Source: https://interpretacje-podatkowe.org/zaliczka/0114-kdip1-2-4012-534-2018-1-rm
Timestamp: 2019-01-21 20:04:24+00:00

Document:
0114-KDIP1-2.4012.534.2018.1.RM | Interpretacja indywidualna
♦ › Zaliczka › 0114-KDIP1-2.4012.534.2018.1.RM
- sprzedaż Działek Przyszłych podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%;- otrzymane Zaliczki stanowią należność, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy, otrzymanie której skutkuje powstaniemobowiązku podatkowego w odniesieniu do otrzymanej kwoty;
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 7 sierpnia 2018 r. (data wpływu 22 sierpnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Działek Przyszłych oraz opodatkowania kwoty otrzymanych Zaliczek, w tym Zadatku – jest prawidłowe.
W dniu 22 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Działek Przyszłych oraz opodatkowania kwoty otrzymanych Zaliczek, w tym Zadatku.
Wnioskodawczyni (dalej również „Sprzedająca”) - jest wyłącznym właścicielem nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów pod numerem 7/1 objętej księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej „Nieruchomość”).
Nieruchomość została wydzielona z większej nieruchomości, której współwłasność Wnioskodawczyni nabyła wraz z innymi osobami w drodze spadkobrania.
Wydzielenie nastąpiło na mocy postanowienia Sądu wydanego w sierpniu 2011 r., na mocy którego zniesiono współwłasność nieruchomości nabytych przez spadkobierców, dokonano ich podziału i wydzielone w ten sposób działki gruntu przyznano na własność poszczególnym spadkobiercom. Wnioskodawczyni przyznano w ww. postanowieniu m.in. Nieruchomość.
Nieruchomość nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego i nie była na niej prowadzona przez Sprzedającą działalność rolnicza.
Wnioskodawczyni jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, jednakże Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej, jak również nie była przez nią oddana do odpłatnego korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy innej umowy o podobny charakterze.
Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Przy czym Sprzedająca nie ogłaszała zamiaru zbycia Nieruchomości - to kupujący zgłosił się do niej z ofertą zakupu Nieruchomości.
Zgodnie z umową przedwstępną, część ceny sprzedaży („Zaliczki”) została zapłacona na rzecz Wnioskodawczyni w dwóch transzach przed zawarciem umowy ostatecznej.
Przy czym pierwsza z Zaliczek („Zadatek”) pełni funkcję zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, tzn. w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność kupujący, Wnioskodawczyni jest uprawniona do odstąpienia od umowy przedwstępnej i zatrzymania zadatku. W przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność Wnioskodawczyni, Kupujący jest uprawniony do odstąpienia od umowy przedwstępnej i żądania zapłaty zadatku w podwójnej wysokości. Natomiast w przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron, zadatek podlega zwrotowi.
Sprzedająca udzieliła kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, a ponadto zobowiązana jest udzielić kupującemu lub wskazanemu przez niego podmiotowi wszelkich zgód i pełnomocnictw niezbędnych m.in. do uzyskania powyżej wskazanych decyzji oraz dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków.
W tym miejscu należy wskazać, że Wnioskodawczyni uzyskała interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (interpretacja nr 1462-IPPP2.4512.981.2016.2.JO z dnia 20 lutego 2017 r.), w której stwierdzono, że w powyżej opisanym stanie faktycznym planowana sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawczyni w związku z dokonaniem tej sprzedaży nie przysługuje status podatnika podatku od towarów i usług.
Obecnie Wnioskodawczyni zawarła z podmiotem (dalej „Kupujący”), na którego przeniesione zostały wszelkie prawa i obowiązki kupującego wynikające z umowy przedwstępnej, aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości (dalej „Aneks”). Zgodnie z nim, przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomość ma zostać podzielona na kilka działek ewidencyjnych (dalej „Działki Przyszłe”).
Wnioskodawczyni, niezależnie od zgód i pełnomocnictw opisanych powyżej, udzieli Kupującemu lub wskazanemu przez niego podmiotowi zgód i pełnomocnictw w zakresie potrzebnym do realizacji podziałów Nieruchomości lub innych decyzji, zgód lub zezwoleń potrzebnych do zrealizowania takiego podziału, w szczególności do występowania wobec organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania powyższych decyzji oraz niezbędnych uzgodnień, opinii zgód i orzeczeń organów w tym zakresie.
W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy kwota otrzymanych przez Wnioskodawczynię Zaliczek, w tym Zadatku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Planowana sprzedaż Działek Przyszłych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.
W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, kwota otrzymanych przez Wnioskodawczynię Zaliczek, w tym Zadatku, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Wobec tego należy stwierdzić, że w sprawie zachodzą podstawy do uznania, iż planowana sprzedaż Działek Przyszłych zostanie dokonana przez Wnioskodawczynię w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż dokonując ww. sprzedaży będzie ona działać w charakterze handlowca.
W tym miejscu należy odwołać się do kryteriów pozwalających na uznanie transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną za wykonywaną ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT, które zostały sformułowane w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Wspólnot Europejskich z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wydanego w wyniku złożenia wniosków o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym, złożonego przez Naczelny Sąd Administracyjny. W wyroku tym Trybunał stwierdził, że:
Na powyższe orzeczenie konsekwentnie powołują się polskie sądy administracyjne - tak m.in. wyrok NSA z dnia 15 grudnia 2011 r., sygn. akt I FSK 1695/11: „istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Strona w celu dokonania spornej sprzedaży gruntów podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący "działalność gospodarczą" w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym. Fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną, Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (...).”
Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, należy uznać, że zdaniem Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż Działek Przyszłych powstałych w wyniku podziału Nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Na powyższy wniosek nie ma przy tym wpływu okoliczność, iż Wnioskodawczyni uzyskała interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie nr 1462-IPPP2.4512.981.2016.2.JO z dnia 20 lutego 2017 r., w której stwierdzono, że w stanie faktycznym opisanym we wniosku o jej wydanie planowana sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawczyni w związku z dokonaniem tej sprzedaży nie przysługuje status podatnika podatku od towarów i usług.
Stan faktyczny, którego dotyczyła powyższa interpretacja, uległ bowiem istotnej zmianie wskutek zawarcia Aneksu do umowy przedwstępnej, przewidującego dokonanie przed zawarciem planowanej umowy sprzedaży podziału Nieruchomości na Działki Przyszłe (czego nie przewidziano w pierwotnie zawartej umowie przedwstępnej). Przedmiotem planowanej sprzedaży nie będzie zatem jedna Nieruchomość, ale kilka nieruchomości, tj. Działek Przyszłych powstałych wskutek jej podziału, przy czym strony dopuszczają możliwość zawierania umów sprzedaży poszczególnych Działek Przyszłych w kilku etapach.
Zawarcie Aneksu daje zatem podstawy do uznania, że przed dokonaniem sprzedaży zostaną podjęte czynności zmierzające do zmiany stanu prawnego Nieruchomości (podział na Działki Przyszłe), mające ułatwić jej zbycie, które są charakterystyczne dla działań podmiotów prowadzących profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami.
Na powyższy wniosek nie ma przy tym wpływu fakt, iż czynności zmierzające do przeprowadzenia podziału Nieruchomości będą podejmowane przez Kupującego lub podmiot działający w jego imieniu. Czynności te będą bowiem podejmowane na podstawie udzielonych przez Wnioskodawczynię pełnomocnictw.
Czynności podejmowane przez Kupującego w imieniu Wnioskodawczyni, powinny być zatem traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez nią samą i brak jest podstaw, by były odmiennie kwalifikowane z punktu widzenia przepisów ustawy o VAT.
Oznacza to, że Wnioskodawczyni podejmie - poprzez pełnomocnika działającego w jej imieniu - czynności zmierzające do zmiany stanu prawnego Nieruchomości, polegającej na jej podziale, co umożliwi dokonanie zbycia powstałych w jego wyniku Działek Przyszłych.
Zdaniem organu wydającego interpretację, udzielenie przez sprzedającą ww. pełnomocnictw oznacza, że „stroną podejmowanych czynności będzie Sprzedająca, a nie Kupujący. Kupujący jako pełnomocnik Sprzedającej nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Sprzedającej. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że wszystkie koszty związane z wyżej wymienionymi czynnościami poniesie Kupujący. Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca [Sprzedająca] podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o którym mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się tego rodzaju obrotem. (...)
Analogiczne stanowisko, tzn. przyjęcie, że udzielenie przez sprzedającego kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oraz pełnomocnictw i zgód w zakresie niezbędnym do realizacji procesu budowlanego na zbywanej nieruchomości, w tym dotyczących postępowań w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy pozwolenia na budowę, decyzji środowiskowej, decyzji w przedmiocie usunięcia drzew itp. powoduje, że sprzedającemu przysługuje status podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął również m.in. w interpretacjach indywidualnych nr 0111-KDIB3-1.4012.163.2018.4.AB z dnia 23 maja 2018 r. i nr 0111-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK z dnia 24 maja 2018 r.
Uwzględniając kryteria przyjęte w przywołanych interpretacjach indywidualnych należy uznać, że również Wnioskodawczyni podejmuje w związku z planowaną sprzedażą Działek Przyszłych czynności pozwalające uznać ją za podatnika VAT z tego tytułu.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. Co za tym idzie dostawa „terenów budowlanych” podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%.
W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, „terenami budowlanymi” są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W przypadku uznania, że sprzedaż Działek Przyszłych podlega opodatkowaniu 23% VAT, zdaniem Wnioskodawczyni opodatkowaniu tym podatkiem podlega również kwota Zaliczek, w tym Zadatku.
Z uwagi na to, że Zaliczki, w tym Zadatek, mają być zaliczone na poczet ceny sprzedaży Działek Przyszłych, należy uznać, że stanowią on należności, o których mowa w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, których otrzymanie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT.
Na powyższy wniosek nie ma wpływu okoliczność, że w przypadku niedojścia do zawarcia umów przyrzeczonych z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność Kupujący, Wnioskodawczyni będzie uprawniona do zatrzymania Zadatku. Zmiana charakteru prawnopodatkowego Zadatku nastąpi bowiem dopiero w przypadku niedojścia do zawarcia umowy, natomiast do tego czasu będzie on pełnił funkcję określoną w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.
Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawczyni, iż w przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, kwota otrzymanych przez Wnioskodawczynię Zaliczek, w tym Zadatku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni (Sprzedająca) jest właścicielką nieruchomości niezabudowanej (Nieruchomość). Nieruchomość została wydzielona z większej nieruchomości, której współwłasność Sprzedająca nabyła wraz z innymi osobami w drodze spadku. Na mocy postanowienia Sądu zniesiona została współwłasność nabytych przez spadkobierców nieruchomości, dokonano ich podziału a wydzielone w ten sposób działki gruntu przyznano na własność poszczególnym spadkobiercom - Sprzedającej przyznano m.in. Nieruchomość. Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków Nieruchomość stanowi grunty orne i nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego i nie była na niej prowadzona przez Sprzedającą działalność rolnicza. Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Sprzedającą do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była również oddana do odpłatnego korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy innej umowy o podobny charakterze. Sprzedająca nie ponosiła żadnych nakładów na uzbrojenie działki. Sprzedająca nie ogłaszała zamiaru zbycia Nieruchomości - Kupujący zgłosił się do Sprzedającej z ofertą zakupu Nieruchomości. Sprzedająca zawarła przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z umową przedwstępną, warunkiem zawarcia umowy ostatecznej jest w szczególności uzyskanie przez Kupującego (lub wskazany przez niego podmiot) decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości (w chwili zawarcia umowy ostatecznej decyzja ta ma być ostateczna i niezaskarżona w żadnym trybie), decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, który ma być realizowany m.in. na Nieruchomości oraz o udzieleniu pozwolenia na budowę jak również dokonanie zmian przeznaczenia Nieruchomości na oznaczone symbolem „B” w ewidencji gruntów i budynków. Sprzedająca udzieliła Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane. Ponadto Sprzedająca zobowiązana jest udzielić Kupującemu (lub wskazanemu przez niego podmiotowi) wszelkich zgód i pełnomocnictw niezbędnych m.in. do uzyskania ww. decyzji oraz dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków. Obecnie Sprzedająca zawarła z Kupującym aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości (Aneks), zgodnie z którym, przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomość ma zostać podzielona na kilka działek ewidencyjnych (Działki Przyszłe). Niezależnie od ww. zgód i pełnomocnictw Sprzedająca udzieli Kupującemu (lub wskazanemu przez niego podmiotowi) zgód i pełnomocnictw w zakresie potrzebnym do realizacji podziałów Nieruchomości lub innych decyzji, zgód lub zezwoleń potrzebnych do zrealizowania takiego podziału, w szczególności do występowania wobec organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania powyższych decyzji oraz niezbędnych uzgodnień, opinii zgód i orzeczeń organów w tym zakresie. Kupujący zobowiązuje się do poniesienia wszelkich kosztów administracyjnych związanych z podziałami Nieruchomości, a w szczególności opłaty adiacenckiej, o ile ich poniesienie będzie potrzebne. W przypadku ustalenia opłaty adiacenckiej w zakresie podziału Nieruchomości Sprzedająca udzieli Kupującemu lub wskazanemu przez niego podmiotowi pełnomocnictwa do działania w przedmiotowej sprawie, a w szczególności do zaskarżenia decyzji wymierzającej taką opłatę w całości lub w części.
Zgodnie z umową przedwstępną, część ceny sprzedaży (Zaliczki) została zapłacona na rzecz Wnioskodawczyni w dwóch transzach przed zawarciem umowy ostatecznej. Przy czym pierwsza z Zaliczek (Zadatek) pełni funkcję zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, tzn. w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność kupujący, Wnioskodawczyni jest uprawniona do odstąpienia od umowy przedwstępnej i zatrzymania zadatku. W przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność Wnioskodawczyni, Kupujący jest uprawniony do odstąpienia od umowy przedwstępnej i żądania zapłaty zadatku w podwójnej wysokości. Natomiast w przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron, zadatek podlega zwrotowi.
W tak przedstawionych okolicznościach sprawy Wnioskodawczyni powzięła wątpliwości w kwestii opodatkowania transakcji sprzedaży niezabudowanych działek gruntu (tzw. Działek Przyszłych).
Analiza przedmiotowej sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż Działek Przyszłych przez Sprzedającą będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż Działek Przyszłych - zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy - należy traktować jako dostawę towarów, która objęta jest przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a przy dokonywaniu sprzedaży przedmiotowych Działek Przyszłych Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W niniejszej sprawie wystąpił ciąg zdarzeń, które wskazują na aktywność Sprzedającej w zakresie obrotu nieruchomościami. Z wniosku wynika, że właścicielka nieruchomości przed sprzedażą Działek Przyszłych podejmie w stosunku do Nieruchomości działania charakterystyczne dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami umożliwiające sprzedaż Działek Przyszłych.
W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.) z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 ww. Kodeksu). Jak stanowi art. 96 Kodeksu cywilnego umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Udzielenie przez Sprzedającą Kupującemu lub wskazanemu przez niego podmiotowi zgód i pełnomocnictw do dokonania zmian w Nieruchomości oznacza, że stroną postępowań zmierzających do ich realizacji nie będzie Kupujący lub wskazany przez kupującego podmiot, ale Sprzedająca. Kupujący lub wskazany przez niego podmiot jako pełnomocnik działać będzie w imieniu Sprzedającej, a nie w imieniu własnym. Zatem czynności podejmowane przez Kupującego lub wskazany przez Kupującego podmiot jako przedstawiciela Sprzedającej, w granicach umocowania, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Sprzedającą.
Tak więc w niniejszych okolicznościach, przed sprzedażą, Sprzedająca dokona w stosunku do Nieruchomości szeregu czynności zmierzających do zmiany stanu prawnego Nieruchomości, co umożliwi dokonanie jej sprzedaży w postaci Działek Przyszłych. Sprzedająca podejmując ww. czynności wykaże zatem aktywność w przedmiocie sprzedaży Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
W konsekwencji, planowana przez Sprzedającą sprzedaż Działek Przyszłych będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy. Planowana transakcja stanowić będzie zatem czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że w chwili dokonania sprzedaży Działek Przyszłych będą one przeznaczone pod zabudowę na mocy ostatecznej i niezaskarżonej w żadnym trybie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości. Oznacza to, że w momencie dostawy sprzedawane Działki stanowić będą teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż Działek Przyszłych nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Dla sprzedaży Działek Przyszłych nie znajdzie również zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Sprzedającą do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowych Działek Przyszłych, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23%.
Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 1, zgodnie z którym planowana sprzedaż Działek Przyszłych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23% należy uznać za prawidłowe.
W kontekście opodatkowania podatkiem od towarów i usług kwoty otrzymanych przez Sprzedającą Zaliczek, w tym Zadatku, należy wskazać, że zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.
Kwestie zadatku są uregulowane w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Jak stanowi art. 394 § 2 ww. Kodeksu w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Stosownie do § 3 ww. artykułu w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Z powyższych przepisów wynika, że, w sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W przypadku natomiast, gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.
W okolicznościach analizowanej sprawy, zgodnie z umową przedwstępną, część ceny sprzedaży (Zaliczki) została zapłacona na rzecz Sprzedającej w dwóch transzach przed zawarciem umowy ostatecznej. Przy czym, jak wynika z wniosku, pierwsza z wypłaconych transz Zaliczek (Zadatek) pełni funkcję zadatku w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, tzn. w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność Kupujący, Sprzedająca jest uprawniona do odstąpienia od umowy przedwstępnej i zatrzymania Zadatku. W przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność Sprzedająca, Kupujący jest uprawniony do odstąpienia od umowy przedwstępnej i żądania zapłaty Zadatku w podwójnej wysokości. Natomiast w przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron, Zadatek podlega zwrotowi.
W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że skoro zapłacone na rzecz Sprzedającej przed zawarciem umowy ostatecznej Zaliczki, w tym Zadatek stanowią część ceny sprzedaży należy uznać, że stanowią one należność dotyczącą planowanej sprzedaży Działek Przyszłych. Otrzymane kwoty dotyczące części zapłaty w ramach ww. konkretnej czynności podlegają zasadom opodatkowania uregulowanym w ustawie o podatku od towarów i usług.
W związku z tym, że planowana sprzedaż Działek Przyszłych objęta jest przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz czynność ta - w kontekście przedstawionych we wniosku okoliczności - będzie wykonana przez podatnika tego podatku oznacza, że na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy, w momencie otrzymania Zaliczek stanowiących część ceny sprzedaży Działek Przyszłych po stronie Sprzedającej, w odniesieniu do otrzymanej kwoty, powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT.
Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy, przyjęcie w zasadzie każdej płatności związanej z dokonaniem czynności opodatkowanej – niezależnie od jej wielkości – powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Nie ulega wątpliwości, że pomiędzy otrzymaniem przez podatnika takiej należności, a czynnością opodatkowaną (dostawą towarów lub wykonaniem usługi) musi istnieć bezpośredni związek. Część należności ma stanowić wynagrodzenie związane z wykonaniem czynności, za którą jest należna. W innym przypadku sam transfer pieniędzy – następujący bez związku z czynnością opodatkowaną, na poczet której jest dokonywany – pozostaje obojętny na gruncie VAT (nie stanowi opodatkowanej części należności wpłacanej z góry).
W konsekwencji należy zgodzić się z Wnioskodawczynią, że z uwagi na to, że Zaliczki, w tym Zadatek, mają być zaliczone na poczet ceny sprzedaży Działek Przyszłych należy uznać, że stanowią one należność, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy, otrzymanie której skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT.
Zatem stanowisko Wnioskodawczyni w odniesieniu do pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.
Końcowo Organ wskazuje, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie opodatkowania sprzedaży Działek Przyszłych oraz opodatkowania kwoty otrzymanych przez Sprzedającą Zaliczek, w tym Zadatku (pytania oznaczone we wniosku nr 1 i 2). Natomiast w zakresie obowiązku naliczenia i wpłacenia na rachunek właściwego urzędu skarbowego odsetek za zwłokę od zaległości podatkowych powstałych w związku z otrzymaniem Zaliczek za okres do dnia zawarcia Aneksu do umowy przedwstępnej (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Wnioskodawczyni ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
0114-KDIP1-2.4012.534.2018.1.RM
ILPP3/4512-1-46/16-12/EB | Interpretacja indywidualna

References: art. 19
 art. 13
 art. 14
 art. 394
 art. 15
 FSK 
 art. 15
 art. 15
 art. 43
 art. 2
 art. 19
 art. 19
 art. 2
 art. 7
 art. 394
 art. 7
 art. 15
 art. 95
 art. 96
 art. 15
 art. 5
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 19
 art. 14
 art. 20
 art. 21
 art. 394
 art. 394
 art. 19
 art. 19
 art. 19