Source: http://tordoir.be/l'expertise_en_mati%C3%A8re_immobili%C3%A8re.htm
Timestamp: 2018-11-19 11:04:32+00:00

Document:
L'expertise en matière immobilière
QUELQUES COMMENTAIRES SUR L’EXPERTISE IMMOBILIERE
1.OBSERVATIONS PREALABLES
La terminologie : expertise - estimation - arbitrage
Choix entre l’expertise amiable et judiciaire
Article 962 C.Jud. : mesure d’instruction ou expertise au principal
Art. 962. Le juge peut, en vue de la solution d'un litige porté devant lui ou en cas de menace objective etactuelle d'un litige, charger des experts de procéder à des constatations ou de donner un avis d'ordre technique.
- Procédure en référé (urgence – au provisoire)
- Procédure au fond (article 735 code judiciaire)
- Attention : Article 594 C.Judiciaire
Ne porte que sur des questions techniques : ne peut se substituer au tribunal pour dire le droit
Critiques : coûteuses – longues – fréquentes
Le titre " d’expert " - les qualifications ?
2. LA CONVENTION D’EXPERTISE AMIABLE
Examen attentif des clauses : convention – autonomie/ consentement des parties
Rejet de certaines clauses : " conclusions liant définitivement les parties "
Accord de l’assureur " Protection juridique " sur les clauses concernant les frais (examens spécialisés…)
Précautions lorsqu’il s’agit d’un mineur ( acte de disposition ou non – arbitrage ?)
Définition précise et complète de la mission
Respect des règles du contradictoire – les préliminaires – avis motivé et conclusions
3.1. Le Code Judiciaire
Section VI. _ L'expertise.
Art. 962. Le juge peut, en vue de la solution d'un litige porté devant lui ou en cas de menace objective et actuelle d'un litige, charger des experts de procéder à des constatations ou de donner un avis d'ordre technique.
Art. 963. Le jugement qui ordonne l'expertise indique avec précision son objet et fixe un délai pour le dépôt du rapport.
Art. 964. Si lors du jugement qui ordonne l'expertise, les parties se sont accordées pour nommer l'expert, le juge décrète leur accord.
Tout expert nommé par le juge peut, avant qu'il n'ait été averti de sa désignation, être remplacé de l'accord des parties, signé par elles et versé au dossier de la procédure.
Art. 965. A la requête de la partie la plus diligente, le greffier envoie aux experts sous pli judiciaire une copie certifiée conforme du jugement.
(Dans les huit jours), les experts avisent par lettre le juge et les parties des lieu, jour et heure où ils commenceront leurs opérations. <L 24-6-1970, art. 13>
Art. 966. Les experts peuvent être récusés par les motifs pour lesquels la récusation est permise à l'égard des juges.
Art. 967. Tout expert qui saura cause de récusation en sa personne est tenu de la déclarer immédiatement aux parties et de se déporter si elles ne l'en dispensent.
Art. 968. L'expert choisi par les parties ne peut être récusé que pour des causes survenues ou connues depuis sa nomination.
Art. 969. Aucune récusation ne peut être proposée après la première réunion d'expertise, à moins que la cause de la récusation n'ait été révélée ultérieurement à la partie.
Art. 970. La partie qui entend proposer des moyens de récusation doit les présenter par requête adressée au juge qui a désigné l'expert à moins que celui-ci ne se déporte sans formalités.
Art. 971. Le greffier adresse sous pli judiciaire à l'expert récuse une copie conforme de l'acte de récusation; en même temps, il avise l'expert qu'il est tenu de déclarer, dans la huitaine s'il accepte ou s'il conteste la récusation.
La récusation est admise si l'expert l'accepte ou s'il garde le silence; lorsque l'expert conteste la récusation, le juge statue, après avoir entendu les parties et l'expert en chambre du conseil.
Si la récusation est rejetée, la partie qui l'a faite peut être condamnée à des dommages-intérêts envers l'expert qui le requiert; mais, dans ce dernier cas, il ne peut, en la cause, demeurer expert.
Le jugement sur la récusation est exécutoire nonobstant tous recours.
S'il admet la récusation, il nomme d'office le nouvel expert, à moins que, lors du jugement, les parties ne soient convenues de ce choix.
Art. 972. Les parties remettent aux experts les pièces nécessaires.
Elles font aux experts toutes réquisitions utiles.
Les experts entendent les parties et facilitent leur conciliation.
A la demande des parties, le juge dresse le procès-verbal de la conciliation.
Pourront aussi les parties faire décréter leur accord par jugement.
Art. 973. Les experts procèdent à leur mission sous le contrôle du juge.
Celui-ci peut, à tout moment, d'office ou sur demande, assister aux opérations. Le greffier en informe par simple lettre les experts et les avocats des parties.
Les parties sont convoquées à toutes les opérations de l'expert à moins qu'elles ne l'aient dispensé de les en informer.
Art. 974. Sauf accord des parties, les experts ne donnent leur avis que sur les points prévus par le jugement.
Toute partie peut, s'il y a lieu, ramener la cause à l'audience afin de faire étendre la mission de l'expert.
Art. 975. Si les experts ne peuvent déposer le rapport dans le délai fixé par le jugement ou, le cas échéant, prorogé par les parties, ils sont tenus de solliciter du juge, par écrit motivé, l'augmentation de ce délai : la copie de cette demande est adressée par eux aux parties ou à leurs avocats.
Au jour fixé par le juge, et à moins que l'incident n'ait été auparavant réglé, le juge entend en chambre du conseil les experts et les parties, avertis par les soins du greffier.
Art. 976. Si le juge refuse d'accorder aux experts un nouveau délai pour le dépôt de leur rapport, il les décharge de leur mission et par le même jugement désigne de nouveaux experts. Le juge fixe en même temps le montant des frais et honoraires dont il jugerait les parties tenues envers les experts nonobstant le remplacement de ceux-ci et sans préjudice des dommages-intérêts dont ils pourraient être tenus.
Art. 977. Dans tous les cas où il y a lieu à remplacement d'experts, la partie la plus diligente le demande par requête.
Les parties ont le droit de choisir les nouveaux experts; si elles n'usent pas de ce droit ils sont nommés d'office par le juge.
Art. 978. A la fin des opérations, les experts donnent connaissance de leurs constatations aux parties et actent les observations de celles-ci.
Les parties peuvent dispenser les experts de ces formalités.
Art. 979. Le rapport relate la présence des parties aux opérations, leurs déclarations verbales et réquisitions.
Il contient en outre le relevé des documents et des notes remis par les parties aux experts; il ne peut les reproduire que dans la mesure des nécessités de la discussion.
(Le rapport est signé par tous les experts. La signature des experts est, (à peine de nullité,) précédée du serment ainsi conçu : <L 1992-08-03/31, art. 39, 020; En vigueur : 01-01-1993>
"Je jure avoir rempli ma mission en honneur et conscience, avec exactitude et probité."
"Ik zweer dat ik mijn opdracht in eer en geweten, nauwgezet en eerlijk vervuld heb."
"Ich Schwöre, dass ich den mir erteilten Auftrag auf Ehre und Gewissen, genau und ehrlich erfüllt habe.") <L 27-5-1974, art. 10>
Art. 980. Les experts dressent un seul rapport; ils forment un seul avis à la pluralité des voix.
Ils indiquent néanmoins, en cas d'avis différents, les motifs des divers avis.
Art. 981. La minute du rapport et les notes des parties sont déposées au greffe.
L'état des honoraires et des frais d'expertise est inscrit au bas du rapport.
Art. 982. L'état est collectif s'il y a plusieurs experts pour la même cause.
(Sauf si la loi en dispose autrement, l'état est fixé en tenant compte de la qualité des experts, de la difficulté et de la longueur des travaux qu'ils ont accomplis et de la valeur du litige.) <L 1992-06-26/30, art. 163, 018; En vigueur : 1992-07-10>
L'état contient, outre le relevé détaillé de ces travaux, pour chacun des experts, l'indication de leurs déboursés et honoraires respectifs ainsi que le coût total de l'expertise.
Art. 983. Le jour du dépôt du rapport, les experts adressent aux parties, sous pli recommandé à la poste, une copie certifiée conforme du rapport ainsi que de l'état des honoraires et des frais qui y est inscrit.
(Une copie non signée des mêmes documents est adressée par les experts aux avocats des parties.) <L 1982-04-21/40, art. 3, 012; En vigueur : 1990-06-30>
Art. 984. Si dans les quinze jours du dépôt du rapport, les parties ont informe par écrit le juge qu'elles sont d'accord sur le montant des honoraires et des frais réclamés par les experts, ceux-ci sont taxés par le juge au bas de la minute de l'état et il en est délivré exécutoire contre la partie qui a requis l'expertise ou qui l'a poursuivie si elle a été ordonnée d'office.
Si, dans le délai susdit les parties n'ont pas donné leur accord, le juge, saisi par requête de l'expert ou d'une des parties, entend en chambre du conseil l'expert et les parties, convoqués sous pli judiciaire par le greffier, et fixe le montant des honoraires et des frais; ce jugement est exécutoire contre les parties qui ont requis l'expertise ou contre celles qui l'ont poursuivie si elle a été ordonnée d'office.
Art. 985. Lorsque le juge ordonne une mesure d'instruction, il peut décider qu'un expert y assistera pour donner des explications techniques.
(L'expert prête verbalement serment dans les termes suivants :
"Je jure de donner toutes les explications qui me seront demandées, en honneur et conscience, avec exactitude et probité."
"Ik zweer dat ik alle gevraagde toelichting in eer en geweten, nauwgezet en eerlijk zal verstrekken."
"Ich schwöre, alle geforderten Erläuterungen auf Ehre und Gewissen, genau und ehrlich zu geben".) <L 27-5-1974, art. 11>
La prestation de serment est actée au procès-verbal ainsi que les explications de l'expert.
Les honoraires et les frais de l'expert sont taxés définitivement au bas du procès-verbal par le juge ou par le juge commis. Les honoraires et les frais de l'expert sont taxés définitivement au bas du procès-verbal par le juge ou par le juge commis. Il en est délivré exécutoire contre la partie qui a demandé la mesure d'instruction ou contre la partie qui l'a poursuivie si cette mesure a été ordonnee d'office.
Art. 986. Les juges ne sont point astreints à suivre l'avis des experts si leur conviction s'y oppose.
Art. 987. Si le juge ne trouve pas dans le rapport les éclaircissements suffisants, il peut ordonner soit un complément d'expertise confié aux auteurs du rapport, soit une nouvelle expertise par d'autres experts.
Les nouveaux experts peuvent demander aux experts précédemment nommés, les renseignements qu'ils jugeront convenables.
Le juge peut aussi, durant tout le cours des débats, entendre les experts à l'audience; ceux-ci peuvent s'aider de documents lors de cette audition.
Les déclarations des experts sont actées dans un procès-verbal signé par le juge, par le greffier et par eux-mêmes après lecture et observations s'il y a lieu.
Les honoraires et frais des experts relatifs à leur audition sont taxés définitivement par le juge au bas de la minute de ce procès-verbal et il en est délivré exécutoire contre la partie qui a requis l'expertise ou qui l'a poursuivie.
A la demande des parties, le juge peut entendre, dans les mêmes conditions, leurs conseils techniques qu'il agrée, mais les honoraires et les frais de ceux-ci ne sont pas taxés.
Les experts sont convoqués à l'audience par le greffier.
Ils prêtent, avant d'être entendus, le serment dans les termes suivants :
(Je jure de faire mon rapport en honneur et conscience, avec exactitude et probité".
"Ik zweer dat ik in eer en geweten, nauwgezet en eerlijk verslag zal doen".
"Ich schwöre mein Gutachten auf Ehre und Gewissen, genau und ehrlich abzugeben".) <L 27-5-1974, art. 12>
Les parties ou leurs avocats sont pareillement appelés à ces opérations.
Art. 988. Si les experts ne déposent pas leur état d'honoraires et de frais, les parties peuvent demander par requête, au juge de procéder à la taxation.
Les experts et les parties ou leurs avocats sont convoqués en chambre du conseil par le greffier.
Si un règlement amiable de la cause est intervenu, la requête prévue à l'alinéa premier ne peut etre déposée que quinze jours au moins après que les experts auront été avertis de ce règlement.
Art. 989. Dans les causes jugées en degré d'appel, le juge peut désigner un expert chargé de faire verbalement rapport à l'audience fixée à cette fin; le juge peut aussi prescrire à cet expert de produire, lors de son audition, des états descriptifs, des plans ou des photographies utiles à la solution du litige.
Avant de faire rapport, l'expert prête verbalement le serment prévu à l'article 987.
Il est permis à l'expert de s'aider de documents.
Procès-verbal est dressé de la prestation de serment et des déclarations de l'expert.
Pour la taxation des frais et honoraires de l'expert et pour la délivrance de l'exécutoire, il est procédé comme il est dit à l'article 984.
Art. 990. Les experts peuvent différer l'accomplissement de leur mission jusqu'à ce que la partie la plus diligente ait consigné au greffe une provision destinée a garantir, dans une proportion modérée le payement de leurs honoraires et le remboursement de leurs frais.
Tout autre mode de versement d'une provision oblige l'expert à restitution.
(La consignation de la provision est à charge de la partie qui, suivant les lois particulières ou l'article 1017, alinéa 2, est toujours condamnée aux dépens.) <L 24-6-1970, art. 14>
(En cas de contestation ou lorsque la partie qui y est tenue ne verse pas la provision, le juge qui a ordonné l'expertise délivre exécutoire, à concurrence du montant qu'il détermine, sur requête présentée par la partie la plus diligente, après avoir, le cas échéant, entendu les observations des intéressés en chambre du conseil. L'ordonnance n'est susceptible ni d'opposition ni d'appel.) <L 24-6-1970, art. 14>
La provision reste consignée au greffe jusqu'à ce que les honoraires et les frais des experts aient été définitivement taxés, ou que les parties se soient déclarées, d'accord sur leur montant lorsqu'il y a eu règlement amiable de la cause.
La provision est ensuite retirée par les experts à concurrence de la somme qui leur est due et le reliquat éventuel est restitué à la partie qui a consigné la provision.
Lorsque l'expertise est de nature à entraîner pour les experts des frais considérables, le magistrat compétent, pour fixer le montant de la provision, peut, sur requête motivée des experts, les autoriser à prélever, au cours de l'accomplissement de leur mission, une partie de la provision consignée au greffe.
Art. 991. Les cours et tribunaux peuvent établir des listes d'experts selon les règles fixées par le Roi.
3.2. Les commentaires (schémas)
L’objectif de l’expertise : Avis technique – le tribunal n’est pas tenu de le suivre (motivation)
Rédaction de la mission – précision - concision
Notification de la mission par le greffe
Récusation – le mécanisme
Contrôle judiciaire de la mise en œuvre de la mission
Limitation de la mission – demande éventuelle d’extension de mission
Respect du " contradictoire " et des droits de la défense
Les provisions sur honoraires
Les différentes phases de l’expertise : Le canevas à suivre : exemples pratiques
Les difficultés pouvant surgir. (notamment le paiements des honoraires, le retard apporté à la réalisation de la mission…)
4. DEUX EXEMPLES D’EXPERTISES
4.1.L’expertise en matière locative dans le cadre de la restitution des lieux
Quelle est la portée de cette obligation?
En début de bail, le preneur a reçu la délivrance des lieux loués. Cette phase est matérialisée par la remise des clés.
A l'expiration du bail, le preneur doit restituer les lieux au bailleur. L’obligation de restitution, se matérialise par la remise des clés , de préférence après réalisation d’un état des lieux de sortie permettant de déterminer les dégâts locatifs imputables au preneur.
A défaut pour le preneur de restituer volontairement le bien loué à l’expiration du bail (notamment en cas de résolution judiciaire), celui-ci peut y être contraint par décision de justice sous la sanction du paiement d’une astreinte par jour de retard ou d’une indemnité d’occupation. Le bailleur peut évidemment réclamer aussi au tribunal, la condamnation du preneur au déguerpissement et le cas échéant à son expulsion.
Dans quel état les lieux loués doivent-ils être restitués?
Code civil Art.1731. § 1. S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.
Code civil Art.1732. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
En principe, la chose louée doit être restituée dans l'état où elle a été reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (art. 1731, § 2 C.civ.).
Le preneur n'est pas tenu des dégradations qui résultent :
de l'usage normal de la chose
de l’usure Quelle est la portée de l’obligation de restitution lorsqu’il y a un état des lieux d'entrée?
En présence d’un état des lieux d’entrée détaillé, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
On prendra en compte cet état des lieux initial, pour comparer l'état du bien à la sortie du preneur et déterminer ainsi s'il y a des dégradations qui lui sont imputables.
Il suffit au bailleur d'établir la réalité de la dégradation, sans avoir à prouver une faute dans le chef du preneur. Il appartient au contraire à celui-ci de prouver de manière positive que telle dégradation est due soit à la vétusté, soit à la force majeure, ou à un manquement du bailleur.
Que se passe-t-il en l'absence d'état des lieux d'entrée?
En l’absence d’état des lieux d’entrée, la loi instaure un système de présomption. Le législateur présume de l’état du bien à l’entrée du preneur et il appartient à la partie qui ne bénéficie pas de la présomption de la renverser en apportant la preuve contraire.
Ce système de présomption légale a évolué dans le temps. On retiendra les phases suivantes.
Pour ce qui concerne les baux conclus :
Avant le 1er janvier 1974
Entre le 1er janvier 1974 et le 1er janvier 1984
S'il n'y a pas d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
La présomption légale existait donc à l’avantage du bailleur.
La charge de la preuve contraire reposait sur le preneur.
Les baux antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi du 7 novembre 1973, c'est-à-dire antérieurs au 1er janvier 1974, mais tacitement reconduits après cette date, restent soumis à la présomption favorable au bailleur.
Par la loi du 7 novembre 1973, la présomption légale relative à l'état des lieux a été renversée et est conçue à l’avantage du preneur
De ce fait, à défaut d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire qui peut être fournie par toutes voies de droit.
Néanmoins, les parties restent libres de convenir de clauses contractuelles dérogatoires, notamment, celle par laquelle le preneur "reconnaît avoir reçu les lieux en parfait état locatif".
En tel cas, le système de présomption légale ne sort plus ses effets.
S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.
Le système de présomption légale à l’avantage du preneur est maintenu.
il est néanmoins exigé que l’état des lieux soit "détaillé".
De ce fait une simple clause du genre "reconnaît avoir reçu les lieux en parfait état locatif" est totalement insuffisante pour écarter la présomption.
" La clause d'un contrat de bail selon laquelle 'le preneur déclare avoir reçu la chose louée en excellent état d'entretien et s'engage à le conserver dans cet état et à l'utiliser en bon père de famille' est une clause de style puisqu'elle ne répond pas à la qualification d'état détaillé des lieux', c'est-à-dire un état des lieux qui définit de façon détaillée et précise le bien loué dans ses différentes parties, pièce par pièce. Cette clause de style doit être assimilée à un défaut d'état des lieux ".
Qui peut exiger l’établissement d’un état des lieux d’entrée ?
Code civil Art.1730. § 1. Chacune des parties peut exiger qu'un état des lieux détaillé soit dressé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé soit pendant le temps où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation lorsque la durée du bail est égale ou supérieure à un an ou au cours des quinze premiers jours d'occupation lorsque la durée du bail est inférieure à un an.
Obligation ou faculté de réaliser un état des lieux ?
Contrairement à l’usufruit, ni le preneur, ni d’ailleurs le bailleur, ne sont obligés de procéder préalablement à l’entrée dans les lieux à un état des lieux. Il s’agit d’une faculté offerte aux parties - la loi n’impose aucune obligation d’établir l’état des lieux
Par contre, les parties peuvent exiger la réalisation d’un état des lieux.
les caractéristiques essentielles de l’état des lieux d’entrée sont les suivantes :
- Il doit être réalisé contradictoirement
- il doit être détaillé
- il est réalisé à frais commun
- il doit être réalisé dans certains délais:
- soit pendant le temps où les locaux sont inoccupés
- soit au cours :
: du premier mois d'occupation lorsque la durée du bail est égale ou supérieure à un an
: des quinze premiers jours d'occupation lorsque la durée du bail est inférieure à un an .
En cas de modifications importantes apportées aux lieux, les parties peuvent exiger la réalisation d’un avenant à l'état des lieux initial.
Comment se réalise l’état des lieux ?
L’état des lieux se réalise :
- soit par un constat amiable (voyez ci-après)
- soit, à défaut d'accord entre les parties sur intervention judiciaire, par expertise judiciaire.
Pour obtenir un état des lieux d’entrée par voie judiciaire, l’action doit être introduite devant le tribunal dans un délai précis.
En effet, le juge de paix, est saisi par requête introduite avant l'expiration du délai d'un mois ou de quinze jours selon le cas.
Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n'est pas susceptible d'appel.
Comment s’établissent les dommages locatifs à la sortie des lieux
Les dommages peuvent s’établir suite à un constat amiable : l’état des lieux de sortie
Le contrat de bail définit le plus souvent les modalités pratiques selon lesquelles l’état des lieux (d’ailleurs tant à l’entrée qu’à la sortie des lieux) sera réalisé.
Le bail fera ainsi référence :
à la désignation conjointe de l’expert
à la détermination de la mission d’expertise
aux pouvoirs d’arbitrage confiés à l’expert et lui permettant de trancher définitivement certaines questions techniques, comme par exemple l’estimation des dommages locatifs.
" Lorsque les parties décident, lors d'une audience de conciliation, de faire procéder à l'état des lieux de sortie avec l'assistance d'une architecte, le rôle de ce dernier est celui d'un arbitre, et non d'un mandataire.
L'architecte se voit confier la mission de chiffrer les dégâts locatifs en vue de mettre fin à la contestation née entre parties.
Ces dernières sont donc tenues par les conclusions de l'architecte désigné dans le cadre d'un contrat innommé trouvant sa force obligatoire dans l'art. 1134 C.civ. dont le juge ne peut modifier la portée ".
" L'expert désigné amiablement par les parties afin d'évaluer les dégâts locatifs en fin de bail est soumis aux règles usuelles en matière d'expertise. Est dès lors nul le rapport de l'expert qui ne répond pas aux observations d'une des parties ou qui ne justifie pas ses conclusions, alors même qu'il aurait été désigné par les parties et que le bail préciserait que 'la décision de l'expert lie les parties définitivement sans appel ni opposition' ".
" Lorsqu'un expert invite les parties à être présentes lors de l'état des lieux, qu'elles peuvent faire connaître leurs constatations et remarques à l'expert et que l'expert tient compte de leurs observations, l'expertise est opposable.
Lorsqu'un état des lieux d'entrée détaillé est dressé, le preneur répond du dommage qui n'est pas né de la vétusté ou de la force majeure.
Lorsqu'une expertise amiable est effectuée à la fin du bail, les constatations des dégâts locatifs sont opposables si les parties concernées sont présentes lors de l'état des lieux et qu'elles le signent en faisant précéder leur signature de la mention 'lu et approuvé'.
Une preuve testimoniale qui s'opposerait au contenu de l'état des lieux convenu entre parties au début du bail n'est pas admissible (art.1341 C. civ.).La réalisation de l'expertise au moment où l'habitation est à nouveau mise en location ne constitue en soi aucune preuve que le bailleur n'a subi aucun dégât locatif ".
A cet égard et à titre strictement indicatif, on peut retenir la clause-type suivante :
" Les parties décident qu'un constat d'état des lieux sera établi conjointement et à frais communs avant l'entrée du Preneur dans les lieux.
De commun accord, les parties désignent Madame/ Monsieur …………………………………….. en qualité d'expert pour le bien loué.
L'état des lieux de sortie sera dressé conjointement ou par un expert, au plus tard sept jours après la sortie du Preneur, au plus tôt le dernier jour de la location ou le jour de la libération des lieux,
Les parties s'engagent à être présentes ou représentées lors de l'expertise, de sorte qu'elles acceptent irrévocablement l'expertise contradictoire.
de relever les index des compteurs, tant à l'entrée qu'à la sortie.
de déterminer les dégâts et les dommages éventuels ainsi que les indemnités à prévoir pour l'exécution des obligations du Preneur et/ou pour chômage locatif et d'en fixer les montants à payer par le Preneur.
Ces montants devront obligatoirement couvrir les réparations réelles des dégâts.
Sa décision liera les parties définitivement. "
En pratique, lors de la sortie des lieux, les parties conviennent d'une réunion sur place en présence de l’expert désigné. En cas d’accord, un procès-verbal actant la remise des clés et contenant notamment le relevé des compteurs et l’évaluation des éventuels dégâts, est signé par les parties.
L'expert amiable désigné conjointement par les parties, est tenu de respecter les droits de la défense et d’une façon générale, le principe du "contradictoire" , de telle sorte que son rapport fasse état et réponde aux éventuelles observations formulées par les parties en cours d’expertise.
En cas de litige, les dommages doivent s’établir par expertise judiciaire
A défaut d’accord des parties tant sur la désignation de l’expert que sur sa mission, la partie la plus diligente - et donc en principe le bailleur - devra solliciter du Juge de Paix la désignation d'un expert judiciaire.
L’expert judiciaire aura pour mission:
de déterminer la matérialité des dégâts
de chiffrer leur coût
de donner son avis sur l'imputabilité de ces dégâts.
Lors de la rédaction de la requête (ou de la citation), il convient de formuler précisément la demande en désignation d’expert et d’être complet sur les termes de la mission devant lui être confiée.
Sous réserves des inévitables aménagements pour se conformer au cas d’espèce, on pourrait proposer la formulation suivante :
" Dire pour droit que la cause sera retenu à l’audience d’introduction conformément à l’article 735 du Code judiciaire, la présente cause ne demandant que des débats succincts, notamment pour ce qui concerne la désignation de l’expert.
Désigner un expert avec la mission usuelle : après avoir dûment convoqué les parties, de visiter les lieux litigieux sis en l’appartement n°… ………°étage à …………………………. , et après s’être entouré de tous les renseignements utiles, de concilier les parties si faire se peut, sinon de dire quels sont les dégâts locatifs devant être mis à charge des locataires; de déterminer les travaux nécessaires pour réparer ces dégâts ou pour y remédier, d’en évaluer le coût et la durée; de déterminer l’indisponibilité des lieux.
Ordonner que sauf accord contraire des parties, l’expert déposera son rapport au greffe dans les deux mois de la notification à lui faite conformément à l’article 965 du code judiciaire.
Dire qu’après le dépôt du rapport d’expertise, la cause pourra être ramenée devant le tribunal par la partie la plus diligente.
Réserver à statuer sur l’indemnisation des dommages locatifs imputables aux locataires. "
S’agissant d’une expertise et donc d’un simple avis donné au tribunal, le Juge de Paix garde néanmoins tout pouvoir d’appréciation et n'est pas obligé de suivre les conclusions de l’expert.
Le juge de paix qui désigne un expert sur requête unilatérale de la partie lésée doit se borner à charger celui-ci de faire des constatations matérielles, mais il ne peut lui demander un avis sur la cause et l'étendue du dommage (art. 594, 1°, 1025 à 1034 C. jud.).
" Une mission d'expertise, ordonnée sur requête unilatérale par le juge de paix, sur la base des art. 594, 1°, et 1025 à 1034 C. jud., est valable en tant qu'elle a pour objet des constatations matérielles, bien qu'elle soit nulle en tant qu'elle vise à déterminer la cause et l'étendue d'un dommage ".
4.2. L’expertise dans le cadre de l’action en rescision
La lésion représente un déséquilibre dans les prestations réciproques des parties au moment de la conclusion du contrat de vente. Ainsi le vendeur qui n'obtient de son immeuble qu'un prix inférieur à sept douzièmes de sa valeur vénale ou objective (art. 1674 du Code civil) peut demander la rescision de la vente, c’est-à-dire la nullité du contrat:
Code civil Art.1674. Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value.
La loi est impérative. Elle présume de façon irréfragable qu’il y a vice de consentement. (aucune preuve contraire ne peut être rapportée).
La clause du contrat par laquelle le vendeur renonce à la lésion est réputée non écrite (art. 1674 du Code civil) et la donation fictive de la plus-value est interdite
Quelles sont les conditions autorisant l’action en rescision ?
Le contrat doit être une vente.
La "victime" de la lésion doit être le vendeur. La lésion peut néanmoins être soulevée par les héritiers (article 1122 du Code civil), les créanciers (article 1166 du Code civil) ou le curateur, en cas de faillite.
Code civil Art.1683. La rescision pour lésion n'a pas lieu en faveur de l'acheteur
La vente doit porter sur un immeuble.
La lésion doit s'élever à plus de sept douzièmes de la valeur vénale de l'immeuble au moment de la vente.
Code civil Art.1675. Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.
Par exception , ne sont pas susceptible de lésion
Les ventes soumises à autorisation de justice conformément aux articles 1186 et suivants du Code judiciaire.
Code civil Art.1684. Elle n'a pas lieu en toutes ventes qui, d'après la loi, ne peuvent être faites que d'autorité de justice.
Les ventes réalisées suite à expropriation pour cause d'utilité publique.(l’indemnité d’expropriation étant fixée par le tribunal)
les ventes viagères qui comporte un véritable caractère aléatoire
Comment établir la lésion et selon quelle procédure ?
L'action en rescision doit être intentée contre l'acheteur ou éventuellement, contre ses héritiers.
L'action en rescision doit être intentée dans les deux années de la vente (art. 1676 C.civ.), donc à dater du jour où se sont rencontrés les consentements. Il s'agit d'un délai préfix: passé ce délai, le vendeur est forclos de toute action
Code civil Art.1676. La demande n'est plus recevable après l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente.
Selon le Code civil, les étapes de la procédure sont les suivantes :
Code civil Art.1677. La preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement, où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.
Code civil Art.1678. Cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu'un seul avis à la pluralité des voix.
Code civil Art.1679. S'il y a des avis différents, le procès-verbal en contiendra les motifs, sans qu'il soit permis de faire connaître de quel avis chaque expert a été.
Code civil Art.1680. Les trois experts seront nommés d'office; à moins que les parties ne se soient accordées pour les nommer tous les trois conjointement.
Code civil Art.1681. Dans le cas ou l'action en rescision est admise, l'acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu'il en a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total.
Code civil Art.1682. Si l'acquéreur préfère garder la chose en fournissant le supplément réglé par l'article précédent, il doit l'intérêt du supplément, du jour de la demande en rescision.
L'action en rescision s'articule autour des phases suivantes :
Le vendeur doit établir devant le tribunal la vraisemblance de la lésion
Il le fera le plus souvent en fondant son action sur un ensemble d’éléments concordants qui démontrent la valeur "objective " de l’immeuble (expertise unilatérale, points de comparaison obtenus auprès de l’administration de l’enregistrement ou des notaires, déclaration de succession…) et apportant ainsi au tribunal un faisceau de présomptions quant à l’existence d’une lésion.
Le tribunal statue sur la demande en rescision.
Il peut ainsi décider :
Soit du rejet pur et simple de l'action en rescision, considérant que le demandeur ne prouve pas la vraisemblance de la lésion.
Soit, si le tribunal a acquis une conviction suffisante de l'existence de la lésion, il procède d’office à la désignation d’un collège de trois experts
(ou le cas échéant, il acte l’accord des parties sur cette désignation)
Les experts doivent accomplir une double mission :
1°mission
Estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente (art. 1675 C.civ.)
2°mission
déterminer le supplément de prix nécessaire pour permettre à l'acquéreur de conserver éventuellement celui-ci (art. 1681 C.civ.)
Les experts dressent le procès-verbal contenant leurs conclusions et le déposent au dossier d’audience
Le tribunal vérifie la correcte exécution des missions imposées
aux experts et se prononce :
sur l'évaluation de l'immeuble
et consécutivement, sur le supplément de prix.
Attention : les conclusions du procès-verbal d'expertise représente un simple avis qui ne lie pas le tribunal.
Que se passe-t-il lorsque la lésion a été constatée ?
L’action en rescision introduite par le vendeur, a pour objet la nullité du contrat.
Néanmoins l’acquéreur peut contrer cette demande en nullité, en formant une
Offre réelle de supplément de prix (article 1681 du Code civil)
L’acquéreur peut faire valoir cette offre jusqu'à l'exécution du jugement de rescision. Elle est également accessible à tout titulaire de droit réel sur l'immeuble vendu et notamment au créancier hypothécaire.
L’offre devra ainsi porter:
Sur un supplément de prix suffisant pour que le vendeur perçoive 90% du prix total
Sur les intérêts dus sur ce supplément à compter de la demande en rescision
Si l'action en nullité aboutit, doivent être restitués
L’immeuble. Celui-ci retourne au vendeur quitte et libre de toutes charges et dans l’état où il se trouvait au moment de la vente. (sauf les dégradations intervenues par cas fortuit et les dégâts causés par l'usure normale de l'immeuble)
Les fruits perçus par l’acquéreur à compter du jour de la demande en rescision.
Les intérêts produits par le prix de vente, à compter du jour de la demande en rescision sauf si l'immeuble a lui-même généré des fruits comme dit ci-dessus.
Le coût des améliorations apportées à l'immeuble si celle-ci étaient utiles et nécessaires. Cette indemnité équivaut au minimum des deux sommes suivantes: soit la plus-value apportée par l'immeuble, soit le coût de la main d'œuvre et des matériaux.

References: Art. 962

Art. 962

Art. 963

Art. 964

Art. 965
 art. 13

Art. 966

Art. 967

Art. 968

Art. 969

Art. 970

Art. 971

Art. 972

Art. 973

Art. 974

Art. 975

Art. 976

Art. 977

Art. 978

Art. 979
 art. 39
 art. 10

Art. 980

Art. 981

Art. 982
 art. 163

Art. 983
 art. 3

Art. 984

Art. 985
 art. 11

Art. 986

Art. 987
 art. 12

Art. 988

Art. 989
 l'article 987
 l'article 984

Art. 990
 l'article 1017
 art. 14
 art. 14

Art. 991
 Art.1731
 § 1
 Art.1732
 § 2
 Art.1730
 § 1
 art. 594
 Art.1674
 Art.1683
 Art.1675
 Art.1684
 Art.1676
 Art.1677
 Art.1678
 Art.1679
 Art.1680
 Art.1681
 Art.1682