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Timestamp: 2020-08-15 13:29:31+00:00

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Prüfung Kaufvertrag Immobilie - Sicherstellung der Lastenfreiheit vor Kaufpreiszahlung gewährleistet
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09.08.2011 23:31 |
als Kaufinteressent einer Eigentumswohnung bitte ich um Prüfung des folgenden KV-Entwurfs unter Beachtung der folgenden Randbedingungen:
Es handelt sich um eine Neubauwohnung, welche noch nicht komplett fertig gestellt ist. Es fehlen unter anderem der Bodenbelag, die Malerarbeiten, und die sanitären Objekte. Es wurde vereinbart die Wohnung bis auf einige kleinere Dinge (wie Buchetrittstufen der Wendeltreppe innerhalb der Wohnung oder ein noch fehlender Heizkörper), welche noch lose (ohne Montage) vom Bauträger bereit zu stellen sind, im jetzigen Zustand bei entsprechender Kaufpreisminderung zu übernehmen.
Ich bitte Sie insbesondere zu folgenden Fragen Stellung zu nehmen:
1) Weist der Vertrag gravierende Mängel auf, insb. zu Lasten der Käufer?
2) Übergabe der Mängelhaftung vom Bauträger auf Handwerker, Architekten und sonst in irgendeiner Weise am Bau beteiligten Personen üblich?
3) Sicherstellung der Lastenfreiheit vor Kaufpreiszahlung gewährleistet?
4) Sollten die noch durch den Bauträger bereit zu stellen Komponenten im Vertrag benannt werden? In welcher Form?
Verhandelt am
Vor mir, dem
Notar Dr. Michael...
erscheinen heute in meinen Amtsräumen,
1.	Herr Andreas ...
Der amtierende Notar bescheinigt aufgrund persönlicher Einsicht in das Handelsregister am heutigen Tage die Vertretungsbefugnis des Erschienenen für die Vertretene.
2.	Herr Sven ...
3.	Frau Susana ...
Der Erschienene Ziff. 1 ist mir persönlich bekannt. Die Erschienenen Ziff. 2 und 3 weisen sich aus durch amtlichen Lichtbildausweis.
Sie erklären im Hinblick auf § 3 Abs. 1 Nr. 7 BeurkG:
Der beurkundende Notar oder eine mit ihm zur Berufsausübung verbundene Person war und ist mit der heutigen Angelegenheit außerhalb seiner Amtstätigkeit nicht tätig.
Der amtierende Notar weist im Hinblick auf § 3 Abs 2 BeurkG darauf hin, dass die ... Steuerberatungsgesellschaft, deren gesetzlicher Vertreter Dr. Michael ... ist, die Steuerberaterin der ... (Bauträger) ist. Die Beurkundung soll gleichwohl durchgeführt werden.
Die Erschienenen erklären mit der Bitte um Beurkundung:
Die ... (Bauträger) ist Eigentümer des im Grundbuch von Weil ...
Heft ... verzeichneten ../1000 Miteigentumsanteils an Grundstück FlSt. ... Gebäu-de- und Freifläche ... m² verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. ... bezeichneten Wohnung in Haus ...
Belastungen in Abt. II des Grundbuchs:
Nr. 1:	Buchgrundschuld über ... EUR für die Volksbank ...
Die Beurkundung erfolgt aufgrund elektronischen Grundbuchausdruckes vom ...
... (Bauträger),
- nachstehend als "Verkäuferin oder Veräusserer" bezeichnet -
die Erschienenen Ziff. 2 und 3 je zur Hälfte
-nachstehend Käufer oder Erwerber genannt-
den in § 1 genannten Vertragsgegenstand.
Mitverkauft sind die mit dem Vertragsgegenstand verbundenen Rechte, Bestandteile und das ge-setzliche Zubehör, soweit es dem Verkäufer gehört.
Mitverkauft ist ausserdem das Sondernutzungsrecht an dem Kellerraum ATP Nr. .... Die Zuwei-sung erfolgt in gesonderter Urkunde.
Eine Verfügung im Sinne des § 1365 BGB ist in diesem Kaufvertrag nicht enthalten.
Der Kaufpreis beträgt € ...,-- (Euro ....).
Der Kaufpreis ist am zur Zahlung fällig, frühestens jedoch eine Woche (Datum des Briefes) nachdem der Notar durch einfachen Brief schriftlich bestätigt hat:
Die Eintragung einer Erwerbsvormerkung zu Gunsten des Erwerbers, und zwar im Rang nur nach den Belastungen, die auf Veranlassung des Erwerbers ins Grundbuch eingetragen wurden und nach solchen, die nach den Bestimmungen dieses Vertrages zu beseitigen sind.
Der Notar wird beauftragt, das Notwendige zu veranlassen um den Vertragsbeteiligten über die Fälligkeitsvoraussetzungen Mitteilung zu machen. Auf die Kostenfolge wird hingewiesen.
Der Kaufpreis ist nach Ablösung der bestehenden Belastungen mit schuldbefreiender Wirkung zahlbar an den Veräußerer wie folgt:
Bis zur Fälligkeit ist der Kaufpreis unverzinslich.
Bei verspäteter Zahlung sind offenstehende Kaufpreisteile vom Fälligkeitszeitpunkt an (ohne Mah-nung) mit 5 Prozentpunkten p.a. über dem Basiszinssatz zu verzinsen. Im Verzugsfalle können außerdem die gesetzlichen Rechte geltend gemacht werden. Der Veräußerer kann, auch soweit er seinerseits bereits voll erfüllt hat, sein gesetzliches Rücktrittsrecht bei Zahlungsverzug ausüben.
Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Tag der Gutschrift auf dem genannten Konto maßge-bend.
Der Veräußerer ist verpflichtet, die erfolgte Zahlung dem Notar unverzüglich schriftlich zu bestäti-gen.
Der Notar belehrt die Erschienenen über die gesetzlichen Bestimmungen der Mängelhaftung. Hier-zu vereinbaren die Parteien:
Es handelt sich bei dem Vertragsgegenstand um einen Rohbau aus dem Jahre 2011, in altersent-sprechendem Zustand. Dem Erwerber ist der Zustand des Vertragsgegenstandes bekannt, er hat ihn eingehend besichtigt. Er wird in dem besichtigten Neuzustand übergeben. Die Mängelhaftungs-ansprüche richten sich nach Kaufvertragsrecht des BGB.
Der Veräußerer tritt hiermit alle ihm gegenüber Handwerkern, Architekten und sonst in irgendeiner Weise am Bau beteiligten Personen nach den mit ihnen getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zustehenden Ansprüche auf Mängelhaftung an den Käufer ab.
Das Grundstück ist in Abt. II und III des Grundbuchs lastenfrei zu übertragen mit Ausnahme solcher Belastungen, die auf Veranlassung des Erwerbers eingetragen wurden.
Besitzübergabe, Übergang von Nutzen, Lasten, Gefahr,
(1) Die Besitzübergabe erfolgt mit vollständiger Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises nebst etwaiger Verzugszinsen. Damit gehen Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Erwerber über.
(2) Der Käufer übernimmt:
a)	die Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben, einschließlich Brand- und Elementarschadensversicherung oder einer dieser ähnlichen Versicherung, sowie die Zahlung der Hausgelder an den Verwalter ab Besitzübergabe. Hat der Veräußerer über den Zeit-punkt der Besitzübergabe hinaus derartige Steuern oder sonstigen Abgaben bezahlt, sind diese zwischen den Vertragsparteien auf den Besitzübergangszeitpunkt abzurechnen. Gleiches gilt, wenn von dem Erwerber derartige Beträge für einen Zeitpunkt vor Besitz-übergang gefordert werden sollen.
b)	sämtliche Kosten dieses Vertrags und seines Vollzugs (Auflassung, Grundbuch), mit Ausnahme eventueller Löschungskosten nach den Mängelhaftungsbestimmungen dieses Vertrages, die der Veräußerer trägt.
c)	die Grunderwerbsteuer.
Bezüglich der Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch sowie der Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz und der darauf beruhenden Gemeindesatzung wurden die Parteien auf die gesetzliche Regelung, insbesondere auf die persönliche Haftung des zum Zeitpunkt der Zustel-lung des Beitragsbescheides im Grundbuch eingetragenen Grundstückseigentümers und die dingli-che Haftung des Grundstücks für diese Beiträge hingewiesen.
Sämtliche bisher angefallene Erschließungskosten und Anliegerleistungen nach dem Baugesetz-buch im Kaufpreis inbegriffen, werden also von dem Verkäufer getragen. Kosten dieser Art, die nach Besitzübergabe und Fertigstellung entstehen, trägt der Käufer.
Miet-/ Pachtverhältnisse
Der Vertragsgegenstand ist derzeit unvermietet und wird unvermietet übergeben.
Eigentumsübertragung und Erwerbsvormerkung/Grundbucherklärungen
(1) Der Notar belehrt über den rechtlichen Übergang des Eigentums, der erst mit Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch erfolgt. Voraussetzung hierfür ist die Erklärung der Auflas-sung. Die Auflassung des Vertragsgegenstands erfolgt in gesonderter Urkunde nach vollstän-diger Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises nebst etwaiger Verzugszinsen.
(2) Der amtierende Notar belehrt die Vertragsbeteiligten über Wesen und Wirkung der Erwerbs-vormerkung (sogenannte Auflassungsvormerkung), insbesondere im Zusammenhang mit der Bezahlung des Kaufpreises und hat hierbei auf die Gefahr einer ungesicherten Vorleistung durch den Erwerber hingewiesen.
Die Beteiligten erklären daraufhin: Eine Erwerbsvormerkung zu Gunsten des Erwerbers soll im Grundbuch im angegebenen Erwerbsverhältnis eingetragen werden. Im Rang vor dieser Vor-merkung sollen die Finanzierungsgrundpfandrechte des Erwerbers eingetragen werden.
(3) Der Veräußerer bewilligt und der Erwerber beantragt beim Grundbuchamt die Eintragung der in Abs. (2) von dem Veräußerer bewilligten Erwerbsvormerkung im angegebenen Erwerbsver-hältnis.
Die Vertragsteile stimmen der Löschung sämtlicher Belastungen, die vom Erwerber nicht ü-bernommen werden zu.
Sämtliche Vollzugsnachrichten des Grundbuchamtes werden an den amtierenden Notar sowie die Beteiligten erbeten.
Soweit die Finanzierung des Kaufpreises mit Fremdmitteln erfolgt, verpflichtet sich der Veräußerer Grundpfandrechte zu Lasten des Vertragsgegenstandes für eine Bank, Sparkasse oder Versiche-rung mit Erlaubnis zum Geschäftsbetrieb im Inland zu bestellen. Diesbezüglich gelten nachfolgende Vereinbarungen:
a)	Die Verpflichtung zur Bestellung von Grundpfandrechten ist nicht auf die Höhe des Kaufprei-ses beschränkt. Der Veräußerer ist auch verpflichtet, sich insoweit der dinglichen Zwangsvoll-streckung zu unterwerfen.
b)	Eine persönliche Haftung des Veräußerers ist ausgeschlossen.
c)	Das finanzierende Kreditinstitut ist anzuweisen, Zahlungen bis zur Kaufpreistilgung nur nach § 3 dieses Vertrages vorzunehmen.
d)	Alle mit der Bestellung von Grundpfandrechten zusammenhängenden Kosten hat der Erwer-ber zu tragen.
e)	Voraussetzung für die Bestellung von Grundpfandrechten ist die Einschränkung der Siche-rungsabrede zwischen Eigentümer und Kreditinstitut dahingehend, dass das Kreditinstitut die Grundpfandrechte bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung (incl. Zinsen) nur insoweit als Si-cherheit verwerten und/oder behalten darf, als das Kreditinstitut tatsächlich Zahlungen mit Til-gungswirkung für die Kaufpreisschuld des Erwerbers geleistet hat. Diesbezüglich bietet der Verkäufer hiermit schon heute dem Kreditinstitut den Abschluß der so eingeschränkten Siche-rungsvereinbarung an. Die Annahme dieser Vereinbarung durch den Gläubiger ist Vorausset-zung für die Verpflichtung zur Grundschuldbestellung und das Zustandekommen der Einigung hierüber.
f)	Weitere Zweckerklärungen sind aufschiebend bedingt durch die vollständige Kaufpreiszah-lung. Ab diesem Zeitpunkt ist der Erwerber als Sicherungsgeber anzusehen.
g)	Bis zur Eigentumsänderung sind Rückgewähransprüche beschränkt auf die Aufhebung des Grundpfandrechts.
h)	Nachstehende Vollmacht berechtigt namens der Beteiligten auch zur Abgabe und Entgegen-nahme aller Erklärungen in Zusammenhang mit der Bestellung der Grundpfandrechte, der Be-gründung von Schuldverhältnissen namens des Erwerbers sowie zur Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen persönlicher und dinglicher Ansprüche.
Der unterzeichnete Notar hat die Käuferseite hinsichtlich der wesentlichen Bestimmungen in bank-üblichen Grundschuldurkunden im Rahmen dieser Beurkundung ausführlich belehrt. Er hat insbe-sondere auf folgendes hingewiesen:
1. Sowohl Grundschuld als auch Grundschuldzinssatz dienen der Sicherheit der den Kaufpreis fi-nanzierenden Bank und werden als Belastung (Pfandrecht) im Grundbuch eingetragen. Zusätz-lich wird im Rahmen der Grundschuldbestellung ein Schuldanerkenntnis gegenüber der Bank abgegeben, durch welches auch das sonstige Vermögen der Käuferseite außerhalb der gekauf-ten Immobilie in die Haftung für die Bank einbezogen wird. Sowohl hinsichtlich der belasteten Immobilie als auch hinsichtlich des sonstigen Vermögens wird eine so genannte "Zwangsvoll-streckungsunterwerfung" protokolliert, welche es dem finanzierenden Kreditinstitut ermöglicht, notfalls die Zwangsvollstreckung sowohl in den belasteten Grundbesitz als auch in das sonstige Vermögen der Käuferseite zu betreiben.
2.	Grundschuld und Schuldanerkenntnis schaffen somit jederzeit durchsetzbare Ansprüche der Bank, die unabhängig von einer Darlehensaufnahme bestehen. Aus diesem Grund ist eine Si-cherungsvereinbarung mit der Bank erforderlich (Zweckbestimmungserklärung), die die Käufer-seite im Rahmen der Darlehensverträge von der Bank regelmäßig erhält. Durch die Zweckbe-stimmungserklärung wird festgelegt, welche Ansprüche der Bank durch die Grundschuld abge-sichert werden sollen und in welchen Fällen die Bank aus der Grundschuld oder dem Schuldan-erkenntnis ggf. Ansprüche durchsetzen darf.
3. Besondere Gefahren können bestehen, wenn mehrere Käufer eine Immobilie kaufen und mit der Grundschuld belasten. In diesem Fall sichert die Grundschuld normalerweise sämtliche An-sprüche der Bank gegen jeden einzelnen der Käufer.
Der Notar wird mit dem Vollzug beauftragt. Der Notar und sein jeweiliger Vertreter bzw. Amtsnach-folger wird deshalb beauftragt und ermächtigt, sämtliche Genehmigungen oder Bescheinigungen zu beantragen sowie alle zum Vollzug erforderlichen Erklärungen abzugeben und entgegenzuneh-men.
Vollzugsvollmacht
Die Erschienenen erteilen:
1.	Frau Veronika ...
2.	Frau Andrea ...
3.	Frau Jenny ...
- Büroangestellte in ...
je einzeln die im Außenverhältnis unbeschränkte
jedoch keinen Auftrag – sämtliche Erklärungen, die im Zusammenhang mit der heutigen Urkunde erforderlich sind, abzugeben bzw. entgegenzunehmen. Die Bevollmächtigten sind insbesondere bevollmächtigt, die Vollmachtgeber bei Nachträgen zur heutigen Urkunde, bei der Auflassung, bei der Stellung und Rücknahme von Grundbuchanträgen und bei der Bestellung und Löschung von Grundpfandrechten sowie bei der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (dinglich und persönlich) zu vertreten.
Die Bevollmächtigten sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit, sind berechtigt die Vollmacht zu übertragen sowie Untervollmacht zu erteilen.
Die Vollmacht darf nur in Urkunden, die Notar Dr. Michael ... sein amtlich bestellter Vertreter oder sein Nachfolger im Amt beurkundet oder beglaubigt, ausgeübt werden. Die Vollmacht ist wi-derruflich und endet mit Eigentumseintragung des Erwerbers.
Im Innenverhältnis gilt: Von der Vollmacht wird zur Bestellung von Grundpfandrechten nur dann Gebrauch gemacht werden, wenn der Erwerber dies ausdrücklich und schriftlich beim Notar beantragt.
Die Erschienenen wurden vom Notar darauf hingewiesen, dass zur Wirksamkeit des Vertrages oder zur Durchführung des Vertrages folgende Genehmigungen bzw. Bescheinigungen erforderlich sind:
- Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung gemäß § 22 Grunderwerbsteuergesetz
Genehmigungen oder Bescheinigungen, die bedingungslos und auflagenfrei ergehen, werden mit Zugang beim Notar wirksam.
Ausfertigungen und Abschriften
Grundbuchamt zum Vollzug
- Veräußerer (beglaubigt)
- Erwerber (beglaubigt)
- Finanzamt – Grunderwerbsteuerstelle
-	Gemeinde – Kaufpreissammlung
Belehrungen durch den Notar
Die Beteiligten wurden vom Notar auf folgendes hingewiesen:
1.	Das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Erwerber über. Hier-zu ist zunächst die Erklärung der Auflassung erforderlich.
2.	Auch nach Auflassung darf die Eigentumsübertragung im Grundbuch erst nach Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erfolgen.
3.	Nicht beurkundete Abreden sind unwirksam und führen in der Regel zur Nichtigkeit des ge-samten Vertrages. Deshalb müssen sämtliche mit diesem Vertrag zusammenhängenden Abreden beurkundet sein.
4.	Der Notar hat im Zusammenhang mit dieser Urkunde keinen Auftrag zur steuerlichen Bera-tung übernommen und auch keinen steuerlichen Rat erteilt.
5.	Auf den Eintritt des Erwerbers in alle Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung vom . ............... Der Inhalt ist den Beteiligten bekannt, dem Erwerber wurde eine (beglaubigte) Abschrift der Teilungserklärung übergeben.
Der Notar hat auf die Bestimmung des § 17 Abs.2a) BeurkG hingewiesen. Am Vertrag sind aus-schließlich Verbraucher beteiligt.
Sollten einzelne Vertragsbestimmungen unwirksam sein oder werden, berührt dies die Gültigkeit des übrigen Vertragsinhalts nicht. Eine etwa nichtige Bestimmung ist in diesem Fall durch eine wirksame Bestimmung zu ersetzen, die den ursprünglichen mit der unwirksamen Bestimmung ver-folgten wirtschaftlichen Zweck bestmöglich erreicht.
Die vorstehende Niederschrift wurde vom Notar vorgelesen, von den Erschienenen genehmigt und wie folgt unterschrieben:
Vertrag Vertrag Käufer Handwerker Bauträger
Zu 1) Weist der Vertrag gravierende Mängel auf, insb. zu Lasten der Käufer?
Der Vertrag enthält einige für den Käufer sehr nachteilige Klauseln und weist insbesondere noch Regelungslücken auf. Sie sollten diesen daher in dieser Form keineswegs unterzeichnen.
Grundsätzlich ist dies nicht unbedingt als üblich zu bezeichnen, allerdings ist dies auch nicht wirklich nachteilig.
Grundsätzlich ist die Verpflichtung zur Lastenfreistellung geregelt, allerdings sollten hier noch weitere Regelungen zur entsprechenden Absicherung des Käufers ergänzt werden, z.B. die Kaufpreisauszahlung explizit davon abhängig gemacht werden.
Ja, unbedingt. Hierzu muss als Anlage zu dem Vertrag eine verbindliche Bauzeichnung nebst Leistungsverzeichnis über die noch zu erbringenden Bauleistungen aufgenommen werden. Anderenfalls würden Sie die „Katze im Sack" kaufen.

References: § 3
 § 3
 § 1
 § 1365
 § 3
 § 181
 § 22
 § 17