Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/114391-mietkaution-schon-vor-nebenkostenabrechnung-zurueckerhalten
Timestamp: 2018-02-21 09:05:02+00:00

Document:
﻿ Mietkaution schon vor Nebenkostenabrechnung zurückerhalten
Mietkaution schon vor Nebenkostenabrechnung zurückerhalten
Nach Auszug aus meiner Wohnung zum 31.08.2015 steht mir noch die damals bei Einzug gezahlte Mietkaution von 2 1/2 Monatsmieten zu. Der Vermieter wird diese auch an mich überweisen (gemäß Übergabeprotokoll), aber erst nach erfolgter Nebenkostenabrechnung - wahrscheinlich im März 2016.
Da ich in den letzten Jahren noch nie Nebenkosten nachzahlen musste bzw. einen kleinen Betrag aus der Nebenkostenrechnung gutgeschrieben bekommen habe, macht es für mich keinen Sinn, solange auf die zu erstattende Mietkaution zu warten.
Habe ich das Recht als ehemaliger Mieter zumindest einen Teil meiner Mietkaution anzufordern? Oder gesteht das deutsche Mietrecht dem Vermieter diese Vorgehensweise zu?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Sicherheit entweder zurückzugeben oder zu verwerten (LG Halle NZM 2008, 685 [LG Halle 25.09.2007 - 2 S 121/07]: wenn Forderung unstr., rechtskräftig festgestellt oder evident begründet ist, LG Darmstadt WuM 2008, 726 [LG Darmstadt 11.09.2007 - 25 S 135/07]).
Grundsätzlich ist die »Kaution« zurückzugeben, wenn alle Ansprüche des Vermieters erfüllt oder verjährt sind (Schmidt-Futterer/Blank § 551 Rn. 102 ff.). Der Vermieter ist – auch bei preisgebundenem Wohnraum (AG Spandau GE 2011, 1488) – nicht gehindert, gegen diesen Anspruch mit Schadensersatzansprüchen aufzurechnen. Dies ist auch dann möglich wenn die Schadensersatzansprüche bereits gemäß § 548 BGB verjährt sind (BGH ZMR 1987, 412 [BGH 01.07.1987 - VIII ARZ 2/87]; vgl. Staudinger/Emmerich § 551 Rn. 31).
Eine Aufrechnung ist allerdings ausgeschlossen, wenn die Gegenforderung bei Beendigung der Mietzeit und/oder bei Entstehung der Aufrechnungslage bereits verjährt war (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 658; AG Bremerhaven WuM 1988, 124; Hinz MietPrax Fach 1 Rn. 567). Eine Aufrechnung ist ferner nicht möglich, wenn der Vermieter den Erfüllungsanspruch, der nicht schon auf Geld gerichtet ist (z.B. Anspruch auf Beseitigung von Mietereinbauten oder Vornahme von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses), vor Umwandlung in einen Schadensersatzanspruch in Geld verjähren lässt. Wegen der Neuregelung in § 281 Abs. 1 und 4 BGB gegenüber § 326 BGB a.F. hat diese Konstellation freilich keine große praktische Bedeutung mehr, da nach der notwendigen Fristsetzung (§ 284 Abs. 1 BGB) bereits ein Schadensersatzanspruch entsteht, ohne dass der Erfüllungsanspruch untergeht. Der Mieter muss mit einer Inanspruchnahme auf Leistung so lange rechnen, bis der Vermieter statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat und sich nach § 281 Abs. 4 BGB festgelegt hat. Nach einer Auffassung ist der aufschiebend bedingte Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters während des laufenden Mietverhältnisses nicht erfüllbar (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 658). Das hätte die merkwürdige Konsequenz, dass auch eine Aufrechnung trotz ihrer Rückwirkung nach § 389 BGB nicht möglich wäre. Eben aus diesem Grunde kann dem nicht gefolgt werden.
Die Frist, innerhalb derer die Kaution zu verwerten oder zurückzugeben ist, ist nicht gesetzlich bestimmt. Von der Rechtsprechung werden hier daher nach eigenem Ermessen Fristen zwischen drei und sechs Monaten (vgl. LG Berlin GE 2011, 484 und 268; Antoni WuM 2006, 359; OLG Düsseldorf ZMR 2008, 708) gewährt, wobei in Anlehnung an die Frist des § 548 BGB die Tendenz eher zu sechs Monaten geht (vgl. z.B. OLG Hamm NJW-RR 1992, 1036 [OLG Hamm 03.12.1991 - 7 U 101/91]; LG Berlin ZMR 1999, 762, während nach OLG Köln ZMR 1998, 345 auch im Einzelfall nur 2,5 Monate genommen werden); insbesondere dann, wenn noch Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen offen sind.
Maßgeblich sind stets die Umstände des Einzelfalls; die Frist muss diesem angemessen sein (Staudinger/Emmerich § 551 Rn. 29 mit umfangreichen Einzelnachweisen).
Eine Abrechnungshöchstfrist hat der Gesetzgeber nicht festgeschrieben (vgl. Hinz/Ormanschick/Riecke/ Scheff § 2 Rn. 47). Ein Zeitraum von zwei Jahren wird vom OLG Düsseldorf (ZMR 1992, 191) in jedem Fall für zu lange erachtet.
Erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist wird die Kaution – ggf. gegenüber dem Erben des Mieters (AG Düsseldorf WuM 2011, 624) – zur Rückzahlung fällig (BGH ZMR 1987, 412); erfüllbar ist der Rückzahlungsanspruch bereits ab Rückgabe der Mietsache (LG Berlin GE 2011, 484); der Vermieter hat dann kein Zurückbehaltungsrecht mehr, auch wenn er immer noch Gegenforderungen behauptet (Staudinger/Emmerich § 551 Rn. 31).
Allerdings darf er immer noch, auch mit verjährten Ansprüchen (vgl. Lammel § 551 Rn. 80), aufrechnen (s.o. Rdn. 128). Zum Einbehalt für noch nicht abgerechnete Nebenkosten gilt.
Probleme wirft immer wieder die Frage auf, ob bzw. inwieweit der Vermieter Einbehalte für zu erwartende Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung machen darf (BGH ZMR 2006, 431 [BGH 18.01.2006 - VIII ZR 71/05] für noch zu erstellende Nebenkostenabrechnung, grundlegend Goetzmann ZMR 2002, 566–572).
Ist mit Nachzahlungen zu rechnen, kann weder vom Mieter verlangt werden, dass er bis zur Erstellung der nächsten Betriebskostenabrechnung auf die Rückzahlung der gesamten Kaution wartet, noch kann vom Vermieter verlangt werden, dass er jegliche Sicherheit aufgibt.
Angesichts dieses Interessenkonflikts tendiert die Rechtsprechung dahin, dass aufgrund allgemeiner Erfahrungswerte der Betrag zu schätzen ist, der voraussichtlich nachzuzahlen ist. Diesen Betrag darf der Vermieter zunächst einbehalten und es ist dann über ihn nochmals gesondert abzurechnen, wenn die Betriebskostenabrechnung vorliegt (AG Langen WuM 1996, 31 [AG Rostock 20.09.1995 - 41 C 75/95]; Schmid Handbuch der Mietnebenkosten Rn. 1133; OLG Düsseldorf ZMR 2000, 211; a.A. z.B. LG Berlin ZMR 1999, 257 unter Hinweis darauf, dass Vorauszahlungsbeträge nicht mitbestimmend für die Kautionshöhe sind, sodass die entsprechenden Betriebskostennachzahlungen auch nicht von der Kaution gedeckt seien). Das Recht zur Zurückbehaltung entfällt aber jedenfalls, wenn der Vermieter die Abrechnungsfrist für die Betriebskostenabrechnung nicht eingehalten hat (LG Kassel WuM 1989, 511 [LG Kassel 02.02.1989 - 1 S 707/88]).
Nach Ansicht des LG Köln (WuM 1980, 78) ist eine formularvertragliche Klausel (zur AGB-Problematik vgl. Goetzmann ZMR 2002, 566 [570]) unwirksam, die den Vermieter berechtigt, nach Auszug des Mieters einen Betrag in Höhe des zweifachen monatlichen Betriebskostenvorschusses einzubehalten. Das AG Hamburg (WuM 1997, 213 [AG Hamburg 22.02.1996 - 48 C 1969/95]) hat als Obergrenze des Einbehalts einen Betrag in Höhe von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungsbeträgen festgesetzt, soweit vertraglich keine gesonderte Regelung getroffen wurde.
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution einschließlich Zinsen verjährt nach § 195 BGB – zum einheitlichen Verjährungsbeginn vgl. LG Lübeck ZMR 2011, 42 – in drei Jahren (vgl. BGH ZMR 2011, 783; LG Oldenburg ZMR 2013, 892; AG Anklam WuM 2011, 484). Entsprechend gilt die 3-jährige Verjährung, wenn der Vermieter unter Vorbehalt (zur vorbehaltlosen Zahlung) die Kaution zurückgewährt hat und sich dann doch noch Ansprüche gegen den Mieter ergeben (vgl. Oske ZMR 1975, 193 f.). Streitig ist, ob im vorbehaltlosen Zurückzahlen der Kaution ein Erlassvertrag zu sehen ist (verneinend Geldmacher DWW 2002, 182;).
Umlagefähigkeit der Kosten bei der Insallation von geeichten Wärmezählern | Stand: 07.10.2015

References: § 551
 § 548
 § 551
 § 281
 § 326
 § 281
 § 389
 § 548
 § 551
 § 2
 § 551
 § 551
 § 195
 BGH