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Timestamp: 2017-12-14 06:34:47+00:00

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Miet- und WEG Recht « Blog der Rechtsanwälte Paul Werle-Rüdinger, Dr. Frank Schoch und Jürgen Leister
Archive for the ‘Miet- und WEG Recht’ Category
Gewerberaummietvertrag: Aufklärungspflicht über Verkaufssortiment
Der Bundesgerichtshof hat in 2 Entscheidungen (Az. XII ZR 192/08 und XII ZR 123/09) festgestellt, dass der Mieter eines Ladens den Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages über den beabsichtigten Verkauf von Waren informieren muss, die von der öffentlichen Meinung fast ausschließlich mit der rechtsradikalen Szene in Verbindung gebracht werden. Unterläßt der Mieter diese gebotene Aufklärung, kann der Vermieter den Vertrag anfechten. Im konkreten Fall ging es um den Verkauf von Textilien eines Labels, das mit der rechtsradikalen Szene in Verbindung gebracht wird. Interessant an der Entscheidung über den konkreten Fall hinaus ist, dass der Senat zwar grundsätzlich daran festhält, dass es dem Vermieter obliegt, sich über Gefahren und Risiken eines Vertragsabschlusses zu informieren. Der Senat formuliert aber gleichzeitig die Ausnahme: Ist ein Umstand geeignet, dem Vermieter erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen, muss der Mieter diesen Umstand ungefragt offenbahren. Entscheidend ist, ob der Vermieter Anlass zur Nachforschung hatte oder nicht. Bestand kein Grund zur näheren Recherche, muss der Mieter handeln und für Aufklärung sorgen. Die Entscheidung kann also zukünftig Ansatzpunkte liefern, Verträge mit Mietern zu beenden, deren Sortiment sich negativ auf eine Immobilie auswirkt, auch wenn feste Laufzeiten von langer Dauer vereinbart wurden. Vertragslaufzeiten von 10 Jahren und mehr sind bekanntlich im Gewerberaummietrecht nicht selten.
Tags: Aufklärungspflicht, Gewerberaummietvertrag, Sortiment
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Tags: "Kalte Räumung", "untergetauchter Mieter", Mietrückstand, Räumungsurteil, Zwangsräumung
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In der Praxis des Wohnungseigentumsrechts kommt es häufig vor, dass Jahre nach Errichtung eines Gebäudes von einem Eigentümer oder einer kleinen Gruppe von Eigentümern beanstandet wird, dass das Gebäude in einzelnen Bereichen abweichend vom Aufteilungsplan oder der Teilungserklärung errichtet wurde. Typisches Beispiel ist die Terrasse, deren Fläche die im Aufteilungsplan ausgewiesene Fläche überschreitet. Das Oberlandesgericht Braunschweig hat sich in einer jetzt veröffentlichten Entscheidung (Az. 3 W 1/10, ZMR 2010, 626) der in einem Aufsatz des Verfassers (Schoch, ZMR 2007, 427) vertretenen Rechtsauffassung ausdrücklich angeschlossen. Der Anspruch eines jeden Eigentümers auf Herstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustandes verjährt in der allgemeinen Verjährungsfrist, also in 3 Jahren ab Kenntnis des abweichenden Errichtungszustandes. Der Anspruch ist nicht nach § 902 BGB unverjährbar, sondern unterliegt wie andere schuldrechtliche Ansprüche auch der allgemeinen Verjährungsfrist. Die Entscheidung ist im Interesse der Erhaltung des Rechtsfriedens zu begrüßen. Die Praxis zeigt nämlich, dass die Ansprüche auf Herstellung des der Teilungserklärung bzw. dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustandes häufig erst nach vielen Jahren aus sachfremden Erwägungen heraus geltend gemacht werden, um auf anderen Gebieten entstandene Streitigkeiten zusätzlich zu eskalieren. Wenn sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft über Jahre hinweg mit einem Zustand abgefunden hat, ist es hinnehmbar, wenn derjenige, der Vertrauen auf den Bestand erlangt hat, Verjährung einwenden kann. Der umständliche Weg über die Verwirkung, der früher beschritten werden musste, wird damit hinfällig.
Tags: Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Verjährung
Die Aufrechnung mit Gegenforderungen ist häufiger Thema von Wohngeldprozessen. Das OLG Hamm (Az. 15 Wx 298/08) hat in einem aktuellen Beschluss noch einmal die Grundsätze über Aufrechnungsmöglichkeiten gegen Wohngeldforderungen herausgearbeitet. Es entspricht ständiger Rechtsprechung der Obergerichte, dass eine Aufrechnung mit Forderungen des Wohnungseigentümers gegen Wohngeldforderungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht möglich ist, da die Liquidität der WEG gesichert werden muss. Häufig wird gegen Wohngeldforderungen vom säumigen Miteigentümer eingewandt, er habe im Interesse der Gemeinschaft für diese Aufwändungen getätigt, die er jetzt mit den Wohngeldrückständen “verrechne”. Das OLG bestätigt, dass eine solche Verrechnung grundsätzlich ausscheidet, es sei denn, die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG lägen vor bzw. die Ansprüche wären durch die WEG annerkannt oder gegen diese rechtskräftig festgestellt. Die letztgenannten Alternativen spielen in der Praxis eine untergeordnete Rolle. Eine in der Praxis häufig vorgebrachte Notgeschäftsführung ist nur dann anzunehmen, wenn dem Gemeinschaftseigentum eine unmittelbare Gefahr drohte und ein verständiger Wohnungseigentümer nicht länger abgewartet haben würde, weil die Notlage eine Heranziehung des Verwalters oder der anderen Eigentümer nicht zugelassen hätte. Da zum einen an das Erfordernis der unmittelbaren Gefahr hohe Anforderungen gestellt werden und zum anderen die Hinzuziehung des Verwalters oder der anderen Eigentümer praktisch immer möglich sein dürfte, scheiden Ansprüche aus § 21 Abs. 2 WEG meist aus. Der Eigentümer hat bei Aufwendungen für die Gemeinschaft dann vielleicht Ansprüche aus Geschführung ohne Auftrag, mit diesen kann er aber nicht aufrechnen.
Haftung der Wohnungseigentümer für Abfall- und Straßenreinigungsgebühren
Eine wichtige Unterscheidung zwischen der privatrechtlichen Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer einer WEG und der öffentlich-rechtlichen Haftung für Gebühren hat der BGH in einer neuen Entscheidung hervorgehoben (Urteil vom 18.06.09, VII ZR 196/08): Obwohl die Eigentümer gemäß §§ 10 Abs. 6 u. 8 WEG nur entsprechend des ihrem Sondereigentum zugeordneten Miteigentumsanteils haften – dies war eine der wesentlichen Neuerungen des WEG zum 01.07.07 -, kann der Landesgesetzgeber in seinen Abgabengesetzen eine gesamtschuldnerische Haftung für Gebühren vorsehen. Konkret bedeutet das, dass durch die Gebührengesetze der Länder nach wie vor eine Haftung aller Miteigentümer als Gesamtschuldner vorgesehen sein kann (und meistens auch vorgesehen ist). Gerade dann, wenn einzelne Eigentümer zahlungsunfähig werden, besteht also das Risiko der Inanspruchnahme der übrigen Eigentümer für rückständige Gebühren. Angesichts immer weiter steigender Gebühren ein nicht zu vernachlässigendes Risiko jedes Eigentümers.
Tags: Abfallgebühren, Haftung, Wohnungseigentümer
Der Vermieter von Wohnraum kann bekanntlich den Mietvertrag kündigen, wenn bei ihm Eigenbedarf vorliegt, wenn er also die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt. Einen solchen Eigenbedarf können nicht nur natürliche Personen als Vermieter geltend machen, sondern auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wenn deren Gesellschafter Eigenbedarf vorweisen können. In einem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (Urt. v. 16.07.2009, Az.: VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738) lag die Besonderheit vor, dass die Gesellschafter der GbR nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung und Ablauf der Kündigungsfrist das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt haben. Die Vorinstanzen haben wegen dieser Aufteilung in Eigentumswohnungen auf die Mieterschutzbestimmung des § 577 a BGB zurück gegriffen. Nach dieser Vorschrift sind Eigenbedarfskündigungen nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erst nach 3 bzw. nach 10 Jahren (in bestimmten durch landesrechliche Verordnungen bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) nach Veräußerung der Eigentumswohnungen möglich. Der BGH sah den Fall anders: Die Schutzvorschrift greife nur bei Aufteilung vor Ausspruch der Kündigung. Eine analoge Anwendung auf den Fall des Erwerbs durch eine GbR sei auch nicht dadurch zu rechtfertigen, dass die Gesellschaft von Anfang an den Zweck hatte, eine Eigennutzung der verschiedenen Wohnungen des Hauses durch die Gesellschafter zu ermöglichen. Eine unzulässige Umgehung liege nicht vor. Durch entsprechende rechtgestaltende Maßnahmen lassen sich damit die in letzter Zeit immer häufiger anzutreffenden Hauserwerbergemeinschaften also auch beim Erwerb noch vermieteter Mehrfamilienhäuser verwirklichen.
Tags: Eigenbedarf, GbR, Kündigung, Umwandlung
Zahlungsverzug bei Mietzahlungen
Durch die schlechte wirtschaftliche Situation geraten derzeit immer häufiger Wohnraummieter in Zahlungsschwierigkeiten. Wohnungsvermieter fragen sich häufig, ob und wann sie bei Zahlungsrückständen des Mieters eine fristlose Kündigung ausprechen sollen oder nicht. Der Vermieter ist gemäß § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist. Von dieser Möglichkeit sollten Vermieter ohne Verzögerung Gebrauch machen, denn für den Fall, dass eine Räumungsklage notwendig werden sollte, muss mit einem (weiteren) längeren Zeitraum gerechnet werden, der bis zur endgültigen Räumung der Wohnung vergeht. Die Interessen des Mieters werden dadurch ausreichend geschützt, dass er gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Kündigung rückwirkend beseitigen kann, indem er bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage die Miete vollständig nachzahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Nachzahlung verpflichtet. Diese Möglichkeit hat der Mieter einmal in zwei Jahren. Es gibt also grundsätzlich keinen Anlass, die fristlose Kündigung zurückzustellen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Um größeren Schaden zu vermeiden, ist die sofortige Kündigung sogar dringend anzuraten. Ist der Mieter nur vorübergehend zahlungsunfähig, kann er durch Nachzahlung oder Einschaltung der sozialen Stellen seine Wohnung erhalten.
Tags: fristlose Kündigung, Miete, Räumungsklage, Verzug, Zahlungsrückstand

References: § 902
 § 21
 § 21
 BGH 
 § 577
 BGH 
 § 543
 § 569