Source: http://lainfantona.blogspot.com/2015/06/
Timestamp: 2018-04-20 06:54:30+00:00

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La Infantona: junio 2015
ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE “EL BOTÁNICO”
“El pleito del Botánico. Apuntes jurídicos” (II)
La escritura de compraventa de la finca “El Botánico” de Sanlúcar de Barrameda (Cádiz) entre Carmen Giménez Flores y Antonio de Orleans tiene fecha de 5 de octubre de 1900.
En primer lugar, hay que tener en cuenta que en la fecha de otorgamiento no existía declaración alguna de incapacidad ni prodigalidad del Infante. [1]
En la escritura, destaca el hecho de que el Notario autorizante reconoce “a mi juicio”, refiriéndose a los contratantes: “hallarse en el pleno uso y ejercicio de sus derechos civiles, con la libre administración de sus bienes y con capacidad legal para celebrar la presente escritura de compraventa”. Manifestación que realiza el notario por mención de los comparecientes y otorgantes a excepción de la que hace referencia a la capacidad legal para celebrar la escritura que lo es a juicio del propio notario autorizante.
Bien es cierto, que el notario como tal, no es perito en medicina o en psicología o psiquiatría, para evaluar el estado mental de los otorgantes, pero también es cierto que la ley le concede la posibilidad, en caso de duda sobre dicho estado, de asesorarse por perito (médico, psicólogo o psiquiatra) en la materia, pudiendo, en caso de inexistencia de duda alguna, autorizar el negocio jurídico correspondiente. Por lo que hemos de convenir, que al no oponer impedimento alguno, el notario, según su juicio, estimó que los otorgantes poseían la capacidad legal suficiente para otorgar la escritura.
Con lo que, hemos de partir de la presunta validez de la misma en relación al consentimiento de las partes, prestado sin ningún tipo de vicio ni impedimento, al encontrarse en plenitud de sus capacidad legal y de sus derechos civiles correspondientes, sin que exista coacción por ninguna de las partes.
Merece la pena, analizar el contenido del art. 1261 del Código Civil (C.C.) en el que se especifica que para que exista un contrato es necesario que exista consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato y causa de la obligación que se establezca.
Deteniéndonos en el primer requisito, el Art. 1.262 del C.C. informa que se manifiesta el consentimiento por el consenso de la oferta y la aceptación, cuestiones ambas que se entienden recogidas en la propia escritura por la voluntad manifestada de ambos contratantes ante el notario autorizante, por el mero acto de voluntad de celebrar el contrato.
Insiste además dicho artículo en la existencia de la causa. Respecto a esta, indica el art. 1.277 C.C. que aunque no se exprese en el contrato se presume su existencia y licitud, mientras el deudor no pruebe lo contrario. Pues bien, debemos además tener en cuenta que el art. 1274 del mismo Cuerpo Legal indica que en los contratos onerosos, como es el caso, se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; y es lícita puesto que corresponde la obligación de entrega o traditio de la finca vendida por parte del vendedor a favor del comprador, que en la propia escritura se debe entender efectuada en virtud del propio otorgamiento, y la obligación de pago del precio pactado por parte de la compradora a favor del vendedor, que en la propia escritura se indica ha sido ya recibido por el mismo de parte de la compradora y le llega a extender el correspondiente recibo de pago.
Propugna el art. 1.275 que los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno y es ilícita cuando se opone a las leyes o a la moral, indicando por su parte el art. 1.116 que solo las condiciones imposibles, las contrarias a las buenas costumbres y las prohibidas por la ley, anularán la obligación que de ellos dependan, sin que del texto de la escritura se aventure la existencia de cláusula alguna que merezca tal calificación, sin perjuicio de un posterior análisis más detenido de las mismas en su propio entorno legal.
Y continuando con el consentimiento, se indica que no pueden prestar consentimiento según el art. 1.264 los declarados incapaces, punto clave del presente estudio.
El art. 1.265 indica que será nulo el consentimiento prestado por error, violencia o intimidación o dolo. Si el error se refiere a la sustancia de la cosa objeto del contrato, invalidará el contrato mismo, cosa que no ocurre en el presente caso pues se identifica la finca por ambos contratantes, siendo además conocida por ambos con anterioridad a la celebración del contrato. Tampoco existe la posibilidad de error en la persona con quien se contrata pues ambos, es obvio, se conocían ampliamente con anterioridad y, por último, si se hubiese producido un error de cuenta, este solo daría lugar a su corrección.
En relación a la violencia, no se desprende del caso existencia de la misma, no apareciendo tampoco la intimidación por ninguna de las partes respecto a la contraria.
El art. 1.269 indica que hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ella, no hubiese hecho, pero insiste el art. 1.270 que para que invalide el contrato debe ser grave y no haber sido empleado por las dos partes contratantes, pero la acción de nulidad, según el art. 1.301 solo durará cuatro años en los casos de dolo desde la consumación del contrato. O cuando se produzca por contrato celebrado por menores o incapacitados, desde que saliesen de la tutela. Sin embargo, en la fecha de la escritura y celebración del contrato no existe resolución alguna que así lo indique, por lo que hemos de atenernos a lo estipulado en el artículo 1.301 antes citado.
Por su parte, el art. 226 del Código Civil de 1889, 297 actual, casi con la misma redacción, prescribe que los actos del declarado pródigo, anteriores a la demanda de prodigalidad no podrán ser atacados por esta causa, con lo que, si la sentencia se dicta el 18 de mayo de 1921, la compraventa era inatacable por el hecho de la propia declaración de prodigalidad del Infante, es decir por actos en los que actuase como tal anteriores a la sentencia y pese a tal actuación.
En relación a la causa, ya nos hemos referido anteriormente a ella, por lo que nos resta el objeto que según el art. 1271 pueden serlo todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras. No pueden ser objeto las cosas o servicios imposibles, con lo que en la compraventa, existe el objeto que no es otro que la finca que se transmite por medio del contrato.
Y en relación a la eficacia del contrato, no hay razón para entender que las partes no se han obligado por el mismo para las obligaciones contraídas. Se ha otorgado escritura, acogiendo el consejo del artículo 1.299 no para su validez inter partes, sino para su general validez respecto a terceros, al igual que su inscripción en el Registro de la Propiedad, exigiendo además el artículo 1.280 la constancia en documento público de los contratos que tengan por objeto entre otras la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
Pues a la interpretación de los contratos preceptúa el art. 1.281 que si en sus términos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas, pero si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquellas, teniendo en cuenta que para juzgar dicha intención, deberá atenderse principalmente a los actos de éstas, coetáneos y posteriores al contrato según establece el artículo 1.282 del Código Civil.
Con respecto al contrato de compraventa, establece el art. 1.445 del Código Civil, que existe contrato de compraventa desde que uno se obliga a entregar cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo aparente.
Y por otro lado el art. 1450 disponía y dispone que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubiesen convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
El art. 1.457 establece que pueden celebrar contrato de compraventa todas las personas a quienes este código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas a los artículos siguientes.
El art. 1.500 indica que el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se hubiese fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida. Si realizamos un rápido recorrido sobre los artículos mencionados nos percataremos en relación al art. 1.457 que el propio notario, como antes se indicó, hace constar la capacidad de los contratantes para obligarse.
En relación al 1.445 y 1.450, resulta evidente la existencia del contrato al haber acordado sobre la cosa cierta convenida y el precio cierto de la misma. Y en este caso, atendiendo al art. 1.500, el precio en el momento del otorgamiento de la escritura ha sido abonado, extendiéndose incluso el recibo por su abono total.
En relación al art. 1.281 y siguientes, hemos de suponer la intención del transmitir la propiedad por parte del Infante a doña Carmen Giménez, por lo que salvando el contrato y de conformidad con los artículos citados, si la compraventa no pudiese probarse, siempre nos restaría la posibilidad de entender el contrato como una donación recíproca por las partes, que al no estar unidos en matrimonio, no tendrá problema legal alguno al no ser cónyuges los contratantes.
Declara, por su parte, el Infante que la finca le pertenece legalmente como pago parcial de la legítima paterna en la partición practicada en los bienes de su padre el Serenísimo Sr. Infante de España, Don Antonio María de Orleans, Duque de Montpensier. E igualmente hace constar que pesa sobre parte de la finca un censo de 1.558 pesetas de capital a favor del Marqués de Astorga y 42.82 pesetas de réditos anuales, y gravada además, con una servidumbre de tubería de agua propia.
Las diferentes cláusulas que contiene la escritura y a los efectos del presente estudio podríamos citar las siguientes:
1ª.- Se señala como valor de la finca después de deducido el capital del censo el de 150.000 pesetas.
2ª.- Dicho precio manifiestan ser el justo y verdadero valor del bien.
3ª.- La entrega se realiza por medio de la escritura, con la obligación de evicción y saneamiento por parte del vendedor.
4ª.- Se acuerda la obligación de surtir de agua el Palacio del Infante sin exigir pensión ni renta alguna. Se obliga el Infante a pagar el sueldo del maquinista y las reparaciones que necesite la máquina de vapor que surte el agua. Los herederos pagarán 7,50 pesetas diarias por el suministro además de las anteriores obligaciones.
5ª.-Designan los juzgados de Sanlúcar para resolver los problemas que surtan en relación al contrato (sumisión expresa).
El día 7 de noviembre de 1900 se presenta la escritura a liquidación del impuesto de transmisiones.
Y en relación a las cláusulas 1ª, 2ª y 3ª, no cabe realizar comentario alguno por el momento dada la libertad de contratación de las partes y que las mismas no hacen sino cumplir con los requisitos esenciales para la existencia del propio contrato, todo ello puesto en relación a la declaración previa de haber recibido el precio y de la entrada en posesión por medio del simple otorgamiento, es decir, la entrega del bien objeto del contrato, concretamente de la finca, se entiende realizada por el propio otorgamiento de la escritura como una traditio ficta y que hoy día es la norma común en el tráfico contractual.
En cuanto a la 4ª cláusula, hemos de tener en cuenta que los predios se suelen transmitir, y es cláusula de estilo en los contratos, como libres de cargas, lo que no impide lo contrario.
Si una finca se transmite pesando sobre la misma, como en el presente caso, una servidumbre y un censo, se suele optar por disminuir el precio de la venta y el comprador subrogarse en la posición del anterior propietario, o bien eliminar las cargas. En el presente caso al no ser posible su eliminación, se acuerda libremente que la servidumbre sea lo menos gravosa para el predio sirviente, como ya prescribe la legislación civil, por lo que se acuerda la continuación de la misma, pero abonando el pago del sueldo del maquinista y el arreglo de la máquina el vendedor que en el presente caso resulta ser el propietario del predio dominante y que acepta dicha situación libremente, según afirmación del propio fedatario público autorizante, sin olvidar que dichas cargas para el vendedor, lo son impuestas por la propia ley, como más adelante tendremos ocasión de comprobar.
En relación al censo, en realidad se ha procedido a realizar una asunción de deuda por parte del vendedor liberando a la compradora del abono de los réditos y del capital hasta el total abono del mismo, quedando únicamente vigente la anotación del censo como garantía a favor del Marqués de Astorga, a cuyo favor se constituyó, para caso de impago, y que por parte del Infante se desvincula a la sra. Giménez Flores. Lo que ocurre es que, en este caso, debería haber contado con la anuencia del Marqués de Astorga, cosa que no se hizo.
De todas formas, ninguna de las cláusulas, por el momento, se puede afirmar que sean abusivas, ni que adolezcan de algún vicio que pueda anularlas tanto en el fondo como en la forma, respecto tanto al negocio celebrado, como a los propios contratantes.
Por último, por medio de la cláusula 5ª, se someten voluntariamente al Juzgado de Sanlúcar para la resolución de los problemas y discrepancias que pudieran surgir a raíz y en relación a dicho contrato.
Así pues, hemos de reparar también que la escritura en breves días se presentó a liquidación y anotación en el Registro de la Propiedad de Sanlúcar de Barrameda, quedando inscrito el contrato en el propio año 1900 en dicho Registro de la Propiedad, protegido con la fe pública registral.
Se hace mención a la inscripción en el Registro de la Propiedad, pues, pese a que pueda parecer una cuestión meramente administrativa, es de vital importancia en la defensa de los derechos, sobre todo para su oponibilidad a terceros.
En el art. 605 del Código Civil se disponía que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, pero indica el art. 606 que los que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a terceros.
¿Qué significado tienen dichas afirmaciones?, muy sencillo:
El Registro de la Propiedad es público y todo el que tenga interés en averiguar el estado y situación de los bienes inmuebles podrán consultarlo para ver la existencia de los derechos anotados e inscritos que le aparezcan, con lo que una persona que tenga intención de comprar un inmueble le es suficiente consultar el Registro para conocer las cargas y gravámenes que pesen sobre el mismo, sin poder oponer el hecho de no haberlo consultado, puesto que el Registro es público, por lo que la persona que adquiere un inmueble, ha de pasar por todos los derechos que aparezcan inscritos en el Registro, con las salvedades que las diferentes leyes, entre ellas la hipotecaria, indican.
Sí un derecho o un cambio de titularidad en la propiedad, como es el caso, no se hubiese inscrito, tendría efectos legales entre los contratantes, es decir, el contrato existe y tiene validez, pero no respecto a terceros que si llegan a consultar el Registro, al no aparecer la compraventa inscrita, podrían accionar contra la finca como propiedad de Infante, cuando ya no lo era, prosperando además el pleito y debiendo en otro caso abonar el Infante el importe de la venta a la compradora además de quedar anulado el contrato, cosa que no ocurrió en este caso.
[1] Antonio de Orleans y Borbón será incapacitado por el Rey, por decreto de 18 de mayo de 1919 y declarado pródigo, por sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18 de mayo de 1921, constituyéndose el 14 de junio del mismo año el Consejo de familia en el despacho del Ministro de Gracia y Justicia Vicente Piniés actuando como juez el propio ministro y como secretario el Director General de los Registros, siendo testigos el Capitán General Valeriano Weyler, Martín de Rosales y Martel, Duque de Almodóvar del Valle y Cipriano Muñoz y Manzano, Conde de Viñaza.
El pleito del Botánico. Apuntes jurídicos. (I)
Como ya expusimos anteriormente en este mismo blog (http://lainfantona.blogspot.com.es/2012/06/el-pleito-del-botanico.html), el Pleito de "El Botánico" fue la última gran batalla judicial en la guerra particular que Carmela Giménez entabló con la familia Orleans-Borbón. Una contienda que se libró en los tribunales de justicia por espacio de diez años, y por la cual la familia real recuperó parte del patrimonio dilapidado por el infante don Antonio a lo largo de su vida en su relación con la Infantona.
Nuestro buen amigo y colaborador Antonio Serrano Peña, que tan eficazmente nos ha servido desde hace años el Registro Civil de Cabra, nos facilitó en 2012 un estudio titulado “El pleito del Botánico. Apuntes jurídicos” fruto de un trabajo de investigación en su formación académica en Derecho, y que ahora damos a conocer.
“El pleito del Botánico. Apuntes jurídicos” es un estudio de carácter jurídico que analiza el contexto de la época en que suceden los hechos y que examina con rigor todos los detalles del pleito, conforme al ordenamiento jurídico vigente.
Según el estudio jurídico de Antonio Serrano sobre el Pleito de "El Botánico", tanto la fecha de la celebración del contrato, como la de la resolución litigiosa, se hace bajo la vigencia de la Constitución de 1876, constitución conservadora que pese al reconocimiento de derechos, no llegaba a alcanzar carácter dogmático. La mayoría de las constituciones españolas, hasta la de 1931, eran constituciones de las denominadas semánticas o nominativas, cuyo elenco de derechos, no pasaban de ser meras declaraciones de intenciones.
Además, para poder entender el estudio, nos recuerda que en la Gaceta de Madrid de los días 25, 26 y 27 de julio de 1889, se publicó el Código Civil, que en la actualidad sigue vigente, evidentemente con numerosas reformas, pero que en lo esencial, continúa en vigor. Y aunque tuvo un intervalo de vacatio legis, que retrasó su entrada en vigor a los seis meses de su publicación, a últimos de enero de 1900. Si reparamos en el dato de que la escritura de la venta del Botánico a la Vizcondesa de Termens se otorga en fecha 5 de octubre de 1900, caeremos en la cuenta de que estaría bajo la vigencia de aquel recién estrenado Código Civil.
Y otro tanto se podría decir sobre el procedimiento seguido en la demanda, que se encuentra regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881. La cual, si bien, ha sido derogada recientemente por la actual Ley 1/2000, aunque no en su totalidad, seguiría vigente, la parte del articulado dedicado a la jurisdicción voluntaria en general.
Para poder racionalizar el estudio jurídico sobre el Pleito de "El Botánico", Serrano propone que deben tratarse por separado los siguientes apartados:
-Estudio de la escritura de compra-venta.
-Estudio del escrito de demanda.
-Estudio del incidente de nulidad de actuaciones.
-Estudio del escrito de contestación.
-Estudio de los escritos de conclusiones.
-Estudio de la sentencia de 1ª Instancia.
-Estudio de la sentencia de Apelación.
-Estudio del contenido del acta Transaccional.
Y advierte que las conclusiones a las que llega el trabajo, podrían razonarse legalmente de otra forma y consecuentemente llegar a conclusiones distintas, debido a la relatividad del Derecho como ciencia y del posicionamiento de quien la maneja.
Agradecemos a nuestro amigo, Antonio Serrano Peña, que nos haya facilitado este interesantísmo trabajo. En las siguientes entradas iremos analizando, en detalle, cada uno de sus apartados; y adelantamos, que sus conclusiones serán muy sorprendentes…

References: resolución 
 artículo 1
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 resolución 
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