Source: https://es.scribd.com/doc/14459589/PROYECTO-DE-REGLAMENTO-INTERNO-Centro-Comercial-BUTURAMA-AGUACHICA
Timestamp: 2018-02-25 08:08:45+00:00

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Centro comercial Aguachiquense BUTURAMA
CAPITULO I PREÁMBULO ,NORMAS GENERALES Y DEFINICIONES TITULO I PREAMBULO El presente reglamento tiene por objeto, dar a conocer a los copropietarios del Centro Comercial las bases de organización y disciplina por las cuales se regirán. Las siguientes bases de organización y disciplina son obligatorias para los copropietarios y arrendatarios quienes deberán conducirse bajo los principios de elemental educación y respeto hacia los demás, así como del Centro Comercial. En tal virtud, es menester crear conciencia de la importancia que reviste el presente Reglamento, a fin de evitar conflictos de carácter comercial y disciplinario, por lo que en tal caso el Consejo de Administración por intermedio del Administrador del Centro Comercial será autoridad mediadora y en su caso, sancionadora en el evento de alguna mala interpretación o infracción a este Reglamento. Es evidente, que la finalidad común consiste en el logro y mantenimiento de un prestigio al más alto nivel que redunde en el mejor desarrollo de la actividad comercial de los copropietarios y como también lo es que tal desarrollo depende, además del adecuado marco legal, de la mejor y más perfecta organización de los recursos materiales y humanos que se destinen al logro de la citada finalidad, y muy especialmente, del respeto a las normas jurídicas y al profesionalismo ético con el que los copropietarios se conduzcan en la ejecución de sus actividades. TITULO II NORMAS GENERALES Y DEFINICIONES Artículo 1º. OBJETO Y OBLIGATORIEDAD: El presente Reglamento responde a la necesidad de organizar y coordinar lasactividades de los copropietarios y arrendatarios del Centro Comercial, que se relacione con el interés común y su finalidad no es otra que la de servir de instrumento apto y eficaz para optimizar el prestigio y prosperidad del Centro Comercial considerado como una unidad y en consecuencia de cada copropietario en particular. Este reglamento estimulará el respeto a las normas de promoción de la competencia y prácticas comerciales restrictivas fomentando la libre iniciativa privada y el libre acceso al mercado por parte de los propietarios de los bienes privados que conforman la propiedad horizontal. Solo se impondrá restricción a la actividad lícita de comercio en este reglamento cuando esté encaminada a conservar la ARMONÍA, CARACTERÍSTICAS Y FINES PROPIOS del bien que conforma la propiedad horizontal. Lo que quiere decir que cada unidad privada debe destinar su actividad comercial teniendo en cuenta el uso específico de acuerdo al área en que se encuentre ubicado. Esta limitante relacionada con las actividades a desarrollar dentro del Centro Comercial, obedece exclusivamente al propósito de establecer un régimen que satisfaga las necesidades y finalidades comunes de los demás copropietarios. El presente reglamento interno es de observancia OBLIGATORIA, sin excepción ni limitación alguna, para todas las personas que tengan la propiedad o posesión, bajo cualquier título, de las secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva que forman parte de la unidad inmobiliaria CENTRO COMERCIAL AGUACHIQUENSE BUTURAMA PROPIEDAD
HORIZONTAL, descrita en el Siguiente Capítulo de este Reglamento, a la que en adelante se denominará EL CENTRO COMERCIAL. Dichas personas quedan obligadas a respetar sus disposiciones, las decisiones de la administración, las del Consejo de Administración y de la Asamblea de Copropietarios. Artículo 2º DEFINICIONES:  LOCAL COMERCIAL: Cualquier área en las que se divide el Centro Comercial y sobre el que se tiene un derecho singular y exclusivo.  EL COPROPIETARIO: Persona natural o jurídica que tiene dominio sobre una unidad privada o local comercial y por ende condominio sobre las áreas comunes.  ARRENDATARIO: Persona natural o jurídica quien bajo esa calidad se encuentre comercializando sus productos en algún local del Centro Comercial.  COMUNES: Áreas y demás elementos respecto de los cuales Los propietarios de las unidades privadas tienen derechos e intereses comunes.  COEFICIENTE DE COPROPIEDAD: Porcentaje que corresponde a cada propietario de unidad privada liquidar por concepto de cuota de mantenimiento, el cual será determinado en proporción a los metros cuadrados de superficie de cada local.  GIRO MERCANTIL: Se refiere a la actividad comercial lícita, permitida en las normas sobre uso de suelo, que se autoriza en la licencia de funcionamiento o es manifestada en la declaración de apertura para desarrollarse en los establecimientos mercantiles Artículo 3º. UBICACIÓN Y CARACTERISTICAS: EL CENTRO COMERCIAL AGUACHIQUENSE BUTURAMA es de tipo COMERCIAL y se encuentra ubicado en el Municipio de Aguachica, Cesar en la siguiente dirección: CALLE 7 # 24-31, CARRERA 24 # 6-21, CARRERA 25 # 6-20, CALLE 6 # 24-22, CARRERA 24 # 6-41, CARRERA 25 # 6-44, CALLE 6 # 24-42, CARRERA 24 # 6-61y CARRERA 25 # 6-60 BARRIO LA UNION y según reglamento de propiedad horizontal elevado a escritura pública consta de 301 bienes privados de uso particular y de áreas y bienes comunes.
CAPITULO II DEFINICION Y DESTINACION DE LOS BIENES PRIVADOS DE USO PARTICULAR , DISPOSICIONES SOBRE LAS AREAS Y BIENES COMUNES DEL CENTRO COMERCIAL TITULO I DEFINICION Y DESTINACION DE LOS BIENES PRIVADOS DE USO PARTICULAR Artículo 4º. BIENES PRIVADOS DE USO PARTICULAR: Se definen como bienes privados de uso particular los comprendidos dentro de los limites particulares y de los cuales hace uso el propietario sin otras limitaciones que las contempladas por la ley, el reglamento de copropiedad y este reglamento de régimen interior.
Artículo 5º. DESTINACION DE LOS BIENES PRIVADOS DE USO PARTICULAR: El destino de dichos bienes o unidades privadas es Exclusivamente COMERCIAL y a través de este reglamento se establecen áreas dentro del centro comercial destinadas al desarrollo de determinadas actividades y por lo tanto, dentro de las cuales no es posible desarrollar otras diferentes. Estos bienes, área, uso y coeficiente de copropiedad para cada unidad privada son los que asignan en la tabla básica de uso y coeficientes anexa y que hace parte integral de este reglamento. El uso o destinación específica a que se refiere la tabla anterior se definen de la siguiente manera: 1. CAFETERIA Venta de alimentos preparados, bebidas no alcohólicas y dulcería 2. VINATERIA Venta de refrescos, comestibles y Bebidas Alcohólicas en envase cerrado. podrán vender abarrotes y comestibles en general, la venta de bebidas alcohólicas será exclusivamente en envase cerrado y queda prohibido su consumo en el interior del establecimiento. En lo relativo a funcionamiento y operación, estos establecimientos se sujetarán a lo dispuesto por la Ley para Regular la Venta y Consumo de Bebidas Alcohólicas y su reglamentación vigente en el municipio de Aguachica 3. JUEGOS INFANTILES: JUEGOS MECÁNICOS, ELECTROMECÁNICOS Los aparatos que se instalen deberán contar con los dispositivos de seguridad que establecen los reglamentos de zonificación, de desarrollo urbano y seguridad estructural, y el de espectáculos públicos, y requerirán licencia para su funcionamiento, y la autorización respectiva o declaración de apertura; el responsable de la instalación será un ingeniero mecánico. PARAGRAFO: se deberá cuidar que el ruido generado por el funcionamiento de las máquinas o aparatos no rebase los niveles máximos permitidos, acatando al efecto las disposiciones de la autoridad competente, de conformidad con el reglamento respectivo. 4. RESTAURANTE: Venta de Alimentos preparados Venta de bebidas alcohólicas al copeo (no más de 14° G.L.) exclusivamente con alimentos. 5. OFICINAS y CONSULTORIOS: para empresas, profesionales independientes Etc se emplazarán las actividades que tengan como función principal la gestión de servicios administrativos, técnicos, financieros, de información o similares, bien se trate de oficinas de carácter público o privado. 6. COMERCIO GENERAL: en esta área se encontrarán las superficies destinadas al intercambio comercial y exposición de productos. Se podrá comercializar todo tipo de mercancías excepto vinatería y alimentos preparados. 7. PROYECCIONES Y EVENTOS: Presentación de Eventos Artísticos, Políticos, Culturales, Musicales y/o Cinematográficos. Si su giro principal sea la prestación del servicio de diversión, entretenimiento y eventos, y cuenten con la licencia de funcionamiento respectiva, podrán tener como giros complementarios los siguientes: I.- Presentación de la actuación de intérpretes, artistas y, en general, de variedades;
II.-Música viva, interpretada por orquestas o conjuntos musicales, grabada o video grabado; III.- Pista de baile; IV.- Venta de bebidas alcohólicas; y V.- Alimentos preparados para su consumo en el interior. TITULO II DISPOSICIONES SOBRE LAS AREAS Y BIENES COMUNES DEL CENTRO COMERCIAL Articulo 6º. DE LAS AREAS Y BIENES COMUNES :son los elementos comunes que pueden ser gozados por todos los propietarios son necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio y permiten a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su propiedad individual. Las áreas y bienes de propiedad común que forman parte de la CENTRO COMERCIAL son los relacionados en la tabla de areas y bienes comunes anexa y que hace parte integral de este reglamento. Articulo 7º. HORARIO EN EL CENTRO COMERCIAL: El Centro Comercial deberá encontrarse abierto durante las horas necesarias que permitan cumplir el horario comercial fijado en la normativa que regula esta materia. El horario de apertura y cierre para la prestación de los servicios propios del Centro Comercial será fijado por el Administrador en comun acuerdo con el consejo de administración. le corresponde al administrador entonces controlar los horarios mínimos y máximos de atención al público dentro de los cuales deben permanecer abiertos todos los locales comerciales. Articulo 8º ZONAS DE ESTACIONAMIENTO: son bienes de propiedad comun se dedicarán al uso exclusivo de los usuarios-consumidores del Centro Comercial durante el horario comercial. Tendrán la siguiente reglamentación: 1. Acceso: La zona de entrada y salida no podrán ser obstaculizadas. Se permitirán los controles de seguridad necesarios para su funcionamiento. 2. Está prohibido, utilizar las zonas de estacionamiento para depósito de cualquier tipo de elementos, basuras, utensilios, enseres, equipos, etc 3. Se prohíbe utilizar la zona de estacionamiento para realizar labores diferentes a la de estacionamiento de vehículos, automóviles, camperos, camionetas, motocicletas y bicicletas, tales como funcionamiento como taller, trabajos de lavado, reparación o pintura, expendio de productos alimenticios, bebidas, repuestos o accesorios de vehículos. 4. Se prohíbe en esta zona el estacionamiento de camiones, vehículos de tracción animal, remolques, furgones de carga y cualquier vehículo cuya medida exceda las dimensiones promedio de vehículos familiares Artículo 9º DE LA POLIZA DE SEGURO: La Administración contratará con una aseguradora legalmente establecida seleccionada por el consejo de administración una póliza de seguro de responsabilidad civil y de incendio con extensión de cubierta, para amparar los riesgos que pudieran ocurrir al Centro Comercial (dentro de las áreas comunes y/o a otros
locales comerciales), así como a los usuarios del Centro Comercial. PARAGRAFO: Los propietarios podrán contratar un seguro que ampare los riesgos que pudieran ocurrir a los contenidos existentes dentro del local de su propiedad, así como sus mejoras y adaptaciones dentro del mismo, en virtud de que el seguro contratado por la administración no incluye la cobertura de riesgo de esos bienes. Articulo 10º ZONA DE CARGA Y DESCARGA ubicada en el costado norte del centro comercial se utilizara para la carga y descarga de mercancías y otros elementos en camiones, vehículos de tracción animal, furgones de carga y cualquier vehículo cuya medida exceda las dimensiones promedio de vehículos familiares. Articulo 11º PLAZA DE EVENTOS: Ubicada en la parte exterior es un área. Se destinará para la presentación de eventos artísticos, culturales y de diversión encaminados a la búsqueda del beneficio común en estrategias de mercado. Artículo 12º PROMOCIÓN Y PUBLICIDAD DEL CENTRO COMERCIAL: La publicidad y promoción global que beneficia e impulsa al centro comercial, cuya finalidad sea el comercio, será diseñada y estructurada por la administración debiendo ser aprobada por el CONSEJO DE ADMINISTRACION. La Asamblea de Copropietarios fijará anualmente el monto para dichos rubros según sugerencia que le formule en tal sentido el CONSEJO DE ADMINISTRACION. Dichos costos serán asumidos por los copropietarios de acuerdo al coeficiente de copropiedad. Nota:La publicidad y promoción particular de cada uno de los locales comerciales correrá por cuenta de cada uno de sus propietarios. Artículo 13º FALTAS A LA SEGURIDAD DEL CENTRO COMERCIAL: Los propietarios se deben comprometer a no cometer ningún acto que atente contra la seguridad del CENTRO COMERCIAL. Se considera UNA FALTA GRAVE contra la seguridad: a) Ocasionar daños, sustraer o destruir aparatos destinados a la seguridad o servicio de la copropiedad. b) encubrir o guardar información sobre los responsables de haber cometido cualquier delito o infracción respecto de los bienes privados o comunes de la copropiedad. c) dar órdenes al personal de vigilancia y en general a todos los trabajadores de la Administración, o utilizarlos para la realización de trabajos particulares o para llevar paquetes, mientras estos estén cumpliendo con su horario de trabajo. Articulo 14º. DE LOS GASTOS COMUNES DEL CENTRO COMERCIAL: Son gastos comunes del Centro Comercial los que a continuación se indican, en forma enunciativa y no limitativa: 1. Todas las erogaciones que se hagan para la conservación, reposición, reparación, modernización, embellecimiento, operación y mantenimiento de las áreas y servicios comunes. 2. El costo de consumo de energía eléctrica, agua, lavado, seguros, jardinería, vigilancia, asesorías
comerciales y demás servicios que se utilicen en o para los bienes de servicio común. Las erogaciones que se hagan asegurará la estabilidad, funcionalidad, salubridad, estética y comodidad de los bienes y servicios comunes (Decoración, revestimiento en pisos y muros, jardinería, objetos de ornato, pintura, etc.) Las retribuciones que se cubran a los empleados, profesionistas, técnicos y empresas que presten un servicio para la administración, mantenimiento, vigilancia y seguridad de los bienes y servicios correspondientes a las áreas comunes.
Artículo 15º DE LOS SERVICIOS COMUNES: Los servicios comunes con los que contará EL CENTRO COMERCIAL son los siguientes: a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, y, en general, de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparación o reposición de dichos bienes y de sus partes integrantes y/o accesorias. b) Vigilancia c) asesoría comercial si está presupuestado CAPITULO III COEFICIENTES DE COPROPIEDAD, EXPENSAS COMUNES TITULO I COEFICIENTES DE COPROPIEDAD Artículo 16º DE LA PARTICIPACION EN LOS GASTOS COMUNES: A cada una de las unidades privadas en que se divide el inmueble se asignan los coeficientes de copropiedad sobre la totalidad de áreas y elementos comunes. Este coeficiente es determinado con base en el área ocupada por cada sección y se tendrá en cuenta para determinar el porcentaje que corresponde a cada propietario en los bienes comunes así como a la Participación en los gastos para la atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento de las áreas y/o los bienes comunes así como la administración del CENTRO COMERCIAL, por tanto será fundamental para efectos de determinar los gastos generales (CUOTAS DE ADMINISTRACION ordinarias o extraordinarias, seguros, reconstrucción etc.). Este mismo porcentaje se aplicará para determinar el quórum deliberatorio y decisorio. El coeficiente de copropiedad fijado para cada unidad será el determinado por este Reglamento y cualquier modificación deberá ser aprobado por la asamblea y por el respectivo propietario, salvo en los casos que se anotan a continuación. Artículo 17º.- VARIACIÓN Y REAJUSTE DE LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN: La reforma de los coeficientes por la asamblea no procede sino en los casos establecidos por la Ley 675 (artículo 28). Los porcentajes de participación en los bienes comunes y/o en los gastos comunes, fijados en el reglamento, así como los criterios usados en cada caso, podrán variar o reajustarse, previo acuerdo calificado que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de la Asamblea de copropietarios o en los eventos previstos en el art. 27 y 28 de la ley 675 de 2001; salvo en los siguientes casos en los que no se requiere de acuerdo de la Asamblea: a) De producirse variaciones en el área de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, por obras
de remodelación, ampliación o demolición, ejecutadas por su propietario, podrán recomponerse los porcentajes de participación, una vez concluida la obra. Los gastos que ocasione la modificación del reglamento deberán ser asumidos por el propietario de la sección afectada. Si la modificación del área de la sección exclusiva fuese el resultado de una obra dispuesta por la Asamblea de copropietarios en beneficio de las áreas comunes, el costo de la modificación del reglamento corresponderá a todos los propietarios en forma proporcional. b) De efectuarse alguna acumulación, división o independización, la recomposición de los porcentajes de participación se hará sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondían a las unidades originales, en la misma forma y proporción en que éstas fueron acumuladas, divididas o independizadas. Los gastos de modificación del reglamento corresponderán al propietario de la sección afectada. En ambos casos la modificación de los porcentajes en el reglamento, puede ser solicitada por el interesado o dispuesta por el Presidente de la Asamblea o el consejo de administración, en su caso. TITULO II DE LAS EXPENSAS COMUNES Artículo 18º Cada propietario DEL PRIMER PISO que ha recibido su local comercial queda obligado a pagar la cuota de administración respectiva a partir de la ENTREGA A SATISFACCIÓN de las áreas y bienes comunes del primer piso de parte del constructor al CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. Mientras esto no ocurra la pagará el constructor. Aquellos propietarios del PRIMER PISO que reciban su local posteriormente a LA ENTREGA DE LAS AREAS Y BIENES COMUNES quedan obligados a pagar las expensas a partir de la fecha en que reciban el local comercial. Artículo 19º los propietarios del SEGUNDO Y TERCER PISO que recibieron o reciban sus unidades estarán obligados a cancelar las cuotas de administración cuando el constructor haya construido y enajenado por lo menos el 51 % de los locales comerciales del respectivo piso además de que dicho nivel se encuentre apto para su funcionamiento y haya sido recibido a conformidad por el CONSEJO DE ADMINISTRACION. Mientras tanto estas serán asumidas por el constructor. PARÁGRAFO 1. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del centro comercial se aplica aún cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien común. PARÁGRAFO 2. Cuando el dominio de un bien particular perteneciere en común y pro indiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de que pueda repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda. Artículo 20º Es obligación de cada propietario de unidades privadas, contribuir al pago de los gastos de Administración y a todos los demás que acuerden los propietarios en
proporción al coeficiente de copropiedad que corresponda a cada unidad privada. Ningún propietario podrá considerarse eximido de esta obligación aún cuando haya cedido sus derechos, renunciando a ellos o haya abandonado su propiedad. Mientras sea titular legal de derecho de dominio y sus causahabientes a cualquier título, así mismo como quienes en su nombre sean tenedores, usuarios o usufructuarios de la respectiva unidad, están solidariamente obligados con el por toda suma que por los conceptos antedichos, resulte a su cargo. Artículo 21º MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN DE LOS BAÑOS: teniendo en cuenta que los baños comunes según el reglamento redactado y registrado por el constructor son unidades privadas de tipo comercial que consumiran el mayor volumen de agua y que ademas la gran mayoria de los locales del centro comercial no poseen baños, establezcaseles una contribución consistente en el 50% del cargo por consumo mensual de agua, esta contribución se destinará exclusivamente al pago de este servicio. Artículo 22º SOLIDARIDAD EN EL PAGO DE LAS EXPENSAS COMUNES: para efecto de las expensas comunes ordinarias existirá solidaridad en su PAGO: a) entre el propietario anterior y el nuevo propietario de la unidad privada respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero al momento de vender. b) entre el propietario y el tenedor del mismo a cualquier título. Artículo 23º INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas, dará lugar a que el administrador imponga las siguientes sanciones: a) Intereses de mora al máximo permitido por la ley b) Cobro judicial ante el Juez Civil competente c) Inhabilitación del propietario d) Perdida del derecho a voto en asamblea CAPITULO IV DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS, DISPOSICIONES SOBRE LAS UNIDADES PRIVADAS TITULO I DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Artículo 24º DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS: Son derechos de los propietarios, los siguientes: 1. Ejercer dominio sobre su sección de propiedad exclusiva. 2. Vender, hipotecar, arrendar, y en general, practicar cualquier acto de disposición o gravamen de su sección de propiedad exclusiva. El propietario deberá poner en conocimiento de la Asamblea de copropietarios la realización de cualquiera de estas operaciones dentro de los treinta (30) días siguientes a su realización, siempre y cuando las mismas impliquen ceder el uso de la sección a una persona distinta o determinen la extinción del derecho de propiedad por transferencia del dominio.
El propietario tiene derecho a usar y servirse de todas las áreas y bienes comunes, (Ascensores, Jardines, pasillos, plaza de eventos, escaleras, etc.) siempre que lo haga según la naturaleza y destino ordinario de los mismos, y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios. Por esa razón, no pueden utilizarse los pasillos como lugar de juegos, o para estacionar bicicletas, motos o vehículos, ni se pueden usar los parqueaderos como depósito de materiales, mercancías etc. Parágrafo: La Asamblea de copropietarios podrá acordar, respecto de los propietarios que hayan sido declarados inhábiles la suspensión en el acceso y goce del derecho de uso de determinados bienes y servicios comunes no esenciales. Formar parte de la Asamblea de copropietarios, y votar, elegir y ser elegido dentro de ella. El ejercicio del derecho al voto sólo puede ser suspendido en los casos de inhabilitación del propietario. Recurrir ante la Asamblea de copropietarios para que actúe en relación con las acciones de otros propietarios o poseedores, cuando éstas resulten perjudiciales a sus intereses o a los del CENTRO COMERCIAL en general. Edificar, modificar, ampliar, remodelar o alterar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su sección, siempre y cuando no se contravengan las normas legales vigentes o las normas especiales que, sobre el particular, se establezcan en el presente Reglamento, no se perjudique las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y no se afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros. En el caso de obras que alteren la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta o del CENTRO COMERCIAL, será necesario, sin perjuicio de cumplir con las reglas generales previstas en el párrafo precedente, que el propietario obtenga previamente la aprobación de la Asamblea de copropietarios, a la cual deberá proporcionar toda la información y documentación necesaria para tomar una decisión adecuada. vivir en un ambiente amable, limpio, saludable y estético. Por esa razón se exige el cumplimiento de las más elementales normas de educación.
No afectar la seguridad o salubridad del centro comercial; no perturbar la tranquilidad y normal convivencia y actividad mercantil de los demás propietarios y vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres. Hacer constar en el contrato de arrendamiento u otro por el que otorgue la posesión inmediata a terceros, los derechos y obligaciones que corresponden al arrendatario o poseedor inmediato y el sometimiento expreso de éste a las normas del presente reglamento. El incumplimiento de esta obligación sólo generará responsabilidad para el propietario mas no afectará en lo absoluto a la obligatoriedad del presente Reglamento respecto de quien asuma la posesión inmediata. Cumplir con todas y cada una de sus obligaciones aun cuando su sección se encuentre o permanezca desocupada, cualquiera que sea el tiempo de desocupación. Asistir a la Asamblea General y Extraordinaria es un derecho y un deber de cada propietario. Los propietarios se pueden hacer representar por otro copropietario o residente, mediante poder escrito dirigido a la administración del Edificio, el cual será válido para la reunión que lo motivó. De no hacerlo se le imputará una multa por inasistencia.
TITULO II DISPOSICIONES SOBRE LAS UNIDADES PRIVADAS Artículo 27º Los propietarios de las unidades privadas tendrán observancia de las siguientes disposiciones: 1) Ejecutar por su cuenta, oportuna y adecuadamente las reparaciones de su unidad incluyendo la de los accesorios de esta a fin de mantener su conservación y permanente utilidad haciéndose responsable de los daños y perjuicios que por su negligencia u omisión se causen al respecto. Estas reparaciones de los bienes afectados deberá ejecutarlas el propietario responsable en forma inmediata si fueren urgentes o cuando lo señale el administrador; transcurrido el plazo fijado al efecto por éste último sin que el propietario se allane a su cumplimiento, ordenará la reparación a costa del moroso, quien deberá reintegrarle el valor de ésta dentro del plazo fijado por el administrador, mas ...% de un salario mínimo legal vigente ajustado al múltiplo de cien mas próximo, por cada día de retardo, reajustable anualmente en la misma proporción de incremento anua! del salario mínimo. 2) Reparar a sus expensas los desperfectos que ocasionen en las partes inmediatamente superiores, inferiores o colindantes por roturas de colectores de aguas negras o tuberías de aguas potables que no fueren comunes, ocurridas en su unidad por reformas, reparaciones, accidentes, negligencia, abandono o imprudencia de los usuarios. 3) Permitir el ingreso al inmueble de su propiedad, de las personas encargadas de proyectar o inspeccionar o realizar trabajos de interés común,
Artículo 25º PROPIETARIOS INHÁBILES: Un propietario se considera inhábil cuando, al momento de la convocatoria se encuentre en mora por tres (3) cuotas ordinarias sucesivas o discontinuas, o por una (1) cuota extraordinaria. Recobra el ejercicio de la totalidad de sus derechos como propietario, cuando cumpla con el pago y desaparezca el impedimento. El propietario inhábil no podrá ser propuesto ni elegido para cargo alguno. Sin embargo, mantiene su derecho de asistir a la Asamblea de copropietarios, sólo con voz y sin voto. Artículo 26º OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Son obligaciones de los propietarios, las siguientes: a) Acatar las disposiciones y resoluciones que adopten El consejo de administracion, la administración y la Asamblea de copropietarios.
sea que afecten a las unidades vecinas o a los bienes comunes. Mantener su unidad privada en las mejores condiciones de higiene; limpieza, seguridad y conservación. De igual manera cumpliendo con la normatividad vigente en materia higiénico sanitaria y de consumo, de acuerdo con lo contenido en el Artículo 2 de la ley 232 de 1995 en cuanto a los siguientes requerimientos: a. Cumplir con todas las normas referentes al uso del suelo, intensidad auditiva, horario, ubicación y destinación expedida por la autoridad municipal competente. b. Cumplir con las condiciones sanitarias descritas por la ley 9 de 1979 y demás normas vigentes sobre la materia c. Cuando se ejecuten públicamente obras musicales causante de pago de derechos de autor, se les exigirá los comprobantes de pago expedidos por la autoridad legalmente reconocida de acuerdo con lo dispuesto por la ley 23 de 1982 y demás normas complementarias. d. Tener matricula mercantil vigente de la cámara de comercio de Aguachica. e. Comunicar en la oficina de planeación del municipio la apertura del establecimiento. Pagar las cuotas extraordinarias decretadas dentro de los términos establecidos por la Asamblea, y las ordinarias dentro de los primeros cinco (5) días calendario correspondientes a cada mensualidad. Cada propietario acepta que dichas expensas le sean cobradas ejecutivamente sin necesidad de requerimientos judiciales o privados, a los que renuncia expresamente. No enajenar o conceder el uso de su unidad privada para usos y fines distintos a los que autoriza este reglamento. No obstruir en ninguna forma las instalaciones de servicios, las escaleras, pasillos, puertas y demás elementos que sirvan para la locomoción y en general dificultar el acceso o paso por ellos. No hacer excavaciones o perforaciones en los techos, pisos, o paredes comunes, ni introducir objetos pesados, inflamables, explosivos o corrosivos o ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez, salubridad y seguridad del conjunto No modificar las fachadas de las unidades privadas, ni las partes interiores de los pasillos, ni colgar alfombras, ropa, letreros, avisos, carteles y otros elementos similares en las áreas comunes. Solo se permiten aquellos avisos que cumplan con las características aprobadas para cada local comercial por este reglamento. Para introducir las modificaciones en las unidades privadas es necesario: a. Que la obra proyectada no comprometa la seguridad, solidez o salubridad del Edificio y que no afecte los bienes comunes.
Que el propietario tenga la previa autorización escrita del Administrador, quien podrá negarla si la obra contraviene los requisitos anteriores. c. Que el propietario obtenga la correspondiente licencia de la autoridad municipal competente o de la persona a la cual se haya encargado esta función pública, solo cuando se requiera de acuerdo con las normas vigentes. d. Que la obra no modifique la fachada exterior del local No instalar máquinas, aparatos que produzcan ruidos, vibraciones o sonidos estridentes, que incomoden a los demás propietarios, o que causen daños o interfieran los servicios del CENTRO COMERCIAL. No destinar el local comercial a la crianza de animales domésticos No comercializar ni mantener en el local sustancias explosivas o inflamables. Responder solidariamente con las personas a quienes cede el uso de dicha unidad, a cualquier título, por sus actos u omisiones, en especial por las multas que la administración imponga al usuario por la violación de leyes o de este reglamento, ya que sus normas obligan no solamente al propietario, sino a las personas que ocupen la respectiva unidad privada. No realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de lo dispuesto en la ley, en este reglamento y las normas urbanísticas vigentes. No adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. No se permitirá la realización de Campañas Publicitarias en las áreas comunes quedando expresamente prohibido el uso de altavoces, el voceo, y los procedimientos que puedan afectar la limpieza y la buena imagen del Centro. Cuando se cierre el centro comercial los locales exteriores no podrán estar comunicados con el interior del mismo. La administración adoptará las medidas conducentes para tal fin. El servicio de los baños debe ser permanente para que no se afecte el funcionamiento del centro comercial, estos deben permanecer sin puertas que restrinjan su uso, de igual manera las tarifas de uso deberan ser acordadas con el consejo de administración. Los impuestos y tasas que afecten las unidades privadas serán cubiertas por sus respectivos propietarios en forma independiente. El impuesto predial de cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad. El propietario pagará por su cuenta el importe de los gastos de aseo, vigilancia o cualquier otro relacionado con los servicios necesarios para la operación de su propio Local Comercial. Así mismo celebrará los contratos necesarios para el
suministro de los servicios que en forma exclusiva se utilicen en cada Local Comercial tales como energía eléctrica, teléfono, Internet, cablevisión y cualquier otro que pudiera contratar en el futuro previa información por escrito al consejo de administración. 21) USO DE UNIDADES EXTERNAS DE AIRES ACONDICIONADOS: solo se autorizarán para los locales ubicados en el exterior que por su ubicación reciban la radiación solar en forma directa y con un tiempo de exposición alto. Deberán previamente solicitar la autorización del CONSEJO DE ADMINISTRACION con quien coordinaran la ubicación definitiva. Para los locales ubicados en el interior se aconseja el uso de aires acondicionados portatiles. De ninguna manera se autorizará la ubicación de unidades en áreas comunes internas o que entorpezcan la circulación tales como pasillos, escaleras, etc. 22) AVISOS: Los Propietarios colocarán sus letreros o anuncios en la parte superior de su fachada sin que estos excedan las siguientes medidas: EN EL PRIMER PISO: Los anuncios deberán instalarse en la Fachada interior y exterior, o en el vidrio que le corresponda al local comercial y entre el cielo raso y la parte superior del arco de la puerta. Con una dimensión máxima de 30 cm. de alto, el ancho corresponderá como máximo al ancho de su local. Puede ser Pintado, pegado o sobrepuesto en material de vinilo o acrílico. Debe llevar el número del local anteponiendo el número de piso en que se encuentra ubicado. Se permiten anuncios adicionales siempre y cuando sean calcomanías o vinilos adheridos al vidrio en la superficie interior sin que cubran más del 50% del área de este, o que impida la visibilidad al interior del local. El propietario que se encuentra ocupando un local estará obligado a instalar su anuncio comercial en un plazo máximo de 30 días desde el momento en que ocupa o renta el mismo, bajo las especificaciones aquí establecidas. En caso de incumplimiento se hará acreedor a una sanción impuesta por la administración. PARA EL SEGUNDO Y TERCER PISO: autorizase al consejo de administración para establecer las características de los anuncios para los locales ubicados en estos niveles. De cualquier manera deberán conservar la homogeneidad y armonía con los anuncios del primer piso. 23) El propietario se obliga a recolectar y conservar en el local ocupado la basura en recipientes adecuados y a cumplir con el horario que le indique el administrador para depositarla en el contenedor que se instale para tal efecto. El propietario que por su giro comercial produzca en el local ocupado basura orgánica y/o húmeda, será responsable de desecharla y depositarla fuera de las instalaciones del local comercial, en lugares autorizados para tal efecto, obligándose a mantener las áreas comunes de la plaza limpias de toda contaminación, para evitar la propagación de plagas y malos olores que durante el traslado de la misma pudieran provocar. Por ningún motivo, se permitirá que la basura sea depositada al pie del Local Comercial, en las
fachadas o frentes. En el caso de Consultorios y relacionados el propietario responderá solidariamente con el arrendatario por el cumplimiento con los requerimientos en el manejo de residuos biológicos y desechos orgánicos e inorgánicos en condiciones óptimas de salubridad y bioseguridad. 24) Está prohibida la tenencia de mascotas dentro del centro comercial. 25) El propietario no podrá vender o exhibir: a) Artículos usados b) Artículos recuperados de algún siniestro c) Artículos que no pertenezcan al giro mercantil autorizado d) Artículos ilegales e) Material o publicidad de carácter pornográfico. CAPITULO V DE LOS ORGANOS DE DIRECCION, ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS, CONSEJO DE ADMINISTRACION, ADMINISTRADOR DEL CENTRO COMERCIAL TITULO I DE LOS ORGANOS DE DIRECCION Artículo 28º LOS ORGANOS DE DIRECCION DE LA UNIDAD INMOBILIARIA SON EN ORDEN JERARQUICO: La asamblea general de copropietarios, el consejo de administración y la administración. TITULO II ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS Artículo 29º INTEGRACION Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum reglamentario. Todos los propietarios de bienes privados que integran el centro comercial tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Las decisiones adoptadas son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del centro comercial. Artículo 30º ATRIBUCIONES DE LA ASAMBLEA: Será presidida por uno de sus miembros, designado al momento de realización de la reunión. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica y tendrá como funciones básicas las siguientes: 1. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador. 2. Aprobar el presupuesto anual del centro comercial y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso. 3. Elegir y remover los miembros del consejo de administración para un periodo de un año 4. Elegir y remover al Revisor Fiscal y su suplente 5. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común. Decidir la reconstrucción del edificio de conformidad con lo previsto en la Ley. Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica Las demás funciones fijadas en la Ley 675 de 2001, en los decretos reglamentarios de la misma y en el reglamento de propiedad horizontal. Adoptar medidas de carácter general o extraordinario, de oficio o a petición de parte, para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales que rigen el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, así como para la mejor conservación, mantenimiento y administración del CENTRO COMERCIAL. Aprobar y modificar el Reglamento, por mayoría calificada Aprobar la transferencia, gravamen, cesión en uso, o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de las áreas y los bienes comunes susceptibles de ser transferidos. Esta aprobación se efectuará mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de, cuando menos, las dos terceras partes (2/3) de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, con las limitaciones establecidas por ley. Delegar funciones y responsabilidades a favor del consejo de administración y/o administrador Fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que corresponda sufragar a cada propietario para atender la conservación, mantenimiento y administración de la unidad inmobiliaria Establecer un régimen de sanciones, el que se aplicará sólo ante incumplimiento probado de sus obligaciones como propietario y/o poseedor. Determinar la naturaleza de esenciales o no de los servicios y bienes comunes, así como aprobar la inclusión de nuevos servicios. Las demás atribuciones que se desprenden de su naturaleza.
comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en éste. PARÁGRAFO 2. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes. ARTÍCULO 33º. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en LAS INSTALACIONES DEL CENTRO COMERCIAL a las 18:00 Horas. Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del centro comercial, sin perjuicio de lo previsto en la ley para efectos de mayorías calificadas. ARTÍCULO 34º. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general de propietarios, ésta no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo. ARTÍCULO 35º. REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En éste último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad. PARÁGRAFO. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios. ARTÍCULO 36º. DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA. Serán válidas las decisiones de la asamblea general cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma, y la fecha y hora en que se hace. En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, éstos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación.
Artículo 31º REUNIONES ORDINARIAS. La Asamblea general se reunirá ordinariamente por los menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar el nombramiento del consejo de administración y del revisor fiscal, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario. Artículo 32º REUNIONES EXTRAORDINARIAS. Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad. PARÁGRAFO 1°. Toda convocatoria se hará mediante
ARTÍCULO 37º. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES. En los casos a que se refieren los artículos 37 y 38 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior. Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.
ARTÍCULO 40º. REPRESENTACIÓN ANTE LA ASAMBLEA: Los propietarios o poseedores podrán hacerse representar por otra persona ante la Asamblea de copropietarios. La representación deberá conferirse por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública o a través del contrato de arrendamiento. ARTÍCULO 41º. ACTAS. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso. En toda reunión la asamblea encargará personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión. Dentro de un lapso de tiempo no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del centro comercial, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación. La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite. PARÁGRAFO. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de la copia del acta, podrá acudir en reclamación ante el alcalde municipal o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada su pena de sanción de carácter policivo. ARTICULO 42º. IMPUGNACION DE DECISIONES. El administrador, el revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La impugnación solo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen. ARTÍCULO 43º. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto: 1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce. 2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales. 3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
ARTÍCULO 38º. CONVOCATORIA Y QUÓRUM La convocatoria se efectuará, mediante comunicaciones escritas, que contendrán, obligatoriamente, la designación del lugar, día y hora para la celebración de la Junta, así como los asuntos a tratar; utilizando cualquier medio que permita tener constancia de recepción de dicha citación; sin perjuicio de la obligatoria publicación de la misma en las pizarras o vitrinas que debe mantener la administración en lugares visibles de la UNIDAD INMOBILIARIA. Cada propietario participará en la asamblea, en función del porcentaje de participación en las áreas y los bienes comunes que le corresponda, según lo establecido en la tabla básica de uso y coeficientes anexa al presente Reglamento. Dichos porcentajes servirán, tanto para establecer el quórum en las sesiones ordinarias y extraordinarias de la Asamblea de copropietarios, como para la toma de decisiones. El quórum para la instalación válida de la Asamblea de copropietarios, en primera convocatoria, se establece con la presencia de propietarios de secciones exclusivas que representen cuando menos el cincuenta por ciento (50%) del total de las participaciones en las áreas y los bienes comunes. En segunda convocatoria la sesión se instalará válidamente con los propietarios que asistan. Para el cómputo del quórum para las sesiones de la Asamblea de copropietarios, sólo es válido el porcentaje de participación de los propietarios hábiles. El quórum se verifica al inicio de la sesión y se hace constar en el acta correspondiente. Tratándose de sesiones ordinarias de Asamblea de copropietarios, entre la primera y segunda convocatorias deben mediar tres días. Para el caso de las sesiones extraordinarias, las dos convocatorias podrán ser para el mismo día. En ambos casos, podrán efectuarse las dos convocatorias en el mismo aviso, señalando fecha y hora de cada una.
ARTÍCULO 39º. QUORUM Y MAYORIAS. Con excepción de los casos en que la Ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 36, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión. Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.
Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario. 5. Reforma a los estatutos y reglamento. 6. Desafectación de un bien común no esencial. 7. Reconstrucción del edificio destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%). 8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente. 9. Adquisición de inmuebles para el edificio 10. Liquidación y disolución. PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta Ley. ARTÍCULO 44º. CUMPLIMIENTO DE LOS ACUERDOS : Todos los propietarios, incluso los no hábiles y aquellos que no conformen la Asamblea de copropietarios, hayan o no participado en una sesión, así como los arrendatarios y poseedores no propietarios, en lo que les corresponda, quedan sometidos a los acuerdos adoptados por la Asamblea de copropietarios. TITULO III DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION ARTÍCULO 45º. OBLIGATORIEDAD. El Centro comercial tendrá un consejo de administración elegido por la asamblea de copropietarios integrado por cinco (5) propietarios de las unidades privadas. elegidos para un periodo de un año. Los cuales entre sí designarán a su PRESIDENTE, VICEPRESIDENTE, SECRETARIO, TESORERO Y VOCAL. ARTÍCULO 46º. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros con independencia de los coeficientes de copropiedad. ARTÍCULO 47º. FUNCIONES. Al consejo de administración, le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal. En tal sentido Las facultades y responsabilidades del consejo de administración del centro comercial Buturama son: A. Seleccionar y supervisar a las empresas o personas necesarias para el mantenimiento, conservación o atención de las áreas, los bienes y servicios comunes. B. Aprobar y supervisar las cuentas de los gastos comunes. C. Seleccionar, contratar y supervisar al administrador del Centro comercial D. Velar por la correcta aplicación de las normas, disposiciones del Reglamento Interno o acuerdos de la Asamblea, que rigen el centro comercial. E. Dar cuenta de su gestión a la Asamblea de copropietarios, cuando menos una vez por año, o cuando ésta se lo solicite. F. imponer las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley, en el reglamento
de propiedad horizontal y en este reglamento interno Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley Darse su propio reglamento si es necesario sin contravenir lo dispuesto en este reglamento de régimen interior
ARTÍCULO 48º DEL PRESIDENTE DEL CONSEJO: Es elegido entre los miembros que lo integran y debe ejercer el cargo por un período de un año, siendo reelegible cuantas veces se desee. Le compete: A. presidir la Asamblea de copropietarios B. Presidir, convocar y dirigir el consejo de administración. C. Ejercer a sola firma la representación del consejo ante cualquier autoridad administrativa, política, militar o policial, a efecto de gestionar ante ellos peticiones o trámites de cualquier naturaleza que interesen a la Asamblea de copropietarios. D. Autorizar al administrador para despedir el personal contratado para atender los servicios comunes del centro comercial. E. Ejecutar y hacer cumplir los acuerdos de la asamblea F. Ejercer todas aquellas funciones que le sean delegadas o encargadas por el Reglamento, la Asamblea de copropietarios o las normas vigentes. G. Delegar en la administración, a su vez, las responsabilidades y funciones que estime conveniente, si no las ejerciera directamente. H. Autorizar las sanciones a los copropietarios que infrinjan las normas y el reglamento. I. Ejercer la administración de la copropiedad “ad honorem” en casos de ausencia, vacancia temporal o cuando por razones presupuestales o de otro tipo no se haya realizado el nombramiento del administrador y así lo considere la asamblea, para lo cual temporalmente cesará en sus funciones de presidente del consejo siendo remplazado por el vicepresidente. Proveyendo la asamblea de un nuevo miembro del consejo de administración de forma igualmente temporal. Parágrafo: el presidente del consejo se reserva el derecho de no aceptar dicho encargo y delegarse entonces esa función en otro miembro del consejo de administración o en su defecto en cualquier otro copropietario.
TITULO IV DEL ADMINISTRADOR DEL CENTRO COMERCIAL ARTÍCULO 49º DEFINICION: El Administrador es el REPRESENTANTE LEGAL de la copropiedad, y para ese efecto tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, de manera que con sujeción a las leyes y a las costumbres civiles y mercantiles. ARTÍCULO 50º PERFIL: El Administrador debe acreditar idoneidad para ejercer el cargo, debe tener un perfil Gerencial, Ejecutivo, con capacidades de direccion y administracion de recursos humanos, conocimientos especificos en
Contabilidad y Administracion de Propiedad Horizontal, manejo y liderazgo de Comunidades, amplio conocimiento del Regimen Laboral, y de la Legislacion de Propiedad Horizontal, solucion de conflictos, etc. En su defecto debe ser un profesional en ciencias contables, administrativas, jurídicas con experiencia o conocimientos del regimen de propiedad horizontal un ultima instancia puede ser bachiller diplomado en administración de propiedad horizontal o con experiencia minima de un año como administrador de centro comercial o edificio sometido al regimen de propiedad horizontal. ARTÍCULO 51º FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR: 1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto. 3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración. 4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal. 5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto. 6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal. 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. 8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. 9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica. 10. Representar a la copropiedad en juicio o fuera de él, ante cualquier autoridad judicial, tribunal o
corte, nacional o extranjera, ejerciendo la representación judicial de la asamblea con las facultades generales del mandato, previstas en el Código Procesal Civil; así como ejercer las facultades especiales de: demandar o denunciar, interponer reconvenciones, recursos o peticiones, apersonarse a juicio iniciado o por iniciarse bajo cualquier calidad o condición, contestar demandas o denuncias, constituirse en parte civil, prestar declaración de parte, ofrecer pruebas, diferir en contrario, interponer cualquier recurso impugnatorio, delegar poder para pleitos a favor de cualquier persona y reasumirlo cuantas veces sea necesario. Para conciliar, allanarse, transigir o desistirse del juicio o de la pretensión, requiere de autorización expresa del consejo de administración. Notificar y hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en este reglamento interno, en contra de los propietarios de bienes privados, que hayan sido impuestas por el Consejo de Administración una vez se encuentren ejecutoriadas. Seguir el proceso ejecutivo a los propietarios deudores de más de tres cuotas consecutivas; incluyendo en el monto materia de la cobranza, los intereses compensatorios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la obligación y calculados con base en la Tasa de Interés Activa para Moneda Nacional (TAMN), vigente a la fecha de cobro. Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular. Educar a la Comunidad mediante la permanente informacion respecto a temas como la convivencia, la Seguridad, las normas legales, y en general todas las cuestiones que competan a la comunidad de copropietarios. Administrar los fondos de la copropiedad tomando las medidas tendientes a garantizar el normal funcionamiento de la copropiedad, ordenar y ejecutar el gasto previa autorización del consejo de administración y de acuerdo a un presupuesto aprobado por la asamblea, tomar las medidas necesarias para mantener en buen estado los bienes, equipos y edificaciones de la comunidad, etc. Requiere de autorización expresa de la Asamblea de copropietarios, para: solicitar créditos, avances en cuenta o sobregiros, aceptar y descontar letras, pagarés o vales a la orden, así como para firmar o autorizar cualquier tipo de operación al crédito u otorgar fianzas, avales o cualquier operación que signifique compromiso, disposición o gravamen de los bienes y recursos comunes a su cargo. Abrir o cerrar con la firma del presidente de consejo a nombre de la copropiedad, cuentas corrientes, de ahorro o de depósito a plazo fijo en cualquier entidad bancaria; depositar en ellas los fondos que correspondan a la Asamblea de copropietarios tales como cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los
propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del centro comercial y girar contra ellas, cheques u órdenes de pago, hacer transferencias o disponer de los fondos en efectivo que hubiere, para cubrir con ellos los gastos y obligaciones a su cargo; con la expresa obligación de rendir cuenta documentada cuando menos una vez por año. Representar responsablemente la copropiedad ante cualquier autoridad administrativas o judiciales en materia laboral, respecto de ellos; abrir y cerrar planillas, celebrar contratos y convenios autorizados por el consejo de administración y realizar cualquier otra gestión administrativa, como representante de la copropiedad. Representar a la copropiedad en cualquier proceso de conciliación extrajudicial o arbitraje, cuando sea necesario. Las demás funciones que le asigne la ley, el reglamento, el consejo de administración y la asamblea general de propietarios.
la autoridad revestidos de la ética para actuar firme y decididamente cuando haya lugar. El revisor fiscal debe ser un CONTADOR PÚBLICO TITULADO, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores. ARTÍCULO 57º. ELECCION y PERIODO: El REVISOR FISCAL será elegido por la asamblea general de propietarios y su periodo será de un año. ARTÍCULO 58º. FORMA DE CONTRATACION: El Administrador le suscribirá un contrato de prestación de servicios ARTÍCULO 59º INCOMPATIBILIDAES , INHABILIDADES Y PROHIBICIONES: El REVISOR FISCAL no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, ARTÍCULO 60º. FUNCIONES. Sin perjuicio de las funciones que le competen ejercer Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica contempladas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la ley 675 de 2001. Realizará las siguientes funciones:Cerciorarse de que las operaciones celebradas por la administración se ajusten a los estatutos y al reglamento de propiedad horizontal, a las decisiones de la asamblea de propietarios y del consejo de administración. 1. Dar oportuna cuenta al órgano que corresponda, de las irregularidades que ocurran en el funcionamiento del ente, entendiendo que tales irregularidades se constituyen por acciones que se separen de las características establecidas y generen para la entidad riesgos o contingencias. Colaborar con las entidades gubernamentales que ejerzan inspección yvigilancia, especialmente con las entidades municipales en relación con el cumplimiento de normas urbanísticas y de destinación de bienes comunes. Velar porque se lleve regularmente la contabilidad y las actas en los libros establecidos y porque se conserven debidamente la correspondencia y los comprobantes de las cuentas. Inspeccionar asiduamente los bienes, no solo del ente sino los comunes que tiene a su cargo la administración, procurando que se tomen oportunamente las medidas de conservación y seguridad de los mismos y de los que tengan en uso, verificando de manera especial la vigencia de las pólizas de seguros establecidas con carácter obligatorio por el artículo 15 de la Ley 675 de 2001.
ARTÍCULO 52º. ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL. Mientras el CONSEJO DE ADMINISTRACION no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión. No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado, un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y un por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional. Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y solicite al CONSEJO nombrar el administrador dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo. ARTÍCULO 53º NOMBRAMIENTO: El nombramiento del Administrador lo hace el Consejo de Administracion, facultad de la cual queda revestido a partir del momento de su conformación. ARTÍCULO 54º FORMA DE CONTRATACION: El Contrato del administrador será de carácter LABORAL, para un periodo no mayor a un año. El Presidente del Consejo, sera quien firme el contrato a nombre de la copropiedad. En este se deben fijar claramente las condiciones, especialmente en todo lo referente a honorarios, Polizas, vigencia, etc. ARTÍCULO 55º GARANTIAS: El Administrador debe constituir garantia, mediante una poliza de seguro, cuyo valor asegurado corresponda al valor del presupuesto del periodo para el cual se suscribe el Contrato CAPITULO VI DEL REVISOR FISCAL DEL CENTRO COMERCIAL ARTÍCULO 56º. PERFIL: quien sea designado como REVISOR FISCAL, debe tener una actitud proactiva ya que ejercerá un control preventivo de la gestión administradora y un control automático de legalidad y normatividad estatutaria, el valor y
Dar recomendaciones, practicar inspecciones y solicitar los informes necesarios para establecer un control permanente sobre los valores sociales. Dictaminar los estados financieros Convocar a la asamblea de copropietarios a reuniones extraordinarias cuando lo juzgue necesario. la fiscalización del cumplimiento de las normas de propiedad intelectual y derechos de autor, de aportes al sistema de seguridad social integral y de todas aquellas normas legales cuyo incumplimiento pueda originar contingencias a la entidad Cumplir las demás atribuciones que le señalen las leyes o los estatutos y las que, siendo compatibles con las anteriores, le encomiende la asamblea de propietarios. CAPITULO VII SOBRE LAS SANCIONES
Reparaciones de daños causados directa o indirectamente, intencional o no intencionalmente, o restablecimiento de derechos a terceros
ARTÍCULO 63º PROCEDIMIENTO A SEGUIR EN CASO DE INFRACCIÓN DE ALGUNA NORMA DEL MANUAL DE CONVIVENCIA: A. Se envía una carta solicitando no se cometa la infracción B. Si hacen caso omiso, se enviara una segunda carta con copia al Comité de Convivencia, y se cobrará en la próxima mensualidad una sanción equivalente a una cuota de administración C. Si se reincide se citará al propietario o residente infractor con el comité de convivencia. D. Si no atiende los últimos cuatro procedimientos, se interpondrá una querella policial al propietario o residente infractor. ARTÍCULO 65º Para la aplicación de sanciones se seguirá el siguiente procedimiento: 1. Comprobación de hecho mediante la práctica de cualquier medio probatorio legalmente aceptado. 2. Se citará a descargos por parte del Comité de Convivencia al presunto infractor. La conclusión de la audiencia será comunicada al Consejo con las respectivas recomendaciones del Comité de Convivencia 3. El Consejo de Administración con base en lo anterior y respetando el debido proceso impondrá la sanción respectiva. 4. Una vez notificado el residente, dispondrá de tres (3) días hábiles para interponer recurso de reposición ante el Consejo de Administración. Interpuesto el recurso de reposición por parte del afectado, el Consejo dispondrá de ocho (8) días hábiles para resolver sobre la petición. Dicho recurso será resuelto por votación en el Consejo por mayoría simple. 5. Cuando la sanción consiste en multa y no sea cancelada por el infractor, se le factura en el próximo periodo junto con las demás deudas que este tenga para con la Administración. Si después de tres facturaciones aún persiste el no pago de dicha sanción, está podrá cobrarse por vía judicial. 6. La imposición de toda sanción por parte del Consejo de Administración deberá ser suficientemente motivada. 7. Los conflictos que se presenten entre el Administrador y los residentes de la copropiedad serán dirimidos por el Consejo de Administración.
ARTÍCULO 61º. MULTAS INMEDIATAS: Las siguientes faltas al manual de convivencia tendrán multa inmediata, lo que quiere decir, que en el siguiente recibo de la factura de cobro de administración, le llegará el valor a pagar. Para imponer dichas multas, basta con un medio probatorio simple y/o la interposición de la denuncia de más de dos propietarios. 1. MULTA POR INASISTENCIA A ASAMBLEA GENERAL: la inasistencia a cualquier Asamblea General ordinaria o extraordinaria de propietarios conlleva la aplicación de una multa equivalente al cincuenta por ciento 50% de la cuota de Administración vigente. 2. MULTA POR IRRUPCIÓN DE SEGURIDAD Y/O TRANQUILIDAD de los propietarios y visitantes del centro comercial equivalente al cincuenta por ciento 50% de la cuota de Administración vigente. 3. MULTA POR EL USO DE INAPROPIADO DE CUALQUIER ÁREA COMÚN del centro comercial, como halls, pasillos, portería, parqueaderos, escaleras, etc, para fines distintos a los asignados, en cuanto atentan contra la tranquilidad y seguridad de los propietarios y visitantes, así como contra la integridad de las áreas e inmuebles privados. Equivalente al cincuenta por ciento 50% de la cuota de Administración vigente. 4. MULTA POR DEJAR EN LOS PARQUEADEROS Y ZONAS DE CIRCULACIÓN elementos de tales como mercancías, maquinaria, repuestos, llantas, escombros, etc., y en especial materiales inflamables y explosivos. Equivalente al cincuenta por ciento 50% de la cuota de Administración vigente. ARTÍCULO 62º OTRAS SANCIONES: 1. Intereses moratorio a la tasa máxima legal permitida por la legislación vigente o aplicable en materia de propiedad horizontal en caso de mora por aportes a la administración. 2. Sanciones de tipo judicial o policivo, por infracciones que sean remediables por estas vías.
CAPITULO VIII SOBRE EL COMITÉ DE CONVIVENCIA ARTÍCULO 64º COMPOSICION Y PERIODO: El comité de convivencia estará compuesto por tres propietarios o sus delegados los cuales serán elegidos por la asamblea de copropietarios para un periodo de un año. ARTÍCULO 65º NO PODRÁ SER MIEMBRO DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA: quien se encuentre en mora por cualquier
obligación de carácter pecuniario con la copropiedad; sea que se encuentre atrasado en el pago de cuotas de administración; o en la cancelación de cualquier cuota extraordinaria impuesta por la asamblea general, o sanciones pecuniarias que le hayan sido impuestas. También es requisito de la esencia para el desempeño del cargo ser persona cumplidora de todas las obligaciones de naturaleza no pecuniarias. ARTÍCULO 66º FUNCIONES DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA. Son funciones del Comité de Convivencia: A. Desarrollar programas internos de acuerdos B. Recibir las solicitudes de intervención para resolver conflictos originados por propietarios o tenedores entre sí, estos y los órganos de administración u órganos de administración entre sí C. Desarrollar el trámite de Concertación, Solución de Conflictos o Arreglo amistoso D. Proponer fórmulas de arreglo directo E. Registrar el hecho en las actas respectivas y orientar e invitar a firmar a quienes sean los contrincantes, el respectivo contrato (transacción, conciliación o contrato en general según el asunto tratado) con el cual termine la discusión, reyerta, litigio o contradicción. F. Las demás que le sean asignadas por la Asamblea General, la Administración o el Consejo de Administración. Parágrafo: Cuando el Comité estime que el asunto a tratar no corresponde a su competencia, ordenará el archivo de la queja, enviará comunicación al quejoso y también enviará comunicación a la autoridad u órgano competente cuando el caso lo amerite. ARTÍCULO 67º ALCANCES DE LA INTERVENCION: Los procedimientos internos de concertación o avenimiento manejados por el Comité de Convivencia, en ningún caso constituyen trámite previo para ejercer las acciones policivas, civiles o penales respectivas, y sus pronunciamientos serán sugerencias o proposiciones y en consecuencia, en ningún caso podrá imponer sanciones u obligaciones o propiciar conciliaciones tendientes a normalizar los pagos de cuotas de administración u otras obligaciones pecuniarias, ya que esta competencia recae exclusivamente en cabeza del Representante Legal.
reglamentaciones deberá enviar copia de estas a los copropietarios indicando la fecha de su entrada en vigencia. Si estos no estuviesen de acuerdo con las reglamentaciones o adiciones pueden convocar una asamblea extraordinaria para derogarlas o confirmarlas. ARTÍCULO 69º CONOCIMIENTO DEL PRESENTE REGLAMENTO: Todos los propietarios declaran conocer el texto del presente Reglamento y se comprometen a guardarlo y cumplirlo de forma escrupulosa; y, de ser el caso, hacer conocer el texto del mismo a sus arrendatarios u otros poseedores de su sección, y exigirles su cumplimiento; asumiendo la condición de responsable solidario ante la Asamblea de copropietarios, por las obligaciones de orden económico. ARTÍCULO 70º APROBACIÓN Y VIGENCIA: El presente reglamento fue elaborado y presentado por el presidente del consejo de administración y aprobado por la ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS del CENTRO COMERCIAL BUTURAMA en sesión celebrada el día 1º. De Abril de 2009 en las instalaciones del centro Comercial convocada por el Administrador provisional CARLOS RAFAEL MORA. Este reglamento hace parte integral del Acta de la reunión de la misma fecha. En constancia firma el presidente y Secretario de la ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS.
CAPITULO IX DISPOSICIONES FINALES ARTÍCULO 68º REFORMA: El presente reglamento podrá adicionarse o reglamentarse por el consejo de administración en aquellos asuntos en que sea necesario y que no hubiese sido contemplado. Una vez realizadas las adiciones o
____________________________________________________ SECRETARIO
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 Artículo 32

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