Source: http://www.pravnidotazy.eu/files/sluzby/dotazy-a-odpovedi/detail.php?id=1993
Timestamp: 2019-05-19 23:34:37+00:00

Document:
ID dotazu: 20180035
Předmět dotazu (nadpis): vrácení kauce od majitele
Text dotazu: jak řešit vraceni kauce od majitele. Nechce mi ji vrátit a vymyslí si nesmyslné poplatky, které mi ani nedolozil. Kde a s kym to řešit?
Vloženo: 15. prosince 2018, 11:13 hod.
Odpověď na dotaz: Bez seznámení s obsahem Vaší nájemní smlouvy, kterou jste podepsali a na její formulaci a podmínkách v ní stanovených, lze jen obecně poradit.
Níže předžalobní upomínka. Jen doplnit  
Také je zásadní, jestli jste při převzetí a předání bytu sepsali předávací protokol, se stavem měřidel (všech) a popřípadě jestli byly zapsány nějaké závady, či popsán stav bytu. (toto je běžnou praxí). Bez jeho existence je jen těžko prokazatelné, jaké škody a v jaké výši na předmětu nájmu vznikly.
S přijetím zákoníku se změnila úprava kauce, dnes zvané jistota (srovnej § 2254 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník /„NOZ“/), nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby, tedy (srovnatelné) s úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště dlužníka v době uzavření smlouvy srovnej (§ 1802 NOZ).
Jistota (kauce) slouží jako záruka za zaplacení nejen nájemného, ale také splnění jiných povinností nájemce vyplývajících z nájemního vztahu. Vše však musí pronajímatel řádně doložit a vyčíslit.
Ze zákona vyplývá, že kauce by měla být vrácena při skončení nájmu, pokud se nájemce a pronajímatel nedohodnou jinak. Vaše pohledávka je tedy vymahatelná den následující po posledním nájmu spolu s úrokem z prodlení podle nařízení vlády (č. 351/2013). Na této skutečnosti by nemělo nic měnit ani ujednání ve smlouvě, neboť nájemní vztahy jsou relativně kogentní (lze se od zákonného standardu odchýlit pouze ve prospěch nájemce), tedy na toto ujednání, se nebude přihlížet, protože jakékoliv ujednání zkracující práva nájemce je dle občanského zákoníku neplatné (srovnej § 2235 odst. 1 NOZ).
Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci, přičemž započte, co mu nájemce dluží. Pokud tak majitel bytu neučiní, dopustil by se neoprávněného obohacení.
Co se však týče vyúčtování služeb, zákon jasně stanoví, nesmluví-li si strany něco jiného, že vyúčtování musí proběhnout nejpozději do čtyř měsíců od konce zúčtovacího období (rozuměj dodavatelů energií). Vyúčtování přitom musí být jasné a konkrétní odkazující na skutečné náklady na jednotlivé poskytnuté služby včetně výše přijatých záloh. Další čtyři měsíce jsou poté zákonem stanoveny na vyrovnání případných doplatků či přeplatků, což současně znamená i splatnost řádně vyúčtovaných záloh. Nájemce je přitom oprávněn po pronajímateli požadovat veškeré doklady, podle kterých bylo vyúčtování služeb provedeno. Pokud ve stanovené lhůtě pronajímatel nájemci vyúčtování nedoručí, má nájemce nárok na 50,- Kč za každý den pronajímatelova prodlení s doručením řádného vyúčtování. ALE i přesto lze udělat mimořádné vyúčtování, podle faktur dodavatelů a předpisu plateb správce budovy.
Jestliže jste na bytě nezpůsobili žádnou škodu, kterou by jistina kryla (způsobené škody by musely být sepsána s předáním bytu), ani jste nebyli dlužni na nájemném, měla by Vám být jistina (kauce) vrácena.
V případě, že pronajímatel nereaguje na výzvy k vrácení finančních prostředků, nezbývá nájemci nic jiného, než se obrátit na soud se žalobou na vydání bezdůvodného obohacení, případně může také podat trestní oznámení na podezření ze spáchání trestného činu zpronevěry.
Výzvu je nejlépe učinit písemným doporučeným dopisem s dodejkou adresovaným pronajímateli (do vlastních rukou). V něm je třeba poukázat na skutečnost, že v rámci konkrétní uzavřené nájemní smlouvy byla složena na účet pronajímatele kauce a že nájemní poměr skončil, avšak svěřené prostředky vráceny nebyly. Dále je třeba pronajímateli poskytnout dodatečnou lhůtu k vrácení svěřených prostředků. Upozornit ho upozornit na skutečnost, že ač nerada, ale donucena okolnostmi se obrátíte na místně příslušný soud, policii ČR, finanční úřad a popřípadě na další státní instituce.
A nyní shora slibované:
Vaše: jméno a příjmení, adresa, telefon, e-mail
Jméno a příjmení pronajímatele, adresa pronajímatele
V ………… dne 2018
Výzva k vrácení složené jistoty
na základě nájemní smlouvy ze dne …xxx jsem byl nájemcem bytu č. …xxx.. v budově č. p. …xxx.., stojící na pozemku - parcele č. …xxx.., to vše v katastrálním území a obci …xxx.., zapsané na listu vlastnictví č. …xxx….. vedeném u Katastrálního úřadu pro …xxxx.. kraj, Katastrální pracoviště …xxxx..
Nájemné bylo sjednáno ve výši …xxxx… Kč měsíčně a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním předmětu nájmu ve výši …xxx…. Kč měsíčně s tím, že v souladu s čl. ??? nájemní smlouvy jsem na účet pronajímatele č. …xxx… složil jistotu ve výši ……xxx…. nebo xxxxx-násobku měsíčního nájemného. Nájem byl sjednán na dobu určitou, dne …xxxx tato doba uplynula. Přestože byt byl řádně vyklizen a předán, veškeré závazky z nájemního poměru byly již vyrovnány, do dnešního dne mi nebyla vrácena jistota ve výši ……xxxx…….. Kč (doklad o složení prostředků mám uschován), kterou jsem ke dni podpisu nájemní smlouvy složil na účet pronajímatele.
Upozorňuji vás tímto, že v souladu s § 2254 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník jste jako pronajímatel po skončení nájmu povinen vrátit složené peněžní prostředky i s příslušenstvím. Tuto povinnost jste do dnešního dne nesplnil. Vyzývám vás tímto k neprodlenému vyplacení složené jistoty ve výši …xxxxx….. Kč spolu s úroky z jistiny podle ust. § 2254 odst. 2 věty druhé zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník od …xxxx složení jistiny ..xxx…. do …xxx… den skončení nájmu …xxx… a spolu s 8,05% úrokem z prodlení podle nařízení vlády (č. 351/2013) od ….xxx… druhý den po skončení nájmu ….xx…2018 do zaplacení z částky …….,-Kč (ke dni ……..2018 je úrok z jistiny a úrok z prodlení ….,-Kč), a náhradu za tento doporučený dopis a to vše v náhradní lhůtě, a to nejpozději do …xxxxxxx…..nebo 5 dnů od obdržení tohoto dopisu na číslo účtu ….xxxxxx/…xx. pod variabilním symbolem …xxxxx..
Pakliže částka odpovídající složené jistotě a jejímu příslušenství nebude do tohoto data vyplacena jsem ochotna a schopna, ač nerada, ale donucena okolnostmi podniknout další právní kroky (podám žalobu k soudu na vydání bezdůvodného obohacení, případně též zvážím trestní oznámení pro podezření ze spáchání trestného činu zpronevěry a obrátím se na finanční úřad a další státní instituce).
Avšak před dalšími právními kroky vám nabízím smírné řešení a vyřešení celé záležitosti klidnou cestou.
Nebude-li však ve lhůtě celá dlužná částka připsána na mém účtu včetně úroků z jistiny, úroky z prodlení a nákladů za tento doporučený dopis, přistoupím k vymáhání dluhu prostřednictvím soudu. Pro tento případ však buďte obeznámen s tím, že budu požadovat i přiznání veškerého příslušenství pohledávky, a že strana neúspěšná ve sporu hradí protistraně i náhradu nákladů řízení.
Dovoluji si Vás upozornit, že se Vám mohou zvýšit náklady, a to zejména za uhrazení SOP, náklady právního zastoupení, popř. exekučního řízení apod.
Odpovězeno: 15. prosince 2018, 11:15 hod.

References: § 2254
 § 2235
 soud 
 § 2254
 zákona č. 89
 § 2254