Source: https://interpretacje-podatkowe.org/obowiazek-podatkowy/iptpp1-443-725-14-2-mw
Timestamp: 2018-03-24 14:17:07+00:00

Document:
Uznanie otrzymania opłaty rezerwacyjnej za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, dla której nie powstaje obowiązek podatkowy
IPTPP1/443-725/14-2/MWinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 1 października 2014 r. (data wpływu 7 października 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania otrzymania opłaty rezerwacyjnej za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, dla której nie powstaje obowiązek podatkowy – jest prawidłowe.
W dniu 7 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania otrzymania opłaty rezerwacyjnej za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, dla której nie powstaje obowiązek podatkowy.
Spółka Akcyjna z siedzibą w ....... (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. W najbliższym czasie, Spółka zamierza rozpocząć inwestycję polegającą na budowie lokali mieszkalnych i użytkowych, które będą oferowane na sprzedaż. Planowanym przedmiotem czynności będzie dostawa tych lokali.
W związku z faktem, że Spółka nie zawarła jeszcze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 5 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w celu zapewnienia zainteresowanym zakupem lokali klientom wystarczającego czasu na podjęcie decyzji o zakupie wybranego przez nich lokalu i zweryfikowanie możliwości sfinansowania takiego zakupu, Wnioskodawca proponuje potencjalnym klientom zawieranie umów rezerwacyjnych. Z ich treść wynika m.in., że:
Deweloper zamierza zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku mieszkaniowo-usługowego oznaczonego tymczasowym numerem budowlanym 3, na nieruchomości składającej się z działki gruntu nr .... przy ulicy ...... w ..... (objętej księgą wieczystą), na podstawie ostatecznej decyzji nr 932/14 Prezydenta Miasta ....., z dnia 06.08.2014 roku - jako pierwszego etapu realizacji inwestycji.
Deweloper nie zawarł jeszcze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 5 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tym samym nie jest jeszcze możliwym zawarcie Umowy deweloperskiej, o której mowa w art. 22 powołanej ustawy,
Kupujący jest zainteresowany zakupem lokalu mieszkalnego wraz z komórką lokatorską i miejscem postojowym w wyżej opisanym budynku i przed podpisaniem umowy deweloperskiej pragnie zarezerwować wybrany przez siebie Przedmiot Sprzedaży, aby pozyskać dodatkowy czas na podjęcie ostatecznej decyzji odnośnie jego zakupu oraz dokonać wstępnej weryfikacji swojej zdolności kredytowej.
Jak stanowi § 1 Umowy zatytułowany „Wyłączność Kupującego na podpisanie Umowy deweloperskiej na podstawie Umowy”, Kupujący do określonego dnia (ok. 1,5 miesiąca) rezerwuje sobie wyłączność na podpisanie Umowy deweloperskiej w ramach opisanej inwestycji, dotyczącej jednoznacznie określonego lokalu. W umowie rezerwacyjnej strony umowy określają cenę przedmiotu sprzedaży. Na mocy przedmiotowej umowy kupujący zobowiązuje się w terminie do 7 dni roboczych od podpisania umowy dokonać wpłaty określonej kwoty tytułem opłaty rezerwacyjnej za udzielenie wyłączności na podpisanie umowy deweloperskiej. W przypadku zawarcia właściwej umowy deweloperskiej kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny zakupu przedmiotu sprzedaży. W przypadku braku zapłaty opłaty rezerwacyjnej w powyższym terminie, umowa wygasa bez żadnych konsekwencji dla stron umowy. Zgodnie z postanowieniami umowy, umowa rezerwacyjna nie stanowi zobowiązania stron do zawarcia umowy deweloperskiej, w szczególności Umowa nie stanowi umowy przedwstępnej do zawarcia Umowy deweloperskiej. Kupujący może odmówić podpisania Umowy deweloperskiej w okresie obowiązywania „wyłączności” bez podania przyczyny. Umowa nie zawiera jakiegokolwiek zobowiązania kupującego do zapłaty ceny przedmiotu sprzedaży, ale wyłącznie zobowiązanie do zapłaty opłaty rezerwacyjnej. Zobowiązanie do zapłaty ceny przedmiotu sprzedaży powstanie dopiero w przypadku podpisania umowy deweloperskiej na zasadach w niej określonych. Jeśli nie dojdzie od podpisania Umowy deweloperskiej w okresie obowiązywania umowy rezerwacyjnej, umowa wygasa, a żadna ze stron nie będzie podnosiła wobec drugiej strony żadnych roszczeń, za wyjątkiem roszczenia kupującego o zwrot opłaty rezerwacyjnej. W przypadku nie zawarcia właściwej umowy deweloperskiej w okresie wyłączności, opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona Kupującemu w terminie 30 dni.
Czy dla tak przedstawionego stanu faktycznego prawidłowym będzie uznanie, iż otrzymanie przez Wnioskodawcę opłaty rezerwacyjnej będzie czynnością, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do rozpoznania obowiązku podatkowego w dacie jej otrzymania...
Zdaniem Wnioskodawcy, otrzymanie przez Wnioskodawcę opłaty rezerwacyjnej jest czynnością, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do rozpoznania obowiązku podatkowego w dacie jej otrzymania.
Zgodnie natomiast z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
przeniesienie prawa do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Z przepisu art. 19a ust. 1 ustawy VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.
Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4 (art. 19a ust. 8 ustawy VAT).
Umowa rezerwacyjna, która została opisana w stanie faktycznym należy do umów nienazwanych, a więc nieuregulowanych w przepisach prawa. Ma ona zagwarantować możliwość nabycia wybranej nieruchomości (w tym przypadku lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego), przez jej rezerwację jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej. W tym celu przyszły nabywca nieruchomości zobowiązany jest do uiszczenia opłaty rezerwacyjnej, która stanowi zabezpieczenie takiej umowy.
Zabezpieczający charakter opłaty wyklucza uznanie jej za zaliczkę, zadatek lub przedpłatę powodującą powstanie obowiązku podatkowego po stronie dewelopera. Opłatę rezerwacyjną można przyrównać do kaucji, a tego typu opłaty nie powodują powstania obowiązku podatkowego. W przypadku niedojścia do podpisania umowy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna wygasa i podlega zwrotowi.
Przepisy podatkowe w zakresie podatku od towarów i usług nie zawierają definicji opłat o charakterze gwarancyjnym, zabezpieczających jak np. kaucji czy podobnych opłat. Złożenie takiej opłaty ma zagwarantować klientowi czas na podjęcie decyzji o zakupie wybranej nieruchomości. Tego rodzaju opłaty nie są zaliczane na poczet ceny towaru i co do zasady podlegają zwrotowi po zrealizowaniu warunków umowy. Nie jest to otrzymanie części należności za dostawę oznaczonego w umowie lokalu, a zatem nie można uznać jej ani za zaliczkę, ani za zadatek, ani tym bardziej za przedpłatę lub ratę.
Opłata rezerwacyjna, pełniąca funkcję kaucji gwarancyjnej i stanowiąca zabezpieczenie wykonania umowy nie jest zapłatą, którą dokonujący dostawy towarów (deweloper) otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży, o której mowa w art. 29a ust. 1 ustawy i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w momencie jej otrzymania. Tym samym nie powoduje ona powstania obowiązku podatkowego w dacie jej otrzymania.
Z art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. W najbliższym czasie zamierza rozpocząć inwestycję polegającą na budowie lokali mieszkalnych i użytkowych, które będą oferowane na sprzedaż. Planowanym przedmiotem czynności będzie dostawa tych lokali.
W związku z faktem, że Spółka nie zawarła jeszcze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 5 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub dom u jedno rodzinnego, celu zapewnienia zainteresowanym zakupem lokali klientom wystarczającego czasu na podjęcie decyzji o zakupie wybranego przez nich lokalu i zweryfikowanie możliwości sfinansowania takiego zakupu, Wnioskodawca proponuje potencjalnym klientom zawieranie umów rezerwacyjnych. Z ich treści wynika m.in., że:
Deweloper zamierza zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku mieszkaniowo-usługowego oznaczonego tymczasowym numerem budowlanym 3, na nieruchomości składającej się z działki gruntu nr .... nr przy ulicy ....... w ...... (objętej księgą wieczystą), na podstawie ostatecznej decyzji nr 932/14 Prezydenta Miasta ....., z dnia 06.08.2014 roku - jako pierwszego etapu realizacji inwestycji.
Deweloper nie zawarł jeszcze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 5 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tym samym nie jest jeszcze możliwym zawarcie Umowy deweloperskiej, o której mowa w art, 22 powołanej ustawy,
Jak stanowi § 1 Umowy zatytułowany „Wyłączność Kupującego na podpisanie Umowy deweloperskiej na podstawie Umowy”, Kupujący do określonego dnia (ok. 1,5 miesiąca) rezerwuje sobie wyłączność na podpisanie Umowy deweloperskiej w ramach opisanej inwestycji, dotyczącej jednoznacznie określonego lokalu. W umowie rezerwacyjnej strony umowy określają cenę przedmiotu sprzedaży. Na mocy przedmiotowej umowy kupujący zobowiązuje się w terminie do 7 dni roboczych od podpisania umowy dokonać wpłaty określonej kwoty tytułem opłaty rezerwacyjnej za udzielnie wyłączności na podpisanie umowy deweloperskiej. W przypadku zawarcia właściwej umowy deweloperskiej kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny zakupu przedmiotu sprzedaży, W przypadku braku zapłaty opłaty rezerwacyjnej w powyższym terminie, umowa wygasa bez żadnych konsekwencji dla stron umowy. Zgodnie z postanowieniami umowy, umowa rezerwacyjna nie stanowi zobowiązania stron do zawarcia umowy deweloperskiej, w szczególności Umowa nie stanowi umowy przedwstępnej do zawarcia Umowy deweloperskiej. Kupujący może odmówić podpisania Umowy deweloperskiej w okresie obowiązywania „wyłączności” bez podania przyczyny. Umowa nie zawiera jakiegokolwiek zobowiązania kupującego do zapłaty ceny przedmiotu sprzedaży, ale wyłącznie zobowiązanie do zapłaty opłaty rezerwacyjnej. Zobowiązanie do zapłaty ceny przedmiotu sprzedaży powstanie dopiero w przypadku podpisania umowy deweloperskiej na zasadach w niej określonych. Jeśli nie dojdzie od podpisania Umowy deweloperskiej w okresie obowiązywania umowy rezerwacyjnej, umowa wygasa, a żadna ze stron nie będzie podnosiła wobec drugiej strony żadnych roszczeń, za wyjątkiem roszczenia kupującego o zwrot opłaty rezerwacyjnej. W przypadku nie zawarcia właściwej umowy deweloperskiej w okresie wyłączności, opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona Kupującemu w terminie 30 dni.
W myśl cytowanych wyżej przepisów art. 19a ust. 1 i ust. 8 ustawy obowiązek podatkowy z tytułu dostawy lokali i budynków powstaje z chwilą dokonania dostawy tych budynków i lokali, tj. z chwilą przeniesienia rozporządzania nimi jak właściciel. Co do zasady, będzie to miało miejsce w chwili podpisania aktu notarialnego. Jeżeli jednak przed podpisaniem tego aktu będzie miało miejsce wydanie tych budynków lub lokali, obowiązek podatkowy powstanie z tym dniem. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy zostanie uiszczona całość lub część należnej zapłaty, obowiązek powstanie z tą chwilą i w części otrzymanej zapłaty.
Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki ani przedpłaty. Zgodnie z definicją słownikową, zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry na poczet należności. Zatem zaliczkę wpłaca się na poczet przyszłej dostawy towarów lub przyszłego wykonania usługi przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi. Natomiast przez przedpłatę należy rozumieć określoną sumę pieniędzy, stanowiącą część ceny towaru lub usługi, wpłacaną z góry w celu uzyskania gwarancji zakupu lub wykonania usługi w określonym terminie. Stosownie do powyższego, zaliczka jak również przedpłata jako zapłata na poczet przyszłej należności musi być powiązana z konkretną transakcją i oznacza płatność w pieniądzu.
W analizowanej sprawie opłata rezerwacyjna, w przypadku rezygnacji przez klienta z zakupu podlega zwrotowi, bądź w momencie podpisania umowy przedwstępnej – zaliczeniu na poczet ceny lokalu. Zatem opłata ta nie stanowi zaliczki, czy też przedpłaty, gdyż Wnioskodawca nie może nią swobodnie dysponować.
W ocenie tut. Organu w momencie wpłaty przez klienta opłaty rezerwacyjnej do chwili podpisania umowy przedwstępnej opłata ta nosi znamiona „kaucji”. Przepisy podatkowe w zakresie podatku od towarów i usług nie zawierają definicji kaucji. Zgodnie ze znaczeniem słownikowym „kaucja” jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Zabezpieczenie wykonania umowy, poprzez ustanowienie kaucji ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że ustanowiona jest ona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji.
Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa, należy stwierdzić, że w dacie otrzymania przez Wnioskodawcę opłat rezerwacyjnych, wpłacanych na podstawie ww. umów rezerwacyjnych, opłaty te nie będą stanowić wynagrodzenia za świadczenie usług, a jedynie będą potwierdzać rzeczywiste zainteresowanie Klienta ofertą Wnioskodawcy i wolę nabycia lokalu. Opłata rezerwacyjna w dacie jej otrzymania przez Wnioskodawcę nie wiąże się z wykonaniem przez Wnioskodawcę świadczenia i tym samym w dacie jej otrzymania nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Również w dacie jej otrzymania po stronie Wnioskodawcy nie powstanie obowiązek podatkowy na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy.
IBPP2/443-756/14/KO | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Obowiązek podatkowy > IPTPP1/443-725/14-2/MW

References: art. 14
 art. 5
 art. 5
 art. 22
 art. 8
 art. 7
 art. 29
 art. 30
 art. 32
 art. 119
 art. 120
 art. 19
 art. 14
 art. 20
 art. 21
 art. 29
 art. 8
 art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 5
 art. 19
 art. 5
 art. 19