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Timestamp: 2020-07-10 09:32:19+00:00

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Categoría: Hipotecas Página 2 de 3
Ampliación de plazo para el lanzamiento de ejecuciones de los deudores hipotecarios
Tras la crisis económica y financiera, desde el 2012 se han tenido que tomar medidas para hacer frente a la situación tan vulnerable que afecta a tantas familias españolas. Debido al Real Decreto se va a ampliar el plazo para llevar a cabo las ejecuciones hipotecarias de esos deudores hipotecarios.
La protección del consumidor ha sido un tema de interés constante tanto a nivel de la jurisprudencia de nuestros tribunales como del Tribunal de Justicia de la Unión Europea; así como a nivel del poder legislativo.
A este tenor, varias han sido las normas de urgencia aprobadas y publicadas por nuestro poder legislativo para paliar el nivel de endeudamiento de las familias españolas, entre ellas las más destacadas: el Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios que posteriormente se convirtió en la afamada Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
En las referidas leyes se acordó la suspensión por un periodo de 2 años de los lanzamientos de procedimientos de ejecución hipotecaria.
Próximo a la fecha, y a la vista de la situación de las miles de familias, se acordó una prórroga de 3 años más, hasta el 15 de mayo de 2017.
A pesar de que quedan más de dos meses para tal fecha, el poder legislativo ha decidido, de un modo excepcional y acorde a las necesidades actuales del panorama económico y jurídico de nuestro país, emitir el Real Decreto 5/2017, aprobado el pasado viernes 17 de marzo de este año y en vigor desde el día posterior; en el que se modifica la referida Ley 1/2013, suprimiendo “cuatro” años y sustituyéndolo por “siete” años, lo que significa que hasta mayo de 2020 los lanzamientos quedarán/o seguirán en suspensión, siempre que se cumplan los requisitos de “colectivo afectado”.
En relación a lo anterior, según mi humilde opinión, la reforma más relevante – y que coincide con la segunda, de las tres reformas que incluye este Real Decreto Ley- viene en la ampliación de quien se puede beneficiar de esta nueva reforma legal.
Son pequeños cambios, pero muy significativos. Por ejemplo, hasta ahora, se podían beneficiar las unidades familiares que tenían a cargo un menor de tres años. Pues bien, con la reforma se amplía dicho margen, eliminando el filtro de la edad de tres años y estableciendo que se podrán beneficiar las unidades familiares de que forme parte un menor de edad (sin restricciones de edad).
Además antes se establecía que solo se podía beneficiar de la norma la unidad familiar monoparental con dos hijos; y ahora la reforma trae consigo que solamente ostentar el cargo de un hijo es suficiente para poder beneficiarse de esta norma.
Por tanto, esta segunda reforma incluida en el Real Decreto 5/2017, implica que se amplía significativamente el colectivo de familias que pueden beneficiarse de esta suspensión de desahucios.
Y en tercer y último lugar, se modifica el artículo relativo al Código de Buenas Prácticas para dar la posibilidad de que aquellos beneficiarios de la suspensión de lanzamientos a la que se refiere el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que sean a su vez clientes de las entidades adheridas, puedan solicitar a la entidad que les sea arrendada su vivienda en condiciones preferenciales por un periodo de hasta cinco años, no superando más del 3% del valor de la renta al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasador homologado.
Según mi opinión, esto significa alargar todavía más el ahogo de miles de familias, cuando lo que debería poder hacerse es una reestructuración de la deuda o incluso una quita de la misma para poder facilitar otra vez, y en unos años, el crédito a consumidores a nivel español.
Además, se anuncia en la misma norma que en un plazo de ocho meses desde la entrada en vigor de la ley, el Gobierno deberá proponer medidas que faciliten la recuperación de la vivienda a los deudores hipotecarios, cuando ésta haya sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
A las entidades se les rescata, a los deudores (todavía) no. Habrá que seguir esperando y luchando.
No han sido precisamente pocos los posts que he dedicado a describir y explicar exhaustivamente la norma de la Unión Europea que trae consigo cambios significativos para la que debe estrenarse pronto como, la nueva Ley Hipotecaria.
Hago referencia a la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican además las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) 1093/2010.
Esta Directiva europea da respuesta a la incipiente y crecida mala praxis acontecida durante los últimos años no solamente a nivel de España sino en toda la Unión Europea; tratando asuntos como la cláusula multidivisa en los préstamos hipotecarios, la dación en pago en las ejecuciones hipotecarias o el cobro de comisiones bancarias.
Así las cosas, era hasta el pasado 21 de marzo de 2016 (próximamente cumplirá un año) que España –al igual que los demás países europeos- tenía tiempo para hacer la transposición interna de esta norma.
¿Qué significa transponer una Directiva europea?
Pues bien, las normas europeas están por encima del rango de normas de cada estado miembro, en virtud del principio de primacía del Derecho de la Unión Europea; y cuando las instituciones europeas legislan una nueva norma en forma de Directiva, ésta debe ser aplicada –traspuesta- a nivel interno mediante una norma. En caso contrario –como ha sucedido- su aplicación deviene automática en virtud del efecto directo de la normativa europea.
¿Para cuándo la nueva Ley hipotecaria en España?
Más que “cuando”, creo que la pregunta más acertada a realizar a nuestro poder legislativo es “QUÉ” incluirá, puesto que los últimos anuncios destacan claras deficiencias en la transposición española de la Directiva comunitaria.
Por un lado, se intenta dar mucho protagonismo a la figura del Notario como garante y protector de los derechos del consumidor. Si bien no es una mala idea, no se puede dar esta “categoría” a los notarios cuando debe ser la propia Ley la que limite y proteja los derechos de los consumidores y usuarios.
En contraposición a lo anterior, la propuesta de regulación de la cláusula de vencimiento anticipada, según mi opinión, deja fuera las circunstancias personales y voluntad de cumplir: lo que a mi entender, a tenor de lo afirmado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, suele ser el común denominador del incumplimiento en ejecución.
Una deficiencia clara que he echado en falta tras la comparecencia del Sr. De Guindos el pasado lunes, ha sido el ofrecimiento al cliente o consumidor de las ofertas que detenta la competencia, algo que le sirve al consumidor para poder “filtrar” y comparar posibles contratos.
En definitiva, estamos muy lejos todavía – o eso parece- de las cláusulas aprobadas a nivel de la Unión Europea, lo que nos está obligando ya a hacer una aplicación directa de la norma europea a los casos en los que ya ahora y desde el pasado 21 de marzo de 2016, se esté vulnerando algún derecho reconocido en la norma, al consumidor.
El pasado 15 de febrero de este año, fue la Audiencia Provincial de Castellón quien, a través de una resolución, abrió la puerta a suspender los procedimientos de ejecución hipotecaria y desahucios cuando los impagos de las cuotas sean improporcionados a la demanda de ejecución en comparación con la deuda que se debe.
Después de la famosa sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del pasado 28 de enero de este año en curso, el Tribunal Supremo español decidió elevar dos cuestiones prejudiciales al Tribunal de Luxemburgo en relación a la interpretación de la normativa comunitaria en materia de cláusulas de vencimiento anticipado en los contratos hipotecarios.
Parece que el Tribunal Supremo quiere curarse en salud tras el desplante ocurrido con el tema de las cláusulas suelo, pues esta cuestión prejudicial llega dos meses más tarde de la resolución de Luxemburgo acerca de la retroactividad total de las cláusulas suelo.
Ahora, el Supremo cuestiona si, cuando un enunciado de la cláusula (sobre el impago de la cuota hipotecaria) se considera abusivo, es posible mantener como válidos los restantes. En otras palabras, si se puede separar los distintos elementos autónomos de una cláusula con varios enunciados.
Esta esperada interpretación del Tribunal de Justicia será toda una revolución, pues eran pocos todavía a día de hoy los que se habían planteado esto.
En palabras del mismo Tribunal Supremo: “La duda, pues, consiste en si puede hacerse una declaración parcial de abusividad de una cláusula manteniendo la validez de la parte que no se considera abusiva”.
Tras estas cuestiones planteadas, ya son dos las Audiencias Provinciales territoriales (Madrid y Castellón), las que han decidido; a la espera de que, de oficio, sean más las comunidades autónomas que decreten la suspensión de las ejecuciones hipotecarias.
Además, creo personalmente que esto traerá reflexión sobre el sistema hipotecario y su normativa en España; y en concreto sobre el incumplimiento reiterativo de España de la normativa comunitaria (por ejemplo, la Directiva 2014/17, del Parlamento Europeo, relativa a los créditos para bienes inmuebles).
Habrá que esperar cómo reacciona tanto el Supremo, como también el poder legislativo español.
Los préstamos hipotecarios se firman con los bancos, pero se resuelven en los tribunales. O esta es la sensación que está dejando la ya famosa “mala praxis bancaria” tras ver como día a día van publicándose sentencias que tratan con un mismo común denominador: cláusulas abusivas y falta de transparencia e información en los préstamos hipotecarios. Y hoy traigo un ejemplo de ellos, un tanto peculiar. La hipoteca inversa o invertida.
¿Qué es la hipoteca invertida?
Un tipo especial de préstamo hipotecario es el que en el sector recibe la denominación de “hipoteca invertida”. Si el tipo más común de préstamo hipotecario es el que es concebido para que la entidad bancaria adelante la cantidad que precisa el deudor para poder comprar la propiedad inmobiliaria que desea, o bien para que, una vez que es su propietario, pueda subvenir a sus necesidades financieras, reorganice su economía y sea capaz de devolver el principal y los intereses del capital recibido, la hipoteca inversa está “pensada” para que el capital prestado no sea reembolsado por el prestatario. Y es en este momento cuando suceden dos posibilidades:
Que la deuda pendiente sea reembolsada por los herederos tras el deceso del deudor hipotecario,
Que se proceda a la venta del inmueble, y con su producto se abone el préstamo recibido, con sus intereses correspondientes y demás gastos, produciendo así la extinción de la deuda.
Un tipo especial, pero no por ello dejado de utilizar, es el del préstamo hipotecario en el que el inmueble se entrega a cambio de una renta vitalicia, por el que el propietario del inmueble ha de percibir una suma de dinero mensual durante un período de tiempo, y en el momento en el que se produzca el óbito, la entidad financiera se hará dueña del inmueble, y podrá venderlo o darle el destino que desee, ya que el antiguo propietario habrá consumido su valor a través de los pagos mensuales.
Bien, este acuerdo puede venir acompañado de un pacto adicional por la cual se compromete el propietario a suscribir un seguro de vida, según el cual si ésta se prolonga más allá de lo que se determina en virtud del cálculo actuarial, la entidad financiera debe continuar abonando la cantidad estipulada, y la compañía de seguros abonará su compensación a la entidad bancaria.
¿Qué problemática trae aparejada la hipoteca inversa o invertida?
La contraposición de intereses en este tipo de préstamos es patente. Enfrenta a la entidad financiera y a la entidad aseguradora por un lado, y a los herederos del antiguo propietario por otro. Y éstos, si el desequilibrio es muy importante, estarán en condiciones de reclamar la nulidad del contrato o contratos suscritos por el causante, ya que se consideran perjudicados.
Esto es lo que ha sucedido en el asunto que ha tenido que resolver el Juzgado de Primera Instancia número 44 de Madrid, en su Sentencia número 395 de 2.016, mediante la cual declara nulos los contratos de préstamo hipotecario y de suscripción de seguro de vida por el que el causante, aquejado de una enfermedad crónica y muy grave, acordó que continuaría en el uso de la vivienda y que además percibiría una cantidad mensual económica, y al final de su vida la propiedad del inmueble pasaría a la entidad bancaria, sin que fuera preciso reintegrar cantidad alguna.
En este caso, y mediante el contrato de seguro, si demostraba una destacada longevidad, a partir de una fecha bastante lejana continuaría percibiendo la misma renta vitalicia, esta vez a cargo de la entidad aseguradora, que posiblemente pertenecía al mismo grupo empresarial que la entidad bancaria.
Un hombre de 85 años al que recientemente se le había diagnosticado un carcinoma de pulmón y síndrome paraneoplástico en fase muy avanzada, suscribe un préstamo llamado “inverso”, recibiendo así una pensión mensual de más de 4.500 euros, cubriéndolo hasta el año 2021. Sobre la misma, se le impuso adicionalmente la contratación de un seguro de rentas diferidas. Este seguro, que se aplicaría una vez que el titular tuviera 93 años y que le garantizaba a partir de entonces el cobro de por vida de una renta mensual similar a la inicial, tuvo un coste, que se pagó por anticipado y de una sola vez al contratar la hipoteca inversa, de 211.00 euros.
No habían pasado nueve meses desde la firma de este producto cuando el hombre murió.
La solución que considera justa el órgano jurisdiccional es la de que la persona física firmante de la hipoteca tenía la condición de consumidor o usuario, y por ello estaba protegido por la normativa española y por la de la Unión Europea. Al ser ambas de aplicación y afectar el vicio de consentimiento a la sustancia del contrato, la declaración de nulidad total es inevitable. Y encuentra un precedente, pues la Audiencia Provincial de Salamanca mediante Sentencia del pasado 2012 resolvió de la misma forma un caso que guardaba con éste ciertas similitudes.
Es evidente que la razón por la que el Juzgado número 44 de Madrid toma esta decisión reposa también en la evitación del enriquecimiento injustificado. Lo fundamental de la misma estriba, sin embargo, en la tesis de que los herederos pueden hacer uso de los derechos que como consumidores y usuarios tenían los causantes, y en la correcta y equitativa valoración de los intereses en juego.
Estamos, una vez más, ante una innegable mala práctica bancaria que empieza a abrirse caminos en nuestros tribunales. Y parece ser el principio de otra revolución bancaria a favor de los consumidores.
Sentencia del Juzgado de lo Mercantil 10 de Barcelona, de 7 de diciembre, obtenida por Navas & Cusí Abogados
Una de las más generalizadas prácticas bancarias por parte de las entidades financieras es la inclusión en los contratos de cláusulas ilegibles, impuestas a los titulares del préstamo hipotecario sin posibilidad de negociación, omitiendo ese deber de informar de una manera transparente y clara del elemento definitorio del objeto del contrato, y sin ser plenamente conscientes de la transcendencia económica de las referidas clausulas, por quien las firma. Hay que trasladar una información clara y sencilla cuando se trata de un consumidor que se compromete económicamente de por vida a pagar una hipoteca.
Así ocurre con las cláusulas de garantía personal universal e ilimitada, una cláusula intuimos incluida en el 99% (por no decir el 100) de los préstamos o créditos hipotecarios a las personas físicas; sin que el titular o deudor del préstamo sea consciente de las consecuencias que acarrea esta cláusula, tales como (y la más importante) que a pesar de haber entregado su vivienda habitual para subasta ante la imposibilidad de pago de las cuotas, los deudores tengan que seguir pagando el resto de la deuda de forma indefinida con sus bienes presente y futuros, a pesar de que el banco se la adjudique por el 70% del valor de tasación y posteriormente consiga vendarla cuando y como le convenga. Esto podría suponer un enriquecimiento injusto por parte de las entidades.
Esta praxis que ya ha sido juzgado en España en la que entendemos es la primera sentencia que declara la nulidad de la garantía personal, y por ello ha causado tanto revuelo. Nos referimos a la Sentencia del pasado 7 de diciembre de 2016, emitida por el Juzgado de lo Mercantil 10 de Barcelona frente a la entidad BANKIA S.A.: la primera sentencia que ha permitido anular el préstamo hipotecario con la entrega de la vivienda a modo de dación en pago, sin que la entidad pueda reclamar nada más al titular del préstamo ni a sus fiadores. En otras palabras la nulidad de la garantía personal.
¿Crea este hecho inseguridad jurídica?
Definitivamente y rotundamente que no. Los jueces y tribunales españoles están para aplicar e interpretar la Ley en cada caso. Y en esta tarea de interpretación deben seguir las directrices tanto de la normativa de la Unión Europea como la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de Luxemburgo, como ha hecho el Juzgado con exquisita fundamentación.
Si existe un desequilibrio entre las partes, máxime cuando una de estas partes es un consumidor minorista, requiere de la máxima protección en la contratación con la entidad bancaria. Al mismo tiempo, el banco tiene unas obligaciones de información que no puede saltarse.
La infracción de lo anterior ha supuesto y ha creado el concepto que, lamentablemente, se ha normalizado en nuestro marco jurídico: La mala praxis bancaria. Deben ser las entidades bancarias las que asuman su incorrecta gestión durante tantos años, y más cuando la mayoría de estas entidades han sido rescatadas; algo que no les ha ocurrido a los miles de deudores hipotecarios que a día de hoy se han quedado sin su vivienda habitual, y siguen pagando la parte pendiente del crédito hipotecario, ya sin su vivienda.
¿Supone este hecho una posible masificación de reclamaciones?
Llueve sobre mojado. El reproche severo judicial a las malas prácticas judiciales de miles de Sentencias supone ejemplo impensable hace años. La nueva sentencia abrirá las puertas a que los hipotecados estén más atentos a la hora de negociar su hipoteca o a reclamar ante imposiciones con falta de transparencia que suponen un abuso.
La sentencia no es firme. Y la entidad que puede recurrirla. Nos parece muy improbable que se revoque, viene muy fundamentada en la Directiva 93/13/CEE y en Resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

References: Real Decreto 
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 resolución