Source: https://www.prawo-budowlane.info/przeksztalcenie-dzialki-na-zabudowe-wielorodzinna,440,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-10-17 18:12:19+00:00

Document:
Przekształcenie działki na zabudowę wielorodzinną
Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2019-05-17
Posiadam działkę usługową w rejonie, w którym jest tylko zabudowa jednorodzinna. Chciałbym przekształcić działkę na zabudowę wielorodzinną. Jakie są przepisy prawne oraz możliwości, by to wykonać?
Sprawa nie jest prosta. Plan zawsze jest taki, jak studium. Na etapie uchwalania studium należało walczyć o inne przeznaczenie działki w planie zagospodarowania przestrzennego.
Obecnie – może Pan i powinien był złożyć uwagi i prośbę o zmianę, ale zakończyłoby się to na niczym.
Obowiązkiem organu wykonawczego gminy jest sporządzenie analizy dotyczącej m.in. stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań planistycznych z ustaleniami studium przed podjęciem przez radę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 14 ust. 5 ustawy). W konsekwencji, sporządzenie projektu planu miejscowego następuje m.in. zgodnie z zapisami studium (art. 15 ust. 1 u.p.z.p.). Wreszcie, zgodnie z art. 20 ust. 1 zd. 1 ustawy, plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium. W ramach uprawnień wynikających z władztwa planistycznego, gmina może zmienić w planie miejscowym dotychczasowe przeznaczenie określonych obszarów, ale tylko w granicach zakreślonych ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok NSA z 2 października 2014 r., sygn. akt II OSK 1599/14). Z mocy art. 28 ust. 1 u.p.z.p. naruszenie zasad sporządzania planu miejscowego skutkuje nieważnością uchwały rady gminy w całości lub części.
Proszę wnioskować o zmianę – jeśli jest to zgodne ze studium albo przynajmniej da się podciągnąć pod treść studium. Jakkolwiek.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowania i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Bowiem potem będzie Pan czekał na zmianę planu. A te są kosztowne i rzadko przeprowadzane w jakiejkolwiek gminie.
Zgodnie z art. 32 u.p.z.p. w celu oceny aktualności studium i planów miejscowych wójt (burmistrz albo prezydent miasta) jest zobowiązany dokonywać analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy, oceniać postępy w opracowywaniu planów miejscowych i opracowywać wieloletnie programy ich sporządzania w nawiązaniu do ustaleń studium, z uwzględnieniem decyzji zamieszczonych w rejestrach oraz wniosków w sprawie sporządzenia lub zmiany planu miejscowego. Takie wyniki analiz, po uzyskaniu opinii gminnej lub innej właściwej komisji urbanistyczno-architektonicznej, wójt (burmistrz albo prezydent miasta) przekazuje radzie gminy co najmniej raz w czasie kadencji rady. Rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie aktualności studium i planów miejscowych, a w przypadku uznania ich za nieaktualne, w całości lub w części, podejmuje działania, o których mowa w art. 27 u.p.z.p. Na organie wykonawczym gminy ciąży obowiązek regularnej, okresowej weryfikacji aktualności studium.
Jak Pan widzi – wystarczy przejrzenie aktualności raz w okresie kadencji rady – czyli raz na 4 lata.
Na chwilę obecną mógłby Pan wystąpić o warunki zabudowy. Nie ma planu, więc warunki zabudowy są konieczne, aby wszcząć procedurę administracyjno-budowlaną.
Studium nie jest aktem prawa miejscowego. To tylko wyznaczenie kierunków – plan już owszem. Ale na etapie studium nadal trzeba mieć WZ.
Zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie stanowią podstawy normatywnej dla rozstrzygnięcia administracyjnego, jakim jest decyzja o ustaleniu warunków zabudowy. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie ma mocy prawnej aktu powszechnie obowiązującego i nie może stanowić podstawy do wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (por. wyroki NSA: z dnia 30 października 2008 r., sygn. akt II OSK 1294/07 LEX 516797; z dnia 31 marca 2008 r., sygn. akt II OSK 317/07, LEX 490164, z dnia 23 czerwca 2010 r., sygn. akt II OSK 1025/09 LEX 706910; z dnia 15 września 2016 r., sygn. akt II OSK 3075/14).
Dokonując wykładni językowej przepisu art. 9 ust. 4 u.p.z.p. należy stwierdzić, że ustalenia studium wiążą wyłącznie organ przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jako akt planistyczny studium określa politykę przestrzenną gminy i wiąże wewnętrznie organy gminy w ich planach przy sporządzaniu projektów planów miejscowych. Jako akt kierownictwa wewnętrznego określa tylko kierunki i sposoby działania organów i jednostek pozostających w systemie organizacyjnym gminy przy sporządzaniu projektu przyszłego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (patrz wyrok NSA z dnia 29 września 2016 r., sygn. II OSK 2576/14, LEX nr 2188720).
Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy ma jedynie ustalić, czy wnioskowana inwestycja w danym terenie jest możliwa do zrealizowania w świetle przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie jest jednak uprawniony (ani tym bardziej obowiązany) ustalać żadnych szczególnych warunków dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, które wkraczałyby w zakres zastrzeżony dla projektu budowlanego – w tym dla projektu zagospodarowania działki lub terenu. Obowiązkiem organów jest wydanie decyzji określającej warunki zabudowy, jeżeli tylko wniosek o jej wydanie spełnia warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 ww. ustawy żądana decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pięciu poniższych punktach:
1. co najmniej jedna z sąsiednich działek, dostępnych z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane i umownie zabezpieczone uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. dla zmiany przeznaczenia terenu, na którym ma być realizowana inwestycja nie jest wymagana zgoda na zmianę gruntów rolnych / leśnych na cele nierolnicze / nieleśne;
5. wydana decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) decyzją o warunkach zabudowy ustala się wymagania dotyczące nowej zabudowy w zakresie: linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).
Zgodnie z § 3 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i ponownie przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jeśli będzie Pan miał prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę – plan nie ma dla Pana znaczenia.
Problemem jest, że w okolicy jest zabudowa jednorodzinna. Przy wydawaniu WZ organ bada sąsiedztwo. Jeśli nie ma tam domów wielorodzinnych – nie będzie pozytywnej decyzji.
Proszę przeanalizować kwestię pobudowania bliźniaków, zabudowy szeregowej. Jakkolwiek, aby mieściła się w pojęciu zabudowy jednorodzinnej. W każdym domu jednorodzinnym może Pan wyodrębnić dwa lokale.
▸ Odkupienie połowy budynku i odliczenie nakładów na remont
Z bratem jesteśmy od 8 lat właścicielami nieruchomości zabudowanej w wielkości 1/2 udziału. Ja mieszkam w tej nieruchomości, a brat od...
▸ Budowa i sprzedaż kilku domów w zabudowie szeregowej, czy konieczna działalność gospodarcza?
Planuję sprzedaż 4 domów w zabudowie szeregowej – etapami, czyli teraz pierwszy dom, już ukończony. Po jego sprzedaży uzyskane pieniądze będą...
▸ Połączenie dwóch mieszkań i wyburzenie ściany
Planujemy połączyć dwa mieszkania, a wymaga to wyburzenia części ściany dzielącej mieszkania, ściana nośna żelbetonowa. Czy zgoda konstruktora...
▸ Wydzielenie z całości domu części poddasza i piwnicy
Czy właściciel domu jednorodzinnego może wyodrębnić z całości powierzchni domu wpisem do hipoteki część piwnicy/poddasza o pow....
▸ Część mieszkania przeznaczona na działalność gospodarczą a zmiana sposobu użytkowania

References: art. 20
 art. 28
 art. 9
 art. 32
 art. 27
 art. 9
 art. 61
 art. 61
 art. 61