Source: https://entscheide.weblaw.ch/cache.php?link=BGE-130-III-504
Timestamp: 2019-06-18 09:50:04+00:00

Document:
BGE-130-III-504 - 2004-05-11 - BGE - Zivilrecht - Art. 259d OR; Mangel der Mietsache; Herabsetzungsquote; Rechtsnatur des Rückerstattungsanpruchs;...
Art. 259d OR; Mangel der Mietsache; Herabsetzungsquote; Rechtsnatur des Rückerstattungsanpruchs; Verjährung. Kennt der Vermieter den Mangel bevor der Mieter die Herabsetzung verlangt, so kann der Mieter nicht nur die Herabsetzung des Mietzinses für die Zukunft verlangen, sondern auch die Rückerstattung eines Teils des bereits geleisteten Mietzinses (E. 3). Gesichtspunkte, die bei der Berechnung der Herabsetzungsquote bei Mängeln der Mietsache heranzuziehen sind (E. 4). Einfluss des Prinzips der Nichtrückwirkung von Gestaltungsrechten und von Art. 2 Abs. 2 ZGB auf eine auf Art. 259d OR gestützte Klage (E. 5). Die aufgrund eines Mangels der Mietsache erhobene Rückerstattungsforderung ist vertraglicher Natur (E. 6). Art. 63 Abs. 1 OR ist auf den Rückerstattungsanspruch nach Art. 259d OR nicht anwendbar (E. 7). Die Verjährung der Rückerstattungsansprüche gemäss Art. 259d OR bestimmt sich nach Art. 128 OR und nicht nach Art. 67 Abs. 1 OR (E. 8).
Art. 259d CO; défaut de la chose louée; taux de réduction; nature juridique de la créance en restitution; prescription. Lorsque le bailleur connaît le défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction, ce dernier peut réclamer non seulement la réduction des loyers pour le futur, mais aussi la restitution d'une partie des loyers déjà versés (consid. 3). Critères permettant de calculer la quotité de la réduction de loyer en cas de défaut (consid. 4). Incidence du principe de la non-rétroactivité des droits formateurs et de l'art. 2 al. 2 CC sur une action découlant de l'art. 259d CO (consid. 5). La créance en restitution du loyer fondée sur un défaut de la chose louée est de nature contractuelle (consid. 6). L'art. 63 al. 1 CO n'est pas applicable à la créance en restitution fondée sur l'art. 259d CO (consid. 7). La prescription des prétentions en restitution de l'art. 259d CO est régie par l'art. 128 CO et non par l'art. 67 al. 1 CO (consid. 8).
Art. 259d CO; difetto della cosa locata; tasso di riduzione; natura giuridica della pretesa di restituzione; prescrizione. Se il locatore sapeva del difetto prima della domanda di riduzione del conduttore, quest'ultimo può pretendere la riduzione delle pigioni future così come la restituzione di una parte di quelle già versate (consid. 3). Criteri che permettono di calcolare la quota di riduzione della pigione in caso di difetto (consid. 4). Incidenza del principio della non retroattività dei diritti formatori e dell'art. 2 cpv. 2 CC su di un'azione fondata sull'art. 259d CO (consid. 5). La pretesa volta alla restituzione della pigione basata su un difetto della cosa locata è di natura contrattuale (consid. 6). L'art. 63 cpv. 1 CO non è applicabile al credito fondato sull'art. 259d CO (consid. 7). La prescrizione delle pretese di restituzione ex art. 259d CO è retta dall'art. 128 CO e non dall'art. 67 cpv. 1 CO (consid. 8).
Depuis 1973, X. loue une partie d'un bâtiment qu'elle destine aux activités de son école. Le 5 avril 1991, Y. a reconduit le bail dont bénéficiait X. Il a été retenu que, dès cette date au moins, la bailleresse savait que la climatisation des locaux loués était défectueuse. A partir d'octobre 1991, X. a écrit à plusieurs reprises et à toutes les périodes de l'année à Y. pour se plaindre du dysfonctionnement de la climatisation.
Le 8 avril 1997, elle a fourni à la bailleresse un inventaire dont il ressort que les défauts de la climatisation touchaient le 24.49 % de la surface louée, que des désagréments causés par l'inadaptation des températures étaient perceptibles au maximum huit mois par an, alors que les nuisances sonores et la mauvaise qualité de l'air en raison de poussière dans les filtres étaient ressenties régulièrement, à toute période de l'année. Les mises en demeure de la locataire tendant à faire réparer la climatisation étant demeurées sans suite, X. a saisi, le 2 octobre 1997, la Commission cantonale de conciliation en réclamant à la bailleresse la restitution de 20 % des loyers payés pendant la période d'octobre 1992 à novembre 1997. Le 24 décembre 1997, elle a introduit, devant la même autorité, une demande tendant à la réduction du loyer pour le futur, jusqu'à la réparation des défauts. Durant l'été 1998, Y. a fait procéder à la réfection complète de l'installation. La conciliation ayant échoué, X. a ouvert, le 14 avril 1999, une action à l'encontre de Y. auprès du Tribunal de district tendant à obtenir de la bailleresse la restitution d'une partie des loyers versés d'octobre 1992 à novembre 1997 et une réduction de loyer de décembre 1997 jusqu'en septembre 1998. Le Tribunal de district a admis partiellement la demande, condamnant Y. à restituer à X. 319'328 fr. pour les loyers versés jusqu'en novembre 1997 et à payer 75'345 fr. à titre de réduction de loyer dès décembre 1997. L'appel principal de Y. à l'encontre du jugement de première instance a été partiellement admis par le Tribunal cantonal valaisan. Par arrêt du 5 novembre 2003, celui-ci a condamné Y. à payer à X. 42'068 fr. en restitution d'une partie des loyers versés de janvier à novembre 1997 et 74'612 fr. correspondant à une réduction de loyer de décembre 1997 jusqu'à l'achèvement des travaux.
locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci. Il en découle que, dans le cas où le bailleur connaissait l'existence du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie des loyers déjà versés et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination du défaut (ZÜST, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St-Gall 1992, p. 184 s.; HIGI, Commentaire zurichois, n. 25 s. ad art. 259d CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne 1997, p. 170) en consignant, au besoin, les loyers à échoir conformément à l'art. 259g CO (cf. SVIT-Kommentar Mietrecht II, 2e éd., Zurich 1998, n. 27 et 29 ad art. 259d CO). Les parties n'ont à juste titre pas remis en cause l'existence d'un défaut lié à la climatisation défectueuse des lieux de nature à justifier une réduction de loyer au sens de l'art. 259d CO (cf. sur la notion de défaut, notamment: HIGI, op. cit., n. 27 ss ad art. 258 CO; TERCIER, Les contrats spéciaux, 3e éd., Zurich 2003, p. 271 ss n. 1868 ss). Ce point ne sera donc pas revu dans la présente procédure (art. 55 al. 1 let. c OJ). La plupart des critiques invoquées dans les deux recours se focalisent sur les prétentions de la locataire en restitution des loyers déjà versés. La réduction des loyers à partir de décembre 1997 n'est remise en cause que dans la mesure où la défenderesse conteste la quotité de la réduction retenue. Cette question sera donc examinée en premier lieu.
4.2 En l'espèce, pour confirmer le taux de 16 % retenu par les premiers juges, la cour cantonale s'est fondée sur les réductions prononcées par la pratique en cas de ventilation ou de chauffage défectueux et qui oscillent entre 25 % et 10 %. Par ailleurs, elle a pris en compte les exigences élevées que la demanderesse pouvait faire valoir quant à la climatisation des locaux dans lesquels elle exploitait son école, car l'environnement bruyant de l'immeuble en cause empêchait d'ouvrir les fenêtres pour aérer les locaux, tout en conservant des conditions adéquates pour donner des cours. Elle a également retenu que seul un quart (24.49 %) de la surface totale était affecté par les problèmes de température et que, si l'usage des locaux était entravé, il n'avait pas été invoqué de mise en danger de la santé des utilisateurs ou de perte de clientèle de la part de la locataire. Compte tenu de ces éléments, on ne voit pas que le résultat auquel est parvenu la cour cantonale soit inéquitable et que la réduction prononcée soit hors de proportion avec le défaut. Il est vrai qu'en appliquant de manière purement mathématique les réductions retenues par la pratique, les juges seraient parvenus à un taux de réduction plus bas, compte tenu du fait que les problèmes de température affectaient un quart des locaux, qui plus est, comme le relève la défenderesse, durant seulement 8 mois par an. La bailleresse perd toutefois de vue qu'il a également été constaté que les nuisances sonores et la mauvaise qualité de l'air due à la présence de poussière dans les filtres étaient ressenties régulièrement et à n'importe quelles périodes de l'année. De plus, il faut garder à l'esprit que les locaux en
6.1 Les actions en restitution peuvent reposer sur un contrat, un acte illicite ou sur l'enrichissement illégitime (cf. ATF 114 II 152 consid. 2c/aa), ce qui n'est pas sans influencer leur délai de prescription. Celui-ci sera régi soit par les art. 127 ss CO applicables aux contrats, soit par l'art. 60 CO si l'action repose sur un acte illicite, soit, enfin, par l'art. 67 CO si elle revêt les caractéristiques de l'enrichissement illégitime. En l'occurrence, aucun acte illicite n'entre en ligne de compte, de sorte que le choix se limite au fondement contractuel ou relevant de l'enrichissement illégitime. Selon la doctrine dominante et la jurisprudence, l'existence d'une prétention de nature contractuelle exclut qu'une telle prétention découle de l'enrichissement illégitime; si une prestation est fournie en vertu d'un contrat valable, celui-ci en constituera la cause juridique, de sorte que le destinataire de cette prestation ne peut être enrichi de manière illégitime (ATF 126 III 119 consid. 3b p. 121 s. et les références citées). Par ailleurs, il se dégage une tendance générale, parmi les auteurs récents et la pratique, à fonder plutôt les prétentions sur un contrat que sur l'enrichissement illégitime (ATF 126 III 119 consid. 3c p. 122), ce qui tend à réduire le champ d'application du droit de l'enrichissement illégitime (ATF 126 III 119 consid. 3c in fine).
p. 426, confirmé in arrêt du Tribunal fédéral 4C.212/2002 du 19 novembre 2002, consid. 4.2). En droit du bail, tel est le cas lorsque le locataire réclame la restitution du loyer payé en trop en invoquant la nullité de l'avis de majoration et, par voie de conséquence, de la hausse de loyer. Son action n'est alors pas de nature contractuelle, mais repose sur l'enrichissement illégitime (ATF 113 II 187 consid. 1a), de sorte qu'elle se prescrit par un an en vertu de l'art. 67 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.134/2001 du 18 octobre 2001, consid. 4b; cf. PICHONNAZ, Commentaire romand, n. 7 ad art. 128 CO; en ce sens également ATF 126 III 119 consid. 3e p. 123). L'analyse qui va suivre ne portera que sur la nature juridique des prétentions en restitution de loyers au sens de l'art. 259d CO et ne saurait valoir pour toutes les actions en restitution que pourrait faire valoir le locataire envers le bailleur. Compte tenu du caractère subsidiaire des règles de l'enrichissement illégitime, il faut commencer par se demander si ces prétentions sont de nature contractuelle.
droit pour le locataire d'obtenir la restitution des loyers versés en trop en cas de défaut était de nature obligationnelle (WEBER, op. cit., n. 4a ad art. 259d CO; ADDORISIO DE FEO, Fälligkeit und Verjährungsfristen im Mietrecht, mp 2001 p. 163 ss, 184; en ce sens également, jurisprudence cantonale in mp 2000 p. 78 ss, 80). On peut encore relever que l'action en restitution des loyers versés en trop au sens de l'art. 259d CO repose sur un mécanisme qui n'est pas propre au droit du bail, mais qui se rencontre aussi dans la vente et dans le contrat d'entreprise. A l'instar du locataire, l'acheteur et le maître de l'ouvrage peuvent, en cas de défaut, obtenir une réduction du prix convenu, pour rétablir un nouvel équilibre entre les prestations, ce qui leur permet, s'ils se sont déjà exécutés, d'exiger la restitution du montant versé en trop (cf. art. 205 al. 1 CO; cf. ATF 116 II 305 consid. 7; GAUCH, Le contrat d'entreprise, Zurich 1999, n. 1617; GIGER, Commentaire bernois, n. 16 ad art. 205 CO). Or, s'agissant de ces deux contrats, des auteurs récents qualifient également les prétentions en restitution liées à un défaut de contractuelles (GAUCH, op. cit., n. 1618; VENTURI, Commentaire romand, n. 14 in fine ad art. 205 CO).
7. La défenderesse soutient que la cour cantonale aurait dû rejeter les prétentions en restitution de la locataire en faisant application de l'art. 63 al. 1 CO. Compte tenu de la nature contractuelle de l'action, l'art. 63 al. 1 CO ne pouvait être opposé à la locataire. Cette disposition suppose, entre autres conditions, que l'obligation n'existe pas au moment du paiement (ENGEL, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., Berne 1997, p. 590). Or, comme on l'a vu, tant que le principe d'une réduction de loyer au sens de l'art. 259d CO et, le cas échéant, son montant ne sont pas fixés par les parties ou par le juge, le locataire reste tenu au paiement du loyer établi contractuellement. La jurisprudence citée par la défenderesse dans laquelle l'art. 63 al. 1 CO a été appliqué n'est du reste pas transposable au cas d'espèce, car les loyers dont le locataire demandait la restitution avaient été versé
8.1 Cette critique s'avère parfaitement fondée, car une action en restitution de nature contractuelle doit être assujettie aux règles sur la prescription découlant des art. 127 ss CO, ce qui exclut l'application subsidiaire du délai prévu dans le cadre de l'enrichissement illégitime (cf. supra consid. 6.1). Le jugement attaqué doit donc être annulé dans la mesure où il considère, sur la base de l'art. 67 al. 1 CO, que les prétentions de la locataire en restitution des loyers échus avant le 2 octobre 1996 sont prescrites.
Décision : 130 III 504
Date : 11. Mai 2004
Statut : 130 III 504
Regeste : Art. 259d OR; Mangel der Mietsache; Herabsetzungsquote; Rechtsnatur des Rückerstattungsanpruchs;...
enrichissement illégitime • bail à loyer • nature juridique • doctrine • tribunal fédéral • défaut de la chose • mois • futur • droit formateur • contrat d'entreprise • tennis • vue • quant • acte illicite • calcul • recours joint • pouvoir d'appréciation • décision • jour déterminant • rétroactivité
104-II-270 • 106-IB-412 • 113-II-187 • 114-II-152 • 116-II-305 • 126-III-119 • 126-III-388 • 127-III-421 • 128-III-428 • 129-III-380 • 129-III-715 • 130-III-504 • 93-II-97
4C.134/2001 • 4C.212/2002 • 4C.335/2003 • 4C.527/1996 • 4C.97/2003
CO: 60, 63, 67, 109, 127, 128, 130, 205, 256, 257, 257a, 258, 259d, 259g
2000 S.78 • 2001 S.163
1979 S.129 • 1997 S.661

References: Art. 259

Art. 259
 Art. 2
 Art. 259
 Art. 63
 Art. 259
 Art. 259
 Art. 128
 Art. 67

Art. 259

Art. 259
 art. 259
 art. 259
 art. 259
 art. 258
 ATF 
 art. 127
in fine
 art. 128
 ATF 
 art. 259
 art. 205
 ATF 
 art. 205
in fine
 art. 205
 art. 127
 Art. 259