Source: https://brfporkala.com/nyhetsarkiv/2010/96-vem-skall-underhalla-vad-i-din-bostdsraettslaegenhet
Timestamp: 2019-12-06 12:29:06+00:00

Document:
﻿[2010-09-30] Vem skall underhålla vad i din bostadsrättslägenhet? - brfporkala.com
[2010-09-30] Vem skall underhålla vad i din bostadsrättslägenhet?
Skapad den 30 september 2010 30 september 2010
Senast uppdaterad 30 september 2010 30 september 2010
A) Nya stadgar - kraftigt utökat inre underhåll
B) Juridik
B.1) Allmänt
B.2) Lägenheterna skall hållas i "gott skick"
B.3) Arbetena skall utföras på ett "fackmässigt sätt"
B.4) Särskilda villkor för vattenlednings- och brandskada
B.5) Tillfälligt övertagande av underhållsåtgärd som BRH normalt svarar för
B.6) Skadestånd, försäkringar
B.7) Förändringar i lgh som kräver särskilt tillstånd
B.8) Anmälan av fel BRF har underhållsansvar för
C) Förteckning över olika underhållsobjekt
D) Ytterligare läsning
A) Nya stadgar – kraftigt utökat inre underhåll
För boende i Brf Porkala gäller att den helt dominerade delen av underhållet av lägenheten, det s.k. inre underhållet, åvilar bostadsrättshavaren. Genom det senaste stadgebytet (Reg. datum 2009-05-29) har ännu fler underhållsaktiviteter förts över från att, som tidigare, varit föreningens ansvar till att nu vara bostadsrättshavarens. Flera av dessa "nytillkomna" underhållsaktiviteter är tämligen omfattande vilket tydligt framgår av några exempel:
Exempel på underhåll som, med nya stadgarna, har flyttats över från föreningen till den enskilde bostadsrättshavaren:
Ledningar för avlopp, gas och vatten till de delar de är synliga i lägenheten och betjänar endast aktuell lägenhet. (Även ursprungliga installationer! Alltså allt underhåll, tidigare endast målning.)
Köksfläkt, kolfilterfläkt, spiskåpa, ventilationsdon och ventilationsfläkt.
Mätartavla/gruppcentral/säkringsskåp och därifrån utgående elledningar i lägenheten, brytare, eluttag och fasta armaturer. (Även ursprungliga installationer! Allt underlag låg tidigare hos föreningen.)
Avstängningsventiler och anslutningskopplingar på vattenledning.
Armaturer för vatten.
Det är alltså nu ännu viktigare än tidigare att föreningens medlemmar har god kännedom om det underhållsansvar som åligger bostadsrättshavaren.
Juridiskt regleras underhållsansvaret primärt av dels Bostadsrättslagen ([SFS 1991:614], se särskilt 7 kap. § 2 och § 4 (föreningens ansvar) samt § 12 (bostadsrättshavarens ansvar) och dels föreningens stadgar (§ 36).
Tyvärr innebär den "stadgemodell" som de nya stadgarna ansluter till, "HSB Stockholms normalstadgar 2004", att ett antal utdrag från underliggande lagar "klistrats in" i föreningens stadgar dock helt utan att detta på något sätt markerats och ingen som helst referens har angivits. Det går därför ej att se vad som är att betrakta som egentlig stadgetext (och därför kan ändras av föreningen vid ett stadgebyte) och vad som är gällande lag (och som därför ej kan ändras av föreningen).
B.2) Lägenheten skall hållas i "gott skick"
Att inneha underhållsansvar innebär dels skyldighet att vidta de underhålls- och reparationsåtgärder som krävs för att hålla lägenheten i "gott skick" och dels svara för därmed associerade kostnader. Någon närmare juridisk precisering av vad som menas med "gott skick" finns ej utan funktionella krav såväl som hänsyn till fastigheternas ålder etc måste göras i varje enskilt fall.
Underhålls- och reparationsåtgärderna skall generellt utföras på ett "fackmässigt sätt" och det är den underhållsansvarige, oavsett om det är föreningen eller bostadsrättshavaren, som har skyldighet att tillse att så är fallet.
Ett undantag från ovan angivna ansvarfördelning är vad som gäller efter en vattenlednings- eller brandskada. Med vattenledningsskada menas i detta sammanhang utströmmande vatten från en varm- eller kallvattenledning. I detta fall ansvarar bostadsrättshavaren endast för efterföljande reparation om skadan orsakats av denne genom försummelse eller vårdslöshet.
Notera dock att för övriga ledningsskador (ex. värme (radiatorsystem) och avlopp) gäller ovan angivna ansvarsfördelning.
För skador orsakade av brand som ej har vållats av bostadsrättshavaren är denne ansvarig för efterföljande reparationer endast om bristande omsorg och tillsyn föreligger.
Vid omfattande ombyggnader eller underhållsåtgärder (ex. stambyten) kan föreningen, efter stämmobeslut, utföra och bekosta sådana åtgärder som normalt åvilar den enskilde bostadsrättshavaren. Vid förändringar i lägenheten (ex. annat ytskikt i badrum) krävs antingen godkännande av lägenhetshavaren eller dels stämmobeslut med kvalificerad majoritet och dels hyresnämndens godkännande.
Vem som i ett visst fall är slutligt betalningsansvarig är något som ej har med hur fördelningen av underhållsansvaret har gjorts. Vid t ex en skada som omfattar underhållsobjekt som BRH har underhållsansvar för har denne att (normalt i samarbete med försäkringsbolag och BRF) att vidta erforderliga reparationsåtgärder. BRH kan därefter, om denne finner detta lämpligt, söka erhålla ersättning från annan part om BRH anser att denne är den som har betalningsansvaret. Noggrann juridisk konsultation är att rekommendera eftersom, vid en civilrättslig skadeståndsprocess, om bifall ej erhålles den som rest skadeståndstalan normalt har att betala motpartens rättegångskostnader.
I bostadsrättslagen ([SFS 1991:614], se särskilt 7 kap. § 2 och § 4) finns även angivit fall där BRF, vid åsidosatt reparationsskyldighet av vad som BRF ansvarar för, har det slutliga betalningsansvaret för skador som BRH normalt ansvarar för.
Innan några reparationsåtgärder vidtages bör såväl BRH och BRF kontakta sina försäkringsbolag då dessa normalt, om försäkringsavtal finns, bl a har fullmakt vad gäller skadereglering etc.
I föreningens stadgar anges i § 41:
"Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärder som innefattar
2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas, vatten eller
Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen."
Styrelsen har dock alltid att följa övriga tillämpliga lagar och byggnadsregler när beslut om en förändring av en lgh skall tas. Noggrann teknisk konsultation med erforderlig teknisk "höjd" rekommenderas starkt för att undvika framtida problem/skadestånd.
B.8) Anmälan av fel som BRF har underhållsansvar för
Bostadsrättshavaren har skyldighet att till föreningen anmäla fel och brister i sådan lägenhetsutrustning/ledningar som föreningen svarar för enligt stadgar och tillämpliga lagar.
För att underlätta för de enskilda föreningsmedlemmarna återges nedan en förteckning över ett antal underhållsobjekt. Förteckningen gör ej anspråk på att vara komplett. Noteras skall även att bostadsrättshavaren alltid har ansvaret för att underhålla installationer etc som denne eller tidigare bostadsrättsinnehavare installerat (punkt 13.6).
Underhållsobjekt (i lgh om ej annat anges) Ansvarig (BRH/BRF) Anmärkning
Lägenhetsavskiljande och bärande väggar
Ytskikt på vägg inkl. underliggande behandling
Insidan av lägenhetsavskiljande och bärande vägg. T ex målning/tapet, puts och fuktisolerande skikt i våtutrymme.
Ytskikt på golv inkl. underliggande behandling
T ex golvmatta av plast/linoleum, laminatgolv, keramiska plattor inkl. fuktisolerande skikt i våtutrymme, parkettgolv inkl. underliggande sand.
Innertak med ytskikt inkl. underliggande behandling.
T ex puts och stukatur.
Ytbehandling av utsidan av ytterdörr (ej balkong)
Där så är tillämpligt. Många säkerhetsdörrar kräver t ex ej någon särskild ytbehandling.
Ytterdörr övrigt (inkl. lister, foder och karm)
Vid byte av dörr skall gällande normer för ljud och brandklassning uppfyllas. Namnskylt bytes/underhålles av BRF.
Normalt plastöverdragna bågar/karmar
Glas, spröjs, kitt
Beslag, spanjolett, handtag, gångjärn, tätningslister m m
Inre målning samt målning mellan bågarna
VVS artiklar m m
Avloppsledning med golvbrunn
BRH svarar för rensning av golvbrunnen. BRF kan byta golvbrunnen vid renovering av badrum (ref: stadgarna §36, fotnot 1)
Tvättställ. Blandare, vattenlås, avstängningsventil, bottenventil, anslutningskopplingar. Packningar. Badkar, duschkabin och duscharmatur inkl. slang. WC-stol.
BRH [*]
Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp och tvättbänk.
Kall- och varmvattenledning inkl. armatur
De delar som är synliga i lgh och bara försörjer den egna lgh
Om den endast tjänar den egna lgh
Utluftsdon, springventiler
Vädringsfilter samt filter till köksfläkt/spiskåpa.
Vattenradiator, värmeledning, ventil och termostat
Målning svarar BRH för
Som BRH har försett lgh med
Diskmaskin, Diskbänk, kyl och frys, spis, mikrovågsugn och köksfläkt.
Gruppcentral/säkringsskåp och elledningar i lägenhet
Till de delar som försörjer den egna lgh Mätartavla finns normalt ej i lgh
Belysningsarmaturer, eluttag, strömbrytare och jordfelsbrytare
I lägenhet och tillhörande utrymmen
Förråd, gemensamma utrymmen m m
Förråd upplåten med bostadsrätt och liknande utrymmen tillhörande lgh
Samma regler som för underhåll av lgh
Garage upplåtet med bostadsrätt
Mark, uteplats m m
Underhåll av mark som ej är upplåten med bostadsrätt
Om inte annat reglerats i särskilt nyttjanderättsavtal med BRH.
Underhåll av mark som är upplåten med bostadsrätt
Samma regler som för underhåll av lgh. Föreningens anvisningar om skötsel skall följas.
Snöskottning och renhållning
Gäller t ex balkong, altan eller uteplats
Snöskottning och renhållning – övriga ytor
Ytor som ej täcks av punkt 11.3
Målning av balkongtak, sida och utsida av balkongfront
Ytbehandling av balkonggolv samt insida av balkongfront
Ytbehandling och målningen skall följa föreningens instruktioner.
Glas på inglasad balkong/altan
Motsvarar vad som gäller för fönster när BRF försett lgh med dessa. Övriga fall bör regleras genom avtal mellan BRH och BRF.
Inredningssnickerier, socklar foder och lister
Kryddställ, badrumsskåp, klädhylla och annan fast inredning
Torkställning i badrum
Anordning för informationsöverföring
Till de delar som försörjer den egna lgh och från överlämningspunkt/första uttag i lgh.
Egna installationer – allmänt
[*]: Vid senaste stadgebytet 2009-05-29 ändrades underhållsansvaret för detta underhållsobjekt, från bostadsrättsföreningen (BRF) till den enskilde bostadsrättshavaren (BRH).
Anm. Innehållet i denna artikel utgår från en skrivelse från HSB ([3]) men där dels lokal anpassning och dels viss komplettering/utökning av innehållet gjorts.
[1]: Bostadsrättslagen, ([SFS 1991:614], se särskilt 7 kap. § 2 och § 4 (föreningens ansvar) samt § 12 (bostadsrättshavarens ansvar))
[2]: Stadgar för Brf Porkala, se särskilt § 36; (2009-05-29)
[3]: Vem skall underhålla bostadsrätten?; HSB Riksförbund; (Utgåva HSB Stockholm 2004-10)

References: § 2
 § 4
 § 12
 § 2
 § 4
 § 41
 §36
 § 2
 § 4
 § 12
 § 36