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Timestamp: 2016-10-27 22:50:58+00:00

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130 III 13
130 III 132. Extrait de l'arr�t de la IIe Cour civile dans la cause A. contre B. (recours en r�forme)
Art. 646 al. 3 CC, art. 32 ORF; copropri�t� d�pendante, division d'un immeuble principal. Lorsqu'une parcelle est inscrite au registre foncier comme copropri�t� d�pendante de plusieurs immeubles principaux, les relations entre les biens-fonds int�ress�s ne peuvent �tre modifi�es sans l'accord de tous les copropri�taires. Il y a une telle modification non seulement lorsqu'une part de copropri�t� cesse d'�tre li�e � un immeuble principal, notamment pour �tre transf�r�e � un tiers ou li�e � un autre bien-fonds, mais aussi lorsqu'un immeuble principal est divis� et que la part de copropri�t� d�pendante qui y est li�e est report�e enti�rement sur l'une des parcelles issues de la division (pr�cision de la jurisprudence; consid. 5.2). Faits � partir de page 14
BGE 130 III 13 S. 14
D. �tait propri�taire d'un vaste domaine situ� � la p�riph�rie de Gen�ve. A sa mort, ses h�ritiers, E. et F., ont divis� ce domaine en deux propri�t�s distinctes. E. est ainsi devenue propri�taire exclusive des parcelles nos 1114 et 1021, comprenant une maison d'habitation de 405 m2 et deux d�pendances; � ces parcelles �tait en outre rattach�e la copropri�t�, � raison d'un quart chacune, de la parcelle d�pendante n� 1023 servant de cour d'honneur, qui constitue la cour d'acc�s commune � tous les immeubles de la succession D. Pour sa part, F. est devenu propri�taire exclusif des parcelles nos 1607, 1608, 1609 et 1610; aux deux derni�res �tait rattach�e la copropri�t�, � raison d'un quart chacune, de la parcelle d�pendante n� 1023.
Par la suite, les parcelles nos 1607 � 1610, avec les parts de copropri�t� d�pendant des parcelles nos 1609 et 1610 sur la cour d'honneur, ont �t� vendues � C. en 1988, tandis que les parcelles nos 1114 et 1021, avec les parts de copropri�t� d'un quart chacune sur la cour d'honneur, ont �t� acquises par B. en 1996.
En 1999, C. a vendu � A. la parcelle n� 1609, comprenant une maison d'habitation de 218 m2, avec la part de copropri�t� d'un quart sur la cour d'honneur qui y �tait rattach�e. A. a tent� d'acqu�rir �galement, par un avenant � l'acte de vente, le quart de copropri�t� de la parcelle n� 1023 d�pendant de la parcelle n� 1610. Ce projet n'a toutefois pas abouti en raison de l'opposition de B., qui a refus� de donner son accord au d�tachement de ce quart de copropri�t� de la parcelle n� 1610.
En 2000, C. a divis� sa parcelle n� 1610 en deux nouvelles parcelles nos 1816 et 1817; il a report� le quart de copropri�t� sur la parcelle n� 1023 qui �tait rattach� � la parcelle n� 1610 sur la seule parcelle n� 1817, d'une superficie de 84 m2 sans construction, qu'il a ensuite vendue � A.
En 2001, B. a acquis la parcelle n� 1845, r�sultant de la division de la parcelle n� 1608 et de la r�union de la sous-parcelle n� 1608B avec la parcelle n� 1816; ce lot comprend une maison d'habitation de 760 m2 et un terrain de 6'002 m2.
A. et B. sont entr�es en litige et ont pris diverses conclusions l'une contre l'autre devant le Tribunal de premi�re instance du canton de BGE 130 III 13 S. 15Gen�ve. B. a notamment conclu � la constatation de la nullit� de l'ali�nation, au profit de la seule parcelle n� 1817, de la part de copropri�t� sur la parcelle n� 1023 autrefois rattach�e � la parcelle n� 1610, ainsi qu'� la rectification correspondante des feuillets concern�s au registre foncier.
Par jugement du 8 novembre 2001, le Tribunal de premi�re instance a notamment constat� que l'inscription � raison d'un quart de la copropri�t� de la parcelle n� 1023 comme d�pendant de la parcelle n� 1816 avait �t� ind�ment faite, et a ordonn� au conservateur du registre foncier de la rectifier en inscrivant un huiti�me de la copropri�t� de la parcelle n� 1023 comme d�pendant de la parcelle n� 1816 et un huiti�me comme d�pendant de la parcelle n� 1817. Par arr�t du 11 avril 2003, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� sur ce point le jugement de premi�re instance.
Le recours en r�forme interjet� par A. contre l'arr�t de la Cour de justice est rejet� dans la mesure o� il est recevable.
5. 5.2 Il convient d'examiner ci-apr�s si C., apr�s avoir divis� sa parcelle n� 1610 en deux parcelles n� 1816 (comportant une habitation et 4'628 m2 de terrain) et n� 1817 (consistant en 84 m2 de terrain non b�ti), pouvait, malgr� l'opposition de l'intim�e, reporter enti�rement sur la seule parcelle n� 1817 la quote-part d'un quart de copropri�t� d�pendante sur la cour d'honneur qui �tait li�e � la parcelle n� 1610.
5.2.1 Selon l'art. 646 al. 3 CC, chacun des copropri�taires a les droits et les charges du propri�taire en raison de sa part; il peut l'ali�ner ou l'engager s�par�ment, m�me contre la volont� des autres copropri�taires. Toutefois, les copropri�taires peuvent convenir � l'unanimit� d'une autre r�glementation, comme celle de lier la copropri�t� d'un fonds d�termin� � la propri�t� d'un ou de plusieurs autres fonds, de sorte que la part de copropri�t� du premier, qui devient "copropri�t� d�pendante", partage le sort juridique du ou des seconds, qui sont appel�s "immeubles principaux" (ATF 100 II 310 consid. 3a; PAUL-HENRI STEINAUER, Les pluralit�s de copropri�t�s sur un m�me immeuble, in RNRF 79/1998 p. 217 ss, 228 s.; PETER LIVER, Die Anmerkung, in RNRF 50/1969 p. 10 ss, 15 s.; BGE 130 III 13 S. 16BENNO SCHNEIDER, Probleme des subjektiv-dinglichen Miteigentums, in RNRF 57/1976 p. 1 ss, 6 s.; ROBERT HAAB ET AL., Z�rcher Kommentar, vol. IV/1, 1977, n. 2 ad art. 646 CC; ARTHUR MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, vol. IV/1/1, 1981, n. 9 ad art. 646 CC).
L'immeuble objet de la copropri�t� d�pendante �tant g�n�ralement affect� � un but durable - comme dans le cas typique o� un chemin d'acc�s est �rig� en parcelle d�pendante de plusieurs immeubles qu'il dessert (ATF 100 II 310 consid. 3b in fine; LIVER, op. cit., p. 15; STEINAUER, op. cit., p. 229; BRUNNER/WICHTERMANN, op. cit., n. 3 ad art. 646 CC) -, le droit de demander le partage de la copropri�t� ne peut pas �tre exerc�, en vertu de l'art. 650 al. 1 CC (STEINAUER, op. cit., p. 229; SCHNEIDER, op. cit., p. 11; BRUNNER/ WICHTERMANN, op. cit., n. 2 ad art. 646 CC).
5.2.3 La jurisprudence a pos� que, sous r�serve d'une modification de l'inscription au registre foncier qui ne peut �tre requise qu'avec l'accord de tous les copropri�taires, les relations entre les biens-fonds int�ress�s ne peuvent �tre modifi�es; le fonds b�n�ficiaire ne peut �tre ali�n� sans la part de copropri�t�, et celle-ci ne peut �tre transf�r�e � un tiers ni li�e � un autre bien-fonds, sans l'accord de tous les copropri�taires (ATF 100 II 310 consid. 3a in fine). La jurisprudence ne s'est en revanche pas prononc�e sur la question que pose la pr�sente esp�ce, � savoir si, ensuite de la division d'un immeuble principal, la part de copropri�t� d�pendante qui y est li�e BGE 130 III 13 S. 17peut �tre report�e sur l'un seulement des immeubles issus de la division. Il semble que dans la doctrine, seul STEINAUER se soit pench� sur cette question.
Selon cet auteur, le propri�taire du fonds principal divis� serait en principe libre de r�partir la part de copropri�t� d�pendante comme il l'entend - �tant pr�cis� que la somme des quote-parts r�parties ne peut exc�der la quote-part de la part de copropri�t� d�pendante avant la division -, y compris en la reportant enti�rement sur l'un des immeubles issus de la division. Dans cette derni�re hypoth�se, le propri�taire n'aurait pas besoin d'obtenir le consentement des autres titulaires de parts de copropri�t� d�pendante en application de l'art. 964 CC: en effet, les droits de ces derniers ne seraient pas touch�s, le nombre des parts de copropri�t� d�pendante n'�tant pas modifi� (STEINAUER, op. cit., p. 232 et 234).
La n�cessit� d'obtenir l'accord de tous les copropri�taires d�coule du fait que la constitution de la copropri�t� d�pendante en vue d'affecter l'immeuble d�pendant � un but durable repose sur un accord unanime entre les copropri�taires, par lequel ceux-ci conviennent de lier les parts de copropri�t� de la parcelle d�pendante - et donc les droits, notamment d'usage, mais aussi les charges, notamment d'entretien - � des immeubles principaux bien d�termin�s dans leur assiette. C'est pour cette raison qu'il n'est pas possible, sauf par un nouvel accord unanime entre les copropri�taires, de modifier la BGE 130 III 13 S. 18relation entre un immeuble principal et la part de copropri�t� d�pendante qui y est li�e. Or il y a une telle modification non seulement lorsqu'une part de copropri�t� cesse d'�tre li�e � un immeuble principal, notamment pour �tre transf�r�e � un tiers ou li�e � un autre bien-fonds (cf. ATF 100 II 310 consid. 3a in fine), mais aussi lorsqu'un immeuble principal est divis� et que la part de copropri�t� d�pendante qui y est li�e est report�e enti�rement sur l'un des immeubles issus de la division.
5.2.6 Il r�sulte de ce qui pr�c�de que C., ayant divis� sa parcelle n� 1610, ne pouvait pas reporter enti�rement la quote-part de copropri�t� de la parcelle d�pendante n� 1023 qui y �tait li�e sur la seule parcelle n� 1817 sans le consentement de l'intim�e. Une telle modification de la relation entre un immeuble principal et la part de copropri�t� d�pendante qui y �tait li�e n�cessitait l'accord de l'intim�e, d�s lors que celle-ci, en sa qualit� de propri�taire des immeubles principaux nos 1114 et 1021, �tait copropri�taire pour une demie de la parcelle d�pendante n� 1023.
5.2.7 En instance cantonale, l'intim�e a elle-m�me conclu � l'attribution d'une quote-part de copropri�t� d�pendante �gale � chacune des parcelles nos 1816 et 1817, soit un huiti�me chacune. Quant � la recourante, si elle a soutenu que le quart de copropri�t� d�pendante li�e � la parcelle n� 1610 pouvait valablement �tre report� sans l'accord de l'intim�e sur la seule parcelle n� 1817 - qui est d'ailleurs de loin la plus petite des deux parcelles issues de la division et n'est pas b�tie -, elle n'a pas remis en cause le report tel que sollicit� par l'intim�e pour le cas o� sa th�se devrait �tre rejet�e. Dans ces conditions, l'arr�t attaqu� appara�t conforme au droit f�d�ral en tant qu'il ordonne l'inscription d'un huiti�me de la copropri�t� de la parcelle n� 1023 comme d�pendant de la parcelle n� 1816 et d'un huiti�me comme d�pendant de la parcelle n� 1817. (...)
Art. 646 al. 3 CC,
art. 32 al. 2 ORF,
art. 32 ORF suite... ,
art. 650 al. 1 CC,
art. 89 al. 1 ORF,
art. 964 CC

References: Art. 646
 art. 32
 art. 646
 art. 646
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 art. 646
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 ATF 
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Art. 646

art. 32

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art. 650

art. 89

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