Source: http://docplayer.cz/860870-Vysoke-uceni-technicke-v-brne.html
Timestamp: 2017-10-18 15:18:52+00:00

Document:
1 VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V BRNĚ BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY FAKULTA STAVEBNÍ ÚSTAV STAVEBNÍ EKONOMIKY A ŘÍZENÍ FACULTY OF CIVIL ENGINEERING INSTITUTE OF STRUCTURAL ECONOMICS AND MANAGEMENT POSOUZENÍ FINANČNÍ EFEKTIVNOSTI PRONÁJMU A KOUPĚ BYTU JAKO MOŢNÝCH ALTERNATIV ŘEŠENÍ BYDLENÍ ASSESSMENT OF THE FINANCIAL EFFECTIVENESS IN LEASE OR PURCHASE OF A FLAT AS POSSIBLE ALTERNATIVES OF HOUSING DIPLOMOVÁ PRÁCE DIPLOMA THESIS AUTOR PRÁCE AUTHOR VEDOUCÍ PRÁCE SUPERVISOR BC. MARTIN ŠINDELEK Ing. JITKA CHOVANCOVÁ, Ph.D. BRNO 2015
2 VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V BRNĚ FAKULTA STAVEBNÍ Studijní program Typ studijního programu Studijní obor Pracoviště N3607 Stavební inţenýrství Navazující magisterský studijní program s prezenční formou studia 3607T038 Management stavebnictví Ústav stavební ekonomiky a řízení ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE Diplomant Bc. Martin Šindelek Název Vedoucí diplomové práce Datum zadání diplomové práce Datum odevzdání diplomové práce V Brně dne Posouzení finanční efektivnosti pronájmu a koupě bytu jako moţných alternativ řešení bydlení Ing. Jitka Chovancová, Ph.D doc. Ing. Jana Korytárová, Ph.D. prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA Vedoucí ústavu Děkan Fakulty stavební VUT
3 Podklady a literatura Doporučená literatura: SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. Grada Publishing NOVÁKOVÁ, J.: Financování bydlení. ŠOBA, O. ŠIRŮČEK, M. PTÁČEK, R.: Finanční matematika v praxi. JANDA, J.: Jak ţít šťastně na dluh. SYROVÝ, P. TYL, T: Osobní finance - řízení financí pro kaţdého. CANCER, M.: Financial planning : a guide to planning your finances more effectively. JOEHNK, M. D.: Planning your personal finances. South-Western, Zásady pro vypracování Cíl práce: Posoudit CF rodinných financí pro různé varianty řešení bydlení. Osnova: 1. Rodinné finance a ţivotní standard. 2. Vymezení CF a jeho plánování. 3. Moţnosti řešení bydlení. 4. Definice standardu bydlení. 5. Případová studie pro řešení bydlení formou pronájmu a koupě. 6. Vyhodnocení výsledků případové studie. Poţadovaný výstup: Vyhodnocení výsledků případové studie pro řešení bydlení formou pronájmu a koupě. Předepsané přílohy Licenční smlouva o zveřejňování vysokoškolských kvalifikačních prací... Ing. Jitka Chovancová, Ph.D. Vedoucí diplomové práce
4 Abstrakt Předmětem diplomové práce je finanční problematika vlastnického a nájemního bydlení v ČR. Teoretická část se zabývá ţivotní úrovní, plánováním peněţních toků domácnosti, bytovým fondem ČR a největší pozornost je kladena na moţnosti financování vlastního bydlení. Jde především o hypoteční úvěr a o stavební spoření. V praktické části jsou aplikovány předchozí poznatky na konkrétní případ pronájmu bytu a koupě bytu. Dále jsou provedeny různé varianty financování vlastního bydlení. A na závěr je z dlouhodobého hlediska porovnána finanční efektivita pronájmu a vlastního bydlení. Klíčová slova Ţivotní úroveň, bytový fond, rodinný rozpočet, peněţní toky, financování bydlení, hypoteční úvěr, stavební spoření, státní podpora. Abstract The subject of this thesis is the financial assessment of ownership and rental housing in the country. The theoretical part focuses on the standard living, cash flow planning for household, Czech housing fund and the most attention is paid to the possibilities of financing of own housing. These are mainly mortgage and building savings. In the practical part are applied previous knowledge to the specific case of renting an apartment and buying a flat. Different financing alternatives own housing are also made. Financial efficiency of rent an apartment and own apartment is compared in the long term. Keywords Standard of living, residential resources, household budget, cash flows, financing of living, mortgage, building saving, state support.
5 Bibliografická citace VŠKP Bc. Martin Šindelek Posouzení finanční efektivnosti pronájmu a koupě bytu jako možných alternativ řešení bydlení. Brno, s., 3 s. příl. Diplomová práce. Vysoké učení technické v Brně, Fakulta stavební, Ústav stavební ekonomiky a řízení. Vedoucí práce Ing. Jitka Chovancová, Ph.D.
6 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval(a) samostatně a ţe jsem uvedl(a) všechny pouţité informační zdroje. V Brně dne podpis autora Bc. Martin Šindelek
7 Poděkování Tímto bych chtěl poděkovat vedoucí mé diplomové práce paní Ing. Jitce Chovancové, Ph.D. za trpělivost a za udělení cenných rad a připomínek, díky kterým jsem mohl tuto práci zpracovat. Dále bych rád poděkoval nejmenovanému finančnímu poradci, jehoţ rady mi byly nápomocny při vypracování praktické části.
8 Obsah ÚVOD VÝZNAM BYDLENÍ HOSPODAŘENÍ DOMÁCNOSTÍ A ŢIVOTNÍ STANDARD Ţivotní úroveň Strategie a taktika Rodinný rozpočet Výdaje Příjmy Tvorba rozpočtu CASH FLOW V RODINNÉ EKONOMICE Osobní plánování Analýza příjmů a výdajů Definice cílů Tvorba plánu Realizace Revize Bydlení je součást plánu BYTOVÁ SITUACE Základní sektory bydlení Vlastnické bydlení Nájemní bydlení Druţstevní bydlení Porovnání sektorů bydlení Cena bydlení Ceny nemovitostí Ceny pronájmů MOŢNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ Stavební spoření Princip Historie stavebního spoření Smlouva o stavebním spoření Fáze stavebního spoření Státní podpora Úmrtí účastníka stavebního spoření Srovnání stavebních spořitelen podle úrokových sazeb Vývoj stavebního spoření od roku Shrnutí stavebního spoření Hypoteční úvěr Historie hypotečního úvěru Účelovost úvěru Splácení úvěru... 64
9 Úroková sazba Fixace Zajištění úvěru Ţivotní cyklus hypotéky Státní podpora k hypotečním úvěrům Poplatky spojené s hypotečním úvěrem Shrnutí hypotečního úvěru Další moţnosti financování bydlení Kombinace stavebního spoření a hypotéky Kombinace hypotéka a IŢP Úvěry od Státního fondu rozvoje bydlení Vlastní hotovost PŘÍPADOVÁ STUDIE Rozpočet domácnosti Příjem ze zaměstnání Výdaje domácnosti Předmět koupě a pronájmu Shrnutí předmětu koupě a pronájmu Financování bydlení Kalkulace hypotéky Kombinace hypotéky a stavebního spoření Stavební spoření Srovnání způsobů financování vlastního bydlení Náklady spojené s bydlením Daňová úspora Dlouhodobý horizont Časové porovnání nájemního a vlastního bydlení Porovnání příjmů a nákladů na určitý typ bydlení Základní milníky týkající se srovnání způsobu financování bydlení Shrnutí ZÁVĚR SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY SEZNAM TABULEK SEZNAM GRAFŮ SEZNAM OBRÁZKŮ SEZNAM ZKRATEK SEZNAM PŘÍLOH
10 ÚVOD Ve své diplomové práci se budu zabývat problematikou bydlení, která je pro mě velmi zajímavá z hlediska mé blízké budoucnosti. Během následujících měsíců pro mě bude otázka bydlení aktuální a z tohoto důvodu mi přišla práce s tímto tématem velmi zajímavá a uţitečná. A samozřejmě zajímavá by neměla být pouze pro mě. Tím, ţe mám kolem sebe lidi, kteří jsou v podobné situaci jako já, vím, ţe jim tato práce můţe být nápomocná na informace, které mohou získat. Kaţdého člověka čeká v ţivotě vyřešení otázky, jak a kde bydlet. Bydlení patří k těm nejdůleţitějším krokům v lidském ţití, jeţ se týká všech, kteří se rozhodnou osamostatnit. Mohou si vybrat mezi nájemní, vlastním a druţstevním bydlením. Já se zaměřím na zjištění finanční efektivity nájemního a vlastnického bydlení. Práce bude rozdělena na dvě základní části. První část je teoretická. Na začátku této části rozeberu hospodaření průměrné domácnosti a zaměřím se na cash flow rodinných financí a jeho plánování, jehoţ součástí je bez debat bydlení. Dále se podívám na strukturu bytového fondu v ČR a stanovím dle průměrných hodnot cenu bydlení a to jak pronájmu bytu, tak ceny v případě koupě bytu. Poslední kapitola teoretické části bude zaměřena na způsoby financování vlastního bydlení, ve které bude kladena největší pozornost na dvě základní moţnosti, jimiţ jsou stavební spoření a hypoteční úvěr, následně jejich kombinace. V praktické části budu vycházet z části teoretické. V první řadě si vymezíme moţnosti podle ekonomické situace rodinných financí, určíme standard bydlení, jeho cenu a následně jeho způsoby financování. Teoretická efektivita jednotlivých moţností se nám projeví v dlouhodobém horizontu a bude znázorněna výpočty a grafy. 9
11 1. VÝZNAM BYDLENÍ Jelikoţ je bydlení jedna z nejdůleţitějších a nezastupitelných potřeb člověka, je i nedílnou součástí ekonomiky. Nebude-li moci člověk tuto potřebu uspokojovat, bude to mít zásadní vliv na kvalitu jeho ţivota. Bydlení má v lidském ţivotě velmi zvláštní postavení. Je to místo, ve kterém tráví většinu času ţivota, které dodává pocit jistoty, bezpečí nebo osobní svobody, dochází zde také k seberealizaci kaţdého z nás a napomáhá sociální integraci společnosti. Z uvedených vlastností je patrné, ţe bydlení má nesmírný vliv pro sociální, ekonomický a kulturní vývoj společnosti. Hledisko ţivotních podmínek Obecná definice vymezuje bydlení jako soubor činností, které souvisí s uţíváním obydlí. Za obydlí je povaţován chráněný prostor proti nepříznivým vlivům přírody a neţádoucím kontaktům s lidmi. S uţíváním obydlí je spjata celá škála činností, které formují určitý ţivotní styl. Nejen protoţe zde lidé tráví více neţ polovinu ţivotního času a uspokojují zde své potřeby jak fyziologické (odpočinek), spotřební (výţiva). Ale také zde dochází ke komunikaci lidí a socializaci lidských vztahů. Proto je potřeba bydlení velmi významná a nelze ji kompenzovat jinou spotřebou. Sociální hledisko Sociální aspekty vychází ze skutečnosti, jaká je důleţitost bydlení v oblasti formování člověka. Bydlení je jedna ze základních lidských potřeb, určuje kvalitu neboli ţivotní úroveň lidí. Investice do bydlení jsou pro ekonomiku přínosné v tom, ţe oţivují stavebnictví, které má vliv na celkovou ekonomiku, proto jsou velmi důleţité zásahy státu. Bezpochyby nezastupitelná role státu souvisí s cílem zajištění adekvátního bydlení všem příjmových skupinám obyvatel. Umoţňuje zajistit dostupnost bydlení těm, kteří si ji nedokáţí zajistit ze soukromých zdrojů (Krebs, 2007, s ). 10
12 Mikroekonomické hledisko Bydlení je povaţováno za zboţí dlouhodobé spotřeby, ale má svá specifika, která je od ostatního zboţí odlišují. Mezi základní rozdíly patří např.: Heterogenita bydlení Bydlení je heterogenní a komplexní zboţí. Jednotlivé byty či domy se navzájem od sebe velmi liší ať uţ velikostí, designem, stářím, materiálem nebo počtem a kvalitou přidruţených prostor (garáţ, sklep, zahrada, ). Fixace v prostoru Ve srovnání s jiným zboţím bydlení nelze jednoduše přesunout na jiné místo. Proto pokud si domácnost pořizuje bydlení, bere v potaz jak kvalitu bydlení samotného, tak dostupnost a kvalitu sluţeb v dané lokalitě (dostupnost zaměstnání, školy, lékařská péče, kultura apod.). Další specifika Vysoké transakční náklady v případě stěhování, které souvisí hlavně s nalezením a zařízením nového bydlení. Vysoká míra intervence státu do trhu s bydlením (Syrový, 2005, s ). Investiční hledisko Ten, kdo kupuje nemovitost, pořizuje ji hlavně z důvodu, ţe ji potřebuje uţívat a bydlet v ní. Nepohlíţí na ni jako na investici, která se bude s časem zhodnocovat a která by mohla být někdy v budoucnu prodána se ziskem. Cena nemovitostí je určena, stejně jako u jiného zboţí, nabídkou a poptávkou na trhu. Ale cena bydlení je značně vysoká, k jejímu pořízení je třeba dlouhodobých hypotečních úvěrů, proto se domácnosti snaţí investovat do takového bydlení, jehoţ cena se v budoucnu alespoň vyrovná součtu všech nákladů spojených s jejím pořízením. Investice do vlastního bydlení nám sice nemusí přinášet zisk, ale sniţuje nám náklady, které bychom museli vloţit do pronájmu. V případě pronájmu si peníze jednoduše řečeno odbydlíme a nájemné budeme muset platit aţ do konce ţivota. Coţ znamená, 11
13 ţe prostředky vloţené do vlastního bydlení nám nemusí přinést zisk, ale přinejmenším nám přinesou úsporu nákladů, které bychom museli vynaloţit jinak. Ovšem nemovitost nemusí být pořízena pouze pro vlastní potřebu. Lze ji zakoupit za účelem uloţení peněz a jejich zhodnocení formou pronájmu. Zhodnocení investovaných prostředků bude dvojího typu: 1. příjem z nájemného a 2. růst ceny nemovitosti (Syrový, 2005, s ). Velice zhruba by se dalo říct, ţe ceny nemovitostí rostou podobně jako inflace. 12
14 2. HOSPODAŘENÍ DOMÁCNOSTÍ A ŢIVOTNÍ STANDARD 2.1. Ţivotní úroveň Ţivotní úroveň neboli ţivotní standard je odvozen od míry uspokojení lidských potřeb. Tím není myšleno uspokojování pouze hmotných potřeb, ale je důleţité zohlednit celkové ţivotní podmínky (např. kvalitu bydlení, zdravotní péči, kvalitu ţivotního prostředí, práci, úroveň vzdělání, mnoţství volného času, chudobu apod.). Tento standard můţe být měřen několika způsoby. Za prvé můţeme přímo vyčíslit mnoţstvím spotřebovaného zboţí a sluţeb, finančním příjmem, majetkem, volným časem atd. Nebo je zjišťován průzkumem veřejného mínění, co lidé samotní povaţují za vyhovující. Kaţdý z nás si chce nastavit a zároveň zachovat určitý ţivotní standard. Zachování lze provést několika přístupy, jako je např. tvorba rezerv (krátkodobých i dlouhodobých) a zároveň počítat s realitou a mít pojištěná rizika. Zvyšování osobního bohatství jednoho člověka, umoţňuje zvýšit osobní bohatství dalším lidem (Smrčka, 2010, s. 38). Co vlastně bohatství je? Řada definic se váţe pouze k majetku. Lépe je bohatství definováno v knize z roku 2010 od Luboše Smrčky na straně 102. Kde se píše, ţe bohatství je takový stav rodinných financí, jeţ nám umoţňuje dokončit vlastní ţivot způsobem neznamenajícím ţádné váţné a výrazné omezení ţivotní úrovně a navíc bude obsahovat takové úspory, které nám zabezpečí kvalitní a dlouhodobou lékařskou a případně i další potřebnou péči Strategie a taktika Z počátku je třeba si nastavit určitou ţivotní úroveň, jakou je rodina rozhodnuta drţet. Dále musíme definovat hlavní priority v oblasti výdajů. Čímţ je myšleno, ještě před sestavením rozpočtu, stanovit základní strategické cíle rodiny neboli určit dlouhodobou vizi rodiny. Mezi základní strategické cíle můţou patřit primární cíle či ţivotní sny 13
15 jako např. koupě domu nebo bytu, podniknout cestu kolem světa, vytvořit dostatečnou rezervu na zajištění stáří nebo na studia svých dětí atd. (Smrčka, 2008, s ). Taktika je zjednodušeně plán, jak dosáhnout určených strategických cílů. Je to uţ samotné sestavení rozpočtu na určitou dobu - krátkodobý rozpočet v řádech měsíců do jednoho roku a střednědobý plán zhruba v horizontu pěti let. Zajisté mohou nastat situace, se kterými budeme jen těţko počítat. Ovšem cíle pro následujících pět let budou spíš typu pořízení nového automobilu (který nezatíţí příliš rodinný rozpočet), nákup domácího spotřebiče, nábytku, dovolené, vytvoření finanční rezervy, investice apod Rodinný rozpočet Jako rodinný rozpočet si můţeme představit nástroj, pomocí kterého má domácnost své příjmy a výdaje pod kontrolou. Základním pravidlem rodinných financí je snaha přizpůsobit výdaje svým příjmům, tak aby nevznikalo zadluţování. Cílem finančního hospodaření domácností je vést v dlouhodobém horizontu rozpočet alespoň vyrovnaný, v lepším případě rozpočet přebytkový. Musí tedy platit: příjmy domácnosti výdaje domácnosti. Pokud rodina tento cíl dodrţuje, je to známka toho, ţe správně hospodaří, coţ je základ pro tvorbu úspor. Přebytek je vhodné šetřit nebo investovat tak, aby došlo k jejich zhodnocení (Navrátilová, 2012, s. 63). Pokud dochází k opačné situaci, kdy výdaje převyšují příjmy, existují v zásadě dvě moţnosti, jak nesoulad vyrovnávat a to buď - sniţovat výdaje, - nebo zvyšovat příjmy. Ideální je samozřejmě kombinace obojího. Dobře vedený rozpočet můţe pomoci najít rezervy, které se rodina můţe rodina ukládat bokem. Jelikoţ nyní produktivní generace stráví v penzi nejspíš delší dobu, neţ jak tomu bylo dříve, bude potřebovat i větší mnoţství peněz na zajištění svých potřeb. A navíc stát bude pravděpodobně přispívat o něco méně neţ kdysi. 14
16 Rozhodujícím prvkem rozpočtu rodiny nejsou příjmy, ale výdaje. Pro dosaţení většího rodinného bohatství musíme nejprve analyzovat právě výdaje, abychom zjistili, jakou jsme schopni vytvořit rezervu. Rozpočet je plán, jak bude domácnost hospodařit. První rozpočet se sestaví tak, ţe výdajové poloţky, u kterých neznáme přesnou výši, odhadneme. A v následujících měsících jejich výši upravuje na základě skutečných částek. Čím déle bude takto pozorovat skutečné výdaje, tím bude náš rozpočet reálnější. Naopak první odhadované měsíce mohou být dosti odlišné od skutečnosti. Ovšem určitým výkyvům se ubránit nelze, ať uţ jsou jakkoliv výrazné. Pro tyto potřeby je vţdy důleţité mít vytvořenou rezervu. Výše finanční rezervy se odvíjí od ekonomické situace kaţdého jedince, ale měla by se pohybovat alespoň ve výši tří měsíčních výdajů (MF, 2014) Výdaje Výdaje lze rozčlenit několika způsoby. Z hlediska plánování hospodaření domácností je vhodné výdaje zařadit dle účelu (např. bydlení, vzdělání, koníčky, automobil, apod.) a dále je moţné v rámci konkrétního členění určit, které z nich jsou zbytné a naopak nezbytné. Můţe se objevit výdaj, který se jeví jako nezbytný, ale můţe být nahrazen levnější alternativou. Dále lze přidat členění na povinné, u kterých při nezaplacení hrozí sankce tzv. mandatorní výdaje a na ekonomicky nutné (např. nákup předplaceného jízdného na rok, jenţ je levnější neţ jednoměsíční předplatné). Podle pravidelnosti placení dělíme výdaje na průběţné a mimořádné. Přičemţ platí, ţe průběţné výdaje by měly být placeny z pravidelných příjmů a mimořádné zejména z úspor. Výdaje, které se neplatí měsíčně, ale např. ročně, by měly být při sestavování měsíčního rozpočtu rozpočítány na jejich měsíční podíl. Pokud chceme vyuţít úvěrových produktů na uhrazení výdajů, doporučuje se vyuţití úvěru spíše v případě investice nikoli koupě zboţí či sluţby okamţité spotřeby ale např. investice do vzdělání, nebo do vlastního bydlení (MF, 2014). 15
17 Příjmy Podobně jako u výdajů, rozlišujeme příjmy jako pravidelné a mimořádné. Pravidelným příjmem je nejčastěji zaměstnanecká mzda, benefity v zaměstnání (stravenky), příjmy od státu (penze, rodičovský příspěvek), kapitálové (z pronájmů). Mezi mimořádné můţeme zařadit třináctý plat či odměnu za pracovní výsledky, výhru v loterii, vyplacenou dividendu z akcií či dědictví. Jak jiţ bylo řečeno, pravidelné příjmy jsou především na krytí pravidelných výdajů. Mimořádné mohou poslouţit ke zvýšení rezerv nebo ke sníţení dluhu. Do rozpočtu započítáváme příjem jen v pouţitelné výši např. čistou mzdu, aby součet byl tzv. disponibilní příjem (MF, 2014) Tvorba rozpočtu 1. Z výpisů bankovního účtu nebo z vyúčtování od zaměstnavatele zjistíme výši svých příjmů. 2. Z prodejních dokladů, stvrzenek či faktur odhadneme výši výdajů domácnosti. Vhodně je začlenit a také přiřadit zda se jedná o zbytné nebo nezbytné náklady. 3. Zjistit předpokládanou bilanci porovnáním příjmů a výdajů. Pokud by byla záporná, tak najít způsob jak zvýšit příjmy nebo sníţit výdaje. 4. Průběţně sledovat plnění rozpočtu. Tomáš Baťa řekl: Jsou lidé, které nepřemohl ani neúspěch, ani nepřátelé, ale kteří podlehli úspěchu. Jediné stálá sebekontrola buduje charakter. Čímţ bych chtěl poukázat na jeho myšlenku, ţe častá kontrola přináší své výsledky. 5. Na konci měsíce rozpočet vyhodnotit porovnáním skutečných konkrétních příjmů a výdajů s plánovanými. 6. Stejné vyhodnocení provedeme i na konci roku, kdy jiţ budeme mít celkové vyúčtování i těch příjmů, které jsme doposud do výpočtu nezahrnuli (vyúčtování daně z příjmů, zaměstnanecké odměny apod.) (MF, 2014). 16
18 Příklad dle MF jak by mohlo vypadat členění výdajů a příjmů pro sestavení rozpočtu. Výdaje domácnosti: Bydlení - splátka úvěru na bydlení (úrok + úmor)* - zálohy na správu domu* - pojištění nemovitostí* - nájemné - komodity (elektřina, voda, plyn, teplo) - občanské poplatky (za úklid, odvoz odpadů ap.) - koncesionářské poplatky (TV, rozhlas) - vybavení a údrţba domácnosti - pojištění domácnosti (* jen v případě vlastního bydlení) Běţné výdaje - potraviny - pravidelné stravování v jídelnách a v restauraci - ošacení a obuv - drogerie - léky a regulační poplatky u lékaře - MHD - telefonování - internet - ostatní sluţby (kadeřník, čistírna, ) Vzdělání a výchovu - školné (MŠ, ZŠ, druţina, SŠ, VŠ) - učebnice - vzdělávací kurzy (jazykové, rekvalifikační apod.) - dětské krouţky a tábory (hudební, výtvarné, sportovní, taneční) Automobil - splátka leasingu (nebo jiného úvěru) - palivo (benzín/nafta, plyn) 17
19 - povinné ručení - havarijní pojištění - údrţba a opravy - jiné poplatky (STK, emise, dálniční známka) a další výdaje Výdaje a koníčky - další koníčky (hudba, film, sběratelství, ) - chata/chalupa - kutilství, zahrádkaření, rybaření - domácí zvířata (vč. poplatku za psa) - restaurace - cestování, resp. dovolená (vč. cestovního pojištění) - sport a pohyb (vstupné, vybavení, ) - knihy, noviny, časopisy - vstupné (kina, divadla, koncerty, výstavy, prohlídky, ) Hříchy a závislosti - alkohol, cigarety, tabák - sázky a loterie - počítačové hry - další hříchy Tvorba úspor a rezerv - rezerva na pokuty, sankce, právní zastoupení - rezerva na rekonstrukci majetku - rezerva na roční vyúčtování poplatků za bydlení - rezervy na větší výdaje vybavení (nábytek, spotřebiče) - rezerva na mimořádné zdravotní výdaje, na veterináře - spoření na vlastní bydlení - spoření na penzi - spoření na vzdělání dětí - spoření na dovolenou - další spoření Ostatní výdaje - splátky úvěrů a půjček (jiné neţ z úvěru na bydlení) 18
20 - ţivotní pojištění - úrazové a nemocenské pojištění - pojištění odpovědnosti za škody v občanském ţivotě - bankovní a jiné poplatky - členské příspěvky - příspěvky na charitu - dárky - clo - výţivné (alimenty) Příjmy domácnosti: Z povolání - hlavní celkový čistý příjem domácnosti - vedlejší celkový čistý příjem domácnosti - případné finanční zaměstnanecké benefity (stravenky, příspěvky - honoráře Od státu - starobní či jiný důchod - rodičovský příspěvek - podpora v nezaměstnanosti - jiné sociální dávky (na bydlení, na děti) - přeplatky na dani Kapitálové - pronájem vlastní nemovitosti - vyplacené úroky z vkladů a dividendy - prodej cenných papírů Ostatní - přijaté finanční dary - výhry - jiné (mimořádné) příjmy 19
21 Stravování a ubytování 5,2 Vzdělávání 0,6 Ostatní zboţí a sluţby 11,6 Alkoholické nápoje, tabák 2,8 Odívání a obuv 4,7 Bydlení, voda, energie, paliva 22,2 Rekreace a kultura 9,3 Pošty a telekomunikace 4,3 Doprava 11 Zdraví 2,6 Bytové vybavení, zařízení domácnosti; opravy 5,5 Graf 1: Struktura spotřebních vydání v roce 2013 (%) Zdroj: ČSÚ 20
22 3. CASH FLOW V RODINNÉ EKONOMICE Cash flow je peněţní tok a za pouţití velmi zjednodušené definice je to průběţný stav disponibilních peněţních aktiv na účtech i v hotovosti rodiny, podniku nebo sportovního klubu. Na všech místech má tento pojem stejný význam. Řízení cash flow znamená řízení příchozích i odchozích plateb, náročnost řízení roste s počtem nahodilých a neočekávaných událostí. Pro plánování je potřeba často předvídat a kalkulovat. Předpokládat příjmy dnes dokáţe skoro kaţdý. Většina ví téměř na den, kdy bude mít peníze k dispozici. Výhodou můţe být zaměstnání u větší a finančně stabilní společnosti, kde nedochází ke zpoţdění termínu výplaty mezd. Proti tomu jsou na tom hůře ţivnostníci, kteří jsou závislí na platební schopnosti a disciplíně svých zákazníků, o to hůře lze s příjmem počítat v určitý den. Náročnější je ovšem odhadnou výdaje. Měsíce či dny kdy budeme platit výdaje jako např. nájem, pojistky, telefon odhadneme poměrně snadno. S odhadem výdajů za potraviny či oblečení je to uţ o poznání horší. Ale pak mohou nastat i různé nahodilé události jako pokuty, různé poruchy spotřebičů, krádeţ atd. Samozřejmě lze počítat prakticky se vším, ale drţení nepřiměřeně vysoké hotovosti by bylo neekonomické a dokonce i zbytečně drahé (Smrčka, 2008, s ). Primárně se sestavuje rozpočet, který bývá nejčastěji měsíční. V rámci tohoto rozpočtu je vhodné mimo vyčíslení příjmů a výdajů sledovat cash flow. Smyslem cash flow je, aby v kaţdém okamţiku v plánovaném období byly očekávané výdaje pokryty odpovídajícím příjmovým zdrojem. Aby i přes rovnováhu příjmů a výdajů nedošlo k situaci, kdy např. většinu příjmů očekáváme aţ na konci období, kdeţto největší výdaje jsou jiţ na začátku sledovaného období (MF, 2014). 21
23 Obr. 1: Cash flow (rozvrţení příjmů a výdajů v čase) Zdroj MF, Osobní plánování Výsledkem finančního plánování je finanční plán, jehoţ sestavení můţe trvat i několik měsíců. Proč? Za prvé, je důleţité poctivě sledovat své osobní výdaje. Za druhé, jiţ ujasnění a vymezení rodinných cílů je součástí doby realizace finančního plánu. A za třetí, nalezení správných finančních produktů, které jsou zapotřebí pro náš plán (Filip, 2006, s. 275) Analýza příjmů a výdajů Pokud se rodina chce váţně zajímat o své finance, musí dobře znát vlastní cash flow, hlavně jeho průběh a výrazné výkyvy. Sledování cash flow nevyţaduje odbornou znalost problému ale preciznost, trpělivost a korektnost. Cash flow hodnotíme jak na konci určitého období, tak průběţně. Pokud je cash flow záporné na konci období třeba na konci roku, znamená to, ţe rodina vydala více 22
24 prostředků, neţ kolik vydělala. Chybějící rozdíl je nutné hradit z úvěru, nebo v lepším případě z rezerv. Cash flow ovšem můţe být za celkové období kladné, ale v průběhu se můţe stát, ţe se objeví nárazové výdaje během jednoho měsíce a pravidelné příjmy nebudou dostačující. I v tomto případě by rodina musela sáhnout pro rezervu resp. úvěr. Proto pro zajištění hladkého fungování rozpočtu v době, kdy nastane výpadek příjmů, je potřeba vytvoření dostatečné rezervy (Smrčka, 2009). Moţné příjmy rodiny jiţ byly uvedeny v předchozí kapitole. Při sledování cash flow je důleţité především sledovat, kdy jsou nám konkrétní příjmy k dispozici. Při plánování budoucích příjmů, vycházíme z minulého sledované období. A pokud jsou naše příjmy stabilní a pravidelné, můţe být odhad příjmů velmi snadný a zároveň přesný. Ovšem je potřeba mít na paměti různé mimořádné události. Sestavit přehled o výdajích rodiny uţ tak snadné není. A je téměř nemoţné sestavit tento přehled zpětně, kdyţ budeme marně vzpomínat, za co byly peníze utraceny minulý týden, proto je vhodné zapisovat všechny výdaje průběţně. Pokud chceme vytvořit přehled výdajů, je nutné shromáţdit všechny výdaje od těch nejdůleţitějších a největších (např. nájem, splátky atd.) aţ po ty nejmenší, protoţe velké částky jsou sloţeny často z těch malých. Jen pro představu si uvedeme kuřáka, který vykouří 10 cigaret denně. Při dnešní ceně 70 Kč za krabičku vychází denní výdaj pouze 35 Kč za den. Jenţe v násobení se ukryto to kouzlo, za měsíc je z této malé částky 1050 Kč a za rok korun. Coţ uţ je suma, za kterou se dá pořídit jiné a uţitečnější zboţí. Na korektně sestavený soupis výdajů neexistuje jiný návod neţ absolutní přesnost a poctivost. Z takto sestaveného přehledu výdajů, lze vycházet pro plánování následujícího období. Jsou výdaje, které se hradí jednou ročně, u takových nám bude znám minimálně měsíc, kdy je nutno výdaj zaplatit. Pravidelné měsíční výdaje např. splátky, nájem, apod. mají obvykle termín splatnosti. U těchto termínově známých výdajů víme, jaký budou mít vliv na cash flow k určitému datu. Výdaje jako např. potraviny, benzín, apod. placené několikrát měsíčně je vhodné měsíčně průměrovat. A pro výdaje mimořádné je důleţité mít utvořenou finanční rezervu. 23
25 Lidé mají často tendenci nadhodnocovat své budoucí příjmy. Daleko vhodnější je přistupovat k hodnocení svých příjmů velmi konzervativně, nebo dokonce i pesimisticky. Čímţ je myšlen předpoklad, ţe naše příjmy budou růst maximálně v souladu s inflací. Je lepší být překvapen přebytkem, neţ být zaskočen nedostatkem. (Smrčka, 2008, s ) Definice cílů Podstata finančního plánu je nalezení takových zdrojů, které nám umoţní splnit naše cíle, nebo nám pomohou se k nim alespoň přiblíţit. Nejprve je důleţité si cíle ujasnit a také řádně definovat. Pro kaţdý cíl potřebuje vědět tři základní parametry: co, kdy, kolik korun. Odpovědí na otázku co?, by měl být konkrétní cíl (např. studium dětí, bydlení, zajištění stáří, ). Otázkou kdy? se ptáme na časový horizont, ve kterém chceme cíl realizovat. Je vhodné si jednotlivé cíle umístit na časovou osu, z níţ jednoduše určíme, kolik nám zbývá času na uskutečnění cíle. Čím kratší časový horizont zvolíme, tím pro nás bude plnění náročnější. Poslední otázka se týká mnoţství prostředků, které bude zapotřebí na splnění cíle. Zde je vhodné zmínit vliv inflace. Zatímco někteří autoři navrhují přepočítat cíl dle budoucí míry inflace, za pouţití ekonomické předpovědi. Tak Syrový a Tyl doporučují vycházet ze současných cen jak u příjmů, tak i u výdajů a s inflací se vypořádat tím, ţe náš plán budeme pravidelně podrobovat aktualizaci. Častou úpravou se plán inflaci přizpůsobí automaticky. (Syrový, Tyl, 2011, s ) Tvorba plánu Nyní je nutné přiřadit k určitým cílům zdroje a hledat vhodné finanční produkty. Za zdroje povaţujeme buď současný majetek, který jsme schopni vynaloţit dnes, anebo budoucí majetek, který vzniká spořením či investováním volných peněz. Při tvorbě spořící a investiční strategie vycházíme z časového horizontu jednotlivých cílů, podle kterého zaujímáme strategii pro zhodnocování prostředků a to dle doby na velmi krátkodobou (do 1 roku), krátkodobou (1 aţ 3 roky), střednědobou (3 5 let) a dlouhodobou (více neţ 5 let). 24
26 Pro velmi krátkodobé investice jsou vhodné produkty např. termínované vklady, nebo je moţné ponechat peníze i na běţných účtech. V horizontu tří let dosahují nejlepšího výnosu krátkodobé dluhopisy a dluhopisové fondy, o něco niţší výnos mají strukturované investice. Ponechání na běţném účtu se jiţ po jednom roce nevyplácí. Jako nejvhodnější investice do pěti let se jeví střednědobé dluhopisy. Nicméně dají se vyuţít i akcie a akciové fondy. Ty mohou výnosem dluhopisy překonat, ale pouze za cenu vyššího rizika. V horizontu pěti let je vhodné zapojit i produkty jako stavební spoření, penzijní připojištění a ţivotní pojištění, které jsou zajímavé především díky státní podpoře a daňovým úlevám. Nejvyšší výnosy při dlouhodobé investiční strategii dosahují hlavně akcie a akciové fondy. Vyplatí se také investovat do realit, staroţitností nebo uměleckých děl (Filip, 2006, s ). Cíle je moţné financovat i dluhem. Ovšem tato moţnost by měla být zcela opodstatněná (např. financování vlastního bydlení). V ostatních případech jsou půjčky často zbytečné. Při vyuţití úvěru je důleţité srovnávat roční procentní sazbu nákladů tzv. RPSN, které vypovídá o veškerých nákladech spojených s úvěrem. V plánu bychom neměli zapomenout na ošetření rizik plynoucí ze ztráty příjmů a majetku. Majetek kryjeme v případě, pokud vlastníme nějaká velmi cenná aktiva. Ţivotní pojištění si sjednáváme hlavně, pokud je na nás někdo finančně závislý. Úrazové pojištění nám můţe dorovnat ztrátu příjmů vzniklou následkem úrazu. A mezi další pojištění, jejichţ vhodnost je dobré zváţit je pojištění odpovědnosti za škodu, pojištění úvěru, atd. 25
27 Realizace Plán je jiţ vytvořený a nyní je potřeba konkretizovat jednotlivé finanční produkty. S tímto krokem nám mohou pomoci finanční poradci nebo zaměstnanci bank a jiných institucí. V tomto případě musíme být velmi obezřetní, protoţe většina z nich je odměněna za mnoţství určitých produktů. Ideálně by si měl kaţdý jedinec sám nastudovat co nejvíce informací o produktech plus podmínky smluv. Následně si nechat namodelovat nabídky ve více finančních domech a aţ poté vybrat určitý produkt Revize Postupem času člověk přehodnotí své cíle a zjistí, ţe by raději dosáhnul něčeho jiného, neţ dříve plánoval. Změna cíle si můţe vyţádat i změnu určitého typu produktu. Nebo se můţe stát, ţe určitý typ produktu se nevyvíjí dle očekávání, proto je nutná revize a následně určit opatření. Nejčastějším opatřením bývá sníţení některých výdajů nebo odsun cíle na pozdější dobu Bydlení je součást plánu Bydlení nikdy nelze řešit zcela odděleně od ostatních finančních plánů. Vţdy musíme brát na zřetel, jak nám financování bydlení ovlivní např. pravidelné investice, vytváření likvidních rezerv na zajištění majetku a příjmů či moţné budoucí výdaje atd. Úvěr jako cesta pro dosaţení cílů Pokud bydlení řešíme dlouhodobým úvěrem ať uţ hypotečním, nebo úvěrem ze stavebního spoření, musíme dbát na to, aby to nebyl náš jediný dosaţený cíl. Kdyţ zvolíme vyšší úvěr s příliš vysokou splátkou, můţe se stát, ţe nám nezůstane dost zdrojů na cíle ostatní jako např. na studia vlastních dětí, nebo na vlastní důchod, na který bychom si mohli začít spořit aţ v okamţiku, kdy úvěr splatíme. Úvěry s delší dobou splatnosti mají niţší splátku, díky čemuţ by nám mohlo zůstat dostatek prostředků pro splnění i dalších cílů (Syrový, Tyl, 2011, s. 192). 26
28 Nepřecenit sebe samotného Vlastní bydlení znamená pro většinu lidí největší investice v ţivotě, která sebou přináší i velké riziko pro náš dlouhodobý finanční plán. Riziko, které můţe přinést místo finanční nezávislosti finanční otroctví. Stačí pouze na počátku špatně odhadnout vlastní moţnosti. Poté můţe nastat situace, kdy všechny peníze padnou na splátku bydlení a běţné výdaje domácnosti včetně pojistek. Tato situace negativně ovlivní náš finanční i osobní ţivot, protoţe jen těţko bychom nacházeli odpovědi na otázky typu: Kde vezmeme prostředky na vybavení nového bytu či domu? Z čeho zaplatíme rodinnou dovolenou? Děti, můţeme si je nyní dovolit? Změna pracovní pozice je v této situaci moţná? Dovolit si dát výpověď a zkoušet hledat lépe placenou práci jinde. Tím, ztratíme finanční svobodu volby a budeme se muset chovat podle toho, jak nám úvěr bude diktovat. Úvěr nám začne zasahovat od plánování dovolené, nebo koupě nového spotřebiče aţ do plánování potomků (Syrový, Tyl, 2011, s. 194). 27
29 4. BYTOVÁ SITUACE 4.1. Základní sektory bydlení Základní formy bydlení jsou odvozeny od právního důvodu uţívání bytu. Pro účely této práce bude pouţito členění vycházející z bytové politiky Ministerstva pro místní rozvoj ČR, které rozlišuje tyto základní sektory bydlení. Sektory bydlení Vlastnické bydlení Nájemní bydlení Druţstevní bydlení Veřejné nájemní bydlení Soukromé nájemní bydlení Obr. 2: Sektory bydlení v ČR Zdroj: MMR ČR, Vlastnické bydlení Vlastnictví bytů bylo umoţněno ČR od roku 1966, kdy byl přijat zákon č. 52/1966 Sb., O osobním vlastnictví k bytům, který byl později několikrát novelizován. Podstata této formy bydlení spočívá v tom, ţe vlastník nemovitost je také jejím uţivatelem (Valentová, 2009). 1 Na základě dat Českého statistického úřadu (dále jen ČSÚ) - Sčítání lidu, domů a bytů v roce 2011, ţije v domě nebo bytě v osobním vlastnictví 67,6% Čechů. Oproti roku 2001, kdy sektor vlastnického bydlení tvořilo téměř 47%, je to nárůst o více neţ 20%. 1 Donner Ch. Bytové politiky v zemích Evropské unie stručný výtah z první části studie zpracovala Valentová B. 28
30 Proces zvyšování podílu vlastního bydlení je způsoben celkovým ekonomickým rozvojem určitého směru politiky, který se snaţí prostřednictvím řady podpor zpřístupnit tuto formu bydlení všem vrstvám obyvatelstva. Další příčiny jsou např. privatizace obecních bytů do vlastnictví stávajících nájemců, převod druţstevních bytů do osobního vlastnictví, ale také nesprávná funkčnost nájemního sektoru. Pokud by trh nájemního bydlení byl efektivnější, mnohem více domácností by upřednostnilo pronájem bytu. V Evropě je vlastnický sektor zastoupen velmi silně především ve Španělsku, Řecku, Bulharsku nebo Irsku. Naopak mezi země se slabším podílem vlastnického sektoru patří Německo, Nizozemí či Švédsko (ISAP- Cesta do Evropské unie, 2011a), (European Comminison eurostat, 2014) Nájemní bydlení Podstatou nájemního bydlení je oddělení práva vlastnického a práva užívacího. Jedná se o situaci, kdy vlastník nemovitosti pronajímá, na základě nájemní smlouvy a za úplatu, dům či byt lidem, kteří jej po stanovenou dobu užívají. (ISAP- Cesta do Evropské unie, 2011b) V ČR je většina nájemního sektoru situována ve městech v bytových domech a pouze malou část tvoří rodinné domy určené k pronájmu. Tato forma bydlení je vyhledávána spíše domácnostmi s niţšími a středními příjmy a dle věku se jedná o starší lidi, nebo naopak velmi mladé lidi na počátku své pracovní kariéry. Výběr mezi bydlením vlastním a nájemním se odvíjí v prvé řadě od nákladovosti nájemního bydlení z pohledu uţivatele, ta můţe být výrazně upravena politikou státu. Státní politika můţe zasahovat nejen do sektoru nájemního (regulace nájemného, podpora výstavby nájemních bytů), ale i do sektoru vlastnického. A pokud bude vlastnický sektor podporován více neţ sektor nájemní, bude i vlastní bydlení z pohledu uţivatele dostupnější (ISAP- Cesta do Evropské unie, 2011b). Soukromé nájemní bydlení Někdy nazýván ziskový nájemní sektor, protoţe soukromí pronajímatelé usilují o maximální zisk z pronájmu bytů či domů, čímţ se dostávají do rozporu 29
31 s potencionálními nájemníky. Tato forma bydlení se začala rozvíjet v evropských městech v 19. století a největší rozmach zaţila na počátku 20. století, po němţ následovalo období úpadku spojeného hlavně s: - regulací nájemného zavedeného po 1. světové válce s cílem udrţet dostupnost bydlení, - vytvářením zákonů na ochranu nájemníků, které ovlivňují práva pronajímatele a tím i výnos z této činnosti, - nízká konkurenceschopnost. Pokud pronajímatelům neplyne z pronájmu dostatek prostředků, na úhradu nákladů na pořízení a na údrţbu, je důsledkem chátrání bytového fondu (Poláková, 2006, s. 49). V zemích jako je Dánsko, Velká Británie a Švédsko, byla dokonce zpochybněna existence tohoto sektoru tím, ţe nelze vydělávat na uspokojování základních sociálních potřeb lidí a také, ţe nelze očekávat sociální ohleduplnosti soukromých majitelů, a proto je nutný zásah státu. Ovšem vysoká ochrana nájemců státem odrazuje moţné investory do soukromého sektoru. (ISAP- Cesta do Evropské unie, 2011c). Z údajů zveřejněných ČSÚ v roce 2012 si lze povšimnout sníţení mezi roky 2005 a 2011 o cca 7 procent. Kdy v roce 2005 soukromý nájemní sektor tvořil 25,3% a v roce ,7%. Regulace nájemného skončila koncem roku 2010, ve vybraných městech k Ke stanovení nájemného se místo cenových map nájemného začalo vycházet ze zjišťování srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě dle Nařízení vlády č. 453/2013 Sb. V Brně došlo ke zrušení regulace k a stejně jako v jiných městech docházelo k deregulaci, aby se ceny bydlení postupně vyrovnaly trţním nájmům. limit pro Brno byl MMR od 75 do 112 Kč/m 2 dle lokality a trţní nájemné se pohybovalo okolo 122 Kč/m 2. Stovky tisíc domácností si tak musely za bydlení připlatit. Nájemné v průměrných panelákových bytech se nezvýšilo nějak výrazně, ale čím je oblast lukrativnější, tím byl nárůst výraznější. Nejhůře jsou na tom lidé v centru, kteří se často museli kvůli vysokým nájmům stěhovat (ČT - zpravodajství, 2013). 30
32 Veřejné nájemní bydlení Nazýván taktéţ neziskový veřejný sektor, označován jako sociální bydlení. Cílem provozování tohoto typu bydlení není zisk, ale uspokojení bytových potřeb určité populace. Vlastníkem a poskytovatelem jsou nejčastěji aţ na výjimky uváděny obce, ale skutečnost ukazuje, ţe vlastníkem jsou neziskové organizace (soukromoprávní subjekty slouţící veřejnému sektoru). Tento druh bydlení je určen především sociálně slabším, kteří by si byt na volném trhu nemohli dovolit. V neziskovém sektoru se nejčastěji uplatňuje nákladové nájemné, které má pokrýt kapitálové a provozní náklady. A aby byl neziskový sektor dostupný, dochází ke sniţování nákladového nájemného prostřednictvím nějaké formy podpory výstavby a financování (nevratné dotace, úrokové dotace k úvěru, úvěr od státu apod.), nebo prostřednictvím dotace na provoz domu. Neziskové organizace mají plnit sociální cíle a přitom mají usilovat o finanční soběstačnost, s tím souvisí v současnosti problém, ţe organizace často raději preferují nájemce s vyššími příjmy a u mnoha se projevuje komerční orientace. (Valentová, 2009) Druţstevní bydlení Při koupi druţstevního bydlení si zájemce nekupuje samotný druţstevní byt, ale pouze členství v druţstvu, jinak řečeno druţstevní podíl. Druţstevní byt zůstane ve vlastnictví druţstva a příslušnému členu druţstva vzniká k bytu pouze právo nájmu. Je tedy pouze jeho nájemcem, který s bytem nesmí volně nakládat nebo ho prodat. Nájemník je pouze oprávněn převést svůj druţstevní podíl na někoho jiného. Při převodu druţstevního podílu dochází nejen k převodu práva nájmu, ale i všech práv a povinností s tím spojených, včetně dluhů převodce vůči druţstvu, proto je třeba dát si na tuto skutečnosti pozor. Druţstevník můţe mimo jiné nahlíţet do účetnictví, hlasovat na členských schůzích a volně nakládat se svým podílem v druţstvu. Převody členských práv se ve větších městech cenově blíţí vlastnickému bydlení. Pokud by druţstvo rozhodlo o prodeji bytů, výhradní právo na odkoupení bytu má ze zákona nájemce. 31
33 Problém by mohl nastat při jakékoliv větší stavební úpravě či rekonstrukci, neboť bez souhlasu druţstva na to nemá nájemník právo. Ze stejného důvodu nemá člen druţstva oprávnění pronajmout druţstevní byt, ale můţe zřídit podnájemní smlouvu, ve které musí být udělen písemný souhlas druţstva. A jelikoţ předmětem převodu není vlastnictví bytu, ale pouze druţstevní podíl, nelze pouţít na uhrazení ceny za převod klasický hypoteční úvěr. V současnosti však banky poskytují úvěry i na koupi druţstevního podílu, je nutno ale tento úvěr zajišťovat zástavou jiné nemovitosti (Jaknabydlení.cz, 2014). V následujícím grafu, jsou zobrazeny změny bytového fondu v ČR od roku 2006 do roku 2013 dle ČSÚ. Na první pohled je zřejmé, ţe převaţuje bydlení ve vlastním domě. Dále lze spatřit především změnu, která se odehrála mezi bydlením v bytě vlastním a bytě pronajatém. Od roku 2006 vzrostl podíl bytů v osobním vlastnictví z 19,8% na 29,3% a to na úkor nájemního bydlení, které pokleslo z 23,3% na 18,1%. Sníţil se i podíl druţstevních bytů ze 12,8% na 10,0%, u kterých docházelo k převádění do osobního vlastnictví stejně tak bylo u obecních bytů ,6 29,3 10,0 18,1 3, ,4 29,4 10,4 18,3 3, ,0 28,6 10,3 18,7 3, ,4 26,2 11,0 20,2 3, ,2 23,8 11,1 22,4 3, ,0 21,6 12,4 23,1 3, ,4 20,5 12,3 22,6 5, ,9 19,8 12,8 23,3 5,1 0% 20% 40% 60% 80% 100% ve vlastním domě v osobním vlastnictví druţstevní nájemní jiné Graf 2: Domácnosti dle jednotlivých sektorů bydlení mezi lety 2006 aţ 2013 Zdroj: ČSÚ 32
34 4.2. Porovnání sektorů bydlení Kaţdý typ bydlení sebou přináší jak světlé tak i své stinné stránky. V této kapitole budou rozebrány výhody a nevýhody třech nejčastěji vyuţívaných forem bydlení v ČR, kterými jsou bydlení ve vlastním bytě, nájemní bydlení a druţstevní bydlení. Práce je zaměřená na srovnání pronájmu a koupě bytu, proto zde není uvedeno bydlení ve vlastním domě. Tabulka 1: Výhody a nevýhody jednotlivých forem bydlení Vlastnické bydlení (byt o osobním vlastnictví) Výhody Nevýhody + s bytem lze na trhu bydlení volně příspěvky do fondu oprav (náklady na - disponovat (prodej, pronájem) údrţbu a opravy nemovitosti) + odpadá placení měsíčního nájemného - povinnost platby daně z nemovitosti byt lze pouţít jako zástavu, tudíţ je poplatky a úroky spojené s financování + moţnost financovat např. úvěrem, navíc povinnosti pojištění - hypotečním úvěrem (peníze jdou do nemovitosti a někdy potřeba uzavřít i vlastního bydlení) ţivotní pojištění + byt je moţno jakkoliv upravovat bez souhlasu třetí osoby - vysoká pořizovací cena + vhodná investice - moţný pokles ceny nemovitosti + komfortní způsob bydlení, určitý společenský status - 33
35 Nájemní bydlení Výhody Nevýhody + nízká pořizovací cena, bez z dlouhodobého hlediska finančně - počátečního zadluţení nákladné + vysoká flexibilita - riziko výpovědi + nájemce se nestará o údrţbu nemovitosti - platba nájemného + pronajímatel můţe nájem ukončit nelze pouţít jako zástavu - výpovědí jen v souladu se zákonem + pokud je nájem sjednaný na dobu jakékoliv stavební úpravy, či pronajmutí neurčitou, nájemce můţe ukončit bez - bytu pouze s písemným souhlasem udání důvodů (tříměsíční výpovědní pronajímatelem doba) + + Druţstevní bydlení Výhody Nevýhody obvykle niţší pořizovací cena nestáváme se vlastníky, ale pouze - druţstevního podílu nájemci bytu (nutnost platit nájemné) s bytem nelze volně disponovat tj. při převodu se nemění vlastník, není pouţít ho jako zástavu, nebo ho prodat, potřeba změny v katastru, ani není - lze prodat pouze členská práva a nutnosti souhlasu druţstva podnajmout pouze se souhlasem (jednodušší a rychlejší jednání) druţstva + naplatí se daň z nemovitosti - + je zde moţnost bezplatného nabytí druţst. bytu po rozhodnutí druţstva odkoupení do osobního vlastnictví musí schválit druţstvo stavební úpravy a rekonstrukce pouze se souhlasem druţstva při převodu druţstevního podílu přecházejí i dluhy vůči druţstvu 34
36 Před rozhodnutím o vlastním nebo nájemním bydlením je třeba zváţit určité situace v ţivotě, které mohou nastat a ovlivnit toto rozhodnutí. Je potřeba vědět, co vlastně chceme a jaké máme moţnosti. Kdo bydlí v nájmu, platí majiteli za vyuţívání jeho majetku. Tento byt nikdy nemusí nájemník vlastnit a přitom v něm můţe bydlet a platit nájem klidně celý ţivot. Zde jsou uvedeny určité argumenty, jeţ mohou naše rozhodnutí zvrátit, nebo o určitý čas odloţit. Flexibilita Flexibilita je velkou výhodou pronájmu. Snadno můţeme měnit své ţivotní plány a odjet např. za prací do zahraničí nebo se odstěhovat z jednoho konce republiky na druhý. V případě vlastního bydlení je vše dost sloţitější. Finanční náročnost Ceny nemovitostí i nájmů dlouhodobě rostou. Pokud si pořídíme nové bydlení za pomocí hypotéky, splátka bude zhruba po celou dobu splácení stejná např. po dobu 30 let. Kdeţto nájem můţe být kaţdým rokem vyšší. Tím, ţe bude nájemné růst kaţdým rokem, bude se i zvyšovat finanční zátěţ nájemníka. A právě na konci produktivního věku, kdy lze očekávat pokles příjmů, bude o to horší dostávat tomuto závazku. Závazek placení Pokud klient není schopen platit splátky hypotečního úvěru, je nemovitost zastavena ve prospěch hypoteční banky. Klient ručí bance vlastní střechou nad hlavou. U nájmu není o moc větší rozdíl. Pokud nebude nájemník platit měsíční nájemné, o střechu nad hlavou přijde také. Jenţe kdyţ člověk ţijící v pronájmu má problém s placením nájmu, je pro něj snadnější situaci vyřešit, tím ţe se přestěhuje do menšího a levnějšího. U HÚ tuto situaci tak snadno vyřešit nelze (Syrový, 2005, s ). Nemovitost jako starost Pokud nemovitost není naše, tudíţ bydlíme v nájmu, tak rekonstrukce, výměny oken, zateplování či jiné další opravy zajistí někdo jiný. Tato starost se nám ale promítne do výše nájemného. 35
37 Ideální město? Pořizovat si hypotéku není vhodné, pokud nejsme jistě rozhodnuti, zda je to právě tady to ideální místo, kde chceme být zbytek ţivota a budovat rodinu. Týká se to hlavně čerstvých absolventů, kteří studovali mimo rodnou obec a právě řeší, kde se usadí. Proto je vhodné zkusit bydlet kratší dobu v pronájmu. Rodinné reality Neefektivní je pořídit si vlastní bydlení rovnou po dokončení studia, kdyţ máme moţnost bydlet v rodinné nemovitosti a stále se rozhodujeme, kde budeme bydlet. Během páru let bydlení v rodinné nemovitosti jsme schopni naspořit dostatečně vysokou částku, s jejíţ pomocí můţeme později získat velmi výhodný hypoteční úvěr na vlastní bydlení (Janda, 2013 s. 87) Cena bydlení Cenu vlastnického bydlení budeme uvaţovat pořizovací cenu a náklady spojené s bydlením a údrţbou. Cenou nájemního bydlení bude čistě nájemné. Náklady spojené s bydlením, které jsou v případě nájemního bydlení zahrnuty v nájemném, jsou např.: Náklady na údrţbu Jsou nezbytné k tomu, aby nedocházelo k chátrání a ke sniţování ţivotnosti a zároveň i hodnoty nemovitosti. Úroky z úvěru na bydlení Této poloţce se lze vyhnout pouze, kdyţ bude nemovitost financována vlastními zdroji domácnosti. Poplatky Další náklad spojen s vlastním bydlení, je pouze v případě vyuţití úvěru a je to hlavně poplatek za zpracování úvěru, za vedení úvěrového účtu, za vyřízení apod. 36
38 Daň z nemovitosti Výše daně se zjednodušené vypočítá vynásobením sazby daně a výměrou nemovitosti. Sazba daně v roce 2014 pro bytovou jednotku je 2 Kč/m 2. Dále je potřeba upravit o koeficient podle počtu obyvatel v obci a o místní koeficient, který je určen radnicí města. Náklady na správu domu a pozemku O tomto příspěvku rozhoduje shromáţdění vlastníků bytů. A výška příspěvku je závislá na stáří a opotřebování domu Ceny nemovitostí Nemovitost byla definovaná dle občanského zákoníku z roku 1964 v 119 jako pozemek nebo stavba, spojená se zemí pevným základem. Dle nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. platný od 1. ledna 2014 je stavba součástí pozemku a jako nemovité věci v 498 se chápe mimo pozemků jen podzemní stavby se samostatným účelovým určením a dále jsou k tomu přidány v 1242 i věcná práva k hmotné věci. Nemovitosti je moţno ocenit dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhláškou č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Nemovitosti v zásadě oceňují znalci a odhadci majetku často při právních úkonech občanů jako např. koupě a prodej, převodu vlastnictví, dělení nebo vypořádání spoluvlastnictví apod. Takto zjištěná cena se nazývá cena administrativní. Nás bude především zajímat cena na trhu, která má více definic. Podle práva Evropské Unie vyjadřuje trţní hodnota cenu, za kterou by např. budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. A podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění, je obvyklá cena taková, která by byla dosaţena při prodejích stejného, případně obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, 37
39 ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Faktory ovlivňující trţní hodnotu: - politicko-správní vlivy (územní plánování, daňová politika, ţivotní prostředí, bezpečnost a ochrana, veřejné zájmy ), - ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, ţivotní úroveň, hospodářský rozvoj, situace ve stavebnictví, inflace, úroková míra ), - sociálně-demografické vlivy (velikost rodin, vzdělání, standard bydlení, ţivotní styl, sociální politika ), - fyzikální vlivy (poloha, velikost, způsob zástavby, topografie, sousedé, doprava, architektura, ţivotní prostředí, vybavení, vyuţitelnost, stáří staveb, stav údrţby, technická, ekonomická, morální ţivotnost), (Schneiderová Heralová, 2008, s ). Jednotlivé nemovitosti se vyznačují vysokou heterogenitou. Aby bylo moţné nemovitosti porovnávat, vztahuje se cena bydlení na určitou jednotku a to m 2 podlahové plochy, ovšem s ohledem na odlišné vlastnosti. U rodinných domů je pouţíváno m 3 obestavěného prostoru. Čím se nemovitosti mohou odlišovat: - poloha (velikost obce, umístění nemovitosti v rámci obce, dopravní dostupnost a parkovací moţnosti, terén, tvar a vyuţití pozemku, orientace vůči světovým stranám atd.), - technické faktory (konstrukce, technologie a stavební materiály, dispoziční řešení a uspořádání prostorů, vybavení, příslušenství - přípojky médií, likvidace odpadů, architektura - interiér, exteriér), - ekonomické faktory (velikost a kvalita pronajímatelných ploch, nájemní podmínky, skladba nájemníků, provozní náklady, náklady na opravy a rekonstrukce), (Schneiderová Heralová, 2009). 38
40 Pro určení orientační ceny bytu je moţno vyuţít i cenovou mapu vytvořenou Asociací realitních kanceláří. Cenová mapa má slouţit jako pomůcka pro laickou i odbornou veřejnost, realitní makléře k orientaci v cenových úrovních na trhu s nemovitostmi. Ceny jsou zde uvedeny za metr čtvereční. Obr. 3: Cenová mapa - prodej bytů v ČR prodej bytů [Kč/m 2 ] Zdroj: V následující tabulce jsou uvedeny průměrné ceny bytů v jednotlivých krajských městech za m 2. Nejdraţší byty jsou v Praze, kde se průměrná cena pohybuje kolem 60 tis. Kč za m 2. V praze jsou ovšem obrovské rozdíly odvíjející se od umístění nemovitosti v rámci Prahy (např. v Praze 1 se ceny pohybují i přes 100 tis. Kč/m 2 a v Praze 9 je průměrná cena pod 50 tis. Kč/m 2 ). Na druhém místě je město Brno, v němţ se průměrná cena dostala něco málo přes 42 tis. Kč. Naopak nejlevnější byty jsou na Ostravsku, v Ústí nad Labem hlavně ve městech jako Most a Chomutov. Ceny bytu za poslední rok rostly téměř po celé ČR, mimo Ostravsky, kde mírně ceny klesly. 39
41 Tabulka 2: Průměrná cena prodeje bytů za 1 m 2 v jednotlivých krajích ČR listopad 13 září 14 říjen 14 listopad 14 Praha České Budějovice Brno-město Karlovy Vary Hradec Králové Liberec Ostrava-město Olomouc Pardubice Plzeň-město Ústí nad Labem Jihlava Zlín Zdroj: čtvrtletí/rok ČR Praha ČR bez Prahy Graf 3: Vývoj nabídkové ceny bytů (index, 2010 = 100) Zdroj: ČSÚ 40
42 Od roku 2005 ceny nemovitostí rostly aţ do třetího kvartálu roku V této době došlo k prudkému poklesu cen. Jedním z důvodu bylo prasknutí nemovitostní bubliny v USA, která má za následek hlubokou světovou finanční krizi v roce V prvních třech letech recese došlo k výraznému poklesu cen bytů. Mezi hlavní příčiny patří obava z ekonomické krize a přijetí úsporných opatření (např. propouštění) a zpřísnění poţadavků pro získání hypotečního úvěru. V období 2011 a 2013 se propad začal zastavovat a aţ v roce 2013 došlo k navýšení cen Ceny pronájmů Regulace nájemného ze strany státu v České republice skončila do konce roku 2010 a ve vybraných městech k Regulace byla nahrazena volným trhem. A nyní platí pouze smluvní nájemné, stanovené dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Není-li dohoda sjednána, je nájemce povinen platit tzv. trţní neboli srovnatelnou cenu nájemného tj. obvyklé nájemné v dané lokalitě a v daném čase. Srovnatelné nájemné zjišťuje buď znalec, který pořídí posudek o výši obvyklého nájemného, nebo se stanoví na základě prokazatelného doloţení výše nejméně třech srovnatelných nájemných. Pro zjištění srovnatelného nájemného byly vytvořeny cenové mapy, které dříve spravoval Státní fond rozvoje bydlení a Ministerstvo pro místní rozvoj. Později se staly nadbytečnými a nákladnými pro aktualizace a proto je SFRB a MMR jiţ neaktualizují. Nyní jsou cenové mapy vydávány Asociací realitních kanceláří a slouţí především pro orientační určení výše nájemného. 41
43 Obr. 4: Cenová mapa - pronájem bytů v ČR [Kč/m 2 ] Zdroj: Ceny pronájmů bytu zjištěných cenovou mapou jsou o něco niţší neţ ceny zveřejněné realitní kanceláří realitymix.cz. Tabulka 3: Průměrná cena pronájmů bytů za 1 m 2 v jednotlivých krajích ČR listopad 13 září 14 říjen 14 listopad 14 Praha České Budějovice Brno-město Karlovy Vary Hradec Králové Liberec Ostrava-město Olomouc Pardubice Plzeň-město Ústí nad Labem Jihlava Zlín Zdroj: 42
44 Opět podobně jako u prodeje bytů je prvním místě v pořadí nejdraţších pronájmů bytů Praha a za ní Brno. Nejlevnější pronájmy jsou k nalezení v Liberci a Jihlavě. Výpočet ekonomického nájemného Ekonomické nájemné je nájemné, které pokryje pronajímateli náklady spojené s poskytováním nemovitosti a také přinese poţadovaný výnos z vloţeného kapitálu. Poloţky, které jsou zahrnuty ve výpočtu výše tohoto nájemného, jsou: - poţadovaná výnosnost (míra kapitalizace), - roční výdaje na opravu a údrţbu nemovitosti, - roční pojistné nemovitosti, - roční daň z nemovitosti, - roční výdaje na správu nemovitosti, - míra amortizace (opotřebení), - riziková prémie (v případě, ţe by se nepovedlo nemovitost pronajmout). Trţní nájemné a ekonomické se můţe navzájem lišit. V rámci ekonomického nájemného není zahrnuta atraktivita lokality. Pokud je tedy ekonomické nájemné niţší neţ trţní, investice do koupě nemovitosti na pronájem by se nám měla vyplatit v opačném případě nikoliv. 43
45 5. MOŢNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ Na financování vlastního bydlení se nabízejí dvě základní moţnosti: - Stavební spoření - Hypoteční úvěr 5.1. Stavební spoření Stavební spoření je systém účelového ukládání finančních prostředků, na jehoţ výnosech se podílí i stát, proto jsou pravidla stanovena zákonem. Tento populární produkt je zaloţen zejména na: - přijímání vkladů od účastníků tohoto spoření, - poskytování úvěrů výhradně těmto účastníkům, kteří jiţ splnili stanovené podmínky. - a poskytování státní podpory fyzickým osobám, účastníkům stavebního spoření Princip Stavební spoření vzniklo v důsledku často marné snahy jednotlivců financovat si své vlastní bydlení. Princip funguje tak, ţe určitá skupina členů ukládá na svůj účet u stavební spořitelny předem smluvené částky, tím vzniká fond, ze kterého je spořitelna schopna poskytovat úvěry pro členy kteří jiţ splnili podmínky pro čerpání úvěru. Tuto myšlenku zjednodušíme ještě o něco více. Uvaţujme deset rodin, které touţí po postavení svého vlastního domku. Jedna rodina je schopna naspořit na bydlení za deset let. Kdyţ by rodiny začaly spořit stejnou částku ve stejném roce, budou všechny bydlet aţ po deseti letech. Ale kdyţ budou rodiny spořit společně, tak za rok naspoří na jednu stavbu. Jedna rodina můţe začít bydlet a všichni dohromady pokračují ve spoření. Z tohoto příkladu je zřejmé, ţe devět z deseti rodin bude bydlet dříve neţ by sama byla schopna naspořit si na dům. A nejméně šťastná rodina na tom nebude o nic hůře, neţ kdyby si spořila sama. 44
46 Historie stavebního spoření Základní myšlenka stavebního spoření se objevila v roce 1775 v Anglii v Birminghamu, kde vzniklo sdruţení Ketley s Bulding Society. Tyto spolky vznikly nejen z potřeby financování bydlení, ale také z potřeby rozvoje podnikání drobných řemeslníků. Otázka financování bydlení se rozšířila i do dalších evropských států. Největšího rozboje bylo dosaţeno v Rakousko-Uhersku a Německu. Gemainschaft der Freude (Spolek přátel) je spolek, který je povaţován za první stavební spořitelnu. Byl zaloţený v roce 1921 Georgem Kroppem v Německu ve Wüstenrot, jehoţ snahou bylo zajistit financování bydlení pro členy spolku. Tento spolek byl po pár měsících vinou vysoké inflace rozpuštěn. Ale v roce 1924 byl znovu zaloţen pod stejným názvem, toto zaloţení bylo úspěšné. Docházelo k postupnému vyvíjení stavebního spoření, např. systém pro přidělování úvěru byl zaloţen ne na náhodném losu ale na bodovém hodnocení, blízké tomu, se kterým se setkáváme v dnešní době. Od roku 1934 v Německu byla zavedena moţnost sníţení daňového základu o peníze vloţené do stavebního spoření. A v roce 1952 bylo stavební spoření rozšířeno o státní podporu ve výši 25-35% opět v Německu (Kielar, 2010, s ). V České republice bylo stavební spoření zavedeno v roce 1993 a je upraveno zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Zákon byl od několikrát novelizován. Zákon č. 96/1993 o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření striktně nařizuje stavebním spořitelnám, jak můţou investovat peníze svých klientů, nebo komu můţou úvěr poskytnout. Takto jsou spořitelny chráněny před problémy jako některé banky, které zkrachovaly. K první novelizaci došlo zákonem č. 83/1995 Sb. 2 K hlavním změnám patří např., ţe i právnická osoba se sídlem na území ČR můţe být účastníkem stavebného spoření, ale nárok na státní podporu má pouze osoba fyzická. Nejpodstatnější změnou bylo zařazení do smlouvy o stavebním spoření moţnost stavebních spořitelen poskytnout klientům překlenovací úvěr. 2 Zákon č. 83/1995 Sb., novela zákona o stavebním spoření a zákonu o bankách. 45
47 V roce 2003 byla provedena velmi významná novelizace zákonem č. 423/2003 Sb. 3 platným od Nejzásadnější změna pro klienty se týkala poskytnuté výše zálohy na státní podporu, která byla sníţena z 25% z maximálně Kč na 15% z maximálně Kč. Reálně se tedy státní podpora sníţila ze Kč na Kč. Dalším důleţitým bodem ve vývoji stavebního spoření byl rok Novelizace zákonem č. 348/2010 Sb. 4, která se opět dotkla účastníků stavebního spoření sníţením zálohy na státní podporu z 15% na 10% z částky uspořené v kalendářním roce. Maximálně je teda moţno od státu získat Kč. Dále podpora vyplacená v roce 2011 za rok 2010 se zdaňuje zvláštní daní se sazbou 50%. A navíc úroky připisované po budou zdaněny 15% sráţkovou daní. Poslední změny se týkají tzv. účelového omezení státní podpory. Podle nejnovějších informací by změna měla být účinná od roku 2015 a měla by se týkat nejen nových, ale i dříve uzavřených smluv o stavebním spoření. Jde o to, ţe nárok na státní podporu by měl jen ten, kdo ji pouţije na bytové účely nebo si ke stejnému účelu vezme úvěr od stavební spořitelny (Aktuálně.cz, 2014). 3 Zákon č. 423/2003 Sb., změna zákona o stavebním spoření. 4 Zákon č. 348/2010 Sb., změna zákona o stavebním spoření a změna zákona o daních z příjmů. 46
48 Tabulka 1: Vývoj parametrů státní podpory stavebního spoření Do Od *) Od **) Délka spoření 5 let 6 let 6 let Státní podpora (SP) 25 % 15 % 10 % Max. výše SP/rok Kč Kč 2000 Kč Objem vkladu pro získání max. SP Kč Kč Kč Daňové osvobození úroků z vkladů ano ano ne Úroky z úvěru jsou do výše 300 tis. do výše 300 tis. do výše 300 tis. odečitatelnou poloţkou Kč ročně Kč ročně Kč ročně z daňového základu *) Pouze pro smlouvy uzavřené od tohoto data **) Pro všechny smlouvy V české republice nyní působí pět stavebních spořitelen: - Českomoravská stavební spořitelna, - Modrá pyramida, stavební spořitelna, - Raiffeisen stavební spořitelna, - Stavební spořitelna České spořitelny a - Wüstenrot stavební spořitelna (JANDA 2013, s. 176). 47
49 22% 8% 35% Českomoravská stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny Modrá pyramida 20% 15% Raiffeisen stavební spořitelna Wüstenrot stavební spořitelna Graf 4: Pozice stavebních spořitelen dle počtu nově uzavřených smluv v roce 2013 Zdroj: (Hrušová, 2014) Smlouva o stavebním spoření Účastníkem stavebního spoření můţe být fyzická i právnická osoba. Rozdíl mezi FO a PO je, ţe osoba fyzická státní podporu čerpat můţe, zatímco osoba právnická ne. Smlouva bývá uzavírána na dobu neurčitou a je omezena pouze výší cílové částky, protoţe není moţné naspořit více. Cílová částky je sloţená z vkladů klienta, ze státní podpory, z moţného úvěru a z úroků z vkladů a státní podpory po odečtení daně z příjmu z těchto úroků. Rozdíl mezi sjednanou cílovou částkou a částkou naspořenou je tedy výše úvěru. Správně zvolená cílová částky je velmi důleţitá, neboť se od ní odvíjí výše minimálních měsíčních vkladů, výše poplatku při uzavření smlouvy i výše měsíčních splátek úvěru. Pro účastníka, který má v úmyslu pouze spořit, je vhodnější zvolit cílovou částku niţší. Oproti tomu pro účastníka, který má v plánu vyuţít moţnost úvěru ze stavebního spoření, je vhodnější zvolení vyšší cílové částky, aby v budoucnu nebyl touto hranicí limitován. 48
50 Dále smlouva obsahuje jak úrokovou sazbu vkladu, tak i úrokovou sazbu poskytnutého úvěru. Tyto sazby jsou dle zákona stanoveny jako pevné. A jejich rozdíl nesmí přesáhnout hranici tří procentních bodů. Velmi důleţitým bodem ve smlouvě jsou podmínky pro přidělení úvěru ze stavebního spoření. Jedná se o podmínky, které musí klient splnit, aby mohl čerpat případný úvěr dále viz kapitola,,fáze úvěrová. Tento bod je zejména důleţitý pro stavební spořitelnu, protoţe musí zajistit rovnováhu mezi vklady a úvěry. Stavební spořitelny mají ze zákona nařízené, ţe přidělené úvěry ze stavebného spoření, musí poskytovat z finančních prostředků klientů ve fázi spoření (Kielar, 2010, s. 16). Účastník si při sjednávání smlouvy vybírá variantu stavebního spoření. Spořitelnami jsou obvykle nabízeny tři varianty, které jsou označovány jako Rychlá, Standardní, Pomalá. 5 Rychlá varianta je pro účastníky, kteří potřebují rychle realizovat své záměry týkající se bydlení. Ve fázi spoření je spořící částka vyšší a rychleji tak získáme moţnost čerpat úvěr. A ve fázi úvěrové jsou zase splátky vyšší, coţ nám umoţní rychlejší splacení úvěru. Varianta Pomalá je určena těm, kteří chtějí spořit a nemají akutní zájem čerpat úvěr. Často je uzavírána jako pojistka, ţe někdy v budoucnu bude mít klient zájem o úvěr, nebo jako spoření pro děti. Vyznačuje se niţšími měsíčními vklady, později nám zajišťuje nejniţší umořování úvěru a tím i dlouhodobé splácení. A poslední varianta Standardní je pro ty, kteří myslí na budoucnost ve střednědobém horizontu, mají zájem o spoření a zároveň uvaţují i o úvěru. Všechny varianty nám umoţňují výhodně spořit a vţdy máme nárok na úvěr ze stavebního spoření. Jde pouze o to, kdy nárok na úvěr vznikne a jak vysokou splátku budeme platit (Ondrová, 2002). 5 Počet variant i názvy se u jednotlivých spořitelen můţe lišit. 49
51 Fáze stavebního spoření Stavební spoření obvykle probíhá ve dvou fázích a to: - Fáze spoření - Fáze úvěru Obr. 5: Stavební spoření a úvěry ze stavebního spoření Zdroj: (Kielar, 2010, s. 19); vlastní zpracování Překlenovací úvěr slouţí pro překlenutí doby do přidělení cílové částky jiţ ve fázi spoření. Poté klient platí pouze úroky z překlenovacího úvěru, ale navíc musí dále spořit. V okamţiku, kdy klient naspoří dostatečnou výší pro přidělení úvěru řádného, bude překlenovací úvěr splacen přidělenou cílovou částkou. Fáze spoření Tato fáze je počáteční fází kaţdého stavebního spoření. Začíná podpisem smlouvy a uhrazením vstupního poplatku a končí dnem, kdy je poskytnut úvěr. Stavební spoření můţe být ukončeno také uplynutím výpovědní lhůty, přidělením cílové částky v případě překlenovacího úvěru, vyplacením úspor účastníkovi nebo úmrtím účastníka. Smlouva ve fázi spoření můţe být kdykoli klientem vypovězena. 50
52 V této fázi klient ukládá měsíční vklady, obvykle ve výši 0,4 0,7% z cílové částky. Tato výše je kalkulována tak, aby klient během 5 7 let naspořil zhruba % z cílové částky, coţ je většinou hranice potřebná pro přidělení úvěru. A zbylých 50 aţ 60 % tvoří prostor pro čerpání úvěru (Syrový, 2005, s. 18). Při neočekávaných událostech, kdyţ se klient dostane do finanční tísně, můţe pravidelné úloţky dokonce přerušit. A do konce daného roku tj. do má moţnost vloţit mimořádný vklad, aby si zajistil příslušnou výši statní podpory. Smlouvu není potřeba vypovědět, protoţe při vypovězení do 6 let klient přijde o dosud připsanou státní podporu. Přerušení spoření je moţno na základě podání písemné ţádosti, které ovšem spořitelna můţe i zamítnout, ale v praxi se tak zpravidla nestává a ţádost vyřídí bez potíţí. Během přerušení spoření dál běţí nárok na státní podporu (Kielar, 2010, s. 18). Klient můţe moţnost přerušení vyuţít pouze jednou za dobu trvání smlouvy, nejčastěji to bývá na dobu jednoho roku a poté uvidí, zda se jeho situace zlepší či nikoliv. Pokud finanční situace neumoţní klientovi smlouvu oţivit a začít znovu spořit, je nejlepší řešení sníţit cílovou částku tak, aby zůstatek na účtu činil 40% z nové cílové částky, aby pak nemusel dále spořit a po uplynutí vázací doby mohl naspořené prostředky včetně úroků a odpovídající státní podpory vybrat (Svačina, 2010). Klienti, kteří nemají zájem o čerpání úvěru, mohou pouţít prostředky ze stavebního spoření včetně statní podpory a připsaných úroků, dle vlastního uváţení. Tito klienti jsou označování jako přátelští klienti bez kterých by spořitelny nemohly poskytovat úvěry. Fáze úvěrová Po fázi spořící obvykle následuje fáze úvěrová. Ze stavebního spoření je moţné vzít si dva typy úvěru a to přidělený úvěr neboli řádný a úvěr překlenovací. Získání obou typů úvěru je vázáno se splněním určitých podmínek. Pro přidělení úvěru ze stavebního spoření je potřeba splnit tyto tři podmínky: 1) spořit minimálně 2 roky, 2) naspořit minimálně 40% resp. 50% cílové částky (dle podmínek konkrétní spořitelny) a 3) splnit hodnotící číslo. 51
53 Hodnotící číslo určuje, jak kvalitní je spoření klienta. Toto číslo roste s časem (čím déle klient spoří, tím je číslo vyšší), s výší naspořené částky (při naspoření 50 % z cílové částky je vyšší, neţ při naspoření 40%), s včasností (při vloţení prostředků na počátku spoření je hodnotící číslo vyšší neţ při vloţení před koncem spoření) a se zvolenou variantou (číslo roste rychleji při variantě Rychlé, neţ při variantách Standardní nebo Pomalé), (Syrový, 2005, s ). Tři výše zmíněné podmínky nejsou vše, co musíme splnit, abychom se peněz od spořitelny dočkali. Stavební spořitelna musí mít zajištěnou návratnost půjčených prostředků, a proto musíme dále splnit: 4) účelové vyuţití poskytnutých prostředků, 5) prokázání schopnosti splácet úvěr a 6) zajištění úvěru ÚČELOVOST Stát, který poskytuje podporu stavebního spoření, zároveň určuje, jak můţe klient s prostředky z úvěru stavebního spoření naloţit. Účelovost je tedy daná zákonem. Dá se říct, ţe klient můţe prostředky pouţít na řešení svých bytových potřeb nebo osob blízkých. Bytovými potřebami se rozumí, viz další kapitola: Použití finančních prostředků stavebního spoření. BONITA KLIENTA To aby stavební spořitelna poskytla klientovi úvěr, musí první posoudit schopnost klienta splácet dluh. Spořitelna rozhodne o tom, zda jsou klientovy příjmy dostatečné a poţaduje, aby byly pravidelně dosahované. Také je hlídán klientův věk a je poţadováno splacení úvěru v jeho produktivním věku. Stavební spořitelny většinou odečtou od příjmu klienta veškeré pravidelné měsíční závazky. A rozdíl musí stačit na obţivu klienta a jeho rodiny. Stavební spořitelny tento rozdíl poměřují s ţivotním minimem a poţadují, aby měl na obţivu 1,5násobek ţivotního minima. 52
54 ZAJIŠTĚNÍ Stavební spořitelna musí mít pojistku a taky způsob, jak získat své peníze zpět. Pro tento účel slouţí zejména: - zástava nemovitosti, která se můţe prodat, nebo - ručitel, který by mohl případně splácet dluh místo klienta. Zástava nemovitosti se pouţívá pouze u vyšších úvěr, zpravidla nad Kč. Pro stavební spořitelny je typické zajištění pomocí ručitelů, které se pouţívá pro niţší úvěry. Dá se říct, ţe jeden ručitel je vyţadován na Kč. Ručitel musí splnit podobné podmínky jako klient (produktivní věk po celou dobu splácení, dostatečná a pravidelný příjem). U úvěrů do Kč většinou stačí spořitelně to, ţe klienta dobře zná. Pří splnění všech těchto podmínek, můţe klient čerpat účelový úvěr ze stavebního spoření. Překlenovací úvěr V případě nesplnění některé z uvedených podmínek, má moţnost klient poţádat o úvěr překlenovací, často nazývaný jako meziúvěr, např. klient potřebuje řešit svou bytovou situaci dříve, neţ mu vznikne nárok na úvěr řádný, nebo klient má dostatek naspořených peněz, ale pro řádný úvěr by musel splnit podmínku 24 měsíců spoření. Tento úvěr slouţí k překlenutí doby do získání nároku na přidělený úvěr ze stavebního spoření. Zpravidla je poskytován ve výši cílové částky. V době čerpání překlenovacího úvěru klient nesplácí jistinu z úvěru, ale platí pouze úroky z tohoto úvěru. Účastník tedy v tomto období platí úroky z celkového objemu peněz i přesto, ţe uţ má naspořenou určitou výši. A zároveň musí dále vkládat smluvené částky na spořící účet, pro zvyšování svého hodnotícího čísla, aby mu po čase vznikl nárok na poskytnutí řádného úvěru. Jistina překlenovacího úvěru není po dobu čerpání splácena, je splacena aţ po poskytnutí přiděleného úvěru ze stavebního spoření a to jednorázově. Teprve potom začíná být splácena i jistina, teď jiţ z úvěru přiděleného. Výhodou je, ţe úroky i z překlenovacího úvěru lze odečítat od daňového zakladu (Kielar, 2010, s. 18). 53
55 Pouţití finančních prostředků stavebního spoření Primárním účelem pouţití úvěru je na bytové potřeby. Ty jsou podle Zákona č. 96/1993 sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření 6 tyto: a) výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, b) změna stavby na bytový dům, rodinný dům, nebo byt, c) koupě nového domu, rodinného domu, nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů, nebo bytu, d) koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb, e) splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, jejímţ je účastník členem nebo společníkem, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě budeli mít jiné právo uţívání k bytu, v bytovém nebo rodinném domě ve vlastnictví této právnické osoby, f) změna stavby, údrţba stavby, nebo udrţovací práce, g) vypořádání společného jmění manţelů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců, h) úhrada za převod druţstevního podílu, i) připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu k veřejným sítím technického vybavení, j) splacení úvěru, nebo půjčky pouţitých na financování výše jmenovaných finančních potřeb. 54
56 Státní podpora Podle Zákona č. 96/1993 sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření 4 můţe státní podporu získat: - občan České republiky, - občan Evropské unie, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, - fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Podle Zákona č. 96/1993 sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření 10 činí poskytovaná záloha státní podpory 10 % z naspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky Kč. Výše státní podpory tedy můţe být maximálně Kč za kalendářní rok. Částka úspor přesahující Kč v jednom roce se z hlediska posuzování nároků účastníka na státní podporu převádí do následujícího roku spoření v případě, ţe účastníkem uzavřená smlouva bude obsahovat prohlášení účastníka, ţe v rámci této smlouvy ţádá o přiznání státní podpory. Toto prohlášení nesmí účastník po dobu trvání smlouvy změnit. Podle Zákona č. 96/1993 sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření 12 odst. 2. stavební spořitelna vyplatí účastníkovi zálohy státní podpory, připsané na účet účastníka do konce doby spoření: a) pokud účastník po dobu 6 let ode dne uzavření smlouvy nenakládal s uspořenou částkou, nebo b) pokud účastník v období do 6 let ode dne uzavření smlouvy uzavřel smlouvu o úvěru ze stavebního spoření a pouţije uspořenou částku, peněţní prostředky z tohoto úvěru a tyto zálohy státní podpory na bytové potřeby. Úroky ze státní podpory a také úroky z vkladů ze stavebního spoření jsou osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob. 55
57 Úmrtí účastníka stavebního spoření V případě úmrtí účastníka zákon o stavebním spořeni č. 96/1993 Sb. v platném znění přesně stanovuje, jak bude se smlouvou naloţeno. V první řadě přechází smlouva na pozůstalého manţela či manţelku. Pozůstalý manţel či manţelka předloţí kopii úmrtního listu a poté dojde ke změně účastníka stavebního spoření. Nový účastník můţe smlouvu vypovědět nebo nadále spořit. Pokud neexistuje po zemřelém pozůstalý manţel nebo manţelka, jsou práva a povinnosti vyplývající ze stavebního spoření předmětem dědického řízení Srovnání stavebních spořitelen podle úrokových sazeb Úroky stavebních spořitelem působících na území ČR jsou, kvůli konkurenčním bojům o získání klientů, velmi podobné a to jak úročení vkladů, tak i úroky poskytovaných úvěrů. Tabulka 4: Srovnání úrokových sazeb jednotlivých spořitelen Název spořitelny Poplatek za vedení účtu Úrok z vkladu Úrok úvěrový Úrok na překlenovací úvěr Raiffeisen 320 Kč 1,5% Od 2,99% 5,2% Modrá pyramida 300 Kč 1%+0,7% bonus 2,89% - 3,99 3,24% - 6,34% Česká spořitelna 310 Kč 1% 3,05% - 6,5% 3,99% 6,85% Wüstenrot Českomoravská stavební spořitelna 300 Kč 330 Kč 1% 3,7% 1,5% 4,2% 2,5% - 6,9% Základní 1,5% Speciální 2,3% - 4,3% 2,9% - 6,9% 2,25% Úročení vkladů se u spořitelen nejčastěji pohybuje mezi 1% aţ 2% ročně. Českomoravská stavební spořitelna nabízí za splnění určitých podmínek úrok aţ 2,25%. 56
58 Nejlepší úrok pro úvěr řádný ze stavebního spoření nabízí Českomoravská spořitelna a to aţ 2,3% ročně. A nejlepší překlenovací úvěr, při splnění určitých podmínek, poskytuje Wüstenrot stavební spořitelna Vývoj stavebního spoření od roku 2002 Následující kapitola poukáţe, jaký měly jednotlivé úpravy a novelizace dopad stavební spoření, jak na počet nových smluv, tak na výši vyplacené státní podpory a další. Nejvyšší rozdíl v počtu nově uzavřených smluv nastal mezi roky 2003 a Příčinou sniţování je, ţe na smlouvy uzavřené do konce roku 2003 se vázala státní podpora 25% z max. 18 tis. Kč. a ke smlouvám po tomto roce uţ jen 15% z max. 20 tis. Kč. Další tendence byla mírně stoupající aţ do roku 2008, kdy došlo opět ke sníţení, ke kterému přispělo další sníţení státní podpory v roce Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření (ks) Graf 5: Počet nově uzavřených smluv stavebního spoření Zdroj: MF ČR Od roku 2002, kdy průměrná cílová částka u nových smluv byla 146,6 tis. Kč, rostla kaţdý další rok, kromě mírného poklesu v roce V roce 2013 se vystoupla aţ na hodnotu 370,8 tis. Kč. 57
59 146,7 200,5 222,8 227,9 235,8 284,9 302,8 308,7 300,5 346,2 366,1 370,8 Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv o stavebním spoření (tis. Kč) Graf 6: Průměrná cílová částka smluv o stavebním spoření Zdroj: MF ČR V níţe uvedeném grafu jsou srovnány prostředky poskytnuté prostřednictvím úvěrů. Objem poskytnutých úvěrů aţ do roku 2010 rostl, poté nejspíš vlivem výrazného sniţování úrokových sazeb hypotečních úvěrů začal klesat. Dále graf poukazuje na to, ţe do roku 2004 klienti nejčastěji vyuţívali úvěru řádného ze stavebního spoření. Od tohoto roku rázně rostl objem poskytnutých peněz na překlenovací úvěr, jde tedy o předčasné čerpání ze stavebního spoření. 58
60 46,308 63,597 84, , ,45 179, , , , , , ,411 21,92 25,10 28,74 76,31 100,38 140,39 184,54 218,61 240,29 237,34 226,51 209, ze stavebního spoření překlenovací ,39 38,50 55,45 31,75 35,07 38,91 42,88 48,90 53,07 55,78 55,71 51, Graf 7: Poskytnuté úvěry Zdroj: MF ČR Stavební spoření má vedle dalších dotačních programů přispívat ke zlepšování stavu bytového fondu. V současnosti je to jedna z hlavních forem finanční podpory bydlení, která je poskytovaná MF ČR. Státní příspěvek tím, ţe zvyšuje výnos ze stavebního spoření, motivuje klienty shromaţďovat finanční prostředky v tomto případě ve stavebních spořitelnách. Prostředky pouţívají stavební spořitelny k následnému poskytování úvěrů. Ideální koncept stavebního spoření přestavuje finančně zajímavé úvěry pro pravidelně spořící klienty, dostupnost i pro lidi s niţšími příjmy a zároveň musí být přijatelný pro státní rozpočet. Důleţité je, aby nadále finanční prostředky směřovaly do bytového fondu a zároveň je potřeba respektovat moţnosti státního rozpočtu. Nejvyšší reálně vyplacená státní podpora byla více neţ 16 mld. Kč v roce 2005, od té doby je kaţdým rokem niţší. 59

References: zákona č. 151
 zákona č. 151
 Zákona č. 96
 Zákona č. 96
 Zákona č. 96
 Zákona č. 96