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Timestamp: 2018-12-14 00:54:17+00:00

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Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam Mietrecht, Pachtrecht 123recht.de
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Der u.a. für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte zu entscheiden, ob eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht wirksam ist, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen.
Der Kläger hatte die Feststellung beantragt, dass die Beklagte nach Maßgabe der in § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages enthaltenen Vereinbarung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Landgericht (LG) und Oberlandesgericht (OLG) haben die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision hat der BGH zurückgewiesen (Urteil vom 8. Oktober 2008 – XII ZR 84/06 -).
In der Pressemitteilung Nr. 188/2008 der Pressestelle des BGH heißt es hierzu:
„Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In ständiger Rechtsprechung hat es der Bundesgerichtshof allerdings gebilligt, dass diese Verpflichtung vertraglich auf den Mieter übertragen wird. Das ist auch im Wege eines Formularvertrags möglich, wie es der ständigen Praxis entspricht.
Solches ist der Fall, wenn der Mieter – wie hier - nach dem Inhalt des Formularvertrages zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet und ihm damit der Einwand genommen ist, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben ist. Auch der Vermieter müsste, wenn er nicht nach § 13.1 des Mietvertrages davon befreit wäre, nur abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache und somit erst dann renovieren, wenn durch vertragsgemäßen Gebrauch ein Renovierungsbedarf entstanden wäre. Der XII. Zivilsenat hat sich deswegen für das Gewerberaummietrecht der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnungsmietrecht angeschlossen, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch solche Formularklauseln unwirksam ist".
Das Urteil vom 08.10.2008 knüpft an das Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 – an. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH sind Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie dem Mieter von Wohnraum die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem „starren" Fristenplan auferlegen. Denn dadurch kann der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf besteht, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt hat.
Mit Urteil vom 18. Oktober 2006 des BGH - VIII ZR 52/06 – sind diese Erwägungen bereits auf in formularmäßigen Wohnraummietverträgen häufig gebrauchte, sog. Abgeltungsklauseln übertragen worden. Der Zweck von Abgeltungsklauseln besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Abgeltungsklauseln auf einer „starren" Berechnungsgrundlage benachteiligen nach h. M. den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen. Denn bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führe eine „starre" Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit (erheblich) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet werde, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht.
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References: § 13
 BGH 
 BGH 
 § 535
 § 13
 BGH 
 BGH