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Timestamp: 2017-11-19 17:54:36+00:00

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Infiltrazione d’acqua proveniente da lastrico solare: chi paga i danni? | Osservatorio Assit
Infiltrazione d’acqua proveniente da lastrico solare: chi paga i danni?
Questo mese segnalo una recente interessante pronuncia del Tribunale di Genova (Tribunale di Genova, Sez. II, Sent. 14 gennaio 2016, disponibile nella banca dati elettronica: Pluris Online UTET/CEDAM) che illustra, in modo chiaro e lineare, il criterio di allocazione delle responsabilità conseguenti a delle infiltrazioni provenienti da un lastro solare.
Per apprezzare il ragionamento fatto proprio dal Tribunale di Genova si rende, come sempre, necessaria una breve ricostruzione dei fatti, così come sinteticamente riportati nelle premesse della pronuncia in esame.
Con atto di citazione ritualmente notificato il proprietario di una unità immobiliare facente parte di un Condominio sito nel territorio del Comune di Genova conveniva in giudizio i proprietari dell’appartamento sovrastante, esponendo tra l’altro:
che nella notte tra il 5 ed il 6 luglio 2009 si erano verificate all’interno del proprio alloggio copiose infiltrazioni d’acqua provenienti dall’unità abitativa di proprietà dei convenuti;
che nella suddetta occasione si erano notevolmente danneggiate le pareti ed il soffitto della sala;
che analoghi fenomeni si erano verificati anche nel mese di maggio 2010, con danni al soffitto e alle pareti lato sud est della cucina, tanto da provocare rigonfiamenti e distacchi di porzioni di intonaco;
che l’amministrazione dello stabile, avvisata di quanto accaduto, aveva denunciato il sinistro alla propria compagnia assicuratrice, la quale tuttavia aveva comunicato che il danno non rientrava tra le garanzie prestate;
che le opere di ripristino dell’appartamento ammontavano ad Euro 5.300,00, oltre IVA, come da preventivo versato in atti;
di avere, inoltre, diritto al risarcimento del danno consistente nel limitato godimento dell’immobile.
Con comparsa di risposta ritualmente depositata si costituivano in giudizio i convenuti eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva stante a loro dire la responsabilità esclusiva in capo al Condominio, e contestando nel merito tutti gli assunti avversari.
Alla prima udienza l’attore, preso atto delle difese fatte proprie dai convenuti, chiedeva ed otteneva l’autorizzazione a chiamare in causa il Codominio, il quale si costituiva in persona dell’amministratore pro tempore, contestando di avere qualsiasi responsabilità in ordine al verificarsi dei danni lamentati dall’attore. Il Condominio rilevava, per converso, che i danni erano al più da ascrivere alla mancata manutenzione degli scarichi del terrazzo sovrastante, di esclusiva proprietà dei menzionati convenuti.
Espletata una CTU, all’udienza del 22 maggio 2015 le parti precisavano le rispettive conclusioni, con assegnazione dei termini di legge per le difese conclusive.
Così ricostruiti i fatti e le vicende processuali, il Tribunale di Genova conclude affermando che la domanda attorea avente ad oggetto il risarcimento dei danni subito dall’unità immobiliare è fondata e merita, quindi, accoglimento per le seguenti considerazioni.
Nelle premesse della motivazione il Giudice osserva, per quanto attiene all’effettiva sussistenza delle infiltrazioni, che il CTU ha riscontrato la presenza di danni – aventi l’estensione di mq. 122,92 – sia sul soffitto sia sulle pareti dei locali cucina e soggiorno, con “formazioni di efflorescenze, dovute alla notevole imbibizione d’acqua dell’intonaco interno, con formazioni di sali, che in limitate parti ha causato il distacco di porzioni di intonaco“. Ad avviso del Giudice, tali danni hanno inoltre trovato conferma nelle fotografie di cui al supporto allegato alla consulenza.
Allo stesso modo – prosegue il Tribunale – risulta adeguatamente dimostrata la causa della lamentata situazione pregiudizievole, dato che al riguardo sempre il CTU, dopo aver esaminato l’esatta ubicazione delle infiltrazioni, ha precisato che “detti fenomeni … senza ombra di dubbio derivano dalla struttura a copertura del soggiorno e della cucina, quindi dal terrazzo posto al di sopra di essi. Lo scrivente ha verificato che le infiltrazioni provenivano dal terrazzo soprastante, di proprietà della parte convenuta, in modo particolare dalle fioriere di notevoli dimensioni, poste a coronamento del perimetro del terrazzo stesso“.
Ad avviso del Tribunale, alla luce di quanto sopra esposto e tenuto conto della pacifica funzione di copertura dell’edificio svolta dal terrazzo annesso all’appartamento di proprietà dei convenuti, deve affermarsi la responsabilità sia dei convenuti sia del Condominio terzo chiamato. Ad avviso del giudicante, nessun dubbio invero può sussistere sul fatto che le fioriere che qui interessano costituiscano parte integrante del terrazzo di copertura, tenuto conto sia della loro funzione, sia delle loro caratteristiche strutturali e decorative, secondo quanto si evince dalla documentazione fotografica allegata alla CTU.
In punto di diritto, il Tribunale di Genova richiama un consolidato orientamento del Supremo Collegio il quale ha ripetutamente affermato che “poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo” (Cass. S.U. n. 3672/1997 e, in senso conforme, Cass. n. 14196/2011, Cass. n. 9009/1998, Cass. n. 4816/1994).
Il Tribunale conclude affermando che, in forza dei richiamati principi in diritto, il Codominio deve essere condannato al pagamento della somma (2/3) di Euro 3.929,83, mentre i convenuti – proprietari esclusivi del lastrico solare – devono essere condannati alla corresponsione del restante importo (1/3) di Euro 1.964,91. Conformemente ai principi generali sui debiti di valore – prosegue il Tribunale -
- la rivalutazione monetaria deve essere calcolata, dalla data del sinistro fino alla data della sentenza, applicando gli indici Istat del costo della vita;
- gli interessi vanno calcolati sulla somma corrispondente al valore della somma al momento dell’illecito, via via rivalutata anno per anno sulla base degli indici Istat del costo della vita.
Ad avviso del Tribunale, per converso, non può trovare accoglimento l’ulteriore domanda risarcitoria avanzata dall’attore – ed avente ad oggetto il risarcimento del danno consistente nel limitato godimento dell’immobile – atteso che le macchie d’umidità causate dalle infiltrazioni non risultano, sulla base delle stesse fotografie dallo stesso prodotte e di quelle allegate alla CTU, di entità e di estensione tali da avere limitato in modo significativo l’effettivo godimento dell’unità immobiliare per cui è causa. Il medesimo attore del resto, nonostante l’onere probatorio a suo carico, non ha sufficientemente dimostrato il pregiudizio in esame, stante anche la mancata deduzione di specifici capitoli di prova sul punto nella memoria ex art. 183 comma sesto n. 2 c.p.c..
Uniformandosi ad un consolidato orientamento giurisprudenziale, il Tribunale conclude affermando che non può farsi ricorso all’invocata liquidazione equitativa del danno, presupponendo la stessa che il pregiudizio sia comunque certo nella sua esistenza ontologica (su tutte si veda Cass. 30 maggio 2002 n. 7896).

References: art. 1126
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 183
 Cass.