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Timestamp: 2016-10-21 13:17:11+00:00

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4A_342/2007 (02.11.2007)
4A_342/2007 /bru
Anfechtung der K�ndigung,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zug, Justizkommission, vom 7. August 2007.
A._______ (Beschwerdef�hrer 1) ist seit dem 1. Juni 1992 Mieter einer Wohnung, die der X._______ AG (Beschwerdegegnerin) geh�rt. Per 1. Januar 2002 vermietete diese dem Beschwerdef�hrer und B._______ (Beschwerdef�hrerin 2) eine gr�ssere Wohnung im gleichen Haus. Am 26. Januar 2006 k�ndigte sie das Mietverh�ltnis auf den 30. April 2006. Die Beschwerdef�hrer fochten diese K�ndigung wegen Missbr�uchlichkeit an. Die Schlichtungsbeh�rde f�r Mietsachen des Kantons Zug stellte am 12. April 2006 die G�ltigkeit der K�ndigung per 30. Juni 2006 fest und erstreckte das Mietverh�ltnis einmalig f�r sechs Monate bis zum 31. Dezember 2006. Gleich entschied der Einzelrichter beim Kantonsgerichtspr�sidium Zug mit Verf�gung vom 18. Juli 2006. Die Justizkommission des Obergerichts des Kantons Zug hob jedoch am 4. Oktober 2006 diese Verf�gung auf und wies die Sache zur Durchf�hrung eines weiteren Schriftenwechsels und eines Beweisverfahrens �ber den strittigen K�ndigungsgrund an das Kantonsgerichtspr�sidium zur�ck. Hierauf stellte der Einzelrichter am 6. M�rz 2007 erneut die G�ltigkeit der K�ndigung auf den 30. Juni 2006 fest und gew�hrte den Mietern eine einmalige Erstreckung bis zum 31. Dezember 2006. Die hiergegen eingereichte Beschwerde wies die Justizkommission des Obergerichts des Kantons Zug am 7. August 2007 ab.
Die Beschwerdef�hrer beantragen dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidi�rer Verfassungsbeschwerde, das Urteil des Obergerichts des Kantons Zug aufzuheben und die K�ndigung vom 26. Januar 2006 per 30. April 2006 bzw. per 30. Juni 2006 f�r missbr�uchlich zu erkl�ren. Eventuell sei das Verfahren zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf kostenf�llige Abweisung beider Rechtsmittel. Die Vorinstanz beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und verzichtet im �brigen auf Vernehmlassung. Am 2. Oktober 2007 erteilte das Bundesgericht der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
Die Vorinstanz beziffert den Streitwert auf Fr. 50'850.--, was keine Partei im bundesgerichtlichen Verfahren kritisiert. Die f�r die Beschwerde in Zivilsachen erforderliche Streitwertgrenze von Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) ist damit erreicht, weshalb die subsidi�re Verfassungsbeschwerde nicht zur Verf�gung steht (Art. 113 BGG). Dass darauf nicht einzutreten ist, schadet indessen den Beschwerdef�hrern insoweit nicht, als die mit diesem Rechtsmittel erhobenen R�gen der willk�rlichen Feststellung des Sachverhalts sinngem�ss auch in der zivilrechtlichen Beschwerde erhoben werden. Soweit sie hinreichend begr�ndet werden, sind die betreffenden R�gen im Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen zu pr�fen (133 I 201 E. 1 S. 203; 133 III 439 E. 3.1 S. 444, e contrario).
2.1 Nach dem angefochtenen Urteil begr�ndete die Beschwerdegegnerin die K�ndigung im Begleitschreiben vom 26. Januar 2006 mit wiederholt unanst�ndigem Verhalten der Beschwerdef�hrer dem Vermieter und Hausbesitzer gegen�ber - gemeint ist damit der im gleichen Haus wie die Beschwerdef�hrer wohnende Verwaltungsrat der Beschwerdegegnerin - , welches nicht mehr tragbar sei. Nachdem die Beschwerdef�hrer bestritten hatten, sich gegen�ber der Beschwerdegegnerin oder anderen Nachbarn unanst�ndig verhalten zu haben, f�hrte die Beschwerdegegnerin in der Klageantwort aus, der Beschwerdef�hrer 1 sei im Umgang mit den Mitmenschen oft sehr unbeherrscht. Insbesondere sei er f�r die ebenfalls im selben Haus wohnende Mutter des Verwaltungsrates eine Bedrohung und beeintr�chtige ihre Lebensqualit�t aufs Schwerste. Aufgrund der Vorf�lle im September 2005 und vom 21. Januar 2006 �ngstige sie sich vor ihm. Am 21. Januar 2006 habe der Beschwerdef�hrer 1 die Grenze, innert welcher man dem Frieden zuliebe Unanstand und Unfreundlichkeit schlucke, definitiv �berschritten. Die Beschwerdegegnerin hat die beiden erw�hnten sowie verschiedene weitere Vorf�lle gegen�ber bestimmten Personen im Einzelnen beschrieben und dadurch nach Auffassung der Vorinstanz ihre allgemein gehaltene Begr�ndung der K�ndigung pr�zisiert.
2.2 Die Beschwerdef�hrer sind der Meinung, die Schilderungen der einzelnen Vorf�lle stellten eine unzul�ssige Ab�nderung der K�ndigungsbegr�ndung bzw. ein unzul�ssiges Nachschieben von K�ndigungsgr�nden dar, worauf nicht h�tte abgestellt werden d�rfen. Wiederholt unanst�ndiges Verhalten gegen�ber dem Vermieter oder Hausbesitzer habe nichts mit unbeherrschtem Umgang mit Mitmenschen, konkret angsteinfl�ssender Bedrohung oder Ausf�lligkeiten und N�rgeleien zu tun. Indem die Vorinstanz die einzelnen Vorf�lle lediglich als Pr�zisierungen betrachte, missachte sie die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach nachgeschobene K�ndigungsgr�nde nicht ber�cksichtigt werden d�rften.
2.2.1 Die K�ndigung des Mietvertrags ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts auch g�ltig, wenn sie nicht begr�ndet wird (119 II 147 E. 3c S. 154 ). Das gilt auch f�r die K�ndigung der Wohnungsmiete durch den Vermieter, welche gem�ss Art. 266l Abs. 2 OR formularpflichtig ist. Da die Begr�ndung an keine Form gebunden ist, kann sie auch erst vor der Schlichtungsbeh�rde oder vor Mietgericht vorgetragen werden. Immerhin muss, wer eine Begr�ndung gibt, im Bestreitungsfall deren Richtigkeit dartun (Urteile des Bundesgerichts 4C.400/2001 vom 4. M�rz 2002, E. 2, publ. in Pra 91/2002 Nr. 110 S. 635 ff.; 4C.271/1991 vom 18. M�rz 1992 E. 3a und b, publ. in mp 1993 S. 28 ff.). Wird die ordentliche K�ndigung mit einer Begr�ndung versehen, ist das Nachschieben weiterer Gr�nde im Anfechtungsverfahren jedenfalls so weit zul�ssig, als diese die gegebene Begr�ndung erg�nzen und verdeutlichen (Urteil des Bundesgerichts 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005 E. 4.3.2, publ. in SJ 2006 I S. 34 ff. S. 38; Weber, Basler Kommentar, 4. Aufl., N. 33 zu Art. 271/271a OR, mit Hinweisen).
2.2.2 Vorliegend hat sich die Beschwerdegegnerin zun�chst im Begleitschreiben zur K�ndigung, mithin ohne dazu aufgefordert worden zu sein, in allgemeiner Form darauf berufen, die Beschwerdef�hrer liessen es am geb�hrenden Anstand gegen�ber der Vermieterschaft fehlen. Nach Auffassung der Vorinstanz hat das Beweisverfahren best�tigt, dass sich der Beschwerdef�hrer 1 in den letzten Jahren mehrfach unanst�ndig verhalten hat. Wenn die Vorinstanz dabei nicht ausschliesslich die an den Verwaltungsrat direkt gerichteten - offenbar unbegr�ndeten, zumindest unangemessenen - Beschwerden wegen Gestank, L�rm und "anderer Dinge" und die von diesem selbst wahrgenommene f�kale Ausdrucksweise mit Bezug auf die neuen Schl�sser in Betracht zog, sondern auch das Verhalten gegen�ber weiteren Nachbarn sowie gegen�ber in und um die Liegenschaft besch�ftigten Personen (die Mutter des Verwaltungsrates, Feuerwehrleute) im Hinblick auf die Frage der Missbr�uchlichkeit der K�ndigung w�rdigte, hat sie den von der zitierten Rechtsprechung gesteckten Rahmen nicht gesprengt und daher kein Bundesrecht verletzt, liegen doch die weiteren, im Verfahren konkret geschilderten Verhaltensweisen auf der Linie des beanstandeten mangelnden Anstandes, auch wenn der Verwaltungsrat der Beschwerdegegnerin nur mittelbar davon ber�hrt war. Daraus folgt, dass die Sachverhaltsr�gen der Beschwerdef�hrer grunds�tzlich auch mit Bezug auf die gegen�ber anderen Personen festgestellten Verhaltensweisen entscheidrelevante Umst�nde betreffen und zu pr�fen sind.
Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Beschwerdeschrift in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Grunds�tzlich unzul�ssig sind R�gen, die sich gegen die tats�chlichen Feststellungen des angefochtenen Entscheides richten, sofern diese nicht offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 97 Abs. 1 und 105 Abs. 2 BGG; BGE 133 III 350 E. 1.3 S. 351; 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.). Die Voraussetzungen f�r eine Sachverhaltsr�ge nach Art. 97 Abs. 1 BGG und f�r eine Berichtigung des Sachverhalts von Amtes wegen nach Art. 105 Abs. 2 BGG stimmen im Wesentlichen �berein. Soweit es um die Frage geht, ob der Sachverhalt willk�rlich oder unter verfassungswidriger Verletzung einer kantonalen Verfahrensregel ermittelt worden ist, sind strenge Anforderungen an die Begr�ndungspflicht der Beschwerde gerechtfertigt. Entsprechende Beanstandungen sind vergleichbar mit den in Art. 106 Abs. 2 BGG genannten R�gen. Demzufolge gen�gt es nicht, einen von den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz abweichenden Sachverhalt zu behaupten. Vielmehr ist in der Beschwerdeschrift nach den erw�hnten gesetzlichen Erfordernissen darzulegen, inwiefern diese Feststellungen willk�rlich bzw. unter Verletzung einer verfahrensrechtlichen Verfassungsvorschrift zustande gekommen sind. Andernfalls k�nnen Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der von den Feststellungen im angefochtenen Entscheid abweicht, nicht ber�cksichtigt werden. Vorbehalten bleiben offensichtliche Sachverhaltsm�ngel im Sinne von Art. 105 Abs. 2 BGG, die dem Richter geradezu in die Augen springen (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f. mit Hinweisen).
3.1 Die Vorinstanz kam zum Ergebnis, das Beweisverfahren habe die Behauptungen der Beschwerdegegnerin, wonach sich der Beschwerdef�hrer 1 in den letzten Jahren mehrfach unanst�ndig verhalten habe, best�tigt. Der Beschwerdef�hrer 1 habe, jeweils wegen einer geringf�gigen Behinderung seiner Garagenzufahrt, vor etwa sieben Jahren einen unmotivierten Wutausbruch gegen�ber einem Feuerwehrmann gehabt und vor etwa f�nf Jahren den Sohn eines Nachbarn in einen lauten Streit verwickelt. Ferner habe er sich in neuerer Zeit (September 2005) bei der �ber achzigj�hrigen Mutter des Verwaltungsrates in r�pelhafter Weise wegen eines Heizungsproblems beschwert und am 21. Januar 2006 in ihrer Gegenwart "in die Welt hinaus geflucht". Schliesslich hielt die Vorinstanz auch das direkt gegen�ber dem Verwaltungsrat an den Tag gelegte Verhalten des Beschwerdef�hrers entsprechend den Behauptungen der Beschwerdegegnerin (aufgef�hrt in E. 2.2.2 hiervor) f�r erstellt.
3.2 Die Beschwerdef�hrer werfen der Vorinstanz vor, den Sachverhalt unrichtig festgestellt zu haben, soweit sie aus einer Zeugenaussage der Mutter des Verwaltungsrates schliesse, der Beschwerdef�hrer 1 habe sich am 1. September 2005 dieser gegen�ber auf r�pelhafte Weise �ber ein Heizungsproblem ausgelassen. Die als unzutreffend gew�rdigt ausgegebene Aussage zum Vorfall vom 18. September 2005 lautet an der einschl�gigen Stelle wie folgt:
"... Es war Sonntag und auch an anderen Orten gingen die Heizungen nicht. Wir hatten immerhin warmes Wasser. Herr A._______ kam dann und reklamierte wegen der Heizung. Er kam alleine. Ich erkl�rte ihm, dass ich auch nichts tun k�nne. Er beschwerte sich dann dar�ber, dass mein Sohn in den Ferien weilte. Dann f�gte er noch hinzu, dass wir unf�hig seien, dieses Haus zu verwalten und hierzu jemanden anstellen sollen. Gegen mich wurde er nicht ausf�llig. Herr Z._______ kam sp�ter. Er war sehr anst�ndig und hat meinen Ausf�hrungen keinen Kommentar hinzugef�gt. ...".
Damit ist der R�ge der Beschwerdef�hrer, die Zeugin habe hervorgehoben, dass der Beschwerdef�hrer 1 sehr anst�ndig gewesen und ihren Ausf�hrungen keinen Kommentar beigef�gt habe, der Boden entzogen, bezieht sich die besagte Qualifikation der Zeugin doch eindeutig auf den sp�ter hinzugekommenen Herrn Z._______ und nicht auf den Beschwerdef�hrer 1. Von einer willk�rlichen Einsch�tzung des Verhaltens als "r�pelhaft" kann bei dieser Sachlage nicht die Rede sein, nachdem sich der Beschwerdef�hrer 1 nach den Angaben der Zeugin bei dieser �ber deren Sohn und die Art und Weise seiner Hausverwaltung negativ ausgelassen hatte. Eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz ist insoweit nicht dargetan.
Die Vorinstanz erwog, aufgrund der mehrfachen N�rgeleien gegen�ber dem Verwaltungsrat und des nachgewiesenen Verhaltens gegen�ber dessen Mutter sei anzunehmen, das Verh�ltnis zur Familie des Verwaltungsrates sei derart zerr�ttet, dass der Hausfrieden gest�rt sei. Zwar m�ge jeder einzelne der Vorf�lle f�r sich genommen nicht als besonders gravierend und damit nicht als mietrechtlich relevant erscheinen. Gesamthaft betrachtet erg�ben sie jedoch das Bild eines wenig r�cksichtsvollen Zeitgenossen, dessen Verhalten auf Dauer durchaus geeignet sei, den Hausfrieden im Mehrfamilienhaus der Beschwerdegegnerin nachhaltig zu st�ren. In Bezug auf das Verh�ltnis zwischen dem Beschwerdef�hrer 1 und dem Verwaltungsrat sei diese St�rung im Verfahren denn auch bewiesen worden. Da der Beschwerdef�hrer 1 zugegeben habe, in Anwesenheit von Mitgliedern der Familie des Verwaltungsrates wiederholt geflucht und freche Bemerkungen gemacht zu haben, wirke die Behauptung, die Beschwerdef�hrer h�tten nichts gegen die Familie des Verwaltungsrates, unglaubw�rdig.
4.1 Die Beschwerdef�hrer beanstanden die Annahme der Vorinstanz, das Verh�ltnis zur Familie des Verwaltungsrates sei zerr�ttet und der Hausfriede dadurch zerst�rt gewesen. Indem sie zur Begr�ndung einzig die Antworten des Verwaltungsrates in der pers�nlichen Befragung auflisten und den daraus gezogenen Schluss der Vorinstanz bestreiten, gen�gen sie ihrer Begr�ndungspflicht nicht. Abgesehen davon ist ohne weiteres nachvollziehbar, dass der Verwaltungsrat und dessen Mutter aufgrund des ungehobelten Benehmens des Beschwerdef�hrers 1 ihr Verh�ltnis zu diesem als erheblich belastet und den Hausfrieden als gest�rt empfinden konnten. Daran �ndert nichts, dass einige der nachgewiesenen Ausf�lle des Beschwerdef�hrers 1 Jahre zur�cklagen und in der Zwischenzeit mit den Beschwerdef�hrern ein Mietvertrag �ber eine andere Wohnung im gleichen Geb�ude geschlossen wurde. Entscheidend ist, dass eine K�ndigung, die wegen immer wieder vorkommender Ausf�lligkeiten eines Mieters gegen�ber der Vermieterschaft und anderen Personen im Umfeld der Mietliegenschaft ausgesprochen wird, auch dann keinen der von Art. 271 OR er-fassten Missbrauchstatbest�nde erf�llt, wenn das schlechte Benehmen lange stillschweigend geduldet wurde. Andernfalls w�re der langm�tige Vermieter schlechter gestellt als der harte, der bereits nach dem ersten unangenehmen Auftreten des Mieters das Vertragsverh�ltnis beendet.
4.2 Der Beschwerdegegnerin kann demnach nicht vorgeworfen werden, die K�ndigung ohne objektiv schutzw�rdiges Interesse oder unter Entt�uschung des berechtigten Vertrauens der Gegenpartei in den Bestand des Vertragsverh�ltnisses (BGE 120 II 105 E. 3a S. 108) ausgesprochen und Art. 271 Abs. 1 OR verletzt zu haben.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde in Zivilsachen als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdef�hrer solidarisch kosten- und entsch�digungspflichtig.
Die Beschwerdef�hrer haben die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zug, Justizkommission, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 2. November 2007

References: e contrario
 Art. 266
 Art. 271
 Art. 42
 Art. 95
 BGE 
 Art. 97
 Art. 105
 Art. 106
 Art. 105
 Art. 271
 Art. 271