Source: http://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php?31311-Mal-wieder-L%C3%B6schung-R%C3%BCck-AV-nach-Tod&s=9aa6b72af625bf6b71098928c0e78c5c
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13.10.2008, 08:44 #1
Aufgrund eines Grundstücksübertragungsvertrages aus 1982 von Vater auf seine beiden Kinder wurde eine Rück-AV für den Vater eingetragen.
Der Eintragungstext sagt nichts über Bedingungen oder Befristungen der Vormerkung aus aber es ist natürlich auf die Bewilligung Bezug genommen.
Dort heisst es
Die Beschenkten verpflichten sich ihrem Vater gegenüber, zu dessen Lebzeiten das erworbene Grundstück ohne seine Zustimmung nicht zu veräußern oder zu belasten.
Bei Zuwiderhandlungen sind die Erwerber verpflichtet, das Grundstück unentgeltlich an ihren Vater aufzulassen.
Sollten die Erwerber vor dem Veräußerer versterben, so sind die Erben verpflichtet, das Grundsrück auf Verlangen zurück zu übertragen.
Zur Sicherung der bedingten und befristeten Ansprüche auf Rückübertragung des Eigentums bewilligen und beantragen die Erschienenen die Eintragung einer Vormerkung nach § 883 BGB für den Veräußerer.
Nachrangige Belastungen sind nicht eingetragen.
Allerdings hat ein paar Jahre später einer der damaligen Erwerber seinen Anteil an den anderen damaligen Erwerber übertragen, so dass dieser Alleineigentümer wurde.
Der AV-Berechtigte war damals bei Auflassung mit anwesend und hatte zugestimmt.
Ich habe jetzt die Sterbeurkunde des Berechtigten vorliegen (verstorben schon 2005) und soll die Vormerkung löschen.
Einerseits ergibt sich aus dem Bewilligungstext, der die schuldrechtlichen Ansprüche beschreibt, m.E. nicht zwingend, dass die Ansprüche mit Tod komplett erlöschen.
Andererseits ist ausdrück die Eintragung einer bedingten und befristeten AV bewilligt und beantragt worden.
Als Befristung kommt mangels anderer Angaben und aus dem Zusammenhang wohl nur der Tod des Berechtigten in Betracht.
Die nicht erfolgte direkte Eintragung der Befristung hindert das Entstehen des Rechts samt Befristung nicht; gutgläubiger Erwerb eines unbefristeten Rechts ist hier außerdem wohl nicht möglich (vgl. Schöner/Stöber, Rn. 266).
13.10.2008, 08:49 #2
Wenn Du den Text wörtlich wiedergegeben hast, sind nur die Ansprüche, nicht aber die Vormerkung bedingt bzw. befristet.
13.10.2008, 08:54 #3
Das ist der Text der Bewilligung, ja.
Wenn die Ansprüche erloschen sind, erlischt doch aber damit auch die Vormerkung.
13.10.2008, 09:49 #4
Du sagst es: "Wenn"...
Dazu haben wir bei uns vor kurzem festgestellt:
Mit den Beschlüssen des BGH über das Wiederaufladen von Vormerkungen (V ZR 432/98 DNotZ 2000, 639) sowie über die Erstreckung auf weitere Rücktrittsgründe (V ZR 21/07, RNotZ 2008, 222) lässt sich das Erlöschen von Ansprüchen und damit von Vormerkungen nicht mehr zuverlässig feststellen, weil nunmehr der zugrunde liegende Anspruch ausgetauscht oder (auch grundlegend) erweitert oder in sonstiger Weise verändert sein kann (hierzu eingehend auch Heggen RNotZ 2008, 213).
Die Löschung ist daher nur möglich, wenn
- die Vormerkung selbst bedingt oder befristet ist,
- der Eigentümer aufgrund einer Vollmacht handelt (mit welchen Konditionen auch immer) oder
- die Löschung von allen Erben mit Erbnachweis nach § 35 GBO bewilligt wird.
Mag uns das LG eines anderen belehren.
13.10.2008, 09:54 #5
Da sage ich nur sagen
siehe Bauer/v. Oeffle, GBO, § 22 Rn. 64: Zur Unrichtigkeit führt wegen der Akzessorietät der Vormerkung insbesondere das Nichtbestehen des schuldrechtlichen Anspruchs, der durch die Vormerkung gesichert werden soll.
13.10.2008, 09:54 #6
Außer der Anspruch wäre entstanden und nur noch nicht erfüllt. Daß der Anspruch nicht entstanden sein kann, weil das Grundstück (ohne Zustimmung) weder veräußert noch belastet wurde, ergibt sich aus dem Grundbuch selbst. Und da künftige Veräußerungen und Belastungen nicht mehr zu "Lebzeiten" des Vaters erfolgen würden, kann er auch nicht mehr entstehen. Fehlt noch der Nachweis, daß die Beschenkten nicht bereits vor dem Vater verstorben sind.
13.10.2008, 09:58 #7
-die Vormerkung selbst bedingt oder befristet ist,
Das trifft aber nicht Ulf's Fall. Der einem Verstorbenen zustehende persönliche Anspruch kann nicht wieder aufleben.
13.10.2008, 10:01 #8
Mit den Beschlüssen des BGH über das Wiederaufladen von Vormerkungen (V ZR 432/98 DNotZ 2000, 639) sowie über die Erstreckung auf weitere Rücktrittsgründe (V ZR 21/07, RNotZ 2008, 222) lässt sich das Erlöschen von Ansprüchen und damit von Vormerkungen nicht mehr zuverlässig feststellen ...
13.10.2008, 10:19 #9
Wieso? Beim der ersten Entscheidung geht es darum, ob die AV einen Anspruch aus einem weiteren geänderten Kaufvertrag sichern kann und die zweite befasst sich mit der Änderung der Rückübertragungsansprüche. Also für mich passen die nicht hierher.
13.10.2008, 10:29 #10
Mein Argument bestand darin, daß sich der Nichteintritt der Bedingung für die Rückübertragungsverpflichtung (= also Belastung und Veräußerung) unmittelbar aus dem Grundbuch ableiten lassen. Wenn aber Übergeber und Übernehmer später noch weitere Rückübertragungsgründe vereinbart haben, wäre ein entstandener Anspruch der noch nicht erfüllt wurde, wieder möglich.
13.10.2008, 10:38 #11
Wenn aber Übergeber und Übernehmer später noch weitere Rückübertragungsgründe vereinbart haben, wäre ein entstandener Anspruch der noch nicht erfüllt wurde, wieder möglich.
Hätte, damit eine solche Änderung dinglich wirkt, dann aber nicht eine entsprechende GB-Eintragung (Inhaltsänderung der Vormerkung) erfolgen müssen, die dann ja auch wiederum aus dem GB ersichtlich wäre?!
(In meinem Fall ist keine Änderung eingetragen.)
13.10.2008, 10:39 #12
Dazu hätte aber die Änderung eingetragen werden müssen. Oder? Denn so lese ich die Entscheidung. Wer weiter liest macht nicht solche Aussagen, also eingetragen war wohl nichts.
13.10.2008, 11:03 #13
Ich gebe zu, ich habe bisher von den genannten Entscheidungen immer nur die Leitsätze gelesen.
Erst jetzt habe ich auch die Gründe mal überflogen.
Nach der von Andreas schon genannten BGH-Entscheidung vom 07.12.2007 (V ZR 21/07) ist tatsächlich keine GB-Eintragung Voraussetzung der Änderung/Erweiterung der vorgemerkten Ansprüche (vgl. insbesondere Abschnitte II Nr. 1 d) und e) der Entscheidungsgründe). Selbst der in dem entschiedenen Fall erfolgte Hinweis an das GBA über die Änderungen soll nicht erforderlich sein.
Ich halte das zwar für bedenklich und merkwürdig aber wenn der BGH es so sagt, muss man wohl tatsächlich Andreas hier beipflichten, so dass ich die Löschung im Moment nicht vornehmen kann.
13.10.2008, 11:05 #14
Ich bleib aber dabei, die Vormerkung kann gelöscht werden, denn selbst wenn ein weiterer Rückübertragungsanspruch hinzugekommen wäre, ändert das nichts daran, dass der Anspruch erloschen ist.
13.10.2008, 11:19 #15
Aber was, wenn der Anspruch noch zu Lebzeiten des Veräußerers nicht nur hinsichtlich einzelner Rückübertragungsansprüche erweitert, sondern insgesamt durch einen Anspruch, der nicht auf den Tod befristet war, ausgetauscht worden wäre. Außer dem Anspruchsziel und den Beteiligten kann alles geändert worden sein, ohne daß es der Eintragung bedurft hätte. Ziemlich verrückt, wenn man so darüber nachdenkt.
13.10.2008, 12:13 #16
Die von Ulf und Zaphod genannten Gründe lassen auch den erwähnten Heggen RNotZ 2008, 213 zu diesem unschönen Ergebnis kommen.
13.10.2008, 12:56 #17
Wie soll ich als Grundbuchamt denn überprüfen, ob die Eigentümer nicht über das Grundstück verfügt haben. Es kann doch sein das der Kaufvertrag formwirksam abgeschlossen worden ist und nur noch nicht beim Grundbuchamt vorliegt. Vielleicht hat der Vater schon seinen Anspruch geltend gemacht.
Da ich dies nicht prüfen kann verlange ich grundsätzlich die Unterlagen wie Andreas.
Ausnahme: wenn der Berechtigte schon viele Jahre (jeder muß selbst für sich bestimmen was „lange“ ist) verstorben ist, und die Wahrscheinlichkeit sehr gering (gleich 0) ist, dass der Berechtigte seinen Anspruch geltend gemacht hat , lösche ich die Vormerkung mit Sterbenachweis.
13.10.2008, 13:02 #18
Das LG München II hat kürzlich entschieden, dass bereits mit "Verkauf" selbstverständlich "Veräußerung" gemeint und daher grundbuchersichtlich ist, dass kein Rückfallgrund vorliegt und die AV somit mangels noch bestehendem Anspruch erloschen ist.
Angesichts der Rechtsprechung des BGH, auf die nicht weiter eingegangen wird (sie war aber auch nicht seitens des GBA problematisiert worden), finden wir das eine mutige Entscheidung.
13.10.2008, 13:37 #19
Besten Dank für Eure hilfreichen Beiträge!! Sie haben mich - mal wieder - auf den richtigen Weg gebracht!
ZwVfg. ist jetzt raus (und auch gleich als Muster gespeichert).
13.10.2008, 13:45 #20
Das versthe ich nicht ganz, ich lösche die Vormerkung dann mit Todesnachweis z.B. wenn der Berechtigte vor 20 Jaren verstorben ist, und 20 Jahre danach wurde noch keine Bewilligung des Eigentümers eingereicht, da kann man doch davon ausgehen (allgemeine Lebenserfahrung), dass der Eigentümer nicht verfügt hat- . Ist der Berechtigte erst z.B. 1/2 Jahr tod, dann verlange ich auch die Löschungsbewiligung der Erben, weil es nicht ausgeschlossen ist, dass der Eigentüer verfügt hat, aber das Grundbuchamt noch keine Kenntniss hat.
Ob, man jetzt 20 oder 30 Jahre oder noch länger als Zeit annimmt, muss jeder selbst entscheiden.

References: § 883
 BGH 
 § 35
 § 22
 BGH 
 BGH