Source: http://pzp.wgpr.pl/czy-w-przypadku-najmu-lokali-w-tym-najmu-sal-szkoleniowych-czy-konferencyjnych-przez-zamawiajacego-stosuje-sie-prawo-zamowien-publicznych-lub-zasade-konkurencyjnosci.html
Timestamp: 2017-09-21 06:49:36+00:00

Document:
Czy w przypadku najmu lokali (w tym najmu sal szkoleniowych czy konferencyjnych) przez zamawiającego stosuje się prawo zamówień publicznych lub zasadę konkurencyjności?
Zgodnie z art. 4 pkt. 3 lit. i ustawy prawo zamówień publicznych z 29.01.2004 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 2164 ze zm. oraz z 2016 r. poz. 831 i 996) – dalej "p.z.p.", p.z.p. nie stosuje się do zamówień, których przedmiotem jest nabycie własności nieruchomości oraz innych praw do nieruchomości.
Zgodnie z pkt. 7 podrozdziału 6.5 "Wytyczne w zakresie kwalifikowalności wydatków w ramach Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego, Europejskiego Funduszu Społecznego oraz Funduszu Spójności na lata 2014 – 2020" – dalej "Wytyczne" zasady konkurencyjności nie stosuje się do zamówień określonych w art. 4 p.z.p., z wyjątkiem zamówień określonych w art. 4 pkt. 8 p.z.p., przy czym udzielenie zamówienia, którego przedmiotem jest nabycie własności lub innych praw do istniejących budynków lub nieruchomości przez podmiot niebędących zamawiającym w rozumieniu p.z.p., z pomięciem zasady konkurencyjności jest możliwe jedynie w przypadku braku powiązań osobowych i kapitałowych oraz do zamówień określonych w art. 4d p.z.p.
Jak wynika z brzmienia przepisu art. 4 pkt. 3 lit. i p.z.p. przedmiotowe zwolnienie odnosi się do nieruchomości zarówno gruntowych, lokalowych, jak i budynków (zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego – dalej "k.c." nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, czyli grunty, jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Oznacza zatem, że ustawowe zwolnienie z art. 4 pkt. 3 lit. i p.z.p., a tym samym w ramach zasady konkurencyjności dotyczy zarówno całych obiektów (budynków, nieruchomości), jak i poszczególnych lokali.
Stwierdzić jednak należy, że wyłączenie stosowania p.z.p. nie obejmuje zamówień, których przedmiotem jest nabycie własności nieruchomości oraz innych praw do nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta, w szczególności budynek jeszcze nie powstała albo wymaga przeprowadzenia znacznych robót budowlanych (przebudowy, rozbudowy) w rozumieniu prawa zamówień publicznych, w zakresie oczekiwanym przez zamawiającego, a zwłaszcza ze względu na rozmiary robót, w miarę ich postępowania, sfinansowanych przez niego" (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2009 r., II CSK 104/09).
Warto również podkreślić, że omawiany zakres wyłączenia należy interpretować ściśle. Przepis art. 4 pkt. 3 lit. i p.z.p. stanowi wyjątek od reguły (w zakresie udzielania zamówień) i nie należy dokonywać jego interpretacji rozszerzająco. Z pewnością, takiej interpretacji należałoby dokonać, czy udzielaniu zamówień, które obejmują np. wynajem sal szkoleniowych lub konferencyjnych, z jednoczesnym nabyciem usług cateringowych, hotelowych, transportowych lub użyczeniem sprzętu multimedialnego. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na art. 5b pkt. 1 p.z.p., zgodnie z którym zamawiający nie może w celu uniknięcia stosowania przepisów ustawy łączyć zamówień, które odrębnie udzielane wymagają zastosowania różnych przepisów ustawy.
Jak bowiem stanowi art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Nie ulega natomiast wątpliwości, że omawiane wyłączenie dotyczy wynajmu lub dzierżawy.
Jak m.in. orzekła Krajowa Izba Odwoławcza w uchwale z dnia 30 października 2015 roku (KIO/KD 57/15) "brzmienie artykułu 16 lit. a dyrektywy nr 2004/18/WE w sprawie koordynacji procedur udzielania zamówień publicznych na roboty budowlane, dostawy i usługi jest przesądzające dla interpretacji art. 4 pkt 3 lit. i p.z.p. Przepis art. 16 lit. a dyrektywy wskazuje wprost, że wyłączenie stosowania procedur udzielania zamówień publicznych dotyczy nabycia lub dzierżawy (na gruncie polskiego prawa - najmu) istniejących budynków lub innych nieruchomości (niż gruntowe i budynki) albo praw do nich, czyli m.in. najmu."
Jak dalej w niniejszym orzeczeniu wskazała KIO przepisy p.z.p. nie definiują ani nie regulują odrębnie najmu, zatem zastosowanie do interpretacji art. 4 pkt. 3 lit. i p.z.p. mają przepisy art. 659 i n. k.c., które wskazują m.in. czym jest najem.
Zgodnie z art. 669 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Do zawarcia umowy najmu dochodzi, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki (essentialia negotii), do jakich należą przedmiot najmu i czynsz stanowiący ekwiwalent za możliwość korzystania z rzeczy. Nie można mówić o zawarciu umowy najmu, jeżeli nie określono w niej czynszu. Zgodnie ze stanowiskiem NSA wyrażonym w wyroku z dnia 26 czerwca 2002 r. (III SA 3354/00, niepubl.) oddanie rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za umówiony czynsz, to essentialia negotii umowy najmu.
Biorąc pod uwagę powyższe, zasadny jest wniosek, że udostępnienie np. w ramach realizowanego projektu unijnego sali szkoleniowej, bądź konferencyjnej za określonym przez strony wynagrodzeniem, nosi znamiona najmu w rozumieniu przepisów k.c. Charakteru tego stosunku nie zmienia również fakt, że sala wynajmowana jest na czas prowadzenia szkoleń (tj. w określonych dniach i godzinach), czyli na charakter doraźny – jest to bowiem w gestii stron zawierających umowę najmu, aby wskazywać na jaki okres wynajmujący oddaje lokal lub pomieszczenie do używania najemcy. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na wyrok Sądu Najwyższego z 19 października 2006 r. (V CSK 230/06), w którym to Sąd stwierdza, że najem części powierzchni użytkowej lokalu ograniczonego ścianami i dachem, wyposażonego w drzwi i okna, urządzenia wentylacyjne itp. winien podlegać takim samym przywilejom i ograniczeniom jak najem całego lokalu, ze względu na takie same racje gospodarcze i techniczne.
Co istotne, wynajmujący nie tylko nie musi być właścicielem rzeczy (np. lokalu), ale nawet nie musi legitymować się żadnym do niej prawem - wystarczy dla spełnienia jego zobowiązania, by rzecz tę udostępnił najemcy (tak m.in. wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 21 lutego 2011 roku, II CA 67/11) wynajmujący nie tylko nie musi być właścicielem rzeczy, ale nawet nie musi legitymować się żadnym do niej prawem - wystarczy dla spełnienia jego zobowiązania, by rzecz tę udostępnił najemcy.
Jednocześnie, na uwagę zasługuje wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 czerwca 2016 roku (V SA/Wa 4663/15), w którym to Sąd stwierdza:
"Odnosząc się zaś do stwierdzenia, że wydatek na wynajem sali podlega wyłączeniu na podstawie art. 4 pkt 3 lit. i P.z.p. należy wyjaśnić, iż zgodnie z literalnym brzmieniem powołanej regulacji ustawy nie stosuje się do nabycia własności nieruchomości oraz innych praw do nieruchomości, w szczególności dzierżawy i najmu. Celem wprowadzenia tej regulacji była racjonalizacja rozwiązań ustawowych, mająca na celu zwolnienie z obowiązku stosowania P.z.p. w przypadku gdy zamawiający zainteresowany jest konkretnym obiektem/nieruchomością, a zatem zamówienie może być zrealizowane tylko przez jednego wykonawcę (właściciela, wynajmującego, dzierżawcę), co z góry wyklucza konkurencyjność. Nie jest spełniona wówczas przesłanka tożsamości podmiotowej zamówienia. Z taką sytuacją nie mamy jednak do czynienia w niniejszej sprawie. Skarżący mógł zorganizować seminaria w każdej dostępnej w terminie organizacji seminariów sali, które odpowiadałyby ogólnym wymaganiom zamawiającego."
Trudno zgodzić się z niniejszym orzeczeniem. Po pierwsze, celem regulacji określonej w art. 4 pkt. 3 i p.z.p. jest dostosowanie p.z.p. do dyrektyw unijnych, a po drugie jego literalne brzmienie przeczy interpretacji przedstawionej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. Nie zmienia to jednak faktu, że w orzecznictwie spotkać można i takie stanowisko, które naraża w szczególności beneficjentów środków unijnych, którzy zastosowali wyłączenie stosowania p.z.p. lub zasady konkurencyjności na sankcje finansowe.

References: art. 4
 art. 4
 art. 4
 art. 4
 art. 4
 art. 46
 art. 4
 art. 4
 art. 5
 art. 659
 art. 4
 art. 16
 art. 4
 art. 659
 art. 669
 art. 4
 art. 4