Source: https://docplayer.cz/109933072-1-znalecky-posudek-c-2017-zjisteni-ceny-obvykle-nemovite-veci-pro-exekucni-rizeni-c-j-143-ex-00102-17.html
Timestamp: 2019-11-20 12:35:02+00:00

Document:
- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2017. Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00102/17 - PDF Free Download
Download "- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2017. Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00102/17"
1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 o odhadu ceny obvyklé: spoluvlastnického podílu ve výši 8/80 na pozemcích parc.č. 535, 539, 540/2, 540/3, 541/2, 543, 544, 545/2, 546, 547, 548, 549/1, 549/2, 550/2, 552, 553, 555, 556, 558, 560, 564/1, 767/2 a parc.č. 774/2, vše v katastrálním území Horní Moravice, obci Dolní Moravice, okres Bruntál (LV č. 77) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00102/17 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 20 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě
2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemky Horní Moravice Dolní Moravice, okr. Bruntál Bruntál Dolní Moravice Horní Moravice 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 77 pro k.ú. Horní Moravice ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00102/ o ustanovení znalce ze dne Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 77 zapsán: Bohumelová Renata, Politických vězňů 361/6, Neředín, Olomouc podíl 8/80 Kavka Josef, Horní Moravice 14, Dolní Moravice podíl 18/80 Magdziak Milan, Horní Moravice 21, Dolní Moravice podíl 18/80 Magdziák Jiří, č. p. 18, Pňovice podíl 18/80 Sojková Marta, Horní Václavov 82, Václavov u Bruntálu podíl 18/80 Omezení vlastnického práva na LV č. 77: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bohumelová Renata Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu blíže viz LV v příloze
3 Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nachází v okrese Bruntál, v obci Dolní Moravice, k.ú. Horní Moravice, poblíž stavby č.p. 14 a dále na sever. Pozemky mají způsob ochrany chráněná krajinná oblast II. IV. zóna. Pozemky stavební: parc.č. 564/1, 552, 553 jsou dle územního plánu zařazeny v plochách SV plochy smíšené obytné venkovské. Na pozemku parc.č. 553 se nachází skleník. Na všech pozemcích se nachází trvalé porosty, okrasné a ovocné stromy a keře, různého druhu a stáří. Plochy zemědělské a přírodní: parc.č. 556, 774/2, 555, 550/2, 549/1, 558, 767/2, 549/2, 560, 546, 545/2, 543, 539, 540/2, 540/3, 544. Na pozemku parc.č. 543, 544, 546, 558, 767/2, 555, 556, 774/2 a 550/2 se nachází trvalé porosty - stromy a keře, různého druhu a stáří Plochy lesa: Parc.č. 548, 547, 541/2, 535. Na pozemcích se nachází trvalé porosty: Parc.č. 548 smrk ztepilý a modřín opadavý Parc.č. 547 javor klen a smrk ztepilý Parc.č. 541/2 olše lepkavá a javor klen Parc.č. 535 buk lesní, smrk ztepilý a modřín opadavý Nemovitá věc je tvořena spoluvlastnickým podílem ve výši 8/80 na pozemcích parc.č. 535, 539, 540/2, 540/3, 541/2, 543, 544, 545/2, 546, 547, 548, 549/1, 549/2, 550/2, 552, 553, 555, 556, 558, 560, 564/1, 767/2 a parc.č. 774/2, vše v katastrálním území Horní Moravice, obci Dolní Moravice, okres Bruntál (LV č. 77) 6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 535 lesní pozemek o výměře 410 m 2 Parc.č. 539 vodní plocha, zamokřená plocha o výměře m 2 Parc.č. 540/2 trvalý travní porost o výměře m 2 Parc.č. 540/3 trvalý travní porost o výměře m 2 Parc.č. 541/2 lesní pozemek o výměře m 2 Parc.č. 543 ostatní plocha, neplodná půda o výměře 284 m 2 Parc.č. 544 ostatní plocha, neplodná půda o výměře 334 m 2 Parc.č. 545/2 trvalý travní porost o výměře m 2 Parc.č. 546 trvalý travní porost o výměře m 2 Parc.č. 547 lesní pozemek o výměře 942 m 2 Parc.č. 548 lesní pozemek o výměře m 2 Parc.č. 549/1 trvalý travní porost o výměře m 2 Parc.č. 549/2 trvalý travní porost o výměře 505 m 2 Parc.č. 550/2 ostatní plocha, neplodná půda o výměře 334 m 2 Parc.č. 552 trvalý travní porost o výměře 457 m 2 Parc.č. 553 trvalý travní porost o výměře 667 m 2 Parc.č. 555 trvalý travní porost o výměře 682 m 2 Parc.č. 556 trvalý travní porost o výměře 398 m 2 Parc.č. 558 ostatní plocha, neplodná půda o výměře m 2 Parc.č. 560 ostatní plocha, neplodná půda o výměře 341 m 2
5 - 5 - Parc.č. 564/1 ostatní plocha, neplodná půda o výměře 864 m 2 Parc.č. 767/2 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 429 m 2 Parc.č. 774/2 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 255 m 2 Celková výměra pozemků činí m 2.
6 - 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Znalec rozdělil nemovité věci na tři části a) ocenění zemědělských pozemků, b) ocenění stavebních pozemků, c) ocenění lesních pozemků a) ocenění zemědělských pozemků V současné době se v okrese Bruntál běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 30 60,- Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonity, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 Objektivizační koeficient znalce výsledná cena za m 2 pozemek 1 Zátor-Loučky , ,00 16,15 pozemek 2 Holčovice , ,00 17,00 pozemek 3 Valšov , ,00 10,20 pozemek 4 Dvorce , ,00 11,29 pozemek 5 Horní Václavov , ,00 12,72 průměrná indexovaná hodnota 13,47 indexovaná hodnota (zaokrouhleno) 13,00 Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním 1 13,00 13 Cena nemovité věci zemědělských pozemků zjištěna srovnáním: 13,- Kč/m 2
7 - 7 - Ocenění zemědělských pozemků: Pozemek Výměra v m2 Cena /m2 Cena celkem Kč Kč 540/ Kč Kč 540/ Kč Kč Kč Kč Kč Kč 545/ Kč Kč Kč Kč 549/ Kč Kč 549/ Kč Kč 550/ Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč 767/ Kč Kč 774/ Kč Kč Celkem zemědělské pozemky Kč b) ocenění stavebních pozemků V současné době se v okrese Bruntál běžně obchoduje se stavebními pozemky. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca ,- Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, příslušenství, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 Objektivizační koeficient znalce výsledná cena za m 2 pozemek 1 Dolní Moravice , ,80 514,08 pozemek 2 Dolní Moravice , ,80 329,23 pozemek 3 Dolní Moravice , ,80 612,00 pozemek 4 Horní Václavov , ,80 864,00 pozemek 5 Edrovice , ,80 337,51 průměrná indexovaná hodnota 531,36 indexovaná hodnota (zaokrouhleno) 530,00
8 - 8 - Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním 1 530, Cena nemovité věci stavebních pozemků zjištěna srovnáním: 530,- Kč/m 2 Ocenění stavebních pozemků: Pozemek Výměra v m2 Cena /m2 Cena celkem 564/ Kč Kč Kč Kč Kč Kč Celkem stavební pozemky Kč c) ocenění lesních pozemků V současné době se v okrese Bruntál a Šumperk běžně obchoduje s lesními pozemky. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 30 60,- Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonity, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 Objektivizační koeficient znalce výsledná cena za m 2 pozemek 1 Dívčí Hrad , ,00 59,59 pozemek 2 Velké Losiny , ,00 37,40 pozemek 3 Petrov nad Desnou , ,00 55,56 pozemek 4 Bohdíkov-Komňatka , ,00 55,25 pozemek 5 Nové Heřminovy , ,00 34,54 pozemek 6 Oskava , ,00 31,91 průměrná indexovaná hodnota 45,71 indexovaná hodnota (zaokrouhleno) 45,00 Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním 1 45,00 45 Cena nemovité věci lesních pozemků zjištěna srovnáním: 45,- Kč/m 2
9 - 9 - Ocenění lesních pozemků: Pozemek Výměra v m2 Cena /m2 Cena celkem Parc.č Kč Kč Parc.č Kč Kč Parc.č. 541/ Kč Kč Celkem lesní pozemky Kč Cena obvyklá nemovitých věcí na LV č. 77 činí Zemědělské pozemky celkem Stavební pozemky celkem Lesní pozemky celkem Cena obvyklá pozemků celkem ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 8/80 Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po menšinových podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 8/80 tak stanovuji odborným odhadem ve výši 80% z jeho podílové hodnoty. Cena obvyklá nemovitosti: Spoluvlastnický podíl 8/80 : ,- Kč ,- Kč Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 80% Spoluvlastnický podíl ve výši 8/80: ,- Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 8/80 (zaokrouhleno): ,- Kč
10 C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovitých věcí - spoluvlastnického podílu ve výši 8/80 na pozemcích parc.č. 535, 539, 540/2, 540/3, 541/2, 543, 544, 545/2, 546, 547, 548, 549/1, 549/2, 550/2, 552, 553, 555, 556, 558, 560, 564/1, 767/2 a parc.č. 774/2, vše v katastrálním území Horní Moravice, obci Dolní Moravice, okres Bruntál (LV č. 77), činí: Slovy: dvě-stě-deset-tisíc-korun-českých ,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku.
11 Přílohy: Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí
12 Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí
13 Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci a) srovnávané zemědělské pozemky Nemovitá věc č. 1 Pozemek zemědělský, Zátor-Loučky, okr. Bruntál Cena: ,- Kč (tj. 19,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: m 2 Zemědělská půda v katastrálním území Loučky u Zátoru o spoluvlastnickém podílu 1/8 a výměře m2 Nemovitá věc č. 2 Pozemek zemědělský, Holčovice, okr. Bruntál Cena: ,- Kč (tj. 20,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: m 2 Louka v Holčovicích o celkové rozloze cca 3 hektary (z toho zahrada cca 800m2). Pozemky tvoří funkční celek, z části rovina a z části mírný svah. Vhodné např. k chovu ovcí, založení sadu či stavbě chatky. Přístup zajištěn přes obecní pozemek, inženýrské sítě v dosahu cca 30m. Nemovitá věc č. 3 Pozemek zemědělský, Valšov, okr. Bruntál Cena: ,- Kč (tj. 12,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: m 2 Pozemky - trvalý travní porost, o celkové ploše 7.414m2, v katastrálním území Valšov, okres Bruntál. Pozemky jsou tři a navazují na sebe (645m2, 1.134m2, 5.635m2). Nemovitá věc č. 4 Pozemek pole, Dvorce, okr. Bruntál Cena: ,- Kč (tj. 13,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: m 2 Zemědělský pozemek KÚ Dvorce u Bruntálu, okres Bruntál. Parcela č má charakter trvalého travního porostu a výměru m2. Přístupová cesta k pozemku vede. Zdroj: sreality.cz, červenec 2017 Nemovitá věc č. 5 Pozemek zemědělský, Horní Václavov, okr. Bruntál Realizovaná cena: ,- Kč (tj. 13,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: m 2 Zemědělské pozemky Zdroj:databáze znalce, realizovaný převod 9/2015
14 b) srovnávané stavební pozemky Nemovitá věc č. 1 Pozemek stavební, Dolní Moravice, okr. Bruntál Cena: ,- Kč (tj. 756,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: m 2 Stavební pozemek o rozloze 1423 m2, který je v územním plánu určen k výstavbě rodinného domu nebo objektu k rekreačnímu využití. Na hranici pozemku je vodovodní přípojka, přípojka plynu a elektřiny. Napojení na kanalizaci je možno protlakem pod cestou. Nemovitá věc č. 2 Pozemek stavební, Dolní Moravice, okr. Bruntál Cena: ,- Kč (tj. 484,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: m 2 Jedná se o pozemek celkové výměře 1136 m2. Nemovitá věc č. 3 Pozemek stavební, Dolní Moravice, okr. Bruntál Cena: ,- Kč (tj. 900,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: 400 m 2 10 připravených parcel včetně inženýrských sítí. Pozemky leží v KÚ Dolní Moravice, blízko komunikace vedoucí na Malou Morávku. Pozemky jsou umístěny na mírném svahu. Nemovitá věc č. 4 Pozemek stavební, Horní Václavov, okr. Bruntál Cena: ,- Kč (tj ,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: 869 m 2 Stavební pozemek Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 1/2016 Nemovitá věc č. 5 Pozemek stavební, Edrovice, okr. Bruntál Realizovaná cena: ,- Kč (tj. 402,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: 539 m 2 Stavební pozemky Zdroj:databáze znalce, realizovaný převod 7/2014
15 c) srovnávané lesní pozemky Nemovitá věc č. 1 Pozemek lesa, Dívčí Hrad, okr. Bruntál Cena: ,- Kč (tj. 70,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: m 2 Lesní pozemek o výměře 1997 m2 na hezkém místě v Dívčím Hradu, okr. Bruntál.Jedná se o protáhlý,rozsáhlý pozemek na výborném místě v mírně svažitém terénu porostlý smíšenými, vzrostlými,převážně listnatými stromy. V dosahu pozemku se nachází voda a elektrické vedení. Pozemek má dobrou dostupnost. Nemovitá věc č. 2 Pozemek lesa, Velké Losiny, okr. Šumperk Cena: ,- Kč (tj. 44,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: m 2 Les o celkové výměře m2 ve Velkých Losinách. Nemovitá věc č. 3 Pozemek lesa, Petrov nad Desnou, okr. Šumperk Cena: ,- Kč (tj. 65,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: m 2 Listnatý les o celkové výměře m2. Les je připraven k těžbě. Zpevněná příjezdová cesta. Nemovitá věc č. 4 Pozemek lesa, Bohdíkov-Komňátka, okr. Šumperk Cena: ,- Kč (tj. 65,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: m 2 Lesní pozemky nedaleko obce Ruda nad Moravou. Pozemky spolu sousedí a mají celkovou velikost m2. Jedná se o smíšený les. Přehledné sestavení ploch a výměr dle základních jednotek rozdělení lesa k předložení na vyžádání.přístup zajišťuje lesní cesta. Zdroj: sreality.cz, červenec 2017 Nemovitá věc č. 5 Pozemek lesa, Nové Heřminovy, okr. Bruntál Realizovaná cena: ,- Kč (tj. 35,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: m 2 Lesní pozemek. Zdroj:databáze znalce, realizovaný převod 3/2015 Nemovitá věc č. 6 Pozemek lesa, Oskava, okr. Šumperk Realizovaná cena: ,- Kč (tj. 32,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: m 2 Lesní pozemek Zdroj:databáze znalce, realizovaný převod 9/2015
- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 4682-518/2018 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemku parc.č. st. 6568, jehož součástí je objekt k bydlení bez čp/če a pozemcích parc.č.

References: zákona č. 121
 zákona č. 237
 zákona č. 257
 zákona č. 296
 zákona č. 188
 zákona č. 350
 zákona č. 303