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Timestamp: 2016-10-20 19:51:43+00:00

Document:
1P.297/2002 (26.11.2002)
1P.297/2002/zga
1P.395/2002
1P.297/2002
Beschwerdef�hrerinnen, beide vertreten durch Advokat Christoph Vettiger, Offenburgerstrasse 4, 4057 Basel,
Beschwerdef�hrer, alle vertreten durch Advokat Christoph Vettiger, Offenburgerstrasse 4, 4057 Basel,
Politische Gemeinde Romanshorn, vertreten durch den Gemeinderat, Bahnhofstrasse 19, 8590 Romanshorn, dieser vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Wydler, Im Lindenhof, Postfach 41, 9320 Arbon,
Zonenplanrevision,
vom 20. M�rz 2002 und 22. Mai 2002.
Das Gebiet "Im Hof" in Romanshorn liegt gem�ss Zonenplan der Gemeinde Romanshorn von 1987/88 in der Wohn- und Gewerbezone 3 (WG3). Dazu geh�ren unter anderem die Parzellen Nr. 1673 (Erbinnen A.________), 1675 (Gemeinde Romanshorn), 956 (X.________), 2021 (Z.________) und 2122 (Y.________). Inmitten dieser Grundst�cke liegt die Parzelle Nr. 1676, welche der E.________AG geh�rt und mit einem Gewerbegeb�ude �berbaut ist. Westlich grenzt das Gebiet an die Industriezone an. 1997 nahmen die Stimmberechtigten von Romanshorn eine Teilrevision des Zonenplans an, wodurch ein Teil des Gebiets "Im Hof" der Gewerbezone zugeteilt wurde, die Parzellen Nr. 956 und 2122 jedoch in der Zone WG3 verblieben; die �brigen genannten Grundst�cke wurden nicht in die Teilrevision einbezogen. Infolge von Rechtsmitteln erwuchs diese Revision des Zonenplans nicht in Rechtskraft.
In der Folge unternahm die Gemeinde Romanshorn eine Totalrevision ihrer Zonenordnung. Die Stimmberechtigten stimmten dem neuen Zonenplan und einem neuen Baureglement am 2. Oktober 2000 zu. Dabei wurden unter anderem die Parzellen Nr. 1673, 1675, 1676, 2021 und 2122 sowie der n�rdliche Teil der Parzelle Nr. 956 der Gewerbezone zugewiesen; der s�dliche, mit einem Wohnhaus �berbaute Teil der Parzelle Nr. 956 verblieb in der WG3.
Dagegen erhob die Erbengemeinschaft A.________ Rekurs an das Departement f�r Bau und Umwelt des Kantons Thurgau mit dem Antrag, die Parzellen Nr. 1673, 1675, 1676, 2021, 2122 und 956 seien in der WG3 zu belassen; zudem seien einige Bestimmungen des neuen Baureglements aufzuheben.
X.________, Y.________, Z.________ sowie D.________ erhoben ebenfalls Rekurs mit dem Antrag, die Parzellen Nr. 956, 2021 und 2122 seien in der WG3 zu belassen oder der Wohnzone zuzuweisen; auch sie beantragten die Aufhebung von Art. 7 Abs. 3 des Baureglements.
Das Departement f�r Bau und Umwelt wies am 29. August 2001 die beiden Rekurse ab. Die Erbengemeinschaft A.________ einerseits sowie X.________, Y.________ und Z.________ andererseits erhoben dagegen Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau.
Das Verwaltungsgericht wies mit Urteil vom 20. M�rz 2002 die Beschwerde der Erbengemeinschaft A.________ ab. Diese erhob am 27. Mai 2002 staatsrechtliche Beschwerde (Verfahren 1P.297/2002) mit dem Antrag, den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzuheben, die Parzellen Nr. 1673, 1675, 1676, 2021, 2122 und 956 in der WG3 zu belassen und Art. 7 Abs. 3 sowie Art. 24 des Baureglements ganz oder teilweise aufzuheben. Zudem beantragten sie Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Sie r�gten unter anderem eine Rechtsverweigerung, indem das Verwaltungsgericht �ber den Antrag bez�glich der Parzellen Nr. 1675, 1676, 2021, 2122 und 956 nicht entschieden habe, und f�hrten aus, sie h�tten diesbez�glich ein Erl�uterungsgesuch an das Verwaltungsgericht gestellt und behielten sich vor, die staatsrechtliche Beschwerde zu erg�nzen.
Das Departement f�r Bau und Umwelt des Kantons Thurgau und die Gemeinde Romanshorn schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht stellt den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden k�nne.
Mit Verf�gung des Pr�sidenten der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts vom 9. Juli 2002 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Mit Urteil vom 22. Mai 2002 wies das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau auch die Beschwerde von X ________, Y.________ sowie Z.________ ab, soweit es darauf eintrat. Diese erhoben am 5. August 2002, vertreten durch den gleichen Rechtsanwalt wie die Beschwerdef�hrerinnen im Verfahren 1P.297/2002, staatsrechtliche Beschwerde (Verfahren 1P.395/2002) mit dem Antrag, der Entscheid des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben, die Parzellen Nr. 956, 2021 und 2122 seien in der WG3 zu belassen und Art. 7 Abs. 3 sowie Art. 24 des Baureglements seien ganz oder teilweise aufzuheben.
Mit Eingabe vom gleichen Tag im Verfahren 1P.297/2002 teilten die Erbinnen A.________ mit, sie verzichteten auf eine Behandlung des Erl�uterungsgesuchs an das Verwaltungsgericht. Zugleich erg�nzten sie die staatsrechtliche Beschwerde und ersuchten darum, die Eingabe im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels entgegenzunehmen.
Mit Verf�gung des Instruktionsrichters vom 15. August 2002 wurde das Verfahren 1P.297/2002 bis nach Durchf�hrung des Schriftenwechsels im Verfahren 1P.395/2002 sistiert.
Auch im Verfahren 1P.395/2002 beantragten das Departement f�r Bau und Umwelt des Kantons Thurgau sowie die Gemeinde Romanshorn Abweisung der Beschwerde, das Verwaltungsgericht ebenfalls, soweit darauf eingetreten werden k�nne.
In dem vom Bundesgericht angeordneten zweiten Schriftenwechsel hielten die Beschwerdef�hrer, die Gemeinde Romanshorn und das Verwaltungsgericht an ihren Antr�gen fest, w�hrend das Departement f�r Bau und Umwelt auf eine weitere Stellungnahme verzichtete.
Mit Verf�gung vom 6. November 2002 wurde das Verfahren 1P.297/2002 wieder aufgenommen.
Mit Verf�gung vom 19. November 2002 hat der Pr�sident der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts die Verfahren 1P.297/2002 und 1P.395/2002 vereinigt.
1.1 Die staatsrechtlichen Beschwerden gegen die kantonal letztinstanzlichen Endentscheide betreffend Zonenpl�ne sind grunds�tzlich zul�ssig (Art. 84 Abs. 2, 86 Abs. 1 und 87 OG; Art. 34 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung [RPG; SR 700]). Die Beschwerdef�hrer sind als Eigent�mer von Grundst�cken, die durch die angefochtene Planung ber�hrt werden, zur staatsrechtlichen Beschwerde legitimiert (Art. 88 OG). Das gilt auch, soweit in den Beschwerden die Zuweisung der Grundst�cke Nr. 1675 und 1676 thematisiert wird, da die planerische Behandlung dieser Parzellen hier R�ckwirkungen auf die Grundst�cke der Beschwerdef�hrer haben kann (vgl. BGE 119 Ia 362 E. 1b S. 364 f.; 116 Ia 193 E. 1b S. 194, je mit Hinweisen; Andr� Jomini, Kommentar zum RPG, Z�rich 1999, Art. 34 Rz. 58). Auf die staatsrechtlichen Beschwerden ist grunds�tzlich einzutreten.
1.2 Die staatsrechtliche Beschwerde ist freilich, von hier nicht gegebenen Ausnahmen abgesehen, kassatorischer Natur (BGE 127 II 1 E. 2c, mit Hinweis). Soweit die Beschwerdef�hrer mehr beantragen als die Aufhebung des angefochtenen Entscheids, kann auf die Beschwerden nicht eingetreten werden. Die Beschwerdeschrift muss zudem eine kurz gefasste Darlegung dar�ber enthalten, welche verfassungsm�ssigen Rechte und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Auf eine bloss appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 125 I 492 E. 1b S. 495). Die Beschwerdef�hrer r�gen jeweils auf S. 2 ihrer Beschwerden unter anderem eine Verletzung der Wirtschaftsfreiheit. Diesbez�glich enthalten jedoch die Rechtsschriften keine Begr�ndung, so dass insoweit darauf nicht einzutreten ist.
1.3 Schliesslich setzt die staatsrechtliche Beschwerde ein aktuelles und praktisches Rechtsschutzinteresse voraus. F�r die Anfechtung generell-abstrakter Erlasse gen�gt es, wenn der Beschwerdef�hrer durch die angefochtene Bestimmung virtuell, das heisst mit einer minimalen Wahrscheinlichkeit fr�her oder sp�ter einmal, in seinen rechtlich gesch�tzten Interessen betroffen ist (BGE 125 II 440 E. 1c S. 442, mit Hinweisen). Der Beschwerdef�hrer muss die tats�chlichen Umst�nde, aus denen er seine Legitimation ableitet, geltend machen und soweit m�glich belegen.
Die Beschwerdef�hrer haben ein offensichtliches aktuelles und praktisches Interesse an einem Verbleib ihrer Grundst�cke in der Zone WG3. Fraglich ist hingegen das Vorliegen eines hinreichenden Rechtsschutzinteresses an einer Aufhebung der Art. 7 und 24 des Baureglements. Die Beschwerdef�hrer beanstanden die in diesen Bestimmungen enthaltenen Bauvorschriften f�r die Zone WG3. Sie begr�nden ihre Beschwerdelegitimation nur mit ihrem Eigentum an den streitbetroffenen Parzellen und machen nicht geltend, sie bes�ssen weitere in der Zone WG3 gelegene Grundst�cke oder ged�chten, solche zu erwerben. Sollte sich erweisen, dass die Zuordnung der streitbetroffenen Grundst�cke zur Gewerbezone zul�ssig ist, werden die Beschwerdef�hrer durch die angefochtenen Bestimmungen f�r die WG3 nicht mehr betroffen. Damit entf�llt ein praktisches Interesse an einer Beurteilung der beanstandeten Vorschriften.
1.4 Mit den genannten Vorbehalten ist auf die Beschwerden einzutreten.
1.5 Der Sachverhalt ergibt sich, soweit im Zusammenhang mit den vorliegenden staatsrechtlichen Beschwerden rechtserheblich, mit hinreichender Genauigkeit aus den Akten. Auf den von den Beschwerdef�hrern beantragten Augenschein kann verzichtet werden.
Die Beschwerdef�hrer r�gen eine aktenwidrige und offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung, indem das Verwaltungsgericht tatsachenwidrig festgestellt habe, �stlich der Parzelle Nr. 1673 l�gen gewerbliche Liegenschaften und es habe ein Wandel stattgefunden. In Wirklichkeit grenze die Parzelle Nr. 1673 nur in ihrem zentralen Teil �stlich an eine gewerbliche Liegenschaft; auch seien mit Ausnahme des Geb�udes der E.________AG seit der Zonenplanrevision von 1987/88 keine gewerblichen Bauten mehr entstanden; ein Wandel oder eine Entwicklung in Richtung Gewerbenutzung habe somit nicht stattgefunden. Es sei widerspr�chlich, wenn das Verwaltungsgericht einerseits eine Entwicklung in Richtung reine Wohnnutzung, andererseits einen Wandel von der kleingewerblichen und gemischten Wohnnutzung hin zur �berwiegend gewerblich-industriellen Nutzung feststelle.
2.1 Das Verwaltungsgericht hat entgegen der Darstellung der Beschwerdef�hrer im Verfahren 1P.297/2002 nicht gesagt, das Grundst�ck Nr. 1673 grenze �stlich an mehrere Gewerbeliegenschaften; vielmehr hat es ausgef�hrt: "�stlich davon liegen gewerbliche Liegenschaften, wenn zum Teil auch noch mit Wohnnutzung". Diese Aussage bezieht sich nicht bloss auf die unmittelbar angrenzenden Grundst�cke, sondern auf das ganze �stlich der Parzelle Nr. 1673 gelegene Gebiet. Darin befinden sich unbestritten mehrere Gewerbebauten. Die Sachverhaltsfeststellung ist weder aktenwidrig noch offensichtlich unrichtig.
2.2 Wie aus den Pl�nen und dem Schriftenwechsel vor Bundesgericht hervorgeht, entwickelte sich im �stlichen Teil des Gebiets "Im Hof" eine reine Wohnnutzung, w�hrend im westlichen Teil mehrere Gewerbebauten bereits seit l�ngerer Zeit bestanden (F.________ AG und G.________ AG) oder seit dem Erlass des Zonenplans 1987/88 neu entstanden sind (Parzellen Nr. 1676 und 2816). Das Verwaltungsgericht hat genau dies festgestellt, als es (Urteil vom 20. M�rz 2002, S. 10) ausgef�hrt hat, die beabsichtigte Entwicklung des Gebiets als zusammenh�ngendes Gewerbe- und Industriegebiet habe nur bedingt stattgefunden, indem zwar einerseits eine Ausdehnung der Gewerbe- und Industriet�tigkeit stattgefunden habe, andererseits aber die Wohn- und Gewerbezone h�ufig dazu ben�tzt worden sei, ausschliesslich Wohnbauten zu errichten. Die Sachverhaltsfeststellung des Verwaltungsgerichts ist weder aktenwidrig noch offensichtlich unrichtig noch widerspr�chlich.
Die Beschwerdef�hrer r�gen eine Missachtung der Planbest�ndigkeit. Seit der Teilrevision der Zonenplanung von 1997, anl�sslich welcher auf eine Umzonung der streitbetroffenen Parzellen bewusst verzichtet worden sei, h�tten sich keine neuen Gr�nde ergeben, die f�r eine Umzonung spr�chen. Auch seit der Zonenplanung von 1987/88 h�tten sich die Verh�ltnisse nicht wesentlich ge�ndert. Damals sei das Gebiet "Im Hof" nach einer umfassenden Interessenabw�gung der Zone WG3 zugewiesen worden. Die Gemeinde k�nne nach Treu und Glauben nicht eine unerwartete oder neue Entwicklung geltend machen. Art. 21 Abs. 2 RPG sei damit willk�rlich angewendet worden.
3.1 Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspl�ne �berpr�ft und n�tigenfalls angepasst, wenn sich die Verh�ltnisse wesentlich ge�ndert haben. Damit wird der Grundsatz der Planbest�ndigkeit verankert, der sich auch aus dem Gebot von Treu und Glauben (Art. 9 BV) ergibt und dessen Anwendung insoweit vom Bundesgericht frei �berpr�ft wird (Urteil 1P.611/2001 vom 25. Januar 2002, E. 2.4, mit Hinweisen).
Der Grundsatz der Planbest�ndigkeit hat keine absolute Bedeutung. Die Pl�ne sind revidierbar, sofern sich die f�r die Planung massgebenden Verh�ltnisse seit der Planfestsetzung erheblich ge�ndert haben (BGE 124 II 391 E. 4b S. 396; 123 I 175 E. 3a S. 182 f.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Aufl., Z�rich 1999, S. 119 f.). Zudem sind Zonenpl�ne ungeachtet der Vorschrift von Art. 21 Abs. 2 RPG in der Regel nach etwa 15 Jahren zu �berarbeiten (Art. 15 lit. b RPG; BGE 119 Ib 138 E. 4e S. 145; ZBl 97/1996 S. 36 E. 3c). Je neuer der Plan ist und je einschneidender sich die beabsichtigte �nderung auswirkt, desto st�rkeres Gewicht hat der Grundsatz der Planbest�ndigkeit und um so gewichtiger m�ssen die Gr�nde sein, welche f�r eine Plan�nderung sprechen (BGE 120 Ia 227 E. 2c S. 233; 113 Ia 444 E. 5b S. 455; 109 Ia 113 E. 3 S. 115). Eine gewandelte Einstellung der Planungsorgane hinsichtlich der W�nschbarkeit einer bestimmten Nutzung vermag f�r sich allein nicht eine �nderung nach kurzer Zeit zu rechtfertigen (BGE 111 II 326 E. 3a/cc S. 327; 109 Ia 113 E. 3 S. 115). Hingegen k�nnen im Rahmen der ungef�hr alle f�nfzehn Jahre durchzuf�hrenden Gesamtrevision legitimerweise auch (gewandelte) politische Vorstellungen �ber die w�nschbare Entwicklung zum Ausdruck kommen (Urteil 1P.611/2001 vom 25. Januar 2002, E. 3.2). Die Sperrwirkung von Art. 21 Abs. 2 RPG kann sodann nur rechtm�ssigen Pl�nen zukommen (BGE 127 I 103 E. 6b/aa, mit Hinweisen), somit auch nur Pl�nen, die �berhaupt rechtsg�ltig geworden sind.
3.2 Die Zonenplan-Teilrevision von 1997 ist unbestritten nicht in Rechtskraft erwachsen. Sie konnte daher von vornherein keine Sperrwirkung entfalten. Es ist der Planungsbeh�rde unbenommen, im Rahmen von Zonenplanrevisionen von Regelungen abzuweichen, die in fr�heren Planungsvorhaben einmal vorgesehen gewesen sind, aber aus irgend welchen Gr�nden nicht rechtsg�ltig geworden sind. Auch k�nnen die Grundeigent�mer aus solchen Vorhaben keinen Anspruch auf Vertrauensschutz ableiten; bevor eine Planung von den zust�ndigen Beh�rden genehmigt worden ist, muss immer damit gerechnet werden, dass sie gar nie in Kraft treten und damit auch keine Best�ndigkeit erlangen wird. Die von den Beschwerdef�hrern zitierte Praxis des Verwaltungsgerichts, wonach auf den Zeitpunkt des Gemeindeversammlungsbeschlusses abzustellen ist, bezieht sich selbstverst�ndlich nur auf F�lle, in denen dieser Beschluss in der Folge genehmigt wird und in Kraft tritt.
3.3 Massgebender Ausgangszustand ist somit die Zonenplanung von 1987/88, von der Gemeindeversammlung genehmigt am 30. M�rz 1987. Seit diesem Zeitpunkt sind bis zur Annahme der hier streitigen Zonenplanung durch die Stimmberechtigten rund 13 � Jahre vergangen. Diese Zeitspanne entspricht ungef�hr der ordentlichen �berarbeitungsfrist. Eine ge�nderte Zonenordnung ist deshalb nicht nur zul�ssig, wenn sich die tats�chlichen Verh�ltnisse ge�ndert haben, sondern auch infolge einer Wandlung in den planerischen Vorstellungen. Es gibt keinen Anspruch darauf, dass ein Grundst�ck dauernd in derselben Zone verbleibt (BGE 123 I 175 E. 3a S. 182 f.; 116 Ib 185 E. 3c S. 187; je mit Hinweisen). Hier kommt hinzu, dass es nicht um eine Auszonung oder um eine wesentliche Reduktion der zul�ssigen Ausn�tzung geht, sondern bloss um eine Umzonung von einer Wohn- und Gewerbezone in eine Gewerbezone. Dies ist im vorliegenden Fall mit Art. 21 Abs. 2 RPG vereinbar.
Die Beschwerdef�hrer r�gen eine willk�rliche Interessenabw�gung und eine unhaltbare Begr�ndung f�r die Umzonung.
4.1 Die Gemeinde strebt mit der streitigen Umzonung an, die Entstehung von reinen Wohngebieten zu vermeiden, was in diesem Gebiet unerw�nscht sei, aber mit der Wohn- und Gewerbezone nicht verhindert werden k�nne. Das Verwaltungsgericht hat die Umzonung damit gerechtfertigt, der Sprung von der Wohn- und Gewerbezone zur reinen Industriezone sei siedlungstypisch zu gross und daher zu vermeiden. Auch aus wohnhygienischen Gr�nden und zum Schutze vor Immissionen k�nne zwischen der Industriezone und der Zone mit Wohnnutzung eine gewerbliche Pufferzone errichtet werden. Zudem w�rden sowohl der kantonale als auch der kommunale Richtplan hier ein zusammenh�ngendes Industrie- und Gewerbegebiet vorsehen.
Die Beschwerdef�hrer bringen vor, die westlich des fraglichen Gebiets liegende Industrie verursache gar keine Emissionen; das zul�ssige Bauvolumen in Industrie-, Gewerbe- sowie Wohn- und Gewerbezone sei vergleichbar, weshalb sich aus siedlungstypischen Gr�nden eine reine Gewerbezone nicht aufdr�nge. Der Inhalt des kantonalen Richtplans sei von der Beschwerdegegnerin nicht belegt worden, so dass die entsprechende Feststellung des Verwaltungsgerichts aktenwidrig sei. Die angestrebte Nutzungsentmischung lasse sich ohnehin nicht erreichen, da auf den fraglichen Grundst�cken teilweise bereits Wohnbauten best�nden, die Bestandesschutz gen�ssen. Das Grundst�ck Nr. 1673 sei zudem aufgrund seiner Form f�r eine Gewerbebaute nicht geeignet. Die Umzonung sei rechtsungleich, weil andere Parzellen nicht umgezont worden seien, obwohl sie sich f�r eine durchgehende Gewerbezone ebenfalls eignen w�rden. Sodann verf�ge die Gemeinde Romanshorn bereits �ber gen�gend Industrieland und ein Bedarf an Gewerbeland bestehe nicht. Zudem sei davon auszugehen, dass die Gemeinde auf die Umzonung der Parzellen Nr. 2021, 2122 und 956 sp�testens dann verzichten werde, wenn Entsch�digungen wegen materieller Enteignung zu bezahlen sein w�rden; damit k�nne eine durchgehende Gewerbezone ohnehin nicht realisiert werden. Insgesamt bestehe an der Umzonung kein �ffentliches Interesse. Diese diene bloss dem privaten Interesse der E.________AG und der G.________ AG, indem diesen dadurch Erweiterungsm�glichkeiten geschaffen w�rden. Da das Verwaltungsgericht auf diesen Aspekt nicht eingegangen sei, habe es das rechtliche Geh�r verletzt und eine unvollst�ndige und fehlerhafte Interessenabw�gung vorgenommen.
4.2 Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die in Betracht fallenden �ffentlichen und privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende r�umliche Entwicklung und im Lichte der Ziele und Grunds�tze der Raumplanung gegeneinander abzuw�gen (Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]; BGE 119 Ia 362 E. 5a S. 372). Ob die Interessen vollst�ndig erfasst worden sind, ist Rechtsfrage. Die relative Gewichtung der potenziell widerstreitenden Interessen ist jedoch weitgehend Ermessensfrage, in welche das Bundesgericht nur eingreifen kann, wenn das Planungsermessen willk�rlich ausge�bt worden ist. Willk�rlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere L�sung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen w�re, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Willk�r liegt sodann nur vor, wenn nicht bloss die Begr�ndung eines Entscheides, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist (BGE 125 I 166 E. 2a S. 168; 124 I 247 E. 5 S. 250; 123 I 1 E. 4a S. 5; je mit Hinweisen). Das Bundesgericht auferlegt sich insbesondere Zur�ckhaltung, soweit die Beurteilung von einer W�rdigung der �rtlichen Verh�ltnisse abh�ngt, wie namentlich bei der �berpr�fung von Raumpl�nen; es ist nicht oberste Planungsinstanz, sondern hat den Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum der kantonalen Instanzen zu beachten, soweit das Ermessen nach rechtlich zul�ssigen, sachlichen Kriterien ausge�bt worden ist (Art. 2 Abs. 3 RPG; BGE 119 Ia 362 E. 3a S. 366 und 5a S. 372).
4.3 Es l�sst sich grunds�tzlich mit sachlichen �berlegungen rechtfertigen, reine Gewerbezonen ohne Wohnnutzung zu bilden. Daf�r k�nnen Aspekte des Immissionsschutzes sprechen, wie im vorliegenden Fall gerade die von den Beschwerdef�hrern beanstandeten L�rmemissionen der E.________AG belegen. Da diese in der (bisherigen) Zone WG3 liegt, ist auch unerheblich, ob von der westlich anschliessenden Industriezone Emissionen ausgehen. Eine Entmischung von Wohn- und Gewerbenutzung l�sst sich zudem auch im Hinblick auf die Erschliessungsbed�rfnisse und den Siedlungscharakter rechtfertigen, der in einer Wohnzone anders ist als in einer Gewerbezone. Dass die zul�ssigen Geb�udevolumina in den verschiedenen Zonen vergleichbar sind, l�sst daher das Bestreben, diese beiden Nutzungen zu entmischen, nicht als unhaltbar erscheinen. Zwar trifft zu, dass der s�dlichere Teil des Gebiets "Im Hof", welcher nach der angefochtenen Zonenordnung weiterhin in der Zone WG3 verbleibt, dadurch seinerseits direkt an die neue reine Gewerbezone angrenzt. Indessen ist jede Zonenplanung dadurch gekennzeichnet, dass sie irgendwo eine Grenze zwischen den verschiedenen Zonen ziehen muss. Zweifellos w�re es ebenfalls zul�ssig gewesen, die Grenze zwischen Gewerbezone und WG3 anders zu ziehen oder auf die Bildung einer reinen Gewerbezone zu verzichten. Eine Planungsmassnahme ist aber nicht schon deswegen verfassungswidrig, weil andere L�sungen ebenfalls zul�ssig oder gar zweckm�ssiger gewesen w�ren. Wenn die Beschwerdef�hrerinnen im Verfahren 1P.297/2002 in ihren erg�nzenden Bemerkungen vom 5. August 2002 r�gen, es sei willk�rlich, inmitten der bestehenden Wohnbauten eine Gewerbezone zu schaffen (und damit eine Vergr�sserung des Betriebs der E.________AG zu erm�glichen), �bersehen sie, dass bisher bereits in der WG3 Gewerbebauten zul�ssig gewesen sind.
4.4 Was die Kritik an den Ausf�hrungen des Verwaltungsgerichts �ber die Richtplanung betrifft, so �bersehen die Beschwerdef�hrer, dass im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde nicht das Verwaltungsgericht die Richtigkeit seiner Aussagen zu belegen hat, sondern umgekehrt die Beschwerdef�hrer zu begr�nden haben, dass und inwiefern die Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Entscheid tatsachenwidrig sein sollen (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Dass die Aussage �ber die kantonale Richtplanung in den Akten des konkreten Dossiers nicht belegt ist, stellt noch keine Aktenwidrigkeit dar, kann doch der kantonale Richtplan innerhalb eines Kantons auch anderswie gerichtsnotorisch sein.
Ob der kommunale Richtplan, auf den sich die kantonalen Beh�rden berufen haben, ordnungsgem�ss beschlossen und f�r die Stimmberechtigten massgebend ist, was die Beschwerdef�hrer verneinen, ist ebenfalls unerheblich. Best�nde kein massgeblicher Richtplan, w�re das zust�ndige Planungsorgan - innerhalb der �brigen rechtlichen Schranken - erst recht frei in der Gestaltung der Zonenplanung.
4.5 Es trifft zu, dass die angestrebte Entmischung infolge der Bestandesgarantie f�r die bestehenden Wohnbauten nicht kurzfristig erreicht werden kann. Die Planung ist jedoch nicht nur am bestehenden Zustand auszurichten, sondern im Hinblick auf die erw�nschte zuk�nftige Entwicklung auszugestalten (Art. 1 Abs. 1 RPG, Art. 2 Abs. 1 RPV). In einer mittel- oder l�ngerfristigen Perspektive ist es durchaus denkbar, dass infolge der Umzonung die bestehenden Wohnbauten durch Gewerbebetriebe ersetzt werden. Dass die Parzelle Nr. 1673 f�r sich allein eine f�r Gewerbebetriebe wenig g�nstige Form haben mag, ist deshalb nicht ausschlaggebend (abgesehen davon, dass die Grundst�ckform auch f�r eine Wohn�berbauung nicht ideal ist); denn es sind auch zuk�nftige Hand�nderungen oder Landumlegungen denkbar. Die Nutzungsplanung kann nicht einzig auf die bestehenden Grundst�cksgrenzen und Eigentumsverh�ltnisse abstellen. Umgekehrt ist auch die Kritik der Beschwerdef�hrerinnen im Verfahren 1P.297/2002 obsolet, es sei willk�rlich, eine bestehende, rechtm�ssig entstandene Nutzung zu untersagen; denn diese weitere Nutzung wird infolge der auch vom Verwaltungsgericht zugestandenen Bestandesgarantie gerade nicht untersagt.
4.6 Der Grundsatz der Rechtsgleichheit hat im Planungsrecht nur eine abgeschw�chte Bedeutung; es liegt im Wesen einer Zonenordnung, dass Grundst�cke planerisch unterschiedlich behandelt werden, obwohl sie von vergleichbarer Art und Lage sind; das Rechtsgleichheitsgebot ersch�pft sich daher im Willk�rverbot (BGE 121 I 245 E. 6e/bb S. 249, mit Hinweisen). Vorliegend l�sst es sich mit sachlichen Gr�nden rechtfertigen, dass nur die Grundst�cke im westlichen und n�rdlichen Teil des Gebiets "Im Hof" in die Gewerbezone umgezont worden sind, nicht aber diejenigen im �stlichen und s�dlichen Teil: In dem von der Umzonung betroffenen Teil liegen �berwiegend Gewerbebauten und un�berbaute Grundst�cke (Parzellen Nr. 1673, 1675 und 1676, n�rdlicher Teil der Parzelle Nr. 956); die �brigen Parzellen (Nr. 2021 und 2122) liegen zwischen Gewerbe- und Industriebauten. Demgegen�ber �berwiegt im �stlichen und s�dlichen Teil die Wohnnutzung. Dies rechtfertigt eine unterschiedliche planerische Behandlung.
4.7 Zum Bedarf an Gewerbeland hat das Verwaltungsgericht in seinem Urteil vom 22. Mai 2002 ausgef�hrt, mit der Zonenplanrevision seien 12 ha zus�tzliche Gewerbefl�chen geschaffen worden, wovon aber bereits ca. 10 ha �berbaut seien. Unter Ber�cksichtigung der von den bestehenden Betrieben gehorteten Ausbaureserven werde eine gewerbliche Ausbaukapazit�t von 27 % erreicht, die praktisch derjenigen der Wohnzone entspreche.
Die Beschwerdef�hrer im Verfahren 1P.395/2002 f�hren aus, mangels Angabe der Fundstelle lasse sich diese Behauptung nicht �berpr�fen; die Feststellung sei irrelevant, da Gewerbe auch in den gemischten Zonen ansiedeln k�nne; die Zahl von 27 % erscheine eher hoch. Diese nicht weiter substanziierten Ausf�hrungen lassen jedoch die Sachverhaltsfeststellungen des Verwaltungsgerichts nicht als unhaltbar oder tatsachenwidrig erscheinen.
4.8 Unerheblich ist die Annahme der Beschwerdef�hrer, es m�sste infolge der Umzonung eine Entsch�digung aus materieller Enteignung bezahlt werden, weshalb sich die angestrebte Entmischung nicht realisieren lasse. Es steht weder fest, dass die Umzonung als materielle Enteignung zu betrachten ist noch dass die Gemeinde in diesem Fall die Umzonung wieder r�ckg�ngig machen w�rde.
4.9 Eine Planung ist auch nicht deshalb schon sachlich unhaltbar, weil sie den Interessen einzelner Privater oder Betriebe entgegenkommt (vgl. BGE 124 II 391 E. 4c S. 397; 119 Ia 362 E. 5b S. 372 f.). Es liegt in der Natur einer Zonenordnung, dass die Interessen der betroffenen Grundeigent�mer nicht alle gleichermassen ber�cksichtigt werden k�nnen (BGE 116 Ia 193 E. 3b S. 195; 114 Ia 254 E. 4a S. 257). Jede Zonenzuweisung dient zwangsl�ufig denjenigen Eigent�mern am besten, welche ohnehin die in der Zone zul�ssige Nutzung auszu�ben beabsichtigen. Die streitige Umzonung ist nicht schon deshalb verfassungswidrig, weil sie eher im Interesse der ans�ssigen Gewerbebetriebe liegen mag als in demjenigen der Beschwerdef�hrer. Das Verwaltungsgericht durfte daher davon absehen, n�her auf den von den Beschwerdef�hrern dargelegten Hintergrund der Planung einzugehen. Erst recht ist dieser f�r die Beurteilung der staatsrechtlichen Beschwerde unerheblich.
4.10 Insgesamt l�sst sich die angefochtene Umzonung mit sachlichen Gr�nden rechtfertigen und ist weder rechtsungleich noch willk�rlich. Im �brigen ist die Kritik der Beschwerdef�hrer an der Umzonung weitgehend appellatorisch, so dass darauf nicht weiter einzugehen ist (E. 1.2.).
Die Beschwerdef�hrer r�gen (nur) im Zusammenhang mit dem Antrag auf Aufhebung der Art. 7 und 24 des Baureglements eine Rechtsverweigerung, indem die kantonalen Rechtsmittelinstanzen entgegen Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG keine Zweckm�ssigkeits- und Angemessenheitspr�fung durchgef�hrt h�tten, sowie eine Verletzung der Eigentumsgarantie, indem die beanstandeten Regelungen keinem �ffentlichen Interesse entspr�chen und unverh�ltnism�ssig seien. Nachdem aber die Zuweisung der Parzellen der Beschwerdef�hrer zur Gewerbezone verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist (vorne E. 4), ist auf diese R�ge nicht mehr einzugehen (vorne E. 1.3).
Die staatsrechtlichen Beschwerden erweisen sich damit als unbegr�ndet, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdef�hrern zu gleichen Teilen unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 und 7 in Verbindung mit Art. 153 und Art. 153a OG). Nach Art. 159 Abs. 2 OG - der nach der Praxis auch im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde Anwendung findet - darf obsiegenden Beh�rden oder mit �ffentlichrechtlichen Aufgaben beauftragten Organisationen in der Regel keine Parteientsch�digung zugesprochen werden. Diese Norm beruht auf der �berlegung, dass derartige Parteien in der Lage sind, ihren Rechtsstreit selbst, ohne Zuzug eines Rechtsbeistands, zu f�hren. Eine Ausnahme wird f�r kleinere und mittlere Gemeinden gemacht, die �ber keinen eigenen Rechtsdienst verf�gen und sich in komplexeren Angelegenheiten durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen m�ssen (ZBl 99/1998 S. 379 E. 6 S. 385). In konstanter Praxis stellt das Bundesgericht im staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren dabei auf die Einwohnerzahl der betreffenden Gemeinde ab. Die anwaltlich vertretene Politische Gemeinde Romanshorn hat folglich einen Anspruch auf eine Parteientsch�digung (inklusive Mehrwertsteuer), weil sie weniger als 10'000 Einwohner aufweist.
Die Gerichtsgeb�hr von insgesamt Fr. 5'000.-- wird den Beschwerdef�hrern zu je einem F�nftel, ausmachend je Fr. 1'000.--, auferlegt, unter solidarischer Haftung.
Die Beschwerdef�hrer haben die Politische Gemeinde Romanshorn f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 4'000.-- zu entsch�digen; sie haften hierf�r solidarisch.
Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrern, der Politischen Gemeinde Romanshorn sowie dem Departement f�r Bau und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 7
 Art. 7
 Art. 24
 Art. 7
 Art. 24
 Art. 34
 BGE 
 Art. 34
 Art. 7
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 21
 BGE 
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 2
 BGE 
 BGE 
 Art. 2
 BGE 
 Art. 7
 Art. 33
 Art. 153
 Art. 153
 Art. 159