Source: https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/pisma-urzedowe/ippb2-436-67-13-2-af-pismo-wydane-przez-izba-skarbowa-w-184762799
Timestamp: 2020-05-26 02:40:27+00:00

Document:
IPPB2/436-67/13-2/AF - Pismo wydane przez: Izba Skarbowa w Warszawie
IPPB2/436-67/13-2/AF - Pismo wydane przez: Izba...
IPPB2/436-67/13-2/AF
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 4 lutego 2013 r. (data wpływu 6 lutego 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 6 lutego 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.
Spółka D. z siedzibą we Frankfurcie nad Menem w Niemczech (dalej: "Wnioskodawca") jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca działa w Polsce poprzez oddział.
Wnioskodawca zamierza nabyć od P. Sp. z o.o. (dalej: "Zbywca") Nieruchomość (zdefiniowaną poniżej). Planowane nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpi za wynagrodzeniem na podstawie umowy sprzedaży (dalej jako: "Transakcja" opisana poniżej). Strony planują przeprowadzić Transakcję nie wcześniej niż w lutym 2013 r.
Zbywca jest właścicielem 4 sąsiadujących ze sobą działek gruntu, dla której Sąd Rejonowy, V Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (dalej jako "Działki"). Wszystkie Działki są działkami zabudowanymi.
Na Działkach znajduje się budynek magazynowo - biurowy wraz z przynależną infrastrukturą (przyłącza mediów, ogrodzenie) oraz niezbędnym wyposażeniem (dalej jako: "Budynek").
Budynek jest częściowo posadowiony na działkach stanowiących własność podmiotów trzecich (tekst jedn.: Fundacji "Z." i spółki P. Sp. z o.o.). Zbywca zawarł umowy dzierżawy gruntu w odniesieniu do niektórych z tych działek (tekst jedn.: tych należących do ww. Fundacji), podczas gdy pozostałe działki należące do P. Sp. z o.o., na których stoi Budynek nie są przedmiotem umów pomiędzy ich właścicielem a Zbywcą. Wnioskodawca zamierza nabyć te działki od P. Sp. z o.o. w ramach odrębnej transakcji.
W odniesieniu do działek należących do ww. Fundacji (tekst jedn.: działek na których posadowiony jest budynek, a które nie są własnością Zbywcy) prowadzone są negocjacje w celu ustanowienia służebności budynkowej na rzecz każdoczesnego właściciela Budynku. Jeżeli nie uda się ustanowić służebności przed Transakcją, Zbywca przeleje na Wnioskodawcę swoje prawa i obowiązki z umów dzierżawy przedmiotowych działek.
* podziemny zbiornik wody deszczowej,
* ogrodzenie,
* stacja transformatorowa,
* chodnik,
* mury oporowe,
* słup reklamowy,
* wiata stalowa,
* infrastruktura wodociągowo - ściekowa.
Ponadto, Zbywca jest właścicielem 2 sąsiadujących ze sobą działek o numerach ewidencyjnych x oraz x. Wyżej wymienione działki nie będą przedmiotem Transakcji. W konsekwencji, zasady opodatkowania VAT sprzedaży tych działek nie są przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego (działki te zostaną zbyte przez Zbywcę na rzecz innego podmiotu niż Wnioskodawca - przed lub po Transakcji).
Dodatkowo, na Nieruchomości obecnie znajduje się jeszcze stacja transformatorowa. Stacja ta jest wykorzystywana wyłącznie przez podmiot trzeci będący właścicielem jednej z działek sąsiadujących z Nieruchomością. Zgodnie z planami Zbywcy, przed dokonaniem Transakcji stacja zostanie rozmontowana i przeniesiona na działkę podmiotu trzeciego wykorzystującego stację (na jego koszt).
Budynek oraz instalacje i naniesienia posadowione na Działkach zostały wybudowane przez podmioty trzecie działające na zlecenie Zbywcy. Budowa została zakończona w 2010 r., a 6 sierpnia 2010 r. Zbywca wprowadził Budynek oraz niektóre instalacje oraz elementy infrastruktury do rejestru środków trwałych. Jednakże, nie wszystkie elementy instalacji oraz infrastruktury wymienione wyżej zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych Zbywcy. Zbywca nie dokonywał ulepszeń Nieruchomości od czasu zakończenia procesu budowy w 2010 r.
W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Zbywca wynajął podmiotowi trzeciemu Budynek znajdujący się na Nieruchomości. Umowa najmu pomiędzy Zbywcą a najemcą została zawarta w grudniu 2009 r., zaś Budynek został wydany przez Zbywcę najemcy do użytkowania w październiku 2010 r. natomiast czynsz najmu pobierany jest od listopada 2010 r.
Z uwagi na fakt, iż umowa najmu została zawarta przed wybudowaniem Budynku, powierzchnia Budynku w oparciu o którą kalkulowany jest czynsz z tytułu najmu jest nieznacznie większa niż powierzchnia Budynku wskazana w umowie najmu. Zbywca pragnie jednak podkreślić, iż najemca reguluje czynsz od całej powierzchni Budynku będącego przedmiotem najmu. Najemcy przysługuje wyłączne prawo do korzystania z całej powierzchni Budynku będącego przedmiotem najmu.
Ponadto, na mocy umowy najmu, najemca ma prawo - bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów (tekst jedn.: w ramach czynszu najmu) - do wyłącznego korzystania z określonej liczby miejsc parkingowych położonych obok Budynku.
Zlokalizowane na Działkach instalacje oraz infrastruktura, które mają być przedmiotem Transakcji (poza wskazaną powyżej stacją transformatorową) są wykorzystywane w celu zapewnienia poprawnego funkcjonowania Budynku.
Począwszy od października 2009 r., na mocy protokołu przekazania, najemcy przysługiwało prawo wstępu do Budynku (który wówczas był w trakcie budowy) w celu dokonywania w nim prac wykończeniowych oraz budowlanych mających na celu dostosowanie Budynku do charakteru działalności prowadzonej w nim przez najemcę. Czynsz wynikający z umowy najmu był przez najemcę regulowany począwszy od listopada 2010 r., jednakże za okres od października 2009 r. do listopada 2010 r. najemca był obciążany przez Zbywcę kosztami związanymi z możliwością wstępu najemcy do Budynku.
Najemca dokonał szeregu ulepszeń Nieruchomości mających na celu dostosowanie Budynku do podwyższonych standardów związanych ze zrównoważonym ekologicznym budownictwem (green-builiding), obejmujące m.in. systemy pozwalające na wykorzystanie wody deszczowej, systemy solarne, dodatkowe systemy ochrony przeciwpożarowej, jak również umieścił w Budynku szereg maszyn. Część z tych ulepszeń została wykonana przed rozpoczęciem najmu w 2010 r.
Zgodnie z umową najmu, najemca jest obowiązany po jej rozwiązaniu usunąć ulepszenia dokonane w Budynku (chyba, że strony umowy najmu postanowią odmiennie). Zbywca wyraził już zgodę w umowie najmu, aby część zmian dokonanych przez najemcę pozostała w Budynku. Ponadto, zgodnie z postanowieniami umowy najmu, najemca nie otrzyma zwrotu kosztów poniesionych przez niego w związku z dokonanymi zmianami oraz ulepszeniami Budynku.
Zbywca nie uwzględnił prac wykonanych przez najemcę przed oraz po zakończeniu budowy Budynku jako zwiększenia wartości początkowej Budynku ani jako ulepszenia środków trwałych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych. W szczególności, Zbywca nie posiada wiedzy o wartości prac i ulepszeń dokonanych przez najemcę w Budynku. Zbywca nie dokonywał odliczeń podatku naliczonego z ulepszeń dokonanych przez najemcę, gdyż nie był nabywcą takich usług.
W 2012 r. prawa oraz obowiązki wynikające z umowy najmu zostały przeniesione z dotychczasowego najemcy na nowy podmiot.
* zarządzania nieruchomością;,li>serwisu terenów zewnętrznych i odśnieżania;
* dostawy mediów (dostawy gazu ziemnego, a także zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków przemysłowych);
* konserwacji instalacji gaśniczej i systemu sterowania;
* obsługi technicznej i przeglądów technicznych wind;
* serwisu i naprawy dachu;
* najmu powierzchni biurowej na własne potrzeby,
* usług prowadzenia kont bankowych,
Zbywca wybudował Budynek oraz instalacje i elementy infrastruktury w celu wykorzystywania ich na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, tj. wynajmu Nieruchomości. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wybudowaniem Budynku, infrastruktury oraz innych naniesień wchodzących w skład Nieruchomości, jak również w związku z dokonanymi ulepszeniami tych obiektów.
Zbywca planuje sprzedać Nieruchomość na rzecz Wnioskodawcy, będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (planowana sprzedaż jest przywoływana we wniosku jako: "Transakcja").
* prawa i obowiązki wynikające z umów dzierżawy działek które nie są własnością Zbywcy a na których częściowo jest posadowiony Budynek;
* prawa autorskie do projektów budowlanych związanych z Budynkiem;
* wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, przedmiotowe umowy zostaną rozwiązane w związku z Transakcją, zaś po Transakcji obowiązek zapewnienia odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości będzie spoczywał na Wnioskodawcy. Wnioskodawca może zawrzeć umowy z podmiotami świadczącymi w chwili obecnej usługi na rzecz Zbywcy;
* umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące min.: usług księgowych, najmu powierzchni biurowej;
* rachunków bankowych;
* środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy;
* zobowiązań Zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu pożyczek);
* nazwy przedsiębiorstwa Zbywcy;
* ksiąg Zbywcy;
Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach Transakcji nie nastąpi przeniesienie na Wnioskodawcę zakładu pracy Zbywcy.
Zbywca i Wnioskodawca zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Z tego względu, Zbywca i Wnioskodawca będąc na dzień dokonania dostawy Nieruchomości zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.
Wskazać należy, że możliwa jest sytuacja, iż w odniesieniu do części budynku, niektórych budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości mogło nie dojść w przeszłości do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, w przypadku uznania, iż nie były one przedmiotem najmu. Wnioskodawca zakłada, że w stosunku do tych składników majątkowych lub ich części do ich pierwszego zasiedlenia powinno dojść w momencie sprzedaży Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy.
W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił również Zbywca (P. Sp. z o.o., NIP: x).
2. Czy Zbywca i Wnioskodawca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w odniesieniu do tych części budynku, budowli lub ich części w stosunku, do których upłynęły 2 I ata od ich pierwszego zasiedlenia.
3. Czy dostawa w ramach Transakcji tych części budynku, budowli lub ich części, w stosunku do których nie upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia, będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.
Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy pytania Nr 5 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/443-100/13-2/KB.
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jeżeli Zbywca i Wnioskodawca dokonają wyboru opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, względnie, jeżeli dostawa ta w pewnym zakresie nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.
Artykuł 1 ust. 1 ustawy o p.c.c. zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m.in. umowy sprzedaży. Podatkowi podlegają też zmiany umowy sprzedaży, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania p.c.c. (art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o p.c.c.).
Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c., nie podlegają p.c.c. czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:
W świetle powyższego, z uwagi na fakt, że dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT (ponieważ Zbywca i Wnioskodawca wybiorą opcję opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, a w części Transakcja będzie podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu) zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c., zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o p.c.c.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Równocześnie, w myśl art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:
Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
W interpretacji indywidualnej Nr IPPP3/443-100/13-2/KB z dnia 5 kwietnia 2013 r. w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy i wskazał, iż "z przedstawionych okoliczności wynika, że zarówno Zbywca, jak i Wnioskodawca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. W sytuacji zatem, gdy zarówno zbywający, jak i nabywca przedmiotowego budynku i budowli przynależnych są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i przed dokonaniem opisanej transakcji złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży budynku korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przedmiotowa dostawa również w tej części nie będzie korzystać ze zwolnienia i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT. Tym samym w analizowanej sprawie, w sytuacji wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania budynku magazynowo-biurowego, sprzedaż tego budynku oraz innych budowli przynależnych, znajdujących się na gruncie należącym do Zbywcy, podlegać będzie opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT. Należy zauważyć, że na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. A zatem sprzedaż gruntów zabudowanych podlega w chwili sprzedaży opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynków lub budowli posadowionych na nich lub ich części - w analizowanym przypadku (przy wyborze opcji opodatkowania dla budynku) ma zastosowanie stawka podatku VAT w wysokości 23%".
Reasumując należy stwierdzić, iż skoro przedstawiona we wniosku transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

References: art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 2
 art. 1
 art. 2
 art. 43
 art. 29
 art. 2