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Timestamp: 2018-02-22 02:53:36+00:00

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Recht kurz gefasst: Einkommensteuer: Kein anschaffungsnaher Aufwand bei Schadensersatzzahlung des Verkäufers einer Immobilie
Einkommensteuer: Kein anschaffungsnaher Aufwand bei Schadensersatzzahlung des Verkäufers einer Immobilie
Der Käufer einer Immobilie stellte nach Erwerb Mängel fest, für die der Verkäufer einzustehen hatte. Er wandte zur Beseitigung € 13.211,00 auf und einigte sich mit dem Verkäufer auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von € 10.000,00. Das Finanzamt nahm wegen Überschreitens der 15%-Grenze bezogen auf die € 13.211,00 einen anschaffungsnahen Aufwand an, versagte den sofortigen Abzug als Werbungskosten und erhöhte die AfA auf den Kaufpreis entsprechend. Während das Finanzgericht dem folgte, stimmte der Bundesfinanzhof (BFH) der Rechtsansicht des Steuerzahlers zu. Der nachträglich festgestellte Mangel und die darauf erfolgte Zahlung des Verkäufers stelle sich nicht als Minderung des Anschaffungspreises dar, auch wenn dieser eventuell bei vorheriger Kenntnis entsprechend geringer ausgefallen wäre. Dann aber blieben nur noch die € 3.211,00, die nicht die 15%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG erreichen.
BFH, Urteil vom 20.08.2013 - IX R 5/13 -
I. Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin), eine Grundstücksgemeinschaft bestehend aus den je zur Hälfte beteiligten Gesellschaftern L und W, wendet sich gegen die Bescheide über die einheitliche und gesonderte Feststellung ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für 2008 und 2009. Sie erwarb zum 1. April 2008 ein Grundstück zu einem Kaufpreis von 460.000 €. Gegenüber dem Beklagten und Revisionsbeklagten (Finanzamt --FA--) teilte sie mit Schreiben vom März 2008 mit, das Gebäude solle umsatzsteuerfrei zu Wohnzwecken vermietet werden. Die Höhe der Einkünfte sei noch nicht absehbar, da das Gebäude leer stehe und erst noch renoviert werden müsse. In der Anlage "Ermittlung der Anschaffungskosten" vom Februar 2009 zur Feststellungserklärung 2008 heißt es zur Nutzungssituation; die Gesellschafterin L bewohne die Hälfte des Erdgeschosses. Seit Mitte 2008 seien auch die zweite Erdgeschosswohnung sowie die erste Obergeschosswohnung vermietet. Die Anschaffungskosten wurden einschließlich der Erwerbsnebenkosten mit 456.151 € beziffert. Wegen einer Erstattung auf den Kaufpreis ergab sich ein gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis niedrigerer Betrag. Von den Anschaffungskosten entfalle der Teilbetrag von 346.480 € auf das Gebäude.
Im Feststellungszeitraum 2009 waren sämtliche Wohnungen vermietet. Erhaltungsaufwendungen wurden mit der Feststellungserklärung auf 2.518 € für das Gesamtobjekt zuzüglich 4.007 € für die Beseitigung von Schäden (Fallrohre, Dach, Wasserschaden) beziffert. Ein weiterer Betrag von 1.883 € wurde als laufender Erhaltungsaufwand (Baumkronenpflege, Rauchmelder, Rasen) bezeichnet.
Auf einen Hinweis des FA hinsichtlich des Erreichens der 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes (EStG) hin entgegnete die Klägerin, von den Gesamtaufwendungen in Höhe von 73.849,60 € in 2008 seien Zuzahlungen der Mieter von 12.000 € für gewünschte höherwertige Ausstattungsmerkmale sowie eine --aus einer nachträglichen Vereinbarung vom 8. Oktober 2008 geschuldete-- Erstattung des Verkäufers für Gebäudeschäden von 10.000 € abzuziehen. Die verbleibende Summe von 51.849,60 € brutto/43.571,09 € netto entspreche nur 10,77 % der Anschaffungskosten. Im Jahr 2009 seien 6.526,01 € brutto/5.484,04 € netto aufgewendet worden, was 1,36 % der Anschaffungskosten des Gebäudes entspreche. Mithin sei die 15 %-Grenze nicht überschritten. Im Feststellungszeitraum 2010 wurden 2.678 € für Pflasterarbeiten sowie 2.187 € für diverse laufende Erhaltungsarbeiten aufgewendet.
Der Einspruch hiergegen, mit dem die Klägerin insbesondere darlegte, dass Mieterzuschüsse nicht in die Berechnung der 15 %-Grenze einzubeziehen seien, hatte nur zum Teil Erfolg. Mit der Einspruchsentscheidung wurde, neben der Korrektur eines Rechenfehlers, die Höhe der AfA neu bestimmt (2008: 5.975 €; 2009: 8.097 €). Das FA ging von Gebäudeanschaffungskosten --nach Abzug der "Kaufpreiserstattung" durch den Verkäufer für nachträglich festgestellte Gebäudeschäden in Höhe von 10.000 €-- in Höhe von 336.480,22 € aus. Die Aufwendungen zur Beseitigung der Gebäudeschäden seien als Erhaltungsaufwendungen zu qualifizieren und flössen daher in die Berechnung der 15 %-Grenze ein.
Die hiergegen gerichtete Klage hatte keinen Erfolg. Das Finanzgericht (FG) entschied mit seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte 2013, 1024 veröffentlichten Urteil, das FA habe die streitigen Erhaltungsaufwendungen i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zutreffend bestimmt und entsprechend die Werbungskosten gemindert sowie die Gebäude-AfA erhöht. Weder die Ermittlung der Anschaffungskosten des Gebäudes noch die Abgrenzung der für § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG maßgeblichen Erhaltungsmaßnahmen zu den laufenden, jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten und Aufwendungen für Erweiterungen i.S. von § 255 Abs. 2 des Handelsgesetzbuchs (HGB) seien zu beanstanden. Insbesondere habe das FA zutreffend die von dem Grundstücksverkäufer gezahlten 10.000 € anschaffungskostenmindernd (vgl. § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB) in seine Berechnung eingestellt. Dieser Betrag sei als Ausgleich für nach Erwerb des Grundstücks festgestellte, d.h. versteckte Gebäudemängel, geleistet. Die demnach bestehende enge Verknüpfung mit dem Anschaffungsvorgang qualifiziere die (Rück-)Zahlung als kaufpreisbezogen und damit als kaufpreismindernd. Dieses Ergebnis belege auch die Überlegung, dass, wären die Mängel bereits bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt gewesen, der Kaufpreis dementsprechend von vornherein geringer bemessen worden wäre. Anders wäre nur dann zu entscheiden, wenn es sich bei der Zahlung um einen, losgelöst von dem Kauf und der Eigentumsübertragung entstandenen Schadensersatzanspruch der Klägerin gehandelt hätte. Hiervon sei nicht auszugehen.
das Urteil des FG aufzuheben und den Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für 2008 und 2009 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 26. Juli 2012 dahingehend zu ändern, dass eine AfA-Bemessungsgrundlage von 346.480,22 € zugrunde gelegt und 10.000 € vom Erhaltungsaufwand auf das Grundstück S abgezogen werden.
II. Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des finanzgerichtlichen Urteils und zur Stattgabe der Klage (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung --FGO--). Unzutreffend hat das FG den Aufwand der Klägerin zur Beseitigung der versteckten Mängel (13.211 €) den Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zugerechnet und die Schadensersatzleistung des Verkäufers (10.000 €) als Minderung der Anschaffungskosten gewertet. Der Klägerin sind nur in Höhe der Differenz beider Beträge, d.h. in Höhe von 3.211 €, Aufwendungen entstanden, sodass ihre Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen unterhalb der betragsmäßigen Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG verblieben und als Werbungskosten abziehbar sind.
2. "Aufwendungen" i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG liegen im Streitfall für die Beseitigung der streitbefangenen Mängel nur in Höhe des Saldobetrages zwischen dem von der Klägerin getragenen Aufwand in Höhe von 13.211 € und dem vom Verkäufer erstatteten Aufwand in Höhe von 10.000 € vor. Denn der Verkäufer hat sich mit seiner Ersatzleistung lediglich an dem Aufwand der Klägerin für die Mängelbeseitigung beteiligt, um die Klägerin insoweit zu entlasten.
Damit ist im Streitfall die 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht überschritten mit der Folge, dass die insgesamt getragenen Aufwendungen nicht die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhen. Vielmehr sind die nicht erstatteten Aufwendungen in Höhe von 3.211 € als Werbungskosten zu berücksichtigen.
Labels: "anschaffungsnaher aufwand", einkommensteuer, grundstück, grundstückskaufvertra, schadensersatz
AFA berechnen 11. April 2014 um 07:35
Ich war schon lange auf der Suche, wo man neben einer Definition von AFA auch gleich mal ein Beispiel mit eines AFA Rechner bekommt. Das ist einfacher zu verstehen, anhand eines Rechenbeispiels.
frontlineberlin.de 11. Juli 2014 um 13:14
Wenn man sich deinen Rechenbeispiel so ansieht, dann ist es schon schlüssig.
Gut beim Kauf einer Immobilie spielen zwar noch andere Faktoren mit rein, aber das sind ja schon mal positive Nachrichten. Danke für den ausführlichen Artikel!

References: § 6
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 § 255
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