Source: http://www.exeo.it/free/peep_assegnazione_aree_prezzo_di_cessione
Timestamp: 2014-03-12 05:55:38+00:00

Document:
PEEP: assegnazione aree, prezzo di cessione
chi fa arte popolare è un'antenna sensoriale, e i segnali captati sono sempre più strani, non si sa bene cosa raccontare, questa è un'epoca che non ti racconta niente, in cui siamo tutti un po' lessati, non ci sono neanche grandi contrapposizioni (Claudio Baglioni) HOME
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Sintesi: Il prezzo di cessione ed i corrispettivi di concessione del diritto di superficie delle aree comprese nei piani di zona di cui all'art. 35 L. 865/1971, debbono essere determinati non solo con l'applicazione dei criteri previsti dal dodicesimo comma dello stesso articolo ma anche nel rispetto della soglia minima contemplata dall'art. 31, 48° comma, L. 448/1998, con riguardo al prezzo di cessione delle aree ma ovviamente riferibile, in ragione della percentuale di cui all'art. 35, dodicesimo comma, L. 865/1971, anche al corrispettivo di concessione superficiaria.
Sintesi: Non vi sono ragioni per differenziare il prezzo di cessione ed i corrispettivi di concessione in diritto di superficie delle aree comprese nei piani di zona (nel caso di specie PEEP), in funzione del diverso titolo di provenienza, a seconda, cioè, che siano stati acquisiti dall'amministrazione all'esito di una procedura espropriativa - come è regola a termini dell'art. 35, secondo comma, L. 865/1971 - ovvero fossero già di proprietà comunale.
Sintesi: Il rapporto percentuale fra il corrispettivo del diritto di superficie e il prezzo di cessione della piena proprietà dell'area esprimente la medesima volumetria, di cui all'art. 35, dodicesimo comma, L. 865/1971 è da commisurarsi evidentemente in ragione della durata del diritto di superficie ex art. 35 L. 865/1971 che, ai sensi del quinto comma dello stesso articolo, può essere concesso per una durata variabile da 60 a 99 anni. Deve ritenersi pertanto che, quando il diritto di superficie sia oggetto di concessione per la durata di anni 99, il corrispettivo del diritto stesso debba essere quantificato nella misura del 60% del correlativo prezzo di cessione.
Estratto: «Con riferimento ai suoli de quibus considerato che trattasi di suoli già di proprietà comunale, è evidente che la cessazione di efficacia del piano con conseguente venir meno dell’assoggettamento dei suoli compresi nel piano ad esproprio generalizzato, non esclude che ai fini della determinazione del prezzo di cessione delle aree in diritto di superficie in favore di cooperative edilizie si debba far riferimento all’indennizzo espropriativo che il Comune, ove non ne fosse stato proprietario, avrebbe dovuto corrispondere in favore dei soggetti privati proprietari per l’acquisizione delle aree stesse.In proposito si osserva che l'art. 35 L. 865/1971 (che ha sostituito l'art. 10 L. 167/1962), nel prevedere l'esproprio generalizzato delle aree comprese nei piani di zona per l'edilizia economica e popolare di cui alla L. 167/1962 e la loro concessione in proprietà o in diritto di superficie a cooperative edilizie e loro consorzi, ad imprese di costruzione e loro consorzi ed ai singoli, per la costruzione di case di tipo economico o popolare e dei relativi servizi urbani e sociali, stabiliva, all'ottavo comma, sub lett. a), nel testo vigente anteriormente alle modifiche apportatevi dall'art. 3, comma 63, della L. 662/1996, che la convenzione relativa alla concessione del diritto di superficie dovesse prevedere “il corrispettivo della concessione in misura pari al costo di acquisizione delle aree nonché al costo delle relative opere di urbanizzazione se già realizzate”.Il cit. art. 3, comma 63, L. 662/1996 ha sostituito l'ottavo comma lett. a) dell'art. 35 L. 865/1971, disponendo che la convenzione debba prevedere il corrispettivo della concessione e le modalità del relativo versamento, determinati dalla delibera di concessione (di cui al precedente settimo comma) con l'applicazione dei criteri previsti dal dodicesimo comma, il quale a sua volta prevede che i corrispettivi della concessione in superficie ed i prezzi delle aree cedute in proprietà debbano, nel loro insieme, assicurare la copertura delle spese sostenute dal comune o dal consorzio per l'acquisizione delle aree comprese in ciascun piano approvato a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167 e che i corrispettivi della concessione in superficie riferiti al metro cubo edificabile non possano essere superiori al 60 per cento dei prezzi di cessione riferiti allo stesso volume ed il loro versamento possa essere dilazionato secondo le modalità ivi previste.I criteri dettati dal novellato dodicesimo comma dell'art. 35 L. 865/1971, cui deve conformarsi la convenzione, si esauriscono, pertanto, nella previsione che i corrispettivi della concessione del diritto di superficie in uno ai prezzi delle aree cedute in proprietà debbano complessivamente (“nel loro insieme”) garantire la copertura delle spese sostenute dal comune per l'acquisizione delle aree comprese in ciascun piano nonché nella previsione per cui il corrispettivo, in termini volumetrici, del diritto di superficie non può essere quantificato in misura superiore al 60% del relativo prezzo di cessione riferito allo stesso volume e, pertanto, nell'individuazione di un rapporto percentuale fra il corrispettivo del diritto di superficie e il prezzo di cessione della piena proprietà dell'area esprimente la medesima volumetria, da commisurarsi evidentemente in ragione della durata del diritto di superficie ex art. 35 L. 865/1971 che, ai sensi del quinto comma dello stesso articolo, può essere concesso per una durata variabile da 60 a 99 anni.In proposito, si osserva che, con le modifiche apportate all'art. 35 L. 865/ 1971 dall'art. 3, comma 63, L. 662/1996, devono ritenersi superati i dubbi di legittimità costituzionale prospettati, in riferimento all'art. 3 cost., nei confronti del previgente testo della suddetta disposizione normativa (cfr. Corte Costituzionale, ord. 20.01 - 04.02.2000 n°28), nella parte in cui commisurava il corrispettivo della concessione del diritto di superficie, al pari del prezzo di cessione, al costo sostenuto dal Comune per l'acquisizione delle aree, ciò che, con particolare riferimento al caso in cui tale costo fosse stato, a sua volta, corrispondente ad una indennità di esproprio calcolata sulla base del valore di mercato del bene, ai sensi dell'art. 39 L.2359/1865, come nel regime anteriore all'art. 5-bis del D.L. 333/1992, convertito in L. 359/1992, avrebbe determinato un'ingiustificata disparità di trattamento tra quanti, per acquistare il diritto di superficie, ai sensi dell'art. 35 della legge n. 865 del 1971, avessero dovuto pagare un corrispettivo pari al valore di mercato del bene e quanti, operando in regime di libero mercato, mediante pagamento della medesima somma e senza aggravio sostanziale degli oneri economici, fossero stati, invece, in condizione di acquistare la piena proprietà dei terreni.Con riferimento all'originaria formulazione dell'art. 35 L. 865/1971, che dettava puntuali criteri per la determinazione del prezzo di cessione e del corrispettivo del diritto di superficie su aree comprese nel p.e.e.p., ancorandoli al costo dell'acquisizione dell'area, l'orientamento della Corte regolatrice (cfr., ex multis, Cass. SS.UU., 04.10.2000 n°1055, Cass. SS.UU., del 10.09.2004 n°18257), era consolidato nel senso che, nella fissazione dei suddetti corrispettivi, l' Amministrazione non esercitasse alcun potere discrezionale.Avuto riguardo al quadro normativo vigente all'epoca dei fatti che ne occupano, occorre osservare che se è vero che le modifiche apportate all'art. 35 L. 865/1971 dall'art. 3, comma 63, della L. 662/1996 hanno disancorato il corrispettivo della concessione del diritto di superficie dal puntuale riferimento al costo di acquisizione dell'area che ne è oggetto, limitandosi a prevedere un parametro (relativo) rapportato, in termini volumetrici, al prezzo di cessione, peraltro, a sua volta, parimenti disancorato dal costo di acquisizione, non è men vero che, un puntuale criterio normativo cui ancorare, nei termini che si verranno esponendo, la determinazione del prezzo di cessione delle aree e, conseguentemente, il corrispettivo della concessione del diritto di superficie, si rinviene nell'art.31, commi 45 e segg., della L. 23.12.1998 n°448, che, nel ridisciplinare, in termini innovativi rispetto all'originaria disciplina di cui all'art. 3 L. 549/1995 già modificata dall'art.3 L.662/1996, la cessione in proprietà delle aree comprese nei p.e.e.p., già concesse in diritto di superficie ai sensi dell'articolo 35, quarto comma, L.865/1971, e cioè la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà delle suddette aree, ha previsto, al 48° comma, che il corrispettivo delle aree cedute in proprietà sia determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell'articolo 5-bis, comma 1, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333 , convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, escludendo la riduzione prevista dall'ultimo periodo dello stesso comma, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell'atto di cessione delle aree, disponendo, inoltre, che, comunque, il costo dell'area così determinato non possa essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione stessa.In altri termini il corrispettivo delle aree comprese nei p.e.e.p., già oggetto di concessione superficiaria, da cedere in piena proprietà, è stato determinato in misura pari all'indennizzo espropriativo, determinato ai sensi dell'art. 5 - bis, primo comma, D.L. 333/1992 conv. in L. 359/1992 che sarebbe dovuto ove, al momento della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà piena, l'area che ne è oggetto fosse assoggettata a procedimento ablatorio.Deve ritenersi che i parametri previsti dal cit. art. 31, 48° comma, L. 865/1971 per la determinazione del corrispettivo delle aree, con riferimento all'ipotesi di trasformazione del diritto di superficie in proprietà piena, costituiscano, altresì, un minimum cui commisurare il prezzo di cessione delle aree comprese nei p.e.e.p., cedute direttamente dall' Amministrazione in diritto di proprietà e, in ragione della percentuale prevista dall'art. 35, dodicesimo comma, per la determinazione del corrispettivo delle aree oggetto di concessione in diritto di superficie.Ed invero, dalla previsione di cui all'ultimo periodo della citata disposizione normativa di cui all'art. 31, 48° comma, L. 448/1998 - a termini del quale “comunque, il costo dell'area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47” - si desume, per argumentum a contrario, che il prezzo di cessione delle aree comprese nei p.e.e.p., cedute direttamente dall' Amministrazione in diritto di proprietà deve essere almeno pari all'indennizzo espropriativo virtuale dell'area determinato, ai sensi dell'art. 5 bis D.L. 333/1992 conv. in L. 359/1992, con riferimento alla data della cessione stessa.Sicché, evidentemente, deve ritenersi che il prezzo di cessione ed i corrispettivi di concessione del diritto di superficie delle aree comprese nei piani di zona di cui all'art. 35 L. 865/1971, debbano essere determinati non solo con l'applicazione dei criteri previsti dal dodicesimo comma dello stesso articolo ma anche nel rispetto della soglia minima contemplata, dall'art. 31, 48° comma, L. 448/1998, con riguardo al prezzo di cessione delle aree ma ovviamente riferibile, in ragione della percentuale di cui all'art. 35, dodicesimo comma, L. 865/1971, anche al corrispettivo di concessione superficiaria.Con riferimento al caso di specie, se è vero che, vertendosi in ipotesi di concessione del diritto di superficie su aree, comprese nel piano, già di proprietà comunale, e non di aree espropriate in attuazione del piano stesso, la fattispecie all'esame della Sezione sembra dipartirsi dal paradigma di cui al cit. art. 35 L. 865/1971, non è men vero che l'assenza di un procedimento espropriativo, che sarebbe inutiliter datum, non esclude che i medesimi parametri innanzi individuati con riferimento alle aree espropriate, per la determinazione del prezzo di cessione della proprietà e del corrispettivo del diritto di superficie dovuto dai rispettivi assegnatari, possano e debbano essere applicati anche quando, come nella specie, trattasi di immobili già di proprietà comunale, considerato, da un lato, che l'art. 14 D.L. 55/1983 conv. in L.131/1983 - che ha previsto che i comuni provvedano annualmente con deliberazione, prima della deliberazione del bilancio, a verificare la quantità e la qualità di aree e fabbricati da destinarsi alla residenza, alle attività produttive e terziarie ai sensi delle leggi 18 aprile 1962, n. 167 , e successive modificazioni ed integrazioni, 22 ottobre 1971, n. 865 , e 5 agosto 1978, n. 457 , che potranno essere cedute in proprietà o in diritto di superficie e che, con la stessa deliberazione, stabiliscano il prezzo di cessione per ciascun tipo di area o di fabbricato - non contiene autonomi criteri di determinazione dei prezzi di cessione e dei corrispettivi di concessione, e, dall'altro, che non vi sono ragioni per differenziare il prezzo di cessione ed i corrispettivi di concessione in diritto di superficie delle aree comprese nei piani di zona in funzione del diverso titolo di provenienza, a seconda, cioè, che siano stati acquisiti dall'amministrazione all'esito di una procedura espropriativa - come è regola a termini dell'art. 35, secondo comma, L. 865/1971 - ovvero fossero già di proprietà comunale. Ne consegue che il corrispettivo di concessione in diritto di superficie di suoli già di proprietà comunale ricompresi nel piano di zona per l'edilizia economica e popolare di cui alla L. 167/1962 deve essere determinato in misura non inferiore alla soglia minima di cui all'art. 31, quarantottesimo comma, L. 448/1998, costituita dall'ammontare dell'indennizzo espropriativo virtuale ex art. 5 - bis, primo comma, D.L.333/1992 conv. in L. 359/1992, riferito alla data della concessione stessa, da commisurarsi, peraltro, vertendosi in ipotesi di concessione del diritto di superficie, in ragione del rapporto percentuale di cui all'art. 35, dodicesimo comma, L. 865/1971; a tale ultimo proposito, considerato che, come innanzi evidenziato, il suddetto rapporto deve intendersi ovviamente riferito alla durata del diritto di superficie oggetto di concessione che, a termini del quinto comma dello stesso articolo, può variare da un minimo di 60 ed un massimo di 99 anni, deve ritenersi che, quando, come nelle fattispecie all'esame della Sezione, il diritto di superficie sia oggetto di concessione per la durata di anni 99, il corrispettivo del diritto stesso debba essere quantificato nella misura del 60% del correlativo prezzo di cessione, per cui, parimenti e conseguentemente, la soglia minima del suddetto corrispettivo debba essere determinata nella misura del 60% del summenzionato indennizzo espropriativo virtuale.»
Sintesi: L’indennizzo espropriativo di un fondo, incluso in un piano di zona per l'edilizia economica e popolare come area edificabile, va determinato secondo i criteri previsti per le aree edificabili; ne consegue pertanto, che l’indennizzo espropriativo “virtuale” di cui all'art.31, commi 45 e segg., della L. 23.12.1998 n. 448 (da applicarsi quale soglia minima anche per il calcolo del corrispettivo di concessione in diritto di superficie di suoli ricompresi nel PEEP già di proprietà comunale), deve essere determinato sulla base dei criteri di cui all’art. 5 bis, primo comma, del D.L. 333/1992 conv. con mod. dalla L. 359/1992 (applicabile ratione temporis), trasfuso pedissequamente il contenuto nell’art. 37, primo comma, del DPR 327/2001.
Estratto: «Con riferimento al caso di specie è evidente che, avuto riguardo alla dedotta causa petendi della domanda risarcitoria proposta e cioè alla lamentata incongruità dei corrispettivi di concessione delle aree, che l'organo requirente assume sottostimati, viene in particolare rilievo l'osservanza della suddetta soglia minima; non v'è chi non veda, infatti, che i corrispettivi di concessione del diritto di superficie dei suoli de quibus potrebbero considerarsi sottostimati, come dedotto dall'organo requirente, solo se e in quanto fossero stati determinati in misura inferiore alla suddetta soglia.Non può revocarsi in dubbio che l’indennizzo espropriativo di un fondo, incluso in un piano di zona per l'edilizia economica e popolare come area edificabile, vada determinato secondo i criteri previsti, appunto, per le aree edificabili (cfr. Cass. civ. sez. I, 31.05.2007 n°12771) e che, pertanto, l’indennizzo espropriativo “virtuale” debba essere determinato sulla base dei criteri di cui all’art. 5 bis, primo comma, del D.L. 333/1992 conv. con mod. dalla L. 359/1992, successivamente abrogato, con effetto dal 30.06.2003, dal comb. disp. di cui agli artt. 58 e 59 (e succ. mod.) del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità approvato con D.P.R. 327/2001, che, peraltro, ne ha trasfuso pedissequamente il contenuto nell’art. 37, primo comma, dello stesso testo unico.È bensì vero che le disposizioni normative di cui all'art. 5-bis, commi 1 e 2, del D.L. 333/1992 conv. con mod. dalla L. 359/1992 (nonché dell’art. 37, commi 1 e 2, del D.P.R. 327/2001) sono state espunte dall’ordinamento, con conseguente riviviscenza del criterio del valore venale o di mercato di cui all'art. 39 della legge 25 giugno 1865, n° 2359 (Cass. Sez. I, 28.11.2008 n°28431), per effetto della declaratoria di illegittimità costituzionale di cui alla sentenza della Corte Costituzionale 24 ottobre 2007, n° 348, a seguito della quale, il legislatore, con l’art. 2, comma 89, della L. 244/2007 ha sostituito il cit. art. 37 del testo unico, prevedendo che l’indennità di espropriazione di un’area edificabile sia determinata nella misura pari al valore venale del bene e che quando l’espropriazione sia finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l’indennità sia ridotta del 25 per cento.Sennonché, considerato che, con riferimento all’illecito causativo del danno erariale dedotto dall’attore pubblico a fondamento dell’azione di responsabilità, l’indennizzo espropriativo non viene in rilievo come tale ma quale parametro sulla cui base, quale “soglia minima”, l’ Amministrazione comunale di C.V.. avrebbe dovuto determinare il prezzo di cessione delle aree concesse in diritto di superficie, è evidente che ai fini della quantificazione del prezzo di cessione deve aversi riguardo ai criteri, ancorché costituzionalmente illegittimi, di fatto vigenti alla data di determinazione del prezzo di cessione dei suoli stessi e non ai diversi criteri applicabili a seguito della declaratoria dell’illegittimità costituzionale di quelli vigenti, che comporterebbero un’ elevazione della suddetta soglia, considerato, altresì, che – salvo che si verta in ipotesi di contrasto con regolamenti comunitari o direttive comunitarie self – executing per le quali sia scaduto il termine di recepimento - la normativa in genere e, in particolare modo, la normativa primaria vigente non è disapplicabile dall’Amministrazione, ancorché costituzionalmente illegittima fin quando non sia dichiarata tale dal giudice delle leggi (art. 136, primo comma, Cost.), per cui, evidentemente, non potrebbe costituire materia di addebito, né tam poco essere imputato a titolo di dolo o colpa grave, la circostanza che l’ amministrazione abbia fatto applicazione della norma costituzionalmente illegittima ma non ancora dichiarata tale invece della norma che, a seguito della declaratoria di illegittimità sarebbe divenuta applicabile in luogo della prima.»
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Iniziato il 19/07/2012	Sempre
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Quando individua il nuovo fabbricato nell’ambito di un lotto già definito e residui una corte asservita al fabbricato Risultati di questo sondaggio Gli altri sondaggi

References: art. 35
 art. 3
 art. 35
 Cass. 
 Cass. 
 art. 31
 art. 35
 art. 5
 Cass. 
 sentenza 
 art. 37