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Timestamp: 2019-04-26 03:55:24+00:00

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Liegt ein Pachtvertrag mit unbestimmter Dauer vor? - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 23.01.2019, RV/7104470/2016
Liegt ein Pachtvertrag mit unbestimmter Dauer vor?
Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter R. in der Beschwerdesache Bf., vertreten durch NN., über die Beschwerde vom 12.07.2016 gegen den Bescheid der belangten Behörde Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel vom 09.06.2016, Erfassungsnummer zzz, betreffend Gebühren zu Recht erkannt:
Am 28.12.2015 schlossen der nunmehrige Beschwerdeführer (Bf.), Bf. als Verpächter und die XXX als Pächterin einen Pachtvertrag.
In diesem Pachtvertrag wird u.a. festgelegt:
„4. Dauer des Pachtverhältnis:
4.1 Das Pachtverhältnis beginnt am 1.1.2016 und wird auf die Dauer von 30 Jahren und 3 Monate abgeschossen. Das Pachtverhältnis endet daher ohne dass es einer Aufkündigung bedürfte am 31.3.2047 durch Zeitablauf.
4.2 Die Pächterin hat nach Ablauf von zehn Pachtjahren die Möglichkeit, das Pachtverhältnis jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten aufzukündigen. Der Verächter hat kein ordentliches Kündigungsrecht, hinsichtlich jener Grundstücke, die für die Berechnung des Pachtzinses herangezogen werden (Spalten 4 und 5 im Vertragspunkt 2.1). Jene verpachteten Grundstücke, die für die Berechnung des Pachtzinses nicht herangezogen werden (nicht bewirtschaftete Randflächen/unproduktiv) können vom Verpächter jederzeit unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist zum Monatsende aufgekündigt werden.
4.3 Die Auflösung aus wichtigem Grund bleibt beiden Parteien vorbehalten. In diesem Fall kann das Pachtverhältnis jederzeit zum nächsten Monatsende ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist aufgelöst werden.
Ein wichtiger Grund auf Seiten des Verpächters liegt insbesondere vor, wenn
der Pachtzins trotz Setzung einer Nachfrist von 14 Tagen nicht vollständig bezahlt ist;
die Pächterin wesentliche Bestimmungen des Pachtvertrages verletzt und der Verpächter der Pächterin unter Androhung der sonstigen Vertragsauflösung eine Nachfrist von zwei Wochen zur Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes setzt und die Pächterin den vertragswidrigen Zustand bis zum Ablauf der Nachfrist nicht beseitigt;
die Pächterin ihrer Betriebspflicht nicht nachkommt, wobei dies auch hinsichtlich allfälliger Unterpachtverträge gilt.
4.4 Es besteht keine Möglichkeit von Teilaufkündigungen hinsichtlich einzelner Flächen oder Teile des Pachtobjektes. Dies gilt nicht hinsichtlich der Teilaufkündigung des Verpächters, hinsichtlich der unproduktiven Grundstücke gem. Pkt. 4.2. dieses Vertrages.
Im Falle der Teilaufkündigung durch den Verpächter hinsichtlich dieser Grundstücke ist die Pächterin sofern erforderlich verpflichtet, eine entsprechende Freilassungserklärung hinsichtlich des grundbücherlich sichergestellten Pachtverhältnisses abzugeben. Die Kosten für die Errichtung der Freilassungserklärung und der Beglaubigung trägt der Verpächter.“
Mit dem an den Bf. gerichteten Bescheid vom 9.6.2016, Erfassungsnummer zzz, setzte das Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel für diesen Pachtvertrag gem. § 33 TP 5 Abs. 1 Z 1 GebG iVm § 200 Abs. 1 BAO vorläufig eine Gebühr ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von € 2.311.722,56 iHv € 23.117,23 fest.
Das Finanzamt legte dabei der Gebührenbemessung einen Vervielfachungsfaktor gem. § 33 TP 5 Abs. 3 von 14 Jahren zu Grunde.
In der Bescheidbegründung heißt es dazu:
„Vereinbarte Dauer 30 Jahre 3 Monate – Kündigung d. Mieter nach 10 Jahren möglich, daher 10 Jahre + unbestimmte Dauer + 1 Jahr Kündigungsdauer = 14 Jahre.“
Die gegen diesen Bescheid mit Schriftsatz vom 12.7.2006 fristgerecht eingebrachte Beschwerde richtet sich ausschließlich gegen die Heranziehung der Dauer von 14 Jahren als für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage wesentlichen Faktor. Richtigerweise seien drei Jahre heranzuziehen.
Der gegenständliche Pachtvertrag sei auf 30 Jahre und 3 Monate abgeschlossen worden (vgl. Pkt. 4), wobei aber die Auflösung aus allen wichtigen Gründen beiden Parteien vorbehalten geblieben sei (vgl. Pkt. 4.3).
Bei Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2. MRG liege nach der Judikatur des VwGH ein Vertrag von unbestimmter Dauer vor (VwGH 17.9.1990, 90/15/0034; Richtlinien zum Gebührengesetz Rz. 705).
Die Kündigungsgründe des Mietrechtsgesetzes seien allesamt Beispiele für „wichtige Gründe“.
Im Vertragspunkt 4.3 seien sämtliche wichtige Gründe zur jederzeitigen Auflösung vorbehalten worden. Einige Gründe seine als Beispiele („insbesondere“) aufgezählt worden.
Somit liege ein Vertrag auf unbestimmte Dauer vor und es sei vom dreifachen Jahresbetrag auszugehen. Eine „14-jährige Bemessungsgrundlage“ sei nicht richtig.
Das Finanzamt wies diese Beschwerde mit Beschwerdevorentscheidung vom 26.7.2016 als unbegründet ab.
Der Bf. stellte daraufhin Eingabe vom 4.8.2016 den Vorlageantrag.
Gemäß § 33 TP 5 Abs. 3 GebG sind bei unbestimmter Vertragsdauer die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes. Ist die Vertragsdauer bestimmt, aber der Vorbehalt des Rechtes einer früheren Aufkündigung gemacht, so bleibt dieser Vorbehalt für die Gebührenermittlung außer Betracht. …
Strittig ist ausschließlich die Frage, ob von einem Vertrag auf unbestimmte Dauer auszugehen ist.
Nach ständiger Rechtsprechung besteht das Unterscheidungsmerkmal zwischen auf bestimmte Zeit und auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandverträgen darin, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen oder nicht, wobei allerdings die Möglichkeit, den Vertrag aus einzelnen bestimmt bezeichneten Gründen schon vorzeitig einseitig aufzulösen, der Beurteilung des Vertrages als einen auf bestimmte Zeit abgeschlossenen, nach dem zweiten Satz des § 33 TP 5 Abs. 3 GebG nicht im Wege steht (VwGH 19.9.2017, Ra 2017/16/0111).
Dem Bestreben des Bf., das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 17.9.1990, 90/15/0034 für sich in Anspruch zu nehmen, kann nicht gefolgt werden, zumal sich der vom Höchstgericht dort zu beurteilende Fall im Sachverhalt wesentlich vom vorliegenden Rechtsmittel unterscheidet.
Denn in jenem Fall war als Auflösungsgrund auch ein Präsentationsrecht des Mieters vereinbart, wonach er es in der Hand hatte, jederzeit auch während der ersten zwölf Monate durch Vorschlagen einer geeigneten Person als Nachfolger, das Mietverhältnis aufzulösen. In dieser Freiheit sah der Verwaltungsgerichtshof eine ungewisse Vertragsdauer begründet. Ein Präsentationsrecht liegt vor, wenn sich eine Vertragspartei verpflichtet, unter gewissen Bedingungen mit einem von der anderen Vertragspartei vorgeschlagenen geeigneten Dritten einen Vertrag gleichen oder bestimmten anderen Inhalts abzuschließen (vgl. VwGH 9.9.2015, Ro 2014/16/0072, sowie Beschluss VwGH 9.9.2015, Ra 2015/16/0072).
Davon kann im hier zu beurteilenden Fall, bei dem die Vertragsparteien eine derartige Auflösung des Pachtverhältnisses nicht vereinbarten, aber keine Rede sein. Dem vorliegenden Pachtvertrag ist vielmehr der erklärte Vertragswille der beiden Vertragspartner zu einer Bindung für die in den Vertragspunkten 4.1 und 4.2 festgelegten Zeiträume zu entnehmen.
Zu prüfen bleibt, ob sich – wie vom Bf. behauptet – aus den Bestimmungen in Vertragspunkt 4.3 ergibt, dass von einem Vertrag von unbestimmter Dauer auszugehen sei.
Im angesprochenen Vertragsteil (genauer Wortlaut siehe oben) wird die Auflösung aus wichtigem Grund geregelt.
Wenn der Bf. meint, damit seien alle Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG vereinbart worden und es sei daher von einem Vertrag von unbestimmter Dauer auszugehen, kann ihm aus mehreren Gründen nicht gefolgt werden.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass der vorliegende Pachtvertrag einen ausdrücklichen Verweis auf die eben zitierten Bestimmungen des § 30 Abs. 2 MRG nicht enthält, sodass die Vereinbarung einer diesbezüglichen Regelung schon deshalb nicht besteht.
Dazu kommt, dass zwar dann, wenn für einen auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandvertrag alle Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG vereinbart werden, wegen der weitreichenden Kündigungsbefugnisse im Allgemeinen ein Vertrag auf unbestimmte Zeit vorliegt. Dies gilt jedoch nicht, wenn z.B. in einem Pachtvertrag über ein Geschäftslokal die „Kündigungsgründe analog §§ 30 und 31 MRG“ vereinbart werden, da in diesem Fall nur einzelne der dortigen Kündigungsgründe in Betracht kommen (siehe Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band 1, Rz. 142 zu § 33 TP 5 GebG). Dies deshalb, weil sich die meisten der angeführten Kündigungsgründe auf Wohnungen beziehen (BFG 29.1.2015, RV/7100701/2015).
Gleiches muss für den vorliegenden Pachtvertrag gelten, der ebenfalls nicht die Vermietung von Wohnungen regelt.
Was eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichneten Fälle darstellt, ist eine Frage, die nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fall verschieden beantwortet werden muss (VwGH 29.6.1992, 91/15/0040; VwGH 17.9.1990, 90/15/0034; VwGH 16.10.1989, 88/15/0040).
Der vorliegende Vertrag nennt drei konkrete Gründe, die – wenn auch nur unter bestimmten Voraussetzungen – zur vorzeitigen Aufkündigung berechtigen (Nichtentrichtung des Pachtzinses, Verletzung wesentlicher Bestimmungen des Pachtvertrages durch die Pächterin und Verletzung der Betriebspflicht).
Da diese Kündigungsgründe allesamt dem Verpächter zuzuordnen sind und von Vertragsverletzungen der Pächterin abhängig sind, wird durch den Vertragsinhalt keine der beiden Vertragsparteien in die Lage versetzt, durch ausschließlich eigenes Handeln die vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages zu bewirken.
Im Gegensatz zu dem vom Bf. ins Spiel gebrachten Fall des vom VwGH unter der Zl. 90/15/0034 geprüften Mietvertrages hat es hier somit der Pächter nicht in der Hand, jederzeit das Vertragsverhältnis aufzulösen.
Die vereinbarten Kündigungsgründe sind also nicht von so umfassender Natur, dass die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des Pachtvertrages gegeben ist, weshalb im Sinne des § 33 TP 5 Abs. 3 GebG 1957 die grundsätzlich vereinbarte Bindung der Vertragsparteien an die in Punkt 4.1 und 4.2 des Vertrages bezeichnete Vertragsdauer nicht aufgehoben werden kann.
Dem vorliegenden Pachtvertrag wird damit bei verständiger Würdigung zweifellos nicht ein derartiges Maß an Ungewissheit hinsichtlich seiner Dauer verliehen, dass ein Bestandvertrag angenommen werden muss, der von Anfang an von ungewisser Dauer war.
Der Beginn des Pachtverhältnisses wurde im in Rede stehenden Pachtvertrag mit 1.1.2016 festgelegt. Das Pachtverhältnis wurde auf die Dauer von 30 Jahren und 3 Monate abgeschlossen, wobei die Pächterin berechtigt ist, den Vertrag nach Ablauf von zehn Jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten zu kündigen.
Daraus ergibt sich eine für die Gebührenbemessung wesentliche Mindestbindungsdauer der beiden Vertragspartner von elf Jahren, sodass ein Vertrag von bestimmter Dauer von elf Jahren vorliegt. Nach Ablauf dieser bestimmten Dauer ergibt sich ein Vertrag von unbestimmter Dauer, dessen wiederkehrende Leistungen gem. § 33 TP 5 Abs. 3 erster Satz GebG 1957 mit dem dreifachen Jahreswert zu bewerten sind.
Dem Finanzamt kann daher nicht mit Erfolg entgegen getreten werden, wenn es zur Gebührenberechnung den 14fachen Jahreswert (11 + 3 Jahre) zum Ansatz bringt.
Die rechnerische Ermittlung des Jahreswertes des Entgelts ausgehend vom Pachtzins zuzüglich Kosten lt. Pkt. 5.3 des Vertrages und Betriebskosten war im bisherigen Verfahren unstrittig. Da der Beobachtungszeitraum noch zu kurz ist, um feststellen zu können, wie hoch im Durchschnitt der Jahre der unter Pkt. 5.5 des Vertrages erwähnte anteilige Bilanzgewinn und die maßgeblichen Nebenkosten sind, wird der angefochtene Bescheid auch hinsichtlich der Vorläufigkeit der Abgabenfestsetzung nach § 200 Abs. 1 BAO nicht abgeändert.
ECLI:AT:BFG:2019:RV.7104470.2016
Findok-Nr: 122749.1, aufgenommen am: 25.03.2019 15:15:06, Dokument-ID: aaa947c6-d62f-41f6-b39c-09b82bf8debf, Segment-ID: 09e741cd-bbee-433b-ade2-259bbded516f

References: § 33
 § 200
 § 33
 § 30
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