Source: http://catedrajudicial.blogspot.com/2015/07/
Timestamp: 2017-06-29 09:11:09+00:00

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catedrajudicial: julio 2015
Ha entrado en vigencia la
Ley 30313 la cual nos trae una serie de modificaciones que podemos o no
compartir, pero que de alguna forma modifica ¿sensiblemente? el sistema
El objetivo de la norma en
general es darle un freno a los supuestos de fraude inmobiliario, utilizando
para ello una norma que busca desincentivar esta práctica, a partir de 4
medios: la oposición al trámite, la cancelación del asiento, la modificación
del principio de legitimación y fe pública en el Código Civil, así como la
modificación del Decreto Legislativo del Notariado.
una norma puede (incentivar) o desincentivar comportamientos socialmente
indeseables (ejemplo de ello son las sanciones penales)[2], dicha dación puede
también generar externalidades positivas o negativas en los agentes que se
vinculan con el sistema.
texto será pues exponer los efectos que ha tenido este dispositivo normativo en
el sistema, en la labor del registrador y en su responsabilidad.
El “Gatekeeper”[3]
inmobiliario Entendemos como
gatekeepers a aquellos sujetos que
ocupan una posición que les permite influir en el logro de los
comportamientos y resultados a que aspira el ordenamiento jurídico.
En el ámbito inmobiliario,
debiéramos preguntarnos si la labor de calificación del registrador tiene la
capacidad de influir en los usuarios del sistema para prevenir conflicto de
intereses, y cómo varía esta con la norma dada.[4]
Una calificación realizada
de forma adecuada, con un análisis adecuado, determinarán que sólo los actos
que cumplan los requisitos legales puedan tener la publicidad, la cual otorgará
una legitimación causal y no aparente, dado que existirá correspondencia entre
lo que indica el registro y lo que sucede en la realidad.
El efecto inmediato de esto,
como instrumento de prevención, es que la discusión de la titularidad se reduce
sustancialmente en el ámbito judicial, titularidades bien definidas reducen los
Alguno puede objetar
señalando, calificación más rigurosa generan trabas en el tráfico económico,
porque deberá subsanarse y se retrasará la inscripción. Esto tiene un costo,
sí. Sin embargo, un sistema con
una calificación muy débil lo que genera es mayor celeridad en la inscripción,
pero dicha inscripción recurrentemente tendrá una mayor cantidad de casos de
legitimación aparente. El costo se trasladará entonces al ámbito judicial.
incide en el mercado, por supuesto que sí. Habrá entonces que analizar dentro
de los extremos antes mencionados donde nos encontramos, o para ser más
precisos, la Ley 30313 donde nos ubica en la actualidad.
El Art. 1 de la norma señala
que el objetivo de la misma es prevenir y anular las acciones fraudulentas que
perjudican la seguridad jurídica. Este norte se concreta en 4 acciones: la
oposición al trámite, la cancelación del asiento, la modificación del principio
de legitimación y fe pública en el Código Civil, así como la modificación del
Inicialmente podemos
advertir que esta norma no ha sido prolijamente trabajada en su redacción
“¿Principio de “buena fe” pública registral?” lo cual puede llevar a equívocos
en su interpretación sistemática. No obstante ello, sólo nos vamos a pronunciar
sobre el fondo del contenido de la ley.
Para ello, es necesario identificar
dentro de la cadena de formalización de las transferencias de dominio de bienes
inmuebles algunos de los problemas que debieron ser solucionados por la
presente norma. Nuestro Art. 949 del Código
Civil nos señala que la transferencia de propiedad se realiza mediante el mero
consenso. No obstante ello, al comprador no le basta con el mero acuerdo para
sentirse seguro con su adquisición.
Aparte de la entrega de la
posesión por un lado y por lo menos inicialmente con la legalización de las
firmas en el contrato, se requiere la firma de la minuta a fin que se eleve a
escritura pública. Este segundo momento se da (salvo la entrega de la posesión
física) en sede notarial.
escritura pública, se emiten los partes notariales dirigidos al registro para
que se logre su inscripción, y así goce de la publicidad registral que indica
el Art. 2012 de nuestro Código Sustantivo.
Dentro de este tránsito de
formalización, consideramos que es en la elaboración de la escritura y su
remisión al registro los momentos en los que se dan la mayor cantidad de los
casos de falsificación y suplantación a los que se refiere la norma.[5]
Si bien el problema ha
surgido fuera del registro, el legislador ha tratado de parchar el problema
dentro y fuera del mismo.
En el ámbito notarial, se ha
dispuesto mediante segunda disposición complementaria modificatoria que son
nulas las actuaciones notariales sobre bienes que se encuentran fuera de su
circunscripción, iniciándoles un proceso disciplinario de ser el caso.
notarios que ha estado involucrado en casos de tráfico de terrenos ha sido
mínima (aunque las externalidades han sido nocivas), dicha medida consideramos que es adecuada –a
pesar que va a elevar en un sector los costos de transacción- hasta que se
encuentren otros mecanismos de seguridad para el acceso al registro a fin de
evitar supuestos de fraude inmobiliario.
Ahora bien, esta medida
ayuda pero no soluciona los supuestos de falsificación ni de suplantación, por
lo que se ha regulado un procedimiento especial.
En principio se señala que
el procedimiento general sigue siendo no contencioso, aunque se amplía el
principio de rogación permitiendo el apersonamiento del Notario, del Juez, del
Árbitro o del Cónsul.
Dicho apersonamiento es
limitado, dado que sólo tiene como función permitir la oposición a la
inscripción del título por los supuestos de falsificación y suplantación,
cuando estos agentes efectivamente o supuestamente han participado en la
elaboración de los títulos sujetos a calificación en el registro.
PUBLICA REGISTRAL Hasta dicho momento la ley
se enfoca en el problema de como paliar las externalidades negativas que genera
nuestro sistema de transmisión para tratar de corregirlo en el procedimiento.
No obstante ello añade como primera disposición complementaria modificatoria la
modificación de los artículos 2013 (principio de legitimación) y 2014
(principio de ¿buena fe? pública registral).
a las introducciones hechas respecto al principio de legitimación, aunque
confunden al mismo con la garantía de intangibilidad del asiento, e introducen adicionalmente
la posibilidad de forma expresa de que los árbitros cancelen los asientos
registrales.[6] No obstante ello, nos vamos
a centrar en la modificación realizada al Art. 2014 del Código Civil, principio
de Fe Pública Registral (Ceteris Paribus) para analizarla de forma concreta, a
fin de verificar las externalidades que genera la modificación de la misma en
2014. Principio de buena fe pública registral
tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos
registrales y los títulos archivados
buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro”.
En principio debemos decir
que antes de la norma se discutía hasta donde se extendía la buena fe, siendo
que el sistema registral arrojaba como resultado al asiento registral. Sin
embargo, con la dación de la norma el razonamiento cambia, ahora debemos
también analizar qué dice el título archivado.
No obstante ello para
entender la magnitud del cambio realizados por esta norma debemos recordar por
qué es importante en un sistema el asiento registral y cuál es la función del
título archivado.
Debemos indicar, en principio, que nuestro
sistema se acoge -en general- al
sistema de inscripción mediante
el cual el registrador luego de calificar extrae
lo que considera relevante para los terceros a fin de publicitarlo.
“Artículo 50 del TUO del Reglamento General
de los Registros Públicos.- Contenido general del asiento de inscripción. Todo
asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de
inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento
de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa
del documento en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora,
minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento,
el monto pagado por derechos registrales la fecha de su inscripción, y, la
autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando
cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su
El asiento es redactado por un profesional del derecho, luego de un
estudio pormenorizado del mismo en el cual ha revisado –entre otros temas- la
Estando apto el
título para ser inscrito, se publicará sólo aquella información que sea
trascendente para el conocimiento de terceros,[7]
la cual recibirá cierta protección por parte del ordenamiento según lo establecido por Ley de Creación del Sistema Registral en su
literal b) del Art. 3 “(…) La
intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título
modificatorio posterior o sentencia judicial firme.”
complementa con lo desarrollado respecto a los efectos de la calificación en
los principios de legitimación y fe pública registral. Así pues, el artículo
2013 del Código Civil y el Art. VII del título preliminar del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos señala “Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos
sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos,
mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se
declare judicialmente su invalidez.” Así pues, luego de
inscrito el asiento existe una presunción relativa de exactitud y validez
respecto a aquel lo cual tiene efectos tanto interna como externamente.
Internamente el registrador en el mismo procedimiento deberá pronunciarse sobre
todos los aspectos concernientes al título no pudiendo, en principio, dejar su
pronunciamiento para un momento posterior siendo por tanto la calificación
íntegra y no sucesiva; no podrá pronunciarse sobre la calificación realizada
sobre un asiento inscripción anterior, ni incluso a propósito de una
Ahora bien, una de
las preocupaciones más importantes es el supuesto de las inexactitudes
Ordenado ha desarrollado en su título VI todo lo concerniente a la inexactitud
registral y su rectificación. Así pues ha clasificado a los errores (Art. 80)
en materiales y de concepto. El primero (Art. 81) se presenta cuando se han
escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que
constan en el título archivado respectivo; se ha omitido la expresión de algún
dato o circunstancia que debe constar en el asiento; se ha extendido el asiento
en partida o rubro diferente al que le corresponde o se han numerado
defectuosamente los asientos o partidas. En los demás supuestos se reputarán
como de concepto.
En caso no pueda
rectificarse de esta manera, toda vez que la presunción es relativa, se podrá
rectificar judicialmente, teniendo la carga
que perjudiquen su interés. Los efectos de dichas rectificaciones surten a
partir de la fecha de la presentación del título que contiene la solicitud
respectiva, y en los casos de rectificación de oficio, desde la fecha en que se
realiza. En ese sentido es
precisa la afirmación “Por lo tanto,
tratándose de la omisión errónea en la extensión de un acto o derecho en el
Registro, el referido acto no surtirá efecto alguno sino desde la fecha en que
se extiende en el Registro mediante el respectivo asiento, ello no obstante constare en un título que
forma parte del archivo registral. Es decir, solo los actos “inscritos” surten
efectos publicitarios, legitimadores y oponibles erga omnes.” [8]
De otro lado, como
efectos externos se encuentran que los terceros tomarán conocimiento de dicha
situación publicitada en los registros y podrán contratar con los legitimados
en dichos asientos. En caso de error en
la calificación, los titulares registrales podrán pedir la rectificación de los
mismos sin perjudicar, para ser coherente con todo lo dicho, los derechos
adquiridos por terceros.[9]
Asimismo, toda vez
que el sistema fue creado para tutelar la seguridad del tráfico, el
ordenamiento a partir del Art. 2014 del Código Civil (texto anterior), así como
por el artículo VIII del título preliminar del TUO del Reglamento General de
los Registros Públicos “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a
título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos
registrales.”
coherente con lo señalado en el artículo I del TUO del Reglamento General de
los Registros Públicos el cual indica que “El
Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos.
El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas,
salvo que este Reglamento expresamente las diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun
cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.” (El
subrayado y énfasis es nuestro).[10]
El registrador, toda
vez que nuestro sistema es causal, se basa en una serie de documentos para
emitir el respectivo asiento de inscripción y dar lugar a la publicidad erga omnes. Ahora bien, luego de
inscrito el título ¿qué sucede con los documentos? ¿qué rol tienen los mismos
en el sistema registral?
indicarse que el artículo 108 del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos señala los documentos que conforman parte del archivo registral[11]
y por el principio de publicidad formal recogido el Art. II del título
preliminar del mismo reglamento se garantiza que toda persona tenga acceso
tanto al contenido de las partidas registrales y al archivo Registral.[12]
Toda vez que el registrador luego de practicado el asiento ordena el archivamiento
de los documentos, consideramos que dichos títulos archivados sólo tienen una
función de complementariedad cuando falten datos en los asientos registrales.
Así pues, de esto
podemos deducir que existen grados de publicidad a cargo de la institución. La
de tipo jurídico –publicidad efecto- recogida en el Art. 2012 del Código Civil
enfocada al contenido de las inscripciones (asientos registrales) y, de otro
lado, la mera publicidad – publicidad noticia - que otorgan los registros
administrativos y que comprende a los títulos archivados y demás documentos que
forman parte del archivo registral.[13]
Esto es así porque
existe un filtro técnico, registrador público, que luego de un estudio
minucioso determina que situaciones merecen ser publicitadas. Nuestro sistema
no es igual al español, al italiano ni al francés, ni mucho menos al alemán,
sino es uno que puede tener algunos rasgos de ellos pero que tiene una
configuración propia. ¿O es que el mismo
tipo de publicidad tiene un asiento de inscripción que los documentos
administrativos presentados y archivados, circulares, documentos con firmas
legalizadas, entre otros? ¿Acaso dichos documentos gozan de publicidad erga omnes? Cuándo se solicita la
inscripción con reserva de la rogatoria de algunos actos contenidos en el mismo
y tiene una calificación positiva ¿tendrán los mismos efectos los actos
inscritos que fueron materia de calificación que aquellos que no lo fueron pero
que permanecen en el título archivado?
nuestra respuesta debe ser negativa. Por tanto debemos ubicar el rol de los
títulos archivados como complementarios a los asientos registrales.
NUEVA REGULACIÓN EN LA FE PÚBLICA REGISTRAL
El dispositivo normativo
señala como novedad que la buena fe se extiende al título archivado, toda vez
que según nuestros legisladores ahí podemos encontrar el fraude. Los asesores
de nuestros legisladores probablemente les habrán indicado que esto va a
solucionar los supuestos de fraude inmobiliario –lo cual no logra-, y
adicionalmente la miopía de ver parte del cuadrante del tablero registral se
les olvidó “avisarles” los efectos en el resto del sistema ¡Ahí está el
si bien es cierto que una norma puede (incentivar) o desincentivar
comportamientos socialmente indeseables (ejemplo de ello son las sanciones
penales)[14],
dicha dación puede también generar externalidades positivas o negativas en los
agentes que se vinculan con el sistema.
El ceteris paribus en el
ámbito económico permite analizar el fenómeno manteniendo las demás variables
del sistema constantes. Entonces sólo vamos a analizar esta modificación
dejando para otro momento las variaciones en las demás garantías del sistema.
actualmente de estudiar los títulos archivados en nuestro sistema registral? En
principio debemos decir que la responsabilidad de la calificación del
registrador para casos de responsabilidad civil ya no se le extiende. En los nuevos
procesos en los cuales se alegue la fe pública registral (porque van a seguir
dándose), cuando se le demande al registrador por una inadecuada inscripción,
este simplemente va a alegar que es hecho de la propia víctima o hecho
determinante de tercero, dado que se debió ir al título archivado a verificar
Téngase en cuenta que en
este extremo se desvaloriza la labor del registrador, ¿para qué la calificación
si de todas formas deberá verificarse el título archivado? Tendrá conocimiento
nuestro legislador que uno de los fundamentos de nuestro sistema es la labor de
nuestro registrador, y que al quitarle eficacia a su calificación está
trasladando el problema al ámbito judicial. ¡Ahí está el detalle!
Un segundo punto, que hay
que tener mucho cuidado en su interpretación, dado que aún podemos salvar en
algo la lógica del sistema es el ámbito de análisis hasta que título archivado
Señalamos esto dado que
consideramos que el legislador, y gran parte de la doctrina, han venido
asumiendo que la diferencia entre el análisis del título archivado y el asiento
registral sólo es de unos soles.
Esto no es así, dado que
cualquier persona que haya hecho análisis de títulos sabrá que en estos
contienen los más diversos instrumentos, y que la nulidad no necesariamente se
verifica ahí mismo ¿O es que acaso en el título archivado las partes que
realizaron el negocio van a indicar “este título es falsificado” o “este título
ha sido en mérito a una suplantación”?
Dado que el asiento
registral simplemente será informativo no importando lo señalado por el
funcionario técnico en su calificación, para que un usuario tenga confianza que
adquiere bien tendrá que analizar todos los títulos archivados anteriores al
mismo hasta el plazo de los 10 años anteriores para en caso de patología,
alegar el término prescriptorio.
Téngase en cuenta que dicho
razonamiento reduce el ámbito de actuación del principio de legitimación del
asiento registral ¿aún sigue vigente?, dado que en principio más importante
sería la ¿legitimación? que otorga el título archivado y esto irradia en los
demás principios y garantías como en el denominado principio de oponibilidad.
Es que acaso ahora vamos a hablar la oponibilidad del título archivado frente
al asiento registral cuando exista alguna patología en el primero.
Se ha trasladado la carga
del análisis del título del registrador en su calificación, al abogado (no
todos son especialistas en registral) que deberá realizar el estudio de títulos
el cual no le va a asegurar la titularidad necesariamente, y los costos de
transacción se van a incrementar para el usuario. ¿Más costos y no existirá
seguridad que la adquisición va a ser inimpugnable? ¿Esta es la solución de
nuestro legislador? ¡Que tal detalle!
Felizmente nuestro
legislador no es un buen técnico al momento de redactar sus dispositivos
normativos, lo cual nos permite cierto grado de interpretación de acorde al
sistema. Veamos: El tercero registral lo es respecto a la adquisición
patológica en la que no es parte.
Cuando se señala que se
anule, rescinda, cancele o resuelva se refiere al negocio patológico, y es
respecto a estos “y sólo de estos” que deberá analizarse el título archivado “asientos
que lo sustentan”.
Al ser una norma que
restringe “priva” de derechos, no podemos ampliar su interpretación a otros
supuestos, sino que debe ser lo más restrictiva posible. Percátese entonces que la
obligación que nos ha establecido ahora nuestro legislador es ir a analizar el
título archivado que dio mérito a la inscripción del otorgante, siendo difícil
imaginar que en el mismo se evidencie la falsificación o la suplantación de la
¿Esta norma era necesaria?
Evidentemente que no. Los que desconocen el funcionamiento del sistema, o los
que desean cambiar el mismo por intereses particulares (introducir el seguro de
títulos quizá), han venido difundiendo que el problema es el 2014 del Código
Para entender los alcances
de la norma bajo comentario, debemos tener como contexto que los supuestos de
fraude inmobiliario (V.g. falsificación, suplantación, entre otras) han venido
afectando la confianza en el registro. Ahora bien, fundamento de este sistema
(y de cualquier sistema registral) es la denominada “Verkehrssicherheit” o seguridad en la
circulación de derechos.
¿Cómo regular la circulación
de derechos evitando las grietas del fraude? Esto es uno de los objetivos que
tienen nuestros legisladores[15] .
La SUNARP ha ido cediendo en
los presupuestos del sistema registral, probablemente porque se ha visto
abrumada por los casos de fraude inmobiliario, disponiendo incluso directivas
en contra de sus garantías, como por ejemplo la directiva de inmovilización de
partidas. Nótese la contradicción, soy garante de la circulación de derechos,
sin embargo regulo para que puedan no disponer del mismo en un periodo de
Quizá para abordar este
complejo tema se debió analizar donde se produce la patología del sistema a fin
de verificarse si existen herramientas dentro del sistema capaces de
erradicarlas, en caso contrario, disponer mediante nuevos dispositivos
normativos nuevas reglas para solucionar los problemas. Con la norma dada, el
sistema se ha visto afectado tanto en su funcionamiento como en los efectos de
la calificación. Ahora se ha trasladado la carga al usuario de verificar los
supuestos de fraude, además de la irresponsabilidad civilmente de los
registradores y del sistema en estos casos particulares de inexactitud
registral. Otro efecto será la disuasión de un sistema preventivo, trasladando
al poder judicial la solución de las controversias que se generen.
[1] Mg. Gilberto Mendoza del Maestro.
Profesor en la Facultad de Derecho y en la Maestría de
Derecho Civil de la PUCP.
[2] BECKER, “Crime and
Punishment: An Economic Approach”, Journal of Political Economy, 76
(1968), págs. 169 y ss.
[3] Término introducido
en su momento por Paz – Ares. El sistema notarial, una aproximación
económica, Madrid, 1995.
[4] KRAAKMAN, “Corporate
Liability Strategies and the Cost of Legal Controls”, Yale Law Journal,
Entendemos como suplantación los supuestos en los cuales quienes participan en
el negocio traslativo no son exactamente los mismos titulares ni sus
apoderados, sino que se hacen pasar por ellos. Puede ser que el instrumento
público formalmente sea elaborado correctamente, pero los sujetos que
intervienen no son los que debieran participar. En cambio, en los casos de
falsificación, el instrumento no se elabora en la notaría, consulado, en sede
[6] Este es un problema serio en nuestra
realidad, dado que si bien la institución del arbitraje es muy útil, el
problema es que recurrentemente ha venido siendo utilizada por personas
inescrupulosas para perjudicar a los titulares registrales. [7] “Asiento de
inscripción.- Los asientos de inscripción sólo deben publicar aquella
información contenida en el título que sea trascendente para el conocimiento de
terceros, caso contrario, las partidas registrales se atiborrarían de datos
irrelevantes que las tornarían confusas, perjudicándose de esta manera la
fluidez del tráfico jurídico.” Resolución N° 078-2006 (4ª Sala del Tribunal
Registral).
[8] SILVA DÍAZ,
Martha del Carmen. “¿Por qué la
presunción de conocimiento del contenido de las inscripciones no comprende a
los títulos archivados?” Actualidad
Jurídica, tomo 145, diciembre, Gaceta Jurídica, diciembre 2005, p.41.
[9] TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos. Artículo 87.- Derechos adquiridos
por terceros. En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los
se declare inexacto.
[10] Así pues nuestra judicatura ha indicado “Noveno (…) siendo
adecuado resaltar que en realidad este principio de la publicidad registral se
halla justificado por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la
contratación en base a los asientos de
inscripción que otorgan los Registros; (…)” (El énfasis es nuestro). Cas.
Nº 306-2007 Lima.
[11] Artículo
108.- Documentos que integran el archivo registral
El archivo registral
a) Las partidas
registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros
soportes magnéticos;
b) Los títulos que
han dado mérito a las inscripciones conforme a lo establecido en el artículo 7,
acompañados de los documentos en los que consten las decisiones del Registrador
o del Tribunal Registral emitidos en el procedimiento registral, los informes
técnicos y demás documentos expedidos en éste;
c) Las solicitudes de
inscripción de los títulos cuya inscripción fue denegada, con las respectivas
esquelas de observación y tacha;
d) Los índices y los
asientos de presentación organizados en medios informáticos así como los que,
de acuerdo con la técnica anterior, constaran en soporte papel.
En el supuesto del
literal b) corresponderá al Registrador, bajo responsabilidad, remitir al
Archivo Registral, debidamente foliados, únicamente los documentos establecidos
[12] Art. II del
Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
Publicidad formal.- El Registro es público. La publicidad registral formal
partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral.
[13] SILVA DÍAZ,
Martha del Carmen, cit., p.44.
[14] BECKER, “Crime and
[15] Lo indico en presente dado que aún no
Buena Fe Registral,
Ley 30313,
Publicidad Registral,

References: artículo
2013
 resolución 
 artículo 108
 Resolución 
 Artículo 87
 Artículo
108
 artículo 7