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Timestamp: 2019-10-21 09:39:23+00:00

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Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2010 | Masterarbeit, Hausarbeit, Bachelorarbeit veröffentlichen
Die relevanten Mieturteile der deutschen Gerichte im Jahr 2010
I. Abschluss, Form, Parteien des Mietvertrags
2. Fristen und Zugangsprobleme
3. Umlageschlüssel und einzelne Kostenpositionen
IV. Gebrauch der Mietsache
1. Versorgungssperren
2. Duldungspflichten
4. Betriebspflichten
V. Schönheitsreparaturen
VI. die Miete
VII. Kündigung und Abwicklung
VIII. Verjährung und Verwirkung
IX. Prozessuales
Formwirksame Nachtragsvereinbarungen zu einem unbestimmten Mietvertrag; stillschweigende Ausübung einer Verlängerungsoption OLG Rostock, Urteil vom 08.10.2009 zum Az. 3 U 137/08, veröffentlicht in ZMR 2010, 682 ff.
1. Für den Mietgegenstand sind nicht nur die vermieteten Räume bestimmbar zu be- zeichnen, sondern auch mitvermietete Stellplätze, Freiflächen und sonstige Ne- bengelasse.
2. Treffen Vertragsparteien eine Nachtragsvereinbarung zu einem Mietvertrag, bedarf es für die Wahrung der Schriftform einer lückenlosen Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben. Eine solche Urkunde, die ihrerseits dem Schriftformerfordernis genügt, heilt den Mangel vorher errichteter Urkunden, es sei denn, der Mangel ist inhaltlicher Natur und wird in der Nachtragsvereinbarung nicht geheilt.
3. Die Ausübung einer stillschweigenden Option bedarf nicht der Schriftform, um das Schriftformerfordernis des § 550 BGB für den gesamten Vertrag nicht zu ver- letzen, denn die Ausübung bzw. Nichtausübung der Option stellt eine auflösende Bedingung dar.
Bei Vertragsschluß war das Geschäftshaus, in dem sich die Mieträume befinden, noch nicht errichtet. Im Mietvertrag gab es eine ungefähre Umschreibung des Umfangs der Mietsache, u.a. „ca. 100 Stellplätze ebenerdig auf der Marktebene“. Ihm war eine Baubeschreibung beigefügt. Der Mieter erhielt eine dreimalige Option zur stillschweigenden Verlängerung um 5 Jahre nach erstmals 15 Jahren fester Laufzeit, die bei Übergabe beginnen sollte. Am Ende des Vertrags gab es eine Schriftformklausel. In einem vierten Nachtrag verpflichteten sich die Parteien gegenseitig, alles zu tun, um der Schriftform Genüge zu tun.
Im Prozeß verlangte der Vermieter Herausgabe mit der Begründung, daß er wegen Form- verstoßes mit kurzer Frist kündigen konnte. Das OLG sah das anders: spätestens mit dem 4.
Nachtrag hätten die Parteien einen formwirksamen Mietvertrag mit dem in Bezug genomme- nen Inhalt der vorhergehenden Vereinbarungen geschlossen (unter Bezugnahme auf BGH NZM 2008, 484). Der Nachtrag sei vermieterseits rechtzeitig angenommen. Dabei werde o- bergerichtlich vertreten, daß die Annahmefrist bei Mietverträgen 2 bis 3 Wochen betrage (mwN.). Die Art der Willensbildung - hier einer Gemeinde unter Beteiligung ehrenamtlich täti- ger Gremien - könne eine Annahmefrist von über 24 Tagen rechtfertigen (unter Bezugnahme auf BGHZ 116, 149), was vorliegend durch eine Unterzeichnung nach 7 Tagen gewahrt sei.
Sodann führte das Gericht zur Unterzeichnung durch einen Vertreter der GbR (Zusatz „i.V.“) aus, ferner mit den Zusätzen „ppa.“ und „c/o“.
Der Schriftform bedürfen nach den gerichtlichen Ausführungen nicht solche Abreden, die den Vertragsinhalt lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen. Es sei ausreichend, daß sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen hinreichend bestimmt aus der Urkunde erge- ben, wobei auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden dür- fe, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen haben. Die Stellplät- ze seien jedenfalls ihrer Lage nach hier ausreichend bestimmbar beschrieben. Auch die Ver- tragslaufzeit (15 Jahre ab Übergabe) sei konkret genug. Die Vereinbarung einer stillschwei- genden Optionsausübung sei ausreichend, da sie schriftlich erfolgt sei und die Optionsaus- übung selbst nur ein Bedingungswegfall.
Schriftform bei Vermietung an eine AG
BGH, Urteil vom 4. November 2009 zum Az.: XII ZR 86/07
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines langfristigen Mietvertrages über Gewerbe- räume nach vorzeitiger ordentlicher Kündigung durch die Klägerin als Mieterin. Die Klägerin, eine Aktiengesellschaft, wurde dabei laut Mietvertrag durch die Vorstandsmitglieder S. G. und E. K. vertreten; Eine Nachtragsvereinbarung wurde nur von E. K. unterzeichnet.
Der BGH sah darin einen Verstoß gegen die Schriftform des § 550 BGB. Er führte aus, die Schriftform sei nicht eingehalten, weil der Unterschrift des Vorstandsmitgliedes K. nicht entnommen werden könne, ob es für das Vorstandsmitglied G. mit unterzeichnet habe. Zur Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB gehöre auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist.
Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Denn sonst lässt sich der vorliegenden Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften, auch für und in Vertretung der anderen Vertragsparteien, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrages so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien diesen unterschrieben haben.
Folgende Konstellationen seien bereits entschieden:
Für die Gesellschafter einer GbR (Senatsurteile vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 und vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054) und für die Mitglieder einer Erbengemeinschaft (Senatsurteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3391) sei die bereits entschieden. Ein Vertretungszusatz ist darüber hinaus immer dann erforderlich, wenn als Mieter oder Vermieter mehrere Personen (etwa Eheleute) auftreten, von denen nur eine den Vertrag unterschrieben hat. Auch dann ist aus der bloßen Unterschrift noch nicht ersichtlich, ob der Vertrag zugleich in Vertretung - und zwar auch für den anderen - mit unterzeichnet worden ist oder ob es noch der Unterschrift weiterer Personen bedarf (BGHZ 125, 175, 178 ff. = NJW 1994, 1649, 1650 f.).
Werde die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person aller- dings auf andere Weise deutlich, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich (dazu auch Senatsurteil BGHZ 176, 301, 308 = NJW 2008, 2178, 2180). Das sei insbesondere dann der Fall, wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine an- dere Person den Vertrag unterschreibt. Dann kann deren Unterschrift auf der im Mietvertrag mit "Mieter" oder "Vermieter" gekennzeichneten Unterschriftenzeile nur bedeuten, dass sie mit ihrer Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. Das Vertretungsverhältnis wird in sol- chen Fällen deswegen auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz hinreichend deutlich und die Schriftform ist dann auch ohne ausdrücklichen Vertretervermerk gewahrt (Senatsurteile vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 - NJW 2007, 3346 f. und vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226). Dementsprechend hat der Senat die Wahrung der Schriftform als ausreichend angesehen, wenn bei einer GmbH der alleinige Geschäftsführer ohne Hinweis auf seine Vertreterstellung unterzeichnet (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226 f.). Eines Vertretungszusatzes bedarf es in diesem Falle nicht, weil von vornherein klar ist, dass der Alleingeschäftsführer nicht für sich, sondern für die Gesellschaft handelt.
Bei einer Aktiengesellschaft seien nach der gesetzlichen Regelung des § 78 Abs. 2 Satz 1 AktG, wenn der Vorstand aus mehreren Personen besteht, sämtliche Vorstandsmitglieder nur gemeinschaftlich zur Vertretung der Gesellschaft befugt. Unterzeichne dann nur ein Mitglied des Vorstandes, obwohl das Gesetz die Mitwirkung aller Vorstandsmitglieder verlangt, lässt sich der Urkunde ohne Vertretungszusatz nicht entnehmen, ob die übrigen Vorstandsmitglie- der noch unterzeichnen müssen. Ein Rechtsnachfolger, dessen Schutz die Schriftform in ers- ter Linie dient, könne nicht erkennen, ob der Unterzeichnende auch für das weitere Vorstandsmitglied unterzeichnet hat. Für ihn kann deshalb der Eindruck entstehen, dass die Urkunde unvollständig ist und es zur Wirksamkeit des Vertrages noch einer weiteren Unter- schrift bedarf. Das war der entscheidende Gesichtspunkt, warum der Senat für die GbR und die Erbengemeinschaft zur Wahrung der Schriftform einen Vertreterzusatz für erforderlich ge- halten hat, wenn nur ein Mitglied unterzeichnet hat. Bei Unterzeichnung lediglich durch ein Vorstandsmitglied wird auch nicht aus den Umständen deutlich, dass es für die weiteren Vorstandsmitglieder gehandelt hat. Zwar ist nicht zweifelhaft, dass das Vorstandsmitglied ei- ner AG nicht für sich, sondern für die AG handelt, genauso wie der Geschäftsführer einer GmbH für diese. Darum ginge es hier aber nicht. Die entscheidende Frage sei vielmehr, ob das unter- zeichnende Vorstandsmitglied auch für die weiteren Vorstandsmitglieder gehandelt habe, deren Mitwirkung nach der gesetzlichen Regelung des § 78 Abs. 2 Satz 1 AktG uner- lässlich ist. Um hinreichend deutlich zu machen, dass ein Vorstandsmitglied durch seine Un- terschrift für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, bedarf es deshalb eines Vertreterzu- satzes. Dabei ist nötig, aber auch ausreichend, klarzustellen, dass der Unterzeichnende nicht nur für die AG, sondern darüber hinaus für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, etwa durch den Vermerk "i.V ". Ob der Vertrag damit wirksam zustande kommt oder - mangels Vollmacht des Unterzeichnenden- noch der Genehmigung der anderen Vorstandsmitglieder bedarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit, denn, wie ausgeführt, will § 550 BGB den Erwerber lediglich über den wesentlichen Inhalt des Vertrages informieren, wo zu auch die erforderlichen Unterschriften zählen, und nicht darüber, ob überhaupt ein wirksamer Vertrag besteht (Senatsurteil BGHZ 176, 301, 309 = NJW 2008, 2178, 2180).
hohe Anforderungen an konkludenten Pachtvertragsschluß
OLG Düsseldorf, Beschluß vom 30.11.2009 zum Az. I-24 U 139/09, veröffentlicht in ZMR 2010, 677
1.Ist zur Regelung aller wesentlichen Punkte (Pachtzins, Verlängerungsoption und Gewährleistung) der Abschluß eines schriftlichen Pachtvertrags mit einer Ver- tragslaufzeit von mehr als einem Jahr beabsichtigt und zur Absicherung der bei- derseitigen Interessen gesetzlich auch geboten, so kommt der Vertrag nicht durch Nutzungsbeginn und formlose Einigung über einen Teil des Vertragsinhalts zu- stande.
2.Der Streitgegenstand des Rechtsmittelverfahrens zur Verteidigung gegen einen Räumungs- und Herausgabeanspruch erledigt sich nur dann mit der Zwangsräumung, wenn Erfüllung dieser Ansprüche aufgrund einer entsprechenden Leistungsbestimmung des Mieters eintritt.
Der Tatbestand ist leider nicht veröffentlicht. Den Gründen läßt sich entnehmen, daß die Parteien einen schriftlichen Pachtvertrag mit einer Vielzahl von Nebenbestimmungen beabsichtigten, sich das aber in die Länge zog und sie deshalb erst einmal darüber einig wurden, die Pachtsache gegen ein Mindestentgelt zu überlassen. Das OLG wertete das als nur vorläufige Überlassung in der Erwartung, daß ein Pachtvertrag zu noch endgültig auszuhandelnden Konditionen zustande kommen werde. Bis zum Scheitern der Vertragsverhandlungen habe der Beklagte daher ein Recht zum Besitz gehabt, danach nicht mehr. Die förmliche Kündigung durch den Verpächter ändere daran nichts.
Erfreulich ist die Klarheit, mit der das OLG zu den Anforderungen an die Annahme eines mündlichen Pachtvertrags ausführt: von einem mündlich zustande gekommenen Pachtver- trag könnte bei vollzogener Gebrauchsüberlassung nur dann gesprochen werden, wenn die Parteien letztlich übereinstimmend weitere Vertragsverhandlungen eingestellt hätten, verbun- den mit dem beiderseitigen Willen, den Vertrag nun zu den Konditionen durchzuführen, über die Einvernehmen erzielt werden konnte und im übrigen zu den gesetzlichen Bestimmungen (unter Verweis auf BGH NJW 2009, 433).
Die vollzogene Räumungsvollstreckung aus dem erstinstanzlichen Urteil erledigte die Hauptsache nach Ansicht des OLG nicht, weil der Pächter nach wie vor darauf beharrte, dort zu Unrecht verurteilt worden zu sein.
konkludente Änderung der Schriftformabrede für Vertragsänderungen durch Fax KG, Urteil vom 14.12.2009 zum Az. 12 U 13/09, veröffentlicht in NZM 2010, 583
Haben die Parteien nach Verhandlungen über eine Änderung der Miethöhe sowohl für das Übersenden des Entwurfs der Vereinbarung als auch für das Übermitteln des vom Mieter unterschriebenen Exemplars sowie für das Übermitteln der Unterschrift des Vermieters auf der Vereinbarung den Weg des Telefax gewählt, haben sie eine vertraglich vereinbarte Schriftform für Vertragsänderungen einvernehmlich abgeän- dert. In einem solchen Fall kann dahinstehen, ob nach § 127 II 1 BGB zur Wahrung der Schriftform jedenfalls eine der Parteien einen unterschriebenen Brief übermit- teln muß.
Aus den Gründen: Die Parteien haben über eine Reduzierung der Miete verhandelt, was schließlich dazu führte, dass die klagende Vermieterin der beklagten Mieterin am 30. Juni 2006 per Telefax einen 2. Nachtrag zum Mietvertrag übermittelte, den der damalige Ge- schäftsführer der Beklagten und deren Prokurist unterzeichneten und per Telefax an die Klä- gerin zurücksandten, deren Geschäftsführer nunmehr auf dem ihm übermittelten Telefax sei- nerseits unterzeichnete und diesen sodann mit drei Unterschriften versehenen 2. Nachtrag sogleich wieder an die Beklagte zurückfaxte mit einem Anschreiben an den Geschäftsführer der Beklagten in welchem es hieß:
“wie bereits angekündigt, überreichen wir Ihnen beiliegend die von Herrn M. unter zeichnete Ausfertigung per Telefax. Das Original erhalten Sie in 2-facher Ausfertigung auf dem Postweg.”
Eine Übersendung des mit der Originalunterschrift des Geschäftsführers der Klägerin verse henden Telefaxausdrucks an die Beklagte unterblieb entgegen der Ankündigung der Klägerin.
Das KG ging davon aus, dass die Parteien die ursprünglich vereinbarte Schriftform aus dem Mietvertrag vom 11. September 2001 einvernehmlich abbedungen haben. Die Parteien ha- ben nach Verhandlungen über die Mietherabsetzung sowohl für den der Beklagten zunächst übermittelten Entwurf der Klägerin, als auch für die Übermittlung des unterschriebenen E- xemplars der Beklagten, sowie weiterhin zum Dritten für die Übermittlung der Unterschrift der Klägerin den Weg des Telefax gewählt. Die Parteien haben damit zum Ausdruck gebracht, dass die von ihnen gewollte Herabsetzung der Miete in Kraft treten sollte. Soweit die Klägerin in ihrem Begleitschreiben noch die Übersendung eines zweifachen Originals ankündigte, soll- te diesnach der Auslegung des KG erkennbar nicht konstituierende Bedeutung haben. Wenn die Parteien an der ursprünglich vereinbarten Schriftform festhalten wollten, ist nicht ersicht- lich, weshalb sie den Weg des dreimal übermittelten Telefaxschreibens wählten.
Damit war die Miete für die Beklagte ab 1. Januar 2007 entsprechend reduziert.
Schriftform: Übernahme nach Auflösung der BGB-Gesellschaft
OLG Düsseldorf, Beschluß vom 28.01.2010 zum Az. I-24 U 145/09
„Übernimmt“ auf Mieterseite ein Gesellschafter einen Mietvertrag von der BGB-Ge- sellschaft nach deren Auflösung, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Übernahme des Vertrags schriftlich niedergelegt ist und in der Urkunde ausdrücklich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen wird, sofern der Dritte (Vermieter) noch - formlos - zustimmt.
Aus den Gründen: Die Übernahme des Mietvertrages durch den beklagten Mieter alleine infolge der Auflösung der GbR des Beklagten mit G. im Jahr 2005 beruhte auf einem Rechtsgeschäft. In derartigen Fällen ist die Vertragsübernahme nach ständiger Rechtsprechung als solche formbedürftig, lediglich die Zustimmung des Dritten kann formlos erklärt werden. Die Schriftform ist schon eingehalten, wenn die Übernahme des Vertrags schriftlich niedergelegt ist und in der Urkunde ausdrücklich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen wird. Diesen Anforderungen wird die Vertragsgestaltung im Streitfall nicht gerecht.
Zur Wahrung der Schriftform genügte hier nicht eine "Aufhebungsvereinbarung" der Parteien vom 20. Juli 2007. Zwar wird dort unter II. ausgeführt, dass das Mietverhältnis "Parkhaus" zu den bisherigen Bedingungen fortgeführt wird. Da die - formlose - Übernahme des Mietver- trags durch den Beklagten aber bereits im Jahr 2005 erfolgt war, galt der Mietvertrag zum Zeitpunkt des Abschlusses der Aufhebungsvereinbarung bereits seit jener Zeit als auf unbe- stimmte Zeit geschlossen. Wenn auf die bisherigen Bedingungen des Vertrags verwiesen wird, dann allerdings auch auf die eingetretene Änderung und die damit gegebene Möglich- keit der ordentlichen Kündigung. Hinzu kommt, dass der Aufhebungsvertrag weder aus- drücklich noch sonst hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nimmt. Der Schutzzweck der Schriftform war damit insgesamt nicht gewahrt. Denn es war eine Situ- ation gegeben, in der ein potentieller Erwerber der Immobilie keine Möglichkeit hatte, durch Einsicht in Schriftstücke Gewissheit über die Parteien und den Inhalt des bestehenden Miet- vertrags zu erlangen. § 550 BGB dient zudem dem weiteren Zweck, die Vertragsparteien vor dem unbedachten Eingehen langfristiger Bindungen zu schützen. Auch aus diesem Grund hatte die Übernahme des Mietvertrages durch den Beklagten anstelle der GbR schriftlich zu erfolgen.
Dem Beklagten war es schließlich auch nicht nach Treu und Glauben versagt, sich auf den Formmangel zu berufen. Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei auch noch Jahre nach Abschluss des Mietvertrages darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorge- sehene Form nicht eingehalten sei, selbst dann, wenn der Vertrag jahrelang durchgeführt worden ist oder sie sich nur von einem lästig gewordenen Mietvertrag lösen möchte. Nur un- ter ganz besonderen Umständen zur Vermeidung schlechterdings untragbarer Ergebnisse im Einzelfall kann der Einwand unzulässiger Rechtsausübung begründet sein. Das kann insbe- sondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treu- epflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der ande- ren Vertragspartei bedroht wäre. Gegen Treu und Glauben verstößt auch, wer sich auf den Formmangel allein wegen einer sie begünstigenden Vertragsänderung beruft. Der letztge- nannte Gesichtspunkt greift hier ein, soweit der Beklagte sich auf die unstreitige Herabset- zung des Mietzinses beruft. Nicht verwehrt ist es ihm dagegen, die Begründung des Form- mangels darauf zu stützen, dass die personelle Veränderung auf Mieterseite nicht der Schrift- form genügt. Insoweit sind keine Gesichtspunkte erkennbar, die sein Handeln als rechtmiss- bräuchlich erscheinen ließen.
Wahrung der Schriftform und Umfang der Schriftform hinsichtlich der Verlängerung der Frist zur Annahme des Vertrages
BGH, Urteil vom 24. Februar 2010 zum Az.: XII ZR 120/06
b) Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB genügt es, wenn die Vertragsbedingungen eines konkludent abgeschlossenen Mietvertrages in einer der "äußeren Form" des § 126 Abs. 2 BGB genügenden Urkunde enthalten sind.
Die Parteien streiten darüber, ob die Mietvertrag befristet oder unbefristet läuft. Dem liegt fol- gende Historie zugrunde. Im Frühjahr 1992 begannen Verhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrages über noch zu errichtende Gewerberäume. Am 16. März 1992 unter- zeichnete die Vermieterin eine Vertragsurkunde, die die Bedingungen des abzuschließenden Mietvertrages enthielt. Gemäß § 4 des Vertrages sollte die Mietzeit mit der Übernahme des schlüsselfertigen Mietobjekts beginnen und 15 Jahre betragen. In § 14 des Vertrages heißt es unter anderem:
"Die Vertragspartei, die den Vertrag zuerst unterzeichnet, hält sich an das Vertragsangebot einen Monat ab Zugang bei der Gegenseite gebunden."
Der Zeitpunkt des Zugangs der Urkunde bei der Mieterin ist nicht geklärt. Auf Wunsch der Mieterin verlängerte die Vermieterin mit Schreiben vom 13. April 1992 die Frist zur Gegenzeichnung und Übersendung des Mietvertrages bis zum 22. April 1992. Die Mieterin unterzeichnete den Vertrag schließlich am 22. April 1992.
Am 9. November 1993 fand eine gemeinsame Objektbegehung statt, über die ein von beiden Parteien unterzeichnetes Abnahmeprotokoll errichtet wurde. Darin ist unter anderem festgehalten, dass an diesem Tag auf der Grundlage des Mietvertrages vom 16. März 1992 die Ü- bergabe der Mietsache im dort vereinbarten Zustand stattgefunden und die Mieterin ab diesem Tag die im Mietvertrag vereinbarte Miete zu zahlen hat.
Nach Ansicht des BGH genügt der Mietvertrag der Schriftform und ist wirksam für die Dauer von fünfzehn Jahren abgeschlossen. Denn es sei zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich zwar erforderlich, dass sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Bei der Annahmefrist und deren Einhaltung handele es sich jedoch nicht um solche, den Vertragsinhalt bestimmende Bedingungen. Sie betreffen vielmehr allein das Zustandekommen des Vertrages und werden mit dessen Abschluss bedeutungslos.
Die Schriftform des Mietvertrages sei gewahrt, wenn die Klägerin das schriftliche Angebot der Beklagten vom 16. März 1992 innerhalb der von dieser gesetzten Frist am 22. April 1992 schriftlich angenommen habe, wenn also die schriftliche Annahmeerklärung der Beklagten am 22. April 1992 zugegangen ist. Denn dann enthält die von beiden Mietvertragsparteien unterzeichnete Vertragsurkunde sowohl das Angebot der Beklagten als auch die rechtzeitige Annahmeerklärung der Klägerin. Darüber hinaus sei die Schriftform allerdings selbst dann gewahrt, wenn die von der Mieterin gegengezeichnete Urkunde der Vermieterin erst nach dem 22. April 1992 und damit nach Ablauf der Annahmefrist zugegangen ist. In diesem Fall gelte die Annahmeerklärung der Mieterin gemäß § 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot. Die- ses neue Angebot habe die Vermieterin zwar nicht schriftlich angenommen, was aber egal sei. Der Mietvertrag sei spätestens mit der Übergabe der Mietsache, am 9. November 1993, die ausweislich des von den Vertragsparteien unterzeichneten Übergabeprotokolls “auf der Grundlage des Mietvertrages vom 16. 03. 92“ erfolgt ist, konkludent zustande gekommen, was der Schriftform nicht entgegenstünde.
Pachtvorvertrag mit Verpflichtung des künftigen Verpächters zum Erwerb von Pachtgrundstücken; Frage der Formbedürftigkeit; Anforderungen an die Bestimmtheit/Bestimmbarkeit; Bindungswirkung OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.04.2009 zum Az. 14 U 53/06, veröffentlicht in ZMR 2010, 680 ff.
1. Verträge sind auch dann formbedürftig, wenn mit ihnen ein indirekter Zwang zum Abschluß eines Grundstückskaufvertrags dadurch ausgeübt werden soll, daß für den Fall des Nichtabschlusses ein empfindlicher Nachteil vereinbart wird.
3. Für das bei einem gültigen Pachtvorvertrag notwendige Maß an Bestimmtheit o- der Bestimmbarkeit des Vertragsinhalts ist die Festlegung von Pachtgegenstand, Vertragsdauer und Pachtzins erforderlich und ausreichend.
4. Ein Vorvertrag, der nur einen Teil der von den Vertragsparteien als regelungsbe- dürftig angesehenen Punkte umfasst, ist dann bindend, wenn sich die Beteiligten insoweit bereits verpflichten wollten und die Ausgestaltung der übrigen von ihnen nicht als wesentlich angesehenen offenen Punkte einer späteren Einigung vorbe- halten wollten.
Schriftform setzt keine Vorlage der Originalurkunde voraus
OLG Stuttgart, Urteil vom 26.04.2010 zum Az. 5 U 188/09, veröffentlicht in IMR 2010, 475
Für den Nachweis der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB ist nicht erforderlich, daß die entsprechende vertragsurkunde dem gericht vorgelegt wird. Es reicht aus, wenn auf andere Weise - etwa durch Zeugen - feststeht, daß die Vertragsurkunde existent ist bzw. existent war und ihr wesentlicher Inhalt nachge- wiesen wird.
Ein Objekt-Erwerber kündigte einem Gewerbemieter. Dieser wandte ein, daß es einen Mietvertrag mit dem Voreigentümer aus dem Jahre 2003 gebe, der auf die Dauer von 10 Jahren fest geschlossen sei. Die Vertragsurkunde sei leider verloren gegangen. Der Erwerber stritt die Existenz des Vertrags ab und klagte auf Räumung und Herausgabe.
Das LG vernahm diverse Zeugen und kam zu der Überzeugung, daß es einen solchen Ver- trag gab. Es wies die Klage ab, das OLG bestätigte das. Richtig sei zwar, daß das gesetzli- che Schriftformerfordernis gem. §§ 550, 578 II BGB in erster Linie dazu diene, dem späteren Erwerber im Hinblick auf den Rechtsübergang zu ermöglichen, daß er sich vollständig über die auf ihn übergegangenen Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag unterrichten könne. Die einmal ordnungsgemäß bewerkstelligte Schriftform entfalle jedoch nicht durch einen Verlust der Urkunde. Außerdem sei das Interesse des Mieters daran, auf einen formgerecht erstellten Vertrag vertrauen zu können, ebenfalls vom Schutzzweck der Norm umfaßt. Die Frage, ob ein formwirksamer Mietvertrag vorlag, sei daher den allgemeinen Grundsätzen über die Beweislast und Regeln der Beweisführung zugänglich.
Umstellung der Mietstruktur kraft Übung
LG Itzehoe, Urteil vom 30. Oktober 2009 - 9 S 20/08 (nicht rechtskräftig)
Die Umstellung einer Bruttokalt- auf eine Nettokaltmiete bedarf keiner ausdrücklichen Vereinbarung; konkludentes Verhalten des Mieters, dem der Vermieter eine entsprechende Mitteilung hat kommen lassen, genügt und kann namentlich dann angenommen werden, wenn der Mieter über Jahre ausgleicht bzw. Guthaben entgegennimmt und sogar MIeterhöhungsverlangen, denen die veränderte Mietstruktur zu Grunde gelegt ist, mehrfach akzeptiert hat.
Die Vermieterin klagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Erstinstanzlich wurde folgende Feststellungen getroffen, welche für die Entscheidung des LG bindend waren:
„Der Beklagte ist Mieter einer 80,72 qm großen Wohnung in einem Mehrfamili- enhaus. Der schriftliche Mietvertrag (MV) zwischen den Parteien vom 31. Okto- ber 1980 sieht unter § 3 eine Teilinklusivmiete vor, lediglich für Heizung und Warmwasserversorgung werden neben der Nutzungsgebühr monatliche Vo- rauszahlungen verlangt. Mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 erklärte die Klägerin unter Berufung auf § 27 III II. BerechnungsVO, §§ 20 ff. NMVO 1970 und § 10 WoBindG eine Vertragsänderung in der Form, dass die bisher in der Nutzungsgebühr enthaltene Kosten, die im Einzelnen in diesem Schreiben auf- geführt werden, ab 1. Januar 1987 als Vorauszahlungen für Betriebskosten ab gerechnet werden. Das Schreiben endet mit: Dieser Brief wurde maschinell erstellt und wird nicht eigenhändig unterschrieben.
Den Begehren der Klägerin nach Mieterhöhungsverlangen mit Schreiben vom
17. September 1990, 22. Juli 1991, 17. Juli 1992, 19. Juli 1993 und 20. Oktober 1997 stimmte der Beklagte jeweils zu. Betreffend die hier streitgegenständliche Mieterhöhung begehrte die Klägerin mit Schreiben vom 9. Mai 2005 die Zu- stimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nutzungsgebühr um 86,75 Euro, die Vorauszahlungen für Betriebs- und Wärmekosten werden im Schreiben ge- sondert ausgewiesen. Der Beklagte stimmte dieser Mieterhöhung nicht zu. In- nerhalb eines Zeitraums von drei Jahren hat sich die Miete, abgesehen von e- ventuellen Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB, nicht um mehr als 20% er- höht. Die vorliegende Klage ist am 7. Oktober 2005 bei Gericht eingegangen.“
Maßgeblich war zudem auch, dass die Klägerin für die Jahre 1987 bis 1996 über die Betriebskosten abrechnete. Die Abrechnungen für die Jahre 1987, 1988 und 1989 endeten mit Nachzahlungen, welche der Mieter ausglich. Die Abrechnungen der Jahre 1994, 1995 und 1996 endeten jeweils mit einem Guthaben, welche der Mieter entgegennahm. Den Mietverhöhungsverlangen vom 17. September 1990, 22. Juli 1991, 17. Juli 1992, 19.März 1993, auf die Grundlage einer Nettokaltmiete erfolgten, stimmte der Beklagte zu. Gleiches gilt für das Mieterhöhungsverlangen vom 20. Oktober 1997.
stillschweigende Änderung der Mietstruktur
BGH, Urteil vom 23. Februar 2010 zum Az.: VIII ZR 199/09
Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine stillschweigende Änderung der Mietstruktur anzunehmen ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.
Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Änderung der vorgesehenen Mieterstruktur
BGH, Urteil vom 17. März 2010 zum Az.: XII ZR 108/08
Mit Vertrag vom 20. Februar 2005 vermietete die Klägerin an die Beklagte Räume im Erdge- schoss eines sechsgeschossigen im Bau befindlichen Gebäudes zum Betrieb eines Cafés für zehn Jahre mit einmaliger Verlängerungsoption zu Gunsten der Beklagten. Nachdem die Klä- gerin die Vermarktung der ersten vier Obergeschosse als Büroraum nicht realisieren konnte, veranlasste sie im Sommer 2005 den Ausbau dieser Geschosse als Wohnraum. Ein Jahr später geriet die Beklagte mit der Zahlung der Miete in Rückstand. Sie zahlte im September 2006 nur etwa ein Drittel der geschuldeten Miete und in den Monaten Oktober bis November 2006 gar nichts. Daraufhin schlossen die Parteien unter Hinweis auf die schwierige wirt- schaftliche Situation der Beklagten eine Vereinbarung, mit der der Mietzins rückwirkend ab September 2006 für sechs Monate bis Ende. Februar 2007 um monatlich 1.000 € inklusive Mehrwertsteuer reduziert wurde. Weiter stundete die Klägerin den von der Beklagten aner- kannten Mietzinsrückstand zinslos bis Ende Februar 2007. Bei Verzug der Beklagten mit der reduzierten Miete sollte dieser Rückstand innerhalb von fünf Werktagen zur vollen Zahlung fällig sein. Im Gegenzug ließ sich die Klägerin ein bis zum 28. Februar 2007 bestehendes or- dentliches Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten einräumen. Gestützt auf dieses Kündigungsrecht erklärte sie mit Anwaltsschreiben vom 29. Januar 2007 die or- dentliche Kündigung des Mietvertrages. Mit Schreiben vom 23. Juli 2007 und vom 15. Feb- ruar 2008 kündigte die Klägerin den Mietvertrag fristlos wegen Zahlungsverzugs und forderte klageweise Räumung und Herausgabe.
Der BGH gab der klagenden Vermieterin recht. Sie habe das per Nachtrag wirksam geschaf- fene Sonderkündigungsrecht wirksam ausgeübt und ergo das Mietverhältnis ordentlich ge- kündigt. Dieses Sonderkündigungsrecht verstoße weder gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) noch sei es sittenwidrig (§ 138 Abs. 1 BGB). Anhaltspunkte für deren Vorliegen folgten insbesondere nicht einem Wegfall der Geschäftsgrundlage zur Anpassung des Mietvertrages, weil eine solche Verpflichtung seitens der Vermieterin nicht bestanden habe. Vorliegend habe die Klägerin der Beklagten nicht zugesichert, dass die über den Mieträumen gelegenen vier Stockwerke als Büroraum genutzt werden würden; es handelte sich insoweit lediglich um eine gemeinsame Vorstellung der Parteien im Sinne einer Geschäftsgrundlage. Störungen der Geschäftsgrundlage wiederum seien nicht beachtenswert, soweit es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH trägt bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Das schließe das Risiko ein, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfülle sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Somit unterfällt es auch dem Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Er- folgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfasst auch das Risiko einer Veränderung der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts. Nach alldem bleibt für eine immanente Pflicht zur Vertragsanpassung seitens des Vermieters kein Raum, wes- halb der ausgehandelte Nachtrag keine Verschärfung von bereits geschuldeten Pflichten dar- stellt - die Komposition der Nachtragsregelungen ist daher nicht zu beanstanden.
Zusammengefasst muss die klagende Vermieterin lediglich ihr eigenes Risiko für die Vermietbarkeit und beabsichtigte Vermarktung der anderen Mieteinheiten tragen. Nicht aber trägt sie ein eigenes unternehmerisches Risiko für die hierauf gestützte Gewinnerwartung der Beklagten. Zwar können die Parteien die Risikoverteilung vertraglich ändern und vereinbaren, dass der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters - ganz oder zum Teil - übernimmt. Für eine solche Vereinbarung lagen hier aber keine Anhaltspunkte vor.
kein Verzug des Mieters bei Unklarheiten über den neuen ausländischen Vermieter
AG Hagen, Urteil vom 17.06.2010 zum Az. 10 C 155/09, veröffentlicht in IMR 2010, 420
Eine „Limited“ nach Gründungsrecht der Isle of Man wird bei Geschäftstätigkeit in Deutschland als GbR behandelt. Ein Mieter, dessen Mietverhältnis nach § 566 BGB mit der Ltd. begründet worden ist, gerät erst dann in Verzug, wenn ihm die auslän- dischen Rechtsverhältnisse nachvollziehbar und prüfbar auf deutsch erläutert wor- den sind (Fortsetzung von OLG Hamburg - 11 U 231/04 in NZG 2007, 597 ff.).
Eine Ltd. nach dem Recht der Isle of Man erwarb die Mietwohnung. Daraufhin meldeten sich bei den Mietern verschiedene Gesellschaften, die behaupteten, mit der Verwaltung der Wohnung etwas zu tun zu haben. Schließlich kam es zum Streit wegen Räumung, Miete und Zin- sen.
Die Mieter zahlten weiterhin an den Altvermieter und wurden nach Auffassung des Gerichts hierdurch auch gegenüber dem neuen Eigentümer frei, § 407 BGB. Letzterem gegenüber waren sie gem. §§ 410, 412 BGB nur gegen Aushändigung einer von dem bisherigen Gläubiger über die Abtretung ausgestellten Urkunde verpflichtet, welche wohl nicht vorlag. Diesen Gründen entnehme ich, daß eine Grundbuch-Umschreibung wohl noch nicht erfolgt war. Davon abgesehen war die Ltd. nicht nach englischem Recht, sondern nach dem der Isle of Man gegründet und unterlag damit nicht den allgemeinen Regeln des Niederlassungs- und Freizügigkeitsrechts der EGV und des Lissabon-Abkommens, sondern einem „Sonderstatut der JPN“. Das Gericht meinte, daß es einem Mieter nicht zumutbar sei, sich in einem so speziellen ausländischen Recht kundig zu machen und daher entsprechende Erläuterungen ihm gegenüber in deutscher Sprache notwendig seien, die ihn von der Forderungsberechtigung des für den Neueigentümer Handelnden überzeugen können.
BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 zum Az.: VIII ZR 39/09
Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten. (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421)
Die streitbefangene Maisonettewohnung besteht aus einem unteren Geschoss nebst Balkon sowie einer über eine innen liegende Treppe zur erreichenden (beheizbaren) Galerie nebst kleinem Zimmer und Duschbad. Die Größe der Wohnung war mit ca. 88,00 qm angegeben. Vor Abschluss des Mietvertrages besichtigte die Beklagte die Wohnung und erhielt von den Vermietern die Grundrisspläne. Auf den Plänen waren alle Räume und der Balkon jeweils mit gerundeten Quadratmeterangaben versehen. Danach betrug die Größe der Räume des unteren Geschosses insgesamt 70,5 qm, des Balkons 9 qm und des oberen (Galerie-)Geschos- ses 15 qm. Diese Flächenberechnung ist mit der maßgeblichen Bauordnung nicht vereinbarung, weil das Galeriegeschoss im Wesentlichen nicht mit eingerechnet werden darf. Nach Maßgabe der Bauordnung ist die Fläche mehr als 17% geringer als die vertraglich festgehaltenen 88 qm. Folglich stritten die Parteien um die Frage der Minderung.
Der BGH sah keine um mehr als 10% abweichende Fläche, weshalb ein Mangel und damit eine Minderung ausschied. Zwar sei die Angabe der Größe der Räume mit ca. 88 qm als Be- schaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche der vermieteten Wohnung anzusehen. Zu- dem sei der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig ist, weil er keinen feststehenden In- halt hat. Hierzu ist aber in erster Linie der Parteiwille heranzuziehen und erst wenn das nicht zu einem Ergebnis führt die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen. Nach dem Willen der Parteien sei das Galeriegeschoss der von der Beklagten gemieteten Wohnung jedoch in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen. Denn aus den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts folge, dass auch das Galeriegeschoss als Wohnraum mitvermietet worden sei. Dies gehe schon aus dem Mietvertrag mit hinreichender Deutlichkeit hervor, in dessen § 1 Nr. 1 die zu Wohnzwecken vermieteten "Räume mit einer Größe von ca.
88 m2" unter Buchst. a als "3 1/2 Zimmer, Flur, Küche, Bad sowie weitere Dusche/WC im Obergeschoß" bezeichnet sind. Dass das - bewohnbare und von der Beklagten auch zu Wohnzwecken genutzte - Galeriegeschoss zu anderen als zu Wohnzwecken vermietet gewe- sen sein könnte, ist fernliegend und von der Beklagten auch nicht geltend gemacht worden. Ausserdem habe die Beklagte die Mietwohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt und es seien ihr von den Vermietern Grundrisspläne ausgehändigt worden, in denen die Grö- ße der Räume beider Geschosse mit gerundeten Quadratmeterangaben verzeichnet gewe- sen wären. Da die Fläche des unteren Geschosses hiernach nur ca. 70 qm (zuzüglich des mit 9 qm eingezeichneten Balkons) betragen habe, sei eindeutig erkennbar gewesen, dass in die mit ca. 88 qm angegebene Wohnfläche auch das Galeriegeschoss einbezogen war. Weil die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche auch das Galeriegeschoss einschließe, käme es auf die anders lautenden Regelungen der Bauordnung nicht an.
Gebäudeaußenflächen sind nicht mitvermietet
OLG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2010 zum Az. 8 U 448/09-116, veröffentlicht in MietRB 2010, 293 f.
Auch wenn im Gewerbemietvertrag als Mietgegenstand „das gesamte Haus ohne Kellerräume“ angegeben ist, bedeutet dies nicht ohne weiteres, daß dem Mieter auch die Außenwände des Objekts zu Werbezwecken mitvermietet wurden.
Der Vermieter überließ einem Unternehmen „das gesamte Haus ohne Kellerräume“, vermietete dann aber einem anderen Unternehmen Teile der Außenfassade zu Werbezwecken. Hiergegen wandte sich die Mieterin des Hauses mit der Begründung, die Außenfassade sei an sie mitvermietet, da sie zum „gesamten Haus“ gehöre.
BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 zum Az.: VIII ZR 256/09
Vermietet war eine Dachgeschosswohnung in Mannheim. Der schriftliche Mietvertrag enthielt keine Angaben zur Größe der Wohnung. Allerdings war die Wohnung von einer Immobilienmaklerin mit folgender Annonce in der Zeitung angeboten worden: "MA-Waldhof, 3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m², Parkett, EBK, DM 890,- + NK". Vor Abschluss des Mietvertrages erhielt die Mieterin eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung. Diese zeigte die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 Quadratmetern auf. Später minderte die Mieterin, weil lediglich eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern gegeben sei.
Hierzu entschied der BGH, dass die Geschehnisse bis zur Unterzeichnung des Mietvertrages darauf hindeuteten, dass sich die Parteien sehr wohl hinsichtlich der Größe der Wohnung ver- traglich binden wollten. Ihr Verhalten begründt eine konkludente Vereinbarung über die Woh- nungsgröße.
Abgrenzung von Miete zu Leihe
OLG Stuttgart, Beschluß vom 24.08.2009 zum Az. 6 W 44/09, veröffentlicht in NZM 2010, 579
Ein Mietvertrag liegt (in Abgrenzung zu einer Leihe) schon dann vor, wenn der Nutzer nur die Betriebskosten der genutzten Räumlichkeiten zu tragen hat.
Eintritt eines Erwerbers durch Zwangsversteigerung in den Mietvertrag
BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 zum Az.: VIII ZR 84/09
Zu der Frage des Eintritts des Erstehers einer vermieteten Wohnung als Vermieter in das Mietverhältnis durch konkludente Vertragsübernahme mit Zustimmung der Beteiligten nach einer Zwangsversteigerung.
Im Rahmen eines Rechtsstreits trat die maßgebliche Frage auf, ob der Erwerber eines vermieteten Grundstücks durch Zwangsversteigerung in den Mietvertrag eintritt, wenn Vermieter nicht zugleich Eigentümer war.
Denn grundsätzlich setzt die entsprechende Anwendung von § 566 BGB im Falle des Er- werbs eines vermieteten Grundstücks durch Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung gemäß § 57 ZVG allerdings voraus, dass das Grundstück im Eigentum des Vermieters steht. Denn § 566 BGB erfordert nach seinem Wortlaut die Identität von Vermieter und veräußern- dem Eigentümer. Im Falle des Erwerbs des Grundstücks durch Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung bedeute dies, dass der Zwangsvollstreckungsschuldner, also der Ei- gentümer des Grundstücks, im Zeitpunkt der Erstehung des Grundstücks im Wege des Zu- schlags in der Zwangsversteigerung identisch mit dem Vermieter sein muss.
Diese Voraussetzung war hier aber nicht erfüllt, weil nicht der Grundstückseigentümer, son- dern eine GmbH den Mietvertrag mit dem Beklagten abgeschlossen hatte. Ob der Erwerber dennoch in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag entsprechend § 566 BGB in Ver- bindung mit § 57 ZVG kraft Gesetzes eingetreten ist, wollte der BGH jedoch nicht entschei dend und suchte einen Umweg.
Er behalf sich mit einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung. Die Auswechslung eines Vertrags- partners könne sowohl im Wege eines dreiseitigen Vertrags zwischen der ausscheidenden, der übernehmenden und der verbleibenden Partei vereinbart werden als auch durch Verein- barung zwischen zwei Beteiligten, wenn der Dritte zustimme. Letzteres sei hier der Fall.
Der Mieter habe nach Mitteilung durch den Erwerber, dass er nunmehr als Eigentümerin in den Mietvertrag eingetreten sei, die Miete fortan an ihn gezahlt. Er hat dem Vermieterwechsel spätestens dadurch konkludent zugestimmt, dass er vom Erwerber als neuem Vermieter Er- füllung des Vertrags verlangte, indem er diesen - und nicht die GmbH - zur Abhilfe hinsichtlich der von der Nachbarwohnung angeblich ausgehenden Lärmbelästigung aufforderte. Der Er- werber sah sich als neuer Vermieter und führte auf die Mängelanzeige hin Arbeiten durch. Die GmbH wiederum habe nach der Zwangsversteigerung des Grundstücks zu keinem Zeitpunkt ausstehende Mietzahlungen reklamiert und auch ansonsten keine Forderungen aus dem Mietverhältnis geltend gemacht. Sie habe durch dieses Verhalten konkludent der Vertrags- übernahme durch den Ersteher zugestimmt.
Minderungsausschluß bei Gewerbemiete nach Vertragsübergang
OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.05.2010 zum Az. 10 U 154/09, veröffentlicht in IMR 2010, 430 und ZMR 2010, 757 ff.
1. Die folgende Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand:
„ Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbe- haltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfünglichen oder nachtrüglichen Mangels, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlüssigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhültnis, soweit sie unbestritten, rechtskrüftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. “
2. Der Minderungsausschluß gilt auch dann, wenn die mietvertraglichen Beziehungen der Parteien durch Veräußerung und Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag beendet sind.
Hier war die - im Leitsatz nicht behandelte - Frage, ob sich die von der Rechtsprechung ei- gentlich anerkannte obige Klausel auch dann noch mit § 307 BGB verträgt, wenn der Aus- schluß von Minderung und Zurückbehaltung nach Veräußerung des Grundstücks und Eintritts eines Erwerbers in den Mietvertrag diesem gegenüber fortwirken würde. Das OLG hat das bejaht. Der Schutzzweck der Vereinbarung geht dahin, eine problemlose und einredefreie Durchsetzung der Mietzinszahlungen zu ermöglichen. Dieses Interesse entfalle bei weiterhin offenstehenden Mietforderungen weder mit Vertragsbeendigung, Herausgabe der Mietsache oder Eintritt eines Erwerbers.
Betragsgrenzen in einer Kleinreparaturklausel
AG Würzburg, Urteil vom 17.05.2010 zum Az. 13 C 670/10, veröffentlicht in WM 2010, 561
Diese Beträge in einer Kleinreparaturklausel sind angemessen: 110,- Euro im Einzelfall; jährlich 8% der Jahresgrundmiete, höchstens 500,- Euro.
Die vom AG für wirksam gehaltene Mietvertragsklausel lautete:
"Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten für das Beheben kleinerer Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser, Abwasser und Gas, den Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Bedienungsvorrichtungen für Roll- und Fensterläden zu tragen bis zu einem Betrag von Euro 110,00 im Einzelfall. Der Gesamtbetrag, der auf dem Mieter jährlich entfällt darf 8 % der Jahresgrundmiete höchsten jedoch 500,00 Euro nicht übersteigen".
Das Gericht begründete seine Entscheidung nicht selbst, sondern verwies hierzu auf „die ü- berzeugende Begründung“ des AG Braunschweig in ZMR 2005, 717.
Formularvertragliche Möglichkeit zum Übertrag der vertraglichen Stellung als Ver- mieter
BGH, Urteil vom 9. Juni 2010 zum Az.: XII ZR 171/08
Formularmäßige Klauseln, die dem Verwender das Recht einräumen, seine vertragliche Stellung als Vermieter von Gewerberäumen jederzeit auf eine andere Person zu übertragen, stellen nicht generell eine unangemessene Benachteiligung dar. Vielmehr ist, wenn der Mieter Unternehmer ist, eine am Maßstab des § 307 BGB ausgerichtete Prüfung der Umstände des Einzelfalls vonnöten.
Dabei ist auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme zu erleichtern. Dem wird ein Inte- resse des Mieters entgegenzuhalten sein, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Dieses Mieterinteresse wird um so eher Beachtung fordern, je stärker das Vertragsverhältnis von einem besonderen Interesse des Mie- ters an der Person eines bestimmten Vermieters (mit-) geprägt wird.
Fortführung der Urteile vom 29. Februar 1984 - VIII ZR 350/82 - ZIP 1984, 841, vom 11. Juli 1984 - VIII ZR 35/83 - ZIP 1984, 1093 und vom 21. März 1990 - VIII ZR 196/89 - NJW-RR 1990, 1076
Die Parteien stritten im Wesentlichen darum, wer die Forderungen aus dem Mietvertrag gel- tend machen darf. Dem lag folgende Historie zugrunde: Im Juli 2002 hatte die S AG Räume an die A vermietet. Dem Mietverhältnis lag ein Formularvertrag zugrunde. Dort hier es in "§ 16 Untervermietung" im Anschluss an Bestimmungen über die Genehmigungsbedürftigkeit einer Untervermietung: "6. Der Vermieter hat das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen." Mit dreiseitigem Vertrag vom April 2004 trat der Beklagte, da- mals Hauptvertreter der A, an deren Stelle als Mieter in den Mietvertrag ein. Ein Jahr später teilte die S AG dem Beklagten mit, dass sie das Mietverhältnis auf die S GbR - die Eigentü- merin der vermieteten Räume - übertragen habe und künftige Zahlungen an die GbR zu leis- ten seien. Der Beklagte widersprach der Übertragung des Mietvertrags, leistete aber weitere Zahlungen an die S GbR. Mit Vertrag vom Juni 2006 wurde die S GbR in die Klägerin umge wandelt. Die C Verwaltungsgesellschaft mbH, deren alleinige Anteilseignerin die S GbR war, trat in die Gesellschaft als Komplementärin ein; die S GbR-Gesellschafter wurden Kommanditisten. Die Klägerin wurde im August 2006 im Handelsregister eingetragen. Die Klägerin kündigte den Mietvertrag zum 13. Dezember 2006 wegen Zahlungsverzugs fristlos; der Beklagte räumte das Mietobjekt am selben Tag. Die Klägerin verfolgt Zahlungsansprüche.
Der BGH sah den Übergang der Vermieterstellung von der S AG auf die S GbR aufgrund vertraglicher Regelung gegeben. Die Klägerin wurde nach Umwandlung Vermieterin.
Laufzeitverlängerung vor Mietrechtsreform
BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 zum Az.: VIII ZR 230/09
In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen, auf ur- sprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlänge- rungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB stand:
"Wird das Mietverhültnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlün gert es sich jedes Mal um 5 Jahre."
Aufklärungspflichten bei Vertragsschluß
BGH, Urteil vom 11.08.2010 zum Az. XII ZR 192/08, ebenso Urteil vom 11.08.2010 zum Az. XII ZR 123/09
Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummiet- vertrages über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind.
Der Vermieter überließ dem Mieter ein Ladengeschäft zum Verkauf von Textilien und Sorti- menten im Outdoorbereich. Bestandteil des Vertrages war eine als Anlage 5 beigefügte Sortimentsliste, die allgemeine Angaben zu dem beabsichtigten Bekleidungsangebot enthält, ohne eine Marke zu nennen. Der Mieter beabsichtigte, in den Mieträumen nahezu ausschließlich Waren der Marke "Thor Steinar" zu verkaufen. Diese Marke wird in der Öffentlichkeit in einen ausschließlichen Bezug zur rechtsradikalen Szene gesetzt. Es kam zu Abmahnung, Kündigung und Herausgabeklage.
Der BGH entschied, dass der beklagte Mieter die Vermieterin dadurch arglistig getäuscht hat, dass er sie vor Vertragsschluss nicht über seine Absicht, in den Mieträumen nahezu ausschließlich Waren der Marke "Thor Steinar" zu verkaufen, aufgeklärt hat.
Zwar besteht bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil ü- ber alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflus- sen könnten. Vielmehr ist grundsätzlich jeder Verhandlungspartner für sein rechtsgeschäftli- ches Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die für die eigene Willensent- scheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaf- fen.
Allerdings besteht nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur Aufklärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Davon wird insbesondere bei solchen Tatsachen ausgegangen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können. Eine Tatsache von ausschlaggebender Bedeutung kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.
Die Aufklärung über eine solche Tatsache kann der Vertragspartner redlicherweise aber nur verlangen, wenn er im Rahmen seiner Eigenverantwortung nicht gehalten ist, sich selbst über diese Tatsache zu informieren.
In der Gewerberaummiete obliegt es grundsätzlich dem Vermieter, sich selbst über die Ge- fahren und Risiken zu informieren, die allgemein für ihn mit dem Abschluss eines Mietvertra- ges verbunden sind. Er muss allerdings nicht nach Umständen forschen, für die er keinen Anhaltspunkt hat und die so außergewöhnlich sind, dass er mit ihnen nicht rechnen kann. Er ist deshalb auch nicht gehalten, Internetrecherchen zum Auffinden solcher etwaiger außergewöhnlicher Umstände durchzuführen.
Der BGH hat ausgehend von diesen Grundsätzen eine Aufklärungspflicht des Beklagten wegen der besonderen Umstände des Falles bejaht.
Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurde dieses Ziel durch den von dem Be- klagten geplanten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar", die unstreitig in der öffentli- chen Meinung ausschließlich der rechtsradikalen Szene zugeordnet werden, gefährdet. Denn der Verkauf solcher Waren kann zur Folge haben, dass das Hundertwasserhaus in den Ruf gerät, Anziehungsort für rechtsradikale Käuferschichten zu sein und damit ein Ort, an dem - auch aufgrund von Demonstrationen - gewaltsame Auseinandersetzungen zu erwarten sind. Diese, das gesamte Anwesen treffende mögliche rufschädigende Wirkung ist geeignet, Kun- den und Touristen fernzuhalten und damit andere Mieter im Anwesen zu einer Minderung o- der Beendigung des Mietvertrages zu veranlassen und potentielle Mieter von dem Abschluss eines Mietvertrages abzuhalten. Der Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" kann des- halb der Vermieterin erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufügen.
Sie durfte darüber auch redlicherweise eine Aufklärung erwarten. Denn sie konnte ohne einen Hinweis auf die Marke nicht erkennen, dass der Beklagte in den Mieträumen Waren verkau- fen wollte, die nahezu ausschließlich rechtsradikalen Kreisen zugeordnet werden. Sie hatte auch keine Veranlassung, dies anzunehmen. Denn bei dem Verkauf solcher Waren handelt es sich um einen außergewöhnlichen Umstand, mit dem sie nicht rechnen musste. Darüber hi- naus bestand für sie aufgrund der verharmlosenden Angaben des Beklagten zum Sortiment kein Anlass zu einer Nachfrage.
Mietvertrag und Erbbaurecht
BGH, Urteil vom 15.09.2010 zum Az. VIII ZR 16/10
Überlässt der eine von zwei Erbbauberechtigten eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks dem anderen Erbbauberechtigten eine der Wohnungen gegen Entgelt, handelt es sich regelmäßig um einen Mietvertrag (im Anschluss an BGH, Urteil vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298).
Konkurrenz mietrechtlicher Kautionsvorschriften mit Genossenschaftsrecht - Pflicht zum Anteilserwerb auslösender „Erhöhungsbeschluss“
LG Regensburg, Urteil vom 18. August 2009 - 2 S 82/09
Die Mietkautionen betreffende Norm des § 551 BGB findet auf zu übernehmende Genossenschaftsanteilen um die finanzielle Beteiligung an der Genossenschaft als Unternehmen selbst handelt und diese mithin deren Eigenkapital darstellen.
Kautionseinbehalt für Betriebskostennachforderung
AG Köpenick, Urteil vom 20.04.2010 zum Az. 17 C 329/09, veröffentlicht in GE 2010, 1208
Der Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht berechtigt, einen Teil der Kaution für eine Betriebskostennachforderung einzubehalten, wenn er nicht innerhalb einer angemessenen Frist (hier: drei Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes) über die Betriebskosten abgerechnet hat.
Kautionsrückgabe bei Mehrheit von Mietern
AG Köpenick, Urteil vom 12.05.2010 zum Az. 15 C 314/09, veröffentlicht in GE 2010, 1275
Bei einer Mehrheit von Mietern kann nach Beendigung des Mietverhältnisses ein einzelner Mieter nicht im eigenen Namen Hinterlegung der Kaution verlangen.
Keine Aufrechnung mit verpfändetem Sparguthaben
KG, Beschluß vom 03.06.2010 sowie vom 23.07.2010 jeweils zum Az. 12 U 164/09, veröf fentlicht in IMR 2010, 432
1. Das Vorenthalten der Mietsache im Sinne des § 546a BGB endet erst mit vollständiger Erfüllung der Rückgabepflicht; dies ist nicht der Fall, wenn eine Vielzahl von Gegenständen (hier: ein Verkaufscontainer, mehrere Mülltonnen sowie mehrere Kubikmeter Sperrmüll) in den Mieträumen zurückbleibt.
2. Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB steht nicht entgegen, dass der Vermieter nicht beabsichtigt hat, die Räume erneut zu vermieten.
3. Stützt der Mieter die Minderung der Miete darauf, dass eine Schimmelbildung in den Mieträumen seine Familie gesundheitlich gefährdet und zu einer Krebserkrankung geführt habe, muss er konkret zu Art und Konzentration der Schimmelsporen vortragen sowie ärztliche Atteste vorlegen, damit ggf. darüber durch Einholen eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben werden kann.
4. Hat der Mieter zu Gunsten des Vermieters ein Kautionssparbuch angelegt, so richtet sich sein Rückerstattungsanspruch auf die Herausgabe des Sparbuchs bzw. Pfandfreigabe und nicht auf die Auszahlung des Kautionsbetrags. Dieser Anspruch ist aufgrund fehlender Gleichartigkeit nicht gemäß § 387 BGB gegen eine Zahlungsforderung des Vermieters aufrechenbar.
5. Eine nach Rechtshängigkeit erfolgte Kautionsabrechnung ist ein die Hauptsache (teilweise) erledigendes Ereignis.
Aus den Gründen: Die Mietsache wird gemäß § 546 a BGB vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. So liegt es hier.
(1) Die Vorenthaltung endet erst mit der Erfüllung der Rückgabepflicht. Hierzu gehört neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes die Räumung der Mietsache. Zwar ist die Pflicht zur Rückgabe auch erfüllt, wenn nur noch einzelne Gegenstände in den Räumen zurückblei- ben. Ob dies der Fall ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Bleibt hin- gegen eine Vielzahl von Gegenständen zurück, liegt nur eine teilweise Räumung vor, die, weil Teilleistungen gemäß § 266 BGB unzulässig sind, zur Vorenthaltung der gesamten Mietsache führt. Das ist auch hier der Fall.
(2) Die Klägerin hat in der Klageschrift konkret vorgetragen, dass sich z. B. am 27. Dezember 2007 noch immer ein Verkaufscontainer, mehrere Mülltonnen, Blumenbehälter sowie mehrere Kubikmeter Sperrmüll und auch Einrichtungsgegenstände in dem Mietobjekt befanden. Auch den Zustand des Mietobjekts am 31. März 2007 hat die Klägerin durch Bezugnahme auf die Anlage K 9 (Übernahme-/Übergabeprotokoll) detailliert beschrieben. Daraus ergibt sich, dass der Beklagte in erheblichen Umfang Gegenstände in dem Mietobjekt zurückgelassen hat und daher seiner Räumungspflicht in einem so erheblichen Umfang nicht nachgekommen ist, dass nur von einer unzureichenden Teilräumung ausgegangen werden kann.
Dem ist der Beklagte, den bei einem Streit über die Rückgabe die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, dass er die Mietsache zurückgegeben hat, lediglich mit dem Vortrag entgegengetreten, er bestreite, dass das Grundstück nicht beräumt worden sei und sich noch Sperrmüll dort befunden habe. Damit hat der Beklagte weder den konkreten Vortrag der Klägerin ausreichend bestritten noch gar seiner eigenen Darlegungslast genügt. Vielmehr hätte er im Einzelnen darlegen müssen, welche Gegenstände sich nach seinem Auszug noch auf dem Grundstück befanden. Das ist jedoch nicht geschehen.
(3) Die Klägerin durfte zudem die Rücknahme des Mietobjektes an den beiden Rückgabeterminen, die nach ihrem Vortrag im Dezember 2007 stattgefunden haben, ablehnen. Denn nach den obigen Ausführungen ist davon auszugehen, dass das Mietobjekt nur teilweise geräumt gewesen ist. Da Teilleistungen gemäß § 266 BGB nicht zulässig sind, kann sie der Gläubiger ablehnen. Daher durfte die Klägerin die Annahme des nur teilweise geräumten Mietobjekts ablehnen ohne dadurch ihren Rücknahmewillen zu verlieren.
Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung steht nicht entgegen, dass die Klägerin mögli- cherweise nicht beabsichtigt hat, die Räume weiter zu vermieten. Das Urteil des LG Berlin vom 18. Februar 2000 - 63 S 336/99 - betrifft einen anderen Sachverhalt. Dort ging es um einen sog. Mietausfallschaden hier um Nutzungsentschädigung. Die Fälle sind nicht ver- gleichbar.
Macht der Vermieter einen Mietausfallschaden geltend, muss er darlegen, dass ihm infolge des Zustandes der Mietsache ein konkreter Mietausfall entstanden ist. Das ist der Schaden, den er ersetzt verlangen kann. Zweck der Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1
BGB ist es hingegen, dem Vermieter bei nicht rechtzeitiger Rückgabe der Mietsache auf einfachem Weg einen vom Schadensersatzrecht unabhängigen Entschädigungsanspruch in Höhe der bisherigen Miete zu gewähren. Ein Schaden muss dem Vermieter daher gerade nicht entstanden sein. Es kommt mithin auch nicht darauf an, ob das Mietobjekt weiter vermietet werden sollte oder konnte.
Kaution in der Zwangsverwaltung
BGH, Urteil vom 8. Juni 2010 zum Az.: VIII ZR 189/09
Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer Mietkaution, die der Vermieter vom Mieter erhalten, aber nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat, nicht verpflichtet, wenn das Mietverhältnis dadurch beendet wird, dass der Mieter das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung selbst erwirbt.
Verjährung eines Kautionsrückzahlungsanspruchs
AG Erfurt, Urteil vom 09.06.2010 zum Az. 5 C 30/10, veröffentlicht in WM 2010, 561 ff.
Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters verjährt innerhalb der Regelverjährungsfrist, nämlich drei Jahre nach seiner Entstehung. Ist die Fälligkeit im Mietvertrag geregelt und auch nach kürzerer als sechsmonatiger Prüfungsfrist vereinbart, sind Vermieter und Mieter daran gebunden.
Die Entscheidung betrifft eine Gewerbemietsache. Der Mietvertrag endete zum 21.10.2005; eine Klausel darin sah vor, daß die Kaution binnen 10 Werktagen nach mängelfreier Übergabe des Mietobjekts bei Vertragsbeendigung rückzahlbar sei. Am Tag des Vertragsendes bestätigte der Vermieter einen Einbehalt von 100,- Euro der Kaution für Malermaterialien.
Im Dezember 2008 beantragte der Mieter Mahnbescheid auf Kautionsrückzahlung, der MB wurde noch im alten Jahr zugestellt. Anfang Januar 2009 legte der Vemieter Widerspruch ein. Ende Dezember 2009 begründete der Mieter seine Klage, was dem Vermieter Anfang Januar 2010 zugestellt wurde.
V165153
9783640806584
9783640805990
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Tobias Scheidacker (Autor)Dr. Sascha Lambert (Autor), 2011, Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2010, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/165153
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