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Timestamp: 2018-10-20 00:42:19+00:00

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Mietrecht - Kanzlei Niehus
Posted by Christian Niehus | Mrz 22, 2017 | Mietrecht | 0 |
Das Mietrecht behandelt alle rechtlichen Regelungen die das Mieten und Vermieten von Räumen behandelt.
Ein Mietvertrag ist laut Gesetz ein Vertrag durch den der Vermieter verpflichtet wird, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Mieten kann man also grundsätzlich einmal alle Sachen. Dazu gehören sowohl Räume als auch andere Sachen.
Unter Mietrecht versteht man jedoch üblicherweise den Vertrag über die Miete von Räumen.
Also genauer den Immobilien Mietvertrag.
Bei dem Immobilen Mietrecht unterscheidet man wiederum zwischen Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht, das hat damit zu tun, dass Mieter von Wohnräumen meistens keine professionellen Immobilienfachleute oder Juristen sind, also juristisch unerfahren sind und von daher mehr geschützt werden müssen. Bei Mietern von Geschäftsräumen geht man davon aus, dass sie geschäftserfahren sind und von daher des besonderen Schutzes nicht bedürfen.
Vom Mietvertrag ist das Pachtrecht zu unterscheiden.
Unter Pacht versteht man die vertragliche Überlassung des Gebrauchs und des Genusses der Früchte einer Sache oder eines Rechts gegen Entgelt (§§ 581–597 BGB).
Dies klingt erstmal kompliziert, ist aber im Grunde ganz einfach. Es gibt zwei wesentliche Unterschiede. Zwischen Pacht und Miete.
Mieten kann man nur Sachen, also z.b. eine Wohnung. Pachten kann man Sachen und Rechte (z. B. Jagd- oder Fischereirechte).
Die Miete berechtigt nur dazu die Sache zu benutzen (zum Beispiel in dem Raum zu wohnen), die Pacht berechtigt auch dazu die Früchte die Sache zu „genießen“.
Ein gutes Beispiel ist die Nutzung einer Apfelwiese.
Gebe ich jemandem Geld, damit ich die Apfelwiese nutzen darf um darauf zu campen oder ein Sonnenbad zu nehmen, liegt eher Miete vor.
Will ich aber die Apfelbäume nutzen, die Äpfel ernten und verkaufen, dann liegt Pacht vor.
Ich nutze das Grundstück und ziehe in diesem Fall ganz wortwörtlich die Früchte.
In diesem Fall handelt es bei den Früchten der Pachtsache tatsächlich um Früchte (nämlich Äpfel),.
Früchte einer Sache sind jedoch allgemein die Erzeugnisse der Sache und die sonstige Ausbeute, welche aus der Sache ihrer Bestimmung gemäß gewonnen wird.
Früchte eines Rechts sind die Erträge, welche das Recht seiner Bestimmung gemäß gewährt, insbesondere bei einem Recht auf Gewinnung von Bodenbestandteilen die gewonnenen Bestandteile.
Gebe ich dem Eigentümer Geld, um in einem Raum zu wohnen, handelt es sich um Miete.
Nutze ich den Raum aber, um darin eine Kneipe zu betreiben, handelt es sich um Pacht.
Betreibe ich jedoch in den Räumen eine Werbeagentur oder eine Rechtsanwaltskanzlei, handelt es sich um einen Gewerberaummietvertrag. Denn das Geld, welches ich als Anwalt verdiene ist nicht die Frucht des Raumes, sondern der Dienstleistung, die ich anbiete.
Auf die Pacht finden die Mietvorschriften entsprechende Anwendung, jedoch gibt es Ausnahmen und Sondervorschriften.
Es gibt also die Pacht für die aber grundsätzlich die mietrechtlichen Vorschriften gelten und die Miete.
Das Mietrecht beschäftigt sich mit allen Fragen die mit dem Mieten von Räumlichkeiten in Zusammenhang stehen.
Insbesondere werden folgende Fragestellungen behandelt:
Zustandekommen eines Mietvertrages.
Bezeichnung der Vertragsparteien … .
Mietzeit . .
Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. .
Zeitmietvertrag (§ 575 BGB).
Miete ohne Index- und Staffelmiete.
Mietgegenstand und Mietzweck
Mietzeit, Kündigung, Option
Staffelmiete, Leistungsvorbehalt, Wertsicherungsklausel
Aufforderungsschreiben des Mieters zur Überlassung der Mietsache
Schadensersatzklage des Mieters wegen Nichtüberlassung des Mietobjekts
Antrag des Mieters auf Wiedereinräumung des entzogenen Besitzes und Zurückschaffung von – vom Vermieter entfernter -Gegenstände im Wege der einstweiligen Verfügung.
Besichtigung des Mietobjekts..
Ankündigung einer Besichtigung durch den Vermieter
Duldungsklage des Vermieters
Antrag des Vermieters auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Duldung von Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache
Ankündigungsschreiben des Vermieters zu beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen (§ 554 Abs. 2 – 4 BGB).
Widerspruchsschreiben des Mieters gegenüber vom Vermieter beabsichtigten Modernisierungen
Ankündigungsschreiben des Vermieters über Ausbau-oder Anbaumaßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums (§ 554 Abs. 2 – 4 BGB)
Klage des Vermieters auf Duldung baulicher Maßnahmen
Modernisierungsvereinbarung.
Anforderungsschreiben des Mieters zur Zahlung eines Vorschusses vor Durchführung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen (§ 554 Abs. 4 B
Anforderungsschreiben des Mieters zur Erstattung von Aufwendungen nach Durchführung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen (§ 554 Abs. 4 BGB) .
Schreiben des Mieters wegen Zustimmung des Vermieters zur Ausführung baulicher Änderungen.
Schreiben des Mieters wegen Zustimmung des Vermieters zu behindertengerechten Einrichtungen (§ 554 a BGB – Barrierefreiheit)
Zustimmungsklage des Mieters bei von ihm beabsichtigten baulichen Änderungen. .
Untervermietung! Drittüberlassung
Anzeige des Mieters zur Aufnahme einer Person in das Mietobjekt
Schreiben des Mieters wegen Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Mieträume (Wohnraum).
Antwortschreiben des Vermieters zur Gestattung der Untervermietung eines Teils der Mieträume (Wohnraum)
Antwortschreiben des Vermieters zur Nichtgestattung der Untervermietung eines Teils der Mieträume (Wohnraum)..
Schreiben des Mieters wegen Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung des gesamten Mietobjekts
Antwortschreiben des Vermieters zur Gestattung / Nichtgestattung einer Untervermietung des gesamten Mietobjekts
Klage des Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung
Klagerwiderung des Vermieters gegenüber der Klage auf Zustimmung zur Untervermietung .
Schreiben des Mieters wegen Erteilung einer Erlaubnis zur Tierhaltung
Antwortschreiben des Vermieters zur Gestattung einer Tierhaltung .
Antwortschreiben des Vermieters zur Nichtgestattung einer Tierhaltung.
Klage des Vermieters auf Abschaffung eines Tieres und Unterlassung zukünftiger Tierhaltung
Klagerwiderung des Mieters gegenüber der Klage. auf Abschaffung eines Tieres
Vertragswidriger Gebrauch – Abmahnungen des Vermieters
Abmahnung wegen unbefugter Untervermietung/ Drittüberlassung eines Teils der Mieträume
Abmahnung wegen unbefugter Untervermietung/ Drittüberlassung des gesamten Mietobjekts
Abmahnung wegen Überbelegung des Mietobjekts
Abmahnung wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung von Wohnraum
Abmahnung wegen unerlaubter Änderung des Geschäftscharakters bei Gewerberaum
Betriebspflicht bei Gewerberäumen
Schreiben des Vermieters mit der Forderung auf Erfüllung einer mit dem Mieter vereinbarten Betriebs pflicht.
Klage des Vermieters von Gewerberaum auf Erfüllung einer mit dem Mieter vereinbarten Betriebspflicht
Klagerwiderung des Mieters gegenüber der Klage des Vermieters auf Einhaltung einer Betriebspflicht
Antrag des Vermieters auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Verhinderung einer Betriebseinstellung
Konkurrenzschutz bei Gewerberäumen
Schreiben des Mieters von Gewerberaum wegen Einhaltung von Konkurrenzschutz durch den Vermieter – Unterlassung der Vermietung an Mitbewerber (Vertrieb konkurrierender Waren) .
Klage des Mieters von Gewerberaum auf Erfüllung von Konkurrenzschutz durch den Vermieter – Unterlassung der Vermietung an Mitbewerber (Vertrieb konkurrierender Waren)
Klagerwiderung des Vermieters gegenüber der Konkurrenzschutz-Klage des Mieters.
Antrag des Mieters auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Vermieter zur Verhinderung der Überlassung von Gewerberäumen an einen Konkurrenten
Mietrechtliche Gewährleistung.
Mängel des Mietobjektes und Beweissicherung
Mängelanzeige des Mieters nach § 536 c BGB ohne Rücksicht darauf, ob die vorhandenen Mängel den Mietgebrauch beeinträchtigen.
Antrag des Mieters auf Einleitung eines selbständigen gerichtlichen Beweisverfahrens (Einholung eines Sachverständigengutachtens) vor Mängelbeseitigung
Antrag des Vermieters auf Einleitung eines selbständigen gerichtlichen Beweisverfahrens (Einholung eines Sachverständigengutachtens)
Inanspruchnahme des Vermieters oder Mieters auf Mängelbeseitigung.
Schreiben des Mieters an den Vermieter mit der Aufforderung zur Beseitigung von Mängeln der Mietsache
Leistungsklage des Mieters auf Beseitigung von Mängeln der Mietsache.
Klagerwiderung des Vermieters gegenüber der Mängelbeseitigungs-Klage des Mieters.
Schreiben des Vermieters wegen Beseitigung von Mängeln, die der Mieter zu vertreten hat bei bestehendem und ungekündigtem Mietverhältnis………
Klage des Vermieters auf Beseitigung von Mängeln, die der Mieter zu vertreten hat bei bestehendem und ungekündigtem Mietverhältnis
Klagerwiderung des Mieters gegenüber der Mängelbeseititigungs-Klage des Vermieters bei bestehendem und ungekündigtem Mietverhältnis
Minderung und Zurückbehaltung der Miete
Schreiben des Mieters an den Vermieter wegen Gewährleistung vertragsgemäßer Nutzung mit
Ankündigung der Minderung und Ausübung des Zurückbehaltungsrechts.
Schreiben des Vermieters an den Mieter nach Aufforderung zur Gewährleistung vertragsgemäßer Nutzung.
Schreiben des Mieters an den Vermieter nach erfolgloser Aufforderung zur Beseitigung von Mängeln an der Mietsache mit der Ankündigung der Mietminderung und der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts.
Antwortschreiben des Vermieters zur Ankündigung des Mieters von Mietminderung und Ausübung des Zurückbehaltungsrechts .
Klagerwiderung des Mieters gegenüber der Klage des Vermieters auf Zahlung der geminderten Miete
Replik des Vermieters gegenüber der Klagerwiderung des Mieters wegen Minderung der Miete.
Mängelbeseitigung durch den Mieter bei Gewährleistungspflicht des Vermieters.
Schreiben des Mieters wegen Anforderung eines Vorschusses für die Beseitigung von Mängeln der Mietsache durch den Mieter mit Ankündigung der Aufrechnung gegen die Miete.
Leistungsklage des Mieters auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung
Klagerwiderung des Vermieters gegenüber der Vorschussklage des Mieters.
Aufrechnungserklärung des Mieters mit einem Aufwendungsersatzanspruch gegen die Mietforderung des Vermieters.
Leistungsklage des Mieters auf Aufwendungsersatz nach Mängelbeseitigung
Aufrechnungserklärung des Mieters mit einem Schadensersatzanspruch gegen die Mietforderung des Vermieters
Aufrechnungserklärung des Mieters gegen die Mietforderung des Vermieters bei überzahlter Miete.
Mahnung wegen rückständiger Miete
Widerruf einer dem Vermieter erteilten Einzugsermächtigung. .
Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlungen: Androhung fristloser, hilfsweise fristgemäßer Kündigung.
Klage auf Zahlung rückständiger Miete.
Klage auf Zahlung rückständiger Miete im Urkundenprozess (Gewerberaum)
Schreiben des Vermieters bei Übersendung der Heiz-und Betriebskostenabrechnung mit Anforderung veränderter Vorauszahlungen für die Zukunft. .
Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutztem Gebäude (Vorerfassung von Gewerberaum)
Einführung eines verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Abrechnungsmaßstabes durch den Vermieter (§ 556 a Abs. 2 BGB)
Mietänderung bei preisfreiem Wohnraum
Allgemeine Erhöhung auf das ortsübliche Niveau
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete (§§ 558, 558 a BGB) bei Vereinbarung einer Nettokaltmiete
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete (§§ 558, 558 a BGB) bei Vereinbarung einer Bruttokaltmiete
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete (§§ 558, 558 a BGB) bei Vereinbarung einer sonstigen Teilinklusivmiete.
Antwortschreiben des Mieters auf zulässiges Erhöhungsverlangen des Vermieters
Antwortschreiben des Mieters auf Erhöhungsverlangen des Vermieters, das die Kappungsgrenze überschreitet.
Antwortschreiben des Mieters auf unzulässiges Erhöhungsverlangen des Vermieters.
Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 b BGB .
Klagerwiderung des Mieters gegenüber der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete (§§ 558,558 a BGB) bei gemischt genutzten Räumen und Vereinbarung einer einheitlichen Nettokaltmiete
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete §§ 558, 558 a BGB) bei gemischt genutzten Räumen und Vereinbarung einer einheitlichen Bruttokaltmiete
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete (§§ 558, 558 a BGB) bei gemischt genutzten Räumen und Vereinbarung einer einheitlichen, sonstigen Teilinklusivmiete.
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete (§§ 558, 558a BGB) bei gemischt genutzten Räumen und Ausweisung getrennter Entgelte und Vereinbarung einer Nettokaltmiete .
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete (§§ 558, 558 a BGB) bei gemischt genutzten Räumen und Ausweisung getrennter Entgelte und Vereinbarung einer Bruttokaltmiete
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete (§§ 558, 558 a BGB) bei gemischt genutzten Räumen und Ausweisung getrennter Entgelte und Vereinbarung einer sonstigen Teilinklusivmiete .
Prozessuales, nachgebessertes Mieterhöhungsverlangen (§ 558 b Abs. 3 BGB) .
Erhöhung nach Modernisierung
Erhöhung der Miete bei baulichen Veränderungen (§ 559 BGB) ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel
Erhöhung der Miete bei baulichen Veränderungen (§§ 559, 559 a BGB) unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel.
Erhöhung der Miete bei baulichen Veränderungen (§§ 559, 559 a BGB) bei Kostenbeteiligung des Mieters
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete (§§ 558,558 a BGB) in Kombination mit gleichzeitiger Erhöhung der Miete nach Abschluss baulicher Veränderungen (§ 559 BGB) bei Vereinbarung einer Nettokaltmiete.
Änderungen bei Betriebskosten, Staffelmiete und Indizes.
Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) bei Betriebskostenpauschale
Ermäßigung der Miete wegen gesenkter Betriebskosten (§ 560 BGB) bei Betriebskostenpauschale
Anforderung einer erhöhten Staffelmiete (§ 557 a BGB)
Erhöhung der Miete bei Vereinbarung einer Index-Klausel (§ 557 b BGB) .
Mietänderung wegen Vereinbarung einer gemäß § 5 WiStG überhöhten Miete.
Schreiben des Mieters über die Rückforderung und Herabsetzung einer gemäß § 5 WiStG überhöhten Miete
Antwortschreiben des Vermieters auf Schreiben des Mieters über die Rückforderung und Herabsetzung einer gemäß § 5 WiStG als überhöht bezeichneten Miete.
Mietänderung bei preisgebundenem Wohnraum
Erhöhung der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum
Wirtschaftlichkeitsberechnung für öffentlich geförderte Wohnungen
Mietänderungen bei Gewerberäumen
Mieterhöhungsanforderung des Vermieters aufgrund einer Mietanpassungsklausel
Mieterhöhungsanforderung des Vermieters aufgrund einer Wertsicherungsklausel
Schreiben des Vermieters an die örtliche Industrie- und Handelskammer zur Benennung eines Sachverständigen zur Ermittlung der ortsüblichen Miete
Ordentliche Vermieter-Kündigung von Wohnraum
Kündigung aufgrund Generalklausel (§ 573 Abs.1 S. 1 BGB)
Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzungen des Mieters (§ 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB) . .
Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Kündigung des Mietvertrages über eine Eigentumswohnung, an der erst nach Begründung des Mietverhältnisses Wohnungseigentum begründet wurde wegen Eigenbedarf (§§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 577 a BG
Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
Kündigung eines bisher zu einer Wohnung gehörenden Bodenraumes (§ 573 b BGB).
Kündigung des Mietverhältnisses über eine Einliegerwohnung in einem Zweifamilienhaus (§ 573 a BGB)
Kündigung des Mietverhältnisses betreffend Wohnraum in einem Studentenwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB)
Kündigung eines Mietverhältnisses betreffend Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts im Rahmen der ihr durch Gesetz zugewiesenen Aufgaben zum Zwecke der Weitervermietung angemietet hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
Kündigung des Mietverhältnisses über eine funktionsgebundene Werkmietwohnung nach Beendigung des Dienstverhältnisses (§ 576 b Abs. 1 Nr.1 BGB).
Kündigung des Mietverhältnisses über eine Werkmietwohnung nach Beendigung des Dienstverhältnisses (§ 576 Abs.1 Nr. 2 BGB)
Kündigung des Mietverhältnisses bei Überlassung einer Werkdienstwohnung (§ 576 b BGB) .
Ordentliche Mieter-Kündigung von Wohnraum
Kündigung bei unbefristetem Mietverhältnis (§ 573 c BGB)
Kündigung eines Mietverhältnisses mit befristetem Kündigungsausschluß (§ 573 c BGB) .
Kündigung bei Staffelmietvereinbarung (§ 557 a Abs. 3 BGB). . . . .
Ordentliche Vermieter- und Mieter-Kündigung von Gewerberaum
Kündigung eines unbefristeten Gewerberaum-Mietvertrages (§ 580 a BGB)……………………..
Kündigung eines befristeten Gewerberaum-Mietvertrages . .
Außerordentliche Vermieter-Kündigung mit gesetzlicher Frist
Kündigung bei wichtigem Grund in der Person des in das Mietverhältnis eingetretenen Mieters (§ 563 Abs. 4 BGB) .
Kündigung des Vermieters von Wohnraum nach Tod des Mieters (§ 564 BGB). .
Kündigung des Vermieters von Geschäftsraum nach Tod des Mieters (§ 580 BGB).
Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch Ersteher (Vermieter) nach Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren (§§ 57 a ZVG, 573 BGB)
Kündigung eines Geschäftsraummietvertrages nach Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren (§ 57 a ZVG). .
Außerordentliche Mieter-Kündigung mit gesetzlich geregelter Frist. .
Kündigung des Mieters wegen Versagung der Untermieterlaubis (§ 540 Abs.1 BGB).
Kündigung des überlebenden Mieters bei Tod eines Mieters (§ 563 a BGB)
Kündigung durch den Erben des verstorbenen Mieters (§§ 564, 580 BGB)
Kündigung nach einer Mieterhöhung gemäß §§ 558, 559 BGB (§ 561 BGB)
Außerordentliche fristlose Vermieter-Kündigung
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – Generalklausel- (§ 543 Abs. 1 BGB) . .
Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mieters (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
Fristlose Kündigung von Wohnraum bei unzumutbarem Mietverhältnis – Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB), mit hilfsweiser fristgemäßer Kündigung
Fristlose Kündigung wegen ständig verspäteter Zahlung der Miete (§ 543 Abs. 1 BGB).
Außerordentliche fristlose Mieter-Kündigung
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – Generalklausel- (§ 543 Abs. 1 BGB) .
Fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB) .
Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (§§ 543 Abs.1, 569 BGB)
Fristlose Kündigung bei unzumutbarem Mietverhältnis – Störung des Hausfriedens – (§ 569 Abs. 2 BGB)
Widerspruchsschreiben und Fortsetzungsverlangen
Räumungsklagen. .
Räumungsklage des Vermieters gegen den Mieter nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Räumungsklage des Vermieters gegen den Mieter nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, nachdem bereits in den vorangegangenen zwei Jahren eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges erfolgt ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)
Kombinierte Räumungs- und Zahlungsklage des Vermieters
gegen den Mieter nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges
Räumungsklage des Vermieters gegen den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses aus sonstigen Gründen
Abwicklung des Mietverhältnisses.
Rückgabe des Mietobjekts und Einbauten des Mieters
Abnahmeprotokoll . . .
Zwangsvollstreckung, Räumungsschutz, Vollstreckungsabwehr- und Wiederaufnahmeklage .
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References: § 536
 § 558
 § 5
 § 5
 § 5
 § 543