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Timestamp: 2020-05-28 12:14:48+00:00

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OLG Frankfurt am Main, 05.07.2017 – 2 U 152/16 › Krau Rechtsanwälte
OLG Frankfurt am Main, 05.07.2017 – 2 U 152/16
In einem Mietvertrag kann auch eine Vereinbarung, mit welcher die Miete für einen zwischenzeitlich vergangenen Zeitraum herabgesetzt war, noch Bedeutung für die Zukunft haben und daher der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB bedürfen.
Die zeitweise Sperrung einer Landstraße, die durch ein Ausflugsgebiet führt und an welcher eine vermietete Gaststätte liegt, kann einen Mietmangel darstellen, wenn die Attraktivität des Mietobjekts gerade auf seiner besonderen Lage in diesem Ausflugsgebiet beruht und diese daher als Teil der vertraglichen Vereinbarungen anzusehen ist. Die Duldungspflicht für den Eigentümer gemäß § 906 BGB ist dabei ohne Bedeutung.
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Wiesbaden – 8. Zivilkammer – vom 15.9.2016 (Az.: 8 O 229/15) hinsichtlich des Ausspruchs zur Widerklage teilweise abgeändert und insoweit wie folgt neu gefaßt:
Die Kläger werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagte 6.878,80 € nebst 8 % Zinsen aus 2.927,60 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 1.975,60 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 zu zahlen.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Wiesbaden – 8. Zivilkammer – vom 15.9.2016 (Az.: 8 O 229/15) wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 20 % und die Beklagte zu 80 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 33.568,10 € festgesetzt, nämlich 7.551,05 € für die Berufung der Kläger und 26.017,05 € (24.000,- € + 2.017,05 €) für die Berufung der Beklagten.
Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin des Gasthauses A, bestehend aus dem Gebäude und Außenflächen, …, Stadt1, gemäß Mietvertrag vom 21.8.2009. Die Parteien schlossen schriftliche Nachtragsvereinbarungen zu dem Vertrag. Auf die Ankündigung längerfristiger Straßensperren, welche die Zufahrt zu dem Gasthaus über die Landesstraße … beeinträchtigten, hin erklärten die Kläger mit Schreiben vom 20.6.2015, das Mietverhältnis außerordentlich zum Ende September 2015, hilfsweise ordentlich zum Jahresende bzw. zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen. Die Sperrung der Straße begann am 7.9.2015. Seit dem 20.9.2015 ist die Gaststätte geschlossen. Von Oktober 2015 an zahlten die Kläger keine Miete mehr. Mit ihrer Klage verlangen sie Feststellung der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses zum 31.12.2015, hilfsweise zum 31.8.2016. Soweit sie zunächst Feststellung der Beendigung des Vertrags zum 30.9.2015 verlangt hatten, haben die Parteien erstinstanzlich den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit ihrer Widerklage verlangt die Beklagte Zahlung der Mieten für den Zeitraum von Oktober bis einschließlich Dezember 2015. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.
Das Landgericht hat durch Urteil vom 15.9.2016, den Klägern zugestellt am 11.10.2016, der Beklagten zugestellt am 13.10.2016, festgestellt, daß der Vertrag vom 21.8.2009 über die Nutzung des gastronomischen Betriebes “Gasthaus A”, …, Stadt1, zum 31.12.2015 beendet wurde. Auf die Widerklage der Beklagten hin hat es die Kläger verurteilt, an die Beklagte 7.551,05 € nebst 8 % Zinsen aus 3.231,05 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 2.160,05 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 zu zahlen. Die weitergehende Widerklage hat es abgewiesen.
Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, der Mietvertrag sei durch die mit Schreiben der Kläger vom 20.6.2015 erklärte ordentliche Kündigung zum 31.12.2015 beendet worden. Die Laufzeitregelung in § 2 Abs. 2 des Vertrages stehe der ordentlichen Kündigung nicht entgegen, da der Vertrag mangels Einhaltung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte mit der Folge der ordentlichen Kündbarkeit. Zwar hätte die Anlage, in welcher die Parkplätze gekennzeichnet worden seien, mit dem Vertrag nicht fest verbunden werden müssen, da in dem Vertrag eindeutig auf die Anlage Bezug genommen sei. Auch die Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.20112 über die zeitweilige Reduzierung des Mietzinses erfülle das Schriftformerfordernis, da sie in ihrer Überschrift und im Text einen eindeutigen Bezug zum Hauptvertrag herstelle. Die weitere Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013 erfülle das Schriftformerfordernis aber nicht, da sie zwar auf den ursprünglichen Vertrag, nicht aber auch auf die erste Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012 Bezug nehme. Die Berufung der Kläger auf den Formmangel verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, da durch die nicht formgerechte Vertragsänderung nicht nur die Kläger begünstigt würden.
Vor dem 31.12.2015 sei der Vertrag hingegen nicht beendet worden, da die erklärte außerordentliche fristlose Kündigung mangels Vorliegens eines wichtigen Grundes unwirksam gewesen sei. Der Zugang zu dem Gasthaus sei durch die Straßenbauarbeiten zwar erschwert, aber nicht entzogen worden, da die Gaststätte trotz der Teilsperrungen der Straße, die habe umfahren werden können, auch für Autofahrer jederzeit weiter erreichbar gewesen sei. Es sei trotz der Straßensperrungen weiterhin als Naherholungsgebiet für die umliegenden Ortschaften ein attraktives Ausflugsziel geblieben. Die Sperrung rühre auch nicht aus der Risikosphäre der Beklagten als Vermieterin her. Der Vortrag der Kläger zur mangelnden Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses sei nicht ausreichend. Der angebliche Umsatzrückgang um 75 % im September 2015 sei wohl auf die Schließung der Gaststätte in diesem Monat zurückzuführen.
Der Beklagte stehe der geforderte Mietzins für den Zeitraum von Oktober 2015 bis zum Ende der Mietzeit Ende Dezember 2015 zu, jedoch für die Gaststätte nur in um 25 % geminderter Höhe. Denn die Zugangserschwernis durch die Teilsperrung der … begründe einen Mangel der Mietsache. Denn der ungehinderte Zugang zu den Mieträumen sei Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung und unterfalle nicht allein dem allgemeinen unternehmerischen Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko des Mieters. Das Minderungsrecht setze ein Verschulden des Vermieters nicht voraus und trete unabhängig davon ein, ob die Gaststätte in dem Zeitraum bereits geschlossen gewesen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts verwiesen.
Die Kläger wenden sich mit ihrer am 9.11.2016 eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 23.1.2017 an diesem Tage begründeten Berufung gegen ihre Verurteilung auf die Widerklage hin. Die Beklagte wendet sich mit ihrer am 14.11.2016 eingegangenen und am 13.12.2016 begründeten Berufung gegen ihre Verurteilung auf die Klage hin und verfolgt ihre weitergehende Widerklageforderung weiter.
Die Kläger wiederholen ihre Ansicht, der Mietvertag habe infolge der von ihnen mit Schreiben vom 20.6.2015 erklärten außerordentlichen Kündigung bereits zum 30.9.2015 geendet. Denn durch die Baumaßnahme auf der …, die mit einer Vollsperrung verbunden gewesen sei, sei ihnen der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache entzogen worden. Die unbeeinträchtigte Erreichbarkeit der Mietsache sei nach dem Verständnis beider Vertragsparteien wesentlich gewesen. Denn es handele sich unstreitig um ein Ausflugslokal für Reisende, die das B durchqueren wollten. Das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache müsse die Beklagte als Vermieterin tragen. Die Regelung des § 906 Abs. 2 S. 1 BGB, die an die sachenrechtliche Einordnung der Mietsache gegenüber Dritten anknüpfe, nicht an vertragliche Vereinbarungen, sei kein tauglicher Parameter zur Feststellung eines Sachmangels. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei ihnen wegen des Gebrauchsentzugs nicht mehr zumutbar gewesen. Jedenfalls sei die Miete während des Zeitraums der Beeinträchtigungen um mindestens 75 % gemindert.
Die Kläger wiederholen ferner ihre Ansicht, der Mietvertrag wahre nicht die gesetzliche Schriftform. Beide Nachtragsvereinbarungen enthielten nicht die erforderliche zweifelsfreie Zuordnung zum ursprünglichen Mietvertrag. Mangels konkreter Angaben über das Mietobjekt, etwa durch Mitteilung seiner lokalisierbaren Anschrift, seien mehrere Objekte als vermietet infragegekommen. Die Angabe des Vertragsdatums reiche nicht aus. Auch die Nachtragsvereinbarung vom 29.5.2013 enthalte mit der Begründung eines fast kompensationslosen Sonderkündigungsrechts für einen potentiellen Erwerber eine wesentliche Vereinbarung. Das Schriftformerfordernis diene nicht nur den Interessen eines Grundstückserwerbers, sondern auch der Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien. Der Schriftformverstoß in der Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013, welcher in dem Unterlassen der Bezugnahme auf die Nachtragsvereinbarung vom 3.5.2012 liege, sei nicht durch Zeitablauf geheilt. Denn die in der Nachtragsvereinbarung vom 3.5.2012 getroffene Regelung der Miethöhe in den Jahren 2012, 2013 und 2014 habe sich auch nach Ablauf dieser Zeiträume noch auswirken können. Das daraus folgende Ergebnis sei auch nicht untragbar. Ergänzend beziehen sie sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 23.1.2016 und 28.6.2017 (Blatt 276 ff., 313 ff. der Akte) verwiesen.
das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 15.9.2016 (Az. 8 O 229/15) abzuändern und die Widerklage abzuweisen,
das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 15.9.2016 (Az. 8 O 229/15) abzuändern und
auf ihre Widerklage hin die Kläger zu verurteilen, über den Betrag von 7.551,05 € nebst Zinsen in Höhe von 8 % aus 3.231,05 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 2.160,05 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 hinaus an sie 2.017,05 € nebst 8 % Zinsen aus 910,35 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 553,35 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 zu zahlen.
Die Beklagte ist der Ansicht, der Vertrag wahre insgesamt die gesetzliche Schriftform. Die Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013 unterliege dem gesetzlichen Schriftformerfordernis nicht. Maßgebend sei entsprechend dem Zweck der gesetzlichen Regelung die Sicht eines Kaufinteressenten. Dieser werde aber durch die Vereinbarung vom 29.5.2013 nicht gebunden, sondern vielmehr begünstigt. Den Klägern stehe auch kein Recht zur Mietminderung oder gar zur außerordentlichen Kündigung zu. Die Begründung des Landgerichts hinsichtlich der Frage der Mangelhaftigkeit der Mietsache sei widersprüchlich. Ein Mangel der Mietsache liege nicht vor. Ein unverändertes Umfeld sei nicht Gegenstand der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit. Störungen durch Straßenbaumaßnahmen stellten vielmehr ein vom Mieter hinzunehmendes unternehmerisches Risiko dar. Ein Mieter müsse ebenso wie ein Anlieger solche Beeinträchtigungen, auf die auch ein Vermieter keinen Einfluß habe und die er nicht beherrsche, wie dieser entschädigungslos hinnehmen. Ergänzend beruft sie sich auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 13.12.2016 und 6.3.2017 (Blatt 259 ff., 295 ff. der Akte) Bezug genommen.
Die Berufungen beider Parteien sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat die Berufung der Kläger teilweise Erfolg. Die Berufung der Beklagten ist nicht begründet.
Die Klage ist zulässig, insbesondere besteht infolge des Streits der Parteien über das Vertragsende das erforderliche Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO). Die Widerklage ist gleichfalls zulässig.
Die Klage ist begründet. Das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend festgestellt, daß der Vertrag zwischen den Parteien vom 21.8.2009 über die Nutzung des Gasthauses A im B, bei dem es sich um einen Mietvertrag handelt (§ 535 BGB), infolge der mit Schreiben vom 20.6.2015 erklärten ordentlichen Kündigung vorzeitig mit Ablauf des 31.12.2015 endete (§ 542 Abs. 1, § 580 a Abs. 2 BGB).
Der Mietvertrag war trotz der in § 2 Abs. 1, 2 des Mietvertrages vereinbarten Festlaufzeit, welche sich mangels rechtzeitiger Kündigung über den 31.8.2012 hinaus bis zum 31.8.2017 verlängert hatte, vorzeitig ordentlich kündbar, da der Vertrag nach Abschluß der Nachtragsvereinbarung vom 29.5.2013 die gesetzliche Schriftform nicht mehr wahrte (§ 578 Abs. 1, 2, § 550 BGB).
Der ursprüngliche Mietvertrag vom 21.8.2009 wahrte die gesetzliche Schriftform, da er alle wesentlichen Vertragsumstände enthält (vgl. hierzu BGH, NZM 20124, 471 ff. m.w.N.), wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Auf die Anlage, welche die Außenanlagen ausweist (Blatt 18 der Akte) ist in § 1 Abs. 2 des Mietvertrages ausreichend klar Bezug genommen.
Auch die von allen Vertragsparteien unterzeichnete Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012 (Blatt 19 der Akte), mit welcher die Vertragsparteien eine Herabsetzung der Miete für die Zeit von September 2012 bis Ende des Jahres 2014 regelten, wahrte entsprechend der zutreffenden Begründung des Landgerichts noch die erforderliche gesetzliche Schriftform. Vertragsänderungen müssen ebenso wie der ursprüngliche Vertrag die gesetzliche Schriftform wahren (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. [BGH 25.11.2015 – XII ZR 114/14] m.w.N.). Die Bezugnahme auf den “Pachtvertrag vom 21.8.2009, § 3 Abs. 3” unter Erwähnung der “A” reichte aus, da sie zweifelsfrei auf den ursprünglichen Mietvertrag verweist. Die abstrakte Möglichkeit, die Parteien könnten weitere Miet- oder Pachtverträge über Objekte in dem Anwesen A geschlossen haben, steht dem im Hinblick auf die Abgeschlossenheit dieses Anwesens mangels konkreter Anhaltspunkte hierfür nicht entgegen, zumal es ausweislich der Ergänzungsvereinbarung um einen Geschäftsbetrieb ging.
Jedoch wahrte die weitere, am 29.5.2013 geschlossene Ergänzungsvereinbarung zum Pachtvertrag vom 21.8.2009 nicht die gesetzliche Schriftform, da sie zwar auf diesen Vertrag, nicht aber auch auf die erste Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012 Bezug nahm. Dabei wird davon ausgegangen, daß auch die Kläger diese Vereinbarung unterzeichnet haben, weil keine der Parteien dies in Abrede stellt.
Beide Nachtragsvereinbarungen enthalten für die Vertragsparteien sowie einen potentiellen Grundstückserwerber erhebliche Regelungen. Dies gilt sowohl für Vereinbarungen über eine Reduzierung der Miete für einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. [BGH 25.11.2015 – XII ZR 114/14]) als auch für die Einräumung eines außerordentlichen Kündigungsrechts für die Vermieterin im Falle eines Verkaufs des Anwesens (vgl. zu einem einseitigen Kündigungsverzicht des Vermieters für mehrere Jahre OLG München, ZMR 2016, 945 f.). Dabei kommt es gerade nicht allein darauf an, welche Bedeutung eine Vereinbarung für einen potentiellen Erwerber hat. Zweck des Schriftformerfordernisses gemäß § 550 BGB ist zwar auch, einem späteren Erwerber im Hinblick auf seinen Eintritt in das Mietverhältnis gemäß § 566 BGB zu ermöglichen, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zu unterrichten, hinzu kommen aber ferner die Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion auch für die ursprünglichen Parteien des Mietvertrages (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. [BGH 25.11.2015 – XII ZR 114/14]).
Die Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013 nennt allein den ursprünglichen Mietvertrag, nicht aber auch die erste Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der weiteren Ergänzungsvereinbarung am 29.5.2013 war diese erste Vereinbarung jedenfalls auch noch relevant, da sie eine Herabsetzung der Miete noch bis Ende 2014 regelte. Grundsätzlich nicht mehr relevant war sie aber zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung mit Schreiben vom 20.6.2015. Mithin könnte sich dieser Schriftformverstoß nicht mehr ausgewirkt haben und daher irrelevant geworden sein. Grundsätzlich ist es möglich, daß die Wahrung der gesetzlichen Schriftform eines zunächst nicht in dieser gebotenen Schriftform gefaßten Mietvertrages nachträglich dadurch eintritt, daß sich die tatsächlichen Verhältnisse so ändern, daß sie von da an dem Inhalt des Vertrages entsprechen. Der Zweck der gesetzlichen Schriftform wird hierdurch gewahrt, wenn weder die Vertragsparteien selbst noch ein potentieller Erwerber ein Interesse an der Kenntnis oder der Beweisbarkeit einer Abrede haben, die wegen Zeitablaufs keinerlei Relevanz mehr für einen von ihnen hat. Dies folgt auch aus der Voraussetzung dafür, daß die gesetzliche Schriftform überhaupt zu wahren ist, daß der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen ist (§ 550 BGB). Entsprechendes gilt für eine Nachtragsvereinbarung, die gleichfalls nur dann der Schriftform des § 550 BGB bedarf, wenn sie bindend für mehr als ein Jahr getroffen ist (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. [BGH 25.11.2015 – XII ZR 114/14]; 2013, 269 ff.; 2005, 456 f.).
Die Vertragsparteien hatten die Vereinbarung über die Herabsetzung der Miete zwar für mehr als ein Jahr getroffen, diese Herabsetzung betraf aber lediglich die Mieten bis einschließlich des Jahres 2014. Dieser Zeitraum war zum Zeitpunkt des Ausspruchs und des Zugangs der Kündigung im Jahre 2015 abgelaufen, so daß die Herabsetzung nicht mehr für ein weiteres Jahr gelten würde. Dennoch kann aber nicht ausgeschlossen werden, daß die für die Vergangenheit getroffene Regelung noch Bedeutung auch für die Zukunft haben könnte. Die Vereinbarung galt fort, sie war nicht zwischenzeitlich aufgehoben worden. Es ist demzufolge grundsätzlich denkbar, daß sich die Rechte und Pflichten aus der Zusatzvereinbarung vom 3.5.2012 auch noch für die Zeit nach dem 20.6.2015 auswirken konnten, etwa wenn insoweit Zahlungsrückstände bestehen sollten, die zudem gegebenenfalls für die Frage des Eintritts eines außerordentlichen Kündigungsrechts wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 3 BGB) von Bedeutung sein könnten, oder wenn den Mietern gegebenenfalls Minderungsrechte zustehen, die sie noch nachträglich geltend machen könnten. Zwar bestehen nach dem Vortrag der Parteien keine konkreten Anhaltspunkte für das Bestehen solcher etwaiger wechselseitiger Ansprüche. Die abstrakte Möglichkeit reicht aber insoweit aus (vgl. hierzu BGH, NZM 2016, 98 ff. [BGH 25.11.2015 – XII ZR 114/14]).
Das Berufen auf den Mangel der gesetzlichen Schriftform verstößt auch nicht ausnahmsweise gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Die Rechtsfolge der ordentlichen Kündbarkeit des Vertrages hat für die Beklagte keine gänzlich unzumutbare Situation zur Folge.
Die Widerklage ist teilweise begründet. Der Beklagten steht gegen die Kläger als Gesamtschuldner ein Anspruch auf Zahlung von Miete für die Monate Oktober bis einschließlich Dezember 2015 in Höhe von insgesamt 6.878,80 € zu (§ 535 Abs. 2, § 421 BGB). Die gesamtschuldnerische Haftung der Kläger war im Tenor auszusprechen.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien dauerte über den 30.9.2015 hinaus fort. Er wurde nicht infolge der mit Schreiben der Kläger vom 20.6.2015 ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung vorzeitig beendet (§ 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 1 BGB).
Allerdings begründete die angekündigte Teilsperrung der zu dem angemieteten Objekt führenden Landesstraße einen Mangel der Mietsache, deren Gebrauchstauglichkeit hierdurch erheblich beeinträchtigt war (§ 536 Abs. 1 BGB). Zwar war die Mietsache selbst mangelfrei. Ein Mangel der Mietsache kommt aber auch dann in Betracht, wenn das Mietobjekt selbst ordnungsgemäß ist, aber eine Einwirkung von außen vorliegt, welche sich unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirkt (vgl. hierzu BGH, NZM 2015, 481 ff. [BGH 29.04.2015 – VIII ZR 197/14]; 2000, 492 ff.). Dabei ist stets zu beachten, dass auch bei einem Gewerberaummietverhältnis das Verwendungs- und Ertragsrisiko grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fällt. Ob nachteilige Umstände im Umfeld eines Mietobjekts einen Mangel der Mietsache begründen können, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den vertraglichen Vereinbarungen, den Kenntnissen der Vertragsparteien, der Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit im Hinblick auf die Lage des Mietobjekts. Dabei ist eine Risikoverteilung zwischen dem vom Mieter selbst zu tragenden allgemeinen Risiko und dem Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorzunehmen, speziell dem Risiko des Einstehenmüssens für Umfeldmängel, soweit es den Vermieter trifft.
Die Sperrung der Straße wirkte sich unmittelbar nachteilig auf das Mietobjekt aus, da die Attraktivität der vermieteten Gaststätte gerade auch auf seiner besonderen Lage im B und seiner Erreichbarkeit als Ausflugslokal für Reisende, die das B durchqueren wollen gründet. Eine solche Durchquerung war nicht mehr in gleicher Weise, sondern nur bei Inkaufnahme eines erheblichen Umwegs möglich. Auch wenn die Gaststätte zugleich ein attraktives Ausflugsziel für die Bewohner umliegender Ortschaften ist, so steht diese Zielrichtung doch nicht im Vordergrund, weil sie die Attraktivität des Objekts nur in deutlich geringerem Maße gewährleisten könnte. Diese Umstände waren beiden Vertragsparteien bei Abschluß des Vertrages bekannt. Zwar sind die Lage einer Gaststätte und ihr Umfeld stets für deren Attraktivität von Bedeutung. Die besondere Lage dieses Objekts begründete aber gerade erst seine sinnvolle Nutzbarkeit und damit seine Vermietbarkeit überhaupt und insbesondere zu einem Mietzins wie dem in dem Mietvertag vereinbarten. Zu dieser besonderen Lage gehört untrennbar die Erreichbarkeit für Gäste mit dem Pkw, die grundsätzlich von beiden Seiten des Wispertals her gegeben ist. Die Erreichbarkeit in diesem Sinne ist daher als Teil der vertraglichen Vereinbarungen im Sinne konkludenten einer Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen.
Mit der Sperrung einer Zufahrt zu der Gaststätte liegt eine erhebliche Beeinträchtigung ihrer vertraglich vereinbarten Nutzbarkeit vor. Hierfür hat die Beklagte als Vermieterin einzustehen. Bei der Teilsperrung der Straße handelt es sich um einen objektbezogenen Umstand, der dem Risikobereich der Beklagten als Vermieterin unterfällt, nicht um einen auf den Betrieb der Gaststätte selbst bezogenen Umstand, für welchen die Kläger als Mieter und Betreiber der Gaststätte einzustehen hätten (vgl. hierzu BGH, NZM 2014, 156 ff.; 2011, 727 f.).
Das Fehlen eines Verschuldens der Beklagten an der Durchführung der Arbeiten oder auch nur der Möglichkeit einer Einflußnahme steht der Annahme eines Mangels der Mietsache nicht entgegen. Wie dargelegt stellt die Erreichbarkeit des Mietobjekts für Reisende, die das B mit dem Pkw durchfahren, zentral die Grundlage der sinnvollen Nutzbarkeit des Mietobjekts als Gaststätte dar und ist mithin grundsätzlich Vertragsinhalt im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarkeit geworden. Die Duldungspflicht des § 906 BGB ist demzufolge für die Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, insoweit grundsätzlich nicht relevant. Bei den Folgen der Sperrung handelt es sich demzufolge wie dargelegt auch um eine unmittelbare Beeinträchtigung des Mietobjekts. Zwar begründet ferner nicht jedes Erschwernis der Erreichbarkeit des Mietobjekts durch eine Änderung der Verkehrsführung oder durch sonstige Umstände einen Mangel, insbesondere wenn sie auf allgemeine Änderungen in der Verkehrsführung zurückzuführen sind, die auf einer Weiterentwicklung der städtebaulichen Entwicklung oder von Verkehrskonzepten beruhen, mit denen auch ein Mieter im allgemeinen grundsätzlich rechnen muß (hierzu vgl. BGH, NZM 2015, 481 ff. [BGH 29.04.2015 – VIII ZR 197/14]). Hier handelt es sich aber nicht um solche Änderungen von Verkehrskonzepten oder ähnliche Umstände, sondern um vorübergehende, die grundsätzlich verbleibende Nutzbarkeit des Mietobjekts für einen gewissen Zeitraum übermäßig einschränkende Umstände, wie dies gleichfalls bei durch einen Vermieter nicht zu verhindernden Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück der Fall ist (vgl. hierzu BGH, GE 2015, 1395 f.).
Die Behinderung des Gaststättenbetriebs durch die teilweise Sperrung der Straße war aber nicht so erheblich, daß eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kläger bis zu dessen Beendigung nicht mehr zumutbar gewesen wäre. Hierbei war zu berücksichtigen, daß die Sperrung nur vorübergehender Natur war, daß sie insbesondere für die Herbst- und Wintermonate angekündigt war und daß die Beklagte an der Sperrung kein Verschulden traf. Ferner ist zu berücksichtigen, daß die Kläger während der Dauer der Sperrungen jeweils nur eine geminderte Miete schuldeten und daß sie in den vorangegangenen Jahren gerade während eines Teils des entsprechenden Zeitraums ohnehin Betriebsferien angesetzt hatten, was ihnen auch in dem betreffenden Zeitraum grundsätzlich möglich gewesen wäre.
Aufgrund der Mangelhaftigkeit der Mietsache jedenfalls in dem Zeitraum von Oktober bis Dezember 2015 war die von den Klägern für diesen Zeitraum geschuldete Miete jedoch gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Im Hinblick auf das oben geschilderte Maß der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Mietobjekts im Verhältnis zu der Nutzbarkeit im mangelfreien Zustand erscheint eine Minderung des Mietzinses für die Gaststätte um 1/3 als angemessen (entsprechend § 287 Abs. 2 ZPO). Dabei fiel allerdings die Möglichkeit, die Gaststätte unter Inkaufnahme eines erheblichen Umwegs doch zu erreichen, nur in geringem Maße ins Gewicht, da ein solcher Umweg für mögliche Besucher der Gaststätte dennoch ein erhebliches Hemmnis darstellt.
Für Oktober 2015 waren nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien für das Objekt ein Mietzins von 2.400,- € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung von 660,- €, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, sowie für die Wohnung weitere 500,- € geschuldet. Zwar können Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nach Ablauf der Abrechnungsfrist mit dem 31.12.2016, welche nach Schluß der mündlichen Verhandlung und Erlaß des Urteils in erster Instanz eingetreten ist, grundsätzlich nicht mehr gefordert werden, vielmehr ist nunmehr eine Abrechnung der Betriebskosten vorzulegen (vgl. BGH, NZM 2013, 85 ff. [BGH 26.09.2012 – XII ZR 112/10]). Die Kläger haben dies aber nicht beanstandet, so daß es insoweit bei der in erster Instanz erfolgten Verurteilung bleibt. Demzufolge schulden die Kläger 2/3 aus dem Gesamtbetrag der Miete für die Gaststätte für Oktober 2015 in Höhe von 3.641,40 € und somit 2.427,60 € zuzüglich 500,- € Miete für die Wohnung, insgesamt also 2.927,60 €. Für November und Dezember 2015 waren für das Objekt ein Mietzins von 1.200,- € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung von 660,- €, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, sowie für die Wohnung weitere 500,- € geschuldet. Demzufolge schulden die Kläger für jeden der beiden Monate 2/3 aus dem Gesamtbetrag der Miete für die Gaststätte in Höhe von 2.213,40 € und somit 1.475,60 € zuzüglich 500,- € Miete für die Wohnung, insgesamt also 1.975,60 € und damit für zwei Monate 3.951,20 €. Daraus ergibt sich ein Gesamtbetrag von 6.878,80 €.
Der Zinsanspruch steht der Beklagte auf die zuerkannten Beträge aus dem Gesichtspunkt des Verzuges zu (§ 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1, 2 BGB). Die weitergehende Berufung der Kläger war zurückzuweisen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Parteien nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Obsiegens und Unterliegens zu tragen (§ 92 Abs. 1, § 91 a Abs. 1, § 97 Abs. 1 ZPO).
OLG Frankfurt am Main, 07.07.2017 – 7 W 17/17 OLG Frankfurt am Main, 04.07.2017 – 20 W 343/15

References: § 550
 § 906
 § 2
 § 550
 § 906
 § 580
 § 2
 § 550
 § 1
 § 3
 § 550
 § 566
 § 550
 § 421
 § 906
 § 287
 § 286
 § 288
 § 91
 § 97