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Timestamp: 2016-10-24 07:05:10+00:00

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123 III 7011. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 10. Dezember 1996 i.S. S. S. und R. S. gegen A. (Berufung)
Hausse de loyer; obligation de faire usage d'une formule (art. 18 AMSL); abus de droit (art. 2 CC). Sens et but de l'utilisation de la formule lors d'une modification du contrat de bail, en particulier lors d'une augmentation de loyer (consid. 2, 3a-b). Moyen tir� d'un vice de forme et abus de droit (consid. 3c-d). Faits � partir de page 70
Die Kl�ger, ein Wirteehepaar, mieteten vom Rechtsvorg�nger der Beklagten ab dem 1. April 1980 ein Restaurant in X. Der Mietvertrag war f�r eine feste Dauer von sieben Jahren abgeschlossen und verl�ngerte sich danach jeweils um f�nf Jahre, sofern er von keiner Partei unter Beobachtung einer halbj�hrigen Frist gek�ndigt w�rde. Die Anfangsmiete wurde auf j�hrlich Fr. 36'000.-- festgelegt. In einer Staffelungsklausel wurde ab dem 1. April 1982 ein j�hrlicher Mietzins von Fr. 45'000.-- zuz�glich 3% des Fr. 600'000.-- BGE 123 III 70 S. 71�bersteigenden Jahresumsatzes vereinbart. Eine Mietzinsanpassung gem�ss dieser Klausel erfolgte aber nicht. In einem Nachtrag kamen die urspr�nglichen Vertragsparteien am 2. Juni 1982 �berein, dass sich die Vertragsdauer bis zum 31. M�rz 1992 verl�ngere und der Jahresmietzins bis zum 31. M�rz 1987 Fr. 54'000.--, danach Fr. 65'000.-- betrage, unabh�ngig vom Umsatz des Restaurationsbetriebs.
Die Beklagte erwarb das Mietobjekt am 27. Februar 1987. Im M�rz 1991 nahmen die Parteien Gespr�che �ber die k�nftige Gestaltung des Mietverh�ltnisses auf. Am 7. Oktober 1991 teilten die Kl�ger der Beklagten mit, sie erachteten alle �ber den urspr�nglich vereinbarten Jahresmietzins von Fr. 36'000.-- hinausgehenden Erh�hungen als ung�ltig und w�rden die Mehrzahlungen zur�ckfordern. In der Folge bezahlten sie die bisherigen Mietzinse unter Vorbehalt weiter, um eine K�ndigung zu vermeiden.
Am 17. M�rz 1993 beantragten die Kl�ger beim Mietgericht Z�rich, die Beklagte sei zu verpflichten, die zuviel bezahlten Mietzinse von insgesamt Fr. 174'002.40 f�r die Zeit vom 1. April 1987 bis zum 31. M�rz 1993 zur�ckzuzahlen. Sie verlangten �berdies die Feststellung, dass der Nettomietzins Fr. 36'000.-- j�hrlich betrage. Im wesentlichen machten sie geltend, der Vertragsnachtrag vom 2. Juni 1982 sei nichtig, weil die �nderung ohne Formular erfolgt sei. Das Mietgericht Z�rich hiess die Klage mit Urteil vom 8. September 1994 gut. Auf Berufung der Beklagten hin wies das Obergericht des Kantons Z�rich schliesslich mit Urteil vom 15. Dezember 1995 die Klage vollumf�nglich ab. Es erachtete die Vertrags�nderung gem�ss Nachtrag zum Mietvertrag vom 2. Juni 1982 als g�ltig und verneinte namentlich, dass es f�r die damals vereinbarte Neugestaltung des Mietzinses eines Formulars bedurft h�tte.
Die Kl�ger haben eidgen�ssische Berufung erhoben, mit dem Antrag, ihr Feststellungsbegehren zu sch�tzen und ihre Leistungsklage gutzuheissen, eventuell im Teilbetrag von Fr. 65'952.--. Das Bundesgericht hat die Berufung abgewiesen.
2. Die streitige Vertrags�nderung vom 2. Juni 1982 entfaltete ihre Wirkung vor dem 1. Juli 1990, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Mietrechts. Anwendbar bleibt daher das fr�here Recht, das heisst die Bestimmungen des Bundesbeschlusses �ber Massnahmen BGE 123 III 70 S. 72gegen Missbr�uche im Mietwesen vom 30. Juni 1972 (BMM) und die dazugeh�rigen Ausf�hrungsvorschriften (VMM; vgl. Art. 26 Abs. 3 Verordnung �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen [VMWG; SR 221.213.11]). Davon gehen zu Recht auch die Vorinstanz und die Parteien aus.
a) Die Formularpflicht war altrechtlich, soweit hier von Interesse, gleich geregelt wie nach geltendem Recht. Nach Art. 18 BMM hatte der Vermieter f�r die Mitteilung von Mietzinserh�hungen ein vom Kanton genehmigtes Formular zu verwenden. Die Mietzinserh�hung durfte nicht mit der Androhung der K�ndigung verbunden werden und aus dem Formular musste ersichtlich sein, dass der Mieter den Mietzins gem�ss Art. 19 BMM anfechten konnte (vgl. nunmehr Art. 269d OR). Die Formvorschrift war gem�ss Art. 13 Abs. 2 VMM auch zu beachten, wenn mit der Erh�hung eine im Mietvertrag vereinbarte Staffelung des Mietzinses beansprucht wurde (Art. 19 Abs. 2 VMWG). Formung�ltig angezeigte Erh�hungen waren nach Art. 18 Abs. 2 BMM nichtig (ebenso Art. 269d Abs. 2 lit. a OR).
b) Die Vorinstanz vertritt im angefochtenen Urteil die Auffassung, in einem befristeten Mietverh�ltnis wie dem vorliegenden unterst�nden Vertrags�nderungen der Formularpflicht auch dann nicht, wenn sie eine Erh�hung des Mietzinses zum Gegenstand h�tten, da die Formularpflicht nur f�r einseitige Vertrags�nderungen durch den Vermieter gelte und derartige einseitige �nderungen im befristeten Verh�ltnis begrifflich ausgeschlossen seien. Die Kl�ger halten demgegen�ber daf�r, dass alle Mietzinserh�hungen in bestehenden Vertr�gen der Formularform zu gen�gen h�tten, unbesehen darum, ob sie auf einseitiger Mitteilung des Vermieters oder auf Vereinbarung der Parteien beruhten.
3. Das Bundesgericht hat in einem in der amtlichen Sammlung nicht ver�ffentlichten Urteil vom 28. M�rz 1995 (ver�ffentlicht in mp 1995 S. 145 ff. und in MRA 1995 S. 256 ff.) entschieden, die Parteien h�tten die M�glichkeit, anstelle der gesetzlich ausdr�cklich geregelten einseitigen Anpassung durch den Vermieter eine zweiseitige, einvernehmliche �nderung ihrer Rechtsbeziehungen herbeizuf�hren; dabei m�ssten die f�r die einseitige Anpassung normierten Formerfordernisse jedenfalls dann nicht eingehalten werden, wenn der gesetzliche Schutzzweck nicht beeintr�chtigt werde. Dieses Urteil ist in der Literatur teils zustimmend (ROHRER, Keine Formularpflicht bei einvernehmlich vereinbarter Mietzinsanpassung, in MRA 1995 S. 259 f.), teils kritisch (BRUNNER/STOLL, Mietzinserh�hung ohne Formular? Bemerkungen zur konsensualen Mietzinserh�hung, BGE 123 III 70 S. 73in mp 1996 S. 1 ff.; LACHAT, La pratique r�cente en mati�re de loyers, in 9e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1996, S. 2 ff., 4) gew�rdigt worden.
a) Die Formularpflicht f�r Mietzinserh�hungen wurde aus der Ordnung der Mietzins�berwachung �bernommen. Unter diesem System hatte der Vermieter Mietzinserh�hungen dem Mieter mittels eines amtlichen Formulars zu er�ffnen und der zust�ndigen Amtsstelle mittels eines Doppels zu melden; Erh�hungen in Verletzung der Formular- und Meldepflicht waren nichtig. Gegen Mietzinserh�hungen von mehr als 5% innerhalb eines Jahres konnte der Mieter Einsprache bei einer Verwaltungsinstanz erheben, welche zudem offensichtlich �bersetzte Mietzinse von Amtes wegen senken konnte (Botschaft des Bundesrates an die Bundesversammlung �ber dringliche Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen vom 24. April 1972, in BBl 1972 I S. 1225 ff., 1235). Dem Einspracherecht der Mietzins�berwachung sollte im Rahmen des Bundesbeschlusses �ber Missbr�uche im Mietwesen das Recht entsprechen, Mietzinserh�hungen oder sonstige Forderungen des Vermieters anzufechten, w�hrend die M�glichkeit der Beh�rden, von Amtes wegen einzuschreiten, entfiel. Die Meldepflicht an die Beh�rde er�brigte sich dementsprechend; hingegen waren die Mietzinserh�hungen dem Mieter unter Nichtigkeitsfolge weiterhin auf einem amtlichen Formular mitzuteilen, aus welchem die M�glichkeit der Anfechtung ersichtlich war (BBl 1972 I S. 1236). Die Formularpflicht f�r Mietzinserh�hungen und andere Forderungen des Vermieters steht auch im System des Bundesbeschlusses �ber Missbr�uche im Mietwesen mit der Preiskontrolle in Zusammenhang. Allerdings hat die Kontrolle insofern eine andere Bedeutung, als eine Preis�berwachung von Amtes wegen nicht mehr vorgesehen ist. Ein �ffentliches Interesse an einem allgemeinen Verbot missbr�uchlicher Mietzinse ist daher - soweit missbr�uchliche Mietzinse nicht preisbestimmend wirken, namentlich nicht im Rahmen der Marktmiete vergleichsweise herangezogen werden k�nnen - zu verneinen. Mit dem Verzicht auf die amtliche Preiskontrolle wird vielmehr dem Mieter von Wohn- oder Gesch�ftsr�umen �berlassen, ein m�glicherweise missbr�uchliches Entgelt f�r den Gebrauch der Mietsache anzufechten oder nicht. Die Unterlassung der Anfechtung des Mietzinses kann dazu f�hren, dass der Mieter ein objektiv �bersetztes Entgelt f�r die Mietsache freiwillig und bewusst bezahlt. Insofern wird die Vertragsfreiheit durch die Bestimmungen �ber missbr�uchliche Mietzinse nicht beschr�nkt.BGE 123 III 70 S. 74
Voraussetzung daf�r ist jedoch, dass der Mieter informiert ist und nicht unter Druck steht.
b) Mit der Verwendung des Formulars wird der Mieter auf die Anfechtungsm�glichkeit hingewiesen und dessen Zustellung er�ffnet die dreissigt�gige Frist f�r die Einleitung des Verfahrens zur �berpr�fung der Angemessenheit des Entgelts f�r die Mietsache. Mit der Formularpflicht soll sichergestellt werden, dass die Zustimmung zu einem m�glicherweise �bersetzten Entgelt nicht unter der Androhung der K�ndigung erfolgt (vgl. Art. 18 BMM). Eine konsensuale Mietvertrags�nderung, die im Sinn des erw�hnten bundesgerichtlichen Urteils vom 28. M�rz 1995 den Schutzzweck des Formulars nicht vereitelt, setzt daher voraus, dass die Information des Mieters �ber die M�glichkeit der Anfechtung anderweitig gew�hrleistet ist und jeglicher Druck, namentlich durch K�ndigungsandrohung, ausgeschlossen werden kann. Der Konsens der Vertragsparteien, der einen Verzicht auf die Einhaltung der Formularpflicht rechtfertigt, ergibt sich jedenfalls nicht allein aus der formellen Unterschrift des Mieters unter eine allenfalls vom Vermieter vorbereitete Vertrags�nderung (so aber ROHRER, a.a.O.). Nur wenn feststeht, dass der Mieter �ber die Anfechtungsm�glichkeit informiert war, dass er mit dem Verzicht auf das Formular bewusst zum voraus auf die Anfechtung verzichtet hat, und �berdies ausgeschlossen werden kann, dass er unter Druck stand, ist die Vertrags�nderung von einem Konsens, insbesondere auch des Mieters getragen, die den Verzicht auf den formellen Schutz rechtfertigt. Soweit aus dem erw�hnten Pr�judiz weitergehende Folgerungen abgeleitet wurden, kann ihnen nicht gefolgt werden. Wie es sich im �brigen neurechtlich in Kantonen verh�lt, welche die Formularpflicht im Sinn von Art. 270 Abs. 2 OR f�r Anfangsmieten eingef�hrt haben, ist hier nicht zu beurteilen.
c) Im vorliegenden Fall h�tte die Vertrags�nderung vom 2. Juni 1982 grunds�tzlich mit amtlichem Formular mitgeteilt werden m�ssen, da der bisherige Jahresmietzins von Fr. 36'000.-- auf Fr. 54'000.-- bis zum 31. M�rz 1987 erh�ht wurde. Feststellungen zur tats�chlichen Kenntnis der Parteien �ber die Anfechtungsm�glichkeiten und die n�heren Umst�nde des Vertragsschlusses sind dem angefochtenen Urteil nicht zu entnehmen. Ob und unter welchen Umst�nden auf die Einhaltung der Form ausnahmsweise h�tte verzichtet werden k�nnen, kann indes offenbleiben. Das Bundesgericht hat die Berufung auf Formm�ngel, insbesondere nach Erf�llung formung�ltiger Verpflichtungen, stets auch unter dem Gesichtspunkt BGE 123 III 70 S. 75des Rechtsmissbrauchs gepr�ft (BGE 113 II 187 E. 1b, BGE 110 II 494 E. 4 S. 498). Dabei hat es ein rechtsmissbr�uchliches Verhalten vor allem darin gesehen, dass das fr�here Verhalten der Mietpartei bei der Vermieterin schutzw�rdiges Vertrauen begr�ndet und diese zu Handlungen veranlasst hat, die ihr angesichts der neuen Situation zu Schaden gereichen k�nnten; erw�hnt wurde der Fall, dass der Mieter in Kenntnis der Formvorschrift von Art. 18 BMM ausdr�cklich auf deren Innehaltung verzichtet und die getroffene Vereinbarung freiwillig erf�llt hat (vgl. BGE 110 II 494 E. 4 am Ende).
d) Bei der Beurteilung, ob die Berufung auf die Formnichtigkeit rechtsmissbr�uchlich erfolgt, ist die Art und Weise der formung�ltigen Vertrags�nderung nicht unbeachtlich. Vorliegend war das Mietverh�ltnis der Parteien - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - nicht befristet, da es sich mangels K�ndigung verl�ngert (Art. 255 OR). Der Umstand, dass die Ab�nderung im Lauf einer mehrj�hrigen K�ndigungsfrist erfolgt ist, l�sst ohne besondere Umst�nde den Schluss zu, dass sie ohne K�ndigungsdruck zustande kam. Eine Ab�nderung in der Art des vertraglichen Nachtrags vom 2. Juni 1982 ist �berdies kaum vorstellbar, ohne dass die Parteien dar�ber tats�chlich verhandeln. Der Rechtsvorg�nger der Beklagten hat darin nicht nur auf die m�gliche K�ndigung im Jahr 1987, sondern auch auf die urspr�nglich vereinbarte Umsatzbeteiligung verzichtet. F�r die rechtsmissbr�uchliche Berufung auf die Formung�ltigkeit spricht aber vor allem, dass die gesch�ftserfahrenen Kl�ger den im Juni 1982 vereinbarten Mietzins w�hrend Jahren vorbehaltlos bezahlt haben und daher die Beklagte bzw. ihr Rechtsvorg�nger keinerlei Anlass hatte, an der G�ltigkeit der Vereinbarung �ber die Gesch�ftsmiete zu zweifeln. Anhaltspunkte daf�r, dass der von den Kl�gern tats�chlich �ber Jahre vorbehaltlos bezahlte Mietzins objektiv missbr�uchlich sein k�nnte, sind weder festgestellt noch behauptet. Die Formung�ltigkeit der Mietzinserh�hung haben die Kl�ger vielmehr erst geltend gemacht, nachdem sie im M�rz 1991 mit der Beklagten als neuer Eigent�merin des Mietobjekts �ber die Bedingungen einer Weiterf�hrung des Mietverh�ltnisses nach dem 31. M�rz 1992 Verhandlungen aufgenommen hatten, die offenbar f�r die Mieter nicht befriedigend verliefen. Die Berufung der Kl�ger auf die Formung�ltigkeit der Mietzinserh�hung vom 2. Juni 1982 ist unter diesen Umst�nden rechtsmissbr�uchlich.
113 II 187
Art. 269d OR suite... ,
Art. 13 Abs. 2 VMM,
Art. 19 Abs. 2 VMWG,
Art. 18 Abs. 2 BMM,
Art. 270 Abs. 2 OR,
Art. 255 OR

References: BGE 
 BGE 
 Art. 26
 Art. 18
 Art. 19
 Art. 269
 Art. 13
 Art. 18
 Art. 269
 BGE 
 Art. 18
 Art. 270
 BGE 
 BGE 
 Art. 18
 BGE 

Art. 269

Art. 13

Art. 19

Art. 18

Art. 270

Art. 255