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Timestamp: 2019-11-20 07:49:12+00:00

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abogados CONTRATOS: JURISPRUDENCIA EN DERECHO CONTRACTUAL – Abogados especialistas comunidad de propietarios Madrid
abogados CONTRATOS: JURISPRUDENCIA EN DERECHO CONTRACTUAL:
SENTENCIA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ASTURIAS, 15 febrero 2010, Ponente Ilmo Sr. D. Julián Pavesio Fernández, cuya FUNDAMENTACION PRIMERA Y SEGUNDA, decreta:
“PRIMERO.- La actora formula demanda frente a la mercantil demandada, Encicaisa S.A, solicitando se declare la resolución del contrato privado de compraventa de vivienda celebrado entre las partes el 19/05/2006 por incumplimiento de la parte vendedora de su obligación de entregar la vivienda y anejos comprados dentro del plazo máximo convenido, y, la condena de la demandada a devolver a la actora los 114.019,74 € que por principal e IVA le pagó a cuenta del precio, con más los intereses legales del dinero desde la fecha de cada uno de los pagos parciales realizados hasta el momento en que se haga efectiva la devolución. Contrato privado de compraventa, en el que la demandada se obligaba a entregar a la actora una vivienda «tipo F», en construcción en el Bloque NUM000 de la Avda. DIRECCION000 núm. NUM001 de Gijón, por el precio total de 540.189,68, a pagar en la forma y plazos expresados en el mismo, en cuya cláusula 6ª se establece, «como plazo máximo de entrega en marzo del año 2008 «, y en sus Condiciones Generales: 4ª-c) «la parte vendedora se compromete a entregar la cosa vendida en el plazo y Condiciones pactadas», 9ª-a) que la parte vendedora se compromete a entregar el inmueble a la parte compradora en el plazo y tiempo que hayan pactado en el contrato..», 11ª-GARANTIAS…e) «Del mismo modo queda establecida la posibilidad de resolver el contrato por la parte Compradora en caso de que la parte Vendedora no cumpliere las obligaciones a que se comprometió en el contrato», g) «la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas . Esta Ley será de aplicación con las siguientes modificaciones:…La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se ha efectiva la devolución»; 13ª-«RESPONSABILIDADES: a) la parte vendedora será responsable de la entrega del trabajo contrato en el tiempo estipulado al efecto, salvo en los casos de fuerza mayor o caso fortuito, que serán específicos para cada contrato, que provoquen retrasos o puedan suponer impedimentos, y en general todos los imprevistos cuyas causas no sean imputables a dicha parte».; 15ª-FINALIZACION DEL CONTRATO…b) También se entenderá finalizado el contrato cuando cualquiera de las partes en el ejercicio del derecho que les asiste resuelvan el contrato por cualquiera de las causas recogidas en este pliego de condiciones generales.».
La demandada se opone alegando, resumidamente, que la actora solicita la resolución contractual transcurridos dos días de finalizado el plazo pactado de entrega de la vivienda, que no ha existido incumplimiento por su parte, quien no se demoró en la terminación de las viviendas, estando el problema en la ejecución de las obras correspondientes a la vía pública, que ha sufrido múltiples modificaciones a petición del Ayuntamiento, que la demora en dos días en la entrega no constituiría incumplimiento esencial que permita la resolución del contrato y reclamación de daños y perjuicios. Seguido el juicio por sus trámites se dicta sentencia desestimando la demanda con imposición de costas a la demandante.
Sentencia frente a la que se alza en apelación la actora solicitando su revocación y se dicte otra en los términos del suplico de la demanda. Alegando, resumidamente, que se desestima la demanda basándose solo en una no unánime ni uniforme interpretación jurisprudencial de los preceptos del Código Civil relativos a las obligaciones y contratos en general y particularmente en cuanto al retraso en el incumplimiento de las obligaciones, omitiendo la aplicación tanto de los claros y precisos términos del contrato, en el que expresamente se convino el derecho a la resolución del contrato solicitada, como los efectos que para el incumplimiento de la entrega de la vivienda en el plazo pactado establece de forma imperativa la Ley 57/1968 sobre Percibo de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas, que considera en su art. 3 el plazo de entrega de la vivienda tan esencial que expirado el mismo sin que la vivienda haya sido entregada al cesionario o comprador, éste tiene derecho a la rescisión del contrato, sino que exige que cualquier prorroga que se conceda al cedente o vendedor deberá constar en una cláusula adicional del contrato especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación y entrega de la vivienda, Ley confirmada y ratificada por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Así mismo, solicita la recurrente que, caso de que no se estimara la rescisión del contrato, la revocación parcial de la sentencia en cuanto a la imposición de las costas a la misma, al amparo del inciso final del art. 394.1 de la LEC, por cuanto el caso presenta, cuanto menos, serias dudas de derecho si no fuese estimada la rescisión del contrato, habida cuenta la claridad de los términos del contrato y la precisión con que la Ley específica aplicable al caso establece el derecho del comprador a la rescisión en caso de falta de entrega de la vivienda en el plazo convenido.
SEGUNDO.- Examinadas las actuaciones y pruebas practicadas en primera instancia, no se comparte la desestimación de la demanda que se hace en la sentencia apelada, no obstante considerarse probado, que en la fecha máxima prevista en el contrato no se hizo entrega de la vivienda, y, desestimarse las razones ofrecidas por la demandada tratando de justificar la demora en haber tenido que dar cumplimiento a una serie de exigencias administrativas o burocráticas, y existencia de dificultades en la ejecución de las obras de urbanización, por entender el juzgador de instancia que la facultad de resolver el contrato por quien cumple con sus obligaciones en aplicación del art. 1124 del Código Civil está supeditada a un incumplimiento imputable a la contraria que afecte a elementos esenciales del mismo y se manifieste objetivamente la imposibilidad de alcanzar el fin perseguido, y, que en el contrato debatido el plazo de cumplimiento no se configura como un termino esencial, al punto de que sobrepasado se produzca automáticamente la resolución o se faculte para pretender la ineficacia sobrevenida del contrato en razón a su incumplimiento, al señalarse un término máximo, sin ninguna otra especificación añadida acerca de la perentoriedad de ese plazo, fuera de la previsión general que el incumplimiento de las obligaciones autoriza.
Pues hemos de partir que la acción ejercitada por la actora-recurrente es la prevista en la Ley 57/1.968 de 27 de julio , «Sobre el Percibo de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas», que prevé la resolución del contrato por una causa objetiva; esto es, que se faculta a la parte, por lo se refiere al presente caso, a la resolución (rescisión dice la Ley) del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, incrementadas en los intereses legales del dinero, expirado que ha sido el plazo de entrega de la vivienda, no importando el motivo. Por otro lado, el plazo de entrega pactado, es un elemento esencial del contrato de compraventa de vivienda en construcción, pues no solo viene expresamente pactado en la cláusula 6ª del contrato sino que también en las Condiciones Generales, cuarta c), se establece que, «la parte vendedora se compromete a entregar la cosa vendida en el plazo y Condiciones pactadas», y en la novena a) «la parte vendedora se compromete a entregar el inmueble a la parte compradora en el plazo de tiempo pactado», y en la undécima e), viene pactada la posibilidad de resolver el contrato la parte compradora «en caso de que la parte vendedora no cumpliere con las obligaciones a que se comprometió en el contrato». Además el art. 3 de la citada Ley 57/1968 establece expresamente que, expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas en el interés legal del dinero, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda, y en el presente caso ninguna prorroga se ha pactado. En consecuencia, reconocido que está que expirado el plazo no se había hecho entrega de la vivienda, la actora, esta en su perfecto derecho de resolver el contrato y reclamar a la demandada las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas en el interés legal anual del dinero, como así hizo. Además, en el art. 7 de la citada Ley 57/1968 se establece expresamente que «los derechos que la presente Ley otorga a los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables».
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