Source: http://blog.castroauditores.co/costo-fiscal-de-los-bienes-inmuebles-de-las-personas-naturales-alternativas-para-su-calculo/
Timestamp: 2019-03-19 00:02:32+00:00

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Costo fiscal de los bienes inmuebles de las personas naturales | Blog de Castro Auditores
El artículo 277 del ET hace una distinción de cómo deben determinar el valor patrimonial de los inmuebles las personas naturales obligadas a llevar contabilidad y aquellos que no tienen dicha responsabilidad. De esta manera, los primeros deben calcularlo “de acuerdo con lo dispuesto en los Capítulos I y III del Título II del Libro I de este Estatuto y en el artículo 65 de la Ley 75 de 1986”, mientras que los últimos deben establecer el costo de adquisición, el costo fiscal y el avalúo o autoavalúo y, el mayor valor obtenido es el que se deberá declarar. A continuación, destacamos cada uno de estos casos.
Caso de las personas naturales obligadas a llevar contabilidad
De acuerdo con los artículos 67 y 69 del mismo estatuto modificados por los artículos 47 y 48 de la Ley 1819 de 2016 para los obligados a llevar contabilidad el costo fiscal comprende el precio de compra, los costos directamente atribuibles hasta que el activo esté disponible para su uso (sin incluir la estimación inicial de los costos de desmantelamiento, retiro y rehabilitación del lugar sobre el que se asienta), mejoras, reparaciones mayores e inspecciones. Según lo estipulado en los artículos 70 y 280 del ET, al valor obtenido se le puede adicionar el reajuste fiscal que para el año gravable 2017 corresponde al 4,07 % (ver el Decreto 2169 de 2017). Otra alternativa con la que cuentan este tipo de contribuyentes es la de determinar el costo del bien conforme a lo consagrado en el artículo 73 del ET, a tal efecto, para el período 2017 es necesario consultar la tabla contenida en el artículo 2 del Decreto 2169 de 2019.
“con la reforma tributaria se empezó a considerar que si el contribuyente elige la alternativa del artículo 72 o 73 del ET deberá restar las depreciaciones que haya deducido para fines fiscales”
Si el bien inmueble no se vendió durante el período gravable, no es necesario que los valores obtenidos conforme a los criterios señalados en los párrafos anteriores se contrasten con el avalúo o autoavalúo (recordemos que el avalúo comercial no se acepta fiscalmente), pues tal proceso no lo exige el artículo 277 del ET, caso contrario si el bien fue vendido; en este punto es válido resaltar que con la reforma tributaria se empezó a considerar que si el contribuyente elige la alternativa del artículo 72 o 73 del ET deberá restar las depreciaciones que haya deducido para fines fiscales, tal disposición no la contemplaban dichos artículos antes de ser modificados por los artículos 51 y 52 de la Ley 1819 de 2016.
También es necesario tener en cuenta que, por lo general el costo fiscal determinado con la opción del artículo 73 del ET supera en gran medida al valor calculado con el avalúo o autoavalúo, motivo por el cual si el contribuyente no va a vender el bien en el período gravable siguiente, es conveniente utilizar la segunda opción para que no se le eleve drásticamente la renta presuntiva del año siguiente; lo anterior, considerando que en ambos casos el valor obtenido es superior al costo reajustado fiscalmente.
Caso de las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad
En el caso de las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad el numeral 2 del artículo 67 del ET estipula que, el costo fiscal es el precio de adquisición más el costo de las construcciones, mejoras y contribuciones por valorización. Conforme a lo establecido en los artículos 70 y 280 del ET, al valor obtenido se le puede adicionar el reajuste fiscal que, como ya se dijo anteriormente corresponde al 4,07 % por el año gravable 2017.
“el valor patrimonial será el mayor valor entre el costo reajustado y el avaluó o autoavalúo o el mayor entre el costo reajustado y el factor del artículo 73 del ET”
Ya sea para efectos del impuesto de renta o de ganancia ocasional, el valor que se obtiene de aplicar el procedimiento descrito en el párrafo anterior debe compararse con el avalúo o autoavalúo y deberá declararse el mayor valor; cuando el contribuyente no haya elegido la alternativa del artículo 72 sino la del 73 del ET (recuerde que un contribuyente no puede usar ambas alternativas simultáneamente) deberá contrastar el costo obtenido de aplicar la última norma en mención con el costo reajustado y declarar el mayor. En otras palabras, independientemente de que se haya vendido o no el bien inmueble, el valor patrimonial será el mayor valor entre el costo reajustado y el avaluó o autoavalúo o el mayor entre el costo reajustado y el factor del artículo 73 del ET.

References: artículo 277
 artículo 65
 artículo 73
 artículo 2
 artículo 72
 artículo 277
 artículo 72
 artículo 73
 artículo 67
 artículo 73
 artículo 72
 artículo 73