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Timestamp: 2019-06-24 15:38:58+00:00

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Die vorzeitige einvernehmliche Aufhebung eines Baurechts unterliegt dem Tatbestand des § 1 Abs. 1 Z 2 GrEStG 1987. - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 19.07.2017, RV/2100217/2014
Die vorzeitige einvernehmliche Aufhebung eines Baurechts unterliegt dem Tatbestand des § 1 Abs. 1 Z 2 GrEStG 1987.
Revision eingebracht. Beim VwGH anhängig zur Zahl Ra 2017/16/0158. Zurückweisung mit Beschluss vom 21.11.2017.
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin Dr. R in der Beschwerdesache Bf, vertreten durch Dr. Günter Wappel, Rechtsanwalt, Buchengasse 47/19, 1100 Wien, über die Beschwerde vom 23.10.2012 gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel vom 28.09.2012 betreffend Grunderwerbsteuer zu Recht erkannt:
Mit Baurechtsvertrag vom 17.5.1995 räumten ab der a GmbH an der Liegenschaft EZ 1 im Ausmaß von 1950 m² ein Baurecht bis zum 31.12.2021 ein. Die Bauberechtigte hatte für die Benützung des Baurechtsgrundes einen jährlichen Baurechtszins von ATS 15.600 zu entrichten.
Mit Nachtrag vom 27.11.1999 wurde der Baurechtsvertrag vom 17.5.1995 von beiden Vertragsteilen einvernehmlich aufgehoben. Die Baurechtsbesteller haben in der Zwischenzeit die Liegenschaft EZ 2 mit dem Grundstück w, erworben und wurde durch diesen Nachtrag die Bestellung des Baurechtes auch auf die Liegenschaft EZ 2 mit dem Grundstück x ausgedehnt. Nach Vereinigung des Grundstückes x mit dem Grundstück x der Liegenschaft EZ j weist das Grundstück x der EZ 738 eine Gesamtfläche von 2898 m² auf. Die Baurechtsbesteller bestellten zugunsten der Bauberechtigten an der Liegenschaft EZ 2 ein Baurecht bis zum 31.12.2021. Für die Benützung des Baurechtsgrundes war ein jährlicher Bauzins von ATS 23.500 zu entrichten.
Mit Baurechtsvertrag vom 20.9.2011 wurde der Nachtrag vom 27.11.1999 zum Baurechtsvertrag vom 17.5.1995 aufgehoben. Die Bauberechtigte bewilligte die Löschung des zu ihren Gunsten ob der Liegenschaft 2 einverleibten Baurechtes. Die Baurechtsbesteller verzichteten auf die zu ihren Gunsten ob der Liegenschaft EZ Nr einverleibte Reallast der Verpflichtung zur Zahlung des jährlichen Bauzinses von ATS 23.500. Die Bauberechtigte erteilte die Einwilligung, dass ob der Baurechtseinlage EZ Nr die Löschung einverleibt werden kann.
Die Baurechtsbesteller sind je zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft EZ 2, ob welcher Liegenschaft das Grundstück x im Ausmaß vom 4.674 m² vorgetragen ist. Die Baurechtseinlage lautet q. Die Baurechtsbesteller sind ebenfalls je zur Hälfte Miteigentümer der Liegenschaft EZ g, ob welcher das Grundstück 1627 im Ausmaß vom 4.272 m² vorgetragen ist. Die Bestellung des Baurechtes wird auch auf die Liegenschaft EZ g ausgedehnt. Das Grundstück Nr. 1627 der EZ f weist das Grundstück x nunmehr eine Gesamtfläche von 8.946 m² auf. Die Liegenschaft EZ g erlischt mangels Gutsbestand. An der Liegenschaft EZ 2 bestellen ab ein Baurecht bis zum 31.12.2025 zu Gunsten der Bauberechtigten. Der Bauzins wurde mit jährlich EUR 20.000 vereinbart.
Mit dem im Spruch dieses Erkenntnisses angeführten Bescheid setzte das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien für die unentgeltliche Auflösung des Baurechtes an der EZ s die Grunderwerbsteuer gemäß § 7 Z 3 GrEStG im Betrage von EUR 10.970,96 fest. Als Bemessungsgrundlage wurde der anteilige dreifache Einheitswert der Liegenschaft in Höhe von EUR 313.455,88 herangezogen.
In der dagegen eingebrachten Beschwerde (vormals Berufung) wurde unrichtige und unvollständige Tatsachenfeststellung eingewendet. Mit Baurechtsvertrag vom 20.9.2011 hätte der Beschwerdeführer auf die Geltendmachung des Bauzinses von jährlich EUR 1.707,81 bis zum 31.12.2021 verzichtet. Auf Grund der wirtschaftlichen Betrachtungsweise betrage der Bauzins für die restliche Laufzeit von zehn Jahren EUR 17.078,12. Der angefochtene Bescheid gehe von einem Einheitswert von EUR 208.970,59 aus. Dabei sei davon ausgegangen worden, dass dies der Einheitswert der Baurechtseinlage EZ s sei. Dies sei allerdings nicht der Einheitswert der Baurechtseinlage. Der Einheitswert (EW) der Liegenschaft ua (so auch der Baurechtseinlage EZ Nr) betrage laut Bescheid des Finanzamtes zum 1.1.2012 EUR 208.970,59. Dieser Einheitswert umfasse sowohl den EW des Grundstückes x als auch das darauf errichtete Gebäude der Liegenschaft EZ s. Die Gebäude würden im Eigentum der a Gesellschat m.b.H. stehen. Die Grundstücke stünden im Hälfteeigentum der Baurechtsbesteller. Die Baurechtseinlage EZ s stehe im Alleineigentum der a Gesellschat m.b.H.
Das Finanzamt hätte einen gesonderten EW für die Grundstücke der Liegenschaft EZ d mit einer Fläche von 2.898 m² laut Nachtrag zum Baurechtsvertrag vom 27.11.1999 feststellen müssen. Darüber hinaus hätte ein gesonderter EW für die auf der Liegenschaft EZ 2 errichteten Bauwerke, für die die Baurechtseinlage EZ s eröffnet wurde, festgestellt werden müssen. Die Zerlegung des Gesamteinheitswertes von EUR 208.970,59 hätte amtswegig erfolgen müssen.
Das Finanzamt hätte wegen der unterschiedlichen Eigentumsverhältnisse gesonderte Einheitswerte für die Liegenschaft EZ 2 und für die Baurechtseinlage EZ s bilden müssen. Es sei jener Einheitswert des Grundstückes heranzuziehen, auf welches sich das Baurecht bezogen habe. Nach ständiger Rechtsprechung bestünden keine Bedenken, den Bauzins als Gegenleistung heranzuziehen. Die Bestimmungen über die Gegenleistung bei der Abtretung des Baurechtes seien auch bei der Auflösung gleich zu berücksichtigen. Der Betrag der Gegenleistung durch Verzicht des Bauzinses sei durch den Nachtrag zum Baurechtsvertrag vom 27.11.1999 vorgegeben gewesen. Auf Grund der neuen, bereits anerkannten Rechtsprechung seien unter Berücksichtigung des Gleichheitsgrundsatzes die tatsächlich geleisteten Beträge und nicht die EW der Grunderwerbsteuer zu Grunde zu legen. Infolge der anzuwendenden wirtschaftlichen Betrachtungsweise habe die Gegenleistung für die Auflösung des Nachtrages vom 27.11.1999 zum Baurechtsvertrag EUR 17.078,12 betragen. Daraus würde eine Bemessungsgrundlage in Höhe von EUR 8.539,06 (ab sind Hälfteeigentümer) für die Grunderwerbsteuer (3,5% von 8.539,06 ergebe EUR 298,87) resultieren.
Nach § 1 Abs. 1 Baurechtsgesetz, ist das Baurecht das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben. Es entsteht gemäß § 5 Abs. 1 leg. cit. durch die bücherliche Eintragung als Last des Grundstückes.
Im gegenständlichen Fall geht es um die vorzeitige rechtsgeschäftliche Aufhebung eines Baurechtes. Dabei verzichtete die Bauberechtigte eines an sich noch nicht beendeten Baurechtes auf ihr noch bestehendes Recht am Grundstück zugunsten der Grundstückeigentümer. Die Bauberechtigte bewilligte ausdrücklich, dass ob der Liegenschaft v bei dem zu ihren Gunsten einverleibten Baurecht die Löschung einverleibt werden kann. Die Baurechtsbesteller bewilligten mit Baurechtsvertrag vom 20.9.2011, dass ob der Liegenschaft EZ s (Baurechtseinlage) bei dem zu ihren Gunsten einverleibten Vorkaufsrecht die Löschung einverleibt werden kann. ab erlangten dadurch das mit der Vergabe des Baurechtes aufgegebene Vollrecht über das Grundstück wieder. Eine Entschädigung für diesen Verzicht wurde nicht vereinbart.
Für die Steuerbarkeit dieses Vorganges treten in der österreichischen Literatur Fellner(Fellner,Gebühren und Verkehrssteuern,Band II, zu § 2 Abs.2, Rz 51 Abs.2) und Arnold (Arnold/Arnold, Kommentar GrEStG 1987,Band I zu §2 Rz 95 Abs.6) ein. Dagegen folgt Taucher in Hofmeister/Rechberger/Zitta, Bauten auf fremden Grund, Rz 162) im Wesentlichen dem Urteil des BFH vom 8. Februar 1995 BStBl II 1995,334 mit dem Argument, es finde nach dem Erlöschen des Baurechtes keine Änderung der sachenrechtlichen Zuordnung am Grundstück statt, das "Wiedererstarken" des Vollrechtes des Eigentümers am Grundstück sei in § 1 GrEStG tatbestandsmäßig nicht erfasst.
Gemäß § 7 Abs .3 GrEStG 1987 beträgt die Steuer beim Erwerb von Grundstücken durch andere Personen 3,5 v.H.
Der Beschwerdeführer wendet unter Zitierung von Arnold/Arnold, GrEStG, § 2 Tz 87ff ein, dass nicht notwendigerweise von einer gemischten Schenkung auszugehen sei, wenn die Parteien für die Abtretung des Baurechtes eine Gegenleistung, die unter dem Einheitswert liegt, vereinbaren würden. Dazu ist auszuführen, dass mit dem Wegfall der Erbschafts- und Schenkungssteuer die Neuregelung einer gemischten Schenkung beim Grundstückserwerb notwendig geworden ist. Da ein freigebiger Anteil nun nicht mehr besteuert wird, wäre mit einem symbolischen Kaufpreis eine Umgehung der Grunderwerbsteuer möglich gewesen (Arnold/Bodis, § 4 Tz 25b GrEStG). Um diese Umgehungsmöglichkeit zu verhindern, hat der Gesetzgeber mit dem SchenkMG 2008, § 4 Abs. 2 Z 1 GrEStG um einen dritten Fall erweitert, der Erwerbsvorgänge erfasst, bei denen die Gegenleistung geringer ist als der Wert des Grundstückes. Damit ist sichergestellt, dass in jenen Fällen, bei denen die Gegenleistung geringer als der dreifache Einheitswert ist, die Grunderwerbsteuer vom dreifachen Einheitswert bemessen wird. Dasselbe hat auch für jene Fälle zu gelten, in denen keine Gegenleistung - wie im vorliegenden Fall - erbracht wird. Damit bekommt der dreifache Einheitswert den Charakter einer Mindestbemessungsgrundlage bei Grundstückserwerben.
Im Hinblick darauf, dass für die gegenständliche einvernehmlich vorgenommenen Aufhebung des Baurechtes keine Gegenleistung vereinbart wurde, war die Steuer gemäß § 4 Abs. 2 Z 1 GrEStG daher zutreffend vom (dreifachen) Wert des Grundstückes zu bemessen. Dem Einwand, dass auf Grund der wirtschaftlichen Betrachtungsweise der Verzicht auf den (anteiligen) Bauzins die Gegenleistung darstellen würde, von welcher die Grunderwerbsteuer vorzuschreiben wäre, kann auf Grund obenstehender Ausführungen nicht Rechnung getragen werden.
Im vorliegenden Fall bewilligte die Bauberechtigte laut Punkt 1. des Baurechtsvertrages vom 20.9.2011, dass ob der Liegenschaft EZ 2 bei dem zu ihren Gunsten einverleibten Baurecht die Löschung einverleibt werden kann. Durch diese rechtsgeschäftliche Auflösung des Baurechtes erlangte der Beschwerdeführer als anteiliger Grundeigentümer wieder das Vollrecht an seinen Grundstücken, welches durch die Bestandteil gewordenen Gebäude vermehrt wurde.
Das für die Bewertung zuständige Lagefinanzamt hat mit Bescheid zum 1. Jänner 2012 den (erhöhten) Einheitswert des betreffenden Grundbesitzes mit EUR 222.200 festgestellt. Entsprechend der n Anteile der Bauberechtigten ergibt dies einen Einheitswert in Höhe von EUR 208.970.60.
ECLI:AT:BFG:2017:RV.2100217.2014
Findok-Nr: 116232.1, aufgenommen am: 25.09.2017 14:05:04, zuletzt geändert am: 21.12.2017, Dokument-ID: 31bb3efd-1ec4-47f7-a278-8b57846da3e2, Segment-ID: 2c1fb118-c0d5-40cd-98b0-3a7faa0ab606

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