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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Marzo 2018 | Notarios y Registradores
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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Marzo 2018
Admin, 07/03/2018
97.** ACTA DE FIN DE OBRA. CANARIAS. LIBRO EDIFICIO
98. CANCELACIÓN DE HIPOTECA: TRACTO SUCESIVO
100. HIPOTECA SOBRE DOS VIVIENDAS EN UNIDAD FUNCIONAL SIN PREVIA AGRUPACIÓN. VIVIENDA HABITUAL
101.** ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. SERVIDUMBRE: DETERMINACIÓN
103.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE. NATURALEZA DEL MANDAMIENTO. SOLICITUD DE CANCELACIÓN IMPLÍCITA.
105. COMPRAVENTA DE BIEN DE INTERÉS CULTURAL. TANTEO Y RETRACTO
106. PROPIEDAD HORIZONTAL. VENTA DE ELEMENTO PROCOMUNAL
107.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN LITERAL DEL HISTORIAL REGISTRAL DE DETERMINADAS FINCAS
108. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD POSTCONYUGAL
110. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN CUANTO AL CARÁCTER GANANCIAL CON QUE FIGURA INSCRITA UNA FINCA
111. OBRA NUEVA EN MADRID. LICENCIA Y DECLARACIÓN RESPONSABLE
112. EXHIBICIÓN DE LOS LIBROS DEL REGISTRO: LIMITACIONES. NEGATIVA A HACER CONSTAR EL PRECIO DE LA COMPRAVENTA
114. PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR
115. CONVENIO REGULADOR INSCRITO. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO
118. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON EL ANTETÍTULO EN SUPERFICIE Y LINDEROS
119. HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO. DETERMINACIÓN DE LA LEY SUCESORIA
120. VENTA POR INCAPACITADO SUJETO A TUTELA: AUTORIZACIÓN JUDICIAL. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO
121. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL DEMANDADO
122. SENTENCIA DE NULIDAD DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y DE EJECUCIÓN HIPOTECARIO. CONDENA A PAGAR UNA CANTIDAD DE DINERO
99.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. IMPIDE UN NUEVO DEPÓSITO.
104.*** CESE Y DESIGNACIÓN VOLUNTARIA DE AUDITOR. JUBILACIÓN DEL INSCRITO. SOLICITUD DE LA MINORÍA.
116. DEPÓSITO DE CUENTAS DE UNA SOCIEDAD QUE NO ACOMPAÑA INFORME DE AUDITOR A PETICIÓN DE LA MINORÍA
117. REELECCIÓN DE ADMINISTRADORES SOLIDARIOS. DISCORDANCIA RESPECTO DEL DOMICILIO DEL ADMINISTRADOR NOMBRADO
Resolución de 19 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elche n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obras nuevas, división material de fincas y extinción de condominio. (JAR)
PDF (BOE-A-2018-3190 – 16 págs. – 283 KB) Otros formatos
Se cuestiona si es inscribible un acta de finalización de obra nueva situada en la Comunidad Autónoma de Canarias, constando que la edificación finalizó el día 30 de junio de 2017. Aunque la notaria autorizante advierte que procede el depósito del libro del edificio en el Registro de la Propiedad, no se aporta, razón por la que la registradora suspende la inscripción. Las interesadas y ahora recurrentes alegan, en esencia, que no existe «en ninguna norma autonómica –canaria– dicha exigencia de forma expresa o concreta, pues es una competencia autonómica y no estatal, máxime cuando existen otros Registradores incluso de la isla, que no están exigiendo dicho requisito».
¿Es exigible el deposito en el Registro de la Propiedad del libro del edificio de aquellas obras nuevas ejecutadas tras la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación? SI.
Sustantivamente [Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)] y registralmente [Ley Hipotecaria (LH), art. 202], notarios y registradores deben exigir que haya Libro de edificación salvo que se trate de edificaciones cuya licencia sea anterior a la vigencia de la LOE.
I NORMA SUSTANTIVA.
1 Finalizada la edificación, el director de obra debe entregar el Libro del edificio al promotor, quien debe entregarlo a los usuarios del edificio. (Art. 7 LOE).
2 El Libro del edificio debe contener (i) el proyecto (con las modificaciones que, en su caso, se hayan introducido y se hayan aprobado), (ii) el acta de recepción, (iii) la relación identificativa de los agentes que han intervenido en el proceso de la construcción (iv) y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones. (Art. 7 LOE).
3 Esta exigencia, junto con el resto de disposiciones de la Ley, serán de aplicación en todo el territorio nacional “sin perjuicio de las competencias legislativas y de ejecución que tengan asumidas las Comunidades Autónomas en este ámbito” (Disposición Final primera de la Ley)
II NOTARIOS Y REGISTRADORES.
El artículo 19 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, (que entró en vigor el día 1 de julio de 2007) y posteriormente el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, y actualmente el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, han establecido y mantenido la exigencia de que «tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, (los notarios y los registradores) exigirán, (…) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios». Entre tales requisitos se encuentra incluido el relativo a la confección del libro del edificio y su entrega a los usuarios finales.
III REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015 es indudable que existe el requisito registral, también de rango legal, de que deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca (Art. 202 en relación con el art. 9, ambos de la Ley Hipotecaria y Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro).
1 Desde “la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación es indudable que existe el requisito sustantivo de rango legal de que el promotor ha de formar el libro del edificio y entregarlo a los usuarios finales de la edificación”. Se exceptúa el caso de que la normativa autonómica aplicable dispense de la obligación sustantiva de confeccionar el referido libro del edificio (lo que no sucede en Canarias)
2 “Desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015 es indudable que existe el requisito registral, también de rango legal, de que deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca.
3 Desde el punto de vista registral, también declaró en sus Resoluciones de 7 y 29 de junio de 2017, que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015, es aplicable a todo documento presentado bajo su vigencia, y por tanto, no es causa de exención a la obligación de aportar el libro del edificio para su depósito registral el hecho de que la citada norma no estuviera vigente en el momento de ser terminada la obra.
4 Quedan excluidas de esta obligación, como el mismo artículo 202 LH dice, aquellas edificaciones que por su antigüedad “no le fuera exigible”, es decir, “aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la citada ley), pues así resulta de la disposición transitoria primera de dicha ley” (R. de 7 de junio de 2017).
Deja claro la Resolución que entre las comprobaciones que deben hacer notarios y registradores con ocasión de la escrituración e inscripción de una obra nueva está el que se haya cumplido por el director de la obra con la obligación de elaborar el Libro del edificio, que debe cumplir los requisitos establecidos en el artículo 7 de la LOE, y que actualmente debe aportarse para su archivo registral. Igualmente, en la compraventa que se haga de las fincas del edificio deberá quedar constancia documental de la entrega a los usuarios del Libro del edificio. (JAR)
PDF (BOE-A-2018-3191 – 6 págs. – 190 KB) Otros formatos
Resolución de 19 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Valencia n.º 16, por la que suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca. (JAR)
PDF (BOE-A-2018-3192 – 5 págs. – 181 KB) Otros formatos
Resolución de 20 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 6 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca. (CB)
PDF (BOE-A-2018-3194 – 7 págs. – 196 KB) Otros formatos
Hechos: se presenta escritura pública en la que, además de formalizarse una agregación y una declaración de obra nueva por antigüedad, se reconoce la existencia de una servidumbre de paso. Este derecho se encontraba reconocido en virtud de sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en la que se acordaba homologar la transacción solicitada por las partes. Dicha sentencia se incorporó en el título mediante fotocopia.
La Registradora suspende la inscripción de la servidumbre por haber apreciado los siguientes defectos:
1º. La servidumbre que se pretende registrar se encuentra reconocida en virtud de auto de homologación por lo que no estamos ante uno de los medios para la constitución de servidumbre, ya que la transacción, aún homologada judicialmente no es una sentencia y ello con fundamento en los artículos 2.2 LH y 532 CC.
2º. Por no cumplir con las exigencias del principio de especialidad o determinación ya que la servidumbre que se pretende inscribir no está válidamente constituida con los requisitos de identificación del predio dominante, sirviente, titulares, dimensiones…
La DGRN confirma la calificación y señala,
1) En cuanto al primer defecto, reitera la vigencia del principio de titulación formal del artículo 3 LH y, tras definir la transacción, recuerda la doctrina consagrada en la R. de 6 de septiembre de 2016 que puede sintetizarse de la siguiente forma:
– La transacción, aun homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos.
– El auto de homologación tampoco es una sentencia.
– La homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo.
– Alcanzada la transacción y homologada judicialmente, las partes pueden llevar acabo la ejecución del negocio jurídico realizado por vía extrajudicial en cuyo caso, y en cumplimiento de la exigencia del artículo 3 LH, deben proceder al otorgamiento de la oportuna escritura pública con el fin de procurar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
– Si la ejecución extrajudicial no resulta posible -por negarse alguna de las partes al otorgamiento señalado– la transacción homologada por el juez constituye un título que lleva aparejada ejecución (artículos 1816 CC y 415.2 y 517.1.3ª LEC), por lo que la parte interesada puede solicitar del órgano jurisdiccional competente que se lleve a cabo por la vía de apremio ex artículo 708 LEC. En consecuencia, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero en nada suplen a la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública.
– La LEC no dispone la inscripción directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma de ejecución procesal permite al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. El auto del artículo 708 LEC hace innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente.
– Si se trata de negocios o actos unilaterales: sí sería directamente inscribible, en virtud del mandamiento judicial ordenando la inscripción, el testimonio del auto firme por el que se suplan judicialmente las declaraciones de voluntad del obligado a prestarlas.
– El auto judicial por el que se lleva a cabo la homologación del contrato de transacción no es un documento privado, pero la homologación judicial no altera el objeto, contenido y forma, ni el carácter privado, del acuerdo pues se limita a acreditar su existencia. Si bien las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento.
2) En cuanto al segundo defecto, para que la servidumbre pueda inscribirse debe hallarse suficientemente delimitada, en virtud de las exigencias del principio de especialidad (artículos 9 LH y 51 RH). La inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras. (ER)
PDF (BOE-A-2018-3195 – 5 págs. – 182 KB) Otros formatos
Resolución de 20 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 3, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia con firma notarialmente legitimada. (AFS)
PDF (BOE-A-2018-3196 – 12 págs. – 247 KB) Otros formatos
Hechos: Consta inscrito un derecho de superficie por un período de veinticinco años y subsiguiente declaración de obra nueva en el folio registral de una finca. Se presenta mandamiento de cancelación de la inscripción al que se acompaña testimonio de sentencia firme dictada por la Audiencia Provincial de Madrid en procedimiento de apelación.
El registrador deniega la cancelación,
1º. Porque la sentencia presentada no declara la nulidad de la escritura pública en virtud de la que se practicó la inscripción, ni acuerda su cancelación, siendo la propia sentencia, y no el mandamiento, quien debe recoger tales extremos, y,
2º. Por la falta de previa inscripción del pacto de exclusiva de suministro a que hace referencia la sentencia, cuya nulidad tampoco se declara, y al hecho de que no ha sido parte en el procedimiento la entidad otorgante de la escritura cuyo asiento se pretende cancelar con arreglo al principio de tracto sucesivo.
La DGRN realiza las siguientes consideraciones:
1) En cuanto al mandamiento,
– El Registrador aduce como defecto la insuficiencia del mandamiento presentado para llevar a cabo la cancelación solicitada.
– Señala la DGRN que el mandamiento es un acto procesal de comunicación para cualquier actuación cuya ejecución corresponda a los registradores de la Propiedad.
– El artículo 257 LH dispone que para que en virtud de resolución judicial pueda hacerse cualquier asiento en el Registro, expedirá el juez, tribunal o secretario judicial (hoy letrado de la Administración de Justicia), por duplicado, el mandamiento correspondiente, excepto cuando se trate de ejecutorias.
– A sensu contrario, cuando se trate de ejecutorias, el artículo no exige mandamiento (R. de 24 de marzo de 2004). Se entiende por ejecutoria el documento público y solemne en que se consigna una sentencia firme (artículo 245 LOPJ).
– El mandamiento no es título formal en el sentido recogido por el artículo 3 LH pues no contiene por sí mismo el título material del artículo 2 LH susceptible de modificar el contenido del Registro (R. de 6 de abril de 2006).
– En el caso resuelto, al haberse presentado el mandamiento junto con la oportuna sentencia firme de la que resulta el título material que da cobertura a la modificación del contenido del Registro, se revoca el defecto señalado por el Registrador.
2) En cuanto al artículo 38 LH, como afirma la Sentencia de 21 de septiembre de 2012 (citando la de 1 de diciembre de 1995) «(…) el hecho de haber ejercitado el actor una acción contradictoria del dominio que figura inscrito a nombre de otro en el Registro de la Propiedad, sin solicitar nominal y específicamente la nulidad o cancelación del asiento contradictorio, lleva claramente implícita esta última petición y no puede ser causa de que se deniegue la formulada respecto a la titularidad dominical».
Continúa señalando el Centro Directivo que la falta de expresión en el título presentado ante el registrador de la solicitud explícita de los asientos cuya cancelación se pretende no constituye una violación del principio de rogación pues la sola presentación en el Registro lleva implícita la solicitud de la práctica de todos los asientos que puedan practicarse siendo incumbencia del registrador la determinación de cuales sean estos. Dicha doctrina general es perfectamente compatible con la que sostiene que tratándose de inscripción de documentos judiciales y más concretamente de sentencias declarativas o constitutivas que afectan a derechos inscritos, debe especificarse qué asientos deben ser objeto de cancelación. (…) Si con la presentación del documento judicial se pretende la cancelación de asientos vigentes en el Registro debe especificarse en el mismo qué asiento o asientos han de ser objeto de cancelación. (…) Por otro lado, estando los asientos actualmente extendidos se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria) de modo que no puede el registrador por sí solo cancelarlos sin la correspondiente resolución judicial, debiendo el Juzgado manifestarlo expresamente. (ER)
PDF (BOE-A-2018-3197 – 9 págs. – 215 KB) Otros formatos
Resolución de 21 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Villarreal n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (AFS)
PDF (BOE-A-2018-3261 – 34 págs. – 541 KB) Otros formatos
Resolución de 21 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Markina-Xemein, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (AFS)
PDF (BOE-A-2018-3262 – 6 págs. – 187 KB) Otros formatos
Hechos: se presenta instancia solicitando la expedición de «copia literal del historial registral de las parcelas con los números de policía, según plano urbanístico: 1. (…) 2. (…) 3. (…)». No constaban en la citada solicitud otros datos descriptivos de las fincas ni sus respectivos datos registrales. Tampoco se indicaba la causa o motivo de la solicitud.
La Registradora expide certificación de la descripción, titularidad y cargas vigentes de una finca registral de la que resulta ser titular el solicitante, y deniega la certificación en cuanto a los siguientes extremos:
1) Respecto de la parte del historial registral no vigente de la citada finca de la que es titular el solicitante, y del historial registral del resto del edificio del que dicha finca forma parte, al no expresarse causa alguna para la solicitud, por lo que no es posible determinar si existe un interés legítimo suficiente para certificar del citado historial registral en la parte que incluye asientos no vigentes, y,
2) Respecto de las otras dos parcelas por «no constar inscritas las parcelas con los números de policía (…) de la calle (…) ni (…) de la calle (…), tal y como se ha hecho constar (…) sin que se aporten datos registrales de los mismos o cualquier otro para su identificación, por lo que no se puede determinar si el solicitante es titular de algún derecho sobre las mismas (…) por lo que no se puede determinar si (…) tiene interés legítimo en obtener la certificación solicitada».
La DGRN confirma la calificación y recuerda su doctrina sobre publicidad formal, en particular, que la posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el artículo 234 LH, pero también en estos casos es preciso que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes.
En el presente recurso, en la solicitud inicial de publicidad, no se incluye la expresión de motivo, causa o finalidad alguna de la misma. Es, posteriormente, en el escrito de recurso donde se alude a la causa o finalidad. Sin embargo, el recurso solo puede tener en cuenta los datos que obren en poder del registrador cuando emite la calificación, no pudiendo apoyarse en otros documentos ajenos a dicha presentación y que se incorporen en el trámite de alegaciones o recurso, por lo que dicha motivación resulta irrelevante a los efectos del presente expediente. Además, añade el Centro Directivo que en la solicitud de publicidad formal resulta de todo punto necesaria la adecuada concreción del bien sobre el que se pretende obtener la publicidad (artículos 221, 222, 222 bis LH, 332, 341 RH). (ER)
PDF (BOE-A-2018-3263 – 10 págs. – 222 KB) Otros formatos
Resolución de 22 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de comunidad posganancial. (ACM)
PDF (BOE-A-2018-3264 – 5 págs. – 181 KB) Otros formatos
Resolución de 22 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sepúlveda-Riaza, por la que se suspende la expedición de certificación solicitada en procedimiento de rectificación de descripción de finca. (AFS)
PDF (BOE-A-2018-3265 – 8 págs. – 210 KB) Otros formatos
Resolución de 23 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Paterna n.º 2, por la que suspende la práctica de un asiento de rectificación. (MGV)
PDF (BOE-A-2018-3335 – 7 págs. – 193 KB) Otros formatos
Resolución de 26 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 20, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva destinada a actividad comercial. (ER)
PDF (BOE-A-2018-3647 – 20 págs. – 330 KB) Otros formatos
Resolución de 27 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 13, por la que se deniega la manifestación íntegra de los libros del Registro. (MGV)
PDF (BOE-A-2018-3648 – 8 págs. – 207 KB) Otros formatos
Resolución de 27 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 5, por la que se suspende la inmatriculación de fincas en virtud de título público complementada por acta de notoriedad. (AFS)
PDF (BOE-A-2018-3649 – 9 págs. – 215 KB) Otros formatos
Resolución de 28 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Xirivella, por la que acuerda suspender la práctica de la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional. (JAR)
PDF (BOE-A-2018-3650 – 5 págs. – 180 KB) Otros formatos
Resolución de 28 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Berja, por la que se deniega la práctica de determinadas operaciones solicitadas en instancia privada. (ACM)
PDF (BOE-A-2018-3651 – 4 págs. – 239 KB) Otros formatos
PDF (BOE-A-2018-3892 – 4 págs. – 240 KB) Otros formatos
Resolución de 2 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de San Miguel de Abona, por la que acuerda suspender la práctica de inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. (IES)
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PDF (BOE-A-2018-3895 – 10 págs. – 230 KB) Otros formatos
PDF (BOE-A-2018-3896 – 13 págs. – 281 KB) Otros formatos
Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad.
La solicitud recibe la siguiente calificación:
Cierre de hoja por falta de depósito de los tres ejercicios anteriores (art. 11.2 y 378 RRM, art. 282 LSC y Resolución de la DGRN de 22 de diciembre de 2015).
Falta de inscripción del auditor que emite el informe de auditoría (art. 11.2 y 94,1,4.º RRM).
Se recurre sólo el primer defecto alegando que las cuentas están presentadas, defectuosas, desestimado el recurso por la DGRN y planteada demanda ante el Juzgado de lo Mercantil.
Señala que realmente no se “debate ni sobre el supuesto de hecho ni sobre las consecuencias jurídicas que del mismo se derivan” y que dada la claridad con que se producen sobre el cierre de hoja por falta de depósito de cuentas tanto el artículo 282 de la LSC como el artículo 378 del RRM, no será posible el depósito de cuentas de un ejercicio mientras no estén depositadas al menos las de los tres ejercicios anteriores.
Comentario: La DG se limita a ratificar su doctrina, ya establecida en otras resoluciones, sobre que el cierre de hoja se aplica, no sólo a las que pudiéramos llamar inscripciones principales, sino también al propio depósito de cuentas pues si bien no provoca una inscripción en los libros del registro debe provocarla, al menos de forma electrónica, en el libro de depósito de cuentas (cfr. art. 368 del RRM) JAGV.
PDF (BOE-A-2018-3193 – 3 págs. – 226 KB) Otros formatos
Hechos: La situación de la sociedad es la siguiente:
Existe inscrito un auditor con carácter voluntario para el ejercicio de 2014.
Sobre dicha base y ante la solicitud de un minoritario, su derecho queda enervado por la existencia de auditor inscrito.
Ahora la sociedad por medio de su administrador manifiesta que el auditor inscrito se ha jubilado y que por ello procede al nombramiento de otro distinto.
El registrador suspende la inscripción por los siguientes motivos.
Dado que el nombramiento inscrito provocó la desestimación del socio minoritario, si dicho auditor, por la causa que sea, no puede realizar la auditoría el nuevo nombramiento corresponde al Registro Mercantil (Art. 265.2 de la LSC).
Según la web del Registro oficial de auditores de cuentas, el auditor inscrito sigue figurando como ejerciente.
No consta la aceptación del auditor (Artículos 58, 141 y 154 del R.RM.).
No consta legitimada la firma del administrador único de la Sociedad que expide el (Artículos 5, 6, 58 y 192 del Reglamento del Registro Mercantil).
Sólo es objeto de recurso el primer defecto y se alega que la jubilación del auditor constituye justa causa para su cese y que por ello se procede a un nuevo nombramiento, nombramiento que no está prohibido ni frustra el derecho de los minoritarios y además que desde un punto de vista práctico “los honorarios del auditor voluntariamente designado son más ajustados que cuando precede una designación forzosa”.
Doctrina: La DG estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Repasa su doctrina sobre la designación de auditor a instancias de la minoría del artículo 265.2 de la LSC, recordando que no procede el nombramiento si “no existe interés protegible bien porque el socio ha dejado de serlo (vid. Resoluciones en sede de auditores de 16 de septiembre de 2009, 30 de abril de 2012 y 24 de septiembre de 2015), bien porque renuncia al derecho reconocido (vid. Resolución de 31 de enero de 2014), bien porque su posición jurídica está debidamente protegida en un momento en el que su interés se agota en la liquidación económica de su participación en la sociedad (vid. artículo 363 del Registro Mercantil y Resolución de 4 de febrero de 2013 en materia de auditores)”, o bien porque la sociedad, aun no estando obligada a auditar sus cuentas, ha realizado e inscrito un nombramiento voluntario.
En este caso “dados los principios de objetividad, independencia e imparcialidad que presiden la actividad auditora, no frustra el derecho del socio el origen del nombramiento, ya sea éste judicial, registral o voluntario, puesto que el auditor, como profesional independiente, inscrito en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas, ha de realizar su actividad conforme a las normas legales, reglamentarias y técnicas que regulan la actividad auditora. Consecuentemente, de existir designado un auditor por parte de la sociedad el interés protegible del socio está salvaguardado”.
Por ello si la sociedad designó auditor voluntario para la verificación de las cuentas del ejercicio 2014 e inscribió el nombramiento en la hoja de la sociedad” … “el interés protegible de los socios minoritarios se encuentra salvaguardado en la medida que el depósito de las cuentas correspondientes a dicho ejercicio no podrá llevarse a cabo sino vienen acompañadas del informe de verificación”. También si “como consecuencia de la jubilación del auditor en su día designado e inscrito, el órgano de administración promueve su cese y la inscripción de un nuevo auditor en nada se altera la anterior ecuación pues, como afirma la doctrina de nuestro Tribunal Supremo … lo trascendente es que la verificación se lleve a cabo con independencia de la persona concreta que emita el informe”.
Además el “hecho de que la designación del auditor haya sido llevada a cabo por el administrador de la sociedad y una vez vencido el ejercicio a que se refiere, no obsta a las conclusiones anteriores”… pues “el órgano de administración está perfectamente legitimado para designar auditor con el fin de que verifique las cuentas anuales en aquellos supuestos en que la sociedad no esté obligada a la verificación contable”.
Así este nombramiento es válido aunque haya acabado el ejercicio por auditar y por ello no “es obstáculo el hecho de que en su día los socios minoritarios instasen del Registro Mercantil la designación de auditor al amparo del artículo 265.2”, pues esta exigencia “no tiene carácter estructural sino que obedece, como afirmara la Resolución en sede de auditores de 7 de mayo de 2013, a que si se admitiera que la sociedad pudiera enervar el derecho del socio contratando voluntariamente un auditor de cuentas sin acreditar que dicha contratación se realizó con anterioridad a la presentación de la solicitud de nombramiento registral de auditor, se estaría impidiendo –en contra de la voluntad del legislador– la aplicación de una norma con rango legal declarativa del derecho reconocido a la minoría”.
Por tanto “acreditado en su día que el nombramiento voluntario fue anterior en el tiempo a la solicitud de la minoría e inscrito en el Registro Mercantil no existe óbice para que el administrador lleve a cabo un nuevo nombramiento y lo inscriba en la hoja correspondiente habida cuenta de que el interés protegible, la realización de la auditoría, viene garantizado por el artículo 279 de la Ley”.
Finalmente concluye que no es aplicable, como alega el registrador el artículo 265.1 de la LSC pues dicho precepto es sólo aplicable a las sociedades obligadas a verificación contable unido al hecho de que la junta general de la sociedad no haya llevado a cabo el nombramiento antes de la finalización del ejercicio a auditar o el designado no acepte o no pueda cumplir su cometido, lo que no sucede en el caso de la resolución.
Comentario: Para la DG, en los casos de nombramientos voluntarios que enervan el derecho de los minoritarios, lo decisivo es que en el momento de la resolución del expediente se cumplan los requisitos que la misma exige para desestimar su petición, es decir que san anterior a la solicitud del minoritario- en lo que incluso no ha sido muy rígida en cuanto a la fehaciencia de la fecha de nombramiento-, y que ese nombramiento se inscriba para garantizar al socio su derecho a la auditoría o que se le entregue el informe. Dándose esos requisitos las incidencias posteriores que puedan afectar a ese auditor carecen de importancia a los efectos del expediente ya resuelto e incluso parece que no sería ni siquiera necesario que se diera la justa causa para cesar al originariamente nombrado. Es decir que la sociedad podrá revocar al primer auditor alegando que es por justa causa sin necesidad de acreditarlo, y hecho esto podrá proceder al nombramiento de un nuevo auditor que será el que realice la auditoría.
En definitiva que lo importante es la auditoría y no la persona que la realice. Entendemos no obstante que esta doctrina no sería aplicable al caso de auditor inscrito por designación del registrador mercantil de forma que si el auditor por cualquier causa no pudiera realizar la auditoría, constatado ese hecho el registrador deberá designar un nuevo auditor. JAGV.
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Resolución de 28 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles XVI de Barcelona, por la que se suspende el depósito de cuentas anuales de una sociedad. (JAGV)
PDF (BOE-A-2018-3652 – 7 págs. – 194 KB) Otros formatos
Resolución de 1 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XVIII de Madrid a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una entidad. (JAGV)
PDF (BOE-A-2018-3891 – 3 págs. – 225 KB) Otros formatos
auditor, cese y nombramiento, joseangelgarciavaldecasas, jubilacion, justa causa, nombramiento voluntario, solicitud minoria

References: Resolución 
 artículo 19
 artículo 20
 Real Decreto 
 artículo 28
 Real Decreto 
 Resolución 
 artículo 202
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 Resolución 
 artículo 7

Resolución 

Resolución 
 artículo 3
 artículo 3
 artículo 708
 artículo 708

Resolución 
 artículo 257
 resolución 
 artículo 3
 artículo 2
 artículo 38
 artículo 1
 resolución 

Resolución 

Resolución 
 artículo 234

Resolución 

Resolución 

Resolución 

Resolución 

Resolución 

Resolución 

Resolución 

Resolución 

Resolución 
 Resolución 
 artículo 282
 artículo 378
 artículo 265
 Resolución 
 artículo 363
 Resolución 
 artículo 265
 Resolución 
 artículo 279
 artículo 265
 resolución 

Resolución 

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