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Mietsache Zimmer (Mietrecht, Wohnungseigentum) - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumKündigungMietsache Zimmer
| 13.04.2015 16:22 |
Zusammenfassung: Zum Recht des Vermieters nach Kündigung die Wohnung selbst zu räumen.
habe eine vier Zimmer Wohnung als WG vermietet.
Einem Interessenten habe ich das Zimmer vom 1.12.2014 bis 31.05.2015 befristet vermietet.
Da ich selbst im Umzugsstress war und er es eilig hatte,
haben wir vereinbart, dass wir den Mietvertrag nachträglich machen. Ich dachte da kann nicht viel passieren, da es ja nur ein befristetes Mietverhältnis sein sollte. Kurz nach seinem Einzug gab es aber Ärger. Zudem hat er den Mietvertrag immernoch nicht unterschrieben, mit der Behauptung, wir hätten einen mündlichen mietvetrag, welcher von einem unbefristeten Mietverhältnis ausginge!
Habe ihn unter zeugen mehrmals verwarnt und vor ca. zwei Wochen schriftl. fristlos gekündigt.
Schriftl. wie folgt:
.., den 01.04.2015
Betreff: Befristeter Mietverhältnis über das Zimmer der Wohnung in der ../ Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Zahlung der Kaution
im Rahmen des o.g. Mietverhältnisses sind Sie zur Zahlung einer Kaution in Höhe von drei monatlichen Nettokaltmieten, und damit in Höhe von ... € verpfichtet,
§551 Abs. 2 S. 1 BGB gibt Ihnen das Recht zur Ratenzahlung, und zwar zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen. Gem. §551 Abs. 2 S. 2 BGB ist die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden gem. §551 Abs. 2 S. 3 BGB zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Da das o. g. Mietverhältnis am 01.12.2014 begann, waren die erste Teilrate am 01.12.2014, die zweite Rate am 01.01.2015 und die dritte Rate am 01.02.2015 fällig.
Bisher kann ich trotz Fälligkeit keinen Zahlungseingang für die Kaution feststellen. Sie befinden sich daher mit der Leistung der Kaution in Höhe von insgesamt (gesammtbetrag) €, und damit in Höhe eines Betrages im Verzug, der der dreifachen Monatsnettokaltmiete entspricht.
Seit der Geltung des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013 ist der Fall der Nichtzahlung beziehungsweise Nichtleistung der Mietsicherheit gesetzlich in der Vorschrift des §569 Abs. 2a BGB als wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung geregelt.
Aus diesem Grund kündige ich Ihnen hiermit außerordentlich und fristlos das o.g. Mietverhältnis gem. § 569 Abs.2a BGB, hilfsweise ordentlich fristgerecht gem. §573 Abs.2 Nr.1 BGB
Weitere Gründe für das Kündigen des Mietverhältnisses sind u.a.: das Abmontieren bzw. Überkleben des rechtlich angeordneten Rauchmelders, das Rauchen in der Wohnung trotz Rauchverbot, das nachhaltige Stören des Hausfriedens gemäß §569 Abs. 3 BGB durch Lärm in der Nacht sowie das Gefährden der Mitbewohner durch Anlassen von Herdplatten und Ofen (Brandgefahr). Auch wurden die einzelnen Mietzahlungen seit Beginn des Mietverhältnisses am 01.12.2014 erst nach mehreren Aufforderungen und meiner mehreren Fristsetzungen mit enormen Verspätungen gezahlt. Zudem ist das unbefugte Überlassen der Mietsache an dritte Personen gem. §543 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein weiterer wichtiger Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung, der hier vorliegt.
Bei rechtzeitiger Mietzahlung für April 2015 gewähre ich Ihnen für die Räumung der Mietsache eine Frist bis zum 30.04.2015. Spätestens bis dahin haben Sie die Wohnung geräumt und in vertragsgemäßem Zustand einschließlich aller Schlüssel, die Ihnen überlassen oder von Ihnen nachgemacht wurden, an mich herauszugeben. Bereits jetzt erkläre ich, dass ich mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus nicht einverstanden bin. Das Mietverhältnis verlängert sich daher nicht gem. §545 BGB, wenn Sie den Gebrauch der Mietsache fortsetzen.
Damit die Wohnungsübergabe reibungslos verläuft, bitte ich Sie, mit mir eine gemeinsame Begehung der Wohnung vorzunehmen, bei der insbesondere der Zustand der Mietsache protokolliert wird. Als Termin hierfür schlage ich den 29.04.15 um 17:00 Uhr, ersatzweise den 30.04.2015 um 18Uhr vor. Setzen Sie sich bitte mit mir zum Zweck der Terminabsprache unter folgender Rufnummer
Habe bis heute weder eine Antwort noch eine Zahlung erhalten!
Ich möchte ihm nun den Zugang zur Wohnung verweigern, also das Türschloss austauschen und seine Sachen/Möbel rausstellen..
Mache Ich mich damit strafbar und wenn ja, in welchem Maße?
Der Mieter hat insoweit recht, als dass ein mündlicher Vertrag nach dem Gesetz immer unbefristet wäre, eine Befristung muss immer schriftlich erfolgen.
Die Kündigung halte ich nach Ihrer Schilderung für wirksam. Problem ist, dass ein Tauschen des Schlosses und ein Entfernen der Möbel verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB.
Sie würden widerrechtlich handeln. Selbst wenn man unterstellt, dass Sie keine Frist bis zum 30.4. eingeräumt haben, wäre der richtige Weg eine Klage auf Räumung. In der Regel zieht der Mieter nach Erhebung der Räumungsklage aus. Wenn Sie eigenmächtig vorgehen, machen Sie sich zwar eventuell strafbar, aber sicher schadensersatzpflichtig. Eine Strafbarkeit käme wegen Hausfriedensbruchs und Sachbeschädigung in Betracht.
Außerdem kann der Mieter per einstweiliger Verfügung verlangen wieder Zutritt zur Wohnung zu erhalten. Sie müssen dieses Risiko für sich selbst abwägen, man kann Ihnen aber nicht dazu raten, alleine wegen der Kostenrisiken. Besser ist es Klage auf Räumung und Zahlung zu erheben um so Druck auf den Mieter auszuüben.
Nachfrage vom Fragesteller	15.04.2015 | 09:46
Sehr geehrter Herr Wöllner,
der Mieter behauptet dass wir einen mündlichen
Mietvertrag haben, was nicht der Fall ist,
es gab nur eine Absprache dass wir den befristeten
Mietvertrag in kürze nachträglich abschliessen.
Zudem ist er an der Mietsache nicht angemeldet,
auch kein Namensschild am Briefkasten,
wo soll Ich die Räumungsklage adressieren?
Denke als Vermieter könnte Ich seinen Namensschild
am Briefkasten anbringen.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.04.2015 | 22:56
Wenn der Mieter nachträglich nicht den schriftlichen Vertrag unterzeichnet, dann gilt der mündliche Vertrag mit der Folge das keine Befristung greift.
Wenn es keine andere Meldeadresse gibt, bleibt nur die Zustellung unter Adresse um die es hier geht. Das Gericht sollte darüber informiert werden, dass der Beklagte keinen Briefkasten unterhält. Auch Sie könnten ein Namensschild anbringen.
Bewertung des Fragestellers 15.04.2015 | 09:59

References: §551
 §551
 §551
 §569
 § 569
 §573
 §569
 §543
 §545
 § 858