Source: https://www.laleggepertutti.it/218489_spese-fatte-per-il-condominio-come-farsi-rimborsare
Timestamp: 2018-11-17 16:09:44+00:00

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Spese fatte per il condominio: come farsi rimborsare
Solo le spese improcrastinabili danno diritto alla restituzione dei soldi anticipati per conto di tutti gli altri condomini? È possibile l’azione di arricchimento senza giusta causa?
La luce sul pianerottolo di casa tua si è fulminata. Hai più volte sollecitato l’amministratore ma questi non si è ancora attivato per farla sostituire. Nel frattempo non puoi tollerare di restare al buio, così hai deciso di provvedere a spese tue. Le aiuole davanti al portone del palazzo si sono seccate, gran parte dei fiori sono morti; così, acquisti degli alberelli e li pianti tu stesso in modo da rendere un servizio per tutti gli altri. Su una parete delle scale condominiali c’è un evidente macchia di sporco lasciata da alcuni operai durante un trasloco; poiché avevi il pittore in casa per degli interventi gli hai chiesto di dare una passata di vernice in modo da cancellare quella bruttura. Ogni volta che spendi dei soldi per il condominio succede sempre che l’assemblea non vuole poi riconoscerti il rimborso per la spesa. È arrivato però il momento di agire anche per il passato e di farti valere. Sei stufo di pagare per conto degli altri solo perché hai più a cuore alla “cosa comune”. Così ti chiedi come farsi rimborsare per le spese fatte per il condominio?
Il tuo è un problema comune. Succede di frequente che, nei condomini, vi sia chi è più attento alla manutenzione dell’edificio, delle aree verdi e dei servizi e chi invece se ne infischia e, anzi, li danneggia. Proprio per questo il codice civile ha dettato una disciplina apposita sui rimborsi. Sul punto, peraltro, è intervenuta di recente la Cassazione con una sentenza [1] che ha chiarito quali sono i diritti di chi ha pagato per conto degli altri. È questa, dunque, l’occasione propizia per spiegarti come farsi rimborsare le spese anticipate per il condominio e quando puoi alzare la voce in assemblea.
1 Spese urgenti e spese di ordinaria manutenzione
2 Quali sono le spese urgenti?
3 Come farsi rimborsare le spese anticipate per conto del condominio?
4 Condominio con due soli proprietari
5 Spetta un indennizzo minimo per le spese condominiali?
Spese urgenti e spese di ordinaria manutenzione
Se proprio vuoi che ti dica la verità, la legge non tutela chi ha più senso estetico degli altri e mostra una maggiore cura per le cose comuni. Chi provvede, a proprie spese, alla manutenzione ordinaria non può essere rimborsato proprio perché si tratta di spese non necessarie e sulle quali, quindi, è prima necessario il consenso dell’assemblea. È all’interno dell’assemblea, infatti, che si deve formare la volontà circa la possibilità economica per tutti i proprietari di sostenere l’esborso, circa la scelta della ditta a cui affidare i lavori, circa l’approvazione del preventivo di spesa. Operare tutte queste valutazioni individualmente significa togliere agli altri condomini un potere decisionale che spetta loro per legge. E se anche questi non vogliono prendere una posizione o non intendono approvare la spesa o magari ritardano o se anche è l’amministratore che non convoca la riunione, non può il singolo prevalere sulla maggioranza. Questo non toglie però che egli possa comunque provvedere alla spesa nell’ottica di abbellire e migliorare la cosa comune – è un suo diritto farlo – ma non potrà poi chiedere il rimborso se gli altri condomini non lo approvano.
Viceversa, se un intervento di manutenzione risulta urgente (ad esempio la riparazione del tetto scoperchiato, un cornicione pericolante verso la pubblica via che minaccia di cadere in testa ai passanti e di provocarne la morte) e l’amministratore o l’assemblea non riescono in tempi brevi ad essere avvisati al fine di potervi provvedere secondo le normali regole di gestione condominiale, ogni singolo condomino può disporli, anticipando le relative spese, per evitare il deterioramento della cosa comune. A prevedere ciò è proprio il codice civile [2]. Solo in questo caso spetta il rimborso di diritto, rimborso che deve essere riconosciuto dall’amministratore senza dover prima interrogare l’assemblea e chiedere il consenso di tutti. Il condomino che ha sostenuto la spesa presenterà la fattura all’amministratore e questi effettuerà in suo favore il bonifico.
Dunque, in modo schematico, le cose stanno così: per tutte le spese non urgenti, ossia per quelle di carattere estetico o per l’ordinaria manutenzione, il singolo condomino ha il potere di intervenire a proprie spese ma non ha il diritto di chiedere il rimborso, né l’amministratore glielo può concedere se prima non interroga l’assemblea. Certo, questo non toglie che, in un palazzo ove vi è reciproco rispetto e condivisione di intenti, si possa poi approvare ex post la spesa e deliberare il rimborso, ma non è un diritto automatico.
Quali sono le spese urgenti?
Detto ciò, il problema si sposta su un altro fronte: quali sono le spese condominiali urgenti per le quali spetta il rimborso? La legge ovviamente non lo dice e, per avere maggiori dettagli, dobbiamo andare a spulciare ciò che ha detto in passato la giurisprudenza. In particolare soccorre una sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione [3] secondo cui sono spese urgenti quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili per evitare un pregiudizio possibile (anche se non certo) al bene comune. Sono tali anche le spese sostenute per ottemperare a varie ordinanze comunali susseguitesi nel tempo [4].
Come farsi rimborsare le spese anticipate per conto del condominio?
Veniamo ora alle modalità pratiche per farsi rimborsare le spese anticipate per conto del condominio. Una volta che hai eseguito l’intervento urgente devi conservare gli scontrini o le fatture per gli esborsi sostenuti e presentarli all’amministratore. Ciò non ti dà, in automatico, il diritto alla restituzione dei soldi; devi infatti dimostrare anche l’urgenza dei lavori, la loro non differibilità e il fatto di non aver potuto in tempi ragionevoli avvertire l’amministratore o gli altri condomini [5].
Ricorda che nessuno ti risarcirà né il tempo perso né le energie spese. Se ad esempio, oltre ad acquistare gli alberelli li hai piantati tu stesso e li hai potati, innaffiati e concimati, non ti è dovuta una retribuzione per tali attività. Difatti il codice civile parla solo di rimborsi per le spese anticipate e non per i lavori svolti in proprio.
Condominio con due soli proprietari
Spesso il problema che abbiamo appena evidenziato si pone anche per i condomini fatti da solo due proprietari, i cosiddetti «condomini minimi». In questo caso, come ben si può comprendere, se non c’è l’urgenza dei lavori, il rimborso è dovuto solo se c’è l’approvazione dell’altro condomino (è infatti impossibile parlare di una maggioranza assembleare visto il numero pari e ridotto dei condomini).
Spetta un indennizzo minimo per le spese condominiali?
Di recente si è posto il problema se, al condomino che sostiene delle spese per il condominio che non hanno il carattere dell’urgenza, ma che tuttavia hanno il pregio di migliorare la cosa comune, offrendo un servizio per tutti, spetti almeno un “indennizzo” minimo, quasi simbolico. È indubbio infatti che, una volta eseguito l’intervento, poi tutti gli altri condomini se ne avvantaggiano. Si potrebbe ricorrere al giudice per chiedere ciò che i tecnici del diritto chiamano «arricchimento senza causa»? Ecco cosa ha detto in proposito la Cassazione [1].
Qualora un condomino esegua lavori sulle parti comuni senza l’approvazione dell’assemblea o la richiesta dell’amministratore in assenza del requisito dell’urgenza non avrà comunque diritto al rimborso delle spese anticipate. Il principio di tale norma verrebbe di fatto eluso e reso privo di valore qualora si ammettesse il diritto al rimborso anche in assenza del carattere dell’urgenza in forza dell’arricchimento senza causa. In buona sostanza, la Suprema Corte rispedisce la domanda al mittente ed esclude qualsiasi forma di rimborso quando non si tratta di spese improcrastinabili.
[1] Cass. ord. n. 17027/18 del 28.06.2018.
[3] Cass. S.U. sent. n. 2046/2006., Cass. sent. n. 6400/1984.
[4] Cass. sent. n. 13418/2014.
[5] Cass. sent. n. 18759/2016, n. 4364/2001.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 17 gennaio – 28 giugno 2018, n. 17027
Presidente Chiarini – Relatore Gianniti
1. In Piazza (omissis…) si trova un fabbricato, costituito da più unità immobiliari di proprietà di soggetti diversi. In particolare, all’epoca dei fatti, i coniugi Gi. Se. e El. Ri. erano proprietari dell’appartamento sito al primo piano, mentre i Signori Marta Angela Ro., Ad. Bi., Fe. Ro. e St. Ro. erano proprietari degli appartamenti siti all’ultimo piano.
Nel 2002 si verificarono danni agli appartamenti dell’ultimo piano a causa del cattivo stato manutentivo della copertura.
Ro. Marta Angel, Bi. Ad., Ro. Fe. e Ro. St., in qualità di proprietari degli stabili, si rivolgevano al Geom. Gi. Ga. affinché, previa convocazione degli altri proprietari, predisponesse progetto, computo metrico della copertura e presentasse altresì le opportune richieste agli organi competenti.
Il Geom. Ga., con raccomandata 19.3.02, convocava, fra gli altri, il Se. che, tuttavia, manifestava la propria indisponibilità a partecipare ai costi manutentivi.
Tenuto conto della grave situazione in cui versava la copertura e degli ingenti disagi che le infiltrazioni provenienti dalla stessa arrecavano agli appartamenti siti ai piani superiori, gli altri proprietari decidevano di dare esecuzione agli improcrastinabili interventi manutentivi, anticipando i costi relativi con riserva di ripetizione; veniva, dunque, presentata idonea denuncia di inizio attività al Comune di Temo d’Isola e veniva incaricata l’impresa F.lli Pr. s.n.c. di Bonate Sopra per la realizzazione dell’intervento.
In particolare, Ro. St., oltre alla quota di spettanza, anticipava le somme di competenza dei coniugi Se. e Ri., pari a complessivi Euro 13.558,48.
2. Nel 2003 St. Ro. conveniva davanti al Tribunale di Bergamo i coniugi Se. e Ri. affinché questi ultimi fossero condannati a rimborsargli le spese di propria spettanza, pari ad Euro 13.558,48, che lui aveva anticipato per l’esecuzione dei lavori. Quanto precede sul presupposto che i coniugi Se.-Ri., quali proprietari, erano tenuti a partecipare alle spese di sistemazione della copertura in proporzione ai millesimi di proprietà e che, proprio in proporzione a detti millesimi, la quota di loro competenza era stata stimata dal Geom. Ga. pari ad Euro 13.668,48
I coniugi convenuti Se. – Ri. si costituivano in giudizio e:
-in via preliminare, chiedevano la sospensione del giudizio di primo grado ai sensi dell’art. 295 c.p.c, risultando pendente, avanti il medesimo Tribunale adito, la causa rubricata al n. 5095/02 RG, promossa da Bi. Ad., Ro. Fe. e Ro. St., ed avente ad oggetto l’accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto dell’edificio in capo ai predetti attori, con esclusione di qualsiasi diritto di comproprietà in capo ad essi coniugi Se. e Ri. (che, invece, rivendicavano a loro volta la proprietà esclusiva di detta parte di fabbricato);
-nel merito, contestavano le pretese attoree ed, in particolare, lamentavano che Ro. St. si era attivato autonomamente per svolgere i lavori di rifacimento della copertura. Assumevano inoltre che non si trattava di riparazioni urgenti (bensì di innovazioni gravose e voluttuarie) e che, pertanto, la proposta doveva essere deliberata dall’assemblea di condominio ai sensi dell’art. 1334 c.c.. Peraltro, la mancata deliberazione di progetto e appalto da parte dell’assemblea condominiale e le concrete modalità con cui Ro. St. aveva preteso di condurre i lavori avevano precluso la possibilità di godere delle detrazioni d’imposta previste dalla legge per simili opere.
La causa veniva istruita mediante c.t.u. sull’immobile per accertare la natura, l’entità ed i costi delle opere eseguite presso la copertura dell’edificio, nonché i costi da porsi a carico dei singoli proprietari in base ai rispettivi millesimi (tenuto anche conto delle diverse ipotesi prospettate dalle parti circa la proprietà del sottotetto).
Il procedimento veniva quindi sospeso dal Giudice istruttore (che riteneva pregiudiziale la decisione circa l’effettiva proprietà del sottotetto, oggetto del giudizio 5095/2005); ma – una volta che detto ultimo giudizio veniva definito con sentenza n. 3308/05 del Tribunale di Bergamo (che rigettava le domande proposte da Bi. Ad., Ro. Fe. e Ro. St. nei confronti dei coniugi Se.-Ri. e che veniva confermata dalla Corte di appello di Brescia con sentenza n. 558/2010) – veniva riassunto davanti al Tribunale ed il Giudice istruttore disponeva la convocazione del ctu a chiarimenti.
Il Tribunale di Bergamo con sentenza n. 1226/2013 respingeva la domanda proposta da Ro. St., in quanto il CTU non aveva riconosciuto l’urgenza degli eseguiti lavori per la conservazione ed il godimento delle parti comuni ed in quanto detti lavori avrebbero potuto essere autorizzati soltanto dall’amministratore e dall’assemblea; in considerazione della soccombenza, condannava Ro. St. al pagamento delle spese di causa; poneva a carico di Ro. St. il pagamento delle spese della prima ctu (depositata nel 2004), mentre poneva a carico dei coniugi Se.-Ri. le spese relative alla seconda ctu (depositata nel 2007).
3. Il Ro. proponeva appello avverso la sentenza del giudice di primo grado, appello nel quale, reiterate le istanze istruttorie svolte in primo grado, chiedeva:
a) in via principale, chiedeva la riforma integrale della sentenza impugnata, deducendo violazione dell’art. 1134;
b) in subordine, che gli venisse riconosciuta la somma di Euro 13.558,48, ovvero quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, a titolo di arricchimento senza causa ai sensi dell’art. 2041 comma 1 c.c. per la quota di spese relativa ai coniugi Se.-Ri., che era stata da lui anticipata.
Si costituivano in giudizio i coniugi Se. Ri., i quali rassegnavano le proprie conclusioni chiedendo:
a) in via principale, la conferma della sentenza di primo grado;
b) in via subordinata, che fosse ad essi riconosciuta la somma di Euro 6.101,32 (pari ai crediti d’imposta ed alle detrazioni fiscali di cui i coniugi convenuti avrebbero goduto ove le spese fossero state pagate e deliberate dal condominio) a titolo di risarcimento danni subiti per effetto della condotta del Ro. (che aveva direttamente e personalmente commissionato e fatto-eseguire le opere);
c) infine, di essere autorizzati ad operare la compensazione tra le reciproche ragioni creditorie. Il tutto con la rifusione delle spese di lite.
La Corte di appello di Brescia, con la impugnata sentenza, a conferma della sentenza di primo grado, respingeva il primo motivo di appello, ma, in accoglimento del secondo, condannava i coniugi Se.-Ri., in via solidale tra loro, alla corresponsione dell’importo di Euro 12.204,64 in favore del Ro. (cioè pari alla somma richiesta dal Ro., detratto però il 10% a titolo di iva agevolata), oltre ad interessi legali dalla domanda di secondo grado al saldo. In punto di spese processuali, la Corte dichiarava integralmente compensate tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.
4. I coniugi Se.-Ri. ricorrevano a questa Corte avverso la sentenza della Corte territoriale articolando due motivi di doglianza.
Si costituiva il Ro. con controricorso, nel quale, oltre a resistere alle censure ex adverso proposte, proponeva a sua volta ricorso incidentale, articolando due motivi di doglianza.
In vista dell’odierna adunanza camerale il Pubblico Ministero faceva pervenire conclusioni scritte nelle quali chiedeva l’accoglimento del ricorso principale presentato dai coniugi Se.-Ri. ed il rigetto del ricorso incidentale presentato dal Ro..
Presentava memoria tardiva il Ro., contro ricorrente e ricorrente in via incidentale, il quale sinteticamente replicava a quanto dedotto dal PM nelle sue conclusioni.
1. Il ricorso incidentale, che viene trattato per primo per motivi di ordine logico, non è fondato.
1.1. Nel primo motivo il Ro. lamenta la violazione dell’art. 1134 c.c., nella parte in cui la Corte territoriale, ritenendo non urgenti i lavori, avrebbe escluso che siano tali i lavori necessari per restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità e per rimuovere un pericolo effettivo alla stabilità dell’edificio.
Il motivo non è fondato, in quanto la Corte di appello -argomentando sugli esiti della consulenza tecnica e sul lasso di tempo trascorso tra la presentazione della DIA e l’inizio dei lavori -ha ritenuto non provato – operando una valutazione di merito, insindacabile nella presente sede processuale – che le opere eseguire dal Ro. – oltre che ad essere finalizzate ad evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune – dovessero essere eseguite senza ritardo e senza avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.
1.2. Parimenti non fondato è il secondo motivo, nel quale il Ro. deduce violazione degli artt. 1110 c.c. e 132 c.p.c. nella parte in cui la Corte territoriale non ha motivato in punto di applicabilità dell’art. 1110 c.c., che era stato da lui invocato sempre ai fini del rimborso delle spese e che presuppone soltanto la “trascuranza degli altri partecipanti” (nella specie, in tesi difensiva, ravvisabile nel rifiuto opposto dai coniugi Se.-Ri. a contribuire alle spese).
Anche detto motivo non è fondato, in quanto le norme in materia di condominio, in quanto speciali, prevalgono sulle norme in materia di comunione dei beni, la cui applicabilità rimane pertanto esclusa.
2. Fondato, invece, è il primo motivo del ricorso principale, nel quale i coniugi ricorrenti deducono violazione degli artt. 1134, 2041 e 2042 c.c. nella parte in cui la Corte territoriale – dopo aver (correttamente ritenuto) la non ripetibilità delle somme (in difetto di prova dell’urgenza degli interventi effettuati) – li ha erroneamente condannati al rimborso delle spese, relativamente alla parte ricadente su di loro a titolo di arricchimento senza causa. Tanto sarebbe avvenuto in violazione dell’art. 1134, non essendo risultato il carattere dell’urgenza dei lavori, nonché in violazione dell’art. 2042 c.c.: sia perché, se la somma non era ripetibile, accogliere la domanda di arricchimento senza causa significava una duplicazione dell’azione; sia perché l’azione di ingiustificato arricchimento ha carattere sussidiario.
Il motivo è per l’appunto fondato, in quanto il carattere di sussidiarietà dell’azione di arricchimento senza causa postula che l’attore ex ante non abbia a disposizione altra azione per farsi indennizzare dal pregiudizio subito.
In definitiva, va ribadita la giurisprudenza di legittimità (cfr., di recente, Sez. 2, sent. n. 20528 del 30/08/2017, Rv. 645234-01) secondo la quale al condomino – al quale non sia riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni, per essere carente il presupposto dell’urgenza (richiesto dall’art. 1134 c.c.) – non spetta neppure il rimedio sussidiario dell’azione di arricchimento senza causa: sia perché detta azione non può essere esperita in presenza di un divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposti sia perché – nel caso in cui la spesa, per quanto non urgente, sia necessaria – il condomino interessato ha facoltà di agire perché sia sostenuta, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1133cc (con ricorso all’assemblea) e 1137 e 1105 (con ricorso all’autorità giudiziaria), con conseguente inesperibilità dell’azione ex art. 2041 c.c. per difetto del carattere della sussidiarietà.
Ne consegue che – assorbito l’ulteriore motivo del ricorso principale (concernente le spese) – la sentenza impugnata deve essere annullata senza rinvio, ex art. 382 comma 3 c.p.c, in quanto l’azione di arricchimento senza causa non poteva per l’appunto essere proposta.
3. Avuto riguardo al disposto di cui all’art. 91 c.p.c. all’epoca dell’introduzione della causa di merito (2003), al diverso esito della controversia nei distinti giudizi di merito ed alla natura della controversia, si ravvisano giusti motivi per dichiarare integralmente compensate tra le parti le spese processuali (relative ai giudizi di merito ed al presente giudizio di legittimità).
Ricorrono infine i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo, previsto per legge ed indicato in dispositivo.
Cassa senza rinvio la sentenza impugnata.
Dichiara integralmente compensate tra le parti le spese processuali, relative agli espletati giudizi di merito ed al presente giudizio di legittimità.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1 comma 17 della L. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso incidentale a norma del comma 1-bis del citato art. 13.

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 art. 2041
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 art. 382
 sentenza 
 art. 13