Source: https://www.reguvis.de/xaver/wertermittlerportal/start.xav?start=%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27wertermittlerportal_12114989323%27%5D
Timestamp: 2020-02-23 14:45:03+00:00

Document:
3.4 Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, Basiswissen Wertermittlungsverfahren, Marianne Moll-Amrein
Fachliteratur Basiswissen Wertermittlungsverfahren 3. Ertragswertverfahren
3.4 Ertragswertverfahren nach ImmoWertV
3.4.1 Verfahrensvarianten
3.4.2 Modellannahmen
3.4.3 Aufbau der Varianten
3.4.3.1 Vereinfachtes Ertragswertverfahren
3.4.3.2 Allgemeines Ertragswertverfahren
3.4.3.3 Periodisches Ertragswertverfahren
3.4.4 Jahresrohertrag und Jahresreinertrag
3.4.4.1 Erträge und Mieten
3.4.4.2 Marktüblich erzielbare Erträge bei Wohnraum
3.4.4.3 Marktüblich erzielbare Erträge bei Gewerberaum
3.4.4.4 Berücksichtigung der realisierten Mieteinnahmen
3.4.5 Bewirtschaftungskosten
3.4.5.1 Umlegbare und nicht umlegbare Kosten
3.4.5.2 Verwaltungskosten
3.4.5.3 Instandhaltungskosten
3.4.5.4 Mietausfallwagnis
3.4.5.5 Betriebskosten
3.4.6 Restnutzungsdauer
3.4.7 Liegenschaftszinssätze
3.4.7.1 Empirische Ermittlung durch Ableitung aus Kaufpreisen
3.4.7.2 Anwendung und Beachtung der Modellkonformität
3.4.7.3 Charakteristika
Die ImmoWertV unterscheidet
das „allgemeine Ertragswertverfahren“ nach § 17 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV,
das „vereinfachte Ertragswertverfahren“ nach § 17 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV sowie
das „Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge“ nach § 17 Abs. 3 ImmoWertV, nach der EW-RL auch „periodisches Ertragswertverfahren“ genannt.
Es handelt sich dabei nicht um drei unterschiedliche Verfahren, sondern nur um drei Varianten des gleichen Verfahrens, dargestellt in unterschiedlichen Formeln. Die Formel des allgemeinen Ertragswertverfahrens lässt sich durch einfache Umrechnung in die Formel des vereinfachten Ertragswertverfahrens überführen und umgekehrt; beim Ertragswertverfahren auf Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ist eine entsprechende Umrechnung auch möglich, die Rechnung ist aber komplizierter; diese Verfahrensvariante weist einige Tücken auf. Die EW-RL zeigt das Ablaufschema der drei Ertragswertvarianten auf einen Blick (siehe Abb. 1).
Abb. 1: Ablaufschema für die verschiedenen Varianten des Ertragswertverfahrens1Quelle: EW-RL Ziffer 4.4.
Das allgemeine und das vereinfachte Ertragswertverfahren basieren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge (§ 17 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV).
§ 17 ImmoWertV (Ermittlung des Ertragswerts)
(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswertauf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträgeermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.
Folgende Modellannahmen liegen diesen beiden Verfahrensvarianten zugrunde:
Es werden die zum Zeitpunkt der Wertermittlung marktüblich erzielbaren Erträge angesetzt, welche in der Regel den marktüblich erzielbaren Nettomieten, d.h. den Mieten ohne Nebenkosten, entsprechen. Dabei wird theoretisch angenommen, dass diese in der Zukunft gleichbleiben. Die unrealistische Annahme von zukünftig konstanten Erträgen ist eine Modellvereinfachung, die einige Vorteile aufweist. So müssen zukünftige Erträge nicht explizit prognostiziert werden.
Auch die zukünftigen Bewirtschaftungskosten werden im Modell konstant gehalten, sodass mit ebenfalls konstanten Reinerträgen, d.h. Roherträgen abzüglich Bewirtschaftungskosten, gerechnet werden kann.
Die Roherträge und Bewirtschaftungskosten – und damit die Reinerträge – werden pro Jahr gerechnet. Es wird vereinfachend angenommen, dass sie am Jahresende gesamthaft anfallen. Tatsächlich werden Mieten meist monatlich, am Monatsanfang, gezahlt und Bewirtschaftungskosten fallen unregelmäßig an.
Es wird davon ausgegangen, dass die baulichen Anlagen eine begrenzte Restnutzungsdauer haben, welche eingeschätzt oder berechnet werden muss. Der Grund und Boden hingegen ist im Modell unendlich lange nutzbar. Dies führt zu einer Verkomplizierung der Ertragswertformeln und dazu, dass der Bodenwert separat zu ermitteln ist. Die unterschiedliche Nutzungsdauer von Boden und baulichen Anlagen ist die eigentümlichste Modellannahme des Ertragswertverfahrens nach ImmoWertV, welche bei anderen Barwertmethoden – im Ausland – kaum aufgegriffen wird.
Durch die Konstanz der Reinerträge kann finanzmathematisch der Rentenbarwertfaktor zur Vervielfältigung dieser Erträge eingesetzt werden. Er bestimmt sich durch die Restnutzungsdauer und den Kapitalisierungszinssatz, der Liegenschaftszinssatz genannt wird. Dieses Vorgehen ersetzt die einzelne Diskontierung und die Addition der diskontierten Erträge, wodurch die Rechnung erheblich vereinfacht wird.
Der einzusetzende Liegenschaftszinssatz ist eine empirisch ermittelte, d.h. aus dem Markt abgeleitete Größe.
Beim periodischen Ertragswertverfahren (§ 17 Abs. 1 Satz 2 bzw. § 17 Abs. 3 ImmoWertV) gelten einige dieser Annahmen nicht, was unter Kapitel 3.4.3.3 erläutert wird.
Diskontierung/Abzinsung:
Ein bestimmter Geldbetrag hat im Vergleich zum heutigen Zeitpunkt einen anderen Wert, wenn man erst in der Zukunft darüber verfügen kann.
Angenommen, man hätte die Möglichkeit, heute 100 € zu einem Zinssatz von 5 % pro Jahr anzulegen, die Laufzeit der Anlage beträgt ein Jahr. Dann würde man in einem Jahr 105 € zurückerhalten (Rückzahlung und Zinsen). Insofern entsprechen 100 € heute der Wertigkeit von 105 € erhältlich in einem Jahr.
Wenn also der Zukunftsbetrag (105 €) und der Zinssatz (5 %) bekannt sind, kann man den sogenannten Barwert, d.h. den heutigen Wert der zukünftigen Zahlung, berechnen. Hierzu muss man den Zukunftswert durch den Zinssatz/100 + 1 dividieren. Dies nennt sich abzinsen oder diskontieren. Im obigen Fall beträgt der Barwert logischerweise 105 € / 1,05 = 100 €.
Legt man die 100 € nicht nur für ein Jahr, sondern für zwei Jahre an, erhält man in zwei Jahren 100 € × 1,05 × 1,05 = 110,25 €, sofern man die erste Zinszahlung auf dem Konto belässt. Der Barwert von 110,25 €, erhältlich in zwei Jahren bei einem Zinssatz von 5 %, beträgt somit wieder:
110,25 € / 1,052 = 100 €.
Allgemein berechnet sich der Barwert (PV) also, indem man den Zukunftswert (FV)2Die Abkürzungen werden hier in Anlehnung an die angelsächsischen Bezeichnungen verwendet, um Verwechslungen mit dem Bodenwert (BW) zu vermeiden; PV = Present Value, FV =Future Value. durch den Zinssatz/100 (= p) + 1, potenziert mit der Anzahl der Jahre (n), dividiert:
Ein Betrag von 100 €, den man erst in vier Jahren erhält, hat bei einem Zinssatz von 5 % pro Jahr heute einen Barwert von 100 / (1,05)4 = 82,27 €. Umgekehrt müsste man heute also 82,27 € anlegen, um in vier Jahren 100 € zu erhalten.
Sehr oft wird, statt durch (1 + p)n zu dividieren, mit dem Diskontierungsfaktor (DF) multipliziert. Dieser liegt immer unter 1,0 und hat folgende Formel:
Der DF3In der EW-RL wird die Abkürzung „AF“ gewählt. Außerdem wird für den Term (1 + p) die Bezeichnung „q“ verwendet und statt des Bruchs ein negativer Exponent angezeigt. Auf diese gedanklichen Zusatzschritte wird aus didaktischen Gründenverzichtet, d.h. die hier verwendete Formel ist mit AF = q-nidentisch. beträgt im Beispiel von vier Jahren und 5 % somit 0,8227.
Bei der Kapitalisierung wird angenommen, dass man einen bestimmten fixen Betrag, z.B. 100 €, jedes Jahr erhält, das erste Mal nach einem Jahr. Angenommen, die Zahlung findet dreimal statt und der unterstellte Zinssatz ist wieder 5 %, hat diese Rente von jährlich 100 € einen Barwert wie folgt:
Allgemein lässt sich der Barwert von zeitlich begrenzten jährlichen Zahlungen bzw. einer Rente wie folgt darstellen:
Dabei ist n die Anzahl der Jahre, in denen die Rente jährlich gezahlt wird. Wenn die jährliche Zahlung nominal konstant bleibt (d h. FV1 = FV2 = FV3 = … = FVn) – wie im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV –, kann dieser Betrag durch Einsatz des sogenannten Rentenbarwertfaktors (RBF) einfach vervielfältigt und die Rechnung damit verkürzt werden. Der Rentenbarwertfaktor hat die Formel4In der EW-RL wird die Abkürzung „KF“ gewählt und die Formel unterVerwendung von „q“ dargestellt. Sie ist mit der hier angezeigten Formel identisch.
Also ist PV = FV × RBF. Bei einem Zinssatz von 5 % und n = 3 ist der RBF = 2,7232. Bei obigem Beispiel also 100 € × 2,7232 = 272,32 €, was der einzelnen Diskontierung entspricht.
Je höher der Zinssatz, desto niedriger ist der Barwert. Dies ruft bei Laien manchmal Unverständnis hervor, da man davon ausgeht, dass hohe Zinsen bei einer Anlage etwas Positives sind. Ohne Berücksichtigung des Risikos ist das schon richtig – denn man muss bei hohen Zinsen weniger Kapital investieren, um in der Zukunft den gleichen Betrag zu erhalten, als bei niedrigen Zinsen. Beispiel: 100 € in 5 Jahren (Formel DF):
PV = 86,25 € bei p = 3 %
PV = 71,30 € bei p = 7 %.
Diskontierung und Kapitalisierung werden manchmal verwechselt, was natürlich starke Auswirkungen auf das Ergebnis hat und somit zu extremen Fehlern führen kann. Im obigen Beispiel ist der Barwert bei n = 3 Jahren und p = 5 % sowie FV = 100 €
PV = 86,38 € bei Diskontierung (Formel DF) und
PV = 272,32 € bei Kapitalisierung (Formel RBF)!
Bei der Diskontierung ist nur eine Zahlung betroffen, bei der Kapitalisierung n (im Beispiel 3) Zahlungen. Der Zusammenhang zwischen dem Diskontierungsfaktor und dem Rentenbarwertfaktor ist wie folgt:
Das Verständnis dieses finanzmathematischen Exkurses ist unerlässlich für das Verständnis der drei Verfahrensvarianten. Im Folgenden wird, entgegen der Reihenfolge der ImmoWertV und der EW-RL, aus didaktischen Gründen zuerst das vereinfachte, danach das allgemeine Ertragswertverfahren erklärt. Im Anschluss erfolgt die Erläuterung des periodischen Ertragswertverfahrens, welches etwas komplizierter ist. Dabei werden die finanzmathematischen Vorgänge jeweils ausführlich beschrieben.
Wie bereits erwähnt, ist das von der ImmoWertV genannte vereinfachte Ertragswertverfahren tatsächlich keine Vereinfachung des Verfahrens, sondern lediglich eine Umstellung der Ertragswertformel des allgemeinen Ertragswertverfahrens. Diese Verfahrensvariante ist allerdings einfacher zu verstehen als das allgemeine Ertragswertverfahren.
aus dem nach § 20kapitalisierten Reinertrag(§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermitteltenBodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20abzuzinsenist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).
Die Formel für diese Verfahrensvariante lautet:
= Ertragswert (vorläufig)
= Jahresrohertrag (marktüblich)
= Rentenbarwertfaktor
= Liegenschaftszinssatz
Man kapitalisiert den konstant gehaltenen Jahresreinertrag (= Jahresrohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten) bis zum Ablauf der angenommenen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen. Im Modell können also im Jahr n + 1 keine Erträge mit den baulichen Anlagen erzielt, d.h. keine Mieten mehr eingenommen werden. Der Boden ist dann theoretisch aber noch vorhanden und könnte verkauft oder neu bebaut werden. Da über den Boden aber erst in n Jahren verfügt werden kann, muss der Bodenwert über n Jahre abgezinst werden. Dabei ist, wie in der ImmoWertV erwähnt, nur die zur Bebauung gehörige Fläche in die Berechnung einzubeziehen; der Wert selbstständig nutzbarer Teilflächen ist, da über sie in der Regel sofort verfügt werden kann, von der Abzinsung auszuschließen bzw. mit dem vollen Wert anzusetzen. Von solchen Fällen wird bei der Erklärung des Aufbaus der Verfahrensvarianten abstrahiert. Der Bodenwert muss vor der Ertragswertberechnung nur entsprechend aufgeteilt werden.
Als Beispielrechnung wird, basierend auf einem realen, etwas vereinfachten Fall, im Folgenden ein kleineres Mehrfamilienhaus (17 Wohnungen) bewertet.
Nettokaltmiete (marktüblich):
10 €/m2 WF
19.305 € pro Jahr
Vorberechnungen:
960 m2 × 430 €/m2 = 412.800 €
950 m2 × 10 €/m2 × 12 = 114.000 €
Diskontierungsfaktor (DF):
1 / (1 + 0,045)49 = 0,1157
Rentenbarwertfaktor (RBF):
19,6513
Ertragswertberechnung mit vereinfachtem Ertragswertverfahren:
–19.305 €
Jahresreinertrag (JRE)
Kapitalisierter Jahresreinertrag (JRE × RBF)
1.860.880 €
Abgezinster Bodenwert (BW × DF)
(Vorläufiger) Ertragswert
1.908.641 €
(Vorläufiger) Ertragswert rund
Die einzelnen Parameter und angenommen Werte, wie z.B. der hier noch nicht nachvollziehbare Ansatz der Bewirtschaftungskosten, werden in späteren Kapiteln vertiefend erläutert. Außerdem werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV noch nicht berücksichtigt. Der ausgewiesene Ertragswert ist somit nur ein vorläufiger Ertragswert.
Um das finanzmathematische Verständnis für dieses Verfahren zu festigen, zeigt Abb. 2 die Beispielrechnung mit einzelner Diskontierung statt mit Kapitalisierung durch den Rentenbarwertfaktor.5Hinweis: Der mit der Bruchrechnung abgezinste Bodenwertund damit der Ertragswert differieren hier um wenige Euro zum Praxisbeispiel. Dort wurde mit einem auf vier Nachkommastellen gerundeten Diskontierungsfaktor gerechnet.
Abb. 2: Vereinfachtes Ertragswertverfahren mit Einzeldiskontierung6Quelle: Moll-Amrein, M. (2009), S. 128 (modifiziert).
Das allgemeine Ertragswertverfahren ist das ursprüngliche Verfahren, so wie es schon in der WertV 88/98, der Verordnung, welche durch die ImmoWertV ersetzt wurde, sowie in den noch früheren Wertermittlungsverordnungen verwendet wurde.7Siehe zur Historie des Ertragswertverfahrens Moll-Amrein, M. (2009), S. 79 bis 84 und S. 97 bis 103.
Analog zum Vorgehen beim vereinfachten Ertragswertverfahren werden nachfolgend die Verordnung, die Formel, die Beispielrechnung sowie die Darstellung mit Einzeldiskontierung aufgeführt. Anschließend erfolgt eine weitergehende Erklärung mit Erläuterungen zum finanzmathematischen Zusammenhang der beiden Ertragswertformeln.
aus dem nach § 16ermittelten Bodenwertund dem um den Betrag der angemessenenVerzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag(§ 18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren)
Die Formel für diese Verfahrensvariante lautet (Abkürzungen siehe oben):
Vom Jahresreinertrag wird noch die sogenannte Bodenwertverzinsung (= BW × p, im Folgenden als BWV abgekürzt) abgezogen – dieser, im Vergleich zum vereinfachten Ertragswertverfahren – verminderte Ertrag wird kapitalisiert, dafür wird der Bodenwert in voller Höhe, d.h. nicht abgezinst, addiert.
Im Folgenden wird das Beispiel des Mehrfamilienhauses gerechnet und ebenfalls mit Einzeldiskontierung dargestellt. Die Ausgangsdaten und Vorberechnungen entsprechen dem Beispiel des vereinfachten Ertragswertverfahrens.
Ertragswertberechnung mit allgemeinem Ertragswertverfahren:
Bodenwertverzinsung (BWV = BW × p)
–18.576 €
Gebäudeertragsanteil (GEA)
Gebäudewert (GEA × RBF)
1.495.837 €
1.908.637 €
Abb. 3 Allgemeines Ertragswertverfahren mit Einzeldiskontierung8Quelle: Moll-Amrein, M. (2009), S. 131 (modifiziert).
Es resultiert das gleiche Ergebnis wie beim vereinfachten Ertragswertverfahren, die kleine Differenz ist auf die Rundung der Erträge auf ganze Euro bzw. auf die Rundung des Diskontierungs- und Rentenbarwertfaktors auf vier Nachkommastellen zurückzuführen.
Der Abzug der Bodenwertverzinsung führt vielfach, insbesondere auch im Ausland, zu Unverständnis. Das allgemeine Ertragswertverfahren hat jedoch zwei Vorzüge. Erstens kann der Ertragswert in einen Bodenwert und einen Gebäudewert aufgespaltet werden, was für manche Fragestellungen notwendig ist. Zweitens ist eine nicht wirtschaftliche Nutzung sofort ersichtlich. Dies lässt sich an der Formel ablesen: wenn die Bodenwertverzinsung BWV (= BW × p) den Reinertrag JRE (= JRoE – BewKo) übersteigt, wird der Betrag (GEA)9Der Gebäudeertragsanteil wird auch „Reinertrag der baulichen Anlagen“ genannt (z.B. EW-RL). Der Begriff Gebäudeertragsanteil wurde hier wegen der besseren Unterscheidung der Abkürzungen gewählt. in der Klammer negativ; da dann ein negativer Betrag mit dem Rentenbarwertfaktor kapitalisiert werden muss, wird der Ertragswert mit steigender Restnutzungsdauer geringer und liegt immer deutlicher unter dem Bodenwert. Die logische Folgerung ist der Abbruch der Gebäude und eventuell eine Neubebauung oder der Verkauf des Grundstücks.
Die Aufspaltung des Ertragswertes in einen Bodenwert und einen Gebäudewert liegt darin begründet, dass in der Theorie bzw. im Ertragswertmodell die baulichen Anlagen nur eine endliche Restnutzungsdauer besitzen, während der Boden als unendlich nutzbar angesehen wird.10Die Sinnhaftigkeit dieser Aufspaltung kann, da sie außerhalb von Deutschland und Österreich kaum praktiziert wird, hinterfragt werden. Siehe zu den historischen Hintergründen Moll-Amrein (2009), S. 97 bis 109. Somit müssen bei der Kapitalisierung des Reinertrags zwei unterschiedliche Zeithorizonte berücksichtigt werden: ein endlicher Zeithorizont in Bezug auf die Gebäude (Restnutzungsdauer) und ein unendlicher Zeithorizont in Bezug auf den Boden.
Um diese Rechnung grundsätzlich durchführen zu können, muss der Jahresreinertrag in zwei Teile aufgeteilt werden, in einen Anteil für das Gebäude (GEA) und einen Anteil für den Boden (BWV). Der Gebäudeertragsanteil wird mit einer Zeitrente kapitalisiert, der Bodenanteil mit einer unendlichen Rente, d.h., die Gebäudeanteile laufen nur bis zur Restnutzungsdauer, die Bodenanteile bis in die Unendlichkeit. Abb. 4 soll diesen Zusammenhang verdeutlichen:11Die Grafik ist durch die Darstellung von Sommer/Kröll (2013), S. 162, inspiriert.
Abb. 4: Aufspaltung der Ertragswertanteile
Die Rentenbarwertformel für eine unendliche Rente lautet:
Diese Formel geht auch aus der Formel des Rentenbarwertfaktors bei einer Zeitrente hervor, wenn man n als unendlich groß annimmt.12Die Rentenbarwertformel für eine endliche Zeitrente muss durch zwei multiplikative Brüche dargestellt werden,(1+p)n / ((1+p)n × p) multipliziert mit –1 / ((1+p)n × p), dann kürzt sich (1+p)n beim ersten Bruch raus und der zweite Bruch konvergiert bei unendlich großem n gegen null, so dass 1/p insgesamtübrigbleibt. Somit lässt sich der Bodenwert als unendliche Summe der abgezinsten Bodenwertverzinsungsanteile begreifen. Umgekehrt berechnet sich der einzelne (jährliche) Anteil durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Zinssatz, deswegen genannt Bodenwertverzinsung (BWV):
Um im Ertragswertmodell den Gebäudewert berechnen zu können, muss der Bodenwert bekannt sein, denn nur durch Kenntnis des Bodenwerts ist der Bodenwertverzinsungsanteil am Reinertrag und damit – als Differenz – der Gebäudeertragsanteil berechenbar. Dieser führt dann durch Kapitalisierung mit der Zeitrente zum Gebäudewert.
Beim vereinfachten Ertragswertverfahren setzt sich der Bodenwert ebenfalls durch die Addition der unendlichen, abgezinsten Bodenwertverzinsungsanteile zusammen (bzw. durch deren Kapitalisierung), aber der Bodenwert wird zum Zeitpunkt des Ablaufs der Restnutzungsdauer bestimmt – daher muss er auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst werden. Die Bodenwertverzinsungsanteile vom Wertermittlungsstichtag bis zur Restnutzungsdauer wurden bereits dadurch erfasst, dass (im Gegensatz zum allgemeinen Ertragswertverfahren) der gesamte Jahresreinertrag kapitalisiert wurde.
Das allgemeine und das vereinfachte Ertragswertverfahren unterscheiden sich also lediglich dadurch, dass die abgezinsten Anteile auf unterschiedliche Art addiert werden. Einerseits die endlichen Gebäudewertanteile und die unendlichen Bodenwertverzinsungsanteile (allgemeines Ertragswertverfahren) und andererseits die gesamten Anteile bis zum Ende der Restnutzungsdauer und die Bodenwertverzinsungsanteile von dort bis zur Unendlichkeit (vereinfachtes Ertragswertverfahren).
Aus dem Zahlenbeispiel lässt sich bereits ablesen, dass der Bodenwert bei langer Restnutzungsdauer keinen großen Einfluss mehr hat. Dies wird allerdings nur beim vereinfachten Ertragswertverfahren deutlich, beim allgemeinen Ertragswertverfahren ist dies nicht sofort ersichtlich.
Die dritte Variante des Ertragswertverfahrens ist dann geeignet, wenn die zu bewertende Immobilie für eine bestimmte Zeit jährlich unterschiedliche Reinerträge erwarten lässt, z.B. wegen nicht marktüblicher Erträge, Staffelmietverträgen, zwischenzeitlichem Leerstand oder spezieller Bewirtschaftungskosten – oder mehrerer dieser Gegebenheiten.
(3) Im Ertragswertverfahren auf derGrundlage periodisch unterschiedlicher Erträgewird der Ertragswert aus den durchgesicherte Datenabgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen (§ 18 Absatz 1) innerhalb eines Betrachtungszeitraums und demRestwert des Grundstücksam Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen.
Im Gegensatz zum allgemeinen und zum vereinfachten Ertragswertverfahren wird die Modellannahme aufgegeben, dass über die gesamte Restnutzungsdauer mit konstanten Reinerträgen gerechnet wird. Daher muss für einen bestimmten Zeitraum einzeln diskontiert werden.
Die etwas kompliziert anmutende, aber im Anschluss erklärte und hoffentlich dann leicht verständliche Formel für diese Verfahrensvariante lautet:
= Betrachtungszeitraum = Anzahl Perioden Einzelbetrachtung
= Laufindex Einzelperioden
= marktüblich
= Liegenschaftszinssatz (Kapitalisierungszinssatz)
= Diskontierungszinssatz
Das periodische Ertragswertverfahren setzt sich aus drei Komponenten zusammen. Zunächst erfolgt die Einzelbetrachtung (1). Dabei werden für einige Jahre (Anzahl = t) die Reinerträge einzeln diskontiert. Die Auswahl der Anzahl der Einzelbetrachtungsperioden t kann unterschiedlich sein, laut EW-RL „in der Regel bis zu 10 Jahre[n]“.13Siehe Ziffer 4.3 (2) der EW-RL. Sie hängt davon ab, wie viele Jahre die zu erwartenden Erträge mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden können, d.h. Prognosen sind unzulässig.14Damit unterscheidet sich diese Ertragswertvariante wesentlich vom DCF-Verfahren nach internationalem Verständnis. Das Summenzeichen besagt lediglich, dass die diskontierten Reinerträge der t Einzelperioden zu addieren sind.
Anschließend, d.h. ab Periode t + 1, erfolgt die Kapitalisierung der zum Wertermittlungsstichtag marktüblichen Erträge (2). Diese Periode dauert n – t Jahre, d.h. bis zum Ende der Restnutzungsdauer. Der kapitalisierte Reinertrag muss dann noch auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst werden, da mit der Kapitalisierung erst ab Periode t + 1 begonnen wurde und nicht schon am Wertermittlungsstichtag. Insofern ist in der obigen Formel ein modifizierter Rentenbarwertfaktor zu finden. Alternativ kann auch die sogenannte Vervielfältigerdifferenz eingesetzt werden, d.h. die übliche Rentenbarwertformel mit n Jahren abzüglich dem Rentenbarwertfaktor mit t Jahren:
Der Bodenwert wird, wie beim vereinfachten Ertragswertverfahren, über die Restnutzungsdauer abgezinst (3).
Komponenten (2) und (3) bilden den – bereits abgezinsten – „Restwert“ nach § 17 Abs. 3 ImmoWertV. Die EW-RL (Ziffer 4.3. (3)) zeigt eine andere Darstellung, die sich aus zwei Teilformeln zusammensetzt. In der ersten Teilformel wird der Restwert (Komponenten (2) und (3)) zunächst gesamthaft verwendet. Die zweite Teilformel erläutert die Berechnung des Restwertes. Der darin verwendete Rentenbarwertfaktor unterscheidet sich von der hier verwendeten Formel, da bei der EW-RL der gesamte Restwert gemeinsam abgezinst wird. Es gibt formal also diverse Möglichkeiten, das periodische Ertragswertverfahren darzustellen.
Aus didaktischen Gründen und um die rechnerische Ähnlichkeit zum vereinfachten Ertragswertverfahren aufzuzeigen, wird hier von der Darstellung in der EW-RL abgewichen und das Verfahren in einer einzigen Formel dargestellt. Außerdem wird der Begriff Restwert der zahlenmäßigen Größe der beiden Komponenten (2) und (3) im Verhältnis zum gesamten Ertragswert meistens nicht gerecht.
Abb. 5 verschafft einen grafischen Überblick mit einem Beispiel von acht Einzelperioden mit unterschiedlichen Reinerträgen. Dabei könnte der hier als Säule dargestellte gesamte Bodenwert, wie in Abb. 4, auch wieder als Summe der Bodenwertverzinsungsanteile abgebildet werden, worauf aus Gründen der Übersichtlichkeit verzichtet wird.
Abb. 5: Darstellung periodisches Ertragswertverfahren mit t = 8
Im Folgenden wird das bereits verwendete Praxisbeispiel vom allgemeinen und vereinfachten Ertragswertverfahren etwas abgeändert. Da die Reinerträge nicht gleich sind, resultiert zunächst auch ein anderer Ertragswert.
Es wird angenommen, dass das Mehrfamilienhaus zu geringeren Mieten vermietet ist, die unter den marktüblichen Erträgen liegen. Durch legale Mieterhöhungsmaßnahmen kann die Miete bis in sechs Jahren planmäßig auf das marktübliche Niveau angehoben werden, d.h. fünf Jahre lang werden keine marktüblichen Erträge erzielt (t = 5).
Alle anderen Parameter bleiben im Beispiel gleich. So werden die auf die marktüblichen Erträge bezogenen Bewirtschaftungskosten im absoluten Betrag übernommen. Als Diskontierungszinssatz wird im Beispiel der Liegenschaftszinssatz verwendet. Beide Annahmen sind unrealistisch, es soll jedoch anschließend der Zusammenhang zwischen den Verfahren aufgezeigt und dargestellt werden, dass bei gleichen Ansätzen die drei Verfahren zu identischen Ergebnissen führen.
Eine Kritik an der Verwendung des Liegenschaftszinssatzes als Diskontierungszinssatz für die Einzelperioden findet sich in Kapitel 3.4.7.3. Tatsächlich ist der Liegenschaftszinssatz für die Diskontierung in Phase (1) nicht geeignet.
Restnutzungsdauer (n):
Liegenschaftszinssatz (p):
Jahresrohertrag marktüblich:
Anzahl Perioden
Einzelbetrachtung (t):
Jahresrohertrag im 1. Jahr:
Jahresrohertrag im 2. Jahr:
Jahresrohertrag im 3. Jahr:
Jahresrohertrag im 4. Jahr:
Jahresrohertrag im 5. Jahr:
JRoE ab dem 6. Jahr:
Diskontierungsfaktoren (DF) = 1 / (1+p)n
DF im 1. Jahr:
DF im 2. Jahr:
DF im 3. Jahr:
DF im 4. Jahr:
DF im 5. Jahr (= DFt):
DF im 49. Jahr:
Rentenbarwertfaktoren (RBF) = ((1+p)n–1)/((1+p)n × p)
RBF bei n (= 49) Jahren:
RBF bei t (= 5) Jahren:
RBF bei n-t (= 44) Jahren:
RBF-Differenz (RBFn – RBFt):
Ertragswertberechnung mit periodischem Ertragswertverfahren:
Jahresreinertrag im 1. Jahr:
Diskontiert auf Wertermittlungsstichtag (× 0,9569):
JRoE im 2. Jahr:
BewKo:
JRE im 2. Jahr:
× 0,9157 =
JRoE im 3. Jahr:
JRE im 3. Jahr:
× 0,8763 =
JRoE im 4. Jahr:
JRE im 4. Jahr:
× 0,8386 =
JRoE im 5. Jahr:
JRE im 5. Jahr:
88.195 €
× 0,8025 =
Summe diskontierter Jahresreinerträge in t Jahren
335.827 €
Kapitalisierter und abgezinster Jahresreinertrag
(JRE × (RBFn – RBFt)) =
× 15,2613
1.445.169 €
(alternativ: JRE × RBFn-t × DFt)
Abgezinster Bodenwert (412.800 € × 0,1157)
1.828.757 €
Zum finanzmathematischen Verständnis wird in Abb. 6 analog zu Abb. 2 und Abb. 3 die Einzeldiskontierung aufgeführt:15Auch hier differieren wegen unterschiedlicher Rundungen die Werte zum Praxisbeispiel in der letzten Stelle.
Abb. 6: Periodisches Ertragswertverfahren mit Einzeldiskontierung
Das periodische Ertragswertverfahren entspricht so methodisch, bis auf die einzelne Diskontierung der Anfangsperioden, dem vereinfachten Ertragswertverfahren. Würde wie beim allgemeinen Ertragswertverfahren die Bodenwertverzinsung in jeder Periode abgezogen und dann der volle Bodenwert (statt der diskontierte) addiert werden, würde das gleiche Ergebnis resultieren. Insofern wäre das ebenfalls eine Berechnungsmöglichkeit.
Die sichere Kenntnis von unterschiedlichen Jahresroherträgen und/oder Bewirtschaftungskosten, d.h. Jahresreinerträgen, kann statt mit dem periodischen auch mit dem allgemeinen und/oder dem vereinfachten Ertragswertverfahren dargestellt werden. Hierbei wird zunächst der vorläufige Ertragswert auf Basis marktüblicher Jahresreinerträge ermittelt. Danach wird pro Jahr der Differenzbetrag zum marktüblichen Reinertrag ermittelt und auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert. Wenn die Differenzbeträge einige Jahre konstant bleiben, kann die Differenz für diesen Zeitraum auch kapitalisiert werden. Die Summe dieser diskontierten oder kapitalisierten Beträge wird als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal gemäß § 8 Abs. 3 ImmoWertV erfasst.
Unter der Annahme gleicher Ansätze kommt man, wie bereits erwähnt, mit allen drei Verfahren, eventuell bis auf kleine Rundungsdifferenzen, zum gleichen Ergebnis.16Siehe die Beispielrechnung in der Anlage 3 der EW-RL. Auch bei Over- undUnderrentberechnungen ist der Liegenschaftszinssatz nur bedingt geeignet; siehe Kap. 3.4.7.3. Im Praxisbeispiel beträgt der Sonderwert nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV also ca. –80.000 €. Dieser Sonderwert entspricht hier einem sogenannten Underrent, d.h. einer Vermietung unter marktüblichen Mieten.
Ertragswertberechnung nach allgemeinem/vereinfachtem Ertragswertverfahren inklusive Underrentberechnung:
Marktüblicher JRE:
Differenz im 1. Jahr:
–29.000 €
–27.750 €
Differenz im 2. Jahr:
–23.500 €
–21.519 €
Differenz im 3. Jahr:
–17.500 €
–15.335 €
Differenz im 4. Jahr:
–12.000 €
–10.063 €
Differenz im 5. Jahr:
–6.500 €
–5.216 €
Summe der diskontierten Differenzen
–79.883 €
1.828.754 €
Das Periodische Ertragswertverfahren stellt insofern eine Ausnahme von dem üblichen Vorgehen nach § 8 Abs. 2 ImmoWertV dar, indem die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale im Verfahren direkt verarbeitet und nicht erst im Nachgang ausgewiesen werden. Daher wurde im obigen Beispiel, unter der Annahme, dass keine weiteren besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale vorhanden sind, der Ertragswert beim periodischen Ertragswertverfahren nicht mehr als vorläufig bezeichnet.
Das periodische Ertragswertverfahren wurde erst in die ImmoWertV von 2010 aufgenommen, in der WertV von 1988/98 war es noch nicht definiert. Grund für die Aufnahme waren hauptsächlich internationale Belange und der Wunsch nach einem deutschen, normierten DCF-Verfahren. Das periodische Ertragswertverfahren unterscheidet sich jedoch in vielen Details vom DCF nach internationalem Verständnis. Insbesondere werden beim periodischen Ertragswertverfahren Prognosen bei den Erträgen ausgeschlossen, eine Restnutzungsdauer ist weiterhin vorhanden, damit auch der (abgezinste) Bodenwert. Auch wird mit dem Liegenschaftszinssatz eine andere Philosophie als mit dem Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz des internationalen DCF-Verfahrens vertreten.
Der Reinertrag wird in § 18 Abs. 1 ImmoWertV als Resultat des jährlichen Rohertrags abzüglich der Bewirtschaftungskosten definiert.
§ 18 ImmoWertV (Reinertrag, Rohertrag)
(1) DerReinertragergibt sich aus demjährlichen Rohertragabzüglich derBewirtschaftungskosten(§ 19).
(2) DerRohertragergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzungmarktüblich erzielbaren Erträgen.Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ergibt sich der Rohertrag insbesondere aus denvertraglichen Vereinbarungen.
Insofern ist der (Jahres-)Reinertrag problemlos durch Subtraktion zu ermitteln; die Herausforderungen bestehen in der Bestimmung des Jahresrohertrages und der Bewirtschaftungskosten. Mit diesen sind nur Kosten gemeint, welche Mieter nicht übernehmen und somit vom Eigentümer getragen werden müssen (Thema von Kap. 3.4.5).
Der Jahresrohertrag einer Immobilie bestimmt sich durch die erzielbare oder erzielte Miete. Für das allgemeine und das vereinfachte Ertragswertverfahren sieht § 18 Abs. 2 ImmoWertV „marktüblich erzielbare“ Erträge vor. Für das periodische Ertragswertverfahren sind, für die Periode der Einzelbetrachtung, die aus den Mietverträgen oder sonstigen Gegebenheiten resultierenden Mieten anzusetzen.
Grundsätzlich muss ein Mieter für die Gebrauchsüberlassung von Räumen folgende Entgelte bezahlen:
Grundmiete, d.h. das grundsätzliche Entgelt für die Überlassung von Wohn- oder Gewerberaum,
Betriebs- oder Nebenkosten, z.B. Kosten für Wasser/Abwasser, Energie, Müllabfuhr, Aufzug, Hausmeister, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornstein, Straßenreinigung, Versicherungen, Grundsteuer; außerdem Kosten für Heizung und Warmwasser; auch zweite Miete genannt.
Für Mieter gewerblich genutzter Räume kommen eventuell hinzu:
Übernahme von weiteren Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten, d.h. Kosten, die sonst der Vermieter zu tragen hat),
Mietbegriffe:17Siehe auch Kleiber, W. (2014), S. 1760. Diese Begriffe entsprechen dem üblichen Gebrauch in der Praxis, eine diesbezüglich verbindliche Regelung konnte nicht festgestellt werden. Die EW-RL verwendet den BegriffNettokaltmiete in Anlage 3.
Grundmiete für die Überlassung von Räumen; Neben- oder Betriebskosten sind nicht enthalten.
Nettokaltmiete zzgl. auf den Mieter umlegbare Betriebs-/Nebenkosten, aber ohne Kosten für Heizung und Warmwasser.
Bruttokaltmiete zzgl. Kosten für Heizung und Warmwasser.
Abb. 7 zeigt die Zusammenhänge zwischen den im Exkurs definierten Mietbegriffen sowie dem Reinertrag.
Abb. 7: Zusammenhang Mieten, Kosten und Reinertrag18Quelle: Kleiber, W. (2014), S. 1760.
In der Regel werden Mietverträge so gestaltet, dass die Grundmiete/Nettokaltmiete zzgl. einer Vorauszahlung für die Nebenkosten, meist mit einem festen Betrag pro Monat, entrichtet werden müssen und die Nebenkosten durch eine jährliche Abrechnung mit den geleisteten Zahlungen verrechnet werden; der Mieter erhält bei zu hoher Vorauszahlung eine Rückzahlung und muss bei zu niedriger Vorauszahlung eine Nachzahlung leisten. Es sind jedoch auch andere Vertragsgestaltungen wie z.B. die Vereinbarung einer Bruttokaltmiete oder Bruttowarmmiete möglich. Für Wohnnutzung gilt § 556 BGB (Vereinbarungen über Betriebskosten). Bei Gewerbemietverträgen ist die Gestaltungsfreiheit größer als bei Wohnungsmietverträgen.
Der anzusetzende Jahresrohertrag gemäß § 18 Abs. 2 ImmoWertV entspricht in der Regel der Grundmiete (bzw. Nettokaltmiete), d.h., Mietbestandteile, die ohnehin auf die Mieter umlegbar sind, werden aus pragmatischen Gründen von vornherein nicht berücksichtigt, sie sind quasi ein durchlaufender Posten. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die umlegbaren Heiz- und Betriebskosten den Jahresrohertrag nicht beeinflussen, denn Mieter orientieren sich normalerweise an Bruttomieten. Hohe Nebenkosten drücken tendenziell die Nettokaltmiete, niedrige erhöhen sie.
Vom Rohertrag müssen, wie bereits erwähnt, die vom Eigentümer zu tragenden, nicht auf den Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, um den Reinertrag nach § 18 Abs. 1 ImmoWertV zu ermitteln. Dies sind Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis sowie eventuell Betriebskosten, die nicht auf den Mieter überwälzt werden können.19Von diesen wurde in Abb. 7 abstrahiert.
Für Vermietungen sind die Mietgesetze des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu beachten (BGB Titel 5, §§ 535 bis 597, Mietvertrag, Pachtvertrag). Insbesondere im wohnwirtschaftlichen Bereich (§§ 549 bis 577a BGB) gibt es einige Beschränkungen.
Für Wohnnutzung gilt neben § 556 BGB weiterhin die Aufstellung der Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). In § 1 Abs. 2 BetrKV wird explizit erwähnt, dass Verwaltungskosten und Instandhaltungs-/-setzungskosten nicht zu den Betriebskosten gehören.
Die Umsatzsteuer fällt nur bei gewerblichen Mieterträgen an, bei denen der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat; Wohnungsmieten, außer für Hotels und Ferienwohnungen, sind gemäß § 4 Nr. 12a UStG umsatzsteuerfrei. Die Umsatzsteuer darf, auch wenn sie erhoben wird, in der Regel beim Ansatz des Jahresrohertrages nicht berücksichtigt werden, da sie einerseits vom Vermieter direkt an das Finanzamt gezahlt werden muss, andererseits vom Mieter meist als Vorsteuer geltend gemacht werden kann. Somit ist die Umsatzsteuer nicht Bestandteil des Jahresrohertrags. Bei Auflistungen der Mieterträge umsatzsteuerrelevanter Vermietungen und bei diesbezüglichen Informationen aus Kontoauszügen ist daher immer zu prüfen, ob es sich um Netto- oder Bruttoerträge handelt, da die Überweisungsbeträge der Mieter meist die Umsatzsteuer und oft auch noch die Nebenkostenvorauszahlungen enthalten. Benötigt wird jedoch die Information über die Höhe der Grundmiete/Nettokaltmiete ohne Umsatzsteuer.
Das Thema der Umsatzsteuer ist bei Relevanz nicht ganz unkompliziert und wird in dieser einführenden Betrachtung daher nicht weiter verfolgt.
Gemäß § 18 Abs. 2 ImmoWertV sind die schon mehrfach erwähnten marktüblich erzielbaren Mieterträge anzuwenden. Nach Ziffer 5 (4) der EW-RL sind diese „die nach den Marktverhältnissen am Wertermittlungsstichtag für die jeweilige Nutzung vergleichbaren, durchschnittlich erzielten Erträge. Anhaltspunkte für die Marktüblichkeit von Erträgen vergleichbar genutzter Grundstücke liefern z.B. geeignete Mietspiegel oder Mietpreisübersichten.“
Die Ermittlung der richtigen marktüblich erzielbaren Miete und damit des Rohertrags ist für die Höhe des Ertragswertes entscheidend. Bei sehr langer Restnutzungsdauer und Vernachlässigung des damit geringen Einflusses des Bodenwertes wirkt sich, bei gleichem Liegenschaftszinssatz und im Verhältnis zum Jahresrohertrag prozentual gleichen Bewirtschaftungskosten, eine Differenz beim Jahresrohertrag vollständig auf den Ertragswert aus, d.h., bei 10 % höheren Jahresreinerträgen resultiert (ceteris paribus) ein 10 % höherer Ertragswert. Bei kürzerer Restnutzungsdauer und zusätzlich verhältnismäßig hohem Bodenwert ist der Einfluss geringer.
Der in Ziffer 5 (4) der EW-RL genannte Mietspiegel ist bei Wohnnutzung eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundenen Wohnraum. Diese ist in § 558 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches wie folgt definiert:
(2) Dieortsübliche Vergleichsmietewird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde fürWohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lageeinschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in denletzten vier Jahren vereinbartoder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen,geändert wordensind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Es müssen unterschieden werden:
Neumieten: Erstmalig zwischen Vermieter und Mieter vereinbarte Mieten. Bei wirtschaftlich denkenden Vermietern entsprechen sie in der Regel den zum Zeitpunkt der Vereinbarung herrschenden Marktmieten, d.h. Mieten, die bei Neuvermietung erzielt werden können.
Bestandsmieten: Nach § 558 BGB angepasste Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen.
Das Mischungsverhältnis von Neu- und Bestandsmieten sollte das Marktgeschehen repräsentativ abbilden, die Jahre sollten nach Intention des Gesetzgebers gleichrangig berücksichtigt werden.
In Märkten mit steigendem Mietniveau weichen die Mietarten voneinander ab, es gilt in der Regel: Markt-/Neumieten > ortsübliche Vergleichsmiete > Bestandsmieten. Grund ist, dass die Marktmieten nur mit Verzögerung und nur teilweise in die ortsüblichen Vergleichsmieten eingehen, was an der Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete erkennbar ist.
Der Mietspiegel selbst ist ebenfalls im BGB dargelegt:
(1) Ein Mietspiegel ist eineÜbersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern derVermieterund derMieter gemeinsam erstellt oder anerkanntworden ist.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand vonzwei Jahren der Marktentwicklungangepasst werden.
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist einMietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstelltund von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand vonzwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nachvier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.
Eine weitere Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete darzustellen, sind Mietdatenbanken gemäß § 558e BGB. Sie kommen in der Praxis jedoch leider selten vor.
Eine Mietdatenbank ist eine zurErmittlung der ortsüblichen Vergleichsmietefortlaufend geführteSammlung von Mieten,die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete, dargestellt durch einen Mietspiegel oder eine Mietdatenbank, ist die Miete, die ein Vermieter bei bestehenden Mietverträgen maximal verlangen kann, wenn gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht die Kappungsgrenze greift:
Die Höhe der Marktmiete bzw. der Neumiete wird rechtlich nicht durch die Kappungsgrenze, sondern durch § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes begrenzt, sie darf maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Wesentlichkeitsgrenze):
§ 5 WiStrG (Mietpreisüberhöhung)
In Regionen, in denen die sogenannte Mietpreisbremse gilt, d.h. in ausgewiesen angespannten Wohnungsmärkten, liegt diese Grenze bei plus 10 %. Dies wurde am 05.03.2015 vom Deutschen Bundestag beschlossen und im BGB durch § 556d verankert. Der politische Wille war, wie der Name ausdrückt, ein Bremsen des Mietanstiegs, der besonders in Metropolregionen in den Jahren vor 2015 erheblich war. Inwieweit dieses Gesetz tatsächlich einen Anstieg der Mieten bremsen kann und ob die Nebenwirkungen dieses Gesetzes für die Wohnungsmärkte und die Mieter nicht nachteiliger sind, soll an dieser Stelle nicht diskutiert werden. Ein Vermieter hat einerseits bei bestehenden Mietverträgen die Kappungsgrenze und andererseits bei Neuvermietungen zumindest § 5 WiStrG oder die Mietpreisbremse zu beachten:
die durchschnittlicheMietbelastungder Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlichübersteigt,
die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeitinsoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubau- und modernisierte Wohnungen (§ 556f und § 556e Abs. 2 BGB). Außerdem kann der Vermieter bei Neuvermietung die gleiche Miete wie vom Vormieter verlangen, wenn dieser mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bezahlt hatte (§ 556e BGB).
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist bei Wohnnutzung also der bevorzugt zu wählende Ansatz für die marktüblich erzielbaren Erträge, weil sie gemäß § 558 Abs. 1 BGB die Obergrenze für Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverträgen bildet.20Vgl. Kleiber, W. (2014), S. 1754. Über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Neumieten werden im Laufe der Zeit durch diese eingeholt.
Das Modell des Gutachterausschusses zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze ist bei diesen Überlegungen zwingend zu berücksichtigen.21Siehe hierzu Kap. 3.4.7.
Sehr oft sind, insbesondere in kleineren Städten und ländlichen Gegenden, keine Mietspiegel vorhanden. Meist leiten in denselben Regionen die zuständigen Gutachterausschüsse auch keine Liegenschaftszinssätze ab. In Baden-Württemberg, dem einzigen Land mit auf Gemeindeebene angesiedelten, circa 1.000 Gutachterausschüssen, ist man teilweise von der Verfügbarkeit solcher Daten noch weit entfernt.
Die Marktkenntnis der Wertermittler ist in diesen Gebieten noch stärker gefordert als in Städten mit guter Informationslage.
Quellen für das ortsübliche Mietniveau bei Nichtexistenz von Mietspiegeln sind regional unterschiedlich. Zum Beispiel werden von Verbänden der Wohnungswirtschaft, Mieter- und Vermietervereinen, Maklern, Banken usw. Informationen herausgegeben.22Siehez.B. die Aufstellung von Kleiber, W. (2014), S. 1755. Auch gibt es Datenbanken (nicht nach § 558e BGB, meistens kostenpflichtig), die oft aber Angebotsmieten auswerten. Dies sind Wunschvorstellungen der Anbieter, übertreffen in der Regel die Marktmiete und sind meist von der ortsüblichen Vergleichsmiete weit entfernt, zumindest wenn es sich um attraktive Mietmärkte handelt.
Wertermittler könnten idealerweise selbst eine Datenbank aufbauen, in die sie z.B. Informationen aus Mietverträgen, die sie durch Bewertungen kennen, einfüttern. Durch langjährige Erfahrung werden die ortsüblichen Mieten bekannt.
Die obigen Ausführungen, insbesondere auch die Beispielrechnungen zur Erklärung der drei Verfahrensvarianten, sollen nicht den Anschein erwecken, der marktüblich erzielbare Mietertrag sei eine punktgenaue Größe. Immobilienmärkte im Allgemeinen und Mietmärkte im Besonderen sind völlig unvollkommene Märkte. Ein vollkommener Markt ist gezeichnet durch Homogenität der Güter, Fehlen von Präferenzen (räumlich, persönlich, zeitlich), vollständige Markttransparenz und unendliche Reaktionsgeschwindigkeit. Keines dieser Merkmale trifft in Bezug auf Immobilienmärkte zu. Daher bezahlen Mieter für ähnliche Immobilien unterschiedliche Mieten und für unterschiedliche Immobilien gleiche Mieten. Genau gleiche Immobilien existieren nicht – schon aufgrund der Lage.
Ein Beispiel soll diese Problematik verdeutlichen: Angenommen, in einem Mehrfamilienhaus gibt es im Erdgeschoss zwei identisch ausgestattete, gleich große Wohnungen mit gleichem bzw. spiegelverkehrtem Grundriss, eine Wohnung liegt mit Terrasse in Richtung Osten und eine in Richtung Westen. Der Mieter der Ostwohnung zahlt 8,00 €/m2 Wohnfläche nettokalt, der Mieter der Westwohnung 8,50 €/m2. Das ist durchaus plausibel, hat der Mieter der Westwohnung doch Abendsonne auf der Terrasse, und Mieter sind bereit, dafür mehr zu bezahlen. Eine andere Konstellation wäre, dass der Mieter der Ostwohnung 8,50 €/m2 zahlt und der Mieter der Westwohnung 8,00 €/m2. Grund könnte sein, dass der Westwohnungsmieter ein halbes Jahr vor dem Ostwohnungsmieter eingezogen ist und dazwischen der Vermieter festgestellt hat, dass er auch etwas höhere Mieten durchsetzen kann. Außerdem könnte der Mieter der Ostwohnung Morgensonne bevorzugen und daher bereit sein, eine höhere Miete in Kauf zu nehmen – oder auf der Ostseite ist es etwas ruhiger, weil die Straße näher bei der Westseite liegt. Ganz viele, objektive und subjektive, logische und nicht logische Gründe können den Mietunterschied ausmachen.
Gemäß Mietspiegel betrage die ortsübliche Vergleichsmiete 8,25 €/m2; die Ausrichtung der Terrasse sei im Mietspiegel nicht thematisiert. Zahlen die beiden Mieter nun nicht marktübliche Mieten? Diese Frage kann bei beiden oben beschriebenen Konstellationen sicherlich verneint werden. Auch wenn beide Mieter die gleiche Miete, jeweils 8,00 €/m2 oder 8,50 €/m2 Wohnfläche bezahlen, kann dies marktüblich sein, obwohl der Mietspiegel 8,25 €/m2 benennt.
Die marktübliche Miete hat also eine gewisse Bandbreite. Sie ist umso größer, je inhomogener der spezielle Immobilienmarkt ist.23Siehe zur ausführlichen Erläuterung dieses Problems den Aufsatz von Engel (2008), S. 269 bis 276, an den sich dieseAusführungen anlehnen. Engel bezog sich noch auf die WertV 1988, die erst 2010 von der ImmoWertV abgelöst wurde. Gemäß WertV sollten die Jahresroherträge gemäß § 16 Abs. 1 WertV „nachhaltig“ sein. Um die im Aufsatz beschriebenen Missverständnisse zuvermeiden, wurde dieser Begriff in der ImmoWertV, § 18 Abs. 2, folgerichtig durch „marktüblich“ ersetzt. Die Problematik der Punktgenauigkeit ist jedoch geblieben, egal welcher Begriff verwendet wird. Auch der Wert des Mietspiegels ist nur durch eine Durchschnittsbildung entstanden. Oft sind auch qualifizierte, d.h. nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellte, Mietspiegel hinsichtlich der Realitätsnähe und Verwendbarkeit zu hinterfragen.24Siehe hierzu bspw. Stelter (2015), S. 130 bis136, oder Petersen (2013), S. 179 bis 182, mit der Aussage: „Wissenschaftlich ist ein sogenannter wissenschaftlicher Mietspiegel nicht.“
Vom Ansatz der marktüblich erzielbaren Erträge für Wohnraum zu unterscheiden ist jener für Gewerberaum. Eine ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB existiert im gewerblichen Bereich nicht. Daher dient die Marktmiete als Ansatz für die marktüblich erzielbaren Erträge, also die Miete, die wie bereits erwähnt bei Neuvermietung erzielt werden kann.
Der Begriff Marktmiete wird weder in der ImmoWertV, der EW-RL noch sonst einer gesetzlichen Bestimmung genau definiert. Nachfolgend wird daher die Definition der IVS (International Valuation Standards) aufgeführt:
Die Marktmiete ist der „geschätzte Betrag, für den ein zur Vermietung bereiter Vermieter eine Immobilie am Wertermittlungsstichtag zu angemessenen Mietvertragsbedingungen an einen zur Anmietung bereiten Mieter vermieten würde, und zwar nach einer angemessenen Vermarktungsdauer und im Rahmen einer Transaktion zu marktüblichen Bedingungen, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“25Siehe RICS (2014), S. 10.
Alternativ lässt sich für die Marktmiete eine Definition in Anlehnung an den Verkehrswertbegriff von § 194 BauGB ableiten:
Die Marktmiete wird durch die Mieten bestimmt, die in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Mietobjektes ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wären.26Ähnlich Dröge (2005), S. 485.
Je nach Gewerbe, Branche und Ort sind unterschiedlich gute Informationen über Marktmieten erhältlich. Beispielsweise sind Büromieten in Großstädten durch diverse große Maklerhäuser wie JonesLangLasalle, CB RichardEllis, Savills, DTZ, NaiApollo, Engel & Völkers etc. als Spitzenmieten und Durchschnittsmieten problemlos, meist unentgeltlich, erhältlich. Datenanbieter wie ThomasDaily oder BulwienGesa (Riwis) listen in ihren kostenpflichtigen Portalen fast alle verfügbaren Informationen auf. Auch Einzelhandelsmieten sind in großen Städten verfügbar; oftmals geben auch die städtischen Wirtschaftsförderer Daten heraus. Grundsätzlich gilt wie bei Wohnungsmieten auch, dass in großen und attraktiven Städten meist gute Daten, in ländlichen und weniger beliebten Gegenden sowie kleineren Städten tendenziell weniger Informationen vorhanden sind.
Gewerbliche Marktmieten sind ebenfalls heterogene Größen. Sie liegen wie Wohnungsmieten in einer Spanne, die umso größer ist, je inhomogener Mietobjekte und Mietmärkte sind. Eine punktgenaue Marktmiete existiert selten bzw. ist durch Durchschnittsbildung entstanden. Dieser Mittelwert spiegelt die marktüblichen Gegebenheiten je nach Höhe der Standardabweichung bzw. des Variationskoeffizienten27Siehe Kap. 2.4.2. unterschiedlich gut wider. So ist die Aussagekraft des gleichen arithmetischen Mittels (MW, runder Punkt) bei den beiden grafisch dargestellten Teilmärkten von Abb. 8 nicht identisch:
Abb. 8: Marktmieten in Spannen28Quelle: In Anlehnung an Netscher, H. (2013), S. 97.
Die strikte Anwendung der durchschnittlichen Marktmiete kann bei der Bewertung zu falschen Ergebnissen führen, wenn das Bewertungsobjekt nicht dem durchschnittlichen Objekt entspricht. Dies ist, schon aufgrund der Lage, oft der Fall. Der Wertermittler hat für den Ansatz des Rohertrags einen Spielraum und muss sich bewusst darüber sein, dass dessen Variation, ceteris paribus, bei Objekten mit längerer Restnutzungsdauer eine nahezu gleiche relative Veränderung des vorläufigen Ertragswertergebnisses bewirkt.
Der Ansatz des Rohertrags kann auch bei Gewerbeimmobilien nicht unabhängig vom verwendeten Liegenschaftszinssatzmodell gewählt werden. Das Modell wird normalerweise die am speziellen Mietmarkt gewöhnlichen Bedingungen unterstellen. Diese können zwischen unterschiedlichen räumlichen und sachlichen Teilmärkten (Büro, Handel, Logistik etc.) erheblich differieren, z.B. hinsichtlich Wertsicherungsklauseln, Incentives wie beispielsweise mietfreien Zeiten oder Übernahme von Bewirtschaftungskosten.
Unabhängig von der Verfahrensvariante sind bei der Ermittlung des Ertragswertes die im Bewertungsobjekt realisierten Mieten immer zu prüfen. Es empfiehlt sich, neben einer Mieterliste mit den aktuellen Mietzahlungen auch die Mietverträge zu sichten. Zum Beispiel sollte aus der Liste oder aus den Verträgen auch ersichtlich sein, wann die Mieter eingezogen sind und ob und wann zum letzten Mal die Miete erhöht wurde. Die lässt z.B. Rückschlüsse auf die Zusammensetzung der Mieter, die Höhe der Fluktuation, die wirtschaftliche Handlungsweise des Vermieters, zukünftige Leerstände, Mieterhöhungsmöglichkeiten etc. zu.
Entsprechen die im Bewertungsobjekt realisierten Nettokaltmieten den marktüblich erzielbaren Mieten, kann mit diesen das allgemeine oder das vereinfachte Ertragswertverfahren gerechnet werden. Bei kurzfristigen Leerständen oder bei eigengenutzten Räumen können ebenfalls die marktüblichen Erträge eingesetzt werden.
Sind die tatsächlichen Mieten niedriger als die marktüblichen, sind sie auf gesetzeskonforme Erhöhungsmöglichkeiten (bei Wohnnutzung insbesondere gemäß § 558 BGB) zu überprüfen. Sind solche vorhanden und könnten sie zeitnah durchgesetzt werden, kann mit den marktüblichen Mieten gerechnet werden. Ist eine zeitnahe Erhöhung, z.B. bei Wohnnutzung wegen der Kappungsgrenze oder bei Gewerbenutzung wegen des Mietvertrags, nicht durchführbar und existiert eine tatsächliche Untervermietung, muss ein Underrent gebildet und dieser gemäß § 8 Abs. 3 ImmoWertV als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal vom vorläufigen Ertragswert in Abzug gebracht werden. Alternativ ist die Anwendung des periodischen Ertragswertverfahrens möglich.
Liegen die tatsächlichen Mieten über den marktüblich erzielbaren, ist abzuschätzen, ob Mieter deshalb zeitnah kündigen würden oder durch Kündigungsandrohung niedrigere Mieten erwirken könnten. Ist dies der Fall, wäre ein Ansatz der temporär über den marktüblich liegenden Erträgen nicht sachgerecht. Anzusetzen wären die marktüblichen Mieten. Bei einer, z.B. durch einen Mietvertrag gesicherten, tatsächlichen Übervermietung (Overrent), hingegen sollte gemäß § 8 Abs. 3 ImmoWertV ein besonderes objektspezifisches Grundstückmerkmal zum vorläufigen Ertragswert addiert oder das periodische Ertragswertverfahren angewendet werden.
Für die jeweilige Beurteilung, ob Mieten tatsächlich underrented oder overrented sind und damit ein Sonderwert gebildet (oder das periodische Ertragswertverfahren angewendet) werden muss, sind neben der Kenntnis der marktüblich erzielbaren Miete insbesondere die Marktlage, die Laufzeiten und Bestimmungen in den Mietverträgen sowie bei Wohnnutzung die Mietgesetze (z.B. Kappungsgrenzen nach § 558 Abs. 3 BGB, Mietpreisbremse nach den §§ 556d bis 556e BGB) wichtig. Wertermittler haben hier einen zum Teil erheblichen Ermessensspielraum, insbesondere wenn kein Mietspiegel existiert. Daran wird deutlich, dass die Bewertung, auch wenn sie mit Rechenverfahren ausgeführt wird, immer eine Schätzung bleibt.
Bei dem unter Kapitel 3.4.4.2 aufgeführten Beispiel der beiden gleich großen Wohnungen, wenn der eine Mieter 8,50 €/m2, der andere 8,00 €/m2 Wohnfläche bezahlt und der Mietspiegel 8,25 €/m2 ausweist, entsprechen die tatsächlichen, durchschnittlichen Mieten genau dem Mietspiegel, somit gäbe es hier kein Ansatzproblem. Vermutlich liegen auch 8,00 €/m2 oder 8,50 €/m2, wenn beide Mieter die gleiche Miete bezahlen, in der marktüblichen Spanne. Somit wäre es wegen der Heterogenität von Immobilien wahrscheinlich sinnvoller, die realisierten Mieten anzusetzen als mit der Mietspiegel-Miete zu rechnen und sich damit anzumaßen, es genauer als der Markt wissen zu wollen. Selbstverständlich wären die Mieten aller anderen Wohnungen in dieser Immobilie noch zu berücksichtigen, um eine richtige Entscheidung zu treffen. Angenommen, die übrigen Wohnungen seien ähnlich und die Mieten würden in einer Spanne von 8,00 € bis 8,50 €/m2 Wohnfläche liegen, könnte man mit dem gesamthaft erzielten Jahresrohertrag rechnen. Hätte es hingegen Ausreißer, also würde beispielsweise eine Wohnung für 6,00 €/m2 oder eine für 12,00 €/m2 vermietet, dann müsste man die Sachlage genauer untersuchen und gegebenenfalls Sonderwerte bilden.
Sogar das sehr einfache Beispiel sowie die Problematik insgesamt sind daher nicht abschließend zu beantworten. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Ist beispielsweise ersichtlich, dass in einer zum Verkauf anstehenden, wohnwirtschaftlichen Immobilie die Bestandsmieten wesentlich unter den marktüblich erzielbaren liegen, da ein privater Vermieter, der die Immobilie selbst verwaltete, keine Lust auf Mieterhöhungen und dadurch eventuell bedingte Fluktuation in seinem Hause hatte (wie oft in der Praxis), muss dies bei einer Bewertung sehr wohl berücksichtigt werden, denn laut § 566 BGB bricht der Kauf die Miete nicht, d.h., Mieter können nicht einfach gekündigt werden. Ein neuer, wirtschaftlich denkender Vermieter würde die Mieten erhöhen, müsste aber die Kappungsgrenzen einhalten. Im gewerblichen Bereich sind hauptsächlich die Bestimmungen in den Mietverträgen und Kündigungsfristen maßgeblich.
Die vom Jahresrohertrag abzuziehenden Bewirtschaftungskosten werden in § 19 Abs. 1 ImmoWertV grundsätzlich wie folgt definiert:
§ 19 ImmoWertV (Bewirtschaftungskosten)
(1) Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzungmarktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.
Bewirtschaftungskosten sind somit nur zu berücksichtigen, wenn sie nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Von den Mietern übernommene Kosten für die Immobilie (Nebenkosten) könnten zunächst im Rohertrag enthalten sein, da der Vermieter in der Regel eine entsprechende Zahlung vom Mieter erhält, meist ein fester Betrag pro Monat als Vorauszahlung. Er wiederum muss diesen Betrag dafür verwenden, um z.B. Hausmeister, Gärtner, Schornsteinfeger, Aufzugswartungsfirma etc. zu bezahlen. Insofern bezahlt der Vermieter zwar diese Kosten, aber der Mieter trägt sie wirtschaftlich. Wenn sich der Rohertrag um die vom Mieter an den Vermieter bezahlten Nebenkosten erhöht, gleichzeitig aber die Kosten um den gleichen Betrag ansteigen, resultiert aus Sicht des Vermieters bzw. Eigentümers dasselbe Ergebnis. Insofern verzichtet man beim Ertragswertverfahren, welches die Sicht des Eigentümers widerspiegelt, auf dieses Nullsummenspiel und setzt die umlegbaren Bewirtschaftungskosten als durchlaufenden Posten nicht an. Differenzen zwischen den meist pauschalen Vorauszahlungen der Mieter und den tatsächlich entstandenen Kosten werden in der Regel durch jährliche Abrechnungen egalisiert. Der Mieter muss entweder eine Nachzahlung leisten oder erhält eine Gutschrift für zu viel bezahlte Nebenkosten.
Manche Nebenkosten wie z.B. Müllgebühren, Kabelfernsehen o.Ä. werden auch manchmal von Mietern direkt bezahlt, ohne Umweg über den Vermieter. Insofern können Nebenkosten verschiedener Immobilien unterschiedliche Bestandteile enthalten.
Obwohl die Nebenkosten zwar in der Ertragswertberechnung als neutraler, durchlaufender Posten nicht aufgeführt werden, sind sie dennoch, wie bereits erwähnt, wertbeeinflussend. Es macht für den Mieter einen Unterschied, ob er für eine Wohnung mit einer Nettokaltmiete von 500 € pro Monat mit Nebenkosten von 100 € oder von 200 € rechnen muss. Bei einer Wohnungsgröße von 60 m2 Wohnfläche sind das im ersten Fall 10 €/m2 WF, im zweiten Fall 11,67 €/m2 WF, ein erheblicher Unterschied von 16,7 % der Bruttomiete! Von den Mietern, also der Nachfrageseite, kommt daher Druck auf Nettokaltmieten, wenn die zu erwartenden Nebenkosten relativ hoch sind. Insofern drücken hohe Nebenkosten, z.B. in Gebäuden mit schlechter Energieeffizienz und daher hohen Heizkosten, tendenziell die Nettokaltmiete und niedrige Nebenkosten, die z.B. in Gebäuden mit hoher Energieeffizienz anfallen, lassen eine höhere Nettokaltmiete erwarten. Allerdings kommt es auch immer noch auf die Marktsituation an, ob und in welcher Höhe sich die Nebenkosten auf die Nettokaltmiete auswirken.
Die in der Regel nicht auf Mieter überwälzbaren Bewirtschaftungskosten werden in § 19 Abs. 2 ImmoWertV definiert:
Im wohnwirtschaftlichen Bereich sind Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis und die meisten Instandhaltungskosten von Gesetzes wegen nicht umlagefähig – wohl aber die Betriebskosten, die sich größtenteils mit den oben bereits beschriebenen Nebenkosten decken (siehe auch Kap. 3.4.5.5.). Gemäß § 556 BGB gilt die Betriebskostenverordnung (BetrKV), die in § 1 Abs. 2 gleichzeitig aufführt, was NICHT zu den Betriebskosten gehört, nämlich Verwaltungs- und Instandhaltungs- bzw. -setzungskosten.
§ 1 BetrKV (Betriebkosten)
die Kosten der zurVerwaltungdes Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung(Verwaltungskosten),
Bei Gewerbenutzung sind solche gesetzlichen Beschränkungen nicht existent. Es gibt Mietverträge, welche die zusätzliche Übernahme von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten vorsehen. Diese Mietverträge werden, abgeleitet aus dem angelsächsischen Sprachraum, Double-Net (zweifach netto) oder Triple-Net (dreifach netto) genannt. Der Unterschied liegt darin, dass bei Triple-Net auch noch die Instandhaltungskosten an Dach und Fach (Dach, Außenmauern, Fassade etc.) vom Mieter getragen werden. Bei Double-Net-Verträgen werden in der Regel Grundsteuer und Versicherungen sowie Instandhaltungskosten (außer an Dach und Fach) vom Mieter bezahlt. Sehr oft entstehen solche Verträge im Rahmen von sogenannten Sale-and-lease-back-Geschäften, bei denen Unternehmen, um sich auf ihr Kerngeschäft zu konzentrieren oder Liquidität zu erhalten, ihre Immobilien verkaufen und vom Käufer/Investor zurückmieten, da sie die Räumlichkeiten für ihre Geschäftstätigkeit benötigen. Der Vorteil dieser Verträge für den Investor liegt hauptsächlich darin, dass er sich nicht um viel kümmern muss und Risiken abgeben kann.
Wie auch bei den Erträgen wird bei den Bewirtschaftungskosten auf die Marktüblichkeit abgestellt, was in § 19 Abs. 1 ImmoWertV explizit ausgeführt wird (marktüblich entstehende jährlich Aufwendungen). Mit Veröffentlichung der EW-RL kollidiert diese Vorschrift der ImmoWertV mit den dort vorgeschlagenen Empfehlungen, worauf in den folgenden Kapiteln noch eingegangen wird.
Bei der Verwendung des allgemeinen und des vereinfachten Ertragswertverfahrens werden die Bewirtschaftungskosten jährlich als konstant angenommen. Ohne diese unrealistische Modellvereinfachung wäre der Jahresreinertrag jährlich nicht konstant und der Rentenbarwertfaktor könnte nicht eingesetzt werden. Während die Verwaltungskosten bei einer Immobilie pro Jahr ungefähr in einer ähnlichen Größenordnung liegen, fallen Instandhaltungskosten, und meistens auch das Mietausfallwagnis, völlig unregelmäßig an.
In § 19 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV sind Verwaltungskosten näher definiert. Der Passus in Ziffer 6.1 der EW-RL lautet fast gleich. Gemäß § 19 Abs. 1 ImmoWertV sind Bewirtschaftungskosten, also auch Verwaltungskosten, in marktüblicher Höhe anzusetzen. Soweit sie sich nicht ermitteln lassen, ist nach § 19 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV von Erfahrungssätzen auszugehen.
Verwaltungskosten sind einerseits vom Markt für derartige Verwaltungsleistungen abhängig. Diese unterliegen, wie andere Märkte auch, dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. So werden beispielsweise in Gegenden, in denen es im Vergleich zur Anzahl der zu verwaltenden Immobilien wenige Hausverwaltungsfirmen gibt oder hohe Auslastung herrscht, höhere Verwaltungskosten auftreten als in Regionen mit hohem diesbezüglichen Wettbewerb und schlechter Auslastung der einzelnen Firmen. Auch das Gehaltsniveau der im Bereich Hausverwaltung angestellten Personen ist, neben vielen weiteren Kriterien, für die Höhe der Verwaltungskosten relevant.
Andererseits ist die Art der Immobilie maßgeblich. Eine 60 m2 große Wohnung mit einer Nettokaltmiete von 480 € pro Monat wird kaum weniger Verwaltungskosten verursachen als eine doppelt so große Wohnung im gleichen Haus mit 960 € Nettokaltmiete. Bei gewerblichen Objekten mit einer Vielzahl von Mietern mit kleinen Einheiten müssen höhere relative Verwaltungskosten eingerechnet werden als bei Objekten mit einem einzigen Generalmieter. Verwaltungskosten sind daher weniger von der Wohn-/Nutzfläche und dem Rohertrag als vielmehr von der Anzahl der Verwaltungseinheiten und der Art der Mieter abhängig.
Laut Ziffer. 6 (2) der EW-RL sind als „Bewirtschaftungskosten … dieselben Kosten anzusetzen, die bei der Ableitung des Liegenschaftszinssatzes verwendet wurden“. Der örtliche Gutachterausschuss sollte daher bei der Ableitung von Liegenschaftszinssätzen entsprechende marktübliche Verwaltungskosten ansetzen. Gleichwohl werden in Anlage 1 der EW-RL konkrete Vorschläge gemacht, die sich an die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) anlehnen. Der nachfolgende Text der EW-RL beinhaltet nur die Informationen, die sich auf Verwaltungskosten beziehen:
Anlage 1 EW-RL (Modellwerte für Bewirtschaftungskosten)
1 Bewirtschaftungskosten für Wohnnutzung
Grundlage der nachstehend genannten Werte sind die entsprechenden, überwiegend auch von der Praxis verwendeten, Angaben in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) mit folgenden Abweichungen:
– jährliche Anpassung und anschließende Rundung der Werte (vgl. Nummer 3).
a) Verwaltungskosten(vgl. § 26 Absatz 2 und 3 und § 41 Absatz 2 II. BV)
2 Bewirtschaftungskosten für gewerbliche Nutzung
3 Jährliche Anpassung
Inwieweit die Gutachterausschüsse diesen Empfehlungen folgen, bleibt abzuwarten. In Anlage 2 der EW-RL (siehe Kap. 3.4.7) werden sie nicht zwingend vorgeschrieben. Insofern ist zu hoffen, dass die Gutachterausschüsse die jeweiligen marktüblichen Verwaltungskosten ansetzen, die unmöglich in ganz Deutschland gleich sein können. Entgegen den oben ausgeführten Abhängigkeiten von Verwaltungskosten für gewerbliche Nutzung ist die Angabe eines einzigen Prozentsatzes (3 %) ebenfalls wenig sachgerecht.
Instandhaltungskosten sind die mit Abstand wichtigsten und im Verhältnis zu den gesamten Bewirtschaftungskosten höchsten dieser Kosten. Neben der kurzen Definition in § 19 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV führt die EW-RL wie folgt aus:
Ziffer 6.2 EW-RL (Instandhaltungskosten)
(2) Nicht zu den Instandhaltungskosten zählen Modernisierungskosten und solche Kosten, die z.B. auf Grund unterlassener Instandhaltung (vgl. Nummer 11.2) erforderlich sind. Modernisierungen sind u.a. bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der baulichen Anlagen wesentlich erhöhen, die allgemeinen Wohn- bzw. Arbeitsverhältnisse wesentlich verbessern oder eine wesentliche Einsparung von Energie oder Wasser bewirken (§ 6 Absatz 6 Satz 2 ImmoWertV). Zur Berücksichtigung der Modernisierung im Rahmen der Wertermittlung vgl. Nummer 9.
In der EW-RL wird klargestellt, dass Instandhaltungskosten, Modernisierungskosten und Kosten zur Beseitigung eines Instandhaltungsrückstaus nicht identisch sind. Während die Instandhaltungskosten im Rahmen des Ertragswertverfahrens zur Ermittlung des Reinertrags als Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag abgezogen werden, sind Kosten zur Beseitigung eines Instandhaltungsrückstaus in der Regel als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV zu berücksichtigen. Modernisierungskosten bewirken eine Verbesserung des Bewertungsobjektes, wodurch z.B. höhere Erträge angesetzt und die Restnutzungsdauer modifiziert werden können. In der Praxis sind diese drei Arten von Kosten nicht immer eindeutig zu unterscheiden.
Im Lebenszyklus einer Immobilie fallen Instandhaltungskosten zu unterschiedlichen Zeiten in verschiedener Höhe an. Während bei Neubauten in den ersten Jahren wenig bis gar keine Instandhaltungskosten anfallen oder diese noch durch Gewährleistungen gedeckt sind, sind bauliche Anlagen, je älter sie werden, umso anfälliger für Reparaturen oder den Ersatz von Bauteilen. Instandhaltungskosten, die im langjährigen Mittel anzusetzen sind, steigen mit dem Baualter der Immobilie bzw. dem Abnehmen der Restnutzungsdauer also an.
Weitere Bestimmungsgründe für die Höhe von Instandhaltungskosten gehen von den spezifischen Märkten für Baumaterialien und Bauleistungen aus. Insbesondere wegen der Auslastung von Handwerkern können Kosten in unterschiedlichen Zeiten und unterschiedlichen Regionen erheblich schwanken. Laut § 19 Abs. 1 ImmoWertV sind marktübliche Kosten anzusetzen.
Im Gegensatz zu den Verwaltungskosten hängen Instandhaltungskosten eher von der zugrunde liegenden Fläche ab. Auch der Rohertrag ist ein starkes Indiz für die Höhe von Instandhaltungskosten. So ist anzunehmen, dass bei höheren Mieten Mieter hinsichtlich der Instandhaltung anspruchsvoller und die Mietobjekte wegen gehobener Ausstattung anfälliger für Reparaturen sind. Dennoch wird für Instandhaltungskosten meist der Ansatz pro m2 Wohn- oder Nutzfläche einem prozentualen Ansatz in Abhängigkeit vom Rohertrag vorgezogen.
Die EW-RL führt zu den Instandhaltungskosten wie folgt aus (Ziffer 3 siehe Verwaltungskosten).
b) Instandhaltungskosten(vgl. § 28 Absatz 2 Nummer 2 und Absatz 5 II. BV)
jährlich je Quadratmeter Wohnfläche, wenn die Schönheitsreparaturen von den Mietern getragen werden
b) Instandhaltungskosten
für gewerbliche Nutzung wie z.B. Büros, Praxen, Geschäfte und vergleichbare Nutzungen bzw. gewerblich genutzte Objekte mit vergleichbaren Baukosten, wenn der Vermieter die Instandhaltung für „Dach und Fach“ trägt
für gewerbliche Nutzung wie z.B. SB-Verbrauchermärkte und vergleichbare Nutzungen bzw. gewerblich genutzte Objekte mit vergleichbaren Baukosten, wenn der Vermieter die Instandhaltung für „Dach und Fach“ trägt
für gewerbliche Nutzung wie z.B. Lager-, Logistik- und Produktionshallen und vergleichbare Nutzungen bzw. gewerblich genutzte Objekte mit vergleichbaren Baukosten, wenn der Vermieter die Instandhaltung für „Dach und Fach“ trägt
Auch für den Ansatz der Instandhaltungskosten ist maßgeblich, was der jeweilige Gutachterausschuss bei der Ableitung der Liegenschaftszinssätze beschließt. Es besteht kein Zweifel, dass die Vorschläge der EW-RL für die meisten Märkte nicht marktüblich sind. Sollte sich der Gutachterausschuss jedoch an die EW-RL halten, basieren die Liegenschaftszinssätze ebenfalls auf diesen Ansätzen, die dann vom Wertermittler berücksichtigt werden müssen. Abweichungen von der tatsächlichen Marktüblichkeit werden dann, zumindest in der Theorie, vom Liegenschaftszinssatz aufgefangen.
Das Mietausfallwagnis, welches in § 19 Abs. 2 Nr. 3 ImmoWertV und in Ziffer 6.3 (1) der EW-RL fast identisch definiert wird, wird in Ziffer 6.3 (2) der EW-RL noch ergänzt:
Ziffer 6.3 EW-RL (Mietausfallwagnis)
(1) Das Mietausfallwagnis ist dasRisiko einer Ertragsminderung, die durch uneinbringlicheZahlungsrückständevon Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehendenLeerstandentsteht. Es umfasst auch die durch uneinbringliche Zahlungsrückstände oder bei vorübergehendem Leerstand anfallenden, vom Eigentümer zusätzlich zu tragendenBewirtschaftungskostensowie die Kosten einerRechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung.
Das Mietausfallwagnis umfasst kalkulatorische Kosten. Es ist durchaus möglich, dass im Lebenszyklus einer Immobilie kaum die in Ziffer 6.3 (1) definierten Kosten entstehen. Weiterhin ist denkbar, dass viele Jahre lang keine Probleme auftreten und dann plötzlich geballt. Die üblichsten Kosten sind Mietausfälle, die aufgrund der Kündigung von Mietverträgen entstehen und kurzfristigen Leerstand verursachen. Insofern ist bei Mietmärkten, in denen eine hohe Nachfrage und ein knappes Angebot herrschen, mit weniger Mietausfall zu rechnen als in Märkten mit einem Überangebot an Flächen. Weiterhin ist die grundsätzliche Bonität der Mieter in dem bestimmten Markt ein Indiz für die Höhe der Kosten. Im gewerblichen Bereich ist dies u.a. von der Branche abhängig. Ein wichtiger Bestimmungsgrund ist auch der Zufall, d.h. Glück/Pech im Hinblick auf die Mieter (= Risiko). Eine Vielzahl von Mietparteien in einem Mietobjekt, z.B. einer großen Wohnanlage, kann diese Zufallskomponente relativieren, sodass bei solchen Immobilien pro Jahr ähnliche Kosten entstehen können.
Üblicherweise wird das Mietausfallwagnis in Prozent vom Jahresrohertrag angegeben. Die EW-RL schlägt in Anlehnung an die II. BV 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung und 4 % bei reiner bzw. gemischter gewerblicher Nutzung vor. Auch hier ist offensichtlich, dass diese Angaben nicht für alle Märkte gelten können. Es sind reine Modellwerte.
Wie schon in Kapitel 3.4.5.1 erwähnt, sind Betriebskosten in der Regel umlegbar und werden daher meist nicht als Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag abgezogen. Es gibt jedoch durchaus Fälle, in denen Betriebskosten auf den Vermieter entfallen. Manchmal wird in der Literatur empfohlen, grundsätzlich einen kleinen Prozentsatz des Jahresrohertrags für Betriebskosten anzusetzen, die beim Vermieter bleiben.29Vgl. Kleiber, W. (2014), S. 1833. So ist beispielsweise bei Leerständen kein Mieter vorhanden, der die zumindest teilweise anfallenden Betriebskosten begleicht.
Obwohl Betriebskosten von den Mietern übernommen werden, ist es nützlich zu wissen, welche Betriebskosten gewöhnlich anfallen. Wie bereits beschrieben, können verhältnismäßig hohe Betriebskosten zu einem Druck auf die Nettokaltmieten führen. § 2 BetrKV listet die einzelnen Betriebskosten auf, die nach § 556 BGB im wohnwirtschaftlichen Bereich auf die Mieter umgelegt werden dürfen.30Aufgrund des Umfangs (17 ausführlich beschriebene Positionen) wird hier auf einen Abdruck verzichtet.
Die Restnutzungsdauer von baulichen Anlagen wird bei allen drei Ertragswertverfahrensvarianten für die Kapitalisierung (im Rentenbarwertfaktor) sowie, beim vereinfachten und periodischen Ertragswertverfahren, für die Diskontierung des Bodenwertes (im Diskontierungsfaktor) benötigt. Sie wird in § 6 Abs. 6 ImmoWertV definiert:
§ 6 ImmoWertV (Weitere Grundstücksmerkmale)
Im Gegensatz zum Sachwertverfahren ist bei der Ertragswertermittlung nur die Restnutzungsdauer relevant, nicht die Gesamtnutzungsdauer. Diese wird lediglich als Anhaltspunkt zur Berechnung der Restnutzungsdauer benötigt. Grundsätzliche Idee ist, die Restnutzungsdauer durch den Abzug des Baualters von der Gesamtnutzungsdauer zu ermitteln, allerdings ist das in vielen Fällen nicht so einfach möglich.
Die Bestimmung von Gesamt- und Restnutzungsdauern baulicher Anlagen wird ausführlich im Rahmen des Sachwertverfahrens in Kapitel 4.5.1.5 erläutert. An dieser Stelle soll nur betont werden, dass die Restnutzungsdauer nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten bestimmt werden muss, rein technische Aspekte sind nicht ausschlaggebend. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer entspricht somit nicht der gesamten Lebensdauer, Gebäude halten in der Regel länger als sie wirtschaftlich sinnvoll nutzbar sind. Außerdem ist zu beachten, dass der Ansatz der Restnutzungsdauer konform mit dem Modell erfolgt, welches für den Ansatz des Liegenschaftszinssatzes verwendet wird.
Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist die Bestimmung der Restnutzungsdauer regelmäßig eine Herausforderung, wenn auf einem Grundstück mehrere bauliche Anlagen mit unterschiedlicher Restnutzungsdauer vorhanden sind. Es gibt keine einheitliche Methode für diese Fälle, von rein schematischer Vorgehensweise ist abzuraten. Gefordert ist der Sachverstand des Wertermittlers, um individuelle, nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvolle, methodisch fundierte Lösungen zu kreieren. Daher wird lediglich wie folgt angemerkt:
Können die Gebäude separaten Bodenflächen zugeordnet werden, lassen sich mehrere Ertragswerte berechnen und dann addieren. Hierzu ist außerdem erforderlich, dass die baulichen Anlagen nicht alle das gleiche Schicksal teilen.
Problematischer wird es, wenn sich Gebäude oder Gebäudeteile nicht separat auf bestimmte Bodenteile bzw. -werte zurechnen lassen. Hier besteht z.B. die Möglichkeit, eine gewichtete Restnutzungsdauer zu verwenden, z.B. nach Roh- oder Reinerträgen oder eventuell auch nach Flächen. Vor diesem Vorgehen muss gewarnt werden, wenn sich die Restnutzungsdauer des „schwächsten“ Gebäudes durch Modernisierungen nicht verlängern lässt und/oder ein Teilabbruch nicht möglich ist – dann teilen alle baulichen Anlagen das Schicksal des Gebäudeteils mit der kürzesten Restnutzungsdauer.31Siehe ausführlich Kleiber, W. (2015), S. 882–886.
Neben der Restnutzungsdauer geht der Liegenschaftszinssatz in den Rentenbarwertfaktor ein, mit dem der Reinertrag (vereinfachtes und periodisches Ertragswertverfahren Komponente 2) bzw. der um die Bodenwertverzinsung verminderte Reinertrag (allgemeines Ertragswertverfahren) kapitalisiert werden muss. Als Diskontierungszinssatz für die Periode der Einzelbetrachtung (Komponente 1) beim periodischen Ertragswertverfahren ist er nur bedingt geeignet (siehe Kap. 3.4.7.3). Der Bodenwert hingegen wird beim vereinfachten und beim periodischen Ertragswertverfahren mit dem Liegenschaftszinssatz abgezinst.
Liegenschaftszinssätze sind in § 14 Abs. 1 und Abs. 3 ImmoWertV definiert.
§ 14 ImmoWertV (… Liegenschaftszinssätze)
(1) Mit … Liegenschaftszinssätzen sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind.
Sie werden empirisch ermittelt. Die Ableitung aus geeigneten Kaufpreisen ist gemäß § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 eine Pflichtaufgabe der Gutachterausschüsse:
§ 193 BauGB (Aufgaben des Gutachterausschusses)
Die Kaufpreise, d.h. Transaktionsdaten, erhalten die Gutachterausschüsse von den Notaren über die Kaufverträge. Sie können nun den einzelnen Kaufpreis als Ertragswert ansehen und rückwärts den realisierten Zinssatz berechnen. Hierfür müssen sie Annahmen über den Jahresrohertrag, die Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer sowie den relevanten Bodenwert treffen. Außerdem ist der Kaufpreis vorab um eventuelle besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) zu bereinigen, damit das veräußerte, schadensfreie bzw. „normale“ Objekt als Referenz dienen kann. Die von den Marktteilnehmern hypothetisch gemachten Abschläge (z.B. wegen Instandhaltungsrückstand, Underrent, Bauschäden, Baumängeln o.Ä.) müssen zum Kaufpreis addiert und Zuschläge (z.B. Overrent) von diesem abgezogen werden, sofern solche Ab- und Zuschläge bekannt oder offensichtlich sind.
Die nach dem Liegenschaftszinssatz aufgelöste Ertragswertformel lautet:32Die Formel wurde von Möckel (1975), S. 129 bis 137, vorgestellt.
= Kaufpreis/Ertragswert (u.U. durch boG modifiziert)
Bei der Umrechnung der Ertragswertformel kann der Zinssatz nicht vollständig isoliert werden, ist also auch noch auf der rechten Seite der Formel vorhanden. Die Berechnung muss daher in mehreren Schritten erfolgen (= Iteration). Angefangen bei p = RE / KP, muss der dann resultierende Zinssatz wiederholt in die Formel eingesetzt werden, bis das Ergebnis stabil ist. In der einschlägigen Literatur sind hierfür genügend Beispiele, zum Teil auch mit Korrekturtabellen, angegeben.33Zum BeispielKleiber, W. (2014), S. 1238 ff., Petersen (2013), S.134 f., Moll-Amrein (2009), S. 148. Einfacher als die manuelle Berechnung geht es mit Excel über die Zielwertsuche. In der Zielzelle sollte die Ertragswertformel stehen, als Zielwert muss der Kaufpreis eingegeben werden und mit der veränderbaren Zelle wird der Zinssatz ausgerechnet. Das Ergebnis kann einfach plausibilisiert werden – mit dem wie auch immer ausgerechneten Zinssatz, eingesetzt in die Ertragswertformel, muss der Kaufpreis resultieren, d.h. ein Vorgehen gemäß „trial and error“ ist auch möglich.
Die Einzelergebnisse werden dann in Kategorien gemäß Objektarten zusammengefasst, z.B. reine Büro-/Verwaltungsgebäude, Büro- und Geschäftshäuser, Mehrfamilienhäuser ohne Gewerbeanteil, Wohnhäuser mit Gewerbeanteil (zum Teil mit Prozentangabe), Handelsimmobilien, Eigentumswohnungen, Ein-/Zwei-/Dreifamilienhäuser, Spezialimmobilien wie Hotels, Logistik etc.
Ausgewiesen werden idealerweise pro Kategorie Mittelwerte, Spannen, zusätzliche statistische Kennzahlen und weitere Informationen über die ausgewerteten Kauffälle.
Die Qualität und die Quantität der von den Gutachterausschüssen ausgewiesenen Informationen differieren erheblich. Wenn in ihren Einzugsgebieten, insbesondere bei kleinen Gemeinden in Baden-Württemberg, keine Immobilien veräußert werden, müssen die Gutachterausschüsse notgedrungen auf die empirische Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen verzichten. Auch in größeren Städten liegen zum Teil bei manchen Objektarten zu wenige Transaktionen vor, um statistisch valide Aussagen treffen zu können.
Selbstverständlich können auch Wertermittler Liegenschaftszinssätze ausrechnen, wenn sie über Kaufpreise Kenntnis erlangen. Bei selbst bewerteten Immobilien, welche dann veräußert werden, empfiehlt sich dieses Vorgehen grundsätzlich, um die Qualität der eigenen Bewertung zu kontrollieren und den Zinssatz bei der nächsten Bewertung einer ähnlichen Immobilie eventuell modifizieren zu können.
Bei der Verwendung eines Liegenschaftszinssatzes für die Bewertung einer Immobilie müssen die bei der Ableitung eingesetzten Modellparameter vom Wertermittler zwingend berücksichtigt werden, da die Marktkonformität des Ertragswertes sonst nicht gewährleistet ist. Die Gutachterausschüsse geben die verwendeten Bedingungen in der Regel bei den meist in den Marktberichten veröffentlichten Liegenschaftszinssätzen an, ansonsten muss man sich direkt beim Gutachterausschuss erkundigen.
In der EW-RL, deren Anwendung gemäß Kapitel 1 (Zweck und Anwendungsbereich) „die Ermittlung des Ertrags- bzw. Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen“ sicherstellen soll, werden in Anlage 2 „Modellparameter für die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes“ angegeben und gleichzeitig Vorschläge gemacht, wie diese auszusehen haben.
Anlage 2 EW-RL (Modellparameter für die Ermittlung des Liegenschaftzinssatzes und Angaben zur Stichprobe und Auswertung)
z.B. Mietwohngrundstücke
z.B. marktüblich erzielbarer Ertrag (u.a. Mieten aus Mietspiegeln bzw. gewerblichen Mietpreisübersichten oder Vergleichsmieten)
z.B. nach geprüften Angaben oder überschlägig berechnet oder Wohnflächenverordnung oder Nutzflächen nach DIN 277 oder gif-Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum MF/G 2012 oder gif-Richtlinie zur Berechnung der Verkaufsfläche im Einzelhandel MF/V 2012;
z.B. nach Anlage 1 EW-RL
z.B. nach Anlage 3 SW-RL
z.B. entsprechend Nummer 4.3.2 und Anlage 4 SW-RL sowie Nummer 9 Absatz 2 EW-RL
kein gesonderter Ansatz– Anlagen sind im üblilichen Umfang im Ertragswert enthalten
z.B. Bodenrichtwert gegebenenfalls angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts
Angaben zur Stichprobe und Erläuterungen
z.B. für das Gebiet einer Gemeinde oder für einen bestimmten Bodenrichtwertbereich (Bodenwertniveau)
z.B. statistische Kenngrößen, Spannen und durchschnittliche Werte der Wohn bzw. Nutzfläche, Erträge, Restnutzungsdauer
Um einen derartig abgeleiteten Liegenschaftszinssatz verwenden zu können, müssen entweder die eigenen Ansätze mit diesen übereinstimmen, der Liegenschaftszinssatz entsprechend modifiziert oder nicht abgedeckte Wertanteile als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale erfasst werden (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV), was in EW-RL Ziffer 7 (5) analog ausgeführt wird.
Liegenschaftszinssätze bilden die Marktverhältnisse ab und spiegeln insbesondere das mit der Kapitalanlage verbundene Risiko wider. Wie bei einer Rendite steigt der Zinssatz mit wachsendem Risiko. Somit sind beispielsweise zentral, aber ruhig gelegene Wohnimmobilien in Großstädten relativ risikoarm und weisen in der Regel wesentlich geringere Liegenschaftszinssätze auf als risikoreiche Gewerbeimmobilien, wenn diese sich noch in abgelegenen Gebieten befinden.
Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass der Ertragswert umso geringer ist, je höher der Liegenschaftszinssatz ausfällt (siehe zur Logik auch den Exkurs unter Kapitel 3.4.2). Der Ertragswert vom Praxisbeispiel des Mehrfamilienhauses lässt sich mit unterschiedlichen Liegenschaftszinssätzen in einer Bandbreite von 3 % bis 6 % gemäß Abb. 9 ablesen (Daten des verwendeten Beispiels (vorläufiger Ertragswert Mehrfamilienhaus), aber mit variablem Liegenschaftszinssatz).
Abb. 9: Ertragswert in Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatz
Bei einem Zinssatz von 3 % ist der Ertragswert des Beispiels um circa eine Mio. Euro höher als bei einem Zinssatz von 6 %.
Da die regionalen und nutzungsspezifischen Teilmärkte sehr unterschiedlich sind, wird an dieser Stelle darauf verzichtet, beispielhafte Liegenschaftszinssätze anzugeben. Auch die in anderen Literaturquellen angegebenen Zinssätze sind mit Vorsicht zu genießen und für eine Wertermittlung nur bedingt anwendbar. Zweckmäßiger sind die Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse. Leitet der örtliche Gutachterausschuss keine Liegenschaftszinssätze ab, sollen vorzugsweise (auch gemäß Ziffer 7 (3) 2 EW-RL) solche von vergleichbaren Gebieten verwendet und sachverständig angepasst werden. Werden andere Quellen herangezogen oder wird der Liegenschaftszinssatz sachverständig eingeschätzt, sollte er besonders gut begründet und die Ableitung dargelegt werden (siehe auch Ziffer 7 (3) 3 EW-RL). Dies ist manchmal nicht ganz einfach.
Eine Möglichkeit ist beispielsweise, den Liegenschaftszinssatz aus Renditen abzuleiten. Hierfür müssen jedoch auch Renditekennzahlen vorhanden sein. Der Liegenschaftszinssatz steht mit einer Rendite in engem Zusammenhang. Grundsätzlich ist eine Rendite das Verhältnis von Ertrag oder Gewinn (= Erlöse ./. Kosten, also Reinertrag) zu eingesetztem Kapital.
Ob der Liegenschaftszinssatz selbst eine Rendite darstellt, wird unterschiedlich beurteilt. Dafür spricht, dass viele unterschiedliche Renditebegriffe existieren und auch der Liegenschaftszinssatz hauptsächlich das Verhältnis von jährlichem Ertrag zu eingesetztem Kapital (p = RE / KP abzüglich Korrekturfaktor, siehe Formel) darstellt. Diese Meinung wird hier vertreten. Dagegen sprechen jedoch auch einige Faktoren.34Siehe Moll-Amrein, M. (2009), S. 188 f. Oft wird der Liegenschaftszinssatz nur als „Rechengröße“ bezeichnet. Tatsächlich ist der Liegenschaftszinssatz der spezielle Kapitalisierungszinssatz des nach der ImmoWertV normierten Ertragswertverfahrens und auch nur als solcher verwendbar.
Folgt man der Theorie von Irving Fisher, ist der Liegenschaftszinssatz ein Realzinssatz. Der Unterschied vom Realzinssatz zum Nominalzinssatz ist die (erwartete) Inflationsrate und es gilt: Nominalzinssatz ≈ Realzinssatz + Inflationsrate.35Vgl.Fisher, I. (1930), S. 36 bis 44. Bei Erwartung einer positiven Preisniveausteigerung ist der Realzinssatz also niedriger als der Nominalzinssatz.
Wie bereits mehrfach ausgeführt wurde, bleiben die Reinerträge beim (allgemeinen oder vereinfachten) Ertragswertverfahren, aus dem der Liegenschaftszinssatz empirisch abgeleitet wird, im Modell konstant. Die Erwartung tatsächlich konstanter Reinerträge ist jedoch meist realitätsfern. Theoretisch stellen die Marktteilnehmer Überlegungen an, wie sich Mieten und Bewirtschaftungskosten sowie die Inflationsrate zukünftig entwickeln. Lässt die Marktlage darauf schließen, dass die Reinerträge prozentual gleich steigen wie der Verbraucherpreisindex, evtl. über eine Wertsicherungsklausel gesichert, kann ein Investor nach o.g. Formel auf den Inflationsausgleich verzichten. Der zur Kapitalisierung verwendete Liegenschaftszinssatz wäre niedriger als ein analoger, aber auf Geldeinheiten bezogener Nominalzinssatz wie bei einem Annuitätendarlehen. Die wirklich konstanten Zins- und Tilgungszahlungen einer solchen Anleihe unterliegen dem Kaufkraftverlust. Die im Ertragswertmodell konstanten Reinerträge jedoch nicht, da sie mit der Inflationsrate (annahmegemäß) tatsächlich, entgegen der Modellannahmen, steigen.
Der Liegenschaftszinssatz ist daher niedriger als der Zinssatz bei Barwertmodellen, bei welchen ein erwarteter Mietanstieg direkt, d.h. nominal, in den Reinerträgen abgebildet wird (z.B. DCF-Verfahren).
Der Charakter als realer Zinssatz ist ein Grund, warum der Liegenschaftszinssatz für die Phase der Einzelbetrachtung beim periodischen Ertragswertverfahren kaum geeignet ist. Stellt beispielsweise ein Staffelmietvertrag lediglich explizit die ohnehin erwartete allgemeine Steigerung der Mieterträge dar, würde eine Abzinsung der nominalen Beträge mit dem niedrigeren (realen) Liegenschaftszinssatz zu einer Doppelberücksichtigung der Ertragssteigerung und zu einem zu hohen Ertragswert führen. Dieses Problem wird leider weder in der ImmoWertV noch der EW-RL gesehen. Auch die einschlägige Fachliteratur greift dieses Thema meist nicht auf. Es handelt sich hier um einen Modellfehler, der vom Wertermittler erkannt und berücksichtigt werden muss. Daneben gibt es weitere Gründe, z.B. unterschiedliche Risikostrukturen bei Overrent-Vermietungen, welche ein Überdenken des Liegenschaftszinssatzes in der Phase der Einzelbetrachtung beim periodischen Ertragswertverfahren erforderlich machen. Die EW-RL führt dazu lediglich aus:
Ziffer 7 EW-RL (Liegenschaftszinssatz)
In den Beispielrechnungen von Anlage 3 der EW-RL wird durchgängig der gleiche Zinssatz, der Liegenschaftszinssatz, verwendet, ohne das Problem zu thematisieren.
In dem in Kapitel 3.4.3.3 dargestellten Beispiel wird fälschlicherweise ebenfalls der Liegenschaftszinssatz verwendet. Es ging jedoch lediglich darum, den Verfahrensablauf verständlich zu machen. Für Over- und Underrentberechnungen ist ein nicht modifizierter Liegenschaftszinssatz aus den gleichen Gründen ebenso wenig geeignet. Da die Differenzbeträge zu den marktüblich erzielbaren Erträgen jedoch wesentlich kleiner sind als die (gesamten) periodischen Erträge, ist der mögliche Fehler geringer. Deshalb wird insbesondere Wertermittlungsanfängern empfohlen, das allgemeine oder vereinfachte Ertragswertverfahren zuzüglich einer Over-/Underrentberechnung statt des periodischen Ertragswertverfahrens zu verwenden. Für die Berechnung des temporären Mehr- oder Minderertrags muss der Liegenschaftszinssatz hinsichtlich des Risikos und der Erwartungen bei dem speziellen Bewertungsfall überprüft und entsprechend angepasst werden. Die Empfehlung einer grundsätzlichen Vorgehensweise kann hier nicht geleistet werden.
Neben den Erwartungen über die Inflation im Allgemeinen und die Steigerung der Mieterträge im Besonderen gehen weitere, vielfältige Zukunftsvorstellungen der Marktakteure in die Liegenschaftszinssätze ein, z.B. bezüglich der Entwicklung der Bewirtschaftungskosten, der Grundstückspreise, der Finanzierungskosten, der Baukosten, der Renditen/Risiken alternativer Anlagemöglichkeiten etc. Auch institutionelle Rahmenbedingungen (z.B. Steuerrecht, Energieeinsparverordnung) haben einen Einfluss. Die Abschreibung der baulichen Anlagen ist in der Ertragswertformel integriert und wird folglich mit dem Liegenschaftszinssatz erfasst. Auch die Grundstückstransaktionskosten werden durch die Berechnung berücksichtigt.
Die Auswirkung jeder einzelnen Größe ist unklar, daher gleicht der Liegenschaftszinssatz einer „Black Box“. Durch die empirische Ermittlung wird die Aufschlüsselung dieser Black Box, d.h. die explizite Ausweisung der einzelnen Einflussgrößen, umgangen. Es bleibt jedoch das Problem, dass wegen der Heterogenität von Immobilien und der Unvollkommenheit der Immobilienmärkte Liegenschaftszinssätze eine hohe Streuung aufweisen, was statistisch z.B. durch die Standardabweichung oder den Variationskoeffizienten36Siehe zur Erläuterung dieser beiden Größen Kap. 2.4.2. ablesbar ist.

References: § 17
 § 17
 § 17

§ 17
 § 17
 § 20
 § 16
 § 20
 § 8
 § 16
 § 20
 § 20
 § 17
 § 8
 § 8
 § 8
 § 18

§ 18
 § 18
 § 556
 § 18
 § 18
 § 556
 § 2
 § 1
 § 4
 § 18
 § 558
 § 560
 § 558
 § 558
 § 558
 § 5

§ 5
 § 556
 § 5
 § 556
 § 558
 § 558
 § 16
 § 18
 § 558
 § 194
 § 558
 § 8
 § 8
 § 558
 § 566
 § 19

§ 19
 § 19
 § 556
 § 1

§ 1
 § 19
 § 19
 § 19
 § 19
 § 26
 § 41
 § 19
 § 8
 § 19
 § 28
 § 19
 § 2
 § 556
 § 6

§ 6
 § 14

§ 14
 § 193

§ 193