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Timestamp: 2019-05-27 14:34:06+00:00

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Un institut de Syndic ???
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#1 16-12-2008 17:32:51
Inscription : 26-03-2006
Mr Van Nieuwkerke (Spa) a déposé au Sénat une "proposition de loi portant création de l'Institut des copropriétaires et syndics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic".
Lien vers le texte de la proposition.
Nous ne sommes pas positif à cette demande.
Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.
#41 23-12-2008 08:49:33
Messages : 5 188
Re : Un institut de Syndic ???
Mon cher Grmff!,
En fait, quand je dis que cela va coûter plus cher, vous me répondez que ce n'est pas le cas, parce que vous allez exproprier les syndics de leur chiffre d'affaire courtier .... ou exproprier les courtiers de leur chiffres d'affaire de syndic.
L’utilisation du mot “exproprier” est à nouveau un sophisme. C’est une déduction faite par vous pour votre compte.
Bravo la démocratie. Et ce chiffre perdu, comment vont-ils le récupérer, à votre avis?
Un chiffre d’affaire n’a rien à voir avec la démocratie. C’est à nouveau un sophisme. Je sais, je me répète comme Multatuli.
Deux solutions évidentes:
1. Diminution du nombre de syndic, donc de la concurrence, donc augmentation des prix.
2. Création d'une deuxième société, dans les mêmes bureaux, partageant le même personnel, en dédoublant les coûts de comptabilité, d'institut, de gestion, de publication, etc. Et donc, augmetation des prix pour le consommateur.
D’abord la 2ème solution est rendu impossible par la proposition parlementaire contestée par vous (L’avez vous lu ?).
Il se peut aussi qu’il y trop de syndics (comparez avec la France …), ce qui est peut-être à l’origine du problème qu’on travaille actuellement souvent en dessous d’un prix réaliste … (= à des prix non rentable pour un bureau qui fonctionne normalement).
Ce dernier fait donne souvent l’envie de toucher des commissions supplémentaires ou cachés pour les CP ou carrément sécrètes.
Mais ouvrez les zyeux, bon sang. Arrêtez de théoriser et de sophismer: vos rêves sont du pur fantasme! Soyez (un peu) pragmatique (de temps en temps)
Mon « rêve » se base sur un principe très très simple :
« les syndics existent pour être le syndic des ACP »
« les ACP existent pour permettre aux agents immobiliers d’avoir un chiffre d’affaires mensuel certain et suffisante ».
En d’autres mots on n’achète pas un appartement pour gonfler le chiffre d’affaire d’un agent immobilier (pour utiliser vos mots - si je voudrais être poujadiste j’en utiliserai d’autres), mais parce qu’on estime qu’un appartement est un bon investissement, pour y résider ou comme investissement stable.
J'ai l'impression de dire tout haut ce que bien des professionnels pensent tout bas. Ils ont les mains un peu liées parce que professionnels en activité qui n'ont pas envie de se faire taper sur les doigts ou qui n'ont pas envie de mettre leur réputation en balance.
Je ne dois pas dire lors d'une AG de mon ACP que d’autres CP absents du débat, de la majorité silencieuse de 60% et absente à cet AG, pensent comme moi, même si j’ai raison. Votre collègue agent immobilier, qui organise ces AG, réfute cet argument. A-t-il raison selon vous ?
Mais je sais et accepte, contrairement à votre collègue dans mon ACP, que vos paroles reflètent des idées qui vivent réellement dans votre corporation sans que vous en apportez la preuve.
Par le hasard des choses je viens d’apprendre hier soir à la VTM que l’IPI a finalement compris, en acquittant à la Chambre Exécutive d’Appel l’agent immobilier de Gand (ma ville natale !) d’avoir commis un faute déontologique en utilisant un tarif avec un montant fixe.
Mais cordialement, bien sur
Je vous félicite d’avoir osé d’entamer le débat démocratique avec quelqu’un d’une autre opinion que vous en public.
C’est un fait que dans mon ACP on ne l’ose pas. Je vous cite et paraphrase:
Ils ont les mains un peu liées parce que (copropriétaires résidants) qui n'ont pas envie de se faire taper sur les doigts ou qui n'ont pas envie de mettre leur réputation en balance.
Vous avez donc plus de courage moral qu’un copropriétaire banalisé dans mon ACP.
Ce je trouve aberrant qu’on devrait être pragmatique quand « la majorité » à un problème, mais pas quand une minorité est en problèmes. Contre eux on utilise la force de la loi et des règles détaillistes (tant discrédité par vous).
Mais la Loi a été généralisé lors de la Révolution Française, et créé d'origine par les villes contre le pouvoir féodal (Magna Charta, les chartes de nos villes belges obtenue entre 1200 et 1500, …) pour justement protéger une minorité envers un pouvoir absolu. Ce que Thomas More (partisan d'un pouvoir absolu) a critiqué vers 1500.
On le résume généralement avec les mots suivants : « Le formalisme protège une minorité » .
D’ailleurs je vous rappelle qu’une loi « impérative » n’est rendue impérative justement pour protéger un groupe qui se trouverait dans une position contractuelle faible, s’il n’y avait pas la protection d’une loi « impérative ».
Un contrat est censé d’être conclu entre des parties égales. La notion « impérative » compense un fait d’inégalité.
#42 23-12-2008 08:51:56
Messages : 16 804
Je vous lis vous dans le texte, et je trouve que c'est déjà pas mal!
#43 23-12-2008 08:55:37
Et concrêtement, comment pensez-vous que cette "transition" doit se passer?
#44 23-12-2008 09:10:33
Contre eux on utilise la force de la loi et des règles détaillistes (tant discrédité par vous).
Discrédité par moi? Je ne veux pas de lois illisibles, mais je veux une loi claire et simple à appliquer.
Seule la force de la loi rendra inutile l'IPS, l'IPI et autre IEC et IPCF. Même l'ordre des médecins et des avocats ne font que créer des lois qui leur sont propres, et ne servent qu'à cadenasser les règles d'accès à la profession.
Mais la force de la loi est bien faible, en Belgique... rien que par sa lenteur.
#45 23-12-2008 09:20:02
Une fois de plus, vous cherchez à résoudre un problème (les commissions occultes) en créant une "machin" de plus.
Ce n'est pas en créant un "machin" de plus que vous supprimerez les commissions occultes! Une fois de plus, vous rêvez!
Mettez plutôt cela dans la loi, avec une sanction assez dissuasive et des méthodes de contrôle, cela simplifiera la vie de tout le monde et cela sera vraiment efficace.
Pour rappel, aujourd'hui, ces commissions occultes ne sont pas interdites par la loi, mais par le code de déontologie.... des agents immobiliers. Quid des avocats et des comptables? Je n'en sais rien.
Si c'était dans la loi sur la copropriété, tout le monde le saurait et y serait soumis de la même manière. Pas besoin d'un institut pour cela.
#46 23-12-2008 09:24:00
Oserais-je dire que c'est un sophisme?
J'ose: c'est un sophisme. Vous mélangez les notions et détournez l'idée. Engagez vous plutôt dans la politique, vous y ferez fureur...
#47 23-12-2008 09:25:27
Mon cher Grmff!
Si vous dites "mon cher", merci de ne pas trop écorcher mon pseudo:
Ce sera Grmff ou Grmf!... pas Grmff!
#48 23-12-2008 13:46:56
Dites donc, ca tire presque à balles réelles ces temps-ci
J'ose néanmoins une candide sortie :
- Si instaurer une incompatibilité radicale entre ces différents métiers me semble excessif, qu'en est-il de la protection face aux conflits d'intérêts qui peuvent tirailler les syndics (quand même relativement fréquents, ai-je cru comprendre) ? Ces deux questions sont intimement liées...
Y a-t-il une disposition du genre l'article 523 du code des sociétés (toutes différences restant acquises) :
"§ 1er. Si un administrateur a, directement ou indirectement, un intérêt opposé de nature patrimoniale à une décision ou à une opération relevant du conseil d'administration, il doit le communiquer aux autres administrateurs avant la délibération au conseil d'administration. Sa déclaration, ainsi que les raisons justifiant l'intérêt opposé qui existe dans le chef de l'administrateur concerné, doivent figurer dans le procès-verbal du conseil d'administration qui devra prendre la décision. De plus, il doit, lorsque la société a nommé un ou plusieurs commissaires, les en informer... "
- Le particulier ne pourrait pas demander au civil la condamnation d'un syndic à (une sorte d') interdiction professionnelle.
Un ordre ne trouve-t-il donc pas là une raison d'être essentielle, sauf à considérer qu'il est préférable d'en faire une matière pénale, que l'administration soit gardienne des agréments ou que ce soit une profession non réglementée ?
- C'est quoi un sophisme ?
Sur ce, je retourne aux abris
#49 23-12-2008 18:20:24
Il n'y a pas de "conflit d'intérêt", mais une possibilité de se faire graisser la patte. Cette possibilité existera toujours et en tout lieux. Qu'il y ait interdiction du cumul de mandat ou non.
#50 23-12-2008 19:01:49
Ok sur ce que ca la notion de conflit d'intérêt ne concerne pas tous les cas envisageables de commissions occultes et que ce n'est pas indissolublement lié au cumul de mandats...
#51 24-12-2008 01:13:37
Lieu : Ernage
J'ai lu la proposition de l'ABSA, elle veut avant tout protéger la fonction du syndic professionnel. Quoi de plus normal de sa part. Le 11 décembre, il a été publiquement reconnu que la fonction était un métier difficile. Métier qui exige de nombreuses compétences.
Je pense que personne sur ce forum, ne conteste la chose. La compétence est un gage de bonne gestion financière et même si le salaire est élevé, les dépenses évitées à la copropriété, seront de loin plus importantes.
Il est logique, que la formation au métier de syndic, soit reconnue par un diplôme. Il est donc bon qu’un institut spécialisé prenne cette formation à son compte pour assurer la transition. Si demain, il me vient l'envie de postuler la place de directeur dans une maison de repos et de soins, pour des personnes âgées, je ne pourrai briguer ce poste, que si je suis muni du diplôme ad hoc.
La Ministre de l'économie m'a fermement fait comprendre que l'IPI était un institut professionnel, dont la mission première, était le contrôle et la protection des ses membres, au même titre que l'ordre des médecins ou des avocats.
Il est évident que le métier de syndic ne peut pas être confié à n'importe qui. Ce métier est-il suffisamment rentable à lui seul ? Bien souvent la réponse est non, ce qui oblige les syndics à se trouver d'autres activités, pour vivre décemment, eu égard à haute qualification exigée.
Certaines personnes, ont une activité professionnelle principale et en même temps, ont des activités complémentaires. Ce devrait être la même chose pour les syndics, à la seule condition que les activités complémentaires, soient compatibles avec la déontologie. On n'a jamais vu un "P.D.G.", être en même temps un leader syndicaliste. Si l'activité de syndic est faite à titre complémentaire, c'est à lui d'assumer les inconvénients qui accompagnent la profession.
L'ABSA est la première, a réclamer la fin de la concurrence des syndics non professionnels. Le bon sens, est donc de réglementer leurs compétences à tous. Tous les syndics doivent être soumis aux même règles, faut de quoi on fausse la concurrence.
Le Juge de paix honoraire qui a clôturé la séance du 11 décembre, a précisé que la meilleure des lois, n'empêcherait jamais les problèmes dans la copropriété. Le syndic est l'élément fondamental. C'est selon la manière qu'il exercera son métier, que la copropriété sera un havre de paix ou s’assimilera à la guerre de 100 ans.
La corruption fait partie de notre monde et plus votre pouvoir est grand, plus la tentation de la corruption est grande. Ceci n'est pas propre à une corporation, mais à la nature humaine. Il est donc indispensable de mettre en place des moyens pour s'assurer, que chacun remplisse son rôle avec intégrité et professionnalisme.
Je suis d'accord avec "Grmff", si cela ne fonctionne pas aujourd'hui, c'est essentiellement parce que la jurisprudence dit tout et son contraire. Parce que la loi n'a pas prévu de sanctions contre les fautifs. Parce que les procédures sont trop longues, trop coûteuses. J'ajoute, parce qu'un organisme professionnel ne peut pas être un tribunal.
Personnellement, et nul ne s'en étonnera, je suis favorable à la proposition de loi de Monsieur André Van Nieuwkerke. Certes, comme toute proposition, elle est amendable. Elle a au moins le mérite d’exister et de mettre en évidence des problèmes essentiels.
Je constate que toutes les propositions qui vont dans le sens de mieux protéger les consommateurs que sont les copropriétaires et les locataires, sont systématiquement rejetées par les syndics.
Est-il si difficile de mettre en place une solution qui soit équitable pour tout le monde ?
Pourquoi refuser que la loi sur la copropriété devienne d'ordre public ? En quoi serais-ce un problème pour la majorité des syndics honnêtes ?
Ma copropriété est une république bananière et mon syndic qui gère 64 appartements et studios est non professionnel, si je comprends bien, c'est une exception et il ne faut pas légiférer pour résoudre mes problèmes personnels. Si je ne suis pas heureux, je n'ai pas à enquiquiner les autres, je dois vendre. Moi je dis, s'il y a une minorité de syndics mafieux, c'est tous ensembles que nous devons les combattre, ils font honte et portent atteinte, à la profession.
LE METIER DE SYNDIC EST HONORABLE, c’est à l’ABSA et à un institut professionnel spécialisé, qu’il appartient de le rendre RESPECTABLE.
Je vous demande de m’excuser d’avoir été aussi long, mais comme je n’écris pas souvent, je cumule en une seule fois, ce que j’ai à dire.
Joyeux Noël et bonne année à vous tous. J’espère qu’un jour, on verra les copropriétaires se cotiser pour offrir à la nouvelle année, un beau cadeau à leur syndic, en remerciement de ses bons et loyaux services.
je ne laisse pas les autres agir à ma place
#52 24-12-2008 02:44:12
Citation :Il se peut aussi qu’il y trop de syndics (comparez avec la France …), ce qui est peut-être à l’origine du problème qu’on travaille actuellement souvent en dessous d’un prix réaliste … (= à des prix non rentable pour un bureau qui fonctionne normalement).
Je vous rappelle que les faits commis, en utilisant des documents faux, sont pénalement punissable depuis 2001. Tout aussi bien pour les avocats, que les agents immobiliers et les médecins.
Je vous rappelle aussi que la version initiale du Code de déontologie des agents immobiliers était plus sévère que celui qui a été finalement approuvé. Toutes les dispositions supprimés se trouvaient déjà dans le Code Pénal.
Un faux commis par exemple par un rapporteur d'une Chambre exécutive est un faux commis par un fonctionnaire public, et punissable plus sévèrement.
Une commission occulte est assez souvent caché en utilisant des faux. Un document (d'un syndic ou d'un rapporteur de l'IPI) qui "oublie" des faits est aussi un faux.
Naturellement il faut pouvoir produire ce document. Donc avoir accès aux documents de l'ACP (et de l'IPI) ...
Pourquoi croyez vous qu'un minorité de syndics refuse l'accès à ces pièces, appartenant à l'ACP?
Pourquoi croyez vous que l'IPI a interdit que des documents des enquêtes internes soient diffusés à des tiers (comme les CP ou les ACP concernés)?
Code Pénal a écrit :
Art. 193. Le faux commis en écritures (,en informatique) ou dans les dépêches télégraphiques, avec une intention frauduleuse ou à dessein de nuire, sera puni conformément aux articles suivants. &lt;L 2000-11-28/34, art. 3, 028; En vigueur : 13-02-2001&gt;
Art. 194. (Voir NOTE sous TITRE) Tout fonctionnaire ou officier public qui, dans l'exercice de ses fonctions, aura commis un faux,
Soit par fausses signatures,
Soit par altération des actes, écritures ou signatures,
Soit par supposition de personnes,
Soit par des écritures faites ou intercalées sur des registres ou d'autres actes publics, depuis leur confection ou clôture,
Sera puni (de la réclusion) de dix ans à quinze ans. &lt;L 2003-01-23/42, art. 48, 040; En vigueur : 13-03-2003&gt;
Art. 196. (Voir NOTE sous TITRE) Seront punies de (réclusion de cinq ans à dix ans) les autres personnes qui auront commis un faux en écritures authentiques et publiques, et toutes personnes qui auront commis un faux en écritures de commerce, de banque ou en écritures privées, &lt;L 2003-01-23/42, art. 49, 040; En vigueur : 13-03-2003&gt;
Soit contrefacon ou altération d'écritures ou de signatures,
Soit par fabrication de conventions, dispositions, obligations ou décharges ou par leur insertion après coup dans les actes,
Soit par addition ou altération de clauses, de déclarations ou de faits que ces actes avaient pour objet de recevoir ou de constater.
Art. 197. Dans tous les cas exprimés dans la présente section, celui qui aura fait usage de l'acte faux ou de la pièce fausse sera puni comme s'il était l'auteur du faux
#53 24-12-2008 02:49:12
Tintin a écrit :
La compétence est un gage de bonne gestion financière et même si le salaire est élevé, les dépenses évitées à la copropriété, seront de loin plus importantes.
Votre texte est un excellent résumé de le problématique. Merci.
J'ai sélectionné parmi d'autres ce paragraphe qui résume bien le problème réel. Vouloir épargner sur le qualité est du bricolage.
Il faut avoir de l'argent en trop pour pouvoir bricoler.
Mais c'est à l'IPI d'assurer que cette qualité est présente.
#54 24-12-2008 08:50:32
petitfuret
Inscription : 25-06-2006
Et si une diminution très sensible du nombre des syndics correspondait à avoir de " vrais" syndics" qui gèrent valablement les ACP dans l'intérêt commun via une comptabilité des plus transparentes et en informant correctement les copropriétaires de leurs droits sans toujours les culpabiliser avec leurs devoirs ?????
Avoir ENFIN de " vrais" professionnels ayant une solide formation de base - même en droit - .......... est-ce un rêve ???
#55 24-12-2008 09:25:48
Vous méconnaissez le mécanisme des commissions "occultes".
Le mécanisme courant n'inclus pas de faux. Le prestataire remet sa facture à la copropriété, et celle-ci la paye. Et le syndic remet sa facture de "coordination" au prestataire qui la paye aussi.
Rien d'illégal. Pas de "noir". Tout sur facture. Pas de faux... et aucune trace ni dans la compta de la copropriété, ni dans ses documents.
Je rajouterai que le prestataire ne fait rien d'illégal non plus. Il peut parfaitement convenir avec qui il veut de payer des frais de coordination, de représentation commerciale ou autre au syndic.
Je dirais même plus, le syndic qui demande a être payé, et informe la copropriété qu'il touchera une commission en direct de la part du prestataire respecte la déontologie de l'IPI.
Mon cher Luc, vous m'avez l'air bien peu au courant de la manière dont se passent les affaires...
A mauvais diagnostic... mauvais remède.
Je précise s'il en est besoin que je n'ai jamais eu recours aux commissions "occultes", et que les prestataires qui m'en proposaient ne devaient plus remettre les pieds dans mon bureau.
Je précise aussi que je ne trouve pas "honnête" le système des commissions occultes. Il n'a qu'une apparence de légalité, mais il y a une confusion des intérêts évidente. De la à démontrer son illégalité, il y a un pas...
#56 24-12-2008 09:36:14
Je ne pense pas qu'une diminution du nombre de syndic conduirait à une professionnalisation de la profession.
Vous liez un effet et une cause: une diminution du nombre de syndic et une professionnalisation de la profession. Cette cause et cet effet n'ont pas de lien. C'est là que vous rêvez...
#57 24-12-2008 09:41:49
D'accord. Tout à fait d'accord. Mais ce n'est pas parce que le salaire est élevé qu'il y a de la compétence...
Or, l'effet de nombreuses proposition sera de diminuer le nombre de syndic. Cela augmentera les prix. Pas leur compétence ni leur déontologie.
Pour augmenter la compétence des syndics et leur mode de fonctionnement, il faut les former (et exiger un certain nombre de formation à l'IPI pour les syndics) et leur donner une loi claire et simple.
Ceux qui disent "cela ne me dérange pas de payer plus tant que la compétence est là" me font bien rire. Parce qu'ils payeront plus... et la compétence ne sera pas plus présente. Ils auront manqué leur but.
Un syndic compétent ne facture pas plus cher qu'un autre syndic.
#58 24-12-2008 09:55:43
Pour éviter les enquiquineurs de première. Ou parce qu'ils sont trop nazes pour cacher leur turpitudes correctement.
Une fois de plus, ce ne sera pas un nouvel institut qui corrigera cela. C'est un joli paragraphe clair dans la loi.
J'ai eu accès à l'intégralité d'un jugement, qui mentionnait que le la loi ne mentionnait pas explicitement que les coordonnées des autres propriétaires devaient être remise à tout proprio qui en faisait la demande.... Et c'est vrai. Ce n'est pas explicite. C'est par des raisonnement tortueux qu'on arrive à l'évidence de cette obligation.
Luc aime bien les raisonnements tortueux d'un cheminement légal dans le codes et les lois. Moi pas. Je préfère qu'il soit explicitement écrit que l'ensemble des documents relatifs à une copropriété soient disponibles: facturiers, comptabilités, comptes individuels, extraits de compte bancaire, courrier, liste des propriétaires, listes de présence, liste des votes et des bulletins de votes s'il échet, etc.
Je dirais même plus, cela ne doit pas nécessairement être gratuit pour les abuseurs. Passé la première heure, le compteur peut se mettre à tourner (sauf pour les conseils de gérance, évidemment)
Et, au risque de me répéter, ce n'est pas un nouvel institut qui réglera ces problèmes. Un nouvel institut rendra les choses plus compliquées, parce que pourront être syndic les agents immobiliers, les comptables, les avocats, et les syndics affiliés à ce nouvel institut.
En effet, il est utopique de croire que les autres professions accepteront de lacher une part de leurs prérogatives...
Luc ne nous a toujours pas expliqué comment il ferait passer la pillule, en tout cas. Il a bien parlé de sophisme... mais n'a pas apporté de solution autre qu'une expropriation.
#59 24-12-2008 10:15:49
D'autant plus que ce nouvel institut devra probablement être régionalisé...
Si cela continue, il y aura, dans ce "pays", autant d'organisations/instituts que d'habitants...
#60 24-12-2008 11:52:41
Régionaliser : Ce serait une excellent solution......pour les ACP....
Déjà que les régions ont des décrets ou ordonnances spécifiques - le terme diffère selon la région - dans le domaine de l'environnement et de l'eau......
On arrive à une séparation de plus en plus nette dans de nombreux domaines....
Il est plus que temps que les syndics soient vraiment formés - et non déformés comme c'est malheureusement le cas actuellement pour un grand nombre - qu'ils soient de vrais professionnels....dont les fautes commises seraient reconnues et sanctionnées.
Cela commence déjà avec les magistrats...
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References: l'article 523

Art. 193
 art. 3

Art. 194
 art. 48

Art. 196
 art. 49

Art. 197