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Timestamp: 2019-02-15 23:57:33+00:00

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BGH, Urteil vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08
VIII ZR 343/08 Verkündet am:
Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174).
BGH, Urteil vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08 - LG Düsseldorf
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Februar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Rich-ter Dr. Bünger
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 10. Dezember 2008 aufgeho-ben.
Der Beklagte mietete von der Rechtsvorgängerin der Kläger (im Folgen-den: Klägerin) im Mai 1985 eine Wohnung in N. . Die Miete beträgt 563,47 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 117,23 €.
In § 7 Nr. 11 des Formularmietvertrags heißt es:
"Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z.B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträch-tigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließ-lich der Energieumstellungs- und Folgekosten)."
In § 10 Nr. 3 ist bestimmt:
"Zu Instandsetzungen jeglicher Art, baulichen oder sonstigen Änderung und neuen Einrichtungen bedarf der Mieter der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Eigenmächtiges Handeln verpflichtet den Vermieter aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur Übernahme der Kosten und berechtigt den Mieter nicht zu Aufrechnung oder Zurückbe-haltung."
Der Beklagte hat die Miete wegen behaupteter Mängel in unterschiedli-cher Höhe gemindert und die Aufrechnung mit (streitigen) Gegenforderungen erklärt. Die Klägerin hat mit Schreiben vom 20. November 2006 wegen aufge-laufener Mietrückstände die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.
Die Klägerin hat den Beklagten zunächst auf Räumung der Mietwohnung und Zahlung rückständiger Miete ab Oktober 2005 in Höhe von 2.872 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin die Zahlungsklage im Hinblick auf bis März 2008 aufgelaufene weitere Mietrückstände auf einen Betrag von 4.245,75 € erweitert. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeän-dert und der (erweiterten) Klage stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Ur-teils sowie die Abweisung auch der in der Berufungsinstanz erweiterten Klage.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt:
Der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rück-ständiger Miete in Höhe von 4.245,75 € zu.
Der Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, gegenüber der Miete für den Zeitraum von Oktober 2005 bis März 2008 jeweils mit einem monatlichen Be-trag von 100 € (insgesamt 3.000 €) aufzurechnen, da ihm eine entsprechende Gegenforderung nicht zugestanden habe. Es könne nicht festgestellt werden, dass der Sohn der Klägerin dem Beklagten am 3. Mai 2005 als Ausgleich für geleistete Arbeiten die Zahlung von 3.000 € zugesagt habe. Die vom Amtsge-richt vorgenommene Beweiswürdigung sei fehlerhaft, weil es die Schreiben des Beklagten vom 9. Mai und 11. Juli 2005 nicht berücksichtigt habe. In dem Schreiben vom 9. Mai 2005 habe der Beklagte selbst um ein weiteres Gespräch gebeten, um eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen; auch in dem weite-ren Schreiben vom 11. Juli 2005 habe der Beklagte ausgeführt, dass eine Eini-gung nicht zustande gekommen sei. Die Darstellung des Beklagten sei mit den Angaben der Zeugen Bu. und B. , wonach der Sohn der Klägerin einen Betrag von 3.000 € akzeptiert habe, nicht in Einklang zu bringen. Das Schreiben des Beklagten vom 9. Mai 2005 sei nur sechs Tage nach dem maß-geblichen Gespräch verfasst worden, während die Zeugen B. und Bu. zwei Jahre nach dem Gespräch vernommen worden seien. Es könne daher nicht festgestellt werden, dass der Sohn der Klägerin die Zahlung von 3.000 € zugesagt habe.
Eine aufrechenbare Forderung des Beklagten in Höhe von 3.000 € erge-be sich auch nicht aus einem Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 536a BGB. Dafür habe der Beklagte schon nicht hinreichend substantiiert vor-getragen, dass der Balkon und der PVC-Boden vor der Instandsetzung Mängel aufgewiesen hätten. Ein Mangel im Sinne des § 536a BGB liege nur vor, wenn die Mietsache derart vom vertraglich vereinbarten Zustand abweiche, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt sei. Zur Bestim-mung des vertragsgemäßen Gebrauchs komme es vorrangig auf die Anschau-ungen der Parteien bei Vertragsschluss an. Hierzu habe der Beklagte indes nichts vorgetragen. Im Mietvertrag sei lediglich bestimmt, dass der Vermieter die Räume dem Mieter in dem diesem bekannten Zustand übergebe. Mangels direkter Absprachen über den Zustand der Wohnung sei als Maßstab von ei-nem Wohnstandard auszugehen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen bei Vertragsschluss entspreche. Von einem Altbau könne nicht dieselbe Ausstattung wie von einem Neubau erwartet werden. Bei der hier ver-mieteten Altbauwohnung hätte der Beklagte zumindest vortragen müssen, in welchem (besseren) Zustand sich Balkon und PVC-Boden im Zeitpunkt des Vertragsschlusses befunden hätten. Der Beklagte habe indes selbst geltend gemacht, dass sich der Boden schon bei Vertragsschluss in einem schlechten Zustand befunden habe. Inwieweit die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt sei, habe er nicht vorgetragen; dies sei auch aus den vorgelegten Fotos nicht ersichtlich.
Eine aufrechenbare Gegenforderung des Beklagten ergebe sich auch nicht aus § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 677, 683 Satz 1 BGB oder aus § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 684 Satz 1, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB, da mögliche Ansprüche des Beklagten jedenfalls gemäß § 10 Nr. 3 des Mietvertrags ausgeschlossen seien. Diese Vertragsbestimmung sei nicht gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, denn sie schließe Ansprüche auf Aufwendungsersatz nicht generell, sondern nur für den Fall aus, dass eine Ver-änderung der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen wer-de. Für den Mieter stelle die Einholung der Zustimmung des Vermieters vor der Durchführung von Maßnahmen aber keine unangemessene Benachteiligung dar.
Eine Mietminderung sei nur wegen der defekten Gastherme, und zwar für die Zeit von Oktober 2005 bis Mai 2006 und von September 2006 bis Mai 2007 in Höhe von 15 % und für die Monate Juli und August 2006 sowie Juni bis August 2007 in Höhe von 10 %, sowie wegen Baulärms und Bauschmutz in den Monaten Januar bis Mai 2006 in Höhe von 20 % gerechtfertigt gewesen. Eine Mietminderung wegen Baulärms und Bauschmutz für die Monate Oktober bis Dezember 2005 stehe dem Beklagten nicht zu, weil er nicht bewiesen habe, dass zu dieser Zeit Bauarbeiten im Haus durchgeführt worden seien. Die ver-nommenen Zeugen hätten zwar die Verschmutzungen bestätigt, aber zum Zeit-raum Oktober bis Dezember 2005 keine genauen Angaben machen können.
Eine Mietminderung wegen des nicht sanierten Balkons komme schon deswegen nicht in Betracht, weil es sich dabei nicht um einen Mangel der Miet-sache gehandelt habe.
Der Beklagte habe die Miete auch nicht im Hinblick auf die schwache Stromversorgung der Wohnung mindern dürfen. Zwar habe der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei einer Altbauwohnung einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines grö-ßeren Haushaltsgerätes wie einer Waschmaschine oder einer Geschirrspülma-schine und gleichzeitig weiterer handelsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermögliche. Dies gelte aber nur dann, wenn nichts anderes ver-einbart sei. Dies sei aber hier in § 7 Nr. 11 des Mietvertrags geschehen. In die-ser Bestimmung liege auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB, denn die Regelung führe lediglich zu der vom BGH ausdrücklich zugelassenen vertraglichen Vereinbarung, dass der Mieter das Elektrizitätsnetz so hinnehmen müsse, wie es beschaffen sei. Zu-sätzlich werde dem Mieter durch § 7 Nr. 11 des Mietvertrags - wenn auch auf eigene Kosten - die Möglichkeit einer Verstärkung des Netzes eingeräumt.
Der Beklagte habe sich im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung vom 20. November 2006 mit einem Betrag von 2.275,08 € und im Zeitpunkt der wei-teren fristlosen Kündigung vom 17. April 2008 mit einem Betrag von 7.882,82 € in Rückstand befunden. Da der Rückstand jeweils mehr als zwei Monatsmieten betragen habe, seien die Kündigungen gerechtfertigt gewesen.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehreren Punkten nicht Stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann weder das Bestehen der vom Beklagten zur Aufrechnung gestellten Gegenforderung von 3.000 € für durchgeführte Arbeiten zwecks Mangelbeseitigung noch die Berechtigung des Beklagten zur Minderung der Miete in dem von ihm geltend gemachten Umfang verneint werden. Die Verurteilung des Beklagten zur Zah-lung rückständiger Miete und zur Räumung der Wohnung wegen Beendigung des Mietverhältnisses infolge einer auf Mietrückstände gestützten Kündigung kann daher keinen Bestand haben.
1. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dem Beklagten stehe der zur Aufrechnung gegen fällige Mietzahlungen gestellte Zahlungsanspruch in Höhe von 3.000 € weder aufgrund einer Vereinbarung vom 3. Mai 2005 noch als Auf-wendungsersatz (§ 536a Abs. 2 BGB) zu, ist in mehrfacher Hinsicht von Rechtsfehlern beeinflusst.
a) Zu Recht rügt die Revision, dass das Berufungsgericht die Aussagen der Zeugen Bu. und B. im Hinblick auf die vom Beklagten be-hauptete Vereinbarung anders bewertet hat als das Amtsgericht, ohne die Zeu-gen erneut zu hören. Dies verstößt gegen § 398 Abs. 1 ZPO.
Das Berufungsgericht muss die bereits in erster Instanz vernommenen Zeugen nochmals gemäß § 398 Abs. 1 ZPO vernehmen, wenn es deren Aus-sagen anders würdigen will als die Vorinstanz (BGH, Urteile vom 24. November 1992 - XI ZR 86/92, NJW 1993, 668, unter III 4, sowie vom 28. November 1995 - XI ZR 37/95, NJW 1996, 663, unter III 3; Senatsurteil vom 8. Dezember 1999 - VIII ZR 340/98, NJW 2000, 1199, unter II 2 a; st. Rspr.). Die nochmalige Ver-nehmung eines Zeugen kann allenfalls dann unterbleiben, wenn sich das Rechtsmittelgericht auf solche Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen noch die Voll-ständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage betreffen (Senatsurteil vom 19. Juni 1991 - VIII ZR 116/90, NJW 1991, 3285, unter II 2 b aa; BGH, Ur-teil vom 10. März 1998 - VI ZR 30/97, NJW 1998, 2222, unter II 1 b). Ein sol-cher Ausnahmefall liegt hier nicht vor.
Das Amtsgericht hat die Aussagen der von ihm vernommenen Zeugen B. und Bu. dahin gewürdigt, dass der Sohn der Klägerin als de-ren Vertreter dem Beklagten bei einem Gespräch am 3. Mai 2005 für die von ihm durchgeführten Sanierungsarbeiten einen Betrag von 3.000 € zugesagt ha-be. Dem Berufungsgericht hingegen haben die Aussagen der vom Amtsgericht vernommenen Zeugen nicht als Beweis für die Zusage des Beklagten genügt. Es hat - anders als das Amtsgericht - einen Widerspruch zwischen den Anga-ben der Zeugen und dem Inhalt des vom Beklagten kurz nach dem Gespräch verfassten Schreibens vom 9. Mai 2005 gesehen und darauf abgestellt, dass die Zeugen erst zwei Jahre nach dem Gespräch zwischen dem Beklagten und dem Sohn der Klägerin vernommen worden sind. Somit hat das Berufungsge-richt die Zeugenaussagen abweichend gewürdigt, ohne sich durch erneute Ver-nehmung der Zeugen einen eigenen Eindruck zu verschaffen. Das angefochte-ne Urteil beruht auf diesem Verfahrensverstoß. Es ist nicht auszuschließen, dass das Berufungsgericht zu einer abweichenden Entscheidung gelangt wäre, wenn es die Zeugen erneut vernommen hätte.
b) Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt hat das Berufungsgericht ferner einen Aufwendungsersatzanspruch des Beklagten wegen der von ihm vorgenommenen Sanierung des Balkons und Erneuerung des PVC-Bodens rechtsfehlerhaft verneint.
Gemäß § 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter einen Mangel, mit dessen Beseitigung sich der Vermieter in Verzug befindet, selbst beheben und vom Vermieter Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Ein solcher Mangel liegt nach dem revisionsrechtlich maßgeblichen Sachvortrag des Be-klagten vor. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung steht die Rege-lung in § 10 Nr. 3 des Mietvertrags einem Aufwendungsersatzanspruch des Be-klagten nicht entgegen.
aa) Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings da-von aus, dass mangels konkreter Absprachen die nach dem Vertrag geschulde-te Beschaffenheit der Mietsache im Wege der Auslegung zu ermitteln und dabei regelmäßig auf den Standard bei Vertragsschluss abzustellen ist (BGH, Urteile vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04, NZM 2006, 582, Tz. 10, sowie vom 7. Juni 2006 - XII ZR 34/04, NZM 2006, 626, Tz. 13). Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass bei einem nicht sanierten Altbau nicht dieselbe Aus-stattung erwartet werden kann wie bei einem Neubau. Entgegen der Auffas-sung des Berufungsgerichts hat der Beklagte indes ausreichend dargetan, dass sich der Balkon und der PVC-Boden seiner Altbauwohnung in einem nicht (mehr) vertragsgemäßen und deshalb mangelhaften Zustand befanden.
bb) Wie die Revision unter Bezugnahme auf schriftsätzliches Vorbringen des Beklagten in den Tatsacheninstanzen zu Recht geltend macht, hat der Be-klagte vorgetragen, dass der Balkon im Laufe der Mietzeit baufällig ("marode") geworden sei, sich bei dem PVC-Boden nach rund zwei Jahrzehnten Mietzeit die Ecken abgelöst hätten und eine völlige Abnutzung insbesondere im Bereich der "Hauptlaufstrecken" eingetreten sei. Entgegen der Auffassung des Beru-fungsgerichts bedurfte es keiner näheren Darlegung des Beklagten, inwieweit bei diesem Zustand von Balkon und Fußboden die Tauglichkeit zum vertrags-gemäßen Gebrauch eingeschränkt war, denn dies lag auf der Hand. Anders als das Berufungsgericht meint, ist es insoweit unerheblich, dass es sich bei der vom Beklagten gemieteten Wohnung um einen Altbau handelt, denn ein baufäl-liger und damit praktisch nicht nutzbarer Balkon oder ein vollständig "abgängi-ger" Fußboden sind auch bei einem Altbau nicht vertragsgemäß. Zwar ist auch ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist (Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522, unter II 2 b). Dafür, dass eine derartige vom Mindeststan-dard abweichende Vereinbarung getroffen wurde, trägt indes der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war es daher nicht Sache des Beklagten darzulegen, in welch besserem Zu-stand sich der Balkon und der Fußboden bei seinem Einzug im Jahre 1985 be-fanden.
cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist ein Mangel im Hinblick auf den Fußboden ferner nicht deshalb zu verneinen, weil sich dieser - auch nach dem Vortrag des Beklagten - bereits bei Mietbeginn im Jahre 1985 in einem "schlechten Zustand" befunden hat. Dies schließt es nicht aus, dass nach Ablauf von rund 20 Jahren seit Mietbeginn ein vollständiger Verschleiß des Fußbodens und damit ein nicht mehr vertragsgemäßer Zustand eingetreten ist. Die Auffassung des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, einem Mieter, der eine Wohnung mit "gebrauchter Ausstattung" anmietet und bereits vorhandene Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzeptiert, jegliche Gewährleistungsan-sprüche auch bei einem weiteren nach langjähriger Mietdauer eingetretenen (vollständigen) Verschleiß der Mietsache abzusprechen.
dd) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist ein Mangel schließlich nicht deshalb zu verneinen, weil es sich bei dem Verschleiß um "nor-male Abnutzung" handele, die in der Natur der Sache liege und zu den still-schweigend bei Vertragsschluss vereinbarten Umständen gehöre. Zwar ist der Vermieter im Rahmen seiner Gebrauchsgewährungspflicht grundsätzlich nicht zu einer laufenden Modernisierung verpflichtet und stellt nicht jede Abnutzung schon für sich genommen einen Mangel dar. Hier beruft sich der Beklagte indes darauf, dass der Balkon nach 20 Jahren Mietdauer baufällig geworden und ein vollständiger Verschleiß und damit Gebrauchsuntauglichkeit des Fußbodens eingetreten sei.
ee) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung scheitert ein An-spruch des Beklagten auf Aufwendungsersatz wegen des Austausches des Fußbodens und der Beseitigung der Mängel des Balkons schließlich auch nicht daran, dass der Beklagte entgegen § 10 Nr. 3 des Mietvertrags vor der Durch-führung der Instandsetzungsarbeiten nicht die schriftliche Erlaubnis der Klägerin eingeholt hat. Zwar sieht diese Klausel für den Fall "eigenmächtigen Handelns" des Mieters vor, dass der Vermieter unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur Übernahme der Kosten verpflichtet und der Mieter weder zur Aufrechnung noch zur Zurückbehaltung berechtigt sei. Dies lässt die - von der Revisionserwide-rung auch vertretene - Auslegung zu, dass damit auch die dem Mieter gemäß § 536a Abs. 2 BGB zustehende Befugnis, Mängel, mit deren Beseitigung sich der Vermieter in Verzug befindet oder deren umgehende Behebung zur Erhal-tung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig sind, selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen, zusätzlich von der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhän-gig gemacht werden soll.
In dieser (kundenfeindlichsten) Auslegung ist die Klausel wegen unan-gemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 2 BGB unwirksam. Befindet sich der Vermieter bereits mit der Mangelbeseitigung in Verzug, ist es dem Mieter nicht zumutbar, vor der Selbstbeseitigung noch die Zustimmung des Vermieters einzuholen oder - wie die Revisionserwiderung meint - den Vermie-ter zunächst auf Zustimmung zur Mangelbeseitigung gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einem solchen Zustim-mungserfordernis im Fall eigener Vertragsverletzung ist nicht erkennbar. Viel-mehr werden mit dieser Regelung die Rechte des Mieters aus § 536a Abs. 2 BGB praktisch abbedungen; ein vollständiger formularvertraglicher Ausschluss dieser Rechte ist aber - jedenfalls bei der Wohnraummiete - wegen unange-messener Benachteiligung des Mieters unwirksam (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 536a Rdnr. 7; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536a BGB Rdnr. 178; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 536a Rdnr. 22; Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 523; wohl auch MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 536a Rdnr. 31).
2. Zu Recht rügt die Revision ferner, dass das Berufungsgericht bei der Beurteilung der vom Beklagten geltend gemachten Mietminderung hinsichtlich einzelner Mängel den Prozessstoff nicht ausgeschöpft und erhebliches Vorbrin-gen des Beklagten übergangen hat.
a) Bei der Beweiswürdigung zu der Frage, ob auch in den Monaten Ok-tober bis Dezember 2005 Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs durch Bau-lärm und Bauschmutz aufgetreten sind, hat das Berufungsgericht darauf abge-stellt, dass die vom Amtsgericht vernommenen Zeugen zu diesem Zeitraum keine genauen Angaben hätten machen können. Die Zeugin Bu. hat indes bekundet, dass der Beklagte, mit dem sie früher befreundet gewesen sei und den sie seit Beginn der umfangreichen Bauarbeiten im Jahr 2004 bis zur Trennung im Mai/Juni 2006 fast täglich aufgesucht habe, während dieses gesamten Zeitraums praktisch "auf einer Baustelle" gewohnt habe (GA 245 R f.). Dies hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen und somit unter Verstoß gegen § 286 ZPO eine Berechtigung des Beklagten zur Mietminderung ver-neint. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist das nicht deswe-gen anders zu beurteilen, weil der Sohn des Beklagten über den Beginn der Bauarbeiten andere Angaben gemacht hat als die Zeugin Bu. . Denn das Berufungsgericht hat nicht darauf abgestellt, dass es angesichts wi-dersprüchlicher Angaben verschiedener Zeugen zum Zeitraum der Bauarbeiten Beeinträchtigungen der Mietsache durch Baulärm oder Bauschmutz in den Mo-naten Oktober bis Dezember 2005 nicht habe feststellen können, sondern es hat bei seiner Würdigung wesentliche Angaben der Zeugin Bu. übergangen.
b) Zu Recht rügt die Revision weiter, dass das Berufungsgericht das Vorbringen des Beklagten zur Mietminderung in Höhe von 5 % wegen eines Wasserschadens infolge eines durchgesägten Heizungsrohres und einer stark verzogenen und nur noch mit Gewalt zu schließenden Badezimmertür (GA 459 ff.; Fotos GA 65) übergangen habe. Mit diesen nach dem Vorbringen des Be-klagten von Oktober 2005 bis August 2008 durchgängig bestehenden Mängeln hat sich das Berufungsgericht unter Verstoß gegen § 286 ZPO nicht befasst.
3. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe die Mie-te nicht im Hinblick auf die schwache Stromversorgung seiner Wohnung min-dern dürfen, ist von Rechtsfehlern beeinflusst.
a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumin-dest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht (Senatsurteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174, unter [II] A 2 b). Zutreffend ist ferner die Auffassung des Beru-fungsgerichts, dass die Parteien einen darunter liegenden Standard vertraglich vereinbaren können. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber angenommen, dass die Parteien mit den formularmäßigen Bestimmungen in § 7 Nr. 11 des Mietvertrages eine derartige Vereinbarung getroffen haben.
aa) Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nach der Rechtsprechung des Senats nur dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig ver-einbart ist (Senatsurteil vom 20. Januar 1993, aaO). Eine solche eindeutige Vereinbarung im Hinblick auf die Elektroinstallation ergibt sich aus § 7 Nr. 11 des Mietvertrags - auch unter Berücksichtigung der von der Revisionserwide-rung in diesem Zusammenhang angeführten (günstigen) Kaltmiete von 563 € für die ca. 147 qm große Wohnung des Beklagten - indes nicht.
bb) Gemäß § 7 Nr. 11 des Mietvertrags ist der Mieter zwar nur im Rah-men der Kapazität der elektrischen Installation zum Anschluss von Haushalts-maschinen an die Stromversorgung berechtigt und darüber hinaus sogar ver-pflichtet, das Elektrizitätsnetz auf eigene Kosten zu verstärken, wenn es durch den Anschluss eines Haushaltsgerätes zu einer Netzüberlastung kommt. Anga-ben zur tatsächlichen Beschaffenheit der Elektroinstallation in der dem Beklag-ten vermieteten Wohnung enthält die Klausel aber nicht. Insbesondere lässt sich ihr nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaubt und somit nicht dem Mindeststan-dard genügt, den auch der Mieter einer nicht sanierten Altbauwohnung grund-sätzlich erwarten darf. Die Klausel kann deshalb nicht dahin verstanden wer-den, dass die Parteien einen unter dem Mindeststandard liegenden Zustand der Elektroanlage als vertragsgemäß angesehen hätten.
cc) Darüber hinaus ist die formularmäßige Regelung in § 7 Nr. 11 des Mietvertrags wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ohnehin gemäß § 307 BGB unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Senats sind Re-paraturklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur wirksam, wenn sie gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt sind (BGHZ 108, 1, 8 ff.; 118, 194, 196). Die hier verwendete Klausel geht darüber weit hinaus, indem sie - jedenfalls bei der nach § 305c Abs. 2 BGB maßgebli-chen kundenfeindlichsten Auslegung - eine vollständige Freizeichnung des Vermieters für den Zustand der elektrischen Anlage vorsieht. Denn der Mieter muss nach § 7 Nr. 11 des Mietvertrags bei einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten für die Verstärkung des Netzes unbeschränkt tragen und hätte dem-nach selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.
4. Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass das Berufungsurteil nicht mit Gründen versehen ist (§ 547 Nr. 6 ZPO), soweit es die Hilfsaufrech-nung des Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.988 € betrifft, den der Beklagte (unter anderem) auf eine von der Klägerin zu verant-wortende unberechtigte Stromentnahme über den Hauptzähler seiner Wohnung gestützt hat.
Der Beklagte hat, wie die Revision durch Bezugnahme auf entsprechen-den schriftsätzlichen Vortrag des Beklagten belegt, in den Tatsacheninstanzen unter Vorlage von Fotos geltend gemacht, dass von der Klägerin beauftragte Arbeiter in den Jahren 2004 bis 2006 zwecks Durchführung umfangreicher Sa-nierungsarbeiten in einer anderen, nicht mit Starkstrom versehenen Wohnung der Klägerin den Stromkreis der Wohnung des Beklagten "angezapft" hätten; dies sei aus den vorgelegten Fotos ersichtlich und habe zu einer Verdoppelung des für seine Wohnung gemessenen Stromverbrauchs geführt. Auf dieses Vor-bringen geht das Berufungsurteil nicht ein.
5. Ohne Erfolg rügt die Revision hingegen, dass das Berufungsgericht die Minderung wegen der Mängel der Gastherme zu niedrig angesetzt habe. Das Berufungsgericht ist von einem nur zeitweiligen Ausfall der Gastherme aus-gegangen und hat für die daraus sich ergebenden Beeinträchtigungen bei der Beheizbarkeit und der Warmwasserversorgung eine Minderung für die Winter-monate von 15 % und für die Sommermonate von 10 % angesetzt. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Dass die Beeinträchtigung der Wohnqualität in den Sommermonaten geringer ist, weil insoweit im Wesentlichen nur die Warmwasserversorgung betroffen ist, liegt entgegen der Auffassung der Revision auf der Hand. Einen Totalausfall der Heizung, der nach den von der Revision zitierten Entscheidungen eine Minde-rung in Höhe von 75 % oder 100 % rechtfertigt, hat das Berufungsgericht gera-de nicht festgestellt; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf.
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann nicht selbst abschließend in der Sache entscheiden, da es hierzu weiterer Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuweisen, wobei der Senat von § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht.
Ball Dr. Milger Dr. Schneider
AG Neuss, Entscheidung vom 15.08.2007 - 80 C 4188/06 -
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 10.12.2008 - 23 S 259/07 -

References: § 7
 § 10
 § 536
 § 536
 § 539
 § 539
 § 684
 § 812
 § 10
 § 307
 § 7
 § 307
 BGH 
 § 7
 § 398
 § 398
 § 536
 § 10
 § 10
 § 536
 § 307
 § 536
 § 536
 § 536
 § 536
 § 536
 § 286
 § 286
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 307
 § 305
 § 7
 § 563