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Timestamp: 2018-10-16 07:01:22+00:00

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﻿ Comptabilité d'une ACP de 20 appartements (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
Comptabilité d'une ACP de 20 appartements
» Comptabilité d'une ACP de 20 appartements
#1 20-11-2015 16:01:53
J'ai lu et relu les sujets discutant de la comptabilité des ACP. Je n'ai pas de réponse concernant ma question ou je n'interprète pas correctement les informations trouvées.
Nous sommes une ACP de 20 appartements donc obligatoirement une comptabilité en partie double. Quelqu'un pourrait-il me dire quel programme de comptabilité nous conviendrait le mieux ?
Existe-t'il une liste des comptables faisant la comptabilité des ACP ? J'ai contacté deux bureaux de mon coin et ils ne font pas la comptabilité des ACP.
#2 20-11-2015 16:22:03
Re : Comptabilité d'une ACP de 20 appartements
J'édite un logiciel de comptabilité pour ACP qui est sans doute parmi les moins chers du marché, il s'appelle Val Compta.
Au départ c'était une version française mais j'ai adapté avec le plan comptable et les majorités de la réglementation belge pour proposer une version spécifique.
Vous pouvez me contacter pour en discuter (ou regarder le site : www.valcompta.net).
PS : ce sont les syndics qui ont la charge de faire la comptabilité pour les ACP !!!
Dernière modification par andre78fr (20-11-2015 16:22:45)
#3 20-11-2015 16:53:12
Etes-vous le syndic de la copropriété ?
Quelques réflexions suite à la lecture de l'art. 577-8, § 4, 17°, C.civil
1. C'est le syndic qui est chargé de tenir les comptes de l'association des copropriétaires
2. Les comptes de l'association des copropriétaires tenus par le syndic doivent l'être de manière claire, précise et détaillée suivant l’arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires et non suivant une comptabilité en partie double comme elle est applicable aux entreprises .
3. La tenue des comptes par le syndic est une des missions dont le syndic est obligatoirement chargé conformément à l'article 577-8, § 4, 17°, C. Civil.
4. Le syndic est seul responsable de sa gestion (technique, comptable, administrative..) (article 577-8, § 5, C. Civil.)
S'il recourt à un comptable interne/externe qui ne respecte pas le plan comptable spécifique applicable aux copropriétés (qui a fait l'objet d'un avis de la Commission des normes comptables ), sa responsabilité est engagée.
Ce syndic doit donc préalablement avoir des connaissances suffisantes en comptabilité pour surveiller/superviser son comptable interne ou pour s'engager avec un comptable externe.
Dernière modification par GT (20-11-2015 17:28:47)
#4 20-11-2015 16:58:53
Si si il s'agit bien d'une comptabilité en partie double ; à chaque débit doit correspondre un crédit et on enregistre les dettes et les créances sur des comptes de tiers. Le plan comptable est spécifique (arrêté du 12 juillet 2012) mais les grands principes comptables sont les mêmes...
#5 20-11-2015 17:12:12
andre78fr a écrit :
Il s'agit d'une comptabilité en partie double. Je n'ai pas affirmé le contraire. J'ai écrit que la comptabilité en partie double telle qu'elle est applicable aux entreprises cède le pas au plan comptable spécifique aux copropriétés.
#6 20-11-2015 17:30:19
Le plan comptable imposé aux ACP par l’AR est un plan minimal.
Il peut selon l’AR être adapté aux besoins de l'ACP suivant les nécessités de l'ACP (accord préalable de l’AG et à reprendre dans les statuts) en appliquant les principes défini dans l'AR.
#7 20-11-2015 17:43:02
Ce plan minimal est une plaisanterie, le niveau de détail et la structuration des comptes de charges est une aberration totale pour la très grande majorité des petites copropriétés ! Pour ceux qui ne le connaissent pas voilà juste la partie "comptes de charges" :
610000 Contrats d'entretien (anti-incendie)
610010 Extincteurs d'incendie
610020 Collecteurs d'incendie
610030 Lutte anti-incendie autres
610040 Alerte incendie et détection incendie
610050 Prévention incendie
610060 Entretien escaliers de secours/voies d'évacuation/coupoles d'évacuation de fumée
610070 Signalisation de sécurité/éclairage de secours
610080 Protection contre la foudre
610090 Autres / Protection anti-incendie
610100 Contrôle ascenseurs
610110 Contrat d'entretien ascenseurs
610120 Entretien et réparations ascenseurs non compris dans contrat d'entretien
610130 Téléphone d'urgence ascenseurs
610140 Travaux d'adaptation ascenseurs
610150 Autres charges ascenseurs
610200 Contrôle installations électriques
610210 Contrats d'entretien / Installations électriques
610220 Autre entretien installations électriques
610230 Entretien sonnettes et parlophones/vidéophones
610240 Rénovation installations électriques
610250 Groupes auxiliaires
610260 Air conditionné et traitement de l'air
610270 Extracteurs d'air et de fumée
610280 Vidéosurveillance
610290 Autres / Installations électriques
610300 Contrôle des installations / Sanitaires et chauffage
610310 Contrats d'entretien / Sanitaires et chauffage
610320 Autre entretien installations de chauffage
610330 Autre entretien surpresseur d'eau
610340 Autre entretien adoucisseur d'eau et traitement de l'eau
610350 Autre entretien conduites de chauffage
610360 Autre entretien conduites d'eau
610370 Autre entretien évacuation, égouts et installation
610380 Compteurs et relevé des compteurs
610390 Autres / Sanitaires et chauffage
610400 Contrats d'entretien / Menuiseries
610410 Entretien porte de garage
610420 Entretien menuiseries externes
610430 Entretien menuiseries internes
610440 Balustrades et cloisons de séparation des terrasse
610450 Autres / Menuiseries
610500 Nettoyage bâtiment selon contrat
610510 Nettoyage bâtiment autres
610520 Produits d'entretien nettoyage
610530 Matériel nettoyage
610540 Ordures ménagères / PMC / papier et verre selon contrat
610550 Ordures ménagères / PMC / papier et verre autres
610560 Produits ordures ménagères / PMC / papier et verre
610570 Contrôles / Nettoyage et traitement des ordures ménagères
610580 Autres / Nettoyage et traitement des ordures ménagères
610600 Jardins, parkings et chemins selon contrat
610610 Autre entretien jardins et environs immédiats
610620 Aménagement jardins et environs immédiats
610630 Entretien parkings, chemins et environs immédiats selon contrat
610640 Autre entretien parkings, chemins et environs immédiats
610650 Travaux de rénovation parkings, chemins et environ
610660 Travaux divers / Jardins, parkings et chemins
610700 Entretien fondations
610710 Entretien façades
610720 Entretien terrasses
610730 Entretien toits
610740 Entretien cheminées et canaux de ventilation
610750 Entretien caves
610760 Travaux d'entretien hall, cages d'escaliers, couloirs
610800 Contrôles / Piscine
610810 Contrat d'entretien / Piscine
610820 Autre entretien piscine / installations techniques
610830 Fourniture produits / Piscine
610840 Surveillance / Piscine
610850 Réparations piscine / installations techniques
610860 Autres / Piscine
610900 Contrats d'entretien / Divers
610910 Charges blanchisserie
610920 Charges récréatives (plaines de jeux, tennis, fitness, billard...)
610930 Contrôle et surveillance
611000 Frais d'études et surveillance
611100 Rénovation
611200 Travaux de transformation
611300 Travaux d'extension
612000 Redevance fixe et consommation / Eau
612010 Eau parties communes
612020 Sel pour adoucisseur d'eau
612030 Autres fournitures pour adoucisseur d'eau
612040 Fournitures pour traitement de l'eau
612050 Autres / Eau
612100 Electricité parties communes
612110 Electricité ascenseurs
612120 Electricité chauffage et sanitaires
612130 Autres / Electricité
612200 Redevance fixe et consommation / Gaz
612210 Autres / Gaz
612300 Contrôle cuves
612310 Entretiens cuves
612320 Livraisons mazout
612400 Cablo-distribution
612500 Autres fournitures / Autres services collectifs
613000 Honoraires syndics
613010 Honoraires avocats
613020 Honoraires architectes/ingénieurs
613030 Honoraires experts
613040 Honoraires commissaire externe aux comptes
613050 Autres honoraires
613100 Indemnités membres du conseil interne et commissaire interne aux comptes
613110 Frais de déplacement membres du conseil interne et commissaire interne aux comptes
613120 Autres charges conseil de copropriété
614000 Assurances
614100 Responsabilité civile
614200 Assurance accidents du travail
614300 Assurance volontaires
614400 Assurance membres du conseil interne et commissaire aux comptes
614500 Responsabilité professionnelle syndic non professi
614600 Assistance judiciaire
614700 Franchise
614800 Autres / Assurances
615000 Téléphone - Internet - GSM / Conciergerie
615100 Electricité / Conciergerie
615200 Eau / Conciergerie
615300 Gaz / Conciergerie
615400 Chauffage / Conciergerie
615500 Télédistribution / Conciergerie
615600 Charges / Conciergerie
615700 Entretien / Conciergerie
615800 Autres / Conciergerie
616000 Bureau et matériel de bureau
616010 Timbres / Frais d'administration syndic
616020 Téléphone / Frais d'administration syndic
616030 Autres / Frais d'administration syndic
616100 Utilisation salles de réunions
616110 Consommations réunions
616120 Autres / Frais réunions
616200 Traduction simultanée réunions
616210 Traduction documents
616300 Frais de procédure recouvrement arriérés copropriétaires
616310 Autres frais de procédure
616400 Publication nomination syndic
616410 Modification des statuts
616500 Attestations article 577-11 Code civil
616510 Autres / Frais transfert de propriété
616600 Communication d'informations sur Internet
616610 Frais d'accession à la propriété
616620 Frais archives
616630 Autres frais gestion
620000 Rémunérations et avantages sociaux directs
621000 Cotisations patronales pour assurances sociales
622000 Primes patronales pour assurances extralégales
623000 Autres frais de personnel
624000 Pensions de retraite et de survie
630000 Amortissements et réductions de valeur
630100 Dotations aux amortissements sur immobilisations incorporelles
630200 Dotations aux amortissements sur immobilisations corporelles
634000 Dotations
634100 Reprises
640000 Taxes et redevances
641000 Moins-values sur la réalisation des créances
642000 Charges diverses
650000 Frais bancaires et charges de dettes
657000 Charges financières diverses
660000 Charges exceptionnelles
690000 Valeurs à reporter
693000 Valeurs à reporter
Dernière modification par andre78fr (20-11-2015 17:43:53)
#8 20-11-2015 19:51:51
Bonjour YellowSubmarine,
Notre logiciel SyndicAssist (http://www.syndicassist.com/) est conforme à législation belge pour les copropriétés.
Nous considérons qu'une copropriété de 2 lots comme une copropriété de plus de 20 lots au niveau comptable, et donc automatiquement avec le plan comptable belge dans les différentes langues de notre plat pays.
L’avantage est que l'utilisation de notre logiciel ne requiert aucune connaissance particulière en comptabilité, et est très simple d'utilisation comme nous le font remarque nos très nombreux Syndic non professionnels.
D'ailleurs, SyndicAssist ne s'arrête pas à la comptabilité, mais la totalité du travail du Syndic (tenue des AG, mutations, suivi technique, sinistres etc...)
Si vous aviez des questions, je suis à votre disposition pour y répondre.
#9 20-11-2015 23:05:59
L'AR du 12.07.2012 dit entre autres:
Art. 3. (...). Ce plan comptable est tenu en permanence tant au siège de l’association de copropriétaires qu’aux sièges des services comptables importants de l’association de copropriétaires, à la disposition de ceux qui sont concernés par lui.
Art. 8. Les comptes du plan comptable qui ne présentent pas d’utilité pour une association de copropriétaires ne doivent pas figurer dans le plan comptable.
Plaisanterie? Oui, si on n'applique pas tout.
#10 20-11-2015 23:14:53
Je maintiens que ce plan comptable est beaucoup trop détaillé et mal construit, vous avez le droit de penser autrement.
Je vais étoffer un peu ma réponse et préciser que j'édite un logiciel pour des syndics bénévoles et des petites copropriétés, pas des comptables...
La difficulté quand on doit saisir une écriture c'est de l'affecter sur le bon compte, et donc connaître ou retrouver ce compte.
Si je prends l'exemple de l'eau, voilà les comptes qui contiennent "eau" dans le plan comptable minimal belge :
Nan mais sérieusement, c'était vraiment la peine d'avoir un compte spécial pour "autres fournitures pour adoucisseur d'eau" ???
Evidemment que le comptable va faire sa sélection, moi-même je masque par défaut 90% des comptes mais ce niveau de détail est hallucinant.
Et encore j'ai pris l'initiative de compléter et de préciser les intitulés
Voir http://www.valcompta.net/forum/viewtopic.php?id=267
En France (j'ai des tas d'autres griefs à l'égard du système français et mon propos n'est pas d'opposer l'un à l'autre) on va avoir des comptes beaucoup plus synthétiques :
601 pour l'eau
605 pour matériel
606 pour fournitures...
614 pour contrats de maintenance...
Enfin bon, il faut faire avec mais les 200 comptes de charges de cet arrêté n'étaient sûrement pas nécessaires !
Dernière modification par andre78fr (20-11-2015 23:35:49)
#11 21-11-2015 16:08:23
Là vous avez pris un excellent exemple qui prouve mon cas. Si cette série des comptes aurait existé en 1995, on aurait su dans mon ACP dès le début qu’on désactivait lentement l'adoucisseur d'eau pour "épargner de l'argent".
C'est la cause principale qu'on doit maintenant, après multiples sinistres les dernières années, rénover toute la chaufferie et tous les circuits d’eau de chauffage, d'eau froide & eau chaude en chauffage pour 250 appartements en 26 colonnes de 10 niveaux. Je n’ose pas calculer le nombre de Km de tuyauterie. L’AG a lieu dans quelques jours. Les rapports d'experts ont été distribués. Cela risque d'être houleux.
C’est un fait que la liste initiale du plan comptable est longue, chaque compte ne doit être repris que s’il y a des mouvements sur ce compte. Un logiciel efficace permettra de séparément activer/ajouter/désactiver des comptes, afin de ne présenter à l’encodage que les comptes « actifs ».
Ces comptes, pour vous superflues, ne sont certes pas nécessaires dans tous les cas, mais ils sont plus que nécessaires dans d'autres cas.
La loi est fait pour tous, pas exclusivement pour un cas spécifique.
Voulez-vous une loi spécialement pour les ACP qui ont besoin d'un adoucisseur?
La loi est faite pour tous les cas.
Autant les ACP de 2 appartements sans ascenseur ou chaufferie, que les ACP de 2000 appartement avec plusieurs chaufferies, une série d'ascenseurs et un bassin de natation (ils existent des ACP de ce type à la côte).
#12 21-11-2015 18:20:21
Pour une fois je peux donner une information alors que d'habitude j'en demande.
Un plan comptable doit répondre aux règles en matière de comptabilité. Un programme général (commun à toute société) mais adaptable. Un programme qui fonctionne suivant vos besoins. Par exemple vous pouvez utiliser les échéanciers pour les factures si cela vous intéresse mais pas forcément obligatoire.
J'utilise en autodidacte un programme créé et mis à jour régulièrement par la société WINAUDITOR.
100% belge, pas cher, et adapté aux 2 langues nationales.
Si vous voulez créer de nouveaux comptes dans telle ou telle rubrique, rien de plus simple. Quelque part vous adaptez votre programme à vos besoins et vous l'adaptez quand vous le voulez.
De plus, un service d'aide facile et efficace via internet lorsque vous rencontrez un problème.
Je crois que vous pouvez disposer d'une version d'essai.
Tapez donc 'WINAUDITOR" sur Google.
Et ceci n'est absolument pas publicitaire !
#13 22-11-2015 04:23:41
Un programme de comptabilité générale qui ne propose pas le plan comptable de l'arrêté du 12 juillet 2012 est déjà un problème (que l'éditeur fasse l'effort de l'intégrer, ce n'est pas très compliqué) mais si le logiciel n'est pas adapté aux spécificités analytiques de la copropriété, c'est à dire des quotités associées aux lots eux même associés aux comptes des copropriétaires, éventuellemen sur plusieurs clés, afin de calculer toutes les répartitions ce n'est pas vraiment exploitable. En plus de l'aspect purement comptable, il vaut mieux avoir un système qui gère également les budgets et les appels de provisions... Il me semble essentiel pour un logiciel comptable pour copropriété de calculer les quotes-parts et les mettre au débit des copropriétaires, les factures en revanche sont moins utiles.
En fait de nombreux syndics bénévoles utilisent toujours Excel pour la gestion et la comptabilité de leur ACP, cette discussion peut être l'occasion de partager et confronter diverses solutions ou expériences !!!
#14 22-11-2015 12:33:09
La seule consultation du site WINAUDITOR ne permet pas d'affirmer que la SPRL "WINAUDITOR" met sur le marché un logiciel adapté au plan comptable minimum normalisé applicable aux associations de copropriétaires tel qu'il a été défini dans l'AR du 12 juillet 2012 et développé dans l'avis du 5 septembre 2012 (avis 201/14) de la commission des normes comptables (CNC) reprenant un exemple chiffré relatif à ce PCMN pour les ACP fixé par l'AR du 12 juillet 2012. Cet avis a fait l'objet du bulletin 63 de la CNC qui est repris dans une brochure disponible sur le site du SPF Justice
http://justice.belgium.be/fr/binaries/c … 206803.pdf.
Sont soumis à des plans comptables différents et spécifiques notamment les sociétés commerciales, les associations sans but lucratif, les associations de copropriétaires...
A titre d'exemple, le PCMN pour les ACP ne contient pas les comptes de la classe 3 relatifs aux stocks .
Dernière modification par GT (22-11-2015 12:36:54)
#15 22-11-2015 14:46:10
(...) La seule consultation du site WINAUDITOR ne permet pas d'affirmer que la SPRL "WINAUDITOR" met sur le marché un logiciel adapté au plan comptable minimum normalisé applicable aux associations de copropriétaires tel qu'il a été défini dans l'AR du 12 juillet 2012 et développé dans l'avis du 5 septembre 2012 (avis 201/14) de la commission des normes comptables (CNC) reprenant un exemple chiffré relatif à ce PCMN pour les ACP fixé par l'AR du 12 juillet 2012. (...)
Ayant hier lu des manuels je crois que ce logiciel a le potentiel pour pouvoir gérer une comptabilité d'ACP, telle que défini dans la loi, l'AR et l'avis.
Dans le manuel technique "Fonction IMPORT - EXPORT de WinAuditor" je lis à la page 4 le schéma "Import Compte généraux – plan comptable". Il me parait que les fonctionnalités pour adapter le plan comptable au plan minimal imposé par la loi ET au schéma spécifique de l'ACP sont présents.
Naturellement rien ne vaut un test pratique.
Personnellement je ne peux certainement pas faire ce type de test avant février/mars (test comparatif avec d’autres logiciels discutés sur PIM), vu les conséquences pratiques de mon accident de fin juin (cassé pied droit et épaule droite - reconvalescence plus lente que prévue) et d’autres choses plus prioritaires.
Actuellement je compose lentement une base de données des éléments qui peuvent servir dans ce test. Les fonctionnalités testés seront ceux repris dans l'exemple de l'avis, mais en tenant compte d'un ACP de 3 appartements (celle de ma sœur), une ACP de 40 appartements avec deux entrées (celle de mon frère) et la mienne (ACP de +200 appartements, … ).
Les données de test seront évidemment rendues anonymes.
Dernière modification par luc (22-11-2015 14:47:09)
#16 22-11-2015 18:23:43
POUR INFO sur le marché des logiciels comptables présentés comme répondant aux dispositions légales relatives aux comptabilités des ACP en voici deux :
http://www.dosyndic.be/
Eric ARPIGNY, formateur à l'IPI, a collaboré à la réalisation de ce logiciel
http://www.sogis.be/syndic/
D'autres logiciels présents sur le marché peuvent être identifiés en "googlant".
#17 22-11-2015 19:49:50
Les tarifs sont assez chers, pour DoSyndic en version Light :
Le tarif de base s’élève à 4 € par lot principal et par mois TVAC. Ce prix comprend 1 heure d’assistance par an par série de 4 lots (1h/an pour 4 lots et plus, 2h/an pour 8 lots et plus, …). Les heures d’assistances supplémentaires sont facturées. Ce tarif est dégressif à partir de 20 lots, et pour les syndics gérant plusieurs immeubles.
Pour 10 lots ça fait quand même 40 € par mois et 480 € par an... coût total sur 3 ans de 1 440 €. Pour 20 lots le double :-(
Pas trouvé les tarifs de Sogis...
J'ajoute à la liste des logiciels comptables répondant aux dispositions légales relatives aux comptabilités des ACP mon petit bébé économique :
licence ferme à 199 €, module AG inclu et quel que soit le nombre de lots !!!
www.valcompta.net
#18 23-11-2015 01:43:48
Sur le site du CNIC
http://www.cnic.be/article/opensyndic-s … 4QGDX.dpuf
"Cloud Computer Company, basée à Anvers ."
"L’ASBL CNIC est souvent confronté à certaines demandes de syndics occasionnels que sont les copropriétaires qui gèrent en bon père de famille leur copropriété, ces demandes concernent souvent : où peut-on trouver des logiciels de gestion pour notre copropriété ? Et ceci pour gérer de manière efficace et correct leur immeuble.
Nous pouvons trouver une offre sur le marché de plusieurs logiciels, le problème est, qu’ils sont pour la plupart destinés à de grosses entités et aux professionnels, donc souvent onéreux, complexes et les copropriétaire-syndics souvent dépassés par la lourdeur de ces programmes qui demandent un entretien journalier afin bien les utiliser."
"OPENSyndic a trouvé le juste milieu pour tous les syndics en Belgique et est adapté aussi bien aux petites entités qu’aux grandes dans toutes leurs diversités et c’est à l’heure actuelle, unique sur le marché. "
#19 23-11-2015 02:09:12
Je suis très content de découvrir plus en détail l'offre logicielle pour syndic en Belgique, mes concurrents donc !!!
Nous avons ici une alternative très importante et intéressante car Open SYNDIC c'est ce qu'on appelle le "cloud" ou du ASP.
En gros c'est une application en ligne, on s'abonne mais il ne faut rien installer, on peut accèder à partir de n'importe quelle machine ou endroit et c'est souvent la solution pour les Mac ou les systèmes Linux car la plupart des autres logiciels sont exclusivement pour PC. Des avantages certains mais également une dépendance plus grande et une formule par abonnement qui peut revenir assez cher.
J'en profite aussi pour dire que Do Syndic me fait plutôt bonne impression, je connaissais le nom de Philippe Lienart pour l'avoir vu ou croisé sur des forums en rapport avec Windev (l'outil de développement très répandu, y compris Open Syndic avec WebDev qui est la variante pour applications web, et que j'utilise aussi). Je pense que l'association Arpigny / Lienart a sans doute été fructueuse et efficace mais ça reste un produit un peu cher.
En revanche je suis étonné et je trouve dommage de ne pas trouver justement "dosyndic" ou "sogis" sur le site du CNIC... En revanche en tapant "logiciel" on trouve une autre solution web : syndica.be avec lequel le CNIC est partenaire.
Il y a le même problème en France, que je déplore et condamne depuis longtemps, l'ARC qui est LA grosse association de copropriétaires ne parle que du logiciel Simply Syndic avec lequel elle est partenaire, elle a un peu évoqué Coprolib (autre solution cloud) à une époque mais sinon ce n'est pas du tout une information globale et objective en faveur des intérêts de ses membres et c'est dommage. Ces solutions françaises, malgré de nombreuses similitudes, ne sont généralement pas adaptées aux règles belges...
Pour information, je dois diffuser une mise à jour auprès de mes clients belges et je vais leur donner le lien vers cette discussion afin qu'ils puissent apporter si ils le souhaitent leur propre retour d'expérience... En tout cas je trouve très intéressant que la discussion permette de réaliser cette liste de solutions logicielles pour petites ACP belges !
#20 23-11-2015 13:47:08
Utilisé par la syndic actuel de mon ACP.
Produit Luxembourgois, utilisé au GD, France et Belgique.
Comme mon syndic actuel n'a pas encore remis un décompte depuis le 01.01.2013, ni montré quoi que ce soit, j'ai des doutes ... .
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References: § 4
 l'article 577
 § 4
 § 5

Art. 3

Art. 8