Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/ippb4-415-776-14-6-jk3
Timestamp: 2018-03-22 19:55:20+00:00

Document:
Sprzedaż nieruchomości przez obywatela Niemiec
IPPB4/415-776/14-6/JK3interpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 9 września 2014 r. (data wpływu do tut. organu 6 października 2014 r.) uzupełniony pismem z dnia 15 grudnia 2014 r. (data nadania 16 grudnia 2014 r., data wpływu 19 grudnia 2014 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 2 grudnia 2014 r. Nr IPPB4/415-776/14-2/JK3, (data nadania 3 grudnia 2014 r., data doręczenia 10 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.
W dniu 6 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji w indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz w zakresie sposobu udokumentowania wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, obowiązku poinformowania o tym fakcie odpowiedniego urzędu w Polsce i w Niemczech.
Z uwagi na braki formalne pismem z dnia 2 grudnia 2014 r. Nr IPPB4/415-776/14-2/JK3, (data nadania 3 grudnia 2014 r., data doręczenia 10 grudnia 2014 r.) wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.
Z uwagi na brak zwrotnego potwierdzenia odbioru przesyłki, tut. organ złożył celem wyjaśnienia w dniu 24 grudnia 2014 r. do Poczty Polskiej pisemną reklamację.
W odpowiedzi na powyższe, Poczta Polska S.A. w piśmie z dnia 11 lutego 2015 r. (data wpływu do tut. Biura 16 lutego 2015 r.) poinformowała, że reklamacja przesyłki została rozpatrzona i uznana za nieuzasadnioną. Na podstawie przeprowadzonego postępowania reklamacyjnego ustalono, że reklamowana przesyłka została doręczona w dniu 10 grudnia 2014 roku.
Wnioskodawca posiada obywatelstwo (niemieckie i polskie). Na stałe mieszka w Niemczech, gdzie pracuje i odprowadza podatki. Matka Wnioskodawcy około 1988 r. nabyła drogą darowizny od swojej matki działkę budowlaną na terenie Polski. Dnia 1 czerwca 2009 r. matka Wnioskodawcy przekazała Mu przedmiotową działkę umową darowizny sporządzoną przez notariusza. Działkę tą Wnioskodawca sprzedał w maju 2014 r. za kwotę 110.000 zł. Wnioskodawca zapłacił do biura nieruchomości kwotę 5.500 zł. Z uwagi na fakt, że nie zna przepisów prawa polskiego i i unijnego Wnioskodawca zwrócił się z prośbą o wyczerpujące informacje odnośnie sprzedaży tej działki.
Jaki podatek Wnioskodawca faktycznie musi zapłacić – dochodowy czy zryczałtowany...
Czy Wnioskodawca może być zwolniony z płacenia podatku od sprzedaży w Polsce ze względu na unikanie podwójnego opodatkowania (umowy międzynarodowe)...
Jak liczony jest okres 5 lat od nabycia działki budowlanej...
Jeśli Wnioskodawca wydatkuje całą kwotę na własne cele mieszkaniowe w ciągu wymaganych dwóch lat, to czy będzie musiał powiadamiać jakiś urząd o fakcie, że wywiązał się z tej deklaracji...
Jak Wnioskodawca ma udokumentować wydatkowanie kwoty ze sprzedaży na wpłatę rat do developera, z którym zawiera umowę na zakup mieszkania, a przekazanie mieszkania nastąpi po roku 2016...
Kiedy Wnioskodawca wywiązuje się z deklaracji: czy wówczas gdy podpisał umowę z developerem, czy wtedy gdy wpłaci raty do developera, czy wówczas, gdy jest posiadaczem tego mieszkania wpisanym do ksiąg wieczystych...
Czy urząd skarbowy w Polsce powiadamia urząd skarbowy w Niemczech o przychodzie ze sprzedaży, czy Wnioskodawca jest zobowiązany zrobić to osobiście...
Przedmiot niniejszej interpretacji stanowi rozstrzygnięcie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych odnośnie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (pyt. Nr 1, 2 i 3 ), natomiast w pozostałym zakresie (pyt. Nr 4, 5, 6 i 7) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Ad. 1 W sytuacji Wnioskodawcy obowiązujący powinien być podatek zryczałtowany 10%.
Ad. 2 W rzeczywistości Wnioskodawca powinien być zwolniony z płacenia podatku w Polsce, gdyż mieszka na stałe i pracuje w Niemczech, gdzie odprowadza podatki. Zatem mogłoby wystąpić podwójne opodatkowanie.
Ad. 3 Nabycie działki, tj. jej zakup nastąpił przed wielu laty. Następnie działka ta była przekazywana darowizną na kolejnych członków rodziny (babcia Wnioskodawcy darowała ją mamie Wnioskodawcy, a mama Wnioskodawcy darowała ją Wnioskodawcy). Zatem okres 5-letni od dnia jej nabycia czyli zakupu dawno upłynął.
Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca stale zamieszkuje poza terytorium Rzeczpospolitej Polski (w Niemczech), gdzie pracuje i odprowadza podatki. Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz Umowy zawartej między Rzeczpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec, przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Niemczech podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W świetle powyżej wskazanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w tym przepisie stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Zatem dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.
Z treści wniosku wynika, że matka Wnioskodawcy około 1988 r. nabyła drogą darowizny od swojej matki działkę budowlaną na terenie Polski. Dnia 1 czerwca 2009 r. matka Wnioskodawcy przekazała Mu przedmiotową działkę umową darowizny sporządzoną przez notariusza. Działkę tą Wnioskodawca sprzedał w maju 2014 r. za kwotę 110.000 zł.
W świetle przedstawionych wyżej okoliczności, dla oceny skutków prawnych dokonanej przez Wnioskodawcę sprzedaży konieczne jest ustalenie daty nabycia będącej przedmiotem sprzedaży działki budowlanej.
W związku z powyższym wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, o czym stanowi art. 158 ww. ustawy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Biorąc pod uwagę wyżej cytowane przepisy, stwierdzić należy, że przeniesienie prawa własności nieruchomości nastąpiło dopiero z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy darowizny nieruchomości. Natomiast darowizna działki dokonana przez babcię Wnioskodawcy na rzecz mamy Wnioskodawcy, nie jest równoznaczna z nabyciem przedmiotowej działki przez Wnioskodawcę, bowiem czynności te nie wywarły skutku w postaci uzyskania prawa własności do przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę.
Mając na uwadze powyższe, za datę nabycia przedmiotowej działki można uznać dopiero datę przekazania Wnioskodawcy działki na podstawie umowy darowizny sporządzonej u notariusza, co miało miejsce dnia 1 czerwca 2009 r. W konsekwencji jej zbycie przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że skutki podatkowe sprzedaży przedmiotowej działki przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie należy oceniać na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywnie.
Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy w wymaganym ustawą terminie, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości Wnioskodawca wydatkuje na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe, wówczas dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie zwolniony od opodatkowania. Zamiar poniesienia wydatków na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy należy zadeklarować w zeznaniu PIT-39 składanym za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, poprzez obliczenie i wykazanie w tym zeznaniu dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podsumowując, nabycie działki budowlanej nastąpiło w dniu 1 czerwca 2009 r. Zatem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć w omawianej sprawie od końca 2009 r. Tym samym po stronie Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży nieruchomości w 2014 r., powstanie przychód podlegający opodatkowaniu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba, że Wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca jest zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39 z tytułu sprzedaży nieruchomości.
IPPB2/415-895/13-7/MK | Interpretacja indywidualna
ITPP3/4512-35/15/AT | Interpretacja indywidualna
IPTPB2/4511-28/15-5/PK | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż > IPPB4/415-776/14-6/JK3

References: art. 14
 art. 10
 art. 155
 art. 158
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21