Source: https://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/neue-betriebskosten-ankuendigen/
Timestamp: 2019-11-20 04:12:47+00:00

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Neue Betriebskosten ankündigen: Muster für Vermieter - Betriebskostenabrechnung
Sollen die Betriebskosten vom Mieter getragen werden, muss das zwischen Vermieter und Mieter mietvertraglich vereinbart werden. Wurde eine solche Vereinbarung getroffen und es entstehen später neue, bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht existierende Betriebskosten, kann der Vermieter diese nur unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter abwälzen. Eine dieser Voraussetzungen beinhaltet, dass der Vermieter dem Mieter die neue Betriebskostenart schriftlich ankündigen muss. Wann der Vermieter neue Betriebskosten umlegen darf und wie die schriftliche Ankündigung zu lauten hat, erfahren Sie in diesem Artikel und dem darin enthaltenen Muster.
Neue Betriebskosten umlegen: Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein
Möchte der Vermieter neue Betriebskosten auf den Mieter abwälzen müssen neben der mietvertraglich vereinbarten Umlagefähigkeit die folgende Voraussetzungen gegeben sein:
Betriebskostenart aus dem Katalog des § 2 BetrKV
Die neue Betriebskostenart muss unter eine der in § 2 Nr. 1 bis 16 Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelisteten Kostenpositionen fallen. Handelt es sich bei der neuen Kostenart dagegen um „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV, müssen diese im Mietvertrag konkret genannt sein. Nur dann, wenn die neue Betriebskostenart vom Katalog des § 2 Nr. 1 bis 16 BetrVG erfasst oder als „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV im Mietvertrag bezeichnet wird, ist sie umlagefähig.
Öffnungsklausel im Mietvertrag oder neue Betriebskosten als Folge einer Modernisierung
Im Mietvertrag ist eine sogenannte Öffnungsklausel (Mehrbelastungsklausel) erforderlich. Diese Klausel ist Grundlage dafür, dass neue Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Eine solche Klausel lautet etwa wie folgt:
Entstehen nach Abschluss des Mietvertrags Betriebskosten im Sinne der §§ 1, 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV neu oder sonstige Betriebskosten nach §§ 1, 2 Nr. 17 BetrKV neu, können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und für die neuen Betriebskosten ebenfalls angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden. Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV sind Kosten für die Wartung von Alarmanlagen, Kosten für die regelmäßige Überwachung und Prüfung von Blitzableitern, Kosten für die regelmäßige Dachrinnenreinigung, Wartungskosten für Feuerlöscher, Betriebskosten für allen Mietern zur Verfügung stehenden Gemeinschaftseinrichtungen, Kosten für den Kabelanschluss, Wartungskosten für Rauchwarnmelder, Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit von technischen Anlagen, Kosten für die turnusmäßige Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellenkontamination und Kosten für den Wach- bzw. Sicherheitsdienst für die Bewohner.
Da „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV, bereits zuvor im Mietvertrag konkret benannt sein müssen, obwohl die Entstehung von neuen Betriebskosten in diesem Zeitpunkt noch nicht vorhersehbar ist, sollten in der Öffnungsklausel möglichst sämtliche unter § 2 Nr. 17 BetrKV fallende Kosten aufgelistet werden.
Ist im Mietvertrag keine Öffnungsklausel enthalten, können neue Betriebskosten grundsätzlich nicht auf den Mieter verteilt werden. Eine Ausnahme gilt aber, wenn sich die neuen Betriebskosten als Folge einer vom Mieter duldungspflichtigen Modernisierungsmaßnahme ergibt. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung kann hier angenommen werden, dass die Mietvertragsparteien im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses die Umlage dieser Kosten vereinbart hätten, wenn ihnen diese seinerzeit bekannt gewesen wären (so für die Installation eines neuen Kabelanschlusses anstelle des vorherigen Satellitenempfangs: Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06).
Schriftliche Ankündigung der neuen Betriebskosten
Der Vermieter hat dem Mieter in entsprechender Anwendung von § 560 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die neuen Betriebskosten schriftlich anzukündigen (BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03). In der Ankündigung ist der Grund für die neue Betriebskostenart anzugeben und zu erläutern, vgl. § 560 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Nachdem der Mieter die schriftliche Ankündigung erhalten hat, muss er die Vorauszahlung für die neue Betriebskostenart am Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt der Erklärung zahlen, vgl. § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB. Geht dem Mieter also die Ankündigung etwa am 05.11. zu, muss er die Vorauszahlung ab Anfang Januar des Folgejahrs leisten.
Beweispflichtig für den Zugang der schriftlichen Ankündigung beim Mieter ist der Vermieter. Dieser sollte daher sicherstellen, dass er im Streitfall den Zugang auch beweisen kann. Dazu kann der Vermieter das Ankündigungsschreiben etwa per Einwurfeinschreiben versenden oder einen Boten wie etwa den Hausmeister damit beauftragen, die Ankündigung einzukuvertieren und in den Hausbriefkasten des Mieters einzuwerfen. Der Bote steht dann als Zeuge für den Zugang zur Verfügung.
Muster für Vermieter: Ankündigung von neuen Betriebskosten
Liegen die Voraussetzungen für die Verteilung von neuen Betriebskosten auf den Mieter vor, kann der Vermieter deren Ankündigung wie folgt formulieren (Kursiven Text bitte auf Ihren Fall anpassen, fehlende Angaben bitte ergänzen):
für Ihre Wohnung Musterstraße 1 in 12345 Musterstadt, 3. OG links
Sehr geehrte/r Frau/Herr ____________________ ,
wie Ihnen bereits schriftlich mitgeteilt, werden in den nächsten Zeit in Ihrer Wohnung Rauchwarnmelder installiert, zu deren Anbringung ich als Vermieter gesetzlich verpflichtet bin.
Mietvertraglich haben wir vereinbart, dass nach Abschluss des Mietvertrags neu entstehende Betriebskosten von mir als Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und für die neuen Betriebskosten von mir angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden dürfen.
Die Wartungskosten für die zu installierenden Rauchwarnmelder sind sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV, die ich im Mietvertrag genannt habe und nun als neu entstehende Betriebskostenart umlegen möchte. Nach der in diesem Bundesland geltenden Landesbauordnung bin ich als Vermieter auch berechtigt, die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen.
Die jährlichen Wartungskosten für die Rauchwarnmelder belaufen sich voraussichtlich auf _________ Euro. Diese Kosten werden von mir wie folgt umgelegt:
Gesamtwohnfläche des Hauses: _________ qm
Ihre Wohnfläche: _________ qm
Ihr jährlicher Anteil an den Wartungskosten: _________ Euro
Ihr monatlicher Anteil an den Wartungskosten: _________ Euro
Bitte zahlen Sie Ihren monatlichen Anteil an den Wartungskosten für die Rauchmelder in Höhe von _________ Euro zusätzlich zu Ihren bisherigen monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von _________ Euro, insgesamt also _________ Euro,
ab dem _________ (01. des übernächsten Monats nach Zugang dieser Ankündigung)
auf mein Ihnen bekanntes Konto.
(Unterschrift, Ort, Datum)
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References: § 2
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 § 560
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