Source: http://blog.pucp.edu.pe/blog/registralynotarial/2011/01/29/independizacion-y-compraventa/
Timestamp: 2019-04-22 07:21:55+00:00

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INDEPENDIZACION Y COMPRAVENTA | Blog de Revista Electrónica EL VISIR
2. Lacruz Berdejo 1 señala que “la regla de prioridad no tiene como único resultado establecer un orden en la protección de cada uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de presentación, sino cerrar los libros a los derechos incompatibles con el que se haffa ya registrado.”
Precisa el citado autor que “la finalidad no es la de dar o quitar derechos, sino la de mantener un Registro limpio de contradicciones, en el cual no consten, a la vez, titularidades incompatibles Y opuestas.”
Sin embargo, se reconoce la posibilidad de que el derecho incompatible rechazado pueda acceder al Registro siempre que previamente se obtenga la anulación de la inscripción anterior. Al respecto, Lacruz Berdejo señala que “el título rechazado puede acreditar su mejor derecho ante los Tribunales y, anulando la inscripción que se opone a su ingreso en el Registro, tener acceso a él, incluso con la fecha del asiento de presentación si éste no ha caducado.”
3. Ello es así dado que, en lo que a inscripción de derechos se refiere, la figura de la incompatibilidad se presenta cuando el mismo titular ha transferido el mismo derecho (mayor o igual extensión), a favor de una pluralidad de sujetos, habiendo alguno de ellos accedido al Registro; de tal forma que sólo cancelando dicha inscripción, tendría cabida la traslación efectuada en favor de otro de los sujetos.
La normativa registra I prevé expresamente la calificación del supuesto de presentación de títulos incompatibles.
Así, el primer párrafo del artículo 26 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que “durante la vigencia del asiento de presentación de un título, no podrá inscribirse ningún otro incompatible con éste.”
El literal b) del artículo 32 del mismo Reglamento señala, como obligaciones de las instancias registrales, la de “verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción.”
Asimismo, como se desprende de los artículos 402 y literal d) del artículo 42 del aludido Reglamento, la existencia de obstáculos salvables en la partida registral dará lugar a la observación del título; en cambio la existencia de obstáculos insalvables darán lugar a la tacha sustantiva o tacha de plano del título presentado, es decir, que no se otorga al interesado, plazo alguno para la remoción de dichos obstáculos.
4. También se desprende de la indicada normativa que el supuesto de obstáculo salvable comprende a la falta de inscripción del acto previo, que puede consistir en la falta de inscripción del “derecho” previo, es decir el incumplimiento del principio de tracto sucesivo. Al respecto, el segundo párrafo del artículo 40 señala lo siguiente:
“Sí el obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto previo, la subsanación se efectuará ampliando la rogatoria del título presentado a fin de adjuntar los documentos que contienen el acto previo. Cuando exista título incompatible presentado antes de la ampliación de la rogatoria, la ampliación sólo procederá si el instrumento inscribible que contiene el acto previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no existiese título incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, ésta procederá aun cuando el instrumento que da mérito a la Inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria inicial.”
En consecuencia, conforme a nuestra normativa, la falta de tracto sucesivo se considera obstáculo salvable que da lugar a la observación del título, permitiéndose la subsanación en la forma relatada en el párrafo anterior.
5. Distinto es el supuesto de la presentación de títulos incompatibles, cuando la inscripción del primero de los presentados al Registro determina el cierre registral para el segundo en ingresar; en estos casos, la normativa registral considera este supuesto corrio obstáculo insalvable y da lugar a la tacha sustantiva del título, conforme a lo indicado.
Como se aprecia, existe una diferencia sustancial en el ámbito de aplicación del principio de tracto sucesivo regulado por el artículo 2015 del Código Civil y el principio de prioridad excluyente regulado por el artículo 2017; si bien en ambos casos se atiende a que el derecho a inscribir provenga del titular registral legitimado, el supuesto de falta de tracto sucesivo se produce cuando los actos o derechos previos no han accedido al Registro, impidiendo el acceso al acto o derecho otorgado con posterioridad; la subsanación se produce reanudando el tracto con la presentación de los títulos intermedios faltantes.
En cambio, como se ha señalado en los puntos precedentes, en virtud del principio de prioridad excluyente, ocurrida en el supuesto de transmisión de derechos, no es posible “subsanar” el obstáculo consistente en la inscripción del título incompatible, sino que éste requiere ser removido (cancelado) previamente a efectos de permitir el ingreso del derecho presentado en segundo lugar.
6. En el presente caso, con el título alzado W 455047, presentado al Registro el14 de julio de 2008, se solicitó la inscripción de la compraventa e independización de la denominada parcela C, que forma parte de la parcela B inscrita en la partida electrónica W 11102202 del Registro de Predios de Lima. La compraventa fue otorgada por la Municipalidad Distrital de San Bartolo en favor de la Empresa de Transportes y Servicios Guadulfo Silva Carbajal S.A.
Sin embargo, en el asiento C-2 de la P.E. N° 11102202 extendido desde el 27.6.2008 (por título 293230 del 29.5.2007) consta la inscripción de la compraventa otorgada por el Concejo Distrital de San Bartolo en favor de Silvio Calderón Mateo, respecto de la integridad de la parcela B inscrita en la partida electrónica N° 11102202 del Registro de Predios de Lima.
Como se aprecia, el contenido de ambos títulos es manifiestamente incompatible por emanar la transferencia del mismo titular, comprendiendo la primera de las traslaciones presentadas al Registro, a la integridad del predio registrado.
En tal sentido, encontrándose inscrita la traslación de dominio en el asiento C00002, correspondía extender la tacha sustantiva del título N.455047, presentado con posterioridad.
En tal sentido, procede confirmar la decisión del Registrador, sustentada en los numerales 1 y 3 de la esquela respectiva, así como revocar el segundo extremo de la misma, en tanto sustenta su denegatoria en el artículo 2015 del Código Civil, que no resulta aplicable al caso como se ha señalado en los puntos precedentes.
7. Cabe señalar que con el recurso de apelación se ha presentado al Registro el parte notarial de la escritura pública de 26 de marzo de 2009, ante notaria Miryan Rosalva Acevedo Mendoza, que contiene la Aclaración y Ratificación de Compraventa que celebran Silvia Calderón Mateo, con la intervención de la Municipalidad Distrital de San Bartola a favor de la Empresa de Transportes y Servicios Guadulfo Silva Carvajal SA Como se aprecia del tenor del referido instrumento, sus otorgantes relatan los hechos relacionados con la transferencia del lote 136 (Parcela B y Parcela C), así como la secuencia de las inscripciones extendidas en la partida N° 11102202 del Registro de Predios de Lima.
En la cláusula tercera, referida al objeto de la minuta, que por tanto, constituye la precisión del acto cuya inscripción se solicita, se señala, en el , tercer párrafo, lo siguiente:
,”Por convenir a los intereses del señor Calderón y de las otras dos (02) partes, el señor Calderón deja constancia de intervenir y ratificar cada uno y todos los términos detallados en la escritura pública de independización y compraventa de la Parcela C, que suscribiera la Municipalidad y la Empresa, con fecha 15 de diciembre de 2006 y ante el notario Aldo Espinosa Oré, en consecuencia, se deberá entender, que el señor Calderón es quien transfiere el área total de la Parcela C a favor de la Empresa; y además que la Municipalidad acepta y ratifica la referida intervención del señor Calderón; con la finalidad que la Empresa pueda inscribir registralmente a su favor, la transferencia del 100% (cien por ciento) de los derechos y acciones de la propiedad total del área de la Parcela C.”
En la cláusula siguiente se indica el precio de esta transferencia, así como la forma y oportunidad del pago.
8. Se concluye entonces, que quien comparece en calidad de vendedor del área que es objeto del contrato en la nueva escritura pública presentada es su actual titular registral: Silvia Calderón Mateo y no la Municipalidad Distrital de San Bartola conforme a la escritura pública de 15 de diciembre de 2006, presentada al Registro con el título alzado. En tal sentido, se ha producido una modificación de la rogatoria inicial formulada el 14 de julio de 2008.
Al respecto, como se ha sustentado extensamente en los puntos precedentes, el obstáculo consistente en la inscripción de un título incompatible anterior constituye obstáculo insalvable que da lugar a la tacha sustantiva y por tanto, la normativa registral no prevé su subsanación como ocurre en el supuesto de falta de inscripción de títulos que contienen actos o derechos previos.
Asimismo, debe señalarse que el literal e) del artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos, también considera causal de tacha sustantiva la falta de preexistencia del acto o derecho a la fecha de presentación del título. Dicha norma tiene sustento en los efectos que se atribuyen a los derechos inscritos conforme al principio de prioridad preferente regulado por el artículo 2016 del Código Civil y el articulo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.
9. Conforme a este último artículo, “los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.”
Esta instancia, mediante precedente de observancia obligatoria, aprobado en el V Pleno del Tribunal Registral, publicado en el Diario Oficial El Peruano, estableció el siguiente criterio:
“Constituye defecto insubsanable, la inexistencia del título material al momento de generar el asiento de presentación que constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.”
El literal e) del artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos incorporó este criterio, establecido sobre la base de la necesaria preexistencia del título material- no necesariamente del título formal 3, a la fecha de presentación del título al Registro, en la medida que no es posible establecer que surtían efectos a partir de la indicada fecha, actos que aún no habían surgido en la realidad extrarregistral.
10. Como se ha señalado en el punto 7 que antecede, la escritura pública presentada con el recurso de apelación fue otorgada el 26 de marzo de 2009, y tiene por finalidad aclarar y ratificar la compraventa contenida en la escritura pública de 15 de diciembre de 2006.
Sin embargo, como también se ha precisado, esta última escritura contiene la compraventa del predio otorgada por una persona distinta al vendedor que otorgó la primera transferencia; es decir, en la medida que la venta es otorgada por Silvia Calderón Mateo y no por la Municipalidad Distrital de San Bartola, dicho instrumento contiene un acto distinto al que fue objeto de la rogatoria inicial, el cual, como se desprende del mismo título no constituía una ratificación Y no preexistía a la fecha de presentación del título alzado: 14 de julio de 2008.
En tal sentido, con arreglo a lo previsto por el literal e) del artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos, procede disponer la tacha del presente título, el mismo que debe ser calificado mediante una nueva presentación por el Diario.
11. Asimismo, estando a la decisión de tacha del título, carece de objeto emitir pronunciamiento respecto al cuarto extremo de la esquela formulada por el Registrador.
Interviene como Interviene Vocal Suplente Andrea Paola Gotuzzo Vásquez conforme a lo dispuesto por la Resolución de la Presidencia del Tribunal Registral N0 32-2009-SUNARP/PT del 17 de febrero de 2009.
CONFIRMAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento, de conformidad con los fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución.
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References: artículo 26
 artículo 32
 artículo 42
 artículo 40
 artículo 2015
 artículo 2017
 artículo 2015
 artículo 42
 artículo 2016
 artículo 42
 artículo 42
 Resolución