Source: http://drcondominio.blogspot.com/2020/03/
Timestamp: 2020-07-03 17:50:47+00:00

Document:
Doctor Condominio: 1/03/20
Qué hacer con las visitas y si hay casos confirmados en mi condominio
Han sido emitidos nuevos lineamientos (versión 2, 22 de marzo 2020) que aclaran un poco el tema de los ingresos de visitas al condominio.
En estos lineamientos se aclara la orden de “Restringir las visitas de terceros para encuentros sociales al condominio o residencial, como medida de prevención y contingencia.”
En este caso pareciera orientarse más a la prohibición (del ingreso de visitas de terceros) que a la restricción (imponer un límite). Además por “terceros” suponemos que debemos entender NO residentes, pero no es claro. Seguimos abogando por que el Ministerio emita lineamientos más claros.
Qué hacer si hay un caso confirmado en mi condominio
Ante la posible presencia de un caso confirmado (o aún sospechoso), la administración debe recordar:
1.- Comunicar a los residentes que en caso de que presente síntomas asociados a enfermedad respiratoria o algún familiar dentro del condominio o residencial se comunique con la administración por la vía ya establecida con el fin de que estos informen si hay o no una orden sanitaria a alguna persona residente.
2.- Sabiendo que es probable que no se pueda confirmar si existe o no una orden sanitaria, pues las personas podrían no declarar esa situación, incluso hasta por temor a ser discriminados, lo mejor es partir de que el distanciamiento social y las medidas de protección son necesarias en todo momento para todas las personas.
3.- Recordar a los condóminos que es obligación de los condóminos acatar las medidas de distanciamiento social promovidas por el Ministerio de Salud, como permanecer dentro de sus hogares y evitar el contacto físico así como las disposiciones de la administración, sobre el uso de áreas comunes y la cancelación de actividades y eventos sociales. Esto debe ser comunicado, recordándoles que, tal y como indica el artículo 31 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: “Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque.”
4.- Advertir a los condóminos (residentes y visitas) que en caso de que haya casos confirmados, deben seguirse estos Lineamientos generales para el manejo domiciliario de casos en investigación, probables o confirmados de COVID-19 en el marco de la alerta sanitaria por Coronavirus (COVID-19) (Versión 1, 6 de marzo 2020)
5.- Imponer a todos (condóminos, visitantes y hasta la seguridad y proveedores) el deber de cumplir con protocolos de estornudo, tos, saludo y distanciamiento social) y rotular sobre esto en las zonas donde haya personas.
6.- Hay medidas para evitar la concentración masiva de personas, y se ha instado a salir solo a lo necesario, en efecto, es decir permanecer en sus hogares la mayor parte del tiempo. Pero seguirán personas teniendo que salir a sus trabajos y a adquirir productos. Parte de lo necesario es la práctica de deportes y el juego en niños, siempre cumpliendo con las medidas de distanciamiento social y limpieza. Es decir, de momento no hay una prohibición de salir brevemente de su vivienda para la práctica de algún deporte al aire libre y en el tanto cumpla con los protocolos y distanciamiento social. Queda en manos de la administración valorar restricciones mayores de forma fundamentada si el Ministerio de Salud cambia sus criterios.
7.- Dentro de las recomendaciones están los lineamientos para la protección de la salud mental (Versión 1, 18 de marzo de 2020), que nos recomiendan, entre otros “Haga un uso responsable de las informaciones en redes sociales (WhatsApp, Facebook, Twitter). Tome conciencia de que algunas comunicaciones mediante redes sociales (por ejemplo, memes) pueden pasar de ser consideradas humor a violentar a personas o grupos de personas.
En todo caso siempre revisen la vigencia de estos lineamientos en el sitio oficial https://www.ministeriodesalud.go.cr/index.php/centro-de-prensa/noticias/741-noticias-2020/1532-lineamientos-nacionales-para-la-vigilancia-de-la-infeccion-por-coronavirus-2019-ncov
Publicado por Lic. Ignacio Alfaro Marín en 13:12
Lineamientos específicos para condominios y temas pendientes: visitas y trabajos en las filiales
Ha sido divulgado un documento del Ministerio de Salud con lineamientos para los condominios que atienden algunas de las preocupaciones principales que tienen las administraciones, aunque hay aún temas pendientes.
Lineamientos a aplicar:
Eventos a nivel comercial y social: cancelados por lo menos “durante los meses que indica el decreto 42227”: Esto parece ser un error, ya que ese decreto no señala plazos por meses sino que decreta emergencia nacional y por etapas, la que se mantendrá durante la vigencia del decreto. En las medidas administrativas temporales para la atención de actividades de concentración masiva debido a la alerta sanitaria por COVID-19 (versión 10, 20 de marzo de 2020 - Verificar vigencia en el sitio oficial ya que cambia esta normativa según cambien las circunstancias) se señala que esas prohibiciones estarán vigentes aparentemente hasta setiembre de este año. Se incluirían dentro de estos eventos no solamente asambleas sino fiestas y todo tipo de actividades sociales que impliquen concentraciones masivas de personas en áreas comunes.
Reuniones (presenciales debe entenderse) de Juntas Directivas y Asambleas: Muy claro: “Cancelar hasta nuevo aviso las reuniones regulares, reuniones de Junta Directiva y Asambleas en los casos que aplique.”
Áreas comunes: Las medidas temporales anteriores eran ya claras: “...amenidades en General (Casa Club, Azoteas, Piscina, jacuzzi, gimnasios, Canchas Multiusos, Rancho BBQ, Salas de Cine, Sala de Masaje, Sala de Eventos, etc.) quedan suspendidas del uso regular hasta nuevo aviso a partir del día 17 de marzo del 2020.” Ahora se añade en estos lineamientos para condominios la obligación para la administración de “Vigilar el cumplimiento de no hacer uso de las áreas comunes como los son (casa club, azoteas, piscina, jacuzzi, gimnasios, canchas multiusos, rancho bbq, salas de cine, sala de masaje, sala de eventos, etc.)”
Medidas de limpieza: Las administraciones deben velar por la provisión de “papel higiénico, agua potable, jabón anti bacterial para lavado de manos, alcohol en gel con una composición de al menos 60% de alcohol o etanol y toallas de papel para el secado de manos”. Además, deben garantizar rotulación con los protocolos de tos, estornudo y lavado de manos. En tercer lugar intensificar las medidas de limpieza e higiene, principalmente “en aquellas superficies que se tocan con frecuencia como: manijas, muebles de recepción, botoneras de ascensor, pomos de puertas.”
Información a condóminos, proveedores, personal, residentes, visitantes y usuarios: a) Informar por los diferentes medios de comunicación con los que se cuente (grupos de WhatsApp, boletines, pizarras informativas, etc.) las directrices y comunicados emitidas por el Ministerio de Salud.
b) Comunicar los servicios que se continuarán brindando por parte del personal operativo y de mantenimiento del condominio, es importante que estas personas que seguirán realizando sus labores normales apliquen los protocolos de distanciamiento social.
c) La administración deberá en la medida de lo posible atender a los proveedores, inquilinos y clientes por teléfono, correo electrónico y por video llamada.
d) Restringir en la medida de sus controles el número de personas a la hora de utilizar el ascensor, (esto según el tamaño del ascensor y considerando una distancia de 1.8 metros entre las personas).
Protección del personal del condominio y en algunos casos incluye a proveedores con personal en sitio: Garantizar que el personal administrativo, de mantenimiento y de seguridad cuente con insumos de protección como: agua y jabón, mascarilla, guantes, alcohol en gel, desinfectante, toallas desechables, etc.
Nótese que no se prevé prohibir su acceso sino más bien garantizar que la labor pueda continuar con esas protecciones para las personas y garantizando el distanciamiento social.
Quedan muchos temas sin regular claramente, por lo que hay que acudir a otros lineamientos como los lineamientos generales para propietarios y administradores de Centros de Trabajo por Coronavirus (COVID-19) (Versión 4 - 20 de Marzo 2020 - Verificar vigencia en el sitio oficial ya que cambia esta normativa según cambien las circunstancias), y el deber de la administración de cuidado del condominio:
Restricciones de visitas y trabajos en las filiales: Se indica que que se deben “Restringir las visitas de terceros al condominio o residencial, como medida de prevención y contingencia.” Restringir hace referencia a limitar, pero no queda claro el criterio, por lo que les sugerimos:
Visitas a filiales: Entregar documentación sobre los protocolos y medidas a cumplir por las personas en general, sean los protocolos de lavado de manos, estornudo y tos, no tocarse la cara como medida de prevención y contención y las medidas de distanciamiento social (1.8 metros de distancia entre las personas).
Permanecer en casas: Prevenir a quienes autorizan visitas, sea de trabajadores y simples visitantes, que las visitas y trabajadores deben permanecer en sus casas (o dentro de las filiales) en todo momento, y en caso de que esto no sea cumplido, hacer prevenciones específicas y si es necesario sanciones.
Manejo de personas con síntomas de resfrío: Prevenir a quienes autorizan visitas Identificar e indicarles a los miembros del personal y a los proveedores de la empresa que presenten síntomas de “gripe” o “resfrío” que deben asistir a un servicio de salud y evitar el estar en contacto son personas como compañeros y clientes. Personas que presenten síntomas relacionados con esta enfermedad (dolor de cuerpo o fatiga, fiebre y tos) no deberán permanecer en los centros de trabajo.
Control de ingreso: En este momento es aún más importante mantener el control con nombre e identificación de las personas que ingresan y de quiénes han autorizado su ingreso ya que estos serán responsables de su ingreso, así como permitir a las autoridades el control de la cadena de contactos para el seguimiento de casos sospechosos.
Publicado por Lic. Ignacio Alfaro Marín en 11:20
Condominios y Coronavirus: Asambleas virtuales y cierre de zonas comunes
El condominio y la toma de decisiones: ¿se pueden realizar asambleas virtuales?
Este es un tema que inicialmente habíamos tratado en el 2019 (aquí), antes de esta situación de emergencia nacional.
Repensando eso en este momento, analicemos el caso de las asambleas de sociedades anónimas. La asamblea debe poder ser un espacio que garantice:
Simultaneidad: Las personas físicas que integran el órgano colegiado deben concurrir en forma simultánea a la formación de la voluntad imputable al órgano.
Interactividad: Estos mecanismos son interactivos, permitiendo una comunicación bidireccional y sincrónica, sea en tiempo real.
Integralidad: La comunicación debe ser integral, porque permite el envío de imagen (personas, video, multimedia, etc.), sonido (voz de alta calidad, música, etc.) y datos (ficheros automáticos, bases de datos; etc.).
Además debe guardarse grabación de la sesión.
Si esto es posible, y es posible identificar plenamente a las personas participantes y garantizar que se de una comunicación bidireccional y sincrónica (a la misma vez), es totalmente posible desarrollar una asamblea de forma virtual.
Es de enorme importancia que la administración pueda proporcionar los medios para que todos los condóminos accedan al medio tecnológico y sepan su uso, de forma que esto no represente un factor de exclusión. Además debe identificarse indubitablemente a la persona asistente.
El criterio actual que sostengo es que no hay una norma en la ley 7933 que prohíba la realización de asambleas virtuales en donde cada condómino participe de forma remota.
** Se actualiza en el sentido de que ya Medidas administrativas temporales para la atención de actividades de concentración masiva debido a la alerta sanitaria por COVID-19, Versión 19- 30 de Abril 2020 que detallan aún más los requerimientos para estas actividades por que hay algunos requerimentos físicos que denen tomar se en cuenta por similitud (ver aquí)
** Se actualiza en el sentido de que existen además Lineamientos generales para reactivar actividades humanas en medio del COVID-19 Versión 3- 30 de Abril 2020, que indican "Las reuniones o congregaciones de personas deben ser virtuales siempre que sea posible. Si son presenciales, las mismas deberán respetar una distancia de 1.8 metros entre asistentes, así como guardar el menor tiempo de extensión, y en todo caso no deben superar 1 hora."
El tema de la representación es más complejo ya que muchos reglamentos exigen la autenticación, sin embargo, hay que recordar que hay una Ley 8454 del 30/08/2005, Ley de Certificados, Firmas Digitales y Documentos Electrónicos, que señala en su artículo 9 que “Los documentos y las comunicaciones suscritos mediante firma digital, tendrán el mismo valor y la eficacia probatoria de su equivalente firmado en manuscrito”. Es decir, es tan válida la firma digital como la autógrafa. De hecho da más certeza ya que se presume emanado de la persona que lo suscribe, salvo prueba en contrario (artículo 10)
En cuanto al tema de la autenticación, el artículo 3 de esa misma ley señala: “No obstante, el empleo del soporte electrónico para un documento determinado no dispensa, en ningún caso, el cumplimiento de los requisitos y las formalidades que la ley exija para cada acto o negocio jurídico en particular.” La autenticación del Poder Especial NO es un requisito legal. Inclusive el mismo artículo 1251 del Código Civil indica que “El contrato de mandato puede celebrarse entre presentes y ausentes, por escritura pública o privada y aun de palabra” La autenticación no es un requisito legal necesario para un poder especial. ha sido costumbre, sin duda, y lo ha sido motivada en la certeza de la autenticidad de la firma. Pues eso queda garantizado con el uso de la firma digital.
El condominio y las áreas comunes: ¿se puede cerrar el acceso a áreas comunes recreativas?
Si las áreas comunes van a ser usadas para actividades de concentración de personas, como fiestas o celebraciones, debería seguirse lo indicado sobre reuniones: suspender la autorización si no es posible garantizar el cumplimiento de las medidas de prevención. No olvidemos que si bien es cierto los condóminos tienen un derecho de uso de los bienes y áreas comunes, “ningún propietario podrá ser limitado en el uso y goce racionales de las cosas comunes” (artículo 9 ley 7933). Seguir los lineamientos de salud en este momento y mientras dure la emergencia nacional es parte del uso racional. Si no hay certeza de que este uso racional se dará, puede limitarse el el uso y goce de las cosas comunes.En esta comunicación, el Área Rectora de Mora valora además el riesgo de que lleguen personas ajenas a los residentes usuales.
En el caso de piscinas, dado que existe alguna información de que el agua puede ser un medio de propagación del virus, es mejor incluirla en el cierre de forma temporal. Lo mismo para gimnasios y lugares para la práctica de deportes.
Con relación a los niños, no olvidemos que tienen un derecho al juego, por lo que deberán implementarse protocolos que garanticen un uso seguro de las áreas recreativas, especialmente en cuanto a la ventilación y aseo, aunque en caso de duda, es preferible temporalmente cerrar esas áreas. Esa ha sido la recomendación en algunos casos.
Publicado por Lic. Ignacio Alfaro Marín en 8:32
Condominios y coronavirus: ¿se pueden suspender las asambleas y reuniones de comités o comisiones?
El condominio y la toma de decisiones: ¿se pueden suspender las asambleas y reuniones de comités o comisiones?
Otro de los lineamientos es el relativo a Medidas administrativas temporales para la atención de actividades de concentración masiva debido a la alerta sanitaria por COVID-19 (versión 4, 13 de marzo de 2020 - Verificar vigencia en el sitio oficial ya que cambia esta normativa según cambien las circunstancias) Estas se aplican a eventos masivos como conciertos, actividades deportivas, actividades de entretenimiento en centros comerciales, entre otros. Las administraciones de centro comerciales bajo el régimen de condominio deben seguir estos lineamientos y proceder a la suspensión de estas actividades de entretenimiento, no así la operación normal del centro comercial que sigue estando autorizada.
En el caso de asambleas y actividades en zonas comunes como ranchos o casa club, es importante saber que no están incluidas expresamente dentro de estos lineamientos.
Sin embargo, la definición de actividad de concentración masiva según el decreto ejecutivo 28643 del 07/04/2000, Crea Comité Asesor Técnico en Concentraciones Masivas, solo menciona en su artículo 5 “todo evento temporal que reúna extraordinariamente a una cantidad de personas, bajo condiciones de aglomeración o hacinamiento, en espacios físicos abiertos o cerrados que por sus características de sitio, estructurales y no estructurales, suponen o hacen suponer un escenario de riesgo o de amenaza que obligan a medidas preventivas de control de uso del espacio y de la conducta humana.” Como se puede ver no hay un número determinado de personas sino que basta con que esto suponga o haga suponer un riesgo (a la salud).
Desde esta perspectiva es que la administración, basada en su deber general de administración y conservación del condominio (artículo 30 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), y basada en su deber legal de toda persona de prevenir la aparición y propagación de enfermedades transmisibles (artículos 147 y 148 de la Ley General de Salud), puede fundamentadamente decidir la suspensión de asambleas o reuniones presenciales si no se puede garantizar condiciones de higiene personal.
Las condiciones a garantizar son:
Medidas de limpieza indicadas en las medidas administrativas temporales para la atención de actividades de concentración masiva debido a la alerta sanitaria por COVID-19 (versión 4, 13 de marzo de 2020).
Poder guardar distancia mínima de 2 metros entre personas para reducir el contacto social como se menciona en los Lineamientos Nacionales para la Vigilancia de la enfermedad COVID-19 (versión 7, 11 de marzo 2020). esta distancia es la mínima para considerar un contacto cercano como sospecho, como parte de los protocolos de control y prevención.
Ocupación al 50%: Esto ha sido una medida específica para bares, teatros, cines y restaurantes, sin embargo, como parte de las medidas de prevención es totalmente pertinente su equiparación en los condominios. Los locales con permiso sanitario de funcionamiento sabrán esa capacidad maxima (aforo), pero en el caso de condominios pueden guiarse por lo que indica el Reglamento General de Seguridad e Higiene de trabajo, considerando dos metros por dos metros cuadrados libres por cada persona.
Si el lugar no permite esas medidas o bien si la administración no está en capacidad de garantizar que se cumplirán, debe mejor suspender la actividad de reunión de personas.
Claro que podrá valorarse la realización de asambleas y reuniones no presenciales y la prohibición de acceso a algunas zonas comunes
Estas recomendaciones en esta nota.
Publicado por Lic. Ignacio Alfaro Marín en 8:30
Coronavirus en condominio 02
Segunda parte: el condominio como centro de trabajo: protección del personal, incapacidades y suspensión de los contratos de trabajo. (Primera parte aquí)
El Ministerio de Salud a emitido los Lineamientos generales para propietarios y administradores de Centros de Trabajo por Coronavirus (COVID-19) (versión 3, 3 de marzo de 2020). En él se detallan medidas de organización, divulgación, control, limpieza de instalaciones y vehículos, así como conductas y comportamientos del personal, de los proveedores y de los clientes y usuarios (as) de los centros de trabajo. Las medidas con muy claras y concretas y son de acatamiento obligatorio para todas las personas según el artículo 4 de la Ley 5395 del 30/10/1973, Ley General de Salud.
Parte de las gestiones es poder divulgar información tendiente a conductas seguras que protejan la salud de las personas y no para causar temor o disputas entre condóminos y usuarios.
Un segundo aspecto es con relación a los trabajadores y su relación laboral. La Caja Costarricense de Seguro Social acordó modificar el Reglamento del Seguro de Salud para incluir, como causal de incapacidad los “casos que se encuentren condición de investigación o probables, de que el asegurado puede padecer de la enfermedad “COVID-19”” Con esta incapacidad podrá la persona trabajadora ausentarse válidamente de su trabajo sin arriesgar un despido.
En el caso del seguro de Riesgos del Trabajo, el Instituto Nacional de Seguros ha informado el protocolo para la atención de de las personas trabajadoras ante la sospecha razonable de que un trabajador fuera contagiado por este virus, por causa o a consecuencia de su trabajo, caso ante el que el patrono podrá enviar de inmediato el Aviso de Accidente y Enfermedad Laboral cubierta por este seguro obligatorio legal.
Una tercera faceta que se ha desarrollado es la posible suspensión del contrato de trabajo que es una figura mediante la cual se suspende la obligación de la prestación laboral así como la obligación de pago a la persona trabajadora sin que sea un incumplimiento, basado en una situación de “fuerza mayor o el caso fortuito, cuando traiga como consecuencia necesaria, inmediata y directa la suspensión del trabajo” que contempla el artículo 74 del Código de Trabajo. Esta opción requiere de la autorización previa de la Inspección de Trabajo del Ministerio de Trabajo así que será ante esta instancia que deberá solicitarse fundamentadamente. No es simplemente una decisión del patrono que comunica a sus empleados.
Publicado por Lic. Ignacio Alfaro Marín en 8:27
Coronavirus en Condominio 01
Estamos viviendo tiempos inéditos en esta emergencia mundial por la propagación del virus SARS-CoV-2 (acrónimo de la frase en inglés “coronavirus-2 del síndrome respiratorio agudo grave”), que está causando la enfermedad del coronavirus, conocida por la Organización Mundial de la Salud (OMS) como COVID-19. El número 19 proviene de haber sido diagnosticada por primera vez a finales del año 2019, a pesar de que la expansión que ha justificado la declaración de pandemia por la misma OMS ha sido en este año 2020.
En nuestro país ha justificado la emisión, hasta ahora, de dos decretos (el 42221 y el 42227), dos directrices (073 para promover el teletrabajo en las instituciones públicas y 074 para limitar los viajes al exterior de los funcionarios públicos), numerosos lineamientos del Ministerio de Salud y resoluciones de los diversos órganos del Sector Público.
El primer decreto ordenó la suspensión de actividades de concentración masiva de personas, mientras que el segundo declaró el estado de emergencia nacional de conformidad con la Ley 8488 del 22/11/2005, Ley Nacional de Emergencias y Prevención del Riesgo, lo que permitirá que haya un acceso ágil a recursos económicos, materiales o de otro orden, para atender a las personas, los bienes y servicios en peligro o afectados, así como coordinaciones institucionales y restricciones temporales a libertades. Debemos estar pendientes de los Planes de Emergencia de la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias (CNE).
Estas medidas tienen sin duda impactos diversos en condominios que las administraciones deben saber gestionar y que requerirán acciones fuera de lo usual y para las cuales deberán hacer uso de las facultades que les concede el artículo 31 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: “ARTÍCULO 31.- Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque.”
Deseamos compartir con ustedes respuesta a una serie de inquietudes que nuestros clientes han manifestado.
Preparativos para emergencias en centros de trabajo y sitios de afluencia masiva de personas y casos sospechosos.
Inicialmente es deseable que el condominio, como centro de trabajo y de afluencia de personas, haya desarrollado sus preparativos, como lo exige el artículo 12 de la Ley Nacional de Emergencias y Prevención del Riesgo. Si no se hizo antes, este es el momento de destinar recursos a ese fin. Parte de esta prevención general es que, aunque no está incluida como enfermedad de denuncia obligatoria aún (decreto 14496), sin duda es una conducta de prevención solicitar a los condóminos que tengan síntomas que califiquen como caso sopechoso, que acudan a un centro de salud. En todo caso la administración debe mantener la privacidad y el anonimato de esta persona pues la salud es un dato sensible según el artículo 9 de la Ley 8968 del 07/07/2011, Protección de la Persona frente al tratamiento de sus datos personales. (más recomendaciones en la segunda parte)
Publicado por Lic. Ignacio Alfaro Marín en 8:21
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References: artículo 31
 artículo 9
 artículo 3
 artículo 1251
 artículo 5
 artículo 4
 artículo 74
 artículo 31
 artículo 12
 artículo 9