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Timestamp: 2019-07-19 08:26:15+00:00

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www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumEigentümerRückerstattung bei ...
| 06.11.2013 02:35 |
In der WEG wurde 2011 beschlossen, eine Sanierung im Frühjahr 2013 durchzuführen. Teil des Beschlusses laut Protokoll war die Kostenschätzung und die Berücksichtigung der Rücklage woraus sich ein umzulegender Betrag sowie die zu kalkulierende Höhe der Sonderumlage ergab.
Im Protokoll des Folgejahres 2012 ist als Hinweis das Zahlungsziel aber nicht die Höhe der Sonderumlage angegeben.
Durch einen weiteren, späteren Beschluß bei welchem es um die Einsparung von erweiterten Maßnahmen ging, wurde der Gesamtaufwand der Sanierungsmaßname erheblich reduziert. So wurde daraufhin ein wesentlich geringerer Betrag für die Sanierung veranschlagt. Aus diesem Betrag wurde die Sonderumlage berechnet und von der HV eingefordert. Die Rücklage wurde dabei nicht mehr in der Berechnung berücksichtigt, wie bei der ursprünglichen Berechnung und im Beschluss von 2011.
Es folgte Schriftverkehr mit der Hausverwaltung in welchem ich sowohl das Zahlunsziel, als auch die Höhe der Sonderumlage in Frage stellte, da kein genauer Termin für den Beginn der Arbeiten fest stand und da die Rücklage bei der Berechnung der Sonderumlage nicht mehr berücksichtigt war. Ich kündigte in meinen Schreiben an, dass ich die Sonderumlage rechtzeitig vor Beginn der Sanierungsmaßnahme bezahlen werde, wenn verbindliche Termine dafür feststehen. Ich habe auch darauf bestanden, dass eine Rückzahlung erfolgt, sofern die Maßnahme günstiger ausfallen wird, gleichzeitig eine Nachzahlung abgelehnt, da die Rücklage noch verfügbar ist.
Bzgl. einer eventuellen Rückzahlung einer Überzahlung schrieb mir die HV dass die WEG über eine Auszahlung der Überzahlung oder einen Verbleib in der Rücklage entscheidet. Es folgten Mahnungen der HV zur Zahlung der Sonderumlage, denen ich widersprochen und auf die offenen Fragen aus meinen Mails verwiesen habe, mit der erneuten Bekundung, dass ich die Sonderumlage vor Sanierungsbeginn leisten werde wenn Beauftrgung und Termin feststehen.
Schließlich folgte ein Schreiben an mich und die anderen Eigentümer in welchem die HV behauptete, dass ich mich weigern würde, die Sonderumlage vor Sanierungsbeginn zu bezahlen, und dass Verwaltung und VBR vereinbart hätten, dass mein "Zahlungsausfall" durch die Rücklage gedeckt werden solle.
Schließlich erfuhr ich durch Aushang dass die Sanierungsmaßname einige Wochen später beginnen sollte. Am gleichen Tag erhielt ich eine weitere Mahnung der HV mit Androhung gerichtlicher Schritte. Dieser Mahnung widersprach ich erneut, mit Verweis auf meine anderen Schreiben und erneuter Ankündigung, die Sonderumlage vor Sanierungsbeginn zu überweisen. Ich forderte dabei erneut die Rückzahlung des Differenzbetrages, sofern die Sanierungsmaßnahme günstiger ausfallen würde. Die Sonderumlage wurde daraufhin überwiesen.
Die Eigentumswohnung wurde nun verkauft, so dass ich nicht mehr Eigentümer bin.
In der Jahresabrechnung 2012/2013 wird die Sonderumlage als Zuführung zur Rücklage aufgeführt, so dass sich daraus kein Guthaben bei der Endabrechnung ergibt.
Offensichtlich ist die Sanierungsmaßname wie erwartet günstiger ausgefallen.
Da die Abrechnungsperiode am 30.06. endet und zu diesem Zeitpunkt die Sanierung nicht komplett abgerechnet war, ist dafür nur ein Teil entnommen worden und der Rest ist in der Rücklage verbucht. Es wird aber voraussichtlich wesentlich weniger Geld benötigt, als in der Sonderumlage eingefordert wurde.
Habe ich einen Anspruch auf Teilrückzahlung der Sonderumlage, die zu hoch angesetzt war, da entgegen dem Beschluss von 2011 die Rücklage nicht berücksichtigt wurde und wie kann ich dies durchsetzen?
Kann die WEG nun beschließen, den verbleibenden Teil der Sonderumlage für weitere notwendige Sanierungen zu verwenden, die demnächst anstehen?
Eigentümer Beschluss Eigentümer Sonderumlage
06.11.2013 02:35 | Preis: 30,00 € |
Als sog. Anspruchsgrundlage für den geltend zu machenden Rückzahlungsanspruch kommt § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung wegen nachträglichen Entfallens des rechtlichen Grundes für die geleisteten Zahlungen (vgl. AG Augsburg, Urteil vom 17. April 2013 – 30 C 5735/12 WEG –, juris –Veröff. Rn 16).
Vom Prinzip her könnten Sie sich auch darauf stützen, das Sie mehrfach– auch schriftlich – darauf hingewiesen haben und die Zahlung nur unter dem Vorbehalt geleistet haben, dass Sie Rückzahlung des Differenzbetrages verlangen würden, sofern die Sanierungsmaßnahme günstiger ausfallen würde.
Folgend Probleme der Wirksamkeit einer solchen Klage sehe ich jedoch:
„Offensichtlich ist die Sanierungsmaßname wie erwartet günstiger ausgefallen." und
„Es wird aber voraussichtlich wesentlich weniger Geld benötigt, als in der Sonderumlage eingefordert wurde."
Sie scheinen also bislang noch keine Klarheit zu haben, ob wirklich „wesentlich weniger Geld benötigt wurde. Darüber müssten Sie sich aber Klarheit verschaffen, denn Sie müssten ja auch im Rahmen einer Klage den einzuklagenden (Differenz-) Betrag beziffern können.
2. Ein weiteres Problem könnte sich aus dem Verkauf der Wohnung ergeben. Siehe dazu die Ausführungen des AG Augsburg in dessen Urteil vom 17. April 2013 – 30 C 5735/12 WEG –, Rn 22-24 juris –Veröff.:
Einem Rückforderungsanspruch der Klägerin gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB steht jedoch der Vorrang des Innenausgleichs innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen. Ein möglicher Bereicherungsanspruch ist durch das Instrument der Jahresabrechnung ausgeschlossen (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 20). Die von der Klägerin geleisteten Zahlungen sind in das Verwaltungsvermögen eingegangen, welches gemäß § 10 Abs. 7 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusteht und auch bei einem Eigentümerwechsel bei dieser verbleibt (vgl. Bärmann, WEG, 11 Aufl., § 10 Rn. 283). Die einzelnen Wohnungseigentümer haben während ihrer Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft an diesem Verwaltungsvermögen teil, ohne dass ihnen ein absonderbarer Anteil daran zustünde (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 48). Die Teilhabe der Klägerin am Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft ist vorliegend mit dem Eigentum auf den neuen Eigentümer übergegangen.
Ebenso wie Zahlungen auf einen Wirtschaftsplan stellen Zahlungen auf Sonderumlagen zweckgebundene Beiträge der einzelnen Wohnungseigentümer dar, die der Aufrechterhaltung und dem Betrieb der Wohnungseigentümergemeinschaft dienen. Sonderumlagen werden als Ergänzung zum Wirtschaftsplan erhoben, um Ausgaben zu decken, die von der Kalkulation des Wirtschaftsplans nicht erfasst wurden. Insoweit ist die streitgegenständliche Situation derjenigen, die der Entscheidung des OLG Hamm vom 25.03.2004, Az. 15 W 412/02, zu Grunde lag (hier wurden Wohngeldvorschüsse geleistet, ohne dass ein wirksam beschlossener Wirtschaftsplan vorlag) vergleichbar. Die beschriebene Zweckbindung besteht auch dann, wenn entweder eine wirksame Rechtsgrundlage mangels eines die entsprechende Forderung begründenden Beschlusses der Eigentümergemeinschaft von vornherein fehlt oder diese Rechtsgrundlage nachträglich wegfällt, weil der entsprechende Beschluss gerichtlich für ungültig erklärt wird.
Mit Einzahlung der Beiträge zur Aufrechterhaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der einzelne Wohnungseigentümer sein Alleinbestimmungsrecht über die geleisteten Gelder. Es verbleibt ihm lediglich der Anspruch auf Abrechnung und Ausgleich während seiner Mitgliedschaft in der betreffenden Gemeinschaft (vgl. auch Kammergericht, Beschluss vom 31.01.2000, Az. 24 W 7323/98). Dieser Abrechnungs- und Ausgleichsanspruch geht mit dem Eigentumswechsel auf den neuen Eigentümer über. Ebensowenig wie die Gemeinschaft einen ausgeschiedenen Eigentümer für Betragszahlungen in Anspruch nehmen kann, die zwar auf die Zeit seiner Eigentümerstellung entfallen, jedoch erst nach seinem Ausscheiden von der Gemeinschaft beschlossen wurden (vgl. OLG München, Beschluss vom 24.05.2007, Az. 34 Wx 27/07), kann der ausgeschiedene Eigentümer von der Gemeinschaft von ihm ohne Rechtsgrund geleistete Beiträge zurückverlangen."
Das Ausscheiden von der Gemeinschaft stellt hier also ein weiteres mögliches Problem dar.
Aus Ihren Schilderungen ergibt sich auch nicht, dass Sie Ihren Anspruch auf Abrechnung und Ausgleich während Ihrer Mitgliedschaft in der betreffenden Gemeinschaft geltend gemacht haben.
Nach dem KG Berlin, Beschluss vom 31. Januar 2000 – 24 W 7323/98 –, juris (1. Leitsatz)
geht der Anspruch auf Abrechnung eingezahlter Beitragsvorschüsse und Auszahlung von Guthaben mit dem Ausscheiden des Wohnungseigentümers auf dessen Nachfolger über und kann somit von dem früheren Eigentümer nicht mehr gerichtlich geltend gemacht werden.
3.Letztlich hätten Sie wohl bereits den späteren Beschluß, „bei welchem es um die Einsparung von erweiterten Maßnahmen ging," und in dem „der Gesamtaufwand der Sanierungsmaßname erheblich reduziert" (wurde), in dem aber die Rücklage dabei nicht mehr in der Berechnung berücksichtigt wurde, anfechten müssen. Vorsichtshalber hätten Sie bereits damals diesen gerichtlich für ungültig erklären lassen sollen.
Abschließend kann ich Ihnen nur raten, sich aufgrund der höchst komplizierten Materie an einen spezialisierter Anwalt vor Ort zu wenden. Dieser kann obige Anregungen vor Erhebung einer Klage einmal genau untersuchen. Auch besteht die Möglichkeit, das Sie sich mit Ihrem Nachfolger –Eigentümer „zusammentun". Dieser müsste Ihnen erst einmal mitteilen, ob überhaupt ein Überschuss (also ein verbleibenden Teil der Sonderumlage) gegeben ist.
„Kann die WEG nun beschließen, den verbleibenden Teil der Sonderumlage für weitere notwendige Sanierungen zu verwenden, die demnächst anstehen?"
Wie oben ausgeführt „stellen Zahlungen auf Sonderumlagen zweckgebundene Beiträge der einzelnen Wohnungseigentümer dar, die der Aufrechterhaltung und dem Betrieb der Wohnungseigentümergemeinschaft dienen. Sonderumlagen werden als Ergänzung zum Wirtschaftsplan erhoben, um Ausgaben zu decken, die von der Kalkulation des Wirtschaftsplans nicht erfasst wurden."
Dies spricht bereits dafür, dass der verbleibende Teil der Sonderumlage auch für weitere notwendige Sanierungen verwendet werden kann.
Dieser Teil befindet sich ja nach Ihren Schilderungen (wohl) nunmehr in der Rücklage.
Zur Rücklage vgl. OLG München, Beschluss vom 20. Dezember 2007 – 34 Wx 76/07, 34 Wx 076/07 –, juris Rn 16 sowie BayObLG NZM 2004, 745:
„Die Rücklage hat den gesetzlichen, hier von der Gemeinschaftsordnung auch nicht modifizierten, Zweck, notwendige größere Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern (vgl. Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 8. Aufl. § 21 Rn. 103). Über Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage kann die Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschließen."
Sollte also demnächst weitere notwendige Sanierungen anstehen, düfte dafür durch Mehrheitsbeschluss der verbleibenden Teil der Sonderumlage (aus der Rücklage) verwendet werden.
Auch letzteres Problem sollten Sie in allen Details dem spezialisierter Anwalt vor Ort schilden. Ob dieser Ihnen aber dazu rät, gegen einen solchen evtl. ergehenden Beschluss etwas zu unternehmen, ist fraglich, insbes. auch angesichts der Tatsache, dass Sie nach Ihrer Schilderung gar nicht mehr Teil der WEG sind.
Nachfrage vom Fragesteller	06.11.2013 | 19:29
Zwar bin ich jetzt nicht mehr Eigentümer, war aber über die volle Zeit der betreffenden Abrechnungsperiode Eigentümer, da das Wirtschaftsjahr zum 30.06.2013 endete und der Eigentumsübergang zum 01.07.2013 stattfand. Das ist mir nicht klar, ob das einen Unterschied macht, da es ja die Abrechnungsperiode während der Zugehörigkeit zur WEG betrifft und lediglich die Abrechnung, später erfolgt.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.11.2013 | 00:11
Wenn ich Sie in Ihrer Nachfrage richtig verstehe, konnten Sie als ausgeschiedener Wohnungseigentümer nicht mehr an der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung, die erst nach Endes der Abrechnungsperiode (30.06.2013) erfolgt ist, teilnehmen.
Sie haben während der Mitgliedschaft in der EigentümergemeinschaftIhren Ihren Anspruch auf Abrechnung und ggf. im Anschluss hieran auf Teilrückzahlung der Sonderumlage, die nach Ihrer Vermutung zu hoch angesetzt war, NICHT geltend machen können, da Sie nicht mehr an der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung, die erst nach Endes der Abrechnungsperiode ( 30.06.2013) erfolgt ist, teilnehmen konnten.
Dies können Sie, ebenso wie die Tatsache, dass Sie die volle Zeit der betreffenden Abrechnungsperiode Eigentümer waren und nur Zahlung nur unter dem Vorbehalt geleistet haben, dass Sie Rückzahlung des Differenzbetrages verlangen würden, sofern die Sanierungsmaßnahme günstiger ausfallen würde, vor Gericht geltend machen. Ich wollte Sie nur warnen, dass das Gericht sich evtl. auf folgende Rechtsprechung beruft (auf die ich schon hingewiesen habe):
Das AG Augsburg hat in dessen (m.E. vergleichbarem Fall) Urteil vom 17. April 2013 – 30 C 5735/12 WEG, in Rn 24 ausgeführt:
" Mit Einzahlung der Beiträge zur Aufrechterhaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der einzelne Wohnungseigentümer sein Alleinbestimmungsrecht über die geleisteten Gelder. Es verbleibt ihm lediglich der Anspruch auf Abrechnung und Ausgleich während seiner Mitgliedschaft in der betreffenden Gemeinschaft (vgl. auch Kammergericht, Beschluss vom 31.01.2000, Az. 24 W 7323/98). Dieser Abrechnungs- und Ausgleichsanspruch geht mit dem Eigentumswechsel auf den neuen Eigentümer über. Ebensowenig wie die Gemeinschaft einen ausgeschiedenen Eigentümer für Betragszahlungen in Anspruch nehmen kann, die zwar auf die Zeit seiner Eigentümerstellung entfallen, jedoch erst nach seinem Ausscheiden von der Gemeinschaft beschlossen wurden (vgl. OLG München, Beschluss vom 24.05.2007, Az. 34 Wx 27/07), kann der ausgeschiedene Eigentümer von der Gemeinschaft von ihm ohne Rechtsgrund geleistete Beiträge zurückverlangen."
Das Gericht könnte Ihren Bereicherungsanspruch, vergleichbar dem Fall vor dem AG Augsburg, mit folgender Argumentation ablehnen:
1. Die Abrechnungs- und Ausgleichsanspruch geht mit dem Eigentumswechsel auf den neuen Eigentümer über.
2. Der ausgeschiedene Eigentümer kann von der Gemeinschaft keine (wie in dem Fall vor dem Amtsgericht Augsburg) ohne Rechtsgrund geleistete Beiträge zurückverlangen  auf Ihren Fall übertragen: Er kann keine Teile der zu hoch angesetzten (überzahlten) Sonderumlage zurückverlangen (sofern ein solcher Anspruch überhaupt zu bejahen ist, vgl. dazu meine Ausführungen in meiner Antwort auf Ihre Ursprungs-Frage).
Holen sie diesbezüglich aber am Besten eine 2. Meinung ein!
Bewertung des Fragestellers 06.11.2013 | 09:41
"Die Frage wurde ausführlich beantwortet und hat sehr zur Bewertung der Situation beigetragen."
FRAGESTELLER 06.11.2013 4,8/5,0

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