Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP
Timestamp: 2017-10-23 09:58:34+00:00

Document:
2506-PGPTVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles - Opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social - Opérations d'accession sociale à la propriété - Opérations de location-accession à la propriété conventionnées et agréées3
BOI-TVA-IMM-20-20-10-20160302
Le 4 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts (CGI) prévoit l'application du taux réduit de la TVA aux livraisons de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conclus dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, qui font l'objet, dans des conditions fixées par décret, d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'État dans le département.
L'article 1er de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, qui crée la location-accession à la propriété immobilière, la définit comme « le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer par la manifestation ultérieure de sa volonté (...) et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option ».
Pour l'application du II de l'article 278 sexies du CGI, les immeubles de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession, lorsqu'ils font l'objet d'une convention et bénéficient d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'État dans le département font l'objet d'une livraison à soi-même soumise au taux réduit.
L'imposition au taux réduit de la livraison à soi-même des logements construits par des bailleurs, concerne les immeubles d'habitation répondant aux conditions prévues par le décret n° 2004-286 du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'octroi des prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière et modifiant le code de la construction et de l'habitation.
- leurs revenus, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date de signature du contrat de location-accession, sont inférieurs aux plafonds de ressources fixés par l'annexe III à l'arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière ;
- la fraction locative de la redevance n'excède pas les plafonds fixés par l'annexe I à l'arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière ;
- le prix de vente du logement est également plafonné (arrêté du 26 mars 2004, annexe II) ;
L'opération est financée à l'aide du prêt social de location-accession (PSLA) prévu à l'article R. 331-76-5-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) et ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL) pendant la phase locative.
- les plafonds de prix de vente ou de construction fixés par l'annexe II de l'arrêté du 26 mars 2004 sont exprimés hors taxes ;
Les modalités d'imposition de la livraison à soi-même et les conditions d'exercice du droit à déduction et de constitution de secteurs distincts par les bailleurs sociaux sont analogues à celles exposées au BOI-TVA-IMM-20-10-10-20.
Néanmoins, il est admis que le bailleur ne procède pas à la liquidation de la livraison à soi-même lorsque l'option d'achat est exercée par le titulaire du contrat jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit l'achèvement de la construction (BOI-TVA-IMM-10-10-20 au I-B-1 § 170 à 190).
L'assiette de la TVA est constituée par le prix de cession de l'immeuble hors taxe, le montant de l'indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l'apport, augmenté des charges qui s'y ajoutent (CGI, art. 266, 2-b).
La TVA est exigible à la date du fait générateur, c'est-à-dire au moment de la livraison (CGI, art. 269, 1-a).
Les conditions auxquelles est subordonnée l'application du taux réduit sont analogues à celles exposées au II-A § 60 à 90.
Le fait que la cession soit, de droit commun, imposable à la TVA au cas où elle intervient dans les cinq années de l'achèvement ouvre au bailleur un droit à déduction immédiat de la taxe ayant grevé les dépenses engagées dans cette phase du contrat, qu'il s'agisse de l'acquisition du terrain et des travaux de construction des logements, de l'acquisition de ces logements par le bailleur auprès d'un promoteur, ou de la livraison à soi-même que le bailleur doit éventuellement réaliser dans les conditions exposées au BOI-TVA-IMM-20-10-10-10 au III-B § 170 à 360.
Toutefois, lorsqu'il n'a pas été cédé au titulaire du contrat au 1er janvier de la quatrième année qui suit l'achèvement de la construction, et qu'il continue de ce fait à être loué, le logement est alors assimilé à un bien immobilisé pour l'application des régularisations prévues au II et au 1° du 1 du III de l'article 207 de l'annexe II au CGI (CGI, ann. II, art. 207, IV-3).
Les livraisons à soi-même de certains travaux de rénovation et de travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien, autres que l'entretien des espaces verts et les travaux de nettoyage, réalisés dans les logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conventionnés et agréés sont obligatoirement imposés au taux réduit ou au taux de 10% en application des dispositions combinées du 1° du 3 du I de l'article 257 du CGI, du IV de l'article 278 sexies du CGI et de l'article 278 sexies A du CGI, pendant la phase locative du contrat de location-accession comme en cas de non-levée d'option.
Toutefois, il est admis que la livraison à soi-même ne soit pas réalisée lorsque les travaux bénéficient du taux réduit direct prévu à l'article 278-0 ter du CGI ou du taux de 10% direct prévu à l'article 279-0 bis du CGI.
Les travaux immobiliers soumis à la livraison à soi-même sont décrits au BOI-TVA-IMM-20-10-20-10 au I-C § 73 à 220.
Le contrat de location-accession, conformément à l'article 4 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, est conclu par acte authentique et publié au service de la publicité foncière. Il est réputé emporter restriction au droit de disposer au sens et pour l'application du 2° de l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
La fraction locative de la redevance, qui constitue la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance des locaux, est exonérée de la TVA, sans possibilité d'option, en vertu des dispositions combinées du 2° de l'article 260 du CGI et du 2° de l'article 261 D du CGI.
Les sommes versées au titre de la fraction acquisitive de la redevance, assimilable à une épargne qui constituera l'apport personnel du locataire-accédant en cas de levée de l'option, sont situées hors du champ d'application de la TVA dès lors qu'il ne peut être considéré que la condition du lien direct est remplie au moment du versement (BOI-TVA-CHAMP-10-10-10).
Lorsque le contrat de location-accession est résilié pour inexécution par l'accédant de ses obligations ou lorsque le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu du fait de l'accédant, le vendeur peut obtenir le versement d'indemnités majorées ou non (loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, art. 11, al. 1 à 3).
En matière de TVA, une somme, quelle que soit sa dénomination (indemnité, subvention…) n'est soumise à la taxe que dans la mesure où elle constitue la contrepartie d'une livraison de bien ou d'une prestation de services réalisées à titre onéreux au profit de la partie versante (BOI-TVA-BASE-10-10).
À défaut, et conformément au II de l'article 284 du CGI, les bailleurs sont tenus de verser le complément de TVA correspondant à la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions d'application du taux réduit cessent d'être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l'opération, c'est-à-dire selon le cas :
Ce délai est ramené à dix ans lorsque l'immeuble fait l'objet d'une cession, d'une transformation d'usage ou d'une démolition dans les conditions prévues au chapitre III du titre IV du livre IV du CCH (art. L. 443-1 et suivants).
Le complément de TVA n'est pas davantage exigé lorsque, en cas de non-levée d'option par le titulaire du contrat, le logement fait l'objet d'un nouveau contrat de location-accession respectant les mêmes conditions que le précédent contrat ou qu'il est remis en location et fait l'objet d'une convention APL prévue par l'article L. 353-2 du CCH.
Par application combinée du I de l'article 257 et du 4 du I et du II de l'article 278 sexies du CGI, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est perçue au taux réduit en ce qui concerne les livraisons et livraisons à soi-même de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conclus dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, qui font l'objet, dans des conditions fixées par décret, d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'État dans le département.
L'opération est financée à l'aide du prêt social de location-accession (PSLA) prévu à l'article R. 331-76-5-1 du CCH qui prévoit notamment que la partie de la redevance correspondant au droit de l'accédant à la jouissance du logement n'excède pas des plafonds de loyer fixés par arrêté.
Aux termes du III de l'article 1384 A du CGI, les constructions de logements neufs affectés à l'habitation principale faisant l'objet de contrats de location-accession sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant une durée de quinze ans à compter de l'année suivant celle de leur achèvement, lorsqu'elles sont financées par le biais d'un prêt social de location-accession (PSLA) et font l'objet d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'État dans le département.
Suite à la réforme de la TVA concernant les opérations immobilières, le transfert de propriété de l'immeuble au ménage réalisé dans le cadre de la location-accession à la propriété est, de droit commun, soumis à la TVA lorsqu'il intervient dans les cinq ans qui suivent l'achèvement de la construction. Il peut être soumis à la taxe, sur option du bailleur, lorsqu'il intervient ultérieurement (cf. II-B § 130).
Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l'octroi du taux réduit, notamment l’obligation de résidence principale, cessent d'être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l'opération, la personne qui a acquis le logement au taux prévu au 4 du I de l'article 278 sexies du CGI est tenue au paiement du complément d'impôt en application du II de l’article 284 du CGI. Le complément d'impôt dû est diminué d'un dixième par année de détention au delà de la cinquième année pour les livraisons des logements visés aux 4, 9, 11, 11 bis et 12 du I de l'article 278 sexies du CGI.
Toutefois, il est admis que le reversement du complément de taxe ne soit pas exigé dans les cas où les conditions de mise en œuvre de la garantie de rachat prévue au contrat en application de l’article R. 331-76-5-1 du CCH sont remplies, c’est-à-dire, conformément à l’article 4 de l’arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d’application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière, en cas de survenance, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, des évènements suivants :
Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l'octroi du taux réduit de 5,5 % cessent d'être remplies à compter du 1er janvier 2014, le reversement du complément de taxe n'est également pas exigé en cas de survenance, même antérieurement au 1er janvier 2014 pour autant qu'elle soit postérieure à la livraison du logement, pour l'emprunteur ou le co-emprunteur, des évènements suivants :
Depuis le 1er janvier 2013, les cessions d'immeubles réalisées par des particuliers ayant acquis le logement en l'état futur d'achèvement ne sont plus assujetties à la TVA (BOI-TVA-IMM-10-10-20 au II § 250 et suivants). Toutefois, ces dispositions ne remettent pas en cause l'application du dispositif de reversement du différentiel de TVA dû prévu au II de l'article 284 du CGI.
/bofip/2506-PGP

References: l'article 278

L'article 1
 l'article 278
 § 170
 art. 266
 art. 269
 § 60
 § 170
 l'article 207
 art. 207
 l'article 257
 l'article 278
 l'article 278
 l'article 278
 l'article 279
 § 73
 l'article 4
 l'article 28
 l'article 260
 l'article 261
 art. 11
 l'article 284
 l'article 257
 l'article 278
 l'article 1384
 § 130
 l'article 278
 l'article 278
 § 250
 l'article 284