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Timestamp: 2016-10-23 07:58:56+00:00

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Promesse de vente. Pr�tention en dommages-int�r�ts de l'acheteur pour cause de r�solution injustifi�e du contrat par le vendeur, avant l'�ch�ance du prix de vente. Art. 91, 97 al. 1, 107, 108 CO et art. 8 CC. 1. Si le vendeur entend se d�partir du contrat pour cause de refus anticip� de l'acheteur d'accepter la prestation qui lui est offerte, il doit proc�der selon les r�gles des art. 107 et 108 CO; il ne peut renoncer � la fixation d'un d�lai pour l'ex�cution que si les conditions de l'art. 108 sont remplies (consid. 2). 2. L'acheteur qui r�clame des dommages-int�r�ts parce que le vendeur s'est d�parti du contrat sans motif l�gitime doit �tablir le dommage all�gu� ainsi que le rapport de causalit� entre la violation du contrat et le gain pr�tendument manqu�. L'acheteur doit donc prouver qu'il aurait pu payer le prix de vente au comptant au moment d�terminant, selon ce qui avait �t� convenu (consid. 3). Faits � partir de page 157
A.- M. verkaufte am 6. Mai 1977 seine Liegenschaft Schloss Freidorf, Grundbuchkreis Roggwil TG, an S. Dieser schloss seinerseits am 28. Juni 1977 einen �ffentlich beurkundeten Vorvertrag mit der inzwischen von M. als Hauptaktion�r gegr�ndeten T. AG. Darin versprach S. die Liegenschaft zu renovieren, in Stockwerkeinheiten aufzuteilen und der T. AG zwei Wohnungen im Dachstock zum Preis von Fr. 147'000.-- und 142'000.-- (inkl. Garagen) zu verkaufen.
Bei der Bauausf�hrung ergaben sich Differenzen, weil die T. AG der Ansicht war, der ganze Estrich geh�re zu den beiden f�r sie bestimmten Wohnungen, w�hrend S. einen Teil des Estrichs den �brigen Wohnungseigent�mern vorbehalten wollte. Als die T. AG auf ihrer Auffassung bestand, hielt S. sich zum R�cktritt berechtigt; er verkaufte am 17. Juli 1968 die beiden Dachwohnungen an Dritte.
B.- Mit ihrer am 19. April 1979 beim Bezirksgericht Arbon erhobenen Klage forderte die T. AG von S. Fr. 150'000.-- Schadenersatz, berechnet als Differenz zwischen dem Wert der beiden Wohnungen nebst Garagen und dem vertraglichen Kaufpreis. Das Bezirksgericht Arbon kam zum Schluss, der Beklagte habe weder den R�cktritt erkl�rt, noch sei er zum R�cktritt berechtigt gewesen. Nach Einholung einer Expertise hiess es die Klage f�r den reduzierten Betrag von Fr. 78'000.-- nebst 5% Zins seit 7. M�rz 1979 gut. Das Obergericht des Kantons Thurgau hat dieses Urteil am 11. September 1984 best�tigt.
Mit der vorliegenden Berufung beantragt der Beklagte, das Urteil des Obergerichts aufzuheben und die Klage vollumf�nglich abzuweisen, eventuell die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Die Kl�gerin schliesst auf Abweisung der Berufung.
1. Die Kl�gerin fordert Ersatz des Schadens, der ihr durch die Nichterf�llung des Vorvertrages �ber den Verkauf der Wohnungen im Dachgeschoss entstanden ist (Art. 97 Abs. 1 OR). Der Beklagte widerspricht mit der Begr�ndung, er sei berechtigterweise BGE 111 II 156 S. 158vom Vorvertrag zur�ckgetreten, weil die Kl�gerin es abgelehnt habe, die Wohnungen mit dem von ihm vorgesehenen Ausbau zu akzeptieren.
a) Mit zwei Briefen vom 28. Juni und 6. Juli 1978 beanstandete die Kl�gerin, dass die im Gang befindlichen Bauarbeiten nicht den Vereinbarungen entspr�chen. Sie bestand darauf, dass das ganze Estrichgeschoss zu den beiden an sie verkauften Dachwohnungen geschlagen werde. F�r den Fall, dass der Beklagte nicht eine entsprechende Erkl�rung abgebe, drohte sie ihm rechtliche Schritte an. Der Beklagte rechnete dagegen nur einen Teil des Estrichgeschosses zu den beiden Dachwohnungen. Das Obergericht ist wie schon das Bezirksgericht zum Ergebnis gelangt, die Auffassung des Beklagten treffe zu; der Kl�gerin sei nicht gelungen zu beweisen, dass der gesamte Estrichraum zu den beiden Wohnungen im Dachgeschoss hinzuzuschlagen sei. Diese Feststellungen des Obergerichts sind, soweit sie auf Beweisw�rdigung beruhen, f�r das Bundesgericht verbindlich. Die Berufungsschrift nimmt darauf Bezug, und die Kl�gerin stellt sie mit der Berufungsantwort zu Recht nicht in Frage.
b) Der Beklagte macht geltend, mit den genannten Schreiben habe die Kl�gerin erkl�rt, sie werde die beiden Wohnungen ohne das ganze Dachgeschoss auf gar keinen Fall akzeptieren; M. habe sich namens der Kl�gerin auch bei m�ndlichen Besprechungen in diesem Sinn ge�ussert. Er r�gt eine Verletzung von Art. 8 ZGB, weil die von ihm dazu angetragenen Beweise nicht abgenommen worden seien. Diese Behauptung erweist sich indes als unerheblich. Die brieflichen �usserungen der Kl�gerin sind belegt und unbestritten. Sofern sie den Anspruch des Beklagten st�tzen, brauchen weitere m�ndliche �usserungen nicht bewiesen zu werden; soweit ihr Inhalt indes unbehelflich ist, gilt das auch f�r entsprechende m�ndliche �usserungen.
2. Nach Ansicht des Beklagten zieht die Vorinstanz aus den beiden erw�hnten Schreiben falsche Schl�sse; aus ihnen folge n�mlich eindeutig, dass die Kl�gerin die beiden Wohnungen mit dem vom Beklagten vorgesehenen vertragskonformen Ausbau nicht akzeptiert h�tte. Nach dem angefochtenen Urteil konnte indes der Beklagte diese Briefe nicht gutgl�ubig dahin verstehen, dass die Kl�gerin am Erwerb der Wohnungen nicht mehr interessiert sei.
Die Kl�gerin brachte mit ihren Schreiben entschieden zum Ausdruck, dass sie das ganze Estrichgeschoss als zu den Dachwohnungen BGE 111 II 156 S. 159geh�rig beanspruchte und sich mit der abweichenden Meinung des Beklagten nicht abfinden wollte. Nichts erlaubte aber die Annahme, sie werde gegebenenfalls den Verzicht auf den Erwerb der Wohnungen ins Auge fassen. Die Androhung rechtlicher Schritte sollte gegenteils der Durchsetzung ihrer Auffassung dienen.
Daran muss, wie die Vorinstanz zu Recht annimmt, die These des Beklagten scheitern, dass das Verhalten der Kl�gerin eine antizipierte Annahmeverweigerung im Sinn von Art. 91 OR dargestellt habe. Eine solche Annahmeverweigerung w�rde zudem einen R�cktritt des Beklagten nur nach Massgabe der Art. 107-109 OR rechtfertigen (Art. 95 OR). Der Beklagte h�lt diese Voraussetzungen f�r gegeben, weil unter den gegebenen Umst�nden eine Nachfristansetzung nicht erforderlich gewesen sei, da sie nach dem Verhalten der Kl�gerin unn�tz gewesen w�re. Davon kann jedoch keine Rede sein, solange nicht einmal festgestellt ist, dass und wie der Beklagte auf die Schreiben der Kl�gerin reagiert hat; angesichts des unklaren Vertragsinhalts bestand Grund genug, durch Nachfristansetzung f�r eine Kl�rung zu sorgen (vgl. BGE 110 II 143 E. 1b). Dabei kann offenbleiben, ob die Kl�gerin sich in jenem Zeitpunkt bereits auf eine Nachfristansetzung h�tte einlassen m�ssen. Da sie unterblieb, konnte der Beklagte jedenfalls nicht wirksam vom Vertrag zur�cktreten. Es braucht deshalb auch nicht entschieden zu werden, ob er m�ndlich eine entsprechende Erkl�rung abgegeben hat und ob diese zum Gegenstand der Beweiserhebung h�tte gemacht werden m�ssen.
3. Der Beklagte h�lt daran fest, dass die Kl�gerin finanziell gar nicht in der Lage gewesen w�re, den Vorvertrag zu erf�llen, das heisst die beiden Wohnungen Zug um Zug gegen Barzahlung von Fr. 289'000.-- zu erwerben. Die Kl�gerin habe schon im Fr�hjahr 1978 erkl�rt, dass sie den Kaufpreis nicht in bar erbringen k�nne, sondern ein altes Haus in Zahlung geben m�sse.
Das Obergericht hat den Antrag des Beklagten, der Kl�gerin den Beweis f�r die Finanzierungsm�glichkeit aufzuerlegen, verworfen. Nach seiner Ansicht hat nicht die Kl�gerin zu beweisen, dass sie zum Kauf in der Lage gewesen w�re; vielmehr habe der Beklagte zu beweisen, dass der Kl�gerin die M�glichkeit zur �bernahme gefehlt habe; dieser Beweis sei aber nicht erbracht worden.
a) Die Vorinstanz behandelt die Frage der Beweislastverteilung im Zusammenhang mit dem vom Beklagten behaupteten R�cktrittsrecht BGE 111 II 156 S. 160und nimmt deshalb an, Beweisthema sei der Wille der Kl�gerin zur �bernahme der Wohnungen. Tats�chlich hat der Beklagte im kantonalen Verfahren sein R�cktrittsrecht auch mit der Ablehnung der Barzahlung begr�ndet. Dem ist aber entgegenzuhalten, dass selbst die v�llige Insolvenz der Kl�gerin nach Art. 83 OR einen R�cktritt nur nach erfolglosem Sicherstellungsbegehren erlaubt h�tte. Vor Bundesgericht kommt der Beklagte deshalb zu Recht nicht mehr auf dieses Argument zur�ck. Er st�tzt seine Auffassung, dass die Kl�gerin den Nachweis der Finanzierungsm�glichkeit zu erbringen habe, nunmehr eindeutig auf Schadenersatzrecht. Die Finanzierungsm�glichkeit sei eine Voraussetzung des Schadenersatzanspruchs und von der Kl�gerin zu beweisen, und zwar selbst dann, wenn ihm kein Recht zum R�cktritt zugestanden h�tte.
b) Diese R�ge ist begr�ndet. Bei Vertragsverletzung gelten hinsichtlich des Schadenersatzes - vom Exkulpationsbeweis des Schuldners abgesehen - die Beweislastregeln des Deliktrechts (Art. 99 Abs. 3 und Art. 42 OR). Die Kl�gerin hat daher den behaupteten Schaden und damit auch den Kausalzusammenhang zwischen der Vertragsverletzung und dem ihr angeblich entgangenen Gewinn zu beweisen (KUMMER, N. 246 und N. 281 zu Art. 8 ZGB). Da der Vorvertrag Barzahlung vorsah, muss sie auch den Beweis f�r die Zahlungsm�glichkeit erbringen. Zur Verteidigung der vom Obergericht vorgenommenen Beweislastverteilung f�hrt die Kl�gerin in der Berufungsantwort freilich aus, ihre Erf�llungsm�glichkeit sei von vornherein zu vermuten und k�nne nicht durch eine unsubstantiierte Gegenbehauptung umgestossen werden. Entgegen ihrer Auffassung besteht indes keine nat�rliche Vermutung daf�r, dass jeder K�ufer von Eigentumswohnungen f�r Fr. 289'000.-- im massgeblichen Zeitpunkt den Preis bar zahlen kann. Die Kl�gerin hat daher den Beweis zu erbringen; sie ist dazu auch viel eher in der Lage als der Beklagte zum Beweis des Gegenteils. Bei dieser Sachlage braucht nicht entschieden zu werden, ob eine nat�rliche Vermutung �berhaupt eine Umkehrung der Beweislast rechtfertigen k�nnte (vgl. dazu BGE 103 II 281; KUMMER, N. 142 f., 363 ff. zu Art. 8 ZGB). Die Vorinstanz hat somit die Beweislast falsch verteilt und deshalb zum Nachteil des Beklagten ohne Beweisabnahme auf eine bestrittene Behauptung der Kl�gerin abgestellt. Damit hat sie Art. 8 ZGB verletzt, was insoweit zur Gutheissung der Berufung und R�ckweisung der Streitsache f�hren muss.
4. Die Schadensberechnung des Obergerichts wird mit der Berufung zu Recht nicht angefochten. Dagegen macht der Beklagte geltend, seine Ersatzpflicht sei aufgrund von Art. 43 und 44 OR herabzusetzen, weil die Kl�gerin eine Mitverantwortung am Notverkauf der Wohnungen trage, denn durch ihr vertragswidriges Beharren auf Zuweisung des ganzen Estrichs habe sie zur Vertragsverletzung Anlass gegeben.
Das Obergericht erw�hnt den Herabsetzungsantrag in der Zusammenfassung der Parteivorbringen, geht aber in der Folge ohne Begr�ndung �ber ihn hinweg. Die Kl�gerin behauptet in der Berufungsantwort, der Beklagte habe den Antrag versp�tet erst an der Verhandlung vor Obergericht gestellt; nach kantonalem Prozessrecht h�tte er die Herabsetzung bereits in den Rechtsschriften beantragen m�ssen. Wie es sich damit verh�lt, braucht nicht untersucht zu werden. Die Vorschriften von Art. 43 und 44 OR sind als Bundesrecht von Amtes wegen anzuwenden. Zudem ist im Antrag auf Abweisung einer Klageforderung sinngem�ss auch jener auf Herabsetzung enthalten (vgl. BGE 109 II 121 E. 2). Ob eine Erm�ssigung der allf�lligen Ersatzpflicht des Beklagten in Betracht f�llt, muss deshalb unbek�mmert darum gepr�ft werden, ob der Herabsetzungsantrag nach kantonalem Prozessrecht versp�tet gestellt worden ist.
Auf die Schadenersatzforderung wegen Nichterf�llung eines Vertrages finden grunds�tzlich die Art. 43 und 44 OR Anwendung (Art. 99 Abs. 3 OR). Der vorliegende Sachverhalt legt indes keine Reduktion der Ersatzpflicht nahe. Denn obschon die Kl�gerin auf einer Vertragsauslegung bestand, die sich im kantonalen Verfahren als irrig erwiesen hat, rechtfertigte dies keineswegs, dass der Beklagte, ohne sich um eine weitere Kl�rung der Situation zu bem�hen, einfach die Wohnungen an Dritte verkaufte.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Thurgau vom 11. September 1984 aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erw�gungen an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.

References: Art. 91
 art. 8
 art. 107
 BGE 
 Art. 8
 BGE 
 Art. 91
 Art. 107
 BGE 
 BGE 
 Art. 83
 Art. 42
 Art. 8
 BGE 
 Art. 8
 Art. 8
 Art. 43
 Art. 43
 BGE 
 Art. 43