Source: http://pl.pl.allconstructions.com/portal/prawo-budowlane/article/69/ustawa-z-dnia-24-czerwca-1994-r-o-wlasnosci-lokali
Timestamp: 2018-02-23 17:55:26+00:00

Document:
BUDOWAPLUS.PL - USTAWA z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Komentarze: 0 Views : 1157
Drukować 1994-06-24 18:10
1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali
mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli
2. W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy
1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane
dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona
trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych
na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą
zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio
również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z
przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdzają w formie zaświadczenia
organy właściwe w sprawach nadzoru architektoniczno-budowlanego.
4. Pomieszczenia przynależne do lokalu, a w szczególności piwnica, strych lub
magazyn, są jego częścią składową, choćby nawet do tego lokalu bezpośrednio
nie przylegały, chyba że czynność prawna lub orzeczenie sądu dotyczące
odrębnej własności lokalu stanowią inaczej.
1. W razie wyodrębnienia własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku
i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali
lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do
niego niewyodrębnione lokale, stanowią ich współwłasność w częściach
ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do
powierzchni użytkowej budynku; w obydwu wypadkach powierzchnię tę liczy
się wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.
2. Udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości, zwanej dalej
"nieruchomością wspólną", jest prawem związanym z własnością lokalu.
Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości dopóki, trwa
odrębna własność lokali.
3. Jeżeli w skład nieruchomości wchodzi kilka budynków, udział właściciela
lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej wyznacza stosunek powierzchni
użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej tych budynków,
liczonej w obu wypadkach wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.
1. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych
lokali oraz co do nieruchomości wspólnej, takie same
uprawnienia jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi
się to także do jego obowiązków.
2. Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele
lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych
3. Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste,
przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności
lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania
Jeżeli powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono
własność lokali, jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z
niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości,
tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać
prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.
1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej
czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia
sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana
w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest
wpis do księgi wieczystej.
1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo
przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości
i nabywcę lokalu.
1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej
właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz
do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i
przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w
umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona
podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być
wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie
odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało
ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z
umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania
nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy
na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie,
na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio
przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.
1. Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje
się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia
sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.
2. Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania
robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym
żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione,
upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania
- tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez
innych uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu
oddzielnym - może wydać stosowne nakazy lub zakazy.
1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej
zgodnie z jej przeznaczeniem.
związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby
przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym
stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z
utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w
pożytkach i innych przychodach.
3. Uchwała zebrania właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego
tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania
z tych lokali.
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany
utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku
domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania
przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie
2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp
do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu
albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu
wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części
dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane
bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie
bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu
upominawczym, bez względu na ich wysokość.
1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego
opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu
porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie
czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym,
wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w
drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego
o egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do
lokalu zamiennego.
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota
mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej
jego udziałowi w tej nieruchomości.
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali
albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić
sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć
zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych
współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek
także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, obowiązują zasady uregulowane
w niniejszym rozdziale.
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali należących nadal do dotychczasowego
właściciela nie jest większa niż dziesięć, do zarządu wspólną nieruchomością
mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu
postępowania cywilnego o współwłasności.
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest
więcej niż dziesięć, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze
jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu
może być zarówno właściciel lokalu, jak i osoba nie należąca do grona
1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na
zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu
potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu,
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej
oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej
własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 5,
8) udzielanie zarządowi pełnomocnictw do zawierania umów stanowiących
czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem
4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość
lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w
uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze
indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem
głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego
ich zbierania.
postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada
W razie braku zgody większości właścicieli lokali zarząd może żądać rozstrzygnięcia
przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności
oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu
nieprocesowym.
1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności
z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali w terminie 6 tygodni
od dnia jej podjęcia na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od
dnia powiadomienia go o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego
zbierania głosów. Powództwo należy wytoczyć przeciwko wspólnocie mieszkaniowej.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie
do czasu zakończenia sprawy.
może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres
jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę,
Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością
wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22
Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty
wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.
1. Zarząd jest obowiązany prowadzić dla nieruchomości wspólnej odpowiednią
księgowość finansową, dokonywać rozliczeń poprzez rachunek bankowy
oraz składać ze swojej działalności roczne sprawozdanie.
2. Właściciele podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi
z prowadzonej przez niego działalności. Na żądanie właściciela
lokalu zarząd jest obowiązany udzielić mu stosownych informacji.
1. Zarząd jest obowiązany zwołać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz
w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Gdy zarząd
tego w terminie nie uczyni, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością
wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu
W razie potrzeby, zebrania właścicieli mogą być także zwoływane na wniosek
zarządu lub jednej dziesiątej ogółu właścicieli.
O terminie i proponowanym porządku zebrania ogółu właścicieli właściciele
powinni być powiadomieni na piśmie.
W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w braku odmiennych
postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.
W ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny
(Dz.U. Nr 16, poz. 94, z 1974 r. Nr 24, poz. 142, z 1982 r. Nr 19, poz. 147 i
z 1990 r. Nr 55, poz. 321) skreśla się art. XIX.
W ustawie z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe (Dz.U. z 1987 r. Nr
30, poz. 165, z 1989 r. Nr 10, poz. 57, Nr 20, poz. 108, Nr 34, poz. 178 i Nr
35, poz. 192, z 1990 r. Nr 4, poz. 19, Nr 32, poz. 190 i Nr 34, poz. 198 oraz z
1991 r. Nr 115, poz. 496) wprowadza się następujące zmiany:
1) w art. 2 w ust. 1 dodaje się pkt 5 w brzmieniu:
"5) lokale stanowiące odrębne nieruchomości.",
2) w art. 3 skreśla się ust. 2,
3) skreśla się art. 4,
"8. Przepisy ust. 6 i 7 stosuje się odpowiednio do osób zajmujących
lokale w domach spółdzielni mieszkaniowej.",
5) w art. 24 dodaje się ust. 4 w brzmieniu:
"4. Przepisów ust. 1-3 nie stosuje się do budynków mieszkalnych,
w których wyodrębniono własność wszystkich lub części lokali.",
"1. Budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami związanymi
z wykonywaniem zarządu i eksploatacją budynków mieszkalnych,
stanowiącymi w całości własność Skarbu Państwa lub
własność gminy, wraz z przynależnymi gruntami, które nie
zostały oddane w zarząd lub użytkowanie, zarządzają organy
gminy lub utworzone w tym celu przedsiębiorstwa bądź inne
państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne.",
"6. Przepisów ust. 2-4 oraz wydanych na podstawie art. 26 nie
stosuje się do domów, w których wyodrębniono własność
wszystkich lub części lokali.",
7) w art. 65 w ust. 5 w zdaniu drugim skreśla się wyraz "własność".
W ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr
19, poz. 147 oraz z 1991 r. Nr 22, poz. 92 i Nr 115, poz. 496) art. 24 otrzymuje
brzmienie: "Art. 24. 1. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę
wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.
Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz
nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe
zostały wyodrębnione.
2. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w
której własność lokali została wyodrębniona, ujawnia się
sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie,
a w razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu
wynikający z ustawy.
3. Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia,
określa zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych dla
lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz dla nieruchomości,
w których wyodrębnienia dokonano."
W ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości (Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127, Nr 103, poz. 446 i Nr 107,
poz. 464, z 1993 r. Nr 47, poz. 212 i Nr 131, poz. 629 oraz z 1994 r. Nr 27,
poz. 96, Nr 31, poz. 118 i Nr 84, poz. 384) wprowadza się następujące zmiany:
1) w art. 21 skreśla się ust. 1-6 i ust. 10;
a) ust. skreśla się 1-4,
"5. Rada Ministrów, w drodze rozporządzenia, określa szczegółowe
zasady i tryb oddawania w użytkowanie wieczyste gruntów,
sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa
lub własność gminy, sposób zapłaty ceny sprzedaży, rozliczeń z
tytułu rozwiązania umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży.".
1. Minister Sprawiedliwości dostosuje do niniejszej ustawy rozporządzenie z
dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach
wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 29, poz. 128).
2. Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia, określa tryb egzekucji
z lokali stanowiących odrębne nieruchomości.
1. Państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne, sprawujące na podstawie
przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, są
obowiązane zapewnić dla każdej z zarządzanych nieruchomości wspólnych
ewidencję umożliwiającą najpóźniej od dnia 1 października 1994 r., ustalenie
kosztów i przychodów dla każdej wspólnej nieruchomości oraz powiadomić
współwłaścicieli, nie później niż do dnia 30 listopada 1994 r. o
zmianach, jakie wprowadza niniejsza ustawa co do sposobu zarządzania
nieruchomością wspólną oraz co do ponoszenia jego kosztów.
2. Do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do zarządu, o którym
mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszej ustawy dotyczące
zarządu zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej.
Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 1995 r., z wyjątkiem przepisu
art. 40 ust. 1, który wchodzi w życie z dniem ogłoszenia.

References: art. 5
 art. 21
 art. 22
 art. 2
 art. 3
 art. 4
 art. 24
 art. 26
 art. 65
 art. 24
 art. 21

art. 40