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Timestamp: 2013-05-23 22:37:29+00:00

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Par voie de communiqu ...Lire la suite Jeudi le 23 mai 2013Bienvenue sur Le Groupe Juridique, avocatsLe Groupe Juridique est un regroupement d'avocats provenant de diverses r�gions du Qu�bec avec comme ambition d'offrir des services juridiques � juste prix. Chaque avocat est ind�pendant mais souscrit � la grille de tarifs � la carte vous garantissant un prix fixe �tabli � l'avance pour tous vos probl�mes l�gaux ou juridiques. N'h�sitez pas � communiquer avec nous pour toute question, la premi�re consultation est gratuite, confidentielle et sans obligation de votre part!Mercerie Jules Demers inc. c. 2748-0201 Qu�bec inc.
Jugement || Mercerie Jules Demers inc. c. 2748-0201 Qu�bec inc. - 460-17-001086-099
no. de r�f�rence: 460-17-001086-099Champ de droit: Droit immobilierMercerie Jules Demers inc. c. 2748-0201 Qu�bec inc.
2009 QCCS 4020
JS 1202
COUR SUP�RIEURE
460-17-001086-099
SOUS LA PR�SIDENCE DE :
L�HONORABLE
LINE SAMOISETTE, J.C.S.
MERCERIE JULES DEMERS INC.
2748-0201 QU�BEC INC.
JUGEMENT ______________________________________________________________________
[1] La demanderesse, Mercerie Jules Demers inc. (la Mercerie) demande au tribunal de rendre un jugement d�claratoire afin de d�terminer la validit� de l'avis de r�siliation de bail du 29 janvier 2009 qu'elle a transmis � la d�fenderesse 2748-0201 Qu�bec inc. (Matelas Bonne Nuit).
[2] La Mercerie exploite un commerce de vente au d�tail de v�tements sur la rue Principale � Granby[1].
[3] Matelas Bonne Nuit �uvre �galement dans la vente au d�tail dans le domaine de fourniture de maison. Depuis le printemps 2002, elle loue un local commercial situ� au 330, rue Principale � Granby[2]. La propri�taire de l'immeuble est Rachel Laflamme. Son fils Daniel Laflamme agit � titre de mandataire. Un bail a �t� sign� le 3 f�vrier 2008 d'une dur�e de cinq ans. Il d�bute le 1er mai 2008 pour se terminer le 30 avril 2013. Ce bail n'a pas �t� publi� au bureau de la publicit� des droits. �����������-
[4] Au cours de l'ann�e 2007, Daniel Laflamme d�cide de mettre en vente l'immeuble dans lequel se trouve le local lou� par Matelas Bonne Nuit. Il l'offre tout d'abord au repr�sentant de Matelas Bonne Nuit. L'offre est d�clin�e. Daniel Laflamme choisit alors de mettre l'immeuble en vente par l'interm�diaire d'un agent d'immeubles. Une pancarte est install�e sur l'immeuble et des visites ont lieu.
[5] La Mercerie, pour sa part, d�cide d'agrandir son magasin et souhaite acqu�rir un immeuble commercial pour y exploiter son commerce. L'immeuble de Rachel Laflamme l'int�resse. Apr�s avoir visit� l'endroit et avant de se porter acqu�reur de l'immeuble, la Mercerie veut �tre assur�e qu'elle peut r�silier le bail de Matelas Bonne Nuit pour occuper ce local � compter du 1er f�vrier 2010.
[6] La Mercerie apprend que le bail commercial de Matelas Bonne Nuit n'a pas �t� publi� au bureau de la publicit� des droits � l'encontre de l'immeuble.
[7] Le 28 janvier 2009, la Mercerie ach�te l'immeuble. Le contrat de vente est re�u devant Me Pierre Noiseux[3].
[8] Le lendemain, un avis de r�siliation de bail est envoy� � Matelas Bonne Nuit indiquant que le bail se termine le 31 janvier 2010. Cet avis de r�siliation de bail du 29 janvier 2009 est au c�ur du pr�sent litige.
[9] D�s le 30 janvier 2009, Matelas Bonne Nuit publie son bail[4] et envoie une lettre � la Mercerie l'informant qu'il n'est pas de son intention de quitter le local lou� avant l'expiration du bail en 2013. Il r�f�re le nouveau propri�taire au contrat de vente et plus particuli�rement � l'alin�a 4 sous la rubrique "Obligations"[5]:
� D'autre part, l'acheteur s'oblige � ce qui suit :
1. Prendre l'immeuble dans l'�tat o� il se trouve, d�clarant l'avoir vu et examin� � sa satisfaction et avoir v�rifi� lui-m�me aupr�s des autorit�s comp�tentes que la destination qu'il entend donner � l'immeuble est conforme aux lois et r�glements en vigueur;
2. Payer tous les imp�ts fonciers �chus et � �choir, y compris la proportion de ceux-ci pour l'ann�e courante � compter du vingt-huit janvier deux mille neuf (28 janvier 2009) et aussi payer, � compter de la m�me date, tous les versements en capital et int�r�ts � �choir sur toutes les taxes sp�ciales impos�es avant ce jour dont le paiement est r�parti sur plusieurs ann�es;
3. Payer les frais et honoraires des pr�sentes, de leur publicit� et des copies pour toutes les parties;
4. Respecter les baux en vigueur avec droit d'en percevoir les loyers � compter du vingt-huit janvier deux mille neuf (28 janvier 2009), le vendeur subrogeant l'acheteur dans tous ses droits lui r�sultant desdits baux. �
[10] Apr�s r�ception de cette lettre, le repr�sentant de la Mercerie, Daniel Laflamme et le notaire Noiseux, constatent qu'il y a une erreur puisque selon eux l'intention des parties �tait que l'acqu�reur se pr�vale des droits d�coulant de l'art 1887 C.c.Q. Ils d�cident alors de proc�der par acte de correction au lieu d'entreprendre un recours en inscription de faux. Dans sa requ�te pour jugement d�claratoire, la Mercerie all�gue au paragraphe 20:
� 20. Lors de la d�couverte de cette erreur malencontreuse, les parties en cause, soit la demanderesse, Daniel Laflamme et Me Noiseux, �tant tous d'accord quant � l'erreur commise, ont proc�d� par acte de correction de titre afin que l'acte de vente P-6 repr�sente fid�lement l'intention des parties et ce, dans un souci d'efficacit� et de proportionnalit� afin d'�viter des proc�dures d'inscription en faux qui seraient co�teuses, le tout tel qu'il appert de l'acte de correction de titre publi� � l'encontre de �l'immeuble� le 12 mars 2009 sous le num�ro 16 007 994 d�nonc� par la signification de la pr�sente sous la cote P-8.�
[11] La Mercerie informe Matelas Bonne Nuit qu'une erreur a �t� commise dans le contrat de vente et que contrairement � ce qui y est �crit, il n'y a aucune stipulation pour autrui. Son repr�sentant ajoute que des d�marches sont entreprises pour corriger l'acte de vente afin qu'il refl�te l'intention r�elle des parties. Sa seule intention �tant que le bail soit r�sili� afin que la Mercerie puisse prendre possession des lieux le 1er f�vrier 2010.
[12] Un acte de correction est effectivement pr�par� par le notaire Noiseux puis sign� le 12 mars 2009[6]. Il est publi� le jour m�me. La correction vise essentiellement la modification de la clause de stipulation pour autrui :
"4. Les parties d�sirent corriger cette clause de fa�on � respecter l'intention des parties.
EN CONS�QUENCE DE CE QUI PR�C�DE, les parties corrigent � toutes fins que de droit la clause inscrite � l'alin�a 4 de la rubrique "OBLIGATIONS" de fa�on � ce qu'elle respecte l'intention des parties.
Cette clause devra se lire comme suit :
�L'acheteur aura le droit de percevoir les loyers � compter du vingt-huit janvier deux mille neuf (28 janvier 2009), sans pr�judice au droit de l'acheteur d'exercer les droits qui lui sont accord�s en vertu de l'article 1887 du Code civil du Qu�bec�
Toutes les autres clauses de l'acte de vente intervenu entre le vendeur et l'acheteur le vingt-huit janvier deux mille neuf (28 janvier 2009) et publi� au bureau de la publicit� des droits de la circonscription fonci�re de Shefford, sous le num�ro 15 921 695 sont et demeureront les m�mes. "
[13] Matelas Bonne Nuit refuse de reconna�tre la validit� de l'avis de r�siliation de bail[7]. Elle est formelle, elle n'a pas l'intention de quitter le local lou� le 31 janvier 2010. Elle veut que son bail soit respect� tel que pr�vu au contrat de vente du 28 janvier 2009.
[14] L'avis de r�siliation de bail du 29 janvier 2009 est-il valide?
POSITION DES PARTIES :
[15] La Mercerie all�gue que la stipulation pour autrui n'a jamais exist� puisque les parties au contrat n'ont jamais eu l'intention de conf�rer un droit � Matelas Bonne Nuit.
[16] La Mercerie plaide que l'absence de consentement entra�ne la nullit� de l'obligation donc la disparition de la stipulation pour autrui. Ainsi, l'acte de correction sign� et publi� le 12 mars 2009 a un effet r�troactif au 28 janvier 2009 puisque l'acte de correction annule la clause de l'alin�a 4 sous la rubrique "OBLIGATIONS" et modifie r�troactivement le contenu du contrat du 28 janvier 2009. En cons�quence, l'article 1887 C.c.Q. s'applique.
[17] La Mercerie maintient que l'avis de r�siliation de bail du 29 janvier 2009 est valide et opposable � Matelas Bonne Nuit. Matelas Bonne Nuit:
[18] Matelas Bonne Nuit plaide que la stipulation pour autrui contenue au contrat du 28 janvier 2009 emporte une renonciation de la Mercerie au b�n�fice de l'article 1887 C.c.Q. et qu'en cons�quence l'avis de r�siliation de bail est invalide.
[19] Matelas Bonne Nuit all�gue qu'ayant port� � la connaissance de la Mercerie sa volont� d'accepter la stipulation pour autrui, cette derni�re est irr�vocable. [20] S'il est vrai que les parties au contrat peuvent entre elles modifier l'acte de vente, elles ne peuvent, par acte de correction ult�rieur, modifier r�troactivement le contrat lorsque la modification affecte les droits d'un tiers.
[21] La Mercerie a int�r�t � faire d�terminer si l'avis de r�siliation de bail du 29 janvier 2009 est valide, et ce, afin de r�soudre imm�diatement la difficult� appel�e � survenir le 1er f�vrier 2010[8]. [22] Si l'acte de correction notari�, sign� le 12 mars 2009, modifie valablement en partie r�troactivement le contrat de vente au 28 janvier 2009, l'article 1887 C.c.Q. s'applique. En cons�quence, l'avis de r�siliation de bail du 29 janvier 2009 sera valide. Au cas contraire, si l'avis de r�siliation de bail est invalide, la Mercerie ne pourra prendre possession du local commercial de Matelas Bonne Nuit le 1er f�vrier 2010. Le bail de Matelas Bonne Nuit se poursuivra alors jusqu'au 30 avril 2013.
[23] Le contrat du 28 janvier 2009 est clair. C'est un acte authentique qui contient une stipulation pour autrui en faveur de Matelas Bonne Nuit par laquelle la Mercerie s'engage � respecter le bail en vigueur. [24] Les �nonciations des faits que l'officier public avait mission de constater ou d'inscrire font preuve � l'�gard de tous[9].
[25] Le 30 janvier 2009, Matelas Bonne Nuit accepte la stipulation pour autrui. D�s qu'il y a acceptation, le tiers b�n�ficiaire a le droit d'exiger directement du promettant l'ex�cution de l'obligation promise[10]. Le tiers b�n�ficiaire a un droit acquis au moment de la passation de l'acte entre le stipulant et le promettant. Sa volont� d'en profiter ne cr�e pas le droit, mais le conserve. [26] Traitant de la stipulation pour autrui et de l'acceptation du tiers b�n�ficiaire, le juge Barclay, dans l'arr�t Gignac c. Siscoe Metals Ltd.[11] �crit:
"�But in all such cases the acceptance does not complete the contract; it only prevents the revocation of an already existing contract. The acceptance is confirmatory, not acquisitive."
[27] Dans leur volume Les obligations, Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin[12], traitent de l'acceptation de la stipulation par le b�n�ficiaire :
� 492 � Acceptation de la stipulation � Enfin, le tiers b�n�ficiaire doit accepter la stipulation. L'acceptation du tiers doit �tre port�e � la connaissance du stipulant ou du promettant (article 1446 du Code civil). L'acceptation peut se faire par tous les moyens et peut �tre aussi bien expresse que tacite (par exemple l'institution d'un recours par le b�n�ficiaire pour faire valoir ses droits). Elle n'a cependant pas pour effet de cr�er le droit de cr�ance. Ce droit existe, en effet, dans son patrimoine d�s le moment de la conclusion du contrat entre le stipulant et le promettant, l'acceptation ne faisant que le confirmer. Le lien de droit est cr�� imm�diatement et directement. Par contre, cette acceptation �carte la possibilit� de r�vocation de la stipulation par le stipulant, ce qui est une cons�quence importante. �
[28] Rappelons que ce n'est qu'apr�s avoir re�u l'acceptation de Matelas Bonne Nuit que les parties au contrat se rendent compte de l'erreur contenue dans le contrat. La Mercerie invoque qu'elle n'a jamais voulu s'engager � respecter le bail et qu'il �tait clair entre les parties au contrat qu'elle voulait, au contraire, r�silier le bail tel que lui permet l'article 1887 C.c.Q.:
� 1887. L'acqu�reur ou celui qui b�n�ficie de l'extinction du titre peut r�silier le bail � dur�e ind�termin�e en suivant les r�gles ordinaires de r�siliation pr�vues � la pr�sente section.
S'il s'agit d'un bail immobilier � dur�e fixe et qu'il reste � courir plus de 12 mois � compter de l'ali�nation ou de l'extinction du titre, il peut le r�silier � l'expiration de ces 12 mois en donnant par �crit un pr�avis de six mois au locataire. Si le bail a �t� inscrit au bureau de la publicit� des droits avant que l'ait �t� l'acte d'ali�nation ou l'acte � l'origine de l'extinction du titre, il ne peut r�silier le bail.
S'il s'agit d'un bail mobilier � dur�e fixe, l'avis est d'un mois. �
[29] Le professeur Jobin traitant de l'article 1887 C.c.Q. �crit[13]:
� En cons�quence, il est possible que le nouveau locateur consente � une protection sup�rieure. Tel est le cas notamment quand il s'engage, dans l'acte d'acquisition, � respecter le bail en vigueur dans l'immeuble. On interpr�te cet engagement comme une stipulation pour autrui en faveur du locataire; si l'engagement n'est pas restreint, il accorde au locataire la m�me protection que si le bail �tait inscrit, c'est-�-dire que le nouveau locateur devient li� par celui-ci pour toute sa dur�e �
[30] La Mercerie plaide qu'�tant donn� qu'il y a eu absence de consentement entre les parties au contrat quant � une stipulation en faveur de Matelas Bonne Nuit, cette clause est nulle et doit �tre consid�r�e comme n'ayant jamais exist�. Elle maintient en cons�quence que c'est la nouvelle clause contenue dans l'acte corrig� du 12 mars 2009 qui doit faire partie int�grante du contrat de vente et ce, r�troactivement au 28 janvier 2009.
[31] En somme, la Mercerie ne demande pas au tribunal d'annuler la clause visant la stipulation pour autrui dans le premier contrat mais plut�t lui demande de reconna�tre qu'un acte authentique peut �tre modifi� subs�quemment par un autre acte authentique et ce, r�troactivement alors m�me que cela affecte un droit conf�r� � un tiers.
[32] En l'instance, il s'agit d'une erreur du notaire instrumentant qui a ins�r� une clause qui ne devait pas appara�tre au contrat.
[33] La r�gle est � l'effet que le contrat n'a d'effet qu'entre les parties contractantes et qu'il n'en a point quant aux tiers except� dans les cas pr�vus par la loi[14]. Or, la stipulation pour autrui est l'une de ces exceptions. [34] Le tribunal est donc d'avis que l'acte de correction du 12 mars 2009 ne peut modifier un droit conf�r� � un tiers r�troactivement au 28 janvier 2009 sans devoir suivre les r�gles pr�vues � cet effet. [35] En cons�quence, la stipulation pour autrui, dans le contrat du 28 janvier 2009, emporte une renonciation de la part de la Mercerie au b�n�fice de l'article 1887 C.c.Q.
[36] L'avis de r�siliation de bail du 29 janvier 2009 est donc invalide.
[37] D�CLARE que l'avis de r�siliation de bail du 29 janvier 2009 est invalide;
[38] LE TOUT avec d�pens.
Me Vanessa Gravel
Normandin Gravel
Me Gilles Viens
Procureur de la d�fenderesse
Date d�audience :
[1] Pi�ce P-1.
[2] Pi�ce P-3.
[3] Pi�ce P-6.
[4] Pi�ce P-9.
[5] Pi�ce P-6.
[6] Pi�ce P-8.
[7] Pi�ce P-11.
[8] C.p.c., art. 453.
[9] C. c.Q., art. 2818.
[10] C.c.Q., art. 1444.
[11] Gignac c. Siscoe Metals Ltd., AZ-50293097 , [1944] B.R. p. 194.
[12] Jean-Louis BAUDOUIN et Pierre-Gabriel JOBIN, Les obligations, 6e �d., Cowansville, �ditions Yvon Blais, 2005, no 492, p. 503.
[13] P.-G. JOBIN, Le louage, Collection Trait� de droit civil, 2e �d., �dition Yvon Blais, no 204, p. 507-508.
[14] C.c.Q., art. 1440.

References: l'article 1887
 l'article 1887
 l'article 1887
 l'article 1887
 l'article 1887
 l'article 1887
 l'article 1887
 art. 453
 art. 2818
 art. 1444
 art. 1440