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Timestamp: 2019-10-15 20:59:30+00:00

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Mängel beim Hauskauf 2019– Das ABC der Mängel - Rechtsanwalt & Notar Bruckmann:Germer:Scholten,Dinslaken
Mängel beim Hauskauf 2019– Das ABC der Mängel
Sofern eine bestimmte Eigenschaft nicht notariell beurkundet wurde, führt dieses nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, sodass eine Haftung aus § 434 I S. 1 BGB ausscheidet. Bei vereinbarter Beschaffenheit ist selbst ein Gewährleistungsausschluss unbeachtlich, weil sich dieser Ausschluss nicht auf vereinbarte Beschaffenheiten bezieht. Allerdings gilt dieses für notariell beurkundete Vereinbarungen.
In Betracht kam aber auch eine Haftung des Verkäufers aus § 434 I S. 1 und 2 BGB. Danach wäre die Sache auch frei von Sachmängeln, wenn sie sich zur Verwendung, zu der nach dem vertraglichen bestimmten Zweck oder sie sich für die für die gewöhnliche Verwendung eignet, die bei solchen Sachen üblich ist. Diese Fälle treten beim Immobilienkauf recht selten auf.
Gestritten wird meist über die Fragen, ob der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen eine Eigenschaft erwarten durfte, § 434 I S. 3 BGB. Das sind insbesondere Exposés oder werbende Anzeigen.
Der BGH führt dazu aus, dass die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, nicht voraussetzt, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet. (BGH 25.1.2019 – V ZR 38/18) Von daher wäre eine Haftung grundsätzlich denkbar.
Wichtig ist, dass es nicht darauf ankommt, dass eine Eigenschaft, die sich in einem Exposé findet, nicht beurkundet werden muß, um wirksam zu sein.
Zu prüfen ist aber, ob eine solche vorvertragliche Aussage dann durch den Haftungsausschluß unbeachtlich ist.
Für die Prüfung gilt folgendes:
1. Ist eine Beschaffenheit vereinbart? Das ist dann der Fall, wenn es notariell beurkundet wurde.
Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, etwa in einem Internetexposé, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB (Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15).
2. Kann eine Haftung darauf beruhen, dass außerhalb der Urkunde Zusagen erfolgt sind?
In Betracht käme eine Haftung aus § 434 Abs. 1 S. 3 BGB, wenn das Exposé falsche Angaben enthält, auch wenn diese nicht beurkundet wurden.
Die in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB genannten Anforderungen an die Kaufsache beruhen nämlich nicht auf einer beurkundungs- und auslegungsbedürftigen Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, sondern auf dem Gesetz. Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt daher nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet (BGH Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16).
3. Welche Folgen hat ein Haftungsausschluß für Zusagen/ Exposés
Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ist ein vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel dahin auszulegen, dass er für Mängel nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt (BGH Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGH Urt. 27. September 2017 - VIII ZR 271/16).
Der BGH erklärt aber auch, dass gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7; so auch bereits Senat, Urteil vom 16. März 2012, V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).
Diese Beschaffenheit darf man erwarten, wobei es im Rahmen von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht darauf ankommt, ob die Angabe über den Zustand Eingang in den Notarvertrag gefunden hat.
Ein vereinbarter Haftungsausschluss umfaßt aber die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen - beispielsweise in einem Exposé - zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes (Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15).
Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er - wie hier - bezogen auf den Mangel arglistig gehandelt hat (§ 444 BGB).
Damit hindert ein solcher Haftungsausschluss – zunächst – die Inanspruchnahme aus einem Exposé. Allerdings setzt dieser Haftungsausschluss regelmäßig voraus, dass der Verkäufer nicht arglistig handelt (BGH Urt. 25.1.2019, V ZR 38/18).
„Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (st. Rspr, vgl. Senat, Urteil vom 21. Juli 2017 – V ZR 250/15, NJW 2018, 389 Rn. 11 mwN)“ (BGH Urt. 25.1.2019 V ZR 38/18)
Wird vor der notariellen Beurkundung von dem Verkäufer eine Erklärung abgegeben, die falsch ist und ist ihm vorzuwerfen, dass diese Erklärung abgegeben wurde, obwohl er wusste, dass die beschriebene Eigenschaft nicht vorliegt, hat dieses für den Verkäufer Konsequenzen, wenn der Käufer den Vertrag nicht mit diesem Inhalt unterschrieben hätte. Gleiches gilt, wenn der Verkäufer den Käufer nicht über einen offenbarungspflichtigen Umstand unterrichtet hat und dem Verkäufer ein arglistiges Verschweigen vorzuwerfen ist. In diesen Fällen kommt u. a. ein Anspruch des Käufers auf Schadensersatz, ebenso ein Rücktritt in Betracht.
4. Welche Folgen ergeben sich daraus:
Da in aller Regel anzunehmen ist, dass der Vertrag bei der gebotenen Aufklärung nicht oder mit einem anderen Inhalt zustande gekommen wäre, ist der Geschädigte in erster Linie berechtigt, sich von diesem zu lösen und Ersatz seiner im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen zu verlangen (BGH, Urt. vom 11. Juni 2010 - V ZR 144/09).
Daneben räumt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dem Geschädigten das Recht ein, an dem für ihn ungünstigen Vertrag festzuhalten. Geschieht dies, reduziert sich der zu ersetzende Vertrauensschaden auf dessen berechtigte Erwartungen, die durch den zustande gekommenen Vertrag nicht befriedigt werden (BGH Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05). Er kann verlangen so behandelt zu werden, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (BGH, 14. 1. 1993 - IX ZR 206/91).
Sofern notariell eine Beschaffenheit vereinbart wurde, haftet der Verkäufer zunächst dafür, dass diese Beschaffenheit vorliegt. Das ist in den wenigsten Fällen problematisch.
Schwieriger wird es in den Fallgruppen, dass
der Verkäufer vor der Beurkundung etwa in einem Exposé falsche Angaben gemacht hat, oder
der Verkäufer über einen offenbarungspflichtigen Mangel nicht aufgeklärt hatte.
Zudem käme eine Haftung der Beklagten aus § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 280 Abs. 1 BGB (culpa in contrahendo) in Betracht. Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache begründen ebenso einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten wie das vorsätzliche Verschweigen von Mängeln (vgl. Senat, Urteil vom 30. März 2001 – V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2553; Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14, NJW 2016, 1815 )
Einen Überblick soll die nachstehende Auflistung geben. Nicht übersehen dabei darf, dass stets eine Einzelfallbetrachtung erfolgen sollte und sich eine schematische Anwendung verbietet.
Fraglich ist, ob jeder alte Schaden dem Interessenten erläutert werden muss. Wie immer hängt es von der Fragestellung ab, wozu das OLG Düsseldorf Folgendes ausgeführt hatte:
1. Wer gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nicht arglistig – es sei denn, er behauptet etwas im Wissen der fehlenden Kenntnis.
2. Auf eine rein in der Gegenwartsform formulierte Frage nach Schäden müssen Jahre zurückliegende und der eigenen Ansicht nach behobene Schäden nicht erwähnt werden.
3. Solche Schäden müssen dem Verkäufer dann auch nicht als möglicherweise immer noch oder wieder vorhandene Schäden im Gedächtnis sein, sofern sie nach Behebung jedenfalls nicht mehr merklich aufgetreten sind. OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.03.2018 - 9 U 38/17
Behobene Mängel sind auch deshalb von Bedeutung, weil solche bei fachgerechter Reparatur – meist – nicht erläutert werden müssen. Auf das Stichwort behobene Mängel darf verwiesen werden.
Altlasten – Altlastenverdacht ist bereits ein Sachmangel und darf nicht arglistig verschwiegen werden!
Immer häufiger werden Altlasten beanstandet und es fragt sich, wann ein Verkäufer darüber aufzuklären hat. Dabei reicht es schon aus, wenn die frühere Nutzung einen solchen Altlastenverdacht begründet. Wenn dann der Verkäufer diese frühere Nutzung kannte und dieses dem Käufer nicht offenbart, handelt er auch subjektiv arglistig.
Wenn dann der Verkäufer behauptet, dass er bei Vertragsschluss angenommen habe, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt, muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen. Es trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast (BGH, Urteil vom 21.07.2017 - V ZR 250/15).
Arglist liegt dann vor, wenn der Verkäufer die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten – dem Verkäufer bekannten – Tatsachen hinzutreten, welche den Altlastenverdacht erhärten. Anderes gilt, wenn besondere Umstände vorliegen, aufgrund derer der Verkäufer davon ausgehen darf, eine Schadstoffbelastung bestehe trotz einer gefahrenträchtigen Nutzung nicht, beispielsweise weil eine Altlastenuntersuchung oder -sanierung erfolgreich durchgeführt wurde BGH, Urteil vom 21.07.2017 - V ZR 250/15).
Asbest BGH, Urteil vom 12.11.2010 - V ZR 181/09
Das OLG wies die Klage ab, weil eine asbesthaltige Fassade keinen Mangel begründe (OLG Celle, IMR 2009, 104). Dieses Urteil hob der BGH auf (IMR 2009, 216)
Ein Verkäufer darf nicht erwarten, dass der Käufer Finanzierungsunterlagen auf Mängel des Kaufobjekts hin durchsieht. Es ist daher irrelevant, dass die Asbestverwendung der Baubeschreibung zu entnehmen ist. Da es sich bei der behaupteten unterbliebenen Offenbarung um eine negative Tatsache handelt, kommen dem Käufer Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute. Er muss lediglich die vom Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu spezifizierende Aufklärung ausräumen.
Asbest II
Früher gebräuchliches asbesthaltiges Material stellt (nur) dann einen offenbarungspflichtigen Mangel dar, wenn das Wohnhaus vom "durchschnittlichen Käufer" nicht mehr als uneingeschränkt geeignet aufgefasst wird.
An einer solchen uneingeschränkten Eignung fehlt es auch dann, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können.
Eine rein abstrakte Gefahr durch Asbest reicht dagegen für die Mangelhaftigkeit nicht aus, etwa wenn entsprechende risikoreiche Arbeiten nur durch Fachleute erwartet werden dürfen, die um die Gesundheitsgefahr wissen.
Bekannt ist, dass von den Heizgeräten bei üblichem Gebrauch und üblicher Handhabung keine Gesundheitsgefahr ausgeht. Das aber wäre für die Qualifikation als Mangel erforderlich (BGB § 434 Abs. 1 Satz 2). Von einem Mangel des Kaufgegenstandes ist erst, aber auch ohne akute Sanierungsbedürftigkeit schon dann auszugehen, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potenzial im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts austreten (OLG München, Urteil vom 01.12.2009 - 5 U 1743/09).
Eine Haftung kommt in Betracht, wenn der Kläger beweist, dass Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). Richtig ist, dass ein arglistiges Verschweigen im Sinne von § 444 BGB eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über einen Sachmangel voraussetzt, und dass der Verkäufer Umstände, die für den Kaufentschluss des Käufers erheblich sind, von sich aus nur offenbaren muss, wenn er sie selbst kennt oder sie zumindest für möglich hält (vgl. Senat, Urteil vom 15. Juni 2012 - V ZR 198/11, BGHZ 193, 326 Rn. 10).
Dieses ist genau zu prüfen, weil ein solches arglistiges Verschweigen eben dann ausscheiden kann, wenn der Mangel für den Käufer erkennbar ist, oder der Verkäufer den Mangel nicht wahrgenommen hat.
"Arglistig handelt nur derjenige, der bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Ein solches Bewusstsein fehlt, wenn der Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird" (KG, Urteil vom 09.10.2015 - 21 U 74/14, IBR 2016, 692).
Aufklärungspflicht Mängel
Eine Aufklärungspflicht besteht über besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des Käufers offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. (OLG Brandenburg, Beschluss vom 07.09.2016 - 4 U 171/10)
Selbst bei gravierenden Mängeln kann daher nur im Ausnahmefall auf eine positive Kenntnis bzw. Arglist geschlossen werden (vgl. BGH, IBR 2010, 574).
Aufklärung – Beweislast
Behauptet der Verkäufer, den Käufer vor Vertragsschluss über einen offenbarungspflichtigen Umstand aufgeklärt zu haben, muss der Käufer beweisen, dass die Aufklärung nicht erfolgt ist. Das gilt auch dann, wenn der Verkäufer behauptet, einen durch vorheriges aktives Tun beim Käufer hervorgerufenen Irrtum durch spätere Aufklärung beseitigt zu haben (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.10.1976 - V ZR 247/75, LM § 123 BGB Nr. 47).
BGH, Urteil vom 27.06.2014 - V ZR 55/13
Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar (BGH, IBR 2003, 1074 - nur online). Allerdings kommt es für die Frage des Sachmangels auf die Genehmigungsbedürftigkeit ausnahmsweise dann nicht an, wenn die Behörde bereits bei Gefahrübergang als dem auch bei Arglist nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblichen Zeitpunkt eine rechtsverbindliche Entscheidung dazu getroffen hat, ob der nach dem Kaufvertrag vorausgesetzten Nutzung öffentlich-rechtliche Hindernisse entgegenstehen. Gewährleistet eine solche Entscheidung dem Käufer Bestandsschutz, scheidet ein Sachmangel aus. Liegt bei Gefahrübergang eine Nutzungsuntersagung vor, ist das Kaufobjekt ohne weiteres mit einem Sachmangel behaftet. Da die Nutzungsuntersagungsverfügung erst nach Gefahrübergang ergangen ist, hängt die Annahme eines Sachmangels davon ab, ob die vom Verkäufer vorgenommenen baulichen Veränderungen im Zeitpunkt des Gefahrübergangs genehmigungsbedürftig gewesen sind (BGH, Urteil vom 12.04.2013 - V ZR 266/11).
Baurechtswidrig
Das Fehlen einer notwendigen Baugenehmigung stellt grundsätzlich einen Fehler im Sinne von § 459 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. dar. Dies gilt unabhängig von der Frage, ob die Einrichtung genehmigungsfähig ist, weil die Baubehörde die Nutzung bis zur Erteilung der Genehmigung untersagen kann (OLG Hamm, Urteil vom 21.02.2008 - 22 U 145/07).
Sachmangel i. S. d. § 434 I S. 2 BGB: Auch wenn ein arglistig verschwiegener Sachmangel für den Willensentschluss des Käufers nicht ursächlich war, ist dem Verkäufer die Berufung auf den vereinbarten Haftungsausschluss gemäß § 444 BGB verwehrt.
BGH, Urteil vom 15.07.2011 - V ZR 171/10
„Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für den Entschluss eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung sind, sofern eine Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwartet werden kann. Für den Kauf eines Hausgrundstücks hat der Senat eine Pflicht zur Offenbarung verborgener wesentlicher Mängel angenommen (vgl. nur Senat, Urteil vom 8. Dezember 1989 - V ZR 246/87, BGHZ 109, 327, 330; Urteil vom 23. März 1990 - V ZR 233/88, NJW-RR 1990, 847, 848 jeweils mwN).“

References: § 434
 § 434
 § 434
 BGH 
 § 434
 § 434
 § 434
 § 434
 § 434
 § 434
 BGH 
 BGH 
 § 434
 § 434
 § 434
 § 444
 § 311
 § 280
 BGH 
 § 434
 § 444
 § 123
 § 434
 § 459
 § 434
 § 444