Source: https://www.praworolne.info/przeznaczenie-dzierzawionych-gruntow-a-prawo-pierwokupu-428-material.html
Timestamp: 2019-11-15 12:10:22+00:00

Document:
Przeznaczenie dzierżawionych gruntów a prawo pierwokupu
Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2019-10-11
Dzierżawię ponad trzy lata grunty od Agencji, dawniej ANR teraz KOWR. W razie gdyby KOWR zbywał te grunty, to przysługuje mi ustawowe prawo pierwokupu, ale w umowie dzierżawy mam wpisany punkt, że grunty, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są albo zostaną przeznaczone na cele inne niż rolne, nie zostaną sprzedane dzierżawcy w ramach pierwszeństwa nabycia. Grunty te obecnie mają status gruntów rolnych, ale w studium przeznaczone na cele inne niż rolne. Czy przysługuje mi to ustawowe prawo pierwokupu, czy nie przysługuje? Czy takie zastrzeżenie w ogóle miała prawo ANR zrobić?
Odpowiedź nie jest prosta wobec aktualnie obowiązujących przepisów. Pozwolę sobie przytoczyć kilka, a dopiero na koniec dokonać konkluzji.
Pozwolę sobie zacząć od przytoczenia przepisu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dzięki któremu wyraźnie da się zauważyć różnicę w dysponowaniu nieruchomościami rolnymi w „prywatnych rękach” a nieruchomościami Skarbu Państwa.
Zgodnie z art. 1 a pkt. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego państwa przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2019 r. poz. 817 i 1080). Ponadto art. 2 pkt 1 ustawy wyjaśnia, że jeśli chodzi o pojęcie nieruchomości rolnej to na potrzeby tej ustawy za taką nieruchomość rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Jak Pani widzi, tutaj wyraźnie spod władztwa tej ustawy i reguł dotyczących dysponowania nieruchomościami rolnymi innymi niż w zasobie Skarbu Państwa wyłączono nieruchomości będące w innym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego niż rolne. Zatem nie ma prawa pierwokupu dla KOWR nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe.
W przypadku ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa takiego ogólnego wyłączenia spod władania tej ustawy gruntów przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatem ta ustawa ma także zastosowanie do tego rodzaju nieruchomości.
Żaden z przepisów ustawy nie wyłącza z możliwości sprzedaży tego typu nieruchomości w ogóle. Oczywiście to KOWR decyduje o przeznaczeniu danej nieruchomości do sprzedaży i wówczas winien postępować zgodnie z przepisami. Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa „pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości Zasobu po cenie ustalonej w sposób określony w ustawie, z zastrzeżeniem art. 17a ust. 1, art. 17b ust. 4 i art. 42, przysługuje:
4) zarządzającemu specjalną strefą ekonomiczną w odniesieniu do nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych”.
Ustęp 1a został uchylony, a to ten przepis wskazywał, do jakich gruntów pierwszeństwo nie ma zastosowania. Tutaj jednak nie wskazywano także gruntów o innym niż na cele rolnicze przeznaczeniu. O przeznaczeniu do sprzedaży nieruchomości, do której nabycia przysługuje pierwszeństwo osobie wymienionej w ust. 1, Krajowy Ośrodek zawiadamia na piśmie tę osobę, podając cenę nieruchomości oraz termin złożenia wniosku o nabycie na warunkach podanych w zawiadomieniu, z tym że termin nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Osoby, o których mowa w ust. 1, korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na jej nabycie po cenie określonej w zawiadomieniu.
W mojej ocenie istotny jest także ust. 2 cytowanego art. 29 ustawy, zgodnie z którym „nieruchomości, które nie zostały sprzedane na zasadach określonych w przepisach ust. 1, art. 17a i art. 42 albo co do których przepisy te nie mają zastosowania, podlegają sprzedaży w trybie publicznego przetargu ustnego (licytacja), z tym że nieruchomości rolne o powierzchni od 1 ha oraz nieruchomości przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na użytkowanie rolnicze, a w przypadku braku miejscowego planu objęte ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy określającymi kierunki i zasady kształtowania rolniczej przestrzeni produkcyjnej, podlegają w pierwszej kolejności sprzedaży w trybie przetargu, w którym mogą uczestniczyć wyłącznie podmioty, o których mowa w ust. 3b”.
Z powyższych przepisów wynika, że ust. 1 a wiec prawem pierwszeństwa objęte są wszystkie nieruchomości rolne skarbu państwa. Przepis ten nosi cechy ius cogens, czyli prawa bezwzględnie obowiązującego. To oznacza, że strony mocą własnej woli nie są w stanie kształtować danego stosunku prawnego w sposób dowolny, odmienny od wskazanego. Zatem zapis umowy dzierżawy ograniczający Pani prawo pierwokupu należy uznać za sprzeczny z prawem, a co za tym idzie na mocy art. 58 Kodeksu cywilnego nieważny. Tu właśnie miałam największą trudność, bowiem zgodnie z Pani umową takie wyłączenie nastąpiło, co jest dziwne zważywszy, że mamy do czynienia z agencją państwową, która winna ściśle stosować przepisy prawa. Sprawdzałam zatem, czy w poprzednich stanach prawnych takie wyłączenie nie obowiązywało. Nie znalazłam takiej informacji. Informacji o wyłączeniu części gruntów w prawa pierwokupu nie znalazłam tez na stronie samego KOWR.
Niezależnie od powyższego muszę wspomnieć, że w chwili obecnej obowiązuje ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Zgodnie z tą ustawą przez 5 lat obowiązuje zakaz sprzedaży nieruchomości rolnych skarbu państwa z wyjątkami ujętymi w art. 2, zgodnie z którym:
„Przepisu art. 1 nie stosuje się do sprzedaży:
– na cele inne niż rolne, w szczególności na parki technologiczne, parki przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne, składy magazynowe, inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe, obiekty sportowo-rekreacyjne”.
▸ Zakup działki rolnej z warunkowym pozwoleniem na budowę
Jestem osobą fizyczną i chcę kupić działkę rolną z warunkowym pozwoleniem na budowę. Działka ma niemal 2 hektary. Mam podpisaną umowę...
▸ Sprzedaż zalesionej działki rolnej
Od 15 lat posiadam działkę rolną. Na działce rósł już 7-letni las iglasty, w chwili obecnej drzewa mają około 22 lata, jednak działka...
▸ Działka zagrodowa z domem, czy można sprzedać nie rolnikowi?
▸ Rękojmia należytego prowadzenia działalności rolniczej
Chciałbym kupić ziemię rolną ok. 2 hektarów. Jestem emerytowanym farmaceutą. Czy mogę wykorzystać ten fakt przy wystąpieniu o zgodę? Czy...
▸ Zakup siedliska z domem i budynkami
Interesuje mnie zakup ziemi z siedliskiem. Jest to ziemia rola 2,98 ha, w tym jest siedlisko złożone z domu mieszkalnego i budynków...

References: art. 1
 art. 2
 art. 29
 art. 17
 art. 17
 art. 42
 art. 29
 art. 17
 art. 42
 art. 58
 art. 2
 art. 1