Source: http://svjt.se/svjt/1980/258
Timestamp: 2019-11-12 02:10:05+00:00

Document:
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 | SvJT
Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977
Allmänna spörsmål. I NJA 1976 s. 391 var det fråga om giltighetstiden för vissa upplåtelser å ön Ängsholmen utanför Göteborg, som gjorts av lotsverket på kronan tillhörig mark och avsett byggnadsplatser åt lotsar. Enligt några lotsverkets skrivelser från seklets början hade lotsarna erhållit byggnadsplatserna "för beredande av bostad åt dem själva och deras familjer samt uthyrning sommartid". Hinder skulle icke möta "för avgångna lotsar och deras familjer att kvarbo så länge brist på tomter för nytillkomna lotsar ej fanns". Lotsarna ifrågasatte nu i målet, om icke härigenom för dem uppkommit ständig besittningsrätt i form av s. k. åborätt. Hovrätten vars dom fastställdes av HD fann att skrivelsen närmast givit vid handen att upplåtelserna avsett lotsarnas tjänstetid och att följaktligen staten varit berättigad uppsäga avtalen såsom ingångna på obestämd tid.
Arrende. Talan om förverkande av jordbruksarrende bifölls av HD i NJA 1975 s. 431. Arrendatorn hade här utan jordägarens medgivande låtit annan person under omkring sex månaders tid ha 16 kvigor uppställda i ladugården i strid med för avtalet gällande 2 kap. 7 § nyttjanderättslagen i dess lydelse närmast före den 1 juli 1968 och ävenledes i strid med uttrycklig bestämmelse i arrendekontraktet, som stadgade att "arrendatorn inte ägde utan skriftligt medgivande upplåta fastigheten eller del därav eller uthyra byggnader". Med 4 röster mot 2 i HD (och 2 mot 2 i Hovrätten) ansågs arrendatorns kontraktsbrott icke vara av ringa betydenhet.
I SvJT 1976 rf s. 22 bedömdes en förlängning av ett jordbruksarrende i Östergötland, där jordägaren-lantbruksnämnden uppsagt arrendet med åberopande av regeln i JB 9: 8 p. 4, att arrendestället behövdes för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter. Framdragandet av en riksväg hade gjort att en större del (10 har) av den arrenderade fastighetens ägor om sammanlagt 41 har hade kommit att avskiljas från fastighetens övriga ägor och från andra av arrendatorn arrenderade fastigheter.
Föregående översikter av nu ifrågavarande delar av civilrätten återfinns i SvJT 1942 s. 315, 1946 s. 255, 1953 s. 370, 1958 s. 14, 1963 s. 427, 1968 s. 558 och 1973 s. 677. I denna översikt har medtagits mål från NJA, SvJT, Praxis i hyresmål och RBD jämte ytterligare några intressanta mål från BD eller hyresnämnder, angivna med nr. Förkortningen RBD avser av Domstolsverket utgivna "Rättsfall från bostadsdomstolen". I fråga om Praxis i hyresmål, där ju många mål avdömts i hovrätt som sista instans, har förf. i stor utsträckning kunnat hänvisa till sitt arbete "Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande" (cit. Lejman II). För fullständighetens skull har här även uppmärksammats vissa fall från denna publikations tre första år, 1969 — 1971. Publikationen har här citerats med uppslagslägg, nummer och årtal. För förkortningar i övrigt hänvisas till förf:s nyssnämnda arbete.
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 259
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 259De borde därför lämpligen sambrukas med en annan lantbrukares fastighet på 51 har åkerareal. Arrendatorn, som vid sidan av jordbruket även försörjde sig som skogsarbetare, framförde mot lantbruksnämndens ståndpunkt främst sociala skäl och hälsoskäl samt påpekade även att hans återstående brukningsareal skulle bli alltför liten. Meningarna hos instanserna blev synnerligen delade. Medan nämndemännen i arrendenämnden liksom Linköpings Tingsrätt (med reservationer från två av tre nämndemän) ville förlänga arrendet, avslog Hovrätten liksom arrendenämndens ordförande förlängning.
I mål angående utmätning blev i NJA 1974 s. 345 frågan om gränsdragningen mellan bostadsarrende och lägenhetsarrende aktuell rörande en kolonilott. I kontraktet rörande upplåtelse av denna stadgades att det upplåtna området skulle användas för odling av trädgårdsprodukter men även att kolonistuga fick uppföras där. Enligt yttrande i målet från Svenska kommunförbundet hade kolonilotterna på det ifrågavarande området bebyggts på sådant sätt, att området oavsett det ursprungliga syftet med upplåtelsen utvecklats till vad som närmast vore att betrakta som ett sommarstugeområde. Då upplåtelsen enligt HD innefattade rätt att uppföra och bibehålla bostadshus, ansågs bostadsarrende föreligga och utmätning kunde medges enligt JB 10: 7 och UL 66 §, oberoende av att kontraktet stadgade förbud mot överlåtelse. Se vidare SOU 1966: 26 s. 205 ff.
I RBD 4: 75 ansågs en upplåtelse av ett fritidshus med trädgård, ekonomibyggnader och viss inägojord 5,5 har åker och 1,6 har betesmark, som begagnades för hästuppfödning, såsom jordbruksarrende och icke såsom hyresavtal, varför BD avvisade förlängningstalan.
Två fall rör skiljedom på arrendeområdet. I NJA 1972 s. 54 avsåg tvisten överlåtelse av ett arrendeavtal ingånget 1960 och gällande för tio år, där upplåtaren — Simrishamns stad — i samband med upplåtelsen förklarat sig i princip intet ha att erinra mot överlåtelse av arrendet till person som upplåtaren kunde godtaga. Då arrendatorn år 1968 överlåtit arrendet under förbehåll av stadens godkännande, svarade staden att den avsåg att arrendet skulle hembjudas staden. I enlighet med skiljedomsklausul i avtalet hänsköt arrendatorn tvisten härom till skiljemän med yrkande att de måtte fastställa att den skedda överlåtelsen i och för sig var gällande. Sedan arrendatorns talan bifallits, klandrades skiljedomen av motparten, som hävdade att tvisten rörde arrendatorns rätt att sitta kvar på fastigheten och följaktligen icke jämlikt 2 kap. 43 § nyttjanderättslagen (numera JB 8: 28) kunde bli föremål för skiljedom. HD förklarade emellertid, att skiljedomen, såvitt avsåg huvudsaken, endast fastställde att överlåtelsen i och för sig var gällande, även om skiljedomen indirekt kunnat få betydelse för frågan om arrendatorns rätt att kvarsitta. Skiljedomen ansågs därför giltig. Man har tydligen velat inskränka regeln om skiljedomsogiltighet till de socialt färgade tvingande arrendereglerna av mera konkret natur, där kvalificerad juridisk bedömning anses särskilt viktig. Jfr SOU 1938: 38 s. 245 och Skarstedt-Ekberg-Anderberg (1943) s. 271. — En mera allmän skiljedomsfråga avgjordes i NJA 1976 s. 125 angående skiljedomsklausuls tillämpning, då tvisten rörde giltigheten överhuvudtaget av en vederbörligen undertecknad, som arrendeavtal betecknad handling, försedd med skiljedomsklausul. Avtalets bindande kraft be-
260 Fritjof Lejmanstreds på den grund att sammanstämmande viljeförklaringar ej förelegat, ev. att ogiltighet enligt 33 § avtalslagen eller 8 § skuldebrevslagen förelåg. Klausulen ansågs dock kunna tillämpas, varför till domstol instämd talan avvisades.
De nya reglerna i JB om särskilda s. k. fastighetsdomstolar i länen för bl. a. s. k. arrendetvister enligt JB 8: 32 synes ha vållat en del bekymmer ifråga om bestämmande av rätt forum. I NJA 1973 s. 139 förde en jordbruksarrendator, som mot vederlag till nyttjande upplåtit bostad, ekonomibyggnader och beten å sin gård genom ett blott muntligt avtal, talan mot nyttjanderättshavaren om förverkande jämte avhysning m. m. Den omständigheten att ifrågavarande jordbruksarrende icke ingåtts skriftligen ansågs icke hindra att tvisten bedömdes som arrendetvist. På samma sätt bedömdes också tvisten i NJA 1976 s. 711, där talan rörde ogiltighetsförklarande av ett arrendeavtal på grund av rubbad själsverksamhet hos den ene kontrahenten. Mera komplicerade var förhållandena i NJA 1973 s. 337, där dödsboet efter Axel Wenner-Gren — sedan talan avvisats såväl från vederbörande allmänna fastighetsforum som från speciell fastighetsdomstol — gjorde framställning till HD om behörig domstol i en tvist med den avlidnes änka. Tvisten gällde enligt framställningen bättre rätt till arrendet av jord- och skogsbruket på Häringe egendom enligt ett avtal, benämnt bodelningsavtal, som änkan ingått med testamentstagaren Wenner-Grenska samfundet. Eftersom tvisten här icke rörde parterna i ett arrendeförhållande, hänvisades målet till allmänt fastighetsforum. En reservant i HD, som ville hänvisa till fastighetsdomstol, synes därvid ha tagit fasta på vissa yttranden i motiven (prop. 1970: 20 B2 s. 886 o. 968), tydande på vid kompetens åt fastighetsdomstolar. I den tidigare processen framskymtar också i HovR en åsikt i ett av målen, att tvisten trots att den rörde fast egendom med hänsyn till det s. k. bodelningsavtalet borde hänskjutas till arvsforum, men denna synpunkt synes efter framställningen till HD icke ha blivit aktuell.
Hyra. Angående gränsen mellan hyra och arrende se RBD 4: 75, anmärkt ovan under arrende.
En annan gränsdragning som rätt ofta kan bli aktuell är gränsen mellan hyra och förvaringsavtal (deposition). I PH 2 — 1: 71 bedömde HovR avtal om förvaring av egendom i ett med spjälverk avskilt utrymme i en källarlokal som hyresavtal, då ägaren till de förvarade föremålen ensam hade nycklar till lokalen och den som tillhandahöll denna icke skulle ta befattning med föremålen. Jfr här också NJA 1973 s. 527 (forumfråga).
Beträffande kravet att ett hyresavtal icke får vara benefikt kan anmärkas PH 2 — 1: 72/73, där stiftelsen Studentskegårdens i Lund upplåtelser efter stipendieprinciper av Hovrätt bedömdes som hyresavtal. — Problem rörande benefika avtal synes bli särskilt aktuella i familjerättsliga förhållanden. Att man i BD håller hårt på kravet att hyresavtal icke får vara benefikt utvisar RBD 8: 76. Det gällde ett avtal, varigenom en änka — som till en början efter sin mans död efter överenskommelse med dödsboet suttit i "orubbat bo" vederlagsfritt i makarnas lägenhet — utfäst sig att från 1 april 1975 erlägga hyra till sin dotter, som dåmera efter exekutiv auktion blivit ägare till fastigheten. Avtalet, som tydligen gällde tills vidare, hade c:a två månader efter nämnda dag uppsagts att upphöra
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 261
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 261snarast möjligt efter dagen ifråga. Parterna var vid sammanträde inför hyresnämnden ense om att hyresförhållande skulle fortlöpa och att den 1 april 1975 skulle vara utgångspunkt för den nya hyran. Hyresgästen hade yrkat förlängning från detta datum tills vidare. Tvisten rörde hyrans storlek. BD förklarade att eftersom vederlag för nyttjandet icke utgått före nämnda dag, förelåg då inget hyresavtal som kunde förlängas. Följaktligen undanröjdes hyresnämndens hyressättning med hänvisning till parterna att söka medling eller träffa skiljeavtal angående hyran. Det kan måhända här ifrågasättas om det icke kunde räckt med att hyresavtal förelåg vid uppsägningstidpunkten; parterna var ju ense om att hyra skulle utgå, låt vara att dess belopp ej bestämts. — I PH 2 — 1: 74/75 ansåg Stockholms Tingsrätt, fastighetsdomstolen, hyresförhållande icke föreligga, då efter en hustrus död hennes son kvarbott i dödsboets fastighet tidvis ensam, tidvis tillsammans med sin far och därvid betalt vederlag, som dock icke var större än att det kunde anses motsvara hans andel i utgifterna för fastigheten såsom dödsbodelägare. (Jfr tidigare NJA 1952 s. 37.) — Däremot förklarade BD i RBD 6: 77, att en nyttjanderätt till en 5-rumslägenhet vid Skeppargatan i Stockholm, som 1958 upplåtits av en man till hans hustru i ett avtal med avseende å förestående hemskillnad så länge hon levde ogift och mot ett vederlag av 500 kr. i månaden såsom dåvarande skälig andel i kostnaderna för lägenheten, var att bedöma såsom hyra, varför hinder att pröva tvist mellan parterna i anledning av mannens uppsägning år 1975 ej fanns. Emellertid tolkades avtalet så, att mannen avstått från sin uppsägningsrätt så länge hustrun levde ogift, och någon rätt till uppsägning för prövning av hyresvillkoren fanns därför ej. Ett yrkande från mannen om hyreshöjning enligt generalklausulen om jämkning av avtalsvillkor, dåmera i JB 12: 64, upptogs icke, eftersom sådan jämkning ankom på allmän domstol. Den reflexionen inställer sig här, om det icke varit teoretiskt riktigare med hänsyn till det obetydliga vederlaget för nyttjandet och i övrigt praktiskt lämpligare att betrakta upplåtelsen som led i en familjerättslig uppgörelse, som skolat avgöras av allmän domstol, där även yrkandet enligt generalklausulen kunnat prövas.
I RBD 46: 76 har överenskommelse i ett skriftligt hyresavtal att "rum innanför tvättstugan" finge disponeras hyresfritt enligt muntligt avtal medfört att upplåtelsen av rummet, ett förvaringsutymme, icke inkluderades i hyresförhållandet och att yrkande från upplåtaren om hyra för rummet icke kunde upptagas till prövning i samband med uppsägning av hyresavtalet. I allmänhet torde väl dylika förvaringsutrymmen i samma hus som en uthyrd bostadslägenhet kunna presumeras ingå i hyresobjektet, men en stark bevisning i motsatt riktning kan givetvis kullkasta en sådan presumtion.
I fråga om gränsen mellan bostadslägenhet och lokal märkes RBD 26: 76 där lägenhet, vilken uthyrts som "bostad-verkstad" och i icke ringa utsträckning använts som bostad, ansågs i besittningsskyddshänseende såsom bostadslägenhet, trots att hyresgästen hade fast bostad på annat håll och begagnade lägenheten som ateljé. Hyresgästens förlängningstalan avslogs emellertid.
I åtskilliga fall har hyreskontrakt innehållit otydliga eller svårtolkade bestämmelser om hyrestid. I RBD 23: 76 innehöll ett hyreskontrakt mellan
262 Fritjof LejmanStiftelsen Stockholms Studentbostäder och en studerande rörande en lägenhet i en rivningsfastighet följande bestämmelser: "Lägenheten underuthyrs för tillfälligt bostadsändamål fr.o.m. 1/10 1974 tills vidare — — — Detta kontrakt upphör att gälla 1 månad efter uppsägning. Sker icke uppsägning en månad före hyrestidens utgång förlänges avtalet med 1 år i sänder." Betämmelserna var här tydligen oförenliga. Hyresnämnden i Stockholm ville i en förlängningstvist på avtalets tolkning tillämpa den s. k. oklarhetsregeln, d. v. s. att Stiftelsen, som formulerat kontraktet, skulle drabbas av oklarheten. Kontraktet finge därför anses gälla ett år i sänder och icke, såsom Stiftelsen gjort gällande, på obestämd tid med en månads uppsägning. BD upphävde emellertid hyresnämndens beslut och gick på Stiftelsens linje under framhållande att hyresgästen måste insett, att upplåtelsen, som gällde studentbostad i rivningshus, var av tillfällig natur, samt icke ens påstått att han vid sidan av kontraktet fått utfästelse om ettårig hyrestid. — I RBD 31: 77 hade en möblerad mindre lägenhet enligt ett kontrakt, daterat 28 maj 1976, uthyrts i andra hand "fr. o. m. den 1 juli t. o. m. 31 dec. med 1 månads ömsesidig uppsägning". Med hänsyn dels till den nämnda karaktären av upplåtelsen och till att parterna i blanketten till kontraktet strukit bestämmelse om förlängningstid vid utebliven uppsägning, utgick BD i en förlängningstvist från att avtalet träffats på bestämd tid, d. v. s. t. o. m. den 31 december, dock — på grund av särskilda omständigheter — med rätt för hyresgästen att dessförinnan säga upp avtalet med en månads uppsägningstid. (Se Lejman II s. 58.) I detta sammanhang kan också noteras PH 3 — 1: 71 (Stockholms Rådhusrätt) (bestämmelse i hyreskontrakt, att hyresgäst vore skyldig att utan uppsägning flytta två månader efter viss anställnings upphörande, ansågs ej innebära överenskommelse om uppsägningstid till dag efter två månader) och RBD 5: 76 (hyresgäst, som, sedan hyresnämnd ogillat hans förlängningstalan, utfäst sig att flytta före den dag till vilken förlängning begärts, har ansetts bunden av utfästelsen, varför hans besvärstalan i BD ogillats).
Ett principiellt och uppmärksammat avgörande har fattats i HD angående tillämpning av den s. k. söndagsregeln i 2 § lagen om beräkning av lagstadgad tid på uppsägningstiden i hyresförhållande, NJA 1976 s. 672. Det gällde ett hyreskontrakt som löpte till den 30 september med en uppsägningstid av tre månader och en förlängningstid av ett år. Kontraktet hade av hyresgästen uppsagts för hyresändring först måndagen den 2 juli 1973 till den 30 påföljande september, och frågan gällde huruvida uppsägningen kunde godkännas enligt söndagsregeln. Med 3 röster mot 2 i HD godkändes uppsägningen; meningarna i underinstanserna hade också varit mycket delade. HD:s majoritet förklarade till en början, att den i avtalet i standardformulär bestämda fristen måste beräknas på samma sätt som fristerna i JB 12: 3 st. 3. Häremot torde knappast invändning kunna riktas. Men när det sedan gällde tolkning av s. k. tillbakaräknade frister eller minimifrister, förklarade majoriteten med visst åberopat stöd i förarbetena till 2 § lagen om beräkning av lagstadgad tid, att söndagsregeln vore tillämplig, "i allt fall om hyrestiden är längre än sex månader men längst ett år". Stadgandet innefattade nämligen "föreskrift om den tid då en åtgärd sist skall företagas". Ståndpunkten i fråga vore också mest förenlig med förhållandena på hyresmarknaden. — Förf. av
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 263
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 263denna översikt har liksom många andra auktorer anslutit sig till en annan ståndpunkt. (Lejman II s. 64 ff.) Ett huvudskäl har därvid varit att syftet med uppsägningstid måste antagas ha varit att tillförsäkra parterna i hyresförhållandet ett minsta rådrum att inrätta sig efter uppsägningen, vilket också framhålles i minoritetens votum i målet. Den ståndpunkt majoriteten hävdat synes mig kunna leda till stor osäkerhet, såtillvida som den tydligen icke skall gälla enhetligt för alla fristerna enligt JB 12: 3 st. 2. De åberopade förarbetena förefaller vara ett osäkert stöd beträffande ifrågavarande minimifrister, och såvitt angår exempelvis vissa administrativa författningar uttalas här att de ej påverkas av söndagsregeln. (NJA II 1930 s. 61.) Möjligt är att det skulle vara till olägenhet på hyresmarknaden, om regeln icke tillämpades och då särskilt beträffande uppsägningar vid månadsskiftet mars—april, vid vilken tid påsken ofta infaller. Men korrektivet häremot synes vara att klara bestämmelser ges i lagstiftningsväg. Såsom förf. tidigare framhållit i förordet till sitt arbete "Den nya hyresrätten", bör klara och entydiga regler tillskapas för uppsägning på hyresområdet.
I fråga om uppsägning i allmänhet märkes NJA 1972 s. 233. I ett hyreskontrakt d. 29 dec. 1967 rörande hotell- och restauranglokaler för en bestämd tid av tre år (1 jan. 1968 — 31 dec. 1970) angavs att hyresgästen ej hade rätt till förlängning enligt då gällande hyresregleringslag. Till yttermera visso hade kontraktet försetts med en påteckning samma dag det upprättades, att det upphörde att gälla sistnämnda dag. Denna överenskommelse ansågs av HD icke kunna äga verkan som uppsägning, då den ansågs "utgöra ett villkor i avtalet". Ståndpunkten är naturlig med hänsyn till att tvingande uppsägningsregler eljest kunde kringgås. Det bör kanske nämnas, att HovR som ytterligare motivering för uppsägningens underkännande tillagt "med hänsyn till hyrestidens längd", medan HD tydligen ansett denna sakna betydelse.
Beträffande behörighet att mottaga delgivning har ett prejudikat tillskapats genom plenimålet NJA 1975 s. 193. Det var här i första hand fråga om huruvida en uppsägning av ett hyresavtal, där hyresrätten förverkats genom dröjsmål med hyresbetalning, hade laga verkan, då uppsägningen sänts till hyresgästen i rekommenderat brev med mottagningsbevis och försändelsen utkvitterats av ett postombud, som på beviset angivit att utkvitteringen skett enligt fullmakt. Majoriteten, bestående av 13 ledamöter, underkände uppsägningen, då fullmakten, en vanlig postfullmakt, ej medfört behörighet mottaga delgivning. Minoriteten, bestående av 11 ledamöter, hänförde sig till att en skriftlig uppsägning enligt JB 12: 8 st. 2, jämförd med vissa regler i delgivningslagen och delgivningskungörelsen, fick ske genom rekommenderad försändelse med mottagningsbevis och att om försändelsen fått utkvitteras av ombud, den enligt fullmaktsrättsliga regler är att betrakta som mottagen av adressaten när utkvittering sker. Förf. har för sin del hävdat en relativt sträng ståndpunkt när det gäller godkännandet av uppsägningar i hyresförhållanden (Lejman I s. 47 och II s. 73) och har svårt att finna att vissa av rent praktisk synpunkt utformade regler i delgivningslagen skulle medföra ändring härvidlag. I 19 § anges för övrigt att delgivning av handling skett, när den som sökes mottagit handlingen. Som justitierådet Conradi i särskilt yttrande antytt, kan ett ordinärt postombud många gånger sakna
264 Fritjof Lejmanbehörighet att bryta mottagna försändelser eller befogenhet och möjlighet att eftersända dem. Rättssäkerheten talar onekligen för majoritetens ståndpunkt. Inom minoriteten uppkom i andra hand i målet frågan huruvida hyresrätten återvunnits genom att ett girokort med hyresbetalning kunde ha inkommit till postgirokontoret på tolfte vardagen från uppsägningen utan att bokföring då skett. Ställningen inom minoriteten blev här 6 röster mot 5, därvid de 6 hävdade att återvinning ej skett. Avgörandet i plenum hade föranletts av att RegR i ett plenimål rörande upptagande till prövning av besvär om rivning av byggnad godkänt delgivning genom utkvittering via postombud. Detta avgörande skedde med 11 röster mot 10 (RRK 73 2: 32). (Se numera lagändring enligt Prop. 78/79 nr 11 s. 43.) — Ett annat fall på här ifrågavarande område utgör RBD 16: 76, där uppsägning av dödsbos lägenhet icke delgivits den som satt i boet men däremot en annan dödsbodelägare, som av den förre som det uttryckts — fått fria händer med avseende på lägenheten. Mot dödsboets bestridande ansågs icke visat, att uppdraget medfört behörighet mottaga uppsägning.
I fråga om uppsägningsförfarandet förekommer åtskilliga fall. Särskilt har det varit reglerna om s. k. surrogatdelgivning som vållat besvärligheter. Därvid har kravet att den med vilken delgivning skall ske skall sökas i sitt hemvist, eventuellt också i sin affärslokal, tillämpats strikt och sålunda ofta icke ansetts uppfyllt. I denna riktning går NJA 1973 s. 383, som gällde uppsägning av hyresavtal rörande en verkstadslokal och där vederbörande väl sökts i verkstadslokalen men ej i bostaden, varjämte uppsägningshandlingen nedlagts i lokalens brevlåda och avsänts i rekommenderat brev under dess adress, NJA 1975 s. 351, som gällde kontorslokal och där vederbörande sökts i bostaden men däremot ej i affärslokalen, varjämte handlingen nedlagts i bostadens brevlåda och avsänts i rekommenderat brev under dess adress, RBD 7: 76, där vederbörande över huvudtaget ej sökts men handlingen sänts i rekommenderat brev under vanlig adress och dessutom nedlagts i brevlåda som tömts samt RBD 46: 77, där vederbörande icke heller sökts i sin bostad, där han var mantalsskriven, utan i stället uppsägningsåtgärderna vidtagits å den adress, till vilken hyresbetalningarna girerades och det telefonnummer hörde, som anvisats för husets angelägenheter. (Stockholms hyresnämnd ville i sista fallet godkänna.) Se även RBD 2: 77 (uppsägning underkänd, då den skett endast genom att handlingen av stämningsman nedlagts i brevlåda). Intrycket av dessa mål blir att domstolarna strikt tillämpar de formella föreskrifterna och inte ger avkall härå i fall, då vissa skäl dock kan tala för att vederbörande fått kännedom om uppsägningen. — I NJA 1975 s. 575 ansågs invändning om brist i delgivning kunna framställas även i hovrätt i mål om avhysning. Regeln i 21 § andra punkten delgivningslagen, att invändning mot delgivning skall ske så snart ske kan, ansågs härvid sakna betydelse, då ingen påföljd knutits till regeln. Regeln i 50 kap. 25 § 3 st. RB angående hinder mot åberopande av ny omständighet i hovrätt ansågs icke heller gälla, då det rörde sig om besvärsmål.
Beträffande uppsägning genom kungörelse märkes NJA 1975 s. 144. Här hade en hyresgäst avlidit och som ende dödsbodelägare efterlämnat en son, bosatt i Danmark. Uppsägning hade skett genom kungörelse men underkändes, då det ansågs att dödsboet liksom den avlidne haft sitt hemvist i lägenheten och borde uppsägas under dess adress.
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 265
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 265 Flera tvister har rört uppsägnings innehåll. I NJA 1974 s. 370 gällde det uppsägning av en butikslokal, där hyresgästen i september 1972 fått en skrivelse med uppsägning "i och för hyresreglering fr. o. m. 1 april 1973" och därefter den 28 nov. 1972 uppsägning på viss av Sveriges fastighetsägareförbund utgiven blankett med föreskrivna underrättelser enligt JB 12: 58. Enligt anvisning på denna blankett skulle den användas när hyresvärden "i första hand erbjuder en förlängning"; när förlängning ej vore aktuell skulle en annan blankett användas. HD godkände i motsats till underinstanserna uppsägningen den 28 nov. 1972 för avflyttning, då hänvisning till tidigare uppsägning ej gjorts i denna och då det måste stått klart för hyresgästen att den sista uppsägningen var avgörande för parternas förhållanden. Klargörandeplikt ansågs sålunda ej åvila hyresvärden. Det tillades, att hyresgästen — om han velat acceptera hyresvärdens krav på högre hyra — borde meddelat denne detta före den tidpunkt då nytt avtal skolat börja löpa och att hans passivitet härvidlag icke kunnat tolkas som accept. Avgörandet förefaller förf. ganska strängt mot hyresgästen. Särskilt med hänsyn till att lokaler tidigare varit underkastade den äldre hyresregleringen med krav på tydligt meddelande till hyresgästen, därest hyresvärden icke önskade låta denne kvarbo, och för övrigt med hänsyn till de ständiga ändringarna av hyresreglerna under de aktuella åren har det ofta varit svårt för en hyresgäst att få klarhet i vilka åtgärder han måste vidta i ett särskilt fall.
I avseende å klart angivande av tidpunkten till vilken uppsägning skall ske, har praxis med hänsyn till rättssäkerheten fullföljt linjen med relativt stränga krav (jfr Lejman II s. 86 — 87). Sålunda har i RBD 19: 77 en uppsägning med angivande av att avtalet är "ogiltigt" och med obehörig överlåtelse som skäl för uppsägningen icke godkänts såsom uppsägning till ordinär tidpunkt, och i RBD 10: 76 underkändes likaledes helt en uppsägning, som skett "på två dagar", och den fick alltså ej gälla till den lagliga tidpunkten, en månad efter uppsägningen. Se jämväl här det ovannämnda PH 3 — 1: 71. I ett principuttalande i rättsfallet i BD nr 147/1977 har BD emellertid förklarat, att det enligt domstolens mening föreligger ett alldeles uppenbart behov för hyresparterna att kunna säga upp ett hyresavtal, om vars förlängning parterna tvistar, innan förlängningstvisten blivit slutligen avgjord. I ett sådant fall skulle ej bestämd dag behöva anges i uppsägningen för avtalets upphörande utan uppsägningen skulle anses gälla till den tidigaste tidpunkt, som blev möjlig med hänsyn till det kommande beslutet i förlängningstvisten. I enlighet härmed godkändes också en uppsägning i målet.
Den 1974 nyinförda möjligheten för hyresgäst att utverka reparationsföreläggande för hyresvärden vid brist i bostadslägenhet har avkastat ett stort antal rättsfall i BD. Bland de mera principiella fallen bör nämnas RBD 1: 75 (föreläggande upphävt, då ändamålet därmed förfallit genom att hyresgästen flyttat), 2: 75 (den omständigheten, att hyresvärden-fastighetsägaren väckt talan mot fastighetens föregående ägare om återgång av köpet, hindrade ej föreläggande), 10: 77 (hyresgästs besvärstalan om utvidgning av föreläggande utöver vad hyresnämnd bestämt avvisad, då fastigheten bytt ägare). När fastighet ägs gemensamt av flera personer skall skyldigheten att utföra reparationsåtgärder i princip enligt uttalande av BD i RBD 34: 77 åvila ägarna gemensamt, vilket emellertid icke
266 Fritjof Lejmanhindrar att reparationsföreläggande kan riktas mot endast den som handhar förvaltningen. (Jfr BD nr 126/78, där föreläggande icke ansågs kunna riktas mot den som blott ägde 1/9 av fastigheten.) — Betydelsefulla uttalanden gjordes av BD i RBD 3: 77. Där fastslogs till en början angående talerätt för hyresgäst att "ansökan om reparationsföreläggande beträffande viss bostadslägenhet kan göras bara av hyresgästen i lägenheten". I det aktuella fallet var det fråga om reparation av balkonger, och det tillades därvid särskilt, att till balkong "i förekommande fall bör hänföras även undersidan av balkongen närmast ovanför som s. a. s.bildar tak till balkongutrymmet". Däremot skulle varje bostadshyresgäst i ett hus — men givetvis icke hyresgäster i angränsande hus, om de icke disponerar utrymme i det förra huset — vara behörig söka föreläggande beträffande sådana s. k. allmänna utrymmen som hyresgästerna disponerar gemensamt. Förutsättning för föreläggande i avseende å sådana utrymmen skulle i enlighet med uttalande vid tillkomsten av bestämmelserna vara att bristfälligheten innebär hinder och men i sökandens nyttjanderätt, och kravet på förfång bör därvid icke sättas för lågt. (Se härom Prop. 1974: 150 s. 456 och 486.) BD utvecklar detta i fråga om brister beträffande det löpande underhållet i allmänna utrymmen sålunda, att föreläggande bör meddelas "så snart det kan konstateras att en bristfällighet medför men i sökandens nyttjanderätt och att det förfång som han sålunda lider inte är bara obetydligt". Härtill må blott påpekas att de åberopade uttalandena i förarbetena icke synes göra skillnad mellan skada och fel i själva lägenheten och skada och fel i allmänna utrymmen. BD:s skärpta krav i senare fallet — om de nu får tolkas så — är väl i och för sig naturliga men skulle kunna tänkas indicera en för hyresvärdarna ganska sträng ståndpunkt. Det må anmärkas, att BD som exempel på fall, där föreläggande skulle kunna givas också beträffande allmänna utrymmen, angivit sådana "utrymmen som på ett alldeles särskilt sätt präglar boendemiljön genom att de dagligen passeras av ett stort antal av de boende och av besökande till dem".
I fråga om reparationsföreläggandes helt allmänna innehåll uppkom i RBD 27: 76 fråga om vad som avses med skäliga tidsmellanrum för reparationer. Då reparationsplan upprättats — låt vara med tre års längre mellanrum än den 10-årsplan som tillämpades av allmännyttiga bostadsföretag på orten (Sandviken) — ansågs i fallet anledning saknas till föreläggande. (Jfr härmed PH 4 — 1: 72/73.) Men då hyresvärds reparationsplan skulle innebära ett eftersättande av hyresgästens berättigade intressen, har föreläggande meddelats i RBD 29: 77. I fråga om speciellareparationer har föreläggande bifallits om uppsättandet av markis som tagits bort vid fasadrenovering och detta med hänsyn till lägenhetens beskaffenhet (RBD 37: 77), men avslagits då det gällt installation av svalskåp som ersättning för borttaget ventilerat skafferi (RBD 31: 76) ävensom då det gällt ommålning av ett genomgångsutrymme i färg som hyresgästen begärt (RBD 36: 77) samt slipning eller annan ytbehandling av parkettgolv som vid uthyrningen varit bonade (RBD 52: 77).
Vite har i RBD 40: 77 icke ansetts kunna höjas utöver vad hyresnämnd bestämt, då endast hyresvärden fört talan i BD, och har nedsatts i RBD 17: 77, då hyresvärd utfört vissa av de åtgärder som avsågs med föreläggandet men icke alla (fungerande portlås hade saknats).
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 267
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 267 Vad angår hyresgästs ansvar för skada å lägenheten kan noteras det principiellt betydelsefulla NJA 1975 s. 657 beträffande en emaljskada på ett badkar. HD förklarade här i fråga om bevisskyldigheten, att skada av angivet slag, som typiskt sett uppkommer genom ovarsamhet, "får antagas ha vållats av hyresgästen eller någon för vilken denne är ansvarig, såvida det inte framkommer omständigheter som tyder på att skadan kan ha uppkommit på annat sätt". Som motiv härför anfördes vidare, att skadan i fallet uppkommit under hyrestiden och gällde egendom som därvid normalt inte är åtkomlig för annan än hyresgästen och personer för vilka han svarar. Domen i målet blev emellertid fastställelse av underinstansernas för hyresgästen friande domar, eftersom "med hänsyn till skadans art och läge samt omständigheterna i övrigt det dock måste anses som en rimlig möjlighet att skadan kan ha uppkommit på annat sätt än genom vållande av hyresgästen eller någon som denne svarar för". I HD:s tidigare uttalande torde man få se en omkastning av bevisbördan till att åvila hyresgästen — möjligen med lindriga krav på bevisbördans återgång. Följaktligen skulle här i princip gälla detsamma som i allmänhet antages när det gäller lös egendom som befinner sig i någons besittning på grund av avtal om förvaring, transport etc. Inom litteraturen har i varje fall hittills oftast hävdats att hyresvärden har bevisbördan enligt JB 12: 24 st. 1 (Bengtsson, Nyttjanderätt s. 94, Lejman II s. 260, Sundberg, Fel i lejt gods s. 293 och Walin s. 104). Det må också påpekas att lagstiftaren i samband med införandet av möjlighet till reparationsföreläggande torde ha utgått ifrån att bevisbördan åligger hyresvärden (Prop. 1974: 150 s. 486). HD:s nu uttalade uppfattning kan möjligen leda till att reparationsföreläggande mot hyresvärden kan begagnas i mindre utsträckning än tidigare. I sak må blott tilläggas, att hyresobjektet, när det gäller fast egendom i allmänhet, är mera åtkomligt för hyresvärden än ett hyresobjekt beträffande lös egendom är för legogivaren; hyresvärden torde ha rätt till tillträde för regelbunden tillsyn.
I BD har också bedömts ett fall om skyldighet för hyresgäst att utge ersättning enligt den 1974 nyinförda JB 12: 24 a i anledning av målnings eller därmed jämförliga arbeten, som utförts av honom (BD nr 145/77). Skadestånd hade yrkats för att lägenhetens bruksvärde minskat genom att hyresgästen målat lägenhetens fanerade köksluckor. BD förklarade att det inte förelåg någon beaktansvärd skillnad ur bruksvärdesynpunkt mellan lägenheter som är försedda med fanerade luckor av ifrågavarande slag och lägenheter som har målade köksluckor. Avgörande för frågan om bruksvärdeminskning blev då, om målningen utförts på ett sätt som inte var fackmässigt godtagbart, en fråga vars avgörande återförvisades till vederbörande hyresnämnd. (Se i övrigt om problem i samband med denna regel Järtelius s. 81 ff.) — I detta sammanhang kan också noteras RBD 37: 76 (hyresgästs inmontering av sjutillhållarlås utan hyresvärdens medgivande påverkade ej hyresgästens rätt till förlängning av avtalet, och någon skyldighet för honom att deponera reservnyckel till låset ansågs ej kunna statueras).
I ärende om nedsättning hos överexekutor av tvistigt hyresbelopp enligt JB 12: 21 skall prövningen ske på grundval av sökandens uppgifter, och nedsättningen skall, om denne har fog för sin uppfattning att nedsättningsreglerna är tillämpliga, godkännas enligt NJA 1974 s. 385. Följaktli-
268 Fritjof Lejmangen kunde i besvär över överexekutors bifall till nedsättning icke komma under bedömande huruvida en tvist om förhandsteckning av en bostadsrätt, varmed följde viss rätt att disponera lägenhet, skulle betraktas som en hyrestvist. — Angående frågan om editionsföreläggande för hyresvärd i ett mål om jämkning av hyra se NJA 1977 s. 254. — Spörsmålet om när återvinning av hyresrätt skett vid betalning genom postgiro blev aktuell för minoriteten i plenimålet NJA 1975 s. 193, anfört ovan under "behörighet att mottaga delgivning", vartill hänvisas. — I NJA 1972 s. 594 ansågs konkursbo efter innehavare av s. k. teckningsrätt till lägenhet i bostadsrättsförening icke på grund av analogislut från stadgandet i 3 kap. 31 § 1 st. nyttjanderättslagen, som saknar motsvarighet i JB, kunna åläggas ansvar för förfallna årsavgifter vid underlåten uppsägning, eftersom teckningsrätten ej kunde anses följa hyresrättens regler och dessa avgifter för övrigt kunde sökas betalda ur erlagt förskott på grundavgift.
Beträffande överlåtelse av hyresrätt och därmed besläktade frågor må först kommenteras NJA 1975 s. 213, som helt allmänt kan sägas röra det säkerligen i praktiken mycket vanliga fallet, att två hyresgäster muntligen överenskommer om lägenhetsbyte men den ene ångrar sig innan bytet i och med resp. hyresvärdars samtycke blivit definitivt. I det aktuella rättsfallet gällde det byte mellan två Stockholmslägenheter, en tvårums- och en enrumslägenhet. Den ene av hyresgästerna, B, önskade få en större lägenhet medan den andre, A, på grund av flyttning till annan ort för övertagande av en rörelse kunde nöja sig med en mindre. Då denna rörelse några månader senare visade sig mindre lyckosam, önskade han återflytta till sin tvårumslägenhet och "uppsade" sin byteskontrahent, som flyttat in i denna. Ingen av hyresvärdarna hade givit sitt samtycke. Enligt det föga utförliga referatet synes det ha varit underförstått att vardera parten skulle betala hyran för sin tillbytta lägenhet direkt till resp. hyresvärd, låt vara i den andres namn. Stockholms Tingsrätt ansåg avtalet ingånget under förutsättning av hyresvärdarnas samtycke, och då denna förutsättning brustit, bifölls A:s talan om åläggande för B att avflytta. HD förklarade däremot "att det får på grund av avtalet anses ha ålegat A att söka utverka sin hyresvärds samtycke" men då han underlåtit varje åtgärd i sådant syfte, ägde han ej ensidigt frånträda överenskommelsen och få bifall till talan. En ledamot var skiljaktig och förklarade att sistnämnda omständighet var utan betydelse för rätten att som förstahandshyresgäst återfå lägenheten men tillade att frågan om skyldigheten att utge skadestånd icke var föremål för prövning i målet. — Förf. ställer sig liksom reservanten i HD frågande till den antagna skyldigheten för A att begära samtycke av sin hyresvärd; i det uppkomna läget kunde ju detta medföra risk för hyresrättens förverkande och A avsåg ju redan på ett tidigt stadium att återflytta. Däremot synes A för sin del icke ha fullgjort sin skyldighet att betala hyran för den tillbytta mindre lägenheten med påföljd att hyresrätten till denna enligt uppgift i referatet gått förlorad. Under sådana förhållanden kunde han enligt förf. icke kräva att B skulle lämna den större lägenheten, icke ens genom erläggande av skadestånd.
I fråga om hyresrätts övergång genom testamente märkes en dom av Svea Hovrätt, refererad i PH 8 — 1: 72/73. Förf. har tidigare utförligt kommenterat detta fall (Lejman II s. 21 — 23) och kan därför här lämpligen hänvisa därtill. Se i detta sammanhang också PH 15 — 2: 74/75 (hyresför-
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 269
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 269hållande ansågs i fallet ha uppstått mellan hyresvärd och hyresgästs make genom att den senare genom bodelning tillskiftades hyresrätten, alltså oberoende av hyresvärdens uttryckliga eller tysta medgivande).
Beträffande obehörig överlåtelse må hänvisas till SvJT 1973 rf s. 3 (PH 13 — 1: 72/73), där hyresrätten till en bostadslägenhet förklarades förverkad i anledning av att den 80-åriga hyresgästen varit intagen på sjukhem under fyra års tid och därunder låtit en dotterdotter bo i lägenheten (Lejman II s. 97, 161, 303). I RBD 29: 76 hade också lägenheten, ett rum och kök, under lång tid varit uthyrd (omöblerad) i andra hand, varför hyresvärden den 16 dec. 1975 uppsagt avtalet att upphöra den 1 april 1976. Bland omständigheter i målet framskymtar dels att underhyresgästens hyra satts 100 kr. högre än hyresgästens, dels att hyresvärden avsåg att hyra ut direkt till underhyresgästen. Hyresgästen invände, att han redan före hyresvärdens uppsägning sagt upp underhyresgästen. Sedan denna uppsägning av BD den 26 febr. 1976 (jfr RBD 10: 76, anfört ovan under "uppsägnings innehåll") förklarats ogiltig, hade hyresgästen icke genom ny uppsägning eller på annat sätt sökt tillse att underhyresgästen flyttade och ansågs därför icke ha gjort vad som ankommit på henne för att vidta rättelse. BD fann hyresrätten förverkad den 17 augusti 1976. Man kan här ställa sig frågan om det för rättelse räckt, att hyresgästen omedelbart efter BD:s första beslut uppsagt ånyo, eller eventuellt vilka ytterligare åtgärder som bort företagas. Och hur skall det influera, om hyresförhållandet mellan hyresgästen och underhyresgästen blir förlängt av hyresnämnd eller BD, vilket i varje fall teoretiskt kan tänkas? Förmodligen får man här statuera en gräns, utanför vilken rättelse icke kan anses ha skett även om hyresgästen kan sägas ha gjort vad på honom ankommit för att få ut underhyresgästen från lägenheten. En mera tvivelaktig situation uppstår emellertid när hyresvärden står i maskopi med underhyresgästen för att hyra ut till denne. Det bör då kunna göras gällande, att hyresgästens kontraktsbrott är av ringa betydelse för hyresvärden, i varje fall om hyresgästen icke uttagit högre hyra. Det kan finnas skäl att i en sådan situation även medge förlängning och sålunda låta hyresgästen behålla hyresrätten, om han har behov därav. I förevarande fall åberopade för övrigt hyresgästen att hon tillfälligt måst inhysa sig i en icke vinterbonad bostad. (Jfr Lejman II s. 303 — 4.) — I fråga om affärslokal förklarades i RBD 18: 77 en hyresrätt förverkad, då hyresgästen — ett handelsbolag som varit försatt i konkurs — icke kunnat styrka att överlåtelsen av hyresrätten till den lokal, vari bolagets rörelse bedrivits, varit villkorad av hyresvärdens godkännande. Den nye hyresgästen hade tillträtt, och köpeskillingen för rörelsen hade använts för att gottgöra konkursborgenär. Bolagets framställning om tillstånd till överlåtelse i efterhand upptogs till prövning, då bolaget ansågs behörigt söka tillstånd tills konkursen avslutats, men kunde icke medföra ändring i sak (Lejman II s. s. 95.) Se ävenså NJA 1976 A 12, där utgången blev densamma i ett fall där överlåtelse skett av aktierna i ett bolag, som drev arkitektrörelse och för sådant ändamål hyrt en lägenhet. Bolaget bedrev därefter icke någon verksamhet i lägenheten utan denna användes såsom kontor och utställningslokal. (Se vidare Lejman II s. 101.)
I samband med obehörig överlåtelse uppstår ofta fråga om utgångspunkten för den frist, inom vilken hyresvärden har att ge tillsägelse om
270 Fritjof Lejmanrättelse. Härom handlar NJA 1973 s. 328, som rörde ett hyresavtal från tiden före 1969, då motsvarande frist enligt dåvarande 33 § hyreslagen var en månad från det hyresvärden fick kunskap om överlåtelsen. Förf. har i tidigare uttalanden (Lejman II s. 24 not 4) ställt sig skeptisk till lagstiftarens vid 1968 års hyreslagstiftning accepterade ståndpunkt, att överlåtelseförbudet skall anses "överträtt redan i och med avtalet om överlåtelse" med den påföljd att preskriptionstiden mot hyresvärden kommer att löpa från denna tidpunkt, som ofta blir mycket svår att fastställa för hyresvärden. Mina farhågor härvidlag synes ha blivit besannade av det här aktuella rättsfallet. I detta gällde frågan huruvida hyresvärden erhållit kunskap om överlåtelsen genom ett meddelande från boutredningsmannen i hyresgästens dödsbo att hyresgästen enligt skriftligt avtal, daterat innan han själv förvärvat hyresrätten, överlåtit denna till en person, som disponerat lägenheten och gjorde anspråk därpå, samt att överlåtelseavtalet bevakats som testamente och att tvist förelåg i dödsboet om hyresrätten. Meddelandet ansågs av HD mindre väl ägnat att klargöra vad som förekommit i fråga om hyresrätten, och det ansågs följaktligen icke styrkt att hyresvärden genom meddelandet förstått att överlåtelse ägt rum. Fristen för hyresvärden ansågs icke kunna räknas från meddelandet utan först från den tidpunkt, då verklig vetskap om överlåtelsen förelåg. Att hyresvärden haft skälig anledning anta eller bort inse att överlåtelse skett, var ej tillräckligt. Verklig vetskap om överlåtelsen befanns i målet ha uppkommit först senare — efter det att dödsboet redan uppsagts till kontraktstidens utgång av den som då inträtt som ny ägare till fastigheten och därmed som hyresvärd. Emellertid ansågs, såsom naturligt var, förnyad uppsägning — med åberopande av överlåtelsen såsom upphörsgrund — här icke behöva ske, utan hyresavtalet — vars förlängning avslagits av Statens hyresråd — skulle upphöra vid kontraktstidens utgång och detta med verkan även gentemot den till vilken överlåtelsen skett. (Angående en i Hovrätten — med dess ståndpunkt att det vore tillräckligt att hyresvärden hade anledning antaga överlåtelse framlagd uppfattning om rättsställningen för den som på grund av hyresvärds passivitet disponerar lägenheten jfr uttalanden i Lejman II s. 118 ff.)
Några av de fall som rör tillstånd till överlåtelse av hyresrätt till närstående förtjänar att uppmärksammas. Det är framför allt frågan om varaktigt samboende förelegat som vållat tvist. Särskilt har denna fråga blivit aktuell när anhöriga till en hyresgäst flyttat till lägenheten för att vårda honom under hans sista sjukdom, varefter sedan han avlidit dödsboet begärt tillstånd till överlåtelse. Intrycket blir att tillstånd givits med ganska stor restriktivitet, i varje fall under första delen av 1970-talet, då de allmänna domstolarna handlade sådana ärenden i andra instans. Se exempelvis PH 9 — 7, 8, 9: 71, 11 — 1, 2: 71, 9 — 1, 2, 3 :72/73. I övrigt kan hänvisas till förf:s tidigare utredningar (Lejman II s. 121 — 127). Från BD:s praxis kan noteras RBD 11: 76, där tillstånd givits på grund av gemensamt hushåll under 1 1/2 års tid mellan avliden hyresgäst och hennes dotterson, samt RBD 41: 77, där tillstånd avslagits. Att ansökan om tillstånd skall göras av hyresgästen och icke kan göras av den till vilken överlåtelse skall ske, framgår av RBD 12: 76, där framställning från den senare ansetts böra avvisas av hyresnämnden. Men då behörig ställföre-
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 271
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 271trädare för överlåtaren, ett dödsbo, i BD nr 188/1977, inställt sig vid hyresnämnden och biträtt framställning från denne samt hyresvärden ingått i svaromål, upptogs framställningen till prövning. — Se vidare RBD 45: 77 (frågan om tillstånd till överlåtelse av lägenhet påverkades icke av den omständigheten, att — sedan hyresavtal ingåtts — fastigheten sålts till bolag, vars kommanditdelägare tilldelats dispositionsrätt till lägenheten; denne delägare ansågs behörig föra talan för bolaget) och BD nr 213/77 (hyresvärd ansågs icke mot överlåtelse kunna åberopa att han, då hyresgästen-överlåtaren fick ny bostad genom bostadsförmedling, förbundit sig överlåta lägenheten till förmedlingen i ett fall där förmedlingen sedermera avstått från sin förmedlingsrätt).
De rättsfall, som kan vara värda att notera på området för tillstånd till lägenhetsbyte återfinnes i Praxis i hyresmål, utgiven av Statens hyresråd. Av dem har de flesta slutligt handlagts av de allmänna domstolarna. Ifrågavarande ärenden får sedan 1975 icke föras vidare från hyresnämnderna. Förf. har tidigare i sitt arbete "Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande" (s. 132 — 154) systematiskt behandlat rätten till lägenhetsbyte och kan i främsta rummet hänvisa därtill.
I korthet skall här emellertid översiktligt anges de flesta av hithörande fall, relaterade till de olika rekvisit som JB 12: 35 uppställer. I fråga om kravet att hyresgästen skall vara verkligt beroende av byte och sålunda icke kunna få önskvärd lägenhet därförutan se sålunda PH 3 — 7: 70, jämfört med 3 — 9: 70, O 196/78, AB 7877/77 samt vissa fall, där bostadsförmedling varit inblandad i bytet PH 10 — 6: 71, 10 — 6: 72/73 och 10 — 1, 2: 74/75, AC 32/71 samt AB 6154/77. Beträffande fall, där hyresvärden ställt annan lägenhet till bytessökandens förfogande se PH 3 — 1, 2, 3, 11: 70, 10 — 13: 71, 10 — 3, 5: 72 — 73 samt beträffande fall, där hyresvärden velat ställa lägenhet till förfogande för byteskontrahenten eller annan i byteskedja (i allmänhet trots detta bifallna) se PH 3 — 6: 70 och 10 — 10, 11, 12: 71. I fråga om beaktansvärda skäl för byte i övrigt se PH 3 — 4, 8: 70, 10 — 1, 2, 5, 7: 71, 10 — 4, 7: 72/73, M 1625/77 samt AB 1420/75.
Ett antal fall rör vidare frågan huruvida påtaglig olägenhet för hyresvärden av bytet skall anses föreligga. Se sålunda i detta avseende PH 10 — 12: 71, 10 — 5: 72/73, AB 4307/73, O 2468/77 (hyresgästs betalningsförmåga), PH 3 — 4: 70, O 507/76 (hyresvärds bostadspolitiska synpunkter underkända), PH 3 — 5: 70 (jfr 10 — 8: 71) (tjänstebostäder med fullt besittningsskydd; se Lejman II s. 150), 3 — 10, 11: 70, 10 — 3, 4, 5, 7, 14: 71, 106: 72/73, AB 1038/76, O 149/77 (hyresvärds behov av lägenheten för skilda ändamål). Angående synnerliga skäl för byte av lägenhet som innehafts mindre än tre år se PH 10 — 9: 71 och 10 — 1: 72/73 (Lejman II s. 151 — 52) och angående invändning att lägenhet hyrts i andra hand 10 — 5: 71. Att hyresgästen i princip kan sätta mer än en hyresgäst i sitt ställe vid byte framgår av PH 10 — 2: 72/73. Angående tillstånds förenande med villkor vid byte se AB 9322/75.
Beträffande överlåtelse av lägenhet för förvärvsverksamhet märks PH 11 — 1, 2: 71 samt 11 — 1: 74/75. Det sista fallet gällde den ofta aktuella frågan om överlåtelsen verkligen gällt den bedrivna verksamheten och sålunda icke blott hyresrätten. Det ansågs där att överlåtelsen (från Konsum till Direktköp) icke avsåg övertagande av verksamheten, varför tillstånd vägrades. Under förevarande rubrik bör vidare hänvisas till RBD 18: 77 och
272 Fritjof LejmanNJA 1976 A 12, anförda ovan under "obehörig överlåtelse", samt BD nr 64/75.
Även när det gäller tillstånd att upplåta bostadslägenhet i andra hand återfinns — den i detta fall mycket sparsamma — praxis i Statens hyresråds Praxis i hyresmål. Åtminstone i början synes hyresnämnderna ha varit ganska restriktiva med sådana tillstånd under strängt fasthållande vid att hinder av ekonomisk art att utnyttja lägenheten eller viss tvångssituation måste föreligga. Exempel utgör PH 4 — 1: 70 (beträffande änka, som vistades på sjukhus), BD 34/74 och AB 2619/72 (beträffande hyresgäster som skulle bo i andra lägenheter på orten). Även då det gällt bosättning på annan ort synes man ha varit återhållsam med tillstånd i sådana fall, där det förelegat ovisshet om hyresgästens återvändande (AB 3773/74 och 5572/77 samt M 746/77) och till och med vid studier på annan ort har man beträffande anställda krävt att studierna skulle ingå som ett led i anställningen (X 91/74). I många fall, då det rört sig om anställning på annan ort "på prov", har dock tillstånd beviljats (PH 12 — 1: 71 och AC 89/76). Möjligen har också den tidigare restriktiva inställningen till långtidssjukdom uppmjukats något (W 106/71). Har lägenheten redan tidigare varit obehörigen upplåten utan hyresvärds samtycke och utan att rättelse skett, kan detta utgöra ett skäl till avslag (M 1519/77). Ofta torde tillstånd av förevarande art begränsas till ett år. Beträffande andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenheter torde i stort sett samma regler tillämpas som beträffande vanliga lägenheter, möjligen något mera restriktivt.
Översikten skall härmed övergå till hyresgästs besittningsskydd. Angående den principiella omfattningen av detta skydd märkes PH 6 — 1 (45 § 1 st. 2): 70, där hyresgäst i enlighet med i lagmotiven uttryckt presumtion icke ansågs ha besittningsskydd beträffande en s. k. elastisk bostadslägenhet. I åtskilliga fall, särskilt beträffande rivningshus, lägenheter upplåtna av företag och bostadsrättslägenheter, har överenskommelser om avstående från besittningsskydd prövats och redovisats i Statens hyresråds Praxis i hyresmål. Förf. anser sig härvid kunna helt hänvisa till den utförliga redovisningen i Lejman II s. 291 — 299 i fråga om bostadslägenheter och s. 363 — 366 i fråga om lokaler. Att det ligger vikt vid att dessa överenskommelser icke får verkan utöver vad parterna avsett framgår av RBD 51: 77, där en förlängningstalan, som hyresnämnd ogillat under helt allmänt åberopande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd, återförvisades till nämnden på den grund att överenskommelsen endast avsett fastighetens rivning, medan den aktuella uppsägningen av hyresgästen skett i anledning av fastighetens ombyggnad.
Vad därefter beträffar den närmare utformningen av hyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet, skall här i ordning enligt JB 12: 46 upptagas praxis beträffande de särskilda fallen av undantag från förlängning. Främst bland dessa står de fall, då hyresvärden invänt att hyresrätten förverkats eller hyresgästen i något avseende åsidosatt sina förpliktelser enligt avtalet.
I fråga om dröjsmål med hyresbetalning kan noteras PH 6 — 7: 70, 15 — 23: 72/73, 15 — 3: 74/75, varom kan hänvisas till Lejman II s. 305, RBD 5: 75 (förlängning vägrad enligt p. 2, när hyresgäst under 9 månaders tid betalt hyran för sent men dock å sådan tid att hyresrätten återvunnits),
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 273
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 2737: 77 (hyresgäst, vars hyra betalats av social myndighet, ansvarig för försening då han underrättats härom) och 16: 77 (till stöd för vägrad förlängning vid underlåtenhet att betala hyra under 3 månader ansågs icke kunna åberopas hyresrättens förverkande, eftersom underrättelse enligt JB 12: 44 icke delgivits hyresgästen, men däremot utgjorde fortsatt underlåtenhet att betala hyran under ärendets handläggning i hyresnämnden skäl mot förlängning).
I fråga om obehörig överlåtelse, som föranlett förverkande av hyresrätten, må hänvisas till PH 6 — 4, 5: 70. (Se Lejman II s. 97, 99 och 303.)
Lägenhets användning för annat ändamål än det förutsatta medförde vägrad förlängning i SvJT 1972 rf s. 74 på grund av hyresrättens förverkande genom poseringsverksamhet och i RBD 28: 76, där hyresgästen använt en för fritidsändamål förhyrd stuga som permanentbostad, varvid hyresrätten visserligen icke ansågs förverkad men hyresgästen dock i förlängningstvisten fick vika för hyresvärdens intresse att begagna stugan som lantarbetarbostad. För förverkande hade det ålegat hyresvärden att visa på vilket sätt hyresgästen brutit mot villkoren för upplåtelsen, en bevisskyldighet som han ej förmått fullgöra i målet.
Beträffande brister i fråga om ordning och skick må hänvisas till PH 6 — 2, 3: 70, där hyresrätten ansågs förverkad på grund av störningar och bråk, 6 — 6: 70 (särskilda förhållanden; se Lejman II s. 302) och flera andra fall, där förlängning vägrats på grund av samma skäl: PH 15 — 1: 71, 15 — 24: 72/73 och 15 — 3: 74/75. Se jämväl PH 15 — 25: 72/73 (sanitär olägenhet genom hysande av 15 katter) och SvJT 1973 rf s. 36, även refererat i PH 15 — 29: 72/73 (bristande tillsyn av hyresgäst, som vistats utomlands, med påföljd att vattenskada uppstått och ohyra spritts; skiftande och utförliga motiveringar i Svea Hovrätt, där endast två av ledamöterna åberopade misskötsamhet som grund för vägrad förlängning). I ett speciellt fall, PH 15 — 1: 74/75, angående reparationer utan hyresvärdens tillstånd beviljades förlängning av hovrätt (Lejman II s. 305). I ett annat speciellt fall, RBD 17: 76, hade hyresgästen en avtalsenlig förpliktelse att utöver hyra göra en "påkostnad" å fastigheten av 150 kr. i månaden. Tvisten gällde huruvida hyresgästen, som fått löfte att sedermera köpa fastigheten, härvid skulle få tillgodoräkna sig värdet av sin arbetsinsats. Då hyresvärden icke förmått visa att arbetsinsatsen icke skulle inräknas, ogillades påståendet att hyresrätten förverkats enligt JB 12: 42 första stycket 7 och avtalet förlängdes. Avgörandet synes ligga i linje med utvecklingen inom arbetsrätten.
Vad därefter gäller rivningar och större ombyggnader har i princip godtagbar ersättningslägenhet utgjort en förutsättning för optionsrättens brytande. I denna riktning går RBD 3: 75, 10: 75 och 49: 77. Då det gällt lägenheter för fritidsändamål, som exempelvis skall saneras för att bättre tjäna sitt ändamål, har dock ersättningslägenhet ej krävts. I denna riktning går RBD 7: 75 och 47: 77. Detta krav har också slopats, då godtagna rivningsklausuler varit intagna i kontrakten och alltjämt behållit sin verkan, såsom i PH 6 — 8: 70, RBD 19: 76, avseende lägenheter, hyrda av vissa elevkårer och med principuttalande av BD, att tidsfaktorn, d. v. s. den tid varunder hyresförhållande med rivningsklausul varat utan att klausulens tillämpning påkallats, skall tilläggas stor men ej avgörande betydelse, 23: 76 (även avseende studentlägenhet och anfört ovan under "hyrestid")
18 — 803354. Svensk Juristtidning
274 Fritjof Lejmansamt BD nr 31/77. Se jämväl RBD 30: 76, angående lägenhet i kulturhistoriskt värdefull bebyggelse och kraven på ersättningslägenhet i sådant fall. Exempel på fall där kravet på ersättningslägenhet har upprätthållits och avtalen förlängts, i allmänhet dock med förkortade uppsägnings- och förlängningstider, utgör PH 6 — 9: 70, RBD 9: 75 och 11: 75. Då BD här uttalat sig om upphörsgrunden "ombyggnad" och förlängt avtalen, har domstolen icke ingått i prövning av andra upphörsgrunder, som åberopats. Beträffande flyttningskostnader se BD nr 24/76. I fråga om förlängning i fall, då återflyttning kan ifrågakomma se PH 1518: 71, anfört hos Lejman II s. 309, och om ogillat yrkande om återflyttning ovannämnda RBD 7: 75.
Beträffande omläggning av brukningsändamålet må hänvisas till RBD 22: 76, där Göteborgs kommun uppsagt en hyresgäst med s. k. korttidsavtal (en månads hyrestid och lika lång uppsägningstid) under motivering att lägenheten skulle användas till klubbstuga. Då hyresgästen bebott lägenheten i sexton år, uttalade BD att, oaktat till grund för förhyrningen legat ett korttidsavtal, det varit "naturligt för hyresgästen att anpassa sig till och ta till vara de särskilda förutsättningar som fastigheten bjuder", och att han "genom den långa tid hyresförhållandet varat erhållit sådant besittningsskydd att det bör brytas endast om han anvisas annan godtagbar lägenhet". Avtalet förlängdes, då hyresgästen ansågs ha haft fog för att avvisa erbjuden lägenhet. Se vidare RBD 26: 76, anfört ovan under "bostadslägenhet och lokal", samt Lejman II s. 312 med där anförda ytterligare fall.
Vad sedan angår det för hyresgästen svagare besittningsskyddet i en- och tvåfamiljshus enligt 46 § första stycket p. 6 märkes RBD 3:76, där sådant besittningsskydd ansågs böra tillämpas även vid andrahandsuthyrning av tvåfamiljshus. Den omständigheten att det rörde sig om andrahandsuthyrning ansågs dock kunna få betydelse för utgången av billighetsprövningen, sannolikt på den grund att hyresvärden icke hade samma bostadsintresse som en husägare. I det aktuella fallet förlängdes också hyresavtalet. I RBD 24: 76 rörde det sig om en trerumslägenhet om 80 kvm. i en tvåvåningsvilla. Ett rum i lägenheten fick användas till damfrisering. Lägenhetens bostadsdel utgjorde 43 kvm. Besittningsskyddet bedömdes efter p. 6 men BD uttalade här att även om bostadshyresgästs besittningsskydd i första hand avsåg att trygga besittningen till hemmet, borde vid avvägningen viss hänsyn också tas till hyresgästens behov avskydd för näring. Med hänsyn till att lägenheten uthyrts och använts som kombinerad bostad och arbetslokal och i betraktande dels av den långa tid hyresförhållandet varat och dels av att hyresgästen behövde rådrum för att avveckla sin rörelse, fann BD att "hyresförhållandet icke borde upplösas nu" och biföll förlängningstalan. — I det ovan under "lägenhetsanvändning för annat ändamål" omnämnda RBD 28: 76, där hyresavtalet avsåg en för fritidsändamål förhyrd stuga (enfamiljshus), som hyresvärden ville begagna som lantarbetarbostad, ansågs "icke ha åberopats någon omständighet som kunde leda till en för hyresvärden förmånligare bedömning än om intresseavvägningen skolat ske med tillämpning av p. 10". (Häremot BD nr 178/77, då hyresvärden åberopade tilltänkt försäljning.) — Då det gällt rent affärsmässig uthyrning av tvåfamiljshus, som emellertid sedan sålts till enskilda ägare, har i RBD 39: 76 också hyresgäst
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 275
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 275ansetts ha ett starkare skydd än vad som eljest tillkommer hyresgäst i hus av detta slag. Beträffande i övrigt fall, som rör gränsdragningen mellan en- och tvåfamiljshus och andra fastigheter samt räckvidden av det svagare besittningsskyddet och som redovisats i Praxis i hyresmål, kan lämpligen hänvisas till Lejman II s. 313 — 316.
Parallellt med den nyss behandlade svagare formen av besittningsskydd går motsvarande skydd för hyresgäst i bostadsrättslägenhet, där upplåtaren alltjämt innehar lägenheten med sådan rätt, enligt den ur ovannämnda p. 6 genom en lagändring utbrutna p. 6 a. Lagändringen har främst haft till syfte att förtydliga, att det svagare skyddet endast skall gälla de nämnda fallen och sålunda icke de alltmer vanliga fallen, där efter hyresupplåtelsen av en fastighetsägare lägenheten förvandlas till en bostadsrättslägenhet och bostadsrätten förvärvas av annan än hyresgästen. I senare fallet har hyresgästen ansetts böra bibehållas vid det starkare besittningsskyddet enligt p. 10. (Prop. 77/78: 175 s. 177 ff och 219 ff.) Redan före lagändringen hade denna uppfattning accepterats i praxis. Se sålunda exempelvis PH 15 — 3, 4: 71 och 15 — 6, 8: 74/75, de båda sistnämnda hovrättsfall. Emellertid kom BD i RBD 13: 76 till ett i viss mån annat resultat, så till vida som p. 6 i dess äldre lydelse förklarades formellt tillämplig, och domstolen uttalade att hyresförhållandet borde kunna upplösas "åtminstone på sikt", även om hyresgästen dock borde "anses ha ett starkare besittningsskydd än om hon ingått hyresavtalet med vetskap om att upplåtaren innehade lägenheten med bostadsrätt". BD fann därför framför allt med hänsyn till upplåtelsens varaktighet, att hyresförhållandet inte borde upphöra, med mindre likvärdig ersättningslägenhet ställdes till förfogande. Detta avgörande ansågs böra motivera en lagändring. — Genom en stadig praxis synes också fastslaget att hyresavtal, avseende lägenhet som upplåtaren innehar på grund av andelsrätt i bostadsförening, är att jämställa med sådana, där upplåtaren har bostadsrätt till lägenheten. Formellt citeras dock härvid ofta i domarna generalklausulen i nuvarande 10 §. Härvid kan hänvisas till PH 6 — 26: 69/70, 15 — 8, 9, 10: 71 och RBD 1: 76 och 45: 77, det sistnämnda anfört ovan under "tillstånd till överlåtelse av hyresrätt till närstående" och avseende kommanditbolagsdelägares förvärv av andel i bolagets fastighet, varmed följt dispositionsrätt över hyreslägenhet (delägaren tillerkänd behörighet företräda bolaget i hyrestvist).
Angående intresseavvägningen i de ordinära fallen av uthyrning av bostadsrättslägenheter kan hänvisas till framställningen hos Lejman II s. 316 — 322 med där anförda fall från Praxis i hyresmål. Bland dessa skall blott såsom typfall anföras PH 15 — 4: 72/73, refererat även i SvJT 1972 rf s. 66 och hos Berg-Sederblad, 2 uppl., s. 135, PH 15 — 6, 8: 74/75 och PH 15 — 20: 74/75 (det sistnämnda rörande hyresgäst, som vid förhyrning icke visste att lägenheten var en andelslägenhet, och som icke ansågs kunna helt jämställas med hyresgäst som hyr direkt av fastighetsägare i flerfamiljshus men gavs avsevärt längre rådrum för anskaffande av annan bostad än vad som eljest skulle vara fallet beträffande hyresgäster i bostadsrättslägenheter). Bland nytillkomna prejudikat från BD på ifrågavarande område kan nämnas två fall. I RBD 6: 75 ansågs bostadsrättshavare, som beräknade att i samband med affärsresor övernatta i lägenheten 5 — 10 ggr/månad, ha större behov av lägenheten än hyresgästen —
276 Fritjof Lejmanen 30-årig ensamstående man, som hyrt lägenheten i knappt tre år med klausul om att han ej finge åberopa besittningsskydd, utan att dock tillstånd sökts hos hyresnämnd om avstående från sådant. I RBD 1: 76 åberopade hyresgästen till en bostadslägenhet, som uthyrts för att användas för heminackordering, att hon för sin pensionatsrörelse vore beroende av att få behålla hyresrätten till lägenheten. BD uttalade, att hyresgästs kvarboenderätt framför allt vore avsedd att trygga besittningen till hemmet, men att detta inte uteslöte, att vid tvist om förlängning viss hänsyn kunde tas till hyresgästs utkomstmöjligheter, även om sådana omständigheter icke borde tillmätas större betydelse. I det aktuella fallet ansågs icke pensionatsrörelsen i högre grad få inverka på intresseavvägningen, varför förlängningstalan trots lång hyrestid avslogs.
Beträffande därefter hyresupplåtelser i förening med tjänst bör noteras ett par fall, där tvisten rört frågan om hyresförhållandet kunde sägas ha berott av anställning för skötsel och tillsyn av fastighet. Detta besvarades jakande i PH 15 — 6: 72/73, som angick vissa Statstjänstemannaförbundets sammanträdeslokaler i Stockholms innerstad, men nekande i SvJT 1972 rf s. 6 (PH 15 — 7: 72/73) beträffande hyresgäst, som åtagit sig trappstädning en gång i veckan i en hyresfastighet. I det senare fallet förlängdes därför hyresavtalet, då möjligheten fanns att ordna trappstädning på annat sätt än genom hyresgästen. Se vidare PH 15 — 11: 71 (föreståndarinna på ålderdomshem), 23: 71, 27: 72/73 (skogvaktarbostad) och 9, 10: 74/75 (anförda hos Lejman II s. 324 not 8). I övrigt kan hänvisas till Lejman II s. 322 — 328. — Åtskilliga fall har avsett den s.k. treårsregeln, numera i p. 9, som stadgar "synnerliga skäl" för hyresvärdens möjlighet att uppsäga hyresförhållande, beroende av anställning, om det varat längre än tre år. I detta sammanhang bör särskilt bemärkas ett uttalande från lagutskottet, anfört hos Lejman II s. 329, angående vissa fall, där hyresvärden kunde ha synnerliga skäl upplösa hyresförhållandet utöver sådana fall, där hyresmarknaden hade särskild struktur. Exempel härpå utgör SvJT 1975 rf s. 39 (PH 15 — 22: 74/75) angående de s. k. Epagårdarna, där Turitzkoncernen hyr ut bostäder till de anställda. I övrigt kan även här hänvisas till framställningen hos Lejman II s. 328 — 335 med där anförda fall.
Vad till slut beträffar den s. k. generalklausulen i p. 10 torde vara lämpligt att skilja mellan olika element i den s. k. intresseavvägningen. Vad först angår sådana fall där det göres gällande, att hyresgästen ej har behov av lägenheten, märkes RBD 2: 76, där förlängning vägrades beträffande en femrumslägenhet i Stockholms innerstad, som hyresgästen begagnade för tillfälliga övernattningar, då han hade bostad i en villa på Lidingö och anvisats olika lokaler som kompensation för ett rum i lägenheten, som han använde till kontor. Se även RBD 26: 76, anfört ovan under "bostadslägenhet och lokal". Men i ett annat fall, RBD 35: 76, som rörde en tvårumslägenhet i Stockholms innerstad och en hyresgäst bosatt på Lidingö, medgavs förlängning, då hyresgästen begagnade lägenheten för sångpedagogisk verksamhet, som på grund av hans hustrus sjukdom icke kunde utövas i Lidingöbostaden. Lång hyrestid — sedan år 1940 — torde ha medverkat till att Stockholmslägenheten fick betraktas som ett "nödvändigt komplement till familjebostaden". Se även RBD 24: 76, anfört ovan under "besittningsskyddet i en- och tvåfamiljshus". I en del fall har
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 277
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 277hyresgästen icke för egen räkning kunnat visa behov av lägenheten men invänt att han behövt inkomst på att hyra ut den eller ämnat överlåta hyresrätten till närstående eller underhyresgäst. Sådana invändningar har underkänts i RBD 42 — 43: 76, varför förlängning vägrats. Se jämväl PH 15 — 23: 74/75 (upplåtelse till hemhjälp). I ett fall, RBD 24: 77, därhyresgästen avlidit efter det att hyresnämnd förlängt avtalet men före prövningen i BD, har dock förlängning beviljats med hänsyn till dödsboets möjlighet att överlåta hyresrätten till i lägenheten boende närstående till den avlidne. I övrigt kan här hänvisas till alla de fall som omnämnts hos Lejman II s. 339 — 344 samt det redan i föregående översikt refererade SvJT 1971 rf s. 33 (PH 15 — 16: 71).
I andra fall har tvistefrågan i förlängningsmålen främst rört hyresvärdens sakliga skäl för uppsägning, såsom behov av lägenheten för fastighetens skötsel och tillsyn, personliga motsättningar med hyresgästen eller med någon i hans familj, intresse av egen bosättning, fastighetens försäljning eller dess ombyggnad (av mindre genomgripande art). I nyssnämnda RBD 42: 76 har personliga motsättningar mellan hyresparterna varit en medverkande orsak till att avtalet icke förlängts, medan i RBD 43: 77 sådana motsättningar, som bl. a. tagit sig uttryck i talrika hänvändelser till myndigheter samt anmärkningar och beskyllningar från hyresgästens sida, icke ansågs motivera hyresförhållandets upplösning, då hyresgästens åtgörande icke uppenbart saknat fog och det gällt lägenhet i ett ordinärt flerfamiljshus. I detta sammanhang kan också hänvisas till RBD 37: 76 angående sjutillhållarlås, anfört ovan under "skyldighet för hyresgäst att utge ersättning".
I fråga om lägenheter i stiftelseägda fastigheter noteras RBD 35: 77, där ett hyresförhållande mellan en bostadsstiftelse (med ändamål att bereda bostäder åt elever och lärare vid försvarets högskolor i Stockholm och åt vissa andra statstjänstemän) och en tjänstemans änka, som inträtt som hyresgäst efter sin avlidne man, ansågs böra upphöra, när ersättningslägenhet kunde erbjudas henne; endast kort förlängning beviljades därvid. Likaså vägrades förlängning i RBD 54: 77 i ett hyresförhållande mellan stiftelsen Stockholms Studentbostäder och en hyresgäst i av stiftelsen förhyrd möblerad bostadslägenhet på det skälet att denne avslutat sina studier. BD uttalade att hyresgästen — åtminstone i princip — hade samma besittningsskydd som bostadshyresgästen i allmänhet, d. v. s. enligt p. 10. Tre ledamöter var skiljaktiga och ville förlänga av sociala skäl. I samma riktning gick BD nr 162/77 avseende en tvist mellan nämnda stiftelse och en studerande, som innehaft en dylik lägenhet i åtta års tid och därmed väsentligen överskridit maximitiden för innehav enligt stiftelsens bestämmelser. Det anfördes därvid, att "hyresgästens besittningsskydd allmänt sett är svagare än eljest om hyresgästen vid avtalets ingående är införstådd med att upplåtarens uthyrningsverksamhet har visst närmare angivet syfte och att avtalets bestånd är beroende av att hyresgästen uppfyller de speciella krav som är förenade med syftet".
I fråga om uthyrningar, som oftast är av mera tillfällig karaktär, såsom andrahandsuthyrningar samt uthyrningar av möblerade rum och fritidsbostäder, märkes RBD 11: 77, där det var fråga om bevisningen för att uthyrningen var av sådan karaktär och där fastighetsägaren icke ansågs ha styrkt att så var fallet, varför intresseavvägningen utföll till hyresgästens förmån.
278 Fritjof Lejman Beträffande intresseavvägningen enligt p. 10 i allmänhet se Lejman IIs. 345 — 350 med där anförda rättsfall samt vidare PH 15 — 31: 72/73 (kommuns intresse att disponera lägenhet för industriell verksamhet) samt PH 15 — 24: 74/75 (den omständigheten, att hyresgästen, som åtkommit sin lägenhet genom byte, medverkat till bytet genom oriktiga uppgifter, medförde att förlängning av hyresavtalet ej medgavs).
I RBD 33: 76 invände hyresvärden i en förlängningstvist, att han — på grund av förbehåll i det gåvobrev varigenom han fått fastigheten — möjligen icke haft rätt förfoga över fastigheten genom uthyrning. Invändningen ogillades, då denna omständighet inte medfört avtalets ogiltighet. Angående förlängningsreglers tillämpning efter exekutiv försäljning se nedan under "avhysning".
Härefter skall relateras de fall, som rör förlängning för medhyresgäst eller för make resp. ogift samboende, som bor i lägenheten enligt JB 12: 47 — 47 a. I det tidigare under "det svagare besittningsskyddet i en- och tvåfamiljshus" omnämnda RBD 3: 76 prövades en förlängningsfråga för två makar, som gemensamt hyrt en lägenhet, trots att endast den ene maken hänskjutit förlängningsfrågan till hyresnämnd; den andre hade emellertid härvid inställt sig vid nämnden och fört talan gemensamt med maken. I PH 15 — 19: 72/73 förvägrade hyresnämnd hustru att överta hyresrätten till en personalhyresbostad — en villa — då mannen överenskommit medhyresvärden, att hans hyresavtal skulle upphöra i samband med att hans anställning upphörde och han flyttade till annan ort för ny anställning. Det framkom, att hustrun avsåg att flytta med mannen, men att hon tills vidare hade kvar sin anställning på den gamla bostadsorten i brist på ny anställning på den nya, och att hon därför var i behov av lägenheten. Hyresnämnden hade den principiella motiveringen för sitt beslut, att regeln i 47 § st. 2 tillkommit för att motverka att makes rätt enligt 33 § att genom bodelning träda i andra makens ställe går om intet och syftar till att vid upphörande av sammanlevnaden skydda make mot illojala dispositioner från andra makens sida. Enligt förf:s mening förefaller det dock icke vara något hinder att i ett fall som det förevarande tillämpa den nämnda regeln, vars ordalydelse icke lägger hinder däremot. Dylika fall torde bli alltmer vanliga. Hyresnämnden tillade emellertid, att hustrun icke visat beaktansvärda skäl för övertagandet av hyresrätten och att hyresvärden därigenom skulle tillskyndas olägenhet av sådan betydelse att det icke kunde begäras att hyresvärden skulle åtnöjas därmed. Om man utgår från att det är hyresgästens förlängningsrätt som maken enligt 47 § st. 2 övertager och sålunda icke en självständig rätt, utgör det förhållandet att det rör sig om en personalhyresbostad onekligen ett skäl att i förevarande fall vägra förlängning. Hyresvärden hade i målet åberopat att bostaden skulle uthyras åt annan anställd. Hyresnämndens beslut överklagades men förlikning träffades i vederbörande tingsrätt.
En situation, som företer vissa likheter med den nämnda, förelåg i det ovan nämnda målet RBD 54: 77, anfört ovan under "stiftelseägda fastigheter", där BD med tre skiljaktiga röster vägrade förlängning på den grund att hyresgästen avslutat sina studier. I målet hade även hyresgästens maka fört talan om förlängning, en talan som BD ansåg sig kunna upptaga till prövning trots att hyresnämnden ej särskilt prövat den. Då hon emellertid icke anfört andra skäl till stöd för förlängningstalan än
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 279
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 279hyresgästen, ansågs hennes talan icke kunna bifallas. Motiveringen synes antyda, att särskilda skäl å makens sida kunnat medföra annan utgång för hennes del. Det må för övrigt anmärkas, att de skäl reservanterna anförde för sin ståndpunkt att bifalla hyresgästens talan hänförde sig till hans familjs intressen.
I RBD 9: 76 gällde det ett dödsbos lägenhet, där en person, som uppgav sig ha sammanbott med den avlidna under äktenskapsliknande förhållande, yrkade få övertaga hyresrätten. Mellan dödsboet och hyresvärden hade överenskommits att hyresrätten skulle upphöra. Hyresnämnden fann samboendeförhållande föreligga och gav tillstånd till övertagandet. BD fann, att överlåtelse av hyresrätt förutsatte ansökan av hyresgästen — i detta fall dödsboet — enligt JB 12: 34, varför hyresnämnden icke haft rätt pröva den föreliggande ansökningen. Emellertid borde enligt BD:s mening ansökningen uppfattas som en ansökan enligt JB 12: 47 a, jämförd med 12: 47 st. 2 första punkten, vilket lagrum finge anses innefatta även fall då sammanlevnaden upphör genom dödsfall, eftersom efterlevande samboende eljest icke skulle få den trygghet i besittningen till hemmet, som lagstiftningen om ogifta samboende avsåg att värna. Frågan om rätt för ogift samboende att i förhållande till dödsboet överta hyresrätten enligt 1973 års lag — en fråga vars avgörande i princip tillkom allmän domstol — kunde härvid prövas såsom prejudicialfråga. Detta nya — enligt förf:s mening riktiga — synsätt på det föreliggande ärendet medförde att BD ansåg målet böra prövas ånyo i hyresnämnd som första instans och följaktligen återförvisade målet. Anledningen härtill torde väl ha varit att BD ansett, att förutsättningen för övertagande enligt 1973 års lag och 47 § borde ytterligare utredas, därvid särskilt kravet på synnerliga skäl för övertagande enligt 1973 års lagkommer i blickpunkten. I realiteten hade ju hyresnämnden redan prövat de relevanta frågorna och resultatet blev också ett återupprepande av nämndens beslut om än med åberopande av andra lagrum. Målet överklagades därefter ånyo till BD, som mera ingående yttrade sig i RBD 25: 77. Samboendeförhållande ansågs föreligga och synnerliga skäl likaledes, eftersom dödsboet icke visat intresse att behålla lägenheten utan överenskommit med hyresvärden om avtalets upphörande. "Synnerliga skäl" kunde för övrigt enligt förf. eo ipso anses ha varit för handen. (Jfr motivuttalanden till 1973 års lag, anförda hos Lejman II s. 128.) I förlängningstvisten bifölls också hyresgästens talan, varvid förutsättningarna enligt 47 a §, jämförd med 47 § 2 st. första punkten, ansågs föreligga och hyresgästens behov av lägenheten bedömdes självständigt och ansågs vid intresseavvägningen väga tyngre än hyresvärdens.
I RBD 15: 76 gällde frågan om make, som utan att vara hyresgäst begärt förlängning, hade haft bostad i lägenheten. Denna, som var belägen i Stockholms innerstad, hade hyrts av hustrun "som personlig bostad och/eller ateljé", medan makarna hade sin egentliga gemensamma bostad i en villa utanför Stockholm. Stockholmslägenheten användes, förutom som ateljé, som övernattningsställe för båda makarna. Sedan det dömts till hemskillnad i makarnas äktenskap, hade mannen tagit sin huvudsakliga bostad i Stockholmslägenheten. BD fann JB 12: 47 andra stycket endast gälla lägenhet, avsedd att användas som gemensam bostad, varvid med bostad borde förstås "icke bara lägenhet, i vilken makarna har sin
280 Fritjof Lejmanhuvudsakliga bostad utan också annan lägenhet, om den kan sägas utgöra en naturlig del av makarnas gemensamma hem". Med hänsyn till ändamålet med förhyrningen och lägenhetens faktiska användning före skilsmässan ansågs mannen icke kunna få avtalet förlängt för sin del. Förf. anser avgörandet strängt. Med hänsyn till makarnas verksamhet och bostadsförhållanden torde skäl ha funnits att betrakta även en replilägenhet som en "naturlig del av makarnas gemensamma hem".
Vad sedan beträffar hyressättningen enligt JB 12: 48 må först några allmänna frågor upptagas. I RBD 25: 76 framställde hyresvärden i ett förlängningsmål yrkande dels om viss högre hyra och dels i andra hand om något lägre hyra i förhållande till den förra. Hyresvärdens förhoppning torde väl därvid ha varit att, om den i första hand yrkade hyran skulle anses oskälig, den i andra hand yrkade icke skulle vara det, och att följaktligen hyresvärden icke skulle drabbas av nedsättning av hyran under sistnämnda hyra. I målet skulle tillämpas 48 §:s lydelse före 1975, att fordrad hyra vore oskälig, om den väsentligt överstege hyran för likvärdiga lägenheter. Enligt BD:s uppfattning kunde denna prövning endast avse det högsta av de av hyresvärden fordrade hyresbeloppen, varför andrahandsyrkandet avslogs under uttalande att, om det i första hand yrkade beloppet visade sig oskäligt, hyran skulle utgå med skäligt belopp. Fallet torde få om möjligt större betydelse enligt den nya lydelsen. Det får ej förväxlas med det fallet att hyresvärden verkligen nedsätter sitt hyreskrav till lägre belopp. (Jfr Lejman II s. 391.) — I ett annat fall, RBD 5: 77, hade en hyresvärd för förlängning av ett hyreskontrakt rörande en sommarstuga krävt en ökad (nära tredubblad) hyra men samtidigt medgivit att hyran under det närmaste året efter förlängningen finge reduceras med ungefär en tredjedel. Det högre beloppet ansågs vara fordrad hyra, som skulle prövas enligt 48 § av BD. Denna prövning ansågs kunna ske oberoende av att hyresnämnden endast prövat det lägre beloppet.
De första bruksvärdesmålen kom att röra fastställande av s. k. förstagångshyra i bristorterna enligt den äldre lydelsen av JB 12: 55. Möjligheten att fastställa förstagångshyra enligt bruksvärdesnormen i 48 § avskaffades 1973, och sedan dess har även bruksvärdesreglerna justerats genom lagändring, som trätt i kraft 1975. På grund härav och då dessa mål ingående refererats och kommenterats av olika auktorer (Rittri, särskilt s. 138 ff och i SvJT 1972 s. 177 ff, Landh i SvJT 1972 s. 219 ff och Lejman II s. 392 — 406) torde det här vara tillräckligt att i korthet ange de mål det rör sig om samt den bedömning som varit aktuell i dem. Följande tingsrättsmål må här anmärkas, nämligen PH 16 — 1: 71 (Uven större å Södermalm i Stockholm; betydelsen för spärregeln av dominerande allmännyttiga företags hyra i nya lägenheter), 16 — 2: 71 (Lampan I i Stockholm; samma fråga; uttalande att jämförelsehyra borde redovisas i årshyror men att kvm-hyror dock kunde accepteras; hyresläget vid tiden, då ny hyra skall börja utgå, avgörande), 16 — 3: 71 (Umeå; beaktande för spärregeln av enskilda sektorns hyror; hänsynstagande till läge), 15 — 32, 33: 72/73 (Skellefteå; olika modernitetsgrad; indexklausul; hänsynstagande till räntekostnader), 16 — 1: 72/73 (Karlstad; beaktande av enskilda sektorns hyror), 16 — 3: 72/73 (hyresnämndsbeslut om moderniserade Fridhemsgatan 62 i Stockholm; skälighetsbedömning), 16 — 6: 72/73
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 281
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 281(Storken 13 i Stockholm; samma frågor som i Lampanmålet), 16 — 7: 72/73 (Bergsgränd å Djurgården i Stockholm; särpräglad kulturhistorisk miljö; skälighetsbedömning), 15 — 15: 74/75 (hyresnämndsbeslut om Ersta 2 i Stockholm; invändningar om dålig yttre miljö och tekniska brister), 15 — 16: 74/75 (hyresnämndsbeslut om moderniserade Bonden Större i Stockholm; skälighetsbedömning), 16 — 1: 74/75 (nybyggda Bjälken 16 vid Ringvägen i Stockholm; betydelsen av allmännyttiga företagshyror; bestämning av nyproducerade jämförelselägenheter; betydelsen av tomtkostnadsbidrag o. d.), 16 — 2: 74/75 (Morkullan vid Valhallavägen i Stockholm; betydelsen av allmännyttiga företags hyror) och 16 — 3: 74/75 (Adlern mindre i Vasastaden i Stockholm; betydelsen av allmännyttiga företags hyror; betydelsen av tomtkostnadsbidrag; nödvändigheten av att ingå i prövning av avtalade hyror, då lägre yrkade hyror befunnits skäliga).
Ett synnerligen betydelsefullt avgörande träffades av BD i RBD 14: 77. BD fastslog här till en början såsom i Lampanfallet, att till grund för hyressättning skall läggas hyresnivån vid den tidpunkt, till vilken uppsägningen gjorts och fr. o. m. vilken den av hyresvärden fordrade hyran i allmänhet skall börja utgå, såvida icke avtal mellan parterna föranleder annat. En eventuellt uppåtgående tendens i den allmänna hyresnivån kan beaktas inom ramen för påtaglighetsrekvisitet resp. vid bestämmandet av skälig hyra, när hyresvärdens krav anses oskäligt. Därför saknas anledning att medge uppskov i hyressättningsmål för att avvakta resultat av hyresförhandlingar beträffande jämförelselägenheter. BD antydde i samband därmed, att den eftersläpning av hyran i prövningslägenheten som kan uppstå genom att hyresavtalet där löper från 1 oktober medan avtalet i allmännyttiga jämförelselägenheter löper från påföljande 1 januari kan undvikas genom förhandlingsordningar och förhandlingsklausuler. Efter dessa mycket viktiga principuttalanden fann sig dock BD i det speciella fallet hänvisad till att taga hänsyn till vad parterna i målet godtagit, detta i överensstämmelse med hyressättningstvisters dispositiva karaktär.
I några fall, RBD 44: 76 och 22: 77, har hyresgästerna i bruksvärdesmål åberopat byggnadstekniska brister i lägenheterna eller miljömässiga olägenheter utan att ha erhållit någon nedsättning i hyran på grund härav. Domstolens mera allmänna skäl har varit att lägenheterna uppfyllt normerna enligt den byggnadslagstiftning som gällde vid tiden för deras uppförande och att det men i nyttjande, som eventuellt uppkommit, ej påverkat bruksvärdet i nämnvärd grad. Vad särskilt angår tågbuller i det förra målet (rörande Tanto-området i Stockholm) ansågs att detta från störningssynpunkt ungefär motsvarade bullret från gatutrafiken i åberopade jämförelselägenheter från andra delar av Södermalm.
Vad därefter beträffar olika, av hyresvärden uppställda villkor, vilkas prövning kan aktualiseras i hyressättningsmål, må först uppmärksammas indexklausuler och därmed besläktade sätt att bestämma hyran. I ett mycket viktigt avgörande, RBD 6: 76, hade BD att pröva ett förbehåll, att hyran för en bostadslägenhet utan uppsägning skulle höjas med 30 kr. pr månad vid varje årsskifte. Domstolen har därvid haft att ta hänsyn till ett säkerligen ganska förhastat uttalande i motiven till 19 a § hyreslagen, att ett giltigt avtal föreligger, "om parterna i ett ettårsavtal kommer överens
282 Fritjof Lejmanom att hyran skall höjas med t. ex. 500 kronor för varje ny hyresperiod, som avtalet gäller på grund av att det inte sägs upp". Trots detta uttalande förklarade BD förbehållet ogiltigt. Denna ståndpunkt, som förf. måste finna välgrundad, motiverades med att ett godkännande av förbehållet skulle innebära en omfördelning av initiativet och av bevisbördan i hyressättningstvister och dessutom — i varje fall om hyreshöjningar vore stora och snabba — medföra att hyran snart skulle komma att överstiga bruksvärdet. Om ett sådant förbehåll skulle godkännas, skulle prövningsmyndigheten behöva göra antaganden om kostnadsutveckling och prisbildning på sikt och efter utgången av den tid med vilken avtalet skulle förlängas. Angående underkännande av indexklausuler före 1973 årslagändringar se PH 15 — 20, 32, 33 och 16 — 2: 72/73.
Beträffande förhandlingsklausulers införande i kontrakt (före 1978 års hyresförhandlingslag) märkes RBD 33: 77 och 42: 77. I det förra fallet infördes i samband med uppsägning och förlängning av hyresavtalet mot hyresgästens bestridande en sedvanlig förhandlingsklausul, avseende förhandlingsrätt med förening, ansluten till Hyresgästernas Riksförbund. Motiveringen var att hyresvärden i fallet hade ett berättigat intresse att i ett sammanhang kunna förhandla om hyressättning för alla lägenheterna i huset; av hyresgästerna hade fyra godtagit klausulen och endast två motsatt sig densamma. I det senare fallet infördes en dylik klausul på hyresvärdens yrkande, trots att han icke uppsagt avtalet utan detta endast uppsagts av hyresgästen för villkorsändring, nämligen nedsättning avhyran. Hyresgästrepresentanterna i BD var härvid skiljaktiga. Hyresvärden har alltså i ett sådant mål enligt majoriteten rätt att aktualisera en omprövning också av andra hyresvillkor än dem som hyresgästen vill ha ändrade, eller ett införande av nytt villkor i avtalet. (Se Lejman II s. 359.) I fråga om rätten att införa nytt villkor har domstolen här, när det gäller hyresvärds villkor, tagit en annan ståndpunkt än när det gällt hyresgästsvillkor, som strax närmare skall omnämnas i samband med rättsfallet RBD 20: 76 angående införande av samrådsklausul. Sedvanliga förhandlingsklausuler har också godtagits i PH 15 — 34: 72/73 och 15 — 25: 74/75.
I fråga om bränsleklausuler underkändes i RBD 6: 76, anfört ovan under "indexklausuler", en bränsleklausul av den anledning att den ej angav hur stor del av ökade bränslekostnader, som skulle falla å den i målet aktuella lägenheten, och att den endast räknade med justering av bränslekostnader vid ökning av oljepriset och icke vid sänkning. I RBD 36: 76 ansågs däremot en indexklausul i och för sig godtagbar, trots att den kunde leda till att högre bränsleersättning uttogs av vissa lägenheter än som svarade mot de rent faktiska värmekostnaderna. Det hänvisades till att det var de fordrade totalhyrorna som var avgörande för hyrans skälighet enligt bruksvärdereglerna. Med liknande motivering godkändes i RBD 26: 77 villkor om särskild ersättning för bränslekostnader utöver kallhyran. Noteras kan också, att samma ståndpunkt intagits beträffande särskild ersättning för va-kostnader enligt RBD 9: 77.
Beträffande s. k. samrådsklausuler har BD i RBD 20: 76 avslagit en begäran från en hyresgäst efter uppsägning för villkorsändring att i avtalet få införd en helt ny klausul om samråd "vid planering av underhåll och ombyggnadsåtgärder". Såsom ovan nyss omnämnts har man alltså här tagit en annan ståndpunkt än sedermera i RBD 42: 77, anfört ovan under
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 283
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 283"förhandlingsklausuler", beträffande nya villkor från hyresvärdens sida. Skälet härtill synes i främsta rummet ha varit ordalagen i JB 12: 48, som ju föreskriver att av hyresvärden uppställt villkor skall gälla om det icke är obilligt. Det anfördes emellertid också att det från synpunkten av hyresgästs besittningsskydd, som låg bakom reglerna i nämnda lagrum, icke vore påkallat att hyresgästen finge införa nya villkor. Förf. ställer sig kritisk till detta avgörande. Det synes strida mot principen om likställighet mellan hyresparterna, vilken omhuldas av Prop. 1973: 23 (s. 103). Dessutom kan det vara oerhört svårt att skilja mellan vad som är nytt villkor och vad som endast utgör ändring av ett tidigare villkor. Och vidare — om det på hyresmarknaden blir allt vanligare med ett visst villkor, exempelvis en viss samrådsklausul, kan det synas mycket rimligt att hyresgästen får möjlighet att föra in det som nytt, särskilt om han i gengäld går med på viss högre hyra. BD:s nämnda ståndpunkter har sedermera konfirmerats i RBD 45: 76. I detta avgjordes dessutom en prejudicialfråga, därvid fastslogs att utfästelser (om samråd vid sanering m. m.) som hyresvärd gjort gentemot sina hyresgäster, icke är bindande för den som — efter det kommun vid fastighetens försäljning utövat sin förköpsrätt — fått fastigheten överlåten på sig från kommunen.
I fråga om garagetvång har i RBD 32: 76 avgörande vikt lagts vid om anordnandet av parkeringsplatser varit en förutsättning för byggnadslov för hyreshuset. Då så varit fallet här, bifölls yrkande av hyresvärden om hyra för garage, som var beläget i en grannfastighet men med intecknad servitutsrätt för hyreshuset att begagna detsamma. Se jämväl RBD 14: 77 och PH 16 — 1: 74/75. Jfr BD:s beslut nr 30/1977, där yrkande om hyreshöjning för förstärkning av grunden för garage ogillats, då garaget till övervägande del nyttjats av andra än fastighetens bostadshyresgäster.
Beträffande måltidstvång godkändes av Stockholms Tingsrätt i PH 1517: 74/75 en klausul om skyldighet för hyresgäst i s. k. kollektivhus att lösa matkuponghäften. För närmare detaljer kan hänvisas till Lejman II s. 413. Angående hyresvärds yrkande om en ändring av hyresvillkor beträffande kollektivhus, nämligen om restaurangservice och förkortning av uppsägningstid i fråga om sådan service, se PH 15 — 21: 72/73, utförligt kommenterat i Lejman II s. 17.
Vad gäller hyrestid och uppsägningstid i hus, som skall undergå omfattande ombyggnad, har i RBD 23: 77 dessa tider vid förlängning av avtal satts till sex resp. tre månader, trots att tidpunkten för ombyggnadens igångsättande icke kunnat närmare anges. Se även PH 15 — 18: 74/75, där hyresgäst med ett års kontrakt och tre månaders uppsägningstid, som förlängdes från 1/10 1972, icke mot hyresvärdens bestridande fick bifall till ett vid hyresnämnd i januari 1974 framställt yrkande om avkortning av hyrestiden till den 1/3 1974. Den legala tiden i JB 12: 48 st. 3 p. 2 ansågs böra gälla.
I fråga om avflyttningsmeddelande enligt JB 12: 49 har BD i RBD 20: 77 uttalat, att avflyttningsmeddelande måste ge klart och entydigt besked om vad som hyresgästen skall iakttaga, och följaktligen icke godkänt ett meddelande, som givits avfattningen att förlängningsansökan kan inges inom viss tid, eftersom detta kunnat bibringa hyresgästen uppfattningen att förlängning av avtalet stod öppen även om tvisten icke hänskjutits inom fristen. Men då avflyttningsmeddelande rörande en av en fysisk
284 Fritjof Lejmanperson och ett aktiebolag (med personen i fråga som styrelseledamot) gemensamt hyrd bostadslägenhet innehållit underrättelse enligt JB 12: 58 i stället för enligt JB 12: 49, och hyresgästerna själva före hyrestidens utgång hänskjutit förlängningsfrågan till hyresnämnd, godtogs i RBD 21: 77 uppsägningen av avtalet . Häremot bör ställas RBD 27: 77, där avflyttningsmeddelande ej alls lämnats, men hyresgästen efter tremånadersfristens utgång hänskjutit förlängningsfrågan till hyresnämnd och icke gjort invändning härom i tvisten. Här fann BD uppsägningen ogiltig. Hyresnämndens beslut om fastställande av viss högre hyra än hyresgäst medgivit undanröjdes därför. Det uttalades därvid, att prövningsmyndigheten icke haft skyldighet efterforska om uppsägningen förlorat sin verkan enligt JB 12: 49 st. 2 men att om detta eljest blir bekant det bör beaktas. Avgörandet förefaller förf. ganska strängt, särskilt i betraktande av domstolens uttalande om att efterforskningsplikt ej finnes. Då hyresgästen dock hänskjutit målet, låt vara efter fristens utgång, kunde skäl finnas att anse honom ha godtagit uppsägningen såsom giltig. I sistnämnda fråga går PH 6 — 37: 70 i samma riktning som nyssnämnda uttalande.
Då hänskjutande skett 22 dagar efter avflyttningsmeddelande, lämnades förlängningsansökan i RBD 18: 76 utan bifall, trots att sökanden invände att han av stämningsman vid meddelandets mottagande fått uppgift att delgivningsdagen icke skulle inräknas i fristen.
Förfarandet vid uppsägning för villkorsändring har aktualiserats i RBD 8: 77. Hyresgästen hade här i hyresnämnden förklarat att han inte önskade förlängning av avtalet, om hyran sattes till högre belopp än det nedsatta belopp han yrkat i nämnden. Sedan nämnden funnit ett högre belopp skäligt, förklarade nämnden att, enär hyresgästen icke ville kvarbo efter viss tidpunkt, nämnden icke fann skäl förlänga avtalet. Sedan hyresgästen överklagat och begärt förlängning med den av honom yrkade hyran, reagerade BD med uttalande att en uppsägning för villkorsändring icke utlöste frågan om avtalets förlängning. Nämnden vore ej behörig upptaga denna fråga, och då nämnden icke prövat hyresgästens yrkande om ändring i villkoren, återförvisades målet. Angående möjligheten att efter uppsägning för villkorsändring få infört nya villkor i avtalet se RBD 20: 76, anfört ovan under "samrådsklausuler".
Frågan om hyresgästs rätt till ersättning för lokalhyresavtals upphörande var föremål för bedömande i NJA 1972 s. 515, där ersättning vägrades angående garageutrymmen. Fallet har ingående refererats i Lejman II s. 370. I SvJT 1972 rf s. 53 blev däremot hyresvärden ersättningsskyldig i ett rivningsfall rörande en bagerilokal, då hyran för en erbjuden lokal, som var betydligt större än den förhyrda lokalen, befanns oskälig. Jämförelse borde ske med hyran för lokaler av ungefär samma storleksordning som den förhyrda.
I det i föregående översikt i SvJT 1973 s. 678 anförda målet angående restauranglokaler på Solvalla travbana (NJA 1971 s. 129), av HD karakteriserat som avseende ett hyresavtal, väcktes ersättningstalan av restauratören mot travsällskapet. (Svea Hovrätt 11 :DT 2/76; jfr PH 17 — 1: 74/75.) Sällskapets invändningar om att restauratören icke uppfyllt sina förpliktelser och att befogad anledning funnits att upplösa hyresförhållandet i och för ombyggnad av lokalerna ogillades och ersättning utdömdes. Till
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 285
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 285skillnad från Stockholms Tingsrätt ansåg Hovrätten icke att ersättningen borde jämkas, varken på den grund att restauratören erhållit tillfälle att inkomma med anbud för fortsatt förhyrning eller på den grund att restauratören efter avtalets upphörande helt kunnat ägna sig åt ledningen av annan restaurangrörelse, som enligt utredning härefter blivit mera lönsam.
Avskiljandet av hyresmålen från de allmänna domstolarna har föranlett åtskilliga tvister, i många fall förda ända upp till HD, angående vilka mål som enligt nuvarande 71 § skall betraktas som hyrestvister och sålunda upptagas av fastighetsdomstol. I NJA 1973 s. 527 väckte fastighetsägare talan om ersättning på grund av förvaring. Målet ansågs höra till allmänt forum, eftersom det var denna grund målet gällde. (Se även PH 20 — 2: 72/73.) Densamma blev utgången i NJA 1976 s. 422, då målet rört ett avtalsom varit betecknat som hyresavtal men käranden sedermera inför rätta förklarat att hans anspråk gällde överlåtelse av försäljningsrätt och agenturer. Däremot ansågs som hyrestvist i NJA 1977 s. 188 talan om förfallna hyresbelopp mot borgensmän för fullgörande av hyresgästs åtagande på grund av sambandet med hyresavtalet och i NJA 1977 s. 192 skadeståndstalan, som hyresgäst förde mot kommun i egenskap av hyresvärd på den grund, att hyresgästen måst frånträda hyresavtalet i förväg av den anledning att detta tillkommit genom ett lagstridigt kommunalt beslut. Likaledes ansågs i SvJT 1977 rf s. 64 anspråk på återbetalning av belopp, som utgjorde vederlag enligt JB 12: 65 för upplåtelse av bostadslägenhet, vila på civilrättslig grund och utgöra ett mot hyresvärden riktat obligatoriskt anspråk, som följaktligen borde upptagas av fastighetsdomstolen. Jfr emellertid SvJT 1977 rf s. 29, där utgången blev en annan beträffande talan enligt 24 § hyresregleringslagen om återbekommande av för mycket erlagd hyra utöver den högsta hyra som fick uttagas. Majoritetens motivering var att stadgandet föreskrev en rättsverkan vid överträdelse av den på främst sociala skäl grundade hyresregleringen men saknade konstruktiv betydelse för själva hyresförhållandet. Skiljaktig mening förekom, till vilken förf. ansluter sig.
I RBD 6: 77, anfört ovan under "benefika avtal", framställdes i sista hand ett yrkande om jämkning av hyresvillkor utan samband med uppsägning och med åberopande av JB 12: 64 i dess lydelse före 1976 (numera 36 § avtalslagen). Yrkandet avvisades av BD, då det ankom på allmän domstol att pröva detsamma. Det är att antaga, att den splittring på olika processarter, som blir en följd av lagens ståndpunkt i detta hänseende, kan vålla svårigheter i praktiken.
I korthet skall till slut här beröras några fall som icke rör den egentliga hyreslagen men som ändock har sammanhang med hyra.
NJA 1972 s. 400 rör frågan om verkan av s. k. förhandsavtal om teckning av bostadsrätt, ingånget enligt 1930 års lag om bostadsrättsföreningar vid en tidpunkt då 1968 års förskottslag ännu icke trätt i kraft och avseende lägenhet på icke hyresreglerad ort. HD:s majoritet ansåg att den reglering som då förelåg medförde att sådant förhandsavtal icke var bindande och sålunda icke kunnat medföra förpliktelse till teckning för föreningens medkontrahent. Om förskott erlagts, förelåg rätt att återkräva detta, och om lägenhet tillträtts, finge rättsförhållandet anses ha utgjort en uppsägbar nyttjanderätt. En annan ståndpunkt intogs med utförlig intressant motivering av justitierådet Hedfeldt.
286 Fritjof Lejman I RBD 53: 77 gällde tvisten, om en person, som efter överlåtelse förvärvat bostadsrätt till en lägenhet i läkarhuset i Vällingby utan att vara läkare, kunde vägras medlemskap i bostadsrättsförening, som innehade huset. I stadgan fanns en bestämmelse att, om bostadsrätt överlåtits till någon som icke är medlem, inträde i föreningen icke finge vägras honom, om han vore medlem av Stockholms Läkarförening eller Stockholms Tandläkarförening. Denna bestämmelse ansågs icke e contrario kunna tolkas så, att medlemskap skulle vara förbehållet nämnda kategorier, i vart fall icke när det gällde medlemskap på grund av förvärv av bostadslägenhet.
I några fall har bostadsrättslagens motsvarigheter till hyreslagens materiella regler varit aktuella. I PH 17 — 6: 74/75 förklarade Stockholms Tingsrätt nyttjanderätten förverkad för bostadsrättshavare, som stört grannar genom maskinell verksamhet m. m. och i PH 21 — 2: 74/75 vägrade samma domstol bostadsrättshavare, som förvärvat ett radhus men ej lyckats sälja bostadsrätten till acceptabelt pris, tillstånd upplåta lägenheten i andra hand, eftersom tillståndsbestämmelsen i 30 § bostadsrättslagen endast ansågs avse sådana fall, där bostadsrättshavarna hade för avsikt att återflytta. Detta innebär möjligen en mera restriktiv tillämpning än beträffande motsvarande regel i JB 12: 40. Se vidare NJA 1975 s. 362 (överlåtelse av bostadsrätt ej hinder för avhysningsbeslut i HD, då överlåtelsen skett efter det hyresgästen med anledning av länsstyrelsens föregående beslut i målet förklarat sig villig flytta).
I NJA 1973 s. 165 bedömdes talan mot förmedlare av överlåtelse till hyresrätt med yrkande om återbetalning av otillåten gottgörelse enligt 24 § hyresregleringslagen för överlåtelsen. Gottgörelsen hade icke till någon del uppburits av förmedlaren utan utbetalats till överlåtaren. Den otilllåtna gottgörelsen ansågs på grund av stadgandets begränsning icke kunna uttagas av förmedlaren, icke heller kunde skadestånd utgå för medhjälp till brott, då sådant skadestånd icke enbart kunde grundas på att förmedlingen utgjorde straffbar gärning. Se även det ovan under "hyrestvister" anförda SvJT 1977 rf s. 29.
Lagen om avveckling av hyresregleringen har föranlett några avgöranden i BD, som i korthet noteras, nämligen RBD 14 och 41: 76 (lagens tillämpningsområde) samt 1 och 13: 77 (fastställande av s. k. övergångshyra).
Lagen med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter har prövats i några fall från BD. Kontorisering har sålunda avslagits i RBD 34: 76 beträffande en centralt och tyst belägen bostadslägenhet vid Kullagatan i Helsingborg men bifallits i RBD 40: 76 beträffande lägenhet vid Birger Jarlsgatan i Stockholm, som skulle tilläggas Kenyas i huset befintliga ambassad. I RBD 28: 77 ansågs hyresgäst, som flyttat från en lägenhet som förhyrts som s. k. resandevåning, men hyrde annan bostadslägenhet i huset, icke behörig föra talan angående kontorisering av den förra lägenheten. I RBD 4: 76 hade tillstånd givits till kontorisering av tio bostadslägenheter i ett hus. Endast en av hyresgästerna bodde kvar och överklagade tillståndet. BD utgick från att denne skulle bli ensam bostadshyresgäst i huset och fann detta innebära en sådan försämring av boendemiljön i huset att dennes lägenhet icke längre fyllde kraven på god bostad, varför besvären avslogs.
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 287
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 287 Vad angår bostadssaneringslagen har BD i flera fall haft att ta ställning till lagens 2 a §. I två fall från Karlskrona stad, RBD 32 och 38: 77, har förbud meddelats, i förra fallet för ombyggnad av sammanlagt 24 bostadslägenheter i tre flerfamiljshus till nio radhuslägenheter att säljas separat, och i senare fallet för ombyggnad av fyra tvårumslägenheter i ett hus till två fyrarumslägenheter. BD betonade att tillstånd till ombyggnad mot hyresgästorganisationens veto bör beviljas med stor restriktivitet, därvid det icke är tillräckligt att fastighetsägaren kan påvisa ombyggnadens lönsamhet. Däremot godtogs i RBD 44: 77 ombyggnad av fastighet i centrala Malmö med den ändring att mot hyresgästföreningens bestridande gillestuga i källarplanet till vissa lägenheter icke tilläts, och i RBD 50: 77 tilläts en ombyggnad av ett hus vid Sigtunagatan i Stockholm, då tvisten endast rörde en planlösning, som rönt motstånd från hyresgästföreningen med hänsyn till hyresgästens återflyttning, men som framstod såsom tekniskt lämpligare och tillgodosåg samhällets anspråk på större lägenheter.
Beträffande den äldre tvångsförvaltningslagen kan följande fall fortfarande vara av visst intresse, nämligen PH 21 — 2: 72/73, 21 — 4, 8: 74/75 samt vidare 21 — 9: 74/75 (arvode till förvaltare) och 21 — 10: 74/75 (yrkanden sammanhängande med tvångsförvaltning har icke ansetts kunna prövas sedan förvaltningen upphört).
Enligt lagen om förvärv av hyresfastighet har tillstånd till förvärv i RBD 12: 77 meddelats ett bolag, som haft anmärkningsvärt stor omsättning av sitt fastighetsbestånd. Tillståndet synes ha beviljats med hänsyn till bolagets uppgifter om ändrad organisation och inriktning av verksamheten.
Flera processuella frågor har aktualiserats i hyresmål. — I RBD 3: 76, anfört ovan under "det svagare besittningsskyddet", hade endast den ene av två hyresgäster, som gemensamt hyrt en lägenhet, när båda uppsagts till avflyttning, hänskjutit förlängningsfrågan till hyresnämnden. Då emellertid båda sedermera inställt sig vid nämnden och yrkat förlängning, ansågs förlängningstalan kunna prövas gemensamt för båda. Och i ett fall — BD nr 188/77 — då en dotterdotter till en avliden hyresgäst ansökt om medling hos hyresnämnd för överlåtelse av dödsboets lägenhet till sig och nämnden upptagit framställningen som en begäran om överlåtelse från dödsboet, vars enda delägare var sökandens moder, ogillades hyresvärdens begäran om undanröjande av nämndens beslut, eftersom dödsboet utan invändning från hyresvärdens sida inställt sig och fört talan i nämnden. — Det förhållandet att en sökande i ansökan till hyresnämnd upptagit en person som ombud har i RBD 15: 77 icke ansetts medföra behörighet för denne att motta kallelse för sökanden att inställa sig vid sammanträde inför nämnden.
Hyresgäst, som velat återta sin återkallelse av en förlängningstalan under uppgift att återkallelsen berott på missförstånd hos hans ombud, har i RBD 21: 76 icke ansetts haft rätt till återtagandet, varför hans besvär över hyresnämnds avskrivningsbeslut lämnades utan bifall. Vidare har hyresgäst, som påstått sig ha varit utsatt för hot i samband med förlikning och målets avskrivning vid hyresnämnden, fått sin talan om att förlikningen icke skulle vara bindande för honom avvisad i RBD 38: 76, då hans yrkanden icke kunde prövas besvärsvägen i BD; han ansågs i och för sig haft rätt anföra besvär, då hyresnämndens avskrivningsbeslut ansågs
288 Fritjof Lejmanvara att jämställa med ett avskrivningsbeslut på grund av återkallelse efter träffad förlikning enligt 8 § st. 5 lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Jfr i sista hänseendet RBD 4: 77 och 30: 77, där hyresnämnd upptagit ärende som medling och förlikning ej skett, varför besvärsrätt ej ansågs föreligga.
Vid felaktig handläggning hos hyresnämnd i ett ärende om bestämmande om övergångshyra, bestående i att nämnden underlåtit att kalla parter till besiktning etc., ansågs nämndens beslut i RBD 39: 77 böra undanröjas oberoende av om felet inverkat på utgången av ärendet, och målet återförvisades. Se även nyssnämnda RBD 30: 77 (hyresnämnd har felaktigt uttalat sig om rätt till ersättning enligt JB 12: 57) och BD nr 189/77 (hyresnämnds beslut undanröjt, då nämnden avskrivit förlängningstvist felaktigt, nämligen endast på hyresvärds återtagande av uppsägning och utan att hyresgästen återkallat förlängningstalan). I sistnämnda avseendese också BD nr 211/77, varav även framgår att avhysning i och för sig icke utgör hinder för prövning av förlängningstalan.
Vad särskilt angår processen i Bostadsdomstolen märkes RBD 48: 77, där besvärsinlaga inlämnats till annan hyresnämnd än den som meddelat det överklagade beslutet på besvärstidens sista dag och sedan inkommit till BD först efter besvärstidens utgång. Besvären avvisades. I RBD 8: 75 hade en hyresgästs förlängningstalan ogillats av hyresnämnden, varvid emellertid hyresgästen medgivits begärt uppskov med avflyttningen. Hyresgästen besvärade sig och yrkade förlängning men ändrade sedan efter besvärstidens utgång sin talan och yrkade endast ytterligare uppskov med avflyttning. Då detta yrkande ansågs ha rymts inom förlängningsyrkandet, upptogs det nya yrkandet till prövning i BD.
Ansökan om resning i ett förlängningsmål från BD har i NJA 1976 s. 267 jämlikt RF 11: 11 prövats av HD. Sådan ansökan i ett av hyresnämnd meddelat beslut rörande tillstånd till lägenhetsbyte, mot vilket enligt JB 12: 70 st. 2 talan icke fick föras, har däremot i NJA 1976 s. 378 icke upptagits av HD med motivering att hyresnämnd, som utgjorde högsta instans i ärendet vore förvaltningsmyndighet, varför HD ej vore behörig. Densamma blev utgången i ett mål angående besvär över domvilla i NJA 1976 s. 407, där besvären anförts av en person som i andra hand hyrt ut sin förhyrda lägenhet till en annan. Klaganden ansåg sig ha lidit förfång genom hyresnämnds beslut att på talan av bostadsförmedling mot fastighetsägaren ge tillstånd till lägenhetsbyte beträffande underhyresgästen. Slutligen har i NJA 1972 s. 113 ansökan om återställande av försutten tid för klandertalan mot hyresnämnds beslut enligt JB 12: 70 upptagits av HD i ett mål rörande förlängning av hyresavtal. HD motiverade detta med att hyresnämnderna tillagts befogenheter att meddela bindande beslut, som part har rätt klandra, varför förfarandet inför nämnden vore att jämställa med en rättegång och klanderfristen att jämställa med frist för fullföljande av talan. Ansökningen gällde därför fråga som avses i dåvarande 19 § RF.
I två fall från HD har tillämpningen av 1959 års lag om makars gemensamma bostad vållat domstolarna problem, som tagit sig särskilt uttryck i skiftande domsmotiveringar. I NJA 1973 s. 417 och 1975 s. 699 hade vid bodelning i förra fallet en lägenhet, förhyrd av mannen, resp. i senare fallet en bostadsrätt, tillhörig mannen, tillskiftats hustrun med villkor i
Svensk rättspraxis Nyttjanderätt till fast egendom 1972 — 1977 289
Svensk rättspraxis: nyttjanderätt 289förra fallet att hon skulle ställa en lägenhet av viss beskaffenhet till mannens förfogande och i senare fallet att hon skulle utge visst belopp till fyllnad av hans lott. Då berörda villkor ej uppfyllts, förklarades bodelningarna förfallna och hänvisades till nya bodelningar. Se om nämnda mål översikten av Höglund i SvJT 1978 s. 21. I några fall, som refererats i det föregående under "förlängning för medhyresgäst eller för make resp. ogift samboende", nämligen RBD 9: 76, 25: 77 samt 15: 76, har den nämnda lagen och 1973 års lag om ogifta samboendes gemensamma bostad blivit föremål för tolkning och tillämpning. Härom hänvisas till vad som anförts i berörda avsnitt.
Vad till slut angår avhysning av hyresgäst eller annan nyttjanderättshavare och handräckning märkes NJA 1976 s. 478, där vid exekutiv försäljning hyresrätt, som icke varit intecknad eller förbehållen vid auktionen, icke blivit anmäld och därför icke upptagen i sakägarförteckningen. Den ansågs icke gälla mot nye ägaren av fastigheten. Skyldighet för denne att uppsäga hyreskontraktet enligt 46 § st. 2 lagen om exekutiv försäljning fanns därför ej. Eftersom avtalet upphörde utan uppsägning, ansågs icke heller hyresgästen kunna åberopa besittningsskydd enligt JB 12: 46, varför handräckning beviljades för hans avhysning enligt 72 § lagen om exekutiv försäljning. I målet hade riksskatteverket avgivit ett längre yttrande. Att hyresavtal i en dylik situation icke gäller mot ny ägare samt att, när uppsägning ifrågakommer, tiden för avträde av fastigheten är densamma som vid frivillig försäljning har även uttalats av hovrätt i SvJT 1973 rf s. 47. (Jfr Lejman II s. 69 — 70.)
I PH 21 — 1: 72/73 fann hovrätt att en ansökan om avhysning av hyresgäst icke kunde handräckningsvis bifallas. Hyresgästen hade i samband med sin anställning hos ett aktiebolag hyrt sin lägenhet av bolaget, som i sin tur hyrt lägenheten av två personer, som gemensamt ägde fastigheten och av vilka den ene var ensam firmatecknare i bolaget. I samband med att anställningen upphört, hade hyresgästen uppsagts av bolaget men av hyresnämnd i lagakraftvunnet beslut fått förlängning. Bolaget hade därefter av fastighetsägaren uppsagts och avstått från hyresrätt. Hovrätten fann med hänsyn till den intressegemenskap som måste finnas mellan fastighetsägarna och bolaget och det sammanhang vari hyresavtalet mellan dem uppsagts, att det inte kunde uteslutas, att uppsägningen företagits i avsikt att möjliggöra hyresgästens skiljande från lägenheten. — Se angående avhysnings betydelse för förlängningstalan BD nr 211/77, anfört ovan under "processuella frågor".
I SvJT 1976 rf s. 19 avslog hovrätt ansökan om handräckning enligt 191 § UL från kommun, som förvärvat fastighet enligt den s. k. förköpslagen, för avhysning av köparen av fastigheten. Motiveringen var att denne enligt avtal med säljaren haft nyttjanderätt till fastigheten fram till tillträdesdagen och att denna nyttjanderätt upphört endast till följd av köpet, varför köparen icke kunde anses själv ha tagit sig rätt genom att kvarsitta på fastigheten.
19 — 803354. Svensk Juristtidning

References: HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 § 3
 HD 
 HD 
 § 1
 HD 
 HD 
 HD 
 § 1
 domstolen 
 domstolen 
 § 2
 Domstolen 
 domstolen 
 HD 
e contrario
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD