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Timestamp: 2019-06-24 23:46:52+00:00

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Faute dolosive du constructeur : action en responsabilité contractuelle attachée à l’immeuble - Immobilier | Dalloz Actualité
IMMOBILIER | Construction | Propriété | Vente
L’action engagée par les acquéreurs sur le fondement de la faute dolosive du constructeur pour violation délibérée et consciente de ses obligations contractuelles s’analyse en une action contractuelle. Attachée à l’immeuble, elle est transmissible aux acquéreurs successifs.
par Fanny Garciale 11 septembre 2018
Civ. 3e, 12 juill. 2018, FS-P+B+I, n° 17-20.627
Sur la transmission de l’action : un acquis
Après avoir considéré dans un premier temps que la faute dolosive du constructeur était extérieure au contrat et, partant, de nature délictuelle, la Cour de cassation a ensuite établi que, quelle que soit la gravité de la faute, la responsabilité engagée à l’encontre du constructeur est de nature contractuelle (Civ. 3e, 27 juin 2001, n° 99-21.017, Bull. civ. III, n° 83, D. 2001. 2995, et les obs. , concl. J.-F. Weber ; ibid. 2998, note J.-P. Karila ; RDI 2001. 493, obs. G. Leguay ; ibid. 525, obs. P. Malinvaud ; ibid. 2002. 231, obs. D. Tomasin ; RTD civ. 2001. 887, obs. P. Jourdain ). Poursuivant l’édification du régime, la jurisprudence en a déduit depuis 2013 que l’action, par sa nature, était ainsi attachée à l’immeuble et donc transmissible aux acquéreurs successifs du bien (Civ. 3e, 27 mars 2013, n° 12-13.840, Bull. civ. III, n° 39 ; D. 2013. 910 ; RDI 2013. 373, obs. J.-P. Tricoire ). L’arrêt soumis s’inscrit dans ce courant jurisprudentiel, reprenant la même solution sur ce point de la transmission de l’action avec le transfert de propriété du bien. Concrètement, il en résulte que des acquéreurs d’un bien en 2005, étaient titulaires à l’égard du constructeur d’une action en responsabilité contractuelle sur le fondement du dol, transmise par le premier sous-acquéreur en 1991 d’une maison individuelle édifiée en 1987.
Sur la caractérisation de la faute dolosive : une évolution ?
À cet égard, l’apport de l’arrêt soumis est inédit et explique la publicité importante de la décision (publication au Bulletin des arrêts des chambres civiles, au Bulletin d’information et diffusion sur le site Internet de la Cour de cassation). En effet, la Cour de cassation retient la « violation délibérée et consciente de ses obligations contractuelles » par le constructeur en 1987, à propos de la modification de la structure de la charpente qui ne pouvait accueillir d’aménagement, contrairement au projet du maître d’ouvrage qui avait fait à l’époque l’objet d’un permis de construire modificatif dans cet objectif. La jurisprudence semble faire évoluer la conception de faute dolosive en ce qu’elle était spécifique à la construction, par l’exigence d’une dissimulation ou d’une fraude (Civ. 3e, 27 mars 2013, préc.). Désormais, l’arrêt présenté semble promouvoir une harmonisation de la conception de la faute dolosive avec le droit commun, par la seule référence à la « faute délibérée et consciente ». Elle traduirait par là une double évolution : la première engagée de longue date : le détachement de la référence à l’intention du nuire ; la seconde inédite jusqu’alors : le détachement de la référence à la dissimulation ou la fraude. Seuls les manœuvres ou les mensonges du constructeur suffiraient désormais, à l’instar des exigences prétoriennes dans le contentieux de droit commun (consacrées depuis par la réforme du droit des obligations - C. civ., art. 1137, al. 1). Pour autant, l’interrogation demeure car une décision rendue par la même formation, le même jour et soumise à une publicité identique caractérise la faute dolosive par la violation des obligations contractuelles d’un promoteur « par dissimulation ou par fraude ». Le rapprochement vers la conception prétorienne classique de droit commun n’est donc pas exclusif, il convient également de considérer l’insertion de la dissimulation dolosive dans le code civil (C. civ., art. 1137, al. 2 : « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie »).
Sur la prescription : ultime interrogation
Il convient de préciser avant d’analyser les apports de la décision reproduite que la jurisprudence a établi depuis quelques années que la forclusion décennale ne fait pas obstacle à l’engagement de la responsabilité contractuelle du constructeur sur le fondement du dol. Cela reste acquis (en dernier lieu, v. Civ. 3e, 25 mars 2014, n° 13-11.184 ; 5 janv. 2017, n° 15-22.772, Bull. civ. III, à paraître ; Dalloz actualité, 18 janv. 2017, obs. D. Pellet ; D. 2017. 392, note D. Mazeaud ; RDI 2017. 155, obs. P. Malinvaud ).
En revanche, deux interrogations apparaissent à ce propos : quel est le délai applicable à l’action en responsabilité contractuelle pour dol du constructeur ? Quel est le point de départ de ce délai ?
S’agissant tout d’abord du délai de prescription de l’action, jadis trentenaire en matière contractuelle (droit commun de l’ancien art. 2262, C. civ.), il fut abaissé à cinq ans avec la réforme de la prescription civile en 2008 (C. civ., art. 2224), d’application immédiate.
L’enjeu de la réponse est faible au regard de la réponse apportée à la seconde question portant sur le point de départ du délai de prescription. En effet, par nature, le délai de prescription de droit commun est flottant (à compter du jour de la découverte du dol en l’occurrence) et enfermé dans un délai butoir de vingt ans (C. civ., art. 2232). Or, dès l’instant où la réception de l’ouvrage n’est pas prise en compte (à la différence des actions en responsabilité spéciales des constructeurs, C. civ., art. 1792 s.) mais seulement le jour où le titulaire de l’action a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer l’action, les conséquences sont moindres à l’égard du risque de prescription de l’action. En l’espèce, cela est avéré puisque le dol remonte à 1987 et la dernière vente à 2005. La décision ne se prononce pas expressément à cet égard, mais ressort d’une lecture en creux : la date de la construction de la maison individuelle (1987), permet de constater la protection effective des acquéreurs successifs ou plus justement, la sanction effective du constructeur peu scrupuleux. La Cour de cassation semble trancher au sein de l’alternative qui interroge depuis la réforme de la prescription de 2008 : soumettre l’action pour dol à la prescription spéciale de dix ans à compter de la réception (C. civ., art. 1792-4-3) ou à la prescription quinquennale de droit commun, à compter de la découverte du dol permettant d’exercer l’action en responsabilité civile contractuelle (C. civ., art. 2224). Il reste qu’il faudra attendra une confirmation de cette dernière voie, qui ne relève encore que d’une intuition mais nous rappelle, comme le prédisait le professeur Malinvaud, à considérer qu’« on en vient à se demander si l’action fondée sur le dol n’est pas imprescriptible… » (P. Malinvaud, Prescription et responsabilité des constructeurs après la réforme du 17 juin 2008, RDI 2008. 368 ).

References: art. 1137
 art. 1137
 art. 2262
 art. 2224
 art. 2232
 art. 1792
 art. 1792
 art. 2224