Source: http://www.pedrohernandezabogado.com/2014/04/
Timestamp: 2017-08-23 04:17:54+00:00

Document:
Pedro Hernández del Olmo, Abogado: abril 2014
En un contrato privado de compraventa con pago aplazado del precio el comprador habiendo satisfecho la cantidad de 270.424,26 euros, deja de pagar el resto, esto es, 128.273,69 euros.
En el contrato figura la siguiente clausula: El impago de cualquiera de las cantidades aplazadas, a la fecha de su respectivo vencimiento, dará lugar a la resolución automática de este contrato de compraventa, quedando en beneficio de los vendedores las cantidades entregadas a cuenta hasta el momento de la resolución, en concepto de cláusula penal expresamente pactada.
En virtud de ello el Juzgado de 1ª Instancia declara resuelto el contrato y condena al comprador a perder las cantidades entregadas.
La Audiencia Provincial estima la apelación del comprador y revoca parcialmente la sentencia moderando la clausula penal fijándola en cincuenta mil euros (50.000€), debiendo restituir los vendedores al actor el resto de las cantidades percibidas
El Tribunal Supremo (s. treinta y uno de Marzo de dos mil catorce) confirma la sentencia de la Audiencia por entender que:
La sentencia 300/2011, de 4 de mayo, recordó que, según dicha norma, " el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor y lo hace mediante una fórmula imperativa, que no coincide con la potestativa que se había incorporado al artículo 1085 del Proyecto de 1851 - -por influencia del artículo 1231 del Código Civil francés - <[...] la peine convenue peut être diminuée par lejuge [...]>"
Dicho carácter imperativo del artículo 1154 del Código Civil ha sido entendido por la jurisprudencia -sentencias 1363/2007, de 4 de enero , 300/2011, de 4 de mayo , 136/2014, de 18 de marzo , - en el sentido de que el mandato expreso que impone ha de ser cumplido por el Juez " aunque no sea instado a ello por ninguna de las partes " .
Por otro lado, el Tribunal de apelación no aplicó el artículo 1154 de modo arbitrario o, como indica la antes citada sentencia del Tribunal Constitucional 44/1993 , apartándose de los hechos aportados por las partes y proponiendo otra situación de hecho distinta a la que aplicar la norma que estimó adecuada. Antes bien, como expresó en el fundamento quinto de la sentencia recurrida, tenía que decidir sobre las consecuencias restitutorias vinculadas a la resolución de una relación contractual en parte cumplida por el comprador y no podía hacerlo prescindiendo de una norma aplicable a esa consecuencia, de contenido imperativo para él.
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Etiquetas: cláusula penal, incumplimiento de contrato, moderación judicial
La responsabilidad del Notario en una compraventa.
Por parte de la Notaría se solicita por fax al Registro de la Propiedad, información registral continuada de una finca, con la finalidad de otorgar escritura pública de compraventa sobre la misma el día 18 de septiembre de 2008, en realidad se otorgó el 22 de setiembre.
Ese día a las 9,48 horas el Registro contesta por fax informático, sin que conste acreditada su recepción. A las 12,39 horas, tuvo entrada en el Registro de la Propiedad un mandamiento de embargo sobre esa finca del Juzgado de Primera Instancia núm. 42 de Barcelona, por un importe de 1.970.877 euros de principal y 580.000 euros de intereses y costas. El Registro comunica a a la notaría por fax informático que había tenido entrada aquella orden de anotación de embargo. El sistema informático generó un informe según el cual el documento fue recibido por el destinatario el día 19 de septiembre, a las 9,47 horas.
El comprador demanda a la Notaría y obtiene en apelación una sentencia condenatoria a pagar a la demandante, solidariamente con la codemandada la cantidad de 2.450.000 € a modo de indemnización por los daños y perjuicios causados y las costas derivadas de la acción contra él planteada.
Formulado recurso de casación contra esta sentencia por parte del Notario, el Tribunal Supremo (s. 18/03/2014) lo desestima y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, con imposición de las costas generadas por ambos recursos al recurrente.
Conviene no perder de vista que la sentencia de instancia declara probado que el fax informático remitido por el Registro el día 18 de septiembre, en el que daba cuenta del mandamiento judicial de embargo sobre la finca que iba a ser objeto de compraventa, fue recibido en la notaría el día 19 de septiembre, a las 9,47 horas.
Lo anterior, no prejuzga la posible responsabilidad en que hubiera podido incurrir la registradora de la propiedad frente al notario, si se llega a demostrar que los problemas de comunicación también fueron debidos al sistema informático del Registro.
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Etiquetas: cargas y gravámenes, conducta negligente, contrato de compraventa, embargo, indemnización, responsabilidad civil
El retraso en el pago del alquiler y la enervación del desahucio
En un alquiler de 'renta antigua' (1984) el arrendador insta procedimiento de desahucio por el impago de dos meses de renta.
El inquilino paga los alquileres después de presentada la demanda y el casero lo comunica al Juzgado solicitando se declare enervada la acción de desahucio y se condene en costas al inquilino. Así lo decide el Juzgado.
Apelada la sentencia la Audiencia Provincial la revoca absolviendo al inquilino, sin costas en ninguna de las instancias.
El Tribunal Supremo, sentencia de veintisiete de Marzo de dos mil catorce, casa y revoca la sentencia de la AP, confirmando el fallo de la sentencia de primera instancia que estimó íntegramente la demanda y declaró enervada la acción de desahucio ejercitada, condenando al inquilino a las costas de la primera instancia.
Declara así mismo la siguiente doctrina jurisprudencial: El pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
Considera el Supremo que la Jurisprudencia de esta Sala reiteradamente ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre muchas otras, la sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2010 :
a) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.
b) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.
Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta y no haya mediado una enervación anterior ( STS 09/09/2011). Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009, la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.
En definitiva hay que subrayar que, en este caso concreto, un nuevo retraso del inquilino facultará al casero para desahuciarlo sin que pueda enervar ese desahucio pagando en el Juzgado.
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Etiquetas: alquiler renta antigua, desahucios alquiler, doctrina jurisprudencial, enervación, inquilinos morosos, retraso en pagar alquiler
¿Está protegido quien contrata un alarma conectada a la Central?
Como quiera que en esta época, próxima a la Semana Santa, arrecia la propaganda de las empresas que ofrecen la seguridad contra robos de una alarma conectada a su Central, puede ser de interés traer a colación una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (11/03/2014) que se pronuncia sobre este asunto.
Hechos: La aseguradora reclama contra la empresa de alarmas, en vía subrogatoria de su asegurado, el importe de la indemnización por robo que le había satisfecho fundando su petición en el contrato de servicio de seguridad suscrito con la demandada, por entender que hay incumplimiento contractual por defectuoso funcionamiento del sistema de seguridad.
La AP revoca la sentencia condenando a la empresa de seguridad a pagar la suma de 15.852,30 euros, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, así como las costas de la primera instancia.
Considera la Audiencia:
En el presente caso estamos en presencia de un contrato de seguridad, en su modalidad de "prestación de servicios centrales de alarmas", por parte de una empresa dedicada a ello. La contratación de un sistema de alarma o seguridad como el enjuiciado sólo tiene una finalidad disuasoria y en modo alguno puede impedir sin más que un robo o intrusión ilícita en la nave se produzca. Ahora bien, ello es así cuando el sistema ha funcionado y a pesar de ello se ha cometido la sustracción o el daño de que se trate, no pudiendo confundirse lo que es esa actuación y la culpabilidad de su autor con el cumplimiento por la demandada de sus obligaciones contractuales. Si la alarma hubiera funcionado es obvio que la demandada habría cumplido con su obligación de instalar y mantener el sistema para que funcione, obligación por la que percibe como contraprestación un precio determinado. Pero si la alarma no funciona, la demandada, salvo que pruebe una causa justificada, ha incumplido sus obligaciones o lo ha hecho negligentemente y ello determina, ex art. 1101 C.C ., el derecho de la perjudicada por derecho propio o por subrogación en las acciones de aquél a exigir una indemnización por el daño causado derivado de ese incumplimiento.
El robo se produce en la nave en la noche del 24 al 25 de octubre de 2009, cometido por varios desconocidos los cuales, tras forzar la puerta de acceso trasera a zona de almacenamiento en planta baja de nave asegurada, acceden al interior de la misma. Una vez en el interior, pasaron a la planta superior, forzando la puerta de acceso existente en escalera, y ya en la planta de oficinas, producen diversos daños en puertas de paso y mobiliario de oficinas, así como arrancan de su emplazamiento la centralita de alarmas y la queman. Los ladrones accedieron al interior de la nave por una zona protegida por detectores volumétricos, así como, en su deambular por el interior de la nave, pasaron por la zona de barrido de al menos 3/4 detectores volumétricos más. La propia centralita de la alarma fue arrancada y destruida. La alarma no salta en ningún momento
Aunque aparentemente se encontrara el sistema operativo y en perfecto estado, (...) lo cierto es que la alarma no funcionó antes de que los autores del robo inutilizaran la centralita, arrancándola y destruyéndola, habiendo recorrido los intrusos los espacios interiores cubiertos por detectores volumétricos, sin que exista certeza y constancia técnica de la posible utilización de inhibidores de señal por parte de las personas que se introdujeron en la nave y que arrancaron y destruyeron la central de alarma.
Ante ello, discrepa esta Sala de la conclusión a la que se ha llegado en la instancia, toda vez que la parte actora ha acreditado como le impone tal precepto, el hecho constitutivo de su acción, cual es que la demandada ha incumplido el contrato puesto que el sistema contratado no funcionó, no envió las señales correspondientes a pesar de que estaba conectada, los intrusos accedieron al local, pasaron por donde se encontraban los detectores volumétricos y alcanzaron la central que destruyeron. Incumbe a la demandada la cumplida acreditación de los hechos impeditivos u obstativos a esa acción, los cuales no pueden ser otros que la efectiva prueba, no meras hipótesis, de que la alarma no funcionó por causa a ella no imputable, no bastando con acreditar la susceptibilidad del correcto funcionamiento, sino la realidad de que no funcionó por causas ajenas a ella, siendo así además de que está en mejores condiciones para acreditarlo al ser la entidad técnica que ha de conocer de entre las posibilidades de que la actuación de un tercero determine su fallo, cuál de esas posibilidades se hizo realidad y hasta qué punto era inevitable.
Publicado por Pedro Hernandez en 11:32 0 comentarios
Etiquetas: alarma centralizada, carga de la prueba, central de alarmas, conducta negligente, robo

References: resolución 
 artículo 1085
 artículo 1231
 artículo 1154
 artículo 1154
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 114
 resolución