Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F14-03-2006-4C-418-2005
Timestamp: 2016-10-25 20:56:56+00:00

Document:
4C.418/2005 (14.03.2006)
Urteil vom 14. M�rz 2006
Beklagte und Berufungskl�gerinnen,
vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Schl�pfer.
Berufung gegen die Verf�gung des Kantonsgerichts
von Graub�nden, Kantonsgerichtspr�sidium,
Gem�ss Vertrag vom 10. Dezember 1998 mietete die A.________ AG (Beklagte 1) von der Y.________ AG (Vermieterin) eine 1-Zimmerwohnung in Davos zu einem Mietzins von Fr. 400.-- monatlich. Die Wohnung wird von B.________ (Beklagte 2) bewohnt. Nachdem die Vermieterin Konkurs gegangen war, ersteigerte die X.________ (Kl�gerin) das Mietobjekt am 29. April 2005 und k�ndigte das Mietverh�ltnis am 30. Mai 2005 auf den 30. September 2005. Die Beklagte 1 focht diese K�ndigung an. Das entsprechende Verfahren ist zur Zeit nicht abgeschlossen.
Mit Schreiben vom 16. Juni 2005 setzte die Kl�gerin der Beklagten 1 unter Androhung der K�ndigung eine Zahlungsfrist von 30 Tagen gem�ss Art. 257d OR zur Begleichung ausstehender Mietzinse an. Am 22. Juli 2005 k�ndigte sie die Wohnung mit dem daf�r vorgesehenen Formular auf den 31. August 2005. Die Beklagten fochten diese K�ndigung bei der zust�ndigen Schlichtungsstelle an. Am 2. September 2005 reichte die Kl�gerin beim Kreisamt Davos ein Begehren um Ausweisung der Mieter ein. Gest�tzt auf Art. 274g OR erkannte der Kreispr�sident mit Verf�gung vom 23. September 2005, die ausserordentliche K�ndigung sei gem�ss Art. 257d OR per 31. August 2005 g�ltig erfolgt und entsprach dem Ausweisungsbegehren. Die Beklagten erhoben beim Kantonsgerichtspr�sidium Graub�nden Beschwerde und verlangten, es sei die Nichtigkeit beziehungsweise Unwirksamkeit der K�ndigung vom 22. Juli 2005 festzustellen und die Kl�gerin zu verpflichten, der Beklagten 2 Fr. 123'231.-- nebst Zins zu bezahlen. Mit Verf�gung vom 2. November 2005 wies das Kantonsgerichtspr�sidium die Beschwerde ab.
Gegen diese Verf�gung haben die Beklagten zun�chst staatsrechtliche Beschwerde und danach eidgen�ssische Berufung eingelegt. Die staatsrechtliche Beschwerde hat das Bundesgericht heute abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist. Mit der Berufung beantragen die Beklagten im Wesentlichen, die angefochtene Verf�gung aufzuheben, die Nichtigkeit, beziehungsweise Unwirksamkeit der K�ndigung vom 22. Juli 2005 festzustellen und die Kl�gerin zur Zahlung von Fr. 123'231.-- nebst Zins an die Beklagte 2 zu verpflichten. Die Kl�gerin schliesst auf kostenf�llige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten ist.
1.1 Die Beklagten stehen untereinander in gesch�ftlichen Beziehungen. Sie behaupten, die Beklagte 2 habe der urspr�nglichen Vermieterin die M�blierung f�r diverse Wohnungen geliefert.
1.2 Im Mietvertrag findet sich denn auch eine Klausel, wonach die Vermieterin mit der Bezahlung der gelieferten M�blierung f�r das Mietobjekt und zwei weitere Liegenschaften im R�ckstand sei. Es seien Eigentumsvorbehalte eingetragen. Die Mietzinsforderung werde mit diesen Guthaben verrechnet.
1.3 Die Beklagte 1 leistete somit an die urspr�ngliche Vermieterin keine Zahlungen. Die Mietzinsforderungen wurden vielmehr jeweils durch Verrechnung getilgt. Nachdem die Kl�gerin das Mietobjekt ersteigert hatte, �nderten die Beklagten ihr Verhalten nicht, sondern stellten sich auf den Standpunkt, dass die Mietzinsforderung weiterhin durch Verrechnung getilgt w�rde. Als bereits ein Verfahren wegen einer ordentlichen vermieterseitigen K�ndigung h�ngig war, sprach die Kl�gerin eine ausserordentliche K�ndigung wegen Zahlungsr�ckstands der Beklagten 1 aus und verlangte nach erfolglosem Ablauf der Zahlungsfrist die Ausweisung der Beklagten. Diese wurde von den kantonalen Instanzen gesch�tzt.
1.4 Das Kantonsgerichtspr�sidium erkannte, die Kl�gerin k�nne trotz des bez�glich der ordentlichen K�ndigung bereits h�ngigen Verfahrens eine ausserordentliche K�ndigung wegen Zahlungsr�ckstandes aussprechen. Eine allf�llige Forderung aus der gelieferten M�blierung bestehe nur gegen�ber der urspr�nglichen Vermieterin und nicht gegen�ber der Kl�gerin, weshalb nach Art. 120 OR mangels Gegenseitigkeit eine Verrechnung nicht in Frage komme. Zudem habe die Kl�gerin das Mietobjekt gem�ss Steigerungsbedingungen samt M�blierung ersteigert. Die im Beschwerdeverfahren erstmals erhobene Forderung von Fr. 123'231.-- sei nicht zu behandeln, da sie im erstinstanzlichen Verfahren nicht geltend gemacht worden sei und die Widerklage nicht im Amtsbefehlsverfahren beurteilt werden k�nne. Eine Sistierung des Verfahrens k�nne unterbleiben, da die Streitsache wegen zu tiefen Streitwerts nicht berufungsf�hig sei.
In verm�gensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung von hier nicht gegebenen Ausnahmen nur zul�ssig, wenn der Streitwert nach Massgabe der Rechtsbegehren, wie sie vor der letzten kantonalen Instanz noch streitig waren, wenigstens Fr. 8000.-- betr�gt (Art. 46 OG).
2.1 Nach Auffassung der Vorinstanz ist diese Voraussetzung nicht gegeben. Die Beklagten berufen sich dagegen auf die Forderung von Fr. 123'231.-- und erachten den massgeblichen Streitwert f�r erreicht. Ob die Berufung im Lichte von Art. 46 OG zul�ssig ist, pr�ft das Bundesgericht von Amtes wegen und mit voller Kognition (BGE 130 I 312 E. 1 S. 317 mit Hinweis).
2.2 Die Vorinstanz ging an sich zu Recht davon aus, dass sich der Streitwert im Ausweisungsverfahren danach bemisst, auf welchen Zeitpunkt f�r den Fall, dass sich die ausserordentliche K�ndigung als unzul�ssig erweist, eine K�ndigung g�ltig ausgesprochen wurde oder fr�hestens zul�ssig w�re (BGE 119 II 147 E. 1 S. 148 f.; 111 II 384 E. 1 S. 386). Sie hat aber in Bezug auf die Zul�ssigkeit der K�ndigung die Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR missachtet (BGE 111 II 384 E. 1 S. 386; Bundesgerichtsurteil 4C.118/2004 vom 28. Juli 2004 E. 1.2). Unter Ber�cksichtigung der Sperrfrist von drei Jahren ist der zur Berufung notwendige Streitwert offensichtlich erreicht, auch wenn die Forderung von Fr. 123'231.--, welche nach Auffassung der Vorinstanz nicht im Ausweisungsverfahren zu beurteilen ist und versp�tet geltend gemacht wurde, ausser Acht bleiben sollte. Auf die Berufung ist daher einzutreten.
Die Beklagten bringen zun�chst vor, die Beklagte 2 h�tte bez�glich der von ihr gelieferten M�bel einen Eigentumsvorbehalt eintragen lassen. Das Konkursamt habe best�tigt, dass die Stockwerkeinheiten ohne die M�bel verwertet w�rden. Trotzdem vermiete die Kl�gerin die von ihr ersteigerten Wohnungen mit den M�beln der Beklagten 2, weshalb ihr die M�bel in Rechnung gestellt worden seien. Nach Auffassung der Beklagten besteht damit eine Forderung, mit welcher sie gem�ss dem Mietvertrag die Mietzinsforderung verrechnet haben.
3.1 Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht grunds�tzlich an die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz gebunden. Ausnahmen von dieser Bindung kommen nur in Betracht, wenn die Vorinstanz bundesrechtliche Beweisvorschriften verletzt hat, wenn ihr ein offensichtliches Versehen unterlaufen ist (Art. 63 Abs. 2 OG) oder wenn der von ihr ermittelte Sachverhalt im Hinblick auf die Anwendung des Bundesrechts der Erg�nzung bedarf (Art. 64 OG). Die Partei, die den Sachverhalt berichtigt oder erg�nzt wissen will, hat dar�ber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen (Art. 55 Abs. 1 lit. d OG; BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 106; 115 II 484 E. 2a S. 485 f., je mit Hinweisen). Eine Erg�nzung setzt zudem voraus, dass entsprechende Sachbehauptungen bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform aufgestellt, von der Vorinstanz aber zu Unrecht f�r unerheblich gehalten oder �bersehen worden sind, was wiederum n�her anzugeben ist. Ohne diese Angaben gelten Vorbringen, die �ber die tats�chlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil hinausgehen, als neu und sind damit unzul�ssig (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG; BGE 127 III 248 E. 2c S. 252).
3.2 Die Vorbringen der Beklagten betreffend die Verwendung der M�bel finden in den tats�chlichen Feststellungen der angefochtenen Verf�gung keine St�tze. Insoweit ist nicht darauf einzutreten, da die Beklagten sich nicht auf eine der oben genannten Ausnahmen berufen.
3.3 Die Vorinstanz ging �berdies davon aus, die Beklagten h�tten die auf diesem Sachverhalt gr�ndenden Forderungen erstmals im kantonalen Beschwerdeverfahren erhoben.
3.3.1 Die in Art. 274d Abs. 3 OR verankerte soziale Untersuchungsmaxime hindert die Kantone nicht daran, neue Vorbringen im kantonalen Rechtsmittelverfahren f�r unzul�ssig zu betrachten (BGE 125 III 231 E. 4a S. 239; Bundesgerichtsurteil 4C.536/1996 vom 26. Februar 1997 E. 3b publ. in SJ 1997 S. 416 f.). Auch verpflichtet sie die Gerichte nicht, von sich aus Nachforschungen anzustellen, wenn die Vorbringen der Parteien dazu keinen Anlass geben (BGE 125 III 231 E. 4a S. 238 f.; Bundesgerichtsurteil 4C.161/1997 vom 18. Mai 1998 E. 2a, publ. in SJ 1998 S. 645 f.).
3.3.2 Dass die Beklagten ihre Vorbringen betreffend Nutzung der M�bel trotz Eigentumsvorbehalts im kantonalen Verfahren rechtzeitig und prozesskonform eingebracht h�tten, legen sie nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Entgegen der Auffassung der Beklagten gen�gt dazu nicht, dass sie bereits vor der Mietschlichtungsstelle einen Schadenersatzanspruch angemeldet haben. Die Beklagten schlossen die Eingabe an die Schlichtungsstelle n�mlich mit dem Hinweis, die Forderung gegen die urspr�ngliche Vermieterin habe bei Abschluss des Mietvertrages Fr. 123'231.-- betragen. Bis zum K�ndigungstermin sei die vereinbarte Verrechnung noch nicht "erf�llt". Aus diesem Grund sei der K�ndigungstermin bis zur g�nzlichen Bezahlung der Forderungen hinauszuschieben oder allenfalls den Beklagten f�r den Ausfall Schadenersatz zu leisten. Daraus konnten die zust�ndigen Gerichte ohne Verletzung von Bundesrecht schliessen, die von der Beklagten 2 gestellte Schadenersatzforderung beziehe sich auf diesen Sachverhalt, und festhalten, die Kl�gerin habe die Verpflichtung der urspr�nglichen Vermieterin nicht �bernommen, weshalb den Beklagten keine verrechenbare Forderung gegen�ber der Kl�gerin zustehe.
3.4 Selbst wenn man die Vorbringen der Beklagten bez�glich der Ben�tzung der M�bel durch die Kl�gerin als zutreffend unterstellt, ergibt sich daraus weder die Unzul�ssigkeit der ausserordentlichen K�ndigung noch die Begr�ndetheit der von der Beklagten 2 geltend gemachten Forderung.
3.4.1 Inwiefern die Annahme, die Kl�gerin habe die Verpflichtung der urspr�nglichen Vermieterin nicht �bernommen, gegen Bundesrecht verst�sst, legen die Beklagten nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Der in der Eingabe an die Schlichtungsstelle von den Beklagten angerufene Art. 261 OR bezieht sich auf den �bergang des Mietverh�ltnisses und erfasst nicht Forderungen gegen�ber der Vermieterschaft, mit denen die Mieter den Mietzins zu tilgen gedenken. Insoweit ist die Verrechnung mangels Gegenseitigkeit der Forderungen ausgeschlossen. Allf�llige Anspr�che der Beklagten 2 aus dem Verkauf der M�bel richten sich nicht gegen die Kl�gerin, sondern gegen die urspr�ngliche Vermieterin und w�ren im Konkursverfahren geltend zu machen gewesen.
3.4.2 Soweit der Beklagten 2 infolge Eigentumvorbehalts ein dinglicher Anspruch an den M�beln zusteht, geht dieser auf Herausgabe der M�blierung. Dass die Beklagten sich gegen�ber der Kl�gerin darauf berufen h�tten, ist nicht festgestellt und legen die Beklagten nicht dar. Eine Verrechnung des Mietzinses mit dem Herausgabeanspruch f�r M�bel kommt mangels Gleichartigkeit der Forderungen nicht in Betracht, und f�r die behauptete Pflicht der Kl�gerin zur Leistung von Schadenersatz fehlt auch in den Ausf�hrungen der Beklagten jegliche Grundlage.
3.4.3 Wenn die Vorinstanz die K�ndigung wegen Zahlungsr�ckstandes unter diesen Umst�nden als g�ltig ansah, hat sie kein Bundesrecht verletzt. Da gegen�ber der Kl�gerin kein Schadenersatzanspruch ausgewiesen ist, kann mangels Rechtsschutzinteresses offen bleiben, ob die Forderung der Beklagten 2 gest�tzt auf Art. 274g OR �berhaupt im gesamten Betrag im Ausweisungsverfahren h�tte behandelt werden m�ssen, oder ob die zwingende Kompetenzattraktion nur die f�r die ausserordentliche K�ndigung massgebende Frage, ob der Mietzins durch Verrechnung getilgt wurde, beschl�gt.
4.1 Die Beklagten sind weiter der Auffassung, eine K�ndigung, die w�hrend laufenden Schlichtungsverfahrens ausgesprochen werde, sei missbr�uchlich. Die in Art. 271a Abs. 3 lit. b f�r den Zahlungsverzug des Mieters vorgesehene Ausnahme greife nicht, weil die Forderung der Beklagten und die Verrechnung mit den Mietzinsforderungen bereits Gegenstand des Verfahrens betreffend die ordentliche K�ndigung gebildet h�tten.
4.2 Die K�ndigung entbindet die Mieter nicht von ihrer Pflicht zur Mietzinszahlung, sofern sie das Mietobjekt bei Ablauf der K�ndigungsfrist nicht verlassen. Die in Art. 271a Abs. 1 lit. d aufgestellte Vermutung, es liege eine Rachek�ndigung vor, wenn dem Mieter w�hrend laufendem Schlichtungsverfahren gek�ndigt wird, l�sst sich nicht aufrechterhalten, wenn der Mieter seiner vertraglichen Hauptpflicht nicht nachkommt (Art. 271a Abs. 3 lit. b OR; Higi, Z�rcher Kommentar, N. 209 zu Art. 271a OR). In solchen F�llen ist die ausserordentliche K�ndigung nach dem Willen des Gesetzgebers auch zul�ssig, wenn die ordentliche K�ndigung missbr�uchlich erfolgt sein sollte. Ein Mieter, der die ordentliche K�ndigung f�r unwirksam erachtet und trotzdem keinen Mietzins zahlt, verh�lt sich widerspr�chlich und verdient keinen Rechtschutz.
Die Beklagten machen sodann geltend, die von der Kl�gerin ausgesprochene K�ndigung sei rechtsmissbr�uchlich, da sie nur bezwecke, das bereits laufende ordentliche Verfahren abzuk�rzen, in welchem dieselben Forderungen zur Sprache gekommen seien.
5.1 Die Vermeidung von Verz�gerungen im Ausweisungsverfahren bei K�ndigungen wegen Zahlungsr�ckstandes des Mieters (BGE 131 I 242 E. 3 S. 246 mit Hinweis) dient dem legitimen Interesse des Vermieters, dem eine Fortsetzung des Mietverh�ltnisse nicht zuzumuten ist, sofern er keinen Mietzins erh�lt (Higi, Z�rcher Kommentar, N. 185 zu Art. 271a OR). Aus diesem Grund kommt auch eine Sistierung des Verfahrens �ber die ausserordentliche K�ndigung bis zum Abschluss des anderen Verfahrens, wie sie den Beklagten vorschwebt, nicht in Betracht. Eine vorangegangene allenfalls missbr�uchliche ordentliche K�ndigung hat auf die Zul�ssigkeit der ausserordentlichen K�ndigung wegen Mietzinsr�ckstandes keinen Einfluss (Art. 271a Abs. 3 lit. b).
5.2 Eine Verk�rzung der Rechte der Beklagten erfolgt nicht, da die Beh�rde, die aufgrund der in Art. 274g OR geregelten Kompetenzattraktion �ber die Ausweisung und �ber die G�ltigkeit der K�ndigung zu befinden hat, von Bundesrechts wegen gehalten ist, die Sache mit voller Kognition zu pr�fen, ungeachtet des daf�r nach kantonalem Recht vorgesehenen Verfahrens. Sie hat die tats�chlichen und rechtlichen Verh�ltnisse umfassend zu pr�fen, Vorfragen zu behandeln und die zur Kl�rung der Sachlage erforderlichen Beweise abzunehmen (BGE 131 I 242 E. 3.1 S. 246 mit Hinweisen). Dies haben die kantonalen Instanzen getan und festgehalten, eine allf�llige Forderung der Beklagten 2 k�nne nur gegen�ber der urspr�nglichen Vermieterin bestehen und daher mangels Gegenseitigkeit nicht mit der Mietzinsforderung der Kl�gerin zur Verrechnung gebracht werden. Damit haben sie die von den Beklagten prozesskonform vorgebrachten Einw�nde gegen die K�ndigung ohne Verletzung von Bundesrecht verworfen. Insoweit ist die angefochtene Verf�gung nicht zu beanstanden.
6.2 Aus dieser Tatsache k�nnen die Beklagten indessen nichts zu ihren Gunsten ableiten. Ihrer Beschwerde wurde im kantonalen Verfahren aufschiebende Wirkung gew�hrt. So bestand im Gegensatz zu dem in BGE 131 I 242 beurteilten Fall, auf den sich die Beklagten berufen, keine Gefahr, dass der Weg der eidgen�ssischen Berufung abgeschnitten und Bundesrecht vereitelt w�rde. Erweist sich die ausserordentliche K�ndigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters als g�ltig, m�ssen die Beklagten das Mietobjekt auch dann verlassen, wenn sich die ordentliche K�ndigung als missbr�uchlich erweisen sollte. Die Beklagten werden durch die Ausweisung mithin nicht um einen allf�lligen Erfolg der Anfechtung der ordentlichen K�ndigung gebracht.
Damit erweist sich die Berufung insgesamt als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Beklagten haben die Gerichtskosten zu tragen und der Kl�gerin eine Parteientsch�digung zu entrichten, beides unter solidarischer Haftbarkeit.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 5'000.-- wird den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
Die Beklagten haben die Kl�gerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 6'000.-- zu entsch�digen
Lausanne, 14. M�rz 2006

References: Art. 257
 Art. 274
 Art. 257
 Art. 120
 Art. 46
 Art. 271
 BGE 
 BGE 
 Art. 274
 Art. 261
 Art. 274
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 274
 BGE