Source: https://www.hausundgrund-reutlingen.de/mietspiegel_reutlingen.html
Timestamp: 2019-06-26 20:58:01+00:00

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Funktion und Anwendung des Mietspiegels
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die Mieten, die in Reutlingen für frei finanzierte Wohnungen bezahlt werden. Der Mietspiegel trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen („freien“) Wohnungsmarkt transparent zu machen und Auseinandersetzungen über Mietpreise zu versachlichen.
Anwendung findet der Mietspiegel im Rahmen
einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
der Ermittlung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (§ 556d BGB)
der Prüfung einer Mietüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz).
Der vorliegende Mietspiegel basiert auf den Daten einer zwischen Februar und Juni 2018 durchgeführten repräsentativen Mieterbefragung. Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellt. Eine Arbeitsgruppe aus Interessenvertretern und Wohnungsmarktexperten hat das Projekt fachlich begleitet.
Darin vertreten waren
Die Mieterbefragung und die Auswertung der erhobenen Daten wurde von Ulrich Stein, freier Statistiker, Steinbruchstr. 24, 70186 Stuttgart durchgeführt. Der Mietspiegel wurde vom Gemeinderat der Stadt Reutlingen am 27.11.2018 als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB anerkannt.
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die durchschnittliche Nettokaltmiete
für Wohnraum im „freien“ Wohnungsmarkt in Reutlingen von vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (§ 558 Abs. 2 BGB),
wobei in die Berechnung des Mietniveaus nur Verträge eingehen, bei denen die Mietzahlung in den letzten vier Jahren vor der Mietspiegelaufstellung angepasst oder neu vereinbart wurde.
Die Nettokaltmiete ist die Zahlung, die rein für die Überlassung der Wohnung geleistet wird. Neben-, Betriebskosten, Stellpatz- oder Küchenmieten oder Zuschläge für die Möblierung sind nicht Teil der Nettokaltmiete. Sind solche Kosten und Zuschläge in der Mietzahlung enthalten, muss zur Anwendung des Mietspiegels die Nettokaltmiete für die Wohnung ermittelt werden.
Der Mietspiegel kann nur auf Wohnungen im „freien“ (nicht preisgebundenen) Mietwohnungsmarkt, die bis zum 31.12.2017 gebaut wurden, angewandt werden.
Wohnungen in Heimen/Internaten
Ferienwohnungen/zum vorübergehenden Gebrauch überlassene Wohnungen
Öffentlich geförderte Wohnungen in der Bindungsfrist. Aufgrund ihrer Seltenheit auf dem Mietmarkt in Reutlingen wird die ortsübliche Vergleichsmiete für
Wohnungen mit Wohnflächen unter 27 oder 160 m2 und mehr nicht ausgewiesen. Für diese Wohnungen enthält der Mietspiegel keine Angaben zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der Mietspiegel gilt vom 1.12.2018 an. Nach zwei Jahren wird er der Marktentwicklung angepasst werden.
Begriffserläuterungen - Weiterführende Hinweise
Der Mietspiegel ist eine der gesetzlichen Begründungsalternativen bei einer „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ (§ 558 BGB). Bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit dem Mietspiegel müssen neben der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auch die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete relevanten Merkmale der Wohnung genannt werden.
Der Mietspiegel muss dem Schreiben mit dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigelegt werden. Ein Hinweis darauf, wo er eingesehen werden kann, genügt. Unter www.mietspiegel-reutlingen.de kann der Mietspiegel im Internet abgerufen werden.
Die Mietspiegelbroschüre ist bei der Rathausinformation, bei den Bezirksämtern und der Stadtbibliothek Reutlingen kostenlos erhältlich. Eine Zusendung ist mit Auslagenersatz möglich (Kontakt: Stadt Reutlingen, Stadtkämmerei, Tel. 07121 303-2459).
Einem „qualifizierten“ Mietspiegel kommt in einem gerichtlichen Verfahren die Funktion als Beweismittel für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung zu.
Rechtsquellen: § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete), § 558a BGB (Form und Begründung der Mieterhöhung), Bundesgerichtshof, Beschluss vom 31.08.2010 AZ: VIII ZR 231/09 (keine Pflicht zur Beilage des Mietspiegels).
Für das Stadtgebiet der Stadt Reutlingen gilt im Falle von Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die reduzierte Kappungsgrenze. Der Mietanstieg darf innerhalb eines vor dem Monat der Mieterhöhung liegenden Zeitraums von 3 Jahren 15 Prozent nicht übersteigen.
Rechtsquellen: Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW) vom 09.06.2015, § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB.
Die im Mietspiegel ausgewiesenen Mieten sind Nettokaltmieten, in denen die ortsüblichen Betriebskosten nicht enthalten sind. Unter der Nettokaltmiete versteht man das Entgelt für die Überlassung der Wohnung einschließlich des Mietausfallwagnisses, der Verwaltungskosten und der Aufwendungen für die Instandhaltung, ohne Möblierung und Küchenausstattung. Die Kosten für kleine Instandhaltungen können nach vertraglicher Vereinbarung auch von den Mietern übernommen werden.
Für das Stadtgebiet der Stadt Reutlingen gelten die Regelungen zur „Mietpreisbremse“. Deshalb darf seit dem 01.11.2015 bei Abschluss eines neuen Mietvertrags für eine Wohnung des freien Wohnungsmarkts die vereinbarte Mietzahlung (netto, kalt) die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent überschreiten. Ausnahmen und Sonderregelungen: War mit dem Vormieter mindestens 12 Monate vor dem Ende des Vertragsverhältnisses eine Miethöhe vereinbart worden, die das zulässige Niveau übersteigt, kann der Vermieter / die Vermieterin die Miete des Vormieters auch im neuen Mietverhältnis verlangen.
Die Regelungen zur Mietpreisbremse finden keine Anwendung, wenn
die zur Vermietung stehende Wohnung neu gebaut und nun erstmals vermietet wird,
die Wohnung vor der Neuvermietung „umfassend“ modernisiert wurde. Eine Modernisierung ist „umfassend“, wenn der Aufwand mindestens einem Drittel der Neubaukosten entspricht.
Zusätzlich muss die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation, energetische Beschaffenheit) verbessert worden sein. Bei Modernisierungen mit geringerem Investitionsaufwand, die bis zu 3 Jahre vor dem Beginn des neuen Mietverhältnisses erfolgt sind, wird die zulässige Höchstmiete wie folgt berechnet: Man ermittelt zunächst die zulässige Höchstmiete für die Wohnung, als ob die Modernisierungen nicht erfolgt wären (Höchstgrenze = ortsübliche Vergleichsmiete plus 10%). Auf diese Höchstgrenze wird dann eine Modernisierungsumlage zugeschlagen (vergleichbar einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB Absätze 1 bis 3).
Rechtsquellen: Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBgVO BW) vom 29.09.2015, § 556d (Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung), § 556e BGB (Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung), § 556f BGB (Ausnahmen), Gesetzesbegründung zu § 556f BGB, § 555b BGB (Modernisierungsmaßnahmen).
Als Betriebskosten gelten vor allem:
Grundsteuer, Versicherungen
Hausmeister, Gartenpflege
Aufzug, Strom für Gemeinschaftsanlage
Gemeinschaftsantenne, Kabel- oder Satellitenanschluss
Betriebskosten gemäß BetrKV und Vereinbarungen im Mietvertrag
Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg
Die Landesregierung Baden-Württemberg hat ihrer Ministerratssitzung am 29.09.2015 die "Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn" (§ 556d Abs. 2 BGB) beschlossen.
Die m Gesetzblatt Baden-Württemberg Nr. 18 vom 14.10.2015 veröffentlichte Verordnung tritt am 01.11.2015 in Kraft.
Damit darf in 68 Kommunen in Baden-Württemberg ab diesem Zeitpunkt zu Beginn eines Wohnraummietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent überschritten werden.
Diese Kommunen sind neben der Stadt Reutlingen und der Gemeinde Kirchentellinsfurt aus der Region&colon;
Filderstadt Freiberg am Neckar
Mietspiegel Reutlingen 2015
783,22 KB
Mietspiegel Reutlingen 2013
662,13 KB

References: § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 559
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 555