Source: http://docplayer.cz/1322469-Poutiti-trtniho-oceneni-pri-zajisteni-uveru-pro-komercni-nemovitosti.html
Timestamp: 2018-04-25 13:30:45+00:00

Document:
Pouţití trţního ocenění při zajištění úvěru pro komerční nemovitosti - PDF
Download "Pouţití trţního ocenění při zajištění úvěru pro komerční nemovitosti"
1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Pouţití trţního ocenění při zajištění úvěru pro komerční nemovitosti Bakalářská práce Autor: Alena Krausová Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Vladimír Klimeš, CSc. Praha Duben 2011
2 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tistěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze, dne Alena Krausová
3 Poděkování Ráda bych poděkovala Ing. Vladimíru Klimešovi, CSc. za jeho odborné rady a vstřícný přístup v průběhu mé přípravy bakalářské práce.
4 Anotace Práce je rozdělena do 3 částí teoretické, praktické a analytické. V teoretické části je úvodem vysvětleno základní názvosloví, dále jsou popsány metody pouţívané při ocenění nemovitostí a závěrem analyzována rizika banky spojená s poskytnutím úvěru. V praktické části jsou provedeny dva odhady trţní hodnoty a sice bytové jednotky na Ţiţkově a administrativní budovy v Praze 4. Oba odhady jsou zpracovány s pouţitím metody porovnávací a metody výnosové, u administrativní budovy je navíc jako jistý korektor hodnoty pouţita i metoda nákladová. Ve třetí části je analyzován trh nemovitostí na území Prahy 4 a přilehlého okolí. Annotation This bachelor thesis is separated into 3 parts theoretical, practical and analytical. At the beginning of the theoretical part there is explained the basic terminology, further on I am focusing on the different methods used in commercial property valuation and in the end analysing the risks of a bank related to providing a loan for a commercial property acquisition. In the practical part I have completed two market appraisals one of a flat in Prague 3 Ţiţkov and one of an administrative building in Prague 4 Michle. Both properties are valued by using the comparison and income method - on the administrative building the cost method is also applied as well. In the third part I am analysing the property market in the Prague 4 district and its close surroundings.
5 OBSAH ÚVOD Názvosloví a základní pojmy Hodnota a cena nemovitosti Stavba Nemovitost Příslušenství nemovitosti Budova Pozemek Nebytové prostory Byt Ţivotnost Zastavěná plocha stavby (ZP) Obestavěný prostor stavby (OP) Metody uţívané pro ocenění komerčních nemovitostí Metoda POROVNÁVACÍ Metoda NÁKLADOVÁ (metoda věcné hodnoty) Metoda VÝNOSOVÁ (příjmová) Vývoj míry kapitalizace v době od roku 2000 do Vhodnost nemovitosti k zástavě Vyuţití ceny obvyklé při zajištění úvěru a stanovení zadluţitelné hodnoty Zadluţitelná hodnota ZÁVĚR
6 5. ODHAD TRŢNÍ HODNOTY bytové jednotky administrativní budovy ANALÝZA TRHU Praha Popis lokality Aktuální stav trhu s nemovitostmi Stručné všeobecné shrnutí o současném realitním trhu v ČR Současný trh s nemovitostmi v Praze POZEMKY BUDOVY NÁJMY Celkový marketingový výhled
7 ÚVOD Téma bakalářské práce Pouţití trţního ocenění při zajištění úvěru pro komerční nemovitosti jsem si vybrala z důvodu svého stávajícího působení v komerční sféře trhu nemovitostí, přičemţ v budoucnu bych se oceňování konkrétně komerčních nemovitostí velmi ráda věnovala. V této práci se proto zaměřuji na popis problematiky metod pouţívaných při oceňování komerčních nemovitostí a nejdůleţitějších faktorů ovlivňujících jejich hodnotu. Cílem práce je pak teoretické vyhodnocení ocenění dle jednotlivých metod, jejich významnosti v trţním ocenění a zejména vyuţití zjištěné ceny obvyklé při zajištění úvěru. V úplném závěru se zabývám problematikou stanovení zadluţitelné / zastavitelné hodnoty v souvislosti s posouzením aktuálních rizik na straně banky, spojených se zajištěním úvěru komerční nemovitostí, se záměrem navrhnout zjednodušenou metodiku pro stanovení zadluţitelné hodnoty s vyuţitím trţní hodnoty administrativního objektu zjištěné v praktické části této práce. 7
8 1. Názvosloví a základní pojmy V této části své práce bych nejprve ráda upřesnila pojmy nejčastěji uţívané v souvislosti s oceňováním nemovitostí Hodnota a cena nemovitosti Hodnota a cena jsou dva odlišné pojmy, které mohou být někdy mylně zaměňovány. Hodnota: Tržní je dle definice IVSC/TEGoVa odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketing, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Pojišťovací představuje část hodnoty majetku, která je povaţována za moţnou náhradu v případě poškození nebo zničení majetku podle konkrétní pojišťovací politiky. Účetní vyuţívá se pouze v účetnictví, ze kterého můţeme zjistit např. pořizovací či zůstatkovou hodnotu majetku. Reprodukční zjišťujeme pomocí nákladové metody oceňování majetku; hodnota, za kterou by bylo moţné stejný majetek znovu pořídit. Výnosová zjišťujeme jako součet budoucích příjmů z nemovitosti diskontovaných na současnou hodnotu odhadovaných budoucích výnosů. Porovnávací zjišťujeme porovnáním cen při realizaci prodeje podobných nemovitostí na trhu. Cena: Výchozí reprodukční cena, kterou je nutno vynaloţit na pořízení srovnatelného majetku v okamţiku oceňování. Zjištěná / administrativní zjišťujeme dle administrativního předpisu. 8
9 Základní definována v cenovém předpisu. Obvyklá cena, za kterou je moţno stejnou nebo srovnatelnou věc v daném čase a místě prodat nebo koupit. Tržní skutečná cena, která vzniká při realizaci koupi a prodeje v určitém čase na konkrétním trhu a měla by odpovídat ceně obvyklé. Pro ujasnění terminologie je nezbytné rozlišovat základní pojmy, především rozdíl mezi pojmy cena a hodnota. Jejich definice je převzata z mezinárodních standardů pro oceňování. Cena je pojem pouţívaný pro částku, která je poţadovaná, nabízená nebo zaplacená za zboţí nebo sluţbu. Je historickým faktem, ať uţ je zveřejněna nebo uchovávána v soukromí. Cena je konkrétní vyjádření určité pevně dané částky, tedy je přesným číslem. Podle zákona č. 526/1990 Sb. je cenou peněţní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboţí nebo vytvořená pro oceňování zboţí, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům. Hodnota je ekonomický pojem týkající se peněţního vztahu mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není faktem, ale odhadem ohodnocení zboţí a sluţeb v daném čase podle konkrétní definice hodnoty. Nelze tudíţ hovořit o přesném čísle, ale pouze o moţném optimálním rozpětí, o vzájemných srovnatelných relacích či o pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána. Trţní hodnota nemovitostí je většinou definována jako hodnota, jíţ je s největší pravděpodobností moţno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (prodej v tísni, nekalá soutěţ apod.), tedy bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běţné praxe. Přitom se 9
10 předpokládá, ţe oběma stranám jsou známa všechna relevantní fakta o předmětu prodeje, jednají tedy se znalostí věci, obezřetně a bez donucení. 1 Podle současných mezinárodních standardů pro oceňování se vţil názor, ţe dřívější pojem "obecná cena nemovitostí", která se dnes nahrazuje pojmem obvyklá cena, odpovídá současnému pojmu "trţní hodnota nemovitostí". To jistě platí tam, kde se s obdobným majetkem obchoduje, a proto tam existuje obvyklá cena. V případě, kdy se v daném místě a čase s obdobným majetkem neobchoduje, a tedy tam neexistuje ani trh s takovým majetkem, nemůţe tam existovat ani obvyklá cena, neboť k obvyklé ceně lze dospět pouze na základě analýzy trhu. Trţní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v ţádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu tedy vyplývá, ţe znalec můţe pouze na základě analýzy trhu odhadnout buď obvyklou cenu, pokud tam existuje trh, nebo se pokusit odhadnout trţní hodnotu nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V ţádném případě však nelze obvyklou cenu ani trţní hodnotu stanovit jako nějaké přesné číslo. Je nutné zdůraznit, ţe kaţdou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejšími vědeckými metodami nebo jejich kombinací s pouţitím aritmetických nebo váţených průměrů stanovena. Trţním oceněním se tedy neurčuje absolutní hodnota nemovitostí, ale interpretuje se chování kupujících na trhu ve vztahu k dané nemovitosti. Jde tedy o subjektivní názor vykonstruovaný na základě dostupných informací k datu zpracování posudku. Proto také platnost takového posudku je omezena jen na krátké časové období max. 6 měsíců. Zjištění kapitálové hodnoty předpokládá shromáţdění mnoha podrobných údajů a formulování úsudku o návratnosti investice jako předehry pro nezbytné matematické výpočty k provedení ocenění, které je však jen přesným zpracováním odhadnutých 1 Ing. Jindřich Kratěna, CSc. 10
11 údajů. Kaţdá samostatná nemovitost je jedinečná, i kdyţ co do podoby se od přilehlé nemovitosti nedá odlišit - zaujímá jiné místo a můţe mít i odlišnou cenu ovlivněnou třeba i osobní oblibou. 2 Obvyklou cenou se dle Zákona 151/1997, Sb. O oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majektu nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolonosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměru prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní oblyby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim Stavba Stavbou se ve smyslu 2 zákona č. 183/2006 Sb. (stavební zákon) rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasnou stavbou je pak stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu Nemovitost Dle 119 odst. 2) občanského zákoníku se za nemovitost povaţují pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem Příslušenství nemovitosti Dle 121 Občanského zákoníku jsou příslušenstvími takové věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly a hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem uţívány. 2 Ing. Jindřich Kratěna, CSc. 11
12 1.5. Budova Budovou je dle 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými uţitkovými prostory, s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka za budovu leze povaţovat rovněţ sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, ţe můţe plnit samostatně základní funkci budovy Pozemek Pozemkem se dle 27 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hrannicí drţby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Stavebním pozemkem je pak dle 2 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem Nebytové prostory Nebytovými prostory jsou dle 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor: a) takové místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu neţ k bydlení, a jimiţ jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, sluţeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dale archivy, garáţe, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov, nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy, b) byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich uţívání k nebytovým účelům. 12
13 1.8. Byt Bytem se rozumí samostatná místnosti nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je povaţován okamţik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešení konstrukcí Ţivotnost a) Technická doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zchátrání za předpokladu běţné údrţby. b) Ekonomická je doba od vzniku stavby do okamţiku ztráty ekonomické uţitečnosti a smysluplnosti, tzn. okamţik trvalé ztráty výnosů nebo ztráta vyuţitelnosti změnou vnějších podmínek bez moţnosti jiného vyuţití. c) Morální je doba od vzniku stavby do okamţiku zastarání stavby dispoziční řešení, styl, standard a technologie. d) Právní je doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci, závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví Zastavěná plocha stavby (ZP) Zastavěnou plochou stavby se dle Přílohy č. 1 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího lice svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaţí do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají. 3 Ing. Heralová Renáta Oceňování nemovitostí (ČVÚT, 2008) 13
14 1.11. Obestavěný prostor stavby (OP) Obestavěný prostor stavby se dle Přílohy č. 1 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvaţuje. 2. Metody uţívané pro ocenění komerčních nemovitostí V této kapitole bych nejpve ráda podrobněji popsala metody uţívané při oceňování komerčních nemovitostí a jejich související problematiku. Vzhledem k tomu však, ţe podstatou komerčních nemovitostí a tedy jejich ocenění jsou jimi generované potenciální výnosy, které generují, bude větší část věnována problematice výnosového přístupu k oceňování těchto nemovitostí. Vzhledem k podstatě komerčních nemovitostí (jejich výnosy) není v této práce popisována metoda administrativní (ocenění dle prováděcí vyhlášky Zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku. Svůj význam má však tato metoda při stanovení majetkových daní (daň z převodu nemovitosti, daň dědická a darovací). Např. u daně z převodu nemovitostí je základem daně sice kupní cena, která ale nesmí být niţší neţ cena administrativní zjištěná dle vyhlášky výše uvedeného zákona. Tuto metodu však nelze pouţít pro trţní ocenění nemovitosti, jelikoţ nikterak nereaguje na momentální stav trhu a je tedy v tomto ohledu velmi statická. Posléze, v další části práce, bude popsáno vyuţití zjištěné ceny obvyklé při zajištění úvěru a nakonec navrţení metodiky pro stanovení zadluţitelné hodnoty. 14
15 2.1. Metoda POROVNÁVACÍ Porovnávací metoda je zaloţena na porovnávání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Výsledkem této metody je porovnávací hodnota rovnající se ceně podobné nemovitosti dosaţené na volném trhu se zohledněním případných odlišností. Aby byl výsledek optimální, musí být při uplatnění tohoto přístupu splněny čtyři základní podmínky: oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn. musí si být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a uţitku, porovnávané ceny musí být poměrně aktuální, porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, případně ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů, porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segment trhu a rozsahu oblasti, v níţ nemovitost působí. 4 Z výše uvedeného tedy logicky vyplývá, ţe čím vice se výše uvedené podmínky porovnání budou lišit, tím méně výpovídající či nepřesná bude výsledná porovnávací hodnota. Je proto vţdy nutné si vytvořit co moţná nejširší porovnávací základnu, tedy databázi cen realizovaných při obchodech v daném místě a čase realizovaných. Utříděné informace tvořící porovnávací základnu by měly zahrnovat minimálně následující údaje: Identifikace nemovitostí 4 Ing. Zbyněk Zazvonil Oceňování nemovitostí na trţních principech (CEDUK, 2004) 15
16 adresa druh obchodovaných nemovitostí a segment trhu datum prodeje realizovaná cena Upřesňující charakteristiky velikost pozemků počet, parametry, rozsah, stáří a stav staveb vybavení staveb a pozemků poloha a infrastruktura vyuţitelnost nemovitostí podmínky transferu stav trhu. Tak, aby výsledná porovnávací hodnota co nejvíce reflektovala realitu, je potřeba zohlednit případné odlišnosti porovnávaných nemovitostí. Tyto odlišnosti jsou zejména: časový odstup v porovnání odlišné technicko-objemové parametry technické / materiální opotřebení morální zastarání odlišné vybavení rozdílné polohy nemovitostí rozdílné moţnosti způsobu vyuţití rozdílný stupeň reálné prodejnosti rozdílné podmínky financování Vyjmenované odlišnosti, které mohou být zásadní při stanovení hodnoty nemovitosti, pouţíváme proto různé korekční koeficienty, kterými násobíme průměrnou obchodovanou cenou, a tím výslednou hodnotu upravujeme (sniţujeme či zvyšujeme) tak, aby co nejvíce reflektovala reálný trh. 16
17 Základní pouţívané korekční činitelé jsou: Kinf = tzv. inflační koeficient, který zohledňuje časový odstup obchodu (vhodnější tento koeficient vyuţívat co nejméně a raději k porovnání pouţít nemovitosti prodávané ve zhruba stejném časovém období). Kinf = 1+i/100, kde i je nárust inflace v % k současnosti vůči porovnávané cenové bázi. Kpar = koeficient zohleňující rozdílné plošné či objemové parametry (m2, m3). Kfop = koeficient fyzického / materiálního opotřebení Kfop = 1 + (Ss/Žs) (S/Ž), kde Ss je stáří porovnávaného standardu, S je stáří oceňované stavby, Žs je ţivotnost porovnávaného standard a Ž je ţivotnost oceňované stavby. Kmop = koeficient morálního opotřebení, který vychází z ekonomické ţivostnosti stavby tedy u staveb posuzovaných převáţně z hlediska výnosu z doby, po kterou lze výnos skutečně očekávat. Kzav = koeficient zohlednějící závady vyskytující se na porovnávaných nemovitostech a předpokládané náklady na jejich odstranění, u pozemků tento koeficient zohledňuje případnou kontaminaci půdy, výskyt radonu, nevhodné podloţí pro zakládání stavby či zvýšenou hladinu spodní vody. Kpol = polohový koeficient, který uvaţuje např. následující faktory ovlivňující hodnotu nemovitosti: demografické poměry, klimatické podmínky, akustické podmínky (např. hlučná doprava či letiště v blízkosti oceňované stavby), dopravní spojení, sociální podmínky, terénní podmínky, urbanistické uspořádání, ţivotní prostředí, turistický ruch, občanská vybavenost, stupeň rozvoje území, a řadu dalších. 17
18 Kvyb = koeficient vybavení - u staveb porovnáváme následující standardy: střešní krytiny, obklady, podlahy, vnější a vnitřní povrchové úpravy, výplně otvorů (dveře, okna), hydroizolace, tepelná izolace, rozvody elektro, plynu a kanalizace, vytápěni, VZT, zařizovací předměty, MaR, výtahy, garáţe, parkování, bezpečnostní systémy (EZS, EPS, CCTV) - u pozemků pak porovnáváme moţnosti napojení na inţenýrské sítě a jejich kapacitu (pitná voda, uţitková voda, splašková a dešťová kanalizace, plyn, elektro, telekomunikace, zdroje vody, ţumpy, septiky, lapoly, přípojky vrchem či v zemi apod.). Kvyu = koeficient vyuţitelnosti, který zohledňuje obvyklé vyuţití porovnávaných nemovitostí. Krpr = koeficient reálné prodejnosti, který reflektuje skutečnou situaci na daném konkrétním trhu nemovitostí, konkurenceschopnost nemovitostí, budoucí trendy, formy financování, vývoj úrokové miry a celkovou ekonomickou situaci a další. Kzpc = koeficient zpeněţitelnosti zohledňující likviditu nemovitostí. 5 5 Ing. Zbyněk Zazvonil Oceňování nemovitostí na trţních principech (CEDUK, 2004) 18
19 2.2. Metoda NÁKLADOVÁ (metoda věcné hodnoty) Tento přístup má na stanovení trţní hodnoty komerčních nemovitostí, jejichţ podstatou je generování výnosů, logicky vliv nejmenší, a proto níţe jen stručně popíši základní pohledy na tento způsob ocenění. Jak jiţ název napovídá, jedná se o metodu zaloţenou na stanovení hodnoty nemovitosti na základě porovnání reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technikými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza věcné hodnoty spočívá v: - popisu (nálezu) majetku - vlastní analýza zjištění reprodukční ceny, kvality - předpoklad dalšího vývoje odhad ţivostnosti stavby. Hodnota zjišťovaná nákladovou metodou = věcná hodnota (opotřebení + funkční nedostatky + ekonomické nedostatky) Ekonomické nedostatky by při ocenění nemovitosti měly vyjádřit poměr mezi věcnou hodnotou majetku a trţní hodnotou ve vyhlášce toto reflektuje uvedený koeficient prodejnosti. Je zřejmé, ţe výsledná hodnota nemovitosti zjišťovaná za pomocí nákladové metody je v souvislosti s trţními podmínkami daleko méně vypovídající neţ hodnota zjišťovaná metodou porovnávací. Na druhou stranu má však tato metoda své významné opodstatnění např. při oceňování novostaveb a dale pak zejména v pojišťovnictví, kdy je nutné stanovit pojistnou hodnotu nemovitosti jako takové, coţ lze pouze za pomocí zjištění reprodukční hodnoty bez ohledu na podmínky trhu (= hodnota, za kterou by bylo moţné stejný majetek znovu pořídit). 19
20 Částečné výstupy nákladové metody jsou však téţ často dobře vyuţitelné i při zpracování ocenění příjmovou či porovnávací metodou - analýza věcné hodnoty je např. uţitečná při zjištění ţivotnosti budovy, jejího opotřebení a souvisejících investičních nákladů, které samozřejmě do jisté miry ovlivňují trţní hodnotu nemovitosti Metoda VÝNOSOVÁ (příjmová) Tento přístup oceňování je zaloţen na principu očekávaných výnosů generovaných oceňovanou nemovitostí, přičemţ výnosová hodnota je většinou vztahována na nemovitosti jako celek, tj na stavbu i pozemek dohromady. Vzhledem k charakteru komerčních nemovitostí, tedy jejich schopnosti generovat výnos, je tato metoda při jejich oceňování nejzásadnější a při závěrečné analyze je jí proto přisuzována největší váha. Výnosová hodnota nemovitosti se rovná součtu všech očekávaných budoucích výnosů, plynoucích z pronájmu nemovitosti, přepočtených na současnou hodnotu peněz. Výnosové metody oceňování zahrnují metody zaloţené na: 1. diskontování volného peněţního toku (DCF), 2. přímé kapitalizaci výnosů. Diskontování volného peněţního toku (DCF - discounted cashflow) Diskontací výnosů rozumíme proces transformace všech budoucích očekávaných výnosů z nemovitosti do přítomnosti a jejich přepočtení na současnou hodnotu peněz. Tato metoda vychází z principů sloţeného úročení. Základním pojmem je tedy úrok výnos či odměna za zapůjčení peněz, který bývá obvykle vyjadřován jako dohodnutý podíl z vypůjčené částky splatný za dohodnuté období. Odhadnuté očekávané výnosy z nemovitostí v budoucnu jsou v podstatě očekávaná budoucí hodnota prospěchu z investice v podobě výnosů, které je nutno v rámci 20
21 objektivizace výsledku převést do současnosti. Úroková míra je v tomto procesu totoţná s diskontní mírou, v níţ jsou reflektována měřítka výnosnosti do nemovitosti vloţených prostředků. Diskontní míra vyjadřuje míru nejistoty vyjádření současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů. Vztah pro výnosovou hodnotu je pak obecně vyjádřen rovnicí 6 : PV = FV / q n, kde PV Současná hodnota (Present value) FV Budoucí hodnota (Future value) 1 / q n - Diskontní míra Diskontní míru pak ovlivňují zejména následující faktory: druh nemovitosti poloha nemovitosti trţní riziko (stabilita trhu s nemovit., politická stabilita, odhad inflace, kupní síla / poptávka po nemovitostech) ţivotnost nemovitosti struktura kapitálu 6 Ing. Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nenovitostí 21
22 Pro určení diskontní metod existuje mnoho metod např.: a) porovnání obvyklé výnosnosti daného typu nemovitostí b) výpočet z trţní ceny nemovitostí c) výpočet pomocí stavebnicového modelu d) stanovení reálné kapitalizační míry na základě nominální úrokové míry e) výpočet pomocí sazby úroků z hypotéčních úvěrů 7 Vzhledem k náročnosti určení diskontní míry, která zohledňuje mnoho faktorů najednou, je metoda výpočtu současné výnosové hodnoty diskontováním výnosů všeobecně povaţována za celkem sloţitý proces, přičemţ výsledná hodnota je poměrně nejistá (zohledňování odhadovaných budoucích výnosů a rizik, které v případě oceňované nemovitosti nemusí nakonec vůbec nastat). Přímá kapitalizace výnosů Proces přepočtení budoucích výnosů na současnou hodnotu se nazývá kapitalizací výnosů. Forma úrokové miry, kterou převádíme očekávané budoucí výnosy na současnou hodnotu, je míra kapitalizace. Kapitalizační míra je v zásadě míra zhodnocení investovaného kapitálu, zaloţena na poměru reálných ročních výnosů plynoucích z nemovitosti a skutečně realizované prodejní ceny nemovitosti, vyjádřena v %: Míra kapitalizace (%) = (čistý roční výnos z nemovitosti / prodejní cena) x 100 Při určování trţní hodnoty pomocí míry kapitalizace je potřeba mít zejména dostatek údajů o realizovaných prodejních cenách podobných nemovitostí a jejich čistém provozním příjmu, coţ samozřejmě není vţdy jednoduché, zejména v odlehlých lokalitách. Při shromáţdění dostatečné datové základny je však moţné stanovit průměrnou kapitalizační míru a aplikovat ji při ocenění podobných nemovitostí. 7 Ing. Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nenovitostí 22
23 V případě, ţe nelze stanovit kapitalizační míru, je moţné pouţít hypotetickou kapitalizační míru jako součet několika trţních faktorů, kterými jsou: 8 Bezriziková úroková míra tu zjistíme např. ze statistických údajů zveřejňovaných statistickými úřady či centrální bankou, Inflační míra inflace reálnou hodnotu kapitálu sniţuje, avšak pokud z nájemních smluv zjistíme, ţe jsou aplikovány inflační doloţky (nájemné je kaţdoročně upravováno o inflaci), tento faktor bude logicky roven 0, Míra rizika nemovitosti jsou všeobecně vnímány za méně rizikové investice, avšak i přesto jsou s nimi určitá rizika spojena - např.: o technická poţár, zřícení budovy o ekonomická hospodářská krize, výpadek nájemného o politická změny zákonů, válka, apod. Míra rizika je stanovována jako poměr bezrizikové úrokové miry a skutečných výnosů z nemovitosti. Míra ekonomické životnosti tj. doba, po kterou je nemovitost schopna generovat zisk. Výše popisovaná teorie výpočtu kapitalizační míry je však zaloţena na předpokladu, ţe celková kapitalizační míra je součet několika dílčích faktorů. 8 Ing. Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nenovitostí 23
24 Výnos z nemovitosti V souvislosti s postupem odhadu trţní ceny nemovitosti výnosovou metodou je nutné objasnit a rozlišit pojmy potenciální hrubý výnos x efektivní hrubý výnos x čistý provozní výnos, přičemţ: Potenciální hrubý výnos je výnos z nájemného, které lze u oceňované nemovitosti očekávat za určité časové období, přičemţ tento výnos není poníţen ani o provozní náklady a zároveň není uvaţováno s jakýmkoliv výpadkem nájemného, Efektivní hrubý výnos je potenciální hrubý výnos, který je poníţen o předpokládané riziko výpadku nájemného (toto záleţí na kvalitě a délce uzavřených nájemních smluv), Čistý provozní výnos je předpokládaný efektivní výnos z oceňované nemovitosti poníţený o provozní náklady, které většinou nese majitel nemovitosti (není vţdy pravidlem), např.: Daň z nemovitosti Pojištění nemovitosti majetku & odpovědnosti Provize právní sluţby, účetní sluţby, úřední úkony, projekční činnost, sluţby realitných agentů při hledání nových nájemců Obnovovací náklady předpokládané náklady na výměnu technologií (např. VZT jednotky, kompresory chlazení, EPS, CCTV a EZS technologie, výtahové komponenty či celé výtahové systémy) a stavebních komponentů např. výměny střešní krytiny, podlahové krytiny, oken, dveří, povrchů chodníků, vozovek, parking Rezervy na úpravu dispozic a základní vybavení (většinou malba, nové koberce) volných prostor pro případného nového nájemce (tzv. fit-out náklady ) Podíl neobsazených prostor na celkových provozních nákladech přenášených na nájemce nemovitosti v případě neobsazenosti se % z celkových nákladů na sluţby přenáší automaticky na majitele objektu, jinými slovy není tento podíl na nákladech na koho přenést. Pronájem pozemku v případě, ţe budova stojí na pozemku jiného vlastníka 24
25 Bývá běţnou praxí na trhu, ţe následující náklady pokrývají v rámci úhrady sluţeb nájemci budov, ale můţe se stát, ţe i na těchto nákladech se z jakýchkoliv důvodů podílí i majitel objektu (závazek z nájemní smlouvy, apod.): Dodávky médií (elektřina, voda, plyn, teplo) Běţná údrţba a opravy Revize, servisy (prováděné dle zákonných předpisů) Čištění a úklid Odvoz a likvidace odpadů Ostraha, recepce Náklady na běţnou údrţbu a opravy technologií VZT, EPS, EZS, výtahů Vývoj míry kapitalizace v době od roku 2000 do 2010 V přehledu dále v této kapitole jsou seřazeny dle let zjištěné kapitalizační míry realizovaných prodejů některých komerčních nemovitostí v Praze 4 od roku 2000 do 2010, tedy před a v průběhu ekonomické krize, která začala ovlivňovat ceny všech nemovitostí, nejen komerčních, zhruba od konce roku 2008 (zdroj CB Richard Ellis, Passerinvest Group). Pro upřesnění ještě uvádím, ţe nemovitosti uvedené v příloze jsou všechny stejného typu a sice administrativní budovy třídy A a míra kapitalizace je kalkulována na základě realizovaných prodejů a skutečného nájemného. Údaje o prodejní ceně nemovitostí a výši nájemného však z důvodu zachování obchodního tajemství nelze uvést. Administrativní objekty třídy A reprezentují budovy nejvyšší kvality na svém trhu. Jsou všeobecně nejlépe vypadající budovy, kterou jsou zároveň postaveny za pouţití nejkvalitnějších stavebních materiálů. Budovy třídy A jsou profesionálně řízeny a spravovány, jsou umístěny na vhodných místech a dopravně velmi dobře dostupné. 25
Vlastník: Veronika Koristková, Boţkova 552/19, Karviná-Ráj podíl 1/1
Základní datová karta Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1239 / 2010 Typ nemovitosti : 1.13.1.1. Byt ve vlastnictví dokončený Předmět ocenění : bytová jednotka č. 552/14

References: zákona č. 526
 zákona č. 183
 zákona č. 72
 zákona č. 344
 zákona č. 183
 zákona č. 116
 Zákona č. 151