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Timestamp: 2016-10-26 04:14:05+00:00

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84 I 1
84 I 11. Auszug aus dem Urteil vom 19. M�rz 1958 i.S. Benz und Petunia AG gegen Landwirtschaftsdirektion des Kantons Bern.
Art. 4 Cst.; art. 218 et 218bis CO (teneur selon l'art. 50 LPR). D�lai pendant lequel l'ali�nation des immeubles agricoles est interdite: - Distinction entre l'immeuble agricole et le terrain � b�tir (consid. 4). - Application du d�lai aux �changes de terrains (consid. 5). - R�duction du d�lai pour de justes motifs, en particulier pour pr�venir une r�alisation forc�e (consid. 6). Faits � partir de page 1
BGE 84 I 1 S. 1
A.- Mit Tauschvertrag vom 18. Dezember 1956 �bertrug Maurermeister Gottfried Benz ein am 9. Mai 1953 erworbenes, aus einem Bauernhaus mit 221,52 a Land bestehendes Heimwesen in Spiez an die Petunia AG gegen �berlassung von 48,50 a Wiesland in Wilderswil.
BGE 84 I 1 S. 2
Die Vertragsparteien ersuchten den Regierungsstatthalter von Niedersimmental um Abk�rzung der Sperrfrist des Art. 218 OR f�r die Liegenschaft in Spiez, wurden aber abgewiesen. Hiegegen rekurrierten sie an die Landwirtschaftsdirektion des Kantons Bern mit dem Begehren um Feststellung, dass der Tauschvertrag �berhaupt nicht unter die Sperrfrist falle, eventuell um Abk�rzung der Sperrfrist.
Die Landwirtschaftsdirektion wies den Rekurs am 27. Dezember 1957 ab. Sie ging davon aus, dass der Verkehrswert der Liegenschaft in Spiez nicht wesentlich h�her liege als der Ertragswert von Fr. 20'490.--, w�hrend das Grundst�ck in Wilderswil einen Ertragswert von Fr. 2760.-- und einen Verkehrswert von Fr. 19'400.-- habe. Entgegen der Behauptung der Rekurrenten handle es sich bei der Liegenschaft in Spiez um ein landwirtschaftliches Grundst�ck im Sinne von Art. 218 Abs. 1 OR, nicht um Bauland im Sinne von Abs. 2. Unter letzterem sei baureifes Land zu verstehen, das durch Kanalisation, Wasser- und Lichtleitungen, Verbindungsstrassen usw. f�r die �berbauung erschlossen sei. Das treffe bei der Liegenschaft in Spiez nicht zu (wird n�her ausgef�hrt). Als Ver�usserung im Sinne von Art. 218 Abs. 1 OR habe sodann nicht nur der Kauf, sondern jede Form der Eigentums�bertragung zu gelten, also auch der Tausch, da sonst Umgehungsgesch�fte allzu leicht m�glich w�ren. Eine Ausnahme von der Sperrfrist k�nnte nur gemacht werden beim Tausch gleich grosser und gleichwertiger landwirtschaftlicher Liegenschaften zu Arrondierungszwecken. Von einem solchen reinen Tausch k�nne aber hier nicht gesprochen werden angesichts der verschiedenen Werte und Gr�ssen der Liegenschaften. Schliesslich seien auch keine wichtigen Gr�nde im Sinne des (als Ausnahmebestimmung eher restriktiv auszulegenden) Art. 218bis OR f�r die Abk�rzung der zehnj�hrigen Sperrfrist vorhanden. Die bedr�ngte Lage des Ver�usserers gebe, zumal wenn sie wie hier selbst verschuldet sei, keinen Freibrief f�r eine vorzeitige Ver�usserung.
BGE 84 I 1 S. 3Aus dem Wortlaut von Art. 218bis OR ergebe sich, dass nicht jeder vorzeitige Verkauf zur Verhinderung einer Zwangsverwertung gestattet werden m�sse. Eine Abk�rzung der Sperrfrist liesse sich im vorliegenden Falle h�chstens rechtfertigen, wenn das Heimwesen an einen Selbstbewirtschafter ver�ussert w�rde.
B.- Gegen diesen Entscheid f�hren Gottfried Benz und die Petunia AG staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung des Art. 4 BV (Willk�r).
C.- Die Landwirtschaftsdirektion des Kantons Bern beantragt die Abweisung der Beschwerde.
1./3. - (Prozessuales).
4. Die in Art. 218 Abs. 1 OR aufgestellte Sperrfrist f�r die Weiterver�usserung von landwirtschaftlichen Grundst�cken ist nach Abs. 2 u.a. auf "Bauland" nicht anwendbar. W�hrend der Begriff des "landwirtschaftlichen Grundst�cks" in Art. 1 Abs. 2 VO vom 16. November 1945 �ber die Verh�tung der �berschuldung landwirtschaftlicher Liegenschaften n�her umschrieben wird, wurde der Begriff "Bauland" in keinem eidgen�ssischen Erlass �ber das l�ndliche Bodenrecht, insbesondere auch nicht im EGG, durch das die Art. 218-218ter OR ihre heutige Fassung erhielten, noch in der Botschaft dazu (BBl 1948 I 21 ff.) oder in der parlamentarischen Beratung definiert. Es ist daher Aufgabe der mit der Anwendung des EGG betrauten Beh�rden, diesen Begriff zu bestimmen und auf Grund der konkreten Verh�ltnisse zu entscheiden, ob ein Grundst�ck als Bauland zu gelten habe.
Nach der Auffassung der Landwirtschaftsdirektion handelt es sich bei der Liegenschaft in Spiez deshalb nicht um Bauland, weil sie noch nicht durch Kanalisation, Wasserzuleitung und hinreichende Zufahrtsstrassen f�r die �berbauung erschlossen ist. Die Beschwerdef�hrer bestreiten das Fehlen solcher Erschliessung nicht, behaupten aber, f�r die Qualifizierung als Bauland komme es ausschliesslich BGE 84 I 1 S. 4auf die Absicht des Eigent�mers an, die Liegenschaft zu �berbauen oder zum Zwecke der �berbauung zu ver�ussern.
Die blosse Absicht, ein Grundst�ck in n�herer oder weiterer Zukunft zu �berbauen, vermag ihm jedoch, wie ohne jede Willk�r angenommen werden kann, den Charakter von Bauland noch nicht zu verleihen, da es der Eigent�mer sonst in der Hand h�tte, die Sperrfrist dadurch zu umgehen, dass er behauptet, er beabsichtige zu bauen. Diese Absicht k�nnte h�chstens gen�gen, wenn ein konkretes Bauprojekt vorl�ge, dessen Ausf�hrung unmittelbar bevorsteht und als gesichert erscheint. Dass ein solches Projekt bestehe, haben die Beschwerdef�hrer aber nie behauptet und noch weniger dargetan. Dann ist es aber jedenfalls nicht willk�rlich, wenn die Landwirtschaftsdirektion den Baulandcharakter mangels baulicher Erschliessung des Grundst�cks verneinte. Dass es darauf ankomme, ob das Land baureif und erschlossen sei, hat auch der Regierungsrat des Kantons Aargau in mehreren Entscheiden angenommen. Das Bundesgericht hat dazu in den nicht ver�ffentlichten Urteilen vom 2. M�rz 1955 i.S. Rechsteiner und Ochsner, vom 30. Mai 1956 i.S. L�scher und vom 31. Oktober 1956 i.S. Stutz (je Erw. 3) ausgef�hrt, es m�ge zwar diskutabel sein, ob die Erschliessung das richtige Kriterium sei; diese Auffassung halte jedoch dem Vorwurfe der Willk�r stand, denn sie werde durch den Wortlaut des Gesetzes nicht ausgeschlossen, trage dem Gesetzeszweck, den b�uerlichen Grundbesitz zu sch�tzen und zu erhalten und die Spekulation mit solchem zu bek�mpfen, am wirksamsten Rechnung und werde auch in der Literatur (KAUFMANN, Das neue l�ndliche Bodenrecht der Schweiz, S. 105 und 218) vertreten. Mit der von den Beschwerdef�hrern zitierten Ansichts�usserung des st.gallischen Volkswirtschaftsdepartements (ZBGR 1954 S. 151/2) l�sst sich die behauptete gegenteilige communis opinio nicht dartun, denn sie betrifft lediglich die Frage, ob nur dort von Bauland die Rede sein k�nne, wo Bauzonen ausgeschieden sind. Zudem kann auch eine von der BGE 84 I 1 S. 5herrschenden Meinung abweichende Gesetzesauslegung nicht als willk�rlich bezeichnet werden, sofern sie mit dem Wortlaut sowie mit dem Sinn und Zweck des Gesetzes vereinbar ist, wie es hier zutrifft.
Die angefochtene Gesetzesauslegung erscheint umso weniger als willk�rlich, als die Erwerberin Petunia AG das mit Vertrag vom 18. Dezember 1956 eingetauschte Grundst�ck in Spiez nicht zur �berbauung behalten, sondern schon Ende Dezember 1956 an die (ihr angeblich nahestehende) Aarhalde AG weiterver�ussert hat. Sie begr�ndet das mit der Verlegung ihres Sitzes in den Kanton Waadt, tut aber nicht dar, warum deswegen die �berbauung durch sie selber nicht m�glich gewesen w�re, noch behauptet sie, sie habe das zur Zeit des Abschlusses des Tauschvertrages noch nicht gewusst. Unter diesen Umst�nden dr�ngt sich die Annahme auf, dass sie die Liegenschaft nicht zur �berbauung, sondern zur sofortigen Weiterver�usserung erworben hat. Gerade gegen derartige spekulative Gesch�fte richtet sich aber die Sperrfrist des Art. 218 OR.
5. Nach seinem Wortlaut erfasst Art. 218 OR nicht nur den Verkauf landwirtschaftlicher Grundst�cke, sondern die Ver�usserung schlechthin. Dass darunter auch der Tausch f�llt, bestreiten die Beschwerdef�hrer nicht. Sie machen aber geltend, es sei willk�rlich, Art. 218 OR auch auf den Tausch ungef�hr gleich grosser und gleichwertiger Grundst�cke anzuwenden. Die Landwirtschaftsdirektion hat jedoch angenommen, dass ein solcher Tausch nicht vorliege, da Art und Fl�cheninhalt der hier ausgetauschten Liegenschaften grosse Unterschiede aufweisen. Wieso diese Annahme unhaltbar, willk�rlich sein soll, wird in der Beschwerde nicht darzutun versucht und ist auch nicht ersichtlich.
6. F�r den Fall der Anwendbarkeit der Sperrfrist auf das vorliegende Tauschgesch�ft r�gen die Beschwerdef�hrer als Willk�r, dass es die Landwirtschaftsdirektion ablehne, ihnen auf Grund von Art. 218bis OR die vorzeitige BGE 84 I 1 S. 6Ver�usserung zu bewilligen. Nach dieser Bestimmung kann die Beh�rde eine solche Ausnahmebewilligung aus wichtigen Gr�nden, wie namentlich zur Verhinderung einer Zwangsverwertung, erteilen. Somit ist die Erteilung der Ausnahmebewilligung in ihr Ermessen gestellt und k�nnte daher das Bundesgericht auf Grund von Art. 4 BV nur einschreiten, wenn die Beh�rde ihr Ermessen offensichtlich �berschritten oder missbraucht h�tte. Das ist aber im vorliegenden Falle nicht dargetan. Es steht nicht einmal mit Sicherheit fest, dass die Liegenschaft in Spiez ohne den Tauschvertrag zur Zwangsverwertung kommen wird. Die Beschwerdef�hrer machen in dieser Beziehung nur geltend, dass Benz in den Jahren 1956 und 1957 mit Fr. 1046.40 und Fr. 706.85 Hypothekarzinsen in R�ckstand gekommen sei, diese Betr�ge nicht bezahlen k�nne und f�r einen Teil derselben schon betrieben sei. Sie haben aber nicht dargetan, warum es Benz bei gutem Willen nicht m�glich w�re, die Zwangsverwertung auch ohne Ver�usserung der Liegenschaft abzuwenden, und haben keine Angaben �ber seine Einkommens- oder Verm�gensverh�ltnisse gemacht, w�hrend die Landwirtschaftsdirektion in der Beschwerdeantwort ausf�hrt, Benz sei st�ndig f�r kleinere Betr�ge betrieben, habe sie aber dann jeweils doch bezahlen k�nnen und sollte bei seinem Einkommen als Maurermeister auch jetzt dazu in der Lage sein. �brigens ist nicht einzusehen, wieso das Tauschgesch�ft seine finanzielle Lage verbessern sollte, da es sich um einen Tausch ohne Aufgeld handelt und die Liegenschaft in Wilderswil, die Benz eintauscht, mit einer gleich hohen Grundpfandschuld belastet ist wie diejenige in Spiez. Seine Schwierigkeiten inbezug auf die Zahlung der Hypothekarzinsen werden daher durch den Tausch nicht behoben, sondern lediglich von einer Liegenschaft auf die andere verlegt. Unter solchen Umst�nden l�sst sich aber die Verweigerung der ins Ermessen der kantonalen Beh�rden gestellten Abk�rzung der Sperrfrist jedenfalls nicht als willk�rlich bezeichnen, ohne dass zu pr�fen ist, ob wichtige Gr�nde im Sinne BGE 84 I 1 S. 7von Art. 218bis OR nicht nur beim Ver�usserer, sondern auch beim Erwerber vorliegen m�ssen, wie die Landwirtschaftsdirektion anzunehmen scheint (vgl. dazu das nicht ver�ffentlichte Urteil vom 31. Oktober 1956 i.S. Stutz S. 9).
art. 218 et 218bis CO,
Art. 218 Abs. 1 OR suite... ,
art. 50 LPR,
Art. 218-218ter OR

References: Art. 4
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 Art. 4
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art. 50

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