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Credit Suisse Bradesco BBI BTG Pactual Itaú BBA BofA Merrill Lynch - PDF
Credit Suisse Bradesco BBI BTG Pactual Itaú BBA BofA Merrill Lynch
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Leonor Câmara Camarinho
1 As informações contidas neste Prospecto Preliminar estão sob análise da ANBIMA Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais e da Comissão de Valores Mobiliários, as quais ainda não se manifestaram a seu respeito. O presente Prospecto Preliminar está sujeito a complementação e correção. O Prospecto Definitivo será entregue aos investidores durante o período de distribuição. PROSPECTO PRELIMINAR DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO PRIMÁRIA DE AÇÕES ORDINÁRIAS DE EMISSÃO DA Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. Companhia Aberta de Capital Autorizado CVM nº Avenida das Américas 4200, bloco 2, 5 andar, CEP , Rio de Janeiro, RJ CNPJ nº / NIRE Código ISIN BRMULTACNOR5 Código de Negociação na BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros ( BM&FBOVESPA ): MULT Ações Ordinárias Valor da Oferta R$ ,00 Preço por Ação: R$55,88 O Preço por Ação será calculado tendo como parâmetro a cotação de fechamento das ações ordinárias de emissão da Companhia na BM&FBOVESPA na data de fixação do Preço por Ação e as indicações de interesse em função da demanda por Ações coletada junto a Investidores Institucionais durante o Procedimento de Bookbuilding. A cotação de fechamento das ações ordinárias de emissão da Companhia na BM&FBOVESPA em 25 de fevereiro de 2013 foi de R$55,88 por ação ordinária. O Preço por Ação constante deste Prospecto é meramente indicativo, podendo variar para mais ou para menos conforme a conclusão do Procedimento de Bookbuilding. Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. ( Companhia ) está realizando uma oferta pública de distribuição primária de de ações ordinárias, nominativas, escriturais, sem valor nominal, livres e desembaraçadas de quaisquer ônus ou gravames, de emissão da Companhia ( Ações ), no Brasil, sob a coordenação do Banco de Investimentos Credit Suisse (Brasil) S.A. ( Coordenador Líder ), do Banco Bradesco BBI S.A. ( Bradesco BBI ), Banco BTG Pactual S.A. ( BTG Pactual ), Banco Itaú BBA S.A. ( Itaú BBA ) e Bank of America Merrill Lynch Banco Múltiplo S.A. ( BofA Merrill Lynch, e, em conjunto com o Coordenador Líder, o Bradesco BBI, o BTG Pactual e o Itaú BBA, Coordenadores ), em mercado de balcão não organizado, nos termos da Instrução da Comissão de Valores Mobiliários ( CVM ) nº 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme alterada ( Instrução CVM 400 ), da Instrução da CVM nº 471, de 8 de agosto de 2008 ( Instrução CVM 471 ) e demais disposições legais aplicáveis, com esforços de colocação no exterior, pelo Credit Suisse Securities (USA) LLC, pelo Bradesco Securities Inc., pelo BTG Pactual US Capital LLC, pelo Itau BBA USA Securities Inc., pelo Merrill Lynch, Pierce, Fenner & Smith Incorporated e determinadas instituições a serem eventualmente contratadas, nos Estados Unidos da América, exclusivamente para investidores institucionais qualificados (qualified institutional buyers), conforme definidos na Rule 144A, editada pela Securities and Exchange Commission dos Estados Unidos da América ( SEC ), e, nos demais países, exceto o Brasil e os Estados Unidos da América, para investidores institucionais e outros investidores que sejam pessoas não residentes nos Estados Unidos da América ou não constituídos de acordo com as leis daquele país (Non US Persons), em conformidade com os procedimentos previstos no Regulation S, editado pela SEC ao amparo do U.S. Securities Act of 1933, conforme alterado ( Securities Act ), em ambos os casos, em operações isentas de registro em conformidade com o disposto no Securities Act, e nos regulamentos editados ao amparo do Securities Act, respeitada a legislação vigente no país de domicílio de cada investidor, em qualquer caso, por meio dos mecanismos de investimento regulamentados pelo Conselho Monetário Nacional, pelo Banco Central do Brasil e pela CVM ( Investidores Estrangeiros ) ( Oferta ). Nos termos do artigo 24 da Instrução CVM 400, a quantidade total das Ações inicialmente ofertadas (sem considerar as Ações Adicionais (conforme definido abaixo)) poderá ser acrescida em até 15%, ou seja, até ações ordinárias de emissão da Companhia, nas mesmas condições e preço das Ações inicialmente ofertadas ( Ações do Lote Suplementar ), conforme opção a ser outorgada no contrato de distribuição da Oferta ( Contrato de Distribuição ) pela Companhia ao Coordenador Líder, as quais serão destinadas exclusivamente a atender a eventual excesso de demanda constatado no decorrer da Oferta ( Opção de Lote Suplementar ). O Coordenador Líder terá o direito exclusivo, a partir da data de assinatura do Contrato de Distribuição, inclusive, e por um período de até 30 dias contados, inclusive, da data de publicação do anúncio de início da Oferta ( Anúncio de Início ), de exercer a Opção de Lote Suplementar, no todo ou em parte, em uma ou mais vezes, após notificação, por escrito, aos demais Coordenadores, desde que a decisão de sobrealocação das Ações no momento em que for fixado o Preço por Ação tenha sido tomada em comum acordo pelos Coordenadores. Nos termos do artigo 14, parágrafo 2º, da Instrução CVM 400, até a data de publicação do Anúncio de Início, a quantidade total das Ações inicialmente ofertadas (sem considerar as Ações do Lote Suplementar) poderá, a critério da Companhia, em comum acordo com os Coordenadores, ser acrescida em até 20%, ou seja, até ações ordinárias de emissão da Companhia, nas mesmas condições e preço das Ações inicialmente ofertadas ( Ações Adicionais ). O preço por Ação ( Preço por Ação ) será fixado após a conclusão do procedimento de coleta de intenções de investimento a ser realizado com Investidores Institucionais (conforme definido neste Prospecto) pelos Coordenadores, no Brasil, e pelos Agentes de Colocação Internacional, no exterior, conforme previsto no artigo 23, parágrafo 1, e no artigo 44 da Instrução CVM 400 ( Procedimento de Bookbuilding ). Nos termos do artigo 170, parágrafo 1º, inciso III, da Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, conforme alterada ( Lei das Sociedades por Ações ), a escolha do critério para determinação do Preço por Ação é justificada pelo fato de que o Preço por Ação não promoverá a diluição injustificada dos acionistas da Companhia e de que as Ações serão distribuídas por meio de oferta pública, em que o valor de mercado das Ações será aferido tendo como parâmetro (i) a cotação das ações ordinárias de emissão da Companhia na BM&FBOVESPA; e (ii) o resultado do Procedimento de Bookbuilding, que refletirá o valor pelo qual os Investidores Institucionais apresentarão suas intenções de investimento no contexto da Oferta. Oferta Preço (R$) (1) Comissões (R$) (1)(2) Recursos Líquidos (R$) (1)(2)(3)(4) Por Ação... 55,88 2,30 53,58 Total , , ,49 (1) Considera o Preço por Ação com base no valor de R$55,88, correspondente à cotação das ações ordinárias de emissão da Companhia na BM&FBOVESPA em 25 de fevereiro de O Preço por Ação utilizado neste Prospecto serve apenas como um valor indicativo, podendo ser alterado para mais ou para menos após a conclusão do Procedimento de Bookbuilding. Para mais informações sobre o histórico de cotação das ações ordinárias de emissão da Companhia, ver seção Informações Sobre a Oferta Histórico de Negociação de Ações de Nossa Emissão deste Prospecto. (2) Sem considerar as Ações do Lote Suplementar e as Ações Adicionais. (3) Sem dedução das despesas da Oferta. (4) Com dedução das comissões relativas à Oferta. A realização da Oferta foi aprovada pelo Conselho de Administração da Companhia, em reunião realizada em 17 de fevereiro de 2013, cuja ata foi arquivada na Junta Comercial do Estado do Rio de Janeiro ( JUCERJA ) em 25 de fevereiro de 2013 e publicada no Diário Oficial do Estado do Rio de Janeiro ( DOERJ ) e no jornal Valor Econômico em 19 de fevereiro de O Conselho de Administração da Companhia, previamente à concessão do registro da Oferta pela CVM, em reunião cuja ata será publicada no jornal Valor Econômico na data de publicação do Anúncio de Início e será protocolada na JUCERJA e publicada no DOERJ, aprovará a emissão das Ações, dentro do limite do capital autorizado, e o Preço por Ação, a ser calculado de acordo com o artigo 170, parágrafo 1º, inciso III, da Lei das Sociedades por Ações, e aferido tendo como parâmetro a cotação das ações ordinárias de emissão da Companhia na BM&FBOVESPA e o resultado do Procedimento de Bookbuilding. Exceto pelo registro da Oferta pela CVM, a Companhia e os Coordenadores não pretendem realizar nenhum registro da Oferta ou das Ações nos Estados Unidos da América, nem em qualquer agência ou órgão regulador do mercado de capitais de qualquer outro país. É admissível o recebimento de reservas, a partir da data a ser indicada no Aviso ao Mercado (conforme definido neste Prospecto) e neste Prospecto, para subscrição de Ações, as quais somente serão confirmadas pelo subscritor após o início do período de distribuição das Ações. A Oferta foi registrada pela CVM em [ ] de [ ] de 2013, sob o nº CVM/SRE/REM/2013/[ ]. O REGISTRO DA PRESENTE DISTRIBUIÇÃO NÃO IMPLICA, POR PARTE DA CVM, GARANTIA DE VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES PRESTADAS OU EM JULGAMENTO SOBRE A QUALIDADE DA COMPANHIA EMISSORA, BEM COMO SOBRE AS AÇÕES A SEREM DISTRIBUÍDAS. Este Prospecto não deve, em nenhuma circunstância, ser considerado uma recomendação de investimento nas Ações. Ao decidir por investir nas Ações, potenciais investidores deverão realizar sua própria análise e avaliação da situação financeira da Companhia, de suas atividades e dos riscos decorrentes do investimento nas Ações. LEIA O PROSPECTO E O FORMULÁRIO DE REFERÊNCIA ANTES DE ACEITAR A OFERTA EM ESPECIAL AS SEÇÕES SUMÁRIO DA COMPANHIA PRINCIPAIS FATORES DE RISCO RELACIONADOS À COMPANHIA E FATORES DE RISCO RELACIONADOS À OFERTA E ÀS AÇÕES, DESTE PROSPECTO PRELIMINAR, BEM COMO AS SEÇÕES 4. FATORES DE RISCO E 5. RISCOS DE MERCADO DO FORMULÁRIO DE REFERÊNCIA, INCORPORADO POR REFERÊNCIA A ESTE PROSPECTO PRELIMINAR, PARA CIÊNCIA E AVALIAÇÃO DE CERTOS FATORES DE RISCO QUE DEVEM SER CONSIDERADOS COM RELAÇÃO À COMPANHIA, À OFERTA E AO INVESTIMENTO NAS AÇÕES. Para uma descrição a respeito das cotações de negociação das ações ordinárias de emissão da Companhia na BM&FBOVESPA, ver a seção Informações Sobre a Oferta Histórico de Negociação de Ações de Nossa Emissão deste Prospecto. Nos termos da Instrução CVM 400 e da Instrução CVM 471, o registro da Oferta foi solicitado à CVM, por meio do procedimento simplificado para registro de ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários, instituído pela Instrução CVM 471, estando a Oferta sujeita à análise prévia pela ANBIMA e à prévia aprovação pela CVM. A(O) presente oferta pública (programa) foi elaborada(o) de acordo com as normas de Regulação e Melhores Práticas da ANBID para as Ofertas Públicas de Distribuição e Aquisição de Valores Mobiliários, atendendo, assim, a(o) presente oferta pública (programa), aos padrões mínimos de informação exigidos pela ANBID, não cabendo à ANBID qualquer responsabilidade pelas referidas informações, pela qualidade da emissora e/ou ofertantes, das Instituições Participantes e dos valores mobiliários objeto da(o) oferta pública (programa). Este selo não implica recomendação de investimento. O registro ou análise prévia da presente distribuição não implica, por parte da ANBID, garantia da veracidade das informações prestadas ou julgamento sobre a qualidade da companhia emissora, bem como sobre os valores mobiliários a serem distribuídos. Coordenadores e Joint Bookrunners Credit Suisse Bradesco BBI BTG Pactual Itaú BBA BofA Merrill Lynch A data deste Prospecto Preliminar é 6 de março de MULT3
3 ÍNDICE DEFINIÇÕES... 1 INFORMAÇÕES CADASTRAIS DA COMPANHIA DOCUMENTOS E INFORMAÇÕES INCORPORADOS AO PROSPECTO POR REFERÊNCIA CONSIDERAÇÕES SOBRE ESTIMATIVAS E DECLARAÇÕES FUTURAS SUMÁRIO DA COMPANHIA Visão Geral Nossas Estratégias Nossa Estrutura Societária Atual Nossos Pontos Fortes Principais Fatores de Risco Relativos à Companhia SUMÁRIO DA OFERTA FATORES DE RISCO RELACIONADOS À OFERTA E ÀS AÇÕES IDENTIFICAÇÃO DA COMPANHIA, DOS COORDENADORES, CONSULTORES E AUDITORES Declarações de Veracidade das Informações INFORMAÇÕES SOBRE A OFERTA Composição do Capital Social Histórico de Negociação de Ações de Nossa Emissão Descrição da Oferta Preço por Ação Quantidade, Valor, Espécie e Recursos Líquidos Capital Social Custos da Oferta Aprovações Societárias Público Alvo Cronograma Estimado da Oferta Procedimento da Oferta Oferta Prioritária Oferta de Varejo Oferta Institucional Cancelamento dos Pedidos de Reserva Contrato de Distribuição e Contrato de Colocação Internacional Período de Colocação Data de Liquidação e Data de Liquidação das Ações do Lote Suplementar Garantia Firme de Liquidação Estabilização do Preço de Ações Ordinárias de Nossa Emissão Restrições à Negociação de Ações (Lock-up) Contrato de Formador de Mercado Direitos, Vantagens e Restrições das Ações Ordinárias de Nossa Emissão Admissão à Negociação das Ações Ordinárias de Nossa Emissão Instituição Financeira Escrituradora Alteração das Circunstâncias, Revogação ou Modificação da Oferta Suspensão e Cancelamento da Oferta Informações Adicionais RELACIONAMENTO ENTRE A COMPANHIA E OS COORDENADORES Coordenador Líder Bradesco BBI BTG Pactual Itaú BBA BofA Merrill Lynch i
4 OPERAÇÕES VINCULADAS À OFERTA APRESENTAÇÃO DAS INSTITUIÇÕES PARTICIPANTES DA OFERTA Coordenador Líder Bradesco BBI BTG Pactual Itaú BBA BofA Merrill Lynch DESTINAÇÃO DOS RECURSOS CAPITALIZAÇÃO DILUIÇÃO Plano de Opção de Compra de Ações Cálculo da Diluição considerando as ações que já foram outorgadas e não exercidas no âmbito dos nossos Programas de Opção de Compra de Ações Histórico do Preço de Emissão de Ações ANEXOS ESTATUTO SOCIAL DA COMPANHIA ATA DA REUNIÃO DO CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO DA COMPANHIA QUE APROVA A REALIZAÇÃO DA OFERTA MINUTA DA ATA DA REUNIÃO DO CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO DA COMPANHIA QUE APROVA O PREÇO POR AÇÃO DECLARAÇÃO DA COMPANHIA PARA FINS DO ARTIGO 56 DA INSTRUÇÃO CVM Nº DECLARAÇÃO DO COORDENADOR LÍDER PARA FINS DO ARTIGO 56 DA INSTRUÇÃO CVM Nº INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITO DE PRIORIDADE ii
5 DEFINIÇÕES Para os fins deste Prospecto, os termos nós e nossos e verbos na primeira pessoa do plural referem-se à Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. e às suas controladas, salvo referência diversa neste Prospecto. Os termos indicados abaixo utilizados neste Prospecto terão o significado a eles atribuídos nesta seção, salvo se de outra forma determinado neste Prospecto ou se o contexto assim exigir Ontario Ontario Inc., subsidiária integral e veículo de investimento do Ontario Teachers Pension Plan na Companhia. ABL ABL Própria ABL Total Acionistas Acionistas Controladores Ações Ações Adicionais Ações do Lote Suplementar Área bruta locável, que corresponde ao somatório de todas as áreas disponíveis para a locação nos shopping centers, exceto merchandising. Refere-se à ABL total ponderada pela participação da Multiplan em cada shopping center. Refere-se à ABL de cada shopping center. Exclusivamente para os fins da Oferta, sem prejuízo da possibilidade de cessão de seus respectivos direitos de prioridade previstos na seção Informações sobre a Oferta Procedimento da Oferta Oferta Prioritária, titulares de ações de emissão da Companhia ao final do dia da Data de Corte da Oferta Prioritária para Pessoas Vinculadas, e ao final do dia da Data de Corte da Oferta Prioritária, em ambos os casos, conforme as respectivas posições em custódia em tais datas na BM&FBOVESPA e na Instituição Escrituradora, que realizem Pedido de Reserva da Oferta Prioritária, observado que, tendo em vista as leis de valores mobiliários dos Estados Unidos da América, a Oferta Prioritária será estendida, no exterior, exclusivamente aos acionistas residentes e domiciliados ou com sede no exterior que sejam considerados Investidores Estrangeiros. Multiplan Planejamento e Ontario, conjuntamente. Ações ordinárias de emissão da Companhia, todas nominativas, escriturais e sem valor nominal, livres e desembaraçadas de quaisquer ônus ou gravames, objeto da Oferta. Salvo se disposto de maneira diversa, a referência às Ações também será referência às Ações do Lote Suplementar e às Ações Adicionais. Até ações ordinárias de emissão da Companhia, equivalentes a até 20% das Ações inicialmente ofertadas (sem considerar as Ações do Lote Suplementar), que, nos termos do artigo 14, parágrafo 2º, da Instrução CVM 400, até a data de publicação do Anúncio de Início, poderão, a critério da Companhia, em comum acordo com os Coordenadores, ser acrescidas à Oferta, nas mesmas condições e preço das Ações inicialmente ofertadas. Até ações ordinárias de emissão da Companhia, livres e desembaraçadas de quaisquer ônus ou gravames, equivalentes a até 15% das Ações inicialmente ofertadas (sem considerar as Ações Adicionais), que, nos termos do artigo 24 da Instrução CVM 400, conforme a Opção de Lote Suplementar, poderão ser acrescidas à Oferta, nas mesmas condições e preço das Ações inicialmente ofertadas. 1
6 Administração Administradores Agentes de Colocação Internacional Aluguel Mesmas Lojas ANBIMA Anúncio de Encerramento Anúncio de Início Anúncio de Retificação Aviso ao Mercado Banco Central ou BACEN Bloomberg BM&FBOVESPA BNDES BofA Merrill Lynch Bradesco BBI Brasil ou País BTG Pactual Cadillac Fairview CAGR Câmara de Arbitragem do Mercado O Conselho de Administração e a Diretoria, conjuntamente. Os membros do Conselho de Administração e da Diretoria, em conjunto. Credit Suisse Securities (USA) LLC, Bradesco Securities Inc., BTG Pactual US Capital LLC, Itau BBA USA Securities Inc., Merrill Lynch, Pierce, Fenner & Smith Incorporated e determinadas instituições a serem eventualmente contratadas, em conjunto. Variação do aluguel faturado de lojas em operação em dois períodos comparados. Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais. Anúncio de encerramento da Oferta, nos termos do artigo 29 da Instrução CVM 400, a ser publicado no jornal Valor Econômico. Anúncio de início da Oferta, nos termos do artigo 52 da Instrução CVM 400, a ser publicado no jornal Valor Econômico. Anúncio comunicando a eventual suspensão, revogação ou qualquer modificação da Oferta, nos termos dos artigos 20 e 27 da Instrução CVM 400, a ser eventualmente publicado no jornal Valor Econômico. Aviso ao mercado da Oferta, nos termos do artigo 53 da Instrução CVM 400, publicado em 7 de março de 2013 e a ser republicado em 14 de março de 2013, no jornal Valor Econômico. Banco Central do Brasil. Bloomberg L.P. BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros. Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social BNDES. Bank of America Merrill Lynch Banco Múltiplo S.A. Banco Bradesco BBI S.A. República Federativa do Brasil. Banco BTG Pactual S.A. The Cadillac Fairview Corporation Limited, subsidiária e braço de investimento na área imobiliária do Ontario Teachers Pension Plan. Compounded annual growth rate, ou taxa composta de crescimento anual. A câmara de arbitragem prevista no Regulamento da Câmara de Arbitragem do Mercado, instituída pela BM&FBOVESPA. 2
7 Cláusula Compromissória CMN CNPJ/MF Companhia, nós ou Multiplan Consiste na cláusula de arbitragem, mediante a qual a Companhia, seus acionistas, Administradores, membros do conselho fiscal e a BM&BOVESPA obrigam-se a resolver, por meio de arbitragem, toda e qualquer disputa ou controvérsia que possa surgir entre eles, relacionada ou oriunda, em especial, da aplicação, validade, eficácia, interpretação, violação e seus efeitos, das disposições contidas na Lei das Sociedades Anônimas, no Estatuto Social da Companhia, nas normas editadas pelo Conselho Monetário Nacional, pelo Banco Central do Brasil e pela Comissão de Valores Mobiliários, bem como nas demais normas aplicáveis ao funcionamento do mercado de capitais em geral, além daquelas constantes deste Regulamento de Listagem, do Regulamento de Arbitragem e do Contrato de Adoção de Práticas Diferenciadas de Governança Corporativa Nível 2. Conselho Monetário Nacional. Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica do Ministério da Fazenda. Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. Conselheiros Independentes Conforme o Regulamento de Governança Corporativa Nível 2, caracterizam-se por: (i) não ter qualquer vínculo com a Companhia, exceto participação de capital; (ii) não ser acionista controlador, cônjuge ou parente até segundo grau daquele, ou não ser ou não ter sido, nos últimos três anos, vinculado a sociedade ou entidade relacionada ao acionista controlador (pessoas vinculadas a instituições públicas de ensino e/ou pesquisa estão excluídas desta restrição); (iii) não ter sido, nos últimos três anos, empregado ou diretor da Companhia, do acionista controlador ou de sociedade controlada pela Companhia; (iv) não ser fornecedor ou comprador, direto ou indireto, de serviços e/ou produtos da Companhia, em magnitude que implique perda de independência; (v) não ser funcionário ou administrador de sociedade ou entidade que esteja oferecendo ou demandando serviços e/ou produtos à Companhia; (vi) não ser cônjuge ou parente até segundo grau de algum administrador da Companhia; (vii) não receber outra remuneração da Companhia além da de conselheiro (proventos em dinheiro oriundos de participação no capital estão excluídos desta restrição). Serão ainda considerados Conselheiros Independentes aqueles eleitos nos termos previstos no artigo 141, parágrafos 4º e 5º da Lei das Sociedades por Ações, os quais contemplam quorum e formas para eleição de membros do conselho pelos acionistas minoritários. Conselho de Administração Conselho Fiscal O conselho de administração da Companhia, com as atribuições conferidas pela legislação vigente e pelo Estatuto Social. O conselho fiscal da Companhia, de funcionamento não permanente, com as atribuições conferidas pela legislação vigente e pelo Estatuto Social. 3
8 Contrato de Adoção de Práticas Diferenciadas de Governança Corporativa Nível 2 Contrato de Colocação Internacional Contrato de Distribuição Contrato de Estabilização Contrato de Formador de Mercado Coordenador Líder ou Credit Suisse Coordenadores Corretora CPC CVM Contrato celebrado em 6 de julho de 2007, entre a Companhia, a BM&FBOVESPA, os Administradores, por meio do qual concordaram em cumprir com requisitos diferenciados de governança corporativa e divulgação de informações ao mercado estabelecidos pelo Regulamento de Governança Corporativa Nível 2, a fim de se qualificar para listagem no Nível 2 de Governança Corporativa. Placement Facilitation Agreement, entre a Companhia e os Agentes de Colocação Internacional, que regula os esforços de colocação das Ações no exterior. Contrato de Coordenação, Garantia Firme de Liquidação e Distribuição de Ações Ordinárias de Emissão de Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A., entre a Companhia, os Coordenadores e a BM&FBOVESPA. Contrato de Prestação de Serviços de Estabilização de Preço de Ações Ordinárias de Emissão de Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A., entre a Companhia, o Coordenador Líder, a Corretora e os demais Coordenadores. Contrato de Prestação de Serviços de Formador de Mercado, entre a Companhia, a Corretora e o Coordenador Líder, que regula a contratação da Corretora para prestar os serviços de formadora de mercado. Banco de Investimentos Credit Suisse (Brasil) S.A. O Coordenador Líder, o Bradesco BBI, o BTG Pactual, o Itaú BBA e o BofA Merrill Lynch. Credit Suisse (Brasil) S.A. Corretora de Títulos e Valores Mobiliários. Comitê de Pronunciamentos Contábeis CPC. Comissão de Valores Mobiliários. Data de Corte da Oferta Prioritária Final do dia 21 de março de Data de Corte da Oferta Prioritária para Pessoas Vinculadas Data de Liquidação Data de Liquidação das Ações do Lote Suplementar Data de Reserva da Oferta de Varejo para Pessoas Vinculadas Data de Reserva da Oferta Prioritária Final do dia 12 de março de Data de liquidação física e financeira das Ações (sem considerar as Ações do Lote Suplementar), que deverá ocorrer até o último dia do Período de Colocação. Data da liquidação física e financeira das Ações do Lote Suplementar, que deverá ocorrer até o terceiro dia útil contado da respectiva data de exercício da Opção de Lote Suplementar, mas não antes da data de publicação do Anúncio de Início. 14 de março de 2013, data para os Investidores Não Institucionais que sejam Pessoas Vinculadas efetuarem seus Pedidos de Reserva da Oferta de Varejo. 26 de março de 2013, data para os Acionistas efetuarem seus Pedidos de Reserva da Oferta Prioritária. 4
9 Data de Reserva da Oferta Prioritária para Pessoas Vinculadas Diretoria DOERJ Dólar norte-americano, Dólar ou US$ EBITDA Estados Unidos ou EUA Estatuto Social FAPES FFO FGV 14 de março de 2013, data para os Acionistas que sejam Pessoas Vinculadas efetuarem seus Pedidos de Reserva da Oferta Prioritária. A diretoria da Companhia, com as atribuições que lhe são conferidas pela legislação aplicável e pelo Estatuto Social. Diário Oficial do Estado do Rio de Janeiro. Dólar, moeda oficial dos Estados Unidos da América. O EBITDA é uma medição não contábil elaborada pela Companhia em consonância com a Instrução da CVM nº 527, de 4 de outubro de 2012, conciliada com suas demonstrações financeiras e consiste no lucro líquido antes do resultado financeiro líquido, do imposto de renda e contribuição social sobre o lucro e das despesas de depreciação e amortização. O EBITDA não é medida reconhecida pelas Práticas Contábeis Adotadas no Brasil nem pelas IFRS. Não possui um significado padrão e pode não ser comparável a medidas com títulos semelhantes fornecidos por outras Companhias. O EBITDA é utilizado pela Companhia como medida adicional de desempenho de suas operações. A Companhia entende que o EBITDA é uma medida prática para aferir seu desempenho operacional explicitando a sua potencial geração bruta de caixa. O EBITDA não deve ser considerado isoladamente ou como um substituto do lucro líquido ou lucro operacional, como um indicador de desempenho operacional ou fluxo de caixa ou para medir liquidez ou capacidade de pagamento de dívida. Para definições, e conciliações com as demonstrações financeiras da Companhia, veja o item 3.2 do Formulário de Referência. Estados Unidos da América. Estatuto social da Companhia. Fundação de Assistência e Previdência Social do BNDES. O FFO (do inglês, Funds from Operation) é uma medição não contábil elaborada pela Companhia, conciliada com suas demonstrações financeiras, e consiste no lucro líquido atribuível a proprietários da controladora, antes do imposto de renda e contribuição social diferidos e da depreciação e amortização (custos e despesas). O FFO não é uma medida reconhecida pelas Práticas Contábeis Adotadas no Brasil nem pelas IFRS. Não possui um significado padrão e pode não ser comparável a medidas com títulos semelhantes fornecidos por outras companhias. O FFO é utilizado pela Companhia como medida adicional de desempenho. A Companhia entende que o FFO é um dos indicadores financeiros da indústria de shopping centers. O FFO não deve ser considerado isoladamente ou como um substituto do lucro líquido ou lucro operacional, como um indicador de desempenho operacional ou fluxo de caixa ou para medir liquidez ou capacidade de pagamento de dívida. Para definições, e conciliações com as demonstrações financeiras da Companhia, veja o item 3.2 do Formulário de Referência. Fundação Getúlio Vargas. 5
10 Formulário de Referência IBGE IFRS IPTU Formulário de Referência da Companhia, elaborado pela Companhia nos termos da Instrução CVM 480, incorporado por referência a este Prospecto. Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. International Financial Reporting Standards, conforme emitido pela International Accounting Standards Board. Imposto Territorial Predial Urbano. Instituições Consorciadas Instituições intermediárias autorizadas a operar na BM&FBOVESPA, contratadas para efetuar esforços de colocação das Ações exclusivamente aos Acionistas, no âmbito da Oferta Prioritária, e aos Investidores Não Institucionais, no âmbito da Oferta de Varejo. Instituições Participantes da Oferta Instrução CVM 400 Os Coordenadores e as Instituições Consorciadas, em conjunto. Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003, e alterações posteriores. Instrução CVM 471 Instrução CVM n.º 471, de 8 de agosto de Instrução CVM 480 Investidores Estrangeiros Investidores Institucionais Instrução CVM n.º 480, de 7 de dezembro de 2009, e alterações posteriores. Público alvo dos esforços de colocação das Ações no exterior, no âmbito da Oferta Institucional, a serem realizados pelos Agentes de Colocação Internacional, nos termos do Contrato de Colocação Internacional, consistindo, nos Estados Unidos, de investidores institucionais qualificados (qualified institutional buyers), conforme definidos na Rule 144A, editada pela SEC, e, nos demais países, exceto o Brasil e os Estados Unidos, de investidores institucionais e outros investidores que sejam pessoas não residentes nos Estados Unidos da América ou não constituídos de acordo com as leis daquele país (Non US Persons), em conformidade com os procedimentos previstos no Regulation S, editado pela SEC ao amparo do Securities Act, em ambos os casos, em operações isentas de registro em conformidade com o disposto no Securities Act, e nos regulamentos editados ao amparo do Securities Act, respeitada a legislação vigente no país de domicílio de cada investidor, em qualquer caso, por meio dos mecanismos de investimento regulamentados pelo CMN, pelo Banco Central e pela CVM. Investidores pessoas físicas e jurídicas e clubes de investimento registrados na BM&FBOVESPA, em qualquer caso, residentes, domiciliados ou com sede no Brasil, que não sejam Investidores Não Institucionais, fundos de investimento, carteiras administradas, fundos de pensão, entidades administradoras de recursos de terceiros registradas na CVM que apresentem intenções de investimento, entidades autorizadas a funcionar pelo Banco Central, condomínios destinados à aplicação em carteira de títulos e valores mobiliários registrados na CVM e/ou na BM&FBOVESPA, seguradoras, entidades de previdência complementar e de capitalização, outros investidores qualificados na forma da regulamentação da CVM e Investidores Estrangeiros. 6
11 Investidores Não Institucionais IPCA Itaú BBA JUCERJA Lei das Sociedades por Ações Margem EBITDA Margem FFO Margem NOI Multiplan Planejamento Nível 2 de Governança Corporativa NOI Investidores pessoas físicas e jurídicas e clubes de investimento registrados na BM&FBOVESPA, em qualquer caso, residentes, domiciliados ou com sede no Brasil, que formalizem pedidos de investimento em montante entre o valor mínimo de R$3.000,00 e o valor máximo de R$ ,00 e que tenham realizado Pedido de Reserva da Oferta de Varejo. Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE. Banco Itaú BBA S.A. Junta Comercial do Estado do Rio de Janeiro. Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, e alterações posteriores. A Margem EBITDA é calculada pelo EBITDA dividido pela receita operacional líquida. Para definições, e conciliações com as demonstrações financeiras da Companhia, veja o item 3.2 do Formulário de Referência da Companhia. A Margem FFO é calculada pelo FFO dividido pela receita operacional líquida. Para definições, e conciliações com as demonstrações financeiras da Companhia, veja o item 3.2 do Formulário de Referência. A Margem NOI é calculada pelo NOI dividido pelo somatório de receita de locação e receita de estacionamento. Para definições, e conciliações com as demonstrações financeiras da Companhia, veja o item 3.2 do Formulário de Referência. Multiplan Planejamento, Participações e Administração S.A. Segmento especial de negociação de valores mobiliários da BM&FBOVESPA com regras diferenciadas de governança corporativa determinadas pelo Regulamento de Governança Corporativa Nível 2. O NOI (do inglês Net Operating Income) é uma medição não contábil elaborada pela Companhia, conciliada com suas demonstrações financeiras e consiste no lucro líquido do exercício da Companhia antes do resultado financeiro líquido, do imposto de renda e contribuição social correntes e diferidos, da depreciação e amortização (custos e despesas), do resultado de equivalência patrimonial, das despesas de remuneração baseadas em opções de ações e do resultado dos segmentos operacionais de imobiliário, projetos e gestão e outros. Desta forma, no cálculo do NOI, consideramos apenas o resultado antes dos impostos do segmento de propriedade para locação, ajustado pela depreciação e amortização. O NOI não é medida reconhecida pelas Práticas Contábeis Adotadas no Brasil nem pelas IFRS. Não possui um significado padrão e pode não ser comparável a medidas com títulos semelhantes fornecidos por outras companhias. O NOI é utilizado pela Companhia como medida adicional de desempenho de suas operações. A Companhia entende que o NOI é um dos indicadores operacionais da indústria de shopping centers, pois representa o desempenho operacional dos empreendimentos isolada de outras atividades da Companhia. O NOI não deve ser considerado isoladamente ou como um substituto do lucro líquido ou lucro operacional, como um indicador de desempenho operacional ou fluxo de caixa ou para medir liquidez ou capacidade de pagamento de dívida. Para definições, e conciliações com as demonstrações financeiras da Companhia, veja o item 3.2 do Formulário de Referência. 7
12 Oferta Oferta de Varejo Oferta Institucional Oferta Prioritária Offering Memorandum OTPP Opção de Lote Suplementar Oferta pública de distribuição primária das Ações no Brasil, em mercado de balcão não organizado, nos termos da Instrução CVM 400, da Instrução CVM 471 e das demais disposições legais aplicáveis, com esforços de colocação das Ações no exterior, pelos Agentes de Colocação Internacional, aos Investidores Estrangeiros, de acordo com as disposições do Contrato de Colocação Internacional. No contexto da Oferta de Varejo, o montante de, no mínimo, 10%, e, a critério dos Coordenadores, o montante de, no máximo, 15%, do total das Ações, das Ações Adicionais e das Ações do Lote Suplementar, será destinado à colocação pública para Investidores Não Institucionais que realizem Pedido de Reserva da Oferta de Varejo de acordo com as condições ali previstas e o procedimento indicado na seção Informações sobre a Oferta Procedimento da Oferta Oferta de Varejo, deste Prospecto (sendo computadas, no cálculo dos percentuais acima, as Ações objeto de Pedidos de Reserva da Oferta Prioritária, entre o valor mínimo de R$3.000,00 e o valor máximo de R$ ,00, realizados por Acionistas que sejam considerados Investidores Não Institucionais). As Ações destinadas à Oferta Prioritária que não tiverem sido alocadas na Oferta Prioritária e as Ações destinadas à Oferta de Varejo que não tiverem sido alocadas na Oferta de Varejo serão destinadas à Oferta Institucional, juntamente com as demais Ações. O montante de de Ações, ou seja, um terço das Ações inicialmente ofertadas (sem considerar as Ações do Lote Suplementar e as Ações Adicionais), será destinada prioritariamente à colocação pública aos Acionistas, nos termos do artigo 21 da Instrução CVM 400. Preliminary Offering Memorandum ou Offering Memorandum, relativo aos esforços de colocação das Ações no exterior, pelos Agentes de Colocação Internacional, para Investidores Estrangeiros. Ontario Teachers Pension Plan, fundo dos professores da Provínicia de Ontário, Canadá. Opção a ser outorgada no Contrato de Distribuição pela Companhia ao Coordenador Líder, com relação às Ações do Lote Suplementar, as quais serão destinadas exclusivamente a atender eventual excesso de demanda constatado no decorrer da Oferta. O Coordenador Líder terá o direito exclusivo, a partir da data de assinatura do Contrato de Distribuição e por um período de até 30 dias contados, inclusive, da data publicação do Anúncio de Início, de exercer a Opção de Lote Suplementar, no todo ou em parte, em uma ou mais vezes, após notificação, por escrito, aos demais Coordenadores, desde que a decisão de sobrealocação das Ações no momento em que for fixado o Preço por Ação tenha sido tomada em comum acordo pelos Coordenadores. 8
13 Pedido de Reserva da Oferta Prioritária Pedido de Reserva da Oferta de Varejo Período de Colocação Período de Reserva da Oferta de Varejo Pessoas Vinculadas PIB Plano de Opção Práticas Contábeis Brasileiras Preço por Ação Formulário específico para realização de pedido de reserva das Ações pelos Acionistas, no âmbito da Oferta Prioritária. Formulário específico para realização de pedido de reserva das Ações pelos Investidores Não Institucionais, no âmbito da Oferta de Varejo. Prazo para a colocação pública das Ações (exceto pelas Ações do Lote Suplementar), que será de até três dias úteis a contar da data de publicação do Anúncio de Início. Período entre 14 de março de 2013, inclusive, e 26 de março de 2013, inclusive, para os Investidores Não Institucionais efetuarem seus Pedidos de Reserva da Oferta de Varejo. Investidores que sejam, nos termos do artigo 55 da Instrução CVM 400, controladores ou administradores das instituições intermediárias e da emissora ou outras pessoas vinculadas à emissão e distribuição, bem como seus cônjuges ou companheiros, seus ascendentes, descendentes e colaterais até o segundo grau. A participação de Investidores Institucionais que sejam Pessoas Vinculadas no Procedimento de Bookbuilding poderá impactar adversamente a formação do Preço por Ação, e o investimento nas Ações por Investidores Institucionais que sejam Pessoas Vinculadas poderá promover redução da liquidez das ações ordinárias de nossa emissão no mercado secundário, especialmente se considerada a colocação prioritária das Ações aos Acionistas. Para mais informações, veja a seção Fatores de Risco Relacionados à Oferta e às Ações A participação de Investidores Institucionais que sejam Pessoas Vinculadas no processo de fixação do Preço por Ação, mediante a participação destes no Procedimento de Bookbuilding, poderá impactar adversamente a formação do Preço por Ação, e o investimento nas Ações por Investidores Institucionais que sejam Pessoas Vinculadas poderá promover redução da liquidez das ações ordinárias de nossa emissão no mercado secundário, especialmente se considerada a colocação prioritária das Ações aos Acionistas. deste Prospecto. Produto Interno Bruto. Plano de opção de compra de ações ordinárias de nossa emissão para administradores, empregados e prestadores de serviço da Companhia ou outras sociedades sob nosso controle que atendam a certos requisitos, aprovado na Assembléia Geral Extraordinária realizada em 6 de julho de Práticas contábeis adotadas no Brasil, que levam em consideração a Lei das Sociedades por Ações, as normas e regulamentos da CVM, os pronunciamentos contábeis, orientações e interpretações emitidos pelo CPC e aprovados pela CVM e pelo Conselho Federal de Contabilidade. O preço de subscrição por Ação no âmbito da Oferta, que será fixado após a conclusão do Procedimento de Bookbuilding. 9
14 PREVI Procedimento de Bookbuilding Procedimento Simplificado Prospecto Definitivo Prospecto Preliminar Prospecto (s) Real ou Reais ou R$ Regulamento da Câmara de Arbitragem do Mercado Regulamento de Governança Corporativa Nível 2 Securities Act Securities and Exchange Commission ou SEC Taxa de Ocupação Vendas nas Mesmas Lojas PREVI Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil. Procedimento de coleta de intenções de investimento a ser realizado com Investidores Institucionais pelos Coordenadores, no Brasil, e pelos Agentes de Colocação Internacional, no exterior, conforme previsto no artigo 23, parágrafo 1º, e no artigo 44 da Instrução CVM 400. Procedimento simplificado para registro de ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários, instituído pela Instrução CVM 471. O prospecto definitivo da Oferta. Este prospecto preliminar da Oferta. O Prospecto Preliminar e o Prospecto Definitivo, em conjunto. Real, moeda oficial do Brasil. Regulamento de Arbitragem, e suas posteriores alterações, que disciplina o procedimento de arbitragem ao qual serão submetidos todos os conflitos estabelecidos na Cláusula Compromissória inserida no Estatuto Social e que consta dos termos de anuência. Regulamento de Práticas Diferenciadas de Governança Corporativa Nível 2 da BM&FBOVESPA, que disciplina os requisitos para negociação de valores mobiliários de companhias abertas listadas no Nível 2 de Governança Corporativa, estabelecendo regras diferenciadas para estas companhias. Securities Act de 1933, dos Estados Unidos, e alterações posteriores. Securities and Exchange Commission dos Estados Unidos. Quantidade de ABL ocupada dividido pela ABL total. Vendas de lojas em operação há mais de um ano. 10
15 INFORMAÇÕES CADASTRAIS DA COMPANHIA Identificação Sede Diretoria de Relações com Investidores Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A., sociedade por ações inscrita no CNPJ/MF sob o nº / e com seus atos constitutivos arquivados na JUCERJA sob o NIRE , registrada como companhia aberta perante a CVM. Nossa sede social está localizada na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, Barra da Tijuca, na Avenida das Américas, 4200, bloco 2, 5º andar, CEP Nossa diretoria de relações com investidores está localizada na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, Barra da Tijuca, na Avenida das Américas, nº 4200, bloco 2, 5º andar, CEP Nosso Diretor de Relações com Investidores é o Sr. Armando d Almeida Neto. O telefone do departamento de relações com investidores é (21) , o fax é (21) e o é Registro de Companhia Aberta na CVM Código de Negociação das Ações na BM&FBOVESPA Auditores Independentes Publicações Instituição Financeira Escrituradora das Ações Página na Internet Informações Adicionais Estamos registrados na CVM sob o nº desde 25 de julho de As ações ordinárias de nossa emissão estão autorizadas para negociação no Nível 2 de Governança Corporativa sob o código MULT3. Ernst & Young Terco Auditores Independentes S.S. para os exercícios sociais encerrados em 31 de dezembro de 2010 e 31 de dezembro de 2011; e Deloitte Touche Tohmatsu Auditores Independentes para o exercício social encerrado em 31 de dezembro de Nossas informações são divulgadas em atendimento à Lei das Sociedades por Ações no jornal Diário Oficial do Estado do Rio de Janeiro e no jornal Valor Econômico. Itaú Corretora de Valores S.A. Nosso site na Internet é: Exceto pelos documentos incorporados por referência expressamente identificados na seção Documentos e Informações Incorporados ao Prospecto por Referência deste Prospecto, as demais informações constantes da nossa página na Internet não são parte integrante deste Prospecto nem são incorporadas a ele por referência. Informações adicionais sobre nós e a Oferta poderão ser obtidas no nosso Formulário de Referência incorporado por referência a este Prospecto e junto (i) à nossa diretoria de relações com investidores; (ii) aos Coordenadores nos endereços e websites indicados na seção Identificação da Companhia, dos Coordenadores, Consultores e Auditores deste Prospecto; e (iii) à CVM, na Rua Sete de Setembro nº 111, 5º andar, na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, ou na Rua Cincinato Braga nº 340, 2º a 4º andares, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, ou, ainda, em seu website: 11
16 DOCUMENTOS E INFORMAÇÕES INCORPORADOS AO PROSPECTO POR REFERÊNCIA Informações detalhadas sobre a Companhia, seus resultados, negócios e operações poderão ser encontradas no Formulário de Referência, elaborado nos termos da Instrução CVM 480, que se encontra disponível para consulta nos seguintes endereços eletrônicos: Companhia: (neste website acessar Informações Finaceiras, Relatórios ITR, DFP e Formulário de Referência/IAN. Clicar no link referente ao ano 2013 e, nesta página, buscar Formulário de Referência e acessar a versão mais recente disponível). CVM: (neste website, no campo Acesso Rápido, acessar ITR, DFP, IAN, IPE, FC, FR e outras informações e digitar Multiplan no campo disponível. No link buscar por MULTIPLAN EMP. IMOBILIARIOS S/A, clicar em Formulário de Referência e acessar o Formulário de Referência mais recente com Data de Referência de 2013). As demonstrações financeiras da Companhia dos exercícios sociais encerrados em 31 de dezembro de 2010, 2011 e 2012 e as respectivas notas explicativas encontram-se disponíveis para consulta nos seguintes endereços eletrônicos: Companhia: (neste website acessar Informações Financeiras, Relatórios ITR, DFP e Formulário de Referência/IAN. Clicar no link referente ao ano de (i) 2011, para acessar as demonstrações financeiras referentes aos exercícios sociais findos em 31 de dezembro de 2010 e 2011 e (ii) 2012, para acessar as demonstrações financeiras referentes ao exercício social findo em 31 de dezembro de 2012). CVM: (neste website, no campo Acesso Rápido, acessar ITR, DFP, IAN, IPE, FC. FR e outras informações e digitar Multiplan no campo disponível. No link buscar por MULTIPLAN EMP. IMOBILIARIOS S/A, clicar em Dados Econômico-Financeiros. Nesta página, buscar pelos documentos com a data de entrega mais recente para referente à Data de Encerramento de (i) 31/12/2011 para acessar as demonstrações financeiras referentes aos exercícios sociais findos em 31 de dezembro de 2010 e 2011 e (ii) 31/12/2012 para acessar as demonstrações financeiras referentes ao exercício social findo em 31 de dezembro de 2012). As informações constantes do Formulário de Referência e demonstrações financeiras da Companhia dos exercícios sociais encerrados em 31 de dezembro de 2010, 2011 e 2012 e as respectivas notas explicativas são parte integrante deste Prospecto, sendo nele incorporadas por referência. Exceto por estes documentos, nenhum outro documento ou informação disponível no site da CVM ou da Companhia é incorporado a este Prospecto por referência. 12
17 CONSIDERAÇÕES SOBRE ESTIMATIVAS E DECLARAÇÕES FUTURAS Este Prospecto inclui estimativas e perspectivas para o futuro, principalmente nas seções Sumário da Companhia, e Fatores de Risco Relacionados à Oferta e às Ações, e nos itens 4. Fatores de Risco, 5. Riscos de Mercado, 7. Atividades do Emissor, 10. Comentários dos Diretores e 11. Projeções do Formulário de Referência. As estimativas e perspectivas para o futuro têm por embasamento, em grande parte, expectativas atuais e projeções sobre eventos futuros e tendências financeiras que afetam ou podem afetar nossos negócios. Muitos fatores importantes, além dos fatores discutidos neste Prospecto, podem impactar adversamente os nossos resultados tais como previstos nas estimativas e perspectivas sobre o futuro. Tais fatores incluem, entre outros, os seguintes: a conjuntura econômica, de negócios e política no País, em especial nos mercados geográficos em que atuamos; eventos de força maior; o tamanho e o crescimento dos mercados de Shopping Center e imobiliário brasileiro; edição de novas leis e regulamentos e/ou alterações nas leis e regulamentos existentes que se aplicam aos setores de Shopping Center, imobiliário e varejista no Brasil, inclusive de caráter ambiental e de zoneamento urbano; interrupção nos nossos serviços; inflação e flutuação na taxa de juros e/ou na taxa de câmbio; nossa capacidade de implementar nossa estratégia, plano de investimentos, incluindo nossa capacidade de obter financiamento quando necessário e em condições razoáveis, bem como nossa estratégia de marketing; a ocorrência de acidentes em nossos Shopping Centers; perdas não cobertas pelos seguros contratados pelos nossos Shopping Centers; a competição nos setores de Shopping Center e imobiliário no Brasil, e em especial nos mercados geográficos em que atuamos; nossa capacidade de acompanhar e aplicar em nossos serviços as evoluções tecnológicas que venham a ser desenvolvidas; alteração no desempenho das vendas no mercado de varejo no Brasil; fatores que possam influenciar a capacidade de consumo da população; mudanças no custo de obras; alterações na demanda imobiliária por consumidores; nossa capacidade de adquirir e criar novos projetos imobiliários, em condições favoráveis e/ou de mercado; intervenções governamentais resultando em alterações na economia, tributos, tarifas ou ambiente regulatório no Brasil; alteração nas estratégias e planos dos nossos acionistas controladores para nós; nossa capacidade de integrar os ativos que adquirirmos ao nosso modelo de negócio; 13
18 outros fatores que podem afetar nossa condição financeira, liquidez e resultados operacionais; e outros fatores de risco discutidos na seção Sumário da Companhia Principais Fatores de Risco Relacionados à Companhia e Fatores de Risco Relacionados à Oferta e às Ações deste Prospecto e nos itens 4. Fatores de Risco e 5. Riscos de Mercado do Formulário de Referência. A lista acima não é exaustiva e outros riscos e incertezas podem causar resultados que podem vir a ser substancialmente diferentes daqueles contidos nas estimativas e perspectivas sobre o futuro. As palavras acreditamos, podemos, poderemos, visamos, estimamos, continuamos, antecipamos, pretendemos, esperamos, planejamos e outras palavras similares têm por objetivo identificar nossas estimativas ou perspectivas futuras. As considerações sobre estimativas e perspectivas para o futuro incluem informações atinentes a resultados e projeções, estratégia, planos de financiamentos, posição concorrencial, ambiente do setor, oportunidades de crescimento potenciais, os efeitos de regulamentação futura e os efeitos da concorrência. Tais estimativas e perspectivas para o futuro referem-se apenas à data em que foram expressas, sendo que nem nós, nem os Coordenadores assumem a obrigação de atualizar publicamente ou revisar quaisquer dessas estimativas em razão da ocorrência de nova informação, eventos futuros ou de quaisquer outros fatores. Em vista dos riscos e incertezas aqui descritos, as estimativas e perspectivas para o futuro constantes neste Prospecto podem vir a não se concretizar. Tendo em vista estas limitações, os investidores não devem tomar suas decisões de investimento exclusivamente com base nas estimativas e perspectivas para o futuro contidas neste Prospecto. 14
19 SUMÁRIO DA COMPANHIA Apresentamos a seguir um sumário das nossas atividades, informações financeiras e operacionais, pontos fortes, estratégias e principais fatores de risco. Este sumário não contém todas as informações que um potencial investidor deve levar em consideração antes de investir em nossas Ações. Antes de investir em nossas Ações, os potenciais investidores devem ler cuidadosamente este Prospecto em sua íntegra para um entendimento mais completo do nosso negócio e da Oferta, inclusive nossas demonstrações financeiras e as notas explicativas que as acompanham. ESTE SUMÁRIO É APENAS UM RESUMO DAS INFORMAÇÕES DA COMPANHIA. AS INFORMAÇÕES CONTIDAS NESTA SEÇÃO SÃO CONSISTENTES COM NOSSAS INFORMAÇÕES COMPLETAS CONSTANTES NO FORMULÁRIO DE REFERÊNCIA. LEIA-O ANTES DE ACEITAR A OFERTA. Visão Geral Quem somos Fomos fundados em 1975 pelo Sr. José Isaac Peres e hoje somos uma das maiores empresas de shopping centers do Brasil. Atualmente, temos como principais controladores o Sr. José Isaac Peres e o fundo de pensão OTPP, através do seu braço imobiliário Cadillac Fairview. Somos uma empresa full service, responsável pelo planejamento, desenvolvimento, administração e a propriedade de um dos maiores e melhores portfólios de shopping centers do Brasil com uma ABL própria de m² ao final de Focamos também no desenvolvimento de projetos multiuso integrados às operações de shopping centers, tais como torres comerciais, residenciais, hotéis, centros médicos e centros de convenções, para a venda ou locação. Nossos shopping centers estão localizados nas principais cidades nas regiões Sul e Sudeste e também no Distrito Federal. Nosso portfólio está concentrado em shopping centers regionais, democráticos e de destino. Regionais devido ao tamanho dos empreendimentos e à sua área de abrangência. Democráticos devido ao tamanho e mix, que atraem consumidores de todas as classes, apesar de existir um foco maior em nosso shopping centers nas classes A e B. Por fim, são shopping centers de destino devido ao seu mix refletir as necessidades e desejos do seu público consumidor em opções de compras, lazer e serviços. Em 31 de dezembro de 2012 detínhamos participação e administrávamos 17 shopping centers em operação, com lojas e vagas de estacionamento, e uma participação média de 74,6%. No período de cinco anos encerrado em 31 de dezembro de 2012, a ABL Própria aumentou em 105%, de m² para m², e a ABL Total aumentou em 81%, de m² para m². Neste mesmo período, inauguramos seis novos shopping centers, onze expansões e duas torres comerciais para locação. Adicionalmente, adquirimos dois shopping centers e participações adicionais em três de nossos shopping centers em operação. Nos mesmos cinco anos, entregamos sete projetos imobiliários para venda. No decorrer deste mesmo período, as vendas totais em nossos shopping centers apresentaram um CAGR de 17,6%, alcançando R$9,7 bilhões, sendo um dos fatores que contribuíram para o CAGR de 23,2% da receita bruta da Companhia no mesmo período, acumulando R$1,0 bilhão em Nossas Estratégias Nossa Estratégia Operacional Como meta, temos a missão der obter os melhores shopping centers nas cidades em que está presente. Entendemos que o termo melhores pode ser definido pelos seguintes critérios: localização dos empreendimentos, mix de lojas, entretenimento e serviços, inovação constante em projetos de arquitetura e operações. Todos esses critérios refletem no desempenho dos lojistas, através de suas vendas, e nosso desempenho através da receita de aluguel. Nossa prioridade e foco são no consumidor. 15
20 Buscamos ter participação majoritária e a administração das propriedades em que investimos visando à agilidade para aproveitar oportunidades de crescimento e de mitigação de riscos. De maneira oportuna, identificamos projetos imobiliários integrados às operações de varejo projetos multiuso. Além dos retornos possibilitados por esses projetos imobiliários, eles também geram um aumento do fluxo de consumidores no shopping centers, contribuindo, assim, para a sua consolidação e possibilidade de expansões futuras. Nossa Estratégia de Crescimento Nossa estratégia de crescimento está baseada em cinco pilares: desenvolvimento de novos shopping centers, expansões de shopping centers existentes, aquisições de participações adicionais nas nossas propriedades, aquisições de shopping de terceiros e desenvolvimento de projetos multiuso. Procuramos, com base nesses cinco pilares, projetos que possam oferecer os maiores retornos, mitigando seus riscos. Esta mitigação de riscos dá-se por meio da busca de shopping centers que antecipem vetores de crescimento nas cidades e regiões onde planejamos investir, por meio de expansões em shoppings que apresentem forte demanda de consumidores e lojistas, e por meio de aquisições que tragam benefícios sinérgicos ao nosso portfólio existente. Procuramos manter um banco de terrenos, opções de compra e permuta por participação que permitam o crescimento contínuo de nossas operações em momentos oportunos. Nosso Portfólio Abaixo segue o detalhamento dos nossos ativos para locação em operação e em desenvolvimento. Portfólio Shopping centers em operação Inauguração Estado ABL total (2) Companhia (2) % de part. ABL própria da Companhia (2) Taxa de ocupação (2) BHShopping MG m² 80,00% m² 99,2% RibeirãoShopping SP m² 76,70% m² 98,9% BarraShopping RJ m² 51,10% m² 99,5% MorumbiShopping SP m² 65,80% m² 96,5% ParkShopping DF m² 59,60% m² 98,2% DiamondMall (1) MG m² 90,00% m² 99,2% New York City Center RJ m² 50,00% m² 100,0% Shopping AnáliaFranco SP m² 30,00% m² 99,9% ParkShoppingBarigüi PR m² 84,00% m² 99,6% Pátio Savassi MG m² 96,50% m² 99,2% Shopping Santa Úrsula SP m² 62,50% m² 97,0% BarraShoppingSul RS m² 100,00% m² 99,3% Shopping Vila Olímpia SP m² 60,00% m² 90,3% ParkShoppingSãoCaetano SP m² 100,00% m² 99,6% JudiaíShopping... 17/out/12 SP m² 100,00% m² 95,9% ParkShoppingCampoGrande... 28/nov/12 RJ m² 90,00% m² 96,1% VillageMall... 03/dez/12 RJ m² 100,00% m² 88,7% Subtotal shopping centers em operação m² 74,60% m² 97,9% Torres comerciais em operação ParkShopping Corporate... dez/12 DF m² 50,00% m² Em locação Subtotal torres em operação m² 50,00% m² Expansões em desenvolvimento BarraShopping (4) RJ m² 51,10% m² RibeirãoShopping (4) SP m² 76,20% m² Subtotal expansões em desenvolvimento m² 70,00% m² Shopping centers em desenvolvimento Parque Shopping Maceió (4) AL m² 50,00% m² Subtotal shopping centers em desenvolvimento m² 50,00% m² Torres para locação em desenvolvimento Morumbi Corporate (4) SP m² 100,00% m² BarraShopping Office (4) RJ m² 51,10% m² Subtotal torres em desenvolvimento m² 97,40% m² Total portfolio m² 75,10% m² 97,9% (1) (2) (3) (4) Participação detida por meio de contrato de arrendamento com prazo de 30 anos, válido até Em 31 de dezembro de Média da taxa de ocupação desde a inauguração do shopping center. Data estimada de inauguração, sujeita a mudanças. 16
PROSPECTO DEFINITIVO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO PRIMÁRIA DE AÇÕES ORDINÁRIAS DE EMISSÃO DA
PROSPECTO DEFINITIVO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO PRIMÁRIA DE AÇÕES ORDINÁRIAS DE EMISSÃO DA MULT3 Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. Companhia Aberta de Capital Autorizado CVM nº 2098-2
A data deste Prospecto Preliminar é 7 de janeiro de 2011.
As informações contidas neste Prospecto Preliminar estão sob análise da ANBIMA Associação Brasileiradas Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais e da Comissão de Valores Mobiliários, as quais ainda
PROSPECTO DEFINITIVO DA OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO PRIMÁRIA E SECUNDÁRIA DE AÇÕES ORDINÁRIAS DE EMISSÃO DA
PROSPECTO DEFINITIVO DA OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO PRIMÁRIA E SECUNDÁRIA DE AÇÕES ORDINÁRIAS DE EMISSÃO DA BEEF3 MINERVA S.A. Companhia Aberta de Capital Autorizado Código CVM: 02093-1 CNPJ/MF nº 67.620.377/0001-14
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RR DONNELLEY 00453-DEF-EST022-PROVA PG#1 2.2.11
RR DONNELLEY 00453-DEF-EST022-PROVA PG#1 2.2.11 PROSPECTO DEFINITIVO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO PRIMÁRIA DE AÇÕES DE EMISSÃO DA TECNISA S.A. Companhia Aberta de Capital Autorizado CNPJ/MF nº 08.065.557/0001-12
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Prospecto Definitivo da Oferta Pública de Distribuição Primária e Secundária de Ações Ordinárias de Emissão da Direcional Engenharia S.A. Companhia Aberta de Capital Autorizado CNPJ/MF 16.614.075/0001-00
MINUTA DO PROSPECTO PRELIMINAR DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO PRIMÁRIA DE AÇÕES DE EMISSÃO DA
68.026.910 Ações Ordinárias Código de Negociação na BMF&BOVESPA das ações ordinárias: GGBR3
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PROSPECTO PRELIMINAR DA OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO PRIMÁRIA E SECUNDÁRIA DE AÇÕES ORDINÁRIAS DE EMISSÃO DA
Itaú BBA BTG Pactual Credit Suisse Bradesco BBI
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BTG Pactual Participations Ltd ( Companhia ) RESOLUÇÕES ESCRITAS DO SÓCIO CLASSE C realizada nos termos do artigo 35 do estatuto social da Companhia
BTG Pactual Participations Ltd ( Companhia ) RESOLUÇÕES ESCRITAS DO SÓCIO CLASSE C realizada nos termos do artigo 35 do estatuto social da Companhia O abaixo assinado, na qualidade de único sócio classe
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PROSPECTO DEFINITIVO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO PRIMÁRIA DE AÇÕES ORDINÁRIAS DE EMISSÃO DA FIBRIA CELULOSE S.A. Companhia Aberta de Capital Autorizado CNPJ/MF: 60.643.228/0001-21 Código CVM: 12793
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Prospecto Preliminar de Distribuição Pública Primária de Ações Ordinárias de Emissão da
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Prospecto Preliminar de Oferta Pública de Distribuição Secundária de Ações Ordinárias de Emissão da Qualicorp S.A. As informações contidas neste Prospecto Preliminar estão sob análise da ANBIMA Associação
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Prospecto Definitivo da Oferta Pública de Distribuição Primária de Ações Ordinárias de Emissão da Direcional Engenharia S.A. Companhia Aberta de Capital Autorizado CNPJ/MF 16.614.075/0001-00 - NIRE 3130002583-7
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Prospecto Definitivo de Distribuição Pública Primária de Ações Ordinárias de Emissão da RSID3 Rossi Residencial S.A. Companhia Aberta. Registro CVM n.º 01630-6 CNPJ n.º 61.065.751/0001-80 NIRE n.º 35300108078
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Prospecto Preliminar de Distribuição Pública de Letras Financeiras da 2ª Emissão do
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A data deste Prospecto Preliminar é 13 de março de 2011.

References: artigo 24
 artigo 14
 artigo 23
 artigo 44
 artigo 170
 artigo 170
 ARTIGO 56
 ARTIGO 56
 artigo 14
 artigo 24
 artigo 29
 artigo 52
 artigo 53
 artigo 141
 artigo 21
 artigo 55
 artigo 23
 artigo 44
 artigo 35
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