Source: http://respuestasenderecho.blogspot.com/2010/
Timestamp: 2017-08-18 10:36:44+00:00

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Respuestas en Derecho: 2010
1.- PLAZO DE DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DESTINADOS A VIVIENDA
La ley de arrendamientos urbanos de 1994 a la hora de establecer la duración de los contratos de arrendamientos parte de la voluntad de los contratantes, señalando que "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes".
Ello no obstante, establece en beneficio del arrendatario un plazo mínimo de vigencia de 5 años, plazo no obligatorio para el arrendatario, que puede dar por resuelto el contrato una vez transcurrida la duración fijada expresamente en el contrato, preavisando al arrendador de su voluntad de no renovar el contrato.
Según el art 9.1 de la Ley: "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición."
En caso de que en el contrato no se haya fijado un plazo de duración del contrato la ley los entiende celebrado por plazo de un año, sin perjuicio de la prorroga en los terminos señalados
Como excepción a la prorroga forzosa en favor del arrendatario la ley establece la posibilidad de que en el contrato se haga constar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
En este caso, si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares a ocupar la vivienda, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.
2.- PRORROGA DEL CONTRATO UNA VEZ TRANSCURRIDO EL PLAZO DE 5 AÑOS
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
3.- DESISTIMIENTO DEL CONTRATO
a) Regla general: En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
b) Regla especial, Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario: Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
Podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad.
Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél, siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Estas reglas serán también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
4.- RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR
a) Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de la no renovación.
b) Estas causas, en cambio, si resuelven el derecho del arrendador en los contratos de duración pactada superior a cinco años, una vez transcurridos los cinco primeros años, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
c) Los arrendamientos otorgados por usufructuario superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción previstas en la Ley.
d) Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable el verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación.
5.- ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente).
6.- SEPARACIÓN, DIVORCIO O NULIDAD DEL MATRIMONIO DEL ARRENDATARIO
En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida judicialmente su uso.
7.- MUERTE DEL ARRENDATARIO
1º El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él
2º La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
3º Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
4º Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
5º Los hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
6º Las personas distintas de las anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 %, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
7º Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación señalado, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario salvo los que renuncien a su opción, notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Publicado por José Antonio Martínez en 14:45
Obligaciones del comprador de una vivienda o local respecto de las cuotas de la Comunidad impagadas por el vendedor
La ley de propiedad horizontal establece en su artículo 9.1 e) que en la escritura pública de venta de la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.
Igualmente señala que el transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.
Por tanto hay que exigir al vendedor que se aporte la certificación de la Comunidad de Propietarios por la que se declare que el vendedor se halla al corriente del pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios.
Si la escritura pública de venta contiene la cláusula de exoneración de la obligación al vendedor de realizar esa aportación, la vivienda o local comprado quedarán afectos al pago de esas cuotas en caso de que el vendedor haya dejado cuotas pendientes de pagar.
Algunas sentencias de interés:
1º Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4ª, S de 22 Jun. 2006: Se rechaza asimismo este segundo motivo del recurso, por cuanto que, conforme a lo establecido en el referido artículo 9.1.e) de la L.P.H ., A, S.L. responde con el citado piso de su propiedad, que adquirió en subasta pública judicial celebrada por el Juzgado de Primera Instancia número Doce de los de Zaragoza en el marco del procedimiento ejecutivo núm. , en el que se expidió con fecha 17 de Enero de 2.003 testimonio del auto aprobatorio del remate a su favor, en el que se hizo constar haberse consignado la totalidad del precio (folios 134 a 136), sólo de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tuvo lugar la adquisición (2.003) y al año natural inmediatamente anterior (2.002), quedando el piso afecto legalmente al cumplimiento de dicha obligación pecuniaria.
En el supuesto de autos queda cumplidamente acreditado por la documental obrante en autos que las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios, hoy apelante, durante el lapso de tiempo a que se refiere el citado precepto de la L.P.H. y de las que debe responder la mercantil A, S.L. con el referido piso de su propiedad, quedan circunscritas a las cuotas mensuales correspondientes a dicha finca, fijadas en los presupuestos de dichas dos anualidades y ascendentes a 48,08 euros/mes, sin que en modo alguno deba responder de las cuotas mensuales de amortización del préstamo gestionado en el año 1.999 por la propia Comunidad para que cuatro propietarios, entre ellos el del piso hoy propiedad de dicha mercantil, pudiesen abonar la cuota- derrama que les correspondía por obras de rehabilitación del inmueble, según acuerdos adoptados en Juntas Generales Extraordinarias celebradas en fechas 21 de Mayo y 22 de Diciembre de 1.999 (folios 161 a 166 de estos autos), cuotas mensuales para amortización del citado préstamo bancario (folios 216 y 217) que ascendían para el anterior propietario a la suma de 90,01 euros, dado que se trata de una deuda generada en el año 1.999, de la que no responde A, S.L. sino única y exclusivamente el anterior propietario del piso, frente al que debe accionar la Comunidad, en su caso.
Como quiera que consta acreditado el abono por parte de A, S.L. a la Comunidad de Propietarios apelante del importe total de las cuotas mensuales para el sostenimiento de los gastos generales de dicha Comunidad, adeudadas a la misma por el anterior propietario de dicho piso entlo. izda., que resultaban imputables a la parte vencida de la anualidad (2.003) en que tuvo lugar la adquisición del mismo por parte de la referida mercantil y al año natural anterior (2.002), deviene improsperable la reclamación formulada contra la misma por la referida Comunidad de Propietarios en su demanda acumulada, al haber quedado extinguida dicha deuda (artículos 1.156, 1.157 y 1.170 del Código Civil).
El hecho de que en los autos acumulados de procedimiento ordinario núm. 1.094/04 del Juzgado de Primera Instancia número Diez de los de Zaragoza se hubiese acordado por auto de 19 de Enero de 2.005 (folios 489 y 490) denegar la llamada al proceso, vía art. 14 de la LEC , de un tercero, anterior propietario del referido piso entresuelo izquierda de la casa nº NUM000 de la CALLE000 , de esta Ciudad, rechazando al solicitud deducida en tal sentido por la mercantil demandada, A, S.L., nada obsta a lo anteriormente expuesto dado que el mentado auto no resuelve sobre la cuestión que constituía el fondo de dicho proceso y carece, por tanto, del efecto de cosas juzgada material (art. 222 de la LEC).
2º Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, S de 15 Jul. 2005: Ha quedado debidamente acreditado que en Junta Extraordinaria celebrada el 10 de noviembre de 1999 la Comunidad de Propietarios del Edificio nº NUM000 del PASEO000, de Burgos, acordó la sustitución de los ascensores de la Comunidad, que se llevaría a cabo conforme al presupuesto de la empresa "C", por un importe total de 63.753.684 ptas., así como la forma en que se comunicaría y distribuiría el pago entre los propietarios.
Por contrato privado celebrado el 26 de junio de 2000, D. P vendió a "I S.L." un local sito en el bajo y sótano de dicho Edificio, Inscrito en el Registro de la Propiedad de Burgos, por el precio de 15.000.000 ptas., estipulándose en la cláusula séptima lo siguiente: «De conformidad con lo establecido en el arto 9 e) de la Nueva Ley de Propiedad Horizontal 8/1999, el propietario declara estar al corriente de pago de los gastos de comunidad de propietarios del inmueble del que forma parte el objeto del presente contrato. Igualmente, se compromete a aportar en el momento de elevar este documento privado a público Certificado expedido por el Secretario de la Comunidad con el visto bueno del Presidente en el que conste tal circunstancia. Si el comprador exonera expresamente al vendedor de tal certificación, acepta la responsabilidad de los gastos comunes hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la actual anualidad y las cuotas completas del año pasado, quedando el inmueble afecto al cumplimiento de tal obligación».
La Escritura Pública de venta se otorgó el 24 de julio de 2.000 ante el Notario de Burgos, D. C, entre cuyos expositivos aparece el siguiente: «GASTOS GENERALES DE COMUNIDAD. - A los efectos prevenidos en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, la parte transmitente manifiesta hallarse al corriente y la parte adquirente la exonera expresamente de aportar la certificación allí prevista».
Efectivamente, la demandante se ha visto condenada a pagar la cantidad de 3.295,30 € en la Sentencia firme a que ya se ha hecho referencia, y pretende repercutir dicha cantidad al vendedor, junto con las costas que ha sido condenada a pagar, y sus gastos de Abogado y Procurador, cantidades de las que sólo justifica haber pagado los 235,65 € por derechos de su Procurador.
Sin embargo, es necesario tener en cuenta que no puede reclamar la demandante las cuotas vencidas después de la fecha de la Escritura Pública de Venta de 24 de julio de 2000, pues aunque el contrato quedó perfeccionado el 26 de junio anterior (artículos 1.258 y 1.450 del Código Civil), fue en la fecha de otorgamiento de la Escritura Pública cuando la compradora adquirió el dominio del local (artículos 609 y 1.462, párrafo segundo, del Código Civil), y desde esa fecha, siendo propietaria del local estaba obligada a pagar las cuotas que fuesen venciendo, pues la obligación del pago de las mismas recae personalmente sobre quien en cada momento ostente la condición de propietario del local, salvo que expresamente se pacte otra cosa en el contrato, pues se trata de una obligación de tipo personal del propietario respecto a la Comunidad a la que pertenece y que encuentra apoyo genérico en la normativa de la Copropiedad (artículos 396 y siguientes del Código Civil) y especifico en los artículos 9 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (entre otras, Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 3ª, de 20 de noviembre de 2002, y de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, de 13 de septiembre de 2002), sin perjuicio de que, de las cuotas anteriores a la adquisición responda también el adquirente con el elemento privativo adquirido, en los estrictos términos del artículo 9-e) de la Ley de Propiedad Horizontal (obligación "propter rem"). Lo mismo cabe decir para el caso de que se estimase que los gastos de sustitución de los ascensores sean una obra de conservación del inmueble, pues el artículo 10-4 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que tenía en la fecha en que la demandante adquirió el local, establecía el mismo régimen.
Pero es que, en el presente caso, tampoco puede repetir la demandante por las cuotas vencidas antes de la fecha de su adquisición, pues es obvio, a la vista de la cláusula séptima del contrato privado, cuyo contenido ya ha quedado reflejado, la obligación "propter rem" del artículo 9-e) de la Ley de Propiedad Horizontal quedaba transformada, por acuerdo entre las partes (artículo 1.255 del Código Civil), en una obligación de carácter personal que asumía el comprador, para el caso de que, como así ocurrió, eximiese expresamente al vendedor de su obligación de aportar, en el acto del otorgamiento de la Escritura Pública, la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, teniendo en cuenta que en la citada cláusula se habla en general de «gastos comunes», es decir no sólo los gastos generales del inmueble, sino también los extraordinarios o de conservación que afecten a elementos comunes, alcanzando dicha responsabilidad del adquirente a todas las cuotas impagadas desde la fecha del acuerdo comunitario, adoptado en la anualidad anterior.
Procede, por tanto, desestimar el recurso interpuesto y confirmar los pronunciamientos de la Sentencia apelada.
Publicado por José Antonio Martínez en 23:18
1ºLas sentencias que dicten los Juzgados de lo Social en los procesos que ante ellos se tramiten, cualquiera que sea la naturaleza del asunto, salvo las que recaigan en los procesos relativos a la fecha de disfrute de las vacaciones, concreción horaria y determinación del período de disfrute en permisos por los derechos de conciliación de la vida personal, familiar y laboral, en los de materia electoral, en los de clasificación profesional, en los de impugnación de sanción por falta que no sea muy grave, así como por falta muy grave no confirmada judicialmente, y las dictadas en reclamaciones cuya cuantía litigiosa no exceda de mil ochocientos euros. Procederá en todo caso la suplicación:
Publicado por José Antonio Martínez en 22:21
1.- Bienes hipotecables, no hipotecables e hipotecables con especiales modalidades
A) Bienes hipotecables
Según el art 106 de la Ley Hipotecaria:
B) Bienes no hipotecables
Según el art 108 de la Ley Hipotecaria:
C) Bienes hipotecables con modalidades especiales
Según el art 107 de la Ley Hipotecaria:
Este es el derecho de subhipoteca, el acreedor hipotecario constituye una hipoteca sobre su propio derecho, si se extingue la hipoteca se extingue también la subhipoteca
Si la subhipoteca se constituye dando conocimiento al deudor, la cancelación de la subhipoteca requiere el consentimiento del acreedor subhipotecario o la consignación de la cantidad asegurada por la subhipoteca, si fuera igual o inferior a la garantizada por la hipoteca
8º El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que pare ello fuere necesaria.
Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca, sino que éste recaerá directamente sobre los bienes retraídos.
10º Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.
11º Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a la ley.
12º El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.
2.- Hipoteca sobre varias fincas o derechos
El derecho de hipoteca es indivisible, permaneciendo inalterable aunque la deuda se divida o se extinga en parte
Por ello en caso hipoteca sobre varias fincas o derechos, la ley establece la distribución del crédito
Así el art 119 de la ley hipotecaria señala: Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder.
Se trata de garantizar los derechos de un tercer adquirente de la finca hipotecada, así el art 121 indica: Si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, puede el acreedor repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder; pero sin prelación, en cuanto a dicha diferencia, sobre los que, después de inscrita la hipoteca, hayan adquirido algún derecho real en las mismas fincas.
Por su parte tal y como señala el art 120: Fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses.
Pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.
3.- Agrupación y división de finca hipotecada.
A) Agrupación de finca hipotecada
Por agrupación se entiende no solo las reunión de dos o más fincas o porciones para formar una sola finca, si no también la agregación. esto es la reunión en una finca de la porción segregada de otra, en ambos casos la hipoteca continúa gravando la finca originariamente gravada
Así resulta del art 110 de la ley hipotecaria: se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:
1. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.
B) La división de la finca hipotecada
Publicado por José Antonio Martínez en 15:56
Cualquier coheredero o legatario de parte alícuota podrá reclaman judicialmente la división de la herencia, siempre que ésta no deba efectuarla un comisario o contador-partidor designado por el testador, por acuerdo entre los coherederos o por resolución judicial.
Los acreedores no podrán instar la división, sin perjuicio de las acciones que les correspondan contra la herencia, la comunidad hereditaria o los coherederos, que se ejercitarán en el juicio declarativo que corresponda, sin suspender ni entorpecer las actuaciones de división de la herencia.
Los acreedores reconocidos como tales en el testamento o por los coherederos y los que tengan su derecho documentado en un título ejecutivo podrán oponerse a que se lleve a efecto la partición de la herencia hasta que se les pague o afiance el importe de sus créditos. Esta petición podrá deducirse en cualquier momento, antes de que se produzca la entrega de los bienes adjudicados a cada heredero.
Los acreedores de uno o más de los coherederos podrán intervenir a su costa en la partición para evitan que ésta se haga en fraude o perjuicio de sus derechos
2º Convocatoria de Junta para designar contador y peritos:
Solicitada la división judicial de la herencia se acordará, cuando así se hubiere pedido y resultare procedente, la intervención del caudal hereditario y la formación de inventario.
El Secretario judicial convocará a Junta a los herederos, a los legatarios de parte alícuota y al cónyuge sobreviviente, señalando día dentro de los diez siguientes.
La citación de los interesados que estuvieren ya personados en las actuaciones se hará por medio del procurador. A los que no estuvieren personados se les citará personalmente, si su residencia fuere conocida. Si no lo fuere, se les llamará por edictos.
Los acreedores de uno o más de los coherederos serán convocados por el Secretario judicial a la Junta cuando estuvieren personados en el procedimiento. Los que no estuvieren personados no serán citados, pero podrán participar en ella si concurren en el día señalado aportando los títulos justificativos de sus créditos.
3º Designación del contador y de los peritos:
Los interesados deberán ponerse de acuerdo sobre el nombramiento de un contador que practique las operaciones divisorias del caudal, así como sobre el nombramiento del perito o peritos que hayan de intervenir en el avalúo de los bienes. No podrá designanse más de un perito para cada clase de bienes que hayan de ser justipreciados.
Si de la Junta no se obtiene acuerdo para el nombramiento de contador, se designará uno por sorteo, de entre los abogados ejercientes con especiales conocimientos en la materia y con despacho profesional en el lugar del juicio. Si no hubiera acuerdo sobre los peritos, se designarán por igual procedimiento los que el contador o contadores estimen necesarios para practican los avalúos, pero nunca más de uno por cada clase de bienes que deban ser tasados.
4º Entrega de la documentación al contador. Obligación de cumplir el encargo aceptado y plazo para hacerlo:
A instancia de parte, podrá el Secretario judicial mediante diligencia fijar al contador un plazo para que presente las operaciones divisorias, y si no lo verificare, será responsable de los daños y perjuicios.
5º Práctica de las operaciones divisorias:
El contador realizará las operaciones divisorias con arreglo a lo dispuesto en la ley aplicable a la sucesión del causante; pero si el testador hubiere establecido reglas distintas para el inventario, avalúo, liquidación y división de sus bienes, se atendrá a lo que resulte de ellas, siempre que no perjudiquen las legítimas de los herederos forzosos. Procurará, en todo caso, evitar la indivisión, así como la excesiva división de las fincas.
Las operaciones divisorias deberán presentarse en el plazo máximo de dos meses desde que fueron iniciadas, y se contendrán en un escrito firmado por el contador, en el que se expresará:
a) La relación de los bienes que formen el caudal partible.
b) El avalúo de los comprendidos en esa relación.
c) La liquidación del caudal, su división y adjudicación a cada uno de los partícipes.
6º Aprobación de las operaciones divisorias. Oposición a ellas:
El Secretario judicial dará traslado a las partes de las operaciones divisorias, emplazándolas por diez días para que formulen oposición. Durante este plazo, podrán las partes examinar en la Oficina judicial los autos y las operaciones divisorias y obtener, a su costa, las copias que soliciten.
Pasado dicho término sin hacerse oposición o luego que los interesados hayan manifestado su conformidad, el Secretario judicial dictará decreto aprobando las operaciones divisorias, mandando protocolizarlas.
Si en la comparecencia se alcanzara la conformidad de todos los interesados respecto a las cuestiones promovidas, se ejecutará lo acordado y el contador hará en las operaciones divisorias las reformas convenidas.
La sentencia que recaiga se llevará a efecto, pero no tendrá eficacia de cosa juzgada, pudiendo los interesados hacer valer los derechos que crean corresponderles sobre los bienes adjudicados en el juicio ordinario que corresponda.
7º Entrega de los bienes adjudicados a cada heredero:
Cuando se haya formulado por algún acreedor de la herencia oponesición a que se lleve a efecto la partición de la herencia hasta que se les pague o afiance el importe de sus créditos, no se hará la entrega de los bienes a ninguno de los herederos ni legatarios sin estar aquellos completamente pagados o garantizados a su satisfacción.
8º Terminación del procedimiento por acuerdo de los coherederos:
En cualquier estado del juicio podrán los interesados separarse de su seguimiento y adoptar los acuerdos que estimen convenientes. Cuando lo solicitaren de común acuerdo, deberá el Secretario judicial sobreseer el juicio y poner los bienes a disposición de los herederos
Publicado por José Antonio Martínez en 18:49
Cuando a la muerte de una persona, ésta no haya dejado testamento es necesario tramitar la sucesión intestada
1º En el caso de que sean descendientes, ascendientes o cónyuge del finado, son los únicos herederos abintestato se tramitará acta de notoriedad conforme a la legislación notarial por Notario hábil para actuar en el lugar en que hubiere tenido el causante su último domicilio en España
2º Los demás herederos deberán acudir a la vía judicial
A) Declaración por acta notarial
1º Será Notario hábil para autorizarías cualquiera que sea competente para actuar en la población donde el causante hubiera tenido su último domicilio en España. Dicho domicilio se acreditará preferentemente, y sin perjuicio de otros medios de prueba, mediante el Documento Nacional de Identidad del causante.
2º Está legitimada para formular el requerimiento inicial del acta cualquier persona con interés legítimo.
3º Requerido uno de los Notarios competentes, quedará excluida la competencia de los demás.
4º El interesado habrá de aseverar la certeza de los hechos positivos y negativos en que se deba fundar el acta, y acreditar documentalmente:
a) La apertura de la sucesión intestada mediante la presentación de las certificaciones de fallecimiento y del Registro General de Actos de Ultima Voluntad del causante y, en su caso, el documento auténtico del que resulte indubitadamente que, a pesar del testamento o del contrato sucesorio, procede la sucesión abintestato o la sentencia firme que declare la invalidez de las instituciones de herederos.
Habrá que presentar el libro de familia del causante o las certificaciones correspondientes del Registro Civil acreditativas del matrimonio y filiaciones. Los documentos presentados o testimonio de los mismos quedarán incorporados al acta.
5º En el acta habrá de constar necesariamente, al menos, la declaración de dos testigos que aseveren que de ciencia propia o por notoriedad les constan los hechos positivos y negativos cuya declaración de notoriedad se pretende. Dichos testigos podrán ser, en su caso, parientes del fallecido, sea por consanguinidad o afinidad, cuando no tengan interés directo en la declaración.
Se practicarán, también, las pruebas propuestas por el requirente así como las que se estimen oportunas, en especial las dirigidas a acreditar la nacionalidad y vecindad civil y, en su caso, la ley extranjera aplicable.
6º Concluidas las anteriores diligencias, y transcurrido el plazo de 20 días hábiles, hará constar el notario su juicio de conjunto sobre si quedan acreditados por notoriedad los hechos en que se funda la declaración de herederos.
B) Declaración en vía judicial
2º Para deducir esta pretensión no necesitarán valerse de Procurador pero sí de Letrado cuando el valor de los bienes de la herencia exceda de 400.000 pesetas.
Este auto será apelable en ambos afectos
Publicado por José Antonio Martínez en 13:21
Garantías de los consumidores y usuarios (II)
El texto Refundido de la ley general para la defensa de los consumidores y usuarios ha derogado la ley de garantías de bienes de consumo del año 2003, pasando a regular dicha materia en su articulado, concretamente en su Titulo V de su Libro II
La regulación de esta materia queda como sigue:
Como principio general se señala que el vendedor está obligado a entregar al consumidor y usuario productos que sean conformes con el contrato, respondiendo frente a él de cualquier falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del producto.
Fijando el ámbito de aplicación de estas disposiciones a los contratos de compraventa de productos y los contratos de suministro de productos que hayan de producirse o fabricarse.
Excluye expresamente a los productos adquiridos mediante venta judicial, al agua o al gas, cuando no estén envasados para la venta en volumen delimitado o cantidades determinadas, y a la electricidad. Tampoco será aplicable a los productos de segunda mano adquiridos en subasta administrativa a la que los consumidores y usuarios puedan asistir personalmente.
El ejercicio de las acciones que se regulan en este concepto es incompatible con el ejercicio de las acciones derivadas del saneamiento por vicios ocultos de la compraventa.
En todo caso, el consumidor y usuario tendrá derecho, de acuerdo con la legislación civil y mercantil, a ser indemnizado por los daños y perjuicios derivados de la falta de conformidad
A) Cuando se entiende que los productos son conformes con el contrato:
Salvo prueba en contrario, se entenderá que los productos son conformes con el contrato siempre que cumplan todos los requisitos, salvo que por las circunstancias del caso alguno de ellos no resulte aplicable:
B) Responsabilidades del vendedor y derechos del consumidor y usuario:
1º Reparación y sustitución: Si el producto no fuera conforme con el contrato, el consumidor y usuario podrá optar entre exigir la reparación o la sustitución del producto, salvo que una de estas dos opciones resulte objetivamente imposible o desproporcionada. Desde el momento en que el consumidor y usuario comunique al vendedor la opción elegida, ambas partes habrán de atenerse a ella. Esta decisión del consumidor y usuario se entiende sin perjuicio de lo dispuesto para los supuestos en que la reparación o la sustitución no logren poner el producto en conformidad con el contrato.
La reparación suspende el cómputo de los plazos previstos en el artículo 123. El período de suspensión comenzará desde que el consumidor y usuario ponga el producto a disposición del vendedor y concluirá con la entrega al consumidor y usuario del producto ya reparado. Durante los seis meses posteriores a la entrega del producto reparado, el vendedor responderá de las faltas de conformidad que motivaron la reparación, presumiéndose que se trata de la misma falta de conformidad cuando se reproduzcan en el producto defectos del mismo origen que los inicialmente manifestados.
La sustitución suspende los plazos a que se refiere el art 123 desde el ejercicio de la opción por el consumidor y usuario hasta la entrega del nuevo producto.
2º Rebaja del precio y resolución del contrato: La rebaja del precio y la resolución del contrato procederán, a elección del consumidor y usuario, cuando éste no pudiera exigir la reparación o la sustitución y en los casos en que éstas no se hubieran llevado a cabo en plazo razonable o sin mayores inconvenientes para el consumidor y usuario. La resolución no procederá cuando la falta de conformidad sea de escasa importancia.
C) Ejercicio de los derechos por el consumidor y usuario:
1º Plazo (art 123 de la ley):
La acción para reclamar prescribirá a los tres años desde la entrega del producto.
2º Acción contra el productor:
D) Garantía comercial adicional y Servicios posventa:
1º Garantía comercial adicional: La garantía comercial es aquella que puede ofrecerse adicionalmente con carácter voluntario y obligará a quien figure como garante en las condiciones establecidas en el documento de garantía y en la correspondiente publicidad.
2º Productos de naturaleza duradera: En los productos de naturaleza duradera deberá entregarse en todo caso al consumidor, formalizada por escrito o en cualquier soporte duradero aceptado por el consumidor y usuario, y con el contenido mínimo anterior, la garantía comercial, en la que constará expresamente los derechos que este título concede al consumidor y usuario ante la falta de conformidad con el contrato y que éstos son independientes y compatibles con la garantía comercial.
3º Reparación y servicios posventa: En los productos de naturaleza duradera, el consumidor y usuario tendrá derecho a un adecuado servicio técnico y a la existencia de repuestos durante el plazo mínimo de cinco años a partir de la fecha en que el producto deje de fabricarse.
Publicado por José Antonio Martínez en 13:34

References: RESOLUCIÓN 
 resolución 
 artículo 34
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 10
 artículo 9
 resolución 
 artículo 123
 resolución 
 resolución 
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