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Timestamp: 2016-10-26 07:48:41+00:00

Document:
2C_1050/2013 (20.10.2014)
2C_1050/2013 2C_1077/2013 2C_1078/2013 � � Urteil vom 20. Oktober 2014
2C_1077/2013; 2C_1078/2013
D.A.________ und C.A.-B.________, vertreten durch SwissInterTax AG
Steuerpflichtige / Beschwerdef�hrer,
Kantonales Steueramt Z�rich, Dienstabteilung Recht,
2C_1050/2013
D.A.________ und C.A.-B.________, vertreten durch SwissInterTax AG,
Steuerpflichtige / Beschwerdegegner.
Staats- und Gemeindesteuern 2002 (2. Rechtsgang);
Direkte Bundessteuer 2002 (3. Rechtsgang),
Beschwerde gegen die Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 2. Abteilung,
D.A.________ war Inhaber der Einzelfirma D.A.________ und zu f�nfzig Prozent an der Kollektivgesellschaft D.+E.A.________ & Co. beteiligt; die andere H�lfte stand seinem Bruder E.A.________ zu, der ebenfalls Inhaber einer Einzelfirma war. Mit im Januar 2002 �ffentlich beurkundeten Vertr�gen an den nachfolgend aufgef�hrten Grundst�cken wurden jeweils selbst�ndige und dauernde Baurechte f�r die Dauer von 99 Jahren entweder zugunsten der X.________ AG oder der Y.________ AG errichtet und im Grundbuch eingetragen.
Xstrasse 2 und 4, W1.________ (Kat.-Nr. 7001) Gesch�ftseigentum E.A.________ Xstrasse 8, W1.________ (Kat.-Nr. 7475) Gesch�ftseigentum D.+E.A.________ & Co. Xstrasse 9 und 11, W1.________ (Kat.-Nr. 6885) Gesch�ftseigentum E.A.________ Xstrasse 13 und 15, W1.________
(Kat.-Nr. 7476) Gesch�ftseigentum E.A.________ Xstrasse 13, 13b, 15, 17, 19, 21, 21b, W2.________ (Kat.-Nr. 6501) Gesch�ftseigentum E.A.________ Xstrasse 16, W2.________ (Kat.-Nr. 4406) Gesch�ftseigentum E.A.________ Xstrasse 4-6, Xstrasse 3-5, X 2-4, W3.________ (Kat.-Nr. 6914) Gesch�ftseigentum D.A.________ Xstrasse 141, Xstrasse 30, W4.________ (Kat.-Nr. 5891) Gesch�ftseigentum E.A.________ Xstrasse 100, 102, 104, 106, W4.________ (Kat.-Nr. 6083) Gesch�ftseigentum D.A.________ und E.A.________ Xstrasse 94, W4.________ (Kat.-Nr. 6741) Gesch�ftseigentum D.A.________ Xgasse 50 und 52, W4.________ (Kat.-Nr. 6639) Gesch�ftseigentum D.A.________ und E.A.________ Xstrasse 28 und 30, W4.________ (Kat.-Nr. 6504) Gesch�ftseigentum E.A.________ �
Die Bauberechtigte bezahlte jeweils eine Entsch�digung f�r das mit der Begr�ndung des Baurechts in ihr Eigentum �bergehende Geb�ude, im Sinne einer Einmalentsch�digung f�r die Einr�umung des Baurechts. Gesamthaft beliefen sich die Einmalentsch�digungen auf Fr. 92'680'000.--. In zus�tzlichen Vereinbarungen vom 1. Februar 2002 zwischen den Parteien der jeweiligen Baurechtsvertr�ge wurde festgehalten, in den Entsch�digungen f�r die Einr�umung des Baurechts sei eine Abgeltung f�r die Geb�ude zum Zeitwert enthalten. Neben dieser Einmalentsch�digung war w�hrend der gesamten Baurechtsdauer ein j�hrlicher, indexierter Baurechtszins geschuldet. S�mtliche Entsch�digungen wurden zwischen D.A.________ und E.A.________ je h�lftig aufgeteilt. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte gem�ss Art. 682 Abs. 2 ZGB wurden aufgehoben; stattdessen wurde den Bauberechtigten an den betreffenden Grundst�cken unentgeltlich ein �bertragbares, limitiertes Kaufrecht einger�umt.
B.a.�D.A.________ und C.A.-B.________ wurden f�r die Staats- und Gemeindesteuern 2002 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 9'585'600.-- (zum Satz von Fr. 10'485'400.--) und einem steuerbaren Verm�gen von Fr. 21'085'000.-- (zum Satz von Fr. 22'983'000.--) veranlagt; f�r die direkte Bundessteuer 2002 wurden sie mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 9'629'900.-- (zum Satz von Fr. 10'486'900.--) veranlagt (Einspracheentscheid vom 9. Juni 2008). Zur Begr�ndung f�hrte das Steueramt des Kantons Z�rich im Wesentlichen aus, der Bruttoerl�s aus dem Verkauf der Geb�ude habe f�r jeden Bruder Fr. 13'684'000.-- betragen. Zudem h�tten die Einmalzahlungen kapitalisierte Baurechtszinsen von je Fr. 11'386'000.-- enthalten. Die mit einer Einmalzahlung abgegoltenen Baurechtszinsen seien als Vorauszahlungen zu w�rdigen und dementsprechend zu passivieren. Um eine periodengerechte Besteuerung sicherzustellen, sei j�hrlich ein entsprechender Anteil erfolgswirksam aufzul�sen. Entgegen der fr�heren Auskunft des Steueramts bestehe kein Raum f�r die Anwendung des Rentensatzes.
B.b.�Die gegen diese Entscheide erhobenen Rechtsmittel wies die Steuerrekurskommission II (heute: Steuerrekursgericht) am 18. M�rz 2009 ab, wobei sie eine reformatio in peius vornahm und die Eheleute A.-B.________ f�r die Staats- und Gemeindesteuern mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 19'856'400.-- (zum Satz von Fr. 20'756'400.--) und einem steuerbaren Verm�gen von Fr. 20'507'000.-- (zum Satz von Fr. 33'254'000.--) bzw. f�r die direkte Bundessteuer mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 19'900'700.-- (zum Satz von Fr. 20'757'900.--) veranlagte. Sie erwog im Wesentlichen, aufgrund der Auslegung der Baurechtsvertr�ge und der konkreten Ausgestaltung der Kaufrechte ergebe sich, dass die Bauberechtigten die Einmalentsch�digung einzig f�r die �bertragung des Eigentums an den Bauten entrichtet h�tten. Diese w�rden im Zeitpunkt des Zahlungszuflusses als Ertrag aus selbst�ndiger Erwerbst�tigkeit der Einkommenssteuer unterliegen. Dem einzelnen Ertrag sei jeweils der entsprechende Einkommensteuerwert des betroffenen Wirtschaftsguts gegen�berzustellen. Bei diesem Ergebnis sei der Rentensatz von vornherein nicht anwendbar.
�Am 16. Dezember 2009 hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich die dagegen erhobenen Beschwerden der Eheleute A.-B.________ teilweise gut und wies die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Steuerrekurskommission II zur�ck. Auf die gegen den entsprechenden Entscheid betreffend die direkte Bundessteuer erhobene Beschwerde der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung (ESTV) trat das Bundesgericht mit Urteil 2C_250/2010 vom 26. August 2010 nicht ein.
B.c.�Betreffend die direkte Bundessteuer hiess das Steuerrekursgericht die Rechtsmittel der Eheleute A.-B.________ im zweiten Rechtsgang am 22. M�rz 2012 teilweise gut und veranlagte sie f�r die Steuerperiode 2002 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 8'675'600.-- (zum Satz von Fr. 9'532'700.--).
�Eine dagegen erhobene Beschwerde der Eheleute A.-B.________ hiess das Verwaltungsgericht am 19. Dezember 2012 gut und wies das Steuerrekursgericht an, die Vorgaben des verwaltungsgerichtlichen Entscheids vom 16. Dezember 2009 bez�glich der Festlegung der wieder eingebrachten Abschreibungen genau umzusetzen. Gleichzeitig wies das Verwaltungsgericht eine von der ESTV in der gleichen Sache erhobene Beschwerde ab.
B.d.�
Mit Entscheiden vom 12. April 2013 im zweiten Rechtsgang f�r die Staats- und Gemeindesteuern bzw. im dritten Rechtsgang f�r die direkte Bundessteuer hiess das Steuerrekursgericht die Beschwerden teilweise gut. D.A.________ und C.A.-B.________ wurden f�r die Staats- und Gemeindesteuern mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 3'613'600.-- (zum Satz von Fr. 4'513'000.--) und einem steuerbaren Verm�gen von Fr. 18'766'000.-- (zum Satz von Fr. 20'456'000.--) eingesch�tzt, f�r die direkte Bundessteuer mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 3'657'700.-- (zum Satz von Fr. 4'514'500.--).
�Am 18. September 2013 wies das Verwaltungsgericht die von den Eheleuten A.-B.________ betreffend die Staats- und Gemeindesteuern (Urteil SB.2013.00052) und betreffend die direkte Bundessteuer (Urteil SB.2013.0048 und SB.2013.00053) sowie die von der ESTV betreffend die direkte Bundessteuer (Urteil SB.2013.0048 und SB.2013.00053) erhobenen Beschwerden ab.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 18. November 2013 (Verfahren 2C_1077/2013 und 2C_1078/2013) ersuchen D.A.________ und C.A.-B.________ das Bundesgericht, "die Sache zur�ckzuweisen". Das Verwaltungsgericht und das Steueramt beantragen die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei. Die ESTV beantragt die Abweisung der Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer, soweit darauf einzutreten sei.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 7. November 2013 (Verfahren 2C_1050/2013) beantragt die ESTV, den angefochtenen Entscheid betreffend direkte Bundessteuer 2002 aufzuheben und das steuerbare Einkommen gem�ss dem Entscheid der Steuerrekurskommission II des Kantons Z�rich vom 24. Februar 2009 (erster Rechtsgang) f�r die Steuerperiode 2002 auf Fr. 19'900'700.-- (bei einem satzbestimmenden Einkommen von Fr. 20'757'900.--) festzusetzen. D.A.________ und C.A.-B.________ beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Steueramt beantragt die Abweisung der Beschwerde. Mit weiteren Eingaben halten die ESTV und die Eheleute A.-B.________ an ihren Auffassungen fest.
I. Prozessuales und Kognition
Das Bundesgericht pr�ft seine Zust�ndigkeit und die (weiteren) Eintretensvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG) und mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 140 I 90 E. 1 S. 92; 140 V 22 E. 4 S. 26).
1.1.�Die Steuerpflichtigen haben die beiden Urteile des Verwaltungsgerichts betreffend die Staats- und Gemeindesteuern 2002 (Verfahren 2C_1077/2013) sowie die direkte Bundessteuer 2002 (Verfahren 2C_1078/2013) angefochten. Sodann hat die ESTV das Urteil des Verwaltungsgerichts betreffend die direkte Bundessteuer 2002 (Verfahren 2C_1050/2013) angefochten. Die angefochtenen Urteile bzw. die Beschwerden haben die gleichen Sach- und Rechtsfragen zum Gegenstand, weshalb die drei Verfahren zu vereinigen sind (Art. 71 BGG in Verbindung mit Art. 24 Abs. 1 ZPO [SR 272]).
1.2.�Die Beschwerden sind zul�ssig (vgl. Art. 82 ff. BGG in Verbindung mit Art. 146 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11] bzw. mit Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]).
�Die Legitimation der Steuerpflichtigen fliesst ohne Weiteres aus Art. 89 Abs. 1 BGG. Die Legitimation der ESTV ergibt sich aus Art. 89 Abs. 2 lit. a BGG in Verbindung mit Art. 5 und 17 der Organisationsverordnung f�r das Eidgen�ssische Finanzdepartement vom 11. Dezember 2000 (OV-EFD; SR 172.215.1; vgl. BGE 125 II 326 E. 2c S. 329, Urteil 2C_420/2008 vom 3. Februar 2009 E. 3).
1.3.�Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist grunds�tzlich reformatorischer Natur (vgl. Art. 107 Abs. 2 BGG). Daher darf sich die beschwerdef�hrende Partei grunds�tzlich nicht darauf beschr�nken, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu beantragen, sondern muss einen Antrag in der Sache stellen (BGE 137 II 313 E. 1.3; 134 III 379 E. 1.3 S. 383; 133 III 489 E. 3.1 S. 489 f.; vgl. allerdings auch BGE 133 II 409 E. 1.4.1 S. 414 f.); insofern ist der von den Steuerpflichtigen gestellte rein kassatorische Antrag (Aufhebung des angefochtenen Urteils) an sich unzul�ssig. Aus der Begr�ndung, die zur Interpretation des Rechtsbegehrens beigezogen werden kann (vgl. BGE 137 II 313 E. 1.3 S. 317), ergibt sich jedoch, in welchen Punkten und weshalb der angefochtene Entscheid beanstandet wird und was betragsm�ssig verlangt wird.
1.4.�Die ESTV bezieht sich in ihrer Beschwerde mit ihrem Antrag auf den Entscheid der Steuerrekurskommission II des Kantons Z�rich vom 24. Februar 2009. Es ist offensichtlich, dass es sich um einen Verschrieb handelt. Die ESTV �bernahm irrt�mlich das Entscheiddatum aus dem Parallelverfahren gegen E.-A.________ und F.A.-G.________; betraglich nahm sie jedoch richtig auf das Urteil vom 18. M�rz 2009 im vorliegenden Verfahren Bezug. Auf die Beschwerde der ESTV ist ebenfalls einzutreten.
1.5.�Mit der Beschwerde kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und 96 BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen (Motivsubstitution; BGE 139 II 404 E. 3 S. 415; 138 III 537 E. 2.2 S. 540; 137 III 385 E. 3 S. 386; 133 II 249 E. 2.2 S. 550).
1.6.�Fragen des Bundesrechts kl�rt das Bundesgericht mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG; Urteile 2C_1158/2012 vom 27. August 2013 E. 1.4; 2C_95/2013 / 2C_96/2013 vom 21. August 2013 E. 1.5). Trotz der Rechtsanwendung von Amtes wegen pr�ft das Bundesgericht, unter Ber�cksichtigung der allgemeinen Begr�ndungspflicht der Beschwerde (Art. 42 BGG), grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen, sofern die rechtlichen M�ngel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 135 II 384 E. 2.2.1 S. 389; 134 III 102 E. 1.1 S. 104; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Die Verletzung von Grundrechten (Art. 7-34 BV), nebst den �brigen verfassungsm�ssigen Rechten, von kantonalem und interkantonalem Recht untersucht es in jedem Fall nur, soweit eine R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Solche R�gen sind klar und detailliert anhand der Erw�gungen des angefochtenen Entscheids darzulegen; auf rein appellatorische Kritik am vorinstanzlichen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 138 I 171 E. 1.4 S. 176; 136 II 489 E. 2.8 S. 494).
1.7.�Im Bereich des Steuerharmonisierungsrechts gilt bez�glich der Kognition Folgendes: Das Bundesgericht pr�ft auch das harmonisierte kantonale Steuerrecht grunds�tzlich mit freier Kognition, in gleicher Weise, wie es dies im Fall von Bundesrecht t�te (Art. 95 lit. a BGG). L�sst das Harmonisierungsrecht den Kantonen allerdings einen gewissen Gestaltungsspielraum ("une certaine marge de manoeuvre"), handelt es sich bei der kantonalen Norm insoweit um (rein) kantonales Recht, was eine Einschr�nkung der Kognition nach sich zieht. Wiederum mit freier Kognition im Sinne von Art. 95 lit. a BGG ist schliesslich zu kl�ren, ob die kantonale L�sung, die einen harmonisierungsrechtlichen Freiraum betrifft, die Anwendung des StHG in seiner horizontalen oder vertikalen Harmonisierungsfunktion beeintr�chtigt (zum Ganzen Urteile 2C_95/2013 / 2C_96/2013 vom 21. August 2013 E. 1.6; 2C_599/2012 vom 16. August 2013 E. 1.5).
1.8.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur beanstandet werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Die R�ge, der Sachverhalt sei offensichtlich unrichtig festgestellt worden, ist gleichzusetzen mit der Willk�rr�ge (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 I 58 E. 4.1.2 S. 62; 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252).
�II. Vorbringen der Parteien
Vorliegend ist unbestritten, dass die Steuerpflichtigen im Jahre 2002 aufgrund der Einr�umung von Baurechten insgesamt eine Entsch�digung von Fr. 46'340'000.-- (h�lftiger Anteil von Fr. 92'680'000.--) erhalten haben, welche steuerbar ist. Nicht umstritten ist weiter, dass es sich bei den Baurechtsbauten um Gesch�ftsverm�gen der Steuerpflichtigen handelte. Umstritten ist die steuerliche Behandlung dieser Entsch�digung, sowie die auf dieser Entsch�digung basierende Berechnung des steuerbaren Einkommens.
2.1.�Die Vorinstanz ist zum Schluss gekommen, die genannte Einmalentsch�digung sei als Liegenschaftsertrag zu qualifizieren und als Einkommen aus unbeweglichem Verm�gen zu besteuern. Vom Liegenschaftsertrag seien die f�r die Erstellung der Bauten entstandenen Anlagekosten, welche f�r die Erzielung der Baurechtsentsch�digung erforderliche Auslagen sind, abzuziehen. Dieser Betrag sei auf 99 Jahre zu verteilen und der einem Jahr entsprechende Anteil sei im Jahr 2002 als Einkommen zu versteuern. Im weiteren seien die auf den im Baurecht abgegebenen Liegenschaften ruhenden stillen Reserven, welche der Differenz zwischen Buchwert und Anlagewert entspr�chen, als Eink�nfte aus selbst�ndiger Erwerbst�tigkeit zu erfassen. Schliesslich sch�tzte das Verwaltungsgericht die Berechnungen des Steuerrekursgerichts, wonach der geb�udebezogene Anlagewert insgesamt Fr. 63'460'239.-- (somit betreffend die Steuerpflichtigen Fr. 31'730'119.50) betrug sowie - mangels vorgenommener Abschreibungen - keine stillen Reserven realisiert wurden, und wonach der auf 99 Jahre zu verteilende Betrag gesamthaft Fr. 29'219'761.-- (Fr. 92'680'000.-- minus Fr. 63'460'239.--) betrug, d.h. per 2002 total Fr. 295'149.-- (bzw. anteilm�ssig f�r die Steuerpflichtigen Fr. 147'574.50) zu besteuern und total Fr. 28'924'611.-- (bzw. anteilsm�ssig Fr. 14'462'305.50) zu passivieren seien.
2.2.�Die Steuerpflichtigen bringen vor, die Vorinstanzen w�rden bei der Berechnung der auf die Geb�ude entfallenden Anlagekosten die zeitlichen Verh�ltnisse vermengen, indem sie von den Buchwerten, welche die historischen Anlagekosten (von Geb�uden und Land) widerspiegeln w�rden, die im Jahr 2002 aktuellen Landwerte gem�ss Kaufrechtsvertr�gen in Abzug br�chten. Zudem kranke die vorinstanzliche Vorgehensweise an einem grundlegenden systematischen Fehler, indem vom historischen Verkehrswert als Mischung aus Substanzwert und Ertragswert der aktuelle Substanzwert f�r das Land abgezogen und dieser als historischer Verkehrswert der Geb�ude bezeichnet werde. Werde vom Buchwert der Substanzwert des Landes abgezogen, so resultiere nicht der Geb�udewert, sondern der gesamte Mehr- (oder Minder-) wert, der auf den Ertragswert zur�ckzuf�hren sei. Sachgem�sserweise h�tte der gesamte Anlagewert (d.h. Buchwert = historischer Verkehrswert) nach Massgabe der vollen Substanzwerte, die auch das Ertragspotential beinhalten w�rden, auf Land und Bauten aufgeteilt werden m�ssen.
2.3.�Die ESTV vertritt die Auffassung, unter dem Recht der direkten Bundessteuer stelle die (automatische) Eigentums�bertragung an der Baurechtsbaute im Zuge der Einr�umung eines Baurechts an einem �berbauten Grundst�ck einen Ver�usserungstatbestand dar. Das hierf�r erhaltene Entgelt sei ein Kapitalgewinn, welcher - da sich die Baurechtsbauten bei der ver�ussernden Partei im Gesch�ftsverm�gen befunden h�tten - gem�ss Art. 18 Abs. 2 DBG steuerbares Einkommen darstelle. Zu besteuern sei die Differenz zwischen dem den Steuerpflichtigen anzurechnenden anteiligen Gesamterl�s von Fr. 46'340'000.-- (50% von Fr. 92'680'000.--) und den Buchwerten (Einkommensteuerwerten) der Geb�ude ohne Landwert.
Der Kanton Z�rich hat gest�tzt auf Art. 12 Abs. 4 StHG f�r die Besteuerung von Grundst�ckgewinnen das monistische System gew�hlt und erfasst sowohl Gewinne aus der Ver�usserung von Grundst�cken des Privatverm�gens wie auch solchen des Gesch�ftsverm�gens mit der Grundst�ckgewinnsteuer. Dementsprechend ist bez�glich Kapitalgewinnen auf Grundst�cken grunds�tzlich nicht danach zu differenzieren, ob es sich um Gesch�ftsverm�gen oder Privatverm�gen handelt.
�Die Vorinstanz hat erkannt, die Entsch�digung f�r die einger�umten Baurechte sei als "Eink�nfte aus Liegenschaften" zu besteuern. Dies entspricht der z�rcherischen Praxis, welche vom Bundesgericht im Rahmen der eingeschr�nkten Willk�rkognition nicht beanstandet wurde (vgl. Urteil 2P.72/1996 vom 22. April 1998 E. 3, mit Hinweisen). Nach der Rechsprechung unterstellt Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG die Belastung eines Grundst�cks mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten der Grundst�ckgewinnsteuer nur, wenn die Dienstbarkeiten die unbeschr�nkte Bewirtschaftung oder den Ver�usserungswert des Grundst�cks dauernd und wesentlich beeintr�chtigen (BGE 139 II 363 E. 3.2 S. 370). Den Kantonen verbleibt damit ein gewisser Entscheidungsspielraum (Urteil 2C_704/2013 vom 1. Mai 2014 E. 4.3). Nachdem im Rahmen der Beschwerde gegen die Veranlagung der Staats- und Gemeindesteuern der vorinstanzliche Entscheid diesbez�glich nicht in Frage gestellt wird, besteht kein Anlass, n�her darauf einzugehen.
Die von der Vorinstanz angeordnete Verteilung des steuerbaren Ertrags auf die Dauer der Baurechtseinr�umung wird im Rahmen der Beschwerde gegen die Veranlagung der Staats- und Gemeindesteuern ebenfalls nicht in Frage gestellt. Da es dem Bundesgericht nach Art. 107 Abs. 1 BGG ohnehin verwehrt ist, �ber die Begehren der Parteien hinauszugehen (vgl. Nicolas von Werdt, in: Handkommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 2007, N. 3 zu Art. 107 BGG), besteht kein Anlass, auf diese Frage einzugehen.
Zu pr�fen ist damit einzig die Berechnung der zu ber�cksichtigenden Anlagekosten der �bertragenen Geb�ude.
5.1.�Die Vorinstanz hat diesbez�glich ausgef�hrt, der Steuerpflichtige und die Baurechtsnehmerinnen h�tten f�r jede der Liegenschaften den Landwert einvernehmlich bestimmt; der Steuerpflichtige habe diesen Wert im Verfahren vor dem Steuerrekursgericht selbst als "Substanzwert des Bodens" bezeichnet. Im Ausmass der Differenz zwischen diesem Landwert und dem bisherigen buchhalterischen Anlagewert habe der Pflichtige jene "Abschreibung" bzw. Ausbuchung vorgenommen, welche damit dem Wert entspreche, der auch seiner Auffassung nach buchhalterisch den Geb�udewert repr�sentiere. Die dergestalt ermittelte Differenz zwischen buchhalterischem Anlagewert und einvernehmlich festgelegtem "Substanzwert des Bodens" habe das Steuerrekursgericht als geb�udebezogenen Anlagewert von der Einmalentsch�digung in Abzug gebracht. Die Vorinstanz f�hrt weiter aus, es sei so eine "Vermengung der zeitlichen Verh�ltnisse" eingetreten: Zur Ermittlung der effektiven Anlagekosten f�r die Geb�ude w�re auf die historischen Anlagekosten der einzelnen Liegenschaften abzustellen gewesen, welche insoweit, als der Steuerpflichtige bereits �berbaute Grundst�cke erworben habe, zus�tzlich auf Geb�ude und Land aufzuteilen gewesen w�ren. Trotzdem sch�tzte die Vorinstanz das unterinstanzliche Vorgehen, da dieses den vorliegenden besonderen Verh�ltnissen gerecht werde. Sie erwog, das Steuerrekursgericht gehe im Ergebnis davon aus, dass der "Substanzwert" des �berbauten, mit dem Baurecht belasteten Landes im Sch�tzungszeitpunkt ungef�hr demjenigen zum Zeitpunkt des Kaufs entspreche. Der Wert einer mit einem Mehrfamilienhaus �berbauten Immobilie werde ganz wesentlich �ber den mit dem Geb�ude erzielten Ertrag beeinflusst, so dass der Geb�udewert in dieser Konstellation prim�r Schwankungen unterliege.
5.2.�Diese Feststellungen der Vorinstanz sind nicht zu beanstanden. Die Beschwerdef�hrer bringen im Wesentlichen vor, der Substanzwert f�r das Land im Zeitpunkt der Einr�umung der Kaufrechte habe nichts mit dem historischen Geb�udewert zu tun. Damit zeigen sie nicht auf, dass die �berlegungen der Vorinstanz betreffend die Wertentwicklung einer �berbauten Immobilie unzutreffend w�re. Zwar weisen sie auf die Entwicklung der Immobilienpreise hin; aus der aufgelegten Statistik k�nnen jedoch keine Folgerungen betreffend die Entwicklung der reinen Landpreise gezogen werden. Zudem machen sie selber geltend, in den Jahren 1983-1988 - d.h. im Zeitpunkt, als die fraglichen Immobilien erworben worden seien - h�tten die Landpreise markant h�her gelegen als anfangs 2002. Entgegen ihrer Meinung spricht dies jedoch gerade nicht zu ihren Gunsten: Falls die von den Vorinstanzen in Abzug gebrachten Landpreise tats�chlich tiefer lagen als die urspr�nglich beim Erwerb anzurechnenden Landpreise, so ergibt sich durch die Vorgehensweise der Vorinstanzen - Abzug der zu tiefen (sp�teren) Landpreise vom historischen Gesamtwert von Geb�ude und Land - im Resultat ein h�herer Anteil des Geb�udeanlagewerts. Dies wiederum bedeutet, dass der berechnete steuerbare Ertrag - Einmalentsch�digung minus Geb�udeanlagewert - entsprechend tiefer ausf�llt.
5.3.�Die Steuerpflichtigen bringen weiter vor, der vorinstanzlichen Berechnung liege ein grunds�tzlicher systematischer Fehler zugrunde. Indem die Vorinstanzen vom Buchwert, welcher sowohl Land als auch Geb�ude umfasse, die Landwerte in Abzug gebracht und so den geb�udebezogenen Anlagewert ermittelt h�tten, h�tten sie den Ertragswert der Liegenschaft im Ergebnis allein den Bauten zugewiesen.
�Aufgrund der Akten kann nicht verifiziert werden, ob die Analyse der Beschwerdef�hrer zutrifft: Die Berechnungen des Steuerrekursgerichts basieren darauf, dass vom Buchwert von Fr. 101'986'239.-- f�r Land und Geb�ude insgesamt der Landwert im Betrag von Fr. 38'526'000.-- in Abzug gebracht wurde. Aus der Liegenschaftenbewertung vom 22. Februar 2007 ergibt sich des weiteren, dass es sich beim genannten Landwert um den Substanzwert handelt. Die Ausf�hrungen der Beschwerdef�hrer setzen voraus, dass es sich beim zugrunde gelegten Buchwert f�r Land und Geb�ude um einen Wert handelt, der aufgrund von Substanz und Ertragswert berechnet wurde. In diesem Fall w�re tats�chlich der gesamte Ertragswert im Ergebnis den Geb�uden zugewiesen worden, als deren Anlagewert auf Fr. 63'460'239.-- (Fr. 101'986'239.-- ./. Fr. 38'526'000.--) festgesetzt wurde.
�Umstritten ist einzig die Berechnung des Anlagewerts, basierend auf der Verkehrswertberechnung, welche ihrerseits aus einer Mischung von Substanzwert und Ertragswert besteht. Dieses Mischwertverfahren zur Verkehrswertberechnung wird nicht in Zweifel gezogen (vgl. zur Mischwertmethode Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundst�ckbewertungsexperten [Hrsg.], Das Schweizerische Sch�tzerhandbuch, 4. Aufl. 2012, S. 42 f., S. 116 ff; kritisch zu dieser Methode als Verfahren zur Verkehrswertermittlung FRANCESCO CANONICA, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 24 ff., insb. S. 25). Wird das genannte Mischwertverfahren angewendet, so w�rde sich die - von den Beschwerdef�hrern beanstandete - Vorgehensweise des Steuerrekursgerichts vom Ansatz her tats�chlich als unrichtig erweisen: Beim Mischwertverfahren ist davon auszugehen, dass bei der Berechnung des Substanz- oder Sachwerts einerseits f�r die Geb�ude die Bauwerte einzubeziehen sind, andererseits f�r den Bodenanteil der Landwert. Der Ertragswert seinerseits erfasst die Zahlungsstr�me, die beim Betrieb der Liegenschaft generiert werden (vgl. in Bezug auf die Ertragswertmethode Das Schweizerische Sch�tzerhandbuch, S. 82). Es liegt auf der Hand, dass die Generierung dieser Zahlungsstr�me auf der gesamten Substanz basiert, d.h. sowohl auf den Geb�ulichkeiten als auch auf dem Landanteil. Demzufolge muss der Ertragswert, soweit - wie vorliegend - zwischen Geb�uden und Boden unterschieden werden soll, auf beide Teile aufgeschl�sselt werden, wobei dies in der Regel im Verh�ltnis der Substanzwerte erfolgt (vgl. WENGER/WENGER/NAEGELI, Der Liegenschaftenbewerter, 5. Aufl. 2009, S. 82 f.).
�Vorliegend kann jedoch offen bleiben, ob es sich bei dem vom Steuerrekursgericht zugrunde gelegten Buchwert f�r Land und Geb�ude tats�chlich um einen Mischwert im vorgenannten Sinne handelt. Relevant ist, dass der Beschwerdef�hrer und sein Bruder gem�ss den unbestrittenen Sachverhaltsfestellungen der Vorinstanz den vom Steuerrekursgericht berechneten Geb�udeanlagewert aufgrund der Baurechtseinr�umung abgeschrieben bzw. ausgebucht haben. Die Beschwerdef�hrer gingen somit selbst davon aus, dass es sich bei diesem Betrag um den massgeblichen Anlagewert der Geb�ude handelte, die der Beschwerdef�hrer und sein Bruder �bertragen und deren Wert sie damit realisiert hatten. W�rde man ihrem Ansatz folgen und von einem tieferen historischen Geb�udeanlagewert ausgehen, so w�re daher die Differenz zum h�heren ausgebuchten Geb�udewert als Realisation stiller Reserven auf diesen Geb�uden steuerlich zu erfassen. Damit bliebe es f�r die Beschwerdef�hrer steuerlich beim identischen Ergebnis; allenfalls k�me es sogar zu einer Schlechterstellung, falls f�r die Besteuerung der Realisation der stillen Reserven von der vom Verwaltungsgericht angeordneten Verteilung des steuerbaren Betrags auf 99 Jahre abgewichen w�rde. Wie es sich damit verh�lt, kann vorliegend offen bleiben, angesichts des Umstands, dass die Steuerbeh�rden diesbez�glich keine Ausf�hrungen machen und die Beschwerdef�hrer im Ergebnis keinen Nachteil erleiden. Relevant ist, dass der Besteuerung auch bei einer Korrektur des historischen Anlagewerts der Geb�ude der von den Beschwerdef�hrern angenommene und ausgebuchte Anlagewert zugrunde gelegt werden m�sste. Damit ist die vorinstanzliche Berechnung auf jeden Fall im Ergebnis nicht zu beanstanden.
5.4.�Die Beschwerde betreffend die Staats- und Gemeindesteuern 2002 ist abzuweisen.
IV. Direkte Bundessteuer
6.1.�Nach Art. 21 Abs. 1 lit. c DBG sind als Ertr�ge aus unbeweglichem Verm�gen insbesondere die Eink�nfte aus Baurechtsvertr�gen steuerbar. Art. 18 Abs. 1 DBG erkl�rt u.a. alle Eink�nfte aus jeder selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit steuerbar. Gem�ss Art. 18 Abs. 2 erster Satz DBG z�hlen zu den Eink�nften auch alle Kapitalgewinne aus Ver�usserung, Verwertung oder buchm�ssiger Aufwertung von Gesch�ftsverm�gen. F�r Steuerpflichtige, die eine ordnungsgem�sse Buchhaltung f�hren, gilt Art. 58 DBG sinngem�ss (Art. 18 Abs. 3 DBG). Nach Art. 58 Abs. 1 DBG setzt sich der steuerbare Reingewinn zusammen aus dem Saldo der Erfolgsrechnung unter Ber�cksichtigung des Saldovortrages des Vorjahres (lit. a), allen vor Berechnung des Saldos der Erfolgsrechnung ausgeschiedenen Teilen des Gesch�ftsergebnisses, die nicht zur Deckung von gesch�ftsm�ssig begr�ndetem Aufwand verwendet werden (lit. b), sowie den der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Ertr�gen (lit. c).
6.2.�Es ist unbestritten, dass die Einr�umung von Baurechten an Gesch�ftsverm�gen zur Diskussion steht. Demzufolge ist vorab festzustellen, dass die Besteuerung der im Zuge der Baurechtseinr�umung geleisteten Entsch�digungen nicht nach Art. 21 DBG zu beurteilen ist (vgl. BERNHARD ZWAHLEN, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bd. I/2b, 2. Aufl. 2008, N. 2 zu Art. 21 DBG; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 2. Aufl. 2009, N. 29 zu Art. 21 DBG; NICOLAS MERLINO, in: Commentaire Romand, Imp�t f�d�ral direct, 2008, N. 14 zu Art. 21 LIFD; vgl. auch PETER LOCHER, Kommentar zum DBG, I. Teil, 2001, N. 1 zu Art. 21 DBG). Als Einkommen aus Gesch�ftsverm�gen fallen sie unter Art. 18 DBG.
�Betreffend die direkte Bundessteuer umstritten, ob die Entsch�digung aus der Einr�umung der Baurechte als Ertrag aus unbeweglichem Verm�gen oder als Kapitalgewinn aus Ver�usserung von Gesch�ftsverm�gen zu qualifizieren ist. Weiter ist die Berechnung des steuerbaren Einkommens umstritten.
6.3.�Gegenstand des Baurechts ist gem�ss Art. 779 Abs. 1 ZGB die Einr�umung des Rechts, auf oder unter der Bodenfl�che ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten. Das als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragene Baurecht verschafft gem�ss Art. 675 Abs. 1 ZGB dem Baurechtsnehmer - in Durchbrechung des Akzessionsprinzips nach Art. 675 ZGB, wonach das Eigentum am Boden auch damit fest verbundenen Sachen als dessen Bestandteil erfasst - Eigentum am Bauwerk (vgl. Paul-Henri Steinauer, Les droits r�els, Band III, 4. Aufl. 2012, � 74 Rz. 2513; Marius Grossenbacher, Das selbst�ndige und dauernde Baurecht im Unternehmenssteuerrecht, 1992, S. 11 mit Hinweisen; BGE 90 I 252 E. 2). Wird ein Baurecht an einem bereits �berbauten Grundst�ck errichtet, so geht somit gleichzeitig von Gesetzes wegen das Eigentum an den Geb�ulichkeiten an den Baurechtsnehmer �ber (vgl. BGE 89 I 253 E. 12). Das Gleiche ergibt sich aus der j�ngeren Rechtsprechung, wonach der Baurechtsnehmer sowohl im zivilrechtlichen als auch im steuerrechtlichen Sinn Eigent�mer der Bauten auf dem belasteten Grundst�ck wird (Urteil 2C_874/2010 vom 12. Oktober 2011 E. 5.3 zweiter und dritter Abschnitt). Wird das Grundst�ck im Grundbuch aufgenommen, so erh�lt es ein eigenes Grundbuchblatt und kann am Rechtsverkehr teilnehmen, verkauft und sogar dinglich belastet oder verpf�ndet werden (Urteil 2C_704/2013 vom 1. Mai 2014 E. 4.2; vgl. auch BGE 92 I 539; 133 III 311 E. 4.2.1; Hans Michael Riemer, Die beschr�nkten dinglichen Rechte, 2. Aufl. 2000, � 10 Rz. 21 ff. S. 50 f.; ders., Das Baurecht [Baurechtsdienstbarkeit] des Zivilgesetzbuches und seine Behandlung im Steuerrecht, 1968, S. 91; Grossenbacher, S. 92 und 26). An diesem sachenrechtlichen Eigentums�bergang vermag nichts zu �ndern, dass das Baurecht von Gesetzes wegen (gem�ss Art. 779l ZGB) zeitlich beschr�nkt ist (vgl. Grossenbacher, S. 92 f.). Einerseits kann es gem�ss Art. 779l Abs. 2 ZGB jederzeit verl�ngert werden. Andererseits regeln Art. 779 c ff ZGB explizit die R�ck�bertragung des Eigentums im Rahmen des Heimfalls bei Untergang des Baurechts.
6.4.�Steuerrechtlich wird die Abgrenzung zwischen Verm�gensertrag und Kapitalgewinn nach der allgemeinen Verm�gensertragsdefinition im Zusammenhang mit Immobiliarverm�gen so vorgenommen, dass auf das Kriterium des Substanzverzehrs abgestellt wird. Steuerrechtlicher Verm�gensertrag ist demnach das Resultat der Nutzungs�berlassung, welche die Substanz nicht beeintr�chtigt, w�hrenddem Kapitalgewinn anzunehmen ist, wenn die Substanz aus Sicht des Grundeigent�mers aufgegeben bzw. wesentlich und auf lange oder unbeschr�nkte Dauer eingeschr�nkt wird (vgl. Urteil 2C_874/2010 vom 12. Oktober 2011 E. 6.2; Locher, a.a.O., N. 71 ff. zu Art. 16 DBG und N. 4 zu Art. 21 DBG; Markus Reich, Steuerrecht, 2. Aufl. 2012, � 13 Rz. 67; Merlino, a.a.O., N. 19 zu Art. 21 LIFD; vgl. auch Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, N. 165 ff. zu Art. 16 DBG). Ver�usserung in diesem Sinne liegt demnach vor, wenn die Substanz nicht "ausgeliehen", sondern in einen anderen Verm�genswert eingetauscht wird (vgl. Markus Reich, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bd. I/2b, 2. Aufl. 2008, N. 7 zu Art. 20 DBG).
6.5.�Aufgrund der dargelegten zivilrechtlichen und steuerrechtlichen Regelungen ergibt sich, dass bei der Begr�ndung eines Baurechts an einem �berbauten Grundst�ck auch aus steuerrechtlicher Sicht bez�glich der �bergehenden Geb�ulichkeiten von einer Ver�usserung auszugehen ist. Demzufolge ist f�r die steuerliche Behandlung von einem Kapitalgewinn auszugehen, sofern und soweit f�r den genannten �bergang der Geb�ude ein Entgelt entrichtet wurde (zu dieser Voraussetzung vgl. BGE 90 I 252 E. 3).
�Der abweichenden Meinung der Vorinstanz kann - f�r den Bereich der direkten Bundessteuer - nicht gefolgt werden. Sie schliesst insbesondere aus dem Umstand, dass das Bauwerk nicht losgel�st vom Baurecht als Objekt am Liegenschaftsverkehr teilnehmen kann, sowie daraus, dass die Bauten nach Ablauf der Dienstbarkeit wieder an den Baurechtsgeber zur�ckfallen, dass ein Liegenschaftsertrag vorliege. jedoch ist einerseits wesentlich, dass es zu einer neuen Akzession zwischen der Baute und dem Baurecht kommt und die Baute nicht mehr in der Verf�gungsgewalt des Baurechtsgebers steht, sondern in derjenigen des Baurechtsnehmers. Daran �ndert nichts, dass die Baute nicht f�r sich allein am Liegenschaftsverkehr teilnehmen kann, ist dies doch auch im Rahmen der urspr�nglichen Akzession zwischen Baute und Liegenschaft der Fall. Andererseits ist bez�glich des erw�hnten R�ckfalls der Baute an den Grundeigent�mer festzuhalten, dass dieser grunds�tzlich nur gegen Leistung einer Heimfallentsch�digung erfolgen kann, was wiederum f�r einen - zweiten - Eigentums�bergang spricht.
6.6.�Es ergibt sich damit, dass im Rahmen der direkten Bundessteuer das bei der Baurechtsbegr�ndung erzielte Entgelt f�r den �bergang der Bauten als Kapitalgewinn zu besteuern ist.
�Nachdem unbestritten ist, dass die Entsch�digung im Jahre 2002 realisiert wurde, hat die Besteuerung in diesem Jahr zu erfolgen.
6.7.�F�r die Berechnung ist vom erzielten Erl�s (anteilig Fr. 46'340'000.--) der Buchwert f�r die �bertragenen Bauten in Abzug zu bringen. Aus den in E. 5.3 ausgef�hrten Gr�nden ist bei diesem Buchwert von dem Betrag auszugehen, der seinerzeit als Wert der Geb�ude ausgebucht worden war, d.h. von Fr. 63'460'239.--, bzw. anteilsm�ssig Fr. 31'730'119.--. Als Kapitalgewinn steuerlich zu erfassen sind damit Fr. 14'609'881.--, soweit daraus nicht eine reformatio in peius gegen�ber dem angefochtenen Urteil bzw. ein �ber den Antrag der ESTV hinausgehendes steuerbares Einkommen von mehr als (insgesamt) Fr. 19'900'700.-- (satzbestimmend Fr. 20'757'900.-- ) resultiert (vgl. Art. 107 Abs. 1 BGG; VON WERDT, a.a.O., N. 3 zu Art. 107 BGG).
�Das vorinstanzliche Urteil betreffend die direkte Bundessteuer ist aufzuheben und die Sache ist zur Neuberechnung der Steuer gem�ss den Erw�gungen an das Steueramt zur�ckzuweisen. Die Vorinstanz wird �ber die Kosten- und Entsch�digungsfolgen im kantonalen Verfahren neu zu befinden haben (Art. 67 BGG, Art. 68 Abs. 5 BGG).
�V. Kosten und Entsch�digung
Entsprechend dem Verfahrensausgang (Abweisung der Beschwerden der Steuerpflichtigen betreffend die Staats- und Gemeindesteuern sowie die direkte Bundessteuer; Gutheissung der Beschwerde der ESTV betreffend die direkte Bundessteuer) sind die Gerichtskosten, welche sich nach den Begehren aller Beschwerdef�hrenden richten, den Steuerpflichtigen unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (Art. 65 Abs. 2 BGG, Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Eine Parteientsch�digung ist nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Die Verfahren 2C_1077/2013, 2C_1078/2013 und 2C_1050/2013 werden vereinigt.
Die Beschwerde der Steuerpflichtigen betreffend die Staats- und Gemeindesteuern 2002 wird abgewiesen.
Die Beschwerde der Steuerpflichtigen betreffend die direkte Bundessteuer 2002 wird abgewiesen.
Die Beschwerde der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung betreffend die direkte Bundessteuer 2002 wird gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich vom 18. September 2013 wird aufgehoben, soweit es die direkte Bundessteuer betrifft. Die Sache wird zur neuen Berechnung der Steuer im Sinne der Erw�gungen an das Steueramt des Kantons Z�rich zur�ckgewiesen.
Die Vorinstanz hat �ber die Kosten- und Entsch�digungsfolgen im kantonalen Verfahren neu zu befinden.
Die Gerichtskosten von Fr. 20'000.-- werden den Steuerpflichtigen unter solidarischer Haftung auferlegt.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 2. Abteilung, 2. Kammer schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 682
 BGE 
 Art. 24
 Art. 82
 Art. 146
 Art. 73
 Art. 89
 Art. 89
 Art. 5
 BGE 
 Art. 107
 BGE 
 BGE 
 Art. 95
 BGE 
 Art. 95
 Art. 95
 Art. 18
 Art. 12
 Art. 12
 Art. 107
 Art. 107
 Art. 21
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 58
 Art. 58
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 18
 Art. 779
 Art. 675
 Art. 675
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 779
 Art. 779
 Art. 779
 Art. 16
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 16
 Art. 20
 BGE 
 Art. 107
 Art. 107
 Art. 68
 Art. 66