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1 LOI ALUR L analyse des principales dispositions de la loi et ses difficultés de mise en œuvre Avec l étroite collaboration de : Yves Rouquet Rédacteur en chef Droit Immobilier, Éditeur du Code des baux et du Code de la copropriété Dalloz, Rédacteur en chef de l AJDI Rémi Grand Éditeur du Code de l urbanisme et du Code de la construction et de l habitation Dalloz Juin 2014
2 Avant-Propos Forte de 177 articles (et de 169 pages), la loi n du 24 mars 2014 pour l accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) est parue au Journal officiel du 26 mars Ce texte modifie en profondeur, notamment, les lois n du 10 juillet 1965 (copropriété), n 70-9 du 2 janvier 1970 (professionnels de l immobilier) et n du 6 juillet 1989 (baux d habitation). Il comporte par ailleurs un volet «logement social» et des mesures en matière d urbanisme. En ce qui concerne les baux d habitation, le texte nouveau revoit, entre autres, le champ d application de la loi de 1989, le contenu du contrat de location, les règles de fixation du loyer et celles de prescription, l obligation d assurance du locataire, la restitution du dépôt de garantie, les congés et le régime applicable aux meublés touristiques. Il instaure par ailleurs la garantie universelle des loyers (GUL, qui n entrera en vigueur que le 1 er janvier 2016) et un régime spécifique pour les locaux meublés. Il crée enfin une autorisation de mise en location. Pour ce qui est du statut de la copropriété, le nouveau texte prévoit notamment un registre d immatriculation des copropriétés, un diagnostic technique global, la dématérialisation des documents ainsi qu une obligation d assurance tant pour le syndicat des copropriétaires que pour les copropriétaires eux-mêmes. La loi ALUR étoffe, par ailleurs, l obligation d information des acquéreurs, ainsi que celle relative à l ouverture d un compte séparé. Elle modifie en outre les contours de la mission du syndic, les règles de détermination de sa rémunération, les règles de majorité, la procédure d alerte et celle opposable aux copropriétés en difficulté. Le texte nouveau réforme la procédure de carence, crée une administration provisoire renforcée ou encore, envisage la requalification des copropriétés. Concernant le régime applicable aux professionnels de l immobilier, la loi s intéresse au champ d application de la «loi Hoguet», à l accès à la profession, aux règles de délivrance de la carte professionnelle, à l obligation de formation, à l obligation de transparence, aux registres des mandats, à la garantie financière, à l encadrement et au contrôle de l activité, aux sanctions, aux obligations des négociateurs et aux marchands de listes. Dans son volet «logement social», le texte procède notamment à la réforme de la procédure d attribution des logements sociaux, crée l Agence nationale de contrôle du logement social ainsi que de nouvelles catégories d opérateurs (sociétés d habitat participatif, coopératives d habitants, sociétés d autopromotion, ). Il modifie enfin le régime juridique applicable aux organismes d Hlm. A propos des dispositions relatives à l urbanisme, relevons, entre autres mesures, que la loi nouvelle modifie le contenu du PLU, instaure le transfert automatique de la compétence Plan local d'urbanisme (PLU) au niveau intercommunal, s intéresse aux règles de contentieux des documents d urbanisme et au droit de préemption. Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 2
3 Vous consultez des extraits d articles publiés à l AJDI - Actualité juridique, droit immobilier (n 05/2014 et n 06/2014), à l AJDA - Actualité juridique, droit administratif (n 19/2014, 2 juin 2014), à la RDI -Revue de droit immobilier (mai 2014) et des extraits de commentaires parus dans les éditions 2014 du Code des baux Dalloz, du Code de la copropriété Dalloz, du Code de la construction et de l habitation Dalloz et du Code de l urbanisme Dalloz. BAIL D HABITATION «Les nouvelles règles de détermination du loyer»... p.4 «Les nouvelles règles de prescription»... p.7 «La Garantie universelle des loyers»... p.8 «Le nouveau régime applicable aux locations meublées»... p.9 «L autorisation de mise en location»... p.10 COPROPRIÉTÉ «L immatriculation du syndicat des copropriétaires»... p.11 «Les modifications affectant la majorité de l article 24 de la loi du 10 juillet 1965»... p.12 «Le statut du syndic»... p.14 «Le traitement des copropriétés dégradées»... p.17 PROFESSIONNELS DE L IMMOBILIER «Le renforcement de la formation, de la déontologie et du contrôle des professionnels de l immobilier»... p.23 LOGEMENT SOCIAL «Loi ALUR et logement social»... p.27 URBANISME «La loi ALUR du 24 mars 2014 : vue panoramique et tableau impressionniste»... p.30 «Le plan local d urbanisme intercommunal»... p.35 «Le règlement du plan local d urbanisme»... p.37 «Droits de préemption publics»... p.39 Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 3
4 BAIL D HABITATION Mesure phare du volet «bail d habitation» de la loi ALUR, l encadrement des loyers dans les zones tendues passe par la création d observatoires locaux des loyers, la collecte d informations, la définition par le préfet d un loyer de référence, d un loyer de référence majoré et d un loyer de référence minoré, sur lesquels peut venir se greffer un complément de loyer. Les règles relatives à la révision du loyer sont également modifiées. Enfin, le régime exceptionnel de blocage par décret est maintenu. «Les nouvelles règles de détermination du loyer» Extrait de l article de Nicolas Damas, paru à l AJDI, n 5 du 26 mai 2014 p I - Le loyer Le point majeur de la réforme réside dans le nouveau mécanisme d'encadrement des loyers. Le décret n du 20 juillet 2012 et son successeur, le décret n du 30 juillet 2013, relatifs à l'évolution de certains loyers, et pris en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 (J. Monéger, Décret estival pour encadrer l'évolution des loyers, Loyers et copr Étude 13 ; J. Lafond, Fixation du loyer du bail initial après le décret du 20 juillet 2012, JCP N 2012, 1328 ; Y. Rouquet, AJDI et 561, et nos obs. D Pan. 863, spéc. 865), ont un champ d'application relativement limité puisqu'ils s'appuient sur l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure. Afin de réformer plus méthodiquement la détermination du loyer, une révision législative s'imposait. Au-delà du rôle nouveau conféré à des observatoires locaux des loyers (art. 16), le régime proposé s'articule en plusieurs points, autour du loyer initial, de la révision, et du renouvellement. II - Le loyer initial Le régime d'encadrement des loyers est applicable dans les «zones d'urbanisation continue de plus de habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social». Un décret fixera la liste des communes comprises dans ces zones. Il s'agit d'une reprise des termes figurant à l'article 232 du code général des impôts, et ils sont également repris à l'article 18. En dehors de ces territoires, la fixation du loyer des logements mis en location est libre. Dans les zones soumises à encadrement, le préfet fixe chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré (de 20 %), et un loyer de référence minoré (de 30 %). Il s'appuie pour ce faire sur les données fournies par l'observatoire local des loyers. La détermination du loyer de référence apparaît comme étant le résultat d'un calcul statistique (loyer médian). Le Conseil constitutionnel a, par sa décision n DC du 20 mars 2014, censuré les dispositions qui laissaient au préfet un certain pouvoir d'appréciation pour la fixation des loyers majorés et minorés «en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés». Le Conseil a estimé «qu'ainsi, ces dispositions permettent que la marge de liberté pour la fixation du montant du loyer soit plus ou moins grande selon que les loyers constatés pour la même catégorie de logements dans un même secteur géographique sont plus ou moins dispersés ; qu'en permettant que les conditions d'exercice de la liberté contractuelle varient sur le territoire national en fonction d'un tel critère, indépendant de celui des catégories de logement et des secteurs géographiques, le législateur a méconnu le principe d'égalité». Le loyer majoré et le loyer minoré seront dès lors déterminés Éditions Dalloz mai Tous droits réservés 4
5 mathématiquement, par l'application du coefficient de majoration (+ 20 %) ou de minoration (- 30 %). Le loyer peut alors être fixé par les parties, sans excéder le loyer de référence majoré. Ce loyer est qualifié de loyer de base. S'il excède le loyer de référence majoré, il peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer. Aucun délai spécifique n'est mentionné. Si l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 se réfère également à une action en diminution de loyer, enfermée dans un délai d'un mois (puis de trois mois) suivant la prise d'effet du bail, ce n'est qu'en l'absence des mentions obligatoires dans ledit bail. Ce délai ne paraît pas devoir être transposé à l'action en diminution de loyer dans l'hypothèse où le loyer excède le loyer de référence majoré. C'est alors le délai de prescription de trois ans qui devrait s'appliquer, en vertu du nouvel article 7-1 de la loi du 6 juillet Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base, pour tenir compte de caractéristiques de localisation ou de confort. Le Conseil constitutionnel a, par sa décision n DC du 20 mars 2014, censuré les dispositions votées selon lesquelles le complément de loyer était qualifié d'«exceptionnel», et les caractéristiques de localisation et de confort d'«exceptionnelles par leur nature et leur ampleur». Selon le Conseil, «en réservant la faculté d'un complément de loyer à des caractéristiques «exceptionnelles», le législateur a entendu interdire qu'un tel complément de loyer puisse être appliqué du seul fait que le logement présente des caractéristiques déterminantes pour la fixation du loyer qui ne sont pas prises en compte par la définition précitée des catégories de logements et des secteurs géographiques ; qu'il a ainsi porté à l'exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle une atteinte disproportionnée à l'objectif poursuivi». Ce complément n'est possible que si le loyer de base n'est pas inférieur au loyer de référence majoré (et comme il ne peut pas non plus lui être supérieur, il faut en déduire que seul un loyer de base fixé au niveau du loyer de référence majoré pourra être affecté d'un complément exceptionnel). La contestation éventuelle par le locataire de ce complément est enfermée dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail (et non de sa prise d'effet), et nécessite la saisine obligatoire de la commission de conciliation, à peine d'irrecevabilité de la saisine ultérieure du juge. Le montant déterminé par conciliation ou par voie judiciaire rétroagit à la date d'effet du bail. III - Révision du loyer Les dispositions relatives à la révision du loyer sont réunies au sein d'un nouvel article 17-1 de la loi du 6 juillet Le point marquant est que la loi ALUR met fin à l'automaticité de la clause d'indexation. Le bailleur négligent disposait en effet, auparavant, du délai de prescription quinquennal pour effectuer un éventuel rattrapage d'indexation. Dorénavant, l'indexation ne joue plus de plein droit, puisqu'elle ne s'appliquera qu'à compter de la demande en révision formulée par le bailleur (à l'instar de la révision triennale du loyer en matière de baux commerciaux), et en outre cette demande est enfermée dans un délai d'un an suivant la date de révision potentielle. Il est en effet indiqué qu'«à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée». La référence à la date de prise d'effet est maladroite, puisque celle-ci n'est précisément plus rétroactive. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 confirme ce délai spécifique d'un an, en énonçant que «l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer» (ne serait-ce pas plus rigoureux de se référer ici à l'action en paiement du loyer révisé?). La clause ne disparaît pas pour autant (c'est l'action qui est prescrite) : le bailleur est seulement réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. L'année suivante, en revanche, il pourra mettre en œuvre la clause afin de faire réviser le loyer. Et afin que le calcul soit conforme à l'indice de référence contractuellement convenu, il conviendra de tenir compte de l'indexation «oubliée» de l'année précédente. Par exemple : soit un loyer de 1000 à compter du 1 er juillet Supposons que le 1 er juillet 2015, l'indice de référence ait augmenté de 2 %. Le loyer devrait être révisé à Mais le bailleur ne se manifeste pas avant le 1 er juillet Il perd le bénéfice de cette augmentation de 20 par mois sur douze mois. S'il entend réviser le loyer au 1 er juillet 2016, il tiendra compte de l'indice alors publié (supposons que l'augmentation soit de 1 %), qu'il appliquera au loyer théorique antérieur (même s'il ne l'a pas réclamé à temps) : le loyer sera alors révisé à ( ) soit 1030,20, à compter du 1 er juillet Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 5
6 Précisons enfin que lorsque le loyer est affecté d'un complément exceptionnel, la révision s'applique à la somme de ces deux montants. IV - Loyer de renouvellement La loi ALUR met en place deux mécanismes de modification du loyer à l'occasion du renouvellement du bail, selon que le logement se situe dans une zone de tension locative soumise à encadrement des loyers, ou non. Dans les zones non soumises à encadrement, le mécanisme de réévaluation, ouvert à l'initiative et au bénéfice du seul bailleur, est une reprise de celui en vigueur avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR (avec quelques correctifs purement formels). Dans les zones soumises à encadrement des loyers, le loyer peut soit être réévalué à l'initiative du bailleur, soit diminué à l'initiative du locataire. D'un point de vue procédural, une différence de traitement apparaît quant aux délais : le bailleur doit proposer le nouveau loyer au moins six mois avant le terme du bail en cours, alors que le locataire ne doit respecter qu'un délai minimal de cinq mois. L'explication est fournie par les travaux parlementaires : il est craint en effet que le bailleur ne réponde par un congé à la demande en diminution du loyer formulée par le locataire. En permettant à ce dernier d'attendre jusqu'à cinq mois avant le terme avant de se dévoiler, le texte prive le bailleur de la possibilité de donner congé (soumis à un préavis de six mois). La saisine de la commission de conciliation est présentée comme facultative d'après les termes utilisés («peut saisir») alors qu'elle était, sous l'empire du texte antérieur (repris pour les logements non situés en zone tendue), obligatoire («saisit»). Il est également indiqué que le juge «peut être saisi» avant le terme du bail. D'autres dispositions de la loi du 6 juillet 1989 précisent en outre parfois le caractère obligatoire de la saisine (V. art. 18). Il est tentant d'en déduire qu'a contrario, sauf mention expresse, la saisine de la commission est ici facultative. Mais dans le cadre de l'article 17, la saisine est-elle réellement facultative? Plusieurs éléments en font douter : d'une part, l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989, relatif à la compétence des commissions de conciliation, liste les différents types de litige concernés et indique, y compris à propos de l'article 18 (rendant obligatoire cette saisine), que la commission «peut être saisie». Cette dernière expression semble dès lors signifier que la saisine est non pas facultative au sens procédural, mais simplement qu'il appartient à la partie la plus diligente de la mettre en œuvre, si elle entend faire fixer un nouveau loyer (ce qui n'est pas en soi obligatoire). D'autre part, comme l'une des parties ne peut pas imposer unilatéralement à l'autre un changement de loyer, la sanction judiciaire est indispensable. Indiquer que le juge «peut être saisi» ne signifie pas que la saisine du juge est facultative : afin d'obtenir gain de cause, la partie diligente doit effectuer cette démarche. Dès lors, si le même raisonnement interprétatif prévaut en ce qui concerne la saisine de la commission, celle-ci serait obligatoire. Enfin, l'enchaînement des saisines paraît conduire également à retenir le maintien de ce caractère obligatoire : ce n'est en effet qu'à défaut d'accord constaté par la commission de conciliation que le juge peut être saisi avant le terme du contrat. Cela implique donc une saisine préalable de cette commission. Il paraît donc plus prudent de retenir une saisine obligatoire de la commission, en préalable à la saisine obligatoire du juge avant le terme du contrat. D'un point de vue substantiel, la possibilité offerte au locataire de demander la diminution du loyer est une innovation marquante de la loi ALUR. Elle sera possible dès lors que le loyer de base (hors complément exceptionnel) est supérieur au loyer de référence majoré. Il n'est pas fixé de seuil minimal à la fixation du nouveau loyer. L'action en réévaluation du loyer, initiée par le bailleur, n'est possible que si le loyer actuel est inférieur au loyer de référence minoré. Le loyer proposé ne peut être supérieur à ce loyer de référence minoré, et pourra être contesté par le locataire par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage. VI - Régime exceptionnel L'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 est maintenu en son principe. La délimitation géographique est calquée sur le régime d'encadrement des loyers qui vient d'être analysé. Un décret fixera obligatoirement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. En d'autres termes, il en résultera, dans ces zones, un double encadrement impératif, qui se révélera notamment lors de la fixation du loyer initial, puis en cas de changement de locataire, lors de la fixation du loyer du locataire suivant. Il est possible que des décrets différents soient adoptés selon les zones concernées («pour chacune des zones»). Il est précisé enfin qu'«en cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 6
7 départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties». Notes : Dans son numéro de mai 2014, l'ajdi a publié un dossier intitulé «Loi ALUR et gestion immobilière (1 re partie)». Le dossier est constitué, outre la présente contribution, des articles suivants : - La loi ALUR et les expulsions locatives, par François de La Vaissière, p. 349 ; - Loi ALUR et logement social, par Bruno Wertenschlag, p. 351 ; - Le renforcement de la formation, de la déontologie et du contrôle des professions de l'immobilier, par Moussa Thioye, p Le volet «environnement» de la loi ALUR, par Bruno Wertenschlag et Thibaut Geib, p Les règles de prescription des actions relatives à un contrat de bail sont revues. Les dispositions du Code civil cèdent le pas face à l article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, texte spécial. «Les nouvelles règles de prescription» Extrait du Code Baux, commenté, Dalloz, éd. 2014, L.6 juill. 1989, commentaire de Nicolas Damas sur l article 7-1 COMMENTAIRE PRESCRIPTION L'on sait que l'œuvre commune de la jurisprudence et du législateur (L. n o du 17 juin 2008) avait abouti à ce qu'un délai quinquennal unique de prescription soit applicable (hormis l'hypothèse du bailleur professionnel, V. D Pan. 896, spéc. 897, obs. Damas ). La loi n o du 24 mars 2014 pour l accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) crée cet article 7-1 qui réduit le délai de prescription à trois ans. L'exposé des motifs du projet de loi indique qu'il s'agit d'encadrer les régularisations tardives des charges et des loyers, et que le délai de prescription est ainsi porté à trois ans pour l'ensemble des actions en paiement dérivant d'un contrat de bail. Le texte présenté est pourtant bien plus large et ne se cantonne pas aux seules actions en paiement, mais inclut, à défaut de restriction contraire, les actions en responsabilité ou en exécution forcée. L action en révision du loyer est soumise à une prescription plus courte encore (un an), ce qui est confirmé par la rédaction nouvelle de l article 17. Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 7
8 Autre mesure emblématique de la loi Alur, la garantie universelle des loyers (GUL) sera opérationnelle à compter du 1 er janvier Il est question de cette nouvelle garantie à l article 24-2 de la loi de 1989, qui court sur près de six pages du Code des baux Dalloz. «La Garantie universelle des loyers» Extrait du Code des Baux, commenté, Dalloz, éd.2014, L.6 juill. 1989, commentaire de Nicolas Damas sur l article 24-2, p.466 COMMENTAIRE GARANTIE UNIVERSELLE DES LOYERS Disposition emblématique de la loi n o du 24 mars 2014 pour l accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), la garantie universelle des loyers est destinée à couvrir les bailleurs contre les risques d impayés de loyer et de charges (à l exclusion des autres dettes locatives, résultant par ex. de la dégradation des lieux). Les échecs des variantes successives de la garantie des risques locatifs ne sont cependant pas de bon augure quant à la réussite de ce nouveau dispositif. Les bailleurs semblent préférer le cautionnement classique ou l assurance privée. Le texte est le plus volumineux de la loi du 6 juillet 1989, et sa lecture peut être décourageante, tant sont nombreuses les conditions posées. Le caractère universel apparaît assez trompeur, au vu tant des exclusions concernant les conditions devant être remplies par le bailleur et le locataire que des modalités de détermination du montant de l aide fournie au bailleur au titre de cette garantie. Ce dispositif n est en particulier pas obligatoire, même si son application est présumée à défaut de renonciation expresse dans le contrat de bail. Il n est par ailleurs peut-être pas indispensable de créer une nouvelle agence, établissement public administratif, ni des centres de gestion agréée. Pourquoi ne pas déléguer cette tâche aux collectivités locales existantes, et en particulier aux départements, dont la vocation sociale est incontestable? En tout état de cause, l entrée en vigueur du texte est reportée aux contrats conclus à compter du 1 er janvier 2016, même si une adhésion volontaire est possible par anticipation. Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 8
9 Les locations meublées sont désormais régies par les articles 23-5 à de la loi du 6 juillet Le régime applicable est très proche de celui qui prévaut pour les locaux loués vides. A quelques particularités près. «Le nouveau régime applicable aux locations meublées» Extrait du Code des Baux, commenté, Dalloz, éd. 2014, L.6 juill. 1989, commentaire de Nicolas Damas sur l article 24-2 COMMENTAIRE LOGEMENTS MEUBLÉS Le droit des locations de logements meublés à usage de résidence principale quitte le code de la construction et de l habitation et est intégré par la loi n du 24 mars 2014 pour l accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) au sein de la loi du 6 juillet Il est loin le temps où ce régime n était soumis qu au code civil. Depuis la loi n du 29 juillet 1998, qui a créé l article L du code de la construction et de l'habitation, la réglementation s est développée avec comme inspiration directe la loi du 6 juillet C est ainsi que la loi SRU du 13 décembre 2000 a imposé (légitimement) l exigence d un logement décent. Surtout, les deux évolutions majeures résultent de la loi n du 18 janvier 2005, qui a listé les motifs de non-renouvellement pouvant être invoqués par le bailleur, et de la loi DALO du 5 mars 2007, qui a soumis l indexation du loyer à l IRL. La loi ALUR représente un saut qualitatif sans précédent, car l accueil de ces dispositions au sein même de la loi du 6 juillet 1989 ne laisse plus planer le moindre doute. Le modèle est évident, et est affirmé dès l article 25-3, par la longue liste des dispositions de la loi de 1989 relatives à la location nue qui sont déclarées applicables aux locations meublées. Il est plus rapide, dès lors, de lister les particularités subsistantes: Le champ d application n est pas modifié et reste celui des logements meublés loués à titre de résidence principale, telle que celle-ci est définie à l article 2 de la loi. Le texte donne une définition de ce qu il faut entendre par logement meublé (art. 25-4), reprenant la ligne directrice des nombreuses décisions émanant des juges du fond. Une liste des éléments du mobilier sera toutefois précisée par décret. Un inventaire et un état détaillé de ce mobilier doivent être établis sans facturation spécifique (art. 25-5). Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer en principal (art. 25-6). Le contrat est nécessairement écrit et respecte un contrat type défini par décret. La durée initiale est d au moins un an (l art. L CCH visait une durée d un an), avec une tacite reconduction pour une année. La dérogation de durée est maintenue pour les étudiants (art. 25-7). Un dispositif d encadrement des loyers est prévu (art. 25-9). Il est très proche de celui mis en place pour les locations nues. Le loyer de référence est une version majorée de celui fixé par l article 17 de la loi de Les dispositions relatives au renouvellement et à la révision sont également applicables. Dans le but, sans doute, de ne pas (trop) dissuader les investisseurs, les logements meublés situés dans une résidence service échappent à cet encadrement. Enfin les charges peuvent être récupérées de manière forfaitaire (art ). Le locataire peut donner congé à tout moment, moyennant un préavis d un mois. Le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du bail, moyennant un préavis de trois mois. Les motifs restent identiques (reprise, vente, motif légitime et sérieux), mais les conditions sont durcies: le bailleur doit dès le congé justifier du caractère réel et sérieux de sa Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 9
10 décision de reprise, et apporter un certain nombre d informations au locataire. Les pouvoirs du juge sont accrus et un congé frauduleux est pénalement sanctionné. La faculté, ouverte à l article 15 de la loi de 1989, de donner congé par courrier remis en main propre n est pas étendue aux congés délivrés dans le cadre de la location meublée. La protection du locataire âgé de plus de soixantecinq ans et aux ressources annuelles inférieures à un plafond, qui bénéficie d une offre de relogement, est également transposée aux locations meublées (art. 25-8). La loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové innove également en instaurant une autorisation de mise en location. Il s agit d un mécanisme d autorisation préalable ayant vocation à s appliquer dans les secteurs d habitat dégradé. «L autorisation de mise en location» Extrait du Code de la construction et de l habitation, commenté, Dalloz, éd.2014, commentaire de Jean-Philippe Brouant, p , chapitre V, Autorisation préalable de mise en location. COMMENTAIRE L article 92 de la loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 instaure un dispositif d autorisation préalable de mise en location. Sur les territoires présentant une proportion importante d habitat dégradé, l organe délibérant de l intercommunalité ou, à défaut, le conseil municipal peuvent délimiter des zones en cohérence avec le programme local de l habitat. A l intérieur de ces zones, il est possible de déterminer les caractéristiques des logements soumis à autorisation préalable. L autorité exécutive pourra refuser ou soumettre à condition l autorisation préalable de mise en location lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Ce qui est le cas bien évidemment lorsque le logement a fait l objet d un arrêté de péril ou d insalubrité. En revanche le refus de délivrance de l autorisation n a aucun effet sur la qualification du logement au regard de l habitat indécent ou indigne. La mise en location en violation de ces dispositions peut entraîner le prononcé d une amende par le préfet. Pour le Conseil constitutionnel, «le législateur a entendu permettre aux autorités locales compétentes de prévenir la location de biens susceptibles de porter atteinte à la salubrité publique ainsi qu à la sécurité des occupants de ces biens». Ce dispositif, qui contribue à mettre en œuvre l objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d un logement décent, n a pas porté aux conditions d exercice du droit de propriété une atteinte disproportionnée au regard du but recherché (Décis. n o DC du 20 mars 2014). Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 10
11 COPROPRIÉTÉ Afin de prévenir toute difficulté, les pouvoirs publics ont décidé de recenser toutes les copropriétés à destination au moins partielle d habitation. Cette immatriculation, qui interviendra sur un registre national, doit être menée à bien, en fonction de la taille du syndicat des copropriétaires, au plus tard, à une date comprise entre le 31 décembre 2016 et le 31 décembre L immatriculation du syndicat des copropriétaires «L immatriculation du syndicat des copropriétaires» Extrait du Code de la copropriété, commenté, Dalloz, éd. 2014, L.10 juill. 1965, commentaire d Yves Rouquet sur l article 18 p I - Champ d application et finalité De manière à «faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements», le législateur (CCH, art. L s., App., v o Immatriculation des syndicats) a institué un registre sur lequel doivent être immatriculés les syndicats de copropriétaires à destination partielle ou totale d habitation. Ainsi qu il est dit dans le rapport d impact de la loi n o du 24 mars 2014, dite loi «ALUR», «pour la puissance publique, cette identification sûre donnera tout d abord lieu à un dénombrement exhaustif, localisé et actualisé des copropriétés. Ensuite, elle permettra d identifier les représentants des copropriétés et donc des interlocuteurs pour les autorités publiques ou des tiers. Enfin, cette identification par le biais d un numéro unique facilitera le recoupement d informations et l agrégation de données, pour une meilleure compréhension du fonctionnement des copropriétés, une plus grande connaissance de ce parc dans sa globalité, et éventuellement une intervention publique plus efficace en cas de difficultés». Des articles R et suivants vont venir compléter le dispositif, dont l entrée en vigueur s échelonne entre le 31 décembre 2016 et le 31 décembre 2018 (V. App., v o Immatriculation des syndicats, l art. 53 de la loi n o du 24 mars 2014, avant l art. L CCH). II - Auteur de l immatriculation Selon les cas de figure, l auteur de l immatriculation est le notaire (mise en copropriété, absence de syndic ou carence de sa part) ou (dans les autres hypothèses), le syndic (L. du 10 juill. 1965, art. 18; CCH, art. L et L ). II - Forme Le texte (CCH, art. L III) précise que le dépôt du dossier d immatriculation, les modifications qui y sont apportées ainsi que la transmission des données sont dématérialisés. IV - Contenu de l immatriculation Les éléments (à jour) devant figurer au registre sont énumérés à l article L du code de la construction et de l'habitation (nom, adresse, date de création du syndicat, nombre et nature des lots, nom du syndic, existence d une procédure d alerte ou, de difficultés avérées, voire de la prise de mesures de sauvegarde, données essentielles relatives à la gestion, etc.). Chaque syndicat se voit attribuer un numéro d immatriculation, qui a vocation à figurer sur «tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété» (CCH, art. L ). Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 11
12 VI - Communication des informations contenues dans le registre Tant l État que les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent, dans le cadre de la mise en œuvre des politiques de l habitat et de lutte contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées, obtenir, à leur demande, la communication des informations du registre relatives aux copropriétés situées sur leur territoire (CCH, art. L ). VII - Sanction en cas de nonimmatriculation Au-delà de l astreinte qui va frapper le syndicat, le texte (CCH, art. L ) prévoit que les syndicats non immatriculés ou qui n auront pas mis à jour leurs données ne pourront bénéficier de subventions de l État, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics. L article 24 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié en profondeur. Si cet article continue à définir la majorité simple qui a vocation à s appliquer par défaut, la liste des décisions qui relèvent expressément de ses dispositions s étoffe singulièrement, comportant à présent sept postes. «Les modifications affectant la majorité de l article 24 de la loi du 10 juillet 1965» Extrait du Code de la copropriété, commenté, Dalloz, éd. 2014, L. 10 juill. 1965, commentaire d Yves Rouquet sur l article 24, p COMMENTAIRE MAJORITÉ DE L'ARTICLE 24 L'article 24, qui détermine la majorité requise pour l'adoption des résolutions à l'égard desquelles la loi n'a pas arrêté d'autres règles et qui, depuis la loi SRU, ne prend plus en compte les voix des abstentionnistes, réserve, in fine, le cas des assemblées générales particulières. 1 - LES DÉCISIONS CONCERNÉES Depuis la loi n o du 24 mars 2014 pour l accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), la majorité de l article 24 va tout d abord jouer dans les hypothèses énumérées au II. Il s agit : de travaux nécessaires à la conservation de l immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants (comp., auparavant, l anc. art. 25 n, auj. abrogé, évoquant les «travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens»), des modalités de réalisation et d exécution des travaux obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic (comp., ss. l art. 25, la rédaction de l anc. art. 25 e et h) Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 12
13 les modalités de réalisation et d exécution des travaux notifiés en vertu de l article L du code de l urbanisme (V. cet art. App., v o Restauration immobilière), des travaux d accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite (art. 24-II, d et e: reprise de l anc. art. 24, al. 3 et 4). des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement (étant précisé que, comme sous l empire de l anc. art. 49 auj. abrogé, la publication de ces modifications donne lieu à la perception d un droit fixe), de la décision d engager le diagnostic technique global. Elle constitue par ailleurs une majorité par défaut, qui, sauf indication contraire de la loi, a vocation à s'appliquer lors des votes en assemblée générale (V. toutefois, art. 24-1). C'est ainsi que relèvent de cette majorité, le choix du lieu de la prochaine assemblée générale sur le territoire de la commune (dont il est question à l'art. 9, al. 3, du Décr. du 17 mars 1967), la désignation du secrétaire de séance, autre que le syndic (Décr. de 1967, art. 15), l'autorisation donnée au syndic d'ester en justice (Décr. de 1967, art. 55), l'approbation des comptes et le vote du quitus (pour de nombreuses illustrations jurisprudentielles, V. notes 15 s.). 2 - UNE MAJORITÉ SIMPLE QUI NE PREND PLUS EN COMPTE QUE LES VOIX EXPRIMÉES La rédaction actuelle du premier alinéa de l'article 24 (rédaction issue de l'art. 81, 7 o, de la L. n o relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 déc. 2000) nous enseigne que la majorité dont il s'agit s'entend «des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés», alors que la version précédente de ce texte n'exigeait qu'un calcul en fonction «des voix des copropriétaires présents ou représentés». Ainsi, depuis l'entrée en vigueur de la loi SRU, les abstentionnistes (qui, comme leur nom l'indique, n'expriment pas de vote) ne sont plus pris en considération pour le décompte des voix: désormais, la résolution est adoptée à la majorité de l'article 24 dès lors que le nombre de voix favorables est supérieur au nombre de voix défavorables (alors que jusqu'à la loi SRU, la jurisprudence n'estimait la majorité atteinte que dans la mesure où le nombre des voix favorables à la résolution dépassait le nombre des voix des opposants et des abstentionnistes). La prise de décision en est donc facilitée. Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 13
14 La loi nouvelle s intéresse, notamment, à l interdiction faite au syndic d avancer des fonds au syndicat, à sa démission et à sa révocation, mais encore à son contrat et à sa rémunération. Elle envisage par ailleurs des dérogations conventionnelles aux obligations pesant sur le syndic. «Le statut du syndic» Extrait de l article de Daniel Tomasin, paru à l AJDI n 6 de juin 2014, p L interdiction faite au syndic d avancer des fonds au syndicat. L article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une règle nouvelle selon laquelle : «À l exception du syndic provisoire le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires». La règle ne fait que reprendre un principe jurisprudentiel (11) que la doctrine approuve (12). Les avances sont interdites car elles ne font que révéler les insuffisances et les fautes dans la gestion passée du syndic. La cinquième division de l article 18 et la fin des missions du syndic. Les troisième et quatrième divisions de l article 18 n apportent, notons-le, aucune modification aux textes antérieurs. Quatre difficultés sont alors abordées par l article 18-V, l empêchement du syndic, sa carence, sa renonciation et sa révocation. L article 18-V, alinéa 1er, décide dans sa première phrase de confier au président du conseil syndical, en cas d empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le pouvoir de convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. Le président du conseil syndical est ici en charge d une prérogative utile et importante. Il devra exercer avec prudence ce pouvoir, l empêchement du syndic pouvant recouvrer de nombreuses hypothèses. La doctrine voit dans l empêchement toute impossibilité physique ou juridique d exercer la mission de syndic et énumère plusieurs cas : la maladie, l éloignement, la disparition, le retrait de la garantie financière ou de l assurance de responsabilité professionnelle (13).La seconde phrase traite du cas de carence du syndic. Le texte reprend la solution antérieure : «à défaut de stipulation du règlement de copropriété un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice». La démission du syndic. Les deux derniers paragraphes de l article 18 visent la démission du syndic et sa révocation. «Le syndic, annonce le texte, ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois». Il s agit ici d un événement juridique. Le mandataire qui a perdu la confiance de son mandant peut, en droit français, démissionner à tout moment, sur-lechamp, à la condition de : «ne pas causer de préjudice par sa brusquerie ou sa légèreté» (14). Les syndics ne pourront plus menacer les copropriétaires de démissionner sur-le-champ, en cours d assemblée générale. Ils devront donner un préavis de trois mois avant de pouvoir être libérés de leurs fonctions. On peut ajouter, selon la recommandation de l ex Commission relative à la copropriété (15), qu il faudra conseiller au syndic d informer le président du conseil syndical, s il en existe un, de son intention de convoquer une assemblée générale pour lui notifier sa démission et l inviter à désigner son successeur et surtout proposer un délai avant la prise d effet de sa démission (16). La révocation «par voie de conséquence» du syndic. La loi nouvelle a voulu créer un moyen juridique simple pour les copropriétaires de révoquer leur Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 14
15 syndic sans inconvénients. L article 18-V, dernier alinéa, décide : «Quand l assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic». La règle cherche à éviter la confusion des pouvoirs dans la succession des syndics. Elle est fondée sur une présomption irréfragable. La nomination d un syndic en cours d assemblée générale vaut révocation du syndic actuel. La règle peut susciter de nombreuses réserves. La première est celle du caractère irréfragable de la présomption de révocation, née de ce texte, résultant de la nomination d un nouveau syndic. Il convient de rappeler que dans l état du droit antérieur à la loi ALUR, la révocation résultait d une décision expresse de l assemblée générale (17). Or, avec ce texte, il n y a plus de décision expresse de révocation. La seconde est celle du respect d un ordre du jour de l assemblée générale. L assemblée «ne prend de décision valide que sur une question inscrite à l ordre du jour» selon l article 13 du décret du 17 mars Le texte permet donc de porter à l ordre du jour la nomination du nouveau syndic sans inscrire la révocation de l actuel. La troisième est celle du maintien de la jurisprudence exigeant un motif sérieux de révocation sous peine de condamnation du syndicat à des dommages et intérêts (18). La jurisprudence maintiendra-t-elle son exigence? Le rôle du conseil syndical dans la désignation du syndic. L article21 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié pour donner du pouvoir au conseil syndical. Au cas où l assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic est effectuée préalablement par le conseil syndical (supra). Ces projets doivent faire, notamment, état des frais afférents au compte bancaire séparé. Les copropriétaires peuvent demander au syndic l inscription à l ordre du jour de l examen des projets de contrat de syndic qu ils communiquent à cet effet. Mais le conseil syndical peut décider de ne pas procéder à la mise en concurrence : «lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence». Alors le syndic doit notifier cette proposition aux copropriétaires : «dans un délai leur permettant de demander l inscription à l ordre du jour de l assemblée des projets de contrat de syndic qu ils communiquent». Le texte ajoute que la proposition du conseil ne fait pas l objet d une question à l ordre du jour. Le conseil syndical a aussi le pouvoir de se prononcer par écrit sur tout projet de contrat de syndic qui est joint à la convocation à l assemblée. L exception conventionnelle aux obligations du syndic (art AA). La loi ALUR prévoit des exceptions à certains de ses principes qui se trouvent alors limités dans leur domaine. C est le cas avec l article 18-1 AA. Aux termes de ce texte étonnant : «les copropriétaires peuvent décider à la majorité définie à l article 25, de déroger à l article 18 et, le cas échéant, de définir avec le syndic, dans le cadre de son contrat, les missions du syndic, les honoraires de celui-ci, la durée du mandat, les modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et les modalités de perception des fonds». Cette exception conventionnelle n est possible que dans un domaine relativement étroit : «pour les immeubles à destination totale autre que d habitation, lorsqu un syndicat de copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales».l exception est surprenante car il s agit de porter atteinte à des règles et principes d ordre public. Cette exception devra donc être interprétée restrictivement. L exception votée par les copropriétaires sera limitée aux immeubles à destination totale autre que d habitation. Ce sera le cas des immeubles dont la destination sera en totalité professionnelle ou commerciale. Encore faudra-t-il que la copropriété soit composée de personnes morales ce qui fait penser à des centres commerciaux ou à des immeubles de bureaux. L exception sera aussi limitée dans la mesure où elle constituera une exception à l article 18 de la loi. Il n en demeure pas moins que l exception pourra exempter le syndic des règles imposant un compte séparé. La décision de l assemblée générale pourra aussi autoriser une durée spéciale de mandat supérieure à trois ans et prévoir un honoraire non forfaitaire. Quant à la numérotation de ce texte choisie par la loi il faut semble-t-il déduire de la succession des lettres AA que ce texte précèdera le texte numéroté 18-1 A. Le mandat et les honoraires du syndic. L article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 est totalement remodelé par la loi ALUR. Ce texte modifie les règles les plus importantes de la profession de syndic visant le contrat de mandat Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 15
16 et les honoraires du syndic en imposant une réglementation étatique. Le contrat de syndic et la fin de la liberté des parties. L article 18-1 A comporte un troisième alinéa énonçant que : «le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d État». Le secteur de la gestion des copropriétés d habitation retombe donc dans des principes d économie réglementée. La question se posera de savoir ce qu il faut entendre par «respecter un contrat type». À ce stade de l application de la loi la prudence est de mise, puisque seul le décret en Conseil d État déterminera le degré de subordination du contrat du syndic au contrat type. Le caractère forfaitaire de la rémunération. La loi instaure le mandat : «Tout compris sauf», pour mettre un terme aux difficultés et aux contentieux que la Commission des clauses abusives avait tenté de régler dans sa Recommandation n du 15 septembre 2011 (19) après que l arrêté Novelli du 19 mars 2010 eut lui aussi échoué à proposer une distinction entre la rémunération des prestations de gestion courante et celle des prestations particulières. Désormais l article 18-1 A, alinéa 1er, règle la question en posant un nouveau principe : «Tout est compris dans le forfait sauf». Toutes les prestations du syndic sont rémunérées par un honoraire forfaitaire. Dans l esprit de la loi ce forfait devrait couvrir aussi bien des prestations de gestion courante que des prestations particulières. Ce n est qu exceptionnellement que certaines prestations particulières pourront être rémunérées par une «rémunération spécifique complémentaire». Ces dernières seront «définies par décret en Conseil d État». Le «All inclusive» triomphe donc mais soumet les pouvoirs publics à un exercice d équilibre très difficile, comme l avait annoncé Me Cyril Sabatié (20). L alinéa 2 de l article 18-1 A dispose que : «le décret prévu au premier alinéa fait l objet d une concertation bisannuelle de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l article 13-1 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce». Le rôle du Conseil d État comme celui du Conseil National deviennent majeur dans l économie réglementée de la gestion immobilière. La solution choisie évitera, aux copropriétaires les surprises, et aux syndics les contestations perpétuelles de copropriétaires ; à condition que le décret soit précis et exhaustif et que la concertation bisannuelle permette de faire évoluer les honoraires avec les besoins de la gestion immobilière. Le même article 18-1 A, dernier alinéa, reprend le texte antérieur qui devient le quatrième alinéa visant les honoraires spécifiques (qui seront autorisés par le décret en Conseil d État à venir) pour les travaux mentionnés par l article 14-2 et votés par l assemblée générale en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30. Un cinquième alinéa ajoute que le syndic ne peut «en aucun cas» mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l assemblée générale «de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif». La dernière phrase traduit encore la méfiance du législateur à l égard du syndic : «une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l importance des travaux préalablement à leur exécution». Notes : (11) Civ. 3e, 14 mars 2001, n , Bull. civ. III, n 33, D , obs. P. Capoulade ; AJDI , obs. P. Capoulade ; 9 janv n , Bull. civ. III, n 3, AJDI obs. P. Capoulade. (12) F. Givord, C. Giverdon et P. Capoulade, préc., n 964. (13) F. Givord, C. Giverdon et P. Capoulade, préc., n 983. (14) J. Huet, Traité de droit civil, avec G. Decocq, C. Grimaldi, H. Lecuyer et J. Morel Maroger, 3e éd. 2012, n (15) Sur la disparition inopportune de la Commission relative à la copropriété : J.-M. Roux, Loyers et copr. avr Alerte 23. (16) Recommandation de l ex CRC n 15. (17) Civ. 3e, 24 mai 1978, JCP II , note C. Atias. (18) Civ. 3e, 27 avr. 1988, D IR 132. (19) BOCCRF du 26 avr. 2012, D ) C. Sabatié, AJDI Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 16
17 La prise en compte des copropriétés dégradées date des années 80. En créant des dispositions spécifiques aux copropriétés en pré-difficulté, en 2009, le législateur a entendu juguler le phénomène le plus en amont possible, à une époque de la vie de la copropriété où la situation n est pas irrémédiablement obérée. Tout en s inscrivant dans ce cadre, la loi ALUR du 24 mars 2014 a voulu rendre le dispositif plus efficient, en instaurant notamment une administration provisoire renforcée et en envisageant la requalification des copropriétés. «Le traitement des copropriétés dégradées» Extrait du Code de copropriété, commenté, Dalloz, éd. 2014, L.10 juill 1965, commentaire d Yves Rouquet avant l article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, p COMMENTAIRE PRISE EN COMPTE DES COPROPRIÉTÉS EN PRÉ-DIFFICULTÉ ET EN DIFFICULTÉ Le phénomène des copropriétés en difficulté (ou, plus exactement des syndicats de copropriétaires en difficulté) est apparu dans les années 80 (on parlait alors de «copropriétés dégradées»). Ses origines sont multiples (bâti vieillissant, paupérisation des copropriétaires, impayés de charges, ) et concernerait aujourd'hui entre et un million de résidences principales situées dans des copropriétés, soit 15 % du parc (chiffres cités in Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés, une priorité des politiques de l'habitat, Rapport de M. Braye, président de l'anah, janv. 2012). Les régions les plus exposées sont l Île-de-France, Rhône-Alpes, le Languedoc-Roussillon et Provence-Alpes-Côte d Azur (rapport d impact du projet de loi de la loi n du 24 mars 2014 pour l accès au logement et un urbanisme rénové). Il faudra toutefois attendre la loi n du 21 juillet 1994 pour que le droit positif prenne la mesure du problème. Ce texte a créé les articles 29-1 et suivants dans la loi de 1965 et la loi «logement et exclusion» du 25 mars 2009 a inséré des dispositions relatives aux copropriétés en pré-difficulté (création des art A et 29-1 B). Il y a donc désormais lieu de distinguer un volet préventif et un volet curatif, tous deux largement modifiés par la loi n du 24 mars 2014 pour l accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR). I. LES COPROPRIÉTÉS EN PRÉ- DIFFICULTÉ Issus de la loi du 25 mars 2009, les articles 29-1 A et 29-1 B instaurent une procédure d'alerte préventive, destinée, tant que faire se peut, à permettre aux syndicats de se rétablir sans avoir recours aux articles 29-1 et suivants de la loi de 1965 relatifs aux copropriétés en difficulté. Précurseur en la matière, on se souvient que M. le conseiller Pierre Capoulade avait consacré une importante étude à cette question (Prévenir: repérer et traiter les syndicats en pré-difficulté, AJDI ). Afin de remédier aux difficultés rencontrées, un mandataire ad hoc va pouvoir être désigné. A. SEUILS DE DÉCLENCHEMENT DE LA PROCÉDURE D'ALERTE (ART A) Il existe trois seuils de déclenchement de la procédure préventive. Les deux premiers seuils concernent les impayés Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 17
18 dans la copropriété et ont vocation à jouer lorsque la procédure est demandée par le syndic ou, à défaut, par le conseil syndical (infra). L'impayé doit atteindre 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2 de la loi (soit, les dépenses figurant au budget prévisionnel et celles afférentes aux autres travaux). Pour les copropriétés de plus de 200 lots, compte tenu des enjeux financiers, la loi ALUR a ramené ce pourcentage à 15 %. Le troisième seuil, qui ne jouera que lorsque la procédure sera initiée par un créancier du syndicat (infra), est atteint lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée et exécutés, restent impayées depuis six mois. B. PERSONNES POUVANT ÊTRE DÉSIGNÉES MANDATAIRE AD HOC du procureur de la République près le tribunal de grande instance, du maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, ou encore du président de l'organe délibérant de l'epci compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble. Pour que l'action soit valablement initiée par les copropriétaires, il faut qu'ils représentent au moins 15 % des voix du syndicat et que le syndic n'ait pas agi dans le mois de la clôture des comptes. Aucune mise en demeure n'est instituée. Quant aux créanciers du syndicat, ils pourront intervenir lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée et exécutés, restent impayées depuis six mois. Ils devront toutefois avoir adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux. Aux termes de l article 29-1 C (issu de la loi ALUR du 24 mars 2014), en principe, le mandataire ad hoc est un administrateur judicaire inscrit sur les listes. Toutefois, «à titre exceptionnel», le juge pourra désigner (en motivant spécialement son choix) une «personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions définies par décret». Dans tous les cas de figure, il ne devra, notamment, pas exister de conflit d intérêts entre le mandataire désigné et le syndic de la copropriété (art C-II ). C. DÉSIGNATION DU MANDATAIRE AD HOC (ART A) La procédure implique la saisine par le syndic (sans que celui-ci ait à requérir d'autorisation de l'assemblée: V. Décr. de 1967, art. 55, al. 2, in fine), sur requête, après information du conseil syndical, du juge aux fins de désignation d'un mandataire ad hoc. Si le syndic a normalement l'initiative de cette démarche, en cas de carence de sa part, les copropriétaires, ou même les créanciers du syndicat (mais pas le conseil syndical) peuvent prendre la relève par le biais d'une action en référé. Depuis l entrée en vigueur de la loi ALUR, la saisine peut également émaner du représentant de l'état dans le département ou Lorsque la demande émane de copropriétaires ou d'un créancier, le juge est saisi par la voie d'une assignation dirigée contre le syndicat, dans les conditions prévues à l'article 485 du code de procédure civile (Décr. de 1967, art ). L'ordonnance rendue sur une telle demande n'est alors pas exécutable de plein droit à titre provisoire (Décr. de 1967, art ). Par ailleurs, curieusement, l'article 29-1 B précise que le magistrat statuera par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, alors que la saisine intervient sur requête ou en référé (voyant dans cette contradiction une simple erreur de plume, V. Roux, Loyers et copr Étude 6, spéc. p. 11). En vertu de l'article 61-7 du décret de 1967, cette requête ou cette assignation doit être accompagnée des pièces de nature à justifier la demande. Selon le même texte, avant de statuer, le juge peut entendre tout membre du conseil syndical. Lorsque la saisine intervient à la demande de copropriétaires ou de créanciers, le représentant de l'état dans le département, le maire de la commune d'implantation de l'immeuble et le président de l'epci compétent en matière d'habitat sont par ailleurs informés de la saisine par le ou les demandeurs. L'information prend la forme de l'envoi d'une copie de la requête ou de l'assignation (Décr. de 1967, art ). Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 18
19 D. IMPUTATION DES FRAIS (ART B) Aux termes de l alinéa 2 de l article 29-1 B, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, il appartient au juge de préciser et de motiver spécialement dans son ordonnance l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et les autres parties à la procédure, ou le partage des frais entre eux. La précision selon laquelle lorsque la saisine émane des créanciers les frais vont nécessairement leur incomber (anc. art B, al. 2 ) a disparu. E. MISSION DU MANDATAIRE (ART B) La mission du mandataire ad hoc n'entraîne pas dessaisissement du syndic. Sa mission est déterminée par le juge (tout comme l est, depuis la loi ALUR, sa rémunération). Elle débute nécessairement par une information des copropriétaires, l'ordonnance désignant l administrateur étant portée «sans délai, par le mandataire ad hoc qu'elle désigne, à la connaissance des copropriétaires par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (Décr. de 1967, art ). Aux termes de l'alinéa 4 de l'article 29-1 B, la mission comprend une analyse de la situation financière du syndicat et de l'état de l'immeuble, ainsi que l'élaboration de préconisations pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, si besoin est, «assurer la sécurité de l'immeuble» (et, on ose l'imaginer, aussi, celle des occupants de l'immeuble). Cette mission peut, en outre, être élargie à la médiation ou la négociation avec les parties en cause. Afin qu il soit en mesure de remplir sa mission, le syndic devra fournir au mandataire tous les «documents nécessaires» et pourra obtenir de l autorité publique compétente les pièces relatives aux procédures de polices diligentées contre le syndicat (art B, al. 5 ) Le résultat de cette mission va faire l'objet d'un rapport au juge dans un délai de trois mois, renouvelable une fois. Ce rapport est transmis au syndic, au conseil syndical, au maire, au président de l'epci et au représentant de l'état dans le département. F. SUITES DONNÉES AU RAPPORT Le syndic est tenu d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en oeuvre du rapport. Depuis l entrée en vigueur de la loi ALUR (le 27 mars 2014), une assemblée générale sera même convoquée spécialement si la prochaine assemblée générale est prévue plus de six mois après la remise du rapport (ce délai est ramené à trois mois lorsque le mandataire ad hoc préconise des mesures d urgence). II. LES COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉ C'est la loi relative à l'habitat du 21 juillet 1994 (et son décret d'application) qui, prenant en compte la paupérisation grandissante des copropriétés, a introduit des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté. Celles-ci ont été remaniées par la loi SRU du 13 décembre 2000 (et par son Décr. d'application n du 27 mai 2004 ayant notamment modifié les art s. du Décr. du 17 mars 1967 et créé un art ) et, plus encore, par la loi ALUR du 24 mars 2014 mars 2014 (et par le texte règlementaire qui va en découler). Les mesures visant les copropriétés en difficulté sont donc composées des articles 29-1 à de la loi de 1965 et des articles 62-1 à du décret du 17 mars 1967 (qui, à la suite de la publication de la loi ALUR, vont devoir être remaniés). L'objectif du législateur a été, en cas de problème aigu, de trouver des solutions taillées sur mesure pour les copropriétés. On ne s'étonnera donc pas que l'article de la loi déclare expressément non applicables aux syndicats de copropriétaires les dispositions du Livre VI du code de commerce, intitulé «des difficultés des entreprises». A. DIFFICULTÉS VISÉES PAR LA LOI DE 1965 Deux types de problèmes sont envisagés: l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis; Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 19
20 le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. B. RÉGIME DE SAUVETAGE MIS EN OEUVRE Il s'agit de donner de larges pouvoirs à un administrateur provisoire. 1. MODE DE DÉSIGNATION DE L'ADMINISTRATEUR A la demande du syndic en place, de copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat ou, depuis la modification de l'article 29-1 de la loi de 1965 par la loi ALUR, du maire de la commune du lieu de situation de l immeuble, du président de l EPCI compétent en matière d habitat, du représentant de l État dans le département, du procureur de la République ou, si le syndicat a fait l objet de la procédure d alerte, du mandataire ad hoc, l'administrateur provisoire va être désigné par le juge, statuant comme en matière de référé ou sur requête, et sa mission sera limitée dans le temps. En aucun cas le syndic en place ne pourra être désigné en qualité d'administrateur provisoire (art de la L. de 1965). L article 29-1 dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014 envisage par ailleurs les hypothèses de l'expropriation et de dissolution du syndicat, pour lesquelles un administrateur provisoire pourra également être nommé (art. 29-I, in fine). 2. PERSONNES POUVANT ÊTRE DÉSIGNÉES Aux termes de l article 29-1-III, l administrateur provisoire sera un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l article L du code de commerce ou une personne physique ou morale justifiant d une expérience ou d une qualification particulière au regard de la nature de l affaire et remplissant des conditions définies par décret. Lorsque la copropriété aura fait l objet d une procédure d alerte, le mandataire ad hoc pourra être désigné en qualité d administrateur provisoire. 3. INFORMATION DES INTÉRESSÉS Selon l article 29-2 de la loi, une copie de l ordonnance de désignation de l administrateur provisoire ainsi que les rapports établis par celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires. Par ailleurs, le procureur de la République, le représentant de l État dans le département, le maire et le président de l EPCI recevront du greffe du TGI une copie de l ordonnance de désignation et, à leur demande, les rapports établis par l administrateur provisoire. Enfin, il incombe à l administrateur provisoire d organiser des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de se faire connaître et de produire les éléments nécessaires à l évaluation du montant de leurs créances (L. du 10 jull. 1965, art. 29-4). 4. EFFETS ATTACHÉS À L ORDONNANCE DE DÉSIGNATION DE L ADMINISTRATEUR PROVISOIRE Aux termes de l article 29-3 de la loi dans sa version issue de la loi ALUR (applicable notamment aux emprunts collectifs), cette ordonnance va automatiquement suspendre l exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois (prorogeable jusqu à trente mois). Par ailleurs, elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à la condamnation du syndicat à payer une somme d argent ou à la résolution d un contrat pour défaut de paiement. Elle va enfin arrêter ou interdire toute procédure d exécution de la part des créanciers ainsi que toute procédure de distribution n ayant pas produit un effet attributif avant cette décision. 5. MISSION DE L'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE Ainsi qu'il est dit à l'article 29-1 de la loi, la mission de l'administrateur provisoire va être définie par le juge, afin que le fonctionnement normal de la copropriété soit rétabli. Éditions Dalloz juin Tous droits réservés 20

References: l'article 18
 l'article 18
 l'article 232
 l'article 18
 l'article 3
 L'article 7
 art. 18
 l'article 17
 l'article 20
 l'article 18
 L'article 18
 art. 53
 art. 18
 L'ARTICLE 24
 L'article 24
in fine
 art. 25
 art. 25
 art. 25
 art. 24
 art. 49
 art. 24
 art. 15
 art. 55
 l'article 24
 l'article 24
 art. 55
in fine
 l'article 485
 l'article 29
 l'article 61
 l'article 29
 l'article 29
in fine
 art. 29
 l'article 29