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Timestamp: 2020-05-29 11:41:53+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 1914 del 27/01/2011 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1914 del 27/01/2011
Cassazione civile sez. II, 27/01/2011, (ud. 13/12/2010, dep. 27/01/2011), n.1914
sul ricorso 4921-2009 proposto da:
IMMOBILIARE MARCONI DI CARLO PIVETTI & C SAS (OMISSIS),
difende unitamente all’avvocato KNERING ARTURO;
M.G., M.L., INTERMEDIA SRL,
MI.GI.;
avverso la sentenza n. 4524/2008 della CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE di
ROMA, depositata il 21/02/2008;
udito l’Avvocato Albini Carlo con delega depositata in udienza
dell’Avv. Manzi Luigi difensore del ricorrente che si riporta ed
RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso per la revocazione della
sentenza 4524/08 della Suprema Corte; rigetto del ricorso e parziale
condanna di parte soccombente alle spese di lite.
Con atto di citazione notificato il 19 ed il 21-6-1995 la s.a.s.
Immobiliare Marconi di Carlo Pivetti &amp; C. conveniva in giudizio dinanzi ai Tribunale di Bolzano i coniugi M.B. ed G.I. e la s.r.l. Intermedia e, premesso che con contratto del 12-11-1993 si era resa promissaria acquirente dai M. di undici unità immobiliari site in Comune di Lavis, assumeva che detti immobili non erano risultati conformi alla normativa edilizia con conseguente impossibilità tra l’altro di ottenere l’abitabilità per difetto di altezze conformi alla previsioni urbanistiche.
Gli attori, premesso altresì che la società Intermedia aveva sottoscritto un impegno di garanzia per i promittenti venditori in ordine alla disponibilità degli immobili ed alla loro proprietà, e per ogni vizio, difetto o non corrispondenza alle norme urbanistiche che caratterizzasse gli stessi, chiedeva pronunciarsi sentenza ex art. 2932 c.c. che producesse gli effetti del contratto non concluso e condannarsi i convenuti al risarcimento dei danni nella misura di L. 200.000.000 a seguito dell’inadempimento agli obblighi contrattualmente assunti.
Si costituivano in giudizio tutti i convenuti chiedendo il rigetto delle domande attici; M.B. ed G.I. chiedevano in via riconvenzionale l’esecuzione specifica del suddetto contratto preliminare con sentenza ex art. 2932 c.c. con l’imposizione a carico della controparte del pagamento del prezzo di L. 420.000.000.
A seguito della morte di G.I. e dell’interdizione di M.B. il processo veniva riassunto nei confronti dei nuovi proprietari degli immobili per cui è causa per successione e donazione M.G., M.L. e M. G..
Il Tribunale di Bolzano con sentenza del 17-7-2001 accoglieva la domanda riconvenzionale e rigettava la domande introdotte dalla Immobiliare Marconi.
Proposta impugnazione da parte dell’Immobiliare Marconi cui resistevano M.G., M.L. e M. G. da un lato e la società Intermedia dall’altro (a Corte d’Appello di Trento sezione distaccata di Bolzano con sentenza del 4- 2-2003 ha rigettato l’appello.
Per la cassazione di tale sentenza la s.a.s. Immobiliare Marconi di Carlo Pivetti &amp; C. ha proposto un ricorso affidato ad undici motivi cui M.G., M.L. e M. G. da un lato e la s.r.l. Intermedia dall’altro hanno resistito con separati controricorsi; tutte le parti hanno successivamente depositato delle memorie.
Questa Corte con sentenza del 21-2-2008 n. 4524 ha dichiarato inammissibile il ricorso in quanto, pur essendo stata disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti di M. B. ovvero, se deceduto, nei confronti degli eredi, la ricorrente non aveva provveduto a depositare gli avvisi di ricevimento dell’avvenuta notificazione del ricorso ai suddetti eredi, ovvero a G., L. e Mi.Gi..
L’Immobiliare Marconi ha impugnato per revocazione tale sentenza ritenendo che la Corte di cassazione è incorsa in un errore revocatorio in quanto i predetti avvisi di ricevimento erano stati tempestivamente depositati presso la Cancelleria della Corte, essendo il deposito avvenuto tramite raccomandata pervenuta alla Corte l’11-6- 2007; la ricorrente quindi ha chiesto la revoca della citata sentenza ai sensi degli artt. 391 e 395 c.p.c..
Questa Corte con ordinanza del 23-7-2010 ha ritenuto ammissibile il ricorso e ne ha rimesso la trattazione alla pubblica udienza.
Preliminarmente deve revocarsi la sentenza di questa stessa Corte sopra menzionata che ha dichiarato inammissibile il ricorso della Immobiliare Marconi sul presupposto del mancato deposito dei suddetti avvisi di ricevimento; ricorre infatti l’ipotesi dell’errore di fatto, considerato che, come rilevato dalla citata ordinanza di questa Corte, dall’esame del fascicolo d’ufficio del giudizio definito con la sentenza impugnata e dalla documentazione prodotta dalla ricorrente è emerso l’avvenuto deposito di tali avvisi.
Sempre in via preliminare deve essere esaminata l’eccezione formulata dalla controricorrente società Intermedia di inammissibilità del ricorso ai sensi dell’art. 366 c.p.c., n. 1 per mancata indicazione delle parti.
L’eccezione è infondata, atteso che dal contesto dell’atto nonchè dalle indicazioni nominative contenute nella relazione di notificazione è possibile individuare in termini inequivocabili le parti intimate; è quindi insussistente il presupposto di tale ipotesi di inammissibilità del ricorso, costituito dall’incertezza assoluta sull’identità delle parti medesime (Cass. 28-3-2003 n. 4721; Cass. 21-7-2004 n. 13580; Cass. 21-2-2006 n. 3737).
Venendo quindi all’esame dei ricorso, si rileva che con il primo motivo la ricorrente, deducendo violazione degli artt. 111 e 112 c.p.c. nonchè illogicità della motivazione, premesso che la sentenza di primo grado aveva pronunciato sentenza ex art. 2932 c.c. con riferimento ai contraenti M.B., G. e G., nulla disponendo riguardo al convenuto M. B., che pure non era stato estromesso, assume che nell’atto di appello l’esponente aveva dedotto che tale sentenza avrebbe dovuto essere pronunciata nei confronti degli eredi di G.I. e nei confronti di M.B., ovvero dei soggetti sottoscrittori del preliminare stipulato il 12-11-1993, e che la Corte territoriale ha arbitrariamente affermato che quest’ultimo continuava ad essere parte in causa, così trascurando di considerare che il giudice di primo grado aveva ignorato l’esistenza processuale di M.B..
La censura è inammissibile per difetto di interesse, considerato che M.B., come è pacifico in causa, è deceduto nel corso del processo, e che la ricorrente non ha neppure prospettato quale utilità ricaverebbe dall’accoglimento del motivo in esame.
Con il secondo motivo la ricorrente, deducendo violazione dell’art. 115 c.p.c., rileva che nel giudizio di primo grado il giudice, dopo che le parti avevano precisato le rispettive conclusioni, con ordinanza del 29-4-2000 aveva rimesso le parti dinanzi a sè in istruttoria perchè esse documentassero secondo i rispettivi interessi in causa la qualità di eredi e lo stato tavolare;
l’Immobiliare Marconi assume la nullità di tale ordinanza (e conseguentemente la nullità della sentenza impugnata) sostenendo che il menzionato art. 115 c.p.c., disponendo che la decisione del giudice deve avere a fondamento le prove proposte dalle parti “salvo i casi previsti dalla legge”, esclude il potere di disporre l’acquisizione di prove al di fuori delle ipotesi specificatamente previste, tra le quali non rientra l’invito alle parti ad integrare una prova da esse non offerta e richiesta.
Invero, poichè la questione prospettata, che implica un accertamento di fatto, non risulta trattata dalla sentenza impugnata, la ricorrente, al fine di evitare una sanzione di inammissibilità per novità della censura, aveva l’onere – in realtà non assolto – non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di appello, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo avesse fatto, per dar modo a questa Corte di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa.
Con il terzo motivo la ricorrente, denunciando violazione dell’art. 1492 c.c. e vizio di motivazione, premesso che con l’atto introduttivo del giudizio di primo grado aveva chiesto una pronuncia di accertamento della sussistenza di vizi e delle difformità del bene oggetto del contratto ed una conseguente diminuzione del prezzo di vendita, ed una sentenza costitutiva di trasferimento della proprietà dei beni al prezzo così risultante, assume che la sentenza impugnata ha ritenuto l’impossibilità di chiedere, in alternativa alla riduzione del prezzo, l’eliminazione dei vizi, non considerando che la domanda introdotta dall’esponente non era diretta alla eliminazione dei vizi, essendo il riferimento a questi solo diretto alla quantificazione della riduzione del prezzo.
Il giudice di appello, nel ritenere che non è possibile chiedere, da parte del promissario acquirente di un bene affetto da vizi e difformità, in alternativa alla domanda di riduzione del prezzo ed a quella cumulativa di esecuzione specifica del preliminare, la domanda di eliminazione dei vizi, ha proceduto ad un accertamento di fatto in ordine alla qualificazione di tale domanda sorretta da sufficiente e logica motivazione, come tale incensurabile in questa sede, dove anzi la ricorrente, richiamandosi alle proprie conclusioni in appello con le quali aveva chiesto determinarsi “il valore delle opere necessarie ad eliminare i vizi riscontrati in L. 200milioni…, finisce per avvalorare il convincimento espresso dalla sentenza impugnata.
Con il quarto motivo la ricorrente, denunciando violazione degli artt. 1362-1353 e 1366 c.c., afferma che al contratto preliminare per cui è causa era stato allegato un progetto di ristrutturazione dell’edificio con annesse tabelle illustrative richiamato nel contratto stesso con la formula “Allegati quali parti integranti del presente atto n. 6 (sei) contratti di locazione e nr. 15 planimetrie”, planimetrie sottoscritte dalle parti contraenti; tale previsione costruttiva aveva rilevanza contrattuale in quanto all’art. 5 comma 3 del contratto si garantivano “la possibilità e le pubbliche autorizzazioni per completare gli alloggi tutt’ora allo stato grezzo”, clausola che evidenziava che rientrava nella previsione dei contraenti l’esecuzione ed il completamento del progetto allegato.
L’Immobiliare Marconi sostiene quindi che l’affermazione della sentenza impugnata secondo cui le suddette tavole, pur firmate dalle parti, non facevano parte integrante del contratto preliminare, e non erano nemmeno indirettamente da questo richiamate, era smentita dalla clausola che espressamente stabiliva che gli allegati suddetti facevano “parte integrante del contratto”.
La Corte territoriale ha rilevato come punto focale dell’appello la questione relativa alla garanzia che l’appellante avrebbe ricevuto della realizzabilità del progetto, risalente al 1974, di parziale riedificazione dell’immobile, le cui tavole, secondo l’assunto dell’Immobiliare Marconi, facevano parte integrante del contratto preliminare; in proposito ha affermato che le suddette tavole non facevano parte integrante del preliminare, e neppure erano indirettamente richiamate da questo, il cui testo è stato trascritto nella sentenza impugnata.
Il giudice di appello ha pure richiamato l’art. 3 del contratto che prevedeva che l’Immobiliare Marconi acquistava l’unità immobiliare “come vista e piaciuta”, sostenendo che la parte acquirente aveva avuto garanzia – come si leggeva chiaramente al punto 5 del contratto – circa la regolarità dell’immobile relativamente alla possibilità di completamento, con garanzia di vizi occulti che potessero impedire la ristrutturazione del bene; pertanto la promissaria acquirente, esperta nel settore immobiliare, aveva accettato l’immobile nello stato di cui aveva preso preventiva cognizione, rimandando ad un secondo tempo tutte le questioni concernenti il suo completamento.
La sentenza impugnata ha altresì rilevato che tale interpretazione del contenuto negoziale dell’atto era confermata anche dal carteggio versato in atti, laddove significativamente non si faceva mai cenno, da parte della promissaria acquirente, al progetto di ristrutturazione quale oggetto del contratto.
Pertanto il giudice di appello, avendo esaurientemente indicato le fonti del proprio convincimento, basato su di una interpretazione non solo letterale ma anche coordinata delle singole clausole contrattuali e con riferimento altresì al comportamento delle parti ai sensi dell’art. 1362 c.c., comma 2, ha proceduto ad un accertamento di fatto sorretto da adeguata e logica motivazione, come tale immune dai profili di censura sollevati dalla ricorrente, che invero si è limitata inammissibilmente a denunciare genericamente la violazione di alcune regole codicistiche di ermeneutica contrattuale senza peraltro specificare le modalità con le quali la Corte territoriale si sarebbe da esse discostata.
Con il quinto motivo la ricorrente, deducendo vizio di motivazione e violazione dell’art. 115 c.p.c., premesso che i promittenti venditori avevano garantito secondo gli accordi raggiunti “la regolarità della costruzione riguardo le leggi edilizie e i regolamenti comunali e riguardo vizi occulti di costruzione” nonchè la possibilità (e le pubbliche autorizzazioni per) di completare gli alloggi ancora allo stato grezzo, rileva che era emersa, a seguito di un incendio che l’edificio in oggetto aveva subito nel 1973 e quindi della sua conseguente parziale ricostruzione, la necessità di acquisire la documentazione relativa ad una autorizzazione edilizia in relazione a tali lavori richiesta alla controparte e da questa negata; tale questione, sollevata nell’atto di appello ed attinente alla commerciabilità degli immobili, era stata sostanzialmente elusa dalla sentenza impugnata che si era limitata ad argomentare in ordine alla realizzabilità del progetto.
La ricorrente inoltre evidenzia una contraddizione della motivazione della sentenza impugnata laddove, dopo aver affermato che gli immobili allo stato grezzo non erano abitabili, ha aggiunto che peraltro, “tenuto conto della vetustà dell’immobile e della sua ubicazione al centro storico di (OMISSIS), nel caso concreto le altezze erano derogabili”.
Deve anzitutto rilevarsi che il giudice di appello ha affermato alla luce dell’interpretazione del contratto preliminare stipulato tra le parti che la garanzia prestata dai promittenti venditori non poteva riguardare che difetti di costruzione tali che non consentissero la ristrutturazione degli immobili o non la consentissero in maniera conforme alle norme edilizie, ed ha aggiunto che la Immobiliare Marconi non aveva mai allegato una specifica non conformità di essi alle norme urbanistiche, essendosi sempre limitata fin dal primo grado di giudizio a chiedere l’espletamento di una C.T.U. di natura chiaramente esplorativa; del resto con specifico riferimento al primo profilo di censura, e quindi alla commerciabilità dei beni, la Corte territoriale ha rilevato, senza censure, specifiche sul punto, che anche nel carteggio prodotto non vi era alcun accenno ad un “quid” di incommerciabile (vedi pag. 9 penultima ed ultima riga della sentenza impugnata).
Non è poi ravvisabile la dedotta contraddittorietà nell’assunto della Corte territoriale secondo cui gli immobili allo stato grezzo non erano abitabili, e che peraltro i testi avevano dichiarato che nel caso concreto le altezze erano derogabili, considerata la vetustà degli immobili e la loro ubicazione nel centro storico di (OMISSIS), atteso che lo stato di non abitabilità era riferito all’attualità, e che quindi il giudice di appello ha ritenuto, sulla base degli elementi indicati, che tale situazione potesse mutare in futuro.
Con il sesto motivo la ricorrente, deducendo violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., censura la sentenza impugnata per aver escluso la sussistenza di vizi afferenti ai solai ed alle fondamenta dell’edificio, essendo quest’ultimo vetusto e quindi destinato ad essere ristrutturato; in realtà si trattava di accertare la sua sufficienza strutturale per consentire la continuazione della ristrutturazione come prevista nel progetto allegato al contratto.
La ricorrente aggiunge che la Corte territoriale ha trascurato di esaminare la questione delle carenze dei solai costruiti in esecuzione del progetto e che come tali non potevano trovare giustificazione nella condizione di vetustà.
Con il settimo motivo l’Immobiliare Marconi, denunciando vizio di motivazione, rileva che la sentenza impugnata non solo ha ignorato la clausola contrattuale richiamante i documenti allegati tra i quali il progetto come parte integrante, ma ha anche trascurato di considerare che la garanzia prestata dai promittenti venditori in ordine alla conformità della costruzione alla normativa edilizia ed ai regolamenti comunali richiamava i documenti progettuali come parte integrante del contratto: inoltre i vizi attinenti alle fondamenta dovevano ritenersi occulti e quindi rientranti nella garanzia contrattuale.
Con l’ottavo motivo la ricorrente afferma che il giudice di appello illegittimamente ha disatteso la richiesta dell’esponente per l’espletamento di una C.T.U. finalizzata ad accertare lo stato delle fondamenta dell’edificio in oggetto.
Le enunciate censure, da esaminare contestualmente per ragioni di connessione, sono infondate in quanto esse sostanzialmente ripropongono la questione già esaminata in sede di esame del quarto motivo di ricorso riguardante l’asserito richiamo contrattuale al progetto allegato, questione risolta, come si è esposto, nel negare la sussistenza di tale richiamo.
Per il resto, considerato altresì che l’edificio, secondo quanto già rilevato, era stato accettato dalla promissaria acquirente nello stato in cui si trovava all’epoca di stipula del preliminare dopo averlo visionato, la sentenza impugnata ha anche logicamente osservato che non poteva essere considerato come vizio occulto lo stato di una fondazione che evidentemente necessitava, dopo un secolo dalla sua realizzazione, di un consolidamento in sede di ristrutturazione; pertanto il rigetto della richiesta dell’appellante dell’espletamento di una C.T.U. è pienamente conseguente alla mancata denuncia in termini specifici di vizi rientranti nella garanzia contrattuale prevista.
Con il nono motivo la ricorrente, deducendo omessa e/o insufficiente motivazione, assume di aver impugnato la sentenza di primo grado sostenendo che era comunque illegittima la condanna dell’esponente alla corresponsione degli interessi sulla somma ritenuta dovuta a decorrere dalla data stabilita per la stipula del contratto definitivo, in quanto tale stipula non sarebbe stata possibile prima che i promittenti venditori non fossero divenuti proprietari tavolati degli immobili oggetto del preliminare; in proposito l’Immobiliare Marconi sostiene che la Corte territoriale non ha esaminato la questione.
infatti, poichè nel giudizio di appello è stata confermato il convincimento del giudice di primo grado in ordine da un lato all’esclusione di un inadempimento dei promittenti venditori agli obblighi contrattuali assunti e dall’altro all’accertamento dell’inadempimento contrattuale della promissaria acquirente, deve conseguentemente concludersi che la mancata stipula del contratto definitivo nel termine contrattualmente previsto – e quindi anche la mancata corresponsione del prezzo di vendita degli immobili per cui è causa nei termini stabiliti – è imputabile al comportamento della Immobiliare Marconi; pertanto correttamente è stato statuito dalla sentenza di primo grado, ed implicitamente confermato dalla sentenza di appello, che gli interessi sulla somma dovuta dalla promissaria acquirente a titolo di pagamento del prezzo di vendita dovessero decorrere dalla data pattuita contrattualmente.
Con il decimo motivo l’Immobiliare Marconi, deducendo omessa e/o insufficiente motivazione, rileva che senza alcuna argomentazione di supporto il giudice di appello ha rigettato la prova per testi ed interpello articolata dall’esponente in sede di conclusioni onde dimostrare la carenza di commerciabilità dell’immobile per mancata concessione edilizia a fronte dell’intervenuta ricostruzione parziale di esso effettuata in conseguenza dell’incendio del 6-6-1973.
La censura è inammissibile, non avendo la ricorrente trascritto nel ricorso le circostanze oggetto della prova dedotta.
Infatti il ricorrente che, in sede di legittimità, denunci il difetto di motivazione su di un’istanza di ammissione di un mezzo istruttorio, ha l’onere di indicare specificatamente le circostanze oggetto della prova provvedendo alla loro trascrizione al fine di consentire al giudice di legittimità il controllo sulla decisività dei fatti da provare.
Con l’undicesimo motivo l’Immobiliare Marconi, denunciando violazione di legge e carenza di motivazione, censura la sentenza impugnata per aver respinto la domanda di natura risarcitoria proposta nei confronti della società Intermedia avendo rilevato che “le piccole imperfezioni in cui era caduta la società Intermedia non erano attinenti alla sostanza degli immobili, nè la stessa società aveva errato nella ricerca della proprietà o di eventuali vincoli che erano gravanti sugli immobili…; la ricorrente sostiene che il giudice di appello ha ignorato le reali vicende contrattuali così come emerse dall’istruttoria in ordine ai diversi inadempimenti posti in essere dai M. che evidentemente costituivano il substrato della concorrente responsabilità della società Intermedia in relazione alla domanda risarcitoria per la sussistenza dei vizi degli immobili oggetto del preliminare di vendita nonchè per i danni derivanti dalla impossibilità giuridica dei promittenti venditori di trasferire la proprietà degli immobili stessi, circostanza quest’ultima che ineriva direttamente anche alla responsabilità della suddetta società quale mediatrice; inoltre la responsabilità dell’Intermedia riguardava anche i vizi materiali e giuridici relativi agli immobili.
Infatti, premesso che la ricorrente prospetta la responsabilità della società Intermedia come strettamente connessa alle inadempienze contrattuali addebitate ai promittenti venditori per le circostanze sopra enunciate, è agevole rilevare che correttamente la sentenza impugnata, una volta esclusa ogni inadempimento al riguardo da parte dei M., ha altresì ritenuto insussistente anche l’inadempimento imputato alla predetta società.
Revoca la sentenza di questa stessa Corte del 21-2-2008 n. 4524, rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento di Euro 200,00 per spese ed Euro 4000,00 per onorari di avvocato in favore di M.G., M.L. e di Mi.Gi., e di Euro 200,00 per spese e di Euro 4000,00 per onorari di avvocato in favore della società Intermedia.

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 art. 2932
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 Cass. 
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