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Timestamp: 2019-11-20 01:39:17+00:00

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Il proprietario/locatore di un immobile pignorato, se nominato custode, può agire per il rilascio dell'immobile ma solo nella sua qualità di custode (Locazioni) - 101Professionisti.it
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Il proprietario/locatore di un immobile pignorato, se nominato custode, può agire per il rilascio dell'immobile ma solo nella sua qualità di custode
Il proprietario-locatore di un immobile pignorato, che ne sia stato nominato custode, e' legittimato a promuovere le azioni scaturenti dal contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile stesso solo nella sua qualita' di custode e non in quella di proprietario locatore, essendo il bene a lui sottratto per tutelare le ragioni del terzo creditore; con la conseguenza che, se nell'atto introduttivo del giudizio il proprietario locatore non abbia speso la suddetta qualita', la domanda va dichiarata inammissibile (Cass. 21 giugno 2011, n. 13587); anche perche', se cosi' non fosse, l'effetto sarebbe quello che, a richiesta del creditore esecutante, il proprietario-locatore, avendo ottenuto una pronuncia nella sua qualita' originaria, potrebbe opporsi al versamento delle somme riscosse e, a fronte di tale rifiuto, il creditore dovrebbe iniziare una nuova procedura al fine di non vedersi sottratti i frutti della cosa pignorata.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 29 aprile 2015, n. 8695
sul ricorso 2684/2013 proposto da:
(OMISSIS), in persona dei Signori (OMISSIS), membro del consiglio d'amministrazione e (OMISSIS), procuratore, (OMISSIS) GMBH, in persona dei Signori (OMISSIS) e (OMISSIS), nella loro qualita' di amministratori e legali rappresentanti, elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che le rappresenta e difende giusta procura speciale del dottor Notaio (OMISSIS) in (OMISSIS) del 22/06/2012 rep. 682/2012-ID per la prima, giusta procura speciale del dottor Notaio (OMISSIS) in (OMISSIS) del 11/06/2012 rep. 164/2012 SY per la seconda;
(OMISSIS) SRL, in persona del suo Amministratore Unico e legale rappresentante signor (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del controricorso;
PROCEDURA ESECUTIVA (OMISSIS) TRIBUNALE ROMA ESECUZIONI IMMOBILIARI;
avverso la sentenza n. 4702/2011 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 07/12/2011, R.G.N. 6883/2007;
Nel presente giudizio si controverte dell'esigibilita' o meno da parte della debitrice esecutata (OMISSIS) s.p.a. - e, piu' esattamente, da parte della sua avente causa (OMISSIS) s.r.l. - dei canoni di locazione di un immobile pignorato, in forza di contratto stipulato dalla predetta debitrice, successivamente al pignoramento e senza l'autorizzazione del G.E., con le societa' (OMISSIS) (di seguito, brevemente (OMISSIS)) e (OMISSIS) (di seguito, brevemente, (OMISSIS)).
In particolare - mentre il G.E. disponeva che il curatore del Fallimento (OMISSIS), subentrato L.F., ex articolo 107, nella procedura esecutiva, richiedesse, in qualita' di custode, agli occupanti degli immobili pignorati in forza di titolo non opponibile alla procedura (tra i quali le suddette societa' (OMISSIS) e (OMISSIS)) un'indennita' di occupazione, pari all'importo dei canoni locatizi - la (OMISSIS) s.r.l. chiedeva e otteneva dal Tribunale di Roma decreto ingiuntivo n. 7646/2006 di pagamento della somma euro 21.895,35 a titolo di differenza canoni per i mesi da luglio 2005 a febbraio 2006 nei confronti delle medesime societa'. Le ingiunte proponevano, quindi, opposizione ex articolo 645 c.p.c., deducendo l'inesigibilita' del credito per canoni di locazione sotto vario profilo e, segnatamente, in considerazione dello spossessamento conseguente al pignoramento; in subordine, chiedevano la condanna della opposta ingiungente per inadempimento contrattuale in considerazione delle somme che avevano dovuto versare al custode della procedura esecutiva, nominato nella persona del curatore del Fallimento.
Con sentenza n. 12466/2007 il Tribunale di Roma, nel contraddittorio della Procedura esecutiva n.96754/1997 a carico della (OMISSIS) in persona del custode e curatore del Fallimento, rigettava l'opposizione sul presupposto dell'efficacia inter partes del contratto di locazione.
La decisione, gravata da impugnazione da parte della (OMISSIS) (che nel frattempo si era resa aggiudicataria dell'immobile) e della (OMISSIS), era confermata dalla Corte di appello di Roma, la quale con sentenza in data 07.12.2011, rigettava l'appello, condannando l'appellante alle spese in favore dell'appellata, costituita in giudizio, (OMISSIS).
Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione (OMISSIS) e (OMISSIS), svolgendo sette motivi.
Ha resistito la (OMISSIS) s.r.l., depositando controricorso.
Nessuna attivita' difensiva e' stata svolta da parte del custode della Procedura esecutiva.
1. I fatti rilevanti ai fini della comprensione dei motivi di ricorso e delle ragioni della decisione, quali emergono dalle concordi allegazioni delle parti, oltre che dalla sentenza impugnata, sono i seguenti:
nelle more della procedura di pignoramento immobiliare (trascritto in data 21.03.1997 al n.10722 di formalita' dalla societa' (OMISSIS)), la debitrice esecutata (OMISSIS) s.p.a. (poi s.r.l.), con contratto in data 18.01.2001, concesse in locazione alle societa' (OMISSIS) e (OMISSIS) uno degli immobili pignorati, sito in via (OMISSIS), senza l'autorizzazione del G.E. prevista dall'articolo 560 c.p.c.; successivamente, sempre in pendenza del pignoramento, alieno' alla (OMISSIS) vari immobili, tra cui quello gia' locato alle odierni ricorrenti;
in data 06.04.2005 venne dichiarato il fallimento della (OMISSIS) s.p.a. per cui nella procedura esecutiva subentro' il Fallimento dell'esecutata, ai sensi della L.F., articolo 107 (nel testo, applicabile ratione temporis, di cui al Regio Decreto n. 267 del 1942, vigente prima della sostituzione operata dal Decreto Legislativo n. 5 del 2006, articolo 94); quindi il curatore, divenuto custode dei beni pignorati - dopo aver inizialmente preteso (nel luglio 2005) il canone di locazione - venne autorizzato, con provvedimento in data 23.12.2005, dal G.E., a richiedere agli occupanti la stessa somma a titolo di indennita' di occupazione, in ragione dell'inopponibilita' alla procedura del contratto di locazione (oltre, evidentemente, che di quello di vendita);
a questo punto la (OMISSIS) chiese ed ottenne il decreto ingiuntivo, oggetto della presente opposizione, per il pagamento di euro 21.895,35 a titolo di differenza canoni per i mesi da luglio 2005 a febbraio 2006, sul presupposto che, se il custode pretendeva un'indennita' di occupazione, il canone doveva ritenersi di spettanza del locatrice/debitrice esecutata (o meglio della sua avente causa).
2. L'opposizione e' stata rigettata, con la doppia decisione conforme, in considerazione dell'efficacia inter partes della locazione stipulata dalla debitrice esecutata senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione e per l'ulteriore rilievo che il curatore (custode) non era subentrato nella locazione dell'immobile, con conseguente permanere del titolo della avente causa della originaria locatrice a percepire il relativo canone.
2.1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 3, violazione degli articoli 2919 e 2923 c.c.. Al riguardo parte ricorrente si duole che l'eccezione di inopponibilita' della locazione a se medesima ex articolo 2923 c.c., sollevata dalla (OMISSIS) dopo essersi resa aggiudicataria dell'immobile, sia stata ritenuta, oltre che inammissibile, infondata per la considerazione che i canoni in contestazione erano maturati in data anteriore all'acquisto. In contrario senso osserva che le norme richiamate in rubrica sono inderogabili e non subiscono eccezioni; lamenta, dunque, che la Corte di appello abbia erroneamente discriminato la posizione del conduttore dell'immobile locato in spregio dell'articolo 560 c.p.c., il quale - pur essendosi reso acquirente dell'immobile - non potrebbe far valere l'inopponibilita' della locazione, a differenza degli altri aggiudicatari.
2.2. Con il secondo motivo di ricorso si denuncia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., violazione dell'articolo 420 c.p.c.. Al riguardo parte ricorrente deduce che contrariamente a quanto ritenuto nella decisione impugnata - l'eccezione di inopponibilita' della locazione ex articolo2923 cod. civ. era ammissibile in quanto l'acquisto all'asta del bene locato da parte di (OMISSIS) era pacificamente intervenuto dopo la sentenza di primo grado.
2.3. Con il terzo motivo di ricorso si denuncia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 3, violazione degli articoli 65, 559 e 560 c.p.c., e articolo2912 c.c.. Al riguardo parte ricorrente lamenta che la Corte di appello ha totalmente omesso di applicare le norme che prevedono, in conseguenza del pignoramento e della nomina del custode, lo spossessamento e la perdita dell'amministrazione dei beni pignorati da parte del debitore pignorato e dei suoi aventi causa.
2.4. Con il quarto motivo di ricorso si denuncia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 3, violazione del comb. disp. degli articoli 2912 e 820 c.c.. Al riguardo parte ricorrente lamenta che non si sia tenuto conto dell'effetto estensivo del pignoramento, in ragione del quale tutte le utilita' rivenienti dai beni pignorati spettavano al custode.
2.5. Con il quinto motivo di ricorso si denuncia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., violazione degli articoli 484 e 560 c.p.c.. Al riguardo parte ricorrente lamenta che la sentenza impugnata non abbia attribuito alcun rilievo all'ordinanza del 23.12.2005 con la quale il G.E. aveva disposto il pagamento del canone di locazione in favore del custode del bene pignorato, senza considerare che si trattava di una modalita' di esercizio del potere di cui all'articolo 560 c.p.c., comma 3, al quale le conduttrici non potevano sottrarsi.
2.6. Con il sesto motivo di ricorso si denuncia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 3, violazione degli articoli 1372, 1575, 1585 e 1460 c.c.. Al riguardo parte ricorrente si duole che sia stato escluso l'inadempimento della locatrice dalla garanzia per molestie e rileva che il gia' cit. provvedimento del G.E. rientrava nell'ambito delle molestie di diritto, a fronte del quale la (OMISSIS) non aveva prestato, ne' avrebbe potuto prestare adeguata garanzia, siccome priva del possesso del bene per effetto della nomina del curatore a custode.
2.7. Con il settimo motivo di ricorso si denuncia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 3, violazione degli articoli 1175 e 1375 c.c., per avere ritenuto che fosse onere delle societa' conduttrici verificare l'esistenza di pesi e vincoli sul bene, senza considerare che il comportamento "silenzioso" della locatrice costituiva violazione di uno specifico dovere di informazione.
3. Il terzo e il quarto motivo di ricorso si esaminano congiuntamente e sono logicamente prioritari, dal momento che, sotto profili connessi, involgono il tema della legittimazione alla proposizione della domanda monitoria di pagamento.
3.1. Il terzo motivo riguarda il punto della decisione impugnata, nel quale si rileva che il contratto di locazione, seppure inopponibile ai creditori ex articolo 560 c.p.c., era valido ed efficace inter partes, sottolineandosi che nel rapporto di locazione era succeduta l'acquirente ex articolo 1602 c.c., e non gia' il custode. In particolare - secondo la Corte di appello - le norme in tema di amministrazione e custodia dei beni pignorati (articolo 560 c.p.c., come richiamato dall'articolo 676 c.p.c., e articolo 65 c.p.c.) sono inapplicabili nel caso specifico, dovendo ritenersi che il custode sia legittimato ad agire per il pagamento dei canoni solo nella diversa ipotesi in cui l'immobile sia gia' stato dato in locazione al momento del pignoramento.
3.1.1. In contrario senso parte ricorrente osserva che la relativita' dell'inopponibilita' della locazione ha solo la funzione di determinare la sopravvivenza della locazione in caso di estinzione della procedura ovvero la perdita di efficacia della locazione a seguito della vendita del bene (e, al decorso di un anno a far data dalla vendita ex articoli 2923 e 1574 c.c.) e non e', invece, idonea a far venir meno l'esclusiva legittimazione del custode ad amministrare il bene pignorato e a esigere il pagamento dei relativi frutti civili, anche perche', per effetto dello spossessamento, il locatore pignorato non e' piu' in grado di adempiere alle obbligazioni derivanti dal contratto.
3.2. Il quarto motivo riguarda il punto della decisione impugnata nel quale si esclude l'applicabilita' dell'articolo 2912 c.c., al caso di specie, per la considerazione che trattasi di somme rivenienti da locazione inopponibile alla custodia e ai creditori e non gia' dalla locazione di un bene fatta dal custode con l'autorizzazione del G.E. o, comunque, da una locazione opponibile e percio' "acquisita" dalla custodia. In particolare, secondo la Corte territoriale, in relazione al bene occupato in base a titolo non opponibile alla procedura, il custode potrebbe vantare solo il diritto di richiedere il risarcimento del danno ovvero - come ritenuto dal G.E. - di pretendere il pagamento di un'indennita' di occupazione senza titolo del bene.
3.2.1. In contrario senso parte ricorrente osserva che l'estensione del pignoramento ai frutti civili prescinde dall'opponibilita' o meno del contratto di locazione perche' la norma di cui all'articolo 2912 c.c., attrae nell'alveo dell'esecuzione forzata tutte le utilita' che a qualsiasi titolo provengono dal bene pignorato, con la conseguenza che l'unico legittimato a riscuotere detti frutti e' il custode; di conseguenza la legittimazione a riscuotere i canoni, quali frutti civili del bene pignorato, va riconosciuta al custode ex articolo 65 c.p.c. in modo del tutto indipendente dalla data certa della locazione, anche perche', altrimenti ragionando, il debitore pignorato sarebbe addirittura incentivato a violare l'articolo 560 c.p.c., dal momento che, cosi' facendo, potrebbe escludere qualsiasi tentativo del custode di esercitare i poteri di amministrazione del bene.
4. I suddetti motivi meritano accoglimento nei termini che seguono.
4.1. La normativa di riferimento risulta correttamente individuata da parte ricorrente: nell'articolo 65 c.p.c., comma 1, ("la conservazione e l'amministrazione dei beni pignorati (...) sono affidati a un custode..."), nell'articolo 559 c.p.c., comma 1, ("col pignoramento il debitore e' costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti, senza titolo a compenso"), nell'articolo 560 c.p.c., commi 1 e 2, ("il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto" della gestione, risultando agli stessi "fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell'esecuzione"), nell'articolo 2912 c.c. ("il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata") in correlazione con l'articolo 820 c.c., in ragione del quale sono compresi nel pignoramento anche i frutti civili, tra i quali rientra "il corrispettivo delle locazioni".
Orbene non solo sul piano soggettivo dell'ambito dei poteri, attribuiti al custode, ma anche sul piano oggettivo dell'estensione del pignoramento, le norme richiamate, da cui totalmente prescinde la decisione impugnata, escludono che il titolare del bene pignorato possa, pur dopo il pignoramento, continuare a riscuotere, come tale, i canoni della locazione del bene pignorato; e cio' a prescindere dalla circostanza che la locazione sia o meno opponibile alla procedura. In particolare il potere di amministrazione, conferito al custode dall'articolo 65 c.p.c., il divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione (articolo 560 c.p.c.), nonche' l'interesse del creditore procedente, che potrebbe essere seriamente compromesso sia dalla locazione del bene pignorato (donde le cautele apprestate dal cit. articolo 560 c.p.c.) sia dall'esercizio (o dal mancato esercizio) da parte del debitore delle azioni che da esse discendono, convergono, tutti, nell'attribuire al solo custode la legittimazione sostanziale a richiedere tanto il pagamento dei canoni, quanto ogni altra azione che scaturisce dai poteri di amministrazione e gestione del bene.
4.2. In tale prospettiva questa Corte di legittimita' ha gia' avuto modo di precisare che il proprietario-locatore di un immobile pignorato, che ne sia stato nominato custode, e' legittimato a promuovere le azioni scaturenti dal contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile stesso solo nella sua qualita' di custode e non in quella di proprietario locatore, essendo il bene a lui sottratto per tutelare le ragioni del terzo creditore; con la conseguenza che, se nell'atto introduttivo del giudizio il proprietario locatore non abbia speso la suddetta qualita', la domanda va dichiarata inammissibile (Cass. 21 giugno 2011, n. 13587); anche perche', se cosi' non fosse, l'effetto sarebbe quello che, a richiesta del creditore esecutante, il proprietario-locatore, avendo ottenuto una pronuncia nella sua qualita' originaria, potrebbe opporsi al versamento delle somme riscosse e, a fronte di tale rifiuto, il creditore dovrebbe iniziare una nuova procedura al fine di non vedersi sottratti i frutti della cosa pignorata.
Invero, dopo il pignoramento, pur permanendo l'identita' del soggetto, muta il titolo del possesso da parte del proprietario-locatore e debitore, in quanto ogni sua attivita' costituisce conseguenza del potere ex articolo 559 c.p.c., di amministrazione e gestione del bene pignorato, di cui egli continua ad avere il possesso solo in qualita' di organo ausiliario del giudice dell'esecuzione.
4.3. La tesi, sposata dalla decisione impugnata, in ragione del quale tale ordine concettuale non varrebbe nel caso di locazione non autorizzata - oltre a postulare, senza alcun valido fondamento logico-giuridico, nei confronti dell'occupante del bene un doppio titolo di pagamento, per occupazione sine titulo nei confronti della procedura e per canone di locazione nei confronti del proprietario-locatore, debitore pignorato - mostra tutta la sua criticita' solo che si considerino le conseguenze paradossali che essa comporta, e in primis quella di incentivare la stipula di locazioni senza autorizzazione del G.E., posto che (in tesi) solo in tal caso il proprietario-locatore potrebbe far propri i canoni di locazione.
Soprattutto la decisione impugnata valorizza un dato, quello della valenza inter partes della locazione non autorizzata, che potrebbe rilevare solo in caso di sopravvivenza della locazione a seguito dell'estinzione della procedura, prescindendo totalmente dal considerare che, per effetto dello spossessamento, conseguente al pignoramento e dell'effetto estensivo previsto dall'articolo 2912 c.c., il debitore esecutato perde vuoi il diritto di gestire e amministrare (se non in quanto custode) il bene pignorato, vuoi il diritto di far propri i relativi frutti civili.
Va, dunque, qui ribadito che, anche se la locazione di un bene sottoposto a pignoramento senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, in violazione dell'articolo 560 c.p.c., non comporta l'invalidita' del contratto ma solo la sua inopponibilita' ai creditori ed all'assegnatario (Cass., 13 luglio 1999, n. 7422; Cass., 10 ottobre 1994, n. 8267), il contratto cosi' concluso non pertiene al locatore-proprietario esecutato, ma al locatore-custode e le azioni che da esso scaturiscono - nella specie per il pagamento dei canoni -devono essere esercitate, anche in caso di locazione non autorizzata, dal custode (Cass. 14 luglio 2009, n. 16375).
Il dato rilevante non e', infatti, quello su cui la Corte di appello ha fondato la sua decisione - e, cioe', che, nella specie, il curatore non sia subentrato nel rapporto di locazione - quanto, piuttosto, quello della titolarita' dei poteri di gestione e amministrazione dei beni pignorati e, correlativamente, della titolarita' delle azioni che discendono da quel potere, che non e' correlata ad un titolo convenzionale o unilaterale (la proprieta' del bene e/o il contratto di locazione), bensi' ad una relazione con il bene pignorato, qualificata come "custodia" in forza dell'investitura del giudice.
4.4. Chiudendo le fila del discorso si osserva che, nel caso di specie, la (OMISSIS) debitrice-esecutata, a seguito del fallimento, non aveva piu' la custodia dei beni pignorati, ne' segnatamente di quello che qui interessa, concesso in locazione alle odierne ricorrenti senza l'autorizzazione del G.E.. Dal canto suo la (OMISSIS), avente causa della (OMISSIS) in forza di titolo non opponibile al Fallimento, non risulta aver mai avuto la custodia del bene in questione; ergo rispetto all'azione di pagamento proposta in sede monitoria, era priva di legittimazione sostanziale e processuale, che spettava invece al custode, curatore del Fallimento (OMISSIS).
In conclusione vanno accolti il terzo e il quarto motivo, risultando assorbiti gli altri motivi, con conseguente cassazione della sentenza impugnata.
La causa si presta ad essere decisa nel merito, in quanto non occorrono accertamenti di fatto per ritenere che l'opposizione va accolta e il decreto ingiuntivo opposto va revocato.
Quanto alle spese processuali, il Collegio ravvisa la fattispecie di cui all'articolo 92 c.p.c., comma 2, avuto riguardo alla peculiarita' della questione, per compensare quelle dei due gradi di merito, mentre le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
La Corte accoglie il terzo e il quarto motivo di ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione e, decidendo nel merito, accoglie l'opposizione revocando il decreto ingiuntivo opposto; dichiara interamente compensate tra le parti le spese dei gradi di merito; condanna la controricorrente alla rifusione alla parte ricorrente delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 3.200,00 (di cui euro 200,00 per esborsi), oltre accessori come per legge e contributo spese generali.
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