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Timestamp: 2019-09-16 00:26:25+00:00

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NEGOZIO GIURIDICO E CONTRATTI VetrinaFacile.it & B.Immobiliare
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La Rappresentanza (Che cos’è la Procura)
Può accadere che il contratto si concluda tra persone che non si identificano con quella interessata al contratto stesso ma da soggetti che li rappresentano. Il potere di rappresentanza è conferito dalla legge, ovvero dall’interessato. Si distingue così la rappresentanza legale – se è attribuita dalla legge – nel caso di soggetti che non possono compiere in prima persona gli atti che li riguardano (minore, interdetto) e rappresentanza volontaria se è l’interessato che decide se e da chi farsi sostituire negli atti che lo riguardano. L’atto con il quale il rappresentato conferisce al rappresentante il potere della rappresentanza è la procura. Di solito per il conferimento della procura non è richiesta una particolare forma, fatta eccezione per ipotesi in cui tale forma sia richiesta per la validità del negozio da concludere, cosicché la procura a vendere o ad acquistare un immobile deve essere fatta per atto scritto ai fini della sua validità.
La Prelazione (Diritto di Prelazione)
Diritto, in capo ad un soggetto, ad essere preferito, rispetto ad un altro a parità di condizioni. Nella costituzione di un negozio giuridico, la prelazione può essere volontaria, oppure legale.
La prelazione volontaria ha come fonte l’accordo delle parti. Oggetto di tale accordo è l’impegno, in capo ad una parte, a concedere un diritto di prelazione alla controparte. Questo in ossequio alla libertà contrattuale articolo 1322 del codice civile. La prelazione volontaria non è opponibile ai terzi.
La prelazione legale si caratterizza per avere come fonte la legge stessa che impone l’obbligo di dare all’altra preferenza nella vendita o locazione del bene. Se l’obbligo non viene rispettato la parte preferita può entro sei mesi dalla prescrizione del contratto riscattare l’immobile dall’acquirente o da ogni altro avente causa.
Comunemente definito compromesso, è l’atto con il quale le parti si obbligano a conclude un futuro contratto determinandone già il contenuto. La forma che la legge prescrive per il contratto, quale requisito per la sua validità, è la stessa che la legge prescrive per il contratto definitivo. Il contratto preliminare è nullo se non fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
La figura più conosciuta di questo tipo di contratto è il preliminare di compravendita e con riferimento al dispositivo normativo Articolo 1351 codice civile per la vendita di beni immobili deve essere fatto nella forma scritta, pena la nullità, perché tale è la forma richiesta del contratto definitivo.
L’elemento distintivo tra definitivo e preliminare di compravendita è dato dalla volontà delle parti, che nel contratto definitivo è rivolto direttamente al trasferimento della proprietà o di altro diritto, mentre il contratto preliminare fa dipendere tale trasferimento da una futura manifestazione di consenso che gli stessi contraenti si obbligano a prestare.
Al fine di tutelare l’acquirente la articolo 2645-bis codice civile, introdotto dal decreto legge n. 669/1996 convertito dalla legge numero 30/1997, prevede la trascrizione del contratto preliminare di compravendita.
I contratti preliminari devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata (con sottoscrizione) autenticata o accertata giudizialmente (non vi è l’obbligo della trascrizione dei preliminari sottoscritti di fronte al mediatore).
Utilizzando tale forma di pubblicità, il promissario acquirente riceve dalla legge piena tutela e garanzie delle obbligazioni assunte dal promittente venditore, evitando di incorrere in rischi insiti nel contratto preliminare, poiché la trascrizione del preliminare, qualificabile come pubblicità dichiarativa, consente al promissario acquirente di avvalersi di un credito privilegiato (privilegio speciale) da far valere nei confronti di altri creditori del promittente venditore, una sorta di prenotazione della sull’acquisto e rendendo tale terminare opponibile ai terzi.
Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguito alla trascrizione del contratto definitivo.
I mediatori sono obbligati alla registrazione dei contratti preliminari non autenticati stipulati in conseguenza della loro attività e quest’obbligo comporta che essi divengano solidamente responsabile per il pagamento delle imposte dovute in base al contratto preliminare (marca da bollo, imposta di registro). Quanto pagato in sede di preliminare viene poi recuperato in sede di rogito.
Nella prassi contrattuale le parti per garantire l’assolvimento delle obbligazioni assunte corrispondono una caparra (somma di denaro quantità di cose fungibili) che ha lo scopo di rafforzare il vincolo tra le parti e costituire deterrente in caso di ripensamento. Affinché la somma versata a produrre gli effetti voluti deve essere qualificata come caparra e non acconto sul prezzo, in quanto, in caso di inadempimento, sarà restituito lo stesso senza maggiorazione di somme a titolo di penale o risarcimento danno, salvo gli interessi legali, se non pattuito diversamente.
La caparra può essere confirmatoria articolo 1385 codice civile o penitenziale articolo 1386 del codice civile. Se Nulla viene specificato in contratto, se essere confirmatoria o penitenziale, si intende sempre caparra confirmatoria.
La caparra confirmatoria in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta:
in caso di inadempimento della parte che ha dato la caparra (contraente che versa), l’altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra;
in caso di inadempimento della parte che ha ricevuto la caparra (contraente che riceve), l’altra può recedere dal contratto ed avrà il diritto a ricevere il doppio della caparra.
In entrambi i casi, la parte adempiente non deve proporre domanda giudiziale o intimare diffida ad adempiere, in quanto è una facoltà attribuita dalla legge nel caso di caparra confirmatoria. La stessa parte poi, resta libera di agire per il normale adempimento o, per la risoluzione del contratto e l’integrale risarcimento del danno per inadempimento dell’obbligazione (in questo caso la caparra verrà come anticipo sul pagamento dei danni).
La caparra penitenziale, ha la funzione di corrispettivo del diritto di recesso, in questo caso la somma che una parte dall’altra non rappresenta una tutela contro l’inadempimento, ma è l’attribuzione della facoltà di recesso dell’obbligazione assunta. Al verificarsi di queste ipotesi, il recedente perde la caparra data e dovrà restituire il doppio di quella ricevuta, senza che l’altra parte possa chiedere l’esecuzione del contratto o la sua risoluzione ed il risarcimento danni.
La legge prevede e regola una serie di figure contrattuali. La principale classificazione dei contratti è la seguente:
contratti tipici – contratti previsti e disciplinati dalla legge che sono i contratti più frequenti e importanti (la vendita, la locazione)
contratti atipici e innominati – non contemplati dal nostro ordinamento ma godono ugualmente di rilevanza giuridica (leasing, factoring, etc). Sono quelli che le parti concludono liberamente ma nel rispetto di principi comuni a tutti i contratti.
Con riferimento alle parti:
contratti bilaterali – cui partecipano solo due parti (compravendita)
contratti plurilaterali – cui partecipano più parti (società)
Con riferimento alla prestazione delle parti:
contratti a prestazioni corrispettive – detti anche sinallagmatici – che producono i loro effetti e, vincolano i contraenti, al puntuale ed esatto adempimento delle obbligazioni rispettivamente assunte (di dare o di fare), in base al cosiddetto “nesso di reciprocità” o sinallagma (compravendita);
Contratti unilaterali con obbligazioni a carico di una sola parte – in quanto prevedono che sia una sola parte ad assume l’obbligazione (fideiussione).
Con riferimento all’onerosità:
Contratti a Titolo Oneroso – quando all’impegno economico fa riscontro un corispondente vantaggio (compravendita);
Contratti a Titolo gratuito – mediante i quali si compie un atto di liberalità, che, seppur di natura patrimoniale, non prevede un corrispettivo in denaro (donazione).
Con riferimento al perfezionamento:
Contratti consensuali – che costituiscono la genericità dei contratti e che si perfezionano quando l’accettazione giunge a conoscenza del proponente, quindi con il consenso e accordo delle parti (vendita),
Contratti reali – che richiedono ai fini del loro perfezionamento, oltre il consenso delle parti, anche la consegna della corsa (pegno, deposito, etc.)
Con riferimento all’efficacia:
Contratti ad effetti reali – nei quali per produrre il trasferimento di proprietà basta il consenso delle parti, senza necessità di un ulteriore negozio, (vendita),
Contratti ad effetti obbligatori – che non realizzano automaticamente lo scopo, pur essendo conseguenza diretta del consenso, ma obbligano le parti a realizzarlo in un momento successivo, (contratto preliminare di compravendita), ovvero nel momento in cui il bene viene ad esistenza, (contratto di vendita di cosa futura).
1) Il Contratto Per Adesione
Il contratto concluso per adesione mediante moduli o formulari è disciplinato dall’articolo 1342 codice civile ed è predisposto per regolare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali. Nei contratti conclusi mediante moduli o formulari le clausole aggiuntive (a penna) al modulo o formulario prevalgono su quelle (stampate) nel modulo o formulario qualora siano incompatibili con esse, anche se queste non sono state cancellate, fermo restando quanto previsto dal codice del consumo di cui al Decreto Legislativo 206/2005.
La legge pur considerando l’esistenza di speditezza nella conclusione del contratto ha cercato di tutelare il contraente più debole ed ha stabilito che, se nel contratto ci sono le cosiddette clausole vessatorie, (clausole particolarmente gravose per la controparte), queste devono essere specificatamente approvate per iscritto. Se non vengono approvate, nella maggioranza dei casi il contratto è nullo. Nel caso vengano aggiunte delle clausole, devono essere firmate da entrambe le parti per poter prevalere su quelle già inserite in casi di incompatibilità. Nei contratti per adesione le clausole, nel dubbio, si interpretano a favore dell’accettante, in quanto contraente più debole.
2) Il Contratto Collettivo
Il contratto collettivo di lavoro è un contratto atipico con efficacia estesa a tutti i rapporti di lavoro instaurati in un dato settore produttivo, usualmente concluso dalle associazioni sindacali di categoria che rappresentano i datori e lavoratori operanti in quel determinato settore produttivo.
3) Il Contratto Per Persona Da Nominare
Al momento di concludere il contratto una parte si può riservare di nominare successivamente la persona che acquisterà diritti e assumerà le obbligazioni nascenti dal contratto. La dichiarazione di nomina deve essere fatta entro il termine stabilito dalle parti o, in caso contrario, entro tre giorni dalla stipulazione del contratto definitivo di trasferimento e deve essere accompagnata dall’accettazione del terzo.
In un contratto preliminare compravendita, che contenga la clausola “la parte promissaria promette e si obbliga di acquistare per sè o per persona da nominare”
la modifica del soggetto destinato ad acquistare la qualità del bene può essere realizzata sia:
prevedendo l’ingresso la persona nominata nello stesso rapporto contrattuale risolto con la conclusione del contratto preliminare, così che la persona nominata si sostituisca al contraente originario acquistano i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento della stipulazione dell’atto definitivo di compravendita (dal momento in cui il contratto fu stipulato);
Sia prevedendo l’acquisto in capo alla persona nominata del diritto alla prestazione dovuta dal promittente venditore, senza che vi sia, mutamento delle originarie parti stipulanti.
Se la nomina non è fatto entro il termine, il contratto produce i suoi effetti tra i contraenti originari, ossia nei confronti di chi ha stipulato il contratto.
4) Il Contratto a Favore di Terzo
Il contratto a favore di terzo ricorre quando una parte designa un terzo come avente diritto alla prestazione cui è obbligata l’altra parte. In questo contratto il beneficiario non si considera parte di contratto stesso, infatti le parti sono stipulate (colui che contratta a favore di un terzo designandolo) ed il promittente (colui che si obbliga verso lo stipulante ad eseguire la prestazione a favore del terzo).
Non occorre l’accettazione del terzo che acquista diritti verso il promittente e non assume né oneri né obblighi. L’interesse dello stipulante di attribuire un vantaggio al terzo può essere, indifferentemente, di natura patrimoniale o morale.
5) Il Contratto Di Assicurazione
L’assicurazione è il contratto con il quale l’assicurato, verso pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l’assicurato, entro i termini convenuti, é il danno adesso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale, o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana. L’impresa di assicurazione può essere esercitata soltanto da un istituto di diritto pubblico da una società per azioni con l’osservanza delle norme stabilite dalle leggi speciali. Il contratto di assicurazione è un tipico contratto aleatorio (le parti, al momento della stipula, ignoro quali delle due ne trarrà vantaggio e in che misura), in quanto il verificarsi dell’evento dipende da circostanze future ed incerte.
Redatto in forma scritta al solo fine della prova, può essere stipulata del caso di morte di un terzo, ma al momento della stipula è richiesto il consenso scritto per la validità dell’atto.
6) Il Contratto di Somministrazione
La somministrazione del contratto con il quale una parte si obbliga, verso corrispettivo di una prezzo, a seguire, a favore dell’altra, prestazioni periodiche e continuative di cose. É il contratto che viene utilizzato per la fornitura di servizi essenziali (luce, acqua, telefono, etc). L’oggetto del contratto è la prestazione di beni quindi è un contratto unico con pluralità di prestazione di dare.
7) Il Contratto di Appalto
L’appalto è il contratto con il quale una parte (appaltatore) con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, assume il compito di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro. Nel contratto di appalto si realizza lo scambio tra prestazione di dare e di fare.
8) Il contratto Di Trasporto
Il contratto con il quale il soggetto vettore si obbliga, verso corrispettivo, a trasferire persone o cose da un luogo ad un altro. Anche nel contratto di trasporto si realizza lo scambio tra prestazione di fare e di dare.
9) Il Franchising
Il franchising o affiliazione commerciale, regolamentato in Italia dalla legge 6 maggio 2004 n. 129, è un contratto atipico. É un accordo di collaborazione tra un’azienda commerciale consolidata (franchisor) ed una società o persona fisica (franchisee) che aderisce a questa formula. L’azienda madre concede all’affiliato il diritto di commercializzare i propri prodotti e servizi utilizzando l’insegna dell’affiliante e beneficiando dell’assistenza tecnica e consulenza su metodi di lavoro. In cambio, l’affiliato si impegna a rispettare standard e modelli di gestione di produzione stabiliti, unitamente alle norme contrattuali che reggono i rapporti e corrisponde una percentuale sul fatturato.
10) Il Contratto Di Transazione
Secondo articolo 1965 codice civile la transazione è il contratto con il quale le parti, facendosi reciproche concessioni pongono fine a una lite già incominciata o prevengono una lite che potrebbe sorgere tra loro.
Con le reciproche concessioni si possono creare, modificare o estinguere anche rapporti diversi da quello che hanno formato oggetto della pretesa della contestazione delle parti. La transazione rappresenta uno strumento di agile e sollecita composizione informale e stragiudiziali di liti attuali e future: l’una parte modifica in tutto in parte le sue pretese in cambio di una reciproca concessione dell’altra. Le parti, insomma, dispongono di veramente dei loro interessi del secondo un principio caratteristico dell’autonomia privata.
11) Il Contratto Di Mezzadria
Il contratto di mezzadria è un contratto agrario tipico, d’associazione, duraturo, con il quale un proprietario di terreni (concedente) e un coltivatore (mezzadro) si dividono, i prodotti e gli utili di un’azienda agricola. Normalmente la divisione dei prodotti e degli utili viene fatta a metà. Nel contratto il mezzadro rappresenta anche la sua famiglia colonica assumendo l’obbligo di coltivare il podere unendo al proprio il lavoro dei propri familiari. Elementi essenziali del contratto sono il podere (fondo con un particolare tipo in grado di organizzazione come la rotazione di colture, la varietà di coltura erbacee e legnose, allevamento di bestiame, etc.) la famiglia colonica, la divisione in misura fissa dei prodotti, il vincolo societario fra concedente e mezzadro.
12) Il Contratto di Soccida
Analogo alla mezzadria è il rapporto di soccida che riguarda una mandria, un gregge di bestiame, le parti si chiamano soccidante (concedente) e soccidario. La nozione di contratto di soccida è offerto – dall’articolo 2170 e segg. c.c. – in base al quale nella soccida il soccidante e il soccidario si associano per l’allevamento e lo sfruttamento di una certa quantità di bestiame per l’esercizio di attività connesse, al fine di ripartire l’accrescimento degli altri prodotti utili che ne derivano. In linea generale si può affermare che il soccidante è colui che concede il bestiame e il mangime, mentre i soccidario è quello che materialmente si occupa dell’allevamento. Il soccidario ha la direzione dell’impresa. Nell’ambito dei contratti di soccida sia il soccidante che il soccidario sono soggetti al rischio d’impresa pertanto è importante che la redditività del soccidario sia influenzata dal peso, dalla qualità e dal prezzo di mercato degli animali.
13) Il Factoring
Un particolare tipo di contratto con il quale un imprenditore cedente si impegna a cedere tutti i crediti presenti e futuri scaturiti dalla propria attività imprenditoriale ad un altro soggetto professionale (il factor) il quale, dietro un corrispettivo (commissione), assume l’obbligo a sua volta di fornire una serie di servizi che vanno dalla contabilizzazione, gestione, alla riscossione di tutti e di parte dei crediti che quest’ultimo va anche in relazione alla propria attività, sino alla garanzia dell’eventuale inadempimento del debitore, ovvero al finanziamento dell’imprenditore cedente sia attraverso la concessione dei prestiti, si attraversa il pagamento anticipato dei crediti ceduti.
La cessione può venire:
Pro soluto – quando il fatto si assume il rischio di insolvenza dei crediti ceduti in caso di inadempimento e non può richiedere la restituzione degli anticipi versati.
Pro solvendo – quando il factor lascia al cliente il rischio dell’eventuale insolvenza dei crediti ceduti.
14) Il Leasing finanziario
Il contratto di locazione finanziaria è un contratto con il quale un soggetto attribuisce ad un altro, dietro pagamento di un canone periodico, il diritto di utilizzare un bene strumentale all’esercizio della propria professione o attività imprenditoriale. L’utilizzatore può esercitare al termine del contratto un opzione di acquisto (di riscatto) del bene stesso per la cifra pattuita.
I canoni di leasing possono essere dedotti dal reddito imponibile. Se i canoni di leasing sono regolarmente pagati la società di leasing non può recedere dal contratto. Oggetto del contratto possono essere indifferentemente beni mobili e immobili.
É assimilabile alla vendita con riserva di proprietà in quanto l’utilizzatore diventa proprietario del bene alla scadenza del contratto mediante versamento del prezzo è stabilito.
leasing automobilistico, strumentale (macchine utensili, impianti, attrezzature, arredi, etc),
leasing immobiliare per immobili costruiti e da costruire,
leasing navali per navi e imbarcazioni,
lease-back – ossia una forma di finanziamento di un’azienda che consiste un contratto di vendita di un bene stipulato tra un soggetto che lo possiede l’istituzioni finanziarie che contestualmente lo assegna in locazione finanziaria al cedente, il cedente si trasforma da proprietario del bene in utilizzatore. L’utilizzatore ha la possibilità di riscattare il bene al termine del contratto di locazione.
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References: articolo 1322
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