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Timestamp: 2017-03-26 09:10:21+00:00

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§568 BGB: Die Kündigung im Mietrecht für Juristen
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Wir möchten Ihnen einen kleinen Einblick in das deutsche Mietrecht verschaffen und § 568 BGB etwas genauer und vor allem im Kontext erklären. Besonders zu beachten ist, dass sich dieser Paragraph im zweiten Absatz auf weitere Paragraphen des Mietrechts bezieht. Tipp: Keine Lust zu lesen? Dann starten Sie doch einfach kostenlos unseren Online-Sachenrecht-Kurs.
Die Kündigungsformen eines Mietverhältnisses
Als Mieter oder Vermieter kommt man irgendwann in eine Situation, in der ein bestimmtes Mietverhältnis beendet werden soll. Der Gesetzgeber empfindet Wohnraum jedoch als besonders schutzwürdig und sieht deswegen spezielle formelle und materielle Vorgaben bezüglich der Beendigung von Mietverhältnissen vor. Die Betonung liegt hier auf Wohnraum; für Geschäftsräume gelten diese Vorgaben meist nicht.
Möchte man nun ein Mietverhältnis aufkündigen, unterscheidet sich die Vorgehensweise je nach Art des Mietverhältnisses. Handelt es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, muss eine sogenannte ordentliche Kündigung vorgenommen werden, die unter Einhaltung der gesetzlich oder vertraglich festgelegten Kündigungsfristen erfolgen muss.
Handelt es sich hingegen um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, das vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer gekündigt werden soll, ist man in der Regel mit langen gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen konfrontiert. Diese können jedoch in gesetzlich festgelegten Ausnahmefällen umgangen und das Mietverhältnis vorzeitig gekündigt werden. Man spricht von einer außerordentlichen befristeten Kündigung.
Demgegenüber steht die außerordentliche unbefristete Kündigung. Diese liegt dann vor, wenn das Mietverhältnis fristlos oder nach der verhältnismäßig kurzen Mindestfrist von drei Monaten beendet wird.
Eine Kündigung muss prinzipiell schriftlich erfolgen
Unabhängig davon, zu welcher Kategorie die Kündigung zählt, kommt generell § 568 Abs. 1 BGB zum Tragen, denn die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und vom Ersteller eigenhändig unterschrieben sein. Allerdings gibt es wie so oft auch hier zwei Ausnahmen. Einerseits ist eine schriftliche Kündigung unnötig, wenn der Wohnraum nur vorübergehend vermietet wurde. „Vorübergehend“ ist gesetzlich nicht bedeutungsgleich mit „auf bestimmte Zeit“, das sei hier erwähnt.
Andererseits muss die Kündigung auch dann nicht zwingend schriftlich erfolgen, wenn der Wohnraum ein Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und vom Vermieter völlig oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet wurde, vorausgesetzt, der Wohnraum wurde nicht an eine Familie vermietet.
Der notwendige Inhalt einer Kündigung
Inhaltlich muss in der Kündigung deutlich der Wille zur Beendigung des Mietverhältnisses zum Ausdruck kommen. Es dürfen keine Bedingungen daran gebunden sein. Die reine Erklärung zur Absicht der Kündigung oder deren Ankündigung reichen nicht aus. Darüber hinaus sollte ein Termin enthalten sein, auf den die Beendigung festgelegt ist. Ist dies nicht der Fall, endet das Mietverhältnis mit Ablauf der gesetzlichen Frist.
§ 568 Abs. 2 BGB hingegen betrifft die inhaltlichen Anforderungen einer Kündigung an den Vermieter und das Widerspruchsrecht. Der Abschnitt des Paragraphen besagt, dass ein Mieter vom Vermieter auf die Möglichkeit eines Widerspruchs aufmerksam gemacht werden sowie über dessen Frist und Form rechtzeitig aufgeklärt werden muss.
Das bedeutet, dass ein Mieter einer Kündigung widersprechen und auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen kann, trotz berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dieser Sachverhalt ist in § 574 BGB beschrieben; man nennt es auch die „Sozialklausel“. Sie greift dann,
wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Von Härte spricht der Gesetzgeber unter anderem auch,
wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Ein Widerspruch ist aber beispielsweise ebenfalls gerechtfertigt, wenn eine schwere Erkrankung, hohes Alter oder Gebrechlichkeit vorliegen.
Auch ein Widerspruch muss schriftlich und eigenhändig unterschrieben erfolgen (gemäß § 574 Abs. 1 BGB). Betrifft dieser mehrere Mieter, müssen sämtliche Beteiligten ihre Unterschrift leisten. Des Weiteren muss das Schreiben spätestens zwei Monate vor dem Ende der Kündigungsfrist bei dem Vermieter eintreffen. Diese Zeitspanne gilt nicht, wenn der Vermieter davon abgesehen hat, in der Kündigung oder rechtzeitig vor dem Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Option des Widerspruches hinzuweisen. Sollte dies der Fall sein, kommt ein späterer Widerspruch in Frage, wobei dieser spätestens im ersten Termin eines potentiellen Räumungsprozesses geltend gemacht werden muss.
Ein Mieter hat auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB keinen Anspruch, wenn eine berechtigte außerordentliche unbefristete Kündigung durch den Vermieter ausgesprochen wurde.
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§ 568 II spricht von „soll“ der obige Beitrag geht von „muss“ aus.
„Soll“ ist m.E. doch recht dehnbar. Warum schreibt der Gesetzgeber nicht gleich „muss“ oder „der Mieter – ist – auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen“. Damit wäre die Verpflichtung klar und deutlich erkennbar.
Deutsche Sprache, schwere Sprache !!!

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