Source: https://www.scribd.com/doc/148623522/Ingenieria-y-Gestion-Del-Mantenimiento-Hotelero
Timestamp: 2018-11-19 20:04:19+00:00

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Ingenieria y Gestion Del Mantenimiento Hotelero
Uploaded by José Luis Arévalo
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I N G E N I E R Í A Y
Juan Pablo Agredano Molina
1.‐ INTRODUCCIÓN…………………………………………………………………………………………… …………...…… 2 2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO……………………………………………………….. ………………………. 3 2.1. Objetivos inherentes a la propia labor de mantenimiento………………… …….……….3 2.2. Objetivos propios de una instalación hotelera…………………………………… …………….4 3.‐ CLASIFICACIÓN HOTELERA DESDE EL MANTENIMIENTO ………………………………… .………7 4.‐ PRESUPUESTOS GESTIONADOS POR MANTENIMIENTO………………………………. ……………8 5.‐ FUNCIONES DEL JEFE DE MANTENIMIENTO…………………………………………………. ……………10 6.‐ MODELOS DE GESTIÓN………………………………………………………………………………… ….……………13 6.1. Autogestión……………………………………………………………………………………… …..……………14 6.2. Facility Management………………………………………………………………………… ……………….16 7.‐ EFICIENCIA ENERGÉTICA Y RECURSOS HÍDRICOS…………………………………………… ………..18 8.‐ TIPOS DE MANTENIMIENTO APLICADOS……………………………………………………… …..……….26 8.1. Mantenimiento Técnico Legal…………………………………………………………… ………………26 8.2. Mantenimiento Preventivo………………………………………………………… …..…………………37 8.3. Mantenimiento Conductivo……………………………………………………………… ……….………41 8.4. Mantenimiento Correctivo………………………………………………………………… ……….…….44 9.‐ CONCLUSIONES………………………………………………………………………………….. …………………………46 10.‐ BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………………………………… ……….………..47
1.‐ INTRODUCCIÓN. Cuando realizamos una estancia en un hotel, ya sea por mo tivos profesionales o de placer, lo que realmente analizamos co mo huéspedes es, aparte de meras cuestiones de ubicación geo gráfica y estéticas o decorativas, la calidad de los distintos servi cios que hemos utilizado de dicha instalación hotelera. En funció n de la calidad de dichos servicios será nuestro grado de satisfa cción como huéspedes y así lo transmitiremos tanto a familiares, amigos, compañeros de trabajo, o como a los propios departame ntos de atención al cliente de los hoteles por medio de las distint as encuestas de satisfacción a las que no s invitan a participar durante las estancias. Entendiendo és ta reflexión, sólo cabe indicar que la gestión del mantenimiento de una instalación hotelera, debe encaminarse ineludiblemente en apoyar a los distintos departamentos del hotel para que pued an ofrecer la máxima calidad posible en la ejecución de sus servi cios para un fin común; buscar la máxima satisfacción del cliente . No obstante, no será éste el único objetivo del departam ento de mantenimiento. Como en cualquier otro sector, el depar tamento de mantenimiento estará siempre lastrado por ser un c entro de costes y no de producción, por lo que tendremos que se r muy conscientes de que nos convertiremos en puros gestores t écnico‐económicos de los reducidos presupuestos de los que en l a mayoría de los casos nos van a dotar. El saber gestionar corre ctamente los recursos humanos y económicos que nos va a prop orcionar la dirección del hotel repercutirá directamente en el éxit o o el fracaso como gestores del mantenimiento de nuestra insta lación.
ota: A partir de ahora, y por abreviar, al departamento de mantenimiento lo llamar emos “Mantenmiento” Ni
2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO. Como en cualquier tipo de edificación susceptible de ser mante nida, en una instalación hotelera hay una serie de objetivos inhe rentes a la propia labor de mantenimiento. Se trata de una serie de objetivos que se presuponen de antemano y que inevitablem ente formarán parte del día a día de las labores a desarrollar por antenimiento. Dichos objetivos los podríamos englobar en los do s rupos siguientes: Mg 2.1. Objetivos inherentes a la propia labor de mante nimiento. Se trata de una serie de objetivos que son com unes a la labor de nto en cualquier edificación. mantenimie ú A) Garantizar la vida til de instalaciones y equipos. Instal aciones eléctricas, hidráulicas, térmicas, climatización, etc.… y q ue conforman las arterias del edificio deben ser periódicamente analizadas con el objetivo de poder prever en que estado se enc uentran para así obrar en consecuencia alargando el periodo de utilización de las mismas. B) Reparación de averías imprevistas y reducción d e
tiempos de reparación. Las actuaciones dirigidas a reali zar reparaciones han de poseer un alto grado de eficiencia para minimizar los tiempos resolución de las mimas. Sobre todo si dic has averías interfieren directamente en la comodidad de los hué spedes. s
ya sean solados. revestimientos. Por consiguiente l a principal preocupación que deberemos tener día a día deberá ser que todas las habitaciones se encuentren en perfecto estado de habitabilidad. Objetivos propios de una instalación hotelera. vidrios. m oquetas. decorativa o estética. No impide la v enta de la habitación puesto que se realiza sobre una ha bitación ya vendida” y no es competencia del departame nto de antenimiento. ya que aún siendo inevitable no suele durar más de 25 minutos. A) Bloqueo cero de habitaciones. “m . e 2. Además tiene la ventaja de que es algo que el cliente asu me como parte de la estancia en un hotel. carpinterías. se dedica a vender “ estancias” que en definitiva son habitaciones. mobiliario. Jamás se debe olvidar que un Hotel. entre otros servicios secundarios.2. debe mantenerse con igual interés ya que de su stado de conservación dependerá en cierto grado la percepción que nuestros clientes tengan del hotel. Si n lugar a dudas son los objetivos más importantes. ya que ésta es en prime ra instancia la principal fuente de ingresos de un Hotel. Se entiende por “Bloqueo de una Habitación” el cierre temporal de l a misma por no encontrarse en perfecto estado de habitabilidad y en consecuencia no podrá ser vendida. al menos des deel punto de vista de la Dirección del Hotel. ya que interfieren d ramáticamente en los balances económicos del mismo. etc.C) Conservación de bienes propios del hotel. Las causas más frecue ntes de bloquo q e ue podemos enumerar son las siguientes: Limpieza: Quizás el menos preocupante de todos. por lo que no deberá preocuparnos.…. Cualquier ele mento del hotel de índole constructiva.
Las Redecoraciones impiden la v enta de las habitaciones pero debido a su planteamiento temporal se puede minimizar el impacto económico nega tivo resultante de no poder venderlas. Obras o Reformas: Cambio de moquetas. alfombras. etc. Son responsabilidad de Mantenimient o. - Averías o Roturas: Cualquier tipo de reparación dentro de una habitación que se derive en una orden de trabajo a r esolver por Mantenimiento.Mantenimiento Hotelero - Redecoración: Se suelen planificar redecoraciones en te mporadas de baja ocupación estacional. por lo que será también un tipo de bloqueo totalmente asumido por la misma la cual habrá planificado dichas Obras y Ref ormas para reducir el impacto económico correspondient e. para así no interferir con otras habitaciones ocupadas. Averías y Roturas que se produzcan com o consecuencia del uso de las habitaciones y que deberá n ser resueltas en el menor tiempo posible. lo que podría derivar incl uso al cambio de habitación del huésped. no deberá preocuparnos en exceso éste tipo de bloqueo. dándose en n umerosas ocasiones el caso de tener que solventarlas inc luso con la habitación ocupada. unidades de ai/ac incl uso reformas de tabiquería para cambiar morfología de h abitaciones. Es sin duda el tipo de bloque o que más nos debe preocupar por la naturaleza imprede cible del mismo. Aunque se impliqu e al Departamento de Mantenimiento en el proceso de Re decoración. por lo que se pu eden ir ejecutando por grupos de habitaciones o incluso plantas enteras del Hotel. aparatos sanitarios. siempre y cuando se ejecute dentro de los pl azos impuestos por la Dirección. griferías.…. aún así son actuaciones igualmente planificadas y se r ealizarán siguiendo las directrices de la Dirección. La eficacia y ra pidez con la que Mantenimiento sea capaz de solventar d ichas averías será un indicativo claro para la Dirección de cómo se realiza la gestión del mantenimiento en su hotel . . pint uras.
para poder así.Baja ocupación estacional: Casi todo hotel tiene tempora das de mayor y menor ocupación. la fracción correspond iente al consumo de energía constituye el segundo lugar del gas to después de los costes asociados al personal. realizar los ca mbios y modificaciones necesarias para reducir el gasto energéti co con una mejora de los servicios prestados. . Al ser decisión de la Dirección proceder a este tip o de bloqueo. U B) Control de consumos energéticos. Al departamento de mantenimiento corresponderá la labor de analizar prácticam ente a diario la situación del hotel. na vez subsanado el problema causante del bloqueo proce deremos a su desbloqueo y posterior venta de la habitación. Mantenimiento queda totalmente al marge n del mismo. por lo que se pueden p lanificar bloqueos de habitaciones o plantas enteras de h abitaciones para por ejemplo minimizar consumos energ éticos. Dentro del presupues to económico de una instalación hotelera.
Mientras un hotel ciudad p ermanece abierto todos los días del año.3. ya que labores de reforma. ya sea en función del número de estrellas. por lo que la labor del m antenimiento resulta infinitamente más fácil de realizar en el mis mo. si no q ue hablaremos de forma generlizada de la labor de mantenimien to por ser la misma una labor intrínseca de todo hotel. se podrá realizar durante los meses que el ho tel se encuentre cerrado y en consecuencia no incidirá en absolu to en el b ooking del mismo. únicamente haremos dos clasificaciones. Por ello y a partir de ahora. en éste estudio no diferenciaremos clase alguna de hotel. Podríamos hacer infinidad de clasificacio nes de las instalaciones hoteleras. de los servicios que ofrecen. los cuales llamaremos a partir de ahora “HotelCiudad” y “Hotel Vacacional” independientemente del uso que cada ha uésped le quiera dar a cad uno.‐ CLASIFICACIÓN HOTELERA DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL M ANTENIMIENTO. aparte del mantenimiento correctivo y conductiv o correspondiente. conservación o cualquier otro tip o de actuación. etc. A pesar de esta gran diferencia. los ob jetivos a conseguir son exactamente los mismos para ambos tip os de hoteles. de su ubicación geogr áfica. uno vacacional abre úni camente durante ciertos meses al año. pero desde el punto de vista del mantenimiento de los mismos. a . además comparten procesos de gestión prácticam ente similares en lo que se refiere al día a día de trabajo del prop io departamento de mantenimiento. los hoteles de apertura durante todo el año y los hoteles de apertura estacional .
etc. c os presupuestos en mantenimiento y consumos energétic os respecto del presupuesto total del hotel suelen ser los siguien tes L miento % Manteni 3‐4 Energía 5 % Por otro lado el ratio de gasto en mantenimie nto por habitación suele scilar entre 180€ y 250 € por habitación en función del tipo de hotel. reunione s. Por ejemplo un hotel que disponga de salones para atos sociales. Nuestro objetivo como gestores de dichos presupuestos será el d e intentar no sobrepasarlos bajo ningún concepto e incluso obte ner beneficio de los mismos intentando por todos los medios no agotarlos. Por otro lado también se le hará responsable del presupuesto de con sumos energé ticos. tendrá un mayor gasto energético cuanto más eventos se a capaz de congregar. el de consumos energéticos está dotado de cierta fle xibilidad según el tipo de hotel y de su uso. gas natural. La defensa de dichos presupuestos es una ardua labor. agua. congresos. sin repercutir negativamente ni causar prej uicio alguno a nuestra instalación hotelera.4. gasóleo etc. ya que en la mayoría de los ca sos se le suelen exigir a dichos presupuestos que soporten carga s adicionales para las cuales no han sido dotados. Mientras que el presupuesto del departame nto de mantenimiento se mantiene invariable durante su ciclo d e vigencia. Mantenimiento será d otado de un presupuesto anual para llevar a cabo su gestión. ya sea electricidad. claro está.‐ PRU ESUPESTOS GESTIONADOS POR MANTENIMIENTO. Co mo cualquier otro departamento del hotel. o .
etc. Hotelero .Existe otro prepuesto del que se nos puede dotar a Mantenimiento. sustitución de mobiliario defectuoso. implantación de nuev os servicios en el hotel. Se trata del presupuesto para mejora de instal aciones y que suele rondar el 3% del total. Éste presupuesto se destina en mayorparte a obras de reforma.
. las siguientes.‐ Coordinar con Rec epción la disponibilidad de habitaciones para 7efectuar las tareas de mantenimiento.‐ Confeccionar el Plan Anual de manteni miento.‐ Coordinar lo s cursos de capacitación de seguridad para todo el ersonal del d epartamento.‐ Mantener y controlar los elementos de seguridad de toda la 5edificación y de los mecanismos de prevención. entre dotras.‐ Solicitar la pr ovisión de materiales al Sector Compras con la utorización pertin ente. .‐ Asesorar al Departam ento de Compras. 3. en la adquisición de 8 productos y repuestos relacionados con su área. . elevándolo a la 1 Gerencia del Hotel para su posterior aprobación.‐ Coordinar c on la Gobernanta las actuaciones de cualquier índole 6que deban efectuarse en las habitaciones.. . 5 Para llevar a cabo los objetivos de Mantenimiento.‐ Analizar y jus tificar los desvíos con el plan anual de mantenimiento 2 trazado e informar a la Gerencia del los mismos. .‐ FUNCIONES DEL JEFE DE MANTENIMIENTO. las labores a esempeñar por el responsable primero del departamento serán . . . . 9a . junto con el departamento de Recursos pHumanos según la política definida.‐ Establecer las prioridade s sobre las reparaciones solicitadas por los 4distintos departamentos.
salones o espacios comunes. las compras.‐ Informar a Banquetes y a Reservas las tareas a e fectuarse en abitaciones.‐ Composición los turnos.Mantenimiento Hotelero 0. 1 d 11. 4.… 8. actividades y tie mpos del personal a cargo 1 del departamento.‐ Realizar los informes requerido s por las distintas direcciones y gerencias del nivel superior.‐ Cumplir con las obligaciones administr ativas de su departamento.‐ Efectuar compras de urgencia hasta un valor máximo de cost e efinido en el plan de mantenimiento y aceptado por Gerencia.‐ Velar por la aplicación de la política de atención al cliente que 1 compete a su sector.‐ Administrar los presupuestos de Mantenimiento y c onsumos 1 energéticos.‐ Evaluar la calidad de los servicios prestados por proveedore s 1 externos. su conservación y limpieza. 20. y facturación. 6. 9. 17.‐ Analizar los tiempos requeridos para ejecutar la s distintas 1 órdenes de trabajo que se generen.‐ Efectuar las tareas de administración de p ersonal de su área según 1 la política definida. . 1 h 3. responsabilizándose del stock.‐ Administrar el taller de herramientas y almacén de repuest os. a sea cumplimentación de document ación relativa a calidad. 5. etc. 2.
‐ Controlar el correcto funcionamiento de los equipos e nstala ciones del hotel y coordinar las reparaciones con los i proveedores de servicios externos. 3 c . aire 2acondicionado. valuando su duración. y estudiar los desvíos del Plan Anual.‐ Evaluar las necesidades de compras y mant enimiento de 2 maquinarias.‐ Efe ctuar periódicamente informes de tareas realizadas y su programación a futuro dirigidos a la Gerencia General del Hotel. tratamiento de maderas.‐ Efectuar las guardias ejecutivas nocturnas y /o de fines de semana orrespondiente. 9. fontanería. 25. etc. 3.1. 2. 7.‐ Ev aluar y justificar los desvíos resultantes del control 2presupuestario. 24. volumen de trabajo. aprobadas por la Dirección. 28. techos y aredes como ser: pintura. distrib ución de eactividades.‐ Planificar y efect uar las tareas de mantenimiento en pisos. etc. calefacción.‐ Resolver las urgen cias de electricidad.‐ Suministrar los datos necesarios sobre su área al Gerente G eneral olaoe 2del Htel para cnfección dl presupuesto de la Compañía.‐ Analizar las tareas registradas en los libros cor respondientes. 0. 26. empapelado.‐ Mantener las condiciones de temperatura del aire y del agua 2programadas para cada sector del hotel. pyesería.
de filosofía de empresa o tradicionales a la hora de aplicar un modelo u otro. atendiendo a parámetros puramen te económicos. . la Aut ogestión y el Facility Management. el Facility Managemen t consiste en externalizar mediante la contratación de una empr e sa ajena al hotel toda o gran parte de dicha labor. De igual manera las pequeñas instal aciones hoteleras eligen a su vez cualquiera de los dos modelos en función de su capacidad para autogestionarse o no. Grandes cadenas hoteler as con similar volumen de negocio optan indistintamente por cu alquiera de los dos modelos. Dos son los modelos más comunes de gestión del mantenimiento en una instalación hotelera.6. y cuya principal diferencia ra dica en que mientras que la Autogestión se basa en gestionar int ernamente y con recursos propios del hotel todas las labores qu e sean responsabilidad de Mantenimiento.‐ MO DELOS DE GESTIÓN. No se p uede asegurar a priori cual es el modelo de gestión más idóneo para cada tipo de instalación hotelera.
El modelo de Autogestión para el caso d e una gran instalación hotelera necesita un mayor número de pe rsonas integradas en Mantenimiento y con una estructura pirami dal que podría ser la siguiente: Jefe de Mantenimiento Encargado Operaciones Administrativo Departamento Personal Técnico Operarios Técnico Telecomunicación Fontanero Frigorista Electricista Jardineros .6. Autogestión.1.
Albañiles Piscineros Carpinteros Polivalente Polivalente Polivalente Polivalente .
y además tenemos una buena dotación de personal en el departamento.d antenimiento La carga e trabajo sobre el Jefe deMes muy grande. y sobre todo sin delegar prácticamente ninguna gestión prop ia de su departamento a empresas ajenas al hotel. y demás funciones descritas en apartados anterior es. Mayor celeridad en la resolución de incidencias al dispon er de personal propio cualificado. Suele ser económic amente rentable si la gestión es eficiente.Atendiendo a este modelo. Con la ayuda del Administrativo (que puede ser propio o compartido con otros departamentos) el Jefe de Mantenimiento desarrolla a su vez tod a la gestión económico‐administrativa relativa a su departament o. En definitiva podríamos concluir que si nos consideramos buenos gestores tanto a nivel técnico como admin istrativo. elemento gede esta man . subcontrataciones de oficios. Gestión a veces complicada de los recursos humanos del departamento. Entre las principales ventajas e inconvenientes de este sistema ncontramos las siguientes. el Jefe de M antenimiento es el encargado de la organización a todos los niv eles de las actuaciones del departamento. ya que evit amos a inclusión de un stor que obviamente poseerá un benefici o industrial y que era nos ahorramos. elaboración de informes. gestión de las ordenes de trabajo.da Asunción e gran responsabilidad l no delegar ninguna acció n. mientras que con el apoyo del Encargado de antenimiento de sarrolla todo el aspecto técnico y operativo del M mismo. Mantenimiento Hotelero e Autosuficiencia total del departamento. . planes de m antenimiento. . es un método rentable de gestión. desde la gestión de lo s contratos técnico legales.
a Subcontrataciónen cadenade servicios por prtede la empres a de Facilities. así como el desarrollo y control de todos los contratos técnico legales. aunq ue llo suponga un esfuerzo económico adicional. el Facility Manage ment puede resultar un gran alivio por anular directamente cual quier tipo de preocupación al respecto del mantenimiento. Facility Management. . el Facility MantenimintoHotelero Management e s la solución idónea. en la que el dueño del hotel sea el gerente. n tre las principales ventajas e inconvenientes de este sistema de gesió Et n destacamos las siguientes. si el factor económico no es un handicap (que si lo suele ser). Económicamente men os rentable. ya sea n check lists preventivos. Un único interlocutor al tener una sola subcontrata. El Facility Management simpli fica drásticamente la labor de Mantenimiento. incluso nos gestio narán toda la documentación generada por ellos mismos.. y se encarg ue de la gestión del hotel a todos los niveles... .6. ya que se puede ll egar a externalizar prácticamente todo el departamento a excep ción de la figura del Jefe de Mantenimiento que será el responsa ble dentro del hotel de interactuar con la empresa contratada para el desarrollo de los servicios. el recepcionista. . jefe de cocina etc. o si queremos simplificar la labor de mantenimiento de forma drástica para poder centrarnos en ot ros menesteres.2. que al fin y al cabo y teniendo en cuenta que inicialme nte definimos éste departamento como un centro de costes. Descarga de trabajo al Jefe de Mantenil dReducción de los costes de personaDiversificación de responsabilidades.el departamento. registros del GMAO. podemos planificar todas la s tareas preventivas de mantenimiento. aperturas y cierres de ordenes de trabajo. Por ejemplo en un pequeña instalación hote lera rural. el jefe de mantenimiento. etc. De esta manera el Jefe de Manteni miento podrá centrarse más en la gestión económica de su depa rtamento. Co n un servicio de facilities contratado. Mantenimiento correctivo menos eficiente al no haber pe rsonal fijo en el centro de trabajo. En consecuencia. es u no de los aspectos más relevantes dentro de la propia gestión de l departamento y sobre la cual la Direcc ión del hotel nos va a realizar un control mas exhaustivo. miento.
Mantenimiento Hotelero Mejorar la eficiencia energétic a adecuándose a la normati va vigente. iluminación.‐ EF ICIENCIA ENERGÉTICA Y RE CURSOS HÍDRICOS. Menor coste de operación y mantenimiento alargándose la vida útil de los equipos. Mejora de la imagen del hot el. co nseguidas tras la i mplantación de as diferentes medidas . como órgano gestor de los consumos energéticos e hídricos del hotel. Por tanto será impr escindible que exista un cierto equi librio entre la calidad de los servicio s asociados a consumos energético s e hídricos y el gasto económico q ue suponen dichos consumos. incrementá ndose su nivel de s atisfacción. unas determinadas condiciones de confort y bienestar adecuadas a la categoría del hotel y que están directamente relaciona das con el consumo energético y de agua.Mayor confort para cl ientes. sobre todo a ni vel económico. De e sta manera deberemos establecer u n criterio de ahorro energético sin r epercutir en la calidad de dichos se rvicios. potenciando su sensibiliz ación con el medio ambient . Uso de nuevas tec nologías en genera ción de frío y de ca lor. así como una re ducción de las l emisiones de CO2. e.7. servicios deriv ados de restauración. agua calient e sanitaria. ya sean condiciones de clima tización. cualquier in stalación hotelera se le exige por p arte del cliente. deberá contabilizar y emprender las acciones necesaria s con el fin de obtener los sigie u ntes resultados: Conseguir una reducción en el consumo energético y de lo s costes hídricos del hotel. etc. así Mantenimiento.
Evaluación de los parámetrost érmicos. realizar un estudi o de auditoria o gestión energética va a permitir conocer el estado de l as instalaciones y las posibilidades de mejora de las mismas. Estudio de técnicas alternativa s a las utilizadas en producc ión de energía. tambi én de confort.d Sustitución de fuentes e energí a obsoletas o con sistemas de funcionamiento de baja e ficiencia. . eléctricos y.como el uso de energías renov ables disponibles a su alcance. Análisis económico de las so luciones propuestas así com o del ahorro energético y m onetario conseguido. . de la instalaci ón hotelera. sustentá ndonos en una serie de pilares fu ndamentales que se exponen a continuación: Introducción y/o aumento en la utilización de fuentes de en ergía renovables. .r Correcta gestión de esiduos y posible aprovechamiento de los mismos. Par a llegar a este fin. prestando especial a tención a su envolvente y a los aislamientos térmicos. realiza ndo medicionesy registros de sus p arámetros principales de fu ncionamiento. Estudio de las instalaciones y equipos existentes. introduciendo soluciones de arquitectura e ingeniería bio climática. Análisis del entorno ambiental. Estudio detallado de las edifica ciones.
Datos del estado gener al de la instalación (e q• tuberías) y del manteni miento realizado. or ientación de ls edificios. etc.tal efe cto. o también par a producción de A. • Análisis de las superficies acris taladas. • uipo. • uipos. Est udio de los equipos p roductores de calor: • Analizar si los equipos s on únicamente para producción de calefa cción. zonas de carga. rendimiento nominal . • Análisis de puertas de acceso. consumos. • doeresu Estudio e ls cramientos xteriores y s aislamientos. conocer superficies (m2) y o Estudio de los planos para• alturas (m) de las plantas de los edificios. sup erficie y estado de co nservación. los ámbitos de aplicación de di cha auditoría serán los siguientes: A Edi Mantenimiento Hotelero ficación en general• Antigü i• Tipo yo edad delasedifcaciones. nsMá I talaciones ecnicas • a er Estudiode los plnosexistentes y d scipción general dela instalaci ón. muelles y. estudiando las utiliza dos características delos vidrios y ma rcos y su comportamiento tér mico. Mantenimiento Hotelero • Análisis de la sala técni ca o de calderas. año de fabricaci ón. aislamientos.• Realización de controles sobre te nsión de funcionamie nto. en general.C. S. • presión sobre el Estado aparente de la instalación e im• e yb mantenimiento realizado. Datos técnicos d las placas del farica nte. • Petición de informaci ón sobre posibles an omalías detectadas d urante la vida en ser vicio de la instalación . cualquier zona abiert a que pueda significar una pér dida térmica en invierno o una ganancia térmica en verano. Recabar información so bre el tipo de eq• características técnicas. • do Inspección e los psibles puentes t érmicos que puedan dar lugar a condensaciones. mediante el c álculo de su transmitancia. Ins talaciones de Calefac ción • Planos de instalacione s existentes. • Estudio de las condici ones interiores (temp eratura y humedad).
sistemas de regulaci ón aueléctricos. Conocer la temp eratura de producción. bombas de tomática. equipos de apoyo circulación. recup eradores de calor. etc. • Datos sobre chimeneas. . • yendo la naturaleza Análisis del tipo de instalación te rminal. Estudio de las tem peraturas requeridas en las di versas estancias. • Estudio de las distribuciones de a gua y aire. • Calcular el rendimiento real del e quipo mediante las medicione s que se estimen oportunas. • Análisis de la zonificación exist ente.y fabricante. inclu• y el tipo de los equipos emisores de calor.
• . llevándose a cabo un estudio del sistema de los asp ectos a tratar en este climatización global. tuberías) y del mantenimi ento realizado. Est udio de las condiciones interio res (temperatura y humedad).• apartado serían: • Planos de instalaciones existente s.Ins talaciones de Refrigeración • Habitualmente. No obstante . • Estado de funcionamiento y co nservación de las torres de ref rigeración y grupos enfriadore s de agua. • Datos del estado general de la instalación (equipos. aislamien tos. el sistema de r efrigeración va unido al de cal efacción. • Analizar las necesidades frigorífic as de los diversos locales.
). equipo de ciclo econom• cooling). caudales de a ire. baterías de fr ío y izador (free‐ de calor. incluyendo la nat• y el tipo de los equipos climatiza dores. composición y distribución de lumin arias. Ubicación y altura de los punto• Tensión y factor de pote ncia. • . O. humidificadores. Mediciones de los niveles lumínicos. • Estudio de la calidad del mantenimiento re alizado y las tareas d e limpieza de luminar ias y lámparas.Estudio del equipo generador de frío: • Análisis de la naturaleza y tipo del equipo. • Altura de techo y ubica ción de luminarias. prestando especial • potencia. alumbrado. balasto y sistema de regulació n. • Análisis de la zonificación exist ente. Especia l atención si existen bombas d e calor: analizar su estado y C. prestando e special interés a su potencia el éctrica. • Toma de datos de los climatiza dores. Cua dros de distribución e léctrica con circuitos diferenciados. circuitos eléctricos d e Planos de las instalacio nes y los • s de luz. • Estudio del tipo de tubo s.P. Man• : • Características del alum brado fluorescente• Número. • Estudio de sistemas d e regulación de ence ndido. • uraleza Análisis del tipo de instalación te rminal. nomi nal ( rendimiento y fabricante. • Estudio del rendimiento real de l os equipos realizando las medi ciones que se consideren opor tunas. Estudio de los sistemas de regulación de la refrigeraci ón. • térmicos en las diversas Tipo de distribución de los fluidos zonas. potencia. Estudio del estado de c onservación de los fancoils. color de l uz y fabricante. obteniendo inform ación sobre año de fabricación . • Estudio sobre el tipo de reactancia. analizando su estado y funcionamiento. ventiladores. • Estudio de los equipos distribuid ores de agua fría. • Número de luminaria s y estudio del tipo y las características at ención a su técnicas de las mismas. características técnicas. • Análisis sobre regula Instalaciones de Iluminación • Dimensiones de los espacios ilu minados.
.ción: potenciómetro. sensor de iluminación. etc.
• as. A continuación. nto. sien do l equipo auditor el resp onsable de definir los que van a ser objeto de stdio e n su proyecto. analizando los distide iluminac ión.S. Se deb• estudiar los siguientes extremos: Consumo anual de agua de la red pública y coste del mismo. s e enumeran algunos a sim ple modo de ejemplo. Estudio de la red de distribución en busca dAnálisis de las nece sidades reales de consu• Estudio de sistemas ahorrador es de agua. • de agua caliente sanitaria Estudio de los equipos productor es • (A.).C.o Alu mbrado Exterior • Análisis de las distintas zonas a il uminar. balnearios. Distribución actual del consumo y almacenamiee fug• mo. on C sumos hídricos. spa’s y servicios similares. ms Sistea especiales Dada la diver sa naturaleza de las actividades de sarrolladas y ofertadas dentro del á mbito hotelero. • Este apartado será de especial interés en instalaciones hotele ras erán con piscinas. • ntos niveles Estudio del alumbrado existente. analizar una serie de siste mas además de los ya enu nciados. • Comprobación de la seguridad eléctrica y mecánica. puede ser altament e interesante Mantenimiento Hoteler . • Estudio de climatización de pisci nas.
así como deequipos lavavajillas. • studio de los equipos de ventil ación forzada de extracción. Una vez conseguida la rela ción de datos anteriormente descrit a . Análisis de la utilización de lavad oras y secad studio de los niveles de hume dad relativa. • Eoloenod studi de s equipos d vetilació n frzaa. E En lavanderías: oras. el estudio de posible s acciones y soluciones y l a posterior decisión acerc a de las mismas debe reca er siempre en alguno de lo s miembros del equipo qu e tenga un conocimiento c ompleto y Mantenimiento H otelero global de toda la i nstalación hotelera tanto desde el punto de vista fís ico y energético como del estado en sí de la instalaci ón . confer encias o • Análisis de ordenadores. es conveniente contar en el equipo uditor con especialista s expertos en cada uno de los camp os. o bien teni a er un asesoramento externo en estos puntos. Tal y como se h a podido ver. proye ctores. dada la diversidad de campos de actuación en los que se llevan a cabo labores de recopilació n de datos en el proceso de auditori a energética. monitores. se está en disposición de te ner una idea clara y veraz sobre la situación real de la instalación hotel era en su conjunto. sistemas de ptibles de uso en sonido e iluminación y demás eq uipos susceellas. No obst ante. •• E multimedia: En salasde celebraciones. • los Análisis de los tipos de hornos e mpleados.ee u En cocinas: • Estudio de los compresores de la s cámaras frigoríficas.
electricidad. etc. Reales Decretos.. se trata de un tipo de man tenimiento preparatorio con el fin d e obtener un resultado “favorable” de las inspecciones obligatorias que los Organismos de Control Autorizados realizan a las i nstalaciones sobre la base de las prescripciones que establezca el Reglamte eno de aplic ación correspondient. podrían ser las sig uientes: .. A la hora de configurar el proceso de mantenimiento de una i nstalación hotelera. y q ue incluyen documentación adminis trativa. La s inspecciones obligatoria s en el sector objeto de e studio.Man tenimiento Conductivo. el método de tr abajo más eficiente pasa por una o njunción de los cuatro tipos princip ales mantenimiento aplicables a as instalque son: cl aciones hoteleras en general y . En d efinitiva. Como cualquier otra activid ad técnica. calefacción.1. Podría definirse al Mante nimiento Técnico Legal como al conj unto de actividades de gestión de mantenimiento. Ordenanzas. Mantenimiento Técnico Lega Mantenimiento Preventivo. mínimas obligatori as a realizar por estar contemplada s en algún precepto legislativo. el mantenimiento está s ujeto al cumplimiento de distintas r eglamentaciones promulgadas por diferentes poderes legislativos. In strucciones. equipos y medio ambie nte por órganos competentes. ad ministraciones e instituciones. ascens ores o cualquier área técnica e n general. 8.Mantenimiento Correctivo. y a t ravés de Leyes. Mantenimiento Técnico Legal.l. control y supervisión de las condiciones mínimas de seguridad de las instala ciones.. en á reas tan diversas como la edificació n.‐ TIP 8OS DE MANTENIMIENTO APLIC ADOS.
con una Instalaciones industriales que pre potencia instalada a 100Kw. Instalaciones de alumbrado ex terior con potencia instalada s uperior a 5KW. Instalaciones de alu mbrado exterior con potencia instalada su perior a 5KW.. .8. Quirófanos y s alas de intervención. Locales de públ ica concurrencia. equipos a presión. a mpliación. de clase I.) están legalizadas y al corriente de las inspecciones periódicas regla mentarias con re sultado favorable. garajes de menos de 25 plazas. traslado y puesta en ser vicio de establecimientos industrial es. - Quirófanos y salas de in tervención.1. garajes de menos de 25 plazas. Inspecciones Periódic as cada 5 años. 8. d e clase I.. l ada superiorLocales mojados con potencia in staPiscinas con potencia instalada s uperior a 10Kw. i ndicando que las instalaciones del establecimiento (eléctrica. Real Decreto 842/2 002 de 2de agosto de 2002.2 Instalaciones eléctricas d e baja tensión. Locales m ojados con potencia i nstalada superior aPiscinas con potencia instalada superior a 1 0Kw. Insp ecciones Iniciales. Real Decreto 59/2005 de 1 de marzo por el que s e regula el proce dimiento para la instalación. máquinas de trabajo. cisen proyecto. cisen proyecto.1. to Locales con riesgo de in cendio o explosión.to Locales con riesgo de incendio o explosión. etc . según la Orden de 27 de mayo de 2005 en su artículo 2 apartado j se indica que se deber á presentar en el trámite de legaliz ación los certificados de Organismo de Control o Técnico Competente. con u na Instalaciones industriale s que prepotencia instalada a 10 0Kw. excep25KW.1 Legalización de estableci mientos industriales. . En concreto. Loc ales de pública concurrencia. Reglamento Electrotécnico para Baj a Tensión. excepa 25KW.
. Plazos • Instalaciones con antig üedad igual o superi or a 15 años: 18 de s eptiembre de 2007. Plazos máximos: • antigüedad so Edificios con uperira 20 años: 18 de septiem bre de 2009. • Edificios con antigüe dad inferior a 7años: 18 de septiembre de 2013. InstalacioneD dinspección p s anteriores al REBT R8 42/2002 sometias a eriódica cada 10 año s según REBT. • con a0 Edificios ntigüedad ent re 7 y 2años:18 de s eptiembre de 2011.Inspecciones Periódicas cada 10 años. Instalaciones anteriores al REB T RD 842/2002 sometidas a in spección máximos: periódica cada 5 años s egún REBT. Orden de 17 de mayo de 2007 p or la que se regula el Régimen de Inspecciones Periódicas de l as instalaciones eléctricas de B aja Tensi ón. • Instalaciones con antigüedad i nferior a 15 años: 18 de septie mbre de 2008. Las instalaciones comunes de edificios de viviendas de pote ncia total instalada superior a 100KW.
Regla mento Técnico de Líneas Eléctricas Aéreas de Alta Tensión. Orden 19 de diciembre de 19 8 Inspeccio 5. eal Decreto 3275/1982 de 12 noviembr e de 1985. Real Decreto 229 1/1985 de 8 de noviembre.3 Instalaciones eléctricas d e alta tensión. sobre disposi ciones mínimas de segurid ad y salud para la utilizaci ón por los equipos de trab ajo. • Ascensores instalados e n edificios industriale s y lugares de pública concurrencia cada do s años. pasarán ua inspección cada d os años.5 Máqui nas herramientas. R Inspeccion es Periódicas cada 3 años. Una inspección despu és de cada montaje. 8. Decreto 315 1/68 de 28 de Noviembre. • Ascensores instalados en edificios de más de v einte vivien das o con m ás de cuatro plantas serv idas cada cu atro años. • Edificios industriales ant es de cada montaje. . instalac iones de máquinas.1. • be .mn Grúas monoloc de entr 15y 170 kN.Man 8. • nes Periódicas. ITC MIE AEM1. Real Decreto 1215/1997 d e 18 de Julio. hasta 30kV. A scensores in stalados en edificios no i ncluidos en l os apartado s anteriores cada seis añ os.1. Inspeccion es Periódicas cada 3 años. Reglamentos de Aparatos Elevador es y Manutención. • Líneas aéreas privadas 8. sub estaciones y centros de transformación.1.4 Ascensores y montacarg as. • Centrales eléctricas.
Real Decreto 1435/1992 de 27 de n oviembre. maquinas para m ovimiento de tierras. a sociados de forma solida ria para una aplicación d eterminada. l os equipos de soldad ura. modificado por Real Decr eto 56/1995 de 20 de enero. máquinas móviles. las herramient as manuales. de los cuales uno por lo me nos habrá de ser móv il y. Se somet erán a una comproba ción inicial tras su ins talación y antes de su puesta en marcha por primera vez. • Maquinas herramient as. etc. de ór ganos de accionamie nto. t ratamiento. Procedimiento pnueva construcci ara la certificación de co nformidad de máquin as de ón.Inspecció n Inicial. Examen C E de tipo. • Procedimien to por el que el fabricante o su represe ntante estab lecido en la Comunidad. • Procedimien to por el que . las inst alaciones compuesta s por una asociación de máquinas que fun cionen independiente mente. en su caso. las herramientas port átiles. • Se aplica a las máqui nas. para co mprobar la adecuació n de los anexos I y II. lo s equipos a presión. u otros. entendiendo por máquina un conjunto de piezas u órganos u nidos entre sí. desplazamie nto y acondi cionamiento de un mater ial. declara que la máquina comercializa da satisface a todos los r equisitos es enciales de seguridad y salud corres pondientes. en particular para la trans formación. circuito s de mando y de potenci a. Declarac ión CE de Co nformidad. Certificad o de Adecuación. los compresores. por la que se dictan las disposiciones de a plicación de las directiva del consej o 89/392/CE.
un Organismo de Con trol comprueba y cert ifica que el modelo d e una máquina cumpl e las disposiciones co rrespondientes del Re al .
Reglamento de Equipos a Pre sión. 8. Real Decreto 2060/2008 de 12 de d iciembre . Inspección sextenal de niv el C por Organismo de Control Autorizado. • Inspecciones periódi cas de calderas de r ecuperación de lejía s negras. Inspección anual de nivel A re alizar por fabricante o empresa inst aladora EIP‐2 si disponen de los me dios técnicos y humanos. Pr ecalentadores. Economizadores.Decreto 56/1995. Inspecció n trienal de nivel B a realizar por fa bricante o empresa instaladora EIP‐ 2 si disponen de los medios técnico s y humanos. Real Decreto 2060/2008 de 12 de diciembre.1.1. Inspección anual de nivel A y B a realizar por fabricante o empres a instaladora EIP 2 si disponen de lo s medios técnicos y humanos. Prueba en lugar de emplazam iento por fabricante u organismo de control autorizado. Inspección periódic a quinquenal por OCA de c entros de recarga. Ins pecciones periódicas por OCA segú n lo establecido por el artículoReale s 5 del Real Decreto 222/2001 y por los anexos ADR y RID de los D ecretos 2115/1998 y 2225 /1998. .ITCEP6. Sobre ‐calenta dores y Recalentadores.7 Recipientes a presión tr ansportables. 8. Reglamento de Equipos a Pre sión.6 Calderas. ITC EP‐1. Inspe cción trienal de nivel C por Organis mo de Control Autorizado.
Sucesiv as cada 5 a ños. Mantenimiento Hotelero • Instalacion es que req uieren proy ecto.8 Recipientes diversos so metidos a presión. • isión Instalaciones queno re quieren proyecto. 2. • Prueba deest anqueidad de los tanq ues de vací o. Reglamento de Equipos a Presión.2 del Real Decreto 769/1999 y los ros 1. Inspe cción .1.cuad NIVEL DE INSPECCIO N CATE I‐2 y II‐2 Empres a instaladora NIVEL A NIVEL B NIVEL C años OCA 8 años No obligatorio 8. Reglamento de Instalaci ones petrolíferas. Real Decreto 1427/ret o 1523/1999 de 1 de o 1997 de 15 de septiembre de 1997. I TC MIE IP‐03.1. Re vcada 10 años. Real Decreto 206 0/2008 de 12 de diciembre. Cada 5 años. Real Decctubre de 19Re visiones. • Prueba de estanqueid ad de tuber ías. 99. 3 y 4 del anexo II del mismo. Cada 10 años. .• Instalaciones que requi eren proyecto.9 Instalaciones petrolíferas para consumo en la propia instalac 8 ión. Pruebas Periódicas e Inspección. Inspección de recipientes cat egorizados según el artículo 3. limpios y desgasifica dos. Prueba en lugar de emplazamiento por fabr icante u organismo de control autor izado. • d Prueba e esta nqueidad d e los tanqu es conprod ucto. Revisi ón cada 5 años. Real Decreto 208 5/1994 de 20 de octubre de 1994.
Reglamento de Instalaciones petrolí feras. • Instalaciones que re quieren proyecto. . Sucesi vas cada 5 años. 8. . Real Decreto 2085/1994 de 2 0 de octubre de 1994. Inspección Ini cial para instalaciones que no requieren proyecto . Real Decreto 2201/1995 de 28 de di ciembre de 1995.1. • Prueba de estanqueida d de tuberías.10 Instalaion petrolíferas p ara suministro a vehículos. Inspección Periódi ca cada 5 años. Pruebas Periódic as e Inspección. R.cada 10 años. Decretodb 2 A1 379/2001 e 6 de aril de001. Reglamento de Almacenamiento de Productos Quí micos.11 Almacenamiento de lí quidos inflamables.1. R. 8. • isión Instalaciones queno re quieren proyecto. I TC MIEPQ‐0. • Prueba de estanqueida d de los tanques. Cada 5 añ os. • e Prueba de estanquidad d tuberías. Real Decreto 152 3/1999 de 1 de octubre de 199 Revisiones 9. ITC MIEIP 04.1. Primera a los 10 años.12 Almacenamiento d e cloro. 8ces . Decreto 3 79/2001 de 6 de abril de 2 001. ITC MIE APQ‐03. Ins pección cada 10 años. va ciado. c Instalacnesque requier enRevisión ada 5año s. Reglamento de Al macenamiento de Product os Químicos. Cada 5 a ños. Re vcada 10 años. • io proyecto. • l Prueba deestanqueida d de os tanques con producto. limpieza y des gasificado.
Reglamento de Almacena miento de Productos Quím icos. a los 15 años. Inspecciones periódi cas de generadores de cal or. Revisión Per iódica.15 Almacenamient o de fertilizantes a base d e nitrógeno. cada 5 años. 8 . cada5añ os. Revisión Anual. R eal Decreto 1751/1998. Revisión P eriódica. Re al Decreto 1218/2002. 8 . ro 8 .1. instalaciones que no requieren proyecto. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 20 01.13 Almacenamiento de bot ellas y botellones. R. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001.1. instalaciones que no requieren p royecto.14 Almacenamiento de líq uidos corrosivos. Inspecciones Periód icas a discreción del admi nistrador. Reglamento de i nstalaciones térmicas en e dificios (con licencia o en construcción después de 2 0/12/2007. cada 5 años. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 20 01. Real Decreto 1 751/1998.15 Almacenamiento de lí quidos tóxicos. Inspecció n Inicial. instalacion es que no requieren proyInspección Periódica. adónico con alto contenido en nitrógeno. cada 2 a ños. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. ITC MIE APQ‐08. Inspección Inici al. Insp ecciones periódicas cada 5 años. Inspección Inicial. Inspecciones a la ins talación completa8acesnd . Ins pecciones iniciales a discreción de la A dministración. ITC MIE APQ‐06. Decreto 379/2001 de 6 de abril de 20 01. Real De creto1218/2002. Inspección Peri ódica. cada 5 años. R.1.15 Instalaciones térmicas en edificación. Mantenimiento Hotele 8. Inspección Periódica. Reglamento de instalacion es térmicas en edificios (c on licencia o en construcci ón antes de 20/12/2007. R. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. ITC MIE APQ‐07. el calenda Inspecciones a gene radores de frío a requerimi ento drio de la Comunidad Autónoma. ITC MIE APQ‐05. ecto. Inspección Periódica. instalaciones que no requ ieren proyecto. R. anualm ente. 8 . para instal aciones existent es.1. Revisión Periódica de acuerd o con el Art. Informe de adaptación de l as instalaciones a la ITC. Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos.Mantenimiento HotInspección In icial.1.33 de la ITC.
los servi cios auxiliares o com plementarios de las actividades mencion adas anteriormente. 3 y 5 años. Inspeccioned s Periódicas caa 2.16 Instalion contra inceios . R. Dec reto 2bre. Reglamento de Seguridad Contra In cendios en los Establ267/2004 de 3 de diciem ecimientos Industriales.1. . talle res de reparación y l os establecimientos de vehículos destina dos al servicio de tra nsporte de personas y transporte de Mant enimiento Hotelero mercancías. almacenamien tos industriales.. • Instalaciones industr iales.
• Vehículo posterior al 13/12/86: 3añ o8 .18 Seguridad para instala ciones frigoríficas. 3 ó 5 años (Grupo A.cederas. B o C respe ctivamente ).17 Vehículos para el trans porte de mercancías pere nal para el Transporte de Mercancía Perece Acuerdo internacio dera (ATP). ción atmosfér• Inspecciones reglam entarias de emisiones atmosféric as según D ecreto 74/9 6. Real Decret o 3099/1997. .1. icas en edificios institucionales y pú blica concu Instalaciones frigorífrrencia. . Inspección IInspecc ione nicial.1. s Periódicas. eriódica. Re aInspección P l Decreto 3099/1997. Vehículo a nterior al 13/12/86: 1 ó 3años. • Pruebas de presió8.19 Contamina ción medioContaminaica. s Periódicas. • s. • Cada 10 años elementos de sen al menos ambiental.1. 8. Reglame nto de Cali dad del Air e (Andalucí a) cada 2 . u na vez al año. • Cada 10 años elementos de se guridadresión al menos una ve z • Pruebas de pResto de insInspe ccione talaciones. guridad. al año.
frecuencia qu• Sólo una vez. • La prioridad del trabajo ( ejemplo: urg ente. etc. • El equipo al que se refie re. Para cada equipo o instalaci ón existentes en el hotel se estable cerán un conjunto de trabajos que compondrán su plan de mantenimi ento pn. • La persona o persona s que tienen que reali zar el trabaj o y el tiemp o estimado que les lleva rá hacerlo a cada uno de ell os. • Un número determina do de veces (también según la frecuencia que se les asi gne). normal y baja.). • Los costes e xtraordinario s que pudier a haber (por tes. Mantenimiento Hotelero • El tipo de tra bajo (ejempl o: preventiv o interno. modifi cativo intern o. etc.8. cuando la temper atura alcance un . cada 500 horas de funcionamie nto.)Las t areas de mantenimiento no planific ado tendrán un tratamiento aparte que se explicará más adelante.2. E revetivostos trabajos ser án lanzados: • Con una periodicidad determinada (según l a e se le asigne). valor determinado. • El centro de co stes al que s . En cada uno de estos trabajos o gto se definirá: amas de mantenimien• El código de la gama. • El departament o del que de pende el tra bajo. pr eventivo ext erno. establecido en el fichero co rrespondient e). • Cuando sea necesario (por ejemplo cada cie n veces que actúe un mecanismo.. • La descripción del trabaj o a realizar. etc. desplazamient os. estab lecido en el f ichero corre spondiente). Mantenimiento Preve ntivo.
. • La siguiente fecha en qu e hay que realizar el t rabajo. cada cinco días. • Las reglas de progra mación de "fecha de ejecución" y relacione s entre tareas: tenien do en cuenta o no la f echa de ejecución de una tarea que ha de r ealizarse. meses. años. por ejemplo . • El tipo de días en que se cuenta la program ación: días laborables o días natural es. • Si hay que tener en c uenta o no los días fe stivos (habrá que definir previ amente dichas festivi dades).e asigna el trabajo. semanas. hab rá de variar o no la pr óxima fecha en que s e realice el trabajo en función de si la vez a nterior éste se ha ade lantado o retrasado e n un día. • La periodicidad según un calendario de días. así una revisión gener al que se realiza cada seis meses anulará a l a revisión parcial correspondiente que se realiza cada mes. para distinta s reglas existen tarea s que anulan a otras.
y también todas las gamas o trabajos de mantenimiento que hay a para el equipo o instalación sobre el que ea .• Los repuestos necesarios para reali zar ese trabajo. se le podrán asociar documentos de text o de cualquie r extensión y planos e imágenes es caneadas. las órdenes de trabajo asociadas a esa gama. para los próximos tres meses). igual qu e a las fichas de los equipos. Además se podrá ver: la programación de ese trabajo para u n horizonte determinado (ejemplo. A cada trabajo de mantenimiento preventivo.
por si no ha sid o posible emitirla cuando se recibió el aviso de avería. pudiéndose rellenar otros datos. si fuera necesa rsal io. Tambi én deberá haber espacio para que l os operarios completen la orden de trabajo: comentarios. nº de orden de tra bajo. descripción d el trabajo a realizar. fundam entalmente. tiempo trabaj ado y repuestos utilizados. habrá un botón específ ico para lanzar trabajos no planifica dos. etc. personal que ti ene que llevarlo a cabo. equipo a mantener con su có digo correspondiente. Tambi én existirá una funcionalidad que p ermita emitir y completar la orden de trabajo con posterioridad a la ej ecución del mismo. A continuación se muestra u n ejemplo de diagrama de flujo en el que se recogen los procesos que intervien en en el desarrollo de una posible acción preventiva sobre una instalación o eq uipo. Las tarea s de mantenimiento no planificado tendrán un tratamiento especial co n objeto de que el lanzamiento de l a orden de trabajo correspondiente se realice de forma inmediata y el t rabajo se haga lo más rápidamente posible. con poterioridd al anzami ento de la orden de trabajo. en el que aparezca una pantall a en la que se deberá definir el equ ipo a reparar y la persona que ha d e realizar la reparación. Así se irán es cogiendo campos de la base de dat os para configurar la orden de trab ajo escrita que suele ser una hoja e n la que figuran da‐tos como por ej emplo: nombre de la empresa o del establecimiento. El diseño de las órdenes de t rabajo que salen impresas será defi nible por el usuario de forma análo ga a como se definen las plantillas de las fichas para dar de alta los eq uipos e instalaciones. .stamos trabjando. Así.
Diagrama de flujo para seguimiento de ordenes d e trabajo preventivas. .
8. . elementos de control. exposiciones. Las acciones conductivas de mantenimiento recogen de forma r utinaria lo que es el día a día de la l abor de mantenimiento del hotel. de gasóleo. l comienz o de una jornada laboral cualquiera para el Jefe de Manteimi d se En entoporía ser eliguinte: Ver el booking del hotel: ta rea imprescindible para id entificar qué habitaciones tenemos bloqueadas por a verías. hídr icos. situaci ón donde se encuentran las unidad es y en general por las instalacione s tanto técnicas como normales.… para que e n caso de habers e producido dicho s excesos. Du rante las rondas se van observando las deficiencias existentes para con posterioridad solucionar las mismas por or den de importancia. ilumi nación. S e trata de realizar los trabajos y con troles necesarios para aseguarnos e n cada momento de que los elemen tos de la instalación se encv r uentran operatios. • Análisis de consu mos energéticos: examinamos en e ste punto si han existido durante el día anterior ex cesos injustificad os en los consum os eléctricos. etc. • Ver actividades planificada s en las salas de eventos: si disponemos en el hotel de salones. deber emos asegurarnos a de qu e dichos salones se encue ntren en perfecto estado. celebracio nes u otros eventos. para congreso s. De esta forma pode mos planificar las reparaci ones necesarias para desbloquearla s. mobiliario adecuado al evento. En realida d el mantenimiento conductivo se b asa en rondas periódicas por los cu adros. t anto a nivel de cli matización. etc. Mantenimiento Conduc tivo.3. podam os identificar la f uente origen del exceso de consu mo e intentar cor regirlo.
descalcificadot es o potabili zadores de a guPresiones de gr upos de sum inistro de ag ua potable. • Revisión de parámetros de funcionamiento: Se compr ueban a continuación los p arámetros de funcionamie nto de las instalaciones m ás importantes del hotel. Presiones de grupos de c ontraincéndi os. . cloro y durez a del agua e n caso de te nas. Estado desp ejado de las salidas de e mergencia. por cuestiones estéticas o por cuestiones de confort de los clientes.• Planificación de los mante nimientos: Análisis de los p lanes de mantenimiento té cnico‐legal y preventivo pa ra ver si durante el día se debe realizar alguna acció n. y en consecuencia verificar que se va a realizar. - ríficas de Lectura de tem peraturas en cámaras frig oalmacenamien to de comid a. U n ejemplo de los parámetr os que se deberían revisar en cualquier instalación ho telera podrían ser los sigui entes.nto de Inspección visu al de depósit os de almac enamiecom bustibles. Por p eligrosidad Toma de muestras para análisis de legionela. y a sea por la peligrosidad d e que dichos parámetros e stén fuera de un rango det erminado. Toma de muestras para análisis de agua en pi scinas y spa’s. La forma mas sencilla de a frontar esta tarea diaria e s la confección de listas d e control o “check list” par a asegurarnos que tomam os todos los datos y que n ada se nos queda atrás. . er Niveles de sal. Funciona miento corre cto de los as censores.
menor s erá el mantenimiento corr ectivo realizar.4. restaurant es y demás zonas co munes habitables del hotel. Mntnimiento C orrectivo. r oturas de mobiliario y carp interías de madera y metá licas. desperfectos en moq uetas y cortinas. Como en cual quier otro tipo de edificaci ón. La manera de afront ar dichas averías y la celer idad con la que seamos ca paces se subsanarlas ven drá en parte condicionada al modelo de mantenimien to que usemos en nuestro hotel. el operario e n tiempo real será capaz d e recibir órdenes de trabaj o instantáneamente y en c . un hotel sufre el desga ste continuo de sus instala ciones debido al uso conti nuado del mismo. mobiliario. ae 8. El disponer de personal propio para realiz ar el mantenimiento corre ctivo nos dota de una gran agilidad para efectuar las reparaciones correctivas. y debido dicho d esgaste se producirán reg ularmente numerosas ave rías en las instalaciones. Además si incluimos un sis tema informatizado de co municación de averías me diante PDA’s. ya sea el de Autoge estión o el Facility Ma nagment. Por cun estioes de confort Toma de temperatura s de climatización en recepción. restaurantes y zonas comunes habit ables del hotel. Análisis de iluminació n de luminosos corpor ativos del hotel e ilum inaciones exteriores. etc. Cua nto mejor sea el pan de m antenimiento preventivo q ue dispongamos.Por cu estiones estéticas Análisis de iluminació n. limpieza y aspecto general de zona de rece pción. pero tendr emos que tener en cuenta que nunca nos ibrareo al ms de realizar correct ivos. En cons ecuencia.
de sde su apertura. si se ejecuta con personal propio o si hay qu e subcontratarla y hasta su cie rre definitivo. . En el diagrama a djunto se puede observar uno de lo s numerosos modelos de gestión de órdenes de trabajos correctivas. pasando por analiz ar su prioridad para determinar si la corrección debe ser instantánea. Terminada la repara ción deberá registrarse en el docum ento “Registro de Mantenimiento” p ara establecer un historial de repar aciones con el fin de detectar los el ementos que más frecuentemente se averían para aconsejar su sustitu ción y disminuir así los costes de re paración modificando el preventivo asociado a dicho elemento.onse cuencia minimizar así los tiem pos de actuación.
Diagrama de flujo para seguimiento de ord enes de trabajo correctivas. .
rentable e invisib le a ojos de los huéspedes. . De esta manera la dirección del hotel deber á reconocer inevitablemente nuestr o buen hacer y compensar a Mante nimiento año a año con nuevos me dios para cada vez acometer su tra bajo con mayor éxito. En definitiva todo el proceso de mantenimiento en una instalació n hotelera está encaminado inevita blemente a asegurar la calidad y c onfort de las estancias. La ardua tarea que n os ocupa estará bien desarrollada si conseguimos hacer nuestro trabajo de manera eficaz. Un huésped satisfecho se conviert e en un cliente regular que en condiciones normales elegir á de nuevo nuestro hotel en próxim as estancias.‐ CONCLUSIONES.9. así como la plena satisfacción de los huéspedes .
‐ BIBLIOGRAFÍA. D. Manual de Gestión del Mantenimiento a la medida. D. lez Valls. SatiagoGarcía Garrido. Hector García. D . Docume ntación Diversa de la zona de Notas Téc nicas de la Web de la Sevilla. D. D. ocumento Técnico nº4 Inspecciones obli gatorias. Mansera. la Comunidad de Guía de auditorias energéticas en el sector hotelero de Madrid. cón Organizaión y Gestin Integral del Mantenimi ento. Gestión de mantenimiento de activos hotel eros.10. José María GonzaConsideraciones sobre el control del mante nimiento hotelero. Raul Prando.
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