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Timestamp: 2019-04-24 06:35:23+00:00

Document:
Mieterhöhungsverlangens nach Umzug eines Mitmieters
AG Hamburg-Barmbek, Az.: 813a C 69/14
Urteil vom 01.10.2014
Der Streitwert wird auf 2.232,00 € festgesetzt.
Die Parteien streiten über die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen.
Foto: AntonioGuillem/Bigstock
Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter des Mehrfamilienhauses … das er am 01.11.2007 erworben hat. Die Beklagten sind seit dem 01.04.2003 Mieter der in diesem Mehrfamilienhaus belegenen Wohnung im Erdgeschoss rechts. Der Mietvertrag (Anlage K 1) enthält in § 29 Ziffer 2 folgende Regelung:
“Erklärungen, deren Wirkung das Mietverhältnis berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich gegenseitig zur Entgegennahme solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch, für die Entgegennahme von Kündigungen, jedoch nicht für Mietaufhebungsverträge.”
Die Wohnung liegt zur Nord-West-Seite des Hauses oberhalb des Heizungskellers, dessen Abluftschornstein durch die Wohnung der Beklagten geht. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 146 qm und verfügt über eine Sammelheizung, Bad und WC sowie eine Einbauküche. Die Einbauküche ist ca. 20 Jahre alt und von einfacher Art. Sie verfügt über eine Dunstabzugshaube, die keine Öffnung nach außen hat. Die Außenwände des Wohnzimmers sind feucht und kalt. Die Wohnung verfügt über einen Schrankraum mit deckenhohen Einbauschränken. Die Wohnung kann nur unzureichend und mit hohen Kosten geheizt werden, weil der einzige Heizkörper im Wohnzimmer unzureichend dimensioniert ist.
Die S-Bahn Wellingsbüttel und der Wellingsbütteler Ortskern befinden sich nur wenige Gehminuten entfernt. Die ist … ist eine vielbefahrende Straße. Gegenüber der … befindet sich eine “OIL”-Tankstelle, vor der sich häufig Fahrzeugschlangen bilden, was mit Autoabgasen und “Hupgeräuschen” verbunden ist.
Mit Schreiben vom 23.03.2010 wandte sich der Beklagte zu 2) an die Verwaltung des Klägers und teilte mit, dass die Wohnung zum 30.06.2010 kündigen wolle. Zu einem Ausscheiden des Beklagten zu 2) aus dem Mietvertrag kam es jedoch letztlich nicht. Im Frühjahr 2010 zog der Beklagte zu 2) aus der streitgegenständlichen Wohnung aus in eine Wohnung im Haus … . Mit Schreiben seines jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 10.10.2013 wandte sich der Beklagte zu 2) an die Verwaltung des Klägers. Darin teilte der jetzige Prozessbevollmächtigte des Beklagten zu 2) der Verwaltung des Klägers mit, dass … den Prozessbevollmächtigten mit der Wahrnehmung seiner rechtlichen Interessen beauftragt habe. In dem Schreiben (Anlage B 4), auf dessen Inhalt im Übrigen Bezug genommen wird, führt der Prozessbevollmächtigte des Beklagten zu 2) aus, dass seit dem Kündigungsschreiben des Beklagten zu 2) über drei Jahre vergangen seien und es sich erwiesen habe, dass die allein in der Mietsache verbliebene Beklagten zu 1) wohl dazu in der Lage sei, die mietvertraglich übernommenen Verpflichtungen zu erfüllen. Dieses Schreiben ging der Verwaltung des Klägers auch zu.
Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 26.11.2013 (Anlage K 2) wurde von den Beklagten Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 1.274,00 € auf 1.460,00 € zum 01.02.2014 erbeten. Wegen des weiteren Inhalts des Erhöhungsverlangens wird auf die Anlage K 2 Bezug genommen. Das Mieterhöhungsverlangen, das an beide Beklagte gerichtet war, wurde an die Anschrift … versandt, wo es am 05.12.2013 ankam.
Der Kläger behauptet, das Mehrfamilienhaus sei im Jahre 1995 errichtet. Von dem Altbau des Objekts … sei lediglich ein Teil des Keilers übernommen worden. Die Wohnung der Beklagten sei 1995 vollständig neu errichtet worden, umfasse 4 Zimmer und sei mit Einbaumöbeln im Bad sowie einer Designerlampe im Flur ausgestattet. Zudem sei die Wohnung vermieterseits mit Teppichböden versehen worden. Der Kläger behauptet weiter, das A. Einkaufszentrum sowie das Naherholungsgebiet A. befänden sich in unmittelbarer Nähe.
Der Kläger ist der Auffassung, die Wohnung sei in das Rasterfeld L 9 des Hamburger Mietenspiegels 2013 einzuordnen. Er ist weiter der Auffassung, aufgrund der Regelung in § 29 Ziffer 2 des Mietvertrages sei auch dem Beklagten zu 2) das Mieterhöhungsverlangen wirksam zugegangen.
Nachdem der Kläger zunächst eine Zustimmung zur Mieterhöhung zum 01.02.2014 beantragt hat, beantragt er Kläger nunmehr, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die in dem Objekt …, belegene Wohnung von bisher € 1.274,00 auf € 1.460 ab dem 01.03.2014 zuzustimmen.
Die Beklagte zu 1) behauptet, der Kläger habe von dem streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen keine Kenntnis. Das Haus sei ursprünglich im Jahr 1933 als Einfamilienhaus errichtet und aufgrund eines Bauantrages aus dem Jahr 1994 erweitert worden. Die Wohnung der Beklagten befinde sich überwiegend im “Altbestand” des Hauses. Insbesondere befinde sich das Wohnzimmer im ursprünglichen Teil des Hauses. Die Beklagte zu 1) behauptet weiter, es handele sich nicht um eine 4-Zimmerwohung, weil Küche, Wohn- und Essbereich ein offener Raum seien, zu dem nur das Schlafzimmer und ein Kinderzimmer komme. Im Bad befänden sich keine Einbaumöbel, sondern lediglich ein großer Spiegel mit Umrahmung und ein Hängeschrank. Die Lampe im Flur sei ein Eigenbau des Vormieters, der über ein Relais betrieben werde, das ständig brumme. Die Beklagte zu 1) behauptet weiter, die Warmwasserversorgung in der Küche sei unzureichend, der Kühlschrank sei zu klein und habe einen zu hohen Stromverbrauch. Die Trinkwasserleitungen der Wohnung seien aus Blei und deshalb gesundheitsgefährdend. Die Isolierung der Fenster der Wohnung im Hinblick auf Schall- und Wärmedämmung sei unzureichend. Es ziehe kalte Luft durch die Fenster der Terrassentür. Wegen der hohen Bäume des Nachbargrundstücks müsse in den Wohnräumen ständig das Licht eingeschaltet werden. Die Mauer der Terrasse zum Garten sei besonders auf der Innenseite mit Pilzen und Grünalgen befallen. Wegen des Abluftschornsteins der Heizung seien in der Wohnung ständig und störend die Geräusche der Heizungsanlage sowie der Warmwasseraufbereitung zu hören. Die Wohnung sei bei Anmietung nur mit einem Estrichboden versehen gewesen. Zudem sei die Schalldämmung in der darüber liegenden Wohnung unzureichend vorgenommen worden, wodurch Trittschallgeräusche aus der darüber liegenden Wohnung in der Wohnung der Beklagten zu hören sind. Das A. Einkaufszentrum sei mehrere Kilometer entfernt und auch der Alsterlauf sei recht weit entfernt. Die Beklagte zu 1) behauptet schließlich, sie habe die neue Adresse des Beklagten zu 2) der Verwaltung vor 2 oder 3 Jahren mitgeteilt.
Die Beklagte zu 1) ist der Auffassung, der Hamburger Mietenspiegel sei wegen der Mischbaujahre nicht anwendbar, insbesondere könne als Baualtersklasse nicht von dem Zeitpunkt der Erweiterung (1994/1995) ausgegangen werden. Die Beklagte ist weiter der Auffassung, den Einbauschränken im Umkleideraum sei kein Wohnwert beizumessen.
I. Die Klage ist nicht zulässig. Denn das Mieterhöhungsverlangen vom 26.11.2013 ist den Beklagten nicht wirksam zugegangen.
1. Nach § 558b Abs. 2 BGB kann der Vermieter Klage erheben, wenn der Mieter einem (wirksamen) Mieterhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zustimmt. Ohne den Zugang eines ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangens beginnt die Überlegungsfrist nicht zu laufen. Erst der fruchtlose Ablauf der Überlegungsfrist setzt jedoch die Klagefrist in Gang und nur eine innerhalb der Klagefrist erhobene Zustimmungsklage ist zulässig. Die dem Mieter eingeräumte Überlegungsfrist stellt dabei eine besondere Zulässigkeitsvoraussetzung dar. Letztendlich ist das (wirksam zugegangene) Mieterhöhungsverlangen somit mittelbar eine besondere Sachentscheidungsvoraussetzung des Zustimmungsverfahrens (vgl. Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 558a BGB Rn. 2 m.w.N.). Da ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen die Überlegungsfrist nicht auslöst, ist eine gleichwohl erhobene Klage unzulässig (vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2004; VIII ZR 234/03).
2. Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, da es den Beklagten nicht wirksam zugegangen ist. Erforderlich für einen wirksamen Zugang des Mieterhöhungsverlangens als empfangsbedürftige Willenserklärung ist der Zugang bei allen Mietern. Dem Beklagten zu 2) ist das Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam zugegangen. Denn der Beklagte zu 2) war bereits im Frühjahr 2010 aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen in eine Wohnung im Haus S. … gezogen. Damit hatte er unter normalen Verhältnissen nicht mehr die Möglichkeit, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen, weil es ihm nicht an seinen Wohnsitz gesandt wurde.
3. Der Zugang des Mieterhöhungsverlangens des Klägers wird auch nicht deswegen gemäß § 242 BGB fingiert, weil es an die im Mietvertrag angegebene Anschrift gerichtet wurde, der Beklagte zu 2) seinen Wohnsitz aber an einem unbekannten Ort begründet hat (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., Vor § 558 BGB, Rn. 73). Denn dem Kläger, der sich die gegenüber der von ihm beauftragten und bevollmächtigten Verwaltung abgegebenen Erklärungen zurechnen lassen muss (§ 164 Abs. 1 und 3 BGB), war bekannt, wo der Beklagte zu 2) seinen neuen Wohnsitz hatte. Denn der Beklagte zu 2) hat jedenfalls mit dem Schreiben seines jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 10.10.2013 der Verwaltung seine neue Anschrift mitgeteilt. Das Schreiben reicht als Adressmitteilung aus. Es war nicht erforderlich, ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass der Beklagte zu 2) ausschließlich unter der genannten Anschrift zu erreichen sei. Denn es ergibt sich jedenfalls auch aus dem weiteren Inhalt des Schreibens, dass der Beklagte zu 2) bereits seit mehreren Jahren nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung wohnte, so dass die angegebene Adresse zweifelsohne als seine neue Wohnanschrift zu verstehen war. In dem Schreiben wird nämlich ausdrücklich darauf Bezug genommen, dass seit dem Ersuchen des Beklagten zu 2) um Entlassung aus dem Mietvertrag drei Jahre vergangen seien und sich erwiesen habe, dass die Beklagte zu 1), die allein in der streitgegenständlichen Wohnung verblieben sei, in der Lage sei, die mietvertraglichen Pflichten allein zu erfüllen. Damit war auch für die Verwaltung deutlich erkennbar, dass der Beklagte zu 2) seit mehreren Jahren nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung wohnte und die mitgeteilte Anschrift des Beklagten zu 2) damit seine neue Wohnanschrift war. Die Verwaltung konnte aufgrund des Inhalts des Schreibens auch nicht davon ausgehen, dass es sich lediglich um einen Zweitwohnsitz des Beklagten zu 2) handelte, denn aus dem Schreiben wird gerade deutlich, dass der Beklagte zu 2) bereits seit mehreren Jahren nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung wohnte.
4. Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Beklagten zu 2) auch nicht aufgrund der in § 29 des Mietvertrages enthaltenen gegenseitigen Bevollmächtigung der Mieter für die Entgegennahme von Erklärungen, deren Wirkung das Mietverhältnis berührt, zugegangen. Der Beklagte zu 2) ist bei dem Empfang des Mieterhöhungsverlangens von der Beklagten zu 1) nicht wirksam vertreten worden (§ 164 Abs. 1, 3 BGB). Denn der Beklagte zu 2) hat bereits mit seinem Schreiben vom 23.03.2010 das Mietverhältnis zu kündigen versucht. Bereits hierdurch hat der Beklagte zu 2) deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er an seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht mehr gebunden sein möchte. Jedenfalls im Zusammenhang mit dem Schreiben vom 10.10.2013, in dem der Beklagte zu 2) seine neue Adresse angibt und aus dem sich ergibt, dass der Beklagte zu 2) bereits seit mehreren Jahren aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen ist, ist diese Erklärung als ein stillschweigender Widerruf der erteilten Vollmacht zu werten. Diese Auslegung entspricht dem erkennbaren Willen des Beklagten zu 2). Denn der Beklagte zu 2) hat ein besonderes Interesse daran, dass ihm nunmehr Erklärungen des Vermieters direkt zugehen und er nicht auf die Unterrichtung durch die verbliebene Mieterin angewiesen ist. Die Mitteilung der neuen Anschrift ist nach dem insoweit erkennbaren Willen des Beklagten zu 2) als Aufforderung zu verstehen, der Vermieter möge Erklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, ihm an seine neue Adresse zusenden, weil mit einer Empfangsvollmacht für die Mitmieterin kein Einverständnis mehr bestehe (so BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 10.09.1997, VIII ARZ 1/97 so auch Schmidt-Futterer/Blank, 11. Aufl., § 542 Rn. 82). Dies gilt umso mehr, als der Beklagte zu 2) in dem Schreiben vom 10.10.2013 auch erneut um Entlassung aus dem Mietvertrag gebeten hat und damit ganz deutlich zum Ausdruck gebracht hat, dass er an die mietvertraglichen Regelungen, zu denen auch die Regelung in § 29 des Mietvertrages gehört, nicht mehr gebunden sein möchte. Der Beklagte zu 2) konnte diese Vollmacht auch einseitig gegenüber der Verwaltung widerrufen. Der Widerruf der Vollmacht ist gemäß §§ 168, 167 BGB jederzeit möglich und kann – ebenso wie die Vollmachtserteilung – auch gegenüber dem Geschäftsgegner erklärt werden (Palandt/Ellenberger, BGB, 73. Aufl., § 168 Rn. 5).
II. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Soweit der Kläger die Klage hinsichtlich des Zeitpunkts, ab dem die Zustimmung zur Mieterhöhung begehrt wird, vom 01.02.2014 auf den 01.03.2014 umgestellt hat, liegt hierin eine teilweise Klagerücknahme. Insoweit beruht die Kostenentscheidung auf § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Mieterhöhung: Darlegungs- und Beweislast des Mieters für ihm zuzurechnende Einbauten Fristlose Mieterkündigung bei Androhung von Gewalt

References: § 29
 § 29
 § 558
 § 558
 § 242
 § 558
 § 29
 § 542
 § 29
 § 168
 § 269