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Timestamp: 2016-10-24 12:28:38+00:00

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4C.331/2006 (09.10.2007)
Mietvertrag; fristlose K�ndigung,
Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 31. Juli 2006.
A.a A.________ (Kl�ger) mietete mit Mietvertrag vom 25. September 1984 von der X.________ & Co (Beklagte) R�umlichkeiten von 157 m2 Fl�che im Geb�ude an der B.________-Strasse in C.________ zum Betrieb als Arztpraxis. Ab April 1997 unterzog die Beklagte diesen Geb�udekomplex einem "Sanierungsumbau", bei dem u.a. die Fassade g�nzlich ausgewechselt werden sollte. Die Beklagte teilte dem Kl�ger am 26. Februar 1998 mit, die Fassadensanierung sei im Bereich des Mietobjektes des Kl�gers zwischen dem 28. April und dem 29. Mai 1998 vorgesehen.
A.b Nachdem keine Einigung �ber die von der Beklagten angebotenen Ersatzr�ume zustande gekommen war, k�ndigte der Kl�ger das Mietverh�ltnis mit Schreiben vom 24. M�rz 1998 unter Berufung auf Art. 259b lit. a OR fristlos auf den 31. M�rz 1998. Die Beklagte widersetzte sich dieser K�ndigung und erkl�rte sich lediglich dazu bereit, die Aufgabe des Mietobjekts als vorzeitige R�ckgabe der Mietsache im Sinne von Art. 264 OR zu betrachten.
Nach erfolglosem Schlichtungsversuch reichte der Kl�ger mit Eingabe vom 12. April 2001 beim Mietgericht Z�rich Klage ein. Gem�ss dem in der Folge reduzierten Rechtsbegehren beantragte der Kl�ger, die Beklagte sei zu verpflichten, ihm Fr. 213'792.20 zuz�glich Zins seit 12. April 2001 zu bezahlen. Die Beklagte schloss auf Abweisung der Klage und erhob ihrerseits Widerklage mit dem Begehren, der Kl�ger sei zur Zahlung von Fr. 42'072.-- zu verpflichten.
Mit Urteil vom 23. Februar 2006 hiess das Mietgericht Z�rich die Hauptklage im Teilbetrag von Fr. 55'566.05 nebst Zins zu 5 % seit dem 12. April 2001 gut. Die Widerklage wies es ab.
Die von der Beklagten gegen das Urteil des Mietgerichts Z�rich vom 23. Februar 2006 erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Z�rich mit Beschluss vom 31. Juli 2006 ab und best�tigte das Urteil des Mietgerichts.
Gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich vom 31. Juli 2006 hat die Beklagte sowohl Nichtigkeitsbeschwerde beim Kassationsgericht des Kantons Z�rich als auch eidgen�ssische Berufung an das Bundesgericht erhoben. Das Kassationsgericht hat die Nichtigkeitsbeschwerde mit Zirkulationsbeschluss vom 11. Juli 2007 abgewiesen, soweit es darauf eintreten konnte.
Mit der Berufung verlangt die Beklagte die Aufhebung des Beschlusses des Obergerichts des Kantons Z�rich vom 31. Juli 2006 und die Abweisung der Klage im Fr. 15'777.-- �bersteigenden Umfang, soweit nicht bereits rechtskr�ftig erledigt. Ferner beantragt sie die Gutheissung der Widerklage.
Der Kl�ger schliesst in seiner Berufungsantwort auf kostenf�llige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
2.1 Die Beklagte bringt zun�chst vor, die Annahme der Vorinstanz, wonach es f�r den Kl�ger nicht zumutbar gewesen w�re, seine Praxis w�hrend der Zeit der Fassadensanierung in ein Ersatzobjekt zu verlegen und danach wieder in seine urspr�nglichen Mietr�umlichkeiten zur�ckzukehren, beruhe auf einem offensichtlichen Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG. Das Schreiben des Rechtsvertreters des Kl�gers vom 20. Februar 1998, in dem er die Beklagte anfragte, welche Ersatzr�ume sie f�r diese Zeit zu welchen Konditionen anbiete, belege klar, dass der Bezug eines "Provisoriums" f�r den Kl�ger durchaus in Frage gekommen und daher nicht unzumutbar gewesen sei.
2.2 Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht grunds�tzlich an die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz gebunden. Ausnahmen von dieser Bindung kommen nur in Betracht, wenn die Vorinstanz bundesrechtliche Beweisvorschriften verletzt hat, wenn ihr ein offensichtliches Versehen unterlaufen ist (Art. 63 Abs. 2 OG) oder wenn der von ihr ermittelte Sachverhalt im Hinblick auf die Anwendung des Bundesrechts der Erg�nzung bedarf (Art. 64 OG). Die Partei, die den Sachverhalt berichtigt oder erg�nzt wissen will, hat dar�ber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen (Art. 55 Abs. 1 lit. d OG; BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 106; 115 II 484 E. 2a S. 485 f., je mit Hinweisen). Eine Erg�nzung setzt zudem voraus, dass entsprechende Sachbehauptungen bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform aufgestellt, von der Vorinstanz aber zu Unrecht f�r unerheblich gehalten oder �bersehen worden sind, was wiederum n�her anzugeben ist. Ohne diese Angaben gelten Vorbringen, die �ber die tats�chlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil hinausgehen, als neu und sind damit unzul�ssig (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG; BGE 127 III 248 E. 2c S. 252).
Ein offensichtliches Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG liegt nach der Rechtsprechung nur vor, wenn die Vorinstanz eine bestimmte Aktenstelle �bersehen oder unrichtig, d.h. nicht in ihrer wahren Gestalt, insbesondere nicht mit ihrem wirklichen Wortlaut wahrgenommen hat (BGE 115 II 399 E. 2a; 109 II 159 E. 2b S. 162, je mit Hinweisen). Erforderlich ist, dass ein Aktenst�ck unbeachtet blieb, dessen Ber�cksichtigung oder Mitber�cksichtigung die Feststellung als blanken Irrtum ausweist. Ein Versehen ist nicht schon dadurch belegt, dass sich das Aktenst�ck bei der Beweisw�rdigung nicht erw�hnt findet, sondern es muss klar sein, dass es bei der Bildung der richterlichen �berzeugung auch implizite nicht einbezogen, also in den Akten unentdeckt geblieben oder vergessen worden ist. Erforderlich ist weiter, dass ein solches Versehen den Entscheid beeinflusst (BGE 132 III 545 E. 3.3.2; 101 Ib 220 E. 1; Poudret, Commentaire de la loi f�d�rale d'organisation judiciaire, Bd. II, N. 1.6.3 zu Art. 55 OG und N. 5.1 zu Art. 63 OG).
2.3 Diese Voraussetzungen zeigt die Beklagte vorliegend nicht auf. Insbesondere legt sie nicht dar, welche Feststellung der Vorinstanz sich in tats�chlicher Hinsicht als blanker Irrtum erweisen sollte. Im �brigen hat die Vorinstanz nicht �bersehen, dass zwischen den Parteien �ber ein Ersatzobjekt diskutiert worden war, wobei der Kl�ger die von der Beklagten an der D.________-Strasse angebotenen Ersatzr�umlichkeiten mit Schreiben vom 10. M�rz 1998 zur�ckwies. Von einem offensichtlichen Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG kann vorliegend nicht die Rede sein.
2.4 Die Beklagte macht weiter geltend, die Vorinstanz habe �bersehen, dass die Parteien ab Dezember 1997 Gespr�che sowohl �ber ein provisorisches als auch �ber ein definitives Ersatzobjekt gef�hrt h�tten. Dieser Vorwurf ist nicht nachvollziehbar. Die Vorinstanz f�hrte in diesem Zusammenhang n�mlich aus, die Beklagte habe nach ihrer Darstellung mit dem Kl�ger Verhandlungen gef�hrt, die auf eine L�sung mit einem "dauernden oder vor�bergehenden" Ersatzobjekt abzielten. Sie �bersah demnach keine der beiden Varianten. Dabei verwies sie namentlich auf eine Aktenstelle (act. 28 S. 5), auf die sich auch die Beklagte zur Begr�ndung des von ihr behaupteten offensichtlichen Versehens beruft. Die Beklagte vermag kein offensichtliches Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG darzutun. Ihre Vorbringen erweisen sich vielmehr als unzul�ssige Kritik an der Beweisw�rdigung der Vorinstanz (BGE 127 III 73 E. 6a; 126 III 10 E. 2b S. 13; 120 II 97 E. 2b S. 99, je mit Hinweisen).
2.5 Schliesslich bringt die Beklagte unter Berufung auf Art. 63 Abs. 2 OG vor, die Vorinstanz habe beim Schreiben der Beklagten vom 26. Februar 1998 offensichtlich �bersehen, dass es sich bei diesem um einen Antwortbrief auf das Schreiben des Rechtsvertreters des Kl�gers vom 20. Februar 1998 handelte. Die Beklagte zeigt jedoch nicht auf, inwiefern vorliegend die oben (siehe E. 2.2) genannten Voraussetzungen eines offensichtlichen Versehens im Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG erf�llt sein sollen. Ein solches ist auch nicht ersichtlich.
In rechtlicher Hinsicht wehrt sich die Beklagte in der Berufung einzig gegen die Annahme der Vorinstanz, der Kl�ger sei im M�rz 1998 berechtigt gewesen, das Mietverh�ltnis fristlos zu k�ndigen.
3.1 Die Vorinstanz hielt hinsichtlich der Frage der Berechtigung zur fristlosen K�ndigung gem�ss Art. 259b lit. a OR daf�r, dass es f�r den Kl�ger nicht zumutbar war, im Hinblick auf die geplanten Bauarbeiten zwischen dem 28. April und dem 29. Mai 1998 vor�bergehend in ein ihm von der Beklagten angebotenes Ersatzobjekt zu ziehen. Die Vorinstanz stellte zur Verneinung der Zumutbarkeit im Sinne von Art. 260 OR entscheidend auf den Umstand ab, dass das Mietobjekt gem�ss Mietvertrag als "Arztpraxis FMH" mit einer ganzen Reihe verschiedener R�ume genutzt wurde und nicht einfach als B�ror�umlichkeiten f�r einen Betrieb ohne Publikumskontakt oder blosse Lagerr�ume. Eine Arztpraxis enthalte nicht nur komplizierte technische Apparaturen, die nicht ohne besondere Schwierigkeiten an einen anderen Ort transportiert werden k�nnen, sondern dar�ber hinaus eine Vielzahl weiterer medizinischer Instrumente und Vorrichtungen, die nach einem Umzug unter kr�fteraubender Arbeit wieder so eingeordnet werden m�ssten, dass der Praxisbetrieb unter Einhaltung der notwendigen Qualit�tsanforderungen fortgesetzt werden k�nne. Die Vorinstanz verwies sodann darauf, dass eine Arztpraxis einen umfangreichen Publikumskontakt habe, wobei es f�r �ltere und gebrechliche Patienten nach der Erfahrung des Lebens nur schwer m�glich sei, sich an einen Standortwechsel des Arztes zu gew�hnen, weshalb sie sich bei einem Arztbesuch zumindest sehr oft entgegen fr�herer �bung begleiten lassen m�ssten.
W�hrend die Kriterien zur Beurteilung der Zumutbarkeit von Erneuerungen bzw. �nderungen gem�ss Art. 260 Abs. 1 OR f�r den Mieter grunds�tzlich als Rechtsfrage vom Bundesgericht im Berufungsverfahren �berpr�ft werden k�nnen, h�ngt die Anwendung dieser Kriterien auf den konkreten Fall von den tats�chlichen Umst�nden ab, die vom kantonalen Sachgericht - unter Vorbehalt von Art. 63 Abs. 2 OG - verbindlich festgestellt werden. Die Zumutbarkeit beurteilt sich nach einem objektiven Massstab unter Ber�cksichtigung aller Umst�nde und mit dem Ziel, die Interessen des Vermieters an der Erhaltung und Verbesserung der Substanz gegen�ber jenen des Mieters auf ungest�rte Nutzung des Mietobjektes und Erhaltung des bestehenden Gleichgewichts im Austauschverh�ltnis abzuw�gen (Peter Higi, Z�rcher Kommentar, N. 28 zu Art. 260 OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Z�rich 1998, N. 27 ff. zu Art. 260-260a OR).
3.2 Die Beklagte bringt in Bezug auf die Frage der Unzumutbarkeit eines vor�bergehenden Umzugs in rechtlicher Hinsicht vor, die �berlegungen der Vorinstanz seien unzutreffend. Dies gelte insbesondere f�r die Erw�gung, wonach es f�r �ltere und gebrechliche Patienten nur schwer m�glich sei, sich an einen anderen Standort zu gew�hnen, und sich daher beim Arztbesuch zumindest sehr oft entgegen fr�herer �bung begleiten lassen m�ssten. Diese Folgerung der Vorinstanz st�tzt sich ausschliesslich - losgel�st vom konkreten Sachverhalt - auf die allgemeine Lebenserfahrung, weshalb sie vom Bundesgericht im Berufungsverfahren als Rechtsfrage frei �berpr�ft werden kann (BGE 127 III 453 E. 5d S. 456; 126 III 10 E. 2b S. 12, je mit Hinweisen).
Entgegen der Behauptung der Beklagten widerspricht es nicht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass es �lteren und gebrechlichen Patienten Schwierigkeiten bereitet, sich auf einen Standortwechsel einzustellen. Soweit sie sich trotz ihrer Einschr�nkungen noch selbst�ndig zur Behandlung in die Praxis ihrer Arztes begeben k�nnen, wird diese durch Gewohnheit erm�glichte Selbst�ndigkeit bei einem Standortwechsel - zumindest vor�bergehend - massgeblich beeintr�chtigt. Die Feststellung der Vorinstanz, wonach sich �ltere und gebrechliche Patienten in einem solchen Fall zumindest sehr oft entgegen fr�herer �bung werden begleiten lassen m�ssen, ist somit bundesrechtlich nicht zu beanstanden.
3.3 Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang, dass die Vorinstanz zur Beurteilung der Zumutbarkeit nicht entscheidend auf die erw�hnte Feststellung abstellte, sondern diese lediglich in eine umfassende W�rdigung der konkreten Umst�nde miteinbezog. Das Gericht darf und muss bei der Abw�gung der Interessen der Vermieterschaft an der Instandhaltung und Verbesserung der Liegenschaft sowie der Mieterschaft auf ungest�rten Gebrauch der Mietsache die verschiedensten massgeblichen Umst�nde des konkreten Falls ber�cksichtigen, um die Frage der Zumutbarkeit gem�ss Art. 260 Abs. 1 OR beantworten zu k�nnen. Dazu geh�ren die Auswirkungen der Umbauarbeiten auf den Mieter (Bernard Corboz, Les travaux de transformation et de r�novation de la chose lou�e entrepris par le bailleur et leur r�percussion sur les loyers, in: 12�me S�minaire sur le droit du bail, Neuenburg 2002, S. 9). Bei der Beurteilung der Nachteile eines durch Umbauten bedingten vor�bergehenden Umzugs auf den Betrieb der Arztpraxis des Kl�gers durfte die Vorinstanz ohne Verletzung von Bundesrecht auch die Schwierigkeiten einer wesentlichen Patientengruppe des Kl�gers bei einem solchen Standortwechsel ber�cksichtigen.
Der Einwand der Beklagten, wonach es f�r die Patienten ohnehin keinen Unterschied mache, ob der Kl�ger seine Praxis lediglich vor�bergehend an einen anderen Standort verlege oder definitiv, verf�ngt nicht. Die durch einen vor�bergehenden Umzug bedingten Schwierigkeiten f�r �ltere und gebrechliche Patienten wurden n�mlich lediglich als ein Gesichtspunkt der durch die Erneuerungsarbeiten bedingten Nachteile des Kl�gers ber�cksichtigt. Die Vorinstanz verneinte aufgrund einer Interessenabw�gung die Zumutbarkeit gem�ss Art. 260 Abs. 1 OR, womit sich die m�glichen Rechtsbehelfe des Kl�gers nicht auf die Herabsetzung des Mietzinses bzw. Schadenersatz beschr�nkten (Art. 260 Abs. 2 OR), sondern grunds�tzlich s�mtliche M�ngelrechte offen standen (Peter Higi, Z�rcher Kommentar, N. 53 zu Art. 260 OR; Roger Weber, Basler Kommentar, N. 8 zu Art. 260 OR). Die Beklagte verkennt demnach, dass die Tatsache, dass der Kl�ger schliesslich die fristlose K�ndigung w�hlte und den Standort damit - unter Inkaufnahme der m�glichen Nachteile f�r seine Patienten - selbst definitiv verlegte, eine Folge der festgestellten Unzumutbarkeit der Erneuerungen gem�ss Art. 260 Abs. 1 OR darstellt bzw. diese voraussetzt, jedoch bei der vorab zu beantwortenden Frage der Unzumutbarkeit unber�cksichtigt bleiben musste.
3.4 Ermessensentscheide (Art. 4 ZGB) �berpr�ft das Bundesgericht zwar im Berufungsverfahren grunds�tzlich frei. Es �bt aber Zur�ckhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grunds�tzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen ber�cksichtigt hat, die f�r den Entscheid im Einzelfall keine Rolle h�tten spielen d�rfen, oder wenn sie umgekehrt Umst�nde ausser Betracht gelassen hat, die zwingend h�tten beachtet werden m�ssen. Ausserdem greift das Bundesgericht in Ermessensentscheide ein, falls sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 132 III 178 E. 5.1; 129 III 380 E. 2 S. 382).
Inwiefern die Vorinstanz bei ihrem Ermessensentscheid - abgesehen von den bereits erw�hnten Vorbringen, die sich als unzutreffend erwiesen haben - Bundesrecht verletzt haben soll, legt die Beklagte nicht dar. Somit ist auf den entgegen der Vorschrift von Art. 55 Abs. 1 lit. c OG nicht weiter begr�ndeten Einwand der angeblich fehlenden Unzumutbarkeit im Sinne von Art. 260 OR nicht weiter einzugehen (BGE 121 III 397 E. 2a; 116 II 745 E. 3 S. 749; 105 II 308 E. 6).
Zusammenfassend ist der Vorinstanz keine Rechtsverletzung vorzuwerfen, soweit sie den geplanten "Sanierungsumbau" als unzumutbar f�r den Kl�ger im Sinne von Art. 260 Abs. 1 OR erachtete.
Die Beklagte macht in Bezug auf das K�ndigungsrecht gem�ss Art. 259b lit. a OR geltend, die Vorinstanzen h�tten keine rechtlichen Ausf�hrungen dar�ber gemacht, weshalb der Kl�ger bereits im M�rz 1998 berechtigt gewesen sei, das Mietverh�ltnis im Hinblick auf die erst ab Ende April 1998 geplante Fassadensanierung fristlos aufzul�sen, w�hrend der er unbestrittenermassen nicht im Mietobjekt habe verbleiben k�nnen. Gem�ss Rechtsauffassung der Beklagten kann in analoger Anwendung von Art. 259b lit. a OR auch ein k�nftiger (schwerer) Mangel Anlass zu einer M�ngelk�ndigung geben, jedoch nur dann, wenn sich dieser Mangel mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit verwirklichen wird und der Vermieter nicht in der Lage oder willens ist, die Mangelhaftigkeit abzuwenden oder dem Mieter vor Eintritt der Mangelhaftigkeit einen vollwertigen Ersatz im Sinne von Art. 259c OR anzubieten.
Diese Voraussetzungen, so die Beklagte weiter, seien aber vorliegend nicht erf�llt gewesen, weil nicht gesagt werden k�nne, die Beklagte h�tte am 28. April 1998 in jedem Fall mit der Fassadensanierung begonnen, und zwar auch dann, falls sich der Kl�ger zu diesem Zeitpunkt mangels Einigung �ber eine Ersatzvariante noch immer im Mietobjekt aufgehalten h�tte. Falls das Obergericht das Schreiben der Beklagten vom 26. Februar 1998 als Beweis daf�r ansehe, dass die Beklagte am 28. April 1998 tats�chlich ohne Wenn und Aber mit den Fassadenarbeiten begonnen h�tte, w�rde dies gegen Art. 8 ZGB verstossen, indem der Beklagten das Recht auf Gegenbeweis genommen worden w�re. Es k�nne zudem nicht gesagt werden, dass der Kl�ger, falls seine Entscheidung gegen das Ersatzobjekt "D.________-Strasse" ausfallen w�rde, damit ohne weiteres auch davon ausgehen durfte, die Beklagte w�rde den Eintritt des k�nftigen Mangels nicht vermeiden. Ohne R�ckfrage bei der Beklagten habe der Kl�ger von vornherein keine Berechtigung zur antizipierten K�ndigung nach Art. 259b lit. a OR gehabt.
4.1 Den Vorbringen der Beklagten kann nicht gefolgt werden. Die Fassadensanierung war gem�ss Darstellung der Beklagten "eine absolute Notwendigkeit und mit ein wesentlicher Grund f�r den Sanierungsumbau". Nach ihrer Sachdarstellung stand fest, dass die Fassadensanierung zwischen dem 28. April und dem 29. Mai 1998 durchgef�hrt werden sollte und dass der Kl�ger in dieser Zeit das Mietobjekt zu r�umen hatte. Da sich die Erneuerungsarbeiten auch bei Angebot eines vor�bergehenden Ersatzobjekts als unzumutbar im Sinne von Art. 260 Abs. 1 OR herausgestellt haben, h�tte die Beklagte eine Berechtigung des Kl�gers zur fristlosen K�ndigung gest�tzt auf Art. 259b lit. a OR nur dadurch verhindern k�nnen, dass er ihm rechtzeitig ein vollwertiges Ersatzobjekt gem�ss Art. 259c OR im Sinne einer definitiven L�sung angeboten oder auf die Erneuerungsarbeiten bis zum Ablauf der ordentlichen K�ndigungsfrist verzichtet h�tte.
Gem�ss Feststellung der Vorinstanz wurde dem Kl�ger jedoch nie ein tauglicher Ersatz im Sinne von Art. 259c OR angeboten. Zudem brachte die Beklagte nicht vor, sie h�tte auf die Erneuerung �berhaupt verzichtet. Sie behauptet lediglich, sie h�tte die Fassadenarbeiten ohne Einigung am 28. April 1998 nicht ohne Wenn und Aber in Angriff genommen und dem Kl�ger auch bei noch laufendem Praxisbetrieb einfach s�mtliche Aussenw�nde mitsamt der daran aufgeh�ngten Praxiseinrichtung herausgerissen, sondern "halt einfach vor�bergehend unterbrochen". Darauf kann es aber nicht ankommen. Bei den Erneuerungen am Geb�udekomplex, in dem sich das Mietobjekt befand, handelte es sich nicht lediglich um projektierte Arbeiten, die erst nach Verhandlungen mit der Mieterschaft �ber allf�llige Ersatzobjekte realisiert worden w�ren. Vielmehr war die geplante Geb�udesanierung, in deren Rahmen die f�r den Zeitraum zwischen dem 28. April und dem 29. Mai 1998 vorgesehene Fassadensanierung am Mietobjekt stattfinden sollte, im Zeitpunkt der K�ndigung des Kl�gers mit Schreiben vom 24. M�rz 1998 bereits im Gang und hatte seit Fr�hjahr 1997 schwerste Immissionen f�r den Kl�ger zur Folge, wie von der Vorinstanz verbindlich festgestellt wird.
Die Beklagte verkennt zudem, dass sie den Ausf�hrungstermin der Arbeiten nicht einfach selbstherrlich bestimmen konnte, sondern fr�hzeitig mit der Mieterschaft abstimmen musste (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Z�rich 1998, N. 41 zu Art. 260-260a OR). Die Beklagte war gem�ss Art. 260 Abs. 2 OR n�mlich verpflichtet, bei der Ausf�hrung der Arbeiten auf die Interessen des Kl�gers R�cksicht zu nehmen. Dazu geh�rte auch die rechtzeitige Information des Kl�gers �ber die geplanten Arbeiten (Roger Weber, Basler Kommentar, N. 6 zu Art. 260 OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Z�rich 1998, N. 42 zu Art. 260-260a OR). Es war daher an der Beklagten, den Kl�ger rechtzeitig �ber ihre Absichten im Zusammenhang mit den geplanten Fassadensanierungen aufzukl�ren und f�r ihn ein vollwertiges Ersatzobjekt zu finden. Indem sie dem Kl�ger auf dessen Anfrage hin noch am 26. Februar 1998 klar und vorbehaltlos mitteilte, er sei ja bereits am 22. Dezember 1997 �ber den genauen Verlauf der Fassadensanierung informiert worden und dass diese Arbeiten "vom 28. April 1998 bis 29. Mai 1998" dauerten, war der Kl�ger nach Treu und Glauben weder veranlasst noch verpflichtet, am Bestreben der Beklagten zu zweifeln, die Fassadensanierung w�hrend des angek�ndigten Zeitraums durchzuf�hren. Somit oblag es - entgegen den Vorbringen der Beklagten - nicht dem Kl�ger, die Beklagte durch R�ckfrage zu einer weiteren Stellungnahme zu veranlassen, nachdem ihm auch Mitte M�rz 1998 noch kein vollwertiges Ersatzobjekt angeboten worden war.
In zeitlicher Hinsicht h�tte die Beklagte die schonende Art der Durchf�hrung der Erneuerung vielmehr bereits in die Planung einbeziehen m�ssen. Dabei ist darauf hinzweisen, dass die Voraussetzung der Zumutbarkeit der Erneuerung vom Zeitpunkt der Inangriffnahme durch den Vermieter bis zur Beendigung zu bestehen hat (Peter Higi, Z�rcher Kommentar, N. 49 zu Art. 260 OR). Indem die Beklagte jedoch die Geb�udesanierung in Angriff nahm, die zwischen dem 28. April und dem 29. Mai 1998 die vorgesehene Fassadensanierung beinhaltete, nahm sie f�r den Kl�ger gem�ss Art. 260 Abs. 1 OR unzumutbare Erneuerungsarbeiten auf und hielt an deren Planung fest, womit sie die Berechtigung des Kl�gers zur fristlosen K�ndigung (Art. 259b lit. a OR) nurmehr durch Angebot eines definitiven Ersatzobjekts h�tte abwenden k�nnen. Den Beweis, einen vollwertigen Ersatz im Sinne von Art. 259c OR angeboten zu haben, ist die Beklagte jedoch, wie erw�hnt, schuldig geblieben.
4.2 Wegen der unmittelbar bevorstehenden Fassadenrenovation war in Frage gestellt, dass der Kl�ger das als "Arztpraxis FMH" gemietete Mietobjekt zum vorausgesetzten Gebrauch w�rde weiter nutzen k�nnen. Unter Ber�cksichtigung der zum Betrieb einer Arztpraxis notwendigen rechtzeitigen Planung von organisatorischen Abl�ufen und Patientenkontakten, musste ein wegen der Sanierungsarbeiten notwendiger Umzug rechtzeitig geplant werden k�nnen, damit der Betrieb an einem anderen Ort ohne wesentliche Unterbrechung der Versorgung der Patienten weitergef�hrt werden konnte. Diese Planungssicherheit f�r den Praxisbetrieb war aber im Zeitpunkt der Mitteilung des Kl�gers vom 10. M�rz 1998, selbst neue Praxisr�umlichkeiten gefunden zu haben und nicht mehr in das Mietobjekt zur�ckzukehren, bzw. im Zeitpunkt der fristlosen K�ndigung vom 24. M�rz 1998 nicht gew�hrleistet, da ungewiss war, ob der gemietete Standort Ende April 1998 �berhaupt noch zur Verf�gung stehen w�rde oder die gesamte Praxis anderswo eingerichtet werden musste, wobei aber kein taugliches Ersatzobjekt vorhanden war. Damit wies das Mietobjekt einen Mangel auf, der die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch als Arztpraxis erheblich beeintr�chtigte, und es war dem Kl�ger nicht mehr zuzumuten, weiterhin von den Mietr�umlichkeiten Gebrauch zu machen (vgl. Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht f�r die Praxis, 6. Aufl., Z�rich 2005, S. 127 Ziff. 2.5). Dies verkennt die Beklagte mit ihrem Einwand, der Faktor "Zeit" h�tte nur dann eine Rolle gespielt, wenn man unterstelle, dass die Beklagte am 28. April 1998 "auch bei noch laufendem Praxisbetrieb einfach s�mtliche Aussenw�nde mitsamt der daran aufgeh�ngten Praxiseinrichtung herausgerissen h�tte". Darauf musste es der Kl�ger angesichts der Tatsache, dass der Mangel einzig und allein von der Beklagten verursacht wurde, nicht ankommen lassen. Vielmehr lag es an der Beklagten, von ihrem Recht der rechtzeitigen Leistung vollwertigen Ersatzes (Art. 259c OR) Gebrauch zu machen, um den M�ngelbeseitigungsanspr�chen des Kl�gers zuvor zu kommen.
Es ergibt sich somit, dass das Mietobjekt bereits im Zeitpunkt der K�ndigung durch den Kl�ger einen schweren Mangel aufwies und die Annahme der Mangelhaftigkeit im Sinne von Art. 259b lit. a OR - entgegen der Ansicht der Beklagten - nicht voraussetzte, dass die Beklagte am 28. April 1998 die Fassadensanierung in jedem Fall begonnen h�tte, also auch dann, wenn sich der Kl�ger noch im Mietobjekt aufgehalten h�tte. Entsprechend konnte der Beklagten diesbez�glich auch nicht das Recht auf Gegenbeweis genommen werden, weshalb eine Verletzung von Art. 8 ZGB ausser Betracht f�llt.
Zusammenfassend war der Kl�ger vorliegend zur fristlosen K�ndigung gem�ss Art. 259b lit. a OR berechtigt. Damit erweist sich auch die Widerklage der Beklagten, mit der sie die Bezahlung der Mietzinsen f�r die Zeit von April 1998 bis M�rz 1999 fordert, als unbegr�ndet.
Aus den dargelegten Gr�nden erweist sich die Berufung als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beklagte kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 sowie Art. 159 Abs. 1 und Abs. 2 OG).
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 4'500.-- wird der Beklagten auferlegt.
Die Beklagte hat den Kl�ger f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'500.-- zu entsch�digen.

References: Art. 259
 Art. 264
 Art. 63
 BGE 
 BGE 
 Art. 63
 Art. 55
 Art. 63
 Art. 63
 Art. 63
 Art. 63
 Art. 63
 Art. 259
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 63
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 55
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 259
 Art. 259
 Art. 259
 Art. 8
 Art. 259
 Art. 260
 Art. 259
 Art. 259
 Art. 259
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 259
 Art. 259
 Art. 8
 Art. 259
 Art. 159