Source: http://www.administrator24.info/artykul/id7399,rozliczenie-roczne
Timestamp: 2020-01-19 20:06:20+00:00

Document:
Rozliczenie roczne | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Stella Brzeszczyńska	| Administrator 1-2/2015 | 05.03.2015
Do końca marca 2015 roku trzeba złożyć deklarację CIT-8 i CIT-8/0, wykazać w nich przychody i związane z nimi koszty podatkowe oraz określić kwotę dochodu zwolnionego od podatku.
Przychody podatkowe wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych można podzielić na dwie grupy: na pochodzące z działalności gospodarczej oraz pozostałe. Przychody z działalności gospodarczej są opodatkowane na zasadzie memoriału, tzn. wtedy, kiedy stają się wymagalne (data upływu terminu płatności), nawet jeśli wpłata nie następuje.
Czytaj dalej: Co nowego w Orzecznictwie? Rozliczenie wody
Przychody niezwiązane z działalnością są opodatkowane na zasadzie kasowej, tzn. z datą faktycznego otrzymania (np. wpłaty na rachunek bankowy). Do przychodów zalicza się:
wszystkie otrzymane przysporzenia (środki finansowe i nieodpłatne świadczenia, np. korzystanie z gruntu należącego do gminy lub innej wspólnoty czy przekazanie wspólnocie przez developera kotłowni);
umorzone lub przedawnione długi i inne zobowiązania wspólnoty, np. umorzona pożyczka, umorzony podatek od nieruchomości;
niezapłacone, ale należne wspólnocie kwoty – wyłącznie takie, które wynikają z jej działalności gospodarczej (najem i dzierżawa części wspólnych).
Do przychodów nie zalicza się natomiast cudzych środków finansowych, w tym opłat otrzymanych od właścicieli na zakup mediów dostarczanych do ich lokali. Wpłaty z tego tytułu nie należą do wspólnoty.
Właściciele powierzają jedynie swoje środki finansowe na zakup mediów w ich imieniu, a wspólnota ma obowiązek rozliczyć się z nich co do złotówki. Dlatego tych wpływów nie wykazuje się w deklaracji (i nie ujmuje się ich jako kosztów uzyskania przychodów)1.
Przychody rozliczane kasowo
We wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych większość wpływów rozlicza się według zasady kasowej - przede wszystkim zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali (dalej jako: UWL). Tą zbiorczą nazwą obejmuje się wpłaty na:
remonty i bieżącą konserwację (tworzy się na ogół odrębny fundusz remontowy),
dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody - wyłącznie w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
podatki i inne opłaty publicznoprawne – chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali (dotyczy to podatku od nieruchomości i opłat za wieczyste użytkowanie),
Wysokość tych wpłat, niezależnie od tego, jak są opisane, jest ustalana na zebraniu rocznym i zwykle nie odpowiada rzeczywistym kosztom funkcjonowania wspólnoty (stąd nazwa „zaliczki”), które można obliczyć dopiero po zakończeniu roku.
Jeżeli wówczas zostanie podjęta uchwała o zwrocie nadpłaconych zaliczek albo „przerzuceniu” ich do następnego roku, wspólnota powinna skorygować wykazane wcześniej przychody2.
Warto przeczytać: Ewidencje we wspólnocie
Jeżeli natomiast po zakończeniu roku okazuje się, że otrzymane zaliczki nie pokryły wszystkich wydatków wspólnoty i podejmuje się uchwałę o dopłacie, co następuje zwykle po zakończeniu roku, to otrzymana z tego tytułu wpłata staje się przychodem tego okresu, w którym pieniądze wpływają na rachunek wspólnoty (tak: DIS w Katowicach z 11 lipca 2011 r., IBPBI/2/423-412/11/AK).
Do przychodów spółdzielni zalicza się wpłaty dokonywane na zasadach określonych w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej jako: USM) na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz lokali do niej należących (lokatorskie i własnościowe prawo do lokali), a także z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych.
W art. 4 ust. 2 i ust. 4 USM mowa także o "uczestniczeniu w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali będących odrębną własnością". Jednak w mojej ocenie wpłaty z tego tytułu nie powinny stanowić przychodu spółdzielni, podobnie jak we wspólnocie mieszkaniowej.
Kasowo rozlicza się także przychody z tytułu:
odsetek od środków na rachunkach bankowych oraz z tytułu nieterminowego regulowania należności przez właścicieli lokali,
otrzymanych odszkodowań, dotacji, darowizn, kar umownych (np. od wykonawcy prac remontowych za opóźnienie),
otrzymanych świadczeń, takich jak np. nieodpłatne korzystanie z gruntu należącego do gminy lub innej wspólnoty, otrzymanie kotłowni od dewelopera lub spółdzielni,
umorzonych lub przedawnionych długów, w tym umorzonego podatku od nieruchomości.
Przychody należne są związane z działalnością gospodarczą wspólnoty. Dotyczy to przede wszystkim wynajmowania części wspólnych, odsprzedaży mediów innym podmiotom (z wyjątkiem mieszkańców), sprzedaży części nieruchomości (choć organy podatkowe często uznają ją za gospodarkę zasobami mieszkaniowymi3).
Przychody należne są opodatkowane nawet wtedy, gdy podatnik nie otrzyma faktycznie pieniędzy. Przychody ze sprzedaży np. strychu lub suszarni zawsze są opodatkowane zgodnie z datą zawarcia umowy sprzedaży, nawet jeśli nabywca wcześniej wpłacał zaliczki na poczet tej umowy.
Przepis art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy CIT przesuwa opodatkowanie zaliczki lub zadatku do daty zbycia rzeczy (w wypadku nieruchomości to data aktu notarialnego, a dla użytkowania wieczystego - data wpisu do KW). Oznacza to, że zaliczki na poczet ceny nie stanowią przychodu w momencie otrzymania.
W myśl art. 14 ust. 1 ustawy CIT przychodem ze sprzedaży rzeczy (w tym części nieruchomości) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód zostaje określony przez organ podatkowy.
Warto pamiętać o tej regule i w umowie z nabywcą np. strychu dokładnie określić nakłady ponoszone przez niego przed zakupem; będą one miały wpływ na cenę. Jeżeli po sprzedaży części nieruchomości wspólnej właściciele podejmą uchwałę o podziale między nimi przychodu ze sprzedaży, wspólnota nie wykazuje go w CIT-8, ale wystawia każdemu właścicielowi PIT-8C (są to bowiem ich dochody zaliczane do tzw. innych źródeł).
Przychody z zasobów mieszkaniowych
Z uwagi na specyficzną konstrukcję zwolnienia od podatku dochodowego wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe powinny dzielić przychody na związane z gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi i na te z innych źródeł.
Przychody z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi mogą być zwolnione od podatku, jeżeli zostaną przeznaczone na ich utrzymanie (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT). W przepisach brak jakiejkolwiek definicji tych zasobów.
Minister Finansów w interpretacji ogólnej z roku 2008 wyjaśnił, że w pojęciu tym mieszczą się budynki i lokal mieszkalne oraz wszystkie te obiekty, które służą funkcji mieszkalnej. Niestety, orzecznictwo NSA także idzie w tym kierunku, nie zauważając, że lokale (mieszkalne i użytkowe) w ogóle nie należą do zasobów WM, a w przypadku spółdzielni coraz częściej „wychodzą” z ich zasobów poprzez „wykup” na własność.
Tymczasem w orzecznictwie dominuje przekonanie, że gospodarka zasobami mieszkalnymi to gospodarka lokalami mieszkalnymi. Co gorsza, przez pojęcie gospodarki składy orzekające rozumieją po prostu wpływy z zaliczek i opłat od właścicieli lokali mieszkalnych4.
Ponieważ to bardzo powszechne stanowisko, bezpieczniej jest uznać, że wpłaty otrzymane od właścicieli lokali użytkowych na koszty zarządu nieruchomością wspólną nie pochodzą z "gospodarki zasobami mieszkaniowymi" i nie korzystają ze zwolnienia. Na ogół są one w całości wydawane po zakończeniu roku, więc dochód z tego tytułu nie powstaje.
Przychody z odsetek są przychodami kapitałowymi. Nie ma znaczenia, z jakiego źródła pochodzą środki zgromadzone na rachunku i jakie jest ich przeznaczenie. Dochody z założenia i prowadzenia rachunków bankowych nie są dochodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ale z gospodarowania środkami uzyskanymi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, i nie są zwolnione od podatku. Dotyczy to także odsetek od środków przeznaczonych na remonty.
Przychody wykazywane w CIT-8
W części D.1 (poz. 27 i 30) wpisuje się łączną kwotę przychodów podatnika:
rozliczanych kasowo, a więc otrzymanych w roku 2014 oraz
rozliczanych memoriałowo, tzn. należnych z działalności gospodarczej.
Do przychodów wykazanych w CIT-8 zalicza się m.in.:
zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną, w tym przeznaczone na fundusz remontowy (kasowo),
wpłaty z tytułów wymienionych w art. 4 USM (kasowo),
odsetki z tytułu nieterminowego regulowania tych należności (kasowo),
wpływy z najmu i dzierżawy np. dachu, ściany oraz ze służebności (memoriałowo),
odsetki od środków na rachunkach bankowych (kasowo),
inne przychody pochodzące z takich źródeł, jak darowizny, odszkodowania, otrzymane kary umowne, premia termomodernizacyjna (na ogół kasowo),
z odsprzedaży mediów najemcom (refakturowanie),
ze sprzedaży lokali np. powstałych z zagospodarowania strychu (memoriałowo),
ze sprzedaży ciepła z kotłowni i innych mediów (memoriałowo).
Jeżeli przed złożeniem zeznania wspólnota podejmie uchwałę o zwrocie właścicielom lokali nadwyżki w zaliczkach za zeszły rok, o tę wartość należy zmniejszyć przychody wykazywane w D.1. Jeżeli uchwała zostanie podjęta po złożeniu zeznania, powinno się je skorygować o tę wartość.
Kosztami uzyskania przychodów są wydatki poniesione (zarachowane) w celu osiągnięcia przychodów oraz w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Wspólnota na bieżąco (co miesiąc lub kwartał) musi określać, czy ponoszone wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów podatkowych, a jeżeli tak, to kiedy można je odjąć od przychodu (tzw. potrącenie kosztu).
Aby wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów podatkowych, musi być udokumentowany. Podstawowymi dokumentami są faktura i rachunek, jednak może to być też umowa cywilnoprawna, podjęte uchwały oraz dokumenty wewnętrzne. Koszty dzieli się na bezpośrednio i pośrednio związane z przychodem. Różnica dotyczy daty potrącenia kosztu, tzn. zarachowania go jako koszt podatkowy.
Do największej grupy kosztów we WM i SM należą wydatki na zarząd nieruchomością wspólną, określone w art. 14 UWL, oraz wydatki, o których mowa w art. 4 USM. Ściśle wiążą się one z przychodami z zaliczek (opłat) wpłacanych przez właścicieli lokali.
Ponieważ wspólnoty i spółdzielnie nie prowadzą działalności gospodarczej (a jeżeli tak, to jest to ich uboczna działalność), a jedynie gospodarują własnymi nieruchomościami - wszelkie wydatki ponoszone w związku z tym gospodarowaniem są u nich bezpośrednio powiązane z wpłatami otrzymywanymi na ten cel.
Z tej przyczyny organ podatkowy może uznać te wydatki za koszty bezpośrednio związane z przychodami. Jednak w mojej ocenie koszty związane z podstawową działalnością (z zarządem nieruchomością) powinno się rozliczać w sposób właściwy dla kosztów pośrednich, tzn. w momencie zarachowania ich jako koszt.
Przyjęcie tego sposobu rozliczenia spowoduje, że będą one współmierne do przychodów rozliczanych kasowo. Do kosztów pośrednich zalicza się także koszty remontów, wynagrodzenie zarządcy i inne ogólne koszty funkcjonowania podmiotów.
W przypadku wydatków obejmujących okres, który nie pokrywa się z rokiem podatkowym, wydatek powinno się przyporządkować do poszczególnych miesięcy. Ta zasada znajdzie zastosowanie do np. ubezpieczenia majątkowego.
Jeżeli wspólnota prowadzi działalność gospodarczą, np. wynajmuje ścianę zewnętrzną budynku albo sprzedaje energię cieplną (np. innej wspólnocie), koszty ponoszone w związku z nią należy rozliczać według zasad właściwych dla kosztów bezpośrednich. Oznacza to przede wszystkim rozliczenie wydatku z datą osiągnięcia przychodu, nawet jeśli został poniesiony w poprzednim roku podatkowym.
W CIT-8 w części D.2 należy wykazać wszystkie koszty uzyskania przychodów wykazanych w części D.1. Wspólnota nie wykazuje w swoim zeznaniu rocznym wydatków ponoszonych na zakup mediów dostarczanych do lokali - to rozliczenia poszczególnych właścicieli lokali.
deklaracje cit |
koszty podatkowe |
kwota dochodu zwolnionego od podatku |
przychody |
koszty uzyskania przychodów |
dochody zwolnione od podatku |

References: art. 14
 art. 4
 art. 4
 art. 12
 art. 14
 art. 4
 art. 14
 art. 4