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Timestamp: 2016-10-25 21:03:55+00:00

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1C_76/2012 (06.07.2012)
Martin Michel und Thomas H�ne,
A.F.________ und B.F.________ sind Eigent�mer der sich in den Wohnzonen W2 und W3 der Gemeinde Wollerau befindlichen Liegenschaft KTN 2035. Der Gemeinderat Wollerau erliess f�r dieses eine Fl�che von 7'580 m2 umfassende Grundst�ck auf Gesuch der Grundeigent�mer am 20. November 2006 den Gestaltungsplan "Hergisroos-D�rfli". Der Regierungsrat des Kantons Schwyz hob auf Beschwerde hin den gemeinder�tlichen Erlass mit Beschluss vom 18. September 2007 auf.
Gegen diesen gemeinder�tlichen Beschluss erhoben A.________ und B.________, C.________, D.________ sowie A.E.________ und B.E.________ am 11. Oktober 2010 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat. Mit Beschluss vom 5. Juli 2011 wies dieser die Beschwerde ab und genehmigte den Gestaltungsplan unter dem Vorbehalt einzelner Anpassungen (Anpassung des Gestaltungsplanperimeters im Bereich des Waldareals und Abtausch des Sammelplatzes mit einer Freifl�che ausserhalb des Waldabstands).
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht vom 2. Februar 2012 beantragen A.________ und B.________, C.________, D.________ sowie A.E.________ und B.E.________, der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 30. November 2011 sei aufzuheben, und die Sache sei zur Erg�nzung und Neuentscheidung an die Vorinstanz oder direkt an den Regierungsrat zur�ckzuweisen. Eventuell sei der angefochtene Entscheid - nach vorg�ngiger Durchf�hrung eines Augenscheins - aufzuheben, und es seien demgem�ss auch der Entscheid des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 5. Juli 2011 und der Beschluss des Gemeinderats Wollerau vom 13. September 2010 ersatzlos aufzuheben.
Die Beschwerdegegner, der Gemeinderat Wollerau, der Regierungsrat des Kantons Schwyz und die Vorinstanz beantragen in ihren Vernehmlassungen die Abweisung der Beschwerde. In ihrer Stellungnahme zu diesen Eingaben halten die Beschwerdef�hrenden an ihren Antr�gen fest.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid, mit dem eine Beschwerde gegen einen Gestaltungsplan im Sinne von � 24 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz vom 14. Mai 1987 (PBG/SZ; SRSZ 400.100) und damit gegen einen (Sonder-) Nutzungsplan im Sinne von Art. 14 ff. RPG (SR 700) abgewiesen wurde. Dagegen steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 34 Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 82 ff. BGG).
Die Beschwerdef�hrenden sind als Nachbarn des umstrittenen Gestaltungsplangebiets ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (zur Legitimation gem�ss Art. 89 Abs. 1 BGG siehe BGE 133 II 249 E. 1.3.3 S. 253 f.; Urteil des Bundesgerichts 1C_500/2009 vom 1. Februar 2010 E. 2.2 - 2.6). Die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerden ist unter Vorbehalt der nachfolgenden Erw�gungen einzutreten.
Nicht einzutreten ist jedoch auf die Eventualantr�ge der Beschwerdef�hrenden, auch die Entscheide des Regierungsrats und des Gemeinderats aufzuheben. Unterinstanzliche Entscheide sind mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht selbstst�ndig anfechtbar. Sie werden mit Blick auf den Devolutiveffekt durch den Entscheid der letzten kantonalen Instanz ersetzt und gelten mit der dagegen gerichteten Beschwerde als mitangefochten (vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144).
2.1 Die Beschwerdef�hrenden r�gen eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Geh�r gem�ss Art. 29 Abs. 2 BV, da die Vorinstanz ihren Beweisantrag auf Durchf�hrung eines Augenscheins abgewiesen habe. Um beurteilen zu k�nnen, ob die mit dem Gestaltungsplan angestrebten Ausnahmen von der Regelbauweise mit Blick auf die konkreten �rtlichen Verh�ltnisse recht- und zweckm�ssig seien, w�re die Vornahme eines Augenscheins unerl�sslich gewesen. Die von der Vorinstanz getroffene Feststellung, wonach mit dem Gestaltungsplan eine dem Einordnungsgebot entsprechende �berbauung m�glich sei, setze eine eingehende W�rdigung der �rtlichen Situation und des baulichen Umfelds voraus, welche hier gerade unterblieben sei. Es gehe nicht an, einen Gestaltungsplan zu sch�tzen, der erhebliche Auswirkungen auf Raum und Umwelt habe, ohne vorg�ngig die �rtlichen Verh�ltnisse in Augenschein zu nehmen (Beschwerde S. 6 - 10).
2.2 Die Vorinstanz erw�gt, es seien vornehmlich Rechtsfragen zu beurteilen und die massgebenden Fakten w�rden sich in rechtsgen�glicher Weise aus den Gestaltungsplanunterlagen (Gestaltungsplan und Sonderbauvorschriften) und den Eingaben der Parteien ergeben. Auf die Durchf�hrung eines Augenscheins k�nne deshalb verzichtet werden.
2.3 Aus Art. 29 Abs. 2 BV ergibt sich f�r die Parteien das Recht, Beweisantr�ge zu stellen, und f�r die Beh�rden die Pflicht, rechtzeitig und formg�ltig angebotene Beweisbegehren entgegenzunehmen und zu ber�cksichtigen. Keine Verletzung des rechtlichen Geh�rs liegt indes vor, wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine �berzeugung gebildet hat und ohne Willk�r in vorweggenommener Beweisw�rdigung annehmen kann, dass seine �berzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht ge�ndert w�rde (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236 f.). Der Entscheid dar�ber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgem�ssen Ermessen der anordnenden Beh�rde. Eine dahin gehende Pflicht besteht nur, wenn die tats�chlichen Verh�ltnisse auf andere Weise �berhaupt nicht abgekl�rt werden k�nnen (vgl. Urteil 1C_512/2009 vom 10. August 2010 E. 2.3 mit Hinweisen).
2.4 Streitgegenstand bilden die Fragen, ob der umstrittene Gestaltungsplan "Wohnpark Hergisroos" wesentliche Vorteile gegen�ber der Normalbauweise beinhaltet und - falls ja - ob diese Vorteile in einem ausgewogenen Verh�ltnis zu den gegen�ber der Grundordnung gestaltungsplanerisch beanspruchten Ausnahmen stehen. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Rechtsfragen, zu deren Beantwortung ein Augenschein keine unabdingbare Voraussetzung bildet. Die Einsch�tzung der Vorinstanz, die Gestaltungsplanunterlagen und die Eingaben der Parteien stellten eine hinreichende Entscheidgrundlage dar, ist nicht willk�rlich. Der Verzicht der Vorinstanz auf einen Augenschein verletzt daher kein Bundesrecht. Abzuweisen ist auch der Antrag auf Durchf�hrung eines Augenscheins im bundesgerichtlichen Verfahren.
3.1 Die Beschwerdef�hrenden r�gen eine willk�rliche Handhabung der Regeln �ber die intertemporalrechtliche Anwendbarkeit neuen Rechts. Sie f�hren aus, in F�llen, in denen eine Rechts�nderung - wie hier - erst w�hrend des Rechtsmittelverfahrens formell in Kraft trete, finde bei Fehlen einer ausdr�cklichen �bergangsrechtlichen Regelung grunds�tzlich das bisherige Recht Anwendung. Nach der Praxis des Bundesgerichts sei allerdings dann eine Ausnahme zu machen, wenn zwingende Gr�nde f�r eine sofortige Anwendbarkeit des neuen Rechts sprechen w�rden (BGE 125 II 591). Solche zwingenden Gr�nde seien im zu beurteilenden Fall gegeben. Bei einer Weitergeltung des bisherigen kommunalen Baureglements (aBauR/Wollerau) k�nne im Baubereich C ein Terrassenhaus mit einer Geb�udel�nge von 31 m realisiert werden, wohingegen das neue kommunale Baureglement (BauR/Wollerau) f�r solche Geb�udetypen eine maximale Geb�udel�nge von 25 m vorsehe. Zudem erlaube das bisherige Recht �ber dem gewachsenen Terrain drei �bereinander liegende Stufen (Geschosse), w�hrend nach neuem Recht nur zwei sichtbare Geschosse zul�ssig seien. Diese Regelungen h�tten erhebliche Auswirkungen auf die Gestaltung und Einordnung des Terrassenhauses, weshalb es geboten sei, den Gestaltungsplan insoweit dem neuen Recht zu unterstellen.
Ferner machen die Beschwerdef�hrenden in diesem Zusammenhang geltend, dass die Gemeinde nach Annahme des neuen Baureglements an der Urne am 7. M�rz 2010 verpflichtet gewesen w�re, f�r das hier umstrittene Gebiet eine Planungszone zu erlassen (vgl. zum Ganzen Beschwerde S. 12 - 16).
3.2 Die Vorinstanz f�hrt zusammenfassend aus, mangels expliziter Regelung in den �bergangsbestimmungen finde bisheriges Recht Anwendung. Die im neuen, per 18. Februar 2011 in Kraft getretenen Baureglement der Gemeinde Wollerau normierten Versch�rfungen (insb. bzgl. Gesamtl�nge und Anzahl Stufen) seien mithin nicht zu ber�cksichtigen. Der Gemeinderat habe zudem kein Recht verletzt, indem er keine Planungszone im Sinne von � 14 PBG/SZ erlassen habe, handle es sich hierbei doch um eine Kann-Bestimmung. Eine Verletzung des pflichtgem�ssen kommunalen Ermessens sei insoweit nicht auszumachen.
3.3 Die Vorinstanz hat begr�ndet, weshalb sie vorliegend das bisherige Recht als anwendbar erachtet. Dabei hat sie ausdr�cklich auf die gegenteilige Argumentation der Beschwerdef�hrenden, wonach zwingende Gr�nde die Anwendung des neuen Rechts gebieten w�rden, Bezug genommen (angefochtenes Urteil S. 10), diese aber im Ergebnis verworfen. Eine Verletzung der Begr�ndungspflicht als Ausfluss des Anspruchs auf rechtliches Geh�r liegt entgegen der Behauptung der Beschwerdef�hrenden (Beschwerde S. 10 - 12) nicht vor. Der in Art. 29 Abs. 2 BV gew�hrleistete Anspruch auf rechtliches Geh�r verlangt zwar, dass die Beh�rde die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechtsstellung Betroffenen auch tats�chlich h�rt, pr�ft und in der Entscheidfindung ber�cksichtigt. Die Begr�ndungspflicht und der Anspruch auf Begr�ndung sind jedoch nicht bereits dadurch verletzt, dass sich die urteilende Beh�rde nicht mit allen Parteistandpunkten einl�sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdr�cklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die f�r den Entscheid wesentlichen Punkte beschr�nken. Die Begr�ndung muss so abgefasst sein, dass sich die Betroffenen �ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die h�here Instanz weiterziehen k�nnen. In diesem Sinne m�ssen wenigstens kurz die �berlegungen genannt werden, von denen sich die Beh�rde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid st�tzt (BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236). Diese Voraussetzungen sind hier erf�llt. Insbesondere war es den Beschwerdef�hrenden ohne Weiteres m�glich, den Entscheid sachgerecht anfechten zu k�nnen.
3.4 Zu pr�fen bleibt jedoch, ob der Schluss der Vorinstanz, bisheriges Recht bleibe anwendbar, Bundesrecht verletzt, weil er auf einer willk�rlichen Handhabung der intertemporalrechtlichen Regeln gr�ndet.
3.5 Der Gemeinderat von Wollerau wies mit Beschluss vom 13. September 2010 die Einsprachen der Beschwerdef�hrenden ab und erliess den vorliegend umstrittenen Gestaltungsplan. Diesen Beschluss fochten die Beschwerdef�hrenden mit Verwaltungsbeschwerde vom 11. Oktober 2010 beim Regierungsrat an (vgl. Sachverhalt lit. A). Das neue Baureglement der Gemeinde Wollerau trat am 18. Februar 2011 und damit w�hrend des laufenden Rechtsmittelverfahrens in Kraft. Bezogen auf den Erlass von Gestaltungspl�nen enth�lt das neue Baureglement keine �bergangsbestimmungen; statuiert wird einzig, dass die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Reglements h�ngigen Baugesuche nach den Vorschriften dieses Reglements zu beurteilen sind (Art. 94 Abs. 2 BauR/Wollerau).
Die Beschwerdef�hrenden geben die bundesgerichtliche Praxis zur zeitlichen Geltung von Rechtserlassen korrekt wieder (vgl. E. 3.1 hiervor). Tritt eine Rechts�nderung wie im zu beurteilenden Fall erst w�hrend des laufenden Rechtsmittelverfahrens in Kraft, so findet bei fehlender �bergangsregelung bisheriges Recht Anwendung, ausser zwingende Gr�nde w�rden die sofortige Anwendung des neuen Rechts gebieten, was etwa bei einer Versch�rfung der Gew�sserschutzvorschriften der Fall sein kann (vgl. BGE 125 II 591 E. 5e/aa S. 598 mit Verweis auf BGE 112 Ib 39 E. 1c S. 43 und BGE 106 Ib 325 E. 2 S. 326). In Best�tigung und Weiterf�hrung dieser Rechtsprechung hat das Bundesgericht in neueren Entscheiden zwingende Gr�nde f�r eine sofortige Anwendung des neuen Rechts insbesondere im Bereich des Gew�sser-, Natur-, Heimat- und Umweltschutzrechts als gegeben erachtet (vgl. BGE 135 II 384 E. 2.3 S. 390 mit Hinweisen; 133 II 181 E. 11.2.2 S. 206).
Die Beschwerdef�hrenden ziehen aus der von ihnen zitierten Rechtsprechung jedoch die falschen Schl�sse, wenn sie vorbringen, die Bestimmungen im neuen Baureglement, welche verglichen mit dem bisherigen Recht zu einer Reduktion der zul�ssigen Geb�udel�nge (von 31 m auf 25 m) und Geschosszahl (von drei auf zwei) bei Terrassenh�usern f�hrten, m�ssten zwingend sofort angewendet werden. Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrenden kann nicht gesagt werden, die von ihnen angef�hrten Regelungen seien von solch zentraler Bedeutung oder h�tten derart weitreichende Auswirkungen wie bestimmte umweltschutzrechtlich motivierte Rechts�nderungen, dass es sich um der �ffentlichen Ordnung willen aufdr�ngen w�rde, das neue Recht auf alle noch nicht abgeschlossenen Verfahren anzuwenden. Jedenfalls aber hat die Vorinstanz die allgemeinen intertemporalrechtlichen Regeln vorliegend nicht willk�rlich gehandhabt.
3.6 Auf die in diesem Zusammenhang erhobene R�ge der Beschwerdef�hrenden, der Gemeinderat w�re verpflichtet gewesen, eine Planungszone zu erlassen (Beschwerde S. 15; E. 3.1 hiervor), ist nicht einzutreten:
Art. 27 Abs. 1 RPG sieht vor, dass die zust�ndige Beh�rde f�r genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen kann, wenn Nutzungspl�ne angepasst werden m�ssen oder noch keine vorliegen. Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren k�nnte. Gem�ss dem inhaltlich mit Art. 27 Abs. 1 RPG �bereinstimmenden � 14 Abs. 1 PBG/SZ mit der Marginalie "Kommunale Planungszonen" kann der Gemeinderat bis zum Erlass oder w�hrend der �nderung von kommunalen Nutzungspl�nen Planungszonen festlegen, in denen nichts unternommen werden darf, was die Nutzungsplanung erschweren k�nnte.
Den Beschwerdef�hrenden ist zuzustimmen, dass der Erlass von Planungszonen nicht im Belieben der Beh�rden liegt, sondern sich im Rahmen des pflichtgem�ss auszu�benden Ermessens aufdr�ngen kann (Alexander Ruch, in: Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch, Kommentar RPG, 2010, Art. 27 N. 26). So wenig allerdings die Rechtsunterworfenen die Beh�rden dazu verhalten k�nnen, eine Planungszone zu erlassen, so wenig k�nnen sie deren Fehlen im Rahmen eines Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens - gewissermassen akzessorisch - r�gen. Ein einklagbarer Anspruch auf Erlass einer Planungszone besteht nicht (Bernhard Waldmann/Peter H�nni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 27 N. 6; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1P.785/1999 vom 24. Februar 2000 E. 1a). Im �brigen stellen die im revidierten kommunalen Baureglement statuierten Versch�rfungen (Reduktion der zul�ssigen Geb�udel�nge und Geschosszahl bei Terrassenh�usern) ohnehin keinen zwingenden Grund f�r den Erlass einer Planungszone dar.
Schliesslich r�gen die Beschwerdef�hrenden eine willk�rliche Auslegung und Anwendung der kantonalen und kommunalen Gestaltungsplanvorschriften, n�mlich von � 24 PBG/SZ und von Art. 108 aBauR/Wollerau.
4.1 Gem�ss � 24 PBG/SZ enth�lt der Gestaltungsplan f�r eine zusammenh�ngende Baulandfl�che von mindestens 3'000 m2 Sonderbestimmungen, welche in der Regel auf einem Plan und in Vorschriften festgehalten werden (vgl. Abs. 1). Sofern die Sonderbestimmungen mindestens die Einhaltung des Minergiestandards f�r Wohnbauten vorschreiben und der Gestaltungsplan mehrere wesentliche Vorteile gegen�ber der Normalbauweise beinhaltet, k�nnen darin Ausnahmen von den kantonalen und kommunalen Bauvorschriften festgelegt werden. Ferner kann die Durchmischung der Nutzung zugelassen werden, sofern Zweck und Charakter der betreffenden Nutzung grunds�tzlich gewahrt bleiben (Abs. 2). Vorteile im Sinne von Abs. 2 liegen namentlich vor, wenn eine besonders grossz�gige und zweckm�ssige Anlage der Frei-, Spiel- und Abstellfl�chen vorgesehen ist, preisg�nstiger Wohnraum f�r Familien geschaffen wird, die Bauten sich gut in die Umgebung einf�gen, ein gutes Gesamtbild ergeben, dank verdichtetem Bauen wenig Land verbrauchen und sich architektonisch besonders auszeichnen oder andere im �ffentlichen Interesse liegende Mehrleistungen ausgewiesen werden (Abs. 3).
Nach Art. 108 Abs. 2 des bis zum 17. Februar 2011 g�ltigen und vorliegend anwendbaren kommunalen Baureglements haben Gestaltungspl�ne eine bessere Gestaltung und �berbauung als die Normalbauweise zu gew�hrleisten. Dies trifft insbesondere zu, wenn sich die Bauten architektonisch besonders auszeichnen und als Gesamtes harmonisch in ihre Umgebung einf�gen (lit. a); eine besonders grossz�gige und zweckm�ssige Anlage der Frei- und Abstellfl�chen vorgesehen ist und die Erholungsfl�che mindestens 20% der Bruttogeschossfl�che der Familienwohnungen ausmacht (lit. b); Fussg�nger- und Fahrverkehr getrennt oder verkehrsberuhigende Massnahmen getroffen werden (lit. c); die Garagen m�glichst unter Terrain oder am Rande der Siedlung angelegt und die Umgebung der Wohnbauten von Verkehrsanlagen freigehalten werden (lit. d); preisg�nstiger Wohnraum f�r Familien geschaffen wird (lit. e); durch eine verdichtete Bauweise eine haush�lterische Nutzung des Plangebiets erreicht wird (lit. f); ein dem aktuellen Stand der Technik entsprechendes wirtschaftliches und umweltfreundliches Energiekonzept vorgesehen ist oder andere im �ffentlichen Interesse liegende Mehrleistungen ausgewiesen werden (lit. g). Art. 108 Abs. 2 aBauR/Wollerau pr�zisiert und erg�nzt damit die im kantonalen Recht (� 24 PBG/SZ) umschriebenen Vorteile.
Gem�ss Art. 109 Abs. 2 aBauR/Wollerau kann der Gemeinderat namentlich folgende Ausnahmen von den Zonenvorschriften bewilligen: Erh�hung der Ausn�tzungsziffer gem�ss Art. 97 aBauR/Wollerau und der Geschosszahl um ein Geschoss (lit. a); Vergr�sserung der Geb�ude- und Firsth�hen sowie der Geb�udel�ngen (lit. b); Reduktion der internen Grenz- und Geb�udeabst�nde (lit. c); Aufhebung oder Reduktion des Mehrl�ngenzuschlags zwischen Geb�uden innerhalb der �berbauung (lit. d).
4.2 Die Beschwerdef�hrenden f�hren aus, entgegen der Einsch�tzung der Vorinstanz beinhalte der Gestaltungsplan nicht mehrere wesentliche Vorteile gegen�ber der Normalbauweise, welche Ausnahmen von den kantonalen und kommunalen Bauvorschriften rechtfertigen w�rden. Wenn wie vorliegend bloss "gewisse" oder "teilweise" Vorteile vorl�gen, k�nne nicht von "wesentlichen" Vorteilen gesprochen werden. Jedenfalls liessen sich die gew�hrten gewichtigen Ausnahmen durch die �usserst bescheidenen Vorteile, die der Gestaltungsplan aufweise, nicht rechtfertigen. Die Ausnahmen w�rden sich erheblich auf das Erscheinungsbild der Bauten auswirken und st�nden �berdies in keinem Zusammenhang zu den zu erzielenden Vorteilen. Hinzu komme, dass die �berschreitung der Zonengrenze mit den Balkonen im Baubereich B in den Gestaltungsplanvorschriften nicht als Ausnahme ausgewiesen worden sei (Beschwerde S. 16 - 27).
4.3 Die Vorinstanz h�lt unter Bezugnahme auf die Erw�gungen des Regierungsrats fest, der Gestaltungsplan weise hinsichtlich der Anlage der Parkpl�tze - 56 von 74 Parkpl�tzen werden unterirdisch erstellt - und der Freihaltung des Gestaltungsplangebiets vom Individualverkehr gewisse Vorteile auf. In etwas reduziertem Mass erf�llt sei auch der Vorteil des getrennt verlaufenden Fussg�nger- und Fahrradverkehrs. Die Einschr�nkung betreffe den Baubereich A, wo die bestehende 4,5 m breite Strasse mit einem zus�tzlichen Trottoir f�r eine nicht optimal getrennte Erschliessung besorgt sei. In Bezug auf die vorhandenen Freifl�chen betont die Vorinstanz, die zwischen zwischen den H�usern B und C situierte Erholungsfl�che (935.03 m2) zeichne sich durch Vorz�ge aus, die bei einer Normalbauweise nicht sichergestellt w�ren (zentrale Lage, abseits der Strasse). Ins Gewicht falle zudem der Vorteil der verdichteten Bauweise (Wohnhygiene durch gen�gend Freifl�chen, haush�lterische Bodennutzung), wobei dieser Vorteil zu relativieren sei, da er grunds�tzlich nur �ber eine Erh�hung der zul�ssigen Ausn�tzung und der Geschosszahl erreicht werden k�nne. Die Vorinstanz zieht zusammenfassend das Zwischenfazit, die in � 24 Abs. 3 PBG/SZ bzw. Art. 108 aBauR/Wollerau genannten Kriterien - besonders grossz�gige und zweckm�ssige Anlage von Freifl�chen, Trennung von Fussg�nger- und Fahrverkehr, (teilweise) Freihaltung des Gestaltungsplangebiets vom motorisierten Individualverkehr bzw. von Verkehrsanlagen, verdichtete Bauweise - seien damit in einem gewissen Ausmass erf�llt.
4.4 Das Bundesgericht �berpr�ft die Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts nur auf Willk�r hin (vgl. Art. 95 BGG; siehe auch E. 3.4 hiervor).
Die Ausf�hrungen der Vorinstanz lassen keine Willk�r erkennen. Die Beschwerdef�hrenden stellen den vorinstanzlichen Erw�gungen �ber weite Strecken lediglich ihre eigene W�rdigung der in � 24 PBG/SZ und Art. 108 aBauR/Wollerau umschriebenen Voraussetzungen gegen�ber, ohne n�her darzulegen, weshalb die Gewichtung der Kriterien durch die Vorinstanz (auch im Ergebnis) unhaltbar sein sollte. Insbesondere kann entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrenden ausgehend vom Wortlaut der beiden Bestimmungen nicht der Schluss gezogen werden, s�mtliche Vorteile m�ssten zwingend vollst�ndig erf�llt sein, um �berhaupt Ausnahmen bewilligen zu k�nnen. Die Vorinstanz ist mithin nicht in Willk�r verfallen, indem sie auf teilweise bestehende Vorteile geschlossen und diese auch graduell ber�cksichtigt hat; vielmehr ist ihr Vorgehen Ausdruck einer differenzierten Abw�gung.
4.5 Zu kl�ren bleibt, ob die Vorteile des Gestaltungsplans in einem ausgewogenen Verh�ltnis zu den statuierten Ausnahmen stehen.
In den Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan sind verschiedene Ausnahmen von der Regelbauweise vorgesehen. In der Wohnzone W3 (Baubereiche A und B) wird die Ausn�tzungsziffer von 0,6 auf 0,7 erh�ht. Im Baubereich A werden zudem die zul�ssige Geschosszahl von drei auf vier und die zul�ssige Geb�ude- und Firsth�he um drei Meter erh�ht. Schliesslich sind in den Baubereichen A und B Quergiebel bis zur H�lfte der Fassadenl�nge erlaubt.
Die Vorinstanz folgert unter Bezugnahme auf die Ausf�hrungen des Regierungsrats, durch die Erh�hung der Ausn�tzungsziffer in der Wohnzone W3 werde eine verdichtete Bauweise in einem grunds�tzlich noch akzeptablen Ausmass erreicht. Dies gelte umso mehr, als die Beschwerdegegner f�r die Wohnzone W2 keine erh�hte Ausn�tzung beantragen w�rden. Die Ausnahmen f�r den Baubereich A (Erh�hung der Anzahl Vollgeschosse von drei auf vier und der maximal zul�ssigen Geb�ude- und Firsth�he um drei Meter) h�tten erhebliche Auswirkungen auf die optische Erscheinung des Hauses A und seien somit nicht geringf�gig. Allerdings sei in dieser Hinsicht festzuhalten, dass f�r die H�user B und C keine solchen Ausnahmen beansprucht w�rden. Was die den Baubereich �berschreitenden Balkone betreffe, so entspreche diese L�sung grunds�tzlich der Regelbauweise, w�rden doch gem�ss � 59 Abs. 2 PBG/SZ Balkone bei der Ermittlung des Grenzabstands nur insoweit mitberechnet, als ihre Ausladung 1,50 m �bersteige. Soweit der Gestaltungsplan dar�ber hinausgehen sollte, w�re die Abweichung offenkundig nur von marginaler Bedeutung, was insoweit auch f�r die �berschreitung der Zonengrenze gelte.
Zusammenfassend kommt die Vorinstanz zum Ergebnis, die gew�hrten Ausnahmen bef�nden sich in einem rechtsgen�glich ausgewogenen Verh�ltnis zu den Vorteilen.
4.6 Diese Erw�gungen der Vorinstanz zum angemessenen Verh�ltnis zwischen den geschaffenen Vorteilen und den gew�hrten Ausnahmen sind nicht willk�rlich. Vorab ist nicht ersichtlich und wird von den Beschwerdef�hrenden auch nicht substanziiert dargelegt, weshalb es am erforderlichen Zusammenhang zwischen den Vorteilen des Gestaltungsplans und den Ausnahmen von der Grundordnung fehlen sollte. Des Weiteren ist es insbesondere nicht unhaltbar, entscheidend zu gewichten, dass die gew�hrten Ausnahmen zur Hauptsache den Baubereich A betreffen und dass bez�glich des Baubereichs C, welcher rund einen Drittel der gesamten Gestaltungsplanfl�che umfasst, �berhaupt keine Abweichungen gegen�ber der Regelbauweise vorgesehen sind. Wie die Vorinstanz, ohne Bundesrecht zu verletzen, gefolgert hat, liegen zwar nur partielle Vorteile vor, es werden aber auch nur in beschr�nktem Mass Ausnahmen von der Grundordnung beansprucht. Zudem ist insoweit zu beachten, dass den kommunalen Planungsbeh�rden im Bereich der Nutzungsplanung ein Ermessensspielraum zusteht (Art. 2 Abs. 3 RPG). Die Rechtsmittelbeh�rden d�rfen nicht unter mehreren zweckm�ssigen L�sungen w�hlen bzw. ihr eigenes Ermessen an die Stelle des zust�ndigen Gemeinwesens setzen. Eine entsprechende Zur�ckhaltung dr�ngt sich vor allem auf, wenn es um die W�rdigung lokaler Verh�ltnisse geht (Waldmann/H�nni, a.a.O., Art. 33 N. 65; vgl. auch BGE 131 II 81 E. 7.2.1 S. 100; 127 II 238 E. 3b/aa S. 242). Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, der Gemeinderat habe das ihm bei der Gewichtung der einzelnen Vorteile des Gestaltungsplans und bei der Beurteilung der Ausgewogenheit der beanspruchten Ausnahmen zukommende Ermessen nicht �berschritten, ist nicht zu beanstanden.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Gerichtskosten sind den unterliegenden Beschwerdef�hrenden zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Die Beschwerdef�hrenden haben die Beschwerdegegner unter solidarischer Haftbarkeit zu entsch�digen (Art. 68 Abs. 1, 2 und 4 BGG). Die kommunalen und kantonalen Beh�rden haben keinen Anspruch auf eine Entsch�digung (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdef�hrenden zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
Die Beschwerdef�hrenden haben die Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit mit insgesamt Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.

References: Art. 14
 Art. 82
 Art. 89
 BGE 
 BGE 
 Art. 29
 Art. 29
 Art. 29
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 

Art. 27
 Art. 27
 Art. 27
 Art. 27
 Art. 108
 Art. 108
 Art. 108
 Art. 109
 Art. 97
 Art. 108
 Art. 95
 Art. 108
 Art. 33
 BGE