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Kündigung Pachtvertrag/Erschließungskosten - frag-einen-anwalt.de
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22.01.2013 19:35 |
Mit Erlaubnis und Unterschrift des Verpächters wurde ein seit 1989 gepachtetes leeres Grundstück 2009 für die Nutzung eines daraufgebauten Imibsscontainer von den Pächtern mit Wasser und Strom erschlossen und auch bezahlt (Kosten ca 10000 EUR).
Die Aufträge wurden von dem Verpächter unterschrieben und nachweislich vom Pächter bezahlt.
Jetzt wurde der Pachtvertrag vom Pächter gekündigt, muss der Verpächter nun die Kosten für die Erschließung an die Pächter zurückerstatten, da der Wert des Grundstückes ja nun um ein vielfaches erhöht wurde?
Greift hier das BGB § 591?
Kosten Kosten Pachtvertrag BGB Erschließung
§ 591 BGB ist vorliegend nicht einschlägig, da sich die Vorschrift nur auf Landpachtverträge bezieht, bei denen das Grundstück überwiegend zur Landwirtschaft verpachtet wird (§ 585 Abs. 1 BGB).
Im Übrigen verweist § 581 Abs. 2 BGB auf die Geltung der mietrechtlichen Vorschriften für Pachtverträge.
Ein Aufwendungsersatzanspruch würde nach § 536a Abs. 2 BGB bestehen, wenn die Erschließung mit Strom und Wasser zu den Vertragspflichten des Verpächters gehört hätte und eine fehlende Erschließung einen Mangel des Pachtgrundstücks/der Pachtsache dargestellt hätte. Ob dies nach dem Pachtvertrag der Fall war, wird nicht explizit mitgeteilt. Es wird im folgenden davon ausgegangen, dass dies nicht der Fall war.
Dann richtet sich der Anspruch des Pächters auf Ersatz von Aufwendungen nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA), §§ 581 Abs. 2, 539 Abs. 1, 677 - 687 BGB. Entsprechen danach die Aufwendungen dem Interesse oder dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters, dann kann der Mieter wie ein Beauftragter Ersatz seiner Auwendungen vom Vermieter verlangen, § 683 Satz 1 BGB. Vorliegend entsprachen die Aufwendungen dem tatsächlichen Willen des Verpächters, da er die Aufträge zur Erschließung selbst unterschrieben hat.
Demnach kann der Pächter Ersatz der Erschließungsaufwendungen wie ein Beauftragter verlangen. Das sind nach § 670 BGB diejenigen Aufwendungen, die der Beauftragte (Pächter) für erforderlich halten durfte. Ob die vollen Kosten von 10.000 € vom Pächter zur Erschließung mit Wasser und Strom für erforderlich gehalten werden durften, ist eine Tatfrage und ergibt sich nicht aus dem mitgeteilten Sachverhalt. Dies ist im Streitfall ggfs. durch ein Sachverständigengutachten zu klären. Sie durften jedoch insoweit vom Pächter für erforderlich gehalten werden, als sie durch die vom Verpächter unterschriebenen Aufträge verursacht wurden.
WICHTIG! Was noch zu beachten ist: Der Anspruch des Pächters auf Ersatz von Aufwendungen gegen den Verpächter verjährt innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Pachtverhältnisses, §§ 581 Abs. 2, 548 Abs. 2 BGB. Der Ablauf der Verjährungsfrist wird gehemmmt durch Anerkenntnis des Verpächters, schwebende Verhandlungen zwischen den Parteien über den Anspruch sowie der Zustellung eines vor Ablauf der Frist beantragten Mahnbescheides oder bei Gericht eingereichten Zahlungsklage.
Unabhängig davon hat der Pächter das Recht, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Pachtsache versehen hat (§§ 581 Abs. 2, 539 Abs. 2 BGB). Bei Ausübung dieses Rechts kann der Pächter allerdings keinen Aufwendungsersatz mehr verlangen. Nach § 258 BGB hat er im Falle der Wegnahme die Sache auf seine Kosten in den vorigen Stand zu setzen. Der Verpächter ist verpflichtet die Wegnahme zu gestatten, wenn ihm für den mit der Wegnahme verbundenen Schaden Sicherheit geleistet wird. Auch der Anspruch des Pächters auf Gestattung der Wegnahme verjährt innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Pachtverhältnisses, §§ 581 Abs. 2, 548 Abs. 2 BGB.
Pachtvertrag fristlose Kündigung

References: § 591

§ 591
 § 581
 § 536
 § 683
 § 670
 § 258