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Timestamp: 2020-05-28 05:44:43+00:00

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E' nullo il contratto preliminare avente ad oggetto una quota di multiproprietà se non viene indicata la quota nella sua effettiva misura (Contratti) - 101Professionisti.it
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E' nullo il contratto preliminare avente ad oggetto una quota di multiproprietà se non viene indicata la quota nella sua effettiva misura
L'istituto della multiproprietà immobiliare, che si caratterizza per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti, richiede che sia in concreto individuata la quota di ciascun comproprietario come effettiva entità della partecipazione al godimento dell'alloggio; pertanto, poiché il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, il preliminare avente ad oggetto una quota di multiproprietà deve recare l'indicazione della quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla determinatezza o determinabilità dell'oggetto del contratto ai sensi dell'art. 1346 cod. civ., e non risultando quindi sufficiente l'indicazione del solo periodo di godimento dell'immobile riservato al promissario acquirente.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 16 marzo 2010, n. 6352
sul ricorso 1402/2005 proposto da:
LA. RO. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA LUCREZIO CARO 38, presso lo studio dell'avvocato CANESTRELLI ROBERTO, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati CASSINA SEVERO, SANDRI PIERGIORGIO;
FI. BA. SPA (OMESSO), in persona del legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliato in ROMA, VIA SILVIO PELLICO 24, presso lo studio dell'avvocato CARELLO CESARE ROMANO, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato CORSINI CRISTIANA;
PR. SRL (OMESSO), in persona del legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA COLA DI RIENZO 92, presso lo studio dell'avvocato NARDONE LORENZO, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati BONINI PAOLO, FREDIANI ENZO GIULIO;
avverso la sentenza n. 144/2004 della CORTE D'APPELLO di TRENTO, depositata il 09/04/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/01/2010 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l'Avvocato CANESTRELLI Roberto, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso;
udito l'Avvocato NARDONE Lorenzo, difensore dei resistenti che ha chiesto rigetto ricorso;
Con atto di citazione del 10-9-1999 La.Ro. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Trento la S.r.l. Pr. e la S.p.a. Fi. Ba. chiedendo dichiararsi, nei confronti della prima, la declaratoria di invalidita' del contratto preliminare recante la proposta di acquisto effettuata dall'esponente avente ad oggetto una quota di multiproprieta' del complesso residenziale (OMESSO) e, nei confronti della seconda, l'invalidita' del contratto di finanziamento stipulato al fine di compiere il predetto acquisto.
L'attore a sostegno della domanda lamentava l'indeterminatezza dell'oggetto del contratto di acquisto, e pertanto chiedeva la condanna solidale delle convenute al pagamento della somma di lire 2.623.000 e la condanna della Fi. Ba. alla restituzione di 9 assegni tratti sulla Co. di lire 1.392.000 ciascuno, ed in subordine la condanna della Pr. alla restituzione della somma di lire 27.753.000.
La Pr. , costituendosi in giudizio, contestava la domanda, e sosteneva che la proposta di acquisto del La. era irrevocabile in quanto l'unita' abitativa era individuata dal numero (OMESSO) per la settimana n. 13 dal 27/3 al 2/4 di ogni anno.
La Fi. Ba. , pure costituitasi in giudizio, eccepiva l'incompetenza territoriale del Tribunale di Trento in favore di quello di Bologna, poiche' il contratto sottoscritto prevedeva espressamente quel foro, e nel merito chiedeva la condanna del La. al pagamento della somma dovuta per l'acquisto dell'immobile.
Con sentenza del 18-7-2002 il Tribunale adito dichiarava la competenza territoriale del Tribunale di Bologna quanto al rapporto La. - Fi. Ba. mentre, con riferimento al rapporto La. - societa' Pr. , ritenuta la propria competenza, rigettava la domanda attrice.
Proposta impugnazione da parte del La. cui resistevano la societa' Pr. e la Fi. Ba. che proponeva altresi' appello incidentale, la Corte di Appello di Trento con sentenza del 9-4-2004 ha respinto l'appello del La. nei confronti del capo 2 della sentenza appellata relativo ai rapporti tra l'appellante principale la S.r.l. Pr. e, in riforma del capo 1 della sentenza stessa, dichiarata la competenza del Tribunale di Trento, in accoglimento dell'appello incidentale ha condannato il La. al pagamento delle spese del grado in favore della Pr. .
Successivamente la Corte territoriale su ricorso ex articolo 288 c.p.c., della Fi. Ba. ha integrato il dispositivo della suddetta sentenza condannando il La. alla restituzione in favore della Fi. Ba. della somma di euro 14.514,18 comprensiva di rate scadute e non pagate con gli interessi legati dalla domanda al saldo.
Per la cassazione di tale sentenza il La. ha proposto un ricorso affidato a due motivi cui la s.r.l. Pr. e la s.p.a. Fi. Ba. hanno resistito con separati controricorsi; il La. e la Fi. Ba. hanno successivamente depositato delle memorie.
Con il primo motivo il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione degli articoli 1346 e 1418 c.c., nonche' vizio di motivazione, censura la sentenza impugnata per aver confermato il rigetto della domanda introdotta dall'esponente di accertamento della nullita' della proposta di contratto preliminare per indeterminatezza ed indeterminabilita' dell'oggetto.
Il La. rileva sotto un primo profilo che la Corte territoriale si e' limitata ad analizzare in maniera approssimativa l'aspetto meramente sostanziale del diritto di muttiproprieta' ed ha tralasciato di approfondire la natura giuridica dello stesso e, conseguentemente, di indicare gli elementi necessari all'individuazione dell'oggetto del contratto impugnato; al riguardo, accedendo all'orientamento maggioritario che configura la multiproprieta' come una figura atipica di comunione, e' possibile affermare che la coesistenza sulla medesima cosa dell'uguale diritto di piu' persone si realizza mediante la scomposizione della cosa stessa in una pluralita' di quote, cosicche' la quota stessa e' una frazione ideale, determinata aritmeticamente, per determinare l'oggetto stesso della comunione di ciascun compartecipe; pertanto l'oggetto del contratto di vendita di un immobile in multiproprieta' non potra' che essere la quota ideale medesima; orbene nella fattispecie il giudice di appello ha errato nel valutare quale fosse effettivamente l'oggetto del contratto "de quo".
Il ricorrente sostiene al riguardo che, contrariamente all'assunto della sentenza impugnata, la proposta di contratto per cui e' causa non aveva ad oggetto l'intera unita' abitativa ivi indicata - ovvero l'appartamento n. (OMESSO) per la settimana n. 13 presso il (OMESSO) - bensi' una semplice quota dell'unita' medesima, come emergeva del resto anche da diversi elementi di carattere testuale; senonche' tale proposta di contratto prescindeva da una precisa indicazione di detta quota e dall'individuazione di criteri che ne consentissero comunque la determinazione, considerato che in essa non era stato definito il numero effettivo di millesimi che ne costituivano l'oggetto, ne' era stato determinato il criterio per una futura quantificazione della distribuzione dei millesimi tra i diversi compartecipi, rendendo di fatto impossibile la quantificazione della quota oggetto del contratto medesimo, con la conseguente mancanza di determinazione delle spese condominiali, di quelle relative alla comunione dell'appartamento, della misura della proprieta' in caso di perimento dell'edificio, e cosi' via.
Il Lami quindi conclude che, attesa l'assoluta impossibilita' di definire quantitativamente l'oggetto del contratto "de quo", quest'ultimo era nullo ai sensi degli articoli 1346 e 1418 c.c..
La sentenza impugnata, premesso che il contenuto del diritto di comproprieta' si sostanzia nell'attribuzione ogni anno in favore del multiproprietario del godimento pieno ed esclusivo di un immobile per un lasso di tempo della durata minima di sette giorni, ha rilevato che nella fattispecie il La. aveva avuto la possibilita' di conoscere il periodo di godimento ed il numero dell'unita' immobiliare a lui riservata con allegata planimetria del complesso immobiliare, cosicche' la domanda di declaratoria di nullita' del contratto preliminare per cui e' causa per asserita indeterminatezza dell'oggetto era destituita di fondamento.
Occorre premettere che nuove esigenze di carattere economico - sociale sono alla base della nascita della multiproprieta' immobiliare, caratterizzata dal diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralita' di soggetti.
Tale fenomeno e' stato comunemente ricostruito in dottrina in termini di trasferimento, da parte del soggetto proprietario di un determinato complesso immobiliare, di una quota di comproprieta' di una stessa unita' immobiliare compresa in tale complesso ad ogni singolo acquirente con il vincolo perpetuo di uso turnario tra i vari acquirenti in periodi predeterminati e ciclici con vincolo di immodificabilita' della destinazione e di indivisibilita' della cosa.
E' stato poi evidenziato, alla luce dei diversi schemi negoziali attraverso cui la multiproprieta' viene disciplinata nella prassi, un riferimento costante alla comunione e, limitatamente alle parti ed ai servizi in comune a tutti i multiproprietari, al condominio.
Non appaiono invece appaganti altre ricostruzioni dell'istituto della multiproprieta' sollecitate dalla novita' della tendenza all'adozione nella realta' economico - sociale del criterio turnario per regolare il godimento tra piu' soggetti di un determinato bene; sotto tale profilo non puo' condividersi in particolare l'orientamento che riconduce il fenomeno in esame ad un atto di autonomia privata diretto a costituire un nuovo diritto reale in quanto in evidente contrasto con il principio vigente nel nostro ordinamento giuridico del "numerus clausus" dei diritti reali; neppure sembra convincente la configurazione della multiproprieta' come una forma di proprieta' temporanea, posto che, pur a prescindere dall'ammissibilita' di tale istituto nel nostro ordinamento dove il diritto di proprieta' e' disciplinato come perpetuo, il carattere turnario del godimento non da luogo ad una proprieta' limitata nel tempo ma semmai ciclica.
Orbene sulla base di queste premesse sistematiche che inducono ad attribuire decisivo rilievo alla individuazione della quota come concreta ed effettiva entita' della partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell'alloggio oggetto di comproprieta', si osserva che il giudice di appello, limitandosi in proposito a fare riferimento alla previsione nel contratto preliminare per cui e' causa ad un preciso periodo di godimento dell'unita' immobiliare riservata al La. , non ha considerato che la misura della partecipazione di quest'ultimo alla suddetta multiproprieta' poteva essere espressa soltanto dalla individuazione della quota di sua pertinenza, come e' confermato del resto dal fatto che nella proposta contrattuale il cui contenuto e' stato trascritto nel ricorso era stato indicato come suo oggetto la "quota di partecipazione indivisa", la proprieta' della quota millesimale" e "la proprieta' della quota di partecipazione" senza peraltro che risultassero indicati i criteri per la determinazione della quota stessa; tali criteri poi non possono certo essere espressi soltanto nel contratto definitivo, posto che, dovendo il contratto preliminare contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, e' evidente che tra di essi deve essere compresa la quota nella sua effettiva misura, o comunque debbono essere contemplati i criteri per la sua concreta determinazione millesimale, atteso che il godimento turnario dello stesso alloggio da parte dei vari comproprietari in diversi periodi dell'anno incide sulla entita' delle rispettive quote di pertinenza (non avendo la stessa incidenza sul piano del godimento di un bene sito ad esempio in una localita' marina averne la sua disponibilita' in una settimana compresa nei mesi di luglio od agosto o piuttosto in altri periodi dell'anno) con i suoi inevitabili riflessi in particolare sul relativo prezzo di vendita e sulla entita' della partecipazione alle spese comuni; di qui pertanto la conseguenza che la quantificazione della misura della suddetta quota o comunque la previsione negoziale dei criteri in base ai quali determinarla incidono sulla determinatezza o meno dell'oggetto del contratto stesso.
In definitiva per le considerazioni esposte si impone un nuovo esame di tale decisivo aspetto della controversia in sede di rinvio.
Con il secondo motivo il ricorrente, deducendo violazione e falsa applicazione dell'articolo 92 c.p.c., e vizio di motivazione, censura la sentenza impugnata perche', pur avendo parzialmente accolto l'appello principale affermando la competenza del Tribunale adito in merito all'esame del rapporto di finanziamento tra l'esponente e la Fi. Ba. , ha condannato il La. al pagamento delle spese del giudizio di appello nei confronti di entrambe le societa' appellate.
Pertanto la sentenza deve essere cassata in relazione al motivo accolto, e la causa deve essere rinviata anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Trento.
Accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Trento.
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