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Impianto fognario in condominio - Studio Legale OnlineStudio Legale Online
Impianto fognario in condominio
I singoli condomini che utilizzano la fogna, ai sensi dell’articolo 2051 c.c., devono contribuire alle spese di utilizzazione e manutenzione dell’impianto e sono inoltre tenuti al risarcimento dei danni eventualmente causati dall’impianto fognante in esame sia agli altri condomini che a terzi.
Sentenza 20 ottobre 2014, n. 22179
Condominio – Comproprietà dell’impianto fognario – Fossa settica – Uso comune – Accertamento – Infiltrazioni di acqua – Costi di manutenzione – Rimborso – Responsabilità civile – Risarcimento danni – Presupposti – Accoglimento
sul ricorso 4572/2009 proposto da:
(OMISSIS) SNC (OMISSIS), IN PERSONA DEL SUO LEGALE RAPP.TE, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), GLI ULTIMI TRE QUALI EREDI DI (OMISSIS), (OMISSIS) SNC IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T.;
avverso la sentenza n. 112/2008 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 22/01/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/09/2014 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;
Con atto di citazione ritualmente notificato, la soc. (OMISSIS) snc in persona del legale rappresentante (OMISSIS), conveniva in giudizio, avanti al tribunale di Pistoia, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), quali condomini del edificio condominiale sito in (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS), quale legale rappr.te dell’ (OMISSIS) snc. chiedendo che fosse accertata la comproprieta’ dell’impianto fognario del Condominio di via (OMISSIS), con la condanna dei convenuti al rimborso delle spese da lei sostenute per la riparazione e la manutenzione della fossa settica del predetto impianto, nonche’ al risarcimento dei danni indicati in lire 94.000.000 ex articoli 1123, 2043 e 2051 c.c.
Precisava l’attrice che nel febbraio del 1992 si erano verificati nell’immobile, da lei condotto in locazione, di proprieta’ della soc. (OMISSIS), sito al piano terra del predetto stabile ed adibito ad esercizio commerciale, copiose infiltrazioni di acque nere e bianche, provenienti dal pavimento sotto il quale era stata a suo tempo allocata una fossa settica (non ispezionabile e non piu’ collegata alla rete fognaria), nella quale erano convogliate le acque nere e bianche degli appartamenti sovrastanti di proprieta’ dei condomini convenuti. Precisava infatti l’attrice che aveva dovuto procedere, per eliminare tali gravi inconvenienti, ad urgenti lavori di risanamento e riparazione dell’intero sistema fognario in questione, con conseguente necessaria sospensione dell’attivita’ commerciale del negozio, per tutto il tempo necessario per consentire l’esecuzione dei lavori stessi, cio’ che aveva comportato per lei ulteriori danni.
Si costituivano in giudizio tutti i convenuti ad eccezione della Soc. (OMISSIS) che rimaneva contumace.
La convenuta (OMISSIS) chiedeva di essere estromessa dal giudizio in quanto la propria unita’ immobiliare era collegata ad una diversa rete fognaria rispetto a quella oggetto di causa; gli altri convenuti invece contestavano la domanda dicendo di non essere proprietari della cloaca e del sistema fognario in esame, essendo pero’ titolari di una servitu’ passiva sullo stesso; chiedevano quindi il rigetto della domanda ed in via di riconvenzione la condanna della societa’ attrice alla rimessione in pristino dei luoghi nonche’ al risarcimento dei danni.
Espletata la CTU, l’adito tribunale di Pistoia, con sentenza n. 396 del 30.03.04 dichiarava la carenza di legittimazione passiva di (OMISSIS) e respingeva la domanda attorea nei confronti degli altri convenuti, condannando la societa’ attrice, in accoglimento della proposta riconvenzionale, al risarcimento dei danni in favore dei convenuti (OMISSIS) e (OMISSIS).
Avverso la sentenza proponeva appello la societa’ (OMISSIS) insistendo – previa affermazione che i convenuti fossero comproprietari della fossa settica in parola – per la loro condanna al risarcimento dei danni in conseguenza della fuoriuscita dei liquami e per la temporanea sospensione dell’attivita’ commerciale nel suo negozio in conseguenza dell’esecuzione dei necessari lavori di riparazione.
Si costituivano gli appellanti (ad eccezione della (OMISSIS) snc che rimaneva contumace) contestando l’avversa impugnazione. L’adita Corte d’Appello di Firenze, con sentenza n. 112/2008 depos. in data 22.1.2008 rigettava l’appello proposto dalla (OMISSIS) snc, riformando pero’ la sentenza impugnata in ordine alla statuizione sui danni riconosciuti da primo giudice ai convenuti in accoglimento della loro domanda riconvenzionale. Riteneva la Corte che ai sensi dell’articolo 1117 c.c., punto n. 3 – secondo cui le fognature sono di proprieta’ comune dei condomini fino al punto di diramazione degli impianti locali di proprieta’ esclusiva dei singoli condomini – la fognatura interessata ai lavori era allocata pacificamente all’interno dei locali di proprieta’ esclusiva della societa’ (OMISSIS), beatrice dei locali commerciali condotti dalla soc. appellante, e dunque doveva anch’essa ritenersi di proprieta’ esclusiva dello stessa locatrice. D’altra parte i convenuti (OMISSIS) e (OMISSIS) usufruivano della fossa asettica su cui esercitavano pero’ solo una servitu’ di mero fatto, in mancanza di un valido titolo contrattuale o giurisdizionale per la sua costituzione. Tuttavia, solo dal momento della costituzione di siffatta servitu’, sarebbero potuto sorgere obblighi e diritti per le parti del rapporto giuridico de quo, per cui, nella fattispecie, in carenza di un titolo legittimante la servitu’ stessa, la domanda attorea di risarcimento danno nei confronti dei condomini non poteva ritenersi fondata, con conseguente reiezione dell’appello.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre la (OMISSIS) snc di (OMISSIS) sulla base di n. 4 mezzi, illustrati da memoria ex articolo 378 c.p.c.; gli intimati non hanno svolto difese.
Con il 1 motivo l’esponente eccepisce il vizio di motivazione della sentenza nel punto in cui la Corte distrettuale ha ritenuto che la fosse settica fosse collocata all’interno dei locali dell’attrice, anziche’ posta nel sottosuolo dell’edificio condominiale, sotto il pavimento de locale in questione, chiusa e completamente inaccessibile dall’esterno. Quindi la fossa settica non poteva ritenersi un bene di proprieta’ esclusiva del proprietario del negozio, ex articolo 1117 c.c., n. 3), bensi’ bene di proprieta’ comune di tutti i proprietari delle unita’ immobiliari soprastanti, i cui scarichi e liquami venivano convogliati in tale fossa (articolo 1117 c.c., n. 1).
Con il 2 motivo la ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione dell’articolo1117 c.c., nn. 1 e 3: la fossa settica non rientrava nella nozione di fognatura di cui all’articolo 1117 c.c., n. 3, bensi’ in quella di parte dell’edificio necessaria all’uso comune di cui all’articolo 1117 c.c., n. 1, con conseguente obbligo dei condomini di procedere alle riparazioni e manutenzione ed a risarcire gli danni derivanti dalla cosa comune.
… enunci il principio di diritto nell’interesse della legge secondo cui, posto che una fossa settica o vasca o cisterna di raccolta di liquami degli appartamenti e dei locali soprastanti non rientri nell’accezione di fognature e canali di scarico di cui al n. 3, bensi’ in quella di parte dell’edificio necessario all’uso comune di cui al citato articolo 1117 c.c., n. 1, e posto che la destinazione dei beni al comune godimento delle unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva e’ condizione perche’ operi la disposizione dell’articolo1117 c.c. e che qualifica detti beni come di proprieta’ comune, una fossa settica a perdere, come nella fattispecie, allocata nel sottosuolo di un edificio condominiale, nello spazio sottostante al pavimento dei locali commerciali posti al piano terra, ma completamente chiusa e non accessibile ne’ dall’esterno, ne’ dall’interno dei locali stessi, e’ oggetto di proprieta’ comune dei proprietari dei diversi piani che ivi scaricano in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprieta’ esclusiva a uno dei condomini, di talche’ il condominio o i singoli condomini, in caso di mancata costituzione del condominio, quali custodi, hanno l’obbligo di riparazione e manutenzione e, in caso di danno derivante dalla cosa comune, ne sono responsabili ai fini risarcitori .
Con il 4 motivo l’esponente denunzia la violazione o falsa applicazione degli articoli2043 e 2051 c.c..: doveva essere riconosciuta la responsabilita’ dei condomini ai sensi dell’articolo 2951 c.c.,in quanto custodi delle parti comuni dell’edificio: essi dunque dovevano rispondere dei danni derivati al singolo condomino ed anche a terzi.
A conclusione del mezzo viene posto il seguente quesito:
Accerti e dichiari…. Il vizio della sentenza impugnata per violazione ed errata applicazione dell’articolo2051 c.c., in materia di responsabilita’ del condominio e/o, in mancanza della costituzione di un condominio, la responsabilita’ dei proprietari delle singole unita’ abitative e non, quale/i custode/i delle parti comuni dell’edificio, ed enunci il principio di diritto nell’interesse della legge, secondo cui il condominio o i singoli proprietari in solido tra loro, quale/i custode/i ex articolo2051 c.c. risponde o rispondono dei danni derivati al singolo condominio o a terzi per difetto di manutenzione o mancanza di riparazioni dei beni di proprieta’ comune .
Le suesposte doglianze possono essere esaminate congiuntamente in quanto connesse; le stesse sono fondate, attesa la pacifica situazione di fatto in ordine all’impianto fognante in esame, con particolare riferimento alla fossa settica posta sotto i locali commerciali in questione, nella quale confluiscono i liquami provenienti dai sovrastanti appartamenti dei convenuti. Tale vasca o fossa settica poiche’ serve all’uso comune del condominio non puo’ che avere natura condominiale ai sensi dell’articolo 1117 c.c.comma 1: essa infatti funge da collettore degli scarichi dell’intero edificio, essendo posta nel sottosuolo dello stesso completamente chiusa e separata dal piano terra, ripresentando un manufatto antico divenuto nel tempo fossa a perdere cioe’ raccolta delle acque nere e bianche, poste a contatto con il terreno nel quale via via si erano disperse . La vasca dunque non puo’ essere di proprieta’ esclusiva del proprietario de negozio sovrastante, per cui e’ sicuramente errato ed inconferente il richiamo all’articolo 1117 c.c., n. 3, operato dal giudice distrettuale: trova dunque applicazione l’articolo 1117 c.c., n. 1, circa la presunzione di cui dominialita’ del manufatto, atteso che non vi e’ un titolo che diversamente stabilisca. Ulteriore conseguenza e’ che i singoli condomini che utilizzano la fogna, ai sensi dell’articolo2051 c.c. devono contribuire alle spese di utilizzazione e manutenzione dell’impianto e sono inoltre tenuti al risarcimento dei danni eventualmente causati dall’impianto fognante in esame sia agli altri condomini che a terzi (case. 15096/2013) .
L’accoglimento dei motivi di cui sopra comporta l’assorbimento del 3 motivo de ricorso (vizio di motivazione della sentenza in relazione al fatto che la Corte ha ritenuto l’esistenza di una servitu’ di fatto in favore dei condomini, in carenza di un titolo giuridico).
Il ricorso dev’essere dunque accolto, con la conseguente cassazione della sentenza impugnata; la causa dev’essere rinviata, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Firenze, che decidera’ secondo i principi sopra richiamati.
accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Firenze.
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