Source: https://www.ra-kotz.de/schrottimmobilien2.htm
Timestamp: 2017-12-12 21:47:24+00:00

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Schrottimmobilien: Rechte der Käufer gegenüber der finanzierenden Bank - RA Kotz
Az.: 16 U 5/06
Vorinstanz: Landgericht Hannover, Az.: 13 O 2/05
In dem Rechtsstreit hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 18. Januar 2007 für Recht erkannt:
Die Berufungen der Beklagten gegen das am 16. Dezember 2005 verkündete Urteil des Landgerichts Hannover – 13. Zivilkammer – werden auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Berufungsstreitwert: bis zu 190.000 EUR.
Die Klägerin verlangt im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung eines im Jahre 1994 geschlossenen Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung in Emden, Gorch-Fock-Straße. Es handelt sich – wie in zahlreichen anderen Fällen auch – um den von der Beklagten zu 2 vollfinanzierten Erwerb nach dem „Dortmunder Modell“. Die Beklagte zu 1 gewährte der Beklagten zu 2 dabei eine Zinssubvention von 139 DM/qm, die der Verbilligung der bei der Beklagten aufgenommenen Vorausdarlehen diente (LGU S. 13 ff.).
Berufung der Beklagten zu 1:
Der Senat hat bereits mehrfach Klagen von Erwerbern hinsichtlich einer Eigentumswohnung im Objekt Emden, Gorch-Fock-Straße entschieden, zuletzt beispielsweise Urteile vom 23. Mai 2006 und 26. September 2006 (16 U 234/05 und 16 U 284/05). Der letztgenannte Fall liegt bis auf wenige Abweichungen in einzelnen Zahlen nahezu identisch mit dem vorliegenden Verkaufsfall; der Senat hat in jenem Urteil Folgendes ausgeführt:
Der Senat hat das in vergleichbaren Parallelfällen, an denen immer die Beklagte beteiligt war, wiederholt entschieden; daran ist festzuhalten (zuletzt u. a. 16 U 187/04 vom 26. April 2005, 16 U 193/04 vom 8. März 2005, 16 U 185/05 vom 2. Mai 2006 sowie 16 U 234/05 vom 23. Mai 2006 – jene Entscheidung betrifft ebenfalls eine Wohnung aus dem Objekt Emden).
Hier – wie auch in den Parallelfällen – waren dem Erwerber von dem vor Ort tätigen Vermittler Beispielrechnungen (oder auch „Besuchsaufträge“) übergeben worden, wobei im Fall der Klägerin entscheidend auf den Besuchsbericht (Anlage A 1) abzustellen ist.
Dies belegt das Zustandekommen eines besonderen Beratungsvertrages zwischen den Parteien. Das Vertriebskonzept der Beklagten war wie in zahlreichen anderen gleich gelagerten und dem Senat bekannten Verfahren darauf angelegt, dass sie zu keinem Zeitpunkt einen persönlichen Kontakt zu dem Erwerber aufzunehmen hatte. Sie hat vielmehr die Beratung und Vermittlung des Verkaufs aufgrund einer (auch hier unstreitigen) Vertriebsvereinbarung allein ihren Vertriebspartnern überlassen. Das folgt zwanglos auch aus dem Verkaufsprospekt der Beklagten (Anlage A 11), in dem das Objekt in Emden beworben wird und eben gerade die senatsbekannt allgemein mit dem Vertrieb beauftragte Heinen & Biege GmbH nebst deren Tochterfirmen benannt ist. Die Beklagte bestreitet dies auch nicht.
Weil die Heinen & Biege GmbH den ihr im großen Umfang übertragenen Vertrieb nicht allein durch eigene Mitarbeiter bewerkstelligen konnte, lag es auf der Hand, dass diese ihrerseits andere Firmen und Mitarbeiter mit der Vermittlung der Immobilien beauftragte, wie dies auch in den vom Senat bereits entschiedenen Fällen der Fall gewesen ist. Dies geschah auch mit Billigung der Beklagten, zumal sie in ihrem Verkaufsprospekt (Anlage 11) selbst darauf hinweist, die Kaufinteressenten sollten sich bei weiteren Fragen an ihre Vertriebspartner wenden.
Es lag in der Struktur des von der Beklagten verfolgten Vertriebskonzepts, dass vor Ort zahlreiche Untervermittler der beauftragten Heinen & Biege GmbH tätig wurden und werden mussten, um die Wohnungen in einem engen Zeitrahmen zu veräußern. Dazu gehörte auch gerade die Beratung der potentiellen Erwerber durch die Untervermittler, die über Heinen & Biege mit den entsprechenden Informationen zu den Kaufobjekten und der vorgeschlagenen Finanzierung im Rahmen des sog. Dortmunder Modells versorgt wurden.
Es sind deshalb die vom BGH (a. a. O.) aufgestellten Voraussetzungen für das Zustandekommen eines Beratungsvertrages und die Zurechnung des Verhaltens des vor Ort tätigen Vermittlers erfüllt. Stellt sich nämlich bei der Vermittlung des Kaufvertrages die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie vom Verkäufer – wie hier – dem Vermittler überlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratervertrages aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung reicht aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war.
b) Der Umstand, dass die Klägerin offenbar (wie auch die anderen Kunden von Heinen & Biege) einen formularmäßigen Immobilien- und Finanzierungsvermittlungsvertrag (Anlage B 2, Bl. 89) mit der IHB geschlossen hatte, steht nicht entgegen. Die Beklagte hat ihren Vertriebspartnern bei den Verhandlungen mit der Klägerin freie Hand gelassen und sie mit der Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut. Dies genügt, um den Untervertreter selbst dann als Erfüllungsgehilfen der Beklagten anzusehen, wenn er (auch) als Makler und zusätzlich als Finanzierungsvermittler für die Klägerin tätig gewesen ist. Im vorliegenden Fall war gerade die individuelle Beratung der Klägerin anhand des Besuchsberichtes und des Berechnungsbogens (Bl. 107 ff.) wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss des Geschäfts. Erst hierdurch und durch die Darstellung, die Belastungen aus dem Immobilienkauf seien tragbar, wurde für sie der Anreiz geschaffen, mit vermeintlich geringem Aufwand Wohnungseigentum als Kapitalanlage zu erwerben. Der Immobilienvermittlungsvertrag schließt deshalb unter den hier vorliegenden besonderen Umständen des von der Beklagten initiierten Vertriebskonzepts nicht aus, dass mit der Beklagten als Verkäuferin ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist.
Mit der Beratung anhand der Besuchsberichte wurde schließlich auch eine Tätigkeit im Pflichtenkreis der Beklagten als Verkäuferin wahrgenommen. Nach den Entscheidungen des BGH (NJW 2003, 1811, 1813; BGHR 2004, 75) kann sich die Beklagte nicht mit Erfolg darauf berufen, Angaben zu den Belastungen aus dem Immobilienerwerb seien stets der Anbahnung der Finanzierungsverträge zuzuordnen. Dies gilt nämlich nicht, wenn – wie hier – Informationen über angeblich geringe Finanzierungsbelastungen während der Verhandlungen über den Kaufvertrag als Erwerbsanreiz genutzt werden. Das Zustandekommen eines Beratungsvertrages ist im Übrigen nicht an einen bestimmten Beratungsgegenstand gebunden, maßgeblich ist der sachliche Zusammenhang mit dem angestrebten Geschäft.
Liegt danach ein Beratungsvertrag mit der Beklagten vor und hat sie auch über § 278 BGB für Verletzungen der Beratungspflichten einzustehen, steht auch die Klausel in § 8 des Kaufvertrags einer Haftung nicht entgegen, denn es widerspräche Treu und Glauben, wenn man zwar auf der einen Seite über einen Beratungsvertrag Pflichten der Beklagten begründet und ihr dann in einem weiteren Schritt durch eine formularmäßige Freizeichnungsklausel die Möglichkeit eröffnen würde, sich von diesen Pflichten durch eine derartige Erklärung wieder zu befreien (§ 11 Nr. 7 AGBGB a. F. – nach dem Wortlaut von § 8 des Vertrages bezieht sich der Haftungsausschluss auch auf grobes Verschulden, eine geltungserhaltende Reduktion ist unzulässig).
Zu den Beratungspflichtverletzungen:
Das folgt zwar nicht allein aus der Finanzierungsdauer von wenigstens 27 bis 30 Jahren (dazu bereits Senatsurteil 16 U 127/04) und auch nicht aus den ansteigenden Bausparraten, deren Dynamik unten auf dem Besuchsbericht – wenn auch erst mit einiger Mühe – erkennbar war.
Darüber hinaus fehlen in dem Besuchsbericht weitere mit Sicherheit zu erwartende Aufwendungen, die mit dem Erwerb der Wohnung nach dem hier verwendeten Konzept zwangsläufig verbunden sind. Dies sind die WEG-Verwaltergebühren, die Instandhaltungsrücklage sowie die Gebühren für die Mietpoolverwaltung. Diese sind – wie dem Senat aus anderen vergleichbaren Verfahren bekannt ist (vgl. etwa 16 U 193/04) – mit wenigstens 100 bis 150 DM realistisch zu veranschlagen und hätten als weitere Belastung auch in dem Besuchsbericht genannt werden müssen, um dem Erwerber ein zutreffendes Bild des nötigen eigenen Aufwandes vor Augen zu führen.
b) Ein Beratungsfehler liegt weiter – wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat – darin, dass die Klägerin pflichtwidrig nicht über die im gezahlten und voll finanzierten Kaufpreis enthaltene und dort einkalkulierte Zinssubvention und den weiteren Zuschuss an HMG (9.408 DM und 3.360 DM) aufgeklärt worden ist. Diese Zuschüsse ergeben sich aus der von der Klägerin vorgelegten offenbar internen Vormerkung für den Kauf der Wohnung (Bl. 114), aus dem sich die Kalkulation des später beurkundeten Kaufpreises von 154.560 DM ergibt. Das bedeutet, dass die Klägerin mit dem von ihr finanzierten Kreditaufwand von insgesamt 178.000 DM indirekt auch noch die von der Beklagten in den Preis eingestellte Zinssubvention und einen weiteren Zuschuss in Höhe von insgesamt 12.768 DM finanzierte. Dadurch sollte offenbar der für die Klägerin dargestellte Zinsaufwand und die Kosten optisch niedrig gehalten werden, was Eingang in den Besuchsbericht und die Beispielberechnung fand. Dabei wurde die Klägerin darüber getäuscht, dass in dem Kaufpreis bereits Zuschüsse kalkuliert waren, die sie dann auch noch selbst durch Kreditaufnahme finanzieren musste. Dass hier eine Zinssubvention einkalkuliert war, ergibt sich zudem aus dem vorgelegten „Beschlussbogen“ der Badenia vom 6. Oktober 1994 (Anlage 13 AB) und der dem Senat bekannten Vertriebsvereinbarung über das Objekt Emden, Gorch-Fock-Str./Gottfried-Keller-Str., die in dem heute verhandelten Parallelfall 16 U 234/05 vorgelegt worden ist. Darin ist eine im Kaufpreis kalkulierte Verwaltergebühr von 50 DM/qm und eine „tatsächlich gezahlte Zinssubvention“ bis ca. 139 DM/qm vereinbart. Die Beklagte kann deshalb nicht damit gehört werden, die Zahlung der Zinssubvention sei nicht belegbar. Dementsprechend hat die Beklagte in der Berufung dazu auch keine Ausführungen mehr gemacht und die Feststellungen des Landgerichts insoweit auch nicht angegriffen.
Es kommt hinzu, dass der Erwerber den Beitritt zum Mietpool bis zur Rückzahlung des Vorausdarlehens nur mit Zustimmung der Badenia kündigen durfte, er sich mithin während der Vertragsdauer jeglicher Einflussnahme auf die Vermietung und Verwaltung seiner Wohnung begab. Auf den Leerstand seiner eigenen und der übrigen Wohnungen konnte er keinen Einfluss ausüben.
Im Übrigen bestand das Risiko des Mietpools und der damit verbundenen Abwicklung gerade auch darin, dass die vom Mietpoolverwalter kalkulierte voraussichtliche Nettomiete zur Bedienung des Vorausdarlehens an die Badenia gezahlt wurde und damit die Gefahr bestand, dass die Miete zu hoch kalkuliert war. Auch das ergibt sich aus der Abrechnung für 1995, die im Ergebnis einen negativen Saldo ausweist, der von den Eigentümern ausgeglichen werden musste.
Angesichts der dargestellten Beratungsfehler, die die Beklagte gemäß §§ 276, 278 BGB zu vertreten hat, hätte die Klägerin die Eigentumswohnung nicht erworben.
Die Beklagte ist deshalb zum Schadensersatz verpflichtet und hat die Klägerin so zu stellen, als hätte sie vom Vertragsabschluss abgesehen (BGH, Urt. v. 27. November 1998, V ZR 344/97, BGHZ 140, 111).
Vereinnahmte Mieten sind darauf nicht anzurechnen, weil die Zinsen und weiteren Kosten mit Sicherheit über den im Mietpool erteilten Gutschriften gelegen haben. Zu den Steuervorteilen verweist der Senat auf die Gründe des Urteils vom 8. März 2005 (16 U 193/04 = OLGR Celle 2005, 262).
Ebenso bestätigt sieht sich der Senat in den Ausführungen des BGH zu den aufklärungspflichtigen Risiken des Mietpools (a. a. O., Umdruck Seite 11). Danach muss bei dem Mietpool nicht nur das – anteilige – Risiko, dass andere Wohnungen nicht vermietet werden, bei der Berechnung des Eigenaufwandes nicht nur angesprochen, sondern auch z. B. in Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den Belastungen angemessen berücksichtigt werden. Gerade das ist hier nicht geschehen, wie sich unschwer dem Besuchsbericht und der Beispielsrechnung entnehmen lässt, denn darin ist schlicht von einer Netto-Mieteinnahme nach Abzug aller Kosten in Höhe von 497 DM die Rede. Eine solche war aber – wie ausgeführt – bei realistischer Betrachtung nicht ernsthaft und einigermaßen sicher zu erzielen. Das belegt auch anschaulich bereits die Mietpoolabrechnung für das Jahr 1995, die eine Unterdeckung ausweist. Es kommt deshalb nicht entscheidend darauf an, ob und in welcher Höhe der Mietpool tatsächliche Zahlungen an die Bank zur Zinsleistung auf das Vorausdarlehen erbracht hat, sondern welche Einnahmen realistisch erzielt werden konnten. Gerade das Risiko geringerer Einnahmen – dargestellt in Form eines Abschlages in der Beispielrechnung oder dem Besuchsbericht – hätte den Erwerber erst hinreichend vor dem Risiko warnen können, der mit dem Beitritt zum Mietpool zwangsläufig verbunden war. Er hätte dann auch erst ersehen können, dass die berechnete monatliche Belastung sich entsprechend erhöht. Gerade dies zu vermeiden, war das Ziel der Beklagten und des von ihr im Zusammenwirken mit der Beklagten zu 2 und der Heinen und Biege Gruppe verfolgten Vertriebskonzeptes, wie der Senat bereits mehrfach ausgeführt hat. Die damit – zurückhaltend ausgedrückt – geschönten Zahlen im Besuchsbericht waren darauf angelegt, den potentiellen Erwerber davon zu überzeugen, dass er das Objekt mit geringem Aufwand und ohne Eigenkapital zum Zwecke der Alterssicherung und zur Steuerersparnis kaufen und vor allem auch halten könne. Das war allerdings unzutreffend.
In gleicher Weise gelten diese Erwägungen für die gleichfalls im Besuchsbericht fehlenden Angaben zu zwangsläufigen weiteren Belastungen für WEG-Verwaltergebühren, Instandhaltungsrücklagen und Gebühren für die Mietpoolverwaltung. Der potentielle Erwerber – und das war gerade das Ziel der Vermittlungstätigkeit der Heinen und Biege-Gruppe und deren Untervermittler – wurde und sollte gerade durch „überzeugenden“ Zahlen im Besuchsbericht oder der Beispielsrechnung davon überzeugt werden, dass der Erwerb der Wohnung ein lohnendes und mit wenig Aufwand zu finanzierendes Geschäft war. Es hätte deshalb zu einer korrekten Aufklärung gehört, dass auch diese zwangsläufigen weiteren Kosten in die Berechnung eingestellt werden, denn nur dann konnte der Erwerber überhaupt zuverlässig abschätzen, ob der Kauf für ihn bei den gegebenen finanziellen Möglichkeiten überhaupt machbar und zumutbar war.
Eine geradezu arglistige Täuschung des Erwerbers liegt in der oben zu Ziffer 3 b) abgehandelten Zinssubvention und dem weiteren Zuschuss an HMG, der im vorliegenden Fall – ebenso wie in der Sache 16 U 284/05 – insgesamt 12.768 DM betrug und – wie senatsbekannt aus jenem Verfahren beiden Beklagten aufgrund der dort vorliegenden Unterlagen bekannt war – auf den Kaufpreis aufgeschlagen worden war, so dass er insgesamt 154.560 DM betrug. Die Klägerin wurde durch diese Verkaufsmasche allerdings vorsätzlich darüber getäuscht, dass sie mit dem so erhöhten Kaufpreis, der voll finanziert wurde, letztlich doch die auf diese Weise optisch niedrigen Zinsen aus dem Vorausdarlehen wieder mitfinanzierte, wodurch die monatliche Belastung sich als tragbar darstellen sollte.
Die Berufung der Beklagten zu 1 erweist sich damit insgesamt als unbegründet.
Berufung der Beklagten zu 2:
Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH WM 2005, 72, Rdn. 32 ff., zitiert nach juris) ist die kreditgebende Bank bei steuersparenden Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Nur ausnahmsweise können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfalles ergeben. Das ist zu bejahen, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung an den Bauträger (oder Verkäufer) als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann BGH XI ZR 6/04 vom 16. Mai 2006 – NJW 2006, 2099 ff.).
Aus den beim Senat bereits entschiedenen Fällen der sog. Schrottimmobilien und aus den noch anhängigen zahlreichen Verfahren mit im wesentlichem vergleichbarem Sachverhalt über zahlreiche Objekte in Deutschland, in denen stets die Beklagte als Wohnungsverkäufer, die Mitarbeiter oder Untervertreter der Heinen und Biege Firmen als Vermittler und die Badenia (Beklagte zu 2) als finanzierende Bank auftraten, folgt, dass zwischen den Beteiligten eine ständige Geschäftsbeziehung derart bestand, dass die Vermittler den Absatz der Wohnungen der Beklagten zu 1 betrieben, wobei in vielen Fällen – so auch hier – eine Vertriebsvereinbarung bestand (Anlage K 17, Bl. 100) und die vor Ort tätigen Vermittler schon nach dem ersten Kontakt nahezu vollständig ausgearbeitete Vertragsunterlagen vorgelegt haben, u. a. auch die entsprechenden Darlehensanträge der Beklagten zu 2 (K 7, Bl. 45 ff.). Bereits daraus und aus der ebenfalls mehrfach vorgenommenen Finanzierung von Eigentumswohnungen aus dem Objekt Emden durch die Beklagte ergibt sich unschwer und unzweideutig, dass die vom BGH genannten Voraussetzungen hier erfüllt sind (ebenso KG, Urteil v. 24. November 2006, 21 U 121/04, Seite 13). Im Übrigen spricht dafür auch die von der Klägerin bereits in der Klageschrift dargelegte persönliche und wirtschaftliche Verflechtung zwischen der Verkäuferin, der Bank und auch der den Vertrieb besorgenden Heinen & Biege-Gruppe. In allen Fällen war von Beginn an vorgesehen, dass die Finanzierung allein durch die Badenia erfolgen sollte (Finanzierungsvermittlungsauftrag, Bl. 44).
In Übereinstimmung mit dem Oberlandesgericht Karlsruhe und – wie dem Senat bewusst ist – im Gegensatz zur nahezu einhelligen Ansicht der Oberlandesgerichte bejaht der Senat indessen Aufklärungspflichten im Hinblick auf die konkrete Ausgestaltung des Mietpools, die dem Erwerber die wirtschaftliche Verwertung des Objekts über mehr als ein Jahrzehnt faktisch entzogen hat. Das ergibt sich aus folgenden Vertragsbestimmungen (Anlage K 22):
keine ordentliche Kündigung des MP-Vertrages vor Ablauf von fünf Jahren (§ 13),
die Möglichkeit des Verwalters, über Reparaturen im Sondereigentum zu entscheiden,
die Möglichkeit des Verwalters, über Modernisierungsmaßnahmen im Sondereigentum zu entscheiden,
die Möglichkeit des Verwalters, das Konto des Mietpools um bis 20 % einer Jahresnettomieteinnahme zu überziehen (§ 6),
das Recht des Verwalters, bei anderen Eigentümern nicht eintreibbare Beträge und Forderungen auf die anderen Mietpoolteilnehmer als Kosten zu überwälzen,
das Recht des Verwalters, Kosten für Reparaturen am Sondereigentum umzulegen.
Das Recht des Verwalters, Reparaturen im Sondereigentum vorzunehmen, steht zwar nicht wörtlich – aber sinngemäß – im Vertrag und ist faktisch so gehandhabt worden.
Zwar ist davon auszugehen, dass sich die Mietpoolverwaltung nicht geweigert, sondern sich im Gegenteil kooperativ und erfreut gezeigt hätte, wenn die jeweiligen Eigentümer sich um besonders solvente Mieter gekümmert und sie als Mieter vorgeschlagen hätten oder ein Eigentümer beschlossen hätte, für 10.000 EUR ein neues Badezimmer einzubauen. Gleichwohl aber wären den Klägern derartige Bemühungen praktisch nicht zugute gekommen, weil, wie das OLG Karlsruhe (S. 30) zutreffend hervorgehoben hat, bei einer von den Käufern bewirkten Mieterhöhung um 50 EUR durch Gestellung eines besonders zahlungskräftigen Mieters davon lediglich etwa 0,45 EUR pro Monat ihnen zugute gekommen wäre. Das ergibt sich aus der minimalen Beteiligung jedes Eigentümers am Mietpool und verändert sich in den einzelnen Fällen nur im Cent-Bereich. Insgesamt lässt sich deshalb sagen, dass sie Einflussmöglichkeiten auf die Rendite nicht mehr hatten und eben auch keinen Anlass für an sich sinnvolle oder gar notwendige Modernisierungsmaßnahmen.
Nach den Darlehensverträgen bedurfte die Kündigung des Mietpools – abgesehen von der ohnehin fünfjährigen Bindung an den Mietpoolverwalter – aber der Zustimmung der Beklagten bis zur Rückführung des Vorausdarlehens (K 14 – Bl. 77).
Da – wie in 16 U 127/04 und 126/04 OLG Celle ausführlich dargelegt – und auch gar nicht streitig, mit der Zuteilung des ersten Bausparvertrages frühestens nach zwölf Jahren zu rechnen war und dann erst mit der Ansparung des zweiten Bausparvertrages begonnen wurde, dessen Zuteilungsreife jedenfalls nicht vor dem 20. Jahr nach der Kreditaufnahme bei der Beklagten erfolgte, bedurfte der Austritt aus dem Mietpool 20 Jahre lang der Zustimmung der Beklagten (K 14 – Bl. 74, 77).
Nach Auffassung des Senats ist es auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens gerechtfertigt anzunehmen, dass eine Mietpoolkonstruktion, durch die Erwerbern einer Eigentumswohnung praktisch in vollem Umfang die Verfügungsbefugnis über die mit dem Kredit erworbene Immobilie über zwei Jahrzehnte entzogen wird, absolut unüblich ist – die fachkundige Beklagte zu 2 hat auch nicht behauptet, obwohl das Problem stets diskutiert worden ist, etwas annähernd Vergleichbares habe es in Deutschland schon gegeben. Für die damit verbundenen Risiken von entscheidender Bedeutung war insbesondere die Regelung, wonach der Mietpoolverwalter über die Modernisierung des Sondereigentums entscheiden durfte. Insgesamt sind somit dem Eigentümer nahezu sämtliche Befugnisse, die aus dieser Stellung resultieren, mit Ausnahme des Verkaufes der Wohnung, für mehr als ein Jahrzehnt entzogen worden.
Es kann auch keinem vernünftigen Zweifel unterliegen, dass die Beklagte zu 2 für diese konkreten Mietpoolbedingungen verantwortlich ist, wobei nach der Lebenserfahrung davon ausgegangen werden muss, dass sie an ihrer Formulierung mitgewirkt hat, auf jeden Fall aber insofern, als sie auf einem Beitritt der Käufer bestanden (K 14 – Bl. 77) und die Auszahlung des Darlehens vom Beitritt zum Mietpool zu diesen konkreten Bedingungen verlangt hat. Dieser Umstand gewinnt umso größeres Gewicht, als es sowohl eine personelle als auch eine finanzielle Verflechtung wohl zwischen der Beklagten zu 2 und der Beklagten zu 1 als auch der Firma Heinen & Biege gab, weil Herr Agustini Vorstandsmitglied der Beklagten zu 2, Aufsichtsratsvorsitzender der Beklagten zu 1 und Beiratsmitglied der Firma Heinen & Biege war (PwC-Bericht Seite 8). Wie sich aus dem PwC-Bericht Deutsche Revision (vom Vorstand der Beklagten selbst in Auftrag gegeben) und dem Ba-Fin-Bericht ferner ergibt, war die Beklagte zu 2 an der Beklagten zu 1 mit 30 % beteiligt und hat ferner eine indirekte Finanzierung der Firma Heinen & Biege vorgenommen, weil sie, wie sich aus dem Schreiben vom 21. Juni 1996 ergibt, alles Erforderliche zu tun bereit war, um das Geschäft der Heinen & Biege zu fördern und dafür Sorge zu tragen, dass die offenen Beträge der BFG-Bank AG zur Verfügung gestellt würden, ein Verhalten, in dem der PwC-Bericht eine harte Patronatserklärung der Beklagten zu 2 sieht. Darüber hinaus hat die Beklagte zu 2 in Höhe von 5 Mio. DM für die Verbindlichkeiten der Heinen & Biege gebürgt. Zu den Gründen der Aufnahme der Geschäftsverbindung zu Heinen & Biege gehörte es, dass die Badenia gegenüber der ALLWO in der Verpflichtung stand, den Vertrieb von deren Wohnungsbeständen zu übernehmen und zu organisieren, für diese Aufgabe war Heinen & Biege vorgesehen (PwC-Bericht S. 8). Hinsichtlich der personellen Verflechtung ist zu ergänzen, dass Vorstandsmitglied A. im Aufsichtsrat der ALLWO Mitglied des Investitionsausschusses war, in dem wesentliche Entscheidungen zum Wohnungsverkauf und Vertrieb gefasst wurden.
Im Jahre 1994 wurde die Beklagte zu 2 zum ersten Mal auf negative Entwicklungen des Mietpools aufmerksam, weil die Sparkasse Gütersloh auf Ablösung der aufgelaufenen Darlehen drängte und die Beklagte zu 2 sich entschied, die dort bestehenden Darlehen durch Gewährung eigener Darlehen an die betroffenen Mietpools abzulösen (Wissensvorsprung). Da die Aufnahme dieser Darlehen nicht von der Ermächtigung des Verwalters in der Mietpoolvereinbarung gedeckt war, wurden die einzelnen Mietpoolteilnehmer nachträglich zur Erteilung einer Vollmacht zur Aufnahme des Vorausdarlehens bei der Beklagten zu 2 in Höhe des auf sie entfallenden Anteils und zum Abschluss eines Bausparvertrages aufgefordert. Soweit die einzelnen Eigentümer keine Vollmachten erteilten, wurde seitens von Heinen & Biege eine Barhinterlegung in entsprechender Höhe bei der Beklagten zu 2 durchgeführt (PwC-Bericht S. 10). Den Mietpoolteilnehmern wurde unter anderem von Heinen & Biege mitgeteilt, die Funktionsweise des Mietpools bringe es mit sich, dass das Konto überwiegend unter Inkaufnahme einer Unterdeckung geführt werde müsse, das Darlehen sei bei der Beklagten zu 2 aufgenommen worden, um die mit der Unterdeckung verbundene Zinsbelastung so gering wie möglich zu halten.
In dem PwC-Bericht heißt es im Übrigen (S. 25), eine Aufklärungspflicht der Beklagten zu 2 könnte darüber hinaus bestanden haben, weil sie wusste, dass die Heinen & Biege mehr ausschüttete als tatsächlich eingenommen.
Wie sich dem PwC-Bericht ferner entnehmen lässt, gewährte die Beklagte zu 2, obwohl die drohende Insolvenz der Heinen & Biege seit 1998 spätestens absehbar war, ungesicherte Provisionsvorschüsse und Darlehen an die Heinen & Biege, die im Jahre 1998 24 Mio. DM betrugen (PwC-Bericht S. 30). Aus oben genannten Tatsachen folgt, dass die Heinen & Biege spätestens seit 1995 von der Beklagten zu 2 finanziell abhängig war, zumal die Insolvenz von Heinen & Biege erfolgte, nachdem die Beklagte zu 2 keine Liquiditätshilfe mehr gewährte. Da die Beklagte zu 2 wusste, dass die Geltendmachung von Schadensersatzforderungen wegen Mängeln des Objekts aufgrund der Liquiditätsschwierigkeiten und der drohenden Insolvenz von Heinen & Biege für die Erwerber der Eigentumswohnung nicht erfolgversprechend war, hat sie ihr eigenes wirtschaftliches Risiko auf die Darlehensnehmer verlagert und gleichzeitig die finanzielle Durchführung des Projekts beherrscht (PwC-Bericht Seite 9 – starke Einflussnahme der Beklagten auf Heinen & Biege).
Die Beklagte zu 2, die Beklagte zu 1 und die Vertriebsvermittler Heinen & Biege waren personell verflochten, die Beklagte zu 2 hatte entscheidenden Einfluss dadurch, dass A. in Schlüsselpositionen sowohl der Beklagten zu 1 als auch der Heinen & Biege war. Die Beteiligten waren zudem wirtschaftlich verflochten, indem die Beklagte zu 2 an der Beklagten zu 1 zu 30 % beteiligt war und an der Heinen & Biege nach Maßgabe des zuvor zitierten PwC-Berichts. Somit liegen hier nach Auffassung des Senats sämtliche vier vom Bundesgerichtshof geforderten Kriterien kumulativ vor, weil sich die Überschreitung der besonderen Rolle als Kreditgeber – durch personelle (seit 1997 kaum eine Besprechung bei Heinen & Biege ohne die Beklagte und deren Strohmann (PwC-Bericht Seite 33, Seite 34, Rz. 144) und wirtschaftliche Verflechtung mit den Vertriebsfirmen und Verkäufern – der Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes durch Entziehung der dem Eigentümer zustehenden Verwaltungsbefugnisse seiner Immobilie, der Interessenkollision in dem Sinne, dass die Beklagte zu 2 an der Beklagten zu 1 und der Vertriebsfirma Heinen & Biege wirtschaftlich beteiligt war, und zwar auch noch, als das Insolvenzrisiko ab 1998 mit den Händen zu greifen war (dazu insbesondere PwC-Bericht Seite 30 ff., Rz. 128, 129, 131).
Die im Besuchsbericht und Berechnungsbeispiel genannte Miete, die dort keineswegs – wie die Beklagte geltend machen will – etwa als unsicherer Abschlag auf die Auszahlungen des Mietpools bezeichnet war, war eben gerade nicht sicher zu erreichen, weil sie gerade von der Qualität des Pools und der Poolverwaltung abhing und insbesondere wegen der Sozialisierung von Leerständen zahlreicher Wohnungen, die notwendiger Weise zu einem deutlichen Abschlag der erzielbaren Miete und damit zu einem ebenso nötigen Aufschlag bei den beim Erwerber zu zahlenden Zuschüssen hätte führen müssen. Insoweit kann wegen der Einzelheiten auf die Ausführungen unter A. 1., 3. c) verwiesen werden.
Allerdings widerspricht die von der großen Mehrheit der übrigen Oberlandesgerichte vorgenommene Kausalitätsprüfung (wie hier aber OLG Oldenburg, 8 U 146 und 147/05, OLG Karlsruhe, zuletzt 15 W 56/06 vom 15. Januar 2007, Kammergericht, 21 U 121/04) nach Auffassung des Senats wesentlichen Prinzipien des Schadensersatzrechts. Der Bundesgerichtshof hat auch in seiner ersten grundlegenden Entscheidung aus dem Jahre 1988 die erwähnten Kausalitätsprüfung ausdrücklich auf der Grundlage eines Sachverhaltes entwickelt, bei dem die Kunden vorgetragen hatten, sie hätten bei richtiger Beratung eine andere Finanzierung gewählt (BGH WM 1989, 665 Rdn. 24), während im vorliegenden Fall mit Sicherheit davon auszugehen und auch vorgetragen ist, dass die Erwerber bei zutreffender Information über die Risiken das Objekt sich „aufklärungsrichtig“ verhalten (BGH MDR 2007, 74) und die Wohnung überhaupt nicht erworben hätten. Eine Begrenzung auf den Differenzschaden – Vergleich mit dem Nichtbeitritt zum Mietpool – auch in diesen Fällen würde eines der Grundprinzipien des Schadensersatzrechts für eine gesellschaftliche Gruppe (die Banken) außer Kraft setzen, nämlich die Kausalitätsprüfung dahin, wie sich die Vermögenslage darstellen würde, wenn die Pflichtverletzung nicht erfolgt wäre und der Käufer nicht erworben hätte, eine rechtliche Einordnung, die im Verhältnis zum Verkäufer seit vielen Jahrzehnten eine Selbstverständlichkeit ist (zuletzt BGH MDR 2007, 74). Im Übrigen wird auch in der Entscheidung BGH XI ZR 6/04 (Rdn. 61) vom Mai 2006 die hier vertretene Kausalitätsprüfung für möglich gehalten.
Das Oberlandesgericht Karlsruhe (4 U 50/02, S. 60 f.) hat im Einzelnen detailliert und überzeugend begründet, dass und warum die Beklagte zu 2 v o r s ä t z l i c h und systematisch die Verkehrswerte der zu finanzierenden Objekte falsch eingeschätzt hat – laut Ba-Fin-Bericht durchschnittlich um 40 %.
Die Beklagte zu 2 war zunächst einmal an der Ermittlung zutreffender Verkehrswerte deshalb nicht interessiert, weil das zu niedrigeren Kaufpreisen und Gewinnen der Beklagten zu 1, an der sie wirtschaftlich beteiligt war, geführt und den Absatz der betreffenden Wohnungen und damit auch die Summe der Darlehensverträge drastisch herabgesetzt hätte. Grundlage der fiktiven Wertfestsetzung waren die Beschlussbögen (Bl. 845, 846 d. A.), aus denen sich ergibt, dass nicht die nachhaltig erzielbaren Nettomieten, sondern die tatsächlichen Ausschüttungen, die sehr häufig überhöht waren, zur Grundlage der Verkehrswertermittlung gemacht wurden und eine Kontrolle und Überprüfung, inwieweit die Ausschüttungen realistisch und korrekt kalkuliert waren, gab es nicht. Das ergibt sich im Übrigen mit aller Deutlichkeit aus dem Ba-Fin-Bericht und übereinstimmend auch aus dem PwC-Bericht. Die überhöhten Verkehrswerte waren im Übrigen eine Folge der ca. 30 % des Kaufpreises betragenden Weichkosten, an denen allein die nach dem Vertriebskonzept an Heinen & Biege zu zahlenden Provisionen von 18,75 % beteiligt waren. In dem Ba-Fin-Bericht heißt es unter anderem (S. 52), es handele sich um eine systematische Überbewertung, die generell inhaltlich nicht nachvollziehbar seien. Anlass für die fiktive Wertfestsetzung war insbesondere das natürliche Interesse von Heinen & Biege, der Beklagten zu 1 und dem wirtschaftlich mit ihr verflochtenen Beklagten zu 2 an der Erzielung möglichst hoher Kaufpreise. Die Verkehrswertfestsetzungen sollten auch nicht ohne weiteres ersichtlich sein, was beispielsweise darin zum Ausdruck kommt, wie im Banken- und Bausparkassensystem unüblich, generell darauf verzichtet wurde, die Kaufverträge zu den Darlehensakten zu nehmen, sodass die Kaufpreise der erworbenen Immobilien aus den Darlehensakten nicht ersichtlich waren (Ba-Fin-Bericht S. 48). Wie das Oberlandesgericht Karlsruhe zutreffend annimmt, kann man im Hinblick auf die Übrigen von dem Ba-Fin-Bericht festgestellten Umstände daraus den Schluss ziehen, es sei darauf angekommen, zu vermeiden, dass externe Prüfer das System der fiktiven Verkehrswertfestsetzungen bereits aus einem Vergleich der Kaufpreise mit den höheren angenommenen Verkehrswerten aus den Darlehensakten hätten erkennen können.
Insgesamt ist angesichts der Feststellungen im Ba-Fin- sowie im PwC-Bericht bei lebensnaher Betrachtung auch nicht im Entferntesten davon auszugehen, dass die erheblich überhöhten Verkehrswertfestsetzungen auf Irrtümern beruhen, die jedermann hätten unterlaufen können.
Wie der Senat nicht verkennt, hat der Bundesgerichtshof allerdings bereits entschieden, dass die Beleihungswertermittlung des Immobilienobjekts durch das finanzierende Kreditinstitut nicht im Interesse des Erwerbers erfolgt und daher auch keine drittschützende Wirkung hat (BGH XI ZR 322/01).
Das kann allerdings für v o r s ä t z l i c h falsche Verkehrswertfestsetzungen zu dem Zweck der Erzielung eigener wirtschaftlicher Vorteile nicht gelten – soweit ersichtlich ist das vom BGH auch nicht entschieden worden. Es ist im Ausgangspunkt durchaus zutreffend, dass die Funktion der Beleihungswertermittlung nicht darin besteht, die Kaufentscheidung des Bankkunden in Bezug auf deren Wert und Gegenwert zu überprüfen, sondern der internen Willensbildung des Kreditinstituts dient sowie der im öffentlichen Interesse liegenden Sicherung der Existenzfähigkeit der betreffenden Kreditinstitute.
Wie dem Senat aus anderen Verfahren bekannt ist, haben die Vertreter unter anderem damit geworben, der Erwerb der Immobilie im Sinne eines risikolosen „Sorglos und Stressfrei-Paketes“ könne unbedenklich empfohlen werden, weil die Beklagte zu 2 die komplette Finanzierung einschließlich der Nebenkosten natürlich nicht anbieten würde, wenn sie sich nicht selbst davon überzeugt hätte, dass das Objekt seinen Preis auch wert sei. Auch wenn im vorliegenden Fall konkrete Feststellungen über eine entsprechende Aussage nicht getroffen werden können – wobei man realistischerweise sagen muss, dass die durchgeführten – und aus anderen Verfahren bekannten – Anhörungen und Zeugenvernehmungen zu diesem Komplex ohnehin ein Glasperlenspiel waren, weil sich weder die Käufer noch erst recht die Vermittler, die wöchentlich mehrere Gespräche geführt haben, nach mehr als zehn Jahren an Einzelheiten zu erinnern vermochten -, so lässt sich doch annehmen, dass es einen allgemeinen Bewusstseinsstand der Käufer dahin gibt, dass ein Kreditinstitut schon aus Gründen der eigenen Absicherung im Falle der zwangsweisen Verwertung der Immobilie kein Darlehen gewährt, wenn der Kaufpreis dem Verkehrswert nicht wenigstens annähernd entspricht, es sei denn, es seien zusätzliche Sicherheiten vorhanden, die dieses Risiko abdecken, ein Gesichtspunkt, der im Hinblick auf die Zielgruppe der Klein- und Mittelverdiener aber vollkommen unrealistisch war.
Nach alledem hält der Senat die Rechtsprechung zum fehlenden Drittschutz bei unrichtiger Verkehrswertermittlung jedenfalls dann nicht für angemessen, wenn sie v o r s ä t z l i c h erfolgt u n d zusätzlich der eigenen Gewinnmaximierung dient durch Beteiligung an der Firma, deren Verkäufe gefördert werden sollen, weil damit zugleich der selbstständige Haftungstatbestand des § 826 BGB zu bejahen ist. Es ist bisher auch nicht ernsthaft geltend gemacht worden, die Verkehrswertfestsetzungen hätten auch nur in etwa dem Wert der Immobilie entsprochen, die die Käufer in Kenntnis der Problematik auch nicht erworben hätten.
Ausgangspunkt ist die Vertriebskonzeption der Beklagten und der Firma Heinen & Biege, neue Käuferschichten mit geringem und mittlerem Einkommen für den Erwerb derartiger Immobilien zu erschließen, denen bisher solche Wohnungen noch nicht „angedient“ worden waren. Zentrale und unerlässliche Voraussetzung dieses Konzepts war es indessen, eine optisch niedrige Belastung glaubhaft zu machen, um den betreffenden Interessenten den Erwerb trotz ihres teilweise geringen, teilweise nur mittleren Einkommens schmackhaft zu machen. Eben diesen Zweck hatte auch die dargestellte Zinssubvention, die für jedermann ersichtlich (in Gutachten anderer Verfahren auch ausdrücklich erwähnt) die Funktion hatte, den vereinbarten Darlehenszins und die daraus folgende anfängliche monatliche Belastung für die ersten fünf Jahre niedrig zu halten, denn danach ergab sich nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ohnehin die zwingende Verpflichtung des Erwerbers, nunmehr Zinsen nach Maßgabe der tatsächlichen Lage am Kapitalmarkt zu zahlen. Wenn deshalb beispielsweise in einem Berechnungsbeispiel dem Käufer suggeriert wurde, die monatliche Belastung betrage vor Steuern 350 DM und nach Steuern 170 DM, so wären diese Zahlen ohne die Zinssubvention nicht zu halten gewesen. Hätte dort aber eine Belastung von 450 DM und 280 DM gestanden, wären die Verkaufschancen drastisch gesunken.
Die Beklagte ist damit ebenso wie die Beklagte zu 1 zum Schadensersatz verpflichtet. Zur Schadenshöhe kann auf die obigen Ausführungen und diejenigen des Landgerichts verwiesen werden.
Die Zulassung der Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO (Mietpool) und insbesondere Abs. 1 Nr. 2 (Verkehrswertfestsetzung, Zinssubventionen) geboten, weil auch die neuere Rechtsprechung der Mehrheit der Oberlandesgerichte die ihnen zugänglichen Informationen des Ba-Fin- sowie des PwC-Berichtes zu entsprechenden rechtlichen Schlussfolgerungen nicht veranlasst hat und damit die Einheitlichkeit der Rechtsprechung nicht gewahrt ist.

References: BGH 
 BGH 
 § 278
 § 8
 § 8
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 826
 § 543