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La legittimazione processuale dell'amministratore di condominio: le recenti decisioni della Cassazione | Geometra.info
Condominio Redazione 20 giugno 2014
La giurisprudenza da sempre distingue la rappresentanza processuale dell’amministratore di condominio sotto i profili attivo e passivo. La legittimazione attiva è quando il mandatario dell’edificio agisce in giudizio nell’interesse del palazzo amministrato mentre quella passiva è quando il condominio è convenuto in un’azione processuale a suo carico. L’azione processuale, in quest’ultimo caso, può essere promossa da terzi estranei al condominio o anche da un solo condomino, a seconda della fattispecie che viene portata al vaglio del giudice. Dal lato attivo, si suole distinguere il potere processuale dell’amministratore in ragione dell’azione da intraprendere; dal lato passivo non sempre viene operata questa distinzione.
La giurisprudenza è unanime nell’affermare che la proposizione di azioni in ambito di diritti reali, quale ad esempio, l’azione di rivendicazione del diritto di proprietà e/o l’azione negatoria di un qualche diritto reale vantato da terzi (azione che è volta pertanto a ottenere una pronuncia che neghi la sussistenza in capo a terzi del diritto reale affermato) necessita dell’autorizzazione dell’assemblea dell’edificio.
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“Il potere rappresentativo che compete all’amministratore del condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio, comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando, pertanto, dall’ambito degli atti conservativi” (Cass. civ., Sez. II, 22 marzo 2013, n. 7327).
La giurisprudenza non è così unanime quando affronta i casi in cui l’azione è la stessa ma il condominio assume la posizione di convenuto, cioè si pone sul lato passivo. Alcune decisioni rilevano che, sotto il profilo della legittimazione passiva, l’amministratore convenuto in giudizio non necessita mai dell’autorizzazione assembleare sulla base dell’indicazione normativa (art. 1131 secondo comma c.c.) che l’amministratore “Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio …”; altre sentenze parificano la legittimazione passiva a quella attiva, richiedendo anche per queste fattispecie la previa deliberazione del condominio (Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2006, n. 1422; Cass. civ., sez. II, 24 novembre 2005, n. 24764; Cass. civ., sez. II, 4 maggio 2005, n. 9206; Cass. civ., sez. II, 19 maggio 2004, n. 9463; Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2003, n. 7958; Cass. civ., sez. II, 2 dicembre 1997, n. 12204.
Il recente intervento della Suprema Corte a Sezioni Unite del 6 agosto 2010, n. 18332, afferma che l’amministratore, ove convenuto in giudizio, ha sempre necessità dell’autorizzazione dell’assemblea. Il principio che afferma il Supremo Collegio è il seguente: il mandatario dell’edificio può stare in giudizio anche senza la previa autorizzazione se questo è reso necessario dal non incorrere in decadenze processuali, necessita tuttavia sempre della deliberazione, anche successiva, in quanto l’assemblea deve rendere propria l’attività processualmente svolta.
Così si legge in questa decisione: “… la presente controversia esula da quelle per le quali I’amministratore.è autonomamente legittimato ex articolo 1I3l c.c., comma 1. Tale norma, infatti, conferisce una rappresentanza di diritto all’amministratore, il quale è legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonché a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 c.c., quando cioè si tratta: a) di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare I’osservanza dei regolamenti di condominio; b) di disciplinare l’uso delle cose comuni, così da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea d; ) di compiere, infine, gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
3. Sulla questione sottoposta all’esame di queste Sezioni Unite esistono nella giurisprudenza di legittimità due diversi orientamenti: il primo (maggioritario) afferma che I’amministratore può costituirsi nel giudizio promosso nei confronti del condominio e può impugnare la sentenza sfavorevole al condominio pur se a tanto non autorizzato dall’assemblea condominiale; il secondo (minoritario) sostiene, invece, che in assenza di tale deliberazione assembleare I’amministratore è privo di legittimazione a costituirsi e ad impugnare….
…I’autorizzazione dell’assemblea a resistere si pone quale conditio sine qua non affinché I’amministratore, nella propria vesta di mandatario, possa conferire il mandato difensivo ad un legale e sottoscrivere la relativa procura alle liti. In mancanza, non potrà che concludersi per l’inammissibilità della costituzione in giudizio del condominio…..
Poiché l’amministratore è un mandatario del condominio, con poteri derivati dall’assemblea (l’assemblea del condominio si qualifica a tutti gli effetti quale mandante), anche in ragione del parallelismo con il consiglio di amministrazione delle società di capitali, dove il presidente non ha poteri autonomi ma di matrice del consiglio di amministrazione, “…alla luce delle considerazioni svolte va enunciato il seguente principio di diritto: L’amministratore di condominio, in base al disposto dell’articolo ll31 c.c., commi 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione…”.
La giurisprudenza successiva a questa decisione, nonostante sia stata assunta a Sezioni Unite, non sempre ha seguito il principio dalla medesima affermato. Così si legge in una pronunzia a questa successiva: “ai sensi dell’art. 1131 c.c, comma 2, la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relativa alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino“. (Cassazione Civile n. 16901/2012)
Del medesimo avviso è la recente decisione della Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 1956 del 29 Gennaio 2014, dove la Suprema Corte ha ritenuto legittima l’azione legale dell’amministratore posta in essere in assenza di specifica autorizzazione assembleare, esperita nei confronti del proprietario esclusivo che ha realizzato opere edilizie senza rispettare le distanze legali. Questa pronunzia così evidenzia: “L’azione proposta dal condominio aveva la finalità di tutelare l’integrità della cosa comune così che essa andava qualificata tra gli atti conservativi che, a mente del combinato disposto degli artt. 1130, 1 comma n. 4 e 1131, 1 comma cod. civ., l’amministratore può porre in essere senza la previa autorizzazione dell’assemblea“.
Il potere di tutelare l’integrità della cosa comune, previsto dalla legge (artt. 1130 e 1131 cod. civ.) in capo all’amministratore di condominio, è da intendersi in senso estensivo. Per tutela del bene comune, in generale, si intendono tutte quelle circostanze idonee ad incidere sull’interesse della collettività dei condomini alla conservazione delle parti comuni. Nel caso di specie l’amministratore rimaneva inoperoso relativamente all’abbattimento di una tettoia antiestetica e abusiva.
Pare pertanto che i nostri Giudici non tengano conto della pronunzia delle Sezioni Unite n. 18332/2010 e valutino caso per caso la fattispecie, sulla cui base ritenere che l’amministratore ha la rappresentanza processuale in via autonoma o di matrice derivata, in ragione dell’azione che il mandatario del palazzo deve intraprendere processualmente o delle domande processuali sulla cui base il condominio è stato convenuto in giudizio.
Si ricorda infine che, a seguito dell’entrata in vigore legge 220/2012, la cosiddetta Riforma del Condominio, le vertenze che interessano il condominio e che hanno titolo nelle norme del codice civile di ambito condominiale, hanno l’obbligo del previo accesso nella procedura di mediazione, come soluzione alternativa al contenzioso, ex D. Lgs. 28.2010 e ss.mm.
L’art. 71 ter disp. Att. C.c., dispone che: “Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni del Libro terzo, Titolo VII, Capo II del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni di attuazione, nonché le controversie in cui il condominio è parte. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione che si trovi nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumersi con le maggioranze di cui all’’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere detta delibera, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con le maggioranze di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiungono le predette maggioranze, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare”
Per le vertenze in condominio occorre quindi, prima di procedere in sede giudiziale, azionare il procedimento in mediazione. Solo nel caso in cui la mediazione ha sortito esito negativo perché il chiamato-convenuto non si è presentato o per il mancato raggiungimento dell’accordo bonario, si può agire nella sede ordinaria, davanti all’autorità giudiziaria. Si ricorda tuttavia che il mancato esperimento della procedura alternativa al contenzioso vale quale condizione di improcedibilità c.d. “morbida” (Anna Nicola, La mediazione condominiale, Experta 2011): se, in sede di giudizio, il convenuto non eccepisce il mancato esperimento della mediaconciliazione e/o il giudice non lo rileva d’ufficio entro la prima udienza, il giudizio prosegue senza soluzione di continuità, sanando la preliminare mancanza (art. 5 D. Lgs. 28.2010 e ss.mm.
Il suo studio legale è sede regionale dell’Anapi (Associazione nazionale amministratori professionisti d’immobili) dove è docente di formazione e di aggiornamento per amministratori di condominio. È inoltre autrice di pubblicazioni di articoli e volumi, tra i quali la collana “Guida al Condominio” (in cinque volumi, Utet Scienze Tecniche, 2011-2012) e i due e-book “Guida pratica al condominio. Le nuove disposizioni del codice civile” e “Guida pratica al condominio. Disposizioni di attuazione e altre norme specifiche”
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La legittimazione processuale dell’amministratore di condominio: le recenti decisioni della Cassazione redazione redazione 2015-06-17T02:05:29+00:00 Geometra.info

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