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Timestamp: 2018-11-18 07:42:38+00:00

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Renovieren/Kostenübernahme Sanierung der Wohnung Mietrecht Forum 123recht.de
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Renovieren/Kostenübernahme Sanierung der Wohnung
9.1.2014 Thema abonnieren Zum Thema: Vermieter zahlen BGH Zustand
Frage vom 9.1.2014 | 22:24
Herr_Katz
ich habe ein Problem, bei dem ich einen guten Rat brauchen könnte.
Es handelt sich dabei um die Frage, inwieweit die Forderungen meiner Vermietungsgesellschaft bei Auszug gültig und rechtskräftig sind.
Ich ziehe nach gut 10 Jahren aus einer Wohnung aus, die der Vermieter nach meinem Auszug sanieren will. (die Elektroinstallation ist nicht mehr zeitgemäß)
Deshalb fordert er jetzt in einem Schreiben , dass ich auf Schönheitsreperaturen verzichten solle und lediglich mietereigene Einbauten zu entfernen sind und "alle Dübellöcher /Nagellöcher" (ohne größere Spachtelstellen zu erzeugen) zu verschließen und unkenntlich zu machen " sind.
Ausserdem soll ich einen mietereigenen Teppichboden (den mein Vormieter verlegt hatte) entfernen.
Bei der Vorbesichtigung hatte die Dame von der Vermietung außerdem gefordert, dass alle Tapeten zu entfernen sein (dieser Passus ist in dem Schreiben jetzt aber nicht enthalten).
Stattdessen will der Vermieter "den Anspruch des Vermieters auf mieterseitige Durchführung der Schönheitsreperaturen gemäß Rechtsprechung BGH, wegen der anstehenden Modernisierung, in einen Anspruch auf Erstattung der Materialkosten für den Anstrich sowie des mieterseits ersparten Aufwandes wandeln. Hierfür wird der sog. Schwarzarbeiterlohn in Höhe von 10,00€ /Std. angesetzt."
Das entsprechende Urteil ist vom 20.10.2004 BGH 8. Zivilsenat Aktenzeichen VIII ZR 378/03 .
Bei meinen Fragen handelt sich im Grunde um Folgendes.
Die Wohnung ist insgesamt in einem ordentlichen Zustand.
D.h. Zargen und Türen/Fensterbretter etc. wurden im letzten Jahr nachlackiert. Die Tapete könnte an einigen Stellen noch einmal nachgestrichen werden ist aber weitestgehend ebenfalls ok.
Hat der Vermieter trotzdem Anspruch auf Wandlung der Schönheitsreperaturansprüche?
Wenn ja ist von mir nur der einmalige Anstrich zu zahlen, oder auch Tapezieren etc?
Außerdem handelt es sich um einen schon älteren Mietvertrag (aus 2004), so dass die Schönheitsreperaturklausel möglicherweise ungültig ist.
Wenn dem so ist, wären die Anprüche des Vermieters auch nicht wandelbar, weil nicht vorhanden?
Die entsprechenden Passagen werde ich bei Bedarf noch nachreichen.
Ich würde mich über eine Einschätzung Eurerseits freuen.
PS. Das Thema würde eigenlich in ein Unterforum gehören.
Ich kann es leider aber nicht mehr verschieben.
-- Editiert Herr_Katz am 09.01.2014 22:39
Vermieter zahlen BGH Zustand
Antwort vom 9.1.2014 | 23:52
Mit "möglicherweise" kann hier keiner was anfangen. Wir brauchen die wortwörtliche Formulierung aus dem Vertrag.
Antwort vom 10.1.2014 | 00:26
Hier also die entsprechende Pasage:
Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreperaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalkender Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen - wenn erforderlich - fachgerecht asuzuführen, in gleicher Weise hat er Mieter auch Renovierungen der Fußleisten durchzuführen.
Naturlasiertes Holz darf nicht mit Farbe behandelt werden.
Die Zeitfolge beträgt in der Regel:
bei Küche, Bad Dusche 3 Jahre
bei Wohn. u. Schlafräumen, Fluren 5 Jahre
Diese Zeitfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Begins des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsrep. nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
Der Mieter hat ferner vom Vermieter gesetellte Textielböden bei Bedarf fachgerecht reinigen zu lassen.
Der Mieter ist auch bei beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreperaturen nach Bedarf fachgerecht durchzuführen wenn die Zeitfolge nach §16 Ziff. 4a seit Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreperaturen verstriche sind.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mietr die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben.
Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreperaturen innerhalb der obengenannten Zeitfolgen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführt wurden und befindet sich die Wohnung in einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde;
dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obrigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind.
Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann Zahlungsverpflichtungen dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreperaturen fachgerecht selbst durchführt.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher fachgerecht zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrach der Mietsache unerlässlich waren. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadensersatz. "
-- Editiert Herr_Katz am 10.01.2014 00:35
Antwort vom 10.1.2014 | 01:25
Aufgrund der Klausel c)
könnte die gesamte Klausel wg. Unklarheit unwirksam sein (unzulässige Endrenovierungsklausel).
Antwort vom 10.1.2014 | 02:05
Du hast etwas zu früh aufgehört zu lesen ;-)
Da das gleich im direkt anschliessenden Folgesatz relativiert wurde, sehe ich das klar als wirksam - ebenso wie sämtliche anderen "Klauseln".
Das ist wirklich nichts davon zu finden, was der BGH als formularvertragliche Klausel für unwirksam hält.
Der andere Punkt: es trifft tatsächlich zu, dass der Vermieter Anspruch auf Geld statt Leistung hat, wenn durch geplante Modernisierungen/Instandhaltungen Schönheitsreparaturen des Mieters wieder beschädigt werden würden.
Hier noch der Link zu BGH VIII ZR 378/03 im Volltext zum Selbstnachlesen
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&;Art=en&sid=d52d68d1febf34ceb4dfe3a48c737d26&nr=31080&pos=0&anz=1
Erst kürzlich ausgeführte Renovierungen könnte der Mieter nachweisen bzw. dem Vermieter darlegen und der Vermieter könnte den demzufolgende nicht renovierungsbedürftigen Zustand dieser Sachen überprüfen.
Es wird sicher noch ein "Riesenspass", den Abgeltungsanspruch in Geld zu beziffern und sich darüber zu einigen ... ;-)
Antwort vom 10.1.2014 | 02:34
Das glaube ich nicht, denn der von mir zitierte Satz sagt eindeutig, dass der M eine (End-)Renovierung vornehmen muss, und zwar unabhängig davon, ob diese erforderlich ist od. nicht. Also starre Endrenovierungsklausel.
Der nachfolgende 2. Satz erläutert zwar den Inhalt des 1. Satzes in abschwächender Form.
Dennoch lässt sich - auch aufgrund der BGH-Rechtsprechnung - die Unklarheit und damit die Unwirksamkeit durchaus vertreten. Ich würde die Chancen für den M bei 70/30 einschätzen.
Unklarheiten gehen immer zu Lasten des Verwenders (= VM).
VM sollten sowieso nur einen Satz zu Schönheitsrep. in Ihre Veträge schreiben, denn fast alle (umfangreichen) Klauseln wurden in den letzten Jahren von den Gerichten kassiert.
Antwort vom 10.1.2014 | 09:03
Ich würde auch eher zu Lolles Standpunkt tendieren.
Antwort vom 10.1.2014 | 10:06
Hier also die entsprechende Pasage: ...
Das ist das Formular, sind die AGB, mit denen sich das AG Gießen beschäftigt hat:
Da waren beim Auszug die Fristen nicht abgelaufen.
Das AG sieht es, was die Quotenklausel angeht so:
Die Quotenklausel in § 12 Nr. 4 c ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB).Zunächst verstößt die Klausel gegen das Transparenzgebot; außerdem enthält sie im Ergebnis starre Fristen, so dass ein Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung immer die gleiche Quote zu zahlen hat (vgl. BGH WuM 06, 677). Nach dieser Klausel ist nur bei „normaler" Abnutzung einen Anteil zu zahlen; was unter normaler Abnutzung zu verstehen ist, wird nicht erläutert. Da auch eine unterdurchschnittliche Abnutzung nicht unnormal ist kann der Vermieter immer argumentieren, der Zustand der Wohnung sei noch als normal zu bezeichnen. Dazu kommt noch, dass die vorgesehenen Renovierungsfristen viel zu kurz sind (vgl. Langenberg, WuM 06,122). Kaum jemand renoviert beispielsweise eine Küche nach drei Jahren oder ein Wohnzimmer nach 5 Jahren. Der Bundesgerichtshof hat in der von der Beklagten selbst vorgelegten Entscheidung die hier vereinbarten Fristen von 3, 5 und 7 Jahren nur für die Zeit bis September 2007 für angemessen gehalten (WM 07, 684 = ZMR 08, 30 =MDR 08, 75 = DWW 08, 14), für später abgeschlossenes Verträge hat er offen gelassen, ob dies Fristen nicht zu kurz sind. ...
Das klingt sehr plausibel, es ist aber eben nur das Urteil eines AG. Besser wäre, wenn es ein BGH-Urt. gäbe, das diese Sicht bestätigt.
Scheint es aber (noch) nicht zu geben. Deshalb bleibt eine Unsicherheit.
-- Editiert asap am 10.01.2014 10:09
Antwort vom 10.1.2014 | 21:23
Vielen Dank für die rechtliche Einordnung.
Ich weiß es sehr zu schätzen, das Ihr Euch die Mühe macht.
Wenn ich die Beiträge richtig lese, dann ist die Umwandlung der Schönheitsreperatur durch den Vermieter in eine Kostenbeteiligung bei der Sanierung zulässig.
Interessant wäre in dem Zusammenhang für mich noch, ob der Vermieter nur den Anstrich, oder auch die vorbereiteden Maßnahmen (Tapete runter / neue tapete drauf) umlegen darf. Er muss das in jedem Fall machen, weil neue E-Leitungen verlegt werden sollen. Die Tapete ist aber noch in Ordnun und müßte eigentlich nicht erneuert werden.
Fraglich, bzw. strittig ist ja dann noch die Frage ob § 12. Nr. 4 der Schönheitsrep.-Klausel unwirksam ist. bzw. wenn nicht, wie die Kosten anteilig zu berechnen sind.
Wenn ich das richtig verstehe, dann hat das AG Giesen ja genau das verhandelt.
Vielen Dank für den Link asap, hätte ich nicht gefunden.
Dazu die Frage.
Wie ist den der rechtliche Stand eines AG- Urteils?
Wenn ich das meinem Vermieter gegenüber erwähne, lächet er dann müde, oder muss er sich das dann schon sehr genau überlegen, ob er einen Rechtsstreit führen will.
Ich habe kein Problem damit einen Teil der Kosten zu übernehmen, aber meine Vermietungsgesellschsft ist leider nicht gerade für einen fairen Umgang mit ihren Mietern bekannt, d.h. ich befürchte dass sie mir alles Mögliche in Rechnung stellen werden und sehen ob ich das so schlucke.
Deshalb würde ich gerne darauf vorbereitet sein.
Ich habe gerade noch einmal Google mit der besagten Abgeltugsklausel gefütter und bin in einem anderen Forum auf diesen Beitrag gestoßen.
"Ich halte die "Abgeltungsklausel" für nicht wirksam, da sie alleine auf den Zeitablauf abgestimmt ist:
Zur Wirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06) wie folgt entschieden:
Enthält ein Mietvertrag eine Formularklausel, durch die der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen verpflichtet wird, und ist ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Eine solche Vereinbarung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen im Sinne dieser Vorschrift.
Voraussetzung für die Wirksamkeit einer solchen Abgeltungsklausel ist also, dass Ihre Folge nur für den Fall gelten soll, dass ein dem errechneten Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung gegeben ist. Dies muss aus ihrer Formulierung (z.B. "in der Regel" oder "normalerweise" oder "im Allgemeinen") deutlich werden.
bb) die Abgeltungsklausel nicht hinreichend verständlich und klar formuliert ist.
2. Zur Wirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit unverständlichen und und unklaren Formulierungen hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 05.03.2008 Az.: VIII ZR 95/07) wie folgt entschieden:
Enthält ein Mietvertrag eine Formularklausel, durch die der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung einer „zeitanteiligen Entschädigung angelaufener Renovierungsintervalle" verpflichtet wird, ist diese Klausel nicht hinreichend klar und verständlich und benachteiligt den Mieter somit unangemessen. Eine solche Vereinbarung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB."
Eine schönen Abend und vielen Dank noch mal.
-- Editiert Herr_Katz am 10.01.2014 21:37
-- Editiert Herr_Katz am 10.01.2014 21:38
Antwort vom 10.1.2014 | 22:15
"Ich halte die "Abgeltungsklausel" für nicht wirksam, da sie alleine auf den Zeitablauf abgestimmt ist
Das ist hier ja gerade nicht der Fall, denn bei dir wird ja noch auf den Zustand der Wohnung Bezug genommen.
(a) Wie errechne ich aus dem Zustand einer Wohnung einen Eurobetrag?
(b) Führt die Verwendung von Gummi-Begriffen wie z.B. "einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand" dazu, dass die Klausel doch unwirksam wird?
Antwort vom 10.1.2014 | 22:20
Das ist das Problem, ein AG-Urteil wird nur materiell rechtskräftig, bindet nur die Parteien dieses konkreten Rechtsstreits. In den Grenzen von "Recht und Gesetz" kann ein anderes Gericht einen vergleichbaren Fall ganz anders entscheiden.
Aber immerhin: Es ist exakt dein Formular.
Diese Unsicherheit hat der Vermieter aber auch. In meinen Ohren klingt das Urteil sehr schlüssig. Bisher gab es keine Abgeltungskklausel, die der BGH abgesegnet hat.
Zuletzt BGH · Urteil vom 29. Mai 2013 · Az. VIII ZR 285/12, da wurde das "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts" gekippt.
Aber so lange es nicht exakt zu deinem Formular ein BGH-Urt. gibt, wirst du dich dem Vermieter gegenüber argumentativ nicht durchsetzen können, wenn ihn das AG Giessen nicht überzeugt. Das Abstraktionsvermögen des Vermieters wird gleich Null sein, BGH-Urt., die zu anderen Klauseln ergangen sind, helfen da nicht.
Denkbare Lösung: Ihr trefft euch irgendwo in der Mitte. Dabei würde ich deine Chancen ungleich höher einschätzen, der Vermieter wäre da schlecht beraten, dich zu verklagen.
10%, max. 20% der Kosten je nach Verhandlungsgeschick um des lieben Friedens Willen?
Antwort vom 12.1.2014 | 19:39
Vielen Dank asap,
dank Dir hab ich jetzt ein besseres Gefühl, was die Verhandlungen mit der Verwaltung angeht.
Melde mich dann mal wie es ausgegangen ist.
Sanierung der Wohnung wir sollen Miete zahlen
Auszug: Zustand der Wohnung
Wohnung in üblem Zustand
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 § 307
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