Source: https://www.rechtindresden.de/unwirksame-kuendigung-eines-immobiliendarlehens-trotz-zahlungsrueckstand-im-tilgungsersatz/
Timestamp: 2018-11-21 14:21:59+00:00

Document:
Unwirksame Kündigung eines Immobiliendarlehens trotz Zahlungsrückstand im Tilgungsersatz – Recht in Dresden
Darlehensrecht, Immobilienrecht
Lutz Fischer 7. August 2016 13. August 2018
Im Jahre 2011 kam es zu vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten des Mandanten. Das örtliche Finanzamt stellte erhebliche Nachforderungen, weil zusätzliche Einkünfte der Ehefrau des Klägers geschätzt wurden. Trotz Rechtsmittel wurde eine Aussetzung der Vollziehung der Steuernachforderungen nicht gewährt, so dass die Forderungen des Finanzamts zunächst vorrangig vom Mandanten bedient werden mussten, um Vollstreckungsmaßnahmen abzuwenden. Später gewann der Kläger zwar den Prozess gegen das Finanzamt und erhielt eine fünfstellige Steuerrückerstattung, was ihm aber hier nicht (mehr) weiter half, denn aufgrund der Zahlungen an das Finanzamt kam es zu Liquiditätsproblemen bei den monatlichen Prämienzahlungen in die beiden Lebensversicherungen, folglich wurden die Lebensversicherungen ruhend gestellt.
Die Bank kündigte daraufhin das Immobiliendarlehen außerordentlich und mit sofortiger Wirkung, gemäß § 490 I BGB (Vermögensverschlechterung) und stellte die Grundschulden fällig. Der Rückstand in den beiden Lebensversicherungen betrug im maßgeblichen Zeitpunkt der Kündigung immerhin 7.700,- Euro. Der Zahlungsrückstand erreichte zwar insgesamt nicht ganz die Grenze des § 498 I Nr. 1 b BGB, allerdings die des § 498 II BGB (2,5 % des Nennbetrags des Darlehens).
Die Bank leitete sogleich die Zwangsversteigerung der Immobilie ein und verwertete beide Lebensversicherungen vorzeitig.
Nur wenige Minuten vor dem 2. Zwangsversteigerungstermin (die 5/10 Grenze war bereits gefallen) gelang die (vorläufige) Einstellung der Zwangsversteigerung. In der Hauptsache hat das LG Hagen nun die Zwangsvollstreckung insgesamt – damit inzident auch die Kündigung des Darlehens – für unzulässig erklärt.
Die Vollstreckungsgegenklage hatte Erfolg. Der Kläger kann der Forderung aus der notariellen Grundschuldurkunde, aus der die Zwangsversteigerung betrieben wird, gemäß § 767 Abs. 1 ZPO, erfolgreich materielle Einwendungen entgegenhalten.
[…] Dem Kläger steht aber ein Einwand aus dem Sicherungsvertrag zu. Wenn – wie hier – eine Grundschuld als Kreditsicherheit eingesetzt ist und die zu sichernde Forderung nicht entstanden, erloschen oder einredebehaftet bzw. nicht durchsetzbar ist und deshalb noch nicht oder nicht mehr durchsetzbar ist, ist der Sicherungszweck nicht gegeben bzw. nicht mehr erreichbar. Aus den schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Sicherungsgeber und -nehmer (=Sicherungsvertrag) ergibt sich dann die Pflicht des Gläubigers, die Geltendmachung der Grundschuld zu unterlassen. Die Sicherungsabrede dient insoweit als „Akzessorietätsersatz“. Dies hat der Gesetzgeber durch § 1192 1 a BGB im Rahmen des zum 19.08.2008 in Kraft getretene sog.„Risikobegrenzungsgesetz“ endgültig anerkannt. Die streitgegenständliche Grundschuld wurde zur Sicherung der Ansprüche aus den mit der Beklagten geschlossenen Darlehensverträgen bestellt. Die zu sichernde Forderung, der Gesamt-Darlehensruckzahlungsanspruch der Beklagten nach § 488 I 2 BGB, ist mangels wirksamer Kündigung nicht fällig, Verwertungsreife ist nicht eingetreten.
[…] Jedoch stand der Beklagten am 14.07.2012 kein Kündigungsrecht zu. Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist der Zeitpunkt der betreffenden Kündigung. Ein Kündigungsgrund bestand jedenfalls zu diesem späteren Zeitpunkt nicht, insbesondere nicht nach § 490 I BGB. Um annehmen zu können, dass sich die Vermögensverhältnisse des Klägers wesentlich verschlechtert haben, bedarf es einer Gesamtschau aller wirtschaftlichen Umstände (vgl. MüKoBGB/Berger BGB § 490 Rn. 2). Maßgeblich für die Verschlechterung ist ein Vergleich der Vermögenslage bei Vertragsschluss einerseits und zum Zeitpunkt der Kündigung andererseits (vgl. BeckOK BGB/Rohe BGB § 490 Rn. 6-10, beck-online). Unwesentliche Änderungen können dabei nicht ausschlaggebend sein. Sind oder werden bei Verschlechterung der Lage des Darlehensnehmers hinreichende Sicherheiten gestellt, so ist eine Kündigung nicht zulässig (OLG München NJW-RR 1996, 370; MQKoBGB/Berger Rn. 9). Zudem wird angenommen, dass den Darlehensgeber eine Obliegenheit trifft, den Darlehensnehmer auf die Kündigungsabsicht hinzuweisen und ihm somit Gelegenheit zu geben, die Verschlechterungslage zu beseitigen (vgl. BeckOK BGB/Rohe BGB § 490 Rn. 6-10).
[…] Zwar bestanden Rückstände mit der Zahlung der Prämie für die Lebensversicherung als Tilgungsersatz von zuletzt über 7.700 Euro, sodass diese Verträge ruhend gestellt worden waren. Aus Sicht der Kammer reicht aber ein bloßes Ruhestellen der Versicherung, insbesondere angesichts der erstrangigen Grundschuld, zu Gunsten der Beklagten nicht aus. Daher kann die Frage offen bleiben, ob bei der Vereinbarung eines solchen Tilgungsersatzes die – vorliegend bei einer gesicherten Darlehenssumme von 235.000 EUR nicht erreichte – Wertgrenze des § 498 I 1 Nr. 1 b) BGB auf die rückständigen Prämienzahlungen übertragen werden kann. Der Umstand, dass die als Tilgungsersatz vorgesehenen Versicherungen von der Beklagten unmittelbar nach den ersten von ihr erklärten Kündigungen und deutlich vor dem 14.07.2012 von ihr verwertet wurden, kann im Rahmen der Prüfung, ob eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Klägers im Sinne des § 490 1 BGB vorliegt, nicht zu Lasten des Klägers gehen. Denn es war die Beklagte, die durch die Verwertung der als Tilgungsersatz abgeschlossenen Lebensversicherungen dem Kläger die Möglichkeit zur Zahlung der rückständigen Prämien genommen hat, ohne dass eine wirksame Kündigung als Voraussetzungen dieser Verwertung vorgelegen hätte.
Das Urteil vom 01.06.2016 ist inzwischen rechtskräftig.
Der Kläger hatte bereits außergerichtlich darauf hingewiesen, dass ihm die Kündigungen nicht zugegangen waren. Gegenteiliges konnte die Bank im Prozess auch nicht nachweisen. Das LG Hagen hat daher als entscheidungserheblichen Kündigungszeitpunkt den Tag der Zustellung der Grundschuld angenommen. Ob dies im Lichte des Risikobegrenzungsgesetzes (§ 1193 Abs. 1 BGB) so richtig ist, lasse ich mal dahingestellt. Grundsätzlich sollten betroffene Darlehensnehmer deshalb auch mittels der Erinnerung die Klauselerteilung anfechten, wenn z.B. die sechsmonatige Kündigungsfrist nicht eingehalten wurde, was vorliegend auch der Fall war.
Bei der Kündigung wegen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers hat grundsätzlich eine umfassende Verhältnismäßigkeitsprüfung (Abwägung der widerstreitenden Interessen) zu erfolgen. Dabei sind die Gründe für eine (ggf. auch nur temporäre) Verschlechterung der Liquidität immer genau – auch im Lichte der bestellten Sicherheiten bzw. möglicher Nachforderungen von Sicherheiten – zu eruieren und zugunsten des Bankkunden zu berücksichtigen.
Vorliegend hatte die Bank einfach „drauflos“ gekündigt, ohne z.B. zunächst die Aussetzung der Tilgung zu widerrufen oder etwa weitere Sicherheiten vom Darlehensnehmer nachzufordern. Das war dann auch dem LG Hagen zu wenig, zumal im Zeitpunkt der Kündigung die beiden Versicherungen (noch) keine große monetäre Rolle spielten und die Bank durch die beiden Grundschulden ausreichend gesichert war. Zudem war das Darlehen noch nicht vollständig abgerufen.
Ungeklärt – weil nicht mehr entscheidungserheblich – blieb die Frage, ob beim Zahlungsrückstand im Tilgungsersatz nun Absatz 1 oder Absatz 2 des § 498 BGB maßgeblich ist. Die Kammer hat sich hierzu nicht, auch nicht in der mündlichen Verhandlung, positioniert. Ich tendiere zu Absatz 2. Dann müsste aber konsequenter Weise nur der vertraglich geschuldete Tilgungsbetrag maßgeblich sein, selbst dann, wenn die vereinbarten Zahlungen in die Versicherungen jährlich höher sind.
Ein weiteres Urteil dazu, was bei der vertraglichen Tilgungsaussetzung zu beachten ist und wie sich die Bank bei Widerruf der Tilgungsaussetzung zu verhalten hat, hatte ich bereits für einen weiteren Mandanten am OLG Jena erstritten.
LG Hagen, Urteil vom 01.06.2016, Az. 3 O 251/15
Kategorie: Darlehensrecht ImmobilienrechtVerschlagwortet: DarlehenskündigungTilgungsersatzVollstreckungsgegenklageZwangsversteigerung
Vorheriger Beitrag Kappungsgrenzenverordnung für Dresden
Nächster Beitrag Pack vs. Gutmensch – Open Data Crunch in Dresden

References: § 490
 § 498
 § 498
 § 767
 § 1192
 § 488
 § 490
 § 490
 § 490
 § 490
 § 498
 § 490
 § 498