Source: http://www.zarzadcy.com.pl/aktualnosci/wspolnoto%2C-najpierw-zasady-rozliczen%2C-potem-sprawozdanie-finansowe/985.html
Timestamp: 2016-05-01 02:14:06+00:00

Document:
O zasadach rozliczania kosztów zarządu związanych z częścią wspólną nieruchomości wspólnej oraz z dostawą świadczeń indywidualnych do poszczególnych lokali nie należy myśleć tuż przed zebraniem, lub co gorsza, na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. Przypomnijmy o tym na tle pytań zadawanych o zasady rozliczania kosztów zakupu ciepła w związku ze zbliżającym się terminem zebrania wspólnoty mieszkaniowej, w sytuacji szczególnej, gdy niektórzy członkowie wspólnoty doprowadzili do naruszenia instalacji centralnego ogrzewania, stanowiącego część wspólną nieruchomości wspólnej, tym samym działając na niekorzyść dobra wspólnego i dobra własnego członków wspólnoty.
W tym celu porozmawiajmy o statusie cywilnoprawnym wspólnoty mieszkaniowej i innych uwarunkowaniach prawnych mających istotny wpływ na prawidłowość rozliczeń finansowych we wspólnocie. Otóż, prawo z jednej strony stanowi, że wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości wspólnej. Natomiast z drugiej strony, prawo podatkowe i orzecznictwo stanowi w związku z art. 331 kodeksu cywilnego, że wspólnota mieszkaniowa to jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, do której stosuje się przepisy o osobach prawnych. Konsekwencje prawne tego podejścia znalazły swoje odbicie w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych, w której przepis art.17 ust.1 pkt 44 wymienia wspólnoty mieszkaniowe, na okoliczność zwolnienia od podatku dochodów z działalności statutowej, którą nazwano gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Wątek podatku dochodowego od osób prawnych w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych zostanie omówiony i skomentowany odrębnie.
Jakie skutki na sposób prowadzenia ewidencji, prezentowanie danych sprawozdawczych i sposób rozliczeń zewnętrznych i wewnętrznych wywiera to zmienione prawo?
Przede wszystkim konsekwencje dla wspólnoty mieszkaniowej, jako podatnika podatku dochodowego od osób prawnych, to wynikający z mocy art.9 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych obowiązek prowadzenia przez podatników podatku dochodowego ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu, podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku dochodowego. Kolejne uwarunkowania to wymóg art.2 ustawy o rachunkowości adresowany do jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, do których, co powiedziano wyżej, stosuje się przepisy dotyczące osób prawnych, w zakresie odpowiednim do prowadzonej działalności.
Co te przytoczone przepisy oznaczają?
Z mocy prawa wspólnota została zobowiązana do przyjęcia zasad rachunkowości w zakresie odpowiadającym do prowadzonej działalności podstawowej (statutowej), działalności finansowej, działalności pozostałej nie związanej z działalnością podstawową, działalności wykonywanej na rzecz dostawy świadczeń indywidualnych do poszczególnych lokali. Przyjęcie zasad rachunkowości oznacza dla wspólnoty mieszkaniowej konieczność ustalenia szczegółowych regulacji wewnętrznych o sposobie rozliczenia tych sfer działalności, a w szczególności też bezwzględny obowiązek ustalenia sposobu rozliczenia świadczeń indywidualnych do oszczególnych lokali.
Oczywiście, decyzje w sprawach, o których piszę wyżej, przyjmuje wspólnota mieszkaniowa w sposób dla niej właściwy, czyli tzw. duża wspólnota, powyżej siedmiu lokali, w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej, zaś tzw. mała wspólnota mieszkaniowa w formie decyzji wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Po zakończeniu roku obrachunkowego istnieje obowiązek zarządu do złożenia sprawozdania, w tym sprawozdania finansowego, istotnego dla wspólnoty mieszkaniowej w stosunkach zewnętrznych, z powodu między innymi zobowiązań podatkowych, jak też istotnego w stosunkach wewnętrznych z powodu bezwzględnej konieczności rozliczenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu oraz zaliczek na świadczenia indywidualne dostarczane do poszczególnych lokali. Na konieczność indywidualnych rozliczeń w aspekcie statusu własności pieniądza wpłacanego w formie zaliczek przez poszczególnych właścicieli lokali wskazują nie tylko ogólne normy prawa, ale także w sposób szczególny:
1/ wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22.01.2001r. sygn. I ACa 1309/00, który wskazuje na aspekt własności środków pieniężnych: „Nadpłata stanowi własność właściciela..”
2/ wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15.04.2004r. sygn. I ACa 1382/03, którym podkreślono charakter środków pieniężnych wpłacanych przez właścicieli lokali na dostawę mediów do poszczególnych lokali i bezwzględny obowiązek ich rozliczenia.
Istnieją także przepisy szczególne, takie jak, art. 45a ustawy prawo energetycznego, które stanowią dla zarządu wspólnoty mieszkaniowej zobowiązanie do opracowania zasad rozliczeń wewnętrznych kosztów dostawy energii cieplnej oraz do wyboru metody rozliczania kosztów całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale. Wybraną metodę rozliczeń wprowadza się w formie regulaminu rozliczeń ciepła; dodać należy, że przyjęcie jej należy do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej.
O czym mówi art.45a prawa energetycznego? Zacytujmy jego fragment:
„Koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej:
1/ ogrzewania, stosując metody wykorzystujące:
a/ dla lokali mieszkalnych i użytkowych:
- wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie odpowiednim
do przepisów o systemie oceny zgodności,
- powierzchnie lub kubaturę tych lokali,
b/ dla wspólnych części budynku wielolokalowego, ( ) powierzchnię lub kubaturę tych części
odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali:
2/ przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku
a/ wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach,
b/ liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu.”
Prawo w tym zakresie jest obligatoryjne, nakłada obowiązek przyjęcia zasad i rozliczeń kosztów zakupu ciepła do lokali i do części wspólnej nieruchomości wspólnej. Obowiązek ten dotyczy także wspólnoty mieszkaniowej.
Należy podkreślić, że przyjęcie regulaminu wewnętrznego powinno wywołać dodatkowy skutek dyscyplinujący członków wspólnoty mieszkaniowej w postaci wspólnej dbałości o część wspólną nieruchomości wspólnej, do której instalację centralnego ogrzewania w budynku wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć. Przypomnijmy treść art.27 ustawy o własności lokali: „Każdy ze współwłaścicieli ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.”
Czy jest zatem możliwe, by po przyjęciu zasad rozliczeń w postaci regulaminu rozliczeń ciepła, poszczególni właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową, nie przestrzegali norm przez siebie przyjętych? Czy właściciele lokali mogą naruszać wspólne dobro i regulacje wspólnoty?
Oczywiście, pytania są retoryczne. Wiadomo bowiem, że uchwały przyjęte przez wspólnotę mieszkaniową wiążą wszystkich jej członków. Jeśli jednak zdarzy się, że działający na szkodę wspólnoty mieszkaniowej, właściciele lokali zmienią samowolnie sposób ogrzewania lub samowolnie dokonają przeróbek instalacji grzewczej, to będzie to działanie na szkodę pozostałych właścicieli lokali oraz ich wspólnego dobra, czyli części wspólnej nieruchomości wspólnej. W tym miejscu poza normami ogólnymi prawa należałoby przytoczyć wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28.08.1997r. sygn. III CZP 36/97. Zacytujmy jego fragment: „Po wejściu w życie ustawy o własności lokali ( ) właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania.” Jaka jest rada dla wspólnoty mieszkaniowej, w łonie której doszło do samowolnego odłączenia się od instalacji centralnego ogrzewania? Wspólnota mieszkaniowa, której dobro zostało naruszone, a korzyści ekonomiczne zmniejszone, powinna, z całą pewnością, wystąpić do sprawcy szkody o usunięcie samowoli i pokrycie strat finansowych, ale podkreślmy, roszczenie powinno być bezsporne i przez wspólnotę mieszkaniową jednoznacznie określone.
Te wszystkie elementy są istotne dla ogółu właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, a zatem sprawa roszczeń adresowanych do osób trzecich powinna być także przedmiotem sprawozdania wspólnoty mieszkaniowej, niezależnie od działań zabezpieczających zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Artykuł ten piszę na tle konkretnej sprawy we wspólnocie mieszkaniowej, w której, jak z opisu wynika, nie doszło do przyjęcia zasad rozliczeń ciepła, niektórzy jej członkowie dokonali samowoli odłączając się od instalacji wspólnej centralnego ogrzewania, działając tym samym na szkodę dobra wyłącznego i wspólnego poszczególnych współwłaścicieli. Rozliczenie finansowe wspólnoty mieszkaniowej ante portas i tylko od determinacji właścicieli lokali, którzy powinni współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną, oraz od profesjonalizmu zarządu nieruchomości, będzie zależało, czy opisane nieprawidłowości zostaną usunięte w sposób zgodny z prawem. Jednak, z całą pewnością, nie można uznać za profesjonalne zachowanie zarządu, który po pierwsze zaniechał pewnych działań na samym początku, a ponadto zwołuje zebranie sprawozdawcze wspólnoty mieszkaniowej wywieszając zawiadomienia o zebraniu na klatce schodowej, co ma miejsce w opisanym przypadku, zamiast stosownie do normy określonej w art. 32 ustawy o własności lokali „zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania”. Sprawa, którą dodatkowo podnoszę, jest na tyle ważna, bo w pewnych sytuacjach według wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16.10.2002r. sygn. IV CKN 1351/00 „Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść.” W reasumpcji opisanej sprawy pamiętajmy, że sprawa zasad i sposobu rozliczenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i kosztów dostawy mediów do lokali właścicieli powinna być rozstrzygnięta przez wspólnotę mieszkaniową na samym początku, a nie wtedy, gdy zarząd wspólnoty przygotowuje sprawozdanie finansowe za rok obrachunkowy. Autor artykułu przytoczył w tym celu istotne dla sprawy prowadzenia ewidencji rachunkowej, sprawozdawczości wspólnoty i rozliczeń finansowych przepisy prawa, jednakże zwraca uwagę, że nieprzestrzeganie tych norm prawa będzie w istocie zaniechaniem, które może być podstawą zastosowania wobec wspólnoty mieszkaniowej, jako podatnika, rygorów i sankcji z prawa wynikających.
Tagi: o szkoleniach | zarządca kraków | szkoleniem dla zarządców nieruchomości | zarządzania nieruchomościami w krakowie

References: art. 331
 art.17
 art.9
 art.2
 art. 45
 art.45
 art.27
 art. 32