Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ilpp2-4512-1-595-15-4-jk
Timestamp: 2019-03-23 14:35:34+00:00

Document:
♦ › Sprzedaż nieruchomości › ILPP2/4512-1-595/15-4/JK
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, 2 listopada 2015 r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późń. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko X przedstawione we wniosku z dnia 28 lipca 2015 r. (data wpływu 31 lipca 2015 r.) uzupełnione pismem z 24 września 2015 r. (data wpływu 28 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 31 lipca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono 28 września 2015 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.
Spółdzielnia w roku bieżącym zamierza sprzedać działkę wraz z 2-ma budynkami posadowionymi na tej działce. Budynek o numerze inwent. 84 był modernizowany - wartość modernizacji to 42% wartości początkowej obiektu. Modernizację przeprowadzono w IV kwartale roku 2011 i m-cu I 2012. Minęły zatem 3 lata od zakończenia modernizacji. Część budynku zmodernizowanego Spółdzielnia wynajmuje na działalność handlową:
od m-ca IV/2011 r. - powierzchnię 242 m2
od m-ca X/2012 r - powierzchnię 23 m2, łączna powierzchnia wynajęta razem – 265 m2.
Obie umowy są nadal aktualne. Pozostałą część budynku zajmuje Spółdzielnia na własną działalność (175 m2). Łączna powierzchnia budynku to 440 m2.
Drugi obiekt o nr. inwent. 83 nie był modernizowany, łączny metraż budynku to 132 m2 w tym użytkowany w 50 m2 jest przez Spółdzielnię a druga część w ilości 82 m2 została wynajęta. Nabycie budynku nie podlegało podatkowi VAT.
Powierzchnia gruntu na którym znajdują się opisane budynki to 1853 m2. Nabycie gruntu w użytkowanie wieczyste również nie podlegało podatkowi VAT.
W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca poinformował, że jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Budynek o numerze inwent. 84 nabyto w 1976 roku w ramach odpłatnego przejęcia majątku po pionie państwowym, to jest po byłym „A”. Czynność ta nie podlegała podatkowi VAT.
Od poniesionych wydatków na modernizację obiektu o numerze inwent. 84 Spółdzielni przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Budynek o numerze inwent. 83 został również nabyty w 1976 roku. Wynajęte powierzchnie są przedmiotem najmu przez dwóch najemców:
od 10.02.2000 r. - 62 m2 umowa trwa nadal
od 02.01.2007 r. do 30.06.2013 r. - 22 m2 i od 20.03.2014 r. - 20 m2 ten sam najemca, umowa trwa nadal. Budynek nie był modernizowany.
Czy Spółdzielnia winna odprowadzić podatek VAT od sprzedaży całej nieruchomości liczony od pełnej wartości netto...
Czy winna naliczyć podatek liczony od części obiektu modernizowanego o nr inwent. 84 tj. od 175 m2 powierzchni użytkowanej przez Spółdzielnię...
Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku pytania nr 1, zgodnie z art. 43 ust. 10 strony mogą zrezygnować ze zwolnienia pod warunkiem złożenia oświadczenia, że zgodnie wybierają opodatkowanie. W tym przypadku podatek będzie bardzo wysoki. W drugim przypadku Wnioskodawca uważa, że podatek winien być naliczony od części nieruchomości zajmowanej przez Spółdzielnię, która użytkuje obiekt od 1976 roku (dotyczy pow. 175 m2). W tym przypadku część powierzchni jest wynajęta od 2011 i 2012 roku o pow. 265 m2 co można przyjąć zgodnie z art. 43 ust.1 pkt 10 gdzie od pierwszego zasiedlenia minęło 2 lata.
Zatem z powyższego wynika, że budynek o nr. inwent. 83 jest zwolniony całkowicie z podatku, natomiast budynek o nr. inwent. 84 zwolniony jest częściowo, tj. od powierzchni wynajętej.
Powierzchnie zwolnione z podatku VAT to: 265 m2 + 132 m2 = 397 m2, powierzchnia podlegająca opodatkowaniu VAT to 175 m2. Łączna powierzchnia dwóch budynków stanowi 572 m2.
Powierzchnia podlegająca opodatkowaniu 175 m2 stanowi 30,59% całości, zatem podatek winien wynosić: wartość netto sprzedaży całej nieruchomości x 30,59% = wartość powierzchni opodatkowanej x 23% VAT.
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.v
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Spółdzielnia (zarejestrowany czynny podatnik VAT) w roku bieżącym zamierza sprzedać działkę wraz z 2-ma budynkami posadowionymi na tej działce. Budynek o numerze inwent. 84 był modernizowany - wartość modernizacji to 42% wartości początkowej obiektu. Modernizację przeprowadzono w IV kwartale roku 2011 i m-cu I 2012. Minęły zatem 3 lata od zakończenia modernizacji. Część budynku zmodernizowanego Spółdzielnia wynajmuje na działalność handlową:
od m-ca IV/2011 r. - powierzchnię 242 m2,
od m-ca X/2012 r. - powierzchnię 23 m2, łączna powierzchnia wynajęta razem – 265 m2.
Obie umowy są nadal aktualne. Pozostałą część budynku Spółdzielnia zajmuje na własną działalność (175 m2). Łączna powierzchnia budynku to 440 m2.
Drugi obiekt o nr. inwent. 83 nie był modernizowany, łączny metraż budynku to 132 m2 w tym użytkowany w 50 m2 jest przez Spółdzielnię, a druga część w ilości 82 m2 została wynajęta. Nabycie budynku nie podlegało podatkowi VAT.
Powierzchnia gruntu, na którym znajdują się opisane budynki to 1853 m2. Nabycie gruntu w użytkowanie wieczyste również nie podlegało podatkowi VAT.
Budynek o numerze inwent. 84 nabyto w 1976 roku w ramach odpłatnego przejęcia majątku po pionie państwowym, to jest po byłym „Argedzie”. Czynność ta nie podlegała podatkowi VAT.
Budynek o numerze inwent. 83 został również nabyty w 1976 roku.
Wynajęte powierzchnie są przedmiotem najmu przez dwóch najemców:
W analizowanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii ustalenia, czy w związku z mającą nastąpić sprzedażą wymienionych we wniosku nieruchomości, podatek od towarów i usług powinien być liczony od całej nieruchomości, czy tylko od części obiektu modernizowanego o numerze inwent. 84, tj. od 175 m2 powierzchni użytkowanej przez Spółdzielnię.
Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę najmu.
Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że sprzedaż opisanego we wniosku budynku o numerze inwent. 84 w części wynajmowanej na działalność handlową, tj. 265 m2 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż dostawa ta nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Bowiem do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie oddania części budynku w najem, tj. w kwietniu 2011 roku i październiku 2012 roku. Tym samym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą będzie dłuższy niż 2 lata. Również sprzedaż gruntu, a także prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowiony jest budynek będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.
Reasumując, z uwagi na fakt, że dostawa części budynku o numerze inwent. 84 będącej przedmiotem najmu będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Wnioskodawca może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy tej części budynku w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
Wnioskodawca oczekuje również rozstrzygnięcia kwestii, czy dostawa części budynku o numerze inwent. 84 o powierzchni 175 m2 przeznaczonej na własną działalność opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług. Uwzględniając definicję pierwszego zasiedlenia zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy powtórzyć należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów. Istotą pierwszego zasiedlenia – jak wynika z powołanego przepisu – jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem (poza opodatkowaną sprzedażą danej nieruchomości) może być więc także oddanie nieruchomości do używania innemu podmiotowi, np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp. Jednakże w IV kwartale 2011 roku i styczniu 2012 roku budynek został zmodernizowany. Wnioskodawca poniósł nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przekraczające 30% wartości początkowej tej części budynku.
Z analizy powołanych przepisów oraz z okoliczności sprawy wynika, że względem części (175 m2) budynku o numerze inwent. 84 posadowionym na przedmiotowej działce nie powstało pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy bowiem ta część budynku nie była oddana w użytkowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po jego ulepszeniu. Zatem część ta będzie przedmiotem dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia. Tym samym Wnioskodawca nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.
W rezultacie, w związku z tym, że Wnioskodawca ponosił wydatki na modernizację ww. budynku, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a ponoszone wydatki były wyższe niż 30 % wartości początkowej tego obiektu, nie będzie również korzystał ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust.1 pkt 10a ustawy.
Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że dostawa części budynku o powierzchni 175 m2 nie będzie korzystała ze zwolnienia i będzie opodatkowana stawką podstawową podatku od towarów i usług w wysokości 23 % na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.
Z kolei, mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że dostawa budynku o numerze inwent. 83 będzie korzystała ze zwolnienia. Budynek został nabyty przez Spółdzielnię w 1976 roku. W związku z tym, że podatek od towarów i usług wprowadzono w Polsce w 1993 roku przyjmuje się, że czynności dokonane przed wejściem w życie ustawy o VAT nie mogą skutkować pierwszym zasiedleniem, w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy. Dostawa tej części budynku nie może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż sprzedaż będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.
W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca nabył nieruchomość w 1976 roku, zatem z tytułu nabycia nieruchomości Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto, jak wynika z wniosku, Wnioskodawca nie ponosił nakładów na budynek o numerze inwent. 83, tym samym wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30%.
Reasumując, dostawa części budynku o numerze inwent. 83 o powierzchni 50 m2, przeznaczonej na działalność Spółdzielni będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Przedmiotem zapytania Wnioskodawcy jest także kwestia opodatkowania części budynku o numerze inwent. 83 o powierzchni 82 m2, która została wynajęta. W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że pierwszy najem rozpoczął się w lutym 2000 roku, a kolejnej części budynku w styczniu 2007 r.
Tym samym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą będzie dłuższy niż 2 lata. Transakcja ta będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż dostawa ta nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Bowiem do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie oddania części budynku w najem, tj. w 2000 roku oraz kolejnej - w 2007 r.
Planowana przez Zainteresowanego sprzedaż budynku o numerze inwent. 83 podlega całkowitemu zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Część budynku o powierzchni 50 m2 zwolniona będzie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Natomiast pozostała część o powierzchni 82 m2 będąca przedmiotem najmu może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie wynikające z własnego stanowiska w sprawie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.
Należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.
ILPP2/4512-1-595/15-4/JK

References: art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 14