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Timestamp: 2017-09-25 04:16:24+00:00

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PROPOSTA IMMOBILIARE CAPARRA CONFIRMATORIA AVVOCATO A BOLOGNA AGENZIE IMMOBILIARI | Avvocato a Bologna - Studio Legale Bologna Avvocato Sergio Armaroli
PROPOSTA IMMOBILIARE CAPARRA CONFIRMATORIA AVVOCATO A BOLOGNA AGENZIE IMMOBILIARI
AGENZIA IMMOBILIARE TI HA MOSTRATO LA CASA DEI TUOI SOGNI?
Occorre formulare una proposta d’acquisto in forma scritta indirizzata al venditore e versando un piccolo acconto che deve valere come caparra confirmatoria.
CHE NON VI SIANO IPOTECHE
CHE VI SIA L’ABITABILITà
CHE SE DEVI CHIEDERE UN MUTUO DEVI SUBORDINARE LA PROPOSTA
CHE CHI VENDE SIA IL PROPRIETARIO
CHE NON VI SIANO VIZI DI COSTRUZIONE
PROPOSTE IMMOBILIARI DOMANDE RISPOSTE
1DOMANDA cosa è una proposta immobiliare in agenzia per l’acquisto casa?
RISPOSTA E’ una obbligazione di acquisto che ti assumi, attento nel sottoscriverla ,potresti perdere soldi se non la leggi bene
2DOMANDA perché devo versare una caparra insieme alla proposta ?
RISPOSTA perché dimostra la serietà della tua proposta e al tempo stesso ti vincola a tale proposta !!
3DOMANDA cosa succede se non adempio alla proposta di acquisto immobile?
RISPOSTA Art. 1385.
(Caparra confirmatoria).
Se al momento della conclusione del contrattouna parte da’ all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantita’ di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazionedovuta.
Se pero’ la parte che non e’ inadempientepreferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno e’ regolato dalle norme generali.
4DOMANDA cosa devo valutare prima di fare una proposta di acquisto ?
RISPOSTA non avere fretta ,spesso le agenzie ti fanno fretta ti fanno credere che perdi l’affare, non avere fretta. Controlla la regolarità urbanistica dell’immobile, controlla che non abbia vizi, che non abbia ipoteche, che non sia pignorato, e perché no consultati sil prezzo molto spesso propongono immobili con prezzi eccessivi
5DOMANDA e se necessito di un mutuo per acquistare?
RISPOSTA subordina e condizionala proposta all’ottenimento del mutuo, altrimenti risulterai inadempiente e perderai la caparra se non ti danno il mutuo
6DOMANDA a chi devo intestare l’assegno con la proposta immobiliare?
RISPOSTA sempre al venditore e fatti consegnare copia dell’atto di provenienza cioè del documento che attesti che chi vende sia il proprietario
7DOMANDA chi deve scegliere il notaio per il rogito di acquisto?
RISPOSTA sempre l’acquirente, rivolgiti a tuo notaio di fiducia
8DOMANDA conviene fare un preliminare di acquisto dal notaio ?
RISPOSTA assolutamente si dal tuo notaio che lo trascriverà e ti eviterà il rischio di precedenti trascrizioni ,ad esempio fai il compromesso solo in agenzia, un creditore del proprietario iscrive ipoteca per un suo credito se il tuo preliminare non è trascritto sono guai
9DOMANDA COSA DEVO FARE CONTROLLARE DA UN MIO TECNICO DI FIDUCIA?
RISPOSTA OLTRE A FARGLI VEDERE L’IMMOBILE SEMPRE PRIMA DELLA PROPOSTA FAGLI CONTROLLARE LA REGOLARITA’ URBANISTICA E CATASTALE
10DOMANDA QUANTO DEVO DARE IN AGENZIA COME SOMMA INSIEME ALLA PROPOSTA?
RISPOSTA: POCO, NON RISCHIARE TRE .4 MILA EURO BASTANO ,RINVIANDO MAGARI UNA PIU’ CONSISTENTE SOMMA DAVANTI AL NOTAIO A COMPROMESSO
11DOMANDA IL MODULO DELL’AGENZIA PER LA PROPOSTA COSA DEVE CONTENERE?
RISPOSTA I DATI DELL’IMMOBILE I PAGAMENTI, IL FATTO CHE SIA LIBERO DA COSE E PERSONA LA PLANIMETRIA CONTROFIRMATA L’ATTO DI PROVENIENZA ALLEGATO , UNA VISURA CATASTALE AGGIORNATA LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA, I DATI DEL VENDITORE, LA CLAUSOLA SOSPENSIVA SE NECCESSARIA DEL MUTUO, LA CONDIZIONE CHE NON ABBIA IPOTECHE O TRASCRIZONI L’IMMOBILE E CHE IL MODUL ODI PROPOSTA SIA QUELLO DEPOSITATO ALLA CAMERA DI COMMERCIO
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accettazione proposta di acquisto immobile
quando si paga l’agenzia immobiliare
ACCERTARSI CHE IL MODULO DI PROPOSTA DELL’AGENZIA SIA QUELLO UFFICIALE DEPOSITATO
Attenzione se è una impresa costruttrice chiedete la fideiussione vi spetta per legge.
In caso di mancata accettazione l’agente immobiliare ci restituirà la somma versata.
COSE DA VERIFICARE CON ATTENZIONE ACQUISTARE UN IMMOBILE NON E’ COSA FACILE
Accertarsi che il modulo di proposta di acquisto contenga l’identificazione dell’agente immobiliare e gli estremi della sua iscrizione al ruolo; controllate che l’agenzia abbia l’incarico e FATE LE VISURE PERCHE’ L’IMMOBILE DA ACQUISTARE NON ABBIA IPOTECHE
Dopo essersi accertati della titolarità del venditore (magari facendosi mostrare copia rogito provenienza) La proposta e il relativo assegno devono essere intestati al venditore e non all’agente immobiliare;
Indicare la data del preliminare almeno 30 giorni successivi all’accettazione della proposta se per l’acquisto dell’immobile dovete richiedere un mutuo facendo fare da un tecnico di vostra fiducia un controllo sulla conformità edilizia
In caso di richiesta di un mutuo, far inserire la clausola “proposta valida salvo mancata accettazione mutuo”; CIOE’ SUBORDINARE LA VENDITA ALL’ACCETTAZIONE DI UN MUTUO
Stabilire in forma scritta l’importo totale della provvigione da riconoscere all’agente immobiliare, NON ACCATTARE PROVVIGIONI ECCESSIVE
identificazione dell’immobile in oggetto con i riferimenti catastali, l’atto di provenienza (rogito) e la planimetria che deve assolutamente corrispondere allo stato di fatto dell’immobile in questione
il prezzo offerto dal compratore, con tutte le modalità di pagamento e le relative tempistiche
la situazione ipotecaria, l’eventuale presenza di ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli
le condizioni della proposta, sia i termini temporali entro i quali potrà essere accettata
PRETENDERE COPIA DELLA PLANIMETRIA CATASTALE E LA CONFORMITA’
Certificati Chiedere al venditore: gli estremi (e se possibile le copie) dei titoli abilitativi edilizi (concessione o altro) e di eventuali condoni; il certificato di agibilità (se rilasciato)
Mutuo In caso di compravendita e mutuo contestuali, rivolgersi alla banca che erogherà il finanziamento per avere una disponibilità preventiva
Spese in sospeso Verificare il pagamento di tutte le spese condominiali
Condominio Procurarsi copia del regolamento condominiale, per verificare eventuali limitazioni all’uso di singole unità immobiliari, individuare le parti comuni e quelle di eventuale uso esclusivo
Impiantistica Verificare lo stato degli impianti e chiedere al venditore le relative certificazioni di conformità
La caparra confirmatoria viene persa se l’acquirente si ritira dall’affare. Se è il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi dall’impegno, dovrà rendere all’acquirente la somma ricevuta oltre a una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio della somma ricevuta.
La parte adempiente (quella che rispetta i patti) può, se lo preferisce, ricorrere al giudice per ottenere che venga eseguito quanto stabilito nel contratto. Inoltre potrà richiedere un risarcimento del danno subito. (Si pensi per esempio al caso di un venditore che si fosse già impegnato all’acquisto di un altro immobile pensando di aver già venduto il suo).
Infine l’ acconto è solo una somma che viene imputata al prezzo concordato e che deve essere restituito se per qualsiasi motivo non si arriva alla chiusura della compravendita.
contratto preliminare di vendita immobile tra privati, contratto preliminare di compravendita, durata mandato di vendita immobile
cessione preliminare di vendita appartamento, tutela preliminare acquisto immobile
Sentenza 10 marzo 2011, n. 5749 Svolgimento del processo
registrazione contratto preliminare di vendita immobiliare
contratto preliminare di vendita terreno
preliminare di vendita terreno
preliminare di vendita terreno agricolo
CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA ASSISTENZA LEGALE
Sentenza 1 febbraio 2013, n. 2473
1) Secondo il tribunale di Alessandria, tra l’acquirente M. D. e gli odierni resistenti O. – B. nel 1998 era intervenuta la promessa di compravendita di un immobile sito in (OMISSIS), da portare a compimento con sentenza resa ai sensi dell’art. 2932 c.c.
Si trattava infatti di un’intesa di arbitraggio sottoscritta nell’aprile 1998 davanti al giudice di pace di Valenza, al quale il M. si era rivolto con domanda di conciliazione. In quella sede le parti avevano stabilito di chiedere a un consulente la stima del bene, genericamente dichiarando di impegnarsi a “rogitare l’immobile”, senza tuttavia assumere, ad avviso della Corte d’appello, gli obblighi contrattuali formali necessari per stipulare una vendita immobiliare.
M. ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 2 novembre 2006, resistito da controricorso degli intimati.
Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1362-1366-1367-1369-1370 e 1371 c.c., nonchè vizi di motivazione.
Con il primo profilo, il ricorso rileva fondatamente che la sentenza impugnata ha male applicato le norme in tema di interpretazione dei contratto, perchè ha omesso di considerare la volontà delle parti (18375/06), pur avendo attribuito natura di scrittura privata riconosciuta all’accordo di cui al verbale redatto davanti al giudice di pace.
La difesa del M. evidenzia che l’analisi della comune intenzione delle parti avrebbe dovuto muovere dal senso letterale delle parole “impegnarsi a rogitare”, che i contraenti avevano utilizzato, estendendosi all’uso degli altri canoni ermeneutici. Tra questi avrebbe dovuto essere valorizzato il comportamento complessivo delle parti stesse, tenendo conto della testimonianza resa dal giudice di pace, il quale aveva confermato che le parti avevano aderito,in udienza e su sua proposta, all’accordo sulla vendita dell’immobile degli O. al prezzo che sarebbe stato stabilito dal consulente.
Valore confermativo della pienezza dell’obbligo contrattuale avrebbe dovuto essere dato, m un esame complessivo della vicenda: 1) al successivo comportamento assunto all’udienza del 14-2-1998, nel quale gli O. rifiutarono l’offerta, pur ammettendo i “precisi impegni assunti”; 2) alla ctu affidata al geom. Om., contenente le indicazioni utili in ordine all’oggetto del contratto.
2.1) Il secondo motivo censura la sentenza impugnata per avere affermato che il contratto non si sarebbe perfezionato a causa della incompleta indicazione di tutti gli elementi del negozio. Invoca la giurisprudenza che ritiene sufficiente, per la validità del preliminare, l’accordo sugli elementi essenziali del contratto, che emergevano dalla consulenza acquisita.
Con riferimento alla parte in cui la Corte torinese ha qualificato come mera “intesa di arbitraggio” il verbale sottoscritto dalle parti, il ricorso, che lamenta violazione degli artt. 1349-1350-1351- 1346-1183-1473 e 1374, sostiene la compatibilità di detta intesa con il contratto preliminare. Vi si sottolinea che l’intesa di arbitraggio presuppone un contratto già concluso, così emergendo la contraddittorietà della tesi della Corte d’appello, che dopo aver parlato di detta intesa ha negato perfino dignità di puntuazione all’accordo raggiunto.
3) Le censure colgono nel segno nei limiti in cui si dirà.
La Corte d’appello è partita dalla considerazione che non ci si trovi di fronte ad un verbale di conciliazione ex art. 322 c.p.c., perchè al momento dell’istanza di conciliazione non vi era contenzioso tra le parti, ma solo una difficile trattativa per l’acquisto dell’immobile. Ha ritenuto che i contendenti siano pervenuti alla sottoscrizione di una scrittura che potrebbe avere avuto “funzione puramente documentativa”.
Ha affermato che il contenuto dell’accordo in questione non avrebbe valore negoziale, perchè non contiene una descrizione del bene, di accessori, destinazione, termini di adempimento, dello stato materiale e ipotecario dell’immobile. Ha negato la possibilità di una etero integrazione giudiziale della pregressa intesa.
3.1) Le tesi esposte in sentenza sono viziate in primo luogo, sotto il profilo della violazione di legge, dalla errata convinzione che non ci si trovi di fronte a contratto preliminare relativo a compravendita immobiliare, perchè tale contratto solenne deve recare ogni suo elemento all’interno della “scrittura firmata dalle parti”.
E’ contraddetto in tal modo l’insegnamento di questa Corte, laddove afferma che: “Ai fini della validità del contratto preliminare non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando per converso sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto ex lege è atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, avere le parti inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purchè, appunto, l’intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile” (Cass. 8810/03; 7935/97).
Nella specie si apprende dal ricorso (pag. 2, recante fedele descrizione verificabile nella documentazione in atti) che il verbale sottoscritto si riferiva univocamente a una transazione immobiliare (transazione è vocabolo con cui nel linguaggio corrente si intende non solo l’istituto di cui all’art. 1965 c.c., ma anche più semplicemente un “affare” o un'”intesa” o un “accordo” o anche una vendita, se di questo si tratta) relativa ad un immobile sito in (OMISSIS). Si apprende inoltre che le parti intendevano affidare la valutazione commerciale di esso ad un ctu nominato dal giudice di pace adito.
3.2) Ora, alla luce dell’insegnamento giurisprudenziale ricordato e di questo contenuto della scrittura, preciso nell’individuazione del bene e del criterio di individuazione del prezzo, non risulta corretta giuridicamente, nè congrua e logica, la motivazione della sentenza, allorquando nega non solo la dignità di contratto preliminare con riferimento ad un elemento (il prezzo) determinabile, ma persino che si trattasse di puntuazione contrattuale.
In presenza di uno scritto avente astrattamente contenuto negoziale, proveniente consensualmente dalle parti e acquisito in sede conciliativa davanti al giudice di pace, al di là della natura di conciliazione giudiziale di cui all’art. 322 c.p.c., che non è stata sancita a causa del rifiuto di una delle parti dopo l’acquisizione della consulenza, l’art. 1362 c.c., evocato nel primo motivo, imponeva comunque di interrogarsi sul contenuto dell’accordo, al lume dei criteri ermeneutici fissati nel codice civile.
Il diniego della natura negoziale dell’intesa (così la definisce contraddittoriamente la sentenza, assimilandola ad intesa di arbitraggio) vien fatto risalire (v. pag. 10 sentenza) alla asserita irrilevanza dell’espressione “impegno a rogitare l’immobile al prezzo che verrà determinato dal ctu”, contenuta nel testo della scrittura.
La Corte d’appello ha ritenuto che tale affermazione non avrebbe il valore negoziale che parte ricorrente le attribuisce perchè mancherebbero la descrizione dell’immobile e di altre condizioni accessorie e perchè mancherebbe la documentazione circa un’intesa sugli elementi della vendita.
Tale affermazione, riguardata al lume della giurisprudenza citata, è del tutto apodittica: il tenore letterale prefigura infatti un obbligo di “rogitare”, espressione che allude chiaramente alla formazione di atto pubblico a ministero di notaio, al fine di trasferire la proprietà di un bene; il bene viene indicato puntualmente e un soggetto terzo (consulente scelto dal giudice di pace) viene incaricato di stimarne il prezzo, da pagare in corrispettivo dell’acquisto, con la conseguente implicita individuazione de, corrispettivo stesso e di tutto quanto rileva a questi fini (estensione dell’immobile, pertinenze, condizione materiale, giuridica, etc.) La norma di cui all’art. 1362 c.c. dispone che “Nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto”.
A fronte di un testo letterale apparentemente chiaro, la sentenza non poteva limitarsi, come ha fatto, a esprimere le ragioni di dissenso rispetto a quanto opinato dal primo giudice circa la sussistenza di una conciliazione rituale ex art. 322 c.p.c., ma doveva più approfonditamente interrogarsi sulla portata del testo sottoscritto, sul senso delle paroe e, ove le avesse ritenute non univoche, contrariamente a quanto appare a questa Corte, avrebbe dovuto ricercare la comune intenzione delle parti.
3.3) Non vale qui invocare, come fa il controricorso, quella giurisprudenza secondo cui “nei contratti per i quali è prevista la forma scritta “ad substantiam”, la ricerca della comune intenzione delle parti deve essere compiuta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, soltanto attingendo alle manifestazioni di volontà contenute nel testo scritto” (v. Cass. 14444/06).
Presupposto di questa regola è che il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocità, ma ciò non si avvera nel caso in esame, giacchè l’equivocità viene ricollegata dalla Corte piemontese all’erroneo presupposto che per assumere valore negoziale una promessa di compravendita debba contenere tutti gli elementi da essa elencati nella seconda parte di pag. 10 e non la semplice individuazione (determinata o determinabile) del bene compravenduto e della controprestazione.
4) Da questi rilievi emerge la necessità di un completo riesame del materiale acquisito, poichè la Corte di appello ha omesso di considerare sia le risultanze testimoniali, riportate in ricorso, che avrebbero decisivamente contribuito a illuminare l’intenzione delle parti, sia la portata del verbale dell’udienza di rinvio, nella quale si diede atto del rifiuto ad addivenire alla vendita per il prezzo stimato dal consulente, nonostante “preciso impegno assunto”, frase meritevole di adeguata considerazione circa la portata della scrittura che la Corte di appello ha ritenuto insignificante con approssimativa e illogica valutazione.
La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Torino che si atterrà al principio di diritto recato da Cass. 8810/03 e procederà a nuova interpretazione della scrittura de qua alla luce dei canoni ermeneutici di cui all’art. 1362 e ss c.c., rinnovando la motivazione. Procederà inoltre alla liquidazione delle spese di questo giudizio.
La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Torino, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
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References: Art. 1385

Sentenza 

Sentenza 
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 art. 322
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 art. 322
 Cass. 
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