Source: https://www.dr-s-v-berndt.de/neues-aus-der-rechtsprechung/2018/
Timestamp: 2020-02-17 00:24:05+00:00

Document:
2018 - RECHTSANWÄLTIN DR. S. V. BERNDT
2018 — Neues aus der Rechtsprechung
Verwirkung von Nachbarrechten im öffentlichen Recht
BRAWO-Artikel vom 09.12.2018
Ist bereits zu Zeiten des Voreigentümers ein subjektives Nachbarrecht verwirkt, muss sich auch der Käufer des Grundstückes Verwirkung entgegenhalten lassen. Dieser rückt insofern in die Rechtsstellung des Alteigentümers ein.
Im vorliegenden, vom OVG Schleswig mit Beschluss vom 25.05.2018 – 1 LA 44/17 entschiedenen Fall begehrte der Käufer eines Grundstückes über die Bauaufsichtsbehörde, gegen den Eigentümer des Nachbargrundstückes einzuschreiten, welcher unter Verstoß gegen die Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans anstelle eines hiernach maximal 1,20 m hohen Maschendrahtzauns eine ca. 2 m hohe und rund 26 m lange hölzerne Sichtschutzwand errichtet hatte. Zwischen den Grundstücken lag lediglich ein ca. 1,50 m breiter Fußweg, so dass auch die erforderlichen Abstandsflächen von 3 m nicht eingehalten waren. Der Kläger erwarb das Grundstück im Jahr 2011 von dem Voreigentümer, der sich gegen die Errichtung des Zauns durch seinen Grundstücksnachbarn im Jahr 2007 nicht zur Wehr gesetzt hatte, obwohl er die Bauarbeiten bemerkt hatte.
Nachdem der Sichtschutzzaun während des Verfahrens vollständig beseitigt worden war, blieb nur noch über die Kosten zu entscheiden. Weil die Klage ohne das erledigende Ereignis erfolglos geblieben wäre, hatte der Kläger die Kosten des Verfahrens auf behördliches Einschreiten zu tragen. Da vorliegend bereits der Voreigentümer von den Bauarbeiten Kenntnis hatte, ohne jedoch dagegen vorzugehen, andererseits der Nachbar aufgrund dessen darauf vertrauen durfte, dass dieser seine Rechte gegen die Errichtung des Sichtschutzzaun zeitnah geltend machen würde, ging das OVG vorliegend von Verwirkung aus. Dies gelte umso mehr, als sich die Bauphase selbst bereits über einen gewissen Zeitraum erstreckt haben musste und sich bereits im Jahr 1996 ein Holzlamellenzaun auf dem gegnerischen Grundstück befunden hatte. Die Verwirkung musste sich auch der Käufer des Grundstückes entgegenhalten lassen, denn diese Abwehransprüche sind grundstücksbezogen, sodass sie mit dem Verkauf des Grundstücks nicht zugunsten des Käufers neu entstehen können. Die bereits bei Erwerb des Grundstücks im Jahr 2011 vorliegende Verwirkung eines subjektiv-öffentlichen Nachbarrechts muss sich hiernach auch der Grundstückserwerber entgegenhalten lassen, der als neuer Eigentümer lediglich in die Rechtsstellung des früheren Eigentümers einrückt.
Haftung des Sachverständigen bei falschem Zwangsversteigerungsgutachten
BRAWO-Artikel vom 25.11.2018
Ein im Zwangsversteigerungsverfahren bestellter Gutachter haftet dem Ersteher gegenüber für eine objektiv fehlerhafte Wertermittlung der Immobilie. Im vorliegenden, vom OLG Brandenburg am 07.03.2018 zum Az. 7 U 87/16 entschiedenen Fall lautete das bei der Bewertung des Mindestgebotes für eine Eigentumswohnung erstellte Verkehrswertgutachten des vom Amtsgericht bestellten Sachverständigen fälschlicher Weise auf 100.000 €, was zur Festsetzung eines Mindestgebotes von 50.000 € führte. Auf dieser Grundlage erhielt der Ersteher den Zuschlag. Nachdem sich herausstellte, dass das Objekt anstelle von 98,76 m² lediglich eine Wohnfläche von 88,93 m² aufwies und der Sachverständige - entgegen seiner Versicherung im Gutachten - hierzu sowie zu etwaigen Vergleichswerten des Gutachterausschusses keinerlei eigene Feststellungen getroffen oder Recherchen angestellt hatte, verlangte der Ersteher Schadensersatz.
Der daraufhin vom Gericht bestellte Sachverständige bezifferte sodann anhand eigener Ermittlungen einer knapp 10 % geringeren Wohnfläche mithilfe eines örtlichen Aufmaßes sowie der entsprechenden Daten aus der Kaufpreissammlung den Verkehrswert mit 86.000 €. Die nicht durchgeführte Innenbesichtigung und Ableitung der Wohnfläche aus alten Unterlagen sowie die Nichteinholung von Vergleichsdaten stellten zudem grobe Unzulänglichkeiten dar.
Aufgrund dessen bejahte das OLG Brandenburg den in Höhe von 7.000 € geltend gemachten Schadensersatzanspruch des Klägers nach § 839a Abs. 1 BGB. Hiernach ist ein vom Gericht ernannter Sachverständiger zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der einem Verfahrensbeteiligten durch eine gerichtliche Entscheidung entsteht, die auf einem grob fahrlässig unrichtig erstatteten Gutachten beruht. Das Sachverständigengutachten war vorliegend falsch. Wenngleich die unzutreffende Ermittlung der Wohnfläche eine Diskrepanz knapp unter der gemeinhin mit 10 % anzusetzenden Grenze für eine erhebliche Abweichung ergab, könne dieser Maßstab bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Eigentumswohnung nicht zur Anwendung kommen. Der Ersteher eines Grundstückes müsse sich darauf verlassen können, dass die im Verkehrswertgutachten angegebene Wohnfläche genau ermittelt werde. Diese sei der genaueste Parameter der Wertermittlung, sodass ihm daher besonderes Gewicht für die Entscheidung des Bieters zukomme. In Anbetracht dessen sei auch zumindest grobe Fahrlässigkeit anzunehmen. Der Schaden bestehe dementsprechend in Höhe der Differenz zu dem richtigerweise mit 43.000 € anzusetzenden Mindesgebot.
BRAWO-Artikel vom 11.11.2018
Die Einschaltung eines privaten Postdienstleisters sowie die weitere Einschaltung eines Subunternehmers können für die Zugangsvermutung innerhalb der 3-Tage-Frist des § 122 Abs. 2 Nr.1 AO von Bedeutung sein, weil hierdurch möglicherweise ein längerer Postlauf gegeben ist. In diesen Fällen ist zu prüfen, ob nach den bei den privaten Dienstleistern vorgesehenen organisatorischen und betrieblichen Vorkehrungen regelmäßig von einem Zugang des zu befördernden Schriftstückes innerhalb von 3 Tagen ausgegangen werden kann.
Im vorliegenden, vom BFH, Urt. v. 14.06.2018 – III RV 27/17 -, entschiedenen Fall hing die Wahrung der Klagefrist davon ab, wann dem Kläger die angefochtene Einspruchsentscheidung nach der Abgabenordnung (AO) zugegangen war. Diese hatte die Behörde über einen privaten Postdienstleister an den Kläger übermittelt. Gemäß der Regelung des § 122 Abs. 2 Nr.1 AO gilt die Entscheidung als am 3. Tage nach der Aufgabe zur Post als bekannt gegeben, es sei denn, dass sie nicht oder zu einem späteren Zeitpunkt zugegangen ist. Im Zweifel hat die Behörde den Zugang des Verwaltungsaktes und den Zeitpunkt nachzuweisen. Bestreitet der Steuerpflichtige nicht den Zugang des Schriftstückes, sondern behauptet lediglich, dieses nicht innerhalb des 3-Tage-Zeitraumes erhalten zu haben, muss er sein Vorbringen nach seinen Möglichkeiten konkretisieren, um entsprechende Zweifel an dieser Vermutung zu begründen und Tatsachen vortragen, nach denen ein anderer Geschehensablauf als der typische Zugang binnen 3 Tagen nach Aufgabe zur Post ernstlich in Betracht zu ziehen ist.
Das FG ist hierbei verpflichtet, sich zunächst die geeigneten Entscheidungsgrundlagen durch angemessene Aufklärung des maßgeblichen Sachverhaltes zu verschaffen. Dies war vorliegend nicht erfolgt: Während die Aufgabe zur Post auch die Übermittlung des Verwaltungsaktes durch einen privaten Postdienstleister erfasst, ergaben sich hieraus aber Zweifel an dem typischen Geschehensablauf, dass das Schriftstück am 3. Tag nach Aufgabe den Empfänger erreichen konnte. Denn es war völlig ungeklärt, ob und wann das möglicherweise nur regional tätige Subunternehmen die empfangenen Schreiben an den privaten Postdienstleister weitergeleitet hatte und inwieweit der mit diesem geschlossenen Beförderungsvertrag bei Einschaltung eines Subunternehmens die zeitnahe Zustellung auch überregional sicherte.
Erschleichen eines Kaufvertrages als Eingehungsbetrug
BRAWO-Artikel vom 14.10.2018
Allein dadurch, dass sich der zahlungsunfähige oder zahlungsunwillige Käufer den Abschluss eines notariellen Grundstückskaufvertrages erschleicht, begeht er noch keinen Eingehungsbetrug, wenn der Grundstückskaufvertrag – wie allgemein üblich – die Eigentumsübertragung von dem Eingang der Kaufpreiszahlung abhängig macht. Auch, dass etwa der Verkäufer im Rahmen der Vertragsabwicklung freiwillig dem Erwerber vorzeitig den Besitz einräumt, stellt für sich genommen noch keinen Vermögensschaden dar. Anderes gilt dann, wenn die Parteien abweichend von der gängigen Praxis ein Entgelt für die Zeit der Nutzungsüberlassung bis zur Eigentumsumschreibung vereinbaren und der Erwerber auch insoweit von vornherein zahlungsunwillig oder zahlungsunfähig ist. Dass der Verkäufer bei einem späteren Drittverkauf lediglich einen geringeren Kaufpreis erzielen kann, weil der sich den Vertragsabschluss erschleichende Ersterwerber bereits mit Umbauarbeiten begonnen hatte, stellt keinen Betrugsschaden dar.
Im vorliegenden Fall, BGH-Beschluss vom 06.03.2018 - 3 StR 552/17 -, hatte der Angeklagte unter Vortäuschung seiner Zahlungsfähigkeit und -willigkeit einen notariellen Grundstückskaufvertrag über ein Einfamilienhaus zum Preis von 185.000 EUR abgeschlossen. Der Verkäufer händigte dem Käufer indes noch vor Kaufpreiszahlung sämtliche Schlüssel für das Haus aus und erklärte sich damit einverstanden, dass dieser vorzeitig mit Umbauarbeiten an dem Objekt begann. Wie von diesem beabsichtigt, zahlte er den Kaufpreis nicht. Nach Vertragsrückabwicklung konnte der Verkäufer ca. 9 Monate später nur noch einen Kaufpreis von 167.000 EUR erzielen, weil das Objekt aufgrund der noch nicht abgeschlossenen Baumaßnahmen „Baustellencharakter“ aufwies.
Da in der Regel aufgrund der lediglich Zug-um-Zug zu leistenden Hauptpflichten die Eintragung im Grundbuch von der vorherigen Kaufpreiszahlung abhängig ist und der Verkäufer vorliegend von sich aus vorzeitig den Besitz übertragen hatte, ohne dass hierfür – wie bei einem Grundstückskaufvertrag auch nicht üblich - ein konkreter wirtschaftlicher Gegenwert vereinbart war, vermochte der BGH hierin noch keinen betrugsrelevanten Vermögensschaden zu erkennen. Gleiches galt für den Folgeschaden, der sich gerade nicht als unmittelbares Ergebnis der Besitzüberlassung darstellte, sondern auf einer gesonderten schädigenden Handlung des Angeklagten beruhte. Dies kann jedoch im Rahmen der Strafzumessung von Bedeutung sein.
Herausgabeanspruch gegenüber Zwischenpächter einer Kleingartenanlage
BRAWO-Artikel vom 30.09.2018
Mit Beschluss vom 05.07.2018 – III ZR 355/17 – hat der BGH bestätigt, dass eine – direkte oder analoge – Anwendung des § 10 Abs. 3 BKleingG nicht in Betracht kommt, wenn der Zwischenpachtvertrag vom Zwischenpächter gekündigt wird. Nach dieser Regelung tritt im Fall der Kündigung des Zwischenpachtvertrages durch den Hauptverpächter dieser in die Verträge des Zwischenpächters mit den jeweiligen Kleingärtnern (Endpächtern) ein. Dies soll sicherstellen, dass die Kleingärtner, die ihre Pflichten erfüllen, ihre Kleingärten durch die Kündigung nicht verlieren. Diese sollen nicht die Folgen tragen, die sich aus den zur Kündigung führenden Pflichtverletzungen des Zwischenpächters oder der Aberkennung seiner Gemeinnützigkeit ergeben. Dem entsprechend beschränkt sich der Anwendungsbereich auf die Fälle, in denen der Hauptverpächter den Zwischenpachtvertrag aus den Gründen des § 10 Abs. 1 BKleingG kündigt.
Im vorliegenden Fall verlangte die Eigentümerin eines Kleingartengeländes von dem Beklagten, dem örtlichen Kleingartenverein, an welchen der Bezirksverband als Zwischenpächter das Gelände mit 179 Parzellen unterverpachtet hatte, zum Zwecke der Räumung und Herausgabe Auskunft über die Namen und Anschriften der jeweiligen Nutzer der Kleingartenparzellen. Anlass hierfür war eine Kündigung des Insolvenzverwalters des Bezirksverbandes, welcher sowohl den Hauptpachtvertrag mit der Eigentümerin als auch den Unterpachtvertrag mit dem Beklagten gekündigt hatte. Streitig war im Folgenden, ob aufgrund dieser Kündigung des Hauptpachtvertrages durch den Insolvenzverwalter die Eigentümerin einen Herausgabeanspruch des Kleingartengeländes gegen den Kleingartenverein hatte.
Da § 10 Abs. 3 BkleingG jedenfalls nicht auf die Kündigung des Zwischenpachtvertrages mit dem Hauptverpächter durch den Zwischenpächter anwendbar war, bestand eine Verpflichtung der Beklagten, das Kleingartengelände an die Klägerin herauszugeben und ihr die hierfür nötigen Angaben über die einzelnen Parzellennutzer mitzuteilen. Entgegen der Gesetzeslage bei der gewerblichen Weitervermietung von Wohnraum war auch ein entsprechendes Schutzbedürfnis der Nutzer nicht festzustellen, auch ist die Interessenlage nicht vergleichbar, da ein Zwischenpachtvertrag gemäß § 4 Abs. 2 BKleingG nur mit einer als gemeinnützig anerkannten Kleingärtnerorganisation oder der Gemeinde abgeschlossen werden kann.
Anforderung an Beweiserhebung im Arzthaftungsrecht
BRAWO-Artikel vom 16.09.2018
Der Tatrichter darf bei der Beurteilung einer spezifisches Fachwissen voraussetzenden Frage nur dann auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens verzichten, wenn er entsprechende eigene besondere Sachkunde auszuweisen vermag. Will er diese bei seiner Entscheidung in Anspruch nehmen, muss er zuvor den Parteien einen entsprechenden Hinweis erteilen. Dies gilt auch dann, wenn er ein Sachverständigengutachten aus eigener Sachkunde für ungeeignet hält.
Im vorliegenden Fall wies der BGH mit Beschluss vom 09.01.2018 – VI ZR 106/17 – die Sache an das Berufungsgericht zurück. Die Klägerin nahm hierin den Beklagten nach einer kieferchirurgischen und zahnärztlichen Behandlung u.a. auf Schadensersatz und Schmerzensgeld in Anspruch. Anlass hierfür waren Implantate und eine Kieferbrücke, hinsichtlich deren die Klägerin nicht ausreichende Aufklärung und fehlerhafte Behandlung auch in Bezug auf die Wahl des Versorgungskonzeptes und der medizinisch fachgerechten Durchführung gegen den beklagten Arzt geltend machte. Das Berufungsgericht sah von der angebotenen Einholung eines Sachverständigengutachtens ab, da die konkreten Gründe, weshalb sich die Zahnersatzkonstruktion immer wieder gelockert habe und herausgefallen sei, nachträglich mehr festgestellt werden könnten. Auch ob die alte Brücke funktionsfähig gewesen sei, sei nicht mehr zu überprüfen. Es sei gerichtsbekannt und durch den Fachsenat schon mehrfach durch Sachverständigengutachten festgestellt worden, dass bereits kurze Zeit nach Veränderung der Gebisssituation eine Überprüfung nicht mehr möglich sei, da sich sowohl diese als auch der Kiefer der neuen Prothetik anpassten.
Hierin sah der BGH eine erhebliche Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör, nachdem sich aus den besonderen Umständen des Einzelfalles deutlich ergab, dass das Gericht das klägerische Vorbringen überhaupt nicht zur Kenntnis genommen bzw. bei seiner Entscheidung nicht in Erwägung gezogen hatte. Dies ist dann der Fall, wenn das Gericht auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrages eines Beteiligten zu einer für das Verfahren wesentlichen Frage nicht eingegangen ist. Dies galt vor allem hinsichtlich des Vortrages der Fehlerhaftigkeit des gesamten Behandlungskonzeptes bereits in der Grundanlage und damit unabhängig von der nicht mehr überprüfbaren Passgenauigkeit des Zahnersatzes. Überdies war neben einem vom Berufungsgericht erwähnten Modell der verwendeten Oberkieferprothese noch die vom Beklagten verwendete Zahnersatzkonstruktion vorhanden. Art. 103 Abs. 1 GG verpflichte die Gerichte, erheblichen Beweisanträge nachzugehen, anderenfalls zumindest vorher einen entsprechenden Hinweis zu erteilen.
Nachweis für Löschung einer Grunddienstbarkeit
BRAWO-Artikel vom 02.09.2018
Ein Verzicht der Urkundsbeteiligten auf ihr Antragsrecht nach § 13 Abs. 1 GBO ist grundbuchverfahrensrechtlich unbeachtlich. Die in einem notariellen Kaufvertrag mit Auflassungserklärung und Bewilligung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung mitbeurkundete Löschungsbewilligung (§ 19 GBO) des vormerkungsberechtigten Käufers kann im Verfahren über die Löschung der Vormerkung auch dann einen entsprechenden Antrag des Verkäufers rechtfertigen, wenn dem Grundbuchamt nur die seinerzeit von dem Notar zum Zwecke der Eintragung der Vormerkung eingereichte Ausfertigung vorliegt.
Im vorliegenden, vom OLG Celle – 18 W 18/18 – unter dem 17.05.2018 entschiedenen Fall hatten die Parteien eines Grundstückskaufvertrages den amtierenden Notar „unter Verzicht auf ihr eigenes Antragsrecht“ zum grundbuchlichen Vollzug beauftragt und bevollmächtigt. Ferner war bereits die für einzelne Fälle vorgesehene bewilligte und beantragte Löschungsbewilligung des Käufers für die gleichfalls bewilligte Auflassungvormerkung enthalten, wesbezüglich der amtierende Notar unwiderruflich angewiesen wurde, den Löschungsantrag zu stellen.
Nachdem der Käufer u.a. eine gleichfalls vorgesehene vertragliche Bauverpflichtung nicht fristgerecht erfüllte, erklärte der Verkäufer den Rücktritt von diesem Vertrag und beantragte zu Protokoll der Urkundsbeamtin des Grundbuchamtes die Löschung der zugunsten des Käufers eingetragenen Auflassungsvormerkung. Die Notarin teilte dem Grundbuchamt auf dessen Anfrage hin mit, dass sie auf Grund des Rücktrittes nicht mehr berechtigt sei, den Löschungsantrag zu stellen.
Nach Auffassung des Beschwerdegerichtes war indes der Verkäufer als (Noch–) Grundstückseigentümer hierzu berechtigt. Denn er konnte von dem Käufer nach § 894 BGB die Berichtigung des Grundbuches dahin verlangen, als die zu dessen Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung infolge Nichtbestehens des gesicherten Anspruches zu Unrecht eingetragen war. Demgegenüber war der in der notariellen Verhandlung erklärte Verzicht auf das eigene Antragsrecht der Urkundsbeteiligten als öffentlich-rechtliche Rechtsposition mangels entsprechender Dispositionsbefugnis der Vertragsbeteiligten grundbuchverfahrensrechtlich unbeachtlich.
BRAWO-Artikel vom 19.08.2018
Das Erlöschen einer Grunddienstbarkeit nach § 1026 BGB setzt voraus, dass der Berechtigte rechtlich - und nicht nur tatsächlich – dauerhaft an der Ausübung der Dienstbarkeit auf dem betreffenden Teil des belasteten Grundstücks gehindert ist.
Im vorliegenden Fall war das sog. „dienende“ Grundstück mit zwei Grunddienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Nachbargrundstückes belastet. Hierbei handelte es sich zum einen um ein – weder in der Bewilligung selbst noch sonst näher konkretisiertes - Geh- und Fahrrecht sowie ein ebenfalls nicht näher räumlich beschränktes oder sonst begrenztes Giebel- und Abwasserrecht. Nachdem das dienende Grundstück in mehrere Parzellen geteilt worden war, von denen zwei nicht mehr an das herrschende Grundstück angrenzten, beantragten deren Eigentümer die Löschung beider Grunddienstbarkeiten, da diese Grundstücke außerhalb deren Ausübungsbereiches lägen.
Nach Beschluss des OLG Saarbrücken vom 20.02.2018 – 5 W 89/17 - hatte das Grundbuchamt den Antrag vorliegend zurecht mangels Nachweises eines dauerhaften rechtlichen Ausschlusses von der Dienstbarkeit zurückgewiesen. Zwar werden nach § 1026 BGB bei realer Teilung des belasteten Grundstückes in mehrere selbständige Grundstücke solche Teilflächen kraft Gesetzes von der Dienstbarkeit frei, die außerhalb des Ausübungsbereiches liegen und sind mithin entweder aufgrund Bewilligung des Berechtigten nach § 19 GBO oder aufgrund Unrichtigkeitsnachweis nach § 22 GBO durch öffentliche Urkunden zu löschen. Die Beweislast für das Freiwerden des Grundstückes von der Grunddienstbarkeit trifft hierbei den Eigentümer des dienenden Grundstückes. An den Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen, da die Löschung ohne Mitwirkung des Dienstbarkeitsberechtigten erfolgt und ansonsten am Verfahren nicht Beteiligte geschädigt werden könnten. Die vorgelegte Bescheinigung des Vermessungsamtes entsprach hierbei zwar der erforderlichen öffentlichen Urkunde, eine dauernde rechtliche Hinderung des Berechtigten an der Ausübung des Rechtes ergab sich hieraus jedoch nicht, da insbesondere in Ermangelung einer näheren Konkretisierung weder in Bezug auf das Geh- und Fahrrecht, noch bezüglich jedenfalls des Abwasserrechtes eine dauerhafte Beschränkung des Ausübungsbereiches festgestellt werden konnte. Insbesondere war der Berechtigte hiernach berechtigt, im Falle einer späteren Veränderung der Verhältnisse die Dienstbarkeit auch auf dem anderen Teil des belasteten Grundstückes auszuüben.
Vollstreckung aus Grundschuld gegen neuen Grundstückseigentümer
BRAWO-Artikel vom 05.08.2018
Soll die Vollstreckung aus einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld gegen den späteren Eigentümer eines Grundstückes betrieben werden, macht allein die im Grundbuch eingetragene dingliche Unterwerfungserklärung nach § 800 Abs. 1 ZPO eine sog. Rechtsnachfolgeklausel gemäß § 727 ZPO gegen den neuen Eigentümer des Grundstückes nicht entbehrlich.
Im vorliegenden Fall betrieb die Beteiligte zu 1. die Zwangsversteigerung der Grundstücke der Beteiligten zu 2. und 3. aus einer mit dem Vermerk „vollstreckbar nach § 800 Abs. 1 ZPO“ eingetragenen Grundschuld über 220.000,00 EUR. Grundlage hierfür war eine Grundschuldbestellungsurkunde, in welcher sich der Voreigentümer der Grundstücke der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück in der Weise unterworfen hatte, dass die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer wegen aller Ansprüche an Kapital und Zinsen aus der Grundschuld zulässig sein soll. Die gegen den Voreigentümer des Grundstücks erteilte vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde war den Beteiligten zu 2. und 3. vor Beginn der Zwangsvollstreckung zugestellt, indes gegen diese keine Vollstreckungsklausel erteilt worden. Im Versteigerungstermin wurde dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt, woraufhin die Grundstückseigentümer Beschwerde beim zuständigen Landgericht einlegten, welches den Zuschlagsbeschluss aufhob und die Erteilung des Zuschlags versagte – gem. Beschluss des BGH - V ZB 212/17 – zurecht:
Denn eine die Beteiligte zu 1. zur Vollstreckung gegen die Beteiligten zu 2. und 3. aus der Grundschuld legitimierende Vollstreckungsklausel war vorliegend nicht erteilt und nicht zugestellt worden. Damit fehlte es an einer Vollstreckungsvoraussetzung gemäß § 750 Abs. 1 ZPO. Hiernach darf die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Urkunde nur beginnen, wenn die Personen, für und gegen diese stattfinden soll, in der Urkunde oder der ihr beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind. Zwar erlaube die der Grundbucheintragung zu Grunde liegende Grundschuldbestellungsurkunde die Vollstreckung in das betreffende Grundstück, da die vom Voreigentümer bestellte Grundschuld nach § 800 ZPO vollstreckbar war. Indes hätte die Grundschuldbestellungsurkunde nach §§ 727, 795 ZPO mit einer Rechtsnachfolgeklausel gegen die Beteiligten zu 2. und 3. versehen werden müssen, die vor der Vollstreckung zusammen mit der notariellen Urkunde hätte zugestellt werden müssen. § 800 Abs. 1 ZPO solle zwar die Zwangsvollstreckung auch gegen einen Rechtsnachfolger des Grundstückseigentümers ermöglichen, mache indes die Rechtsnachfolgeklausel als weitere Voraussetzung hierfür nicht entbehrlich.
Auslegung nach dem vorrangigen Inhalt der Grunddienstbarkeit
BRAWO-Artikel vom 22.07.2018
Der Inhalt einer Grunddienstbarkeit ist durch Auslegung des im Grundbuch eingetragenen Inhalts festzustellen. Er wandelt sich weder durch Zeitablauf noch allein durch Änderung der Bedürfnisse.
Im vorliegenden Fall hat das OLG Frankfurt mit Hinweisbeschluss vom 28.11.2017 – 3 U 132/16 - die erstinstanzliche Entscheidung des Landgerichts bestätigt, wonach die im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit im Hinblick auf das dingliche Recht der ungehinderten Ein- und Ausfahrt über das Grundstück der Beklagten fortbesteht. Auf deren Grundstück war zugunsten des jeweiligen Eigentümers des benachbarten Hausgrundstückes, Parzelle 1, folgende Grunddienstbarkeit eingetragen als „das dingliche Recht der ungehinderten Aus- und Einfahrt über Kartenblatt …, Parzelle 2, sie haben den ungehinderten Transport von Fässern pp. aus dem Keller der Hauses Kartenblatt …, Parzelle 1, durch ihren Keller und Schrotgang zu gestatten...“. Beide Grundstücke sind in geschlossener Bauweise bebaut, nur das Haus der Beklagten hat ein Einfahrtstor zur Straße. Im Innenhof befindet sich ein Tor zu dem im rückwärtigen Bereich des klägerischen Grundstückes befindlichen Abstellgebäude. Dieses Grundstück wurde im 20. Jahrhundert als Weinhaus und Pensionszimmer genutzt. Mit der Aufgabe des gastronomischen Betriebs in den 60er Jahren wurde der Transport von Fässern eingestellt. Die Beklagten verschlossen sowohl das Tor zur Straße als auch zu ihrem Innenhof und verweigerten den Klägern den ungehinderten Zugang über ihr Grundstück in den Innenhof des klägerischen Grundstückes.
Bereits aus der Grundbucheintragung ergab sich eindeutig und unmissverständlich das dingliche Recht der ungehinderten Ein- und Ausfahrt zugunsten der Kläger. Ist der Inhalt - wie vorliegend - genau fixiert, wandelt er sich auch nicht etwa mit einer Bedürfnisänderung. Hierbei ist vorrangig auf den Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen. Hieraus ergab sich gleichfalls kein zwingender Zusammenhang des im 1. Halbsatz enthaltenen Ein- und Ausfahrtsrechtes mit der aufgegebenen Schankwirtschaft. Aus dem Grundbuchinhalt ergab sich vielmehr, dass der im 2. Halbsatz geregelte Transport von Fässern pp. durch die Kellerräume und den Schrotgang des Hausgrundstückes der Beklagten in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Aus- und Einfahrtsrecht stand. Auch außerhalb der Eintragung liegende Umstände des Einzelfalles, die für jedermann erkennbar eine Inhaltsänderung rechtfertigen könnten, lagen nicht vor. Vor allem machte das Aus- und Einfahrtsrecht für die Mülltonnen des hofseitig gelegenen Abstellgebäudes einen Sinn, die, ebenso wie sonstige dort lagernde Sachen, nicht zwingend durch das Wohnhaus der Kläger transportiert werden müssen.
Gleichlautende Urkunden und Schriftformerfordernis
BRAWO-Artikel vom 08.07.2018
Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, bedürfen der Schriftform. Anderenfalls gelten sie als für unbestimmte Zeit abgeschlossen, § 550 S. 1 BGB. Gem. § 126 Abs. 2 BGB muss bei einem Vertrag die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.
Dass dies auch dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB genügt, hat der BGH in folgendem Fall entschieden: Der Kläger schloss einen Vertrag mit einer Laufzeit von 30 Jahren zum Betrieb von Photovoltaikanlagen auf Dach- und Freiflächen für insgesamt einen Euro ab. Hierbei faxte der Grundstückseigentümer das von ihm unterzeichnete Exemplar an den Kläger, der das Fax-Exemplar unterschrieb und seinerseits an den Grundstückseigentümer zurückfaxte. Die jeweiligen Originale verblieben bei dem Kläger und dem Eigentümer des Grundstückes. Dieser veräußerte gut ein halbes Jahr später das Grundstück und kündigte den Vertrag. Nach einer weiteren Veräußerung überließ die nunmehrige Eigentümerin das Grundstück einem Dritten zur Errichtung einer Photovoltaikanlage und verwehrte dem Kläger den Zutritt. Dieser begehrte daraufhin die Feststellung, dass sein Vertragsverhältnis ungekündigt fortdauert.
Der BGH, Urt. v. 07.03.2018 - XII ZR 129/16 - sah vorliegend die gesetzliche Schriftform dadurch gewahrt, dass die Parteien jeweils gleichlautende Urkunden unterzeichnet hatten, auch wenn diese nach Unterzeichnung nicht dem anderen Vertragspartner zugegangen waren.
Ausreichend ist vielmehr, dass mehrere gleichlautende Ausfertigungen vorliegen und jede Vertragspartei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Dies gereicht zur Information des Erwerbers über den Vertragsinhalt und die Beweisbarkeit langfristiger vertraglicher Abreden. Insbesondere reicht es aus, dass das unterzeichnete Vertragsexemplar, das sich im Herrschaftsbereich des jeweiligen Vertragspartners befindet, für den anderen Vertragspartner bestimmt ist. Eines irgendwie gearteten Zuganges bedarf es hierfür nicht.
Keine wirksame Auflassung in Beschlussvergleich nach § 278 Abs. 6 ZPO
BRAWO-Artikel vom 24.06.2018
Eine wirksame Auflassung kann nicht durch einen gem. § 278 Abs. 6 des ZPO gerichtlich festgestellten Vergleich erklärt werden, da es hier an einer gleichzeitigen Anwesenheit von Erwerber und Veräußerer gem. § 925 Abs. 1 S. 1 BGB fehlt. Die Regelung des § 925 Abs. 1 S. 3 BGB, wonach die notwendigen Erklärungen nicht nur gegenüber einem Notar, sondern auch gegenüber dem Gericht in einem Vergleich abgegeben werden können, enthält von dem Erfordernis der gleichzeitigen Anwesenheit beider Parteien bei der Auflassung nach S. 1 dieser Regelung keine Ausnahme.
Der Beteiligte hatte sich zur Erledigung eines Rechtsstreits mit seinem Bruder über die Auseinandersetzung einer ungeteilten Erbengemeinschaft in einem gerichtlich festgestellten Vergleich geeinigt. Ein derartiger Vergleich kommt durch schriftliche Annahme eines gerichtlichen Vorschlags oder durch ebenfalls schriftlich unterbreitete übereinstimmende Erklärungen der Parteien gegenüber dem Gericht zustande. Hiernach sollte der Beteiligte den hälftigen Miteigentumsanteil an dem streitgegenständlichen Grundstück erhalten, über dessen Eigentumsübergang sich die Parteien gem. Ziff. 2 des Vergleichsbeschlusses einig waren. Dieser enthielt auch die Eintragungsbewilligung. Eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch konnte dennoch nicht erfolgen, weil das Grundbuchamt nach Auffassung des OLG Hamm, Beschluss vom 28.02.2018, 15 W 292/17, den Eintragungsantrag zu Recht zurückgewiesen hatte. Bei der Auflassung eines Grundstückes hat das Grundbuchamt gemäß § 20 GBO zu prüfen, ob die erforderliche Einigung der Beteiligten erklärt und in der grundbuchmäßigen Form des § 29 GBO nachgewiesen ist. Dies war vorliegend nicht der Fall. Mangels gleichzeitiger Anwesenheit der Beteiligten vor der zuständigen Stelle war die materiell-rechtliche Wirksamkeitsvoraussetzung des § 925 Abs. 1 S. 1 BGB nicht erfüllt und die Auflassung daher nichtig. Wenn das Gesetz auch in § 894 ZPO die Möglichkeit der Auflassungserklärung durch Urteil vorsieht, so ist die gleichzeitige Anwesenheit nur deshalb entbehrlich, weil sie fingiert wird. Ansonsten ergibt sich aus dem Regelungszusammenhang von § 925 Abs. 1 BGB, dass dort in S. 3 nur weitere Stellen zur Entgegennahme der Auflassung befugt sind und eine solche auch in einem gerichtlich im Termin protokollierten Vergleich erklärt werden kann. Der allgemeine, in S. 1 formulierte Grundsatz der gleichzeitigen Anwesenheit beider Vertragspartner vor der zuständigen Stelle erfährt hierdurch indes keine Ausnahme. Gem. der Warn-, Beratungs- und Belehrungsfunktion soll durch die Möglichkeit, im persönlichen Kontakt Rückfragen zu halten, der Schutz vor Übereilung gewährleistet werden.
Haftung des Eigentümers für Brandfolgen an Nachbarhaus
BRAWO-Artikel vom 10.06.2018
Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten an seinem Haus vornehmen lässt, ist als Störer i.S.d. § 1004 Abs. 1 BGB verantwortlich, wenn das Haus infolge dieser Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück hierdurch sowie die Löscharbeiten beschädigt wird.
Mit Entscheidung vom 09.02.2018, V ZR 311/16, hat der BGH dem aus übergegangenem Recht klagenden Versicherer des Nachbargrundstückes einen verschuldensunabhängigen nachbarlichen Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 S.2 BGB i.V.m. § 86 Abs. 1 S.1 VVG zuerkannt. Ein solcher besteht dann, wenn ein Eigentümer rechtswidrige Beeinträchtigungen seines Grundstückes zwar nicht dulden muss, aber auch nicht unterbinden kann und hierdurch unzumutbare Nachteile erleidet. Der Anspruchsgegner muss weiterhin als sog. „Störer“ i.S.d. § 1004 Abs. 1 BGB zu qualifizieren sein. Dies erfordert, dass die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers des Grundstückes zurückgeht. Dies kann nur in wertender Betrachtung nach den Umständen des Einzelfalles festgestellt werden, und zwar nach Maßgabe eines Sachgrundes für die erhöhte Verantwortung für die Gefahrenträchtigkeit seines Grundstückes. Wesentliche Zurechnungskriterien hierfür sind die Veranlassung, die Gefahrenbeherrschung und die Vorteilsziehung. Gerät etwa ein Haus infolge eines technischen Defektes seiner Leitungen in Brand, sind dies – anders als etwa das allgemeine Risiko eines Blitzschlages - Umstände, auf die nur der Eigentümer oder Besitzer Einfluss nehmen konnte und ist dieser daher als „Störer“ zu qualifizieren.
Hiernach hafteten die Beklagten für die auf den Brand zurückzuführenden Schäden, die die Eigentümer des Nachbargebäudes auch nicht durch die Geltendmachung von Abwehransprüchen verhindern konnten, und zwar als sog. „mittelbare“ Handlungsstörer, da der Brand durch das mit der Dachreparatur beauftragte Unternehmen verursacht worden war. Für die Zurechnung des gefahrträchtigen Zustandes kam es auch nicht auf eine etwaige Sorgfaltspflichtverletzung bei Auswahl des Handwerkers an, sondern vielmehr auf Sachgründe für die Zurechnung der aufgetretenen Störung. So hatten sie die Vornahme der Dacharbeiten veranlasst und damit die Gefahrenquelle verursacht, woraus sie auch Nutzen ziehen wollten. Dass darüber hinaus Schadensersatzansprüche gegen den Handwerker - und damit einen Dritten - aus unerlaubter Handlung bestehen, schloss den Anspruch gegenüber den Beklagten vorliegend nicht aus.
Haftung für Feuchtigkeits- und Schimmelschädenchadensersatzanspruch bei Mängeln des Bauwerkes
BRAWO-Artikel vom 27.05.2018
Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet. Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet für einen solchen Sachmangel – anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 S. 1 vereinbarten Beschaffenheit – regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält, der wirksam vereinbart wurde.
Die Kläger hatten im vorliegenden Fall von den Beklagten einen alten Bauernhof mit 2 Anbauten aus den vierziger und sechziger Jahren unter Ausschluss der Sachmängelhaftung gekauft und bei Umbauarbeiten Feuchtigkeits- und Schimmelschäden festgestellt, die auf fehlende bzw. nicht ausreichende Horizontalsperren zurückzuführen waren. Für die erforderlichen Instandsetzungskosten verlangten sie Schadensersatz gemäß §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB.
Nach Auffassung des BGH, Urteil v. 09.02.2018 – V ZR 274/16 –, konnte vorliegend die allein im Internet-Exposé enthaltene Beschreibung des Kaufgegenstandes einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 BGB darstellen, wenn sich die Gebäude nicht für die gewöhnliche oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eigneten. Die Beklagten könnten sich auf den vereinbarten Sachmängelausschluss nur berufen, sofern sie den Mangel nicht arglistig verschwiegen hatten. Vorliegend bestanden hinreichende Anhaltspunkte für eine entsprechende Aufklärungs- bzw. Offenbarungspflicht des Verkäufers über einen Sachmangel. So hatte nach dem Vortrag des Klägers ihm etwa die Reinigungskraft der Beklagten berichtet, in deren Auftrag Schimmel beseitigt und Feuchtigkeitsschäden an den Wänden der Wohnräume berichtet zu haben, die bei der Besichtigung nicht mehr vorhanden gewesen, also offenbar übergestrichen worden seien. Die noch nicht zur Entscheidung reife Sache wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses wurde weiter darauf hingewiesen, dass durch fehlerhafte Horizontalsperren bedingte Feuchtigkeitsschäden nach den Umständen des Einzelfalles durchaus einen Sachmangel auch dann darstellen können, wenn zum Errichtungszeitpunkt Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, insbesondere, wenn Wohnräume im Erdgeschoss Feuchtigkeitsschäden aufweisen. Auch können deren hinreichende Abdichtung und Trockenheit durchaus eine nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartende „Sollbeschaffenheit“ der Kaufsache darstellen.
Schadensersatzanspruch bei Mängeln des Bauwerkes
BRAWO-Artikel vom 13.05.2018
Der werkvertragliche Schadensersatzanspruch aus §§ 634, 635 BGB erfasst nicht nur den unmittelbaren Mangelschaden, sondern alle Vermögensnachteile, die sicher anfallen, solange dem Geschädigten kein Überschuss verbleibt. Demzufolge sind weitergehende Kosten für die Einlagerung von Möbeln im Rahmen der Mängelbeseitigung nur zu erstatten, wenn sie sicher anfallen. Auch ein fiktiver Schadensersatzanspruch für etwaige Flächenverluste kommt, solange der Besteller noch keine Dispositionen getroffen hat, nicht in Betracht.
Im vorliegenden Fall hatte die Beklagte als Bauträgerin eine Wohnanlage der Klägerin errichtet. Aufgrund von Schallschutzmängeln verlangte diese nicht nur die ihr erstinstanzlich zugesprochenen Kosten für die unmittelbare Mängelbeseitigung, sondern begehrte darüber hinaus anstelle der ausgeurteilten Feststellung eines etwaigen weitergehenden Schadensersatzanspruches für die Mangelfolgekosten bis zu einem Betrag von 85.000,00 EUR die Zahlung von Schadensersatz in dieser Höhe. Dies blieb vor dem OLG München, Beschluss vom 25.09.2017 – 9 U 4712/16 Bau –, ohne Erfolg:
Ist der Mangel noch nicht beseitigt, hat der Besteller nicht nur Anspruch auf Ersatz der zur vertragsgemäßen Herstellung des Werkes erforderlichen Aufwendungen in Gestalt der Zahlung des hierfür notwendigen Geldbetrages, sondern darüber hinaus auch auf Ersatz derjenigen Maßnahmen, die notwendigerweise die Mängelbeseitigung am Bauwerk unmittelbar erst ermöglichen, wie etwa die einer Räumung und Hotelunterbringung. Hierbei kann der Geschädigte alle Vermögensnachteile, die nach seiner Disposition „sicher“ anfallen, verlangen. Ist dies nicht der Fall, weil noch nicht absehbar, bleibt es bei der bloßen Feststellung einer entsprechenden Schadensersatzpflicht. Gleiches galt hinsichtlich der Flächenverluste. Weil der Geschädigte auch insoweit vorliegend noch keine Dispositionen getroffen hatte, war nicht absehbar, in welchem Umfang diese durch die – vorliegend noch völlig offene Art zur Beseitigung der Schallschutzmängel – tatsächlich bei der Klägerin entstehen würden. So kamen neben dem Einbau biegeweicher Vorsatzschalen auch andere Formen der Mängelbeseitigung in Betracht. Mithin war die tatsächliche Schadensentstehung entsprechend unsicher, so dass die Gefahr einer Überkompensation nicht auszuschließen war.
Falsche Angaben in Verkaufsexposé über Grundstück
BRAWO-Artikel vom 29.04.2018
Zu den Eigenschaften, die ein Grundstückskäufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, zählen auch Angaben in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich hierbei um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes oder ein Makler-Exposé handelt. Von einem Haftungsausschluss für Sachmängel werden auch diese Äußerungen erfasst. Indes kann der Verkäufer sich hierauf nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Dem Urteil des BGH vom 19.01.2018, - V ZR 256/16 - lag folgender Fall zugrunde: die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag von den Beklagten unter Ausschluss der Sachmängelhaftung ein mit einem in den fünfziger Jahren errichteten Wohnhaus bebautes Grundstück. Dieses wurde in dem Verkaufsexposé des Maklers unter anderem dahin beschrieben, dass „das Haus unterkellert (trocken)“ ist. Dem gegenüber zeigte sich nach dem Besitzübergang, dass Wände und Fußböden des Kellers feucht waren. Daraufhin verlangte die Klägerin die Rückabwicklung des Kaufvertrages.
Nach Auffassung des BGH kam sowohl ein Schadensersatzanspruch statt der Leistung gemäß §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 S.1 BGB als auch ein gleichfalls auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gerichteter Anspruch aus Verletzung vorvertraglicher Pflichten gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB in Betracht. Wenngleich die Parteien hiermit keine Beschaffenheitsvereinbarung eines „trockenen Kellers“ getroffen hatten, die in dem notariellen Kaufvertrag ihren Niederschlag gefunden hätte, und auch in den fünfziger Jahren Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik gehörten, mithin bei Sachen gleicher Art üblich und daher vom Käufer an sich zu erwarten waren, gelangte der BGH dennoch zum Vorliegen eines Sachmangels:
Denn zur Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Hierzu zählen auch die Angaben in einem Exposé. Wegen der arglistigen Täuschung konnte sich der Verkäufer nicht auf den vereinbarten Sachmängelausschluss berufen und lag hierin zugleich eine vorsätzliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten, die vorliegend zur Rückabwicklung des Kaufvertrages führte.
„Laubrente“ bei grenznahem Bewuchs des Nachbargrundstückes
BRAWO-Artikel vom 15.04.2018
Ein Nachbar, der von dem Eigentümer des angrenzenden Grundstückes die Entfernung dort aufstehender Bäume nicht mehr verlangen kann, weil die in dem Landesnachbarrecht hierfür vorgesehenen Fristen längst abgelaufen sind, kann seinen aufgrund dessen erhöhten Reinigungsaufwand für abgefallenes Laub, Nadeln, Blüten und Zapfen dieser Bäume grundsätzlich nach dem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S.2 BGB ersetzt verlangen.
Im vorliegenden Fall begehrten die Kläger von ihrem Grundstücksnachbarn die Entfernung, hilfsweise Einkürzung der dort unmittelbar an der Grundstücksgrenze ohne Einhaltung der erforderlichen Grenzabstände gepflanzten Bäume sowie hilfsweise hierzu die Feststellung, dass der Grundstücksnachbar u.a. auch den aufgrund der Verschattung bislang entstandenen erhöhten Reinigungsaufwand und Ernteausfall sowie ferner die hierfür entstehenden jährlichen Aufwendungen zu tragen habe.
Mit Entscheidung vom 27.10.2017 – V ZR 8/17 – hat der BGH in der im übrigen noch nicht entscheidungsreifen Sache ausgeführt, dass grundsätzlich ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch aus § 906 Abs. 2 S. 2 BGB dann gegeben ist, wenn der Eigentümer rechtswidrige Einwirkungen auf sein Grundstück nicht mehr unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Dies kann insbesondere wegen Ablaufs der nachbarrechtlichen Ausschlussfristen mit Blick auf den erhöhten Reinigungsaufwand solch grenznahen Bewuchses der Fall sein. Die allein durch die Missachtung der Grenzabstandsregelungen ausgeschlossenen Ansprüche besagten noch nichts darüber aus, ob der Grundstücksnachbar durch die von dem Baum ausgehenden Beeinträchtigungen durch Laubabwurf und ähnliches in seinem Eigentum wesentlich und über das Zumutbare hinaus beeinträchtigt werde und diese Beeinträchtigung entschädigungslos hinzunehmen habe. Dies gelte gleichermaßen für den Nachbarn von grenznahen, aber die Abstandsvorschriften einhaltenden Anpflanzungen. Soweit derartige Ansprüche indes nicht auf den Laubabwurf, sondern den Entzug von Luft und Licht (Verschattung) gestützt wurden, schied ein derartiger Beseitigungs- und demnach auch nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch indes bereits von vornherein aus.
Veränderung von gemeinsamen Grenzeinrichtungen
BRAWO-Artikel vom 01.04.2018
Stellt sich u.a. wegen ihrer Vorteilhaftigkeit für beide Seiten eine schon länger bestehende Einrichtung als Grenzeinrichtung dar, spricht eine Vermutung dafür, dass sie mit dem Willen beider Nachbarn errichtet worden ist. Hierbei ist das Erscheinungsbild einer Grenzeinrichtung Bestandteil ihrer Zweckbestimmung und kann von der Ausgleichsfunktion zwischen den Interessen der Grundstücksnachbarn nicht getrennt und daher ohne Zustimmung des Nachbarn nicht verändert werden.
Im vorliegenden Fall, den der BGH mit Urteil vom 20.10.2017 – V ZR 42/17 – entschieden hat, waren die Parteien Eigentümer benachbarter Grundstücke, welche durch einen bis zu 1,07 m hohen Maschendrahtzaun voneinander getrennt wurden, der in seinem Verlauf die Grundstücksgrenze schnitt. Unmittelbar dahinter errichteten die Mieter des Grundstückes des Beklagten ohne Zustimmung der Kläger einen Holzflechtzaun mit einer Höhe von 1,80 m. Da sie objektiv beiden Grundstücken nutzte, stellte sich die die gemeinsame Grenzlinie schneidende Anlage als Grenzeinrichtung dar, woraus die Vermutung deren einverständlicher Errichtung vor rund 30 Jahren folgte.
Sie durfte daher nicht ohne Zustimmung des Nachbarn beseitigt oder etwa in ihrem Erscheinungsbild durch den daneben richteten Holzzaun beeinträchtigt oder sonst wesentlich verändert werden. Die Grenzeinrichtung ist in §§ 921, 922 BGB in ihrer gesamten Beschaffenheit geschützt und damit der Schutzbereich nicht etwa auf die Substanz der Grenzeinrichtung beschränkt, sondern umfasst auch das nach außen hervortretenden Bild der Grenzanlage.
Dieses kann auch etwa Bedeutung für den Lichteinfall auf ein Grundstück oder für gestalterische Aspekte, wie etwa die Erhaltung einer räumlich großzügigen Wirkung einer Außenfläche, haben und ist daher Bestandteil der Zweckbestimmung der Grenzanlage, die ohne Zustimmung des Nachbarn nicht mehr verändert werden darf. Als Inhalts- und Schrankenbestimmung des Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG sind die vorstehenden zivilrechtlichen Regelungen des BGB auch unter dem Gesichtspunkt der grundgesetzlichen Eigentumsgarantie unbedenklich. Auch war die Verbindung durch den Mieter dem Eigentümer als Handlungsstörer zuzurechnen, da er die Beeinträchtigung durch diesen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht hatte und in der Lage war, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern. Damit lagen vorliegend die Voraussetzungen für einen Beseitigungsanspruch nach §§ 922 S. 3, 1004 Abs. 1 S. 1 BGB vor.
Löschung der Grundschuld nur mit Zustimmung des Eigentümers
BRAWO-Artikel vom 18.03.2018
Ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluss, in welchem neben dem Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld auch das „Zustimmungsrecht des Grundstückseigentümers zur Löschung der Grundschuld“ gepfändet worden ist, reicht gegenüber dem Grundbuchamt nicht zum Nachweis der Berechtigung, anstelle des Eigentümers die Löschung einer Grundschuld zu erklären.
Demzufolge hat der BGH mit Beschluss vom 12.10.2017 – V ZB 131/16 - eine Zwischenverfügung des Grundbuchamtes in folgendem Fall bestätigt: Die antragstellende Bank hatte unter Vorlage eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses nebst notariell beglaubigter Löschungsbewilligung und hierin zugleich erklärter Zustimmung für den Eigentümer beantragt, eine unter lfd. Nr. 1 eingetragene Grundschuld zu löschen, die im Grundbuch der betroffenen Eheleute als Eigentümer eingetragen ist. Insbesondere hatte sie u.a. deren Anspruch auf Rückgewähr, die im Falle der Tilgung entstehende Eigentümergrundschuld sowie den Anspruch der Schuldner auf Grundbuchberichtigung und Erteilung der hierfür erforderlichen Urkunden in grundbuchmäßiger Form gepfändet. Das Grundbuchamt wies indes mit Zwischenverfügung darauf hin, dass der Löschung der Grundschuld das Fehlen der Eigentümerzustimmung entgegenstehe.
Nach § 27 S. 1 Grundbuchordnung (GBO) bedarf es zur Löschung einer Grundschuld der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Diese ist neben der Löschungsbewilligung des Grundschuldgläubigers notwendig, um den Eigentümer davor zu bewahren, das durch Zahlungen auf das Grundpfandrecht entstandene Eigentümergrundpfandrecht bzw. seine Anwartschaft hierauf gegen seinen Willen zu verlieren. Eine solche Zustimmung lag vorliegend weder vor noch war sie etwa sonst entbehrlich oder durch die Zustimmungserklärung des Pfändungsgläubigers zu ersetzen. Dieser wäre hierzu nur berechtigt, wenn er den Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld wirksam gepfändet und dies dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen hätte. Der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss reichte hierfür nicht aus: Gepfändet wird nämlich lediglich die „angebliche“ Forderung des Schuldners gegen den Drittschuldner. Besteht diese nicht oder steht sie einer anderen Person zu, geht die Pfändung ins Leere. Die Klärung der materiell-rechtlichen Frage, ob der Anspruch besteht und insbesondere (noch) dem Schuldner zusteht, ist indes dem Klageverfahren vorbehalten.
Haftung des Waschanlagenbetreibers für Schaden an Kfz
BRAWO-Artikel vom 04.03.2018
Der Betreiber einer automatischen Waschanlage haftet nicht für Schäden, die durch einen defekten Sensor des Gebläsebalkens verursacht werden. Mit Urteil vom 14.12.2017 – 11 U 43/17 – hat das OLG Frankfurt daher eine Schadensersatzklage in Höhe von 7.805,00 EUR zzgl. Anwaltskosten abgewiesen, die der Kläger wegen Beschädigung seines Kfz während eines automatischen Waschvorganges an seinem Kfz gegen den Betreiber der Waschanlage angestrengt hatte.
Ausweislich des erhobenen Sachverständigengutachtens hatte den Schaden eine defekte Platine bzw. ein damit verbundener Sensor der Portalwaschanlage an dem Fahrzeug verursacht. Der Defekt war vor dem Starten des Waschvorganges nicht erkennbar gewesen.
Für Fahrzeugschäden bei Benutzung einer Autowasch-Straße haftet der Betreiber zwar grundsätzlich aus positiver Vertragsverletzung und Deliktsrecht, wenn dem Geschädigten selbst kein Fehlverhalten oder Schadhaftigkeit des eigenen Kfz vorzuwerfen ist. Es besteht dann die Vermutung, dass die Schadensursache im Organisations- und Gefahrenbereich des Unternehmers liegt. Ansprüche bestanden vorliegend dennoch nicht, da dem Betreiber der Waschanlage der ihm obliegende Nachweis seiner Schuldlosigkeit gelungen war. Denn der Schaden wäre auch bei Anwendung pflichtgemäßer Sorgfalt nicht zu vermeiden gewesen. Der äußerlich nicht erkennbare Programmierfehler des Gebläsebalkens war auch bei der routinemäßigen Wartung nicht zu erkennen, so dass ein Schuldvorwurf des Betreibers ausgeschlossen war.
Dieser haftete auch nicht etwa verschuldensunabhängig aufgrund seiner Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Deren Klauseln sahen eine Haftung für „unmittelbare Schäden“ vor. Nach Sinn und Zweck sowie Systematik der Regelung sah das Gericht hiervon allerdings wiederum nur schuldhaft verursachte Schäden erfasst, da den AGB eine derartige, von den Grundsätzen der vertraglichen und in der Haftpflichtversicherung versicherbaren Haftung abweichende Regelung nicht zu entnehmen war. Nach der Lebenserfahrung wollten sich Unternehmer vor einer solchen, in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen unübersehbaren Risikohaftung gerade schützen. Der Geschädigte ist indes in diesem Fall nicht gänzlich schutzlos gestellt, sondern kann unter Umständen den Hersteller der Waschanlage in Anspruch nehmen.
Sachmangel durch Altlastenverdacht auf Grundstück
BRAWO-Artikel vom 18.02.2018
Begründet die frühere Nutzung eines Grundstückes einen sog. Altlastenverdacht, so stellt allein dies einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S.2 Nr. 2 BGB dar, ohne dass es weiterer Tatsachen bedarf, die auf das Vorhandensein von Altlasten hinweisen. Ein Verkäufer, der eine solche ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstückes verschweigt, handelt objektiv arglistig gemäß § 444 BGB. Hierfür reicht es in subjektiver Hinsicht aus, wenn er es zumindest für möglich hielt, dass die ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstückes einen Altlastenverdacht begründet. Hierfür bedarf es keiner weiteren, den Altlastenverdacht erhärtenden Umstände. Macht er demgegenüber geltend, er habe bei Abschluss des Vertrages angenommen, dass der Altlastenverdacht zwischenzeitlich ausgeräumt sei, muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel darlegen.
In dem vom BGH mit Urteil vom 21.07.2017 – V ZR 250/15 - entschiedenen Fall begehrte der Käufer eines Gewerbeparks von dem Verkäufer Schadensersatz wegen arglistigen Verschweigens der früheren Nutzung der Grundstücke als Asphaltmischanlage für den regionalen Straßenbau sowie als Klärschlammrückhaltebecken.
Nach Auffassung des Senats weist ein altlastenverdächtiges Grundstück in aller Regel schon wegen des Risikos der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme nicht die übliche Beschaffenheit auf und stellt daher einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Der Altlastenverdacht folgt hierbei aus der früheren Nutzung, die bereits als solche die Gefahr erheblicher Schadstoffbelastungen begründet, etwa als „wilde Mülldeponie“ o.Ä. Konkreter und gewichtiger Tatsachen, dass tatsächlich Altlasten vorhanden sind, bedarf es darüber hinaus nicht.
Auch reicht für die Annahme arglistigen Verschweigens eines offenbarungspflichtigen Mangels, dass der Verkäufer den Sachmangel mindestens für möglich hält und damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenlegung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Hierdurch soll dem Käufer die Untersuchung des Baugrundes und die Abschätzung der weiteren Kosten ermöglicht werden. Konkreter Anhaltspunkte für Kontaminationen bedarf es daher nicht. Will der Verkäufer dem subjektiven Vorwurf der Arglist entgehen, kann er sich nicht darauf berufen, er habe angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt, ohne hierfür konkrete Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Hinsicht anzuführen.
Erneute Anhörung der Partei bei abweichender Würdigung
BRAWO-Artikel vom 04.02.2018
Das Berufungsgericht muss die in erster Instanz angehörte Partei nochmals anhören, wenn es deren Aussage anders würdigen will. Anderenfalls liegt hierin ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG. Diesem Beschluss des BGH vom 25.07.2017 – VI ZR103/17 - lag folgender Fall zu Grunde:
In einem Arzthaftungsprozess hatte der geschädigte Internist und Sportmediziner die ihn wegen eines Wirbelsäulenleidens behandelnde Klinik und behandelnden Ärzte auf Schmerzensgeld und Schadensersatz in Anspruch genommen. Insbesondere sei seine ohne erneute Bestimmung des - auf eine Entzündung hinweisenden - CRP-Wertes erfolgte Entlassung grob behandlungsfehlerhaft erfolgt. Denn nur wenige Stunden nach seiner Entlassung eröffnete sich spontan ein Hämatom im Bereich der Operationswunde mit der Folge einer weiteren langfristigen stationären Behandlung in einem anderen Krankenhaus.
Die Klage war infolge sowohl informatorischer Anhörung unter anderem des Klägers und der behandelnden Ärzte sowie Vernehmung einer bei der Abschlussuntersuchung anwesenden Krankenschwester als Zeugin erstinstanzlich abgewiesen worden, in der Berufungsinstanz jedoch ohne deren erneute Anhörung allein aufgrund abweichender Würdigung durch das Berufungsgericht erfolgreich.
Zwar ist das Berufungsgericht grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen des Ausgangsgerichtes gebunden, bei Zweifeln an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen ist indes eine erneute Beweisaufnahme durch nochmalige Vernehmung des Zeugen zwingend geboten. Insbesondere sind die in erster Instanz vernommenen Zeugen nochmals gemäß § 398 Abs. 1 ZPO zu vernehmen, wenn das Berufungsgericht deren Aussagen anders würdigen will. Dies gilt nach § 451 ZPO für die Parteivernehmung entsprechend und auch für den Fall einer lediglich nach § 141 ZPO informatorischen Anhörung der Partei. Soweit deren Angaben in die Beweiswürdigung des Erstgerichtes Eingang gefunden haben und dort in ihrer Glaubhaftigkeit bewertet wurden, darf das Berufungsgericht hiervon nicht ohne eigene Anhörung abweichen. Dies war indes vorliegend der Fall, nachdem dort nach Überzeugung des Gerichts dem Kläger aufgrund seiner ärztlichen Erfahrung bewusst gewesen sei, dass der CRP-Wert vor der Entlassung erneut zu kontrollieren war, er jedoch jede weitere Untersuchung in dieser Klinik für diese ersichtlich abgelehnt habe.
Anforderungen an Löschung eines Vorkaufsrechtes
BRAWO-Artikel vom 21.01.2018
Zahlt der Käufer eines Grundstückes den Kaufpreis vereinbarungswidrig statt auf das hierfür vorgesehene Notaranderkonto direkt an den Käufer, so tritt auch dann Erfüllung ein, sofern nicht eine anderweitige Zahlung zumindest konkludent ausgeschlossen wurde. Die amtliche Feststellung des Notars, dass keine fristgerechte Kaufpreiszahlung des Vorkaufsberechtigten auf dem Notaranderkonto eingegangen und deshalb auch im Falle der Vorkaufsrechtsausübung jedenfalls die vereinbarte auflösende Bedingung eingetreten sei, reicht daher regelmäßig nicht aus, um das Vorkaufsrecht im Grundbuch zur Löschung zu bringen.
Dem lag folgender Fall zugrunde: der Beteiligte zu 1) hatte ein Grundstück von den Beteiligten zu 3) - 5) erworben, welchen als Gesamtberechtigten ein „subjektives persönliches Vorkaufsrecht für denjenigen (ersten) Verkaufsfall eingeräumt“ wurde, „bei welchem dem Vorkaufsberechtigten erstmals eine Ausübung des Vorkaufsrechtes rechtlich möglich ist“. Mit notariellem Kaufvertrag vom 25.04.2017 veräußerte der Beteiligte zu 1) das Grundstück an den Beteiligten zu 2), wobei vereinbart war, dass der gesamte Kaufpreis bis zum 31.07.2017 auf ein Anderkonto des amtierenden Notars einzuzahlen ist und der Kaufvertrag dann entfällt/ unwirksam wird (auflösende Bedingung), sofern der Kaufpreis nicht bis spätestens zum 16.08.2017 auf dem Notaranderkonto eingezahlt sein sollte. Dieser Kaufvertrag wurde den Beteiligten zu 3) - 5) am 10.05.2017 ausgehändigt. Nachdem die Notarin keine Zahlungseingang auf ihrem Anderkonto verzeichnen konnte, beantragte sie aufgrund dessen sodann die Löschung des Vorkaufsrechtes „im Wege der Grundbuchberichtigung“.
Das Grundbuchamt erließ indes eine Zwischenverfügung, da die Unrichtigkeit des Grundbuches nicht nachgewiesen sei und forderte den Beteiligten zu 1) auf, die Löschungsbewilligung der Vorkaufsberechtigten vorzulegen. Seine hiergegen gerichtete Beschwerde hatte - nur aus formellen Gründen - Erfolg, weil das Grundbuchamt wegen der nach seiner Auffassung erforderlichen Bewilligung nach § 19 GBO statt des Nachweises der Unrichtigkeit nach § 22 Abs.1 S.1 GBO den Löschungsantrag hätte zurückweisen müssen. In der Sache selbst wies das OLG Nürnberg, Beschluss vom 09.11.2017 – W 15 1859/17 –, indes auf folgendes hin: An den Nachweis einer Grundbuchunrichtigkeit sind strenge Anforderungen zu stellen. Gemessen hieran bestanden vorliegend für einen Ausschluss der Erfüllungswirkung der geleisteten Kaufpreiszahlung gerade angesichts der vereinbarten auflösenden Bedingung keine Anhaltspunkte. Denn die Abwicklung über das Anderkonto dient dem Schutz und damit dem Interesse des Käufers, während die Direktzahlung dem Verkäufer nichts anderes gibt als dasjenige, was ihm zusteht, nur eben früher als geschuldet.
Beglaubigung des Klageschriftsatzes und Verjährung
BRAWO-Artikel vom 07.01.2018
Eine wirksame zivilprozessuale Zustellung muss auch nach Streichung der Regelung des § 170 Abs. 1 a.F. ZPO durch Übergabe einer Urschrift, Ausfertigung oder einer beglaubigten Abschrift erfolgen, wobei die Zustellung einer beglaubigten Abschrift stets dann ausreicht, wenn das Gesetz nichts anderes anordnet. Die Beglaubigung hat sich hierbei unzweideutig auf das gesamte Schriftstück zu erstrecken und muss mit diesem zu einer Einheit verbunden werden. Dient der Vermerk nicht durch seine Anbringung auf der letzten Seite als abschließende Bestätigung aller vorhergehenden Schriftstücke, muss er im Übrigen eindeutig erkennen lassen, dass er sich auf das gesamte Dokument bezieht.
Im vorliegenden Fall war kurz vor Ablauf der Verjährung von Pflichtteilsansprüchen am Jahresende Klage erhoben worden, wobei dem Beklagten eine Kopie der mehrseitigen Klageschrift zugestellt wurde, die den Beglaubigungsvermerk des Prozessbevollmächtigten „zwecks Zustellung“ auf der ersten Seite zwischen dem Briefkopf und der Überschrift der Klage enthielt. Daraufhin erhob der Beklagte die Einrede der Verjährung, da die Klageschrift nicht den Anforderungen an eine beglaubigte Abschrift entsprochen und daher die Verjährung nicht gehemmt habe.
Nach Auffassung des BGH, Urteil vom 13.09.2017, - IV ZR 26/16 – war dies indes nicht der Fall. Die zugestellte Abschrift der Klageschrift genügte zwar vorliegend nicht den Anforderungen an eine wirksame Beglaubigung – dies nicht deshalb, weil der Beglaubigungsvermerk nicht auf der letzten Seite des zuzustellenden Schriftsatzes angebracht war, sondern weil vorliegend nicht ersichtlich war, in welchem Umfang der Rechtsanwalt eine Übereinstimmung mit der Klageschrift bestätigen wollte. Denn der Beglaubigungsvermerk wies weder seinem Inhalt nach auf ein bestimmtes Dokument in seinem vollen Umfang noch auf eine bestimmte Anzahl von Dokumentenseiten, während seine Position auf der ersten Seite des mehrseitigen Dokuments den Umfang der Gewähr für die Übereinstimmung nicht erkennen ließ.
Dieser Mangel wurde aber jedenfalls dadurch geheilt, dass dem Beklagten eine einfache Abschrift der Klageschrift tatsächlich zugegangen war. Stimmt diese mit der Urschrift überein, kann der Zustellungsmangel nach der Regelung des § 189 ZPO geheilt werden. Da dessen Fiktion sämtliche Rechtsfolgen einer wirksamen Zustellung herbeiführt, konnte die erst durch Heilung wirksame, „demnächst“ erfolgte Zustellung der noch im alten Jahr eingereichten Klage die Verjährung erfolgreich hemmen.

References: § 839
 § 122
 § 122
 BGH 
 BGH 
 § 10
 § 10
 § 10
 § 4
 BGH 
 BGH 
 Art. 103
 § 13
 § 894
 § 1026
 § 1026
 § 19
 § 22
 § 800
 § 727
 § 800
 BGH 
 § 750
 § 800
 § 800
 § 550
 § 126
 § 550
 BGH 
 § 278
 § 278
 § 925
 § 925
 § 20
 § 29
 § 925
 § 894
 § 925
 § 1004
 BGH 
 § 906
 § 86
 § 1004
 § 434
 § 434
 § 434
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 434
 § 906
 BGH 
 § 906
 BGH 
 Art. 14
 BGH 
 § 27
 § 29
 § 434
 § 444
 BGH 
 Art. 103
 BGH 
 § 398
 § 451
 § 141
 § 19
 § 22
 § 170
 § 189