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Timestamp: 2016-10-28 10:19:36+00:00

Document:
4A_551/2009 (10.02.2010)
H.X.________ et F.X.________, repr�sent�s par Me Dominique de Weck,
Y.________, repr�sent�e par Me Beno�t Dayer, avocat, case postale 6293, 1211 Gen�ve 3,
contrat de location-g�rance; r�siliation,
Depuis le 8 mars 2004, suite � un transfert de bail, H.X.________ et F.X.________ louent des locaux commerciaux � la Ville de Gen�ve. Le bail porte sur un local d'environ 73 m2 au rez-de-chauss�e et un autre d'environ 35 m2 au sous-sol d'un immeuble situ� � Gen�ve. Le loyer a �t� fix� � 19'224 fr. par ann�e, charges non comprises.
H.X.________ et F.X.________ sont propri�taires du fonds de commerce du caf�-restaurant "...", exploit� dans les locaux commerciaux.
Par un contrat conclu le 23 mars 2006, ils ont remis en g�rance l'�tablissement "..." � Y.________ (ci-apr�s: la g�rante) � compter du 1er mai 2006. La dur�e de la g�rance a �t� fix�e � l'art. 2 du contrat:
"[Elle] est fix�e pour une dur�e d'une ann�e commen�ant le 1er mai 2006 et terminant le 30 avril 2007. Sauf avis contraire signifi� � l'autre partie au plus tard 6 mois avant l'�ch�ance, par lettre recommand�e, le contrat sera reconduit d'ann�e en ann�e aux m�mes clauses et conditions ce, jusqu'� un total de 5 ann�es".
Selon l'art. 3 de la convention, la g�rante s'est engag�e � payer � H.X.________ et F.X.________, par mois d'avance, une indemnit� mensuelle de 4'175 fr. (montant comprenant le loyer avec charges, la g�rance et le garage).
Enfin, l'art. 4 du contrat pr�voit ce qui suit:
"(...) pour l'obtention de l'exploitation du fonds de commerce un montant de 101'000 fr. est vers� par le g�rant au c�dant, � la remise des cl�s. La diff�rence pour avoir acc�s au bail est de 129'999 fr. Le g�rant pourra en tout temps verser des acomptes" (al. 1).
Le paiement du loyer-g�rance se fera au plus tard le 5 du mois en cours. En cas de retard dans le paiement d'une quelconque indemnit� mensuelle, le c�dant pourra fixer au g�rant un d�lai de 60 jours et lui signifiera qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai, il sera en droit de r�silier la pr�sente convention et le montant susmentionn� de 101'000 fr. et les �ventuels acomptes resteront en mains du c�dant pour d�dommagement" (al. 2).
Par courrier du 30 novembre 2006, le mandataire de l'�poque de la g�rante a indiqu� � H.X.________ et F.X.________ que sa cliente souhaitait acqu�rir la totalit� du fonds de commerce et qu'elle avait vers�, le 5 mai 2006, la somme de 179'900 fr.; la g�rante sollicitait le transfert de bail en sa faveur.
Le 6 d�cembre 2006, la fiduciaire de H.X.________ et F.X.________ a r�pondu au mandataire de la g�rante que celle-ci n'avait rien vers� et qu'elle devait toujours � H.X.________ et F.X.________ un montant de 18'262 fr. sur la base d'une reconnaissance de dette du 22 juin 2006.
D�s le mois de mars 2007, la g�rante a cess� le paiement de l'indemnit� mensuelle pr�vue par le contrat.
Par pli recommand� du 4 mai 2007, le conseil de H.X.________ et F.X.________ a mis en demeure la g�rante de verser � ses clients, avant le 15 juillet 2007, la somme de 16'700 fr., � titre d'indemnit�s des mois de juin et de mars � mai 2007. Le courrier pr�cisait:
"Si vous ne vous conformez pas � cette injonction, Monsieur H.X.________ et Madame F.X.________ feront application de l'alin�a 2 de l'article 4 du contrat de bail".
Par avis officiel du 16 juillet 2007, H.X.________ et F.X.________ ont r�sili� le contrat les liant � la g�rante pour le 31 ao�t 2007, en raison du non-paiement de l'indemnit� mensuelle.
Le 20 juin 2007, la g�rante a vers� 1'200 fr. � H.X.________ et F.X.________, et le m�me montant le 6 juillet 2007. Elle a �galement vers� 14'400 fr. le 23 juillet 2007.
La g�rante a contest� le cong� donn� le 16 juillet 2007. La tentative de conciliation devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers ayant �chou�, elle a introduit, le 12 d�cembre 2007, une requ�te en contestation du cong� aupr�s du Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve.
De leur c�t�, H.X.________ et F.X.________ ont sollicit� l'�vacuation de la g�rante des locaux non lib�r�s par elle � l'issue de la r�siliation de bail. La tentative de conciliation s'�tant sold�e par un �chec, ils ont saisi, le 5 mars 2008, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve de leur requ�te.
Ayant ordonn� la jonction des causes, le Tribunal des baux et loyers a, par jugement du 18 f�vrier 2009, constat� la validit� du cong�, condamn� la g�rante � �vacuer imm�diatement les locaux commerciaux, mis � sa charge les d�bours et d�bout� les parties de toutes autres conclusions. En substance, le Tribunal des baux et loyers a retenu que toutes les conditions l�gales relatives � la mise en demeure, � la r�siliation du bail et � la demande d'�vacuation �taient r�unies. Il est arriv� � la conclusion qu'aucun des t�moins n'avait �t� en mesure de confirmer que la g�rante avait remis � H.X.________ la somme de 180'000 fr. et qu'il �tait douteux qu'elle lui ait remis un tel montant sans lui demander de quittance.
Saisie d'un appel de la g�rante, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a, par arr�t du 5 octobre 2009, annul� le jugement entrepris, constat� l'inefficacit� de la r�siliation adress�e par H.X.________ et F.X.________ � Y.________, condamn� les premiers au paiement d'un �molument en faveur de l'Etat et d�bout� les parties de toutes autres conclusions. Sur la question de l'�ventuelle remise d'un montant de 180'000 fr., la cour cantonale, consid�rant qu'il ne se justifiait pas d'ordonner la r�ouverture des enqu�tes, a d�bout� l'appelante de ses conclusions sur ce point. S'agissant de la validit� de la r�siliation du bail � ferme liant les parties, elle a donn� raison � l'appelante, consid�rant que si la sommation avait �t� valablement exp�di�e, elle ne contenait toutefois aucune menace de r�siliation de bail et ne respectait donc pas l'exigence de l'art. 282 CO.
H.X.________ et F.X.________ exercent un recours en mati�re civile contre l'arr�t cantonal du 5 octobre 2009. Ils concluent � l'annulation de l'arr�t entrepris et � la confirmation du jugement de premi�re instance, � tout le moins au renvoi de la cause � la Cour de justice, sous suite de d�pens. Subsidiairement, les recourants concluent � ce que Y.________ soit d�bout�e de toutes autres ou contraires conclusions.
L'intim�e conclut � l'irrecevabilit� du recours et, sur le fond, � son rejet et � la confirmation de l'arr�t de la Cour de justice, sous suite de d�pens.
1.1 Compte tenu des prestations convenues en l'esp�ce, il n'est pas douteux que le contrat conclu entre les parties doit �tre qualifi� de bail � ferme non agricole (art. 275 CO). Les parties ne le contestent d'ailleurs pas. La r�gle de l'art. 74 al. 1 let. a LTF visant le contrat de bail � loyer (art. 253 CO), elle ne s'applique pas dans le cas d'un bail � ferme (BERNARD CORBOZ, in Commentaire de la LTF, no 25 ad art. 74 LTF; BEAT RUDIN, in Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2008, no 12 ad art. 74 LTF et la r�f�rence). Le recours n'est donc recevable que si la valeur litigieuse s'�l�ve au moins � 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF).
En cas de bail de dur�e d�termin�e, la valeur litigieuse �quivaut au loyer pendant la dur�e convenue (PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, OR, 4e �d. 1996, no 28 ad art. 273; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, n. 6.7, note de pied 235, p. 759). Pour un bail de dur�e ind�termin�e, elle est �gale au loyer de la p�riode minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�. En principe, la dur�e d�terminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait �tre inf�rieure � la p�riode de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO (auquel renvoie l'art. 300 al. 1 CO) consacre l'annulabilit� d'une r�siliation (arr�t 4C.167/2002 du 8 octobre 2002 consid. 1.1; arr�t 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publi� in SJ 1997 p. 493, consid. 2 et les r�f�rences cit�es).
En l'esp�ce, les parties sont convenues que "le contrat sera reconduit d'ann�e en ann�e (...) ce, jusqu'� un total de 5 ann�es". Il s'agit donc d'un contrat avec une dur�e maximale de cinq ans. La doctrine consid�re ce cas de figure comme un contrat de dur�e ind�termin�e (cf. HIGI, op. cit., no 28 et 30 ad art. 273 CO). Il n'en demeure pas moins qu'en l'esp�ce, le contrat arrivera � �ch�ance le 30 avril 2011, soit avant la fin de la p�riode de trois ans pr�vue � l'art. 271a al. 1 let. e CO. Comme les loyers, g�rances et charges s'�levaient mensuellement � 4'175 fr, la limite de 30'000 fr. fix�e par l'art. 74 al. 1 let. b LTF est n�anmoins sans conteste atteinte m�me si l'on prend en compte, pour le calcul de la valeur litigieuse, la dur�e du bail jusqu'� l'�ch�ance convenue dans le contrat du 23 mars 2006.
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en validation du cong� et en �vacuation (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 et 45 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
Il ne peut pas entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal si le grief n'a pas �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
La partie recourante ne peut critiquer les constatations de fait qu'en expliquant de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 p. 287). En cons�quence, il n'est pas possible de prendre en consid�ration l'expos� des faits figurant aux pages 3 � 15 du recours.
2.1 Les recourants reprochent � la cour cantonale d'avoir consid�r� que la sommation du 4 mai 2007 ne contenait pas de menace de r�siliation de bail, au motif que le mot "r�siliation" n'y �tait pas inscrit. Ils admettent que la mise en demeure doit contenir une menace claire de r�siliation, mais ils consid�rent toutefois que cela �tait bien le cas en l'esp�ce et qu'il serait choquant que le tribunal prot�ge un locataire qui savait que son bail serait r�sili� au regard de la teneur du courrier du 4 mai 2007 et de la r�f�rence (� l'art. 4 al. 2 du contrat du 23 mars 2006) contenue dans cette correspondance. Ils invoquent la violation de l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.) sous deux angles diff�rents: d'une part, ils soutiennent que la d�cision cantonale est manifestement insoutenable, qu'elle viole "un sentiment de justice important"; d'autre part, ils font �galement grief � l'autorit� pr�c�dente d'avoir sombr� dans l'arbitraire en mati�re d'appr�ciation des preuves, le contenu de la mise en demeure envoy�e par les recourants le 4 mai 2007 ne comportant, selon eux, aucun flou.
2.2 Selon la jurisprudence, l'arbitraire ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en consid�ration ou m�me qu'elle serait pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral n'annulera la d�cision attaqu�e que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscut�, ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�; pour qu'une d�cision soit annul�e pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formul�e soit insoutenable, il faut encore que la d�cision apparaisse arbitraire dans son r�sultat (ATF 135 V 2 consid. 1.3 p. 4 s.; 134 I 263 consid. 3.1 p. 265 s.).
En ce qui concerne plus pr�cis�ment l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait, il y a arbitraire lorsque l'autorit� ne prend pas en compte, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, en se fondant sur les �l�ments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
2.3 S'agissant du moyen tir� de l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves, il est douteux que celui-ci soit recevable. Les recourants se limitent � affirmer que la mise en demeure du 4 mai 2007 n'avait rien de flou, mais qu'elle �tait au contraire univoque et qu'il est ainsi clair que le contrat a �t� r�sili�. Ils n'expliquent toutefois pas en quoi la cour cantonale aurait appr�ci� ce document de mani�re arbitraire. Ils ne pr�tendent notamment pas que l'extrait reproduit dans l'arr�t cantonal ne serait pas complet ou qu'il ne refl�terait pas le sens g�n�ral du courrier contenant la mise en demeure. A lire l'extrait, il est ind�niable que cette lettre ne comporte aucune menace explicite de r�siliation, autre �tant la question de savoir si le renvoi � l'art. 4 al. 2 du contrat, contenu dans l'extrait, permet de conclure que la menace de r�siliation a �t� valablement communiqu�e (cf. infra consid. 2.4).
Il appara�t que les recourants, bien qu'invoquant une appr�ciation arbitraire des preuves, font plut�t grief � la cour cantonale d'avoir consid�r� que la mise en demeure litigieuse ne respecte pas les conditions de l'art. 282 CO. Ils n'invoquent certes pas express�ment la violation de cette disposition, mais on comprend � la lecture de leur expos� qu'ils estiment que celle-ci aurait �t� transgress�e par la cour cantonale et il convient d�s lors d'examiner le reproche des recourants (cf. arr�t 2C_612/2007 du 7 avril 2008 consid. 2.1 et les r�f�rences).
Selon la jurisprudence et la doctrine s'exprimant sur l'art. 257d CO, le courrier contenant l'avis comminatoire doit express�ment indiquer qu'� d�faut de paiement dans le d�lai imparti, le bail sera r�sili� (ATF 119 II 147 consid. 3 p. 150; 117 II 415 consid. 3 p. 416; Tercier/Favre, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, n. 2393 p. 347; Lachat, op. cit., p. 667; Pierre Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9e S�minaire sur le droit du bail, 1996, p. 19; Roger Weber, in Basler Kommentar, OR I, 4e �d. 2007, no 4 ad art. 257d CO; Peter Zihlmann, Das Mietrecht, 2e �d. 1995, p. 59). Il se justifie de retenir la m�me exigence pour l'art. 282 CO qui est, except� pour la seule question de la dur�e du d�lai comminatoire de paiement, identique � l'art. 257d CO (cf. Higi, op. cit, no 9 ad art. 282 CO; Benno Studer, in Basler Kommentar, OR I, 4e �d. 2007, no 1 ad art. 282 CO). A la lecture du courrier contenant l'avis comminatoire, le locataire (cf. art. 257d CO) - ou le fermier (cf. art. 282 CO) - doit clairement comprendre que le bailleur se r�serve la facult� de mettre un terme au bail, si le montant n'est pas pay� � temps (cf. Lachat, op. cit., p. 667; Tercier/Favre, op. cit., n. 2393 p. 347). Il ne suffit pas pour le bailleur de renvoyer, dans son courrier, � l'art. 257d CO (ou � l'art. 282 CO) (cf. Wessner, op. cit., p. 17 et les r�f�rences). A d�faut d'une telle menace de cong�, le bailleur ne pourra valablement r�silier le contrat (Lachat, op. cit., p. 667 et les r�f�rences; Higi, op. cit, no 34 ad art. 257d CO; Richard Permann, Mietrecht, Kommentar, no 9 ad art. 257d CO).
Il r�sulte des consid�rants qui pr�c�dent que le recours, mal fond�, doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable.
Les recourants verseront solidairement � l'intim�e 2'500 fr. � titre de d�pens.

References: l'article 4
 art. 74
 art. 74
 art. 273
 art. 273
 art. 257
 art. 282
 art. 282
 art. 257
 art. 282
 art. 257
 art. 257