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Timestamp: 2017-04-23 21:31:34+00:00

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diciembre | 2015 | Detrás de la Toga
Archivos Mensuales: diciembre 2015	La ley de derecho civil de Galicia (VI): Presunción iuris tantum de pertenencia de muro de contención de fincas al predio situado en plano superior
17 diciembre, 2015Derecho Civil, Derecho Civil de Galicia, Derechos Reales	Deja un comentario	Artículo 75.1 de la Ley de Derecho Civil de Galicia:
El precepto transcrito con anterioridad no deja de ser una plasmación consuetudinaria de la obligación de todo propietario de proceder a la reparación y conservación de sus bienes, con una peculiaridad, la existencia de diferencia de desnivel entre una finca y otra en el rural gallego. El Tribunal Superior de Justicia, en su sentencia de 22 de octubre de 1999, afirmó en este sentido que (con base en el antiguo artículo 33 de la Ley civil gallega de 1995, que tiene su razón de ser en la contención de tierras para el caso de que estas sean lindantes, adjudicando la propiedad de ellas, con carácter eso sí de presunción, a la finca superior con el fin de evitar mediante su oportuna conservación por su propietario, el posible deslizamiento y desplome del terreno superior.
Este artículo 75.1 es claro a la hora de sentar una premisa que ha sido acogida con unanimidad por los Juzgados y Tribunales civiles gallegos; es indudable que las fincas deben estar a distinto nivel, ya que de no existir éste no existiría razón de ser de esta peculiaridad.
Incluso, ya en 1998, el Tribunal Superior de Justicia afirmó que la referencia física de este precepto estaba en superficies de poca extensión, quizás inclinadas (o en ‘socalcos’), intermedias entre fincas que se encuentran en distinto plano. Pero la misma es extrapolable a cualquier terreno donde se cumpla el supuesto de referencia.
Nos encontramos, pues, ante un supuesto concreto. La norma dispone una simple presunción <<iuris tantum>> de pertenecía del muro al dueño del predio que se encuentra en un plano superior. Presunción iuris tantum que dispensa de la prueba del hecho presunto al parte que este hecho favorezca, aunque admite prueba en contrario. Carga de la prueba que se proyecta, pues, sobre la parte favorecida por la misma. Así pues, crea en el propietario la obligación de realizar las obras y reparaciones necesarias para su conservación y mantenimiento en óptimo estado.
El ejemplo paradigmático de este precepto legal se encuentra, pues, en una colindancia entre fincas, situadas éstas a distinto nivel, con un muro, generalmente de mampostería (piedra sobre piedra) entre ellas. Muro de mamposteria que es el habitual en el rural gallego.
Pongamos por caso la siguiente situación práctica, representada mediante la imagen que se acompaña a continuación:
La finca (A) colinda con la finca (B), estando al primera situado en un plano superior entre la primera, con un muro de mampostería como elemento divisorio. Este muro, por la razón que fuese (bien falta de conservación, bien existencia de vegetación que venga a modificar el empuje para el que estaba diseñado), sufre de un desplome que cuantificado en grados de inclinación, llega a poner en peligro la inestabilidad del muro, con las implicaciones que, en materia de seguridad pudiese tener.
Pues bien, salvo que se demuestre que el desplome del muro se debe, única y exclusivamente, a la acción del propietario de la finca (B), en cuyo caso éste podría ser obligado con causa en el artículo 1902 del Código Civil (responsabilidad extracontractual), el propietario de la finca (A) deberá, no sólo hacer cesar la causa que provocó el desplome del muro, sino proceder de cara a la regularización (‘reparación y conservación’) del mismo.
10 diciembre, 2015Derecho Civil, Derechos Reales	Deja un comentario	Por usucapión ‘contra tabulas’ se entiende como aquella adquisición del dominio por aquella persona que no es titular del mismo por la posesión continuada del bien en cuestión, en contra de lo dispuesto en el Registro de la Propiedad.
Tradicionalmente, esta materia era objeto de debate entre el acogimiento de la tesis establecida en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria o la dispuesta en el artículo 1949 del Código Civil:
El artículo 36 de la Ley Hipotecaria establece aquellos supuestos en los que no es de aplicación la idea del <<tercero hipotecario>>, concretamente:
Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo que la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición.
Por su parte, el artículo 1949 del Código Civil, establecía que contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo.
Es por esta contradicción por la que ha sido necesaria la publicación de la Sentencia la del TS de 21 enero 2014, que declara que el artículo 1949 del Código Civil ha sido derogado por el artículo 36, apartados I y II, de la Ley Hipotecaria de 1946 que regula los distintos supuestos de usucapión contra tabulas .
Se trata, en definitiva, de un nuevo régimen totalmente distinto del anterior en lo que afecta a la posición del “tercero hipotecario”, que ha venido a sustituir en su integridad el previsto en el artículo 1949 del Código Civil, en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria.
Dicho de otro modo, para el alto tribunal solo prevalecerá contra el tercero hipotecario la prescripción adquisitiva ya consumada o que pueda consumarse dentro del año siguiente en dos supuestos:
Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por personad distinta de su transmitente.
Cuando “el tercero hipotecario” consienta dicha posesión, expresa o tácitamente, durante el año siguiente a la adquisición.
Por ello, el artículo 1949 del Código Civil se puede considerar derogado por el artículo 36 de la Ley Hipotecaria, que regula los distintos supuestos de la usucapión contra tábulas. No obstante, es necesario destacar que esta normativa específica del LH art. 36 sólo es una regulación especial de esa institución en cuanto afecte o pueda afectar a quien tiene su derecho inmobiliario inscrito en el Registro de la Propiedad, con la condición de tercero hipotecario. Para todo lo demás, seguirá rigiendo el Código Civil (arts. 1930 y ss.). Es la conjunción de estos dos cuerpos legales los que nos llevan a concluir como requisitos de toda usucapión <<contra tabulas>> los siguientes:
.- Posesión a título de dueño
.- En caso de ser ordinaria, que la misma esté fundamentada, durante 10 años si hablamos entre presentes y 20 entre ausentes, en Justo título (verdadero y válido), y que goce de las notas de buena fe, pública, pacífica y no interrumpida.
.- En caso de ser extraordinaria, el transcurso del plazo más largo que marca la ley (6 años para bienes muebles y 30 para inmuebles).
1.- El TS fija doctrina en materia de usucapión contra tabulas ‘El blog Jurídico de Sepin‘
2.- Usucapión contra tabulas. Enrique Rubio Torrano
Revista Doctrinal Aranzadi Civil-Mercantil num. 1/2014 parte Comentario.
Editorial Aranzadi, SA, Cizur Menor. 2014.
BIB 2014\839
3 diciembre, 2015Derecho Civil, Derechos Reales	Deja un comentario	Tradicionalmente, el sistema de creación de derechos reales ha tenido dos posiciones ampliamente enfrentadas en el ordenamiento jurídico español. Aquella basada en el <<numerus clausus>>, según la cual nuestro sistema tendría una relación cerrada de derechos reales, o de <<numerus apertura>>, según la cual los particulares podrían, haciendo uso de la autonomía de la voluntad, crear derechos reales atípicos.

References: Artículo 75
 artículo 33
 artículo 75
 artículo 1902
 artículo 36
 artículo 1949
 artículo 36
 artículo 1949
 artículo 1949
 artículo 36
 artículo 1949
 artículo 1949
 artículo 36