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Timestamp: 2020-05-25 11:42:43+00:00

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La suspensión del pago de los cánones de arrendamiento ante la crisis producida por el Coronavirus | ARAQUEREYNA
La suspensión del pago de los cánones de arrendamiento ante la crisis producida por el Coronavirus
por ARAQUEREYNA | Abr 8, 2020 | Boletín Extraordinario | 0 comments
El Ejecutivo Nacional mediante el Decreto Nº 4.169 de fecha 23 de marzo de 2020, publicado en la Gaceta Oficial Nº 6.522 Extraordinario de la misma fecha (en adelante el “Decreto”), dictado en el marco del Estado de Alarma para atender la emergencia sanitaria del Coronavirus (COVID-19), suspendió el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal.
También fue publicada el miércoles 1º de abril de 2020, la Resolución Nº 023 del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda de fecha 24 de marzo de 2020, en Gaceta Oficial Nº 41.852 (en adelante la “Resolución”), en la cual se establecen formas de pago para refinanciar los cánones de arrendamiento de inmuebles utilizados como vivienda principal.
¿Cuál es el objeto del Decreto?
Teniendo en cuenta la reducción de la actividad comercial en el país como consecuencia de la cuarentena social impuesta por la propagación del virus Covid-19, que trajo consigo la reducción de los ingresos de los comerciantes y, en general, de los venezolanos, el Decreto suspendió el pago de los cánones de arrendamiento hasta el 1° de septiembre de 2020, tanto de los vencidos, que aún no se hayan pagado, como de los por vencerse a partir del 23 de marzo de 2020, fecha de entrada en vigencia del Decreto, así como el pago de cualesquiera otros conceptos pecuniarios (relacionados con dinero) acordados en los respectivos contratos de arrendamiento.
¿Cuáles fueron los cánones de arrendamiento suspendidos en el Decreto?
El Decreto suspendió tanto los cánones pactados en los casos de arrendamiento de inmuebles de uso comercial como los de aquellos inmuebles utilizados como vivienda principal. En consecuencia, en los contratos de arrendamiento que tengan por objeto un inmueble destinado a un uso distinto del comercial, o una vivienda secundaria, los arrendatarios continúan obligados al pago del canon de arrendamiento en las fechas convenidas. Se debe tener en cuenta que no solo se ha reducido la actividad comercial, sino la actividad económica en general, por lo que nos parece discriminatoria la exclusión de inmuebles como las oficinas, en las cuales se prestan servicios cuyos arrendatarios también se han visto afectados por el descenso de la actividad económica.
¿Qué se consideran inmuebles de uso comercial?
De acuerdo con el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (en adelante “LAC”), se consideran inmuebles destinados a uso comercial, “aquellos en los cuales se desempeñan actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona”, tales como:
Los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial (distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos) o educacional.
Los locales que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento.
En consecuencia, para que un inmueble se considere de uso comercial en los términos de la LAC, no basta con que la actividad genérica del arrendatario pueda ser considerada comercial, pues se requiere, además, que la actividad se desarrolle en un “establecimiento o local” y que esa actividad sea parte del “giro ordinario” del establecimiento que allí funciona.
También con relación al tema del ámbito de aplicación, la LAC excluye de manera expresa algunos inmuebles, entre los cuales se encuentran las viviendas, oficinas e industrias, por considerarlos no destinados al uso comercial.
A los efectos del Decreto y la Resolución, vivienda principal es la que se encuentra habitualmente ocupada de forma permanente y que las partes demuestren dicha condición ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI). En nuestra opinión, dicha prueba solo será necesaria en el supuesto de que el arrendador no reconozca la condición de vivienda principal alegada por el arrendatario; pues de aceptarlo, convendrá en la suspensión del pago de los cánones. En todo caso, si fuera necesario demostrarlo ante la SUNAVI, habrá que recurrir a cualquier medio de prueba, pareciendo la más idónea la de testigos.
¿Cuáles son los otros conceptos relacionados con dinero cuyo pago está suspendido hasta el 1° de septiembre de 2020?
Si nos atenemos al texto del Artículo 1 del Decreto, cualquier otro pago en dinero que el arrendatario se haya obligado a hacer en virtud del contrato de arrendamiento estará suspendido hasta el 1° de septiembre de 2020.Por ejemplo, el pago de los gastos comunes correspondientes al inmueble, el pago de los servicios públicos, entre otros. No obstante, somos de la opinión que no parece razonable incluir en los conceptos sujetos a suspensión los pagos de los servicios públicos; pues, en definitiva, es el arrendatario quien se beneficia de ellos y quien se perjudicará en caso que sean cortados por falta de pago. Tampoco parece tener sentido que el arrendatario que haya asumido la obligación de pagar los gastos comunes, pueda decidir suspender su pago, ya que eso obligaría al arrendador a tener que pagarlos, a pesar de que no está percibiendo el pago de los cánones de arrendamiento. En el caso de los gastos de condominio, la falta de pago puede exponer al propietario del inmueble a una demanda por falta de pago.
¿Puede el arrendatario que así lo decida continuar pagando los cánones de arrendamiento y las otras obligaciones de dinero durante el periodo de suspensión?
Por tratarse de un derecho establecido en beneficio del arrendatario, considerado el débil jurídico en la relación de arrendamiento, en nuestra opinión es un derecho irrenunciable.
¿Puede ajustarse el canon de arrendamiento durante el periodo de suspensión?
El Decreto ni la Resolución prohíben el ajuste del canon durante el periodo de suspensión, si éste procede de acuerdo con los términos del contrato de arrendamiento, pero el pago del nuevo canon solo podrá ser exigido después del 1° de septiembre de 2020.
¿En que casos no se aplica la suspensión de los cánones de arrendamiento y otros pagos previstos en el contrato de arrendamiento?
De acuerdo con lo previsto en el Decreto, la suspensión no se aplica en los siguientes casos:
Desde el momento en que se reinicie la actividad comercial antes del 1° de septiembre de 2020.
A los contratos de locales comerciales que estén operando o prestando servicio activo, de conformidad con alguna de las excepciones al cese de actividades decretado con ocasión del Estado de Alarma dictado por el Ejecutivo Nacional.
¿Cuál será el canon de arrendamiento que se causará durante el periodo de suspensión en caso de canon de arrendamiento variable o canon de arrendamiento mixto?
Si el local no tiene actividad por no estar dentro de una excepción y el canon de arrendamiento pactado es variable, no se causará canon alguno durante el periodo de suspensión Si el canon pactado fuera el mixto, solo se causará la porción fija del canon que deberá ser pagada después del periodo de suspensión, como ocurre en el caso del canon fijo.
¿Puede el arrendador desalojar al arrendatario que no pague el canon de arrendamiento?
A partir de la vigencia del Decreto, se suspende por un lapso de 6 meses el desalojo de inmuebles utilizados como vivienda principal, por cualquiera de las causales previstas en el Artículo 91 del Decreto Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En caso de desalojo arbitrario o forzoso, la Resolución faculta a los cuerpos policiales para suspender la perturbación y restituir la situación infringida.
También se suspendió por el mismo periodo, el desalojo de inmuebles destinados para uso comercial por la falta de pago de 2 cánones de arrendamiento y/o 2 cuotas de condominio, pero si procederá por las demás causales establecidas en el Artículo 40 de la LAC.
¿Cuándo deberán pagar los arrendatarios los cánones de arrendamiento y demás obligaciones pecuniarias suspendidas?
De acuerdo con el Decreto, las partes podrán:
Refinanciar mediante contrato entre las partes la deuda originada antes del 1° de septiembre de 2020. En ningún caso, dicho acuerdo podrá obligar al arrendatario a pagar la totalidad de la cantidad adeudada al término del plazo de la suspensión. En la Resolución se establece que para el caso de los inmuebles utilizados como vivienda principal, el contrato suscrito deberá ser consignado en la Consultoría Jurídica de la SUNAVI para la verificación del cumplimiento de los extremos de la ley.
Si las partes no llegaran a un acuerdo, someterán sus diferencias a la SUNAVI, en el caso de viviendas principales y a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) cuando se trate de inmuebles de uso comercial.
¿Qué lineamientos propone la Resolución como guía para el refinanciamiento en el caso específico de arrendamiento de inmuebles utilizados como vivienda principal?
Un pago gradual y progresivo a través de porcentajes que permitan el pago total del monto dejado de percibir. Estos porcentajes serán establecidos por las partes, comenzando con un 10% e incrementando sucesivamente.
El pago doble mensual del canon de arrendamiento a partir del cese de la suspensión.
El depósito o creación de un fondo en avance, donde el dinero consignado será destinado al pago del monto adeudado por la suspensión. El fondo puede haberse creado incluso antes del cese de la suspensión. Este depósito no debe confundirse con el de garantía, pues el fin de este último es garantizar las obligaciones del arrendatario.
El pago de cuotas especiales que pueden tener el monto y la periodicidad que las partes acuerden con el objeto de imputarse al monto adeudado por la suspensión.
En los acuerdos de reestructuración los montos adeudados no podrán incrementarse por concepto de intereses moratorios o por cualquier otra modalidad compensatoria.
¿A que trabajador residencial se refiere la Resolución cuando establece su compensación a través del Sistema Patria, en el caso de que el Decreto afecte su remuneración?
Pensamos que se refiere a los trabajadores que tienen a su cargo la limpieza y aseo de las áreas comunes de los edificios destinados al arrendamiento de viviendas que se utilicen, todas o una parte de ellas, como vivienda principal, quienes se podrían ver afectados por la suspensión por parte de los arrendatarios de los gastos comunes, entre los cuales está su remuneración, en el caso que no sean sufragados por el o los propietarios de las viviendas.
Con el objetivo de garantizar la continuidad de nuestras operaciones, sometidas a la coyuntura que representa la pandemia originada por el Covid-19, hemos implementado nuestro Plan de Continuidad del Negocio, de modo que nuestros abogados y personal estarán trabajando de forma remota desde sus casas. Esto con el propósito de cumplir con todos nuestros compromisos y responsabilidades profesionales e individuales, de conformidad con las disposiciones nacionales e internacionales en materia de salud y movilidad.

References: Resolución 
 Artículo 1
 Resolución 
 Artículo 91
 Resolución 
 Artículo 40
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución