Source: http://avocats.fr/space/gabriel.neu-janicki/tag/droit%20immobilier/5/?orderBy=creationDate&listformat=tag&topicUid=all
Timestamp: 2013-12-11 07:17:13+00:00

Document:
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AGENT IMMOBILIER : PREUVE DU LIEU DE SIGNATURE DU MANDAT ET REMUNERATION EN CAS DE RETRACTATION DU MANDANT
Par gabriel.neu-janicki le Il appartient au Mandant de rapporter la preuve que le mandat a été signé en un autre lieu qu'à lagence lorsqu'une mention précise qu'il a été signé dans les locaux du mandataire. Aucune rémunération ou indemnisation n'est due lorsque le mandant se rétracte d'un accord de vente.En l'espèce, le mandat de vente du 3 mars 2008 prévoit une rémunération de 15 000 euros au profit de l'agent immobilier, ce qui le soumet aux dispositions des articles 1341 et 1347 du Code civil .Il y est mentionné que ce mandat a été fait au cabinet du mandataire. Il s'ensuit que c'est au mandant qu'il appartient d'apporter la preuve de ce qu'il a en réalité été signé à son domicile.Cette preuve n'étant pas apportée, le mandant ne peut invoquer les dispositions de l' article L. 121-21 du Code de la consommation . Par ailleurs, ne constitue pas un acte de démarchage la transmission faite au domicile du vendeur, d'une offre d'achat par l'agent immobilier auquel un mandat a été précédemment donné. En conséquence, les dispositions de l' article L. 121-21 du Code de la consommation ne sont pas applicables à l' acte du 1er juillet 2008 par lequel le mandant a accepté une offre d'achat.Aucune opération n'ayant été réalisée, l'agent immobilier ne peut exiger de rémunération, conformément à l' article 6 de la loi du 2 janvier 1970 . C'est également en vain que l'agent immobilier demande une indemnisation. En effet, le mandant s'est rétracté, avant signature du compromis, d'un accord de vente qu'il avait donné après lecture d'une offre qui ne correspondait pas à sa proposition initiale.De plus, cet accord avait été donné à une heure tardive pour ce type d'opération, puisque le message d'offre d'achat a été effectué à 20 heures 49. La rétractation litigieuse n'a pas fait obstacle à la poursuite du mandat aux conditions qui avaient été arrêtées initialement entre le mandant et le mandataire. En conséquence, le mandataire ne démontre pas l'existence d'une faute contractuelle du mandant.Cour d'appel de Rennes, Chambre 4, 11 Avril 2013 n° 195, 10/04594 Lire
AGENT IMMOBILIER : DESIGNATION DU DEBITEUR DE LA COMMISSION
Par gabriel.neu-janicki le La présente décision est d'importance pour le professionnels qui acceptent de modifier le débiteur de la commission (acquéreur ou vendeur) en dépit des stipulations du mandat. Aisni, à défaut de concordance du redevable désigné dans le mandat d'entremise et dans l'acte constatant l'engagement des parties, l'acquéreur ne peut valablement s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier que par un engagement postérieur à la réitération authentique de la vente.Pour que l'agent immobilier ait, à l'occasion d'une vente, droit à commission ou à rémunération, il faut, notamment, que l'indication de la partie qui en a la charge soit indiquée non seulement dans le mandat conclu avec le mandant, mais également, dans l'engagement des parties (L. n° 79-2, 2 janv. 1970, art. 6 et Décr. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 72 et 73).Lorsque le debiteur de la rémunération n'est pas désigné dans le mandat, l'agent immobilier encourt la perte de sa rémunération. Et que se passe-t-il lorsqu'il y a contradiction entre la mention portée dans le mandat et celle insérée dans l'engagement des parties ?Au cas d'espèce, le mandat imputait au vendeur la charge de la rémunération, alors que la promesse synallagmatique de vente faisait peser celle-ci sur l'acquéreur, étant précisé que, par un acte unilatéral du même jour, cet acquéreur s'était à nouveau engagé à verser la commission.Une fois la vente effectivement conclue, le professionnel de l'immobilier s'est retourné vers l'acheteur afin d'obtenir le paiement de sa commission.Il a eu gain de cause en appel (Aix-en-Provence, 20 sept. 2011, RG n° 10/13311), au motif que l'acquéreur avait stipulé pour autrui en faveur de l'agent immobilier en s'engageant à régler sa rémunération dans un « compromis », stipulation à l'exécution de laquelle ni les dispositions de l'article 6 de la loi de 1970, ni celles de l'article 73 du décret de 1972 ne font obstacle. Et le juge aixois d'ajouter qu'en sa qualité de tiers au mandat, l'acquéreur ne pouvait, en toute hypothèse, exciper du non-respect de la loi du 2 janvier 1970 pour échapper à ses obligations.Cette position est, à juste titre, censurée par le juge du droit, puisque, si l'acquéreur peut renoncer à la protection que lui accordait la loi Hoguet qui d'ordre public , encore fallait-il que cette renonciation, univoque et intervenue en connaissance de cause, fût postérieure à la naissance de son droit, c'est-à-dire, postérieure à la réitération de la vente par acte authentique (en ce sens, V. déjà Civ. 1re, 25 nov. 2003, n° 01-12.654; refusant de prendre en compte un acte intervenu le même jour que l'acte de vente, V. Paris, 12 sept. 2002, RG n° 2001/04546; déniant toute efficacité à la reconnaissance d'honoraires intervenue avant la conclusion de la vente, V. aussi Paris, 13 janv. 2011, RG n° 09/08030, ; V. enfin, en l'absence d'indication dans le mandat de la partie débitrice de la commission, jugeant que l'obligation de l'acquéreur de payer cette commission ne peut résulter que d'une convention postérieure à la réitération authentique de la vente, Civ. 1re, 13 mars 2007, n° 05-12.270, Bull. civ. I, n° 101 ; ).En conséquence, la rémunération n'aurait été due par l'acquéreur que par un engagement postérieure à la signature de 'lacte authentique.Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 24 avril 2013 n° 11-26876 Lire
BAIL COMMERCIAL : CALCUL DE L'INDEMNITE D'EVICTION : QUELLES ACTIVITES SONT PRISES EN COMPTE
Par gabriel.neu-janicki le Le bailleur est tenu de régler une indemnité d'éviction calculée sur la seule activité autorisée par le bail.Dans cette espèce, un bailleur avait donné congé à son locataire sans renouvellement et avec offre d'une indemnité d'éviction. Le preneur l'a assigné en paiement de cette indemnité.En appel, les juges du fond ont débouté le preneur, qui demandait que soit pris en compte dans le chiffre d'affaires global, celui réalisé du fait de l'activité de bazar, en vue de la détermination de l'indemnité d'éviction. La Cour de cassation confirme la décision de la cour d'appel. Le contrat de bail n'autorisait d'autre commerce que celui « d'articles de Paris, maroquinerie, bimbeloterie et solde de tous ces articles ». L'activité de bazar n'y figure pas. La cour d'appel a souverainement retenu que la bimbeloterie n'était pas assimilable à des produits bon marché ou soldés tels qu'articles de plage, produits d'entretien ou d'hygiène proposés à la vente par le preneur.Ainsi le bailleur est tenu de régler une indemnité d'éviction calculée sur la seule activité autorisée par le bail. On rappellera à ce titre que l'absence d'opposition du bailleur à l'exercice par le preneur d'une activité non autorisée au bail ne saurait valoir acquiescement de sa part (Civ. 3e, 4 mai 2006, Bull. civ. III, n° 108). Par ailleurs, la Cour de cassation réaffirme le pouvoir souverain des juges du fond de l'appréciation de la méthode de calcul de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation.Cour de Cassation, 3ème Chamrbe Civile, 9 avril 2013 n° 12-13622 Lire
VENTE : DOMAINE PRIVE DE L'ÉTAT : DETERMINATION DU PRIX DE CESSION DE TERRAINS POUR LA REALISATION DE LOGEMENTS SOCIAUX
Par gabriel.neu-janicki le Le décret du 15 avril 2013 détermine les critères de fixation du prix de cession des terrais pour la réalisation de logements sociaux.L'article 3 de la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social ouvre la faculté à l'Etat de céder des biens de son domaine privé à un prix inférieur à leur valeur vénale, par application d'une décote pouvant aller jusqu'à la gratuité, pour favoriser la construction de logements sociaux. A ce titre, le décret du 15 avril 2013, qui rentre en vigueur le 17 avril 2013, détermine ainsi les critères de fixation du prix de cession, qui dépendra des catégories de logements à construire et des circonstances locales, tenant en particulier à la tension du marché immobilier dans la commune concernée et à sa situation au regard de ses obligations en matière de mixité sociale (CGPPP, art. R. 3211-15). Cette décote est limitée à la part sociale du programme, pour traduire l'obligation légale de répercuter, exclusivement et en totalité, l'avantage financier qui en résulte sur le prix de revient des logements locatifs sociaux ou assimilés et sur le prix de cession des logements en accession à la propriété.La faculté, pour l'Etat, d'accorder cette décote devient une obligation lorsque deux conditions cumulatives sont réunies : - premièrement, les terrains sont cédés au profit, notamment, d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ;- deuxièmement, les terrains appartiennent à une liste de parcelles établie par le préfet de région, après avis du comité régional de l'habitat, du maire ou du président de l'EPCI (V. également CGPPP, art. R. 3211-16). En ce cas, la décote peut également être affectée à la réalisation des équipements publics de proximité qui seront nécessaires aux habitants des logements dont la construction est programmée.Dans tous les cas, le montant de la décote est fixé par le directeur départemental des finances publiques.La personne qui souhaite acquérir un terrain du domaine privé de l'Etat éligible à la décote doit adresser un dossier de demande au préfet du département du lieu de situation de ce terrain. Le contenu de ce dossier figure à l'article R. 3211-17-1 du Code général de la propriété des personnes publiques.Le décret détermine enfin la composition et les modalités de fonctionnement de la Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier instituée par la loi du 18 janvier 2013 et chargée de suivre le dispositif de mobilisation du foncier public en faveur du logement.Décret n° 2013-315 du 15 avril 2013 Lire
BAIL D'HABITATION : LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ET DECES DU LOCATAIRE
Par gabriel.neu-janicki le En cas de décès du locataire d'un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948, celui-ci ne peut pas être transféré à l'enfant majeur.En l'espèce, le bail, conclu en 1974, est à usage mixte d'habitation et professionnel (atelier d'artiste peintre).Le loyer est calculé conformément au décompte de surface corrigée.Les lieux ne disposaient pas d'une salle d'eau lors de la conclusion du bail, de sorte que la sortie de la loi du 1er septembre 1948 ne peut être retenue.Par conséquent, la clause d'intransmissibilité du bail au décès du locataire n'est pas applicable. Cependant, c'est à juste titre que le bailleur invoque l' article 5 de la loi du 1er septembre 1948 pour refuser à la fille du locataire décédé le transfert du bail. Cette dernière est en effet majeure. Il convient par conséquent de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de la fille occupante sans droit ni titre.Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 3, 4 Avril 2013 n° 11/08362 Lire
BAIL COMMERCIAL : LA CAUTION BANCAIRE EST ATTACHEE AU PRENEUR INITIAL
Par gabriel.neu-janicki le Cet arrêt d'importance pour les rédacteurs d'acte rappelle que la caution bancaire bénéficie au locataire désigné et non pas au cessionnaire dans le cadre d'un appot partiel d'actif. Il conviendra donc de compléter le bail par une clause faisant obligation qu'en toutes circonstances même en cas de fusion, apport partiel d'actifs.En l'espèce, une banque s'est rendue caution solidaire par acte du 20 avril 2006 , à concurrence d'un certain montant, de l'exécution du contrat de bail commercial, consenti à la société Lorafret.Ce bail a été transmis aux termes d'une convention d'apport partiel d'actifs du 15 juin 2007, à une autre société.C'est en vain que le bailleur fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré éteints les engagements de caution de la banque pour les dettes postérieures au mois d'avril 2007.En effet, en premier lieu, la cour d'appel n'a pas violé le principe du contradictoire, dès lors que la question de la portée de la garantie était dans le débat, ni dénaturé l'acte de cautionnement, dont elle a reproduit les termes selon lesquels la banque s'est engagée à garantir « la société Lorafret, ce dernier seulement, ci-après dénommé le preneur ».En second lieu, après avoir souverainement analysé les documents du débat, en particulier l'échange de courriers entre le bailleur et la banque portant sur l'article 26 du bail dont elle a déduit l'absence de volonté de garantir tout cessionnaire, fût-ce par convention d'apport partiel d'actifs, la cour d'appel a retenu que cette convention n'emportait pas novation au profit de la société cessionnaire de l'engagement de caution souscrit par la banque. Cour de cassation, Chambre commerciale, 26 Mars 2013 n°12-13382 Lire
BAIL COMMERCIAL : UNE SURFACE PONDEREE CONTRACTUELLE NE PEUT DONNER LIEU A UNE DIMINUTION DE LA VALEUR LOCATIVE
Par gabriel.neu-janicki le A n'en pas douter, cette décision fera l'objet de quelques articles de doctrine. En effet, la Cour de cassation considère qu'une clause fixant contractuellement la pondération des locaux, n'est pas une clause exorbitante imposant une obligation au locataire et permettant ainsi de réduire la valeur locative.Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ; il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.Pour accueillir la demande de déplafonnement et fixer à une certaine somme la valeur locative, l'arrêt retient que si la surface pondérée est contractuelle, il s'agit d'une clause exorbitante du droit commun devant donner lieu, par application de l' article R. 145-8 du Code de commerce , à une minoration de la valeur locative.En statuant ainsi alors qu'une clause fixant contractuellement la pondération des locaux n'est pas une clause exorbitante imposant une obligation au locataire, la cour d'appel a violé l' article R. 145-8 du Code de commerce ensemble l' article 1134 du Code civil . Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 9 Avril 2013 n° 12-15.002 Lire
INSTALLATION DES DETECTEURS DE FUMEE : L'ARRETE EST PUBLIE
Par gabriel.neu-janicki le Applicable à tous les propriétaires et publié au Journal officiel du 14 mars 2013, l'arrêté du 5 février 2013 relatif à l'application des articles R 129-12 à R 129-15 du Code de la Construction et de l'Habitation décrit avec précision les conditions de validité des détecteurs de fumé qui doivent êter installés dans chaque habitation au plus tard le 08 mars 2015 et les indications qui doivent appraitre dans les parties communes des immeubles.Le décret n° 2011-36 du 10 janvier 2011 relatif à l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation précisait les exigences inscrites dans la loi du 9 mars 2010 et renvoyait à un arrêté d'application à paraître. Celui-ci vient d'être publié.Il précise les exigences auxquelles doivent répondre les détecteurs de fumée normalisés installés dans chaque logement, les conditions de leur installation, de leur entretien et de leur fonctionnement. Tout lieu d'habitation devra en effet être équipé d'un détecteur autonome avertisseur de fumée au plus tard le 8 mars 2015.L'occupant (le cas échéant, le propriétaire ou l'organisme exerçant les activités de gestion locative sociale) s'assure de la mise sous tension du détecteur. Il présente également les mesures de sécurité à mettre en oeuvre par les propriétaires dans les parties communes des bâtiments d'habitations pour prévenir le risque d'incendie.L'arrêté détaille également en annexes les consignes de sécurité à suivre en cas d'incendie et le modèle d'attestation que l'occupant du logement doit fournir à son assureur. L'arrêté précise enfin qu'il est interdit d'installer des détecteurs de fumée dans les parties communes des immeubles collectifs d'habitation (d'autres mesures de sécurité contre l'incendie devant être mises en oeuvre dans les parties communes).Arrêté du 5 février 2013 relatif à l'application des articles R 129-12 à R 129-15 du Code de la Construction et de l'Habitation Lire
AGENT IMMOBILIER : PREUVE DE LA REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE ET DEVOIR D'INFORMATION
Par gabriel.neu-janicki le L'agent immobilier ne peut prétendre au paiement de sa commission dès lors qu'il ne prouve pas que l'acquéreur qui s'est désisté a empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue au compromis de venteDe plus, l'agent immobilier qui omet d'informer le tiers acquéreur de l'existence d'un élément défavorable du bien qu'il se propose d'acquérir commet une faute engageant sa responsabilité délictuelle.L'agent immobilier ne peut prétendre au paiement de sa commission dès lors qu'il ne prouve pas que l'acquéreur qui s'est désisté a empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue au compromis de vente. La seule circonstance qu'il a reçu une télécopie contenant une offre de prêt l'avant veille de la date limite ne permet pas d'établir que les clients ont reçu l'offre dans les délais. Si l'agent immobilier est tenu d'un devoir de conseil, ce dernier ne porte pas sur les caractéristiques du prêt à solliciter qui relèvent de la seule compétence du banquier.Les acquéreurs ne peuvent donc lui reprocher un manquement à ce titre. En revanche, tenu d'une obligation de renseignement, il lui incombait d'informer les acquéreurs de la réalisation des travaux de réhabilitation totale de l'immeuble, survenus depuis moins de 10 ans et non couverts par une assurance dommages-ouvrage, mentionnés dans le titre de propriété des vendeurs.Faute d'information sur les risques résultant de travaux non garantis, les acquéreurs ont perdu une chance de ne pas contracter.Compte tenu du rejet des prétentions de l'agent immobilier, leur préjudice est cependant réduit et se limite aux tracas de la procédure. Il leur est ainsi alloué 2 000 euros de dommages et intérêts à ce dernier titre. Cour d'appel d'Angers, Chambre civile A, 19 Mars 2013 n°11/02101 Lire
COPROPRIETE : RAVALEMENT DESORDRES ESTHETIQUES ET RESPONSABILITE DECENNALE
Par gabriel.neu-janicki le Des désordres esthétiques faisant suite à la rénovation des façades d'un immeuble peuvent justifier la mise en oeuvre de la responsabilité décennale.En l'espèce, un syndicat des copropriétaires a confié, sous la maîtrise d'oeuvre d'une société, les travaux de rénovation des façades d'un immeuble, classé immeuble exceptionnel dans la zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, à une société chargée des travaux de ravalement proprement dits, et à une société chargée de l'application sur les façades de produits minéralisants et hydrofuges.Les travaux ont été réceptionnés.Se plaignant de nombreux désordres affectant les façades, le syndicat des copropriétaires a, après expertise, assigné en réparation de ses préjudices la société maître d'oeuvre, les sociétés intervenantes et leurs assureurs, dont l'assureur décennal de la société de ravalement.La cour d'appel (CA Pau, 7 juin 2011) a dite non prescrite l'action du syndicat des copropriétaires et a condamné les sociétés in solidum à l'indemniser au titre de la réfection des travaux et de son trouble de jouissance.La Cour de cassation approuve cet arrêt. Les travaux comportaient notamment la restauration des pierres de façade, avaient pour objet de maintenir l'étanchéité nécessaire à la destination de l'immeuble et constituaient une opération de restauration lourde, d'une ampleur particulière compte tenu de la valeur architecturale de l'immeuble et de son exposition aux embruns océaniques.La cour d'appel a pu en déduire que ces travaux participaient de la réalisation d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil.D'autre part, ayant relevé que les désordres esthétiques généralisés des façades, qui affectaient sensiblement son aspect extérieur, devaient être appréciés par rapport à la situation particulière de l'immeuble qui constituait l'un des éléments du patrimoine architectural de la commune et retenu que ces désordres portaient une grave atteinte à la destination de l'ouvrage, la cour d'appel a pu en déduire qu'ils justifiaient la mise en oeuvre de la responsabilité décennale.Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 4 avril 2013 n°11-25198 Lire
COPROPRIETE : NATURE JURIDIQUE DU FONDS DE ROULEMENT
Par gabriel.neu-janicki le La réserve prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et le syndic peut en exiger le versement par l'acquéreur du lot.Afin de parer à toute éventualité, le règlement de copropriété peut prévoir le versement d'une avance constituant la réserve du syndicat des copropriétaires, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel (articles 35 et 45-1 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967).Il est également possible à une assemblée générale, se prononçant à la double majorité de l'article 26 du décret de 1967, d'instaurer un tel fonds de roulement.En l'espèce, la question de la nature juridique de cette avance était au centre des débats, puisque, devenu copropriétaire un 30 novembre, un nouvel acquéreur estimait n'être redevable des sommes réclamées au titre des appels d'avance de trésorerie et du fonds de roulement qu'à hauteur de 1/12e.Ce raisonnement fait disparaître la distinction opérée par l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 entre, d'une part, les provisions sur charges et, d'autre part, les avances, ces dernières étant expressément qualifiées par le texte de « remboursables ».C'est par conséquent en toute logique que la Cour de cassation censure la décision rendue en première instance pour violation des articles 35 et 45-1 du décret de 1967 : la réserve prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et le syndic peut en exiger le versement par l'acquéreur du lot.Cour de Cassation, 3ème Cahambre Civile, 27 mars 2013 n°12-11808 Lire
ENVIRONNEMENT : AUDIT ENERGETIQUE DANS LES BATIMENTS EN COPROPRIETE
Par gabriel.neu-janicki le Un arrêté du 28 mars 2013 précise le contenu et les modalités de réalisation de l'audit énergétique des bâtiments à usage principal d'habitation d'un immeuble ou groupe d'immeubles en copropriété de cinquante lots ou plus.Cet arrêté est pris en application du décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012.Sont tout d'abord précisées les modalités de recueil des informations, l'audit énergétique devant comprendre l'estimation de la consommation annuelle d'énergie du bâtiment liée au chauffage, au refroidissement, à la production d'eau chaude sanitaire, à l'éclairage et à la ventilation. Les données recueillies devront être synthétisées et l'audit comprendra une modélisation du bâtiment au moyen d'un logiciel de simulation thermique.L'audit énergétique devra également comprendre une liste de préconisations visant à améliorer la performance et la gestion des équipements privatifs et communs (l'arrêté cite notamment la mise en place d'un système de régulation ou de programmation des équipements énergétiques, l'équilibrage de l'installation, etc.).L'arrêté du 28 mars fixe également les compétences que devra posséder la personne en charge de l'audit afin de respecter les critères posés par l'article R. 134-17 du code de la construction et de l'habitation (diplôme, expérience et références professionnelles). Lire
VENTE : PROMESSE DE VENTE : DEMANDE DE PRET NON CONFORME AU CONTRAT, CONDITION REPUTEE ACCOMPLIE
Par gabriel.neu-janicki le La condition suspensive relative au financement est réputée accomplie dans l'hypothèse où le bénéficiaire de la promesse a formulé, via une SCI en formation qu'il ne s'est pas substitué, une demande de prêt correspondant aux caractéristiques stipulées dans l'acte.Plus précisément, les particuliers qui s'engagent à acquérir un bien immobilier sous condition suspensive d'obtention d'un prêt et effectuent une demande au nom d'une société civile immobilière en cours de constitution, sans avoir exercé la faculté de substitution prévue à l'acte, ne justifient pas d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte sous seing privé. Dès lors, en application de l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie.En l'espèce, par acte sous seing privé, une société civile immobilière (SCI) a vendu à deux particuliers un terrain à bâtir, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Toutefois, prétendant que les acquéreurs n'avaient pas engagé les démarches nécessaires en temps utile pour obtenir le prêt, la SCI les a assignés en résolution de la promesse et attribution du dépôt de garantie.La lecture de l'arrêt révèle que les particuliers avaient effectué des démarches bancaires mais pas en leurs noms personnels. En effet, projetant la constitution d'une SCI, une demande de prêt avait été faite au nom de cette future SCI. Les acquéreurs soutenaient ainsi avoir respecté leur obligation de démarches conformes aux stipulations contractuelles, évinçant la portée du changement d'acquéreur.Or, juridiquement, d'une part, les associés ne s'étaient pas substitué la SCI, d'autre part, la SCI constitue une personne morale juridiquement distincte de leurs personnes physiques, enfin, la personne morale ne pouvait être reconnue car la SCI n'était pas encore formée.Les deux motifs juridiques qui ont abouti à cette décision sont :- les particuliers n'avaient pas respecté les stipulations contractuelles en ce sens où ils n'avaient déposé aucune demande en leurs noms ;- la faculté de substitution d'acquéreur n'avait pas été exercée et pour cause, la SCI n'existait pas encore puisqu'elle était en cours de constitution.Dès lors, malgré les démarches effectuées par les particuliers, tendant à établir leur bonne foi dans l'exécution de leurs obligations afin que se réalise la condition suspensive, le constat juridique restait celui de la non-justification d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques contractuelles. Dans ce prolongement, la sanction applicable est celle de l'application des dispositions de l'article 1178 du code civil, qui réputent la condition accomplie en cas de défaillance de l'acquéreur.D'un point de vue d'opportunité et d'équité, cela peut sembler injuste, mais si la loi introduit de la rigueur c'est pour justement encadrer les étapes de la réalisation d'une vente afin qu'il n'ya ait pas de confusion des genres.Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 27 février 2013 n°12-13796 Lire
BAIL D'HABITATION : RESPONSABILITE : LE BAILLEUR DOIT ASSURER LE DENEIGEMENT DES PARTIES COMMUNES
Par gabriel.neu-janicki le Aux termes de l' article 1719 du Code civil , le bailleur est obligé d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; il lui incombe notamment à ce titre, dans le cadre d'un bail d'habitation d'un appartement au sein d'un immeuble collectif, à assurer l'entretien des chemins communs d'accès aux entrées de l'immeuble de façon à offrir une sécurité suffisante lors d'une utilisation ordinaire.Si l'entretien usuel comprend l'obligation de déneiger et prendre toutes mesures nécessaires pour éviter les chutes (salage des voies d'accès par exemple), l'étendue de cette obligation d'entretien du bailleur s'apprécie néanmoins en fonction de chaque cas concret ; en l'espèce il n'est pas discuté que de fortes chutes de neige avaient paralysé la région de Lyon le 13 février 2010, rendant particulièrement difficile le déneigement des voies privées d'accès aux immeubles d'habitation.Aucune mesure de déneigement ou de salage n'avait été prise ce jour-là de façon efficace par la société bailleresse.Il est établi que le locataire a chuté sur le sol verglacé du parking de la résidence ce jour là.Cependant, le locataire, qui était tenu de s'adapter aux conditions météorologiques et de se comporter prudemment face aux dangers liés à la présence de neige ou de verglas sur le sol, a manqué de prudence en décidant, sans nécessité majeure, de transporter de sa voiture à son appartement une batterie de voiture, dont le poids particulièrement lourd a favorisé les dommages qu'il a subis, en le déséquilibrant et en provoquant un écrasement de sa main droite lors de sa chute.Il a ainsi participé à la réalisation de son préjudice et il convient en conséquence de dire qu'il supportera à hauteur de 40 % les conséquences dommageables qu'il a subies, le bailleur supportant la responsabilité à hauteur des 60 % restants. Cour d'appel de Lyon, Chambre 8, 12 Mars 2013 n° 12/01663 Lire
BAIL D'HABITATION : CHAMP D'APPLICATION DE L'ARTICLE 10 DE LA LOI DU 31 DECEMBRE 1975
Par gabriel.neu-janicki le L' article 10 de la loi du 31 décembre 1975 invoquée par les locataires est applicable à la première vente d'un ou plusieurs lots après division de l'immeuble opérée par le bailleur ; le paragraphe III de l'article précité précise que les dispositions qu'il prévoit s'appliquent "aux ventes de parts ou actions des sociétés dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet". Or, les propriétaires des actions ne sont pas devenus propriétaires du logement et la société n'est pas une société d'attributionSelon acte sous seing privé du 3 février 1997, la Sarl EQ a donné à bail d'habitation à Mme CRR un appartement dans l'immeuble sis [...]. Ce bail a été renouvelé le 15 février 2003 pour six années.Selon acte notarié du 31 mars 2006, la SAS A.... a acquis, pour le prix de 1.200.000 euros, les 200 parts constituant le capital de la société EQ propriétaire des lots de copropriété 301 à 340 de l'immeuble sus visé, parmi lesquels les lots 315 et 326 loués par Mme CRR.Par acte d'huissier de justice du 12 juillet 2006, la société EQ a signifié à Mme CRR et son époux, une offre de vente des locaux par eux pris à bail, et ce au prix de 390 600 euros.Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 21 août 2006, les époux CRR ont accepté cette offre. La vente ne s'est cependant pas réalisée.Selon acte sous seing privé du 30 octobre 2008, la société A.....a cédé à M. A Bl, Mme YB, Mme A B, Mme AB, Mme A S et son époux, M. MS, les 200 parts sociales de la société EQ encore propriétaire, après diverses ventes, des lots 315 et 326, et ce pour le prix de 180 000 euros.C'est dans ces circonstances que, par acte du 20 juillet 2009 , les époux CRR ont assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la société A....., la société EQ, les époux S et M. AB pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité de représentant légal de ses enfants mineurs Y, aux fins, principalement, de voir dire nul l'acte de cession du 30 octobre 2008 et ordonner à la sociétéEQ de leur notifier une offre de vente des lots 315 et 326 au prix de 180 000 euros.Par jugement du 14 décembre 2011, le tribunal de grande instance de Paris a débouté les époux Rochat de leurs demandes et a rejeté toutes autres prétentions.Or, l' acte du 30 juillet 2008 n'a pas réalisé la vente par le bailleur du logement loué, mais la cession des parts constituant le capital de ladite société, propriétaire de ce logement, au profit de cessionnaires, lesquels ne sont nullement devenus, de ce fait, propriétaires du logement et la société propriétaire du logement n'est pas une société d'attribution telle que décrite au paragraphe III de l' article 10 de la loi du 31 décembre 1975 , de sorte que ledit article ne s'applique pas à la cession en litige. Les locataires doivent donc être déboutés de leur demande d'annulation de la vente pour violation de leur droit de préemption. Cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 8, 19 Mars 2013 n°12/01917 Lire
BAIL COMMERCIAL : RESILIATION DU BAIL ET SORT DU DEPOT DE GARANTIE
Par gabriel.neu-janicki le Certains pourraient s'intérroger sur la validité d'une clause prévoyant qu'en cas de résiliation du bail le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre d'indemnité. Voici une jurisprudence qui devrait les rassurer.Le bail stipulaient qu'en cas de résiliation par la faute du preneur, le pas de porte et le dépôt de garantie resteraient acquis au propriétaire à titre de clause pénale.Le bail a bien été résilié par la faute du preneur qui a cessé de régler les loyers. Il importe peu que les parties se soient accordées pour une résiliation amiable. La cause de la résiliation était bien l'inexécution par le locataire de ses obligations.Le bailleur est donc autorisé à conserver le pas de porte et le dépôt de garantie à titre d'indemnisation du préjudice causé par la résiliation du bail.Aucun excès manifeste n'est caractérisé, le locataire ayant laissé les lieux encombrés pendant assez longtemps, en sorte que le propriétaire a nécessairement perdu les revenus qu'il pouvait attendre de la location de son bien pendant cette période. Sera ordonnée la compensation de la créance due au preneur avec les créances du propriétaire au titre de l'arriéré locatif.Par ailleurs, cet arrêt rappelle que les travaux de mise aux normes de l'installation électrique d'un local loué à usage commercial incombent au propriétaire au titre de son obligation de délivrance dont il ne peut pas contractuellement s'exonérer. Par conséquent, le coût de ces travaux doit être remboursé au preneur qui les a assumés.Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 1, section A, 13 Mars 2013 n° 11/06069 Lire
BAIL COMMERCIAL : CONGE POUR DEMOLIR ET RECONSTRUIRE
Par gabriel.neu-janicki le Même en présence de stipulation contractuelle contraire dans le bail initial, le propriétaire a toujours la faculté de délivrer congé pour démolir et reconstruire avec indemnité d'éviction au preneur. Toute clause contraire est nulle et de nulles effets.Le bail commercial a été conclu pour 12 ans et le bailleur a pris l'engagement de renouveler le bail à deux reprises, pour des périodes de neuf ans, en cas de demande de renouvellement par le locataire.Or, à l'issue de la troisième période triennale du bail initial, le bailleur a délivré congé pour démolir et reconstruire les locaux. C'est en vain que le locataire soutient que ce congé est nul en invoquant les stipulations contractuelles sur la durée du bail. En effet, en vertu du 3ème alinéa de l' article L. 145-4 du Code de commerce , le bailleur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant.Cette disposition relève des règles d'ordre public du statut des baux commerciaux dès lors que l'article L. 145-15 du Code de commerce dit nuls et de nul effet toutes clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet d'y faire échec. Par ailleurs, il est de principe que le bailleur est présumé sincère lorsqu'il donne congé avec offre d'une indemnité d'éviction pour reconstruire l'immeuble existant ; la charge de la preuve contraire et d'un détournement des dispositions légales pèse sur le locataire. En l'espèce, cette preuve n'est pas apportée. Le congé est donc valable.Cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 6 Mars 2013 N° 10/15564 Lire
NOTAIRES : ADIEU CHEQUE DE BANQUE ET ESPECES, BONJOUR VIREMENT
Par gabriel.neu-janicki le Le décret n° 2013-232 du 20 mars 2013 relatif aux paiements effectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnant lieu à publicité foncière est publié au Journal officiel du 22 mars. Ce décret est pris pour l'application de l'article L. 112-6-1 du code monétaire et financier, dans sa rédaction issue de l'article 10 de la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011.Ainsi, un article R. 112-5 est ajouté au code monétaire et financier. Il prévoit qu'au-delà de 10 000 €, les paiements effectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnant lieu à publicité foncière doivent être assurés uniquement par virement. Ce seuil est applicable du 1er avril 2013 au 31 décembre 2014. À compter du 1er janvier 2015, ce seuil sera fixé à 3 000 €.Par ailleurs, le texte précise qu'à partir du 1er avril 2013, outre les informations habituellement fournies en vue de l'exécution d'une opération de paiement, le payeur à l'origine d'un virement prévu à l'article L. 112-6-1 précité devra transmettre à son prestataire de services de paiement son nom, le nom du bénéficiaire du virement ainsi qu'un libellé d'opération comportant l'objet du paiement et la désignation de l'acte. Ce libellé sera repris dans toute opération de paiement subséquente jusqu'à sa communication au bénéficiaire du virement par son prestataire de services de paiement. Décret n° 2013-232 du 20 mars 2013 Lire
BAIL COMMERCIAL : QUI PAYE LES CHARGES DES REPARATIONS AFFECTANT L'IMMEUBLE ?
Par gabriel.neu-janicki le Encore une fois, la Cour de Cassation rappelle que seules des stipulations expresses du bail commercial peuvent mettre les travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif à la charge du locataire.En effet, les clauses d'un bail commercial faisant peser sur le locataire certains accessoires du loyer (réparations et charges) doivent être rédigées avec minutie (en dernier lieu, jugeant quela taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle, Civ. 3e, 13 juin 2012, n° 11-17.114, Bull. civ. III, n° 92 ;V. aussi jugeant que le décr. n° 87-713 du 26 août 1987, relatif aux charges récupérables en matière de bail d'habitation, ne peut être appliqué à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient convenues de lui soumettre la détermination des charges locatives, Civ. 3e, 3 oct. 2012, n° 11-21.108).En l'occurrence, compte tenu du libellé du bail, le bailleur estimait pouvoir réclamer à son cocontractant le paiement des travaux de ravalement, des réparations de la toiture et du remplacement de la chaudière collective de l'immeuble au prorata de la surface occupée.À l'appui de sa demande, il excipait de la stipulation du contrat de location en vertu de laquelle « le preneur fera son affaire de l'entretien, de la remise en état de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires en ce compris les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil ».Il a été entendu par le juge d'appel, qui a estimé que la clause litigieuse permettait de mettre à la charge du locataire des réparations concernant, non pas le local loué, mais l'immeuble lui-même.Le juge du fond est désapprouvé par les hauts magistrats au visa de l'article 1134 du code civil, ensemble, l'article 1754, du même code, le premier texte visant la liberté contractuelle, tandis que le second délimite les contours des notions de « réparations locatives » et de « menu entretien », à la charge du locataire, sauf clause contraire (jugeant que les dépenses de ravalement, qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur, Civ. 3e, 19 déc. 2012, n° 11-25.414, aussi Civ. 3e, 28 sept. 2005, n° 04-14.577, Bull. civ. III, n° 183).Certaines clauses évitent bien évidemment ce type d'écueil, il suffit pour se faire d'être conseillé et assisté.Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 6 mars 2013 n°11-27331 Lire
BAIL COMMERCIAL : LOYER DE RENOUVELLEMENT : UN BAIL A PALIERS EST UN BAIL COMME LES AUTRES
Par gabriel.neu-janicki le Pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par l'article L. 145-34 du code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d'effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d'un loyer progressif par paliers. Le bailleur doit donc dés le départ déterminer quel est le loyer facial pour ne pas subir les conséquences d'un premier palier faible et qui abissera mécaniquement le loyer plafond. Le preneur aura lui intérêt à fixer des paliers sans référence à un loyer facial.Par cet important arrêt de censure, la Cour de cassation affirme qu'il n'existe aucune incompatibilité entre un « bail à paliers », modalité arrêtée par les parties permettant de faire évoluer le loyer progressivement, et le principe de plafonnement du loyer de renouvellement.Au cas particulier, dans le cadre d'une transaction, le bailleur avait renoncé à solliciter le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial et offert le renouvellement du bail, moyennant quoi le preneur avait accepté que le loyer soit fixé progressivement, par paliers à savoir :* un montant pour la première période triennale,* un montant réajusté pour la seconde période triennale,* et un autre montant réajusté pour la troisième période triennale.Lors du renouvellement du bail, le bailleur entendait obtenir la fixation du loyer à la valeur locative, tandis que le preneur demandait l'application des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce qui érige en principe l'évolution du nouveau loyer en fonction de la variation de l'indice.Pour donner raison au premier, une cour d'appel a estimé que la règle du plafonnement posée par l'article L. 145-34 du code de commerce ne pouvait, en l'espèce, recevoir application, puisque le loyer initial n'avait été que temporaire.C'est au visa de cet article L. 145-34, ensemble l'article L. 145-33 du même code, que cette solution est censurée par la Cour de cassation par l'attendu reproduit en sommaire.En effet, ces articles n'opèrent aucune distinction entre loyer à palier et loyer facial et se réfère au « loyer applicable lors de la prise d'effet du bail renouvelé (...) »Pour la Cour de cassation, les modalités conventionnelles de fixation du loyer ne peuvent exclure la règle du plafonnement, et la variation indiciaire doit s'appliquer au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d'effet du bail à renouveler, et ce nonobstant la fixation conventionnelle d'un loyer progressif par paliers.Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 06 mars 2013 n°12-13962 Lire

References: art. 6
 art. 72
 l'article 6
 l'article 73
 l'article 26
 l'article 1792
 l'article 26
 l'article 45
 l'article 1178
 l'article 1178
 L'ARTICLE 10
 l'article 10
 l'article 606
 l'article 1134
 l'article 1754