Source: http://abclegal.com.pt/comunicacao/164
Timestamp: 2019-05-21 15:30:23+00:00

Document:
Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro estabelece conjunto de medidas contra a situação de desequilibro entre arrendatários e senhorio.
por: Guilherme Almeida Craveiro & Bernardo Vasquez Tavares
A Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro publicada na Série I do Diário da República estabelece um conjunto de medidas que visam corrigir a situação de desequilíbrio entre arrendatários e senhorio, alterando vários diplomas respeitantes às regras de arrendamento urbano, designadamente, o Código Civil e o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU).
Com a presente lei é implementado um conjunto de medidas destinadas a reforçar a estabilidade do arrendamento e a corrigir situações de especial fragilidade dos arrendatários. A presente nota informativa incide sobre as alterações mais relevantes sendo que é dado enfase sobretudo às alterações ao Código Civil e ao NRAU.
Artigo 1041.º CC – Mora do locatário
É reduzido o valor da indemnização exigida pela mora do locatário no pagamento das rendas de 50% para 20% sobre o valor das rendas em atraso.
Foram ainda introduzidos mais três números ao presente artigo, sendo que, no essencial, a lei visou proteger os fiadores dos contratos de arrendamento, exigindo ao senhorio que notifique o fiador da mora e das quantias em divida, no prazo de 90 dias. Só após a notificação o senhorio poderá exigir os valores em dívida ao fiador.
Artigo 1069.º CC - Forma
Foi acrescentado um número 2 a esta norma, que visa proteger os casos em que existe um arrendamento, mas que por culpa não imputável ao arrendatário, não foi redigido qualquer contrato de arrendamento a escrito. Neste caso terá o arrendatário a possibilidade de provar, por qualquer meio em direito permitido, que efetivamente existe um contrato de arrendamento, nomeadamente através de recibos de quitação de renda, contratos de electricidade para a morada arrendada, entre outras.
Artigo 1083.º CC – Fundamento da resolução
Fui introduzido um n.º 6 que estabelece que no caso de resolução nos termos do n.º 4 (atrasos sucessivos no pagamento das rendas) terá o senhorio de informar o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, que pretende por fim ao arrendamento, no entanto só o poderá fazer depois do terceiro atraso no pagamento da renda.
Artigo 1095.º CC – Estipulação de prazo certo
Os contratos de arrendamento com prazo certo ficam limitados a partir de agora a um período de duração mínima, não sendo admitidos contratos com duração inferior a um ano. Caso esta regra não seja respeitada a duração do arrendamento é ampliada automaticamente para um ano, protegendo, deste modo, a estabilidade habitacional do arrendatário.
Contudo esta regra não se aplica aos casos de habitação não permanente ou para fins especiais transitórios.
Artigo 1096.º CC – Renovação automática
A grande alteração neste artigo consiste na renovação automática por períodos mínimos de 3 anos quando o contrato é celebrado por prazo inferior a 3 anos. Caso tenha sido estipulado o prazo mínimo de 1 ano, previsto no artigo anterior, a renovação automática é feita por 3 anos.
Artigo 1096.º CC – Oposição à renovação deduzida pelo senhorio
Nos casos de oposição à renovação pelo senhorio, a lei passa a estabelecer que a inobservância do pré-aviso não desobriga o arrendatário do pagamento das rendas correspondentes a esse período, no entanto, em situações de desemprego involuntário ou incapacidade permanente do arrendatário ou de quem viva em economia comum, afasta o pagamento daqueles valores.
Artigo 1101.º CC – Denúncia pelo senhorio
Neste caso a grande alteração prende-se com o prazo de pré-aviso nos contratos de arrendamento com de duração indeterminada. Anteriormente era exigido um prazo de pré-aviso de 2 anos para a denúncia sendo que agora é exigido um prazo de 5 anos.
Artigo 1104.º CC – Confirmação da denúncia
Este artigo tinha sido revogado pela Lei n.º 31/2012 de 14-08. Com a presente lei é exigido ao senhorio, que depois de enviada a comunicação da alínea c) do artigo 1101.º, é ainda exigido que volte a enviar nova comunicação com antecedência máxima de 15 meses e mínima de 1 ano. Como o prazo para denúncia nestes casos foi alargado para 5 anos, o legislador entendeu que deverá o senhorio relembrar o arrendatário do prazo de efetivação da denúncia.
Artigo 1110.º CC – Duração, denúncia ou oposição à renovação (nos casos de arrendamento para fins não habitacionais)
Neste caso o legislador também procedeu a uma alteração muito relevante. À semelhança do artigo 1096.º, as renovações automáticas dos contratos de duração inferior a 5 anos são renovados automaticamente por períodos mínimos de 5 anos. E mais, seja qual for o prazo estipulado o senhorio não pode opor-se à renovação nos primeiros 5 anos de contrato.
Para além das alterações aos artigos do Código Civil foram ainda introduzidos 2 novos artigos: o artigo 1067.º-A e o artigo 1110.º-A que comportam importantes alterações.
Artigo 1067.º-A – Não discriminação no acesso ao arrendamento
Proíbe a discriminação no acesso ao arrendamento em razão de sexo, etnia, língua, idade, estado físico, convicção ideológica, não podendo o anúncio de arrendamento conter essa espécie de restrições. Proíbe ainda que, nos anúncios de oferta de imóveis para arrendamento, o senhorio possa fazer restrições ou preferências no tipo de inquilino que pretende.
Artigo 1110.º-A Disposições especiais relativas à denúncia e oposição da renovação pelo senhorio
Este artigo refere-se aos casos de denúncia pelo senhorio nos arrendamentos para fins não habitacionais. Estabelece que a denúncia apenas pode ter lugar nas situações das alíneas b) e c) do artigo 1101.º do Código Civil. Sendo que obriga o senhorio a indemnizar separadamente o arrendatário e os trabalhadores desse estabelecimento.
Alterações ao Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU
Artigo 10.º Vicissitude
Este artigo diz respeito as vicissitudes das comunicações efetuadas nos termos no artigo 9.º n.º 1 do NRAU.
O número 4 contempla a alteração mais relevante, na medida em que considera que a segunda comunicação, feita nos termos do n.º 3, considera-se recebida nos 10 dias posteriores ao do envio, nos casos em que as comunicações não foram levantadas no prazo previsto no regulamento dos serviços postais. Anteriormente este artigo era apenas aplicado aos casos em que o arrendatário se recusava a receber a carta.
Artigo 14.º-A -Título para pagamento de rendas, encargos ou despesas
À semelhança da prerrogativa que já assistia ao senhorio, agora também o arrendatário, no caso de ter realizados obras, poderá avançar para acção executiva, bastando que esteja munido da comunicação efetuada nos termos do novo artigo 22.º-C, n.º 3 do regime jurídico das obras em prédios arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei 157/2006 de 8 de Agosto, e do contrato de arrendamento.
Artigo 36.º - Arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60 %
Este artigo sofreu importantes alterações no sentido de proteger situações de velhice e de incapacidade com grau igual ou superior a 60%.
No que diz respeito à transição para o NRAU, foi introduzido um novo de grupo de pessoas que se pretende proteger. A Lei já não pretende proteger apenas o arrendatário que se encontre numa situação de velhice ou incapacidade igual ou superior a 60%, mas também as pessoas que, embora não sejam arrendatárias, habitem há mais de 5 anos no imóvel, sejam cônjuges, unidos de facto ou parentes em 1º grau de linha reta do arrendatário e tenham 65 anos ou incapacidade de 60% ou superior, sendo ainda exigido que o agregado familiar se encontre numa situação económica difícil.
São aditados ao NRAU dois novos artigos (artigo 15.º-T e 15.º-U) que dizem respeito ao modo processual de efetivar os direitos dos arrendatários. É também criado o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) que assegura ao arrendatário mecanismos de injunção para pagamento dos valores despendidos com obras em substituição do senhorio entre outras situações.
São ainda introduzidas alterações ao Decreto-Lei n.º 157/2006 de 8 de agosto, respeitantes ao regime jurídico das obras em prédios arrendados e ainda ao regime do subsídio de renda a atribuir aos arrendatários com contratos de arrendamento para habitação celebrado antes de Novembro de 1990, aprovado pelo Decreto-Lei 156/2015 de 10 de Agosto.
De um modo geral assiste-se ao aumento dos montantes do subsídio e prevê-se a garantia de realojamento pelo senhorio em determinadas situações de remodelação e obras no locado. Nestes casos, o senhorio fica obrigado à comunicação pormenorizada dos planos de obras, nos termos da lei, para que a suspensão do contrato tenha efeito. Ou seja, para além da intenção de proceder às obras, o senhorio deverá especificar as obras, as condições de realojamento, assim como a data de início e duração previsível das obras. Em caso de incumprimento destes prazos, confere-se a possibilidade de intimação extrajudicial do senhorio.
A presente lei entrou em vigor no dia 13 de fevereiro de 2019.

References: Artigo 1041

Artigo 1069

Artigo 1083

Artigo 1095

Artigo 1096

Artigo 1096

Artigo 1101

Artigo 1104
 artigo 1101

Artigo 1110
 artigo 1096
 artigo 1067
 artigo 1110

Artigo 1067

Artigo 1110
 artigo 1101

Artigo 10
 artigo 9

Artigo 14
 artigo 22

Artigo 36