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Timestamp: 2019-03-25 03:17:27+00:00

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Newsletter Nr. 45 | Januar 2017
zum Jahreswechsel sind am 01.01.2017 die Änderungen zur Bauordnung für Berlin in Kraft getreten. Schwerpunkt der Reform bildet das Abstandsflächenrecht, das vereinfacht wird und Änderungen im Bestand erleichtern soll. Es gibt aber auch weniger „prominente“ Änderungen, die in der Praxis Bedeutung erlangen werden. Wir stellen Ihnen die wesentlichen Punkte im ersten Beitrag vor. Auch aus der Rechtsprechung gibt es Neues zu berichten: Der Bundesgerichtshof hat aus Sicht des aufteilenden Eigentümers erfreulicherweise geklärt, auf welchen Zeitpunkt es für die Beurteilung des Antrags ankommt. Eine Grundsatzentscheidung hat der Bundesgerichtshof auch im Architektenrecht gefällt und eine weit verbreitete AGB zur Honorarermittlung für unwirksam erklärt. Ein „Dauerbrenner“ bleiben die Bürgschaften. Wir erläutern die für die Praxis missliche Entscheidung des OLG Frankfurt zur Reichweite der Mängelbürgschaft, die aufgrund der großen Verbreitung der der Entscheidung zugrundeliegenden Klausel von erheblicher Bedeutung ist.
Gern stehen Ihnen die Autoren für Rückfragen zu den einzelnen Beiträgen zur Verfügung.
Bauordnung für Berlin: Änderungen ab 01.01.2017
Erhaltungsverordnung: Bis wann muss die Teilungserklärung eingereicht werden?
Wann muss ein Bauvertrag beurkundet werden?
Mängelbürgschaft: Auf die konkrete Formulierung kommt es an!
Honorarabrechnung nach genehmigter HU Bau: Unwirksame Klausel in Verträgen der öffentlichen Hand
Das 3. Gesetz zur Änderung der Bauordnung für Berlin wurde am 28.06.2016 im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht und ist am 01.01.2017 in Kraft getreten. Grundsätzlich gilt, dass die vor diesem Tag eingeleiteten Verfahren nach dem alten Recht fortzuführen sind. Soweit materielle Änderungen aber für den Bauherrn günstiger sind, sind diese auch auf die schon laufenden Verfahren anzuwenden.
Wesentliche Motive für die Überarbeitung der Bauordnung waren
- Anpassung an die Musterbauordnung 2012, die teilweise – im Bauproduktenrecht – auch auf europäische Rechtsentwicklungen reagiert.
- Annäherungen der Bauordnungen Brandenburgs und Berlins.
· Vereinfachung und Nachjustierung aufgrund von Erfahrungen mit der Bauordnung mit der Berliner Praxis
Mit § 6 BauO Berlin wurde die zentrale Vorschrift des Abstandsflächenrechts teilweise neu gefasst, um das Abstandsflächenrecht zu vereinfachen und eine bessere wirtschaftliche Ausnutzbarkeit der Grundstücke zu ermöglichen. Es ergeben sich folgende Änderungen:
· Die Bemessungsregeln wurden verändert, um Dächer und Staffelgeschossen anzugleichen (Abs. 4).
· Wegfall seitlicher Abstandflächen bei bestimmten Vorbauten (Abs. 6)
· Erleichterungen für Maßnahmen der Energieeinsparung (Abs. 7)
· Erleichterungen beim nachträglichen Anbau von Aufzügen und Treppenräumen (Abs. 9)
· Erleichterungen für Veränderungen bei bestehenden Gebäuden (Abs. 10)
· die Ermöglichung schutzzielorientierter Abweichungen als Reaktion auf die Rechtsprechung
Grundstücksteilung, § 7
Mit der neuen Regelung in § 7 S. 2 BauO Berlin soll sichergestellt werden, dass bereits präventiv durch die Vermessungsstellen auf erforderliche Abweichungen sowie Baulasten hingewirkt wird, um rechtswidrige Zustände durch Teilung von Grundstücken zu vermeiden.
Bauprodukte, § 17
Es ergeben sich Änderungen im Bauproduktenrecht, nachdem aufgrund europäischer Vorgaben bereits die Musterbauordnung angepasst worden war. Die Bauproduktenverordnung gilt unmittelbar und bedarf keiner Umsetzung ins nationale Recht mehr. Wir verweisen insoweit auf den Newsletter Nr. 44, in dem der Hintergrund erläutert wurde.
Im Rahmen der Förderung barrierefreier Vorhaben ist in § 43 Abs. 2 BauO Bln neu eingeführt worden, dass in Verkaufsstätten, die mehr als 400 m² haben, Toiletten für die Kundschaft vorzusehen sind. Im Gesetzgebungsverfahren sollte dies schon ab einer Fläche von 300 m² eingreifen. Eine Reihe weiterer Regelungen soll die Barrierefreiheit verbessern. Umfassende Änderungen ergeben sich insoweit in § 50 BauO Bln.
In § 48 Abs. 4 BauO Bln ist nun die Pflicht zum Anbringen von Rauchwarnmeldern aufgenommen, die auch eine Nachrüstverpflichtung bestehender Wohnungen bis zum 31.12.2020 umfasst.
Aufgrund des gestiegenen Beratungsbedarfs soll es den Behörden nun auch möglich sein, Gebühren für bestimmte Beratungen zu erheben, wenn diese über kurze Anfragen hinausgehen. Wir sind gespannt, wie die verschiedenen Bezirksämter von diese Möglichkeit Gebrauch machen werden.
Ausnahme und Befreiungen
Ausnahmen und Befreiungen werden teilweise auch nur redaktionell neu geregelt. Der Kreis der verfahrensfreien Nutzungsänderungen wird erweitert, was der Reduzierung bauaufsichtlicher Verfahren dienen soll (§ 72 Abs. 2 Nr. 1).
Nachbarbeteiligung, § 70
Neu ist die Kodifizierung der Regelungen zur Beteiligung der Nachbarn. In § 70 BauO Bln werden insoweit die Regelungen der Musterbauordnung übernommen. Das Gesetz stellt klar, dass Nachbar grundsätzlich der Eigentümer, nicht aber ein obligatorisch berechtigter Mieter oder Pächter ist. Der Nachbar soll benachrichtigt werden, wenn Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange berühren können. Wer als Nachbar eine solche Nachricht erhält, sollte schnell und sorgfältig prüfen, inwieweit hieraus Nachteile für ihn entstehen können. Denn nach dem Gesetz soll der Nachbar schon zwei Monate nach Bekanntgabe mit allen Anwendungen ausgeschlossen sein, wenn er sie nicht bei der Bauaufsichtsbehörde vorbringt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Zustellung durch öffentliche Bekanntmachung ersetzt werden. Die Vorschrift ist im Gesetzgebungsverfahren "in letzter Minute" noch einmal verändert worden und wirft noch einige Fragen auf.
Die vorliegende Darstellung ist nicht vollständig, zeigt aber eine Reihe wichtiger Änderungen auf. Zusätzlich umgestaltet wurden Verfahrensvorschriften, die auch Erleichterungen im Hinblick auf den elektronischen Rechtsverkehr schaffen sollen. Zukünftig zu beachten wird auch die Höchstfrist zur Fertigstellung eines Bauvorhabens sein, bei deren Verstreichen die Baugenehmigung erlischt. Wir werden in regelmäßigen Abständen über die Arbeit mit der neuen Bauordnung berichten und würden uns freuen, wenn auch Sie uns Ihre praktischen Erfahrungen wissen lassen. Wann die Ergänzung der Baunutzungsverordnung mit der vorgesehenen Schaffung einer Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ in Kraft treten wird, ist noch nicht absehbar.
§ 878 BGB (nachträgliche Verfügungsbeschränkung) ist auf die Teilungserklärung des Grundstückseigentümers nach § 8 Abs. 1 WEG entsprechend anwendbar. Nach Eingang des Vollzugsantrags beim Grundbuchamt eingetretene Verfügungsbeschränkungen sind deshalb unbeachtlich. Dies gilt auch für die sich aufgrund einer Rechtsforderung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 Baugesetzbuch ergebene Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers (BGH, Beschluss vom 12.10.2016, V ZB 198/15).
Sachverhalt: Der Eigentümer teilt am 10.03.2015 das Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum auf und stellt am 12.03.2015 einen Vollzugsantrag beim Amtsgericht. Am 14.03.2015 tritt die Umwandlungsverordnung des Senats von Berlin vom 03.03.2015 in Kraft. Danach darf für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung Wohnungseigentum nicht ohne Genehmigung begründet werden. Das Grundbuchamt weist mit Verfügung vom 07.04.2015 auf das Erfordernis einer Genehmigung des Bezirksamts nach § 172 Baugesetzbuch hin. Eine Beschwerde hat zunächst keinen Erfolg. Auch das Kammergericht weist die Beschwerde zurück. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis bestehe. § 878 BGB sei nicht entsprechend anwendbar.
Entscheidung: Diese Ansicht teilt der Bundesgerichtshof nicht. Zwar sei die Vorschrift des § 878 BGB nicht unmittelbar anwendbar, da sie nach ihrem Wortlaut nur Verfügungen erfasse, an denen ein anderer als Eigentümer beteiligt sei. Der BGH bejaht aber eine analoge Anwendung auf alle Eigenverfügungen. Es liege eine planwidrige Lücke vor, da ein Grundstückseigentümer durch das Grundbuch seinen geschützten Gestaltungswillen nicht sogleich verwirklichen könne. Dieses Schutzbedürfnis bestehe bei der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum in gleicher Weise, da auch diese erst mit der Eintragung in das Grundbuch wirksam werde.
Kommentar: Die Entscheidung ist aus Sicht des aufteilenden Eigentümers sehr zu begrüßen, da die Aufteilung in Wohnungseigentum nicht von der Arbeitsweise des jeweiligen Grundbuchamts abhängig sein kann. Das Kammergericht hatte in einem vergleichbaren Fall – betroffen war die Erhaltungssatzung Rixdorf – am 08.11.2016 in Fortführung der vorbezeichneten Entscheidung noch entschieden:
„§ 878 BGB ist auf eine Verfügungsbeschränkung nach § 172 Abs. 1 S. 4 und 5 BauGB auch dann nicht entsprechend anzuwenden, wenn der Eintragungsantrag allein wegen einer verzögerten oder fehlerhaften Bearbeitung des Grundbuchamts (oder z.B. auch durch die Baubehörde bei Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung) nicht mehr vor dem Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehalts vollzogen worden ist (KG, Beschluss vom 08.11.2016 - 1 W 493/16 (nicht rechtskräftig)“.
Auch diese Entscheidung dürfte im Hinblick auf die Position des Bundesgerichtshofs keinen Bestand haben.
Ein Bauvertrag ist grundsätzlich nicht formbedürftig. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Bauvertrag mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet. Eine rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Sind Bau- und Grundstückskaufvertrag wechselseitig nicht voneinander abhängig, kommt eine Ausdehnung des Formerfordernisses des § 311b Abs. 1 S. 1 BGB auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängt. (OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.11.2015 - 8 U 123/13; nachfolgend: BGH, 08.09.2016 - VII ZR 286/15 Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen)
Sachverhalt: Ein Bauunternehmer inseriert Angebote für Fertighäuser inklusive Grundstück. Dabei werden innerhalb einer Spanne von Grundstücksgrößen mehrere Grundstücke konkret benannt. Der Bauunternehmer kümmert sich auch in der Folge um ein Grundstück für die Bauherren. Diese entscheiden sich für ein konkretes Grundstück, das allerdings noch von einem Dritten (der Kommune) erworben werden muss. Der Grundstückserwerb scheitert später. Die Bauherren kündigen deshalb den bereits abgeschlossenen Hausbauvertrag. Der Bauunternehmer begehrt von den Bauherren den im Vertrag vorgesehenen Schadensersatz bei freier Kündigung. Die Bauherren wenden ein, der Hausbauvertrag sei unwirksam, weil er hätte notariell beurkundet werden müssen.
Entscheidung: Die Klage des Bauunternehmers wird abgewiesen. Nach umfassender Beweisaufnahme kommt bereits das Landgericht zu dem Ergebnis, hier läge eine rechtliche Einheit mit dem Kaufvertrag vor, weshalb der Bauvertrag beurkundungspflichtig gewesen sei. Das OLG Karlsruhe bestätigt diese Entscheidung und zeigt noch einmal die vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätze für den Fall auf, dass der Bauvertrag vor dem Kaufvertrag geschlossen wird. Maßgeblich ist danach, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der für die Bebauung notwendige Grundstückserwerb von dem Bauvertrag in der Weise abhängen soll, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen. Es reicht nicht aus, dass die Parteien eine Abhängigkeit des Bauvertrags vom zukünftigen Grundstückserwerb wollen. Vielmehr müssen sie gemeinsam davon ausgehen, dass dieser Grundstückserwerb nach dem Willen der Parteien des Kaufvertrages von dem Bauvertrag abhängt. Ausreichend ist, dass in dem dem Grundstückserwerb vorgezogenen Geschäft ein Verknüpfungswille vorhanden ist, der den Willen aller Beteiligten einbezieht. Ein solcher Verknüpfungswille kann nicht schon deshalb angenommen werden, weil der Besteller für die Durchführung eines Bauvertrags ein Grundstück benötigt. Auch der Umstand, dass der Bauvertrag auf einem bestimmten, bereits ins Auge gefassten Grundstück ausgeführt werden soll, reicht für sich genommen nicht. Ein Wille, die Verträge in der notwendigen Weise zu einer rechtlichen Einheit zu verknüpfen, kommt aber dann in Betracht, wenn die Parteien des Bauvertrags und diejenigen des Kaufvertrages identisch sind oder der Bauunternehmer maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung des Kaufvertrages hat. Er wird dann häufig dadurch im Bauvertrag manifestiert, dass die Bebauung auf einem bestimmten Grundstück erfolgen soll. Hat der Bauunternehmer hingegen keine Einflussmöglichkeit auf die Durchführung des Kaufvertrages, bedarf es anderer, besonderer Umstände, die den Schluss zulassen, der Bauvertrag sei beurkundungsbedürftig. Diese Umstände sieht das OLG Karlsruhe hier als gegeben an, weil unter anderem ein Mitarbeiter des Bauunternehmers das Grundstück bei der Stadt reserviert hatte. Als Zeuge zur Frage gehört, was passiert wäre, wenn die Stadt das Grundstück nicht an die Bauherren verkauft hätte, antwortete dieser wörtlich: "So krass habe ich so was noch nicht erlebt, es hat da bislang nie Probleme gegeben, wenn ich ein Grundstück reserviere. Wenn es tatsächlich der Fall gewesen wäre, hätte man gegebenenfalls das Grundstück wechseln oder den Vertrag auflösen müssen."
Kommentar: Die Entscheidung ist aufgrund der umfassenden Beweisaufnahme gut vertretbar und nachvollziehbar begründet. Zu beachten ist jedoch, dass es sich um einen Ausnahmefall handelt. Gerade im Zusammenhang mit dem Erwerb von Wohnungen als Kapitalanlage kommt es aber nicht selten zu einer solchen Verknüpfung, weil Bauunternehmer und Verkäufer hier mitunter "Hand in Hand" arbeiten. Jeder Einzelfall ist indes gesondert und sorgfältig zu prüfen.
Eine Bürgschaft für "Mängelansprüche nach VOB Teil B § 13 für bereits fertiggestellte und ohne Beanstandungen und Auflagen abgenommene Arbeiten" sichert keine (Erfüllungs-)Ansprüche des Auftraggebers wegen noch nicht fertiggestellter und nicht abgenommener Leistungen. (OLG Frankfurt, Urteil vom 24.08.2016 - 29 U 147/16)
Sachverhalt: Die klagende Bauherrin hatte die Leistungen des Auftragnehmers abgenommen, wobei verschiedene Mängel vorbehalten wurden. Die Vertragsparteien hatten sich darauf verständigt, dass diese noch abzuarbeiten seien und hierüber eine Vereinbarung getroffen. Später machte die Bauherrin Mängelansprüche geltend. Der Auftragnehmer wurde insolvent. Mit der Klage nimmt die Bauherrin den Bürgen aus der Gewährleistungsbürgschaft in Anspruch.
Entscheidung: Ohne Erfolg. Der Bürge muss nicht zahlen. Zum Verhängnis wird der Bauherrin, dass die beanstandete Kellerabdichtung, bezüglich derer nun Mängelansprüche geltend gemacht wurden, offensichtlich jedenfalls teilweise bereits Gegenstand der Vereinbarung über die Restleistungen und Mängel anlässlich der Abnahme war. Das Landgericht hatte die Klage deshalb abgewiesen, weil es der Sache nach um Erfüllungsansprüche gehe, die von der Gewährleistungsbürgschaft nicht erfasst seien. Die Kellerabdichtung sei nicht fertiggestellt. Dem folgt das OLG Frankfurt im Ergebnis. Zunächst sieht das OLG Frankfurt die Möglichkeit der Beschränkung der Bürgschaft auf fertiggestellte und ohne Beanstandungen oder Vorbehalte abgenommene Arbeiten als in der Praxis üblich und wirksam an. Der Bürgschaftsgläubiger habe ein schutzwürdiges Interesse daran, in Bezug auf den Umfang seiner Einstandspflicht eine unverständliche Grenze zu ziehen und diese einem späteren Streit darüber zu entziehen, ob später geltend gemachte Mängel mit den anlässlich der Abnahme vorbehaltenen Mängeln identisch seien oder nicht. Den Beweis für das schriftliche Fallenlassen der bei Abnahme erklärten Vorbehalte habe die Bauherrin nicht (rechtzeitig) geführt.
Kommentar: Die Entscheidung steht in Einklang mit einer Reihe obergerichtlicher Entscheidungen zu dieser Art von Bürgschaften, ist sachlich falsch und für den Bauherrn brandgefährlich. Denn eine beanstandungsfreie Abnahme wird es in der Baupraxis nur selten geben. Nur wesentliche Mängel stehen einer Abnahme entgegen. Eine solche Bürgschaft läuft damit in den meisten Fällen leer und verfehlt den eigentlichen Zweck. Nachvollziehbar ist zwar, dass die Bürgenhaftung sich nicht auf bei der Abnahme vorbehaltene Mängel erstreckt, weil dies noch die Erfüllung des ursprünglichen Vertrages betrifft (für die ggf. eine Vertragserfüllungssicherheit greift). Es geht aber zu weit, die Bürgenhaftung auch für andere Mängel auszuschließen, weil die Abnahme nicht beanstandungsfrei durchgeführt wurde. Dem Bauherrn ist deshalb zu empfehlen, einerseits vertraglich Vorsorge zu treffen und andererseits bei Übergabe der Bürgschaft sehr genau auf deren Wortlaut zu achten, um nicht später leer auszugehen. Unter Umständen kann bei Vorliegen einer solchen Bürgschaft durch das förmliche Fallenlassen aller Vorbehalte die Wirkung der Bürgschaft aufrechterhalten werden; dies muss allerdings rechtzeitig geschehen.
Vom Auftraggeber gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen, nach denen die anrechenbaren Kosten für Leistungen der Leistungsphasen 2 bis 4 gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure auf der Grundlage einer genehmigten Kostenberechnung zur Haushaltsunterlage Bau zu bestimmen sind, sind wegen unangemessener Benachteiligung des Architekten unwirksam (BGH, Beschluss vom 16.11.2016 - VII ZR 314/13).
Sachverhalt: Die öffentlichen Auftraggeber verwenden in ihren Vertragsmustern für Planungsleistungen regelmäßig die Klausel, wonach die anrechenbaren Baukosten „auf der Grundlage der genehmigten Kostenberechnung zur Haushaltsunterlage Bau“ zu ermitteln sind.
Die Entscheidung: Die Klausel widerspricht dem bindenden Preisrecht in der HOAI, und zwar in allen Fassungen, nämlich der von 1996/2002, 2009 und auch 2013. In allen Fassungen der Honorarordnung ist nämlich geregelt, dass das Honorar anhand einer Kostenberechnung nach DIN276 zu berechnen ist. Die Kostenermittlungen werden i.d.R. vom beauftragten Planer/Fachplaner erstellt.
Soll stattdessen die genehmigte HU Bau Bemessungsgrundlage für das Honorar sein, bedeutet das, dass letztlich der Auftraggeber bestimmen kann, auf welcher Grundlage das Honorar berechnet wird. Der Bundesgerichtshof sieht hierin ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht, das den Auftragnehmer unangemessen benachteiligt. Der BGH begründet das damit, dass der Auftraggeber, der regelmäßig ein Interesse daran habe, das Honorar möglichst niedrig zu halten, nach Vertragsschluss und teilweiser Leistungserbringung seitens des Architekten durch einseitige Abänderung der sich aus der Kostenberechnung ergebenden anrechenbaren Kosten im Rahmen des Genehmigungsverfahrens erheblichen Einfluss auf die Höhe des Honorars nehmen könne. Der Architekt habe demgegenüber auf das Genehmigungsverfahren keine Einflussmöglichkeit und müsse dessen Ergebnis nach dem Wortlaut der Klausel hinnehmen. Das begründe die Gefahr, dass das Honorar in unangemessener, den Leistungen des Architekten nicht gerecht werdender Weise reduziert werden könne. Berechtigte Belange des Auftraggebers, die eine solche einseitig zu Lasten des Architekten gehende Klausel rechtfertigen könnten, seien nicht erkennbar. Die entsprechenden Klauseln in den Verträgen der öffentlichen Hand sind daher unwirksam.
Was bedeutet das für die Honorarabrechnung? Die Entscheidung hat zur Folge, dass diese Klauseln nicht anwendet werden. Das Honorar ist nicht anhand der HU Bau zu ermitteln, sondern anhand der Kostenberechnung nach DIN276 (die maßgebliche Fassung der DIN276 ergibt sich aus den verschiedenen Honorarordnungen: Nach HOAI i.d.F. von 1996/2002 ist die DIN276 i.d.F. vom April 1981 maßgeblich; die neueren Honorarordnungen heben auf die DIN276 i.d.F. vom Dezember 2008 ab).
Maßgeblich ist die Kostenberechnung, die nach dem Abschluss der Entwurfsplanung erstellt wird. Änderungen dieses Planungsstandes können grundsätzlich nicht mehr zu einer Änderung der honorarrechtlich maßgeblichen Kostenermittlung führen. Das bedeutet, dass die Kostenberechnung bei Planungsänderungen nicht fortgeschrieben wird. Der Architekt hat aber einen Honoraranspruch, wenn er im Zusammenhang mit Nachträgen erneute Grundleistungen erbringen muss.
Architekten, die für die öffentliche Hand auf der Grundlage eines Vertrages arbeiten, in dem diese Klausel zu finden ist, können also wählen, ob sie nach der eigenen Kostenberechnung abrechnen, oder ob es für sie günstiger ist, anhand der genehmigten HU Bau abzurechnen. Der öffentliche Auftraggeber als Verwender der unwirksamen Klausel kann sich auf die Entscheidung des BGH nicht berufen. Er muss die Klausel gegen sich gelten lassen, auch wenn sie für ihn ungünstig ist.

References: § 6
 § 7
 § 7
 § 17
 § 43
 § 50
 § 48
 § 70
 § 70

§ 878
 § 8
 § 172
 § 172
 § 878
 § 878
 BGH 
 § 172
 § 311
 § 13
 BGH 
 BGH