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Timestamp: 2017-12-12 00:47:37+00:00

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Endrenovierung Mietwohnung - BGH Urteil vom 05.04.2006, Az. VIII ZR 178/05
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07.05.2006 14:02 |
wir bewohnen unsere derzeitige Mietwohnung seit dem 01.03.2001. Den Mietvertrag haben wir zwischenzeitlich zum 30.06.2006 gekündigt. Zum Kündigungszeitpunkt beträgt die Mietzeit damit 5 Jahre und 4 Monate.
Die maßgeblichen Regelungen unseres (Formular-) Mietvertrages zu den Schönheitsreparaturen und zur Endrenovierung lauten (wörtlich) wie folgt:
Beginn Auszug Mietvertrag:
Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses entsprechend nachstehenden Fristen fällig werdenden Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen (Küchen / Bäder / Duschen / Toiletten: alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume / Flure / Dielen: alle 5 Jahre, übrige Räume / Fenster / Türen / Heizkörper: alle 6 Jahre). Diese Fristen beginnen unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen.
Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel auszuhändigen und die Mieträume in vertragsgemäßen Zustand (vgl. § 8) zurückzugeben. Eine nach Ablauf der in § 8 Ziff. 2 genannten Fristen entstandene, aber nicht erfüllte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hat der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder von Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu besei-tigen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu beheben.
Der Mieter hat die erforderlichen Arbeiten bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen. Gerät er mit diesen in Verzug, so ist der Vermieter berechtigt, nach Setzen einer angemessenen Nachfrist mit Ablehnungsanordnung die Arbeiten auf Kosten des Mieters ausführen zu lassen.
Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß § 8 Ziff. 2, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen auf Grund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Maler-Fachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:
Liegen die Schönheitsreparaturen der Wände und Decken für die Naßräume (Küchen, Bäder, Duschen und Toiletten) während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 66%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Wohn- und Schlafräume / Flure / Dielen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten auf Grund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen der Fenster, Türen, Heizkörper und übriger Räume betragen bei einer Mietzeit von länger als einem Jahr 16% der Gesamtkosten, bei einer Mietzeit von länger als 2 Jahren 33%, bei einer Mietzeit von länger als 3 Jahren 50%, von länger als 4 Jahren 66%, von länger als 5 Jahren 83%.
Die Fristen des § 8 Ziff. 2 beginnen, unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen.
Ende Auszug Mietvertrag.
Zu Beginn der Mietzeit hatten wir die Räume (so auch ausdrücklich dokumentiert im vom Hausverwalter als Vertreter des Vermieters und von uns unterzeichneten Übergabeprotokoll) wie folgt übernommen:
- Wände und Decken frisch gestrichen
- Fensterrahmen sowie Türen und Türrahmen nicht neu lackiert
- Innentüren und Rahmen z.T. Beschädigungen vorhanden
Bisher haben wir während unserer Mietzeit noch keine Schönheitsreparaturen vorgenommen.
Vor diesem Hintergrund bitte ich um Beantwortung folgender konkreter Fragen:
Gehe ich Recht in der Annahme, dass sowohl die Klausel über die Durchführung der Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. 2 als auch die Klauseln zur Durchführung der Endrenovierung bzw. deren Abgeltung in § 13 Ziff. 1 bis 4 (letztere aufgrund des BGH-Urteils vom 05.04.2006, Az.: VIII ZR 178/05) unwirksam und wir daher beim Auszug grds. weder zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bzw. Endrenovierung noch zu deren ganz oder teilweiser Abgeltung verpflichtet sind?
Ändert sich etwas an der Beurteilung des Sachverhalts, da bei unserem Einzug die Wände und Decken (außer die Decken in den raumhoch gefliesten Bädern) auf unseren Wunsch hin nicht weiß sondern hellbeige abgetönt gestrichen wurden? Wir hatten damals an den vom Vormieter beauftragten Malerfachbetrieb die Mehrkosten für die Abtönfarbe erstattet.
Wir hatten unseren Mietvertrag bereits im Dezember 2005 gekündigt, um den Vermieter möglichst frühzeitig die Suche nach einem Nachmieter zu ermöglichen. Wir gingen damals noch von der Gültigkeit der "Endrenovierungs- bzw. der Abgeltungsklausel" aus – das gegenteilige BGH-Urteil existiert ja erst seit Anfang April 2006. Wir waren daher zum damaligen Zeitpunkt der Meinung, dass wir durch die entsprechenden Klauseln des Mietvertrages wirksam zur Durchführung der Endrenovierung bzw. zur ganz- oder teilweisen Abgeltung verpflichtet sind. Andererseits wollten wir uns nicht an den Kosten der Lackierarbeiten für die zum Zeitpunkt des Mietbeginns nicht neu lackierten und zusätzlich ja bereits beschädigten Fenstern und Türen (bzw. Rahmen) beteiligen. Wir hatten daher in unserer Kündigung wörtlich geschrieben:
"Bei Auszug werden wir die Wohnung selbstverständlich wieder in dem Zustand übergeben, in dem wir sie selbst zu Mietbeginn übernommen haben – d.h. besenrein und Decken sowie Wände in der gesamten Wohnung frisch gestrichen."
Wir hatten den Vermieter auch um kurze schriftliche Bestätigung der Kündigung und um Mitteilung gebeten, ob er mit den vorgeschlagenen Modalitäten der Wohnungsübergabe einverstanden ist. Bis heute haben wir hierzu noch keine Rückmeldung vom Vermieter erhalten (allerdings haben wir ein von ihm am 15.12.2005 unterzeichnete Empfangsbestätigung auf dem Rückschein unserer per Einschreiben mit Rückschein verschickten Kündigung).
Können wir uns nun, trotz unserer Ausführungen im Kündigungsschreiben, auf die "neue" Rechtslage bzw. auf die durch das neue Urteil des BGH nunmehr festgestellte Unwirksamkeit der Endrenovierungs- und der Abgeltungsklausel berufen?
Mietwohnung Endrenovierung Mietwohnung
Die in § 8 Ziffer 2 Ihres Mietvertrages enthaltene Renovierungsklausel wird aufgrund der BGH Rechtsprechung vorbehaltlich einer genauen Prüfung Ihres Mietvertrages als unwirksam angesehen werden müssen. Denn die Fristenregelung begründet eine unbedingte Renovierungspflicht nach Ablauf von 3, 5 bzw. 7 Jahren, ohne dass es auf den Grad der Abnutzung ankommt oder ein Abweichen von den Fristen durch eine sogenannte Öffnungsklausel zulässig ist. In dem von Ihnen zitierten Urteil vom 05.04.2006 hat der BGH insofern eindeutig festgestellt, dass es keinen Unterschied mache, ob der Fristenplan eine bestimmte Frist ohne jeden Zusatz enthalte oder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist durch Worte wie "mindestens" beziehungsweise "spätestens" verstärkt werde. Aufgrund dieser starren Fristenregelung ist nach der vorgenannten BGH Entscheidung weiterhin die Quotenklausel unwirksam, so dass Sie weder renovieren werden müssen noch zur anteiligen Kostentragung verpflichtet sein werden.
Die Rückgabe der Mieträume mit einem Anstrich in einer hellbeigen Abtönung wird als vertragsgemäß angesehen werden müssen, weil es sich hierbei um keine außergewöhnliche Farbgestaltung handelt. Eine Renovierungspflicht wird hierdurch nicht begründet werden.
Weiterhin wird nicht angenommen werden können, dass Sie mit Ihrer Erklärung „bei Auszug die Wohnung in dem Zustand zu übergeben, in dem sie übernommen wurde, d.h. Decken sowie Wände frisch gestrichen“ eine selbständige neue Verpflichtung begründen wollten, die unabhängig von den bestehenden mietvertraglichen Regelungen gelten soll. Einer entsprechenden Auslegung Ihrer Erklärung wird bereits entgegenstehen, dass sie lediglich angekündigt haben, sämtliche Wände und Decken weiß streichen zu wollen. Unter Bezugnahme auf die neueste BGH Rechtsprechung können Sie den Vermieter rein vorsorglich darauf hinweisen, dass Sie die Mieträume zum 30.06.2006 unrenoviert zurückgeben werden und darüber hinaus keine anteilige Kostentragungspflicht gem. § 13 Ziff. 4 des Mietvertrages besteht.
BGH Urteil VIII ZR 178/05
Rückwirkende Gültigkeit eines BGH-Urteils zur Endrenovierung von 2007
Endrenovierung Mietwohnung - BGH Urteil vom 05.04.2006, Az. VIII ZR 178/05 © 2017 QNC GmbH

References: BGH 
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