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Timestamp: 2020-01-21 22:58:30+00:00

Document:
StGH Hessen, P.St. 1449: StGH Hessen: fristlose kündigung, wohnung, hessen, anschlussberufung, auszug, mietvertrag, haus, kaution, mietzins, mieter
Urteil des StGH Hessen vom 08.11.2000, P.St. 1449
Aktenzeichen: P.St. 1449
StGH Hessen: fristlose kündigung, wohnung, hessen, anschlussberufung, auszug, mietvertrag, haus, kaution, mietzins, mieter
Normen: § 43 Abs 1 StGHG , § 43 Abs 2 StGHG
Entscheidungsdatum: 08.11.2000
Die Schwelle zur Willkür überschreitet ein Gericht durch die Anwendung und Auslegung einfachen Rechts nur, wenn diese bei verständiger Würdigung der die Verfassung bestimmenden Prinzipien schlechterdings nicht mehr verständlich sind und sich daher der Schluss aufdrängt, dass die getroffene Entscheidung des Gerichts auf sachfremden Erwägungen beruht. Die fehlerhafte Auslegung eines Gesetzes allein macht eine Gerichtsentscheidung nicht willkürlich.
1Der Antragsteller wendet sich mit der Grundrechtsklage gegen ein Berufungsurteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14. September 1999 - 2/11 S 150/99 - in einer mietrechtlichen Streitigkeit mit einer früheren Mieterin.
2Der Antragsteller ist Eigentümer verschiedener Immobilien in Frankfurt am Main, in denen er Wohnungen vermietet. Die im Ausgangsverfahren von ihm verklagte Mieterin hatte mit Mietvertrag vom 30. April 1987 in seinem Haus M-Straße in Frankfurt am Main ab dem 1. Juni 1987 eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Diele und Bad angemietet. Diese bewohnte sie zuletzt mit ihrer fünfköpfigen Familie. Der Mietvertrag war zunächst bis zum 31. Mai 1990 befristet. Er enthielt eine Verlängerungsklausel, nach der er sich um jeweils sechs Monate verlängerte, falls er nicht innerhalb bestimmter Fristen gekündigt wurde. Diese Fristen waren im Verhältnis zur Dauer der Überlassung des Wohnraums zeitlich gestaffelt.
3Mit undatiertem Schreiben kündigte die Mieterin im Jahre 1997 das Mietverhältnis zum 31. Mai 1997 mit dem Hinweis, für ihre Familie sei die Wohnung nicht mehr ausreichend, weswegen sie um Verständnis für diese Kündigung bitte. Das Schreiben erreichte den Antragsteller über seine Büroanschrift am 25. April 1997. Die Mieterin zog mit ihrer Familie Ende Mai 1997 aus. Darauf stand die Wohnung leer, bis der Antragsteller sie im Februar 1998 wegen eines Wasserschadens in der darüberliegenden Etage öffnen ließ. Sodann wurde sie nach den Angaben des Antragstellers renoviert und ab April 1998 wieder vermietet.
4Im Ausgangsverfahren stritten die Beteiligten um die Zahlung der Miete seit Mai 1997 und Schadensersatz, den der Antragsteller von der Mieterin verlangte. Beim Amtsgericht Frankfurt am Main verklagte der Antragsteller die Mieterin im Verfahren 33 C 2682/98 - 13 auf Zahlung von DM 8.030,-. Diesen Betrag errechnete er aus Mietzinsen und Umlagebeträgen für die Monate Mai 1997 bis
errechnete er aus Mietzinsen und Umlagebeträgen für die Monate Mai 1997 bis einschließlich Januar 1998 und einer Schadensersatzforderung, die er mit der Summe angab, die zwei Monatsmieten mit Umlagen entsprach, da er die Wohnung erst umfänglich habe instandsetzen lassen müssen, bevor eine Vermietung möglich gewesen sei. Die von der Mieterin gestellte Kaution in Höhe von DM 1.200,- nebst Zinsen, zusammen DM 1.533,58, behielt er zurück.
5Das Amtsgericht Frankfurt am Main verurteilte die frühere Mieterin am 5. Februar 1999 zur Zahlung von DM 6.570,- nebst 4 % Zinsen aus jeweils DM 730,- und sprach die Zinsen ab dem jeweiligen vierten Werktag der Monate Mai 1997 bis Januar 1998 zu. Die weitergehende Klage wies es ab. Zur Begründung führte es aus, die Kündigungsfrist der ausgesprochenen Kündigung des Mietvertrages habe nach der vereinbarten Staffelung neun Monate betragen und daher Ende Januar 1998 geendet. Um eine fristlose Kündigung - wie von der beklagten Mieterin behauptet - habe es sich bei dem schon nicht als solche bezeichneten Schreiben der Mieterin nicht gehandelt. Ein Schadensersatzanspruch des Antragstellers, weil die Mieterin die Wohnung bei Auszug nicht renoviert habe, bestehe nicht. Dies wurde im Einzelnen mit der gegen das AGB-Gesetz verstoßenden einschlägigen Mietvertragsklausel begründet. Weil die Wohnung bis zur behaupteten Renovierung leergestanden habe, habe der Antragsteller auch die ihm nach § 254 BGB obliegende Schadensminderungspflicht verletzt. Zinsen seien nur in Höhe von 4 % nach den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften zu berechnen, da der klagende Antragsteller für die höhere Zinsbelastung den Beweis fällig geblieben sei.
6Mit ihrer Berufung erstrebte die frühere Mieterin beim Landgericht Frankfurt am Main die Abweisung der Klage in vollem Umfang und berief sich auf eine gerechtfertigte außerordentliche Kündigung. Der Antragsteller legte Anschlussberufung ein und begehrte unter anderem weitere DM 1.460,-, die er aus zwei Monatsmieten mit Umlagenvorauszahlungen von je DM 730,- errechnete. Er trug vor, die Mieterin habe ihn mehrfach persönlich angesprochen, ob er ihr eine größere Wohnung für ihre fünfköpfige Familie anbieten könne. Ein tatsächlich unterbreitetes Angebot einer 3-Zimmer-Wohnung habe ihr jedoch nicht zugesagt. Er habe sich bis zum Eintritt des Wasserschadens in der über der Wohnung der beklagten Mieterin gelegenen Wohnung in Unkenntnis des Auszugs befunden. Am 28. April 1997 habe er eine schriftliche Mitteilung an die Mieterin gerichtet, mit der er die Kündigung zum 31. Mai 1997 nicht akzeptiert habe. Für eine fristlose Kündigung habe kein rechtfertigender Anlass bestanden. Da die Wohnung unrenoviert verlassen worden sei, greife - was das Amtsgericht übersehen habe - wenigstens die Abgeltungsklausel des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages ein. Nach dieser müsse die Mieterin wegen der von ihr nicht bestrittenen fehlenden Schönheitsreparaturen zahlen. Nach Öffnung der Wohnung habe er erheblichen Renovierungsbedarf feststellen müssen und sei diesem durch Beauftragung der Handwerker umgehend nachgekommen. Ein Mitverschulden nach § 254 BGB treffe ihn nicht, denn vom Leerstand der Wohnung habe er nichts gewusst und daher diesen Zeitraum für eine frühere Renovierung auch nicht nutzen können. Da ihm eine neue Anschrift der früheren Mieterin nicht mitgeteilt worden sei, sei er auch nicht verpflichtet gewesen, sie zuvor zur Renovierung unter Fristsetzung und Ablehnungsandrohung aufzufordern. Auch habe er im Februar 1998 von einer endgültigen Leistungsverweigerung der Mieterin ausgehen dürfen. Deshalb könne er zwei Monatsmieten und Umlagenvorauszahlungen verlangen.
7Das Landgericht änderte auf die Berufung der Mieterin mit dem angegriffenen Urteil vom 14. September 1999 das amtsgerichtliche Urteil ab. Lediglich in Höhe von DM 3.060,- nebst Zinsen wurde die Mieterin zur Zahlung verurteilt. Im Übrigen wurde die Berufung zurückgewiesen, die Klage ab- und die Anschlussberufung in vollem Umfang zurückgewiesen. Das Urteil wurde damit begründet, die im April 1997 ausgesprochene Kündigung sei als ordentliche wie als fristlose unwirksam gewesen, was näher ausgeführt wurde. Gleichwohl schulde sie den Mietzins nicht im geforderten Umfang. Zunächst hätte der Antragsteller “sich in analoger Anwendung des § 254 BGB früher um Inbesitznahme der Wohnung und die Weitervermietung kümmern können“. Er habe gewusst, dass die Mieterin auf jeden Fall die Wohnung habe aufgeben wollen. Ihm sei auch - wie er selbst vorgebracht habe - bekannt gewesen, dass die Mieterin wegen ihrer größer gewordenen Familie eine andere Wohnung gesucht habe, er habe ihr eine solche selbst angeboten gehabt. Daraus lasse sich schließen, dass er bei einem Wohnungswechsel bereit gewesen wäre, die Mieterin in vertretbarer Zeit aus dem befristeten Mietverhältnis zu entlassen. Es sei ihm möglich gewesen, vor dem Januar 1998, als er schließlich die Wohnung habe öffnen lassen, Kontakt zur Mieterin über ihre in seinem Hause wohnenden Verwandten herzustellen. Selbst wenn dem Vortrag der Mieterin über
wohnenden Verwandten herzustellen. Selbst wenn dem Vortrag der Mieterin über eine Rückgabe von Schlüsseln an den Hausmeister nicht habe nachgegangen werden müssen, weil sie dessen Namen nicht angegeben habe, hätte der Antragsteller mühelos zu einem früheren Zeitpunkt über die Verwandten die neue Adresse der früheren Mieterin für eine Kontaktaufnahme bekommen können. Indem er ohne jede Bemühung die Wohnung neun Monate lang habe leer stehen lassen und im Anschluss die Mieterin für weitere zehn Monate an dem Vertrag und der Mietzahlung habe festhalten wollen, habe er sich treuwidrig verhalten. Angesichts einer ihm zuzugestehenden Überlegungsfrist für sein Vorgehen nach dem Auszug, die von Juni bis Oktober 1997 reiche, könne er nur Mieten für die Monate bis einschließlich Oktober 1997 verlangen. Die Mieterin schulde lediglich den jeweiligen Nettobetrag von DM 510,-, da der Antragsteller für die eingeklagten Vorauszahlungen von DM 220,- monatlich kein Rechtsschutzbedürfnis mehr habe. Nach Ablauf eines Jahres hätte eine Nebenkostenabrechnung erfolgen und ein errechneter Rückstand geltend gemacht werden müssen. Die Kaution einschließlich der Zinsen stehe der Mieterin noch zu, sie habe aber bisher gegen behauptete Ansprüche keine Aufrechnung erklärt. Daher könne dahingestellt bleiben, ob und inwieweit wegen fehlender Renovierung Ansprüche auf Schadensersatz bestünden, ob § 326 BGB erfüllt sei und ob die Forderungen verjährt seien.
8Das Urteil vom 14. September 1999 wurde dem Antragsteller am 29. September 1999 zugestellt.
9Am 29. Oktober 1999 hat der Antragsteller Grundrechtsklage erhoben.
10 Er rügt, die Entscheidung sei von einem unauflösbaren Widerspruch der Begründung geprägt. Sie stelle sich in dessen Folge als willkürlich dar und verletze damit den ein allgemeines Willkürverbot enthaltenden Art. 1 Satz 1 der Verfassung des Landes Hessen - kurz: Hessische Verfassung (HV) -. Das Landgericht habe einerseits darauf erkannt, dass die Kündigung weder als ordentliche zu qualifizieren sei noch die erklärte fristlose Kündigung unter irgend einem rechtlichen Gesichtspunkt habe Erfolg haben können. Nach Ansicht des Antragstellers wäre daher der einzig zulässige Schluss gewesen, der Anschlussberufung unter Zurückweisung der Berufung stattzugeben. Zumindest hätte Mietzins im Umfang der erstinstanzlichen Entscheidung zugesprochen werden müssen.
11 Mit der Herabsetzung des Mietzinsanspruchs auf den Zeitraum Mai bis Oktober 1997 durch eine nicht nachvollziehbare analoge Anwendung von § 254 BGB setze das Landgericht sich in Widerspruch zu geltendem Recht. Es sei schon keine regelungsbedürftige Gesetzeslücke erkennbar. Die mit der Anschlussberufung weiter geltend gemachten Beträge folgten nicht aus einem Schadensersatz-, sondern aus einem Erfüllungsanspruch. Die dem Antragsteller auferlegte Überprüfungs- und Nachforschungspflicht lasse sich aus keiner Rechtsnorm begründen. Sie stehe in Widerspruch zu dem nach § 556 BGB geltenden Recht. Danach dürfe der Mieter wegen einer ihm obliegenden Obhutspflicht erst nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Wohnung zurückgeben. Diese Rückgabeverpflichtung treffe einzig den Mieter. Das Entgegenkommen des Antragstellers, der Mieterin eine größere Wohnung angeboten zu haben, werde dem Antragsteller als treuwidriges Verhalten ausgelegt, während sich gerade die Mieterin durch Bruch ihrer Obhutsverpflichtung treuwidrig verhalten habe. Der Antragsteller habe auf deren Vertragstreue vertrauen dürfen und sei deshalb nicht verpflichtet gewesen, die Wohnung auf Leerstand zu überprüfen. Daher habe er auch angeblich im Haus lebende Verwandte der Mieterin nicht nach deren Verbleib befragen müssen, als er überhaupt noch nicht von ihrem Auszug gewusst habe. Bei Beachtung der zivilprozessualen Beweislastregeln und der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs hätte das Landgericht nicht zu der angegriffenen Entscheidung gelangen können. Sie sei sachlich unhaltbar und damit objektiv willkürlich.
12 Der Hessischen Landesregierung, der Landesanwaltschaft sowie der beklagten früheren Mieterin ist Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden.
13 Die Grundrechtsklage ist unzulässig.
14 Der Antragsteller hat die Möglichkeit einer Verletzung des in Art. 1 HV verankerten Willkürverbots bei der Anwendung und Auslegung einfachen Rechts, hier von Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, nicht plausibel dargelegt. Damit hat er den Anforderungen des § 43 Abs. 1 und 2 des Gesetzes über den Staatsgerichtshof - StGHG - nicht genügt. Nach dieser Vorschrift erfordert die Zulässigkeit einer gegen eine gerichtliche Entscheidung gerichteten Grundrechtsklage, dass der Antragsteller substantiiert einen Sachverhalt schildert, aus dem sich - seine Richtigkeit unterstellt - plausibel die Möglichkeit einer Verletzung der von ihm benannten Grundrechte der Hessischen Verfassung durch die angegriffene Entscheidung ergibt (ständige Rechtsprechung des Staatsgerichtshofs, vgl. etwa Beschluss vom 18.08.1999 P.St. 1391 , ZMR 2000, 13).
15 Die Schwelle zur Willkür überschreitet ein Gericht durch die Anwendung und Auslegung einfachen Rechts nur, wenn diese bei verständiger Würdigung der die Verfassung bestimmenden Prinzipien schlechterdings nicht mehr verständlich sind und sich daher der Schluss aufdrängt, dass die getroffene Entscheidung des Gerichts auf sachfremden Erwägungen beruht (ständige Rechtsprechung des Staatsgerichtshofs, vgl. zuletzt Beschluss vom 14.09.2000 - P.St. 1483 -). Die fehlerhafte Auslegung eines Gesetzes allein macht eine Gerichtsentscheidung nicht willkürlich.
16 Willkür ist aber vom Antragsteller nicht plausibel dargelegt. Das Urteil des Landgerichts stützt sich auf die Tatsache, dass der Antragsteller sich treuwidrig verhalten habe. Er habe seine Wohnung neun Monate lang ohne jede Bemühungen leer stehen lassen und gleichwohl die Mieterin für zehn Monate sowohl am Vertrag als auch an der Mietzahlung festhalten wollen, obwohl er zuvor zu erkennen gegeben habe, dass er sie in einer vertretbaren Zeit aus dem Vertrag zu entlassen bereit gewesen wäre. Der Hinweis auf die analoge Anwendung des § 254 BGB hatte ersichtlich nur den Sinn, den Rechtsgedanken eines Treueverstoßes zu untermauern.
17 Die einfach gesetzliche Richtigkeit des angegriffenen Urteils ist vom Staatsgerichtshof nicht zu überprüfen.
18 Die Kostenentscheidung folgt aus § 28 StGHG.
P.St. 1449
Fristlose kündigung, Wohnung, Hessen, Anschlussberufung, Auszug, Mietvertrag, Haus, Kaution, Mietzins, Mieter

References: § 43
 § 43
 § 254
 § 16
 § 254
 § 254
 § 326
 Art. 1
 § 254
 § 556
 Art. 1
 § 43
 § 254
 § 28