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Timestamp: 2020-07-07 00:10:37+00:00

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1 - Condominio ripartizione delle spese per il rifacimento soffitto di un terrazzo di proprietà esclusiva
Salve e grazie per l'attenzione, ho la necessità di chiarire due quesiti riguardanti: - la ripartizione delle spese per il rifacimento, impermeabilizzazione, pavimentazione e sistemazione del soffitto sottostante (presenza di infiltrazioni d'acqua e usura della guaina catramata in modo evidente) di un terrazzo di proprietà esclusiva soprastante un box auto non interrato. Prendendo informazioni da vari siti nel quale si illustrano situazioni simili mi è parsa comune la pratica di suddividere le spese in vario modo, ma il proprietario del box auto asserisce di dover considerare il terrazzo come parte integrante dell' appartamento e quindi suggerisce il fatto che a sostenere le spese sia esclusivamente il proprietario del piano superiore.
Riguardo questo primo quesito, penso che non possano sorgere dubbi di sorta circa la doverosa applicazione dell'articolo 1126 del codice civile, in ragione dell'esclusiva titolarità del terrazzo.
Art. 1126 del codice civile. Lastrici solari di uso esclusivo.
Sebbene la norma non faccia espresso riferimento al terrazzo, la giurisprudenza ritiene la presente norma estendibile al terrazzo per analogia con il lastrico.
Estendibile in ragione della molteplice funzione di un terrazzo … una funzione anche di copertura degli appartamenti sottostanti.
… ed in ragione di questa funzione, l'argomentazione “dover considerare il terrazzo come parte integrante dell' appartamento” … non ha alcun senso.
Il terrazzo E' parte integrante dell'appartamento, ma ha anche la funzione di copertura degli altri appartamenti, quindi le spese si ripartiscono in ragione dell'articolo 1126 del codice civile.
Vorrei che leggessi le massime delle seguenti sentenze della Cassazione, alla luce delle seguenti direttive.
FUNZIONE DI COPERTURA DEL TERRAZZO
EQUIPARAZIONE DEL TERRAZZO AL LASTRICO IN RAGIONE DELLA FUNZIONE ESTENSIONE DELL'ARTICOLO 1126 DEL CODICE CIVILE A TUTTE LE SPESE ACCESSORIE.
"Premesso che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini - ovvero in proprietà esclusiva dello stesso -, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò, ai sensi dell'art. 1126 c.c., le spese per la sua riparazione o ricostruzione sono poste per due terzi a carico del condominio (cfr. Cass. nn. 11029/03, 13858/01, 3542/94, 5125/93 e 1618/87), va osservato che, sempre secondo la giurisprudenza di questa Corte, il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (Cass. n. 11449/92)
La ripartizione delle spese per la riparazione di una infiltrazione d'acqua nel tetto, verosimilmente nella parte di guarnizione di un lucernario dove il sottotetto risulta ad uso esclusivo.
In questo caso un condomino suggerisce che le spese siano ad esclusivo carico del proprietario del sottotetto in quanto la perdita è da considerarsi facente parte dell' infisso del lucernario e quindi di responsabilità di quest'ultimo. avrei quindi bisogno di una consulenza autorevole che chiarisse i vari aspetti.
Spero di essere stato esaustivo nell'esporre le questioni e resto a disposizione per eventuali chiarimenti e produzione di documenti Saluti
Anche in questo caso, il criterio per rispondere alla presente domanda è strettamente correlato alla funzione della guarnizione e del relativo lucernario. Un criterio funzionale !
Qual 'è la funzione del lucernario ? A cosa serve ?
Il lucernario ha funzione di copertura e di impermeabilizzazione della parte sottostante di edificio (parte comune) ?
Mi pare che la risposta sia negativa, quindi il lucernario, da un punto di vista funzionale, è ad uso e consumo del sottotetto, quindi le relative spese devono essere addebitate al proprietario esclusivo del sottotetto.
In questo caso, il lucernario ha lo scopo esclusivo di dare aria e luce al sottotetto e nessuna utilità per il complessivo edificio condominiale o per singole parti comuni dell'edificio, (comuni come da articolo 1117 del codice civile).
2 - Ripartizione spese di manutenzione muretto di contenimento del lastrico solare di proprietà esclusiva interamente a carico dei condomini che ne fanno uso esclusivo
Abito in un condominio di 11 appartamenti con un lastrico solare ad uso esclusivo dei 3 condomini del piano terra. Sotto al lastrico vi sono posti auto e cantine.
Il perimetro esterno del lastrico è formato da un muretto di contenimento al quale è fissata una recinzione di pali in legno.
Le spese di manutenzione del muretto e recinzione come devono essere ripartite?
A carico di tutto il condominio in base ai millesimi di proprietà?
A carico dei soli possessori del lastrico?
Oppure 1/3 - 2/3 come per la manutenzione del lastrico solare? Grazie
E' necessario innanzitutto controllare se il regolamento condominiale inserisce espressamente tra i beni comuni-condominiali, il muretto di contenimento del lastrico solare in questione.
In tal caso, le spese di manutenzione del muretto e della recinzione, saranno ripartite in base alle tabelle millesimali di proprietà, quindi saranno poste a carico di tutti i condomini.
Se il regolamento condominiale non qualifica espressamente il muretto di contenimento e la recinzione in legno, come un bene comune-condominiale, dobbiamo fare riferimento alla sentenza della Cassazione civile, sez. II del 25/02/2002 numero 2726.
Secondo la giurisprudenza della Cassazione, non si applica l'articolo 1126 del codice civile, alle spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse alla funzione di copertura (ad es. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), “mentre tutte le altre spese, ordinarie o straordinarie, attinenti alle parti di lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura, devono essere sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 codice civile”.
In questo caso, il muretto di contenimento e la relativa recinzione non hanno alcuna funzione di copertura, ma semmai una funzione di sicurezza del calpestio. Non deve perciò applicarsi il criterio di ripartizione della spesa “1/3 - 2/3” come per la manutenzione del lastrico solare, ma le relative spese di manutenzione ordinaria o straordinaria saranno suddivise, in quote eguali, tra i tre condomini titolari dell'uso esclusivo del lastrico.
Art. 1126, 1117 del codice civile
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References: Art. 1126
 Cass. 
 articolo 1117
 sentenza 
 art. 1126

Art. 1126