Source: http://www.rmp.ee/maksud/tulumaks/paritud-vara-voorandamisel-saadud-kasu-maksustamine-2014-02-18
Timestamp: 2018-07-15 22:56:07+00:00

Document:
Päritud vara võõrandamisel saadud kasu maksustamine - RMP.ee
Esileht » Maksundus » Tulumaks » Päritud vara võõrandamisel saa ...
18.02.2014 (uuendatud 11.07.2018)
Juhime tähelepanu, et alates 01.01.2015 kehtiva tulumaksuseaduse § 38 lg 1¹ kohaselt loetakse pärandina saadud vara soetamismaksumuseks üksnes pärija tehtud kulud. Muudatus rakendub tehingutele, millest saadi kasu pärast 1. jaanuari 2015.
Käesolev selgitus puudutab tulumaksuseaduse § 38 lg 1 kohaldamise võimalust olukorras, kus maksumaksja võõrandas pärimise teel saadud vara kuni 31. detsembrini 2014.
Maksuhaldur lähtus seni praktikas pärandvara võõrandamisest saadu kasu maksustamisel asjaolust, et pärandvara saaja jaoks on soetamismaksumus null, st pärandvara müüjal ei ole võimalik kasu arvestamisel maha arvata pärandaja poolt pärandvara soetamisel tehtud kulusid (TuMS § 38 lg 1 näeb ette ainult maksumaksja enda poolt tehtud kulutuste arvessevõtmise).1, 2
Näiteks olukorras, kus isik võõrandas pärandina saadud kinnistu, loeti soetamismaksumuseks null ning kasu arvestati müügihinna ja soetamismaksumuse vahena, millest lubati maha arvata ka pärandvara vastuvõtmisega seotud kulud (nt riigilõiv, notaritasud).
Riigikohus asub oma lahendis seisukohale, et õigus vähendada vara võõrandamisest saadud kasu sama vara soetamismaksumuse võrra on tavaline varaline õigus, mis ei ole pärandaja isikuga lahutamatult seotud. Maksuõiguses puudub erisäte, mis välistaks soetusmaksumuse mahaarvamise õiguse ülemineku pärijale. Võrdse kohtlemise põhimõttest lähtuvalt tuleb pärijat maksustada sama­moodi nagu oleks maksustatud pärandajat, kui too oleks oma eluajal korteri võõrandanud.3
Pärimisseaduse § 130 lg 1 kohaselt lähevad pärandi vastuvõtmisega pärijale üle kõik pärandaja õigused ja kohustused, välja arvatud need, mis oma olemuselt on lahutamatult seotud pärandaja isikuga või mis seadusest tulenevalt ei saa ühelt isikult teisele üle minna.
Riigikohus selgitab, et pärandaja isikuga lahutamatult seotud õiguslik tagajärg, mis ei ole pärijale ülekantav, on näiteks TuMS § 15 lg 5 p 1 sisalduv maksuvabastuse tingimus, et maksumaksja peab elamut või korterit kasutama kuni võõrandamiseni eluruumina. Kui pärija asub pärandina saadud kinnisasja kasutama viisil, mis ei vasta elukohana kasutamise tingimustele, siis kaotab ta õiguse seda kinnisasja maksuvabalt võõrandada. Sel juhul toimub maksustamine samamoodi nagu oleks toimunud siis, kui pärandaja oleks lõpetanud kinnisasja kasutamise elukohana. Isikuga lahutamatult seotud õigusega on tegemist ka siis, kui tulumaksuvabastus on antud ainult residendist füüsilisele isikule, kuid pärijaks on mitteresident või juriidiline isik.4
Riigikohus selgitab ka kinke ja pärandi teel saadud vara maksustamise erisusi. Kinke puhul on tegemist võõrandamistehinguga, mille tulemusena tekib võõrandajal kahju ning omandaja jaoks on vara soetamismaksumus null. Kinkelepingu korral ei saa kinkija soetamismaksumus kingisaajale üle minna, sest soetamismaksumuse mahaarvamise õigus lakkab võõrandamistehingu tulemusena olemast ja asendub kahjuga, mida kinkija saab arvestada väärtpaberitehingu korral TuMS §-s 39 sätestatud tingimustel. Pärandamine ei kujuta endast võõrandamist pärandaja jaoks ega soetamist pärija jaoks, vaid olemasoleva omandisuhte osaline asendub teise isikuga.5
Kohtuotsuses on asutud seisukohale, et vara ostuhinda ja ostuga seotud kulusid tõendavad dokumendid tuleb esitada maksumaksjal. Pärandi vormistamise kulud tuleb liita soetusmaksumusele, sest nende kulude kandmine on pärandina saadud asja võõrandamiseks vajalik ja vältimatu.6
Eeltoodust tulenevalt oli maksukohustuslasel õigus pärandvara võõrandamisel maha arvata nii võõrandamisega seotud kulud kui ka soetamismaksumus kuni 31. detsembrini 2014 (TuMS § 38 lg 1).
Näiteks, kui maksumaksja võõrandas pärandina saadud kinnistu ja tal on ka dokumentaalne tõend pärandaja poolt kinnisasja soetamisel tehtud kulu kohta, siis loeb maksuhaldur kasu arvestamisel soetamismaksumuseks pärandaja poolt tasutud kulutuse (näiteks ostusumma). Lisaks saab pärija soetamismaksumusele liita ka pärandi vormistamise kulud. Mahaarvatavad kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud. Kulusid tõendavate dokumentide esitamise kohustus on maksumaksjal (pärijal).
TuMS § 15 lg 4 p 5 sõnastuse kohaselt ei maksustata tulumaksuga tulu omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest. Maksuhalduri hinnangul toetab TuMS § 15 lg 4 sõnastus pärija suhtes maksuvabastuse rakendumist ja seda põhjusel, et viidatud sätte p 5 ei sea maksuvabastuse saamist sõltuvusse konkreetsest isikust, vaid lähtub üksnes maa omandamise viisist. Seega võib asuda seisukohale, et maksuvabastus rakendub omandireformi käigus tagastatud maa esmavõõrandamisel. Kuna Riigikohtu suuniste kohaselt ei kujuta pärimine endast võõrandamistehingut, vaid tegemist on seadusest tuleneva õiglusjärglusega, laienebki maksuvabastus isikule, kes omandireformi käigus tagastatud maa esmakordselt võõrandab ning tegemist ei ole maksuhalduri hinnangul pärandaja isikuga lahutamatult seotud varalise õigusega.
Annak on nõudeõigus ning see tekib automaatselt (testamendi alusel), kui õigusest ei loobuta kolme kuu jooksul. Annaku üleandmiseks sõlmitakse notariaalne annaku üleandmise leping. Seega annaku saaja ei ole pärandaja õigusjärglane ning annaku üleandmist võib lugeda vara esimeseks võõrandamistehinguks. See tähendab, et annakuna saanud vara võõrandamisel annaku saaja poolt talle enam pärandaja maksuvabastused ei kohaldu (annakuna saadud maa võõrandamise korral TuMS § 15 lg 4 p 5 olukorras oli annaku täitmine juba esmane võõrandamistehing ning annakusaaja poolt maa järgmisele müügile enam maksuvabastus ei kohandu).
Tulenevalt Riigikohtu Halduskolleegiumi 25.05.2018 kohtuotsuses (haldusasjas nr 3-16-903) antud suunistest on maksuhalduri hinnangul võimalik TuMS § 15 lg 5 p 2 ja 5 sätestatud maksuvabastuste üleminek ka pärijatele, kuivõrd seadusandja ei ole käesoleval hetkel maksuvabastuse üleminekut pärijatele piiranud. Seega on eeltoodud maksuvabastust võimalik pärijatel rakendada kinnisasja esmasel võõrandamisel, juhul kui esmakordselt võõrandatud kinnisasi on läinud pärandaja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel.
Juhime tähelepanu asjaolule, et TuMS § 15 lg 5 p 3 ja 5 ettenähtud maksuvabastuse kohaldumise eelduseks on asjaolu, et kinnisasi on maksumaksja omandisse läinud ostueesõigusega erastamise teel. Seega kui ostueesõigusega erastamise teel vara omandanud isik talle antud maksusoodustust ei kasuta, vaid otsustab selle pärandada, ei saa tema pärijad TuMS § 15 lg 5 punktides 3 ja 5 ette nähtud maksusoodustust kasutada (haldusasi 3-14-50711).
Täiendavate küsimuste korral palume pöörduda eraklient@emta.ee.
1L. Lehis. Maksuõigus, 3. täiendatud ja muudetud trükk (2012), lk 187
2L. Lehis. Tulumaksuseadus. Kommenteeritud väljaanne, lk 669
3Riigikohtu halduskolleegium 12.02.2014 otsus nr 3-3-1-97-13 p 10
4Riigikohtu halduskolleegium 12.02.2014 otsus nr 3-3-1-97-13 p 11
5Riigikohtu halduskolleegium 12.02.2014 otsus nr 3-3-1-97-13 p 12
6Riigikohtu halduskolleegium 12.02.2014 otsus nr 3-3-1-97-13 p 14
Seotud märksõnad: soetusmaksumus, tuludeklaratsioon, pärandvara, füüsilise isiku tuludeklaratsioon, füüsilise isiku tulumaks, omandireform

References: § 38
 § 38
 § 38

Riigikohus 
 § 130

Riigikohus 
 § 15

Riigikohus 
 § 38
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15