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Timestamp: 2020-07-06 21:26:39+00:00

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TOP Ö 5: Bauantrag zum Einbau einer Wohnung in das bestehende Heulager sowie Anbau eines Heizraumes auf dem Grundstück Fl.Nr. 1555/2 der Gemarkung Straußdorf (Katzenreuth 9)
Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Das beantragte Vorhaben liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB). Mangels Privilegierung handelt es sich um ein sonstiges Vorhaben gemäß § 35 Abs. 2 BauGB, das nur dann zulässig ist, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Dabei regelmäßig betroffene Belange, wie der entgegenstehende Flächennutzungsplan, die Verfestigung des Siedlungssplitters und die für die Eigenart der Landschaft wesensfremde bauliche Nutzung werden dem Vorhaben dann nicht entgegengehalten, wenn es nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB begünstigt ist.
Genehmigungslage:
- Mit Baugenehmigung vom 11.08.1986 wurde in dem nach Osten ausgerichteten Gebäudeteil die Neuerrichtung des Wohnteils als privilegiertes Vorhaben genehmigt (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB).
- Mit Baugenehmigung vom 22.04.1995 wurde die Neuerrichtung des nach Süden ausgerichteten Gebäudeteils als landwirtschaftliches Betriebsgebäude mit Altenteilerwohnung als privilegiertes Vorhaben genehmigt (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB).
- Mit Baugenehmigung vom 03.12.2007 wurde dann ein weiterer Gebäudeteil des nach Süden ausgerichteten Gebäudeteils zu Wohnzwecken (3. Wohneinheit) umgenutzt aufgrund der Begünstigung des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB.
Jetzt soll der Mittelteil des nach Westen ausgerichteten Gebäudeteils – und zwar im Obergeschoss und im Dachgeschoss – ebenfalls zu Wohnzwecken umgenutzt werden. Der zusätzlich beantragte Anbau eines Heizraumes ist dagegen unproblematisch und auch als sonstiges Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) zulässig; aufgrund seiner unbedeutenden Größe sind Beeinträchtigungen öffentlicher Belange nicht zu erkennen.
Die Tatbestandsmerkmale der Begünstigung nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB
- erste Umnutzung eines bisher nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB genutzten Gebäudes
- lit.a: zweckmäßige Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz
- lit.b: Wahrung der äußeren Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen
- lit.c: nicht anwendbar gem. Art. 82 BayBO
- lit.d: Errichtung des Gebäudes vor mehr als 7 Jahren
liegen nach Einschätzung der Stadt vor.
Gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe f BauGB dürfen neben den landwirtschaftlich genutzten Wohnhaus und der Altenteilerwohnung max. 3 weitere Wohnungen entstehen. Hier wird in Teilen der Rechtsliteratur (E/Z/B/ Rn. 145 zu § 35 BauGB) die Meinung vertreten, dass die Regelung im Sinne einer Obergrenze zu verstehen ist, wonach maximal 3 nichtprivilegierte Wohnungen entstehen dürfen. Das bedeutet, dass – wie hier – bei Nutzungsänderungen im Zeitpunkt nach Aufgabe der Landwirtschaft die dann nicht mehr privilegiert genutzten früheren Betriebsleiter- und Altenteilerwohnungen auf die zulässige Höchstzahl eingerechnet werden müssen. Danach wäre die Obergrenze mit den o.g. bisher genehmigten Wohnungen erreicht und die beantragte 4. Wohnung nicht mehr begünstigt.
Die Genehmigungspraxis im Hoheitsbereich des Landratsamtes Ebersberg folgt dagegen einer erweiterten Auslegung, wonach die Höchstzahl von 5 Wohnungen auch dann zulässig ist, wenn diese erst nach der Betriebsaufgabe eingebaut werden. (So auch in der Neufassung der GemBek vom 10.06.1998, Ziffer 4.3.2 letzter Absatz). Somit ist die beantragte weitere (4.) Wohnung noch gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 1 lit. f BauGB begünstigt.
Vom Eigentümer ist noch die Verpflichtung zu übernehmen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgebebene Nutzung vorzunehmen (35 Abs. 4 Nr. 1 Buchst. g BauGB). Diese Verpflichtung ist noch nachzureichen.
Nicht eindeutig zu ersehen ist, ob die Nutzungsänderung im Wege des Ersatzbaus erfolgen soll, d.h. im Wege der Neuerrichtung nach Rückbau der für die Wohnnutzung vorgesehenen Gebäudeteile. Die Plandarstellung legt das Nahe, steht hier aber im Widerspruch zur Antragsbezeichnung.
Eine Nutzungsänderung im Wege der Neuerrichtung ist gemäß § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB nur in begründeten Ausnahmefällen möglich. Solche sind aber nicht näher dargelegt. Für diesen Fall wären die entsprechenden Besonderheiten ausführlich darzulegen, um über eine entsprechende Zulassung dann eine Entscheidung treffen zu können.
Sonstige öffentliche Belange werden von dem Vorhaben nicht beeinträchtigt.
Für die straßenmäßige Erschließung ist die Zufahrbarkeit über den öffentlichen Feld- und Waldweg in ausreichender Weise gesichert. Die öffentliche Trinkwasserversorgung (Sondervereinbarung) und deren Leitungsführung sind ebenfalls rechtlich gesichert. Die Abwasserbeseitigung erfolgt über eine Kleinkläranlage mit biologischer Nachreinigung, deren ausreichende Kapazität für die zusätzliche Wohneinheit aber noch nachzuweisen ist.
Für das Vorhaben wird ein zusätzlicher Bedarf von 2 Stellplätzen ausgelöst. Diese werden im Genehmigungsplan nördlich der beantragten Nutzungsänderung dargestellt und sind somit nachgewiesen. Die erforderlichen Stellplätze für die bestehenden Wohnungen (4 Stellplätze) werden bereits an anderer Stelle auf dem Baugrundstück nachgewiesen.
Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Einbau einer Wohnung in das bestehende Heulager sowie zum Anbau eines Heizraumes auf dem Grundstück Fl.Nr. 1555/2 der Gemarkung Straußdorf, Katzenreuth 9, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:
· Die Verpflichtung zum Verzicht auf Ersatzbauten gem. § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchst. g. BauGB ist zu erklären.
· Die Nutzungsänderung im Wege des Ersatzbaus ist nur dann zulässig, wenn besondere Einzelfallgründe noch dargelegt werden können.
· Nachweise zur ausreichenden Kapazität der bestehenden Kleinkläranlage sind hinsichtlich der Sicherung der Abwasserbeseitigung noch zu erbringen.

References: § 35
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 Art. 82
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