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Últimas Resoluciones de la DGRN. Civil	Posted on January 31, 2010 by Plotino	ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO SIN FECHA FEHACIENTE: NECESIDAD DE ACREDITAR LOS MEDIOS DE PAGO. Resolución 6 de Julio de 2.009 (B.O.E. de 3 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
Se trata de una escritura actual de elevación a público de un documento privado anterior a la Ley 36/2.009 de Medidas de Prevención del Fraude Fiscal. El Registrador suspende su inscripción porque no consta el medio empleado para verificar el pago.
La Dirección General, después de hacer una extensa exposición sobre la reforma de la Ley Hipotecaria y del Reglamento Notarial en esta materia tras la citada Ley 36/2.009, entiende que la escritura calificada formaliza un acto que tiene como consecuencia no sólo la exteriorización de una relación representativa de la que se deriva una modificación en la titularidad registral del dominio del inmueble, sino que comporta la declaración sobre un pago: el que los beneficiados con el reconocimiento realizaron al comprador que aparece como titular registral. Por ello, es indudable que a este acto debe aplicarse la normativa vigente respecto de la identificación de los medios de pago empleados, según resulta no sólo de la letra sino también del espíritu de las disposiciones de los artículos 24 de Ley del Notariado, 21.2 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial.
A tal efecto, cabe recordar que, según el apartado Quinto de la Instrucción del Centro Directivo de 28 de Noviembre de 2.006, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de medidas para la prevención del fraude fiscal, el Notario deberá consignar los medios de pago en todas aquellas escrituras que se autorice a partir de la entrada en vigor de dicha norma, circunstancia ésta que concurre en el presente caso. Sin embargo, sostiene también que podría concluirse en la innecesariedad de cumplimiento de tales requisitos si el documento privado incorporado a la escritura tuviera fecha fehaciente antes de la entrada en vigor de la referida normativa sobre identificación de los medios de pago, circunstancia ésta que no concurre en el presente caso.
EL REGISTRADOR ES COMPETENTE PARA CALIFICAR LA IDENTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO EMPLEADOS CON ANTERIORIDAD Y EN EL MOMENTO DEL OTORGAMIENTO, PERO NO LA IDENTIDAD DE AQUÉL A CUYO FAVOR O A CUYA ORDEN SE LIBRAN LOS INSTRUMENTO DE GIRO EMPLEADOS. Resoluciones de 2 de Junio, 7 y 8 de Julio de 2.009 (B.O.E. de 27 de Junio y 3 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición. Ir a la Disposición. Ir a la Disposición. Ir a la Disposición.
Todas estas Resoluciones parten de idéntico supuesto de hecho: la constancia de los medios de pago en los títulos inscribibles, objeto de control registral, gira en torno a las exigencias contenidas en la Ley 36/2006 de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, en justa concordancia con el artículo 24 de la Ley del Notariado y el artículo177 del su Reglamento según redacción dada por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre.
Se confirman las deficiencias señaladas por el calificador en cuanto a la descripción de los medios de pago empleados con anterioridad al otorgamiento, no ajustada a las prescripciones contenidas en la normativa aplicable al respecto. Sin embargo, en relación a los pagos simultáneos, consta un cheque nominativo testimoniado que se dice realizar por la compradora a la parte vendedora, y tal cheque no aparece extendido a favor de ésta, sino de aquélla. Añadiendo que este cheque también aparece testimoniado como medio de pago en escritura autorizada por el mismo notario, ese mismo día con número siguiente de protocolo y en las dos se identifica la misma cuenta de cargo. Hay que aclarar que la escritura calificada documenta la primera de dos escrituras consecutivas de la misma finca. La segunda compradora paga a la segunda vendedora y primera compradora, quien a su vez, previo su endoso, entrega a la primera, sirviendo el mismo cheque de pago parcial de dos compraventas. Es decir, el precio de la primera compraventa se paga mediante endoso de un cheque librado con ocasión de una venta posterior.
Por ello, se rechaza este defecto señalándose que las normas de control de medios de pago expresadas no incluyen la identificación de la persona a cuyo favor o a cuya orden se libran los instrumentos de giro empleados. Además, cuando el acreedor acepta para su pago los medios contemplados en el artículo 1.170.2 del Código Civil, indudablemente puede ese instrumento de cobro puede ser empleado por el acreedor para atender obligaciones a su cargo que pueden estar vinculadas con el negocio jurídico celebrado.
El control sobre los medios de pago se extiende también al impuesto sobre el valor añadido
LA REGULACIÓN SOBRE CONSTANCIA DE MEDIOS DE PAGO SE EXTIENDE TAMBIÉN AL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO PERO NO AL PRECIO APLAZADO. Resolución de 9 de Julio de 2.009. (B.O.E. de 3 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
En un supuesto de compraventa y dación en pago, se trata de concretar la trascendencia de la constancia de los medios de pago en dos cuestiones: los pagos correspondientes a la parte del precio aplazado y los realizados por el comprador en concepto de repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Respecto de los primeros se revoca la calificación registral, ya que las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquél otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado.
Respecto de la segunda cuestión, la Dirección General, considera que la solución respecto de la extensión del régimen legal de constancia de los medios de pago a los realizados por el comprador en concepto de repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido es diferente al de los pagos aplazados. En ese supuesto el vendedor ostenta dos créditos contra el comprador: uno, derivado del precio por satisfacer, y otro, por el Impuesto sobre el Valor Añadido que grava la transmisión, y que el vendedor, en tanto que sujeto pasivo, tiene el derecho de repercutir al comprador. Y, constituyendo civilmente ambos tipos de cantidades –la constitutiva del precio en sí mismo y la que procede por la repercusión del impuesto– elementos o sumandos integrantes de la total cantidad que debe pagar el comprador, como prestaciones dinerarias nacidas del contrato, deben entenderse ambas asimiladas a los efectos de quedar sujetas a idéntico régimen respecto de la justificación de los concretos medios empleados por el comprador para realizar el pago con finalidad solutoria de ambos conceptos o créditos del vendedor, solución que viene a ratificar la propia finalidad preventiva del fraude fiscal a que responde la Ley 36/2.006, finalidad que quedará más ampliamente cubierta con esta solución que con su contraria, por lo que la Dirección General, confirma la calificación del Registrador en este punto y desestima el recurso.
MEDIOS DE PAGO: FORMA CORRECTA DE HACERLOS CONSTAR EN LA ESCRITURA Y ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. Resolución de 5 de Septiembre de 2.009. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
Recuerda en esta Resolución la Dirección General que el artículo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras públicas los medios de pago empleados por las partes, se inspira por una idea de intensificación del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegación de imposibilidad de aportar la justificación documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y añadiendo nuevos datos de identificación de tales medios. En concreto, las novedades en el régimen de la identificación de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes términos:
1).º Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
2).º Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.
Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.
3).º En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
4).º Y si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.
Señala la D.G.R.N. que no puede prosperar el argumento basado en la dicción literal del artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, de la que se pretende extraer la consecuencia de que única y exclusivamente cuando el Notario ha hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados puede el registrador calificar en esta materia, y suspender la inscripción. Y no puede prosperar porque si ello fuera cierto carecería por completo de utilidad la reforma introducida por la Ley 36/2006 en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, al que incorporó un número 2 imponiendo con carácter obligatorio la expresión en los documentos inscribibles, además de las circunstancias previstas en el número anterior (relativas a los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos), de la identificación de los medios de pago empleados por las partes en los términos del artículo 24 de la Ley del Notariado. La consecuencia de omitir cualquiera de las circunstancias a que se refiere el citado artículo 21 de la Ley Hipotecaria es la de que el título ha de considerarse incompleto y, como tal, no susceptible de inscripción hasta que sea subsanado o completado.
EMBARGO PREVENTIVO PRORROGADO: UNA VEZ CADUCADO NO CABE SU CONVERSIÓN. Resolución de 9 de Junio de 2.009 (B.O.E. de 29 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, prorrogado por seis meses el plazo de una anotación de embargo cautelar por deudas a la Hacienda Pública, puede convertirse tal anotación en embargo definitivo cuando se presenta en el Registro días después de transcurrido aquél plazo de prórroga. El Registrador deniega tal pretensión por caducidad del asiento y defiende la práctica de la prórroga hecha en su momento por tan breve plazo.La Dirección General rechaza el recurso y entiende que caducada la prórroga, se puede ordenar una nueva anotación, si para ello no hay otro obstáculo; pero tal nueva anotación no tendrá la prelación que le correspondía a las anotaciones caducadas, sino la nueva que le corresponda en virtud del preceptivo mandamiento.
EMBARGO SOBRE LA CUOTA DE UN CONYUGE EN UN BIEN GANANCIAL. Resolución de 4 de Julio de 2.009 (B.O.E. 3 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
En el presente recurso se debate si es inscribible una anotación preventiva de embargo, donde disuelta la sociedad de gananciales y no liquidada, se acuerda el embargo de los derechos que el demandado tiene sobre la finca, no practicando el Registrador la inscripción solicitada, por no constar la liquidación de la sociedad conyugal.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, disuelta la sociedad de gananciales pero no liquidada, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación conjunta de ambos cónyuges o sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias.
En el supuesto concreto, el mandamiento expresa con toda claridad que se embarguen los derechos que el ejecutado tiene sobre determinada finca registral, sin que se aclare que el embargo lo sea sobre la cuota global ganancial del deudor y no sobre el bien, no siendo posible de acuerdo con la doctrina expuesta de este Centro Directivo, el embargo de los derechos que correspondan a un cónyuge sobre bienes gananciales singulares. En el caso de que se embargara no la cuota ganancial, sino la total finca, sería preciso, fallecido el cónyuge, que la demanda se haya dirigido contra el embargado, y, además, contra los herederos del cónyuge premuerto, tal y como establece el artículo 144, 4.º del Reglamento Hipotecario.
NO CABE ANOTAR EMBARGO SOBRE FINCA INSCRITA NO A FAVOR DE LA ENTIDAD EJECUTADA, SINO DE UNO DE SUS SOCIOS. Resolución de 30 de Mayo de 2.009 (B.O.E. de 27 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
Esta resolución debe descansar necesariamente en los principios hipotecarios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimación y tracto sucesivo, en armonía con el principio constitucional de tutela judicial efectiva, los cuales impiden a todas luces la práctica de anotación de embargo que se decreta sobre finca cuyo titular registral es persona distinta de la demandada contra la que se sigue el procedimiento, sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues se trata de proteger los intereses legítimos del titular registral, evitando su indefensión total. No cabe en sede de recurso gubernativo discutirse la procedencia de la responsabilidad subsidiaria de socio respecto a las deudas de una sociedad civil, por tratarse de una decisión judicial de fondo ajena a la calificación registral.
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO DE BIEN GANANCIAL HABIENDO FALLECIDO UNO DE LOS CÓNYUGES: LA EJECUCIÓN JUDICIAL NO DEBE QUEDAR EXPUESTA A LA POSIBLE INACTIVIDAD DE LOS HEREDEROS DEL EJECUTADO.
Resolución de 9 de Junio de 2.009 (B.O.E. de 29 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
Sostiene el Centro Directivo que sería excesivo imponer, como pretende el Registrador, al ejecutante la carga del nombramiento de administrador judicial o de la declaración de herederos abintestato. Basta con que el juez dé por acreditado quiénes son los herederos, por haberse presentado el libro de familia y la certificación negativa del Registro de Actos de Última Voluntad. Tal planteamiento concuerda con lo previsto en el artículo 540.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que al tratar de la sucesión en los juicios de ejecución establece que se presenten al juez “los documentos fehacientes en que aquélla (la sucesión) conste. Si el tribunal los considera suficientes, a tales efectos, procederá, sin más trámites a despachar la ejecución.”
NO ES POSIBLE UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CANTIDAD SI NO HAY TRASCENDENCIA JURÍDICO-REAL INMOBILIARIA.
Resolución de 12 de Junio de 2.009. (B.O.E. de 29 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
La Dirección General confirma su doctrina sobre las anotaciones preventivas que pretenden asegurar una reclamación de cantidad, que exige alcanzar la correspondiente afección del bien a través de su embargo o medida cautelar restrictiva de la disponibilidad de los bienes (cfr. artículo 42. 2 y 4 de la Ley Hipotecaria) o se produzca su adjudicación (véase Resolución de 12 de Marzo de 2.004), para poder proceder a dicha anotación.
ES NECESARIO CONFIGURAR LA PERMUTA DE SOLAR SOBRE OBRA FUTURA CON CARÁCTER REAL PARA PRACTICAR ANTACIONES DE EMBARGO SOBRE EL DERECHO DE LOS CEDENTES. Resolución de 24 de Junio de 2.009. (B.O.E. de 25 de Julio de 2.009). Ir a la Disposición.
Se plantea si es posible anotar el embargo sobre el derecho que tienen los cedentes de un solar a la adjudicación de dos viviendas en la edificación futura, que se niega por el Registrador al considerar que la contraprestación es puramente obligacional, mientras que el recurrente entiende que sí cabe la anotación por tratarse de algo más que un derecho personal, un ius ad rem, en la medida que ya está inscrita la declaración de obra nueva y división horizontal.
La Dirección General confirma su doctrina formada en las Resoluciones de 16 de Mayo de 1.996, 5 de Enero de 1.999, 31 de Marzo de 2.001, 13 de Julio de 2.005 y 8 de Septiembre de 2.005, que señala la posibilidad de configurar la permuta de solar sobre obra futura, tanto con carácter obligacional, como con eficacia real determinante de la transmisión actual de los pisos y locales en el edificio a construir en la medida que se genere una comunidad sobre el solar, y siempre que la escritura pública de permuta determine la transmisión actual, pues en tal caso equivale a la entrega a los efectos de tener por realizada la transmisión dominical. En el supuesto de hecho no se configuró con carácter real, por lo que no es posible anotar el derecho del acreedor de los cedentes.
SI LA ANOTACIÓN PREVENTIVA CADUCA, EL CORRESPONDIENTE MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS NO PEMITE CANCELAR LAS POSTERIORES. Resolución de 25 de Junio de 2.009. (B.O.E. de 25 de Julio de 2.009). Ir a la Disposición.
Se discute la inscribibilidad de un mandamiento de cancelación de cargas dictado en procedimiento ejecutivo ordinario, cuando la anotación del embargo está cancelada registralmente por caducidad, entendiendo el recurrente que no debió haber sido cancelado, pues al tratase de una anotación de embargo anterior a la Ley 1/2.000 de Enjuiciamiento Civil y haber sido objeto de anotación de prórroga debió quedar prorrogado indefinidamente, de conformidad con la legislación anterior a la reforma, pese a haber sido practicada la prórroga con posterioridad.
La Dirección General desestima el recurso, utilizando como argumento que al estar cancelada por caducidad la anotación preventiva de embargo, y al estar dicho asiento bajo la salvaguarda de los tribunales, ya no es posible cancelar como cargas posteriores las que lo eran en el momento de expedirse certificación de cargas y que, como consecuencia de la cancelación de aquélla, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes (en este sentido, Resoluciones de 28 de Noviembre de 2.001 y 11 de Abril de 2.002).
SE EXIGE TRASCENDENCIA REAL PARA LA PRÁCTICA DE UNA ANOTACIÓN. Resolución de 26 de Junio de 2.009. (B.O.E. de 25 de Julio de 2.009). Ir a la Disposición.
Se pide la resolución de un contrato de compraventa de bienes no inscritos en el Registro de la Propiedad, así como la devolución de determinadas cantidades, pero la Dirección General niega, confirmando la calificación registral, la anotación preventiva en aseguramiento de tal resolución, dado su alcance puramente obligacional.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL / RECURSO GUBERNATIVO
CATASTRO Y REGISTRO: NO IDENTIDAD DE LINDEROS. Resolución de 5 de Junio de 2.009 (B.O.E. de 29 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
El único problema que plantea el recurso es el de dilucidar si el Registrador puede suspender la inscripción por entender que, segregándose de una finca otras varias, las descripciones de las resultantes no concuerdan unas con otras, ni tampoco con la matriz, ni con la descripción que resulta del Catastro.La Dirección General rechaza el recurso. La legislación vigente procura por todos los medios la coincidencia entre el Catastro y el Registro. Por ello, si la descripción literaria de las fincas no se corresponde exactamente con la que resulta del plano que se adjunta, ni con la descripción separada de cada una de las fincas segregadas, ni con la que resulta del plano catastral, tal discordancia debe considerarse un defecto, fácilmente subsanable si se rectifica la escritura haciendo coincidir las distintas descripciones.
SEGREGACION DE FINCA RUSTICA EN CASTILLA-LEON. Resolución de 10 de Junio de 2.009 (B.O.E. de 29 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
En este caso se practica la segregación de una finca rústica de la que resulta una porción con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo. Alegando el artículo 80 del Real Decreto 1.093/1.997, de 4 de julio, la Registradora de la Propiedad realizó la correspondiente notificación a la Consejería correspondiente de la Junta de Castilla y León, a fin de que por la misma se adoptara el acuerdo pertinente sobre nulidad de la segregación o apreciación de las excepciones a que se refiere el artículo 25 de la Ley 19/1.995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Y se recibió, en el Registro, Resolución de dicha Consejería por la que se declara nula la segregación, de conformidad con la regulación en materia de unidades mínimas de cultivo.
Argumenta el recurrente que dicha segregación se acoge a lo dispuesto en el art. 25 b) de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias que recoge una excepción cuando el destino de lo segregado es efectuar una construcción con fines no agrarios dentro del año siguiente y se cuente con licencia urbanística. . La Dirección General rechaza el recurso. El citado artículo exceptúa de la prohibición de división el supuesto de segregación de terrenos destinados a cualquier tipo de edificación o construcción permanente con fines de carácter no agrario. En este caso, habrían de aplicarse las normas urbanísticas, pero, en el caso de no alegarse ningún tipo de construcción, es el Gobierno Autonómico, a través de la Consejería competente, quien tiene que decidir si existe alguna de las excepciones como consecuencia de las cuales se puede permitir la división por debajo de la unidad mínima. Si existiera algún tipo de construcción, habría de concluir que la licencia municipal sería bastante para realizar la inscripción, sin perjuicio de la posterior actuación del organismo autonómico competente. Pero no existiendo ni previéndose construcción alguna, ha de confirmarse la calificación de la Registradora.
INSTANCIA PARA RECTIFICAR LA FINCA DEL COLINDANTE. Resolución de 10 de Junio de 2.009 (B.O.E. 29 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si puede alterarse la descripción de una finca a solicitud de un colindante que dice que la finca a rectificar no linda con la suya, sino con un camino. El Registrador deniega el asiento de presentación (por ser documento privado) y la rectificación solicitada (por no constar el consentimiento del titular afectado). El interesado no recurre la denegación del asiento de presentación, sino sólo la denegación de la rectificación solicitada.
La Dirección General rechaza el recurso. Hay que distinguir entre inexactitud registral y error del Registro. Inexactitud es toda discordancia entre Registro y realidad (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria); el error existe cuando el Registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación, bien material, bien conceptual. Es evidente que, a veces, un error del Registro se puede rectificar mediante una solicitud. Ahora bien: en el presente caso, aunque pueda existir una inexactitud registral no existe un error, pues el dato que el recurrente considera incorrecto se tomó, tal y como está, de los títulos que causaron la inscripción. Y cuando la inexactitud proviene del título, su rectificación es la prevista en el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, y la forma de salvarla es la misma que la de los errores de concepto que no resultan claramente de los libros, es decir, consentimiento del titular o resolución judicial. Y añade que por lo que se refiere a la afirmación del recurrente de que el Registrador debería haber tomado la iniciativa de llamar al colindante, tal obligación, que impone el artículo 323 del Reglamento Hipotecario se refiere, no a toda inexactitud registral, sino a los errores propiamente dichos, es decir a aquellos cometidos al trasladar con inexactitud datos contenidos en el título que ha sido base para el asiento correspondiente.
CONCESION LICENCIA DE PARCELACIÓN: SILENCIO ADMINISTRATIVO. Resolución de 21 de Julio de 2.009 (B.O.E. 19 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
Son dos los problemas que plantea el presente recurso: el primero radica en dilucidar si, ante sucesivas presentaciones del mismo documento, el Registrador puede variar su calificación, posibilidad que niega el recurrente, y el segundo, si puede el Registrador entender acreditada la existencia de silencio positivo en materia de urbanismo por la simple declaración del interesado expresiva de que su solicitud de licencia no ha sido contestada.
En cuanto al primero de los problemas, señala la D.G.R.N. que debe afirmarse que con la expresión «calificación unitaria» se alude a que, expuestos por el Registrador los defectos de que, a su juicio, adolece el documento presentado, y subsanados por el interesado, no puede el Registrador aducir nuevos defectos para negarse a la inscripción, pues si así lo hiciere, puede ser corregido disciplinariamente (cfr. artículo 127 del Reglamento Hipotecario). Pero, de la misma forma que, caducados los asientos de presentación anteriores de un documento, el Registrador debe volver a calificar, puede variar la calificación.
En cuanto al fondo del asunto, considera correcta la aplicación del artículo 79 del Real Decreto 1.093/97, y por tanto la denegación de la inscripción. Respecto al silencio reconoce que el acto de concesión de licencia presunta ha de reputarse inicialmente válido, pero en el presente caso no opera el silencio positivo porque no se ha completado el expediente ya que no se han aportado por el particular todos los documentos reclamados. Añade además que no pueden entenderse adquiridas licencias en contra de la ordenación territorial.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD. DOCUMENTOS AUTÉNTICOS: LAS MERAS FOTOCOPIAS NO SIRVEN PARA ACREDITAR LA REFERENCIA CATASTRAL. Resolución de 15 de Julio de 2.009 (B.O.E. de 19 de Septiembre de 2009). Ir a la Disposición.
No cumplen las previsiones generales de garantía documental del artículo 3 de la Ley Hipotecaria ni tampoco las del artículo 41 del Texto Refundido de la Ley del catastro, para acceder al Registro. Previsiones que se estiman ineludibles, dados los efectos de publicidad de los asientos que se presumen veraces y exactos, permaneciendo bajo la tutela judicial. Tales reproducciones xerográficas no aportan las debidas garantías de identidad, a diferencia de las copias auténticas.
Por otro lado, la correcta identificación de fincas exige perfecta claridad y concordancia entre Registro y Catastro en cuanto a naturaleza, situación, linderos y superficie (sin que quepan discrepancias superiores al 10%). De no coincidir tales extremos, sólo podrán acceder al Registro los datos discrepantes relativos a determinada finca, por medio de inmatriculación, ex artículo 53 de la Ley 13/1996.
Además se aclaran los puntos siguientes: procede sólo la solicitud por el Registrador de los datos catastrales cuando, existiendo identidad conforme al 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, no se corresponda la referencia catastral que resulte de los documentos aportados con la que corresponde al inmueble según el negocio documentado. No es competencia registral requerir a los titulares de predios colindantes.
PRESENTACIÓN TELEMÁTICA DE ESCRITURAS CONSTITUTIVAS.SORPRENDENTE APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL. Resolución de 22 de Julio de 2.009. (B.O.E. de 19 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
Se presentan telemáticamente, y por su orden, dos escrituras, en una primera la esposa hipoteca la vivienda familiar privativa con el consentimiento del marido, y en la segunda, número de protocolo inmediatamente posterior, la esposa aporta la vivienda a la sociedad de gananciales. Por cuestiones puramente técnicas, la primera, enviada también en primer lugar, llega posteriormente a la de aportación de gananciales (por una cuestión relacionada con su tamaño de envio). La Registradora aplica el principio de prioridad registral, y sin tener en cuenta que todos los interesados prestan su consentimiento y las circunstancias de la unidad de acto que le recuerda el Notario recurrente, niega la inscripción de la hipoteca, lo cual es revocado, lógicamente, por la Dirección General.
NO ES POSIBLE INSCRIBIR UNA CESIÓN A FAVOR DEL SÍNDICO DE UNA QUIEBRA BRITÁNICA, YA QUE TALES FIGURAS REPRESENTATIVAS NO SE INSCRIBEN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Resolución de 16 de Junio de 2.009. (B.O.E. de 25 de Julio de 2.009). Ir a la Disposición.
Se presenta para su inscripción una escritura autorizada por un Notario español en la que la dueña de una tercera parte indivisa de un inmueble la «cede a título gratuito» al actual síndico de la quiebra de un ciudadano británico, consintiendo asimismo lo actuado mediante otra escritura otorgada ante un Notario del Reino Unido por la cual un Juez británico, interviniendo en rebeldía de dicha señora, cedió la referida parte indivisa al entonces síndico de la misma quiebra, persona distinta del actual.
La Dirección General, confirmando la calificación, niega tal pretensión, ya que la representación de la quiebra no se inscribe en el Registro de la Propiedad, al no ser supuestos de tracto abreviado, sino de gestión y disposición de derecho ajeno, con la excepción de los patrimonios protegidos para personas con discapacidad. Tampoco cabe, de lega lata, la inscripción de titularidades meramente fiduciarias sin una norma que lo permita, como es el supuesto de la titularidad que resulta de la transmisión calificada en favor del síndico de la quiebra en cuyo favor se ha otorgado la cesión a título gratuito.
La Dirección General no entra a valorar la quiebra declarada en el Reino Unido, sino sólo la inscribibilidad de la mutación jurídico-real operada en una escritura autorizada en España, sin olvidar que, en todo caso hay que respetar las normas de orden público español.
LA CANCELACIÓN DE LA TITULARIDAD DOMINICAL NO PUEDE AFECTAR A INSCRIPCIÓN POSTERIOR DE HIPOTECA A FAVOR DE QUIEN NO HA SIDO PARTE EN EL PROCESO.
Resolución de 29 de Mayo de 2.009. (B.O.E. de 6 de Julio de 2.009). Ir a la Disposición.
Se debate en este recurso si puede inscribirse el testimonio judicial de una sentencia firme por la que se ordena la cancelación de una inscripción primera de donación inscrita por éstos cónyuges, en virtud de una inscripción segunda, una hipoteca a favor de una entidad financiera que no ha sido parte en el procedimiento.
Señala la Dirección General que la cancelación del asiento de acreedor hipotecario no podrá realizarse, aún cuando procediese, sin su consentimiento o sin la oportuna resolución dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). No se trata de poner en entredicho las resoluciones judiciales, sino de calificar el cumplimiento del principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), manifestación del principio constitucional de tutela judicial efectiva. En este sentido, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, autoriza entre otros extremos al registrador a calificar la congruencia de la resolución judicial con el procedimiento seguido, así como la existencia de obstáculos según el Registro, siendo el tracto sucesivo –y por tanto el llamamiento del titular registral al proceso– aspecto fundamental de esa congruencia.
Por tanto la hipoteca subsistirá sin alterar sobre el mismo objeto hipotecado, mientras no se declare su nulidad en procedimiento dirigido contra el acreedor hipotecario, teniendo en cuenta además que no tiene por qué verse necesariamente afectada por la declaración de nulidad del título adquisitivo del deudor, en la medida que está protegido por la fé pública registral, principio proclamado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y que se extiende –según el Tribunal Supremo– no sólo al subadquirente sino al propio primer adquirente, en este caso, el acreedor hipotecario, frente a las causas de nulidad del título del transferente no proclamadas por el Registro.
Ahora bien, señala el Centro Directivo, que el hecho de que no se pueda cancelar registralmente la hipoteca, por no haber sido parte en el procedimiento judicial el acreedor hipotecario titular registral de aquélla, no tiene como consecuencia necesariamente que no pueda inscribirse la ejecutoria ordenando la cancelación de la inscripción de dominio producida por la donación y aportación a gananciales declaradas nulas por las sentencias y la inscripción del dominio sobre el inmueble a favor de los recurrentes. En efecto, ningún obstáculo registral se opone a la constatación registral de la declaración de dominio contenida en la sentencia, y la consiguiente cancelación de la inscripción primera de dominio a favor de los demandados, dada la declaración de nulidad de su título de adquisición. Con ello se facilitará el cumplimiento del tracto sucesivo y que continúe sin interrupción la cadena de titulares registrales.
EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN DE UNA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES OTORGADA POR PERSONAS QUE, EN UN MOMENTO FUERON TITULARES REGISTRALES DE LOS PREDIOS DOMINANTE Y SIRVIENTE, PERO QUE NO LO SON EN EL MOMENTO EN EL QUE SE PRETENDE LA INSCRIPCIÓN. Resolución de 21 de Agosto de 2.009. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
En el supuesto del presente recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripción de una escritura de constitución de servidumbres otorgadas por personas que, en un momento fueron titulares registrales de los predios dominante y sirviente, pero en el momento en el que se pretende la inscripción, tales predios aparecen inscritos a favor de otras personas, quienes han devenido titulares después de distintas transmisiones.
La Dirección General rechaza el recurso, confirmando la negativa del Registrador a tal pretensión, señalando que el artículo 20 de la Ley Hipotecaria recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones. Este principio está íntimamente relacionado con el principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura cuya inscripción se pretende aparece otorgada por persona distinta del titular registral.
Además, el principio de tracto sucesivo supone no acreditar, como hace el recurrente, que los otorgantes han sido titulares de las fincas en el momento en que se constituye el gravamen, sino que, según el Registro, lo son en el momento en que se solicita la inscripción, ya que, de lo contrario, se produciría un posible perjuicio causado por indefensión contra los titulares que han inscrito con posterioridad, sin que los gravámenes que ahora se pretenden inscribir tuvieran reflejo registral. Por esta razón, la única forma en que las servidumbres pudieran inscribirse sería que prestaran consentimiento los titulares registrales que figuran como tales en el Registro.
CANCELACION HIPOTECA: ARTÍCULO 82.5 DE LA LEY HIPOTECARIA.
Resolución de 4 de Junio de 2.009. (B.O.E. de 27 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando la cancelación de una hipoteca constituida en garantía de un crédito en cuenta corriente por plazo de catorce años contados a partir del 31 de enero de 1980.
El Registrador deniega la cancelación solicitada por no haber transcurrido el plazo a que se refiere el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General confirma la calificación en el sentido de que, como exige el propio art. 82.5 LH, para que opere esta cancelación por caducidad es preciso que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, pero contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que se añade además, el año siguiente, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. Y en el presente no ha transcurrido el plazo de 20 años que debe contarse desde el día 31 de enero de 1994.
HIPOTECAS (Cont.)
CANCELACION DE HIPOTECA CAMBIARIA. Resolución de 4 de Junio de 2.009 (B.O.E. 27 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de reconocimiento de deuda –documentada mediante un pagaré del que se incorpora una copia–, y constitución de hipoteca que garantiza dicha deuda además de determinadas cantidades por intereses de demora pactados así como costas y gastos. En la escritura se incluye la siguiente estipulación:«El dueño de las fincas, o cualquier otra persona facultada legalmente para ello, podrá obtener por sí solo la cancelación de esta hipoteca por la demostración objetiva del hecho del pago o por el mero transcurso de un año desde el vencimiento de la deuda si en el Registro no consta haberse incoado procedimiento ejecutivo; en dicho momento se considerará extinguida la hipoteca y se podrá solicitar la cancelación de la misma por acta notarial.
Para la demostración objetiva del hecho del pago bastará la exhibición del pagaré, o bien la exhibición de la certificación bancaria que acredite que el pagaré ha sido satisfecho con cargo a alguna cuenta de la parte deudora; todo ello sin perjuicio de otros medios de prueba.»
El Registrador practica la inscripción de la hipoteca pero deniega la inscripción de la última cláusula.
El Notario recurrente alega, entre otras razones, que el documento en cuestión es un pagaré de cuenta corriente normalizado y que la normalización obliga y garantiza que cada pagaré de cuenta corriente normalizado sea un documento individualizado y único, con su serie y número distinto, lo cual impide que pueda ser confundido con otro.
La D.G.R.N. rechaza el recurso. La exigencia general consistente en que, aún cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o sus causahabientes o representantes legítimos, o en su defecto, en virtud de resolución judicial. En este supuesto, la hipoteca no garantiza, en rigor, el pagaré sino el débito cuyo cobro se ha pactado, se realice, en principio, a través de aquél. Porque aun cuando la hipoteca garantizara el pagaré, no cabe extender a éste las disposiciones aplicables a la letra de cambio, ya que los pagarés son documentos privados, creados por particulares y carentes de datos inequívocos que permitan asegurar que los pagarés que exhiba el deudor, para obtener la cancelación, son los mismos que en su día se garantizaron. No se puede, pues aplicar la doctrina de las letras de cambio, ya que éstas están impresas por un organismo oficial y tienen datos identificativos suficientes (número y serie) para establecer aquella correlación; y porque, además, la exhibición del pagaré, salvo que se realice el mismo día de su vencimiento o antes, no acreditará el pago de los intereses de demora que se hayan podido producir; intereses que garantiza la hipoteca constituida.
CONCRECIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA EN UNA CUOTA INDIVISA. Resolución de 5 de Junio de 2.009 (B.O.E. de 27 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
Mediante escritura autorizada el 17 de abril de 2.006 se formalizó un préstamo y, en garantía del mismo, se constituyó hipoteca sobre determinada finca y, además, sobre dos veinticincoavas partes indivisas de otra finca destinada al aparcamiento de vehículos, integrada en un edificio en régimen de propiedad horizontal. En la misma escritura se distribuyó la responsabilidad hipotecaria entre los bienes gravados, de modo que uno de los derechos hipotecados se concretó en la mencionada participación indivisa de finca (dos veinticincoavas partes), que quedaron respondiendo de 21.800 euros de principal del préstamo y demás cantidades complementarias que se detallan. En dicho título se añade que dicha participación indivisa da derecho al uso exclusivo de las plazas de aparcamiento números 13 y 25. Esta última concreción del uso de las plazas de garaje no consta en la inscripción registral de la referida participación indivisa. En escritura autorizada el 30 de octubre de 2.006, las partes convienen en dejar «libre de toda responsabilidad por razón de la reseñada hipoteca una veinticincoava parte indivisa de la finca registral número 5041, y que se concreta en la plaza de garaje número 13, recayendo la total responsabilidad de la citada finca en la veinticincoava parte indivisa restante que se concreta en la plaza de garaje número veinticinco, considerando suficientemente garantizado el préstamo con dicha participación».
A continuación, los dueños y deudores hipotecantes vendieron “libre de cargas” la cuota indivisa relacionada con la plaza 13 (la que querían liberar) a determinadas personas.
Presentadas ambos títulos en el Registro de la Propiedad, se inscribió la compraventa el 11 de diciembre de 2.006 (sin hacer constar la asignación de uso sobre la concreta plaza de aparcamiento) y se rechazó la inscripción de la escritura de liberación de carga y concreción y redistribución de responsabilidad hipotecaria, sin que conste que se hubiera impugnado la calificación negativa. Presentada de nuevo la referida escritura de liberación de hipoteca con redistribución de responsabilidad hipotecaria, la Registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada mediante calificación en la que, además de expresar que no consta previamente la asignación de uso de plaza de aparcamiento en los libros registrales e indicar los requisitos que, a su juicio, serían necesarios para ello, añade que, al pretenderse la liberación de responsabilidad hipotecaria de una cuota indivisa y concreción en otra, consintiendo la Entidad acreedora y los propietarios de una de las cuotas indivisas, es necesaria la conformidad de los adquirentes de la otra cuota –actuales titulares registrales de ésta, por haber sido inscrita previamente a la presentación de la escritura ahora calificada–, para poder determinar qué cuota indivisa es la que queda libre, la de los transmitentes o la de los adquirentes.
La Dirección General admite el recurso pues si bien es cierto que “para la liberación de una de las fincas y cancelación parcial de la hipoteca total se requerirá, pues, además del consentimiento del acreedor, la conformidad de los que en el Registro aparezcan como adquirentes, con posterioridad a la constitución de la hipoteca”, en el presente caso para la liberación de gravamen solicitada no existe el obstáculo observado, toda vez que el acreedor ha consentido en la redistribución de la responsabilidad hipotecaria, de modo que ya no existirá relación interna alguna por razón de la deuda y de hipoteca entre los distintos cotitulares –los transmitentes y los adquirentes–, e implica un definitivo señalamiento de la responsabilidad hipotecaria a que queda afecta únicamente la participación indivisa que conservan los transmitentes.
HIPOTECA EN GARANTÍA DE 20 LETRAS DE CAMBIO: ES POSIBLE SI SE TRATA DE RELACIONES CAUSALES ENTRE LOS OTORGANTES, Y NO SE BUSQUE LA CAPTACIÓN DE FONDOS REEMBOLSABLES. Resolución de 19 de Junio de 2.009. (B.O.E. de 25 de Julio de 2.009). Ir a la Disposición.
Se cuestiona si las veinte letras de cambio garantizadas con la hipoteca constituida deben reputarse como valores negociables a los que se refiere la prohibición establecida en la disposición adicional tercera de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, según la cual las personas físicas –y las sociedades que indica– «no podrán emitir ni garantizar la emisión de obligaciones u otros valores negociables agrupados en emisiones».
La Dirección General, tras hacer un análisis del concepto de valores negociables, entiende que no se puede extender al presente supuesto en el que, en la escritura calificada se expresa específicamente que las letras emitidas son «derivadas de relaciones económicas existentes entre los comparecientes, no destinadas a la obtención de fondos reembolsables por el público…». Con lo cual se distancia de la posibilidad de que la emisión simultánea de una pluralidad alcance una categoría pareja a la de una emisión de obligaciones, y no un mero instrumento para el pago aplazado, derivado de operaciones comerciales que no impliquen captación de fondos reembolsables.
ES IMPRESCINDIBLE LA PREVIA INSCRIPCIÓN DE UNA SERVIDUMBRE DE PASO PARA CONFIGURARLA EN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE DIVISIÓN HORIZONTAL, COMO ELEMENTO COMÚN Y MEDIO DE SALIDA DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS A LA VÍA PÚBLICA.
Aun cuando la inscripción de una servidumbre de paso no es constitutiva del derecho, se debe colegir que la falta de previa inscripción de tal servidumbre de paso, como canal de comunicación a la vía pública, es obstáculo para reflejar tabularmente la cualidad de privativos de los elementos configurados como tales en la división horizontal. La determinación registral de la vía de acceso a los locales privativos condiciona necesariamente la susceptibilidad de los mismos de constituir fincas independientes, pues no resulta de la escritura ninguna otra vía de acceso.
LA OMISIÓN DE UN DATO INSCRIBIBLE SE SOLUCIONA TABULARMENTE POR LOS MECANISMOS DE RECTIFICACIÓN. Resolución de 11 de Julio de 2.009 (B.O.E. de 19 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
Consentimiento unánime en escritura o sentencia judicial firme son las dos vías posibles por las que se puede subsanar la omisión denunciada por el interesado; esto es: no consta la atribución a una vivienda de cierta participación en la zona participación en la zona de garaje.
Si existió error registral (que no inexactitud registral, como se detiene a distinguir el Centro Directivo) según afirma el recurrente, éstas dos vías alternativas de rectificación constituyen el único remedio posible frente a los nocivos efectos acarreados. Sin embargo, no procede en sede de resolución del recurso dilucidar si en el concreto supuesto de hecho se ha producido o no error registral. Se da por supuesto, según la versión del recurrente.
ES POSIBLE EL APODERAMIENTO AL PROMOTOR PARA LA DETERMINACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DEL USO EXCLUSIVO DE LAS PLAZAS DE GARAJE.
Resoluciones de 22 y 23 de Julio de 2.009. (B.O.E. de 19 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición. Ir a la Disposición.
Se presenta una escritura pública en que se modifica la descripción de un local configurado como departamento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal y se incluyen determinadas reglas estatutarias relativas al régimen de condominio que se constituye sobre dicho local, destinado a garaje y trasteros.
En dichas reglas, el local se divide idealmente en cuotas indivisas que dan derecho a la utilización exclusiva y excluyente de una determinada plaza de aparcamiento o de un determinado cuarto trastero, de modo que «Al tiempo de la primera transmisión de cada una de tales cuotas… se especificará la plaza de aparcamiento y el cuarto trastero cuyo uso exclusivo respectivo comporta, que se repetirá, conforme al respectivo titulo adquisitivo, en las sucesivas transmisiones de tales cuotas». Se añade en las mismas reglas que «al tiempo de dichas transmisiones se expresará la descripción pormenorizada de cada plaza de garaje o cuarto trastero, con fijación de su número de orden o letra que les identifique, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el articulo 53.b del Real Decreto 1.093/97, de 4 de Julio…». Y se completa la regulación estatutaria con los siguientes párrafos, que son los únicos que el Registrador se niega a inscribir, al considerar que va contra la regla de unanimidad exigida en la modificación del título constitutivo:
«Esta facultad la ostentará la entidad promotora por el mero hecho de serlo, como consecuencia de la presente regla estatutaria, y también por vía de apoderamiento especial que se entenderá conferido por cada uno de los adquirentes de cualquier departamento o cuota indivisa de la propiedad horizontal al tiempo de la formalización pública de su adquisición.
La entidad promotora ejercitará esta facultad y por tanto completará la descripción de cada una de las plazas de garaje y cuartos-trasteros en el momento de formalizar la escritura pública de transmisión de cada cuota o participación indivisa».
La Dirección General revoca la calificación registral, ya que no supone tal regla la alteración del título constitutivo, toda vez que no se modifican los elementos comunes propios del mismo ni el derecho de cada comunero que, mediante una anterior especificación de la plaza de garaje o trastero de que se trate, ha quedado ya circunscrito al uso delimitado mediante la adscripción de éste a su cuota, y que son posibles los apoderamientos de los propietarios, más aún en el presente caso, en que la reserva de derechos calificada se trataba más bien de un mero instrumento de ejecución del pacto y efectividad del derecho reservado, como medio para que despliegue eficacia «erga omnes», y por ello habrá de constar también aquél en la inscripción de dicha situación, tal como ha sido configurada.
ES POSIBLE, SI LOS ESTATUTOS NO LO IMPIDEN, AGRUPAR ELEMENTOS PRIVATIVOS SIENDO UNO DE ELLOS UN ANEXO EN PROINDIVISO. Resolución de 19 de Agosto de 2.009. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
El único problema que plantea este supuesto radica en dilucidar si, inscritos como elementos privativos tres pisos y un anexo consistente en una participación indivisa en otro y agrupándose dos de ellos, es necesario consentimiento del resto de los partícipes, siendo así que los Estatutos de la Propiedad Horizontal permiten la operación de agrupación sin necesidad de dicho consentimiento.
La Dirección General admite el recurso, rechazando la calificación desfavorable registral, señalando que autorizada estatutariamente la agrupación de elementos privativos, no se ve bien porqué, siendo uno de ellos un «anexo» en proindivisión, no es posible agruparlo a los demás, a pesar de la autorización estatutaria para la agrupación de elementos privativos. Es más, lo que sí podría haber tenido trascendencia es la desvinculación que en su día se hizo de una cuota en el anexo, para inscribirla como elemento independiente, supuesto mucho más dudoso que el que ahora se plantea, no solo por la admisión de la desvinculación, sino también por considerar elemento independiente una participación pro indiviso, y que produce la consecuencia paradójica que se haya inscrito como elemento privativo una participación indivisa de un elemento, que, en lo restante, es anexo de otros elementos privativos. Por todo ello, la agrupación que ahora se realiza, en realidad normaliza una situación registral que ha de considerarse, por lo menos, confusa.
DECLARACION DE OBRA NUEVA: EXACTITUD CERTIFICADO TECNICO. Resolución de 2 de Julio de 2.009 (B.O.E. 3 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si en la inscripción de una obra nueva en construcción es defecto el hecho de que se hable de estudio-local, cuando en la licencia se dice simplemente local, siendo así que el certificado del técnico competente acredita la conformidad del proyecto con la licencia municipal concedida.
La Dirección General confirma el recurso. La certificación del técnico acredita la adecuación del proyecto con la licencia, sin que el Registrador pueda entrar en la corrección de lo afirmado por aquél, y sin que sea necesario que la certificación aludida se extienda al destino o uso que presumiblemente haya de darse a todos o algunos de los elementos privativos, pues tal uso o destino es una cualidad descriptiva no trascendente a efectos registrales.
LA EXISTENCIA DE LICENCIA DE SEGREGACIÓN DEBE ESTAR CORRECTAMENTE ACREDITADA, ATENDIDO EL RIESGO DE FORMACIÓN INDEBIDA DE NÚCLEO DE POBLACIÓN EN SUELO RÚSTICO. Resolución de 29 de Mayo de 2.009 (B.O.E. de 27 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
Se consideran suficientemente fundadas las dudas que alberga el Registrador sobre parcelación ilegal con riesgo de posible formación de núcleo de población en suelo rústico. Así, se confirma el veto a la inscripción de escritura de segregación de 107 parcelas con sus consiguientes declaraciones de obra nueva en construcción de viviendas unifamiliares en construcción a la que se acompaña dos certificaciones ( la primera expedida por el alcalde y la segunda por el secretario) las cuales no transcriben las resoluciones administrativas a que se refieren, pues no cabe parcelación sin la aprobación del pertinente programa de actuación urbanizadora, que en este caso no consta. Dada la contradicción existente entre las certificaciones aportadas, en la primera se habla de innecesariedad de licencia y en la segunda de concesión de licencia de segregación; y a la vista de la realidad expuesta en la escritura y de la nulidad de las parcelaciones realizadas en suelo rústico según la legislación de la Comunidad Autónoma, coincidente en este punto con la estatal, se llega a la conclusión de que no puede considerarse suficientemente acreditada la existencia de licencia concedida, debiendo el registrador proceder con arreglo al artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística.
OTORGAMIENTO DE LICENCIA DE EDIFICACIÓN Y REHABILITACIÓN BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA. Resolución de 14 de Julio de 2.009 (B.O.E. de 19 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
Tal condición consistía en la cesión de superficie de terreno para la regulación de viales. La Dirección General entiende que realizar en este caso la cesión no es equivalente al cumplimiento de un requisito más, sino que es causa determinante de la exigencia de la preceptiva licencia. Ambas se presuponen dependen recíprocamente la una de la otra. Así, si la cesión no se lleva a cabo, la licencia se entiende denegada. Además, la inscripción de la rehabilitación en unión del requisito con el que se condicionó la licencia podría dar pie a que terceros adquirentes dieran por supuesto y estimaran que el solar actualmente inscrito es el que queda tras la práctica efectiva de la cesión.
INMATRICULACIÓN / EXCESOS DE CABIDA
EL EXPEDIENTE DE DOMINIO, PARA REANUDAR EL TRACTO EXCLUSIVAMENTE, NO ABRE FOLIO A NUEVA FINCAS REGISTRALES. Resolución de 11 de Julio de 2.009 (B.O.E. de 19 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
Adolece de diversas deficiencias, lesivas del principio de especialidad y de tutela judicial efectiva, el testimonio de auto de expediente de dominio, presentado para reanudar el tracto sobre plaza de garaje. A saber: Inconcreción de la proporción en que adquieren los titulares a cuyo favor se reconoce el dominio de una finca ex artículo 54 del Reglamento Hipotecario. Ausencia de expresión de su régimen económico matrimonial de acuerdo al 51.9 de dicho Reglamento.
No se ha notificado el expediente a los titulares de asientos contradictorios según el artículo 100 del Reglamento, provocando su indefensión.No figura en el Registro la plaza de garaje. Luego a lo sumo puede servir para reanudar el tracto respecto de la porción indivisa que tal plaza de garaje suponga en la finca objeto de expediente. No es admisible el argumento de que la división horizontal individualizadora de la plaza de garaje fue posterior al inicio del expediente, pues no se solicitó anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento (artículo 283 del Reglamento), habiendo tenido posibilidad para ello.
CREACION DE TÍTULOS PARA INMATRICULAR: DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD.
Resolución de 8 de Junio de 2.009 (B.O.E. de 29 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
Presentada en el Registro una disolución de condominio para su inmatriculación, y presentado como título previo la adjudicación de la finca en proindiviso a favor de los que después extinguen el condominio, escritura que se otorgó con el número inmediatamente anterior, el Registrador considera que la documentación ha sido fabricada artificialmente para conseguir la inmatriculación, y por ello suspende la inscripción.
La Dirección General admite el recurso. Ha de tenerse en cuenta que, conforme al artículo 609 del Código Civil, la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten -entre otros modos-por sucesión testada e intestada, por lo que ésta constituye un título hábil para que los herederos acrediten la previa adquisición del derecho, de suerte que acreditada esta adquisición previa mediante documento fehaciente y no estando inscrito el mismo derecho a favor de otra persona, pueda ser objeto de inmatriculación el posterior titulo público de transmisión. Las simples sospechas que el Registrador pudiera albergar acerca de la realidad del negocio jurídico incorporado al documento fehaciente que acredita la adquisición anterior del ahora transmitente no pueden ni deben bastar para suspender la inscripción.
INMATRICULACIÓN DE UNA CASA ANTIGUA EN ANDALUCIA, ANTERIOR A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE ANDALUCÍA: BASTA PARA SU INMATRICULACIÓN CON QUE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL SEÑALE UNA FECHA ANTERIOR. Resolución de 10 de Junio de 2.009. (B.O.E. de 29 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
Se niega la inmatriculación de casa antigua en Andalucía, a pesar de que la certificación catastral, señala como fecha de la misma el año 1.920, argumentando el Registrador, que no basta con eso, sino que es necesario demostrar también que el supuesto de hecho no se halla en ninguna de las excepciones a que se refiere el artículo 185.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Señala la Dirección General que si tal fecha ha de tenerse por cierta, según el artículo 3 de la Ley del Catastro, ni la casa puede estar incluida en los supuestos a que se refiere el artículo 185. 2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, ni, aunque lo estuviera, tal norma sería aplicable a una edificación muy anterior a su entrada en vigor, por lo que revoca la calificación
EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO: SI EXISTE SEGREGACIÓN, DEBE ACREDITARSE EL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS APLICABLES. Resolución de 18 de Agosto de 2.009. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
Si el expediente de dominio para la reanudación del tracto se refiere, junto a la declaración de dominio, a una segregación intermedia, es indudable que deben cumplirse las disposiciones administrativas referentes al urbanismo, y que corresponde al Registrador exigir el cumplimiento de dichas normas (cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento), salvo que por los interesados se acredite –cosa que no ocurre en el caso estudiado– que los actos enjuiciados han tenido lugar en un tiempo anterior a aquél en que dichas disposiciones estaban vigentes.
ES POSIBLE PRECIO APLAZADO CONECTADO CON UN DERECHO DE OPCIÓN NO INSCRITO. Resolución de 16 de Junio de 2.009. (B.O.E. de 25 de Julio de 2.009). Ir a la Disposición.
Se pretende inscribir una escritura de compraventa de un inmueble en la que se estipula un precio de doscientos sesenta mil seiscientos sesenta y siete euros con ochenta y siete céntimos, parte del cual se confiesa recibido por compensación de ciertas deudas que la vendedora tenía contraídas con la compradora, parte la recibe en efectivo metálico en el momento del otorgamiento, otra parte la retiene para el pago del saldo de una deuda garantizada con hipoteca que grava la misma finca vendida, y el resto se aplaza en términos que se condicionan en función de que el arrendatario de la finca vendida, titular de un derecho de opción de compra no inscrito sobre la misma, ejercite o no este derecho de opción, con una condición resolutoria explícita en garantía del pago del precio aplazado.
Se suspende la inscripción por infracción del principio del tracto sucesivo al no haberse inscrito previamente la opción de compra a cuyo ejercicio se subordina alternativamente la forma del pago del precio aplazado y porque la falta de inscripción separada de dicho derecho de opción supondría una violación del artículo 29 de la Ley Hipotecaria que proscribe la mención de derechos susceptibles de inscripción separada.Se rechazan ambos argumentos por la Dirección General:
1º).- El primero, porque la exigencia del principio de tracto sucesivo opera tan sólo respecto del propio derecho que pretende su acceso al Registro como objeto directo de intabulación, sin proyectarse sobre otros derechos que puedan estar relacionados directa o indirectamente con aquél por integrar en todo o en parte la contraprestación pactada a través de su cesión, modificación o extinción, o por modalizar o condicionar la forma de cumplimiento de dicha contraprestación, como sucede en el presente caso.
2º).- El segundo porque, como ha declarado reiteradamente la propia Dirección General, el reflejo en el Registro del aplazamiento del pago del precio tiene su fundamento en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria que exige se haga constar la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, pago que, en el presente caso, dependerá en su secuencia temporal y en el importe de las sucesivas cuotas en que se habrá de materializar del «aleas» del ejercicio o no del derecho de opción que ostenta sobre la finca su arrendatario.
Además, no cabe acusar al contrato calificado por posible indeterminación de la prestación de una de las partes (cfr. artículos 1.261-1 y 1.271 a 1.275 del Código Civil), toda vez que la contraprestación asumida por el adquirente se halla correctamente definida en sus aspectos cuantitativo y temporal a través de la estipulación debatida, que cumple, en lo que ahora interesa, una función determinativa de la causa del negocio adquisitivo que debe reflejarse en la inscripción por imperativo del artículo 10 de la Ley Hipotecaria y que, en este caso, produce efectos frente a terceros en virtud de su aseguramiento real mediante la condición resolutoria pactada (cfr. art. 11 L.H.)
En el ejercicio de una opción de compra con retención íntegra del precio para pago de hipoteca anterior, no es necesario consignación
SI SE EJERCITA UNA OPCIÓN DE COMPRA Y SE RETIENE ÍNTEGRAMENTE EL PRECIO PARA PAGO DE HIPOTECA ANTERIOR, NO ES NECESARIO NI POSIBLE CONSIGNAR NADA A FAVOR DE TITULARES POSTERIORES A LA OPCIÓN, CANCELÁNDOSE SUS ASIENTOS. Resolución de 16 de Junio de 2.009. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
Se debate en este recurso la inscribilidad de una escritura de compraventa en ejercicio de un previo derecho de opción de compra de una finca urbana cuyo precio es íntegramente retenido por la parte compradora para el pago del saldo deudor del préstamo hipotecario que grava la finca y cuya inscripción es anterior a la del derecho de opción de compra. La retención absorbe la totalidad del precio de la compra al ser éste inferior a aquél saldo deudor.
El Registrador practica la inscripción de la compraventa, pero deniega la cancelación solicitada de una anotación preventiva de embargo practicada a favor de tercero, posterior a la inscripción del derecho de opción, por falta de consignación del precio de la venta a favor del acreedor titular de la citada anotación preventiva. El Notario recurrente entiende que dicha consignación no es necesaria por no permitirlo la naturaleza propia de la forma del pago pactada.
La D.G.R.N. admite el recurso, revocando la nota de calificación, señalando que es doctrina reiterada que una vez ejercitado un derecho de opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del derecho de opción (en este caso una anotación de embargo), pues no otra cosa significa la trascendencia real de la opción. En definitiva, cuando este derecho de adquisición preferente se ejercita debidamente y su titular se hace, por tanto, dueño pleno de la finca objeto del mismo, lo que procede, al inscribirse este dominio pleno, es la cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria, de modo que la cancelación del embargo es sólo una inevitable consecuencia de la extinción del derecho embargado. Ahora bien, para ello es necesario, como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores.
En efecto, al afectar el ejercicio del derecho de opción de forma tan directa a los titulares de derechos posteriores inscritos al tener que sufrir la cancelación del asiento sin su concurso, se requiere, como regla general, que puedan al menos contar con el depósito a su disposición del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que ello podría implicar para los terceros afectados.
Ahora bien, en el presente caso concurre la particularidad de que la total prestación del optante-comprador queda cumplida mediante la retención de la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente respecto del derecho de opción ejercitado, retención que se pacta como forma de pago en la escritura calificada al amparo y con el alcance previsto en el párrafo segundo del artículo 118 de la Ley Hipotecaria. Por ello, carece de sentido que la cancelación de ésta última quede subordinada en el presente caso a la previa consignación del precio de la venta retenido por el comprador. Lo contrario implicaría un evidente enriquecimiento injusto a favor del anotante en perjuicio del comprador.
LA INSCRIPCIÓN DEL CONCURSO DEL TRANSMITENTE NO CIERRA EL REGISTRO A LOS ACTOS DISPOSITIVOS DE ÉSTE OTORGADOS CON ANTERIORIDAD A LA DECLARACIÓN JUDICIAL. Resolución de 3 de Junio de 2.009 (B.O.E. de 27 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
La razón de ello estriba en que los bienes enajenados antes de la declaración concursal no se integran en la masa y por tanto, a ellos no les afectan las restricciones derivadas del concurso. Además, la anotación preventiva sobre bienes, supeditados al procedimiento concursal, derivada de la pertinente declaración judicial, y los efectos en cuanto al régimen de administración y disposición con fijación de cautelas, no se extiende a los bienes que no existían ya en el patrimonio del concursado al tiempo de la declaración misma. Esto se entiende sin perjuicio del ejercicio de las acciones rescisorias concursales con arreglo al artículo 71 de la Ley Concursal.
Al titular cuya adquisición ha sido inscrita después de la antes referida anotación preventiva le corresponderá la carga de la defensa de su dominio para evitar que después, a raíz del procedimiento de ejecución universal, tenga lugar la cancelación de aquélla inscripción posterior.
LA INSCRIPCIÓN DEL CONCURSO PARALIZA LAS EJECUCIONES DE GARANTÍAS REALES SOBRE LOS BIENES DEL CONSURSADO, SALVO LOS CASOS EXCEPCIONALES PREVISTOS POR LA LEY. Resolución de 6 de Junio de 2.009 (B.O.E. de 20 de Julio de 2.009). Ir a la Disposición.
En un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, se ordena judicialmente la expedición de certificación de titularidad y cargas, así como la práctica de la nota marginal prevista en el artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El Registrador lo deniega porque, con posterioridad a la hipoteca, consta anotada preventivamente la declaración de concurso del deudor y la declaración del juez del concurso de que el bien está afecto a la actividad empresarial de la entidad concursada y tiene carácter necesario para la continuidad de la misma.
La Dirección General rechaza el recurso sosteniendo que tal y como establece la Ley Concursal, en caso de concurso se produce la paralización de ejecuciones de garantías reales, de manera que los acreedores con garantía real sobre bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad no pueden iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación. No obstante, se exceptúan de esa suspensión -y en consecuencia procede su continuidad- de aquéllas actuaciones en que al tiempo de la declaración de concurso ya estuvieran publicados los anuncios de subasta del bien o derecho afecto y siempre que la ejecución no recaiga sobre bienes o derechos necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.
Por otra parte, la cuestión de si se trata o no de bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad (que son los únicos a los que la suspensión de la ejecución pudiera afectar), es una cuestión de apreciación judicial, a la que no se extiende la calificación registral cuando no consta registralmente tal afección del bien a las actividades profesionales o empresariales del deudor. Dicha afección depende de factores extrarregistrales cuya consideración sólo puede apreciarse en vía jurisdiccional, en base a posibles recursos interpuestos por la administración judicial.
Y, en el caso del recurso, sí consta anotado preventivamente no sólo la declaración de concurso del deudor, sino también la afección de los bienes hipotecados a la actividad empresarial de la entidad concursada y el carácter necesario para su continuidad, en virtud de mandamiento dictado por el juzgado de lo mercantil conocedor del concurso, lo que implica necesariamente la suspensión de las actividades iniciadas con anterioridad a la fecha de declaración del concurso en ejercicio de las acciones de los acreedores con garantía real sobre dicho bien, lo que claramente determina la imposibilidad de la continuación de la ejecución hipotecaria al margen del juez del concurso, y por tanto de expedir la certificación y practicar la nota marginal solicitada.
DISUELTA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES, NO CABE LIQUIDARLA UNILATERALMENTE Y ADJUDICARSE EN PAGO DE UN LOTE PROPORCIONAL BIENES GANANCIALES CONCRETOS. Resolución de 2 de Junio de 2.009 (B.O.E. de 27 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
Procede suspender la inscripción de mitad indivisa de finca por no figurar previamente ésta inscrita en el Registro a nombre del vendedor, al no haber tenido acceso tabular la previa liquidación de la sociedad de gananciales entre dicho vendedor y los herederos del cónyuge fallecido. La naturaleza de la sociedad ganancial disuelta pero no liquidada se concreta en la aparición en el período intermedio de una comunidad postmatrimonial sobre la antigua masa ganancial, cuyo régimen es el de cualquier cotitularidad ordinaria, en la que todo comunero ostenta una cuota sobre el “totum”ganancial que subsistirá hasta la liquidación, en la que se materializará sobre cada bien.
Se permite la constancia registral del derecho de cada cónyuge sobre el patrimonio ganancial en liquidación así como la de los actos dispositivos que tengan por objeto la cuota global, en tanto que representativa de un valor económico incluido en el patrimonio privativo de cada esposo. Pero no cabe en modo alguno el reflejo de las disposiciones unilaterales sobre bienes completos porque la legitimación necesaria resulta incompleta.
LA EJECUCIÓN DE UN ACTO DEBIDO ESTABLECIDO EN CONVENIO REGULADOR NO PRECISA DE LA CONCURRENCIA DE LA OTRA PARTE, BASTA SU NOTIFICACIÓN. Resolución de 8 de Junio de 2.009 (B.O.E. de 29 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
A la luz de lo pactado en convenio regulador, el cónyuge ocupante de la vivienda y tenedor de la custodia de los hijos, podrá venderla sin necesidad del consentimiento del otro ex cónyuge; siempre que, con arreglo al convenio lo haga por iguales partes para sí y sus hijos, toda vez que el consentimiento del ex consorte fue recabado de modo anticipado en dicho convenio. Resuelve el Centro Directivo que no es admisible la exigencia registral de demostrar que es el dinero de la venta anterior el que se emplea en la posterior, como si se tratara de destruir una presunción legal, inexistente en absoluto. Cabe señalar que en el convenio ya se contempla la garantía de que el otro progenitor e hijos comunes no puedan ser defraudados, consistente en la comunicación posterior de la venta y compra efectuadas.
RÉGIMEN DE GANANCIALES EN VALENCIA TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA NUEVA LEY: HAY QUE EXPRESAR SU ORIGEN, LEGAL O CONVENCIONAL. Resoluciones de 15 de Junio de 2.009. (B.O.E. de 25 de Julio de 2.009). Ir a la Disposición. Ir a la Disposición.
La Dirección General confirma la calificación registral que exigía, respecto de una escritura autorizada en Valencia estando vigente la nueva regulación sobre la materia, que se diga si se trata de un régimen ganancial legal, existente antes de su entrada en vigor, o ganancial por capítulos tras su entrada en vigor, aplicando el art.159 del Reglamento Notarial.
TUTELA: NO SE PRECISA AUTORIZACIÓN JUDICIAL PREVIA SI LA ACEPTACION DE HERENCIA ES APROBADA A POSTERIORI POR EL JUEZ. Resolución de 4 de Junio de 2.009. (B.O.E. de 27 de Junio de 2.009). Ir a la Disposición.
En el supuesto del presente recurso se pretende la inscripción de una escritura por la que la tutora de una persona incapacitada judicialmente formaliza la liquidación de la sociedad conyugal, la aceptación y la adjudicación de herencia causada por los padres de la tutelada. Dicha adjudicación hereditaria ha sido objeto de aprobación judicial.
La Registradora de la Propiedad se niega a practicar la inscripción porque, a su juicio, al tratarse de una aceptación pura y simple de la herencia, es necesaria la autorización judicial previa por aplicación del artículo 271.4 del Código Civil.
La Dirección General estima el recurso. Atendidas las concretas circunstancias concurrentes, así como la intervención judicial posterior por la que se aprueba la actuación de la tutora respecto de la forma en que se ha aceptado y adjudicado la respectiva herencia de los padres de la tutelada, debe considerarse válida la aceptación realizada y producidos los efectos del beneficio de inventario en favor del tutelado, de suerte que las consecuencias de la inobservancia por el tutor del requisito legal debatido han de quedar limitadas al ámbito de la responsabilidad de dicho representante legal por incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de su cargo (así resulta de la interpretación finalista y sistemática de los artículos 233, 271.4, 272 y 279 del Código Civil).
HERENCIA: EN LA COMPARECENCIA DEL HEREDERO NO ES PRECISO HACER CONSTAR SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL, NI LAS CIRCUNSTANCIAS DEL CÓNYUGE. Resolución de 16 de Julio de 2.009. (B.O.E. del 19 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
Se formaliza una escritura de manifestación y aceptación de herencia, en la que comparece una heredera única, que se adjudica la herencia de sus padres fallecidos. En la escritura se indica que la heredera está casada, pero no se hace constar el régimen económico de su matrimonio, ni el nombre, apellidos y domicilio del cónyuge.
El Registrador rechaza la inscripción, ya que al estar casada la heredera, no consta su régimen económico matrimonial y en función del mismo el nombre, apellidos y domicilio del esposo, de acuerdo con lo que dispone el artículo 159 del Reglamento Notarial y 51.9 del Reglamento Hipotecario.
La Dirección General estima, como no podía ser de otro modo, el recurso. Señala, en este sentido, que la reforma del Código Civil de 1.981 suprimió cualquier autorización o licencia de un cónyuge respecto de otro en la adquisición de los bienes a título hereditario. Queda, no obstante, en el Código Civil resto de la intervención conjunta cuando el artículo 995 se refiere, a la eventual responsabilidad que el patrimonio conyugal asume en las hipótesis de aceptación sin beneficio de inventario, siempre que concurriese el cónyuge a la aceptación.
Y todo ello, sin perjuicio de la gestión o responsabilidad de la sociedad de gananciales respecto del patrimonio privativo de un consorte, en cuanto quedaría incluido en la obligación de mutua información de los esposos y cogestores, conforme al artículo 1.383 del Código Civil al igual que ocurre en los patrimonios privativos de otra procedencia.
Y por ello, las normas adjetivas, Reglamento Notarial y Reglamento Hipotecario, no se pueden separar en sus exigencias formales, de la norma material. Por ello, el artículo 159 del Reglamento Notarial en su redacción por Real Decreto 45/2.007, de 19 de enero, añade a la exigencia de la constancia del estado civil del compareciente que si el otorgante fuere casado y el acto o contrato afectase o pudiere afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales de su matrimonio actual, se hará constar el nombre y apellidos del cónyuge a quien afectase o pudiere afectar, así como el régimen económico matrimonial. Norma coincidente con en su sentido general con el artículo 51.9 a) del Reglamento Hipotecario y derivadas ambas del supuesto contemplado en el artículo 995 del Código Civil. Por tanto, al no concurrir el cónyuge a la aceptación, se hace innecesario dato alguno del mismo en la escritura de manifestación de herencia calificada como exige, sin embargo, la Registradora.
INCORPORACION DEL CERTIFICADO DEL REGISTRO GENERAL DE ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD OBTENIDO TELEMÁTICAMENTE A ESCRITURA DE HERENCIA: REÚNE TODOS LOS REQUISITOS NECESARIOS PARA DESPLEGAR TODA LA EFICACIA QUE LA LEGISLACIÓN ATRIBUYE AL CERTIFICADO EN PAPEL. Resoluciones de 17, 18 y 20 de Julio de 2.009 (B.O.E. de 19 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición. Ir a la Disposición. Ir a la Disposición.
Se trata de una escritura de herencia que incorpora un traslado a papel del certificado de ultimas voluntades obtenido por el Notario por vía telemática, El Registrador califica negativamente porque dicho certificado no resulta fechado, sellado ni firmado.
La Dirección General estima el recurso: señala que si bien es cierto que el artículo 18.1.b) de la Ley 11/2.007, de 22 de Junio, establece una serie de requisitos formales para la consideración como copia de los documentos administrativos telemáticos, también lo es que en este caso no puede hablarse, en puridad, de copia del documento administrativo en cuanto su única circulación, de carácter telemático, se realiza entre autoridades, correspondiendo a la receptora, el Notario solicitante y autorizante del documento, su conversión en documento cartular y su incorporación a la escritura pública.
La copia del documento administrativo, en este caso, es la copia misma de la escritura a la que se incorpora la certificación así obtenida, de forma que pasa a integrar la matriz protocolar, como original, y circula con el régimen de los documentos notariales, es decir, en copia autorizada de la matriz.
Ello sin perjuicio de que si la escritura no llegarse a otorgarse o los interesados en su otorgamiento solicitaren del Notario el certificado recibido, éste podrá entregarles la copia en papel obtenida por él, debidamente testimoniada, con expresión del medio de obtención y su fecha a fin de que surta los efectos de una certificación administrativa del Registro emisor.
Para que este proceso esté debidamente realizado, además de la interconexión segura y exclusiva entre las autoridades y de la utilización de los certificados electrónicos reconocidos y previstos en la ley, será necesario su traslado a soporte papel lo que se efectúa bajo la fe publica notarial que se extiende no sólo a aquella interconexión sino también a la correcta utilización del procedimiento de traslado o impresión previsto en las especificaciones técnicas establecidas por la Instrucción de 22 de Enero de 2.009, por lo que su resultado impreso tendrá el carácter de testimonio de la certificación electrónica recibida, sin que la no constancia aparente en tal impresión del sello y firma del emisor pueda significar su ausencia ni afectar a su autenticidad.
Incorporada a la matriz el traslado a papel de la certificación telemáticamente obtenida, ha de considerarse, por tanto, que la misma reúne todos los requisitos necesarios para desplegar toda la eficacia que la legislación atribuye al certificado en papel expedido por el Registro General de Actos de Última Voluntad y en tal sentido debe considerarse cumplida la previsión de los artículos 76 y 78 del Reglamento Hipotecario en tanto en cuanto la autenticidad de la certificación así obtenida permite al Registrador de la Propiedad valorar su contenido y la ausencia de contradicción con el titulo sucesorio. Lo contrario implicaría cuestionar la autenticidad, amparada en la fe publica notarial, de la certificación electrónica, así expedida y trasladada a papel, que constituye una de las modalidades de su expedición y que por tanto debe ser valorada teniendo en cuenta la nueva realidad que supone la utilización de mecanismos y herramientas propias de la sociedad de la información, como manifestación de la interpretación de la norma adaptada a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada.
FIDEICOMISO: HASTA EL FALLECIMIENTO DE LA FIDUCIARIA, NO SE ENTENDERÁ CUMPLIDA LA CONDICIÓN “SI CUM LIBERIS DECESSIT” IMPUESTA EN EL TESTAMENTO. EL ALLANAMIENTO EN CONCILIACIÓN EN NADA AFECTA A LA SITUACIÓN DE PENDENCIA DERIVADA DE UN FIDEICOMISO, NO CONSIDERÁNDOSE VEHÍCULO PARA LA PRESTACIÓN DEL CONSENTIMIENTO CON LAS GARANTÍAS NACIDAS DE UN DOCUMENTO PÚBLICO. Resolución de 27 de Junio de 2.009 (B.O.E. de 3 de Septiembre de 2.009). Ir a la Disposición.
La clave de este supuesto de hecho, de índole sucesoria, consiste en constatar que los sucesores de la fiduciaria-usufructuaria (en vida de ésta) no pueden renunciar preventivamente a su derecho a la consolidación del dominio y por lo tanto transmitir la totalidad del dominio, conjuntamente con la fiduciaria, a un tercero.
Hasta que documentalmente no se acredite el fallecimiento de la fiduciaria y se otorgue escritura de consentimiento de los fideicomisarios, o se presente en el Registro la escritura que haya sido preventivamente otorgada, en su caso acompañada del acta de notoriedad en relación a la existencia e identificación de todos y cada uno de los sucesores sin excepción, no se entenderá cumplida la condición “si cum liberis decessit” impuesta en el testamento. No siendo así carecerán los sucesores de pleno derecho de disposición, y por tal razón, no podrá constar en el Registro a nombre de un tercer adquirente más derecho que aquél de que era titular su causante. Como exponíamos ab initio, formalmente no sirve como remedio para mantener el tracto a favor de los sucesores del titular registral causante el consentimiento de éstos expresado en un acta de concilación por allanamiento y no en virtud de documento notarial o resolución judicial.
LA CONCENTRACIÓN EN UNO DE LOS COUSUFRUCTUARIOS DE AMBOS DERECHOS- USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD- NO ENTRAÑA CONSOLIDACIÓN AUTOMÁTICA, SINO POSIBLE ACRECIMIENTO. Resolución de 30 de junio de 2009 (B.O.E. de 3 de septiembre de 2009). Ir a la Disposición.
Inicialmente, se ha de analizar si la única cuestión que entraña este recurso, basada en la interpretación del alcance de la expresión “mitad indivisa del usufructo” contenida en una cláusula testamentaria de llamamiento a dos colegatarios, pertenece o no al Derecho Civil vasco. Aclarada la aplicación supletoria del Código Civil en este punto, automáticamente se afirma la competencia de la Dirección General para entrar a resolver sobre el fondo del asunto en estos términos, y coincide con el parecer registral en que la toma de posesión difiere de la forma prevista por el testador al ordenar el legado. La coincidencia en uno de los legatarios de los derechos de nuda propiedad y usufructo no provoca la consolidación automática en la mitad de las fincas como supone el colegatario al posesionarse de la manda. Antes bien, en virtud del título testamentario se genera una comunidad sobre el derecho de usufructo sobre unos montes, con eventual acrecimiento a favor del colegatario supérstite ex artículo 987 concordante con el 521, dado que existe un llamamiento conjunto que elude la consolidación. Ello obliga a que se determine tabularmente el destino. A mayor abundamiento la concreción del contenido económico del usufructo, pormerorizando el causante las facultades atribuibles en virtud del mismo, reafirma su voluntad de evitar la consolidación hasta el momento de fallecer del último legatario.
El colegatario puede tomar posesión por sí, a contrario sensu del 882, de la nuda propiedad de los bienes legados así como de su mitad indivisa en la comunidad de goce, mas no puede por sí atribuirse el usufructo de una mitad indivisa de finca porque con ello alteraría el título sucesorio.

References: Resolución 
 artículo 24
 artículo177
 Real Decreto 
 artículo 1
 Resolución 
 artículo 10
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 177
 artículo 24
 artículo 24
 artículo 254
 artículo 254
 artículo 21
 artículo 24
 artículo 21
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 144
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 artículo 540

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 artículo 42
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 artículo 25
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 artículo 39
 artículo 40
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 artículo 323
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 artículo 127
 artículo 79
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 artículo 3
 artículo 41
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 artículo 34
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 artículo 20
 artículo 38
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 artículo 82
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 artículo 54
 artículo 100

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 artículo 185
 artículo 3
 artículo 185
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 artículo 10
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 artículo 79
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 artículo 71
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 artículo 659
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 artículo 271
 Resolución 
 artículo 159
 artículo 995
 artículo 1
 artículo 159
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 artículo 51
 artículo 995
 artículo 18
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 artículo 987