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Timestamp: 2019-09-22 12:38:17+00:00

Document:
Resolución de 4 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tárrega, a cancelar una inscripción de dominio inscrito mediante transmisión sujeta a condición suspensiva. - Doctrina Administrativa - VLEX 239093118
Fecha de Resolución: 4 de Diciembre de 2010
Publicado en: BOE, 10 de Enero de 2011
Mediante escritura otorgada el 23 de enero de 2007, se vendió determinada finca, sujetándose la transmisión del dominio de la misma al cumplimiento de la condición suspensiva consistente en el pago del precio que quedó aplazado. Esta compraventa quedó inscrita en el Registro de la Propiedad, haciéndose constar el pacto de reserva de dominio.
Sobre el derecho del comprador consta anotado en el Registro embargo en favor de la Hacienda Pública, con fecha 14 de abril de 2008.
Mediante acta notarial de 28 de julio de 2008, requirió la parte vendedora a la sociedad compradora el pago de las cantidades aplazadas en la escritura de compraventa, vencidas y no satisfechas, haciéndosele saber al requerido que dispondría de un plazo de quince días para satisfacer tales cantidades y que, de no hacerlo, se daría por resuelto el contrato, con pérdida por la compradora de las cantidades entregadas hasta la fecha –según lo pactado en dicha escritura– y se procedería a la cancelación de la inscripción correspondiente en el Registro.
Presentado en el Registro de la Propiedad escrito, acompañado de copia autorizada de dicha acta notarial, en virtud de los cuales se solicita la cancelación de la inscripción de la compraventa, por incumplimiento de la condición suspensiva, y la reinscripción en favor del vendedor, el Registrador suspende la cancelación y reinscripción solicitadas, con base en los siguientes argumentos:
Al funcionar el pacto de reserva de dominio en garantía del precio aplazado, por una parte, como una condición suspensiva que no afecta a la perfección, sino a la consumación del contrato de compraventa (la adquisición de la propiedad por parte del comprador), y de otra, en caso de falta de pago del precio, como condición resolutoria del propio contrato de compraventa, ha de cumplirse la norma del artículo 175.6º del Reglamento Hipotecario, que exige para la cancelación de inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones resolutorias, junto con el documento que acredite la resolución, aquel que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario, o Caja Oficial, el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que procedan, haya de ser devuelto, sin que proceda deducción alguna por cláusula penal, al poder ser ésta moderada por los Tribunales.
Aunque se ha admitido en algunos casos que se reinscriba el dominio sin que se cancelen los asientos posteriores, en el presente supuesto deben cancelarse simultáneamente el derecho del comprador y el embargo que lo grava, pues al cancelarse el primero desaparece el objeto del segundo, a diferencia de lo que ocurre cuando se embarga la propiedad del comprador y ésta se resuelve, siendo necesario para cancelar el embargo, además de la consignación citada, la intervención del titular del mismo.
Sin necesidad de entrar en la determinación de la naturaleza jurídica del pacto de reserva de dominio en la compraventa y de la titularidad registral que ostenta el comprador, es indudable que ésta tiene alcance jurídico real y que en nuestro ordenamiento aquella estipulación, por la cual, pese a la inmediata entrega (que en el presente caso se realiza mediante el otorgamiento de la escritura –artículo 1462 del Código Civil–), se supedita o aplaza el traspaso dominical pleno del bien vendido a la íntegra realización del pago del precio convenido y aplazado, origina una situación que equivale sustancialmente, en los efectos prácticos, a las que crea la denominada condición resolutoria explícita, en tanto en cuanto la falta de pago del precio comporta la resolución del contrato –título que sirve de base a dicha titularidad jurídico real– y la extinción de esa titularidad del comprador (cfr. artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 7.10 de la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles).
Respecto de la segunda de las cuestiones planteadas en la calificación impugnada, relativa a la cancelación del embargo que la del derecho del comprador comportaría, ha de tenerse en cuenta que el acreedor favorecido por dicho embargo es, registralmente, interesado por resultar afectado por el asiento cuya práctica se solicita como consecuencia del incumplimiento de la condición suspensiva, por lo que también es necesario que, respecto de ellos, la documentación cumpla unas mínimas garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial (Resoluciones de 28 de mayo de 1992; 19 de noviembre de 1996; 24 de febrero de 1998; 15 de noviembre de 2005), pues no necesariamente ha de soportar cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata así de evitar que transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la misma, disminución de las cantidades por consignar, etc.), en menoscabo de la posición que corresponde a los terceros que no hayan prestado su consentimiento.
Resolución de 23 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Elena Mazón Heras, cont...
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References: artículo 175
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