Source: http://www.notisum.se/rnp/domar/hd/HD981675.htm
Timestamp: 2018-04-22 06:53:12+00:00

Document:
Högsta domstolens referat NJA 1981 s 675 (nr 71)
I mål om ersättning enligt 12 kap 57 § JB för förlust vid upphörande av hyresrätt till annan lägenhet än bostadslägenhet har annan uppsägningsanledning än sådan som angivits i uppsägningshandlingen ansetts ej kunna upptas till prövning. 12 kap 58 § 1 och 2 st JB.
12 kap. 57 § jordabalken (1970:994); 12 kap. 58 § 1 st. jordabalken (1970:994); 12 kap. 58 § 2 st. jordabalken (1970:994); NJA 1967 s. 441
(Jfr 1967 s 441 och 1974 s 370)
Aktiebolaget Albin H hyrde enligt skriftliga hyresavtal av köpmannen Einar M affärslokal och lagerutrymmen i tomten nr 14 i kvarteret Lyckan med adress Hantverkaregatan 35 i Norrköping. Årshyran utgjorde sedan d 1 okt 1972 sammanlagt 13 800 kr, varav för affärslokalen 12 300 kr och för lagerlokalen 1 500 kr. Den 23 mars 1974 tillställde Einar M bolaget en uppsägningshandling av följande lydelse:
Härmed uppsäges de mellan oss gällande hyresavtalen beträffande dels den av Eder förhyrda affärslokalen och dels den av Eder förhyrda lagerlokalen i kvarteret Lyckan tomt nr 14 med adress Hantverkaregatan 35-Kyrkogatan 37 till d 1 okt 1974.
Villkoret för att hyresavtalet skall förlängas är, att hyresavtalet beträffande lagerlokalen ändras så att av avtalet klart framgår att bränslekostnaden för uppvärmning ej ingår i hyran. Såsom villkor för förlängning av avtalet beträffande affärslokalen kräves att hyran fr o m d 1 okt 1974 utgår med 20 000 kr per år. I övrigt skall avtalet gälla på oförändrade villkor, men utformas så att det klart framgår att kostnaden för uppvärmning ej ingår i hyran.
Därest Ni inte accepterar villkoren för fortsatt förhyrning och inte heller går med på att flytta från lokalen utan ersättning enligt 12 kap 57 § JB, har Ni att inom två månader från denna uppsägning hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.
Bolaget hänsköt tvisten till hyresnämnden i Östergötlands län för medling. Enighet om hyran kunde inte uppnås, men hyresnämnden medgav bolaget anstånd med avflyttningen till d 30 juni 1975. Bolaget avflyttade dock redan d 31 jan 1975.
Efter stämning å Einar M yrkade bolaget vid Norrköpings TR, fastighetsdomstolen, förpliktande för Einar M att till bolaget utge 93 179 kr 95 öre jämte ränta. Bolaget gjorde gällande att Einar M för förlängning av hyresavtalen krävt hyra som inte var skälig och att Einar M därför enligt 12 kap 57 § JB var skyldig att i skälig omfattning ersätta bolaget dess förlust på grund av hyresförhållandets upphörande.
Einar M bestred käromålet.
TR:n förordnade att genom särskild dom skulle prövas frågan huruvida Einar M var jämlikt nyssnämnda lagrum skyldig att ersätta bolaget dess förlust på grund av hyresförhållandets upphörande. Bolaget yrkade att TR:n måtte förklara att sådan ersättningsskyldighet åvilade Einar M. Einar M bestred bolagets yrkande.
Till utveckling av sin talan anförde bolaget bl a följande. Bolaget, som driver musikhandel med försäljning av musikinstrument och noter, har en riksomfattande kedja med 28 butiker. Bolaget hyrde ifrågavarande lokaler åtminstone sedan d 1 juni 1959. Så snart Einar M i början av 1969 blivit ägare till fastigheten, tog han med bolaget upp frågan om bolagets flyttning till andra lokaler. Einar M hade nämligen i intillgränsande lokaler en TV- och radiorörelse och behövde expandera. Önskemålen från Einar M:s sida växte allt starkare, i synnerhet i slutet av 1973 och början av 1974, och Einar M talade ständigt om saken med företrädare för bolaget. Han erbjöd ersättningslokaler, och det gick t o m så långt, att han skickade in folk i bolagets affär för att göra uppmätningar och annat. - Sedan Einar M sagt upp hyresavtalen och bolaget hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling, ägde förhandling rum inför nämnden d 16 sept 1974. Därvid ändrade Einar M villkoren för förlängning av hyresförhållandet på så sätt, att han i hyra för båda lokalerna krävde sammanlagt 20 000 kr exkl värmekostnader. Enighet om hyran kunde ej uppnås. Bolaget begärde anstånd med avflyttning t o m juni 1975 med rätt för bolaget att efter förhandsmeddelande till Einar M frånträda lokalerna under uppskovstiden. Hyresnämnden beslöt i enlighet med bolagets yrkande. Efter överenskommelse mellan parterna avflyttade bolaget från lokalerna imjanuari 1975. I anslutning till avflyttningen påbörjade Einar M omgående ändringsarbeten i affärslokalen. - Bolaget gör gällande, att skälig årshyra, inkl värmekostnader, var högst 15 000 kr för affärslokalen och 1 500 kr för lagerlokalen. - Efter förhandlingen inför hyresnämnden har Einar M vidgått, att orsaken till uppsägningen var att bolaget skulle tvingas flytta från lokalerna.
Einar M genmälde bl a följande. Einar M har i ett par tiotal år drivit radio- och TV-rörelse med lokaler dels i den ifrågavarande, av Einar M ägda fastigheten och dels i en fastighet i det söder därom belägna kvarteret Spiralen. - Såsom bolaget vitsordat har det för bolaget stått klart, att Einar M behövde lokaler i fastigheten. Detta behov var bakgrunden till hans uppsägning av hyreskontrakten. Men Einar M förstod också, att bolaget hade press på sig att stanna kvar, och det ville han inte motsätta sig, om han fick en skälig hyra för lokalerna. Den hyra Einar M begärde i sin d 25 mars 1974 dagtecknade uppsägningsskrift var skälig och motsvarade marknadsvärdet på lokaler av ifrågavarande slag med det läge lokalerna hade. Einar M var beredd att låta bolaget sitta kvar under förutsättning att bolaget ville betala marknadsmässig hyra, och Einar M visste, att han själv skulle få betala sådan hyra, om han stannade kvar i de lokaler han då förhyrde i kvarteret Spiralen. - Einar M gör gällande, att han iakttagit vad som behövs för att den skedda uppsägningen skall godtas. Han har själv haft behov av lokalerna i fråga, och detta har bolaget känt till. Uppsägningen var därför befogad. I uppsägningsskriften har Einar M angivit på vilka villkor han godtog förlängning av hyresförhållandet. Den begärda hyran var marknadsmässigt skälig. Einar M har jämväl erbjudit bolaget andra lokaler, med vilka bolaget skäligen kunnat åtnöjas. Einar M hävdar vidare, att hyresförhållandet inte upphört förrän d 1 febr 1975. Hyresnämnden medgav bolaget att kvarsitta i lokalerna till d 30 juni 1975, och därigenom kom hyresavtalen att förlängas. Emellertid tillskrev bolaget Einar M d 10 jan 1975 och uppsade de sålunda förlängda hyresavtalen till upphörande med utgången av januari 1975. Einar M godtog denna uppsägning, och bolaget lämnade lokalerna d 31 jan 1975. Först därigenom har hyresförhållandet, på uppsägning av bolaget, upphört. Av anförda skäl är bolaget inte berättigat till ersättning enligt åberopat lagrum.
Bolaget, som förklarade sig vidhålla att hyresavtalen upphört i följd av uppsägning från Einar M:s sida, bestred avseende vid Einar M:s invändning, att uppsägningen varit befogad med hänsyn till hans eget behov av lokalerna och att ersättningsskyldighet därför inte skulle komma i fråga. Härutinnan anförde bolaget vidare: Bolaget ifrågasätter visserligen inte att Einar M behövde lokalerna för egen del. Emellertid har han inte som grund för uppsägningen åberopat detta behov. Einar M är därför nu förhindrad att till befrielse från ersättningsskyldighet gentemot bolaget åberopa, att han haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. TR:n (rådmannen Falkman och de tre nämndemännen) anförde i dom d 14 nov 1977 under rubriken Domskäl: I målet är ostridigt, att Einar M lagligen uppsagt hyresavtalen till upphörande d 1 okt 1974. Den omständigheten att hyresnämnden med stöd av 12 kap 59 § JB medgivit bolaget uppskov med avflyttningen innebär uppenbarligen inte att hyresavtalen blivit förlängda. De har alltså upphört sagda dag.
Ostridigt är även att bolaget, som inte velat lämna de förhyrda lägenheterna utan att få ersättning enligt 12 kap 57 § JB, inom tid som föreskrives i 12 kap 58 § samma balk hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling. Eftersom bolaget inte godtagit den hyra, Einar M krävde för förlängning av hyresavtalen, har förlängning inte kommit till stånd. På grund härav är enligt huvudregeln i 12 kap 57 § JB Einar M skyldig att ersätta bolaget dess förlust på grund av hyresförhållandets upphörande - under förutsättning att av honom begärd hyra är att anse som icke skälig.
Vid övervägande av frågan om hyrornas skälighet antecknar TR:n följande.
När uppsägningen ägde rum, drev Einar M, sedan åtskilliga år, rörelse i radio- och televisionsbranschen med affärslokaler dels i omedelbar anslutning till den av bolaget förhyrda butikslokalen och dels i en närbelägen fastighet vid S:t Persgatan. Bolaget har inte ifrågasatt Einar M:s uppgivna behov av att komma i besittning av de till bolaget uthyrda lokalerna. Sedan bolaget avflyttat därifrån, har Einar M ostridigt tagit lokalerna i bruk för sin affärsrörelse. Vid angivna förhållanden kan med fullt fog antagas, att Einar M skulle ha haft laga stöd för att - utan att ådraga sig ersättningsskyldighet enligt förenämnda lagrum - villkorslöst uppsäga hyresavtalen för avflyttning. Enligt vad Einar M uppgivit, har han emellertid varit införstådd med att bolaget kunde vara angeläget om att inte behöva lämna lokalerna och har han därför valt att inte motsätta sig förlängning av hyresavtalen under förutsättning att bolaget godtog en hyreshöjning, som kompenserade Einar M för den marknadsmässiga hyra han själv räknade med att framdeles få vidkännas för lokalen vid S:t Persgatan.
Efter att ha redogjort för den utredning som förebragts i frågan om den begärda hyrans skälighet anförde TR:n vidare: Vid en samlad bedömning av vad sålunda upptagits finner TR:n inte styrkt, att den av Einar M för förlängning av hyresavtalen begärda hyran inte varit skälig. Bolagets yrkande såvitt nu är i fråga skall därför ogillas. I sitt domslut ogillade TR:n bolagets yrkande att Einar M skulle förklaras skyldig att jämlikt 12 kap 57 § JB ersätta bolaget dess förlust på grund av att mellan parterna gällande hyresavtal upphört.
Tingsfiskalen Nilsson var skiljaktig i fråga om domskälen och ansåg att stycket "När uppsägningen ägde rum ... vid S:t Persgatan" borde utgå.
Bolaget fullföljde talan i Göta HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.
Einar M bestred bolagets ändringsyrkande. HovR:n (lagmannen Ekblad, fastighetsrådet Bergentz och adj led Hulterström, referent) anförde i dom d 9 mars 1979 under rubriken Domskäl inledningsvis följande: Bolaget har som grund för sin talan i målet åberopat att den av Einar M fordrade hyran om sammanlagt 20 000 kr exkl bränslekostnader, vilken enligt bolagets beräkning motsvarade 243 kr/kvm för affärslokalen och 50 kr/kvm för lagerlokalen, icke är skälig.
Einar M har i första hand invänt att bolaget genom brev d 10 jan 1975 självt bragt hyresförhållandet till upphörande. I andra hand har Einar M gjort gällande att den av honom slutligen krävda hyran är skälig samt att han haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
Bolaget har bestritt att avseende får fästas vid Einar M:s invändning att han haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eftersom han i uppsägningen icke åberopat detta förhållande.
Parterna har till utveckling av sin talan i HovR:n lämnat uppgifter som i allt väsentligt överensstämmer med vad de anfört inför TR:n.
Härefter redovisades viss i målet upptagen vittnesbevisning. HovR:n förklarade sig, lika med TR:n, finna att hyresavtalet mellan parterna, till följd av att Einar M uppsagt detsamma, upphört att gälla d 1 okt 1974. Vid sådant förhållande hade bolaget inte förlorat rätten att kräva skadestånd. På anförda skäl fann HovR:n att den hyra Einar M hade betingat sig av bolaget inte varit skälig. Vidare anförde HovR:n i domskälen: I målet är ostridigt att Einar M i sin uppsägningsskrift icke angivit orsaken till uppsägningen. Detta oaktat får Einar M anses vara obetagen rätten att gentemot bolagets skadeståndsanspråk åberopa att befogad anledning förelegat att upplösa hyresförhållandet. Bolaget har vitsordat att Einar M alltsedan sitt förvärv av fastigheten ofta framhållit att han behövde bolagets affärslokal för att utöka sin egen i angränsande lokal drivna TV- och radioaffär samt att Einar M erbjudit bolaget ersättningslokaler. HovR:n, som saknar anledning ifrågasätta Einar M:s uppgift därom att utsikterna inom branschen var mycket goda vid tiden för uppsägningen, finner att Einar M haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
Vid angivna förhållanden finner HovR:n lika med TR:n att Einar M icke är skadeståndsskyldig.
Hovrättsrådet Maiander var av skiljaktig mening och förklarade sig på anförda skäl icke finna visat i målet att den hyra Einar M betingat sig av bolaget icke varit skälig samt tillade: Vid denna bedömning saknar jag anledning att ingå på frågan huruvida Einar M på annan grund skall undgå skadeståndsskyldighet.
Bolaget sökte revision och yrkade att HD med ändring av HovR:ns dom måtte fastställa att Einar M jämlikt 12 kap 57 § JB var ersättningsskyldig mot bolaget.
Einar M bestred ändring.
Prövningstillstånd meddelades i frågan huruvida HovR:n ägt att till prövning upptaga den av Einar M först efter uppsägningen åberopade omständigheten, att han haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet; i avbidan på prövningen av målet i denna del förklarades frågan om prövningstillstånd i målet i övrigt vilande.
Föredraganden, RevSekr Skoglund, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: Domskäl. Enligt den lydelse bestämmelsen i 12 kap 58 § JB hade före d 1 juni 1973 var ersättningsrätt för lokalhyresgäst knuten direkt till försummelse av hyresvärd att i samband med uppsägning ange orsaken till vägrad förlängning av hyresavtal. Sedan det visat sig att reglerna i denna utformning ledde till vissa rättsförluster ändrades lagrummet från den angivna tidpunkten (prop 1972:70) så att den direkta följden av hyresvärdens underlåtenhet att ange orsak till förlängningsvägran numera är, att uppsägningen skall anses ogiltig. I de fall avflyttning ändå kommer till stånd blir frågan om rätt till ersättning att pröva enligt reglerna i 57 §. Vilken verkan det härvid kan ha, att hyresvärden underlåtit att ange orsak till förlängningsvägran, såsom att han på grund av eget behov av lokalen haft befogad anledning för uppsägningen, blir numera att bedöma enligt allmänna rättsgrundsatser.
I första hand uppställer sig frågan, om de formella bestämmelserna i 58 § om vad uppsägning skall innehålla redan i sig själva kan anses vara av sådan tyngd, att de bör tillåtas få genomslagskraft på det processuella planet, så att en invändning från hyresvärdens sida om eget behov av lokalen, som inte framställts redan i uppsägningen, skall anses prekluderad i ersättningsrättegången. Mot ett sådant betraktelsesätt talar, att det processuella förfarandet inte bör påverkas av utformningen av materiellträttslig lagstiftning, utan förfarandet bör åtminstone till sitt väsentliga innehåll regleras i RB och övrig processrättslig lagstiftning. Det föreligger dock exempel på att lagstiftaren icke varit främmande för att genom bestämmelser utanför RB, exempelvis just i JB:s hyresregler, ge anvisningar som binder det processuella förfarandet. Ett sådant exempel är den regel som genom ändringarna år 1979 i JB införts i 57 a §, om att anbud eller avtal, som hyresvärden i vissa fall träffat om förhyrning av lägenheten utan att han under medling vid hyresnämnden lämnat uppgift om det, icke får beaktas vid prövningen av ersättningsfrågan annat än om synnerliga skäl föreligger. Ehuru någon motsvarande direkt anvisning inte har införts i anslutning till bestämmelserna om vad uppsägning skall innehålla, i 58 §, torde det ändå av lagstiftningens övriga innehåll kunna antagas att - om frågan uppmärksammats under förarbetena - en motsvarande preklusionsregel som i 57 a § skulle ha ansetts motiverad i det fall hyresvärden i en efterföljande ersättningsrättegång vill framställa invändning om eget behov av lokalen, som han inte angivit i uppsägningen.
Alternativt skulle kunna tänkas en extensiv tillämpning av RB - främst reglerna i 43 kap 10 § RB om otillåtligt åberopade av nya omständigheter - som grund för preklusion av sådan invändning, som rätteligen borde ha gjorts i ett förprocessuellt skede på grund av särskild bestämmelse såsom den nu aktuella i 12 kap 58 § JB. Bestämmelsen i 43 kap 10 § RB är dock enligt sin lydelse och placering i balken tillämplig endast vid huvudförhandling och något stöd för en utvidgad tillämpning av regeln till förberedelsestadiet står inte att finna i förarbetena till RB eller i doktrin eller praxis.
De ändringar som under senare år har vidtagits i JB:s regler om lokalhyra har tillkommit i det uttalade syftet att förstärka lokalhyresgästernas rättsskydd. Reglerna i 58 § om vad uppsägning skall innehålla har enligt förarbetena förestavats av en önskan att tillgodose hyresgästens intresse av att på ett tidigt stadium kunna bedöma huruvida han har rätt till ersättning eller ej, och det har därvid ansetts ändamålsenligt att hyresvärden åläggs skyldighet att redan i samband med uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för förlängning av hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning.
Mot bakgrund av det sålunda angivna syftet med reglerna i 58 § torde det vara ofrånkomligt att dessa beaktas i rättegång rörande ersättningsfrågor enligt 57 §, på så sätt att invändning om befogad anledning till uppsägning bör avvisas, om det blir utrett att denna orsak till förlängningsvägran inte angivits redan i uppsägningen, och detta oavsett om samma resultat i vissa fall kan erhållas med tillämpning av reglerna i 43 kap 10 § RB.
Vad nu anförts kan dock icke gälla undantagslöst. I fall som det förevarande, där hyresgästen - bolaget - redan före uppsägningen varit medveten om hyresvärdens - Einar M:s - intresse av att övertaga lokalen, och där det - genom de kontakter som förekommit mellan parterna före uppsägningen - måste ha stått klart för bolaget att den av Einar M begärda nya hyran ställts i relation till Einar M:s kostnader för att själv skaffa annan lokal av samma beskaffenhet, kan det inte vara rimligt att Einar M:s underlåtenhet att direkt ange eget behov av lokalen skall medföra att han blir avskuren från möjligheten att åberopa denna omständighet mot ersättningsanspråk från bolaget.
Det anförda leder till att HovR:n enligt den bedömning som redovisats i domen i förevarande fall varit oförhindrad att beakta Einar M:s invändning om eget behov av lokalen.
I övrigt föreligger ej anledning att upptaga målet till prövning i HD.
Domslut. HD finner ej skäl att göra ändring i HovR:ns dom i den del vari prövningstillstånd meddelats. Beträffande målet i övrigt finner HD ej skäl att meddela prövningstillstånd, till följd varav HovR:ns dom skall stå fast.
HD (JustR:n Westerlind, Höglund, Hessler, referent, Knutsson och Heuman) fattade följande slutliga beslut:
Skäl. I 12 kap 57 § 1 st JB stadgas viss ersättningsskyldighet för hyresvärd, som uppsagt hyresavtal rörande annan lägenhet än bostadslägenhet, om han vägrar förlänga hyresförhållandet eller om förlängning i annat fall ej kommer till stånd på den grund bl a att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig. Undantag från ersättningsskyldigheten gäller bl a om hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Enligt 58 § 1 st samma kap skall hyresvärd, som vill säga upp avtalet, i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall också innehålla viss underrättelse om vad hyresgästen skall iakttaga, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning. I §:ns 2 st sägs att om hyresvärden underlåter att fullgöra vad som åligger honom enligt 1 st uppsägningen är utan verkan.
Sistnämnda bestämmelse infördes genom lagstiftning 1972. I den dessförinnan gällande motsvarande bestämmelsen stadgades att påföljden av underlåtenhet från hyresvärdens sida att inom viss kortare tid efter uppsägning lämna hyresgäst, som önskade behålla lägenheten, underrättelse om de villkor hyresvärden ställde för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrade medge förlängning var, att hyresgästen ägde rätt till ersättning för förlust som avses 57 §. Syftet med att hyresvärden, om han skulle kunna undgå ersättningsskyldighet, måste lämna nämnda underrättelse har angivits vara, att hyresgästen skulle sättas i stånd att bedöma, huruvida rätt till ersättning förelåg eller ej (NJA II 1972 s 357). Någon ändring av detta syfte torde ej ha varit avsedd, när bestämmelsen ändrades på det sättet att underlåtenheten att lämna underrättelse ej skulle medföra att ersättningsskyldighet blev obligatorisk utan att den uppsägning vari underrättelsen bort intagas frånkändes verkan. Den nu gällande bestämmelsen får anses innebära ett krav på att det redan genom uppsägningshandlingen skall bli klart för hyresgästen vilka villkor hyresvärden uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller vilket skälet är till att förlängning vägras; härigenom skall hyresgästen sättas i stånd att bedöma sin möjlighet att få ersättning för hyresrättens förlust och om det alltså skall kunna löna sig att sätta igång ett förfarande i syfte att utverka förlängning eller få ersättning.
I den uppsägning varom är fråga i målet har intagits uppgift om den hyra som begärdes för att hyresförhållandet skulle förlängas. Däremot har ej som grund för uppsägningen angivits att Einar M önskade disponera lägenheten för egen del. Att Einar M önskade åberopa detta i ärendet synes inte ha framförts förrän under medlingsförfarandet inför hyresnämnden.
Bestämmelsen i 12 kap 58 § 2 st JB måste i ett sådant fall vara att uppfatta på det sättet att på grundval av den gjorda uppsägningen endast kan prövas uppsägningsanledning som angivits i uppsägningen. I förevarande fall kan alltså endast prövas, huruvida den hyra som Einar M fordrat är att anse såsom ej skälig. Däremot kan ej prövas, huruvida Einar M bör vara befriad från ersättningsskyldighet på den grund att han haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
Enär sålunda HovR:ns avgörande grundats på omständighet som ej fått prövas i målet, skall avgörandet i dess helhet undanröjas samt målet visas åter till HovR:n för ny behandling.
Slut. HovR:ns dom undanröjes och målet visas åter till HovR:n för ny behandling.
NJA 1967 s. 441; NJA 1974 s. 370
T120-79

References: § 1
 § 1
 § 2
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 

HD 
 § 1
 § 1
 § 2