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Timestamp: 2018-04-20 20:18:33+00:00

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Cuestiones para el 20-Enero-2018
por ellv el Sáb 20 Ene 2018 - 19:48
CUESTIONES QUE PODRÍAN HABER SALIDO EL 20-ENERO-2018.
I.- Compraventa con precio aplazado, pacto de reserva de dominio y pacto comisorio.
Santiago vende a Tadeo una nave industrial por precio de 250.000 euros, que queda totalmente aplazado para ser satisfecho mediante cien cuotas de 2500 euros, a satisfacer durante los cinco primeros de cada mes, a contar desde febrero de 2018.
Se condiciona suspensivamente el efecto traslativo del dominio al completo e íntegro pago del precio aplazado, conforme a los siguientes pactos:
-.- Cumplir la condición consiste en el completo pago de la integridad del precio aplazado en el tiempo convenido. Se acreditará su cumplimiento mediante acta notarial. Y si no se pudiera acreditar, la vendedora debería otorgar la correspondiente carta de pago.
-.- Caso de no cumplirse la condición (obligación) de pago en los plazos pactados, resolución de la compraventa, reteniendo para sí, la parte vendedora, las cantidades entregadas a cuenta del precio aplazado, retención que las partes consideran contenido esencial del contrato. –
-.- La Condición suspensiva lleva inherente pacto de reserva de dominio en favor del vendedor, en tanto no haya satisfecho íntegramente el precio de la compraventa.
-.- Solicita la inscripción de la escritura con sus pactos en el registro para dotarla de oponibilidad.
El Registrador afirma que:
-.- El pacto de reserva de dominio sólo está regulado para los muebles.
-.- Que como el dominio lo sigue ostentando el vendedor, nada hay que inscribir.
-.- Y que, en cualquier caso, el pacto comisorio es contrario a las leyes.
II.- Las cláusulas antipase.
-.- La inmobiliaria, S.A. tiene un edificio en construcción y mediante documentos privados vende:
a-) La planta primera a Yago, que compra representado por su tutor Vespasiano.
b-) La planta segunda a Jacinto, casado bajo gananciales con Juana.
c-) La planta tercera a Lorena, menor emancipada.
d-) La planta cuarta a Javier, ya mayor de edad.
-.- En todos los contratos se fijó un precio de cien mil euros, de los que se pagaron diez mil, y los restantes noventa mil en el momento en que se otorgara la escritura, una vez finalizada la construcción.
-.- Por supuesto, la constructora se reservó la posesión para fterminar la construcción y acabado de los pisos.
-.- En todos los contratos se incluyó una cláusula, en la que se expresaba que la venta se realizaba de forma personalísima; que el comprador debería otorgar escritura pública a su favor; y que quedaba prohibida la transmisión a un tercero de los derechos derivados del contrato.
-.- A pesar de la cláusula, Yago, Jacinto, Lorena y Javier, sin la concurrencia de ninguna otra persona, ni sin solicitar autorización alguna, transmiten a Rodrigo, todos los derechos que respectivamente les correspondían como consecuencia de los citados contratos. En cada uno de los casos, la transmisión se formalizó en escritura pública, y se fijo un precio de cesión de trainta mil euros, quedando obligado Rodrigo a abonar los noventa mil restantes a la constructora en el momento en que se le otorgara la escritura de venta, una vez concluida la finca.
-.- Concluye la finca y entonces:
a-) La inmobiliaria reclama a cada uno de los cuatro compradores el otorgamiento de la escritura y el pago del resto del precio.
b-) Rodrigo, a su vez, con exhibición de copias autorizadas de sus cuatro escrituras, solicita de la sociedad que otorgue dichas escrituras a su favor.
Interesa saber la situación de los diferentes interesados.
III.- Propiedad horizontal.
El Edificio California consta de una planta baja con dos locales comerciales; y cuatro plantas elevadas. Del título constitutivo y de los estatutos resulta que:
-.- Se constituyeron cinco entidades registrales, cada una con un coeficiente en elementos comunes de veinte centésimas.
-.- Son el bajo de la derecha, la primera planta elevada, la segunda planta elevada, la tercera planta elevada; y la cuarta planta elevada.
-.- El bajo de la izquierda se configuró como elemento común, para dedicarlo a actividades de club social.
-.- Se estableció expresamente la posibilidad de que los titulares de todas las entidades pudieran por sí solos, y sin necesidad de consentimien de la Junta de Propietarios, pudieran dividir sus locales y viviendas, distribuyendo su respectiva cuota entre las nuevas entidades, sin modificar las de las demás. Eso sí, una vez realizada la distribución debía notificarse a la Junta.
-.- La primera planta consta hipotecada a favor del Banco X; la segunda está embargada por la Seguridad Social; la tercera está gravada con un usufructo; y la cuarta y el bajo derecha están libres de cualquier carga.
La Junta del 28-Noviembre-2017, en la que están presentes los propietarios de todas las entidades, aprueba por unanimidad:
-.- Crear una nueva entidad, la seis, será el antiguo club social o bajo de la izquierda, para lo cual se desafecta como elemento común. Cada una de las antiguas entidades vería reducido su coeficiente en tres centésimas; y el coeficiente del nuevo local sería de quince centésimas.
-.- Venderlo a una hamburguesería a la que le interesa mucho su adquisición por precio de trescientos mil euros; cien mil que se recibirían en el acto; y los doscientos mil restantes en el momento en que se acreditase la inscripción del local en el Registro a nombre del comprador.
-.- Se pactó además expresamente que la falta de pago del precio aplazado, después de diez días de realizado el requerimiento de pago, daría lugar a la resolución de la venta, volviendo el local al vendedor.
El 1-Diciembre-2017 se otorga la escritura de Desafectación del bajo; y compraventa del mismo a favor de la Hamburguesería, S.A. La otorga el Presidente Alfredo, con los correspondientes certificados de Junta. Y manifiesta que está libre de cargas.
El 29-Diciembre-2017, se inscribe la desafectación, venta y condición resolutoria en el Registro.
El día 2-Enero-2018 el Presidente requiere de pago al vendedor incorporando al requerimiento la certificación registral correspondiente. El vendedor no paga, alegando que de la certificación resulta que el local está afecto, en cuanto a 3/15 partes indivisas a la hipoteca, en cuanto a otras 3/15 al embargo, y en cuanto a otras 3/15 al usufructo. Y el 14-enero-2018, el Presidente requiere de resolución conforme al a. 1504 del CC; deposita los cien mil euros recibidos, acompaña la primera copia de la escritura y solicita del Registrador, que haga constar en el Registro la resolución, y deje la entidad a nombre de la Comunidad de Propietarios.
El día 3-Enero-2018, Leonor, propietaria del bajo derecha, acompañando a su escritura Certificación del Registro donde consta la cláusula estatutaria, y ya reducida la cuota de su entidad a dieicisete centésimas:
-.- Divide sin autorización de la Junta su local en dos porciones: La de delante a la que atribuye un coeficiente en elementos comunes de 10 centésimas; y la de detrás, a la que le atribuye los restantes siete por ciento. Las dos entidades tienen salida independiente, una a la calle y la otra al portal, junto al ascensor.
-.- Vende la porción de delante a “El Bar de Amigos, S.A.”, que lo compra por doscientos mil euros, pagados al contado y sin pactos especiales.
El día 7-enero-2018 los propietarios de las plantas tres y cuatro deciden agruparlas y otorgan la correspondientes escritura.
Todas las escrituras se presentan en el Registro. Interesa saber:
-.- Si el arrastre de cargas que realizó el Registrador está bien hecho, o si por el contrario deberían haberse quedado gravando tan sólo su primitiva entidad y el bajo izquierda debió inscribirse como libre de cargas.
-.- Si, dados los términos de la escritura debió procederse a la resolución; o si, por el contrario, la razón está de parte del comprador.
-.- Si es posible que en el supuesto de que el comprador admitiera la resolución, el bajo izquierda quedara ya inscrito como finca independiente y a nombre de la comunidad; o si, por el contrario, debería constar inscrito individualmente y por cuotas indivisas a nombre de los propietarios de las demás entidades; o si, finalmente, debería volver a dejarse como elemento común, recuperando las restantes entidades sus cuotas.
-.- Y si a pesar de la cláusula estatutaria que permite la división, ésta contiene algún otro obstáculo que impida la inscripción.
IV.- Nombramiento de administrador.
Francisco fallece en estado de divorciado, con una hija menor de edad, Belén, y dos hijos mayores, Luis y Luisa; y habiendo instituido herederos a los tres hijos. Ordena que la madre de Belén en ningún caso tenga la administración de los bienes que a ésta correspondan, administración que ostentará León, con las máximas facultades legales.
¿Quién acepta o repudia la herencia en nombre de Belén?
¿Quién realiza la partición en nombre de Belén?
¿Una vez realizada la partición, quién puede vender un bien de Belén?
V.- Hijo matrimonial y no matrimonial.
-.- Recaredo otorga testamento en el que manifiesta ser viudo y tener un hijo de su matrimonio, llamado Ataulfo, a quien instituye heredero.
-.- Indica también que tiene una hija no matrimonial, Petronila, a quien reconoce ahora ya que no está inscrita como suya en el Registro civil. Y le lega exclusivamente su legítima estrícta.
-.- Fallece el testador; y Recaredo, ni corto ni perezoso alegando que su hermana no consta inscrita en el Registro civil, hace por sí sólo la partición y se adjudica todos los bienes.
VI.- Interesante testamento.
Alí ben Yusuf, de nacionalidad marroquí, vive en Marbella, (Málaga), y ha fallecido habiendo otorgado el siguiente testamento en 2016.
-.- Que es de nacionalidad marroquí.
-.- Que contrajo matrimonio con Fátima según la ley musulmana y tiene dos hijos y una hija.
-.- Que con posterioridad contrajo un segundo matrimonio según la ley musulmana (subsistiendo el primero) con Miriam, de la que tiene otra hija.
-.- Que de conformidad con el Reglamento Europeo de Derecho sucesorio, elige como ley aplicable a su sucesión, la del lugar de su residencia habitual, es decir, la de España de derecho común, si al tiempo de su fallecimiento sigue residiendo allí. En caso contrario, elige la de su nacionalidad.
-.- Lega a sus esposas, Fátima y Miriam, el usufructo conjunto y sucesivo de todos sus bienes.
-.- Instituye herederos a sus cuatro hijos, pero de forma que los hijos perciban doble porción que las hijas.
En esta situación fallece Alí, y sus hijos, hijas y esposas realizan de esa forma la partición, adjudicando a las viudas el citado usufructo; a cada uno de sus hijos la nuda propiedad de 2/6 del caudal hereditario; y a cada una de sus hijas 1/6 del caudal hereditario.
VII.- Reversión con un donante fallecido.
-.- Isabel y Fernando están casados bajo régimen de gananciales.
-.- Donan el chalet (adquirido con dinero ganancial por ambos donantes), a su hija Juana.
-.- Se acepta en la misma escritura y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
-.- Fallece Fernando habiendo instituido herederos a sus hijas Juana y Felipe.
-.- Fallece Juana, sin posteridad y soltera. Con testamento en el que lega la legítima a su madre Isabel e instituye heredero a su amigo Conrado.
VIII.- Un administrador persona jurídica.
-.- Nos encontramos con tres sociedades anónimas:
-.- La Cordobesa.
-.- La Valenciana.
-.- La Madrileña.
-.- La Madrileña designa como Administrador a La Valenciana. Y se nombra como persona física para que desempeñe el cargo a José, el propio administrador de La Valenciana. El nombramiento se inscribe en el Registro Mercantil.
-.- Y José, como representante de la Valencia y como representante de la Madrileña, en sendas escrituras concede poder general para realizar todos los negocios sociales realizables a favor de Almudena. Ambos poderes se inscriben en el Registro Mercantil.
-.- Poco después, La Cordobesa absorbe a La Valenciana; absorción que se inscribe en el Registro Mercantil; y lógicamente se cierra la hoja registral de La Valenciana. El Administrador de la Cordobesa es Joaquín:
-.- Interesa saber:
-.- ¿Quién el es administrador de La Madrileña? ¿La Cordobesa? ¿Sigue siéndolo La Valenciana? ¿Joaquín? ¿Pepe? ¿No hay administrador?
-.- ¿Subsisten los poderes que se habían conferido a Almudena? ¿Tanto de la Valenciana, como de la Cordobesa? ¿Seguro?
IX.- Poder revocado y Registro Mercantil.
Todas las situaciones pueden reducirse a las siguientes:
-.- La Petrolera, S.A. es titular registral de un local comercial.
-.- La Petrolera dio poderes a Pedro para vender inmuebles; poder que se inscribió en el Registro Mercantil; y además se le entregó la copia.
-.- El poder queda revocado por cualquier causa: simple revocación, absorción por otra sociedad, etc. Pero en el Registro Mercantil sigue constando la representación. Incluso vamos a retirarle la copia al apoderado. Y, por supuesto, este apoderado es conocedor de la revocación del poder porque se le ha notificado.
-.- Coge a un tercero de buena fe (en los supuestos todos lo son), y van al Registro Mercantil y comprueban las facultades de representación de Pedro; van al Registro de la Propiedad y comprueban la titularidad de la finca. Van al Notario y pide información al Registro de la Propiedad y una Certificación al Mercantil del poder. Se recibe, se otorga la escritura y se presenta en el Registro de la Propiedad.
-.- ¿Qué hacemos?
X.- Testamento de vasco.
Aitor, de regionalidad civil vasca, otorga testamento en el año 2000 en el que instituye universal heredero su único hijo Asier.
Aitor tiene después otros dos hijos; y fallece en 2017, después de haber entrado en vigor la nueva ley sobre derecho civil vasco.
Aitor, (sin sus hermanos y sin la madre de sus hermanos como titular de la patria potestad de éste) realiza la partición de la herencia de su padre y se adjudica el pleno dominio de todos sus bienes.
Monteolivete, 7-Enero-2018
Comentarios a las cuestiones
por ellv el Vie 2 Mar 2018 - 13:13
COMENTARIOS A CUESTIONES QUE SALDRÁN EL 20-ENERO-2018.
I.- Resolución 28-Noviembre-2017.
1.–Compraventa con precio aplazado. - Escritura de referencia por la que la mercantil Gran S.L, vende una finca a la mercantil Tecno, S.L.; por precio de 250.000 euros, íntegramente aplazado, a satisfacer mediante 100 cuotas de 2500 euros cada una de ellas dentro de los cinco primeros días de cada mes, desde agosto de 2018 a noviembre de 2026, ambos inclusive.
2.–Condición suspensiva. Se condiciona suspensivamente el efecto traslativo del dominio al completo e íntegro pago del precio aplazado, conforme a los siguientes pactos
-.- Solicita la inscripción de la condición suspensiva en el registro «para dotarla de oponibilidad». –
-.- Cumplir la condición consiste en el completo pago de la integridad del precio aplazado; forma de acreditación de su pago para el cumplimiento de la condición.
-.- La acreditación del pago por acta notarial, titulo para la práctica de la nota marginal de cumplimiento de la condición. –
-.- Obligación de la vendedora a formalizar carta de pago de las cantidades recibidas. –
-.- En el G.–La Condición suspensiva lleva inherente pacto de reserva de dominio en favor del vendedor, en tanto no haya satisfecho íntegramente el precio de la compraventa. Añade fórmula para el caso de incumplimiento de la obligación de pago. –
II.–Causas de calificación negativa y fundamentos jurídicos
Primera.–No hay traslación del dominio.–
Segunda.–Obligación no es condición.–
III. Notario recurrente. Todo está perfecto.
DIRECCIÓN GENERAL: Fundamentos de Derecho
1. En la escritura que es objeto de presentación y calificación negativa se vende un bien inmueble por precio que queda totalmente aplazado. Las partes pactan que la transmisión del dominio quede sujeta a la condición suspensiva del completo pago del precio. Establecen adicionalmente una serie de pactos para el caso de cumplimiento o incumplimiento de la obligación de pago, así como la reserva de dominio a favor del vendedor hasta el total cumplimiento.
La registradora, en una extensa y fundamentada nota de defectos, rechaza la inscripción por cinco razones que pueden resumirse así: no existe transmisión de dominio pactándose de facto un pacto comisorio; la obligación de pago no puede constituir la condición; a pesar del carácter abierto del sistema español de derechos reales hay otras formas jurídicas con las que alcanzar el fin perseguido; el pacto contraviene la regulación normativa existente en materia de garantías del precio aplazado; se rompe el principio de especialidad registral. El notario recurrente sostiene lo contrario en un escrito igualmente extenso y bien fundamentado.
2. El primer motivo de rechazo hace referencia a la falta de transmisión del dominio provocada por el juego de la reserva de dominio pactada lo que supone, a efectos registrales, que en realidad no existe nada que inscribir de conformidad con lo establecido en el artículo 2.1 de la Ley Hipotecaria. A lo anterior se añade que el pacto de reserva de dominio es una construcción doctrinal y jurisprudencial que sólo tiene reconocimiento en el ámbito del Derecho de bienes muebles donde es frecuente y cumple una función de garantía de la posición del vendedor pero que en materia inmobiliaria puede suponer la contravención de otras figuras bien desarrolladas y reguladas con las que obtener similar efecto jurídico. Se añade que el pacto supone de facto un pacto comisorio prohibido por el ordenamiento jurídico.
Ninguno de dichos argumentos puede ser amparado por esta Dirección General. Ciertamente el pacto de reserva de dominio, con hondas raíces históricas, ha sido desarrollado esencialmente por una práctica jurídica apoyada tanto por la doctrina científica como por una secular doctrina jurisprudencial que iniciada en el siglo XIX llega hasta nuestros días afirmando, sin resquicio de duda, su validez.
Como afirma la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1993: «El pacto de reserva de dominio tiene plena validez, según doctrina uniforme de esta Sala [SS. 16-2-1894, 8-3-1906, 30-11-1915 y 10 enero y 19 mayo 1989 (RJ 1989\3778)]; en la compraventa, supone que el vendedor no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que éste le pague por completo el precio convenido, significa una derogación convencional del art. 609 del CC en relación con los arts. 1461 y concordantes y aunque se entregue la cosa no se transmite la propiedad, viniendo a constituir como cualquier otra cláusula que se establezca con tal fin, una garantía para el cobro del precio aplazado, cuyo completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del pleno dominio de la cosa comprada, y verificado tal completo pago se produce ipso iure la transferencia dominical; no afecta, pues, a la perfección, pero sí a la consumación, sin que se desnaturalice el concepto jurídico de la compraventa ni se prive a los contratantes, una vez perfecta aquélla por el libre consentimiento, del derecho a exigirse recíprocamente el cumplimiento de las obligaciones esenciales de la misma».
Aunque ésta y otras muchas sentencias se pronuncian sobre la validez del pacto de reserva de dominio en relación a bienes inmuebles, es cierto que ha sido en el ámbito de la regulación de los bienes muebles donde ha encontrado el reconocimiento legal: artículos 4.2.a), 7.10 y 15.1 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles (y su antecedente de los artículos 3, 6 y 23 de la Ley 50/1965, de 17 de julio, sobre venta de bienes muebles a plazos), y 4 de la Orden de 19 de julio 1999 por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles. A pesar del escaso reconocimiento normativo en el ámbito inmobiliario (vid. artículos 132 a 137 del Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial), no deja de ser cierto su pleno reconocimiento jurisprudencial.
Y es que, con independencia del mayor o menor desarrollo normativo en uno y otro ámbito, su fundamento, su razón de existir es la misma: el principio de autonomía de la voluntad de las partes consagrado en el artículo 1255 de nuestro Código Civil. Como afirma la Sentencia de nuestro Tribunal Supremo de 20 junio de 2000: «El art. 609 del Código Civil, en orden a la adquisición de la propiedad, no es tan absoluto que no admita en su régimen adquisitivo modificaciones por voluntad de los interesados en el negocio jurídico de que se trate o en el que sea su consecuencia, ni es tan negativo que por mor de esas modificaciones arrastre la nulidad del título que las recoja, porque su incorporación al tipo la permite el art. 1255 del propio Código con carácter general siempre que el tipo de contrato que así se cree no obedezca a una causa torpe que contraríe la ley, la moral o el orden público y más aún si la propia ley lo ha previsto».
Esta consideración resulta esencial porque, siendo cierto, como apunta la registradora, que en el ámbito inmobiliario existen otras figuras jurídicas plenamente reconocidas normativamente y que pueden cumplir la misma o similar función de garantía que pretende el pacto de reserva de dominio, no lo es menos que no existe ningún impedimento de fondo para que las partes se aparten de la previsión legal y alcancen los acuerdos que tengan por conveniente en uso de la facultad de autorregulación que les reconoce el ordenamiento.
Establecida la plena validez del pacto de reserva de dominio en el ámbito de los bienes inmuebles volvemos al punto de partida pues lo que se plantea es si, en cualquier caso, la compraventa que lo incorpore debe tener acceso al Registro de la Propiedad.
Aunque el pacto de reserva supone la dilación de la transmisión del dominio a un momento posterior, el del completo pago del precio, no por ello deja de desenvolver unos efectos que han sido reconocidos reiteradamente por la jurisprudencia y que merecen la oportuna protección del Registro.
Como afirma la Sentencia de nuestro Tribunal Supremo de 16 marzo de 2007: «(…) mientras el comprador cumpla en todo o en parte, el vendedor carece de poder de disposición sobre el objeto, que no puede ser embargado en procedimiento de apremio a no ser que éste se límite a los derechos que pudieran tener el sujeto sobre el mismo (…) Estas situaciones producen, asimismo, para el vendedor, estando pendiente el pacto de reserva de dominio (sentencias de 19 de mayo de 1989 y 12 de marzo de 1993 y mientras el comprador cumpla normalmente su obligación de pago, conforme sucedió en la controversia, que carezca de poder de disposición respecto al bien que vendió, así como, y por ello, de facultades de transmisión del mismo a terceros, tanto en forma voluntaria como forzosa –y los embargos son un anticipo de esta última modalidad–; por lo que a la compradora le asiste, «pendente conditione», el indudable derecho del ejercicio de la tercería de dominio sobre la vivienda adquirida y trabada en embargo por deudas propias de quien se la vendió, a las que es totalmente ajena».
Es por esto que, como afirma la Resolución de esta Dirección General de 4 de diciembre de 2010: «Sin necesidad de entrar en la determinación de la naturaleza jurídica del pacto de reserva de dominio en la compraventa y de la titularidad registral que ostenta el comprador, es indudable que ésta tiene alcance jurídico real y que en nuestro ordenamiento aquella estipulación, por la cual, pese a la inmediata entrega (que en el presente caso se realiza mediante el otorgamiento de la escritura –artículo 1462 del Código Civil–), se supedita o aplaza el traspaso dominical pleno del bien vendido a la íntegra realización del pago del precio convenido y aplazado, origina una situación que equivale sustancialmente, en los efectos prácticos, a las que crea la denominada condición resolutoria explícita, en tanto en cuanto la falta de pago del precio comporta la resolución del contrato –título que sirve de base a dicha titularidad jurídico real– y la extinción de esa titularidad del comprador (cfr. artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 7.10 de la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles)». En el mismo sentido, la Resolución de 12 de mayo de 2010.
En definitiva, produciéndose efectos jurídico reales que afectan tanto al ámbito de las facultades del vendedor y del comprador (transmisión de su posición jurídica), como al ámbito de su respectiva responsabilidad patrimonial frente a terceros (embargo de su respectiva posición jurídica), resulta evidente la oportunidad de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
3. Aunque es cierto que no cabe suponer la utilización fraudulenta del principio de autonomía de la voluntad, no cabe olvidar la garantía que suponen el pacto de reserva de dominio y el efecto resolutorio en caso de impago.
En la escritura se pacta lo siguiente: «E).–En caso de no cumplirse la condición en los plazos pactados, tendrá lugar la resolución de la compraventa y de todos sus efectos, con sujeción, en lo aquí no pactado al artículo 1129 y siguientes del Código Civil, e incluso los efectos hipotecarios que procedan, reteniendo para sí, total y absolutamente, la parte vendedora, todas las cantidades entregadas a cuenta del precio aplazado, retención que las partes consideran contenido esencial del contrato», pacto no admitido por el Código Civil (artículos 1859 y 1884) que proscribe el comiso. Máxime en una forma tan drástica que no admite siquiera el Fuero Nuevo de Navarra al permitir tan solo «derecho a retener o reclamar la compensación por el uso de la cosa y daños y perjuicios ocasionados conforme a lo pactado o, en defecto de pacto, la correspondiente indemnización».
Es por ello, que este Centro Directivo en su Resolución de 4 de diciembre de 2010 afirmara que «por ello, resulta aplicable –en último término, por vía analógica– la norma del artículo 175.6.º del Reglamento Hipotecario, de modo que para la constancia de la extinción de la titularidad del comprador habrá de presentarse el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja Oficial el importe percibido que haya de ser devuelto a dicho comprador o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución, requisito que se justifica porque la ineficacia del contrato produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiesen percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Como ocurre en los supuestos de ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución del objeto de la recíproca prestación cuando cumpla o devuelva aquello a que por su parte estuviese obligado (artículo 1295 del Código Civil).
Por lo demás, a los efectos de la cancelación registral de la titularidad del comprador, no cabe entender, como pretende el vendedor recurrente, que éste quede eximido de su obligación de consignar la totalidad de las cantidades percibidas. Aunque se haya estipulado que en caso de incumplimiento de la condición suspensiva por falta de pago del precio aplazado el vendedor retendría tales cantidades en concepto de indemnización, en el ámbito del procedimiento registral –y sin perjuicio de la eficacia que pueda desplegar dicho pacto conforme a los artículos 1255 y 1252 del Código Civil– no puede reconocerse eficacia automática y extrajudicial a dicha cláusula penal, habida cuenta de la posibilidad de la corrección judicial de ésta conforme al artículo 1154 del Código Civil (cfr., por todas, las Resoluciones 29 de diciembre de 1982; 16 y 17 septiembre de 1987; 19 de enero y 4 de febrero 1988; 19 de julio de 1994; 28 de marzo de 2000, y 8 de mayo de 2003)».
Lo que ocurre en el presente expediente es que se ha pactado expresamente la no devolución de cantidad alguna por parte del vendedor pacto que las partes consideran esencial. Como ha quedado expresado este pacto no es admisible, por lo que este defecto debe ser confirmado.
4. La segunda causa de rechazo expresada en el acuerdo de la registradora afirma que la obligación de pago no puede condicionar la transmisión del dominio; Que el cumplimiento de la obligación no es un hecho ajeno futuro o incierto sino consecuencia directa del negocio jurídico por lo que no puede actuar como condición; Que en realidad, y de forma similar a lo que ocurre en la condición resolutoria, estamos ante una causa de resolución pero que, a diferencia de ésta, no tiene reconocimiento en el ordenamiento.
La naturaleza jurídica del pacto de reserva de dominio ha sido de objeto de una larga y tradicional discusión (vid. Resolución de 12 de mayo de 2010), destacando, por haber sido acogida por la doctrina de nuestro Tribunal Supremo aquella postura que la asimila con una condición suspensiva, por cuanto se suspende la transmisión del dominio hasta el momento del completo pago del precio.
Esta asimilación, que hay que enmarcar en la decidida voluntad del Tribunal Supremo de no dejar desamparado al comprador, tiene por tanto más que ver con la aplicación de las normas de protección previstas para tal supuesto por el ordenamiento jurídico, que con una afirmación técnica de identidad entre el pacto y la condición. De modo expresivo lo afirma la Sentencia de nuestro Alto Tribunal de 12 de marzo de 1993: «(…) todo ello quiere decir que el adquirente bajo condición suspensiva, titular de un derecho expectante, puede, antes del cumplimiento de la condición, ejercitar las acciones procedentes para conservar su derecho (art. 1121) y una vez cumplida la condición, los efectos de la obligación condicional se retrotraen al día de su constitución (art. 1120), pues desde la perfección son queridos y el cumplimiento de la condición confirma el derecho que existía en estado latente o expectante desde la celebración del contrato, (…) que el vendedor, pendiente el pacto de reserva de dominio y mientras el comprador esté cumpliendo su obligación de pago aplazado, carece de poder de disposición o facultad de transmisión (voluntaria o forzosa) de la cosa a tercero por lo que se concedió a los compradores «pendente conditione» el ejercicio de tercería de dominio frente al vendedor y sus acreedores, pues así lo exigía la conversación de su derecho (art. 1121), la equidad (art. 3.2), los principios generales de la contratación («pacta sunt servanda») y que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256)».
Como la propia registradora reconoce la utilización del concepto de condición es equívoca pues siendo el cumplimiento de la obligación de pago la prestación debida por el comprador, no existe condicionalidad, sino modalización pactada de los efectos derivados del negocio. Así lo reconoce el propio Tribunal Supremo en su más reciente doctrina al afirmar en su Sentencia de 24 julio de 2012: «El llamado pacto de reserva de dominio se nos presenta como uno de los diferentes actos de trascendencia real que el Registro de la Propiedad pública (artículo 23 Ley Hipotecaria), con los importantes efectos que ello conlleva, pero en realidad no se trata de una condición que afecte al contenido total del contrato de compraventa, pues las partes no quieren condicionarlo sino que, con finalidad de garantía, supeditan la plenitud del efecto transmisivo al momento en que se complete el pago del precio».
5. El hecho de que los efectos del negocio pactado se puedan alcanzar de modo igual o similar mediante el recurso a negocios típicos previstos y regulados en el ordenamiento jurídico no puede determinar su rechazo.
Por este motivo no pueden compartirse las afirmaciones subsiguientes de la nota de la registradora que afirman que el pacto contenido en la escritura se aleja de la previsión legal de garantía del precio aplazado (artículo 11 de la Ley Hipotecaria), y que, rectamente interpretado, no es más que una condición o causa resolutoria de las contempladas en el artículo 1504 del Código Civil, que debe ser la fórmula a utilizar. Este Centro Directivo no puede amparar dichas afirmaciones a pesar de que en la Resolución de 4 de diciembre de 2010 se afirmó la identidad práctica entre pacto de reserva de dominio y condición resolutoria, identidad que no tuvo otra finalidad que aplicar el régimen jurídico previsto para esta última (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario), con el fin de no dejar desprotegidos ni al adquirente ni al acreedor embargante de su derecho.
Lo cierto es que en la compraventa de inmueble con precio aplazado garantizado con condición resolutoria, el comprador adquiere el dominio y desde ese momento puede disponer de él con entera libertad, así como sus acreedores pueden dirigirse contra el pleno dominio adquirido como parte de su patrimonio afecto al cumplimiento de sus obligaciones. El vendedor se desprende del dominio y no puede enajenarlo ni gravarlo ni sus acreedores dirigirse contra él. Y todo ello sin perjuicio de que incumplida la obligación de pago se produzca, ipso iure, la resolución contractual y que dicha circunstancia sea oponible a terceros en caso de que resulte su inscripción en el Registro de la Propiedad.
En el supuesto de compraventa con precio aplazado y pacto de reserva de dominio, el comprador adquiere la posesión de la cosa y no puede enajenarla ni gravarla (artículo 4 de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles), estando limitada la acción de sus acreedores a la posición jurídica adquirida (vid. regla decimoquinta de la Instrucción de esta Dirección General de 3 de diciembre 2002). El vendedor por su parte, pese a conservar el dominio, está limitado por el derecho del comprador y sólo puede disponer de su derecho respetando su posición jurídica como sólo puede ser embargado su derecho en los mismos términos. Al igual que en el caso de la condición resolutoria, el incumplimiento de la obligación de pago da lugar a la resolución contractual con efectos frente a terceros si consta debidamente inscrito, pero esta identidad de efectos en caso de impago no altera el hecho de que durante el periodo de pendencia los efectos son radicalmente distintos, lo que justifica sobradamente que las partes opten por una u otra fórmula de acuerdo a lo que resulte más conforme con sus intereses en ejercicio de su libertad civil.
6. Tampoco puede aceptarse el rechazo a la inscripción fundamentado en el principio de especialidad y en la incertidumbre derivada de la situación de pendencia, En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar parcialmente la nota de calificación de la registradora en los términos expresados en los anteriores fundamentos de Derecho.
DOCTRINA DE LA DGRN RESPECTO DEL NUEVO ARTÍCULO 10.3 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Antonio Chaves Rivas. Notario de Málaga.
El objeto de estas notas es contribuir a poner de manifiesto lo que, a mi juicio, es la doctrina de la DGRN en relación con dos materias en sede de Propiedad Horizontal (PH) que fueron afectadas por la reforma realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (BOE de 27 de junio vigente desde el 28 de junio de 2013).
Los aspectos a los que me refiero se recogen de forma unitaria en la nueva redacción del artículo 10.3 de la Ley de PH y aluden, por un lado, a la aprobación de la Junta de Propietarios con una mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para poder realizar -entre otras- operaciones de división, segregación o agregación de elementos privativos y, por otro, a la necesidad de obtener autorización administrativa para los citados actos.
Una vez transcurrido poco mas de un año desde la entrada en vigor de la modificación legal citada hemos podido observar el alumbramiento de varias resoluciones de la DGRN que parecen apuntar ya un camino que, a modo de faro, nos puede servir de guía en nuestro diario quehacer. Además, a mi modo de ver, la línea argumental de la DGRN se sitúa en el camino correcto del sentido común y de la adecuada interpretación de las normas, lo que constituye una postura digna de alabanza que contribuye a superar la lamentable técnica legislativa actual.
Ahora bien no es menos cierto que, en mi opinión, algunos de los comentarios a tales Resoluciones que he leído en esta misma web no se ajustan a la línea argumental de las Resoluciones de la DGRN. Así y en relación con la Resolución de la DGRN de 20 de marzo de 2014 (BOE de 25 de abril) se puede leer en esta página-web el siguiente comentario:
“Comentario: Pese a lo prolijo de la Rs, cuya síntesis hubiera sido de agradecer, parece que, desde 28 de junio de 2013, se hace preciso que para cualquier segregación, agrupación o división de fincas en una PH obtener licencia expresa, y aprobación por la junta de propietarios (3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas), aun cuando la posibilidad de segregar, agrupar o dividir componentes, se encuentre recogida en los estatutos de la Comunidad. (JLN)”.
A mi juicio, tal comentario no recoge la esencia de la doctrina de la DGRN sobre los aspectos que al principio he mencionado. Vayamos por partes.
Respecto de si, pese a la existencia de cláusula estatutaria inscrita en el Registro de la Propiedad que permita a cada propietario segregar o agrupar sin necesidad de consentimiento de la Junta de Propietarios, es preciso nuevo acuerdo con mayoría de tres quintos de los propietarios en los términos del nuevo artículo 10.3 de la LPH, la Resolución de 20 de marzo de 2014 se limita a decir que no entra en la cuestión porque no ha sido suscitada, por tanto, a mi juicio, de tal aseveración no puede extraerse ninguna consecuencia porque, frente a lo que dice el famoso refrán ("el que calla, otorga"), en realidad, el que calla no dice nada.
Sin embargo, la Resolución de 1 de febrero de 2014 (BOE de 27 de febrero) creo que es altamente clarificadora sobre la posición de la DGRN al respecto. Dicha Resolución literalmente dice:
“6. Así pues, en el presente caso el título constitutivo de la propiedad horizontal estableció la reserva unilateral de la facultad de dividir o agrupar, reserva que una vez inscrita goza de eficacia erga omnes mediante su inscripción registral y vincula a quienes han accedido a la propiedad horizontal con posterioridad, pero de la que son titulares los señores P. y R. C. Como toda reserva de facultades debe ser objeto de interpretación estricta entre otros extremos en cuanto a su titularidad que se atribuyó a los indicados señores y debe ser entendida como facultad personalísima y dependiente exclusivamente de su voluntad de titulares y por lo tanto intrasmisible.“
Es cierto que tal Resolución versaba sobre un supuesto de hecho de una escritura otorgada cuando todavía no había entrado en vigor la reforma de 2013 pero no creo que la doctrina que consagra pueda ser alterada tras la reforma so pena de desvirtuar el valor de los Estatutos inscritos, por tanto, creo que lo esencial en esta materia se encuentra en la frase siguiente: “reserva que una vez inscrita goza de eficacia erga omnes mediante su inscripción registral y vincula a quienes han accedido a la propiedad horizontal con posterioridad”. Es más parece absurdo pensar que una reforma legal que viene a facilitar la realización de determinados actos rebajando las exigencias legales del acuerdo unánime de los propietarios al acuerdo de tres quintos de los propietarios no reconozca unas reservas estatutarias que si se admitían anteriormente bajo el régimen mas severo.
Una vez escritas las líneas que anteceden descubro, a través de esta misma página web, una resolución que aborda indirectamente esta problemática y que confirma, a mi juicio, la impresión que me produjo la lectura de la Resolución de 1 de febrero pasado.
Dicha Resolución es la de 7 de mayo de 2014 (BOE de 3 de julio) y en ella el problema que se plantea es el de si pueden o no acceder al Registro de la Propiedad las cláusulas estatutarias del régimen de propiedad horizontal de un edificio que permiten a los titulares de las fincas realizar, sin necesidad de consentimiento o autorización de la junta de propietarios, la subdivisión y segregación de las mismas e incluso la desvinculación de los anejos, sin alteración de las cuotas de los restantes, así como agregar y agrupar las expresadas fincas con otras colindantes, aunque pertenezcan a un inmueble distinto, tanto horizontal como verticalmente, abriendo al efecto las puertas y accesos necesarios.
La DGRN, tras exponer la doctrina tradicional del centro directivo sobre admisibilidad de este tipo de cláusulas así como su recepción por el Tribunal Supremo (Sentencias de 15 de noviembre de 2010 y de 25 de febrero de 2013), se pregunta si tal doctrina tradicional debe seguir manteniéndose después de las modificaciones llevadas a cabo en la Ley sobre Propiedad Horizontal por la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
En este sentido la DGRN señala que según el preámbulo de esta Ley, uno de sus objetivos es «potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible» (apartado III); y la citada disposición final primera «contiene modificaciones sobre la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, con el objeto de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. No se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir» (apartado IX).
Mediante estas modificaciones –continúa la DGRN- se deroga expresamente el artículo 8 de la Ley sobre Propiedad Horizontal citado y, según el nuevo texto de esta Ley modificada se regula la división, segregación o agregación de los pisos o locales y sus anejos, en el artículo 10.3.b), conforme al cual requieren autorización administrativa, petición a la junta, aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación; en el modificado artículo 3, párrafo segundo, de la Ley sobre Propiedad Horizontal se dispone que la cuota participación podrá variarse «de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley»; el artículo 10.1 recoge supuestos de actuaciones de carácter obligatorio que no requieren el acuerdo previo de la junta de propietarios (conservación; accesibilidad universal; construcción de nuevas plantas, alteración en la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, constitución de un complejo inmobiliario; división material de pisos o locales, agregación, segregación). Y el artículo 17.6 exige para los acuerdos no regulados expresamente en el artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos, «la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de cuotas de participación».
A la vista de tales preceptos legales, debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la validez de las cláusulas estatutarias objeto de la calificación impugnada.
La modificación legal –termina diciendo la DGRN- no limita la autonomía de la voluntad respecto de la posibilidad de configurar el derecho real adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la ahora debatidas. El hecho de que para el caso de inexistencia de tales cláusulas estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma expresa un régimen aún más flexible, habida cuenta de la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad en supuestos como el presente en el que no existen razones de orden público para afirmar el carácter imperativo de la normativa recientemente modificada en relación con los extremos ahora debatidos –exoneración de la obligatoriedad de acuerdo de la junta de propietarios–, todo ello al margen de que en este régimen legal se requiera expresamente para determinados casos –con carácter imperativo– la obtención de la oportuna autorización administrativa.
Por tanto, añado yo, si tales cláusulas siguen siendo inscribibles (Resolución de 7 de mayo de 2014) y una vez inscritas gozan de eficacia erga omnes (Resolución de 1 de febrero de 2014) parece clara la posibilidad de utilizarlas por los propietarios interesados en realizar operaciones de agrupación, segregación etc.
El segundo de los problemas se plantea en relación con la cuestión de si toda operación de segregación, división o agrupación de viviendas o locales requiere de aprobación o autorización administrativa.
A mi juicio, de la Resolución de 20 de marzo no imponía esa solución en todo caso y la reciente Resolución de 28 de mayo de 2014 (BOE de 25 de julio) se ha pronunciado en la misma línea. Veamos la cuestión más detenidamente.
Tradicionalmente se venía entendiendo en el ámbito urbanístico que, en virtud de la distribución de competencias derivada de la Constitución española de 1978, corresponde a las CC AA la determinación de qué actos están sujetos a licencia –competencia en materia urbanística- y a la Administración Central del Estado la fijación de los casos en que dicha licencia debe ser acreditada para poder acceder a la autorización o inscripción –competencia estatal sobre ordenación de los registros e instrumentos públicos-. Desde este punto de vista la reforma de 2013 que afecta tanto a la Ley de Propiedad Horizontal –artículo 10.3- como al Texto Refundido de la Ley del Suelo -artº 17-6- parece que chirría en el engranaje del sistema constitucional.
La DGRN, sin embargo, destaca que los títulos competenciales que amparan dicha modificación de 2013 resultan de la disposición final decimonovena número 1, que establece que «la presente Ley tiene el carácter de legislación básica sobre bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 149.1.13a de la Constitución». Añadiéndose en el número 2.2, en relación con los artículos 17 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se redactan «al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.a y 18.a de la Constitución, que atribuye al Estado la competencia sobre legislación civil, procedimiento administrativo común, legislación sobre expropiación forzosa y el sistema de responsabilidad de las Administraciones Públicas».
Por tanto, parece que independientemente de que los citados actos (agrupación, segregación, etc) estén o no sujetos a licencia o autorización administrativa en virtud de la normativa autonómica aplicable en cada caso, sería exigible dicha autorización por imponerlo la normativa estatal en el ámbito de su competencia .
No obstante lo anterior no se queda aquí la DGRN sino que da un paso más al considerar que el artículo 10.3 de la LPH debe ser interpretado en relación con el artículo 17.6 del TRLS, ambos reformados por la misma Ley. Tal interpretación parece confirmada por la redacción del propio artículo 10.3 de la LPH cuando exige la concurrencia de los requisitos del artículo 17.6 del TRLS. Y hete aquí que dicho artículo 17.6 establece la existencia de dos excepciones a la necesidad de autorización administrativa, a saber:
1.- que el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario, sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquél; parece lógico que se puedan hacer las operaciones registrales que permita la licencia de obras; sería absurdo que si se concede una licencia de obras para construir un edificio con veinte viviendas y diez locales, hubiera que pedir una nueva autorización municipal para formalizar la división horizontal de veinte viviendas y diez locales; lo mismo sucede, a mi juicio, si se solicita licencia de obras para unir dos viviendas, etc.
2.- que la modificación no provoque un incremento del número de sus elementos privativos, sean éstos viviendas, locales, plazas de garaje o anejos.
En el supuesto concreto de la Resolución de 20 de marzo la DGRN no aprecia la existencia de ninguna de las dos excepciones y por ello concluye en la necesidad de autorización administrativa; sin embargo en la recentísima resolución de 28 de mayo de 2014 la DGRN aprecia la existencia de las segunda de las excepciones en un supuesto de operación “acordeón hipotecaria” con previa segregación instrumental de una porción que se agrega a otro elemento pero sin que se aumento el número de elementos preexistentes manteniéndose los linderos de los elementos afectados así como su salida a vía pública y cuotas de participación.
La DGRN, no obstante, se guarda una “bala en la recámara” para evitar que estas excepciones se puedan llegar a convertir en regla general y deja entrever que sería necesaria igualmente la autorización administrativa cuando, aunque se aprecie la existencia de las excepciones analizadas, se produzca una alteración de las características que, conforme al título constitutivo de la PH, definen los elementos afectados o haya una modificación de su destino (de vivienda a local o viceversa) que puedan plantear la necesidad de un control administrativo previo o cuando del título otorgado se pueda derivar alguna actuación que afecte a la estructura o fábrica del edificio.
De producirse alguno de los supuestos de excepción y si no resulta del título ninguna de las circunstancias analizadas (alteración de las características físicas o jurídicas de los elementos afectados o de la estructura o fábrica del edificio) en mi opinión, no creo que haga falta ni siquiera declaración municipal de innecesariedad de licencia; de hecho nada dice sobre tal exigencia la DGRN quizás porque las citadas excepciones son perfectamente acreditables bien por aportación de la licencia de obras bien por la propia dinámica de la operación que se realice de la que resulte que no se incrementa el número de elementos privativos independientes en la PH.
Finalmente, sin embargo, queda un supuesto por analizar y es el de que se realice una segregación, división, agregación o agrupación y, pese a darse algunas de las excepciones contempladas, la legislación autonómica aplicable sujete dichos actos de forma expresa a autorización administrativa previa, en cuyo caso parece que debe prevalecer esa legislación sustantiva que determina que el acto está sujeto a licencia debiendo ser acreditado para acceder a la autorización e inscripción dado lo que dispone el artículo 10.3 de la LPH.
Comentarios a cuestiones-II
por ellv el Vie 2 Mar 2018 - 13:14
AGRUPACIÓN DE FINCAS DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. INNECESARIEDAD DE LICENCIA. Resolución de 25 de septiembre de 2017,
Hechos: Se agrupan dos fincas que son elementos privativos de una división horizontal en Madrid; no se aporta autorización de la Junta de Propietarios pues la modificación está permitida por los Estatutos de la Comunidad. No se aporta licencia municipal.
El registrador considera defecto la falta de Licencia municipal para la agrupación conforme a lo dispuesto en el artículo 10.3 LPH.
El notario autorizante recurre y argumenta que dicha licencia no es necesaria, pues no se crean más elementos privativos en la división horizontal, y que es de aplicación lo dispuesto en el artículo 26.6 de la Ley del Suelo, por remisión del citado artículo 10.3 LPH a la Ley del Suelo.
La DGRN estima el recurso. Parte de considerar que los actos de modificación hipotecaria en una propiedad horizontal están sujetos a licencia administrativa siempre que, como dice la LPH «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo» (actualmente, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre)”. Conforme a dicho artículo se exceptúan de licencia dos supuestos: que no haya aumento de elementos privativos (como en el presente caso) o cuando el número de elementos privativos resultante sea el fijado en la licencia de obras.
Recuerda también que, como norma general, corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué actos están sujetos a licencia y al Estado determinar cuándo debe de acreditarse la licencia para la inscripción en el Registro de la Propiedad de dichos actos.
Sin embargo, cuando la normativa estatal tiene el carácter de normativa básica, como en este caso, los actos regulados en la norma estatal están sujetos a licencia. Así en los supuestos de constitución o modificación de un conjunto inmobiliario, al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
COMENTARIO: Queda claro, por tanto, que aunque la normativa autonómica guarde silencio sobre la necesidad de licencia en los actos de segregación u otros de modificación de los elementos privativos de las divisiones horizontales si la normativa básica estatal exige licencia, habrá que obtener y aportar la licencia municipal. De igual forma, si la normativa estatal tiene excepciones serán aplicables directamente y no deberá exigirse dicha licencia.
Falta por saber el criterio de la DGRN en aquellos supuestos en que la normativa autonómica va más allá de la estatal y exige licencia en casos en que la norma básica estatal la exceptúa de licencia, como sería en los supuestos de agrupación de fincas por no formarse más elementos privativos. En estos casos la DGRN deja entrever, aunque no lo dice expresamente, que sí será exigible esa licencia, lo cual sería coherente con el carácter de legislación de mínimos de la legislación básica estatal.
Recordemos también que la DGRN ya se ha pronunciado sobre esta materia en dos resoluciones en la misma línea: R. 20 de marzo de 2014: se precisa autorización administrativa para segregar un local como normativa estatal básica y R. 28 de mayo de 2014: no se precisa autorización cuando no se crean más elementos de los que había o se adaptan a la licencia.
Finalmente recordar que la DGRN admite la segregación de un local sin necesidad de licencia si se acredita la prescripción de la infracción por un certificado de técnico en un caso de local físicamente dividido con anterioridad. R. 15 de febrero de 2016. No es ya sólo que se admita la posibilidad de prescripción de la infracción sino que la DGRN no exige la declaración de innecesariedad de licencia por el Ayuntamiento sobre la base de que el técnico puede certificar la antigüedad de la obra de separación, de los muros divisorios de cerramiento, de forma análoga a lo que ocurre con las edificaciones. (AFS)
PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE PARTE DE UN LOCAL Y AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. Resolución de 26 de octubre de 2017,
El registrador suspende la inscripción de la segregación de parte de un local que constituye elemento privativo de una propiedad horizontal por el defecto de que no se acompaña la autorización administrativa o en su caso la declaración municipal de su innecesariedad que prevé el artículo 10.3.b) de la vigente Ley sobre propiedad horizontal.
El notario autorizante de la escritura, y ahora recurrente, alega en esencia que «la exigencia de autorización administrativa del art. 26–6 del Decreto–legislativo 7/2015 (al que se remitiría art. 10–3–b de la Ley de Propiedad Horizontal) pretende fiscalizar sólo aquellos casos en los que la división pueda implicar un fraccionamiento del suelo (…) En otro caso, no será necesaria autorización administrativa para la subdivisión de locales comerciales o garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión (art. 53–a del Decreto 1093/1997)».
¿Es exigible autorización administrativa para segregar parte de un local integrado en un edificio en régimen de propiedad horizontal? SI (Art. 10.3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal y art. 26.6 del T.R de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana).
1 La constitución o modificación de un conjunto inmobiliario, al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal (incluidos locales comerciales y plazas de garaje), requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que de estos actos se derive un incremento de los elementos privativos existentes o autorizados en la licencia de edificación.
2 Es la propia normativa estatal (Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas) la que impone la necesidad de autorización administrativa previa, y lo hace simultáneamente en ambos supuestos (complejos inmobiliarios y propiedad horizontal), y se trata de normativa que, según la disposición final decimonovena, tiene el carácter de legislación básica.
3 ¿Quedan excluidos de esta obligación los locales comerciales y las plazas de garaje? NO.
No cabe alegar en contra lo dispuesto en el art. 53.a) del RD 1093/1997, pues el artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal ha suprimido el inciso o exención especial relativa a los locales comerciales o plazas de garaje. Por tanto, y en virtud de la derogación normativa de cualquier precepto legal o reglamentario anterior que se oponga o resulte contrario a la nueva redacción legal, ha de concluirse que la excepción alegada por el recurrente quedó tácitamente derogada y por tanto no resulta de aplicación. (JAR)
APLICACIÓN DEL ORDEN PÚBLICO EN UNA SUCESIÓN MORTIS CAUSA INTERNACIONAL.
I.- Resolución 20-julio-2016.
Cuando el causante presenta vínculos o posee bienes en un Estado (en este caso, España), cuyos principios culturales se diferencian de aquellos que informan el ordenamiento de la ley aplicable al supuesto (en este caso ley iraní), puede ocurrir que principios esenciales del ordenamiento de la Autoridad que aplica la norma determinen la inaplicabilidad de las soluciones normativas a las que conduce la ley aplicable.
Se trata de la aplicación de la excepción de orden público internacional, que doctrina y jurisprudencia de los países de nuestro entorno han profundizado en su aplicación y atemperación mediante figuras como los efectos atenuados del orden público, que tiende a reconocer efectos a situaciones jurídicas creadas fuera del propio ordenamiento o la doctrina de la proximidad, en que se fortalece la proyección del orden público internacional en situaciones próximas.
búsqueda y habilitación de alternativas: La Autoridad judicial o extrajudicial española puede respetar el sistema de distribución de cuotas previsto por el Derecho extranjero, pero igualando la cuota de varones y mujeres dentro del mismo grado de parentesco.
Así ha sido declarado por Tribunales de países con sistemas constitucionales similares al nuestro, como Alemania y Francia. La misma solución debe aplicarse a los supuestos en los que, a igualdad de grado en el parentesco con el causante, se llama a la sucesión a los varones, y no a las mujeres; debe rechazarse la norma que establezca un impedimento para suceder por motivos de religión cuando el sucesor pertenece a otra confesión.
Tampoco se pueden admitir causas de apertura de la sucesión mortis causa, distintas de lBa muerte o declaración de fallecimiento; así es contrario al orden público constitucional la norma que admita la apertura de la sucesión de una persona viva cuando ha apostatado de la religión.
II.- Comentario personal. (ellv)
El marido atribuyó a sus hijos mucho más de los que dejaba a las hijas. Tal vez ese doble de que habla la norma iraní. La mujer, igualó a todos los hijos, varones y mujeres por partes iguales.
-.- Pero no creemos que pueda aplicarse a la sucesión testamentaria, en la que se establezca la desigualdad; siempre que se respeten las legítimas. Como jamás se podría aplicar en el testamento de un español que justo dijera: Tengo cuatro hijos, hago seis partes: dos para cada hijo y una para cada hija. (Obsérvese que así se cubre su legítima)
Sucesión en el cargo de Administrador que desempeñaba una sociedad absorbida
Como conclusiones de todo lo dicho podemos establecer las siguientes:
1ª. La solución contraria a la sustitución de una sociedad por otra, es decir que el administrador persona jurídica cesa al extinguirse en el proceso de fusión, es ciertamente defendible en base a los argumentos antes expuestos.
2ª. No obstante desde un punto de vista puramente utilitarista, carece de ventajas y conlleva superiores costos tanto en tiempo como económicos que contrarían la línea seguida por el legislador comunitario e interno en orden a minimizar y simplificar todo el proceso de fusión de sociedades. Si el cargo quedara vacante se obligaría a la tercera sociedad a celebrar junta general, que en casos extremos debería ser convocada judicial o registralmente para cubrir la vacante producida. Con la solución opuesta se evita dicho coste y ello sin ningún perjuicio para la sociedad ni para sus socios pues aquella siempre podrá cesar a ese administrador si no está conforme con la sucesión producida y por su parte el administrador en el tiempo que lo haya sido está sujeto a las responsabilidades de todo administrador.
3ª. Por tanto de las dos posibilidades que existen o son posibles por la extinción de una sociedad por fusión, en la cuestión planteada de que esa sociedad fuera administradora de otra, que son estimarla cesada por extinción o considerar que la absorbente que la sustituye continúa en su cargo, nos parece más conforme con la naturaleza del proceso de fusión y con la naturaleza del cargo de administrador, que ya hemos visto, la solución que se preconiza en estas notas, es decir que la absorbente sustituye como administrador a la absorbida. No se puede oponer a ello que la extinción de una sociedad es equivalente a la muerte en las personas físicas pues la muerte de las personas físicas es un suceso imprevisible, mientras que la muerte o extinción de una persona jurídica es un suceso cierto y previsible, una vez iniciado sea por la causa que sea, y en el caso planteado sujeto a publicidad. Por ello la sociedad tercera siempre podrá evitar esa sucesión y si no lo hace, sólo beneficios obtiene por esa continuidad pues siempre podrá subsanar la falta del previo acuerdo de cese y nuevo nombramiento, por el principio de libre revocabilidad del administrador sucesor en el cargo de la sociedad que ya se ha extinguido.
4ª. Finalmente en apoyo de la segunda tesis favorable a la plena sustitución de una sociedad por otra nos parece también trascendental la última decisión de nuestro CD que hemos citado, es decir la resolución de 1 de agosto de 2016.
VENTA OTORGADA POR ADMINISTRADOR DE SL CON CARGO REVOCADO ANTES DE LA VENTA, PERO PUBLICADO EN EL BORME DESPUÉS.-Resolución de 1 de diciembre de 2017.
Nos encontramos ante la compraventa de la mitad indivisa de una finca produciéndose las siguientes circunstancias:
1.	a) En la escritura pública, de fecha 14 de octubre de 2013, comparece, para vender, el administrador único de la sociedad limitada propietaria. La notaria autorizante hace el oportuno juicio de suficiencia en virtud de la escritura pública de la que resultó su nombramiento e inscripción en el Registro Mercantil, inscripción 5ª.
2.	b) Consultado ahora el contenido del Registro Mercantil por la registradora de la Propiedad, resulta que por la inscripción 6ª de fecha 15 de octubre de 2013, llevada a cabo en virtud del acta notarial autorizada el día 2 de octubre de 2013 y presentada en el Registro Mercantil el mismo día, se cesó al compareciente con designación de nuevo administrador.
3.	c) El contenido de la inscripción 6ª se publicó en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil» el día 24 de octubre de 2013.
La registradora, entiende que al tiempo del otorgamiento de la escritura pública el cargo del administrador estaba revocado lo que provoca la ausencia de título representativo y tacha de incongruente el juicio de suficiencia de la notaria autorizante.
El recurrente pone en tela de juicio el contenido de la inscripción 6ª en virtud de la que se hizo constar el cese y entiende que no es oponible al ser la publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil», posterior al otorgamiento.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la Registradora. La DG concluye que no puede sino reiterar la estimación del recurso, ya que sin perjuicio de la presunción de validez y exactitud de los asientos practicados en el Registro Mercantil, la inscripción del cese del administrador no va a producir efectos frente al tercer adquirente sino desde su publicación en el Boletín Oficial del Registro Mercantil sin perjuicio de que si la sociedad considera que la adquirente no ostenta la condición de tercero por no reunir los requisitos establecidos en el artículo 21.4 del Código de Comercio, tiene abierta la vía jurisdiccional para la defensa de su posición jurídica. (MGV)
FILIACIÓN NO MATRIMONIAL: RECONOCIMIENTO DE HIJA EN TESTAMENTO. PARTICIÓN.Resolución de 17 de julio de 2017,
El causante de la herencia fallece con testamento abierto en el que instituye heredero universal a su único hijo matrimonial y reconoce que tiene una hija (mayor de edad al tiempo de la herencia) a quien deja la legitima estricta.
El heredero único otorga la escritura de herencia sin intervención de la legitimaria reconocida, dándose la circunstancia de que tal reconocimiento no consta inscrito en el Registro civil.
¿Reconocida una hija en testamento, se puede prescindir de la reconocida en la partición de la herencia alegando la ineficacia del reconocimiento por no estar inscrito en el Registro civil y por falta de consentimiento del reconocido (que es mayor de edad)? NO.
El supuesto de hecho gira en torno a la eficacia que tiene el reconocimiento testamentario de un hijo y su conexión con la inscripción de dicho reconocimiento en el Registro civil. Se añade en este caso que la hija reconocida es mayor de edad.
Cuestiones que se abordan: ¿Desde cuándo tiene eficacia el reconocimiento hecho en testamento abierto? ¿Queda supeditada la eficacia del reconocimiento a su inscripción en el Registro civil? Obligaciones notariales caso de autorizar testamento con reconocimiento de un hijo.
Desestima el recurso por entender que no se puede ignorar la existencia del reconocimiento realizado, pues “estando abiertos y pendientes todos los derechos de filiación de doña M. D., no puede más que sostenerse su posición como legitimaria, sin que pueda practicarse la partición sin la concurrencia de la misma…. como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo, al ser la naturaleza de la legítima «pars bonorum», la misma atribuye al legitimario derecho a una porción del haber hereditario que debe ser pagado con bienes del caudal, lo cual hace imprescindible su concurrencia en la partición de la herencia”.
Ante la alegación del recurrente de que, en caso de inactividad por parte de la reconocida, se puede paralizar indefinidamente la partición, señala la Resolución que “cabe la posibilidad al recurrente de iniciar una “interpellatio in iure” del artículo 1005 del Código Civil, de manera que la reconocida pueda, en caso de falta de interés, renunciar a la herencia de su reconocedor”.
Esta solución supone contestar a los interrogantes anteriormente planteados:
¿Desde cuándo tiene eficacia el reconocimiento hecho en testamento abierto?
El reconocimiento hecho en testamento surte efectos desde su otorgamiento y no queda supeditado ni a la muerte del testador, ni a la inscripción en el Registro civil ni a la prestación del consentimiento del hijo mayor de edad reconocido (ex. art. 123 CC), sin perjuicio de que el reconocido mayor de edad deba consentir para que el reconocimiento alcance su plenitud.
No queda supeditado a la muerte del testador porque no tiene la naturaleza de acto mortis ni el hecho de ordenarse en testamento le atribuye dicha naturaleza, pues la forma testamentaria no puede modificar el fondo de la declaración. Por ello, el reconocimiento surte ciertos efectos desde que se otorga el testamento y aunque después se revoque (ex. art. 741 CC). Por tanto, la eficacia del reconocimiento -que no de la filiación- es inmediata.
Tampoco queda supeditado a su inscripción en el Registro civil, pues ésta no tiene carácter constitutivo, sino que es el medio de prueba de la filiación legalmente determinada. Debe distinguirse en este sentido entre la prueba para la determinación de la filiación (el reconocimiento) y la prueba de la filiación ya determinada (inscripción en el Registro civil).
Conclusión. “Es el reconocimiento del padre, hecho en testamento y unido a otros requisitos, el acto constitutivo de la filiación, ya que dicho reconocimiento es el que crea el estado civil con efectos retroactivos al tiempo del nacimiento de la persona reconocida tal y como señala el artículo 112 del Código Civil. Otra cosa es que los efectos de la filiación estén en suspenso hasta que no se produzca el consentimiento del reconocido”. (JAR)
PARTICIÓN EN LA QUE EL PADRE TESTADOR NOMBRA ADMINISTRADOR DE LOS BIENES LEGADOS POR LEGÍTIMA A LA HIJA MENOR EXCLUYENDO A LA MADRE.Resolución de 4 de diciembre de 2017,
Hechos: Se formaliza una escritura de herencia, en la que el causante, fallece divorciado y teniendo una hija menor de edad, sujeta a la patria potestad de su madre (ex esposa de aquel), y habiendo establecido, en su testamento, un legado a favor de su hija, en pago de su legítima, y nombrado como herederos a sus hermanos, pero disponiendo en dicha última voluntad (conforme al artículo 164 del c.c.) que quedarán excluidos de la administración materna los bienes legados a su hija, y nombrando, a tal fin, un administrador, para el caso de que su hija precisara representación legal. Dicho administrador había renunciado al cargo como tal y en su caso al cargo de tutor de la menor, con anterioridad a la formalización de la herencia.
Finalmente, en la escritura de herencia, intervienen los hermanos herederos y una apoderada, nombrada por la madre de la legitimaria menor, como madre y titular de la patria potestad sobre su hija.
Registrador: Suspende la inscripción de la escritura referida, ya que, para él, no es suficiente la intervención de la madre de la menor, aunque se lleve a cabo por una apoderada, sino que es exigible el nombramiento de un administrador judicial o de un defensor judicial, que represente en la herencia a la menor, y que tenga su cargo inscrito en el Registro Civil (conforme al artículo 284 RRC). Además, sería necesario, una vez realizada la partición, con intervención bien del administrador judicial o del defensor nombrado, la aprobación judicial de las operaciones particionales realizadas.
Solicitada la calificación sustitutoria, ésta confirma la calificación anterior.
Recurrente: La madre de dicha menor, legitimaria del causante, interpone recurso contra la calificación sustituida.
La primera cuestión por resolver es la de si la exclusión de las facultades de administración del art. 164.1 c.c., alcanza también a los actos de aceptación y partición de la herencia, ya que, si ello no es así, la representación legal de la madre se extendería a tales actos, dado que la privación de su representación se limita únicamente a los actos de administración.
Por otro lado, pese a que pudiera pensarse que dicho administrador tendría facultades para aceptar la herencia del padre, en nombre de la menor, es mucho más defendible la idea de que la voluntad del testador no es decisiva en esta materia que es de orden público, y no queda, por tanto, sujeta a la disposición de los particulares, sino que en cada caso debe buscarse siempre el interés de los representados, en este caso de la menor.
Por ello, se resuelve que, el nombramiento de un administrador testamentario no priva a los progenitores (en este supuesto, la madre sobreviviente) de su representación legal general, encomendándosele a la misma, la defensa de la persona y patrimonio de la menor (art. 227 c.c.
Por tanto, la administración establecida por el testador no puede ser ilimitada, sino que tiene límites institucionales, dado que el administrador designado en el testamento no puede tener funciones generales, no siendo equiparable su actuación a la de los padres y a su patria potestad.
La aceptación de la herencia excede de las facultades de un administrador testamentario, ya que, igual que podría considerarse que dicho administrador nombrado puede aceptar la herencia, también podría repudiarla, lo cual es insostenible.
Estamos, por tanto, ante una legitimaria, que no es heredera, lo que excluye la posible responsabilidad por deudas, pero si trasladamos este mismo supuesto al caso de una donación, resultaría que el donante podría elegir a la persona que puede o no aceptar la donación en nombre de un donatario, incluyendo responsabilidades personales, como podrían ser la del caso de una donación en fraude de acreedores, que privaría al representante legal del menor de la grave decisión de aceptar o repudiar la donación.
En el caso de la herencia se pueden reproducir los argumentos anteriores, ya que no estamos ante un acto de administración, sino de un acto previo necesario, como sería el de determinar los concretos bienes y titularidades que corresponden al menor. Por otro lado, el testador podría haber elegido mejor para ello otra figura más al caso, como es el nombramiento de un contador partidor testamentario, pero aun admitiendo el nombramiento, como es el caso, de un administrador, el testador habría tenido que determinar las facultades de dicho administrador en orden a la partición de la herencia, lo que no sucede.
Finalmente, la DG acude a varias RRSS como la de 12 julio 2013 y 14 junio 2003, de las que resulta que el administrador judicial nombrado, en tanto dura un procedimiento de incapacitación, carece de facultades para aceptar herencias.
Con todo ello, queda claro que la exclusión expresa de la intervención de la madre de la menor, por parte del testador, en orden a la administración de la herencia, no puede alcanzar a la aceptación de herencia o legado de dicha menor.
Asumido pues que es la madre de la menor, dentro de la representación legal que tiene (patria potestad), quien debe actuar, en nombre de ésta, en los actos de aceptación de legado y partición de la herencia, no cabe plantear la intervención de un defensor judicial o de un administrador nombrado por el juez, que pueda suplir al administrador testamentario renunciante.
Por tanto, se estima el recurso y se revoca la calificación. (JLN)
HERENCIA DE CAUSANTE VASCO CON SUPERVENIENCIA DE HIJOS AL TESTAMENTO. DERECHO INTERREGIONAL E INTERTEMPORAL.Resolución de 12 de junio de 2017,
Hechos: Debe decidirse si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: por testamento otorgado en el año 1994 se instituye heredero universal al único hijo y legitimario que tenía entonces el causante; posteriormente, nacen otros dos hijos del testador, pero no se produce el otorgamiento de ningún otro testamento; el testador fallece el día 3 de septiembre de 2016 con vecindad civil foral vasca y tras la entrada en vigor de la nueva legislación de Derecho Civil Vasco.
La registradora señala como defecto que se da una superveniencia de hijos que no existían al tiempo de otorgarse el testamento, por lo que difícilmente es pensable que la intención del testador fuera la de desheredar a estos hijos sobrevenidos tras el otorgamiento; que es una cuestión de interpretación del testamento, interpretación cuya principal finalidad es investigar la voluntad real o al menos probable del testador, en sí misma, atendiendo incluso a circunstancias exteriores al testamento y, por tanto, a menos que haya base interpretativa suficiente en el testamento para entender lo contrario, la voluntad testamentaria a determinar será la existente en el momento de la perfección del testamento con arreglo a la ley y criterios de interpretación entonces vigentes.
El notario recurrente alega lo siguiente: que, en cuanto al conflicto intertemporal, por las normas aplicables, rige la nueva legislación del País Vasco; que, en cuanto al conflicto interregional, conforme la vecindad civil del causante al tiempo de apertura de la sucesión, el sistema de legítimas aplicable es el de la nueva legislación del País Vasco; que la designación de un hijo como único heredero salva la legítima de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco.
El Centro directivo resuelve dos cuestiones que se plantean:
– Un primer conflicto derivado del hecho de que, en una misma región de Derecho Foral coexisten en una materia el Código Civil y la legislación foral civil.
– Y un segundo conflicto consistente en que una misma persona ha ostentado en el transcurso del tiempo durante diferentes períodos de su vida dos vecindades civiles: común y vasca.
Para la resolución de ambas cuestiones, aplica el artículo 9 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco, que dice:
«Normas de conflicto. Corresponde al Parlamento Vasco la delimitación del ámbito territorial de vigencia de la ley civil vasca y, en su caso, las normas de resolución de conflictos internos de leyes, en cuanto subsista dentro del territorio de la Comunidad Autónoma del País Vasco la pluralidad legislativa.
2. A falta de normas especiales, los conflictos de leyes a los que dé lugar la coexistencia de varios ordenamientos jurídicos se resolverán de acuerdo con las normas de carácter general dictadas por el Estado, atendiendo a la naturaleza de las respectivas instituciones».
En este sentido, el artículo 3 de la citada ley dice: «El derecho supletorio. 1. En defecto de ley o de costumbre foral aplicable, regirá como supletorio el Código Civil y las demás disposiciones generales».
Y la disposición transitoria primera de la Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco dice: «Conflictos intertemporales. Los conflictos intertemporales entre esta ley y las que deroga se resolverán aplicando las disposiciones transitorias preliminar, 1.ª, 2.ª, 3.ª, 4.ª y 12.ª del Código Civil».
Por lo tanto, debemos acudir al Código Civil para la solución de los dos conflictos indicados.
En cuanto al conflicto de derecho intertemporal, siendo aplicable el Código Civil, este cuerpo legal hace alusión a los conflictos intertemporales en la disposición transitoria duodécima de dicho Código Civil y disposición transitoria octava de la Ley de 11/1981, de 13 de mayo, de las que se deduce que rige el principio de que las sucesiones abiertas antes de entrar en vigor una ley se rigen por la legislación anterior y las abiertas después por la nueva legislación y que en consecuencia el sistema de legítimas aplicable será el correspondiente a la nueva legislación pero siempre respetando en la medida de lo posible las disposiciones testamentarias que son la esencia que rige la sucesión, esto es, el imperio de la voluntad del causante. Referidos a la sucesión objeto de este expediente, recoge el número 4 del artículo 48 de la Ley de Derecho Civil Vasco, que: «La preterición, sea o no intencional, equivale a su apartamiento». Por otro lado, el número 2 del artículo 48 del mismo texto legal, establece que: «El causante está obligado a transmitir la legítima a sus legitimarlos, pero puede elegir entre ellos a uno o varios y apartar a los demás, de forma expresa o tácita».
Así pues, siendo que en la presente sucesión queda un heredero que es hijo y que absorbe la legítima de todos los descendientes, preteridos o no, y siendo además de aplicación el artículo 48 de la Ley 5/2015 en su número 2, con la literal y rigurosa aplicación de las normas, nada pueden reclamar los otros hijos habidos por el causante, aun cuando eran absolutamente desconocidos por el testador al tiempo del otorgamiento de su testamento.
En cuanto a la segunda de las cuestiones previas se refiere, existe un conflicto de derecho interregional: el testamento está otorgado bajo la normativa del Código Civil por un testador que en el momento de su otorgamiento tenía vecindad civil común pero que en el momento de su fallecimiento, por modificación de la ley, tiene vecindad civil foral vasca.
De nuevo, por envío de la norma vasca tenemos que remitirnos al Código Civil como derecho supletorio, cuyo artículo 16 dice:
«1. Los conflictos de leyes que puedan surgir por la coexistencia de distintas legislaciones civiles en el territorio nacional se resolverán según las normas contenidas en el capítulo IV con las siguientes particularidades: (…)», y dentro del citado capítulo IV el artículo 9.8 recoge lo siguiente: «La sucesión por causa de muerte se regirá por la Ley nacional del causante en el momento de su fallecimiento, cualesquiera que sean la naturaleza de los bienes y el país donde se encuentren. Sin embargo, las disposiciones hechas en testamento y los pactos sucesorios ordenados conforme a la Ley nacional del testador o del disponente en el momento de su otorgamiento conservarán su validez aunque sea otra la ley que rija la sucesión, si bien las legítimas se ajustarán, en su caso a esta Ultima. Los derechos que por ministerio de la ley se atribuyan al cónyuge supérstite se regirán por la misma ley que regule los efectos del matrimonio, a salvo siempre las legítimas de los descendientes».
Aplicado dicho artículo a los conflictos de Derecho interregional, la sucesión se rige por la vecindad civil del causante en el momento de su fallecimiento, que ha sido la vasca, si bien el testamento otorgado bajo la vigencia de la vecindad civil común es válido pero las legítimas se ajustan a la vecindad civil vasca que es la que rige la sucesión. De ahí que sea aplicable como se ha dicho antes el artículo 48.2 de la Ley 5/2015, de 25 de junio.
En este caso se ha respetado la legítima de los descendientes regulada en la Ley 5/2015, de 25 de junio; la legítima se salva en la persona de su hijo nombrado heredero.
No se trata de un problema de interpretación de un testamento sino de aplicación de la Ley. A este respecto, la evolución del Derecho Foral de Vizcaya, antecedente indiscutido en la regulación actual del Derecho Civil Vasco, ha sido clara: la Compilación de 30 de julio de 1959 admitía el apartamento expreso o tácito, pero exigía que constara claramente la voluntad del testador de apartar de su herencia a descendientes (artículo 23). Posteriormente, la Ley 3/1992, de 1 de julio, del Derecho Civil Foral del País Vasco, mantuvo la misma doctrina y reguló los efectos de la preterición no intencional, dando derecho al preterido a «una cuota igual a la del sucesor de igual grado menos favorecido» (artículo 54). Y la Ley 5/2015, de 25 de junio, actualmente vigente es clara; no exige que conste la voluntad expresa de apartar, y equipara al apartamiento la preterición, intencional o no.
La línea evolutiva del Derecho Foral en el País vasco ha sido constante desde los lejanos tiempos anteriores a la Compilación en que, para salvar la «legítima formal» de los apartados, se utilizaba la fórmula notarial de asignarles a los mismos «un real de vellón, un palmo de tierra y una teja». El causante ostentaba vecindad civil foral vasca al tiempo de su fallecimiento, lo que no se discute en la calificación, pues así lo determina la disposición transitoria séptima de la Ley 5/2015, de 25 de junio.
En consecuencia, es plenamente aplicable el artículo 48.4 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco. De ahí que en la sucesión del causante solamente es heredero su hijo llamado en el testamento, ya que sus otros dos hijos al haber sido preteridos se consideran, conforme la aplicación estricta del artículo 48, apartados de la referida herencia. Además, el artículo 814 del Código Civil en su último párrafo dice: «A salvo las legítimas, tendrá preferencia en todo caso lo ordenado por el testador» y siendo que han sido salvadas las legítimas con el apartamiento legal del artículo 48 de la Ley 5/2015, debe imperar la voluntad manifestada por el testador en su último testamento.
Aclaración.- La Disposición Transitoria Séptima de la Ley 5/2015, bajo el título “atribución de la vecindad civil vasca”, dispone en su párrafo primero: “Desde la entrada en vigor de esta ley, quienes gocen de la vecindad civil en cualquiera de los territorios de la Comunidad Autónoma del País Vasco, adquirirán automáticamente la vecindad civil vasca y la vecindad civil local que, en su caso, les corresponda”. A su vez su artículo 10.1 establece que “el Derecho civil de la Comunidad Autónoma del País Vasco se aplica a todas aquellas personas que tengan vecindad civil vasca”; por tanto, quien a la entrada en vigor de la Ley tenía vecindad civil en un territorio vasco sometido al Código Civil, (por ejemplo, Bilbao) y por tanto su vecindad era la común, pasa a tener vecindad civil vasca y queda sometido al Derecho Civil Vasco y quien tenía vecindad civil en un territorio vasco con Derecho propio, con la vigencia de la Ley 5/2015 ha pasado a tener vecindad civil vasca con la vecindad civil local que, en su caso, le corresponda. (IES)
Monteolivete, 9-Enero-2018
Re: Cuestiones para el 20-Enero-2018

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 artículo 1255
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 artículo 1129
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