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Timestamp: 2016-10-23 17:58:52+00:00

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118 II 30259. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 13. Juli 1992 i.S. Heinz L. gegen Alfred B. und Kassationsgericht des Kantons Z�rich (staatsrechtliche Beschwerde)
Examen de la validit� du cong� par le juge comp�tent en mati�re d'expulsion selon l'art. 274g CO. La r�gle f�d�rale de comp�tence prime le droit cantonal qui limite la comp�tence du juge charg� de la proc�dure d'expulsion aux pr�tentions incontestables ("liquid") � juger dans une proc�dure sommaire de sommation ("Befehlsverfahren"). Faits � partir de page 302
Mit am gleichen Tag eingeschrieben verschicktem Brief vom 15. Juli 1991 setzte Alfred B. seinem Mieter Heinz L. nach Art. 257d OR eine Frist von dreissig Tagen zur Bezahlung ausstehender Mietzinse unter gleichzeitiger Androhung der K�ndigung. Diesen Brief erhielt der Mieter sp�testens am 20. Juli (ein fr�herer Zeitpunkt blieb mangels Datumsangabe auf der Empfangsbest�tigung unbewiesen). In der Meinung, dass die dreissigt�gige Zahlungsfrist bereits am 16. Juli begonnen habe, k�ndigte der Vermieter das Mietverh�ltnis mit Formular vom 14. August auf Ende September. Das vom Vermieter ebenfalls am 14. August beim Bezirksgericht Pf�ffikon/ZH BGE 118 II 302 S. 303gestellte Begehren um Ausweisung des Mieters auf Ende September hiess der Einzelrichter als Ausweisungsrichter im Befehlsverfahren (� 222 ff. ZPO/ZH) am 29. August gut, nachdem er aufgrund seiner Zust�ndigkeit nach Art. 274g Abs. 1 lit. a OR die vom Mieter angefochtene G�ltigkeit der K�ndigung bejaht hatte. Auf Rekurs des Mieters hin best�tigte das Z�rcher Obergericht am 12. November die Ausweisungsverf�gung und die G�ltigkeit der K�ndigung, obwohl diese bereits vor Ablauf der dreissigt�gigen Zahlungsfrist ausgesprochen worden sei. Eine gegen den Rekursentscheid erhobene Nichtigkeitsbeschwerde des Mieters wies das Z�rcher Kassationsgericht, das der Beschwerde aufschiebende Wirkung gew�hrt hatte, am 2. M�rz 1992 ab. Der Mieter ficht den kassationsgerichtlichen Entscheid erfolglos mit staatsrechtlicher Beschwerde wegen Verletzung von Art. 4 BV an.
2. Ist der Mieter mit der Zahlung f�lliger Mietzinse oder Nebenkosten f�r Wohn- oder Gesch�ftsr�ume im R�ckstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens dreissig Tagen setzen und ihm androhen, dass bei unben�tztem Ablauf der Frist das Mietverh�ltnis gek�ndigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bei nicht fristgem�sser Zahlung ist der Vermieter berechtigt, mit einer Frist von mindestens dreissig Tagen auf Ende eines Monats zu k�ndigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Hat der Vermieter wegen Zahlungsr�ckstandes des Mieters gek�ndigt und ist ein Ausweisungsverfahren h�ngig, entscheidet der Ausweisungsrichter auch �ber die G�ltigkeit der vom Mieter angefochtenen K�ndigung (Art. 274g Abs. 1 lit. a OR).
Als willk�rlich r�gt der Beschwerdef�hrer, dass die kantonalen Gerichte angenommen h�tten, �ber die G�ltigkeit der w�hrend laufender Zahlungsfrist ausgesprochenen K�ndigung vom 14. August 1991 liege klares Recht im Sinne von � 222 ZPO/ZH und damit ein im summarischen Befehlsverfahren zu entscheidendes Ausweisungsbegehren vor.
3. Das Befehlsverfahren vor dem Einzelrichter im summarischen Verfahren ist zul�ssig zur schnellen Handhabung klaren Rechts bei nicht streitigen oder sofort beweisbaren BGE 118 II 302 S. 304tats�chlichen Verh�ltnissen, insbesondere zur Ausweisung von Mietern und P�chtern (� 222 Ziff. 2 ZPO/ZH); fehlt es an klarem Recht oder sofort beweisbaren tats�chlichen Verh�ltnissen, so tritt der Richter auf das Begehren nicht ein und der Kl�ger hat den ordentlichen Richter anzurufen (� 226 ZPO/ZH). Klares Recht setzt voraus, dass �ber die Bedeutung einer Rechtsvorschrift kein begr�ndeter Zweifel bestehen kann (STR�ULI/MESSMER, N. 45 zu � 281 ZPO/ZH). Wohl ist klares Recht nicht auf F�lle beschr�nkt, wo bereits der Gesetzeswortlaut die genaue Bedeutung einer Vorschrift ergibt. Zumindest muss aber eine Auslegung nach bew�hrter Lehre und �berlieferung zu einem eindeutigen Ergebnis f�hren (STR�ULI/MESSMER, N. 2 zu � 226 ZPO/ZH; GULDENER, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. A., S. 158 Fn. 15; VOGEL, Grundriss des Zivilprozessrechts, 2. A., S. 227 Rz. 20). Eine Auslegung nach bew�hrter Lehre und �berlieferung ist nach der Praxis des Kassationsgerichts namentlich dann ausgeschlossen, wenn es an einer einschl�gigen Gerichtspraxis fehlt und die Lehrmeinungen kontrovers sind (SJZ 77/1981 S. 12 oben).
Die neue Regelung von Art. 257d OR unterscheidet sich erheblich von der fr�heren (Art. 265 aOR), die nach unben�tztem Ablauf der Zahlungsfrist die Vertragsaufl�sung automatisch eintreten liess und nicht zus�tzlich eine auf Monatsende auszusprechende K�ndigung mit einer weiteren dreissigt�gigen Frist verlangte (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. M�rz 1985, BBl 1985 I S. 1389 ff., S. 1427). Der Wortlaut von Art. 257d �ussert sich nicht zur Frage der G�ltigkeit einer vor unben�tztem Ablauf der Zahlungsfrist ausgesprochenen K�ndigung, deutet aber darauf hin, dass der Gesetzgeber davon ausging, der Vermieter werde erst nach Ablauf dieser Frist k�ndigen ("androhen, dass bei unben�tztem Ablauf der Frist ... gek�ndigt werde", "bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter ... k�ndigen"). Auch die Botschaft beantwortet die Frage nicht. Eine gefestigte Gerichtspraxis zu der am 1. Juli 1990 in Kraft gesetzten neuen Regelung besteht keine. Eine Lehrmeinung h�lt w�hrend laufender Zahlungsfrist ausgesprochene K�ndigungen f�r ung�ltig (LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht f�r die Praxis, 2. A., S. 136 Rz. 6.5 und S. 137 Rz. 6.7). Die �brige Literatur nimmt zu dieser Frage nicht Stellung (SVIT-KOMMENTAR MIETRECHT, S. 143 ff., N. 24 ff. zu Art. 257d OR; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, S. 150 f.; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, S. 53; TRACHSEL, Leitfaden zum Mietrecht, S. 134 f., 140).
Das Kassationsgericht verkennt dies nicht, gelangt aber nach ausf�hrlichen historischen, gesetzessystematischen und teleologischen Erw�gungen zum Schluss, die vom Beschwerdef�hrer beim BGE 118 II 302 S. 305Ausweisungsrichter angefochtene G�ltigkeit der w�hrend laufender Zahlungsfrist ausgesprochenen K�ndigung sei trotzdem klares Recht im Sinne von � 222 ZPO/ZH und daher wie die Ausweisung selbst im Befehlsverfahren zu beurteilen. Ob die vom Kassationsgericht vorgenommene Auslegung des Art. 257d OR vor Bundesrecht standh�lt, hat das Bundesgericht im vorliegenden Verfahren nicht zu pr�fen. Fest steht hingegen, dass von klarem Recht keine Rede sein kann. Indem das Kassationsgericht trotz fehlender Rechtsprechung und einhelliger Lehre klares Recht annimmt, setzt es sich in einen unhaltbaren Widerspruch zu � 222 ZPO/ZH und der zu dieser Bestimmung ergangenen eigenen Praxis. Die aufgrund des kantonalen Prozessrechts bejahte Zust�ndigkeit des Ausweisungsrichters zur Beurteilung der streitigen K�ndigungsanfechtung l�sst sich deshalb nicht vertreten und ist damit willk�rlich (BGE 117 Ia 294 E. 3a). Nach kantonalem Recht h�tte der Ausweisungsrichter vielmehr klares Recht verneinen, das im Befehlsverfahren gestellte Ausweisungsbegehren mangels Liquidit�t als unzul�ssig erkl�ren (� 226 ZPO/ZH) und den Beschwerdegegner an den f�r K�ndigungsanfechtungen zust�ndigen ordentlichen Richter, d.h. an das zust�ndige Mietgericht verweisen m�ssen (� 18 Abs. 3 des Z�rcher Gerichtsverfassungsgesetzes in der Fassung vom 27. Juni 1990; Gesetzessammlung Bd. 51 S. 217).
Das f�hrt aber noch nicht zur Aufhebung des angefochtenen Beschwerdeentscheids. Damit ein kantonaler Entscheid wegen Willk�r aufgehoben wird, muss er in seinem Ergebnis unhaltbar sein (BGE 117 Ia 139 E. 2c). Zu pr�fen ist daher, ob sich die vom Ausweisungsrichter in Anspruch genommene Zust�ndigkeit, auch in F�llen fehlenden klaren Rechts K�ndigungsanfechtungen nach Art. 274g OR im Befehlsverfahren zu beurteilen, anders begr�nden l�sst.
4. a) Grunds�tzlich bleiben die Kantone auch unter dem neuen Mietrecht zust�ndig, die Beh�rden zu bezeichnen und das Verfahren auszugestalten (Art. 274 OR). Jedoch wird diese Zust�ndigkeit durch die zwingende Ordnung eingeschr�nkt, welche Art. 274g OR f�r vorzeitige K�ndigungen u.a. wegen Zahlungsr�ckst�nden des Mieters vorschreibt. Sie verpflichtet Kantone, die wie der Kanton Z�rich das Ausweisungs- und das Anfechtungsverfahren verschiedenen Beh�rden zuweisen, daf�r zu sorgen, dass der Ausweisungsrichter in F�llen, wo neben dem Ausweisungsbegehren eine K�ndigungsanfechtung h�ngig ist, auch �ber die G�ltigkeit der K�ndigung entscheidet (SVIT-KOMMENTAR MIETRECHT, S. 843 f., N. 3 zu Art. 274g OR; LACHAT/STOLL, a.a.O., S. 353 Rz. 5.3; LACHAT/MICHELI, BGE 118 II 302 S. 306a.a.O., S. 332 Rz. 4.3; ZIHLMANN, a.a.O., S. 112 f.). Die bundesrechtlich vorgeschriebene Vereinigung der Kompetenz zur Ausweisung mit derjenigen zum Entscheid �ber K�ndigungsanfechtungen bei ein und derselben Beh�rde soll verschiedene Verfahren vor dem Ausweisungs- und dem Anfechtungsrichter vermeiden. Das liegt nicht nur im Interesse der Vermeidung widerspr�chlicher Urteile, sondern dient auch einer bef�rderlichen Erledigung mietrechtlicher Auseinandersetzungen (Art. 274d Abs. 1 OR). Dieses Anliegen erlangt bei vorzeitigen K�ndigungen besondere Bedeutung, nachdem es Art. 274g OR dem Mieter selbst in solchen F�llen erm�glicht, die K�ndigung anzufechten (BGE 117 II 557 E. 2c mit Hinweisen; SVIT-KOMMENTAR MIETRECHT, S. 843, N. 2 zu Art. 274g OR; ZIHLMANN, a.a.O. S. 113).
Jedoch ist nicht zu verkennen, dass die Zust�ndigkeit des Ausweisungsrichters zur gleichzeitigen Beurteilung von K�ndigungsanfechtungen die Gefahr birgt, die mit der Gesetzesrevision ausgebauten Mieterrechte wieder zu verk�rzen. Denn das in den Kantonen f�r Ausweisungen �bliche summarische oder beschleunigte Verfahren f�hrt zu erheblichen Einschr�nkungen. Aus diesem Grund hat das Bundesgericht in seinem Urteil vom 18. Dezember 1991 erkannt, dass der von Bundesrechts wegen zum Entscheid �ber K�ndigungsanfechtungen zust�ndige Ausweisungsrichter unbek�mmert um die Ausgestaltung des Ausweisungsverfahrens verpflichtet ist, die angefochtene G�ltigkeit der K�ndigung sowohl in tats�chlicher wie in rechtlicher Hinsicht umfassend zu �berpr�fen. Das ergibt sich einerseits aus der Untersuchungsmaxime gem�ss Art. 274d Abs. 3 OR und anderseits aus dem allgemeinen Grundsatz, dass ein definitiver, der materiellen Rechtskraft teilhaftiger Entscheid �ber einen bundesrechtlichen Anspruch eine ersch�pfende Abkl�rung der tats�chlichen wie rechtlichen Grundlagen voraussetzt (zitiertes Urteil E. 2d; ZIHLMANN, a.a.O.).
b) Vorliegend verpflichtete deshalb die zwingende Ordnung des Art. 274g OR den mit dem Ausweisungsbegehren des Beschwerdegegners befassten Ausweisungsrichter auch zum Entscheid �ber die vom Beschwerdef�hrer anh�ngig gemachte K�ndigungsanfechtung. Es war dem Ausweisungsrichter von Bundesrechts wegen verwehrt, die im Befehlsverfahren zu beurteilende Ausweisung wegen der K�ndigungsanfechtung f�r illiquid zu erkl�ren und den Beschwerdef�hrer an das f�r K�ndigungsanfechtungen ausserhalb von Art. 274g OR zust�ndige Mietgericht zu verweisen. Ein solcher Nichteintretensentscheid h�tte das Verfahren vor dem Ausweisungsrichter BGE 118 II 302 S. 307zu einem unn�tigen Zwischenspiel degradiert (GM�R, K�ndigungsschutz - Prozessuales rund um den "Entscheid" der Schlichtungsbeh�rde, in: mp 1990 S. 121 ff., 135) und dem Gebot der bef�rderlichen Behandlung von K�ndigungsanfechtungen nach Art. 274g OR widersprochen. Damit aber der Anspruch des Beschwerdef�hrers auf einl�ssliche Beurteilung der bestrittenen K�ndigung gewahrt blieb, war der Ausweisungsrichter gehalten, deren G�ltigkeit trotz der Beschr�nkung des Befehlsverfahrens auf liquide Anspr�che mit uneingeschr�nkter Kognition zu �berpr�fen. Dass dadurch das summarische Ausweisungsverfahren nach Z�rcher Recht "denaturiert" und die Kompetenz der ordentlichen Mietgerichte geschm�lert werde (GM�R, a.a.O.), mag zutreffen, entspricht jedoch der bundesrechtlichen Verfahrensordnung, die sich aus Art. 274g OR ergibt.
c) Wie bereits das Obergericht hat auch das Kassationsgericht zur bestrittenen G�ltigkeit der w�hrend laufender Zahlungsfrist ausgesprochenen K�ndigung des Beschwerdegegners einl�sslich Stellung genommen und sie bejaht; im erstinstanzlichen Entscheid des Einzelrichters steht zwar nichts dar�ber, jedoch tut der Beschwerdef�hrer auch nicht dar, dass er die G�ltigkeit der K�ndigung bereits vor der ersten Instanz mit diesem Einwand bestritten hat. Der bundesrechtlichen Pflicht zur umfassenden Pr�fung der K�ndigungsanfechtung sind die beiden kantonalen Rechtsmittelinstanzen nachgekommen. Davon geht der Beschwerdef�hrer selbst aus, r�gt er doch als willk�rlich, dass sich der Ausweisungsrichter im Widerspruch zu � 222 ZPO/ZH eine umfassende Pr�fung der K�ndigungsanfechtung angemasst habe. Auch wenn diese umfassende �berpr�fung nicht vor dem kantonalen Prozessrecht standh�lt, haben damit die kantonalen Gerichte getan, was ihnen von Bundesrechts wegen vorgeschrieben war. In seinem Ergebnis war das Vorgehen des Ausweisungsrichters daher richtig, weshalb die staatsrechtliche Beschwerde abzuweisen ist.
117 IA 139,
117 II 557
� 222 ff. ZPO,
� 226 ZPO suite... ,
Art. 274g Abs. 1 lit. a OR,
Art. 257d Abs. 1 OR,
� 222 Ziff. 2 ZPO,
� 281 ZPO,
Art. 274d Abs. 3 OR

References: Art. 257
 BGE 
 Art. 274
 Art. 4
 BGE 
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 BGE 
 Art. 257
 Art. 274
 Art. 274
 Art. 274
 BGE 
 Art. 274
 Art. 274
 Art. 274
 Art. 274
 Art. 274
 BGE 
 Art. 274
 Art. 274

Art. 274

Art. 257

Art. 274