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Timestamp: 2019-11-20 19:21:40+00:00

Document:
VG Frankfurt (Oder), 4 K 2773/02: VG Frankfurt(oder ): gemeinde, ddr, notariat, eigentümer, verfügung, verwaltung, erwerb, grundbuch, eigentum, rückübertragung
Urteil des VG Frankfurt (Oder) vom 08.06.2000, 4 K 2773/02
Aktenzeichen: 4 K 2773/02
VG Frankfurt(oder ): gemeinde, ddr, notariat, eigentümer, verfügung, verwaltung, erwerb, grundbuch, eigentum, rückübertragung
Normen: § 1 Abs 3 VermG, § 3 Abs 1 VermG
Voraussetzung einer die Rückübertragung eines in der DDR
durch einen Abwesenheitspfleger veräußerten Grundstücks rechtfertigenden machtmißbräuchlichen Tätigkeit; Veräußerung
eines Grundstücks an Privatpersonen als Erfüllung eines gesellschaftlichen Fürsorgebedürfnisses
Der Bescheid des Beklagten vom 08. Juni 2000 und der Widerspruchsbescheid des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 27. September 2002 werden aufgehoben.
Der Beklagte und die Beigeladene tragen die Kosten des Verfahrens je zu ½.
1Streitgegenstand ist das Grundstück ... in ... (Flur 4, Flurstück 46) mit einer Fläche von 1.512 m². Das Grundstück war seit 12. September 1941 als Eigentum von ... im Grundbuch von ... Bd. 17 Blatt 486 eingetragen. Herr ... ist zum 31. Juli 1949 für tot erklärt und zunächst von seiner Ehefrau und nach deren Tod im Jahre 1994 von der Beigeladenen allein beerbt worden. Entsprechende Erbscheine aus 1995 legte die Beigeladene vor.
21952 verließ die Beigeladene mit ihrer Mutter die DDR. Das auf dem Grundstück etwa 1930 errichtete Kleinwohnhaus war bis 1982 bewohnt, zuletzt von Frau ..., der Schwester der Mutter der Beigeladenen und Großmutter der Klägerin zu 1..
3In einem Brief vom 21. März 1983 baten die Eltern de Klägerin zu1. die Mutter der Beigeladenen, ihnen das Grundstück zu verkaufen. Bei einer Begehung im Herbst 1982 seien erhebliche bauliche Mängel am Gebäude festgestellt worden, die teuere Baumaßnahmen oder sogar einen Abriss erforderten. Gegebenenfalls müsse man damit rechnen, dass das Grundstück von der Gemeinde übernommen bzw. enteignet werde. Unter dem 18. Oktober 1987 wandte sich der Vater der Klägerin zu 1. nochmals an die Beigeladene und erklärte:
4„Wir können den seitens der Bauaufsicht erteilten Auflagen zur Sanierung des Hauses (4,5 ... 5,0 TM) und Pflege des Grundstücks verständlicherweise nicht nachkommen, da wir nie wissen, ob die Ausgaben uns jemals zurückerstattet werden, - da wir kein Eigentumsrecht nachweisen können. Wir haben ja Euch wiederholt darum gebeten, uns das Grundstück zu verkaufen – für ..., die sich mit ihrer Familie in ... niederlassen will. Nun richten wir nochmals diese Bitte an Euch.“
5Auf eine entsprechende Anfrage des Rates der Gemeinde vom 17. Mai 1988 teilte die Beigeladene unter dem 27. Mai 1988 mit, dass nicht sie sondern ihr seit 1955 für tot erklärter Vater eingetragener Eigentümer des Grundstückes sei. Im Auftrage ihrer Mutter fragte sie - zur Klärung der Angelegenheit - an, ob es rechtlich möglich sei, "... das Grundstück der Gemeinde zur Verfügung zu stellen ....".
6Unter dem 08. August 1988 bat der Kläger zu 2. die Beigeladene, ihm das Grundstück zu verkaufen oder zu schenken. Der Rat der Gemeinde ... habe ihm und seiner Familie das Haus im ... zugewiesen. Dabei sei ihm auch die Adresse der Beigeladenen mitgeteilt worden. Da das Haus dringend repariert werden müsse, und er nur als Eigentümer des Grundstückes einen Kredit erhalte, sei er am Erwerb interessiert.
7Im Ergebnis einer Besichtigung des Wohnhauses am 16. November 1988 beantragte der Rat der Gemeinde beim Rat des Kreises eine Abrissgenehmigung.
8Mit Schreiben vom 02. Mai 1989 beantragte der Rat des Kreises ... beim staatlichen Notariat die Anordnung einer Abwesenheitspflegschaft für den eingetragenen Eigentümer ..., um die ordnungsgemäße Verwaltung des Grundstückes zu sichern. Der Wirkungskreis der Pflegschaft sollte den Abschluss eines Vertrages zur Verwaltung des Grundstückes mit dem Rat der Gemeinde ... umfassen.
9Am 14. Juni 1989 erschien die Vorsitzende des Rates der Gemeinde ..., Frau ... beim Staatlichen Notariat und erklärte unter Bezugnahme auf den gestellten Antrag auf Anordnung einer Abwesenheitspflegschaft:
10"Das Ziel der Pflegschaft sollte sein, die ordnungsgemäße Verwaltung zu sichern. Nunmehr bitte ich jedoch, die Pflegschaft in eine Pflegschaft für ungewisse Beteiligte umzuwandeln und den Wirkungskreis dahingehend festzusetzen, dass der Pfleger das Grundstück an einen Eigenheimbauer verkaufen kann. Hierzu trage ich folgendes vor: Das Gebäude ist bauaufsichtlich gesperrt und muss abgerissen werden. Mittel für den Abriss sind nicht vorhanden. Es sind jedoch Interessenten vorhanden, die das Grundstück zum Eigenheimbau erwerben möchten. Da der Rat der Gemeinde den Erwerb des Grundstücks nicht geplant hat, und demzufolge selbst über die Mittel nicht verfügt, beantrage ich, das Grundstück direkt an den Bürger zu veräußern. ...Die Anordnung der Pflegschaft liegt im gesellschaftlichen Interesse."
11 Durch Beschluss vom gleichen Tage ordnete das Staatliche Notariat eine Pflegschaft gemäß § 105 Abs. 1 c FGB an. Der Wirkungskreis des Pflegers sollte die Vertretung der ungewissen Beteiligten beim Verkauf des Grundstücks umfassen. In der Begründung verwies das Staatliche Notariat unter anderem darauf, dass als Erben legitimierte Rechtsnachfolger nicht hätten ermittelt werden können. Das Grundstück solle nun verkauft werden, damit das alte Gebäude abgerissen und ein neues Eigenheim darauf errichtet werden könne. Zur Sicherung der Rechtsansprüche der ungewissen Beteiligten sei daher die Pflegschaft mit dem angegebenen Wirkungskreis anzuordnen gewesen.
12 Mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 20. Juli 1989 verkaufte der zum Abwesenheitspfleger bestellter ... das Grundstück an die Kläger. Der vereinbarte Kaufpreis in Höhe von 1.800,00 Mark entsprach der Grundstückswertermittlung des staatlich zugelassenen Sachverständigen ... vom 30. Juni 1989. Unter Ziffer 5.) des Vertrages hieß es u.a.: "Sie erwerben das Grundstück, um darauf ein Eigenheim zu errichten. Der Rat der Gemeinde ... hat den Erwerb für diesen Zweck durch Mitteilung vom 17. Juli 1989 zugestimmt." Den Kaufpreis hinterlegten die Kläger bei der Hinterlegungsstelle des staatlichen Notariat zum Az.: TN 47/1/90; sie sind am 01. Februar 1990 im Grundbuch von ... auf Bl. 501 als Eigentümer eingetragen worden.
13 Auf den Antrag der Beigeladenen vom 28. August 1990, übertrug ihr der Beklagte das Eigentum an dem Grundstück mit Bescheid vom 08. Juni 2000 zurück. Der Eigentumsverlust beruhe auf einer unlauteren Machenschaft. Die Bestellung eines Abwesenheitspflegers allein zum Verkauf eines Grundstücks an einen privaten Dritten sei machtmissbräuchlich gewesen. Trotz Kenntnis der korrekten Anschrift der Beigeladenen seien keine Versuche unternommen worden, um sie an dem Verfahren der Pflegerbestellung zu beteiligen. Die Bestellung des Pflegers allein zum Verkauf des Grundstücks habe nicht den Vermögensinteressen des Pfleglings entsprochen. Der Rückübertragung stehe auch kein redlicher Erwerb entgegen, weil die Kläger aufgrund der Verwandtschaftsverhältnisse von den tatsächlichen Umständen Kenntnis gehabt hätten. Den Klägern hätte klar sein müssen, dass die Anordnung der Pflegschaft unter Nichtbeachtung der gesetzlichen Bestimmungen dem gezielten Ausschluss der bekannten Erben diente. Schließlich sei das Pflegschaftsverfahren erst durchgeführt worden, nachdem die Beigeladene dem Erwerbswunsch des Klägers zu 2.) nicht nachgekommen sei.
14 Mit dem am 10. Juli 2000 erhobenen Widerspruch machten die Kläger geltend, dass das Grundstück weder einer schädigenden Maßnahme unterlegen habe noch unredlich von ihnen erworben worden sei. Die Bestellung des Abwesenheitspflegers sei nicht missbräuchlich gewesen, weil ein gesellschaftliches Fürsorgebedürfnis bestanden habe. Denn der Verkauf habe dazu dienen sollen, das Grundstück nach dem Abriss mit einem neuen Eigenheim bebauen und die Bevölkerung mit Wohnraum versorgen zu können. Mangels Vorlage der Erbscheine sei die Pflegschaftsanordnung auch erforderlich gewesen. Die Beigeladene habe das Grundstück der Gemeinde ohne hin zur Verfügung stellen wollen. Selbst wenn die Pflegerbestellung rechtswidrig gewesen sein sollte, könne
stellen wollen. Selbst wenn die Pflegerbestellung rechtswidrig gewesen sein sollte, könne nicht unterstellt werden, dass die Kläger dies wussten oder hätten wissen müssen. Dass sich der Kläger zu 2.) 1988 mit seinem Kaufbegehren an die Beigeladene wandte, sei unschädlich. Die Kläger hätten erst bei Abschluss des Kaufvertrags von der Anordnung der Abwesenheitspflegschaft erfahren; sie seien vorher deshalb nicht in der Lage gewesen, die rechtlichen Zusammenhänge zu durchschauen. Nach ihren persönlichen Lebensumständen seien die Kläger juristische Laien und mit den damals gültigen Bestimmungen nicht vertraut gewesen. Selbst wenn ihnen klar gewesen sein sollte, wer als Erbe in Frage kam, rechtfertige der Verkauf keine Unredlichkeitszweifel.
15 Den Widerspruch wies der Widerspruchsausschuss I des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen durch Widerspruchsbescheid vom 27. September 2002 zurück. Ein gesellschaftliches Fürsorgebedürfnis könne nicht anerkannt werden, weil es Sache der staatlichen Organe gewesen sei, baurechtlich und wohnungspolitisch ordnungsgemäße Zustände herbeizuführen. Die Verwahrlosung des Grundstücks habe ebenso im Wege einer Verpachtung beseitigt werden können. Die Unredlichkeit folge aus der Kenntnis der Eigentumsverhältnisse und dem Versuch, der Beigeladenen eine Wohnungszuweisung vorzuspiegeln, um diese zur Veräußerung zu bewegen.
16 Die Kläger haben am 28. Oktober 2002 Klage erhoben. Das Staatliche Notariat habe von ungewissen Beteiligten ausgehen können, weil die entsprechenden Erbnachweise nicht vorgelegt worden seien und umfangreiche Nachforschungspflichten nicht bestanden hätten, insbesondere dann, wenn bekannt oder zu vermuten war, dass sich die betreffenden Personen außerhalb der DDR aufhielten. Das gesellschaftliche Fürsorgebedürfnis sei angesichts der Besonderheiten des Einzelfalls auch bei Verkauf an einen Privaten nicht ausgeschlossen. Aus den Akten ergebe sich, dass das verwahrloste Grundstück nach Abriss der baupolizeilich gesperrten Altbausubstanz für den als gesellschaftlich notwendig anerkannten Eigenheimbau genutzt werden sollte.
18den Bescheid des Beklagten vom 08. Juni 2000 und den Widerspruchsbescheid des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 27. September 2002 aufzuheben.
21 Er verteidigt die angegriffenen Bescheide und nimmt Bezug auf deren Begründung.
24 Sie schließt sich der Rechtsauffassung des Beklagten an und verweist auf die Bescheide.
25 Das Gericht hat Beweis erhoben zu der Behauptung der Kläger, bei Anordnung der Abwesenheitspflegschaft durch Beschluss des Staatlichen Notariats Fürstenwalde/Spree vom 14. Juni 1989 habe ein gesellschaftliches Fürsorgebedürfnis bestanden, durch Vernehmung der Frau ... als Zeugin. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird verwiesen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung am 29. November 2007.
26 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen, die vorgelegen haben und - soweit wesentlich - Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.
27 Die Streitsache war gemäß § 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) durch den Berichterstatter als Einzelrichter zu entscheiden, nachdem ihm diese durch Beschluss der Kammer vom 25. Oktober 2007 übertragen worden war.
28 Die zulässige Anfechtungsklage ist begründet.
29 Der Bescheid des Beklagten vom 08. Juni 2000 und der Widerspruchsbescheid des Widerspruchsausschusses I des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 27. September 2002 sind rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
30 Rechtsgrundlage für die getroffene Rückübertragungsentscheidung ist § 3 Abs. 1
30 Rechtsgrundlage für die getroffene Rückübertragungsentscheidung ist § 3 Abs. 1 Vermögensgesetz (VermG), wonach Vermögenswerte, die den Maßnahmen nach § 1 VermG unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen sind, soweit dies nicht nach dem Vermögensgesetz ausgeschlossen ist. Berechtigte i. S. d. Vermögensgesetzes sind nach § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG u. a. natürliche Personen, deren Vermögenswerte von Maßnahmen nach § 1 VermG betroffen sind und deren Rechtsnachfolger.
31 Die Beigeladene ist zwar ausweislich der vorgelegten Erbscheine des Amtsgerichts ... vom 06. Dezember 1995 und des Amtsgerichts ... vom 05. März 1996 Rechtsnachfolgerin nach ihrem im Grundbuch von ... Band 17 Blatt 486 als Eigentümer eingetragen gewesenen Vaters, ..., und ihrer Mutter, ..., geworden. Sie ist aber gleichwohl nicht Berechtigte im Sinne des § 2 Abs. 1 VermG, weil das Grundstück, ... in ..., von keiner der in § 1 VermG genannten schädigenden Maßnahmen betroffen war.
32 Als schädigende Maßnahme kommt hier nur eine unlautere Machenschaft i.S.v. § 1 Abs. 3 VermG in Betracht; der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Buchst. c) VermG scheidet mangels seiner Anwendbarkeit auf Abwesenheitspflegschaften von vornherein aus (vgl. BVerwG, Urteil vom 29.01.1998 - 7 C 60/96 - zitiert nach juris).
33 Nach § 1 Abs. 3 VermG ist eine vermögensrechtliche Schädigung auch dann gegeben, wenn Vermögenswerte sowie Nutzungsrechte aufgrund unlauterer Machenschaften, z. B. durch Machtmissbrauch, Korruption, Nötigung oder Täuschung von Seiten des Erwerbers, staatlicher Stellen oder Dritter erworben wurden. Diese Bestimmung betrifft nur solche Vorgänge, bei denen im Einzelfall in manipulativer, sittlich vorwerfbarer Weise unter Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR auf bestimmte Vermögenswerte zugegriffen wurde, nicht aber, wenn bei dem Erwerbsvorgang - gemessen an den seinerzeit gültigen Rechtsvorschriften und den sie tragenden ideologischen Grundvorstellungen - "alles mit rechten Dingen zugegangen" ist (vgl. BVerwG, VIZ 1994, 601, 602; VIZ 1995, 652; VIZ 1995, 708, 709). Die Tatbestandsalternative des Machtmissbrauchs liegt vor, wenn der Vermögenszugriff unter bewusst rechtswidrigem Einsatz des Machtapparats von Staat oder Partei erfolgte, um eine Überführung in Volkseigentum oder in das Eigentum eines Dritten zu erreichen (BVerwG, Urteil vom 29. Februar 1996 - BVerwG 7 C 59.94 - BVerwGE 100, 310). Handelt es sich - wie hier - bei der vermögensentziehenden Maßnahme um eine Veräußerung zwischen Privaten auf privatrechtlicher Grundlage, so ist erforderlich, dass der Staat den manipulativen Verkauf wenn nicht veranlasst, so doch zumindest gedeckt und damit selbst an der unlauteren Machenschaft mitgewirkt hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Februar 1997 - BVerwG 7 C 17.96 -). Die Anordnung einer Abwesenheitspflegschaft stellt allerdings nicht allein schon deswegen eine unlautere Machenschaft dar, weil die hierfür in § 105 Abs. 1 FGB der DDR normierten Voraussetzungen nicht vorlagen (Beschluss vom 21. Oktober 2004 - BVerwG 7 B 129.04 -, ZOV 2005, 217; Urteil vom 20. März 1997 - BVerwG 7 C 23.96 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 108). Machtmissbräuchlich sind solche Verkäufe erst dann, wenn die Rechtsverletzung zielgerichtet begangen wurde, um den Entzug des Eigentums zu ermöglichen oder doch zumindest wesentlich zu erleichtern.
34 Nach Maßgabe dessen erfüllt weder die Pflegschaftsanordnung noch der durch den Abwesenheitspfleger getätigte Verkauf des Grundstücks die Voraussetzungen einer Maßnahme im Sinne von § 1 Abs. 3 VermG.
35 Zunächst ist aufgrund der vorliegenden Unterlagen zwar davon auszugehen, dass Pflegschaftsanordnung und Verkauf staatlicherseits veranlasst war. Denn sowohl die Bestellung des Abwesenheitspflegers als auch die Spezifizierung seines Wirkungskreises beruhte auf Anträgen des Rates des Kreises ... bzw. des Rates der Gemeinde ....
36 Die Anordnung der Pflegschaft mit dem auf den Verkauf reduzierten Wirkungskreis war aber von der im Beschluss des Staatlichen Notariats vom 14. Juni 1989 genannten Rechtsgrundlage, dem § 105 Abs. 1 Buchst. c) Familiengesetzbuch der DDR (FGB), gedeckt. Nach dieser Vorschrift konnte ein Pfleger für einen volljährigen Bürger bei Vorliegen eines persönlichen oder gesellschaftlichen Fürsorgebedürfnisses bestellt werden, wenn unbekannt oder ungewiss war, wer bei einer Vermögensangelegenheit der Beteiligte ist.
37 Nach der damaligen Verwaltungspraxis konnte das Staatliche Notariat im zu entscheidenden Fall davon ausgehen, dass Ungewissheit darüber bestand, wer an dem Veräußerungsgeschäft zu beteiligen war. Dass dem Rat der Gemeinde ... und dem Staatlichen Notariat ... die Adresse der Klägerin und ihrer Mutter bekannt war, kann daran nichts ändern. Denn auch wenn die erreichbaren Personen als Erben des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers in Betracht kamen, lag den staatlichen Stellen weder ein verbindlicher Nachweis für die Rechtsnachfolge vor, noch hatten sie
weder ein verbindlicher Nachweis für die Rechtsnachfolge vor, noch hatten sie Veranlassung weitere Nachforschungen anzustellen.
38 Die Beigeladene hatte nämlich in Ihrem Schreiben vom 27. Mai 1988 auf eine entsprechende Anfrage des Rates der Gemeinde ... mitgeteilt, dass weder sie noch ihre Mutter Eigentümer des Grundstückes sei und des Weiteren angefragt, ob es rechtlich möglich wäre, das Grundstück der Gemeinde zur Verfügung zu stellen. Wenn sie dann am Ende des Schreibens noch feststellt: „Somit müßten erst Erbscheine erstellt werden.“, dann kann dies jedenfalls dahin verstanden werden, dass weder sie noch ihre Mutter derart an dem Grundstück interessiert war, dass sie es für lohnend erachteten, ihre Eigentumsposition gegenüber dem Rat der Gemeinde durch die Vorlage von Erbscheinen rechtsverbindlich nachzuweisen. Die maßgeblichen Erbscheine sind vielmehr erst 1995 im Verlaufe des vermögensrechtlichen Verfahrens beantragt worden.
39 Hatten die staatlichen Stellen seinerzeit aber Veranlassung, davon auszugehen, dass mit der Vorlage von Erbscheinen nicht mehr zu rechnen ist, bestand für sie auch keine Notwendigkeit mehr, im Westen lebende potentielle Erben am Verfahren zu beteiligen. Dies entsprach der damaligen Verwaltungspraxis im Zuge der Anwendung von § 24 Abs. 2 des Rechtsanwendungsgesetzes der DDR vom 5. Dezember 1975 (GBl I S. 748), wonach Abwesenheitspflegschaften für Bürger anderer Staaten angeordnet werden konnten, wenn diese nicht für eine Sicherung und ordnungsgemäße Verwaltung ihres Vermögens gesorgt hatten (vgl. Kommentar zum FGB, hrsg. vom Ministerium der Justiz, 1982, Anm. 1.2 zu § 105; vgl. auch BGH, VIZ 1997, 216). Dies musste erst recht gelten, wenn die Eigentumsfrage ungeklärt war. In Anknüpfung daran war in Nummer 1 der vom Ministerium der Justiz erlassenen Rundverfügung Nr. 6/77 - in späterer Fassung vom 25. März 1987 (Leitungsinformation Nr. 15/87) - über "Abwesenheitspflegschaften für Bürger kapitalistischer Staaten und von Berlin (West)" (vgl. Schriftenreihe des BARoV, Heft 1, Dokument 22) ausgeführt: „Ist der Aufenthalt eines Abwesenden bekannt, bestehen gegen die Anordnung einer Pflegschaft keine Bedenken, wenn aus den Umständen erkennbar ist, dass eine Vollmacht nicht erwartet werden kann (z.B. wenn sich der Eigentümer nicht um die Verwaltung des Grundstücks oder Gebäudes kümmert). An den Nachweis, dass bisher keine Vollmacht erteilt wurde oder eine Vollmacht nicht erwartet werden kann, sind keine überspitzten Anforderungen zu stellen. Insbesondere sind das Staatliche Notariat, andere Organe bzw. Betriebe oder Bürger nicht verpflichtet, darüber mit dem betreffenden Bürger Schriftverkehr zu führen.“
40 Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten lag der Bestellung des Abwesenheitspflegers ein Fürsorgebedürfnis zu Grunde, auch wenn dessen Wirkungskreis auf die Mitwirkung an einem Grundstücksverkauf an einen Privaten beschränkt war. Das Bundesverwaltungsgericht hat in seiner Rechtsprechung zu Verkäufen durch den Abwesenheitspfleger hierzu herausgearbeitet, dass die Bestellung eines Abwesenheitspflegers durch das Staatliche Notariat gemäß § 105 Abs. 1 FGB sich in der Regel als eine unlautere Machenschaft in Form des Machtmissbrauchs darstellt, wenn sie allein dazu diente, ein Grundstück an eine Privatperson zu einem privaten Nutzungszweck zu verkaufen. In diesen Fällen fehlte es regelmäßig an dem für die Berufung des Pflegers notwendigen Fürsorgebedürfnis. Ein persönliches Fürsorgebedürfnis schied immer schon deshalb aus, weil die Pflegschaft ausschließlich der Veräußerung eines dem Pflegling gehörenden Vermögenswertes dienen sollte und für eine dahingehende Willensrichtung nichts erkennbar war. Das von § 105 Abs. 1 FGB mit umfasste gesellschaftliche Fürsorgebedürfnis, das die Einrichtung der Abwesenheitspflegschaft ebenso rechtfertigen konnte, kam bei der ausschließlichen Befriedigung privater Erwerbsinteressen nicht zum tragen, weil ein von der Person des Abwesenden losgelöstes Fürsorgebedürfnis dann fehlte (BVerwG, Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 157 und BVerwG, Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 137). In seinem Urteil vom 29. Januar 1998 zum Aktenzeichen 7 C 60/96 (BVerwG, VIZ 1998, 254-255) hat das Bundesverwaltungsgericht allerdings ausdrücklich klargestellt: „..., daß in besonders gelagerten Fällen auch eine Veräußerung, und zwar sogar an private Erwerber, im gesellschaftlichen Interesse liegen konnte.“. Die Annahme eines solchen besonders gelagerten Einzelfalles setzt allerdings voraus, dass das Erwerbsinteresse des Privaten von einem gesellschaftlichen Bedürfnis überlagert war und zwar in der Weise, dass dessen Befriedigung einen Eigentumswechsel erforderte. Nach der zitierten Rechtsprechung genügt es deshalb beispielsweise nicht, dass sich das Grundstück in einem verwahrlosten Zustand befand und von den Erwerbern wieder hergerichtet werden sollte. Denn die Herstellung ordnungsgemäßer Zustände war grundsätzlich Sache der staatlichen Organe, insbesondere der Räte der Gemeinden. Diese konnten dann gegebenenfalls im Rahmen von Pacht- oder Nutzungsverträgen entsprechende Regelungen aufnehmen, eines Verkaufes bedurfte es hier regelmäßig noch nicht.
41 Dieser Rechtsprechung folgt die Kammer nach wie vor, wendet sie allerdings auf den
41 Dieser Rechtsprechung folgt die Kammer nach wie vor, wendet sie allerdings auf den vorliegenden Einzelfall mit von den Bescheiden abweichendem Ergebnis an.
42 Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass zum Zeitpunkt der Anordnung der Abwesenheitspflegschaft durch Beschluss des Staatlichen Notariats am 14. Juni 1989 ein gesellschaftliches Fürsorgebedürfnis i.S.v. § 105 Abs. 1 FGB bestand, das einen Verkauf des Grundstücks rechtfertigen konnte.
43 Auszugehen ist hierbei zunächst davon, dass der bauliche Zustand des Kleinwohnhauses auf dem Grundstück ... bereits bei Auszug der Großmutter der Klägerin zu 1. 1982 schlecht gewesen sein und sich bis zur Besichtigung durch den Beauftragten der Staatlichen Bauaufsicht am 16. November 1988 noch weiter verschlechtert haben musste. In dem dazu gefertigten Protokoll vom 22. November 1988 werden starke Risse in den Wänden und eine aufgrund jahrelanger Durchfeuchtung des Mauerwerks stark vorangeschrittene Verrottung desselben festgestellt, die einen Abriss nahelegten. Erhebliche Mängel am Haus hat auch die Zeugin ... in der mündlichen Verhandlung bestätigt. Es ist deshalb auch ohne weiteres glaubhaft, wenn die Zeugin angibt, die Angelegenheit an den für Westgrundstücke zuständigen Rat des Kreises zur Klärung der Eigentumsfrage weitergeleitet zu haben, um im Anschluss daran die zur Erhaltung der Wohnnutzung erforderlichen Maßnahmen einleiten zu können (vgl. hierzu Arbeitshinweise zur Planung und Finanzierung von Baumaßnahmen an staatlich nicht verwalteten Grundstücken und Gebäuden von Berechtigten aus kapitalistischen Staaten und Westberlin, erlassen durch den Minister der Finanzen, den Minister für Bauwesen, den Präsidenten der Staatsbank der DDR, dem stellvertr. Vorsitzenden der Staatlichen Plankommission und dem Leiter des Amtes für den Rechtsschutz des Vermögens der DDR am 03. Dezember 1979, abgedruckt in Schriftenreihe des BARoV, Heft 1, Dokument 13). Da kein in der DDR wohnhafter Verwalter vorhanden bzw. benannt worden war, beantragte der Rat des Kreises gemäß Nr. 1 der o.g. Arbeitshinweise auf der Grundlage der Rundverfügung des Ministeriums der Justiz Nr. 6/77 dann am 02. Mai 1989 die Anordnung einer Abwesenheitspflegschaft für das Grundstück, wobei der Wirkungskreis des Pflegers zunächst einmal nur den Abschluss eines Vertrages zur Verwaltung des Grundstücks mit dem Rat der Gemeinde ... umfassen sollte. Wie sich den Arbeitshinweisen ferner entnehmen lässt (vgl. insbesondere Nr. 10) hatten die Räte der Städte und Gemeinden dann gem. § 16 der Verordnung über die Finanzierung von Baumaßnahmen zur Schaffung und Erhaltung von privatem Wohnraum vom 28. April 1960 in der Fassung der 2. VO vom 14. Juni 1967 (GBl. II S. 419) zu prüfen, ob die notwendigen Baumaßnahmen durch Kredite bis zur Höhe des Einheitswertes finanziert werden konnten. Schied die Möglichkeit – wie hier – aus, weil die Beleihungsgrenze zu niedrig war, sahen die Arbeitshinweise unter und Nr. 11 vor, dass Grundstück in Volkseigentum zu überführen. Dies setzte aber seinerseits voraus, dass im Haushalt des Rates der Gemeinde für die Maßnahme eine entsprechende staatliche Plankennziffer zur Verfügung stand. Daran scheiterte es im vorliegenden Falle jedoch. Ausweislich der Begründung des Antrages der damaligen Bürgermeisterin von ..., der Zeugin ..., an das Staatliche Notariat vom 14. Juni 1989, verfügte der Rat der Gemeinde nicht über die erforderlichen Mittel. Die Zeugin ... hat in der mündlichen Verhandlung auch glaubhaft ausgesagt, dass es für sie als Bürgermeisterin einer kleinen Gemeinde mangels eigener Baukapazitäten 3schwierig war, genügend Wohnraum zur Verfügung zu stellen und deshalb alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden mussten.
44 Vor diesem Hintergrund kam dem Antrag vom 14. Juni 1989, den Wirkungskreis zu ändern und dem Pfleger die Mitwirkung am Verkauf des Grundstücks zu ermöglichen, eine Bedeutung zu, die die Befriedigung des Erwerbsinteresses der Kläger bei weitem überstieg. Zum einen lag es im wohlverstandenen öffentlichen Interesse der Gemeinde, ein in ihrer Ortslage gelegenes Wohngrundstück seiner bisherigen Bestimmung zu erhalten und es dem Eigenheimbau zur Verfügung zu stellen. Zum anderen ging es dem Rat der Gemeinde erkennbar auch darum, den mit der Altbausubstanz verbundenen Gefahrenzustand zu beseitigen, wobei hier aufgrund der Besonderheit der Situation auch klar wird, dass man das Problem weder im Wege der Inanspruchnahme einerseits noch durch Verpachtung oder Vermietung an einen Privaten andererseits hätte lösen können. Der vorliegende Fall unterscheidet sich zudem insoweit von denen, die das Bundesverwaltungsgericht zu entscheiden hatte, dass das Grundstück zuvor nicht unter „quasi-staatlicher Verwaltung“ stand und den Rat der Gemeinde wegen gezogener Nutzungen deshalb auch keine gesteigerte Verantwortlichkeit traf (vgl. BVerwG, VIZ 1998, 254-255).
45 Das unter Mitwirkung des Abwesenheitspflegers zustande gekommene Rechtsgeschäft ist ebenfalls rechtlich nicht zu beanstanden gewesen. Der am 20. Juli 1989 geschlossene notarielle Grundstückskaufvertrag entsprach sowohl formell als auch inhaltlich den zu stellenden Anforderungen. So ist der Vertrag gemäß Grundstücksverkehrsverordnung
stellenden Anforderungen. So ist der Vertrag gemäß Grundstücksverkehrsverordnung vom 15. Dezember 1977 – GVVO - (GBl. I 1978 S. 73) vom Liegenschaftsdienst beim Rat des Bezirkes genehmigt worden. Auch der Rat der Gemeinde hatte ausweislich Ziffer 5 des Vertrages sein Einverständnis durch Erklärung vom 17. Juli 1989 gegeben. Insoweit bedarf es keiner Klärung, ob das Kleinwohnhaus – trotz der zwischenzeitlich festgestellten Abrissreife – noch als Wohnraum im Sinne von § 1 Abs. 3 der Wohnraumlenkungsverordnung vom 16. Oktober 1985 – WLVO – (GBl. I S. 301) erfasst war oder nicht (vgl. § 23 GVVO i.V.m. § 10 Abs. 1 Satz 1 WLVO). Denn die Zeugin ... hat im Übrigen glaubhaft ausgesagt, dass der Rat der Gemeinde durch Beschluss über die Vergabe zu Gunsten der Kläger entschieden hatte, so dass der Auswahl der Erwerber in jedem Falle eine legitimierende Entscheidung des örtlichen Rates zu Grunde lag. Der vereinbarte Kaufpreis beruhte auf einem Wertgutachten des Sachverständigen ... vom 30. Juni 1989, das keine Anhaltspunkte für Rechtsverstöße bietet. Der für den Grund und Boden angesetzte Wert i.H.v. 0,75 M/m² hält sich in dem der Kammer aus einer Vielzahl von Verfahren bekannten Rahmen DDR-üblicher Baulandpreise. Auch im Übrigen spricht hier nichts für eine Übervorteilung der Eigentümer. Das zum Abriss stehende Kleinwohnhaus wurde im Gutachten noch mit 685,- M bewertet; Abrisskosten sind nicht in Abzug gebracht worden.
46 Aber selbst wenn man - das zuvor Gesagte außer acht lassend – eine unlautere Machenschaft unterstellen würde, wären die angegriffenen Bescheide aufzuheben, weil die dort ausgesprochene Rückübertragung wegen redlichen Erwerbs des Eigentums am Grundstück ausgeschlossen ist. Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ist die Rückübertragung ausgeschlossen, wenn u.a. natürliche Personen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte erworben haben. Dass der Rechtserwerb erst am 01. Februar 1990 durch Eintragung ins Grundbuch vollendet war, ist unerheblich, weil das zugrundeliegende Rechtsgeschäft bereits am 20. Juli 1989 und damit vor dem Stichtag geschlossen worden war.
47 Unredlichkeitsgründe, wie sie in den Regelbeispielen des § 4 Abs. 3 VermG aufgezählt werden, sind nicht ersichtlich. Nach der genannten Norm ist der Rechtserwerb in der Regel dann als unredlich anzusehen, wenn er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der DDR geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand, und der Erwerber dies wusste oder hätte wissen müssen (a) oder darauf beruhte, dass der Erwerber durch Korruption oder Ausnutzung einer persönlichen Machtstellung auf den Zeitpunkt oder die Bedingungen des Erwerbs oder auf die Auswahl des Erwerbsgegenstandes eingewirkt hat (b) oder davon beeinflusst war, dass sich der Erwerber eine von ihm selbst oder von dritter Seite herbeigeführte Zwangslage oder Täuschung des ehemaligen Eigentümers zunutze gemacht hat (c). Gemeinsames Merkmal aller Regelbeispiele ist, dass sie eine sittlich anstößige Manipulation des Erwerbsvorganges erfordern (BVerwG, VIZ 1993, 250 sowie BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1995 – 7 C 42/93 – KPS § 4 VermG 1/95). Für eine Bejahung des Regelbeispiels des § 4 Abs. 3 Buchstabe a) VermG genügt danach nicht schon jede dem Erwerber bekannte oder fahrlässig nicht bekannte Verletzung von allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen oder einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis. Hinzutreten muss vielmehr noch, dass nach den konkreten Umständen des Einzelfalls der in Rede stehende Verstoß die Absicht erkennen lässt, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen und dass der Erwerber diesen konkreten Rechtsverstoß zumindest hätte erkennen können (BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1995 a. a. O. und BVerwG, Urteil vom 18. Januar 1996 – 7 C 20/94 – KPS § 4 VermG 1/96, S. 5 ff.).
48 Regelbeispiel § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG liegt nicht vor, weil es hier jedenfalls an der Erfüllung der subjektiven Tatbestandsvoraussetzungen fehlt. Das Tatbestandsmerkmal "hätte wissen müssen" ist gleichbedeutend mit dem Schuldvorwurf der Fahrlässigkeit (BVerwG, Buchholz 428 § 4 Abs. 3 VermG Nr. 6 und BVerwG, VIZ 1999, 525, 527). Dieser Begriff ist in § 276 BGB legaldefiniert als die Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt. Gefordert wird die Beachtung der Sorgfalt, die normalerweise von einem ordentlichen Menschen in der konkreten (damaligen) Lage zu erwarten war. Dabei ist grundsätzlich auf die Verhältnisse des in Betracht kommenden Verkehrskreises Rücksicht zu nehmen, mithin auf das Maß an Umsicht und Sorgfalt, das nach dem Urteil besonnener und gewissenhafter Angehöriger dieses Kreises von dem in seinem Rahmen Handelnden zu fordern ist (BGH, Urteil vom 15. November 1971 - VIII ZR 62/70 - NJW 1972, 150 <151>).
49 Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die als Anlagenschlosser und Diplom- Ingenieurökonom im Staatlichen Forstwirtschaftsbetrieb arbeitenden Kläger, über besondere Rechtskenntnisse im Umgang mit Immobilien verfügten. Da sich den Akten keine Hinweise für eine Beteiligung der Kläger am Pflegschaftsverfahren entnehmen
keine Hinweise für eine Beteiligung der Kläger am Pflegschaftsverfahren entnehmen lassen, kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass ihnen die für die Anordnung der Abwesenheitspflegschaft maßgeblichen Hintergründe bekannt waren. Dass die Kläger aufgrund ihrer unbeantworteten Anfrage vom 08. August 1988 unter Umständen nicht damit rechnen konnten, das Grundstück mit Einverständnis der Eigentümer erwerben zu können, vermag an der rechtlichen Bewertung nichts zu ändern. Denn es gab für sie damals gleichwohl keinen Grund, an der Rechtmäßigkeit des ihnen von Seiten des Abwesenheitspflegers unterbreiteten Erwerbsangebotes zu zweifeln. Selbst wenn nämlich ein gesellschaftliches Fürsorgebedürfnis nicht vorgelegen haben sollte und die Anordnung der Abwesenheitspflegschaft deshalb rechtswidrig gewesen wäre, träfe sie keine fahrlässige Unkenntnis. Verkäufe durch den Abwesenheitspfleger gehörten – wie die durch den staatlichen Verwalter - auch zur Lebenswirklichkeit der DDR. Für die Annahme der Unredlichkeit genügt deshalb regelmäßig noch nicht, dass dem Erwerber die von staatlichen Stellen betriebene Veräußerung eines Vermögenswertes ohne den Willen des Berechtigten bekannt war (BVerwG, VIZ 1994, S. 350, 351). Erst wenn sich ihm aufgrund weiterer Umstände Zweifel an der Befugnis des Abwesenheitspflegers oder der Rechtmäßigkeit des ihm unterbreiteten Erwerbsangebotes aufdrängen mussten, bestand Veranlassung, sich über die näheren Umstände des Verkaufs zu informieren und bei unterbliebener Aufklärung vom Erwerb Abstand zu nehmen. Solche Umstände sind hier weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Den Klägern kann insoweit nicht vorgehalten werden, sie hätten das Grundstück nicht erwerben dürfen, weil ihre Anfrage vom 08. August 1988 unbeantwortet geblieben ist. Nach ihrem laienhaften Verständnis konnten sie die Entscheidung des Rates der Gemeinde, ihnen das Grundstück zum Zwecke des Eigenheimbaues zuzuweisen, nämlich durchaus als Rechtfertigung für die ihnen eröffnete Erwerbsmöglichkeit begreifen. Denn auch wenn sie das Tatbestandsmerkmal des gesellschaftlichen Fürsorgebedürfnisses nicht kannten, so konnten sie doch aufgrund der wahrgenommenen tatsächlichen Umstände davon ausgehen, dass der Rat der Gemeinde in dem damals allgemein bekannten Bestreben handelte, die Wohnraumsituation seiner Bürger zu verbessern. Diese Sichtweise wird zudem durch die Aussage der Zeugin ... bestätigt, die mehrfach auf die angespannte Wohnraumsituation in ... und darauf hinwies, dass der Rat der Gemeinde mangels eigener Baukapazitäten auf die Eigeninitiative der Wohnrausuchenden angewiesen war.
50 Aus den verwandtschaftlichen Beziehungen zur Beigeladenen und ihrer Mutter lassen sich keine Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit der Kläger ableiten. Die vorgelegten Briefe zeigen, dass in Bezug auf das streitbefangene Grundstück ein Kontakt gerade nicht zustande kam. Auf die Hinweise und die Kaufangebote der Eltern der Klägerin zu 1. und des Klägers zu 2. folgte keine Reaktion. Aufgrund der familiären Verbindung standen den Klägern somit weder Informationen über die Hintergründe des ihnen unterbreiteten Erwerbsangebotes zur Verfügung noch erwuchsen ihnen besondere Treupflichten gegenüber der Beigeladenen und deren Mutter.
51 Schließlich unterstellt der Widerspruchsausschuss den Klägern zu Unrecht, versucht zu haben, die Beigeladene und ihre Mutter unter Vorspiegelung falscher Tatsachen zum Verkauf des Grundstücks zu bewegen. Zum einen ist in dem Schreiben des Klägers vom 08. August 1988 nicht die Rede von einer „Wohnungszuweisung“, sondern von einer „Zuweisung für das Haus im ...“. Zum anderen ist von der Zeugin ... glaubhaft bestätigt worden, dass den Klägern das Haus zum Zwecke der Instandsetzung und anschließenden Wohnnutzung durch Beschluss des Rates der Gemeinde zugesprochen worden war. Der Hinweis der Kläger im Schreiben vom 08. August 1988 war im Übrigen wohl eher als Rechtfertigung des Erwerbswunsches und weniger als Drückmittel gemeint gewesen. Es ist nicht ersichtlich, welche Zwangslage man damit gegenüber den Grundstückseigentümern hätte vermitteln können.
52 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 und Abs. 3 VwGO.
53 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 709 S. 2 Zivilprozessordnung (ZPO).
54 Gegen die Entscheidung, gegen welche die Berufung nicht gegeben ist (§ 37 Abs. 2 VermG) ist die Revision nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.
4 K 2773/02
Gemeinde, Ddr, Notariat, Eigentümer, Verfügung, Verwaltung, Erwerb, Grundbuch, Eigentum, Rückübertragung

References: § 1
 § 3
 § 105
 § 6
 § 3
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 § 1
 § 2
 § 1
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 § 1
 § 1
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 § 24
 § 105
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 § 1
 § 1
 § 105
 § 16
 § 1
 § 23
 § 10
 § 4
 § 4
 § 4
 § 4
 § 4
 § 4
 § 4
 § 276
 § 167
 § 709
 § 132