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Timestamp: 2017-12-14 06:06:18+00:00

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Geschossflächenzahl GFZ Bebauungsplan Immobilie Gutachten
Die Geschossflächenzahl ist eine relative Größe, die mit Bezug auf die Grundstücksfläche festgelegt wird und angibt, wieviel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie wird immer als Dezimalzahl angegeben. Geregelt werden die Berechnungsgrundlagen der Geschossflächenzahl (GFZ) in § 20 Abs. 2 BauNVO.
Beispiel: Ein Grundstück von 600 m2 Fläche wird eine GFZ von 0,6 zugeordnet. Daraus ergibt sich eine Bebauungsmöglichkeit von 360 qm Geschossfläche.
Im Bebauungsplan dient die Festlegung der Größe der Geschossfläche (GF) und der Geschossflächenzahl (GFZ) dazu, die Dimensionen der Gebäude und die Bebauungsdichte des Plangebietes zu regulieren. Damit werden die Regelungen für die möglichen baulichen Nutzungen und deren Ausmaß festgelegt.
Die Geschossflächenzahl richtet sich nach den baugebietsabhängigen Höchstmaßen, an die die Gemeinde bei der Festlegung gebunden ist. Laut § 17 Abs. 1 BauNVO liegen die Geschossflächenzahlen für Wochenendhausgebiete bei 0,2, für Kleinsiedlungsgebiete bei 0,4, für reine Wohngebiete, Mischgebiete und Dorfgebiete bei 1,2, für besondere Wohngebiete bei 1,6, für Industriegebiete, Gewerbegebiete und sonstige Sondergebiete bei 2,4 und für Kerngebiete bei bis zu 3,0. In allen Gebieten, mit Ausnahme von Wochenend- und Ferienhausgebieten, können die Obergrenzen der Geschossflächenzahl jedoch in Ausnahmefällen überschritten werden. Die Höchstgrenzen gelten allerdings nur für das Bauleitplanverfahren der Gemeinden. Im Baugenehmigungsverfahren sind nur eventuell im Bebauungsplan eingebundene Höchstmaße ausschlaggebend.
Die Gemeinde kann nach § 16 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO im Bebauungsplan anstatt der Geschossflächenzahl auch die absoluten Maße der Geschossfläche festlegen. Die in § 17 Abs. 1 BauNVO definierten Obergrenzen und die Ausnahmeregelungen sind auch in diesem Fall bindend. Unter Berücksichtigung der Grundstücksgröße wird die tatsächliche Geschossflächenzahl dann aus der festgesetzten Geschossflächengröße errechnet.
Festsetzung der Geschossfläche
Die Geschossflächenzahl und die Geschossflächengröße wird mittels der Planzeichen 2.1 und 2.2 der Planzeichenverordnung 1990 festgesetzt. Laut § 16 Abs. 4 BauNVO kann zudem auch ein Mindestmaß für die Geschossflächengröße und die Geschossflächenzahl vorliegen, das bei der Festsetzung des Höchstmaßes berücksichtigt werden muss.
Die zulässige Geschossfläche ermitteln
Die zulässige Geschossfläche ergibt sich bei Bebauungsplänen mit festgesetzter GF direkt aus dem jeweiligen Bebauungsplan. Bei Bebauungsplänen, die eine Geschossflächenzahl (GFZ) ausweisen, ergibt sich die zulässige Geschossfläche aus der Multiplikation von maßgeblicher Grundstücksfläche und Geschossflächenzahl (siehe § 19 Abs. 3 BauNVO und § 20 Abs. 2 BauNVO).
Geschossfläche – Definition
Um die Geschossfläche eines Gebäudes zu errechnen, wird die Summe aller Vollgeschossflächen addiert. Nach § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO werden dabei die Außenmaße des Gebäudes für die Berechnung der Vollgeschossfläche zugrunde gelegt werden. Daher werden im Gegensatz zu früheren Vorgaben der BauNVO 1990 die Flächen von Aufenthaltsräumen, die sich nicht in Vollgeschossen befinden, sowie die dazugehörigen Treppenräume und Umfassungswände nicht der Geschossfläche zugeordnet. Mit der neuen Rechtslage hat der Gesetzgeber den Ausbau von Keller- und Dachgeschossen zu Wohnraum erleichtert.
Gemeinden können allerdings die Anrechnung solcher Aufenthaltsräume auf die Geschossfläche im Bebauungsplan einfügen, sofern dieser in den Geltungsbereich der BauNVO 1990 fällt. Ebenso können Bebauungspläne, die in ältere BauNVOs fallen wie die 1962, 1968 oder 1977, von der Gemeinde geändert werden, um diese an die Neuregelung der BauNVO 1990 anzugleichen.
Nebenanlagen, Garagen und Sonstige
Nach § 14 BauNVO und § 20 Abs. 4 BauNVO bleiben Nebenanlagen, Terrassen, Balkone, Loggien sowie bauliche Anlagen wie Garagen oder Stellplätze in Abstandsflächen, die nach Landesrecht zugelassen werden können oder bereits zulässig sind, bei der Ermittlung der Geschossfläche nicht berücksichtigt. Weitere Ausnahmen werden in § 21a Abs. 4 BauNVO für bestimmte Stellplätze und Garagen definiert. Zur Förderung der Tiefgaragenerrichtung kann nach § 21a Abs. 5 BauNVO im Bebauungsplan vorgesehen werden, dass die zulässige Geschossfläche um die Tiefgaragenfläche erhöht wird. Dabei handelt es sich um den sogenannten “Tiefgaragenbonus”. Die hohen Kosten für die Tiefgaragenerstellung werden in diesem Fall durch die zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten abgegolten.
Baukosten und die Bedeutung der zulässigen Geschossfläche
Insbesondere für den gewerblichen Wohnungsbau ist die zulässige Geschossfläche von erheblicher Bedeutung, da die Geschossfläche und die Gebäudeerstellungskosten in enger Beziehung zueinander stehen. Bei einer Geschossflächenzahl von 0,5 je Grundstücksquadratmeter darf ein halber Quadratmeter als Geschlossfläche genutzt werden. Beträgt der Grundstückspreis pro m2 500 Euro, so schlägt der Grundstückspreis bei den Baukosten für einen Quadratmeter Geschossfläche mit 1000 Euro zu Buche. Bei einer Geschossflächenzahl von 1,0 jedoch müssen nur 500 Euro Grundstückskosten kalkuliert werden.

References: § 20
 § 17
 § 16
 § 17
 § 16
 § 19
 § 20
 § 20
 § 14
 § 20
 § 21
 § 21