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Timestamp: 2020-06-03 13:16:56+00:00

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BGH Urteil vom 10.10.1980 - V ZR 47/79 | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe
BGH Urteil vom 10.10.1980 - V ZR 47/79
Sondereigentum an Schwimmbad
WEG §§ 1, 5 Abs. 2, § 8
OLG Köln (Urteil vom 17.01.1979)
Die Klägerin erstellte auf ihrem in B. gelegenen Grundbesitz in drei Bauabschnitten 11 Häuser mit insgesamt 117 Eigentumswohnungen. Im ersten Bauabschnitt wurden 1973 die Häuser A bis C (Steinweg 31–35) mit 23 Eigentumswohnungen fertiggestellt. Zu den Erwerbern dieser Wohnungen gehören die Beklagten. Das Haus C enthält im Kellergeschoß, getrennt von den übrigen Teilen des Hauses, ein 9 × 4,2 m großes und 1,65 m tiefes Schwimmbad, eine mit drei Liegeplätzen ausgestattete Sauna sowie zwei Umkleidekabinen. Um das Eigentums- und Nutzungsrecht an dieser Anlage streiten die Parteien. Die Klägerin will daran allen 117 Wohnungseigentümern, also auch den 94 Wohnungseigentümern der in den späteren Bauabschnitten errichteten Häuser D bis M, Miteigentum zu gleichen Bruchteilen einräumen; dies ist überwiegend bereits geschehen.
In der auf die Häuser A–C bezogenen Teilungserklärung vom 27. Juli 1972 hatte die Klägerin das Eigentum hinsichtlich der Anlage wie folgt aufgeteilt:
„Teileigentum Schwimmhalle mit Sauna im Keller des Hauses C
Miteigentumsanteil 58,5: 1772,19 verbunden mit dem Teileigentum an der im Kellergeschoß des Hauses C gelegenen Schwimmhalle und Sauna von insgesamt 117 qm.”
Der Verkäufer verpflichtet sich, dem Käufer … einen noch zu bestimmenden Miteigentumsanteil an Schwimmbad und Sauna zu verschaffen.
Im Kaufpreis ist das Recht auf Mitbenutzung der Schwimmhalle nebst Sauna unter Beachtung der dafür geltenden Benutzungsvorschriften enthalten. Dies Nutzungsrecht steht nicht nur allen Miteigentümern der Häuser A, B und C zu, sondern soll auch den Erwerbern der von derselben Bauträgergesellschaft erstellten angrenzenden Gebäude eingeräumt werden. Erst wenn alle Nutzungsberechtigten feststehen, soll das Sondereigentum an Schwimmbad und Sauna unter allen Beteiligten in Bruchteilseigentum aufgeteilt werden. Solange sind die jeweils Berechtigten zur anteiligen Tragung aller mit dem Sondereigentum an Schwimmbad und Sauna zusammenhängenden Kosten und Lasten verpflichtet.”
Die Beklagten haben zur Widerklage Anschlußberufung eingelegt mit dem Antrag auf Feststellung, daß das im Grundbuch eingetragene Sondereigentum an der Schwimmhalle nebst Sauna nicht bestehe und der Inhaber des an dem Grundstück Steinweg 31–35 eingetragenen 58,5/1772,19 Miteigentumsanteils sie, die Beklagten, sowie die Eheleute Z. seien. Außerdem haben die Beklagten von der Klägerin Erteilung der Löschungsbewilligung hinsichtlich des eingetragenen Sondereigentums sowie Bewilligung der Grundbuchberichtigung dahingehend verlangt, daß der für die Klägerin eingetragene Miteigentumsanteil nicht bestehe und daß der für sie, die Beklagten, und für die Eheleute Z. eingetragene Faktor der Miteigentumsanteile nicht 1772,19, sondern 1713,69 betrage. Hilfsweise haben sie von der Klägerin die Übertragung des für diese eingetragenen 58,5/1772,19 Miteigentumsanteils an dem Grundstück in Verbindung mit dem Sondereigentum an Schwimmhalle und Sauna zu je 1/23 beansprucht und eine gerichtliche Bestimmung gemäß § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB dahin verlangt, daß jeder Beklagte einen seinem Miteigentumsanteil am Grundstück entsprechenden Anteil an dem Teileigentum Schwimmbad und Sauna erhalte (hilfsweise jedoch 1/23 Anteil).
Mit der Revision verfolgen die Beklagten ihre Anträge zur Klage und Widerklage weiter. Die Klägerin beantragt, die Revision zurückzuweisen. Diesem Antrag schließt sich ihr Streithelfer an.
Sondereigentum an der Schwimmhalle mit Sauna konnte die Klägerin durch die – im Grundbuch vollzogene – Teilungserklärung wirksam nur begründen, falls dieser Aufteilung nicht die zwingende Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG entgegenstand. Sie bestimmt, daß Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können. Mit Recht hat das Berufungsgericht eine Anwendung dieser Vorschrift verneint.
Dabei kann revisionsrechtlich unterstellt werden, daß nicht nur das im Kellergeschoß des Hauses C eingebaute Schwimmbad, sondern auch die zugehörige Saunaeinrichtung wesentliche Bestandteile des im Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft befindlichen Gebäudes sind, und daß folglich auch diese Einrichtung von der nur auf wesentliche Bestandteile bezogenen Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG überhaupt erfaßt sein kann (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 1974, V ZR 120/73, NJW 1975, 688 – dort mit falschem Datum bezeichnet); denn soweit es sich nicht um wesentliche Bestandteile handeln sollte, wäre die Klägerin als Eigentümerin der abtrennbaren Sachen darüber von vornherein ohne Rücksicht auf § 5 Abs. 2 WEG verfügungsberechtigt gewesen.
Die Frage, ob eine Anlage oder Einrichtung, die in einem der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehörenden Gebäude untergebracht sind, diesen Wohnungseigentümern im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG zum „gemeinschaftlichen Gebrauch dienen” und deshalb nicht durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden können, beurteilt sich nach der Art der betreffenden Anlage oder Einrichtung, nach ihrer Punktion und Bedeutung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Anlage oder Einrichtung muß nach ihrer Zweckbestimmung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer zugeschnitten sein, daß eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum ihren schutzwürdigen Belangen zuwiderlaufen würde. Dafür genügt nicht schon, daß sich eine Anlage zur gemeinsamen Nutzung eignet und anbietet; ihr Zweck muß vielmehr darauf gerichtet sein, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Das trifft vornehmlich auf Anlagen und Einrichtungen zu, die als Zugang zu den Wohnungen und Gemeinschaftsräumen bestimmt sind, wie etwa in der Regel Fahrstühle, Treppenaufgänge und dergleichen, oder die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums dienen, wie z. B. Wasserleitungen, Gas- und Heizungsanlagen (als Beispiele angeführt auch in der amtlichen Begründung zu § 5 des Gesetzentwurfes zum WEG, vgl. BRats-Drucksache Nr. 75/51; abgedruckt bei Bärmann/Pick/Merle, WEG 4. Aufl. Anh. I).
Ein derartiger Nutzungszweck kommt einer Schwimmhalle nicht zu. Sie schafft persönliche Annehmlichkeiten für die Wohnungseigentümer, geht aber über den Bedarf hinaus, der sich aus ihrem Interesse an einem zweckgerechten Gebrauch der Wohnungen oder des Gemeinschaftseigentums ergibt. Insoweit läßt sich auch den von der Revision angeführten Entscheidungen des Senats vom 8. Oktober 1974 (NJW 1975, 688) und vom 2. Februar 1979 (BGHZ 73, 302) nichts anderes entnehmen. Sie betrafen die Frage der Sonderrechtsfähigkeit einer Heizungsanlage, also einer zur gemeinsamen Versorgung der Eigentumswohnungen eingerichteten Anlage. Wenn daher der Senat in jenen Entscheidungen für die Anwendung des § 5 Abs. 2 WEG darauf abgestellt hat, ob eine solche Anlage nach ihrer Kapazität nur auf den Wärmebedarf der zu der Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Raumeinheiten oder auch noch auf die Wärmeversorgung weiterer Gebäude ausgelegt ist, so beruhte diese Abgrenzung auf dem Gesichtspunkt, ob und inwieweit es mit dem Versorgungszweck einer Heizungsanlage vereinbar ist, daran Sondereigentum zu begründen. Dieser Gesichtspunkt scheidet für eine Schwimmhalle (mit Sauna) aus, da ihr eine eigenständige, nach Art und Funktion von dem Wohnungseigentum losgelöste Bedeutung zukommt. Es ist deshalb hier auch nicht erheblich, ob die Schwimmhalle nach ihrem Fassungsvermögen nur auf den Kreis derjenigen Wohnungseigentümer angelegt ist, in deren gemeinschaftlichem Eigentum sich die Gebäude A bis C befinden. Demgemäß hat das Berufungsgericht zu Recht die Sonderrechtsfähigkeit des Schwimmbades mit Sauna bejaht. Das entspricht im Ergebnis auch, soweit ersichtlich, der im Schrifttum einhellig vertretenen Auffassung (vgl. Bärmann/Pick/Merle aaO § 5 Rdn. 34; Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 3. Aufl. Rdn. 83; Reithmann/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger, 2. Aufl. Rdn. 88; Röll, Teilungserklärung und Entstehung des Wohnungseigentums, S. 5 und 22; Weimar, Der Wohnungseigentümer 1978, 70; Deckert, Baumängel am Gemeinschaftseigentum der Eigentumswohnung, S. 25 ff; wohl auch Diester, Wichtige Rechtsfragen des Wohnungseigentums, Rdn. 268).
Diese Regelung geht ausdrücklich davon aus, daß ein Nutzungsrecht an der Schwimmhalle nicht nur den Wohnungseigentümern der Häuser A, B und C, sondern darüber hinaus allen Erwerbern „der von derselben Bauträgergesellschaft erstellten angrenzenden Gebäude” eingeräumt und dementsprechend sämtliche Wohnungseigentümer bruchteilsmäßig an dem Eigentum der Anlage beteiligt werden sollen. Die Auslegung des Berufungsgerichts, daß unter dem Begriff „angrenzende Gebäude” die benachbarten Häuser D bis M des im zweiten und dritten Bauabschnitt fertiggestellten Baukomplexes zu verstehen waren, ist rechtlich bedenkenfrei.
Entgegen der Ansicht der Revision ist es aus Rechtsgründen auch nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht die Regelung in § 20 Satz 3, wonach das „Sondereigentum an Schwimmbad und Sauna” in Bruchteilseigentum aufgeteilt werden solle, dahin gedeutet hat, daß eine Aufteilung des Teileigentums, also unter Berücksichtigung des Miteigentumsanteils am Grundstück, gewollt gewesen sei. Diese aus dem Vertragszweck, dem Willen und der Interessenlage der Parteien abgeleitete Auslegung läßt jedenfalls unter dem Gesichtspunkt einer ergänzenden Vertragsauslegung keinen Rechtsfehler erkennen. Denn selbst wenn die notariell beratenen Parteien nicht bedacht hätten, daß sich das Sondereigentum an der Freizeitanlage nur in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Grundstück übertragen ließ (§ 6 Abs. 1 WEG), so war doch ihr übereinstimmender Wille nach Feststellung des Berufungsgerichts darauf gerichtet, das Eigentum an der Anlage bruchteilsmäßig aufzuteilen, und zwar in dem Rahmen, den das Gesetz verlangt. Dem entspricht das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts.
Der Hinweis der Revision in diesem Zusammenhang, daß eine Aufteilung des Teileigentums an der Schwimmhalle in Bruchteile zu einer unerwünschten Vervielfachung der an der Gemeinschaft beteiligten Wohnungseigentümer führen könne, weil jeder Bruchteilseigentümer über seinen Anteil weiterverfügen dürfe, ist nicht stichhaltig. Das Wohnungseigentumsgesetz läßt die Aufteilung von Teil- oder Wohnungseigentum in beliebig viele Bruchteile und deren Veräußerung zu (BGHZ 49, 250, 252; 73, 150). Es ist Sache der Vertragsgestaltung, ob der Erwerber in der Weiterverfügung beschränkt wird oder nicht. Eine solche Verfügungsbeschränkung hat die hier vorliegende Teilungserklärung in § 10 getroffen, indem eine Veräußerung des Wohnungs- und Teileigentums an die Zustimmung des Verwalters geknüpft ist, welche allerdings nach § 12 Abs. 2 WEG nur aus wichtigem Grund versagt werden kann. Unzuträglichkeiten, die sich in der Nutzung der Schwimmhalle durch die Vielzahl der daran beteiligten Wohnungseigentümer ergeben könnten, sind – wie in § 20 der notariellen Verträge vorgesehen – durch eine zweckgemäße Nutzungsregelung zu verhindern. Etwaige Schwierigkeiten bei der Nutzung stehen jedenfalls rechtlich einer Aufteilung des Teileigentums nicht entgegen.
Was die auf die Widerklage bezogene Revision anbelangt, so bestehen gegen die Zulässigkeit des Rechtsmittels – entgegen der Ansicht der Revisionsbeklagten – keine Bedenken. Aus dem Umstand, daß die Revisionsbegründung nur den Feststellungsantrag der Widerklage erwähnt, folgt nicht die Unzulässigkeit der Revision in Bezug auf die Leistungsanträge. Da das Berufungsgericht die Widerklage aus denselben Gründen abgewiesen hat, aus denen es der Klage stattgegeben hat, enthält das die Klage betreffende Revisionsvorbringen zugleich auch die nach § 554 Abs. 3 Nr. 3 ZPO nötige Begründung des Rechtsmittels zur Widerklage (vgl. Stein/Jonas/Grunsky, ZPO 20. Aufl. § 554 Rdn. 6).
In der Sache ist die Revision auch im Rahmen der Widerklageanträge erfolglos, weil die Klägerin – wie dargelegt – berechtigt ist, das Teileigentum an Schwimmbad und Sauna in der festgestellten Weise aufzuteilen.
Hill, Vogt, Dr. Eckstein, Räfle, Hagen
BGHZ, 225
NJW 1981, 455
DNotZ 1981, 565

References: BGH 
 § 8
 § 315
 § 5
 § 5
 § 5
 § 5
 § 5
 § 5
 § 5
 § 20
 § 10
 § 12
 § 20
 § 554
 § 554