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Timestamp: 2017-11-24 03:26:37+00:00

Document:
Wohungsrecht - Aufnahme von Famile bzw. Überlassung bei Nichtnutzung
www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Themen: Aufnahme
| 16.11.2014 22:41 |
ich benötige Rat im folgenden Fall:
Frau A. hat alleine ein lebenslängliches Wohnungsrecht für eine Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses (als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen). Notariell beurkundete Bedingungen für die Bestellung des Wohnungsrechts im Grundbuch sind, dass das Wohnungsrecht entgeltlich ist und dass „Die Ausübung des Wohnungsrechts kann Dritten nicht überlassen werden".
Nun ist Frau A. inzwischen krank und nutzt diese Wohnung nicht mehr selbst, sondern wohnt seit ca. zweieinhalb Jahren stattdessen bei ihrem Freund, der ihr gesetzlicher Betreuer ist. Seit derselben Zeit hat Frau A. ihre volljährige, berufstätige Tochter in die nicht mehr genutzte Wohnung einziehen lassen und lässt sie dort mietfrei wohnen (die Tochter ist dort gemeldet). Weder Frau A. noch ihre Tochter entrichten seither den Mietzins für das entgeltliche Wohnungsrecht.
Kann Frau A. mit dem Argument der Verwandtschaft (oder sonstiger Argumente) in dieser von ihr nicht mehr genutzten Wohnung einfach ihre Tochter wohnen lassen, ohne dass die Eigentümer des Hauses dagegen etwas tun können?
Spielt es für diese Frage ggf. eine Rolle, ob Frau A. selbst noch in der Wohnung (jene, in der sie das Wohnungsrecht hat) gemeldet ist oder ob sie bei ihrem Freund gemeldet ist?
(gegenwärtig ist sie noch in der Wohnung, in der sie ein Wohnungsrecht hat, gemeldet und nicht bei ihrem Freund, obwohl ihr Lebensmittelpunkt schon längst bei Ihrem Freund im Nachbarlandkreis ist).
Von wem können die Eigentümer in der gegenwärtigen Wohnsituation den rückwirkend und ggf. zukünftig geschuldeten Mietzins einfordern, von Frau A. oder von deren Tochter?
Kann dieses entgeltliche Wohnungsrecht angefochten bzw. gelöscht werden vor dem Hintergrund, dass (1) der zu entrichtende Mietzins nicht mehr geleistet wird und/oder (falls zutreffend) dass (2) die Ausübung des Wohnungsrechts Dritten überlassen wurde?
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten, wobei für eine abschließende Beurteilung die Einsicht in alle relevanten Dokumente (u.a. notarieller Vertrag, Grundbucheintragung) notwendig wäre.
"Inhalt und Umfang einer Grunddienstbarkeit bestimmen sich nach der Eintragung im Grundbuch. Bei deren Auslegung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn des Eintrags und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt" (vgl. BGH, Urteil vom 15.11.2013 – BGH Aktenzeichen V ZR 24/13).
Aus Ihrer Schilderung ist nicht genau ersichtlich, ob es sich um ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB oder um ein Dauerwohnrecht nach § 31 WEG handelt. Welches dieser Rechte im Einzelfall begründet werden sollte, muss daher durch Auslegung der Parteivereinbarungen ermittelt werden. Die nachfolgenden Ausführungen gehen von einem Wohnungsrecht nach § 1093 BGB aus.
Im Rahmen der von Ihnen gebuchten Online-Erstberatung kann allerdings die Problematik nicht bis ins Detail abschließend geklärt werden.
Zum Wohnungsrecht nach § 1093 BGB
Das Wohnungsrecht ist grundsätzlich unentgeltlich.
Eine vertragliche Entgeltabrede ist aber im Zusammenhang mit einem Wohnungsrecht zulässig, auch als periodisch wiederkehrende mietzinsähnliche Leistung. Die Verpflichtung zur Zahlung eines Entgelts kann nicht Inhalt des dinglichen Rechts sein. Die Entgeltzahlung kann jedoch zur Bedingung des Wohnungsrechts gemacht werden, wie vorliegend offenbar geschehen.
Das Mietrecht findet jedoch auf das Wohnungsrecht grundsätzlich selbst dann keine Anwendung, wenn es sich um ein entgeltliches, einen Mietvertrag ersetzendes Wohnungsrecht handelt.
Die Benutzung der Wohnung darf einem Dritten gemäß § 1092 Abs. 1 S. 2 BGB nur bei einer entsprechenden Gestattung durch den Eigentümer überlassen werden.
Gemäß § 1092 Abs. 2 BGB kann der Berechtigte darüber hinaus Familienmitglieder auf Dauer in die Wohnung aufnehmen, außerdem die – für sich oder die Familie – zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen. "Familie" ist im weiten Sinne des allgemeinen Sprachgebrauchs zu verstehen; eine Unterhaltspflicht ist dafür nicht nötig. Das Verhältnis zwischen den aufgenommenen Personen und dem Berechtigten ähnelt dann einem Untermietverhältnis. Die vorübergehende Aufnahme von Besuch bewegt sich noch im Rahmen des eigenen Wohnzwecks und ist daher zulässig, ohne dass es einer besonderen Gestattung nach § 1092 Abs. 1 S. 2 BGB bedarf.
Vermietung der Wohnung:
Der Wohnungsberechtigte darf die Räume nur vermieten, wenn ihm die Überlassung an Dritte zur Ausübung gestattet ist. Kann der Berechtigte die Wohnung nicht selbst nutzen, gewährt ihm die Rechtsprechung nach § 242 BGB unter Umständen die Befugnis zur Vermietung bzw. einen Anspruch auf die durch eine anderweitige Nutzung zu erzielenden Erträge.
Im vorliegenden Fall könnte es sich bei der Überlassung der Wohnung an die Tochter um ein Untermietverhältnis handeln. Wenn die Berechtigte krank ist und betreut werden muss, könnte es sich daher um eine befugte Untervermietung an die Tochter handeln, so dass die Eigentümer nichts dagegen unternehmen könnten.
Die Meldeanschriften sind für die rechtliche Einordnung ohne Belang. Es kommt darauf an, wer die Wohnung tatsächlich bewohnt.
Das Entgelt für das Wohnungsrecht können die Eigentümer nur von Frau A verlangen, nicht von deren Tochter. Entsprechende Ansprüche gegen Frau A können auch gerichtlich durchgesetzt werden. Diese Ansprüche bestehen unabhängig davon, ob Frau A noch in der Wohnung wohnt oder nicht.
Eine Anfechtung des Wohnungsrechts ist nicht möglich.
Die Eigentümer können jedoch die Löschung des Wohnungsrechts beim Grundbuchamt beantragen.
Das Grundbuchamt wird das Wohnungsrecht auf entsprechenden Antrag der Eigentümer aus dem Grundbuch löschen, wenn das Wohnungsrecht erloschen ist.
Das Wohnungsrecht erlischt, wenn seine Ausübung infolge von Veränderungen aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen objektiv dauernd ausgeschlossen ist. Ein nur subjektives dauerndes Ausübungshindernis in der Person des Berechtigten führt dagegen nicht zum Erlöschen der Dienstbarkeit.
Der Auszug des Berechtigten, hier der Frau A, lässt das Wohnungsrecht nicht ohne weiteres entfallen. In besonderen Fällen, wie oben ausgeführt, kann sich ein Recht ergeben, die Wohnung zu vermieten.
Die Nichtbezahlung des vereinbarten Entgelts lässt das Wohnungsrecht ebenfalls nicht erlöschen.
Das Grundbuchamt wird daher dem Löschungsantrag aller Voraussicht nach nicht stattgeben.
Zusammenfassend ergibt sich - nach summarischer Prüfung und ohne Kenntnis der relevanten Unterlagen hierzu - für Ihre Fragen folgendes:
Die Eigentümer können das vereinbarte Entgelt für die Wohnnutzung von Frau A einklagen; hierfür sehe ich sehr gute Erfolgschancen.
Gegen den Aufenthalt der Tochter können die Eigentümer mit Aussicht auf Erfolg nichts unternehmen.
Eine Löschung des Wohnungsrechts kann zwar beim Grundbuchamt beantragt werden, allerdings mit geringer Erfolgsaussicht, da weder die Nichtzahlung des vereinbarten Entgelts durch Frau A, noch der Aufenthalt von deren Tochter das Wohnungsrecht erlöschen lassen.
Ich hoffe, Ihnen im Rahmen der hier vorzunehmenden Erstberatung einen ersten Überblick zur Rechtslage vermittelt zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Für eine abschließende rechtliche Analyse empfehle ich, unter Vorlage aller relevanten Dokumente einen Fachkollegen vor Ort hinzuzuziehen oder eine Anwalt-Direktanfrage zu starten.
Nachfrage vom Fragesteller	17.12.2014 | 19:06
besten Dank für Ihre Ausführungen, die mir an dieser Stelle sehr weiter geholfen haben.
Noch als klärenden Nachtrag:
Es handelt sich um ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2014 | 21:45
für Ihr abschließendes Statement bedanke ich mich und verbleibe
Bewertung des Fragestellers 17.12.2014 | 19:07
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References: BGH 
 § 1093
 § 31
 § 1093
 § 1093
 § 1092
 § 1092
 § 1092
 § 242
 § 1093