Source: https://m.grin.com/document/268212
Timestamp: 2019-11-13 07:50:45+00:00

Document:
von Nina Donath (Autor)
Masterarbeit 2013 134 Seiten
1. Abschnitt: Bedeutung der IAS für Investment Property
A. Bewertungskriterien der Entscheidungsnützlichkeit
I. Entscheidungsnützlichkeit als Ziel von Abschlüssen nach IAS
II. Kriterien der Entscheidungsnützlichkeit von Abschlüssen
B. Investment Property im Kontext der IAS-Rechnungslegung
I. Anwendungsbereich des IAS 40
II. Bewertungsvorschriften des IAS 40
a) Zugangsbewertung von Investment Property
b) Folgebewertung von Investment Property nach dem Fair Value Model
1. Bedingungen der Fair Value-Ermittlung nach IAS 40
2. Fair Value-Bewertungshierarchie des IAS 40
III. Offenlegungspflichten des IAS 40 bei Fair Value-Optierung
C. Bilanzpolitisches Gestaltungspotential der Fair Value-Option
2. Abschnitt: Analyse der quantitativen Fair Value-Berichterstattung
A. Eingrenzung der Untersuchungseinheiten
B. Ergebnisse der quantitativen Fair Value-Analyse
I. Relevanz von Investment Property im Vermögen der Bestandshalter
a) Entwicklung der Investment Property-Intensität des Vermögens
b) Wertmäßige Entwicklung des Investment Property-Buchwerts
II. Ergebnis aus der Fair Value-Änderung von Investment Property
a) Neubewertungsergebnis als Determinante der Bestandsänderung
b) Empirischer Zusammenhang zwischen dem Erfolgs- und Bilanzausweis
c) Entwicklung des Neubewertungsergebnisses in der Erfolgsrechnung
III. Wirkungsanalyse des Neubewertungseffekts auf die Unternehmenslage
a) Einfluss auf die Vermögenslage
b) Einfluss auf die Ertragslage
1. Kennzahlen der Ertragsstruktur
i) Neubewertungseffekt auf das operative Ergebnis (EBIT)
ii) Neubewertungseffekt auf das Konzernergebnis
2. Kennzahlen der Kapitalrentabilität
i) Neubewertungseffekt auf die Eigenkapitalrentabilität
ii) Neubewertungseffekt auf die Gesamtkapitalrentabilität
c) Einfluss auf die Finanzlage
1. Neubewertungseffekt auf die Eigenkapitalquote
2. Neubewertungseffekt auf die Fremdkapitalquote
C. Einordnung der Ergebnisse in den bilanzpolitischen Kontext
I. Einschätzung anhand des Investment Property-Ausweises
II. Einschätzung anhand der Ergebnisse der Wirkungsanalyse
3. Abschnitt: Analyse der qualitativen Fair Value-Berichterstattung
A. Ergebnisse der qualitativen Fair Value-Analyse
I. Wertermittlungsverfahren der Immobilienpraxis
a) Anwendung barwertorientierter Verfahren zur Fair Value-Ermittlung
b) Defizite praxisgängiger Wertermittlungsverfahren
II. Vollständigkeit der IAS 40-Anhangangaben in der Immobilienpraxis
a) Fehlerhafte Berichterstattung in Bezug auf Investment Property
b) Angaben zum Investment Property-Bestand
c) Angaben zu wesentlichen Prämissen der Fair Value-Ermittlung
1. Annahmen der Netto-Mietertragsschätzung
2. Annahme bezüglich des Zinssatzes
i) Praxisübliche Quellen zur Ableitung des Zinssatzes
ii) Offenlegung von Zinsangaben in der Immobilienpraxis
3. Annahme bezüglich der Dauer des Zeithorizonts
d) Angaben zu den Quellen der Fair Value-Wertgutachten
III. Einschätzung des Informationsgehalts der Angaben im Anhang
a) Konsequenzen fehlender Anhangangaben für Immobilienunternehmen
b) Vollständigkeit der Angaben zu wesentlichen Fair Value-Prämissen
B. Fair Value-Option im Kontext des IAS-Leitmotivs
I. Kritische Betrachtung anhand der Abschlusskriterien
II. Maßstab der Entscheidungsnützlichkeit
III. Eignung des IFRS 13 zur Behebung der Fair Value-Problematik
Abbildung 1: Qualitative Abschlussanforderungen des Rahmenkonzepts
Abbildung 2: Drei-Stufenkonzept der Fair Value-Ermittlung nach IAS 40
Abbildung 3: Ausprägung der Investment Property-Intensität
Abbildung 4: Entwicklung der Investment Property-Intensität
Abbildung 5: Modifizierte Bilanz der GSW Immobilien AG (2011)
Abbildung 6: Absolute Buchwertänderung von Investment Property
Abbildung 7: Anteil des Neubewertungsergebnisses an der Investment Property-Bestandsänderung
Abbildung 8: Korrelation zwischen der Ausprägung des Neubewertungsergebnisses (X) und der Bestandsänderung von Investment Property (Y)
Abbildung 9: Bilanzsumme mit und ohne Effekt der Einflussgröße
Abbildung 10: Auswirkungen des Neubewertungsertrags auf die Aktiv- und Passivseite
Abbildung 11: Anteil der untersuchten Anhänge mit Berichterstattung über wesentliche Bewertungsprämissen
Tabelle 1: Top12-Vorauswahl der Immobilienaktiengesellschaften
Tabelle 2: Ergebnisse aus der Fair Value-Änderung von Investment Property
Tabelle 3: Anzahl der Verluste bzw Gewinne aus der Fair Value-Änderung
Tabelle 4: Änderungsrate der Bilanzsummen in Bezug auf die Einflussgröße
Tabelle 5: EBIT-Änderungsraten in Bezug auf die Einflussgröße
Tabelle 6: Absolute Änderungen der Konzernergebnisse in Bezug auf die Einflussgröße
Tabelle 7: Vorzeichenwechsel des Ergebnisses nach Bereinigung um die Einflussgröße
Tabelle 8: Änderungsraten der Eigenkapitalrentabilität in Bezug auf die Einflussgröße
Tabelle 9: Gesamtkapitalrentabilität inkl Einflussgröße
Tabelle 10: Wirkung der Einflussgröße auf die Gesamtkapitalrentabilität
Tabelle 11: Gesamtkapitalrentabilität ohne Einflussgröße
Tabelle 12: Eigenkapitalquoten inkl Einflussgröße
Tabelle 13: Eigenkapitalquoten ohne Einflussgröße
Tabelle 14: Änderungsraten der Eigenkapitalquote in Bezug auf die Einflussgröße
Tabelle 15: Wirkung der Einflussgröße auf die Fremdkapitalquote
Tabelle 16: Änderungsrate der Fremdkapitalquote in Bezug auf die Einflussgröße
Tabelle 17: Wesentlichkeitsgrenzen für die Änderungsraten der Kennzahlen
Tabelle 18: Rangfolge entsprechend der Investment Property-Intensität
Tabelle 19: Einordnung aufgrund der Ausprägung des Neubewertungseffekts
Tabelle 20: Wirkungsrichtung des Neubewertungseffekts auf das Betriebsergebnis
Tabelle 21: Zuordnung der Immobilien-AGs zu einer bilanzpolitischen Einflussrichtung
Tabelle 22: Verwendung der Wertermittlungsverfahren in der Praxis
Tabelle 23: Angabe zu Mieteinnahmen und Aufwendungen
Tabelle 24: Angabe über das erwartete Mietwachstum sowie die Leerstandsquote
Tabelle 25: Angabe über die Verwendung von Marktdaten, anderen Faktoren und den Gutachtereinsatz
Tabelle 26: Interne vs externe Wertermittlung
Der vorliegende Abschnitt befasst sich mit den Leitgedanken der internationalen Rechnungslegung und deren Bedeutung für deutsche Immobilienaktiengesellschaften sowie mit den Vorschriften des IAS 40 zur Bewertung von Investment Property zum beizulegenden Zeitwert. Den Abschluss dieses Grundlagenabschnitts bildet eine Beurteilung des bilanzpolitischen Gestaltungspotentials, welche gleichzeitig den Ausgangspunkt der anschließenden empirischen Analyse der Bewertungspraxis ausgewählter Immobiliengesellschaften bildet. Mit dem Schwerpunkt auf der Immobiliennutzung durch Vermietung bzw. Wertsteigerung werden weitere Aspekte des Immobilienzyklus‘ nach IAS 40 wie die Entwicklung, Sanierung, Umwidmung als auch der bilanzielle Abgang von Investment Property oder dessen Bewertung nach dem Cost Model nicht vertiefend untersucht.
A.Bewertungskriterien der Entscheidungsnützlichkeit
Bevor sich der Bilanzierung und Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach dem Fair Value Model eingehend zugewandt wird, sollen zunächst das theoretische Konzept der internationalen Rechnungslegungsstandards sowie die Grundgedanken bzgl. der Aufstellung und Darstellung von Abschlüssen betrachtet werden. Das theoretische Konzept im Sinne des IAS-Leitmotivs der Entscheidungsnützlichkeit findet Ausdruck in den qualitativen Abschlusskriterien, die im Rahmenkonzept des IASBs verankert sind.
I.Entscheidungsnützlichkeit als Ziel von Abschlüssen nach IAS
Das übergeordnete Leitmotiv der Jahres- und Zwischenberichterstattung nach den IAS stellt die Entscheidungsnützlichkeit(Decision Usefulness) dar.[1] Das bedeutet, dass Abschlüsse[2] ökonomisch entscheidungsnützliche Informationen über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie über die Cashflows des berichtenden Unternehmens als auch deren Veränderungen für einen weiten Kreis an Abschlussadressaten bereitstellen.[3] Zu diesem Adressatenkreis zählen laut Rahmenkonzept neben den Arbeitnehmern, Kreditgebern, Lieferanten, Kunden, Regierungen und der interessierten Öffentlichkeit insbesondere die derzeitigen sowie potentiellen Investoren, deren vielfältige Informationsbedürfnisse durch das berichtende Unternehmen zu befriedigen sind.[4] Jedoch wird ganz im Gegensatz zum gläubigerschutzorientierten deutschen Handelsrecht insbesondere der Gruppe der Investoren deutlicher Vorrang vor allen anderen Stakeholdern gewährt.[5] Das Framework definiert Investorenals „Bereitsteller von Risikokapital“[6], deren Hauptinteresse auf die Erwirtschaftung von Erträgen und Minderung von Risiken der Kapitalanlage abstellt, sodass diese nützliche Informationen für ihre Anlageentscheidung benötigen. Ferner wird ausdrücklich das Informationsinteresse von Aktionären betont, welche die Fähigkeit des Unternehmens zur Dividendenausschüttung beurteilen wollen.[7]
Überdies dient die IAS-Berichterstattung ebenso der Rechenschaftsablegung des Managements, da Abschlüsse die Ergebnisse der Unternehmensführung und deren Verantwortlichkeit über das von Eigen- und Fremdkapitalgebern anvertraute Vermögen aufzeigen.[8] Insbesondere Abschlussadressaten wie Investoren, die an der Managementeffizienz und -qualität interessiert sind, benötigen Informationen, die ihre Anlageentscheidungim Sinne des Erwerbs, Haltens, Veräußerns oder des Unterlassens einer Investition in Unternehmensanteile unterstützen.[9] Dennoch verweist das IASB auch explizit darauf, dass Abschlüsse nicht vollumfänglich dem Informationsbedürfnis aller Adressaten zum Treffen von Investitionsentscheidungen gerecht werden können. Dies wird damit begründet, dass Abschlüsse lediglich die ökonomischen Auswirkungen vergangener Ereignisse abbilden. Somit sind Adressaten zusätzlich angehalten, externe Informationsquellen zur Beurteilung der Anlageentscheidung hinzuzuziehen.[10]
II.Kriterien der Entscheidungsnützlichkeit von Abschlüssen
Das Framework enthält eine Vielzahl von Grund- und Unterprinzipien, denen die Standards und somit die gesamte internationale Rechnungslegung Folge leisten. Dabei handelt es sich einerseits um grundlegende Annahmen sowie andererseits um qualitative Anforderungen an die Zwischen- und Jahresabschlussberichterstattung nach IAS.[11] Zu den grundlegenden Annahmen von IAS-Abschlüssen, die ebenfalls in ähnlicher Weise in Form der GoB der HGB-Rechnungslegung zu Grunde liegen, erwähnt das Framework den Grundsatz der periodengerechten Abgrenzung(Accrual Basis)[12] sowie den der Unternehmensfortführung(Going Concern).[13]
Damit Finanzinformationen zunächst überhaupt eine Entscheidungsnützlichkeit für Stakeholder besitzen, haben IAS-Abschlüsse eine Vielzahl qualitativer Anforderungen zu erfüllen. Zu den bedeutendsten Kriterien zählen nach F. 24 u.a. Relevanz, Verlässlichkeit und Vergleichbarkeit. Der allen übergeordnete und zugleich dominierende Grundsatz stellt die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes (True and Fair Viewbzw. Fair Presentation) dar. Dieser kann als Zentralnorm verstanden werden, die sich bei der Einhaltung aller qualitativen Anforderungen sowie der Standards als Resultat ergeben sollte.[14] Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über sämtliche Abschlussanforderungen qualitativer Art.
Abbildung 1: Qualitative Abschlussanforderungen des Rahmenkonzepts[15]
Ohne detaillierter auf die qualitativen Merkmale einzugehen, sollen die Kriterien der Relevanz, Verlässlichkeit sowie Vergleichbarkeit näher betrachtet werden, da diese später zur Beurteilung der IAS 40 Fair Value-Option herangezogen werden.
Die Forderung nach Relevanz soll sicherstellen, dass der Abschluss Informationen enthält, die für die wirtschaftlichen Entscheidungen der Adressaten von Nutzen sind. Informationen sind dann relevant, wenn Entscheidungen dadurch dahingehend beeinflusst werden, dass eine Beurteilung vergangener, gegenwärtiger und künftiger Ereignisse erfolgen resp. frühere Einschätzungen bestätigt oder korrigiert werden können. Folglich können relevante Informationen den Unterschied in einer Anlageentscheidung, die ein Abschlussadressat trifft, bewirken.[16]
Das Kriterium der Verlässlichkeit bezieht sich hingegen auf die Glaubwürdigkeit der Aussagen in der Berichterstattung, durch welche Informationen notwendigerweise einen entscheidungsnützlichen Charakter erhalten. Abschlüsse reflektieren wirtschaftliche Ereignisse in Worten und Zahlen, die in diesem Sinne nur dann getreu dargestellt werden, wenn sie frei von signifikanten Fehlern oder verzerrenden Einflüssen sind.[17] Neben der Fehler- und Verzerrungsfreiheit versteht das IASB unter Verlässlichkeit ebenso Regelkonformität sowie Erwartungsentsprechung. Jedoch bleibt fraglich, was die Abschlussadressaten vernünftigerweise inhaltlich von einer verlässlichen Information erwarten.[18]
Ein weiteres qualitatives Kriterium ist der Grundsatz der Vergleichbarkeit, welcher dazu beiträgt, dass Informationen über eine Berichtseinheit noch entscheidungsnützlicher werden können. Gemeint ist damit, dass Informationen eines Unternehmens mit entsprechenden Informationen eines Anderen derselben oder einer anderen Periode verglichen werden können. Ferner werden innerbetriebliche Vergleiche im Zeitablauf ermöglicht, sodass Abschlussadressaten Unterschiede und Gemeinsamkeiten der Abschlusspositionen identifizieren können. Zudem trägt der Grundsatz der Vergleichbarkeit ebenso dazu bei, dass Stakeholder die wirtschaftliche Lage eines Unternehmens über mehrere Perioden beurteilen können.[19]
Jedoch sei grundsätzlich darauf hingewiesen, dass das Rahmenkonzept selbst i.d.R. weder einen internationalen Standard darstellt, noch Bilanzierungs-, Bewertungs- oder Offenlegungsgrundsätze definiert. Es legt lediglich die Konzeptionen und Rahmenbedingungen dar, nach denen die Abschlüsse auf- und dargestellt werden. Ferner stellt es eine Orientierungshilfe für den Abschlussaufsteller bei Auslegungsfragen dar, sodass die Standards stets Vorrang vor dem Framework haben.[20] Jedoch erwähnt das IASB explizit, dass sämtliche Kriterien an den Abschluss, die das Rahmenkonzept stellt, genau dann erfüllt sind, wenn die Einzelstandards befolgt werden. Dies sei damit zu begründen, dass sich die Erarbeitung neuer bzw. Überarbeitung alter Standards stets an den Rahmenbedingungen orientiert.[21] Ferner führe die Einhaltung der Standards durch das bilanzierende Unternehmen sowie ggf. durch die zusätzliche Bereitstellung von Informationen in den Notes gemäß dem IASB dazu, dass den Adressaten ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.[22] Dennoch gesteht das Board den äußerst seltenen Fall ein, das einmal ein Widerspruch zwischen dem Rahmenkonzept und einem Einzelstandard auftreten kann.[23] Mit Blick auf die mehrfache Überarbeitung des IAS 40 seit dem Standardentwurf im Jahr 1999[24] kann damit aus den IASB-Aussagen in F. 3 geschlossen werden, dass kein Widerspruch zwischen den Einzelregelungen des Standards und den qualitativen Abschlussanforderungen des Frameworks z. B. hinsichtlich Relevanz, Verlässlichkeit, Vergleichbarkeit und der Generalnorm des True and Fair View besteht.
B.Investment Property im Kontext der IAS-Rechnungslegung
Der folgende Abschnitt befasst sich mit den Ansatz-, Bewertungs- und Offenlegungsvorschriften des IAS 40 von Investment Property. Besonderes Augenmerk wird dabei auf das sog. Fair Value Accounting im Rahmen des expliziten Wahlrechts zur Folgebewertung von als Investment Property bilanzierten Immobilien gelegt, die das theoretische Fundament für die anschließende empirische Auseinandersetzung mit der eingangs dargelegten Problematik darstellt.
I.Anwendungsbereich des IAS 40
Bevor die Abgrenzung von Investment Property zu Non-Investment Property erfolgt, soll dargelegt werden, welcher Kreis deutscher Immobilien-AGs grundsätzlich dazu verpflichtet ist, einen IAS-Abschluss zu publizieren. So haben sämtliche deutsche kapitalmarktorientierte Gesellschaften die Pflicht, den Konzernabschluss nach IASfür die Geschäftsjahre ab dem 01.01.2005 zu erstellen.[25] Für die Einzelabschlüsse nicht kapitalmarkt- bzw. kapitalmarktorientierter Unternehmen sowie für Konzernabschlüsse nicht kapitalmarktorientierter Unternehmen besteht ein Wahlrecht der IAS-Anwendung zusätzlich zu der Bilanzierung nach HGB.[26] Mit dem Jahr 2005 finden somit auch die IAS 40-Regelungen zur bilanziellen Behandlung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Einzug in die Berichterstattung deutscher börsennotierter Immobiliengesellschaften.[27] Eine Sonderform der Immobilienaktiengesellschaften stellen die seit 2007 erstmals am deutschen Kapitalmarkt zugelassenen sog. REITsdar. Obwohl diese spezielle Rechtsform aus Investorenperspektive angesichts der Steuerbefreiung durchaus Vorzüge aufweist, werden REITs im Rahmen dieser Arbeit nicht gesondert von den klassischen Immobilienaktiengesellschaften betrachtet.[28]
IAS 40.5 versteht unter Investment Propertydie Grundstücke, Gebäude, Gebäudeteile sowie Grundstücke inkl. Gebäude, die im Abschluss des Eigentümers, eines Leasingnehmers infolge eines Finanzierungsleasingverhältnisses oder eines Leasinggebers infolge eines Operating-Leasingvertrages bilanziert werden und ausschließlich zur Generierung von langfristigen Miet- bzw. Pachteinnahmen (Mieterzielungsabsicht) und/oder aufgrund einer späteren Realisierung von Wertsteigerungen (Kapitalanlageabsicht) gehalten werden.[29] Somit herrschen nach den IAS, ähnlich wie im Handelsrecht, entsprechend dem Verwendungszweck einer Immobilie verschiedene Ausweis-, Bewertungs- und Offenlegungsvorschriften, sodass die zukünftige Nutzenbestimmung der Immobilie bereits mit dem Bilanzzugang essentiell für die Folgebewertungsmethodik ist.[30] Im Unterschied zu den Sachanlage-Immobilien generieren Finanzimmobilien ihnen zuordenbare, von anderen Vermögenswerten weitestgehend unabhängige Cashflows im Sinne von Mieterträgen.[31] IAS 40.8 präzisiert den Anwendungsbereich weiter durch exemplarische Fälle, die ebenfalls unter den Begriff des Investment Property fallen. Die Anwendung von IAS 40 auf Leasingverhältnisse im Sinne des IAS 17 erfolgt grundsätzlich immer dann, wenn eine Immobilie vermietet wird.[32] Werden verschiedene Gebäudeteile sowohl eigenbetrieblich als auch von Unternehmensfremden aufgrund von Vermietung genutzt[33], so liegt eine Mischnutzungder Immobilie (Dual Purpose Property) vor.[34] Eine separate Bilanzierung des vermieteten Immobilienteils als Investment Property ist laut IAS 40.10 unter gewissen Kriterien möglich und zu präferieren. Vom Anwendungsbereich desStandards explizit ausgenommen sind grundsätzlich alle Immobilien, die vom Eigentümer selbst genutzt werden. Das Eigennutzungskriterium umfasst dabei alle Liegenschaften, die der Herstellung resp. Lieferung von Gütern, der Dienstleistungserbringung sowie dem Verwaltungszweck gemäß IAS 16 (Sachanlagen) dienen.[35] Abgesehen von eigengenutzten Immobilien des IAS 16 unterscheidet IAS 40.9 weitere Immobilienkategorien, die sich von Renditeimmobilien abgrenzen lassen. Demnach fallen Immobilien, die im Zuge der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit verkauft bzw. bereits mit dieser Handelsabsicht erstellt werden (IAS 2, Vorräte) sowie Immobilien, die für Dritte kundenspezifisch und periodenübergreifend entwickelt werden (IAS 11, langfristige Auftragsfertigung)[36] nicht in den Anwendungsbereich[37] des IAS 40.[38] Ebenfalls sind Immobilien, bei denen eine Veräußerungsabsicht nach IFRS 5 als zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte besteht[39] sowie erworbene Immobilienportfolios gemäß IFRS 3 (Unternehmenszusammenschlüsse) von Investment Property abzugrenzen.[40] Schließlich verweist das IASB darauf, dass die Beurteilung der Kriterien zur Klassifizierung einer Immobilie als Finanzinvestition besondere Sorgfalt erfordert. Um eine einheitliche Einschätzung darüber zu gewährleisten, was unternehmensintern als Finanzimmobilie anzusehen ist, sollen daher eigene Abgrenzungskriterien entwickelt werden, die im Anhang anzugeben sind.[41]
II.Bewertungsvorschriften des IAS 40
Die Kriterien zur Aktivierung eines Vermögenswerts werden zunächst abstrakt im Rahmenkonzept und konkret in den jeweiligen Standards dargelegt und müssen im Zuge eines Bilanzansatzes stets erfüllt sein.[42] Grundsätzlich ist festzuhalten, dass Immobilien die abstrakten Aktivierungskriterienvon Vermögenswerten erfüllen und daher auch als solche bilanziell anzusetzen sind. Insofern Liegenschaften aufgrund ihrer Zweckbestimmung in den Anwendungsbereich von IAS 40 fallen und die konkreten Ansatzanforderungen erfüllen, müssen sie konkret als Investment Property bilanziert werden.[43] Finanzimmobilien sind unter den langfristigen Vermögenswerten auf der Aktivseite der Bilanz, jedoch separat von den Sachanlagen auszuweisen.[44] Nach der Betrachtung der allgemeinen und speziellen Aktivierungsvorschriften stehen nachfolgend die immobilienspezifische Erst- und Folgebewertung von Renditeimmobilien im Mittelpunkt.
a)Zugangsbewertung von Investment Property
Finanzimmobilienwerden beim erstmaligen Ansatz mit Anschaffungs- bzw. Herstellungskosteneinschließlich Transaktionskosten bewertet. IAS 40.5 definiert die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten als jenen Betrag an Zahlungsmitteln, Zahlungsmitteläquivalenten bzw. auch als der beizulegende Zeitwert einer Tauschgegenleistung, der zum Erwerbs- bzw. Herstellungszeitpunkt geleistet wurde.[45] Da IAS 40 keine spezifischen Vorgaben zur Zusammensetzung der Anschaffungskosten von erworbenen Anlageimmobilien vornimmt, ist grundsätzlich auf die Ermittlungsvorschriften des IAS 16[46] abzustellen.[47] Im Bau befindliche Finanzimmobilien werden mit Herstellungskosten bewertet. Diese umfassen jegliche Aufwendungen, die im Erstellungsprozess bis zum Fertigstellungszeitpunkt angefallen sind. Analog zu den Anschaffungskosten bleibt eine explizite Vorschrift hinsichtlich der Komponenten der Herstellungskosten im Standard aus, sodass ein Rückgriff auf die Regelungen des IAS 2 vorzunehmen ist. Die einzelnen Bestandteile der Herstellungskosten sind Anlage 3 im Anhang zu entnehmen.[48]
b)Folgebewertung von Investment Property nach dem Fair Value Model
Bei der Folgebewertungvon Finanzimmobilien besteht gemäß IAS 40.30 ein explizites Wahlrecht bzgl. der anzuwendenden Bewertungsmethode. Das Unternehmen hat dann die Wahl, den gesamten Bestand an Renditeimmobilien einheitlich zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder mittels des ergebniswirksamen Modells des beizulegenden Zeitwertes (bzw. Fair Value Model) zum Marktwert zu bewerten. Unabhängig davon, welches Modell gewählt wurde, ist der Fair Value der Anlageimmobilien zwingend zu bestimmen, wobei dessen Ausweis unterschiedlich erfolgt.[49] Während dieser Wert im Rahmen der Fair Value-Bewertung stets in der Bilanz auszuweisen ist und die Zeitwertänderungen zwingend ergebniswirksam im Gewinn oder Verlust zu verrechnen sind,[50] genügt nach dem Cost Modelein Fair Value-Ausweis im Anhang.[51] Mit Verweis auf die Stetigkeitsregelungen des IAS 8 sind freiwillige Änderungen der Rechnungslegungsmethoden, Schätzungen oder Fehler grundsätzlich unzulässig, es sei denn, dass dadurch verlässlichere und sachgerechtere Informationen über die Unternehmenslage im Abschluss bereitgestellt werden können.[52] Anders als nach dem Fair Value Model unterliegen Finanzimmobilien nach dem Cost Model der planmäßigen Abschreibung über die voraussichtliche Nutzungsdauer. Zusätzlich wird zu jedem Bilanzstichtag geprüft, ob Indizien eines potentiellen Wertminderungsbedarfs nach IAS 36 vorliegen und ein außerplanmäßiger Werteverzehr im Jahresergebnis zu erfassen ist.[53]
1.Bedingungen der Fair Value-Ermittlung nach IAS 40
Die Voraussetzung für die Anwendung des Fair Value Models bei der Folgebewertung ist die verlässliche Ermittlung des beizulegenden Zeitwertsfür jede einzelne Renditeimmobilie.[54] Da die Ermittlungsfrequenz des Fair Values in den Vorschriften des IAS 40 nicht explizit geregelt wird, wurde eine jährliche Neubestimmung des Immobilienwertes indirekt aus IAS 40.38 abgeleitet.[55] Die Werthaltigkeitsprüfung hat zur Folge, dass sich sowohl die außer- als auch planmäßige Wertminderung in der Folgebewertung erübrigen,[56] das Jahresergebnis jedoch höheren Schwankungen unterliegt.[57]
Gemeinhin versteht IAS 40.5 unter dem Fair Valueden Wert, zu welchem ein Vermögenswert zwischen Geschäftspartnern getauscht werden könnte. Diese Partner müssen dabei fachkundig (über Immobiliengüter und -märkte), vertragswillig sowie voneinander unabhängig sein.[58] Der Fair Value bezeichnet einen objektiven Wert aus der Perspektive unternehmensexterner Marktakteure und reflektiert demgemäß auch deren Erwartungen und Wissensstand.[59] Ferner verbietet IAS 40.37 bei der Ermittlung des Marktwertes den Abzug etwaiger, beim Verkauf bzw. beim Abgang von Finanzimmobilien entstehender Transaktionskosten. Da der Fair Value zeitpunktbezogen ist, ist darüber hinaus der Einbezug vergangener und zukünftig vermuteter Marktsituationen bei der Wertbemessung unzulässig.[60] Obwohl nicht zwingend vorgeschrieben, empfiehlt das IASB, den Zeitwert der Finanzimmobilie durch einen unabhängigen und qualifizierten Gutachterbewerten zu lassen.[61] Ist ein Unternehmen aufgrund fehlender Informationen nicht fortlaufend in der Lage, den Fair Value einer Finanzimmobilie verlässlich zu ermitteln, muss das Cost Model verwendet werden.[62]
2.Fair Value-Bewertungshierarchie des IAS 40
Die langfristige Kapitalbindung im Zuge einer Immobilieninvestition bietet zwar eine hohe Inflationssicherheit, verringert jedoch die Fungibilität der Güter, führt dadurch zu einer geringeren Transaktionshäufigkeit und folglich zu weniger aktuellen Preisen als bei homogenen Gütern. Die Verwendung tagesaktueller Immobilienpreise eines aktiven Marktes ist daher selten.[63] Zur konzeptionellen Vorgehensweise bei der Marktwertermittlung schlägt IAS 40 deshalb eine eigene Bewertungshierarchienach verschiedenen Informationsquellen vor, die durch die folgende Abbildung illustriert wird.
Die erste Stufe der Bewertungshierarchie umfasst den originären Marktwertdes zu bewertenden Objekts an einem aktiven Markt[64], wie er in IAS 40.36 definiert wird (Mark to Market). Auf der zweiten Stufe befinden sich aktuelle Verkaufspreise nahezu identischer Objekte eines aktiven Marktes.[65] Diese Vorgehensweise entspricht konzeptionell dem unmittelbaren Vergleichswertverfahrengemäß ImmoWertV, da hier keine Adjustierungen des Immobilienwertes vorgenommen werden.[66]
Abbildung 2: Drei-Stufenkonzept der Fair Value-Ermittlung nach IAS 40[67]
IAS 40.46 berücksichtigt die Heterogenitätsproblematik bei Immobilien auf der dritten Stufe der Fair Value-Hierarchie und nennt deshalb zusätzliche Informationsquellen.[68] Können also keine nahezu identischen Renditeimmobilien in gleicher Lage, Art oder gleichem Zustand gefunden werden, schlägt das IASB konzeptionell das mittelbare Vergleichswertverfahren vor, indem zeitliche und qualitative Unterschiede zwischen den Objekten durch Zu- oder Abschläge auf den Fair Value berücksichtigt werden.[69] Zum anderen ist es auf dieser Hierarchiestufe ebenso möglich, auf der Basis zukünftiger Cashflows verlässliche Schätzungen vorzunehmen, um einen modellierten Fair Value zu bemessen (Mark to Model). Ferner weist das IASB darauf hin, dass die Bestimmung künftiger Cashflows durch Beachtung von Mietvertragsgestaltungen und, wenn vorhanden, aufgrund aktueller Marktmieten von Vergleichsobjekten zu erfolgen hat. Es sollten weiterhin nur Diskontierungssätze Anwendung finden, die die Unsicherheit des zeitlichen Anfalls und der Höhe des Cashflows reflektieren.[70] Gleichwohl unterbleiben spezifische Regelungen zur Bemessung des Marktwertes mittels Prognosen, etwa in Bezug auf das anzuwendende Wertermittlungsverfahren, die zu Grunde zulegenden Annahmen oder auch zu externen Informationsquellen, aus denen die Verfahrensparameter abzuleiten sind.[71] Da die vom Standard aufgezeigten, verschiedenen Informationsquellen u.U. zu unterschiedlich hohen Fair Values derselben Finanzimmobilie führen können, hat das Unternehmen den dabei verlässlichsten Schätzwert auszuwählen.[72] Inwiefern diese Anforderungen an die Zeitwertbestimmung durch Unternehmen praktisch umzusetzen sind, lässt das IASB hingegen gänzlich offen.
III.Offenlegungspflichten des IAS 40 bei Fair Value-Optierung
Die Offenlegungspflichten des IAS 40sind umfangreich und lassen sich in generelle sowie zusätzliche Anhangangaben(Notes) unterteilen. Letztere sind davon abhängig, welches Folgebewertungsmodell zu Grunde gelegt wurde. Die generellen Informationspflichten an das berichterstattende Unternehmen umfassen gemäß IAS 40.75 Angaben über:
- die verwendete Methode der Folgebewertung,
- die zugrunde gelegten Abgrenzungskriterien im Falle von Klassifikationsproblemen von Investment Property, eigengenutzten sowie zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehaltenen Immobilien,
- die eingesetzten Methoden und Prämissen, die der Fair Value-Ermittlung vorausgingen sowie eine Aussage darüber, ob der Fair Value mittels Marktdaten oder aufgrund anderer anzugebender Kriterien geschätzt wurde;
- das Ausmaß, zu dem die Fair Values von einem unabhängigen Gutachter ermittelt wurden;
- die in der GuV einbezogenen Mieterträge und Betriebsaufwendungen (inkl. Reparatur- und Instandhaltungskosten) der Renditeimmobilien sowie ebenso über Aufwendungen von Objekten, die keine Mieteinnahmen generiert haben;
- die Existenz und das Ausmaß von möglichen Veräußerungsrestriktionen und
- vertragliche Pflichten bezüglich des Erwerbs, der Entwicklung, Instandhaltung, Verbesserung oder Reparatur.[73]
Für den Gang der nachfolgenden Untersuchung sollen lediglich die zusätzlichen Informationspflichten bei Anwendung des Fair Value Models betrachtet werden. Hierbei ist vom Unternehmen eine Überleitungsrechnungzur Darstellung der Buchwertentwicklung der Finanzimmobilien in der Periode zu veröffentlichen.[74] Der bilanzielle Abgang einer Renditeimmobilie ist ebenso wie ihr Buchwert zum Zeitpunkt der Veräußerung sowie das Verkaufsergebnis anzugeben.[75]
C.Bilanzpolitisches Gestaltungspotential der Fair Value-Option
Die vorangegangene theoretische Analyse der spezifischen Regelungen des IAS 40 lässt erahnen, dass der Standard aufgrund fehlender bzw. auslegungsoffener Formulierungen Ermessensspielräumeeröffnet. Dies befremdet mit Blick auf den hohen Bestand an Investment Property in Relation zur Bilanzsumme bei Immobilienaktiengesellschaften,[76] da IAS 40.46 c eine Fair Value-Bemessung von Renditeimmobilien mittels Schätzungen (Stufe 3) gestattet. Schließlich können Zeitwertänderungen einen erheblichen Einfluss auf das Periodenergebnis ausüben. Das IASB lässt offen, welche Wertermittlungsverfahren zulässig sind, welche Annahmen zu Grunde gelegt und aus welchen Bezugsquellen die Prognoseparameter abgeleitet werden sollen. Es ist zu vermuten, dass diese Bewertungsspielräume unternehmensindividuell beurteilt werden, sodass eine gezielte Einflussnahme auf die Unternehmenslage nicht auszuschließen ist. Im Rahmen der (legalen) Bilanzpolitik lassen sich zwei zentrale Einflussrichtungen hinsichtlich der Höhe der Bilanz und GuV unterscheiden.[77] Soll ein möglichst positives Bild der Unternehmenslage im Sinne eines maximalen Periodenerfolgs bzw. Eigenkapitals vermittelt werden, wird von progressiver Bilanzpolitik gesprochen. Demgegenüber steht die konservative Richtung, bei der die genannten Kenngrößen minimal ausgewiesen werden.[78] Anlage 23 im Anhang fasst die vorwiegenden Motive der Unternehmensführung zusammen, eine der beiden bilanzpolitischen Einflussrichtungen zu verfolgen. Gemäß Weber erfreuen sich die in der Theorie häufig monierten Freiräume der IAS in der Praxis einer exzessiven Nutzung.[79] Sollte dies eine gängige Bewertungspraxis unter Immobiliengesellschaften sein, ist zu bezweifeln, dass die Vorschriften der Einzelstandards (insbesondere die des IAS 40) den qualitativen Abschlussanforderungen tatsächlich genügen. So werden die Grenzen der Bilanzpolitik nach IAS durch die hohen Stetigkeitsanforderungen sowie durch umfangreiche Dokumentationserfordernisse festgesetzt.[80] Für die anschließenden Abschnitte ergibt sich daher die Notwendigkeit einer empirischen Analyse der Bewertungspraxis, der die folgende Arbeitsthese zu Grunde gelegt wird: Die Fair Value-Option des IAS 40 bietet ein erhebliches Gestaltungspotential, das von den Immobilienaktiengesellschaften bilanzpolitisch instrumentalisiert wird. Schließlich wird gleichzeitig der Frage nachgegangen, ob die IAS 40 Fair Value-Option dem True and Fair View entsprechend dem Anlegerschutz Rechnung tragen kann, indem Investoren durch die Unternehmensberichterstattung mit entscheidungsnützlichen Informationen versorgt werden können.
Am Ende des ersten Abschnitts wurde aufgrund der vorangegangenen theoretischen Analyse der Fair Value-Option des IAS 40 ein erheblicher Gestaltungsspielraum infolge der Marktbewertung von Renditeimmobilien festgestellt.[81] Die folgende Analyse der Berichterstattungspraxis umfasst zwei verschiedene Teile. Es steht zunächst die Untersuchung der quantitativen Fair Value-Angaben der Renditeliegenschaften innerhalb der Unternehmensberichterstattung (insbesondere in der Bilanz sowie in der GuV) im Mittelpunkt der Betrachtung. Ziel ist es, Aussagen über die Bedeutung von Investment Property innerhalb der Vermögensstruktur der Immobiliengesellschaften abzuleiten. Ferner können mittels einer Wirkungsanalyse Rückschlüsse auf den Einfluss der zahlungsunwirksamen Ergebnisse aus der Neubewertung von Investment Property auf die Ertrags- und Aufwandstrukturen sowie die Finanz- und Rentabilitätskennzahlen gewonnen werden. Auf der Basis dieser Erkenntnisse ist anschließend eine bilanzpolitische Einordnung der Gesellschaften möglich. Der zweite Teil der Analyse widmet sich der Evaluierung qualitativer Fair Value-Angaben und fokussiert vornehmlich die Informationen des Anhangs. Dabei wird innerhalb des dritten Abschnittes anhand einer Checkliste geprüft, inwieweit die Auswahl der Immobilienunternehmen den Offenlegungspflichten des IAS 40, die im ersten Abschnitt dargelegt wurden, erfüllt.[82]
A.Eingrenzung der Untersuchungseinheiten
Die Untersuchungseinheiten der empirischen Analyse stellen die Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie der Anhang der Konzernabschlüssevon fünf deutschen Immobilienaktiengesellschaftendar. Die Auswahl des Konzern- anstelle des Einzelabschlusses einer Immobiliengesellschaft zu einem Bilanzstichtag hat mit Blick auf die Untersuchung des Fair Value-Ausweises den Grund, dass auf ein und dieselbe Immobilie innerhalb des Einzel- und des Konzernabschlusses unterschiedliche Bilanzierungsvorschriften angewendet werden.[83] Der der Analyse zu Grunde liegende Betrachtungszeitraumbeträgt vier aufeinanderfolgende Geschäftsjahre von 2009 bis 2012. Zur weiteren Vereinheitlichung der Datenbasis wurden Abschlüsse des Jahres 2009 als frühester Untersuchungszeitpunkt gewählt, da IAS 40 zuvor einer Überarbeitung unterzogen und eine modifizierte Neufassung des Standards im Jahr 2008 publiziert wurde. Die Änderung umfasste die Erweiterung des Anwendungsbereichs von IAS 40 auf Anlagen im Bau, die für die spätere Nutzung als Renditeimmobilie vorgesehen sind.[84] Folglich werden derartige neubegonnene Projektentwicklungen erstmals im Abschluss des Geschäftsjahres 2009 erfasst und haben darin direkte Auswirkungen auf die Höhe des Investment Property-Bestands sowie auf das Ausmaß von Erträgen bzw. Aufwendungen aus Marktwertveränderungen. Bei fünf verschiedenen Unternehmen und einem Untersuchungszeitraum von vier Jahren liegen der Analyse daher 20 verschiedene Untersuchungseinheiten (Konzernabschlüsse) vor.
Zunächst wurde eine Vorauswahl von zwölf börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften (Top12) getroffen und hinsichtlich der Höhe der Marktkapitalisierungzum Jahresende 2012 geordnet. Ein Kriterium für die Auswahl dieser Unternehmen bestand in einem bestehenden Kerngeschäft im Bereich der klassischen Vermietung von Wohn- und/oder Gewerbeimmobilien.
Tabelle 1: Top12-Vorauswahl der Immobilienaktiengesellschaften[85]
Um diese Auswahl auf fünf hinreichend gut vergleichbare Gesellschaften weiter einzuschränken, wurden die Konzernabschlüsse der Immobilien-AGs dahingehend gefiltert, ob eine IAS-Anwendung über den gesamten Untersuchungszeitraums gegeben war. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Vorauswahl der Top12-Immobilienaktiengesellschaften. Die Top5-Endauswahl der für die Analyse am meisten geeigneten Immobilienaktiengesellschaften ist in der Tabelle rot markiert. Mit Blick auf die Tabelle wird ersichtlich, dass alle der Unternehmen börsennotiert und fast ausschließlich im M-bzw. SDAX gelistet sind. Die AGs weisen eine Marktkapitalisierung von nicht weniger als etwa 60,0 Mio. € und nicht mehr als 2.175,2 Mio. € auf, wobei die Summe aller zwölf Börsenwerte insgesamt rund 10,3 Mrd. € beträgt. Die endgültige Top5-Auswahl enthält einen REIT, ist mehrheitlich MDAX-gelistet, verzeichnete den IPO in den 2000er Jahren und weist eine anteilige Marktkapitalisierung von mehr als 70 Prozent an den zwölf vorselektierten Immobilienunternehmen auf. Mit Ausnahme der TAG und Alstria fokussieren sich die Gesellschaften ausschließlich auf das Segment der Wohnimmobilien.
B.Ergebnisse der quantitativen Fair Value-Analyse
Ein erstes Ergebnis der Analyse der Top12-Konzernabschlüsse in den Zeiträumen von 2009 bis 2012 bestätigte die hinlänglich bekannte Vermutung der Fachliteratur, dass Immobilienaktiengesellschaften mehrheitlich (im Rahmen der Untersuchung waren es 9/12 Unternehmen)[86] die Fair Value-Option zur Folgebewertung von Renditeimmobilien wahrnehmen.[87] Zülch und Lienau verwiesen im Jahr 2006 noch auf eine Untersuchung von Geschäftsberichten im Zeitraum von 2001 bis 2003, in der lediglich eines von 100 deutschen Aktiengesellschaften das Fair Value Model zur Immobilienbewertung verwendete.[88] Mit Blick auf die zu Grunde liegende Untersuchung ist es daher bemerkenswert, dass drei der zwölf Gesellschaften (DIC Asset AG, GAG Immobilien AG, Hamborner REIT AG) nicht die Fair Value-Option wahrnehmen, sondern den Investment Property-Bestand mittels Cost Model bewerten.[89] Diese Verteilung der Wahlrechtsausübung durch die untersuchten Gesellschaften wird sich mit hoher Wahrscheinlichkeit auch zukünftig so darstellen, da der Stetigkeitsgrundsatzeine Änderung der Darstellung und des Ausweises von Investment Property sowie von einmal gewählten Bewertungsmethoden im IAS-Abschluss verhindert.[90] Mit Blick auf die Top5-Auswahl erfolgt die Folgebewertung der Renditeimmobilien ausschließlich zum Fair Value.[91]
I.Relevanz von Investment Property im Vermögen der Bestandshalter
In diesem Kapitel wird die Ausprägung und Entwicklung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien innerhalb des Vermögens der Gesellschaften über vier Vergleichsperioden betrachtet. Die Investment Property-Intensität bzw. -Quote bezeichnet im zu Grunde liegenden Kontext eine Bilanzkennzahl, die den Anteil der Bilanzposition der Finanzimmobilien an der Bilanzsumme der Gesellschaft angibt.
a)Entwicklung der Investment Property-Intensität des Vermögens
Der Anteil der Renditeliegenschaften in Form der Bilanzposition des Investment Property an der Bilanzsumme von Immobilienunternehmen wird von Pellens auf bis zu 80 Prozent taxiert.[92] Jedoch offenbarte bereits die Analyse beider Bilanzkennziffern der Top12-Immobiliengesellschaften über den Zeitraum von 2009 bis 2012 einen durchschnittlichen Finanzimmobilienanteil von 85 Prozent. Ebenso konnte im Untersuchungszeitraum ein Trend des zunehmenden durchschnittlichen Anteils der Liegenschaften am Gesamtkapital festgestellt werden. Jede zweite beobachtete Gesellschaft kann immerhin eine Investment Property-Quotevon mehr als 90 Prozent im Vier-Jahresmittel vorweisen. Erwähnenswert ist insbesondere das bayrische Wohnungsunternehmen GBW AG, das 2010 und 2011 einen fast 99-prozentigen Finanzimmobilienanteil und damit die höchste Quote besaß. Im Kontrast dazu liegen die Anteile der Patrizia Immobilien AG (Ø 46 Prozent) sowie der IVG Immobilien AG (Ø 62 Prozent) mit Abstand hinter allen anderen Unternehmen.[93] Die Ausprägung der Quoten hebt die immense Bedeutung dieses Renditeimmobilienbesitzes innerhalb der Vermögenszusammensetzungdeutscher Immobilienaktiengesellschaften hervor.[94] Nachfolgend stellen ausschließlich die Abschlussbestandteile der Top5-Immobiliengesellschaften das Untersuchungsfeld intensiver Analysen dar.
Die Ausprägung der Investment Property-Intensität kann dem nachfolgenden Diagramm für alle Top5-Unternehmen für die Jahre 2009 bis 2012 entnommen werden.
Abbildung 3: Ausprägung der Investment Property-Intensität[95]
Mit Blick auf die Bandbreiten möglicher Ausprägungen dieser Kennzahl bewegt sich die Intensität der Finanzimmobilien im Geschäftsjahr 2012 zwischen etwa 91 und 95 Prozent. Während im Jahr 2011 zwischen der Unter- und Obergrenze dieser Spanne an Ausprägungen etwa acht Prozentpunkte liegen, sind es im Jahr 2010 sogar noch 23 Prozentpunkte. Diese Verringerung der Spanne möglicher Investment Property-Anteile an der Bilanzsumme verdeutlicht, dass sich der Renditeimmobilienbesitz bei allen fünf Gesellschaften über die Zeit relativ einander angenähert hat. Während alle Immobilien-AGs über den Vier-Jahreszeitraum eine durchschnittliche Finanzimmobilienquote von 90 Prozent aufwiesen, verzeichnete die GSW Immobilien AG dabei mit durchschnittlich rd. 95 Prozent den höchsten und die TAG Immobilien AG mit einem arithmetischen Mittel von 82 Prozent den niedrigsten Renditeliegenschaftsanteil an der Bilanzsumme.[96] Die Graphen des folgenden Diagramms veranschaulichen die Entwicklung der jährlichen Investment Property-Quoten für jedes der beobachteten Unternehmen. Ein kontinuierlich positives Wachstum der Quoten ist mit Ausnahme der Alstria REIT AG nicht zu erkennen.
Abbildung 4: Entwicklung der Investment Property-Intensität[97]
Dennoch ist die Investment Property-Intensität, bei Vergleich der Quoten des ersten und letzten Betrachtungsjahres und mit Ausnahme der GSW AG, bei allen anderen Unternehmen leicht angestiegen.[98] Hervorzuheben ist einerseits die Entwicklung der Investment Property-Intensität des REITs, die von etwa 81 Prozent zum Bilanzstichtag 2009 auf nahezu 91 Prozent 2012 gewachsen ist. Zum anderen ist der massive Anstieg der Finanzimmobilienintensität der TAG von rd. 70 Prozent (2010) auf rd. 92 Prozent (2011), d.h. eine Veränderung um etwa 31 Prozentpunkte zu nennen.[99]
Mögliche Gründe des Anstiegs der Intensitätskennzahl können in einer wachsenden Bedeutung der Renditeimmobilien für die Aktiengesellschaften sowie in einer Verringerung der Buchwerte anderer Assets wie Finanzanlagen (z. B. als Folge der Finanzkrise) zu sehen sein. Mit Blick auf die IAS-Bilanz einer klassischen Immobilienaktiengesellschaft lässt sich aus den genannten Investment Property-Quoten die Aussage schließen, dass sämtliche andere Aktiva durchschnittlich höchstens zehn Prozent der Bilanzen ausmachen. Exemplarisch sei an dieser Stelle auf die nachfolgende Abbildung verwiesen, die die vereinfacht dargestellte Bilanz der GSW Immobilien AG im Jahr 2011 zeigt. Alle übrigen Vermögenswerte der AG betragen mit einem Wert von etwa 110 Mio. € lediglich rund vier Prozent der Bilanzsumme.
Abbildung 5: Modifizierte Bilanz der GSW Immobilien AG (2011)[100]
Da die Finanzimmobilien einen Großteil der langfristigen Vermögenswerte darstellen (im Fall der GSW im Jahr 2011 sogar 99 Prozent), kann daraus geschlossen werden, dass die verbleibenden langfristigen Assets, wie Immobilien des Sachanlagevermögens, Finanzinstrumente oder auch immaterielle Vermögenswerte, trotz eines aggregierten Buchwertes von hier ca. 17 Mio. € bei den Immobiliengesellschaften nahezu unbedeutend in der Vermögenskomposition sind. Auch die kurzfristigen, im Insolvenzfall schnell liquidierbaren Vermögenswerte der GSW erscheinen im Gegensatz zur gewaltigen Investment Property-Position mit drei Prozent am Gesamtvermögen eher unwesentlich.[101] Obwohl die Investment Property-Quote für die Immobilienbranche tendenziell höher ausfällt und das Kerngeschäft der Gesellschaften darüber hinaus in der Bestandshaltung (Vermietung) von Wohn- und/oder Gewerbeimmobilien liegt, scheint die Ausprägung der Kennzahl zunächst vollkommen plausibel zu sein. Dennoch ist der sehr geringe Anteil kurzfristiger Assets nicht ausschließlich positiv zu werten.[102] Das Kapital der Gesellschaften ist fest gebunden und steht im Illiquiditätsfall nicht schnell genug zur Verfügung. Im Gegensatz zu gewöhnlichen Sachanlagen - wie Maschinen - besteht ferner die immobilienspezifische Problematik der erschwerten Liquidierbarkeit der Liegenschaften.[103] Ein im Vergleich zu den kurzfristigen Vermögenswerten hoher Bestand langfristigen Vermögens führt zur Einschränkung der Fähigkeit des Unternehmens, flexibel auf Marktveränderungen reagieren zu können. Je höher die Finanzimmobilienintensität, die im Fall der Top5-Bestandshalter mit der Anlageintensität gleichzusetzen ist,[104] desto länger sind die finanziellen Gesellschaftsmittel zeitlich gebunden und desto geringer ist das Liquiditätspotential.[105] Es bleibt abschließend festzustellen, dass der Anteil der Renditeimmobilien am Gesamtvermögen mit über 90 Prozent hoch ausfällt. Wird diese Aussage in den branchentypischen Kontext gesetzt,[106] ist zu konstatieren, dass die Top5-Auswahl mit einem Durchschnittswert über alle Geschäftsjahre von 90 Prozent über dem Vergleichswert der Top12-Auswahl von etwa 84 Prozent liegt. Unter der Annahme, dass die Top12-Auswahl repräsentativ für die Mehrheit deutscher Immobilienaktiengesellschaften ist, ist die Investment Property-Intensität der Top5 als hoch einzustufen.[107]
b)Wertmäßige Entwicklung des Investment Property-Buchwerts
Die regelmäßige Marktbewertung der Finanzimmobilien ist ausschlaggebend dafür, dass die Buchwerte der Renditeliegenschaften nicht von ihren Verkehrswerten abweichen, sodass die Aussagekraft der Intensitätskennzahl nicht durch stille Reserven beeinträchtigt wird.[108] Demnach müsste die Buchwertentwicklungder Anlageimmobilien theoretisch der tatsächlichen Wertentwicklung entsprechen, sodass sich die Daten der Konzernbilanzen zu einer detaillierten Analyse des Immobilienbestandes heranziehen lassen. Diese ist bspw. für Finanzanalysten und Anleger relevant, da die Bewertung des Immobilienbestands die Bestimmung des inneren Werts einer Aktiengesellschaft und damit einer fairen Aktienkurswertbestimmung erheblich beeinflusst.[109]
Das arithmetische Mittel der Buchwerte der Finanzimmobilienbestände über alle Perioden und Unternehmen liegt bei rund 3,5 Mrd. €. Im Jahr 2012 betrug der durchschnittliche Buchwert der Immobilien rund 4,1 Mrd. €, wobei die GAGFAH (ca. 7,7 Mrd. €) und die Deutsche Wohnen (4,6 Mrd. €) die wertmäßig höchsten Bestände vorweisen können. Der Alstria Office REIT verzeichnet mit etwa 1,6 Mrd. € den geringsten Marktwert an Anlageimmobilien im Jahr 2012. Über den gesamten Untersuchungszeitraum betrachtet, weisen die GAGFAH und Deutsche Wohnen mit jeweils mehr als 5,5 Mrd. € die höchsten Wertbestände an Finanzimmobilien auf. Mit lediglich rd. 1,6 Mrd. € ist der Wert der Renditeobjektbestände der TAG am geringsten.[110]
Abbildung 6: Absolute Buchwertänderung von Investment Property[111]
Ob sich ein Intensitätswachstum der Renditeimmobilien aufgrund einer Buchwerterhöhung und/oder einer Gesamtkapitalverminderung ergeben hat, muss einzelfallspezifisch betrachtet werden. Mit Blick auf den REIT ist das durchgängige Wachstum der Renditeobjektintensität der Aktiva auf ein erhebliches Buchwertwachstum der entsprechenden Bilanzposition (um rund 2,9 Mrd. €) von 2009 zu 2012 zurückzuführen, während sich der Wert der Bilanzsumme nur vergleichsweise geringfügig geändert hat. Im Gegensatz dazu verzeichnete die GAGFAH im selben Zeitraum einen Buchwertrückgang von ca. 1,3 Mrd. €. Ebenso ist es auffällig, dass die Entwicklung der Bestandsänderungen der GSW ausgehend von 2009 ein erhebliches, fast sprunghaftes Wachstum verzeichnete.[112] Die Buchwertänderungen sind im Einzelnen der vorangegangenen Abbildung zu entnehmen. Ob es sich bei diesen Buchwertänderungen tatsächlich um den Effekt der unrealisierten, ergebniswirksamen Wertsteigerungen bzw. -minderungen von zum Fair Value bewerteten Finanzimmobilien handelt, wird anschließend untersucht.
II.Ergebnis aus der Fair Value-Änderung von Investment Property
Da die Bilanzsummeals Gesamtvermögensmaß häufig in die Ermittlung entscheidungsnützlicher Kennzahlen im Kontext der Jahresabschlussanalyse eingeht, stellt deren Beeinflussung eine potentielle bilanzpolitische Intention dar.[113] Es stellt sich nunmehr die Frage, inwieweit ergebniswirksame Wertsteigerungenvon zum Fair Value neubewerteten Renditeliegenschaften vor deren tatsächlichen Realisierung (z. B. durch Verkauf) dazu beitragen, die Bestandsänderung von Investment Property und auch die Höhe der Bilanzsumme beeinflussen. Um dieser Frage nachzugehen, ist es notwendig, die Zusammensetzung der Bestandsänderungen näher zu betrachten.[114]
a)Neubewertungsergebnis als Determinante der Bestandsänderung
Diese Zusammensetzung ist in einer sog. Überleitungsrechnung von allen IAS-Anwendern im Anhang darzustellen, die die Buchwertentwicklung der Finanzimmobilien über das Geschäftsjahr wiedergibt.[115] Demnach setzen sich die Determinanten einer Bestandsänderung hauptsächlich aus den Zugängen (infolge des Erwerbs neuer Portfolios, einer Ausweitung des Konsolidierungskreises, nachträglich erfasste Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sowie Übertragungen in den Investment Property-Bestand), Abgängen (infolge der Veräußerung gemäß IFRS 5, andere Bestandsabgänge wie Abriss oder auch Umklassifizierungen in die Anwendungsbereiche des IAS 2 und IAS 16) und den Nettogewinnen bzw. Verlusten aus Fair Value-Berichtigungen zusammen.[116]
Der Anteil des Neubewertungsergebnissesan der Buchwertänderung von Investment Property beträgt in den Geschäftsberichten von 2012 im Mittel sieben Prozent, wobei die Bandbreite an Ausprägungen von einem bis zu 21 Prozent reichte. Die einzelnen Ausprägungen des prozentualen Fair Value-Neubewertungsanteils an der Buchwertänderung können der nachfolgenden Grafik entnommen werden. Einen herausragenden Anteil der Fair Value-Neubewertung an der wertmäßigen Bestandsänderung konnte 2012 mit rund 21 Prozent erneut die GSW vorweisen (ca. 76,0 von 371,0 Mio. €). D.h., dass ein Fünftel der jährlichen Bestandsänderung auf den Neubewertungserfolg zurückzuführen ist. Der Neubewertungsertrag der Deutsche Wohnen AG trägt mit 37 Prozent (40,0 von 108,0 Mio. €) im Jahr 2011 wertmäßig am meisten zur Bestandserhöhung bei. Das durchschnittliche Neubewertungsergebnis im Jahr 2011 hat einen Anteil von ca. 15 Prozent an der Bestandsveränderung, wobei die Bandbreite der Anteilsausprägungen zwischen zwei und 37 Prozent liegt.[117]
Die für die Top5-Vergleichsgruppe überdurchschnittliche Ausprägung des Fair Value-Neubewertungsanteils an der Buchwertänderung wurde für die GSW AG (2010: 24 Prozent; bereinigter Ø 15 Prozent) sowie für die Deutsche Wohnen (2011: 37 Prozent; Ø 15 Prozent) im Vergleich zu den Mittelwerten über alle untersuchten Unternehmen festgestellt.[118]
Abbildung 7: Anteil des Neubewertungsergebnisses an der Investment Property-Bestandsänderung[119]
b)Empirischer Zusammenhang zwischen dem Erfolgs- und Bilanzausweis
Der wissenschaftlichen Fragestellung nach der bilanzpolitischen Instrumentalisierungder Fair Value-Option des IAS 40 folgend, wird nun untersucht, ob ein linearer Zusammenhang zwischen der Ausprägung des Neubewertungsergebnisses (im Sinne eines Ertrags oder Aufwands) und der Investment Property-Bestandsveränderung (im Sinne einer Bestandsmehrung oder -minderung) besteht. Obwohl dieser Wirkungszusammenhang zwischen Erfolgsrechnung und Bilanz zunächst offensichtlich zu sein scheint, ist eine wertmäßige Bestandsminderung (bzw. -mehrung) trotz eines Neubewertungsertrags (bzw. -aufwands) bspw. aufgrund einer erhöhten Umklassifizierungsaktivität des Unternehmens aus dem bzw. in den Bestand des Investment Property durchaus denkbar. Es wurden somit die jeweiligen Ausprägungen der Neubewertungsergebnisse (x-Werte) sowie die der bilanziellen Bestandsänderungen (y-Werte) der Top5-Immobilien-AGs im Zeitraum von 2010 bis 2012 auf einen möglichen Zusammenhang untersucht. D.h., es wurde zunächst ein Bravais-Pearson-Korrelationskoeffizientüber die Gesamtheit aller Wertepaare; später auch unternehmensspezifisch ermittelt.[120] Die ausführlichen Berechnungen sind Tabelle 4 in Anlage 8 des Anhangs zu entnehmen. Über den Untersuchungszeitraum von 2010 bis 2012 ergaben sich eine positive Kovarianz(sxy), ein Korrelationskoeffizient (rxy) von 0,688 und ein Bestimmtheitsmaß(R²) von 0,473. Die Datenpaare sind demnach mittelstark (gleichsinnig) korreliert und weisen tendenziell einen positiven linearen Zusammenhang auf.[121]
Abbildung 8: Korrelation zwischen der Ausprägung des Neubewertungsergebnisses (X) und der Bestandsänderung von Investment Property (Y)[122]
Das obige Streudiagrammillustriert die erfassten Wertepaare und eine Regressionsgerade. Das Bestimmtheitsmaß R² von 0,473 gibt Auskunft über denjenigen Varianzanteil der Bestandsänderung (Regressand), der durch das Neubewertungsergebnis (Regressor) erklärbar ist. Die Regressionsgerade kann die abgebildete Punktewolke nur etwa zur Hälfte (47 Prozent) erklären, da keine perfekte Anpassung vorliegt.[123] Die Ausprägung der Kovarianz lässt auf einen positiven und die Höhe des Korrelationskoeffizienten auf einen mittelstarken linearen Zusammenhang zwischen Neubewertungsergebnis und Bestandsveränderung schließen.[124] Mit anderen Worten kann behauptet werden, dass je höher der Neubewertungsertrag bzw. -aufwand ist, desto höher fällt auch die Bestandserhöhung bzw. –minderung aus. Noch eindeutiger wird die Aussage, wenn die Wertepaare unternehmensspezifisch betrachtet werden. So weisen die Deutsche Wohnen (sXY>0, rXY=0,989), GAGFAH (sXY>0, rXY=0,845) und die GSW (sXY>0, rXY=0,977) einen stark positiven Zusammenhang zwischen der Entwicklung von X und Y auf.[125] In Kombination mit den Erkenntnissen aus Abbildung 7, in der der tatsächliche Anteil des Neubewertungsergebnisses an der Bestandsänderung dargestellt ist, kann insbesondere für die Deutsche Wohnen und die GSW in den Jahren 2011 und 2012 die Aussage getroffen werden, dass Erträge bzw. Aufwände aus der jährlichen Fair Value-Bewertung der Renditeimmobilien einen großen Einfluss auf die Bestandserhöhung bzw. -minderung dieser Bilanzposition haben.
c)Entwicklung des Neubewertungsergebnisses in der Erfolgsrechnung
Aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive erweitert die Fair Value-Option den Performancemaßstab des professionellen Immobilienmanagements von den ausschließlichen Einnahmen aus Vermietung um die Vereinnahmung unrealisierter Erträge aus Immobilienwertsteigerungen.[126]
Über das Vier-Jahresmittel lag das Ergebnis der Neubewertung bei ungefähr 4,4 Mio. €, wobei sich die Bandbreite an Ausprägungen von -197 Mio. € bis 119 Mio. € erstreckte. Durchschnittlich betrachtet, verzeichneten die AGs im Jahr 2009 einen Neubewertungsaufwand von etwa -33 Mio. €, während im Jahr 2012 eine durchschnittliche Wertsteigerung der Finanzimmobilien von fast 42 Mio. € erfasst wurde. Wie den jährlichen Mittelwerten aus der folgenden Tabelle zu entnehmen ist, scheint es einen kontinuierlichen Trend zunehmender Wertsteigerungen zu geben.[127]
Tabelle 2: Ergebnisse aus der Fair Value-Änderung von Investment Property[128]
Auf der Ebene der Einzelunternehmen erzielt die Deutsche Wohnen seit 2009 im Mittel etwa 52 Mio. € an Neubewertungsgewinnen, wobei im Jahr 2012 eine Fair Value-Änderung von 119 Mio. € vorgenommen wurde. Von 2011 auf 2012 haben sich die Neubewertungsgewinne der Deutsche Wohnen AG beinahe verdreifacht. Die TAG erzielt seit 2010 durchgängig Neubewertungsgewinne. Aus bilanzpolitischer Perspektive würde beiden Gesellschaften eine eher progressive Bewertung unterstellt werden. Ebenso erwähnenswert, wenngleich keine eindeutige Entwicklungstendenz des Neubewertungsergebnisses festgestellt werden kann, ist die recht volatile Änderung der GuV-Position der GSW. So hat sich das Ergebnis von 2009 auf 2010 um fast 133,0 Mio. € von einem Bewertungsgewinn ausgehend, hin zu einem Verlust geändert. Der Blick auf die durchgängig registrierten Verluste der Alstria und GAGFAH deutet indes auf eine konservative Bewertungsphilosophie hin, wobei letztere Gesellschaft immer geringere Neubewertungsverluste in der GuV ausgewiesen hat, wie Tabelle 3 zu entnehmen ist. Insgesamt zeigen zehn Konzernerfolgsrechnungen Neubewertungsverluste, und die anderen zehn Ergebnisrechnungen Neubewertungsgewinne, sodass tendenziell keine Aussage gemacht werden kann. Insofern bilanzpolitische Kalküle mittels Wertänderungen von Renditeimmobilien verfolgt werden, dann hinsichtlich der konservativen als auch der progressiven Richtung gleichermaßen.[129]
Tabelle 3: Anzahl der Verluste bzw. Gewinne aus der Fair Value-Änderung[130]
III.Wirkungsanalyse des Neubewertungseffekts auf die Unternehmenslage
In diesem Kapitel wird der Einfluss der Fair Value-Neubewertung auf verschiedene bilanzanalytische Kennzahlen untersucht, um einerseits das bilanzpolitische Gestaltungspotential der Markwertänderungen von Investment Property aufzuzeigen und andererseits einen Trend der Fair Value-Bewertungspraxis ableiten zu können. Um die Auswirkung der unrealisierten Wertänderungen darzustellen, wird eine Wirkungsanalysein Bezug auf verschiedene Kennzahlen durchgeführt, bei der die Größen inklusive sowie um die Neubewertungskomponente bereinigt unter der „Ceteris paribus“-Prämisse gegenübergestellt werden. Die Ausprägung der um das Neubewertungsergebnis bereinigten Kennzahlen würde jenem Wertansatz entsprechen, der bei Anwendung eines alternativen Bewertungsmodells (z. B. des Cost Models) maximal hätte erreicht werden können. Obwohl IAS 16 ebenso Bewertungsspielräume bei Verwendung des Cost Models gewährt,[131] ist es insgesamt robuster gegenüber bilanzpolitischen Manipulationen als die Bewertung mittels dem Fair Value Model gemäß IAS 40.[132]
[1] Eine nachrangigere Bedeutung haben nach den IAS die handelsrechtlichen Abschlussfunktionen wie die Steuer-, Anspruchs- oder Ausschüttungsbemessung; vgl. Wagenhofer, Internationale Rechnungslegungsstandards, 2009, S. 126 f.
[2] Mit dem Begriff Abschlüsse sind im Folgenden sowohl Einzel- als auch Konzernabschlüsse bzw. Zwischen- und Jahresabschlüsse gemeint.
[3] Vgl. F. 12 i. V. m. Ballwieser, IFRS-Rechnungslegung, 2009, S. 12 f.
[4] Vgl. F. 9 i. V. m. Wagenhofer, Internationale Rechnungslegungsstandards, 2009, S. 126 f.
[5] Deutlich wird dies u.a. daran, dass F. 10 den Informationsbedarf von Investoren als maßgebliches Ziel deklariert, das durch IAS-Abschlüsse zu erfüllen ist; vgl. F. 10.
[6] F. 9 a.
[7] Vgl. F. 9-10.
[8] Vgl. F. 14 und Ballwieser, IFRS-Rechnungslegung, 2009, S. 13, der die Widersprüche und unglücklichen Formulierungen des Rahmenkonzepts der ins Deutsche übersetzten Fassung aufzeigt.
[9] Vgl. F. 14 i. V. m. Wagenhofer, Internationale Rechnungslegungsstandards, 2009, S. 126 f.
[10] Vgl. F. 6, F. 13.
[11] Vgl. Ballwieser, IFRS-Rechnungslegung, 2009, S. 20.
[12] Zur Annahme der periodischen Abgrenzung nach IAS siehe detailliert F. 22 i. V. m. IAS 1.27 f. sowie Wagenhofer, Internationale Rechnungslegungsstandards, 2009, S. 127. Zum Periodisierungsprinzip des deutschen Handelsrechts vgl. § 252 Abs. 1 Nr. 5 HGB.
[13] Zur Prämisse der Unternehmensfortführung vgl. F. 22 f., IAS 1.25 f. sowie Wagenhofer, Internationale Rechnungslegungsstandards, 2009, S. 127 f. und im Vergleich dazu das handelsrechtliche Fortführungsprinzip; vgl. § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB.
[14] Vgl. F. 24 und F. 46 i. V. m. Wagenhofer, Internationale Rechnungslegungsstandards, 2009, S. 128.
[15] In Anlehnung an Wagenhofer, Internationale Rechnungslegungsstandards, 2009, S. 128.
[16] Vgl. F. 26 i. V. m. Deloitte, Rahmenkonzept für die Finanzberichterstattung, 2013.
[17] Vgl. F. 31 i. V. m. Deloitte, Rahmenkonzept für die Finanzberichterstattung, 2013.
[18] Vgl. Ballwieser, IFRS-Rechnungslegung, 2009, S. 14 i. V. m. F. 31.
[19] Vgl. F. 39-42 i. V. m. Deloitte, Rahmenkonzept für die Finanzberichterstattung, 2013.
[20] Vgl. F. 1-2; Viele der Grundsätze des Rahmenkonzeptes wurden in den IAS 1 übernommen; vgl. IAS 1.
[21] Vgl. F. 3.
[22] Vgl. Giloth, Rechnungslegungsnormen, 2012, S. 102 f. i. V. m. IAS 1.17.
[23] In einem solchen Konfliktfall sind die Anforderungen des Einzelstandards denen des Rahmenkonzepts vorzuziehen; vgl. F. 3.
[24] Vgl. Deloitte, IAS 40 Entstehungsgeschichte, 2013.
[25] Dabei wird unter einer Kapitalmarktorientierung der Handel von Wertpapieren des Unternehmens (insb. Aktien) verstanden, die in einem geregelten Markt über Wertpapierdienstleistungen zugelassen sind; vgl. Art. 4 EG-Verordnung Nr. 1606/2002; § 315a Abs. 1, 2 HGB sowie § 264 d HGB i. V. m. § 2 Abs. 1, 5 WpHG.
[26] Vgl. Art. 5 EG-Verordnung Nr. 1606/2002 i. V. m. § 315a Abs. 3 HGB.
[27] Vgl. KPMG, IFRS visuell, 2012, S. 111.
[28] Vgl. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 367.
[29] Vgl. IAS 40.5 i. V. m. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 367.
[30] Vgl. KPMG, IFRS und HGB in der Praxis, 2012, S. 29.
[31] Vgl. IAS 40.7.
[32] Siehe hierzu die flankierenden Vorschriften des IAS 17.10 ff. zur Bilanzierung von Mietverträgen.
[33] Dies ist z. B. der Fall, wenn eine Etage eines mehrstöckigen Gebäudes für die Verwaltung selbstgenutzt wird, die übrigen Etagen jedoch an Dritte vermietet werden.
[34] Vgl. KPMG, IFRS und HGB in der Praxis, 2012, S. 31.
[35] Vgl. IAS 40.5, .10 und Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 367.
[36] Vgl. IAS 11.3.
[37] Zusammenfassend zum Entscheidungsbaum der IAS-Immobilienklassifizierung vgl. Anlage 1 im Anhang.
[38] Vgl. IAS 40.9 a i. V. m. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 368.
[39] Siehe dazu vertiefend IFRS 5.7 f. i. V. m. KPMG, IFRS und HGB in der Praxis, 2012, S. 36 f.
[40] Vgl. Hares, Rechnungslegung Immobilie, 2011, S. 13 i. V. m. IFRS 3.2ff, IFRS 3.18 ff.
[41] Vgl. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 371 i. V. m. IAS 40.14.
[42] Vgl. Weber / Baumunk / Pelz, IFRS Immobilien, 2009, S. 5.
[43] Siehe dazu die detaillierte Prüfung von Hares, Rechnungslegung Immobilie, 2011, S. 9-15.
[44] Vgl. IAS 1.53 ff. i. V. m. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 389.
[45] Vgl. IAS 40.5, .20 und Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 372.
[46] Zu den Komponenten der Anschaffungskosten siehe Anlage 2 im Anhang.
[47] Vgl. KPMG, IFRS Visuell, 2012, S. 111 f.
[48] Vgl. IAS 2.16 und IAS 40.23 b, c i. V. m. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 372 f.
[49] Vgl. IAS 40.30. i. V. m. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 373.
[50] Vgl. IAS 40.35 i. V. m. Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2008, S. 1038.
[51] Vgl. IAS 40.32 i. V. m. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 373.
[52] Zugleich befindet das IASB eine sachgerechtere Darstellung durch den Wechsel vom Fair Value zum Cost Model als höchst unwahrscheinlich, sodass das Unternehmen i.d.R. an einer einmal gewählten Bewertungsmethode dauerhaft festzuhalten hat; vgl. IAS 40.31 i. V. m. IAS 8 und Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 373 f.
[53] Vgl. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 381.
[54] Vgl. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 374.
[55] Dort heißt es, dass der Zeitwert die tatsächlichen Marktbedingungen und den aktuellen Zustand der Finanzimmobilie am Abschlussstichtag widerzuspiegeln hat; vgl. IAS 40.38.
[56] Vgl. IAS 40.38 i. V. m. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 374.
[57] Vgl. Theile, Fair Value Model, 2007, S. 59 f.
[58] Zur Definition des Fair Values siehe IAS 40.5 und IAS 40.36.
[59] Vgl. IAS 40.49 i. V. m. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 375.
[60] Vgl. IAS 40.37-39; so ist bspw. ein angenommenes Wertsteigerungspotential aufgrund einer künftig vorgesehenen Objektsanierung erst dann zu berücksichtigen, wenn diese auch tatsächlich durchgeführt wird; vgl. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 375.
[61] Vgl. IAS 40.32 i. V. m. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 373.
[62] Vgl. IAS 40.48 und IAS 40.53 i. V. m. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 379 f.
[63] Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2013, S. 18, 21 ff.
[64] Dabei handelt es sich um einen Markt, auf dem homogene Produkte gehandelt werden, transaktionswillige Käufer und Verkäufer jederzeit vorhanden und Preise öffentlich verfügbar sind; vgl. IAS 36.6.
[65] Vgl. Köhling, Fair Value Ermittlung bei Renditeimmobilien, 2011, S. 28 ff. und Ranker, Immobilienbewertung, 2006, S. 322 f.
[66] Zum Vergleichswertverfahren siehe § 15 f. ImmoWertV.
[67] Eigene Darstellung in Anlehnung an Zülch / Lienau, Investment Property unter Berücksichtigung latenter Steuern, 2006, S. 698 i. V. m. der Darstellung von Nierhoff / Burmester / Schwitte, Fair Value-Bewertung bei illiquiden Märkten, 2009, S. 10.
[68] Vgl. IAS 40.46.
[69] Zu den Anpassungen siehe auch Leopoldsberger / Thomas / Naubereit, Immobilienbewertung, 2008, S. 476 f. i. V. m. IAS 40.46 a-b.
[70] Vgl. Weber / Baumunk / Pelz, IFRS Immobilien, 2009, S. 91f. i. V. m. IAS 40.46 c.
[71] Vgl. Ernst / Berger, Mangelnde Enforcebarkeit von Standards, 2011, S. 3 f.
[72] Vgl. IAS 40.47.
[73] Vgl. IAS 40.75 i. V. m. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 390.
[74] Diese muss jegliche Zugänge, Abgänge (z. B. bei zur Veräußerung gehaltenen, umklassifzierten Immobilien gemäß IFRS 5), Nettogewinne bzw. -verluste aus Zeitwertänderungen, Währungsdifferenzen, Übertragungen in andere Immobilienkategorien sowie sämtliche andere Veränderungen des Geschäftsjahres beinhalten.
[75] Vgl. IAS 40.76, .78 i. V. m. Pellens / Fülbier / Gassen, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 390 f.
[76] Vgl. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 366.
[77] Vgl. Coenenberg / Haller / Schultze, Jahresabschlussanalyse, 2012, S. 1002 sowie Lachnit, Bilanzanalyse, 2004, S. 102-107.
[78] Vgl. Huber / Simmert, Finanzrating, 2007, S. 171 f.
[79] Vgl. Weber, IFRS Gestaltungsspielräume, 2009, S. 43, 105 f.
[80] Vgl. Eiselt / Müller, Gestaltung von IFRS-Abschlüssen, 2011, S. 37 f.
[81] Vgl. 1. Abschnitt. C.
[82] Zu den Offenlegungspflichten vgl. 1. Abschnitt. B. III.
[83] So vermietet bspw. ein Tochterunternehmen A eine leer stehende Immobilie an ein anderes Tochterunternehmen B. Die Muttergesellschaft von A und B ist C. Aus der Perspektive von A stellt die Immobilie im Einzelabschluss einen als Investment Property klassifizierten Vermögenswert gemäß IAS 40 dar. Aus Sicht des Mutterunternehmens hingegen wird die Liegenschaft im Konzernabschluss gemäß IAS 16 bilanziert, da diese vom Tochterunternehmen B selbst genutzt wird; vgl. IAS 40.15 i. V. m. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 371.
[84] Vgl. Deloitte, IAS 40 Entstehungsgeschichte, 2013.
[85] Zur vollständigen Tabelle der untersuchten Fundamentaldaten siehe Anlage 4 im Angang.
[86] Siehe dazu Anlage 4 im Anhang.
[87] Vgl. Bärthel / Feusi, Gestaltungsspielraum bei der NAV-Berechnung, 2008, S. 23.
[88] Vgl. Zülch / Lienau, Investment Property unter Berücksichtigung latenter Steuern, 2006, S. 703.
[89] Zur Datengrundlage siehe Anlage 4 im Anhang.
[90] Vgl. IAS 1.27 i. V. m. IAS 8.14.
[91] Zur Datengrundlage siehe Anlage 4 im Anhang.
[92] Vgl. Pellens / Fülbier / Gassen / Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 2011, S. 366.
[93] Zur Datengrundlage vgl. Tabelle 1 und 2 in Anlage 5 im Anhang.
[94] Zu ähnlichen Erkenntnissen siehe auch Vater, Bilanzierung von Immobilienanlagen, 2002, S. 535.
[95] Eigene Darstellung auf Grundlage eigener Untersuchungen; vgl. Tabelle 1 in Anlage 6 im Anhang.
[96] Zur Datengrundlage siehe Tabelle 1 in Anlage 6 im Anhang.
[97] Eigene Darstellung auf Grundlage eigener Untersuchungen; vgl. Anlage 6 im Anhang.
[98] Zu den Daten der Wachstumsfaktoren und -raten vgl. Tabelle 2 und 3 der Anlage 6 im Anhang.
[99] Zur Datengrundlage vgl. Tabelle 1 in Anlage 6 im Anhang.
[100] Eigene Abbildung in Anlehnung an die Bilanz der GSW AG, Geschäftsbericht 2011, S. 94.
[101] Vgl. GSW AG, Geschäftsbericht 2011, S. 94.
[102] Die liquiden Mittel der GSW betragen zum Stichtag 2011 mit ca. 62,6 Mio. € fast 68 Prozent der kurzfristigen Vermögenswerte. Jedoch entspricht dies lediglich rund zwei Prozent der Bilanzsumme.
[103] Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2013, S. 18.
[104] So beträgt bspw. der Anteil der Renditeimmobilien in der Bilanz der GSW im Jahr 2011 (2930,2 T€ / 2947,6 T€ =) 99,41 Prozent des Anlagevermögens.
[105] Vgl. Wiehle, IFRS-Kennzahlen, 2012, S. 162.
[106] Dies würde einen unmittelbaren Branchenvergleich mit anderen Immobilienaktiengesellschaften einer ähnlich hohen Marktkapitalisierung, deren Kerngeschäft ebenso in der Vermietung von Wohn- und/oder Gewerbeimmobilien liegt, bedeuten.
[107] Zur Datengrundlage vgl. Tabelle 2 in Anlage 5 im Anhang.
[108] Vgl. Bone-Winkel / Müller / Pfrang, Immobilienvermögen im Unternehmen, 2008, S. 32 f.
[109] Vgl. Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2008, S. 1026-1028.
[110] Die ausführlichen Werte können der Tabelle 1 in Anlage 7 im Anhang entnommen werden.
[111] Eigene Darstellung auf Grundlage eigener Untersuchungen; vgl. Anlage 6 im Anhang.
[112] Vgl. die Buchwerte der Investment Property-Position 2009 und 2012 in Tabelle 1 der Anlage 6 im Anhang.
[113] Vgl. Fischer / Klopfer, Bilanzpolitik nach IFRS, 2006, S. 711.
[114] Siehe dazu den 1. Abschnitt, B., III bzw. IAS 40.76.
[115] Zur Vollständigkeit der Angaben der Überleitungsrechnung vgl. vorab Anlage 20 im Anhang.
[116] Siehe dazu den 1. Abschnitt, B., III sowie IAS 40.76.
[117] Zur Datengrundlage siehe Tabelle 1 und 2 in Anlage 8 im Anhang.
[118] Zur Datengrundlage siehe Tabelle 1 und 2 in Anlage 8 im Anhang.
[119] Eigene Darstellung auf Grundlage eigener Untersuchungen; vgl. Tabelle 1, 2 und 3 in Anlage 8 im Anhang; Das Ergebnis für die Deutsche Wohnen AG im Jahr 2010 ist aufgrund unterschiedlicher Vorzeichen der Eingangsparameter nicht plausibel interpretierbar und wurde deshalb außer Acht gelassen.
[120] Vgl. Bourier, Beschreibende Statistik, 2008, S. 206 ff.
[121] Vgl. Duller, Anwendungsorientierte Statistik, 2007, S. 136.
[122] Eigene Darstellung auf Grundlage eigener Untersuchungen; vgl. Tabelle 4 in Anlage 8 im Anhang.
[123] Vgl. Schira, Statistische Methoden, 2012, S.113 ff. i. V. m. Tabelle 3 in Anlage 8 im Anhang.
[124] Vgl. Schira, Statistische Methoden, 2012, S.113 ff.
[125] Vgl. Duller, Anwendungsorientierte Statistik, 2007, S. 134 f.; siehe zudem Tabelle 3 in Anlage 8 im Anhang.
[126] Vgl. Baumunk / Böckem / Schurbohm, IAS-Bilanzierung von Immobilien, 2002, S. 355.
[127] Zur Datengrundlage siehe Tabelle 1 in Anlage 10 im Anhang.
[128] Eigene Tabelle auf Grundlage eigener Untersuchungen; vgl. Tabelle 1 in Anlage 10 im Anhang.
[129] Siehe Tabelle 1 und 2 in Anlage 10 im Anhang.
[130] Eigene Tabelle auf Grundlage eigener Untersuchungen; vgl. Tabelle 2 in Anlage 10 im Anhang.
[131] Vgl. Hommel / Rammert, IFRS-Bilanzanalyse, 2012, S. 181.
[132] Vgl. Dahlke, Harmonisierung der EU-Konzernbesteuerung, 2011, S. 240.
9783656583110
9783656583097
v268212
Universität Leipzig – Institut für Immobilienmanagement
Immobilienbewertung IAS 40 Fair Value Fair Value-Option Fair Value Accounting IFRS internationale Rechnungslegung Bewertungspraxis deutscher Immobilienaktiengesellschaften deutsche Immobiliengesellschaften Bewertungsproblematik Investment Property Renditeimmobilien Finanzimmobilien als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Real Estate Valuation Fair Value Model Marktbewertung Auswirkungen unrealisierte Erträge aus Wertsteigerungen Bilanzpolitik Gestaltungspotential Nina Donath Analyse der Bewertungspraxis Institut für Immobilienmanagement Universität Leipzig Masterarbeit Immobilien Rechnungslegung Rechnungswesen Studie Immobilienbewertung Professor Dr. Wolfgang Pelzl Dr. Sirid Körbel
Nina Donath (Autor)
Die Bewertung von Investitionsimmobilien nach IAS 40, IFRS 13
Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Fairvalue Verfahren zu IAS 40
Einfluss der Finanzmarktkrise auf die Bedeutung des Fair Value innerhalb der International Financial Reporting Standards

References: § 252
 § 252
 Art. 4
 § 315
 § 264
 § 2
 Art. 5
 § 315
 § 15