Source: https://www.beck.pl/renegocjacje-umow-u-mniejszych-najemcow/
Timestamp: 2020-06-03 15:44:21+00:00

Document:
Renegocjacje umów u mniejszych najemców – C.H.Beck
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii z dnia 10 kwietnia 2020 r. (opubl. Dz.U. poz. 658) w § 8 zakazuje prowadzenia działalności w zakresie organizowania imprez masowych, prowadzenia restauracji, klubów, barów, gabinetów kosmetycznych, fryzjerskich, siłowni, klubów fitness. Celem tej regulacji jest stworzenie ram prawnych do walki z szerzącym się wirusem COVID-19. Jest to regulacja szczególna i bez wątpienia chodzi o ograniczenie kontaktów międzyludzkich do niezbędnego minimum. Cel regulacji jest jasny i zrozumiały. Jednakże regulacja ta rodzi pewne implikacje cywilnoprawne na linii najemca lokalu i jego właściciel jako wynajmujący.
Problem opłacania czynszu w czasie trwania zakazu prowadzenia działalności
Jest oczywiste, że większość działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług jest prowadzona przez przedsiębiorców w wynajętych na ten cel lokalach. Art. 659 k.c. w § 1 stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Natomiast zgodnie z § 2 cytowanego artykułu czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Zazwyczaj czynsz jest określony jako kwota pieniężna płatna w miesięcznych okresach. Wprowadzenie zakazu określonych działalności usługowych powoduje, że najemcy nie osiągają przychodów. Jednocześnie ich umowy najmu w dalszym ciągu pozostają w mocy co oznacza, że czynsz musi być opłacany. Wobec tego powstaje problem związany z koniecznością opłacania czynszu przy braku przychodu, a więc możliwości jego terminowego regulowania. Z pewnością część przedsiębiorców będzie miała jakieś oszczędności pozwalające przetrwać ten trudny czas, a część nie. Problem staje się niezwykle istotny i palący, gdy zważy się, że nie jest wiadome ile czasu będzie trwał zakaz prowadzenia określonej działalności, a w konsekwencji kiedy przedsiębiorca zacznie zarabiać, a tym samym odzyska możliwość płacenia czynszu. Oczywiście pewnego rodzaju działalności będą mogły być prowadzone w Internecie np. sprzedaż jakichś towarów albo prowadzenie treningów fitness. Możliwe jest też przygotowywanie posiłków na wynos. Jednakże będzie to działalność w bardzo ograniczonym zakresie. Z pewnością pewnego rodzaju działalności nie będą mogły być prowadzone za pośrednictwem Internetu np. fryzjerstwo lub zabiegi kosmetyczne. W tak zarysowanym stanie faktycznym powstaje pytanie czy istnieją instrumenty prawne pozwalające zaradzić tej trudnej sytuacji.
Zasada trwałości stosunku umownego a sytuacje niezależne od stron umowy
Na wstępie rozważań prawnych należy przypomnieć, że prawo cywilne w zakresie zobowiązań przewiduje ich trwałość i stabilność. Wyrazem tej zasady jest art. 345 k.c. Wskazany artykuł ustanawia podstawową zasadę trwałości stosunku umownego wyrażonego rzymską paremią pacta sunt servanda. Zasada ta nakłada na dłużnika i wierzyciela konieczność współdziałania w wykonaniu zobowiązania w sposób zgodny z jego treścią, odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu, zasadom współżycia społecznego i istniejącym zwyczajom. Oczywiście komentowany artykuł reguluje sytuacje typowe, które są dla obu stron stosunku zobowiązaniowego możliwe do przewidzenia w momencie jego nawiązywania. Jednakże pewne sytuacje nie są do przewidzenia nawet przez najbardziej zapobiegliwych przedsiębiorców. Przykładowo mogą przecież wystąpić katastrofy ekologiczne, budowlane, komunikacyjne. Sytuacje te mogą powodować poważne trudności w realizacji wzajemnych zobowiązań stron. Prawo cywilne w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków przewiduje możliwość ingerencji w istniejące już stosunki cywilnoprawne.
Klauzula rebus sic stantibus jako furtka
Taka furtką jest klauzula rebus sic stantibus. Regulacja ta jest zawarta w art. 3571 k.c. Zgodnie z tym przepisem w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków sąd przy uwzględnieniu interesów stron może uregulować stosunki cywilnoprawne pomiędzy tymi stronami. Regulacja ta nie wyklucza zmiany tych stosunków w drodze negocjacji. Przesłankami zastosowania art. 3571 k.c. są:
1) nadzwyczajna zmiana stosunków,
2) nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty dla jednej ze stron,
3) związek przyczynowy pomiędzy zmianą stosunków, a utrudnieniami w wykonaniu zobowiązania czy groźbą straty,
W razie spełnienia wszystkich przesłanek każda ze stron zobowiązania może wytoczyć powództwo (główne lub wzajemne) przeciwko drugiej stronie o zmianę zobowiązania lub jego rozwiązanie (w praktyce uczyni to strona, na korzyść której będzie działało orzeczenie). Należy pamiętać, że Sąd nie jest związany żądaniem pozwu co do sposobu ingerencji w stosunek zobowiązaniowy. Ostateczną decyzję o zmianie zobowiązania lub jego rozwiązaniu sąd podejmuje niezależnie od woli powoda, w granicach i według dyrektyw wyznaczonych przez art. 3571 k.c.
Granice ingerencji sądu w stosunek najmu
Sąd ingerując w stosunki między stronami nie może kierować się korzyścią tylko jednej strony (żądającej ukształtowania zobowiązania), ale musi uwzględniać także warunki, potrzeby i dążenia drugiej strony, a zatem sąd powinien rozważyć interesy obu stron. Nakaz postępowania w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego oznacza położenie nacisku na potrzebę rozstrzygnięcia słusznego, zgodnego z poczuciem moralnym. Dobierając sposób interwencji w treść stosunku prawnego, sąd powinien dążyć do poprawienia pogorszonej wskutek zmiany stosunków sytuacji powoda w sposób jak najmniej dotkliwy dla pozwanego. Sformułowanie w komentowanym artykule „sąd może” oznacza możliwość zmiany sposobu wykonania wzajemnych zobowiązań albo na zmianie wysokości świadczenia. Sąd nie może natomiast zmienić rodzaju świadczenia. Hipotezą art. 3571 k.c. objęte są tylko zdarzenia nadzwyczajne o charakterze powszechnym, niezależne od woli stron, wykraczające poza typowe ryzyko gospodarcze. Jako zdarzenie nadzwyczajne będzie potraktowane zdarzenie nieprzewidywalne. Chodzi o to, że strona żądająca od sądu zastosowania art. 3571 k.c. i zmiany stosunków cywilnoprawnych, że nie tylko rzeczywiście nie przewidziała znaczenia zmiany stosunków dla danego zobowiązania, ale też że nawet nie mogła go przewidzieć przy dołożeniu należytej staranności w rozumieniu art. 355 k.c. Innymi słowy rzecz ujmując chodzi o wykazanie, że dane zdarzenie wykraczało poza normalne ryzyko kontraktowe i było nieprzewidywalne w czasie, gdy strony zawierały umowę. W tej sytuacji jest oczywiste, że pomiędzy nadzwyczajną zmianą stosunków i nadmierną trudnością świadczenia oraz wystąpieniem straty powinien wystąpić adekwatny związek przyczynowy.
W świetle powyższych uwag najemcy mogą renegocjować umowy najmu lokali, z których nie mogli korzystać z powodu ograniczeń ustawowych wprowadzonych z powodu wirusa COVID 19. Renegocjacje powinny być prowadzone w oparciu o komentowany powyżej art. 3571 k.c. Wprawdzie artykuł ten wskazuje dyrektywy, jakie powinien stosować sąd w przypadku wystąpienia przypadku siły wyższej, ale nic nie stoi na przeszkodzie aby strony renegocjujące umowy stosowały je modyfikując stosunek prawny bez konieczności ingerencji sądu.
Stefan Jaworski – Adwokat, prowadzi Kancelarię Adwokacką w Warszawie, specjalizuje się w prawie sądowym z zakresu prawa cywilnego i karnego, autor licznych publikacji praktycznych, prowadzi szkolenia dla aplikantów adwokackich i radcowskich, a także dla samych adwokatów i radców prawnych.

References: Art. 659
 art. 345
 art. 3571
 art. 3571
 art. 3571
 art. 3571
 art. 3571
 art. 355
 art. 3571