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Timestamp: 2020-07-05 04:11:43+00:00

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Änderung des Flächennutzungsplanes (15. Änderung) für die
a) Erweiterung des „Gewerbegebietes Schammach“
b) Ortsteilentwicklung von "Neudichau" als Dorfgebiet
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem äß § 3 Abs. 1 BauGB sowie Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB;
Die Beschlussvorlage lag den Ausschussmitgliedern vor. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt vorgetragen.
Die Stadt Grafing besitzt für die städtebauliche Ordnung und Entwicklung ihres Gemeindegebiets einen gültigen Flächennutzungsplan. Die Genehmigung des Flächennutzungsplans in der Fassung vom 30.07.1984 wurde mit Bescheid der Regierung von Oberbayern vom 19.11.1985 unter dem Aktenzeichen 421-4621.1-EBE-11-1 (85) erteilt. In der geänderten Fassung vom 20.13.1985 wurde der Flächennutzungsplan am 14.08.1986 rechtswirksam.
Die jetzt eingeleitete 15. Änderung des Flächennutzungsplans erfasst zwei Teilbereiche
a) Gewerbegebiet Schammach – Erweiterung
b) Dorfgebietsentwicklung Neudichau
Auf die Niederschriften zu den jeweiligen Aufstellungsbeschlüssen (§ 2 Abs. 1 BauGB) des Stadtrats vom 09.12.2014 (TOP 7) und vom 13.01.2015 (TOP 6) und den dort ausführlichen Erläuterungen zu den Bauleitplanverfahren bzw. städtebaulichen Satzungsverfahren wird verwiesen. Nachfolgend nur eine kurze Zusammenfassung über Anlass und Zweck der Flächennutzungsplanänderung:
a) Änderungsbereich 1: Gewerbegebiet Schammach Erweiterung
Mit der 4. Flächennutzungsplanänderung (Genehmigung vom 15.09.1997) ist es der Stadt erstmals gelungen, ein großflächigeres Gewerbegebiet auszuweisen. Nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens (Ausfertigung 16.12.1999) wurde das Gewerbegebiet (Flächengröße brutto 120.000 m²) erschlossen und bebaut. Die Stadt hatte 2/3 der gewerblichen Bauflächen erworben, um durch den Verkauf zum Selbstkostenpreis und der Vereinbarung einer Bauverpflichtung die Realisierung sicherzustellen. Mit der Ausweisung und Grundstücksabwicklung ist es der Stadt gelungen, innerhalb von ca. 15 Jahren den Wirtschaftsstandort durch Gewerbeansiedlungen und -umsiedlungen zu stärken und ortsnahe Arbeitsplätze zu schaffen.
Zwischenzeitlich sind aber alle stadteigenen Grundstücke im bestehenden Gewerbegebiet Grafing-Schammach veräußert. Gewerbeflächen mit einer Größe von 14.500 m² sind zwar noch unbebaut, stehen aber im Eigentum privater Dritter und sind für den gewerblichen Grundstücksmarkt nicht verfügbar.
Es besteht somit ein dringliches Erfordernis an weiteren Gewerbeflächen, um auch künftig den Bedarf der ansässigen Betriebe zu decken sowie die Neuansiedlung von Betrieben zu ermöglichen (RP 14, Z 2.1 sowie 5.2). Hierbei handelt es sich um eine Grundaufgabe, die von der Stadt Grafing aufgrund ihrer zentralörtlichen Funktion (gemeinsames Mittelzentrum) in besonderer Weise zu erfüllen ist (LEP 2013, 2.1, § 1 Abs. 6 Nr. 8 lit. a BauGB).
Die Stadt hat sich bei der Ausweisung weiterer Gewerbeflächen von Anfang an vorrangig um die Erweiterung des Gewerbegebiets in Grafing-Schammach bemüht, zum einen um den vorhandenen Standort zu stärken (Agglomeration) und zum anderen um eine weitere Zersiedelung des Gemeindegebietes durch mehrere kleine Gewerbestandorte zu verhindern. Hierfür ist es der Stadt jetzt gelungen, einen Großteil der westlich an das bestehende Gewerbegebiet angrenzenden Flächen bis zur Gemeindegrenze hin zu erwerben. Die Umsetzung des Gewerbegebiets setzt die Änderung des Flächennutzungsplans (vorbereitender Bauleitplan) und dann die Aufstellung eines Bebauungsplans (verbindlicher Bauleitplan) voraus. Die Flächennutzungsplanänderung (15. Änderung) und die Bebauungsplanaufstellung erfolgen im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB), wobei das Verfahren zum Flächennutzungsplan einen zeitlichen Vorlauf erhält. Damit wird eine straffe Durchführung des Bebauungsplanverfahrens möglich, da bedeutende Belange bereits in den Beteiligungsverfahren des Flächennutzungsplanes ermittelt werden.
Zudem ist für den eintritt in das Bebauungsplanverfahren noch das Ergebnis der hydrogeologischen Untersuchungen abzuwarten, nachdem aufgrund der teilweise für eine Versickerung ungeeigneten Untergrundverhältnisse eine auf die Niederschlagswasserbeseitigung hin ausgerichtete Bebauungsordnung zu erarbeiten ist. Auch das Ergebnis der jahreszeitlich auszurichtenden Untersuchungen im Rahmen der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (SaP, §§ 44 ff. BNatSchG) ist noch abzuwarten.
b) Änderungsbereich 2: Dorfgebietsentwicklung Neudichau
Die Siedlung „Neudichau“ wurde bisher als Siedlungssplitter beurteilt und dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) zugeordnet. Neudichau weist zwar mit bisher 14 Hauptgebäuden bereits eine Größe auf, die die quantitativen Anforderungen an die Ortsteileigenschaft (§ 34 BauGB) erfüllt.
Es fehlt aber noch an den qualitativen Anforderungen, wonach für das Vorliegen eines Ortsteils neben der Größe auch eine organische Siedlungsstruktur gegeben sein muss. Ein wesentliches Kriterium für diese Einschätzung ist der Schweinemastbetrieb, der mit seinen Geruchsemissionen die Nutzungsstruktur beherrscht. Betriebe dieser Art widersprechen dem hergebrachten Ordnungsbild eines Dorfes. Sie sind wegen ihrer nachteiligen Auswirkungen auf deren Umgebung dem Außenbereich zugewiesen (vgl. § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) und stehen einer Entwicklung zum Ortsteil entgegen.
Durch sog. Außenbereichssatzungen (§ 35 Abs. 6 BauGB) wurde in der Vergangenheit versucht, einzelne Bebauungswünsche des örtlichen Bedarfs umzusetzen. Weitergehenden Möglichkeiten für eine organische Erweiterung waren aber durch die vorhandene Schweinemast Grenzen gesetzt. Die Geruchsbelastung stand einer planmäßigen Entwicklung entgegen, da auf die ungehinderte Betriebsausübung und möglichen Erweiterungsmöglichkeiten auch in der Bauleitplanung Rücksicht zu nehmen ist. Eine bauliche Entwicklung nach den Maßstäben des § 34 BauGB – also der innere Grund für die Existenz eines Ortsteiles – ist allein schon aus diesem Grunde nicht möglich.
Diese Ausgangssituation ändert sich jetzt durch die angekündigte Aufgabe der Schweinemast. Der Betrieb wird auf Ackerbau und Feldbewirtschaftung umgestellt und in dieser geänderten Betriebsform fortgeführt. Durch die Betriebsumstellung werden Gebäude und Betriebsflächen frei, die für eine außenbereichsverträgliche Nutzung (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB) verwendet werden können (teilprivilegierte Nutzungsänderung). Durch den Wegfall des störenden Betriebs und der gleichzeitigen Umnutzung freiwerdender Bausubstanz wird Neudichau auch die qualitativen Ortsteilanforderungen erfüllen und dann den Qualitätssprung zum Innenbereich vollziehen.
Der Eigentümer des Schweinemastbetriebs plant im Zuge der Betriebsumstellung die Errichtung eines so genannten Gesundheitszentrums. Es handelt sich dabei um ein „Fitness-Studio“ mit Physiotherapie, wie es derzeit im Nachbardorf Straußdorf geführt wird und nach Neudichau verlagert werden soll. Geplanter Standort ist der Siedlungsrücksprung am Ostrand von Neudichau – also südlich der Stallungen des Schweinemastbetriebes.
Die Stadt hat sich zur Sicherstellung einer städtebaulich geordneten Umstrukturierung und einer organischen Erweiterung (Deckung des örtlichen Wohnbedarfs) dazu entschlossen, Neudichau im Vorgriff auf diese Veränderungen hin gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB zum Ortsteil zu entwickeln (Erlass einer Entwicklungssatzung) und in diesem Zusammenhang die anstehende ortsplanerische Entwicklung zu steuern. Die Ermächtigung für den Satzungserlass setzt voraus, dass die Entwicklungsflächen im Flächennutzungsplan als Bauflächen dargestellt sind.
Mit den Grenzen der Bauflächendarstellung im Flächennutzungsplan soll außerdem weitergehenden Siedlungsentwicklungen vorgebeugt werden, also der Umfang der Entwicklung im Vorfeld klar bestimmt und begrenzt werden. Dabei soll sukzessiven Erweiterungsbegehren vorgebeugt werden, denen planlos entwickelte Ortsteile leider ausgesetzt sind. Neudichau ist für eine größere Siedlungstätigkeit nicht geeignet, welche vielmehr auf die Hauptorte Grafing und Grafing-Bahnhof konzentriert werden soll.
Die Aufstellungsbeschlüsse (§ 2 Abs. 1 BauGB) des Stadtrats vom 09.12.2014 (TOP 7) und vom 13.01.2015 (TOP 6) wurden gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. Art. 27 Abs. 2, 26 GO ortsüblich im örtlichen Amtsblatt vom 26.06.2015 bekanntgemacht. Gleichzeitig erfolgt die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung für die Zeit vom 06.07.2015 bis 07.08.2015 durch Unterrichtung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in der Bauverwaltung. Am 02.07.2015 wurde die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt und auch zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgefordert.
Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss der Stadt Grafing b.M. als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen. Für die Änderung des Flächennutzungsplans verbleibt die Zuständigkeit beim Stadtrat (vgl. Delegationsverbot des Art. 32 Abs. 2 GO). Die Zuständigkeit erfasst nicht nur den abschließenden Feststellungsbeschluss, sondern auch alle vorausgehenden Beschlussfassungen im Bauleitplanverfahren. Hier ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss lediglich vorberatend tätig.
Bei der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurden Äußerungen vorgetragen von:
1. Johanna Gassmann
Von folgenden Trägern öffentlicher Belange wurden Äußerungen vorgebracht:
2. Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde
3. Landratsamt Ebersberg
4. Wasserwirtschaftsamt München
5. Staatliches Bauamt Rosenheim
6. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg
7. Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
8. Handwerkskammer für München und Oberbayern
9. Industrie- und Handelskammer
10. Bayernwerk AG
11. Landesbund für Vogelschutz
3. Behandlung der Anregungen und Bedenken:
3.1 Johanna Gassmann (Schreiben vom 29.07.2015)
Als Eigentümer der Grundstücke Fl.Nrn. 1395/3 und 1395/7 möchten wir uns im Rahmen der vorzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung für das gemeinsame Aufstellungsverfahren für die Änderung des Flächennutzungsplanes wie folgt äußern:
Wir begrüßen grundsätzlich die Entwicklung des bisherigen Weilers Neudichau zum Ortsteil, beantragen jedoch die Aufnahme weiterer Grundstücke in die bauplanungsrechtlichen Überlegungen. Mit der aktuellen Änderung des Flächennutzungsplanes und dem Satzungserlass nach § 34 Abs. 4 BauGB verleiht die Stadt Grafing erstmals ihrem bauplanerischen Willen Ausdruck, den Ortsteil Neudichau städtebaulich geordnet zu entwickeln. Eine Entwicklung setzt für unsere Begriffe jedoch voraus, dass es über die beiden konkreten Vorhaben auf den Fl.Nrn. 1395 und 1395/12 hinaus weitere tatsächliche Möglichkeiten dafür gibt – anders dürfte auch das öffentliche Interesse an der Planung kaum begründbar sein. In diesem Punkt scheint die Begründung zum Flächennutzungsplan derzeit jedoch nicht „aus einem Guss“, wenn einerseits der Wille zur Entwicklung kundgetan wird, andererseits eine über die beiden Vorhaben hinaus gehende Bebauung nicht vorgesehen sein soll. Denn anders als in der Begründung dargestellt, sind echte Baulücken, welche diese Entwicklung nach sich ziehen könnten, in Neudichau nicht wirklich vorhanden. Dies lässt sich aus den Planunterlagen unschwer erkennen.
Wir beantragen daher, durch die anstehende Flächennutzungsplanänderung „Nägel mit Köpfen zu machen“ und das Satzungsgebiet deutlich zu erweitern, um für Neudichau in den nächsten Jahren eine tatsächliche Entwicklung zu ermöglichen. Konkret möchten wir vorschlagen, (zumindest) die Grundstücke Fl.Nrn. 1395/1, 1395/2, 1395/3, 1395/6, 1395/7 und 1420 der Gemarkung Straußdorf in den „Bebauungszusammenhang“ einzubeziehen, nötigenfalls auch mit Hilfe von bauplanungsrechtlichen Instrumenten, die über Innenbereichssatzungen nach § 34 Abs. 4 BauGB hinaus gehen.
Ein solches Vorgehen wäre auch ein klares Signal dafür, dass die Stadt Grafing ihren planerischen Spielraum und ihre Verantwortung zur Schaffung von neuem Wohnraum im Gemeindegebiet ausnutzt und so der Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt und der Abwanderung junger Familien entgegenwirkt.
Nicht zuletzt würde auch die Lage der genannten Grundstücke an der Gemeindeverbindungsstraße Neudichau/Dichau und die bevorstehende Erschließung durch einen Abwasserkanal zusätzliche Ansiedlungen begünstigen.
Wir hoffen auf Ihr Verständnis und bedanken uns bereits im Voraus für Ihre Bemühungen.
Ja: 11 Nein: 0 Persönlich beteiligt: 1
Die in der Einwendung bezeichneten Grundstücke wurden durch einen Lageplan dargestellt.
Erklärte Zielsetzung der Stadt ist es, die städtebauliche Entwicklung von „Neudichau“ von der Splittersiedlung (Außenbereich) zum Ortsteil (Innenbereich) planerisch zu begleiten und damit nach ortsplanerischen Maßstäben geordnet abzuwickeln. Durch die angekündigte Betriebsaufgabe der Schweinemast wird dieser geänderte Rechtszustand von sich aus eintreten, da es vor allem die Schweinemast ist, die als qualitativer Fremdkörper einer Zuordnung als Ortsteil entgegensteht. Mit der Aufgabe dieser Betriebsart und der (auch im Außenbereich, § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB) begünstigten Umnutzung der dadurch freiwerdenden Bausubstanz wird dieser Qualitätssprung zum Ortsteil also ohnehin vollzogen.
Diese anstehendende Entwicklung und die Rechtsfolgen einer geänderten Bereichszuordnung begründen das Erfordernis einer planerischen Steuerung (§ 1 Abs. 3 BauGB). So würde unter anderem die Freifläche zwischen dem landwirtschaftlichen Gebäude (Schweinestall) und der südlichen Bebauung bzw. der Waldfläche als topographische Begrenzung am Bebauungszusammenhang teilnehmen und im Rahmen der Vorschriften des § 34 BauGB bebaubar sein. Diese rechtlichen Veränderungen in dörflich geprägten Siedlungseinheiten sollten nicht der planerischen Selbstentwicklung überlassen werden, sondern planerisch begleitet werden.
Entgegen den Darstellungen in der Einwendung ist es gerade nicht beabsichtigt, Neudichau überorganisch zu erweitern und plangemäßen Siedlungsbau in größerem Umfang zu betreiben. Neudichau wird aufgrund seiner Lage, Ausstattung (Infrastruktur), Größe und Bebauungsstruktur als ortsplanerisch ungeeignet angesehen für die erwünschte Siedlungserweiterung auch für die Grundstücke Fl.Nrn. 1395/1, 1395/2, 1395/3, 1395/6, 1395/7 und 1420 mit zusammen ca. 17.000 m².
Eine Siedlungsentwicklung in dem begehrten Umfang widerspricht auch den Grundaussagen der örtlichen Bauleitplanung, wonach die Siedlungsentwicklung vorrangig auf die Hauptorte Grafing und Grafing-Bahnhof zu konzentrieren ist (vgl. Flächennutzungsplan 1986, Erläuterungsbericht Nr. 4.5 und 4.6). Gleichlautende Grundzüge (Siedlungsentwicklung vorrangig an den Hauptorten) der Raumordnung und Landesplanung enthält auch der Regionalplan (G 1.2, RP 14). Der Überplanung der von Waldflächen bzw. mit Gehölzen bestockter Flächen (Fl.Nrn. 1395/1 bis /7) fehlt die städtebauliche Rechtfertigung auch aus Gründen des Umweltschutzes (§ 1 Abs. 7 BauGB) und der Schutzziele des Waldrechtes (Art. 1 BayWaldG).
Die Argumente hinsichtlich der Verantwortung zur Schaffung von Wohnraum gehen fehl. Da es in Grafing an potenziell geeigneten Siedlungsflächen nicht mangelt, kann dieser Belang nicht dazu führen, städtebauliche Fehlentwicklungen zu rechtfertigen, wie sie durch die beantragte Erweiterung von Neudichau entstehen würden. Das Vorliegen einer günstigen Erschließungssituation ändert daran nichts.
Die Einwendung wird deshalb zurückgewiesen. In diesem Zusammenhang wird mit aller Deutlichkeit zum Ausdruck gebracht, dass die Stadt Grafing b.M. nicht die Absicht hat, in Neudichau über eine organische Erweiterung hinaus plangemäßen Siedlungsbau zu betreiben. Dazu ist Neudichau ungeeignet.
Herr Dr. Ernst Böhm, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich Beteiligter an der Abstimmung nicht mitgewirkt.
3.2 Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 07.09.2015, Az.: 24.2-8291-EBE)
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde hat folgende Stellungnahme abgegeben:
a) Erweiterung des Gewerbegebietes „Schammach“
Das bereits bestehende Gewerbegebiet soll nach Westen bis an die Stadtgrenze erweitert werden. Dabei soll ein kleines Waldstück (südlicher Planungsbereich) als Grünfläche übernommen sowie ein bestehendes Einzelanwesen (nördlicher Planungsbereich) als gemischte Baufläche dargestellt werden. Im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Grafing b.München sind Flächen als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt.
Ziel der Neuausweisung (Größe ca. 11,6 ha) ist laut der vorgelegten Begründung (Planfassung vom 18.06.2015) die Bedarfsdeckung für ansässige Betriebe und Neuansiedlungen zu ermöglichen. Des Weiteren soll der vorhandene Gewerbestandort als Agglomeration gestärkt werden. Dabei würden auch im Erweiterungsgebiet Einzelhandelsnutzungen mit innenstadtrelevanten Sortimenten ausgeschlossen. Alle stadteigenen Grundstücke seien bereits verkauft; 1,45 ha unbebaute Fläche befänden sich jedoch in Privateigentum.
Erfordernisse der Raumordnung
Gemäß LEP 3.1 (G) sollen flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden.
Gemäß LEP 3.3 (Z) sind neue Siedlungsflächen möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen.
Gemäß RP 14 B II (Z) 2.3 werden in der Region Bereiche festgelegt, die für die Siedlungsentwicklung besonders in Betracht kommen. Der Lenkung der Siedlungsentwicklung in diese Bereiche kommt ein besonderes Gewicht zu.
Landesplanerische Bewertung und Ergebnis
Aus landesplanerischer Sicht wird eine Erweiterung des bereits bestehenden Gewerbegebiets „Schammach“ grundsätzlich für sinnvoll erachtet. Der östliche Teil des Planungsgebiets liegt gemäß Regionalplan der Region München in einem Bereich, der für die Siedlungsentwicklung besonders in Betracht kommt. Ebenso ist der Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen mit innenstadtrelevanten Sortimenten aus unserer Sicht zu begrüßen.
Gleichwohl sehen wir das Größenverhältnis zwischen dem bereits bestehenden Gewerbegebiet „Schammach“ (Größe ca. 12,5 ha) und der geplanten Erweiterungsfläche (Größe ca. 11,6 ha) kritisch: Obwohl die Erweiterungsfläche ca. 0,77 ha Bestandsdarstellung (Einzelanwesen) und 0,6 ha Waldfläche beinhaltet, ist sie in ihrer Größenordnung mit dem bereits bestehenden Gewerbegebiet vergleichbar.
Aus landesplanerischer Sicht empfehlen wir der Stadt Grafing eine Reduzierung der geplanten Neudarstellung. Dadurch ließe sich sicherstellen, dass sich die Erweiterungsfläche dem Bestand unterordnet. Aus städtebaulicher Sicht wird die Reduzierung im südlichen Geltungsbereich vorgeschlagen; als natürliche Grenze bietet sich der hier verlaufende Wassergraben an.
Darüber hinaus raten wir zu einer stufenweisen (bedarfsabhängigen) Entwicklung der neuen Gewerbeflächen in Bauabschnitten von „innen nach außen“. Aus städtebaulicher Sicht wird dafür jeweils eine zeitnahe Realisierung für sinnvoll erachtet. Die abschnittsweise Gliederung soll im nachfolgenden Bauleitplanverfahren umgesetzt werden.
Aus landesplanerischer Sicht kann überdies nicht nachvollzogen werden, dass in der Stadt Grafing gegenwärtig ein Bedarf von über 10 ha Gewerbeflächen besteht. Wir bitten daher um einen plausibel begründeten Bedarfsnachweis für unsere weitere Bewertung.
Bei Beachtung o.g. Aspekte kann das Vorhaben mit den Erfordernissen der Raumordnung grundsätzlich in Einklang gebracht werden.
Bei der Beurteilung der Flächennutzungsplanung ist unbedingt zu berücksichtigen, dass in Grafing ein erheblicher Nachholbedarf für Gewerbeflächen besteht. Nachdem sich die Stadt seit dem Jahr 1961 erfolglos bemüht hat, ist ihr mit der 4. Flächennutzungsplanänderung (Genehmigung vom 15.09.1997) für das Gewerbegebiet Grafing-Schammach erstmals die Ausweisung eines großflächigeren Gewerbegebietes gelungen. Allein dieses Verfahren beanspruchte eine Verfahrensdauer von über 11 Jahren.
Ungeachtet der zentralörtlichen Funktion (gemeinsames Mittelzentrum, Anhang 1 zu LEP 2013, 2.1.5 Z) und ihrer raumstrukturellen Stellung im südlichen Landkreis Ebersberg war dieses eklatante Defizit an gewerblichen Bauflächen ein erheblicher Standortnachteil. Die geringe Wirtschaftskraft und das fehlende Angebot an wohnortnahen Arbeitsplätzen führte zu einem Attraktivitätsverlust für die Stadt Grafing b.M. und hatte natürlich auch nachteilige Auswirkungen auf die finanzielle Leistungsfähigkeit.
Dabei ist es nicht nur die fehlende Neuansiedlung von Gewerbebetrieben, die hier über Jahrzehnte versäumt wurde. Auch verschiedene ortsansässige Firmen waren bei notwendigen Erweiterungen oder aufgrund unzulänglicher Standortbedingungen gezwungen, mit dem Betrieb das Gemeindegebiet zu verlassen, da vor Ort keine geeigneten Gewerbestandorte zur Verfügung standen.
Es waren aber vor allem die raum- und infrastrukturellen Gegebenheiten, die im Gemeindegebiet Grafing die Ausweisung von Gewerbeflächen erheblich erschweren. Nicht weniger als 29 potenzielle Gewerbestandorte wurden im Rahmen der Standortfindung auf ihre ortsplanerische und ökologische Eignung hin untersucht und verglichen. Unter den wenigen geeigneten Standorten ist dann die Entscheidung auf das jetzige Gewerbegebiet „Schammach“ gefallen, da allein dort die Flächen verfügbar gemacht werden konnten. Diese Standortentscheidung war zum damaligen Zeitpunkt vor allem auch deshalb nicht unumstritten, da die verkehrliche Infrastruktur noch mangelhaft war. Erst in den nachfolgenden Jahren konnten dann diese Einschränkungen behoben werden. Mit dem Ausbau (vorher für LKW im Begegnungsverkehr kaum befahrbar) der Kreisstraße EBE 8 zwischen der EBE 13 (Glonner Straße) und der St 2351 (Grafing-Bahnhof) und dem Neubau der beiden Bahnbrücken (vormals wegen eingeschränkter Durchfahrtshöhe für LKW nicht benutzbar) südlich von Grafing-Bahnhof sowie gleichzeitig dem Kreuzungsumbau mit der Bevorrechtigung der Kreisstraße EBE 8 wurden die verkehrlichen Nachteile beseitigt. Durch den Ausbau der Ortsdurchfahrt in Nettelkofen im Jahr 2013 wurde die Leistungsfähigkeit dieser Anbindung zur Bundesstraße B 304 weiter verbessert. Dem folgt demnächst noch der Ausbau des nördlichen Teilstückes der EBE 8 bis zur B 304/St 2080. Nach Süden hin wurde im Jahr 2013 auch die Bahnbrücke in Oberelkofen erneuert und weist jetzt eine Durchfahrtshöhe von 4,50 Meter auf.
Alle Bemühungen konzentrierten sich also auf den Gewerbestandort Schammach, der mittlerweile eine günstige Anbindung an das überörtliche Straßennetz aufweist, ohne dadurch die verkehrlichen Missstände in der Innenstadt (Marktplatz) zu verschärfen. Dieses Wagnis und die langjährigen und konzentrierten Bemühungen für die Schaffung und Optimierung des Standortes „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ waren letztendlich aber erfolgreich. So ist es der Stadt Grafing b.M. in den letzten 15 Jahren gelungen, dort ein bewährtes und attraktives Gewerbegebiet zu entwickeln. Hierzu hat die Stadt Grafing b.M. – trotz ihrer schlechten Finanzausstattung – 2/3 des insgesamt ca. 120.000 m² großen Siedlungsgebietes selbst erworben, entwickelt, erschlossen und dann an ansiedlungswillige Unternehmen veräußert. Trotz der in diesen Zeitraum gefallenen wirtschaftlichen Krisenjahre sind jetzt sämtliche städtische Grundstücke veräußert und bebaut.
Letztendlich ist jetzt erneut eine Situation entstanden, dass faktisch kein Gewerbeflächenangebot in Grafing besteht. Das zeigt die Dringlichkeit der beabsichtigten Erweiterung, die bereits wieder um Jahre zu spät eingeleitet wurde.
Die aufgezeigte Entwicklung zeigt aber deutlich, dass der Standort Grafing-Schammach sich am gewerblichen Grundstücksmarkt behauptet hat und Grafing damit erstmals wieder als Wirtschaftsstandort wahrgenommen wird. Bedenken hinsichtlich des tatsächlichen Bedarfs für die Erweiterungsflächen, wie sie auch der Erstausweisung entgegengebracht wurden, sind nach Ansicht der Stadt nicht angebracht. Die Erfahrungen mit dem Bestandsgebiet und der Umstand, dass hier ein leistungsfähiger und bewährter Standort erweitert wird, rechtfertigt die Einschätzung der Stadt Grafing b.M. hinsichtlich der Veräußerbarkeit, also einer bestehenden Bedarfslage. Hier kommt vor allem auch dem Verkaufspreis entscheidende Bedeutung zu. Durch den Umstand, dass die Erweiterungsfläche wiederum (größtenteils) von der Stadt erworben und dann wieder zum Selbstkostenpreis veräußert wird, bestehen auch an diesem Punkt keine Unwägbarkeiten.
Es trifft zwar zu, dass im bestehenden Gewerbegebiet noch 14.500 m² für eine Bebauung zur Verfügung stehen. Davon sind aber nur ca. 11.000 m² Gewerbeflächen noch nicht vom privaten Eigentümer veräußert, was aber nicht an der fehlenden Nachfrage nach Gewerbeflächen liegt, sondern am fehlenden Verkaufsinteresse.
Hinsichtlich eines „Bedarfsnachweises“ ist anzumerken, dass sich Nachfragen regelmäßig erst dann einstellen, wenn Flächen tatsächlich im Angebot sind. Die Erfahrungen aus dem selbst vermarkteten Bestandsgebiet bestätigt das. Viele Unternehmen werden erst bei einer aktiven Vermarktungspolitik auf die jeweiligen Standorte aufmerksam. Trotzdem steht die Stadt sogar mit einem Flächenbedarf von ca. 15.000 m² mit 3 Unternehmen in engeren Verhandlungen, die sich trotz der notwendigen Wartezeit für den Standort Grafing entschieden haben. Hinzu kommt, dass ein örtliches Baustoffunternehmen den innerstädtischen Standort in nächster Zeit räumen muss und dringend einen Ersatzstandort benötigt. Auch hier möchte die Stadt versuchen, das Unternehmen mit dem Angebot einer geeigneten Gewerbefläche weiterhin an den Standort Grafing zu binden.
Auch ein Blick auf die umliegenden Gemeinden zeigt, dass kein erkennbarer Angebotsüberhang für Gewerbeflächen besteht. Auch in allen Nachbargemeinden sind die Gewerbegebiete mittlerweile weitgehend bebaut.
Das Plangebiet (Erweiterung) hat eine Gesamtgröße von ca. 116.000 m². Davon erfasst die Überplanung bereits bebaute (Einzelanwesen Fl.Nr. 634/10) Flächen und bestehende Bauflächen im Bestandsgebiet mit zusammen ca. 7.700 m². Weitere ca. 6.000 m² entfallen auf die erhaltende Waldfläche im südlichen Bereich. Die Neuausweisung erstreckt sich damit auf ca. 102.000 m².
Die im Westteil für eine örtliche Versickerung ungeeigneten Bodenverhältnisse (hydrogeologisches Gutachten vom 12.05.2015) fordern für die Niederschlagswasserbeseitigung entsprechende Rückhalteflächen, um die Ableitung in den dortigen Graben zu ermöglichen. Für diese Flächen und die notwendigen CEF/Ausgleichs- und sonstigen Grünordnungsmaßnahmen ist mit einer Flächenquote für sämtliche Erschließungs- und öffentlichen Bedarfsflächen von ca. 30 v.H. auszugehen.
Außerdem liegt mit dem Grundstück Fl.Nr. 634/9 (ca. 22.000 m²) ein Grundstück eines Dritten, der selbst eine gewerbliche Ansiedlung für das eigene Unternehmen beabsichtigt, in diesem Bereich.
Letztendlich können überschlägig ca. 56.000 m² bebaubare Gewerbeflächen (Nettobaulandfläche) entstehen, die für die Stadt Grafing b.M. verfügbar sind. Berücksichtigt man die aktuelle Bedarfslage und das erklärte Ziel, mit dem erweiterten Gewerbegebiet den gewerblichen Bedarf wiederum für die nächsten 15 Jahre abzudecken, dann geht die Größe der Baulandausweisung nicht über den absehbaren Bedarf hinaus.
Das nach § 1 Abs. 3 BauGB notwendige Planungserfordernis beschränkt die Planungshoheit auch dahingehend, dass die Planung verwirklicht werden kann. Die Grenzen der Planrechtfertigung sind dann verlassen, wenn Baurecht erkennbar überdimensioniert ist und hierfür kein konkreter Bedarf besteht (vgl. BVerwG vom 22.1.1993, BayVGH, Urteil vom 25.10.2005). Der Bebauungsplan ist auch dann nicht vollzugsfähig, wenn er den Marktverhältnissen nicht entspricht oder die Flächen offenkundig nicht vermarktbar sind. Dahingehende Bedenken sind aber nicht begründbar. Wie dargelegt ist, erfolgt die Ausweisung auch hinsichtlich Größe und Umfang nicht ohne konkrete städtebauliche Überlegungen und tragfähigen wirtschaftlichen Umsetzungsaussichten. Es bestehen seitens der Stadt Grafing b.M. angesichts der günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Umland von München und aufgrund des sich am Grundstücksmarkt behaupteten Standorts keine Besorgnis, dass die Flächen innerhalb des Planungshorizontes von 15 Jahren nicht nachgefragt werden.
Der Empfehlung für eine Reduzierung der geplanten Neuausweisung wird deshalb nicht gefolgt. Die Stadt hat, wie eingangs beschrieben wurde, einen erheblichen Nachholbedarf an gewerblichen Ansiedlungen. Nur dadurch kann es gelingen, den Wirtschaftsstandort zu stärken. Nur bei einem angemessenen Angebot an Gewerbeflächen kann auf individuelle Ansiedlungswünsche auch reagiert werden. Die Zeiträume für die Planung und Erschließung von Bauland lassen es nicht zu, die Verfahren erst dann einzuleiten, wenn ein unmittelbarer Bedarf (Ansiedlungswunsch) besteht. Die Unternehmen verlangen in fast allen Fällen eine zügige Umsetzungsgarantie, also Standortsicherheit durch bestandskräftige Bebauungspläne und vorhandene Erschließungsanlagen.
Eine reduzierte oder nur stufenweise (bedarfsorientierte) Ausweisung wird diesen Anforderungen auch nicht gerecht. Letzteres – also eine stufenweise Erschließung – schließt sich grundsätzlich auch deshalb aus, da die verkehrliche Erschließung und auch die Ver- und Entsorgungseinrichtungen auf ein Gesamtkonzept ausgerichtet und (technisch/funktional) ausgelegt werden müssen. Auch wäre diese Vorgehensweise regelmäßig wirtschaftlich unvorteilhaft. Auch ein letztendlich ganzheitliches und durchgängiges Grünordnungskonzept wäre bei einer abschnittweisen Planung nur schwer umzusetzen. Wenn überhaupt, dann kann die Umsetzbarkeit einer abschnittsweisen Realisierung der Erschließungsanlagen erst dann beurteilt werden, wenn die Erschließungsplanung vorliegt. Für die Bauleitplanung jedenfalls wird der angeratenen stufenweisen Entwicklung nicht gefolgt.
Mit der Gewerbeentwicklung auch südlich des bestehenden Grabens besteht – neben den o.g. Gründen – auch die Möglichkeit eines interkommunalen Gewerbegebietes. Der südliche Geltungsbereich verläuft an der Gemeindegrenze zur Nachbargemeinde Bruck. Mit der Entwicklung des Gewerbegebiets bis an die Gemeindegrenze besteht die Möglichkeit einer Anschlussausweisung für die Nachbargemeinde. Aus diesem Grund stellt der Flächennutzungsplan gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauGB eine Verkehrsfläche (Straße) dar, die für diesen Fall eine Verkehrserschließung der ansonsten kaum geeigneten erschließbaren Anschlussflächen ermöglicht. Dies entspricht den Grundsätzen der Landesplanung nach gemeindeübergreifenden Lösungen (G 5.2.4 LEP 2013).
Eine Unterordnung des Erweiterungsgebiets gegenüber dem Bestand ist gesetzlich nicht verlangt. Die Unterordnung wurde auch nicht verlangt, um den Zielen der Raumordnung/Landesplanung (etwa dem Anbindungsgebot) zu genügen, sondern wurde als Empfehlung ausgesprochen. Die Zurückstellung der Einwendungen im Rahmen der Planabwägung ist deshalb hier –anders als bei verbindlichen Zielen – möglich.
Die Ortschaft Neudichau soll gemäß § 34 BauGB zum Ortsteil entwickelt werden. Der vorhandene Schweinemastbetrieb soll schrittweise aufgegeben und auf Ackerbau und Feldwirtschaft umgestellt werden, so dass die Ortschaft nicht mehr dem Außenbereich gemäß § 35 BauGB zugewiesen werden muss. Die Darstellung erfolgt als gemischte Baufläche (Dorfgebiet) gemäß § 5 BauNVO. Im gültigen Flächennutzungsplan ist die Ortschaft als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Neudichau besteht aus 13 Hauptgebäuden und einer landwirtschaftlichen Hofstelle mit Wohnhaus und weist eine Größe von ca. 4,22 ha auf. Mit der Betriebsumstellung soll ein Gesundheitszentrum bestehend aus einem Fitnessstudio mit Physiotherapie entstehen. Laut der vorgelegten Begründung (Planfassung vom 18.06.2015) ist Neudichau für eine weitere Siedlungsentwicklung nicht vorgesehen.
Die Dorfgebietsentwicklung Neudichau entspricht grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung.
Gleichwohl bestehen aus landesplanerischer Sicht Zweifel, dass ein kleiner Ortsteil für die Ansiedlung eines Gesundheitszentrums geeignet ist. Aus unserer Sicht wäre ein Standort innerhalb eines größeren Siedlungsgebietes im Hauptort vor dem Hintergrund besserer Erreichbarkeit und Auslastung zielführender.
Die Siedlung „Neudichau“ wurde bisher als Siedlungssplitter beurteilt und ist deshalb dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) zugeordnet. Neudichau weist zwar mit bisher 14 Hauptgebäuden bereits eine Größe auf, die die Anforderungen an die Ortsteileigenschaft (§ 34 BauGB) erfüllt. Bisher fehlte es aber an den qualitativen Anforderungen, wonach die Ansiedlung (neben der Größe) auch einer organischen Siedlungsstruktur entsprechen muss.
Ein wesentliches Kriterium, das bisher gegen die Ortsteileigenschaft spricht, ist die Existenz des Schweinemastbetriebes. Betriebe dieser Art widersprechen dem hergebrachten Ordnungsbild eines Dorfes und sind wegen ihrer nachteiligen Auswirkungen dem Außenbereich zugewiesen (vgl. § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB).
Diese Ausgangssituation ändert sich aber jetzt durch die angekündigte Aufgabe der Schweinemast. Der Betrieb wird auf Ackerbau und Feldbewirtschaftung umgestellt. Durch die Betriebsumstellung werden Gebäude und Betriebsflächen frei, die dann für eine außenbereichsverträgliche Nutzung (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB) verwendet werden können (teilprivilegierte Nutzungsänderung). Durch den Wegfall des störenden Betriebes und der gleichzeitigen Umnutzung freiwerdender Bausubstanz wird Neudichau dann künftig die qualitativen Ortsteilanforderungen erfüllen und damit der Qualitätssprung zum Innenbereich erfolgen.
Vor diesem Hintergrund hat sich die Stadt dazu entschlossen, Neudichau gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB mittels Satzung zum Ortsteil zu entwickeln (Erlass einer Entwicklungssatzung). Damit ist es möglich, die beschriebene Entwicklung ortsplanerisch zu steuern. Der Satzungserlass setzt gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB voraus, dass die Entwicklungsflächen im Flächennutzungsplan als Bauflächen dargestellt sind. Mit der 15. Flächennutzungsplanänderung werden diese rechtlichen Grundlagen geschaffen.
Losgelöst von dieser grundsätzlichen Vorgehensweise, die nach der Stellungnahme der höheren Landesplanungsbehörde auch den Zielen und Erfordernissen der Raumordnung entspricht, ist die Ansiedlung eines sog. Gesundheitszentrums zu beurteilen. Als Gesundheitszentrum wird ein „Fitness-Studio“ mit Physiotherapie bezeichnet, das im benachbarten Straußdorf bereits besteht und jetzt nach Neudichau verlagert werden soll. Das ist die erklärte Absicht des Hofeigentümers.
Auch die Stadt Grafing b.M. würde aus ortsplanerischer Sicht dem Verbleib am bisherigen Standort (Straußdorf) oder die Ansiedlung innerhalb des Hauptortes oder in ausgewiesenen Gewerbegebieten den Vorzug geben. Da es sich dabei aber um ein im Dorfgebiet zulässiges Vorhaben für sportliche/gesundheitliche Zwecke (§ 5 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO) handelt, ist rechtlich die Ansiedlung in Neudichau kaum zu unterbinden. Denn spätestens mit der Aufgabe der Schweinemast kann die Einrichtung des Fitnesscenters im aufgelassenen Gebäudebestand auch ohne Zutun der Stadt umgesetzt werden.
Außerdem kann im Falle der sich abzeichnenden Bereichsänderung (Innenbereich) die Bebaubarkeit der zurückspringenden Freifläche südlich des Stallgebäudes dann kaum in Frage gestellt werden. Hier spricht dann vieles für die Zugehörigkeit auch von dieser Teilfläche zum Bebauungszusammenhang. Berücksichtigt man diese Gesamtumstände, dann ist eine gesteuerte und geordnete Ansiedlung des Vorhabens, wie es die Stadt mit der Entwicklungssatzung beabsichtigt, die ortsplanerisch verträglichere Lösung.
Losgelöst von dem konkreten Vorhaben (Gesundheitszentrum) ist die Entwicklung zum Ortsteil und eine organische Erweiterung des Bebauungsbereichs städtebaulich gewünscht und gerechtfertigt. Die inhaltliche Auseinandersetzung mit der Ansiedlung des Gesundheitszentrums und deren Rechtfertigung erfolgt deshalb im nachfolgenden Satzungsverfahren (Entwicklungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB)).
3.3 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 09.09.2015, Az.: P-2015-1461)
3.3.1 Baufachliche Stellungnahme:
Aus baufachlicher Sicht bestehen weder zur Erweiterung des Gewerbegebiets Schammach, noch zur Darstellung des Ortsteils Neudichau als Dorfgebiet Bedenken.
3.3.2 Immissionsschutzfachliche Stellungnahme:
Aus immissionsschutzfachlicher Sicht wird zum o.a. Planentwurf wie folgt Stellung genommen:
a) Änderungsbereich 1, Gewerbegebiet Schammach Erweiterung
Mit der schalltechnischen Untersuchung der Firma Müller-BBM vom 25.11.2013 wurde der Nachweis geführt, dass mit der Festsetzung von immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegeln von 63 dB(A) tags und 48 dB(A) nachts an den Immissionsorten außerhalb der GE-Flächen die zulässigen Immissionsrichtwerte einschließlich der bereits bestehenden Vorbelastung eingehalten werden können. Im Bebauungsplanverfahren ist dafür die Festsetzung dieser Schallleistungspegel und somit eine Emissionsbeschränkung des Gewerbegebiets notwendig:
Aus immissionsschutzfachlicher Sicht ist die Gewerbegebietserweiterung mittels Planzeichen als „Gewerbegebiet mit Emissionsbeschränkung“ zu kennzeichnen.
Eine überschlägige Abschätzung der zu erwartenden Lärmimmissionen durch die Kreisstraße EBE 13 (DTV 2010 mit 4.122 Kfz, Lkw-Anteil tags 4,3 % und nachts 5,4 % bei 70 km/h bei 20 Meter Abstand zur Straßenmitte) und die Bahnlinie München-Rosenheim lässt erwarten, dass die hohen Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ für Gewerbegebiete von 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts an den evtl. möglichen Betriebswohnungen im Gewerbegebiet wohl eingehalten werden. Am kleinen Mischgebiet ist aufgrund der Emissionen der Kreisstraße mit Überschreitungen der Orientierungswerte von 2 bis 4 dB(A) zu rechnen.
Zumindest das Mischgebietsgrundstück, auf dem durch die vorliegende Bauleitplanung Entwicklungsmöglichkeiten eröffnet werden, sollte mittels eines Planzeichens „Schutz vor Straßenverkehrslärm“ entlang der Kreisstraße gekennzeichnet werden.
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist rechtliche Grundlage für die Regelung der Art der baulichen Nutzung in Flächennutzungsplänen (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB) und in Bebauungsplänen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Dabei wird ein System verschiedener Gebietsarten vorgegeben, das die Regelung der Art der baulichen Nutzung abschließend regelt. Es besteht also ein sog. Typenzwang, der die „Erfindung“ anderer Gebietsarten ausschließt.
Mit den Vorschriften der § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO werden dann noch verschiedene Regelungsmöglichkeiten zur planerischen Feinsteuerung angeboten. Danach können innerhalb der jeweiligen Baugebiete – bis hin zu Teilen von baulichen Anlagen – Differenzierungen verschiedenster Arten vorgenommen werden. Voraussetzung bleibt aber stets, dass die allgemeine Zweckbestimmung des jeweiligen Gebietstyps, wie sie in den Absätzen 1 der §§ 3–12 BauNVO jeweiligen Gebietsart bestimmt ist, erhalten bleibt.
Mit dem Begriff „eingeschränktes Gewerbegebiet“ werden dabei üblicherweise solche Gewerbegebiete bezeichnet, die unter Anwendung des § 1 Abs. 5 Abs. 5, 6 BauNVO nur solche Gewerbebetriebe zulassen, die „nicht wesentlich stören“ (zur Abgrenzung zu § 8 Abs. 1 BauNVO: „nicht erheblich belästigen“), also die Hauptnutzungsart einschränken. Es handelt sich dabei um die Beschränkung auf eine Störkategorie von Gewerbebetrieben, wie sie ansonsten in Mischgebieten zulässig sind (vgl. BVerwG 15.04.1987). Das ist hier aber sowohl begrifflich, als auch inhaltlich nicht der Fall, da der festgesetzte Schallleistungspegel über den Richtwerten von Mischgebieten liegt.
Natürlich ist auch die verwendete Gliederung von Gewerbegebieten durch IFSP (immissionswirksame flächenbezogene Schallleistungspegel), deren rechtliche Grundlage sich in § 1 Abs. 4 BauNVO findet und die auf die Eigenschaft der Betriebe (hier: Lärmwirksamkeit) abstellt, eine „Einschränkung“. Es besteht aber keine rechtliche Notwendigkeit, diese Beschränkung (hier: „Gewerbegebiet mit Emissionsbeschränkung“) auch in der Darstellung bzw. Festsetzung der Gebietsart zum Ausdruck zu bringen. Auch wenn diese Bezeichnung lediglich eine klarstellende Beschreibung darstellt, soll hierauf verzichtet werden, da im Bezug zum bestehenden Gewerbegebiet ein unzutreffender Eindruck entsteht. Dort wurde die Gewerbefläche ohne entsprechenden Begriffszusatz dargestellt (Flächennutzungsplan) und festgesetzt (Bebauungsplan), obwohl dort niedrigere (strengere) IFSP-Werte festgesetzt sind.
Das dem Außenbereich zugehörige Wohnhaus Brucker Straße 11 wird durch die Erweiterung des Gewerbegebiets in den Geltungsbereich einbezogen, um die entstehenden Konflikte und Rechtsfolgen einer abgewogenen Planungslösung zuführen zu können. So würde es mit der Umsetzung des geplanten Gewerbegebietes ohnehin Teil des Bebauungszusammenhangs und damit dem Innenbereich zugehören. Folglich würde eine Gemengelage für das bestehende Wohnhaus inmitten von gewerblichen Nutzungen entstehen. Diesen Konflikt gilt es im Bebauungsplan zu lösen.
Der immissionsschutzrechtliche Schutzanspruch der dort bisher zugelassenen Wohnbebauung entspricht im Außenbereich dem in Dorf- und Mischgebieten. Um für das Grundstück einerseits die ungehinderte Fortführung der zugelassenen Wohnnutzung zu ermöglichen und aber anderseits auch eine gewerbliche Nutzung zuzulassen, wird es als Mischgebiet dargestellt.
Eine naheliegendere Vorgehensweise für diese Sondersituation wäre eine bestandssichernde Festsetzung nach § 1 Abs. 10 BauGB (Fremdkörperfestsetzung). Jedoch ist der Anwendungsbereich der Ermächtigungsgrundlage nach Ansicht der Stadt Grafing b.M. nicht eröffnet, der hierfür eine Ausweisung innerhalb eines überwiegend bebauten Gebietes (Innenbereich, Planungsgebiet) voraussetzt. Darunter fallen Einzelanwesen leider nicht.
Mit der Festsetzung als Mischgebiet ist auch künftig die Fortsetzung der vorhandenen Wohnnutzung zulässig (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) und nicht auf die bloße Erhaltung des vorhandenen Wohngebäudes im Rahmen des Bestandschutzes beschränkt. Gleichzeitig hat das Grundstück aber eine Größe, die es ermöglicht, dass innerhalb dieses Teilgebietes (Mischgebietes) eine gemischte Nutzungsstruktur entstehen kann. Eine Intensivierung der Wohnnutzung aber, wie sie vor allem bei der „Nichtüberplanung“ des Grundstückes in einer Innenbereichslage entstehen würde, ist dadurch aber ausgeschlossen, da die verbleibenden Flächen für eine ausreichende Nutzungsmischung nicht mehr ausreichend sind.
Das Gebot der Konfliktbewältigung verlangt aber nicht, dass auch bereits vorhandene Konflikte abschließend gelöst werden. Lediglich eine Verschlechterung ist ausgeschlossen. Aus diesem Grunde wird der Empfehlung nach Festsetzung von Flächen für Lärmschutz (Straßenlärm) nicht gefolgt. Das Grundstück ist bereits im Bestand erhöhten Straßenlärmeinflüssen ausgesetzt. Durch die Integration als Mischgebiet am Rande der Gewerbeflächen erhöht sich der Schutzanspruch nicht. Auch ist im Hinblick auf die notwendige Durchmischung innerhalb des kleinen Mischgebietes keine nennenswerte Erweiterung der Wohnnutzung möglich. Mögliche aktive Schallschutzmaßnahmen werden aufgrund der örtlichen Situation ohnehin nicht in Erwägung gezogen. Die Entscheidung über passive Schutzmaßnahmen ist im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren zu treffen, wobei aber tendenziell auch eine Verlagerung in das Einzelbaugenehmigungsverfahren zielführend sein kann. Letztendlich ist es aber vor allem das Ziel, auch dieses Grundstück langfristig dann allein für gewerbliche Zwecke zu nutzen – dem würden ergänzende Darstellungen von Schutzmaßnahmen für das vorhandene Wohnhaus inhaltlich widersprechen. Jedenfalls auf der Ebene des Flächennutzungsplanes werden Darstellungen von Lärmschutzmaßnahmen als nicht erforderlich angesehen.
b) Änderungsbereich 2, Dorfgebietsentwicklung Neudichau
Darstellung Dorfgebiet
Immissionsschutzfachliche Anmerkungen erübrigen sich, da in Begründung und Umweltbericht nachvollziehbar die Ausräumung von möglichem Konfliktpotenzial, insbesondere durch die Aufgabe der Schweinehaltung und die Angaben zu den geplanten Optimierungen für das geplante Gesundheitszentrum, z.B. hinsichtlich Erschließung oder Parkplatzsituierung, dargestellt sind.
Eine überschlägige Abschätzung der zu erwartenden Lärmimmissionen durch die Kreisstraße EBE 9 (DTV 2010 mit 3.038 Kfz, Lkw-Anteil tags 3,2 % und nachts 4,0 % bei 80 km/h bei 20 Meter Abstand zur Straßenmitte) zeigt, dass am Standort des landwirtschaftlichen Betriebs mit Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ für Dorfgebiete von 60 dB(A) tags und 50 dB(A) von 1 bis 3 dB(A) zu rechnen ist.
Zumindest das Grundstück unmittelbar an der Kreisstraße, auf dem durch die vorliegende Bauleitplanung Entwicklungsmöglichkeiten durch die Auflassung des Schweinemastbetriebs eröffnet werden, sollte mittels eines Planzeichens „Schutz vor Straßenverkehrslärm“ entlang der Kreisstraße gekennzeichnet werden.
Anders verhält es sich in Neudichau. Hier soll die absehbare Entwicklung der bisherigen Außenbereichssiedlung (Splittersiedlung) zum Dorfgebiet nach § 34 Abs. 1, 2 BauGB mit einer Änderung des Flächennutzungsplans und einer nachfolgenden Entwicklungssatzung ortsplanerisch gesteuert werden. Gerade der vorhandene Landwirtschaftsbetrieb ist es, der durch angekündigte Nutzungsumstellungen (Aufgabe der Schweinemast) diese Entwicklung auslöst. Da aber gerade auch die vorhandene Hofstelle zum Teil des künftigen Ortsteils wird und zur zweckmäßigen Nutzung vorhandener Bausubstanz der Einbau von Wohnungen (wie sie jetzt nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB zulässig sind) zu erwarten ist, sind dauerhafte Schutzmaßnahmen erforderlich. Entsprechend der immissionsschutzfachlichen Stellungnahme ist deshalb gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 6 BauGB das Planzeichen „Schutz vor Straßenverkehrslärm“ zu ergänzen.
Aus Gründen des Verkehrslärmschutzes wurden deshalb auch schon die Flächen im Nahbereich zur EBE 9 von einer Bauflächendarstellung ausgenommen. Diese Flächen werden als Grünflächen dargestellt (Flächennutzungsplan) und in der nachfolgenden Entwicklungssatzung als solche festgesetzt. Aber auch daran zeigt sich die Notwendigkeit, die in Neudichau sich abzeichnende Änderung der Bereichsqualität mit städtebaulichen Instrumenten zu begleiten. Aufgrund der topografischen Gegebenheiten wäre ansonsten nicht auszuschließen, dass aufgrund der naturgegebenen Begrenzung durch die Kreisstraße und nachfolgenden Waldflächen eine weitere Bebauung zur Kreisstraße hin entstehen würde. Das gilt es zum Schutz gesunder Wohnverhältnisse nach Möglichkeit auszuschließen.
3.3.3 Naturschutzfachliche Stellungnahme:
Die Stadt Grafing plant mit der 15. Änderung ihres Flächennutzungsplanes die Erweiterung des bestehenden Gewerbegebietes in Schammach und eine Ortsabrundung im Ortsteil Neudichau.
Das geplante Gewerbegebiet hat eine Größe von ca. 12,5 ha und wird derzeit zum großen Teil ackerbaulich genutzt. Im südlichen Planbereich befindet sich ein ca. 0,65 ha großes Waldgebiet und ein ca. 500 m² großes Feldgehölz. Nördlich des Feldgehölzes und des Waldbestandes verläuft auf ca. 500 Meter Länge ein Kleinfließgewässer, das im Bereich des bestehenden Gewerbegebietes aufgeweitet wurde und zur Ableitung von Niederschlagswasser dient.
Dem Begründungsteil zur 15. Änderung des FNP liegen ein Umweltbericht des Landschaftsarchitekten M. Haas vom 18.06.2015 und eine artenschutzrechtliche Relevanzprüfung des Fachbüros H. Schmidt vom 01.04.2015 bei. Gemäß Erläuterungsbericht wurde im Zeitraum von April bis August 2015 eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (SaP) durchgeführt. Das Ergebnis liegt noch nicht vor.
Die Abarbeitung der gesetzlichen Eingriffsregelung wurde noch nicht vorgenommen und soll im nachgeordneten Bebauungsplanverfahren erfolgen. Eine Auflistung vorhandener Ökokontoflächen der Stadt Grafing zeigt einen Bestand von etwa 6 ha auf.
Aus naturschutzfachlicher Sicht stellt die großflächige Erweiterung des bestehenden Gewerbegebietes mit über 12,5 ha Landinanspruchnahme einen erheblichen Eingriff in Natur und Landschaft dar. Die mit dem Eingriff verbundene Flächenversiegelung einerseits, aber auch die tiefgreifende Veränderung des Orts- und Landschaftsbildes beeinträchtigt den östlichen Landschaftsraum der Stadt Grafing nachhaltig. Der westliche Ortsausgang von Grafing wird künftig von einem fast 900 Meter langen gewerblichen Ortsrand begleitet.
Wie die verfahrensgegenständliche 15. Änderung des FNP der Stadt Grafing zeigt, unterliegt Grafing einem tiefgreifenden landschaftlichen Wandel, der von zunehmender Bebauung geprägt ist. In Anbetracht dieser Entwicklung ist es u.E. unabdingbar notwendig den bestehenden Landschaftsplan aus dem Jahr 1979 zu novellieren. Unter Bezugnahme auf § 11 BNatSchG sollte der Landschaftsplan die Grundlage für eine fachgerechte Flächennutzungsplanung sein. Gemäß § 11 Abs. 2 sind Landschaftspläne verpflichtend aufzustellen, sobald und soweit dies im Hinblick auf Erfordernisse und Maßnahmen im Sinne des § 9 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 erforderlich ist, insbesondere weil wesentliche Veränderungen von Natur und Landschaft im Planungsraum eingetreten, vorgesehen oder zu erwarten sind. Die Stadt Grafing wurde bereits bei den letzten Änderungen des FNP immer wieder auf diesen Sachverhalt hingewiesen.
Im weiteren Verfahren bitten wir um die Beachtung nachfolgender Erfordernisse:
1. Im südlichen Bereich des Verfahrensgebietes befindet sich ein Laubwaldbestand, der Teil eines großen, zusammenhängenden Waldgebietes ist. Eine bauliche Entwicklung ist gem. FNP nicht vorgesehen.
Zur Eingriffsvermeidung i.S.v. § 15 Abs. 1 BNatSchG, insbesondere im Hinblick auf weitere Entwicklungsabsichten, bitten wir den Waldbestand wieder vollständig aus dem FNP-Umgriff zu entnehmen.
2. Im südwestlichen FNP-Änderungsbereich befindet sich ein ca. 500 m² großes Feldgehölz. Das Feldgehölz unterliegt dem gesetzlichen Schutz gem. Art. 16 Abs. 1 Nr. 1 BayNatSchG und ist uneingeschränkt zu erhalten. Auch hier bitten wir um eine Entnahme des Gehölzes aus dem FNP-Umgriff.
3. Das bestehende, ca. 500 Meter lange Kleinfließgewässer im südlichen Planteil stellt in der Weiterführung den Ortsrand des „alten“ Gewerbegebietes dar und ist mit der Aufweitung und Eingrünung eine begründete und gelungene Ortsrandzäsur. Wir bitten diese planerische Leitlinie auch weiterhin zu beachten und auch das „neue“ Gewerbegebiet an diesem Wasserlauf enden zu lassen. Das Kleinfließgewässer birgt mit Reliktvorkommen von gelber Schwertlilie (Iris pseudacorus), Froschlöffel (Alisma plantago-aquatica) und neben Binden, Klein- und Großseggen, ein hohes Renaturierungspotential. Auch wurde eine Besiedelung mit Amphibien (Wasserfrosch(Rana esculenta) festgestellt.
Empfehlenswert wären ebenfalls eine Aufweitung des Fließgewässers und eine naturnahe Gestaltung, die als Ausgleichsmaßnahme anerkannt werden könnte.
4. Wir bitten die Abarbeitung der gesetzlichen Eingriffsregelung und die Auswahl und ökologische Aufwertung der erforderlichen Ausgleichsflächen mit der UNB abzustimmen.
Fortschreibung Landschaftsplan:
Die Stadt Grafing b.M. ist sich bewusst, dass der Landschaftsplan der Stadt Grafing b.M. nach 35 Jahren dringend der Fortschreibung bedarf. Gleiches gilt für den Flächennutzungsplan der Stadt Grafing b.M. aus dem Jahr 1986.
Die Stadtentwicklung von Grafing steht derzeit vor grundlegenden Veränderungen, die jedoch die Grundzüge der bestehenden Landschafts- und Bauleitplanung nicht berühren, vielmehr noch dort ihre Grundlagen finden. So wird jetzt im Frühjahr 2016 mit dem Bau der Ostumfahrung (St 2080 neu) begonnen, die erhebliche Auswirkungen auf das weitere (örtliche) Straßennetz und die Siedlungsentwicklung hat. Im Weiteren wird die Verlagerung der Aiblinger Straße (St 2089) vorbereitet, die die Stadtentwicklung im Westen der Stadt maßgeblich beeinflusst. Die gesicherten Ergebnisse dieser Verkehrsplanungen sind mitunter die wesentlichsten Grundlagen, um über die geordnete Siedlungsentwicklung der nächsten 15–20 Jahre entscheiden zu können. Da es geboten ist, die Fortschreibung des Flächennutzungsplanes mit einem integrierten Landschaftsplan durchzuführen, sieht sich die Stadt Grafing b.M. derzeit leider nicht in der Lage, diese Planungen umgehend einzuleiten. Es wird um Verständnis gebeten.
Zu 1, 2: Die Stadt hat sich für die Einbeziehung des Feldgehölzes (im Südwesten) und der Waldfläche (im Süden) in den Planungsbereich entschieden, um deren uneingeschränkte Erhaltung durch entsprechende Schutzfestsetzungen im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren zusätzlich abzusichern. Außerdem soll die bestandssichernde Festsetzung – das gilt vor allem für das Feldgehölz – deren Integration in die Grünordnung besser veranschaulichen. Bei einer Entnahme aus dem Geltungsbereich wäre – zumindest bei der südlichen Waldfläche – zu befürchten, dass dort mit der Realisierung des Gewerbegebiets eine Baulücke entsteht. Es ist nicht ganz auszuschließen, dass künftige Bebauungsinhalte dazu führen, dass für diese Fläche dann das Risiko der Zuordenbarkeit zum Bebauungszusammenhang entsteht. Die Waldeigenschaft würde dieser dann allein nach bauplanungsrechtlichen Kriterien zu treffenden Beurteilung nicht entgegenstehen.
Die Stadt Grafing b.M. sieht in der Aufnahme in den Geltungsbereich und der entsprechenden Bestandsfestsetzung ein höheres Maß an Rechtssicherheit, um diese Flächen dauerhaft von einer Bebauung auszuschließen. Die uneingeschränkte Erhaltung dieser Flächen, für diese sich jede bauliche Nutzung aus naturschutzfachlichen Gründen verbietet, kommt bisher nur für die Waldfläche in der Begründung zum Ausdruck. Für das Feldgehölz ist dies in der Begründung noch zu ergänzen.
Da Veränderungen dieser Flächen (Feldgehölz und Wald) ohnehin nicht geplant sind, führt deren empfohlene Entnahme aus dem Plangebiet auch nicht zu einer Vermeidung von Eingriffen. Durch die o.g. Ergänzung der Begründung kann die erklärte Absicht an der unveränderten Erhaltung dieser Flächen im Flächennutzungsplanverfahren verdeutlicht werden.
Zu 3: Unter Verweis auf das Abwägungsergebnis zur insoweit gleichlautenden landesplanerischen Stellungnahme (Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde) ist auch hinsichtlich der naturschutzfachlichen Stellungnahme festzustellen, dass die Stadt Grafing einen erheblichen (Nachhol-)Bedarf bei der gewerblichen Siedlungsentwicklung hat. Trotz ihrer raumstrukturellen Lage und Bedeutung ist es der Stadt erstmals im Jahr 1998 gelungen, mit dem Gewerbegebiet Grafing-Schammach ein großflächiges Gewerbegebiet auszuweisen. Trotz aller Widrigkeiten wurde dieser Standort dann hinsichtlich seiner Verkehrslage optimiert und es konnte die Erschließung und Bebauung dann innerhalb von 15 Jahren abgewickelt werden.
Die Stadt kann jetzt auf ein bewährtes und anerkanntes Gewerbegebiet (Grafing-Schammach) zurückgreifen, dessen Kapazitäten aber mittlerweile erschöpft sind. Mangels Verfügbarkeit anderer geeigneter Gewerbebauflächen soll dieser Standort jetzt erweitert und gestärkt werden, mitunter auch deshalb, um Neuausweisungen an anderer Stelle zu vermeiden. Der Konzentration auf zentrale Gewerbeflächen ist nach Ansicht der Stadt Grafing b.M. nicht nur aus städtebaulichen Gründen der Vorzug gegenüber einer Zersiedelung der Landschaft durch verschiedene Gewerbestandorte oder Einzelansiedlungen zu geben. Die Initiativen für Gewerbebauflächen nördlich von Grafing-Bahnhof oder aktuell die Umsiedlungsbemühungen eines großflächigen Baustoffhändlers zeigen, dass diesen Fehlentwicklungen nur dann wirksam begegnet werden kann, wenn ein Vorratsangebot an Gewerbeflächen geschaffen wird.
Dabei sind die räumlichen Möglichkeiten durch topographische und rechtliche Grenzen (Gemeindegebiet) ohne hin eingeschränkt. Bedenkt man, dass mit der gegenständlichen Erweiterung letztendlich ca. 56.000 m² bebaubare Gewerbefläche (Nettobaulandfläche) für die Stadt Grafing b.M. entstehen, ist die Ausweisung nicht überdimensioniert. Berücksichtigt man zudem die aktuelle Bedarfslage und das Ziel, mit dem erweiterten Gewerbegebiet den gewerblichen Bedarf wiederum der nächsten 15 Jahre abzudecken, dann scheiden schon aus Kapazitätsgründen weitere Reduzierungen aus. Die Einwendung, das Gewerbegebiet am Graben im südlichen Bereich enden zu lassen, wird deshalb zurückgewiesen.
Hierfür spricht auch die sich bietende Chance eines Anschluss-Gewerbegebietes auf dem Gemeindegebiet Bruck. Nach Kenntnisstand bestehen in der Gemeinde Bruck nur begrenzte Möglichkeiten für gewerbliche Bauflächen. Auch das aktuell beabsichtigte Gewerbegebiet bei Taglaching hat eine Größenordnung, die langfristig noch weitere Gewerbeausweisungen wahrscheinlich macht. Hier kann die Ausweisung im unmittelbaren Anschluss an das bis zur Gemeindegrenze reichende Erweiterungsgebiet „Schammach“ eine denkbare Lösung sein, da diese Flächen dann über das Gewerbegebiet der Stadt verkehrlich günstig erreichbar wären. Ohne sich anzumaßen, die Planungshoheit der Nachbargemeinde beeinflussen zu wollen, sind die örtlichen Gegebenheiten für diese Vorgehensweise günstig. Mit der Entwicklung bis zum Gemeindegebiet wird der Nachbargemeinde diese Option zumindest eröffnet. Aufgrund der Agglomerationswirkung größerer zusammenhängender Gewerbegebiete wäre aus Sicht der Stadt Grafing die Entwicklung eines Anschlussgebietes jedenfalls zu begrüßen.
Gleichwohl bestätigt die Stadt Grafing b.M. die naturschutzfachliche Stellungnahme dahingehend, dass auch die Stadt der Erhaltung und ökologischen Entwicklung des Fließgewässers große Bedeutung beimisst. Es handelt sich hierbei funktional um einen Graben, der durch Drainagen und abfließendes Niederschlagswasser gespeist wird und (vgl. auch die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Rosenheim) für diese Zwecke künstlich angelegt wurde. Gerade für die nördlich bis zur EBE 13 hin angrenzenden weitläufigen Flächen handelt es sich um das einzige oberirdische Ableitungsgewässer. Durch das bestehende Gewerbegebiet wurde – entgegen der Angaben in der Stellungnahme – dieses Fließgewässer nicht berührt. Dort war die Stadt gezwungen, durch ein aufwändiges Ableitungssystem mit Versickerungs- und Verdunstungsmulden die Niederschlagswasserbeseitigung zu bewerkstelligen.
Die im Vorfeld durchgeführten hydrogeologischen Untersuchungen haben gezeigt, dass nur etwa in der östlichen Hälfte des Erweiterungsgebietes die Niederschlagswasserbeseitigung durch örtliche Versickerung möglich ist. Die westliche Gebietshälfte weist einen hierfür untauglichen Untergrund auf. Hier wird jetzt bereits im Anfangsstadium der Planung ein Entwässerungssystem ausgearbeitet, das eine Ableitung über den Graben vorsieht. Durch naturnahe gestaltete Rückhalteflächen und eine Grabenaufweitung soll hier eine für den Naturhaushalt günstige Lösung gefunden werden. Dadurch wird aber auch künftig sichergestellt, dass die Wasserzufuhr zum Graben nicht abgeschnitten wird. Das schließt aber nicht aus, dass auch südlich des Grabens noch gewerbliche Bauflächen entstehen.
Im Südwesten des Gebietes (zwischen dem Feldgehölz und der Waldfläche, vgl. Foto)
wird alternativ auch eine Verlegung des Grabens an den Südrand überlegt (vgl. 3.6 der Begründung). Hier verläuft der Graben strukturlos und gradlinig und weist keine hochwertige Ufervegetation auf. Hier sind aber die weiteren Erkenntnisse der hydrogeologischen Untersuchung maßgeblich.
Zu 4: Die konkrete Umsetzung des naturschutzrechtlichen Ausgleichs erfolgt im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren und wird dann mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt.
3.4 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim (Schreiben vom 13.08.2015, Az.: 1-4621-
EBE-11-9138/2015)
Zum Änderungsbereich 1 (Plangebiet bei Schammach)
Das Plangebiet bei Schammach in der Gemarkung Nettelkofen hat eine Größe von 116.000 m². Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist das gesamte Gebiet bisher als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt und wird auch dementsprechend genutzt (Acker, Grünland, Wald). Mit der Umwandlung des größten Teils dieser Fläche in ein Gewerbegebiet (GE) soll der Bedarf an weiteren Baugrundstücken sowohl für das heimische Gewerbe, als auch für Neuansiedlungen geregelt und sichergestellt werden. Das Grundstück Fl.Nr. 634/10 ist rechtlich derzeit im Außenbereich und soll im Rahmen der Flächennutzungsplanänderung als Mischgebiet (MI) ausgewiesen werden. Der bestehende Wald im Süden der Fläche soll erhalten und im zukünftigen Flächennutzungsplan als „Wald“ dargestellt werden.
Das Gebiet ist geprägt von der Würmeiszeit. Die Planfläche liegt im Bereich einer Niederterrassenschotterebene und ist weitgehend eben, wobei das Gelände leicht nach Süden abfällt. Der westliche Teil des Gebietes liegt im Übergangsbereich zu einer Jung- (End)Moräne. Im Süden der Fläche verläuft von West nach Ost ein Graben, der als Gewässer 3. Ordnung eingestuft ist. Dieser Graben wurde vermutlich zur Entwässerung angelegt.
In den Planunterlagen (Begründung und Umweltbericht) wird Bezug genommen auf ein Baugrundgutachten der Fa. Crystal Geotechnik vom 12.05.2015 (liegt dem Wasserwirtschaftsamt nicht vor). Demnach liegen im Plangebiet zum Teil „schwierige Verhältnisse zur Versickerung von Niederschlagswasser“ vor. Insbesondere im westlichen Teil des Plangebiets wurden offensichtlich gering durchlässige Böden erkundet. So sind lt. Begründung im Bodengutachten Bereiche gekennzeichnet, wo eine Versickerung von anfallendem Niederschlagswasser gut möglich erscheint. Lt. Umweltbericht wird ein zusammenhängender Grundwasserspiegel ab ca. 12 Meter unter GOK erwartet. Im südöstlichen und östlichen Bereich wird mit Schicht- und Stauwasser gerechnet. Für den südlichen Bereich weist das Bodengutachten lt. Umweltbericht auf die Gefahr von Überschwemmungen bei Starkregenereignissen hin. Lt. Begründung soll der Graben im Süden eine „zentrale Aufgabe bei der Niederschlagswasserbeseitigung“ erfüllen. Der Bau eines Regenrückhaltebeckens ist angedacht.
Altlasten sind im Plangebiet nicht bekannt. Wasserschutzgebiete befinden sich auch nicht im näheren Umkreis. Tankstellen sind im zukünftigen Gewerbegebiet nicht geplant.
Durch das Vorhaben wird eine große Fläche versiegelt. Damit wird die Versickerung von Regenwasser und somit die Grundwasserneubildung erheblich beeinträchtigt.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht besteht grundsätzlich Einverständnis mit der Ausweisung des neuen Gewerbegebietes bei Schammach. Für das nachfolgende Bebauungsplanverfahren empfehlen wir die Festsetzung von Flächen zur Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser. § 9 (1) Nr. 14 BauGB eröffnet diese Möglichkeit. Durch die Einleitung von Niederschlagswasser in ein Oberflächengewässer darf es nicht zu einer Abflussverschärfung im Oberflächengewässer kommen. Eine entsprechende Speicherung und Rückhaltung ist im Wasserrechtsverfahren nachzuweisen. Regenrückhaltebecken sind entsprechend der einschlägigen technischen Regelwerke zu bemessen. Auf das DWA-Arbeitsblatt A 117 „Bemessung von Regenrückhalteräumen“ wird verwiesen. Der Versiegelung ist so weit wie möglich entgegenzuwirken (u.a. durch die Ausbildung von Hof- und Stellflächen mit Hilfe von durchsickerungsfähigen Baustoffen). Der Graben soll ökologisch umgestaltet werden.
Die wasserwirtschaftliche Stellungnahme zeigt die von der Stadt beabsichtige Vorgehensweise auf, den Graben als wesentlichen Teil des Entwässerungssystems zu nutzen. Das ist die einzige wirtschaftliche Möglichkeit, das anfallende Niederschlagswasser der ganzen westlichen Gebietshälfte (dort haben die Voruntersuchungen gezeigt, dass der Untergrund nicht versickerungstauglich ist) schadlos zu beseitigen. Gleichzeitig wird das Niederschlagswasser damit wieder dem natürlichen Wasserkreislauf zugeführt.
Der besagte Graben endet südlich der Fl.Nr. 629/29 in einem Sickerloch. Da der Graben nach eigenen Beobachtungen selbst bei den Starkniederschlägen im Frühjahr keinen Anstieg des Wasserstandes verzeichnet hat, hat die Stadt eine hohe Sickerfähigkeit angenommen. Zur Feststellung, ob dort die Möglichkeit einer zentralen Versickerung besteht, wurde jetzt eine ergänzende hydraulische Untersuchung im Juni beauftragt. Nach dem vorläufigen Ergebnis (Bericht liegt noch nicht vor) ist die Sickerfähigkeit enorm. Der Aufschluss zeigt dort völlig überraschend, dass bereits ab ca. 3 Meter Tiefe äußerst wasserdurchlässige Kiese großer Mächtigkeit anstehen und in der Lage sind, das Niederschlagswasser dort schadlos abzuleiten. Auf dieses Ergebnis hin wird dann der Umfang der Grabenerweiterung und der Errichtung von Rückhalteflächen geprüft, um dann im nachfolgenden Bebauungsplan – wie vom Wasserwirtschaftsamt Rosenheim empfohlen – die notwendigen Flächenfestsetzungen zu treffen.
Nachrichtlich wird erwähnt, dass die Fläche des Grabens und ein ausreichend breiter Uferstreifen von der Stadt schon erworben wurden und somit auch die Grundstücksbenutzung für entsprechende Maßnahmen gesichert ist.
Zum Änderungsbereich 2 (Plangebiet Neudichau)
Der gültige Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet mit einer Größe von 4,22 ha als „Fläche für die Landwirtschaft“ dar. Neudichau besteht derzeit aus 13 Wohngebäuden und einer landwirtschaftlichen Hofstelle mit Schweinemastbetrieb. Durch die angekündigte Aufgabe der Schweinemast erfüllt Neudichau künftig die qualitativen Anforderungen eines Ortsteils i.S.d. § 34 BauGB. Mit der Umwidmung des Plangebietes in ein Dorfgebiet (MD) soll eine geordnete Bauentwicklung ermöglicht werden. Mit der nachfolgenden Aufstellung einer Entwicklungssatzung in Verbindung mit einer Einbeziehungssatzung soll die Bebauung zweier Flurstücke (Fl.Nrn. 1395/12 und 1395, beide Gemarkung Straußdorf) ermöglicht werden.
Das Gelände ist weitgehend eben mit leichtem Gefälle nach Südwesten und liegt auf einem Moränenhügel der Würmeiszeit.
Neudichau ist an die gemeindliche Trinkwasserversorgung angeschlossen. Der Anschluss an die zentrale Abwasseranlage erfolgt im Laufe des Jahres 2015. Über Altlasten ist nichts bekannt. Auch liegen keine Erkenntnisse über die Grundwasserverhältnisse vor. Eine Baugrunduntersuchung wurde nicht durchgeführt. Oberflächengewässer sind im Planbereich nicht vorhanden. Das anfallende Niederschlagswasser soll wie bisher im Dorfgebiet versickert werden.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht beseht mit der Umwidmung des Plangebietes Neudichau in ein Dorfgebiet Einverständnis.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht besteht grundsätzlich mit beiden Änderungsbereichen Einverständnis. Um Beachtung unserer Ausführungen in den nachfolgenden Verfahren auf Ebene des Bebauungsplans (insbesondere bzgl. Änderungsbereich 1) wird gebeten. Wir bitten auch um Übersendung des Baugrundgutachtens der Fa. Crystal Geotechnik vom 12.05.2015 (erfolgte).
Kenntnisnahme ohne Beschlussfassung. (Hinweis: Das Baugrundgutachten wurde am 19.08.2015 zugesandt.)
3.5 Staatliches Bauamt Rosenheim (Schreiben vom 13.07.2015, Az.: S12-4621- 020/06)
Von der Ausweisung sind wir bei der Gewerbegebietserweiterung bei Schammach mit der EBE 13 und mit der Dorfausweitung mit der EBE 9 betroffen.
Erweiterung des Gewerbegebietes „Schammach“
Zur Anbindung des zusätzlichen Gewerbegebietes an die EBE 13 wird eine zweite Zufahrt mit Anlage einer Linksabbiegespur gefordert. Dazu ist der Abschluss einer rechtlich getrennten Vereinbarung notwendig, in welcher die üblichen Details festgehalten werden. Grundlage dazu ist ein richtlinienkonformer Straßenplan (Lageplan und Querschnitt).
Da die zusätzliche Straßenfläche in die Baulast des Landkreises übergeht, sind diese Unterhaltungsmehrkosten nach der Fertigstellung dem Landkreis Ebersberg abzulösen (Art. 33 Abs. 3 BayStrWG). Im Flächennutzungsplan ist die Anbauverbotszone von 15 Meter gem. Art. 23 Abs. 1 Nr. 2 BayStrWG aufzunehmen.
Der Bau einer Linksabbiegespur für das Erweiterungsgebiet wurde auch von der Stadt Grafing b.M. als verkehrsnotwendig angesehen und wird auch in der Begründung (Ziffer 3.8, Abs. 3) bereits unterstellt. Sobald der Planungsfortschritt des nachfolgenden Bebauungsplans die Erschließungsplanung erlaubt, erfolgen die technische Abstimmung der Entwurfsplanung und dann der Abschluss der Bauvereinbarung mit der Regelung zur Übernahme der Unterhaltungsmehrkosten.
Die Bauverbotszone ist im Flächennutzungsplan (Planzeichnung) bereits dargestellt. Hier ist aus Gründen der Klarheit die Planzeichenerklärung noch um den Klammerzusatz zur Rechtsgrundlage und Breite zu ergänzen „(Art. 23 Abs. 1 Nr. 2 BayStrWG, 15 Meter Breite)“.
Dorfgebietsentwicklung Neudichau
Bei der Ausweisung des Dorfgebietes Neudichau ist ebenfalls die Anbauverbotszone von 15 Meter aufzunehmen. Für die Einmündung der Erschließungsstraße in die EBE 9 sind ausreichende Sichtdreiecke von 5 x 200 Meter (gem. RAL, Ziffer 6.6.3) aufzunehmen und von jeglichen Sichthindernissen freizuhalten. Einer zusätzlichen Direktzufahrt zur EBE 9 kann aus Gründen der Verkehrssicherheit nicht zugestimmt werden.
Von Herrn Dr. Böhm wurde außerhalb der Beratung vorgeschlagen, die bisherige Zufahrt zu schließen und eine neue Zufahrt weiter östlich – ggf. im Bereich der bestehenden Hofzufahrt – zu errichten. Dies hätte den Vorteil, dass nicht der komplette Verkehr über die Anliegerstraße abgewickelt werden muss. Des Weiteren wären die Sichtverhältnisse auch deutlich besser. Diese Möglichkeit sollte später noch geprüft werden.
Die Ablehnung einer weiteren Zufahrt (Direktzufahrt) zur EBE 9 für die östliche Ergänzungsfläche in Neudichau wurde vom Staatlichen Bauamt Rosenheim bereits am 22.10.2014 auf Anfrage mitgeteilt und ist bereits in der Begründung (Ziffer 4.5) erläutert.
Die Freihaltung der Sichtflächen ist im Flächennutzungsplan nicht darstellbar (Art. 5 BauGB). Das erfolgt dann im Zuge des nachfolgenden Entwicklungssatzungsverfahrens (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB) durch entsprechende Festsetzungen.
3.6 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg (Schreiben vom
20.08.2015, Az.: F2-399/2015-7716.2)
Gegen beide Vorhaben bestehen aus landwirtschaftlicher Sicht keine Einwände. Dies gilt aus fortwirtschaftlicher Sicht auch für die Dorfgebietsentwicklung „Neudichau“, jedoch nicht für die Gebietserweiterung im „Gewerbegebiet Schammach“. Zu Letzterer nehmen wir nachfolgend Stellung.
Von der geplanten Erweiterung des Gewerbegebiets Schammach ist Wald im Sinne des Art. 2 Abs. 1 BayWaldG betroffen. Die mit Wald bestockte Fl.Nr. 1978/0 (Gemarkung Bruck) ragt mit einer Teilfläche im Süden in das Planungsgebiet hinein, während eine mit Wald bestockte Teilfläche der Fl.Nr. 634/0 (Gemarkung Nettelkofen) im Südosten unmittelbar an das GWG angrenzt.
(1) Zu Fl.Nr. 1978/0 (Gemarkung Bruck)
Mit der 15. Änderung des Flächennutzungsplanes wird keinerlei erlaubnispflichtige Beseitigung von Wald zugunsten einer anderen Bodennutzungsart im Sinne des Art. 9 Abs. 2 BayWaldG angestrebt, da der bestehende Wald in seiner Substanz uneingeschränkt erhalten bleibt. Die Gemeinde wird jedoch dringend gebeten, die Abgrenzung des Erweiterungsgebietes so vorzunehmen, dass die ca. 6.000 m² umfassende Waldfläche – in der Legende deutlich sichtbar – außerhalb des GWG zum Liegen kommt.
Damit bliebe erstens der Zusammenhang mit der gänzlich mit Wald bestockten Fl.Nr. 1978/0 unmissverständlich erhalten. Zweitens bliebe die Erschließung dieses Waldgrundstückes als wesentliche Voraussetzung sachgemäßer Waldwirtschaft zweifelsfrei gewährleistet. Wie die bisherigen Erfahrungen im GWG Schammach (drittens) gezeigt haben, rechte bisher eine alleinige Darstellung als „Wald“ in der Legende des FNP nicht aus, um den Wald im Sinne des Art. 9 BayWaldG generell in seiner Substanz zu sichern.
Um einerseits Gefahren für den Wald (z.B. Feuergefahr, Wurzelverletzungen oder Abgraben des Wassers) und andererseits vom Wald ausgehende Gefahren für Leib und Leben (z.B. durch Baumwurf oder Astbruch) zu minimieren, sind zudem bei nachfolgenden baulichen Anlagen ausreichende Abstandsflächen von einer Baumlänge (ca. 25 Meter) einzuhalten.
(2) Zu Fl.Nr. 1978/0 (Gemarkung Bruck)
In der uns vorliegenden Fassung des FNP trägt der faktisch südöstlich angrenzende Wald eine helle Farbsignatur, die nicht auf Wald im Sinne des Art. 2 Abs. 1 BayWaldG schließen lässt. Dies sollte behoben werden.
Die hier geplanten Erschließungstrassen sind außerhalb des Trauf- und Wurzelbereiches des Waldes anzulegen, da dessen Sturmschutzfunktion (Art. 10 (2) BayWaldG) nicht beeinträchtigt werden darf.
Um einerseits Gefahren für den Wald (z.B. Feuergefahr, Wurzelverletzungen oder Abgraben des Wassers) und andererseits vom Wald ausgehende Gefahren für Leib und Leben (z.B. durch Baumwurf oder Astbruch) zu minimieren, sind bei baulichen Anlagen zudem ausreichende Abstandsflächen von einer Baumlänge (ca. 25 Meter) einzuhalten.
Zu (1) Fl.Nr. 1978/0 (Gemarkung Bruck):
Nach der Beschreibung wird hier auf die Waldfläche (ca. 6000 m²) abgestellt, die auf dem Grundstück Fl.Nr. 645 der Gemarkung Nettelkofen liegt und im Süden an das Grundstück Fl.Nr. 1978/0 angrenzt.
Diese Fläche ist im Entwurf des Flächennutzungsplans als Waldfläche dargestellt und ist nach der Begründung „als Waldfläche zu erhalten“. Eine andere Auslegung, etwa eine Bebauungsabsicht, lässt der Flächennutzungsplan auch nicht zu, da diese (Wald)Fläche ansonsten als „Baugebiet“ darzustellen und im Rahmen des Entwicklungsgebotes im nachfolgenden Bebauungsplan als Baufläche festzusetzen wäre.
Das ist aber gerade nicht das Interesse der Stadt, die eine Erhaltung der Waldfläche sicherstellen will.
Und gerade aus diesem Grunde ist diese Fläche auch in den Planungsbereich einbezogen worden. Dadurch kann die uneingeschränkte Erhaltung der Waldflächen durch entsprechende Schutzfestsetzungen zusätzlich abgesichert werden. Bei einer Entnahme aus dem Geltungsbereich wäre ansonsten zu befürchten, dass dort mit der Realisierung des Gewerbegebietes eine Baulücke entsteht. Es ist also im Fall der Entnahme aus dem Geltungsbereich nicht ganz auszuschließen, dass die künftige Bebauung dann dazu führt, dass für (Teile) der Waldfläche die Zuordenbarkeit zum Bebauungszusammenhang entsteht. Die Waldeigenschaft stünde dieser allein nach bauplanungsrechtlichen Kriterien zu treffenden Beurteilung nicht entgegen. Jedes Risiko einer Bebauung der Waldflächen gilt es aber gesichert auszuschließen.
Die Stadt Grafing b.M. sieht in der Aufnahme in den Geltungsbereich und der entsprechenden Bestandsfestsetzung eine höheres Maß an Rechtssicherheit, um diese Fläche dauerhaft vor einer Bebauung zu schützen. Die uneingeschränkte Erhaltung dieser Flächen, für die sich jede bauliche Nutzung nicht nur aus waldrechtlichen, sondern auch aus naturschutzfachlichen Gründen verbietet, kommt für die Stadt nicht in Betracht. Hinsichtlich der rechtlichen Sicherstellung wird aber die satzungsrechtliche Festsetzung (Bebauungsplan: § 19 Abs. 1 Nr. 18b BauGB) und hierfür die Darstellung im Flächennutzungsplan (§ 5 Abs. 2 Nr. 9b BauGB) beibehalten.
Der Hinweis darauf, dass aufgrund bisheriger Erfahrungen die Darstellung als Waldfläche nicht ausreicht, ist nicht zutreffend. Hier wird auf einen Übertragungsfehler beim Grundstück Fl.Nr. 634/23 (alt) eines privaten Dritten am Südostrand des Bestandsgebiet abgestellt, die aufgrund des Bebauungsplanes Gewerbegebiet Grafing-Schammach 1998 gerodet wurde und für die letztendlich – in Abweichung zum Abwägungsergebnis – eine zu kleine Ersatzaufforstungsfläche geschaffen wurde. Das wurde erst im Rahmen des Änderungsverfahrens 2013/2014 offenkundig (vgl. umfangreiche Auseinandersetzung im Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 01.04.2014, TOP 8, Nr. 2.3). Die Stadt Grafing b.M. hat dann in Abstimmung mit dem Forstamt außerhalb des förmlichen Verfahrens eine Kompensationslösung gefunden. Zur Richtigstellung sei aber noch angemerkt, dass damals der maßgebliche Flächennutzungsplan (1994) und der Bebauungsplan (1998) die betroffene Waldfläche als Baufläche dargestellt hat.
Wie in der Stellungnahme empfohlen, erfolgt die Berücksichtigung ausreichender Abstandsflächen von baulichen Anlagen im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren.
Zu (2) Fl.Nr. 1978/0 (Gemarkung Bruck):
Nach dem Verständnis der Stadt Grafing b.M. wird hier auf die vorhandenen Waldflächen abgestellt, die östlich der geplanten Gewerbegebietsausweisung und südlich des Bestandsgebietes liegen. Diese sind, wie zutreffend dargelegt wird, im bestehenden Flächennutzungsplan nicht als „Waldfläche“, sondern als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt. Hier ist die Darstellung des bestehenden Flächennutzungsplanes unzutreffend (überholt) und zu berichtigen. Der gewünschten Korrektur wird entsprochen. Hierfür ist der Geltungsbereich dort zu erweitern und die besagten Flächen als Waldflächen darzustellen (vgl. Planskizze, grüne Schraffur).
3.7 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege (Schreiben vom 20.08.2015,
Az.: P-2013-2584-2_S2)
In der unmittelbaren Nähe zum Bereich der Flächennutzungsplanänderung liegt nach unserem gegenwärtigen Kenntnisstand das Bodendenkmal D-1-7937-0012 „Viereckschanze der späten Latènezeit“. Dieses Bodendenkmal ist sehr gut obertägig erhalten und stellte in der späteren Eisenzeit um 200 bis 0 vor Chr. ein lokales Macht- und Religionszentrum dar.
Dieses Denkmal ist gem. Art. 1 DSchG in ihrem derzeitigen Zustand vor Ort zu erhalten. Der ungestörte Erhalt dieser Denkmäler vor Ort besitzt aus Sicht des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege Priorität. Im Umkreis von ca. 400 Meter um dieses Bodendenkmal befindet sich sog. Vermutungsfläche, wo das Auffinden von weiteren Bodendenkmäler, die als weitere Siedlungsstrukturen oder Bestattungen in Verbindung mit der Viereckschanze stehen, den Umständen nach angenommen werden muss. Weitere Planungsschritte sollten diesen Aspekt bereits berücksichtigen und Bodeneingriffe auf das unabweisbar notwendige Mindestmaß beschränken.
Eine aktuelle Kartierung der Bodendenkmäler mit zugehörigem kurzem Listenauszug bietet der öffentlich unter http://www.blfd.bayern.de/ zugängliche Bayerische Denkmal-Atlas. Zusätzlich weisen wir bei Verwendung eines Geoinformationssystems auf die Möglichkeit zur Nutzung unseres WMS-Dienstes hin:
http://geoportal.bayern.de/geoportalbayern/anwendungen/suche?4&q=denkmal
Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis gemäß Art. 7.1 DSchG. Bitte beachten Sie, dass der Oberbodenabtrag sowie andere tiefgreifende Bodeneingriffe auch zwecks Renaturierung oder Bepflanzung im Bereich eines Bodendenkmals oder in der unmittelbaren Nähe einer Erlaubnis nach Art. 7.1 DSchG bedürfen.
Die mit dem Bayerischen Staatsministerium des Innern abgestimmte Rechtsauffassung des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Forschung und Kunst und des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege zur Überplanung von (Boden-) Denkmälern entnehmen Sie bitte unserer Homepage:
Es ist daher erforderlich, die genannten Bodendenkmäler nachrichtlich in der markierten Ausdehnung in den Flächennutzungsplan zu übernehmen, in der Begründung aufzuführen sowie auf die besonderen Schutzbestimmungen hinzuweisen (§ 5 Abs. 4–5 BauGB) und im zugehörigen Kartenmaterial ihre Lage und Ausdehnung zu kennzeichnen (PlanzV 90).
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege stimmt der Planung nur unter diesen Voraussetzungen zu.
Das beschriebene Bodendenkmal „Viereckschanze“ liegt außerhalb des Plangebietes. Der Vermutungsbereich von 400 Meter, in dem Bodeneingriffe gemäß Art. 7 Abs. 1 DSchG ebenfalls der Erlaubnispflicht unterliegen, erstreckt sich auf nahezu 2/3 des Erweiterungsgebietes. Die Lage des Bodendenkmals und des Vermutungsbereiches sind im Flächennutzungsplan (Plandarstellung) nachrichtlich darzustellen und auf die Erlaubnispflicht hinzuweisen.
3.8 Handwerkskammer für München und Oberbayern (Schreiben vom 15.07.2015)
Gewerbegebiet Schammach, Erweiterung
Um künftig den Flächenbedarf ansässiger Betriebe zu decken sowie Neuansiedlungen zu ermöglichen, besteht in der Stadt Grafing ein dringendes Erfordernis an weiteren Gewerbeflächen. Ziel der o.a. Planung ist die Erweiterung des bestehenden Gewerbegebiets Schammach in Richtung Westen.
Die Handwerkskammer für München und Oberbayern begrüßt und befürwortet die Ausweisung weiterer Gewerbeflächen im Stadtgebiet Grafing.
Es wäre wünschenswert, auf den neu entstehenden Gewerbeflächen vor allem auch kleinen und mittelständischen Betrieben durch bedarfsgerechte Parzellierung eine Ansiedlung zu ermöglichen.
Wie bereits im bestehenden Gewerbegebiet werden die Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen in einer Weise getroffen, die größtmögliche Freiheit für individuelle Parzellierung der künftigen Baugrundstücke bei der späteren Planumsetzung ermöglicht. Da die Stadt Grafing – ausgenommen Fl.Nr. 634/9 – auch selbst Eigentümer der künftigen Gewerbegrundstücke ist und den Verkauf selbst durchführen wird, kann über die bedarfsgerechte Vermarktung auch hier allein entschieden werden. Weiteren Maßnahmen in den Bauleitplanverfahren bedarf es deshalb nicht. Die Förderung von kleineren Unternehmen und Unternehmensneugründungen ist auch im eigenen Interesse der Stadt Grafing b.München.
Aufgrund der Aufgabe eines Schweinemastbetriebs in der Siedlung Neudichau fallen die damit verbundenen nachteiligen Auswirkungen auf die Umgebung weg. Die Art der baulichen Nutzung entspricht nach Wegfall des Schweinemastbetriebes einem Dorfgebiet und soll als solches im Flächennutzungsplan dargestellt werden. Das ermöglicht die städtebauliche Fortentwicklung im Sinne des § 34 BauGB und stellt eine geordnete Siedlungsentwicklung des Ortsteils Neudichau sicher.
Wir bitten Sie, das geplante Dorfgebiet gemäß der Zweckbestimmung in der Baunutzungsverordnung (§ 5 BauNVO) in seinem Charakter als „Ländliches Mischgebiet“ zu entwickeln. Dieser ist grundsätzlich über die Einhaltung eines Gleichgewichts von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, Wohnnutzung sowie (nicht wesentlich störenden) Handwerks- und Gewerbebetrieben definiert.
Der Flächennutzungsplan sieht die Darstellung von Neudichau als Dorfgebiet (§ 1 Abs. 2 Nr. 5, § 5 BauNVO) bereits vor. Es wird also nicht nur die Baufläche (§ 1 Abs. 1 BauNVO), sondern bereits die konkrete Gebietsart dargestellt. Im nachfolgenden Verfahren über den Erlass einer Entwicklungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB) wird dann die Gebietsart verbindlich festgesetzt (§ 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB). Die allgemeine Zweckbestimmung ist in § 5 Abs. 1 BauNVO gesetzlich bestimmt. Anders als bei Mischgebieten nach § 6 BauNVO ist bei Dorfgebieten (als ländliches Mischgebiet; BVerwG 04.12.1995, 4 B 258.95) ein qualitatives und quantitatives Mischungsverhältnis aber nicht Voraussetzung (BVerwG 23.04.2009). Der Gebietscharakter eines Dorfgebiets geht erst dann verloren, wenn die landwirtschaftliche Nutzung völlig verschwindet und auch eine Wiederaufnahme ausgeschlossen erscheint (erst ein Baugebiet ganz ohne Gebäude land- und forstwirtschaftlicher Betriebsstellen ist kein Dorfgebiet mehr – BVerwG 29.05.2001).
Mit der Festsetzung als Dorfgebiet nach § 5 Abs. 1 BauNVO im nachfolgenden Satzungsverfahren ist der Stellungnahme entsprochen.
3.9 IHK München und Oberbayern (Schreiben vom 17.08.2015)
Mit den hier dargelegten Planänderungen des Flächennutzungsplans besteht Einverständnis. Es ist ausdrücklich zu begrüßen und zu befürworten, dass der großen Nachfrage nach gewerblichen Bauflächen Rechnung getragen wird und das Gewerbegebiet Schammach erweitert werden soll. Es sind keine städtebaulichen oder ortsplanerischen Einwendungen oder Hemmnisse zu erkennen, die gegen die Ausweisung weiterer Bauflächen in diesem Gebiet sprächen. Insbesondere können wir dem geplanten Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen zur Wahrung des Gebietscharakters eines Gewerbegebietes zustimmen. Ebenso können wir der Darstellung eines Dorfgebietes für den Ortsteil Neudichau zustimmen.
Hinsichtlich der Darstellung eines Einzelanwesens als Mischgebiet weisen wir rein vorsorglich darauf hin, dass die Ausweisung eines Mischgebietes eine ausgewogene Mischung aus Wohn- und Gewerbenutzungen voraussetzt. Andernfalls ist zu befürchten, dass die Festsetzung zur Art der zulässigen Nutzung funktionslos werden könnte.
Weitere Anregungen oder Bedenken sind nicht vorzubringen.
Der Grund, warum das im Außenbereich gelegene Wohnhaus Brucker Straße 11 in den Geltungsbereich des Gewerbegebietes (Erweiterung) einbezogen wird, liegt darin, dadurch die mit der Gewerbegebietsausweisung ausgelösten Rechtsfolgen einer abgewogenen Planungslösung zuführen zu können. So wächst das bisher nur am Rand liegende Anwesen mit der Umsetzung des geplanten Gewerbegebietes dem Bebauungszusammenhang und damit dem Innenbereich zu. Es würde eine Gemengelage entstehen (Gewerbegebiet rückt an Wohnhaus heran), die der Bebauungsplan durch eine sachgerechte Lösung vermeiden muss.
Der immissionsschutzrechtliche Schutzanspruch der dort bisher zugelassenen Wohnbebauung entspricht im Außenbereich dem in Dorf- und Mischgebieten. Um für das Grundstück einerseits die ungehinderte Fortführung der zugelassenen Wohnnutzung zu ermöglichen und aber anderseits auch eine gewerbliche Nutzung zuzulassen, wird es künftig als Mischgebiet dargestellt.
Eine naheliegendere Vorgehensweise für diese Sondersituation wäre eine bestandssichernde Festsetzung nach § 1 Abs. 10 BauGB (Fremdkörperfestsetzung). Jedoch ist der Anwendungsbereich der Ermächtigungsgrundlage nach Ansicht der Stadt Grafing b.M. nicht eröffnet. Dort wird eine Ausweisung innerhalb eines überwiegend bebauten Gebiets (Innenbereich; Planungsgebiet) vorausgesetzt. Darunter fallen Einzelanwesen leider nicht.
Mit der Festsetzung als Mischgebiet wird auch künftig die Fortführung der vorhandenen Wohnnutzung nicht ausgeschlossen und nicht nur auf die bloße Erhaltung des vorhandenen Wohngebäudes (Bestandschutz) beschränkt. Gleichzeitig hat das Grundstück eine Größe, die es ermöglicht, im Rahmen der künftigen Festsetzungen innerhalb dieses Teilgebietes (Mischgebietes) eine gemischte Nutzungsstruktur entstehen zu lassen. Eine Intensivierung der Wohnnutzung, die vor allem bei der „Nichtüberplanung“ des Grundstückes im Rahmen der Innenbereichslage entstehen würde, ist dadurch aber gleichfalls ausgeschlossen.
3.10 Bayernwerk AG (Schreiben vom 20.07.2015)
Gegen die Änderung des Flächennutzungsplanes bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlage nicht beeinträchtigt werden.
Im Änderungsbereich 1 befindet sich eine Transformatorenstation unseres Unternehmens, welch im Flächennutzungsplan fehlt. Beiliegend erhalten Sie einen Lageplan im Maßstab 1:5.000, indem die Anlage dargestellt ist. Wir bitten Sie, die fehlende Transformatorenstation im Flächennutzungsplan zu ergänzen.
Die bestehende Trafostation in Neudichau ist im Flächennutzungsplan planzeichnerisch darzustellen.
3.11 Landesbund für Vogelschutz (LBV) (E-Mail vom 02.07.2015)
Die Ausweisung von Neudichau ist unproblematisch. Da für Schammach noch keine SaP vorliegt, ist dem LBV eine Stellungnahme hierzu noch nicht möglich.
Kenntnisnahme ohne Beschlussfassung
4. Amtliche Änderungen:
Der Grenzverlauf der Flächennutzungsplanänderung im Änderungsbereich 2 (Neudichau) ist beim städtischen Grundstück Fl.Nr. 1395/12 und dann auch in der Folge beim benachbarten Grundstück Fl.Nr. 1393 der Gemarkung Straußdorf geringfügig nach Westen zu erweitern, so dass sie geradlinig mit der Bauflächendarstellung des Grundstücks Fl.Nr. 1393/1 abschließt. Damit wird der städtebaulich unbegründete Rücksprung vermieden.
5. Spezielle Artenschutzrechtliche Prüfung (SaP):
Nachfolgend eine Kurzzusammenfassung des vorläufigen Ergebnisses der SaP. Der Bericht liegt noch nicht vor.
Im Geltungsbereich wurden Vorkommen folgender prüfungsrelevanter Arten/Artengruppen als möglich eingestuft:
Haselmaus: Wald im südlichen Teil des Geltungsbereiches
Fledermäuse: Quartiere an Gebäuden und in Baumhöhlen
Zauneidechse: An Säumen, in Brachflächen und Gärten
Amphibien: Laubfrosch, Springfrosch
Tagfalter: Wiesenknopf-Ameisenbläulinge
Vögel: Arten der offenen und durch Strukturen gegliederten Agrarflur, der Wälder, Hausgärten und Siedlungen
Auf die genaue Untersuchung von Haselmaus und Fledermäusen wurde verzichtet, da keine Betroffenheit zu erwarten war.
Haselmaus: Die Haselmaus, die aufgrund ihrer Verbreitung im Raum durchaus vorkommen kann, ist durch den Eingriff nicht direkt betroffen bzw. eine Betroffenheit durch randliche Störungen lässt keine Verschlechterung des Erhaltungszustandes der Art erwarten.
Fledermäuse: Es konnten keine für Fledermäuse geeigneten Quartiere gefunden werden. Negative Einflüsse durch die Veränderung von Jagdrevieren und Flugtrassen betreffen im Vergleich zu den im Umfeld großflächig vorhandenen Lebensräumen nur kleine Bereiche (Gehölzbestände, Waldränder). Es sind daher keine signifikanten negativen Auswirkungen auf Jagdreviere und Flugtrassen von Fledermäusen zu erwarten.
Zauneidechse: Es konnte keine Zauneidechsen nachgewiesen werden. Vorkommen einzelner Tiere können jedoch nicht völlig ausgeschlossen werden. Aus benachbarten Reptilienhabitaten können einzelne Tiere einwandern. Das Vorkommen einzelne Tiere und deren Störung, Schädigung oder auch Tötung im Zuge des geplanten Gewerbegebietes führt jedoch nicht zu einer signifikanten Verschlechterung des Erhaltungszustandes der örtlichen Population der Art.
Amphibien: Weder Laubfrosch noch Springfrosch konnten nachgewiesen werden.
Tagfalter: Es konnte weder der Dunkle noch der Helle Wiesenknopf-Ameisenbläuling gefunden werden. Ebenfalls fehlt die für die Eiablage nötige Wirtspflanze, der Große Wiesenknopf.
Das Vorkommen beider Falterarten im Geltungsbereich können somit ausgeschlossen werden.
Vögel: Es wurden insgesamt 28 Vogelarten nachgewiesen. Von diesen Arten wurden 6 als naturschutzfachlich bedeutsam eingestuft. Hierbei handelt es sich um Arten der Roten Liste Bayerns und Deutschlands und streng geschützte Arten. Davon sind 2 Brutvögel im Geltungsbereich. Die restlichen 4 Arten – Mäusebussard, Schwarzspecht, Sperber und Turmfalke sind Nahrungsgäste und Arten, die im Umfeld brüten und bei denen das Untersuchungsgebiet zum Revier gehört.
Zusammenfassung: Ein Vorkommen seltener Arten aus den Artengruppen der Amphibien, Reptilien, Tagfaltern und Libellen ist im Geltungsbereich nicht gegeben. Arten der Vorwarnstufe der Roten Liste Bayern finden sich bei den Brutvögeln (Feldsperling und Goldammer).
6. Verfahrensbeschluss:
6.1 Der Entwurf des Flächennutzungsplans (15. Änderung) in der Fassung vom 18.06.2015 des Planungsverbands Äußerer Wirtschaftsraum München und der Begründung nebst Umweltbericht wird unter Berücksichtigung der durch vorhergehende Beschlussfassung erforderlichen Korrekturen gebilligt.
6.2 Der Entwurf des Flächennutzungsplans (15. Änderung) mit Begründung und der wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen, insbesondere den Ergebnissen der artenschutzrechtlichen Prüfung und der ergänzenden hydrogeologischen Untersuchung ist unter Beachtung der Anforderungen des § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen.
6.3 Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich von der Planung berührt wird, sind von der Auslegung zu benachrichtigen und es ist gem. § 4 Abs. 2 BauGB Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.
6.4 Gemäß § 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.
6.5 Die Verwaltung wird beauftragt, den Betroffenen das Ergebnis über die beschlussmäßige Behandlung der vorgebrachten Äußerungen mitzuteilen (§ 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB).

References: § 3
 § 4
 § 1
 § 35
 § 34
 § 34
 § 1
 Art. 27
 § 3
 § 4
 § 2
 Art. 32
 § 2
 § 8
 Art. 32
 § 34
 § 34
 § 35
 § 34
 Art. 49
 § 1
 § 5
 § 34
 § 35
 § 5
 § 35
 § 34
 § 34
 § 1
 § 1
 § 8
 § 1
 § 1
 § 34
 § 35
 § 5
 § 11
 § 11
 § 9
 § 15
 Art. 16
 § 9
 § 34
 Art. 23
 Art. 2
 Art. 9
 Art. 9
 Art. 2
 § 19
 Art. 1
 Art. 7
 Art. 7
 Art. 7
 § 34
 § 5
 § 5
 § 6
 § 5
 § 1
 § 3
 § 4
 § 4
 § 3
 § 4