Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/millesimi-delibera-rifacimento-terrazza-a-livello-126854/
Timestamp: 2019-07-19 17:28:55+00:00

Document:
Millesimi delibera rifacimento terrazza a livello
Da Sjlva, 15 Maggio
In un Condominio c'è la necessità di deliberare i lavori di rifacimento di una terrazza a livello di proprietà di un singolo condòmino.
I condòmini interessati, nella verticale, sono 5 (l'intero Condominio è composto da 10 condòmini):
che millesimi si utilizzano per la validità della costituzione e della votazione?
A è il proprietario del terrazzo, ma nella verticale ha solamente il garage (quindi lui paga 1/3 e partecipa al riparto dei 2/3 per i soli millesimi garage)
I proprietari sottostanti, tra i quali ripartire i 2/3, sono inoltre: B, C e D solo appartamento, poiché il garage è in un altro luogo dello stabile (coperto dal tetto); condòmino E solo garage, poiché il suo appartamento non è coperto dalla terrazza ma dal tetto.
Per la validità dell'assemblea si tiene conto comunque della tabella generale di proprietà?
E per la delibera si devono utilizzare i millesimi che effettivamente partecipano alla spesa, o sempre la tabella generale di proprietà (quindi millesimi appartamento+garage per tutti) nonostante il riparto dei costi sia diverso?.
Scusate, ma oggi ho mille dubbi.....
Modificato 15 Maggio da Sjlva
I condòmini interessati, nella verticale, sono 5
Art. 1123,III comma:
Se solo 5 condòmini su 10 devono partecipare alla ripartizione delle spese, saranno i loro millesimi e le loro teste a creare il quorum costitutivo e deliberativo dell'assemblea; in sostanza attui le regole del condomìnio parziale, riparametrando a 1000 i millesimi dei 5 condòmini, oppure considerando che il totale millesimi del condomìnio parziale è dato dalla somma dei millesimi dei 5 condòmini.
Per la ripartizione dei costi utilizzerai i millesimi di proprietà.
D'accordo su questo, ma i condòmini non partecipano alla spesa per tutti i loro millesimi di proprietà.
Per fare un esempio semplice diciamo che i millesimi totali dei cinque proprietari sono 500, ognuno di loro ha 80 millesimi per l'appartamento e 20 per il garage.
Condòmino A appartamento all'ultimo piano, coperto dal tetto, e allo stesso piano terrazza a livello: 1/3 della spesa è sua.
La sua terrazza copre:
- il suo garage, 20 millesimi
- gli appartamenti (e non i box auto) dei condòmini B, C e D (80 millesimi ciascuno)
- i garage (e non l'appartamento) del condòmino E (20 millesimi)
Quindi i millesimi utili ai fini del riparto dei 2/3 di spesa sono: A 20 + B 80 + C 80 + D 80 + E 20 = 280.
Per questo mi chiedevo: per la validità della costituzione dell'assemblea, si fa riferimento ai millesimi totali di proprietà (100 a testa di appartamento+garage, 500 totali)? E poi, ancora di più: per il voto? Il loro "peso" nel è quello dei millesimi di proprietà totali (100 a testa) o quello del'effettiva partecipazione alla spesa?
In sostanza vuoi sapere se i condòmini coperti dal lastrico partecipano con tutti i millesimi oppure solo quelli relativi all'unità coperta dal lastrico.
Nel forum si è dibattuto assai questo aspetto, e ci sono due scuole di pensiero: una che sostiene che si considerino i millesimi totali del condòmino coinvolto, l'altra che si considerino solo i millesimi delle parti coperte, quindi nel tuo caso i millesimi di alcuni garage non verrebbero considerati.
Visto che l'obbligo di partecipazione alla spesa riguarda chi si trova sotto alla terrazza, sembrerebbe piu' equo e logico considerare solo i millesimi coperti, cioè lasciare fuori i millesimi dei box appartenenti allo stesso condòmino.
Oggi probabilmente non riesco a spiegarmi .... 😞
A mio parere è corretto considerare i millesimi dell'intera unità, anche se coperta solamente in parte; ma in questo caso le unità coperte sono tre appartamenti senza garage, e due garage di diversi proprietari senza appartamenti. Poiché le tabelle millesimali mi permettono di avere i millesimi separati tra unità "appartamento" e unità "garage" non mi sembrerebbe corretto fare altrimenti.
Le mie domande però non riguardano il criterio di riparto, bensì i millesimi da utilizzare
a) per il calcolo della validità costituzione assemblea
b) per il voto, nel calcolo della maggioranza
Si utilizza i millesimi generali (100 per ogni condòmino, nell'esempio di prima) o i millesimi partecipanti alla spesa (80 x i 3 appartamenti, e 20 x i garage)?
Girando la domanda, si utilizza sempre la tabella di proprietà per il calcolo dei presenti in assemblea? E si usa sempre questa per il voto, indipendentemente da come poi è ripartita la spesa?
Il condominio parziale (terzo comma art. 1123 c.c.) è costituito dal lastrico solare in proprietà esclusiva e dalle unità immobiliari coperte dal lastrico (tre abitazioni e 2 garage) in totale 6 unità immobliari e 5 condomini:
A propretario esclusivo del lastrico e di un garage coperto integralmente, con millesimi 80+20=100
B/C/D ciascuno proprietario di un’abitazione coperta integralmente, con millesimi 80
E proprietario di un garage coperto integralmente con millesimi 20.
In totale 5 condomini per un valore complessivo di 360 millesimi.
Modificato 15 Maggio da G.Ago
Girando la domanda, nel caso il criterio di riparto della spesa si discosti dalla tabella millesimale generale, rimane sempre questa quella da utilizzare per registrare la presenza in assemblea? E si utilizza sempre questa per il voto, anche se il "peso" del singolo condòmino è diverso dal "peso" della sua quota di spesa?
evidentemente sono io che non so spiegarmi....☺️
Ho risposto alla tua domanda:
1) coperti dal terrazzo ci sono due appartamenti, partecipano con i millesimi dell'appartamento
2) coperti dal terrazzo ci sono due garage, partecipano con i millesimi del garage
Il totale dei millesimi rappresenta il 1000 del condomìnio parziale, millesimi che devi utilizzare ai fini della costituzione dell'assemblea e della relativa delibera.
Il proprietario della terrazza a livello non ha l'appartamento coperto dalla terrazza, ma solo il garage.... quindi mi sembra dovrebbe partecipare alla spesa per 1/3 in quanto proprietario e ai 2/3 solo per i millesimi garage, non per quelli dell'abitazione....
Però così facendo il proprietario della terrazza, pur partecipando alla spesa per 1/3 oltre a una piccola quota dei 2/3 ripartiti tra le unità sottostanti, avrebbe un "peso" decisionale minimo visto che ha solamente il garage coperto dalla sua terrazza.... e anche questo non mi sembrerebbe corretto
......... temo di essermi "ingarbugliata" .... 😡
Ma nel post #5, rivolgendoti a Danielabi scrivi “Le mie domande però non riguardano il criterio di riparto,﻿ bensì i millesimi da utilizzare
a) per il calcolo della validità costituzione assemblea ﻿
b) per il voto, nel calcolo della maggioranza “
Il proprietario del lastrico partecipa al condominio parziale sia come proprietario del lastrico, sia come proprietario del garage coperto dal lastrico.
Chiedi conferma a @Leonardo53 .
Ok, grazie, avevo capito male; pensavo fosse riferito al riparto della spesa.
premesso che nell'esposizione ci avevo capito poco, ora che Ago mi ha fatto notare i due quesiti, confermo che all'assemblea parteciperà il condominio parziale formato da tutti gli interessati alla spesa.
Il proprietario del lastrico, che è anche proprietario del garage, parteciperà all'assemblea e come quorim costitutivo e deliberativo rappresenterà una testa con i millesimi totali del lastrico + garage.
Per il riparto, invece, parteciperà a 1/3 della spesa come proprietario del lastrico e a 2/3 della spesa con i soli millesimi garage.
Mi ero limitato a dire "esattamente" perchè mi era sembrato che fosse la cosa che volesse sapere Silvia pur non avendo saputo bene esplicitare il quesito.
Non sempre è facile rispondere con una tastiera.
La domanda era questa o anch'io fraintendo?
E allora, attenzione, la questione lastrici solari o terrazze a livello è più complessa e il condominio TUTTO è corresponsabile della loro manutenzione: valga per tutte la sentenza Cassazione SS.UU. 29 aprile 1997 n. 3672.
Un lastrico solare, anche se di proprietà privata o in uso esclusivo, ha funzione di copertura del fabbricato, e tutti i condomini sono coobbligati alla sua manutenzione insieme al proprietario.
Ne consegue che l'assemblea non può opporsi alla manutenzione (si tratta ovviamente di interventi a causa di infiltrazioni e riguardanti l'impermeabilizzazione) per non incorrere nelle gravi responsabilità di legge.
Da qui non è essenziale chi/quanti possono o devono decidere, a mio parere la risposta è TUTTI.
Alcune altre sentenze in materia: 1988 Cass. n.3696, 2006 Cass. n.3676, 2013 Cass. n.3658, 2014 Trib.MI n.115, 2016 Cass. n.9449, 2019 Cass. n.1188.
Riguardo alla ripartizione delle spese, invece l'art.1126 dice 1/3 al proprietario e 2/3 a chi trae beneficio dalla copertura, e su questo ci sono interpretazioni diverse ma io propendo per tutti coloro che hanno una proprietà e una quota millesimale nella verticale del lastrico e in proporzione a tutti i loro millesimi.
Vedi Cass. 23.12.1968 N° 4054 - Trib.Bologna Sez.I 24.11.2001 N° 3343 e più recentemente, anche se indirettamente ma con esempio numerico non diversamente interpretabile, Corte di Cassazione Sezione 2 civile 23/01/2014 n° 1451.
E non sempre è facile spiegarsi tramite tastiera ....... 😊
Da qui non è essenziale chi/quanti possono o devono decidere, a mio parere la risposta è TUTTI
Che il lavoro debba essere eseguito non ci piove (altrimenti continuerà a piovere negli appartamenti), ma tra il bianco e il nero ci sono tante sfumature di grigio.
Se ci sono più preventivi, chi decide a quale impresa affidare i lavori?
Devono essere tutti d'accordo all'UNANIMITA' o vale sempre il principio del quorum deliberativo?
Io ritengo che per approvare un preventivo piuttosto che un altro sia sufficiente il quorum deliberativo (doppia maggioranza di teste e millesimi) e non l'unanimità.
Questo complicherebbe ancora di più la questione, ma credo sia equo che la decisione sia dei condòmini interessati alla spesa...
Sono d'accordo .... ma per mia fortuna qui non dovrebbero esserci problemi, le mie domande erano più che altro fatte per verbalizzare nel modo corretto, per il resto le cinque persone coinvolte dovrebbero accordarsi senza grosse sorprese.
Certamente, il quorum con maggioranza relativa è quello sufficiente e non occorre l'unanimità, su questo "non ci piove"! Segnalavo la responsabilità di tutto il condominio nel caso ci fosse opposizione escludendo la necessità di ricorrere al parere dei soli proprietari interessati.
Non vedo la complicazione, la riparazione DEVE essere fatta e il condominio non può sottrarsi a deliberarla.
Se poi, come dici, i coinvolti sono in accordo e l'assemblea non pone ostacoli …. perfetto!
Il quesito che tu stesso mi hai fatto notare:
"per la delibera si devono utilizzare i millesimi che effettivamente partecipano alla spesa, o sempre la tabella generale di proprietà (quindi millesimi appartamento+garage per tutti) nonostante il riparto dei costi sia diverso?"
credo che alludesse ad altro.
"io che essendo proprietario del lastrico ho pochi millesimi, alla votazione per scegliere l'impresa decido con i miei pochi millesimi pur dovendo sostenere 333 millesimi (1/3) della spesa o invece di decidere e votare con i millesimi di proprietà si vota e si decide la scelta dell'impresa in proporzione a quanto ciascuno paga realmente?"
Ed era a questa interpretazione che io rispondevo dicendo che per i quorum costitutivi e deliberativi si tiene conto di teste e millesimi di proprietà del condominio parziale, escludendo i non coperti che non partecipano alla spesa.
😂 vedo che tendiamo tutti a complicarci la vita, mi sembrava logico, data la domanda relativa ai quorum, rispondere con il 1123 che:
1) se, in certi casi, prevede il condomìnio parziale, quello dobbiamo considerare
2) il condomìnio parziale è quello che utilizza, quindi tutti quelli coperti dalla terrazza e che utilizzano la terrazza
3) se consideriamo il condomìnio parziale, ne deriva che dobbiamo considerare i millesimi del condomìnio parziale per la convocazione, costituzione, deliberazione dell'assemblea.
🙄 semplifico troppo?
Più che una semplificazione, direi che è una chiarificazione.
Io non avevo nemmeno letto (avevo letto di sfuggita e non riuscivo ad applicarmi a capire) i quesiti iniziali e stavo rispondendo a pezzettini, ogni volta che veniva quotato un pezzo di quesito. 😊
Daniela, forse si!
Se tutto il condominio è legalmente corresponsabile del lastrico, tutto il condominio dovrebbe essere coinvolto nella delibera, poi, se come nel caso non esistono disaccordi tra gli interessati meglio, questa si è una semplificazione.
stavo rispondendo a pezzettini, ogni volta che veniva quotato un pezzo di quesito. 😊
questo è un "lastricato", un pave'...non un lastrico. 😂
Se tutto il condominio è legalmente corresponsabile del lastrico, tutto il condominio dovrebbe essere coinvolto nella delibera,
Se fosse così non avrebbe senso il terzo comma del 1123 c.c., che si riferisce all'uso e indica come "paganti" le manutenzioni gli utilizzatori; ergo chi decide è chi paga. ☺️
Prova ad immaginare che la maggioranza dei millesimi e delle teste sia detenuta da chi non usa il terrazzo e che tale maggioranza non ne voglia sapere delle manutenzioni del terrazzo: si verrebbe a creare una situazione disastrosa; purtroppo in condomìnio il verbo "dovere" non sempre è rispettato, non è affatto detto che una manutenzione necessaria, sia deliberata.
Non conosco l'intera sentenza di Cassazione da te postata, ma, dal pezzo che riporti, pare che gli ermellini siano stati chiamati a decidere su un tetto che copre l'intero edificio: in questo caso sono d'accordo che debbano partecipare tutti.
La terrazza di Sjlvia è parziale, non copre tutti.
Ho trovato la sentenza di Cassazione postata da Marco:
Risulta agli atti che l'appartamento del ricorrente si comprenda in un edificio soggetto al regime del condominio, di cui il sovrastante lastrico di sua proprietà funge da copertura;
Vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi; il titolare della proprietà o dell'uso esclusivi, in ragione del terzo residuo.
La Cassazione ha indicato come responsabili della mancata manutenzione del lastrico, con conseguenti danni all'appartamento sottostante, tutti i condòmini, essendo tutti non solo proprietari, ma anche coperti dal lastrico.
Sappiamo bene che in tema di lastrici&Co interpretazioni e opinioni diverse non fanno difetto, così, anche in questo caso … vedi ad esempio Tribunale Roma n.17834 02/09/2010:
https://www.condominioweb.com/ripartizione-delle-spese-per-infiltrazioni-dacqua-e-legittimazione-processuale-dellamministratore.439
https://dirittocondominiale.wordpress.com/2010/10/31/la-legittimazione-passiva-dellamministratore-nel-condominio-c-d-parziale/
L’appello va accolto sul punto in cui è stata riconosciuta la carenza di legittimazione passiva del Condominio di via (omissis), posto che si verte in tema di infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza a livello, avente la funzione di lastrico solare di copertura dell’edificio condominiale, con conseguente soggezione alla disciplina di cui all’art. 1126 c.c. Il soggetto tenuto alla relativa manutenzione e ricostruzione è il Condominio, quale rappresentante di tutti i condòmini obbligati, con riparto delle spese in base ai criteri ex art. 1126 c.c. e l’amministratore ha la rappresentanza dell’intero condominio, anche quando si tratti di cose destinate a servire solo un gruppo di condomini (Cass. 10233/2002; Cass. 9009/1998).
https://www.paolonesta.it/dottrina_sentenze_archivio/Documenti/2010/Novembre 2010/24-11-2010/Danni da infiltrazioni e cause condominiali la legittimazione pa.doc
In tal senso in relazione ad un terrazzo a livello che fungeva da lastrico per alcuni appartamenti il Tribunale di Roma ha avuto modo di specificare che “ in tema di infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza a livello, avente la funzione di lastrico solare di copertura dell'edificio condominiale, con conseguente soggezione alla disciplina di cui all'art. 1126 c.c. Il soggetto tenuto alla relativa manutenzione e ricostruzione è il Condominio, quale rappresentante di tutti i condòmini obbligati, con riparto delle spese in base ai criteri ex art. 1126 c.c. e l'amministratore ha la rappresentanza dell'intero condominio, anche quando si tratti di cose destinate a servire solo un gruppo di condomini. In sostanza, in tema di condominio c.d. parziale, come da fattispecie, non sussiste il difetto di legittimazione passiva in capo all'amministratore dell'intero condominio, quale unico soggetto fornito di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio (art. 1131 c.c.), ma si verifica la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli condòmini interessati” (così Tribunale Roma 2.9.2010 n. 17834). Avv.A.Gallucci
Maggioranza millesimi delibera lavori terrazza a livello

References: Art. 1123
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 art. 1126
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