Source: http://www.laleggepertutti.it/130416_la-tettoria-sul-terrazzo-i-tre-limiti-alla-costruzione
Timestamp: 2017-02-24 17:16:14+00:00

Document:
La tettoria sul terrazzo: i tre limiti alla costruzione
Lo sai che? Pubblicato il 26 agosto 2016 Articolo di Redazione Lo sai che? La tettoria sul terrazzo: i tre limiti alla costruzione L’AUTORE: Redazione
La tettoia stabilmente ancorata al muro richiede il permesso di costruire, deve rispettare le distanze minime con il vicino e non deve ledere l’aspetto architettonico del palazzo.
Tre limitazioni da rispettare prima di costruire una tettoia stabilmente ancorata al muro del palazzo: è necessario richiedere il permesso di costruire al Comune, bisogna verificare il rispetto delle distanze minime rispetto al vicino di casa (sia in verticale che in orizzontale), è obbligatorio non modificare l’aspetto architettonico del palazzo. È quanto si comprende leggendo le ultime sentenze in materia di tettoie nei condomini. Ma procediamo con ordine partendo proprio dal rispetto del regolamento di condominio.
La tettoia non deve pregiudicare l’aspetto del palazzo
Una sentenza di ieri della Cassazione [1] ricorda che la tettoia non può modificare l’aspetto architettonico dell’edificio, andando a ledere il decoro della facciata e contravvenendo, così, al regolamento di condominio. In caso contrario essa va demolita, anche se ormai stabile perché costruita utilizzando i muri del palazzo e murata con pannelli di materiale traslucido.
Nel momento in cui vengono disposte innovazioni all’edificio, il regolamento di condominio può stabilire restrizioni superiori alle maggioranze fissate dal codice civile [2], andando a limitare tali attività, pur non vietandole del tutto. Quindi è necessario, innanzitutto, leggere con attenzione le clausole in esso contenute, per verificare se vieti o meno nuovi manufatti come, appunto, la tettoia.
Di certo, risulterà più difficile autorizzare una tettoia con struttura stabile e inamovibile che, anche per la sua grandezza, costituisca un’alterazione significativa dell’edificio, alterandone il volume; il che risulta illegittimo in base al regolamento condominiale, al di là dell’applicazione della giurisprudenza di legittimità elaborata in materia di decoro architettonico dell’edificio condominiale.
La tettoia deve rispettare le distanze dal vicino
Tre metri è la distanza minima che la tettoia deve rispettare, sia rispetto alla proprietà del vicino che abita nel palazzo immediatamente di fronte, che rispetto a quella di chi vive al piano superiore e ha la finestra che si affaccia proprio sulla tettoia. Quest’ultimo, in particolare, non può essere limitato nel suo diritto alla veduta e all’aria, diritto che una copertura ingombrante posta al piano di sotto potrebbe impedire. Così, secondo la Cassazione [3], la tettoia non può essere costruita a meno di tre metri dalla finestra del vicino; in difetto può scattare l’ordine di demolizione.
A dirlo è lo stesso codice civile [4] secondo cui è vietato costruire a distanza inferiore di tre metri dalle vedute dirette aperte sulla costruzione del fondo finitimo, a prescindere da ogni valutazione in concreto se essa sia o meno idonea ad impedire o ad ostacolare l’esercizio della veduta [5].
La tettoia necessita del permesso a costruire
In ultimo, la costruzione di una tettoia deve essere autorizzata dal Comune: quindi, insieme al progetto, va depositata la richiesta di permesso a costruire. La questione è stata più volte chiarita dalla giurisprudenza [6]. In particolare è stato detto che la tettoia, pur essendo una pertinenza rispetto all’appartamento, incide sull’assetto edilizio preesistente e pertanto è soggetta a concessione edilizia.
Pertanto è obbligatorio procurarsi il cosiddetto titolo edilizio, ossia il permesso da parte del Comune prima della costruzione di una tettoria ancorata al muro: nulla è cambiato, infatti, rispetto al passato, con l’approvazione del cosiddetto “Piano Casa” che ha liberalizzato la materia degli interventi sulla casa.
[1] Cass. sent. n. 17350/2016 del 25.08.16.
[3] Cass. sent. n. 7269/2014.
[5] Cass. sent. n. 11199/2000; Cass. sent. n. 12299/1997. C. App. Palermo sent. n. 781/15 del 25.05.2015.
[6] C. App. Napoli, sent. del 10.02.2015. Tar Lazio sent. n. 769/2012. Cass. sent. n. 27575/2015.
Sentenza Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 15 marzo – 25 agosto 2016, n. 17350
Presidente Manna – Relatore Falaschi
Vanno condivise e ribadite le argomentazioni e le conclusioni di cui alla relazione ex art. 380 bis c.p.c. che di seguito si riporta: “Con il primo mezzo d’impugnazione, nel dedurre la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 116 e 132 c.p.c., l’odierna ricorrente contesta l’interpretazione delle risultanze probatorie resa dal giudice de quo, asserendo che quest’ultimo sarebbe incorso in un errore di fatto, relativo all’individuazione dell’appartamento cui il terrazzo è annesso, si dente ad alterare la valutazione circa le dimensioni effettive dell’opera contestata.
A detta della ricorrente, inoltre, il giudice sarebbe giunto a conclusioni incompatibili con l’evidenza delle prove circa i connotati strutturali della tettoia, ritenendo che essa sia stata costruita utilizzando i muri condominiali e poi murata attraverso l’apposizione di pannelli in materiale traslucido, assumendo caratteri strutturali di stabilità e inamovibilità, in incremento del volume della porzione chiusa del primo piano.
Con gli ulteriori due motivi d’impugnazione, da valutarsi congiuntamente data la loro stretta connessione, la ricorrente deduce che il giudice de quo sarebbe incorso in vizio di ultrapetizione, ampliando l’oggetto della domanda originaria degli appellanti, relativa a una violazione degli artt. 2 e 5 del regolamento condominiale, al profilo della compatibilità dell’opera contestata rispetto all’aspetto architettonico dell’edificio, a detta della ricorrente coperto da giudicato interno, concernendo i motivi di appello unicamente un’asserita violazione del decoro dell’immobile.
A tal proposito, oggetto del ricorso è anche la corretta interpretazione del concetto di aspetto architettonico contenuto nell’art. 5 del regolamento condominiale, il quale è stato interpretato dal giudice di merito espandendo la portata del divieto convenzionale di innovazioni ivi contenuta a tutte le opere idonee ad alterare l’aspetto generale dell’edificio in sé e per sé considerato, a prescindere da valutazioni concernenti il diverso parametro del rispetto del decoro architettonico dell’immobile.
A detta della ricorrente, invece, la norma condominiale imporrebbe, in conformità agli orientamenti ermeneutici di questa Corte, una serie di valutazioni analoghe a quelle disposte dall’art. 1120 c.c., essendo i due concetti dell’aspetto e del decoro architettonico tra sé profondamente affini, se non l’un l’altro imprescindibili, seppur diversi.
In definitiva, sembrano sussistere i presupposti perché si proceda in camera di consiglio ai sensi del combinato disposto degli artt. 375 e 380 bis c.p.c., per ivi rilevare l’inammissibilità del primo motivo d’implicazione e l’infondatezza del terzo e del secondo“.
APPROFONDIMENTI 20 Ago 2015 | di Redazione
ARTICOLI CORRELATI 22/02/17 Tettoia sul terrazzo, ci vuole il permesso di costruire? 14/02/17 Gazebo, ci vuole l’autorizzazione del Comune? 14/02/17 Pergolato, ci vuole l’autorizzazione del Comune? Lascia un commento Annulla risposta	Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.Commento Nome NEWSLETTER Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato. Informativa sulla privacy
GLI STUDI DI LLpT IN ITALIA Angelo Greco Avvocato Vai alla pagina dello studio I PROFESSIONISTI DEL NOSTRO NETWORK Raffaella Crucitti Avvocato Vai al Profilo Lara Comai Perito/Esperto Vai al Profilo Simona Aduasio Avvocato Vai al Profilo Vai a tutti i professionisti > Hai bisogno di una consulenza? Contattaci subito Oppure iscriviti alla nostra newsletter per rimanere sempre aggiornato. Informativa sulla privacy

References: sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 

Sentenza 
 art. 380