Source: https://database.prod.bwo.clients.liip.ch/fr/judgments/aenderungen-an-der-mietsache-sichtschutz-auf-dem-balkon-sowie-pflanzen-im-treppenhaus
Timestamp: 2020-06-04 00:36:43+00:00

Document:
Art. 257f CO
Art. 260a al. 1 CO
Die Mietenden bewohnten seit dem 1. Oktober 2011 eine 4.5 Zimmer-Attika-Wohnung in Luzern. Am 5. August 2013 gelangte die Vermieterin an die Schlichtungsbehörde Miete und Pacht des Kantons Luzern und verlangte von den Mietenden die Entfernung des Sonnenschutzpavillons und des Sichtschutzes auf dem Balkon sowie sämtlicher Pflanzen und allfälliger weiterer Gegenstände im Treppenhaus vor der Wohnungstüre. Die Schlichtungsverhandlung endete ohne Einigung, weshalb am 11. Dezember 2013 die Klagebewilligung ausgestellt wurde. Mit Urteil vom 20. April 2015 verpflichtete die Einzelrichterin des Bezirksgerichts Luzern die Mietenden den angebrachten Sichtschutz auf dem Balkon zu entfernen. Die weiteren Anträge wurden abgewiesen. Dagegen erhoben die Mietenden am 26. Mai 2016 Berufung und die Vermieterin am 2. Juli 2015 Anschlussberufung.
3.3.1 Nach Art. 257f Abs. 1 OR muss der Mieter die Sache sorgfältig gebrauchen. Dies stellt eine allgemeine Regel dar, die den Mieter verpflichtet, Mietobjekt und Installationen nicht zu beschädigen, nicht ohne Zustimmung des Vermieters zu verändern und den Wert der Mietsache nicht durch unsachgemässen Gebrauch zu vermindern. Dazu gehört ebenfalls die Plicht, die Mietsache gemäss der vertraglichen Abrede sowie allfälliger weiterer Regeln wie der Hausordnung zu gebrauchen (GIGER, Berner Komm., Bern 2015 Art. 257f OR N 8; LACHAT/PÜNTENER, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 22 N 2/1.3.6). Soweit der Vertrag den Gebrauch nicht näher bestimmt, gilt als vertragskonformer Gebrauch der übliche Gebrauch, d.h. der Gebrauch, den jedermann unter den gegebenen Umständen von einer wie der gemieteten Sache gewöhnlich zu machen pflegt. Bei einer Wohnungsmiete ist dies die Einrichtung der Wohnung gemäss der üblichen Lebenshaltung (Möblierung, Bebilderung, Beleuchtung, Aufstellen von Geräten wie Telefon, Radio, TV und – soweit nicht vorhanden – Kühlschrank, Kühltruhe, Geschirrspüler usw. samt fachmännischem Verlegen der erforderlichen Leitungen (HIGI, Zürcher Komm., Zürich 1994, Art. 257f OR N 10 f.). Der Gebrauch der Mietsache führt regelmässig zu einer Abnutzung. Die Sorgfaltspflicht des Mieters gebietet ganz allgemein, die Mietsache schonend zu gebrauchen, damit diese im Interesse des Vermieters möglichst wenig an Substanz einbüsst. Nach herrschender Lehre ist beispielsweise das Befestigen von Bildern oder Möbeln an Wänden mit Nägeln oder Schrauben zulässig, sofern dabei die Wände und Tapeten nicht übermässig Schaden nehmen. Als unzulässig wird die unfachmännische Installation von Geräten und Einrichtungsgegenständen erachtet, jedoch beispielsweise auch das (an sich fachmännisch vorgenommene) Leimen eines Spannteppichs auf einem Parkettboden (SVIT-KOMMENTAR, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, Art. 257f OR N 18 f.; LACHAT/PÜNTENER, a.a.O., S. 22 N 2/1.3.6; HIGI, a.a.O., Art. 257f OR N 14 ff.; GIGER, a.a.O., Art. 257f OR N 39).
Über den üblichen Gebrauch hinausgehende Erneuerungen und Änderungen an der Sache kann der Mieter nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat (Art. 260a Abs. 1 OR). Eine Veränderung ohne die entsprechende Zustimmung verletzt die Plicht zum sorgfältigen Gebrauch nach Art. 257f Abs. 1 OR (GIGER, a.a.O., Art. 257f OR N 46; HIGI, a.a.O., Art. 257f OR N 12).
3.3.2. Miete bedeutet Gebrauchsüberlassung. Dies schliesst eine Veränderung oder Erneuerung der Mietsache durch den Mieter grundsätzlich aus.
Der Begriff der Änderung erfasst jeden gewollten Eingriff in die materielle, bauliche Substanz der Mietsache, dessen Resultat in einer Abweichung der Gestaltung und des Zustandes der Mietsache vom bisher vertraglich vereinbarten Zustand und der bisherigen Gestaltung besteht. Eine Änderung ist somit die Veränderung des äusseren Zustands der Mietsache, eine Umgestaltung des äusseren Erscheinungsbilds. Als Beispiele werden in der Lehre und Rechtsprechung etwa genannt die Montage eines textilen Belages auf einen Parkettboden, die Installation eines Telefonanschlusses, das Errichten oder Abreissen von Trennwänden, die Montage einer fixen Einrichtung anstelle einer beweglichen, das Pflanzen von Bäumen oder die Montage eines Betonsockels mit Satellitenschüssel (HIGI, a.a.O., Art. 260a OR N 7; BGer-Urteil 4A_541/2011 vom 28.3.2012 E. 4.2 f., mit Hinweisen).
3.3.3. Erstellter- und unbestrittenermassen liessen die Mietenden zwei Einrollvorrichtungen mittels jeweils zwei Winkeleisen und je zwei Schrauben an die metallenen Trägerpfosten montieren. Die Halterungen für die Rollos sind mit Schraubschellen am Balkongeländer befestigt. Der Sichtschutz befindet sich im ausgerollten Zustand an der Aussenseite des Balkongeländers (wobei mit den Mietenden präzisierend zur vorinstanzlichen Feststellung festzuhalten ist, dass er sich nicht ausserhalb, sondern auf der Balkonbrüstung befindet; Gleiches gilt auch für die beiden Einrollvorrichtungen). Im ausgerollten Zustand erstreckt sich der Sichtschutz über die gesamte Breite der Terrasse.
Bei Mietantritt bestand auf der Terrasse des Mietobjekts unbestrittenermassen kein Sichtschutz. Es handelt sich bei der mieterseitigen Installation unbestrittenermassen weder um eine Unterhaltsleistung des Mieters noch um eine andere Leistung zu Gunsten des Vermieters noch um die Behebung eines Mangels; all dies würde nicht in den Anwendungsbereich von Art. 260a OR fallen (vgl. dazu HIGI, a.a.O., Art. 260a OR N 8 ff.). Es handelt sich auch nicht um einen Anwendungsfall des Rechts des Mieters, die Mietsache entsprechend dem vereinbarten Gebrauch mit beweglichen Gegenständen seiner Wahl einzurichten, bzw. um einen Anwendungsfall der Herrichtung der Sache zum vorgesehenen Gebrauchszweck; (nur) dieses Recht fällt nicht in den Anwendungsbereich von Art. 260a OR, sondern ist Ausfluss des Gebrauchsrechts des Mieters (vgl. dazu LACHAT/WYTTENBACH, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 704 N 32/5.1, ausführlich oben E. 3.3.1). Vielmehr handelt es sich um eine zusätzliche, an die Metallpfosten geschraubte Einrichtung, die das äussere Erscheinungsbild der Mietsache umgestaltet – im eingerollten Zustand weniger, im ausgerollten Zustand mehr. Mit dieser Konstruktion ist jedenfalls ein Eingriff in die Substanz der Mietsache im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verbunden, der zu einer Änderung ihrer Gestaltung und ihres Zustands führt (vgl. oben E. 3.3.2). Ein „Eingriff in die Substanz“ bzw. generell der Begriff des Mieterbaus gemäss Art. 260a OR ist weit zu verstehen und umfasst – wie die unter E. 3.3.2 erwähnten Beispiele deutlich machen – auch Änderungen, die ohne bautechnisch enge Verbindung oder nicht dauernd mit dem Mietobjekt verbunden werden sollen und bei Auszug ohne Beschädigung bzw. ohne grossen Aufwand wieder entfernt werden können (vgl. MAAG, Kommentierung des BGer-Entscheids 4C.457/2004, in MRA 2/05 S. 75 ff., S. 81).
Der Schluss der Vorinstanz, die vorliegend zur Diskussion stehende Konstruktion als Änderung im Sinne von Art. 260a Abs. 1 OR zu qualifizieren …, erweist sich vor diesem Hintergrund als richtig.
3.4.1. Der Vermieter ist in seinem Entscheid, seine Einwilligung bzw. Zustimmung zu verweigern, durch das Mietrecht nicht beschränkt. Vorliegend steht fest, dass die Zustimmung weder vorgängig noch nachträglich erfolgte … und dass sie auch nicht bereits im Mietvertrag enthalten war (vgl. WEBER, Basler Komm., 6. Aufl. 2015).
Wer, wie vorliegend die Mietenden, ohne Zustimmung des Vermieters eine Änderung an der Mietsache vornimmt, begeht eine Vertragsverletzung (Art. 257f Abs. 1 OR; oben E. 3.3.1). Die Prüfung einer Analogie zum Stockwerkeigentum ist nicht erforderlich. Die Vertragsverletzung berechtigt den Vermieter zum Vorgehen nach Art. 257f OR, d.h. zur ordentlichen Kündigung bzw. bei trotz Abmahnung wiederholten Eingriffen (und damit bei Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur ordentlichen Kündigung) zur Kündigung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats (Art. 257f Abs. 3 OR) oder im Fall, dass der Mieter der Sache vorsätzlich einen schweren Schaden zufügt, zur fristlosen Kündigung (Art. 257f Abs. 4 OR). Die gesetzliche Formulierung von Art. 257f OR sieht keine weiteren Rechtsfolgen der Sorgfaltspflicht- bzw. der Vertragsverletzung vor als jene des Kündigungsrechts des Vermieters. Darin ist jedoch nicht die Absicht zu erblicken, dem Vermieter andere Vorgehensweisen zu verwehren. So stehen ihm weitere Rechtsbehelfe wie insbesondere die allgemeinen Regeln des Obligationenrechts gemäss Art. 97 Abs. 1 OR zur Verfügung, wonach er Schadenersatz geltend machen kann, wenn der Mieter das Mietobjekt beschädigt hat. Grundsätzlich besteht bei unbewilligten Mieterbauten sodann ein Wiederherstellungsanspruch (WEBER, a.a.O., Art. 260a OR N 1; ausführlich GIGER, a.a.O., Art. 257f OR N 42, 46, 89 f. und 112 f., mit Hinweisen).
3.4.2. Vorliegend steht fest, dass der von den Mietenden vorgenommene Eingriff nicht die Schwere aufweist, die zu einer ausserordentlichen Kündigung im Sinne von Art. 257f Abs. 3 und 4 OR berechtigen würde (vgl. dazu BGer-Urteil 4C.118/2001 vom 8.8.2001 E. 1b betreffend vertragswidriges Anbringen einer Glasverschalung auf einem Balkon); eine solche steht auch nicht zur Diskussion. Weiter steht fest, dass die Vermietende das – gemäss Vertrag erstmals auf den 30. September 2012 und danach mit einer viermonatigen Kündigungsfrist auf 31. März, 30. Juni und 30. September kündbare – Mietverhältnis nicht ordentlich gekündigt hat. Sie machte und macht nur, aber immerhin, einen (sofortigen) Wiederherstellungs- bzw. Beseitigungsanspruch geltend.
Dass vorliegend ein solcher Wiederherstellungsanspruch besteht, steht ausser Frage. Zu prüfen ist, zu welchem Zeitpunkt sich dieser aktualisiert.
3.4.3. Grundsätzlich entsteht der Wiederherstellungsanspruch nach einhelliger Lehre erst auf das Mietende hin. Die Wiederherstellungspflicht des Mieters leitet sich aus Art. 267 Abs. 1 OR ab, wonach der Mieter die Mietsache grundsätzlich in dem Zustand zurückzugeben hat, wie er sie empfangen hat. Der Mieter, welcher über eine schriftliche Zustimmung des Vermieters für Erneuerungs- und Änderungsarbeiten verfügt, ist gemäss Art. 260a Abs. 2 OR zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nicht verpflichtet. Wenn der Mieter die Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters erneuert oder verändert hat, ist er grundsätzlich erst am Ende des Mietverhältnisses zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet (HIGI, a.a.O., Art. 260a OR N 35; SVIT-KOMMENTAR, a.a.O., Art. 260-260a OR N 4; HEINRICH, in: MÜLLER-CHEN/HUGUENIN/ GIRSBERGER [Hrsg.], Handkomm. zum Schweizer Privatrecht, 2. Aufl. 2012, Art. 260a OR N 5). Diesen Grundsätzen entspricht auch die Regelung in den Allgemeinen Bestimmungen zum Luzerner Mietvertrag (ABLMV), Ausgabe 1997. In Ziff. 2.5.1 ABLMV wird in Absatz 1 zunächst festgehalten, dass bauliche Veränderungen (d.h. Erneuerungen und Änderungen, vgl. Ziff. 2.4.1 ABLMVI am Mietobjekt durch den Mieter nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet sind und diese Zustimmung sich darüber zu äussern hat, ob und unter welchen Bedingungen solche Investitionen beim Auszug des Mieters zu entfernen oder zu entschädigen sind. Absatz 2 regelt die Entschädigungspflicht für den Fall, dass sich die schriftliche Zustimmung darüber nicht ausspricht. In Absatz 3 wird festgehalten, dass der Vermieter beim Fehlen seiner schriftlichen Zustimmung "am Ende der Mietzeit Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes oder entschädigungslose Überlassung der Veränderung verlangen" kann. Der Wortlaut dieser Regelung spricht klar dafür, dass das von der Vorinstanz erwähnte Wahlrecht und damit auch der Anspruch auf Wiederherstellung grundsätzlich erst auf das Mietende hin entsteht.
In der Lehre besteht sodann weitgehend Einigkeit darüber, dass der Wiederherstellungs- bzw. Beseitigungsanspruch des Vermieters im Sinne einer Ausnahme nur, aber immerhin dann schon vor dem Ende des Mietverhältnisses entsteht bzw. schon während dem Mietverhältnis durchgesetzt werden kann, wenn die Arbeiten nicht fachmännisch ausgeführt sind und die Mietsache ernsthaft beschädigt worden ist (LACHAT/WYTTENBACH, a.a.O., S. 697 f. N 32/3.1; HIGI, a.a.O., Art. 260a OR N 39; HEINRICH, a.a.O., Art. 260a OR N5).
Wenn die Vorinstanz unter Bezugnahme auf den SVIT-KOMMENTAR (a.a.O., Art. 260-260a OR N 59) ausführt, es sei nicht einzusehen, weshalb derjenige Vermieter, der von den nicht bewilligten Umbauten vor oder während der Bauzeit erfahre, bessergestellt sein solle als derjenige, der vor vollendete Tatsachen gestellt werde, so trifft dies zwar grundsätzlich zu. Allerdings kritisiert der SVIT-KOMMENTAR ein Urteil des Mietgerichts Zürich vom 18. April 1995 (in ZMP 2/95 Nr. 22), welches dem Vermieter nach Abschluss der mieterseitigen Umbauarbeiten lediglich das Recht einräumt, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (Art. 260a Abs. 2 OR) zu verlangen, und dem Vermieter ein Kündigungsrecht nur zugesteht, "falls die Arbeiten – objektiv betrachtet – eine Schädigung der Mietsache darstellen oder einen Mangel an der Mietsache verursachen". Der SVIT-KOMMENTAR hält zu Recht fest, dass das Verhalten des Mieters in beiden Fällen (d.h. abgeschlossene sowie noch andauernde unbewilligte Arbeiten) eine Vertragsverletzung darstellt, das zur Kündigung berechtigt (SVIT-Komm., a.a.O., Art. 260-260a OR N 59). Weiterungen dazu sowie zu den Voraussetzungen einer ordentlichen oder ausserordentlichen Kündigungsmöglichkeit (vgl. dazu oben E. 4.3.2; SVIT-Komm., a.a.O., Art. 260-260a OR N 60; HIGI, a.a.O., Art. 260a OR N 30-32; LACHAT/WYTTENBACH, a.a.O., S. 697 f. N 32/3.1) erübrigen sich indes, da die Vermieterin wie erwähnt keine Kündigung ausgesprochen hat.
Nicht einschlägig ist sodann das von der Vorinstanz zur Stützung ihrer Auffassung, wonach die Vermieterin die sofortige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen könne, zitierte Urteil des Bundesgerichts 4A_541/2001 vom 28.3.2012 li. A-C sowie E. 2.2.2 und 4.1 ff.).
3.4.4. Somit bleibt es dabei, dass ein Anspruch der Vermieterin auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands vor dem Ende des Mietverhältnisses allenfalls dann zu bejahen wäre, wenn sich der angebrachte Sichtschutz als nicht fachgerecht ausgeführt und als die Mietsache objektiv ernsthaft (be-)schädigend erweisen würde. Die Behauptungs- und Beweislast liegt diesbezüglich bei der Vermieterin, die den entsprechenden Anspruch geltend macht (Art. 8 ZGB).
Dass die Montage fachgerecht erfolgte, wurde von der Vermieterin weder vor der Vorinstanz noch im Berufungsverfahren in Abrede gestellt. Gestützt auf die Ergebnisse des vorinstanzlichen Augenscheins sowie das vorhandene Bildmaterial kann mit den Mietenden ohne weiteres von einer fachgerechten Ausführung ausgegangen werden.
Im erstinstanzlichen Verfahren hat die Vermieterin geltend gemacht, der Sichtschutz beeinträchtige die Ansehnlichkeit der Liegenschaft bzw. deren optischen Gesamteindruck, und bestritten, dass er ohne Beschädigung der Terrasseneinrichtungen wieder abmontiert werden könne. Im Berufungsverfahren macht sie geltend, um die schweren Storenkästen zu halten, hätten mehrere Bohrungen in die Metallstützen/Trägerpfosten der Liegenschaft gebohrt und grosse Schrauben verankert werden müssen. Die Schäden an den Metallpfosten seien kaum mehr zu beseitigen, ohne die Trägerpfosten auszuwechseln. Die Löcher in den Trägerstützen im Freien seien zudem anfällig für Rost und würden einen Gebäudeteil beschädigen, welcher die Stabilität der gesamten Konstruktion zu gewährleisten habe. Indem in die Metallpfosten/Stützpfeiler gebohrt worden sei, sei die Mietsache ernsthaft beschädigt worden. Die äussere Gestalt des Gebäudes sei beeinträchtigt bzw. die Ansehnlichkeit der Liegenschaft gestört und die Fassade verändert. Wohnhäuser seien keine Campinganlagen; es dürften nicht Tücher gespannt und beliebige Vorrichtungen montiert werden, welche wie hier das äussere Erscheinungsbild der Liegenschaft beeinträchtigen würden. Sie habe ein Interesse daran, dass ihre Liegenschaften nicht zu Slums verkommen würden. Diese Darstellung erscheint, wie die Mietenden zu Recht anmerken, übertrieben. Das Befestigen der beiden Einrollvorrichtungen an den Metallpfosten erfolgte mittels jeweils zwei Winkeleisen und je zwei (am Augenschein nur schwer erkennbaren) Schrauben (vgl. oben E. 3.3.3). Das Anbringen von vier Bohrlöchern pro Pfosten erscheint objektiv nicht geeignet, die Stabilität der gesamten Konstruktion zu beeinträchtigen, und ist nicht als ernsthafte Beschädigung der Mietsache zu qualifizieren. Ein Schädigungspotential, das eine sofortige Demontage des Sichtschutzes erfordern bzw. dessen Bestand bis zum Ende des Mietverhältnisses unzumutbar machen würde, ist nicht ersichtlich. Ob die Bohrlöcher bei der Demontage ohne namhaften Aufwand gespachtelt und überstrichen werden können, wie dies die Mietenden geltend machen, ober ob ein grösserer Aufwand erforderlich sein wird, ist für die Frage, ob ein Anspruch auf sofortige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands besteht, nicht relevant. In Bezug auf das äussere Erscheinungsbild der Liegenschaft ist aus dem vorhandenen Bildmaterial ersichtlich, dass sich die beiden fixen Einrollvorrichtungen genügend einfügen (oben E. 3.3.3). Die mobilen Rollos sind farblich an das Konzept der Fassade angepasst und wirken keineswegs campingplatz- oder gar slummässig. Die gesamte Konstruktion befindet sich sodann nicht ausserhalb der Balkonbrüstung bzw. der Fassadenlinie (oben E. 3.3.3). Auch in Bezug auf das äussere Erscheinungsbild ist somit kein Anspruch auf eine sofortige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bzw. die Unzumutbarkeit der Beibehaltung des Sichtschutzes bis zum Ende des Mietverhältnisses ausgewiesen.
3.5. Zusammenfassend ergibt sich aus den obigen Erwägungen, dass die Mietenden mit dem unbewilligten Erstellen des Sichtschutzes eine Vertragsverletzung begangen haben, das zu einem Vorgehen nach Art. 257f OR berechtigte, dass der Vermieterin ein Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zusteht, dass sich dieser Anspruch (sowie ein allfälliger Schadenersatzanspruch) gemäss gesetzlicher und vertraglicher Regelung aber grundsätzlich erst bei Beendigung des Mietverhältnisses aktualisiert und dass vorliegend keine Umstände dargetan sind, die im Sinne einer Ausnahme einen Anspruch auf sofortige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu begründen vermöchten.
3.6. Damit ist die Berufung gutzuheissen und Dispositiv-Ziff. 1 des Urteils des Bezirksgerichts Luzern vom 20. April 2015 aufzuheben sowie das diesbezügliche Rechtsbegehren in Ziff. 1 der Klage vom 24. Januar 2014 abzuweisen.
4.1. Die Vermieterin forderte im vorinstanzlichen Verfahren von den Mietenden die Entfernung sämtlicher Pflanzen und allfälliger weiterer Gegenstände im Treppenhaus vor der Wohnungstür. Die Vorinstanz wies dieses Begehren ab und schloss, das Aufstellen der Pflanze im Treppenhaus durch die Mietenden verstosse nicht gegen mietvertragliche oder gesetzliche Bestimmungen. Sie erwog zusammengefasst, zum Gebrauchsrecht der Wohnung gehörten auch die Nutzung von Neben- und Gemeinschaftsräumen, wozu auch das Treppenhaus gehöre. Das Mitbenutzungsrecht ergebe sich meistens aus den Umständen und sei eine notwendige Folge des vereinbarten Gebrauchs an der Mietsache. Allfällige Benutzungsregelungen müssten vom Vermieter vernünftig und sachlich begründet werden können; es sei im Einzelfall abzuwägen, ob eine konkrete Vorschrift rein schikanös und unsachgemäss sei, wobei allerdings feuer- und sanitätspolizeiliche Vorschriften nicht verletzt werden dürften. Aus den Allgemeinen Bestimmungen zum Luzerner Mietvertrag, welche Bestandteil des Mietvertrages seien, sei kein Verbot der Platzierung von Pflanzen im Treppenhaus erfindlich; ein vertragliches Verbot für das Aufstellen der Pflanze sei mithin nicht ersichtlich. Ebenso sei eine Behinderung der Rettungskräfte bei einem allfälligen Brand oder Sanitätseinsatz nicht ersichtlich, zumal sich der streitgegenständliche Kaktus in einer Nische seitlich vor der Wohnungstür der Mietenden befinde. Sodann stellte die Vorinstanz fest, dass sich beim Augenschein gezeigt habe, dass im Treppenhaus der fraglichen Liegenschaft das Lagern von persönlichen Gegenständen vor den Wohnungstüren offenbar gang und gäbe, mithin üblich sei und es sich um einen dauerhaften Zustand zu handeln scheine. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb einzig die Pflanze der Mietenden entfernt werden sollte, während das – teilweise eindeutig vertragswidrige und gegen die Brandschutzrichtlinien verstossende – Verhalten anderer Mieter toleriert werde. Auch der Vorwurf der Behinderung der Hausreinigung verfange nicht. Sodann sei nicht erkennbar, inwiefern Dritte an der Nutzung der fraglichen Nische gehindert werden könnten, da nicht ersichtlich und auch nicht dargetan sei, wie Dritte dieses Podest nützen könnten. Bei diesem Ergebnis könne offenbleiben, ob die Vermieterin das Aufstellen des Kaktus ursprünglich mündlich bewilligt habe ….
4.2. Die Vermieterin rügt mit ihrer Anschlussberufung eine falsche Rechtsanwendung durch die Vorinstanz. Sie macht zusammengefasst geltend, das vertragswidrige Aufstellen einer Pflanze im Treppenhaus stelle eine Verletzung von Art. 257f Abs. 1 OR dar. Mit dem Mitbenutzungsrecht am Treppenhaus könnten die Mietenden die von ihnen aufgestellte Pflanze nicht legitimieren. Das Treppenhaus diene ausschliesslich als Zugang zu den Wohnungen und nicht als Abstellraum bzw. als Raum zum Aufstellen von Pflanzen; das Aufstellen von Pflanzen im Treppenhaus sei entgegen der Vorinstanz keine notwendige Folge des vereinbarten Gebrauchs an der Mietsache. Etwas Anderes ergebe sich auch nicht aus dem Mietvertrag, zumal das Treppenhaus den Mietenden weder vollständig noch teilweise vermietet worden sei. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz brauche es keine explizite Regelung im Vertrag oder in den Allgemeinen Bestimmungen, welche das Aufstellen von Pflanzen untersage. Der Vertrag bzw. die Umschreibung des Mietobjekts grenze das Mietobjekt ein. Alles Weitere gehöre nicht zum Mietobjekt, sondern diene höchstens der Mitbenutzung, wobei die Mitbenutzung von allgemeinen Teilen nur zu den vorgesehenen Zwecken erfolgen dürfe. Das Mitbenutzungsrecht am Treppenhaus beinhalte kein Recht, Pflanzen oder andere Gegenstände im Treppenhaus aufzustellen oder zu lagern. Durch die Nutzung der Mietenden dürfe die Mitbenutzung anderer Mieter weder vollständig noch teilweise ausgeschlossen werden; dies sei jedoch durch das Aufstellen der grossen und schweren Pflanze der Mietenden der Fall. Auch aus den allgemeinen Bestimmungen zum Luzerner Mietvertrag ergebe sich entgegen der Vorinstanz kein Recht auf Aufstellen von Pflanzen im Treppenhaus, sondern im Gegenteil ein Verbot, indem Ziff. 2.7.6 analog auch für Pflanzen gelte. Für das Aufstellen von Pflanzen stehe den Mietenden die von ihnen gemietete Wohnung samt Keller zur Verfügung. Die Vorinstanz habe sich sodann auch nicht mit der von der Vermieterin zitierten Brandschutzrichtlinie auseinandergesetzt, wonach Treppenanlagen, Korridore, Ausgänge und Verkehrswege jederzeit frei und sicher benutzbar zu halten seien und keinen anderen Zwecken dienen dürften. Unzutreffend sei ferner die vorinstanzliche Feststellung, wonach die grosse und nur mit massivem Kraftaufwand verschiebbare Pflanze der Mietenden die Rettungskräfte bei einem allfälligen Brand oder Sanitätseinsatz in keiner Weise behindern würde. Ebenfalls unrichtig seien die vorinstanzlichen Erwägungen, wonach das Lagern persönlicher Gegenstände im Treppenhaus der fraglichen Liegenschaft offenbar gang und gäbe sei und es nicht einsehbar sei, warum einzig die Pflanze der Mietenden entfernt werden sollte. Die Mietenden hätten keinen Anspruch auf Gelichbehandlung im Unrecht. Sodann liessen sich Schuhe und dergleichen bei einem Einsatz von Rettungskräften oder zwecks Reinigung leicht verschieben und wegräumen, was auf die Pflanze der Mietenden nicht zutreffe. Das Aufstellen der Pflanze sei von der Vermieterin überdies auch nie bewilligt worden, was X., Verwalter der Liegenschaft und Vertreter der Eigentümerin, bestätigen könne. Dessen Einvernahme habe die Vorinstanz aufgrund ihrer übrigen Erwägungen für nicht erforderlich gehalten.
Die Mietenden machen geltend, die Vorinstanz habe den Antrag auf Beseitigung der Kaktuspflanze zu Recht abgewiesen; die vorinstanzlichen Erwägungen seien in diesem Punkt allesamt zutreffend.
4.3.1. Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Soweit der Vertrag den Gebrauch nicht näher bestimmt, gilt als vertragskonformer Gebrauch der übliche Gebrauch, d.h. der Gebrauch, den jedermann unter den gegebenen Umständen von einer wie der gemieteten Sache gewöhnlich zu machen pflegt. Der Gebrauch erstreckt sich grundsätzlich nicht bloss auf die Mietsache, sondern ebenso auf deren Zugehör und auf die Nebensachen. Ferner kann er Rechte zur Benützung nicht ausschliesslich dem Mieter überlassener Sachen umfassen (z.B. bei der Wohnungsmiete an Zugängen, an Treppen, an Aufzügen und an Gemeinschaftsräumen). Es ist auf eine objektive, der Beschaffenheit entsprechende Zweckbestimmung der Mietsache abzustellen, wobei der Ortsgebrauch zu berücksichtigen ist (HIGI, a.a.O., Art. 253 OR N 21 ff. und 257f OR N 10 f.; SVIT-KOMMENTAR, a.a.O., Art. 257f OR N 10 und Art. 253 OR N4).
Im Mietvertrag zwischen den Parteien sowie in den Allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag findet sich keine Regelung betreffend das Abstellen von Pflanzen im Treppenhaus. Die Vorinstanz hat zutreffend festgehalten, dass sich ein Verbot, im Treppenhaus Pflanzen zu platzieren, auch in Ziff. 2.7 der Allgemeinen Bestimmungen zum Luzerner Mietvertrag nicht findet. Gemäss dieser Bestimmung dürfen Mofas, Fahrräder, Kinderwagen und Kinderfahrzeuge ausser im eigenen Kellerabteil nur in den hierfür vorgesehenen Räumen abgestellt werden. Entgegen der Auffassung der Vermieterin kann diese Bestimmung nicht ohne weiteres auf sämtliche oder eine unbestimmte Anzahl anderer Gegenstände wie u.a. auch Pflanzen ausgedehnt bzw. analog angewendet werden; dies wird vom Wortlaut nicht erfasst und es wird von der Vermieterin auch nicht dargetan, dass diese Bestimmung von beiden Parteien bei Vertragsschluss so verstanden worden wäre.
Ein Ortsgebrauch in der Art, dass es einem Mieter grundsätzlich untersagt wäre, im Treppenhaus Sachen zu deponieren, ist sodann nicht gerichtsnotorisch und wurde von der Vermieterin weder substanziiert behauptet noch bewiesen.
Zur Beurteilung der Zulässigkeit des Abstellens der Pflanze im Treppenhaus durch die Mietenden ist folglich vom üblichen Gebrauch der Mietsache unter den konkreten Umständen auszugehen. Die Vorinstanz hat dazu anlässlich des Augenscheins festgestellt, dass in der streitgegenständlichen Liegenschaft das Lagern von Gegenständen aller Art im Treppenhaus üblich sei. Dies wurde von der Vermieterin weder substanziiert bestritten noch widerlegt. Wenn sie diesbezüglich geltend macht, die Mietenden könnten sich nicht auf einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht berufen, geht dies somit an der Sache vorbei, denn gemäss vorinstanzlichen Feststellungen entspricht das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus in der fraglichen Liegenschaft dem üblichen Gebrauch, welcher sodann auch den Mietenden zusteht.
4.3.2. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass die Hausreinigung durch die aufgestellte Pflanze nicht wesentlich behindert wird. Was die Vermieterin mit ihrer Anschlussberufung diesbezüglich vorbringt, dringt nicht durch. Die Reinigung des Podests und des Fensters dürfte dadurch zwar etwas umständlicher sein, erscheint aber trotz der Pflanze noch problemlos möglich, wie aus dem vorhandenen Bildmaterial ersichtlich ist. Bei allfälligen ausserordentlichen Verunreinigungen durch die Pflanze der Mietenden hat die Vermieterin zudem gemäss Ziff. 2.7.4 der Allgemeinen Bestimmungen des Mietvertrags die Möglichkeit, von den Mietenden die Beseitigung dieser Verunreinigungen zu verlangen, wie dies die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat.
4.3.3. Mit der Vorinstanz ist sodann nicht erkennbar, inwiefern Dritte durch die Pflanze der Mietenden an der Nutzung der fraglichen Nische gehindert werden könnten und solches wurde von der Vermieterin auch in der Anschlussberufung nicht substanziiert bzw. konkret vorgetragen.
4.3.4. Dass das Aufstellen der Pflanze im Treppenhaus durch die Mietenden die Brandschutzrichtlinien verletzen würde, wie dies von der Vermieterin vorgebracht wird, ist nicht ersichtlich. Gemäss § 2 Abs. 3 des kantonalen Gesetzes über Feuerschutz (FSG; SRL 740) gelten für den vorbeugenden Brandschutz die Schweizerischen Brandschutzvorschriften VKF, welche vom zuständigen Organ gemäss Interkantonaler Vereinbarung zum Abbau technischer Handelshemmnisse (IVTH) vom 23. Oktober 1998 für verbindlich erklärt wurden. Nach § 2 der Verordnung zum Gesetz über den Feuerschutz (SRL Nr. 740a) richten sich die Brandschutzvorschriften an Eigentümer, Besitzer und Benützer von Gebäuden, Anlage und Einrichtungen sowie an alle Personen, welche diese planen, bauen, betreiben oder instand halten. Die verschiedenen Bestandteile der Brandschutzvorschriften werden in § 3 der Verordnung zum Gesetz über den Feuerschutz (SRL Nr. 740a) aufgelistet. Für die Freihaltung von Flucht- und Rettungswegen ist demnach gemäss lit. h die entsprechende Richtlinie der Schweizerischen Brandschutzvorschiften VKF anwendbar. Nach Ziff. 2.2 der geltenden Brandschutzrichtlinie Flucht- und Rettungswege vom 1. Januar 2015, welche im Internet einsehbar ist …, sind Flucht- und Rettungswege jederzeit frei und sicher benutzbar zu halten. Sie dürfen ausserhalb der Nutzungseinheit keinen anderen Zwecken dienen. Nach Ziff. 2.4.5 Abs. 2 der Brandschutzrichtlinie Flucht- und Rettungswege muss die Mindestbreite von horizontalen Fluchtwegen 1,2 m betragen, wie dies auch im von der Vorinstanz zitierten Merkblatt der Gebäudeversicherung festgehalten ist. Als Fluchtweg gilt der kürzeste Weg, der Personen zur Verfügung steht, um von einer beliebigen Stelle in Bauten und Anlagen an einen sicheren Ort ins Freie oder an einen sicheren Ort ihm Gebäude zu gelangen. Als Rettungsweg gilt der kürzeste Weg, der der Feuerwehr und den Rettungskräften als Einsatzweg zu einer beliebigen Stelle in Bauten und Anlagen dient. Fluchtwege können als Rettungswege dienen …. Die Vorinstanz hat zutreffend festgehalten, dass sich der streitgegenständliche Kaktus in einer Nische seitlich von der Wohnungstür der Mietenden befindet. Dass dadurch der Flucht- oder Rettungsweg beeinträchtigt würde, ist nicht ersichtlich. Die Vorinstanz hat mithin zutreffend festgehalten, dass die Pflanze die Rettungskräfte bei einem allfälligen Brand oder Sanitätseinsatz nicht behindert ….
4.4. Zusammenfassend kann mit der Vorinstanz festgehalten werden, dass im Aufstellen der Pflanze im Treppenhaus durch die Mietenden kein Verstoss gegen mietvertragliche oder gesetzliche Bestimmung erblickt werden kann …. Bei diesem Ergebnis durfte die Vorinstanz auf die Einvernahme bzw. Parteibefragung von X. zum Thema, ob er das Aufstellen des Kaktus ursprünglich mündlich bewilligt hatte, verzichten. Die Anschlussberufung wird abgewiesen ….
5. Damit ist die Berufung gutzuheissen und die Anschlussberufung abzuweisen, was letztlich zur vollumfänglichen Abweisung der Klage führt.
58/2 - Änderungen an der Mietsache (Sichtschutz auf dem Balkon) sowie Pflanzen im Treppenhaus

References: Art. 260
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 97
 Art. 260
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 267
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 260
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 253
 Art. 257
 Art. 253
 § 2
 § 2
 § 3