Source: https://www.laleggepertutti.it/218970_affitto-stanze-il-condominio-lo-puo-impedire
Timestamp: 2018-07-18 05:12:27+00:00

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Lo sai che? Affitto stanze: il condominio lo può impedire?
Il divieto contenuto nel regolamento di condominio non si estende alla possibilità di affittare singole camere. Resta fermo il dovere del proprietario di far rispettare il regolamento agli ospiti.
Con l’arrivo della bella stagione la tua città viene invasa da turisti. Per guadagnare qualcosa in più rispetto al tuo stipendio hai deciso di affiggere, fuori dal portone, un avviso con scritto “Si affittano stanze”. In verità non vuoi svolgere un’attività commerciale vera e propria ma consentire, a qualche ospite occasionale, di godere di un letto e di una colazione che tu stesso preparerai. Non sai se questo possa o meno definirsi affittacamere ma sai per certo che, in casa tua, puoi fare quello che vuoi e nessuno te lo può impedire. Ultime parole famose: arriva l’amministratore e ti dice che il condominio non ha visto di buon occhio la tua iniziativa visto che il regolamento vieta l’uso degli appartamenti come locande e pensioni. L’avvertimento è che, se non smetterai subito, verrai trascinato in una causa in tribunale. È davvero così? Il condominio può impedire l’affitto di stanze? Una recente sentenza del tribunale di Milano [1] spiega come stanno le cose e quali sono i diritti del proprietario di un appartamento all’interno di un condominio.
1 In casa propria si può fare ciò che si vuole?
2 Il regolamento di condominio può impedire di affittare camere?
3 Che differenza c’è tra l’affitto di una stanza e l’affittacamere
4 La responsabilità del proprietario di casa per gli illeciti degli ospiti
In casa propria si può fare ciò che si vuole?
Anche se il diritto di proprietà consente al relativo titolare di utilizzare il proprio bene per come meglio crede, salvo ovviamente non violare i diritti altrui, in ambito condominiale avviene spesso che il regolamento ponga svariati limiti. Pensa al divieto di usare l’appartamento per attività commerciali o rumorose, di stendere i panni dal balcone o di installarvi vasi da fiori, di fare rumore oltre un determinato orario, ecc. Com’è possibile che un soggetto esterno – il condominio – dica al proprietario cosa può fare dentro casa propria? La spiegazione è semplice: clausole del regolamento condominiale di questo tipo sono legittime solo se approvate all’unanimità ossia col consenso di tutti i condomini. Questo significa che, in realtà, non si può parlare di un divieto imposto dall’esterno, ma di un’autolimitazione proveniente dallo stesso proprietario il quale, di certo, può sempre rinunciare a una parte dei propri poteri (del resto lo stesso diritto di proprietà può essere venduto).
Per ottenere l’unanimità, il regolamento può essere approvato in due modi diversi:
in assemblea, con la presenza e il voto favorevole di tutti i condomini di tutto lo stabile (cosiddetto regolamento assembleare);
Il regolamento di condominio può impedire di affittare camere?
La giurisprudenza formatasi sino ad oggi ha sempre ritenuto che le clausole di regolamenti condominiali che vietino l’esercizio di attività rumorose, di hotel, alberghi, pensioni e locande non si applica ai bed and breakfast e agli affittacamere. Salvo dimostrare – ma serve una prova rigorosa, che va data quindi caso per caso e non in via presuntiva – che i clienti disturbano gli altri condomini, sporcano, creano rumori e impediscono l’uso condiviso delle parti comuni del condominio e dei relativi servizi (pensa all’ascensore sempre occupato), in tutti gli altri casi è sempre possibile svolgere queste due attività. L’unica restrizione potrebbe derivare da una specifica indicazione del regolamento che si riferisca proprio ai b&b e agli affittacamere.
Ne consegue che il divieto di adibire i singoli appartamenti dello stabile condominiale a “locande e pensioni”, previsto dal regolamento condominiale, non può essere interpretato come divieto di svolgere attività di affittacamere, né tantomeno come divieto di locare singole stanze di una abitazione a diverse persone.
E se il regolamento dovesse vietare l’utilizzo degli appartamenti per attività commerciali? Neanche in tal caso la clausola potrebbe impedire l’affitto di camere; essa non è attività imprenditoriale, in quanto, nonostante il guadagno del locatore, resta pur sempre la destinazione residenziale dell’immobile, essendo le unità immobiliari destinate a uso abitativo dei sub conduttori.
In sintesi il proprietario dell’immobile può affiggere sul portone del condominio il cartello «Si affittano stanze».
Che differenza c’è tra l’affitto di una stanza e l’affittacamere
La sentenza in commento si sofferma sulla differenza che c’è tra l’attività di affittacamere e invece il semplice affitto di una stanza agli ospiti.
Nel caso di affittacamere, il locatore garantisce, oltre all’utilizzo di una stanza e delle parti comuni dell’appartamento (come i bagni o la camera per la colazione) anche altri «servizi ulteriori, quali la pulizia della stanza o la fornitura ed il cambio della biancheria (lenzuola, asciugamani, tovaglie, tovaglioli, coperte e piumini)».
Invece se il canone corrisposto copre solo la locazione della stanza e l’uso delle parti comuni dell’immobile, oltre che le spese relative alle utenze, mentre tutto il resto è escluso allora siamo nell’ambito del semplice affitto di stanze.
Difatti, prosegue il tribunale, il criterio distintivo tra la locazione di alloggi e l’esercizio dell’attività di affittacamere è costituito dal fatto che il secondo rapporto «è accompagnato dalla prestazione di servizi personali (che del rapporto stesso sono accessorio e complemento imprescindibile)», i quali mancano del tutto nella locazione.
La responsabilità del proprietario di casa per gli illeciti degli ospiti
In ogni caso il proprietario dell’appartamento resta tenuto a far rispettare agli ospiti il regolamento di condominio. Per cui, ad esempio, se uno degli affittuari delle stanze dovesse fare chiasso durante la notte o rompere l’ascensore o violare qualsiasi altra norma di comportamento, il locatore ne sarebbe personalmente responsabile: il che significa che potrebbe anche essere citato in causa per pagare ai vicini il risarcimento. Tale è almeno il pensiero della Cassazione secondo cui «il proprietario di un immobile ubicato all’interno di un condominio è obbligato al rispetto del regolamento condominiale ed è responsabile di fronte alla collettività condominiale della violazione del regolamento anche se operata dal conduttore del suo bene, essendo tenuto ad imporre a quest’ultimo il rispetto del regolamento». Inoltre «il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore», salvo dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, tutte le misure idonee a far cessare gli abusi.
Tribunale di Milano – Sezione XIII civile – Sentenza 22 febbraio 2018 n. 1947
Infatti, il proprietario di un immobile ubicato all’interno di un condominio è obbligato al rispetto del regolamento condominiale ed è responsabile di fronte alla collettività condominiale della violazione del regolamento anche se operata dal conduttore del suo bene, essendo tenuto ad imporre a quest’ultimo il rispetto del regolamento (cfr Cass. 11859/2011: “..Questa Corte ha più volte affermato, in tema di condominio degli edifici e nell’ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore. Peraltro, solo nell’ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario. Tale situazione non si verifica invece nell’ipotesi in cui convenuto in giudizio sia soltanto il proprietario del locale e non anche il conduttore dello stesso…”; Cass. 11383/2006: “In tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall’art.1176 cod. civ., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione”; Cass. 8239/1997 ” Il condomino siccome principale
destinatario delle norme regolamentari si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore del suo bene, essendo tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento ma altresì a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto”).
La corte di Cassazione con orientamento costante ha espresso il principio di diritto per il quale “L’attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste
dimensioni, richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno. In difetto della prestazione di detti servizi, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell’ambito dell’attività di affittacamere, né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo (Cass. 22665/2010; Cass. 5632/1993; Cass. 17167/2002; Cass. 755/1991 ; cfr. anche Tar Toscana sezione III 1826/2000 : Il criterio distintivo tra la locazione di alloggi e l’esercizio dell’industria di affittacamere è costituito dal fatto che, mentre il secondo rapporto è accompagnato dalla prestazione di servizi personali (che del rapporto stesso sono accessorio e complemento imprescindibile), nella locazione, invece, la persona del locatore rimane del tutto estranea alla vita dell’ospitato ed ogni relazione tra i contraenti si esaurisce nella conclusione del negozio giuridico, senza che vi sia posto per rapporti di fatto, riconducibili alla nozione di ospitalità. Conseguentemente, deve ritenersi illegittima l’intimazione a cessare immediatamente l’attività ricettiva abusiva, qualora risulti accertato in via di fatto il mancato svolgimento di quelle obbligazioni o servizi che caratterizzano l’attività di affittacamere e che possono dar vita a un tale tipo di contratto”).
Inoltre, come evidenziato dalla società convenuta, l’attività di affittacamere non è vietata dal regolamento condominiale, posto che il divieto regolamentare si riferisce all’attività di pensione o locande , attività diverse da quella di affittacamere, comportando anche la fornitura di un vitto, pacificamente esclusa nel caso in esame. L’estensione, operata dal condominio, del divieto contenuto nel regolamento condominiale contrattuale all’attività di affittacamere ne comporta un’interpretazione estensiva , non consentita in quanto la norma regolamentare comporta una limitazione alle facoltà inerenti la proprietà esclusiva (Cass. 16832/2009: “Invero le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura
contrattuale, devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni (Cass. n. 23 del 07/01/2004). Trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un’interpretazione estensiva delle relative norme (Cass. Sez. 2, n. 9564 do 01/10/1997)” cfr. in senso conforme Cass. 24707/2014).
Così deciso in Milano il 21 febbraio 2018. Depositata in Cancelleria il 22 febbraio 2018
[1] Trib. Milano, sent. n. 1947/2018 del 22.02.2018.

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