Source: https://revuefiduciaire.grouperf.com/article/3794/hb/20190516095723858.html
Timestamp: 2019-08-25 22:33:35+00:00

Document:
Investissements locatifs aidés Scellier, Duflot et Pinel
Loi PACTE au JO
Autoliquidation de la TVA en cas de pose, d'entretien et rénovation de plafonds tendus
Mise à jour de la valeur locative des locaux professionnels pour 2019
Ce n'est pas au comptable de faire la déclaration préalable à l'embauche
1 - La CJUE saisie sur la conformité de la règle du butoir avec le droit de l'UE
2 - Investissements locatifs aidés Scellier, Duflot et Pinel
3 - Dernières actualités IFI
4 - Exonération des plus-values immobilières de source française des non-résidents
5 - TVA : restriction du champ d'exonération des associations de services aux personnes
6 - L'inaptitude ne fait pas obstacle à la rupture conventionnelle
7 - Accord AGIRC-ARRCO pour le pouvoir d'achat des retraités
TVA : taux de change pour juin 2019
Feuillet hebdo n° 3794 du 29 mai 2019
L’administration fiscale met à jour sa doctrine des modifications apportées par la loi de finances pour 2019 à la réduction d’impôt sur le revenu Pinel. Elle modifie par ailleurs sa doctrine relative à l’appréciation du nombre d’investissements éligibles aux réductions d’impôt sur le revenu Scellier, Duflot et Pinel.
Actualité BOFiP du 10 mai 2019
L’administration fiscale transpose dans sa doctrine la solution du Conseil d'État relative à l’appréciation du nombre d’investissements éligibles aux réductions d'impôt sur le revenu Scellier, Duflot et Pinel. / 2-1
La limitation du nombre de logements pouvant bénéficier de l'avantage fiscal au titre d’une même année d’imposition ainsi que le plafonnement de la base à 300 000 € doivent s’apprécier à la date du fait générateur. / 2-2 à 2-5
Sont intégrées dans la doctrine administrative les modifications apportées au dispositif Pinel :
- mesure en faveur des non résidents ; / 2-6
- extension de la réduction aux communes ayant été couvertes par un CRSD dans un délai de 8 ans précédant l’investissement ; / 2-7
- prorogation des mesures transitoires concernant l’application du dispositif en zones B2 et C ; / 2-8
- plafonnement des frais et commissions. / 2-9
Nombre d’investissements éligibles aux réductions Scellier, Duflot et Pinel
Le bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu Scellier est limité, au titre d’une même année d’imposition, à l’acquisition d’un seul logement (CGI art. 199 septvicies). Pour la réduction d'impôt sur le revenu Duflot / Pinel cette limite est fixée à deux logements (CGI art. 199 novovicies).
Le Conseil d’État s’est prononcé sur la date à laquelle il convient d’apprécier cette limite, contredisant l’administration fiscale sur cette question (CE 18 juillet 2018, n° 412142 ; voir « Revenus fonciers et SCI – Investissements locatifs aidés », RF 1101, § 1701 ; voir FH 3759, §§ 3-1 à 3-5).
Selon le Conseil d’État, lorsque l'investissement est réalisé sour forme de construction, la limitation de l’octroi de l’avantage fiscal à un logement par an s’apprécie à la date d’achèvement du logement (date du fait générateur) et non à la date de dépôt du permis de construire (date de réalisation de l'investissement ; voir § 2-4).
L’administration fiscale transpose la décision du Conseil d’État dans sa doctrine et précise que la limitation du nombre de logements (réductions d'impôt sur le revenu Scellier et Duflot/Pinel) ainsi que le plafonnement de la base à 300 000 € (réduction d'impôt sur le revenu Duflot/Pinel) doivent s’apprécier à la date du fait générateur de la réduction d’impôt (date d'acquisition du bien ou date d'achèvement) (BOFiP-IR-RICI-360-30-10-§ 280-10/05/2019) et non à la date de réalisation de l’investissement (date d'acquisition du bien ou date de dépôt de la demande de permis de construire) (BOFiP-IR-RICI-360-10-30-§ 65-10/05/2019).
Rappelons que la date du fait générateur détermine l’année à compter de laquelle la réduction d’impôt sur le revenu est calculée (voir § 2-4).
Le taux de réduction appliqué à l'investissement locatif reste apprécié à la date de réalisation de l’investissement (voir § 2-4).
Réduction d’impôt sur le revenu Scellier
L’administration fiscale tire les conséquences de la décision du Conseil d’État et complète sa doctrine (BOFiP-IR-RICI-230-20-20-§ 340-10/05/2019).
Ainsi pour apprécier la limite du nombre d'investissements éligibles à la réduction d'impôt sur le revenu Scellier, il convient de retenir la date du fait générateur et, par conséquent, la date d'achèvement du logement ou la date d'acquisition de ce logement si elle est postérieure (BOFiP-IR-RICI-230-30-40-§ 1-10/05/2019).
Précisons que, dans son ancienne doctrine, l’administration fiscale ne faisait état que de la solution légale retenue en cas d’acquisition du bien par le contribuable, la limitation relative au nombre de logements éligibles par an s’appréciant alors à la date d’acquisition du bien (BOFiP-IR-RICI-230-30-40-§ 1-10/05/2019).
Elle précise par ailleurs que lorsque la transformation d’un local donne lieu à la création de plusieurs logements, dont les travaux de transformation sont tous achevés au titre de la même année d'imposition, seul l’un de ces logements peut ouvrir droit à la réduction d’impôt.
Réduction d’impôt sur le revenu Duflot/Pinel
Nombre de logements et plafond de 300 000 € appréciés à la date du fait générateur
Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt Duflot/Pinel qu’à raison de l’acquisition ou de la construction de deux logements au plus.
Comme indiqué dans le cadre de la réduction d’impôt sur le revenu Scellier, pour apprécier la limite du nombre de logements éligibles à la réduction d'impôt Duflot ou Pinel, il convient de retenir la date du fait générateur de la réduction d'impôt (date d’acquisition ou date d’achèvement du bien) (BOFiP-IR-RICI-360-30-10-§ 280-10/05/2019 ; voir RF 1101, §§ 1474 et 1555).
L’administration fiscale abandonne sa doctrine selon laquelle cette limite devait s’apprécier, pour les logements que le contribuable fait construire, à la date de dépôt de permis de construire.
Elle précise par ailleurs que, dans chacune des hypothèses suivantes, seuls 2 logements peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt :
-le contribuable acquiert un local dont la transformation donne lieu à la création de plus de 2 logements, dont les travaux de transformation sont tous achevés au titre de la même année d'imposition ;
-le contribuable dépose une demande de permis de construire pour la construction de plus de 2 logements, tous achevés au cours de la même année d'imposition.
Il appartient au contribuable de choisir les 2 logements au titre desquels il souhaite bénéficier de l'avantage fiscal.
Le même raisonnement est suivi quant à l’appréciation du plafonnement de la base à 300 000 €. Ce plafond doit s’apprécier à la date du fait générateur (année d’acquisition du bien ou d’achèvement des travaux ou du logement) et non à la date de réalisation de l’investissement (BOFiP-IR-RICI-360-30-20-§ 30-10/05/2019 ; voir RF 1101, §§ 1476 et 1558) (voir § 2-4).
Rappelons que la réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret à 5 500 € et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition (CGI art. 199 novovicies, V.A.al. 1 ; CGI, ann. III art. 46 AZA octies B ; voir RF 1101, §§ 1483 et 1558).
Sont appréciés à la date du fait générateur (BOFiP-IR-RICI-360-30-10-§ 280-10/05/2019) :
-la limite du nombre de logement ;
-le plafond de 300 000 € ;
-l’année à partir de laquelle il convient d’imputer la réduction d’impôt.
La date d’appréciation du taux applicable reste fixée à la date de réalisation de l’investissement (date de signature de l’acte authentique d’achat pour l'acquisition d’un logement neuf achevé ou en l’état futur d’achèvement, par exemple) ou à la date de dépôt de la demande de permis de construire pour le logement que le contribuable fait construire (BOFiP-IR-RICI-360-10-30-§ 65-10/05/2019).
Date de réalisation de l'investissement ou date du fait générateur ?
Limite du nombre de logement
Plafond de 300 000 €
1re année d'imputation de la réduction
Acquisition d'un logement :
-neuf achevé ;
-issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation qui entre ou non dans le champ de la TVA ;
-qui a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA ;
-réhabilité
-en vue de sa réhabilitation ;
-qui fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA
Année d'achèvement des travaux
Date de dépôt de la demande de permis de construire
Dans la première hypothèse proposée par l'administration fiscale (BOFiP-IR-RICI-360-30-20-§ 30-10/05/2019), un contribuable acquiert en 2019 trois logements A, B et C en l’état futur d’achèvement pour un prix respectif de 150 000 €, 200 000 € et 310 000 €.
Les logements A et B sont achevés au cours de l'année 2020, le logement C étant quant à lui achevé en 2021.
Ces investissements ouvrent droit au bénéfice, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de la réduction d'impôt sur le revenu Pinel. Le montant de la réduction d’impôt imputable relatif à ces logements est déterminé comme suit :
Montant imputable (imposition des revenus 2020 à 2028)
Montant imputable (imposition des revenus 2021 à 2029)
Dans la seconde hypothèse, un contribuable acquiert trois logements A, B et C en l’état futur d’achèvement pour un prix respectif de 150 000 €, 200 000 € et 310 000 €.
Les logements A et B, acquis en 2019, sont achevés au cours de l'année 2020 et le logement C acquis en 2020 est achevé la même année.
2020 (A, B et C)
Le taux applicable est celui en vigueur en 2019 (date de réalisation de l'investissement).
La limitation du nombre de logements ainsi que le plafond de 300 000 € étant appréciés en 2020 (année d'achèvement du logement), seuls deux logements ouvrent droit à la réduction d'impôt sur le revenu Pinel, dans la limite du plafond global de 300 000 €. La réduction d'impôt est imputée pour la première fois en 2020.
Investisseurs qui transfèrent leur domicile fiscal en France
Les contribuables qui effectuent à compter du 1er janvier 2019, alors qu'ils sont domiciliés en France au sens de l'article 4 B du CGI, un investissement éligible à la réduction d'impôt Pinel peuvent continuer à bénéficier de cet avantage fiscal au titre des années au cours desquelles leur résidence fiscale ne se situe plus en France (BOFiP-IR-RICI-360-10-§ 5-10/05/2019 ; BOFiP-IR-RICI-360-40-§ 90-10/05/2019 ; voir RF 1101, § 1453).
Un contribuable acquiert le 31 mai 2019, alors qu'il est domicilié fiscalement en France, un logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation. L'achèvement des travaux a lieu en septembre 2019 et le contribuable demande le bénéfice de la réduction d'impôt Pinel au titre de cette année pour un engagement initial de location de 9 ans. Au cours de l'année 2022, il transfère son domicile fiscal hors de France. Il pourra imputer la réduction d’impôt à hauteur d’un neuvième de son montant au cours des années 2019 à 2027.
Pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2018, les règles sont inchangées (voir RF 1101, § 1582).
Investissements réalisés en CRSD
La réduction d’impôt sur le revenu Pinel s’applique :
-aux logements situés dans des zones A, A bis et B1 ;
-pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2017, aux logements situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation des sites de défense (CRSD) (CGI art. 199 novovicies ; voir RF 1101, § 1455) ;
-et pour les investissements réalisés, depuis le 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2021, aux logements situés au sein des communes dont le CRSD est arrivé à son terme au plus tard huit années avant la date de réalisation de l'investissement (CGI art. 199 novovicies, IV ; BOFiP-IR-RICI-360-10-30-§§ 16 à 19-10/05/2019).
Le terme du contrat s'entend de la fin de la durée maximale de 5 années et non de la fin de l'exécution des actions découlant du contrat, quand bien même l'exécution de ces actions s'étalerait au-delà de la durée maximale de 5 années.
Au sein d'une commune ayant été couverte par un CRSD dont le terme remonte au 6 décembre 2013 (le territoire de la commune ayant donc été couvert par ce contrat jusqu'au 5 décembre 2013), un investissement réalisé le 5 décembre 2021 est, toutes autres conditions étant remplies, éligible à la réduction d'impôt.
Investissements réalisés en zones B2 et C
Les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2018 dans les communes classées en zones B2 et C ne sont plus éligibles à la réduction d'impôt sur le revenu Pinel (CGI art. 199 novovicies, IV ; voir RF 1101, § 1455).
Toutefois, le bénéfice de l'avantage fiscal est maintenu pour les acquisitions de logements ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017 et à la condition que cette acquisition ait été enregistrée ou déposée au rang des minutes d’un notaire au plus tard le 31 décembre 2018 et réalisée au plus tard le 15 mars 2019. La loi de finances pour 2019 a décalé cette dernière date qui était initialement fixée au 31 décembre 2018 (BOFiP-IR-RICI-360-10-30-§ 20-10/05/2019).
Encadrement des frais et commissions
Le montant des frais et commissions payés au titre de l’acquisition d’un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt sur le revenu Pinel ne peut excéder un pourcentage du prix de revient du logement (CGI art. 199 novovicies, X bis ; voir RF 1101, § 1476). Ce pourcentage doit être fixé par décret non publié à ce jour (un projet de décret, ouvert à consultation publique, a été publié le 20 août 2018 par le ministère de la cohésion des territoires).
Pour l'application de ce plafonnement (BOFiP-IR-RICI-360-30-10-§ 8-10/05/2019) :
-les frais et commissions directs et indirects s’entendent des frais et commissions versés par le promoteur ou le vendeur aux intermédiaires (les personnes physiques ou morales exerçant une activité de conseil ou de gestion, un acte de démarchage ou une activité d'intermédiation…) ;
-toutes les acquisitions de logements acquis neufs ou en EFA, pour lesquelles l’acquéreur demande le bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu Pinel, sont visées ;
-une estimation du montant des frais et commissions, directs et indirects, effectivement imputés ainsi que leur part dans le prix de revient doivent être communiquées à l’acquéreur lors de la signature du contrat préliminaire (c. constr. et hab. art. L. 261-15). Le montant définitif de ces frais et commissions doit figurer dans l’acte authentique d’acquisition du logement.
Tout dépassement du plafond est passible d’une amende administrative due par le vendeur cosignataire de l’acte authentique. Son montant ne peut excéder 10 fois les frais excédant le plafond.
Non-cumul avec la réduction d'impôt Pinel-réhabilitation
La réduction d'impôt sur le revenu Pinel est étendue aux logements et locaux, réhabilités ou destinés à l'être, acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, et situés exclusivement dans le centre-ville (CGI art. 199 novovicies, IV bis ; voir RF 1101, § 1456) :
-soit des communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) (c. constr. et hab. art. L. 303-2).
La liste des communes et la nature des travaux éligibles, les critères de performance énergétique et les obligations déclaratives exigés afin de permettre au contribuable de bénéficier du dispositif Pinel pour les logements rénovés dans des centres anciens sont précisés par décret et arrêtés, commentés dans un précédent feuillet (décret 2019-232 du 26 mars 2019 et arrêtés du 26 mars 2019 ; voir FH 3787, §§ 2-1 à 2-8).
L’administration fiscale précise qu’un contribuable ne peut pas, pour une même acquisition d'un local affecté à un usage autre que l'habitation et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement, bénéficier à la fois de la réduction d'impôt Duflot ou Pinel (CGI art. 199 novovicies I,B.4°) et du nouveau dispositif Pinel-réhabilitation (CGI art. 199 novovicies I.B.5° ; BOFiP-IR-RICI-360-30-20-§ 145-10/05/2019).
Surface à retenir pour l’appréciation du plafond de loyer
La réduction d'impôt sur le revenu Scellier est subordonnée à l’engagement du bailleur de louer le logement sous conditions de loyer et, le cas échéant, de ressources du locataire (CGI art. 199 septvicies).
La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes (voir RF 1101, § 1660).
Les annexes s’entendent de celles réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m (c. constr. et hab. art. R. 353-16 et R.331-10).
Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré et les varangues dans une limite maximale de 14 m².
Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent, notamment, de celles situées en totalité sur le toit d’un logement ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement. Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d'une maison individuelle.
L’administration fiscale ajoute que tel n'est pas le cas, non plus, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d'un immeuble collectif (BOFiP-IR-RICI-230-20-20-§ 340-10/05/2019).
Ainsi au sein d'un immeuble collectif, une terrasse reposant directement sur la dalle bétonnée servant de toiture au parking souterrain de la résidence est prise en compte dans la surface des annexes. À l’inverse, une terrasse en rez-de-jardin reposant sur une couche de terre, végétalisée ou non, n'est pas prise en compte dans la surface des annexes, quand bien même elle serait située au-dessus d'un parking souterrain, dès lors qu'elle ne repose pas directement sur l'ouvrage constituant le toit du parking.
Introduite dans le cadre du dispositif Scellier, cette précision devrait s'appliquer à l'ensemble des dispositifs soumis à des plafonds de loyers.
« Investissements locatifs aidés », RF 1101, §§ 1453 à 1456, 1476, 1660 et 1701

References: art. 199
 art. 199
 § 1701
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 art. 199
 art. 46
 l'article 4
 § 1453
 § 1582
 art. 199
 § 1455
 art. 199
 art. 199
 § 1455
 art. 199
 § 1476
 art. 199
 § 1456
 art. 199
 art. 199
 art. 199
 § 1660