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Timestamp: 2019-08-21 01:35:20+00:00

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Decreto-Lei 104/2009, 2009-05-12 - DRE
Decreto-Lei n.º 104/2009
Número:104/2009
Páginas:2829 - 2833
ELI:https://data.dre.pt/eli/dec-lei/104/2009/05/12/p/dre/pt/html
As empresas, em especial as pequenas e médias empresas (PME), vêm enfrentando acrescidas dificuldades, causadas pela conjuntura negativa dos mercados financeiros internacionais e pelo impacte negativo desta conjuntura no financiamento daquelas empresas, que se vêem privadas do acesso, em condições adequadas, aos recursos financeiros de que carecem para o desenvolvimento das respectivas actividades.
Na senda do plano de recuperação económica recentemente aprovado pelo Conselho Europeu, as políticas públicas nacionais de estímulo à actividade económica e ao emprego expressamente enquadradas na Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro, que aprovou o Orçamento do Estado para 2009, têm vindo a concretizar-se na adopção de instrumentos de intervenção pública na economia, especificamente vocacionados para o apoio à actividade económica e para o apoio ao emprego e ao reforço da protecção social.
Para esse efeito, reveste-se de particular importância a implementação de mecanismos específicos de melhoria das condições de financiamento das empresas, em especial das PME, permitindo a estas empresas que mobilizem os seus principais activos, nomeadamente imobiliários, para acesso a disponibilidades financeiras imediatas, assegurando simultaneamente que tal mobilização não constitua um entrave ao normal desenvolvimento das respectivas actividades com continuado recurso aos activos que assim venham a ser mobilizados.
Consideram-se, neste contexto, particularmente adequados os mecanismos que enformam a filosofia dos fundos de investimento imobiliário, os quais permitem a concentração do esforço das empresas no desenvolvimento das suas actividades específicas, deixando a outras entidades a condução da vertente imobiliária.
Para além do impacte favorável destes instrumentos ao nível da situação financeira imediata das empresas, deve assinalar-se o seu contributo para viabilizar o fortalecimento das apostas em inovação e diferenciação ao nível de produtos, segmentos e mercados, assumindo-se como determinante para melhor assegurar o acréscimo dos respectivos níveis de competitividade e de produtividade da economia nacional e consequentes efeitos positivos nos níveis e qualificação do emprego.
O presente decreto-lei cria o Fundo Imobiliário Especial de Apoio às Empresas (FIEAE).
1 - O FIEAE é especialmente vocacionado para a aquisição de imóveis integrados no património de empresas como forma de dotação destas mesmas empresas de recursos financeiros imediatos, normalmente acompanhada da reserva da utilização e direito ou obrigação de recompra desses mesmos imóveis pelas empresas transmitentes, nos termos previstos no presente decreto-lei e em eventuais regulamentos que venham a ser aprovados em sua execução.
2 - Através do seu contributo para a dotação das empresas, em especial pequenas e médias empresas (PME), de liquidez financeira imediata, o FIEAE tem como principais objectivos o apoio de empresas economicamente viáveis, ainda que enfrentando eventuais dificuldades financeiras, apostando por este modo no seu saneamento, na sua estabilização e consolidação, na sua modernização e eventual redimensionamento e, em qualquer caso, na criação, manutenção e qualificação do respectivo emprego.
1 - A prossecução dos objectivos do FIEAE concretiza-se, essencialmente, através da aquisição pelo mesmo de imóveis a empresas, em especial PME, os quais são subsequentemente dados de arrendamento, ou outra forma de cessão onerosa da utilização, a essas mesmas empresas em termos que, sendo norteados por princípios de rigor, segurança, rendibilidade e diversificação de risco, assegurem a continuada utilização dos mesmos imóveis pelas empresas em causa, no exercício das respectivas actividades, e o adequado retorno do investimento feito pelo FIEAE.
2 - Em casos especiais, pode o FIEAE praticar os demais actos, e recorrer aos demais instrumentos, legalmente autorizados para a generalidade dos fundos de investimento imobiliário, bem como conceder financiamentos a empresas tomando como garantia do respectivo reembolso e remuneração imóveis de que as mesmas empresas sejam titulares.
1 - O capital inicial do FIEAE é de (euro) 100 milhões, a realizar em numerário, sendo representado por 100 mil unidades de participação.
2 - A subscrição das 100 mil unidades de participação correspondentes ao capital inicial do FIEAE é efectuada pelo IAPMEI - Instituto de Apoio às Pequenas e Médias Empresas e à Inovação, I. P. (IAPMEI, I. P.), e pelo Turismo de Portugal, I. P.
3 - O capital do FIEAE pode ser aumentado ou reduzido, por uma ou mais vezes, por deliberação do conselho geral, beneficiando os participantes de direito de preferência na subscrição das novas unidades de participação a emitir.
4 - O FIEAE constitui um património autónomo, sem personalidade jurídica e com personalidade judiciária, que não responde pelas dívidas da sociedade gestora, de outros fundos por esta geridos, dos seus participantes ou de quaisquer outras entidades.
Activo do FIEAE
1 - O activo do FIEAE pode integrar quaisquer imóveis, sejam estes fracções autónomas ou prédios urbanos, mistos ou rústicos, que estejam integrados no património das empresas e sejam utilizados no desenvolvimento das suas respectivas actividades.
2 - Os imóveis podem integrar o activo do FIEAE em direito de propriedade, de superfície, ou através de outros direitos com conteúdo equivalente, devendo encontrar-se livres de ónus ou encargos que dificultem excessivamente a sua utilização ou alienação.
3 - O activo do FIEAE pode ainda ser integrado por qualquer outro bem cuja titularidade pela generalidade dos fundos de investimento imobiliário seja autorizada pela lei e pelos regulamentos aplicáveis.
Para além do valor inicial do seu capital nos termos do artigo 4.º, o financiamento do FIEAE é assegurado nos termos seguintes:
b) Rendimentos provenientes do arrendamento ou outra forma de cessão onerosa da utilização dos imóveis que o integrem;
c) Rendimentos provenientes da alienação ou da constituição de quaisquer ónus sobre imóveis que o integrem;
d) Rendimentos provenientes da aplicação dos seus outros eventuais recursos;
e) Subscrição em dinheiro de aumentos de capital do Fundo;
f) Recurso a financiamento junto de terceiros, em especial entidades públicas ou instituições de crédito, desde que tal financiamento seja garantido pelo património do FIEAE em termos que não comprometam as eventuais opções de retoma dos imóveis alienados, conforme referidas no artigo 13.º;
g) Quaisquer outros bens, rendimentos ou receitas que lhe sejam atribuídos.
São órgãos do FIEAE:
a) O conselho geral; e
4 - O conselho geral reúne ordinariamente uma vez em cada mês até ao termo do prazo indicado n.º 1 do artigo 10.º, eventualmente prorrogado nos termos do n.º 2 do mesmo artigo, passando, a partir de tal data, a reunir pelo menos uma vez em cada trimestre.
a) Definir a política de investimento do FIEAE, estabelecendo os sectores de actividade prioritários de intervenção do FIEAE;
b) Avaliar e seleccionar os projectos previamente admitidos pela sociedade gestora que sejam susceptíveis de serem elegíveis para contratualização com o FIEAE, tomando como principais critérios de decisão a medida da contribuição da operação em causa para a prossecução dos objectivos do FIEAE, tal como enunciados no artigo 2.º;
c) Concretizar e, se for o caso, definir eventuais novos critérios de selecção, de exclusão ou de hierarquização de projectos;
d) Aprovar, na sequência de proposta da sociedade gestora, os instrumentos a que o FIEAE deve recorrer em cada caso concreto, bem como as condições gerais a observar na contratualização das respectivas operações;
e) Decidir sobre eventuais alterações às condições anteriormente contratualizadas, bem como sobre o exercício de quaisquer direitos que possam ter por efeito a privação das empresas da utilização ou da eventual opção de recompra dos imóveis por elas alienados ao FIEAE;
f) Aprovar os regulamentos necessários ao normal desenvolvimento da actividade do FIEAE, por iniciativa própria ou sob proposta da sociedade gestora;
g) Aprovar, sob proposta da sociedade gestora, os planos financeiros e orçamentos anuais, bem como as contas e relatórios da actividade do FIEAE;
h) Designar o revisor oficial de contas a que se refere o artigo 14.º;
i) Decidir a aplicação dos resultados do FIEAE, com observância do disposto no artigo 15.º
1 - É designada, como sociedade gestora do FIEAE, a TF Turismo Fundos SGFII, S. A.
3 - Compete à sociedade gestora, na qualidade de representante legal do FIEAE, exercer, de acordo com elevados níveis de diligência e aptidão profissional, todos os direitos relacionados com os seus bens e praticar todos os actos e operações necessários ou convenientes à sua boa administração, designadamente:
b) Elaborar as propostas de regulamentos que se revelem necessários ao regular funcionamento do FIEAE, com vista à sua aprovação pelo conselho geral;
c) Elaborar propostas com as linhas gerais da política de investimentos do FIEAE, com vista à sua aprovação pelo conselho geral;
d) Admitir os projectos susceptíveis de serem posteriormente enquadradas nos objectivos do FIEAE, conforme decisão a tomar pelo conselho geral, de acordo com a tramitação descrita no artigo 11.º;
e) Preparar e fornecer todos os elementos necessários para que o conselho geral se possa pronunciar sobre os projectos apresentados e operações cuja aprovação seja da competência deste órgão;
f) Exercer os direitos inerentes aos bens que integram o património do FIEAE e assegurar o pontual cumprimento das respectivas obrigações;
g) Outorgar quaisquer contratos em que o FIEAE seja parte, designadamente contratos de compra e venda de imóveis e contratos de arrendamento;
h) Definir o plano de aplicação dos recursos de tesouraria disponíveis do FIEAE;
i) Manter em ordem a documentação e contabilidade do FIEAE de forma a assegurar o registo de todas as operações realizadas e a identificar claramente a sua estrutura patrimonial e de funcionamento;
j) Elaborar os planos financeiros e orçamentos anuais, bem como as contas e os relatórios de execução;
l) Elaborar os relatórios e contas anuais da actividade do FIEAE;
m) Submeter ao conselho geral, até 15 de Março de cada ano, os relatórios e contas da actividade do Fundo acompanhados do relatório do revisor oficial de contas e demais elementos exigidos pela legislação em vigor;
n) Apresentar ao membro do Governo responsável pela área da economia os relatórios e contas aprovados em conselho geral, no prazo máximo de 30 dias a contar da data da sua aprovação;
o) Fornecer às autoridades competentes todas as informações obrigatórias ou as que pelas mesmas sejam solicitadas.
1 - Sem prejuízo do referido no número seguinte, a apresentação dos projectos aos instrumentos a que se refere o artigo 3.º pode ser feita até ao termo do prazo de um ano a contar da entrada em vigor do presente decreto-lei.
2 - O conselho geral pode diferir ou antecipar o termo do prazo máximo para a apresentação de projectos em função da análise da disponibilidade de recursos próprios do FIIAE ou da sua capacidade de financiamento por qualquer das formas previstas no artigo 6.º
a) São apresentados junto da sociedade gestora, acompanhados dos elementos referidos no anexo ao presente decreto-lei, do qual faz parte integrante, em dois exemplares, ou em suporte electrónico;
b) Após a recepção do projecto, a sociedade gestora deve verificar se o mesmo se encontra integralmente instruído, devendo, no prazo de 10 dias, tomar decisão sobre a aceitação do projecto ou convidar o candidato a aperfeiçoá-lo;
c) A sociedade gestora deve analisar o projecto que tenha sido proposto, decidindo, segundo princípios de rigor, segurança, rendibilidade e diversificação de risco, e demais critérios a que se encontre legal ou regulamentarmente obrigada, se o projecto em causa pode, ou não, ser objecto de contratualização com o FIEAE;
d) Para concretização da análise a que se refere a alínea anterior, a sociedade gestora deve obter, pelo menos, duas avaliações dos imóveis propostos transmitir, a realizar por perito avaliador independente que satisfaça os requisitos necessários para a avaliação de imóveis a adquirir por quaisquer fundos de investimento imobiliário de acordo com a lei, sendo os custos suportados pela proponente do projecto ao FIEAE;
e) Nos casos em que, no termo da análise referida na alínea anterior, a sociedade gestora conclua pela viabilidade do projecto proposto, deve a mesma sociedade gestora submeter ao conselho geral o mesmo projecto, bem como uma proposta contendo os termos e condições essenciais da operação a contratualizar, para efeitos de decisão final;
f) Após a aprovação pelo conselho geral, são praticados os actos e negociados e celebrados os contratos necessários à efectiva concretização da operação.
2 - A sociedade gestora deve manter, na sua página da Internet, uma versão actualizada de todos os regulamentos que venham a ser aprovados pelo conselho geral para cumprimento dos objectivos e funções do Fundo.
Utilização onerosa dos imóveis
1 - Mesmo nos casos em que os projectos não incluam tal pretensão por parte dos proponentes, o FIEAE pode sujeitar a aquisição dos imóveis às seguintes condições essenciais:
a) Tomada da utilização dos imóveis a transferir para o FIEAE pelo alienante, ou por terceiro, em simultâneo com tal aquisição, por um prazo mínimo e nos demais termos e condições comerciais livremente acordados entre as partes relevantes; e
b) Prestação pelo alienante ou pelo tomador da utilização dos imóveis, nos termos da alínea anterior, de uma garantia em valor e segundo a modalidade a acordar livremente pelas partes relevantes, podendo, nomeadamente, consistir na retenção pelo FIEAE de uma parte do preço de transmissão dos imóveis em causa.
2 - Nos casos referidos no número anterior, o FIEAE fica autorizado a:
a) Executar ou recorrer à garantia que lhe tenha sido prestada para se ressarcir da inobservância de qualquer obrigação que perante ele seja assumida pelo utilizador dos imóveis, a qual se mantém válida e eficaz mesmo num contexto de eventual insolvência do garante;
b) Resolver os contratos de cessão da utilização dos imóveis, por exercício dos direitos que legal ou contratualmente lhe assistam, na sequência do eventual incumprimento dos mesmos contratos, ainda que a garantia prestada pelos utilizadores não se encontre inteiramente exaurida ou que os utilizadores se encontrem em processo de insolvência.
Recompra dos imóveis
1 - Aquando da apresentação dos seus projectos ao FIEAE, os proponentes podem condicionar esses mesmos projectos à consagração de uma opção de recompra dos imóveis que se proponham alienar ao FIEAE, a qual é exercível a todo o tempo até ao termo do prazo em que os proponentes se comprometam a reservar para si a utilização dos mesmos imóveis.
2 - O FIEAE pode, igualmente, condicionar a aprovação dos projectos à constituição a seu favor de uma opção de venda dos imóveis propostos alienar a exercer nos termos que venham a ser contratualmente estipulados.
3 - Nos casos referidos nos números anteriores, e salvo acordo diverso das partes relevantes, o exercício das opções para recompra pela transmitente é realizado com base no valor da alienação do imóvel ao FIEAE, acrescido de todos os custos e encargos suportados pelo FIEAE na aquisição do imóvel e actualizado de acordo com a variação do índice harmonizado de preços no consumidor mensalmente publicado pelo Instituto Nacional de Estatística.
4 - No caso referido no n.º 1, os contratos a celebrar entre o FIEAE e as empresas devem especificar as situações em que o FIEAE pode considerar definitivamente cancelada a opção de recompra aí referida, entre as quais, na falta de disposição em contrário, se inclui:
a) O incumprimento da obrigação de pagamento das remunerações devidas ao FIEAE por um período superior a três meses ou a verificação de qualquer outra circunstância que, nos termos da lei aplicável, habilitasse o FIEAE à resolução do contrato com fundamento em incumprimento do mesmo pela empresa; e
b) A insolvência da empresa ou a verificação de qualquer outro facto ou circunstância que, por aplicação dos critérios previstos no artigo 780.º do Código Civil, constituísse causa bastante para a perda pela empresa do benefício do prazo de pagamento de créditos em montante equivalente ao do preço de retoma dos imóveis em causa.
Período de exercício e aprovação de contas
1 - O período de exercício do FIEAE corresponde ao ano civil.
2 - As contas do FIEAE são certificadas por um revisor oficial de contas (ROC), a designar pelo conselho geral, e cujas despesas são suportadas pelo FIEAE.
3 - A sociedade gestora submete ao conselho geral os relatórios e contas da actividade do FIEAE, acompanhados da certificação do ROC e demais elementos exigidos por lei.
4 - Os relatórios e contas da actividade do FIEAE são aprovados pelo conselho geral até 31 de Março de cada ano.
5 - A sociedade gestora envia ao membro do Governo responsável pela área da economia os relatórios e contas da actividade do Fundo aprovados em conselho geral, no prazo máximo de 30 dias, a contar da sua aprovação.
Até ao termo do prazo referido no n.º 1 do artigo 10.º, eventualmente diferido ou antecipado nos termos do n.º 2 do mesmo artigo, os eventuais resultados líquidos apurados pelo FIEAE são neste totalmente reinvestidos.
Em tudo o que não se mostre incompatível com as disposições do presente decreto-lei e com os regulamentos de funcionamento do FIEAE, aplica-se subsidiariamente o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março.
1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3, o FIEIAE é constituído pelo prazo inicial de um ano, prorrogável, sob proposta do conselho geral, por deliberação dos titulares da totalidade das participações então existentes no FIEAE, devidamente confirmada por despacho do membro do Governo responsável pela área da economia, publicado no Diário da República.
2 - Em caso de extinção do FIEAE, o produto da sua liquidação reverte para o IAPMEI, I. P., e para o Turismo de Portugal, I. P., ou, no caso de naquele virem a participar outros participantes, também para estes mesmos participantes, na proporção das respectivas participações.
3 - Após o decurso do prazo referido no n.º 1 do artigo 10.º, eventualmente prorrogado nos termos do n.º 2 do mesmo artigo, pode o FIEAE ser transformado em outro fundo, ou outros fundos, tipificados na lei portuguesa, nomeadamente os fundos de investimento imobiliário ou fundos de gestão de património imobiliário, passando a sujeitar-se exclusivamente ao regime geral desses mesmos tipos, desde que, cumulativamente:
a) O património que integre o FIEAE seja compatível com tal transformação;
b) Tal transformação seja deliberada, sob proposta do conselho geral, pelos titulares da totalidade das participações então existentes no FIEAE, que devem igualmente deliberar sobre o tipo de fundo a adoptar e aprovar os documentos legalmente exigidos para esse efeito;
c) As deliberações tomadas pelos titulares de participações no FIEAE nos termos da alínea anterior sejam confirmadas por despacho do membro do Governo responsável pela área da economia; e
Promulgado em 6 de Maio de 2009.
a) Memorando descritivo do projecto, bem como da utilização pretendida para os fundos a disponibilizar pelo FIEAE, fundamentando especificamente as razões pelas quais a proponente entende que, por ponderação dos critérios de avaliação e de hierarquização de projectos, a operação em causa deve ser seleccionada.
b) Quando seja o caso, declaração electrónica do IAPMEI, I. P., certificando a qualidade de PME da proponente ou de empresas directamente envolvidas na operação a financiar, ou documentos que demonstrem que os requisitos para que tal declaração pudesse ser emitida se verificam.
d) Declaração subscrita pela proponente autorizando o acesso pelo FIEAE a qualquer informação que seja tida por relevante para a apreciação do projecto e que se encontre disponível na Central de Responsabilidades de Crédito mantida junto do Banco de Portugal.
e) Declaração identificativa de outros eventuais benefícios da mesma natureza ou para a mesma finalidade anteriormente concedidos à proponente e demais empresas envolvidas na operação a financiar, ou a que estas se tenham candidatado.
f) Cópias de balanço do candidato, certificado por revisor oficial de contas (ROC).
g) Documentos comprovativos da situação jurídica do imóvel, designadamente:
i) Certidão da descrição predial e de todas as inscrições em vigor por referência ao imóvel em causa, ou o respectivo código de acesso;
ii) Caderneta predial;
iii) Certidão do alvará de licença ou autorização de utilização ou, em alternativa, documento do qual conste que o imóvel foi construído anteriormente à publicação do Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de Agosto de 1951;
iv) Certificado energético, caso o imóvel em apreço esteja sujeito a certificação energética de acordo com a legislação em vigor; e
v) Identificação dos encargos financeiros associados ao imóvel em causa, designadamente montante da comparticipação para as despesas de condomínio.

References: artigo 4
 artigo 13
 artigo 10
 artigo 2
 artigo 14
 artigo 15
 artigo 11
 artigo 3
 artigo 6
 artigo 780
 artigo 10
 artigo 10