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Timestamp: 2019-08-22 08:29:01+00:00

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swisNot, le réseau suisse de notaires - Droit immobilier, constitution de sociétés et droit de la famille et des successions - Immobilienrecht
1. Vorvertrag
Es handelt sich um einen Vertrag, durch den sich Personen im eigenen oder in Form einer Gesellschaft verpflichten, einen künftigen Hauptvertrag abzuschliessen; dabei legen die Parteien alle wichtigen Punkte des Hauptvertrags im Voraus fest. Wenn der Hauptvertrag notariell beurkundet werden muss, was zum Beispiel bei Immobilienvorverträgen gilt, unterliegt der Vorvertrag derselben Form.
In einem Vorvertrag zu einem Immobilienkaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, den Hauptkaufvertrag abzuschliessen. Die Verpflichtung des Verkäufers besteht darin, das Eigentum auf den Käufer zu übertragen und diejenige des Käufers darin, den entsprechenden Kaufpreis zu begleichen.
Mittels des Immobilienkaufvertrages verpflichtet sich der Verkäufer, das Eigentum an einem Grundstück auf den Käufer zu übertragen. Dafür leistet der Käufer den Kaufpreis. Es handelt sich um eine typische notarielle Urkunde. Sofern ein Grundstück übertragen werden soll, ist der Kaufvertrag zwingend öffentlich zu beurkunden. In Kaufangelegenheiten stellt sich immer wie häufiger die Frage nach umweltbezogenen Prüfungen. Manchmal sind ein Kauf- und Werkvertrag verbunden; und in solchen fällen sind die Verjährungsfristen immer ein heikles Thema.
3. Tauschvertrag
Es kommt manchmal vor, dass Parteien einen Immobilientausch vornehmen. In diesem Zusammenhang müssen sie die Dienstleistungen eines Notars in Anspruch nehmen. Sofern sich die auszutauschenden Liegenschaften in zwei verschiedenen Kantonen befinden, arbeiten die swisNot-Notare aus den beiden betroffenen Kantonen die nötige öffentliche Urkunde in enger Zusammenarbeit aus.
4. Kaufs- und Vorkaufsrecht
Mittels Kaufsrecht räumt der Eigentümer einer Drittperson das Recht ein, sein Grundstück zu einem bestimmten Preis und innert einer bestimmten Zeitspanne zu erwerben. Die berechtigte Person hat dabei das Recht, durch eine einseitige Erklärung den Eigentümer zu verpflichten, das Eigentum am Grundstück auf sie zu übertragen; die Entscheidungsmacht liegt somit ausschliesslich beim Käufer. Das Kaufsrecht wird mittels öffentlicher Urkunde errichtet und kann im Grundbuch vorgemerkt werden. Das Vorkaufsrecht ist dem Kaufsrecht sehr ähnlich. Es ist das Recht, durch einseitige Erklärung einen Kaufvertrag für den Fall zustande zu bringen, dass der Grundeigentümer das Grundstück gültig an einen Dritten verkauft; die Entscheidungsmacht liegt dabei zunächst beim Grundeigentümer. Der Preis und die Ausübungsvoraussetzungen können im Voraus bestimmt werden. Trifft dies zu, so ist der Vertrag öffentlich zu beurkunden. Auch das Vorkaufsrecht kann im Grundbuch vorgemerkt werden.
5. Öffentliche oder private Versteigerungen
Gewisse Klienten wählen zur Veräusserung ihrer Vermögenswerte, unabhängig davon ob es sich um Grundstücke handelt, die Form der Versteigerung. In solchen Fällen ist es empfehlenswert, den Rat eines Notars einzuholen dies auch dann, wenn keine öffentliche Urkunde erforderlich ist.
6. Grundpfandrechte
Zur Finanzierung des Kaufs einer Immobilie benötigt der Käufer üblicherweise Fremdkapital, weshalb die Möglichkeit besteht, einen Darlehensvertrag mit einer Bank oder Versicherung abzuschliessen. Zur Sicherstellung der damit zusammenhängenden Hypothekarschuld wird das Grundstück mit einem Grundpfand belastet, häufig wird hierfür die Form des Schuldbriefes gewählt. Zur Ausarbeitung des Vertrages auf Errichtung oder Erhöhung eines Schuldbriefes ist der Beizug eines Notars notwendig. Der Schuldbrief ist ein Wertpapier, das eine Forderung (den Hypothekarkredit) beinhaltet, welche durch ein Grundpfand sichergestellt wird; er erlaubt somit die Mobilisierung des Bodenwertes.
7. Dienstbarkeiten (insbesondere Nutzniessung, Wohnrecht)
Es kommt häufig vor, dass ein Eigentümer eines Grundstückes bzw. einer Liegenschaft das Eigentum seinen Nachkommen überträgt, unter Beibehaltung der Nutzniessung oder eines Wohnrechtes. Im Falle einer Nutzniessung ist der Eigentümer weiterhin berechtigt, die Liegenschaft zu bewohnen oder diese zu vermieten und über die Mieteinkünfte zu verfügen. Solche Vorgänge werden oft im Rahmen einer erbrechtlichen Planung vorgenommen; sie erfordern den Beizug eines Notars, weil der Nutzniessungs- oder Wohnrechtsvertrag öffentlich beurkundet und die Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen werden muss.
8. Errichtung von selbständigen und dauernden Baurechten
Mittels eines Baurechtes kann das Eigentum am Boden und das Eigentum an den Bauwerken, die darauf erstellt worden sind, aufgeteilt werden. Ist das Baurecht übertragbar und von gewisser Dauer, kann es im Grundbuch als selbständiges und dauerndes Recht aufgenommen werden. Hierfür ist der Beizug eines Notars notwendig, welcher die dazu notwendigen öffentlichen Urkunden erstellt und beurkundet.
9. Begründung von Stockwerkeigentum (STWE)
Das Stockwerkeigentum ist eine besondere Miteigentumsform. Alle Stockwerkeigentümer sind Miteigentümer des Grundstücks und der gemeinschaftlichen Teile und zugleich Einzeleigentümer der von ihnen im Sonderrecht gehaltenen Teile (z.B. einer Wohnung). Der Begründungsakt des Stockwerkeigentums ist eine öffentliche Urkunde, die im Grundbuch eingetragen werden muss, weshalb ein Notar beigezogen werden muss. Er kann Sie in diesem Bereich bestens beraten.
10. Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht
Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) hat zum Zweck, das bäuerliche Grundeigentum zu fördern und zu erhalten. So können Grundstücke, die ausserhalb einer Bauzone liegen und eine Mindestfläche von 2'500 m2 aufweisen, ohne Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde nicht verkauft werden. Der Notar kümmert sich in solchen Fällen einerseits um die Ausarbeitung der Verträge und stellt andererseits der kantonalen Behörde das nötige und begründete Gesuch, um eine entsprechende Bewilligung zu erhalten. Damit eine Bewilligung erteilt wird, ist es notwendig, dass der Käufer Selbstbewirtschafter ist und kein übersetzter Preis vereinbart wurde. Ferner bestehen im BGBB auch Realteilungs- und Zerstückelungsverbote; dies bedeutet, dass von landwirtschaftlichen Gewerben einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile nicht abgetrennt werden dürfen. Unter gewissen Voraussetzungen kann ein Grundstück vom Anwendungsbereich des BGBB ausgenommen werden, wenn es jegliche landwirtschaftliche Zweckbestimmung verloren hat.
11. Teilung von Liegenschaftsbesitz
Wenn verschiedene Personen zusammen als Gesamteigentümer oder Miteigentümer Grundstücke besitzen – unabhängig davon, ob sie in verschiedenen Kantonen liegen – , ist es empfehlenswert, die Dienstleistungen eines Notars von swisNot in Anspruch zu nehmen, falls diese Personen die Aufteilung ihres Eigentums und folglich der Grundstücke wünschen.
Eigentümer im eigenen Namen und in Form einer Gesellschaft
Eigentümer im eigenen Namen oder in Form einer Gesellschaft: Vor- und Nachteile im interkantonalen oder internationalen Kontext
Robert-Pascal FONTANET, Notar in Genf, und Philippe FRESARD, Notar und Rechtsanwalt in Bern
Man kann auf zwei verschiedene Arten Eigentümer eines Grundstücks sein: entweder direkt im eigenen Namen oder indirekt über eine eigens errichtete juristische Person. Für die erste Lösung spricht ihre Einfachheit. Aber ist dies immer zugleich auch die beste Lösung? Wenn man die zweite Lösung wählt, wird in vermögensrechtlicher Hinsicht unbewegliches in bewegliches Vermögen umgewandelt, nämlich in Aktien oder in Gesellschaftsanteile. Wenn sich sowohl ihr Wohnsitz, ihre Firma, wie auch ihr Grundstück am gleichen Ort befinden, werden die Konsequenzen (jedenfalls in der Schweiz) wahrscheinlich unerheblich sein.
In steuerrechtlicher Hinsicht ist es grundsätzlich vorteilhafter, selber Eigentümer zu sein, als indirekt über eine juristische Person: dies ist der Grund, weshalb so viele Immobiliengesellschaften zwischen 1995 und 2003 liquidiert worden sind. Allerdings kamen gewisse fiskalische Anreize hinzu. Dennoch können die Konsequenzen ganz anderer Natur und zum Teil sehr tiefgreifend sein, wenn man auf internationaler Ebene operiert.
In zivilrechtlicher Hinsicht
Für Grundeigentümer gelten meistens die zivilrechtlichen Regeln am Ort der gelegenen Sache (Immobilie). Sind Sie beispielsweise Eigentümer einer Ferienwohnung an der Côte d'Azur, so bestimmt das französische Recht, wer Ihre gesetzlichen Erben sind. Desgleichen werden Ihre Verfügungsbefugnis zur Bezeichnung anderer Erben sowie die zur Übertragung oder Teilung des Grundeigentums notwendigen Formalitäten vom französischen Recht bestimmt.
Es sei darauf hingewiesen, dass es gemäss Schweizer Recht gestattet ist, einen Erbvertrag mit seinen Erben abzuschliessen und somit völlig frei über den eigenen Nachlass zu verfügen. Es ist Ihnen mit anderen Worten ohne weiteres möglich, Ihre Aktien - also Ihre Ferienwohnung - einer Ihnen beliebigen Person zu übertragen, ohne dass dies nach Ihrem Tod angefochten werden kann. Hingegen ist eine solche Vorgehensweise gemäss französischem Recht nur beschränkt zugelassen, sofern Sie selber, im eigenen Namen, Eigentümer sind.
Im Schweizer Recht dürfen Sie auch einen Willensvollstrecker bezeichnen, welcher befugt ist, Ihre Vermögensbestandteile ohne Mitwirkung Dritter (entsprechend Ihrer Weisungen oder nach eigenem Ermessen) zu veräussern, also auch dann, wenn Ihre Erben nicht alle damit einverstanden sind. Solche Möglichkeiten bietet das französische Recht im Immobilienbereich nicht, sofern Sie Pflichtteilserben hinterlassen.
Anders verhält es sich, wenn das Grundstück einer juristischen Person gehört, deren Anteile Sie halten. Dann fallen diese Anteile - und nicht das Grundstück - in Ihren Nachlass. Diese Anteile werden als bewegliches Vermögen betrachtet, welches dem Recht Ihres Wohnsitzes untersteht, oder, was noch besser ist, dem Recht, das Sie in Ihrem Testament bestimmt haben, sofern Sie Ausländer sind! Somit verfügen Sie über eine Flexibilität, welche unter Umständen dem geltenden Zivilrecht, welches am Ort der gelegenen Sache anwendbar wäre, unbekannt ist.
Und in steuerrechtlicher Hinsicht?
Unter diesem Aspekt kann die Gründung einer Immobiliengesellschaft sehr empfehlenswert sein.
Die Erbschafts- und die Schenkungssteuern für den überlebenden Ehegatten und die Nachkommen des Erblassers wurden nämlich in allen Kantonen, ausser Appenzell Innerrhoden (AI), Neuenburg und Waadt, wo die Nachkommen weiterhin besteuert werden, abgeschafft. In den Kantonen Solothurn und Graubünden gibt es eine geringe Steuer auf dem Nachlassvermögen. Ausserdem gibt es erhebliche Freibeträge und die Erbschafts- und Schenkungssteuern in der Schweiz sind im Vergleich zu unseren Nachbarländern relativ tief.
Im französischen Steuerrecht zum Beispiel haben die Nachkommen in direkter Linie - nach Berücksichtigung der Abzüge - Erbschaftssteuern zwischen 5% und 40% zu bezahlen! Seit 22.09.2007 ist der überlebende Ehegatte von dieser Steuer befreit.
Es sei noch darauf hingewiesen, dass die internationalen Übereinkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Erbschaftssteuern bei den Schenkungssteuern keine Anwendung finden. Man muss also besonders vorsichtig sein!
Die Kosten und die Formalitäten
Um von den genannten Vorteilen profitieren zu können, muss man über eine französische Immobiliengesellschaft verfügen (sog. „S.C.I.", Société Civile Immobilière). Es empfiehlt sich, die S.C.I. von einem französischen Notar errichten zu lassen (was im Normalfall mit Kosten von ungefähr 2'500 € verbunden ist).
Wenn Sie sich für diese Lösung bereits zum Zeitpunkt des Kaufs entschieden haben, entstehen Ihnen keine Mehrkosten. Falls Sie hingegen bereits Eigentümer des Grundstücks sind, welches Sie auf Ihre neue SCI übertragen, ist mit zusätzlichen Kosten zu rechnen. Diese Kosten bleiben aber in einem vernünftigen Rahmen (bei einem Grundstück mit einem Verkehrswert von 300'000 € fallen Kosten von ca. 7'500 € für die Errichtung und die Übertragung an).
Die Errichtung einer juristischen Person zum Erwerb von Grundeigentum kann für Sie sehr interessant sein, sofern diese Grundstücke in einem Land gelegen sind, dessen Zivilrecht weniger flexibel ist, und/oder in einem Land oder Kanton, dessen Steuerrecht weniger günstig ist als dasjenige Ihres Wohnsitzkantons. Auch wenn Sie nicht von Anfang an diese Lösung gewählt haben, dürfte es immer noch nützlich sein, sich im Nachhinein dafür zu entscheiden.
Um die bestmögliche Lösung zu finden, sollten Sie Ihren Notar um Rat bitten.
Genf und Bern, 01.01.2011
Die Abänderung der Verjährungsfristen beim Kaufvertrag
Am 1. Januar 2013 sind die neuen Bestimmungen betreffend die Verjährungsfristen für die Geltend-machung von Sachgewährleistungen im Kaufvertrags- und Werkvertragsrecht in Kraft getreten.
Diese Änderung ist das Ergebnis der Umsetzung zweier parlamentarischen Initiativen, welche in den Jahren 2006 und 2007 eingereicht worden waren.
Diese Initiativen wurden durch drei Gesetzes-änderungen umgesetzt:
1. Art. 199 OR: Bestimmungen, welche die Verjährungsfrist von zwei Jahren in den Kaufverträgen zwischen einem Unternehmen und einem Konsumenten wegbedingen oder einschränken, sind ungültig.
2. Art. 210 OR: Bei Mängel einer (beweglichen) Sache beträgt die Verjährungsfrist zwei Jahre; Erhöhung auf eine Verjährungsfrist von fünf Jahren, wenn die mangelhafte Sache bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurde und dies die Mangelhaftigkeit des Werkes zur Folge hat.
3. Art. 371 Abs. 1 OR (unter Bezugnahme auf Art. 210 OR): Auf dem Gebiet des Werkvertrages wurde die Verjährungsfrist ebenfalls auf zwei Jahre verlängert.
Der neue Artikel 210 OR
Gemäss Art. 210 OR verjähren Klagen auf Ge-währleistung wegen Mängel der Sache mit Ablauf von zwei Jahren nach deren Ablieferung an den Käufer, sofern keine längere Haftung übernommen wurde (Abs. 1). Die Frist beträgt fünf Jahre, wenn die Sache bestimmungsgemäss für ein unbewegliches Werk ver-wendet worden ist und der Mangel der Sache die Mangelhaftigkeit des Werkes verur¬sacht hat (Abs. 2). Darüber hinaus ist eine Vereinbarung über die Verkürzung der Verjährungsfrist ungültig, wenn (i) sie die Verjährungsfrist auf weniger als zwei Jahre bei neuen Sachen resp. bei gebrauchten Sachen auf weniger als ein Jahr verkürzt, (ii) die Sache für den persönlichen oder familiären Gebrauch des Käufers bestimmt ist sowie (iii) der Verkäufer im Rahmen seiner beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit handelt (Abs. 4).
Der neue Artikel 371 OR
In Bezug auf Art. 371 OR ist die allgemeine Verjährungsfrist von zwei Jahren übernommen worden; sie beträgt jedoch fünf Jahre bei Mängel beweglicher Werke bzw. bei Mängel eines beweglichen Werkes, welches bestimmungsgemäss in einem (Bau-)werk eingebaut wurde, und die die Mangelhaftigkeit des Werkes verursacht hat (Abs. 1). Die Ansprüche des Bestellers eines unbeweglichen Werkes wegen allfälliger Mängel des Werkes gegen den Unternehmer, Architekten oder Ingenieur verjähren wie bisher fünf Jahren nach Abnahme des Werkes (Abs. 2). In der deutschen Fassung von Art. 371 Abs. 2 OR wurde der Begriff "Werk" (franz.: ouvrage immobilier) jedoch dem Begriff "Bauwerk" (franz.: construction immobilière) vorgezogen. Schliesslich wird in Abs. 3 auf die sinngemässe Anwendung der Bestimmungen über die Verjährung der Rechte des Käufers verwiesen.
Die Anpassung der Fristen in Bezug auf die (in unbewegliche Werke integrierten) beweglichen Werke und die Harmonisierung des schweizerischen mit dem internationalen und europäischen Recht sind unbestrittenermassen Vorteile dieser Revision. Die Festsetzung einer zweijährigen Verjährungsfrist verbessert die Stellung des Käufers merklich - gerade da bisher das Bundesgericht eine kürzere Verjährungsfrist zuliess. Der bessere Konsumentenschutz rechtfertigt die Verlängerung der Verjährungsfrist (die im Vergleich zur allgemeinen Verjährungsfrist von 10 Jahren [Art. 197 OR] kurz bleibt).
Die Statuierung einer Verjährungsfrist von mindestens zwei Jahren bei Verträgen mit Konsumenten stellt, da die Bestimmung bisher dispositiver Natur war, eine erhebliche Verbesserung des Konsumentenschutzes dar. Auf der anderen Seite werden die Interessen des Verkäufers von dieser Erweiterung aufgrund der strengen Auflagen an den Käufer betreffend Mängelprüfung und -rüge nicht verletzt (Art. 201 OR). Im Übrigen profitiert der Verkäufer auch von den Änderungen, stehen ihm doch die gleichen Rechte und Fristen gegenüber seinem Lieferanten zu.
Schliesslich stellt die Koordinierung der Verjährungs-fristen von Kauf- und Werkverträgen ein erheblicher Vorteil für die Unternehmer dar. Unter dem alten Recht waren bei (Bau-)werken unterschiedliche Verjährungsfristen anwendbar: Der Unternehmer haftete während fünf Jahren, während er innerhalb eines Jahres gegen Lieferanten von beweglichen Werken (auch wenn in unbewegliche Werke integriert) vorstellig werden musste. Unglücklicherweise verbleibt ein Unterschied betreffend den Beginn der beiden Fristen: Beim Kaufvertrag beginnt die Frist mit Lieferung der Sache zu laufen, während beim Werkvertrag die Abnahme des Werkes massgebend ist.
Bei allfälligen Fragen, stehen Ihnen die Notare von swisNot gerne beratend zur Seite.
Porrentruy / St-Aubin, 01.03.2013

References: Art. 199
 Art. 210
 Art. 371
 Art. 210
 Art. 210
 Art. 371
 Art. 371