Source: https://versteigerungspool.de/newseintrag/rangklassenprivileg.2233
Timestamp: 2020-03-29 14:30:32+00:00

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(IP/RVR) „Die von dem Schuldner in einem Zwangsversteigerungsverfahren gezahlten Hausgelder vermindern - im Unterschied zu den Zahlungen ablösungsberechtigter Dritter nach § 268 BGB - nicht den Höchstbetrag nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG, bis zu dem die Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Rangklasse 2 zu befriedigen sind.“ So der Leitsatz des BGH Beschlusses vom 14.06.2012.
Hausgeldforderungen sind im Zwangsversteigerungsverfahren bevorrechtigt in Rangklasse 2 zu befriedigen. Diese Privilegierung gilt jedoch nicht uneingeschränkt – sie findet nur für einen Höchstbetrag von 5% des maßgeblichen Verkehrswertes Anwendung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf aus dem Versteigerungserlös vor den Gläubigern aus den Rangklassen 3 und 4 keine Zahlungen erhalten, die diesen Höchstbetrag übersteigen. Die überschießende Forderung ist erst in Rangklasse 5 zu berücksichtigen. Hierdurch soll die Belastung für die nachrangigen Gläubiger kalkulierbar gemacht werden.
Wenn nun ein anderer Gläubiger die privilegierten Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft ablöst, gehen diese nach § 268 Abs. 3 S. 1 BGB auf ihn über. Der Gläubiger wird mit der Ablösung Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümergemeinschaft und erwirbt die Forderung mitsamt ihrer privilegierten Rangstelle. Er könnte daher nun selbst wegen der abgelösten Ansprüche aus Rangklasse 2 die Zwangsversteigerung betreiben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann anschließend nicht erneut mit einer weiteren Forderung den Höchstbetrag ausschöpfen, denn dann müssten sich die übrigen Gläubiger einen Betrag von mehr als 5% in Rangklasse 2 vorgehen lassen, was ja gerade verhindert werden soll.
Zahlt hingegen der Schuldner, liegt die Sache anders. Hier erfolgt kein Forderungsübergang, sondern es tritt Erfüllung ein und das Schuldverhältnis erlischt gem. § 362 Abs. 1 BGB. Niemand kann wegen der erfüllten Forderung das Zwangsversteigerungsverfahren aus Rangklasse 2 weiter betreiben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann daher erneut den Höchstbetrag ausschöpfen.
BGH Beschluss vom 14.06.2012, Az. V ZB 194/11

References: § 268
 § 10
 BGH 
 § 268
 § 362

BGH