Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F02-12-2014-4A_201-2014
Timestamp: 2016-10-24 15:58:49+00:00

Document:
4A_201/2014 (02.12.2014)
4A_201/2014 � � Arr�t du 2 d�cembre 2014
Mmes et M. les Juges f�d�raux Klett, Pr�sidente, Kolly, Hohl, Kiss et Niquille.
X.________, repr�sent� par Me Jean-Marc Siegrist,
bail � loyer; colocation; annulation d'un cong�; qualit� pour agir,
recours contre l'arr�t de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve du 24 f�vrier 2014.
A une date inconnue, X.________ a acquis la propri�t� d'un appartement de quatre pi�ces dans un immeuble sis 10, rue du Jura, � Gen�ve. Le logement faisait l'objet d'un bail renouvelable, conclu le 3 d�cembre 1990 par l'ancien propri�taire avec A.Y.________ et Y.________, m�re de la pr�nomm�e. A.Y.________ a v�cu dans l'appartement avec sa m�re de mani�re permanente depuis 2006.
Dans une proc�dure en contestation d'une augmentation de loyer, ce dernier a �t� fix� � 7'200 fr. par an, charges comprises, selon l'accord conclu par les parties le 30 octobre 2008 devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers.
Y.________ est d�c�d�e � Gen�ve le 3 f�vrier 2009, laissant pour h�ritiers ses trois enfants, soit A.Y.________, C.Y.________ et B.Y.________.
En date du 16 juillet 2009, A.Y.________ a demand� � la g�rance que le contrat de bail soit mis � son seul nom. Il n'a pas �t� donn� suite � cette requ�te.
Par avis officiel du 27 ao�t 2009, notifi� � chacun des trois h�ritiers de feu Y.________, X.________ a r�sili� le bail pour le 31 d�cembre 2009. Par la suite, le bailleur a motiv� le cong� par sa volont� de proc�der � des travaux de r�fection et de relouer l'appartement � un tiers � un loyer sup�rieur � celui extr�mement bas qu'il avait maintenu en raison de l'�ge de Y.________.
Apr�s s'�tre adress�e sans succ�s � la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers, A.Y.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, en date du 28 juin 2010, d'une action tendant � l'annulation du cong� du 27 ao�t 2009; la demande �tait dirig�e contre X.________, C.Y.________ et B.Y.________.
X.________ a contest� la l�gitimation active de A.Y.________.
Par jugement incident du 20 mai 2011, confirm� par arr�t de la Cour de justice du 18 juin 2012, le Tribunal des baux et loyers a constat� que A.Y.________ poss�de la l�gitimation active pour contester le cong� litigieux � l'encontre des trois d�fendeurs.
Par arr�t du 11 septembre 2012 (cause 4A_464/2012), la Pr�sidente de la cour de c�ans n'est pas entr�e en mati�re sur le recours form� par X.________ contre l'arr�t cantonal du 18 juin 2012.
Par jugement du 23 mai 2013, le Tribunal des baux et loyers a annul� le cong� notifi� par X.________ le 27 ao�t 2009.
Statuant le 24 f�vrier 2014 sur appel du bailleur, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement de premi�re instance. Apr�s avoir r�p�t� que A.Y.________ dispose de la qualit� pour agir seule, les juges genevois ont constat� que le cong�, intervenu moins d'un an apr�s la transaction pass�e devant la Commission de conciliation, est annulable en vertu de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO.
X.________ interjette un recours en mati�re civile. Il demande au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t du 24 f�vrier 2014 et de constater que A.Y.________ n'a pas la l�gitimation active pour contester le cong� du 27 ao�t 2009.
A.Y.________ propose le rejet du recours.
C.Y.________ et B.Y.________ n'ont pas d�pos� de d�terminations.
Le recours est dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF). La pr�sente cause atteint la valeur litigieuse de 15'000 fr. ouvrant le recours en mati�re civile dans les affaires relevant du droit du bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF; cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390; 136 III 196 consid. 1.1 p. 197). Au surplus, le recours est exerc� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions tendant � faire constater l'absence de l�gitimation active de la demanderesse et qui a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). D�pos� dans le d�lai (art. 45 al. 1 et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, le recours est en principe recevable.
2.1.�Selon l'arr�t attaqu�, A.Y.________, en tant que colocataire, peut agir seule en contestation du cong�; au surplus, elle a satisfait aux exigences de la consorit� en dirigeant son action �galement contre son fr�re et sa soeur, cotitulaires du bail en tant que membres de la communaut� h�r�ditaire de l'autre colocataire. La cour cantonale justifie cette solution par le but de protection sociale vis� par les normes sur l'annulabilit� des cong�s abusifs.
2.2.�A suivre le recourant, la Cour de justice aurait, ce faisant, viol� l'art. 602 CC, lequel institue le principe de l'action commune des membres de la communaut� h�r�ditaire. Au surplus, le but de protection sociale des art. 271 et 271a CO ne saurait permettre de d�roger � ce principe du droit successoral.
2.3.�L'argumentation du recourant tombe d'embl�e � faux, car elle se fonde sur un �tat de fait diff�rent de celui qui a donn� lieu � la d�cision entreprise. En effet, le contrat en cause �tait un bail commun avant le d�c�s de Y.________, puisqu'il liait non seulement cette derni�re mais �galement sa fille A.Y.________. Les colocataires concern�s par la r�siliation du contrat par le bailleur sont A.Y.________ d'une part et les h�ritiers de Y.________ d'autre part. La question n'est donc pas de savoir si A.Y.________ peut agir seule en tant que membre de l'hoirie de Y.________. Ce qui est en jeu, c'est la l�gitimation active de la colocataire A.Y.________, ind�pendamment de son statut de membre de la communaut� h�r�ditaire de l'autre colocataire.
Cela �tant, d�s lors que la qualit� pour agir d'une partie est mise en cause, le Tribunal f�d�ral examinera la question sans �tre limit� par les arguments -�
in casu�non pertinents - soulev�s dans le recours (cf. ATF 140 III 86 consid. 2 p. 89; 138 II 331 consid. 1.3 p. 336; 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
3.1.�La question de savoir si les colocataires doivent agir en commun pour requ�rir l'annulation du cong� en application des art. 271 et 271a CO fait l'objet d'une controverse doctrinale, qui n'a pas �t� tranch�e par la jurisprudence f�d�rale (cf. arr�t 4A_240/2014 du 28 ao�t 2014 destin� � la publication, consid. 4.3 non publi�; arr�t 4C.37/2001 du 30 mai 2001 consid. 2b/bb). Lorsque le bail porte sur le logement de la famille, le Tribunal f�d�ral a toutefois jug� que chaque �poux colocataire peut contester seul le cong�, en relevant notamment que l'art. 273a al. 1 CO accorde la qualit� pour agir dans ce domaine m�me au conjoint non locataire (ATF 118 II 168 consid. 2b p. 170; cf. �galement ATF 136 III 431 consid. 3.1 p. 433). En revanche, les colocataires, ind�pendamment de leur �tat civil, doivent agir ensemble pour contester le loyer; � cette occasion, le Tribunal f�d�ral a laiss� ouverte la question de savoir si le colocataire qui n'entend pas contester le loyer doit �tre assign� comme d�fendeur (ATF 136 III 431 consid. 3.3 p. 435).
Deux courants de pens�e se distinguent dans la doctrine. Certains auteurs mettent l'accent sur le caract�re uniforme du bail commun, qui n'existe juridiquement que comme un tout et pour toutes les parties. En cons�quence, la contestation du cong� est soumise au principe de l'action commune des colocataires, qui ont le statut proc�dural de consorts n�cessaires (Marco Giavarini, Anfechtung einer Mietzinserh�hung durch mehrere Mitmieter - Aktivlegitimation, MietRecht Aktuell 2011, p. 55 ss; Peter R. Burkhalter/Emmanuelle Martinez-Favre, Le droit suisse du bail � loyer, 2011, adaptation fran�aise de la 3e �d. du SVIT Kommentar de Raymond Bisang et al., n� 10 ad art. 273 CO p. 742; Peter Higi, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1996, n� 33 ad art. 273 CO; Jacques Micheli, Les colocataires dans le bail commun, 8e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1994, p. 13; Hans Schmid, Der gemeinsame Mietvertrag, SJZ 1991 p. 376 s.). Une autre partie de la doctrine est d'avis en revanche que chaque colocataire peut contester individuellement la r�siliation. Elle consid�re comme d�terminant le but de protection sociale vis� par les normes sur l'annulabilit� des cong�s abusifs et rel�ve que, dans un cas d�termin�, la loi autorise m�me un tiers - le conjoint du locataire - � exercer seul les droits du locataire en cas de cong� (cf. art. 273a al. 1 CO). Pour respecter les r�gles sur la consorit� n�cessaire, ces auteurs pr�conisent toutefois l'implication dans le proc�s, aux c�t�s du bailleur, du colocataire qui ne conteste pas le cong� (Patricia Dietschy-Martenet, Le bail d'habitation des concubins, 2014, p. 122 s.; Roger Weber, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5e �d. 2011, n� 3 ad art. 273a CO;�
le m�me, Der gemeinsame Mietvertrag, 1993, p. 187 s.; Bohnet/Dietschy, in Droit du bail � loyer, Bohnet/Montini [�d.], 2010, n� 36 ad art. 253 CO; Hans Peter Walter, in Kurzkommentar OR, 2008, n� 5 ad art. 271 CO; Thomas Koller, Die miet- und arbeitsrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 2004, in RJB 2005 p. 321; Laura Jacquemoud-Rossari, Jouissance et titularit� du bail ou quelques questions choisies en rapport avec le bail commun, in Cahiers du bail 1999 p. 104 s.; cf. �galement David Lachat, Le bail � loyer, 2008, p. 72 s. et note 19 p. 73, lequel ne prend pas clairement position mais admet en tout cas que la demande en constatation de la nullit� d'un cong� peut �maner d'un seul colocataire).
3.2.�La consorit� (mat�rielle) n�cessaire est impos�e par le droit mat�riel, qui d�termine les cas dans lesquels plusieurs parties doivent agir ou d�fendre ensemble (ATF 138 III 737 consid. 2 p. 738 et consid. 4.1 p. 741). Sous sa forme active, elle est r�alis�e lorsque plusieurs personnes sont ensemble titulaires du droit en cause, de sorte que chacune ne peut pas l'exercer seule en justice (ATF 136 III 123 consid. 4.4.1 p. 127, 431 consid. 3.3 p. 434). Sont ainsi consorts n�cessaires les membres d'une communaut� du droit civil - telle la soci�t� simple - qui sont ensemble titulaires d'un m�me droit (ATF 137 III 455 consid. 3.5 p. 459). Il y a aussi consorit� n�cessaire en cas d'action formatrice, soit lorsque l'action tend � la cr�ation, la modification ou la dissolution d'un droit ou d'un rapport de droit d�termin� touchant plusieurs personnes (cf. art. 87 CPC; Staehelin/Schweizer, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Sutter-Somm/Hasenb�hler/Leuenberger [�d.], 2e �d. 2013, n� 42 ad art. 70 CPC p. 585; Gross/Zuber, in Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2012, n� 17 ad art. 70 CPC; Nicolas Jeandin, in CPC Code de proc�dure civile comment�, 2011, n� 7 ad art. 70 CPC p. 230 s.; Fabienne Hohl, Proc�dure civile, tome I, 2001, nos 488 ss p. 106 s.).
Le bail commun est un rapport juridique uniforme, qui n'existe que comme un tout et pour toutes les parties au contrat (ATF 136 III 431 consid. 3.1 p. 434; arr�t pr�cit� du 28 ao�t 2014, consid. 4.2.1 publi�). La partie qui r�silie le bail exerce un droit formateur r�solutoire. En contestant ledit cong�, l'autre partie cherche � maintenir le rapport de droit. En tant qu'elle est propre � influer sur un rapport de droit d�termin�, la demande en annulation de la r�siliation se pr�sente donc comme une action formatrice (Fran�ois Bohnet, Actions civiles - Conditions et conclusions, 2014, n� 6 ad � 75 p. 928). En cas de pluralit� de parties, une action formatrice ne peut pas conduire � un jugement qui n'aurait force qu'entre certains int�ress�s, par exemple le bailleur et l'un des colocataires. C'est dire que les colocataires forment une consorit� n�cessaire dans l'action en annulation du cong� notifi� par le bailleur (Fran�ois Bohnet, Proc�dure civile, 2e �d. 2014, p. 125; Leuenberger/Uffer-Tobler, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 2010, n� 3.40 p. 89). Cette conclusion s'impose que l'action ait �t� ouverte avant - comme en l'esp�ce - ou apr�s l'entr�e en vigueur du CPC, dont l'art. 70 contient une d�finition de la consorit� n�cessaire recouvrant en tout cas la notion de consorit� mat�rielle n�cessaire (cf. Jacques Haldy, Proc�dure civile suisse, 2014, p. 98).
Les consorts n�cessaires doivent agir ensemble ou �tre mis en cause ensemble (cf. art. 70 al. 1 CPC). Lorsque l'action n'est pas introduite par toutes les parties tenues de proc�der en commun ou qu'elle n'est pas dirig�e contre celles-ci, il y a d�faut de l�gitimation active ou passive et la demande sera rejet�e (ATF 138 III 737 consid. 2 p. 738; 137 III 455 consid. 3.5 p. 459).
Le principe de l'action commune souffre toutefois des temp�raments. En particulier, la pr�sence de tous les consorts comme demandeurs ou comme d�fendeurs n'est pas toujours exig�e; la consorit� n�cessaire peut parfois se limiter � la participation au proc�s de tous les consorts, r�partis d'un c�t� et de l'autre de la barre (Jeandin, op. cit., n� 10 ad art. 70 CPC p. 231; Hohl, op. cit., no 501 p. 107), notamment dans les actions formatrices (Cristina von Holzen, Die Streitgenossenschaft im schweizerischen Zivilprozess, 2006, p. 118).
Le droit de s'opposer � un cong� abusif r�pond � un besoin de protection sociale particuli�rement aigu lorsqu'un local d'habitation est en jeu (Christian Luscher et Daniel Kinzer, note in Cahiers du bail, 2006 p. 119). Il faut d�s lors reconna�tre au colocataire le droit d'agir seul en annulation du cong�. Mais comme l'action, formatrice, implique que le bail soit en d�finitive maintenu ou r�sili� envers toutes les parties, le demandeur doit assigner aux c�t�s du bailleur le ou les colocataires qui n'entendent pas s'opposer au cong�, sous peine de se voir d�nier la qualit� pour agir.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en admettant la l�gitimation active de l'intim�e A.Y.________, laquelle a dirig� � bon droit son action en annulation du cong� non seulement contre le bailleur mais �galement contre les autres colocataires. Le recours sera d�s lors rejet�.
Le recourant, qui succombe, prendra � sa charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). Il n'aura pas � verser de d�pens � l'intim�e A.Y.________, qui n'est pas repr�sent�e par un mandataire autoris�, ni aux autres intim�s, qui n'ont pas d�pos� d'observations.

References: ATF 
 art. 100
 art. 271
in casu
 ATF 
 art. 271
 ATF 
 art. 273
 art. 273
 art. 273
 art. 273
 art. 253
 art. 271
 art. 87
 art. 70
 art. 70
 art. 70
 art. 70
 art. 70