Source: https://www.mietrechtsiegen.de/neulackierung-gegenstand-der-schoenheitsreparaturen/
Timestamp: 2018-12-12 10:34:27+00:00

Document:
AG Hamburg-Altona, Az.: 318b C 31/16, Urteil vom 04.05.2017
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.163,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 20.02.2016 zu zahlen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu 28% und der Beklagte zu 72%.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Streitwert wird auf 3.013,00 € (2.163,00 Zahlungsantrag + 850,00 € zurückgenommenen Herausgabeanspruch) festgesetzt.
Der Kläger begehrt vom Beklagten die Rückzahlung der Mietkaution.
Der Kläger und seine Schwester mieteten ab 1.12.2013 eine Zweizimmerwohnung in der B.straße in Hamburg vom Beklagten. Das Mietverhältnis wurde zum 31.08.2015 beendet. Mit Schreiben des Mietervereins vom 5.02.2016 (Bl. 12 d.A.) forderte der Kläger die Rückzahlung der Mietkaution bis zum 19.02.2016. Eine Rückzahlung erfolgte nicht.
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Zwischen den Parteien besteht Streit, ob dem Beklagten gegen den Kläger Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen. Mit Email vom 10.01.2015 (Bl. 20 d.A.) schrieb der Beklagte an den Kläger und seine Schwester:
„…Hinsichtlich unseres Termins am 31.08.2015 teilen wir Ihnen mit, dass noch nachstehende Mängel von Ihnen beseitigt werden müssen:
– fachgerechtes Lackieren der Türen, Heizkörper sowie Fenster und Fensterrahmen
Die Türen sind lediglich mit einfacher Wandfarbe o.ä. gestrichen worden. Die Heizkörper sowie Fenster und Fensterrahmen sind nicht lackiert worden.
Bitte teilen Sie uns mit, ob diese Mängel von Ihnen beseitigt werden oder ob unsererseits eine Fachfirma beauftragt werden soll. Die entstehenden Kosten werden wir von Ihrer Kaution einbehalten. …“
Hierauf erwiderte der Kläger über den Mieterverein mit Schreiben vom 1.10.2015 (Bl. 18f d.A.):
„Insofern Sie in ihrer E-Mail vom 10.09.2015 die Durchführung von Schönheitsreparaturen seitens unseres Mitglieds verlangen, vermögen wir hierfür ei ne Anspruchsgrundlage nicht zu erkennen. Die von Ihnen in § 30 vorformulierte Regelung bezüglich der Schönheitsreparaturen halten wir für nicht wirksam.“
Der Kläger ist der Ansicht, dass er die Rückzahlung der Kaution vom Beklagten verlangen kann.
Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 2.163,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 20.02.2016 zu zahlen.
Er behauptet, der Kläger und seine Schwester oder aber die Vormieter hätten die Heizkörper, die Türzargen und Türen mit einfacher Wandfarbe statt mit Lackfarbe gestrichen. Insoweit stehe ihm ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.380,00 € zu.
Der Kläger wendet ein, dass sowohl die Heizkörper und Türen einschließlich der Türzargen in dem Zustand übernommen worden waren, wie sie zurückgegeben wurden, ein Übermalen mit Wandfarbe habe durch ihn oder seine Schwester nicht stattgefunden. Ein Schadenersatzanspruch scheitere an der mangelnden Fristsetzung zur Abhilfe seitens des Beklagten.
Soweit der Kläger zunächst die Herausgabe von Gegenständen aus der Mietwohnung vom Beklagten beantragt hat, wurde die Klage mit Schriftsatz vom 2.02.2017 (Bl. 102 d.A.) zurückgenommen.
Ergänzend wird auf die zwischen den Parteien ausgetauschten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 30.03.2017 Bezug genommen.
Der Kläger kann vom Beklagten die Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 2.163,00 € gemäß §§ 535, 551 BGB verlangen.
Der Beklagte dringt gegen diesen Anspruch nicht mit einer Aufrechnung von Schadensersatzansprüchen wegen der Beschädigung der Heizkörper und Türen nebst Türzargen durch.
Zunächst kann dahinstehen, ob die Heizkörper, Türen und Türzargen tatsächlich mit einfacher Wandfarbe gestrichen worden sind – und vom wem -, da ein Schadensersatzanspruch weder bei Einordnung dieses – bestrittenen – Sachverhalts als unsachgemäße Schönheitsreparatur oder als Substanzbeschädigung mangels angemessener (Nach)Fristsetzung nicht besteht.
Sofern man die Neulackierung – nicht das Abschleifen der bisherigen Farbe – der Gegenstände als Schönheitsreparatur erfasst, wäre der Beklagte gemäß § 281 Abs. 1 BGB aufgefordert gewesen, dem Kläger und seiner Schwester eine angemessene Frist zur Nacherfüllung zu setzen. Die Frist war auch nicht mit Blick auf § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich. Die Wohnung wurde offenbar nicht unmittelbar am 1.09.2015 weitervermietet, der Beklagte selbst hat mit Mail vom 10.09.2015 den Kläger zur Schadensbeseitigung aufgefordert. Im Rahmen des Parteivortrags hat der Beklagte verschieden Angaben zur Nachvermietung der Wohnung nach dem 31.08.2015 gemacht.
So heißt in der Email vom 20.08.2015 (Bl. 22 d.A.): Bekanntlich ist die Wohnung zum 01.09.2015 anderweitig vermietet, ….“. Mit Schriftsatz vom 22.08.2016 (Bl. 48 d.A.) wird vorgetragen, dass „wegen unmittelbarer taggenauer Anschlussvermietung und vorheriger Weigerung des Klägers zur Renovierung … ein Schaden des Klägers entstanden … .“. Im Schriftsatz vom 10.02.2017 heißt hingegen es, „es hat auch keinen unmittelbaren Nachmieter gegeben, der die Mietsache hätte direkt übernehmen können, sondern es hat zwischenzeitlich Leerstand und alleinigen Besitz des Beklagten gegeben“. Schließlich wird mit nachgelassenem Schriftsatz vom 10.04.2017 erklärt, dass „Kurz darauf ist der neue Mietvertrag rückwirkend zum 1.09.2015 geschlossen worden, nicht wie irrtümlich dargelegt am 15.09.2015, so dass der Beklagte dem Kläger keinen Zugang mehr hätte verschaffen können.“
Der Email vom 10.09.2015 ist keine Aufforderung zur Durchführung der Maßnahmen unter Fristsetzung zu entnehmen, wohl aber die Möglichkeit für den Kläger, die Maßnahmen selbst vorzunehmen.
Der Kläger hat die Leistung auch nicht ernsthaft und endgültig verweigert im Sinne des § 281 Abs. 2 ZPO. An das Vorliegen einer Erfüllungsverweigerung gemäß § 281 Abs. 2 BGB sind strenge Anforderungen zu stellen, nicht ausreichend sind zum Beispiel Äußerungen rechtlicher Zweifel (vgl. Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017, § 281 Rz. 14 mwN). Die Erklärung des Schuldners muss als „letztes Wort“ aufzufassen sein und es ausgeschlossen erscheinen lassen, dass er sich durch eine Nachfristsetzung noch umstimmen lässt (BGH, NJW 1988, 1778 [1780]). Insoweit ist die Rückantwort des Klägers über den Mieterverein vom 1.10.2015 nicht als ernsthafte Erfüllungsverweigerung zu sehen, sondern als rechtliche Auffassung, dass laut Mietvertrag Schönheitsreparaturen nicht geschuldet sind. Entgegen der Auffassung des Beklagten liegt eine ernsthafte Erfüllungsverweigerung auch nicht in dem Umstand, dass der Kläger ohne Vornahme von Schönheitsreparaturen aus der Wohnung auszog. Die insoweit über Palandt, § 281, Rz. 14 in Bezug genommene Rechtsprechung ist nicht einschlägig, da sie sich an einem anderen Einzelfall orientiert. Im Fall der zitierten Entscheidung des Kammergerichts Berlin (Urteil vom 28.12.2006, Az.: 12 U 80/06) hatten die Parteien bereits vor Rückgabe der Mietsache über durchzuführende Arbeiten verhandelt und die dortige Mieterin hat zum Ausdruck gebracht, etwaige Maßnahmen nicht selbst durchführen zu wollen, sondern Schadensersatz in noch auszuhandelnder Höhe leisten zu wollen. So liegt der Fall hier nicht. Dass dem Kläger mit Rückgabe der Wohnung am 31.08.2015 mitgeteilt wurde, welche Maßnahmen aus Sicht des Beklagten von ihm noch durchzuführen sind, ist in keiner Weise vorgetragen. Vorliegend wurde der Kläger erst mit Email vom 10.09.2015 auf die – auch Sicht des Beklagten – ausstehenden Maßnahmen hingewiesen.
Es lagen auch sonst keine besonderen Umstände im Sinne des § 281 Abs. 2 BGB vor, die eine Nachfristsetzung entbehrlich machten. Soweit der Beklagte eine Nachvermietung geltend macht, die einer Selbstvornahme von Schönheitsreparaturen im Wege gestanden hätte, muss er sich seinen wechselseitigen Vortrag diesbezüglich vorhalten lassen. Offensichtlich fand gerade keine unmittelbare Anschlussvermietung statt, andernfalls hätte der Beklagte dem Kläger mit Email vom 10.09.2015 wohl kaum die Selbstvornahme der Renovierung vorgeschlagen. Ein solcher Vorschlag macht nur Sinn, wenn Zeit und Raum für eine Beseitigung durch den Kläger besteht.
Im Hinblick auf das geforderte Abschleifen der Wandfarbe handelt es sich um Schadensersatzansprüche wegen Substanzverletzungen, die nicht als Schönheitsreparaturen zu qualifizieren sind. Im Ergebnis gilt jedoch nichts anderes. Hier kann der Geschädigte zwar nach seiner Wahl Nachbesserung (sog. Naturalrestitution) oder Entschädigung in Geld verlangen, § 249 Abs. 2 S. 1 BGB). Übt er dieses Wahlrecht jedoch aus und verlangt er die Mängelbeseitigung, setzt auch hier die Geltendmachung einer Geldentschädigung voraus, dass erfolglos eine Nachfrist gesetzt wird, § 250 BGB (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 1370; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 538 Randnr. 368; Palandt/Heinrichs, BGB, 76. Auflage, § 249 Rz. 5). Ausweislich der Email vom 10.09.2015 (Bl. 20 d.A.) stellte der Beklagte dem Kläger anheim, die Schadensbeseitigung selbst vorzunehmen und die nach seiner Auffassung noch bestehenden Mängel zu beseitigen. Auch insoweit bedurfte es also einer nachfolgenden – hier nicht erfolgten – Nachfristsetzung.
Nach allem sind die zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzansprüche nicht anzuerkennen.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 2, 288 Abs. 1 BGB. Der Beklagte wurde unter Fristsetzung zur Auszahlung der Mietkaution bis 19.02.2016 (Schreiben des Mietervereins vom 5.02.2016 Bl. 12 d.A.) aufgefordert, die fruchtlos verstrich.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91, 269 Abs. 3 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO. Hinsichtlich des zurückgenommenen Herausgabeanspruch hat das Gericht unter Berücksichtigung des Schreibens des Mietervereins vom 1.10.2015 den Wert der zunächst herausverlangten Gegenstände auf 850,00 € geschätzt.
Eigenbedarfskündigung vor Ablauf der Kündigungssperrfrist Wohnungseigentumsverwalter – Anfechtung der Wiederbestellung

References: § 30
 § 281
 § 281
 § 281
 § 281
 § 281
 § 281
 § 281
 § 249
 § 250
 § 538
 § 249
 § 91
 § 3