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Timestamp: 2019-03-22 07:10:48+00:00

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Tributación y seguridad jurídica: Criterios doctrinarios obligatorios
EMPADRONAMIENTO DE CORREDORES INMOBILIARIOS Y SUS OBLIGACIONES
“COTI” - Aseguran que la polémica resolución de la AFIP tiene vicios de inconstitucionalidad
Por Julio R. Budasoff y Mariano Budasoff (*)
La Corte Suprema de Justicia de la Nación, a través de una serie de sentencias referidas a cuestiones tributarias locales, está enviando claras señales a los organismos tributarios provinciales y municipales y a los Tribunales Locales, enfatizándoles en la necesidad que respeten su doctrina para evitar sentencias que desnaturalicen la tributación, tratando, así, de dar seguridad jurídica a los contribuyentes.
La razón fundamental de la tributación no es otra que cumplir con los fines constitucionales, que en definitiva es el contrato que nos vincula a todos como sociedad y nos asegura la convivencia dentro de un país representativo, republicano y federal. A estos efectos la Corte Suprema de Justicia de la Nación, en casuísticas recientes ha puesto limites doctrinarios, moralmente obligatorios a las Provincias y a los Municipios, como un modo de acotar definitivamente la conflictividad judicial generada por interpretaciones provinciales y municipales erradas, imponiendo sistemáticamente una retórica ética, a modo de acción de clase y con ello evitar el abuso en la imposición local.
En efecto, la Corte Suprema de Justicia de la Nación viene instruyendo específicamente a los Superiores Tribunales de Justicia Provinciales, enfatizando como señalara recientemente (23 de Junio de 2009), en autos “Laboratorios Raffo S.A. c/ Municipalidad de Córdoba”: que existe la obligación moral de todos los tribunales inferiores, incluyendo los superiores tribunales provinciales, de respetar su doctrina judicial como máximo interprete de la constitución nacional, remarcando que, serán consideradas como sentencias arbitrarias aquellas que se alejen de las orientaciones brindadas en causas análogas sin dar razones suficientes que ameriten revisar la doctrina de la Corte Suprema.
La Dirección General de Rentas de Entre Ríos, en posición ratificada en todas las instancias administrativas, y reafirmada por el Superior Tribunal de Justicia Local, sostuvo que este tributo grava la “realidad económica subyacente al negocio jurídico", acordándole así a la ley una interpretación amplia, que le permitió concluir que no resulta indispensable contar con un instrumento para que se configure el hecho imponible y nazca la obligación tributaria y con ello transformó al impuesto de sellos en un impuesto a las compras.
La Suprema Corte de Justicia de la Nación, revocó por errada esta interpretación, explicando que el Impuesto de Sellos grava, excluyentemente, el "instrumento" en la medida que revista los caracteres de un título jurídico con el que se pueda exigir el cumplimiento de las obligaciones "sin necesidad de otro documento”, de donde se colige que no se puede integrar el documento gravado con otros elementos, (facturas de compras, aceptaciones tácitas, entre otras del imaginario fiscal), y que no está permitido acudir a la teoría de la realidad económica para completar la base imponible, pues ello no conduce a poner en evidencia el acaecimiento del hecho imponible, sino, por el contrario, prueba la carencia de un instrumento único que resulte gravable por el impuesto de sellos, violándose así el apartado 21 del inciso b) del art. 9 de la ley de coparticipación federal. (Conf. “Estación de Servicios Colman S.R.L. c/ Estado Provincial” 02/12/2008, “ESSO Petrolera Argentina SRL. c/ Provincia de Entre Ríos y Otro (Estado Nacional citado como tercero) del 13/06/2006 (Fallos: 329:2231) y Petrobras Energía S.A. c/ Provincia de Entre Ríos del 05/06/2007. (Fallos: 330:2617) todos de la Corte Suprema).
En este tipo de tributación, las Municipalidades han dictado legislaciones mediante las cuales se excedieron en las atribuciones legales imponiendo cargas tributarias excesivas y/o atrapando bases imponibles extraterritoriales, utilizando lo recaudado, con motivo de tales excesos para sostener erogaciones que se apartan del objeto especifico de la tasa pertinente. Esta posición ha sido sostenida, entre otros municipios por el de Paraná, bajo la cosmética que “la clásica distinción entre impuestos y tasas que realizaba la doctrina tradicional carece de perfiles claros o tajantes, ya que su naturaleza es meramente estructural, no siendo ello relevante para definir el hecho imponible del tributo en discusión” y que lo recaudado se puede destinar, indirectamente, a fines y servicios diferentes al concreto objetivo de la creación, criterio muchas veces avalado por los Superiores Tribunales de Justicia Locales.
Tasa General Inmobiliaria.
A modo de ejemplo, basta señalar que la Municipalidad de Paraná a los efectos del exorbitante incremento de la Tasa General Inmobiliaria, ha justificado el mismo, entre otras razones, en servicios indirectos tales como Centros de Salud, Jardines Maternales, Comedores Comunitarios, Mantenimiento de Balnearios y Colonias, Escuela Granja, Control Ambiental, Educación Diferenciada, Mantenimiento de los Organismos de la Defensoría del Pueblo, Defensa Civil, Defensa del Consumidor, Auspicio de Proyectos Culturales, Deportivos y Turísticos, Mantenimiento de Parques, Plazas y Paseos Públicos, etc., cuando en realidad el único destino de los fondos debe ser el costo del servicio de barrido, riego, recolección de basura, abovedamiento y zanjeo, arreglo de calles, desagües y alcantarillas, su conservación y mantenimiento, reposición de alumbrado público.
Por noble que pueda parecer que lo recaudado por esta tasa sea destinado, a estos servicios indirectos y otras tantas buenas intenciones; para esos fines los municipios reciben la coparticipación de los impuestos nacionales y provinciales y tienen expresamente prohibido destinar los fondos provenientes de las tasas que cobran a esos objetivos.
La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha sido categórica, revocando tal posición a la cual ha considerado equivocada, al definir “la tasa como una categoría tributaria derivada del poder de imperio del Estado, que si bien posee una estructura jurídica análoga al impuesto, se diferencia de éste por el presupuesto de hecho adoptado por la ley, que consiste en el desarrollo de una actividad estatal que atañe al obligado y que, por ello, desde el momento en que el Estado organiza el servicio y lo pone a disposición del particular, éste no puede rehusar su pago aun cuando no haga uso de aquél, o no tenga interés en él, ya que el servicio tiene en mira el interés general”. Especificando que “esta distinción entre especies tributarias (tasas e impuestos) no es meramente académica, sino que además desempeña un rol esencial en la coordinación de potestades tributarias entre los diferentes niveles de gobierno, a poco que se advierta que el art. 9, inc. b), de la citada ley 23.548 excluye a las tasas retributivas de servicios efectivamente prestados de la prohibición de aplicar gravámenes locales análogos a los nacionales distribuidos”.
Esto tiene un vínculo sustantivo con la reiterada y concluyente doctrina de la Corte Suprema, establecida en (“Cía. Swift de la Plata”, Fallos 251-51 del 11/10/61) y ratificada por el art. 16 del Modelo de Código Tributario para América Latina, donde se impuso como obligación que las tasas solo financian los servicios públicos divisibles, es decir, individualizables en los usuarios, y que las mismas además de requerir tal prestación efectiva del servicio, deben guardar un razonable equilibrio entre su cuantía y el costo de prestación (tarifa que paga el usuario del servicio).
Las tasas que no respetan ese límite se transforman en impuestos, transgrediendo el art. 244 de la Constitución de Entre Ríos, la Ley de Coparticipación Federal de Impuestos y el Pacto Fiscal Federal para la Producción y el Empleo, y en consecuencia atacan a la Constitución Nacional en los arts.: a) 4, 75 incs. 1 y 2 y 121, relativos a distribución de potestades tributarias, b) 31, correspondiente a la supremacía del derecho federal sobre el derecho local, c) 75 inc. 12, referido a las cláusulas de los códigos, d) 9 a 12 y 75, inc. 13 vinculado a la cláusula comercial, e) 75 incs. 18 y 19 relativos a la cláusula del progreso y f) los principios constitucionales de legalidad, igualdad, proporcionalidad, no confiscatoriedad, etc.
El Instituto de la Prescripción.
La prescripción en materia fiscal es una forma de extinguir las obligaciones que se producen por la extemporaneidad en la gestión de cobro de las autoridades, de tal suerte que se constituye en un tipo de sanción legal que pesa sobre el acreedor fiscal por la falta de interés de cobrar o exigir le deuda, de modo que une el tiempo con la inacción del fisco, y produce la adquisición del derecho para el deudor y la extinción del derecho para el acreedor.
Desde 2002, cuestiones sumamente trascendentes en materia de prescripción fueron decididas por la Corte Suprema de Justicia de La Nación, en una secuencia de sentencias con origen en los autos “Filcrosa” (Fallos 326:3899), y la última conocida “Casa Casmma S.R.L.” (23 de Junio de 2009), lo cual tiene directa injerencia en la justicia local y en las administraciones tributarias provinciales y municipales.
Así el máximo Tribunal de la República ha sentenciado que: a) las legislaciones provinciales que reglamentaban la prescripción en forma contraria a lo dispuesto en el Código Civil eran inválidas, pues las provincias carecen de facultades para establecer normas que importen apartarse de la aludida legislación de fondo, incluso cuando se trata de regulaciones concernientes a materias de derecho público local, b) Toda vez que la línea decisoria que, en materia de prescripción, viene siguiendo la Corte Suprema de Justicia de la Nación, no ha merecido respuesta alguna del Congreso Nacional en el cual están representadas las provincias, ello confiere plausibilidad a la posición que extrae del Código Civil el claro propósito de limitar el ejercicio de los poderes provinciales en el ámbito de sus materias reservadas, c) que existe el deber de los jueces inferiores de conformar sus sentencias a la jurisprudencia de la Corte, por el carácter de interprete supremo de la Constitución y de la leyes, d) que en materia de prescripción se aplican las disposiciones del art. 4027, inciso 3º del Código Civil, a los efectos de no violar el artículo 75 inciso 12 de la Constitución Nacional, e) que el computo del plazo de prescripción quinquenal, para las obligaciones que deben pagarse por periodos mas cortos a los anuales como anticipos de Impuesto a los Ingresos Brutos, Tasa de Higiene, Profilaxis y Seguridad, etc. se inicia al día siguiente de aquel en el cual la obligación debió pagarse y no desde el 1º de Enero del año siguiente al del vencimiento para la presentación de la declaración jurada anual, f) que el mismo no se interrumpe o suspende por actuaciones llevadas a cabo por las administraciones tributarias, sino tan solo por las causales previstas en el Código Civil.-
Podemos concluir señalando que la Corte Suprema de Justicia de la Nación, a través de una serie de sentencias referidas a cuestiones tributarias locales, está enviando claras señales a los organismos tributarios provinciales y municipales y a los Tribunales Locales, enfatizándoles en la necesidad que respeten su doctrina para evitar sentencias que desnaturalicen la tributación, tratando, así, de dar seguridad jurídica a los contribuyentes.
(*) Contador y abogado, respectivamente, asesores del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos.
Para el reconocido constitucionalista y docente argentino, Daniel Sabsay, la Resolución 2371/2007 de la AFIP, que impone a corredores inmobiliarios la obligación de brindar ciertos informes sobre inmuebles en venta, “posee un notorio vicio de inconstitucionalidad”.
El extenso dictamen fue dado a conocer días pasados por la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), debido a la vigencia de la norma en cuestión, que es rechazada por distintos sectores. La citada Resolución instaura un régimen de información a través del denominado “Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles” o COTI, vigente para inmuebles de costo superior a 300 mil pesos..
El profesional recuerda que la Resolución General 2371/2007 de la AFIP fue dictada en un marco de medidas que comenzaba a impulsar la AFIP tendientes a luchar contra la evasión en el mercado inmobiliario. “Es decir –señala- entre sus principales objetivos se encontraba: lograr una correcta declaración impositiva de las transacciones, detectar incrementos patrimoniales no justificados y casos de subvaluaciones significativas” y que a través de la resolución se imponen deberes a los operadores inmobiliarios entre los que se encuentra la obligación de informar determinados datos del inmueble con carácter de declaración jurada.
Advierte el letrado que “dicho deber de informar se encuentra en abierta contradicción con una norma de rango superior que establece el deber de guardar secreto (ley 25.028 en su artículo 36, inciso f) y con la propia Constitución Nacional al encontrarse vulnerado el derecho a la intimidad”.
“En virtud de esta colisión –consigna el doctor Sabsay- y con un simple examen de constitucionalidad, por aplicación del principio de supremacía constitucional, resulta claro que la resolución posee un notorio vicio de inconstitucionalidad, contrariando una ley nacional que como tal, posee una jerarquía superior a una resolución de un órgano administrativo; y también, a preceptos constitucionales”.
Según el constitucionalista, “la obligación de informar a cargo de las inmobiliarias a través de declaraciones juradas, y no en base a hechos ciertos y determinados, sino a supuestos carentes de certeza, torna a la medida irrazonable”.
Daniel Sabsay reside actualmente en Buenos Aires, es consultor de distintas organizaciones como Naciones Unidaes e Instituto Interamericano de Derechos Humanos, ha escrito numerosas publicaciones sobre su especialidad y ha obtenido importantes reconocimientos internacionales. Actualmente es director ejecutivo de la Fundación Ambiente y Recursos Naturales (FARN).
El dictamen del profesional también indica entre otros conceptos:
• Aplicar esta disposición a los datos informados por las inmobiliarias dentro del régimen que prevé la resolución 2371/2007 de la AFIP, significa además una limitación excesiva a la libertad de comercio y de contratar de las empresas inmobiliarias, las que podrían llegar a ser sancionadas por circunstancias totalmente ajenas a su voluntad.
• Los efectos obtenidos luego de la aplicación del régimen establecido por las Resoluciones de la AFIP, lejos de concordar con los fines perseguidos, han tornado estéril lo que se quiere resolver. Se produjo una disminución de la actividad verificándose una menor cantidad de operaciones particulares, principalmente en el interior del país, apreciación esta que se ve confirmada por el panorama transmitido por quienes encomendaran el presente dictamen, entre otras conclusiones.
Ante la abundante y confusa información periodística sobre cuales son las obligaciones de los corredores públicos inmobiliarios, respecto del alcance de la Resoluciones 2141/06 y 2168/06 dictadas por la AFIP, la FEDERACION INMOBILIARIA DE LA REPUBLICA ARGENTINA y el COLEGIO DE CORREDORES PUBLICOS INMOBILIARIOS DE ENTRE RIOS, se ve en la obligación de aclarar cual es el contenido de ambas normas reglamentarias.
Como cuestión preliminar ha de conocerse que las mismas se basan en el Decreto 618/97 y los arts. 33, 34, y 35 de ley 11683, que es la ley de procedimientos tributarios y como tal cualquier norma reglamentaria no puede avasallar la legislación de fondo y en particular la obligación del profesional de guardar secreto absoluto de las cuestiones en que intervenga, salvo que sean relevados del mismo por orden judicial.
De allí que no existe la posibilidad de divulgar hechos en abstracto, es decir que el profesional tiene expresamente prohibido hacer conocer quienes son sus clientes, y cual es el precio que los mismos pretenden por la compra, venta o locación de bienes, sin perjuicio de que pueda publicitar periodísticamente o por otros medios el bien que se halla vendiendo, comprando u ofreciendo en alquiler.
Aclarado ello entramos a explicar el alcance de las resoluciones mencionadas.
La Resolución General 2141 (BO 09/10/2006), retención del impuesto a la transferencia de inmuebles, se aplica, exclusivamente a las personas físicas y sucesiones indivisas, a los hechos ocurridos de venta, cambio, permuta, dación en pago, aportes a sociedades, cesión de boletos de compraventa, vinculados con el Impuesto, no a los hechos que podrían llegar a ocurrir. Y solo se aplica en la medida en que el bien objeto de la misma, este sujeto a la retención.
En las escrituras el obligado a actuar como agente de retención es el Escribano Público. El corredor no interviene. Pero si antes de la escrituración se celebró un Boleto de Compraventa sin actuación del escribano, el comprador le debe retener el 1,5% al vendedor e ingresarlo al fisco nacional, como pago único y definitivo de acuerdo a la ley 23905.
La base de la retención es el precio de transferencia que surge de la escritura o del boleto de compraventa. Si la operación se hiciera en moneda extranjera, el cambio es al día anterior al de realización de la operación.
Cuando se trate de una permuta de bienes, o la venta se haga por un precio no determinado por las partes, y no se pudiera conocer el precio de plaza (ej. dación en pago, aportes a sociedades, etc) el valor a los efectos del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, será fijado por la AFIP, a cuyo fin hay que pedir tal información, al solo efecto de pagar el impuesto, pero ello no impide la escrituración por la demora del fisco nacional.
Cuando el vendedor no resida en el país, el mismo o su representante legal se debe pedir a la AFIP una constancia de retención (certificado en donde se hace saber el impuesto retenido).
Como advertimos las ocasiones en las cuales se debe pedir la valuación del inmueble es cuando no se conoce el precio de plaza, cuando no se conoce el precio de escrituración o cuando le venta se haga por un precio no determinado por las partes. La solicitud de valuación, retención o no retención, debe realizarse con una antelación mínima de 20 días corridos anteriores a la celebración del acto que origina la misma.
La constancia de valuación se solicita acompañando dos tasaciones del bien efectuadas por dos corredores inmobiliarios, acompañando el recibo de pago de los honorarios de dicha tasación.
Los certificados de no retención para inmuebles de valor igual o inferior a $ 80.000,00 se efectúa vía Internet y en el supuesto que se argumente alguna causal de las permitidas en la ley 23905, por ejemplo caso de vivienda única, es decir que el vendedor se compromete a adquirir o construir sobre terreno propio otro inmueble en ambos supuestos para vivienda única (no posee otro inmueble), y cuando la retención ya fue pagada.
Para el resto de los inmuebles han de proporcionarse todos los datos del mismo, acompañando la documentación relativa al inmueble. Los certificados de valuación, retención o no retención. No significan que después el fisco no pueda cambiar de opinión y ajustar y establecer diferencias.
Respecto de la Resolución General 2168, la misma se entronca en los arts. 33, 34 y 35 de la ley 11683 (Res. Gral. 1415) y solo consiste en un simple empadronamiento de los Corredores Inmobiliarios, entre muchos otros sujetos mencionados en la Resolución.
Esta Federación Inmobiliaria Argentina y el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos parte del supuesto de que todos los Corredores Inmobiliarios se hallan, debidamente, inscriptos ante el fisco nacional, con lo que la creación del registro, no quita ni agrega ningún requisito adicional al ejercicio de la actividad profesional, de todos modos no hay posibilidad alguna de que una simple resolución pueda impedir el ejercicio de la actividad profesional, por cuanto el poder de policía del mismo es una facultad originaria de las provincias, las que con sapiencia han delegado su ejercicio en los Colegios Provinciales pertinentes.
En cuanto a la obligación de informar en abstracto las operaciones que se podrían llegar a realizar, revelando el secreto profesional de quienes son los clientes, tal cuestión transgrede especificas normas constitucionales y penales, con lo cual esta institución no se hace eco de manifestaciones verbales de los funcionarios, solo analiza y responde respecto de legislación especifica.
De modo tal que las especulaciones expuestas de que habrá un formulario oficial expedido por AFIP, de autorización para la venta y que el mismo deberá ser comunicado a la misma, será analizada jurídicamente en el marco de la legislación de fondo, en el supuesto caso de que tal pretensión sea llevada a cabo mediante la legislación pertinente.
Asesoramiento Estudio BUDASOFF

References: resolución 
 artículo 75
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 resolución 
 artículo 36
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 resolución