Source: https://www.mietrechtsiegen.de/mietvertrag-verschuldensunabhaengige-vertragsstrafenklausel-fuer-rueckgabe-des-mietobjekts-wirksamkeit/
Timestamp: 2018-03-19 16:05:20+00:00

Document:
Mietvertrag - verschuldensunabhängige Vertragsstrafenklausel für Rückgabe des Mietobjekts - Wirksamkeit
WEG-Jahresabrechnung ist nicht stets mit der Betriebskostenabrechnung identisch
Wohnungsräumung – Abriss des alten Wohngebäudes
Mietvertrag – verschuldensunabhängige Vertragsstrafenklausel für Rückgabe des Mietobjekts – Wirksamkeit
LG Hamburg, Az.: 307 O 370/14
In der Sache erkennt das Landgericht Hamburg – Zivilkammer 7 – …….am 9. November 2017 im schriftlichen Verfahren nach § 128 ZPO auf Grundlage der bis zum 20. Oktober 2017 eingegangenen Schriftsätze, der dem Ende der mündlichen Verhandlung entspricht, für Recht:
2. Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagte EUR 75.000,00 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, mindestens aber 5%, seit 13.03.2015 zu zahlen.
3. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, mit Ausnahme der Kosten der Nebenintervenienten; die Nebenintervenienten tragen ihre Kosten selbst.
4. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien machen wechselseitige Ansprüche geltend im Zusammenhang mit Ladenflächen, die die Beklagte letztendlich nie bezogen hat, belegen im ###, das zum Zeitpunkt des Abschlusses des streitgegenständlichen Gewerbemietvertrages noch umfangreich umgebaut werden sollte.
2011 verhandelten die Parteien über die Anmietung von Ladenflächen durch die Beklagte, deren Fertigstellung der Kläger in dem ### plante. In diesem Zusammenhang sandte der Kläger der Beklagten mit Email vom 7. November 2011 (Anlage B 7) Änderungswünsche zu dem seitens der Beklagten an den Kläger überlassenen Vertragsentwurf (Anlage B 8) zu. Dieser Email beigefügt war eine E-mail vom Vortag, d.h. dem 6, November 2011 (Anlage B 6), des seinerzeitigen anwaltlichen Vertreters des Klägers an den Kläger beigefügt.
Am 16./24. November 2011 schlossen die Parteien sodann den hier streitgegenständlichen Mietvertrag über Gewerbeflächen im ### belegen ###. Gemäß § 4 Ziff. 1 des Mietvertrages beginnt die Mietzeit mit dem Tage der Übergabe und endet „im Falle der Geschäftseröffnung des Mieters im 2. Halbjahr 2013 zu dem 10. Mietjahr ab Übergabe folgenden Ende Februar“. Gemäß § 5 Ziff. 1 des Mietvertrages war eine jährliche Nettomiete von 6% vom Nettoumsatz zzgl. Umsatzsteuer zu zahlen, mindestens aber EUR 200.041,92 jährlich zzgl. Umsatzsteuer, wobei die Beklagte gemäß § 5 Ziff. 5 des Mietvertrages hierauf eine monatliche Umsatzmietvorauszahlung in Höhe von EUR 16.670,16 zzgl. Umsatzsteuer zu leisten hatte. Die Übergabe des Mietobjektes ist in § 3 des Mietvertrages geregelt. Gemäß § 3 Ziff. 1 dieses Mietvertrages ist als frühester Übergabetermin der 2. Januar 2013 und als spätester Übergabetermin der 15. Juli 2017 vorgesehen. Ergänzend hierzu vereinbarten die Parteien in der genannten Vertragsklausel die näheren Einzelheiten von Ankündigung und Übergabe. § 3 Ziff. 3a) des Mietvertrages lautet wie folgt:
„Falls der Vermieter das Mistobjekt auch nicht innerhalb der Karenzfrist des angekündigten Übergabekorridors (Spalte 5) nicht vertragsgemäß übergibt, so ist der Mieter berechtigt entweder
a) den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist zu kündigen. in diesem Fall ist der Vermieter zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von Euro 75.000,- verpflichtet. Weitere Rechte und Insbesondere Schadensersatzansprüche bleiben von der Vertragsstrafe unberührt, diese wird jedoch in voller Höhe auf den zusätzlich geltend gemachten Schadensersatzanspruch angerechnet. …“.
Für die weiteren Einzelheiten dieses Mietvertrages wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1.
Im März 2013 teilte die Generalunternehmerin, die Nebenintervenientin ###, dem Kläger mit, dass eine Fertigstellung und Übergabe der Mietfläche der Beklagten zum 15. Juli 2013 nicht möglich sei. Daraufhin kam es am 20. März 2013 zu einem Gespräch zwischen dem Kläger und einem Mitarbeiter der Beklagten, ### in welchem eine Übergabe zum 9. September 2013 angekündigt wurde. Einen Tag später, am 21. März 2013, schickte ### dem Kläger eine E-mail, in der er das Ergebnis der Besprechung vom 20. März 2013 zusammenfasste. Diese Email endet mit den Worten „Wir möchten Sie bitten uns dies in schriftlicher Form zur Vorlage bei unserer Geschäftsleitung zu übersenden. Bei positiver Entscheidung werden wir kurzfristig einen Nachtrag erstellen.“ Für die näheren Einzelheiten dieser E-mail wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1. Noch an demselben Tag erteilte der Kläger, ebenfalls per E-mail (Anlage K 3), die gewünschte schriftliche Bestätigung.
In der Folgezeit korrespondierte die Beklagte mehrfach mit den am Bau beteiligten Unternehmen (vgl. Anlage K 5 bis K 12).
Mit Schreiben vom 31. Mai 2013 teilte die Beklagte dem Kläger – in Reaktion auf ein Schreiben vom 2, Mai 2013 – mit, dass die keine Verpflichtung sehe, den von dem Kläger geforderten Nachtrag über eine Verschiebung des Übergabetermins abzuschließen und sich sämtliche Rechte aus dem Vertrag, einschließlich der vereinbarten fristlosen Kündigung, vorbehalte. Mit Schreiben vom 12. Juni 2013 machte die Beklagte gegenüber dem Kläger deutlich, dass sie mit einer Verschiebung des Übergabetermins nicht einverstanden sei. Für die weiteren Einzelheiten dieser Schreiben wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen B 3 und B 4.
Mit Schreiben vom 11. Juli 2013 (Anlage B 5) forderte der Kläger die Beklagte auf, ihren Mitwirkungspflichten nachzukommen.
Nachdem die Mietflächen zum 15. Juli 2013 nicht fertiggestellt waren, forderte die Beklagte den Kläger mit Schreiben vom 16. Juli 2013 (Anlage K 12) auf, die Übergabereife bis zum 31. Juli 2013 herzustellen. Als der Mietgegenstand auch am 31, Juli 2013 noch nicht fertiggestellt waren, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 5. August 2013 (Anlage K 13) fristlos unter Berufung auf § 3 Ziffer 314 a) des Mietvertrages sowie § 543 Abs. 2 Ziff. 1 BGB.
Mit Email vom 30. August 2013 schlug die Nebenintervenientin ### der Beklagten eine Übergabe des Mietgegenstandes am 10. oder 11. September 2013 vor. Nachdem die Beklagte dies verweigerte, setzte ### der Beklagten eine Frist für die Übernahme bis zum 20. September 2013 unter Hinweis auf die Mietzinszahlungsverpflichtung aus dem Mietvertrag. Da die Beklagte weder Miete zahlte noch das Mietobjekt übernahm, kündigte der Kläger seinerseits das Mietverhältnis außerordentlich mit Schreiben vom 24. Oktober 2013 (Anlage K 14).
Eine Teilfläche, d.h. die im Erdgeschoss befindlichen Fläche, der ursprünglich an die Beklagte vermieteten Mietfläche wurde ab Dezember 2014 an ### vermietet. Die Flächen im Obergeschoss wurden ab 28. Oktober 2016 an ### vermietet.
Der Kläger trägt vor, bereits in dem Gespräch am 20. März 2013 hätten der Kläger und der Zeuge ### sich darauf geeinigt, den Übergabetermin auf den 9. September 2013 zu verschieben. Im April 2013 sei dann seitens der Beklagten intern die Entscheidung gefallen, das Projekt nicht weiter zu verfolgen, und man habe nach einer Lösung gesucht, aus dem Vertrag „rauszukommen“. Man habe die Anweisung erteilt, nach außen so zu tun, als ob die Beklagte noch an einer Durchführung des Mietvertrages Interessiert sei und die Verzögerung hinnehmen würde.
Die Parteien hätten sich nach den Grundsätzen eines „kaufmännischen Bestätigungsschreibens“ über eine Verschiebung des Übergabetermins auf den 9. September 2013 geeinigt. Da der Kläger in seiner Email vom 21. März 2013 (Anlage K 3) eine Einigung behauptete, hätte die Beklagte dem widersprechen müssen, um die Rechtsfolgen des normierten Schweigens zu verhindern.
Zudem halte die Übergabeklausel in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages gemäß § 307. BGB einer AGB-Kontrolle nicht stand, da sie den Kläger unangemessen benachteilige. Bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag handele es sich um ein Muster, das die Beklagte gestellt habe. Die Unwirksamkeit ergebe sich zum einen aus der Vereinbarung einer verschuldensunabhängigen Vertragsstrafe und zum anderen daraus, dass hier von dem Leitbild des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB abgewichen werde, weil der Mieter zur Kündigung berechtigt sein soll, ohne dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen zu müssen.
Jedenfalls sei das Kündigungsrecht verwirkt. Der Beklagten sei seit März 2013 bekannt gewesen, dass der Kläger nicht in der Lage sein würde, den vereinbarten Übergabetermin am 15. Juli 2013 einzuhalten. in Anwendung von § 314 Abs. 3 BGB sei ein Kündigungsrecht ausgeschlossen, wenn der Mieter es nicht nach Kenntnis vom Kündigungsrecht in angemessener Zeit wahrnehme.
Zudem widerspreche die beklagtenseits erklärte Kündigung dem Verbot des venire contra factum proprium. Die Beklagte habe dem Kläger vorgespielt, weiter an dem Vertrag festhalten zu wollen, obwohl sie seit Mitte April 2013 entschlossen gewesen sei, sich von dem Vertrag zu lösen. Die Verweigerung verstoße auch gegen Treu und Glauben, da die Beklagte bei anderen Objekten einer Verlängerung zugestimmt habe.
Die zu Unrecht ausgesprochene Kündigung sowie die verweigerte Übernahme der Mietfläche stellten eine erhebliche Verletzung des Mietvertrages dar, so dass der Kläger seinerseits berechtigt gewesen sei, den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen.
Die Beklagte sei verpflichtet, dem Kläger den für den Zeitraum 21, Oktober 2013 bis November 2014 entstandenen Mietausfall in Höhe von insgesamt EUR 222.268,80 (vgl. Bl. 17 d. A.) zu ersetzen, Zudem seien zusätzliche Unibaukosten in Höhe von 186.764,19 entstanden, um die Anpassung der Mieträumlichkeiten an die Wünsche der Beklagten wieder rückgängig zu machen; für die nähere Darlegung dieser einzelnen Umbaumaßnahmen sowie der damit verbundenen Kosten wird ergänzend Bezug genommen auf die Darlegungen auf Seite 17 bis 20 der Klagschrift vom 27. November 2014 (Bl. 17 bis 20 d. A.) sowie Seite 3 bis 5 des Schriftsatzes der Klägerseite vom 22. Juli 2015 (Bl. 162 bis 165 d. A.) und Seite 4 des Schriftsatzes der Klägerseite vom 13. Juni 2017 (Bl. 380 d. A.) nebst der hierzu überlassenen Anlagen K 17 bis K 24.
Ferner habe der Kläger mit dem Nachbarmieter ### eine Mietminderung für den Fall vereinbart, dass die beklagtenseits angemietete Fläche längere Zeit leerstehen und nicht durch die Beklagte angemietet werden würde. Diese Mietminderung habe für den Zeitraum März bis November 2014 insgesamt EUR 10.797,87 (vgl. Seite 21 f der Klagschrift vom 27. November 2014, Bl. 21 f. d. A.) sowie für Dezember 2014 weitere EUR 1.328,81 betragen; ab Januar 2015 habe ### gegenüber dem Kläger auf eine weitere Mietminderung verzichtet. Die Beklagte sei verpflichtet, dem Kläger die seitens des Nachbarmieters ### für den Zeitraum März bis Dezember 2014 vorgenommene Mietminderung in Höhe von insgesamt EUR 10.797,87 EUR sowie weiterer EUR 1.328,31 zu ersetzen.
Ferner sei die Beklagte verpflichtet, dem Kläger alle bis 28. Februar 2019 entstehenden weiteren Mietausfälle für die streitgegenständlichen Mietflächen sowie die nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten zu ersetzen.
Die geltend gemachten Ansprüche würden primär auf einen Kündigungsfolgeschaden gestützt. Daneben könne der Kläger die unter 1. und 4. geltend gemachten Zahlungsansprüche aber auch aufgrund von §§ 311 Abs. 2, 280 Abs.1 BGB als Vertrauensschaden verlangen. Wenn der Kläger den Mieterausbau für die Fläche der Beklagten zum 3. Juni 2013 gestoppt hätte, hätte die Nebenintervenientin ### dem Kläger EUR 496.840,00 in Rechnung gestellt. Diese Kosten wären dem Kläger nicht entstanden, wenn die Beklagte ihm gegenüber rechtzeitig angezeigt hätte, dass sie einer Verschiebung des Übergabetermins nicht zustimmen würde. Jedenfalls sei dem Kläger zumindest ein Vertrauensschaden in Höhe von EUR 198,147,75 entstanden; für die nähere Darlegung dieser Schadenshöhe wird ergänzend Bezug genommen auf die Ausführungen auf Seite 8 bis 14 des Schriftsatzes der Klägerseite vom 24. März 2016 (Bl. 216 bis 222 d. A.).
Nachdem die Klaganträge zu 2. und 4. mit Schriftsatz vom 17. Juni 2015 (Bl. 142 d. A.) sowie mit Schriftsatz vom 13. Juni 2017 (Bl. 377 d. A.) geändert worden sind, hat der Kläger zuletzt beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 421.159,17 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Jeweiligen Basiszinssatz
– auf einen Betrag von EUR 22.226,88 EUR seit dem 6. November 2013,
– auf einen Betrag von EUR 16.670,16 EUR seit dem 6. Dezember 2013
– auf einen Betrag von EUR 16.670,16 EUR seit dem 7. Januar 2014 2013
– auf einen Betrag von EUR 16.670,16 EUR seitdem 6. Februar 2014
– auf einen Betrag von EUR 16.670,16 EUR seit dem 6. März 2014
– auf einen Betrag von EUR 16.670,16 EUR seit dem 5. April 2014
– auf einen Betrag von EUR 16.670,16 EUR seit dem 7. Mal 2014
– auf einen Betrag von EUR 16.670,16 EUR seit dem 6. Juni 2014
– auf einen Betrag von EUR 16.670,16 EUR seit dem 5. Juli 2014
– auf einen Betrag von EUR 16.670,16 EUR seit dem 6. August 2014
– auf einen Betrag von EUR 16.670,16 EUR seil dem 5. September 2014
– auf einen Betrag von EUR 16.670,16 EUR seit dem 7. Oktober 2014
– auf einen Betrag von EUR 16.670,16 EUR Seit dem 6. November 2014 und
– auf einen Betrag von 198,890,37 EUR (= 186.764,19 EUR + 12.126,18 EUR)
seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger weitere EUR 205.873,29 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
3. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, die nach dem Mietvertrag vom 16./24. November 2011 (Anlage K 1) umlagefähigen, nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten zu tragen, bis die ursprünglich nach diesem Mietvertrag an die Beklagte vermietete Fläche vollständig an einen Dritten vermietet wurde; Hilfsweise zu den zu 1., 2. und 3. gestellten Anträgen auf Zahlung von Schadensersatz bzw. auf Feststellung diesbezüglich beantragt der Kläger, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger EUR 496.840,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Für die klägerseitige Berechnung dieser Beträge im Einzelnen wird ergänzend Bezug genommen auf Bl. 379 ff. d. A.
Die Beklagte trägt vor, sie habe sich nicht mit dem Kläger auf eine Verschiebung des Übergabetermins verständigt. Aufgrund der Nichteinhaltung dös Übergabetermins sei sie zur Kündigung des Mietvertrages sowohl nach § 3 Ziff. 3 lit a. des Mietvertrages als auch gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 berechtigt gewesen, sodass es im Ergebnis auf die Wirksamkeit von § 3 des Mietvertrages gar nicht ankäme. Die dem Kläger seitens der Beklagten gesetzte Abhilfefrist von zwei Wochen sei angemessen gewesen. Eine Fristsetzung über den 31, Juli 2013 hinaus hätte eine Eröffnung zur Herbstmodesaison für die Beklagte unmöglich gemacht.
Im Übrigen sei § 3 Ziff. 3 des Mietvertrages aber auch wirksam. Die Regelung welche nicht von dem gesetzlichen Leitbild des § 543 Abs. 3 BGB ab, da in der vertraglichen Regelung ausdrücklich eine Karenzzeit vorgesehen sei.
Das Kündigungsrecht sei auch nicht verwirkt. § 314 Abs. 3 BGB finde nur entsprechende Anwendung bei einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB, nicht hingegen bei einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 BGB. Für eine Verwirkung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben habe der Kläger nichts vorgetragen. Zudem habe positive Kenntnis von dem Kündigungsgrund erst mit dem 15. Juli 2013 vorgelegen.
Die Kündigung verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben. Die Beklagte habe keinen Vertrauenstatbestand geschaffen, der es ihr verwehren würde, sich auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht zu berufen. Durch die Korrespondenz mit den am Bau beteiligten Unternehmen habe die Beklagte nicht „so getan als ob“, sondern lediglich ihre vertraglichen Mitwirkungspflichten erfüllt.
Zudem habe sie gegen den Kläger einen Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von EUR 75.000,00 auf der Grundlage von § 3 Ziff. 3 lit a des Mietvertrages:
Diese Klausel sei wirksam vereinbart. § 307 BGB sei vorliegend nicht anwendbar, da die Klausel zwischen den Parteien ausgehandelt worden .sei. Im Übrigen halte diese Klausel aber auch einer Angemessenheitsprüfung im Rahmen einer AGB-Kontrolle stand. Der Kläger werde durch die Vereinbarung einer verschuldensunabhängigen Vertragsstrafe nicht unangemessen benachteiligt; bei einer „Vermietung vom Reißbrett“ übernehme der Vermieter ohnehin eine verschuldensunabhängige Garantie für die rechtzeitige Fertigstellung der zu errichtenden Mietsache. Eine derartige Garantieübernahme ergebe sich im Übrigen auch aus der Formulierung von § 3 Ziff. 1 des Mietvertrages (Anlage K 1).
Auch die Höhe der Vertragsstrafe sei im Hinblick auf die Auswirkungen des Verzuges auf den Geschäftsbetrieb der Beklagten angemessen.
Mit diesem Vertragsstrafenanspruch erklärt die Beklagte für den Fall, dass das Gericht die Klage für begründet halten sollte, die Aufrechnung gegen die Klagforderung und beantragt im Wege der Widerklage, den Kläger für den Fall der Klagabweisung im Wege der Widerklage zu verurteilen, eine Vertragsstrafe in Höhe von EUR 75.000,00 nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz, mindestens jedoch in – Höhe von 5%, seit Rechtshängigkeit an die Beklagte zu zahlen.
Der Kläger trägt vor, bei § 3 des Mietvertrages (Anlage K 1) handele es sich um eine beklagtenseits vorgegebene Allgemeine Geschäftsbedingung. Die Vereinbarung einer verschuldensunabhängigen Vertragsstrafe halte einer AGB-Kontrolle nicht stand. Bei der Argumentation der Beklagtenseite, eine verschuldensunabhängige Vertragsstrafe sei zulässig, da der Kläger eine Garantie abgegeben habe, handele es sich um einen Zirkelschluss. Zudem weiche diese Regelung von dem gesetzlichen Leitbild des § 339 BGB ab.
Für den weiteren Sach- und Streitstand wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst der dazugehörigen Anlagen.
Die Klage ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg (hierzu unter 1.). Die Widerklage ist zulässig und hat in der Sache Erfolg (hierzu unter 2.).
1. Die Klage ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Der Kläger hat gegen die Beklagte weder einen Anspruch auf Ersatz eines Kündigungsfolgeschaden (1.1) noch kann er die geltend gemachten Zahlungsansprüche als. Vertrauensschaden nach §§ 311, 280 BGB von der Beklagten ersetzt verlangen (1.2). Im Einzelnen:
1.1 Der Kläger hat gegen die Beklagte weder einer Anspruch auf Ausgleich ihrer Mietausfälle bis zur Neuvermietung an ### (Erdgeschoss) und ### (Obergeschoss) noch auf Ausgleich der Mietminderung in Höhe von EUR 12.126,31, die der Nachbarmieter ### aufgrund des Ausfalls der Beklagten gegenüber dem Kläger geltend gemacht hat. Gleiches gilt für die Rückbaukosten hinsichtlich der streitgegenständlichen Mietfläche.
Nachdem es dem Kläger nicht gelungen war, die streitgegenständliche Mietfläche bis zum 31. Juli 2013 fertigzustellen, war die Beklagte berechtigt, den Mietvertrag vom 16.124. November 2011 (Anlage K 1) mit Schreiben vom 5. August 2013 (Anlage K 13) fristlos zu kündigen.
Gemäß § 3 Ziffer 3 lit. a) des Mietvertrages ist der Mieter berechtigt, den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist zu kündigen, wenn der Vermieter. das Mietobjekt nicht innerhalb der Karenzfrist des angekündigten Übergabekorridors (Spalte 5) vertragsgemäß übergibt.
Es kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei § 3 des Mietvertrages um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.d. § 305 BGB handelt. Entgegen der klägerseits vertretenen Rechtsauffassung verstößt die unter § 3 Ziffer 3 lit a) des Mietvertrages getroffene Kündigungsregelung nicht gegen § 307 BGB. insbesondere weicht diese Klausel nicht von dem Leitbild des § 543 BGB ab. In § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB hat der Gesetzgeber selbst eine Reihe von Fällen vorgesehen, in denen die Setzung einer angemessenen Frist bzw. eine Abmahnung vor der fristlosen Kündigung entbehrlich sind. im vorliegenden Fall kämen sowohl die Ziffer 1 dieser Ausnahmeregelung (Frist oder Abmahnung versprechen von vorneherein keinen Erfolg) als auch deren Ziffer 2 (Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt) in Betracht. Die Parteien haben in § 3 des Mietvertrages hervorgehoben, wie wichtig die Einhaltung bestimmter Übergabetermine für die Beklagte ist. Sie haben ein detailliertes Prozedere abgestimmt, wie diese rechtzeitige Übergabe erreicht werden soll. Nach alledem ist vorliegend nicht ersichtlich, was eine zusätzliche Abmahnung bzw. Fristsetzung innerhalb dieses Prozedere noch bringen sollte.
Als Karenzfrist ist unter § 3 Ziffer 1 des Mietvertrages der 31. Juli 2013 vorgesehen. Entgegen der klägerseits vertretenen Rechtsauffassung haben sich die Parteien nicht auf eine Abänderung dieses Datums verständigt. Insbesondere ergibt sich eine derartige Einigung nicht aus dem als Anlagen 13 1 und K 3 in dieses Verfahren eingeführten Emailverkehr zwischen den Parteien. Unstreitig ist, dass ein Mitarbeiter der Beklagten, ### mit dem Kläger über eine Verlängerung der Übergabefrist verhandelte. In seiner Email vom 21. März 2013 weist ### den Kläger indessen ausdrücklich darauf hin, dass der gesamte Vorgang zunächst der Geschäftsleitung der Beklagten schriftlich zur Entscheidung vorgelegt werden müsse und sodann – im Fall einer positiven Entscheidung seitens der Geschäftsleitung – ein entsprechender Nachtrag zum Mietvertrag erstellt werden solle. Für den Kläger bestand mithin keinerlei Veranlassung, von einer zwischen den Parteien Verbindlich vereinbarten Abänderung des Übergabetermins auszugehen, solange ein entsprechender Nachtrag zum Mietvertrag nicht vorlag und von beiden Seiten unterzeichnet war. Abgesehen von dem insoweit eindeutig formulierten Wortlaut der Email vom 21. März 2013 handelte es sich bei dem schriftlich zu verfassenden Nachtrag zum Mietvertrag im Hinblick auf § 550 BGB und § 17 des Mietvertrages auch keineswegs uni eine bloße Förmelei.
Ohne Erfolg wendet die Klägerseite ein, die Beklagte habe ihr Kündigungsrecht verwirkt. Die Beklagte hätte nicht bereits Im März 2013 kündigen müssen, um ihre Rechte zu wahren. Das Kündigungsrecht bestand erst zu dem Zeitpunkt sicher, als der Kläger das Mietobjekt zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt, d.h. am 31. Juli 2013, tatsächlich nicht an die Beklagte übergeben hatte.
Es liegt auch kein Fall des venire contra factum proprium vor. Allein der Umstand, dass die Beklagte bei anderen Objekten einer Verlegung des Übergabetermins zugestimmt hatte, bedeutet noch nicht, dass sie damit auch Im vorliegenden Fall zustimmen musste und zugestimmt hat. Soweit die Beklagte auch im Zeitraum zwischen März 2013 und Juli 2013 weiter an der Fertigstellung des Mietobjektes mitwirkte, ist sie lediglich ihren vertraglichen Pflichten nachgekommen.
1.2 Der hilfsweise gestellte Klagantrag war ebenfalls zurückzuweisen. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Ersatz seiner Investitionskosten in Höhe von EUR 496.840,00 als Vertrauensschaden nach §§ 311, 280 BGB.
Nicht die Beklagte, sondern der Kläger hat hier seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt, indem er die in §.3 Ziff. 1 des Mietvertrages übernommene Verpflichtung zur Übergabe des Mietobjektes spätestens bis zum 15. Juli 2013 nicht einhielt. Daher lag es auch allein Im Verantwortungsbereich des Klägers, gegebenenfalls im Verhandlungswege eine Abänderung des Übergabetermins im Mietvertrag zu erreichen. Bei dieser Ausgangslage, hätte der Kläger auf den Abschluss des Nachtrags drängen müssen und hätte die Sache nach Erhalt der Email der Beklagtenseite vom 21. März 2013 (Anlage B 1) nicht einfach auf sich beruhen lassen dürfen. Nachweise für seine Behauptung, die Beklagte habe Ihn ganz bewusst und in treuwidriger Weise hingehalten, hat der Kläger nicht erbracht.
2. Die Widerklage ist zulässig und hat in der Sache Erfolg. Die Beklagte hat gegen den Kläger einen Anspruch auf Zahlung von EUR 75.000,00 aus § 3 Ziff. 3 lit. a.) des Mietvertrages vom 16./24. November 2011 (Anlage K 1).
Gemäß § 3 Ziff. 3 IR a des Mietvertrages (Anlage K 1) ist der Vermieter zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von EUR 75.000,00 verpflichtet, wenn das Mietobjekt nicht innerhalb der Karenzfrist des angekündigten Mietkorridors übergeben wird und der Mieter den Mietvertrag aus diesem Grund fristlos kündigt.
Ohne Erfolg macht die Klägerseite geltend, die Vertragsstrafe sei vorliegend nicht verwirkt, weil der Übergabekorridor gar nicht „angekündigt“ worden sei; vielmehr habe der Kläger bereits im März 2013 mitgeteilt, dass der Übergabetermin nicht zu halten sei. Für den letzten Übergabekorridor ist eine ausdrückliche Ankündigung in § 3 Ziffer 1 des Mietvertrages gar nicht mehr vorgesehen. Dass es auf den letzten Übergabekorridor hinausläuft, ergibt sich vielmehr für beide Parteien aufgrund des in § 3 des Mietvertrages vorgesehenen Prozedere unzweifelhaft dadurch, dass der Vermieter die möglichen vorangehenden Übergabekorridore nicht nutzt, sodass dann automatisch nur noch der letzte Übergabekorridor verbleibt als einzige Möglichkeit, den in § 3 Ziffer 1 des Mietvertrages vereinbarten spätesten Übergabetermin (16. Juli 2013) noch einzuhalten.
Es kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei der Vertragsstrafenklausel in § 3 Ziffer 3 des Mietvertrages um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.d. § 305 BGB handelt. Auch als solche wäre die Vereinbarung der Vertragsstrafe vorliegend wirksam. Insbesondere ergibt sich eine Unwirksamkeit dieser Klausel entgegen der klägerseits vertretenen Rechtsauffassung nicht aus § 307 BGB i.V.m. § 339 BGB. Zwar weist die Klägerseite zu Recht darauf hin, dass gemäß § 339 BGB eine Vertragsstrafe verwirkt ist, wenn der Schuldner mit der Erfüllung seiner Verbindlichkeit in Verzug kommt, wobei Verzug gemäß § 286 Abs. 4 BGB voraussetzt, dass die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den der Schuldner zu vertreten hat. Entsprechend ist die Vereinbarung im verschuldensunabhängigen Vertragsstrafeklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen in aller Regel unwirksam, da sie von dem gesetzlichen Leitbild des § 339 BGB abweicht (vgl. BGH, Urteil vom 06.12.2007 – VII ZR 28/07, Rdnr. 9 m.w.N.). Von diesem Grundsatz lässt die höchstrichterliche Rechtsprechung indessen eine Ausnahme zu, wenn bei dem betreffenden Vertragstyp gewichtige Gründe für eine schuldunabhängige Haftung sprechen (BGH, Urteil vom 28. September 1978 – II ZR 10/77 – Rdnr. 13 ff.; BGH, Urteil vom 18. April 1984 – VW ZR 50183, Rdnr. 24; BGH, Urteil vom 3. April 1998 – V ZR 6/97; Palandt1Grüneberg , § 309 BGB Rdnr. 39). Dies Ist vorliegend der Fall. Bei dem Sonderfall der Vermietung vom Reißbrett trifft den Vermieter eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung für die rechtzeitige Übergabe der Mietsache (vgl. BGH, Urteil vom 12, März 2003 – XII ZR 18/00 -, Rdnr. 52; OLG Celle, Beschluss vom 3. Januar 201.4 – 2 U 164113, Rdnr. 51; OLG Celle, Beschluss vom 14. November 2014 – 2 U 111/14). Dieselben gewichtigen Gründe, die für eine Begründung der verschuldensunabhängigen Garantiehaftung sprechen, sprechen hier auch für eine verschuldensunabhängige Vertragsstrafe. Etwas anderes ergibt sich entgegen der klägerseits vertretenen Rechtsauffassung auch nicht aus der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 12. März 2003 – XII ZR 18/00. Der Bundesgerichtshof setzt sich in diesem Urteil gar nicht mit der Frage einer verschuldensunabhängigen Vertragsstrafe auseinander. In dem von dem Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall war der Begriff „Verzug“ ausdrücklich in die streitgegenständliche Vertragsklausel mit aufgenommen worden und entsprechend nimmt der Bundesgerichtshof diese Formulierung dann auch in den Entscheidungsgründen mit auf. Zudem ist Verzug keinesfalls immer gleichzusetzen mit Verschulden; gerade Im. Fall der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos hat der Schuldner gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB, der auch für die Beurteilung im Rahmen des § 286 Abs. 4 BGB maßgeblich ist (vgl. Palandt / Grüneberg, § 286 BGB Rdnr. 32), auch ohne ein Verschulden für eine Pflichtverletzung einzustehen. Soweit das OLG Celle in seinem Beschluss vom 3. Januar 2014 – 2 U 164/13 in Randziffer 46 feststellt, die Verwirkung einer Vertragsstrafe sei an ein Verschulden des Verpflichteten geknüpft, musste es sich mit dem möglichen Ausnahmefall der Garantieübernahme gar nicht auseinandersetzen, da es im Ergebnis durch Auslegung für den zu entscheidenden Fall nicht zu der Vereinbarung einer verschuldensunabhängigen Vertragsstrafeklausel kam.
Anhaltspunkte dafür, dass die vereinbarte Vertragsstrafe aufgrund ihrer Höhe vorliegend unangemessen sein könnte, sind vorliegend nicht ersichtlich und von der Klägerseite auch nicht vorgetragen worden, Angesichts einer vertraglich vereinbarten Nettojahresmiete von mindestens EUR 200.041,92 (vgl. § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages, Anlage K 1) erscheint ein Betrag in Höhe von EUR 75.000,00 angemessen, um den Vermieter im Interesse des Mieters anzuhalten, für eine rechtzeitige Übergabe des Mietobjektes Sorge zu tragen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 Abs. 1, 2, HS ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
Mietminderungsanspruchs wegen Schimmelbefalls – Ausschluss
Feststellungsklage gegen Modernisierungsankündigung
Wasserschaden – Haftung des Mieters bei leicht fahrlässiger Schadensverursachung
Mietminderungsanspruch – Einbeziehung einer Terrasse in die Wohnfläche
WEG – Erstattung von zu Unrecht getragenen Instandhaltungskosten
Heizungsverbrauch – maschinelle Schätzung des Heizungsverbrauchs ist unzulässig
WEG – Anspruch auf Herstellung eines Elektroanschlusses an einem Tiefgaragenstellplatz für ein noch nicht angeschafftes Elektroauto
Duldung von Modernisierungsmaßnahmen – Unzumutbarkeit
Modernisierungsankündigung – formelle Wirksamkeit
Heizkostenabrechnung – Anforderungen an eine formgültige Abrechnung

References: § 128
 § 4
 § 5
 § 5
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 543
 § 3
 § 307
 § 543
 § 314
 § 3
 § 543
 § 3
 § 3
 § 543
 § 314
 § 543
 § 543
 § 3
 § 307
 § 3
 § 3
 § 339
 § 3
 § 3
 § 305
 § 3
 § 307
 § 543
 § 543
 § 3
 § 3
 § 550
 § 17
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 305
 § 307
 § 339
 § 339
 § 286
 § 339
 § 309
 § 276
 § 286
 § 286
 § 5
 § 709