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El libro de actas de la Junta de Propietarios. Legalización por el Registrador. | HispaColex
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El libro de actas de la Junta de Propietarios. Legalización por el Registrador.
19 septiembre 2011 Publicado por Hispacolex	A la finalización de una junta de propietarios, legamente constituida, aparece el denominado libro de actas, en el que se reflejará lo debatido y aprobado con los detalles del caso, tal como dispone el artículo 19.1 de la LPH: los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga. Esta última exigencia de diligenciamiento por el Sr. Registrador de la Propiedad no tiene otro objetivo que dotar de autenticidad al libro de actas antiguamente se diligenciaba ante el Notario o el Juzgado. Fue la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, que reformó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, encomendando a los Registradores de la Propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas.
Aunque la ley señale expresamente que el libro de actas será presentado al Registro por el Presidente de la comunidad de propietarios, resulta evidente que cuando se constituya la comunidad, será el propietario único o promotor quien debe efectuar la diligencia. El artículo 415 del Reglamento Hipotecario (redacción según Real Decreto 1368/1992, de 13 de noviembre, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario y del Reglamento Notarial) desarrolla detalladamente el modo de proceder del Registrador de la Propiedad, en cuanto al diligenciamiento del libro de actas, imponiéndole dos tareas: la práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas (obsérvese el párrafo 3. b) y el último inciso del párrafo 7 del citado precepto legal) mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad. Las reglas impuestas por este precepto son las siguientes:
Por otra parte, el acuerdo debe constar en un acta debidamente firmada por el presidente y quien actúe de secretario, que puede ser el propio administrador o el mismo presidente, tal como dispone el artículo 19.3 de la LPH: El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previene lo contrario.? Por tanto, no hay ninguna necesidad de que firmen los propietarios, por no venir exigido en el citado precepto. Este aspecto formal en la adopción de los acuerdos es verdaderamente relevante, pues los mismos no pueden ser adoptados de palabra y deben constar por necesidad en la oportuna acta, En caso contrario, los acuerdos no serían válidos, por la imposibilidad de probarlos en el caso de la existencia de una controversia entre los distintos propietarios. Los acuerdos adoptados sin los requisitos legales podrían ser impugnados por ser contrarios a la Ley cfr. arts. 18.a) y art. 19 de la LPH, salvo que se tratase de defectos subsanables. En este último supuesto dispone el art. 19.3 in fine que: ?Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
Una copia del acta deberá ser remitida a cada propietario. El envío de esta acta debe hacerse tal como manda el artículo 9 letra h) de la LPH: Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

References: artículo 19
 artículo 17
 artículo 415
 Real Decreto 
 artículo 19
in fine
 artículo 9