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Timestamp: 2019-04-26 16:26:14+00:00

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Mietrecht - Anwaltskanzlei Ochsmann in Zwickau - Miete Betriebskosten Schönheitsreparaturen Minderung Kaution
Allgemeines Urteile zum Mietrecht Urteile zu Betriebskosten
Urteile zu Betriebskosten
Streitigkeiten im Wohnraummietrecht entstehen am häufigsten im Bereich der Betriebskosten, Schönheitsreparaturen, Mietminderung, Schadenersatz und Kaution.
Richtungsweisende Urteile zu diesen Themen finden Sie unter Urteile zum Mietrecht oder Urteile zu Betriebskosten. Die nachfolgende, zusammenfassende Darstellung dient lediglich der Orientierung und kann eine detaillierte Prüfung des Einzelfalles nicht ersetzen. Eine Haftung für Schäden kann nicht übernommen werden.
Nach dem gesetzlichen Leitbild des Gesetzgebers hat grundsätzlich der Vermieter die Betriebskosten zu tragen. Nach § 556 Abs. 1 BGB ist es möglich, dass durch vertragliche, auch formularvertragliche Vereinbarung die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Zwischenzeitlich ist die Tragungspflicht des Mieters der Regelfall.
Welche Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind, bestimmt sich nach der vertraglichen Vereinbarung. Regelmäßig erfolgt dies durch eine Bezugnahme auf § 27 II. BV (II. Berechnungsverordnung) bzw. § 2 BetrkVO (Betriebskostenverordnung). Eine Bezugnahme ist ausreichend, soweit keine sonstigen Betriebskosten vorliegen; hier ist eine ausdrückliche Vereinbarung notwendig. Regelmäßig erfolgt mit der Übertragung der Betriebskosten auch eine Regelung des anzuwendenden Umlageschlüssels. Erfolgt keine ausdrückliche Vereinbarung zum Umlageschlüssel, so kann der Vermieter den Umlageschlüssel seit der Mietrechtsreform nicht mehr nach billigen Ermessen einseitig festlegen, es ist das gesetzliche Leitbild – der Umlageschlüssel des Anteils des Mieters an der Gesamtwohnfläche –- anzuwenden. Dies gilt grundsätzlich auch für Betriebskostenarten, welche sowohl verbrauchsunabhängige als auch verbrauchsabhängige Anteile enthalten. Eine Änderungsvereinbarung ist für künftige, also noch nicht begonnene Abrechnungszeiträume möglich, welche auch konkludent getroffen werden kann.
Sind die Betriebskosten vom Mieter zu tragen, hat der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB spätestens 12 Monate nach dem Ablauf der Abrechnungsperiode über diese abzurechnen. Die Abrechnung hat eine geordnete Aufstellung über die Ausgaben und Einnahmen zu enthalten.
Die Betriebskostenabrechnung kann formelle als auch materielle Fehler enthalten. Die Unterscheidung ist insoweit von Bedeutung, als nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung die Ausschlussfrist des § 556 BGB wahrt. Bei Vorliegen formeller Fehler und Verstreichen der Abrechnungsfrist ist ggf. der sich aus der Abrechnung ergebende Nachzahlungssaldo, jedenfalls aber die Abrechnungsposition, auf welche sich der formelle Fehler bezieht, dauerhaft nicht durchsetzbar. Materielle Fehler können auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist jederzeit berichtigt werden und hindern grundsätzlich nicht die Durchsetzbarkeit. Gleichwohl kann nach Verstreichen der Abrechnungsfrist eine Korrektur der Abrechnung zu Lasten des Mieters nicht erfolgen (vgl. BGH, Urteil v. 17.11.2004 - VIII ZR 115/04; v. 12.12.2007 - VIII ZR 190/06).
Die Abgrenzung zwischen formellen und materiellen Fehlern kann verkürzt wie folgt dargestellt werden:
das verstehe ich nicht – formeller Fehler;
das ist falsch – materieller Fehler.
Formell erfordert eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung folgende Mindestangaben (vgl. BGH, VIII ZR 298/80; VIII ZR 1/06; VIII ZR 1/07):
Angabe der Gesamtkosten einer Kostenart
Ausweis nicht umlagefähiger Kosten einer Kostenart und deren Vorwegabzug
Angabe des Umlageschlüssels
Angabe der Vorauszahlungen.
Die formelle Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung liegt vor, wenn der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die Gesamtkosten außerhalb der erteilten Abrechnung vorab bereinigt worden sind, außerstande ist, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (vgl. BGH, Urt. v. 28.05.2008 - VIII ZR 261/07).
Liegt eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vor, wird die Fälligkeit des Nachzahlungssaldos dem Grunde nach weder durch materielle Fehler noch durch das dem Mieter zustehende Prüfungsrecht beeinflusst. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter das Einsicht- und Prüfungsrecht grundlos verweigert. Für diesem Fall steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zur Seite, welches den Verzug (!) ausschließt.
Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung sind ebenfalls innerhalb von 12 Monaten seit dem Zugang der Abrechnung zu erheben. Erfolgen innerhalb dieser Frist keine detaillierten Einwendungen, ist der Mieter mit diesen regelmäßig ausgeschlossen. Der Ablauf der Einwendungsfrist bewirkt, dass der Mieter zur Zahlung des ausgewiesenen Zahlungssaldos verpflichtet ist, eine nachträgliche Korrektur von Mängeln der Abrechnung ist nicht mehr möglich. Der Ausschluss bezieht sich auch auf den Einwand, dass vertraglich nicht vereinbarte Betriebskosten in die Abrechnung eingestellt wurden. Ebenso sollten auch andere formelle Fehler gerügt werden. Für die Wahrung von Korrekturrechten ist mithin eine subsantiierte Ausseinandersetzung mit der Abrechnung notwendig, nur dann kann auch eine ggf. gerichtliche Überprüfung erfolgreich sein.
Mit der vorbehaltslosen Zahlung auf mehrere Abrechnungen kann eine konkludente (Änderungs-)Vereinbarung in Bezug auf nicht vereinbarte Betriebskostenarten oder des Umlageschlüssels erfolgen. Voraussetzung ist aber, dass besondere Umstände vorliegen, aus welchen sich ein Änderungswille des Vermieters auch für den Mieter offenbart.
Rechnet der Vermieter über die Betriebskosten nicht ab, lässt sich der Abrechnungsanspruch vom Mieter durchsetzen. Hierbei ist zu unterscheiden, ob zwischen den Mietparteien das Mietverhältnis noch besteht oder bereits beendet wurde. Besteht das Mietverhältnis noch, kann der Mieter die laufenden Vorauszahlungen einbehalten. Bei bereits beendetem Mietvertrag können die geleisteten Vorausauszahlungen vollständig zurückgefordert werden, ohne vorab einen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung gerichtlich geltend machen zu müssen.
Eine umfassende Prüfung im Einzelfall ist unverzichtbar.
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Nach der gesetzlichen Regelung, dass der Vermieter den Mietgegenstand in einem vertragsgemäßen Zustand halten muss, folgt grundsätzlich auch die Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Diese Verpflichtung kann vertraglich, insbesondere auch formularvertraglich auf den Mieter übertragen werden.
Was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, ergibt sich aus § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV. Verkürzt dargestellt umfassen die Schönheitsreparaturen all diejenigen Tätigkeiten, welche sich in der Regel mit Farben, Tapete und ggf. Gips beschränken. Abnutzungen der Mietsache, welche nicht von dem vertragsgemäßen Gebrauch abgedeckt sind, werden von den Schönheitsreparaturen nicht erfasst. Solche sind stets zu beseitigen.
Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Formularvertrag kann wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam sein. Unwirksamkeit liegt regelmäßig bei der Festlegung starrer Renovierungsfristen, starrer Endrenovierungspflichten oder starrer Abgeltungspauschalen vor, welche sich sowohl aus der einzelnen Klausel oder dem Summierungseffekt mehrerer Klauseln ergeben kann. Welche Klauseln wirksam oder unwirksam sind, muss nach den jeweiligen vertraglichen Regelungen des Mietvertrages beurteilt werden. Wirksam sind im Ergebnis nur solche Klauseln, welche die Dekorationspflicht unter Beachtung des tatsächlichen Abnutzungsgrad statuieren.
Ist eine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht geschuldet, werden diese jedoch gleichwohl vorgenommen, kann sich u. U. ein Aufwendungsersatzanspruch gegen den Vermieter ergeben.
Aus der Unwirksamkeit der Klauseln ergibt sich kein Mieterhöhungsanspruch des Vermieters wegen der in die Miete (nicht) einkalkulierten Kosten der Schöheitsreparaturen. Möglich bleibt aber eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete. Erfolgte die Übertragung unwirksam, muss der Vermieter die laufenden und ggf. endfälligen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen. Einen entsprechenden Anspruch kann der Mieter ggf. gerichtlich durchsetzen, wobei jedoch die unwirksamen, starren Fristen nicht zur Anwendung kommen, sondern sich dieses nach dem tatsächlichen Bedarf richtet. Streit wird sich daher bis zu einer Grundsatzentscheidung künftig darüber ergeben, wann die Abnutzung die Ausführung von Schönheitsreparaturen bedarf.
Mietminderungen:
Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet dem Mieter den Gebrauch einer mangelfreien Mietsache zu gewähren und diese für die Dauer des Mietvertrages in einem mangelfreien Zustand zu halten. Ergeben sich nachträglich Mängel an der Mietsache, ist der Vermieter verpflichtet diese zu beseitigen. Ein Verschulden des Vermieters an der Entstehung des Mangels ist nicht erforderlich, die Haftung des Vermieters ist verschuldensunabhängig. Ein anderes könnte sich nur daraus ergeben, dass der Mangel durch den Mieter selbst herbeigeführt wird.
Zeigen sich am Mietobjekt ein oder mehrere Mängel, sind diese dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Für die Dauer des Bestehens der Mängel ist der Mieter von der vollständigen Zahlung des Mietzinses insowiet befreit, als die vertragsgemäße Nutzung beeinträchtigt ist. Der Mieter kann den Mietzins angemessen kürzen, also mindern. Die Höhe der Minderung ist davon abhängig, inwieweit durch den Mangel die vertragsgemäße Nutzung des Mietobjektes beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Bemessungsagrundlage der Mietminderung ist die Brutto-(Warm-)miete. Zur groben Einschätzung der Minderungshöhe kann die sog. Frankfurter Tabelle herangezogen werden.
Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, kann nach Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Beseitigung im Wege der Ersatzvornahme erfolgen oder ggf. der Mietvertrag außerordentlich gekündigt werden.
Schadenersatz wegen Verschlechterung der Mietsache:
Durch den Abschluss des Mietvertrages wird der Mieter berechtigt, die Mietsache zu nutzen. Für die Nutzung hat der Mieter dementsprechend den vereinbarten Mietzins an den Vermieter zu zahlen. Durch den Mietzins wird im Ergebnis die Abnutzung der Mietsache zum vertraglich vereinbarten Zweck abgegolten. Ein Anspruch des Vermieters auf Schadenersatzzahlung wegen Verschlechterung der Mietsache besteht damit nur, wenn eine Nutzung über das Maß des vertraglich Vereinbarten hinausgeht. Der Anspruch unterliegt der kurzen Verjährung von 6 Monaten seit Rückgabe des Mietobjektes (nicht der Beendigung des Mietvertrages - die Rückgabe kann vorher oder nachher erfolgen).
Schadenersatzansprüche entstehen zum Beispiel durch
Schlagstellen in Tür oder Tür- bzw. Fensterrahmen
Löcher oder Brandlöcher in Teppich- bzw. PVC-Belag
Bruch oder Sprünge in Glas, Bad- oder WC-Keramik
Flecken, z.B. Rotweinflecken.
Bei der Berechnung ist regelmäßig ein Vorteilsausgleich, der sogenannte Abzug „Neu für Alt“ zu berücksichtigen, d. h. die durch die vertragsgemäße Nutzung entstandene und durch die Miete abgegoltene Abnutzung ist zugunsten des Mieters zu berücksichtigen. Der Vermieter soll durch den Schadenersatz keinen zusätzlichen Vorteil zu Lasten des Mieters erhalten. Entscheidend ist die gewöhnliche Lebensdauer der beschädigten Sache und die Dauer der Nutzung durch Mietvertrag. Der zu leistende Schadenersatz wir dann grundsätzlich nach folgender Formel berechnet: notwendige Kosten der Ersatzbeschaffung / gewöhnliche Lebensdauer * noch verbleibende Restnutzungsdauer = Vorteilsausgleich. Beispiel: Teppichersatz, Kosten neu 1.000 €, gewöhnliche Lebensdauer 7 Jahre, Miet-(Nutzungs)dauer 5 Jahre; Bertechnung: 1.000 € / 7 Jahre * 2 Jahre = 285,71 €.
Regelmäßig wird bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart, dass der Mieter zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag und dessen zukünftiger Beendigung eine Sicherheit leistet. Der Höhe nach ist diese auf maximal 3 Kaltmieten begrenzt. Die Kaution kann z.B. als Barkaution, Kautionssparbuch oder Mietbürgschaft geleistet werden. Der Vermieter ist verplichtet, die Kaution von seiem sonstigen Vermögen getrennt und mündelsicher anzulegen. Über die Art der erfolgten Anlage der Kaution hat der Mieter einen Auskunftsanspruch. Erfüllt der Vermieter die Anforderungen an die Art der Anlage, den Auskunftsanspruch oder die Nachweisführung nicht, kann der Mieter die Zahlung bis zur Höhe der geleisteten Kaution verweigen und die Kaution selbst anlegen.
Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entsteht der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der geleisteten Kaution. Im Fall der Barkaution auf Rückzahlung, des Kautionssparbuches auf Herausgabe und Pfandfreigabe, der Mietbürgschaft auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde oder Enthaftungserklärung.
An der Kaution kann der Vermieter solange ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, solang unerfüllte Ansprüche aus dem Mietvertrag bestehen oder bestehen könnten. Dies ist insbesondere für die Abrechnung über die Betriebskosten von Bedeutung. Ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung kann damit ggf. bis zum Ablauf des 31.12. des Folgejahres geltend gemacht werden.
Die Zinsen der Kaution stehen grundsätzlich dem Mieter zu.

References: § 556
 § 27
 § 2
 § 556
 § 556
 § 28
 § 535