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Timestamp: 2019-09-23 14:26:54+00:00

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BayObLG, 02.06.1980 - BReg. 2 Z 66/79 - dejure.org
BayObLG, 02.06.1980 - BReg. 2 Z 66/79
https://dejure.org/1980,9889
BayObLG, 02.06.1980 - BReg. 2 Z 66/79 (https://dejure.org/1980,9889)
BayObLG, Entscheidung vom 02.06.1980 - BReg. 2 Z 66/79 (https://dejure.org/1980,9889)
BayObLG, Entscheidung vom 02. Juni 1980 - BReg. 2 Z 66/79 (https://dejure.org/1980,9889)
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Wohnungseigentümer; Wohnungseigentum; Vollmacht; Vertretung; Teilungserklärung; Laden; Café; Gewerbliche Nutzung; Gewerbe; Zustimmung
LG Nürnberg-Fürth - 13 T 1811/79
BayObLGZ 1980, 154
Den Betrieb einer Gaststätte umfasst dies regelmäßig nicht (vgl. nur BayObLGZ 1980, 154, 159 ff.; OLG München, NJW-RR 2008, 1394; OLGR 1994, 38 f.; OLG Köln, WuM 2005, 71, 73; OLG Düsseldorf, ZMR 1996, 281 f.;… Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 219 mwN).
Soweit eine Vereinbarung getroffen ist, geht sie - abgesehen von nicht mehr anfechtbaren, rechtswirksamen Eigentümerbeschlüssen - vor und bindet die Eigentümer (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 2 WEG; BGHZ 37, 203/207; BayObLGZ 1971, 273/276; 1972, 150/155; 1978, 214/216; 1980, 154/158).
Dabei stehen Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung einer Vereinbarung gleich (§ 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 WEG; BayObLGZ 1971, 273/276; 1978, 214/216; 1980, 154/158; OLG Hamm OLGZ 1978, 10/12).
Da die Beschreibung des Teilerbbaurechts der Antragsgegnerin in der Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan gemäß § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen ist, unterliegt sie wie alle Grundbucheintragungen und dort zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligungen der selbständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht (BGHZ 37, 147/148 f.; 59, 205/208 f.; BayObLGZ 1977, 226/230; 1978, 214/217; 1980, 154/158).
aa) Zutreffend geht das Landgericht zunächst davon aus, daß es sich bei dem Begriff "Geschäftsräume" um einen auch Gaststätten umfassenden Oberbegriff handelt (BayObLGZ 1978, 214/218; 1980, 154/159; BayObLG MittBayNot 1981, 29/30; OLG Hamm OLGZ 1978, 10/13; Palandt Einf. vor § 535 Anm. 7 a; vgl. auch § 31 GaststättenG).
Wie das Landgericht zutreffend ausführt, war die Verwalterin befugt, einen Rechtsanwalt einzuschalten (BayObLGZ 1980, 154/156).
Die in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan verwendete Bezeichnung "Laden" hat das Landgericht zutreffend als eine dem Warenkleinverkauf durch den Einzelhandel und das warenverarbeitende Handwerk dienende Verkaufsstelle im Sinn von § 1 Abs. 1 Nr. 1 Ladenschlußgesetz ausgelegt (BayObLGZ 1980, 154/159).
Gaststättenbetriebe sind schon wegen ihrer längeren Öffnungszeiten mit einem Ladengeschäft nicht vergleichbar und wirken im allgemeinen störender als ein solches (BayObLGZ 1980, 154/159 f. und BayObLG WuM 1989, 524/525; ständige Rechtsprechung).
Das Landgericht durfte diese Feststellungen auf Grund eigener Lebenserfahrung treffen (BayObLGZ 1980, 154/162 und BayObLG WuM 1985, 237/238; OLG Hamm Rpfleger 1990, 17/18).
Besteht für den Verwalter Verfahrensvollmacht, so ist er auch befugt, einen Rechtsanwalt einzuschalten (vgl. BayObLGZ 1980, 154, 156/157).
Mit der Zweckbestimmung als Laden ist jedenfalls der Betrieb einer Gaststätte, der über den vom Landgericht bestimmten Umfang hinausgeht, nicht vereinbar, da von dem Betrieb eines solchen Lokals erfahrungsgemäß intensivere Beeinträchtigungen für dieübrigen Wohnungseigentümer ausgehen als von einem Laden (vgl. BayObLGZ 1980, 154/161; BayObLG WuM 1985, 237 f.; NJW-RR 1989, 719 f.; Senatsbeschluss vom 30.3.1993, Az.: 2Z BR 21/93; OLG Düsseldorf ZMR 1993, 122 f.).
Nach § 1 Abs. 1 LadSchlG gehören Ladengeschäfte zu den Verkaufsstellen; das typische Geschäft für den Laden ist der Warenkleinverkauf durch den Einzelhandel und das warenverkaufende Handwerk (BayObLGZ 1980, 154/159).
Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass es sich um ein Teileigentum mit der Zweckbestimmung als Laden handelt, dem als Verkaufsstelle Publikumsverkehr an sich immanent ist (vgl. BayObLGZ 1980, 154/159) und der demgemäß Kundenverkehr hat.
Das typische Geschäft für den "Laden" ist der Warenkleinverkauf durch den Einzelhandel und das warenverkaufende Handwerk (vgl. BayObLGZ 1980, 154/159).
Mit der Zweckbestimmung als Laden ist der Betrieb eines Tages-Bistros oder eines ähnlichen gastronomischen Betriebes nicht vereinbar, da von dem Betrieb eines solchen Lokals intensivere Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer ausgehen als von einem Laden (vgl. BayObLGZ 1980, 154/161; BayObLG WuM 1985, 237 f.; NJW-RR 1989, 719 f.; OLG Düsseldorf ZMR 1993, 122 f.).
Einer qualifizierten Mehrheit bedarf es dazu nicht (BayObLGZ 1980, 154/157;… Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. § 27 Rn. 135;… Weitnauer/ Hauger WEG 8. Aufl. § 27 Rn. 21;… Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 502).
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BayObLG, 13.06.1984 - BReg. 2 Z 22/84
Wohnungseigentum; Wohnungseigentümer; Verwalter; Gaststätte; Nachtbar; Bar; …

References: § 15
 § 10
 § 15
 § 5
 § 5
 § 10
 § 535
 § 31
 § 1
 § 1
 § 27
 § 27