Source: https://www.eporady24.pl/wynajecie_lokalu_bez_zgody_wspolwlasciciela,pytania,4,213,8106.html
Timestamp: 2020-01-24 20:01:41+00:00

Document:
Autor: Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 21.10.2013
Ponieważ zawarła Pani z mężem umowę majątkową o ustanowieniu rozdzielności majątkowej, małżeńska współwłasność łączna przekształciła się we współwłasność w częściach ułamkowych. Ustanowienie przez sąd separacji niczego już zatem nie zmieniło w Państwa sytuacji majątkowej.
Jak stanowi przepis art. 54 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 788 ze zm., dalej jako „K.r.o.”), orzeczenie separacji powoduje powstanie pomiędzy małżonkami rozdzielności majątkowej, ustrój ten jest przymusowy. W każdym składniku dawnego majątku wspólnego posiadają Państwo udział po 1/2, co wynika z treści art. 501 K.r.o., zgodnie z którym w razie ustania wspólności udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Do wszelkich czynności prawnych i faktycznych dotyczących tego majątku należy stosować przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, a nie dotyczące zarządu majątkiem wspólnym małżeńskim, bowiem taka masa majątkowa już nie istnieje.
Wynajęcie rzeczy wspólnej, w podanym przypadku lokalu mieszkalno-użytkowego, należy niewątpliwie zakwalifikować jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Przepisy nie zawierają definicji tego pojęcia, podobnie jak czynności „zwykłego zarządu”, jest to zawsze sprawą ustaleń faktycznych. Ogólnie uważa się za czynności zwykłego zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy (tak S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga, wyd. 4, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2002, s. 253).
W myśl przepisu art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.) do rozporządzenia rzeczą wspólną (sprzedaż, zamiana, darowizna) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 K.c.).
Odpowiedź na zadane przez Panią pytanie jest więc negatywna: mąż jako współwłaściciel lokalu nie może samodzielnie zawrzeć umowy najmu, będzie ona bowiem nieważna i nie wywoła skutków prawnych. Jednak to nie Pani w tej sytuacji powinna podjąć jakiekolwiek działania, a Pani mąż, gdyż to jemu zależy na pozytywnym załatwieniu tego problemu. Każdy ze współwłaścicieli samodzielnie może natomiast pobierać czynsz najmu od najemcy, czyli wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej (czynność zwykłego zarządu). Oczywiście stanowić ono będzie przychód wspólny, stosownie do wielkości udziałów.
W zaistniałej sytuacji, jeśli nadal nie dojdzie pomiędzy Państwem do porozumienia co do wynajęcia lokalu, czyli mąż nie przekona Pani o potrzebie takiego rozwiązania, realizacja jego zamiaru będzie możliwa dopiero po uzyskaniu sądowego rozstrzygnięcia. W toku postępowania nieprocesowego uzyska Pani możność wyrażenia swego negatywnego stanowiska co do wynajęcia lokalu, a sąd oceni argumentację przedstawioną przez Panią jako współwłaściciela. Jest Pani bowiem koniecznym uczestnikiem tego postępowania. Rozstrzygnięcie w przedmiocie podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nastąpi z uwzględnieniem interesów wszystkich współwłaścicieli oraz celu zamierzonej przez męża czynności.
Prawomocne postanowienie sądu wydane na podstawie art. 199 K.c. zastępuje brakującą zgodę współwłaściciela, nie jest więc wykluczone, że sąd po przeanalizowaniu okoliczności faktycznych udzieli mężowi zgody na zawarcie umowy najmu. Zwracam uwagę, że w świetle wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r. (sygn. akt I ACa 829/05) „czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 KC (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze, tj. w zakresie art. 169 KC, art. 170 KC czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece”.
Posiadam wraz z byłym mężem lokatorskie własnościowe prawo do mieszkania spółdzielczego. Akt notarialny oraz wpis w księdze wieczystej określa nasze udziały w tym mieszkaniu po połowie. Były mąż nie wyraża zgody ani na sprzedaż, ani na zamianę tego mieszkania na dwa oddzielne lokale. Czy sądowe
Jestem rok po rozwodzie. Oboje z byłym mężem jesteśmy właścicielami mieszkania. Teraz zażądał on podziału majątku, czyli sprzedaży mieszkania i podzielenia się pieniędzmi. Ja się na to rozwiązanie nie zgadzam, bo mieszkanie mieliśmy przekazać synowi. Czy były mąż może sprzedać mieszkanie bez mojej z
Sprzedaż mieszkania bez zgody żony
Od kilkunastu lat utrzymuję mieszanie, które kupiłem za własne pieniądze, chociaż jestem w związku małżeńskim (nie mamy ustanowionej rozdzielności). Teść sfinansował remont mieszkania (wyłożył ok. 15 tys. zł). Obecnie z żoną jesteśmy w separacji, którą orzekł sąd w Danii. Żona nie wyraża z

References: art. 54
 art. 501
 art. 199
 art. 199
 art. 199
 art. 169
 art. 170
 art. 5
 art. 9
 art. 80