Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F117-II-179%3Afr
Timestamp: 2016-10-26 19:17:18+00:00

Document:
117 II 17938. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 30. Mai 1991 i.S. F. gegen Rekurskommission f�r Grunderwerb des Kantons Z�rich (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Art. 4 al. 1 let. c et d AFIR. 1. Si un immeuble a �t� �quip�, l'autorisation d'ali�nation anticip�e ne doit pas �tre refus�e, motif pris qu'aucun permis de construire valable n'a �t� octroy�. L'�quipement au sens de l'art. 4 al. 1 let. c AFIR a une signification ind�pendante de la lettre d du m�me article (consid. 2). 2. En revanche, la participation � la planification d'une construction ne donne nullement droit � une autorisation d'ali�nation anticip�e, lorsqu'aucun permis de construire d�finitif n'a encore �t� octroy� (consid. 2). 3. L'�quipement d'un immeuble est important au sens de l'art. 4 al. 1 let. c AFIR dans la mesure o� il rend possible la cr�ation d'une nouvelle habitation ou d'un nouveau local commercial (consid. 3a). 4. Si plusieurs propri�taires fonciers se r�unissent pour l'�quipement d'un quartier, l'ali�nateur a particip� � l'�quipement de son immeuble au sens de l'art. 4 al. 1 let. c AFIR, autant que ses prestations, y compris celle fournie par une �ventuelle cession de terrain, correspondent, par rapport aux prestations des autres propri�taires fonciers int�ress�s, � la part approximative de son bien-fonds dans l'ensemble du quartier ainsi �quip� (consid. 3c et 4). Faits � partir de page 180
A.- Mit �ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 2. September 1986 erwarb der Baumeister und Mitinhaber eines Architekturb�ros Kurt F. das Grundst�ck Kat.-Nr. A 2427, GB Bl. 717, in O. zum Kaufpreis von Fr. 2'255'850.--. Im Bereich dieses Grundst�cks war zum Zeitpunkt des Erwerbs ein amtliches Quartierplanverfahren anh�ngig.
Gem�ss �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 19. Oktober 1989 bildeten Kurt F., die X. AG und die Stadt Y. eine Erschliessungsgemeinschaft, aufgrund welcher Kurt F. von seinem Grundst�ck unter anderem insgesamt 268 m2 Wiesen f�r eine Quartierstrasse sowie f�r einen Fussweg unentgeltlich an die Stadt Y. abtrat, um auf diese Art den Ausbau der X.-Strasse zu erm�glichen. Daneben trat Kurt F. von seinem Grundst�ck f�r den Bau der U.-Strasse weitere 430 m2 an die Stadt Y. ab.
Kurt F. beabsichtigt, sein Grundst�ck Kat.-Nr. 2427 - neu Kat.-Nr. 4235 -, GB Bl. 717, Plan A 17, zu ver�ussern. Eine g�ltige Baubewilligung f�r dieses Grundst�ck besteht nicht; nach den Feststellungen der Vorinstanz wurde ein Baugesuch entweder wieder zur�ckgezogen oder es ist im Rechtsmittelverfahren noch h�ngig.
B.- Am 25. Oktober 1989 stellte Kurt F. beim Bezirksrat Y. das Gesuch um Bewilligung der vorzeitigen Ver�usserung des Grundst�cks Kat.-Nr. 4235.
Mit Beschluss vom 27. November 1989 verweigerte der Bezirksrat Y. die nachgesuchte Bewilligung. Eine gegen diesen Beschluss gerichtete Beschwerde von Kurt F. wurde am 5. November 1990 von der Rekurskommission f�r Grunderwerb des Kantons Z�rich abgewiesen.
2. a) Die Rekurskommission wies die Beschwerde und damit das Gesuch um Bewilligung f�r eine Ver�usserung vor Ablauf der Sperrfrist ab, weil keine g�ltige Baubewilligung vorliege. Der Beschwerdef�hrer habe das Grundst�ck als Bauland erworben und sodann Aufwendungen f�r die Erschliessung erbracht. Entgegen dem Wortlaut von Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG gen�ge dies aber nicht f�r eine Ausnahmebewilligung. Buchst. d und Abs. 3 BGE 117 II 179 S. 182der gleichen Bestimmung, die erst in der parlamentarischen Beratung in den Text aufgenommen worden seien, zeigten deutlich, dass eine Ver�usserung erst m�glich sei, wenn eine rechtskr�ftige Baubewilligung vorliege. Eine andere Auslegung beraube die vom Parlament eingef�gten Bestimmungen jeden Sinnes.
Der Beschwerdef�hrer sieht darin eine Verletzung von Bundesrecht. Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG habe neben Buchst. d dieser Bestimmung selbst�ndige Bedeutung. Aufwendungen zur Erschliessung f�hrten deshalb unabh�ngig davon, ob eine Baubewilligung vorliege oder nicht, dazu, dass die vorzeitige Ver�usserung bewilligt werden m�sse.
b) Der bundesr�tliche Entwurf kannte nur drei Gr�nde f�r eine Ver�usserung w�hrend der Sperrfrist. Neben der gewinnlosen Weiterver�usserung (Art. 4 Abs. 1 Buchst. a) und der Ver�usserung nach Eigengebrauch (Art. 4 Abs. 1 Buchst. b) liess Art. 4 Abs. 1 Buchst. c des Entwurfes eine vorzeitige Ver�usserung zu, wenn "der Ver�usserer das Grundst�ck als Bauland oder zum Umbau erworben hat und im Rahmen seiner Gesch�ftst�tigkeit massgeblich mit Arbeit oder Materiallieferungen an der Planung, Erschliessung oder Erstellung des Baues mitgewirkt hat".
Dem Parlament war diese Ausnahmeregelung zu eng. Es bef�rchtete, die Sperrfrist habe zur Folge, dass die Baut�tigkeit beeintr�chtigt und deshalb nicht mehr gen�gend Wohn- und Gesch�ftsraum geschaffen werde. Es wurde deshalb Art. 4 Abs. 1 insbesondere um Buchst. d erweitert, welcher einen Verkauf auch zul�sst, wenn eine rechtskr�ftige Baubewilligung vorliegt. Gleichzeitig wurden die Voraussetzungen in Buchst. c erheblich gelockert, indem der Ver�usserer nicht mehr mit eigener Arbeit oder Materiallieferung mitgewirkt haben muss, sondern diese auch durch Dritte erfolgt sein kann. Zudem wurde pr�zisiert, dass es sich um die Mitwirkung an der Erschliessung des Grundst�cks handeln m�sse.
Dadurch haben die einzelnen Tatbestandselemente teilweise eine andere Bedeutung erhalten. Im Entwurf ging es darum, dass der Ver�usserer selber mit Arbeit oder Materiallieferung mitgewirkt haben musste. Die Mitwirkung an der Erschliessung oder Planung hatte die Bedeutung, sicherzustellen, dass der Architekt oder Tiefbauunternehmer, der nur in einer dieser Bauphasen mitgewirkt hatte, das anschliessend fertiggestellte Objekt vorzeitig ver�ussern konnte. Da es nach der Gesetz gewordenen Fassung aber gen�gt, dass ein Dritter die Arbeiten ausgef�hrt hat, braucht nach BGE 117 II 179 S. 183Erstellen des Geb�udes auf das Mitwirken in der Planungs- und Erschliessungsphase nicht mehr zur�ckgegriffen zu werden. Das Erstellenlassen des Geb�udes gibt bereits Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung, ohne dass es einer besonderen Mitwirkung beim Planen und Erschliessen bed�rfte.
Der Vorinstanz kann insoweit gefolgt werden, als nicht zu sehen ist, wie die blosse Mitwirkung an der Planung eine Ausnahmebewilligung nach Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG rechtfertigen k�nnte, solange sie nicht zu einer rechtskr�ftigen Baubewilligung gef�hrt hat. Andernfalls w�rden Buchst. d und somit auch Abs. 3 ihres Anwendungsbereichs beraubt. Soweit es um die blosse Planung geht, ist deshalb ausschliesslich Buchst. d anwendbar. Daraus darf aber nicht geschlossen werden, das Gleiche gelte auch f�r die Phase der Erschliessung. Nach dem bundesr�tlichen Entwurf konnte derjenige, der Land kauft und dieses erschliesst, ohne weiteres auch dann eine Ausnahmebewilligung erhalten, wenn �berhaupt noch kein Geb�ude geplant war. Der Entstehungsgeschichte ist nichts zu entnehmen, das den Schluss zuliesse, der Gesetzgeber habe ausschliessen wollen, dass bereits nach dieser Phase eine Ausnahmebewilligung erteilt werde.
Soweit die Vorinstanz die Bewilligung verweigert hat, weil noch keine rechtskr�ftige Baubewilligung vorliegt, kann ihr - wie auch das Eidgen�ssische Justiz- und Polizeidepartement in seiner Vernehmlassung festh�lt - nicht gefolgt werden.
3. Es bleibt aber zu pr�fen, ob die Voraussetzungen von Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG erf�llt sind. Dabei ist unbestritten, dass der Beschwerdef�hrer das Grundst�ck als Bauland erworben hat. Ausser Zweifel steht auch, dass er bei der Erschliessung mitgewirkt hat. Fraglich erscheint demgegen�ber, ob die Mitwirkung eine massgebliche gewesen und durch (eigene oder fremde) Arbeit oder Materiallieferung erfolgt ist.
a) Wie bei der Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Renovation Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung gibt, ist zu pr�fen, wann die Mitwirkung als eine massgebliche bezeichnet werden kann.
Die Abgrenzung kann auf das Ausmass der get�tigten Investitionen abstellen. Als "massgeblich" werden Erschliessungsarbeiten nur angesehen, wenn deren Kosten ein bestimmtes Ausmass erreichen. Dieses m�sste in Prozenten des Wertes des Grundst�ckes bzw. des Erwerbs- oder Ver�usserungspreises bemessen werden. Abgesehen von der Ungewissheit der Ausgangsgr�sse BGE 117 II 179 S. 184stellt sich dann allerdings sofort die Frage, welcher Prozentsatz massgebend sein soll.
Die Abgrenzung kann aber auch durch ein qualitatives Element vorgenommen werden. Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG hat den Zweck, negative Auswirkungen der Sperrfrist auf den Bau neuer Wohn- und Gesch�ftsr�ume zu verhindern. Eine Ver�usserung sollte deshalb innerhalb der Sperrfrist erm�glicht werden, wenn der bisherige Eigent�mer mit seinen Investitionen zur Erstellung neuen Wohn- oder Gesch�ftsraums massgebend beigetragen hat. Dem Zweck der Norm folgend hat das Bundesgericht deshalb entschieden, dass die Renovation eines bestehenden Geb�udes in der Regel nur dann einen Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung nach Art. 4 BBSG gibt, wenn mit den Investitionen zus�tzlicher Wohn- oder Gesch�ftsraum geschaffen bzw. nicht mehr verwendbarer seiner Zweckbestimmung wieder zugef�hrt wird. Dabei bleibt grunds�tzlich ohne Bedeutung, wie teuer diese Renovation zu stehen kommt (BGE 117 II 171 ff.).
Wenn bei Renovationen ein Abstellen auf die H�he der Kosten abgelehnt wird, muss dies auch im Zusammenhang mit der Erschliessung eines Grundst�ckes geschehen. Mit Bezug auf diese ist es noch schwieriger als bei einem Umbau, eine f�r die "Massgeblichkeit" taugliche Ausgangsgr�sse und einen objektiv begr�ndbaren Prozentsatz f�r die Investitionskosten zu finden. Wie teuer eine Erschliessung ist, h�ngt ganz vom Einzelfall ab.
Auch hier kann auf den Nutzen der Erschliessung abgestellt werden. Soweit diese es erm�glicht, neuen Wohn- oder Gesch�ftsraum zu schaffen, kann sie als im Sinne von Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG erheblich bezeichnet werden.
b) Dem angefochtenen Entscheid ist nicht zu entnehmen, ob das Grundst�ck durch die vorgenommenen Arbeiten nun vollst�ndig erschlossen ist, so dass es ohne weitere Erschliessungsarbeiten �berbaut werden kann. Mangels entsprechender Feststellungen l�sst sich nicht beurteilen, ob von erheblichen Erschliessungsarbeiten in diesem Sinne gesprochen werden kann.
c) Im Gegensatz zum Erstellen eines Baues braucht bei der Erschliessung allerdings der Grundeigent�mer nicht in jedem Fall mitzuwirken. Es ist m�glich, dass sein Grundst�ck ausschliesslich von der Erschliessung eines andern Grundst�ckes profitiert. Eine solche Erschliessung kann aber nicht nach Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung geben. Andernfalls w�re das Erfordernis der Mitwirkung durch eigene oder BGE 117 II 179 S. 185fremde Arbeit bzw. Materiallieferung gegenstandslos. Es kommt deshalb darauf an, ob die Erschliessung massgeblich auf Handlungen des entsprechenden Grundeigent�mers selber zur�ckzuf�hren ist. Auch diesbez�glich finden sich im angefochtenen Entscheid keine gen�genden Feststellungen. Entgegen der in der Vernehmlassung des Eidgen�ssischen Justiz- und Polizeidepartements vertretenen Meinung kann jedoch nicht schon vom finanziellen Aufwand her geschlossen werden, die Investitionen seien ungen�gend.
4. Der Beschwerdef�hrer beantragt die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Erteilung der Ver�usserungsbewilligung. Das Bundesgericht kann aber in der Sache selber nicht entscheiden, weil es im angefochtenen Entscheid an gen�genden Sachverhaltsfeststellungen fehlt. Der Entscheid ist somit aufzuheben und die Sache zu erg�nzender Feststellung und neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Die Vorinstanz wird zu kl�ren haben, ob die vorgenommenen Investitionen eine hinreichende Erschliessung des Grundst�cks gew�hrleisten und ob die Erschliessung nicht auf vom Beschwerdef�hrer unabh�ngige Handlungen Dritter zur�ckzuf�hren ist. Dabei wird es massgebend darauf ankommen, ob die Leistungen des Beschwerdef�hrers einschliesslich der Landabtretung im Verh�ltnis zu den Leistungen der anderen betroffenen Grundeigent�mer in etwa dem Anteil seines Grundst�cks am ganzen damit erschlossenen Quartier entsprechen oder nicht.
117 II 171
Art. 4 BBSG

References: Art. 4
 Art. 4
 BGE 
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 BGE 
 Art. 4
 Art. 4
 BGE 
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 BGE 

Art. 4