Source: https://www.ris.bka.gv.at/JustizEntscheidung.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_19970527_OGH0002_0050OB00162_97B0000_000&IncludeSelf=True
Timestamp: 2019-11-13 21:04:18+00:00

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RIS - Rechtssätze und Entscheidungstext 5Ob162/97b - Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL)
Rechtssatz für 5Ob83/89 5Ob101/91 5Ob1...
5Ob83/89; 5Ob101/91; 5Ob1045/92; 5Ob1053/92; 5Ob108/93; 5Ob109/93; 5Ob40/94; 5Ob41/94; 4Ob2326/96d; 5Ob162/97b; 3Ob219/08i; 5Ob285/08k; 5Ob35/09x; 5Ob274/08t; 5Ob189/09v; 5Ob9/10z; 5Ob232/09t; 5Ob193/09g; 7Ob93/12w; 5Ob11/14z; 5Ob114/14x; 5Ob123/14w; 5Ob192/17x; 1Ob27/18d
5 Ob 83/89
Entscheidungstext OGH 03.10.1989 5 Ob 83/89
Veröff: ImmZ 1989,433 = MietSlg XLI/31
Vgl aber; Beisatz: Im Regelfall genügt dazu eine Auflistung der Ausgabenposten, die der Hauptmieter an Hand der ihm zur Einsicht offerierten Belege überprüfen kann. Nur in Ausnahmefällen - etwa bei besonders großen Verwaltungseinheiten mit zahlreichen Einzelposten oder außergewöhnlich umfangreichen Ausgabesummen - könnte sich die Notwendigkeit weiterer Orientierungshilfen (etwa die genaue Bezeichnung, Durchnummerierung oder chronologische Ordnung der Belege oder eine weiter ins Detail gehende Aufgliederung zusammengefasster Ausgabepositionen) ergeben. Soweit den zu § 21 Abs 3 MRG bisher ergangenen Entscheidungen des OGH strengere Anforderungen an die jährliche Abrechnung der Bewirtschaftungskosten entnommen werden könnten, werden sie nicht aufrechterhalten. (T1) Veröff: SZ 64/155 = ImmZ 1992,74 = WoBl 1992,83 (Würth/Call)
5 Ob 1045/92
Entscheidungstext OGH 01.09.1992 5 Ob 1045/92
Vgl auch; Veröff: ImmZ 1992,442 = WoBl 1993,60 (Würth)
Vgl auch; Veröff: ImmZ 1994,133
Vgl auch; Veröff: WoBl 1994,71 (Call)
Vgl auch; Beisatz: Wurden mehrere Liegenschaften durch eine Wohnhausanlage verbaut, so hat die Rechnungslegung sich auf die Aufwendungen und Erträgnisse der einzelnen, im Miteigentum stehenden Liegenschaften zu beziehen. Eine sämtliche Liegenschaften umfassende einheitliche Abrechnung entspricht nicht dem Gesetz. (T2)
4 Ob 2326/96d
Entscheidungstext OGH 17.12.1996 4 Ob 2326/96d
Vgl; nur: Die Abrechnung hat daher eine übersichtliche, entsprechend aufgegliederte Verzeichnung der im abgerechneten Kalenderjahr dem Vermieter gegenüber fällig gewordenen Bewirtschaftungskosten zu enthalten, die für einen durchschnittlichen Mieter des Hauses nachvollziehbar ist und durch die jeweilige Bezeichnung der dazugehörigen Belege (die in einer übersichtlich geführten Belegsammlung leicht auffindbar sein müssen) deren Kontrolle ermöglicht. (T3); Beis wie T1 nur: Im Regelfall genügt dazu eine Auflistung der Ausgabenposten, die der Hauptmieter an Hand der ihm zur Einsicht offerierten Belege überprüfen kann. (T4); Beisatz: Die Abrechnung hat bei der Pauschalabrechnung so zu geschehen, dass sich Hauptmieter mit durchschnittlicher Auffassungsgabe ein Bild darüber machen können, welche Rückzahlungsforderungen oder Nachzahlungen ihnen aus der Gegenüberstellung von bezahlten Pauschalraten und effektiv aufgelaufenen Kosten entstehen. Diese Grundsätze sind auch auf die Einzelabrechnung anzuwenden, wobei hier bloß die Gegenüberstellung mit den vorausgezahlten Pauschalraten unterbleibt. (T5)
5 Ob 162/97b
Entscheidungstext OGH 27.05.1997 5 Ob 162/97b
Vgl auch; nur: Die Abrechnung hat daher eine übersichtliche, entsprechend aufgegliederte Verzeichnung der im abgerechneten Kalenderjahr dem Vermieter gegenüber fällig gewordenen Bewirtschaftungskosten zu enthalten. (T6); Beisatz: Hier: Jahrespauschalverrechnung. (T7); Beisatz: Eine Versicherungsprämie, deren Fälligkeit am 1. 1. 1995 eintritt und die dem Vermieter vom Versicherer 1994 vorgeschrieben wurde sowie von ihm vor Fälligkeit bezahlt wurde, ist nicht in die Betriebskostenabrechnung für 1994 aufzunehmen. (T8)
Vgl; Beisatz: Normieren Bestimmungen wie § 19 Abs 1 WGG oder vergleichbar §§ 20, 21 MRG oder §§ 17 - 19 HeizKG nur die Verpflichtung, Rechnung zu legen, reicht ein schlüssiges, plausibles und vollständiges Zahlenwerk aus, die Ordnungsgemäßheit einer Abrechnung zu bewirken. (T9)
5 Ob 35/09x
Entscheidungstext OGH 09.06.2009 5 Ob 35/09x
Vgl; Beisatz: Eine Abrechnung nach § 20 Abs 3 WEG iVm § 34 WEG hat sich stets auf die Liegenschaft zu beziehen. Sie hat alle die Liegenschaft betreffenden Geldflüsse zu bezeichnen, alle Einnahmen-und Ausgabenposten detailliert und aufgeschlüsselt anzugeben, damit der einzelne Wohnungseigentümer die ziffernmäßige Richtigkeit kontrollieren kann. (T10)
Vgl; Beisatz wie T5 nur: Die Abrechnung hat so zu geschehen, dass sich Hauptmieter mit durchschnittlicher Auffassungsgabe ein Bild darüber machen können, welche Rückzahlungsforderungen oder Nachzahlungen ihnen aus der Gegenüberstellung von bezahlten Pauschalraten und effektiv aufgelaufenen Kosten entstehen. (T11)
Vgl auch; Beisatz: Jede dem Verwalter obliegende Rechnungslegungspflicht umfasst auch die Verpflichtung, Belegeinsicht zu gewähren. Dies ergibt sich aus dem Zweck der Rechnungslegung an sich und entspricht darüber hinaus einer den Verwalter schon nach § 1012 ABGB treffenden Verpflichtung. (T12)
5 Ob 232/09t
Entscheidungstext OGH 25.03.2010 5 Ob 232/09t
nur: Die formellen und inhaltlichen Anforderungen, die an die Abrechnung zu stellen sind, ergeben sich aus dem Zweck der Abrechnung. (T13); Beisatz: Hier: Abrechnung nach §§ 20 Abs 3, 34 WEG 2002. (T14)
Auch; Beisatz: Hier: Bestandvertrag über Objekte in einem Einkaufszentrum. (T15); Veröff: SZ 2012/132
Auch; Beisatz: Jeder Wohnungseigentümer hat Anspruch auf eine Abrechnung der liegenschaftsbezogenen Gesamtaufwendungen und die jeweils Betroffenen haben Anspruch auf Abrechnung der abweichenden Abrechnungseinheiten (Abrechnungskreise). Über die einheitsüberschreitenden Abrechnungsdetails sind die jeweils nicht zu dieser Einheit gehörenden Wohnungseigentümer zu informieren. (T16)
Beisatz: Bei Überprüfung der Richtigkeit hat das Gericht nicht bloß einen Auftrag an den Verwalter zur Richtigstellung der Abrechnung zu erlassen, sondern gemäß § 34 Abs 3 WEG die Unrichtigkeit bestimmter Positionen bindend festzulegen. (T17)
Vgl auch; Beisatz: Eine Gegenüberstellung der Solleinnahmen (Vorschreibungen) mit den tatsächlichen Zahlungseingängen ist zumindest in der Form erforderlich, dass bei jedem einzelnen Mitglied der Gemeinschaft oder jedem einzelnen Wohnungseigentumsobjekt ausgewiesen wird, ob das Konto ausgeglichen ist oder ein Rückstand besteht. Mit einer pauschalen, auf die gesamte Wohnungseigentumsanlage bezogenen Angabe zur Feststellung der Unterdeckung, die sich eigentlich schon aus der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ergeben müsste, ist es daher nicht getan. (T18)
Beisatz: Die ÖNORM A 4000 wurde nicht im Sinne des § 34 Abs 5 WEG für rechtsverbindlich erklärt. Der Bundesminister für Justiz hat bislang von dieser Verordnungsermächtigung keinen Gebrauch gemacht. Den Abrechnungsregeln der genannten ÖNORM kommt daher allenfalls informelle Bedeutung, aber keine Bindungswirkung zu. (T19)
Beisatz: Jeder einzelne Mit- und Wohnungseigentümer hat ein Anrecht darauf, zu erfahren, wie hoch die Erträgnisse der Liegenschaft sind und in welchem Umfang jedes Gemeinschaftsmitglied zu den Aufwendungen der Liegenschaft beiträgt. Allfällige Unzulänglichkeiten eines Datenverarbeitungsprogramms erlauben keine Abstriche von den Erfordernissen an eine Rechnungslegung, weil sich die Datenverarbeitungsprogramme an der gesetzlichen Pflicht des Verwalters zu orientieren haben und nicht umgekehrt. (T20)
Vgl auch; Beisatz: Bei der Abrechnung nach § 34 WEG 2002 handelt es sich um die Darstellung der tatsächlichen Zahlungsflüsse in der betreffenden Abrechnungsperiode (im Kalenderjahr). (T21)
5 Ob 192/17x
Entscheidungstext OGH 13.02.2018 5 Ob 192/17x
ECLI:AT:OGH0002:1989:RS0070610
JJR_19891003_OGH0002_0050OB00083_8900000_002
Entscheidungstext 5Ob162/97b
5Ob162/97b
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Klinger als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Floßmann, Dr.Baumann, Dr.Hradil und Dr.Sailer als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller 1. Mirjan L*****, 2. Friederike D*****, 3. Martina K*****, 4. Anna Maria K*****, 5. Gabriele K*****, 6. Mario M*****, alle vertreten durch Heinz Keltner, Funktionär der Mietervereinigung Österreichs, Märzstraße 69, 1150 Wien, wider den Antragsgegner Helmut W*****, vertreten durch Boller, Langhammer, Schubert, Rechtsanwälte OEG in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 12 MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragsteller gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 10.Dezember 1996, GZ 40 R 594/96s-20, womit der Teilsachbeschluß des Bezirksgerichtes Fünfhaus vom 7.Juni 1996, GZ 10 Msch 72/95w-12, abgeändert wurde, den
Der angefochtene Sachbeschluß wird dahin abgeändert, daß die Entscheidung insgesamt zu lauten hat:
Der Antragsgegner hat als Vermieter des Hauses *****, durch die Aufnahme der Positionen S 1.397,31 (sonstige Betriebskosten) und S
18.378 (Prämie, Hausversicherung, 1.Quartal 1995) in die Betriebskostenabrechnung für 1994 das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten.
Der Antragsgegner ist schuldig, den Antragstellern zu Handen ihres Vertreters Barauslagen von S 187,50 binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Das Erstgericht sprach mit Teilsachbeschluß aus, daß der Antragsgegner als Vermieter das gesetzlich zulässige Zinsausmaß durch Vorschreibung eines Betrages von S 1.397,31 für sonstige Betriebskosten und von S 18.378 für Versicherung in der Betriebskostenabrechnung des Jahres 1994 überschritten habe, und verpflichtete ihn zur Rückzahlung anteiliger Beträge. Es traf die Feststellung, daß die am 1.1.1995 fällige Teilprämie der Hausversicherung die Höhe von S 18.378 hatte, und beurteilte diese Feststellung dahin, daß diese Teilprämie nicht in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1994 angelastet werden könne. Da sich das Erstgericht hinsichtlich der Erstantragstellerin nicht in der Lage sah, einen Rückzahlungstitel zu schaffen, faßte es lediglich einen Teilsachbeschluß.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Antragsgegners, der die Entscheidung über die Vorschreibung von S 1.397,31 unangefochten ließ, Folge und änderte den erstgerichtlichen Teilsachbeschluß dahin ab, daß er unter Entfall des Rückforderungstitels als Sachbeschluß auf Abweisung des weiteren, den Teilbetrag von S 18.378 betreffenden Antrages zu lauten habe. Den ordentlichen Revisionsrekurs erklärte das Rekursgericht mangels einschlägiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung für zulässig. Es führte im wesentlichen folgendes aus:
Zu klären sei lediglich die Frage, ob der Betrag von S 18.378 als Teilprämie für die Hausversicherung, die am 1.1.1995 "fällig" gewesen sei, in der Betriebskostenabrechnung 1994 angelastet werden könne. Im Rekursverfahren sei nicht strittig, daß die Zahlung der Teilrechnung noch am 31.12.1994 erfolgt sei. Die Frage, was unter "Fälligkeit" der Betriebskosten im Sinne des § 21 MRG zu verstehen sei, werde von Lehre und Rechtsprechung nicht eindeutig beantwortet. Die Fälligkeit im weiteren Sinn sei der Zeitraum, indem der Gläubiger die Erfüllung fordern könne und der Schuldner leisten dürfe (Koziol/Welser I10 225). Nach Würth in Rummel2 Rz 10c zu § 21 MRG habe die Abrechnung bei Jahrespauschalverrechnung alle im Kalenderjahr dem Vermieter gegenüber fällig gewordenen Bewirtschaftungskosten zu erfassen. Es komme diesbezüglich nur auf die Rechnungslegung gegenüber dem Vermieter und nicht auf dessen Zahlung an (LGZ Wien MietSlg 33.280; LGZ Graz MietSlg 37.380). Diese noch zum MG entwickelte Rechtsprechung habe ihre Grundlage darin gehabt, daß das MG nur die Fälligkeit gegenüber dem Vermieter als Erfordernis genannt habe (§ 12 Abs 2 MG). Die wiedergegebene Aussage treffe also nur auf die Fälligkeit der Bewirtschaftungskosten gegenüber dem Vermieter zu. Die Fälligkeit gegenüber dem Mieter, gemeint die Zulässigkeit der Aufnahme der Bewirtschaftungskosten in die Einzelvorschreibung oder die Jahrespauschalverrechnung, setze überdies (§ 21 Abs 1 MRG) voraus, daß die Betriebskosten vom Vermieter aufgewendet, somit bezahlt worden seien. Diese Einschränkung, die erst das MRG gebracht habe, dürfe nicht einfach überlesen werde.
Zusammengefaßt seien also kumulativ zwei Voraussetzungen zu erfüllen, daß Bewirtschaftungskosten dem Mieter als Betriebskosten in Rechnung gestellt werden könnten:
1. Die Fälligkeit gegenüber dem Vermieter. Sie trete mit Zustellung der Vorschreibung oder Rechnung an den Vermieter, also dem Beginn der ihm gewährten Zahlungsfrist ein, ab welchem Zeitpunkt der Rechnungsleger auch die Annahme des Geldes nicht mehr verweigern dürfe. Das Ende der Zahlungsfrist - hier der 1.1.1995 - müsse keineswegs verstreichen.
2. Die Zahlung durch den Vermieter. Die erfolgte Vorschreibung der Folgeprämien 01/95 noch im Dezember 1994 ergebe sich zwanglos aus der im Schlichtungsstellenakt liegenden Fotokopie des Überweisungsträgers, einem bereits von der Hausversicherung ausgefüllten Empfangschein. Da auch die Zahlung noch 1994 erfolgt sei, handle es sich um eine Betriebskostenposition des Jahres 1994.
Der vom Erstgericht anteilsmäßig geschaffene Rückforderungstitel beinhalte auch die im Rekursverfahren anders beurteilte Versicherungsprämie. Der Rekurs beinhalte aber keine ziffernmäßige Einschränkung der Anfechtung des Rückforderungstitels. Dieser sei daher zur Gänze zu beseitigen gewesen, zumal die notwendigen Vorfragen, ob die Antragsteller 1994 die Pauschalraten ebenso wie einen allfälligen Fehlbetrag 1995 vorschreibungsgemäß geleistet hätten, widrigenfalls sich ihr Guthaben nicht in der Höhe ergäbe, nicht geklärt seien.
Gegen diese Rekursentscheidung richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsteller wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, den angefochtenen Sachbeschluß dahin abzuändern, daß die Fälligkeit gegenüber dem Vermieter und die wirtschaftliche Zugehörigkeit den Ausschlag für die Zurechnung zu einem Abrechnungsjahr gebe; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil das Rekursgericht die Rechtslage verkannt hat; er ist auch berechtigt.
Die Rechtsmittelwerber machen im wesentlichen geltend, es komme bei der Jahrespauschalverrechnung von Betriebskosten auf die Rechnungslegung gegenüber dem Vermieter und nicht auf dessen Zahlung an. Andernfalls könnte der Vermieter über die Frist des § 21 Abs 3 MRG hinaus Ausgaben nachträglich geltend machen. Es widerspräche auch dem Sinn einer Betriebskostenabrechnung, Positionen miteinzubeziehen, die wirtschaftlich einem ganz anderen Jahr zuzuordnen seien.
Bei Jahrespauschalverrechnung (§ 21 Abs 3 MRG) hat die Betriebskostenabrechnung alle im Kalenderjahr dem Vermieter gegenüber fällig gewordenen Bewirtschaftungskosten zu erfassen (MietSlg 41.297/31 = ImmZ 1989, 433; Würth in Rummel2 § 21 MRG Rz 10c). Dies wird auch vom Rekursgericht nicht bezweifelt. Zu Unrecht hat es allerdings die Fälligkeit der Versicherungsprämie für das 1. Quartal 1995 mit Zustellung der Vorschreibung Ende 1994 angenommen. Vielmehr ist die Fälligkeit nach den erstgerichtlichen Feststellungen - entsprechend der Parteienvereinbarung (vgl Reischauer in Rummel2 § 904 ABGB Rz 2; vgl auch Art 4 Abs 1 ABS) - am 1.1.1995 eingetreten. Daß der Versicherer durch eine Vorschreibung an die bevorstehende Fälligkeit erinnert hat und daß der Vermieter die Prämie noch vor Fälligkeit bezahlt hat, ändert am Fälligkeitstag nichts. Die Auffassung des Rekursgerichtes, mit Zustellung der Prämienvorschreibung habe die dem Versicherungsnehmer gewährte Zahlungsfrist begonnen, diese habe am 1.1.1995 geendet, ist verfehlt. Die strittige Betriebskostenposition ist dem Vermieter gegenüber somit erst (Anfang) 1995 fällig geworden, weshalb sie in die Betriebskostenabrechnung für 1994 nicht aufzunehmen gewesen wäre. Unter diesen Umständen kann es auf sich beruhen, ob neben der Fälligkeit gegenüber dem Vermieter auch Zahlung durch den Vermieter zu fordern wäre, wie es das Rekursgericht im Hinblick auf die Einleitung des § 21 Abs 1 MRG ("aufgewendete" Kosten) und gegen Würth aaO mwN getan hat.
Das Feststellungsbegehren der Antragsteller ist demnach zur Gänze berechtigt, weshalb der angefochtene Sachbeschluß im stattgebendem Sinne abzuändern war. Von der Schaffung eines Rückzahlungstitels gemäß § 37 Abs 4 MRG wurde aus den vom Rekursgericht zuletzt genannten Gründen Abstand genommen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG, § 41 (§ 50) ZPO.
E46536 05A01627
ECLI:AT:OGH0002:1997:0050OB00162.97B.0527.000
JJT_19970527_OGH0002_0050OB00162_97B0000_000

References: OGH 
 § 21
 OGH 
 OGH 
 OGH 
 OGH 
 § 19
 OGH 
 § 20
 § 34
 § 1012
 OGH 
 § 34
 § 34
 § 34
 OGH 
 § 37
 § 21
 § 21
 § 21
 § 21
 § 904
 § 21
 § 37
 § 37
 § 41