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Timestamp: 2020-01-25 07:47:41+00:00

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Ist die Verweigerung der Leistung bei Wohnungserrichtung mit Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft zulässig? - Wohnrecht online
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WEKA (api) | News | 13.09.2018
Ist die Verweigerung der Leistung bei Wohnungserrichtung mit Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft zulässig?
Ein Wohnungseigentümer kann die Bezahlung des Werklohns für seine errichtete Wohnung unter bestimmten Vorausetzungen verweigern, wenn der Unternehmer für Mängel an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft verantwortlich ist.
OGH 28. Juni 2018, 6 Ob 89/18h
Bei einem Werkvertrag kann mit Hilfe der Einrede des nicht erfüllten Vertrages die Fälligkeit des Werklohns bei vorliegenden Mängeln hinausgeschoben werden. Ein Wohnungseigentümer kann die Bezahlung des Werklohns für seine errichtete Wohnung auch dann verweigern, wenn der Unternehmer für Mängel an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft verantwortlich ist, solange ein Interesse an der Verbesserung besteht und die Eigentümergemeinschaft sich nicht auf eine Preisminderung geeinigt hat.
OGH: In casu hatte die Klägerin der beklagten Partei eine Eigentumswohnung errichtet und forderte den restlichen Werklohn ein, woraufhin die Beklagte jedoch mit dem Einwand des nicht erfüllten Vertrages antwortete und damit die mangelnde Fälligkeit des Werklohnes einwendete. Außerdem begehrte sie die Verbesserung der Mängel.
Die Fälligkeit des Werklohns ist nur solange hinausgeschoben, wie ein Anspruch auf Verbesserung besteht und diese Verbesserung im Interesse des Bestellers liegt. Beim Wegfall dieses Interesses gibt es auch keinen Grund für ein Leistungsverweigerungsrecht mehr, ebenso wenig wenn eine Verbesserung nicht mehr in Betracht kommt oder kein Gewährleistungsrecht gegen den Unternehmer mehr besteht. In den vom Kläger vorgebrachten Entscheidungen 7 Ob 22/14g und 6 Ob 51/99i, mit denen er argumentiere, dass das Interesse der Beklagten an der Verbesserung weggefallen sei, lagen jedoch keine vergleichbaren Sachverhalte vor, da einmal der Gewährleistungsberechtigte auf das Leistungsverweigerungsrecht verzichtete und im anderen Fall der neue Eigentümer keine Verbesserung mehr wünschte. In casu war jedoch kein Interessenswegfall erkennbar, da die Wohnung an den minderjährigen Sohn verschenkt wurde, die Beklagten sich ein Wohnungsgebrauchsrecht vorbehielten und die Wohnung auch noch selbst nutzten.
Der Beklagten kam natürlich auch ein Benützungsrecht an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zu, sodass sich das Leistungsverweigerungsrecht auch auf diese erstreckte, solange die Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer nicht die Geltendmachung eines Preisminderungsanspruchs beschlossen hatte. Damit die Beklagte die mängelfreie Leistung an allgemeinen Teilen fordern konnte, war somit keine Zession von Nöten.
Den Einwand des Klägers, dass die Behebung der Mängel Zug um Zug gegen Bezahlung des Werklohns zu erfolgen hatte, hielt der OGH entgegen, dass bei einem Werkvertrag gem § 1170 ABGB das Entgelt erst nach vollendeten Werk zu entrichten ist und § 1052 ABGB in der Regel aufgrund der Vorleistungspflicht des Unternehmers nicht zur Anwendung kommt. Ein Werkvertrag ist vor der gehörigen Erbringung der zugesagten Leistung nicht erfüllt und der Werklohn daher nicht fällig. Vor Vollendung der Leistung hat der Besteller immer die Einrede des nicht erfüllten Vertrages und kann somit die mangelnde Fälligkeit des Entgeltanspruchs geltend machen. Eine Zug-um-Zug-Forderung des Unternehmers war im Anlassfall daher nicht möglich, auch nicht dann, wenn das Werk zwar schon übergeben wurde, die begehrte Verbesserung aber noch nicht erfolgte.

References: OGH 
In casu
In casu
 OGH 
 § 1170
 § 1052