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Timestamp: 2019-03-24 23:31:17+00:00

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Jurisprudence copropriété (index)
Classement chronologique inverse ; les décisions les plus importantes sont marquées [ ۩ ]
Seuls, les copropriétaires autorisés à effectuer des travaux affectant les parties communes ont qualité pour demander le permis de démolition de parties de planchers communs nécessaire pour la construction d’un ascenseur (Art R430-1 C. urb.). Le syndic ne peut déposer cette demande que s’il a été mandaté par eux et non pas en qualité de représentant légal du syndicat CE 11-02- 2015
Pouvoir disciplinaire du syndic à l’occasion de travaux privatifs ; suspension des travaux sous astreinte ; liquidation de l’astreinte ; un guide pour le copropriétaire désirant effectuer des travaux privatifs Cass 27-01-2015-1
Copropriétés dégradées : Recevabilité de la tierce-opposition de certains copropriétaires contre l’ordonnance d’un président de TGI, statuant en application de l’article L. 615-6 du CCH, à la requête du président d’une communauté d’agglomération, qui a constaté la carence d’une copropriété Cass 28-01-2015-1 et nos commentaires
Caractères d’un abus de majorité affectant une décision de l’assemblée générale :
- être contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires
- ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, Cass 17-12-2014-1
Statut juridique des parties communes spéciales en l’absence de syndicat(s) secondaire(s) ;Régime des « assemblées » groupant les propriétaires des lots auxquels sont rattachées ces parties communes spéciales Cass 19-11-2014-1 et notre commentaire
La décision judiciaire condamnant le professionnel immobilier assuré à raison de sa responsabilité constitue pour l’assureur de cette responsabilité la réalisation, tant dans son principe que dans son étendue, du risque couvert et lui est, dès lors opposable, à moins de fraude à son encontre Cass civ 1e 29-10-2014-1
Le défaut de réhabilitation des parties communes est assimilable à un défaut d’entretien entraînant la responsabilité du syndicat en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 Approbation de CA Nîmes par Cass 15-10-2014-1
La Cour de cassation complète son Mémento des obligations du nouveau syndic ! Explicitement : il doit remettre en ordre les affaires du syndicat délaissées par ses prédécesseurs ; Implicitement : il doit s’informer avant d’accepter tout nouveau mandat ! Cass. 14-10-2014-1 ۩ ۩
Une société civile immobilière, ayant pour objet la propriété de biens et droits immobiliers et la gestion et exploitation par bail, location à usage d’habitation, professionnel, commercial et rural, de tous biens et droits immobiliers qu’elle se propose est un professionnel de l’immobilier même si les associés sont instituteur ou professeur des écoles Cass 07-10-2014-1
Changement licite d’usage de la partie privative et contribution aux charges d’ascenseur : La Cour de cassation juge que l’article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965 est applicable alors même que le nouvel usage du lot est prévu par le règlement de copropriété Cass. Civ. 3e 01-10-2014-1
L’installation d’un système de climatisation par pompe à chaleur immergée au fond d’un puits en contact avec la nappe phréatique sur un ouvrage existant constitue un ouvrage dont l’impropriété à destination s’apprécie indépendamment de l’immeuble pris dans son ensemble Cass 24-09-2014-1
L’occupant perturbateur, débiteur et violent n’a pas toujours raison ; La Cour de cassation casse l’arrêt CA Versailles 29-01-2013 qui avait annulé une décision d’expulsion d’un locataire violent Cass 09-07-2014-1
Les caractéristiques du compte séparé vues par la 2e Chambre de la Cour de Cassation : pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ? Cass 15-05-2014-1
Annulation de la décision autorisant le retrait d’un lot non accompagnée de la détermination des conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division ; enclavement du lot retiré non étudié Cass 07-05-2014-3
La responsabilité pénale d’une personne morale ne peut être retenue que pour une infraction commise, pour son compte, par un de ses organes ou représentants ; l’existence de ses éléments constitutifs doit être explicitée par la décision judiciaire Cass crim. 06-05-2014-1
Mesurage Carrez : la superficie de la mezzanine existant au jour de la vente, faisant corps avec l’immeuble doit être prise en compte Cass 06-05-2014-1
L’action des associations visées à l’article L421-1 du code de la consommation, en suppression des clauses illicites ou abusives, limitée aux contrats destinés ou proposés aux seuls consommateurs, ne peut viser les clauses d’un contrat de syndic Cass 04-06-2014-1 ۩ ۩
La désignation d’un administrateur provisoire du lot permet de remédier aux situations de blocage générées par la « disparition du propriétaire » En l’espèce une SCI dont les gérants et associés ne sont pas identifiés Cass 07-05-2014-2
Extension de la notion de préposé du syndic à une personne salariée d’une société d’exploitation touristique détenant 100 % du capital de la société syndic et réalisant en fait pour le compte de celle-ci des actes de gestion de la copropriété
Viol de l’interdiction faite aux préposés du syndic de représenter des copropriétaires à une assemblée générale
Annulation de l’assemblée générale Cass 07-05-2014-1
L’ARC présente une interprétation erronée de l’arrêt Cass 07/05/2014-1 en prétendant étendre sa portée au cas des mandats pour l’assemblée générale confiés au gardien de l’immeuble ; L’article de l’ARC et notre réponse Cass 07/05/2014-1
+ La réplique de M Dhont pour l’ARC et notre point final en l’état du droit
Information préalable de l’acquéreur d’un lot ; réticences dolosives du vendeur ; appréciation du caractère déterminant des manœuvres dolosives (art. 1116 C. civ.)
Informations fournies par le syndic ; Réforme ALUR Cass. 12-03-2014-1 ۩
Responsabilité du syndic ayant laissé débuter des travaux de surélévation malgré le défaut de production des justificatifs divers (assurances notamment) exigés par la décision d’autorisation des travaux Cass 11-03-2014-2
En cas de dissolution d’une SCI, la perte de la personnalité morale peut être invoquée par les tiers à compter de la publication dans un journal d’annonces légales sans nécessité d’attendre la publication au RCS Cass. comm. 11-03-2014-1
Illicéité d’enregistrements clandestins de propos échangés « dans la sphère privée » sans le consentement de l’auteur qui les a tenus ; La solution adoptée, dans l’affaire Mediapart, par la Cour de cassation et la CA Versailles sur renvoi est confortée par le refus de renvoi au Conseil constitutionnel d’une Question Prioritaire de Constitutionnalité Applicabilité aux AG ? Cass 1e 05-02-2014
L’omission d’engagement juridique d’une indemnité accordée au syndicat par un jugement, non encore encaissée à la clôture de l’exercice entraîne l’annulation de l’approbation des comptes par l’assemblée Cass. civ. 3e 05/02/2014-1 ۩ ۩
Des faits ne constituant pas un abus de confiance peuvent néanmoins présenter un caractère fautif permettant à la partie civile appelante d’obtenir la condamnation du prévenu relaxé au paiement d’une indemnité Applicabilité au syndic ? Cass. crim. 05-02-2014
Vente d’un lot en VEFA ; Point de départ de la contribution aux charges de l’acquéreur : achèvement du lot Cass 22-01-2014-1
Le banquier procède proprio motu à la fusion des sous-comptes individualisés ouverts par le syndic, et prétend que la dispense d’ouverture du compte séparé vaut autorisation de fusion des sous-comptes. Au final, il refuse la communication des relevés mensuels au nom du secret bancaire Cass 14-01-2014-1 ۩
Le notaire chargé de la vente d’un lot doit identifier le syndic pour obtenir l’état daté et pour notifier le transfert de propriété du lot et, s’il y a lieu l’avis prévu par l’article 20 de la loi. A défaut il paralyse la procédure d’opposition permettant au syndicat de recouvrer les sommes dues par le vendeur. Conduite à tenir pour le notaire CA Versailles 1e Ch S 1 09-01-2014
Mise à jour : L’obligation de mise en concurrence est respectée avec un rapport de l’architecte décrivant les travaux et comportant des devis d’entreprises avec leur coût global et par lots ; ajout des l’exposé des moyens et de notre commentaire Cass civ 3e 27/11/2013-1
L’assemblée générale peut-elle désigner comme président le mandataire d’un copropriétaire ? Réponse négative de la Cour de cassation ; Humble réponse positive de JPM-COPRO Cass 13-11-2013-3
La faute du propriétaire constructeur , résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et recherchée sur le fondement de l’article 1382 C. civ. par un propriétaire voisin, peut être établie par tous moyens, nonobstant la délivrance du certificat de conformité Cass. 23-10-2013-1
Saisi d’une contestation de la décision donnant mandat au syndic d’obtenir judiciairement le rétablissement d’un accès commun, le juge ne peut statuer que sur la régularité de la décision. Il viole l’art. 6-1 de la Convention européenne des droits de l’homme en statuant sur le bien fondé des prétentions du syndicat Cass 13/11/2013-2
Annulation de la décision d’assemblée comportant dérogation à une clause du règlement de copropriété ; l’assemblée doit supprimer ou modifier la clause incriminée Cass 29-10-2013-1 ( 2 arrêts )
Le régime de la gestion d’affaires est inapplicable aux actes d’un syndic postérieurs à l’expiration de son mandant sans renouvellement : il doit cesser son activité à l’instant de la désignation d’un autre syndic Cass 16-10-2013-1
Mesurage Carrez : pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente Cass 02-10-2013-1
« La cour d’appel a pu retenir, sans violer l’article 1er du 1er Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales que la clause du règlement de copropriété interdisant la vente des lots secondaires à des personnes qui ne seraient pas déjà copropriétaires était justifiée par la destination de l’immeuble ; » Cass 01/10/2013-1
Le syndicat des copropriétaires, propriétaire fictif de l’immeuble, est responsable du préjudice ( vues plongeantes ) subi par les propriétaires d’un pavillon voisin du fait de la construction de l’immeuble en copropriété CA Montpellier 24-09-2013-1
L’absence de normes parasismiques à l’époque de la construction d’un immeuble, partiellement effondré lors d’un séisme, n’exclut pas, à elle-seule, qu’il soit affecté d’un vice de construction au sens de l’article 14 de la loi ; le séisme n’est pas un cas de force majeure Cass 18-09-2013-1 ۩
Refus justifié par l’assemblée générale d’une autorisation de changement d’activité commerciale ; prise en considération a priori des inconvénients pour les occupants des lots majoritairement destinés à l’habitation bourgeoise Cass 18-09-2013-2
Illicéité des clauses du règlement de copropriété comportant des autorisations anticipées d’exécution de travaux privatifs ; solutions diverses
Recevabilité de la tierce-opposition d’un copropriétaire se prévalant d’un intérêt distinct de celui de l’ensemble des copropriétaires excluant sa représentation dans l’instance par le syndicat des copropriétaires CA Montpellier 17-09-2013-1
L’absence de mise en conformité des statuts d’une ASL ne remet pas en cause l’existence légale de cette association, résultant du consentement unanime de ses membres constaté par écrit. Elle la prive de droits attachés à la personnalité morale, dont celui d’agir en Justice. , Cass civ 3e 11-09-2013-1
Revirement ! La décision de réputer non écrite une telle clause ne peut valoir que pour l’avenir et ne peut prendre effet qu’à compter de la date où la décision a acquis l’autorité de la chose jugée ۩ ۩ Cass civ 3e 10-07-2013-2
L’assemblée peut elle autoriser une procédure de saisie immobilière
- Avant la mise en œuvre les diligences nécessaires au recouvrement ? NON
- Avant d’avoir obtenu un titre exécutoire ? OUI Cass. 03-07-2013-1 ;
Responsabilité des constructeurs et assurance dommage ouvrage :
Suffisance de la décision d’habilitation au syndic pour agir en justice (oui)
Indivisibilité de l’indemnité : impossibilité d’un régime distinct pour une fraction
L’enrobé de la surface de jeu d’un tennis est couvert par la garantie décennale
Des solutions dans l’arrêt bien charpenté de CA Montpellier 27-06-2013-1
Clauses abusives d’un Contrat de syndic : La 1ere Chambre de la Cour de cassation rejette intégralement le pourvoi d’UFC Que Choisir contre l’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 5 mars 2012 ۩ Cass 19-06-2013-1
Fusion-absorption avec transfert régulier du mandat de syndic : L’assemblée peut, in futurum, accepter le transfert du mandat de syndic confié à la société absorbée au bénéfice de l’absorbante. Celle-ci devient titulaire de tous les droits et obligations afférents au contrat de syndic conclu avec l’absorbée, y compris la dispense d’ouvrir un compte séparé. Cass 24-04-2013-1
Grandeurs et misères de la garantie Hoguet. La cause prépondérante (but poursuivi) de la convention de garantie est de permettre au professionnel garanti d’obtenir la carte professionnelle. L’affaire SOGES est un nouvel exemple de l’abandon des victimes Cass civ 1e ch. 24-04-2013-2
La Cour de cassation confirme l’autonomie de l’action en nullité fondée sur les principes généraux du droit. Elle écarte un texte spécial qui régit la nullité d’une convention réglementée pour défaut d’autorisation préalable du conseil d’administration En copropriété, la solution s’étend à l’action en nullité de l’assemblée générale Cass. comm. 03-04-2013
Les pièges de la gestion coopérative : requalification en contrat de travail à temps complet d’un secrétaire comptable embauché à mi-temps, pour dépassement du plafond des heures complémentaires Cass. soc. 13-03-2013-1
Vente du lot ; contenu du bien vendu : Le notaire ne peut être tenu pour responsable de la non conformité entre la situation matérielle réelle des lieux et la désignation figurant au règlement de copropriété ; il n’est pas tenu de vérifier le travail du géomètre ni de contrôler l’exact mesurage ; CA Paris pôle 2 Chambre 1e 06-03-2013
L’adaptation du règlement de copropriété comportant des modifications peut être adoptée par une résolution unique adoptée à la majorité de l’article 26 Cass 23-01-2013-2
Le syndic non dispensé peut ouvrir librement un compte bancaire séparé sans nécessité d’une décision de l’assemblée Cass 23-01-2013-1
Le couperet de l’article D 6-2 !!! : Peut-on délimiter la portée d’application de l’inscription systématique (ct ou dt) au compte de l’acquéreur d’un produit ou d’une charge lié(e) à certaines opérations ? La quote-part de l’indemnité versée par un assureur entre-t-elle dans le champ d’application de l’article D 6-2 ?
Pour nous NON Il ne s’agit pas d’un excédent entre les provisions versées pour travaux de l’art. 14-2 et le coût des travaux effectués, révélé par l’approbation des comptes d’un exercice. Pour la Cour de cassation OUI Cass 19-12-2012-1
Recouvrement des charges : mauvaise foi du débiteur ; préjudice financier distinct du retard du paiement ; dommages et intérêts (oui)
Frais imputables au débiteur (art. L 10-1) ; nécessité d’un décompte détaillé
BFMTV Commentaires abusifs à propos de l’arrêt Cass 18-12-2012-1
Séparation des Églises et de l'État : Le Conseil d’État sanctionne le refus par l’ADEME à l’Abbaye Chartreuse de Portes d’une subvention pour l’acquisition d’une chaudière à bois dans le cadre du programme bois-énergie ; il ne s’agit pas d’une action cultuelle ; des enseignements pour des copropriétés comportant des lots à destination cultuelle CE 26-11-2012
Résidences avec services : La modification du contrat de prestations de services inclus dans le règlement de copropriété n’exige pas la majorité de l’article 26 car elle ne porte pas sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; Cass 28-11-2012-1
Remise des archives par le syndic sortant : un guide pratique de la transmission des archives entre syndics : inventaire minutieux des obligations pesant sur le sortant Cass 31/10/2012-1 ۩ ۩
Appréciation d’une œuvre architecturale et urbanistique ; Liberté d’expression d’un journaliste ; condamnation judiciaire constituant une ingérence dans l’exercice de son droit à la liberté d’expression ; ingérence prévue par la loi et poursuivant un but légitime – la protection de la réputation d’autrui. Nécessité de vérifier si la mesure d’ingérence incriminée était proportionnée au but légitime invoqué et nécessaire dans une société démocratique CEDH . 16-10-2012
Détournement de fonds syndicaux ; montage financier au titre de la formation continue des gardiens d’immeuble à l’insu d’AGEFOS PME ; rejet du pourvoi contre CA Aix en Provence 27/09/2011 Cass crim 10-10-2012-1
Le syndicat représenté par le syndic évincé ne peut pas demander la rétractation d’une ordonnance désignant un administrateur provisoire en vertu de l’art. D 47 ; les dispositions de l’ art. D 59 écartent celles des art. 496 et 497 du CPC ouvrant cette voie à tout intéressé. Cass 03-10-2012-1
Le caractère abusif d’un changement d’affectation du lot ne peut s’évincer que de l’incompatibilité de l’affectation nouvelle avec la destination de l’immeuble et/ou d’une atteinte aux droits des autres copropriétaires Cass 05-12-2007 et Cass 04-07-2012-1 (sur second pourvoi)
L’acquéreur d’un lot doit exploiter activement les informations fournies sur l’état de l’immeuble et les travaux à effectuer Cass 20-06-2012-1
A propos des propriétés simultanées et possessions promiscues de l’Ancien droit, la Cour de cassation maintient le principe de pleine propriété des arbres exploités dans un volume d’espace superficiaire. Un solide fondement juridique pour le statut de la copropriété Cass 23-05-2012-1 ۩
Loi des 16-24 août 1790 et décret du 16 fructidor an III et antennes relais de téléphonie mobile L’action aux fins d’obtenir l’interruption de l’émission, l’interdiction de l’implantation, l’enlèvement ou le déplacement d’une station radioélectrique régulièrement autorisée et implantée sur une propriété privée ou sur le domaine public, au motif que son fonctionnement serait susceptible de compromettre la santé des personnes vivant dans le voisinage ou de provoquer des brouillages entre dans le domaine de compétence des juridictions administratives. Tribunal des Conflits 14-05-2012 ۩
La Cour d’appel de Grenoble annule 30 clauses d’un contrat de syndic mais en valide 27 dont certaines fort importantes CA Grenoble 05-03-2012-1
Cession d’un cabinet par fusion-absorption : La Cour de cassation maintient que l’interdiction de substitution figurant dans l’art. 18 de la loi de 1965 écarte les effets de la transmission de l’entier patrimoine prévue par les art. L 236-1 et ss du Code de commerce Cass 29-02-2012-1 ۩
Les articles R. 431-36 et R. 431-37 du code de l’urbanisme fixent de façon limitative les pièces que comprend le dossier joint à la déclaration de travaux, au nombre desquelles ne figure pas l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires d'effectuer les travaux CE 15-02-2012 ۩
Incidence abusive d’une loi rétroactive sur les actions en cours entre personnes privées ; Violation de l’art. 6 §1 de la Convention européenne des Droits de l’Homme (oui) ; Faute du législateur (oui) CEDH 14- 02-2012
Le licenciement d’une concierge est justifié par une cause réelle et sérieuse lorsque son indisponibilité prolongée (maladie) a généré des dysfonctionnements graves imposant son remplacement définitif par un autre salarié, après un remplacement provisoire par une entreprise extérieure, non assimilable à un remplacement définitif. Cass. soc. 25-01-2012-1
Dans un ensemble immobilier, un syndicat de copropriétaires peut demander à l’ASL la restitution des sommes qu’il a payées au titre des charges communes ; celles-ci doivent être réparties entre les copropriétaires et non entre les syndicats constituant l’ensemble. Cass civ 3e 25-01-2012-2
La Cour de cassation valide la pratique courante de la désignation d’un administrateur de biens en qualité d’administrateur provisoire d’un syndicat de copropriétaires Cass 11/01/2012-1
Copropriété à deux : Pas de nécessité de créer le syndicat des copropriétaires qui est constitué de plein droit ; nous évoquons la responsabilité des notaires dans les difficultés que connaissent les acquéreurs dans une copropriété dépourvue de règlement de copropriété et de syndic Cass 11-01-2012-2
Une irrégularité dans l’établissement d’un état daté et de l’opposition consécutive coûte 53 000 € à une copropriété ; Cass 03-11-2011-1 ۩
Changement de syndic : Portabilité des documents à remettre au nouveau syndic et présomption de détention par le syndic sortant des documents qu’il doit détenir ; un arrêt important sur les modalités du transfert des dossiers et à l’étendue des obligations du sortant Cass 03-11-2011-2 ۩ ۩
Responsabilité du syndicat des copropriétaires à raison de l’exercice d’une autorité de fait du président du conseil syndical sur le gardien de l’immeuble avec faits de harcèlement Cass. soc. 19-10-2011-1 ۩
En présence d’une clause du règlement de copropriété restreignant le droit de louer à l’exercice d’une activité déterminée, la constatation du défaut d’exercice de cette activité pendant plus dix ans ne permet pas de « constater » la caducité de la clause pour mettre en conformité le règlement avec la nouvelle réalité « créatrice de droit ». Cass 19-10-2011-2 ۩
La qualité d’opposant ou de défaillant est requise même s’il s’agit de contester la validité d’une assemblée convoquée par un syndic dont le mandat était expiré Cass. 07-09-2011-1
Perd son droit d’agir en justice, l’AFUL constituée en vertu de la loi du 21 juin 1865 qui n’a pas mis ses statuts en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004 dans les deux ans de la publication du décret d’application du 3 mai 2006 soit le 5 mai 2006, conformément aux dispositions de l’article 60 de l’ordonnance, dont l’article 5 prévoit que les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice sous réserve de l’accomplissement des formalités de publicité prévues à l’article 8 Cass 05-07-2011-1 ۩
Les syndicats de copropriétaires bénéficient des dispositions de la loi Chatel relatives aux contrats tacitement reconductibles ; revirement sur ce point de la jurisprudence de la Cour de Cassation Cass 1e ch. 23-06-2011-1
La Cour de cassation juge qu’en présence d’une clause du règlement de copropriété autorisant les professions libérales, les locations meublées de courte durée sont licites !!!! L’arrêt n’est pas déterminant car l’argumentation du syndicat était d’une insigne faiblesse. Cass 08-06-2011-1
Approuvant une téméraire interprétation exégétique de l’expression « à la diligence de », la Cour de Cassation, sur second pourvoi, juge que la notification d’un procès-verbal par un syndic dont le mandat a été postérieurement annulé avec effet rétroactif fait courir le délai de déchéance prévu par l’art. 42 al.2 de la loi Cass. 08-06-2011-2 et nos commentaires ۩ ۩
Assurance de protection juridique : le règle européenne du libre choix de l’avocat n’interdit pas une disposition nationale prévoyant une limitation du remboursement des honoraires en fonction de l’établissement de l’avocat au siège de l juridiction de première instance CJUE 26-05-2011
Le dommage consistant dans la non-conformité de l’ouvrage aux règles parasismiques obligatoires, facteur certain de risque de perte par séisme, compromet sa solidité et la rend impropre à sa destination ; Il justifie l’application de l’art. 1792 Code civ Cass 11-05-2011-1
La Cour de cassation maintient une interprétation douce de l’article 55 du décret : suffisance de l’autorisation au syndic d’agir en justice eu égard aux malfaçons sévissant sur la façade Cass 09-05-2011-1 et nos commentaires
La reproduction d’actes d’une procédure correctionnelle portant atteinte à la vie privée et à l’image d’une personne partie civile n’est pas couverte par la liberté d'information protégée par l'article 10 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et par un devoir d’informer le public. Cass 28-04-2011-1
Feuille de présence : l’absence de signature du président et l’occultation des adresses des copropriétaires ne peuvent pas justifier l’annulation de l’assemblée dès lors que le litige ne porte pas sur sa composition ou la régularité des scrutins Cass 27-04-2011-1
Responsabilité pénale du syndic en cas de travail dissimulé : omission par une entreprise de nettoyage de la déclaration d’embauche d’un salarié travaillant dans l’immeuble. Nos commentaires et le rappel des éléments principaux de l’infraction. Cass 29-03-2011-2
En l’absence d’un mandataire commun, la clause du règlement de copropriété désignant l’usufruitier comme destinataire de la convocation ne s’étend pas à la notification des décisions qui doit être adressée au nu-propriétaire et à l’usufruitier. Cass 30-03-2011-1
Changement de syndic : En vertu de l’art. 1315 C. civ. la preuve de la remise des archives vivantes et dormantes pèse sur le syndic sortant (bordereau détaillé des documents transmis établi par ses soins signé par le nouveau syndic après contrôle contradictoire) Cass 29-03-2011-1 ۩ et nos observations.
Le calcul de la quote-part de contribution à une charge doit être fondé sur les dispositions de l’état de répartition inclus dans le règlement de copropriété ou sur les relevés de consommation dans le cas des répartition par comptage.
La validité d’une délégation de pouvoir aux fins de choisir un entrepreneur est subordonnée à la notification préalable du projet de résolution dans la convocation Cass 16-03-2011-3
La désignation d’un copropriétaire en qualité de membre du conseil syndical exige qu’il se soit préalablement porté candidat ; voir l’arrêt et nos observations sur le caractère préalable de la candidature Cass 16-03-2011-2
Le critère exclusif d’existence d’un compte séparé est le libellé de la formule de titularité dans l’immatriculation du compte Cass 16-03-2011-1 ۩
Le porteur d’une délégation de pouvoir (assemblée générale) peut la subdéléguer librement en l’absence de toute interdiction de subdéléguer dans le corps de la procuration Cass 16-03-2011-1 ۩
Gestion des archives : dans le cadre de la gestion courante, le syndic détient les archives et assure leur gestion. Il ne peut, de son propre chef, modifier ce régime en souscrivant au nom du syndicat, auprès d’un prestataire extérieur, un contrat d’entreposage des archives. Cass 01-03-2011 ۩ ۩
En présence d’une autorisation donnée illégalement par le syndic à un copropriétaire, le délai de prescription de l’action engagée par ce copropriétaire contre le syndic court à compter de la décision judiciaire définitive ordonnant la suppression de l’installation autorisée Cass 10-02-2011-1
Un exemple d’annulation de la décision d’approbation des comptes pour non respect des règles de la répartition des charges et des règles de la comptabilité des syndicats Cass 09-02-2011-1
Le refus implicite opposé par le maire à un demande de raccordement au réseau d’eau potable présentée par le propriétaire d’un terrain y ayant installé une caravane en contravention aux règles de protection du patrimoine est une ingérence d’une autorité publique dans le droit au respect de la vie privée et familiale sanctionnée par l’art. 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales CE 15-12-2010 ۩
Après l’approbation des comptes par l’assemblée, un copropriétaire, faute de l’avoir contestée judiciairement, ne peut plus critiquer les irrégularités qui ont pu affecter la validité des décisions prises au sujet des travaux ni celles de leur mise en œuvre Cass 01-12-2010-1
Recevabilité de la tierce opposition dans le cas des syndicats de copropriétaires et sociétés immobilières Cass 06-10-2010-1 et commentaires
La Cour de cassation valide la vente d’une partie commune sans création préalable du lot ni attribution de tantièmes, opérations renvoyées à une assemblée générale ultérieure ! Commentaires critiques Cass 22-09-2010-2
Le périmètre de l’action en recouvrement prévue par l’article 19-2 est restreint aux provisions de l’art. 14-1 liées au budget prévisionnel de l’exercice en cours, à l’exclusion des provisions ou charges des exercices antérieurs. Ce dispositif est donc dépourvu d’intérêt pratique Cass. civ. 22-09-2010-1 ۩
L’obligation de conseil impose au syndic professionnel de communiquer à ses mandants une information technique susceptible de leur profiter, qu’il a recueillie en qualité de syndic d’une autre copropriété ; le recel de cette information engage sa responsabilité s’il a eu pour effet la perte d’une chance d’agir contre les constructeurs dans le délai de la garantie décennale Cass 08-09-2010-1
Unicité de la base de répartition des charges d’ascenseur ; une survivance de l’article 10 alinéa 1 de la Loi. Cass. 23-06-2010-1
Le sous-traitant est tenu à l’égard de l’entrepreneur principal d’une obligation de résultat qui emporte à la fois présomption de faute et présomption de causalité entre la faute et le dommage, sauf preuve d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable Cass. 22-06-2010-1
La destination de l’immeuble n’est pas seulement définie aux actes, mais aussi par ses caractères ou sa situation ; la légalité de la clause du RC imposant la vente d’une fraction accessoire à un occupant de l’immeuble ne peut être appréciée qu’en fonction de tous les critères exprimés par l’art L 8 de la loi du 10-07-1965 Cass civ. 09-06-2010-1
Demande de scission La présentation à l’assemblée d’un projet ne comportant pas les conditions matérielles, juridiques et financières justifie son refus
CA Nîmes 17-03-2009-1
Cass 26-05-2010-1
Illégalité de la division de la propriété d’une maison comportant un lot constitué du terrain et de ses accessoires (jardin, voies d’accès et piscine) ; assujettissement de plein droit au statut légal de la copropriété Cass 27-05-2010-1 et arrêt CA Aix 12-11-2008
Lotissement : Faute de reproduire un règlement de lotissement préexistant, les stipulations d’un cahier des charges conservent un caractère contractuel et ne sont pas atteintes par la caducité après dix ans prévue par l’article L 315-2-1 ancien du Code de l’urbanisme. Cass 31-03-2010-1
Illicéité de la clause du RC prévoyant l’imputation au propriétaire d’un lot de la surprime d’assurance liée à l’usage de discothèque Cass 17-03-2010-1
La constitution d’une union de deux syndicats ne peut résulter d’une clause commune à leurs règlements de copropriété respectifs ; elle exige, pour chacun d’eux, une décision de l’assemblée des copropriétaires nécessairement postérieure à la naissance de chacun des syndicats Cass 03-03-2010-1 ۩
1) Les systèmes de vidéosurveillance dans des parties non ouvertes au public d'immeubles d'habitation n'entrent pas dans le champ d'application de l'article 10 de la loi du 21 janvier 1995 (Conseil constitutionnel 25/02/2010 n° 2010-604)
2) La CNIL les place dans le champ de la loi du 6 janvier 1978 « informatique et libertés » et en revendique le contrôle (Communiqué CNIL du 26/02/2010).
La décision du Conseil const. ; le communiqué de la CNIL ; Commentaires
L’immatriculation d’un compte bancaire séparé peut comporter, aux fins d’abréviation, la mention « copropriété Les Hauts de Saint Génis » dès lors que le nom du syndic ne figure pas en premier terme ; Cass 10-02-2010-1
La réalité du droit de propriété l’emporte sur la virtualité du droit au logement ; la Cour de cassation valide l’expulsion de « sans-logis » installés sans droit ni titre sur les aires de jeux d’un ensemble immobilier Cass 20-01-2010-1 ۩
Les copropriétaires sont-ils désormais dépourvus de l’action directe contre l’auteur d’une emprise illicite sur les parties communes ? La Cour de cassation juge qu’une telle action est une prérogative de l’assemblée générale ; voir l’arrêt et notre commentaire Cass 13-01-2010-1 ۩
Surendettement des rapatriés : La Cour de cassation maintient la position exprimée par l’arrêt de l’Assemblée plénière (07-04-2006-1) : pas de suspension des poursuites du créancier en l’absence de décision de la Commission nationale d’aide aux rapatriés (CONAIR) dans le délai prescrit ; l’arrêt 05-02-2009-1 traitait d’un cas d’espèce ; Cass 07-01-2010-1
Résidence-services en copropriété ; régime fiscal ; exploitation des services à titre lucratif (oui) ; assujettissement à l’impôt sur les sociétés et à la texte professionnelle (oui) ; CAA Nancy 20-04-2006 (2 arrêts) CE 30-12-2009-1 ۩
Après refus par l’assemblée d’une demande d’autorisation d’effectuer des travaux d’amélioration aux frais de certains copropriétaires, le délai d’introduction de l’action en demande d’autorisation judiciaire prévue par l’art. 30 al. 4 est celui fixé par l’art. 42 al. 1 de la loi ; Cass 16-12-2009-1 ; nos observations et une étude approfondie du régime de l’art. 30 al. 4 ۩
Le régime de l’action en demande d’autorisation judiciaire d’effectuer des travaux d’amélioration aux frais de certains copropriétaires, après refus de l’autorisation demandée à l’assemblée générale ; Nature juridique de l’action et conséquences pratiques ; Art. 30 al. 4 de la loi ; Cass 16-12-2009-1
Emplacements de stationnement : 5e round ! Rejet du pourvoi en cassation contre l’arrêt CA Aix 08-07-2008-1 ; Cass 02-12-2009-1 Commentaires et suggestions pour la réorganisation cohérente de cet ensemble immobilier
Le quitus couvre-t-il des fautes inexcusables du syndic ? Incidences sur le remboursement d’une avance de fonds consentie par le syndic. Perplexité en présence de l’arrêt Cass. 18-11-2009-1
Cass. 18-11-2009-1
L’Assemblée plénière de la Cour de cassation juge qu’en présence d’une dette garantie partiellement par une sûreté, les paiements partiels effectués par le débiteur s’imputent prioritairement sur la partie garantie de la dette Cass. Ass. Plénière 06-11-2009-1 ۩ Solution applicable au recouvrement des charges
La CNIL sanctionnée pour défaut de respect de ses propres règles à l’occasion des contrôles sur place CE 06-11-2009-1 reproduit au pied de l’étude
Action syndicale : validité de l’action syndicale engagée par un copropriétaire illégalement habilité par l’assemblée, continuée par le syndic finalement désigné ! Cass. 04/11/2009-1 ۩
Cass. 04/11/2009-1
Observations finales sur le jugement du TGI Grenoble 02-11-2009 : Sur une action engagée pendant les travaux du CNC, le tribunal fait en 66 pages un cours sur l’illicéité et le caractère abusif de certaines clauses du contrat de syndic. Extraits du jugement et nos commentaires ۩.
Conseil d’État : revirement important : Efficience d’une directive européenne non transposée dans le délai prescrit ; CE ass 30-10-2009
CE ass 30-10-2009
Avis aux auteurs de sites : sanction du comportement parasitique d’un journaliste reproduisant les information d’une interview accordée à un confrère sans indication précise de la source Cass 22-10-2009-1
Constatations nécessaires pour justifier l’imputation au copropriétaire des frais de recouvrement exposés par le syndicat Cass 07-10-2009-1
Vidéosurveillance dans un lieu privé : l’avertissement de l’existence des caméras par affichage tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de l’immeuble écarte toute atteinte à la vie privée Cass 24-09-2009-1
Vers une reconnaissance de l’autonomie du sous-compte bancaire individualisé et son assimilation à un compte séparé ouvert au nom du syndicat ? Voir les arrêts de CA Paris 30-05-2008 et Cass 23-09-2009-3 rejetant le pourvoi ۩
1) Le procès-verbal diffusé comportant une omission substantielle peut être rectifié en fonction de la « minute » établie et signée au cours de l’assemblée.
2) La décision adoptée à l’unanimité sur une question non inscrite à l’ordre du jour ne peut être contestée par un copropriétaire ni opposant ni défaillant Observations sur la notion d’unanimité Cass 23-09-2009-2
La reproduction partielle de l’art. 42 al 2 dans la notification du procès-verbal omission de la mention du délai de notification, dépourvue de toute sanction, est sans incidence sur le droit de recours du copropriétaire, que le délai ait ou non été respecté par le syndic. La notification est donc valide. Cass 23-09-2009-1
En cas de paiement par chèque, le débiteur est réputé avoir payé dès la réception du chèque provisionné par le créancier ; un paiement effectué par un chèque que le créancier reconnaît avoir reçu doit être imputé sur la dette nonobstant le défaut de remise en banque. Cass 16-09-2009-1
Cassation regrettable de l’excellent arrêt de CA Aix en Provence du 18/01/2008 jugeant inopérant l’annulation d’une assemblée ayant désigné le syndic sur la régularité d’une assemblée convoquée postérieurement mais avant le jugement d’annulation Cass. 09-09-2009-2 et nos commentaires.
1) La preuve de l’ouverture d’un compte séparé incombe au syndic ; Un compte bancaire immatriculé « Cabinet X – SDC Résidence Y » n’est pas un compte séparé ; Caractère inopérant de l’affectation exclusive du compte aux opérations du syndicat. 2) L’effet rétroactif de l’annulation d’une assemblée comportant la désignation du syndic entraîne l’annulation, régulièrement demandée, des assemblées postérieures qu’il convoquées. Cass 09-09-2009-1
Faute inexcusable de l’employeur à l’occasion d’une chute dans un escalier après la fin du travail pour défaut de mise à disposition de chaussures appropriées !!! A méditer par les syndics Cass 09-07-2009-1
Condamnation exemplaire d’un propriétaire bailleur pour « mise en danger de la vie d'autrui », liée au défaut systématique d’entretien de ses immeubles : six mois de prison ferme et la confiscation de deux des dix immeubles qu'il exploite. Note sur le jugement TGI corr. Valenciennes 24-06-2009
1) Sur le plafonnement en voix de la capacité de représentation des époux indivis, la Cour de cassation maintient sa position (Cass 20-07-1994). Les voix du lot indivis sont rattachées à l’indivisaire exerçant le droit de vote. Rejet du rattachement à la communauté des indivisaires prôné par CA Paris 13-06-2007.
2) Sur le sort des voix des copropriétaires ayant quitté l’assemblée : ils ont pu, sans irrégularité, être comptabilisés au nombre des copropriétaires présents !
3) Sur les modalités des scrutins portant sur des candidatures concurrentes : en cas de renouvellement du mandat du syndic à la majorité requise, il n’y a pas lieu de voter sur les autres candidatures. Cass 01-07-2009-3
Remise en ordre d’une copropriété à deux avec servitudes inorganisée et dépourvue de syndic ; compatibilité des servitudes avec le régime légal de la copropriété ; placement sous administration provisoire Cass.01/07/2009-2
Le syndicat des copropriétaires peut inscrire une hypothèque sur le lot d’une SCI non immatriculée au RCS ; annulation du rejet de la formalité par le conservateur des hypothèques ; le point sur le régime des SCI non immatriculées, les circulaires ministérielles dédiées et la jurisprudence (Cass 01-07-2009-1) ۩
Le Conseil d’État contrôle sévèrement le contenu de l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic en vertu de l’article D 55 CE 24-06-2009-1
« Faillite du syndic » La Cour de cassation valide la condamnation du garant financier au paiement d’une provision ad litem pour le préfinancement du coût de l’expertise comptable destinée à la détermination du préjudice subi par le syndicat Cass 18-06-2009-1 Voir « l’affaire des Lloyd’s de Londres »
Cass 18-06-2009-1
Un copropriétaire peut encastrer ou gainer des canalisations communes mais il doit alors, quand des travaux sur les colonnes communes sont nécessaires, supporter les frais de suppression de ces obstacles Cass 17-06-2009-1
Cass 17-06-2009-1
Autorisation accordée à un locataire de la pose, « c’est-à-dire du maintien avec effet rétroactif à la date de la pose », d’un climatiseur installé sans autorisation, fondée sur le caractère abusif et inopposable au locataire du refus par l’assemblée de l’autorisation demandée par le bailleur Cass 16-06-2009-1 ۩
Changement de syndic ; « l’article 18-2 n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait » Cass 04-06-2009-3
Une galerie marchande dans une copropriété est un établissement recevant du public (ERP) ; quel est le rôle du « responsable unique de la sécurité » ? Qui doit supporter ses honoraires ? et la surprime d’assurance générée par l’activité de l’un des exploitants ? Des solutions contestables dans Cass 04-06-2009-1 ۩
Vices du consentement : L’annulation d’une décision d’assemblée peut être obtenue pour dol Solution a contrario de Cass 04-06-2009-2
Un copropriétaire peut demander la suppression pour l’avenir d’une organisation en syndicats secondaires, serait-elle ancienne de plus de trente ans, lorsque la condition de pluralité des bâtiments n’est pas respectée Cass 20/05/2009-1
Les statuts d’une union de syndicats ne peuvent prévoir la substitution de l’union dans les actions judiciaires propres aux syndicats membres ; modalités d’intervention de l’union dans le domaine des actions en recouvrement des charges dues aux syndicats membres Cass. 19-05-2009-1
Protection des rapatriés contre le surendettement le créancier ne peut écarter la suspension des poursuites en vertu de l’art. 6-1 de la Convention européenne des droits de l’Homme qu’en rapportant la preuve de l’atteinte portée à la substance même de son droit en raison de l’absence de décision sur l’admission de la demande d’aide du débiteur (griefs propres à l’instance) Cass 09-04-2009-1.۩
La désignation d’un administrateur provisoire implique l’extinction du mandat du syndic et celle de la dispense d’ouvrir un compte séparé. La désignation ultérieure du même syndic exige une nouvelle décision de dispense Cass 08/04/2009-1
A propos des antennes-relais de téléphonie mobile : faute du syndic ayant indiqué une majorité erronée ; validité de la décision non contestée prise à la majorité art. 25°; inexistence de la décision ( ?) CA Paris 05-03-2009-1
Sous-traitance : Application impérative de la loi française du 31/12/1975 aux relations contractuelles entre l’entrepreneur principal allemand et le sous-traitant belge pour des travaux de modernisation d’un immeuble situé en France ; exigence de l’agrément non équivoque du sous-traitant par le maître d’ouvrage français Cass. 25-02-2009-3
La clause de domanialité publique des « portiques » d’un immeuble insérée dans le cahier des charges établi pour la vente de l’immeuble par la commune ne permet pas de faire de ces « portiques » la partie privative d’un lot lors de la division ultérieure de sa propriété Cass 25-02-2009-2
Responsabilité du syndicat (art. 14) : Le point de départ du délai de prescription prévu par l’article 42 al. 1 se situe au moment de l’apparition des vices de construction sans qu’une vente postérieure des lots concernés puisse interrompre ce délai Cass 25/02/2009-1
Le vol d’un pli recommandé avec AR au cours de son acheminement n’est indemnisé qu’à concurrence du forfait réglementaire Cass 18-02-2009-1
Légitimité du refus de réitération d’un acte ssp de vente de la fraction d’une maison générant son assujettissement à la loi du 10/07/1965 (copropriété à deux) sans établissement préalable d’un état descriptif de division précisant les tantièmes de copropriété attachés Cass 11-02-2009-1
Malfaisance de la rétroactivité de l’annulation d’une assemblée ; nullité de la désignation du syndic ; des voies vers une solution nouvelle Cass 10-02-2009-1
A propos du dispositif spécial de désendettement des rapatriés condamné par la CEDH : retour sur les effets des revirements de jurisprudence et le conflit avec l’autorité de la chose jugée. L’arrêt du 05-02-2009 présente un grand intérêt pour les copropriétés ; renvois insérés vers d’autres études ۩
Annulation de l’assemblée générale dont le procès-verbal n’a pas été signé avant sa clôture CA Paris 05-02-2009-1
CA Paris 05-02-2009-1
La date d’un paiement par virement bancaire est, à l’égard du créancier, celle de l’inscription au compte de la banque destinataire (Cass 03-02-2009-1)
Le jugement du TGI Grenoble du 02-02-2009 traitant du caractère abusif ou non de certaines clauses du contrat d’un syndic fait grand bruit ; le tableau des solutions établi par la Commission des clauses abusives et nos observations
La réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété ; en conséquence la revente du bien par ce propriétaire n’est pas soumise aux dispositions de l’art. 46 (mesurage Carrez) Cass. 28/01/2009
Des précisions à propos de l’intervention des filiales de syndics ; A noter que le conjoint du syndic ne figure pas parmi les personnes visées par l’article 39 du décret !!!! CA Versailles 21/01/2009
Extension à la demande d’un architecte (non commerçant) contre un maître d’ouvrage commerçant du champ d’application de l’article L. 442-6-1, 5° du code de commerce sanctionnant la rupture brutale d’une relation commerciale établie ; Le dispositif de la loi Galland trouve-t-il application en matière de copropriété ? Cass 16-12-2008-1
Résidence services comportant deux copropriétés et une association syndicale libre assurant la gestion des services ; recouvrement des charges des services par l’ASL ; répartition dans le cas d’inoccupation du lot ; application des statuts de l’ASL CA Angers 25-11-2008-1
La liberté de démissionner d’une association prévue par l’art. 11 de Convention de sauvegarde des droits de l’homme ne s’étend pas aux associations syndicales libres de propriétaires, régies par un texte autre que celui de la loi de 1901 Cass 19/11/2008-2
Les États étrangers et les organismes qui en constituent l’émanation ne bénéficient de l’immunité de juridiction qu’autant que l’acte qui donne lieu au litige participe, par sa nature ou sa finalité, à l’exercice de la souveraineté de ces États et n’est donc pas un acte de gestion Cass 19-11-2008-1
Cas inhabituel d’un litige entre deux syndicats pour trouble anormal du voisinage par privation de vue du fait d’une surélévation CA Grenoble 18/11/2008
L’usage anormal d’un ascenseur ne présente pas les caractères d’imprévisibilité et d’irresistibilité permettant d’exonérer totalement le propriétaire gardien de la présomption de responsabilité pesant sur lui en vertu de l’article 1384 du Code civil (Cass 13/11/2008-1)
Le jargon des assureurs : qu’est ce qu’un dommage immatériel consécutif ? Traitement financier d’une condamnation pécuniaire au profit du syndicat, assortie de l’exécution provisoire. CA Aix 17-10-2008-1
Au sujet du compte séparé, il n’est pas mauvais de rappeler les errements législatifs et jurisprudentiels qui ont nui gravement à la sérénité des copropriétés (CA Besançon 10/10/2007-1 sur renvoi)
Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot de copropriété. Sa superficie doit être exclue du mesurage Carrez Extension sur jardin de la partie privative Cass 08-10-2008-1
Interdiction maintenue pour le site d’avocats « class action, le site français des actions collectives ». Le pourvoi contre CA Paris 17/10/2006 qui avait retenu que « l’offre de services proposée constitue un acte de démarchage juridique illicite » et interdit, sous astreinte, la collecte en ligne de mandats de représentation en justice, a été rejeté (Cass 30-09-2008-1)
L’attestation de garantie financière établie par le garant est soumise au droit de timbre ; solution contestable car il s’agit d’un document administratif destiné à la préfecture (Cass 23/09/2008-1)
Octroi d’un prêt ; de l’obligation de conseil du banquier à son devoir de mise en garde Cass civ. 1e 18/09/2008-1 ; ۩
En assimilant à un opposant celui qui, présent à l’assemblée, a formulé des réserves et refusé de participer au vote, la Cour de cassation semble « ignorer » l’article 17 du décret (Cass 10/09/2008-1)
Le syndicat n’est pas responsable de la chute d’un copropriétaire provoquée par le parking bloc d’un emplacement privatif de stationnement. CA Nîmes 09-09-2008-1
Emplacements de stationnement : 4e round ! Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot ; après Cass 06-06-2007, décision de la Cour d’appel de renvoi CA Aix 08-07-2008-1 et nos commentaires
Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot de copropriété. Sa superficie doit être exclue du mesurage Carrez ; valorisation propre du droit de jouissance exclusif ? Cass 02-07-2008-2
Cassation de CA Paris 23e B 19/10/2006 : Pour la réduction des voix du copropriétaire majoritaire (art. 22 de la loi) il faut tenir compte des voix de tous les copropriétaires, y compris ceux absents non représentés à l’assemblée (Cass 02/07/2008-1)
Le Conseil d’État annule un arrêté municipal restreignant le droit d’installation d’une antenne relais de téléphonie mobile en vertu du principe de précaution (art. L 110-1 Code de l’Environnement) CE 02/07-2008-1
Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (Cass 01/07/2008-1)
La garantie décennale s’applique lorsqu’un élément d’équipement dissociable est adjoint à un ouvrage existant tandis que la garantie biennale de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du code civil doit être retenue lorsque l’élément d’équipement dissociable a été installé lors de la construction de l’ouvrage. Voir pour un complexe extérieur d’isolation thermique ou d’étanchéité Cass civ 18/06/2008-1 ۩
Cass 18/06/2008-1
Un locataire peut faire exécuter des travaux urgents sur une partie commune et obtenir du syndicat le remboursement de leur coût (Cass. 17/06/2008)
Bris d’un garde-corps partie privative ; chute du locataire ; responsabilité du copropriétaire bailleur (oui) ; opportunité de rappeler les conseils du Protocole sur la ravalement de Ville de Paris du 10/11/2000 non invoqué en l’espèce CA Paris 16/06/2008-1
Le propriétaire d’un lot transitoire ayant pour assiette une parcelle du terrain commun ne peut prétendre à la totalité de l’indemnité versée au titre de l’expropriation du sol de cette parcelle CA Chambéry 10/06/2008 ۩
Les contestations abusives du Crédit Foncier de France à propos du paiement des charges en cas de vente par adjudication après saisie immobilière sanctionnées par la Cour de Cassation Cass 04-06-2008-1
Les Lloyd’s de Londres, récemment apparus dans le monde des garants financiers des professionnels immobiliers, sont confrontés à une série de sinistres financiers. Ils ont engagé des manœuvres procédurales dilatoires qui tournent à leur confusion. Nous regroupons dans « l’affaire des Lloyd’s de Londres » les arrêts suivants :
CA Paris 14ème Ch. B 30 mai 2008 (provision ad litem)
CA Aix en Provence 1ère Ch. 29 janvier 2008 (exception d’incompétence)
CA Paris 30/05/2008
La Cour de cassation retient l’intérêt juridique d’un montage immobilier pour les parties et écarte les prétentions de l’administration fiscale à faire constater un abus de droit en matière fiscale. Cass. comm. 20/05/2008
« La prescription de l’article 42 n’est pas applicable à l’action tendant à faire déclarer une clause non-écrite en application de l’article 43 » ; clauses illégales, illicites, réputées non écrites ; prescription décennale, trentenaire ; imprescriptibilité ?. (Cass. civ. 07/05/2008) ۩
Cass 07/05/2008-1
Le syndic peut-il interjeter appel sans autorisation de l’assemblée ? La Cour de cassation répond : OUI (Cass 08/07/1992 et arrêts suivants). Le Conseil d’État répond : NON CE 23/04/2008 Arrêts et commentaires
CE 23/04/2008
A propos d’un agent immobilier néerlandais exerçant en Belgique, la Cour européenne de justice constate que cette activité n’est pas réglementée aux Pays-Bas et que la réglementation belge n’exige aucune connaissance juridique ; les autorités belges ne peuvent donc imposer à un professionnel néerlandais une épreuve d’aptitude en droit pour exercer en Belgique. Avis de la CEJ 17/04/2008 sur question préjudicielle
Les risques liés au choix de la dispense au syndic d’ouvrir d’un compte séparé : un arrêt surprenant de la Cour d’appel de Paris (10/04/2008)
CA Paris 10/04/2008
A propos du compte séparé ! L’arrêt CA Paris 07/12/2006 a été cassé ce jour 9 avril 2008 par la Cour de cassation. JPM-COPRO avait suggéré (voir le commentaire) puis appuyé la décision de pourvoi. Nous avons remanié notre étude précédente pour le assurer une présentation cohérente et plus lisible, sans modification des commentaires antérieurs. Elle comporte les trois décisions successives en reproduction intégrale Cass 09/04/2008 ۩
Cass 09/04/2008-1
Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot de copropriété. Sa superficie doit être exclue du mesurage Carrez Restructuration au sol d’un ensemble immobilier Cass 27-03-2008-2
La Cour de cassation, comme certains auteurs, semble ignorer que l’article 64 alinéa 2du décret Hoguet du 20 juillet 1972 dispense le syndic de copropriété de tout mandat écrit (Cass. 27-03-2008-1) ۩
Cass. 27-03-2008-1
La révocation abusive du syndic fondée sur le rapport succinct et confus d’un contrôleur externe justifie l’allocation d’une indemnité de 10 000 € ; L’arrêt précise les modalités de calcul de l’indemnité. CA Paris 27-03-2008-1
Cession d’un cabinet de syndic : la 23e chambre de la CA Paris fait prévaloir le Code de commerce et écarte l’interdiction de substitution édictée par l’article 18 de la loi de 1965 : la fusion absorption a pour effet le transfert automatique des mandats de syndic (CA Paris 28/02/2008-1)
Évolution de la notion d’intérêt à agir dans le cas d’une action syndicale de copropriété (Cass 21-02-2008-1)
Cass 21-02-2008-1
L’inscription à l’ordre du jour de l’approbation des comptes et de la répartition des charges ne permet pas à l’assemblée de décider l’imputation privative d’une facture, qui exige une délibération singulière sur une question distincte de l’ordre du jour (CA Aix 15/02/2008)
Clause statutaire d’une AFUL imposant la représentation des copropriétaires par le syndic à l’assemblée de l’AFUL ; recevabilité de l’action d’un copropriétaire en nullité de l’assemblée (oui) (Cass 13/02/2008-1)
Cass 13/02/2008-1
La représentation des copropriétaires de trois syndicats par le même syndic à l’assemblée d’une AFUL est interdite par l’art. L. 322-9-1, al. 2 qui impose la désignation de mandataires ad hoc pour deux des syndicats. L’infraction justifie l’annulation de l’assemblée. (Cass 13/02/2008-1)
L’ arrêt décrit le fonctionnement étonnant de la copropriété d’un centre commercial et caractérise les défaillances imputables aux copropriétaires comme aux intervenants divers (syndic, conseil syndical, banquiers, garants financiers). Il écarte finalement la demande d’indemnisation du syndicat au titre de la garantie financière CA Orléans 11/02/2008-1 ۩
CA Orléans 11/02/2008
Le syndic ne peut pas réclamer directement au vendeur le paiement des honoraires d’établissement de l’état daté Cass 30/01/2008-1 ۩
Cass 30/01/2008-1
CA Aix 29-01-2008
Manquement d’un notaire à l’obligation de conseil dans le cas de vente d’un « lot » dans un ensemble immobilier de type « Stemmer » ; Rappel des problèmes posés par ce régime désormais prohibé CA Aix 24/01/2008-1
CA Aix 24/01/2008-1
Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot de copropriété. Sa superficie doit être exclue du mesurage Carrez Jardin Cass 16-01-2008-1
Cession d’un cabinet de syndic : le cédant et le cessionnaire sont responsables in solidum de la gestion de fait du cessionnaire dont la désignation n’a pas été ratifiée par l’assemblée CA Versailles 14/01/2008-1
Opposition à injonction de payer : défaut de conformité d’une installation électrique allégué ; qui doit demander le contrôle du CONSUEL ? TI Saint-Lo (proximité) 09/01/2008
Le budget prévisionnel, un état récapitulatif joint au dernier appel de charges, le comparatif budget/dépenses/nouveau budget et la situation de trésorerie sont suffisants pour que les copropriétaires soient en mesure d’apprécier la situation financière du syndicat et puissent voter en connaissance de cause l’approbation des comptes (CA Paris 20/12/2007-2)
Le syndic professionnel, dans l’éventualité du licenciement économique d’un cadre, doit justifier de la recherche d’un reclassement du cadre concerné au sein du cabinet CA Paris 22e 20/12/2007-1
CA Paris 20/12/2007-1
Le défaut de convocation d’un copropriétaire n’entraîne pas l’inexistence de l’assemblée, mais son annulabilité ; la connaissance du vice postérieurement à l’expiration du délai de déchéance prévu par l’art. 42 al. 2 ne permet pas d’écarter la déchéance de l’action en contestation (Cass. 19-12-2007-1)
Cass. 19-12-2007-1
La convocation en assemblée générale adressée aux époux propriétaires d’un lot dépendant de la communauté peut être libellée « Monsieur ou Madame X » Cass. 19-12-2007-2 ۩
Cass. 19-12-2007-2
En cas de gênes au voisinage et d’infractions au règlement de copropriété la sanction peut être l’interdiction de poursuivre l’activité commerciale (CA Bordeaux 17/12/2007-1)
CA Bord 17-12-2007-1
Dans la liquidation, après divorce, de l‘indivision entre deux époux copropriétaires, les charges courantes sont imputées à l’épouse seule occupante du lot pendant le divorce, et non à l’indivision en vertu de l’article 815-10 alinéa 3 Cass 12-12-2007-1)
Cass 12-12-2007-1
Le syndic sortant est tenu à l’obligation de remise des archives tant à l’égard de l’administrateur judiciaire qu’à l’égard du nouveau syndic désigné postérieurement ; difficultés et solutions pratiques Cass 05/12/2007-1 (rejet) et l’arrêt d’appel reproduit
Cass 05/12/2007-1
Après réunion de tous les lots en une seule main, entraînant l’extinction de la copropriété, il y a lieu de procéder à la liquidation du syndicat des copropriétaires. La personnalité morale du syndicat survit pour les besoins de sa liquidation Cass 05/12/2007-2
Cass 05/12/2007-2
Un copropriétaire ne peut fonder son action en nullité de l’assemblée sur l’irrégularité ou l’omission de la convocation d’un autre copropriétaire (Cass 14/11/2007-1)
Cass 14/11/2007-1
Mise en concurrence et quitus : Dans le cas d’un plan pluriannuel de travaux, pour un lot déterminé du chantier, la mise en concurrence initiale vaut pour toutes les phases successives du chantier CA Grenoble 13-11-2007-1
Dans une résidence-services en copropriété, la directrice des services assurés directement par le syndicat des copropriétaires n’est pas un « cadre dirigeant » . Elle reste assujettie à la législation sur la durée du travail. (CA Angers 13/11/2007-1)
Le syndicat des copropriétaires est solidairement responsable avec le promoteur du préjudice (privation d’ensoleillement) subi par le propriétaire d’un pavillon voisin du fait de la construction de l’immeuble en copropriété CA Nîmes 13-11-2007-1
Mise en concurrence : Exploitation abusive par un copropriétaire procédurier de l’obligation de mise en concurrence ; CA Grenoble 13-11-2007-1
Responsabilité du syndic non renouvelé et caractère inopérant des actions du conseil syndical CA Versailles 12-11-2007-1
Irrecevabilité de l’action en contestation d’une décision d’assemblée adoptée à l’unanimité (Cass 07-11-2007-1)
Cass 07-11-2007-1
En présence d’un ordre du jour prévoyant l’autorisation au syndic d’agir en justice contre un copropriétaire, l’assemblée ne peut prendre en outre une décision connexe mais sortant du cadre de la question inscrite ; Question évoquée dans le commentaire : les modalités d’exercice par le syndic de son obligation de conseil en cours d’assemblée (Cass 07/11/2007-2)
Cass 07/11/2007-2
Application de la sanction prévue par l’article 123 du Code de Procédure Civile à l’assureur dommage ouvrage ayant soulevé tardivement une fin de non recevoir dans une intention dilatoire ; et d’autres solutions intéressantes dans CA Nîmes 06-11-2007-1 sur renvoi après cassation
Licenciement pour absence prolongée d’une concierge : le « remplacement nécessaire » ne peut pas s’entendre du recours à une entreprise de prestation de services (Cass. soc. 18/10/2007-1) ۩
Cass 18/10/2007-1
Les avatars d’une résidence services en location meublée professionnelle (LMP) CA Montpellier 16-10-2007-1
« Annulation » de l’organisation en syndicats secondaires prévue par le règlement de copropriété fondée sur le défaut de pluralité des bâtiments ; La condition de pluralité des bâtiments (art. L 27) est-elle applicable à une organisation conventionnelle ? CA Paris 23e B 11/10/2007-1
CA Paris 11/10/2007-1
L’autorisation individuelle de construire donnée à la majorité de l’art 26 au mépris d’une clause du règlement de copropriété exige une modification préalable du règlement de copropriété Cass 10-10-2007-1
Cass 10-10-2007-1
L’assemblée générale ne peut ni adopter deux décisions distinctes par un vote unique, ni autoriser par anticipation le syndic à agir en Justice contre un défendeur non désigné (Cass 26-09-2007-1)
Cass 26-09-2007-1
Surface Carrez erronée : la Cour d’appel de Nîmes met à la charge du professionnel fautif l’intégralité du montant de la réduction de prix ; Le point de la controverse avec la Cour de cassation CA Nîmes 25-09-2007-1
Recouvrement des charges : la preuve du paiement est à la charge du débiteur ; interprétation de la règle par Cass 25/09/2007-1
Cass 25/09/2007-1
LRAR : Responsabilité de La Poste : en omettant d’indiquer sur l’envoi la date de première présentation, l’agent de La Poste, qui a ainsi enfreint la procédure applicable à la distribution des plis recommandés, a, par son comportement, caractérisé l’inaptitude de La Poste à l’accomplissement de sa mission (Cass 19-09-2007-1)
Cass 19-09-2007-1
« Rachats » de cabinets par des groupes importants : un arrêt de la Cour d’appel de Lyon montre les difficultés sociales provoquées par les opérations qui se multiplient (CA Lyon 09/09/2007-1)
CA Lyon 09/09/2007-1
Un enseignement : le refus de payer les charges n’est pas une solution efficace pour obtenir satisfaction. (Cass 10/07/2007-1)
Cass 10/07/2007-1
Condamnation d’un fournisseur d’accès Internet pour diffusion aux syndics de copropriété d’une brochure mentionnant le caractère obligatoire du raccordement des immeubles au réseau de fibre optique CA Paris 04/07/2007-1
CA Paris 04/07/2007-1
L’autorisation au syndic d’agir en responsabilité décennale contre les constructeurs doit comporter la liste exhaustive des désordres allégués ; Insuffisance du renvoi à un rapport d’expertise judiciaire ; un courant de jurisprudence critiquable ! Cass 04/07/2007-3 ۩
Cass 04/07/2007-3
La consistance du lot vendu : la prééminence du règlement de copropriété permet de remédier à une description incomplète du lot vendu (omission de la jouissance exclusive d’un jardin Cass 04/07/2007-2
Cass 04/07/2007-2
La réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation ; les problèmes pratiques liés à ces opération (Cass 04/07/2007-1)
Cass 04/07/2007-1
Pour une copropriété issue du partage d’une SCI, le règlement de copropriété a préexisté à la division par lots de l’immeuble, et s’impose au syndicat, né de la liquidation amiable de la société civile immobilière et de l’approbation de l’acte de partage par l’assemblée de la SCI (Cass 03/072007-1) ۩
Cass 03/072007-1
Une Cour d’appel ne peut se contenter d’énoncer que le PV d’une assemblée a été notifié le 18/06/2002 pour déclarer irrecevable une contestation de décision, sans préciser la date de première présentation du pli recommandé au domicile du demandeur. Cass. 20/06/2007-2
Cass. 20/06/2007-2
Recouvrement de charges par voie de référé-provision :
1) L’existence d’une instance en annulation de l’approbation des comptes n’affecte pas le caractère non sérieusement contestable de la créance du syndicat
2) même solution pour une exception d’irrégularité de la convocation en l’absence d’action en nullité de l’assemblée Cass. 19 et 20/06/2007
Cass 19/06/2007-1
Cass 20/06/2007-1
Nonobstant sa division en copropriété ultérieure, la construction d’un immeuble par une commune a fait l’objet d’un marché de travaux publics. Les actions en responsabilité engagées par le syndicat des copropriétaires contre les constructeurs doivent être portées devant la juridiction administrative, à l’exclusion de celle dirigée contre le sous-traitant d’un entrepreneur principal. Trib. Conflits 18/06/2007)
L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 13/06/2007 adopte, pour l’application de l’article 22 al. 3, la solution exprimée par la RM 34796 et néglige celle résultant de l’arrêt de cassation du 20/07/1994. (CA Paris 13/06/2007-1)
CA Paris 13/06/2007-1
Inexistence du lot constitué par un emplacement de stationnement défini par le RC comme un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, en l’absence de toute partie privative (Cass 06/06/2007-1) Voir 1-3-2-3 Sur cette question, le Dictionnaire permanent de gestion immobilière opte comme nous pour la solution du droit de superficie (Bull 393 p. 1375)
Cass 06/06/2007-1
La convocation à une assemblée générale concernant des époux propriétaires d’un lot de copropriété dépendant de leur communauté de biens doit être libellée au nom des deux ; seule solution fiable : un pli séparé pour chacun d’eux ! Cass 23/05/2007-1
Cass 23/05/2007-1
La clause de solidarité des indivisaires figurant dans le règlement de copropriété est valide quelle que soit l’origine de l’indivision Cass 23/05/2007-2
Cass 23/05/2007-2
L’obligation de raccordement à un réseau public de chauffage figurant dans le cahier des charges d’une ZUP, et reproduite dans le règlement de copropriété, est une obligation réelle pesant sur le syndicat. Il est tenu, en fin de période contractuelle, de renouveler l’abonnement. (Cass. 22/05/2007-1)
Cass. 22/05/2007-1
Le créancier impayé d’une SCI peut poursuivre les associés s’il justifie de poursuites vaines et préalables contre la société ; Si la SCI est en « faillite », la déclaration de créance est assimilée aux « vaines poursuites », sans que le créancier ait à prouver que le patrimoine social sera insuffisant pour le paiement de sa créance. Cass. chambre mixte 18-05-2007-1 ; commentaires et conseils pratiques aux syndics de copropriété. ۩
Cass. 18-05-2007-1
Un Tribunal d’instance, pour condamner un copropriétaire à payer 314,44 € au titre des charges, doit motiver correctement sa décision. A défaut le jugement est cassé et le syndicat des copropriétaires, qui n’en peut mais, doit payer 2000 € au titre de l’article 700 NCPI !!!! (Cass 09-05-2007-1) ۩
Cass 09-05-2007-1
Opposabilité d’une estimation forfaitaire raisonnable de consommation d’eau en cas de refus d’accès pour le relevé du compteur Cass 09-05-2007-2
Vente d’une partie commune à un copropriétaire : il faut créer le nouveau lot avant de le vendre ! CA Paris 26/04/2007-1
CA Paris 26/04/2007-1
Une compagnie d’assurances vendant les lots d’un IGH de son patrimoine de garantie n’est pas un vendeur professionnel ; elle peut invoquer la clause d’exonération de la garantie des vices cachés à propos de la vétusté des installations de sécurité incendie fonctionnant encore à la date de la vente (Cass 25/04/2007-1)
Cass 25/04/2007-1
Dernières nouvelles des annulations en cascade d’assemblées générales et de la clause d’aggravation des charges ; les audaces de la Cour d’appel d’Aix ; Cass. 30/01/2007 et 24/04/2007-1
Cass. 24/04/2007-1
La ratification de travaux affectant les parties communes ne s’étend pas implicitement à des travaux non énoncés ; cas de travaux réalisés par un locataire commerçant (Cass 28/03/2007-1)
Cass 28/03/2007-1
Le désamiantage d’une tour en copropriété doit être décidé à l’unanimité lorsque les travaux doivent conduire à rendre l’immeuble « brut de béton » tant en ses parties communes qu’en ses parties privatives. (Cass. 3e 27 mars 2007)
Cass 27/03/2007-1
Dans une copropriété horizontale, la clause du règlement de copropriété interdisant de se clore est licite, l’article 647 C. civ. n’étant pas d’ordre public (Cass 07/03/2007-2)
Cass 07/03/2007-2
L’art. 619 du Code civil limite à trente années la durée de l’usufruit consenti à une personne morale, sans possibilité de dérogation (Cass 07/03/2007-1)
Cass 07/03/2007-1
L’Assemblée plénière de la Cour de cassation précise l’étendue de l’obligation de conseil du banquier à l’égard de sa clientèle ; les professionnels de l’immobilier devront, comme les autres, tirer les enseignements de cet arrêt de principe (Cass. Ass. Plénière 02/03/2007)
Cass 02/03/2007-1
Responsabilité du copropriétaire du fait de son vote (refus de constitution d’une provision pour travaux) Cass 27/02/2007-1
Cass 27/02/2007-1
Le syndicat acquiert par accession la propriété d’un local privatif construit par surélévation non autorisée (CA Nancy 27/02/2007-1)
CA Nancy 27/02/2007
Nature et qualification des fautes justifiant le licenciement d’un gestionnaire de copropriété : un inventaire des difficultés de la gestion courante (CA Nîmes 07/02/2007)
Cass. 30/01/2007
EPERS élément pouvant entraîner la responsabilité solidaire ! L’article 1792-4 du Code civ. proclame la responsabilité solidaire du fabricant du fait d’un élément fourni, sous certaines conditions ; Étude et arrêts Cass 12/06/2002-2 et Cass. Assemblée plénière 26/01/2007-1 ( liens aux arrêts dans l’étude )
Cass 26/01/2007-1
Travaux urgents décidés par le syndic : une ouverture vers la validité de la ratification explicite a posteriori en l’absence de convocation immédiate de l’assemblée ? Restons prudents (Cass. 17/01/2007-1)
Cass. 17/01/2007-1
Le Juge des référés peut imposer à un copropriétaire de laisser accès à sa partie privative pour l’exécution de travaux communs non visés par l’art. L 9, dès lors qu’ils sont nécessaires et urgents ; particularités du régime de droit commun applicable CA Aix 16/01/2007)
CA Aix 16/01/2007
La Cour de cassation consacre la distinction entre l’action en nullité de l’assemblée fondée sur le non-respect des formalités substantielles du procès verbal, et l’action en contestation de décision, (Cass. Civ 3e 20/12/2006)
Cass 20-12-2006-2
La règle « nul n’est tenu d’adhérer à une association ou, y ayant adhéré, d’en demeurer membre » s’applique en cas de gestion par une association (loi de 1901) d’équipements (sportifs ou autres) ou services communs d’une copropriété (Cass. 20/12/2006-1).
Cass 20-12-2006-1
Le professionnel prétendant avoir exécuté son obligation de conseil doit rapporter la preuve de cette exécution. Comment les syndics peuvent-ils assurer la conservation de cette preuve ? (Cass 19/12/2006-3)
Cass 19-12-2006-3
Sanctions judiciaires à l’égard d’un copropriétaire abusant du droit d’agir en justice contre le syndicat (Cass. 19/12/2006-4)
Cass. 19/12/2006-4
Qu’est-ce qu’un compte séparé ? Un compte ouvert au nom du syndicat ? Ou un compte qui ne fait apparaître que les mouvements financiers d’un syndicat déterminé ? CA Paris 23e B 07/12/2006
CA Paris 07-12-2006-1
Assemblée : la société mère d’une filiale à 100 % n’a pas qualité d’office pour représenter sa filiale à l’assemblée générale
Cass 22/11/2006-1
Assemblée : il appartient au syndic de rapporter la preuve que les divers documents exigés par la loi ont été joints aux convocations
Assemblée : L’omission de la désignation de scrutateurs imposée par le règlement de copropriété est sanctionnée par la nullité de l’assemblée
Gestion calamiteuse d’un chantier de travaux et de la procédure judiciaire subséquente par différents professionnels
Cass 22/11/2006-2
Durée et modalités d’une procédure : pour violation de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales au titre du droit à un procès équitable, condamnation la France au paiement d’une indemnité plus tout montant pouvant être dû à titre d’impôt CEDH 14-11-2006
CEDH 14-11-2006
La construction d’une véranda sur un jardin, partie commune à jouissance exclusive, exige une autorisation de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 26 ( voir aussi Cass 20/03/02002 )
Cass 08-11-2006-2
Le fait que des travaux affectant les parties communes de l’immeuble soient nécessaires au maintien de l’activité du copropriétaire (injonction des services de l’hygiène) ne lui permet pas de les effectuer sans autorisation préalable de l’assemblée générale (Cass 08-11-2006)
Cass 08-11-2006-1
Le copropriétaire débiteur ayant organisé son insolvabilité se heurte à l’action paulienne (art. 1167 C. civ.) du syndicat des copropriétaires ; Qu’est ce qu’une action paulienne ? (Cass civ 1e ch. 07/11/2006) ۩
Cass 07-11-2006-1
Protection de l’acquéreur contre les vices cachés : du Code civil aux diagnostics ; L’arrêt de l’Assemblée plénière de la Cour de cassation du 27/10/2006 (Cass Ass. plénière 27/10/2006) et le contrôle des opérateurs de diagnostics techniques ۩
Cass 27-10-2006
Gestion calamiteuse d’un recouvrement de charges ( 162 794 € ) dues par une SCI mise en liquidation de biens ; défaut d’inscription de l’hypothèque légale et irrégularité de l’opposition à paiement du prix après adjudication
La 23e chambre présente une nouvelle interprétation de l’article L 22 ; pour les votes à la majorité de l’art. 24, la réduction des voix du copropriétaire majoritaire doit être effectuée en fonction du total des voix des copropriétaires minoritaires présents ou représentés. CA Paris 23e B 19/10/2006
CA Paris 19/10/2006
L’employeur doit prendre en charge les frais exposés pour sa défense par un salarié qui a dû assurer sa défense à un contentieux pénal (mise en examen et non-lieu final sur plainte déposée par un client de l’employeur) dont l’objet était lié à l’exercice de ses fonctions
Cass 18/10/2006-1
Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; L’assemblée plénière de la Cour de cassation vers l’équivalence des responsabilités contractuelle et délictuelle ! Le contentieux de la copropriété sera affecté par ce revirement
Cass 06/10/2006-1
Prudence nécessaire lors de la réorganisation des services collectifs d’une copropriété ; sort des contrats de travail ; intervention inappropriée d’un consultant extérieur (Cass 27/09/2006-1)
Vente de lot : Si le syndic accepte de remplir le formulaire complémentaire, il doit le servir correctement. Il est responsable des erreurs ou omissions (CA Paris 23e 14/09/2006) Voir aussi Cass. 17/11/999
CA Paris 14-09-2006-1
Incorporation par accession (art. 551 C. civ.) aux parties communes, de la piscine construite (sans autorisation) dans un jardin, partie commune avec droit de jouissance exclusif ; extension du droit de jouissance exclusif à la piscine (l’accessoire suit le principal) ; caractère personnel de l’action en démolition ; prescription décennale de l’action
Cass 13/09/2006-1
Le juge des référés, saisi d’une demande de rétractation de l’ordonnance ayant désigné un administrateur provisoire du syndicat, doit se placer à la date à laquelle il statue pour apprécier si le syndicat est dépourvu de syndic. (Cass. 12/09/2006)
Cass. 12/09/2006-1
Responsabilité du syndicat du fait d’un ruisseau traversant le terrain commun (noyade d’un enfant) en vertu de l’article 1384 al. 1 ; Faute du père ayant concouru pour 90 % à la réalisation du dommage (CA Aix 07/09/2006)
CA Aix 07/09/2006
En présence de la dénégation de signature d’un accusé de réception de notification, opposée par un copropriétaire, la Cour de cassation impose une vérification judiciaire d’écriture en vertu de l’art. 1324 du Code civil. Ce texte est-il applicable à une notification postale administrative ? On peut en douter sérieusement. (Cass civ 3e 05/07/2006)
Cass 05-07-2006-1
Le problème récurrent des plaques professionnelles : en l’espèce le panonceau « Marianne » d’un notaire CA Versailles 26/06/2006-2
CA Versailles 26/06/2006-2
Retour au délai « couperet » de l’article 42 alinéa 2 : la demande en nullité de l’assemblée fondée sur la désignation irrégulière du président doit être engagée dans le délai prévu par le texte (Cass. civ. 3e 21/06/2006)
Cass 21/06/2006-1
En présence d’une clause du règlement de copropriété fixant le nombre maximum de membres du conseil syndical, l’assemblée ne peut désigner des membres en surnombre (Cass. civ. 3e 21/06/2006)
Cass 12/06/2006-2
Liberté religieuse et copropriété ; la Cour de cassation a prohibé l’installation de cabanes sur les balcons-terrasses à l’occasion de la fête juive du « soukkot »
Cass 08/06/2006-1
L’accusé de réception d’un pli postal recommandé doit être signé par le destinataire (ou une personne ayant procuration) ; l’apposition d’un cachet ne peut suppléer cette omission
Cass 24/05/2006-1
La faculté, accordée par le règlement de copropriété, de « fermer » une terrasse, partie commune soumise à jouissance privative, constitue un des droits accessoires aux parties communes visés par l’art. L 3. Ce droit est caduc après expiration du délai de 10 ans prévu par l’art. L 37
Cass 24/05/2006-2
La Cour de cassation confirme la disparition du débouté « en l’état » ; Une décision de débouté en l’état est avant tout une décision de débouté ayant à ce titre l’autorité de la chose jugée. Elle ne permet pas de présenter une nouvelle demande identique avec un dossier mieux étoffé. Un enseignement pour les syndics présentant des dossiers de recouvrement de charges incomplets (Cass 16/05/2006)
Cass 16/05/2006-1
Abus de majorité et atteinte à l’égalité d’utilisation en cas d’attribution d’emplacements de stationnement dans une cour commune à certains copropriétaires sans contrepartie pour les autres
Cass 11/05/2006-1
Location d’un lot pour l’activité de consulat étranger : au rang des privilèges convenus dans la convention consulaire franco-algérienne figurent ceux de placer sur la clôture extérieure de l’immeuble consulaire un écusson aux armes de l’Etat d’envoi et d’arborer le drapeau de l’Etat algérien sur l’édifice, sans aucune restriction; (CA Toulouse 09/05/2006-1)
L’obligation d’assurer la sécurité des personnes au service de la copropriété impose au syndic de prendre les mesures propres à faire cesser les agressions commises par des copropriétaires ou locataires envers la gardienne de l’immeuble. La carence du syndic engage sa responsabilité.
Cass 26/04/2006-1
Dans ce cas, le syndic aurait dû convoquer une assemblée générale pour obtenir l’autorisation d’engager une action contre le président du conseil syndical !! Voir dans notre commentaire l’arrêt Cass 26/04/2006-1 ۩
La saga des Thibaudières :Effet rétroactif de l’annulation de la désignation des membres du conseil syndical coopératif ; annulation corrélative de la désignation du syndic et des actions judiciaires qu’il a engagées
Cass 26/04/2006-2
Dans le cas d’une copropriété en VEFA, les prescriptions du permis de construire sont des accessoires de la chose vendue ; Le non-respect d’une prescription, sanctionné par le refus du certificat de conformité, est une faute dans la délivrance du bien vendu. Elle justifie la condamnation du vendeur au paiement des frais de mise en conformité (Cass 26/04/2006-3)
Cass 26/04/2006-3
L’Assemblée plénière de la Cour de cassation juge les mesures de protection des rapatriés contre le surendettement contraires à l’article 6-1 de la Convention européenne des droits de l’Homme dans la mesure où elles privent le créancier de tout accès au Juge.. Cass 07-04-2006-1 ۩
Cass 07-04-2006-1
Cas d’inexistence juridique de l’assemblée générale ou d’une décision d’assemblée générale (CA Paris 19e 06/04/2006 et 16/03/2005)
CA Paris 06-04-2006
Les cotisations appelées par une association syndicale libre (ici AFUL), qu’elles soient ensuite affectées à des dépenses déterminées ou à un fonds de réserve font partie du patrimoine propre de l’association. Pas de remboursement, donc, pour le vendeur.
Cass 29-03-2006-1
Le décret d’application d’une loi nouvelle porte une atteinte excessive aux situations contractuelles en cours légalement nouées lorsqu’il ne prévoit pas de mesures transitoires. Cet excès de pouvoir justifie l’annulation du décret. ( aff. KPMG et autres )
CE 24-03-2006-1
Condamnation d’une « grande surface » à effectuer des travaux importants d’isolation phonique pour remédier aux troubles de voisinage générés par son exploitation (CA Versailles Aud. Solennelle 22/03/2006 )
La CA Paris juge que la répartition des charges est effectuée par le syndic postérieurement à l’approbation des charges et sous sa seule responsabilité. Contradiction évidente avec la pratique traditionnelle et les dispositions du décret du 14 mars 2005
CA Paris 09/03/2006-1
Sort d’une décision unanime de l’assemblée générale sur une question non inscrite à l’ordre du jour. (Voir commentaire de Cass 22/02/1995 )
CA Paris 02-03-2006
Compte bancaire unique avec sous-comptes individualisés : les intérêts liés à la position débitrice d’un sous-compte de syndicat restent à la charge du syndic, seul titulaire du compte
Cass 01-03-2006-2
Action du bailleur à construction contre les copropriétaires de l’immeuble construit en paiement du loyer impayé par le syndicat des copropriétaires ; action oblique ; opposabilité de l’exception de prescription quinquennale ou décennale
Cass 01-03-2006-1
Coup d’œil sur les copropriétés construites dans la cadre d’un bail à construction
En cas de « faillite » du copropriétaire débiteur, la créance du syndicat est chirographaire tant que le lot n’est pas vendu (Cass 15/02/2006-2) Il serait souhaitable que la déclaration de la créance entraînât la mise en œuvre du privilège spécial ; voir les commentaires
Cass 15/02/2006-2
L’assemblée générale ne peut pas accorder au syndic, par anticipation, et à toutes fins utiles, l’autorisation de faire pratiquer une saisie immobilière sur le lot d’un copropriétaire débiteur (Cass 15/02/2006-1)
Police groupe d’assurance RCP du syndic ; coassurance non portée à sa connaissance ; Apériteur contestant sa fonction condamné au complet paiement de l’indemnité revenant au syndicat (Cass 08/02/2006-1)
Cass 08-02-2006-1
Le copropriétaire demandant la convocation d’une assemblée extraordinaire pour obtenir l’autorisation d’effectuer des travaux privatifs affectant les parties communes doit veiller à la régularité de la convocation de cette assemblée par le syndic CA Nîmes 31-01-2006-1
Lots à usage commercial ; travaux imposés par une réglementation nouvelle ; obligation de délivrance du bailleur ; statuant du renvoi après cassation, la Cour d’appel de Nîmes a sanctionné les imprudences du bailleur CA Nîmes Chambres réunies 26-01-2006-1
Un panorama des divers délits pouvant être imputés pénalement à un syndic de copropriété (CA Aix en Provence 25/01/2006-1)
A propos de l’obligation de conseil du syndic : la Cour de cassation rejette le pourvoi contre l’arrêt CA Paris 19e A 22/09/2004 ; le syndic doit signaler le risque d’annulation d’une décision contraire à une clause du règlement de copropriété (Cass 17/01/2006-3)
Cass 17/01/2006-3
Les sous-comptes de syndicats de copropriétaires ouverts au sein d’un compte bancaire ouvert au nom du syndic professionnel ne peuvent faire l’objet d’une convention de fusion. En cas d’insuffisance de représentation des fonds d’un syndicat, la banque doit supporter la différence non représentée ۩
Cass 17-01-2006-1
Les dispositions de l’article L 18-2 demeurent applicables entre l’ancien et le nouveau syndic en cas d’intervention intermédiaire d’un administrateur provisoire Affaire Le Grand Pavois à Paris CA Paris 14e A 04/01/2006-1
CA Paris 04/01/2006-1
Revirement : La clause du règlement de copropriété autorisant a priori des travaux privatifs affectant les parties communes ne permet pas le dépôt d’une demande de permis de construire ne comportant pas l’autorisation de l’assemblée générale prévue par l’art. L 25 b (CE 07/12/2005)
CE 07-12-2005-1
Demandeur propriétaire unique de l’un des bâtiments d’un groupe d’immeubles ; circonstance inopérante
Assemblée générale : la Cour de cassation accorde à tort la qualité d’opposant à un copropriétaire ayant formulé des réserves en refusant de participer au vote, au mépris de la procédure prévue par l’article 17 du décret du 17 mars 1967. Cass 06-12-2005-1
L’article L 23 relatif à la convocation des associés des associés d’une SCI d’attribution n’est pas applicable dans le cas d’une SCI classique. La convocation de tous les associés ne vaut pas convocation de la SCI.
Cass 09-11-2005-1
L’action d’un créancier du syndicat contre les copropriétaires est une action oblique. La motivation, tirée de la personnalité morale du syndicat et de l’indépendance de son patrimoine exprime que « le syndicat des copropriétaires est une personne morale de droit privé dont le patrimoine est distinct de celui de ses membres., ۩
Cass 26-10-2005-1
La délivrance d’une opposition prématurée (avant réception de l’avis art. L 20) fait courir le délai de quinze jours et rend inefficace une opposition rectificative délivrée après son expiration (Cass. civ. 20-10-2005 sur second pourvoi)
Cass 20-10-2005-1
Revirement : Assujettissement au délai de l’article L 42 alinéa 2 des contestations de décisions de l’assemblée générale, même dans le cas d’un défaut de convocation d’un copropriétaire. ۩
Cass 12-10-2005-1
Travaux votés avant la vente du lot ; le syndicat ne peut se prévaloir de la clause de l’acte qui lui est inopposable
Cass 11-10-2005-3
Après annulation de la décision ayant renouvelé son mandat, le syndic reste en fonction.
Cass 11-10-2005-2
La Cour de cassation statue sur le controverse relative aux « honoraires de mutation » des syndics professionnels. Voir notre commentaire
Cass 11-10-2005-1
Révocation du syndic d’une résidence services pour faute dans l’application du régime spécifique de la TVA CA Versailles 26-09-2005-1
CA Versailles 26-09-2005
Confirmation de la légalité d’une servitude entre les parties privatives de deux lots (voir Cass 30/06/2004-1 ci dessus)
Cass 13-09-2005-1
Diffamation et injures dans le monde de la copropriété ; La relation de faits anciens imputés au dirigeant d’une société administrant des syndicats de copropriétaires ne constitue pas une diffamation portant atteinte à la réputation de la société TGI Lyon Ord. (ref.) 04-07-2005-1
TGI Lyon 04/07/05
Les conditions imposées par la jurisprudence au cumul d’un mandat social et d’un contrat de travail. Cass. 14-06-2005
Un marché de travaux à forfait comporte les éléments de construction imposés par les règles de sécurité sans qu’il puisse s’agir de travaux supplémentaires
cass 08-06-2005-1
Travail dissimulé sur un chantier du syndicat ; irrégularité de la situation juridique, sociale et fiscale de l’entreprise ; responsabilité pénale de la société anonyme titulaire du mandat de syndic (Cass. crim. 24/05/2005-1)
Cass 24-05-2005-1
Le propriétaire est responsable de la chute provoquée par le décalage de la cabine d’ascenseur sans recours contre l’ascenseuriste n’ayant commis aucun manquement à son obligation de moyen ; La solution s’applique au syndicat des copropriétaires CA Aix 17/05/2005-1
CA Aix 17/05/2005
Le juge établissant une nouvelle répartition des charges peut fixer toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose, y compris la création de charges spéciales lorsqu’elle s’avère indispensable au regard de la loi
Cass 22-06-2005
Cass 08-05-2005-1
Responsabilité du syndicat en cas de faute du préposé ; Dépôt de déchets hospitaliers sur la voie publique ; éboueur piqué et infecté par une seringue
Cass 02-06-2005
Illicéité de la clause du règlement de copropriété autorisant le propriétaire d’un lot à effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ; État de la controverse
Cass 11-05-2005-2
Le syndic peut agir en référé, sans habilitation préalable, pour la mise en œuvre de la responsabilité des constructeurs au sujet de désordres dans certaines parties privatives, ayant leur origine dans les parties communes
Cass 11-05-2005-1
Mesurage loi Carrez : appartement constitué de plusieurs lots (chambres de bonne) ; exclusion des lots d’une superficie inférieure à 8 m² (non) ; prise en considération de l’appartement tel qu’il se présente matériellement (oui) ; exclusion d’une mezzanine construite illicitement (non)
Cass 13-04-2005-1
Nécessité de l’unanimité pour autoriser l’installation d’une antenne relais de téléphonie mobile (CA Paris 23e 07/04/2005)
CA Paris 07/04/2005
Cas d’inexistence juridique de l’assemblée générale ou d’une décision d’assemblée générale (CA Paris 19e 16/03/2005 et 06/04/2006)
CA Paris 16-03-2005
La notion distincte de non professionnel, utilisée par le législateur français, n’exclut pas les personnes morales de la protection contre les clauses abusives
Cass 15-03-2005-1
Présomption d’innocence ; décision insérée à propos des allégations diffusées à l’encontre des syndics, conseils syndicaux et autres catégories de personnes dans le domaine de la gestion immobilière (CE réf 14/03/2005)
CE ref 14-03-2005
En présence d’une dénégation de la signature portée sur l’accusé de réception de la notification d’un procès-verbal, la Cour de cassation juge nécessaire une vérification d’écriture ; mais le syndicat n’avait pas invoqué la présomption de régularité résultant de la réglementation postale (Cass. 09-03-2005-2)
Cass. 09-03-2005-2
Faux (pouvoir de représentation en assemblée) ; Le juge n’est pas tenu d’ordonner la vérification de l’écriture d’un tiers (art 287 à 299 NCPC) Les copropriétaires réunis en assemblée générale sont-ils vraiment des tiers ?
Cass 09-03-2005-1
Présomption d’innocence ; décision insérée à propos des allégations diffusées à l’encontre des syndics, membres des conseils syndicaux et autres catégories de personnes dans le domaine de la gestion immobilière
CE ref 05-03-2005
Peut-on dire de la clause de répartition des charges d’ascenseur d’un règlement de copropriété antérieur à 1965, réputée non écrite, qu’elle est censée n’avoir jamais existé ?
Cass 02-03-2005
Antennes collectives ; reproduction d’œuvres télévisées protégées Application du Code de la propriété intellectuelle ; paiement d’une redevance
Cass 01-03-2005 (1)
Disqualification du contrat de franchise en cas de dépendance du franchisé à l’égard du franchiseur ; constatation de l’existence d’un contrat de travail ; (Cass. 08/02/2005-1) Pouvoir identique de l’administration fiscale ; Ces solutions peuvent concerner les professionnels immobiliers
Cass. 08/02/2005-1
La ratification de travaux urgents effectués sur ordre du syndic ne peut être décidée que par une assemblée immédiatement convoquée Cass 01/02/2005-2)
Cass 01-02-2005-2
Caractère non abusif d’une clause de contrat de syndic relative à l’imputation au débiteur de frais de recouvrement
Cass 01-02-2005-1
Un État étranger propriétaire d’un lot affecté au logement de son personnel diplomatique et condamné au paiement de charges de copropriété ne peut invoquer l’immunité d’exécution.
Cass 25-01-2005-1
Des ennuis pour ceux qui négligent la notification de cession de créance professionnelle (Loi Dailly) ! Il faut payer à nouveau ! Cass 07-12-2004-1
Démembrement de la propriété du lot L’opposabilité au syndic est subordonnée à la notification au syndic de l’acte constitutif ; Le point de la pratique sur les difficultés de gestion liées à l’usufruit et autres types de démembrement Cass 30/11/2004-1
L’enregistrement d’une communication téléphonique est un moyen de preuve déloyal ; Extension à l’enregistrement occulte des débats d’une assemblée ?
Cass 07-10-2004-1
Responsabilité du syndicat ayant donné à un locataire une autorisation prohibée par le règlement de copropriété ; manquement du syndic à l’obligation de conseil.
CA Paris 22-09-2004-1
La division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts ۩
Cass 30-06-2004-1
Obligation de confidentialité du syndic : Constitue une atteinte à la vie privée le fait de divulguer des informations relatives à la situation de fortune et à la vie affective de deux copropriétaires à l’occasion d’une convocation à l’assemblée générale ; étendue de l’obligation ; CA Grenoble 28-05-2004
L’injonction de faire : un outil précieux dans le domaine de la copropriété ; Jugement (TI Aubervilliers)
TI Aub. 22-06-2004
Faux matériel ; recopiage sans altération de la pelure d’un contrat de travail par l’ancien syndic ; Faux constitué (oui)
Cass 03-06-2004-1
Impossibilité pour le rénovateur de faire abandon au syndicat d’un lot transitoire inconstructible (Cass 07/04/2004) Une suggestion en ce cas : annulation du lot transitoire pour défaut de partie privative ?
Cass 07-04-2004-1
Le syndic ayant convoqué le vendeur doit également convoquer l’acquéreur s’il reçoit la notification du transfert de propriété à une date permettant de respecter le délai de convocation
CA Vers. 22-03-2004
La loi du 05/07/1985 est applicable à l’incendie d’un véhicule en stationnement dans le parking privatif d’une copropriété, communiqué aux véhicules voisins
Cass 18-03-2004-1
En cas de vente du lot d’un débiteur, le notaire n’est pas tenu de notifier l’avis art. 20 à l’assureur « paiement des charges » subrogé dans les droits du syndicat. Celui ci est déchu du privilège spécial en cas de tardiveté de son opposition. Cass. 03-03-2004-2 Commentaire et suggestions pratiques
Cass. 03-03-2004-2
La convocation d’une assemblée générale de copropriétaires par un syndic dont le mandat est expiré a pour seul effet de rendre cette assemblée annulable sans la frapper de nullité de plein droit. ۩
Cass 03-03-2004-1
L’article 55 du décret du 17 mars 1967 n’exige pas que l’autorisation précise l’identité des personnes à assigner (Cass. civ. 3e 08/10/2003-1). Cette affirmation péremptoire doit être accueillie avec la plus grande prudence.
Cass 08/10/2003-1
L’ascenseur installé aux frais d’un copropriétaire peut faire l’objet d’un rachat d’usage dont les modalités sont approuvées par l’assemblée générale ; Importante évolution du mécanisme prévu par l’article 30 Cass 08-10-2003-2
Mise en œuvre par le syndic (prélèvement sur le solde revenant au vendeur) ou le notaire (prélèvement sur le prix de vente) de la clause de l’acte de vente mettant à la charge du vendeur le coût de travaux décidés non exécutés ; la clause est-elle une stipulation pour autrui ? (Cass 16-09-2003-1)
Cass 16/09/2003-1
Prescription acquisitive par le syndicat : « les actes de vente de biens immobiliers, constitués par des lots de copropriété qui sont nécessairement composés de parties privatives et de quotes-parts de parties communes, peuvent être le juste titre qui permet à l’ensemble des copropriétaires de prescrire, selon les modalités de l’art.2265 du Code civil (Cass 30-04-2003) ۩
Cass 30-04-2003
Travaux urgents décidés par le syndic : recouvrement des charges liées impossible en l’absence de convocation immédiate de l’assemblée ; les différentes situations de fait (Cass. 12/02/2003-1)
Cass. 12/02/2003-1
Un copropriétaire jouissant d’une partie commune peut opposer à la revendication du syndicat la prescription acquisitive trentenaire si sa possession présente les caractères exigés par l’article 2229 C. civ. (Cass 29/01/2003)
Cass 29/01/2003-1
Les notifications du statut de la copropriété ne sont pas des notifications judiciaires régies par les articles 668 et 669 NCPC. Légalité du décret du 04/04/2000 fixant le point de départ des délais que font courir ces notifications
CE 30/12/2002-1
Diffamation et injures dans le monde de la copropriété ; les actes de dénigrement à l’égard du syndic par circulaires constituent une diffamation par atteinte à sa considération ; ils ne peuvent être sanctionnés sur le fondement de l’article 1382 C. civ. mais seulement sur le fondement de l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881 sur la presse Cass 12-12-2002-1
Cass 12/12/2002-1
La tolérance trentenaire d’une infraction au règlement de copropriété a pour effet juridique la prescription de son action contre l’auteur de l’infraction et non pas l’acquisition par celui-ci d’un droit opposable Cass 02-10-2002-2
Un copropriétaire peut former tierce opposition à une décision judiciaire rendue dans une instance opposant le syndicat des copropriétaires à un tiers s’il allègue un préjudice personnel distinct qu’elle lui cause Cass 26-06-2002-1 ۩
Époux étrangers copropriétaires : renvoi à la loi étrangère commune pour apprécier la qualité du mari à engager seul une action judiciaire contre le syndicat ; La solution justifie le pouvoir qu’a le syndic de collecter les informations sur le régime matrimonial des époux
Cass 12-06-2002-1
Qualification juridique des aménagements d’une terrasse à jouissance privative à l’occasion de travaux d’étanchéité réalisés par le syndicat ; Cass 30-04/2002-1
Cass 30/04/2002-1
Le titulaire de la jouissance exclusive d’un jardin, partie commune, ne peut établir une véranda qu’après autorisation donnée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 (voir aussi Cass 08/11/2006-2)
Cass 20-03-2002-1
Le propriétaire d’un lot d’une copropriété inscrite dans le périmètre d’une ASL peut agir en nullité d’une décision prise par l’assemblée de l’association syndicale (Cass. civ. 06/02/2002-3)
Le syndic n’est pas responsable de l’inexécution de travaux urgents lorsque l’assemblée générale a refusé de prendre les décisions nécessaires pour leur exécution ()
Cass 06/02/2002-2
Un cas d’exercice illégal de l’activité d’agent immobilier par une concierge. Rappel des clauses de la CCN relatives aux tâches de gestion locative Cass. crim. 22-01-2002-1
Obligation de l’associé aux dettes de la SCI ; conditions de vaines poursuites préalables
Cass 20-11-2001
Le préjudice résultant d’une faute intentionnelle du syndic n’est pas couvert par l’assureur de sa responsabilité civile professionnelle ; à ce propos la jurisprudence est extraordinairement fantasque ; un syndic ne recouvrait pas les charges dues par une SCI dont il était …proche ! Cass 09-01-2002-1
Recouvrement des charges : Rappel virulent des règles relatives à la constitution d’une dossier de recouvrement de charges impayées . CA Paris 23e B 15-11-2001
Les copropriétaires, seuls, sont recevables à demander la rétractation d’une ordonnance désignant un administrateur provisoire Cass 02-10-2001-1
La réalisation par un copropriétaire de modifications dans l’utilisation de locaux existants avec incidence sur le COS constitue l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes
L’action fondée sur un tel droit exercée contre ce copropriétaire est dès lors une action réelle née de la réglementation de l’urbanisme
L’action individuelle d’un copropriétaire, en vue du respect du règlement de copropriété, est recevable sans qu’il soit astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat Cass 10-01-2001-1 ۩
Appréciation subjective de la conformité à la destination de l’immeuble de l’amélioration aux frais d’un copropriétaire consistant à prolonger la course d’un ascenseur pour accéder aux chambres de service qu’il loue (art. L 30 al. 4) ; CA Paris 15/11/2000-1 et commentaires
CA Paris 15/11/2000-1
La prescription quinquennale n’est pas applicable aux cotisations des associations syndicales libres (Cass 24/10/2000-1)
Cass 24/10/2000-1
Le préjudice commercial causé par une faute de l’assureur dommage ouvrage ne peut être indemnisé en vertu de l’art. L 242-1 C. Assur.. On peut envisager une demande fondée sur la responsabilité délictuelle (Cass. 17/07/2001)
Cass 17/07/2001-1
Les règles relatives à la désignation d’un coordonnateur SPS sont mal connues des maîtres d’ouvrage, seraient-ils des syndics professionnels ; le syndicat est-il un particulier au sens de l’art. 235-4 C. travail ? – L’échafaudeur est-il un sous-traitant ? Voir Cass. 11/07/01-1
Cass 11-07-2001-1
Diffamation et injures dans le monde de la copropriété ; Qui a parlé d’escroquerie statistique à propos des économies de consommation assurées par la pose de compteurs individuels d’eau froide ? Réalité des propos allégués et identification de leur auteur (Cass 26-04-2001-1)
Cass 26/04/2001-1
La clause de solidarité insérée dans le cahier des charges d’une vente sur saisie immobilière est opposable à l’adjudicataire qui ne l’a pas contestée dans les formes et délais prévus par la loi. (Cass. civ. 2e 21/12/2000)
Cass 21-12-2000-1
Le chauffagiste impayé par l’ASL d’un ensemble immobilier placée en liquidation judiciaire ne peut obtenir paiement de ses prestations par les syndicats de copropriétaires inscrits dans le périmètre de l’ASL sur le fondement de l’enrichissement sans cause Cass 27-09-2000-1
Cass 27-09-2000-1
En cas de division projetée de la propriété d’un immeuble loué, la validité du « congé avec offre de vente » est-elle subordonnée à l’établissement préalable du règlement de copropriété (Cass 21/06/2000 et arrêts suivants) Des enseignements sur la nature juridique du règlement de copropriété
Cass 21-06-2000-1
Dans le silence du règlement de copropriété, le critère de qualification d’une canalisation (commune ou privative) est sa destination. ; Rappel du cas des canalisations assimilables à des améliorations. (Cass 21/03/2000-1)
Cass 21/03/2000-1
Qu’est devenue la Série centrale des prix de l’Académie d’architecture ? Guillotinée pour entente portant atteinte à la libre concurrence !!! Décision du Conseil de la concurrence du 02/02/1999 et l’arrêt de CA Paris du 08/02/2000
Une union de syndicats peut-elle être propriétaire de parties communes ou d’éléments d’équipement commun ? A propos de Cass 15-12-1999-1
Cass 15-12-1999-1
Vente du lot : le syndic n’est pas tenu de fournir des informations autres que celles prévues par l’article D 5 (Cass civ 3e 17/11/1999)
Cass 17-11-1999-2
Les limitations à la portée du quitus établies par la jurisprudence montrent l’inanité de la pratique consistant à le refuser systématiquement « pour la sauvegarde des intérêts du syndicat ». (Cass 23/06/1999)
Cass 23-06-1999-1
Copropriété inscrite dans le périmètre d’une ASL :
1) les membres de l’ASL sont les copropriétaires nonobstant toute clause contraire
2) modalités de la représentation des copropriétaires par le syndic à l’assemblée de l’ASL ; mandat global ou mandats individuels ? Cass 09-12-1998 ۩
La fusion-absorption de deux sociétés exerçant l’activité de syndic de copropriété n’entraîne pas le transfert automatique des mandats détenus par l’absorbée. Il exige une décision de l’assemblée, antérieure à l’opération, désignant comme syndic la société absorbante sous la condition suspensive de sa réalisation. Le syndicat peut aussi bien désigner un nouveau syndic étranger à l’opération avec effet immédiat. (Cass 10/11/1998-1)
Cass 10/11/1998-1
Exemple d’une solution adoptée par le Cour de Cassation, présentant des tels inconvénients que la Chancellerie a dû l’écarter par décret : Le calcul du délai de convocation à l’assemblée et Cass. 30/06/1998-1
Cass 30/06/1998-1
Dans un ensemble organisé en syndicats secondaires, l’entretien des espaces verts est assuré par le syndicat principal. L’objet des syndicats secondaires peut être étendu à l’entretien des abords de chacun des bâtiments dans le respect des prescriptions générales de l’ordonnancement du parc commun. Cette solution est admise a contrario par l’arrêt Cass 28-01-1998-1.
Lot grevé d’un droit d’usage et d’habitation : Charges imputables à l’usager CA Paris 18/09/1997
Dans le cas d’un lot grevé d’un droit d’usage et d’habitation, les charges de copropriété incombant à l’usager doivent être déterminées comme en matière d’usufruit, réserve faite des clauses de l’acte (Cass 14/11/1996-1)
Cass 14/11/1996-1
Licéité du cautionnement de dettes délictuelles ; Sur la piste de la garantie financière du syndic gérant par compte séparé, et malgré l’évolution de la notion de garantie financière, rappel de cet arrêt ancien.
Cass 08-10-1996-1
Inopposabilité au titulaire d’un droit d’usage et d’habitation des décisions des assemblées générales auxquelles il n’a pas été convoqué. Cass. 3 19/06/1996
Cass 19-06-1996-1
Copropriété maritime ou terrienne : un tableau saisissant des caractères communs
CA Basse Terre
Un bon conseil : vérifiez s’il existe dans le règlement de votre copropriété un lot constitué d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune avec des tantièmes ! Ce lot est annulable ! Voyez avec votre notaire la possibilité de régulariser la situation (Cass 04/05/1995-1)
Cass 04/05/1995-1
Sort d’une décision unanime de l’assemblée générale sur une question non inscrite à l’ordre du jour.
Cass 22-02-1995-1
L’époux co-indivisaire n’exerçant pas le droit de vote peut, en vertu de l’art. 22 al. 3 de la loi, détenir plus de trois délégations de vote si le total des voix de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat, sans déduction des voix attachées au lot indivis (Cass 20/07/1994-1)
Division de lot ; autorisation d’éclatement d’un lot ancien en fractions et décision de restriction à la cessibilité des lots
Cass 26-05-1994
« Faillite » du syndic ; Impossibilité pour un syndicat de retirer les fonds déposés sur le « sous-compte individualisé » du compte unique ouvert au nom du syndic (Cass 19/01/1994-1)
Cass 19/01/1994-1
Légalité de l’extension de l’objet du syndicat à la gestion des services d’une résidence-retraite et application de l’article 10 alinéa 1 à la répartition des charges des éléments d’équipement et des services
Cass 10-03-1993
L’individualisation des frais de chauffage s’impose-t-elle au sein d’une union de syndicats pour la répartition primaire des frais entre les membres ? Exhumation de l’arrêt Cass. 08-07-1992-2
Cass. 08-07-1992-2
En présence d’un abus de minorité, le Juge peut-il réformer la décision de l’assemblée ? Cass. comm. 14-01-1992-1
Bases de répartition et rattachement à l’année d’exercice des produits dans la loi du 26 Nivôse An II Conseil d’État 26-07-1991
Honneur au courage mal récompensé d’un Juge d’instance qui a noté que le régime juridique du « mandataire social » ne devrait pas être celui du mandataire classique Cass. 1e 05/02/1991-1
Les actes d’un syndic de copropriété, dans la mesure où ils sont accomplis par un non-commerçant, ne ressortissent pas à une activité commerciale Cass. civ. 1e chambre 11-07-1988-1 En l’espèce activité professionnelle à titre accessoire pour un avocat ۩ ۩
La jurisprudence a efficacement protégé les copropriétaires contre les « abus » des garants financiers. On en trouve un exemple significatif dans l’arrêt de la Cour de cassation suivant : Cass. 26-04-1988-1 ۩
Contribution aux charges ; hôtel dans IGH ; service de sécurité
Cass 10-04-1986
Arrêts en cours de reclassement
A propos du remboursement de la taxe d’habitation aux salariés et des usages du Rhône : validation de l’avenant du 30/01/2002 à l’avenant départemental du Rhône du 18/11/1981 (CA Lyon soc. 19/12/2006) Nous reproduisons l’arrêt antérieur de Cass 22/01/1997 à ce sujet.
Liberté religieuse et copropriété : Une émission de France Culture sur les arrêts de la Cour de cassation française et de la Cour Suprême du Canada publiés par JPM-COPRO à propos de la fête juive des Tabernacles (« soukkot ») et de l’installation par un copropriétaire d’une hutte sur sa terrasse pour le temps de la fête. Liens vers les arrêts (JPM-COPRO) et le fichier audio de France Culture
Comment un jugement d’adjudication à la barre du tribunal d’un lot de copropriété se présente-t-il ? Voyez TGI Pontoise 13-03-2008
Tableau des arrêts de cassation 2006-2010 LEGIFRANCE
Le logement dans le Grand Paris : les 14 propositions du Colloque du Bâtiment, des Promoteurs et des Agents immobiliers ; nos observations pour les copropriétaires et les locataires et une 15e proposition !!!

References: art. 496
 §1
 l'article 10
 l'article 10
 Art. 30
 art. 25
 art. 20