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Timestamp: 2018-05-23 16:50:20+00:00

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www.dip-immobilien.de deutsche immobilien-partner markt und fakten 2017 entwicklungen und trends am deutschen immobilienmarkt der markt für p büroflächen p einzelhandel p immobilieninvestments p logistikflächen
inhalt inhalt inhaltsverzeichnis .......................................................... s. 2 vorwort ........................................................................... s. 3 dip-historie .................................................................... s. 4 dip-partner ..................................................................... s. 5 neu bei dip ..................................................................... s. 8 kolumne: expo real – impressionen 2016 ................................ s. 10 märkte im überblick (cid:30)p der markt für büroflächen .................................. s. 12 und gewerbe ....................................................... s. 14 (cid:30)p der markt für einzelhandel (cid:30)p der markt für grundstücke und investments .................................................. s. 16 märkte im einzelnen (cid:30)p der markt für büroflächen höchster flächenumsatz an den deutschen büromärkten .......................................... s. 19 (cid:30)p der markt für einzelhandelsflächen weiterhin hohes vertrauen in den deutschen einzelhandelsmarkt .............................. s. 23 (cid:30)p der markt für immobilieninvestments gewerbe sehr stark, auch wohnen deutlich über 10-jahresmittel ................................ s. 25 (cid:30)p der markt für logistikflächen funktional differenzierter und immer näher beim endkunden ............................... s. 30 impressum ......................................................................... s. 34 2 | www.dip-immobilien.de
zusammenarbeit: glaube nur die hälfte von allem, was man erzählt! aus japan vorwort verehrte leserin, verehrter leser, das obige zitat ist nicht neu - im gegenteil! es ist sehr geläufig, hat aber im kern nichts von seiner gültigkeit verloren! das verständnis der dip • deutsche immobilien-partner, widerlegt in ihrer partnerschaftlichen zusammenarbeit dieses zitat immer wieder aufs neue. wenn wir dip-partner miteinander für die belange unserer kunden kommunizieren, erhält der informant immer 100 %ig verwertbare informationen. daraus entstehen ideen, synergien und gemeinsame geschäfte. regional und überregional. das ist die stärke von dip! p dip ist im vergangenen jahr weiter gewachsen. das kontrahierte transaktionsvolumen aus immobilienverkäufen betrug 2015 im verbund eur 1,5 mrd, 2016 nun fast eur 1,6 mrd. die 2015 erzielte hohe gewerbliche vermietungs- leistung des verbundes von rd. 300.000 m² wurde 2016 erneut erreicht. p neu und nun „part of dip“ als preferred partner ist dlm deutsche lichtmiete vermietgesell schaft mbh in olden- burg mit drei niederlassungen. 2016 wurde die dlm mit dem energieeffizienzpreis perpetuum ausgezeichnet. geschäftszweck: hochwertige led-beleuchtungssysteme zur miete in gebäuden aller art anzubieten, die dem nutzer/eigentümer energieeinsparungen bringen und somit niedrige stromkosten. p die erweiterte region um den standort karlsruhe wird für sie von unserem neuen dip-partner hust immobilien- service gmbh & co. kg in karlsruhe mit zwei weiteren regional-niederlassungen kompetent bearbeitet und für sie erfolgreich transparent gemacht. p dip-gründungsgesellschafter arnold hertz, hamburg und rostock, dehnt nun seine immobilien-management- leistung für größere verwaltungseinheiten über den gesamten norddeutschen bereich aus und folgt seinen auf- traggebern auch in andere städte. immer der dip-idee folgend, stets da zu sein, wo ein kunde seinen vertrauten partner an seiner seite haben will! das vertrauen, das sie einem unserer partner entgegenbringen, können sie auf jeden anderen dip-partner übertragen. das versprechen wir ihnen! ihr henrik hertz dip – sprecher 2017 www.dip-immobilien.de | 3
dip historie deutsche immobilien-partner ein attraktiver verbund von spezialisten! historisches: im jahre 1988 veranlasste die zunehmende überregiona- le aufgabenstellung – vor allem in den sparten „invest- ment“ und „gewerbliche vermietung“ – die befreundeten inhabergeführten traditionsfirmen aengevelt (seit 1910) in düsseldorf, arnold hertz (seit 1900) in ham- burg und ellwanger & geiger (1912) in stuttgart, einen verbund zu gründen. das ziel: die wichtigsten und inter- essanten standorte sollten durch den beitritt renommier- ter immobilien-maklerfirmen eng miteinander vernetzt werden. es war die passende antwort auf die frage, wie man den bedürfnissen überregional agierender inländischer und ausländischer investoren gerecht werden kann! der hohe bekanntheitsgrad der drei gründungsgesell- schafter sollte weiteren ausgesuchten partnerfirmen aus anderen regionen die möglichkeit bieten, auch für ihre regionalen kunden die bundesdeutschen märkte zu erschließen. die erfassung regionaler marktdaten er- möglichte als pionierleistung in der branche die heraus- gabe des alle relevanten märkte in west- und ostdeutsch- land erstmalig vergleichenden marktreports „markt und fakten“, den sie heute in der 29. jahrgangsausgabe in der hand halten. er gilt seitdem mit seinen vergleichenden marktdaten aus west- und ostdeutschen städten als einer der wichtigsten marktreports. aktuelles: neun spitzen-immobilien-dienstleister mit mehr als 25 niederlassungen gehören dem flächendeckenden dip- verbund heute an. jeder partner ist an seinem standort langjährig tätig, vernetzt, erstklassig eingeführt und beleu- mundet. unsere zusammenarbeit basiert auf der grundla- ge großen vertrauens und steht auf dem fundament fach- licher qualifikation und aktiver marktpräsenz. ein von einem partner betreuter kunde genießt unseren höchsten respekt, oberste priorität und erfährt die seriöse beratung und transaktionsbegleitung, die dieser selbst- verständlich erwarten darf und von seinem regionalen im- mobilienberater gewohnt ist! 4 | www.dip-immobilien.de unser„code of conduct“ ist unsere erfolgsgrundlage, von der unsere kunden einzigartig profitieren: p mehr vertrauen: jeder partner handelt bei allen geschäften ehrlich und verantwortungsbewusst. p mehr kompetenz: jeder partner setzt sein gutes renommee ein und bietet eine hochwertige dienstleistung. p mehr qualität: jeder partner gewährleistet mit seiner marktstellung an seinem jeweiligen standort den zugesicherten qualitätsstandard. die partnerschaft mit den bekannten nachstehenden fir- men, die mit ihren dienstleistungen das spektrum rund um die immobilie ergänzen, gibt dem dip-verbund ein allein stellungsmerkmal: p allianz handwerker services gmbh, aschheim (münchen) p dekra industrial international gmbh, saarbrücken p deutsche lichtmiete vermietgesellschaft mbh, oldenburg p ebz business school gmbh - university of applied sciences, bochum p gls immowert gmbh, nürnberg p görg partnerschaft von rechtsanwälten mbb, köln p justus grosse projektentwicklung gmbh, bremen gemeinsame werte bieten die beste basis für ihren erfolg! p mehr ideen, mehr kompetenzen, mehr chancen in der vermarktung oder der beschaffung ihrer immobilien ergänzen unsere kernkompetenzen für sie auf das wirkungsvollste!
dip-partner dip partner (cid:51)(cid:87)(cid:87)(cid:89)(cid:76)(cid:83)(cid:86)(cid:83)(cid:79)(cid:88)(cid:3)(cid:80)(cid:220)(cid:92)(cid:3)(cid:51)(cid:82)(cid:92)(cid:79)(cid:88)(cid:3)(cid:47)(cid:92)(cid:80)(cid:89)(cid:86)(cid:81) thomas aigner henrik hertz seit 1900 dr. lutz aengevelt dr. wulff aengevelt patrick schönleiter philip g. eilmer holger hertz philipp hertz chiara aengevelt mark aengevelt aengevelt immobilien gmbh & co.kg p düsseldorf/berlin/dresden/ frankfurt/leipzig/magdeburg kennedydamm 55/ross-straße 40476 düsseldorf kontakt: dr. lutz aengevelt dr. wulff aengevelt chiara aengevelt mark aengevelt telefon: +49 (0) 211 8391-0 telefax: +49 (0) 211 8391-330 kontakt@aengevelt.com www.aengevelt.com aigner immobilien gmbh p münchen ruffinistraße 24 80637 münchen kontakt: thomas aigner patrick schönleiter philip g. eilmer telefon: +49 (0) 89 17 87 87 0 telefax: +49 (0) 89 17 87 87 88 gewerbe@aigner-immobilien.de www.aigner-immobilien.de arnold hertz & co. kg p hamburg/rostock große bleichen 68 20354 hamburg kontakt: henrik hertz philipp hertz telefon: +49 (0) 40 35 91 91 telefax: +49 (0) 40 35 46 78 henrik.hertz@arnoldhertz.de www.arnoldhertz.de gmbh michael zagel michael hust boris neumann andré aechtner florian pfänder hust immobilienservice gmbh & co. kg p karlsruhe, bretten, bruchsal killisfeldstraße 48 76227 karlsruhe kontakt: michael hust telefon: +49 (0) 721 680 77 90 telefax: +49 (0) 721 680 77 99 m.hust@hust-immobilienservice.de www.hust-immobilienservice.de immobilien sollmann+zagel gmbh p nürnberg burgstraße 11 90403 nürnberg kontakt: michael zagel telefon: +49 (0) 911 2361 - 0 telefax: +49 (0) 911 2361 - 21 dip@sollmann.de www.sollmann.de www.dip-immobilien.de | 5
dip partner partner preferred partner daniel richrath claudia prott timo braasch robin frank mükremin akyildiz rüdiger kahde christian koch immobilienmarkt hanse gmbh p hamburg hammerbrookstraße 65 20097 hamburg kontakt: daniel richrath telefon: +49 (0) 40 60 533 80 93 daniel.richrath @hh-ih.de www.immobilienmarkt-hanse.de immobilienvermittlung bw gmbh p stuttgart fritz-elsas-straße 31 70174 stuttgart kontakt: robin frank telefon: +49 (0) 711 124-42778 bzw. -42081 telefax: +49 (0) 711 124-42613 bzw. -44420 robin.frank@immobilienvermittlung-bw.de muekremin.akyildiz@immobilienvermittlung-bw.de www.bw-bank.de/immobilien mükremin akyildiz allianz handwerker services gmbh p aschheim bei münchen, stuttgart, frankfurt/m., düsseldorf, hamburg, leipzig, berlin regionalbüro berlin an den treptowers 3 12435 berlin kontakt: rüdiger kahde christian koch telefon: +49 (40) 300 603 41 28 telefax: +49 (40) 300 603 19 41 28 mobil: +49 (160) 4786754 christian.koch@allianz-handwerker.de www.allianz-handwerker.de dr. guido stracke jochen nagel peter schneider wolfgang renn christof hülsdünker schneider & prell immobilientreuhand ag p münchen - wolfratshausen baierbrunner straße 25 81379 münchen kontakt: peter schneider telefon: +49 (0) 89 724419-10 telefax: +49 (0) 89 724419-20 p.schneider@schneider-prell.de www.schneider-prell.de gls immowert gmbh p nürnberg büro im merian-forum leipziger platz 21 / 9. stock 90491 nürnberg kontakt: jochen nagel telefon: +49 (0) 911 56 77 28 – 77 telefax: +49 (0) 911 56 77 28 – 99 jochen.nagel@gls-immowert.de www.gls-immowert.de hermann-josef hochhausen matthias wirtz ksk-immobilien gmbh p köln richmodishaus am neumarkt richmodstraße 2 50667 köln kontakt: dr. guido stracke telefon: +49 (0) 221 179494-11 bzw. -75 telefax: +49 (0) 221 179494-98 guido.stracke@ksk-immobilien.de hermann-josef.hochhausen@ksk-immobilien.de www.ksk-immobilien.de hermann-josef hochhausen matthias wirtz 6 | www.dip-immobilien.de
dip partner andrea woll christian haferkamp sigrid schaefer dekra industrial international gmbh p saarbrücken - standort koblenz wallersheimer weg 63-67 56070 koblenz kontakt: andrea woll telefon: +49 (0) 261 80 73-59 telefax: +49 (0) 261 80 73-58 dip@dekra.com www.dekra.com deutsche lichtmiete vermietgesellschaft mbh p oldenburg, berlin, ebersberg, frankfurt/m im kleigrund 14 26135 oldenburg kontakt: christian haferkamp telefon: +49 (0) 441 209 373-0 telefax: +49 (0) 441 209 373-19 c.haferkamp@deutsche-lichtmiete.de www.deutsche-lichtmiete.de ebz business school gmbh p bochum springorumallee 20 44795 bochum kontakt: prof. dr. habil. sigrid schaefer telefon: +49 (0) 234 9447-700 telefax: +49 (0) 234 9447-777 s.schaefer@ebz-bs.de www.ebz-business-school.de jan lindner-figura joachim linnemann dr. markus heider dr. damian tigges clemens paul burkhard bojazian görg partnerschaft von rechtsanwälten mbb p berlin/essen/frankfurt am main/hamburg/köln/münchen kontakt: jan lindner-figura klingelhöferstraße 5 10785 berlin tel. +49 30 884503-0 fax +49 30 882715-0 jlindner-figura@goerg.de kontakt: dr. markus heider dr. damian tigges kennedyplatz 2 50679 köln tel. +49 221 33660-0 fax +49 221 33660-80 mheider@goerg.de dtigges@goerg.de justus grosse projektentwicklung gmbh p bremen langenstraße 6 – 8 28195 bremen kontakt: joachim j. linnemann telefon: +49 (0) 421 – 30 80 6-51 telefax: +49 (0) 421 – 30 80 6-113 sekretariat@justus-grosse.de www.justus-grosse.de clemens paul burkhard bojazian www.dip-immobilien.de | 7
neu bei dip neu bei dip neuer partner deutsche lichtmiete vermietgesellschaft mbh die deutsche lichtmiete – das revolutionär einfache mietsystem. wir haben eine lösung entwickelt, mit der unternehmen sofort energie und stromkosten sparen können – led beleuchtungssysteme zur miete. so wird zeitgemäße technologie ohne investition schnell und ri- sikolos einsetzbar. gegründet 2008 haben wir uns zu einem komplettanbie- ter für die einfache umstellung auf hochwertige led-be- leuchtung „made in germany“ entwickelt. wir decken die komplette kette von beratung, planung, finanzierung, herstellung und installation ab. so werden die von uns im mietsystem angebotenen besonders langlebigen und ro- busten led-leuchten in der eigenen fertigung in olden- burg hergestellt. mit über 50 mitarbeitern realisieren wir vielfältige projekte in industrie und gewerbe. egal, ob produktion, lager oder büro, ob groß oder klein: wir bieten lösungen auch für he- rausfordernde anwendungsfälle, wie hohe temperaturen oder eine verschmutzte umgebung. gerade bei langer beleuchtungsdauer bietet unser ange- bot hohe einsparpotenziale und reduzierten wartungsauf- wand aufgrund der extrem langen lebensdauer unserer eigens für die miete gefertigten led-leuchten. led-hallenstrahler led-lichtband led-röhre led-panel deutsche lichtmiete vermietgesellschaft mbh p oldenburg im kleigrund 14 d - 26135 oldenburg telefon: +49 (0) 441 209373-0 telefax: +49 (0) 441 209373-19 e-mail: c.haferkamp@deutsche-lichtmiete.de www.deutsche-lichtmiete.de 8 | www.dip-immobilien.de christian haferkamp vertriebsleiter
neu bei dip neu bei dip neuer partner hust immobilienservice gmbh & co. kg als bundesweit einziger makler-kooperationspartner von 4 genossenschaftlichen banken in der region karlsruhe, baden-baden, bruchsal und bretten ist hust immobilien- service sowohl für die genossenschaftlichen kunden der betreuten 49 filialen zuständig als auch für alle anderen immobilienkunden im geschäftsgebiet. mit exklusiven kooperationspartnern: (cid:30)p investment- und exklusiv-immobilien in ganz deutsch land und im nahen europäischen ausland (cid:30)p hotels, büro-, gewerbe- und logistikimmobilien, ein- (kauf/miete/ zelhandel- und produktionsflächen pacht) deutschlandweit die beiden geschäftsführer michael hust und boris neu- mann von hust immobilienservice haben sich mit ihrem 18-köpfigen expertenteam an 3 standorten - karlsruhe, bruchsal, bretten - als ein am meisten empfohlenes und anerkanntes maklerunternehmen im südwestlichen raum zwischen mannheim, karlsruhe und offenburg etabliert. hust immobilienservice - ihre zufriedenheit ist unser an- spruch. zu den kernkompetenzen gehören: (cid:30)p wohnimmobilienvermittlung (cid:30)p gewerbeimmobilienvermittlung (cid:30)p kapitalanlage-immobilien (cid:30)p investmentobjekte und projektentwicklungen (cid:30)p wertermittlungen durch zwei eigene sachverständige (cid:30)p eines der besten netzwerke im süddeutschen raum und deutschlandweit unser leistungsangebot umfasst: (cid:30)p eigentumswohnungen, reihenhäuser, ein- und zwei- familienhäuser, mehrfamilienhäuser (cid:30)p gewerbeobjekte (bürogebäude; einzelhandel, produk- tion, logistikgebäude, hotels etc.) (cid:30)p wohn- und geschäftshäuser, wohnanlagen (cid:30)p grundstücks- projektierungen u. -entwicklungen (cid:30)p weitere kapitalanlage-immobilien (z. b. betreutes woh nen, studentenappartements etc.) (cid:30)p verkehrswertermittlung-verkaufswertermittlung- markt wertermittlung michael hust geschäftsführer boris neumann geschäftsführer hust immobilienservice gmbh & co. kg p karlsruhe killisfeldstraße 48 76227 karlsruhe telefon: +49 (0) 721 680 779-0 telefax: +49 (0) 721 680 779-9 info@hust-immobilienservice.de www.hust-immobilienservice.de www.dip-immobilien.de | 9
kolumne dr. wulff aengevelt, geschäftsführender gesellschafter aengevelt immobilien gmbh & co. kg expo real 2016: arbeitsmesse mit spannenden themen das wetter durchwachsen, die stimmung durchweg gut und hochprofessionell. so letztjährige 19. expo real in münchen beschreiben. lässt sich die globalthemen waren u. a. bankenkrise, die weitere kon- junkturelle entwicklung und die frage, wie der immobilien- boom weitergeht. unser haus setzte die von ihm im vorjahr erstmals in die diskussion eingeführte thematik der nachhaltigen unter- bringung von zuwanderern mit einer wiederum überfüllten veranstaltung zum thema „preiswertes bauen für miet- günstiges wohnen“ fort. die damit verbundenen heraus- forderungen und chancen für kommunen und investoren waren ebenfalls ein messe-schwerpunkt. dies gilt auch für die diskussion, den städtebau durch schaffung neuer „urbaner mischgebiete“, die im zuge knappheitsbedingt erforderlicher verdichtung die gleich- zeitige nutzung von quartieren für wohnen und gewerbe erleichtern sollen, zu fördern. weitere schwerpunkte wa- ren digitalisierung sowie die umsetzung von energieeffizi- enz und klimaschutz in der immobilienwirtschaft und das anhaltend zu geringe angebot marktgerechter invest- mentprodukte aller assetklassen. die expo real ist unverändert arbeitsmesse mit hochka- rätigem fachpublikum auf entscheidungsebene aus poli- tik, verwaltung und immobilienwirtschaft. hier werden - wie z. b. auf dem stand „landeshauptstadt düsseldorf und partner“ - wichtige projekte vorgestellt und zahlreiche deals vorbereitet oder abgeschlossen. gleichzeitig bleibt sie angesichts einer weiteren internationalisierung der wichtigste branchentreff neben der im frühjahr in cannes stattfindenden mipim. 10 | www.dip-immobilien.de
märkte im überblick dip • deutsche immobilien-partner der markt für p büroflächen ......................... s. 12 p einzelhandel und gewerbe .............................. s. 14 p grundstücke und investments ...........................s. 16 www.dip-immobilien.de | 11
märkte im überblick der markt für büroflächen büromarkt flächenumsatz in m2 - 2016 vermietungsleistung + eigennutzer flächenumsatz in m2 - 2015 vermietungsleistung + eigennutzer flächenumsatz in m2 - 2014 vermietungsleistung + eigennutzer spitzenmiete 2016 in eur/m2/monat spitzenmiete 2015 in eur/m2/monat spitzenmiete 2014 in eur/m2/monat durchschnittsmiete gesamtstadt 2016 in eur/m2/monat durchschnittsmiete city 2016 in eur/m2/monat durchschnittsmiete cityrand 2016 in eur/m2/monat durchschnittsmiete außenbezirke 2016 in eur/m2/monat n i l r e b n e m e r b n e d s e r d l f r o d e s s ü d n e s s e t r u f k n a r f 893.000 79.000 78.000 355.000 89.000 546.000 854.000 75.000 88.000 471.000 123.000 389.000 600.000 72.000 85.000 317.000 95.000 365.000 28,00 12,60 12,00 26,50 14,00 39,00 23,50 12,50 12,00 26,00 14,00 39,00 22,50 12,50 12,00 26,00 14,00 38,00 15,05 19,70 14,10 11,10 k. a. 8,70 7,80 6,70 8,40 14,10 10,15 18,10 7,45 6,65 14,70 11,40 k. a. 9,90 8,00 6,10 20,50 24,40 15,00 12,10 leerstand absolut in m2 - ende 2016 810.000 110.000 218.000 850.000 183.000 1.240.000 leerstand absolut in m2 - ende 2015 1.050.000 105.000 240.000 905.000 165.000 1.320.000 leerstandsquote in % - ende 2016 leerstandsquote in % - ende 2015 prognose flächenumsatz 2017 prognose spitzenmiete - ende 2017 prognose durchschnittsmiete gesamtstadt - ende 2017 prognose leerstand absolut - ende 2017 k. a. keine angaben 4,3 5,7 ➘ ➙ ➚ ➘ 3,2 3,1 k. a. k. a. k. a. k. a. 8,8 9,7 ➙ ➙ ➚ ➘ 9,2 9,7 ➚ ➚ ➚ ➘ 5,9 5,3 ➚ ➚ ➙ k. a. 10,3 10,9 ➙ ➚ ➚ ➘ 12 | www.dip-immobilien.de
märkte im überblick g r u b e d g a m n e h c n ü m g r e b n r ü n t r a g t t u t s g r u b m a h r e v o n n a h e h u r s l r a k l n ö k i g z p e l i 550.000 110.000 81.000 383.000 94.000 25.000 745.000 102.000 390.000 540.000 120.000 78.000 295.000 102.000 33.000 720.000 62.000 290.000 525.000 120.000 71.000 255.000 80.000 18.500 580.000 60.000 275.000 26,00 25,00 24,50 k. a. 18,80 14,80 11,80 790.000 800.000 5,6 5,7 ➙ ➙ ➙ ➙ 14,60 14,30 14,20 k. a. 10,00 8,50 7,60 205.000 235.000 4,6 5,3 k. a. k. a. k. a. k. a. 14,00 13,00 12,50 k. a. 12,25 13,00 12,75 88.000 90.000 3,7 3,8 ➚ ➚ ➚ ➚ 21,50 21,30 21,50 12,80 13,70 9,90 7,50 13,00 13,00 13,00 7,75 9,00 7,20 6,70 10,50 10,80 10,80 6,50 8,50 6,50 4,50 35,00 34,50 34,00 16,00 24,00 16,20 12,00 410.000 470.000 305.000 350.000 99.000 860.000 108.000 1.040.000 15,00 14,20 14,00 9,60 10,70 10,70 22,00 21,00 20,60 12,50 14,00 11,50 9,10 195.000 195.000 9,50 240.000 300.000 5,3 6,1 ➘ ➙ ➙ ➘ 9,0 10,4 ➙ ➙ ➚ ➘ 9,5 10,4 ➙ ➙ ➙ ➘ 4,4 5,4 ➘ ➚ ➚ ➘ 5,4 5,5 ➙ ➚ ➚ ➘ 3,1 3,9 ➘ ➙ ➙ ➙ www.dip-immobilien.de | 13
märkte im überblick der markt für einzelhandel und gewerbe n i l r e b n e m e r b n e d s e r d l f r o d e s s ü d n e s s e t r u f k n a r f 340 150 110 290 125 320 90-235 15-40 15-65 10-15 10-15 ➚ ➘ ➙ ➙ k. a. k. a. k. a. k. a. k. a. k. a. k. a. k. a. k. a. 50-110 140-260 k. a. 290-320 20-50 60-90 k. a 130-150 10-20 15-30 5-12 10-15 17 8-12 ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➘ ➙ ➙ k. a. k. a k. a. k. a. k. a. k. a. k. a. 20-50 15-25 14-18 ➙ ➙ ➙ ➙ einzelhandel spitzenmiete (top a-lage) in eur/m2 miete in eur/m2: city a-lage (eg < 100 m2)* miete in eur/m2: city b-lage (eg < 100 m2)* miete in eur/m2: stadtteillage/-zentrum (eg < 100 m2)* miete in eur/m2: discounter/fachmarkt - nonfood miete in eur/m2: discounter/fachmarkt - food prognose 2017 mietpreisentwicklung 1a-lagen mietpreisentwicklung b-lagen flächennachfrage 1a-lagen einzelhandelsumsatz 1a-lagen k. a. keine angaben * = markttypische spannbreite 14 | www.dip-immobilien.de
märkte im überblick g r u b e d g a m 60 n e h c n ü m g r e b n r ü n t r a g t t u t s 380 160 280 g r u b m a h r e v o n n a h e h u r s l r a k l n ö k i g z p e l i 280 210 112 300 140 240-280 60-120 35-65 k. a. k. a. ➙ ➙ ➙ ➙ k. a. k. a. k. a. k. a. k. a. k. a. k. a. k. a. k. a. 60-110 210-300 120-140 25-60 250-380 100-140 220-280 25-70 80-140 60-80 15-25 75-200 60-90 30-80 12-80 35-40 15-25 k. a. k. a. ➚ ➚ ➚ ➚ 10-14 10-14 10-15 14-18 ➙ ➙ ➙ ➘ ➚ ➚ ➚ ➚ 8-12 6-12 6-12 ➚ ➙ ➚ ➚ 30-80 20-60 15-25 10-25 5-20 8-12 20-35 10-25 10-14 ➙ ➚ ➚ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ www.dip-immobilien.de | 15
märkte im überblick der markt für grundstücke und investments grundstücksmarkt – kaufpreise/m2 n i l r e b n e m e r b n e d s e r d l f r o d e s s ü d n e s s e t r u f k n a r f gewerbegrundstücke (mittlere lagen) 80-2.000 k. a. 25-100 130-510 k. a. 75-2.300 sekundärsektor (produzierendes gewerbe) 80-300 40-100 25-70 130-300 65-100 75-250 tertiärsektor (dienstleistungen) 300-2.000 100-140 40-100 300-510 100-150 1.500-2.300 büro- und geschäftshausgrundstücke (citylagen) 3.000- 15.000 800-1.300 200-1.300 2.900- 26.000 k. a. 6.500- 35.000 wohnungsbaugrundstücke (gute lagen) 1.300-5.000 800-1.300 150-1.300 400-1.400 600-800 1.000-3.500 gewerbliches investment – spitzenfaktoren geschäftshaus bürohaus sb-/fachmarkt/-zentrum industrie/gewerbe/logistik gewerbliches investment - marktübliche einstiegsfaktoren geschäftshaus bürohaus sb-/fachmarkt/-zentrum industrie/gewerbe/logistik wohninvestment - marktübliche einstiegsfaktoren mehrfamilienhaus neubau (mittlere ausstattung) mehrfamilienhaus bestand (mittlere ausstattung) 30 25 18 16 19 17 15 16 20 20 16 14 16,5-24 15-19 13,5-16,5 16-22 15,5-19,5 12,5-17,5 11,5-17 14-15 11,5-14,5 9-15 12-15,6 9-12,5 26 23 18,5 13 15-20 15-20 12-14 9-11 20 18 15 15 32 25 17 16 16-20 18,5-21 16-20 18,5-20,5 14-15 12,3-15,3 12-16 11,3-13,5 21-26 19-21 18,9-23,5 20-25 16-18 23-25 22-31 15-18 15-21 17-22 11-16 22-24 faktor = vervielfältiger (netto-kaufpreis zu vertragsmiete/jahr) spitzenfaktor = höchster am markt erzielbarer vervielfältiger neubau = fertigstellung innerhalb der letzten zwei jahre 16 | www.dip-immobilien.de
märkte im überblick g r u b e d g a m n e h c n ü m g r e b n r ü n t r a g t t u t s g r u b m a h r e v o n n a h e h u r s l r a k l n ö k i g z p e l i k. a. k. a. 170-200 200-400 90-160 65-140 120-200 100-240 k. a. k. a. 110-140 120-160 40-80 40-80 40-80 20-80 600-1.500 150-360 240-660 25-65 370-660 130-200 210-550 18-22 660-1.500 200-360 300-660 4.000-30.000 k. a. 1.700-5.500 800-28.500 2.000-3.000 500-800 4.000-80.000 3.000-10.000 3.400-22.000 2.500-4.500 750-950 400-750 800-1.400 250-500 250-350 3.000-4.000 700-1.150 900-2.000 29 25 18 18 22-28 18-25 15-17 12-18 22 18 16 17 15-21 14-20 13-15 11-16 22 16 13 14 14-22 11-15 10-14 10-14 28 23 18 17 19-25 14-22 13,5-16,5 11-16,5 22 20 15 15 18-25 14-20 10-15 9-11 16 14 14 11 12,5 12,5 11,5 8,7-11 34,5 29 22 20 22-35 19-29 15-20 13-18 25 21 18 14 17-19 15-17 13-14 12-13 26 25 17,5 15 18-22 17-22 11,5-14 10,5-12 24-26 17-20 24-30 20-26 18-22 20-22 25-29 20-26 22-26 22-28 14-22 22-30 18-24 14-23 12-18 22-35 16,5-22 18-28 k. a. keine angaben www.dip-immobilien.de | 17
märkte im einzelnen märkte im einzelnen der markt für büroflächen höchster flächenumsatz an den deutschen büromärkten ........................................ s. 19 der markt für einzelhandelsflächen weiterhin hohes vertrauen in den deutschen einzelhandelsmarkt ........................... s. 23 der markt für immobilieninvestments gewerbe sehr stark, auch wohnen deutlich über 10-jahresmittel .............................. s. 25 der markt für logistikflächen funktional differenzierter und immer näher beim endkunden ............................. s. 30 18 | www.dip-immobilien.de
der markt für büroflächen höchster flächenumsatz an den deutschen büromärkten märkte im einzelnen im rahmen anhaltend positiver wirtschaftsentwicklung in deutschland, die 2016 ein bip-wachstum von 1,9 % er- möglichte, haben sich die deutschen bürovermietungs- märkte von unsicherheiten aufgrund geopolitischer und weltwirtschaftlicher risiken freimachen können. unzähli- ge unternehmen haben verstärkt ihre flächenexpansi- ons- und häufig auch optimierungsmotivierte umzugs- pläne realisiert. dabei waren die auswirkungen auf die verschiedenen marktsegmente und standorte sowohl in unterschiedlichem ausmaß als auch in differenzierter geschwindigkeit marktwirksam zu spüren. büroflächenumsatz auf rekordniveau (cid:30)p wurden im jahr 2015 an den 15 dip-standorten ins- gesamt rd. 4,24 mio. m2 bürofläche umgesetzt, stieg im folgejahr 2016 um ca. der flächenumsatz 280.000 m bzw. rd. 7 % auf 4,52 mio. m². dieser jüngste umsatzwert ist der höchste in der spanne der letzten 25 jahre und liegt rd. 27 % über dem mittleren absatzwert der jüngsten zehn jahre (ø 2006 - 2015: 3,57 mio. m² p. a.). 2 (cid:30)p in den sieben größten deutschen büromärkten (ber- lin, düsseldorf, frankfurt am main, hamburg, köln, münchen und stuttgart) wurden rd. 3,86 mio. m² bzw. 85 % der büroflächenumsätze aller 15 dip-märkte umgesetzt. das war somit ein um ca. 8 % höherer flächen umsatz als 2015 (3,56 mio. m²). das aktuelle ergebnis liegt 27 % über dem mittleren niveau der vorangehenden dekade (ø 2006 - 2015: 3,04 mio. m² p. a.). die vier umsatzstärksten märkte waren 2016 berlin (893.000 m²), münchen (745.000 m2), hamburg (550.000 m2) und frankfurt a. m. (546.000 m2). (cid:30)p die umsatzdynamik, d. h. der anteil des flächenum- satzes am bestand, erreichte einen höheren wert als im vorjahr (2016: 4,0 %, 2015: 3,8 %). am dynamischs- ten, d. h. oberhalb der mittleren performance aller 15 dip-märkte (3,5 %), waren die flächenabsätze an den märkten stuttgart (5,0 %), köln (5,0 %), berlin (4,8 %), dip-büromärkte*: büroflächenumsatz, nettoabsorption und umsatzdynamik in tsd. m2 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 % 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 n = büroflächenumsatz (1.000 m2) n = nettoabsorption (1.000 m2) = umsatzdynamik (prozent) p * b, hb, dd, d, e, f, hh, h, ka, k, l, md, m, n, s; inklusive eigennutzer quelle: dip, aengevelt-research frankfurt a. m. (4,5 %), münchen (3,9 %), hamburg (3,9 %) und düsseldorf (3,8 %). etwa im mittel lag die umsatzdynamik in dresden (3,2%) und karlsruhe (3,4 %). verhaltene büroflächenabsatzquoten erreich- ten demgegenüber essen (2,9%), leipzig (2,8 %), nürnberg (2,5 %), magdeburg (2,4 %) und bremen (2,3 %). (2,8 %), hannover anhaltend hohe nettoabsorption an büroflächen nachdem 2013 die nettoabsorption von büroflächen in den deutschen büromärkten im zuge des konjunkturrück- ganges und der entsprechenden mietzurückhaltung auf unter eine million m² fiel, konnte in den letzten drei jahren im rahmen der positiven wirtschaftsentwicklung eine hö- here nettoabsorption beobachtet werden. so wurden 2014 rd. 1,5 mio. m², 2015 ca. 1,8 mio. m² und 2016 ca. 1,4 mio. m² bürofläche absorbiert. www.dip-immobilien.de | 19
märkte im einzelnen generell weitere reduzierung der büroflächenüberhänge (cid:30)p nur in bremen (+5 %) und essen (+10 %) wurden an- gebotsreserven aufgebaut. angesichts hoher anhaltender nettoabsorption sank der gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren büroflächen in den 15 analysierten deutschen märkten im jahresver- lauf 2016 um rd. 0,8 mio. m2 auf 6,6 mio. m2 bürofläche. die mittlere leerstandquote der 15 dip-märkte reduzierte sich damit von 6,6 % ende 2015 binnen jahresfrist auf 5,8 %. im mittel standen 2016 rd. 11 % weniger bürofläche zur kurzfristigen anmietung zur verfügung als noch ein jahr zuvor. damit hat das leerstandsvolumen in den 15 dip- märkten den tiefsten stand seit 2002 (rd. 6,5 mio. m²) er- reicht: (cid:30)p zu den märkten mit höherer dynamik des abbaus von leerstand gehörten 2016 besonders berlin (-23 %), stuttgart (-20 %), münchen (-17 %) sowie hannover, köln und leipzig (jeweils -13 %). (cid:30)p moderatere leerstandsabbauraten wurden in dres- den (-9 %), magdeburg (-8 %), düsseldorf (-6 %), frank- furt a. m. (-6 %), karlsruhe (-2 %) und hamburg (-1 %) analysiert. (cid:30)p in nürnberg wurde keine nennenswerte änderung der büroleerstände registriert. die einschätzung eines standortes allein anhand von leerständen bzw. deren veränderungsraten greift aller- dings zu kurz. vielmehr sind die sich verändernden relati- onen zu den flächenumsätzen und zur bestandserweite- rung durch die neubautätigkeit entscheidend und damit beurteilungsrelevant: „arlex“ der dazu von aengevelt-research entwickelte leer- standsindex (aengevelt-research leer- standsindex) berücksichtigt diese relation zwischen der entwicklung der leerstände einerseits und der umsatzdy- namik sowie dem mittelfristigen (künftigen) fertigstel- lungsvolumen andererseits. ein indexwert von 100 ent- spricht dabei einem idealtypischen markt im gleichge- wicht, werte unter 100 einem nachfrageüberhang und werte über 100 einem angebotsüberhang. nach der be- rechnung des arlex rücken die ergebnisse die jeweiligen standorte z. t. in ein vollkommen anderes licht, als es die reine betrachtung der nominellen leerstandquoten sowie deren veränderung erwarten ließe: arlex: leerstandsindex der dip-büromärkte index 100: leerstand entspricht der aktuell und mittelfristig notwendigen fluktuationsreserve stuttgart karlsruhe münchen bremen berlin köln hamburg hannover essen düsseldorf nürnberg frankfurt dresden leipzig magdeburg index 0 50 100 150 200 250 300 350 400 n = 2015 n = 2016 20 | www.dip-immobilien.de quelle: dip, aengevelt-research
märkte im einzelnen unterschiedlich. das zeigt die individuelle position der märkte im bürobarometer. nachdem sich der durch- schnittliche bürobarometerwert der 15 analysierten büro- märkte im krisenjahr 2009 auf den wert -63 verschlech- terte, konnte er sich im rahmen der markterholung ab 2010 kontinuierlich um 109 indexpunkte verbessern und erreichte 2016 den indexwert 46 (2015: 34). damit wurde für das berichtsjahr 2016 der höchste indexwert der histo- rischen reihe (ab 1994) analysiert. zu den büromärkten mit den besten performancewerten im berichtsjahr 2016 gehören dresden, leipzig, frankfurt a. m. und berlin. ein negativer veränderungssprung inner- halb der 15 dip-märkte wurde in magdeburg, hannover, essen, bremen, düsseldorf und hamburg analysiert. die niedrigsten barometerwerte insgesamt wurden für magdeburg, frankfurt a. m. und leipzig ermittelt, während in stuttgart, berlin, karlsruhe, münchen und köln die höchsten werte analysiert wurden. steigende spitzenmieten die büromieten, die 2009 und 2010 krisenbedingt zuneh- mend unter druck standen, ziehen seit 2011 auf breiter front kontinuierlich an. die mit den flächenumsätzen der untersuchten märkte gewichtete spitzenmiete war ende 2016 mit rd. eur 27,00/m² höher als zum vorjahreszeit- punkt (ca. eur 25,30/m²). zu den märkten mit einem markanten anziehen des spitzenmietniveaus gehörte im jahresvergleich vor allem berlin (+19 %). höhere spitzen- mieten im vergleich zum vorjahr wurden auch erzielt in leipzig frankfurt dresden düsseldorf magdeburg nürnberg hannover essen hamburg bremen köln münchen karlsruhe berlin stuttgart (cid:30)p die angebots-nachfrage-relationen haben sich bin- nen jahresfrist in 10 von 15 analysierten büro märk- ten verbessert. der leerstandsindex für alle unter- suchten deutschen büromärkte stellte sich ende 2015 auf 131, ein jahr später auf einen wert von 110. (cid:30)p zu den büromärkten mit den günstigsten markt- relationen zwischen flächenangebot, nachfrage und mittelfristiger flächenerweiterung gehören essen (index 106), hannover (105), hamburg (99), köln (91) und berlin (90). (cid:30)p in den weiteren zehn analysierten standorten liegen die indexwerte zwischen 63 (stuttgart) und 291 (mag- de burg). die sehr niedrigen indexwerte in stuttgart (63), karlsruhe (77) und münchen (79) zeugen von einem ausgeprägten missverhältnis zwischen hoher büroflächennachfrage, geringer leerstandsquote und nicht ausreichendem fertigstellungsniveau. (cid:30)p die markantesten verbesserungen des arlex wurden in nürnberg (48 indexpunkte), stuttgart (37) und berlin (36) registriert. performance der 15 dip-märkte im zuge der weiterhin robusten konjunkturentwicklung in deutschland im berichtsjahr zeichneten sich die deut- schen büromärkte 2016 durch eine insgesamt positive performance aus. in relation zum gleichen analysezeit- punkt des vorjahres haben sich die indexwerte in acht der 15 standorte positiv entwickelt. 2017 erwartet dip im rah- men der stabil positiven wirtschaftsentwicklung eine wei- tere verbesserung der angebots-nachfrage-relationen. das „bürobarometer“ berücksichtigt nicht nur die entwick- lung der büromieten, sondern aller weiteren wesentlichen kennziffern, die die angebots-nachfrage-relationen wi- derspiegeln.1 bei der interpretation der analysierten index- werte ist nicht nur die größe der ausschläge in richtung markt-tief oder markt-hoch zu berücksichtigen, sondern auch tempo und richtung der pendelausschläge im ver- gleich zum vorjahresstand. die reaktion auf die aktuelle positive wirtschaftliche ent- wicklung ist in den 15 analysierten dip-büromärkten sehr 1) in die berechnung der indexwerte gehen folgende kennziffern ein: flächenumsatz, nettoabsorption, verfügbares flächenangebot, kurzfristig verfügbare angebotsreserve, notwendige mobilitätsreserve, fertigstellungsvolumen, flächenbestand, spitzenmiete, mittlere miete. januar 201 7 www.dip-immobilien.de | 21
sorgt. dennoch könnten die bekannten geopolitischen und weltwirtschaftlichen unwägbarkeiten, wie z. b. in china und nahost, oder die staatsschuldenkrisen in griechen- land und italien je nach verlauf und intensität auch ein- fluss auf die nationalen immobilienmärkte ausüben: (cid:30)p für das jahr 2017 erwartet dip für die mehrzahl der untersuchten büromärkte eine weitere zunahme des büroflächenumsatzes oder eine stabilisierung auf hohem niveau. das marktvolumen wird auf über 4 mio. m² (2016: 4,5 mio. m²) prognostiziert. (cid:30)p in teilmärkten kommt es in nachfrageintensiven marktbereichen zu weiteren angebotsverknappun- gen. hintergrund für partielle angebotsverknappun- gen ist u. a. das unzureichende spekulative bürofer- tigstellungsvolumen, das auch 2017 wieder unter- durchschnittlich ausfallen wird. (cid:30)p die dadurch weiter sinkenden marktfähigen büro- flächenleerstände in zentralen lagen führen zu einer verknappung von nachfragegerechten modernen flächen in top-lagen. dies führt die generelle steige- rungstendenz des mietniveaus fort und aktiviert fall- bezogen weitere steigerungspotentiale, so dass sich nach prognosen von dip, insbesondere in den um- satzdynamischsten märkten, der trend anziehender spitzenmieten auch 2017 fortsetzt. märkte im einzelnen karlsruhe (+8 %), nürnberg (+6%), stuttgart (+5 %), ham- burg (+4 %), düsseldorf (+2 %), hannover (+2 %) sowie bremen, köln und münchen (jeweils +1 %). zu den märk- ten, in denen 2016 das spitzenmietniveau im vergleich zum vorjahr stabil blieb, gehörten dresden, essen, frank- furt a. m. und leipzig. nur in magdeburg wurde ein leich- tes absinken der spitzenmiete um rd. 3 % registriert. beim vergleich der mittleren mieten für büroflächen in ci- tylagen zum jahresende 2016 zeigt sich ein ebenfalls po- sitiver trend. als gewichtete durchschnittsmiete für büro- flächen in den citylagen wurde in den untersuchten 15 deutschen märkten ende 2016 ein wert von rd. eur 18,30/m² ermittelt, ende 2015 waren es eur 17,30/m². das mittlere mietpreiswachstum belief sich damit binnen jahresfrist auf rd. 6 %. ein rückgang der mittleren büro- mieten in citylagen wurde in keinem der 15 büromärkte registriert. der anstieg der mittleren city-miete war in ber- lin (+15 %), dresden (+12 %) und nürnberg (+9 %) beson- ders akzentuiert. perspektiven und chancen die wachstumsorientierung der deutschen wirtschaft bleibt 2017 erhalten, so dass die gute fundamentale ver- fassung der unternehmen und haushalte hierzulande in verbindung mit einer positiven beschäftigungs- und lohn- entwicklung weiterhin für ein robustes nachfrageniveau mietniveau in citylagen spitzenmieten und mittlere mieten (stand: 31.12.2016) in eur/m2 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 g r u b m a h r e v o n n a h e h u r s l r a k l n ö k i n a m / t r u f k n a r f n i l r e b n e m e r b n e d s e r d n e s s e l f r o d e s s ü d = mittlere citymiete = spitzenmiete (gewichtet) quelle: dip, aengevelt-research 22 | www.dip-immobilien.de i g z p e l i g r u b e d g a m n e h c n ü m g r e b n r ü n t r a g t t u t s © dip, aengevelt–research
der markt für einzelhandelsflächen weiterhin hohes vertrauen in den deutschen einzelhandelsmarkt märkte im einzelnen die deutsche wirtschaft wächst weiter. die konjunktur konnte sich 2016 ungeachtet geopolitischer und weltwirt- schaftlicher unsicherheiten gut behaupten. krisenszena- rien in nahost, die brexit-entscheidung, der überraschen- de ausgang der us-präsidentschaftswahlen, das wieder- aufflammen der finanz- und staatsschuldenkrisen in griechenland und italien und weitere themen haben die deutsche konjunktur bislang nicht nachhaltig negativ be- einflussen können. das binnen jahresfrist gestiegene wirtschaftswachstum in deutschland betrug 2016 1,9 % (2015: +1,7 %). die aktuelle prognose des sachverständi- genrates geht laut jahresgutachten 2016/2017 für 2017 von einem bip-wachstum von 1,3 % aus. deutschland bleibt trotz wachstumsverlangsamung auch im laufen- den jahr zugleich motor und zugpferd der europäischen wirtschaftsentwicklung. damit setzt sich das seit jahren rege interesse von investoren und einzelhandelsmietern insbesondere an top-lagen in den besonders nach- gefragten städten und wachstumskernen auf hohem niveau weiter fort. der seit 2010 ununterbrochen expandierende einzelhan- delsmarkt in deutschland wuchs im berichtsjahr 2016 mit einem nominalen umsatzplus von 2,5 % gegenüber dem vorjahr auf rd. eur 486 mrd. weiter an. vor diesem hinter- grund erhöhte sich das niveau der spitzenmieten in den bedeutendsten deutschen einzelhandelsmetropolen (ber- lin, hamburg, münchen, frankfurt/main, köln, düsseldorf und stuttgart) 2016 binnen jahresfrist um 1,9 %. die anhaltend dynamische entwicklung wird v. a. von einer positiven einkommensentwicklung der privathaushalte bei niedriger sparquote (3. quartal 2016: 9,6 %) getragen. das seit jahren steigende, sehr hohe beschäftigungsni- veau der deutschen volkswirtschaft bleibt erhalten. die arbeitslosigkeit bleibt – bei partiellem facharbeiterman- gel - mit einer quote von 5,8 % (dezember 2016) weiterhin betont niedrig. der gfk-konsumklimaindex erreichte im dezember 2016 mit einem indikatorwert von 9,8 den höchsten dezember-wert der letzten 15 jahre. die positi- ven rahmenbedingungen im inland, die arbeitsmarkt- und einkommensentwicklung, die seit jahren niedrige inflation trotz aktuell wieder steigender verbraucherpreise sowie der bei 0 prozent stehende leitzins der europäischen zen- tralbank geben momentan die wesentlichen impulse für den konsum. somit bleibt deutschland weiterhin der wichtigste einzelhandelsmarkt in europa und erfreut sich eines hohen expansionsinteresses seitens nationaler wie internationaler labels. steigendes mietpreisniveau in attraktiven top-lagen die nachfrage nach verkaufsflächen ist vor allem in den innenstädten weiter gestiegen. am intensivsten profitie- ren etablierte, hochfrequentierte 1a-lagen von den geziel- ten ansiedlungen expandierender filialisten und neu in den deutschen markt eindringenden ausländischen ket- ten. in den „big seven“ liegen die mieten in diesen lagen zum jahresbeginn 2017 zwischen 280 eur/m2 verkaufs- spitzenmieten* für einzelhandelsflächen münchen berlin frankfurt/m. köln düsseldorf stuttgart hamburg hannover nürnberg bremen leipzig essen karlsruhe dresden magdeburg 0 50 100 150 200 250 300 n = 2015 n = 2016 350 400 eur/m2 vk. * ladengeschäfte in 1a-lage mit ca. 100 m2 verkaufsfläche, ebenerdig quelle: dip, aengevelt-research www.dip-immobilien.de | 23
märkte im einzelnen fläche in hamburg und stuttgart und 380 eur/m2 ver- kaufsfläche in münchen. die fokussierung der flächennachfrage auf spitzenlagen, insbesondere durch liquide finanzinvestoren und ihre aus- nahmslos top-label führenden beteiligungsunternehmen, stimuliert in entsprechend favorisierten standorten insbe- sondere in wachstumsstarken jahren den anstieg des spitzenmietniveaus. in konjunkturschwachen jahren wer- den die top-mieten an 1a-adressen zumindest stabilisiert. das betrifft vor allem die hochfrequentierten hauptge- schäftslagen in den größeren deutschen städten bzw. bal- lungszentren wie berlin, hamburg, münchen, frankfurt am main, köln, düsseldorf und stuttgart. so erhöhten sich in den letzten zehn jahren an diesen standorten die reali- sierten spitzenmieten für kleinteilige ladengeschäfte von im mittel 221 eur/m2 verkaufsfläche (2007) um rd. 42 % auf aktuell 313 eur/m2. auch in den übrigen untersuchten dip-standorten (bre- men, dresden, essen, hannover, karlsruhe, leipzig, mag- deburg und nürnberg) sind die einzelhandelsspitzenmie- ten insgesamt gestiegen. hier stellt sich die realisierte steigerungsrate im genannten zeitraum (2007 bis 2016) auf 32 %. gemessen an den absoluten werten sind die spitzenmieten an den weiteren untersuchten dip-standor- ten mit durchschnittlich 133 eur/m2 ca. 58 % niedriger als in den marktführenden einzelhandelsmetropolen. perspektiven und investmentchancen das hohe vertrauen in den deutschen immobilienmarkt und das gezielte investment in „betongold“ setzt sich an- gesichts anhaltender niedrigzinsphase - trotz erster zins- anhebung in den usa im dezember 2016 - sowie geopoli- tischer und weltwirtschaftlicher unsicherheiten auch 2017 fort. die immobilienquoten bleiben bei marktführenden nationalen und internationalen versicherungen, staats- fonds, pensionskassen etc. weiterhin hoch bzw. nehmen tendenziell noch zu. die spanne der spitzenrendite bei deutschen retail-immobilien (geschäftshäuser) liegt in den „big seven“ zwischen 2,9 % in münchen und 3,9 % in stuttgart. nach umfassenden analysen von dip ist für 2017 lokal differenziert eine weitere kontraktion der spit- zenrenditen auf sehr niedrigem niveau aufgrund der unge- brochenen wertzuwachsperspektiven und attraktivität dieser assetklasse bei gleichzeitig weiterhin nur geringem marktgerechtem angebot zu erwarten. hochwertige re- tail-immobilien in top-lagen stellen aufgrund ihrer ver- gleichsweise stabilen/dynamischen cashflows eine siche- re und darüber hinaus zudem wertzuwachsaffine anlage- klasse dar, die vor allem in komplexen zeiten vor dem hintergrund weiterhin niedriger habenzinsen und eines anhaltend hohen sicherheitsbedürfnisses sehr nachge- fragt ist. dieser trend setzt sich nach umfassenden ana- lysen von dip auch 2017 weiter fort. einzelhandelsumsatz* in deutschland 2007 bis 2016 umsatz in 100 mrd eur nominale veränderung in % 5,00 4,75 4,50 4,25 4,00 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 -1,0 -2,0 -3,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016** -4,0 n = nominaler umsatz in 100 mrd eur = nominale veränderung gegenüber dem vorjahr in % *ohne kfz, tankstellen, brennstoffe und apotheken, **prognose quelle: hde, statistisches bundesamt 24 | www.dip-immobilien.de
märkte im einzelnen der markt für immobilieninvestments gewerbe sehr stark, auch wohnen deutlich über 10-jahresmittel im jahr 2016 fielen firmenübernahmen und portfolien im handels- und wohnungsbereich kleiner aus als 2015. ge- werbeimmobilien-investments erreichten dennoch fast die höhe des rekordjahres 2015, während das jahres- delta im bereich wohnimmobilien-investments deutlicher ausfiel: haltigem niveau, gefolgt vom auf normalmaß reussieren- den einzelhandel. vor dem hintergrund der weiterhin an- haltenden globalen niedrigzinsphase konnten die rendi- testärkeren klassen hotel, logistik und health care ihre marktanteile 2016 ausbauen. (cid:30)p der investmentmarkt schloss 2016 mit insgesamt eur 66,9 mrd. zwar um 17 % moderater als das rekord-vorjahr (eur 80,7 mrd.), jedoch deutlich 41 % über dem jüngsten 10-jahres-mittel (10jm ø 2006 bis 2015: eur 47,4 mrd.) (cid:30)p schwerpunkt blieben gewerbliche investments mit rd. eur 53,2 mrd., 43 % über dem 10jm von eur 37,2 mrd. (cid:30)p auf wohnungsportfolien entfielen eur 13,7 mrd., 34 % über dem 10jm von eur 10,2 mrd. büroinvestments blieben die nachfragestärkste klasse, mit rd. 45 % des gesamtinvestmentvolumens auf nach- tabelle 1: immobilien-investment in deutschland nach objektarten im investment-jahr 2016 waren bei den größten transak- tionen fast alle assetklassen vertreten, darunter der ver- kauf des bürobereichs der ivg (officefirst) an blackstone (eur 3,3 mrd.), die conwert-übernahme durch vonovia (eur 1,7 mrd.), übergang des bgp-wohn- und gewerbe- portfolios an den chinesischen staatsfonds china invest- ment corporation cic (rd. eur 1,2 mrd.), der erwerb der pflegeeinrichtungen von even capital (panacea portfolio) durch primonial (eur 1,0 mrd.), der kauf des interhotel- paketes (eur 0,8 mrd.) durch fdm management von brookfield und starwood, sowie der erwerb von 39 metro- märkten (eur 0,8 mrd.) durch aroundtown von cerberus. mit eur 360 mio. lag das giant-paket von logistik-immo- bilien, die garbe industrial teilweise an ein joint venture abgab, „nur“ auf platz 15. umsatz* anteil objektart 2016 delta z. vorjahr 2015 rang 2016 eur mrd. (eur mrd.) büro einzelhandel inkl. geschäftshäuser hotel logistik (inkl. light industrial) health care grundstücke abgrenzung (inkl. mischobj., rechenz.) gewerbeimmobilien gesamt wohnportfolien immobilieninvestments gesamt ggf. abweichungen durch rundung. 1 2 3 4 5 6 ./. ./. ./. ./. 24,1 11,9 5,1 4,7 2,9 1,3 3,2 53,2 13,7 66,9 -0,0 -6,0 +0,7 +0,3 ./. -0,1 ./. -2,5 -11,3 -13,8 (%) 0% -34% +15% +8% ./. -5% ./. -4% -45% -17% eur mrd. 24,2 17,9 4,4 4,3 ./. 1,4 3,4 55,7 25,0 80,7 2016 (%) 45,4 22,4 9,6 8,8 5,4 2,5 6,0 2015 (%) 43,4 32,2 7,9 7,8 ./. 2,5 6,2 100 100 www.dip-immobilien.de | 25
märkte im einzelnen der deutsche immobilienmarkt:: transaktionsvolumina wohn- und gewerbeinvestments in mrd. eur 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 n = gewerbeinvestments n = wohnen (portfolios)* n = wohnen (portfolios)* n = gewerbeinvestments* *nur veröffentlichte transaktionen quelle: eigene berechnungen/erfasssungen, ernst&young hinweis: ggf. abweichungen durch rundung. 10 j-mittelwert = 10-jahres-mittel 2014 2015 2016 © dip, aengevelt–research da sich die investmentfreundlichen rahmenbedingungen während des berichtszeitraums kaum veränderten, setz- ten relevante anlegerkreise ihre marktaktivitäten über alle assetklassen sowohl an top- als auch zunehmend an b-, teilweise sogar c-standorten fort. die aus den büromarkt- umsätzen abgeleitete standort-klassifizierung steht in der diskussion, da die relevanz für andere assetklassen, bes. wohnen, nicht analog zu den büromärkten gesehen wird. stimulans des investment-marathons, der sich nach um- fassenden analysen von dip auch 2017 fortsetzt, bleibt das weiterhin niedrige zinsniveau bei anhaltender knapp- heit renditestärkerer alternativen. der rendite-spread zwi- schen büro-/geschäftshäusern und umlaufrenditen ist in den letzten 10 jahren auf etwa vier prozent gestiegen, lo- gistik liegt nur noch knapp zwei prozent darüber. limitie- rend für den handel wirkt der weiter zunehmende mangel investment-umfeld: renditen (geschäftshäuser, wertpapiere), zinsen, inflation rendite (%) 7 6 5 4 3 2 1 0 -1 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 l i % / f u a m u s u n m s u a h s t f ä h c s e g d a e r p s - e t i d n e r bruttoanfangsrendite geschäftshaus kreditzinsen (a) umlaufrenditen (b) inflationsrate (c) rendite-spread gh vs. umlauf anmerkung: mittlere marktübliche bruttoanfangsrendite für geschäftshäuser in deutschland, (a) wohnungsbaukredite, 5-10 jahre (stand jeweils sept. des jahres), privat, neugeschäft, (b) umlaufsrenditen inländischer inhaberschuldverschreibungen, insgesamt durchschnitte, (c) verbraucherpreisindex (insgesamt) für deutschland quelle: deutsche bundesbank, erhebungen aengevelt-research (c) dip, aengevelt-research 26 | www.dip-immobilien.de
bruttoanfangsrenditen verschiedener assetklassen märkte im einzelnen % 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 % / r e s u ä h s t f ä h c s e g . i s v k i t s g o l d a e r p s 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 = logistik* = sb-/fachmärkte** = wohnen mfh*** = geschäftshäuser**** spread losistik vs. gh (rechte achse) * logistikimmobilien (ohne trad. lagerhallen) ** lebensmittel- und fachmarktzentren *** mfh, bestand, top-lage und hochwertige ausstattung; **** citylage, hochwertige bzw. zeitgemäße ausstattung und hoher handelsbesatz quelle: eigene erhebungen, dip hinweis: ggf. abweichungen durch rundung. © dip, aengevelt–research an marktgerechten core-objekten. die renditen sinken tendentiell weiter und liegen in den top-standorten für wohnen deutlich und auch für büro schon teilweise unter 3 %. obwohl die europäischen finanzierer ihre anforde- rungen an eigenkapitalanteil und risikomanagement inkl. objektqualität mit basel iii/iv bzw. solvency ii weiter steigern, mehren sich befürchtungen, dass eine immobili- enblase entstehen könnte. diese werden jedoch mit hinweis auf die solidität der marktparameter und die pro- fessionalität der kalkulationen weiterhin von der mehrheit der branchenbezogenen meinungsbildner zurückge- wiesen. „big seven“: büro-portfolien pushen gewerbeinvestments in frankfurt und münchen blieb konstant bei 54 %. dabei lagen die büroanteile nur in frankfurt (83 %) und köln (78 %) besonders hoch, sonst zwischen 60 % und 70 %. berlin musste mangels aktueller sonder-transaktionen (2015: potsdamer platz, eur 1,3 mrd.) bzw. geringerer an- teile an den 2016 marktbestimmenden portfolien seine zeitweise führung wieder an frankfurt und münchen ab- geben, die von hohen anteilen am officefirst-portfolio so- wie weiteren büro-großtransaktionen profitierten. „invest- ment-leuchttürme“ in frankfurt waren u. a. the squaire (eur 680 mio.), taunusturm (eur 650 mio.), commerz- bank tower (eur 660 mio.), in münchen die highlight to- wers (eur 500 mio.). mit einem guten investmentjahr liegt hamburg im gegensatz zum vorjahr nur noch knapp hin- ter berlin. die anderen märkte verhielten sich im mittel wie der gesamtmarkt. das transaktionsvolumen in den deutschen immobilien- hochburgen, den „big seven“ (berlin, düsseldorf, frankfurt am main, hamburg, köln, münchen und stuttgart), gab 2016 insgesamt moderat im gleichen maße nach wie der gesamtmarkt, und zwar um 4 % von eur 30,2 mrd. 2015 auf eur 28,9 mrd. der in den „big seven“ kontrahierte anteil am deutschlandweiten gewerbeinvestmentmarkt renditen sinken weiter da institutionelle anleger weiter auf die sicherheit gut ver- mieteter top-immobilien in top-lagen setzen, bleiben die spitzenrenditen dort besonders stark unter druck. parallel nehmen in allen deutschen zentren des dip-verbundes www.dip-immobilien.de | 27
märkte im einzelnen die renditen bei steigender risikobereitschaft ab, im mit- tel von 2015 auf 2016 um ca. 40 basispunkte (bps). den- noch liegen sie immer noch markant über anderen ähnlich langfristigen und gleichzeitig sicheren anlagen: (cid:30)p für top-geschäftshäuser liegen die spitzenver- zinsungen bei rd. 4,20 % (2015: 4,65 %), die für reine büro häuser sind mit 4,60 % (2015: 5,00 %) im mittel 40 bps, an einzelnen standorten 20 bis 50 bps höher. (cid:30)p auch die renditen von sb-/fachmärkten sinken, den- noch bleiben sie mit einem spitzen- mittel von 6,1 % (2015: 6,8 %) attraktiv. (cid:30)p deutlich komprimiert wurden die einstiegsrenditen für logistik-immobilien, die 2016 mit 6,2 % rentieren (2015: 6,5 %; siehe kapitel „logistik“, s. 30). das bild der spitzen-renditen bzw. –faktoren differen- ziert sich für die standorte des dip-verbundes wie folgt: traditionell steht münchen an der preisspitze, gefolgt von den weiteren städten der „big seven“. in individuell begründbaren fällen werden die genannten kontrahierungstypischen faktoren zum teil beträchtlich unter-, teilweise auch überschritten: in der mischung mit einzelhandel (wohn- und geschäftshaus) erreichen spitzen objekte preise bis über dem 50-fachen der jahres- miete. der trend zur renditekompression wird bei weiterhin tabelle 2: immobilieninvestments in den „big seven“ günstigem finanzierungsniveau und fehlenden alter- nativen mit gleich guten rendite-risiko-profilen auch 2017 anhalten. wohninvestments trotz des hohen preisniveaus bleiben wohnimmobilien zur altersabsicherung für privatleute, zur diversifizierung für family offices und institutionelle investoren ange- sichts des weiter anhaltenden niedrigen zinsniveaus at- traktiv, so dass die marktgerecht immer weniger verfüg- baren angebote zügig geprüft und erworben werden. dass verkäufer mehr risiken auf den käufer abwälzen können, ist ein zeichen für den derzeitigen verkäufermarkt. die übernahme der deutschen wohnen durch vonovia kam nicht zu stande, aber die conwert-übernahme durch vonovia (eur 1,7 mrd.) und der übergang des bgp-wohn- und gewerbeportfolios an den chinesischen staatsfonds china investment corporation cic (rd. eur 1,2 mrd.) tru- gen dazu bei, dass der umsatz mit portfolien in höhe von eur 13,7 mrd. im jahr 2016 zwar 45 % unter dem aus- nahmejahr 2015, indessen immer noch deutlich 34 % über dem 10-jahres-mittel (ø 2006 - 2015: eur 10,2 mrd.) lag. wie schon 2015 streuten die portfolien geographisch, wäh- rend in den „big seven“ besonders hochwertige projektent- wicklungen das interesse einer vielzahl institutioneller und privater player weckten. alle bedeutenden wohnungsunter- rang 2016 2016 (eur mrd.) umsatz delta z. vorjahr (eur mrd.) 1 2 3 4 5 6 7 6,5 6,5 5,1 4,8 2,4 1,9 1,7 28,9 54% +0,8 +0,6 -2,9 +0,7 -0,4 +-0 -0,1 -1,3 +-0% (%) +14% +11% -36% +16% -14% +-0 -7% -4% 2015 (eur mrd.) 5,7 5,9 8,0 4,1 2,8 1,9 1,8 30,2 54% standorte frankfurt münchen berlin hamburg düsseldorf köln stuttgart immobilieninvestments „big seven“ „big seven“-anteil an gewerbeinvestments ggf. abweichungen durch rundung. 28 | www.dip-immobilien.de
märkte im einzelnen nehmen arbeiten weiter an der qualifizierten aufstockung bzw. optimierenden bereinigung ihrer bestände, analog bauen ebenfalls kleinere und mittlere player systematisch ihre bestände auf. neben den großvolumigen portfoliover- käufen erreichte auch der umschlag von einzel objekten durch privatleute oder von kleineren portfolien durch fami- ly offices und club deals einen erheblichen umfang. im schnitt lagen die mittleren renditen der dip-märkte für wohnimmobilien bei 5,1 % (2015: 5,25 %), in der spitze (neubau bzw. bestand nach umfassender sanierung) sanken sie von 4,35 % (2015) auf 4,2 % (2016) um 15 ba- sispunkte. auch hier führt münchen mit 2,9 % die preislis- te an, gefolgt von den weiteren „big seven“ mit 3,4 % - 4 %. nur bremen, essen und magdeburg liegen noch über 5 %. in wachstumskernen und großstädten werden weiterhin vorrangig eigentumswohnungen im gehobenen segment erstellt, ergänzt durch kommunalindividuelle „pflichtan- teile“ mietgedämpfter bzw. öffentlich geförderter woh- nungen. trotz der seit einigen jahren steigenden geneh- migungen hinken insbesondere in den wachstumskernen die fertigstellungen dem mietbedarf massiv hinterher, be- sonders im bereich der für durchschnittsverdiener er- schwinglichen wohnungen. auf spezifischen bedarf von studenten, demografische veränderungen sowie verstärk- te pendlerbewegungen reagierend, aber auch zur pro- phylaktischen vermeidung der mietpreisbremse werden spezialsegmente, wie z. b. möblierte „all inclusive“ micro- appartements, verstärkt bedient. die „angemessene“ unterbringung von derzeit rund einer million, zukünftig evtl. jährlich mehreren hunderttausend nicht-eu-zuwanderern (inkl. asyl-suchenden und deren potenziellem familiennachzug) ist in quantitativer (woh- nungsanzahl) wie qualitativer hinsicht (familiäre wohn- strukturen, integrations-infrastruktur, geografische vertei- lung mit bezug auf arbeitsmärkte) immer noch weitge- hend unkoordiniert und ungeklärt. nur wenn institutionelle und private investoren vom staat durch wirkungsvolle anreize und erleichterungen, auch für genossenschaftliche zusammenschlüsse und ähnliche konstrukte, gefördert werden, können bei sofortiger si- cherstellung des planungs- und baurechtes ausreichend serielle fertigteilbauten, kleinstappartements für flücht- lings- und später z. b. soziale oder studentische nutzung sowie kostengünstiger siedlungsbau an den rändern der wachsenden städte zu für breite bedarfskreise erschwing- lichen mieten und kaufpreisen zur verfügung gestellt wer- den. hier bleiben öffentliche hand und immobilienwirt- schaft in gesamtgesellschaftlicher verantwortung. tabelle 3: spitzen-renditen und –faktoren in dip-standorten standort berlin bremen dresden düsseldorf essen frankfurt/ main hamburg hannover karlsruhe köln leipzig magdeburg münchen nürnberg stuttgart dip-15 ggf. abweichungen durch rundung. geschäftshäuser wohnen sb/fmz rendite faktor rendite faktor rendite faktor 3,3% 5,3% 5,1% 3,8% 5,2% 3,2% 3,4% 4,5% 4,6% 3,6% 4,5% 6,3% 2,9% 4,0% 3,9% 4,2% 30 19 20 26 20 32 29 22 22 28 22 16 34,5 25 26 24 3,4% 5,5% 4,3% 4,6% 5,2% 3,8% 3,3% 4,7% 3,4% 4,1% 4,6% 5,6% 2,9% 4,6% 3,6% 4,2% 31 18 23 22 19,5 26 30 21 30 24,5 22 18 35 22 28 24 5,7% 6,6% 6,5% 5,4% 6,4% 6,0% 5,5% 6,3% 7,1% 5,5% 6,7% 7,1% 4,5% 5,6% 5,7% 6,1% 18 15 15,5 18,5 15,5 16,5 18 16 14 18 15 14 22 18 17,5 16,5 www.dip-immobilien.de | 29
märkte im einzelnen der markt für logistikflächen funktional differenzierter und immer näher beim endkunden einander überlagernde entwicklungen stimulieren die wachstumsbranche logistik und damit die flächennach- frage in diesem segment: logistik stellt die richtige ware in der richtigen menge zur richtigen zeit am richtigen ort bereit. logistik-immobilien entstehen daher in der nähe leistungsfähiger produzenten, großer abnehmer-ballun- gen in metropolräumen und an multimodalen verkehrs- knotenpunkten mit nationaler und internationaler anbin- dung. überregionale produktionsvernetzung, supply chain management für die „industrie 4.0“ - intelligente fabriken, die selbstständig rohstoffe nachbestellen, die produktion anpassen und notwendige reparaturen oder wartungen einleiten - sowie die konzeptionelle verände- rung der einzelhandelsstrukturen durch wachsenden an- teil an online-bestellungen für haltbare und verderbliche waren steigern laufend die bedeutung logistischer aktivi- täten. daher sieht dip neben ansteigenden entwick- lungs-, vermietungs- und investmentzahlen bei „klassi- schen“ logistik-immobilien auch eine konzeptionelle dif- ferenzierung und weiterentwicklung für die integrierte abwicklung in fulfilment centern. same-day-delivery- und „online-bestellt, im shop abgeholt“-konzepte führen zu immer kleinteiligeren und kundennäheren logistik- flächen, wie die jüngsten anmietungen von amazon (für prime now), ebay und lidl in metropolen wie berlin und münchen klar belegen. dabei gewinnen auch „dark stores“ besonders für verderbliche waren an bedeutung. parallel entwickeln sich rechenzentren zu einer neuen assetklasse. historie und konzeptionelle weiterentwicklung mengenmäßig überwiegen immer noch „big box“ produk- tions-, lager- und umschlaghallen, ergänzt durch hochre- gal-, kühl- und gefahrgutläger. eigennutzer setzen vor al- lem auf spezialisierte built-to-suit-lösungen als neuent- wicklungen: automobil- und andere industriezweige opti- mieren ihre standorte für die komponentenlogistik. in ful- filment-centern - mischformen von lager-/transport- und büroimmobilie - werden für große online-händler wie amazon (inzwischen weltweit zehntgrößter händler) und zalando nicht nur warenumschlag, sondern auch teile der wertschöpfungskette von bestellannahme über kon- fektionierung, lieferung und abrechnung bis zur after- sales-kundenbetreuung von hunderten mitarbeitern im schicht betrieb erbracht. kurier-, express- und paketdiens- te (kep) wie dhl optimieren parallel die paketverteilzent- ren und mechanischen zustellbasen (pvz, mechzb), bei denen die immobilie um eine riesige sortieranlage herum optimiert wird. neben cross-docking-immobilien, welche den effizienten wechsel von großvolumigen einheiten auf detailliert konfektionierte kleinladungen erlauben, werden für die urban distribution immer mehr endverbraucher- und innenstadtnahe, kleinere flächen angemietet, die als „dark stores“ bzw. umschlagflächen die kurzfristige klein- teilige warenzusammenstellung und auslieferung durch flexible botensysteme im nahbereich an kunden bzw. pick-up stations ermöglichen. mit derartigen lieferser- vices treten u. a. kaufland (lidl/schwarz), rewe, real und brinkmeister in einen konkurrenzkampf um kaufkraft- starke und/oder besonders online-affine kunden ein. marktausweitung der online-handel beträgt derzeit etwa elf prozent des marktvolumens von eur 486 mrd. p. a. und wächst mit et- wa einem prozent anteil pro jahr. zwar ist bei teilbran- chen wie büchern bereits eine sättigung zu spüren, beim täglichen bedarf inkl. lebensmitteln beginnt online dage- gen erst an bedeutung zu gewinnen. jährlich werden zu- sätzliche moderne logistikflächen in der größenordnung von 4 mio. m² benötigt. da vom gesamtbestand von rd. 300 mio. m² nur etwa 50 mio.m² (knapp 17 %) ausrei- chend modern und nachhaltig (drittverwendungsfähig) und damit für „klassische“ investoren strukturell geeignet sind, setzen produzenten, händler und logistikdienstleis- ter zunehmend in neuentwicklungen die modernisierungs- erfordernisse gemeinsam mit spezialisierten entwicklern und investoren um. plakative beispiele sind die großflächi- gen neuentwicklungen bzw. anmietungen von händlern wie amazon und zalando, logistikdienstleistern wie dhl 30 | www.dip-immobilien.de
und industriekonzernen wie bmw und volkswagen, deren immobilien u. a. von (investor-) developern wie goodman, idi gazeley (brookfield), panattoni, doblinger, segro, pro- logis oder garbe kundenspezifisch oder nutzungsneutral realisiert und von investoren wie z. b. logicor (blacksto- ne), union investment, hines oder henderson erworben werden. auch „klassische“ einzelhändler wie die schwarz- gruppe, edeka und rewe entwickeln erhebliche flächen spitzenmiete eur/m2 spitzenrendite % jahr 2015 2016 trend 2015 2016 trend 4,90 ➚ 6,00 5,50 ➘ 4,40 ➙ 6,60 6,20 ➘ 4,60 ➘ 7,40 7,20 ➘ 5,90 ➚ 6,10 5,90 ➘ 4,80 ➚ 6,90 6,70 ➘ 4,80 4,40 4,70 5,40 4,70 berlin bremen dresden düsseldorf essen frankfurt am main 6,15 6,10 ➙ 5,80 5,40 ➘ hamburg hannover karlsruhe köln leipzig magdeburg münchen nürnberg stuttgart dip-mittel 5,70 4,50 4,70 5,40 4,70 4,20 6,70 5,00 6,40 5,16 6,00 ➚ 5,80 5,30 ➘ 4,70 ➚ 6,20 6,00 ➘ 5,30 ➚ 6,30 6,00 ➘ 5,60 ➚ 6,00 5,50 ➘ 4,70 ➙ 6,40 6,00 ➘ 4,20 ➙ 9,00 8,80 ➘ 6,80 ➙ 5,70 5,30 ➘ 5,20 ➚ 6,70 6,50 ➘ 6,60 ➚ 6,00 5,60 ➘ 5,32 ➚ 6,46 6,13 ➘ quelle: dip, aengevelt-research märkte im einzelnen nach optimierten konzeptionen. dabei liegt nach anzahl die hälfte aller objekte unter 10.000 m², während die ge- samtfläche zur hälfte in einheiten über 25.000 m² ent- steht, mit schwerpunkt bei 25.000 m² - 50.000 m². logistik-investments und ver mie tung / eigennutzung in deutschland mit eur 4,7 mrd. überstieg das 2016 realisierte transakti- onsvolumen für logistikimmobilien das vorjahresergeb- nis um 8 % (2015: eur 4,3 mrd.) und lag damit bei 9 % der gewerbeimmobilien-investmentumsätze. zu den größten transaktionen zählten portfolio-verkäufe von garbe an gi- ant trust (eur 350 mio.) und von goodman an gramercy bzw. logicor (blackstone) (je eur 250 mio.) sowie der un- ternehmenserwerb der p3 logistic parcs durch den staatsfonds gic (singapur) für rd. 2,4 mrd. euro (ca. eur 200 mio. in deutschland). damit fokussierten auslän- dische investoren eher auf größere „rundum-sorglos-pa- kete“, während einheimische anleger auch management- intensivere einzelobjekte und standorte würdigten. zu den aktivsten käufern bzw. verkäufern im logistikmarkt zähl- ten wieder entwickler und fondsspezialisten wie good- man sowie die blackstone-logistikplattform logicor, die offenbar an die börse gebracht oder komplett verkauft werden soll – ein prospektiver mega-(share-) deal von ins- gesamt eur 13 mrd.–, während goldbeck und zech auch 2016 ihre plätze unter den aktivsten baudienstleistern be- haupteten. neuer vermietungs-rekord – flächen knapper, projektierungen nehmen zu rund 6,7 mio. m² in 2016 vermieteter bzw. für eigennutzer neu erstellter fläche bedeuten einen neuen umsatzrekord (+8 % gegenüber 6,2 mio. m² 2015). vor allem in den „big five“-regionen beruhte dieser auf fast 40 % neubau- ten / projektentwicklungen, im rhein-ruhr-gebiet steuer- ten diese sogar über drei viertel des regionalen rekord- umsatzes von fast einer mio. m² bei. eigennutzungen stellten fast ein drittel der flächenumsätze. offline- und online händler wie metro (bei marl), amazon (bei winsen/ hamburg und werne/dortmund), action (bei biblis) oder dm (bei bochum) waren 2016 besonders aktiv, aber auch logistikspezialisten wie tst (bei gernsheim/darmstadt) www.dip-immobilien.de | 31
märkte im einzelnen und andere hielten weitgehend ihre anteile am flächen- umsatz. da die hohe nachfrage immer stärker auf sehr moderne flächen fokussiert, steigt der anteil der projekt- entwicklungen, die bei üblicherweise hoher vorvermietung nur zum geringsten teil spekulativ auf den markt kom- men. die deshalb anhaltende knappheit an modernen flä- chen stärkt das miet- bzw. kaufpreisniveau weiter. trotz sinkender renditen bleibt ein vorteil gegenüber anderen asset klassen erhalten, z. b. rd. zwei prozentpunkte rendi- tedelta gegenüber büros, so dass entwicklungsspezialis- ten und investoren diese assetklasse bei immer besserer objekt- und markt-transparenz erfolgreich zur diversifizie- rung ihrer anlagebestände nutzen. die zunehmende in- vestment-grade-einstufung von logistik-immobilien, be- sonders von neuentwicklungen, resultiert in einem konti- nuierlich leicht sinkenden anteil von eigennutzungsaktivi- täten bei den gut drittverwendungsfähigen flächentypen – mieten wird ein facher. für erstklassige logistikanlagen zog das preisniveau im jahresverlauf 2016 an bzw. gaben die renditen nach, für absolute top-objekte liegen sie nun knapp unter 5 %. im mittel der analysierten dip-standorte (berlin, bremen, dresden, düsseldorf, essen, frankfurt a.m., hamburg, hannover, karlsruhe, köln, leipzig, magdeburg, münchen, nürnberg, stuttgart) lag die spitzenrendite 2016 bei 6,13 % und damit 33 basispunkte (bps) unter unter dem vorjahreswert (2015: 6,46 %): (cid:30)p die teuersten städte, gemessen an den spitzen- renditen für top-logistikobjekte, sind münchen und hamburg mit 5,3 % sowie frankfurt a.m. mit 5,4 %. wenig günstiger liegen berlin und köln mit 5,5 % so- wie stuttgart mit 5,6%. die renditen gaben gegen- über 2015 um ca. 40 - 50 basispunkte nach. (cid:30)p leicht unter dem dip-mittel liegen top-logistik- ob- jekte in düsseldorf (5,9 %), hannover, karlsruhe und leipzig (je 6,0 %), wenig darüber in bremen (6,2 %) und nürnberg (6,5 %). die spitzenrendite sank hier je- weils um 30 - 40 bps. (cid:30)p höhere spitzenrenditen weisen top-logistik-objekte nur noch in essen (6,7 %) bzw. dresden (7,2 %) auf, während magdeburg (8,8 %) deutlich darüber liegt. die spitzenrenditen sanken hier jeweils um 20 bps. 32 | www.dip-immobilien.de gezielte investment-chancen ergeben sich, wenn man be- rücksichtigt, dass in abhängigkeit von der qualität der mietverträge (miete, laufzeit, mieterbonität) und des ob- jektes (lage, typ-drittverwendung, struktur-alter, zu- stand) die anfangsrenditen in der regel über der top-spit- zenrendite streuen, und zwar bis etwa zwei prozentpunkte an den top-standorten bzw. bis vier prozentpunkte an den anderen standorten. grundstückspreisniveau für neuentwicklungen im wettbewerb mit nachbargemeinden engagieren sich gemeinden durch aktive baulandpolitik für ein attraktives bodenpreisniveau für gewerbliche entwicklungen. dieses veränderte sich lange zeit moderat, seit einiger zeit gerät es regional in den sog der allgemeinen immobilienpreis- steigerungen. so stellten sich in den analysierten 15 dip- märkten die mittleren gewerbebaulandpreise inzwischen auf eur 198,-/m², das sind 15 % steigerung gegenüber dem vorjahr (eur 172,-/m²). ohne münchen und stuttgart läge das ergebnis nur bei eur 142,-/m² (plus 8 %). (cid:30)p die teuerste stadt ist münchen mit nunmehr eur 660,-/m², danach folgen stuttgart (eur 470,-/ m²) und frankfurt (eur 325,-/m²). (cid:30)p im mittelfeld liegen düsseldorf (eur 280,-/m²), karlsruhe (eur 180,-/m²), nürnberg (eur 170,-/m²), hamburg (eur 160,-/m²), köln (eur 140,-/m²) und hannover (eur 140,-/m²). (cid:30)p deutlich günstiger fallen aus: berlin (eur 95,-/m²), es- sen (eur 95,-/m²), dresden (eur 85,-/m²), leipzig (eur 75,-/m²) und bremen (eur 65,-/m²). (cid:30)p am günstigsten sind gewerbegrundstücke im mittel in magdeburg (eur 40,-/m²). wegen der steigenden preise gibt es vielerorts in zentra- len lagen engpässe, großflächen werden weiter in die pe- ripherie gedrängt. die verdichtung von standorten für die „last mile“ der same-day-delivery, sei es an endkunden oder multi-channel-abholstandorte („offline geht online“), erfolgt auf deutlich höherpreisigen, näher an den innen- städten gelegenen, aber auch deutlich kleineren flächen.
kontinuierlich steigendes mietniveau perspektiven märkte im einzelnen die nachfrage nach leistungsfähigen, modernen logistik- flächen steigt weiter. daher verzeichnen moderne logistik- anlagen trotz erheblicher flächenentwicklungen weiterhin nur minimale leerstände. da das renditeniveau gegen- über wohn- und büroimmobilien weiterhin attraktiv bleibt, und logistikimmobilien eine wirtschaftliche anlage- diversifikation bei objektiv immer besser abschätzbaren risiken erlauben, steigen die investments in dieser asset- klasse sowohl in den klassischen großstandorten wie auch in kleineren, verkehrsgünstigen und innenstadtnähe- ren lagen. dabei werden für optimale nutzungsflexibilität (stichworte nutzungsänderung, nachvermietung) gute infra struktur-anbindung, großzügige betriebszeiten, güns- tiges lohnkostenniveau bei gutem arbeitskräftepotential und nicht zuletzt eine moderne ausstattung von hallen gefordert. der wachsende anteil qualitativ höherwertiger neubauten und der begrenzte markt führen zu höheren mieten so- wohl an top-, als auch an b-standorten. nach einer eher stabilen phase stiegen die spitzenmieten der dip-stand- orte von eur 5,16/m² (2015) auf eur 5,32/m² (2016) im mittel um 3 % an. dies führte bei den in zeiten „preiswer- ten“ geldes noch stärker steigenden kaufpreisen dennoch zu weiter sinkenden renditen. (cid:31)p die wirtschaftsstarken, räumlich limitierten süddeut- schen standorte münchen (eur 6,80/m²), stuttgart (eur 6,60/m²) führen das feld weiterhin mit stabil hohen spitzenmietniveaus an, dicht gefolgt von frankfurt (eur 6,10/m²), hamburg (eur 6,00/m²) und düsseldorf (eur 5,90/m²), das einen erheblichen mietsprung aufwies. (cid:31)p köln (eur 5,60/m²), karlsruhe (eur 5,30/m²) und nürnberg (eur 5,20/m²) positionieren sich nahe dem dip-mittel, während flächen in den räumen berlin (eur 4,90/m²), essen (eur 4,80), hannover, leipzig (je eur 4,70/m²) und dresden (eur 4,60/m²) günsti- ger anzumieten sind. (cid:31)p am günstigsten sind logistikflächen in bremen (eur 4,40/m²) und magdeburg (eur 4,20/m²). gewerbegrundstückspreise spannweiten an den jeweiligen standorten in eur/m2 = untergrenze p = obergrenze 400 180 150 65 480 230 220 240 240 90 65 130 160 110 130 40 150 65 130 120 50 40 500 100 20 n i l r e b n e m e r b n e d s e r d quelle: eigene ermittlungen n e s s e l f r o d e s s ü d . . m a t r u f k n a r f g r u b m a h r e v o n n a h e h u r s l r a k l n ö k i g z p e l i 1500 370 700 330 275 130 65 25 g r u b e d g a m n e h c n ü m g r e b n r ü n t r a g t t u t s © dip, aengevelt–research www.dip-immobilien.de | 33
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haftungsausschluss der herausgeber stützt seine angaben teilweise auf öffentliche quellen und eigene hochrech- nungen, die sich aus seinen besonderen markt - kenntnissen ableiten. diese veröffentlichung er- folgt daher nach bestem wissen, ohne jegliche gewähr und haftung auf die richtigkeit aller an- gaben und prognosen. herausgeber dip • deutsche immobilien-partner werbeagentur catfish creative® brand design 360° christin v. wels bei der lutherbuche 43 d - 22529 hamburg e-mail: ch.wels@catfishcreative.de internet: www.catfishcreative.de drucklegung druckhaus duisburg omd gmbh juliusstr. 9 - 21 d - 47053 duisburg tel.: +49 (0) 203 6005 - 211 fax: +49 (0) 203 6005 - 121 e-mail: dieter.tissen@dd-du.de geschäftsführer: alfred jüngling amtsgericht duisburg hrb 7441 impressum www.dip-immobilien.de | 35
. e d e v i t a e r c h s fi t a c w w w . mehr über das dip-netzwerk unter: www.dip-immobilien.de dip • deutsche immobilien-partner partner p aengevelt immobilien gmbh & co. kg düsseldorf, berlin, dresden, frankfurt/m., leipzig, magdeburg www.aengevelt.com p aigner immobilien gmbh münchen www.aigner-immobilien.de p arnold hertz & co. kg hamburg, rostock www.arnoldhertz.de p hust immobilienservice gmbh & co. kg karlsruhe, bretten, bruchsal www.hust-immobilienservice.de p immobilienmarkt hanse gmbh hamburg www.immobilienmarkt-hanse.de p immobilienvermittlung bw gmbh stuttgart www.bw-bank.de p immobilien solmann+zagel gmbh nürnberg, fürth, schwabach, ansbach www.sollmann.de p ksk-immobilien gmbh köln www.ksk-immobilien.de p schneider & prell i mmobilientreuhand ag münchen - wolfratshausen www.schneider-prell.de preferred partner p allianz handwerker services gmbh aschheim bei münchen www.allianz-handwerker.de p dekra industrial international gmbh saarbrücken www.dekra.com p deutsche lichtmiete vermietgesellschaft mbh oldenburg, berlin, ebersberg, frankfurt/m. www.deutsche-lichtmiete.de p ebz business school gmbh bochum www.ebz-business-school.de p gls immowert gmbh nürnberg www.gls-immowert.de p görg partnerschaft von rechtsanwälten mbb berlin/essen/frankfurt am main/ hamburg/köln/münchen www.goerg.de p justus grosse projektentwicklung gmbh bremen www.justus-grosse.de deutsche immobilien-partner

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