Source: http://www.jurischile.com/2018/01/se-demuestra-que-se-inicio-la-tenencia.html
Timestamp: 2020-05-24 21:39:17+00:00

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JurisChile 2020: Se demuestra que se inició la tenencia en virtud de un contrato de trabajo no escriturado, que reúne los requisitos de los artículos 7, 8, 9 y 10 del Código del Trabajo, lo que excluye el precario.
Se demuestra que se inició la tenencia en virtud de un contrato de trabajo no escriturado, que reúne los requisitos de los artículos 7, 8, 9 y 10 del Código del Trabajo, lo que excluye el precario.
Valdivia, cinco de enero de dos mil dieciocho.
Vistos: Se reproduce la sentencia apelada, de fecha treinta de agosto de dos mil diecisiete.
Y teniendo además presente,
Primero: Que el demandado ha interpuesto recurso de apelación en contra de dicha sentencia, exponiendo que objetó la escritura pública de compraventa celebrada entre Lucila Hernandez Ríos y Delira Claudina Hernandez Ríos, de 3 de Septiembre del 2013, rectificada por otra, de 5 de diciembre del mismo año, ambas suscritas ante el Notario y Conservador de Bienes Raíces de Carahue. Expone el recurrente que fundó la impugnación en la circunstancia que Lucila Hernandez Ríos, antecesora en el dominio y madre del demandante, adquirió el inmueble por adjudicación estando casada en sociedad conyugal con José Barría Sanhueza, según consta de escritura pública de 30 de Octubre de 1991, rectificada por otra, de 15 de enero de 1992, otorgadas en la Notaría de Osorno de don Gonzalo Martin; el dominio fue inscrito a fojas 209 vuelta N° 304 del Registro de Propiedad del año 1992, del Conservador de Osorno; se mencionó que actuó con su patrimonio reservado.
En febrero de 1995 falleció el cónyuge de Lucila Hernandez Ríos y padre del único hijo, demandado en esta causa, disolviéndose la sociedad conyugal, pasando los bienes al dominio de la comunidad formada entre la cónyuge sobreviviente y el único hijo en su condición de heredero, la que debe ser liquidada. Conforme a las normas que cita, la mujer casada debe optar entre mantener su patrimonio reservado o participar de los gananciales; si opta por conservarlo debe renunciar a los gananciales, única forma de venderlos legítimamente. La renuncia a los gananciales debe ser expresa, ya que ni el artículo 150 ni el artículo 1781 del Código Civil, contemplan otra forma y sobre todo porque, en este caso, la renuncia afecta derechos de terceros. Sin haber renunciado expresamente a los gananciales, ni haber tramitado la posesión efectiva de su cónyuge fallecido, colacionando en su inventario este bien de su patrimonio reservado con los demás de la sociedad conyugal, ni haber practicado la inscripción especial de herencia, doña Lucila Hernandez Ríos vendió el inmueble a Delira Claudina Hernandez Ríos, sin estar facultada legalmente para ello, suscribiendo la escritura de compraventa y su rectificación, impugnadas de nulidad.
Esa escritura de compraventa adolece de nulidad porque se incurrió en infracción a normas legales y reglamentarias, como los artículos 1681 en relación con los artículos 150 y 1781 y siguientes del Código Civil, Ley 19.947 sobre Matrimonio Civil, articulo 42 y Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, artículos 13 y 92, lo que hizo porque engañó a los Notarios atribuyéndose estados civiles distintos: en la compraventa de 3 de septiembre de 2013, compareció como “soltera” y en la rectificación, de 5 de diciembre de 2013, afirmó ser “casada y no soltera”, ninguno de los cuales era el suyo ya que era viuda. A su vez, la inscripción de dominio a nombre de la demandante se practicó porque el Conservador no exigió la renuncia a los gananciales. El sentenciador rechazó la objeción documental, realizada incidentalmente, sosteniendo (Considerando Cuarto), que no cumple los requisitos para acogerse al haber sido planteada por la demandada respecto de documentos acompañados por ella misma, incurriéndose en error al dictar la resolución que las tuvo por objetadas y conferir traslado; estima que esa resolución no se ajusta a derecho, por lo que debe ser revocada por la I. Corte por las siguientes razones: a) Las escrituras objetadas son las que menciona la inscripción de dominio, de fojas 3 vuelta N° 3 del Registro de Propiedad del año 2014, del Conservador de Osorno, acompañada por la actora, para acreditar su dominio del inmueble.
Estos instrumentos fueron objetados por adolecer de nulidad, y son los mismos que acompañó el demandado. b) No obstante, sin haber emitido un pronunciamiento sobre la nulidad de los títulos, el sentenciador otorga validez a la inscripción de dominio, con infracción a la dependencia que existe entre la tradición de la cosa y el título traslativo que le da origen. c) El rechazo de la objeción documental al fundarse en un error del Tribunal perjudicó al demandado, provocándole indefensión en sus derechos ya que no obstante la solidez de sus argumentos, los desestimó por una razón formal, omitiendo el pronunciamiento de fondo sobre el vicio de nulidad. Sin afirmarlo categóricamente, el Tribunal sería de opinión que la escritura impugnada representa una renuncia tacita a los gananciales, basándose solo en la opinión del Profesor Rene Ramos, que aparte de no ser la única, no es más que eso, aunque alguna aplicación esporádica haya tenido en los Tribunales (Considerando Octavo).
Esta interpretación transforma en letra muerta los artículos 1781 y siguientes del Código Civil, alterando el sentido de su texto y provocando que no tengan aplicación las disposiciones que exigen la renuncia expresa a los gananciales, como requisito para la enajenación de un inmueble del patrimonio reservado. En todo caso la posición del demandado al negar el dominio exclusivo de la actora con la objeción documental, cuya argumentación de fondo no fue ponderada ni resuelta, es suficiente para rechazar la demanda como lo ha resuelto la jurisprudencia. Si el demandado de precario desconoce los antecedentes que sirven de fundamento a la demanda e invoca un título que le permite alegar dominio o posesión sobre la cosa disputada y lo prueba con testigos o con la exhibición de documentos auténticos, queda demostrada la inexistencia del precario en que se apoyó la acción. Estudiar en el procedimiento sumario el alcance del título del demandado y resolver acerca de su validez en relación con los títulos que ha presentado el actor, importa la decisión de materias que no se plantean en la demanda y transformar la acción sumaria en otra diversa. No es necesario que el título del demandado emane del actor. Se sigue que si durante la tramitación del juicio se comprueba que la tenencia de la cosa la ejerce el demandado por un título que lo autorice para retenerla, lo que no presupone ignorancia o mera tolerancia del actor, y si con el mérito de ese título se le desconoce esa calidad al que se dice dueño, el conflicto exige una discusión más amplia. La acción de comodato precario no autoriza discutir el mejor derecho de las partes al dominio del inmueble ya que se exige la vía ordinaria y el ejercicio de la acción que corresponda. Pidiendo la revocación de la sentencia, señala que la actora no es dueña del inmueble por lo que objetó el instrumento que acredita su dominio y no ha existido mera tolerancia del actor.
En cuanto a los antecedentes que comprueban la inexistencia de mera tolerancia, señaló que el demandado entró en posesión de la propiedad como cuidador, conjuntamente con su familia, ocupándola por más de 20 años. Esta situación la conoce el demandante por su condición de familiar; incluso estuvo presente en la reunión familiar que se sostuvo con los demás hermanos, suscribiendo la escritura de compraventa de este bien raíz, solo en el año 2013, lo que pone de manifiesto que sus testigos, señores Traillanca Pérez, han mentido. Explica que el demandado ingresó como cuidador de la anterior propietaria, porque su madre no habitaba el inmueble y tenía una pequeña construcción abandonada y con riesgos de robos, incendios u ocupación ilegal. A cambio de ese trabajo se le compensó su sueldo con las rentas de arrendamiento, permitiéndole que construyera una nueva casa para que la habitara, costeando los materiales, la mano de obra y dotándola de los servicios básicos de electricidad, agua potable y alcantarillado, cuyos consumos ha pagado durante el tiempo que ha vivido en ella, figurando a su nombre los recibos, mejoras que no puede recuperar atendida la acción de precario y no reivindicatoria. Pagó también las contribuciones territoriales evitando que fuera rematada. Estos antecedentes demuestran que inició la tenencia en virtud de un contrato de trabajo no escriturado, que reúne los requisitos de los artículos 7, 8, 9 y 10 del Código del Trabajo, lo que excluye el precario. La venta de la propiedad, no desvirtúa que entró en posesión material en virtud de ese contrato lo que no fue desvirtuado por la prueba documental ni testimonial. Cita jurisprudencia. En conocimiento de su calidad de cuidador la demandante ofreció dinero al demandado para que entregara la propiedad, lo que no se materializó porque se negó a firmar la documentación. Desde ese momento, el demandado permaneció ocupando el inmueble contra la voluntad de la actora, lo que hace desaparecer la mera tolerancia y, por lo mismo, el precario, como lo ha resuelto la jurisprudencia, según cita. Por último, en la causa quedó establecido que todos estos antecedentes excluyen la mera tolerancia o ignorancia de la demandante y fueron probados y acreditados, con prueba documental no objetada y con las declaraciones de los testigos que nombra, cuyos testimonios constituyen plena prueba Pide se acoja la objeción documental declarando nula, absoluta o relativamente, la escritura pública de compraventa que indica y se ordene la cancelación de la inscripción de dominio que cita y se rechace la demanda.
Segundo: Que de acuerdo a lo señalado precedentemente, como motivos fundantes del recurso de apelación se ha controvertido la decisión del Juez a quo en cuanto resolvió rechazar la objeción de una escritura pública acompañada por el mismo demandado; respecto de ese documento, agregado por el demandado, éste alegó la existencia de un vicio en razón de haberse incurrido en un defecto que eventualmente provocaría su nulidad al no constar la renuncia de la vendedora a los gananciales que hubo la sociedad conyugal que existió con su cónyuge fallecido. Expresa el demandado, además, que jamás ha existido una tenencia por resignación del dueño ya que ingresó al inmueble como cuidador hace más de 20 años, lo que excluye la mera tolerancia.
Tercero: Que atendida las reclamaciones del apelante, en la situación de estos autos debe examinarse la sentencia que decidió acoger la demanda de precario y resolvió que el demandado ocupaba el inmueble por la mera tolerancia del dueño, rechazando la objeción documental que se fundó en la existencia de un vicio que, según asevera el demandado, provoca la nulidad del contrato en cuya virtud adquirió el demandante; y en cuanto, además, rechazó la alegación del demandado que sostuvo que ocupaba el inmueble como cuidador desde hace 20 años.
Cuarto: Que es imperativo tener en consideración que el precario representa un conflicto entre una situación de derecho, en la que una persona justifica el dominio sobre un inmueble, y una situación de hecho, en la que otro detenta la cosa careciendo de un título que legalmente lo habilite para ese propósito. En consecuencia, si el demandado no exhibe título alguno que autorice o justifique esa ocupación, esto es, que en definitiva la legitime, lo que a él corresponde probar, debe presumirse la mera tolerancia del dueño.
Quinto: Que el juicio sumario no constituye el escenario procesal idóneo para conocer y resolver sobre la nulidad de un negocio jurídico como se ha planteado en este juicio por el demandado, en que ha opuesto a la demanda la excepción perentoria de nulidad del contrato de la compraventa que constituye el título del derecho que la demandante invoca. Si bien puede ser discutible si acaso la alegación de la nulidad es procedente como excepción perentoria en el juicio ordinario o si debe entablarse como demanda reconvencional en ese procedimiento, lo cierto es que en el juicio sumario no es posible emitir pronunciamiento alguno sobre esta excepción, como no sea para proceder a rechazarla. Esa decisión categórica se formula teniendo en consideración que la acción de nulidad requiere de un juicio de lato conocimiento ya que sólo en este procedimiento es posible emitir sentencias declarativas, constitutivas o de condena; la alegación de la nulidad en el juicio ejecutivo constituye una situación excepcional, por disposición expresa del artículo 464 Nº 14 del Código de Procedimiento Civil, que admite alegarla como excepción en esa clase de procedimientos. Requiriendo la nulidad de un juicio declarativo de lato conocimiento y seguido contra un legítimo contradictor, no es posible en este juicio sumario decidir sobre vicios de nulidad de un negocio jurídico en el que el defecto no consta en el título de modo indubitable; además, eventualmente una declaración de nulidad sería susceptible de afectar a terceras personas que no han sido parte en este procedimiento, lo que impide que esa materia pueda ser dirimida en este juicio.
Sexto: Que conforme dispone el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil “constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño”. Establecido que el demandante ha invocado un título de dominio cuya regularidad no ha sido contradicha por sentencia alguna, la acción de precario que se ha ejercido en este juicio requiere examinar si concurren en plenitud los demás supuestos que hacen jurídicamente procedente su ejercicio y que pueden conducir a dictar una sentencia que acoja la demanda. De acuerdo a ello y según se ha resuelto, la característica fundamental del precario del inciso segundo del artículo 2195, es que éste no es ni constituye contrato alguno; aquí no hay contrato ni convención alguna sino que una simple tenencia meramente tolerada por el dueño. Luego, son requisitos del precario: a) Que el actor sea dueño de la cosa cuya restitución se reclama; b) Que el demandado sea un tenedor sin contrato de la cosa que se demanda; c) Que la tenencia se deba a la ignorancia o mera tolerancia del dueño. En consecuencia, en esta clase de juicios debe examinarse si acaso se probó debidamente que el demandante es dueño exclusivo y pleno del inmueble cuya restitución demanda y si el demandado detenta ese inmueble careciendo de un título o contrato previo que ampare su tenencia de la cosa ajena; y si la simple tenencia del demandado se explica sólo por la mera tolerancia del dueño.
Séptimo: Que de los antecedentes del juicio ha quedado establecido que el demandante es dueño exclusivo y pleno del inmueble cuya restitución demanda y que el demandado detenta ese inmueble careciendo de un título o de un contrato previo que ampare su tenencia de la cosa ajena, de manera que su simple tenencia resulta legalmente explicable sólo por la mera tolerancia del dueño.
Octavo: Que, por su parte, en su recurso el demandado no controvirtió la debida singularización del inmueble respecto del cual el demandante reclamó el carácter precario de su tenencia; tampoco se cuestionó el hecho que el demandado es su detentador. Únicamente se ha controvertido la validez del título y la circunstancia de ser el tenedor del inmueble en razón de la existencia de un contrato de trabajo desde hace más de 20 años y que se habría celebrado con la antecesora del demandante en el dominio del inmueble. La primera controversia ya fue dirimida en las consideraciones precedentes. Respecto de la segunda, relativa a la ocupación en virtud de un contrato de trabajo, en el juicio no hubo prueba suficiente para establecer esa circunstancia de modo fehaciente; por lo demás, tampoco el demandado ha invocado alguna relación con el demandante, quien se presenta regularmente como el actual propietario del inmueble y lo prueba.
Noveno: Que de las consideraciones precedentes se sigue que los antecedentes examinados permiten concluir que el demandado ha ocupado la vivienda cuyo dominio el demandante se atribuye con documentos suficientes, sin que haya existido entre ellos contrato alguno y solo por la mera tolerancia del dueño.
Por estos motivos y atendido lo dispuesto en los artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, y artículos 186 y siguientes y 680 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se CONFIRMA la sentencia apelada de fecha treinta de agosto de dos mil diecisiete, en cuanto acogió la demanda de precario.
Regístrese y comuníquese. Redacción del Abogado Integrante Sr. Ricardo Hernández Medina.
N°Civil-Ant-678-2017.
Pronunciado por la Primera Sala de la C.A. de Valdivia integrada por los Ministros (as) Juan Ignacio Correa R., Juan Ignacio Correa R., Cecilia Margarita De L Samur C. y Abogado Integrante Ricardo Hernandez M.
En Valdivia, a cinco de enero de dos mil dieciocho, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
Publicado por Unknown el enero 06, 2018

References: artículo 150
 artículo 1781
 resolución 
 resolución 
 artículo 464
 artículo 2195
 artículo 2195
 artículo 2195
 resolución