Source: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-eigentuemerwechsel/
Timestamp: 2019-04-25 02:05:24+00:00

Document:
Sowohl Vermieter als auch Mieter kennen den gesetzlichen Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ nach § 566 BGB und so hat der Mieter auch im Rahmen der mietvertraglichen Vereinbarungen zur Nebenkostenabrechnung grundsätzlich keine Änderungen zu befürchten. Bei einem Eigentümerwechsel tritt der Käufer so zu sagen in die Fußstapfen des Verkäufers als Vermieter.
Da in der Regel damit in der Praxis ein Vermieterwechsel vorliegt, ist für den Mieter – unter anderem- oftmals dennoch unklar, welche Auswirkungen dies auf seine Nebenkostenzahlung und deren Abrechnung haben kann.
Wer ist dann für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung verantwortlich und wer ist der Ansprechpartner bei Beanstandungen oder Widersprüchen zu Altabrechnungen – der neue oder alte Vermieter?
Erfahren Sie alles was Sie zu den Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf die Nebenkostenabrechnung wissen müssen in nachfolgendem Artikel.
Inhalt: Wer ist für die Nebenkostenabrechnung verantwortlich?
I. Grundsätzliches zur Nebenkostenabrechnung
II. Vermieter wechselt – Abrechnungspflicht bleibt
III. Wechsel der Eigentümer im laufenden Abrechnungszeitraum
IV. Einwendungen gegenüber dem alten oder neuen Eigentümer
Bei der Nebenkostenabrechnung handelt es sich grundsätzlich, um eine zahlenmäßige Abrechnung über die Nebenkostenvorauszahlungen und die im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Nebenkosten.
Der Abrechnungszeitraum ist bei allen Mietverhältnissen, bei denen der Mieter die Nebenkostenlast trägt und eine monatliche Vorauszahlung vereinbart ist, die Zeitspanne über die der Nebenkostenanfall abgerechnet wird. Gesetzlich ist, unabdingbar zum Nachteil des Mieters, bestimmt, dass die anfallenden Nebenkosten jährlich abzurechnen sind.
Nicht zu verwechseln ist dieser Zeitraum mit der gesetzlichen Ausschlussfrist von 12 Monaten, innerhalb derer der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen muss. Dies ist die Abrechnungsfrist der Nebenkostenabrechnung.
Wie eingangs angeführt, tritt der neue Eigentümer mit dem Kauf der vermieteten Eigentumswohnung oder des Mietshauses in die mietvertragliche Position seines Vorgängers. Er übernimmt regelmäßig alle mietvertraglichen Pflichten und Rechte seines Vorgängers, wenn der Mieter diesem nicht widerspricht und von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.
Eine bestehende Kenntnis des Erwerbers von der Existenz des Mietverhältnisses oder ein ausdrücklicher Wille zum Vertragseintritt sind nicht erforderlich.
Die bei Vertragseintritt festgelegten Vereinbarungen zur Nebenkostenabrechnung, wie der Umfang der Vorauszahlungen und der Abrechnungszeitraum bleiben unverändert!
Achtung: Es ist nicht zulässig, dass der Eigentumsverkäufer (- in der Regel, der bisherige Vermieter) gegenüber dem Mieter eine auf den Eigentumsübergang bezogene Zwischenabrechnung erstellt, so der BGH im Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99.
Da der Abrechnungszeitraum meist aus praktischen Erwägungen im Gleichlauf mit dem Kalenderjahr vereinbart wird, fallen die meisten Eigentümer- beziehungsweise Vermieterwechsel auch in den Lauf einer Abrechnungsperiode.
Für den Mieter sind hier allerdings trotzdem keine spürbaren Änderungen zu befürchten, da er wie gewohnt, nur eine einzelne Jahresabrechnung nach dem Ablauf des Abrechnungszeitraums erhält. Die Verteilung der Vorauszahlungen des Mieters für die tatsächlich angefallenen und vom jeweiligen neuen oder bisherigen Vermieter vorgeleisteten Nebenkosten, folgt in einem internen Ausgleich auf der Vermieterseite.
Anmerkung zum Ausgleich zwischen dem alten und dem neuen Vermieter: Der Eigentumserwerber kann vom Veräußerer insoweit die Mitwirkung bei der Anfertigung der Nebenkostenabrechnung verlangen, als das dieser eine separate „interne“ Abrechnung bezogen auf seine Vermieter Zeit erstellt und zuleitet. Ausnahmsweise soll der Mitwirkungspflicht auch durch Überlassung der maßgeblichen Unterlagen genügt werden, „wenn die Belege so übersichtlich geordnet, zusammengestellt und inhaltlich aufbereitet sind, dass sie sich ohne Aufwand in die „Gesamtabrechnung“ hätten einfügen lassen.“ So der BGH in seinen Ausführungen im Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99.
So wie dem neuen Vermieter mit der Abrechnungspflicht auch das Recht zusteht, etwaige Nebenkostennachzahlungen vom Mieter zu fordern, so ist der Mieter im Umkehrschluss auch berechtigt seine Einwendungen bezüglich der Abrechnung gegenüber dem neuen Vermieter geltend zu machen. Ebenso sind natürlich entsprechende Guthaben auch vom neuen Vermieter auszuzahlen.
Dies äußert der BGH eindeutig in seiner Entscheidung vom 03.12.2003, Az.: VIII ZR 168/03, in dem er feststellt, dass sich vertragliche Ansprüche des Mieters dann gegen den Erwerber richten, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (so auch die Senatsurteile vom 14. Oktober 1987, Az.: VIII ZR 246/86 und vom 19. Oktober 1988, Az.: VIII ZR 22/88; BGH, Urteil vom 14. September 2000, Az.: III ZR 211/99).
Demgegenüber stehen vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche dem bisherigen Vermieter zu, vgl. BGH, Urteil vom 19. Oktober 1988, Az.: VIII ZR 22/88. Die Nebenkosten für abgeschlossene Abrechnungsperioden sind ebenfalls ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen BGH im Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99
So ist bei dem richtigen Ansprechpartner bezüglich etwaiger Einwendungen hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung immer zunächst zu prüfen, wer zur Erstellung dieser Abrechnung verpflichtet war. Wenn der Mieter Einwendungen gegen eine alte Abrechnung (vor Eigentumswechsel) geltend machen will, trifft hier die Abrechnungsverpflichtung in Form und Umfang allein den alten Eigentümer. Entsprechende Ansprüche aus diesen alten Vorjahresabrechnungen können dem neuen Vermieter nicht entgegengehalten werden.
31 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung beim Eigentümerwechsel – Wer ist verantwortlich?"
Markus van Eck
22.06.2016 - 14:59 Antworten
Wie schaut es aus, wenn sich der neue Eigentümer weigert, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, weil er argumentiert, der Veräußerer der Immobilie habe ihm nicht rechtzeitig vollständige Unterlagen zukommen lassen, sodass der neue Eigentümer gehindert war, eine Abrechnung fristgerecht beim Mieter einzureichen? In meinem Fall war die Immobilie zum Oktober veräußert worden, die Abrechnungsperiode lag zwischen Januar und Dezember.
22.06.2016 - 18:08 Antworten
hier ein Link für Sie: Nebenkostenabrechnung: Wann hat der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten?
30.12.2016 - 07:29 Antworten
wir erhielten gestern unsere Abrechnung vom 1.1. bis 31.12.2015. Nun ist es so, dass im Oktober 15 ein Vermieterwechsel statt fand. Der neue Vermieter hat unse Vorrauszahlungen aber nur für 9 Monate statt für das komplette Jahr berechnet. Wir haben nie eine Änderung über die etwaige Kosten erhalten. Wie sieht es denn da aus? Muss er nicht für das komplette Jahr berechnen?
31.12.2016 - 10:37 Antworten
natürlich muss der Vermieter die vollständigen Vorauszahlungen berücksichtigen.
13.05.2017 - 13:20 Antworten
(nur) der neue Eigentümer darf also die NK Abrechnung erstellen.
Nun habe ich grade den Fall (Eigentümerwechsel zum 01.04.), dass aber die Wohnungsverwaltung und die ISTA taggenau das 1. Quartal abrechnet und die (wegen der Wintermonate anfallende) dicke Nachzahlung dem alten Eigentümer in Rechnung stellt.
Es kann doch nicht sein, dass der alte Eigentümer nun diese Rechnung bezahlen muss, dann aber darauf angewiesen ist (und darauf warten muss), das der neue Eigentümer irgendwann die Abrechnung macht und dem alten Eigentümer dann hoffentlich das, was dieser zuviel bezahlt hat erstattet?!
Oder wie muss das laufen?
Dürfen Hausverwaltung und ISTA überhaupt mit dem alten Eigentümer abrechnen?
Zusatzfrage: Wer muss die (im Moment dem alten Eigentümer von der ISTA in Rechnung gestellten) Kosten für Zwischenablesung und Nutzerwechsel bezahlen?
12.07.2017 - 07:55 Antworten
Sehr schade, dass hierzu keine fachliche Antwort kommt.
Ich habe aktuell die gleiche Frage, da
1. Der VorEigentümer separat abrechnet (01.01. bis 30.04.); inkl. Minol-Heizkostenabrechnung mit Gradzahltagen (keine Zwischenablesung durchgeführt).
2. Der jetzige Eigentümer separat abrechnet (01.05. bis 31.12); inkl. Minol-Abrechnung wie oben.
3. Nutzerwechselgebühr Minol in beiden Minolabrechnungen enthalten.
Vielleicht kommt hier noch zeitnah eine aufklärende Antwort, ob das Vorgehen der 2 Eigentümer und die Anwendung der Heizkostenabrechnung der Minol nach Gradzahltagen (ohne Zwischenablesung aber mit Gebühr für Nutzerwechsel) rechtlich korrekt ist.
13.07.2017 - 14:59 Antworten
Haus wurde im Mai 2016 verkauft. Die neue HV hat nun die Abrechnung für 2016 erstellt. Bei meinen Vorauszahlungen stimmt die Summe aber nicht. Habe Viel mehr gezahlt als da steht. So soll ich nun nachzahlen.
Bei Nachfragen bei der neuen HV kam heraus das die alte HV in einer Liste meine Vorauszahlungen zu niedrig angegeben hat. Es fehlen monatlich 150 Euro.
Habe der neuen VH meine Kontoauszüge geschickt aus denen hervorgeht wie viel ihre überwiesen habe.
Die sagten nur die stehen nicht für die Schulden der alten HV gerade. Ich soll die Nachzahlung tätigen und mir das Geld von der alten HV holen.
Doch laut oben beschriebener Urteile, ist ja die neue dafür zuständig.
Zählt die Liste der alten HV mehr als meine Kontoauszüge?
Wo und an wem muss ich mich jetzt wenden?
Alte HV oder doch die neue?
Es geht hier schließlich um 600 Euro.
22.07.2017 - 13:38 Antworten
Sie wenden sich an Ihren Vermieter, der durch (die aktuelle) Hausverwaltung vertreten hat. Sie können nicht mehr machen, als Ihre Zahlungen per Kontoauszug nachweisen. Entscheidend sind nicht „Listen“ sondern Buchungen auf Ihrem und auf dem Vermieterkonto.
30.10.2017 - 11:28 Antworten
wir waren 2016 Mieter einer Wohnung und sind seit 02/2017 neuer Eigentümer.
Nun erfolgte durch die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung und es ergab sich ein Guthaben von ca. 500€. Das Guthaben liegt der Hausverwaltung aber nicht vor, da wohl immer alle Kosten direkt an den Eigentümer überwiesen wurden. Ist das rechtens? Muss ich das Guthaben jetzt selbst von dem alten Eigentümer einfordern?
30.10.2017 - 11:46 Antworten
für die Nebenkostenabrechnung wenden Sie sich m.E. in Ihrem Fall an Ihren ehemaligen Vermieter. Wenn diese durch eine Hausverwaltung vertreten wird, dann entsprechend an die Verwaltung. Schauen Sie auch in den Kaufvertrag – vielleicht haben Sie dort eine besondere Vereinbarung getroffen.
07.01.2018 - 22:20 Antworten
wir haben zum 01.11.17 ein Mehrfamilienhaus gekauft. Es gibt 3 Wohnungen und eine davon bewohnen wir bereits seit 2 Jahren. Hier gibt es kein Problem mit der Nebenkostenabrechnung.
Problem ist folgendes: Eine Wohnung in unserem Haus stand in diesem Jahr bis zum 01.04.17 und die andere bis zum 01.07.17 leer. Bei der Nebenkostenabrechnung zahlen die jeweiligen Mieter jetzt für 9 Monate bzw. für 6 Monate. Der Verkäufer hat jetzt gesagt, dass wir für den Leerstand die Nebenkosten übernehmen müssen. Kann das sein? Es waren zu diesem Zeitpunkt ja seine Wohnungen und sein Leerstand. Wir hatten ja gar kein Zugriff auf die Wohnungen oder die Möglichkeit diese zu vermieten. Aus meiner logischen Sicht muss er jetzt anteilig die Kosten für 3 Monate bzw. 6 Monate übernehmen, oder sehe ich dies komplett falsch?
08.01.2018 - 08:46 Antworten
meinen ersten Blick würde ich in den Kaufvertrag richten. Was haben Sie dort zu den Lasten/Nutzen, die vor dem Eigentümerwechsel entstanden sind vereinbart?
08.01.2018 - 12:27 Antworten
im Kaufvertrag steht unter § 4 Besitzübergang folgendes:
Die Übergabe des Kaufgegenstandes an den Käufer erfolgt am 01.11.2017, sofern der
Kaufpreis bis zu diesem Zeitpunkt in voller Höhe gezahlt wurde, ansonsten an dem Tag, der auf die Zahlung des Kaufpreises folgt. Mit diesem Tag gehen Besitz, Nutzungen, Gefahr und Lasten, Versicherungsverhältnisse sowie die mit dem Kaufgegenstand verbundenen öffentlichen Lasten auf den Käufer über.
Die beiden anderen Wohnungen im Haus und die acht weiteren Garagen sind vermietet, das
Ladenlokal steht derzeit leer. Der Käufer erklärt, dass ihm die bestehenden Mietverhältnisse insgesamt bekannt sind. Er tritt ab Besitzübergang in die bestehenden Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten ein.
Der Verkäufer versichert, dass Mietrückstände nicht besehen und dass Mietminderungen weder erfolgt noch angekündigt sind. Die zu den vermieteten Wohnungen bestehenden Kautionszahlungen bzw. KautionsGarantien werden mit Besitzübergang von dem Verkäufer an den Käufer übergeben.
Mehr kann ich in unserem Vertrag nicht finden was vielleicht helfen könnte.
08.01.2018 - 16:53 Antworten
das ist natürlich nicht viel. In der Regel vereinbart man, dass die Kosten anteilig nach Nutzen (hier also 10/12tel und 2/12tel) aufgeteilt werden. Das ist insbesondere für Nachzahlungen / Guthaben auf den Nebenkostenabrechnungen relevant. Aber sicherlich auch in Ihrem Fall.
25.05.2018 - 17:32 Antworten
ich bin zum Februar 2013 in eine Wohnung gezogen, für die ich noch nie eine Jahresabrechnung erhalten habe. Die damalige Hausverwaltung hat sich nicht darum gekümmert und ich habe es all die Jahre gar nicht wahrgenommen.
Im Oktober/November 2016 kaufte eine Firma das Haus mit meiner Wohnung, die ich nun gekündigt habe. Diese Firma (jetziger Eigentümer) hat mir nun bereits vorausgesagt, dass ich noch eine Nebenkostenabrechnung zu erwarten habe.
In meinem Vertrag steht nur, dass mein Vermieter nicht verpflichtet ist, dem Mieter die Betriebskosten-Abrechnungsbelege zu übersenden, die könne man an einem gewissen Ort einsehen. Erhöhung und Neueinführung von Betriebskosten seien nach § 560 BGB umlegbar.
Hätten sie nicht längst eine Abrechnung schicken müssen für das Jahr 2016? Wie sieht es da rechtlich aus, obwohl ich vorher nie eine erhalten habe?
28.05.2018 - 06:26 Antworten
richtig, die Nebenkostenabrechnung 2016 hätte iHnen bis Ende 2017 zugehen müssen. Eine Nachzahlung brauchen Sie daher i.d.R. nicht mehr zu fürchten.
03.07.2018 - 10:27 Antworten
Zu diesem Thema eine Frage. Auch wir hatten einen Eigentümerwechsel im Jahr 2017.
Der alte Eigentümer, hat „einfach so“, die Nebenkostenabrechnung bis zum Zeitpunkt des Wechsels fertig gemacht und diese mit der Abrechnung mit 2016 verrechnet.
Nun bekamen wir von den neuen Eigenentümern eine Nebenkostenabrechnung für den „restlichen“ Zeitraum.
Ich hatte irgendwo mal gelesen, dass das gar nicht rechtens wäre.
Stimmt dies so? Sollen wir jetzt einfach den Betrag bezahlen, welcher der neue Eigentümer errechnet hat, oder können wir diesem schreiben, dass nur eine Abrechnung im Jahr erlaubt ist und er sich mit dem alten Eigentümer zusammensetzen soll, zwecks einer vollständigen Jahresabrechnung?
Gäbe es dafür eine rechtliche Grundlage?
03.07.2018 - 10:45 Antworten
praktisch gedacht, sollten Sie mit der geteilten Nebenkostenabrechnung leben können. Es entsteht Ihnen kein Nachteil. Alles andere wäre ein großer Aufwand für alle Beteiligten.
09.09.2018 - 08:15 Antworten
irgendwie steht Ihre Antwort jetzt im krassen Gegensatz zu den in Ihrem eigenen Artikel gegebenen Informationen (und auch der gültigen Rechtsprechung). Könnte es sein, dass Sie die Frage falsch verstanden haben?
Zitate aus Ihrem eigenen Artikel:
„Die Verpflichtung zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung erstreckt sich immer auf einen vollständigen Abrechnungszeitraum und damit in der Regel das ganze Kalenderjahr. Eine Aufspaltung dieser Verpflichtung etwa auf den neuen und alten Eigentümer ist nicht möglich.“
„Achtung: Es ist nicht zulässig, dass der Eigentumsverkäufer (- in der Regel, der bisherige Vermieter) gegenüber dem Mieter eine auf den Eigentumsübergang bezogene Zwischenabrechnung erstellt, so der BGH im Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99.“
Die richtige Antwort auf die Frage von Nico müsste also lauten: Nein, dies ist natürlich nicht zulässig. Der neue Eigentümer hat eine NK-Abrechnung über den gesamten Abrechnungszeitraum zu erstellen.
10.09.2018 - 06:49 Antworten
da haben Sie Recht. Eine Kompromiss-Lösung ist in der Praxis oftmals die Beste.
03.08.2018 - 13:34 Antworten
erbitte Mithilfe bei der Zuständigkeit der NK-Abrechnung.
Kaufvertrag geschlossen im Juni 2018,
lt. Kaufvertrag: Übergabe erfolgt mit Ablauf des Tages der vollständigen Zahlung des KP
= hier: 10 Tg nach Mitteilung des Notars, dass alle Unterlagen zur lastenfreien Eigentums-Umschreibung vorliegen.
Es ist Wunsch des VK, dass der langjährigen Mieterin (mit Kind) genügend Zeit für eine neue Wohnungssuche + Umzug verbleibt, Käufer hat sich auch auf eine Weiterführung des Mietverhältnisses gem. BGB-Kündigungsfrist 9 Monate eingestellt. Verkäufer und Käufer würden aber auch, wenn die Mieterin es wünscht, eine Kündigungsfrist ihrerseits von 2 Wochen akzeptieren.
Wer ist für die Nebenkosten-Abrechnung 2018 zuständig, wenn die Mieterin noch VOR Übergabe der Wohnung einvernehmlich das Mietverhältnis auflöst und die Wohnung verlässt und (mangels detaillierter Erwerber-Angaben) an Verkäufer oder von ihm benannte Vertrauensperson übergibt ?
In diesem Fall (vor Übergabe) würde doch gar kein Mietvertrags-Übergang auf den Erwerber stattfinden. Die Betriebskostenabrechnung fürs Jahr 2018 wird von der Hausverwaltung ca Mitte 2019 an den neuen Eigentümer erstellt.
Der Verkäufer hat in den letzten Jahren die Höhe der auf Mieter umlagefähigen Betriebskosten-Vorauszahlungen nicht angepasst = erhöht, so dass sich gg. dem Wirtschaftsplan 2018 eine Nachzahlung abzeichnet.
07.08.2018 - 10:18 Antworten
in meinen mir aus der Praxis bekannten, ähnlichen Fall hat der Verkäufer die Betriebskostenabrechnung übernommen. Lassen Sie sich bitte bei Bedarf rechtlich beraten.
11.10.2018 - 20:06 Antworten
zunächst einmal vielen Dank für Ihre sehr hilfreiche Seite.
Ich habe eine Wohnung mit Besitzübergang zum 01. Mai 2018 gekauft. Die NK Abrechnung für 2017 ergibt dass die Mieterin zu hohe Vorauszahlungen an den vorigen Eigentümer geleistet hat, ihr also eine Rückzahlung zusteht. Ich habe zwei Fragen
1) Muss ich die NK Abrechnung für 2017 machen und an die Mieterin schicken? Oder der vorige Eigentümer und Vermieter?
2) Wer ist für die Rückzahlung der überschüssigen Vorauszahlungen verpflichtet? Der vorige Eigentümer?
Ich beziehe mich bzgl. Frage 1) auf:
„Die Nebenkosten für abgeschlossene Abrechnungsperioden sind ebenfalls ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen BGH im Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99“
Daraus würde ich auch schliessen dass der vorige Eigentümer der Mieterin den Ueberschuss an Vorauszahlungen aus dem Jahr 2017 erstatten muss.
12.10.2018 - 06:09 Antworten
Hallo FMJM,
in der Praxis zahlt der neue Eigentümer das Guthaben aus und bittet den Verkäufer nach Vereinbarung im Kaufvertrag um Rückerstattung.
19.10.2018 - 15:07 Antworten
So wie es aussieht, werde ich von meinem Vater ein vermietetes Haus erben. Die Mieterin sagte, dass noch sämtliche Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre ausstehen und sie mit einer Erstattung rechnet.
Die Unterlagen meines Vaters sind völlig durcheinander, ich gehe daher davon aus, dass für einige Kosten die Belege fehlen.
So wie ich die Artikel auf dieser Seite verstanden habe, bin ich jedoch verpflichtet, die NK-Abrechnung zu fertigen, zumindest ab dem 01.01.2014.
Aber wie soll ich das ohne Belege tun?
Kann ich Positionen schätzen?
30.12.2018 - 09:21 Antworten
vielen Dank für die überaus informative Seite!
In Anlehnung an die Frage von FMJM, zwei, drei Artikel über mir:
Unsere vor rd. 5 Jahren in eine ETW gewandelte Mietwohnung wurde zum 1.9.18 (an einen privaten Investor) verkauft. Die Verkäuferin und Vermieterin (Pat aus A) bis zum 31.8.2018 wird uns bis zum 31.12.18 für das Jahr 2017 keine Betriebskostenabrechnung zukommen lassen – wir rechnen jedoch mit einer hohen Rückerstattung.
Gleichzeitig gab es einige Wechsel in der Verwaltung:
2009 bis 31.12.2016: Verwaltung durch Tochterfirma der Vemieterin Pat aus A (#1)
1.1.2017 bis 31.12.2017 Übertragung der Tochtergesellschaft inkl. des Personal an eine „externe“ Verwaltung (#2)
1.1.2018 bis heute: aufgrund der Entscheidung der Eigentümerversammlung Wechsel zu einem lokalen Anbieter (#3)
Unsere Frage: Wer ist unser Ansprechparter nach dem 31.12.18 (letztmöglicher Termin für Abrechnung 2017) für unsere Ansprüche (=Rückerstattung) aus 2017?
• ehemalige Vermieterin (2009 bis 31.08.2018)
• neuer Vermieter (ab 1.9.2018)
• ehemaliger Verwalter #2 (bis 31.12.2017)
• neuer Verwalter #3 (ab 1.1.2018)
01.01.2019 - 22:05 Antworten
Ihr Ansprechpartner ist immer der aktuelle Eigentümer, ggf. wird dieser von einer Hausverwaltung vertreten. Das muss er dann entsprechend nachweisen.
07.01.2019 - 20:38 Antworten
Im Zuge eines Eigentümerwechsels meiner gemieteten Wohnung wurde in der Nebenkostenabrechnung zwar eine Nutzerwechselgebühr ausgewiesen, aber korrekterweise nicht einberechnet (BGH VIII ZR 19/07).
Jedoch wurde zusätzlich eine „Gebühr für Verbrauchsschätzung Nutzer“ 2-fach in Rechnung gestellt, obwohl ich die ohnehin den gesamten Abrechnungszeitraum vom 01.01.-31.12. der Mieter war.
Ist es ratsam, die aktuell angefallene Nachzahlung um diesen Betrag gekürzt zu überweisen?
09.01.2019 - 10:08 Antworten
als Mieter haben Sie mit den Kosten die für den Nutzen-Lasten-Wechsel unter den Eigentümern anfallen nichts zu tun. Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung korrigieren.
15.01.2019 - 00:21 Antworten
danke für diesen Artikel – jedoch bin ich nicht ganz schlau geworden aus manchen Stellen.
Ich mache mal ein Bespiel:
Okt 2018 Eigentumsübergang
Dez 2018 Fälligkeit der Abrechnung für 2017.
1. Heißt das, dass der neue Eigentümer zuständig ist für die Erstellung der Abrechnung für 2017, diese aber zu 100% kosten abrechnet, die dem alten Eigentümer zustehen?
2. Wenn weder der alte noch der neue Eigentümer die Abrechnung für 2017 zu erstellen imstande ist (Unfähigkeit), gegen wen sind dann Forderungen zu richten? Gegen den alten, obwohl der neue für die Abrechnung zuständig (?) war?
(Auch wird im Artikel nicht immer differenziert zwischen Eigentümerwechsel und Vermieterwechsel. Häufig erhalten neue Eigentümer den Schlüssel nach Kaufpreiszahlung aber vor Eigentumsübergang. Ebenso treten neue Eigentümer mit Zustimmung des alten Eigentümers in den Mietvertrag ein, obwohl der Eigentumsübergang/Grundbucheintrag noch nicht stattgefunden hat. Bei Problemen / Verzögerungen / Streitigkeiten beim Eigentumsübergang/Verhinderung der Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer kann ein Mieter über sehr lange Zeiträume mit der Situation konfrontiert sein, dass der alte Vermieter weiterhin Eigentümer ist, der neue aber Vermieter. Diese unklare Situation ist ganz klar mieterfeindlich, da unklar ist, gegen wen und bis wann welche Ansprüche/Forderungen zu richten sind.)
Danke sehr im Voraus, sollten Sie dieses Posting kommentieren!
18.02.2019 - 14:01 Antworten
wir haben ein Haus verkauft (10 Mietparteien). Üblich ist es dem neuen Eigentümer die
Kautions- Sparbücher zu übergeben, dies geschah, jedoch haben wir ein Kautionsbuch
wegen Schulden aus der Betriebskostenabrechnung zurück gehalten.
Der neue Eigentümer will jedoch unbedingt das zurück behaltene Kautionsbuch!
Können Sie uns helfen, wie wir uns verhalten können?
Können wir weiterhin das Kautionsbuch zurück behalten?
⇐ Wohnraumberechnung – So ermitteln Sie die Quadratmeter richtig
Nebenkostenvorauszahlung anpassen – durch Mieter und Vermieter ⇒

References: § 566
 BGH 
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 BGH 
 § 4
 § 560
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