Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/lastrico-solare-esclusiva-propriet%C3%A0-legittimazione-ad-agire-92443/
Timestamp: 2019-10-23 12:56:51+00:00

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Da aimiki, 12 Ottobre, 2016
Buongiorno, sottopongo una questione delicata: mio cliente titolare dell’appartamento ultimo piano, subisce infiltrazioni dal lastrico solare (condominiale) nel 2009. Nessuno provvede alla riparazione, nel contempo nel 2011 diviene proprietario dello stesso e nonostante le diverse missive (circa 10) nel 2013 si provvede ad eseguire i lavori all’intero stabile ma non all’interno della propria abitazione.
I lavori sul lastrico solare non sono stati eseguiti ad opera d’arte, per cui oggi in qualità di proprietario del lastrico solare e dell’abitazione sottostante mi chiedo: a chi devo richiedere i danni sia per l’interno dell’abitazione che per il lastrico?? Dalla sentenza ultima della cassazione a ss.uu. n.9449/2016 si evince che almeno per l’interno, essendo le infiltrazioni avvenute prima che divenisse proprietario, sia il condominio a dover pagare per intero e non si applica il 1126c.c.; attualmente per il lastrico solare, di esclusiva proprietà, chi deve agire contro la ditta appaltante???
se il lastrico fa da copertura ai sottostanti appartamenti ed i lavori fatti dal condominio non sono stati eseguiti a regola d'arte, ll proprietario del lastrico, nonché dell'appartamento sottostante dovrà richiedere l'immediata sistemazione del terrazzo attraverso l'amministratore e nel contempo tutti i danni subiti all'interno del proprio appartamento a seguito delle infiltrazioni, in questo caso la spesa per il risarcimento dei danni dovrà essere ripartita fra tutti i condomini in base ai propri millesimi di proprietà, a meno che non ci sia un'assicurazione che risarcisca.
Buongiorno, allora il lastrico fa da copertura, il proprietario/cliente è titolare dell'ultimo piano e del lastrico, i lavori commissionati dal condominio e non eseguiti ad opera d'arte sono due anni che sono stati richiesta all'amministratore. Nella qualità di titolare del lastrico solare, da copertura agli altri appartamenti, deve attendere il condominio quindi??? Attualmente non ci sono infiltrazioni, però v'è una abitazione ancora da tinteggiare e non è stato pagato dal condomionio, ed un lastrico coibentato con una non perfetta aderenza del materiale. Grazie per la risposta
visto che il lastrico fa da copertura ai sottostanti appartamenti, le spese di sistemazione dovranno essere eseguite dal condominio. Se al momento non ci sono infiltrazioni, il condominio dovrà eventualmente risarcire, su richiesta degli interessati, i danni precedentemente cagionati.
La previsione normativa di cui all'art. 1126 c.c., nella parte in cui regala la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno dei condomini, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non anche a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, pertanto, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la relativa responsabilità, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, è posta in via esclusiva a carico del proprietario del lastrico solare, ex art. 1126 c.c. e non anche, sia pure in via concorrenziale, al condominio. Nella fattispecie concreta, accertata la riconducibilità delle cause delle infiltrazioni alla non corretta esecuzione del lastrico solare, e non anche a vetustà della impermeabilizzazione o a difetti di manutenzione della stessa, deve escludersi la responsabilità del condominio, per essere responsabile il proprietario del lastrico medesimo a causa della mancata eliminazione delle cause delle infiltrazioni. (Trib Nuoro)
è chiaro che se viene dimostrato che le infiltrazioni sono state causate da un non corretto uso del lastrico, le spese di sistemazione e risarcitorie dovranno essere poste a carico del proprietario del lastrico.
qui dice nella fattispecie le infiltrazioni sono causate da una non corretta esecuzione del contratto..... deve eslcudersi la responsabilità del condominio, quindi per questo benedetto lastrico solare che la ditta appaltatrice dal condominio deve essere chiamata in causa da quest'ultimo o dal proprietario?? questo il dilemma....
se i lavori sono stati eseguiti da una ditta appaltatrice nominata dal condominio, è il condominio, nella persona dell'amministratore, che deve intervenire nei confronti della ditta stessa, il problema è condominiale e non privato.
ok quindi ne risponde il condominio anche se il lastrico è di proprietà esclusiva. Nella qualità di proprietario posso solo richiedere al condominio di attivarsi per rifare i lavori se avessi ben capito. Chiedo conferma e non rompo più!!!! 🙂
grazie grazie per l'accoglienza ed il confronto, gentilissimo, buona giornata
mi inserisco nella discussione essendo una problematica di non semplice soluzione.
Nel condominio dove insiste l'immobile di proprietà del mio assistito (posto sotto una terrazza di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’attico e che funge da lastrico solare per una parte dello stabile) vengono deliberati ed approvati dei lavori di rifacimento della terrazza a causa della non più sufficiente impermeabilizzazione garantita dalla guaina.
Nel corso dei lavori di rifacimento del terrazzo (lavori condominiali) vengono commessi degli errori di esecuzione dei lavori da parte della ditta appaltatrice che provocano gravi danni al mio cliente sia materiali che indiretti (infatti l'inquilino che deteneva l'immobile ha dovuto risolvere il contratto a causa delle gravi condizioni).
La situazione viene ripristinata solo dopo un mese con gravi danni sull'appartamento riscontrabili sia sul soffitto che sulle mura perimetrali.
Per conto del mio cliente invio richiesta di risarcimento danni ad amministratore, impresa che ha effettuato i lavori e direttore dei lavori.
La sola assicurazione dell'impresa dei lavori si fa viva effettuando un sopralluogo a seguito del quale mi viene fatta una offerta irrisoria per il pagamento dei danni materiali senza includere la perdita del mancato affitto (circostanza non contemplata nella polizza) che oviamente non accetto.
A seguito di ciò propongo accertamento tecnico preventivo ex art. 696 cpc nei confronti del solo condomino.
Il condominio si costituisce in giudizio eccependo la carenza di legittimazione passiva dato che a suo dire i veri legittimati sarebbero i soli condomini del c.d. condominio parziale (ex art. 1226 c.c.) o comunque la sola impresa appaltatrice.
Per contro insisto che il contratto è stato firmato dal condominio e quindi lo stesso è legittimato passivo processualmente.
Il Giudice accoglie le mie tesi rimettendo ogni altra valutazione al futuro giudizio di accertamento.
Non avendo il Condominio chiamato in caso la società appaltatrice, redigo istanza chiedendo al G,I. di ordinare ex art. 107 cpc la chiamata in caso della appaltatrice. Il G.I. la ordina, provvedo sebbene la società resti contumace nel giudizio cautelare. Ad oggi attendo il deposito della relazione peritale che avverà a breve.
A mio avviso il Condominio è responsabile ex art. 2051 c.c. nei confronti del mio cliente in quanto sulla terrazza sono state eseguite opere condominiali e, peraltro, il contratto di appalto, prodotto in giudizio dallo stesso condominio, è stato sottoscritto dall'amministratore. Ovviamente, il Condominio può rivalersi ex art. 1218 c.c. eccependo l'inadempimento nei confronti della società appaltatrice.
Purtroppo, stante le caratteristiche del contratto di appalto, ho notato che ultimamente la giurisprudenza delle Corti di Merito è orientata nel ritenere quale unica responsabile la ditta che ha eseguito i lavori in quanto, avendo la disponibilità del terrazzo nel caso di specie, è la sola che risponde del suo operato.
Tale tesi mi lascia alquanto stupito poichè, se veramente si dovesse ritenere responsabile quest'ultima e non anche il condominio in via solidale, sarei costretto a fare un giudizio ex art. 2043 c.c. nei confronti della sola ditta che non ha alcun rapporto contrattuale con il mio cliente.
Preciso che la ditta è stata scelta dall'assemblea condominiale e quindi alcuna culpa in eligendo per l'amministratore ed, essendo stato nominato un architetto quale direttore dei lavori, non vi sarebbe alcuna culpa in vigilando dello stesso amministratore.
Grazie a chi si vorrà confrontare sull'argomento.

References: sentenza 
 art. 1126
 art. 696
 art. 1226
 art. 107
 art. 2051
 art. 1218
 art. 2043