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Timestamp: 2018-09-23 17:48:24+00:00

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La nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità e l’eventuale possibilità di conversione in contratto di mutuo ordinario
La Corte di Cassazione si è pronunciata sul tema della nullità del contratto di mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità. Tale limite è fissato dall’art. 38 del D.Lgs. n. 385 del 1993, il quale, al secondo comma, prevede che la Banca d’Italia, in conformità alle deliberazioni del CICR, determini l’ammontare massimo dei finanziamenti, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisca la concessione di finanziamenti.
La controversia, in origine, aveva ad oggetto la domanda d’insinuazione “in via privilegiata ipotecaria” nel passivo fallimentare di una S.r.l., presentata da una nota Banca per un credito assunto come derivante da un’operazione di mutuo fondiario.
Il giudice delegato, su proposta del curatore, aveva respinto il ricorso sul rilievo del superamento in sede di erogazione dei limiti di finanziabilità stabiliti dalla legge. Nel confermare la predetta decisione adottata dal giudice delegato, il Tribunale di Cagliari ribadiva l’orientamento della giurisprudenza secondo il quale “in difetto di prova positiva della conformità del contratto di mutuo fondiario alle prescrizioni dell’art. 38 TUB, il contratto è affetto da nullità, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1418 c.c.”.
Il Tribunale precisava, inoltre, che ai fini della prova dell’invalidità del contratto difforme, è necessario il controllo del rispetto di tale limite, pertanto, laddove una Banca decida di insinuarsi al passivo del debitore in ragione di un credito derivante da un mutuo fondiario, questa è onerata della prova del rispetto di tale limite. Nel caso di specie, a parere del Tribunale, tale prova non era stata raggiunta.
La Banca proponeva, quindi, ricorso in Cassazione, avente ad oggetto, tra i tanti, due motivi concernenti, uno, la violazione e/o falsa applicazione di legge in ordine all’art. 38 TUB e all’art. 1418 c.c., contestando la dichiarazione di nullità del mutuo fondiario, resa dal decreto impugnato, per superamento del limite di finanziabilità dell’80%; l’altro, invece, censurava la mancata conversione – ex art. 1424 c.c. – del mutuo fondiario nullo in mutuo ipotecario ordinario.
Quanto al primo motivo, la ricorrente assumeva che la normativa di cui all’art. 38 TUB non persegue fini di carattere generale, ma specifici dell’ordinamento bancario – a tutela delle banche – pertanto, la violazione del limite di finanziabilità dovrebbe trovare sanzione sul piano della responsabilità, senza produrre la nullità dei contratti.
La Corte di Cassazione, non accogliendo tale primo motivo di ricorso, ha confermato il suo precedente orientamento – si veda, ad esempio, la recente pronuncia del 13 luglio 2017, n. 17352 – secondo il quale il superamento del limite di finanziabilità determina la nullità del mutuo fondiario, precisando che la scelta di fissare il limite di finanziabilità alla soglia dell’80% del valore dell’immobile risponde ad una scelta di “politica economica” e persegue l’obiettivo di circoscrivere il rischio di sopravvalutare il bene “mobilizzato”, insito in un simile tipo di operatività del credito.
Quanto, poi, al secondo motivo, la Corte di Cassazione, seppur concorde nella possibilità della conversione, ha escluso la conversione automatica, sul presupposto che, per poter procedere ad una effettiva conversione di un mutuo fondiario nullo in un mutuo valido, occorre svolgere un puntuale esame del contesto delle circostanze proposte dal caso concreto, al fine di valutare se il credito sia stato erogato nella consapevolezza, o meno, del fatto che il valore dell’immobile non raggiungesse la soglia richiesta dalla legge ovvero se il conseguimento dei peculiari “vantaggi fondiari” abbia costituito la ragione unica, o comunque determinante, dell’operazione. Nel caso di specie, a parere della Corte, emergeva la chiara volontà delle parti di porre in essere non un qualunque mutuo, bensì un fondiario.
In conclusione, quindi, la Suprema Corte ha voluto chiarire che il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ex art. 38 TUB, in tema di mutuo fondiario, determina la nullità di quest’ultimo, fatta salva la possibilità della sua conversione in ordinario finanziamento ipotecario, qualora, tenuto conto dell’intento delle parti e delle circostanze del caso concreto, emerga che il conseguimento dei peculiari “vantaggi fondiari” non abbia costituito la ragione unica o determinante dell’operazione.
Allegato: Cass. 11201-2018
L’esercizio del diritto di recesso non può prescindere dall’osservanza del principio di buona fede ex art. 1375 c.c.
La Corte di Appello di Roma si è pronunciata sul tema dell’esercizio del diritto di recesso nei rapporti contrattuali di durata e sulla necessità che avvenga nel rispetto del principio di buona fede.
La controversia all’origine della pronuncia atteneva al recesso di una nota casa automobilistica francese da numerosi contratti di distribuzione con suoi concessionari, ritenuto da questi ultimi illegittimo in quanto abusivo e contrario al dovere di correttezza e buona fede nell’esecuzione dei rapporti contrattuali.
Il Giudice di primo grado aveva rigettato la tesi dei concessionari ritenendo che il produttore fosse legittimato a recedere in virtù delle clausole contrattuali e che per la legittimità dell’esercizio del diritto di recesso fosse sufficiente il rispetto del termine di preavviso.
Questa impostazione era stata confermata in secondo grado, ma poi rivista nel successivo grado di legittimità.
La Corte di Cassazione adita dai concessionari soccombenti nei due gradi di merito aveva infatti statuito che il diritto di recesso, seppur non sindacabile sotto il profilo teleologico, concretandosi in una scelta strategica del relativo titolare, non si sottrae ad un controllo in relazione alle modalità del suo esercizio. Tale esercizio deve essere parametrato al canone della buona fede, che permane quale fondamentale criterio di valutazione del comportamento delle parti nell’esecuzione del contratto ai sensi dell’art. 1375 c.c.
Proseguendo nel ragionamento, la Corte di Cassazione aveva affermato che “l’obbligo di buona fede oggettiva costituisce un autonomo dovere giuridico che si esplica nell’imporre a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra, a prescindere dall’esistenza di specifici obblighi contrattuali”. Di talché, il principio di buona fede oggettiva rappresenta uno strumento che il giudice deve utilizzare, anche in senso modificativo o integrativo dello statuto negoziale, per garantire il rispetto del giusto equilibrio tra gli opposti interessi delle parti del contratto.
Alla luce di questo principio di diritto, la causa era stata rinviata alla Corte di Appello di Roma al fine di accertare quali nel caso di specie fossero state le condotte delle parti e se esse potessero o meno essere considerate conformi ai citati doveri di correttezza e buona fede.
I giudici della Corte di Appello di Roma, dunque, adeguandosi alla pronuncia del giudice di legittimità, hanno effettuato un controllo sulle modalità di esercizio del diritto di recesso nel caso concreto. Ed hanno riscontrato che nello specifico il breve lasso di tempo intercorso tra la comunicazione del recesso – con un preavviso, seppur contrattualmente previsto, di appena 12 mesi – e la previa avvenuta imposizione di investimenti ed obiettivi minimi di vendita aveva impedito ai distributori di ammortizzare gli investimenti sostenuti per l’esecuzione del contratto.
I medesimi giudici hanno poi appurato che la concedente nel recedere dal contratto aveva frustrato l’affidamento ingenerato nei concessionari poco tempo prima, quando sottoscrivendo con loro patti aggiuntivi li aveva indotti a ritenere che il rapporto sarebbe proseguito ulteriormente.
Sulla scorta di queste constatazioni, la Corte di Appello di Roma ha giudicato contraria a correttezza e buona fede la condotta della concedente e la ha condannata al risarcimento del danno.
Allegato: Sentenza Corte d’Appello di Roma 24-10-17
La Corte Costituzionale si pronuncia: l’art. 29 D.Lgs. 276/2003 si applica anche nei rapporti tra committente e subfornitore
Con la sentenza n. 254 del 6 dicembre scorso, la Corte Costituzionale si è pronunciata sulla questione di legittimità costituzionale, sollevata in via incidentale dalla Corte di Appello di Venezia, dell’art. 29 D.Lgs. 276/2003.
Com’è noto, la norma dispone che il committente è obbligato in solido con l’appaltatore ed il subappaltatore a corrispondere ai lavoratori di questi ultimi i trattamenti retributivi ed i contributi previdenziali ed assicurativi in relazione al periodo di esecuzione del contratto di appalto.
La Corte di merito, ritenendo che il citato art. 29 potesse essere applicato ai soli casi di appalto e subappalto, e non anche ai casi di subfornitura, in ragione della sua natura di norma eccezionale, ha ravvisato un potenziale contrasto della medesima con gli art. 3 e 36 della Costituzione, non ritenendo ragionevole che i dipendenti del subfornitore fossero privati della garanzia legale di cui possono godere, invece, i dipendenti dell’appaltatore e del subappaltatore.
Nell’affrontare la questione, la Corte Costituzionale ha preliminarmente dato conto dell’esistenza di due contrapposti orientamenti sul tema del rapporto tra appalto e subfornitura:
-secondo un primo orientamento, il contratto di subfornitura costituirebbe un “sottotipo” del contratto di appalto;
- secondo un altro indirizzo interpretativo, invece, il contratto di appalto e quello di subfornitura sarebbero del tutto autonomi e distinti tra loro.
Nonostante l’esistenza del descritto contrasto interpretativo, la Consulta ha osservato che entrambi gli orientamenti consentono l’estensione della responsabilità solidale del committente ai crediti di lavoro dei dipendenti del subfornitore.
E tanto in quanto la ratio dell’art. 29, consistente nell’evitare il rischio che i meccanismi di dissociazione tra titolarità del contrato di lavoro e utilizzazione della prestazione vadano a danno dei lavoratori utilizzati nell’esecuzione del contratto, “non giustifica una esclusione della predisposta garanzia nei confronti del dipendenti del subfornitore”.
Secondo la Corte Costituzionale, inoltre, l’eccezionalità della responsabilità del committente è tale solo rispetto alla disciplina ordinaria della responsabilità civile, ma non lo è più se riferita all’ambito dei rapporti di subfornitura.
La Consulta ha dunque dichiarato non fondata la questione di legittimità costituzionale riferita alla norma in esame, atteso che essa è interpretabile, e deve essere interpretata, nel senso che “il committente è obbligato in solido (anche) con il subfornitore relativamente ai crediti lavorativi, contributivi e assicurativi dei dipendenti di questi”.
Allegato: Corte Cost. 254 6_12_2017

References: art. 1424
 art. 38
 Cass. 
 art. 1375
e contrario
 Sentenza 
 sentenza 
 art. 29
 art. 3