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Timestamp: 2016-10-28 18:07:27+00:00

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134 I 26331. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit public dans la cause A., B et consorts contre Commune de Meyrin (recours en mati�re de droit public)
Art. 9 Cst.; art. 4 de la loi genevoise sur le logement et la protection des locataires (LGL); droit de pr�emption communal; promesse de cession de droits successifs. Les conditions de la cession ne sont pas suffisamment d�termin�es pour permettre l'exercice du droit de pr�emption de la commune (consid. 3). Faits � partir de page 264
Par acte authentique du 22 mars 2007, A. a promis-vendu � B. et consorts sa part d'indivision (1/5e ) dans une parcelle situ�e en 3e zone de d�veloppement, � Meyrin. Les parties s'engageaient � signer l'acte de vente entre le 1er ao�t et le 31 d�cembre 2008 (d�lai prolongeable), d�s l'entr�e en force d'un plan localis�, et d�s confirmation, dans ce plan, du prix de vente de 542 fr. le m2 pour un coefficient d'utilisation du sol de 1. La promesse de vente pr�cise que l'Etat de Gen�ve et la Commune de Meyrin disposent d'un droit de pr�emption en vertu de la loi g�n�rale du 4 d�cembre 1977 sur le logement et la protection des locataires (LGL; RSG I 4 05).
Le 24 avril 2007, le Registre foncier du canton de Gen�ve a refus� l'inscription d'un droit d'emption sur la part indivise de A., au motif que celle-ci ne constituait pas un immeuble et que le transfert de propri�t� n'�tait pas imm�diatement exigible.
Le 22 mai 2007, le Conseil d'Etat a fait savoir qu'il renon�ait � exercer son droit de pr�emption. En revanche, le 6 juin 2007, le Conseil municipal de la commune de Meyrin a d�cid� d'exercer ce droit, au prix de 100 fr. le m2. D�j� propri�taire de plusieurs terrains dans le p�rim�tre, la commune souhaitait r�aliser des logements d'utilit� publique au sens de la LGL; le prix convenu entre priv�s ne permettrait pas de construire de tels logements tout en respectant la volont� de cr�er un quartier exemplaire au niveau du d�veloppement durable.
Les promettants-vendeur et acqu�reurs ont recouru au Tribunal administratif genevois, en relevant que l'acte du 22 mars 2007 n'�tait pas assimilable � une vente ou une promesse de vente. L'exercice du droit de pr�emption apparaissait �galement disproportionn�, car le projet d'acquisition �tait destin� � la r�alisation de logements r�pondant aux besoins de la population; le prix de vente permettait une telle r�alisation, et correspondait au prix annonc� par le Conseil d'Etat pour la zone de d�veloppement 3.
Par arr�t du 27 novembre 2007, le Tribunal administratif a rejet� le recours. M�me si le contrat du 22 mars 2007 n'emportait pas transfert de propri�t�, le but recherch� �tait l'acquisition d'une partie du bien-fonds. L'exercice du droit de pr�emption communal reposait sur une base l�gale; il poursuivait un int�r�t public � la r�alisation de BGE 134 I 263 S. 265logements d'utilit� publique tels que projet�s par le Conseil d'Etat dans ce secteur. L'existence d'un projet priv� ne l'emportait pas sur la volont� de la commune de mieux planifier les constructions � venir. La question du prix propos� par la commune devrait �tre trait�e ult�rieurement, lors de la proc�dure d'expropriation.
A., B. et consorts forment un recours en mati�re de droit public et un recours constitutionnel subsidiaire. Ils demandent l'annulation de l'arr�t du Tribunal administratif et de la d�cision du 6 juin 2007 de la commune de Meyrin, subsidiairement le renvoi de la cause � la cour cantonale pour nouvelle d�cision.
Le Tribunal f�d�ral a d�clar� irrecevable le recours constitutionnel; il a admis le recours en mati�re de droit public et annul� l'arr�t cantonal et la d�lib�ration municipale.
3. Sur le fond, les recourants se plaignent d'une application arbitraire de l'art. 4 LGL. Selon eux, la promesse de vendre la part d'indivision de A. ne pouvait �tre assimil�e � une promesse de vente portant sur l'immeuble proprement dit. M�me si, comme le soutient la commune de Meyrin, le but des parties �tait d'�luder le droit de pr�emption communal, il n'existait aucun contrat dissimul� valable portant sur l'ali�nation d'une part d�termin�e du bien-fonds. A d�faut d'acte d'ali�nation, la commune ne pouvait pas exercer son droit de pr�emption. Par ailleurs, la confirmation de l'arr�t cantonal impliquerait le maintien de la d�lib�ration communale du 7 juin 2007, laquelle constate par erreur l'existence d'un droit de propri�t� de A. sur la parcelle. Enfin, l'exercice du droit d'expropriation selon l'art. 6 LGL serait impossible, faute de porter sur un objet d�termin�.
La commune de Meyrin rel�ve que la "promesse de vente" constituerait une promesse de cession de droits successifs au sens de l'art. 635 al. 2 CC, soumise � la forme �crite et conf�rant au cessionnaire une cr�ance au transfert des choses et droits re�us dans le partage. Le cessionnaire pourrait ainsi directement exiger le transfert de propri�t� apr�s le partage (art. 665 al. 1 CC), en requ�rant au besoin celui-ci sur la base de l'art. 604 CC. L'Etat ne pourrait plus intervenir par la suite pour exercer son droit de pr�emption. La construction juridique des intim�s aurait donc pour but d'�luder ce droit.
3.1 Il y a arbitraire, prohib� par l'art. 9 Cst., lorsque la d�cision attaqu�e viole gravement une r�gle ou un principe juridique clair et BGE 134 I 263 S. 266indiscut� ou lorsqu'elle contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice ou de l'�quit�. Le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si elle est insoutenable ou en contradiction �vidente avec la situation de fait, si elle a �t� adopt�e sans motif objectif ou en violation d'un droit certain. Par ailleurs, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision attaqu�e soient insoutenables, encore faut-il que celle-ci soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 131 I 57 consid. 2 p. 61 et la jurisprudence cit�e), ce qu'il appartient aux recourants de d�montrer en vertu de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 133 I 149 consid. 3.1 p. 153 et la jurisprudence cit�e).
3.2 La LGL a pour but de permettre � l'Etat d'encourager la construction de logements d'utilit� publique et d'am�liorer la qualit� de l'habitat, par le biais d'acquisitions de terrains, de financements de projets de constructions et de contr�le des loyers (art. 1 LGL). La loi instaure � cet effet un droit de pr�emption et d'expropriation en faveur de l'Etat et des communes (art. 2 LGL). Ce droit s'applique notamment aux biens-fonds situ�s en zone de d�veloppement (art. 3 LGL). Selon l'art. 4 LGL, le propri�taire qui ali�ne ou promet d'ali�ner avec droit d'emption un bien-fonds soumis au droit de pr�emption de l'Etat doit en aviser imm�diatement le Conseil d'Etat et la commune lors de la passation de l'acte notari�; le propri�taire et l'acqu�reur sont entendus. Conform�ment � l'art. 5 LGL, le Conseil d'Etat d�cide, dans les 60 jours, s'il renonce � exercer son droit, s'il entend acqu�rir le bien-fonds aux prix et conditions fix�s dans l'acte, ou s'il offre de l'acqu�rir aux prix et conditions fix�s par lui; dans ce dernier cas, si l'offre n'est pas accept�e, il peut recourir � la proc�dure d'expropriation conform�ment � l'art. 6 LGL. Si le Conseil d'Etat renonce � exercer son droit de pr�emption, la commune dispose ensuite d'un nouveau d�lai de 30 jours pour faire valoir les m�mes pr�rogatives.
3.3 L'art. 4 LGL ne contient pas de d�finition pr�cise des actes d'ali�nation soumis au droit de pr�emption. Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, confirm�e par le Tribunal f�d�ral (arr�t 1P.767/1991 du 22 avril 1993), le terme d'ali�nation recouvre tout transfert volontaire de la propri�t� ou d'un droit, op�r� int�gralement ou partiellement � titre on�reux. Au regard des buts poursuivis par la loi, le droit de pr�emption de l'Etat ne doit en effet pas se limiter aux seuls actes de vente; il s'�tend � tous les actes de r�alisation assimilables � la vente (y compris en cas de r�alisation forc�e - cf. SJ 2005 I 545), � l'exclusion des ali�nations sans contre-prestation BGE 134 I 263 S. 267p�cuniaire, telles les donations mixtes (ATF 126 III 187 consid. 2b; arr�t 1P.767/1991 du 22 avril 1993, consid. 2b). Tel est �galement le sens de l'art. 216c al. 1 CO, selon lequel le droit de pr�emption l�gal peut �tre exerc� en cas de vente ainsi qu'� l'occasion de "tout autre acte juridique �quivalant �conomiquement � une vente" (ATF 126 III 187 consid. 2b). L'�l�ment d�terminant est la conclusion d'une convention visant au transfert de la propri�t� de l'immeuble contre une prestation p�cuniaire. Constituent notamment des cas de pr�emption, en droit priv�, la dation en paiement, les ench�res volontaires, les ventes conditionnelles dont le pr�empteur accepte les conditions et l'exercice d'un droit d'emption (STEINAUER, Les droits r�els, Berne 2002, tome 2, p. 146 et les exemples cit�s).
3.4 La promesse de vente du 22 mars 2007 porte non pas sur un immeuble proprement dit, mais sur les droits indivis de A., pour 1/5e, sur la parcelle qu'il d�tient actuellement en main commune avec les autres membres de l'hoirie (art. 602 al. 2 CC). La promesse a �t� pass�e en forme authentique et avec l'accord des co-h�ritiers, mais ces deux formalit�s n'�taient pas n�cessaires puisqu'il ne s'agissait que d'une cession de droit au sens de l'art. 635 CC - et non d'une vente immobili�re -, qui n'obligeait que le c�dant (art. 635 al. 2 CC), raison pour laquelle l'inscription d'un droit d'emption a �t� refus�e par le Registre foncier. L'acte du 22 mars 2007 n'a donc pas pour but de transf�rer imm�diatement aux acheteurs la propri�t� d'une part de l'immeuble. Selon l'art. 4 LGL, le droit de pr�emption de l'Etat peut aussi s'exercer en cas de promesse d'ali�nation, contrairement � la solution qui pr�vaut en droit priv� (ATF 85 II 572 consid. 4 p. 578); il faut toutefois pour cela qu'un droit d'emption ait �t� convenu. Si une clause de ce type existe bien dans la promesse de cession, l'inscription d'un tel droit a �t� refus�e par le registre foncier, faute de porter sur un immeuble. Les conditions pos�es par la loi (ali�nation ou promesse d'ali�nation avec octroi d'un droit d'emption) ne sont donc pas r�alis�es.
3.5 Pour qu'une promesse de cession puisse, au regard du texte et du but de la loi, �tre assimil�e sans arbitraire � une ali�nation on�reuse, il faudrait � tout le moins que l'objet, les conditions et le prix de vente ult�rieurs en soient d�j� pr�cis�s. Tel n'est pas non plus le cas en l'esp�ce.
La cession de droit successif � un tiers (art. 635 al. 2 CC) conf�re � ce dernier un droit personnel � la d�livrance des biens re�us par le BGE 134 I 263 S. 268c�dant dans le partage. Le cessionnaire n'acquiert pas la qualit� d'h�ritier, et il ne peut pas intervenir directement dans le partage. Le droit d'exiger le transfert de propri�t� ne peut donc pas �tre exerc� tant que le partage n'a pas eu lieu. Dans l'ignorance des expectatives dont dispose le c�dant, il n'est pas possible d'affirmer avec certitude que celui-ci pourrait se voir attribuer, � l'issue du partage, une partie au moins de l'immeuble concern� par la cession. La commune de Meyrin rel�ve que le cessionnaire pourrait obtenir l'inscription au registre foncier par voie judiciaire (art. 665 al. 1 CC); si cela est vrai pour une cession de droit successif, il n'en va pas de m�me pour une promesse de cession, soumise � certaines conditions. Selon les art. 4 et 5 de la promesse de cession, la signature de "l'acte de vente" est soumise � la condition que, entre le 1er ao�t et le 31 d�cembre 2008 (d�lai prolongeable), le plan localis� de quartier soit entr� en force et que le prix de 542 fr. le m2 soit atteint pour un coefficient d'utilisation de 1. Rien ne permet d'affirmer � l'heure actuelle que ces conditions - dont la r�alisation ne d�pend pas des parties au contrat - seront effectivement remplies dans le d�lai pr�vu. Par ailleurs, il n'est pas non plus exclu que la cession se fasse � un prix de vente inf�rieur, puisque le contrat pr�voit en son article 10 que le prix pourra �tre adapt� proportionnellement en cas de densit� plus faible fix�e dans le plan localis� de quartier. Ces diff�rents points ne seront r�gl�s que lors de la signature de l'acte de vente pr�vu � l'art. 4 de la convention.
3.6 Si les termes de la convention font clairement ressortir la volont� des cessionnaires d'obtenir � terme une partie des droits de propri�t� sur la parcelle en question, les conditions de la cession ne paraissent manifestement pas suffisamment arr�t�es pour permettre l'exercice du droit de pr�emption de l'Etat. Dans ces circonstances, il n'est pas soutenable d'assimiler une promesse de cession � une ali�nation au sens de l'art. 4 LGL. Le recours en mati�re de droit public doit par cons�quent �tre admis, sans qu'il y ait lieu d'examiner les griefs relatifs aux art. 26 et 27 Cst. ainsi qu'au principe de la proportionnalit�.
126 III 187,
art. 604 CC suite... ,
art. 216c al. 1 CO,
art. 26 et 27 Cst.

References: Art. 9
 art. 4
 art. 4
 art. 26

art. 604

art. 216

art. 26