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Timestamp: 2020-01-27 07:24:05+00:00

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Die Hausbetreuung nach § 23 MRG – Umfang und überwälzbare Kosten - Wohnrecht online
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Philipp Ortbauer | News | 20.01.2014
Die Hausbetreuung nach § 23 MRG – Umfang und überwälzbare Kosten
Gastautor Mag. Ortbauer erläutert in seinem Beitrag ausführlich anhand bestehender Judikatur, in welchem Ausmaß Kosten, die im Allgemeinen unter die sog. Hausbetreuung fallen, über die Betriebskosten auf die Mieter überwälzbar sind.
Die durch § 21 Abs 1 Z 8 MRG als Betriebskosten verrechenbare Hausbetreuung nach § 23 MRG umfasst die Reinhaltung und Wartung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und der in die Betreuungspflicht des Liegenschaftseigentümers fallenden Gehsteige inklusive der Schneeräumung, sowie die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft. Nachfolgend soll in kompakter Form dargestellt werden, was unter den obig erwähnten Leistungsbildern des § 23 MRG verstanden werden kann und in welchem Ausmaß solche Kosten über die Betriebskosten auf die Mieter überwälzt werden können.
Die durch die WRN 2000 neu formulierte Bestimmung des § 23 MRG hat nach nunmehr bereits gefestigter Judikatur den Begriff der „Hausbetreuung“ nicht erweitert oder eingeschränkt, sondern sind davon grundsätzlich dieselben Arbeiten umfasst, die zuvor vom Hausbesorger nach dem Hausbesorgergesetz durchzuführen waren (5 Ob 99/06d, 5 Ob 193/07d). Während die Reinhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und die Gehsteigsbetreuung durch § 4 HbG auch dem Umfang nach detailliert umschrieben sind, versteht die Rsp und hL unter dem Begriff der Wartung einfache, durch eine Person ohne besondere Ausbildung und ohne spezielle Hilfsmittel durchführbare Tätigkeiten, wie etwa den Austausch von Glühbirnen oder sonstiger einfacher Verschleißteile, die in gewisser Regelmäßigkeit zu erneuern sind. Können solche Tätigkeiten nur durch Beiziehung entsprechender Professionisten durchgeführt werden, sind diese den Erhaltungsmaßnahmen nach § 3 MRG zuzuordnen und können folglich nicht als Betriebskosten gemäß § 21 MRG verrechnet werden.
Die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft wurde, angelehnt an § 3 HbG, durch die Rsp und Lehre als einigermaßen regelmäßige Kontrolltätigkeit der gesamten Liegenschaft zwecks Erkennen drohender Gefahren, wie etwa sich anbahnender Schäden oder das Frequentieren des Hauses durch verdächtige Außenstehende definiert (MietSlg 63.328, E.M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, Rz 5 zu § 23 MRG).
Die jüngere, landesgerichtliche Rechtsprechung sieht allerdings Tätigkeiten, wie die regelmäßige Kontrolle des Hauses auf Schäden und Gefahrenquellen, auch Begehungen sowie die Überwachung der beauftragten Reinigungsunternehmen oder in Auftrag gegebener Instandsetzungsarbeiten als auch die Koordination von Notfallseinsätzen als typische Aufgabenbereiche des Verwalters, die somit vom Verwalterhonorar abgedeckt sind. Die aktuelle Praxis mehrerer Immobilienverwaltungen für solche Dienste unter dem Titel der Beaufsichtigung nach § 23 MRG gesonderte Entgelte über die Betriebskosten zu verrechnen, ist daher im Lichte dieser Judikaturlinie nur eingeschränkt zulässig. Lediglich Leistungen, die einerseits zum eigentlichen Pflichtenkreis des Hausbesorgers gehören und andererseits mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang stehen, wie zB die Überwachung der Befolgung der Hausordnung durch die Mieter, sind der Hausbetreuung iSd § 23 MRG zuzurechnen (MietSlg 63.328, 39 R 327/10t (LGZ Wien).
2. Angemessenheit der Hausbetreuungskosten
Seit der Änderung des § 23 MRG durch die WRN 2000 sind die zulässigerweise überwälzbaren Hausbetreuungskosten nicht mehr durch die dem Hausbesorger zustehenden Entgelte und Beträge nach dem HbG und den dazu ergangenen Entgeltsverordnungen beschränkt. Lediglich im Falle eines noch bestehenden und vor dem 01.07.2000 eingegangenen Dienstverhältnisses mit einem Hausbesorger nach dem HbG sind die Beschränkungen nach § 23 MRG aF infolge der Übergangsbestimmung des § 49c Abs 5 MRG weiterhin anzuwenden. Nach herrschender Rechtsprechung ist die Möglichkeit der Überwälzbarkeit der Aufwendungen für die Hausbetreuung nach § 23 MRG idF WRN 2000 nunmehr doppelt begrenzt: Zum einen dürfen nur angemessene Kosten überwälzt werden (die in der Praxis nur durch Sachverständigengutachten ermittelt werden), zum anderen dürfen, wie bereits oben dargelegt, nur die Entgelte und Kosten für solche Arbeiten überwälzt werden, die für die Hausbetreuung iSd §§ 3, 4 HbG durch den Hausbesorger zu verrichten waren (5 Ob 270/08d).
Dem Vermieter steht die Organisation der Hausbetreuungsleistungen grundsätzlich frei. Er kann sich dabei sowohl eines Dienstnehmers als auch eines Werkunternehmers bedienen oder auch die Arbeiten selbst durchführen. Auch eine Aufteilung der verschiedenen Hausbetreuungsleistungen des § 23 MRG auf mehrere Unternehmen bzw Dienstnehmer ist grundsätzlich zulässig. Der Vermieter muss dabei allerdings sowohl die oben schon erwähnte Angemessenheitsgrenze bedenken als auch die nach der Judikatur aus dem Mietvertrag abzuleitende Pflicht, die auf die Mieter überwälzbaren Betriebskosten dadurch möglichst gering zu halten, dass er im Rahmen dessen, was von ihm bei einer mit der gebotenen Sorgfalt geführten Hausverwaltung verlangt werden kann, beachtet und das Entstehen vermeidbarer Kosten verhindert (5 Ob 74/88, 5 Ob 375/97a). Die Hausbetreungsleistungen müssen daher mE vom Vermieter zumindest so organisiert werden, dass etwa bei Beauftragung mehrerer Unternehmen keine überschneidenden Leistungsbilder zu zusätzlichen Kosten führen, mögen sich diese auch, gesamt gesehen, in einem angemessenen Bereich bewegen.
Im Falle der Beauftragung eines Dienstnehmers können sowohl die Lohnnebenkosten (etwa der Dienstgeberbeitrag zur Sozialversicherung) als auch die Kosten der erforderlichen Gerätschaften und Materialien als Betriebskosten verrechnet werden, nicht jedoch sämtliche aus dem Dienstverhältnis resultierenden Verpflichtungen (5 Ob 270/08d). Aus der Praxis sind hierzu vor allem die oftmals verrechneten Kosten für die Arbeitsplatzevaluierung nach dem ASchG oder Honorare für die Lohnkostenverrechnung zu nennen.
Die stets zu beachtende Angemessenheit der Hausbetreuungskosten ist bei der Beauftragung eines Werkunternehmers und der Durchführung durch den Vermieter anhand der tatsächlich durchgeführten (und nicht der vereinbarten) Leistungen zu bewerten, bei der Beauftragung eines Dienstnehmers allerdings abstrakt anhand der zulässig vereinbarten Dienstleistungen iSd § 23 MRG, da der Vermieter den Lohn gegenüber dem Dienstnehmer unabhängig von der Qualität der durchgeführten Arbeit schuldet (5 Ob 270/08d).
Die zulässigerweise überwälzbaren Kosten für die Hausbetreuung nach § 23 MRG sind seit der Änderung durch die WRN 2000 zwar betragsmäßig nur mehr durch die Angemessenheitsgrenze beschränkt, der Umfang der den Mietern verrechenbaren Leistungen hat sich aber weiterhin am Pflichtenkreis des Hausbesorgers iSd §§ 3, 4 HbG zu orientieren. Darüber hinausgehende Leistungen können den Mietern nicht als Betriebskosten verrechnet werden.

References: § 23
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 § 21
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 § 4
 § 3
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