningar,
Vad krävs för att kunna bli utesluten ur en förening? Och kan en smutskastning utgöra ett brott?
2020-05-21 i Föreningar
FRÅGA |Hej !Jag är medlem i en Båtförening, Jag har nu blivit utesluten på fem år. Det framgår av brevet jag fått att inga av mina anhöriga kommer att få ansöka om medlem, under karenstiden.Jag har alltid skött mina inbetalningar. Men nu har jag enligt dem brutit mot en regel som gör att jag blir avstängd. Jag skall ha släpp in en obehörig på området och lånat ut min båtplats. Jag har inte släppt in någon på området och heller inte lånat ut min båtplats. Jag tänkte släppa in en kompis som skulle låna min båtplats men har inte gjort det. Jag har heller inte lånat ut min Båtplats. De stänger alltså av mig för att jag tänkte... De hotar mig och säger att jag är tvungen att sälja av boden och flytta båten innan den 31/5. Jag har pratat med styrelsen utan resultat, Dessutom har styrelsen skickat ett brev till min kompis som är en affärskompanjon genom mitt företag, där man smutskastar mig och skriver att jag typ inte har koll på något och fört dem bakom ljuset, De har också påstått att jag har varit sen att betala fakturor... Jag har varit medlem i 25 år jag kan inte säga att jag har betalt alla i tid jag kan inte komma ihåg.. Kan ha varit någon som blivit bortglömd men jag har ALLTID BETALT ALLTID, får man verkligen säga sådant till andra?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du är medlem i en båtförening i vilken du och såvitt jag förstår på ganska tvivelaktiga grunder har blivit utesluten för en period om fem år. Styrelsen åberopar en begången överträdelse av gällande ordningsföreskrifter som jag uppfattar att du inte menar stämmer. Till saken hör att även dina anhöriga kommer att förvägras medlemskap under hela den ifrågavarande tidsperioden. Mot bakgrund av detta undrar du huruvida föreningen verkligen äger rätt att agera på det sätt som nu är i fråga. Av din ärendebeskrivning framgår det inte om det rör sig om en ekonomisk förening eller en ideell sådan. Utgångspunkten för den fortsatta framställning kommer dock att bli ekonomiska föreningar, men reglerna för dessa är i stora delar även tillämpliga på ideella föreningar (vars förekomst till dags dato egentligen utgör ett helt oreglerat område). Vidare finns en fråga som rör smutskastning. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer härnäst.Brottsbalken (BrB). Lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL). Förlust av medlemskap, vad gäller? Och vem kan fatta beslut i frågan?Ett första villkor för att kunna utesluta en medlem är att det i föreningens stadgar anges att så är möjligt och att den grund på vilken uteslutning kan ske tydligt är reglerad. Med begreppet grund avses den sakliga förutsättning som kan leda till uteslutning. Det är således inte tillåtet att uppta bestämmelser i stadgarna som tillåter att en medlem godtyckligt kan uteslutas då man så finner det lämpligt. Att det är förbjudet att helt skönsmässigt utesluta misshagliga medlemmar framgår av lagtexten, vilken stipulerar att en medlem får uteslutas endast om denne 1. grovt har åsidosatt sina åligganden mot föreningen, 2. inte längre deltar i föreningens verksamhet på det sätt som lagen föreskriver eller 3. inte uppfyller de krav som bör ställas på medlemmen med hänsyn till arten och omfattningen av föreningens verksamhet (4 kap. 8 § 1 st. med hänvisning till 1 kap. 4-5 §§ EFL avseende punkt 2.). Att det ställs krav på att en uteslutning måste ske på grunder som anges i stadgarna ska dock inte tolkas som att detta är synonymt med att det alltid är en sådan grund som stadgarna faktiskt anger som måste åberopas av föreningen när denna vill att en medlem ska lämna. Stadgeföreskrifter som exempelvis innehåller mer allmänna positiva krav kan många gånger tolkas som indirekta uteslutningsbestämmelser, vilket därför innebär att klart illojala beteenden ofta kan komma att betraktas som brott mot föreningens stadgar. Med brott ska för övrigt förstås en regelöverträdelse i civilrättslig mening, inte ett brott för vilket det kan utkrävas straffrättsligt ansvar. Jag har emellertid svårt att på basis av den information som du har delgett oss avgöra huruvida ditt agerande är tillräckligt för en lagenlig uteslutning. Spontant kan det givetvis konstateras att en tankeverksamhet hos dig inte kan ses som ett regelbrott. Men ett adekvat svar fordrar ingående kunskaper om det inträffade, om omständigheterna i övrigt liksom viss kännedom om innehållet i de aktuella stadgarna. Det nyss anförda hoppas jag dock telefonledes kunna inhämta inom kort genom den personliga telefonrådgivning som du också har beställt. Tilläggas bör likaledes att jag inte heller kan svara på om styrelsen de facto ägde rätt att ensamt fatta beslut om din uteslutning. I normfallet ska en sådan fråga, om inte annat framgår av stadgarna, hänskjutas till stämman, vilken alltså utgör exklusivt forum i den här typen av situationer (4 kap. 8 § 2 st. EFL). Kan styrelsen vägra att närstående till dig förvärvar ett medlemskap?Det korta svaret lyder: Nej, det går inte. En ekonomisk förening ska i stort sett stå öppen för alla som vill bli medlemmar och ett medlemskap förvärvas antingen genom deltagande i föreningens bildande alternativt av den som efter erforderligt beslut antas som medlem (4 kap. 1 § EFL). Om inte stadgarna föreskriver annat är det styrelsen som prövar frågan om medlemskap (4 kap. 3 § 1 st. EFL). I de fall när särskilda skäl föreligger kan styrelsen dock förvägra en sökande medlemskap och det är framförallt arten och omfattningen av föreningens verksamhet som av rättsordningen brukar kunna accepteras som legitima skäl. Exempel på det nu sagda, då en begränsning av öppenhetsprincipen kan anses godtagbar, kan vara villkor om viss grupptillhörighet (som båtägare) eller krav på viss typ av anställning. Möjlighet för styrelsen att vägra någon medlemskap torde även gälla när det finns befogad anledning att tro att den sökande kommer att motverka föreningens syfte och/eller verksamhet, vilket även har kommit till uttryck i den äldre föreningslagens förarbeten, principer som alltjämt äger giltighet idag (prop. 1986/87:7, s. 87). Kort sammanfattat kan det alltså sägas att det i stor utsträckning, precis som i uteslutningsfallen, fordras saklig grund för att kunna ge en person avslag på dennes medlemsansökan. Utifrån ett hypotetiskt scenario där din uteslutning anses lagenlig skulle det möjligen gå att argumentera för att ett medlemskap förvärvat av en närstående till dig i själva verket utgör ett försök till kringgående av föreningens beslut. Men det förutsätter naturligtvis att det vederhäftigt kan visas att så är fallet och att det egentligen är du som genom din närståendes försorg kommer att nyttja båtplatsen. Kan smutskastningen utgöra ett brott? Det är möjligt och det brott som ligger närmast till hands torde i så fall vara förtal (5 kap. 1 § BrB). I 5 kap. 1 § 1 st. BrB stadgas att den som utpekar någon såsom brottslig eller klandervärd i sitt levnadssätt eller eljest lämnar uppgift som är ägnad att utsätta denne för andras missaktning dömes för förtal till böter. I ditt fall har en uppgift lämnats till tredje man (din affärskompanjon). Endast ett påstående, vilket är så bestämt att dess sanningshalt kan prövas, är att betrakta som en uppgift på det sätt som menas i lagtexten. Med att en uppgift lämnas avses exempelvis en spridning av uppgifter genom tal eller skrift. Mot detta står envars grundlagsskyddade yttrandefrihet varför en person som har lämnat en kränkande uppgift kan gå fri från ansvar om denne var skyldig att uttala sig eller om det av andra skäl och med hänsyn till omständigheterna kan anses ha varit försvarligt att lämna uppgiften. Vid den här prövningen sker också en så kallad sanningsbevisning, vilken betyder att uppgiftslämnaren måste visa att informationen var sann eller att denne i vart fall hade skälig anledning att tro att så var fallet (se lagrummets andra stycke). Av det föregående framgår alltså att det är gärningsmannen som åläggs bevisbördan avseende sanningshalten, vilket kan te sig smått ovanligt i en brottmålsprocess. Ingenting i ditt ärende tyder dock på att den person i styrelsen som svarade för aktuella brevet hade fog för skrivelsen varför dennes handlande kan utgöra en brottslig gärning i enlighet med det ovan anförda. Sammanfattning och ytterligare rådgivningSammantaget kan följande konstateras. En ekonomisk förening ska i princip stå öppen för alla enligt öppenhetsprincipen och saklig grund fordras för att kunna vägra en sökande medlemskap. Förutom ett fastställt övertramp gäller kravet på saklig grund i beslutsunderlaget även vid en uteslutningssituation. I normfallet är det stämman som ska fatta beslut om uteslutning av enskild medlem. Däremot är det brukligt att låta styrelsen få kompetens över prövningen av en medlemsansökan. Och den smutskastning av dig som har ägt rum kan utgöra ett brott för vilket det är föreskrivet böter. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformarDu har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa redan imorgon fredag den 22/5 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,
Fel i bostadsrätten vid tillträde, kan vi kräva ekonomisk ersättning?
2020-06-02 i Föreningar
FRÅGA |Hej Vi har köpt en ny lägenhet i en BRF inflytten var v.8 men tyvärr var det inte städat samt det fanns ett 30 tal feli lägenheten.Tyvärr har inte vi inte kunnat nyttjat lägenheten fullt ut p.g.a. felen.Finns det möjlighet att kräva ekonomisk ersättning av byggherren för att vi inte har kunnat använda läg.Byggherren är inf. om alla fel men det finns inget intresse att åtgärda felen inom rimlig tid.Kanske åtgärdas felen under v. 23Mvh
Binh Tran |Hejsan, Aktuell lagstiftning: Bostadsrättslagen. AvtalsparterDet är bostadsrättsföreningen i sig som beställer byggentreprenaden och har ett avtal med byggföretaget. Du i din tur får lägenheten upplåten på dig från bostadsrättsföreningen och har alltså själv inget avtalsförhållande med byggherren. Det innebär att klagomål om fel i bostadsrätten och klagomål i övrigt ska göras till bostadsrättsföreningen. Fel i bostadsrättenVi tar utgångspunkt i 7 kapitlet som reglerar havaren och förenings skyldigheter och rättigheter. I 1 § stadgas vad för skick lägenheten ska ha vid tillträdesdatumet. Här finns det två regler att beakta. (1) Föreningen ska tillhandahålla lägenheten enligt upplåtelseavtalet. Såklart kan upplåtelseavtalet inte reglera allting, men om den reglerar en specifik sak och denna sak avviker från avtalet, så är det ett fel. Vad som ansetts avtalet får naturligtvis i första hand utläsas av innehållet i det skriftliga upplåtelseavtalet. Saknas ett uttryckligt avtal om skicket kan ledning hämtas från den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen. Även innehållet i s.k. bofakta eller liknande, broschyrer och annat reklammaterial som överlämnats till bostadssökande kan vara av betydelse när det gäller att avgöra vad som ska anses som avtalat skick. (2) Allt annat som inte regleras specifikt i upplåtelseavtalet ska tillhandahållas "sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet". Ett exempel från rättspraxis: Svea hovrätt fann i mål T 9980-05, dom 2008-05-23, det utrett att det i lägenheten hade förekommit en alkalisk nedbrytning av golvmattor och lim som hade gett upphov till skadliga kemiska föreningar i inomhusluften samt att detta var ett tecken på byggfukt. Bostadsrättsföreningen ansågs därför inte ha tillhandahållit lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten hade varit fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Bostadsrättshavaren ansågs ha haft dels rätt att själv avhjälpa bristen då föreningen inte agerade med erforderlig snabbhet, dels rätt till nedsättning av årsavgiften med 25 procent. Enligt de omständigheter som du har givit mig så är det uppenbart att det finns fel i lägenheten som leder till att användningen av lägenheten blir begränsad. Jag förutsätter att fel enligt alternativ (1) föreligger. För övrigt kan det tilläggas att felen bör avvika från den allmänna uppfattningen i orten. Därmed bör även fel föreligga enligt alternativ (2). Påföljder vid fel i bostadsrätten enligt 7 kap 2§Om lägenheten är i bristfälligt skick vid tillträdet har bostadsrättshavaren rätt att få bristen avhjälpt genom styrelsens försorg. Denna rätt föreligger oberoende av bristens beskaffenhet och vare sig bristen beror på försummelse av föreningen eller inte. Bostadsrättshavaren är skyldig att anmoda styrelsen att avhjälpa bristen. Enligt 7 kap. 32 § har bostadsrättshavaren fullgjort vad som i detta avseende åligger denne när han eller hon har avsänt meddelande till styrelsen i rekommenderat brev. Styrelsen är skyldig att ingripa så snart det kan ske. Detta innebär krav på skyndsamhet men ger utrymme för visst rådrum.Det beror därför på när ni informerade bostadsrättsföreningens styrelse om dessa fel och om ni har påpekat för dem att ni vill ha det åtgärdat. Det är nämligen denna tidpunkt man utgår från och när "tiden börjar ticka". Styrelsen kan inte åtgärda något som de inte har blivit informerade om.Om styrelsen underlåter att efter tillsägelse avhjälpa bristen så snart det kan ske har bostadsrättshavaren rätt att själv se till att bristen åtgärdas (självhjälp). Detta innebär att du får bota bristen på föreningens bekostnad. Någon skyldighet att själv avhjälpa bristen föreligger dock inte. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning, dvs. reducering, av årsavgiften. Några särskilda förutsättningar har inte ställts upp för denna rätt. Rätten gäller oavsett om bostadsrättshavaren utnyttjar rätten till självhjälp. Den gäller oavsett om föreningen är vållande till bristen eller inte. Innebörden av att nedsättningen ska vara skälig är att den måste anpassas till bristens karaktär och omfattning. Om lägenheten är oanvändbar, torde hela avgiften kunna sättas ned. Kan den användas till viss del får nedsättningen anpassas efter det. Kan ni delvis använda lägenheten så är det rimligt att ni får en 30% reducering av bostadsavgiften under den tid som styrelsen har varit informerad om problemet men inte kunnat avhjälpa det. Reduceringen kan självklart vara mer eller mindre beroende på vilka fel som är aktuella.RekommendationerJag råder er att informera styrelsen om felen omedelbart samt begära avhjälpande. Om ni redan har gjort detta så har ni även rätt till en reducering av bostadsavgiften under den tid styrelsen visste om felet men inte kunde avhjälpa felet. Hur stor reducering ni kan få beror på omständigheterna, det är även något som ni och bostadsrättsföreningen får komma fram till.Om det är så att bostadsrättsföreningen är försumliga. T.ex att de vet om felen men försummar att avhjälpa dem på grund av lathet, vårdslöshet eller allmän inkompetens eller om de de har varit försumliga när de avhjälper felen så kan ni har rätt till skadestånd. Det ankommer dock på er att bevisa att de har varit försumliga om det kommer till det. Hör gärna av er till oss igen om sådana problem uppkommer så kan vi hjälpa er vidare i processen.Jag hoppas jag har varit vägledande. Har ni några följdfrågor så är ni välkomna att höra av er till binh.tran@lawline.se.Vänligen,
Hur medlemmar i en bostadsrättsförening kan kalla till extra föreningsstämma
2020-05-26 i Föreningar
FRÅGA |Hej,Kan medlem(ar) i bostadsrättsförening kalla till extra föreningsstämma gällande flera ärenden som beslutats på årsstämman, men som man är missnöjd med ?
Filippa Nielsen Norelind |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!LagrumEn bostadsrättsförening är en form av ekonomisk förening och regleras därmed i Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar, som förkortas EFL.När kan en extra stämma begäras?En extra föreningsstämma kan hållas under tre omständigheter:1. Styrelsen anser att det behövs (6 kap. 12 § 1 st. EFL),2. revisorerna skriftligen med motivering begär en (6 kap. 12 § 2 st EFL), eller3. minst 1/10 av föreningens alla medlemmar skriftligen med motivering kräver en (6 kap. 12 § 2 st. EFL)Enskilda medlemmar kan alltså begära en extra föreningsstämma om denne får stöd av en tiondel av medlemmarna (röstberättigade) i föreningen. Det kan även vara en mindre andel om det framgår av er stadga. Det krävs även att ni har ett specifikt ärende som det gäller, man kan alltså inte begära en extra stämma för att bara fråga styrelsen frågor eller liknande. Här menas alltså de besluten som ni är missnöjda med från årsstämman (6 kap. 12 § EFL). Kallelse till extra stämmaNär 1/10 av medlemmarna i föreningen skriftligen har begärt en extra stämma för att ta upp ett angivet ärende är styrelsen skyldig att utfärda en kallelse till föreningsstämman inom två veckor från den dagen begäran kom in till föreningen (6 kap. 12 § EFL).Exempel: Om begäran till extra stämma kommer in den 1 juni skall kallelsen utfärdas senast den 15 juni.Kallelsen till extra stämman ska utfärdas tidigast 6 veckor och senast 2 veckor före stämman äger rum (6 kap. 18 § 1 st. EFL).Exempel: Om kallelsen utfärdas den 10 juni så får extra stämman äga rum mellan 24 juni (tidigaste datumet) och 22 juli (senaste datumet). Handlar ärendet som extra stämman skall behandla om ändring av stadgarna, likvidation, fusion eller förenklad avveckling skall stämman istället hållas tidigast fyra veckor efter kallelsen utkommit och senast 6 veckor efter, eller enligt vad som står i er stadgar (6 kap. 18 § 2-3 st. EFL).SammanfattningMedlemmarna i bostadsrättsföreningen kan alltså kalla till en extra föreningsstämma gällande särskilda ärenden ni är missnöjda med genom att få 1/10 av de röstberättigade medlemmarna att skriftligen begära den. Efter begäran lämnats in skall styrelsen utfärda en kallelse till extra stämman inom två veckor. Stämman får sedan äga rum tidigast två veckor och senast sex veckor från att kallelsen utfärdats.Om styrelsen inte utfärdar en kallelse inom två veckor efter att begäran har lämnats in kan ni vända er till Bolagsverket. Där kan ni ansöka om att dem istället skall kalla till stämma. Ni kan läsa mer och ansöka via deras hemsida: https://bolagsverket.se/fo/foreningsformer/bostadsrattsforening/starta/foreningsstamma/bolagsverket-kallar-1.10574Hoppas detta besvarar din fråga, och lycka till!Med vänliga hälsningar,
Vad gäller vid arvodering i en förening? Frågan avser ersättning till såväl styrelseledamöterna som föreningens medlemmar
FRÅGA |Vi har sagt upp 2 medlemmar på grund av arbetsbrist som haft anställning veckovis med en lön på 1565kr/vecka. Båda har blivit erbjudna timanställning istället då arbetsuppgifterna nu enbart består av att tömma föreningens 5 papperskorgar samt att läsa av vattenförbrukningen 2 gånger i veckan. En har antagit anställningen men den andra vill inte och anser att medlemmar kan göra det utan ersättning eftersom alla ändå hjälps åt med både stort och smått ideellt. Frågan är nu om vi måste betala andra medlemmar för arbetet, en medlem har erbjudit sig jobbet utan ersättning, samt om även vi i styrelsen kan göra jobbet med eller utan ersättning?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Det verkar handla om någon form av förening. Om det rör sig om bostadsrättsförening, annan ekonomisk förening eller en ideell sådan låter jag vara osagt. Den information som du har delgett oss förtäljer inte riktigt det nu sagda. Men jag misstänker att det handlar om en bostadsrättsförening. Klart är i vart fall att du verkar företräda organisationens arbetsgivarsida. Och på grund av arbetsbrist har nu två stycken medlemmar sagts upp. Inte som medlemmar, men som arbetstagare (med arbetsrättslig terminologi). Båda två har dock erbjudits varsin timanställning, vilket den ena tackade ja till medan den andre avböjde men hänvisning till att de ifrågavarande arbetsuppgifterna egentligen borde kunna utföras av medlemmarna utan något krav på ersättning. Såvitt jag förstår är din fråga koncentrerad till huruvida ni måste ersätta andra medlemmar för samma typ av arbete när en av föreningens medlemmar har erbjudit sig att arbeta ideellt samt om det är möjligt att låta styrelsen utföra de aktuella göromålen med eller utan ersättning. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan. Lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL). Bostadsrättslagen (BRL), förutsatt att det är en bostadsrättsförening. Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL). Jag bedömer inte att din ärendebeskrivning pekar på att den arbetsrättsliga aspekten skulle stå i förgrunden här. Huruvida uppsägningsbesluten var sakligt grundade kommer därför inte att prövas inom ramen för den här utredningen. Men lagen om anställningsskydd (anställningsskyddslagen, LAS) kommer ändå att beröras. Och beträffande just arbetsrätt, notera gärna att den i folkmun ofta åberopade anställningsformen timanställning inte erkänns av den svenska rättsordningen varför den arbetsrättsligt faktiskt inte alls existerar (4-5 §§ LAS). Några allmänna avtalsrättsliga hållpunkter och det befintliga anställningsavtaletInledningsvis förtjänas det att sägas att löftesprincipen är starkt förankrad inom den allmänna avtalsrätten och dessutom lagstadgad. Bindande avtal kommer till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter (1 § AvtL). Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas). Det nyss anförda betyder därför att styrelsen är skyldig att hedra de förpliktelser som framgår av det anställningsavtal som slöts mellan föreningen och den medlem som tackade ja till "timanställningen". En uppsägning av denne fordrar saklig grund (7 § LAS). Vad som kan anses utgöra saklig grund går inte att utläsa av lagtexten utan vägledning behöver sökas i praxis på arbetsrättens område (praxis = tidigare domstolsavgöranden och då i synnerhet Arbetsdomstolens (AD) domar, vilken är sista instans i arbetsrättsliga tvister). Men generellt kan sägas att exempel på företeelser som i rättspraxis har godtagits som saklig grund är arbetsbrist, försenade ankomster, illojala beteenden, konkurrerande verksamhet, brott mot ordningsföreskrifter eller annan upprepad misskötsamhet och andra dylika händelser. Med brott ska för övrigt förstås en regelöverträdelse i civilrättslig mening, inte ett brott för vilket det kan utkrävas straffrättsligt ansvarMåste medlemmarna i föreningen arvoderas när en av dessa kan tänka sig att utföra vissa arbetsuppgifter utan ersättning?Ytterst får den interna praxisen i föreningen avgörande betydelse för den rättsliga bedömningen i det här fallet. Om det hittills har varit brukligt att ersätta medlemmar för visst typ av arbete torde dessa kunna vägra att inställa sig till utförandet av sådant arbete utan ersättning och detta oaktat en av de nuvarande medlemmarnas inställning till ideellt engagemang. Vidare finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna och vad som där föreskrivs för den här typen av spörsmål. Om detta visar sig vara helt oreglerat i föreningen, med andra ord om ingenting framgår av stadgarna, kan frågan kan behöva hänskjutas till stämman om styrelsen önskar att genomföra ett krav på ideellt arbete för vissa särskilt angivna sysslor om dessa tidigare har berättigat till ersättning. Utgångspunkten i bostadsrättslagen är att beslut om väsentliga förändringar inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat (9 kap. 15 § BRL). En liknande reglering finns i föreningslagen av vilken framgår att ärenden som normalt ska hänskjutas till årsstämman även kan finnas upptagna i föreningens stadgar (6 kap. 10 § 4 p. EFL). I övrigt ges ingen ytterligare vägledning i lagstiftningen. Bestämmelsen i bostadsrättslagen om väsentliga förändringar avser egentligen ändringar i fastigheten, men för beslut som kan anses ingripande för föreningens medlemmar personligen brukar stämman också anses utgöra exklusivt forum för dess handläggning. I förekommande fall kan även en ändring av stadgarna vara att rekommendera för att på så sätt kunna underlätta styrelsens löpande förvaltning. Det är dock endast stämman som kan fatta beslut härvidlag (3 kap. 4 § EFL). Om kompetensen att fatta beslut i sådana här frågor, först genom stämmans försorg och därefter genom en ny intagen stadgeföreskrift, delegeras till styrelsen kommer denna framgent inte att behöva konsultera det överordnade organet (årsstämman). Ändring av stadgarna fordrar dock viss majoritet (9 kap. 23 § BRL och 6 kap. 35 § EFL). Vad gäller för styrelsen, kan denna utföra de aktuella arbetsuppgifterna? Om ja, med eller utan ersättning?Ja, det torde nog framstå som relativt oproblematiskt under förutsättning att styrelseledamöterna inte uppbär något vederlag vid (för) utförandet av de arbetsuppgifter som nu är i fråga. Om ytterligare ersättning ska erhållas utöver de fastslagna arvodena kan inte styrelsen ensamt fatta ett sådant beslut. Det är föreningsstämman som ska besluta om just arvode och annan ersättning till var och en av styrelseledamöterna och kompensationen för det här arbetet synes enligt min mening falla in under begreppet "annan ersättning" (7 kap. 26 § EFL). Sammanfattning och ytterligare rådgivningSammantaget kan följande konstateras. Det nyligen ingångna anställningsavtalet måste respekteras av styrelsen enligt allmänna avtalsrättsliga principer. En uppsägning är förvisso ändå möjlig att genomföra, men detta förutsätter som sagt att det föreligger saklig grund. Huruvida övriga medlemmar är berättigade till lön är ytterst en fråga som dessa gemensamt äger rätt att ta ställning till. Och det sker på årsstämman. Men naturligtvis kan en del flagranta rättviseproblem aktualiseras om alla förutom en medlem skulle tvingas att verka ideellt för samma sorts arbete. Slutligen måste det också påminnas om att alla former av ersättningar till styrelsens ledamöter inte är någonting som styrelsen själv kan fatta beslut om. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,
formkrav för bostadsrättsupplåtelse, preskriptionstid och skadestånd.
2020-05-14 i Föreningar
FRÅGA |Vi bor i en bostadsrättförening (brf). I juni 2010 skrev brf:en och vi ett upplåtelseavtal för en biarea under mark, att tillhöra vår bostadsrätt. Avtalet vi fick från brf:en innehöll formfel. Upplåtelseavgift, insats och årsavgift fattades. Detta korrigerades efter avtalets undertecknade med att det lades till en bilaga till detta avtal med upplåtelseavgift, insats och ytterligare årsavgift. Vi som brf-innehavare betalade upplåtelseavgiften och insatsen samt de bokfördes korrekt vid tidpunkten. Vi har betalt förhöjd kvartalsavgift sedan dess. Under åren runt detta ärende, 2008-2012, har alla årsredovisningar på årsstämmorna godtagits. Detaljerad redovisning har skett på några stämmomöten. Revisorerna har inte haft invändningar och det finns mejl mellan styrelse och revisorer i ämnet som visar att upplåtelsen är ok. Andra medlemmar har också upplåtits ytor under exakt samma villkor och former. Andelstal finns med nya ytan inkl, 2019. I maj 2020 kommer ett brev till oss från brf:en. En advokat anför att nämnda upplåtelseavtal (utan bilaga enl ovan) har formfel, det fattas upplåtelseavgift, insats och angiven årsavgift. Brf:en säger nu att avtalet är att se som ett "nyttjanderättsavtal" och vill säga upp det. Samtidigt erbjuder brf:en sig att förhandla om vi vill "erhålla hela utrymmet genom bostadsrättsupplåtelse". Fråga: Kan brf:en nu efter nära 10 år använda de ursprungliga formfelen, utan nämnda bilaga, hävdande nyttjanderätt enl ovan och säga upp det/kräva mer betalt?
Binh Tran |Hejsan,Aktuell lagstiftning: bostadsrättslag (BrL).Formkravet - räcker en bilaga?Formkravet finner vi i 4 kap 5§ BrL. Där står det att avtalet ska vara skriftligt samt att parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift ska finnas. Man ska även kunna identifiera upplåtelseobjektet i avtalet. Av 4 kap. 7 § samma lag framgår att en upplåtelse som skett i strid med nämnda formkrav är ogiltig. Det är en väldigt strikt regel, det innebär att det inte spelar någon roll om hur parterna har agerat utan om formkraven inte uppfylls så är det ogiltigt i alla fall.En lösning genom ett kompletterande bilaga är väldigt sedvanligt och används väldigt ofta i praktiken i olika rättsområden. En bilaga är ett fullgott komplement om en upplåtelseavtal har ett formfel och behöver kompletteras. Enligt de uppgifter du har givit mig så finns det ingenting som skulle leda till en annan slutsats.Är det en hyresrätt?Det stämmer att de kan yrka på att det är en hyresrätt om upplåtelseavtalet inte uppfyller formkraven. Det verkar dock som att de har förutsatt att tillägget inte finns. Det är inte helt omöjligt att de har gjort ett misstag och att de inte har beaktat tillägget. Däremot, om de har beaktat tillägget så kan de inte säga att det är en hyresrätt eftersom upplåtelseavtalet uppfyller alla formkrav.Preskriptionstid och skadeståndI 4 kap 7§ sista meningen upphör rätten att göra ogiltighet gällande när två år har förflutit från upplåtelsen. Det innebär att ni eller bostadsrättsföreningen har förlorat rätten att väcka talan om ogiltighet eftersom det har gått 10 år.Dessutom finns det en skadeståndsregel om upplåtelsen visar sig vara ogiltig, vilket innebär att föreningen i det fallet skulle vara skyldig att betala tillbaka allt som erlagts i anledning av upplåtelsen, dvs. insats, eventuellt upplåtelseavgift och årsavgift, samt skadestånd så att ni försätts i samma läge som om en giltig upplåtelse har skett. Skadestånden lär dock inte bli aktuellt eftersom upplåtelsen inte är ogiltig. Råd och rekommendationerFörst bör ni informera bostadsrättsföreningen om tillägget. Du bör omedelbart leta reda på tillägget, helst om ni har det i pappersform eller digitalt och upplysa bostadsrättsföreningen om detta. Det kan helt enkelt vara ifråga om ett missförstånd. Det bör leda till att deras påståenden omedelbart motbevisas och de lär inte göra anspråk på upplåtelsen något mer. I vilket fall som helst har deras talan gått förlorad då det har gått 10 år sedan upplåtelsen. Om de fortfarande gör detta så ser jag inte en chans för dem att vinna om de vill ta det till rätten. Har ni följdfrågor så kan ni höra av er till Binh.Tran@lawline.se. Har ni andra frågor så är ni varmt välkomna att höra av er till oss på Lawline igen.Vänligen,

References: § 1
 § 3
 § 1
 § 2
 § 1
 § 1
 § 1
 § 2
 § 2
 § 1
 § 2
 § 4