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Timestamp: 2018-08-21 15:22:10+00:00

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BGH NJW 2017, 2997
► Mietrecht, §§ 535 ff. BGB. ► Kündigung des Mietvertrags durch Mieter. ► Entschädigungsverlangen für Vorenthaltung der Mietsache, § 546 a BGB; Rücknahmewille des Vermieters. ► Bereicherungsanspruch wegen Nutzungsmöglichkeit einer Mietwohnung, § 812 I BGB; Bereicherung nur bei echter Vermögensvermehrung durch Nutzung
BGH Urteil vom 12. 7. 2017 (VIII ZR 214/16) NJW 2017, 2997
Fall (Frühere Ehefrau in der Mietwohnung)
Mieter M hat von Vermieterin V eine Dreizimmerwohnung gemietet. M heiratete Frau F und bewohnte mit ihr mehrere Jahre die Wohnung. Im Jahre 2016 trennte M sich von F, zog aus der Wohnung aus und übergab F sämtliche Schlüssel. Seitdem hat er die Wohnung nicht mehr genutzt. Die Miete zahlte er zunächst weiter. Inzwischen sind M und F geschieden. M ist F gegenüber weder zu Unterhaltszahlungen noch zur Zahlung der Wohnungsmiete verpflichtet.
Mit Schreiben vom 25. Mai 2017 kündigte M gegenüber V die Wohnung zum 31. August 2017. Der Mietvertrag zwischen V und M enthielt keine Vorschriften über eine Kündigung durch den Mieter. V richtete am 1. Juni 2017 ein Schreiben an M und führte aus, die alleinige Kündigung durch M sei unwirksam. Bei einer von Eheleuten bewohnten Mietwohnung bedürfe die Kündigung der Zustimmung beider Ehepartner, das gelte auch nach Trennung und Scheidung. Solange F der Kündigung nicht zustimme oder ausziehe oder selbst die Miete zahle, bleibe M - neben F - ihr Mieter. M widersprach und erklärte, er habe keine Möglichkeit, F zur Zustimmung, zum Auszug oder zur Mietzahlung zu zwingen, wolle aber nicht auf Dauer die Miete für eine Wohnung zahlen, die er nicht nutze. Ab September 2017 stellte er die Mietzahlungen ein.
V verlangt von M Weiterzahlung der Miete ab September 2017. Hilfsweise beruft sie sich darauf, dass M ihr eine Entschädigung in Höhe des Mietwerts schulde, solange er die Wohnung nicht zurückgegeben habe. Auch sei ihm, weil er seiner früheren Ehefrau die Mitnutzung der Wohnung eingeräumt habe, deren Nutzung als eigener Vorteil zuzurechnen. Ist der Zahlungsanspruch der V gegen M begründet?
I. V könnte ein Anspruch aus Mietvertrag auf Zahlung der Miete zustehen (§ 535 II BGB). Nach § 549 I BGB ist diese Vorschrift auf ein Mietverhältnis über Wohnraum anwendbar, weil sich aus den Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse (§§ 549 bis 577 a BGB) nichts anderes ergibt.
1. Zwischen V und M ist ein Mietvertrag geschlossen worden, als M von V die Dreizimmerwohnung gemietet hat. Frau F war an dem Abschluss des Mietvertrags nicht beteiligt, ist also nicht Mieterin geworden.
2. Der Mietvertrag könnte durch die Kündigung des M zum 31. 8. 2017 beendet worden sein.
a) Es kann davon ausgegangen werden, dass der Mietvertrag nicht befristet war, sondern auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Mietvertrag über Wohnraum kann nach §§ 542 I, 549 I BGB ordentlich gekündigt werden. Zu Lasten eines Mieters gelten keine Kündigungsschutzvorschriften; diese gelten nur zum Schutz der Mieter vor Kündigungen durch den Vermieter ( § 573 I BGB: ordentliche Kündigung durch Vermieter nur, wenn berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses; § 574 I: Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung bei nicht gerechtfertigter Härte).
b) Welche Kündigungsfrist dabei zu wahren ist, ergibt sich aus § 573 c BGB. Danach ist eine ordentliche Kündigung „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats“ zu erklären. Zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens des M am 25. Mai 2017 war der nächste dritte Werktag eines Kalendermonats der dritte Werktag im Juni. Von da aus gerechnet war der nächste Monat der Juli, der übernächste der August. Dessen Ablauf war der 31. 8. Somit hat M die Kündigungsfrist eingehalten. Die Kündigung ist zum 31. 8. wirksam erfolgt.
c) Demgegenüber ist die Ansicht der V, die alleinige Kündigung durch M sei unwirksam, weil auch F hätte zustimmen müssen, unzutreffend. F war nicht Mieterin. Dass sie mit M berechtigt zusammen wohnte, reicht für eine Stellung als Mieterin nicht aus. Von ihrer Zustimmung war die Kündigung durch den alleinigen Mieter M nicht abhängig.
Somit hat die Kündigung des M das Mietverhältnis zum 31. 8. beendet.
4. Nach § 545 BGB verlängert sich das Mietverhältnis, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit fortsetzt. M hat den Gebrauch der Wohnung nicht fortgesetzt, sondern war bereits 2016 ausgezogen. Außerdem liegt in seiner Kündigung und dem anschließenden Schriftwechsel die in § 545 BGB vorgesehene Möglichkeit, der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu widersprechen. Nach § 545 BGB hat sich das Mietverhältnis nicht verlängert (BGH [10]; Riehm JuS 2018, 170, 171 in einer Besprechung der BGH-Entscheidung).
Für die Zeit ab 1. 9. 2017 hat V keinen Anspruch mehr aus § 535 II BGB.
II. Anspruchsgrundlage kann § 546 a I BGB sein. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Die Vorschrift ist auch auf Mietverhältnisse über Wohnraum anzuwenden (§ 549 I BGB).
1. Durch die Kündigung des M wurde das Mietverhältnis, wie dargelegt, zum 31. 8. beendet.
2. Nach § 546 I BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. M hat die Mietwohnung bisher nicht an V zurückgegeben.
3. Wenn § 546 a I BGB eine Entschädigung für die Dauer der Vorenthaltung gewährt, muss eine solche auch vorliegen. M müsste also die Wohnung der V vorenthalten.
a) BGH [19-23] Die Mietsache wird dann im Sinne des § 546 a Abs. 1 BGB vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (st. Rspr.; BGHZ 204, 83 Rn. 81;… 90, 145, 148 f.…, jeweils m. w. N.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 546 a Rn. 8). Zur Erfüllung des Tatbestandes der Vorenthaltung reicht der grundsätzliche Rücknahmewille des Vermieters aus (…). Daran fehlt es jedoch, wenn der Wille des Vermieters nicht auf die Rückgabe der Mietsache gerichtet ist, etwa weil er vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (…). Denn solange der Vermieter den Mietvertrag nicht als beendet ansieht, will er keine Räumung verlangen und die Mietsache nicht zurücknehmen.
Vor diesem Hintergrund fehlte V der für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB erforderliche Rücknahmewille, was wiederum zur Folge hat, dass M ihr die Wohnung nicht vorenthalten hat. V ging trotz der ordentlichen Kündigung des M von einem Fortbestand des Mietverhältnisses aus. Denn sie erachtete die Kündigung sowohl vorprozessual als auch nach Erhebung der vorliegenden Klage für unwirksam und beantragte demgemäß, M in erster Linie zur Zahlung rückständiger und zukünftiger Miete zu verurteilen. Lediglich hilfsweise hat sie die Klageforderung mit einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB begründet. Letzteres reicht nicht aus, um auf einen im Laufe des Rechtsstreits geänderten und nunmehr auf eine Rückerlangung der Wohnung gerichteten Willen der V schließen zu können.
Aus welchem Grund der Vermieter den Mietvertrag nicht als beendet ansieht, namentlich eine vom Mieter ausgesprochene Kündigung für unwirksam erachtet, ist für den Rückschluss auf einen fehlenden Rücknahmewillen ohne Bedeutung. Denn hierbei handelt es sich lediglich um das Motiv für den darauf fußenden Willensentschluss des Vermieters, den Mietvertrag als fortbestehend zu betrachten. Entscheidend ist allein, dass und nicht warum der Vermieter vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht. Vor diesem Hintergrund hat der BGH - ohne auf den nach Ansicht des Vermieters vorliegenden Unwirksamkeitsgrund einzugehen - entschieden, dass ein Anspruch nach § 546 a BGB ausscheidet, wenn der Vermieter - wie hier - die Auffassung vertritt, die Kündigung des Mieters sei unwirksam, und er die Rückgabe der Wohnung nicht geltend macht (…).
b) Eine Vorenthaltung ist auch nicht deshalb zu bejahen, weil M es sich durch Überlassen der Wohnung an F unmöglich gemacht haben könnte, die Wohnung zurückzugeben. BGH [25] Es trifft zwar zu, dass bei Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 546 a Abs. 1 BGB - Rücknahmewille des Vermieters und Nichtrückgabe der Wohnung durch den Mieter - eine Vorenthaltung der Mietsache auch dann angenommen werden kann, wenn der Mieter zur Rückgabe außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde (…). Jedoch entfällt in einer solchen Fallkonstellation nicht die Notwendigkeit zur Prüfung der vorbezeichneten Tatbestandsmerkmale, die kumulativ und nicht alternativ vorliegen müssen. Die Mietsache wird dem Vermieter nämlich, wie ausgeführt, nur vorenthalten, wenn das Unterlassen der Herausgabe (auch) gegen dessen Willen erfolgt. Ist für den Tatbestand der Vorenthaltung die Willensrichtung des Vermieters ein entscheidender Gesichtspunkt, so kann es nicht allein darauf ankommen, ob der Mieter zur Rückgabe in der Lage ist oder nicht. Denn solange der Vermieter die Rückgabe nicht wünscht, sondern den Mieter - wie hier - am Vertrag festhält, indem er die Wirksamkeit der Kündigung in Abrede stellt, fehlt es jedenfalls an einem wesentlichen Merkmal des Begriffs der Vorenthaltung. (zustimmend Riehm JuS 2018, 171)
4. Somit ist wegen des fehlenden Rücknahmewillens der V eine Vorenthaltung der Mietwohnung durch M nicht gegeben, ein Anspruch aus § 546 a BGB besteht nicht.
III. Ein Anspruch auf einen der Miete entsprechenden Betrag könnte sich aus einem Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 I, 546 I BGB ergeben.
1. Jedoch ist nach § 546 a II BGB nur die Geltendmachung eines „weiteren“ Schadens nicht ausgeschlossen. Der durch die Nichtzahlung der Miete nach Beendigung des Mietverhältnisses entstehende Schaden ist der unter § 546 a I BGB fallende und kein weiterer Schaden. Er kann nur verlangt werden, wenn die Voraussetzungen des § 546 a I BGB vorliegen.
2. Auch lässt sich derzeit eine schuldhafte Pflichtverletzung des M gegenüber V nicht feststellen. Zwar hat M erklärt, er habe keine Möglichkeit, F zum Auszug zu zwingen. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass F im Falle einer Anerkennung der Kündigung durch V und einem entsprechenden Herausgabeverlangen einsieht, dass sie nicht ohne Mietvertrag und ohne Mietzahlung in der Wohnung bleiben kann, und dass sie sich deshalb zum Abschluss eines Mietvertrags oder zur Räumung der Wohnung entschließt; dadurch würde auch die Pflicht des M zur Rückgabe der Wohnung erfüllt. Solange V nicht zur Rücknahme der Wohnung bereit ist, kann in dem Umstand, dass M die Wohnung nicht zurückgibt, keine schuldhafte Pflichtverletzung gesehen werden.
IV. Ein Anspruch auf eine Entschädigung in Höhe des Mietwerts könnte sich aus § 812 I 1, 2 BGB ergeben. M könnte um die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung bereichert sein.
1. Dann dürfte die Anwendbarkeit des § 812 BGB nicht durch andere Vorschriften ausgeschlossen sein.
a) § 546 a BGB würde § 812 BGB ausschließen, wenn der Vorschrift entnommen werden könnte, dass sie nicht nur den Fall der Vorenthaltung der Mietsache regelt, sondern auch eine Regelung dahingehend treffen will, dass ohne eine Vorenthaltung dem Vermieter kein Anspruch gegen den Mieter zustehen soll. Für eine dahingehende Auslegung des § 546 a BGB enthält aber weder der Wortlaut der Vorschrift einen Anhaltspunkt noch ist dafür ein sachlicher Grund ersichtlich. Vielmehr muss der Vermieter, wenn der Mieter durch den weiteren Besitz der Wohnung eine ungerechtfertigte Bereicherung auf Kosten des Vermieters erlangt, diese herausverlangen können. § 812 BGB wird deshalb durch § 546 a BGB nicht ausgeschlossen (BGH [29] und LS 5; Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl. 2018, § 546 a Rdnr. 19; Riehm JuS 2018, 171).
b) M könnte mittelbarer Besitzer der sich in unmittelbarem Besitz der F befindlichen Wohnung sein, ohne dass ihm - da die Mietzeit abgelaufen ist - ein Recht zum Besitz zusteht. Dadurch könnte zwischen V und M ein Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (§§ 987 ff. BGB) bestehen, das einer Verpflichtung zur Herausgabe von Nutzungen wegen § 993 I letzter Satzteil BGB entgegensteht. Jedoch liegen die Voraussetzungen des § 868 BGB für einen mittelbaren Besitz der F gegenüber M nicht vor. F besitzt die Wohnung nicht mehr, weil sie gegenüber M zum Besitz berechtigt ist, sondern ähnlich wie eine Mieterin gegenüber V. Außerdem schließen §§ 987 ff., 993 BGB Ansprüche nach § 812 BGB aus Leistungskondiktion nicht aus (MünchKom/Baldus, BGB, 5. Aufl. 2009, §§ 993 Rdnr. 9, 988 Rdnr. 9). BGH [29] Zutreffend hat das BerGer. angenommen, dass ein möglicher Bereicherungsanspruch der V weder durch § 546 a BGB ausgeschlossen ist… noch durch die §§ 987 ff. BGB verdrängt wird (vgl. hierzu BGH NJW 1968, 197; 1988, 277).
2. Durch die Überlassung der Wohnung in Erfüllung des Mietvertrages hat V dem M den Besitz an der Wohnung übertragen und damit auch die Nutzungsmöglichkeit an der Wohnung durch Leistung eingeräumt. Dafür bestand zwar zunächst ein Rechtsgrund, der aber mit der Beendigung des Mietverhältnisses weggefallen ist (§ 812 I 1, 2 BGB).
3. Dadurch müsste M noch bereichert sein (§§ 812 I, 818 I, II, III BGB).
a) Im Verhältnis zu V verfügt M, solange die Wohnung nicht zurückgegeben wurde, noch über die Nutzungsmöglichkeit an der Wohnung. Da der Vermieter keinen Einfluss darauf hat, ob der Mieter die Wohnung wirklich nutzt, genügt die abstrakte Nutzungsmöglichkeit (Riehm JuS 2018, 171/2).
b) Dem setzt der BGB aber die Abschöpfungsfunktion des Bereicherungsrecht (Riehm JuS 2018, 172) entgegen. [30-32] Der Zweck des Bereicherungsrechts ist - von den Ausnahmefällen der § 818 Abs. 4, § 819 BGB abgesehen - (lediglich) darauf gerichtet, eine tatsächlich erlangte rechtsgrundlose Bereicherung abzuschöpfen und sie demjenigen zuzuführen, dem sie nach der Rechtsordnung gebührt. Danach kann von einer Bereicherung im Sinne der §§ 812 ff. BGB in der Regel nur gesprochen werden, wenn und soweit der Bereicherte eine echte Vermögensvermehrung erfahren hat. Deshalb gilt als allgemein anerkannter Grundsatz, dass die Herausgabepflicht des Bereicherten keinesfalls zu einer Verminderung seines Vermögens über den wirklichen Betrag der Bereicherung hinaus führen darf.
Nutzt ein Mieter oder ein auf Grund eines sonstigen Vertragsverhältnisses Nutzungsberechtigter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus, so ist er ohne rechtlichen Grund auf Kosten des Vermieters oder sonstigen Rechtsinhabers um den tatsächlich gezogenen Nutzungswert bereichert und nach §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 1 BGB zu dessen Herausgabe verpflichtet (…). Eine solche Verpflichtung kann auch dann vorliegen, wenn der Mieter die Sache nicht selbst nutzt, sondern sie einem Dritten, insbesondere etwa aufgrund eines Untermietvertrages, überlassen hat und hierdurch eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters eingetreten ist (…). Der (ehemalige) Mieter hat aber dem Vermieter…nur dann eine Nutzungsentschädigung nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zu leisten, wenn er die Wohnung in dem vorbezeichneten Sinne auch genutzt hat und auf diese Weise um den gezogenen Nutzungswert bereichert ist (…). Der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung reicht für einen solchen Bereicherungsanspruch nicht aus (…). Dementsprechend hat der BGH mehrfach entschieden, dass es für einen bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruch maßgeblich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen ankommt (BGHZ 196, 285 Rn. 26;…).
c) Danach fehlt es an der für einen Anspruch der V erforderlichen Bereicherung des M ab dem 1. 9. 2017. BGH [33] Denn M nutzt selbst die Wohnung bereits seit seinem Auszug im Jahr 2016 nicht mehr. Nutzerin ist seit diesem Zeitpunkt vielmehr - mit Wissen der V - die geschiedene Ehefrau des M. Auch hat M aufgrund der Überlassung der Wohnungsschlüssel an seine geschiedene Ehefrau keinen Zugang zur Wohnung. Über ersparte Aufwendungen lässt sich eine Bereicherung des M nicht begründen, weil er gegenüber F weder zu Unterhaltszahlungen noch zur Zahlung der Wohnungsmiete verpflichtet ist. Dass, wie V geltend macht, ihm die Nutzung der Wohnung durch F als eigener Vorteil zuzurechnen sei, ist nach den Ausführungen oben b) nicht zutreffend. Erforderlich wäre eine echte eigene Vermögensvermehrung des M, die aber nicht vorliegt. Müsste M den Mietbetrag ab September zahlen, würde sein Vermögen um diese Beträge gemindert, was aber durch den Regelungsgehalt des Bereicherungsrechts nicht gedeckt wäre. (Davon abweichend bejaht Riehm JuS 2018, 172 die Bereicherung des M, nimmt aber einen Wegfall der Bereicherung nach § 818 III BGB an und kommt zum selben Ergebnis.)
V. Da folglich auch ein Anspruch aus Bereicherung nicht gegeben ist, lautet das Gesamtergebnis: V hat gegen M keinen Anspruch.
Die ordentliche Kündigung eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrags durch den Mieter ist ohne weitere Voraussetzungen möglich (§§ 542 I, 549 I BGB); Kündigungsschutzvorschriften gelten nur zum Schutz der Mieter vor Kündigungen durch den Vermieter. Einzuhalten ist die Kündigungsfrist nach § 573 c BGB.
Nach § 546 a BGB kann der Vermieter, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung Weiterzahlung der vereinbarten Miete verlangen.
Für eine Vorenthaltung der Mietwohnung reicht nicht aus, dass der Mieter die Wohnung nicht zurückgibt, sondern die Nicht-Rückgabe muss dem Willen des Vermieters widersprechen, was einen Rücknahmewillen des Vermieters voraussetzt. Daran fehlt es, wenn der Vermieter davon ausgeht, dass der Mietvertrag weiterbesteht und er vom Mieter Weiterzahlung der Miete verlangt.
Der Zweck des Bereicherungsrechts ist darauf gerichtet, (lediglich) eine tatsächlich erlangte rechtsgrundlose Bereicherung abzuschöpfen und sie demjenigen zuzuführen, dem sie nach der Rechtsordnung gebührt. Deshalb ist von einer Bereicherung im Sinne der §§ 812 ff. BGB nur auszugehen, wenn und soweit der Bereicherte eine echte Vermögensvermehrung erfahren hat. Allgemein anerkannter Grundsatz ist, dass die Herausgabepflicht des Bereicherten nicht zu einer Verminderung seines Vermögens über den wirklichen Betrag der Bereicherung hinaus führen darf.
Nutzt ein Mieter die Sache über die vereinbarte Mietzeit hinaus, ist er ohne rechtlichen Grund auf Kosten des Vermieters um den erlangten Nutzungswert bereichert und nach §§ 812 I, 818 I, II BGB zu dessen Herausgabe verpflichtet. Bei einer Wohnung ist dafür Voraussetzung, dass er die Wohnung auch wirklich genutzt hat und auf diese Weise um den gezogenen Nutzungswert bereichert ist. Das kann auch dadurch geschehen, dass er die Wohnung einem Dritten überlässt, etwa aufgrund eines Untermietvertrags.

References: § 546
 § 812

BGH 
 § 549
 § 573
 § 574
 § 573
 § 545
 § 545
 § 545
 § 535
 § 546
 § 546
 § 546
 BGH 
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 BGH 
 § 546
 BGH 
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 812
 § 812
 § 546
 § 812
 § 546
 § 812
 § 546
 § 546
 § 993
 § 868
 § 812
 BGH 
 § 546
 BGH 
 § 818
 § 819
 BGH 
 BGH 
 § 818
 § 573
 § 546