Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0112-kdil2-1-4012-537-2018-1-as
Timestamp: 2019-01-22 19:04:12+00:00

Document:
♦ › Nieruchomości › 0112-KDIL2-1.4012.537.2018.1.AS
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 11 października 2018 r. (data wpływu 15 października 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, czy sprzedaż nieruchomości niezabudowanej będzie podlegać opodatkowaniu – jest nieprawidłowe.
W dniu 15 października 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w powyższym zakresie.
A (dalej „Wnioskodawczyni”), jako osoba fizyczna w 2007 r. zakupiła nieruchomość niezabudowaną do majątku prywatnego. Wnioskodawczyni postanowiła sprzedać część nieruchomości, w związku z czym dnia 27.01.2017 r. podpisała w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną. Zgodnie z wolą kupującego, Wnioskodawczyni dokonała podziału gruntu. Należy podkreślić, że powyższy podział wynikał z chęci sprzedaży części nieruchomości i nie zwiększył wartości sprzedawanych działek. Również w celu ochrony interesów przyszłego kupującego, Wnioskodawczyni zawarła z nim w dniu 27.01.2017 r. umowę dzierżawy, która obowiązywała przez okres 3 miesięcy.
Zakupiona nieruchomość stanowi współwłasność małżeńską. Wnioskodawczyni prowadzi również działalność gospodarczą, gdzie głównym przedmiotem działalności jest 10.12.Z – Przetwarzanie i konserwowanie mięsa z drobiu, w związku z tym działalność zupełnie nie jest związana z zakupioną nieruchomością.
Wnioskodawczyni jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.
Przedmiotowa nieruchomość należy do majątku prywatnego Wnioskodawczyni i nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nigdy też nie czerpano zysku z jej wynajmu, czy umowy o podobnym charakterze (oprócz wspomnianej umowy dzierżawy na 3 miesiące).
Nieruchomość została zakupiona z majątku prywatnego, jako zabezpieczenie na przyszłość. Wnioskodawczyni nigdy nie inwestowała w powyższą nieruchomość. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, należy zaklasyfikować niniejsze grunty jako 8U – tereny zabudowy usługowej. Nieruchomość składa się z kilku działek oraz objęta jest księgą wieczystą prowadzoną w Sądzie Rejonowym.
Wnioskodawczyni planuje sprzedaż dwóch działek z powyższej nieruchomości. Wskazana sprzedaż nie będzie miała charakteru ciągłego, czy powtarzalnego, jest to po prostu jednorazowa sprzedaż. Uzyskane pieniądze ze sprzedaży będą stanowić majątek prywatny Wnioskodawczyni. Sprzedaż dokonywana jest ze względu na koszty utrzymania nieruchomości generowane poprzez dużą powierzchnię, w szczególności że część działek pozostanie niesprzedana i nadal będzie stanowić majątek Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni uznała, iż nie widzi potrzeby posiadania tak dużej nieruchomości.
Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości należącej do majątku prywatnego Wnioskodawczyni podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT?
Zdaniem Wnioskodawczyni, zważywszy na fakt, że sprzedaż nieruchomości odbywa się poza prowadzoną działalnością gospodarczą, a także stanowi majątek prywatny Wnioskodawczyni, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, gdyż przy sprzedaży powyższej nieruchomości Wnioskodawczyni nie działa jako podatnik VAT.
Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzonej działalności gospodarczej, została nabyta za pieniądze pochodzące z majątku prywatnego. Również uzyskany dochód ze sprzedaży będzie stanowić majątek własny. W momencie zakupu nieruchomości, Wnioskodawczyni nie planowała jej sprzedaży, a tym bardziej nie kierowała się celami zarobkowymi przy zakupie. Również sprzedaż wynika z faktu, że Wnioskodawczyni uznała, że zważywszy na lokalizację nieruchomości, ponoszenie kosztów utrzymania wszystkich działek stało się dla niej bezprzedmiotowe. Odnosząc się natomiast do samego podziału, to wynika on z faktu, że Wnioskodawczyni nie chce sprzedawać całej nieruchomości, a tylko jej cześć, zatem nie zwiększa to wartości sprzedawanej nieruchomości.
Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., I FSK 13/11, „przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną”. NSA podkreśla, iż chodzi tu o działalność w tym konkretnym zakresie. Sam więc fakt, że podatnik podatku od towarów i usług prowadzi działalność gospodarczą, np. w zakresie obrotu towarami spożywczymi, nie przesądza o fakcie, że będzie on także w każdym przypadku podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości. O fakcie tym przesądzi dopiero okoliczność wskazująca na zamiar wykonywania tego rodzaju czynności w sposób częstotliwy dla celów zarobkowych. Nie będzie więc działalnością gospodarczą sprzedaż majątku osobistego podatnika.
Mając na względzie powyższe, Wnioskodawczyni, sprzedając nieruchomość należącą do jej majątku osobistego, nie będzie działała w charakterze podatnika VAT.
Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez pojęcie świadczenia usług należy rozumieć określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług, to – co do zasady – niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu, jest spełnienie przesłanki odpłatności.
Aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi, powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.
Stosownie do treści art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682, z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa, jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.) – zwanej dalej Dyrektywą 2016/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności.
Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego, przez podatnika działającego w takim charakterze.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna w 2007 r. zakupiła nieruchomość niezabudowaną do majątku prywatnego, a następnie postanowiła sprzedać część nieruchomości, w związku z czym dnia 27.01.2017 r. podpisała w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną. Zgodnie z wolą kupującego, Wnioskodawczyni dokonała podziału gruntu, powyższy podział wynikał z chęci sprzedaży części nieruchomości i nie zwiększył wartości sprzedawanych działek. Również w celu ochrony interesów przyszłego kupującego, Wnioskodawczyni zawarła z nim w dniu 27.01.2017 r. umowę dzierżawy, która obowiązywała przez okres 3 miesięcy. Zakupiona nieruchomość stanowi współwłasność małżeńską. Wnioskodawczyni prowadzi również działalność gospodarczą, gdzie głównym przedmiotem działalności jest 10.12.Z – Przetwarzanie i konserwowanie mięsa z drobiu, w związku z tym działalność zupełnie nie jest związana z zakupioną nieruchomością. Wnioskodawczyni jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Przedmiotowa nieruchomość należy do majątku prywatnego Wnioskodawczyni i nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nigdy też nie czerpano zysku z jej wynajmu, czy umowy o podobnym charakterze (oprócz wspomnianej umowy dzierżawy na 3 miesiące). Nieruchomość została zakupiona z majątku prywatnego, jako zabezpieczenie na przyszłość. Wnioskodawczyni nigdy nie inwestowała w powyższą nieruchomość. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, należy zaklasyfikować niniejsze grunty jako 8U - tereny zabudowy usługowej. Nieruchomość składa się z kilku działek. Wnioskodawczyni planuje sprzedaż dwóch działek z powyższej nieruchomości. Wskazana sprzedaż nie będzie miała charakteru ciągłego, czy powtarzalnego, jest to po prostu jednorazowa sprzedaż. Uzyskane pieniądze ze sprzedaży będą stanowić majątek prywatny Wnioskodawczyni. Sprzedaż dokonywana jest ze względu na koszty utrzymania nieruchomości generowane poprzez dużą powierzchnię, w szczególności że część działek pozostanie niesprzedana i nadal będzie stanowić majątek Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni uznała, iż nie widzi potrzeby posiadania tak dużej nieruchomości.
Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości opisanej we wniosku będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek, Zainteresowana będzie spełniała przesłanki do uznania jej za podatnika podatku od towarów i usług.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Odnosząc przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego do obowiązujących przepisów prawa, należy stwierdzić, że zakup przez Wnioskodawczynię nieruchomości niezabudowanej do majątku prywatnego i wskazanie, że nieruchomość gruntowa nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, oraz że Zainteresowana nigdy nie inwestowała w powyższą nieruchomość, nie może przesądzać o tym, że automatycznie w przedmiotowej sprawie sprzedaż działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Istotne znaczenie będą miały bowiem okoliczności towarzyszące faktycznemu wykorzystaniu zakupionych działek.
Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawczyni, w dniu 27 stycznia 2017 r. wydzierżawiła opisaną nieruchomość kupującemu.
W tym miejscu należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca, za oddaną mu w dzierżawę rzecz, płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą, a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przedmiotowa nieruchomość wydzierżawiona na podstawie zawartej z przyszłym nabywcą umowy na trzy miesiące, de facto wykorzystywana była przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
Powyższego nie zmienia fakt, że umowa dzierżawy została zawarta w związku z przedwstępną umową sprzedaży. Wręcz przeciwnie, przekazanie nabywcy nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy, które – jak wskazuje Wnioskodawczyni – nastąpiło w celu ochrony interesów przyszłego kupującego, przemawia jedynie za tym, że Wnioskodawczyni, w analizowanym przypadku, działa w charakterze podatnika VAT.
W świetle powyższego należy wskazać, że Wnioskodawczyni, w zakresie sprzedaży nieruchomości gruntowej, będzie zbywała majątek wykorzystywany de facto w działalności gospodarczej, tj. działalności polegającej na dzierżawie nieruchomości.
Zatem, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że zbycie przypadającego Wnioskodawczyni udziału w przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej współwłasność małżeńską, będzie wypełniało definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i Zainteresowana, dokonując tej czynności, będzie występowała w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż ww. nieruchomości niezabudowanej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zatem, stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie zadanego pytania należało uznać za nieprawidłowe.
Należy wskazać, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, w niniejszej sprawie powyższa interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla męża Wnioskodawczyni.
Ponadto, w myśl art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.
Zaznaczenia wymaga, że w niniejszej interpretacji rozstrzygano wyłącznie kwestię objętą pytaniem Wnioskodawczyni, tj. dotyczącą stwierdzenia, czy sprzedaż nieruchomości niezabudowanej będzie podlegać opodatkowaniu. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogły być przedmiotem rozstrzygnięcia, dotyczy to w szczególności możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla opisanej transakcji.
Odnosząc się do powołanego przez Zainteresowaną w przedmiotowym wniosku wyroku sądu, tutejszy Organ wyjaśnia, że powołany wyrok jest rozstrzygnięciem w indywidualnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym i tylko do niego się zawęża. Zatem wskazany we wniosku wyrok sądu, nie ma wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0112-KDIL2-1.4012.537.2018.1.AS

References: art. 13
 art. 14
 FSK 
 art. 31
 art. 43
 art. 9
 art. 2
 art. 15
 art. 693
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 14
 art. 14
 art. 3