Source: https://www.eporady24.pl/przepisanie-nieruchomosci-tylko-na-syna-z-pominieciem-jego-zony,pytania,4,47,26711.html
Timestamp: 2020-03-30 13:04:23+00:00

Document:
Autor: Anna Sufin • Opublikowane: 23.10.2019
Mój ojciec jest współwłaścicielem nieruchomości kamienicy. Jej status to współwłasność. Ojciec chciałby przekazać tylko mi te udziały w nieruchomości, wyłączając z nich moją żonę. Żona ma z pierwszego małżeństwa dzieci, które w ojca założeniu nie miałyby w przyszłości dostać udziałów w tej nieruchomości. Z żoną mamy wspólnotę majątkową. Mamy również dziecko lat 11. Zamiarem mojego ojca jest przepisanie jemu docelowo tej części. Czy jest możliwe przepisanie tych udziałów na mnie z zastrzeżeniem w akcie notarialnym, że żona nie ma do nich prawa? Druga opcja: czy można przepisać udziały w nieruchomości na dziecko? Czy reguluje takie założenia testament?
„§ 1. Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Przepis określa dalej, co należy do majątku wspólnego małżonków:
4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 963, z późn. zm.)”.
Art. 33 podaje natomiast, co – mimo istnienia wspólności majątkowej małżeńskiej – pozostaje w majątku osobistym:
Nie jest zatem tak, że mając ustawową wspólność majątkową małżeńską z żoną, nie istnieją majątki osobiste małżonków. W takim wypadku mamy do czynienia z majątkiem wspólnym, majątkiem osobistym żony, majątkiem osobistym męża. Majątkiem osobistym pozostają przedmioty nabyte w drodze darowizny, chyba, że darczyńca wskazałby, że daruje przedmiot do majątku wspólnego (por. pkt 2 wyżej cytowanego przepisu). Jeśli zatem Pana ojciec nie wskaże, że darowane udziały wchodzą w skład majątku wspólnego, pozostaną one w Pana majątku osobistym. W akcie notarialnym można wyraźnie określić, że nabywa Pan przedmiot darowizny na majątek osobisty. Niestety w takim akcie notarialnym nie można już wskazać, że w przyszłości mają one nie stać się majątkiem żony – skoro Pan stanie się właścicielem, może Pan udziałami rozporządzać niezależnie od woli ojca.
Skoro udziały w kamienicy wejdą do Pana majątku osobistego, będzie Pan mógł nimi samodzielnie (bez zgody żony) rozporządzić. Będzie Pan mógł zatem darować je wspólnemu dziecku. Będzie Pan mógł także jeszcze nie za życia, ale na wypadek śmierci określić, że udziały te przypadną właśnie dziecku. Może Pan zatem rozporządzić udziałem za życia (darowizna), ale także na wypadek śmierci (testament).
Pan obawia się, że wtedy, kiedy jeszcze Pan będzie współwłaścicielem kamienicy, żona będzie mogła po Panu odziedziczyć część tych udziałów, po niej natomiast – jej dzieci z poprzedniego małżeństwa (gdyby żona nabyła od Pana w drodze spadkobrania ten majątek, mogłaby także jeszcze za życia darować je swoim dzieciom). Jest to oczywiście obawa jak najbardziej uzasadniona. Tym samym po nabyciu udziałów powinien Pan przynajmniej sporządzić testament, w którym wskaże Pan dziecko jako spadkobiercę udziału w kamienicy.
Takie wskazanie powoduje jednak co do zasady obowiązek zapłaty przez dziecko zachowku na rzecz ustawowych spadkobierców, którzy przysporzenia nie otrzymali. Zachowku mogą żądać zstępni, małżonek i rodzice spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, o ile nie otrzymali należnego im zachowku w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny bądź w postaci powołania do spadku bądź w postaci zapisu. Wysokość zachowku stanowi połowa wartości udziału spadkowego, który przypadałby w dziedziczeniu ustawowym, a w przypadku osób trwale niezdolnych do pracy albo małoletnich – dwie trzecie wartości tego udziału (art. 991 Kodeksu cywilnego).
„Uprawnionymi do zachowku są nie tylko osoby z kręgu spadkobierców ustawowych niepowołane do spadku z uwagi np. na treść testamentu, ale także te osoby, które zostały powołane do spadku, jeżeli nie uzyskały one w wyniku tego powołania należnego im zachowku w całości; przysługuje im roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do jego uzupełnienia” (tak: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 13 lutego 2004 r., sygn. akt II CK 444/2002, OSP 2007/4 poz. 51; E. Skowrońska-Bocian, Komentarz do art. 991 K.c.).
Przy obliczaniu zachowku uwzględnia się darowizny uczynione przez spadkodawcę (art. 993). Nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób nie będących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku (art. 994 § 1).
Pana darowizna – gdyby wybrał Pan rozporządzenie udziałem za życia – podlegałaby zaliczeniu na poczet zachowku. Nadmienię, że zgodnie z art. 1007:
„Art. 1007. § 1. Roszczenia uprawnionego z tytułu zachowku oraz roszczenia spadkobierców o zmniejszenie zapisów zwykłych i poleceń przedawniają się z upływem lat pięciu od ogłoszenia testamentu.
W przypadku darowizny może Pan zwolnić spadkobierców z obowiązku zaliczenia darowizny na schedę spadkową (w razie działu spadku to, że córka otrzymała darowiznę nie będzie brane pod uwagę przy rozliczaniu) – takie postanowienie powinno się znaleźć w akcie notarialnym darowizny. Zgodnie z art. 1039:
„Art. 1039. § 1. Jeżeli w razie dziedziczenia ustawowego dział spadku następuje między zstępnymi albo między zstępnymi i małżonkiem, spadkobiercy ci są wzajemnie zobowiązani do zaliczenia na schedę spadkową otrzymanych od spadkodawcy darowizn oraz zapisów windykacyjnych, chyba że z oświadczenia spadkodawcy lub z okoliczności wynika, że darowizna lub zapis windykacyjny zostały dokonane ze zwolnieniem od obowiązku zaliczenia.
Zastosowanie takiego postanowienia nie wyłączy jednak zaliczenia darowizny do spadku na poczet należnego zachowku. Taka sytuacja zaistnieje, gdy majątek odziedziczony przez żonę będzie mniejszy niż połowa masy spadkowej, w skład której wchodzą także udziały w nieruchomości, które były poprzednio przedmiotem darowizny.
Żeby małżonka nie mogła domagać się zachowku, musiałby ją Pan wydziedziczyć, co byłoby trudne, gdyż musiałyby istnieć dość wąsko określone w ustawie przesłanki wydziedziczenia:
Nadmienię, że jest sporne, czy można w sposób ważny zrzec się zachowku jeszcze za życia spadkodawcy (gdyby żona zrzekła się zachowku jeszcze przed Pana śmiercią, nie jest jasne, czy byłoby to ważne zrzeczenie się – można poszukać notariusza, który zgodzi się sporządzić taki akt, nie jest jednak pewne, że nie będzie go można w przyszłości podważyć). Żona nie byłaby uprawniona do zachowku, gdyby zrzekła się dziedziczenia – to jednak ma szersze skutki i zakładam, że żona nie zgodziłaby się nie dziedziczyć po Panu wcale.
W przypadku zawarcia umowy dożywocia (art. 908) przyjmuje się, że wartość przekazanej nieruchomości nie jest wliczana na poczet zachowku.
Podsumowując, ojciec może Panu bez obaw darować nieruchomość, Pan może następnie darować ją bądź zapisać w testamencie dziecku. Tu jednak musi Pan się liczyć z tym, że żona wystąpi do niego o zapłatę zachowku. Nie ma przeszkód, by to ojciec przekazał swojemu małoletniemu wnukowi nieruchomość umową darowizny już teraz. Dziecko posiada zdolność prawną – jest podmiotem praw i obowiązków w rozumieniu prawnym, może zatem stać się nabywcą nieruchomości. Przyjmuje się, rodzice (podpisujący umowę z imieniu dziecka jako jego przedstawiciele ustawowi) mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie umowy darowizny w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich (uchwała SN z 30.04.1977, sygn. akt III CZP 73/76), stąd też rodzice będą mogli w imieniu wnuka przyjąć darowiznę bez konieczności wystąpienia wcześniej o zgodę do sądu opiekuńczego, o ile dom nie jest obciążony np. służebnościami.
W wykonywaniu uprawnień właścicielskich przez wnuka do czasu jego pełnoletności nastąpią jednak wyraźne ograniczenia, polegające na tym, że pieczę nad majątkiem dziecka sprawować będą jego rodzice, a do każdej czynności tzw. przekraczającej zakres zwykłego zarządu, potrzebna będzie zgoda sądu opiekuńczego (por. art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego).
Dziecko aż do pełnoletności pozostaje pod władzą rodzicielską (art. 92) . Władza rodzicielska obejmuje m. in. obowiązek i prawo rodziców do wykonywania pieczy nad majątkiem dziecka, aczkolwiek powinna być wykonywana tak, jak tego wymaga dobro dziecka i interes społeczny (art. 95 § 1 i 3.). Rodzice powinni też przed powzięciem decyzji w ważniejszych sprawach dotyczących majątku dziecka, wysłuchać dziecko, jeżeli rozwój umysłowy, stan zdrowia i stopień dojrzałości dziecka na to pozwala oraz uwzględnić w miarę możliwości jego rozsądne życzenia (art. 95 § 4). Przepisy określają, że rodzice mają obowiązek sprawować z należytą starannością zarząd majątkiem dziecka, pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na wykonywanie takich czynności przez dziecko (art. 101 § 3).
Zatem to rodzice, w wyżej określonych granicach, sprawować będą pieczę nad nieruchomością w zakresie udziału. Jeśli dziecko ukończyło lat 13, będzie samodzielnie rozporządzało zarobkiem pochodzącym np. z dochodów z najmu, chyba że sąd opiekuńczy inaczej by postanowił (art. 21 Kodeksu cywilnego). Czysty dochód z majątku dziecka winien on być przede wszystkim obracany na utrzymanie i wychowanie dziecka oraz jego rodzeństwa, które wychowuje się razem z nim, a nadwyżka na inne uzasadnione potrzeby rodziny (art. 103 Kodeksu rodzinnego).
Rodzice będą mogli (i jednocześnie będą mieli obowiązek) każdy samodzielnie, uwzględniając jednak rozsądne życzenia dziecka, dokonywać czynności zwykłego zarządu z zw. z udziałem w nieruchomości (chodzi tak o czynności faktyczne, jak i prawne oraz procesowe). Przez takie czynności rozumie się załatwianie przez rodziców bieżących spraw związanych ze zwykłym korzystaniem z nieruchomości, utrzymywanie jej w stanie niepogorszonym, tj. robienie koniecznych remontów (por. E. Trybulska-Skoczelas, Komentarz do art. 101 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, teza 8, Lex). Nie będą natomiast mogli dokonać samodzielnie (bez zgody sądu opiekuńczego, który – gdy czynność nie jest podejmowana w interesie dziecka – takiej zgody nie wyrazi) czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, jak ustanowienie służebności na nieruchomości, zaciągnięcie pożyczki obciążonej hipoteką, zawarcie na dłuższy czas umowy dzierżawy lub najmu, zbycie rzeczy (por. J. Ignatowicz, Kodeks rodzinny., red. K. Pietrzykowski, 2010, s. 908-909). Taka czynność dokonana bez zgody sądu opiekuńczego będzie bezwzględnie nieważna (art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego). Nie ma określonego katalogu czynności zwykłego zarządu i przekraczającego zwykły zarząd – o potraktowaniu danej czynności decyduje ocena jej ciężaru gatunkowego, wartości, skutków w sferze majątku dziecka w tej konkretnej sytuacji, stąd nie zawsze można abstrakcyjnie określić, czy daną czynność rodzice będą mogli czy też nie wykonać (por. np. uchwała SN z 30.04.1977 r., sygn. akt III CZP 73/76). U Państwa nakłada się na to dodatkowe skomplikowanie układem współwłaścicielskim.
Jeśliby zarząd nieruchomością (udziałem) nie był wykonywany przez rodziców należycie, osoby trzecie mogą zawiadomić o tym sąd opiekuńczy, który z urzędu winien rozważyć, czy w takiej sytuacji nie ma potrzeby wydania zarządzeń, w tym np. o powierzeniu zarządu majątkiem małoletniego ustanowionemu w tym celu kuratorowi (por. art. 109 § 3 Kodeksu rodzinnego).
Jeśli Pana ojciec nie chciałby, by to rodzice dziecka sprawowali pieczę nad udziałem w nieruchomości do czasu uzyskania przez niego pełnoletności, w umowie darowizny może zastrzec, że nieruchomość nie będzie objęta zarządem sprawowanych przez rodziców. Może wyznaczyć takiego zarządcę, a jeśli go nie wyznaczy, zarząd będzie sprawował kurator ustanowiony przez sąd opiekuńczy (art. 102).

References: art. 40

Art. 33
 art. 991
 art. 1007
 art. 1039
 art. 101
 art. 101
 art. 109