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Timestamp: 2020-02-23 17:34:30+00:00

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BGH, 17.04.1996 - XII ZR 168/94 - dejure.org
BGH, 17.04.1996 - XII ZR 168/94
https://dejure.org/1996,1662
BGH, 17.04.1996 - XII ZR 168/94 (https://dejure.org/1996,1662)
BGH, Entscheidung vom 17.04.1996 - XII ZR 168/94 (https://dejure.org/1996,1662)
BGH, Entscheidung vom 17. April 1996 - XII ZR 168/94 (https://dejure.org/1996,1662)
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Mietvertrag - 30-Jahres-Frist - Beginn - Verlängerungsvereinbarung
Mietvertragsverlängerung; Verlängerungsvereinbarung; Kündigungsrecht nach Ablauf von 30 Jahren
Rechtliche Wirkung einer Verlängerung des Mietverhältnisses über 30 Jahre hinaus
Mietrecht; Verlängerung eines Mietvertrages um 30 Jahre
NJW 1996, 2028
MDR 1996, 784
ZMR 1996, 424
WM 1996, 1790
BB 1996, 1297
DB 1996, 1564
Zwar kann nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Gegenstand einer Feststellungsklage gemäß § 256 Abs. 1 ZPO auch ein Rechtsverhältnis zwischen einer Partei und einem Dritten sein, wenn dieses Rechtsverhältnis zugleich für die Rechtsbeziehungen der Prozessparteien untereinander von Bedeutung ist und der Kläger ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Klärung dieser Frage hat (vgl. BGH, Urteile vom 17. April 1996 - XII ZR 168/94, NJW 1996, 2028 unter 1 [juris Rn. 6];… vom 16. Juni 1993 - VIII ZR 222/92, BGHZ 123, 44 unter II 1 [juris Rn. 9]).
Zumindest steht es nach zutreffender Ansicht einer Vereinbarung von mehr als 30 Jahren Vertragsdauer rechtlich gleich, wenn ein Mietvertrag vor Ablauf dieser Zeit - durch eine oder beide Vertragsparteien - nicht gekündigt werden kann oder wenn dem Mieter eine Verlängerungsoption eingeräumt ist, mit deren Ausübung diese Vertragsdauer schließlich überschritten wird (vgl. RGZ 130, 143; BGHZ 117, 236, 238 f.; BGH NJW 1996, 2028; OLG Hamburg ZMR 1998, 223;… Bub/Treier-Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., 1999, Teil IV, Rn. 223;… MüKo-Schilling, BGB, 4. Aufl. 2004, § 544, Rn. 3, 5;… Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 544, Rn. 4 f.;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., 2004, Rn. 859 - jeweils m.w.N.).
Auf der anderen Seite entspricht es zutreffender höchstrichterlicher Rechtsprechung von Reichsgericht und Bundesgerichtshof, dass die 30-jährige Frist des § 544 Satz 1 BGB (bzw. dessen Vorgängervorschrift § 567 BGB a.F.) dann neu zu laufen beginnt, wenn der alte Mietvertrag beendet ist oder von den Vertragsparteien aufgehoben wird und diese einen neuen, selbstständigen Mietvertrag abschließen, zu dessen Abschluss keine Verpflichtung bestanden hat (grundlegend RGZ 165, 1, 21; BGH NJW 1996, 2028;… Schmitt-Futterer/Lammel, a.a.O., § 544, Rn. 13;… Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 544, Rn. 6).
Der vorausgegangene Zeitraum seit erster Anmietung der Apothekenbetriebsräume im Jahre 1981 zählt zwar für die Berechnung der Dreißigjahresfrist nicht mit, sofern das Mietverhältnis 1987 freiwillig erneuert worden ist (vgl. BGH, Urt. v. 17. April 1996 - XII ZR 168/94, NJW 1996, 2028, 2029).
Gegenstand einer Feststellungsklage kann zwar auch ein Rechtsverhältnis zwischen einer Partei und einem Dritten sein; dafür ist aber Voraussetzung, daß dieses Rechtsverhältnis zugleich für die Rechtsbeziehungen der Prozeßparteien untereinander von Bedeutung ist und der Kläger ein rechtliches Interesse an einer baldigen Klärung dieser Frage hat (…vgl. BGH, Urt. v. 14.7.1995 - V ZR 31/94, NJW 1995, 3183; Urt. v. 17.4.1996 - XII ZR 168/94, NJW 1996, 2028 f., jeweils m.w.N.).
Voraussetzung für die Zulässigkeit einer solchen Klage ist jedoch, daß dieses Rechtsverhältnis zugleich für die Rechtsbeziehungen der Prozeßparteien untereinander von Bedeutung ist und der Kläger ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Klärung dieser Frage hat (BGH, Urteile vom 17. April 1996 - XII ZR 168/94 - NJW 1996, 2028; vom 18. März 1996 - II ZR 10/95 - NJW-RR 1996, 869 = WM 1996, 1004; vom 18. Oktober 1993 - II ZR 171/92 - NJW 1994, 459; BGHZ 123, 44, 46 ff., je m.w.N.).
Dementsprechend sind die Voraussetzungen des § 544 BGB bei Abschluss eines Verlängerungsvertrags nur erfüllt, wenn dieser das Miet- oder Pachtverhältnis um mehr als 30 Jahre verlängert (BGH NJW 1996, 2028 ;… Staudinger/V. Emmerich, a.a.O., Rn. 6).
Allerdings werden auch hier Ausnahmen gemacht: So genügt es, wenn erst eine Vertragsverlängerung eine über 30-jährige Vertragslaufzeit herbeiführt, wenn die Verträge nach dem Willen der Parteien eine Einheit bilden (BGH NJW 1996, 2028 ).
Kündigung eines Mietvertrags mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren …
Sie hat unter Berufung auf das Urteil des BGH in NJW 1996 S. 2028 die Ansicht vertreten, die Kündigung sei unwirksam.
Wenn die Parteien nicht gehindert sind, ein schon lange währendes Mietverhältnis durch Abschluß eines neuen Vertrages um bis zu weiteren 30 Jahre zu verlängern, so ist kein trifftiger Grund dafür ersichtlich, warum dieses Ziel nicht auch durch eine vertragliche Verlängerung des bestehenden Mietverhältnisses herbeigeführt werden können soll (BGH NJW 1996, S. 2028).
Diese zeitliche Begrenzung soll § 567 BGB sicherstellen und damit verhindern, daß durch einen Mietvertrag eine einem dinglichen Nutzungsrecht angelehnte Nutzungsberechtigung erreicht werden kann (vgl. BGH NJW 96, 2028;… Bub/Treier/Grapentin a.a.O. m.w.N.).
Etwas anderes würde allerdings dann gelten, wenn die Parteien 1992/1993 die Mietverträge aus 1962/1963 beendet und durch neue Mietverträge ersetzt hätten (vgl. dazu BGH NJW 96, 2028).
Diese Regelung gilt nicht nur für Mietverträge, sondern nach § 581 Abs. 2 BGB auch für Pachtverträge (vgl. BGH NJW 1996, 2028; BGH NJW-RR 1992, 780).
Der Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Regelung besteht nämlich nicht darin, eine Höchstdauer eines Vertrages sicherzustellen, sondern es soll nur eine unangemessen lange Bindung der Vertragsparteien verhindert werden, die den schuldrechtlichen Vertrag einem dinglichen Recht gleichkommen lässt (vgl. BGH NJW 1996, 2028).
Im Zweifel kein konkludenter Vorkaufsrechtsverzicht vor Kenntnis von Inhalt des …

References: § 256
 BGH 
 § 544
 § 544
 § 544
 § 567
 BGH 
 § 544
 § 544
 § 544
 BGH 
 § 567
 BGH 
 BGH 
 § 581
 BGH 
 BGH 
 BGH