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Timestamp: 2019-06-18 03:20:26+00:00

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﻿ Dudas fiscales "totum revolutum": Sucesiones, Donaciones, TPO, AJD, IIVTNU, IRPF, IRNR, IVA, IBI ... - El blog de Justito El Notario
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23 mayo, 2019	Nihil prius Fide, Presente notarial 8 Comentarios
Siempre nos decimos y nos aconsejan, que no hagamos consultas médicas por Internet. Pues a las médicas habría que añadir también las jurídicas porque andaba yo buscando información sobre la donación de vivienda habitual por un mayor de 65 años en pleno dominio o en nuda propiedad en favor de un extraño y me encontré con esta perla:
Cuidado: en la donación no hay comprador, hay donatario. Cuidado: el que experimenta la ganancia no es el donatario, ES EL DONANTE y esto es lo que suele ser difícil de encajar (“encima que le regalo mi casa, ¿tengo que pagar?”). Cuidado que se liquidan, por decirlo de algún modo, por IRPF (por la ganancia o pérdida patrimonial) y también por el Impuesto de Donaciones. Eso sí (en eso sí que aciertan) el sujeto pasivo de la plusvalía municipal es el donatario. ¡Dios mío, que peligro¡
1.= ¿Cómo es posible que no se difundan públicamente las resoluciones de los Tribunales Económico-Administrativos?
“Oye (les preguntaba por separado a un compañero y a un amigo que trabaja en la administración), ¿tú sabes donde se pueden conseguir las resoluciones de los TEAR y TEAM (también llamados Consejos)? Sabía que eran difíciles de conseguir hasta las del propio TEAC, pero me he quedado sorprendido de que su difusión pública esté tan restringida. ¿No quieren limpiarlas para subirlas a las webs correspondientes o no las divulgan porque no les interesa hacerlo?”
El compañero me decía que las del TEAC se publican en esta página que suele consultar frecuentemente y en la que se dice que se publican aquellas que se estima que deben ser objeto de difusión pública. Añadía que de las de los TEAR salen algunas (pocas) y de los TEAM no sale ninguna, así que hay que esperar a que alguien las saque a la luz. Por su parte, el amigo me decía:
2.= ¿Es obligatoria la designación de representante fiscal y de domicilio para notificaciones y requerimientos?
Parece una menudencia (pero no lo es) la designación de representante fiscal y de domicilio para notificaciones que se suele incluir en las escrituras otorgadas por no residentes. Hasta en los poderes tengo yo costumbre de incluirla puesto que a veces son los únicos documentos otorgados “en su propio nombre y derecho” por un no residente (en el resto interviene representado por su apoderado) y deben redactarse y otorgarse de la forma más completa y precisa en su beneficio y en cumplimiento de las normas vigentes (esto en el beneficio de todos), aunque el otorgamiento de un poder no exige al no residente en España (ya sea español o extranjero) la designación de representante fiscal o de un domicilio para notificaciones o requerimientos. La exigencia se derivaría de los otorgamientos que en el uso de las facultades conferidas pueda llevar a cabo el apoderado, aunque precisamente por eso me parece conveniente que el poder ya incluya la designación del propio apoderado o de otra persona como representante fiscal en España del no residente y de un domicilio para notificaciones y requerimientos, puesto que el no residente no estará cuando sea representado y se esté actuando en su nombre y derecho. Si el representante comparece y acepta la representación se puede comunicar a la Administración Tributaria a través de la aplicación Envío de Copias Electrónicas de Signo. Por supuesto, el apoderamiento también podría incluir facultades para estas designaciones, si bien prefiero que sea el interesado quien proceda a ello.
Pero, entonces ¿es obligatorio designar representante fiscal? ¿En qué casos? La AEAT nos responde aquí y lo hace en base al Artículo 47 de la Ley General Tributaria. Para mí queda algo inconcreto así que pienso que es mejor curarse en salud procediendo a la designación cuando tengamos alguna duda.
“A los efectos de sus relaciones con la Administración tributaria, los obligados tributarios que no residan en España deberán designar un representante con domicilio en territorio español cuando operen en dicho territorio a través de un establecimiento permanente, cuando lo establezca expresamente la normativa tributaria o cuando, por las características de la operación o actividad realizada o por la cuantía de la renta obtenida, así lo requiera la Administración tributaria. Dicha designación deberá comunicarse a la Administración tributaria en los términos que la normativa del tributo señale”.
Y, ¿es obligatorio designar domicilio para notificaciones y requerimientos? ¿En qué casos? La AEAT lo deja aquí completamente claro y la LGT señala en su Artículo 48 que:
…d) Para las personas o entidades no residentes en España, el domicilio fiscal se determinará según lo establecido en la normativa reguladora de cada tributo.
En defecto de regulación, el domicilio será el del representante al que se refiere el artículo 47 de esta ley. No obstante, cuando la persona o entidad no residente en España opere mediante establecimiento permanente, el domicilio será el que resulte de aplicar a dicho establecimiento permanente las reglas establecidas en los párrafos a) y b) de este apartado…”
3.= Renuncia a la prescripción ganada
Me decía el gran Joaquín Zejalbo en respuesta a una consulta que le hice que:
“No se puede renunciar en el derecho tributario a la prescripción ganada. Si se puede, pero esto queda fuera del pago del impuesto, hacer donaciones a la hacienda pública, pero no creo que ello sea la intención del interesado de tu caso. Incluso, prescindiendo de lo anterior, si se admitiese la renuncia a la prescripción ganada, pagando el impuesto, ello implicaría la aceptación de la herencia, que es irrevocable salvo error u otro vicio del consentimiento declarado judicialmente. La explicación sería la siguiente: si la declaración y pago del impuesto no supone de por sí aceptación de herencia, sí lo supondría cuando se declara y paga cuando no existe obligación de pago o declaración y ha desaparecido la posibilidad de obtener, en su caso, la devolución. Si se paga, no habiendo prescrito, y con posterioridad se renuncia, cabría la devolución. Aunque nos gustase, no existen los milagros fiscales, no pudiendo retorcer, en nuestro interés o en el del cliente, el derecho tributario”.
Para mi lo que dijera Joaquín Zejalbo, iba a misa. En el recuerdo y como mínimo homenaje se lo dedico a Joaquín Zejalbo con el que intercambiaba correos electrónicos a menudo. Una eminente mente notarial y fiscal (además de un gran compañero).
4.= ¿Tributa la consolidación de un usufructo en caso de renuncia a la herencia?
“Somos nudo propietarios de unos bienes heredados de mi madre, cuyo usufructo por herencia de mi madre era de nuestro padre. ¿Tenemos que declarar algo por razón de ese usufructo, dos hermanos que hemos renunciado a la herencia de nuestro padre?”
Sí. La circunstancia de que hayan renunciado a la herencia, no afecta a su condición de nudo propietarios de los bienes que usufructuaba su padre. Siguen siendo nudo propietarios y con su muerte, dueños en pleno dominio como consecuencia de la consolidación de usufructo y de la nuda propiedad.
5.= ¿Qué criterio de valoración se utiliza para determinar si existe un exceso de adjudicación?
Para determinar si en una herencia o en una disolución de condominio existe exceso de adjudicación, se tiene en cuenta el valor fijado por los herederos o comuneros que a su vez puede ser o no el valor fiscal mínimo que a su vez se fija en base al valor catastral. El valor fiscal suele actuar como mínimo pero hay quien se arriesga a no respetarlo y hay muchos casos en que el valor escriturado es superior a ese valor fiscal e incluso muchos casos en que es más que conveniente que lo sea por razón de los incrementos de patrimonio que pueden generarse en el IRPF. En consecuencia, los excesos resultan de lo que, según valores fijados por los propios interesados, se percibe por encima de lo que se debería percibir conforme a los derechos que uno ostente en una herencia o en un condominio. El exceso de adjudicación no tributa en ciertos casos:
6.= ¿Puede “fragmentarse” el impuesto y pagar dos vendedores TPO y el otro IVA con renuncia a la exención e inversión del sujeto pasivo?
Estamos hablando de dos vendedores que lo fueron que ya no son sujetos pasivos del IVA y de uno que sí lo es. A priori podría pensar que sí, que ¿por qué no?, pero al margen del argumento fundamental de que nunca se me ha planteado el caso, alegaría para descartarlo el artículo 20. Uno 22 A) de la Ley del IVA que no habla de partes o porciones indivisas de edificaciones ….. pero es un argumento más bien pobre, ¿no?
Tu y yo podemos tener un local en común donde uno puede ejercer su profesión y el otro trabajar por cuenta ajena, sin ser empresario ni arrendar su parte al otro titular. La posterior transmisión del inmueble, por lo que hace a la parte del profesional que desarrolla su actividad en el local estaría exenta de IVA y podría ser renunciable y la parte del que trabaja por cuenta ajena iría por TPO, ya que no es empresario o profesional, por lo que sería un simple particular que transmite su cuota indivisa. En las consultas no vinculantes se trata una cuestión similar, en concreto, de la incidencia que tendría el régimen económico matrimonial en dicha transmisión. Tuvimos un caso similar hace años. Era una vivienda de obra nueva arrendada por más de dos años sin opción de compra. Compraba la mitad el arrendatario y la otra mitad alguien que no lo era. Dejando de lado que oliera a “pase” entre los adquirentes, lo cierto es que la parte del arrendatario iría por IVA y la parte del no arrendatario, al haber estado arrendada por más de dos años la edificación, iría por TPO. La Consulta DGT V2335-18, de 20 de agosto, también dice que sí se puede “fragmentar” el impuesto y pagar por uno IVA con renuncia a la exención y por los otros TPO“.
1.= Reiteración de sucesiones
“Un señor instituye heredera a su esposa y su esposa, a su vez, instituye heredera a su hermana. Fallece primero él y luego ella. Resultado: la hermana hereda todo. Los dos fallecimientos se producen en un intervalo de menos de un mes. La cifra que le sale a pagar a la Sra., ronda los 90.000 Euros. ¿Existe algún supuesto más de reiteración de sucesiones? ¿O alguna aplicación derivada de alguna sentencia que pueda alegarse?”
Justito, – me dijo Joaquín– ,
“Si falleciendo A hereda B y al poco tiempo C, puede ser que al morir B no se haya pagado aún por dicho segundo causante el impuesto devengado por la muerte de A, que tendrá que pagarlo C como heredera de B. Si ello ocurre, dicho impuesto es un gasto deducible en la herencia de B”.
“Lo que ocurre-contesté a Joaquín–es que A es el marido y B la mujer y solo le corresponden pagar 200 Euros por la herencia del marido (que está sin liquidar); el paquete gordo viene en la transmisión de B a C (que son las hermanas)”.
2.= Realización de bienes hereditarios para pago del Impuesto de Sucesiones
Una señora hereda a un tío y tiene que pagar 42.000 Euros que no tiene, así que intenta un aplazamiento de 30.000 y pagar el resto. La OL le dice que como mínimo tiene que pagar el importe de los saldos del difunto que ascienden a 21.000, aplazando el resto (otros 21.000). No sé de donde se sacan eso, pienso … Además de esos 21.000 en saldos, 7.000 se han gastado desde que murió el tío (recibos, entierro, funeral, etc …) y el resto (14.000) son valores que hay que realizar (cosa que no sé que le parecerá al Banco). Como la Señora no tiene dinero, no le queda otro remedio. ¿Está en lo cierto la OL?
Que se acompañe compromiso de constituir garantía suficiente que cubra el importe de la deuda principal e intereses de demora, más un 25 por 100 de la suma de ambas partidas. La concesión definitiva del fraccionamiento quedará subordinada a la constitución de la garantía.
Pues sí, están en lo cierto, pero si en vez de enfurruñarse y responder de mala manera, me hubieran citado los artículos hubiera quedado todo solucionado más fácilmente. No es la primera vez que me quejo de esta clase de comportamientos.
3.= Liquidación complementaria de herencia y “re-partición” de la herencia
“Hemos liquidado el Impuesto de Sucesiones por la herencia de nuestro padre valorando los bienes según mercado, aunque teniendo como referencia los valores de la página web de la Comunidad Autónoma. Ahora vamos a hacer una adjudicación parcial de la herencia y a repartir algunos bienes en función del valor declarado en el impuesto. Cuando la Consejería nos mande la “complementaria” señalando otro valor diferente superior, ¿tendremos que ajustarnos a él para evitar el exceso de adjudicación?”
Lo primero que hay que dejar claro es que las complementarias no bajan el valor. Solo lo suben en el caso de que corresponda hacerlo. Lo segundo es que no tiene porqué haberlas. Puede que sí o puede que no las haya. Por lo demás, los valores de los bienes que ahora se adjudiquen son los que declararon al liquidar el impuesto y que se trasladarán a la escritura por lo que ya no cabe complementaria alguna pues el impuesto ya se liquidó, pagó y no hubo complementaria.
No obstante, si el impuesto no estuviera liquidado y los valores fueran fijados en la escritura liquidándose el impuesto tras el otorgamiento, y hubiera complementaria, nada cambiaría. No habría nuevo reparto, no se generarían excesos de adjudicación y los valores con arreglo a los que se hizo la adjudicación hereditaria serían los que se tendrían en cuenta como valores de adquisición a efectos de calcular futuros incrementos o pérdidas patrimoniales en el IRPF. Así que si te pillan, pagas por la diferencia y, según lo veo yo, la complementaria no tendrá repercusión en el IRPF, aunque excepcionalmente, como me recuerda mi compañero Sergio Mocholí, podría ocurrir lo contrario.
4.= Tributación de herencia de no residente con fideicomiso de residuo
Las herencias de extranjeros en mi despacho están sometidas a mi filtro previo. No se pueden citar sin antes haber dejado claras todas las dudas que se puedan plantear. No quiero sobresaltos fiscales, registrales, ni de ningún otro tipo, así que, aunque me respondieron lo que yo pensaba, preferí confirmar con uno de mis compañeros habituales las dudas que me ofrecía el caso. Estas fueron las conclusiones:
No es necesaria la comparecencia de los fideicomisarias y se podría poner en la escritura algo así como: “SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN. Se solicita la práctica de la correspondiente inscripción registral o, en su caso, la inscripción parcial, de conformidad con lo dispuesto en las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de septiembre de 1901 y de 10 de junio de 1916, y en las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de enero de 1969 y 22 de julio de 1994″. La RDGRN 29-6-2017 también lo permite.
5.= ¿Puedo pagar el Impuesto de Sucesiones sin contar con los demás herederos?
En principio (solo en principio), pienso que se podría hacer una liquidación parcial del Impuesto, pero para ello el inventario y el avalúo tendría que ser también parciales (tan parciales como unilateralmente confeccionados y por tanto peligrosísimos). Si alguien presenta a liquidar una herencia parcial entiendo que se le aceptaría la documentación (aunque no veo descabellado que se la rechacen si la someten a examen previo, se informa y el interesado recapacita), sin perjuicio de que luego se requiera (y se sancione) a los demás interesados en la herencia. No obstante, no es nada aconsejable esta práctica, no ya por una eventual sanción sino porque esa liquidación parcial que suele estar fundada en desavenencias, no hará más que aumentarlas originando una problemática mucho mayor entre los herederos. Lo que hay que hacer es conseguir el acuerdo para inventariar, valorar, repartir (si es posible y conviene) y pagar el impuesto.
6.= Excesos de adjudicación y liquidaciones complementarias de herencias
El porcentaje (ya lo he dicho) que cada uno tiene en la herencia ha de traducirse en la adjudicación hereditaria de bienes que sumen un valor igual a ese porcentaje. Si se recibe de menos hay defecto de adjudicación y hay exceso para los que reciben de más. Si el exceso no se compensa, tributa como donación; si se compensa tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Cualquiera de las dos cosas puede resultar cara, así que hay que asesorarse muy bien. La alternativa al exceso es la posterior disolución de condominio y la alternativa a ambas cosas sería hacer una liquidación complementaria para dar a los bienes otra valoración que permite un reparto sin excesos, puesto que reparto aún no han hecho en realidad. Yo de usted (insisto) no haría ninguna de las tres cosas sin asesorarme debidamente, puede salirle muy cara la decisión.
En resumen, si liquidó por partes iguales y ahora adjudica por partes desiguales es cuando le surgirá el exceso. No es usual liquidar un exceso sin haber hecho las adjudicaciones.
1.= Donación de vivienda habitual por mayor de 65 años que vive en una residencia de mayores
“Una señora de más de 65 años, dona su vivienda habitual a una sobrina. La señora se trasladó hace unos meses a vivir a una residencia de mayores y se empadronó en ella. ¿Se mantiene la exención del eventual incremento de patrimonio en el IRPF para la donante o la habrá perdido por haberse empadronado en otro sitio?”
El asunto lo resuelve la Resolución Vinculante de la DGT V5003-16 (también la V1652-09) que es esta y dice:
“A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
El requisito de los tres años del inmueble como vivienda habitual se cumplía y también el de que no hubieran pasado dos años desde que dejó de serlo. La señora era mayor de 65 años. El asunto está resuelto. La circunstancia de que se hubiera trasladado a una residencia no entra en juego en este caso, aunque lo podría haber hecho para un menor de 65 años puesto que también está prevista la exención para “personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”.
2.= ¿Hay alguna bonificación o reducción en las cuotas que debo pagar al notario en una donación en Castilla y León?
En el ámbito de los aranceles notariales, lo correcto es hablar de reducciones arancelarias y no, no hay reducciones en el arancel para ningún caso de donación.
Si hablamos de impuestos, me consta que las hay cuando se trata de donaciones al patrimonio especialmente protegido de un discapacitado, de dinero para la adquisición de vivienda habitual, de empresa individual o negocio profesional, de dinero para la constitución de empresa individual o negocio profesional, o de participaciones en ciertas entidades. Al margen queda la aplicación de los coeficientes multiplicadores que correspondan por razón de grado de parentesco y patrimonio preexistente (paga más el más rico y que tenga el parentesco más alejado).
Me gustaría resaltar además que no hay cuota alguna que pagar al Notario. Los impuestos son los impuestos y la factura de la notaría no tiene nada que ver con los impuestos, aunque exista una frecuente confusión por causa de las gestorías o de las notarías que gestionamos impuestos que damos lugar a que todo pueda parecer un mismo paquete cuando no lo es. Siempre le digo a mis clientes, que la notaría puede no ser barata en ocasiones, pero que la preocupación de alguien que viene a la notaría (la fundamental, al menos) no debe ser la factura de Notario (o Registro), la preocupación han de ser los impuestos a pagar. Lo importante, insisto, en casi cualquier operación que pase por la notaría es preocuparse por los impuestos. La factura del Notario puede doler, pero no tanto (ni punto de comparación) con el varapalo que te puede pegar Hacienda.
3.= Donación sin justificar el origen de los fondos
Yo diría que no del todo (en cuanto a 2 y 3) y que lo prudente (lo muy prudente tal y como están de baratas actualmente las donaciones en Murcia) es que resuelvan el tema de la herencia (que liquiden y que vayan a los Bancos) y que luego se haga la donación (o donaciones) en escritura aparte una vez que cada uno tenga a su nombre en los Bancos lo que resulte de la herencia y la madre haya ya desaparecido de todas las cuentas. También creo que en Murcia no se exige lo del plazo que sí se exige en Valencia. En Valencia el plazo se cuenta desde que se hace la donación pero como en su caso no habría traspaso (todo seguiría en los Bancos como antes de hacer la escritura de herencia) no tendríamos esa fecha, con lo que si fuera también así en Murcia tendríamos un problema y no merece la pena correr el riesgo.
En Valencia la norma dice esto (ver pagina 34).
Pero entonces, ¿si te donan dinero hay que firmar con el Notario?: No, conforme al Código Civil y sí, conforme a la legislación fiscal si no quiere tener un disgusto con Hacienda.
1.= Tributación de los excesos de cabida
Según la DGT, V2227-10 y V0750-16, los expedientes para registración de excesos de cabida no están sujetos a TPO ni a AJD. Según la RDGRN 12-9-2016 la no sujeción debe ser apreciada de oficio por el Registrador sin necesidad de liquidación. La RDGRN 17-05-2018 Consulta, probablemente extralimitándose, dice que para el acta del 201 nada cambia en relación con la situación anterior a la Ley 13/2015 (por lo que se aplicaría la doctrina de la DGT) pero añade que está sujeta a TPO salvo que se acredite el pago de la documentación suplida y que en cambio el expediente registral del 199 LH está no sujeto. Dicho de otra forma, para el expediente del 201, la Resolución-Informe DGRN 2018 ha supuesto una cierta confusión: por un lado dice que nada cambia con relación a la situación anterior a la Ley 13/2015 (es decir, no tributaría conforme a las RR DGT 2010 y 2016 y a la RDGRN 2016), pero añade que sí están sujetas, luego parece que según ese Informe sí que tributarían salvo que se acreditase el pago de la documentación suplida, y en cambio dice que el procedimiento del 199 no está sujeto. “Entonces no tributan, pero sí que lo hacen los expedientes de inmatriculación que sí estarían sujetos, ¿no?”. Sí, salvo que suplan a un título que haya tributado (aunque esté exento, pero no si está prescrito). ¿Y cómo se entiende que un expediente de dominio notarial con finalidad de inscribir, que se inicia con un título, “supla” a otro título? El título al que “suple” es precisamente ese con el que se inicia, ¿no? Debe tenerse en cuenta que la RDGRN de 17-5-18 grava hasta las nuevas “actas del año” del art 205 LH: todas, a saco, salvo que se acredite haber tributario por el título previo al que suple. Hay una inseguridad terrible en esta materia: “Eso de que la DGRN tenga competencias en materia tributaria no parece estar nada claro“.
2.= Tributación de la permuta con suplemento a metálico o mixta
Y, ¿cómo lo decimos en la escritura?:
“PRIMERO. PERMUTA. DON XXX y DOÑA XXX,PERMUTAN las fincas descritas como de sus respectivas propiedades en los expositivos I y II anteriores, adquiriendo, DON XXX, con carácter privativo, el pleno dominio de la finca registral XXXX descrita en el expositivo segundo y DOÑA XXX, con carácter privativo, el pleno dominio de la finca registral XXXX descrita en el expositivo primero, con cuanto a las mismas les sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que les fuera imputable.
SEGUNDO.Al existir una diferencia de valor entre las fincas permutadas de 30.000 €, corresponder satisfacer a DOÑA XXX (que es quien entrega la finca de 60 más los 30 en metálico y recibe la de 90), en favor de DON XXX (que es el que recibe la de 60 y los 30.000 € menos la retención y entrega la de 90), la cantidad de 30.000 €, la cual se hace efectiva del siguiente modo:
.- MIL OCHOCIENTOS EUROS (1.800,00 €), cantidad equivalente al 3% del valor del inmueble permutado (DOÑA XXX entrega la finca de 60), son retenidos por DOÑA XXX a DON XXX para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 de la Ley 41/1998, de 9 de Diciembre, sobre la Renta de No Residentes y Normas Tributarias en su redacción dada por la Ley 35/2006, de 28 de Noviembre, del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los No Residentes y sobre el Patrimonio.
.-y el resto (el resto de los 30 que tiene que entregar como suplemento), es decir, VEINTIOCHO MIL DOSCIENTOS EUROS (28.200 €) se hacen efectivos …”
TERCERO.- INGRESO A CUENTA IRNR.- DON (EL OTRO PERMUTANTE, ES DECIR, EL QUE ENTREGA LA FINCA QUE VALE 90.000), en cumplimiento de lo establecido en el artículo 25.2 del RDL 5/2004 de 5 de Marzo por el que se aprueba el TRLIRNR, se obliga a ingresar, a su cuenta y cargo, el 3% del valor del inmueble, es decir, la cantidad de 2.700 €, en concepto de pago a cuenta del IRNR de la permutante DOÑA xxx que no es residente fiscal en España, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 14.1 del RD 1776/2004, de 30 de Julio, que aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de No Residentes“.
LA RETENCIÓN DE 2.700 € ES LA QUE CORRESPONDE AL QUE ENTREGA LA FINCA (LLAMEMOSLE SEÑOR A) DE 90.000 € QUE ES QUIEN QUE SE LLEVA LOS 30.000 € MENOS LOS 1.800 € DE LA OTRA RETENCIÓN (QUE SE LOS QUEDA EL OTRO PERMUTANTE, LLAMEMOSLE SEÑORA B).
A HACIENDA HAY QUE INGRESARLE 4.500 €. 1.800 € SE RESTAN A LOS 30.000 € (SE LOS QUEDA LA SEÑORA B) Y LOS OTROS 2.700 € LOS TENDRÍA QUE PONER EL QUE SE LLEVA EL RESTO (LOS 28.200 € RESTANTES), ES DECIR, EL SEÑOR A. ASÍ QUE, “QUE LOS COJA DE LO QUE RECIBE” Y ASÍ AL SEÑOR A LE QUEDARÁN 25.500 € y LOS 4.500 € RESTANTES SE INGRESAN POR EL OBLIGADO A HACERLO (UNO 2.700 Y LA OTRA 1.800).
3.= Donación (o aportación societaria) de inmueble e hipoteca
Siempre me pone en duda esta operación, sobre todo si lo que se pretende es restar la deuda e irse “de rositas” sin retratarse “de algún modo” por la subrogación del préstamo por parte del donatario. En este tipo de operaciones, el valor es el bruto sin descontar el saldo pendiente del préstamo hipotecario, pero si descontamos el saldo pendiente y dejamos el valor neto habría un hecho imponible por donación cuya base sería ese valor neto (valor sin saldo pendiente del préstamo) y otro hecho imponible por adjudicación en pago de asunción de deuda por Transmisiones Patrimoniales Onerosas cuya base imponible sería el saldo pendiente del préstamo. Entiendo que proceder a la asunción de la deuda y no descontar su valor no sería correcto. Para dejar claro que no hay asunción podría utilizarse esta cláusula:
Por último, si te subrogas en un préstamo del que ya eres deudor entiendo que la base sería sólo la mitad del saldo pendiente, e incluso creo que podría llegar a defenderse que no hay asunción de deuda por cuanto ya eras antes deudor de la totalidad frente al banco con carácter solidario, junto al otro prestatario. Muy aclaratoria, como siempre, la ayuda de Sergio Mocholí y esta entrada en el Blog Actum de Lefevre.
Se citó también la RTEAC 14 Junio 2018 que señala que en caso de aumento de capital con aportación de inmueble hipotecado, en el que la sociedad descuenta en el valor de la aportación el importe de la deuda, hay en TPO adjudicación en pago de asunción de deuda, aunque no haya subrogación expresa, en base al artículo 118.2 LH. ¿Sin subrogar? Sí, según el TEAC a pesar de no subrogarse, porque en ese caso consideraba que no había duda de que había descuento, porque el bien se había valorado en menos de la mitad del principal que lo gravaba.
1.= ¿Dónde liquida una hipoteca o cancelación de hipoteca con fincas en distintas Comunidades Autónomas?
Si hay dos o mas fincas hipotecadas en distintas CCAA, se hará una liquidación en cada Comunidad Autónoma en proporción a la responsabilidad hipotecaria asignada a cada una de las fincas. En cada Comunidad Autónoma se aplicará el correspondiente tipo de gravamen en Actos Jurídicos Documentados. En la cancelación (aunque esté exenta, hay que liquidarla aunque no en todas las CCAA), ocurre exactamente lo mismo.
2.= ¿Quién paga el impuesto de AJD en una extinción de condominio?
¿Retención del 3% del precio de venta a personas jurídicas no residentes?
En principio, parecería que una persona jurídica quedaría fuera del ámbito de los sujetos obligados a declarar, pero si nos vamos al Artículo 5 de la Ley que regula el IRNR, vemos que los contribuyentes por este Impuesto son:
Además las instrucciones para cumplimentar el impreso 211 señalan:
“Modelo a utilizar por los adquirentes, residentes o no residentes, tanto personas físicas como jurídicas, de bienes inmuebles situados en España a no residentes sin establecimiento permanente. Los adquirentes están obligados a retener e ingresar el porcentaje fijado legalmente, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, sobre la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto que posteriormente corresponda pagar al no residente (Artículo 25.2 de la Ley del Impuesto y 14 de su Reglamento)”.
En conclusión, sí que habría retención si la entidad es no residente y no tiene establecimiento permanente (si lo tuviera, entraríamos en el ámbito del Impuesto de Sociedades).
En la materia puede leerse este artículo de Alejandro del Campo.
1.= ¿Pierdo la desgravación por vivienda habitual si hago una nueva hipoteca?
Leí un tuit el otro día en el que alguien comentaba que un Notario había estado muy acertado porque había salvado a su cliente de firmar una hipoteca que le haría perder la desgravación por vivienda a la que tenía derecho, pero hubo una contestación a ese tuit en la que se dijo que el compañero se equivocaba y que el derecho a la desgravación no estaba vinculado a la forma de pago o financiación de la vivienda. Yo me quedé pensando, “o sea que si yo me hubiera comprado mi primera vivienda en el año 99 a tocateja sin hipoteca, ¿también habría tenido derecho a la desgravación?, y luego cuando me compré la segunda en 2006 e igualé varios años después lo pagado por la primera, ¿también hubiera tenido derecho aunque tampoco hubiera hecho hipoteca?”
Con sujeción al límite de 9.040 euros, establecido con carácter general, la base de la deducción está constituida por el importe satisfecho por el contribuyente en el ejerciciopara la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.
Parece que en la compra de vivienda habitual te podías deducir 9.040 Euros en el año de la compra y si has comprado con préstamo hipotecario hasta un máximo de 9.040 Euros anuales. Una vez o todos los años, that`s the question. O sea que tenía más razón el Notario en cuestión, que quien dijo que el Notario no tenía razón. El Notario aconsejó bien, “si hace usted una nueva hipoteca y cancela la anterior no podrá seguir aplicándose la desgravación”. Si fuera una ampliación de la hipoteca originaria, entiendo que habría dos tramos: uno con derecho y otro sin.
Unos días después, alguien me ha preguntado qué pasa si el que se aplica la desgravación, está casado en gananciales y aporta la vivienda hipotecada a la sociedad de gananciales.
2.= Ganancia y perdida patrimonial en disoluciones de condominio y liquidaciones de gananciales
En la extinción de comunidad y en las liquidaciones de gananciales, el incremento/ganancia o disminución/perdida de patrimonios a efectos del IRPF, se pospone al momento de una posterior transmisión, es decir, son actos fiscalmente neutros para el comunero que se sale de la comunidad o que no recibe todo o parte de un bien de carácter ganancial. Es el que se queda el que tendrá el incremento (o la pérdida) cuando transmita la propiedad (incremento que podría minorar acreditando determinados gastos, impuestos o inversiones). Si, por ejemplo, Fulano y Mengana compraron por 150 y valoran en una disolución de condominio por 200, no hay incremento de patrimonio para el que sale y será el otro (el que se queda) el que se lleve la ganancia (y tributará) cuando más adelante transmita la propiedad y se tenga en cuenta el valor originario de adquisición y el de la transmisión, obviando el de la disolución. Utilizando la expresión“mochila fiscal”, yo casi que preferiría ser el que se salga e irme de rositas, que ser el que se queda y luego es frungido por la Hasienda por partida doble cuando le llega el momento de la transmisión. Otra idea bastante clarificadora cuando hablamos de este asunto es decir que ni la disolución, ni la liquidación “cierran ciclo”.
1.=“No obstante, si hay exceso de adjudicación, se tiende a considerar fiscalmente que el que se sale sí que ha obtenido una ganancia patrimonial por la diferencia entre lo que le costó su parte indivisa cuando adquirió y lo que ha obtenido por su parte indivisa al salirse. Véanse las recientes RTEAC 7-6-2018 y Resolución DGT V2799-18, de 25 de octubre“.
2.= La retención del 3% en la disoluciones de condominio: Pues si no hay ganancia, no la habrá, ¿no? Y los compañeros me contestan:
“Si hay aumento de valor en relación con que tenía la finca cuando se adquirió, el criterio de Hacienda es que sí que hay obligación de retener el 3 % si el no residente es el que transmite su cuota, a cambio de que se le compense su parte en metálico. Véase la Consulta Vinculante 20/09/2012 (V1832-12) que dice:
“La disolución de la copropiedad y la posterior adjudicación a cada uno de los copropietarios de su correspondiente participación no constituyen ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. No obstante se producirá una ganancia patrimonial si al hacer la división de un bien común se acuerda adjudicarlo a una de las partes compensándose a la otra en metálico o en especie. Por lo tanto, como consecuencia de la adjudicación del 100% del pleno dominio de la vivienda situada en España, existirá una ganancia o pérdida patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes en base al artículo 13.1.i).3º del TRLIRNR. En consecuencia, el copropietario adjudicatario de los inmuebles tendrá obligación de retener e ingresar el 3% de la contraprestación acordada en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, conforme a lo dispuesto en el artículo 25.2 del TRLIRNR. Dicha retención e ingreso se efectuará mediante la presentación del Modelo 211 de retención en la adquisición de bienes inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente”.
“Ese último párrafo no dice que si se actualizan los valores, no procede la aplicación del segundo párrafo y por tanto sí que se estima que hay alteración en la composición del patrimonio. Lo que dice es que si se dan los supuestos del segundo párrafo, ello no puede servir para actualizar el valor de adquisición a efectos de una futura transmisión. Si no hay incremento de valor, no se dice nada, no se hace retención y ya está. Si hay incremento patrimonial en la disolución de condominio sobre bien indivisible que se queda un solo comunero en relación con valor que tenía la finca cuando adquirió su mitad el comunero que se sale, el criterio de Hacienda es que hay ganancia patrimonial por la diferencia entre los dos valores de esa mitad indivisa y, por lo tanto, si ese comunero que se sale es no residente habría que retener el 3 %”.
Dicho de otra manera (y es que no es fácil de entender):
“Realmente no significa que si se actualiza valor hay alteración en la composición del patrimonio y por tanto ganancia patrimonial en IRPF, sino que si se actualiza valor en esos supuestos no se tiene en cuenta como valor de adquisición, y se considerará como tal el que aparezca en el título previo de adquisición. En este sentido se han pronunciado las SSTSJ CV 2767/2017, de 6 de junio de 2017 y 5849/2016, de 29 de julio de 2016, así como la STSJ PV 2265/2011, de 15 de junio de 2011“.
3.= Ganancia patrimonial en la donación hecha a continuación de una herencia con liquidación de gananciales
1.= ¿Cuándo se paga el IBI?
Me atrevería a decir, por mi experiencia personal y profesional, que el pago en la mayoría de los Ayuntamientos se efectúa en el 2º y tercer trimestre del año. Con tendencia a que sea hacía mitad de año. Si no está domiciliado, le llegará la carta de pago al domicilio que tenga usted indicado en el Ayuntamiento correspondiente, por lo que conviene que este domicilio sea el correcto.
2. = ¿El que paga el IBI es el titular catastral a 1 de Enero?
No, es el titular real a 1 de Enero, es decir, en la inmensa mayoría de los casos, el dueño según escritura pública, inscrita o no inscrita. Cabe la posibilidad de que alguien haya dejado de ser dueño el 31 de Diciembre y que el 1 de Enero conste aún como titular catastral (circunstancia que evitará el uso del STI), en cuyo caso podría girársele (erróneamente) el recibo al titular catastral que habría de recurrir la carta de pago con el fin de que se dirigiera la reclamación de pago al titular a 1 de Enero, es decir, el nuevo dueño según escritura inscrita o no inscrita. Dejemos al margen los escasos supuestos de compra en documento privado con fecha fehaciente por ser inusuales.
Sobre el asunto es muy conveniente leer este post en notaríAbierta.
3.= “Estoy pagando la contribución (IBI) y yo ya vendí esas fincas rústicas”
Me lo consulta una Señora de bastante edad que se maneja con mucha soltura por la notaría a pesar de sus ochenta largos. La cuestión sería bien fácil si tuviera copia de las escrituras en las que vendió (el vendedor suele conservar copia simple de las compraventas). No tiene ninguna. Pues entonces, tal vez se puso la nota de vendidas en su propia escritura. No se puso. Ay… si se hubiera puesto. ¿Recuerda usted dónde firmó?, ¿en que año aproximadamente? No se acuerda. Pues entonces no le queda otra que pedir nota al registro, recuperar la información, obtener copias de las escrituras y presentar un escrito al Ayuntamiento solicitando que le dejen de girar esos recibos de fincas que no son suyas desde hace años. Luego tal vez le podremos reclamar a quién tenía que haber pagado.
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Hola; somos 3 hermanos ,mi madre hizo el reparto de la herencia hace mas de 20 anos a partes iguales ,ahora hace 5 que està en un geriatrico y mi hermano es el tutor .Puede mi madre cambiar el reparto de la herencia afavor de mi hermano.
31 mayo, 2019 de 11:47 pm
27 mayo, 2019 de 12:26 pm
Tu ejemplo habla de una finca de 90.000 y otra de 60.000 y propones esta redacción:
“SEGUNDO.Al existir una diferencia de valor entre las fincas permutadas de XXXX, corresponder satisfacer a DOÑA XXX, en favor de DON XXX, la cantidad de XXX, la cual se hace efectiva del siguiente modo:
•a la parte adquirente, que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.
•y a la parte transmitente, que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.
.-y el resto, es decir, CINCUENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS EUROS (58.200 €) se hacen efectivos …”
Lo que te digo, entre otras cosas, es que la retención no debería ser de 1.800, sino de 2.700.
Si estamos de acuerdo en eso, luego te comento algo más. Por eso de ir por partes.
27 mayo, 2019 de 12:56 pm
Vale, yo le he revisado y añadido algunas aclaraciones (el DON, DOÑA, SEÑOR A Y SEÑOR B NO LO DEJABA CLARO), pero creo que estaba bien, salvo en cuento a que ponía:
Y no son 58.200, son 28.200 (1.800 retenidos+28.200=30.000 que es el suplemento a metálico).
Gregorio Martin mayoral
23 mayo, 2019 de 6:01 pm
Buenas tardes. El tema de la permuta de no residentes no me queda nada claro. No estoy seguro, pero creo que erróneamente le estás practicando la retención de 1.800 al transmitente de la finca de 90.000. No sería la retención esa de 2.700, y adicionalmente una obligación de ingresar a cuenta de 1800 que recae sobre el adquirente de la finca pequeña, pero que debería ser provisionado por la otra parte, porque no dejará de ser un pago a su favor y por su cuenta. Si estoy en lo cierto los números finales serían otros. Quizás con un ejemplo completo se vería .Muchas gracias por todos los temas que tratas de forma muy práctica y amena.
23 mayo, 2019 de 6:08 pm
No te digo que no haya un error pero me podrías concretar en que punto o puntos observas ese error. Al estilo de una diligencia de cotejo… “donde dice, debe decir …”. Procuraré encontrar el error y sí, queda claro quien es el obligado a cada cosa, pero al final mis clientes me decían “pero .. entonces, ¿cómo hacemos?” … de ahí los párrafos finales en mayúsculas.
27 mayo, 2019 de 11:42 am
Buenos días. Sólo me centro en un punto: el adquirente del bien de 90.000 tendría que retener al su transmitente el 3% (2.700) y cómo hay dinero se los debería retener efectivamente. En tu ejemplo dices que le retiene 1.800, y creo que ese es el error.
Por otro lado el transmitente del bien valorado en 60.000 debería anticiparle (al margen de las contraprestaciones o “precios”) a su adquirente el 3% para que este último “ingrese a cuenta”. En este caso el ingreso a cuenta no es parte de la contraprestación a diferencia de lo que ocurre en la retención del 3% en la transmisión de la propiedad valorada en 90.000.
27 mayo, 2019 de 11:54 am
Lo siento Gregorio, pero como no me hagas copia y pega del párrafo en el que detectas el error y me pongas lo que tu crees que es correcto, no me aclaro.
El domingo durante la aburrida guardia lo intenté y acabo de volver a hacerlo, pero no “te entiendo”.
Gracias, saludos¡ Justito El Notario.

References: Artículo 47
 Artículo 48
 artículo 47
 artículo 20
 Resolución 
 artículo 25
 artículo 25
 artículo 14
 artículo 118
 Artículo 5
 Resolución 
 artículo 13
 artículo 25