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Timestamp: 2018-12-11 05:51:34+00:00

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MIETRECHT AKTUELL | Tag-Archiv: DIN 277
Tag-Archiv: DIN 277
Geschrieben am 06.12.2018 Von Stefan Göttlich
Idealerweise bezeichnen die Parteien im Mietvertrag die maßgebliche Fläche und die Berechnungsmethode nach der diese berechnet worden ist. Problem ist aber, dass die Flächenangabe als solche noch keine zuverlässige Aussage über die Nutzfläche darstellt. Dies hängt schon damit zusammen, dass die gleiche Wohnung nach verschiedenen technischen Berechnungsmethoden vermessen werden kann und jeweils ein anderes Ergebnis herauskommen kann, je nachdem welche Höhe unter den Dachschrägen oder die Größe der Balkone und Terrassen oder Zugangsbereiche von Gebäuden mit berücksichtigt werden. So sollte im Mietvertrag immer die Berechnungsmethode zum Zeitpunkt der Errichtung angegeben werden, weil ein Gebäude nur wegen Änderung der Berechnungsmethode nicht mangelhaft wird. Gibt man im Vertrag nichts an, so wird hingegen immer die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültige Berechnungsnorm herangezogen, was für den Vermieter bereits einen ursprünglichen Mangel der Mietsache begründen kann. Beispielsweise wurden Wohngebäude bis ca. 1978 nach der DIN 283 errichtet, die durch die DIN 277 ersetzt wurde. Im Bereich des Gewerberaums kommt noch die gif Nutzfläche und im Wohnbereich die II. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung in Betracht. Auf den Inhalt der Berechnungsmethoden komme ich später zurück. So hat der BGH mit Entscheidung vom 05.12.2018 Az: VIII ZR 61/18 erneut bestätigt (zuvor VIII ZR 271/11), dass immer der Maßstab zum Errichtungszeitpunkt heranzuziehen ist. Dort heißt es:
Eine Zusicherung wird in folgenden Fällen angenommen:
wenn der Vermieter die Fläche ausdrücklich garantiert (LG Mönchengladbach ZMR 1988, 178)
Findet sich im Mietvertrag keine weitere Angabe, kann sich die Angabe der Quadratmeterzahl auch aus den vorvertraglichen Begleitumständen (Zeitungsanzeige, Objektbeschreibung des Maklers, Korrespondenz zwischen Mieter und Vermieter) ergeben, soweit daraus erkennbar ist, dass die Angabe der Nutzfläche für die Mietentscheidung des Mieters bedeutsam war. (BGH VIII ZR 256/09 in WuM 2010, 480). Dem Makler muß daher vorgegeben werden, dass er mit exakt der Fläche wie im Mietvertrag und nichts anderem werben darf.
Flächenabweichungen und Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung
Der BGH verabschiedet sich im Bereich der Mieterhöhung und der Betriebskostenabrechnung von der 10% Rechtsprechung.
Der VIII. Zivilsenat des BGH stellt fest, dass es im Rahmen des Mieterhöhungsanspruchs des Vermieters gemäß § 558 BGB nur auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankomme. Der Vermieter solle so in die Lage versetzt werden, auch im laufenden Mietverhältnis eine angemessene und am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich im Rahmen der Bewertung der Ortsüblichkeit seien rein objektive, tatsächliche Kriterien ausschlaggebend, vertragliche Vereinbarungen – z.B. über die Wohnfläche/Haftungsausschlüsse – könnten hierfür nicht herangezogen werden. Der BGH gibt damit seine bisherige 10-Prozent-Rechtsprechung auf, nach der Flächenabweichungen erst ab mehr als 10 Prozent Rechtsfolgen für ein Mieterhöhungsverlangen haben können (z.B. BGH, Urt. v. 23.05.2007, Az: VIII ZR 138/06). Dies gilt auch bei größerer Wohnfläche als im Vertrag angegeben. Der Vermieter muss sich bei Mieterhöhungsverlangen also auch nicht an einer zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen, wenn die Abweichung unter 10 Prozent betragt. Er kann und muß sich bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete stets auf die tatsächliche Größe der Wohnung stützen. Umso wichtiger wird eine Angabe im Mietvertrag nach welcher technischen Norm diese berechnet worden ist.
Dasselbe gilt auch bei der Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskosten sind nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Seine frühere Rechtsprechung, wonach im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, gibt der BGH ausdrücklich auf. (BGH, Urteil v. 30.5.2018, VIII ZR 220/17)
Es wird davon ausgegangen, dass auch der XII Senat des BGH sich dieser geänderten Rechtsprechung anschließt. So dass dies auch im Gewerberaum zu berücksichtigen ist.
Veröffentlicht unter Allgemein, Gewerbemietrecht, Heizkosten, Mieterhöhung, Mietminderung, Mietvertrag, Wohnungsmietrecht	| Tags: Anzahl der vermieteten Räume Berechnungsgrundlage, Begleitumstände zum Vertragsschluss, DIN 277, Fläche Beschaffenheitsvereinbarung, Fläche Mieterhöhung, Fläche Sachmangel, Haftungsausschluss für Wohnfläche, II. Berechnungsverordnung, Miete bei Flächenabweichung im Wohn- und Gewerbemietrecht, Stefan Göttlich Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, Wohnfläche Betriebskostenabrechnung, Wohnfläche größer als vereinbart, Wohnflächenverordnung, Zusicherung einer Flächengröße	|

References: BGH 
 BGH 
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 § 558
 BGH 
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