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Timestamp: 2020-07-11 13:54:33+00:00

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Newsletter Nr. 50 | April 2018
nach einer kurzen Pause berichten wir nun bereits zum 50. Mal über Aktuelles aus dem Immobilienrecht. Im Gewerbemietrecht bleibt die Schriftform ein Dauerbrenner: Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Auch im privaten Baurecht hat der BGH Jahrzehnte alte Rechtsprechung gekippt. Wer gerade einen Mängelprozess führt, wird sich darauf einstellen müssen.
Im Recht der Sanierungsgebiete sind zwei Grundsatzentscheidungen ergangen: Das OVG Berlin-Brandenburg beanstandet die Berliner Praxis der Wertermittlung und das Bundesverwaltungsgericht hat die Rechtsprechung des OVG zu den "wendebedingten Effekten" bestätigt.
Gerne stehen Ihnen die Autoren bei Rückfragen zu den besprochenen Entscheidungen zur Verfügung.
Schriftformheilungsklauseln ade!
Kehrtwende des BGH: Kein Ersatz fiktiver Mängelbeseitigungskosten!
Sanierungsausgleichsbeträge: Neues Urteil des OVG kippt die aktuelle Berliner Praxis der Wertermittlung!
Sanierungsausgleichsbeträge: BVerwG bestätigt Urteil des OVG zu den „wendebedingten Effekten“
OVG Berlin-Brandenburg: Keine Wohnungszusammenlegung im Milieuschutzgebiet!
Der XII. Zivilsenat des BGH hat am 27.09.2017 entschieden, dass sogenannte Schriftformheilungsklauseln mit § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam sind. Sie können daher für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (BGH, Urteil vom 27.9.2017 – XII ZR 114/16).
Mietverträge mit einer Laufzeit von länger als einem Jahr unterliegen der Schriftform des § 550 BGB. Zur Wahrung der Schriftform müssen sämtliche wesentlichen Vertragsbedingungen, wie z.B. der Mietgegenstand, die Mietvertragsparteien und die Miethöhe aus einer Urkunde ersichtlich bzw. bestimmbar sein. Ein Verstoß gegen die gesetzlich normierte Schriftform hat zur Folge, dass der Mietvertrag vorzeitig kündbar ist. Bei Abschluss langfristiger Gewerberaummietverträge war es daher üblich, Schriftformheilungsklauseln zu vereinbaren, in welchen sich die Vertragsparteien verpflichteten alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um den gesetzlichen Schriftformerfordernissen Genüge zu tun. Der BGH (BGHZ 200, 98=NJW 2014, 1087; NJW 2014, 2102) hat eine solche Klausel - zumindest im Hinblick auf den Erwerber eines Grundstücks, welcher gemäß § 566 BGB in den Mietvertrag eintritt und selbst nicht am Abschluss des ursprünglichen Mietvertrages beteiligt war - für unwirksam erachtet. Vor diesem Hintergrund wurden die bisherigen Schriftformheilungsklauseln in der Praxis um den Zusatz ergänzt, dass die Schriftformheilungsklausel jedenfalls nicht für einen Erwerber des Grundstückes gilt, der das Mietverhältnis anstelle des Vermieters übernimmt oder kraft Gesetzes in dieses eintritt. Mit seiner nunmehrigen Grundsatzentscheidung hat der BGH (BGH, Urteil vom 27.9.2017 – XII ZR 114/16) klargestellt, dass Schriftformheilungsklauseln nicht wirksam vereinbart werden können.
In dem vom BGH entschiedenen Fall begehrte die klagende Vermieterin von dem beklagten Mieter nach Vertragskündigung die Herausgabe von Geschäftsräumen. Der zwischen der Rechtsvorgängerin der Vermieterin und dem Mieter geschlossene Mietvertrag wurde durch insgesamt zwei Nachträge ergänzt. Neben der Verlängerung der ursprünglich vereinbarten Mietzeit, haben die Parteien u.a. in einem Nachtrag folgende Klausel vereinbart:
„Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, … jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrages sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“
In der Folge ist die Vermieterin mit einem Schreiben an den Mieter herangetreten, in welchem sie eine im Ursprungsmietvertrag vereinbarte Wertsicherungsklausel dahingehend zu ändern begehrte, dass bei Veränderung des Verbraucherpreisindex um 5 % eine entsprechende Änderung der Miete eintreten solle. Der Mieter vermerkte auf dem Schreiben handschriftlich „6% einverstanden“, unterschrieb diesen Vermerk und gab das Schreiben an die Vermieterin zurück. Diese teilte dem Mieter knapp fünf Monate später mit, dass der Verbraucherpreisindex seit der letzten Mietkorrektur um 6 % gestiegen sei und sich daher eine entsprechend erhöhte Miete ergebe, die der Mieter fortan auch entrichtete. Kurz darauf erklärte die Vermieterin mangels Wahrung der Schriftform die ordentliche Kündigung des Mietvertrages.
Der BGH führt in seiner Entscheidung folgerichtig aus, dass es dem Mietvertrag an der gesetzlichen Schriftform fehle, da mit der Wertsicherungsklausel eine die Miethöhe betreffende und damit vertragswesentliche Vereinbarung geändert wurde, ohne dass diese Änderung den Anforderungen des § 550 BGB genüge. Denn dem Schreiben der Vermieterin und dem handschriftlich gefertigten und unterschriebenen Zusatz des Mieters fehle es bereits an der ausreichenden Bezugnahme auf den Ausgangsvertrag samt Nachträgen.
Die Parteien seien auch nicht in Hinblick auf die im zweiten Nachtrag enthaltene Schriftformheilungsklausel zur Nachholung der Schriftform verpflichtet gewesen, da Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam seien, so der Senat.
Maßgeblich für die Unwirksamkeit sei nach Ansicht des BGH der Schutzzweck der Norm des § 550 BGB. Dieser diene nämlich nicht nur der Sicherstellung, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann, sondern insbesondere ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindung zu schützen. Mit Blick auf diesen Schutzzweck sind Schriftformheilungsklauseln mit dem unabdingbaren § 550 BGB unvereinbar. Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden werden und der mit der Vorschrift jedenfalls auch beabsichtigte Übereilungsschutz ausgehöhlt und die Warnfunktion der Bestimmung weitestgehend leerlaufen würde.
Der Vermieterin war eine Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform nach §§ 578, 550 BGB nach dem Grundsatz von Treu und Glauben dennoch versagt worden. Das Ausnutzen der Folgen eines Schriftformverstoßes widersprach (ausnahmsweise) dem Grundsatz von Treu und Glauben, da die Vermieterin im eigenen Interesse die Änderung des Vertrages wünschte, die Änderung nur ihr gegenüber vorteilhaft war und genau diese Änderung zum Mangel der Schriftform führte.
Mit seiner Entscheidung hat der BGH eine lange in Literatur und Praxis erwartete Klarheit bezüglich der Wirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln gebracht. In der anwaltlichen Praxis bestand lange Zeit Ungewissheit, inwieweit solche Heilungsklauseln überhaupt noch wirksam gestaltet werden können.
Mit Urteil vom 22. Februar 2018 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Besteller ohne tatsächliche Durchführung der Mängelbeseitigungsarbeiten die fiktiven Beseitigungskosten nicht mehr geltend machen kann. Damit erfolgt eine Abkehr der bisherigen, jahrzentelangen Rechtsprechung, nach welcher der Besteller das mangelhafte Werk behalten und dennoch die Nettomängelbeseitigungskosten als Schadensersatz verlangen konnte.
Der für das Bau- und Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat begründet die Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung mit einer vielfach einhergehenden Überkompensation des Bestellers. Diese Überkompensation, so der Senat, führe nach den allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen zu einer nicht gerechtfertigten Bereicherung des Bestellers. Denn erst wenn dieser den Mangel beseitigen lässt und die Kosten hierfür auch begleicht, entsteht diesem ein Vermögensschaden in der aufgewandten Höhe.
Dezidiert erläutert der Senat in seiner Entscheidung, wie der Schadensersatz nunmehr zu bemessen ist. So kann der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, im Wege einer Vermögensbilanz die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Bestellers stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel ermitteln. Im Falle der Veräußerung kann eine Schadensberechnung nach dem konkreten Mindererlös aufgrund des Mangels erfolgen. Ebenfalls ist eine Schadenschätzung nach § 287 ZPO möglich.
Die Entscheidung des BGH ist interessengerecht. Zur Veranschaulichung ein plakatives Beispiel: Vertraglich geschuldet ist die Ausführung gelber Fenster und Türen, tatsächlich ausgeführt werden weiße Fenster und Türen. Das Werk ist mithin mangelhaft. Der Besteller erhielte nach der bisherigen Rechtsprechung im Rahmen des Schadensersatzes die fiktiven Mängelbeseitigungskosten ersetzt. Tatsächlich lässt dieser die Mängel nicht beseitigen, sondern veräußert die betreffende Immobilie. Hierbei erzielt er aufgrund der weißen Fenster und Türen tatsächlich einen höheren Kaufpreis als er es in der gelben Ausführung getan hätte. Im Ergebnis würde der Besteller somit bessergestellt werden, als bei mangelfreier Leistung.
Auch wenn der Senat detailliert die Möglichkeiten einer zukünftigen Schadensberechnung aufzeigt, so dürften diese nicht ohne Weiteres zu berechnen sein. Hier wird regelmäßig, jedenfalls in den Fällen der Berechnung eines Minderwertes ein Sachverständigengutachten einzuholen sein. Profitieren werden mithin die Wertgutachter, deren Auftragslage sich mit der Grundsatzentscheidung des BGH wohl ebenfalls grundlegend ändern wird.
Die Rechtsprechung des BGH gilt nicht nur für BGB-Verträge, sondern auch für VOB/B-Verträge. Das Kaufvertragsrecht hingegen wird nicht tangiert. Das Urteil findet rückwirkend Anwendung auf ab 1. Januar 2002 geschlossene Werkverträge. Sämtliche laufenden Prozesse sind daher unter Umständen umzustellen, sollten die fiktiven Mängelbeseitigungskosten geltend gemacht werden.
Mit Urteil vom 25.1.2018 (OVG 2 B 18.16) hat das OVG Berlin-Brandenburg einen Bescheid zur Festsetzung eines Ausgleichsbetrages für ein Grundstück im ehemaligen Sanierungsgebiet „Wederstraße“ in Berlin-Neukölln aufgehoben.
Neben einzelfallbezogenen Fehlern hat das OVG in der Entscheidung auch grundsätzliche Mängel in der derzeit von den Berliner Behörden geübten Wertermittlungspraxis festgestellt. Dies hat Auswirkungen auf alle Ausgleichsbetragbescheide, die nach dieser Methode berechnet worden sind.
Zunächst rügt das OVG, dass nach aktueller Praxis i.d.R. ein Anfangsbodenrichtwert und dann mittels der Zielbaummethode aus diesem der Endwert ermittelt wird. Nach Auffassung des Gerichts wäre der Endwert vorzugswürdig eigenständig zu ermitteln. Insbesondere dann, wenn für den Endwert (also den Bodenwert nach Sanierung) Bodenrichtwerte zur Verfügung stehen, seien diese für die Ermittlung der Wertdifferenz heranzuziehen.
Weiterhin moniert das OVG, dass die Ermittlung des für die „Berliner Zielbaummethode“ relevanten „veränderlichen Lageanteils“ nicht plausibel begründet sei. Die bisherige Praxis ging hierbei von einem pauschalen Wert von 25 % für alle Sanierungsgebiete aus. Das Gericht stellt klar, dass dieser Wert für jedes Sanierungsgebiet einzeln ermittelt und plausibel begründet werden muss.
Die Fehler sind nach Auffassung des OVG grundlegend und einer gerichtlichen Korrektur nicht zugänglich, was zur vollständigen Aufhebung der Bescheide führt. Das Land hat gegen die Entscheidung Nichtzulassungsbeschwerde beim BVerwG eingelegt.
Kommentar: Dieses Urteil hat – wenn es rechtskräftig wird – erhebliche Auswirkungen auf die Ausgleichsbetragserhebung in allen Berliner Sanierungsgebieten. Alle nach der bisherigen Methode errechneten Ausgleichsbeträge sind rechtswidrig; bei zukünftigen Erhebungen müssen die Vorgaben des OVG beachtet werden.
Mit Beschluss vom 15. März 2018 hat das BVerwG die Nichtzulassungsbeschwerde des Landes Berlin gegen das Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 10. Juli 2017 (OVG 2 B 1.16) zurückgewiesen. Wie bereits an dieser Stelle berichtet, hatte das OVG die Berechnung der Sanierungsausgleichsbeträge für das ehemalige Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte für fehlerhaft erklärt, weil hierbei der Einfluss sog. „wendebedingter Effekte“ nicht berücksichtigt wurde. Das Gericht hatte die entsprechenden Bescheide wegen dieses erheblichen Berechnungsfehlers vollständig aufgehoben.
Nachdem das Urteil nunmehr rechtskräftig geworden ist, steht fest, dass sämtliche Ausgleichsbetragsbescheide, die für das Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ erlassen wurden, rechtswidrig sind! Alle noch anhängigen Widerspruchs- und Klageverfahren werden – jedenfalls zu einem gewissen Anteil – erfolgreich sein. Der Bezirk hat bereits erklärt, dass er in allen Fällen eine „Neuberechnung“ vornehmen wird. Es bleibt abzuwarten, ob die zu erwartenden Korrekturen die vom OVG aufgezeigten Mängel heilen können.
Spannend ist weiterhin die Frage, ob und inwieweit die vom BVerfG bestätigten Vorgaben des OVG auch für die anderen kurz nach der Wende im Ostteil der Stadt festgesetzten Sanierungsgebiete im Ostteil der Stadt Geltung beanspruchen.
Wie bereits im Newsletter berichtet, hatte das VG Berlin mit Urteil vom 22. September 2015 (VG 19 K 125.15) die Klage einer Wohnungseigentümerin abgewiesen, die zwei ihr gehörende kleine Wohnungen zu einer größeren Wohnung zusammenlegen wollte. Das OVG Berlin Brandenburg hat nunmehr mit Beschluss vom 28. März 2018 (OVG 2 N 64.15) den hiergegen gerichteten Antrag auf Zulassung der Berufung zurückgewiesen.
Den Umstand, dass die Klägerin eine der beiden Wohnungen bereits seit 20 Jahren bewohnt und die andere Wohnung schon vor Jahren mit dem Ziel der späteren Zusammenlegung für eigene Wohnzwecke erworben hat, sah das Gericht als rechtlich unerheblich an. Auch die Tatsache, dass die Klägerin, die die beiden Einheiten zusammen mit ihrem Lebensgefährten bewohnt, derzeit durch das Treppenhaus gehen muss, um vom Wohnzimmer ins Schlafzimmer zu gelangen, hat das Gericht nicht beeindruckt. Die Erhaltungsverordnung erschöpfe sich nicht im „Schutz der aktuell vorhandenen Gebietsbevölkerung“, sondern habe „die Erhaltung einer bestimmten Struktur der Wohnbevölkerung zum Ziel“. Mit anderen Worten: Wenn die geschützte Bevölkerungsstruktur aus Ein-Personen-Haushalten mit kleinen Wohnungen besteht, dann unterfällt die konkrete Bevölkerung nach Auffassung des OVG nur solange dem Milieuschutz, wie sie dieser Struktur entspricht. Erhöht sich der Flächenbedarf, weil sich z.B. zwei Ein-Personen-Haushalte zu einem Zwei-Personen-Haushalt oder gar einer Familie zusammentun wollen, dann müssen sie sich – so im Ergebnis das OVG – eben eine Wohnung außerhalb des Milieuschutzgebiets suchen.
Kommentar: Die (in der Rechtsprechung anerkannte) Systematik des sozialen Erhaltungsrechts, wonach es nicht auf eine konkrete Verdrängung bestimmter Personen, sondern allein auf eine „abstrakte Verdrängungsgefahr“ ankommt, ist bereits im Grundsatz für Grundstückseigentümer nicht immer ganz leicht nachvollziehbar. Umso mehr dürfte die Entscheidung im hiesigen Fall bei der breiten Bevölkerung auf allgemeines Unverständnis stoßen. Dabei hätte dem OVG durchaus eine „goldene Brücke“ zur Verfügung gestanden: Das BVerwG räumt nämlich – auch bei Vorliegen eines formalen Versagungsgrundes – der Behörde für „atypische Fälle“ ein sog. „Versagungsermessen“ ein. Damit sollen unverhältnismäßige Ergebnisse im Einzelfall vermieden werden. Aus diesseitiger Sicht spricht einiges dafür, dass – entgegen der Auffassung des OVG – hier ein solcher „Sonderfall“ vorliegt.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 550
 § 550
 BGH 
 § 566
 BGH 
 BGH 
 § 550
 BGH 
 § 550
 BGH 
 § 550
 § 550
 BGH 
 § 287
 BGH 
 BGH 
 BGH