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Timestamp: 2017-09-21 23:13:38+00:00

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El arrendamiento de cosas ante la jurisprudencia| Matus Benavente | Anales de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales
Portada > Vol. 4, No. 13-16 (1938) >	Matus Benavente
El arrendamiento de cosas ante la jurisprudencia
Manuel Matus Benavente1
Iniciamos en este volúmen de nuestros Anales la publicación de capítulos importantes de las Memorias de licenciatura en la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de Chile, que hayan recibido alta distinción. Ello no sólo servirá, de estímulo a los estudiantes de Derecho, sino que mostrará el progreso que las ciencias juridicas y sociales han alcanzado en Chile. Los profesores, los abogados en general y los alumnos apreciaran, sin duda, los resultados de esta innovacion.
Valor, interpretación y alcance de algunas cláusulas pactadas en el contrato de arrendamiento
En este capítulo se estudiará, como lo anuncia su títu­lo, el valor legal y los efectos de algunas cláusulas, de uso más o menos frecuentes, en el contrato de arrendamiento, y sobre las cuales ha existido controversia y recaído deci­sión de nuestros tribunales.
239. Cláusula que estipula intereses percales para el caso de mora en el pago de la renta. ‑.Si en un contrato se esti­pula que cualquiera falta de cumplimiento da derecho al arrendador para hacerlo cesar sin que el arrendatario pue­da por ello Hacer reclamo alguno o cobrar perjuicios y en otra cláusula (la quinta) que En caso que el arrendata­rio no pague los cánones de arrendamiento en los plazos es­tipulados, abonará al arrendador un interés de 12% anual, ¿cuál es el alcance y la interpretación que debe darse a es­ta segunda cláusula?
240. La Corte de La Serena confirmando, en todas sus, partes la sentencia de primera instancia, ha declarado que esta cláusula obsta a la terminación del contrato, si el arren­datario se atrasa unos pocos días en el pago de la renta.
Tuvo presente para ello: que no es natural que el atraso de unos pocos días en el pago de la renta de un solo período semestral se tenga corno causal bastante para resolver o dar por terminado un contrato de arrendamiento para varios años, ya que, para que fuere procedente la demanda, fundada en esa breve tardanza del arrendatario, seria menester que así se hubiera estipulado expresa y claramente; y que apareciendo establecida en la cláusula quinta una sanción especial para el no pago de las rentas, es evidente que la sanción convenida en la cláusula cuarta es por cualquiera otra infracción del contrato que no consista en el pago de la renta (107).
La sentencia se apoya, entre otros artículos, en el 1546 y el 1564 inciso 1°.
241. Aprobamos ampliamente la doctrina sentada, tanto porque las cláusulas de un contrato se interpretan unas por otras, dándose a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad y, en este caso, habría dos cláusulas con sanciones diferentes: la una de carácter general y la otra especialmente dedicada al no pago de la renta; cuanto porque es contraria a la buena fe que debe inspirar a los contratantes, solicitar la terminación de un contrato, por el retardo de unos pocos días en el pago de la renta, si se considera que en ningún momento hubo resistencia al pago, y que el arrendatario, a la fecha de éste, se encontraba enfermo a treinta leguas del lugar en que el pago debía verificarse.
Prescindiendo de estas consideraciones de hecho, existiendo dos cláusulas creadoras de sanciones, la una de carácter general, aplicable a cualquiera infracción y la otra especial, referente a una sola posible infracción y la otra especial, referente a una sola posible infracción, debe aplicarse ésta, al caso en cuestión, por tratarse del punto precisamente contemplado en ella.
242. Pacto comisorio estipulado para el caso de no pago de las rentas. -¿Cuál es el valor legal y los efectos que produce la cláusula que textualmente estipula en caso de atrasarse el arrendatario en el pago de los cánones estipulados, puede el arrendador a su arbitrio poner fin al presente contrato, que se considerará desde que así lo exprese, como de plazo vencido?
243. Esta cláusula da origen a una importante cuestión de derecho y a una ardiente controversia jurídica.
244. En el caso preciso sometido al fallo de nuestros tribunales, la corte suprema ha declarado que tal estipulación tiene pleno valor, que no contratar precepto legal alguno y que no contraría precepto legal alguno y que, en consecuencia, la Corte de Apelaciones se ha ajustado a derecho, en el considerando 10 de su tendencia, cuando falla que puede exigirse la entrega de la cosa en conformidad al artículo 762 del Código de Procedimiento Civil, si los arrendadores así lo solicitaren (108)
245. Creemos que tanto la Corte de Apelaciones de Santiago, como la Corte Suprema dieron a esta cláusula su verdadero valor legal y los efectos que los contratantes quisieron atribuirle al celebrar el contrato.
246. El problema consiste en saber si el pacto comisorio, que esta cláusula encierra, debe regirse por los artículos 1877 al 1880 del Código Civil, o si, dados los términos en que esta concebido, la intención de las partes y el tratarse de una convención referente a derecho privado, él debe quedar sujeto a las disposiciones generales y atribuírsele el efecto de una condición resulotoria ordinaria.
En otros términos, si tal pacto surte los efectos que se desprenden de su letra clara y de la manifiesta e inequívoca intención de las partes o, si no produce tales efectos y, es menester la intervención de la justicia para que ésta aprecie si debe o no declararse resuelto el contrato.
247. Antes de exponer la opinión de los tratadistas y entrar al terreno de la teoría, creemos que es útil recordar que estamos en presencia de un contrato, de una estipulación, a que la ley le da la fuerza de tal entre los contratantes, porque así éstos lo han querido, haciendo uso de la autonomía de la voluntad y de la libertad contractual; y que el Código Civil en el título XIII del libro IV, referente a La interpretación de los Contratos, en su primer artículo dispone, como norma obligatoria para los jueces, que conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella mas que a lo literal de las palabras, consagrando así la soberanía de las partes para dictarse, con el carácter de una verdadera ley, el estatuto jurídico que ha de regir sus relaciones contractuales.
248. La cláusula 16 decía: en caso de atrasarse el arrendatario el pago de los canones especulados, puede el arrendador a su arbitrio poner fin al presente contrato, que se considerará., desde que así lo exprese, como de plazo ven­cido: tales eran los términos claros, precisos, categóricos con que las partes contemplaron las consecuencias de una posible infracción a lo estipulado.
249. Don Luis Claro Solar que critica la resolución de la Corte (109), y con el debido respeto que nos merece este jurisconsulto, no da argumentos propios ni de fuerza para apoyar su opinión: se limita a transcribir párrafos de autores franceses que, aparentemente, irían en contra de las doctrinas sentadas por la Corte de Apelaciones de Santiago y la Corte Suprema.
250. Hemos leído, atentamente, los autores citados por don Luis Claro Solar y nos vemos en la obligación de trans­cribir sus opiniones, precisamente por ser confirmatorias de la doctrina sentada por nuestros tribunales; tanto que puede estimarse que la doctrina se pronuncia unánimemen­te por reconocer plena eficacia a tal estipulación.
Dice don Luis Claro Solar, criticando la doctrina de la Corte Suprema, en apoyo de esta conclusión (la suya) van los a citar una opinión autorizada: la de Laurent, refiriéndose al arrendamiento.
251. Laurent dice: El pacto comisorio tiene efectos diferentes según la intención de las partes contratantes; tan pronto no hace sino reproducir la condición resolutoria tá­cita, y no tiene otros efectos, tan pronto resuelve el con­trato de pleno derecho, sin intervención del juez, en vir­tud dar tuca simple manifestación de la voluntad del arren­dador; en fin, podría ser estipulado, aún, en el sentido que la resolución tuviera lugar, como en la condición resoluto­ria propiamente dicha, por el solo efecto; de la inejecución de las obligaciones. Esta última cláusula es muy rara: no la hemos encontrado en la jurisprudencia, que sin embargo es muy numerosa, la cláusula resolutoria es casi de estilo en el contrato de arrendamiento. No hay, pues, en el hecho, sino dos especies de pactos comisorios, en materia de arrendamientos: el uno, que equivale a la condición resolutoria tácita y que, en consecuencia, no resuelve el contrato de ple­no derecho; el otro, que equivale a una condición resoluto­ria ordinaria, en el sentido que el contrato se resuelve sin la intervención del juez, por la sola voluntad del arrenda­dor' (110).
Después de decir que la condición resolutoria tácita, simplemente expresada en el contrato no tiene mayores efectos, que es inútil y que son obras del redactor del con­trato o de la ignorancia de las partes que las requieren, y que no producen otros efectos que los del artículo 1184 del Código Civil Francés, análogo al 1489 del nuestro, conti­núa: Si la intención del arrendador es que el contrato se resuelva a su voluntad, sin intervención del juez, debe esti­pularlo de una manera expresa. Tal es la cláusula que esti­pula que el arrendador podrá, si le parece, resolver el con­trato de pleno derecho, sin que le sea necesaria de otras for­malidades previas que una simple commandemet para constatar la falta de pago. Una cláusula así no deja ningu­na duda; sin embargo, las decisiones de los tribunales tie­nen aún en esta hipótesis, algo de incierto (cita jurispru­dencia de los ateos 1820 y 1870). Citando has‑ cláusula ex­presa de resolución, el juez no está llamado a intervenir; desde que consta que los cánones no han sido pagados y que la voluntad del arrendador de resolver el contrato se de­clara en la forma prevista en él mismo, el arrendamiento se termina; si el arrendatario se opone, el juez debe limi­tarse a constatar que el contrato se ha resuelto por volun­tad de las partes (cita una sentencia de 1859).
Las partes no están obligadas a emplear fórmula le­gal y decir que el contrato será resuelto de pleno derecho si el arrendatario no satisface sus obligaciones. Hay expresiones más significativas todavía, porque ellas hacen depender la resolución de la sola manifestación de voluntad del arrendador. Así, la cláusula que estipula, que, en caso de la me­nor falta de parte del arrendatario, el arrendamiento cesa­rá, en sus efectos, y que el arrendador podrá entrar en. po­sesión de la cosa arrendada, por medio de un. simple aviso sin observar formalidad alguna, es decir, claramente, que el arrendador, por un simple acto de voluntad, puede ex­pulsar al arrendatario sin recurrir a la justicia. Siendo tal la ley de las partes, no es permitido al juez intervenir' (ci­ta una sentencia de 1819) (111).
Después, agrega, que determinar la intención de las partes, sobre si han querido o no pactar una condición resolutoria ordinaria, es una cuestión de hecho (entre nos­otros también lo es). Y que la manifestación de voluntad del arrendador ni siquiera requiere una demanda; basta con la simple manifestación de voluntad del arrendador y que los cánones no hayan sido pagados (112).
252. Baudry ‑ Lacantinerie, a quien, también, cita don Luis Claro Solar en su refutación de la doctrina sustenta, da por la Corte Suprema, dice: 'Se admite unánimemente la validez de la cláusula que estipula que, la falta de ejecución por una de las, partes de sus obligaciones, acarrea la resolución del contrato de pleno derecho' (cita sentencias de 1860 y 1895).
Si se dice simplemente que el arrendamiento será resuel­to en caso de inejecución de las obligaciones, especialmente por falta de pago de los cánones, las partes reproducen so­lamente el artículo 118‑1 (1489 de nuestro Código Civil), y debe aplicarse (113).
Otra cosa es si se dice que 'el contrato será resuelto de pleno derecho', o que será resuelto 'de pleno derecho después de un aviso' o 'requerimiento judicial' o 'cierto tiempo después del aviso' (cita abundante jurispruden­cia).
'En todos estos casos la resolución es definitiva aún si, antes que sea invocada por el arrendador, el arrendatario cumple sus obligaciones' (114).
253. Guillouard se pronuncia francamente por la acep­tación y plena eficacia tic esta cláusula, y reproduce 'una sentencia de la Corte de Casación de Francia que se apoya en considerandos casi exactos a los de la Corte Suprema de Chile (115).
254. Planiol et Ripert, también se pronuncian por la aceptación de esta cláusula y citan sentencias de la Corte de Francia de 1930 y 1931 (116).
255. Don Fernando Alessandri, entre nosotros, estima, asimismo, que debe considerarse expirado el contrato de derecho, por el solo hecho de realizarse el evento del no pa­go, y siendo así, puede pedirse simplemente la restitución de la propiedad, de acuerdo col el procedimiento que esta­blece el artículo 762 del Código de Procedimiento Civil (117).
256. Vemos, pues, que la doctrina unánime de los tra­tadistas acepta la eficacia de cláusula como la en estudio y aún le atribuye efectos más enérgicos.
257. No tiene por qué un pacto comisorio estipulado en algún contrato regirse necesariamente por los artículos 1877 al 1880 del Código Civil; este pacto lo ha reglamenta­do el legislador en el contrato de compraventa; todos sus artículos se refieren a este contrato. No puede, pues, pre­tenderse que estas normas especiales se interpreten por analogía a otros contratos. Las razones que el legislador tu­vo para atribuir tales efectos al pacto comisorio, con cláu­sula ipso facto, no existen en los otros contratos; mientras la compraventa es título traslaticio de dominio que, por la tradición, hace dueño al comprador, los otros contratos no son tales. Es comprensible que la ley haya querido no de­jar entregado el dominio a la incertidumbre de una resolu­ción de pleno derecho, con todas sus consecuencias; en cam­bio, en los otros contratos no existe tal peligro, no hay cues­tión de dominio afectado por, el evento de la condición re­solutoria ordinaria.
258. Lo anterior cobra mayor fuerza todavía si consi­deramos que en el proyecto de 1853, se decía: De algu­nos pactos accesorios al contrato de venta, y primeramente del pacto comisorio, reglamentando a continuación en los artículos 2055 al 2059, de dicho proyecto, el pacto comiso­rio que hoy se, encuentra tratado en los artículos 1877 al 1880 del Código Civil.
El epígrafe del párrafo muestra como la intención era reglamentar el pacto comisorio para el contrato de ven­ta, únicamente para este contrato y no para cualquier otro (118).
259. Por estas razones estimamos que la Corte Suprema ha fallado acertadamente la cuestión propuesta a su consi­deración, ha dado a los artículos 1560 y 1545 del Código Ci­vil todo su valor legal, ha hecho primar, ante una estipula­ción contractual, la intención de las partes a las construc­ciones jurídicas y ha afianzado el principio que en derecho privado puede hacerse todo lo que nos esta, prohibido.
260. Cláusula que estipula que el arrendatario está obligado al pago de las contribuciones existentes y las que se impusieren en lo sucesivo. ‑ Esta cláusula es de uso, más o menos frecuente en los contratos de arrendamiento y nuestra jurisprudencia ha tenido oportunidad, en reitera­das ocasiones, de pronunciarse sobre ella.
261. Lo primero que interesa dejar establecido es que se trata de una estipulación, perfectamente válida; en nin­guno de los casos que hemos examinado se ha discutido, siquiera, su validez o eficacia (119). La doctrina, por otra par­te, acepta también, unánimemente, la validez de esta cláu­sula (120).
262. El alcance de esta cláusula debe extenderse no so­lamente al pago (le las contribuciones que graven la indus­tria, empleo, profesión u oficio, que se ejerza en la cosa o con la cosa arrendada, sino, y muy principalmente, las que gravan la cosa misma dada en arriendo; como, por ejem­plo, la contribución sobre bienes raíces. Al respecto se lee en una sentencia: Que lealmente interpretada la cláusula en que ese compromiso se contrajo, no puede tener sino el alcance que se deja establecido, so pena de no producir efecto alguno (el pago de la contribución de bienes raíces), ya que el que indica el demandado (las que pesaban sobre la industria que se ejercía), es inadmisible, ya que no se concibe que el demandante quisiera imponer obligaciones que de ningún modo podrían interesarle (121).
263. Esta interpretación de la cláusula se ajusta al principio de la buena fe, impuesto a los contratantes por el artículo 1546 y hace una correcta aplicación de los artícu­los 1560 y siguientes del Código Civil, ya que atiende a la intención de las partes y a lo dispuesto en el artículo 1562. El sentido en que una cláusula puede producir algún efec­to, deberá preferirse a aquél en que no sea capaz de produ­cir efecto alguno.
Si las contribuciones que gravan a la industria, profe­sión o empleo que pueda ejercerse son personales y pesan únicamente sobre la persona que los ejerce y no pueden ha­cerse efectivas en bienes ajenos, no se ve qué fin podría perseguir es arrendador al estipular que debería satisfa­cerlas el arrendatario, ya que a él ningún perjuicio podía acarrearle el no pago; en cambio, sí, tiene una gran impor­tancia para él el pago de las contribuciones que gravan la cosa y que por pesar sobre él y poderse hacerse efectiva sobre la cosa, tenía un interés evidente en que el arrendatario las pagara, ya que así se ahorraba este dinero.
264. El no pago de las contribuciones, por el arrenda­tario, de conformidad a la obligación contraída por él en el contrato, perjudica al arrendador v da derecho a éste a exi­gir que se cumpla lo estipulado o la terminación del con­trato.
La afirmación del arrendatario que es cuestión suya pagar o no las contribuciones en sus épocas oportunas, por cuanto es él sólo el perjudicado, ya que tiene que pagar in­tereses con arreglo a la ley por las cantidades que pueda adeudar, no tiene mayor valor porque como dice una sen­tencia de primera instancia confirmada por la Corte: La omisión por el arrendatario, al plago de las contribuciones, pudo afectar los intereses del arrendador, ya que dicha contribución se hace efectiva sobre la propiedad que la adeuda, procediéndose ejecutivamente Y bastando al efecto la notificación que se le llaga al tenedor actual de la propiedad (122).
265. No puede Pretenderse, honradamente, que al arrendador le sea indiferente el no pago de las contribuciones por el arrendatario, según lo estipulado. Las obliga­ciones se imponen porque algún objeto se persigue con ellas y es deber del deudor cumplirlas, con prescindencia de las razones que el acreedor haya tenido para que se contra­jesen.
En el caso presente, lo anterior es de toda evidencia las contribuciones pesan sobre la propiedad, son cargas rea­les; si no se satisfacen, se hacen efectivas sobre la propie­dad gravada, con sus subidos intereses penales y con las costas de la ejecución. El arrendatario puede caer en la in­solvencia y no tener responsabilidad pecuniaria, más tarde, para que el arrendador se reintegre de las sumas que haya debido pagar por las contribuciones, que el arrendatario no cubrió no obstante estar obligado a ello y que aquél debió satisfacer porque pesaban sobre su propiedad en los términos ya dichos. Y esto sin tomar en cuenta el perjuicio que le causa el haber sido privado de la propiedad, porque ésta fue subastada por contribuciones atrasadas, si nos pone­mos en este evento.
266. Sanción al incumplimiento de esta cláusula.-¿Cuál será la sanción al incumplimiento de esta cláusula por el arrendatario?
267. Puede afirmarse que una jurisprudencia unifor­me acepta que la infracción al cumplimiento, de esta cláusula autoriza al arrendador para solicitar la resolución o ter­minación del contrato (123).
268. En la última de las sentencias que se citan, que fué dictada por la Excma. Corte Suprema, con fecha 17 de Mayo de 1928, se estableció:
Que en presencia de una omisión, a lo menos la de no haber pagado las contribuciones, y no estando este evento reglamentario en el contrato sino fijada la obligación en una cláusula separada e independiente de la segunda y de las demás (estipulaban intereses penales por el atraso en el pago de la renta), corresponde aplicar las disposiciones ge­nerales, por no haber ninguna especial que sea pertinente, y entre éstas la de que es susceptible de resolución el contrato bilateral, como es éste, cuando una de las partes no se ha avenido a cumplir lo pactado;
Que, sobre no haber disposición legal ni contractual alguna que excluya de este contrato la acción resolutoria, está dicha en el artículo 1950 del Código Civil que el con­trato de arrendamiento expira de los mismos modos que los otros contratos, y en el artículo 1567, del mismo Código, que se extinguen las obligaciones, entre otros modos, por el evento de la condición resolutoria;
Que, de consiguiente, si el arrendatario hizo caso omi­so de su obligación de pagar las contribuciones, de hecho ha permitido que su arrendamiento expire por haber llegado el evento previsto en el articulo 1489 del Código Civil, o sea, que se resuelve el contrato con las indemnizaciones que correspondan (124).
269. Tal interpretación, creemos, está ajustada a de­recho: los casos especiales de terminación, previstos en el título del arrendamiento, no excluyen la aplicación de los principios generales; tanto porque el legislador no lo ha dicho expresamente, cuanto porque no existe contradicción alguna entre unos y otros preceptos, y, por tanto, en con­formidad al artículo 13 del Código Civil hace aplicables los principios generales; en efecto: Las disposiciones de una ley, relativas a cosas o negocios particulares, prevalecerán sobre las disposiciones generales‑de la misma ley, cuando entre las unas y las otras hubiere oposición.
270. La Corte Suprema, en el considerando 13 de su sentencia, que rechaza el recurso de casación en el fondo, Haciendo un resumen de varias disposiciones que el recu­rrente citó como infringidas, dice: Lejos de infringir la sentencia de que se recurre los artículos 1545, 1560, 1564, 13 y 1945 del Código Civil, se ha conformado a ellos, en cuanto correspondía hacerlo: al 1545, puesto que amparó al arrendador respecto del arrendatario que de motu propio dejaba sin cumplir la ley del contrato; al 1560, puesto que sirvió la intención de los contratantes que evidentemente no podía ser otra que la de que ambas partes solucionaran sus obligaciones en los términos convenidos, y de que la omi­sión de una de ellas ‑debía necesariamente dar a la otra to dos los derechos consiguientes; al 1564, puesto que se han aplicado las cláusulas del contrato sin contraponerlas en­tre sí, sino dándoles el sentido que mejor convenía a su to­talidad, impidiendo naturalmente que sólo una de las par­tes se beneficiara con el contrato en perjuicio de la otra que veía inobservadas las obligaciones que le habían inducido a celebrarlo; al 13, puesto que, como se ha repetido, no había con contradicción entre las leyes que reglan el arrendamiento y las reglas generales cuya aplicación se solicitaba; y, final­mente, al 1945, porque no se ,ha olvidado el precepto que reglamenta la culpa, del arrendatario, que da lugar a la. ter­minación del arrendamiento y al pago de los perjuicios Con­siguientes.
271. Por estas consideraciones, estimamos, que puede aceptarse sin temor a la violación de los preceptos legales, ni a la intención de las partes, que la falta de cumplimien­to de esta cláusula autoriza para dar por terminado el con­trato por culpa del arrendatario.
272. Cláusula que prohíbe al arrendatario asegurar las existencias, objetos o mercaderías que introduzca, en la co­sa arrendada. ‑ Es esta estipulación, a juicio de nuestra Corte Suprema, válida y produce todos sus efectos; tuvo presente para rechazar el recurso de casación entablado en contra de la sentencia de segunda instancia: Que la obligación que contrajo el arrendatario de no asegurar contra, incendio bajo la sanción de quedar a beneficio del arrenda­dor el seguro o seguros contratados, ha tenido evidentemen­te como causa inmediata, la misma del contrato, o sea, el goce de parte del arrendatario del bien arrendado, bajo las condiciones en él convenidas, causa perfectamente legal y procedente, ya que tiene su base en. la propia naturaleza del arrendamiento, según lo define el artículo 1915 del Có­digo Civil; y que la prohibición de asegurar impuesta al arrendatario, aún considerada bajo el solo aspecto de prevenir o disminuir por un accidente casual, o por un hecho inmoral o prohibido por la ley, extraño al convenio de las partes, tiene también una causa, real y lícita, y al estimarlo así los jueces del fondo, en lo resolutorio del fallo no se han apartado de lo que establecen los preceptos de derecho apli­cables al caso de autos(125).
La Corte Suprema, como la Corte de Apelaciones, dieron a esta cláusula el efecto que los contratantes tuvieron en vista al pactarla, y que más tarde uno de ellos quiso tergi­versar para su conveniencia, y ordenaron, conforme a lo estipulado, pagar al arrendador el monto del seguro.
273. La doctrina que de esta sentencia se desprende es incuestionable y deriva directamente de lo preceptuado por el artículo 1545 del Código Civil.
274. Igualmente, la Corte Suprema, ha declarado ple­namente eficaz el pacto que estipula que el arrendatario podrá asegurar las mercaderías que introduzca en el local arrendado, pero si hubiere incendio y éste principiare por el almacén arrendado, la tercera parte del monto del seguro será, para el arrendador (126).
275. Tuvo presente para ello consideraciones análogas a las citadas en el N: 272 y reconoció al arrendador el derecho a cobrar la tercera parte del monto de lo pagado al arrendatario.
276. El estas estipulaciones que nada tienen de contra­rio a la ley, al orden público ni a las buenas costumbres, que antes por el contrario tratan de prevenir abusos y que dan una garantía a una de las partes, la que se desprende de la tenencia de la cosa para que otro la goce, debe reconocér­seles plena eficacia, tanto por tratarse de pactos referentes al derecho privado que la ley no prohíbe, cuanto porque en cierta manera vienen en apoyo de la ley, la que castiga el delito de incendio, y a que tal estipulación disminuye en el arrendatario el interés para producir un siniestro o au­menta su diligencia para que no se produzca.
277 Cláusula que tasa, los ganados existentes en un predio que se da en arriendo.‑ El artículo 1984 del Códi­go Civil dispone: Siempre que se arrienda un predio con ganados y no hubiere acerca de ellos estipulación especial contraria, pertenecerán al arrendatario todas las utilidades de dichos ganados, y los ganados mismos, con la obligación de dejar en el predio al fin del arriendo igual número de cabezas de las mismas edades y calidades. Si al fin del arriendo no hubiere en el predio suficientes animales de las edades y‑ calidades dichas para efectuar la restitución, pa­gará la diferencia en dinero.
278. ¿Cuál es el alcance de esta cláusula en relación con el texto del artículo 1984?
El arrendatario de un predio con ganados, según lo dispuesto en este artículo, se hace dueño tanto de las utilidades de dichos ganados o frutos de ellos, cuanto de los ganados mismos que los producen; sobre este particular no hay controversia (127); y así, el contrato, en orden á la do­tación de animales existentes, equivale a una verdadera compraventa.
Pero, si bien se hace ducho de los ganados y de sus utilidades o frutos, debe, al final del arriendo, dejar igual número de cabezas de las mismas edades y calidades, todo esto salvo estipulación especial contraria.
279. La obligación que pesa, en consecuencia, sobre el arrendatario es una obligación de género.
Es ésta la primera obligación que le impone el artículo 1984; sin embargo, puede suceder que al finalizar el arrien­do no haya, en el predio suficientes animales de las edades y calidades requeridas para restituirlos a su arrendador; en este caso, el arrendatario este, obligado a pagar la diferen­cia en dinero, diferencia que puede provenir de no ser igual el número, la edad o la calidad del ganado que exista.
280. La estipulación de las partes puede cambiar es­tas reglas y así podría pactarse que el arrendatario sólo es­tará obligado a pagar una cantidad de dinero, o que el arrendatario no se haga dueño de los animales, sino que éstos continuarán en el dominio del arrendador y aquél no podrá sino servirse de ellos pira la explotación, perteneciendo el riesgo y los aumentos a éste.
281. ¿Constituye estipulación especial contraria, que au­torice al arrendatario para pagar el precio de avalúo y exo­nerarse de la obligación de restituirlos, la tasación que se hace de ellos en el inventario o en el contrato, al momento de la entrega del fundo?
282. Sobre el particular hay dos sentencias de la Cor­te Suprema, la una de 1910 y la otra de 1919, ambas con doc­trina contraria.
283. En la primera, tanto la Corte de Apelaciones co­rno la Corte Suprema, estimaron que no constituye estipu­lación especial, según el artículo 1984 del Código Civil, la circunstancia de avaluar los animales que se entregan en el inventario de recepción del fundo hecho por el arrendador y arrendatario (128).
284. En la segunda sentencia, que se cita, tanto la Cor­te de Apelaciones como la Corte Suprema sentaron una doc­trina contraria, ya que según ésta al estimarse el precio de los animales comprendidos en la explotación del fundo, de­be entenderse que se estipula con el objeto de fijar la su­ma que el arrendatario deberá devolver, al filial del arrien­do, en lugar del ganado (129).
285. Creernos que no puede decirse, en términos abso­lutos, que tal estipulación importe la modificación de las reglas del artículo 1984, en el sentido de no tenerse que de­volver sino una cantidad de dinero, o que no tenga otro efecto que especificar con mayor claridad el número, edad y calidad del ganado que exista en el fundo en el momento del contrato.
286. Estamos en presencia de la interpretación de un contrato y habrá, para dar una solución jurídica y justa, que atender a la intención de las partes primeramente y en seguida a las reglas que los artículos 1560 y siguientes del Código Civil prescriben para fijar el sentido y el alcance de las estipulaciones contractuales.
287. Pero es preciso tener muy presente que el artículo 1984 exige, para variar las reglas que da, que haya estipu­lación especial contraria, expresión ésta que denota la necesidad de un pacto expreso en que las partes, queriendo especialmente reglamentar esta situación, hayan manifesta­do voluntad contraria.
288. Creemos que el juez, llamado a fijar la intención de las partes, debe ser exigente en el sentido de no estimar que haya estipulación especial contraria, sino cuando ella aparezca en forma casi inequívoca. Es ésta la interpreta­ción que mejor cuadra con el texto del artículo 1984 y con la expresión, en él contenida, estipulación especial en contrario, y con las normas dadas por el legislador en el Títu­lo XIII del Libro IV del Código Civil.
Los terceros frente al contrato de arrendamiento 289. Generalidades. ‑
- El artículo 1950 expiración Código Ci­vil ubicado en el párrafo que trata De la expiración del arrendamiento de cosas, dice que el arrendamiento de co­sas expira de los mismos modos que los otros contratos y, especialmente, entre otras causales, por la consignada en el N.°3.°, que dice: por la extinción del derecho del arrenda­dor, según las reglas que más adelante se expresaran.
290. Esta causal no es una excepción a los principios generales del derecho, y a que, el contrato que el arrendador haya celebrado con su arrendatario, extinguido el derecho de aquél, viene a ser res inter alios acta, con respecto al que sucede en el derecho al arrendador, el que no tiene por qué respetar el contrato celebrado por su antecesor en el derecho. Lo dicho no comprende, naturalmente, a los here­deros del arrendador, ya que éstos no son res inter alios acta y deben respetar el contrato por ser los sucesores en los derechos y obligaciones del difunto.
291. El artículo 1950, en su N.° 3.°, después de decir que el contrato expira por la extinción del derecho del arren­dador, tiene una frase que dice: Según las reglas que más adelante se expresarán.
Estas reglas, que están consignadas en los artículos 1958, 1959, 1960, 1961, 1962 y 1963, se refieren a la causa de la extinción del derecho del arrendador; la que puede provenir de un hecho independiente de la voluntad de éste, cono, por ejemplo, si era usufructuario o propietario fi­duciario y llega el día en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario, o se cumple la condición re­solutoria que afectaba su dominio, o si se le expropia la co­sa por causa de utilidad pública; o puede provenir de un hecho voluntario del arrendador, como, por ejemplo, si ven­de la cosa arrendada de que es dueño o siendo usufructua­rio de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pier­de la propiedad por no haber pagado el saldo insoluto del precio de compra y haberse operado, por su culpa, la reso­lución del contrato.
292. Esta distinción con respecto a la causa de la ex­tinción del derecho del arrendador, tiene importancia para saber qué derechos asisten al arrendatario en estos casos; así, mientras, por lo general, la extinción involuntaria de su derecho sobre la cosa, salvo el caso del artículo 1959, que sancione su mala fe, no dará derecho al arrendatario a cobrar indemnización de perjuicios de su arrendador (art. 1959) ; la extinción voluntaria y culpable de su derecho a la cosa da derecho al arrendatario a cobrarle los perjuicios que él hubiere sufrido, y aún los que sufriere el subarrendatario (arts. 1961 y 1963).
293. Sin embargo, no obstante, que el arrendador esta obligado a indemnizar al arrendatario cuando su derecho a la cosa se extingue por un hecho o; culpa suya, el artículo 1961 lo exime de esta obligación en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho esté obligada a res­petar el arriendo.
294. El artículo 1962 expresa: Estarán obligados a respetar el arriendo: 1.° Todo aquél a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo; 2.° Todo aquél a quien se transfiere el derecho del arrendador a tí­tulo oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por es­critura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios; y 3.° Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública, inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria.
A estos casos puede agregarse aquél en que el sucesor del arrendador ha estipulado, con éste, que se obliga a res­petar el contrato que tiene celebrado con su arrendata­rio (130).
295. El artículo 1962 se aplica tanto al arrendamiento de cosas inmuebles o bienes raíces, como a cosas muebles; esta afirmación se comprueba por la ubicación del artículo, entre las reglas generales, aplicables a todo arrendamiento de cosas, 5‑ por su misma redacción que habla de estarán obligados a respetar el arriendo, sin distinguir entre si és­te versa sobre bienes muebles o inmuebles; y sabemos que cuando el sentido de la ley es claro, no se desatenderá su tenor literal, a pretexto de consultar su espíritu (art. 19) y que es un aforismo, consagrado en derecho, que donde la ley no distingue no le es lícito al hombre distinguir.
Puede perturbar un poco las ideas e1 hecho que el N.' 2.°‑ del artículo 1962 se refiere al arrendamiento que cons­ta por escritura pública, pero es preciso recordar que nada impide que mi arrendamiento de cosa mueble se pacte por escritura, pública; y si bien es cierto que no es una forma usual de celebrarlo de este modo, puede tener aplicación cuando la cosa dada. en arrendamiento sea de gran valor o importancia, y el arrendatario quiera que el contrato no quede expuesto al evento de expirar por la extinción del derecho del arrendador como, por ejemplo, si la cosa dada en arriendo es un avión, una máquina trilladora, un auto, una máquina de ferrocarril, un caballo de carrera, etc.
Asimismo, podrá aparecer como una objeción, de peso, el N.° 3.° del mismo artículo, por referirse, también, a escri­tura pública y a la inscripción en el Registro antes de la inscripción hipotecaria, pero ella desaparece si se tiene en cuenta que el N.° 3.° es inaplicable al arrendamiento de bie­nes muebles, porque éstos lo pueden hipotecarse pero que este número sea sólo aplicable a bienes raíces no es una razón para sostener que el artículo 1962, en principio, sólo se aplica al arrendamiento de bienes raíces.
Creemos, pues, por las razones expuestas, que el ar­ticulo 1962, en principio, es aplicable tanto al arrendamien­to de cosas inmuebles como muebles.
296. Otra observación de carácter general, con respecto al artículo 1962 es la de que el respeto del contrato, que de­ben las personas enumeradas en este artículo, no solamente se extiende al hecho de respetar el plazo que está pendiente, sino a todo lo que el contrato estipula; por eso la Corte Su­prema ha declarado que si el arrendador se compromete a abonar a su arrendatario el precia de una mejora, consis­tente en efectuar unos cierros de alambre en el fundo arren­dado, los sucesores del arrendador, obligados según el ar­tículo 1962 a respetar el contrato, están obligados a abo­nar al arrendatario el precio de dichos cierros, en confor­midad a lo estipulado (131).
297. La Corte Suprema también ha declarado que el reivindicador de la propiedad, que se encuentra arrendada por escritura pública otorgada entre el poseedor y el arrendatario, no está obligado a respetar el contrato, por no encontrarse en ninguno de los casos enumerados en el ar­tículo 1962 (132).
298. Esta sentencia se ajusta de hecho, ya que el ar­tículo 1962 no contempla al reivindicador entre las perso­nas que deben respetar el arriendo Y, porque, si se observa lo dispuesto en este artículo, se ve que en todos los casos que él menciona se refiere a los sucesores en el de­recho del arrendador y nadie puede pretender que un reivindicante sea sucesor en el derecho del poseedor vencido.
299. Una última cuestión que estimamos de interés teó­rico y práctico es la de establecer que si el arrendamiento celebrado se encuentra en los casos contemplados en el artícu­lo 1962, obliga a respetar sus estipulaciones¡ no sólo al su­cesor en el derecho del arrendador sitio al arrendatario; y al mismo tiempo que impone a aquel o a aquellos las obli­gaciones que pesaban sobre el arrendador primitivo, en los términos ya estudiados, le confiere todos los derechos, que a su antecesor le correspondían. En una palabra, el ar­tículo 1962 obliga a respetar el contrato, en los términos que él contempla, no sólo al arrendador y sus sucesores, sino al arrendatario y a los sucesores de éste.
300. Al pensar así no estamos desprovistos de razón; la ley, la equidad y la doctrina vienen en apoyo de nuestra afirmación.
En efecto: por el hecho de concurrir algunas de las si­tuaciones previstas en el artículo 1962, la ley, haciendo tusa excepción al principio de que las deudas no se ceden, trans­fiere las obligaciones que pesaban sobre el arrendador ‑cu­yo derecho a la cosa expiran- a su sucesor; en otros térmi­nos, por sólo ministerio de la ley coloca al sucesor en la si­tuación jurídica de su antecesor, hace que el contrato, esti­pulado entre el arrendador y su arrendatario, no obstante su relatividad, surta todos sus efectos entre el nuevo dueño de la cosa y el mismo arrendatario; en términos tales que puede decirse que el contrato se reputa celebrado entre es­tas personas.
Pretender otra cosa sería aceptar que mientras sobre el sucesor del arrendador pesan todas las obligaciones de éste, no le asiste ninguno de sus derechos y que la obligación de continuar en el arriendo que el contrato imponía al arren­datario penderá de una condición meramente potestativa de parte del deudor. Sería colocar al arrendatario en una si­tuación privilegiada.
Si la ley nada dijo con respecto a la obligación del arrendatario de continuar en el contrato fué porque con respecto a ,él no se modifica ninguna situación, él seguirá go­zando de la cosa en los mismos términos que antes, el' cam­bio de arrendador no le afecta, ya que el contrato de arrendamiento no se celebra en consideración a la persona. De aquí que no lo mencionó, esta es la única razón.
Las consideraciones anteriores muestran lo absurdo de la posición de quienes pretendieren que el arrendatario, en los casos previstos en el artículo 1962, no está obligado a respetar el contrato y que sobre el sucesor del arrendador pesan obligaciones sin asistirle derechos.
301. Fubini, comentando una disposición análoga a la del artículo 1962 de nuestro Código Civil, dice: Si el artículo citado (art. 1597 del Código Civil Italiano) puede in­vocarse por el arrendatario contra el adquirente, también es cierto que este último puede obligar al arrendatario a ejecutar el contrato en la forma en que se convino con. el enajenante, ejecución a la cual el arrendatario no podría sustraerse alegando el motivo especioso de ‑que el articulo 1597 sanciona un derecho y no una obligación. El interés de la continuidad de la administración, del disfrute de la cosa arrendada, agrega este autor, es común a las partes (133).
302. Las palabras de Fubini nos sugieren otro nuevo argumento: si al arrendatario le interesa la continuidad del contrato, porque obtiene alguna utilidad del goce de la co­sa, también puede interesarle al sucesor del arrendador el provecho que pueda obtener de la renta que produce la co­sa o de las otras prestaciones a que está obligado el arrendatario, y tan respetable es, a nuestros ojos, el derecho o in­terés del uno como del otro.
303. Pothier (134), Guillouard (135) y Planiol et Ri­pert (136), se pronuncian también por esta solución, aceptando que a1 sucesor del arrendador,' que está obligado a respetar el contrato, le corresponden tanto las obligaciones como los derechos que tem., su antecesor.
304. Pare, terminar este punto diremos que así como la ley, haciendo una excepción al principio que en nuestra legislación no existe la cesión de deudas, consagró una nor­ma excepcional y admitió la cesión de deudas de pleno de­recho (no otra cosa significa hacer pesar sobre el sucesor todas las obligaciones que antes pesaban sobre el arrenda­dor), admitió también, consagrando una excepción a los ar­tículos 1901 al 1908 del Código Civil, que tratan de la ce­sión de créditos personales, la cesión de éstos de pleno de­recho.
Podemos decir que la ley consagró en este artículo un nuevo caso de subrogación legal a favor del sucesor, en los derechos del arrendador y en sus obligaciones.
305. Por estas consideraciones es que nosotros estima­mos, en el Capítulo III, N.° 135, que la Corte Suprema ha­bía fallado conforme a derecho cuando sentó la doctrina que el comprador puede exigir, ejecutivamente, el pago de las rentas de arrendamiento que se devenguen después de haber adquirido la propiedad, haciendo valer, únicamente, y sin necesidad de la cesión del crédito, la escritura de com­praventa y la de arrendamiento entre el vendedor, que era el arrendador y el arrendatario ejecutado (137). Las con­sideraciones a que en ese entonces aludíamos son las que dejamos consignadas.
306. El artículo 1962, en su N.°‑ 2.°‑, dispone que estará obligarlo a respetar el arriendo todo aquel a quien se trans­fiera el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios.
Reglamenta este número el respeto del contrato por los sucesores del arrendador a título oneroso, por ejemplo, el comprador; disponiendo que estarán obligados a respetar el arriendo siempre que el arrendamiento haya sido otorgado o contraído por escritura pública.
307. Hay, sin embargo, un sucesor a título oneroso que no queda comprendido en este número: es el acreedor hipo­tecario que se hace adjudicar la cosa hipotecada en pago de su crédito: a éste se refiere el artículo 1962 en su N.° 3.°‑
308. Surge en este punto un problema‑ si el acreedor hipotecario hace sacar a remate público la cosa hipotecada y un tercero la adquiere, ¿estará éste obligado a respetar el arriendo en conformidad al N.° 2.° del artículo 1962 o al N.° 3.°? Así, por ejemplo, si Juan tiene su propiedad hipoteca­da a Diego y arrendada a Manuel, y Diego lo ejecuta y ha­ce subastar la propiedad y en el remate público se la adju­dica Antonio, ¿estará este último obligado a respetar el arriendo de conformidad al N.° 2.° del artículo 1962, que reglamenta a los sucesores a título oneroso, o al N.° 3°, que reglamenta a los acreedores hipotecarios?
309. El Juzgado de Iquique, en sentencia confirmada por la Corte respectiva, ha dicho que el subastador de una propiedad sacada a remate por el acreedor hipotecario, es­tá obligado a respetar un contrato de arrendamiento cele­brado por escritura pública, extendida con posterioridad a la hipoteca, entre el arrendador ejecutado y su arrendata­rio (138).
310. Tuvo presente para ello que el subastador no era acreedor, hipotecario del arrendador, sino comprador de la cosa embargada y rematada; que no se había subrogado en los derechos del acreedor hipotecario, ya que, el precio que el subastador pagó fué el de una cosa vendida, en la forma especial prescrita para la venta de las cosas embargadas; y que, al acreedor hipotecario le pagó su deudor, con el pre­cio que se obtuvo en el remate, por intermedio de su repre­sentante legal, que en este caso lo fué el Juez.
311. Creemos que esta es la doctrina, que se despren­de del artículo 1962 y que la sentencia le dió a éste una co­rrecta aplicación. Por el hecho que una propiedad sea saca­da a remate público no se desvirtúa la naturaleza jurídica del acto; éste continúa siendo una compraventa, en el que el vendedor es el deudor ejecutado por su acreedor hipotecario, que actúa por intermedio del Juez, y el comprador el tercero que la remata, se la adjudica o adquiere: es lo que dispone el artículo 671 del Código Civil al decir: 'En las ventas forzadas que se hacen por decreto judicial a petición de un acreedor, en pública subasta, la persona cuyo domi­nio se transfiere es el tradente, y el Juez su representante legal.
312: Don Arturo Alessandri se pronuncia también por esta interpretación (139).
Queda, pues, establecido, quo el tercero subastador de la propiedad sacada a remate; por el acreedor hipotecario, debe respetar el contrato de conformidad a lo dispuesto en el N.° 2.° del artículo 1962, o sea, que para estar obligado a respetar el arriendo basta que el contrato conste por escri­tura pública. .
313. Pero, para que el sucesor a título oneroso esté obligado a respetar el arriendo es menester que el contrato, que se pretende hacer respetar, conste por escritura públi­ca al hablar la ley de escritura pública se está refiriendo a la escritura pública que definen los artículos 1699 del Có­digo Civil y 16 del Decreto Ley N.° 407, comúnmente lla­mado Código del Notariado; al instrumento público espe­cial así denominado, que se reputa tal para todo el mundo y no a otro instrumento público, ni menos a uno privado, aunque éste, por encontrarse en alguna de las situaciones previstas en el artículo 1702 del Código Civil, tenga el va­lor de escritura pública respecto de los que aparecen o se reputan haberlo suscrito, y de las personas a quienes se han transferido las obligaciones y derechos de éstos.
314. La palabra escritura pública la ha definido la ley y debe dársele su significado legal. Cualquiera que pueda ser el valor que se lo atribuya a un instrumento privado re­conocido, entre las partes y sus sucesores, es el caso que tal instrumento no es escritura pública, sino que tiene, sola­mente, con respecto a determinadas personas, el valor de escritura pública.
La misma redacción del N.° 2.° del artículo 1962, vie­ne en apoyo de nuestra opinión, ya que el artículo dice: Contraído por escritura pública y contraído denota la idea de celebrado o pactado en escritura pública, y un con­trato pactado en instrumento privado no ha sido contraí­do por escritura pública, aunque al instrumento privado, más tarde, se le atribuya el valor de escritura pública.
El artículo 1962 es una norma de excepción y como tal debe aplicarse restrictivamente en caso de duda.
315. Esta es la doctrina aceptada por la Corte de San­tiago en una sentencia de 26 de Noviembre de 1909 (140).
316. Finalmente, la Corte Suprema ha estimado que si el contrato consta por escritura pública, el sucesor debe res­petarlo, aún cuando el plazo del contrato no haya empezado a correr. Así, por ejemplo, si el dueño celebra, un contrato de arrendamiento por escritura pública el 1.° de Ene­ro de 1938, por el plazo de cinco años, que debe empezar a regir el 1.°‑ de Agosto del mismo año y el 1.° de Mayo ende la propiedad, el comprador, o sea el sucesor del arrendador, a título oneroso, estará obligado a respetar el contrato ce­lebrado el 1.° de Enero por escritura pública y cuyo plazo debía empezar a regir el 1.° de Agosto.
317. Tuvo presente para ello que el N.° 2.° del artículo 1962, prescribe en forma general, sin hacer distinciones, que está obligado a respetar el arriendo todo aquél a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento consta por escritura pública; por cuanto no establece diferencias entre el arriendo cuyo período de duración ya está corriendo y el que aún no ha, empezado a contarse.
318. La ley, como lo dice la Corte, no ha hecho distin­ciones al respecto, y al intérprete le es prohibido hacerlas, a todo lo que se agrega que no se ve razón para estimar que en un caso se esté obligado a respetar el contrato y en el otro no; siendo que la única circunstancia que la ley exige para ello es que el arrendamiento conste en escritura pública.
319. Planiol et Ripert; comentando el artículo 1713 del Código Civil Francés, que impone el respeto del contra­to al comprador, cuando consta en instrumento auténtico y de fecha cierta, dicen: 'No hay por qué distinguir si en el momento de la compraventa del inmueble, el arrendatario había entrado o no en el goce de la cosa (141).
320. Esta doctrina, que la estimamos muy acertada, por las razones expuestas, puede, a nuestro juicio, sin inconve­niente, por analogía, aplicarse al N.°‑ 3.°‑ del artículo 1962, y concluirse que, en caso de concurrir las circunstancias en él enunciadas, el acreedor hipotecario estará obligado a res­petar el arriendo, sea que éste haya comenzado a ejecutarse o que aún falte un tiempo para que entre en vigor.
321. Así, por ejemplo, si el dueño de la cosa la arrien­da por escritura pública el 1.° de Enero de 1938, por diez años, que deberán empezar a regir el 1.° de Enero de 1910, y este contrato se inscribe con fecha 10 de Enero de 1938 la propiedad se hipoteca el 1.°‑ de Marzo de este mismo año y se inscribe con fecha 10 de ese mes; y más tarde la propiedad es sacada a remate por el acreedor hipotecario, y éste se la adjudica con fecha 1º de Septiembre de 1939, estará obligado a. respetar el arriendo de 1.° de Enero de 1938 y cuyo plazo aún no ha empezado a contarse.
322. El N.° 3.° del artículo 1962 reglamenta el respeto del contrato de arrendamiento por los acreedores hipoteca­rios disponiendo que estarán obligados a respetar el arrien­do si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura públi­ca, inscrita en el Registro del Conservador antes de la ins­cripción hipotecaria.
323. Por tanto, para que los acreedores hipotecarios estén obligados a respetar el arriendo es menester que el contrato conste por escritura pública, que ésta se haya ins­crito con anterioridad a la inscripción (142), inscripción ésta que, naturalmente, deberá hacerse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes, para cuyo efecto el inciso filial del artículo 1962 autoriza al arrendatario de bienes raíces para requerir si sólo la inscripción de dicha escritura, y que el acreedor hipotecario haya adquirido la cosa en adjudi­cación y en pago de su crédito, en conformidad al artículo 2424, en relación con el 2397 del Código Civil (143). Este último requisito no está expresamente exigido en el artícu­lo 1962, pero se deduce claramente de su texto.
Estudiamos ya la situación del tercero que subasta la propiedad sacada a remate por el acreedor hipotecario y vimos que su situación, en lo que se refiere al respeto del contrato, se rige por el N.° 2.° del artículo 1962.
324. Cuestión de mucha importancia, con respecto a la cual hay un fallo de la Corte Suprema de 10 de Abril de 1937, es la de precisar que, este N.°‑ 3.°, reglamenta el caso en que el acreedor hipotecario está obligado a respetar el contrato, cuando una vez que se adjudica la propiedad, con­curren las circunstancias que el mismo exige; pero no la situación anterior a la adjudicación y mientras dura el juicio en que éste cobra su crédito.
325. Así, el acreedor hipotecario que hace embargar la propiedad hipotecada, que se encuentra dada en arrendamiento, no podría alegar que se le haga entrega de la cosa, porque él no está obligado a respetar este contrato por no constar de escritura pública, o no haberse inscrito con ante­rioridad a la hipoteca.
El Código Civil, en el artículo 1962, se refiere a los su­cesores en el derecho del arrendador y mientras la propie­dad no se transmita, transfiera o adjudique a otro no hay cuestión que resolver con respecto al respeto del contrato, ya que la propiedad continúa en el dominio del arren­dador.
326. Que el acreedor hipotecario, que embarga la pro­piedad, no tiene derecho a prescindir del contrato, se confirma en presencia de lo dispuesto en el artículo 1965, cu­ya terminante reacción dispone: Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo en la cosa arrendada; subsistirá el arriendo y se substituirán el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador, Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedo­res, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 1962.
327. Vemos que este artículo reglamenta claramente dos situaciones.
328. La primera se refiere al tiempo anterior a la ad­judicación. En este tiempo el acreedor hipotecario, como todo acreedor, no tiene otra facultad que substituirse en los derechos y obligaciones del arrendador, pero subsistirá el arriendo; en este período no hay todavía problema de res­peto al contrato. Lo anterior se confirma aún más atendido lo dispuesto en el artículo 2122 del Código Civil, que dice: Se extiende la hipoteca a las pensiones devengadas por el arrendamiento del bien hipotecado; de tal manera que mientras la propiedad no se adjudique al acreedor hipote­cario no se altera el goce del arrendatario; el acreedor hi­potecario sólo se substituye, en este periodo, en los derechos y obligaciones del arrendador (arts. 1965 y 2422 del Códi­go Civil).
329. La segunda, una vez que la propiedad hipotecada, y que estaba arrendada, se adjudica al acreedor hipotecario, entonces habrá, que ver, por expresa disposición del artícu­lo 1965, si hay o no lugar a lo dispuesto en el artículo 1962 N.° 3.°
330. Estos principios que son claros en la ley, se encuentran plenamente confirmados por la sentencia y a cita­da (144).
331. Embargo de la cosa arrendada. ‑ Si por el acree­dor o acreedores se trabare embargo sobre el bien arrenda­do, éste no afecta al arrendatario, y los acreedores sólo po­drán substituirse al arrendador en sus derechos y obliga­ciones.
332. El artículo 476 del Código de Procedimiento Ci­vil dispone que: Cuando la cosa embargada se hallare en poder de un tercero que se opusiera a la entrega, alegando el derecho de gozarla a otro título que el de dueño (el arrendatario por ejemplo), no se liará alteración en este goce, hasta el momento de la enajenación, ejerciendo mientras tanto, el depositario sobre la cosa los mismos derechos que ejercía el deudor. Lo cual se entiende sin perjuicio del derecho que corresponda al tenedor de la cosa embargada pa­ra seguir gozándola aún después de su enajenación. Este artículo consagra la facultad del que tiene derecho a gozar la cosa por otro título que el de dueño, para oponerse a que el depositario tome posesión de la, cosa, constituyendo una de las excepciones al principio general que el depositario pueda tomar la posesión de la cosa que se le confía.
333. Esta oposición deberá hacerla valer el arrendata­rio en forma incidental (145), antes de que se vaya a tomar posesión de la cosa o con posterioridad, para que le sea restituida; pero no puede entablar dentro del juicio ejecutivo una tercería, ya que éstas no proceden sino cuando el recla­mante pretende dominio de los bienes embargados, derecho para ser pagado preferentemente o derecho para concurrir al pago (146) y el arrendatario no pretende ninguno de es­tos derechos sino el de gozarla a otro título que el de dueño.
334. Así nuestra jurisprudencia le ha reconocido este derecho al colono aparcero (147), al arrendatario que tiene siembras y animales de su propiedad en el fundo arrenda­do (148) y al arrendatario en general (149).
335. El arrendatario, en consecuencia, no puede ser privado de la cosa que arrienda, aún cuando ésta se embargue, y el acreedor sólo tiene derecho a substituirse en los del arrendador como, por ejemplo, a cobrar las rentas y exigir las otras prestaciones accesorias del contrato: es lo que dis­ponen los artículos 1965 del Código Civil y 476 del Código de Procedimiento Civil, confirmado por el 2422 también del Código Civil.
336. Expropiación por causa de utilidad pública de la cosa arrendada. ‑ Puede suceder que celebrado un contra­to de arrendamiento, sobre una cosa, ésta se expropie. ¿Qué derecho y qué obligaciones competen al arrendatario y al expropiante?
337. Para estudiar bien este punto interesa distinguir entre el arrendatario cuyo contrato consta por escritura pública y aquél cuyo contrato no costa en tal instrumento.
Esta distinción se impone en presencia de lo dispuesto en los dos primeros números del artículo 1960.
338. El arrendatario cuyo contrato no consta en escri­tura pública no tiene, en principio, otro derecho sino a que se le dé el tiempo preciso para utilizar las labores principia­das y coger los frutos pendientes; en esta forma el legislador, evidentemente, ha querido modificar las normas del desahucio: aquí no es menester que el aviso que él importa se ajuste a los períodos o medidas de tiempo que regulan los pagos, ni que éste empiece a correr al mismo tiempo que el próximo período (art. 1921), tampoco es necesario, según la cosa arrendada, que se ajuste a lo dispuesto en los artícu­los 1976 y 1985 del Código Civil.
La ley no dice, expresamente, esto, pero ello se des­prende de su letra y de su espíritu: si el arrendamiento expira, por la extinción del derecho del arrendador, el expro­piante ningún desahucio debe al arrendatario, el vínculo jurídico que unía al arrendador y arrendatario, es con res­pecto a él, res inter alios acta; no hay obligación del expropiante de dar aviso, ni desahucio a una persona con la que él no ha contratado. Sin embargo, congo es injusto que una persona sufra las consecuencias de esta expropiación, la ley le ha querido dar una garantía y ha prescrito que se le dé el tiempo preciso para utilizar las labores principia­das y coger los frutos pendientes; no porque le asista un derecho para ello, sino como medida de justicia y de equidad.
339. Pero puede suceder que la causa de la expropia­ción sea de tanta urgencia que no dé lugar, que no permita dan: al arrendatario este tiempo para que utilice las labores o recoja los frutos, entonces la ley, también con espíritu de justicia, le acuerda una indemnización a, cargo del Estado o Corporación expropiadora.
Fuera de estos derechos ningún otro le asiste.
340. Por esto la Corte Suprema ha declarado que el arrendatario que arrienda mes a mes y que ha construído un edificio en el terreno arrendado no tiene derecho para exigir del arrendador o del expropiante indemnización al­guna ni participación en la que se le dé al arrendador, ya que su único derecho era el de llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa, derecho que el arrendatario ejer­citó (150).
Esta es la situación del arrendatario, cuyo contrato no consta por escritura pública, cuando se expropia por causa de utilidad pública la cosa que arrienda.
341. Ahora analizaremos al arrendatario cuyo contra­to consta en escritura pública.
Dice el N.° 2.° del artículo 1960, que: Si el arrenda­miento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la fecha de la expropiación, y así cons­tare por escritura pública, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por el Estado o la Corporación expropiadora.
342. Desde luego, se observará una marcada y notoria diferencia entre este N.° 2.° del artículo 1960 y el del 1962; ya que mientras en este último se obliga al sucesor a título oneroso, y lo es el Estado o Corporación que expropia, aun­que su título, sea la ley, a respetar el contrato, en el N.° 2.° del artículo 1960, se le releva de tal obligación, imponién­dole, en cambio, la de pagar perjuicios.
343. Tal diferencia se explica fácilmente: mientras por lo general el sucesor a título oneroso adquiere la cosa para lucrar con ella, el Estado o Corporación que expropia necesita la cosa; para un objeto de utilidad pública, y no sería lógico que se le obligara a respetar una contrato que afecta a la cosa y retardar la satisfacción de una necesidad pública, que puede no admitir dilación.
Vemos, pues, que es diferente la situación del arrenda­tario según que el contrato hubiere sido o no celebrado por escritura pública. En el primer caso tiene derecho a ser indemnizado de todo perjuicio, de conformidad al articulo 1960, inciso 2.°. En el segundo, es decir, cuando el arrenda­miento no consta en escritura pública no tiene, en principio, este derecho.
Estos principios se encuentran consagrados por la ju­risprudencia de nuestros Tribunales, que acuerda al arrendatario, cuyo contrato consta por escritura pública, el de­recho a cobrar indemnización de perjuicios del Estado o Corporación expropiadora.
344. El N.° 3.° del mismo artículo 1960 dispone: Si sólo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habrá lugar a la regla del artículo 1930, inciso 3.°, y esta re­gla dice: Y si el arrendatario por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se Hallare privado de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.
345. ¿Cuál es el alcance de esta regla tercera del artícu­lo 1960?
346. Nuestra jurisprudencia con absoluta uniformi­dad ha declarado que esta regla rige las relaciones entre el arrendador y el arrendatario y no la de éste con el expro­piante (151).
347. No obstante, si concurre cualquiera de las cir­cunstancias exigidas por la regla 2.a del artículo 1960, el arrendatario tendrá derecho para solicitar indemnización de perjuicios del Estado o Corporación expropiadora, y, además, si se hallare privado de tanta parte de la cosa arren­dada, que sea de presumir que sin ella no habría contratado, podrá exigir, con respecto al arrendador, que cese el arren­damiento cola respecto a la parte no expropiada.
348. Las sentencias, que tal doctrina establecen, tienen para ello presente que si bien el inciso 3.° del artículo 1960 dispone que cuando lo expropiado es sólo una parte de la cosa arrendada, habrá lugar a la regla 3.A del artículo 1930, esa disposición indudablemente sólo rige las relaciones en­tre el arrendador y el arrendatario, tanto porque los otros preceptos del mismo artículo, sin distinción alguna, acuer­dan un derecho claro al arrendador respecto del expropian­te, corno porque esa interpretación está mas conforme con la disposición constitucional que asegura a todos los habi­tantes de la República la inviolabilidad de todas las propie­dades o del derecho que a ellas tuvieren, sin que nadie pue­da ser privado ni de una parte de ella, por pequeña que sea, sino a virtud de sentencia judicial, salvo en caso de expro­piación, la que tendrá lugar pagándose previamente la in­demnización que corresponda; y que es incuestionable que entre los derechos a que se refiere este precepto figuran los correspondientes al arrendatario, puesto que así se deduce de su contexto, y así, también lo determina el N.° 2.° del ar­tículo 1960 del Código Civil que regló la indemnización de­bida al arrendatario, al disponer que si la causa de la ex­propiación fuera de tanta urgencia que no diere tiempo pa­ra utilizar las labores principiadas o recoger los frutos pen­dientes, y si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, no vencidos a la fecha de la expro­piación y así constare por escritura pública, el Estado o Corporación expropiadora deberá al arrendatario indemni­zación de perjuicios.
Finalmente, que el artículo 1958 establece reglas gene­rales, aplicables a la expropiación total, ya que con ellas se extingue el derecho del arrendador, y en virtud de ellos ter­mina el contrato; y siguiendo el mismo criterio, dispone en el N.° 3.° del artículo 1960, que cuando la expropiación par­cial fuera de tanta importancia, en lo que se refiere a la parte expropiada, que hiciere presumir que el arrendatario no hubiere contratado sin ella, éste tendrá derecho a poner fin al contrato, conforme a la regla del inciso 3.° del artícu­lo 1930.
Por estos fundamentos han rechazado la tesis del Es­tado o Corporación expropiadora, que sostenía que si el arrendatario era privado de una parte importante de la cosa, que hacía presumir que sin ella no hubiere celebrado el contrato, no tenía derecho a cobrarles indemnización de per­juicios, aunque concurrieren las circunstancias del N.° 2.° del artículo 1960, sino, únicamente, a solicitar la terminación del contrato (152).
349. Además de las razones expuestas, habría otra, fundada en la referencia de la regla 3.° del artículo 1960, a la del mismo número del 1930, ya que tal referencia, importa dar por reproducida en el artículo 1960 la regla 3.º del 1930, y ésta rige, únicamente, las relaciones entre el arrendador ,y arrendatario y no las de éste con el expropiador; a todo lo cual se agrega que la regla 3.° del 1930 se refiere a solici­tar la terminación del contrato y ésta debe solicitarse del arrendador y no del expropiarte, ya que se refiere, lógica­mente, a la parte no expropiada, pues con respecto a la expropiada ha terminado ya el contrato por la extinción del derecho del arrendador, a consecuencia de la expropiación.
La regla, 3.a del artículo 1960 rige, en consecuencia, úni­camente, las relaciones entre el arrendatario, que se ve pri­vado de una parte importante de la cosa que arrienda, y su arrendador; y no la del arrendatario con el Estado o Cor­poración expropiadora, las que quedan regirlas por las re­glas 1.a y 2.a del mismo artículo.
Revista de derecho y jurisprudencia. Tomo VII, Segunda parte, Sección 2°, pág. 39 volver
Revista de derecho y jurisprudencia. Tomo XI, Segunda Parte, Sección 1.a, pag. 481; Tomo XII, Segunda Parte, Sección 2.a, pag. 25. volver
Ver la nota de la sentencia publicada en la Revista de Derecho y Jurisprudencia', Tomo XI, Segunda Parte, Sección 1.a, pág. 481. volver
Obra citada, Tomo XXV, pag. 406, N° 363. volver
Obra citada, Tomo XXV, pag. 409 y 410. volver
Nuestra jurisprudencia ha declarado que una cláusula de la naturaleza como la que examinamos debe entenderse estipulada en favor de los derechos del arrendador, y será éste, en consecuencia, el único que podrá invocarla para dar por terminado el contrato, 'porque de no ser así, resultaría que el arrendatario podría a voluntad dejar de cumplir sus obligaciones y poner término al contrato, aprovechándose de su propia culpa, sin que haya ninguna convención al respecto, ni antecedente que haga presumir que esa fuera la intención de los contratantes'. La doctrina de la Corte se encuadra a los principios de interpre­tación de los contratos y aparece en toda su evidencia, ante los términos, por ejemplo, do la cláusula 16, que examinamos, que dice: Se considerará, desde que así lo exprese el arrendador, como de plazo vencido.  Revista de Derecho y Ju­risprudencia, Tomo XVIII, Segunda Parte, Sección 1!, pág. 396. volver
Esta, doctrina está confirmada por la sentencia que se publica en la Revista de Derecho y Jurisprudencia'. Tomo XXXII, Segunda Parte, Sección 1.a, pág. 334. volver
Obra citada, pág. 795, N.° 1,381. volver
Obra citada, Tomo I, pág. 461, N.* 440. volver
Obra citada, Tomo X, pág. 803, N. 633. volver
Apuntes de clase, por Manuel Urrutia Salas y Oscar Filippi, Tomo II, pág. 198. volver
Andrés Bello.- Obras Completa-, Tomo XII, pág. 493. volver
'Revista do Derecho y Jurisprudencia'.- Tomo XVI, Segunda Parte, Sección 2.a, pág. 10; Tomo XI, Segunda Parte, Sección 1.a, Pág. 10; Tomo XXI, Segunda Parte, Sección 1.a, pág. 651; Tomo XXVI, Segunda Parte, Sección 1.a, pág. 436. volver
Pothier.- Obra citada, pág. 104, N.° 211 y siguientes; Guillouard.- ­Obra citada, Tomo I, N.° 288 y siguientes; Baudry lecantinerie et Wahl.- Obra citada, Tomo I, N.° 884; Planiol et Ripert. - Obra citada, Tomo X, pág. 733, N.° 587. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia.- Tomo XI, Segunda parte, Sección 1.a, pág. 103. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia.- Tomo VI, Segunda Parte, Sección 2.a, pág. 10. volver
Revista do Derecho y Jurisprudencia.- Tomo VI, Segunda Parte, Sección 2.a, pág. 10; Tomo XI, Segunda Parte, Sección 1.a, pág. 103, Tomo XXVI, segunda Parte, Sección 2.a, pág. 436. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia.-Tomo XXVI, Segunda Par­te, Sección 1.a, pág. 486. volver
Revista de Derecho y jurisprudencia.- Tomo XIII, Segunda Parte, Sección 1.a, pág. 35. volver
Revista, de Derecho y Jurisprudencia. - Tomo III, Segunda Parte, Sección l a, pág. 406. volver
Revista do Derecho y Jurisprudencia.- Tomo X, Segunda, Parte, Sección 1.a, pág. 202; Tomo XVIII, Segunda Parte, Sección 1.a, pág. 133. volver
Revista, de Derecho y Jurisprudencia.- Tomo X, Segunda Parte Sección 1.a pág. 20°. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia.-Tomo XVIII, Segunda Parte Sección 1.a pág. 133. volver
Alessandri.- De los contratos (Apuntes de clase), pág. 192. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia.- Tomo V, Segunda Parte, Sección 1.a, pág. 256. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia. - Tomo II, Segunda Parte, Sección 1.a pág. 236. volver
Obra citada, págs. 73 y 82. volver
Obra citada, pág. 131, N.° 299. volver
Obra citada, Tomo I, pág. 400, N.° 369. volver
Obra citada, Tomo X, pág. 830, N.° 648. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia.- Tomo XXXIII, Segunda Parte, Sección 1 a, pág. 375. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia.- Tomo XXVI, Segunda Par­te, Sección 1.°, pág. 35. volver
De los Contratos (Apuntes de clase), pág. 193. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia.- Tomo VIII, Segunda Parte, Sección 1.a, pág. 114. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia.- Tomo XXII, Segunda par­te, Sección 1.a, pág. 711. volver
Arturo Alessandri.- De los Contratos (Apuntes de clase), pág. 193. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia.- Tomo XXXIV, Segunda Parte, Sección 1.a, pág. 230. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia.- Tomo XIV, Segunda Par­te,-Sección 1.a, pág. 157. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia.- Tomo IV, Segunda Parte, Sección 2.a, pág. 102. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia Tomo XIV, Seguida Parte, Sección 1.a, pág. 157. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia.- Tomo XXXI, Segunda Parte, Sección 1.a, pág. 203. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia- Tomo XII, segunda Par­te, Sección 1.a, pág. 39. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia.- Tomo VIII, 2.a Parte, Sec­ción 2.a, pág. 105; Tomo X, Segunda Parte, Sección 1.a, pág. 597. volver
Revista de Derecho y Jurisprudencia.- Tomo VIII, Segunda Parte, Sección 2.a, pág. 105; Tomo X, Segunda Parte, Sección 1.a, pág. 597. volver

References: artículo 762
 resolución 
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 artículo 1184
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 artículo 118
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 artículo 1546
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 artículo 671
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 artículo 1702
 artículo 1962
 artículo 1962
 artículo 1962
 artículo 1713
 artículo 1962
 artículo 1962
 artículo 1962
 artículo 2424
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 artículo 1962
 artículo 1965
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 artículo 2122
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 artículo 476
 artículo 1960
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 artículo 1960
 artículo 1960
 artículo 1960
 artículo 1930
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 artículo 1958
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