Source: https://sintesis.colombiacompra.gov.co/jurisprudencia/documento/31144
Timestamp: 2020-04-08 01:58:21+00:00

Document:
Sentencia: TAD-CUN-SIII-982194-2002
Una entidad pública no debe indemnizar a un contratista, cuando éste en virtud de un contrato de arrendamiento le hace mejoras necesarias al bien sin autorización de la entidad
UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL VS SOCIEDAD HANGAR AEROTÉCNICO LTDA.
El contrato de arrendamiento se celebró en noviembre 15 de 1991, pactándose como valor la suma de cincuenta y dos millones setecientos cuatro mil pesos a razón de un canon mensual de cuatro millones trescientos noventa y dos mil pesos ,por un plazo de arrendamiento de 2 años y 6 meses, contados a partir del acta de entrega que se suscribirá dentro de los tres ( 3 ) días siguientes al perfeccionamiento del contrato. (cláusulas quinta y séptima) La tarifa de arrendamiento mensual será de 2.6, 3.0, y 0.3 salarios mínimos legales diarios por metro cuadrados; el canon mensual de arrendamiento será el resultado de multiplicar la tarifa de arrendamiento mensual por el numero de metros cuadrados del inmueble objeto del contrato. (cláusula sexta). El Consejo de Estado mediante providencia de agosto 21 de 1992, admitió la demanda contra la resolución 9507 de agosto 1 de 1991 y decreto la suspensión provisional de su articulo primero, que regulaba como unidad de medida para el cobro de los arrendamientos salarios mínimos legales diarios; decisión confirmada mediante providencia de octubre 23 de 1992; la razón de la suspensión obedece a existir flagrante violación a los artículos 2 y 3 del decreto 3444 de 1984 “ por el cual se dictan normas sobre arrendamiento para las entidades públicas”, según los cuales para determinar el precio mensual de arrendamiento se debe tener en cuenta los términos de porcentaje sobre el avalúo catastral que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, debe practicar sobre los inmuebles objeto de arrendamiento y las resoluciones adoptan como unidad de medida salarios mínimos legales diarios. a). La cláusula sexta y séptima contractual (canon de arrendamiento) surtió plenos efectos jurídicos entre las partes, hasta octubre 22 de 1992, fecha en la cual quedo en firme la suspensión provisional del acto administrativo que la fundamentaba. b). En el mismo sentido, el articulo primero de la resolución No 9507 de agosto 1 de 1991, gozo de presunción de legalidad hasta la fecha anterior. c). Dentro de este primer periodo (noviembre 15 de 1991 a octubre 22 de 1992) no existía ningún fundamento jurídico que permitiera al arrendador incumplir su obligación de pago de la renta pactada; al no cumplir su obligación incurrió en mora.
¿Debe una entidad pública indemnizar a un contratista, cuando éste en virtud de un contrato de arrendamiento le hace mejoras necesarias al bien sin autorización de la entidad, a pesar que en el contrato se acordó que en materia de mejoras debía existir autorización por parte del arrendador?
«(...) En efecto, las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad, siguiendo las reglas que en esta materia traza el estatuto civil (art. 1994), acordaron que en materia de mejoras debía existir autorización por parte del arrendador; consentimiento que no solamente tiene la finalidad de permitir la realización de mejoras, sino de comprometer la responsabilidad del arrendador para rembolsar el costo de esas mejoras útiles.
No comparte la sala que en eventos como el presente se este frente a un enriquecimiento injusto; por el contrario para evitar responsabilidades u obligaciones impuestas unilateralmente por uno de los contratantes, se regula que en este tipo de mejoras haya un acuerdo de voluntades, que es precisamente la causa de reembolso de las mismas en caso de que se hayan realizado.
Para el caso concreto, el demandado y reclamante de las mejoras útiles no probo que en esta materia haya existido autorización del arrendador; por consiguiente no es de derecho imponer a este una obligación de reembolso para la cual no se comprometió. (...)»
Una entidad pública no debe indemnizar a un contratista, cuando éste en virtud de un contrato de arrendamiento le hace mejoras necesarias al bien sin autorización de la entidad, a pesar que en el contrato se acordó que en materia de mejoras debía existir autorización por parte del arrendador, porque:
Las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad, siguiendo las reglas que en esta materia traza el estatuto civil (art. 1994), acordaron que en materia de mejoras debía existir autorización por parte del arrendador; consentimiento que no solamente tiene la finalidad de permitir la realización de mejoras, sino de comprometer la responsabilidad del arrendador para rembolsar el costo de esas mejoras útiles.
Debe haber acuerdo de voluntades para que haya reembolso de las mejoras.
PRIMERO: Declarar terminado el contrato de arrendamiento, suscrito entre el Fondo Aeronáutico Nacional ( Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil ) y la sociedad Hangar Aerotécnico Ltda., de fecha 15 de noviembre de 1991, con relación al área ubicada en esta ciudad, identificada plenamente en el correspondiente contrato, de acuerdo a lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. SEGUNDO: Ordénese a la Sociedad Hangar Aerotécnico Ltda., restituir el inmueble referido en el término de diez días, contados a partir de la ejecutoria de este fallo. TERCERO.- Si vencido el término anterior, la demandada no da cumplimiento a lo decidido por el Tribunal, se llevará a cabo el lanzamiento. Para tal efecto, se comisiona al Juez Civil Municipal (Reparto) de Bogotá. Por la Secretaría de la Sección líbrese el despacho comisorio con los insertos del caso. CUARTO.- Negar las demás solicitudes especiales
Un contratista arrendatario no puede dejar de pagar los cánones de arrendamiento alegando que a causa de la suspensión provisional y posterior declaratoria de nulidad
¿Puede un contratista arrendatario dejar de pagar los cánones de arrendamiento alegando que a causa de la suspensión provisional y posterior declaratoria de nulidad de una resolución por medio de la cual se fijaron las tarifas de arrendamiento de los inmuebles de la AERONAUTICA CIVIL que sirvieron de fundamento al contrato, el no estaba obligado a cumplir con sus obligaciones contractuales en materia de pago de la renta acordada, sin con estos vulnerar los principios de la contratación estatal?
Declaratoria de nulidad del acto administrativo «(…) En términos generales, puede decirse que respecto a los efectos jurídicos de la declaratoria de nulidad de un acto administrativo, se han presentado dos tesis: La primera le otorga efectos retroactivos a partir del momento en que la decisión administrativa surgió a la vida jurídica, su consecuencia no es otra que las situaciones jurídicas emanadas del acto nulo, dejarían de existir; la segunda sostiene que los efectos del acto nulo, solo pueden ser hacia el futuro; esta tesis tiene como finalidad con base en el principio de seguridad jurídica proteger las situaciones que se concretaron durante la vigencia del acto administrativo que es declarado nulo; en otros términos las situaciones jurídicas individuales, creadas a partir del acto administrativo general que es declarado nulo, deben permanecer produciendo efectos jurídicos, hasta tanto haya un pronunciamiento jurisdiccional que se pronuncie sobre su legalidad en forma concreta. (...)»
«(…) c). Ahora bien, en materia contractual la Ley 80 de 1993, en forma expresa ha regulado como causal de nulidad absoluta del contrato, la declaratoria de nulidad de los actos administrativos en que se fundamenten (numeral 4 art,44), pero igualmente ha otorgado unos precisos efectos a esa nulidad, en el sentido que: “conlleva a su terminación y liquidación mediante acto administrativo” ( art.45); y respecto a contratos de ejecución sucesiva “no impide el reconocimiento y pago de las prestaciones ejecutadas hasta el momento de la declaratoria” (art.48) ; lo que significa en una adecuada interpretación que consagra en forma expresa un efecto ex nuc , es decir hacia el futuro a la declaratoria de nulidad.
d). Así mismo, el mencionado estatuto contractual consagra el concepto de nulidad parcial, es decir cuando la misma comprende solamente alguna (s) cláusula del contrato; en este evento es clara la norma en el sentido “ que el efecto de la nulidad no invalida la totalidad del contrato, salvo cuando éste no pueda existir sin la parte viciada”.(art. 47); en criterio de la sala cuando el acto administrativo general declarado nulo, es solamente el fundamento de una determinada cláusula contractual, lo efectos jurídicos de esa declaración dentro del mismo razonamiento son igualmente hacia el futuro y no retroactivos.
e). Descendiendo al caso concreto, se tiene que la declaratoria de nulidad del articulo primero de la resolución 9507 de agosto 1 de 1991, que presuntamente y bajo una interpretación amplia fundamenta las cláusulas sexta y séptima del contrato celebrado entre las partes, no conlleva a sanear el incumplimiento y la mora en que incurrió el arrendador frente a sus obligaciones contractuales de pago, dentro de ese primer periodo analizado en el acápite anterior. ( no se puede perder de vista que transcurrieron mas de once meses (11) de presunción de legalidad del acto administrativo general sin que se haya pagado la renta ).
La argumentación anterior es suficiente para concluir que el planteamiento de la parte demandada de usufructuar el bien dado en arrendamiento, pero no pagar la renta del mismo por existir suspensión provisional y posterior nulidad del articulo primero de la resolución No 9507 de 1991, no tiene respaldo jurídico y por consiguiente esta demostrada la causal de MORA en el pago de los arrendamientos, lo cual a su vez determina la terminación del contrato celebrado. (...)»
Un contratista arrendatario no puede dejar de pagar los cánones de arrendamiento alegando que a causa de la suspensión provisional y posterior declaratoria de nulidad de una resolución por medio de la cual se fijaron las tarifas de arrendamiento de los inmuebles de la AERONAUTICA CIVIL que sirvieron de fundamento al contrato, el no estaba obligado a cumplir con sus obligaciones contractuales en materia de pago de la renta acordada, sin con estos vulnerar los principios de la contratación estatal, en razón a que :
En el estatuto general de contratación se encuentra regulado como causal de nulidad absoluta del contrato, la declaratoria de nulidad de los actos administrativos en que se fundamenten, pero igualmente ha otorgado unos precisos efectos a esa nulidad, respecto a contratos de ejecución sucesiva “no impide el reconocimiento y pago de las prestaciones ejecutadas hasta el momento de la declaratoria”
cuando el acto administrativo general declarado nulo, es solamente el fundamento de una determinada cláusula contractual, lo efectos jurídicos de esa declaración dentro del mismo razonamiento son igualmente hacia el futuro y no retroactivos.
La declaratoria de nulidad de un artículo de la resolución por medio de la cual se fijaron las tarifas de arrendamiento de los inmuebles de la AERONAUTICA CIVIL, no conlleva a sanear el incumplimiento y la mora en que incurrió el arrendador frente a sus obligaciones contractuales de pago, dentro del periodo de tiempo en que la resolución gozaba presunción de legalidad.
No es suficiente para concluir que el planteamiento del contratista arreandador de usufructuar el bien dado en arrendamiento, pero no pagar la renta del mismo por existir suspensión provisional y posterior nulidad, no tiene respaldo jurídico y por consiguiente está demostrada la causal de mora en el pago de los arrendamientos, lo cual a su vez determina la terminación del contrato celebrado.
Ley 80 de 1993.Artículo 44 y 48.
Documento: TAD-CUN-SIII-982194-2002

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