Source: https://portal.pohoda.cz/zakon-a-pravo/novy-obcansky-zakonik/zmeny-ve-fungovani-svj-od-roku-2014/
Timestamp: 2020-08-15 10:20:13+00:00

Document:
Problematika vlastnictví bytů byla dosud upravena zákonem o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb.). Tento zákon bude s účinností od 1. 1. 2014 zrušen a nově bude právní úprava bytového spoluvlastnictví obsažena v Novém občanském zákoníku („NOZ“), a to zejména v § 1158 a násl.
V tomto článku se budeme zabývat zejména základními změnami, které se díky nové právní úpravě promítnou do fungování SVJ. Zákon už nepoužívá pojem společenství vlastníků jednotek, ale pouze společenství vlastníků, nicméně v tomto článku budeme používat zavedenou zkratku SVJ.
Společenství vlastníků je nově upraveno v § 1194 NOZ a zákon stanoví, že jde o právnickou osobu založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. SVJ nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů.
Nově již SVJ nevzniká přímo ze zákona, ale zakládá se třemi způsoby:
SVJ pak vždy vzniká až zápisem do veřejného rejstříku (rejstříku společenství vlastníků).
SVJ může být nově založeno i v domě, kde je méně než pět jednotek. V takovém případě s tím musí souhlasit všichni vlastníci jednotek.
Zjednodušení hlasování v SVJ
Novinkou, kterou NOZ přináší, by mělo být zjednodušení hlasování na shromáždění SVJ. To v dosavadní praxi působilo v řadě SVJ potíže. K přijetí rozhodnutí SVJ bude ve většině záležitostí postačovat souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků. Stanovy SVJ samozřejmě mohou požadovat vyšší počet hlasů pro přijetí rozhodnutí a záleží na dohodě vlastníků, jak si otázku rozhodování shromáždění ve stanovách upraví.
V závažných případech (slovy zákona „je-li pro to důležitý důvod“) může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl. V rámci tohoto návrhu také může soudu navrhnout, aby dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí.
Na podání návrhu k soudu má přehlasovaný vlastník lhůtu tří měsíců ode dne, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Po uplynutí této lhůty jeho právo zaniká.
Co se bude rozumět důležitým důvodem, bude záležet na konkrétním posouzení soudu. Dle mého názoru půjde zejména o zásadní změny týkající se domu (např. rozhodnutí o modernizaci a rekonstrukci domu apod.).
NOZ nově zavádí i možnost přijmout usnesení SVJ tzv. „mimo zasedání“, neboli per rollam.
Zákon to připouští ve dvou případech:
kdy svolané shromáždění není způsobilé usnášet se,
v případech, kdy to připouští stanovy.
To může znamenat v řadě případů zjednodušení procesu přijímání některých rozhodnutí. Proces přijímání rozhodnutí mimo zasedání probíhá tak, že statutární orgán navrhne písemně všem vlastníkům jednotek, aby rozhodli o určitých záležitostech mimo zasedání.
Návrh musí obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení (nebo údaj, kde jsou uveřejněny) a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Tato lhůta nesmí být kratší než 15 dnů, přičemž stanovy mohou určovat delší lhůtu.
K platnosti hlasování se pak vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. K přijetí rozhodnutí postačí, aby bylo přijato většinou hlasů všech vlastníků jednotek. Stanovy přitom mohou vyžadovat vyšší počet hlasů.
Podrobná úprava práv a povinností vlastníků
Zákon nově podrobněji upravuje i práva a povinnosti vlastníka jednotky. Vlastník jednotky má především právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části. Nesmí nicméně ztížit jinému vlastníkovi výkon stejných práv a nesmí ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
Zákon stanoví poměrně značné oznamovací povinnosti vlastníků jednotek. Kdo nabude jednotku do svého vlastnictví, je povinen oznámit osobě odpovědné za správu domu nabytí vlastnictví, včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost.
Totéž platí pro změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. Vlastník je také povinen oznámit, že přenechal byt k užívání jiné osobě (např. jej dal do nájmu). V takovém případě je povinen současně oznámit i jméno a adresu osoby, které byt přenechal do užívání.
Každý vlastník jednotky má také právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. Vlastník má právo nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy a také do účetních knih a dokladů.
Pro úplnost je třeba dodat, že osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je SVJ. Pokud SVJ nevzniklo, pak je osobou odpovědnou za správu domu správce.
Výlučné užívání sklepa či balkónu
Příspěvky na správu domu a pozemku budou vlastníci platit, pokud si nestanoví ve stanovách jinak, i nadále podle výše jejich podílu na společných částech.
Nově ale zákon stanoví, že pokud některá ze společných částí slouží jen některému vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání (půjde např. o sklepní kóji, balkón, lodžii, garážové stání apod.), pak se výše příspěvku stanoví i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části.
To znamená, že pro účely stanovení výše poplatku na správu se může poplatek navýšit právě pro ty vlastníky, kteří výlučně užívají určité společné části.
Zákon umožňuje, aby podíly na společných částech byly určeny i jinak, než podle velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Vlastník domu tedy může určit podíly v zásadě podle vlastní úvahy, ovšem musí přihlédnout k povaze, rozměrům a umístění bytu, a tedy i jeho hodnotě, případně může určit, že podíly na společných částech jsou stejné.
V případě, že vlastník podíly neurčí jinak, platí ze zákona, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.
Další novinkou týkající se SVJ je, že členem kteréhokoli voleného orgánu nemusí být pouze vlastníci jednotek. Způsobilý být členem orgánu (např. výboru) je ten, kdo je plně svéprávný a bezúhonný dle zákona o živnostenském podnikání. Vlastnictví jednotky podmínkou není.
Povinnost změnit stanovy
NOZ vyžaduje, aby každé SVJ přizpůsobilo své stanovy novým předpisům do tří let ode dne nabytí účinností NOZ, tj. do 1. 1. 2017. Pokud by ale některé ustanovení stanov odporovalo novému zákonu, pozbyde dnem 1. 1. 2014 závaznosti.
Změnu stanov doporučuji realizovat na nejbližším shromáždění, neboť NOZ zavádí do života SVJ řadu novinek, které bude možné využít pouze za předpokladu, že budou upraveny ve stanovách (např. hlasování mimo zasedání).
26. 12. 2017 15:20:31
Dobrý den, v našem domě bylo SVJ bylo založeno v roce 2014 smlouvou o výstavbě, jejíž součástí byly i stanovy SVJ. Družstvo bylo tehdy založeno, listiny byly vloženy do OR. Vzhledem k tomu, že se 3. člen výboru odstěhoval neznámo kam, nebylo možno SVJ zapsat. A v danou dobu vzhledem k situaci a rivalitě v družstvu nebylo možno dovolit pouze 3. člena družstva. V tu dobu nominovali sami sebe noví členové družstva jako nové představentvo družstva a zároveň sebe nominovali na nový výbor SVJ, s tím, že odvolávají zakládající výbor SVJ. Je možno měnit výbor, který byl jako zakládající, ještě před zapsáním SVJ do OR? Dle mého nelze, až po zapsání SVJ se zakládajícím výborem. Podle jakého paragrafu lze či nelze výbor měnit při založení SVJ pře zapsáním do OR? V našem domě se řídíme par. 1201, protože SVJ vzniklo prohlášením vlastníka a smlouvou o výstavbě. Děkuji. L.
8. 7. 2017 18:22:16
30. 5. 2017 10:49:31
22. 1. 2017 23:46:25
Kdy a jak lze vstoupit do bytu vlastníka bytové jednotky když provádí rekonstrukci bytu.....
Oprávnění Vám dává § 1183 NOZ. Praktická realizace je ale problematická, ostatně jako většina §§ v SVJ. Pokud nepomůže dohoda, tak jedině soud.
30. 5. 2017 10:44:31
15. 3. 2017 21:47:23
Prosím ještě jsem zapomněla dodat, shromáždění neschvaluje ÚZ.
Pokud to ještě někomu vadí, tak odvolejte výbor a zvolte jiný.
30. 5. 2017 10:42:01
30. 5. 2017 10:15:40
Dobrý den. Lze zvolit výbor SV způsobem per rollam ?
Ano, § 1210 a násl. NOZ to nezakazuje.
Prosím ještě jsem zapomněla dodat, shromáždění neschvaluje roční závěrku
15. 3. 2017 21:34:11
Statutár nepředkládá ke schválení rozpočet, zálohy neuruje dle podílu, skončil nám úvěr a automaticky ho převedl do dlouhodobých záloh, můžu se bránit?
Kdy a jak lze vstoupit do bytu vlastníka bytové jednotky když provádí rekonstrukci bytu. Společenství se obává, zda to není v rozporu s omezováním domovní svobody. A jak postupovat v případě že vlastník který provádí rekonstrukci kontrolu odmítne.
24. 10. 2016 9:46:43
Anna: Registrace v rejstříku nevylučuje možnost spravovat si dům sami. Zápis do rejstříku je povinný a dům si můžete spravovat sami nebo si na to můžete někoho zaplatit, to už záleží na vás.
23. 10. 2016 11:56:58
Dobrý de,mám dotaz jsme bytový dům o 7 BJ jsme všichnivlastnici bytů.Když nám družstvo převádělo byty tak nás zaregis¨trovali do REJSTŘÍKU společenství vlastníků jde to zrušit když nechceme být v registru a dům si spravovat ve svoji režii.Děkuji za odpovědˇ
19. 6. 2016 13:56:47
Nemáme napsané sklepní kóje v kupní smlouvě.Dochází ze stran výboru SVJ přerozdělování sklepních kójí. Stále nejsme majiteli sklepních kójí. Jak se dá tomu zabráním, aby kóje byly součástí bytu.
19. 1. 2016 18:46:59
Výbor prosadil do stanov, že v pátek od 18 hod celou sobotu a neděli nesmí nájemci rušit hlukem ostatní. nesmí se vrtat,přibíjet atd. Jsme pracující a tím prakticky nemůžeme v bytě nic dělat. Není to proti oz kdy je doba nočního klidu 22 hod-6 hod.ráno
6. 12. 2015 15:05:49
Mám byt v domě, kde je SVD (sdružení vlastníků domu). Při prodeji byl podle starého OZ třeba souhlas všech spoluvlastníků. Musí být tento souhlas i podle nového NOZ. Jedná se o SVD nikoliv SVJ.
27. 11. 2015 14:39:59
Kateřina: Já bych se v tomto případě řídila stanovami a požadovala bych platbu za 2 osoby, které tam bydlí.
27. 11. 2015 13:07:54
Dobrý den, potřebovala bych poradit – za jaké osoby může SVJ požadovat úhradu záloh na služby? Jde o to, že majitelka bytu v SVJ má trvalé bydliště někde úplně jinde a v bytě bydlí její rodiče, kteří tam mají nahlášené trvalé bydliště (byt darovali dceři prostřednictvím darovací smlouvy s podmínkou věcného břemene na dožití). SVJ požaduje úhradu za 3 osoby (majitelka v bytě nebydlící a 2 osoby s trvalým bydlištěm v bytě). Ve stanovách je uvedena povinnost majitele „oznámit počet osob, které mají v bytě domácnost; a počet osob, které v jednotce bydlí po dobu minimálně 3 měsíce v kalendářním roce“ a dále pak „za služby zajišťované SV hradí vlastníci bytových jednotek ve výši odvislé od počtu osob užívajících jednotku“. Z toho mi vyplývá, že v tomto případě by majitel platil za 2 osoby, které v bytě bydlí. Dále se pak v Domovním řádu píše: „Úhrada nákladů za služby spojené s užíváním bytu: Povinnost podílet se na úhradě za služby mají všichni vlastníci, trvale hlášení spolubydlící a v případě pronájmu nájemci.“ Dle znění Domovního řádu, by tedy měli platit opravdu 3 osoby? Jaký dokument je nadřazený, Stanovy nebo Domovní řád? A existuje nějaké znění zákona, které určuje, kdo je povinen se podílet na zálohách za služby v rámci SVJ? Velice děkuji
22. 11. 2015 20:48:47
Když mi poteče ze stropu voda ,tak adresa a jméno nájemníka mi nepomůže !! Stejně musíte hledat hlavní uzávěr a vlastníka bytu a ne ,aby každej věděl vše a ještě,jak píše další člověk ,že správce SVJ ještě chce smlouvu nájemníka a vlastníka -to už je vrchol ,co je komu do toho kolik za co kde kdo platí a co se domluvili mezi s sebou .
22. 11. 2015 20:09:10
Zkuste se na to omezování podívat jinak. A vám např. poteče ze stropu voda a správa nebude mít info o tom, kdo nad vámi bydlí a kontakty na něj ... to bude asi řevu a vzteku, co ? ;-)
22. 11. 2015 18:41:34
odrobná úprava práv a povinností vlastníků
Nájemce jednotky právo na sdělení těchto údajů nemá. Může se však obrátit na vlastníka jednotky, která je mu pronajata, a ten může údaje pro tohoto nájemce zjistit. Z toho dle mého názoru mimo jiné vyplývá, že SVJ musí vést seznam vlastníků jednotek a nájemců jednotek, aby mohl informační povinnost plnit. JE OMEZOVÁNÍ SVOBODY ,ABY ČLOVĚK HLÁSIL SVÉHO NÁJEMCE DO OSOBÍHO BYTU . TO JE PŘEHNANÉ !!! CO KDYŽ NENAHLÁSÍM ADRESU NÁJEMNÍKA CO SE MI STANE -TO JE JAK V OBECNÉM BYTĚ -NEMYSLÍTE,ŽE TOTO JE OMEZOVÁNÍ SVOBODY ???? ZÁKON ZMĚNIT !!!
23. 10. 2015 19:35:25
Dobrý den,pronajímam byt a SVJ po mě chce kopii nájemní smlouvy mezi mnou a najemníkem.Má na to právo?
13. 10. 2015 15:00:33
Dobrý den, mám dotaz jestli může předseda statut.orgánu v BD /kde si nechal podíl z nebytových prostor/, dělat ještě předsedy statut.orgánu v SVJ, /kde svůj podíl přepsal na jinou osobu/ v jednom domě.
9. 10. 2015 8:26:26
§1179 NOZ:
8. 10. 2015 19:00:37
Dobry den, potrebuji zjistit podle jakeho paragrafu (asi NOZ) je upraveno poskytovani informaci vlastnikum v ramci SVJ? Lze napr. vlastniky porizovat kopie uzavrenych smluv nebo je rozesilat emailem? A jak je to s ucetnimi doklady? Predem dekuji za odpoved!
6. 10. 2015 15:59:21
Petr : Proti vaší vůli vás zvolit nikam nemůžou.
6. 10. 2015 11:13:52
Dobrý den, chtěl bych se zeptat jestli je možné po odstoupení výboru odhlasovat výbor nový proti vůli navržených lidí do nového výboru? Nikdo z nás 3 nehlasoval pro a většinou jsme byli zvoleni. Ted nám odstupující výbor píše, že nic neděláme :-). Jak mám postupovat když zkrátka nechci být ve výboru?
24. 9. 2015 9:56:52
23.9.2015 23:16:34
Máme rozpory ve výkladu. Je možné doplnit program schůze o hlasování doplněného bodu programu ?
Není to možné s následující výjimkou.
V § 1221 NOZ je odkaz na § 253/3 NOZ, který stanoví, že o dodatečném bodu programu lze hlasovat pouze za účasti a se souhlasem všech členů.
23. 9. 2015 23:16:34
12. 8. 2015 17:04:36
12.8.2015 13:36:23
Dobrý den. Naše SVJ bude svolávat schůzi shromáždění. Bude lhůta pro oznámení termínu konání schůze již 30 dní, jak ukládá NOZ?
NOZ lhůtu neukládá, lhůtu ukládají stanovy. Pouze pokud není lhůta ve stanovách, tak platí § 249/1 NOZ.
12. 8. 2015 13:36:23
Dobrý den. Naše SVJ bude svolávat schůzi shromáždění. Bude jhůta pro oznámení termínu konání schůze již 30 dní, jak ukládá NOZ?
8. 7. 2015 13:19:53
8.7.2015 11:14:25
Je možné mít ve stanovách SVJ zároveň předsedu i výbor s s tím, že si společenství může volně vybírat mezi těmito dvěma statutárními orgány ? Jde o to, aby se nemusely složitě menit stanovy v případě, kdy odstoupí výbor a budeme muset najmout profesionálního předsedu.
Do konce roku 2013 to možné bylo. Pak přišla parta teoretických právníků, kteří netuší jak funguje praxe, a zplodili mj. § 1205/1/druhá věta NOZ. Podle stávajících výkladů nelze mít obě varianty ve stanovách současně a používat tu, která se momentálně hodí.
8. 7. 2015 11:14:25
16. 6. 2015 14:40:41
Magda: Pokud je zahrada ve společném vlastnictví všech vlastníků, tak si tam pán nemůže sám od sebe jen tak vybudovat hřiště. Musí mít souhlas více než poloviny vlastníků (nebo dle stanov případně i více, záleží co máte ve stanovách).
16. 6. 2015 12:44:58
Dobrý den, chtěla bych se zeptat. V domě o 12 bytových jednotkách fungujeme jako SVJ. Jeden z vlastníku si usmyslel, že na zahradě u domu, která je ve společném vlastnictví všech vlastníků bytů, vybuduje jakési vyžití pro děti. Prolízačky, pískoviště, atd. Zahrada je v katastru vedena jako "zahrada" a je v památkově chráněném území. Chci se zeptat, zda li je pro tuto věc potřeba souhlas všech vlastníků, případně souhlas památkářů, či např. přepis v katastru nem. na jiný účel využití. Dále kdo zodpovídá za případný úraz dítěte? Děkuji velice za odpověď.. M. Čedíková
14. 6. 2015 21:56:54
14.6.2015 19:37:33
Jsou platná rozhodnutí a usnesení jednání "Shromáždění delegátů" platná v případě, že nebyl přijat, a schválen nový "Jednací řád"? Starý byl prohlášen ZA NEPLATNÝ.
Usuzuji, že se ptáte na BD a nikoliv na SVJ.
Pokud nemáte jako podmínku hlasování ve stanovách mít "Jednací řád", tak nevidím důvod, proč by hlasování nemohlo být platné. Samozřejmě při platném svolání, usnášeníschopnosti a dodržení kvora u hlasování.
Kuczera otmar
14. 6. 2015 19:37:33
7. 5. 2015 22:02:47
Dobrý den prosím o radu na dotaz, na který jsem nikde odpověď dostala. Jsme vlastníci bytu a spadáme pod SJV, panelový dům je celkem 4 vchodový a každý z vchodů má 11 bytů (z toho 3 jsou velikosti 2+kk, 1 byt je 4 + 1 a7 bytů o velikosti 3+1) Sice jsme SJV, ale o úklid společných prosto si každý vchod rozhoduje sám, není toto nikde ve stanovách upřesněno. Některý vchod má úklidovou službu jiný si uklízejí nájemníci sami. My jsme vchod kde z 11 bytů uklízí jen 4 z nich, zbytek neuklízí vůbec. Můj nebo nás nájemníků problém je v tom, že by jsme byli též pro zavedení úklidové služby, ale 2 byty s tímto nesouhlasí a chtějí si dál uklízet sami. Co s tím můžeme jako zbytek nájemníků udělat, když to necháme ve starých kolejích tak je tu strašný nepořádek, dokud to zase jeden z nás 4 co uklízíme neuklidí, proto si to raději chceme zaplatit a budeme vědět, že bude permanentně uklizeno. Kolik musí s touto změnou souhlsasit procent nájemníků? Musí souhlasit všichni nebo by stačilo 80 procent a těch zbylých 20 by toto muselo přijmout a též platit úklidovou službu? Prosím o radu jak toto vyřešit, moc Vám děkuji Jana
6. 5. 2015 17:11:13
Prosím, kolika procentní musí být účast na schvalovací schůzi o stanovách? Musí být 100%, nebo stačí méně? Děkuji
6. 5. 2015 16:49:10
Jak je to s hlasováním u osob, které si v minulosti cca 25 let zabrali na společném dvoře garáže bez ohlášení . Teď si je chtějí zlegalizovat i když ostatní s garážemi nesouhlasí. Jsou oprávněni hlasovat ve svůj prospěch nebo je lze z hlasování o této věci vyloučit? Garáže zabírají 80% plochy a nic za garáže neplatí. Je to v pořádku? Děkuji Andrea
nevím na základě čeho byste je chtěla vylučovat z hlasování. Mají stejná práva jako ostatní.
Jiná věc je, že asi budou přehlasováni.
V pořádku není, že zabírají společnou část domu či pozemku, to by se mělo napravit.
Andrea Kitzlerová
6. 5. 2015 8:36:40
25. 4. 2015 10:37:31
24.4.2015 8:01:43
Může dostat plnou moc o hlasování podnájemník v bytě, neboto musí být pouze některý z majitelů byt.jednotky?děkuji
neznám obecně závazný právní předpis, který by zakazoval dávat plnou moc podnájemníkovi. Pokud někdo tvrdí, že to není možné, vyzvěte ho, aby to dokázal.
24. 4. 2015 9:38:09
Dobrý den, prosím Vás o radu: V našem vchodě není výtah. V druhém vchodě výtah je. Musíme za výtah platit (energie, opravy, údržba), přestože k výtahu přístup nemáme? Bohužel v prohlášení vlastníka je psáno, že se jedná o společné prostory (nikdo už nemyslel na to, že polovina lidí k výtahu přístup nemá). V bytovém domě jsou dva samostatné vchody, vlastník bytu má klíče pouze od svého vchodu, do druhého přístup nemá. Předem Vám děkuji.
24. 4. 2015 8:01:43
17. 4. 2015 13:29:17
Dobrý den, chci se zeptat a založení společenství vlastníků (SVJ ). Bydlím v domě, který patří SBD . Má v něm většinový podíl. Z celkových 16 bytů vlastní 9 bytů družstvo . My jsme koupili byt do osobního vlastnictví a takových je nás v domě 7. Jak správně by se mělo postupovat ohledně založení společenství vlastníků. Je možná založit SVJ bez ohledu na SBD když tam má 9 bytů, tedy většinu. Nebo se o to nemusíme starat a mělo by to iniciovat SBD ? Neumím si představit , že by jsme měli dvoje stanovy. Vlastníci a družstevníci. Jak by to bylo pak se současným fondem oprav ? Byl by rozdělen také na dva . Pro 9 družstevníků a 7 vlastníků ? Při koupi před 1.1.2014 nám tvrdilo družstvo, že společenství bude založeno až vlastníků bude většina, více než 3/4, to jest 12 bytů. Nás je, ale zatím jen 7. Další, ale nebudou moci byt koupit a ani současní vlastníci prodat někomu jinému a to z důvodu, že tuto změnu již KÚ nezapíše, protože není založeno společenství vlastníků. Jak to tedy je a jak se má postupovat, aby to bylo v souladu se zákonem, který platí od 1.1.2014 ? Díky za odpověď a přeji Vám moc hezký den. Jaromír Novotný
asi se na popsanou situaci vztahuje zákon 311/2013 Sb. Zjistěte si to na SBD.
Limit se snížil z 75% plochy (nikoliv počtu bytů) na 50% plochy.
Terminologická poznámka: osobní vlastnictví neexistuje, existuje pouze vlastnictví.
15. 4. 2015 5:58:06
chci se zeptat a založení společenství vlastníků (SVJ ). Bydlím v domě, který patří SBD . Má v něm většinový podíl. Z celkových 16 bytů vlastní 9 bytů družstvo . My jsme koupili byt do osobního vlastnictví a takových je nás v domě 7.
Jak správně by se mělo postupovat ohledně založení společenství vlastníků. Je možná založit SVJ bez ohledu na SBD když tam má 9 bytů, tedy většinu. Nebo se o to nemusíme starat a mělo by to iniciovat SBD ? Neumím si představit , že by jsme měli dvoje stanovy. Vlastníci a družstevníci. Jak by to bylo pak se současným fondem oprav ? Byl by rozdělen také na dva . Pro 9 družstevníků a 7 vlastníků ?
Při koupi před 1.1.2014 nám tvrdilo družstvo, že společenství bude založeno až vlastníků bude většina, více než 3/4, to jest 12 bytů.
Nás je, ale zatím jen 7. Další, ale nebudou moci byt koupit a ani současní vlastníci prodat někomu jinému a to z důvodu, že tuto změnu již KÚ nezapíše, protože není založeno společenství vlastníků. Jak to tedy je a jak se má postupovat, aby to bylo v souladu se zákonem, který platí od 1.1.2014 ?
Díky za odpověď a přeji Vám moc hezký den.
9. 4. 2015 7:58:24
Marie Terezie Pejřimovská: Tak to jsem tedy ještě neslyšel že by někdo měl dvě SVJ v jendom baráku. To podle mě není vubec možné...
Marie Terezie Pejřimovská
8. 4. 2015 22:47:41
Je možné ustavit dvě SVJ v jednom domě? Je možné vystoupit ze stávajícího SVJ? děkuji, Marie Tereza
5. 4. 2015 1:26:03
Dobrý den. Opravuji předchozí text. Jsem vlastník bytové jednotky ve SVJ (nikoliv vlastník SVJ).
5. 4. 2015 1:21:56
Dobrý den. Jsem vlastník SVJ. Jak mám donutit samosprávu nebo správce, aby objednali opravu stoupaček, které v bytě trvale nadměrně hlučí? Jak mám postupovat, když samospráva otálí a v bytě je nepřijatelný hluk? Děkuji.
11. 3. 2015 11:54:03
Mám dotaz, jaký je správný postup při prodeji bytu u SVJ. Jak postupovat - úřední odhad, daň s příjmu, změna na KU atd. Děkuji za odpověď.
11. 3. 2015 8:54:38
10.3.2015 22:55:58
Je možné místo odměny členům výboru snížit o určitou finanční částku příspěvek do fondu oprav, pokud to shromáždění odsouhlasí?
Možné to je, v praxi se to i děje.
Tímto postupem ale krátíte daň z příjmů a zdravotní. Možná i sociální.
Navíc o tom bude důkaz v zápisu ze shromáždění. V žádném případě nemohu doporučit.
Mimochodem, je velmi pravděpodobné, že žádný fond oprav v SVJ nemáte. Fond je úplně něco jiného než závazek.
10. 3. 2015 22:55:58
Je možné místo odměny členům výboru snížit o určitou finanční částku příspěvek do fondu oprav, poku to shromáždění odsouhlasí?
SVJ Alibaba
26. 2. 2015 8:28:40
Dotaz a žádost o radu. Jsem členem výboru SVJ a prosím o radu, jak získat touto cestou VZOR SMLOUVY o správě domu a pozemku se správní firmou. Naše dosud uzavřená smlouva je stará 9 let a je již nevyhovující. Správní firma se pokouší dohodnutou cenu ve smlouvě zdražovat formou dodatků této Smlouvy. Děkuji za radu Pavla H.
9. 2. 2015 16:02:21
Dobrý den,prosím poraďte jak postupovat: V našem domě byl zvolený správce pán který dlouhodobě onemocněl a toto už nemůže vykonávat.Během loňského roku si většina lidí nechala byt převézt do vlastnictví a nemáme nikoho kdo by nás zastupoval ani dohlížel na věci okolo dění domu.Zřejmě to za nás dělá družstvo,ale některé věci musíme rozhodovat my jako vlastníci bytů je to tak?Jak máme postupovat máme si zvolit samosprávu nebo SVJ?Družstvo nám nic neříká ani nás o ničem neinformuje zřejmě nemusí.Problém je že pán který byl naším zástupcem byl i shodou okolností předseda družstva.Nevíme jak postupovat.Omlouvám se za zmatené dotazy družstvo po dotazu co dělat řeklo jen zvolte si zástupce a s tím budeme jednat.Děkuji M.
5. 2. 2015 12:17:31
4.2.2015 11:39:08
Ráda bych se zeptala, lze-li nahlásit SVJ počet osob v bytě 0, pokud v něm dlouhodobě nikdo nebydlí. Jak je to s úhradou za služby a ostatní náklady spojené s chodem SVJ. Děkuji. LT
1) neznám předpis, který by zakazoval nahlásit 0
2) tuto situaci by měla řešit schválené pravidla
3) něco rozpočítávat na osoby je nešťastné. Pouze to zanese svár mezi spoluvlastníky, někdo je bude nucen špehovat, výbor bude stále řešit nějaké bonzování atd. Jsem jednoznačně proti.
4. 2. 2015 11:39:08
27. 1. 2015 14:22:42
27.1.2015 14:01:57
Dobry den, potřeboval bych poradit- chteli bychom si odkoupit část společných prostor, sousedících s bytem (kolem výtahu), které nikdo nepotřebuje ani o ně nemá zajem. V minulosti k tomu ale byl potřeba souhlas všech 100% podílů. Je tomu tak i nyní, nebo může být stanoveno jinak, např ve stanovách? Děkuji mnohokrát za radu. K.Varhanek
Musíte mít souhlas 100 % vlastníků, protože jim se zmenší podíl. Záleží na tom, kolik je vlastníků. U většího počtu je to prakticky nemožné.
27. 1. 2015 14:01:57
27. 1. 2015 9:32:06
Dobrý den, chtěla bych se zeptat na správný postup v případě, kdy počátkem roku 2014 převedlo bytové družstvo (vzniklo v roce 2010 privatizací bytových jednotek od obce)52 jednotek z celkového počtu 72 do osobního vlastnictví smlouvou o bezúplatném převodu. Dle NOZ by měli nově vzniklí vlastníci jednotek (stále členové družstva)založit SVJ. Zbývající nevlastníci jsou stále nájemníky BD. Jak právně správně postupovat při založení SVJ a jak vypořádat podíly v BD? Jak se účetně vyrovná BD/SVJ ? Děkuji za odpověď
27. 1. 2015 9:21:41
27.1.2015 3:44:00
Dobrý den potřeboval bych poradit. V našem vchodě je 11 bytových jednotek a já jsem tam zvolený místopředseda. Nyní veškeré věci ohledně vchodu, papírování dělam já. Proto někteří sousedi se dotazují zda musíme mít 3 členný výbor. Nestačí, když bude zvolen jen předseda a povede vše sám. Druhá otázka zjistil jsem, že předseda zpronevěřil finanční obnos. Můžu ho jako místopředseda odvolat s funkce aniž bych svolával schůzi. Moc děkuji za odpověď.
Pokud změníte stanovy, tak místo výboru může být jeden předseda SVJ.
ˇˇClena výboru může odvolat jen shromáždění, nikoliv jiný člen výboru. ˇˇClenové výboru mohou odvolat předsedu výboru, ten ale zůstává členem výboru.
Zpronevěru řeště s policií. Máte dostatek důkazů?
27. 1. 2015 9:18:03
26.1.2015 21:11:08
Naše SVJ vzniklo v r. 2009. Máme povinnost zménit prohlášení vlastníka i když žádné změny v našem domě neproběhly?
Povinnost změnit Prohlášení vlastníka nemáte.
Ale do 1.1.2017 musíte změnit stanovy.
27. 1. 2015 3:44:00
26. 1. 2015 21:11:08
17. 1. 2015 0:54:27
15.1.2015 17:49:01
Dobrý den. Prosím o odpověď na otázku, zda při změně názvu společenství, (přidáním požadovaného slova "vlastníků") je nutné zaslat hlášení o změně příslušnému rejstříkovému soudu. Děkuji
změnit název SVJ není jednoduché ani levné. Musíte změnit na shromáždění stanovy, patrně za přítomnosti notáře (názory se různí) a podat návrh zápis do rejstříku za 2 000 Kč.
Pouze dodávat jedno slovo do názvu považuji za zbytečné s ohledem na druhou větu § 3042 NOZ. Stejný názor mají i doc. Havel a doc. Ronovská.
NOZ je paskvil. Existuje návrh na vypuštění tohoto nesmyslného ustanovení.
15. 1. 2015 17:49:01
26. 11. 2014 23:05:10
To Jindra.
Odpověď je níže. A jen tak mimochodem. Zkusila jste si vypočitat procentuelní rozdíly a poměry?
mikde2
26. 11. 2014 22:50:01
Hlasovaci kvora
Jindra Minaříková
18. 11. 2014 17:38:04
Nedozvěděla jsem se, zda příspěvky do FO se mají platit z plochy užitné, která je ve výlučném vlastnnictví vlastníka BJ - což by bylo logické nebo snad z plochy podlahové, kde ale plocha s nosnýmmi dalšími svislými konstrukcemi zůstává ve vlastnictví společném?
15. 11. 2014 15:24:46
Dobrý den.Naše SVD se snaží "popasovat" s NOZem.Podlahová plocha bytů se zvýšila o svislé konstrukce. Nosné konstrukce, světlíky a komíny však zůstávají ve společném vlastníictví SVD.Vlastník BJ je vlastníkem pouze tenkých příček. Jak se má platit do FO. Dle mého názoru nebude vlastník BJ platit z metrů, které jsou ve společném vlastnictví? Děkuji za zodpovězení dotazu.
předpokládám, že Prohlášení vlastníka bylo vloženo do KN do 31.12.2013.
Potom Váš problém řeší § 3063 NOZ.
Staré jednotky se budou řídit starým Prohlášením navždy Jediná výjimka by byla, kdyby se 100% vlastníků rozhodlo zrušit staré Prohlášení a staré jednotky a bylo by zavkladováno nové Prohlášení podle NOZ. Ale to by bylo velmi pracné bez viditelného efektu.
15. 11. 2014 11:11:08
ipardova
14. 11. 2014 11:37:12
Dobrý den, v dohledné době se má konat ustavující shromáždění společenství vlastníků jednotek v našem bytovém domě. Problém je ale s vlastníkem domu, který vlastní 52% podlahové plochy domu, z čehož převážná většina jsou nebytové prostory. Skoro všichni nájemníci mají pocit, že schůze k ničemu není, protože si vlastník domu odsouhlasí co chce s většinovým podílem. Dokonce se navrhl jako předseda SVJ. Je hlasování závislé na podílu podlahové plochy, nebo se počítají jen vlastníci v bytě. A popř. když jsou majitelé bytu dvě osoby, počítají se dva hlasy nebo jeden. A pokud by se nedostavila na shromáždění většina vlastníků jednotek, má majitel domu právo usnesení přijmout ve svůj prospěch?
milickah
11. 11. 2014 11:46:55
Dobrý den, "měřáky" tepla jsme v minulosti řešili tak, že 2/3 členů nesouhlasily a tím je v bytech nemáme. V zákoně jsem nenašla, že by toto rozhodnutí bylo v rozporu se zákonem, ale možná nahlížím špatně. Můžete mě dostat do obrazu? - který předpis tuto možnost popírá.
jsme SVJ s vlastním kotlem na plyn a některé byty jsou vlastníky pronajaté k bydlení - jiné podnikání SVJ nevykazuje a nemá. Děkuji
6. 11. 2014 10:13:15
6.11.2014 9:59:45
Jaké náležitosti musí mít výběrové řízení při zakázce na rekonstrukci sklepů? U nás to je znám Pepu, Ládu, vezmeme Láďu, ve výběrovém řízení byl vybrán Láďa. Je odměna pro správce, členy a revizáka povinná i když někteří nic nedělají.Je třeba každý rok schvalovat výši nebo to mají do konce volebního období.
neexistuje předpis, který by SVJ ukládal vyhlašovat výběrová řízení. Možná máte něco ve stanovách. U nás je děláme, protože to přináší úsporu v nákladech.
Názor, že výbor, správce atd. nic nedělá je rozšířen mezi členy SVJ, kteří vůbec netuší, co dotyční ne/dělají. Pokud výbor nic nedělá, tak Vám doporučuji výbor odvolat a nechat se zvolit. Jinak platit se musí, pokud je to ujednáno.
6. 11. 2014 9:59:45
4. 11. 2014 10:54:11
4.11.2014 10:06:56
Dobrý den. Jeste jeden dotaz. 11.11.2014 konci obdobi na ktere byla druzstvu sverna sprava. Schuze na ktere by se melo resit, co dal, se bude svolavat na 2.12.2014. Muze se v tomto kratkem mezidobi druzstvo nadale chovat jako povereny vlastnik(napr. uzavirat smlouvy s dodavateli), nebo uz na to nemaji povereni.Dekuji
Pokud skončil pověřenému vlastníkovi či výboru mandát, neměl by již uzavírat smlouvy, zejména dlouhodobé či velkého rozsahu.
Na druhé straně, pokud by se jednalo o nějakou neodkladnou věc, např. havarii, tak problém nevidím.
4. 11. 2014 10:06:56
4. 11. 2014 10:06:41
23.10.2014 10:49:57
Výbor si vyplácí odměny formou dohod o provedení práce. Není toto v rozporu v ustanovením zákona o daních z příjmu.
Odměny členů výboru za výkon funkce nemůže být formou DPP. Na to existuje 20 let stará judikatura.
Z odměny členů výboru se sráží zálohová nikoliv srážková daň.
pavelsvj
4. 11. 2014 9:32:27
4.11.2014 8:49:40
Jsem v SVJ. Zhruba 1/3 je druzstvo, 2/3 vlastnici. Spravu ma na starosti druzstvo jako povereny vlastnik. Bohuzel se moc nestaraji, ale na schuzi se vzdy prezentuji jako ti jediny spravni a lide jim to basti.Jednim ze symbolu jejich radne pece o dum, je to, ze mame 5 let prosle vodomery. Je mozne je za toto nejak napadnout, postihnout, ci podobne?Dekuji.
Pro Petra Míku
Doporučuji místo napadání pověřeného vlastníka se nechat sám zvolit pověřeným vlastníkem a ukázat všem, jak se to dělá.
4. 11. 2014 8:49:40
3. 11. 2014 16:14:42
upřesnění- na schůzi se odsouhlasilo, že bude rekonstrukce sklepů a tím to končí, schůze nebyla, nebyli jsme seznámeni ani s výběrovým řízením, rozsahem prací ani finanční částkou, když jsem se zeptala proč se to neřešilo, prý když je to z ůčtu není třeba náš souhlas. To nám příště vyzvednou další částky z ůčtu.
1. 11. 2014 6:52:09
První věta je nějaká kostrbatá...asi psáno v rozhořčení :-)
Píšete, že někteří vlastníci odmítli rozsah rekonstrukce atd. To ale neznamená. že rekonstrukce nebyla odsouhlasena. Tohle je potřeba ověřit! K souhlasu stačí nadpoloviční většina z nadpoloviční většiny přítomných členů na schůzi, která je "usnášeníschopná". Pokud počty neupravují stanovy. Česky - z 20 vlastníků přijde 11 na schůzi a z nich to 6 odsouhlasí. A je to.
To ostatní je na reklamaci na firmu, která práce provedla.
Informace o hospodaření je výbor SV všem členům povinen zpřístupnit.
Pokud jste nespokojená, můžete svolat valnou hromadu a vyvolat jednání o odvolání zástupců SV.
1. 11. 2014 6:25:11
To milickah - § 10 nelze uplatnit, odměny členů spadají pod § 6.
31. 10. 2014 13:29:41
marie: Máme to u nás úplně stejně... Ze zákona máte nárok na nahlédnutí do účetnictví a vědět, jak výbor hospodaří s Vašimi prostředky. Pokud na Vaše výzvy (doporučuji písemně a doporučeně) nebudou reagovat, podejte podnět na policii.
31. 10. 2014 12:04:59
Sklepy - SVJ odsouhlasilo vyklízení a rekonstrukci sklepů s tím,že po vyklizení bude známa plocha sklepů se dohodneme na schůzi. K rekonstrukci sklepů došlo v rozsahu, který nebyl předem vlastníky schválen tj. okopání omítky, úprava zdí omítáním a podlahy. Toto se projevilo tak, že omítka ve staré zástavbě vlhkých sklepů po roce opadala. Někteří vlastníci tuto změnu nechtěli v takovém rozsahu. Těmito pracemi byla vyčerpána vysoká částka z fondu oprav 492 000 kč ačkoliv k tomu nebyl dán vlastníky souhlas/částka je bez kojí a regálů/. Paní místpředsedkyně mně říkala, když se platba uskutečňuje z účtu není třeba souhlasu vlastníků. V uvolněných prostorách byla zřízena klubovna na schůze 1x ročně a vybavena zařízením stůl, židle, koberec a to opět bez souhlasu vlastníků. Výbor od doby zřízení nám neposkytuje podrobné informace o čerpání všech prostředků z účtu a vlastníci tak nemají přehled jak je nakládáno s jejich prostředky. Jak postupovat v těchto případech?
29. 10. 2014 13:04:01
chápu, že se uplatňuje srážková daň, ale je to povinnost i po 1.1.2014? Nestačilo by, že by si daň vypořádali sami vlastníci ve svých DP § 10 Jedná se o SVJ, kde je 100 % bytů ve vlastnictví a zjednodušení evidenční povinností SVJ? Je jasné, že se takto vybere na daních více, protože u nízkých příjmů by nebyl jednotlivě důvod k přiznání daně z příjmů. Ale na druhé straně jde o zatížení finančních úřadů evidencí nevýznamných částek
28. 10. 2014 19:41:50
To milickah:
Ano je to správné - tzv.srážková daň - vybíraná například z dohod o provedení práce (celým názvem Daň z příjmů fyzických osob vybíraná srážkou podle zvláštní sazby). Od zaměstnavatele (společenství) dostanete peníze již zdaněné a povinností zaměstnavatele je tuto daň odvést finančnímu úřadu. Vy si pak do svého daňového přiznání uvedete i tento příjem a již odvedenou daň.
28. 10. 2014 19:21:10
To Ivo: členem společenství vlastníků může být jen vlastník (spoluvlastník) jednotky. Jednoduše - v katastru musí být vlastnictví zapsané. Nicméně - členem výkoného orgánu může být i nečlen společenství.
28. 10. 2014 18:57:54
28. 10. 2014 18:39:18
Jaroslava - společenství vlastníku jednotek
Dobrý dem opravdu potřebuji zaslat jak vypada dohoda vlastníku tři roky nedovoli mi nahlížet na vypis z učtu a dva byty patří městu jeden soused pořád vyhrožuje v dohodě je i napis NEPŘÍTOMNI a musím přesto platit ze zákona sem se dozvěděla že nemám proč platit pokud platím za vodu a eletriku nemám přispívat do fondu i revizního kominíka kterého si platím nevydívám ani mi není oznámeno kdy dojde prosím jak by měla dohoda vypadat hledám právníka sem z Olomouckého kraje máme z přítelem 5 děti já tři a můj 2 děti prosím o pomoct předem děkuji . a neustále vyvěšuje na dveře letáky tím co vše o mě píše prosím moc o pravnickou radu vše si schovavám.
23. 10. 2014 21:11:39
je správné, že z odměn se sráží daň z příjmů a přiznání provádí společenství?
23. 10. 2014 11:55:44
Dana: žádný výbor si nic neplatí. Platí a schvaluje společenství. Odměny se přiznávají v daňovém přiznání. Takže tam není problém.
23. 10. 2014 10:49:57
19. 10. 2014 14:17:39
Jsem syn/dcera majitele/ky bytu s trvalým bydlištěm v místě. Jsem tedy i společným členem společenství s možností zvolení do příslušných orgánů shromážděním ve společenství?
16. 10. 2014 15:09:51
Dobrý den, prosím o radu. Kupujeme byt v družstevním vlastnictví v dlouhém panelovém domě, kde je 6 vchodů a celkem 48 bytů, z toho 6 je v osobním vlastnictví. Zatím nebylo založeno SVJ. Poslední vlastník si byt převáděl tento rok v dubnu a pokud jsem to dobře pochopila, tak pokud by byla povinnost založit SVJ, tak mu byt na katastru nepovolí převést, dokud nebude společenství založeno, ale on byt bez problémů převedl. My budeme byt převádět do OV příští rok a děsím se toho, že SVJ budeme muset založit my a vše kolem toho vyběhat. Předem děkuji za odpověď, jak to tedy je.
14. 10. 2014 14:52:38
Milan: Souhlas většiny je nad 50 %. Pokud nemáte ve stanovách uvedeno jinak, měli byste sčítat jednotlivé podíly (%) - takto je to napsané i v novém občanském zákoníku.
13. 10. 2014 10:05:04
mám dotaz ohledně hlasování. Nemůžeme se dohodnout, co znamená termín "souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků". Slovo HLAS znamená, že když je přítomno 20 vlastníků, tak je to 20 hlasů, jeden bude při hlasování proti, takže pro bylo 19 hlasů, proti byl 1. Nebo HLAS znamená, že musím sečíst% 19ti spoluvlastnických podílů kteří jsou pro a jeden % podíl je proti.
4. 9. 2014 17:10:50
Koupila jsem byt v osobním vlastnictví,který bych chtěla zrekonstruovat. Šla jsem za paní domovnicí, ta mi dala formulář, na který mi předepsala několik bodů, které musím splnit, např. po mě požaduje kopii živnostenského oprávnění provádějící firmy, kde musí být napsáno odstranění, příprava a realizace staveb, protokol o tlakové zkoušce odpadů, protokol o těsnosti potrubí, doklad o uložení odpadů na skládku, a další. S uvedenými doklady mám problém a chci se zeptat, ve kterém zákonu je napsáno, že mám tyto doklady dokládat společenství při rekonstrukci bytového jádra pomocí sádrokartonu?
12. 8. 2014 0:23:19
Zdravím " bezmoc " z 26.2.2014
máme tenýž problém. Ráda bych se s Vámi sešla abychom společně dali dohromady soudní žalobu na nekvalifikvanost představenstva. Ozvěte se. 790379306
20. 7. 2014 19:00:54
Do podílu máme napočteno podlahovou plochu bytu + sklepní koji Je to správně již od r.2002?
9. 6. 2014 0:58:23
14. 5. 2014 8:58:10
Pepa: Jestli to dobře chápu, tak vlastníkem bytu jste jen Vy - v tom případě si můžete klidně byt prodat bez souhlasu ostatních (vlastníků sousedních třech bytů). Pokud byt spoluvlastníte s více lidmi, tak ho sám prodat nemůžete.
13. 5. 2014 17:58:39
Jsem vlastník bytové jednotky a prodávám ji protože v ní nebydlím. Potřebuji k prodeji souhlas zbylých třech vlastníků bytu?
11. 5. 2014 10:31:24
prosim o nformaci,zda je možné, aby 1člen společenstvi hlasoval za dalších 5 nepřítomných členů kteří mu udělili plnou moc děkuji za informaci
5. 5. 2014 7:59:46
Zkuste se obrátit na přestupkovou komisi.
3. 5. 2014 15:02:59
Dobrý den, jak postupovat, jestliže vlastník, který byt jen jen pronajímá nereaguje na upozornění o problémech souvisejících s bytem a nájemníky.
18. 4. 2014 12:38:15
Dobrý den, byli jsme bytové družstvo a přecházíme na osobní vlastnictví. Vklad do katastru byl v prosinci 2013, ale katastr odpověděl, že zápis byl proveden až v lednu 2014. Měli bychom tedy založit SVJ podle novely Občanského zákoníku. Nejsme ale schopni dohodnout se na stanovách, většina je těsně pod 75%. Jak máme jako vlastníci dále postupovat, pokud se nám nepodaří založit SVJ? Můžeme např zajistit kompletní správu nemovitosti (včetně účetnictví a vedení fondu oprav) u některé společnosti, která se tím zabývá, i se souhlasem jen 74% (podle plochy) vlastníků?
9. 4. 2014 8:54:50
Pokud na ne nekdo odpovi tak tady v diskusi. :)
8. 4. 2014 15:30:08
Dobrý den. Zajímalo by mne, kde si mohu přečíst odpovědi
na jednotlivé otázeky, které byly zadány do diskuse k článku. Děkuji
7. 4. 2014 10:57:58
Jsem nový vlastník bytové jednotky a nemám k dispozici Stanovy SVJ a Prohlášení vlastníka SVJ. Požádala jsem členy výboru, zda mi mohou tyto dokumenty poskytnout. Byla jsem odmítnuta. Jak mám v tomto případě postupovat dál? Kde mohu tyto dokumenty získat? Děkuji
Voboilová Miroslava
28. 3. 2014 20:08:50
Ptám se zda lze za člena výboru SVJ zvolit i nečlena SVJ což umožňuje NOZ. V našich dosavadních stanovách je ustanovení, že členem výboru může být jen člen SVJ.
27. 3. 2014 12:10:04
prosím o informaci zda je potřeba souhlasu všech členů SVJ v případě , že se projednává změna užívání společné části prostor - např. lodžie na chodbě nebo sušárna . Lze někomu ze spoluvlastníků přidělit tuto část společných prostor k výlučnému užívání i když není vyjádřen souhlas všech členů SVJ?
17. 3. 2014 17:53:54
Dobrý den, ráda bych zjistila informaci, kolik členů SVJ musí odsouhlasit rekonstrukci balkonů,aby mohla proběhnout - panelový dům, 36 jednotek, odstranění starých a malých balkonů, náhrada většími lodžiemi. Financování z fondu oprav.
Ev. odkaz na paragrafy v zákonech. Popřípadě hlasování všichni schválí přestavbu a modernizaci, ale jeden vlastník je proti.Může tedy proběhnout rekonstrukce i za této situace? Děkuji.
12. 3. 2014 13:56:20
Dobrý den. Letos jsem koupila byt v insolv.řízení..Bohužel jsem se dozvěděla, že bývalí majitel neplatil fond od roku 2011 a tím pádem narostl dluh. Od 1,1,2014 vyšel Nový zákonon, že jdou dluhy za novým majitelem..Jenže byt byl v insol.řízeni od roku 2013 dán soudem..SVJ se bude chtít semnou nejspíše o dlužnou částku soudit..Jenže SVJ od roku 2011 co dlužník neplatil rázné kroky neprovedl a pán si v bytě žil skoro 4 roky bezstarosti..prosím o radu, děkuji pavla
10. 3. 2014 18:45:24
Dobrý den, žádám Vás o vyjádření k mojí situaci. Jsem vlastníkem bytu v paneláku, kde od ledna 2014 byl zvolen nový zástupce vlastníků. 3.3.2014 začaly bourací práce ve sklepě mezi sušárnami sousedících vchodů. Oznámení o rekonstrukci sušárny bylo vyvěšeno až onen bourací den. Bourá se zeď široká 14 cm. Když jsem po novém zástupci žádala vyjádření, odměřeně mě odporoučel, že se statikem mluvil. Chtěla jsem vidět stavební povolení a vyjádření statika. Prý to povolení má bývalý správce(asi 2,5 roků staré). Nepodepisovala jsem žádné vyjádření ke schválení tohoto bourání. Poraďte mi, prosím, co mám dělat, na co mám právo? Bydlím v přízemí, nad sebou dalších 5 pater a pode mnou bouráním propojené 2 místnosti. Moc děkuji Věra P.
5. 3. 2014 17:54:32
Dobrý den, rád bych zjistil informaci, kolik členů SVJ musí odsouhlasit rekonstrukci balkonů,aby mohla proběhnout - panelový dům, 36 jednotek, odstranění starých a malých balkonů, náhrada většími lodžiemi. Financování z fondu oprav.
Ev. odkaz na paragrafy v zákonech. Děkuji.
26. 2. 2014 18:09:12
Dobrý podvečer, náš výbor letos poprvé po mnoha letech zveřejnil zápis ze shromáždění, ale bez uvedení obsahu usnesení. Jednotlivé body usnesení nejsou schvalovány jednotlivě, ale vše najednou. Volba nového výboru proběhla tak, že se všichni navrhovaní byli najednou schválení, ne po jednotlivých jménech. Odměny členy statutárního orgány nebyly nikdy zdaňovány - platí se formou snížení odvodů do fondu odměn. Mám toho daleko více a nevím co s tím, je nás jen pár, kterým se to nelíbí, ostatním jsme pro legraci. Děkuji za radu, jak postupovat.
26. 2. 2014 8:56:25
Ad Jarča: Dobrý den, zápis nového člena výboru do rejstříku (a výmaz původního) není nijak vázán na změnu stanov SVJ. Rejstříkový soud samozřejmě změnu provede (bez ohledu na to, za účinnosti jakého předpisu změna nastala), postupovat bude podle zákona o veřejných rejstřících (304/2013 Sb.). Podejte tedy návrh na zápis do rejstříku, inteligentní formuláře jsou na www.justice.cz. S pozdravem, Vladimíra Knoblochová
25. 2. 2014 10:04:08
K předchozí zprávě. člen odstoupil k 27.12.2013. Uvedla jsem chybně datum.
25. 2. 2014 10:02:29
Dobrý den, náš člen výboru SVJ odstoupil z funkce člena výboru písemnou formou dne 27.2.2013 z důvodu, že již není vlastníkem žádného bytu v našem domě. Dne 20.2.2014 jsme zvolili nového člena výboru. Dosud však nemáme vyřešeny nové stanovy podle NOZ. Provede nám rejstříkový soud změnu zápisu v rejstříku SVJ v souladu se zákonem 72/1994Sb nebo ne? Mohu vědět, jak máme posupovat, aby nový člen výboru byl zapsán v rejstříku SVJ, musí se nejdříve upravit stanovy dle NOZ? Děkuji
23. 2. 2014 15:49:22
Ad Radoslava Votroubková:
mám za to, že toto ustanovení dopadá pouze na finanční závazky, které má převodce vůči osobě odpovědné za správu domu (tj. jak píšete, vztahuje se to na dluhy vzniklé z neplacení záloh na služby apod.). Zákon ukládá vlastníkovi jednotky sdělit, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele, případně je povinen předložit potvrzení vydané správcem, že takové dluhy nejsou. Zákon zavádí z důvodu ochrany společenství ručení převodce za pohledávky vůči společenství, které přešly na nabyvatele.
23. 2. 2014 15:43:09
Ad Evik:
nový občanský zákoník neupravuje způsob hlasování na shromáždění, to je věcí stanov, případně jednacího řádu, které by bylo pro tento účel shromážděním přijato. Doporučuji, abyste ve stanovách měli upraveno, že hlasování probíhá prostřednictvím hlasovacích lístků. Hlasování prostřednictvím hlasovacích lístků je zcela běžné a není v rozporu se zákonem. Zákon nezakazuje ani tajné hlasování.
14. 2. 2014 10:44:12
pro pavolc: Řešíme bohužel něco podobného a nejspíš nám nezbyde nic jiného, než se obrátit na soud (podat trestní oznámení). Obávám se, že jiná možnost neexistuje. :-(
13. 2. 2014 23:54:06
1. Jak postupovat v případě, že výbor SVJ trvale ignoruje Stanovy, za celý kal. rok nezveřejňuje zápisy o svém zasedání, se členy SVJ nekomunikuje, §1178 a §1179 NOZ ignoruje, počet kritických členů SVJ nedosahuje 25% celk. počtu členů SVJ (velký počet pronajímaných bytů)
2. Osobou odpovědnou za správu domu je SVJ. Na koho se tudíž obracet se žádostí o nápravu a jakou právní formou?
13. 2. 2014 22:21:20
jsme družstvo a chceme udělat prohlášení vlastníka a být SVJ. Ve družstvu máme několik nebytových prostor, které se pronajímají. Lze je také po přechodu na SVJ i dále pronajímat a mít z nich zisk?(když SVJ nesmí podnikat dle NOZ) Mají být tyto prostory součástí společných prostor(jako jsou půdy, chodby, sklepy) a vlastníci je budou mít ve spoluvlastnictví? Nebo jejich spoluvlastnictví máme řešit jiným způsobem?
11. 2. 2014 16:34:01
Jak si správně vykládat § 1186 odst. 2 ? Přechází na nabyvatele i pohledávky za převodcem v případě dluhů vzniklých neplacením měsíčního předpisu dlouhodobých záloh do FO a záloh na služby? Nebo se potvrzení vztahuje pouze na dluhy příkl., když SVJ čerpalo úvěr na rekonstrukci a tím se na úvěru každý vlastník podílí svým podílem zakoupeneé plochy?
11. 2. 2014 15:15:21
Prosím o názor na hlasování na shromáždění.Pro hlasování na shromáždění vyúžíváme program Hlasovní SVJ kde každý vlastník má svůj hlasovací lístek s uvedením svého hlasovacího podílu. Na hlasovacím lístku je pak seznam otázek kde vlastník zatrhne svůj nároz (pro, proti, zdržel se). Výsledky hlasování jsou zpravidla uveřejněny do 10 dnů ode dne konání shromáždění v zápise s přesnou statistikou o konání hlasování.
V poslední době však meme mezi sebou jednoho vlastníka, který tento způsob hlasování napadá, že jde o hlasování tajné a že je zakázané.Výbor tvrdí, že nejde o tajné hlasování, neboť každý vlastní účastnící se shromáždění má svůj unikátní hlasovací lístek se svým hlasovacím poměrem, kterým může projevit svou vůli.
Postupuje výbor v souladu se zákonem. Jsem velké SVJ se 106 vlastníky a není v naších silách provádět jiné sčítání než pomocí hlasovacích lístků.
8. 2. 2014 16:00:36
Ad Karel: Dobrý den, více je samozřejmě zákon, tj. pokud by některé ustanovení ve stanovách zákonu odporovalo, pak pozbylo ke dni účinnosti NOZ závaznosti. Společenství je ale povinno přizpůsobit stanovy do tří let ode dne nabytí účinnosti NOZ úpravě obsažené v NOZ. V případě, že by název společenství odporoval zákonu, pak pro název stanoví zákon lhůtu kratší, a to dva roky. Toto vyplývá z § 3041 odst. 2 a § 3042 NOZ. S pozdravem, Vl. Knoblochová
pok.zuzka
8. 2. 2014 14:40:09
Může SVJ koupit za peníze členů byt 2+1 ve stejném domě? Byt majitel prodává, je to "průchoďák" nepřizpůsobivých spoluobčanů, velké problémy s nájemníky(štěnice, hluk)i současným majitelem. Takto bychom mohli dát byt do pořádku a sami rozhodnout o slušném nájemci. Shromáždění nám dá souhlas - máme zjištěno. Lze to podle NOZ?
3. 2. 2014 20:08:22
Dobrý den, je potřeba měnit stanovy nebo je víc výklad zákona o SVJ od 1.1.2014??? Děkuji Burza
2. 2. 2014 13:04:20
Ad Karmej: Dobrý den, zákon vyžaduje v § 1200 odst. 3 , aby stanovy měly formu veřejné listiny. To neplatí, zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Zákon o vlastnictví bytu vyžadoval formu notářského zápisu pouze pro "první" stanovy, pro jejich změnu už formu notářského zápisu nevyžadoval. Nový občanský zákoník má koncepci odlišnou, když v § 564 stanoví, že pokud zákon vyžaduje pro určité právní jednání určitou formu, je nutné takové právní jednání měnit pouze v téže nebo přísnější formě. Vzhledem k tomu, že zákon vyžaduje pro stanovy formu NZ, je možné je změnit pouze ve formě NZ. Z toho zákon ve vztahu ke stanovám SVJ nestanoví žádnou výjimku. S pozdravem, Vladimíra Knoblochová
2. 2. 2014 12:56:37
Ad Camino: Dobrý den, žádný předpis neupravuje působnost revizní či kontrolní komise. Je to nepovinný orgán, který můžete a nemusíte zřídit a je jen na Vás (na SVJ), jaké mu dá působnosti. Působnost kontrolní komise je nutné upravit ve stanovách - a touto úpravou se bude její činnost řídit. S pozdravem, Vladimíra Knoblochová
31. 1. 2014 12:40:29
chtěla bych se zeptat, zda i v takových případech jako je přístaba bytového domu (přístavba sklepů) bude i nadále vyžadován souhlas všech vlastníků bytovéhop domu?
30. 1. 2014 10:15:54
Dobrý den, mám s prominutím dotaz blbce. V souvislosti se zamýšlenou změnou stanov SVJ po 1.1.2014 se ptám,musí se o tom pořizovat notářský zápis (původní stanovy byly přijaty na ustavující schůzi, ze které zápis je). Bylo mi žečeno, že od 1.12014 je to nutné, ale z ničeho mi to neplyně.
Stanovy jsou veřejná listina. I notářský zápis je/může být veřejná listina. Ale stojí někde, že každá veřejná listina se smí měnit jen v přítomnosti notáře? A co se tedy změnilo, před r. 2014 nebyly zmíněné stanovy veřejnou listinou? Předem děkuji
30. 1. 2014 9:58:06
Prosím o odkaz na nějakou konkrétní vyhlášku nebo legisl. normu která stanoví práva a povinnosti Kontrol a rev. komise svj, zvláště ve vztahu k výboru, který je nevstřícný ke spolupráci. Děkuji
29. 1. 2014 9:37:49
Ad Barbara: Povinnosti a práva vlastníka jednotky jsou upraveny zejména v 1175 a násl. NOZ. Ohlašovací povinnost je v § 1177 NOZ, sankce zákon nestaví a záleží na interní úpravě v rámci SVJ. (2)Pokud odporuje název SVJ požadavkům NOZ, je třeba název upravit již ve dvouleté lhůt. Ostatní náležitosti stanov postačí upravit ve lhůtě tříleté. (iii) Myslím si, že změna stanov nově bude muset být provedena formou NZ. Vycházím z ustanovení § 1200 odst. 3 NOZ, kde se pro stanovy vyžaduje forma veřejné listiny a dále z § 564 NOZ, podle kterého, vyžaduje-li zákon právní formu pro určité jednání, lze jej měnit pouze v této či přísnější formě. Tímto jsem se ale zatím blíže nezabývala, je to jen názor z nahlédnutí do zákona. Vl. Knoblochová
29. 1. 2014 9:22:21
Ad Lumír: Dobrý den, jakmile družstvo vymezilo v domě jednotky a alespoň 2 z nich převedlo na odlišné vlastníky, vzniklo Vám ze zákona společenství vlastníků jednotek. Družstvo bylo povinno svolat ustavující shromáždění, na které by byly přijaty stanovy SVJ a zvoleny orgány. Správně to mělo být tak, že dům spravuje SVJ, jehož členem je družstvo. Pokud jste tak neučinili, doporučuji to co nejdříve napravit. Pokud jde o vystoupení z družstva, to záleží na úpravě ve stanovách družstva, zpravidla se smlouvou o převodu jednotky rovnou ukončuje členství v družstvu. Vždy bude záležet na konkrétní situaci a podrobný rozbor přesahuje rámec této diskuze. Vl. Knoblochová
29. 1. 2014 8:48:04
Ad Ivan: Dobrý den, všechny smlouvy (až na výjimky - např. nájem), které byly uzavřeny do 31. 12. 2013, se stále řídí dosavadními právními předpisy. Tj. pokud mandátní smlouvu neukončíte a neuzavřete novou smlouvu, tak podle ní stále můžete postupovat a bude se řídit úpravou v obchodním zákoníku. NOZ již mandátní smlouvu neobsahuje, tj. pokud byste uzavírali smlouvu novou, můžete zvolit buď pojmenovanou smlouvu příkazní (§ 2430 NOZ) nebo nepojmenovanou smlouvu o správě, kde si upravíte výkon správy dle Vašich potřeb. Úprava takto uzavřené nové smlouvy se bude řídit v plném rozsahu NOZ (novým občanským zákoníkem). Vl. Knoblochová
29. 1. 2014 7:41:44
Na ustavující schůzi SVJ v r.2004 byly přijaty Vzorové stanovy, bez patřičného projednání a bez jakékoliv úpravy, až do r.2011 se rozúčtování nákladů na údržbu domu a správu provádělo dle daných zvyklostí před r.2004.Čtyřpodlažní dům sestává s více vchodů a vestavěných garáží. Majitelé garáží se podíleli na úhradě nákladů zateplení a izolaci střechy, zakoupení pozemku pod domem, dle spoluvlastnického podílu a dále na úhradě nákladů spojených s užíváním garáže, jako je elektřina, pojištění a správa. Problém nastal ve vyúčtování nákladů na garáže za r.2011, kdy v nákladech byly položky odečtu vody v bytech, seřizování a údržba televiz. antény, výměna plynových ventilů, oprava vstupních dveří do domu a jiné položky, které s garážemi nesouvisejí. Dále údržba domu se prováděla a náklady si hradili uživatelé tak jak se v jednotlivých vchodech dohodli. V r.2012 se vlastníci bytů jednoho z vchodu rozhodli /údajně ne všichni/ na rekonstrukci vstupu do domu, s tím, že si tuto rekonstrukci uhradí. Jeden s vlastníků s tímto postupem nesouhlasil, rozúčtování napadl, že na nákladech se musí podílet všichni vlastníci domu, včetně majitelů garáží. Přitom zbývající vlastníci nebyli s ničím seznámeni, bylo to provedeno bez jejich předchozího souhlasu a sražena úhrada dle spoluvlastnického podílu. S tím, že v případě dalších oprav vstupů do domu se budou opět podílet na úhradě všichni. S tímto postupe nelze souhlasit, jelikož každá oprava bude prováděna v jiné době, rozsahu a podmínek. Rovněž je problém z rozúčtováním nákladů na společné prostory, chodby, schodiště, dveře, malby, sklepy, nefunkční prádelny, sušárny, kočárkárny a jiné prostory, které k domu přísluší. Domnívám se, že tak jak se rozúčtovává spotřebovaná elektřina ve společných prostorách, a to na osobu, tak by mělo být postupováno i při úhradě nákladů společných prostor, dle počtu osob a ne dle velikosti bytu. Je nelogické, aby vlastník 3pokoj. bytu, který jej obývá sám hradil násobně více, než čtyřčlenná rodina 2pokoj. bytu. Opotřebení těchto prostor je způsobeno počtem osob a ne velikostí bytu. Dle spoluvlastnického podílu by se měla hradit oprava střechy, pozemek pod domem a fasáda domu, ale bez vstupu do domu, t.j. bez vstupních dveří, tyto přiřadit ke společným prostorám. Žádám vás o posouzení mého názoru, se současnými normami NOZ. Za případné názory děkuji. J.
Barbara Pelikánová
28. 1. 2014 18:00:24
ráda bych se zeptala, kde přesně (v jakých paragrafech) v NOZ jsou upraveny oznamovací povinnosti vlastníků jednotek a dále, co hrozí v případě nedodržení oznamovací povinnosti. Pokud např. vlastník jednotky nenahlásí, že ji přenechal k užívání nájemci (s uvedením jména a adresy), jaké z toho pro něj mohou plynout důsledky.
Také mě zajímalo, zda v případě nutné změny názvu společenství vlastníků nemusí ke změně stanov dojít již do dvou let (a nikoliv do tří) od účinnosti NOZ, a to s ohledem na ust. § 3042 NOZ.
Nakonec bych se ráda zeptala, zda provedení změny stanov vyžaduje formu veřejné listiny.
Lumír Žaroský
28. 1. 2014 15:21:44
Dobrý den,v našem domě je 56 bytu z toho 18 ve soukromém vlastnictí,19 vlastníkem je velké družstvo(20domů).Před pěti lety jsme začali postupně odkupovat byty.Dodnes nemáme založeno spol.vl.Družstvo nám nabízí dohodou vystoupení z družstva,dále nám nabízí zůstat členy družstva-zaplatit delegáta který nás má zastupovat.Kdy načasovat vystoupení z družstva a jak postupovat.LZ.
27. 1. 2014 22:01:09
Správu pro SVJ máme do současnosti zajištenu Mandátní smlouvou. V souvislosti s NOZ můžeme od 1.1.2014, zajištovat správu stejně, nebo podle jakého předpisu a jakou formou-smlouvou. Děkuji
11. 1. 2014 15:36:49
K odměňování členů výboru: Toto náleží do působnosti shromáždění (viz § 1208 NOZ), tj. odměnu pro členy výboru a její výši si musíte odhlasovat na shromáždění. Vl. Knoblochová
11. 1. 2014 15:33:12
Dobrý den, dovolím si odpovědět souhrnně ke společným prostorám. Pokud jde o společné prostory, pak pokud nejde o příslušenství jednotky (např. sklepní kóje, kde právo užívání dle prohlášení vlastníka náleží pouze vlastníkovi určité jednotky), pak se užívání společných prostor řídí dohodou spoluvlastníků. Společné prostory jsou totiž ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Tj. je možné, že se dohodnete či si odhlasujete, jak se budou prostory užívat. Rozhodně je nelze prodávat. Podíl na společných prostorách je převoditelný pouze společně s jednotkou a přechází na nového vlastníka ze zákona. S pozdravem, Vladimíra Knoblochová
11. 1. 2014 13:10:20
podle čeho jsou placeny a jak členové výboru
9. 1. 2014 17:05:07
Dobrý den! Mám dotaz. Mohou vlastníci byt jednotek si rozdělit společné prostory jako jsou sklepy a půda a pak si tyto prostory vzájemně mezi sebou prodat, přenechat nebo vzdát se jich? Jak určit na jakém místě bude můj sklep a může mi pak soused sklep přeprodat? Pokud by to takto šlo, znamená to, že jeho bytová jednotka už nebude mit na sklep nárok? Nejsem znalý a rád bych věděl jak to je. díky
7. 1. 2014 15:11:02
pro Miladu: Předpokládám, že vás nenutí platit za vstup do sklepní kóje nebo do prádelny a že nejspíš myslíte příspěvek do fondu oprav. Jeho výši si odhlasují vlastníci na schůzi (např. 20 Kč/m2).
7. 1. 2014 15:08:39
Pokud nepomůže domluva, tak zavolejte policii (pokud je hluk po 22. hodině). Nic jiného se asi dělat nedá.
7. 1. 2014 13:43:17
Jak postupovat, když vlastník bytové jednotky je v zahraničí a nájemníci dělají hluk po 22 hod.
¨Milada
6. 1. 2014 15:56:37
Kdo stanovuje výši poplatku za využívání společných prostor např. prádelny, sklepný kóje?
5. 1. 2014 17:38:18
Ano, jak vlastník bytové jednotky máte právo k přístupu do půdních prostor a do kotelny, pokud jde o společné prostory, které nejsou určeny jen některým vlastníkům. Záleží pak na spoluvlastnících, jak se dohodnou na vzájemném užívání společných prostor. Pokud neexistuje dohoda odlišná, mají všichni spoluvlastníci právo přiměřeně společné prostory užívat a vstupovat do nich. S pozdravem, Vladimíra Knoblochová
5. 1. 2014 17:33:16
Dobrý den, v případě, že SVJ nezvolí členy výboru, pak bude třeba postupovat dle § 165 NOZ. To znamená, že členy či chybějící členy výboru jmenuje soud na návrh toho, kdo osvědčí právní zájem (může to být kdokoliv z členů SVJ). Pokud nikdo návrh nepodá, tak soud jmenuje SVJ opatrovníka, a to i bez návrhu, kdykoliv se o tom při své činnosti dozví. Správce nemůže vykonávat působnost statutárního orgánu v případě, kdy výbor zvolen není (pro takový postup není v zákoně opora). Hezký den, Vladimíra Knoblochová
5. 1. 2014 8:10:27
Mám právo jako vlastník byt.jednotky k přístupu do půdních prostor a do kotelny,kterou si spavujeme sami?Toto nám vlastíkům výbor neumožňuje.Děkuji
8. 12. 2013 18:43:47
Jak postupovat v případě, že SVJ nezvolí členy statutárního orgánu ani předsedu společenství, může tuto činnost vykonávat správce, či ne

References: § 1158
 § 1194
 § 1183
 § 1210

§1179
 § 1221
 § 253
 § 249
 § 1205
 § 3042
 § 3063
 § 10
 § 6
 § 10
 soud 
 soud 
 soud 
 §1178
 §1179
 § 1186
 § 3041
 § 3042
 § 1200
 § 564
 § 1177
 § 1200
 § 564
 § 3042
 § 1208
 § 165
 soud 
 soud