Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0113-kdipt1-3-4012-382-2018-2-mwj
Timestamp: 2018-08-17 19:11:02+00:00

Document:
♦ › Nieruchomości › 0113-KDIPT1-3.4012.382.2018.2.MWJ
ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem VAT dla czynności dostawy nieruchomości na rzecz Dzierżawcy,
opodatkowanie podatkiem VAT czynności potrącenia wzajemnych roszczeń Dzierżawcy i Gminy Miasta ...,
sposób dokumentowania czynności potrącenia wzajemnych roszczeń Dzierżawcy i Gminy Miasta ...,
zastosowanie podstawowej stawki podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 kwietnia 2018 r. (data wpływu 24 kwietnia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 czerwca 2018 r. (data wpływu 4 lipca 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT dla czynności dostawy nieruchomości na rzecz Dzierżawcy,
opodatkowania podatkiem VAT czynności potrącenia wzajemnych roszczeń Dzierżawcy i Gminy Miasta ...,
sposobu dokumentowania czynności potrącenia wzajemnych roszczeń Dzierżawcy i Gminy Miasta ...,
zastosowania podstawowej stawki podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej - jest nieprawidłowe.
W dniu 24 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
zastosowania podstawowej stawki podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 28 czerwca 2018 r. (data wpływu 4 lipca 2018 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy oraz brakującej opłaty.
przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe. (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).
Gmina Miasto ... (dalej także, jako: „Wnioskodawca” lub „Gmina ...”) jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.
Wnioskodawca jest właścicielem gruntu położonego w ..., przy ul. ... – działki nr 4/5 i 5/4 w obrębie ...., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr ... (dalej: Nieruchomość). Gmina ... została właścicielem Nieruchomości na mocy decyzji Wojewody ... z dnia 12 maja 1995 r., stwierdzającej nieodpłatne nabycie nieruchomości przez Gminę ....
Grunt ten jest od wielu lat przedmiotem dzierżawy na rzecz ...(dalej „Zainteresowany” lub Dzierżawca). Dzierżawa uznawana jest za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, a do czynszu dzierżawnego doliczany jest podatek od towarów i usług.
Na dzierżawionym gruncie w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej i w zgodzie z postanowieniami zawartej umowy dzierżawy Dzierżawca wybudował zabudowania (budynki i budowle).
Wnioskodawca oraz Zainteresowany planują sprzedaż Nieruchomości na rzecz Zainteresowanego – dotychczasowego dzierżawcy. Zgodnie z treścią uchwały Rady Miasta ... z dnia ... roku nr: ... w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż w drodze bezprzetargowej nieruchomości położonych w ... we wskazanych lokalizacjach oraz w oparciu o art. 37 ust. 3a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz. U. z 2018, poz. 121 ze zm.), sprzedaż zostanie dokonana w trybie bezprzetargowym. Poprzez sprzedaż Wnioskodawca i dotychczasowy Dzierżawca zmierzają do doprowadzenia do przeniesienia na rzecz Dzierżawcy własności Nieruchomości zabudowanej, przy czym w momencie sprzedaży na skutek kontuzji praw – wygaśnie umowa dzierżawy. Jednocześnie nie nastąpi wydanie zabudowań wzniesionych na Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, ponieważ dotychczasowy Dzierżawca stanie się właścicielem Nieruchomości wraz z zabudowaniami, które wzniósł.
Od strony cywilnoprawnej, w związku z konfuzją, po stronie Dzierżawcy powstanie hipotetyczne roszczenie o zwrot wartości naniesień poczynionych na dzierżawionej Nieruchomości, a po stronie Wnioskodawcy hipotetyczne roszczenie o wydanie zabudowań wzniesionych na zbywanym gruncie. Hipotetyczność ta zaś przejawia się w tym, że posiadanie zabudowań wzniesionych przez Dzierżawcę nigdy nie zostanie na Wnioskodawcę przeniesione, a kwota odpowiadająca wartości nakładów poczynionych przez Dzierżawcę na ich wzniesienie nie będzie Dzierżawcy fizycznie zapłacona, lecz nastąpi jej potrącenie z ceną sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej zabudowań i budowli wzniesionych przez Dzierżawcę ze środków własnych. Co więcej, z uwagi na postanowienia zawarte w umowie dzierżawy oraz samą konstrukcję umowy zbycia nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowego Dzierżawcy nie dojdzie do wydania zabudowań na rzecz Wnioskodawcy, ani zwrotnego przekazania tychże zabudowań na rzecz Dzierżawcy.
Zgodnie z umową dzierżawy bowiem, Wnioskodawca, w razie zwrotu przedmiotu dzierżawy, ma możliwość wyboru, tj.:
zatrzymania naniesień trwale związanych z gruntem i ulepszających przedmiot dzierżawy za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, lub też
zażądania od dzierżawcy usunięcia naniesień.
Wnioskodawca wybierze zatrzymanie naniesień wraz ze zwrotem ich wartości.
Podkreślić należy, że zgodnie z zapisami umowy dzierżawy, w przypadku zwrotu przedmiotu dzierżawy Wnioskodawca może dokonać wyboru pomiędzy zatrzymaniem naniesień i urządzeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego lub zawrzeć z Dzierżawcą nową umowę dzierżawy na okres do 3 lat. Strony planowanej transakcji dokonają rozwiązania umowy dzierżawy, która, jeśli dojdzie do transakcji sprzedaży gruntu na rzecz Dzierżawcy, wygaśnie samoistnie z mocy prawa i wówczas powstanie po stronie Dzierżawcy wierzytelność o zwrot nakładów, która będzie następnie potrącona z wierzytelnością Miasta o zapłatę ceny zabudowanej nieruchomości gruntowej.
W umowie sprzedaży cena tej nieruchomości będzie ustalona na podstawie wyceny ustalającej wartość zarówno gruntu jak i naniesień budowlanych (zgodnie z cywilno-prawną zasadą superficies solo cedit, a także zgodnie z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zapłacie podlegać będzie jedynie cena odpowiadająca wartości samego gruntu, gdyż strony planują, że dojdzie do potrącenia wzajemnych roszczeń Wnioskodawcy oraz Dzierżawcy. Potrącenie to zostanie dokonane na podstawie wystawionej Wnioskodawcy przez Dzierżawcę noty obciążającej. Sprzedaż będzie identyfikowana, jako dostawa towarów na gruncie regulacji przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
W piśmie z dnia 28 czerwca 2018 r., będącym uzupełnieniem wniosku, Wnioskodawca wskazał, że:
Na działkach nr 4/5 i 5/4 znajdują się:
budynki handlowo - usługowe, tj.:
budynek o nr ewidencyjnym 10 oraz o powierzchni zabudowy - 12 m2;
budynek o nr ewidencyjnym 11 oraz o powierzchni zabudowy - 34 m2;
budynek o nr ewidencyjnym 15 oraz o powierzchni zabudowy - 101 m2;
budynek o nr ewidencyjnym 16 oraz o powierzchni zabudowy - 143 m2;
budynek o nr ewidencyjnym 17 oraz o powierzchni zabudowy - 51 m2;
budynek o nr ewidencyjnym 18 oraz o powierzchni zabudowy - 63 m2;
budynek o nr ewidencyjnym 4 oraz o powierzchni zabudowy - 289 m2;
budynek o nr ewidencyjnym 5 oraz o powierzchni zabudowy - 100 m2;
budynek o nr ewidencyjnym 6 oraz o powierzchni zabudowy - 99 m2;
budynek o nr ewidencyjnym 7 oraz o powierzchni zabudowy - 58 m2;
pozostałe budynki niemieszkalne tj.:
budynek o nr ewidencyjnym 473 oraz o powierzchni zabudowy - 37 m2;
budynek o nr ewidencyjnym 8 oraz o powierzchni zabudowy - 19 m2.
Budynki i budowle położone na działkach nr 4/5 i 5/4 stanowią budynki i budowle w myśl ustawy art. 3 Prawo budowlane.
Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki wymienione w pkt 1 ppkt a) zaliczają się do budynków niemieszkalnych w Sekcji 1 Dział 12 Grupa 123 Klasa 1230 - jako budynki handlowo - usługowe. Natomiast budynki wymienione w pkt 1 ppkt b) zaliczają się do budynków niemieszkalnych w Sekcji 1 Dział 12 Grupa 127 Klasa 1274 - jako pozostałe budynki niemieszkalne.
Budynki i budowle znajdujące się na działkach nr 4/5 i 5/4 są trwale związane z gruntem.
Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późniejszymi zmianami) nie miało miejsca pierwsze zasiedlenie budynków wymienionych w pkt 1 posadowionych na przedmiotowej nieruchomości. Budynki zostały wybudowane przez Zainteresowanego, a umowa dzierżawy zawarta została przez Wnioskodawcę z Zainteresowanym przed wybudowaniem budynków i obejmowała oraz w dalszym ciągu obejmuje jedynie grunt. Dlatego Wnioskodawca (jednocześnie właściciel budynków - zgodnie z art. 48 i 191 Kodeksu cywilnego), nie dokonał nigdy ich pierwszego zasiedlenia (nie wzniósł budynków i nie oddał ich do użytkowania na podstawie czynności opodatkowanej podatkiem VAT). W tym miejscu Wnioskodawca nadmienia, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w wyroku z 16 listopada 2017 r., sygn. C-308/16 uznał ww. przepis ustawy o podatku od towarów i usług za niezgodny z Dyrektywą VAT (Dyrektywa 2006/112/WE). TSUE wskazał, że pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szerzej niż wynika to z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, a mianowicie: pierwszym zasiedleniem jest także zasiedlenie budynku przez wykonawcę dla potrzeb własnej działalności gospodarczej. Przyjmując taką definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że nastąpiło pierwsze zasiedlenie, gdyż zostały one przez Zainteresowanego (Dzierżawcę) niebędącego stroną postępowania wybudowane 30 czerwca 2008 roku (data pozwolenia na użytkowanie) i od tego czasu są one wykorzystywane dla prowadzonej przez Zainteresowanego (Dzierżawcę) niebędącego stroną postępowania działalności gospodarczej. Wnioskodawca uważa, że stosownie do przywołanego wyroku TSUE nastąpiło pierwsze zasiedlenie opisanych w punkcie 1 budynków.
Przyjmując definicję pierwszego zasiedlenia wynikającą z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług - pierwsze zasiedlenie nie miało miejsca. Przyjmując definicję pierwszego zasiedlenia wynikającą z wyroku TSUE, o którym mowa w pkt 5 - pierwsze zasiedlenie dokonane przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Dzierżawcę) nastąpiło w datach:
1/07/2010 - budynek nr 10- na skutek czynności umowy najmu;
1/07/2010 - budynek nr 11 - na skutek czynności umowy najmu;
1/07/2010 - budynek nr 15 - na skutek czynności umowy najmu;
1/07/2010 - budynek nr 16 - na skutek czynności umowy najmu;
1/07/2010 - budynek nr 17 - na skutek czynności umowy najmu;
1/07/2010 - budynek nr 18 - na skutek czynności umowy najmu;
1/07/2010 - budynek nr 4 - na skutek czynności umowy najmu;
1/07/2010 - budynek nr 5 - na skutek czynności umowy najmu;
1/07/2010 - budynek nr 6 - na skutek czynności umowy najmu;
1/07/2010 - budynek nr 7 - na skutek czynności umowy najmu;
24/03/2018 - budynek nr 473 - na skutek upływu 2 lat od wzniesienia budynku;
1/07/2010 - budynek nr 8 - na skutek upływu 2 lat od wzniesienia budynku.
Wnioskodawca uważa, że stosownie do przywołanego wyroku TSUE nastąpiło pierwsze zasiedlenie opisanych w punkcie 1 budynków.
Zainteresowany będący stroną postępowania tylko wydzierżawił grunt na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Dzierżawca). Budynki i budowle zostały wybudowane przez Dzierżawcę - Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania i to on wynajmował następnie przedmiotowe budynki.
Przyjmując definicję pierwszego zasiedlenia wynikającą z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług - pierwsze zasiedlenie nie miało miejsca. Przyjmując definicję pierwszego zasiedlenia wynikającą w wyroku TSUE, o którym mowa w pkt 5 - pomiędzy pierwszym zasiedleniem dokonanym przez Zainteresowanego a sprzedażą budynków i budowli upłynął okres 2 lat.
W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy Zainteresowany będący stroną postępowania ponosił/ponosi nakłady na ulepszenie budynków i budowli znajdujących się na działce nr 4/5 i nr 5/4, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli tak, to należy wskazać kiedy takie wydatki były ponoszone?”, wskazano, że: Zainteresowany, niebędący stroną postępowania ponosił nakłady na ulepszenie wybudowanych budynków, lecz ich wartość nie przekroczyła 30% ich wartości początkowej.
W odpowiedzi na pytanie Organu od nr 10 do nr 15 wezwania, Wnioskodawca wskazał, że „Nie dotyczy.”
Przedmiotem dzierżawy jest wyłącznie grunt.
Tytułem podsumowania wskazać należy i podkreślić, iż Zainteresowany będący stroną postępowania:
tylko wydzierżawił grunt
nie wybudował budynków na wydzierżawionym gruncie
nie był stroną umów wynajmu wyżej wymienionych budynków.
Wszelkie czynności związane z wybudowaniem i następnie wykorzystywaniem do działalności podlegającej opodatkowaniu VAT (wynajem) budynków i budowli posadowionych na wskazanych działkach były wyłącznie Dzierżawcą czyli Zainteresowany niebędący stroną postępowania. Zainteresowany będący stroną postępowania jest właścicielem budynków i budowli posadowionych na wydzierżawionym gruncie, bo to wynika z przepisów KC. Jednakże, w żadnym okresie od czerwca 2008 roku nie dysponował nimi jak właściciel. Budynki i budowle pozostawały w wyłącznej dyspozycji Dzierżawcy, który jest Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania.
Czy w przypadku zawarcia umowy sprzedaży na rzecz dotychczasowego Dzierżawcy nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami wybudowanymi przez tego Dzierżawcę -przy wygaśnięciu tej umowy na skutek konfuzji praw – podstawa opodatkowania VAT z tytułu czynności dostawy Nieruchomości na rzecz Dzierżawcy powinna obejmować wyłącznie wartość zbywanego gruntu z pominięciem zabudowań wzniesionych na tym gruncie przez Dzierżawcę, co wiązać się będzie ze wskazaniem na fakturze VAT, że dostawa budynków nie podlega podatkowi VAT?
Czy potrącenie wzajemnych roszczeń dzierżawcy (o zwrot wartości naniesień poczynionych przez niego na dzierżawionym gruncie) i Wnioskodawcy (o zapłatę kwoty odpowiadającej wartości tych samych zabudowań) należy traktować, jako czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako dostawa towaru, do której ujęcia w podstawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług Dzierżawca nie jest zobowiązany, gdyż dostawa taka nie następuje z uwagi na pozostanie po stronie Dzierżawcy władztwa ekonomicznego nad tymi naniesieniami?
Czy nota obciążająca wystawiona Wnioskodawcy przez Dzierżawcę z tytułu rozliczenia wartości naniesień będzie, z perspektywy VAT, wystarczającym dokumentem księgowym dla potwierdzenia czynności potrącenia wierzytelności Dzierżawcy z tytułu zwrotu wartości naniesień z wierzytelnością Wnioskodawcy o zapłatę ceny Nieruchomości?
Czy do transakcji sprzedaży gruntu zabudowanego budynkami przez dotychczasowego Dzierżawcę, dokonanej na rzecz dotychczasowego Dzierżawcy zastosowanie znajdzie stawka podstawowa VAT?
Zdaniem Wnioskodawcy podstawa opodatkowania VAT z tytułu czynności dostawy Nieruchomości na rzecz Dzierżawcy powinna obejmować wyłącznie wartość zbywanego gruntu z pominięciem zabudowań wzniesionych na tym gruncie przez Dzierżawcę, co wiązać się będzie ze wskazaniem na fakturze VAT, że dostawa budynków nie podlega podatkowi VAT.
W ocenie Wnioskodawcy potrącenie wzajemnych roszczeń dzierżawcy (o zwrot wartości naniesień poczynionych przez niego na dzierżawionym gruncie) i Wnioskodawcy (o zapłatę kwoty odpowiadającej wartości tych samych zabudowań) należy traktować, jako czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako dostawa towaru, do której ujęcia w podstawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług dzierżawca nie jest zobowiązany, gdyż dostawa taka nie następuje z uwagi na pozostanie po stronie dzierżawcy władztwa ekonomicznego nad tymi naniesieniami.
Zdaniem Wnioskodawcy nota obciążająca wystawiona Wnioskodawcy przez Dzierżawcę z tytułu rozliczenia wartości naniesień będzie, z perspektywy VAT, wystarczającym dokumentem, potwierdzającym czynność potrącenia wierzytelności Dzierżawcy z tytułu zwrotu wartości naniesień z wierzytelnością Wnioskodawcy o zapłatę ceny.
W ocenie Wnioskodawcy do transakcji sprzedaży gruntu zabudowanego budynkami przez dotychczasowego Dzierżawcę, dokonanej na rzecz dotychczasowego Dzierżawcy, zastosowanie znajdzie stawka podstawowa VAT
Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych
Zgodnie z art. 694 ustawy z 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2017 r., poz. 459 ze zm. dalej: k.c.) do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Natomiast, zgodnie z art. 676 k.c., jeśli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Z perspektywy prawa cywilnego wskazać należy, że właściciel gruntu jest jednocześnie właścicielem posadowionego na tym gruncie budynku. Dzierżawca, z perspektywy prawa cywilnego pozostaje natomiast posiadaczem zależnym budynku i dysponuje jedynie przyszłym roszczeniem o zwrot nakładów ulepszających, które powstanie dopiero po spełnieniu przesłanki wygaśnięcia umowy dzierżawy.
Z perspektywy prawa podatkowego i systemu VAT – faktyczne przeniesienie jedynie własności gruntu byłoby, zatem możliwe po dokonaniu przez Wnioskodawcę sprzedaży gruntu wraz z zabudowaniami oraz przy jednoczesnym dokonaniu potrącenia wzajemnych wierzytelności w wartości odpowiadającej wartości nakładów ulepszających (z ceną ustaloną na dzień zwrotu rzeczy).
Podkreślić należy, że zgodnie z zapisami umowy dzierżawy, w przypadku zwrotu nieruchomości wraz z naniesieniami w postaci budynków i innych urządzeń, Wnioskodawca może dokonać wyboru pomiędzy zatrzymaniem naniesień i innych urządzeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego lub zawrzeć z Dzierżawcą nową umowę dzierżawy na okres do 3 lat.
Strony planowanej transakcji nie zamierzają rozwiązywać zawartej umowy dzierżawy, która jeśli dojdzie do transakcji sprzedaży gruntu na rzecz Dzierżawcy, wygaśnie samoistnie z mocy prawa i wówczas powstanie po stronie Dzierżawcy wierzytelność o zwrot nakładów, która będzie następnie potrącona z wierzytelnością Miasta o zapłatę części ceny zabudowanej nieruchomości gruntowej w części dotyczącej wartości budynków posadowionych na tym gruncie wynikającej z otrzymanej wyceny biegłego rzeczoznawcy.
Na gruncie podatku VAT w sytuacji, gdy dochodzi do sprzedaży gruntu zabudowanego na rzecz dotychczasowego Dzierżawcy, nie istnieją regulacje odnoszące się wprost do planowanej transakcji. Z uwagi na fakt, iż na skutek potrącenia wzajemnych wierzytelności Wnioskodawca uzyskuje jedynie cenę odpowiadającą wartości samego gruntu i nie uzyskuje władztwa ekonomicznego nad naniesieniami, tym samym nie dochodzi do powstania obowiązku przekazania przez Dzierżawcę prawa do dysponowania naniesieniami jak właściciel na rzecz Wnioskodawcy. Z tego powodu, zdaniem Wnioskodawcy, nie dojdzie do dokonania dostawy w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
W podobnej sprawie w wyroku z 10 sierpnia 2011 r. (I FSK 1232/10) NSA stwierdził, że tego rodzaju dostawę należy traktować, jako dostawę budynku lub budowli, a więc nie należy rozdzielać dostawy gruntu i dostawy budynku lub budowli (NSA uznał jednocześnie, że cena może obejmować wyłącznie wartość gruntu), a do dostawy zastosowanie znajdzie stawka podatku właściwa dla dostawy budynku lub budowli.
Odmienne stanowisko zajął NSA w wyroku z 10 stycznia 2013 r. (I FSK 310/12), w którym stwierdził, iż nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie budynek nierozerwalnie związany z gruntem, jeżeli budynek został zbudowany przez nabywcę z własnych środków bez udziału właściciela gruntu, a cena zbycia została tak skalkulowana, że nie obejmuje wartości tego budynku.
Funkcjonowanie w obrocie prawnym dwóch wyroków NSA zawierających odmienne stanowiska utrudnia rozstrzygnięcie poruszonego problemu. W wyroku z 10 sierpnia 2011 r. NSA w swojej argumentacji w znacznym stopniu odwołał się do uregulowań prawa cywilnego. Przywołał m.in. zasadę superficies solo cedit (własność nieruchomości rozciąga się na budowlę związaną z gruntem) i analizował uwarunkowania własnościowe według prawa cywilnego (stwierdzając, że wyłącznie sprzedającemu przysługuje własność gruntu zabudowanego budynkami).
Prawo podatkowe jest jednak gałęzią prawa o autonomicznym charakterze, a skutki prawnopodatkowe danych czynności ocenia się wyłącznie przez pryzmat norm prawa podatkowego i często z pominięciem skutków cywilnoprawnych. Jest to jeszcze wyraźniej widoczne w VAT, a najlepszym przykładem jest rozumienie pojęcia dostawy towarów, które zostało oderwana od cywilistycznych skutków zawieranych umów (m.in. umowy sprzedaży).
Analizując stanowiska organów podatkowych w podobnych sprawach, organy podatkowe jednolicie przychylają się do argumentacji wskazanej przez NSA w wyroku z 10 stycznia 2013 r. Stwierdzają, że tego rodzaju dostawa nie może być traktowana, jako dostawa budynku i budowli, gdyż dostawa ta dotyczy wyłącznie gruntu (m.in. interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 9 listopada 2015 r., ILPP3/4512-1-158/15-4/AW oraz Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 16 września 2015 r., ITPP1/4512-648/15/AJ).
Przedmiotem wątpliwości jest we wnioskowanej sprawie sposób interpretacji art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W wyroku z 10 stycznia 2013 r. NSA uznał, że przepis ten ustanawia zasadę zgodnie, z którą grunt, na którym posadowione są budowle, dzieli los prawny (na gruncie VAT) budynku lub budowli wybudowanej na nim. Jest to, zatem swoiste odwrócenie cywilnoprawnej zasady superficies solo cedit. Dokonując wykładni tego przepisu należałoby uznać, że ustawa o VAT przewiduje wyłącznie dwie kategorie nieruchomości, tj. grunty niezabudowane albo budynki lub budowle, (kiedy nieruchomość jest zabudowana), a nie istnieje kategoria nieruchomości zabudowanej. Przepis ten odwołuje się do przypadku dostawy budynków lub budowli i jednoznacznie wskazuje, że grunt opodatkowany będzie stawką właściwą dla tych obiektów, wyłącznie gdy faktycznym przedmiotem dostawy jest budynek lub budowla trwale związana z gruntem.
W przypadku dostawy gruntu zabudowanego przez dzierżawcę trudno jest mówić, aby budynek ten był przedmiotem dostawy. Zbywcy nie przysługuje, bowiem ekonomiczne władztwo nad posadowionym obiektem. Zabudowania znajdują się we władaniu dzierżawcy i to dzierżawca nimi rozporządza. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, lecz prawa do rozporządzana towarem jak właściciel (dla wystąpienia dostawy towarów wystarczające jest, więc przeniesienie tzw. ekonomicznego władania nad towarem). Ekonomiczne władztwo przysługuje zbywcy wyłącznie do gruntu, na którym znajdują się zabudowania, nie przysługuje natomiast do posadowionych na gruncie budynków i budowli. W efekcie, przedmiotem dostawy dla celów VAT będzie wyłącznie sam grunt.
Tym samym, art. 29a ust. 8 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w sytuacji, gdy dostawa na rzecz dotychczasowego dzierżawcy obejmuje nieruchomość zabudowaną z jego własnych środków, (kiedy nakłady nie zostały między stronami umowy dzierżawy rozliczone), gdyż wybudowany obiekt nie będzie według ustawy o VAT przedmiotem odpłatnej dostawy towarów.
W praktyce oznacza to, że dostawa gruntu zabudowanego przez dzierżawcę dokonywana na rzecz dotychczasowego dzierżawcy objęta być powinna regulacjami właściwymi dla dostawy gruntu niezabudowanego, ponieważ zabudowania w tym konkretnym przypadku nie są przedmiotem transakcji, a tym samym nie powinny być ujmowane w wartości podstawy opodatkowania z tytułu dokonywanej transakcji w tym na fakturze VAT (ujęcie prawno-podatkowe), mimo iż cena nieruchomości w umowie sprzedaży będzie ustalona na podstawie wartości zarówno gruntu jak i naniesień – z zastosowaniem potrącenia dot. zwrotu wartości tych naniesień (ujęcie cywilistyczne).
W rezultacie podstawa opodatkowania z tytułu dostawy Nieruchomości na rzecz dotychczasowego Dzierżawcy powinna objąć wyłącznie wartość gruntu.
Zgodnie z regulacjami prawa cywilnego m.in. art. 46 § 1 k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Art. 47 § 1 k.c., stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zatem, sprzeczne z przepisami prawa cywilnego byłoby dzielenie dostawy gruntu zabudowanego na dwie samodzielne i odrębne transakcje dostawy gruntu oraz dostawy budynku. Nierozłączność gruntu i budynku, który nie stanowi odrębnego przedmiotu własności nie oznacza, że dla ustalenia zakresu opodatkowania danej transakcji podatkiem od towarów i usług w zakresie podstawy opodatkowania czy też prawidłowej stawki podatku od towarów i usług każde rozliczenie między podatnikami w związku z wygaśnięciem umowy dzierżawy należy traktować, jako dostawę budynku.
Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2 pkt 22 ustawy o VAT). Zatem, w świetle regulacji dotyczących podatku od towarów i usług dostawa gruntów oraz budynków to dwie różne dostawy.
Jednocześnie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten ma zastosowanie wówczas, gdy podatnik w ramach jednej transakcji dokonuje dostawy dwóch różnych towarów – budynku oraz gruntu, z którym budynek ten jest nierozerwalnie związany.
W rozpatrywanej sprawie przedmiotem dostawy nie będzie jednak budynek, bo budynek został posadowiony przez Dzierżawcę, a władztwo nad nimi nie będzie przenoszone na Wnioskodawcę zgodnie z umową dzierżawy oraz z przepisami prawa cywilnego obowiązującymi w tym zakresie (nie dojdzie do wydania rzeczy).
Zgodnie, bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zatem, istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim, o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności. Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować, jako „prawa własności”. W orzecznictwie i praktyce ETS pojawił się w tym kontekście termin „własność ekonomiczna” – tak np. w orzeczeniu C-320/88 (Staatssecretaris van Financién przeciwko Shippłng and Forwarding Enterprise Safe BV). W orzeczeniu tym ETS stwierdził, że: „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy, dlatego też własność ekonomiczna to sytuacja, w której z punktu widzenia aspektów ekonomicznych oraz w rozumieniu potocznym należałoby uznać kogoś za właściciela rzeczy, a czynności przejścia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejście własności w sensie prawnym. Zatem, na gruncie podatku od towarów i usług nie każde przeniesienie własności będzie dostawą towarów oraz nie każda dostawa towarów będzie związana z przeniesieniem własności. Podkreślić też należy, że uniezależnienie „dostawy towarów” od czynności prawnej towarzyszącej wydaniu towarów pozwala także na wydzielenie z czynności prawnej pewnego fragmentu, czy też uznanie, że czynność prawna będzie uznana za dostawę tylko w określonej części. Przykładowo w orzeczeniu C-291/92 (Finanzamt Ueizen v Dieter Armbrecht) ETS uznał, że sprzedaż budynku pełniącego funkcję pensjonatu, w którym jednakże wyodrębniona była prywatna część mieszkalna przez osobę fizyczną prowadzącą pensjonat, jest dostawą towarów tylko w części dotyczącej przeniesienia własności pensjonatu. Tylko, bowiem względem tej części budynku sprzedawca występował, jako podatnik, natomiast w odniesieniu do prywatnej części mieszkalnej nie działał w tym charakterze. Uniezależnienie treści dostawy towarów od treści cywilnoprawnej sprzedaży pozwala, bowiem na tego rodzaju wydzielenie z całości czynności prawnej takiego jej fragmentu, który może być uznany za dostawę (dokonaną przez podatnika).
Odnosząc powyższe do rozpatrywanej sprawy, w której Dzierżawca „wytworzył” towar, jakim są budynki i uczynił to z własnych środków bez udziału właściciela gruntu, zaś w związku z przeniesieniem własności gruntu na rzecz tegoż Dzierżawcy bez wydania budynków na rzecz Wnioskodawcy, należy uznać, że nie dojdzie do dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W konsekwencji również rozliczenie w formie wzajemnych kompensat nie spowoduje konieczności określenia podstawy opodatkowania, czy też stawki podatku VAT. Nie ma bowiem w tym przypadku podstaw do przyjęcia, że przedmiotem dostawy po strome Dzierżawcy w rozliczeniu z Wnioskodawcą będą budynki. Z punktu widzenia prawa cywilnego na stronę kupującą – Dzierżawcę przejdzie prawo własności budynku wraz z nabywanym gruntem, ale jednocześnie, nie wystąpi dostawa towaru, jakim jest budynek, gdyż już wcześniej Dzierżawca swobodnie dysponował tymi obiektami jak właściciel. Ekonomiczne władanie rzeczą (budynkami) należało bowiem już do niego z chwilą wybudowania tych zabudowań, chociaż nie należało do niego prawo jego własności. Nie można uznać, że przedmiotem dostawy, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT będą po stronie Dzierżawcy budynki, tym bardziej, że zgodnie z ustawą o VAT należałoby je połączyć z gruntem, który nigdy we władztwie ekonomicznym Dzierżawcy nie pozostawał (Dzierżawca był tylko jego użytkownikiem).
Z tego powodu zdaniem Wnioskodawcy, Dzierżawca nie wykona na rzecz Miasta ... czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.
Potrącenie roszczeń nie stanowi dostawy towarów ani świadczenia usług, stąd też sposób dokumentowania tego rodzaju zdarzenia nie powinien przybrać formy faktury VAT. Faktura, bowiem jest dokumentem dokumentującym zdarzenia podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, stąd też w przypadku zdarzeń niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT nie powinna być wystawiana faktura VAT, a inny dokument służący księgowemu rozliczeniu roszczeń, np. nota obciążająca.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, z uwzględnieniem przepisów przejściowo podwyższających stawki podatkowe, podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi w Polsce 23%.
Stawki obniżone, tj. 8% i stawkę „zw.”, stosuje się wyłącznie w przypadkach wskazanych wprost w ustawie podatkowej, przy czym z uwagi na przedmiot transakcji zastosowanie stawki 8% jest niemożliwe.
Rozważyć można byłoby ewentualne zastosowanie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, lecz zastrzeżony jest on wyłącznie do dostawy terenów niezabudowanych i nieprzeznaczonych pod zabudowę. Przedmiot transakcji jest jednak zbudowany i przeznaczony do zabudowy, a tym samym ze zwolnienia z przedmiotowego przepisu podstawy skorzystać nie może.
Z uwagi na wnioski wynikającej z uzasadnienia do pkt 1 powyżej, niedopuszczalnym byłoby usiłowanie stosowania regulacji art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, jako że przedmiotem dostawy nie są budynki i budowle.
Z uwagi na wyeliminowanie podstaw prawnych dających możliwość zastosowania stawek obniżonych do dostawy gruntu na rzecz Dzierżawcy w podanych na wstępie okolicznościach, zastosowanie do opodatkowania planowanej transakcji dostawy gruntu winna mieć stawka podstawowa.
Reasumując powyższe, w przypadku dojścia do skutku transakcji polegającej na przeniesieniu na rzecz dotychczasowego dzierżawcy własności dzierżawionego gruntu, na którym posadowione są zabudowania wzniesione przez tego dzierżawcę:
podstawa opodatkowania w podatku od towarów i usług winna opiewać na wartość dostarczanego gruntu z wyłączeniem wartości zabudowań oraz
transakcja będzie opodatkowana stawką podstawową podatku od towarów i usług w wysokości 23%.
zastosowania podstawowej stawki podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej
Tut. Organ informuje, iż dla spójności interpretacji w pierwszej kolejności załatwiono wniosek w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 a następnie nr 4, nr 2 i nr 3.
Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że Zainteresowany będący stroną postępowania nie będzie dokonywał planowanej dostawy w reżimie publicznoprawnym (nie będzie działał jako organ władzy publicznej), bowiem czynność ta będzie miała charakter cywilnoprawny. W konsekwencji, w analizowanej sprawie Zainteresowany będący stroną postępowania nie będzie mógł korzystać z wyłączenia, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy.
Zatem, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, w związku z planowaną dostawą nieruchomości Zainteresowanego będącego stroną postępowania należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług.
Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą ustalenia, czy w przypadku zawarcia umowy sprzedaży na rzecz dotychczasowego Dzierżawcy nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami wybudowanymi przez tego Dzierżawcę - przy wygaśnięciu tej umowy na skutek kontuzji praw – podstawa opodatkowania VAT z tytułu czynności dostawy Nieruchomości na rzecz Dzierżawcy powinna obejmować wyłącznie wartość zbywanego gruntu z pominięciem zabudowań wzniesionych na tym gruncie przez Dzierżawce, co wiązać się będzie ze wskazaniem na fakturze VAT, że dostawa budynków nie podlega podatkowi VAT.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku.
Wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży, powyższy przepis, ani inne przepisy prawa podatkowego nie regulują. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują konsekwencje publicznoprawne dokonania sprzedaży towaru lub wyświadczenia usługi – nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony umowy cywilnej.
Na mocy ust. 2 ww. artykułu, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
Należy w tym miejscu podkreślić, że celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, pełni ona bowiem szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku VAT. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt nabycia określonych towarów lub usług, czy też otrzymania zaliczki, co oznacza, że nie można uznać za prawidłową fakturę, gdy nie wskazuje ona zaistniałego zdarzenia gospodarczego. Faktura jest zatem dokumentem potwierdzającym zaistnienie zdarzenia gospodarczego i nierozerwalnie związana jest z powstaniem obowiązku podatkowego.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Gmina Miasto ... – Zainteresowany będący stroną postępowania jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Zainteresowany będący stroną postępowania jest właścicielem gruntu położonego w ..., przy ul. ... – działki nr 4/5 i 5/4 w obrębie ...., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr ... (dalej: Nieruchomość). Gmina ... została właścicielem Nieruchomości na mocy decyzji Wojewody ... z dnia 12 maja 1995 r., stwierdzającej nieodpłatne nabycie nieruchomości przez Gminę ....
Grunt ten jest od wielu lat przedmiotem dzierżawy na rzecz ... - Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Dzierżawca). Dzierżawa uznawana jest za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, a do czynszu dzierżawnego doliczany jest podatek od towarów i usług.
Gmina Miasto ... oraz Dzierżawca planują sprzedaż Nieruchomości na rzecz dotychczasowego dzierżawcy. Sprzedaż zostanie dokonana w trybie bezprzetargowym. Poprzez sprzedaż Gmina Miasto ... i dotychczasowy Dzierżawca zmierzają do doprowadzenia do przeniesienia na rzecz Dzierżawcy własności Nieruchomości zabudowanej, przy czym w momencie sprzedaży na skutek kontuzji praw – wygaśnie umowa dzierżawy. Jednocześnie nie nastąpi wydanie zabudowań wzniesionych na Nieruchomości na rzecz Gminy Miasta ..., ponieważ dotychczasowy Dzierżawca stanie się właścicielem Nieruchomości wraz z zabudowaniami, które wzniósł.
Zgodnie z umową dzierżawy, Gmina Miasto ..., w razie zwrotu przedmiotu dzierżawy, ma możliwość wyboru, tj.:
Gmina Miasto ... wybierze zatrzymanie naniesień wraz ze zwrotem ich wartości.
Strony planowanej transakcji dokonają rozwiązania umowy dzierżawy, która, jeśli dojdzie do transakcji sprzedaży gruntu na rzecz Dzierżawcy, wygaśnie samoistnie z mocy prawa i wówczas powstanie po stronie Dzierżawcy wierzytelność o zwrot nakładów, która będzie następnie potrącona z wierzytelnością Miasta o zapłatę ceny zabudowanej nieruchomości gruntowej.
W umowie sprzedaży cena tej nieruchomości będzie ustalona na podstawie wyceny ustalającej wartość zarówno gruntu jak i naniesień budowlanych (zgodnie z cywilno-prawną zasadą superficies solo cedit, a także zgodnie z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zapłacie podlegać będzie jedynie cena odpowiadająca wartości samego gruntu, gdyż strony planują, że dojdzie do potrącenia wzajemnych roszczeń Gminy Miast ... oraz Dzierżawcy.
Wskazać w tym miejscu należy, że na podstawie art. 46 § 1 z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego (art. 696 K.c.). Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym (art. 697 K.c.).
Z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli) poniesione na cudzym gruncie stanowią z definicji część składową gruntu, a tym samym własność jego właściciela. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. W konsekwencji podmiot, który wybudował taki obiekt posadowiony na cudzym gruncie, ponosząc nakłady na jego wybudowanie, nie może go sprzedać, ponieważ nie ma do tego tytułu prawnego. Niemniej jednak, podmiot ten dysponuje pewnym prawem do poniesionych nakładów i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu.
W świetle powyższych przepisów należy zwrócić uwagę, że nakłady poniesione przez Dzierżawcę na użytkowanym majątku nie stanowią towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy (tj. w szczególności rzeczy oraz ich części). Przedmiotem zbycia będą poniesione nakłady stanowiące inwestycję w obcym środku trwałym. Poniesione nakłady nie stanowią zatem odrębnej rzeczy, a jedynie skutkują powstaniem po stronie Dzierżawcy roszczenia o zwrot poniesionych kosztów. Roszczenie to nie stanowi natomiast prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu dokonanych nakładów. Tym samym, prawo to nie może również stanowić towaru w rozumieniu ustawy. W konsekwencji, w przypadku zbycia nakładów, nie będzie dochodzić do przeniesienia prawa do dysponowania towarami jak właściciel. Biorąc pod uwagę powołane wcześniej regulacje ustawy należy w związku z tym przyjąć, że przeniesienie nakładów poniesionych w obcym środku trwałym nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą, która mogłaby stanowić towar.
Uwzględniając powyższe w powiązaniu z przedstawionym we wniosku opisem sprawy wskazać należy, że w sytuacji przeniesienia za wynagrodzeniem nakładów poniesionych przez Dzierżawcę w związku z budową przedmiotowych budynków na dzierżawionych gruntach, mamy do czynienia ze świadczeniem, polegającym na zbyciu nakładów dokonanych na rzecz właściciela gruntu. Nakłady są bowiem prawem majątkowym, które mogą być przedmiotem obrotu gospodarczego. Odpłatność za ww. świadczenie będzie stanowić kwota, którą Gmina Miasto ... zobowiąże się zapłacić Dzierżawcy za poniesione nakłady.
Zatem, stwierdzić należy, że przekazanie za wynagrodzeniem nakładów poniesionych na budowę opisanych budynków na dzierżawionym gruncie, stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegające opodatkowaniu na mocy art. 5 ust. 1 ustawy. Czynność ta podlega opodatkowaniu według 23% stawki podatku (obowiązującej w oparciu o art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy) do dnia 31 grudnia 2018 r., gdyż ustawodawca – zarówno w ustawie, jak i przepisach wykonawczych do tej ustawy nie przewidział dla takiej czynności preferencyjnej stawki ani zwolnienia od podatku. Zatem, zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy, czynność ta powinna zostać udokumentowana poprzez wystawienie faktury.
Jak wskazano we wniosku, Gmina Miasto ... planuje sprzedać nieruchomość na rzecz dotychczasowego Dzierżawcy. Poprzez sprzedaż Gmina Miasto ... i dotychczasowy Dzierżawca zmierzają do doprowadzenia do przeniesienia na rzecz Dzierżawcy własności Nieruchomości zabudowanej, przy czym w momencie sprzedaży na skutek kontuzji praw – wygaśnie umowa dzierżawy. Gmina Miasto ... wybierze zatrzymanie naniesień wraz ze zwrotem ich wartości. W umowie sprzedaży cena tej nieruchomości będzie ustalona na podstawie wyceny ustalającej wartość zarówno gruntu jak i naniesień budowlanych.
Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w kontekście powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że przedmiotem opisanej transakcji będzie dostawa gruntu zabudowanego, tj. gruntu wraz z położonymi na nim budynkami, wybudowanymi przez dzierżawcę. Należy zauważyć, że w sytuacji dokonania rozliczenia nakładów poniesionych na wybudowanie przedmiotowych budynków, gdy cena sprzedaży będzie obejmowała zarówno wartość budynków jak i gruntu, dojdzie do dostawy budynków wraz z gruntem, na którym są one położone.
Tym samym, podstawę opodatkowania z tytułu planowanej dostawy na rzecz dotychczasowego Dzierżawcy nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami wybudowanymi przez tego Dzierżawcę stanowić będzie kwota należna obejmująca całość świadczenia należnego od nabywcy - Dzierżawcy, a więc wartość gruntu wraz z zabudowaniami wzniesionymi na tym gruncie przez Dzierżawcę. Tym samym, dostawa budynków wraz z gruntem winna być wykazana na fakturze jako dostawa podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.
Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1, należało uznać za nieprawidłowe.
Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również kwestii zastosowania podstawowej stawki podatku VAT dla transakcji sprzedaży gruntu zabudowanego budynkami przez dotychczasowego Dzierżawcę, dokonanej na rzecz dotychczasowego Dzierżawcy.
Dla dostawy nieruchomości zabudowanych, spełniających określone w przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.
I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Ponadto, należy wskazać, iż na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Zatem, rozstrzygając kwestie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości gruntowej zabudowanej, należy w pierwszej kolejności należy ustalić, czy miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynku posadowionego na gruncie.
Jak wyżej wskazano, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
W tym miejscu wskazać należy, iż pierwsze zasiedlenie przewidziane w treści art. 2 pkt 14 ustawy odnosi się do budynku. Przy czym, budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie stanowią odrębną grupę składników majątku podlegających amortyzacji. Mimo że budynek nie stanowi własności podmiotu, który go wybudował, to stanowi jego środek trwały.
Z opisu sprawy wynika, że na dzierżawionym gruncie Dzierżawca w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej i w zgodzie z postanowieniami zawartej umowy dzierżawy wybudował zabudowania. Wybudowane przez Dzierżawcę część budynków zalicza się do budynków niemieszkalnych w Sekcji 1 Dział 12 Grupa 123 Klasa 1230 - jako budynki handlowo – usługowe, natomiast część budynków zalicza się do budynków niemieszkalnych w Sekcji 1 Dział 12 Grupa 127 Klasa 1274 - jako pozostałe budynki niemieszkalne. Budynki i budowle znajdujące się na działkach nr 4/5 i 5/4 są trwale związane z gruntem. Zainteresowany będący stroną postępowania tylko wydzierżawił grunt na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Dzierżawca). Budynki i budowle zostały wybudowane przez Dzierżawcę - Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania i to on wynajmował następnie przedmiotowe budynki. Przedmiotem dzierżawy jest wyłącznie grunt. Zainteresowany będący stroną postępowania: tylko wydzierżawił grunt, nie wybudował budynków na wydzierżawionym gruncie, nie był stroną umów wynajmu wyżej wymienionych budynków. Zainteresowany będący stroną postępowania w żadnym okresie od czerwca 2008 roku nie dysponował budynkami jak właściciel. Budynki i budowle pozostawały w wyłącznej dyspozycji Dzierżawcy, który jest Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania. Zainteresowany, niebędący stroną postępowania ponosił nakłady na ulepszenie wybudowanych budynków, lecz ich wartość nie przekroczyła 30% ich wartości początkowej. We wniosku wskazano, że nastąpiło pierwsze zasiedlenie, gdyż zostały one przez Zainteresowanego (Dzierżawcę) niebędącego stroną postępowania wybudowane 30 czerwca 2008 roku (data pozwolenia na użytkowanie) i od tego czasu są one wykorzystywane dla prowadzonej przez Zainteresowanego (Dzierżawcę) niebędącego stroną postępowania działalności gospodarczej.
W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla dostawy ww. nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy w odniesieniu do wskazanych budynków, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.
W przedmiotowej sprawie w uzupełnieniu wniosku powołano wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 listopada 2017 r., sygn. C-308/16 i wskazano, że stosownie do przywołanego wyroku TSUE nastąpiło pierwsze zasiedlenie opisanych budynków, zatem tut. Organ dokonał rozstrzygnięcia z uwzględnieniem zdefiniowania pierwszego zasiedlenia przyjętego przez Zainteresowanych.
Przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.
Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r., o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług”.
Zatem w ślad za TSUE należałoby zatem uznać, że użytkowanie budynku przez właściciela przez co najmniej dwa lata powinno być zrównane z pierwszą dostawą i jego późniejsza sprzedaż powinna być zwolniona z VAT.
Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Nadto od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata, zatem dostawa nieruchomości gruntowej zabudowanej przedmiotowymi budynkami będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem spełnione zostaną wszystkie przesłanki warunkujące możliwość korzystania tej dostawy ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. przepisu. Skoro zatem dostawa wymienionych we wniosku budynków posadowionych na działce nr 4/5 i nr 5/4 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to – na podstawie powołanego wyżej art. 29a ust. 8 ustawy – ze zwolnienia tego korzystać również będzie dostawa gruntu, z którym obiekty te są trwale związane.
Jeżeli strony transakcji, tj. Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowany niebędący stroną postępowania, przy spełnieniu warunków ustanowionych w art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy, zrezygnują z ww. zwolnienia i wybiorą opodatkowanie dostawy ww. nieruchomości, to odpłatna dostawa przez Miasto zabudowanej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.
Oceniając stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4, z uwagi na odmienną argumentację, należało uznać za nieprawidłowe.
Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także kwestii, czy potrącenie wzajemnych roszczeń Dzierżawcy (o zwrot wartości naniesień poczynionych przez niego na dzierżawionym gruncie) i Gminy Miasta ... (o zapłatę kwoty odpowiadającej wartości tych samych zabudowań) należy traktować, jako czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - jako dostawa towaru, oraz czy nota obciążająca wystawiona przez Dzierżawcę będzie z perspektywy VAT, wystarczającym dokumentem księgowym dla potwierdzenia potrącenia wierzytelności dotyczących ww. czynności.
Jak wskazano powyżej, każde odpłatne świadczenie, które nie jest dostawą towarów, polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu, czy określonym zachowaniu, mieści się w tak sformułowanej definicji usługi.
Zasady potrącania (kompensowania) wzajemnych należności reguluje art. 498 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Na skutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że w przypadku transakcji potrącenia wzajemnych wierzytelności dochodzi do rozliczenia transakcji, gdzie potrącanie (kompensata) stanowi formę zapłaty.
Z treści wniosku wynika, że Strony planowanej transakcji dokonają rozwiązania umowy dzierżawy, która, jeśli dojdzie do transakcji sprzedaży gruntu na rzecz Dzierżawcy, wygaśnie samoistnie z mocy prawa i wówczas powstanie po stronie Dzierżawcy wierzytelność o zwrot nakładów, która będzie następnie potrącona z wierzytelnością Miasta o zapłatę ceny zabudowanej nieruchomości gruntowej. W umowie sprzedaży cena tej nieruchomości będzie ustalona na podstawie wyceny ustalającej wartość zarówno gruntu jak i naniesień budowlanych. Zapłacie podlegać będzie jedynie cena odpowiadająca wartości samego gruntu, gdyż strony planują, że dojdzie do potrącenia wzajemnych roszczeń Gminy Miasta ... oraz Dzierżawcy.
Wskazać należy, że wierzytelność jest prawem majątkowym i nie stanowi towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy. Tym samym, czynności potrącenia wzajemnych roszczeń (wierzytelności) nie należy rozpatrywać w kontekście dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy oraz nie można jej utożsamiać ze świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy.
Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że czynność potrącenia wzajemnych roszczeń Dzierżawcy - dotyczących zwrotu wartości naniesień poczynionych przez niego na dzierżawionym gruncie i Gminy Miasta ... - dotyczących zapłaty kwoty odpowiadającej wartości tych samych zabudowań, nie będzie stanowić dla Zainteresowanych odpłatnej dostawy towarów, ani odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu ustawy, a zatem nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Odnosząc się natomiast do kwestii dotyczących dokumentowania przez Dzierżawcę czynności potrącenia wzajemnych roszczeń (wierzytelności), zauważyć należy, że jak wskazano powyżej przekazanie za wynagrodzeniem nakładów poniesionych na budowę opisanych budynków na dzierżawionym gruncie, stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegające opodatkowaniu na mocy art. 5 ust. 1 ustawy i czynność ta powinna zostać udokumentowana poprzez wystawienie faktury. Wobec powyższego, skoro czynność zbycia nakładów winna być przez Dzierżawcę udokumentowana fakturą, to brak jest podstaw do dokumentowania przez Dzierżawcę tej samej czynności innym dokumentem księgowym, np. notą obciążającą.
Należy zauważyć, że noty stanowią dokument księgowy w myśl ustawy z dnia 22 września 1994 r. o rachunkowości (Dz.U. z 2018 r., poz. 395, z późn. zm.), a nie przepisów dotyczących podatku VAT.
Oceniając całościowo stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytań nr 2 i 3, należało uznać je za nieprawidłowe.
Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ..., ul..., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0113-KDIPT1-3.4012.382.2018.2.MWJ
0115-KDIT1-3.4012.326.2018.2.APR | Interpretacja indywidualna
0111-KDIB3-1.4012.455.2018.1.JP | Interpretacja indywidualna
ILPP3/4512-1-158/15-4/AW | Interpretacja indywidualna

References: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 37
 art. 67
 art. 3
 art. 2
 art. 48
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 694
 art. 676
 FSK 
 FSK 
 art. 29
 art. 29
 art. 46
 Art. 47
 art. 2
 art. 29
 art. 7
 art. 7
 art. 41
 art. 43
 art. 43
 art. 15
 art. 15
 art. 43
 art. 113
 art. 82
 art. 67
 art. 46
 art. 2
 art. 7
 art. 8
 art. 5
 art. 41
 art. 146
 art. 106
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 2
 FSK 
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 498
 art. 2
 art. 7
 art. 8
 art. 5
 art. 8
 art. 5
 art. 14
 art. 14
 art. 3