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Timestamp: 2016-10-23 18:02:18+00:00

Document:
5A_896/2010 (11.03.2011)
5A_896/2010
beide vertreten durch Rechtsanwalt Urban Baumann,
Konkursamt des Kantons Zug.
Spezialliquidation nach Art. 230a Abs. 2 SchKG,
Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zug, II. Beschwerdeabteilung, Aufsichtsbeh�rde �ber Schuldbetreibung und Konkurs,
vom 2. Dezember 2010.
A.a Mit �ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 3. M�rz 2008 verkaufte die W.________ AG eine Stockwerkeigentumseinheit, bestehend aus einer 4 � - Zimmerwohnung mit Kellerabteil, an die Y.________ AG. Der Kaufpreis betrug Fr. 728'000.--. Die Y.________ AG als K�uferin verpflichtete sich in Anrechnung an den Kaufpreis zur �bernahme eines Schuldbriefes �ber Fr. 520'000.-- zugunsten einer Bank. F�r die restlichen Fr. 208'000.-- machte sie Verrechnung mit einer Forderung aus Darlehen geltend, das sie der W.________ AG am 21. August 2007 gew�hrte.
Die Vertragsparteien vereinbarten zudem, dass der Kaufvertrag entsch�digungslos dahinfalle, sofern eine nach dem Gesetz �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland n�tige Bewilligung nicht erteilt werde (Ziff. 4.12 des Kaufvertrages).
Am 4. Juni 2008 wies das zust�ndige Grundbuchamt die Grundbuchanmeldung vom 3. M�rz 2008 (Tagebuch) ab.
A.b Die fragliche 4 � - Zimmerwohnung wird von X.________ (und dessen Familie) bewohnt. X.________ ist zugleich (einziger) Verwaltungsrat der W.________ AG.
A.c Anfangs April 2008 er�ffnete das Kantonsgericht Zug den Konkurs �ber die W.________ AG und stellte das Verfahren am 4. Februar 2009 mangels Aktiven ein. Mit Schreiben vom 18. Februar 2009 verlangte die Bank als Gl�ubigerin des auf der erw�hnten Stockwerkeigentumseinheit lastenden Schuldbriefes die Verwertung ihres Pfandes. Nach Publikation der Spezialliquidation im Schweizerischen Handelsamtsblatt vom 8. April 2009 verf�gte das Konkursamt Zug am 14. September 2010 den Freihandverkauf der erw�hnten Stockwerkeigentumseinheit an die Z.________ GmbH f�r Fr. 585'000.--. In der Folge trug das zust�ndige Grundbuchamt die Z.________ GmbH als Eigent�merin in das Grundbuch ein.
Mit Beschwerde vom 19. Oktober 2010 an das Obergericht des Kantons Zug als einzige Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen verlangten X.________ und die Y.________ AG die Aufhebung der "im Zusammenhang mit der Verwertung der Konkursmasse der W.________ AG in Liquidation ergangenen Verf�gung (Datum/exakter Inhalt unbekannt) betreffend" die erw�hnte Stockwerkeigent�mereinheit. Zudem verlangten sie Akteneinsicht und gest�tzt darauf eine angemessene Frist, um ihre Beschwerde eingehend begr�nden zu k�nnen.
Das Konkursamt verlangte in seiner Vernehmlassung vom 9. November 2010 die Abweisung der Beschwerde betreffend die Aufhebung der angefochtenen Verf�gung, des Akteneinsichtsgesuchs der Y.________ AG und des Antrags auf erg�nzende Beschwerdebegr�ndung. Gegen�ber X.________ beantragte sie die Gutheissung des Akteneinsichtsgesuchs.
Das Obergericht trat mit Beschluss vom 2. Dezember 2010 mangels Legitimation der Beschwerdef�hrer nicht auf die Beschwerde ein.
Dem Bundesgericht beantragen X.________ (nachfolgend Beschwerdef�hrer 1) und die Y.________ AG (nachfolgend Beschwerdef�hrerin 2) in ihrer Beschwerde in Zivilsachen vom 17. Dezember 2010 die Aufhebung des Beschlusses vom 2. Dezember 2010 und die Anweisung an das Obergericht, auf die Beschwerde einzutreten. Weiter sei die vom Konkursamt erlassene Freihandverkaufsverf�gung "(Datum/exakter Inhalt unbekannt)" aufzuheben. Eventualiter sie die Angelegenheit zur Neubeurteilung an das Obergericht zur�ckzuweisen und es sei ihnen "Aktenauflage zu gew�hren" sowie eine angemessene Frist zur eingehenden Beschwerdebegr�ndung zu setzen.
F�r das bundesgerichtliche Verfahren verlangen die Beschwerdef�hrer zudem die Anordnung einer m�ndlichen Verhandlung sowie die Einr�umung einer angemessenen Frist zur Beschwerdeerg�nzung. Mit Verf�gung vom 20. Dezember 2010 wies die Abteilungspr�sidentin das Gesuch um Erg�nzung der Beschwerdeschrift ab. Auf Verf�gung der Instruktionsrichterin vom 1. M�rz 2011 hin hat der Rechtsvertreter der Beschwerdef�hrer die mangelhaft unterzeichnete Beschwerde am 2. M�rz 2011 innerhalb der gew�hrten Nachfrist verbessert eingereicht.
Es sind die Akten, hingegen keine Vernehmlassungen eingeholt worden.
1.1 Entscheide der einzigen kantonalen Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen unterliegen unabh�ngig vom Streitwert der Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 Abs. 2 lit. a und Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Das Obergericht hat als einzige kantonale Aufsichtsbeh�rde und damit letztinstanzlich entschieden (Art. 75 Abs. 1 BGG). Beschwerdeentscheide �ber eine Verf�gung eines Vollstreckungsorganes gem�ss Art. 17 SchKG - vorliegend betreffend die Freihandverkaufsverf�gung (BGE 131 III 237 E. 2.2 S. 239 mit Hinweisen) - sind Endentscheide im Sinne von Art. 90 BGG (BGE 133 III 350 E. 1.2 S. 351; vgl. f�r Nichteintretensentscheide BGE 133 V 477 E. 4.1.1 S. 480). Die Beschwerdef�hrer sind zur Anfechtung des sie betreffenden Nichteintretensentscheides legitimiert (Art. 76 Abs. 1 BGG; BGE 135 II 145 E. 3.1 S. 148).
Die Beschwerde in Zivilsachen ist damit grunds�tzlich zul�ssig.
1.2 Die Beschwerde muss ein Rechtsbegehren enthalten (Art. 42 Abs. 1 BGG). Da die Beschwerde an das Bundesgericht ein reformatorisches Rechtsmittel ist (Art. 107 Abs. 2 BGG), muss auch das Rechtsbegehren grunds�tzlich reformatorisch gestellt werden (BGE 136 V 131 E. 1.2 S. 135).
Hat die Vorinstanz - wie vorliegend - einen Nichteintretensentscheid gef�llt und demnach die Sache materiell nicht beurteilt, so kann das Bundesgericht im Falle der Gutheissung der Beschwerde nicht reformatorisch entscheiden, sondern m�sste die Angelegenheit zum Entscheid in der Sache an die Vorinstanz zur�ckweisen. Entsprechend kann sich die Beschwerde nicht auf die materielle Beurteilung beziehen, sondern sich nur gegen das Nichteintreten richten. Ein materieller Antrag ist daher in solchen F�llen nicht am Platz (Urteil 4A_330/2008 vom 27. Januar 2010 E. 2.1 mit Hinweis, nicht publ. in: BGE 136 III 102).
Die Beschwerdef�hrer stellen neben dem Antrag auf Aufhebung des obergerichtlichen Entscheides und der R�ckweisung der Angelegenheit zum Entscheid an das Obergericht ebenfalls reformatorische Antr�ge. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
1.3 Die Beschwerde ist zu begr�nden (Art. 42 Abs. 2 BGG). Mit ihr ist in gedr�ngter Form durch Auseinandersetzung mit den Erw�gungen des angefochtenen Entscheides darzulegen, welche Vorschriften und warum sie von der Vorinstanz verletzt worden sein sollen. Allgemein gehaltene Einw�nde, die ohne aufgezeigten oder erkennbaren Zusammenhang mit bestimmten Entscheidungsgr�nden vorgebracht werden, gen�gen nicht (BGE 134 V 53 E. 3.3 S. 60). Die Verletzung von Grundrechten pr�ft das Bundesgericht nur insofern, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und geh�rig begr�ndet wird (Art. 106 Abs. 2 BGG). Es muss klar und detailliert anhand der Erw�gungen des angefochtenen Entscheides dargelegt werden, inwiefern verfassungsm�ssige Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 134 I 83 E. 3.2 S. 88).
Die Beschwerdef�hrer r�gen in Ziff. 1.3 ihrer Beschwerde beil�ufig, das Obergericht sei voreingenommen gewesen und ein faires Verfahren sei von Anfang an nicht m�glich gewesen. Soweit sie damit die Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte (Art. 29 Abs. 1 und Art. 30 Abs. 1 BV) r�gen, erf�llt ihre Beschwerde die erw�hnten Voraussetzungen nicht (Art. 106 Abs. 2 BGG). Darauf ist nicht einzutreten.
2.1 Die Beschwerdef�hrer verlangen die Durchf�hrung einer m�ndlichen Verhandlung gem�ss Art. 57 BGG.
2.2 Vor Bundesgericht findet eine Parteiverhandlung gem�ss Art. 57 BGG nur ausnahmsweise statt. Die durch Art. 6 Ziff. 1 EMRK - diese Bestimmung findet grunds�tzlich auch auf Verfahren nach SchKG Anwendung (BGE 136 III 379 E. 4.5.1 S. 389) - garantierte �ffentlichkeit der Verhandlung ist prim�r im erstinstanzlichen Verfahren zu gew�hrleisten. Wurde in unterer Instanz eine m�ndliche (�ffentliche) Verhandlung durchgef�hrt, ist eine solche vor Bundesgericht, das als Rechtsmittelinstanz im Wesentlichen nur eine Rechtskontrolle aus�bt, nicht erforderlich. Dasselbe gilt, wenn die Beschwerdef�hrer vor der unteren Instanz keine Verhandlung gefordert (Urteil 5A_857/2010 vom 12. Januar 2011 E. 3), sondern wie vorliegend lediglich Beweisantr�ge gestellt haben. Damit hat der Anspruch auf �ffentliche Verhandlung grunds�tzlich als verwirkt zu gelten. Es verst�sst gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wenn die Beschwerdef�hrer erst vor Bundesgericht eine solche begehren (BGE 125 V 37 E. 2 S. 38; 122 V 47 E. 3b/bb S. 56).
Die Anordnung einer m�ndlichen Parteiverhandlung vor Bundesgericht ist auch nicht gest�tzt auf Art. 29 Abs. 2 BV angezeigt, besteht doch im vorliegenden Rechtsmittelverfahren kein Anspruch auf m�ndliche Anh�rung, da sich keine Rechts- oder Sachfragen stellen, die nicht ad�quat aufgrund der Akten entschieden werden k�nnten. Der Antrag auf Durchf�hrung einer Parteiverhandlung ist damit abzuweisen.
3.1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Wird eine Sachverhaltsfeststellung beanstandet oder wollen die Beschwerdef�hrer davon abweichen, muss in der Beschwerdeschrift dargelegt werden, inwiefern diese Feststellung willk�rlich (BGE 135 III 397 E. 1.5 S. 401) oder durch eine andere Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (beispielsweise Art. 29 Abs. 2 BV oder Art. 8 ZGB) zustande gekommen ist und inwiefern die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 136 II 447 E. 2.1 S. 450; 135 V 39 E. 2.2 S. 41).
3.2 In der Beschwerde d�rfen keine neuen Tatsachen und Beweismittel vorgebracht werden, es sei denn, erst der Entscheid der Vorinstanz habe dazu Anlass gegeben (Art. 99 Abs. 1 BGG). Neu sind Tatsachen, die weder im vorangegangenen Verfahren vorgebracht noch von der Vorinstanz festgestellt wurden (BGE 136 V 362 E. 3.3.1 S. 364). Die Beschwerdef�hrer st�tzen sich in ihrer Beschwerde wiederholt auf Tatsachen und Beweismittel (Beschwerdebeilagen 2 - 4), die bereits anl�sslich des kantonsgerichtlichen Verfahrens Bestand hatten, aber nicht vorgebracht wurden (BGE 136 III 123 E. 4.4.3 S. 128 f.), oder erst nach dem angefochtenen Entscheid entstanden sind (BGE 135 I 221 E. 5.2.4 S. 229). Diese sind unzul�ssig und unbeachtlich.
3.3 Die Beschwerdef�hrer begn�gen sich in ihrer Beschwerde, den Sachverhalt aus ihrer Sicht darzulegen und zu erg�nzen. Entsprechende R�gen gegen die obergerichtliche Sachverhaltsfeststellung erheben (und begr�nden) die Beschwerdef�hrer hingegen nicht (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG). Soweit sie zudem vor Bundesgericht Beweisantr�ge stellen, ist es nicht Aufgabe des Bundesgerichts, Beweise abzunehmen und Tatsachen festzustellen, �ber die sich das kantonale Sachgericht nicht ausgesprochen hat (BGE 136 III 209 E. 6.1 S. 214 f.). Darauf ist nicht einzutreten.
Die obergerichtliche Sachverhaltsfeststellung ist damit f�r das Bundesgericht verbindlich und im Folgenden dem vorliegenden Urteil zugrunde zu legen (Art. 105 Abs. 1 BGG). Soweit die Beschwerdef�hrer von einem abweichenden Sachverhalt ausgehen, sind ihre Vorbringen demnach nicht zu h�ren (BGE 136 III 455 E. 2 S. 457).
4.1 Mit Ausnahme der F�lle, in denen dieses Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, kann gegen jede Verf�gung eines Vollstreckungsorgans bei der Aufsichtsbeh�rde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde gef�hrt werden (Art. 17 Abs. 1 SchKG).
Zur Beschwerdef�hrung ist (auf kantonaler Ebene) legitimiert, wer durch die angefochtene Verf�gung eines Vollstreckungsorganes in seinen rechtlich gesch�tzten oder zumindest tats�chlichen Interessen betroffen und dadurch beschwert ist und deshalb ein schutzw�rdiges Interesse an der Aufhebung oder �nderung der Verf�gung hat (BGE 129 III 595 E. 3 S. 597).
4.2.1 Befinden sich in der Konkursmasse einer juristischen Person verpf�ndete Werte und ist der Konkurs mangels Aktiven eingestellt worden, so kann jeder Pfandgl�ubiger trotzdem beim Konkursamt die Verwertung seines Pfandes verlangen. Das Amt setzt daf�r eine Frist (Art. 230a Abs. 2 SchKG). Diese Bestimmung geht auf den fr�heren Art. 134 der Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 �ber die Zwangsverwertung von Grundst�cken (VZG; SR 281.42) zur�ck (Botschaft vom 8. Mai 1991 �ber die �nderung des SchKG, BBl 1991 III 141 f. Ziff. 207.15).
4.2.2 Wie das Bundesgericht zu Art. 134 VZG ausf�hrte, ist diese Bestimmung dahingehend aufzufassen, dass die Einstellung des Konkursverfahrens mangels Aktiven und der darauf gest�tzte Schluss des Konkursverfahrens seine Wirkung nicht wie gew�hnlich auf das gesamte Konkursmasseverm�gen entfalten, sondern dass jeder Grundpfandgl�ubiger durch seine bez�gliche Erkl�rung die ihm haftende Liegenschaft von der Konkurseinstellung beziehungsweise Schlusswirkung ausnehmen kann mit der Folge, dass alsdann, anstatt der Generalliquidation zugunsten s�mtlicher Gl�ubiger, nur eine Spezialliquidation der betreffenden Liegenschaft stattfindet (BGE 56 III 120 S. 120).
4.2.3 Diese Spezialliquidation erfolgt nach den Vorschriften �ber das summarische Konkursverfahren gem�ss Art. 231 SchKG und ist auf die am Grundst�ck interessierten Personen zu beschr�nken (BGE 130 III 481 E. 2.3 S. 486; 97 III 34 E. 3 S. 38). Nicht pfandgesicherte Gl�ubiger sind damit vom Verfahren gem�ss Art. 230a Abs. 2 SchKG ausgeschlossen (Urteile 5A_219/2007 vom 16. Juli 2007 E. 3.2; 7B.32/2004 vom 25. Mai 2004 E. 1, nicht publ. in: BGE 130 III 481; 7B.130/2003 vom 6. August 2003 E. 1.3; FEUZ, Liquidation von Aktiven trotz Einstellung des Konkurses mangels Aktiven?, Insolvenz- und Wirtschaftsrecht 2002 S. 50; VOUILLOZ, La suspension de la faillite faute d'actif, AJP 2001 S. 87 f.; LORANDI, Einstellung des Konkurses �ber juristische Personen mangels Aktiven [Art. 230a SchKG], AJP 1999 S. 43; USTERI, Zur Spezialliquidation von Pf�ndern nach Einstellung des Konkurses einer Verbandsperson [Art. 134 VZG], SJZ 1937/1938 S. 166; vgl. auch das Urteil der Aufsichtsbeh�rde des Kantons Basel-Stadt vom 26. M�rz 1976, in: BlSchK 1979 S. 62).
Ein nach der Verwertung vorhandener allf�lliger �berschuss f�llt nicht den �brigen Gl�ubigern zu, sondern ist den vertretungsberechtigten Organen der juristischen Person herauszugeben (Urteil 7B.32/2004 vom 25. Mai 2004 E. 1 mit Hinweisen, nicht publ. in: BGE 130 III 481).
Die Beschwerdef�hrerin 2 (E. 6) und der Beschwerdef�hrer 1 (E. 7) wenden sich gegen das obergerichtliche Nichteintreten auf ihre Beschwerde nach Art. 17 SchKG. Sodann bringen sie materielle R�gen zur Durchf�hrung des Freihandverkaufs vor (E. 8). Schliesslich beanstanden sie die sinngem�sse Abweisung ihres Gesuchs um Akteneinsicht und Beschwerdeerg�nzung (E. 9).
6.1 In Bezug auf die Beschwerdef�hrerin 2 hielt das Obergericht fest, der Kaufvertrag vom 3. M�rz 2008 �ber die fragliche Stockwerkeigentumseinheit sei entsch�digungslos dahingefallen, da die Beschwerdef�hrerin 2 dem Volkswirtschaftsdepartement des Kantons Schwyz als Bewilligungsbeh�rde nach dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) die angeforderten Unterlagen nicht eingereicht habe und deshalb das Grundbuchamt die Grundbuchanmeldung mit Verf�gung vom 4. Juni 2008 abgewiesen habe.
Demnach sei die Beschwerdef�hrerin 2 nicht Eigent�merin der fraglichen Stockwerkeigent�mereinheit geworden. Vielmehr sei diese damals im Eigentum der W.________ AG verblieben. Da die Beschwerdef�hrerin 2 weder Pfandgl�ubigerin noch Drittansprecherin nach Art. 242 SchKG sei und auch kein im Grundbuch vorgemerktes Recht (Art. 959 ZGB) geltend mache, sei sie weder am Verfahren nach Art. 230a Abs. 2 SchKG beteiligt noch davon betroffen.
6.2 Die Beschwerdef�hrerin 2 bringt dagegen vor, sie sei durch die Verwertung des fraglichen Grundst�cks tats�chlich betroffen und habe ein schutzw�rdiges Interesse an der Aufhebung der Freihandverkaufsverf�gung. Der Kaufvertrag vom 3. M�rz 2008 sei nur deshalb nicht zustande gekommen, weil die involvierte Bank die "eigentliche Einschreibung ins Grundbuch" verhindert habe. Im Zeitpunkt der Verweigerung der Grundbucheintragung durch das Grundbuchamt sei es ihr dann nicht mehr m�glich gewesen, ihre Forderung (Darlehensforderung von Fr. 208'000.--, die h�tte verrechnet werden sollen) grundpfandrechtlich zu sichern, da gegen die W.________ AG bereits der Konkurs er�ffnet worden sei. Sie gehe damit leer aus, obwohl sie "faktisch" Eigent�merin der Stockwerkeigent�mereinheit geworden sei. Da sie unverschuldetermassen ihre Forderung nicht grundpfandrechtlich habe absichern k�nnen, habe das Konkursamt auch �berspitzt formalistisch gehandelt und gegen Art. 29 Abs. 1 BV verstossen, wenn es sie am Verfahren nach Art. 230a Abs. 2 SchKG (und damit am Freihandverkauf) nicht habe teilhaben lassen, zumal sie sich durch den Beschwerdef�hrer 1 am 19. M�rz 2010 in das Lastenverzeichnis habe eintragen lassen.
Im �brigen habe sie auch als nicht pfandgesicherte Gl�ubigerin ein schutzw�rdiges Interesse. H�tte n�mlich im Spezialliquidationsverfahren ein �berschuss resultiert, h�tten davon s�mtliche Gl�ubiger (also auch die nicht pfandgesicherten) profitiert.
6.3.1 Soweit die Beschwerdef�hrerin 2 behauptet, sie selbst sei im Lastenverzeichnis eingetragen, fehlt es insoweit an einer Tatsachenfeststellung im angefochtenen Urteil. Weiter hat das Obergericht festgestellt (vgl. E. 6.1 oben), dass der Kaufvertrag vom 3. M�rz 2008 aufgrund des Verhaltens der Beschwerdef�hrerin 2 dahingefallen ist (vgl. E. 3.3 oben).
6.3.2 Eine formelle Rechtsverweigerung (Art. 29 Abs. 1 BV) liegt nach der Praxis des Bundesgerichts vor, wenn eine Beh�rde auf eine ihr frist- und formgerecht unterbreitete Sache nicht eintritt, obschon sie dar�ber befinden m�sste. �berspitzter Formalismus als besondere Form der Rechtsverweigerung ist gegeben, wenn f�r ein Verfahren rigorose Formvorschriften aufgestellt werden, ohne dass die Strenge sachlich gerechtfertigt w�re, wenn die Beh�rde formelle Vorschriften mit �bertriebener Sch�rfe handhabt oder an Rechtsschriften �berspannte Anforderungen stellt und damit dem B�rger den Rechtsweg in unzul�ssiger Weise versperrt (BGE 135 I 6 E. 2.1 S. 9 mit Hinweisen).
Wie die Beschwerdef�hrerin 2 selbst einr�umt, verf�gt sie �ber keine pfandgesicherte Forderung. Nicht pfandgesicherte Gl�ubiger sind aber von der Spezialliquidation gem�ss Art. 230a Abs. 2 SchKG ausgeschlossen. Ein allf�lliger �berschuss kommt zudem nicht den �brigen Gl�ubigern zu (vgl. E. 4.2.3 oben).
Damit ist die Beschwerdef�hrerin 2 auch nicht zur Beschwerde gem�ss Art. 17 Abs. 1 SchKG gegen den in diesem Verfahren erfolgten Freihandverkauf legitimiert und es ist diesbez�glich nicht erkennbar, inwiefern das Obergericht �berspitzt formalistisch gehandelt haben soll. Das angefochtene Urteil ist nicht zu beanstanden.
7.1 In Bezug auf den Beschwerdef�hrer 1 als Mieter der fraglichen Wohnung f�hrte das Obergericht aus, es sei nicht ersichtlich, inwiefern dieser durch die Verwertung betroffen sein soll, da gem�ss Art. 261 Abs. 1 OR ein allf�lliges Mietverh�ltnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber (vorliegend also auf die Beschwerdegegnerin) �bergehe.
7.2 Der Beschwerdef�hrer 1 bringt dagegen vor, als Mieter habe er ein tats�chliches Interesse an der Aufhebung des Freihandverkaufs und sei damit zur Beschwerde legitimiert. Einerseits verfolge er finanzielle Interessen (die Forderung aus Darlehen �ber Fr. 208'000.-- habe auch als Mietanzahlung gedient, weshalb der Mietzins f�r die n�chsten Jahre bezahlt sei). Andererseits bewohne er die Wohnung zusammen mit seiner Familie und gem�ss Art. 13 Abs. 1 BV habe jede Person Anspruch auf Achtung ihres Privat- und Familienlebens.
7.3 Das Vorbringen des Beschwerdef�hrers 1, wonach f�r mehrere Jahre eine Mietanzahlung vorgenommen und vereinbart worden sei, ist neu und daher unbeachtlich (vgl. E. 3.2 oben).
Vorliegend kann offen bleiben, wie es sich mit der vom Beschwerdef�hrer 1 angerufenen Garantie des Schutzes der Privatsph�re gem�ss Art. 13 BV verh�lt und ob diese Bestimmung �berhaupt Anwendung f�nde, da es von vornherein an einem Eingriff fehlt: Gem�ss Art. 261 Abs. 1 OR (vgl. im �brigen auch Art. 50 VZG) geht das Mietverh�ltnis mit dem Eigentum der Sache auf den Erwerber �ber, wenn die Sache dem Vermieter in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen wird (vgl. BGE 125 III 123 E. 1e S. 129). Von dieser Regelung ist der Freihandverkauf als Verwertungsart miterfasst.
Soweit der Beschwerdef�hrer 1 auf das Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 8. Oktober 2010 verweist, in dem diese ihn auffordert, die "besetzte" (da kein Mietvertrag bestehe) Wohnung zu verlassen, stellt es eine materiellrechtliche Frage dar, ob Vertr�ge bestehen, die vom gesetzlichen �bergang des Miet- und Pachtverh�ltnisses auf den neuen Eigent�mer erfasst sind. Dies ist vom Gericht zu entscheiden und bildet nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nach Art. 17 SchKG (vgl. zum Ganzen Urteil 7B.24/2006 vom 19. Juni 2006 E. 3.3.2 mit Hinweisen).
Sofern somit zwischen dem Beschwerdef�hrer 1 und der W.________ AG ein Mietverh�ltnis bestand (wovon das Obergericht ausgeht), w�re dieses von Gesetzes wegen durch den Eigentumserwerb auf die Beschwerdegegnerin �bergegangen. Inwiefern deshalb der Beschwerdef�hrer 1 aus diesem Blickwinkel als mutmasslicher Mieter durch das Verfahren nach Art. 230a Abs. 2 SchKG in seinen Interessen betroffen w�re, ist nicht ersichtlich (vgl. E. 4.2.3 oben).
Die Beschwerdef�hrer �ussern sich sodann ausf�hrlich zum Ablauf des vorliegenden Freihandverkaufs und kritisieren diesen in mehrerer Hinsicht (insbesondere bez�glich des angeblich zu tiefen Kaufpreises). Soweit die Beschwerdef�hrer nicht erneut die Frage ihrer Teilnahme an diesem Verfahren behandeln (vgl. dazu E. 6 und 7 oben), betreffen ihre Ausf�hrungen materielle R�gen zum Verfahren des Freihandverkaufs.
Das Obergericht ist auf die Beschwerde der Beschwerdef�hrer nicht eingetreten. Entsprechend kann sich die Beschwerde an das Bundesgericht nicht auf die materielle Beurteilung beziehen, sondern kann sich nur gegen das Nichteintreten richten. Einzig die prozessuale Frage der Legitimation bildet den Beschwerdegegenstand. Machen die Beschwerdef�hrer deshalb Ausf�hrungen in der Sache, ist darauf nicht einzutreten.
9.1 Zum Gesuch der Beschwerdef�hrer um Akteneinsicht und um Erg�nzung der Beschwerdebegr�ndung hielt das Obergericht fest, der Beschwerdef�hrer 1 habe am 19. M�rz 2010 Einsicht in das Lastenverzeichnis erhalten und damit Kenntnis vom laufenden Verfahren gem�ss Art. 230a Abs. 2 SchKG erhalten. Zudem sei ihm klar gewesen, dass ihm vom Konkursamt durchaus Akteneinsicht gew�hrt werde. Deshalb w�re es ihm ohne Weiteres m�glich gewesen, die Beschwerde nach erfolgter Akteneinsicht eingehend zu begr�nden. Da er dies vers�umt habe, bestehe kein Anlass, ihm eine Nachfrist zur Erg�nzung der Beschwerdebegr�ndung anzusetzen.
9.2 Dagegen bringen die Beschwerdef�hrer vor, die obergerichtlichen Ausf�hrungen seien "falsch". Sie h�tten nie Kenntnis �ber den aktuellen Stand des Verfahrens gehabt. Seien ihnen damit die Einzelheiten des Verfahrens nicht bekannt gewesen, h�tten sie auch keine ausf�hrliche Begr�ndung der Beschwerde einreichen k�nnen. Im �brigen habe das Konkursamt in seiner Vernehmlassung an das Obergericht vom 9. November 2010 beantragt, es sei dem Beschwerdef�hrer 1 Akteneinsicht zu gew�hren.
9.3 Mit diesen Vorbringen setzten sich die Beschwerdef�hrer einzig in Widerspruch mit der obergerichtlichen Sachverhaltsfeststellung, wonach ihnen das Konkursamt Akteneinsicht gew�hrte und auch weiter gew�hrt h�tte. Erheben sie aber insoweit keine rechtsgen�glichen Sachverhaltsr�gen, er�brigen sich dazu weitere Ausf�hrungen (vgl. E. 3.3 oben).
Aus den dargelegten Gr�nden muss die Beschwerde abgewiesen werden, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerdef�hrer werden unter solidarischer Haftbarkeit kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Eine Parteientsch�digung ist nicht geschuldet, da keine Vernehmlassungen eingeholt wurden (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Der Antrag der Beschwerdef�hrer auf Durchf�hrung einer m�ndlichen Parteiverhandlung wird abgewiesen.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdef�hrern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Konkursamt des Kantons Zug und dem Obergericht des Kantons Zug, II. Beschwerdeabteilung, Aufsichtsbeh�rde �ber Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 230
 Art. 74
 Art. 17
 Art. 90
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 30
 Art. 57
 Art. 57
 Art. 6
 Art. 29
 Art. 95
 Art. 29
 Art. 8
 Art. 105
 BGE 
 Art. 105
 Art. 134
 Art. 134
 Art. 231
 Art. 230
 BGE 
 BGE 
 Art. 17
 Art. 242
 Art. 230
 Art. 29
 Art. 230
 Art. 230
 Art. 17
 Art. 261
 Art. 13
 Art. 13
 Art. 261
 Art. 50
 BGE 
 Art. 17
 Art. 230
 Art. 230