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Timestamp: 2019-12-06 15:20:14+00:00

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Vordruck Musterbrief Mieterhöhung
Ihr Vermieter möchte die Miete für Ihre Wohnung erhöhen? Grundsätzlich ist das zulässig. Doch bevor Sie die Mieterhöhung akzeptieren, sollten Sie prüfen, ob alles seine Richtigkeit hat.
Irgendwann wird Ihre Miete garantiert erhöht. Denn Mietverträge laufen oft über viele Jahre, manchmal sogar über Jahrzehnte. Und wenn die Mieten in einer Wohngegend im Laufe der Zeit steigen oder der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen veranlasst, kann er seinen Mietpreis anpassen. Allerdings darf er die Miete nicht in unbegrenzter Höhe steigen lassen. Außerdem muss er eine ganze Reihe an Formalitäten beachten. Worauf Sie achten sollten, wenn eine Mieterhöhung ins Haus steht, erklären wir Ihnen in diesem Beitrag.
Gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf Ihr Vermieter die Miete bis zum ortsüblichen Satz erhöhen. Ortsüblich sind die Mieten, die innerhalb der vergangenen vier Jahre in Ihrer Wohngegend für vergleichbare Wohnungen im Durchschnitt bezahlt wurden. Allerdings kann Ihr Vermieter nicht einfach so eine höhere Miete von Ihnen fordern. Stattdessen muss er sich an die Vorgaben halten, die für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gelten.
Die Nettomiete und die tatsächliche Wohnungsgröße als Grundlagen
Bei einer Mieterhöhung muss Ihr Vermieter grundsätzlich die Nettomiete, also Ihre Kaltmiete ohne die Nebenkostenvorauszahlungen zugrunde legen. Außerdem zählt die tatsächliche Größe Ihrer Wohnung. Stimmt die Wohnfläche, die in Ihrem Mietvertrag steht, nicht mit der wirklichen Wohnungsgröße überein, darf Ihr Vermieter bei der Mieterhöhung nur von der realen Wohnfläche ausgehen. Steht in Ihrem Mietvertrag beispielsweise, dass Ihre Wohnung 75 Quadratmeter groß ist und ist Ihre Wohnung in Wirklichkeit nur 65 Quadratmeter groß, darf Ihr Vermieter bei der Mieterhöhung auch nur mit den 65 Quadratmetern rechnen. Allerdings reicht es nicht aus, wenn Sie behaupten, Ihre Wohnung wäre kleiner. Im Zweifel müssen Sie ein Aufmaß vorlegen. Dafür brauchen Sie jedoch keinen Gutachter. Es genügt, wenn Sie die Wohnung selbst vermessen und die Wohnfläche ausrechnen. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 31.05.17, Az. VIII ZR 181/16).
Die Formvorgaben
Die Mieterhöhung muss Ihnen Ihr Vermieter schriftlich ankündigen. Allerdings reicht dabei die Textform aus, die Schriftform ist nicht notwendig. Schriftform würde bedeuten, dass Ihnen der Vermieter ein Schreiben zukommen lassen muss, das handschriftlich unterschrieben ist. Bei der Textform kann auf eine Unterschrift verzichtet werden. Deshalb kann Ihnen der Vermieter die Mieterhöhung auch per Fax oder E-Mail ankündigen.
Es reicht nicht aus, wenn Ihnen Ihr Vermieter nur schriftlich mitteilt, dass er die Miete erhöhen will. Stattdessen muss er die geplante Mieterhöhung auch begründen. Das ergibt sich aus § 558a BGB. Als Begründung kann der Vermieter auf eine Mietdatenbank verweisen oder ein Gutachten erstellen lassen. Üblicher ist aber, die Mieterhöhung entweder mit dem Mietspiegel oder mit drei Vergleichswohnungen zu begründen.
Viele Städte und Gemeinden führen regelmäßig Umfragen durch und ermitteln auf diese Weise, wie hoch die derzeitigen Durchschnittsmieten in den jeweiligen Ortsteilen sind. Die Ergebnisse werden dann in einem sogenannten Mietspiegel erfasst. Und auf diesen Mietspiegel kann sich der Vermieter berufen, um seine Mieterhöhung zu begründen. Meist wird er dazu seinem Schreiben eine Kopie des Mietspiegels beilegen oder daraus zitieren. Außerdem wird der Vermieter erläutern, wie er die Wohnung mit Blick auf die Lage, das Baujahr, die Größe und die Ausstattung einordnet. Liegt der Mietspiegel frei zugänglich bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung aus oder können Sie den Mietspiegel über die Webseite Ihres Wohnorts einsehen, reicht es aus, wenn der Vermieter nur auf den Mietspiegel verweist. Eine Kopie muss er Ihnen dann nicht mitschicken.
Begründung mit drei Vergleichswohnungen
Vor allem in kleineren Gemeinden gibt es nicht immer einen Mietspiegel. In diesem Fall kann der Vermieter seine Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen begründen, für die schon jetzt die Miete verlangt wird, die der Vermieter künftig auch von Ihnen haben möchte. Die drei benannten Wohnungen müssen mit Ihrer Wohnung vergleichbar sein. Das bedeutet, dass die Wohnungen Ihrer Wohnung ähneln müssen, was die Lage, die Größe und die Ausstattung angeht. Außerdem müssen Sie die Vergleichswohnungen ohne Probleme finden können. Dadurch soll sichergestellt sein, dass Sie die Mieter der Vergleichswohnungen fragen können, wie hoch deren Miete pro Quadratmeter ist und welche Ausstattung die Wohnungen haben. Einen Anspruch darauf, dass Sie sich die Wohnungen anschauen dürfen, haben Sie aber nicht.
Übrigens: Ihr Vermieter kann die Mieterhöhung auch dann mit drei Vergleichswohnungen begründen, wenn es für Ihre Wohngegend einen aktuellen Mietspiegel gibt. Allerdings muss er die Durchschnittspreise aus einem qualifizierten Mietspiegel zusätzlich nennen.
Der Zeitpunkt der Mieterhöhung
Bevor eine Mieterhöhung wirksam werden kann, muss Ihre Miete in ihrer aktuellen Höhe mindestens 15 Monate lang unverändert bestanden haben. Und die Ankündigung der Mieterhöhung darf frühestens nach zwölf Monaten erfolgen. Das bedeutet: Wenn Sie gerade neu in die Wohnung eingezogen sind, darf Ihnen der Vermieter frühestens nach zwölf Monaten mitteilen, dass er die Miete erhöhen will. Die Mieterhöhung wird zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Besteht Ihr Mietverhältnis schon länger, gilt Ähnliches. Auch hier darf Ihnen der Vermieter frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung die nächste Mieterhöhung ankündigen. Und auch hier tritt die Mieterhöhung erst mit Ablauf des übernächsten Monats in Kraft. Tatsächlich müssen zwischen zwei Mieterhöhungen somit immer 15 Monate liegen.
Aber Achtung: Diese Jahresfrist gilt nur für Mieterhöhungen, die eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sind. Ob der Vermieter die Miete kurz vorher wegen einer Modernisierung erhöht hat, spielt keine Rolle.
Die Möglichkeit, die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben, ist nicht nur durch den zeitlichen Abstand, sondern auch in der Höhe begrenzt. Dabei gilt: Der Vermieter darf Ihre Miete zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. Diese 20 Prozent werden als Kappungsgrenze bezeichnet. Und wenn Ihr Vermieter die Kappungsgrenze durch eine Mieterhöhung bereits ausgeschöpft hat, muss er mit der nächsten Mieterhöhung drei Jahre lang abwarten. In Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt können die Bundesländer die Kappungsgrenze auch auf 15 Prozent senken. In diesem Fall darf der Vermieter die Miete dann innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent anheben. Eine Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt derzeit beispielsweise in Hamburg, Berlin, Bremen und in einigen Städten in anderen Bundesländern.
Aber: Auch diese Regelung bezieht sich nur auf eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen sind außen vor. Und die Kappungsgrenze greift nur bei bestehenden Mietverhältnissen. Ziehen Sie neu ein, gilt unter Umständen die Mietpreisbremse
Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung
Damit eine Mieterhöhung wirksam werden kann, müssen Sie ihr als Mieter zustimmen. Allerdings heißt das im Umkehrschluss nicht, dass Sie einfach so „Nein!“ sagen können. Sie können Ihre Zustimmung nur dann verweigern, wenn die Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter die Mieterhöhung mit der besonders guten Ausstattung der Wohnung begründet, obwohl die Ausstattung bestenfalls Durchschnitt ist.
Die Überlegensfrist
Damit Sie vor einer Zustimmung in aller Ruhe prüfen können, ob die angekündigte Mieterhöhung rechtens ist, muss Ihnen Ihr Vermieter eine Bedenkzeit einräumen. Diese Bedenkzeit nennt sich im Juristendeutsch Überlegensfrist. Sie beginnt, wenn Sie das Schreiben Ihres Vermieters bekommen haben und endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Folglich beträgt die Frist mindestens zwei Monate und höchstens einen Tag weniger als drei Monate.
Ein Beispiel: Angenommen, Sie bekommen die Mitteilung Ihres Vermieters am 2. September. Da die Überlegensfrist mit Ablauf des übernächsten Monats endet, läuft sie bis zum 30. November. Erhalten Sie das Schreiben Ihres Vermieters am 29. Oktober, endet Ihre Bedenkzeit am 31. Dezember. Gleichzeitig haben Sie mit Zugang des Schreibens über die geplante Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Dadurch können Sie Ihren Mietvertrag innerhalb der Überlegensfrist mit einer zweimonatigen Kündigungsfrist kündigen.
Für Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung gibt es keine bestimmten Formvorgaben. Ihr Vermieter kann Ihnen zusammen mit seiner Mitteilung ein Schreiben mit einer Zustimmungserklärung zukommen lassen, das Sie nur unterschreiben müssen. Genauso können Sie Ihrem Vermieter in einem kurzen Satz mitteilen, dass Sie mit der Mieterhöhung einverstanden sind. Aber Sie müssen gar nicht schriftlich zustimmen. Eine mündliche Erklärung ist ebenso wirksam. Gleiches gilt für eine stillschweigende Zustimmung. Diese erteilen Sie dadurch, dass Sie künftig einfach die neue, höhere Miete überweisen.
Andersherum gilt aber: Wenn Sie Ihre Zustimmung verweigern, muss Ihr Vermieter Ihre Zustimmung vor Gericht einklagen. Und die Klage muss er innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegensfrist erheben.
Lässt Ihr Vermieter einen Aufzug einbauen, stattet er die Wohnungen mit Balkonen aus, wird die Fassade gedämmt oder veranlasst der Vermieter eine andere Aufwertung der Immobilie, kann er die Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Das ergibt sich aus § 559 BGB. Allerdings ist nicht jede Baumaßnahme automatisch eine Modernisierung, die eine Mieterhöhung rechtfertigt.
Eine energetische Sanierung wird immer als Aufwertung und Verbesserung gewertet. Denn wenn beispielsweise die Fassade frisch gedämmt ist oder neue Isolierglasfenster eingebaut wurden, sinken Ihre Heizkosten. Da Sie davon profitieren, rechtfertigt eine energetische Sanierung eine Mieterhöhung.
Während eine Modernisierung eine Mieterhöhung rechtfertigt, ist das bei einer reinen Instandhaltungsmaßnahme nicht der Fall. Bei der Beurteilung, ob eine Modernisierung oder eine Instandhaltung vorliegt, ist maßgeblich, ob sich für Sie etwas verbessert. Lässt der Vermieter beispielsweise einen Balkon montieren, ist das eine Aufwertung Ihrer Wohnung. Ist hingegen ein Fenster kaputt und Sie bekommen ein neues, gleichwertiges Fenster, stellt der Vermieter lediglich den vertragsgemäßen Zustand der Mietwohnung her. So eindeutig ist die Sachlage aber natürlich immer. Deshalb sollten Sie genau prüfen, ob sich durch die durchgeführten Maßnahmen wirklich etwas für Sie verbessert oder ob die Wohnung nur in einen üblichen, normalen Zustand gebracht wird.
Die Kosten, die der Vermieter in die energetische Sanierung oder Modernisierung investiert hat, kann er auf die Miete umlegen. Konkret darf er bis zu elf Prozent seiner Kosten auf die jährliche Nettomiete aufschlagen.
Ein Beispiel: Angenommen, Sie bezahlen jeden Monat eine Nettomiete von 600 Euro. Das macht eine Jahresnettomiete von 7.200 Euro. Die Modernisierungskosten Ihres Vermieters beliefen sich auf 15.000 Euro. Elf Prozent davon darf er auf die Miete umlegen. Das sind 1.650 Euro. Ihre neue Nettomiete pro Jahr beträgt dadurch 7.200 Euro + 1.650 Euro = 8.850 Euro. Pro Monat müssen Sie demnach 737,50 Euro Kaltmiete bezahlen. Wurden die Maßnahmen mit öffentlichen Fördermitteln bezuschusst, waren die Kosten, die der Vermieter selbst hatte, niedriger. Deshalb kann er dann auch nur einen geringeren Betrag auf die Miete umlegen.
Die Frist und die Formvorgaben
Auch bei einer Mieterhöhung wegen einer Sanierung oder Modernisierung muss Sie Ihr Vermieter schriftlich informieren. Die neue Miete wird dann erstmals drei Monate nach dieser Mitteilung fällig. Im Unterschied zur Mieterhöhung, durch die die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst wird, muss der Vermieter hier die Mieterhöhung nicht begründen. Sie können aber Einblick in die Rechnungen für die Baumaßnahmen verlangen. Diesen Anspruch haben Sie, damit Sie überprüfen können, welche Art von Arbeiten durchgeführt wurde und ob der Vermieter wirklich nur höchstens elf Prozent der Kosten auf die Miete umgelegt hat. Und auch im Fall einer Mieterhöhung nach einer Sanierung oder Modernisierung haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Machen Sie davon Gebrauch, steigt Ihre Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht.
Die Mieterhöhung bei einer Staffel- oder Indexmiete
Wenn Sie eine Staffelmiete vereinbart haben, erhöht sich Ihre Miete automatisch jedes Jahr um einen bestimmten Betrag. Auch hier darf Ihre Miete innerhalb von drei Jahren zwar nur um höchstens 20 Prozent steigen. Allerdings muss sich der Vermieter Ihre Zustimmung nicht einholen. Denn es genügt, wenn Sie den regelmäßigen Mieterhöhungen einmal beim Unterschreiben des Mietvertrags zugestimmt haben. Zusätzliche Mieterhöhungen sind dadurch aber gleichzeitig tabu. Bei einer Indexmiete ist es ähnlich. Haben Sie eine Indexmiete vereinbart, steigt Ihre Miete jährlich gemäß der Inflationsrate. Mieterhöhungen, die sich am Mietspiegel orientieren, sich damit ausgeschlossen.
Übrigens: Bei einem Gewerbemietvertrag sieht die Angelegenheit ganz anders aus. Denn Gewerberäume sind kein Wohnraum und unterliegen deshalb auch keinem besonderen Schutz. Deshalb können Mietverträge für Gewerberäume auch sehr viel freier gestaltet werden. Und maßgeblich sind dann die Vereinbarungen, die im Gewerbemietvertrag stehen.
Vordruck: Musterbrief für eine Mieterhöhung
Damit Sie eine Vorstellung davon haben, wie ein Schreiben aussieht, in dem Ihnen der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigt, haben wir hier ein Muster für Sie. Sind Sie Vermieter, können Sie sich daran natürlich ebenfalls orientieren.
Mieterhöhung nach § 558 BGB zur Wohnung Nr. ____________, __________ (Anschrift, Lage, Bezeichnung) _______________________________
Sehr geehrte/r Frau/Herr/Eheleute (Name),
aus § 558 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 (15) % erhöht werden darf. Ihre Nettomiete ist seit dem _________ unverändert. Daher bitte ich Sie, der nachfolgend genannten Mieterhöhung zuzustimmen.
Mein Mieterhöhungsverlangen begründe ich gemäß § 558a Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem aktuellen Mietspiegel der Stadt/Gemeinde _____________, Ausgabe _____, für nicht öffentlich geförderte Wohnungen.
Ihre Wohnung entspricht folgender Einstufung: ___ (Angaben aus dem Mietspiegel) ___. Die ortsübliche Vergleichsmiete für solche Wohnungen bewegt sich zwischen ______ Euro und ______ Euro.
Ihre Nettomiete beläuft sich derzeit auf ______ Euro. Bei einer Wohnungsgröße von ____ Quadratmetern entspricht das ______ Euro pro Quadratmeter. Eine Nettomiete in dieser Höhe entspricht nicht mehr der Miethöhe, die für Wohnraum, der nach Art, Lage, Größe, Beschaffenheit und Ausstattung vergleichbar ist, im Ort bezahlt wird. Daher erbitte ich Ihre Zustimmung zu einer Anhebung der Nettomiete um ____ %.
Kaltmiete derzeit: __________ Euro
+ ___ % Mieterhöhung: __________ Euro
Neue Kaltmiete: __________ Euro
Neuer Preis pro Quadratmeter: __________ Euro
Wie Sie sehen, liegt die neue Kaltmiete mit einem Quadratmeterpreis von ______ Euro innerhalb der Mietpreisspanne, die sich aus dem aktuellen Mietpreisspiegel ergibt.
Gemäß § 558b BGB wird die neue Kaltmiete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens fällig.
Die neue Gesamtmiete ist somit ab dem ____________ zu zahlen und beläuft sich auf
Kaltmiete: ___________ Euro
Nebenkostenvorauszahlung: ___________ Euro
Gesamtmiete: ___________ Euro
Bitte teilen Sie mir bis zum ____________, ob Sie der Mieterhöhung zustimmen.
Ich weise vorsorglich darauf hin, dass eine Nichterteilung der Zustimmung ein Klageverfahren notwendig macht.
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References: § 558
 § 558
 § 559
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558