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Timestamp: 2017-10-23 20:27:08+00:00

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REMATES - Assad Hajjoul - Preguntas Frecuentes
¿CUÁLES SON LAS CONDICIONES EN LAS QUE SE VENDE LA PROPIEDAD EN UN REMATE JUDICIAL?
El edicto es la forma pública de hacer saber en general o a persona determinada una resolución del juez (Vocabulario Jurídico del Dr. Eduardo J. Couture), y de acuerdo al diccionario de legislación y jurisprudencia Edicto viene de la voz latina Edicere que significa prevenir alguna cosa o tomar de antemano alguna determinación que sirva de regla. En el caso del edicto de remate es una propuesta de venta u oferta que contiene las bases a las cuales se debe subordinar el contrato, como ser el monto de la señ a consignarse, el tipo de moneda en que se hará, de ahí la importancia del mismo.
Los edictos se publican en el Diario Oficial y otro del lugar del remate ( de acuerdo a lo previsto en el Código General del Proceso), además el rematador podrá seguramente facilitarle una copia.
¿QUÉ DEUDAS DEBO TENER EN CUENTA COMO QUE SE AGREGAN AL PRECIO Y CUALES SE DESCUENTAN DE ÉL?
Si bien se deben leer las prevenciones en el edicto judicial, ya que en definitiva es allí que se pactan las condiciones de venta, condiciones que el postor en un remate acepta de hecho, es bueno tener en cuenta dos grupos de impuestos:
GRUPO 1 - Necesarios para escriturar, se descuentan del precio.
A. Contribución inmobiliaria
B. Impuesto de primaria
El Código General del Proceso en su artículo 387.2 literal h, establece: "se entenderá como rubros a imputar como parte del precio, los tibutos adeudados por el ejecutado, que sean necesarios para la escrituración, y todo otro gasto que autorice el tribunal". Los impuestos necesarios para la escrituración (según la normativa vigente) son la Contribución Inmobiliaria y el Impuesto de Primaria, por lo que la deuda que un inmueble tenga por estos dos rubros se descuentan del precio, siempre que así esté prevenido en los edictos. Salvo que el valor de remate sea menor a la suma de las dos deudas en cuyo caso el mejor postor deberá hacerse cargo de la diferencia.
GRUPO 2 - No necesarios para escriturar, estas deudas solo podrán descontarse con autorización judicial previa, caso contrario se entienden de cargo del comprador.
C. Impuesto de puerta o tasa general municipal
No es un impuesto necesario para la escrituración y deberá ser abonada por el comprador cuando lo entienda pertinente.
D. Tasa de saneamiento
Si es propiedad horizontal la tasa de saneamiento está incluida en los gastos comunes, caso contrario se paga aparte y es de cargo del comprador.
E. Gastos comunes
En el caso de los gastos comunes, hay que averiguar con el martillero actuante cual es el objeto del juicio:
Ejecución de Hipoteca Recíproca los gastos comunes adeudados normalmente se pagarán con la ejecución.
Cualquier otro, si se está rematando la propiedad por cualquier otra razón que no sea la ejecución de la hipoteca recíproca, entonces el comprador usualmente debería pagar los gastos comunes adeudados (o parte de ellos).
Esta es una consulta que recomendamos hacer para cada caso a su profesional de confianza ya que hay diferentes variables en cada expediente que influyen en la posición a tomar.
¿QUE PASA CON LAS DEUDAS DEL BPS, SI LAS HUBIERE?
Aquí debemos realizar una distinción entre aquellos aportes que gravan con derecho real al inmueble, como los son los de la construcción o eventuales reformas del inmueble y los otros que son deudas personales como las cargas sociales y retenciones efectuadas por las empresas.
Para ambos casos la ley 16.298 del 18.8.92, exoneró la obtención del certificado especial que acredita que el contribuyente (vendedor ejecutado) no registra adeudos con el BPS, por lo que la escritura de compraventa judicial se realizará a favor del mejor postor, inscribiéndose en el Registro Público correspondiente, liberando de las responsabilidades solidarias establecidas en la ley 16.170 del 28.12.90 a los intervinientes, al Escribano e inclusive al funcionario público como lo es el juez.
Si bien se le exonera del control y el comprador en remate puede escriturar, la duda se plantea respecto a la persistencia de las deudas - en especial las deudas de construcción- que como dijimos gravan al inmueble con "hipoteca" a favor del organismo y de su tratamiento en las próximas ventas que se efectúen del inmueble.
Al respecto tanto una sentencia del Tribunal de Apelaciones en lo civil de 7mo turno (Nro. 13/95) como una resolución de la Asesoría Tributaria de Recaudación del BPS del 28/07/94 y la reciente posición de la Comisión de Derecho Tributario de la Asociación de Escribanos del Uruguay publicada en la revista de la AEU T.88 (Nros. 7-12, Julio a Diciembre de 2002) son unánimes en afirmar que como consecuencia de ejecuciones forzadas judiciales no se mantiene el derecho real por la deuda de aportes impagos al BPS.
Posición que nosotros también sustentamos, en el entendido que no solo no se mantiene el derecho real sino que también se libera al adquirente en remate de toda responsabilidad respecto de las deudas del propietario anterior. Cabe agregar que sobre fines del año 2005 en conferencia dictada en la ANRCI por el director actual (Sr. Ernesto Murro) y un abogado del depto. Jurídico específicamente se les planteo el tema en cuestión y la respuesta coincidió en un todo con la posición sustentada en el párrafo anterior.
REMATE SIN BASE. ¿SE VENDE POR LO QUE SE OFREZCA?
No, el rematador no puede vender por cualquier precio en un remate sin base. debe vender por un precio que no cause grave perjuicio al comitente. Art. 387.6 del CGP " El remate se realizará sin base y al mejor postor, sin perjuicio de la facultad del martillero de suspenderlo por precio incompetente o manifiestamente inadecuado y sin que pueda reclamarse por quien hubiera hecho postura, la cual quedara sin efecto".
Esto está plasmado en el Artículo 2 Inciso D de la Ley 15508, que dice que el rematador está facultado para: " Suspender o diferir el remate, toda vez que las pujas no alcancen el precio que se le haya establecido como límite y en defecto de señalamiento, el que se considere competente. Se entiende precio competente, el que no cause grave perjuicio". El Artículo 4 inciso E de la sección III del decreto reglamentario 495/984 , agrega "...el que no cause grave perjuicio al comitente".
En definitiva la interpretación es que el rematador no puede en un remate sin base vender a cualquier precio, la ley le ordena vender a un precio que no cause grave perjuicio al comitente, a quien ha ordenado el remate.
¿CUANTO DINERO DEBO LLEVAR?
En los edictos judiciales, y en la publicidad del remate se establece cuales son los porcentajes de seña y comisión e impuestos a pagar en el acto. En general se trata del 30% de seña y del 3.66% de comisión e impuestos, es decir que el potencial comprador deberá pagar en el acto un 33.66% del precio martillado. Por ej. si el precio martillado es US$ 50.000.- (dólares americanos cincuenta mil) el comprador deberá pagar en el momento US$ 16.830.- (dólares americanos diecisesi mil ochocientos treinta).
¿Cómo puedo pagarlo? La forma de pago en mis remates es en efectivo o letra de cambio, no se aceptan cheques certificados, porque específicamente la ley de cheques prohibe su endoso. Tenga presente que deberá justificar el origen del dinero, dada la legislación actual sobre lavado de activos.
¿CÓMO SABER ANTES A CUANTO VA A EQUIVALER EL PORCENTAJE DE SEÑA Y COMISIÓN E IMPUESTOS?
No hay forma de saberlo, por lo que se aconseja en general es definir cual es el precio máximo que se está dispuesto a pagar por el bien, y llevar el porcentaje correspondiente sobre ese precio.
Es decir, si piensa pagar un máximo de US$ 10.000.- (dólares americanos diez mil) por una propiedad, debe tener en el momento de acudir al remate asumiendo que la seña es el 30% y la comisión e impuestos el 3.66%, US$ 3.366.- (dólares americanos tres mil trescientos sesenta y seis) en la forma de pago prevista por el rematador ( efectivo o letra de cambio).
¿QUÉ PASA SI COMPRO A MÁS O A MENOS DE LO QUE YO PENSÉ?
Depende de la forma de pago:
EFECTIVO - Si se vende a más, deja la seña y el rematador le dará un tiempo para que vaya hasta la institución bancaria con escolta policial para complementar el precio.Si se vende a menos paga sólo lo que corresponde.
LETRA DE CAMBIO - Si ud. realizó la letra de cambio por el precio máximo que estaba dispuesto a pagar siempre estará cubierto, el sobrante se acredita a cuenta del saldo de precio.
¿QUÉ PASA SI LE ENTRA OTRO EMBARGO A LA PROPIEDAD, O SI YA TIENE OTROS?
El art. 389.1 del Código General del Proceso, es claro al respecto: "en todos los casos de venta judicial, el tribunal dispondrá de oficio el levantamiento de todos los embargos e interdicciones que afectaren el bien vendido, sean de la fecha que fueren, lo que comunicará posteriormente a quien corresponda".
¿QUÉ PASA SI EL BIEN QUE SE REMATA ESTA HIPOTECADO POR UN TERCERO (AJENO A LA EJECUCIÓN)?
La respuesta la da claramente el artículo 2340 del Código Civil.
Art. 2340.- La hipoteca da derecho al acreedor de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuese el que la posea y a cualquier título que la haya adquirido.Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido los bienes hipotecados en subasta judicial, practicada con citación personal de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca.
¿CUANTO TIEMPO TENGO PARA PAGAR EL SALDO DEL PRECIO DE REMATE?
El plazo es de 20 días corridos contados a partir del día hábil siguiente al de la notificación del auto aprobatorio del remate, que no se interrumpirá por la ferias judiciales ni por la semana de turismo. (Art. 387.2 literal f del Código General del Proceso).
¿CUALES SON LOS MECANISMOS PREVISTOS PARA LA ENTREGA DEL BIEN LUEGO DE REMATADO?
Previo pago del saldo y luego de escriturado el bien, el mejor postor está en condiciones de reclamar la entrega del mismo.
Dependiendo de su interés tiene dos caminos que son los más transitados en esta instancia y que en general se recorren en paralelo:
A) Vía Negociación: Recomiendo agotar siempre esta vía antes de seguir adelante con el camino siguiente, se trata de negociar con quien ocupa el bien la desocupación del mismo, y en general se realiza con éxito por parte de los interesados o sus representantes legales.
B) Vía Judicial: Quien resultare adjudicatario del bien ejecutado podrá reclamar su entrega y desocupación por el procedimiento de entrega de la cosa.(artículo 396 del Código General del Proceso)
Contacte siempre al Rematador encargado de la subasta, para conocer detalles de la misma, y evacuar aquellas dudas que pudieran surgir. Si bien luego de la lectura del edicto, el Rematador aclarará aquellas dudas que pudieran surgir, no deje para este momento las preguntas sobre temas que considere importantes, hágalas con anterioridad al propio rematador o a su asesor legal (Abogado, Escribano).
El día del remate las personas que estarán en la sala, son competidores interesados, tenga en cuenta este aspecto antes de intentar evacuar una duda con ellos.
El juez de la causa está representado en el acto de remate por el alguacil de la sede quien preside la diligencia, siendo esta una instancia judicial amparada por la Ley y por el Código General del Proceso. Quien intente obstruirlo, enrarecer el clima del mismo, o cualquier otra conducta ilícita o dilatoria se hace pasible a que se le apliquen graves sanciones. (Art. 5 , 24.11 del Código General del Proceso)
Las señas deben hacerse de forma clara para que el rematador las perciba, recomiendo que levante la mano cada vez que quiera ofertar, sin miedo ni timidez.
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 artículo 387
 resolución 
 Artículo 2
 Artículo 4
 artículo 2340