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Timestamp: 2019-12-14 02:48:22+00:00

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BGH, 28.01.2004 - VIII ZR 190/03 - dejure.org
https://dejure.org/2004,551
BGH, 28.01.2004 - VIII ZR 190/03 (https://dejure.org/2004,551)
BGH, Entscheidung vom 28.01.2004 - VIII ZR 190/03 (https://dejure.org/2004,551)
BGH, Entscheidung vom 28. Januar 2004 - VIII ZR 190/03 (https://dejure.org/2004,551)
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Ausnutzung der Mangellage auf dem Wohnungsmarkt
§ 5 Abs. 2 WiStG i.V.m. § 134, 812 BGB, Mieter muß "Ausnutzung eines geringen Angebots" im Einzelfall darlegen und beweisen, kein Anscheinsbeweis auch bei Vorliegen einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung in der Gemeinde
Ausnutzung eines geringen Angebots - Mangellage auf dem Wohnungsmarkt
Übersteigen der ortsüblichen Vergleichsmiete; Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung; Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen; Ausweisung der Gemeinde als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf; Sozialbindung des Eigentums; Schutz des ...
Mietpreisüberhöhung: Mieter trägt Beweislast!
Mietrecht - Klage wegen Mietpreisüberhöhung - nicht so einfach?
Bei einer überhöhten Miete liegt nicht unbedingt Mietwucher vor
Überhöhte Staffelmiete - Hat der Vermieter eine Mangelsituation auf dem Wohnungsmarkt ausgenutzt?
Überhöhte Miete zurückzahlen? Nur nach genauer Begründung des Mieters
§ 5 WiStG; §§ 134, 812 BGB
Ausnutzung einer den konkreten Mieter betreffenden Mangellage als Voraussetzung für Mietpreisüberhöhung iSd § 5 Abs. 2 WiStG (Prof. Dr. Horst Zank; Neue Justiz 8/2004, S. 360-362)
Mietpreisüberhöhung - Mieter muß Ausnutzung einer Mangellage darlegen
Geringes Angebot im Sinne des 5 WiStG, Mietwucher
NJW 2004, 1740
MDR 2004, 803
NZM 2004, 381
ZMR 2004, 410
NJ 2004, 360
Wie der Senat in seinem ebenfalls nach Erlass der angefochtenen Entscheidung ergangenen Urteil vom 28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1740 unter II 2) ausgesprochen hat, ist dieses Tatbestandsmerkmal nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war.
Wie der Senat in seiner Entscheidung vom 28. Januar 2004 (aaO unter II 3) ausgeführt hat, ist jedoch insoweit zugunsten des Mieters eine Beweiserleichterung weder in Gestalt eines Anscheinsbeweises noch einer Vermutung gerechtfertigt.
b) Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - nicht geprüft, ob die von der Beklagten ab dem 1. Oktober 1997 gezahlte Miete unter Berücksichtigung des Vorbringens in der Revisionsinstanz und der im Urteil des Senats vom 28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03, zur Veröffentlichung bestimmt) dargelegten Grundsätze unangemessen hoch im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG war mit der Folge, daß ihr im Umfang einer eventuellen Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung Rückforderungsansprüche nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zustünden.
Wie der Senat in seinem nach Erlaß des Berufungsurteils ergangenen Urteil vom 28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1740 = NZM 2004, 381 = ZMR 2004, 410 = Grundeigentum 2004, 540 unter II 2) ausgesprochen hat, darf bei dem Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung" nicht allein auf das Verhalten des Vermieters und die objektive Lage auf dem maßgeblichen Wohnungsmarkt abgestellt werden.
aa) Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 28. Januar 2004 (aaO unter II 2 a) betont hat, ist bei der Auslegung des Begriffs der "Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" in § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG zu berücksichtigen, daß die Vorschrift das Prinzip der Vertragsfreiheit (Art. 2 GG) und die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG einschränkt.
Dieses Tatbestandsmerkmal ist nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war (vgl. BGH, NZM 2004, 381 = NJW 2004, 1740).
Wer eine geforderte Miete ohne weiteres oder aus besonderen persönlichen Gründen, weil ihm etwa Ausstattung und Lage der Wohnung besonders gefallen und das Wohnen in einem bestimmten Haus mit weiteren Annehmlichkeiten verbunden sind, die über das bloße Wohnen hinausgehen, zu zahlen bereit ist und eine objektiv bestehende Ausweichmöglichkeit nicht wahrnimmt, wird nicht ausgenutzt (BGH, NZM 2004, 381 = NJW 2004, 1740 [1741]).
Insoweit trifft sie die Darlegungs- und Beweislast (vergl. BGH, NZM 2004, 381 = NJW 2004, 1740 [1741]).
Ansprüche aus §§ 5 WiStG, 134 i.V.m. 812ff BGB scheiden schon deshalb aus, weil der Mieter diejenigen Tatsachen darzutun hat, aus denen sich die Ausnutzung der Mangelsituation im Sinne des § 5 WiStG in seinem konkreten Fall ergibt (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 28. Januar 2004 - VIII ZR 190/03) und es hierzu an jeglichem Vortrag fehlt.
Das Ergebnis einer solchen individuellen Entscheidung ist aber nicht aufgrund einer Vermutung vorhergesagt werden, weil individuelles Verhalten einer Person mit der anerkannten Ausnahme des Sonderfalles der nur im unmittelbaren Mandatsverhältnis zwischen einem Anwalt und seinem Mandanten greifenden Vermutung des beratungsgemäßen Verhaltens (…siehe dazu Fahrendorf, a.a.O., Rdn. 719 ff. m.w.N.) nicht aufgrund einer allgemeinen Lebenserfahrung prognostizierbar (…vgl. insoweit Palandt-Heinrichs, 67. Aufl., BGB vor § 249 Rdn. 166;… Fahrendorf, a.a.O., Rdn. 733 ff. jeweils m.w.N.;… BGH in NJW-RR 2006, 1645 [1647 Rdn. 15]; NJW 2004, 2668 [2671 zu IV.]; NJW 2004, 1740 [1741 zu 3.a.]; NJW-RR 2000, 569 [572]; sowie die Nachweise bei BGH in NJW 1993, 3259 [3260 zu d.]; OLG München in NJW-RR 1995, 1525 [1526]).
Ferner hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war (Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 28. Januar 2004 - VIII ZR 190/03 -, NJW 2004, 1740 / www.juris.de, Leitsatz).
AG Hamburg, 01.06.2005 - 46 C 605/01
Überhöhter Mietzins im Sinne des § 5 Abs. 2 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG); …
LG Berlin, 20.12.2004 - 67 S 213/04

References: § 5
 § 134

§ 5
 § 5
 § 5
 § 812
 § 5
 Art. 14
 § 5
 § 249
 BGH 
 BGH 
 § 5