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Timestamp: 2013-05-21 09:24:45+00:00

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Abgeltungsquote bei noch nicht aufgelaufenem Renovierungsintervall Mietrecht, Wohnungseigentum
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Abgeltungsquote bei noch nicht aufgelaufenem Renovierungsintervall
| 12.05.2012 01:17 | Preis: ***,00 € |
Mietrecht, Wohnungseigentum Beantwortet von Rechtsanwältin Ulrike Müller-Guntrum
ich habe einen Mietvertrag mit gültiger Schönheitsreparaturenklausel (Fristen "im Allgemeinen" 3 Jahre Küche und Bad, 5 Jahre Wohn-u. Schalfräume, sowie Flur, etc., 7 Jahre Keller) und einwandfreier Quotenabgeltungsklausel mit Berücksichtigung des Abnutzungsgrades. Es heißt:
§7 Abs. 4 Die Mieträume sind zum Abaluf des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsrep. (SR) befinden müssen, wobei aufgelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Ausführung der SR durch den Mieter.
...dann kommt ein Beispiel mit 4-jähriger Nutzungsdauer.
Abs. 5 Der Vermieter hat zu beweisen, in welchem Umfang SR durchzuführen sind. Grundlage für die Berechnung des geldwerten Ersatzes oder der Ausführung der notwend. Arbeiten ist ein Kostenangebot eines vom Vermieter beauftragten Handwerkers od. Fachbetriebes.
Abs. 6 (Fettdruck Anfang) Falls die SR fällig werden bzw. durchzuführen sind: (Fett Ende)
Tünchen Decken u. Wände mit gleichwert. Qualität wie bei Einzug vorhanden, etc.....
Abs. 7 Zum Auszug ist die Mietsache in folgendem Zustand zurückzugeben: Reinigen Bodenbeläge, Fenster und Türen einschl. Rahmen, Terrasse, sanitärggst, fliesen usw. Wasserhähne, Duschköpfe und Perlatoren sind zu entkalken...
So nun zu meiner Frage: Ich habe meine Wohnung am 29.11.09 übernommen gem. Protokoll nach Kernsanierung komplett neu renoviert, Wände weiß gestrichen. Meine Kündigungsfrist läuft noch bis 31.08.12. Das sind noch keine 3 Jahre. Muss ich überhaupt streichen, bzw. einen geldwerten Ersatz gem. Quote leisten wenn die Voraussetzung gem. §7Abs.4 heißt, dass ein "aufgelaufenes" Renovierungsintervall vorliegen muss? Das erste Intervall wäre erst nach 3 Jahren... ist somit nach meiner Interpretation noch nicht "aufgelaufen". Darunter verstehe ich, z.b. nach 4 Jahren noch nix gemacht zeitgemäß abgewohnt-dann Bad + Küche voll zahlen oder streichen, and. Wohnräume 4/5 tel zahlen oder streichen und Keller 4/7 tel zahlen oder streichen. Aber was ist bei 2 Jahren 9 Monaten und 2 Tagen? Greift dann Abs. 6 in Negation - nämlich dass die SR noch nicht fällig sind und es gilt Abs. 7? Und was ist dann mit Bohrlöchern?
Inwieweit liegt es im Ermessen des Vermieters zu sagen, dass die Wohnung stärker abgenutzt sei, als für 2 Jahre 9 Monate und 2 Tage üblich ist, um ggf. auf einen geldwerten Ersatz zu kommen, falls ich recht haben sollte?
Für Ihre Antwort bedanke ich mich bereits jetzt und warte gespannt auf Ihre rechtl. Einschätzung.
MfG evesteinbach
12.05.2012 | 05:52
Die Fristen nach der im Allgemeinen Küchen, Bäder und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre sowie andere Nebenräume alle sieben Jahre zu renovieren sind, wurden zwar über viele Jahre als üblich bezeichnet; der BGH hat aber inzwischen in der Tendenz erkennen lassen, dass für Neuverträge ab dem Jahr 2008 nur deutlich längere Fristen (5/8/10 Jahre) angemessen sind. Allerdings ist diese Frage derzeit noch nicht abschließend geklärt. Schon im Hinblick auf die in Ihrem Vertrag aufgeführten (zu) kurzen weichen Fristen können Sie die Wirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen anzweifeln.
Zur Wirksamkeit von Abgeltungsklauseln hat der BGH mit Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06F Folgendes entschieden: Klauseln, die mit unterschiedlicher Formulierung dahin gehen, dass der Mieter eine zeitlich gestaffelte feste Abgeltungsquote zu zahlen hat, sind unwirksam, weil sie den Mieter auch dann zur Zahlung einer nach festen Prozentsätzen berechneten Quote verpflichten, wenn der entsprechende Renovierungsbedarf nach dem tatsächlichen Erscheinungsbild der Wohnung noch nicht gegeben ist. Als unwirksam wurde danach eine Klausel erachtet, die lautete: „Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Nassräume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 66%. Liegen die Schönheitsreparaturen für die sonstigen Räume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% aufgrund dieses Kostenvoranschlags an den Vermieter, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%".
Die von Ihnen zitierte Klausel könnte unter Zugrundelegung dieser Grundsätze als zeitlich gestaffelte feste Abgeltungsquote zu erachten und damit als unwirksam anzusehen sein. Hierfür spricht auch das von Ihnen aufgeführte Argument, die Fristen sind noch nicht abgelaufen.
Einiges spricht mithin dafür, dass Sie nicht zur Vornahme der Renovierung bzw. Zahlung verpflichtet sind.
Es steht auch nicht im Ermessen des Vermieters, eine übermäßige Abnutzung anzunehmen. Diese hat er zu beweisen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen guten ersten Einblick in die Rechtslage verschaffen. Bei Unklarheiten stehe ich Ihnen selbstverständlich im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung.
Nachfrage vom Fragesteller	13.05.2012 | 02:52
Ich bin mir anhand Ihrer Einschätzung noch unschlüssig, wie ich mich bestenfalls verhalten soll. Ich kann gemäß Ihrer Einschätzung meinen Vermieter mit der Tatsache konfrontieren, dass die vertragl. vereinbarten Fristen zu kurz sind, nicht mehr als angemessen gelten (auch wenn sie weich gestaltet sind) und ich mich daher nicht verpflichtet sehe in der Wohnung irgendeinen Raum zu streichen und auch keine Abgeltung zahlen werde. Gibt es denn schon ein BGH Urteil, dass ich dafür zitieren kann?
Verstehe ich Sie richtig, dass die Tatsache von zu kurzen weichen Fristen automatisch die Pflicht zu SR UND Zahlung einer Abgeltung, wegen unzulässiger Basiswerte zu Berechnung einer geldwerten Abgeltung, ausschließt? Sollte er das nicht akzeptieren, kann ich also verlangen, dass er mir erst beweisen soll, dass eine erhöhte Abnutzung vorliegt, die mich ggf. verpflichten würde, doch zu streichen. Aber wie wird so etwas in der Praxis gehandhabt? Man macht ja die Übergabe immer zum Ende der Mietzeit. Dann will der Vermieter weiter vermieten und es bleibt nur noch die Möglichkeit Geld zu zahlen, denn streichen kann man ja kaum noch, sonst verzögert sich die Nachvermietung.
Ich bin was die Abgeltungsquote angeht ziemlich verunsichert. Ich habe das Beispiel aus meinem Vertrag noch mal genauer gelesen. Da heißt es, "...dass die Quotenregelung so zu verstehen ist, dass die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen ist zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses (MV) vorauss. eine Renovierung erforderlich sein würde. Endet das MV (fett) zum Beispiel (fett ende)nach 4 Jahren, hat aber der Mieter die Wohnung nicht stärker abgenutzt, als es nach 2 Jahren zu erwarten wäre, besteht- ausgehend von einem üblichen Renovierungsintervall von 5 Jahren für Wohnräume - Renovierungsbedarf vorauss. erst nach insges. 10 Jahren. Werden dem Mieter in diesem Fall 4/10 der Renovierungskosten auferlegt, hat er nicht mehr zu leisten, als es dem Grad der Abnutzung entspricht (tatsächliche Wohndauer/vorauss. Renovierungsbedarf). Dasselbe Ergebnis kann auf einfacherer Weise dadurch erzielt werden, dass bei der Berechnung der Quote zwar Regelfrist zugrunde gelegt wird, dazu aber nicht die tatsächliche Wohndauer, sondern die der Abnutzung entsprechende (fiktive) Wohndauer ins Verhältnis gesetzt wird. In dem hier gebildeten _Beispiel beträgt die der Abnutzung entsprechende Wohndauer 2 Jahre. Bei einer Regelfrist von 5 Jahren folgt daraus eine identische Beteiligungsqoute von 2/5 (fiktive Wohndauer/Regelfrist)."
Ändert das irgendetwas an Ihrer Einschätzung der Rechtslage?
Oh je. Das sind ganz schön viele Fragen. Ich hoffe das geht in Ordnung...
Ganz lieben Dank für Ihre Antwort bereits im Voraus.
Gute Nacht... evesteinbach
13.05.2012 | 07:29
Ihre Unsicherheit ist verständlich. Leider gibt es in Bezug auf die Abwälzung der Schönheitsreparaturen im Rahmen von AGBs mannigfaltig Rechtsprechung, die fortwährend wandelt. Insofern sind die längeren Fristen auch umstritten. Diese werden nur teilweise von den Gerichten zugrunde gelegt (vgl. z.B. http://www.mieterverein-hamburg.de/mietertipp/items/renovierungsfristen.html). Der BGH hat bisher nur angedeutet, dass er die kürzeren Fristen, wie bei Ihnen verwendet, wohl als unangemessen erachten wird. Ein klares Urteil besteht hierzu vom BGH leider noch nicht. Eine Abgeltungsklausel ist unwirksam, wenn bereits Ihre Schönheitsreparaturen-Klausel unwirksam ist (BGH, Urteil v. 05.04.2006, VIII ZR 178/05).
Ob Ihre Abgeltungsklausel unwirksam ist, hängt davon ab, ob diese als weiche oder harte Klausel einzuordnen ist. Sofern dort eine Formulierung wie „Im Allgemeinen", „In der Regel" sowie „Üblicherweise" aufgeführt ist, belegt dieses einen weichen Renovierungsturnus und ist grundsätzlich wirksam. Da mir Ihre Klausel/Vertrag nicht im Ganzen vorliegt, kann ich keine weitere Einschätzung tätigen. Ihre zunächst aufgeführte Klausel lässt einen weichen Turnus nicht eindeutig erkennen („wobei aufgelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind."). Allerdings führen Sie in der Nachfrage im Beispiel auf „dass die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen ist zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses (MV) voraus eine Renovierung erforderlich sein würde". Die Verwendung von „erforderlich sein würde" spricht hingegen für eine weiche Regelung. Bei Wirksamkeit der Klausel gilt: Eine vor Fristablauf eintretende Fälligkeit kann nur in Ausnahmefällen angenommen werden; so, wenn die Räume extrem abgenutzt sind. Umgekehrt kann es trotz Fristablauf an der Fälligkeit fehlen, so z. B. wenn der Mieter die Räume kaum genutzt hat. Zur Streichung sind Sie vorliegend in keinem Fall verpflichtet, da Sie ja die Abnutzung auch in Geld abgelten können. Sofern Ihr Vermieter von Ihnen die gesamte Renovierung verlangt, hat er die erhöhte Abnutzung darzutun. Dann sollten Sie ihn auffordern, die erhöhte Abnutzung zu beweisen. Wenn er nur eine zeitanteilige Abgeltung begehrt, erscheint dieses nicht notwendig.
Um nicht in Verzug mit etwaigen Pflichten zu kommen und Schadensersatz ggf zu schulden, sollten Sie daher einen Termin mit Ihrem Vermieter vor der Übergabe vereinbarten, damit er zu Ihren Renovierungspflichten Stellung nimmt und Sie genügend Zeit haben, ggf. auch eine etwaige Renovierung noch auszuführen. Als sinnvoll erachte ich es, sich mit dem Vermieter unter Darlegung Ihrer Rechtsansicht sich in der Mitte zu einigen, z.B. nur einen Raum zu streichen. Leider ist die Rechtslage nicht eindeutig. Eine Einigung in der Mitte beider Interessen erscheint m.E. sinnvoll.
Sofern Sie die Renovierungen auf Ihre Kosten ausführen sollten, können Sie auch im Nachhinein vom Vermieter bei Klärung der Rechtslage zu Ihren Gunsten hierfür vom ihm Ersatz verlangen.
Falls es sich um eine Individualabrede (speziell auf Sie zugeschnittenen und mit Ihnen ausgehandelten Vertrag), wovon ich nicht ausgehe, wäre die Rechtslage ggf. anders zu beurteilen. In diesem Fall können Sie mich gerne nochmals per E-Mail anschreiben. Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass ich im Rahmen einer Erstberatung nicht zu weiteren Ausführungen befugt bin. Ich wünsche Ihnen, dass Sie eine gute Lösung für sich finden.
26.05.2012 | 12:28
nach BGH; Az. VIII ZR 95/07; 143/06 wurde eine Klausel „Die Mieträume sind ... in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen ... befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind ..." als unwirksam wegen Unverständlichkeit erachtet.
Auch hierauf sollten Sie sich stützen.
2012-05-17 | 12:47
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 2012-05-17
Abgeltungsquote bei noch nicht aufgelaufenem Renovierungsintervall Mietrecht, Wohnungseigentum © QNC 2013 Haftungsausschluss

References: §7
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 BGH 
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