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Comentario de Jurisprudencia. Contrato de Promesa
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sentencia-9323
Chilena de Derecho Privado, Nº 14, pp. 179-185 [julio 2010]
Contrato de promesa como título
frente a demanda de precario, Corte de Apelaciones de San Miguel,
3 de diciembre de 2007, Corte Suprema, 21 de octubre de 2009, rol
Nº 7808-2007, Nº Legal Publishing
43036 y Corte de Apelaciones de
Temuco 6 de octubre de 2008 y
Corte Suprema 10 de noviembre
de 2009, rol Nº 6747-08, Nº Legal
Publishing 42907.
Según lo dispone el inciso segundo
del artículo 2195 del CC:
“Constituye también precario
la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por
ignorancia o mera tolerancia
del dueño”.
Una de las cuestiones que ha suscitado la inteligencia del precepto es
qué debe entenderse por “previo
contrato”. Dos problemas surgen
al abrigo de esta primera cuestión.
El primero de ellos consiste en determinar si la expresión contrato se
encuentra empleada en un sentido
técnico de acuerdo con la definición
que suministra el artículo 1438 del
CC o, en cambio, debe prodigársele
una interpretación extensiva que
alcance a títulos diversos. El segundo problema consiste en precisar
si la expresión ‘previo contrato’
empleada por el precepto se refiere
a cualquier contrato que justifique
la detentación material de la cosa o,
bien, debe conferírsele una interpretación restrictiva, limitada a aquellos
contratos que, justificando de alguna
manera la detentación material, resultan oponibles al verdadero dueño.
Como se verá, la Corte Suprema ha
enfrentado el primer problema utilizando una interpretación expansiva
de la expresión ‘contrato’, en cambio, respecto del segundo problema
ha optado por una interpretación
restrictiva de la expresión ‘previo
contrato’. Dos sentencias recientes
del máximo tribunal permiten justificar estas aseveraciones.
La primera de ellas es la sentencia de 21 de octubre de 2009. En su
versión más sencilla, los hechos son
los siguientes: la demandada ocupa
una franja de terreno que se ubica
en un predio de propiedad de una
comunidad hereditaria. Algunos de
los comuneros intentan una acción
de precario en contra de la demandada. En su contestación, ésta busca
la demandada indica que no ocupa el bien por mera tolerancia de los demandantes. resta el segundo. En esta tarea. Santiago. sin embargo. véase. Señala el máximo tribunal (en los considerandos 12 y 7 de las sentencias que se comentan): RChDP Nº 14 “. Las dos sentencias resultan contundentes a este respecto. el causante prometió vender la franja de terreno a la pareja de la demandada. aún cuando no sea de origen convencional o contractual”. una interpretación expansiva. asimismo. se trata de determinar si el título alegado por los demandados constituye o no “contrato previo” en los términos del inciso segundo del artículo 2195.la expresión contrato ha sido definida por el legislador en el artículo 1438 del Código Civil. pp.. es decir. de 10 de noviembre de 2009.Comentarios de jurisprudencia Iñigo de la Maza Gazmuri 2 enervar dicha acción señalando que no se cumplen los requisitos fijados por el artículo 2195 del CC para que prospere la acción de precario. la primera de las sentencias (la de 21 de octubre de 2009) señala en su considerando décimo que: . la expresión que utiliza el citado inciso segundo del artículo 2195 se ha entendido en términos más amplios en el sentido que la tenencia de la cosa ajena. En ambos casos. En dicho contrato.. La segunda sentencia. La acción de precario ante la doctrina y jurisprudencia. debe al menos sustentarse en un título. Así. hacer o no hacer alguna cosa’. asignándole. resuelve sobre hechos semejantes: el demandado ocupa un inmueble en virtud de un contrato denominado “compromiso de venta” celebrado con el padre –y antecesor en el dominio– del actor. en un antecedente jurídico al que la ley le reconozca la virtud de justificarla. constituido por un contrato de promesa de compraventa celebrado con el causante. 178-182). Aclarado este primer punto. como el ‘acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar. estableciéndose en la cláusula cuarta del contrato que se daba por pagado el precio de la compraventa. a la sazón propietario del inmueble en cuestión. para que no se entienda precario. la Corte Suprema aprovecha de precisar –en las dos sentencias– el alcance de la expresión contrato. El tema no ha sido pacífico en las sentencias anteriores de los tribunales superiores (sobre esto véase Fuad Halabi Riffo y Carlos Alberto Saffirio Suárez. 1996. Editorial Jurídica Conosur. entonces. sino que dispone de un justo título. como quedará claro inmediatamente. Frente a la demanda de precario. el comentario aparecido en el número 3 de esta revista. el demandado justifica su detentación material en el título mencionado. Si bien este es el concepto legal. En lo que importa aquí. precisar si el “previo contrato” debe o no ser oponible a quien intenta la acción de precario.
esto es.un elemento inherente del precario constituye una simple situación de hecho. sin fundamento. No basta cualquier contrato (o título) oponible. resulta claro que no basta el título. los respectivos de- Comentarios de jurisprudencia “. tolerada o ignorada. sino que debe tratarse de uno oponible (la misma idea se repite en el considerando séptimo de la sentencia de la Corte Suprema de 12 de noviembre de 2009. quien tiene u ocupa esa cosa y el dueño de ella o entre aquél y la cosa misma”.del análisis del contrato de promesa no se desprende que se haya facultado al pro­mitente comprador para tomar posesión y ocupar el inmueble desde la fecha de su celebración o en un tiempo anterior al de la celebración del contrato de compraventa prometido”. la Corte Suprema parece estar en lo correcto al calificar dicho contrato de esta manera. como consecuencia de lo anterior. apoyo o título jurídicamente relevante.. sino que es necesario que dicho contrato justifique la tenencia material de la cosa. El contrato de promesa es oponible a los demandantes. el punto es en que en ninguno de estos dos casos lo hicieron. rol Nº 5907-2008. resta una cuestión.. restitución o devolución de una cosa mueble o raíz. permitida. en las dos sentencias.... de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño por otra persona. Así. encuentra su justificación en la carencia absoluta de nexo jurídico entre. la absoluta y total ausencia de todo vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor de la cosa. según se señala en el considerando decimotercero de su sentencia: “. No hay pronunciamento al respecto ni en la sentencia del tribunal de alzada ni en la de la Corte Suprema. Con todo. o sea. una tenencia meramente sufrida.) es que (el) título resulte oponible al propietario. en su considerando séptimo: “Lo relevante (.Julio 2010 Por su parte. de forma tal que la misma ley lo ponga en si­tuación de tener que respetarlo y. El punto fue advertido por los demandantes en el primer caso por el tribunal de instancia. Pues bien. Desde luego. no cabe duda de que las partes pueden configurar un contrato de promesa como un título que justifique la detentación material del inmueble por parte del promitente comprador. sin embargo. En ambos casos hay circunstancias que permiten inferirlo..”. la cosa pedida en la acción de precario. Contratos especiales 3 . En consecuencia... Nº identificador Legal Publishing 43232). la segunda sentencia (la de 10 de noviembre de 2009) advierte.
la restitución de la cosa.. cláusula pe- nal y causa. 175 y ss. la Corte de Apelaciones de Santiago.estamos en presencia de un contrato bilateral en el que es de la esencia que existan obligaciones correlativas. La acción de pre. 1996.mayo de 2008. Nº identificador LexisNexis 35817 (comentada en el número 8 de esta revista.Comentarios de jurisprudencia Iñigo de la Maza Gazmuri 4 RChDP Nº 14 mandados ocupaban los inmuebles desde el año 1989. 2 de marzo de 2010. por ejemplo.. En los tres fallos la Corte de Apelaciones de Santiago denegó la petición de los demandantes. el Bibliografía razonamiento es el mismo y queda bien expuesto en el considerando Halabi Riffo. la sentencia de “. Fuad y Carlos Alberto tercero de la sentencia de 26 de Saffirio Suárez. Corte de Apelaciones Santiago. es decir. términos: Santiago. el pago de las rentas atrasadas y el cumplimiento de la cláusula penal estipulada por este concepto. que una empresa de leasing demanda la terminación anticipada del contrato por no pago de rentas. debe existir una correlación de obligaciones que jurídicamente las justifica. de 24 de agosto de 2004. por otra parte. ni esencial ni naturalmente. rol 6037-2001. Nº Legal Publishing 43469. Desde luego nada hay. sin embargo. pp. Nº 299. si al demandado se le exige la entrega de la cosa mueble que fue objeto del contrato de leasing. y de 26 de mayo de 2008). la cláusula penal acordada en la convención carecerá de causa. en general. de A propósito del incumplimiento del contrato de leasing es posible encontrar un grupo de sentencias de la Corte de Apelaciones de Santiago que se pronuncian sobre la exigibilidad de cláusulas penales incorporadas en los respectivos títulos (véase. Editorial Jurídica Conosur. Contrato de leasing. en estos casos no resulta necesario una adecuada interpretación del contrato. en la primera sentencia quedó acreditado que se había pagado el precio convenido. rol Nº 4626-2008. de 29 de diciembre de 2006. Santiago. 2005. en conformidad al inciso segundo del artículo 1564 del CC permite concluir que ésa fue la intención de las partes. 26 de mayo de 2008.. C orte S uprema . en los siguientes cario ante la doctrina y jurisprudencia. De esta manera. p. GJ. que configure el contrato de promesa como un título justificatorio de la detentación material de la cosa objeto del contrato de compraventa prometido. 268-271). Los hechos son. ello porque dicha ava­ luación convencional está es­tructurada sobre la base de la renta de arrendamiento y del precio del contrato pro- .
Como este último (la compraventa prometida) no llegará a verificarse no existe. opta por lo segundo. ya que la empresa demandante ha obtenido el pago de las rentas de arrendamiento y de parte del precio de la compraventa prometida durante el tiempo que duró la convención. La Corte de Apelaciones. en definitiva. la Corte Suprema desecha la opinión de la Corte de Apelaciones. adquirir el dominio del inmueble. la obligación correlativa que constituye el propósito inmediato del promitente comprador. Respecto de la calificación jurídica del contrato. la Corte Suprema se pronuncia sobre la exigibilidad de la cláusula penal. el problema de la cláusula penal se encuentra en la causa. Contratos especiales 5 . pero no ambas cosas a la vez. enfocado de esta manera el problema. de 26 de mayo de 2008. la convención carece de causa o te­niéndola dicha cláusula es ilícita. Conociendo de un recurso de casación en el fondo respecto de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago. En los comentarios de contratos especiales de esta misma revista. el segundo se refiere a la calificación jurídica del contrato. señalando que la verdadera intención de las partes consistía en celebrar un contrato de arrendamiento con opción de compra. en consecuencia. En lo que se refiere a la inexistencia o ilicitud de la causa Comentarios de jurisprudencia metido. bien. en la forma que ha procedido el Tribunal a quo se ha obviado por completo la necesaria correlación y equilibrio de intereses que debe existir en un contrato bilateral. se criticó una de las sentencias de la Corte de Apelaciones de Santiago (la de 29 de diciembre de 2006). En otras palabras. además. una primera cuestión que interesaría destacar es que o. esto es. En un primer momento. señalando que el problema –si es que alguno– de este tipo de convenciones no se encontraba en la causa –su falta o ilicitud– sino en la conmutatividad de las prestaciones y que. haciéndose cargo de dos puntos. pareciere ser que la cláusula penal carece de causa. Pues bien. luego aparece que la cuestión se centra en la ilicitud de la causa. el supuesto no encaja en la hipótesis pertinente del artículo 1544. el primero de ellos es el ya comentado de la inexistencia de causa. reclama el cumplimiento de todas las rentas futuras y de parte del precio de un contrato que no llegará a celebrarse. según la cual se trataría de un contrato de arrendamiento con promesa de venta. Desde luego que esta situación pugna con la licitud de la causa como elemento del acto jurídico”. ha demandado la entrega del bien mueble objeto del contrato y.Julio 2010 Desde la perspectiva de la Corte de Alzada. el juez carece de atribuciones para modificar la cláusula penal.
salta a la vista que la sentencia impugnada no carece de causa real y lícita. en términos que la causa de la última lo es también de la primera (véase Avelino León Hurtado.. 1990. Una primera cuestión que debe señalarse es que no es la sentencia impugnada aquello que debe ser causado y cuya causa debe resultar lícita. p. Una segunda cuestión es que la Corte Suprema se refiere a la causa como el motivo que induce al acto o contrato. pero esto sucede únicamente si se busca enlazar normativamente la infracción de un deber jurídico a una consecuencia preconfigurada por el ordenamiento (una formulación canónica de este punto en Hans Kelsen.. 1545. treaducción de Roberto Vernengo. 39). no es necesario prestarle mayor atención. esta afirmación no puede sino constituir un error de redacción. como se sostiene”. Desde luego. 17 y ss. 1983. Editorial Jurídica de Chile. el incumplimiento es “causa” de la obligación de indemnizar perjuicios.) la estipulación penal pactada no carece de causa ni ésta es ilícita.Comentarios de jurisprudencia Iñigo de la Maza Gazmuri 6 –que es lo que interesa aquí– el máximo tribunal vuelve a apartarse de la opinión del tribunal de alzada. de la definición que entrega el artículo 1467 del Código Civil. En algún sentido muy difuso. En un sentido técnico resulta artificial utilizar la expresión causa. es verdad. p. en principio. 2ª ed. Teoría pura del Derecho. para estos efectos y sólo trae un confusión a un área de por sí compleja. se trata. que obliga al moroso a pagar los perjuicios avaluados en una cláusula penal libremente convenida (. Pues bien. 1553 y 1557 del Código Civil señala: “. Sin embargo. que obliga al moroso a pagar los RChDP Nº 14 perjuicios avaluados en la cláusula penal. simplemente. Nada hay. por lo mismo. La causa. puesto que ese motivo no es otro que el incumplimiento del arrendatario en el pago de las rentas. La verdad es que resulta más sencillo –y preciso– señalar que la causa de la cláusula penal en cuanto estipulación accesoria a una obligación principal –la de pagar la renta– se mimetiza con la de la obligación principal. 1543. si esto resulta correcto la causa de la obligación de indemnizar los perjuicios avaluados a través de la cláusula penal es. el motivo –entendido éste como estructural y no contingente– que indujo al arrendatario a celebrar el contrato... de extraño en esto. Santiago. No obstante esta confusión terminológica de la sentencia de la . precisamente. Universidad Nacional Autónoma de México.). Haciendo pie en los artículos 1535. en el sentido del artículo 1467. Esto último constituye un error conceptual que es necesario aclarar. entendida ésta como el motivo que induce al acto o contrato. a continuación se señala que dicho motivo es el incumplimiento del arrendatario en el pago de las rentas.. México DF.
Julio 2010 Contratos especiales Comentarios de jurisprudencia Corte Suprema. Apelaciones de Santiago respecto 2ª ed. Editorial Jurídica de Chile. Esta Nacional Autónoma de México. do la adecuada inteligencia de las normas. Hans. Teoría pura del Derecho. tiene valor en la Bibliografía medida que desecha la interpreta­ ción defendida por la Corte de Kelsen. Avelino. última interpretación tiene el extraño 1983. La causa. Santiago. treaducción de Roberto Vernengo. 7 . Universidad de la causa de la cláusula penal. México DF. conmutativa en el contrato– torcien1990. defecto de avanzar ciertos propósitos respetables –en este caso la justicia León Hurtado..
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 artículo 1544
 artículo 1467
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