Source: https://www.abogado.eus/uso-turistico-en-donostia/
Timestamp: 2020-06-02 17:12:08+00:00

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Uso turístico en Donostia – Abogado.eus
16 agosto 201719 marzo 2020
El uso turístico de viviendas residenciales ha dado lugar a una polémica en la que tanto la forma, como el contenido de su resolución; afectan no solo al bolsillo, también a los valores que transmiten las decisiones que todos los intervinientes toman al respecto.
La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2013
El arrendamiento de viviendas se encuentra regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En la reforma de la LAU operada mediante Ley 4/2013, de 4 de junio, se añadió al artículo 5 –dedicado a los arrendamientos excluidos de la Ley- un apartado e), que dice:
“La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.” (ver nota in fine 10)
De acuerdo con el preámbulo de la Ley 4/2013 se pretende, con la inclusión de dicho apartado e), que el alojamiento privado para el turismo quede regulado por la normativa sectorial específica y, en su defecto, por el régimen de los arrendamientos de temporada.
La regulación en la Comunidad Autónoma Vasca
1.- El Decreto 102/2001, de 29 de mayo, que regula los establecimientos hoteleros dedicados a ofrecer alojamiento a personas, mediante precio, de forma habitual y profesional. Regulación que se vio modificada tras la publicación del Decreto 6/2015, de 27 de enero.
2.- El Decreto 198/2013, de 16 de abril por el que se regulan los apartamentos turísticos. De acuerdo con este Decreto son apartamentos turísticos aquellos establecimientos integrados por unidades de alojamiento compuestas, al menos, por dormitorio, baño, salón-comedor y cocina, y que, ofertadas como conjuntos independientes, se destinen de forma profesional y habitual a proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada. Deben contar con unos servicios mínimos (limpieza, agua, gras, basuras,…), así como con unas superficies mínimas, y sujetarse al Decreto en cuento a publicidad de los precios, distintivos, prohibiciones, reservas, infracciones y sanciones.
3.- La Ley 13/2016, de 28 de julio, de turismo del País Vasco, que en su artículo 53 regula las viviendas para uso turístico. Básicamente, son viviendas en las que no se puede acreditar que el arrendamiento está sujeto a la LAU, siendo preciso una declaración responsable (antigua licencia), y cuya cesión sea realizada a terceros de forma reiterada o habitual, y a cambio de contraprestación económica. El apartado 7 establece el criterio para presumir la habitualidad.
Además, dentro de las viviendas de uso turístico se pueden distinguir:
Las viviendas que se destinan en su totalidad y en exclusiva al uso turístico (habituales)
Las viviendas en las que a lo largo del año conviven el uso de la vivienda y el uso turístico (lo que se viene conociendo como economía colaborativa)
Por último, el art. 54 de la Ley 13/2016, de 28 de julio, regula el alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico.
La regulación en el Ayuntamiento de Donostia
Donostia regula los usos de las viviendas en el PGOU. El Ayuntamiento entiende que, en el marco del vigente PGOU, destinar una vivienda a uso turístico comporta un cambio de uso; de uso de vivienda a uso hotelero, y que dicho cambio solo será posible si se respetan las limitaciones establecidas en el PGOU, básicamente:
Se autoriza en las plantas bajas, siempre que pueda ser considerado vivienda.
Se autoriza en la primera planta con acceso común a las viviendas hasta el límite de 250 metros cuadrados de superficie útil.
En el resto de plantas, siempre, que no esté proyectado que debajo se tenga un uso residencial.
Cuándo hay cambio de uso
Mención aparte la polémica, incluso judicial, sobre lo que supone o no, cambio de uso. Cuestión no del todo aclarada y que, en su caso, se tratará en post aparte.
El Ayuntamiento de Donostia, se está planteando aprobar una ordenanza que regule el uso turístico de las viviendas. También, lo hace el Ayuntamiento de Barcelona, pero el proceso catalán tiene paralizado esta regulación, que precisa de la actuación del Govern.
La polémica en Donostia se desata tras el auge del turismo en la ciudad. Auge, que según dicen obedece tanto al final de ETA, como a los problemas de seguridad en destinos del Mediterráneo (Turquía, Egipto, etc…)
En Donostia ha ido cuajando una protesta de los residentes en la Parte Vieja denunciando lo irrespirable que se hace para ellos el nuevo rumbo que el barrio está tomando. ¿Por qué?. Básicamente, parece que el turismo priva de la energía original al lugar que elige como destino, provocando una transformación del mismo, convirtiéndolo en un pequeño parque de atracciones para el turista. Tras una primera denuncia vecinal, esta reivindicación la ha hecho suya algún grupo político formándose, en mi opinión, un batiburrillo.
Sobre temas polémicos he leído, últimamente, el libro de George Lakoff, «No pienses en un elefante”. En él se apunta la idea de que tras todo tema polémico existe una representación de todo un sistema moral. En Donostia, el conflicto moral pudiera estar en la percepción de que el Ayuntamiento no actúa con igualdad ante todos los administrados, pues no aplica la normativa que él mismo entiende aplicable en el caso que nos ocupa y, por ejemplo, permite establecimientos turísticos en viviendas que no son el primer piso, para lucro del propietario. El problema está en que mientras esto ocurre a otros administrados se les ponen multas de miles de euros por tener una tejavana en un barrio periférico, o no se les permite habitar un loft. (En cualquier caso este conflicto se puede ir transformando mientras se avanza en el mismo, pues, entre otras cosas, enfrenta el monopolio hotelero con la economía colaborativa de airbnb, fruto esta última de la nueva era digital, y la consiguiente democratización de los medios de producción que generan riqueza con el turismo)
Habrá que esperar a finales de agosto, cuando se aprobará la anunciada ordenanza municipal, que regule los usos turísticos, y los administrados puedan recurrir cierres, abrir establecimientos, denunciar desigualdad de trato, denunciar excesiva regulación, o indebida aplicación de normas de accesibilidad, etc…
Nota sobre la globalización, tras la publicación del post
No deja de ser interesante considerar el turismo masivo como forma de globalización y al movimiento antiturismo -que lo hay-, como movimiento de lucha contra la globalización. No obstante, hay que tener en cuenta que el turismo es un sector dentro de la globalización y la lucha antiglobalización debiera centrar el debate en la forma de resolver los conflictos. Es decir, la globalización persigue, básicamente, que todos seamos iguales, y en consecuencia la desaparición física o ideal del contrario. El resolver los conflictos de otra manera, que no suponga extinguir al distinto, es lo que puede vertebrar la idea de que otro mundo sea posible.
Nota tras las publicación del post
Nota 1: con fecha 31.8.2017 se ha dado a conocer la ordenanza sobre el uso urbanístico de vivida turística y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico de fecha 30.8.2017, y que entrará en vigor tras su aprobación en Pleno y posterior publicación
Nota 2: en febrero de 2018 se conoce el informe de la Agencia Vasca de Competencia sobre el proyecto de ordenanza de pisos turísticos en Donostia.
Nota 3: En fecha 1.3.2018 se ha aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Donostia la ordenanza definitiva reguladora de los pisos turísticos.
Nota 4: Sobre la base de este post he podido aportar ideas para el artículo aparecido en Eroski Consumer sobre pisos turísticos.
Nota 5: la agencia tributaria se ha pronunciado en fecha 12.6.2018 sobre la tributación de los apartamentos turísticos.
Nota 6: Se publica el DECRETO 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico.
Nota 7: la Comisión Nacional de Mercados y la Competencia recurre la ordenanza de Donostia. Ver nota de prensa.
Nota 8: Si bien en el presente post no se trató la influencia de los pisos turísticos en la Ley de Propiedad Horizontal, el 24.9.2018 un juzgado de Granada ordena el cese de dos viviendas turísticas por considerar es una actividad molesta de acuerdo con la Ley de propiedad horizontal.
Nota 9: El Tribunal Supremo anula dos requisitos del Decreto de 2014 que regula los apartamentos de uso turístico en la Comunidad de Madrid
Nota 10: Se ha publicado el Real Decreto Ley 21/2018 y se modifica la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, suprimiendo la limitación de que necesariamente deban ser comercializados por canales de oferta turística, remitiéndose a la normativa sectorial de aplicación.
Nota 11: con el Real Decreto Ley 21/2018 se introduce un nuevo apartado 12 al articulo 17, de la Ley de Propiedad Horizontal y se estable la mayoría de 3/5 para condicionar o limitar los apartamentos turísticos (antes se necesitaba unanimidad, por lo que no se podía limitar el piso turístico ya establecido)
Nota 12: con fecha 24.1.2019 se deroga el Real Decreto Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler al no encontrar apoyos en el Congreso.
Nota 13: añado ahora el estudio de la autoridad vasca de la competencia de fecha 26.7.2018
Nota 14: con fecha 5.3.2018 se ha publicado el Real Decreto Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Se modifica la Ley de Arrendamientos, la Ley de Propiedad Horizontal, se cambia el procedimiento de desahucio y, finalmente, se introducen medidas en materia económica y fiscal
Nota 15: con fecha 10.12.2019, dentro de la lucha contra el fraude fiscal se publica la orden foral 575/2019, de diciembre por la que se aprueba el modelo 179, sobre declaración informativa de la cesión de uso de vivienda para uso turístico.
Nota 16: con fecha 16.1.2020, el TSJPV anula la ordenanza de pisos turísticos de Donostia https://donostia.eus/ho…/0/D7FAF3A1C0492C0CC12584F10048B4F4… , ya se había conocido alguna sentencia cuestionando la falta de licencia en pisos superiores https://naiz.eus/…/eh-bildu-exige-al-ayuntamiento-de-donost…, siendo recurrible en casación seguirá vigente mientras se tramita su reforma
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References: artículo 5
in fine
 artículo 53
 Real Decreto 
 artículo 5
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto