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Timestamp: 2019-12-08 00:52:41+00:00

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Studio HABITO - Giugno 2017
Ricordate la scena dell’assemblea di condominio nel film “IL MOSTRO”, di Roberto Benigni?
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Tratto da “Il mostro” di Roberto Benigni (1994) – Riprodotto ai sensi dell’art. 70 Legge 22 aprile 1941, n. 633
Era il 1994… preistoria per il mondo dell’amministrazione condominiale… ma oggi che cosa è un amministratore di condominio?
Dalla nascita dei primi agglomerati urbani e fino al 18 giugno 2013, chiunque poteva svolgere l’attività di amministratore di condominio, anche non possedendo qualifiche o professionalità particolari, in quanto non vi era nessuna normativa che poneva limiti specifici in questo settore.
L’art. 25 della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici) introducendo l’art. 71 bis nelle Disposizioni di attuazione del Codice Civile ha fissato, per la prima volta, i requisiti essenziali per l’esercizio della professione di amministratore di condominio, tra i quali – oltre al possesso dei requisiti di onorabilità, – l’aver frequentato un corso di formazione iniziale e l’obbligo di partecipazione ad attività di aggiornamento periodico, senza però indicarne le modalità.
Art. 71 bis Disposizioni di attuazione del Codice Civile
Successivamente il Decreto-Legge 23 dicembre 2013, n. 145 (Interventi urgenti di avvio del piano “Destinazione Italia”) [convertito con Legge 21 febbraio 2014, n. 9 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145)] ha integrato la normativa riguardante l’attività di amministrazione condominiale disponendo, con l’art. 1 comma 9 lettera a), l’emanazione di un regolamento per stabilire i requisiti e le modalità di svolgimento dei corsi necessari per l’esercizio della professione di amministratore di condominio.
Art. 1, comma 9 - lettera a) DECRETO-LEGGE 23 dicembre 2013, n. 145
Disposizioni per la riduzione dei costi gravanti sulle tariffe elettriche, per gli indirizzi strategici dell’energia geotermica, in materia di certificazione energetica degli edifici e di condominio, e per lo sviluppo di tecnologie di maggior tutela ambientale
9. La riforma della disciplina del condominio negli edifici, di cui alla legge 11 dicembre 2012, n. 220, e’ così integrata:
Il regolamento, entrato in vigore il 9 ottobre 2014, con il Decreto del Ministro della Giustizia 13 agosto 2014 n.140, ha stabilito all’art. 5, la durata del corso di formazione iniziale in almeno 72 ore, mentre quello di aggiornamento annuale in almeno 15 ore.
Art. 5 D.M 13 agosto 2014, n. 140
E’ quindi evidente che, in virtù del combinato disposto dagli interventi legislativi prima richiamati, l’attività di amministratore di condominio ha superato la vecchia arte del “fai-da-te” ed ha assunto carattere di figura professionale, richiedendo competenze multidisciplinari su diritto, edilizia, contabilità, fiscalità, sicurezza, gestione, ma anche moltissima passione, aggiornamento e capacità di corretta interpretazione delle immanenti elaborazioni normative di settore.
Contestualmente alla riforma condominiale è intervenuta anche la Legge 14 gennaio 2013, n. 4 (Disposizioni in materia di professioni non organizzate) che ha disciplinato le professioni non regolamentate in Ordini e Collegi, all’interno delle quali è inquadrabile l’attività dell’amministratore di condominio, legittimandone pertanto la qualità professionale.
L’amministratore di condominio, che svolge la sua attività in forma continuativa, vede ora riconosciuta la propria qualità di professionista, anche se non appartenente ad un Ordine o ad un Collegio (in quanto attualmente non esistenti per la categoria), ma la stessa legge all’art. 2, stabilisce che anche coloro che svolgono attività di amministrazione condominiale possono costituire Associazioni professionali con lo scopo di valorizzare le competenze degli associati e garantire il rispetto delle regole deontologiche, di assicurare, mediante una struttura organizzativa e tecnico-scientifica, un’adeguata formazione permanente ai propri iscritti, nonché vigilare sulla condotta professionale degli associati stabilendo sanzioni disciplinari in caso di violazione del codice di condotta.
Art. 1 LEGGE 14 gennaio 2013, n. 4
Art. 2 LEGGE 14 gennaio 2013, n. 4
6. Ai professionisti di cui all’art. 1, comma 2, anche se iscritti alle associazioni di cui al presente articolo, non è consentito l’esercizio delle attività’professionali riservate dalla legge a specifiche categorie di soggetti, salvo il caso in cui dimostrino il possesso dei requisiti previsti dalla legge e l’iscrizione al relativo albo professionale.
Art. 8 LEGGE 14 gennaio 2013, n. 4
La legge non indica come obbligatoria l’iscrizione ad un’Associazione professionale di categoria, tuttavia nella scelta di un amministratore di condominio, la clientela che si rivolge ad un professionista iscritto ad un’Associazione professionale ha ovviamente ulteriore garanzia dello standard di qualità delle prestazioni che il professionista scelto è in grado di fornirgli, ma tali qualità devono essere anche partecipate alla clientela con la massima trasparenza, pertanto per il combinato disposto dall’art. 1, comma 3, e art. 8, comma 2 della Legge 4/2013, l’amministratore ha l’obbligo di informare la clientela circa il possesso dei requisiti previsti da tale normativa indicando sulla carta intestata e sulle targhe, in luoghi del condominio esposti a terzi, sia la dicitura “professione svolta ai sensi della Legge nr. 4/2013”, sia il numero di iscrizione all’Associazione.
In caso contrario, l’amministratore di condominio è sanzionabile ai sensi dell’art. 20 del Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del Consumo), in quanto responsabile di una pratica commerciale scorretta poiché limita od omette di fornire informazioni rilevanti delle quali il consumatore ha bisogno allo scopo di prendere una decisione consapevole di natura commerciale.
Art. 20 DECRETO LEGISLATIVO 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del Consumo)
3. Le pratiche commerciali che, pur raggiungendo gruppi più ampi di consumatori, sono idonee a falsare in misura apprezzabile il comportamento economico solo di un gruppo di consumatori chiaramente individuabile, particolarmente vulnerabili alla pratica o al prodotto cui essa si riferisce a motivo della loro infermità mentale o fisica, della loro età o ingenuità, in un modo che il professionista poteva ragionevolmente prevedere, sono valutate nell’ottica del membro medio di tale gruppo. E’ fatta salva la pratica pubblicitaria comune e legittima consistente in dichiarazioni esagerate o in dichiarazioni che non sono destinate ad essere prese alla lettera.
E allora come si fa a capire se chi svolge l’attività di amministrazione condominiale è qualificato per farlo?
La normativa è chiarissima: l’amministratore di condominio, oltre a dover obbligatoriamente possedere i requisiti di onorabilità, pena la cessazione dall’incarico, deve:
1 – aver conseguito almeno il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
2 – aver frequentato un corso di formazione iniziale della durata di almeno 72 ore;
3 – frequentare un corso di aggiornamento annuale della durata di almeno 15 ore.
Solo nel caso in cui un amministratore abbia precedentemente esercitato l’attività per almeno un anno nel periodo compreso tra il 18.6.2010 ed il 18.6.2013 (triennio precedente all’entrata in vigore della legge di riforma), il requisito del diploma di scuola secondaria di secondo grado e della frequenza del corso di formazione iniziale non è vincolante, tuttavia vi è l’obbligo di frequentare il corso di aggiornamento annuale.
Inoltre, qualora l’attività di amministrazione condominiale venga svolta da una società, i predetti requisiti devono essere posseduti, oltre che dalle persone che ricoprono le cariche sociali, anche dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii e non solo dal legale rappresentante della società che magari, per situazioni contingenti, nemmeno svolge materiale attività di amministrazione sul campo.
Resta, infine, una possibilità – stranamente lasciata dal legislatore – che permette lo svolgimento delle funzioni di amministratore di condominio da parte di un condòmino all’interno del proprio edificio: a tale figura non è richiesto il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né la frequenza del corso di formazione iniziale, ma addirittura nemmeno l’obbligo formativo dell’aggiornamento annuale! Ora, considerando tutte le incombenze multidisciplinari e le responsabilità in capo ad un amministratore di condominio, appare davvero fantascientifico il fatto che un condòmino, senza professionalità e minimi requisiti, possa gestire la moderna amministrazione condominiale riuscendo ad ottemperare a tutte le scadenze e normative di settore!
Ma chi controlla la presenza di tutti i requisiti necessari per lo svolgimento della professione di amministratore di condominio?
Il legislatore non ha previsto alcun criterio specifico, pertanto questo compito è lasciato ai condòmini che però, pur essendo i principali destinatari dei servizi e delle prestazioni professionali fornite dagli amministratori ed avendo quindi tutto l’interesse a farsi amministrare da professionisti in regola, raramente si curano di effettuare le verifiche necessarie ad accertare il possesso e la permanenza dei requisiti professionali del proprio amministratore.
E allora, prima di nominare un amministratore di condominio, bisogna chiedere a colui che si propone per tale incarico di dimostrare la sussistenza dei requisiti previsti dall’art. 71 bis delle Disp. Att. Codice Civile, di dimostrare di aver frequentato il corso di formazione iniziale e di essere in regola con il suo aggiornamento professionale annuale mediante l’esibizione della certificazione rilasciata da un Responsabile Scientifico di un’Associazione, preferibilmente iscritta al Ministero dell’Industria e dello Sviluppo Economico, poiché in difetto di alcuno di questi requisiti l’eventuale nomina risulterebbe nulla e ciò potrebbe costituire problematiche rilevanti per gli stessi condòmini che, trovandosi in tal caso privi di un amministratore, risponderebbero personalmente per qualsiasi evento negativo che coinvolga il condominio.
Abbiamo visto quindi che i tempi sono cambiati, la materia condominiale si è evoluta e necessita di professionisti sempre più preparati e proattivi, dei manager della gestione immobiliare, dei Building Manager, ma acquisire una valida preparazione professionale significa sostenere dei sacrifici, in termini di tempo, di denaro, di spazio sottratto ai propri affetti e questo necessariamente va ad influire sul prezzo che tale professionalità assume sul mercato.
E’ necessario però essere consapevoli che spesso per riparare una macchina non basta saper avvitare un bullone: bisogna soprattutto sapere qual è il bullone da avvitare e questa capacità si acquisisce esclusivamente con la preparazione, l’impegno, lo studio, la passione e tanta, tanta esperienza: la professionalità costa!
Allo stesso tempo anche i condòmini sono sempre più presenti, preparati ed informati in materia condominiale e pongono sempre maggiore attenzione nella scelta del proprio amministratore, valutando che non sempre ad un compenso basso corrisponde un buon amministratore condominiale, anzi nella maggior parte dei casi è proprio il contrario.
Quindi, cari condòmini, scegliete consapevolmente il vostro amministratore!

References: Art. 71

Art. 1

Art. 5

Art. 1

Art. 2

Art. 8
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Art. 20