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Timestamp: 2018-09-25 12:04:26+00:00

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Affittuario abusivo: per l'occupazione della casa c'è risarcimento
Affittuario abusivo: per l’occupazione della casa c’è risarcimento
Occupazione illegittima della casa quando il contratto di affitto non è stato registrato e l’inquilino non paga più il canone di locazione: il risarcimento è automatico.
È vero, il contratto di affitto è nullo se non viene eseguita la registrazione, all’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla sua firma [1]; ed è anche vero – secondo quanto detto, di recente, dalla Cassazione – che l’affittuario ha diritto a ottenere la restituzione di tutti i canoni versati in corso di rapporto, proprio per via dell’inesistenza (almeno da un punto di vista giuridico) della locazione. Ma questo non toglie che l’immobile possa essere trattenuto “a tempo indeterminato” e senza pagare alcunché da chi vi risiede senza un contratto valido. Dunque, se anche il padrone di casa ha evaso le tasse e consentito un “affitto in nero”, non per questo perde la possibilità di mandare via l’affittuario e chiedergli il risarcimento del danno per il tempo di occupazione abusiva. Risarcimento che, secondo una recente sentenza del Tribunale di Milano [2], è automatico e non necessita di prova.
Tecnicamente viene chiama «occupazione senza titolo di immobile» e si configura tutte le volte in cui un soggetto vive in una casa altrui senza avere un contratto. Fuori dai casi in cui ciò derivi da un’azione di forza dell’inquilino che abbia di fatto “occupato” l’appartamento (configurandosi, in tale ipotesi, gli estremi del reato), l’occupazione senza titolo si verifica in presenza di un contratto di affitto non registrato; siamo dinanzi a un illecito tributario commesso dal locatore, che si ripercuote sulla validità dell’accordo orale stretto tra le parti o della scrittura privata non regolarizzata all’Agenzia delle Entrate. Per legge, tale contratto è come se non fosse mai stato siglato.
Gli effetti dell’occupazione senza titolo sono principalmente a svantaggio del padrone di casa che, per tale ragione, non potrà più agire con l’azione di sfratto esecutivo, procedura sicuramente più semplice e rapida rispetto a qualsiasi altro tipo di azione in tribunale (fatti salvi poi i biblici tempi dell’esecuzione forzata tramite ufficiale giudiziario). Per mandare via di casa l’inquilino abusivo, il proprietario dell’appartamento deve avviare un giudizio ordinario. E ciò vale sia che l’immobile sia adibito a civile abitazione che ad uso commerciale.
In ogni caso, nel corso di tale giudizio, il locatore non deve necessariamente limitarsi a chiedere la restituzione dell’appartamento occupato abusivamente (ossia senza contratto valido), ma può pretendere anche il risarcimento del danno. E qui viene il bello. Se è vero che la regola vuole che chiunque chieda un indennizzo debba anche dimostrare il danno subìto, in questo caso non c’è bisogno di alcuna prova: ciò perché – secondo la citata sentenza del foro meneghino – in caso di occupazione senza titolo di immobile, il danno patito dal titolare usurpato è automaticamente presunto, vista la perdita della disponibilità del bene e la conseguente impossibilità di conseguirne un’utilità, anche solo potenziale.
Al di là del fatto che il contratto non registrato configura un illecito tributario e un’evasione fiscale, non si può negare che il mancato pagamento del canone, specialmente se protratto per un considerevole lasso temporale, integri un inadempimento grave. Il che autorizza il padrone di casa a chiedere che il giudice condanni l’inquilino a pagare quantomeno un’indennità per aver occupato, oltre il tempo concordato, la casa. Indennità spettante al locatore usurpato per via del danno subìto – quantificabile in rapporto al valore del dell’immobile [3] – legato alla perdita della disponibilità del bene e all’impossibilità di conseguirne l’utilità anche solo potenzialmente ricavabile [4].
[1] L. 311/04 (finanziaria 2005), art. 1 co. 346.
[2] Trib. Milano, sent. n. 11472 del 19.10.2016.
[3] Cass. sent. n. 9137/13.
[4] Cass. sent. n. 5028/11.
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 16000444/2013 R.G. promossa da:
RO.GI. (…) con il patrocinio dell’avv. FR.AN. e dell’avv. SA.GI. (…) VIA (…) 20122 MILANO; con elezione di domicilio in VIA (…) MILANO presso l’avvocato suddetto
ZI.AL. (…)
OGGETTO: locazione – morosità – rilascio. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
(omissis) ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato
L’odierno ricorrente con citazione notificata in data 28/06/2013, stante la morosità del resistente, chiedeva la risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione ad uso non abitativo intercorso con lo stesso e la sua condanna al pagamento dei canoni scaduti e di quelli che sarebbero scaduti successivamente e fino alla declaratoria di risoluzione, nonché della indennità di occupazione senza titolo maturata successivamente alla stessa declaratoria e fino al rilascio dell’immobile, oltre agli accessori di legge.
Seppure ritualmente citato in giudizio non si costituiva il resistente. Disposto il mutamento del rito e depositata memoria integrativa da parte del ricorrente, anch’essa ritualmente notificata al resistente che rimaneva contumace, all’esito della udienza di discussione il giudice all’epoca assegnatario della causa, ammetteva le prove orali articolate in memoria sulle doglianze di parte ricorrente. Espletate le stesse, all’esito la causa veniva rinviata all’udienza del 21/03/2016 per la discussione con termine per il deposito di note illustrative. Nelle more il presente giudizio è stato assegnato al Giudice dr. Pi., con provvedimento del Presidente della XIII sezione civile del Tribunale dell’8/02/2016, a seguito del trasferimento ad altra sezione del giudice in precedenza assegnatario e la causa veniva rinviata nuovamente per la discussione all’udienza del 19/10/2016. A tale udienza, all’esito della discussione, la causa è stata decisa con lettura del dispositivo e deposito contestuale della presente sentenza.
1) – Preliminarmente, verificata la ritualità della notifica dell’atto di citazione introduttivo e del verbale di causa nonché della memoria integrativa, al resistente non comparso né costituitosi, ne va dichiarata la contumacia.
Nel merito delle richieste di parte ricorrente, rileva questo Giudice che la stessa appare fondata. Dalla documentazione versata in atti e dalle prove orali svolte, stante anche la mancata comparizione del resistente a rendere l’interrogatorio formale, seppur ritualmente citato, appare provato e non contraddetto, in applicazione del principio dell’onere della prova e di quello di non contestazione, a termini degli artt. 115, 116 e 232 c.p.c., quanto segue:
– l’odierno attore ha concesso in locazione al resistente con contratto pattuito verbalmente in data 19/09/2003 e a far data dall’1 ottobre 2003 e per la durata di sei anni, poi prorogati tacitamente di sei anni in sei anni in mancanza di disdetta, l’immobile di sua proprietà adibito ad esercizio commerciale, sito a Pogliano Milanese(MI), in via (…), piano terra, come da visure camerali e catastali in atti (doc. 1 e da 10 a 13);
– è stato pattuito tra le parti il pagamento del canone annuo di Euro 5.164,00, da pagarsi in quattro rate trimestrali anticipate dell’importo di Euro 1.291,00, ciascuna, soggetti a rivalutazione, come allegato in atti con le fatture depositate (doc. 3 e da 14 a 27);
– in data 1 ottobre 2003, l’odierno ricorrente ha consegnato tale immobile al Sig. Al.Zi., immettendolo nella relativa detenzione e lo stesso lo detiene tutt’ora;
– l’odierno resistente ha cessato di pagare i canoni dovuti a cominciare da quello scaduto in data 1 luglio 2007, a tutt’oggi e gli stessi sono stati allegati e determinati in Euro 53.000,00, sulla base delle pattuizioni intercorse e tenuto conto della rivalutazione dell’importo iniziale pattuito e non specificamente contestati.
Tali fatti e la documentazione allegata sopra richiamata che li attesta, risultano confermati, inoltre ed in particolare, dalle testimonianze dei testi escussi, sig.ra OR.PI. e sig. VI.GA., che appaiono chiare, concordanti e attendibili, nonché suffragate, altresì, dalla mancata comparizione del resistente a rendere l’interpello.
Il contratto di locazione appare validamente stipulato tra le parti oralmente, siccome ai contratti di locazione per uso non abitativo, quale quello in esame, non si applica il disposto dell’art. 1 della L. 431 del 9/12/1998. Né al contratto in esame, siccome anteriore alla entrata in vigore della L. 311 del 30/12/2004, potrà essere comminata la sanzione della nullità prevista per i contratti non registrati dall’art. 1, comma 346 di tale legge e applicabile solo per i contratti stipulati successivamente alla sua entrata in vigore a termini dell’art. 11 delle preleggi al codice civile.
Poiché il pagamento del canone è la principale obbligazione che grava sul conduttore, la sospensione del pagamento del canone è legittima solo nel caso in cui venga totalmente a mancare la controprestazione. Inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede, costituendo un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio della prestazione e configura un inadempimento contrattuale (Cass. civ. Sez. III Sent., 10/01/2008, n. 261; Cass. civ. Sez. III Sent., 08/10/2008, n. 24799; Cass. civ. Sez. VI Ordinanza, 23/06/2011, n. 13887).
In atti, sia mediante le allegazioni compiute dalle parti, sia in parte pacifico tra di esse, nonché all’esito della istruttoria orale svolta, completa ed esaustiva, risulta provato che l’immobile oggetto di causa è occupato dal resistente dalla data della sua immissione nella detenzione dello stesso e fino a tutt’oggi. Ne consegue che è illegittima ed ingiustificata la sospensione del pagamento dei canoni fino ad oggi attuata dal resistente e, conseguentemente, il contratto deve essere dichiarato risolto per inadempimento dello stesso, con condanna di quest’ultimo al rilascio e va fissata la data del rilascio, come in dispositivo, considerata l’entità dei corrispettivi della locazione e degli oneri condominiali insoluti maturati a tutt’oggi, come determinati in atti e determinabili in base ad un semplice calcolo matematico, tenuto conto degli elementi di prova documentali ivi presenti, sopra richiamati. Ne consegue, altresì che parte resistente va condannata al pagamento dei canoni e delle spese maturati e scaduti fino ad oggi, come determinati in Euro 53.000,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze delle trimestralità di canone al saldo, in accoglimento della domanda di parte ricorrente. Somme quantificate in atti e non oggetto di specifica contestazione da parte del resistente.
3) – Dal momento della dichiarata risoluzione del contratto, effettuata con la presente sentenza, matura a favore del ricorrente, altresì, la indennità per la occupazione dell’immobile fino al suo rilascio a termini dell’art. 1591 c.c.
Come è noto, infatti, quanto alla debenza della relativa indennità è pacifico che in tema di occupazione senza titolo, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del dominus ed alla impossibilità per costui di conseguire l’utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (Cass. Sez. 2, dell’8/03/2010, n. 5568; Cass. Sez. 3, dell’11/02/2008, n. 3251; Cass., Sez. 3,dell’8/05/2006,n. 10498, Cass. civ., sez. II, 1/03/2011, n. 5028).
La determinazione del risarcimento del danno ben può essere operata, in tali ipotesi, facendo riferimento al cosiddetto “danno figurativo” e, quindi, al valore locativo del cespite usurpato. (Cass. 16/04/2013, n. 9137; Cass. civ. Sez. II, 09/05/2011, n. 10153; Cass. civ. Sez. II, 01/03/2011, n. 5028; Cass. 8/05/2006, n. 10498). Il fatto, poi, che il valore locativo sia stato individuato in una somma determinata non fa perdere all’obbligazione risarcitoria la sua natura di debito di valore, come tale suscettibile di rivalutazione monetaria, in quanto, mirando alla reintegrazione del patrimonio del danneggiato, la somma di denaro stabilita non rappresenta l’oggetto dell’obbligazione risarcitoria, ma solo un elemento di commisurazione del danno (Cass. sez. II, del 7/06/2001, n. 7692; Cass. sez. II, del 18/02/1999, n. 1373; Cass. civ., sez. II,
1/03/2011, n. 5028).
In atti è stata provata l’entità del canone di. locazione già pattuito per l’immobile oggetto di causa e la sua successiva rivalutazione ed a esso può essere commisurata la indennità di occupazione che va determinata, pertanto nell’importo di Euro 1.394,85 per trimestre, quale risultante dall’ultima ricevuta di canone di locazione del 20/04/2007 in atti (doc. 27) e parte resistente va condannata a corrispondere tale somma all’attore a far data dalla presente sentenza, oltre interessi dalla maturazione delle singole trimestralità di indennità di occupazione al saldo effettivo.
5) – Le spese di giudizio vanno poste a carico del resistente in applicazione del principio della soccombenza e liquidate come in dispositivo sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014, in considerazione del valore della domanda.
Sentenza esecutiva ex lege. P.Q.M.
Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, in contumacia della parte resistente, rigettata, assorbita o disattesa ogni altra domanda, eccezione o istanza, così provvede:
1) Accoglie le domande di parte ricorrente e per l’effetto, dichiara risolto per inadempimento della
parte resistente il contratto di locazione pattuito verbalmente in data 19/09/2003 relativo all’immobile adibito ad esercizio commerciale, sito a Pogliano Milanese(MI), in via (…), piano terra, come in motivazione.
2) Per l’effetto, condanna parte resistente ZI.AL., a rilasciare al ricorrente RO.GI., vuoto e libero di cose e persone l’immobile sito a Pogliano Milanese(MI), in via (…), piano terra, come in motivazione.
3) Per l’effetto, fissa per l’esecuzione la data del 30 NOVEMBRE 2016, come in motivazione.
4) Per l’effetto, ancora, condanna parte resistente ZI.AL., al pagamento al ricorrente RO.GI., dei canoni scaduti a tutt’oggi, determinati nella misura di Euro 53.000,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze delle trimestralità di canone al saldo, come in motivazione;
5) Per l’effetto, ancora, condanna parte resistente ZI.AL., al pagamento al ricorrente RO.GI., della indennità di occupazione senza titolo a far data dalla presente sentenza, determinata in Euro 1.394,85 per trimestre fino all’effettivo rilascio, oltre interessi dalla maturazione delle singole scadenze trimestrali al saldo, come in motivazione;
6) Condanna parte resistente ZI.AL., a corrispondere al ricorrente RO.GI., le spese e competenze di giudizio, nonché quelle di mediazione, liquidate, complessivamente, in Euro 250,00 per esborsi ed Euro 2.000,00 per compensi, oltre 15% spese generali, IVA e CPA.
Sentenza esecutiva, resa ex articolo 429 c.p.c. e pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l’immediato deposito in cancelleria.
Così deciso in Milano il 19 ottobre 2016.
Depositata in Cancelleria il 19 ottobre 2016.

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 art. 1
 Cass. 
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 art. 58
 art. 132
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 Cass. Sez. 
 Cass. 
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 Cass. 
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 Cass. sez. 
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Sentenza 

Sentenza 
 articolo 429