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Timestamp: 2013-06-19 19:47:56+00:00

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Esta ley, que entró en vigor el pasado día 6 de junio, afecta básicamente a tres ámbitos de los arrendamientos urbanos mediante: (i) la modificación de determinados preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994; (ii) la modificación de determinados preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000; y (iii) la previsión de creación de un registro de sentencias firmes de impagos.
*Según sus disposiciones transitorias, los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación (salvo que las partes acuerden expresamente adaptarlos a la nueva Ley y ello no sea contrario a las previsiones legales); y a los procesos que estén en trámite no les será de aplicación lo dispuesto en la misma.
Se examinan, a continuación, las modificaciones más significativas:
1.- Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
1.1. Régimen aplicable. Se modifica el régimen aplicable en cuanto a los arrendamientos de vivienda que pasan a regirse por lo acordado por las partes en el marco de lo establecido en el título II y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Se mantiene la aplicación imperativa de lo dispuesto en los Títulos I y IV.
También se prevé la posibilidad de someterse las partes a mediación o arbitraje para determinadas cuestiones y de señalar una dirección electrónica a efectos de notificaciones, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido.
1.2. Apartamentos turísticos. Se excluye expresamente de la LAU los apartamentos turísticos y similares.
1.3. Eficacia frente a terceros y derecho de adquisición preferente. Se modifica el régimen de la eficacia de los contratos frente a terceros, que precisarán su previa inscripción en el Registro de la Propiedad para que los que adquieran de buena fe y a título oneroso una vivienda alquilada queden subrogados en los derechos y obligaciones del contrato. Igual régimen se aplicará en los supuestos de resolución del derecho del arrendador por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria o de sentencia judicial (sólo prevalecerá el arrendamiento si hubiese accedido al Registro de la Propiedad antes que los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador).
Si la finca no estuviese inscrita, el comprador tiene derecho a que se termine el arrendamiento al verificarse la venta (salvo pacto en contrario) y el arrendatario podrá exigir que se le permita continuar tres meses en el arrendamiento y exigir al vendedor que se le indemnicen los daños y perjuicios.
Se modifica la regulación de la renuncia a los derechos de tanteo y retracto, la cual podrá acordarse en todos los contratos, sea cual sea su duración. No obstante, en el caso de venta, el arrendador deberá comunicar al arrendatario, en todo caso, su intención de vender con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización de la compraventa (¿para que inscriba su contrato en ese plazo, si no lo ha hecho?).
1.4. Plazo mínimo y prórrogas. Pasa de cinco (5) a tres (3) años. Una vez transcurridos tres años de duración, el contrato se irá prorrogando de año en año salvo que cualquiera de las partes haya manifestado su voluntad en contra con al menos treinta (30) días de antelación.
1.5. Denegación de la prórroga por necesidad del arrendador. Sin necesidad de que esté pactado expresamente en el contrato, el arrendador podrá recuperar la vivienda, transcurrido un año de contrato, si la necesita para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. El arrendador deberá comunicar la necesidad con dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda. 1.6. Desistimiento del contrato. El arrendatario podrá desistir del contrato, una vez transcurridos los seis primeros meses, bastando con una comunicación con treinta (30) días de antelación. En el contrato se podrá pactar una indemnización de un mes de renta por año de contrato que quede por cumplir. Los períodos inferiores se calcularán proporcionalmente.
1.7.- Sustitución del arrendatario. En los supuestos de separación, divorcio y nulidad, el cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda pasará a ser titular del contrato arrendado.
1.8. Subrogación en caso de fallecimiento. Se reduce a tres (3) los años de duración mínima del contrato para que se pueda pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento cuando éste se produzca después; o que el contrato se extinga a los tres años si se hubiese producido con anterioridad.
1.9. Actualización de la renta. Se mantiene que la actualización sólo podrá hacerse anualmente pero en los términos pactados por las partes y no imperativamente con referencia al I.P.C., que seguirá utilizándose como referencia en ausencia de pacto expreso.
1.10 Gastos generales y servicios. Para que, durante los tres primeros años de contrato, pueda incrementarse la suma por servicios… (no susceptibles de individualización) deberá mediar acuerdo de las partes.
1.11 Obras del arrendatario. En ningún caso, ni con permiso del arrendador, el arrendatario podrá hacer obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda (parece que se corrige una deficiencia en la redacción anterior).
1.12 Arrendatarios con discapacidad. Se amplía la facultad de realización de obras de adaptación a las personas mayores de 70 años y se aclara que dichas obras no podrán afectar a elementos o servicios comunes del edificio ni provocar una disminución de su estabilidad o seguridad. 1.13 Procedimiento registral de resolución del contrato. Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad y se ha pactado expresamente que la falta de pago de la renta provocará su resolución, el contrato quedará resuelto de pleno derecho si, requerido judicial o notarialmente de pago el arrendatario, en el domicilio que conste en el Registro, éste no contesta o contesta aceptando, en el plazo de diez (10) días, todo ello por medio del mismo Juez o Notario que realizó el requerimiento. La copia del título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Se me plantea la duda de cómo se produce la recuperación de la posesión por parte del arrendador en el supuesto de falta de contestación del arrendatario o incluso en el supuesto de aceptación de la resolución sin desalojo por parte del arrendatario. ¿Debe procederse al lanzamiento?, ¿debe iniciarse para ello un procedimiento de desahucio?.
1.14 Nuevo supuesto de resolución de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Se añade, a las causas de resolución previstas en el artículo 35, la realización de daños causados dolosamente o la realización de obras sin el consentimiento del arrendador, cuando éste sea necesario. Esta causa de resolución ya estaba prevista para los arrendamientos de viviendas.
1.15. Actualización de la fianza. Se reduce de cinco a tres años el plazo durante el que la fianza no estará sujeta a actualización. (Es norma imperativa tanto para arrendamientos de vivienda como para arrendamientos para uso distinto).
2.- Modificación de la Ley 1/200, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil.
Mediante la modificación de determinados artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil se pretende agilizar los procedimientos de desahucio.
Antes de la modificación, en el requerimiento inicial al demandado (para que desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación pague o ponga a disposición mediante consignación en el Tribunal o notarial, o se oponga), ya se señalaba fecha para la eventual vista y la práctica del lanzamiento.
Con la Ley 4/2013 lo que se prevé es que, en el requerimiento inicial se expresará el día y hora para la eventual vista y para el lanzamiento, en el caso de que no haya oposición.
En el supuesto de que haya oposición, el señalamiento del lanzamiento quedará sin efecto y, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista.
Asimismo, en los casos de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, para la práctica del lanzamiento, previa autorización del Secretario Judicial, bastará con la presencia de un único funcionario con la categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública.
Con estas modificaciones se pretende que se pueda señalar el lanzamiento para una fecha más próxima al requerimiento, en el caso de que no haya oposición y, en el supuesto de que la haya –en el que hay que hacer un nuevo señalamiento-, se mantiene una situación prácticamente igual a la anterior (es decir el lanzamiento señalado para un día dentro de los treinta siguientes –antes era un mes- a la fecha de la vista). Habrá que ver en la práctica como funciona este sistema puesto que habrá que gestionar las suspensiones de los señalamientos de lanzamientos en los casos de oposición (quizás no siempre sea posible aprovechar la fecha para otros lanzamientos).
3.- Creación de un Registro de Sentencias Firmes de impagos de alquiler.
Se crea el Registro pero se prevé la regulación de su organización y funcionamiento mediante Real Decreto.
Se prevé que puedan tener acceso al registro los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos; que los deudores puedan solicitar la cancelación de sus datos si pagan la deuda; y la constancia de la información del registro a un máximo de seis años, tras los que se procederá a su cancelación automática.
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2013 sobre cláusulas suelo
El pasado 9 de Mayo se dictó la Sentencia del Tribunal Supremo por la que se declara la nulidad de una serie de cláusulas abusivas de hipotecas que contenían las denominadas “cláusula suelo” y “cláusula techo”.
Una vez más, se le ofrece al deudor hipotecario la protección que se le otorga al consumidor en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y por lo que se refiere a las cláusulas contractuales escrituradas, su observancia queda sujeta a la Ley de Condiciones Generales de Contratación, por lo tanto, si el juzgador aprecia que éstas son abusivas, las puede eliminar, conservando el resto del contrato, pero rebajando por tanto el precio de la hipoteca.
La Asociación de Usuarios de los Servicios Bancarios (Ausbanc Consumo) demandó a BBVA, Cajamar y Caja de Ahorros de Galicia, Vigo, Orense y Pontevedra. La sentencia en primera instancia fue estimatoria, y en segunda instancia desestimatoria por parte de la Audiencia Provincial de Sevilla. Éste último mediante recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación interpuesto por parte de Ausbanc y recurso de casación interpuesto por el Ministerio Fiscal en defensa del interés social.
En la resolución del Supremo se hace mención a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea atendiendo a la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, sosteniendo y defendiendo una idea clara: “el consumidor se halla en una situación de inferioridad respecto al profesional, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el profesional sin poder influir en el contenido de éstas”.
La sentencia nos recuerda muy bien qué es una condición general de contratación, englobando a las denominadas cláusulas suelo, que son unas cláusulas predispuestas e impuestas por el empresario, no negociadas individualmente, que obligan al consumidor a adherirse a ellas. Estas cláusulas establecen un interés mínimo que puede resultar perjudicial para el hipotecado cuando el interés de referencia (Euribor) está por debajo de ese mínimo.
Uno de los puntos más destacados de la sentencia, y en el que consideramos necesario hacer hincapié, es que la inversión de la carga probatoria recae sobre el empresario. Si el Banco alega que las cláusulas se negociaron individualmente, éste lo debería probar.
Además el Tribunal castiga la falta de transparencia de estas cláusulas, lo que obliga a ofrecer una mayor información para el cliente.
En definitiva, el empresario que afirma que una cláusula contractual ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba. Y en el caso de ser predispuesta, no negociada, y con una falta de transparencia que dificulte a los consumidores conocer la falta de beneficios ante las caídas del Euribor, el juzgador declarará su nulidad.
La norma se adapta también a la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la UE, por la que se faculta a los jueces a detener una ejecución hipotecaria cuando detecten cláusulas abusivas, y amplía de uno a tres los impagos a partir de los cuales el banco podrá iniciar un proceso de ejecución hipotecaria.	Sentencia del TJUE de 14 de Marzo de 2013 sobre ejecución hipotecaria
El pasado 14 de Marzo se dictó la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sala Primera) Caso Mohamed Aziz contra Caixa d´Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (Catalunyacaixa) la cual es sumamente ilustradora de cuál es, una vez más, el parecer del Tribunal Europeo acerca de las ejecuciones hipotecarias en España, y qué pautas deberían seguir los Jueces españoles a la hora de decidir en estos asuntos.
En primer lugar la Sentencia de Luxemburgo trata de consolidar la actuación del Juez a la hora de rechazar de oficio las cláusulas abusivas de un contrato, no negociadas individualmente y que perjudican al consumidor. El juzgador puede eliminar de oficio cualquier cláusula abusiva, y por tanto, ir más allá de una mera moderación de la cláusula.
Otro de los principales aspectos que aborda la Sentencia es que cuando se hace uso de los medios de oposición a la ejecución hipotecaria que contempla el Artículo 698 LEC, y que deben sustanciarse en procedimiento declarativo aparte, se motiva al Juez a que detenga el procedimiento de ejecución a través de la adopción de medidas cautelares, y resolver sobre las cuestiones de oposición suscitadas, evitando que se produzca el lanzamiento de la vivienda, mientras no se resuelva el procedimiento instado por la nulidad de cláusulas abusivas.
Por el contrario, sin esa adopción de medidas cautelares, o sin poder suspender la ejecución hipotecaria, la posible indemnización que se obtuviera por daños y perjuicios, de obtenerse sentencia favorable en el juicio declarativo, no serían suficientes para paliar el daño causado por la pérdida de la vivienda del consumidor afectado.
A grandes rasgos, esta Sentencia promueve garantizar al deudor hipotecario la tutela propia que desde hace años se le otorga al consumidor. Se muestra una mayor sensibilidad con los afectados en procedimientos hipotecarios, es más adecuada a la realidad social y a la larga más coherente con el cambio que se ha vivido a raíz de la actual crisis económica.	OSCAR FARRÉ se incorpora como socio a G&BA
Gilabert & Bofarull Abogados” ha incorporado como socio al Sr. Oscar Farré Sala, letrado con dilatada experiencia en el ámbito del derecho procesal civil y mercantil. Con dicha incorporación, la firma viene a reforzar su departamento contencioso, y de forma especial en el ámbito financiero, bancario y de responsabilidad civil.	Descargar documento

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 35
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 Artículo 698