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Timestamp: 2016-10-24 10:36:17+00:00

Document:
X.________, Beschwerdef�hrer, vertreten durch Rechtsanwalt Ralph van den Bergh,
Der Gemeinderat Umiken bewilligte am 10. Februar 2003 den Teilabbruch des Geb�udes Nr. 23 und den Neubau eines B�rohauses auf den Parzellen Nrn. 308 und 433 in der Dorfkernzone. Die Bewilligung wurde mit Auflagen bez�glich Parkplatznachweis und Nachweis der Zufahrt verbunden. Gleichzeitig mit der Bewilligung wies der Gemeinderat die gegen das Bauprojekt gerichteten Einsprachen von mehreren Nachbarn ab. Sowohl die Bauherrschaft als auch die unterlegenen Einsprecher gelangten gegen den Gemeinderatsbeschluss an das Baudepartement des Kantons Aargau.
W�hrend der H�ngigkeit des Beschwerdeverfahrens vor dem kantonalen Departement beantragte die Bauherrschaft bei der Gemeinde eine Projekt�nderung. Das geplante B�rohaus sollte zu Wohnzwecken umgenutzt sowie die Geb�ude- und Firsth�he reduziert werden. Dieses Gesuch lehnte der Gemeinderat Umiken am 3. Januar 2005 auf erneute Einsprache von Nachbarn hin ab. X.________, Rechtsnachfolger der Baugesuchsteller, beschwerte sich beim kantonalen Departement �ber die Verweigerung der Bewilligung.
Am 29. Juli 2005 f�llte das Baudepartement (heute: Departement Bau, Verkehr und Umwelt [BVU]) zwei getrennte Entscheide in den Rechtsmittelverfahren. Hinsichtlich der kommunalen Bewilligung vom 10. Februar 2003 hiess das Departement die Nachbarbeschwerden gut und wies die Beschwerde der Bauherrschaft ab. Die fragliche Baubewilligung wurde demzufolge aufgehoben. Den kommunalen Entscheid vom 3. Januar 2005, mit dem die nachgesuchte Bewilligung abgelehnt worden war, sch�tzte das Departement.
Gegen das verwaltungsgerichtliche Urteil f�hrt X.________ staatsrechtliche Beschwerde. Er beantragt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und r�gt eine Verletzung verfassungsm�ssiger Individualrechte.
Die Beschwerdegegner ersuchen um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das BVU bef�rwortet die Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht hat Verzicht auf eine Vernehmlassung erkl�rt. In der Replik hat der Beschwerdef�hrer an seinen Begehren festgehalten.
Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid, der mit staatsrechtlicher Beschwerde wegen Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte angefochten werden kann (Art. 84 Abs. 1 lit. a und Art. 86 OG). Der Beschwerdef�hrer wird durch das Urteil in rechtlich gesch�tzten Interessen betroffen und ist somit beschwerdeberechtigt (Art. 88 OG). Auf seine form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist - unter dem Vorbehalt rechtsgen�glich begr�ndeter R�gen (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG) - einzutreten.
Die umstrittene Baute soll zu einem kleinen Teil auf den r�ckw�rtigen Teil der �berbauten Parzelle Nr. 308 und �berwiegend auf die n�rdlich angrenzende Parzelle Nr. 433 zu liegen kommen. Die geplante Baute befindet sich in einer innenhof�hnlichen Situation.
Parzelle Nr. 308 grenzt s�dlich an die Villnachernstrasse; von dieser Strasse her kann die geplante Baute aus strassenverkehrsrechtlichen Gr�nden nicht erschlossen werden. Unmittelbar n�rdlich an Parzelle Nr. 433 schliessen die Parzellen Nrn. 403, 430 und 431 an. �ber die letztgenannten drei Parzellen hinweg erstreckt sich eine gestaffelte Wohnbaute; darunter liegt eine Sammeltiefgarage. Die Einstellhalle ist rechtlich als eigene Parzelle (Nr. 432) ausgestaltet. Die Garagenausfahrt befindet sich auf der Ostseite und ist von der Oberdorfstrasse her erschlossen. Bauherr der �berbauung auf den Parzellen Nrn. 403, 430, 431 mitsamt der Tiefgarage war der Beschwerdef�hrer. Die Baubewilligung wurde am 27. M�rz 1990 erteilt. An der Zufahrt von der Oberdorfstrasse zur Tiefgarage liegt n�rdlich die bereits fr�her �berbaute Liegenschaft Nr. 429. Diese Parzelle wurde in die Regelung der Baubewilligung �ber die Pflichtparkpl�tze einbezogen.
Ebenfalls am 27. M�rz 1990 war dem Beschwerdef�hrer die Bewilligung f�r den Umbau der Liegenschaft Nr. 308 und der westlich angrenzenden Liegenschaft Nr. 309 erteilt worden. Dabei war wiederum ein Garagierungsrecht in derselben Tiefgarage verlangt worden.
In der Folge ver�usserte der Beschwerdef�hrer Teile der �berbauung samt Abstellpl�tzen in der Tiefgarage an Dritte. Er ist nach wie vor Eigent�mer der Liegenschaften Nrn. 429 und 308; w�hrend des laufenden Verfahrens hat er den Bauplatz f�r das Neubauprojekt zur�ckerworben.
3.1 Der Beschwerdef�hrer ersucht im bundesgerichtlichen Verfahren pauschal um Aufhebung des angefochtenen Entscheids. In der Begr�ndung wendet er sich indessen mit keinem Wort gegen die Verweigerung der Bewilligung f�r das B�rohaus. Folglich kann davon ausgegangen werden, dass der Beschwerdef�hrer diesen Punkt nicht mit staatsrechtlicher Beschwerde anfechten will. Im �brigen w�rde es insofern an einer hinreichenden Beschwerdebegr�ndung im Sinne von Art. 90 Abs. 1 lit. b OG fehlen. Der Beschwerdef�hrer stellt dagegen die Verfassungsm�ssigkeit des Bauabschlags f�r das geplante Wohnhaus zur Diskussion.
3.2 Das Verwaltungsgericht hat festgestellt, dass eine rechtskonforme Zufahrt zu der geplanten Baute einzig im Rahmen der genannten Tiefgarage in Frage kommen k�nne. Der Beschwerdef�hrer stellt diese Sichtweise vor Bundesgericht nicht mehr in Frage, so dass auf diesen Punkt wiederum nicht n�her einzugehen ist.
3.3 Im kantonalen Verfahren war umstritten, ob eine strassenm�ssige Erschliessung �ber die Tiefgarage zul�ssig ist und ob dem Erfordernis der Parkplatzerstellungspflicht f�r die geplante Neubaute Gen�ge getan wird. Weiter beanspruchte der Beschwerdef�hrer, von der Verpflichtung zur Parkplatzerstellung befreit bzw. zur Leistung einer Ersatzabgabe zugelassen zu werden. Unbestritten war und ist die beh�rdliche Vorgabe, die Zahl der Pflichtparkpl�tze f�r die geplante Wohnbaute auf zwei festzulegen.
Die M�glichkeit einer Erschliessung �ber die Tiefgarage hat das Verwaltungsgericht nicht grunds�tzlich verworfen, jedoch von einer Nutzungsberechtigung der geplanten Wohnbaute an Abstellpl�tzen in der Tiefgarage abh�ngig gemacht. Das Verwaltungsgericht hat untersucht, ob der Beschwerdef�hrer dort �ber freie Parkpl�tze zugunsten des Neubauprojekts verf�gt. Diese Frage hat das kantonale Gericht gest�tzt auf die Pflichtparkplatzregelung von 1990 und die heutigen Eigentumsverh�ltnisse in der Tiefgarage verneint. Zur Befreiung von der Parkplatzerstellungspflicht �usserte sich das Verwaltungsgericht nicht.
3.4 Zwar wendet sich der Beschwerdef�hrer im bundesgerichtlichen Verfahren dagegen, dass das Verwaltungsgericht die strassenm�ssige Erschliessung des Neubaus mit einem Garagierungsrecht in der Tiefgarage verkn�pft hat. Nach Meinung des Beschwerdef�hrers soll es gen�gen, wenn der Baute Parkpl�tze auf anderen Drittgrundst�cken, insbesondere auf Parzelle Nr. 429, zugewiesen werden k�nnten. Insofern handelt es sich aber um appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid; diese ist im Rahmen einer staatsrechtlichen Beschwerde nicht zu h�ren (vgl. BGE 130 I 258 E. 1.3 S. 262 mit Hinweisen). Der Beschwerdef�hrer zeigt nicht hinreichend klar auf, inwiefern die differenzierte Argumentation des Verwaltungsgerichts in diesem Punkt verfassungswidrig sein soll.
3.5 Aus den Ausf�hrungen des Beschwerdef�hrers ist zu schliessen, dass er eine Befreiung von der Parkplatzerstellungspflicht beim Bauprojekt nicht in allgemeiner Weise, sondern nur f�r den zweiten der beiden erforderlichen Pflichtparkpl�tze fordert. Somit ist zun�chst der Frage nachzugehen, ob es vor der Verfassung standh�lt, wenn das Verwaltungsgericht dem Beschwerdef�hrer das Recht zur Umnutzung seiner Abstellpl�tze in der Tiefgarage f�r die geplante Baute vollst�ndig abspricht. Der Beschwerdef�hrer beruft sich in diesem Zusammenhang auf die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV), das Willk�rverbot (Art. 9 BV) und den verfassungsm�ssigen Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 BV). Falls sich der angefochtene Entscheid insoweit als verfassungskonform erweisen sollte, w�rde sich eine Pr�fung bez�glich der Befreiung von der Parkplatzerstellungspflicht f�r nur einen Platz er�brigen.
3.6 Die Beschwerdegegner machen allerdings darauf aufmerksam, dass der Beschwerdef�hrer insbesondere die hier im Vordergrund stehende Eigentumsgarantie im kantonalen Verfahren nicht erw�hnt hat. Sie sind der Meinung, es liege insofern ein unzul�ssiges rechtliches Novum vor. Der Beschwerdef�hrer r�umt ein, dass er das verfassungsm�ssige Recht vor Verwaltungsgericht nicht ausdr�cklich angesprochen hat. Immerhin hat er es mit Blick auf die Parkplatzfrage in erkennbarer Weise indirekt angerufen, so dass nicht von einem eigentlichen Novum gesprochen werden kann. Inwiefern bei den Verfassungsr�gen vor Bundesgericht im Einzelnen unzul�ssige Noven (vgl. dazu BGE 132 I 68 E. 1.4 S. 70; 129 I 49 E. 3 S. 57, je mit Hinweisen) vorgebracht werden, ist im entsprechenden Sachzusammenhang zu pr�fen.
4.1 � 55 Abs. 1 des kantonalen Baugesetzes vom 19. Januar 1993 (BauG/AG; SAR 713.100) schreibt vor, dass bei der Erstellung von Bauten gen�gend Abstellpl�tze f�r die Fahrzeuge der Benutzer und Besucher zu schaffen sind. Die Abstellpl�tze m�ssen auf privatem Grund in n�tzlicher Distanz zur Liegenschaft liegen, der sie zu dienen haben, und dauernd als solche benutzt werden k�nnen. Nach � 56 Abs. 1 BauG/AG m�ssen die Abstellpl�tze so bemessen und gestaltet sein, dass die Fahrzeuge der Benutzer und der Besucher aufgenommen werden k�nnen. Dabei sind die Gr�sse der Bauten, die Art ihrer Benutzung, die Erschliessung durch �ffentliche Verkehrsmittel und die M�glichkeiten, andere Parkfl�chen zu benutzen, zu ber�cksichtigen. � 57 Abs. 1 BauG/AG bestimmt, dass die einmal geschaffenen Pflichtparkpl�tze ihrer Zweckbestimmung zu erhalten sind.
4.2 Bei der Regelung von �� 55 ff. BauG/AG �ber die Schaffung von Abstellpl�tzen handelt es sich um eine Voraussetzung des kantonalen Rechts f�r die Erteilung der Baubewilligung, wie sie in allgemeiner Weise in Art. 22 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (RPG; SR 700) vorbehalten wird (vgl. dazu Alexander Ruch, in: Kommentar RPG, Z�rich 1999, N. 113 zu Art. 22 RPG; Andr� Jomini, in: Kommentar RPG, N. 28 zu Art. 19 RPG). Diese Bundesnorm enth�lt insofern keine eigenst�ndige Regelung. Sie setzt vielmehr voraus, dass die fragliche kantonale Regelung auf das Bauvorhaben anwendbar ist und deshalb in der Baubewilligung umgesetzt werden muss (Urteil 1A.18/2004 vom 15. M�rz 2005, E. 5.2, in: ZBl 107/2006 S. 203). Die Massgeblichkeit der kantonalen Regelung als Bewilligungsvoraussetzung wird vom Beschwerdef�hrer nicht bestritten; er wendet sich vielmehr gegen die Handhabung der einschl�gigen Vorschriften.
5.1 Eine Verweigerung der Baubewilligung wegen fehlender Pflichtparkpl�tze schr�nkt die Eigentumsgarantie des Beschwerdef�hrers ein. Das ist nur zul�ssig, wenn die Einschr�nkung auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im �berwiegenden �ffentlichen Interesse liegt und verh�ltnism�ssig ist (Art. 36 Abs. 1 bis 3 BV). Das Bundesgericht beurteilt diese Frage aufgrund der konkreten Umst�nde des Einzelfalls. F�r schwere Eingriffe in ein Freiheitsrecht ist eine klare und ausdr�ckliche Regelung in einem formellen Gesetz erforderlich (Art. 36 Abs. 1 Satz 2 BV). Das Bundesgericht pr�ft bei derart schwerwiegenden Einschr�nkungen die Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts ohne Beschr�nkung der Kognition, andernfalls nur auf Willk�r hin (BGE 131 I 333 E. 4 S. 339; 130 I 360 E. 14.2 S. 362). Ob ein Grundrechtseingriff im �ffentlichen Interesse liegt und verh�ltnism�ssig ist, pr�ft das Bundesgericht frei (BGE 131 I 425 E. 6.1 S. 434 mit Hinweisen). Es auferlegt sich aber dabei Zur�ckhaltung, soweit die Beurteilung von besonderen �rtlichen Verh�ltnissen abh�ngt, welche die kantonalen Beh�rden besser kennen und �berblicken (BGE 132 II 408 E. 4.3 S. 416; 127 I 164 E. 3c S. 172, je mit Hinweisen). Fragen des Sachverhalts und der Beweisw�rdigung werden nur unter dem Gesichtswinkel der Willk�r untersucht (BGE 132 II 408 E. 4.3 S. 416; 129 I 173 E. 2.2 S. 177; zum Willk�rbegriff BGE 131 I 467 E. 3.1 S. 473 f.). Den im vorliegenden Zusammenhang erhobenen Willk�rr�gen kommt daher keine selbstst�ndige Bedeutung zu.
5.2 Nach Ansicht des Beschwerdef�hrers bedeutet der angefochtene Entscheid einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie. Im Kern dreht sich die vorliegende Auseinandersetzung um die Frage, ob die Anzahl der 1990 festgelegten Pflichtparkpl�tze nur bez�glich der Gesamt�berbauung oder im Gegenteil bez�glich der einzelnen betroffenen Liegenschaften eingehalten sein m�sse. Das Bundesgericht hat in einem �lteren Entscheid festgehalten, die Pflicht zur genauen dinglichen Zuordnung der Pflichtparkpl�tze, insbesondere bei Begr�ndung von Stockwerkeigentum auf der Bauparzelle, stelle keinen schwerwiegenden Eingriff in das Eigentum dar (Urteil 1P.625/1992 vom 3. M�rz 1993, E. 3, in: ZBl 95/1994 S. 269). Nichts anderes kann gelten, wenn es - wie hier - nicht um die Schaffung, sondern um die Erhaltung der bereits bestehenden Pflichtparkpl�tze als Voraussetzung einer neuen Baubewilligung geht. Die Anwendung des kantonalen Rechts ist folglich bloss unter dem Gesichtswinkel des Willk�rverbots zu �berpr�fen.
5.3 Das soeben genannte Urteil vom 3. M�rz 1993 betraf die Parkplatzerstellungspflicht bei einer �berbauung im Kanton Solothurn. Im Rahmen eines obiter dictums bei diesem Urteil erwog das Bundesgericht, den �� 60 - 63 des damals geltenden aargauischen Baugesetzes vom 2. Februar 1971 k�nne hinsichtlich Pflichtparkpl�tzen die Rechtspflicht f�r den Bauherrn entnommen werden, einen bestimmten Abstellplatz einer bestimmten Wohneinheit zuzuordnen (Urteil 1P.625/1992, E. 3b, in: ZBl 95/1994 S. 269). Diese Betrachtungsweise beh�lt ihre G�ltigkeit auch unter der Herrschaft von �� 55 - 57 BauG/AG; diese Normen f�hren insofern die fr�here Regelung weiter. Es ist nicht willk�rlich, wenn das Verwaltungsgericht die gesetzlichen Grundlagen im vorliegenden Fall dahingehend versteht, dass der Nachweis der Pflichtparkpl�tze parzellenbezogen erbracht werden m�sse (vgl. Ernst Kistler/Ren� M�ller, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Aufl., Lenzburg 2002, N. 2 zu � 55 BauG/AG). Soweit der Beschwerdef�hrer der Auffassung ist, aufgrund der gesetzlichen Grundlagen k�nne nicht mehr als ein gesamthafter Parkplatznachweis f�r die ganze �berbauung verlangt werden, geht er fehl. Unter diesen Umst�nden kann auch keine Rede davon sein, dass das Verwaltungsgericht bei seinem Gesetzesverst�ndnis eine Praxis�nderung vollzogen haben soll.
5.4 Es ist somit nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht die Umnutzung von Abstellpl�tzen f�r ein neues Bauprojekt nur bei einer parzellenbezogenen Gew�hrleistung der bisherigen Pflichtparkplatzregelung zul�sst. Wie aus dem angefochtenen Entscheid folgt, verlangt das Verwaltungsgericht vom Beschwerdef�hrer insoweit im Ergebnis nicht mehr, als dass er die rechtliche Verf�gungsgewalt �ber eine gen�gende Reserve an pflichtgebundenen Abstellpl�tzen beh�lt, wenn die Dritterwerber der einzelnen Parzellen seiner �berbauung an solchen Pl�tzen nicht interessiert sind. Dadurch bleibt es den allf�lligen Rechtsnachfolgern der Dritterwerber m�glich, ihrerseits die volle Platzzahl zu erwerben, die ihrer Parzelle an sich zusteht. Eine eigentliche dingliche Zuordnung der einzelnen Pl�tze zu den betroffenen Parzellen hat das Verwaltungsgericht hier nicht gefordert. Es unterliegt keinem Zweifel, dass die verwaltungsgerichtliche Auslegung die vom Gesetz verfolgten �ffentlichen Interessen und das Verh�ltnim�ssigkeitsgebot wahrt. Die vom Beschwerdef�hrer angef�hrten Gegenargumente f�hren zu keinem gegenteiligen Ergebnis.
5.5 Es bedeutet grunds�tzlich auch keinen Verstoss gegen den vom Beschwerdef�hrer zus�tzlich angerufenen verfassungsm�ssigen Vertrauensschutz (Art. 9 BV), wenn eine derartige Zuordnung von Pflichtparkpl�tzen erst nach der Baubewilligung erfolgt, zumal es sich dabei um eine Vorfrage bei der Beurteilung eines weiteren Baugesuchs desselben Bauherrn handelt. Es ist richtig, dass sich die beiden Baubewilligungen von 1990 nicht bis ins Einzelne bei der Zuordnung der einzelnen Abstellpl�tze zu den betroffenen Parzellen festlegen. Diese Ungenauigkeit vermittelt dem Beschwerdef�hrer indessen keine Vertrauensgrundlage gegen eine nachtr�gliche parzellengenaue Zuordnung und �berpr�fung in der Art und Weise, wie sie das Verwaltungsgericht durchgef�hrt hat.
5.6 F�r den Fall, dass eine parzellenscharfe Betrachtungsweise zul�ssig ist, zweifelt der Beschwerdef�hrer die Verbindlichkeit der fraglichen Regelung f�r die Wohneinheiten auf der Parzelle Nr. 429 an. Es braucht nicht n�her er�rtert zu werden, inwiefern es sich hierbei um ein unzul�ssiges Novum (vgl. E. 3.6, hiervor) handelt. Die R�ge ist sachlich ohnehin unbehelflich. Die Parzelle Nr. 429 wird nach der betreffenden Baubewilligung aus dem Jahr 1990 klarerweise von der Parkplatzerstellungspflicht erfasst. Im vorliegenden Verfahren ist nicht mehr zu pr�fen, ob der damalige Einbezug der Liegenschaft Nr. 429 allenfalls rechtswidrig war. Wie der Beschwerdef�hrer selbst zugibt, war die damalige Verf�gung auf sein eigenes Gesuch hin so getroffen worden.
6.1 Gem�ss den Ausf�hrungen des Beschwerdef�hrers besteht vorliegend selbst nach dem - bei E. 5 als verfassungskonform beurteilten - Pr�fungsmassstab kein Manko an Pflichtparkpl�tzen. Es sei verfassungswidrig, wenn ihm nicht zugebilligt werde, dass er mindestens �ber einen freien Abstellplatz in der Tiefgarage verf�ge. Auch deswegen habe das Verwaltungsgericht die M�glichkeit der Einr�umung eines Garagierungsrechts f�r die geplante Baute in der Tiefgarage nicht ausschliessen d�rfen. Zwar �ussert der Beschwerdef�hrer die Behauptung in dieser Form erstmals im bundesgerichtlichen Verfahren. Im Lichte der bei E. 3.6 angef�hrten Rechtsprechung gilt insofern Folgendes: Es geht hier nicht um ein tats�chliches, sondern um ein rechtliches Novum, das im Rahmen der Verfassungsr�ge zur Eigentumsgarantie bzw. zum Willk�rverbot erfolgt. Was den Kreis der betroffenen Parzellen und Abstellpl�tze betrifft, tr�gt der Beschwerdef�hrer im bundesgerichtlichen Verfahren keine neuen Aspekte vor. Das Verwaltungsgericht hat die Rechtsanwendung von Amtes wegen und mit grunds�tzlich uneingeschr�nkter Kognition zu �berpr�fen (vgl. � 20 Abs. 1 i.V.m. � 56 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes vom 9. Juli 1968 �ber die Verwaltungsrechtspflege [SAR 271.100]). Die neuen Vorbringen des Beschwerdef�hrers wurden durch die Erw�gungen im angefochtenen Entscheid veranlasst; dies ergibt sich ohne Weiteres aus den hiernach folgenden Ausf�hrungen. Die Verfassungsr�ge ist daher ausnahmsweise auch insoweit zul�ssig.
6.2 Fest steht, dass die Pflichtparkplatzregelung von 1990 nicht nur bewilligte Abstellpl�tze in der Tiefgarage, sondern auch bewilligte oberirdische Freiluftparkpl�tze auf der Parzelle Nr. 429 umfasst. Das Verwaltungsgericht hat nicht abschliessend entschieden, ob sich diese Regelung nur auf die Parzellen Nrn. 403, 429, 430, 431 oder gleichzeitig auch auf die Parzellen Nrn. 308 und 309 bezieht. Diese Frage spielte f�r das Verwaltungsgericht offenbar keine Rolle. Den beiden letztgenannten Liegenschaften sind in der Tiefgarage heute je vier Abstellpl�tze dinglich zugeordnet; hinsichtlich Parzelle Nr. 308 ist die Pflichtparkplatzvorgabe nach Ansicht des Verwaltungsgerichts offenbar erf�llt. Der angefochtene Entscheid h�lt fest, zu Beginn des vorliegenden Verfahrens habe die Gruppe der Parzellen Nrn. 403, 429, 430, 431 gesamthaft ein Manko von vier Pl�tzen aufgewiesen. Wie sich aus den Akten ergibt, betrifft das damit festgestellte Manko haupts�chlich die Parzelle Nr. 429. Die Umnutzung eines Veloabstell- und eines Waschplatzes in der Tiefgarage als eigentliche Parkpl�tze wird vom Verwaltungsgericht abgelehnt. Zu diesem letztgenannten Punkt fehlen Verfassungsr�gen, so dass darauf nicht weiter einzugehen ist.
6.3 Die Gemeinde bewilligte dem Beschwerdef�hrer am 12. Dezember 2005 - d.h. w�hrend des laufenden Verfahrens vor Verwaltungsgericht - auf Parzelle Nr. 429 zwei zus�tzliche oberirdische Abstellpl�tze. Zus�tzlich bot er im verwaltungsgerichtlichen Verfahren eine alte Garage auf Parzelle Nr. 429, die 1990 nicht in der Pflichtparkplatzregelung erw�hnt worden war, als Pflichtparkplatz f�r diese Parzelle an. Im angefochtenen Entscheid werden die drei neu ins Spiel gebrachten Abstellpl�tze erw�hnt. Das Verwaltungsgericht hat sich nicht dahingehend ge�ussert, es k�nne diese zus�tzlichen Pl�tze aus prozessualen Gr�nden nicht einbeziehen. Insbesondere hat es nicht erkl�rt, ein teilweiser Austausch des urspr�nglich festgelegten Kreises an Pflichtparkpl�tzen mit anderen Pl�tzen sei ohne vorg�ngige beh�rdliche Erlaubnis unzul�ssig.
6.4 Es ist demzufolge davon auszugehen, dass das Verwaltungsgericht verpflichtet war, die Tauglichkeit der fraglichen drei Abstellpl�tze zur Einhaltung der Pflichtparkplatzregelung zu untersuchen. Stattdessen hat sich das Verwaltungsgericht mit der Feststellung begn�gt, im Hinblick auf die bisherige Pflichtparkplatzregelung sei ein rechtskonformer Zustand nicht wiederhergestellt. Vordergr�ndig trifft es zu, dass bei vier fehlenden und drei angebotenen zus�tzlichen Pl�tzen noch immer einer zuwenig vorhanden ist. Dabei w�rde jedoch ausgeblendet, dass der Beschwerdef�hrer f�r sich in Anspruch nimmt, er verf�ge in der Tiefgarage zugunsten von Parzelle Nr. 308 �ber mehr als die erforderliche Pflichtparkplatzzahl. Eine parzellenbezogene �berpr�fung, ob die Pflichtparkplatzregelung eingehalten sei, ist nicht nur zulasten, sondern auch zugunsten des Beschwerdef�hrers rechtsgen�glich durchzuf�hren.
Im Einzelnen h�tte das Verwaltungsgericht daher mindestens folgende Abkl�rungen vornehmen m�ssen. Einerseits w�re zu untersuchen gewesen, inwiefern die fraglichen drei Pl�tze auf Parzelle Nr. 429 als Pflichtparkpl�tze anrechenbar sein k�nnen. Anderseits h�tte sich das Verwaltungsgericht dazu �ussern m�ssen, wie viele der vier Pl�tze von Parzelle Nr. 308 in der Tiefgarage als Pflichtparkpl�tze f�r diese Parzelle selbst gebunden sind. Es gen�gt nicht, wenn das Verwaltungsgericht sich insofern auf die unbestimmte Bemerkung beschr�nkt, der Beschwerdef�hrer habe diese Pl�tze - soweit sie frei seien - den Parzellen Nrn. 403, 429, 430 und 431 zur Verf�gung zu halten.
6.5 Nur wenn die bei E. 6.4 dargelegten M�ngel behoben werden, l�sst sich willk�rfrei feststellen, ob es dem Beschwerdef�hrer verwehrt ist, bestehende Abstellpl�tze in der Tiefgarage f�r das Neubauprojekt einzusetzen. Es verletzt die Verfassung, dass das Verwaltungsgericht eine entsprechende Feststellung ohne die gebotenen Abkl�rungen getroffen hat. Eine Heilung im bundesgerichtlichen Verfahren ist angesichts der diesbez�glich eingeschr�nkten Kognition des Bundesgerichts ausgeschlossen.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde im Sinne der soeben angestellten Erw�gungen teilweise gutzuheissen. Im �brigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben. Damit er�brigen sich Ausf�hrungen zu den weiteren Vorbringen des Beschwerdef�hrers.
F�r die Kostenverlegung ist von einem h�lftigen Obsiegen des Beschwerdef�hrers auszugehen. Die Gerichtskosten im bundesgerichtlichen Verfahren sind zur einen H�lfte dem Beschwerdef�hrer und zur anderen H�lfte den (solidarisch haftenden) Beschwerdegegnern aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1, 3 und 7 OG). Die Parteikosten sind wettzuschlagen (Art. 159 Abs. 3 OG).
Die staatsrechtliche Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Im �brigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 3. Kammer, vom 9. November 2006 wird aufgehoben.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden zur einen H�lfte dem Beschwerdef�hrer und zur anderen H�lfte den solidarisch haftenden Beschwerdegegnern auferlegt.

References: Art. 86
 Art. 90
 BGE 
 BGE 
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 19
 BGE