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Timestamp: 2016-10-25 22:52:05+00:00

Document:
4C.135/2001 (04.09.2001)
4C.135/2001
M. Corboz, Mme Klett et M. Nyffeler, juges. Greffi�re:
X.________ Ltd , demanderesse et recourante, repr�sent�e par Me Jean-Luc Maradan, avocat � Fribourg,
Y.________ S.A. , d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Isabelle Brunner Wicht, avocate � Fribourg;
(bail; d�cision de l'autorit� de conciliation; saisine tardive du juge)
A.- Le 25 f�vrier 1997, B.________ a remis � bail � la soci�t� X.________ Ltd des locaux dans un immeuble, dont il �tait propri�taire.
La faillite de B.________ ayant �t� prononc�e le 1er ao�t 1997, Y.________ S.A. a acquis l'immeuble lors de la vente aux ench�res publiques du 20 novembre 1998.
X.________ Ltd a eu connaissance de ce transfert de propri�t�, inscrit au registre foncier le 16 f�vrier 1999, puisqu'elle a vers� � Y.________ S.A. les loyers de d�cembre 1998, janvier 1999 et f�vrier 1999.
Le 22 f�vrier 1999, Y.________ S.A. a confi� � la soci�t� Z.________ S.A. la gestion de son immeuble. Par lettre du 26 f�vrier 1999, Z.________ S.A. a inform� X.________ Ltd que le propri�taire du b�timent l'avait mandat�e pour en assurer la g�rance.
Le 19 mars 1999, Z.________ S.A. a notifi� � X.________ Ltd, sur formule officielle, la r�siliation du bail pour le 30 juin 1999. Il ressort de l'attitude de Y.________ S.A. dans la proc�dure que la banque, qui �tait propri�taire de l'immeuble, n'est nullement en d�saccord avec cet acte de son repr�sentant.
B.- Le 17 avril 1999, la soci�t� X.________ Ltd a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de la Gl�ne pour contester la validit� du cong�. En audience, elle a encore requis subsidiairement une prolongation du bail.
Par d�cision du 2 juillet 1999, la commission de conciliation a d�clar� que le bail �tait valablement r�sili� pour le 30 septembre 1999. La partie qui succombait �tait inform�e qu'elle pouvait saisir le juge dans les trente jours, � d�faut de quoi la d�cision deviendrait d�finitive.
La soci�t� X.________ Ltd a "recouru" contre cette d�cision le 23 ao�t 1999.
Le 28 d�cembre 1999, la soci�t� Z.________ S.A. est devenue propri�taire de l'immeuble.
Par jugement du 27 juin 2000, le Tribunal des baux de la Gl�ne a d�clar� irrecevables les conclusions de X.________ Ltd, constatant que cette derni�re avait agi tardivement. Il n'est pas litigieux que X.________ Ltd n'a pas respect� le d�lai de trente jours. Le tribunal a constat� que la d�cision de l'autorit� de conciliation �tait devenue d�finitive.
Par arr�t du 6 f�vrier 2001, la II�me Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg a rejet�, dans la mesure o� il �tait recevable, le recours form� contre le jugement du 27 juin 2000 et a confirm� celui-ci.
C.- X.________ Ltd recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral. Invoquant une violation des art. 266l, 266o, 273, 274e al. 3 et 274f al. 3 CO, elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et � la constatation de la nullit� de la r�siliation du bail.
L'intim�e invite le Tribunal f�d�ral � rejeter le recours pour autant qu'il soit recevable et � confirmer l'arr�t attaqu�.
D.- Par arr�t de ce jour, le Tribunal f�d�ral a d�clar� irrecevable le recours de droit public que la demanderesse avait form� parall�lement.
1.- a) La cour cantonale (dont la d�cision fait seule l'objet du recours en r�forme: art. 48 al. 1 OJ) a confirm� le jugement de premi�re instance et constat� que les conclusions sur le fond (tendant � faire d�clarer le cong� nul et � prolonger le bail) �taient irrecevables, le juge n'ayant pas �t� saisi dans le d�lai prescrit par l'art. 273 al. 5 CO.
La recourante admet qu'elle n'a pas saisi le juge dans le d�lai fix� par la loi, qui lui avait �t� indiqu� dans la d�cision de la commission de conciliation. Elle explique en effet clairement, dans son acte de recours, que l'acte aurait d� �tre d�pos� le vendredi, alors qu'il n'a �t� post� que le lundi (recours ch. 9 al. 1).
Il n'est ainsi pas litigieux que le d�lai l�gal n'a pas �t� observ�. La question � r�soudre est de savoir s'il en r�sulte l'irrecevabilit� des conclusions prises.
b) Selon l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le cong� doit saisir l'autorit� de conciliation dans les trente jours qui suivent la r�ception du cong�. La prolongation du bail devait en l'esp�ce �tre demand�e par la m�me voie et dans le m�me d�lai (art. 273 al. 2 let. a CO).
La contestation du cong� pr�vue � l'art. 273 al. 1 CO vise le cas o� la partie fait valoir que le cong� est annulable au sens des art. 271 et 271a CO. Si la partie invoque la nullit� ou l'inefficacit� du cong�, la jurisprudence a admis qu'elle n'�tait pas oblig�e de saisir l'autorit� de conciliation dans le d�lai l�gal et que la nullit� ou l'inefficacit� pouvait en principe �tre constat�e en tout temps par toute autorit� valablement saisie, soit essentiellement l'autorit� charg�e de prononcer l'expulsion (cf. ATF 121 III 156 consid. 1c).
La partie est cependant libre de saisir l'autorit� de conciliation pour faire valoir devant elle que le cong� est nul ou inefficace. Dans ce cas, l'autorit� de conciliation est comp�tente pour examiner, � titre de question pr�alable, la validit� du cong� (Weber/Zihlmann, Commentaire b�lois, n� 6 ad art. 273 CO) et la d�cision qu'elle rend s'�tend �galement � cette question (SVIT-Kommentar Mietrecht, n� 7 ad art. 273 CO).
Il est constant en l'esp�ce que la recourante a saisi la commission de conciliation en temps utile et qu'elle lui a soumis l'ensemble de ses arguments, � savoir que le cong� ne serait pas valable parce qu'il n'aurait pas �t� donn� par une personne habilit�e et que, subsidiairement, il y aurait lieu de prolonger le bail. La d�cision rendue par l'autorit� de conciliation, conform�ment � l'art. 273 al. 4 CO, s'�tend donc � l'ensemble des probl�mes soulev�s.
En constatant simplement que le bail �tait valablement r�sili� pour le 30 septembre 1999, la commission de conciliation a clairement montr� qu'elle excluait toute hypoth�se de nullit�, d'inefficacit� ou d'annulabilit� et n'entendait pas prolonger le bail au-del� de cette date. Il n'est ainsi pas douteux que la recourante n'a pas obtenu ce qu'elle demandait.
Selon l'art. 273 al. 5 CO, la partie qui succombe devant l'autorit� de conciliation peut saisir le juge dans les trente jours, � d�faut de quoi la d�cision de l'autorit� de conciliation devient d�finitive.
Il n'est pas contest� - comme on l'a vu - que la recourante n'a pas agi en temps utile.
Les cons�quences de l'expiration du d�lai sont d�j� expos�es � l'art. 273 al. 5 CO: la d�cision de l'autorit� de conciliation devient d�finitive. Cet effet constitue l'objet de l'art. 274f al. 1 CO, qui r�p�te que la d�cision de l'autorit� de conciliation devient d�finitive si la partie qui a succomb� ne saisit pas le juge dans les trente jours. Il en r�sulte indiscutablement que la d�cision de la commission de conciliation est entr�e en force de chose jug�e (ATF 124 III 21 consid. 2b; Higi, Commentaire zurichois, n� 140 ad art. 273 CO; Weber/Zihlmann, op. cit. , n� 1 ad art. 274f CO; SVIT-Kommentar, n� 33 ad art. 273 CO et n� 24 ad art. 274f).
Il est d�s lors exclu d'entrer en mati�re sur une action d�pos�e tardivement et la d�cision ne pourrait plus �tre attaqu�e que par une voie extraordinaire de droit cantonal, � savoir la r�vision ou l'interpr�tation (Higi, op.
cit. , n�s 140 et 141 ad art. 273 CO).
L'entr�e en force n'est pas divisible et la r�gle ne peut pas �tre �lud�e en faisant valoir que la partie recourante invoque un motif de nullit� plut�t qu'un motif d'annulabilit� (arr�t non publi� du 24 juin 1992 dans la cause 4C.32/1992 consid. 3d; dans le m�me sens: SVIT-Kommentar, n� 7 ad art. 273 CO).
La cour cantonale n'a donc pas viol� le droit f�d�ral en confirmant l'irrecevabilit� des conclusions prises tardivement par la recourante devant le tribunal des baux.
c) Il est vrai que la cour cantonale a �mis quelques consid�rations pour montrer que, m�me si la recourante avait agi en temps utile, ses conclusions auraient d� �tre rejet�es. M�me si elles devaient �tre erron�es, ces remarques sont superflues et impropres � modifier l'issue du litige, puisque les conclusions prises doivent de toute mani�re �tre d�clar�es irrecevables pour cause de tardivet�.
Il n'y a donc pas lieu d'entrer en mati�re sur les critiques de la recourante � ce propos. En effet, le recours en r�forme n'est pas ouvert pour se plaindre des seuls consid�rants de la d�cision attaqu�e, si cela ne peut pas avoir pour effet d'en modifier le dispositif (cf. ATF 111 II 1 s., 106 II 117 consid. 1; 103 II 155 consid. 3; Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, SJ 2000 II p. 1 ss, p. 30).
2.- Les frais et d�pens doivent �tre mis � la charge de la recourante qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
4. Communique le pr�sent arr�t en copie aux mandataires des parties et � la II�me Cour d'appel du Tribunal cantonal fribourgeois.

References: art. 266
 art. 48
 art. 271
 ATF 
 art. 273
 art. 273
 art. 273
 art. 274
 art. 273
 art. 274
 art. 273
 art. 273
 ATF