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4A_255/2012 (20.07.2012)
4A_255/2012
Arr�t du 20 juillet 2012
X.________, repr�sent� par Me Marco Rossi,
Y.________, repr�sent� par Me Jean-Charles Sommer,
bail � loyer; r�siliation; prolongation,
recours contre l'arr�t rendu le 19 mars 2012 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
En 1999, Y.________ (le bailleur) a remis � bail � A.________ une arcade sise au rez-de-chauss�e d'un immeuble � Gen�ve; les locaux �taient destin�s � l'exploitation d'une boutique de confection. Par la suite, X.________ (le locataire) a repris le contrat de bail avec effet au 1er septembre 2006. Depuis le 1er janvier 2005, le loyer annuel s'�l�ve � 12'600 fr.
Par avis officiel du 26 f�vrier 2009, le bailleur a r�sili� le bail pour le 31 d�cembre 2009.
X.________ a contest� la r�siliation devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers; � titre subsidiaire, il demandait une prolongation de bail. La conciliation n'a pas abouti. Par d�cision du 28 octobre 2009, la Commission de conciliation a d�clar� le cong� valable et refus� toute prolongation du bail.
Le locataire a port� l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Par jugement du 29 novembre 2010, le tribunal a d�clar� efficace le cong� du 26 f�vrier 2009 et d�bout� les parties de toutes autres conclusions.
Statuant le 19 mars 2012 sur appel du locataire, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement du 29 novembre 2010. Elle a constat� tout d'abord que la boutique, tenue par l'�pouse du locataire, n'�tait plus exploit�e depuis un certain temps et que les intentions du locataire quant � l'exploitation future des locaux �taient des plus vagues. Elle a consid�r� ainsi que l'int�r�t du bailleur � reprendre possession des locaux pour les louer � un locataire qui les exploite effectivement pr�valait sur celui du locataire � conserver un local dont il n'a pas un besoin r�el et concret. Dans ces conditions, la r�siliation n'�tait pas abusive. Par ailleurs, la cour cantonale a refus� toute prolongation du bail au motif que le locataire n'avait pas d�montr� la n�cessit�, pour son �pouse et lui-m�me, de continuer � exploiter les locaux et qu'il n'avait entrepris aucune recherche de nouveaux locaux.
X.________ interjette un recours en mati�re civile, concluant � l'annulation de la r�siliation du bail et, subsidiairement, � une prolongation du bail de six ans.
Par ordonnance du 4 juin 2012, la Pr�sidente de la cour de c�ans a accord� au recours l'effet suspensif requis par le recourant.
1.1 Lorsqu'un locataire conteste la r�siliation d'un bail de dur�e ind�termin�e, la valeur litigieuse �quivaut au loyer d� jusqu'� la premi�re date pour laquelle un nouveau cong� pourra �tre donn� dans l'hypoth�se o� la r�siliation litigieuse serait annul�e, � savoir au loyer pour trois ans au moins (ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390 et les arr�ts cit�s), et non pas, comme le recourant le pense, � la perte de gain qui r�sulterait du fait qu'il ne pourrait plus exploiter les locaux. Comme le loyer annuel de l'arcade lou�e par le recourant s'�l�ve � 12'600 fr., la valeur litigieuse ouvrant la voie du recours en mati�re civile (cf. art. 74 al. 1 let. a LTF) est manifestement atteinte.
Pour le surplus, interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. a et art. 100 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 137 II 313 consid. 1.4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal f�d�ral ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
Invoquant � la fois l'arbitraire et la violation de l'art. 271 al. 1 CO, le recourant est d'avis que la cour cantonale aurait d� annuler la r�siliation du 26 f�vrier 2009.
2.1 Un cong� ordinaire au sens de l'art. 266a CO ne suppose pas un motif de r�siliation particulier. En principe, chacune des parties est libre de r�silier le contrat de bail pour son �ch�ance en respectant le d�lai de cong�. Pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux, une r�siliation ordinaire valable � la forme est annulable uniquement si elle contrevient aux r�gles de la bonne foi, ce qu'il appartient au locataire de prouver (art. 271 al. 1 CO). De mani�re g�n�rale, tel est le cas lorsque le cong� ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, en particulier lorsqu'il est purement chicanier ou qu'il y a une disproportion manifeste entre les int�r�ts des parties; � cet �gard, il ne suffit pas que la r�siliation entra�ne des cons�quences p�nibles pour le locataire (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62).
Pour d�terminer si un cong� est contraire aux r�gles de la bonne foi, il faut se fonder sur son motif r�el, dont la constatation rel�ve des faits (cf. ATF 136 III 513 consid. 2.3 p. 515, 552 consid. 4 p. 559).
2.2.1 Le recourant s'en prend pour l'essentiel � des constatations de fait. Sa critique, qui consiste principalement � exposer sa fa�on d'interpr�ter les preuves administr�es, ne satisfait pas aux exigences formelles en la mati�re, de sorte qu'elle se r�v�le irrecevable (cf. consid. 1.3 supra). C'est ainsi en vain que le recourant conteste ne pas avoir de projet pr�cis quant � l'exploitation de l'arcade, comme la cour cantonale l'a retenu.
Au demeurant, rien ne permet de consid�rer que les faits constat�s par la Chambre des baux et loyers, �tablis apr�s une instruction pouss�e, seraient le r�sultat d'une appr�ciation arbitraire des preuves. L'�tat de fait retenu par la cour cantonale est d�s lors seul d�terminant (art. 105 al. 1 LTF).
2.2.2 La Chambre des baux et loyers a constat� - d'une mani�re qui lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que le cong� �tait motiv� par le souhait de l'intim� de voir l'arcade r�ellement exploit�e et que le bailleur n'acceptait pas un changement d'affectation des locaux.
Le motif invoqu� r�pond manifestement � un int�r�t digne de protection du bailleur. Par ailleurs, le refus de l'intim� d'accepter un changement d'affectation de l'arcade, lequel n'est de surcro�t pas r�ellement d�fini, ne rend pas la r�siliation abusive; il n'existe en effet aucun droit � une telle modification du contrat de bail. Quoi qu'il en soit, un cong� contraire aux r�gles de la bonne foi est d'embl�e exclu, d�s lors que la modification de l'affectation des locaux a �t� demand�e seulement apr�s que la r�siliation a �t� notifi�e.
Le grief tir� d'une violation de l'art. 271 al.1 CO ne peut �tre qu'�cart�.
3.1 Dans un moyen subsidiaire fond� sur la violation de l'art. 272 al. 1 CO, le recourant reproche � la cour cantonale de ne pas lui avoir accord� une prolongation de bail de six ans.
Le locataire se limite � exposer bri�vement sa requ�te en prolongation, sans discuter ni m�me aborder la motivation d�taill�e de la Chambre des baux et loyers � ce sujet; un tel grief est irrecevable (cf. art. 42 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.1 p. 245 s.).
3.2 Au demeurant, les consid�rants qui ont conduit la cour cantonale � refuser une prolongation du bail ne pr�tent pas le flanc � la critique. D'une part, les locaux ne sont plus exploit�s; en outre, le locataire et son �pouse n'ont pas d�montr� la n�cessit� pour eux d'exploiter l'arcade en question, notamment pour l'entretien du m�nage. D'autre part, il a d�j� �t� relev� (consid. 2.2.2 supra) que le bailleur a un int�r�t � reprendre possession des locaux afin de les louer � un locataire qui les exploite effectivement. Dans ces conditions, il ne saurait �tre admis que la fin du contrat a, pour le locataire ou sa famille, des cons�quences p�nibles sans que les int�r�ts du bailleur le justifient (cf. art. 272 al. 1 CO).
En cons�quence, le recourant prendra � sa charge les frais de la proc�dure de recours (art. 66 al. 1 LTF) et versera des d�pens � l'intim� (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Lausanne, le 20 juillet 2012

References: art. 74
 art. 100
 art. 95
 ATF 
 art. 42
 ATF 
 art. 272