Source: http://docplayer.cz/13609056-Znalecky-posudek-dle-usneseni-c-j-59-ex-718-10-32-judr-robert-pazak-soudni-exekutor-nam-svobody-15-602-00-brno-ic-18764878.html
Timestamp: 2018-05-21 06:03:39+00:00

Document:
ZNALECKÝ POSUDEK. dle Usnesení č.j. 59 EX 718/ JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno IČ: - PDF
ZNALECKÝ POSUDEK. dle Usnesení č.j. 59 EX 718/ JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno IČ:
Download "ZNALECKÝ POSUDEK. dle Usnesení č.j. 59 EX 718/10-32. JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, 602 00 Brno IČ: 18764878"
1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2011 dle Usnesení č.j. 59 EX 718/10-32 Objednavatel: Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor Sídlo: nám. Svobody 15, Brno IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 718/10-32 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Robertem Pazákem, dne Posudek obsahuje: 27 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:
3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 59 EX 718/10-32: - stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 1560/13 v bytovém domě č.p. 1559, 1560, 1561, 1562, 1563, 1564 a 1565 (LV č. 3794), část obce Mikulov, ul. Vinařská č.or. 5, stojícím na pozemcích parc.č. 2053/8, 2056/7, 2056/8, 2056/9, 2056/10, 2060/13, 2060/14, 2060/20 a 2060/21, k.ú. Mikulov na Moravě, obec Mikulov, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 914/40703 na společných částech domu č.p. 1559, 1560, 1561, 1562, 1563, 1564, 1565 a na pozemcích parc.č. 2053/8, 2056/7, 2056/8, 2056/9, 2056/10, 2060/13, 2060/14, 2060/20 a 2060/21, zapsáno na LV č. 3808, vedeného KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Mikulov. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 3808, k.ú. Mikulov na Moravě, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 59 EX 718/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů - báze II. pololetí 2010, Porings, s.r.o. 3
4 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V... čisté příjmy z nemovitosti i... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield 4
5 Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. 5
8 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný byt, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných bytů na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných bytů sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání, b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8
9 2 OCENĚNÍ 2.1 Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Bytová jednotka č. 1560/13 o velikosti 4+1 je umístěna ve 3.NP čtyřpodlažního, podsklepeného bytového domu. Bytový dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, situovaný na rovinatém terénu. Okolní zástavbu tvoří bytové a rodinné domy. Centrum obce Mikulov je ve vzdálenosti 1,5 km, do Břeclavi je vzdálenost 23 km. Přístup k objektu je možný po veřejné komunikaci. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 35 40ti lety Počet podlaží: podsklepeno, 4 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúčinnou Nosné konstrukce: ŽB skelet, zatepleno pouze z bočních stran domu Stropy: montované ze stropních panelů Střecha: tvar valbový, krov je dřevěný Krytina střechy: pálená (tašky) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: pohledový beton, probarvená omítkovina z bočních stran domu, nátěry Schody: nosná část železobetonová, povrch stupňů: terazzo; zábradlí kovové, madlo plastové Dveře: dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné - prosklené Vrata: nejsou Okna: plastová s izolačními dvojskly Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC 9
10 Vytápění: ústřední do radiátorů Ohřev teplé vody: dálkově Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: rozvod je proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V), bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na plyn) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Dispozice: 1.PP: chodba, schodišťový prostor, technické a skladové místnosti 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, 2 byty 2.NP 4.NP: chodba, schodišťový prostor, 2 byty na patře Srovnávací parametry: Název Byt č. 1560/13, kuchyně, 4 pokoje, koupelna, WC, chodba, sklep, balkon Užitná plocha [m 2 ] 91,40 Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 7 454, z toho v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta, policie; ostatní v Břeclavi 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby dostatečné vybavení 6 Školství základní školy, střední školství 7 Zdravotnictví ordinace všeobecných lékařů 8 Kultura, sport dostatečné vybavení 10
11 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti na parkovišti před domem nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě všechny C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování nejsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby dobrá 30 Spoluvlastnický podíl 914/ m 2 Technický stav: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 11
12 Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Byt, Mikulov Byt o velikosti 3+1 se nachází ve 2.NP/2 cihlového domu na ul. Dukelská v klidné části města Mikulov. K bytu patří balkon. Součásti bytu jsou i velké sklepní prostory a další společné prostory na půdě. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: 2.podlaží Plocha podlahová: 80 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Vlastník, tel.:
13 2) Byt, Mikulov Byt o velikosti 3+1 v Mikulově v zatepleném panelovém domu. Byt se nachází v 1.patře ve čtyřpodlažním domě. Dispozice: 3 pokoje, kuchyň s jídelnou, koupelna s vanou, toaleta, prostorné zádveří. V bytě jsou nová plastová okna, měřiče tepla. K bytu náleží sklepní kóje a nemá lodžii. Dům je kompletně zateplen, leží cca 10 min od centra a asi 2 min od vlakového nádraží. Stav objektu: velmi dobrý Plocha podlahová 73 m 2 Technologie výstavby: panelová Umístění objektu: klidná část obce Celkový počet podlaží: 4 Příslušenství a vybavení Sklep: Ano Elektro 230V: Ano Vodovod: Ano Kanalizace: Ano Plyn: Ano Topení dálkové: Ano Cena nabídková: Kč Zdroj: Realitní kancelář REALITY PRORADOST s.r.o. Hřbitovní 2070/53 Břeclav Tel.:
14 3) Byt, Mikulov Byt o velikosti 4+1 v Mikulově. Byt je ve čtvrtém patře. Dispozice: kuchyně, chodba, pokoj, ložnice, obývací pokoje a koupelna s toaletou. V bytě je zrekonstruované jádro, plastová okna. V kuchyni a na chodbě je položená dlažba. K bytu náleží balkón, sklepní kóje. Před domem je parkování. Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží umístění: 4.podlaží Plocha podlahová: 89 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Schmidt Reality, s.r.o. Husova 304/52, Mikulov Tel.:
15 4) Byt, Mikulov Bytu v klidné části Mikulova. Byt je po kompletní rekonstrukci s balkonem a větším sklepem. Součástí je i garáž na které je vystavěná nástavba s venkovním posezením a zahrada. Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha podlahová: 82 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář dumrealit TOP Svornosti 985/8, Praha Tel.:
16 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání tech. stav a [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost Upravená cena [Kč/m 2 ] SN ,90 1,15 0,95 1, SN ,90 1,00 0,90 1, SN ,90 1,00 1,00 1, SN ,90 1,10 0,95 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 4 Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Výpočet: 91,40 m ,- Kč/m 2 = ,80 Kč, po zaokrouhlení: ,- Kč 16
17 2.2 Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a) Byt č. 1560/13-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Jihomoravský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 40 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: Byt: = 88,30 m 2 Podlahová plocha bytu: = 88,30 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: Balkon: = 1,60 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 1,60 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklep: = 1,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 88,30 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 1,60 m 2 * 0,17 = 0,27 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,50 m 2 * 0,10 = 0,15 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 88,72 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled II 0,00 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) III 0,00 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,798 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 17
18 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta II 0,02 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení III 0,05 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče III 0,05 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji III 0,00 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,160 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,798 * 1,160 * 0,950 = 0,879 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,879 = ,68 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,68 Kč/m 2 * 88,72 m 2 = ,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,53 Kč b) Pozemky Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,8540 Úprava koeficientu prodejnosti o: 30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,
19 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří 2053/8 21,00 82, ,85 Zastavěná plocha a nádvoří 2056/7 84,00 82, ,40 Zastavěná plocha a nádvoří 2056/8 167,00 82, ,95 Zastavěná plocha a nádvoří 2056/9 208,00 82, ,80 Zastavěná plocha a nádvoří 2056/10 187,00 82, ,95 Zastavěná plocha a nádvoří 2060/13 125,00 82, ,25 Zastavěná plocha a nádvoří 2060/14 166,00 82, ,10 Zastavěná plocha a nádvoří 2060/20 165,00 82, ,25 Zastavěná plocha a nádvoří 2060/21 166,00 82, ,10 Součet ,65 Úprava ceny příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 80 % 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 125 % Úprava ceny celkem 205 % ,98 Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,06 Mezisoučet ,69 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1102 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,68 Pozemky - zjištěná cena = ,68 Kč c) Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,68 Kč Spoluvlastnický podíl: 914 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,68 Kč * 914 / = ,98 Kč Byt č. 1560/13 - zjištěná cena = ,51 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,- Kč 19
21 C REKAPITULACE Obvyklou cenu bytové jednotky č. 1560/13 v bytovém domě č.p. 1559, 1560, 1561, 1562, 1563, 1564 a 1565 (LV č. 3794), část obce Mikulov, ul. Vinařská, č.or. 5, stojícího na pozemcích parc.č. 2053/8, 2056/7, 2056/8, 2056/9, 2056/10, 2060/13, 2060/14, 2060/20 a 2060/21, k.ú. Mikulov na Moravě, obec Mikulov, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 914/40703 na společných částech domu č.p. 1559, 1560, 1561, 1562, 1563, 1564, 1565 a na pozemcích parc.č. 2053/8, 2056/7, 2056/8, 2056/9, 2056/10, 2060/13, 2060/14, 2060/20 a 2060/21, zapsáno na LV č. 3808, vedeného KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Mikulov, indikujeme ke dni ocenění na: ,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetpadesáttisíc korun českých D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2011 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové 21
22 E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 3808, k.ú. Mikulov na Moravě, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy 22
24 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :14:19 Vlastnictví bytu a nebytového prostoru CZ0644 Břeclav Obec: Mikulov A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo Langr Jiří, Náměstí 158/1, Mikulov, Mikulov na /4078 Moravě B Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 718/10 pro Soudní exekutor Pazák Robert, JUDr. Kat.území: Mikulov na Moravě List vlastnictví: 3808 Nemovitosti Jednotky Č.p./ Č.jednotky Způsob využití Parcely V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Způsob ochrany Podíl na společných částech domu a pozemku 1560/13 byt menší chráněné území, 914/40703 památkově chráněné území Budova Mikulov, č.p. 1559, 1560, 1561, 1562, 1563, 1564, 1565, LV 3794, byt.dům na parcele 2053/8 2056/7 2056/8 2056/9 2056/ / / / / /8 2056/7 2056/8 2056/9 2056/ / / / /21 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří 21m2 84m2 167m2 208m2 187m2 125m2 166m2 165m2 166m2 B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Zástavní právo smluvní k zajištění: 1) pohledávek ze smlouvy o úvěru č v celkové výši Kč ,- s příslušenstvím 2) veškerých budoucích pohledávek České spořitelny, a.s. až do celkové výše Kč ,-, které jí mohou vzniknout od uzavření Zástavní smlouvy do Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Jednotka: 1560/13 V-1783/ /62, Praha 4, Krč, Praha 4, RČ/IČO: Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Mikulov, kód: 736. strana 1
25 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro Listina VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :14:19 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 718/10 pro Soudní exekutor Pazák Robert, JUDr. CZ0644 Břeclav Povinnost k Obec: Kat.území: Mikulov na Moravě List vlastnictví: Mikulov V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě vkladu práva ke dni V-1783/ o Zástavní právo soudcovské - pohledávka v celkové výši 1 770,- Kč včetně příslušenství - pořadí soudcovského zástavního práva se řídí dnem Okresní správa sociálního Jednotka: 1560/13 Z-2057/ zabezpečení Břeclav, Husova 2994/1, Břeclav, Břeclav 2 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 15 E- 167/ v Břeclavi ze dne Právní moc ke dni Z-2057/ o Nařízení exekuce 41 EXE 629/ Langr Jiří, Náměstí 158/1, Z-2432/ Mikulov, Mikulov na Moravě, RČ/IČO: /4078 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 41 EXE-629/ v Břeclavi ze dne Z-2432/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jednotka: 1560/13 Z-2820/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 59 Ex-718/ Exekutorského úřadu Brno-venkov ze dne Z-2820/ o Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši ,- Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení POHRANIČÍ, stavební bytové Jednotka: 1560/13 Z-3121/ družstvo, Mikulov, Hraničářů 1476/10, Mikulov, Mikulov na Moravě, RČ/IČO: Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 59 EX- 718/ Exekutorského úřadu Brno-venkov ze dne Právní moc ke dni Z-3121/ Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 59 EX-718/ Exekutorského úřadu Brno-venkov ze dne Z-3121/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Langr Jiří, Náměstí 158/1, Mikulov, Mikulov na Moravě, RČ/IČO: /4078, Jednotka: 1560/13 Z-3606/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 012 EX-2095/ Exekutorského úřadu Zlín ze dne Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Mikulov, kód: 736. strana 2
26 D Okres: Typ vztahu Oprávnění pro Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :14:19 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 718/10 pro Soudní exekutor Pazák Robert, JUDr. CZ0644 Břeclav Povinnost k Obec: Kat.území: Mikulov na Moravě List vlastnictví: Mikulov V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Z-3606/ o Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši ,00 Kč včetně příslušenství a nákladů předchozího řízení CETELEM ČR, a.s., Karla Engliše Jednotka: 1560/13 Z-3607/ /5, Praha 5, Smíchov, Praha 5, RČ/IČO: Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 012 EX- 2095/ Exekutorského úřadu Zlín ze dne Právní moc ke dni Z-3607/ Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-2058/ Pro: Langr Jiří, Náměstí 158/1, Mikulov, Mikulov na Moravě RČ/IČO: /4078 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Mikulov, kód: 736. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :56:50 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Mikulov, kód: 736. strana 3

References: zákona č. 121
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 121
 zákona č. 36