Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4737-PGP.html
Timestamp: 2020-04-05 02:10:51+00:00

Document:
BIC - Champ d'application et territorialité - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits de construction réalisés par les personnes physiques - Modalités d'imposition
4737-PGPBIC - Champ d'application et territorialité - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits de construction réalisés par les personnes physiques - Modalités d'imposition1
BOI-BIC-CHAMP-20-40-40-20120912
Conformément aux dispositions du 2 bis de l'article 38 du code général des impôts (CGI), les produits correspondant à des créances sur la clientèle ou à des versements reçus à l'avance en paiement du prix sont rattachés à l'exercice au cours duquel intervient la livraison des biens.
En principe, par livraison, il convient d'entendre la délivrance au sens de l'article 1604 du code civil, c'est-à-dire « le transfert de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ».
Dès lors, pour les immeubles bâtis, il y a lieu de considérer, conformément aux dispositions de l'article 1605 du code civil, que le profit est acquis au cédant l'année au cours de laquelle il remet les clefs à l'acquéreur. La remise des clefs intervient parfois lors d'une réception dite « provisoire » ou « sous réserve » ; lorsqu'il en est ainsi, la comptabilisation du profit ne peut pas être différée pour autant jusqu'à la réception dite « définitive » (CE, 24 mai 1978, req. n° 1864).
Les règles prévues par l'article 36 du CGI et l'article 37 du CGI, en ce qui concerne les périodes d'imposition, sont donc applicables.
Pour toutes précisions sur cette question, il convient de se reporter au BOI-BIC-DECLA-10.
En application des dispositions du e du 2 de l'article 50-0 du CGI, les opérations de construction sont exclues du régime des micro-entreprises. En conséquence, les profits correspondants sont obligatoirement placés sous le régime de l'imposition d'après le bénéfice réel, normal ou simplifié.
Compte tenu du caractère de stock immobilier des immeubles construits (cf. IV-B-1), les profits dégagés lors de leur cession doivent être soumis à l'impôt dans les conditions de droit commun sans pouvoir bénéficier du régime fiscal des plus-values professionnelles prévues aux articles 39 duodecies et suivants du CGI.
Les règles de droit commun de détermination des bénéfices imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux sont applicables aux profits de construction réalisés à titre habituel. Ces règles sont exposées aux BOI-BIC-BASE, BOI-BIC-CHG, BOI-BIC-PROV et BOI-BIC-DECLA à laquelle il convient de se reporter. Il paraît néanmoins utile d'apporter les précisions suivantes.
Les immeubles construits en vue de la vente constituent, au point de vue fiscal, un stock immobilier. Les immeubles inachevés constituent, quant à eux, des travaux en cours (cf. BOI-BIC-PDSTK). Ils doivent donc être évalués, pour leur inscription à l'actif du bilan, à leur prix de revient (CGI, art. 38-3, 2è al.).
Le prix de revient comprend le coût de production proprement dit (y compris le coût du terrain) et toutes les charges directes et indirectes de production et des coûts d'emprunt dans les conditions prévues à l'article 38 undecies de l'annexe III au CGI (CGI, ann. III, art. 38 nonies).
Toutefois, les donations entre vifs ne sont pas opposables à l'administration, sans qu'il y ait lieu de distinguer suivant la nature de la donation (donation simple, par contrat de mariage, donation-partage). L'administration a donc la possibilité, soit de faire abstraction de l'existence de ces donations, soit de l'admettre. Cette faculté est destinée à lui permettre de faire échec aux combinaisons tendant à diminuer le montant du profit de construction imposable (cf. BOI-BIC-CHAMP-20-40-10-I-A-§ 20) et BOI-BIC-CHAMP-20-10-10-I-B-1 et 2).
Constituent des éléments du prix de revient des immeubles construits (CGI, art. 302 septies B) :
- la redevance due pour la construction de bureaux en Île de France (articles L520-1 à L520-9 du code de l'urbanisme) ;
- le versement pour dépassement du plafond légal de densité (article L333-12 du code de l'urbanisme) ;
- la taxe locale d'équipement (CGI, art. 1585 A) ;
- la taxe départementale d'espaces naturels sensibles (article L 142-2 du code de l'urbanisme) ;
- la taxe pour le financement des dépenses des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CGI, art. 1599 B) ;
- la taxe spéciale d'équipement perçue dans le département de la Savoie (CGI, art. 1599-0 B).
En cas de ventes successives de fractions d'immeubles, il appartient à l'entreprise de répartir le prix de revient global entre les diverses fractions d'immeubles, sous le contrôle de l'administration. À défaut de méthode d'évaluation plus précise, le Conseil d'État admet une ventilation du prix de revient effectuée au prorata des millièmes de copropriété (CE, 19 mars 1980, n°s 4231 et 4773 ; CE 3 mai 1989, n° 86246).
De même, la Haute juridiction a jugé qu'en l'absence de justification permettant de procéder à une ventilation différente, le prix de revient de chaque tranche de construction est déterminé en répartissant le coût global de l'ensemble des constructions au prorata des surfaces bâties (CE, 9 mars 1988, n° 66 951).
Les personnes qui réalisent des profits de construction à titre habituel sont tenues aux obligations d'ordre général incombant aux contribuables imposables d'après leur bénéfice réel au titre des BIC (cf. BOI-BIC-DECLA-30). Ils doivent notamment souscrire la déclaration n° 2031 (cerfa n° 11085) et les tableaux ou documents annexes correspondant à leur régime d'imposition (régime réel ou régime réel simplifié) et reporter les résultats ainsi déclarés sur la déclaration des revenus n° 2042 (cerfa n° 10330). Ces obligations sont prévues par l'article 54 du CGI et l'article 54 du CGI.
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References: l'article 38
 l'article 1604
 l'article 1605
 l'article 36
 l'article 37
 l'article 50
 art. 38
 l'article 38
 art. 38
 art. 302
 art. 1585
 art. 1599
 art. 1599
 l'article 54
 l'article 54