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Timestamp: 2018-06-23 10:11:41+00:00

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La pregunta que se formula tiene su importancia teniendo en cuenta, sobre todo, el trato preferente que en los procesos de ejecución se ofrece al ejecutado que ve comprometida su vivienda habitual, preferencias que vienen recogidas, entre otras, en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la Ley Hipotecaria, en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social –EDL 2012/24887- con las modificaciones recogidas en el Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero, de Mecanismo de Segunda Oportunidad, Reducción de la Carga Financiera y otras medidas de orden social –EDL 2015/11847- que se conceden a la vivienda habitual.
Conforme a la Disposición Adicional vigésimo tercera de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre del IRPF –EDL 2006/298871- “se considerará vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años”. En semejante sentido se muestra el art. 54 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba su Reglamento –EDL 2007/15093- conforme al cual “Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.”
Las leyes procesales y demás citadas anteriormente no definen lo que pueda entenderse como vivienda habitual ni residencia habitual aunque sí podría servir como pauta, aunque meramente orientativa, a tal efecto lo normado en las leyes de carácter fiscal citadas, así como en el art. 2 de la Ley 8/13, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas –EDL 2013/104919- conforme al cual tendrá la consideración de residencia habitual: “la que constituya el domicilio de la persona que la ocupa durante un período superior a 183 días al año.”
Cualquiera que fuere el concepto que se dé de vivienda habitual lo cierto es que ni la Ley de Enjuiciamiento Civil –EDL 2000/77463- , ni las otras leyes citadas al inicio de esta contestación obligan a entender que el mismo deba corresponderse con el de domicilio familiar, como sí ocurriría con la vivienda habitual a que se refiere el art. 1320 CC –EDL 1889/1-.
Efectivamente, a los efectos de este precepto, como pone de manifiesto la mejor doctrina, citada por Costas Rodal en el Comentario al Código Civil de Aranzadi, constituye vivienda habitual el lugar elegido por los cónyuges donde de hecho se desenvuelve la vida familiar y donde presumiblemente seguirán residiendo. La vivienda protegida por el art. 1320 -EDL 1889/1- citado presenta los caracteres de habitabilidad, habitualidad y carácter familiar, lo que excluiría del ámbito de tal precepto los lugares no adecuados para uso de vivienda, las segundas residencias, las viviendas de temporada, las anteriores viviendas familiares, las aún no ocupadas por la familia, quedando incluidas las viviendas con pequeña industria doméstica.
Una de las consecuencias del matrimonio es el deber de convivencia de los cónyuges, puesto que el artículo 68 del C. Civil –EDL 1889/1- establece que los cónyuges deben vivir juntos, si bien este deber de convivencia que establece este precepto, debe interpretarse de acuerdo la interpretación sociológica de las normas, que recoge el artículo 3 del C. Civil, es decir la interpretación de este deber de convivencia debe hacerse de acuerdo con la realidad social en que debe aplicarse dicha norma, por lo tanto en el momento presente.
Por otro lado la finalidad del artículo 1320 del C. Civil –EDL 1889/1- es distinta que la del artículo 21.3 de la ley hipotecaria, así el artículo 1320 del c. civil, lo que pretende es evitar que uno de los cónyuges pueda disponer del domicilio conyugal aunque sea privativo de él, mientras que el artículo 21.3 de la ley hipotecaria –EDL 1946/59- lo que pretende es dar una protección especial a las viviendas habituales, en caso de hipoteca de esa vivienda.
Se plantea la cuestión relativa a sí la calificación como vivienda habitual que se contiene en la nueva redacción del artículo 21.3 LH –EDL 1946/59- puede equipararse al concepto de vivienda habitual familiar previsto en el articulo 1320 CC -EDL 1889/1-.
La fundamentación puede encontrarse en que la previsión del art 21.III de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59- sólo exige que la vivienda fuere habitual del hipotecante, pero en caso de ser varios, cual es el caso, no exige que lo sea de todos ellos.
Por el contrario en la previsión del artículo 1320 CC –EDL 1889/1-, como de hecho viene a suceder con el concepto que viene a atribuirse al término "vivienda familiar" (por ejemplo art 96 CC) implica como de modo expreso prevé el primer artículo citado, estar ante la vivienda habitual de uso ordinario por la familia, esto es la que usa regularmente el conjunto que la integra, entendido como viene a interpretarlo la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, esto es como medio patrimonial que cumple la continuidad de la vida familiar, o cuya utilidad económica se subordina a cubrir la necesidades familiares.
El número 3 del art 21 de la LH –EDL 1946/59- se introdujo mediante ley 1/2013 –EDL 2013/53763- en la que se adoptaban medidas especiales para evitar el lanzamiento inmediato de determinadas personas o familias que estuvieran en situación de especial vulnerabilidad, ofreciendo la propia ley la descripción de las personas o familias que pudieran englobarse en esa denominación.
A ello podemos añadir, incluso, que aunque el CC –EDL 1889/1-sigue manteniendo la obligación de vivir juntos los cónyuges, el devenir diario nos revela que, en no pocas ocasiones, esa convivencia diaria no es posible, y no se lleva a cabo por razones laborales que pueden conllevar, en algunos supuestos, que un miembro de la unidad familiar tenga su residencia habitual, si entendemos como tal aquella en la que pase la mayor parte del año, en un domicilio distinto, en cuyo caso también podría estar incluido ese domicilio habitual en el concepto que establece el art 21 LH –EDL 1946/59- para hacerlo constar en la escritura de hipoteca.
El concepto "vivienda habitual" del adquirente hipotecante es diferente del de "vivienda habitual de la familia", aunque puede ocurrir y de hecho ocurre en la mayoría de las ocasiones que la vivienda sea al mismo tiempo vivienda familiar y del hipotecante. Lo verdaderamente relevante no es que sea una u otra, sino los efectos de una y otra institución, por un lado las limitaciones a la facultad de disposición y de administración de la vivienda familiar por un solo cónyuge sin la intervención de la otra, por otro lado la presunción iuris tantum de que la vivienda hipotecada es habitual, si así se declaró en la escritura de préstamo hipotecario en aplicación del art. 21.3 LH –EDL 1946/59- (con la redacción de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios –EDL 2013/53763-).
Lo que hace la Ley 1/2013 –EDL 2013/53763- es de todos modos algo sorprendente, ya que establece la presunción de que es vivienda habitual “si así consta en la escritura de préstamo”, es decir, que pese a que conste que es una vivienda adquirida con préstamo hipotecario para desarrollar en ella la vida en común del que solicita el préstamo se reitera que se presume que lo es, - lo que resulta obvio por cierto y no hace falta que se presuma porque ya consta- aunque lo que añade es que ello existirá, como presunción “al momento de la ejecución judicial del inmueble, lo que viene a suponer una protección al que contrata el préstamo hipotecario y al que otorga esa presunción al momento de ir a lanzarlo solo por el hecho de que “cuando contrató el préstamo” hizo constar que era “vivienda habitual”, salvo prueba en contrario que acredite que no se trata de ese tipo de vivienda para desarrollar en ella su vida con su familia, sino residencia esporádica o similar.
La Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2013 -EDD 2013/271731- (BOE de 31 de enero de 2014) señala que “no podrá inscribirse ninguna hipoteca constituida por persona física que grave una vivienda sin que se realice una manifestación expresa acerca del carácter o no de vivienda habitual de la finca gravada que exige el art. 21.3 LH –EDL 1946/59-, ya lo sea del deudor o, en su caso, del hipotecante no deudor, puesto que en ambos supuestos puede tener transcendencia dicha manifestación, y dado que dicho requisito no se vincula únicamente a la circunstancia de que el préstamo tenga como destino la adquisición de la vivienda habitual, sino que está destinado a la protección de la misma en caso de ejecución hipotecaria, protección que se manifiesta, entre otros efectos, en la posibilidad de suspensión de los lanzamientos prevista en el art. 1 de la Ley 1/2013 –EDL 2013/53763-, en la determinación de los valores de adjudicación del art. 671 LEC –EDL 2000/77463-, o en las limitaciones de la responsabilidad remanente del deudor después de la adjudicación conforme a lo previsto en el art. 579 de la misma Ley, etc. En definitiva es la situación de la persona o personas naturales propietarios o titulares de un derecho que implique uso de una vivienda habitual, y que pueden perder a causa de un procedimiento hipotecario, la que se trata de paliar en la ley con los mecanismos señalados. Lo que conduce a la desestimación del recurso en este extremo.” De lo que se trata es de proteger la vivienda “habitual” en la que se vive no a otros efectos, ya que tendrá una serie de privilegios de protección atendidos, precisamente, en base a esa consideración de vivienda que se usa de modo permanente como residencia habitual. También, la Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2013 -EDD 2013/271731-, apunta que la norma se aplica sólo si la finca hipotecada es la vivienda habitual (con independencia de la finalidad del préstamo). Por ejemplo, los supuestos de los arts. 21.3 LH –EDL 1946/59-, y 575 y 671 de la ley procesal civil –EDL 2000/77463-. Finalmente, la norma exige no sólo que la finca hipotecada sea la vivienda habitual del deudor, sino que además el préstamo o crédito garantizado debe tener como destino o finalidad financiar la adquisición de la misma vivienda habitual hipotecada. Este es el caso del art. 114.3 LH (límite de los intereses de demora), y de los demás citados anteriormente. Por tanto, en el caso de estos dos últimos grupos de medidas tuitivas, especialmente en el caso de las centradas en la ejecución procesal de la hipoteca, resulta esencial para su efectividad que el presupuesto previo de su aplicación (el carácter de vivienda habitual) pueda ser apreciado en dicho ámbito directamente, sin necesidad de abrir una fase probatoria extraña a este procedimiento caracterizado por su sumariedad.
Cuando el legislador ha querido establecer un marco protector para quien suscribe un préstamo hipotecario para el caso de que haya que ejecutarlo sobre el inmueble en caso de impago solo puede enmarcarlo dentro del concepto de vivienda habitual entendida como aquella definitiva en la que quien suscribe el préstamo va a desarrollar los actos esenciales de su vida en concepto de "morada permanente" a fin de otorgarle una serie de derechos que no los tendría si la vivienda no tuviera ese carácter con el que consta al momento de suscribir el préstamo hipotecario. Y ello al punto de que si al momento de la ejecución hipotecaria se detecta que se ha perdido ese carácter de vivienda habitual entendida como la familiar donde se desarrolla la vida de forma y manera permanente se entenderán perdidos los derechos reconocidos en la ley 1/2013 –EDL 2013/53763-.

References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 68
 artículo 3
 artículo 1320
 artículo 21
 artículo 1320
 artículo 21
 artículo 21
 artículo 1320
 Resolución 
 Resolución