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Timestamp: 2019-10-18 03:29:31+00:00

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Wie entwickeln sich die Wohnmietpreise von ausgewählten Städten ...
Wie entwickeln sich die Wohnmietpreise von ausgewählten Städten Deutschlands bis 2025?
Studienarbeit 2018 57 Seiten
1.2 Ziel der Praxisarbeit
1.3 Aufbau der Praxisarbeit
2. Grundlagen zum Thema Mietpreise am Wohnimmobilienmarkt
2.1.1 Entwicklung der Bevölkerungszahl
2.1.2 Veränderung im Altersaufbau
2.1.3 Struktur der Bevölkerung
2.2 Zukünftige Entwicklung: Nachfrage und Angebot
2.3 Die Mietpreisbildung auf dem Immobilienmarkt
2.3.1 Mietpreisbildung
2.3.2 Mietspiegel
2.4 Mietpreisbremse
2.4.1 Intention
2.4.2 Umsetzung
2.4.4 Handlungsbedarf
3. Ausgewählte Städte mit den aktuell höchsten Mietpreisen in Deutschland 2017 und deren Entwicklungen bis 2025
3.1.1 Mikro- und Makrolage
3.1.2 Mietpreisniveau aktuell
3.1.3 Mietpreisniveau zukünftig
3.2.1 Mikro- und Makrolage
3.2.2 Mietpreisniveau aktuell
3.2.3 Mietpreisniveau zukünftig
3.3.1 Mikro- und Makrolage
3.3.2 Mietpreisniveau aktuell
3.3.3 Mietpreisniveau zukünftig
Abbildung 1: Die Berliner Bezirke und Stadtteile
Abbildung 2: Die Hamburger Stadtteile und Bezirke
Abbildung 3: Die Stadtbezirke von München
Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung in DEU von 2015 bis 2025
Abbildung 5: Einwohnerprognose für Berlin von 2015 bis 2025
Abbildung 6: Einwohnerprognose für Hamburg von 2015 bis 2025
Abbildung 7: Einwohnerprognose für München von 2015 bis 2025
Abbildung 8: Entwicklung der Durchschnittsmieten bei Neuvermietung für Wohnungen in MFH in den deutschen A-Städten
Tabelle 1: Mietpreise für Neubauwohnungen in €/m² Wohnfläche zzgl. NK
Tabelle 2: Mietpreise für Bestandswohnungen in €/m² Wohnfläche zzgl. NK
Tabelle 3: Übersicht zu den aktiven Mietpreisbremsen
Die Hausarbeit befasst sich mit dem Thema Marktpreisbildung u. der dazugehörigen Forschungsfrage „Wie entwickeln sich die Wohnmietpreise von ausgewählten Städten Deutschlands bis 2025?“. Der Autor hat dieses Thema gewählt, da Wohnraum in den deutschen Metropolregionen immer knapper wird, das Mietpreisniveau in jüngster Zeit stark gestiegen u. ein Ende dieser Bewegung bislang noch nicht in Sicht ist. Das aktuelle Problem des Wohnungsdefizites innerhalb der wirtschaftsstarken Ballungsräume sowie attraktiven Universitäts- u. Großstädten, das Zinstief sowie Kapitalzuflüsse nach DEU bleiben maßgeblich Treiber für die hohe Preis- u. Nachfragedynamik. Die aktuelle Herausforderung für die Politik u. Großstädte besteht nun darin, die hohe Wohnungsnachfrage, trotz eingeschränkter Entwicklungsmöglichkeiten, zu bedienen.
Ziel dieser wissenschaftlichen Arbeit ist es möglichst genau herauszufinden, wie lange u. wie weit die Mietpreise in den ausgewählten Städten Berlin, Hamburg u. München noch steigen werden sowie darüber hinaus die Hintergründe zu erläutern.
Zum Beginn der Arbeit wird im Theorieteil die zukünftige Einwohnerentwicklung DEUs genauer erläutert. Anknüpfend dazu wird aufgezeigt, wie sich der Altersaufbau der Bevölkerung u. die Struktur der privaten Haushälter verändern werden. Anschließend wird im Kapitel 2.3 explizit auf die Mietpreisbildung eingegangen. U. a. wird dabei erklärt, wie ein Mietpreis überhaupt zustande kommt u. welche Rolle der Mietspiegel dabei einnimmt. Des Weiteren wird dem Leser näher gebracht, was die Mietpreisbremse ist, welche Intention sich dahinter verbirgt, was für eine Wirkung sie bisher entfaltet hat u. ob bzw. welcher Handlungsbedarf noch besteht.
Im darauffolgenden Kapitel 3 geht es um die aktuellen u. zukünftigen Mietpreise von den Großstädten Berlin, Hamburg u. München. Um dem Leser das zustande gekommene Mietpreisniveau ausführlich darstellen zu können, wird für jede Stadt die Mikro- sowie Makrolage aufgezeigt, gefolgt von dem aktuellen u. zukünftigen Mietpreisen. Zur verbesserten Übersicht stellt das Kapitel 4 dies noch einmal tabellarisch gegenüber. Die Arbeit schließt mit einer Schlussbetrachtung, gegliedert aus einer Zusammenfassung, einem Fazit sowie einem Ausblick, ab.
Zum Beginn der Recherche hat sich der Autor im Word Wide Web über diverse Artikel u. Bücher der vergangen Jahre einen ersten Eindruck in die Thematik verschafft. Um die theoretischen Grundlagen zu verfassen, wurden diverse Quellen genutzt, um eine sinnvolle Gliederung aufzustellen. Darauffolgend wurde die Themensuche, passend zu den Gliederpunkten, eingegrenzt u. optimiert. Durch die Aktualität des Themas gibt es nur wenig Buchquellen zur Verfassung des Hauptteils. Aufgrund dessen wurden umfangreiche Online-, Zeitungs- u. Zeitschriftenartikel herangezogen. Bei der Suche wurden häufig Schlagwörter wie „Mietpreise“, „Immobilienmarkt“ u. „Mietpreisentwicklung“ genutzt.
Zur Verbesserung der Lesbarkeit wurden, falls nicht anders erläutert, für eine einheitliche Mietpreisermittlung Bestandswohnungen sowie Neubauwohnungen mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 75 m² herangezogen. Die Mietreise verstehen sich pro m² Wohnfläche zzgl. NK.
2. Grundlagen zum Thema Mietpreise am
Seit 2015 steht die Europäische Union an einem historischen Wendepunkt: Zum ersten Mal starben 2015 mehr Menschen (5,23 Mio. Todesfälle) als geboren wurden (5,1 Mio. Geburten).[1] Bereits seit 1972 übersteigen die Todesfälle in DEU jedes Jahr die Anzahl an Geburten.[2] In den folgenden drei Kapiteln soll grundlegend geklärt werden, wie DEU einer rückläufigen Bevölkerungsanzahl entgegenwirkt, wie der zukünftige Altersaufbau aussehen könnte u. in welche Richtung sich die Struktur der Bevölkerung entwickeln wird.
2015 kam DEU auf rd. 925.000 Todesfälle gegenüber 738.000 Geburten.[3] Um zu verhindern, dass die Bevölkerungsanzahl kontinuierlich abnimmt u. älter wird, gleicht DEU den demographischen Wandel durch Zuwanderer aus.[4] Insbesondere durch die außergewöhnlich hohe Anzahl an Zuwanderungen von Ausländern nach DEU, an der auch Schutzsuchende einen bedeutenden Anteil ausmachten, konnte in den vergangenen drei Jahren ein kurzfristiger Anstieg der Bevölkerung vermerkt werden. Insgesamt sind 2015 ungefähr 2 Mio. Menschen nach DEU gezogen, die Hälfte hiervon kamen als Flüchtlinge in das Land, die andere Hälfte aufgrund der guten Arbeits- u. Ausbildungsmöglichkeiten. Da ungefähr 1 Mio. Menschen aus den unterschiedlichsten Gründen wieder fortgezogen sind, betrug die Nettozuwanderung 1,1 Mio.[5]
Im Jahr 2015 wurden in der Bundesrepublik rd. 477.000 Asylanträge gestellt, 2016 stieg die Zahl auf rd. 746.000 Anträge.[6] Insgesamt nahm DEU 2015 rd. 35% u. 2016 ca. 60% aller Asylbewerber auf, die in die EU einreisten[7] - der Anteil der Bevölkerung mit Migrationshintergrund betrug anschließend 22,5%.
Es wird jedoch davon ausgegangen, dass der Zuwandererstrom kontinuierlich abnehmen wird, u. a. wird dies durch die aktuellen Zahlen des Bundesamtes bestärkt. Lt. Bundesamt für Migration und Flüchtlinge (BAMF) wurden seit Januar bis Oktober 2017 rd. 187.000 Asylanträge in DEU gestellt, im Vergleich zum Vorjahreswert (rd. 694.000 Anträge) bedeutet dies einen Rückgang von 73,0%.[8] Zukünftig ist zu erwarten, dass die Anzahl der Zuwanderer aus der EU weiter rückläufig ist u. die Flüchtlingszuwanderung auf niedrigem Niveau bleibt, vorausgesetzt es treten keine neuen krisenhaften Entwicklungen auf.[9]
Im Endeffekt lässt sich daraus schließen, dass ab 2020 die deutsche Bevölkerung bei voraussichtlich deutlich geringerer Zuwanderung wieder schrumpfen wird.[10] Dies ist überwiegend auf die niedrigen Geburtenraten zurückführen, denn ohne die Zuwanderung aus dem Ausland, würde die deutsche Bevölkerung aktuell jährlich um rd. 300.000 Menschen abnehmen.[11] Langfristig wird es DEU nicht möglich sein, das wachsende Geburtendefizit[12] durch Zuwanderung auszugleichen.[13] Im Jahr 2020 wird das Geburtendefizit rd. 250.000 betragen u. bis 2025 auf 310.000 steigen.[14] Die Analyse der Entwicklung des Geburtendefizites in dem Zeitraum 2016 bis 2025 ergibt somit eine Reduzierung um insgesamt ca. 1,2% von 81,48 auf 80,51 Mio. Einwohner.[15]
In den in dieser Arbeit zu betrachteten Großstädten setzt sich eine entgegengesetzte Entwicklung innerhalb dieses Zeitraumes fort. Die Zahl der einwohnerreichsten Stadt DEUs, Berlin, wird um 4,05% (148.000 zus. Einwohner) auf rd. 3,8 Mio. Einwohner steigen.[16] Ebenso wird die Freie Hansestadt Hamburg mit 1,79 Mio. Einwohnern um ca. 2,57% (46.000 zus. Einwohner) bis 2025 zulegen.[17] München besitzt mit 1,58 Mio. die nächsthöhere Bevölkerungszahl hinter Hamburg u. wird aufgrund des starken Wachstums voraussichtlich bis 2025 um ganze 10,77% (170.000 zus. Einwohner) wachsen u. somit rd. 1,75 Mio. Einwohner zählen.[18]
Bereits in den vergangenen Jahren haben deutsche Großstädte einen deutlichen Bevölkerungsgewinn verzeichnet. Dies lässt sich u. a. dadurch erläutern, dass vermehrt junge Menschen aufgrund einer Ausbildung oder eines Studium in die Großstädte ziehen. Mit rd. 3 Mio. Studierenden im Jahr 2016, befindet sich DEU aktuell auf einem Rekordniveau.[19] Zudem nutzen insb. junge Senioren u. Rentner das breite Angebot an Freizeitaktivitäten innerhalb der Ballungsräume u. versprechen sich dadurch mehr soziale Kontakte. Ebenso konzentriert sich die Zuwanderung aus dem Ausland, aufgrund der vielfältigen u. guten Arbeitsmöglichkeiten, überwiegend auf die Großstädte.[20] Wie oben bereits beschrieben, wird sich dieser Trend auch in Zukunft weiter fortsetzen.
Es ist bereits seit langem bekannt, dass die Form der klassischen Bevölkerungspyramide, bei der viele Kinder geboren werden u. eine dauerhaft hohe Sterblichkeit über alle Altersstufen hinweg herrscht, in DEU kontinuierlich abweicht. Die abnehmende Anzahl an Geburten u. das dazu parallel zunehmende Altern der gegenwärtig dominierenden mittleren Jahrgänge wird auch in Zukunft zu signifikanten Verschiebungen in der Altersstruktur führen. Zu den älteren u. jüngeren Generationen gehören hingegen weniger Menschen.[21]
Betrachtet man heute die Bevölkerung auf Grundlage der Altersstruktur, kommt man zu dem Ergebnis, dass aktuell 18% der Gesamtbevölkerung aus Kindern u. jungen Menschen unter 20 Jahren, zu 61% aus 20 bis unter 65 Jährigen u. zu 21% aus 65 Jährigen u. Älteren besteht.[22] Bis zum Jahr 2025 wird sich die Struktur bereits merklich verändert haben: Von den dann in DEU lebenden 80,5 Mio. Menschen, werden 14,1 Mio. (18%) unter 20 Jahre, 46,6 Mio. Menschen (58%) werden zwischen 20 u. 65 Jahren sowie 19,8 Mio. Menschen (25%) werden bereits über 65 Jahre alt sein.[23] D. h. bereits jeder vierte wird mind. 65 Lebensjahre durchlebt haben.
Die Haushalte in DEU werden seit Ende der 1950er Jahre immer kleiner. Bereits vier Jahrzenten lang stellen die Singlehaushalte die größte Gruppe dar – Tendenz steigend. Dabei leben sowohl jüngere als auch zunehmend ältere Menschen alleine.[24] Die Zweipersonenhaushalte folgen diesem Trend ebenfalls, aufgrund der immer höher werdenden Lebenserwartung, besseren Lebensqualität, späterer Eheschließung u. Familiengründung wird den Menschen ein selbständiges Leben in Ein- oder Zweipersonenhaushalten ermöglicht.[25] Im Gegensatz dazu sinkt die Anzahl der Haushalte mit drei u. mehr Personen stark.
Lt. des Statistischen Bundesamtes wird sich die aktuelle Entwicklung künftig fortsetzen. Gab es Ende 2015 von insgesamt 40,8 Mio. Haushalten bereits 16,9 Mio. Einpersonen- u. 14 Mio. Zweipersonenhaushalte werden es 2025 bereits rd. 18 Mio. u. 15 Mio. sein.[26] Das liegt vor allem an der steigenden Zahl von älteren Menschen, der zunehmenden Partnerschaften mit separater Haushaltsführung sowie der hohen beruflichen Mobilität im Alltag.
Die typischen Familienhaushalte mit mind. drei Personen machen von den aktuellen Gesamthaushalten lediglich 24,3% aus, werden bis Ende 2025 auf 22,3% sinken u. stellen somit eine Minderheit dar. Dadurch steigt die Anzahl der Haushalte um knapp 2 Mio. auf rd. 42,6 Mio.. Jedoch wird sich das Tempo der rückläufigen Zahlen von drei u. mehr Personenhaushalten, aufgrund der voraussichtlichen Zunahme von Eheschließungen u. Familiengründungen, etwas drosseln. Letztendlich wird sich die durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,0 Personen im Jahr 2015 auf 1,95 Personen bis zum Jahresende 2025 verkleinern.[27]
Die Wohnungsmärkte in DEU befinden sich seit einigen Jahren in einem zunehmenden Ungleichgewicht von Angebots- u. Nachfrageentwicklung. Eine hohe Nachfrage nach Wohnraum in den wirtschaftsstarken Zentren steht einem hohen Fertigstellungsdefizit gegenüber.[28] Um den Wohnungsengpässen deutschlandweit im Jahre 2016 erfolgreich entgegenzuwirken, hätten 80.000 bis 120.000 Wohnungen zusätzlich fertiggestellt werden müssen.[29] Die Lücke ist aber noch größer, da der Wohnungsbedarf durch den Trend zunehmender Haushalte, wie sie in Kapitel 2.1.3 beschrieben wurde, wächst.[30]
Der Wohnungsneubau zieht seit dem Tiefpunkt im Jahr 2009, mit 159.000 neuen Wohnungen,[31] zwar wieder an, liegt mit jährlich rd. 280.000 WE jedoch nach wie vor weit unter dem Bedarf von mind. 350.000 WE u. verschärft somit weiterhin die Wohnmarktsituation in DEU.[32] Selbst wenn unter unrealistischen Größenordnungen ab heute der Wohnungsbedarf von mind. 350.000 WE jährlich geschaffen werden könnte, würden ab 2020 jährlich noch rd. 280.000 WE nachgefragt werden, ab 2025 bis 2030 noch knapp 230.000 WE pro Jahr.[33] Diese Prognose berücksichtigt jedoch keinen Nachholbedarf aus der Vergangenheit.
Das Problem liegt jedoch nicht an einer fehlenden Anzahl an Baugenehmigungen, sondern es werden schlicht u. einfach zu wenige Neubauten errichtet. Dies zeigt der zunehmende Abstand zwischen Genehmigungen u. Fertigstellungen. Obwohl im Jahr 2016 für rd. 375.000 WE Baugenehmigungen erteilt wurden,[34] werden u. a. aufgrund von steigenden Baukosten, begrenzter Liquidität, langen Genehmigungsprozessen u. unvorhergesehenen Verzögerungen zu niedrige Fertigstellungszahlen erzielt. Zudem ist es unklar, ob sich dieses Volumen an Baugenehmigungen auch in den kommenden Jahren fortsetzen kann, denn die Bauflächen neigen sich insb. in den Metropolregionen, wo Wohnraum knapp u. teuer geworden ist, dem Ende zu.[35]
Die bereits durch Wohnungsmangel geprägten Ballungsräume sowie attraktiven Universitäts- u. Großstädte, werden weiterhin eine steigende Bevölkerungsanzahl verzeichnen, wodurch das Angebot an Wohnraum künftig noch weiter sinken wird u. steigende Mietpreise nicht zu vermeiden sind.[36] Dadurch wird der Zugang für neue Marktteilnehmer erheblich erschwert. So liegen u. a. die durchschnittlichen Leerstandsquoten in den Top-7-Städten[37] bereits bei unter 1%.[38] Im Gegensatz dazu, werden sich in den dünn besiedelten Regionen künftig hohe Leerstände bemerkbar machen, wodurch sich die Schere zwischen Angebots- u. Nachfrageentwicklung noch weiter öffnen wird.[39]
Um einen funktionsfähigen u. entspannten Wohnungsmarkt mit einem ausgeglichen Angebots- u. Nachfrageverhältnis zu generieren, werden Leerstandsquoten von 2,5% bis 3,0% für erforderlich erachtet.[40] Unterm Strich ist festzuhalten, dass ein deutlicher Anstieg der Wohnungsnachfrage, einer zurückhaltenden Angebotsentwicklung an den Wohnungsmärkten gegenübersteht.
Bereits seit Jahren steigen vor allem in den deutschen Großstädten die Mietpreise rasant an. Die Immobilienpreise erhöhen sich aktuell so radikal, dass die Kaufkraft derweilen immer mehr hinterherhinkt. In vielen Metropolregionen entfallen mittlerweile bis zu 30% des Einkommens für den Wohnungserhalt, in den Mittelstädten sind es bis zu rd. 22%. Zusätzliche Kosten wie bspw. Betriebs- und Nebenkosten sind in dieser Berechnung nicht enthalten.[41]
In ländlichen Regionen erfolgt oftmals ein gegenteiliger Prozess, denn hier kommt es immer häufiger zu Leerständen u. demzufolge zu einer Deflation. Aber woran liegt das? Wie kommt ein Mietpreis eig. zustande u. wo kann man diesen einsehen? Antworten auf die vorgenannten Fragen erhalten Sie in den folgenden zwei Kapiteln.
Der Mietpreis bezeichnet den Geldbetrag, den ein Mieter monatlich an den Eigentümer einer Wohnung entrichtet, um diese nutzen zu dürfen. Geregelt wird die Miete im Mietvertrag, der zwischen dem Mieter u. Vermieter geschlossen wird. Dabei richtet sich die Höhe der Miete maßgeblich nach der Nachfrage, Größe u. der Lage der Wohnung. Bspw. sind kleinere WE aufgrund des hohen Nachfragebedarfs oftmals verhältnismäßig teurer, als größere WE.[42]
Weiterhin spielen Faktoren wie die ÖPNV-Anbindung, das Baujahr u. die Bauweise des Hauses, die Ausstattung der Wohnung sowie die Energieeffizienz eine bedeutende Rolle für die Bildung eines angemessenen Mietpreises. So werden bspw. für Neubauten wesentlich höhere Quadratmetermietpreise verlangt, als für Gebäude die im 19. Jahrhundert errichtet wurden.[43] Ebenso werden in zentralen Lagen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr deutlich höhere Mietpreise erzielt, als in dezentralen Lagen, welche schwer zu erreichen sind u. meist ein motorisiertes Fahrzeug voraussetzen.[44] Zudem spielt die Ausstattung der Wohnung eine wichtige Rolle für den Mietpreis: Parkettböden, eine Einbauküche, ein modernes Bad mit Badewanne u. Fußbodenheizung kosten den Mieter mehr als Linoleumböden, unflexible Grundrisse, Einfachverglasung u. ein renovierungsbedürftiges Bad.[45] Grundsätzlich hängt die Ausstattung jedoch von Standort, Größe, Mietpreis u. Baujahr ab. Je größer u. jünger die Wohnung ist, desto ausgestatteter wird diese sein, hingegen kleine Apartments im Altbau eher genügsam eingerichtet sind.[46]
Auch eine gute Mikrolage treibt den Preis pro Quadratmeter Mietfläche schnell in die Höhe. Insb. nah gelegene Geschäfte des alltäglichen Bedarfs, Bildungseinrichtungen, eine gemischte Bevölkerungsstruktur u. Zentrumnähe sind Kriterien, die sehr geschätzt werden u. eine breite Masse an Menschenvielfalt anziehen.
Grundlegend ist festzuhalten, dass in den abgelegenen Regionen, in denen die Mieten aufgrund hoher Leerstände niedrig sind, die Mietsteigerungen meist mäßig ausfielen. Hingegen in den Ballungsräumen, wo Wohnraum immer knapper wird, die Mietpreise sehr stark anstiegen. Da die Bevölkerung auch weiterhin versuchen wird, in die von Wohnungsknappheit geprägten Kreise zu ziehen, werden überdurchschnittliche Mieterhöhungen auch zukünftig nicht auszuschließen sein.[47]
Der Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde gibt an, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete im freifinanzierten Wohnungsbau ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus den Mieten zusammen, die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit u. Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden sind.[48] Preisgebundene Wohnungen fließen somit nicht in eine Mietspiegelerhebung mit ein. Mit dem Mietspiegel kann festgestellt werden, ob die Miete für eine Wohnung preiswert, angemessen oder zu teuer ist.
Das Gesetzt unterscheidet zwischen dem „einfachen Mietspiegel“[49] u. dem „qualifizierten Mietspiegel“[50]. Der einfache Mietspiegel bietet lediglich einen groben Marktüberblick, denn es gibt für ihn keine gesetzlichen Vorgaben, in denen die Anforderungen an die Erstellung eines Mietspiegels geregelt sind. Somit kommt diesem im Unterschied zum qualifizierten Mietspiegel im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Berechtigung einer Mieterhöhung i. d. R. keine Beweiskraft zu.[51]
Für den qualifizierten Mietspiegel sind die Vorgaben gesetzlich festgelegt.[52] So muss dieser nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein, die Methoden zur Ermittlung müssen dokumentiert, nachvollziehbar sowie überprüfbar sein u. von der Gemeinde oder von Interessensvertretern der Vermieter u. Mieter anerkannt werden.[53] Zudem muss ein qualifizierter Mietspiegel alle zwei Jahre aktualisiert werden.[54] Geschieht dies nicht, verliert er den Status als qualifizierter Mietspiegel u. wird auf einen einfachen Mietspiegel heruntergestuft.
Der Mietspiegel ist eine wichtige Informationsquelle beim Greifen der Mietpreisbremse, denn anhand des Mietspiegels soll entschieden werden, ob die Miete bei einer Neuvermietung mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt u. damit möglicherweise zu hoch ist.[55] Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete liegt in DEU bei 6,72 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 0,18 €/m² im Vergleich zum Vorjahreswert.[56]
Die Erstellung eines Mietspiegels ist jedoch keine Pflicht, denn lt. Gesetzt sollen Gemeinden erst einen Mietspiegel erstellen, wenn ein erhöhter Bedarf dafür besteht u. der Aufwand somit vertretbar ist.[57] Deshalb liegt bei kleineren Gemeinden oftmals gar kein Mietspiegel vor. Städte u. Gemeinden mit einem erhöhten Bedarf sind z. B. Ballungsräume wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt etc.. Laut einer Untersuchung von F+B[58] besitzen rd. 93% aller deutschen Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohner einen Mietspiegel sowie 88% aller Großstädte. Sofern ein Mietspiegel für die eigene Ortschaft vorliegt, kann man diesen bei der entsprechenden Stadtverwaltung gegen eine Schutzgebühr anfordern oder er wird auf der Stadtwebseite als Download zur Verfügung gestellt.[59]
Am 1. Juni 2015 trat die Mietpreisbremse erstmals in Kraft. Diese ist grundlegend im § 556d-f des BGB geregelt. Die Preisbremse soll bewirken, dass die Mietpreise nicht mehr so stark steigen, wie in den vergangenen Jahren. Insb. in den Ballungsräumen wie Hamburg, München, Köln, Frankfurt u. Düsseldorf sind die Durchschnittsmieten in den vergangenen 10 Jahren um mind. 20% gestiegen, in Berlin sogar über 40%.[60] Knapp 1 Mio. Haushalte in deutschen Großstädten müssen mehr als die Hälfte ihres Nettoverdienstes ausgeben, um ihre Mietkosten zu begleichen. Familien am Rande der Armut wenden rd. 40% ihres Verdienstes für Wohnraum auf.[61]
Was die Mietpreisbremse genau ist, wo diese gilt, welche Wirkung sie bis heute gezeigt hat u. ob bzw. wodurch sie verbessert werden könnte, wird in den folgenden Kapiteln 2.4.1 bis 2.4.4 genauer erläutert.
Mit der Einführung der Mietpreisbremse will der Gesetzgeber den Anstieg der Mieten in besonders angespannten Wohnlagen deckeln. Dort wo die Preisbremse greift, ist der qualifizierte Mietspiegel eine wesentliche Informationsquelle, denn er enthält die ortsüblichen Vergleichsmieten, welche einen Maßstab für die Höhe der Mietpreise darstellt. In den betreffenden Gemeinden darf die Miete bei einer Neuvermietung nämlich nur noch max. 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. D. h. wenn Herr Mustermann 500 € für 60 m² zahlt, dürfen Neumieten nur noch max. bei 550 € liegen. Lediglich Neubau- sowie umfangreich modernisierte Wohnungen fallen aus dem Grenzbereich der Preisbremse. Falls die bisherige Miete bereits 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Vermieter nicht gezwungen werden, den Preis bei einer erneuten Vermietung zu senken.
Im Endeffekt soll die Mietpreisbremse einen unkontrollierten Anstieg von Mieten begrenzen, denn bisher war es so, dass Familien mit einem geringen Einkommen innerhalb der Ballungszentren zunehmend gravierende Schwierigkeiten hatten bezahlbaren Wohnraum zu finden. Dies soll die Mietpreisbremse nun ändern.
Wie eingangs bereits erwähnt, soll die Mietpreisbremse einen weiteren Anstieg von Mieten bei Neuverträgen „bremsen“. Früher war es dem Vermieter noch möglich, die Mietpreise bei einer Neuvermietung selbst festzulegen. Nun darf lt. § 556d BGB die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um max. 10% überschreiten. Sollte die Miete vor der Einführung der Mietpreisbremse bereits über 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen haben, greift die Mietpreisbremse nicht.[62] Eine weitere Ausnahme gilt für Neubauten die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt werden sowie für umfassend modernisierte[63] Wohnungen.[64] Diese Sonderregelung wurde festgelegt, um die Errichtung von Wohnraum sowie die Investitionen in Modernisierungen nicht zu gefährden. Denn angesichts der aktuell hohen Grundstückspreise, Nebenkosten u. der stetig steigenden Materialkosten lohnt sich ein Neubau bzw. eine umfassende Modernisierung heutzutage oftmals nur dann, wenn eine Nettokaltmiete von mind. 10,00 € pro m² verlangt werden kann.[65]
Die Mietpreisbremse findet jedoch nicht überall Verwendung. Die vorgenannten Regelungen gelten lediglich für Gebiete mit einem „angespannter Wohnungsmarkt“. Dieser liegt vor, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.“[66] Solch ein Fall liegt vor, wenn 1. die Mieten im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt, überproportional steigen, 2. Die Wohnerhaltungskosten so hoch sind, dass sie im Verhältnis zu anderen vergleichbaren Gebieten deutlich abweichen, 3. bei steigender Bevölkerung nicht ausreichend neuer Wohnraum geschaffen wird oder 4. ein geringer Leerstand bei einer großen Nachfrage besteht.[67] In welchen Gemeinden u. Städten ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht u. demzufolge eine Mietpreisbremse eingeführt werden soll, legen die Bundesländer für eine Dauer von höchstens 5 Jahren fest. D. h. bei einer wiederkehrenden Entspannung der Wohnungsmärkte, kann die Kategorie „angespannter Wohnungsmarkt“ auch wieder entfallen.[68]
Bisher wurde die Mietpreisbremse in 12 Ländern bzw. 313 Städten eingeführt. Lediglich Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt u. Mecklenburg-Vorpommern haben sich bisher nicht für die Einführung der Mietpreisbremse entschieden.[69]
Ob u. wie die Mietpreisbremse wirken soll, wurde bereits vor ihrer Einführung ausführlich diskutiert: Kritiker befürchten, dass die Neubautätigkeiten von Investoren aufgrund der Mietpreisdeckelungen gemindert werden könnten.[70] Studien betonen, dass die Mietpreisbremse keine Wirkung erzielen werde, da der Regelungsbereich zu eng gefasst würde u. zudem zahlreiche Möglichkeiten bestehen, um diese zu umgehen. Hierbei wird häufig auf den Mietspiegel verwiesen, welcher teilw. auf unzureichenden Informationen erstellt wurde oder erst gar nicht vorhanden ist.[71] Dort wo keine Vergleichsmieten ausgewiesen werden, können Vermieter ihre Mieten weiterhin selbst festlegen. Des Weiteren wird beanstandet, dass Mieter häufig keine Informationen über die tatsächliche Höhe der vorherigen Miete, Renovierungsmaßnahmen u. genauen Eigenschaften der Immobilie vorliegen. Dadurch haben Mieter nur eine hinfällige Grundlage bei der Durchsetzung ihrer Rechte. Schließlich wird der „lasche“ Umgang bezüglich Neubau- u. Modernisierungsvorhaben bemängelt, die lt. Gesetzestext gänzlich aus dem Anwendungsbereich fallen.[72]
Die Ergebnisse aktueller Studien legen nahe, dass die Mietpreisbremse wie vermutet bisweilen wirkungslos ist, denn knapp jeder zweite neu abgeschlossene Mietvertrag übersteigt noch immer die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10%.[73] Jedoch lässt sich festhalten, dass die Quadratmetermietpreise im „ungebremsten“ Markt um 2,7% höher ausfallen als im „gebremsten“.[74] Neben der grundsätzlichen Überprüfung auf die Wirksamkeit, hat sich jedoch herauskristallisiert, dass insb. im Wohnungsmarktsegment gut ausgestatteter, qualitativ hochwertiger u. zentrumnaher Wohnungen die Mietpreisbremse wirkungslos bleibt.[75]
Ebenso haben sich die Ertragserwartungen von Investoren kaum merklich verändert. Bisher rechnen Immobilieneigentümer nämlich nicht damit, dass die neue Regulierung ihre zukünftigen Erträge maßgeblich beeinflussen werde. Aus dieser Erwartungshaltung lässt sich deuten, dass die Mietpreisbremse zahlreiche Lücken beinhaltet u. diese dadurch keine Wirkung entfalten kann.[76]
Zudem gibt es Anzeichen dafür, dass die Mietpreisbremse nicht nur keinen Einfluss auf die Mietentwicklungen aufweist, sondern den Preisanstieg zeitweise sogar beschleunigt hat.[77] Dieses Ergebnis lässt sich auf sog. Vorzieheffekte zurückführen, denn bereits vor der Einführung der Mietpreisbremse wurde frühzeitig bekanntgegeben, dass festgelegte Mieten in den folgenden Mietverhältnissen nicht wieder gesenkt werden müssen.[78] Als Folge daraus hat sich ergeben, dass Vermieter die letzten Monate vor der Einführung aktiv genutzt haben, um ihre Angebotsmieten noch kurzfristig in die Höhe schnellen zu lassen.[79] Schlussendlich müssen die vorhandenen Schwächen der Mietpreisbremse konkret definiert u. gezielt bekämpft werden, um ihre Wirkung zu entfalten.
[1] Vgl. Jonas, Uschi (2017): Forscher: Die EU schrumpft – doch für die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland gibt es eine große Chance, Online-Quelle: http://www.huffingtonpost.de/2017/10/18/migrationsforscher-die-bevolkerung-der-eu-schrumpft---doch-davon-wird-deutschland-profitieren_n_18306416.html (abgerufen am 17.11.2017, 09:23 Uhr).
[2] Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis) (Hrsg.) (2017b): Bevölkerung – Lebendgeborene und Gestorbene Deutschland, Online-Quelle: https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/Indikatoren/LangeReihen/Bevoelkerung/lrbev04.html (abgerufen am 17.11.2017, 10:03 Uhr).
[3] Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis) (Hrsg.) (2017b).
[4] Vgl. Jonas, Uschi (2017).
[5] Vgl. Deschermeier, Philipp (2017): Deutsche Städte locken, Online-Quelle: https://www.iwd.de/artikel/deutsche-staedte-locken-318663/ (abgerufen am 23.11.2017, 07:48 Uhr).
[6] Vgl. Bundesamt für Migration und Flüchtlinge (BAMF) (Hrsg.) (2017): Aktuelle Zahlen zu Asyl, S.4, Online-Quelle: http://www.bamf.de/SharedDocs/Anlagen/DE/Downloads/Infothek/Statistik/Asyl/aktuelle-zahlen-zu-asyl-oktober-2017.pdf?__blob=publicationFile (abgerufen am 17.11.2017, 10:25 Uhr).
[7] Vgl. Jonas, Uschi (2017).
[8] Vgl. Bundesamt für Migration und Flüchtlinge (BAMF) (Hrsg.) (2017): S. 4.
[9] Vgl. Müller, Martin (2017): Es werden genug Wohnungen genehmigt – sie müssen nur gebaut werden, in: KfW Research – Fokus Volkswirtschaft, Nr. 188, S. 2, Online-Quelle: https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/Konzernthemen/Research/PDF-Dokumente-Fokus-Volkswirtschaft/Fokus-2017/Fokus-Nr.-188-November-2017-Wohnungsmarktstudie.pdf (abgerufen am 23.11.2017, 12:45 Uhr).
[10] Siehe Anlage, S. 48, Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung in DEU von 2015 bis 2025.
[11] Vgl. Müller, Martin (2017): S. 2.
[12] Die Zahl der Geborenen ist geringer als die Zahl der Gestorbenen.
[13] Vgl. Statistisches Bundesamt, Wiesbaden (Hrsg.) (2015): Bevölkerung Deutschlands bis 2060 – 13. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung, S. 15, Online-Quelle: https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/Bevoelkerung/VorausberechnungBevoelkerung/BevoelkerungDeutschland2060Presse.html (abgerufen am 21.11.2017, 13:24 Uhr).
[14] Vgl. Statistisches Bundesamt, Wiesbaden (Hrsg.) (2015): S. 17.
[15] Siehe Anlage, S. 48, Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung in DEU von 2015 bis 2025.
[16] Siehe Anlage, S. 48, Abbildung 5: Einwohnerprognose für Berlin von 2015 bis 2025.
[17] Siehe Anlage, S. 49, Abbildung 6: Einwohnerprognose für Hamburg von 2015 bis 2025.
[18] Siehe Anlage, S. 49, Abbildung 7: Einwohnerprognose für München von 2015 bis 2025.
[19] Vgl. Deschermeier, Philipp; Seipelt, Björn; Voigtländer, Michael (2017): Evaluation der Mietpreisbremse, in: IW policy paper, No. 5/2017, S. 4, Online-Quelle: https://www.researchgate.net/profile/Philipp_Deschermeier/publication/316836914_Evaluation_der_Mietpreisbremse/links/591308e1aca27200fe4b1f47/Evaluation-der-Mietpreisbremse.pdf (abgerufen am 13.12.2017, 09:01 Uhr).
[20] Vgl. Deschermeier, Philipp; Seipelt, Björn; Voigtländer, Michael (2017): S. 4.
[21] Vgl. Statistisches Bundesamt, Wiesbaden (Hrsg.) (2015): S. 17.
[22] Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis) (2015a): 13. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung für Deutschland – Altersaufbau 2016, Online-Quelle: https://service.destatis.de/bevoelkerungspyramide/#!y=2016 (abgerufen am 08.12.2017, 09:41 Uhr).
[23] Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis) (2015b): 13. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung für Deutschland – Altersaufbau 2016, Online-Quelle: https://service.destatis.de/bevoelkerungspyramide/#!y=2025 (abgerufen am 08.12.2017, 09:49 Uhr).
[24] Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis) (Hrsg.) (2017c): Entwicklung der Privathaushalte bis 2035 – Ergebnisse der Haushaltsvorausberechnung – 2017, S. 6, Online-Quelle: https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/Bevoelkerung/HaushalteMikrozensus/EntwicklungPrivathaushalte5124001179004.pdf?__blob=publicationFile (abgerufen am 24.11.2017, 22:06 Uhr).
[25] Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis) (Hrsg.) (2017c): S. 6.
[26] Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis) (Hrsg.) (2017c): S. 10.
[27] Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis) (Hrsg.) (2017c): S. 6.
[28] Vgl. Prognos AG – Europäisches Zentrum für Wirtschaftsforschung und Strategieberatung (Hrsg.) (2017): Studie Wohnungsbautag 2017 – Wohnraumbedarf in Deutschland und den regionalen Wohnungsmärkten, S. 1, Online-Quelle: https://www.prognos.com/uploads/tx_atwpubdb/Prognos_Studie_Wohnungsbautag_2017.pdf (abgerufen am 29.11.2017, 10:32 Uhr).
[29] Vgl. Statistisches Bundesamt, Wiesbaden (Hrsg.) (2015): S. 6.
[30] Vgl. DG HYP – Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG (Hrsg.) (2017): Immobilienmarkt Deutschland 2017/2018 – Knappes Angebot treibt Büro- und Wohnungsmieten – Einzelhandel stabil auf hohem Niveau, S. 40, Online-Quelle: https://www.dghyp.de/fileadmin/media/dg_hyp_deutsch/downloads/broschueren_marktberichte/marktberichte/DG_HYP_Immobilienmarkt_Deutschland_2017-2108_final.pdf (abgerufen am 29.11.2017, 08:54 Uhr)
[31] Vgl. Prognos AG – Europäisches Zentrum für Wirtschaftsforschung und Strategieberatung (Hrsg.) (2017): S. 4.
[32] Vgl. Müller, Martin (2017): S. 3ff.
[33] Vgl. Müller, Martin (2017): S. 2.
[34] Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis) (Hrsg.) (2017a): Bautätigkeit – Baugenehmigungen im Hochbau Deutschland, Online-Quelle: https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/Wirtschaftsbereiche/Bauen/Bautaetigkeit/Tabellen/Baugenehmigungen.html (abgerufen am 18.12.2017, 08:45 Uhr).
[35] Vgl. Müller, Martin (2017): S. 3.
[36] Vgl. Deschermeier, Philipp; Seipelt, Björn; Voigtländer, Michael (2017): S.5.
[37] Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart
[38] Vgl. Prognos AG – Europäisches Zentrum für Wirtschaftsforschung und Strategieberatung (Hrsg.) (2017): S. 11.
[39] Vgl. Prognos AG – Europäisches Zentrum für Wirtschaftsforschung und Strategieberatung (Hrsg.) (2017): S. 8.
[40] Vgl. Prognos AG – Europäisches Zentrum für Wirtschaftsforschung und Strategieberatung (Hrsg.) (2017): S. 11.
[41] Vgl. Immobilien Scout GmbH (Hrsg.) (o. D. i): Wohnkostenanteil 2015 – In Süddeutschland ist Wohnen am teuersten, Online-Quelle: https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/ratgeber/mietpreise-und-kaufpreise/erschwinglichkeitsindex-2015.html (abgerufen am 15.11.2017, 12:38 Uhr).
[42] Vgl. Immobilien Scout GmbH (Hrsg.) (o. D. c): Mietpreis, Online-Quelle: https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/lexikon/mietpreis.html (abgerufen am 08.12.2017, 14:16 Uhr).
[43] Vgl. Ochs, Jutta (2017): Mietspiegelwerte steigen in Deutschland um 2,1%, Online-Quelle: http://www.immobilien-zeitung.de/1000049279/mietspiegelwerte-steigen-in-deutschland-um-2-1 (abgerufen am 28.12.2017, 12:03 Uhr).
[44] Vgl. Immobilien Scout GmbH (Hrsg.) (o. D. c).
[45] Vgl. Oberhuber, Nadine (2015): Was gönn’ ich meinem Mieter?, Online-Quelle: http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/welche-ausstattung-ist-fuer-mietwohnungen-angebracht-13498060.html?printPagedArticle=true#pageIndex_0 (abgerufen am 11.12.2017, 09:13 Uhr).
[46] Vgl. Oberhuber, Nadine (2015).
[47] Vgl. Müller, Martin (2017): S. 5.
[48] Vgl. § 558 Abs. 2 BGB.
[49] Vgl. § 558c BGB.
[50] Vgl. § 558d BGB.
[51] Vgl. Deschermeier, Philipp; Seipelt, Björn; Voigtländer, Michael (2017): S. 6f..
[52] Vgl. § 558d BGB.
[53] Vgl. Immowelt AG (Hrsg.) (2015): Mietspiegel, Online-Quelle: https://ratgeber.immowelt.de/mietrechtslexikon/mietspiegel.html (abgerufen am 11.12.2017, 15:24 Uhr).
[54] Vgl. § 558d Abs. 2 Satz 1 BGB.
[55] Vgl. Immobilien Scout GmbH (Hrsg.) (o. D. f): Wie lese ich den Mietspiegel? Schritt für Schritt zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Online-Quelle: https://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/ratgeber/vermietung/mietpreis-berechnen/mietspiegel.html (abgerufen am 11.12.2017, 15:39 Uhr).
[56] Vgl. Ochs, Jutta (2017).
[57] Vgl. § 558c Abs. 4 Satz 1 BGB.
[58] Forschung und Beratung für Wohnen (Immobilienagentur aus Hamburg).
[59] Vgl. Immobilien Scout GmbH (Hrsg.) (o. D. f).
[60] Siehe Anlage, S. 50, Abbildung 8: Entwicklung der Durchschnittsmieten bei Neuvermietung für Wohnungen in MFH in den deutschen A-Städten.
[61] Vgl. Groß, Antonia (2017): Zukunft der Mietpreisbremse – Bremse noch, wer kann!, Online-Quelle: http://www.taz.de/!5454589/ (abgerufen am 21.12.2017, 09:02 Uhr).
[62] Vgl. Deschermeier, Philipp; Seipelt, Björn; Voigtländer, Michael (2017): S. 5.
[63] Als umfassend gilt eine Modernisierung laut Justizministerium, wenn für die Investition mehr als ein Drittel der Mittel aufgewendet wurde, die ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte.
[64] Vgl. § 556f BGB.
[65] Vgl. Fabricius, Michael (2016): Das müssen Sie über die Mietpreisbremse wissen, Online-Quelle: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article138840347/Das-muessen-Sie-ueber-die-Mietpreisbremse-wissen.html (abgerufen am 21.12.2017, 11:01 Uhr).
[66] Vgl. § 558d Abs. 2 Satz 2 BGB.
[67] Vgl. § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB.
[68] Vgl. Deschermeier, Philipp; Seipelt, Björn; Voigtländer, Michael (2017): S. 6.
[69] Siehe Anlage, S. 50, Tabelle 3: Übersicht zu den aktiven Mietpreisbremsen.
[70] Vgl. Kholodilin, Konstantin A.; Mense, Andreas; Michelsen, Claus (2016): Die Mietpreisbremse wirkt bisher nicht, in: DIW-Wochenbericht, No. 22/2016, S. 492, Online-Quelle: https://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.535236.de/16-22-1.pdf (abgerufen am 20.12.2017, 17:29 Uhr).
[71] Vgl. Kholodilin, Konstantin A.; Mense, Andreas; Michelsen, Claus (2016): S. 492.
[72] Vgl. Kholodilin, Konstantin A.; Mense, Andreas; Michelsen, Claus (2016): S. 493.
[73] Vgl. Michelsen, Claus (2017): Die Mietpreisbremse ist keine Investitionsbremse, in: DIW-Wochenbericht, No. 26/2017, Online-Quelle: https://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.560529.de/17-26-5.pdf (abgerufen am 21.12.2017, 08:37 Uhr).
[74] Vgl. Deschermeier, Philipp; Seipelt, Björn; Voigtländer, Michael (2017): S. 3.
[75] Vgl. Deschermeier, Philipp; Seipelt, Björn; Voigtländer, Michael (2017): S. 3.
[76] Vgl. Kholodilin, Konstantin A.; Mense, Andreas; Michelsen, Claus (2016): S. 498.
[77] Vgl. Kholodilin, Konstantin A.; Mense, Andreas; Michelsen, Claus (2016): S. 496.
[78] Sollte die Miete vor der Einführung der Mietpreisbremse bereits über 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen haben, greift die Mietpreisbremse nicht.
[79] Vgl. Kholodilin, Konstantin A.; Mense, Andreas; Michelsen, Claus (2016): S. 498.
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Großstädtisches Wohnen der Zukunft als architektonische Herausforderung
Analyse des deutschen Immobilienmarktes im Hinblick auf eine mögliche Blase
Wie hat sich der Salafismus in Deutschland etabliert?
Der Anteil der streng geschützten Flächen in den Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland

References: § 556
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 § 558
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