Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/0112-kdil3-2-4011-416-2018-2-ak
Timestamp: 2019-01-20 13:51:13+00:00

Document:
♦ › Lokal mieszkalny › 0112-KDIL3-2.4011.416.2018.2.AK
Możliwość skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w przypadku przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na m.in. spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup tego lokalu i jego remont.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 7 listopada 2018 r. (data wpływu 7 listopada 2018 r.), uzupełnionym pismem (data wpływu 28 listopada 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – jest nieprawidłowe.
W dniu 7 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.
Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 16 listopada 2018 r. nr 0112-KDIL3-2.4011.416.2018.1.AK Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.
Wezwanie wysłano w dniu 16 listopada 2018 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 23 listopada 2018 r.), zaś w dniu 28 listopada 2018 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek
Wnioskodawczyni w dniu 20 maja 2015 r. nabyła lokal mieszkalny za kwotę 96 260,00 zł, którego zakup sfinansowała częściowo kredytem hipotecznym (udzielonym przed nabyciem lokalu) w następujący sposób:
kwota wkładu własnego na zakup mieszkania 20 060,00 zł;
kwota kredytu udzielonego przez bank na zakup mieszkania 76 200,00 zł;
kwota kredytu udzielonego przez bank na remont mieszkania 30 000,00 zł.
W dniu 5 kwietnia 2017 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotowy lokal mieszkalny za kwotę 131 000,00 zł, przy czym kwota ta została aktem notarialnym podzielona w następujący sposób:
kwota 104 460,04 zł przekazana bezpośrednio do banku tytułem spłaty ww. kredytu hipotecznego (spłata całego kredytu, w tym środków przeznaczonych na zakup jak i remont mieszkania);
pozostała kwota 26 539,96 zł przekazana bezpośrednio na konto Wnioskodawczyni.
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest kwota 131 000,00 zł, kwota dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 34 740,00 zł.
Wnioskodawczyni zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej i całość przychodu (kwotę 131 000,00 zł) przeznaczyć na cele mieszkaniowe, aby kwota dochodu (34 740,00 zł) w całości była zwolniona z podatku.
W uzupełnieniu wniosku Zainteresowana wskazała, że środki uzyskane ze sprzedaży lokalu zamierza przeznaczyć na zakup działki budowlanej. Wnioskodawczyni nie traktuje spłaty kredytu zaciągniętego na zakup i remont mieszkania (który został zaciągnięty przed zakupem lokalu mieszkalnego) jako wydatku na własne cele mieszkaniowe. W związku z tym Zainteresowana, nie ujęła go w rozliczeniu podatkowym, jako poniesiony koszt.
Kredyt na remont lokalu mieszkalnego został zaciągnięty w banku z siedzibą w Polsce.
Wnioskodawczyni nie posiada dokumentacji wydatkowania środków na remont przedmiotowego mieszkania.
Ponadto Zainteresowana wskazała, że środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży mieszkania przekazane na indywidualne konto zamierza przeznaczyć na realizację własnych celów mieszkaniowych, tj. zakup działki budowlanej. Wyżej wymieniona działka budowlana zlokalizowana jest w (...).
Dodatkowo Zainteresowana podała, że środki otrzymane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zamierza wydatkować w ciągu dwóch lat, licząc od końca podatkowego, w którym dokonała odpłatnego zbycia mieszkania.
Wnioskodawczyni działkę zamierza przeznaczyć na cele budowlane (mieszkaniowe).
Czy wobec powyższego, a także w świetle obowiązujących przepisów jest możliwe skorzystanie przez Wnioskodawczynię z pełnej ulgi mieszkaniowej i zwolnienie z podatku całej kwoty dochodu (34 740,00 zł), jeśli w ciągu 2 lat wydatkuje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w kwocie 131 000,00 zł?
Zdaniem Wnioskodawczyni, wydatkowanie w ciągu 2 lat w opisanej sytuacji kwoty 131 000,00 zł, tj. całego przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości pozwala na skorzystanie przez Wnioskodawczynię z ulgi mieszkaniowej, a tym samym ze zwolnienia kwoty 34 740,00 zł z konieczności odprowadzenia podatku dochodowego.
Fakt spłaty kredytu hipotecznego nie uniemożliwia Wnioskodawczyni zakupu kolejnej nieruchomości.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z analizy sprawy wynika, że Zainteresowana w 2015 r. nabyła lokal mieszkalny. Zakup został sfinansowany częściowo z własnych środków pieniężnych Wnioskodawczyni, a częściowo z kredytu bankowego zaciągniętego na zakup lokalu i jego remont. W 2017 r. Zainteresowana dokonała sprzedaży przedmiotowego mieszkania. Środki pieniężne uzyskane z tej transakcji przekazane zostały na spłatę ww. zadłużenia bankowego. Pozostał kwota przychodu została przekazana na rachunek bankowy Zainteresowanej. Wnioskodawczyni zamierza skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, przeznaczając otrzymane środki pieniężne na realizację własnych celów mieszkaniowych.
Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że skoro odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2017 r., tj. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie (w przedmiotowej sprawie w 2015 r.) – stanowi źródło przychodu, w rozumieniu przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu tym podatkiem.
Przedmiotem analizy w sprawie – co wynika z treści wniosku oraz uzupełnienia – jest kwestia przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu i na jego remont oraz na zakup działki budowlanej, w związku z realizacją własnych celów mieszkaniowych.
Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości (prawa). Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, którą następnie sprzedał, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jego zakup pochodziły np. z oszczędności nabywcy.
Powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na zakup nieruchomości, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby ten właśnie zakup. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.
Konstrukcja ww. przepisu art. 21 ust. 30 ww. ustawy oznacza jednak, że spłata kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanej nieruchomości nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji, w której odliczeniu podlegać ma wydatek na nabycie nieruchomości (lokalu mieszkalnego), czyli cena zakupu jako koszt uzyskania przychodu. Rozumowanie przeciwne godzi w całą istotę zawartych w prawie podatkowym mechanizmów ulg, odliczeń oraz rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Żaden podatnik nie jest uprawniony do dwukrotnego odliczania tych samych wydatków. Koszty uzyskania przychodów nie stanowią wprawdzie ulgi podatkowej w potocznym znaczeniu, ale przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychodu z danego źródła do kosztów tych można zaliczyć określone wydatki. Uwzględnienie tych wydatków w kosztach stanowi o zmniejszeniu dla podatnika przychodu podlegającego opodatkowaniu. Prawo do odliczania poniesionych kosztów jest zatem formą przywileju podatkowego, która daje ulgę przy obliczaniu wysokości zobowiązania do zapłaty. Dopuszczenie uznania za uprawnione wliczanie kwoty ze sprzedaży wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego do obliczania dochodu zwolnionego oznaczałoby, że jedna czynność – jaką jest zakup lokalu mieszkalnego – byłaby dwukrotnie podstawą do czerpania korzyści przez podatnika. Raz odliczeniu podlegałaby bowiem kwota kredytu pokrywająca cenę nabycia, a drugi raz spłata tej właśnie kwoty kredytu. Wykładnia taka jest również niekonstytucyjna, gdyż w nieuzasadniony sposób różnicowałaby sytuację podatników, którzy sprzedali nieruchomość (lokal mieszkalny) zakupioną na kredyt i tych, którzy nieruchomość zakupili za własne środki. Tych pierwszych stawiałaby w sytuacji uprzywilejowanej, gdyż pozwalałaby im dwukrotnie korzystać z preferencji co do tej samej kwoty – raz jako kosztu, drugi raz jako zwolnienia. Tego rodzaju uprzywilejowanie nie znajduje jednak żadnego uzasadnienia w przepisach.
W złożonym wniosku Zainteresowana wskazał, że część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego przekazano na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu oraz na jego remont.
Zatem wydatki na spłatę tej części kredytu, która została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodów w postaci wydatków na nabycie zbywanej nieruchomości (np. w cenie nabycia zbywanej nieruchomości), nie mogą być jednocześnie traktowane jako wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) cyt. ustawy podatkowej.
W związku z tym, że podstawą obliczenia podatku jest dochód, podatnik ma obowiązek obniżyć uzyskany przychód o poniesione koszt, a zatem nie ma prawa wyboru, czy kwotę poniesionych na spłatę kredytu wydatków potraktuje jako wydatki na cele mieszkaniowe czy zaliczy do kosztów. Tak więc, wydatki na spłatę kredytu, które zostały uwzględnione w kosztach uzyskania przychodów w postaci wydatków na nabycie zbywanej nieruchomości (np. w cenie nabycia zbywanej nieruchomości), nie mogą być jednocześnie traktowane jako wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) ww. ustawy.
Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że na gruncie przedmiotowej sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa, podstawą obliczenia podatku jest dochód. Wnioskodawczyni ma zatem obowiązek obniżyć uzyskany przychód o poniesione koszty. Zainteresowana nie ma zatem wyboru, czy kwotę poniesionych na spłatę kredytu (zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego) wydatków potraktuje jako wydatki na cele mieszkaniowe, czy zaliczy do kosztów uzyskania przychodu.
Skoro zatem w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego winien zostać uwzględniony koszt jego nabycia, to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania kredytu zaciągniętego na nabycie jako wydatku na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) cyt. ustawy podatkowej. Uwzględnienie spłaty kredytu jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że Wnioskodawczyni odliczałaby dwukrotnie te same wydatki, a tego zabrania wprost art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Taka konstrukcja przepisów oznacza, że spłata kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kredytu takiego nigdy nie można odliczać, gdyż odliczeniu podlegać ma wcześniej wydatek na nabycie nieruchomości (lokalu mieszkalnego) – czyli cena zakupu – jako koszt uzyskania przychodu.
Organ interpretacyjny podkreśla, że fakt spłaty kredytu hipotecznego przez Zainteresowaną nie uniemożliwia Wnioskodawczyni zakupu kolejnej nieruchomości, jednakże uniemożliwia dokonanie zaliczenia przychodu przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu będącego przedmiotem sprzedaży, jako wydatku poniesionego na realizację własnych celów mieszkaniowych.
W odniesieniu natomiast do części przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania a przekazanego na spłatę kredytu zaciągniętego na remont lokalu, z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni nie mogła obniżyć uzyskanego przychodu o poniesione koszty, którymi byłyby udokumentowane nakłady poniesione na sprzedany lokal, ze względu na brak takiej dokumentacji, Zainteresowana ma zatem prawo do skorzystania w tej części do zaliczenia wydatków poniesionych na spłatę kredytu jako wydatków przeznaczonych na cele mieszkaniowe.
Ustosunkowując się natomiast do wydatkowania środków pieniężnych, przekazanych na indywidualne konto Wnioskodawczyni, które to środki Zainteresowana planuje przeznaczyć na zakup działki budowlanej, w związku z zamiarem realizowania własnych celów mieszkaniowe, należy stwierdzić, że w odniesieniu do tej części przychodu przysługuje Zainteresowanej prawo do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Podsumowując, należy stwierdzić, że na gruncie przedmiotowej sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa, podstawą obliczenia podatku jest dochód. Wnioskodawczyni ma zatem obowiązek obniżyć uzyskany przychód o poniesione koszty uzyskania przychodów w postaci wydatków na nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego. Zainteresowana nie ma zatem prawa wyboru, czy kwotę poniesionych na spłatę kredytu wydatków potraktuje jako wydatki na cele mieszkaniowe, czy zaliczy do kosztów.
Skoro w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego winien zostać uwzględniony koszt nabycia przedmiotowego lokalu, to - z przyczyn, które wcześniej wskazano - obowiązuje ustawowy zakaz traktowania spłaty kredytu zaciągniętego na zakup lokalu, jako wydatku na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) cyt. ustawy podatkowej.
Natomiast z uwagi na fakt, że kwota kredytu w części udzielonej na remont lokalu mieszkalnego, nie została ujęta w kosztach uzyskania przychodu Wnioskodawczyni przysługuje w odniesieniu to tej kwoty możliwość skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawczyni będzie przysługiwało zwolnienie od opodatkowania również w przypadku wydatkowania środków pieniężnych, przekazanych wcześniej na indywidualne konto bankowe Wnioskodawczyni, na zakup działki budowlanej z zamiarem realizacji własnych celów mieszkaniowych.
Zatem wydatkowanie uzyskanego przychodu w sposób opisany we wniosku – wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni – nie daje podstaw do zwolnienia kwoty uzyskanego dochodu w całości z opodatkowania.
0112-KDIL3-2.4011.416.2018.2.AK

References: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21