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[ARRENDAMENTO URBANO] - PDF
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Yago Mangueira Carvalhal
1 2013 Câmara dos Solicitadores Questões sobre o regime jurídico do [ARRENDAMENTO URBANO] Estes apontamentos são o resultado da ação de formação, realizada em Albufeira, que reuniu um grupo de especialistas com o objetivo de esclarecer as questões mais pertinentes do atual regime jurídico do arrendamento urbano - Lei 31/2012, de 14 de Agosto - e do impacto nas práticas dos Solicitadores. Este documento foi gentilmente elaborado pela Dr.ª Juíza Albertina Pedroso, a quem a Câmara dos Solicitadores agradece a colaboração incondicional que tem dado a todos os Solicitadores.
2 Índice 1. A que contratos se aplicam as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto? Está previsto algum regime transitório para os contratos habitacionais celebrados antes de 1990, e para os contratos não habitacionais celebrados antes do DL n.º 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir de 1 de janeiro de 2013? Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova lei? Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? O que muda para os contratos de arrendamento temporários, por exemplo para fins turísticos? Também para este tipo de contratos, com prazos reduzidos, os contratos têm que passar a ser escritos? Qual a importância da fixação de prazo nos novos contratos? A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de transmissão por morte do primitivo arrendatário, no arrendamento para a habitação, em contratos celebrados antes da vigência do NRAU? Quanto à transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais que alterações são introduzidas pela nova lei? Sou arrendatário titular de um contrato de arrendamento celebrado após o NRAU. Com o regime agora criado permite-se a transmissão do arrendamento para os filhos? O elenco exemplificativo de causas de resolução referidas no artigo 1083.º, n.º 2, do CC, é fundamento automático de resolução do contrato? Pode haver resolução do contrato com base em fundamentos que não estão referidos no artigo 1083.º do CC? Podem as partes estipular no contrato de arrendamento causas de resolução? Como se preenchem as causas de resolução previstas no artigo 1083.º, n.ºs 3 e 4 do CC?
3 1. A que contratos se aplicam as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto? As alterações introduzidas pela lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, não operaram qualquer modificação ao disposto no artigo 59.º da lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro. Assim, em regra, à semelhança do que aconteceu relativamente à Lei n.º 6/2006, cujo início de vigência ocorreu no dia 28 (cf. arts. 1.º e 65.º, n.º 2, da Lei n.º 6/2006), as alterações introduzidas ao Regime do Arrendamento Urbano pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, aplicam-se a todos os contratos que sejam celebrados após a data da sua entrada em vigor, e mesmo aos de pretérito, que a tal data ainda subsistam. Quanto à data da entrada em vigor da lei, apesar de estar a ser efectuada uma interpretação que já ocorreu também na entrada em vigor do RAU e do NRAU no sentido de estas alterações terem entrado em vigor no passado dia 12, entendemos que atento o preceituado no artigo 15.º da Lei n.º 31/2012, nos termos do qual a presente lei entra em vigor 90 dias após a sua publicação, coincidindo o referido dia 12 com o 90.º dia, e devendo entender-se o segmento após a sua publicação, como significando depois de, ou decorridos os referidos 90 dias, então, só cumpridos aqueles é que pode considerar-se que a lei entrou em vigor. Portanto, o novíssimo Regime do Arrendamento Urbano apenas entrou em vigor no passado dia 13 de Novembro. 2. Está previsto algum regime transitório para os contratos habitacionais celebrados antes de 1990, e para os contratos não habitacionais celebrados antes do DL n.º 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir de 1 de janeiro de 2013? Relativamente à regra supra enunciada quanto aos contratos celebrados anteriormente à entrada em vigor do NRAU, a mesma comporta duas excepções de natureza diferente: A primeira excepção é a resultante do regime instituído pelas normas transitórias constantes dos art.os 26.º a 58.º da Lei n.º 6/2006, relativas fundamentalmente a três núcleos 3
4 essenciais de matérias: às benfeitorias; à actualização de rendas; e à transmissão por morte do direito ao arrendamento, expressamente ressalvadas da aplicação imediata do novo regime por via do disposto no art.º 59.º, n.º 1, in fine. A segunda excepção é a referente às normas supletivas contidas no NRAU, que só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da nova lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da sua celebração, caso em que é essa a norma aplicável por via do disposto no art.º 59.º, n.º 3, da Lei n.º 6/2006. Assim, quanto a este núcleo de matérias referente às normas transitórias e às normas supletivas, com a entrada em vigor das alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, relativamente à aplicação da lei no tempo, temos agora que distinguir: o período que mediou entre a entrada em vigor das alterações introduzidas pela Lei n.º 6/2006 e a entrada em vigor das alterações introduzidas com o novíssimo regime. Desta forma, aos factos ocorridos entre e , aplicam-se as alterações operadas pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano, enquanto a partir da entrada em vigor das alterações efectuadas com o Novíssimo Regime, impõe-se a aplicação das regras neste estabelecidas. Como consequência da sucessão de regimes, temos que: - nas acções intentadas após o início da vigência do NRAU e nas intentadas após o início do novíssimo RAU, em princípio, é aplicável, respectivamente, o novo e o novíssimo regime do arrendamento urbano, ainda que os factos em discussão tenham ocorrido no domínio da lei anterior. O que importa é que esses factos subsistam e que possam produzir o efeito pretendido na vigência da nova lei. Porém, se os factos ocorreram no domínio da lei antiga e aí produziram já plenos efeitos, é-lhes aplicável a lei então vigente, como sucede, por exemplo, com a transmissão do direito ao arrendamento por morte do arrendatário, ocorrida na vigência do RAU, ou do NRAU; e com as regras sobre a validade quer quanto à forma quer quanto ao objecto do contrato, por via do disposto no art.º 12.º do CC. Já quanto às implicações que a aplicação imediata da nova lei possa ter no âmbito das acções judiciais pendentes, é necessário distinguir as situações em função da natureza das normas em presença. Deste modo, quanto às normas do NRAU e do Novíssimo RAU de natureza adjectiva ou procedimental, como sejam as atinentes à formação do título ou às comunicações entre as 4
5 partes, em princípio, não existe obstáculo à sua aplicação nas acções pendentes, embora tal possa susceptível de gerar algumas dificuldades de ordem prática. Basicamente tais dificuldades devem ser resolvidas à luz do seguinte princípio: a respectiva aplicabilidade não pode fazer renovar direitos cujo exercício a parte já tivesse deixado precludir à luz do regime anterior; e não pode retirar direitos que ainda não tivesse exercido. Isto quanto às normas de direito adjectivo. Mas se estiverem em causa normas de direito substantivo, como por exemplo, as atinentes à denúncia ou aos fundamentos de resolução do contrato, o julgador, em princípio, não as poderá aplicar aos casos em apreço nessas acções, antes deverá considerar o regime em vigor à data da propositura da acção, pois estas respeitam a saber se, nessa data, assistia ao autor o direito que se arroga. É esse, em regra, o momento relevante para determinar se os factos invocados têm eficácia constitutiva do direito alegado ou, no caso das excepções peremptórias, eficácia modificativa, impeditiva ou extintiva do efeito jurídico daqueles. Portanto, em princípio, aos factos em discussão nas acções pendentes à data do início da vigência do NRAU (invocados como causa de pedir ou excepção peremptória) será de continuar a aplicar o RAU (ou, se for caso disso, outra lei anterior aplicável); e aos factos em discussão nas acções pendentes à data da entrada do Novíssimo RAU, será de continuar a aplicar o NRAU. Caso contrário, preconizando-se a aplicação do NRAU ou do novíssimo RAU a estas situações, verificar-se-ia uma inaceitável aplicação retroactiva da lei nova que atentaria contra o princípio da confiança ínsito no Estado de direito democrático consagrado no art.º 2.º da CRP. 3. Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova lei? Como é sabido, no âmbito do RAU, os prédios urbanos podiam ser arrendados para habitação, comércio ou indústria, exercício de profissões ou para outra aplicação lícita do prédio (arts. 3.º, n.º 1, 74.º e ss., 110.º e ss., 121.º e ss. e 123.º e ss. do RAU). Porém, se as partes nada estipulassem, o arrendatário apenas podia utilizar o prédio para habitação (art. 3.º, n.º 2, do RAU). Com o Novo Regime do Arrendamento Urbano introduzido pela Lei n.º 6/2006, o arrendamento urbano passou a estar dividido em duas grandes categorias previstas no art º, n.º 1, do CC: 5
6 - os arrendamentos para fins habitacionais sobre os quais regem os arts º a 1107.º do CC; e - os arrendamentos para fins não habitacionais previstos nos arts º a 1113.º do CC. Ora, o artigo relativo ao fim do contrato não sofreu qualquer alteração com a Lei n.º 31/2012, pelo que os tipos de contratos que podemos encontrar no novo regime continuam a dividir-se nestes termos. Assim, nos contratos de arrendamento para fins habitacionais, integram-se os contratos de arrendamento para habitação permanente, e os contratos de arrendamento para habitação não permanente ou fim especial transitório, celebrados designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos. Relativamente a estes contratos voltaremos mais em pormenor em resposta à questão n.º 5, porque é importante a alteração introduzida pelo novo regime. Na categoria dos arrendamentos para fins não habitacionais cabem desde a alteração efectuada pela Lei n.º 6/2006, os tradicionais arrendamentos para comércio ou indústria, antes regulados nos arts. 110.º a 120.º do RAU; os antigos arrendamentos para exercício de profissão liberal, antes previstos nos arts. 121.º a 122.º do RAU; e ainda os arrendamentos de prédios urbanos para outros fins não habitacionais ou outra aplicação lícita a que se referia o art. 123.º do RAU. Acresce ainda que, no regime introduzido pelo NRAU, considerando a revogação do RAU e atendendo ao disposto no actual art º do CC, passaram a integrar esta categoria de arrendamentos para fins não habitacionais, estando sujeitos à respectiva disciplina, quer os arrendamentos de espaços não habitáveis, para afixação de publicidade, armazenagem, parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, anteriormente previstos no art. 5º, n.º 2, al. e), do RAU; quer ainda os arrendamentos de prédios rústicos não sujeitos a regimes especiais, isto é, que não estão submetidos à disciplina do arrendamento rural, a que aludia o art. 6.º do RAU. Importa ainda salientar que do artigo 1067.º, n.ºs 2 e 3, do CC resulta que, nada estabelecendo as partes a este respeito, o fim do arrendamento é determinado pela aptidão do prédio resultante da licença de utilização e, na falta desta, pelas características do arrendado, valendo como habitacional se este for habitável ou como não habitacional se não o for, isto salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado. Ora, o n.º 3 do art.º 1067.º deve ser conjugado com o disposto no art.º 1070.º, ambos do CC. 6
7 Assim, desde logo, terá de se entender que a expressão na falta de licença de utilização constante daquele preceito significa, na falta de licença de utilização, quando não exigível, conforme decorre do art.º 1070.º, n.º 1, in fine. Por outro lado, existindo agora apenas duas categorias possíveis de arrendamento urbano habitacional ou não habitacional a expressão constante da parte final do n.º 3, salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado só pode referir-se a um desses destinos. Logo, nada tendo sido estipulado pelas partes e não existindo licença de utilização (por não ser exigível), o arrendamento será habitacional, se o locado for habitável, e será não habitacional, se o locado não for habitável, mas poderá ainda valer como arrendamento habitacional ou como arrendamento não habitacional consoante o destino que, na prática, lhe tiver vindo a ser dado. Privilegia-se, assim, o destino efectivo atribuído ao locado, o que se compreende, pois, como é consabido, frequentemente espaços habitáveis são utilizados para outras finalidades, designadamente escritórios de profissionais liberais ou consultórios médicos. Por fim, o artigo 1028.º do CC, prevê que as partes possam estipular uma pluralidade de fins no arrendamento urbano, o que ocorrerá designadamente nos casos em que o contrato se destine à habitação do arrendatário e ao exercício no mesmo da sua profissão. Nesta situação, cada um dos fins sujeitar-se-á ao respectivo regime, admitindo-se, porém, que a invalidade ou resolução de um dos elementos possa afectar igualmente o outro no caso de não ser possível a discriminação ou de haver solidariedade dos diversos elementos entre si (n.ºs 1 e 2). Não obstante, se existir um fim preponderante, aplicar-se-á a título principal o respectivo regime (n.º 3). 4. Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? A matéria referente à forma do contrato de arrendamento encontra-se prevista no art º do Código Civil, que sofreu alteração com a Lei n.º 31/2012. De facto, na redacção introduzida pela Lei n.º 6/2006 estabelecia-se que o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha duração superior a seis meses, enquanto na nova redacção se eliminou o segmento relativo à duração do contrato. Portanto, actualmente, todos os contratos de arrendamento urbano devem ser celebrados por escrito independentemente de terem por fim um contrato com prazo inferior a 6 7
8 meses ou um contrato de duração indeterminada, assim terminando as dúvidas que a redacção anterior havia suscitado, mormente no tocante à forma dos contratos de arrendamento de duração indeterminada. Este preceito, sendo atinente à validade formal do contrato, aplica-se apenas aos contratos futuros por via do estatuído no art. 12.º, n.º 1, do CC. Daqui resulta que os contratos com prazo de duração inferior a 6 meses celebrados até à entrada em vigor desta alteração, sem submissão a forma escrita, são plenamente válidos porquanto à data da sua celebração se encontravam sujeitos à regra geral da consensualidade constante do art. 219.º do CC. Porém, actualmente e desde a entrada em vigor do NRAU, a não observância da forma escrita nos contratos a ela sujeitos tem como consequência a nulidade do negócio, conforme decorre do disposto no art. 220.º do CC, porquanto, na comparação com o RAU, a forma do contrato de arrendamento passou a ter natureza ad substantiam (arts. 219.º, 220.º e 364.º, n.º 1, do CC), tendo desaparecido consequentemente a possibilidade de convalidação do contrato pelo arrendatário através do recibo de renda ou de documento afim, prevista no artigo 7º, n.º 3, do RAU. De facto, ao invés do que então acontecia, a nova lei não prevê qualquer outra sanção para o efeito nem estabelece a possibilidade de as partes suprirem tal omissão, portanto, o contrato de arrendamento celebrado consensualmente é um contrato nulo. Em conformidade com esta previsão legal, deve entender-se que, no concernente às modificações do conteúdo do contrato efectuadas por acordo das partes e já na vigência do contrato, elas seguem o regime geral traçado pelo Código Civil (art. 221.º, n.º 2, do CC). Por isso, as estipulações posteriores ao contrato de arrendamento devem ser reduzidas a escrito quanto respeitem aos elementos essenciais do contrato, como é o caso, por exemplo, da alteração quanto à renda acordada ou à fixação de prazo diverso. Importa ainda salientar que, para além da sujeição a forma escrita a que alude o referido artigo 1069.º do CC, os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração encontram-se previstos no DL n.º 160/2006, de 8 de Agosto, diploma complementar que integra o Regime do Arrendamento Urbano e que vinha previsto no artigo 1070.º, n.º 2, do CC, quanto aos requisitos de celebração do contrato. Quanto a este diploma e aos requisitos de forma impostos no mesmo importa salientar que apenas entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação (art.º 6.º), significando isto que suscita um problema de aplicação da lei no tempo quanto aos elementos de forma do contrato relativamente ao período compreendido entre a entrada em vigor do NRAU e a entrada 8
9 em vigor do diploma complementar, isto em face da revogação do RAU, mormente dos respectivos arts. 8.º e 9.º, que dispunham sobre os elementos do contrato. Assim, os contratos celebrados no período temporal compreendido entre e são válidos desde que contenham os elementos essenciais do contrato resultantes da própria definição legal constante do art.º 1022.º do CC, ou seja, a identificação das partes (nome e número de BI ou outro elemento de identificação válido), a identificação do locado (localização e número da descrição predial ou da inscrição matricial) e o montante da renda. Note-se que o que vem de dizer-se tem plena aplicação à situação actual, porquanto, prevendo agora o artigo 12.º da Lei n.º 31/2012, que, de novo, o Governo adapte à presente lei o DL 160/2006, no prazo de 90 dias, os eventuais requisitos que o mesmo venha a exigir ou as alterações que venha a efectuar ao regime vigente, só serão exigíveis após a respectiva entrada em vigor, sendo plenamente válidos os contratos entretanto celebrados em conformidade com as imposições legais ora vigentes. No referido diploma, os elementos que o contrato de arrendamento urbano deve conter constam elencados nos art.os 2.º, que estabelece o seu conteúdo necessário e no 3.º. que se reporta ao conteúdo eventual do contrato. Ora, nos termos do art.º 4.º do mesmo diploma, a omissão de algum ou alguns desses elementos não determina a invalidade ou a ineficácia do contrato quando possa ser suprida nos termos gerais, e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos. De facto, no próprio preâmbulo do DL n.º 160/2006, de 08-08, o legislador reputou como elementos suficientes para a celebração de um contrato de arrendamento perfeito: a identidade das partes, a identificação do local arrendado, a existência da licença de utilização, o valor da renda e a data da celebração. Assim sendo, são apenas estes os elementos cuja falta acarreta a invalidade do contrato. Por seu turno, a omissão no contrato de arrendamento de quaisquer outros elementos, respeitantes ao seu conteúdo necessário ou eventual, apenas é susceptível de determinar a ineficácia do contrato na parte omitida. Portanto, a omissão de alguma das menções referidas nos arts. 2.º e 3.º do DL n.º 160/2006 pode conduzir a uma de três situações: A primeira, e menos gravosa, ocorre quando as partes omitem um dos elementos exigidos por lei, mas tal deficiência é suprida pela lei (quer supletivamente, quer por presunção), não havendo lacuna negocial. É, por exemplo, o que acontece nos casos em que não é fixado o fim do contrato (arts. 2.º, al. c), do DL n.º 160/2006, e 1067.º do CC); não é fixado o prazo de duração do contrato (arts. 3.º, n.º 1, al. e), do DL n.º 160/2006, 1094.º, n.º 3, e 1110.º, n.º 2, do 9
10 CC); não é anexado ao contrato o documento descritivo do estado de conservação do locado e suas dependências, bem como do prédio (arts. 3.º, n.º 2, do DL n.º 160/2006, e 1043.º, n.º 2, do CC). A segunda, situa-se já num plano de gravidade moderado e verifica-se quando não existe norma supletiva nem presunção legal que consigam preencher a falha das partes. Neste caso, existe uma lacuna negocial, mas ela é susceptível de ser suprida nos termos gerais, ou seja, com recurso ao regime geral da integração das declarações negociais, previsto no art. 239.º do CC. Finalmente, não sendo a lacuna negocial integrável, como ocorre quanto à falta dos referidos elementos essenciais, verifica-se a consequência mais gravosa preconizada pelo art. 4.º do DL n.º 160/2006, que determina a invalidade do contrato. Das formalidades especiais previstas no diploma destacam-se pelo seu interesse: a exigência legal relativa à licença de utilização; a sujeição a registo; e o pagamento do imposto de selo. Quanto à necessidade de licença de habitação, quando exigível, configura imposição do art º, n.º 1, do CC, que depois é concretizada pelo art. 5.º do DL n.º 160/2006, de 08-08, cujo n.º 1 estabelece que o arrendamento urbano só pode recair sobre locais ( ) cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização. Porém, enquanto o RAU estendia a todos os arrendamentos urbanos a necessidade de licença de utilização (art. 9.º, n.º 1, do RAU), o DL n.º 160/2006 não exige tal autorização para a celebração dos contratos que tenham por objecto quer os locados construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo DL n.º , de (art. 5.º, n.º 2, do DL n.º 160/2006); quer os espaços não habitáveis nem utilizáveis para comércio, indústria ou serviços, nomeadamente para afixação de publicidade ou outro fim limitado (art. 5.º, n.º 9, do DL n.º 160/2006). Assim, no NRAU, e a contrario, a licença de utilização será indispensável para a celebração de todos os demais contratos de arrendamento urbano. Não obstante, em caso de urgência, a licença de utilização pode ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida (art. 5.º, n.º 3, do DL n.º 160/2006). Como a lei não exige a comprovação do estado de urgência na celebração do arrendamento, bastará a mera estipulação de tal circunstancialismo no texto do contrato. Esta possibilidade deve, contudo, considerar-se limitada aos arrendamentos para fim habitacional de locados com tal aptidão, dado que, nos termos do n.º 4 do art. 5.º do DL n.º 160/2006, a mudança de 10
11 finalidade e o arrendamento para fim não habitacional de prédios ou fracções não licenciados devem ser sempre previamente autorizados pela Câmara Municipal. Por seu turno, a celebração do contrato de arrendamento sem licença de utilização, sendo esta seja exigível, ou documento comprovativo de a mesma ter sido requerida nos casos de urgência na celebração do negócio, por causa imputável ao senhorio, sujeita-o à aplicação de uma coima não inferior a um ano de renda; à possibilidade de resolução do contrato pelo arrendatário (art. 801.º, n.º 2, do CC), com direito a indemnização nos termos gerais de direito (art. 562.º do CC), por via do disposto no art. 5.º, n.º 7, do DL n.º 160/2006. Porém, não pretendendo o arrendatário exercer o seu direito de resolução, ou sendo a falta da licença devida a causa não imputável ao senhorio, o contrato celebrado é nulo nos termos do art. 4.º do DL n.º 160/2006. Acresce que, o fim do contrato deve coincidir com a aptidão do locado constante da licença de utilização, também sob pena de nulidade do negócio, esta prevista no art. 5.º, n.º 8, do DL n.º 160/2006 que estabelece: o arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo ( ), cabendo nesta situação quer o arrendamento não habitacional de local licenciado apenas para habitação, quer o arrendamento habitacional de local licenciado apenas para fim não habitacional. Por fim, sendo a falta da necessária autorização camarária imputável ao senhorio, este incorre na sanção prevista no n.º 5 do mesmo artigo e na obrigação de indemnização do arrendatário, fundada em responsabilidade pré-contratual (art. 227.º do CC). Outro requisito de primordial importância refere-se à necessidade de registo imposta pelos arts. 2.º, n.º 1, al. m), e 5.º, n.º 5, do CRgP, sempre que seja celebrado um contrato de arrendamento com prazo inicial superior a 6 anos, sob pena de não ser oponível a terceiros a duração estipulada em prazo superior a 6 anos. Por fim, importa salientar que o contrato de arrendamento deve ser celebrado em triplicado, destinando-se um exemplar ao arrendatário e outro ao senhorio, a quem competirá entregar o terceiro exemplar no serviço de finanças da área da situação do prédio por via do preceituado no art. 60.º, n.º 3, do Código do Imposto do Selo. A celebração do contrato de arrendamento obriga ainda ao pagamento do imposto do Selo, o qual corresponde a 10% do valor da renda mensal, no caso de o contrato ter uma duração igual ou superior a 1 mês, ou a 10% do valor da renda devida no caso de o contrato ter uma duração inferior a 1 mês (ponto 2.º da Tabela Geral do Imposto do Selo). Note-se que a importância do cumprimento desta imposição legal sai reforçada com a Lei n.º 31/2012, que visando prevenir a evasão fiscal, impede o recurso ao Balcão Nacional do 11
12 Arrendamento nos casos em que não se mostrar pago o imposto de selo, porquanto tal é motivo de recusa do requerimento apresentado artigo 15.º-C, n.º 1, alínea h), da referida lei. 5. O que muda para os contratos de arrendamento temporários, por exemplo para fins turísticos? Também para este tipo de contratos, com prazos reduzidos, os contratos têm que passar a ser escritos? Como vimos na resposta ao ponto 3. todos os contratos de arrendamento, independentemente do seu prazo ou do respectivo fim, devem ser reduzidos a escrito, por força do estipulado no artigo 1069.º do CC, situação que agora também se aplica aos contratos celebrados por período inferior a 6 meses, como ocorre, em regra geral, quanto aos que são celebrados designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou fins turísticos. No NRAU a referência expressa a estes contratos encontrava-se apenas no n.º 3 do arts º e no artigo 1096.º do CC, tendo-se criticado a solução porquanto não consagrava um regime específico para os arrendamentos para habitação não permanente em praias, termas ou outros lugares de vilegiatura, ou para outros fins transitórios como anteriormente se encontrava previsto na al. b) do n.º 2 do art. 5.º do RAU), fazendo-o apenas por via do estabelecimento nestes contratos duma excepção ao limite mínimo fixado em 5 anos (n.º 3 do artigo 1095.º), e à renovação automática prevista no artigo 1096.º do CC. Com as alterações introduzidas nestes preceitos pela Lei n.º 31/2012, o legislador veio acabar com a distinção quanto a estes contratos já que, tendo revogado a previsão dum prazo mínimo para a constituição do arrendamento para habitação, e podendo agora o mesmo ser celebrado por qualquer prazo, em harmonia, revogou ainda o referido n.º 3 do artigo 1095.º. Por seu turno, no artigo 1096.º, n.º 2, visando as situações mais frequentes do arrendamento para férias, veio consagrar uma excepção ao regime da renovação automática previsto no artigo 1096.º, n.º 1, estabelecendo supletivamente que não há lugar a renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias, os quais cessam, assim, por caducidade, nos termos do artigo 1051.º, alínea a), do CC. Salienta-se, portanto, que para os contratos celebrados com estes fins transitórios por natureza mas com prazo superior a 30 dias, devem as partes que não pretendam a respectiva renovação consagrar expressamente tal cláusula no contrato, para que possam cessar por via da 12
13 caducidade, sob pena de se renovarem automaticamente nos termos do artigo 1096.º, n.º 1 e, como tal, ser necessário para fazê-los cessar deduzir oposição à renovação dos mesmos por comunicação enviada nos prazos estabelecidos nos artigos 1097.º, e 1098.º, n.º 1, alíneas c) e d), respectivamente, quanto ao senhorio e ao arrendatário, sendo a antecedência mínima de 60 dias quando o prazo inicial do contrato for superior a 6 meses e inferior a 1 ano; e de um terço do prazo de duração inicial do contrato, quando se trate de prazo inicial inferior a 6 meses. 6. Qual a importância da fixação de prazo nos novos contratos? Com as alterações introduzidas ao artigo 1094.º do CC, o legislador veio agora consagrar a eliminação do denominado vinculismo, ao afastar supletivamente os contratos de duração indeterminada, estabelecendo a duração do contrato pelo período de dois anos quando as partes nada digam a tal respeito, assim reduzindo claramente o anterior prazo mínimo que era de 5 anos (artigo 1094.º, n.º 3, do CC). Conjugadas estas alterações com o regime previsto para a oposição à renovação do contrato de arrendamento, nos artigos 1097.º e 1098.º do CC, verificamos que a lei veio claramente facilitar a cessação do contrato de arrendamento, reduzindo significativamente os prazos para comunicação da oposição à renovação e permitindo ao arrendatário que receba tal comunicação a denúncia do contrato a todo o tempo, mediante a comunicação ao senhorio com uma antecedência mínima não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato (artigo 1098.º, n.º 4, do CC). Por outro lado, ao permitir no artigo 1096.º, n.º 1, do CC, que as partes estipulem que o contrato não se renova automaticamente no seu termo, permite que o mesmo termine por caducidade nos termos do artigo 1051.º, alínea a), sem necessidade, portanto, de esperar pelo prazo mínimo de comunicação da oposição à renovação. A propósito dos contratos para fins não habitacionais, em que regra geral, o arrendatário efectua um investimento significativo para dar início à respectiva actividade, importa considerar que se deve privilegiar a fixação de um prazo mais alargado, o qual pode ir até ao máximo de 30 anos previsto no artigo 1095.º, n.º 2. De facto, com a possibilidade de denúncia imotivada, operando por comunicação, o arrendatário ficará mais fragilizado com a celebração de um contrato de duração indeterminada do que com a fixação de um prazo inicial mais alargado. 13
14 Finalmente, importa salientar que a lei n.º 31/2012 integra uma norma transitória que importa reter quanto à contagem dos prazos que a mesma veio definir, com especial interesse para a possibilidade de denúncia do contrato. Trata-se do artigo 7.º, do qual resulta que os novos prazos fixados na lei se contam após a sua entrada em vigor, sendo que aos prazos em curso aplica-se a redução de prazos estabelecida na lei actual, ressalvando os casos em que o período em falta para completar o prazo em curso seja menor do que o tempo agora prevista para o efeito. 7. A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de transmissão por morte do primitivo arrendatário, no arrendamento para a habitação, em contratos celebrados antes da vigência do NRAU? Em primeiro lugar, importa desde logo ter presente que o regime aplicável à transmissão por morte se determina pela lei em vigor à data em que o decesso ocorreu, porquanto é este o facto que desencadeia o direito das pessoas elencadas na lei a verem transmitido a seu favor o contrato que, caso assim não acontecesse, caducaria por força do preceituado no artigo 1051.º alínea d). A transmissão por morte nos contratos de arrendamento habitacionais existentes à data de entrada em vigor da NRAU - quer tenham sido celebrados antes ou durante a vigência do RAU - encontra-se desde as alterações introduzidas pela Lei n.º 6/2006, sujeita à disciplina decorrente da norma transitória constante do art. 57.º da referida lei. É o que decorre do disposto no artigo 26.º, n.ºs 1 e 2, da Lei n.º 6/2006, que não sofreu alteração com a Lei n.º 31/2012. Estamos perante regime transitório que difere amplamente quer daquele que o RAU previa quer do que foi consagrado pelo NRAU para os novos contratos. Assim, efectuando a comparação com o RAU, verifica-se a existência duma redução do universo dos sujeitos beneficiários da transmissão por morte e uma alteração na sua ordem, visando claramente facilitar a cessação dos contratos de arrendamento mais antigos. Tal ressalta desde logo da circunstância de o proémio do n.º 1 do art. 57.º do RAU se referir apenas ao primitivo arrendatário, omitindo toda e qualquer alusão ao inquilino que não seja o originário (ao invés do que sucedia no RAU e que constava do art º do CC na redacção da lei n.º 6/2006, agora também revisto neste sentido). 14
15 Com efeito, e por um lado, os afins em linha recta ascendente e os conviventes em economia comum deixaram de ser beneficiários da transmissão por morte do arrendamento habitacional, sucedendo o mesmo com os descendentes que não sejam filhos (netos, por exemplo). Por outro lado, os membros da união de facto surgem agora colocados em primeiro lugar na ordem de transmissão, logo a seguir ao cônjuge, sendo que os ascendentes passaram a preferir aos filhos. Finalmente, quanto aos filhos e aos enteados fixou-se um limite etário que constitui um dos requisitos do direito à transmissão (alínea d), permitindo-se apenas a transmissão para os filhos e enteados maiores com idade inferior a 26 anos se frequentarem o 11.º ou 12.º ano de escolaridade, ou se tiverem uma deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% (alínea e). Quanto ao cônjuge sobrevivo com residência no locado (al. a) do n.º 1), é de salientar que a transmissão apenas opera nos casos em que o arrendamento não se lhe comunicou, em virtude do concreto regime patrimonial (comunhão de adquiridos ou da separação de bens). Acresce que a lei não estabelece quanto a ele, como requisito da transmissão, qualquer tempo mínimo de coabitação ou de duração do casamento; apenas o obriga a ter residência no locado, e contrariamente ao que dispunha o RAU no seu art.º 85.º, n.º 1, al. a), o art.º 57.º não impõe que o cônjuge sobrevivo não esteja separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto para que opere a transmissão por morte. A respeito desta alínea importa notar que a questão da transmissão por morte não se coloca nos casos em que o direito ao arrendamento se comunicou entre cônjuges em virtude do regime de bens, nos termos permitidos no art º do CC. No tocante à alínea b) do n.º 1 do art. 57.º, na redacção originária, salientava-se o facto de não fazer referência alguma ao período de vivência em comum relativamente à pessoa que vivia em união de facto com o arrendatário falecido. Desde logo defendemos que a transmissão nestes casos impunha que se verificassem os requisitos legalmente impostos para que a situação entre o transmitente e o transmissário fosse legalmente configurada como uma união de facto, nos termos em que esta surgia regulada pela Lei n.º 7/2001, ou seja, que o relacionamento pessoal se prolongasse há mais de dois anos, situação que a Lei n.º 23/2010, de 30 de Agosto, que lhe introduziu outras alterações, não veio modificar. Ora, a redacção introduzida ao preceito pela Lei n.º 31/2012, veio clarificar esta questão estabelecendo agora que o arrendamento se transmite à pessoa que com ele vivesse em união 15
16 de facto há mais de dois anos, com residência no locado há mais de um, sendo estes requisitos cumulativos. Acresce que, reportando-se a lei agora aos requisitos legais para que a vivência em comum de alguém integre uma união de facto, para que a transmissão ocorra, não devem ainda verificar-se quaisquer dos impedimentos que obstem à produção dos efeitos jurídicos decorrentes da união de facto, por exemplo, o facto de o primitivo arrendatário viver em união de facto mas não ter dissolvido o seu casamento, salvo se tiver sido decretada a separação de pessoas e bens (artigo 2.º, alínea d), da Lei n.º 7/2001). Quanto à alínea c), os ascendentes ocupam o terceiro lugar na hierarquia dos beneficiários da transmissão por morte da posição de arrendatário, correspondendo esta alínea a uma consagração de última hora no NRAU e encerrando uma inovação relativamente ao regime fixado quer pelo RAU, quer pelo Código Civil, porquanto os ascendentes não integravam o leque de beneficiários, preferindo agora aos filhos do primitivo arrendatário. A novidade introduzida pela lei n.º 31/2012 prende-se com a limitação da transmissão aos ascendentes de 1.º grau que antes não se verificava. É de notar ainda que a lei exige o período mínimo de um ano de tempo de convivência efectiva do ascendente com o arrendatário para que a transmissão do direito ocorra, tenha aquela decorrido ou não integralmente no locado, porquanto o legislador neste caso não distingue aqui as situações, ao invés do que faz relativamente à união de facto. Os filhos e os enteados do primitivo arrendatário ocupam agora o último lugar na hierarquia dos beneficiários da transmissão por morte do direito do arrendatário, e não têm direito à transmissão caso sejam maiores e não se encontrem a estudar no 11.º, 12.º anos ou ensino superior, nem tenham deficiência comprovada superior a 60%. Efectivamente, para que o direito ao arrendamento se lhes transmita, a lei exige a verificação de uma de várias condições alternativas: tratar-se de filho ou enteado, com menos de um ano de idade à data do falecimento do arrendatário [1.ª parte da alínea d)]; menor de idade que conviva com o arrendatário há mais de um ano [2.ª parte da alínea d)]; com idade inferior a 26 anos que conviva com o arrendatário há mais de um ano e frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior [parte final da alínea d) do n.º 1]; com idade igual ou superior a 18 anos que conviva há mais de um ano com o arrendatário e seja portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 % (1) [alínea e) do n.º 1]. A lei não se refere ao adoptado plena ou restritamente, mas o mesmo deve ser considerado no quadro dos sujeitos transmissários em igualdade de circunstâncias com os filhos 16
17 e enteados, por força do preceituado respectivamente nos artigos 1986.º e 1999.º do CC, o mesmo sucedendo com o filho nascituro, embora sob a condição do seu nascimento completo e com vida (art.º 66.º do CC). A alteração introduzida na alínea e) retirando a expressão maior de idade, nada traz de novo porquanto se o filho fosse menor já estava abrangido pela alínea anterior. Por seu turno o n.º 2 do artigo refere-se ao modo como se dá a transmissão: esta opera pela ordem estabelecida nas alíneas do n.º 1 do mesmo artigo (cônjuge ou unido de facto, ascendente, filho e enteado). Sendo vários os ascendentes, filhos ou enteados concorrentes, preferirá aquele que for o mais velho (n.º 2, in fine); e quando ao arrendatário sobreviva mais de um ascendente o direito transmite-se entre eles por morte do primeiro sucessor (n.º 4). O actual n.º 3 constitui importante alteração porquanto impede a transmissão relativamente a quem, estando nas condições legalmente previstas para o efeito, seja à data da morte do arrendatário, titular doutra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do país. Por último, a introdução dos n.ºs 5 e 6 também constitui novidade introduzida pelo novíssimo regime. Actualmente, se a posição do arrendatário se transmitir para ascendente com idade inferior a 65 anos à data da morte daquele, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos de prazo certo, pelo período de dois anos. O mesmo acontece se a transmissão ocorrer para filho ou enteado que não seja portador de deficiência com grau superior a 60%, caso em que o contrato fica submetido ao NRAU quando aquele atingir a maioridade, ou sendo estudante nos termos previstos na alínea e), na data em que perfizer 26 anos. Finalmente, e para terminar a análise do art. 57.º da NRAU, resta salientar a necessidade de observância de dois requisitos de ordem formal, mediante a aplicação do regime fixado no art º do CC, porquanto a lei nada diz a esse respeito, quanto ao regime transitório: assim, impõe-se a comunicação da transmissão ou da respectiva renúncia ao senhorio, nos três meses seguintes ao decesso do arrendatário primitivo, bem como a junção dos documentos comprovativos do óbito e da qualidade do sucessor, nomeadamente, pela junção dos assentos de nascimento, casamento, etc. No caso de incapacidade, a respectiva prova está sujeita ao regime instituído pelo DL n.º 352/2007, de 23-10, o qual aprovou a nova Tabela Nacional de Incapacidades por Acidentes de Trabalho e Doenças Profissionais, atento o preceituado no respectivo artigos 2.º, n.º 3, sendo 17
18 que as tabelas aprovadas pelo citado Decreto-Lei aplicam-se a todas as peritagens de danos corporais efectuadas após a sua entrada em vigor [cfr. art.º 6.º, n.º 1, al. c), do mesmo diploma]. 9. Quanto à transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais que alterações são introduzidas pela nova lei? A transmissão em causa regista menos condicionalismos do que aqueles que a lei fixa para os arrendamentos para fim habitacional, já o n.º 1 do art º do CC, se limita a estabelecer que o arrendamento não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podem renunciar à transmissão. Acontece que neste preceito, apesar de estar referido como um dos artigos alterados pela Lei n.º 31/2012, não se vislumbra diferença entre as duas redacções do preceito, nem sequer quanto ao prazo de comunicação da renúncia que já era anteriormente de três meses. Nestes casos, a lei não fixa quaisquer limites que possam restringir o universo de beneficiários da transmissão do direito, para além da sua qualidade de sucessores do falecido, portanto, serem seus herdeiros, legítimos ou legitimários ou mesmo legatários. Falecendo o arrendatário, o sucessor deste pode adoptar uma de duas condutas: pode renunciar à transferência da posição contratual, e neste caso deve comunicar tal facto ao senhorio no prazo de 3 meses após o decesso do arrendatário; em alternativa, pode pretender a manutenção do vínculo contratual e, neste caso, deverá comunicar essa sua vontade ao senhorio, juntando para o efeito cópia dos documentos comprovativos do óbito do arrendatário e da sua qualidade de sucessor, tudo no prazo de três meses a contar do falecimento do inquilino, conforme decorre do disposto no art º, n.º 1, do CC, e por força da remissão operada pelo n.º 2 do art º do mesmo Código. Tanto no caso da renúncia como no da continuação do contrato, a comunicação do sucessor deverá obedecer ao ritual estabelecido nos arts. 9.º e segs. da NLAU. Não sendo efectuada a comunicação em apreço, ainda assim transmitir-se-á o arrendamento, mantendo-se com as inerentes obrigações, mormente a do pagamento da renda, muito embora o transmissário fique obrigado a indemnizar o senhorio por todos os danos resultantes de tal omissão, conforme resulta do n.º 2 do art º do CC, e uma vez mais por força da remissão operada pelo art º, n.º 2, do mesmo Código. Note-se que, à semelhança do que acontece quanto ao arrendamento para habitação, a questão da transmissão por morte prevista no art º do CC não se coloca nos casos em que 18
19 o direito ao arrendamento se comunicou entre cônjuges em virtude do regime de bens (art º do CC). Importa salientar que a propósito do art º do CC (e das normas correspondentes do regime anterior), tem-se debatido a questão de saber se a referência à morte do arrendatário e aos seus sucessores se reporta unicamente a pessoas singulares ou se abrange também a extinção de pessoa colectiva. O entendimento predominante vai no sentido de que a previsão do artigo respeita apenas às pessoas singulares desde logo pelo argumento literal, porquanto a lei se refere à morte, aos sucessores e aos documentos comprovativos da ocorrência, realidades que são próprias das pessoas físicas. Importa, ainda referir, pela sua importância, o regime de direito transitório previsto para os contratos celebrados antes do NRAU, o qual, por via do disposto no citado artigo 26.º, n.º 1 e 2, também não difere quer esteja em causa arrendamento para fim não habitacional celebrado antes ou depois do DL n.º 257/95, de 30 de Setembro. À semelhança do que acontece quanto aos arrendamentos para fim habitacional, também o regime de direito transitório estabelecido para a transmissão por morte no arrendamento para fim não habitacional pelo art. 58.º do NRAU, aplicável a todos os contratos celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, é substancialmente diverso daquele que acabou de se referir para os novos contratos. Desde logo, ressalta do art. 58.º da NLAU a adopção da regra da caducidade do contrato por morte do arrendatário, consagrando-se, pois, uma disciplina idêntica à do regime da locação (art º, al. d), do CC), mas diametralmente oposta à preconizada pelo RAU (art. 112.º), pela nova lei para os mesmos contratos (art º do CC) e inclusivamente pela norma de direito transitório que regula a transmissão por morte nos arrendamentos para fim habitacional (art. 57.º da NLAU). A nova redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012, veio clarificar no n.º 1 do artigo 58.º que a mesma ocorre apenas quanto à morte do primitivo arrendatário, limitando, portanto, ainda mais a transmissão por morte nos arrendamentos para fim não habitacional. A regra da caducidade aqui prevista comporta apenas uma excepção, nos termos da qual é possível a transmissão do direito do arrendatário falecido no caso de o seu sucessor explorar em comum, e pelo menos nos últimos 3 anos, o estabelecimento a funcionar no locado. Esta possibilidade de transmissão refere-se tanto aos arrendamentos para o comércio e indústria como aos arrendamentos para o exercício de profissão liberal. Assim, deve considerarse, por exemplo, que o consultório do médico, o gabinete do arquitecto ou o escritório do 19
20 advogado instalados em local arrendado cabem na previsão do art. 58.º, sendo possível nesses casos a transmissão por morte do direito ao arrendamento desde que observados os demais requisitos legais. Porém, o sucessor ou transmissário deve ser herdeiro ou legatário do de cujus (art º do CC) que simultaneamente desenvolva uma actividade no locado antes explorado por aquele. Estão assim excluídos do universo de transmissários todos aqueles que, não possuindo tal qualidade sucessória, apenas tiveram, como ocupação profissional, o trabalho no estabelecimento do arrendatário falecido. Finalmente, importa salientar que também a transmissão por morte nos contratos de pretérito de arrendamento para fim não habitacional impõe ao transmissário o dever de comunicação ao senhorio, nos três meses subsequentes ao decesso do arrendatário, da vontade de continuar a exploração e a junção, para esse efeito, os documentos comprovativos do falecimento do locatário e da sua qualidade de sucessor. Quanto à inobservância de tal dever e aos formalismos da comunicação, aplicam-se as considerações tecidas quanto à transmissão do arrendamento habitacional. 10. Sou arrendatário titular de um contrato de arrendamento celebrado após o NRAU. Com o regime agora criado permite-se a transmissão do arrendamento para os filhos? A transmissão por morte da posição de arrendatário nos contratos de arrendamento habitacionais celebrados depois da entrada em vigor do NRAU ( ) vem regulada nos arts º e 1107.º do CC. No confronto com o regime do RAU, é perceptível a redução de cinco para duas das classes dos transmissários que o n.º 1 do art. 85.º do RAU designava. Com efeito, na lei nova são chamados para a transmissão por morte do arrendatário o cônjuge ou o membro sobrevivo da união de facto (al. a) do n.º 1 do art º do CC) e depois o convivente em economia comum (al. b) do mesmo n.º 1). Porém, esta redução de elenco não corresponde a uma qualquer diminuição do universo dos transmissários, pois a al. b) do n.º 1 do art º do CC mais não faz do que agrupar num só preceito os sujeitos antes referidos nas als. b), d), e) e f) do n.º 1 do art. 85.º do RAU, 20
A RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO NO NOVO E NOVÍSSIMO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO 1
A RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO NO NOVO E NOVÍSSIMO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO 1 ALBERTINA MARIA GOMES PEDROSO A Autora procede a uma análise crítica das principais alterações emergentes da

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