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⭐14.xxx. Message concernant la loi fédérale sur les résidences secondaires. Messieurs les Présidents, Mesdames, Messieurs,
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1 14.xxx Message concernant la loi fédérale sur les résidences secondaires du Messieurs les Présidents, Mesdames, Messieurs, Par le présent message, nous vous soumettons le projet d une loi fédérale sur les résidences secondaires en vous proposant de l adopter. Nous vous prions d agréer, Messieurs les Présidents, Mesdames, Messieurs, l assurance de notre haute considération. Au nom du Conseil fédéral suisse: Le président de la Confédération, Didier Burkhalter La chancelière de la Confédération, Corina Casanova2 Condensé Le présent projet de loi vise à concrétiser et à mettre en œuvre le nouvel article constitutionnel relatif à la limitation de la construction de résidences secondaires, qui a été accepté lors de la votation populaire du 11 mars Le 11 mars 2012, l initiative populaire «Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires» lancée par la fondation Helvetia Nostra a été acceptée par 50,6 % des citoyens et treize cantons et demi. L art. 75b, al. 1, Cst. plafonne le pourcentage de résidences secondaires à 20 % au maximum du parc de logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune. Selon les dispositions transitoires relatives à l art. 75b, les dispositions d exécution nécessaires doivent être édictées dans un délai de deux ans (art. 197, ch. 9, al. 1, Cst.). Le présent projet de loi concrétise l art. 75b Cst. en premier lieu en interdisant la réalisation de nouvelles résidences secondaires dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %. Restent autorisées la construction de résidences principales, de logements assimilés à des résidences principales, par exemple les logements occupés pour les besoins d une activité professionnelle ou d une formation, ainsi que la construction de logements affectés à l hébergement touristique. Des logements affectés à l hébergement touristique peuvent être créés dans le cadre d une entreprise d hébergement organisée, notion désignant notamment les hôtels et les résidences hôtelières. Par ailleurs, lors de la construction d une résidence principale pour une utilisation propre, la population locale peut créer une résidence secondaire dans le même bâtiment. En outre, le projet de loi prévoit une troisième catégorie de logements affectés à l hébergement touristique, réservée à des logements qui doivent impérativement être mis en location sur une plate-forme de placement commerciale. Ces logements ne sont admissibles que dans les territoires qui ont été désignés à cet effet dans le plan directeur cantonal. Dans certaines circonstances particulières, de nouveaux logements peuvent être autorisés sans restriction d utilisation, c est-à-dire qu ils peuvent aussi être affectés à la résidence secondaire. Sont concernés les logements réalisés en relation avec des entreprises d hébergement organisées et dans des bâtiments protégés, ainsi que les logements qui peuvent être autorisés sur la base d un plan d affectation spécial destiné à la réalisation d un projet de résidences secondaires. La loi prévoit que le mode d habitation des logements créés selon l ancien droit, c est-à-dire des logements qui existaient légalement ou étaient au bénéfice d une autorisation définitive le 11 mars 2012, est libre. Ces logements ne peuvent toutefois faire l objet d un agrandissement que s ils sont déclarés en tant que résidences principales ou en tant que logements affectés à l hébergement touristique. 23 Table des matières Condensé 2 1 Présentation du projet Contexte Nouvelle législation proposée Justification et appréciation de la solution retenue Droit comparé Mise en œuvre 10 2 Commentaire des dispositions 11 3 Conséquences Conséquences pour la Confédération Conséquences pour les cantons et les communes ainsi que pour les centres urbains, les agglomérations et les régions de montagne Conséquences économiques Conséquences sociales Conséquences environnementales 34 4 Relation avec le programme de la législature et avec les stratégies nationales du Conseil fédéral Relation avec le programme de la législature Relation avec les stratégies nationales du Conseil fédéral 35 5 Aspects juridiques Constitutionnalité Compatibilité avec les obligations internationales de la Suisse Délégation de compétences législatives 38 Loi fédérale sur les résidences secondaires (Projet) 39 34 Message 1 Présentation du projet 1.1 Contexte Le 11 mars 2012, 50,6 % des citoyens et treize cantons et demi ont accepté l initiative populaire «Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires» lancée par la fondation Helvetia Nostra 1. La nouvelle disposition constitutionnelle plafonne le pourcentage de résidences secondaires à 20 % au maximum du parc de logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune (art. 75b, al. 1, Cst.). L art. 75b, al. 2, Cst. contient par ailleurs un mandat à l adresse des communes qui sont tenues de publier chaque année leur «plan de quotas de résidences principales» et l état détaillé de son exécution. Si la législation correspondante n entre pas en vigueur deux ans après l acceptation de l art. 75b Cst., le Conseil fédéral édicte par voie d ordonnance les dispositions d exécution nécessaires sur la construction, la vente et l enregistrement au registre foncier (art. 197, ch. 9, al. 1, Cst.). S appuyant sur la compétence de mise en application de la législation qui lui est attribuée par l art. 182, al. 2, Cst., le Conseil fédéral a édicté le 22 août 2012 l ordonnance sur les résidences secondaires 2 (RS 702) qui est entrée en vigueur le 1 er janvier Cette ordonnance a en particulier pour but de clarifier dans un premier temps le champ d application de l art. 75b Cst. Selon l art. 9, al. 2, cette ordonnance a effet jusqu à l entrée en vigueur de la législation d exécution de l art. 75b Cst. En automne 2012, un groupe de pilotage dirigé par l Office fédéral du développement territorial a élaboré sur mandat du Département fédéral de l environnement, des transports, de l énergie et de la communication un projet de législation d exécution de l art. 75b Cst. Le groupe de pilotage a réuni des représentants de la Conférence suisse des directeurs cantonaux des travaux publics, de l aménagement du territoire et de la protection de l environnement, de la Conférence gouvernementale des cantons alpins, de la Conférence des chefs des départements cantonaux de l économie publique, de la Conférence suisse des aménagistes cantonaux, des communes, du Groupement suisse pour les régions de montagne, du comité d initiative, d un expert du tourisme de l université de Saint-Gall et de divers offices fédéraux (OFS, OFJ, OFL, SECO). Se fondant sur les projets de loi fédérale et d ordonnance sur les résidences secondaires rédigés par le groupe de pilotage, le Département fédéral de l environnement, des transports, de l énergie et de la communication a élaboré les documents destinés à la procédure de consultation. Le 26 juin 2013, le Conseil fédéral a chargé le département d ouvrir la procédure de consultation. Celle-ci s est terminée le 20 octobre FF , RS 702 45 1.2 Nouvelle législation proposée La loi concrétise l art. 75b Cst. en prévoyant pour l essentiel qu aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être autorisée dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %. Afin de déterminer les communes concernées, chaque commune est tenue d établir une fois par année un «inventaire des logements». Celui-ci doit indiquer au minimum le nombre total de logements et le nombre de résidences principales. La commune peut en outre y faire figurer séparément des catégories de logements assimilés à des résidences principales qui peuvent par conséquent être imputées aux résidences principales. Il incombe à la Confédération de déterminer la proportion de résidences secondaires de chaque commune sur la base de l inventaire des logements. Les types de logement qui peuvent être autorisés dans les communes comptant une proportion de résidences secondaires de plus de 20 % sont décrits précisément dans la loi. Il s agit des résidences principales, des logements assimilés à des résidences principales et des logements affectés à l hébergement touristique. Ces derniers ne peuvent désormais être autorisés que s ils sont assortis d une restriction d utilisation à mentionner au registre foncier à la charge du bien-fonds concerné. Les logements affectés à l hébergement touristique désignent les logements créés dans le cadre d une entreprise d hébergement organisée, c est-à-dire dans le cadre d hôtels et de résidences hôtelières. Par ailleurs, lors de la construction d une résidence principale pour une utilisation propre, la population locale peut créer une résidence secondaire dans le même bâtiment. La troisième catégorie de logements affectés à l hébergement touristique est réservée à des logements qui doivent impérativement être mis en location sur une plate-forme de placement commerciale. Ces logements ne sont admissibles que dans les territoires qui ont été désignés dans le plan directeur cantonal. Dans certaines circonstances particulières, de nouveaux logements peuvent être autorisés sans restriction d utilisation, c est-à-dire qu ils peuvent être affectés à la résidence secondaire. Ces cas particuliers concernent les logements réalisés dans le cadre d entreprises d hébergement organisées, les logements situés dans des bâtiments protégés et les logements qui peuvent être autorisés sur la base d un plan d affectation spécial destiné à la réalisation d un projet de résidences secondaires. Par ailleurs, la loi contient des dispositions sur le traitement des logements qui existaient légalement ou étaient au bénéfice d une autorisation définitive le 11 mars 2012 («logements créés selon l ancien droit»). Le mode d habitation de ces logements est libre, mais ces logements ne peuvent faire l objet d un agrandissement que s ils sont déclarés en tant que résidences principales ou en tant que logements affectés à l hébergement touristique. Dans ce contexte, les cantons et les communes sont tenus de prendre des mesures pour empêcher des abus et des évolutions indésirables. S agissant de logements au bénéfice d une autorisation assortie d une restriction d utilisation, des circonstances particulières telles qu un décès ou un changement d état civil peuvent nécessiter une suspension de la restriction d utilisation. Les conditions y relatives sont précisées à l art. 15. Enfin, la loi contient des dispositions d exécution parmi lesquelles figurent l obligation d annoncer pour le contrôle des habitants et pour l office du registre foncier ainsi que des dispositions pénales et transitoires. Des modifications de la loi 56 fédérale du 9 octobre 1992 sur la statistique fédérale (LSF) 3 et de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l aménagement du territoire (LAT) 4 sont également nécessaires. 1.3 Justification et appréciation de la solution retenue Appréciation globalement positive de la loi sur les résidences secondaires dans le cadre de la procédure de consultation Tous les cantons, huit partis, les trois associations faîtières des communes, des villes et des régions de montagne, cinq associations faîtières de l économie et 28 organisations consultées ont participé à la procédure de consultation qui s est déroulée du 26 juin 2013 au 20 octobre De plus, 49 organisations et sociétés, 15 communes et 10 personnes non consultées ont donné leur avis sur le projet mis en consultation. Au total, 144 réponses ont été transmises 5. Les grandes lignes du projet ont été bien accueillies notamment par treize cantons et quatre partis (PBD, PDC, PLR et UDC), même si plusieurs ajustements ont été demandés. Le projet est rejeté par quatre autres partis (PSS, PEV, PVL et PES) et par les organisations de protection de l environnement. Décisions concernant les variantes relatives aux logements créés selon l ancien droit et aux plans d affectation spéciaux liés à un projet Le projet de loi fédérale sur les résidences secondaires contenait des variantes dans les deux domaines importants du traitement des logements créés selon l ancien droit, c est-à-dire les logements qui existaient légalement ou étaient au bénéfice d une autorisation définitive le 11 mars 2012 et les logements dont la réalisation était prévue dans un plan d affectation spécial lié à un projet. Pour les logements créés selon l ancien droit, l une des variantes proposait de laisser une grande liberté de choix quant au mode d utilisation de ces logements et d admettre des agrandissements mineurs tout en exigeant que les cantons prennent des mesures pour empêcher les abus. L autre variante prévoyait que les logements créés selon l ancien droit ne pouvaient subir de modifications que dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes et que les changements d affectation n étaient autorisés que pour des motifs particuliers (décès ou changement de l état civil). De plus, la modification d une résidence principale en résidence secondaire nécessitait selon la législation fédérale une autorisation de construire. Lors de la consultation, quatorze cantons ainsi que les partis PDC et PLR se sont exprimés en faveur de la variante plus libérale. Un canton, les partis PSS, PEV, PVL et PES ainsi que les organisations de protection de l environnement se sont exprimés en faveur de la variante plus restrictive. La solution proposée dans le projet de loi sur les résidences secondaires prévoit la liberté du mode d utilisation des logements créés selon l ancien droit, mais n admet des agrandissements que pour les logements déclarés en tant que résidences principales ou en tant que logements affectés à l hébergement touristique (art. 12, al. 3). Aucune des deux variantes présentées dans 3 RS RS Voir > Droit fédéral > Procédures de consultation > Procédures de consultation terminées > 2013 > Département fédéral de l environnement, des transports, de l énergie et de la communication 67 l avant-projet n est donc reprise intégralement. En revanche, la réglementation proposée pour les résidences créées selon l ancien droit s inspire de l art. 3, al. 1, de l ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences secondaires 6. Cette solution permet d une part de prendre en considération le fait que les logements créés selon l ancien droit ne doivent pas subir de dépréciation de leur valeur en raison de la législation sur les résidences secondaires. D autre part, le fait d exiger même pour un agrandissement mineur que le logement soit déclaré en tant que résidence principale ou logement affecté à l hébergement touristique permet de tenir compte d une préoccupation exprimée dans l art. 75b Cst., à savoir la nécessité de limiter non seulement le nombre de résidences secondaires, mais également les surfaces d habitation affectées à la résidence secondaire. S agissant des plans d affectation liés à un projet, deux variantes ont été présentées en procédure de consultation. L une fixait un délai limitant la possibilité d accorder des dérogations pour la réalisation de logements sans restriction d utilisation, tandis que l autre ne fixait aucun délai. Les résultats de la consultation ont montré qu une limitation pertinente des possibilités d autorisation aurait nécessité un traitement différencié des zones construites et non construites dans le périmètre du plan considéré. Une telle différenciation semble toutefois difficilement praticable. La variante ne fixant aucun délai a donc été reprise dans la loi sur les résidences secondaires. Taxe compensatrice en cas de suspension des conditions d utilisation La taxe compensatrice en cas de suspension des restrictions d utilisation pour une durée indéterminée prévue dans l avant-projet mis en consultation a suscité une large opposition. Les critiques ont fait valoir que la perception de cette taxe nécessiterait des ressources disproportionnées par rapport au but visé. Les communes structurellement faibles et souffrant de l exode rural, notamment, seraient confrontées à des situations où des propriétaires dans l impossibilité de respecter une restriction d utilisation pour une durée indéterminée ne trouveraient aucune personne désireuse d occuper leur logement à un prix conforme à l usage local. Dans de telles régions, il n est guère envisageable que la valeur de rendement d un logement utilisé comme résidence secondaire soit supérieure à celle d une résidence principale. Les conditions de perception de cette taxe compensatrice seraient ainsi rarement remplies. Pour les raisons évoquées ci-avant, la loi sur les résidences secondaires ne prévoit plus de perception d une taxe compensatrice en cas de suspension des restrictions d utilisation pour une durée indéterminée. Demandes concernant d autres réglementations Plusieurs réponses transmises lors de la procédure de consultation réclament des dispositions qui clarifient la situation des résidences secondaires autorisées en 2012 après le 11 mars ou autorisées antérieurement en première instance, mais dont l autorisation est entrée en force après le 11 mars S ils étaient au bénéfice d une autorisation qui est entre-temps entrée en vigueur, ces projets de construction ont pu être réalisés. Si les travaux n ont pas encore commencé, il faut considérer compte tenu également de la validité souvent limitée des autorisations de construire que la construction sera prochainement entreprise et à tout le moins achevée avant l entrée en vigueur de la nouvelle loi. Il n y a donc pas 6 RS 702 78 lieu de légiférer sur les rares autorisations de construire délivrées à cette époque, mais non encore réalisées. 1.4 Droit comparé Pour répondre au mandat constitutionnel relatif à la maîtrise de la construction de résidences secondaires, la Suisse a opté aussi bien dans l ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences secondaires 7 en vigueur que dans le présent projet de loi fédérale sur les résidences secondaires pour une solution centralisée relevant essentiellement de l aménagement du territoire. Pour réguler la construction de résidences secondaires, l Autriche, l Allemagne, la France et l Italie ne se sont pas dotées d une réglementation centralisée relevant de l aménagement du territoire. De telles dispositions, pour autant qu elles existent, relèvent d un niveau administratif inférieur, par exemple d un Land dans des États fédéraux comme l Autriche ou d une commune concernée comme en Allemagne et en Italie. Les pays voisins de la Suisse ont des approches très différentes concernant la maîtrise de la construction de résidences secondaires: l Allemagne perçoit un impôt sur les résidences secondaires, l Autriche tente de freiner la construction de résidences secondaires par des instruments d aménagement du territoire, tandis que la France n a pas prévu de mesure spécifique contre la construction de résidences secondaires, mais cherche, par un système d incitations, à éviter l inoccupation des résidences secondaires durant plusieurs mois. Les instruments mis en place sont donc difficilement comparables tant entre eux que par rapport à la solution choisie par la Suisse. Autriche En Autriche, l aménagement du territoire relève de chaque Land. Il n y a pas de loi nationale sur l aménagement du territoire. Dans les Länder concernés par cette problématique, la construction d appartements, de villages de vacances et de résidences de week-end est au centre des préoccupations et n est autorisée que dans les zones prévues à cet effet. En complément, certains Länder ont édicté une loi les habilitant à introduire des contrôles administratifs sur la vente de biens immobiliers, notamment aux non-ressortissants. Dans la loi sur l organisation du territoire de Salzbourg, la notion de résidence secondaire est très large. Elle désigne tous les types de logements de vacances ou de résidences occupées durant le temps libre. Les résidences secondaires ne peuvent être construites que dans les zones prévues à cet effet; font exception les chambres d hôtes et les résidences touristiques mises en location. Seules les communes dont la proportion de résidences secondaires ne dépasse pas 10 % peuvent délimiter de nouveaux territoires affectés à la construction de logements de vacances. Les entreprises d approvisionnement et d élimination des déchets, les prestataires de services postaux ou électroniques sont tenus de transmettre sur demande les renseignements et indications nécessaires à l appréciation de l utilisation du bien immobilier. Dans le Land du Tyrol, les «Freizeitwohnsitze» désignent les résidences secondaires occupées pendant le temps libre et les vacances. Il s agit de bâtiments, d appartements ou de parties de bâtiments qui servent non pas à l habitation à l année en lien 7 RS 702 89 avec l exercice d activités quotidiennes, mais à des séjours de courte durée durant les congés, les vacances, le week-end ou pour d autres loisirs. Selon la loi tyrolienne sur l organisation du territoire, de telles résidences ne peuvent être construites que dans des zones désignées à cet effet dans le plan d affectation des surfaces, comparable au plan d affectation communal en Suisse mais définissant le nombre maximum de résidences secondaires admises sur chaque bien-fonds concerné. La proportion de résidences secondaires ne doit pas dépasser 8 % du parc de logements total. Les résidences secondaires occupées pour des raisons professionnelles et d études en sont exclues. Dans des situations personnelles justifiées, par exemple en cas d héritage, la commune compétente peut délivrer une autorisation exceptionnelle. Pour mettre en œuvre cette réglementation, les communes se basent sur un inventaire des logements qu elles doivent tenir. Les propriétaires d une résidence secondaire ont l obligation de s annoncer. S ils ne remplissent pas cette obligation, ils commettent une «infraction administrative» (Verwaltungsübertretung) passible d une amende pouvant aller jusqu à euros. La mise en œuvre et l efficacité de ces réglementations sont controversées. Dans le Land du Vorarlberg, la construction ou l utilisation de résidences secondaires n est possible que dans les zones prévues à cet effet et avec l autorisation de la commune concernée. Font exception les régions qui ne sont pas confrontées à une demande considérable de logements de vacances. Sont réputés logements de vacances les logements ou les pièces qui ne servent pas à des besoins d habitation à l année, mais ne sont utilisés temporairement que pendant les congés, les vacances ou pour toute autre activité de loisir. Font exception également les logements ou les pièces utilisés pour l hébergement touristique ou la location de chambres d hôtes. Dans les bâtiments dans lesquels seuls des logements de vacances sont autorisés, aucune résidence permanente ne peut être créée ou maintenue. Les propriétaires qui ont enfreint cette disposition à plusieurs reprises peuvent être sommés de vendre le bien immobilier concerné dans un délai approprié. Les propriétaires qui ne se plient pas à cette injonction reçoivent d abord un avertissement, puis un avis de mise en vente de leur bien aux enchères forcées. Allemagne En Allemagne, la problématique des résidences secondaires touche essentiellement les villes et non pas, comme en Suisse, les régions de montagne. L impôt sur les résidences secondaires est la mesure phare de la politique allemande en la matière. Cet impôt vise à faire participer les propriétaires d une résidence secondaire aux coûts des infrastructures locales ou aux recettes communales. Il est en principe calculé sur la base de la valeur locative annuelle. Le taux d imposition oscille entre 5 % à Berlin et 23 % à Überlingen. Pour les quartiers en construction, les servitudes de circulation locales ou étrangères, comme on les appelle, sont inscrites au registre foncier lors de la création d un droit de construction ou lors de la division de bâtiments en logements individuels. La servitude de circulation locale garantit que le bâtiment n est utilisé que par des locaux. La servitude de circulation étrangère garantit que l habitation n est pas louée à une personne en particulier, en tant que résidence secondaire, mais bien à une clientèle diversifiée en tant que logement de vacances ou chambre d hôtes. En complément à l impôt sur les résidences secondaires, le Land de Bavière a introduit dans son code des constructions une disposition qui garantit les zones grevées de servitudes de circulation étrangères. Cette disposition est née de la crainte de voir 910 la prolifération de résidences secondaires porter préjudice à la fonction touristique des lieux et des stations de villégiature. Compte tenu du fait que l acquisition de la propriété est en pratique le premier pas vers l utilisation d un logement à titre de résidence secondaire, les communes disposent, afin de pérenniser leur fonction touristique, d un droit de réserve en ce qui concerne l octroi des autorisations de création ou de division de la propriété ou de la propriété par étage. France En France, il existe une ordonnance de portée nationale permettant en principe de contraindre les propriétaires de logements vides à mettre leur bien en location. Jusqu à présent, il n a pas été fait usage de ce texte. Cette possibilité vise surtout à créer des logements sociaux et ne concerne pas la location de logements à des vacanciers. La législation existante en matière d aménagement du territoire ne permet pas directement de limiter ou de stopper la construction de résidences secondaires. Par ailleurs, les communes françaises n ont pas le droit d interdire les résidences secondaires sur leur territoire. Il reste, pour les communes désireuses de mettre un frein à la prolifération de résidences secondaires, la possibilité de suspendre l attribution des autorisations de construire. De plus, l étalement des constructions peut être limité au moyen de regroupements de parcelles. Italie En Italie, il n existe pas non plus de législation centralisée visant à contrôler la construction de résidences secondaires. La problématique des résidences secondaires concerne essentiellement les Alpes occidentales, en particulier les provinces de Turin et Cuneo ainsi que le Val d Aoste. Il est loisible aux communes d introduire dans leurs plans d aménagement des mesures de réglementation de la construction de résidences secondaires ou de réserver certaines zones à des logements de vacances. Dans le Tyrol du Sud, 60 % de la surface brute au sol des nouveaux bâtiments doivent être habités par des personnes domiciliées dans la province; l usage du bâtiment est déterminant, c est-à-dire que les propriétaires de l objet ne doivent pas nécessairement être domiciliés dans la province. Le mode d utilisation des 40 % restants est libre, si bien qu ils peuvent être affectés à la résidence secondaire. Ce taux de 40 % inclut également tous les locaux commerciaux, de sorte que la proportion de surfaces affectées à la résidence secondaire est plus faible que ce que l on peut penser à première vue. 1.5 Mise en œuvre L exécution de la loi fédérale sur les résidences secondaires incombe en premier lieu aux cantons et aux communes. Dans le cadre de la procédure d autorisation de construire, les autorités compétentes examinent si les projets soumis sont conformes à cette loi et, le cas échéant, assortissent l autorisation d une restriction d utilisation (cf. art. 7, al. 3). En outre, en vue de la détermination de la proportion de résidences secondaires sur leur territoire, les communes établissent une fois par année un inventaire des logements (art. 4, al. 1). Selon l art. 5, la détermination de la proportion de résidences secondaires incombe cependant à la Confédération. Selon l art. 16, les cantons sont chargés de désigner une autorité chargée de surveiller l exécution de la loi fédérale. 1011 L art. 20 prévoit que l Office fédéral du développement territorial analyse régulièrement les effets de la présente loi en collaboration avec le Secrétariat d Etat à l économie et que les départements concernés présentent périodiquement un rapport au Conseil fédéral. Peuvent faire l objet de ces investigations aussi bien le développement économique et social des territoires concernés qu une analyse des dispositions de la loi et de leur exécution en vue de l estimation d un éventuel besoin d adaptation. Le Conseil fédéral a également présenté, dans le cadre de la procédure de consultation relative à l avant-projet de loi fédérale sur les résidences secondaires, un avantprojet d ordonnance contenant les dispositions d exécution nécessaires. Il adaptera en temps utile ce texte à la version définitive de la loi fédérale sur les résidences secondaires qui sera votée par le Parlement. 2 Commentaire des dispositions Préambule La loi s appuie non seulement sur l article constitutionnel sur les résidences secondaires (art. 75b Cst.), mais également sur l article constitutionnel sur l aménagement du territoire (art. 75 Cst.). Comme la loi (notamment aux art. 3 et 13) impartit aux communes et aux cantons divers mandats relevant de l aménagement du territoire, cette deuxième référence est indispensable. Chapitre 1 Dispositions générales Art. 1 Objet La loi sur les résidences secondaires règle les conditions auxquelles sont soumises la construction de nouveaux logements ainsi que les modifications de la construction et de l affectation de logements existants dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %. Cela ne signifie toutefois pas que le champ d application de la loi se limite à ces communes. L obligation d établir un inventaire des logements (art. 4) par exemple concerne chaque commune. Par ailleurs, l obligation de prendre des mesures visant à empêcher que le dépassement de la limite de 20 % de résidences secondaires incombe aux communes comptant une proportion de résidences secondaires inférieure à 20 %. Art. 2 Définitions Al. 1: Les conditions énumérées (let. a à e) sont cumulatives et doivent toutes être remplies pour admettre l existence d un logement. Normalement, un logement comporte plusieurs pièces. Il peut toutefois arriver qu un logement d une seule pièce, un studio par exemple, remplisse à lui seul toutes les conditions énumérées. Let. a: Se prêtent également à un usage d habitation les pièces destinées à un séjour de courte durée de personnes différentes. Tel est par exemple le cas des logements affectés à l hébergement touristique au sens de l art. 7, al. 1, let. b. Les locaux qui se prêtent à un usage d habitation, mais qui sont temporairement mais licitement (si nécessaire sur la base d une décision ou d une charge concrète) utilisés pour un autre 1112 usage que l habitation, constituent un logement (pour autant que les autres conditions soient respectées) s il n est pas nécessaire de procéder à des travaux de transformation de ces locaux pour rétablir leur fonction d habitation. Let. c: Est considérée comme pièce ayant un accès depuis un espace commun à l intérieur du bâtiment celle qui, par exemple, est accessible par une cage d escalier. Let. d: Cette disposition relative à une installation d une cuisine permet d exclure de la notion de logement les chambres individuelles des maisons de retraite pour personnes âgées, les mansardes, les hôtels, etc. Une installation de cuisine peut consister en une cuisine ou une kitchenette. Seules les installations fixes avec un évier qui servent à la préparation des repas sont considérées comme des installations de cuisine. L existence d installations techniques prévues pour l agencement ultérieur d une installation de cuisine remplit aussi le critère d une installation de cuisine. Pour les constructions nouvelles à usage d habitation, l autorité compétente doit par conséquent examiner très minutieusement, dans le cadre de la procédure d autorisation de construire, si la possibilité d installer ultérieurement une cuisine est prévue dans les plans du projet. Let. e: Par «biens meubles», on entend dans le présent contexte, par exemple, des habitations mobiles tels que des camping-cars et des caravanes, même si elles ne se déplacent pas. Les constructions installées sur une fondation ancrée dans le sol ne sont cependant pas des biens meubles. Al. 2: Cette disposition se réfère à la notion de commune d établissement au sens de la loi du 23 juin 2006 sur l harmonisation des registres (LHR) 8. Une commune d établissement est une commune dans laquelle une personne réside avec l intention d y vivre durablement et d y avoir le centre de ses intérêts personnels (domicile principal). Cette intention doit être perceptible pour des tiers. Une personne est réputée établie dans la commune où elle a déposé le document requis; elle ne peut avoir qu une commune d établissement. Une personne ne peut avoir qu une seule adresse de domicile dans une commune. Si elle possède plusieurs logements dans sa commune d établissement, elle ne peut avoir qu une seule résidence principale. La notion de résidence principale au sens de l al. 2 permet aux communes d utiliser les données collectées en application de la LHR (attribution d un logement du Registre fédéral des bâtiments et des logements au sens de l art. 6, let. c, LHR à des personnes répertoriées dans le Registre des habitants) et allège considérablement la tâche des communes dans le cadre de l établissement de l inventaire des logements. Al. 3: L introduction de la catégorie des logements assimilés à des résidences principales tient compte du fait qu il existe plusieurs sortes de logements que personne n utilise comme résidence principale, mais qui sont durablement occupés (le cas échéant par des personnes qui changent à tout moment) ou qui, pour d autres raisons, ne peuvent être considérés come des résidences secondaires. Let. a: Les logements occupés durablement pour les besoins d une activité lucrative ou d une formation sont notamment des logements occupés par des résidents à la la semaine. 8 RS13 Let. b: Cette situation correspond par exemple à celle d une grande famille qui occupe deux ou plusieurs logements dans le même bâtiment. Let. d: Seuls des logements vacants qui viennent d être construits ou qui ont précédemment été utilisés à titre de résidence principale peuvent être considérés comme des logements inoccupés. Un logement habitable qui n est pas proposé pour une location durable ou mis en vente, ou qui a été proposé pour une location durable ou mis en vente sans qu il ait été possible de trouver de locataire ou d acquéreur pendant un an ou plus, ne peut plus être assimilé à une résidence principale. Il s agit alors d une résidence secondaire au sens de l al. 4. Les logements inoccupés destinés à la résidence secondaire ne sont pas concernés par la let. d, même s ils sont proposés à la location durable ou mis en vente. Let. e: Il s agit notamment de logements utilisés pour les besoins de l agriculture de montagne. Let. f: Il s agit notamment de logements servant à l hébergement temporaire de personnel saisonnier ou d aides auxiliaires dans l agriculture. Il doit s agir de l utilisation principale de ces logements. Let. h: Les logements affectés temporairement et licitement à une autre utilisation que l habitation sont par exemple les logements transformés légalement en bureaux ou cabinets. Une autre utilisation que l habitation est considérée comme temporaire si elle ne nécessite pas de travaux de construction pour rétablir l usage originel d habitation. Al. 4: La notion de résidence secondaire est définie dans le présent projet par une tournure négative: les résidences secondaires comprennent tous les logements qui ne sont ni des résidences principales au sens de l al. 2, ni des logements assimilés à des résidences principales au sens de l al. 3. Les logements affectés à l hébergement touristique au sens de l art. 7, al. 1, let. b, en liaison avec l al. 2, let. a à c, entrent donc dans le champ d application de la notion de résidence secondaire. Compte tenu de la réserve explicite figurant à l art. 6, al. 2, ils forment un sous-groupe spécifique et ne sont ainsi pas concernés par l interdiction de construire de nouvelles résidences secondaires dans les communes comptant une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %. Art. 3 Tâches et compétences des cantons L al. 1 reprend la teneur de l art. 8, al. 3, de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l aménagement du territoire (LAT) 9 qui est entré en vigueur le 1 er juillet Cette disposition se fonde sur l art. 75 Cst. qui règle les compétences en matière d aménagement du territoire. Lorsque cela est nécessaire, des mesures doivent être prises dans le cadre de la planification directrice pour favoriser une occupation accrue des résidences secondaires ainsi que pour promouvoir l hôtellerie et des résidences principales à des prix abordables. Dans les cantons où aucune commune ne compte de proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, il n y a en principe pas de nécessité d agir. Al. 2: L art. 75b Cst., qui plafonne à 20 % le pourcentage de résidences secondaires par rapport au parc de logements, définit désormais précisément la notion de proportion équilibrée entre résidences principales et résidences secondaires dans chaque 9 RS14 commune. En conséquence, toute évolution conduisant une commune à dépasser cette limite des 20 % doit être considérée comme indésirable. Selon l art. 3, al. 2, les cantons et les communes peuvent par exemple contingenter les autorisations afin de s assurer que ce seuil de 20 % ne sera pas dépassé. En s appuyant sur cette disposition, il est possible de refuser ponctuellement une autorisation de construire si l octroi de cette autorisation devait conduire, dans une commune, au dépassement de cette limite des 20 %. L al. 3 prévoit que les cantons peuvent édicter des dispositions qui limitent davantage que la présente loi la construction et l utilisation de logements. Ils peuvent par exemple définir des contingents d autorisations de construire dans les communes comptant une proportion de résidences secondaires inférieure à 20 % ou des contingents d autorisations de changement d affectation de logements créés selon l ancien droit dans des communes dépassant la limite de 20 %. Il est ainsi possible d édicter des dispositions qui prévoient des instruments d aménagement du territoire et qui sont plus restrictives que celles de la loi. Même si l al. 3 ne mentionne que les compétences des cantons, les communes ne sont pas privées de toute possibilités en la matière. Les compétences leur incombant ne découlent toutefois pas directement du droit fédéral, mais de la législation cantonale. Quant à la question de savoir si les cantons peuvent, dans le cadre de leur droit fiscal, prélever un impôt ou d autres redevances sur les résidences secondaires, il convient de rappeler que l art. 2, al. 1, de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) 10 décrit de façon exhaustive les impôts directs que les cantons doivent prélever. Les impôts non mentionnés dans cette disposition (par ex. les impôts fonciers sur l immobilier) ne sont pas régis par la LHID et relèvent de la souveraineté cantonale. Selon l art. 2, al. 1, let. a et d, LHID, les cantons prélèvent un impôt sur le revenu et un impôt sur la fortune des personnes physiques ainsi qu un impôt sur les gains immobiliers. Les revenus de la location ou de l affermage d une résidence secondaire sont assujettis à l impôt sur le revenu (cf. art. 7, al. 1, LHID). Selon l art. 7, al. 1, LHID, la valeur locative de l habitation occupée par le propriétaire lui-même est assujettie à l impôt sur le revenu (cf. également ATF 132 I 157, consid. 3.3). En complément à l impôt sur le revenu et à l impôt sur la fortune, les cantons pourraient prévoir un impôt ou une taxe sur les résidences secondaires sous la forme d un impôt d affectation calculé selon les coûts ou d une taxe incitative. Selon la doctrine prépondérante, les impôts d affectation calculés selon les coûts dans le domaine des résidences secondaires n appartiennent pas à la catégorie des impôts directs entrant dans le champ d application de la LHID. Il en va de même des taxes incitatives sur les résidences secondaires. En conséquence, les cantons sont en principe libres de prélever ce type d impôt ou de taxe. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, si la taxe au sens d un impôt d affectation calculé selon les coûts sert avant tout à financer des dépenses spécifiques (par ex. contribution au financement de certaines infrastructures communales), le groupe de contribuables assujettis à cet impôt doit avoir un lien plus étroit avec ces dépenses spécifiques de la collectivité publique que l ensemble des contribuables (cf. notamment ATF 124 I 289, consid. 3b). De plus, une coordination avec d autres taxes contribuant au financement du même domaine (par ex. taxes de séjour) doit être assurée. Si le but premier d une telle taxe n est pas fiscal, par exemple s il s agit d inciter des particuliers à changer leur comportement, la taxe 10 RS15 incitative est l instrument approprié. La compétence de prélever de telles taxes est réglée par le droit cantonal. Chapitre 2 Inventaire des logements et proportion de résidences secondaires Art. 4 Inventaire des logements Selon l art. 75b, al. 2, Cst., toute commune de Suisse est tenue de publier chaque année son plan de quotas de résidences principales et l état détaillé de son exécution, et ce indépendamment de la question de savoir si elle dépasse ou non la limite des 20 % de résidences secondaires. Dans le présent contexte, la notion de plan de quotas de résidences principales n est pas utilisée, car ce terme désigne habituellement un plan d affectation définissant les quotas minimums de résidences principales que doivent compter certaines zones. Or, il ne s agit en l occurrence pas d une planification, mais du recensement du nombre effectif de résidences principales dans une commune. Il sera donc question ci-après d un inventaire des logements (art. 4 et 5) et non plus d un plan de quotas de résidences principales. L al. 2 fixe le contenu minimum de l inventaire des logements: les communes sont tenues de recenser le nombre total de logements et le nombre total de résidences principales sur leur territoire. En vertu de la notion de résidence principale figurant à l art. 2, al. 2, les communes peuvent, pour ce faire, se fonder sur le Registre fédéral des bâtiments et des logements couplé aux données harmonisées du Registre des habitants, de sorte que l application de cette disposition sera considérablement simplifiée pour la grande majorité des communes. Si ces seules données permettent de constater qu une commune ne dépasse pas le plafond de 20 % de résidences secondaires, il est superflu que ladite commune procède à des analyses plus approfondies. Il a été renoncé au recensement de la surface brute au sol des résidences secondaires. D une part, il n existe pas de définition harmonisée de la surface brute au sol en Suisse. D autre part, le coût du recensement de la surface brute au sol conformément à une définition harmonisée pour tous les bâtiments et logements serait disproportionné par rapport au but visé. Il est supposé que les résidences secondaires ont en règle générale une surface brute au sol inférieure à celle des résidences principales. Par conséquent, les communes comptant 20 % de surface brute au sol de résidences secondaires, mais une proportion de résidences secondaires inférieure à 20 % du parc de logements, ne devraient guère exister. Cette supposition est confirmée par les données réactualisées de la Statistique des bâtiments et des logements 2012 (StatBL2012) de l Office fédéral de la statistique: selon la StatBL2012, la surface habitable moyenne est de 102 m 2 par rapport à tous les logements habités, tandis que la surface habitable moyenne n est que de 83 m 2 par rapport à tous les logements non habités. L objectif de limiter également la surface brute au sol occupée par les résidences secondaires, visé par l art. 75b, al. 1, Cst., est pris en considération dans la présente loi par voie de la limitation des possibilités de transformer ou agrandir des logements créés selon l ancien droit (voir art. 12). Par ailleurs, il sera nécessaire, dans le cadre du contrôle de l effet des mesures (art. 20) à la lumière des données réactualisées chaque année de la Statistique des bâtiments et des logements, de 1516 vérifier la supposition que les résidences secondaires occupent en général une surface plus petite que les résidences principales. L al. 3 offre aux communes la possibilité de faire figurer séparément la catégorie des logements assimilés à des résidences principales au sens de l art. 2, al. 3, qui ne sont ensuite plus imputés à la catégorie des résidences secondaires. Cette catégorisation nécessite toutefois des travaux supplémentaires qui sont à la charge de la commune. Il n est pas prévu de procéder à un recensement séparé des logements affectés à l hébergement touristique lors du calcul de la proportion de résidences secondaires. Il peut en effet être présumé qu en raison de l exigence d un concept d exploitation, ces logements (lits chauds) sont utilisés de manière plus intensive que des résidences secondaires mal utilisées (lits froids). Par conséquent, la création de tels logements reste autorisée dans les communes comptant une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 % (art. 7, al. 1, let. b). Malgré tout, même les logements affectés à l hébergement touristique n atteignent jamais l intensité d utilisation qui permettrait de justifier leur assimilation à une résidence principale. Lors de l élaboration des dispositions d exécution, il est prévu de rendre disponible des moyens permettants de saisir statistiquement les nouveaux logements affectés à l hébergement touristique selon l art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l al. 2, let. a, b ou c, ainsi que les nouveaux logements sans restriction d'utilisation selon les art. 9, 10 ou 24. Art. 5 Détermination de la proportion de résidences secondaires Selon toute probabilité, le Conseil fédéral confiera à l Office fédéral du développement territorial l exécution des tâches mentionnées à l art. 5. La décision au sens de l art. 5 est attaquable par voie de droit, conformément aux dispositions de la loi du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) 11. Chapitre 3 Interdiction de nouvelles résidences secondaires Art. 6 Cette disposition met en œuvre l article constitutionnel sur les résidences secondaires (art. 75b Cst.) qui interdit la construction de nouvelles résidences secondaires dans les communes comptant une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %. L interdiction concerne aussi bien la réalisation d un tel logement par une construction nouvelle que par la transformation d une construction existante qui ne se prêtait jusqu à présent pas à un usage d habitation au sens de l art. 2, al. 1 (par exemple transformation d un bâtiment d exploitation agricole ou d un bâtiment commercial). Par conséquent, les communes comptant une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 % peuvent uniquement autoriser de nouvelles constructions grevées d une restriction d utilisation spécifique pour garantir que ces logements ne seront pas utilisés en tant que résidences secondaires. Cette interdiction ne s applique ni aux résidences principales, ni aux logements assimilés à une résidence principale au sens de l art. 2, al. 3. Ne sont également pas concernés par cette interdiction les logements affectés à l hébergement touristique au sens de l art. 7, al. 1, let. b, en liaison avec l al. 2, let. a à c. Pour cette catégorie 11 RS17 de logements, une certaine intensité d utilisation est garantie par les exigences d exploitation requises. Par ailleurs, l interdiction ne s applique pas à la réalisation de nouveaux logements en relation avec des entreprises d hébergement organisées (art. 9), dans des bâtiments protégés (art. 10) et à la réalisation de nouveaux logements autorisés sur la base d un plan d affectation spécial au sens de l art. 24. Chapitre 4 Création de nouveaux logements dans les communes comptant une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 % Section 1 Nouveaux logements soumis à une restriction d utilisation Art. 7 Restriction d utilisation Dans les communes comptant une proportion de résidences secondaires de plus de 20 %, la possibilité de construire de nouveaux logements dans les catégories énumérées à l art. 7 est maintenue. Ces autorisations de construire doivent toutefois être assorties d une restriction d utilisation (voir al. 3). Cette restriction vise à garantir l affectation spécifique de ces nouveaux logements. Un nouveau logement peut être créé aussi bien par une construction nouvelle que par la transformation d un bâtiment qui existait mais qui n était pas un logement au sens de l art. 2, al. 1. Par ailleurs, les dispositions de l art. 7 sont applicables aux logements créés selon l ancien droit qui peuvent être agrandis en application de l art. 12, al. 3. Al. 1, let. a: Pour les résidences principales, il s agit de logements au sens de l art. 2, al. 2. Quant aux logements assimilés à des résidences principales, ils sont décrits à l art. 2, al. 3. Al. 2: Pour les logements affectés à l hébergement touristique, l objectif est de garantir une certaine intensité d utilisation. Ces logements doivent être mis sur le marché de manière durable aux conditions usuelles et conformes à l usage local, c est-à-dire en particulier durant la haute saison. Ils sont exclusivement réservés à l hébergement d hôtes pour des séjours de courte durée et ne peuvent servir à la location de longue durée. Cette disposition est le seul moyen de préserver l attractivité de la mise en location et du maintien de ces logements dans le catalogue de locations d un organisme commercial d exploitation, d une agence de location, d un système de réservation d une organisation touristique ou d une autre organisation appropriée. De plus, les conditions fixées dans cette disposition sont le seul moyen de garantir la création de «lits chauds». Par offre aux conditions usuelles du marché et conformes à l usage local, il faut entendre des logements attractifs tenant compte des prix locaux. Let. a: Cette réglementation permet à la population locale de conserver la possibilité, lors de la construction d une résidence principale pour une utilisation propre, de créer à des conditions strictes des résidences secondaires dans le même bâtiment (par ex. pour obtenir un revenu complémentaire) sans devoir remplir les conditions complémentaires énumérées aux let. b et c. La population locale doit pouvoir ainsi assumer de façon active son rôle d accueil. Cette possibilité n est envisageable que si le nombre de logements supplémentaires dans le bâtiment du propriétaire reste relativement faible; à partir de quatre logements et plus, la condition ne pourra plus guère être considérée comme remplie. 1718 Les offres agritouristiques n ont en règle générale aucune analogie avec des logements au sens de l art. 2, al. 1. Les restrictions les concernant découlent ainsi non pas de la législation sur les résidences secondaires, mais de la législation sur l aménagement du territoire. Let. b: La notion d entreprise d hébergement organisée permet de tenir compte des limites toujours plus difficiles à définir entre hôtellerie et parahôtellerie, logements de vacances et résidences secondaires. Désormais en effet, les nouvelles formules d hébergement sont souvent hybrides. Une entreprise d hébergement organisée présuppose l existence d un concept d exploitation de type hôtelier (incluant en général les infrastructures minimales correspondantes, par ex. une réception) formant un ensemble d une taille minimale. Il s agit par exemple de résidences hôtelières telles que les complexes hôteliers (hôtels avec chambres et appartements) et les résidences et villages de vacances qui proposent un hébergement pour de courts séjours de vacances et des prestations de type hôtelier. Ces installations ont en général pour caractéristique de former un ensemble construit (centre avec entrée principale et réception, place de stationnement centrale) composé d installations communautaires telles que piscine, terrain de sport, restaurants et places de jeux accessibles à tous les hôtes. L installation doit avoir une taille et une structure permettant une mise sur le marché qui soit professionnelle et lucrative, et être conçue de façon à rester compétitive à long terme. Ces logements ayant pour but premier l exercice d une activité lucrative de location à des tiers, ils ne doivent pas être personnalisés. En d autres termes, ces logements ne sont pas aménagés pour l usage personnel des propriétaires ou pour répondre aux besoins particuliers de ceux-ci, mais leur qualité, leur aménagement et leur équipement sont uniformes ou obéissent à un concept d ensemble. L utilisation propre (gratuite ou payante, par le propriétaire, les membres de sa famille, ses amis et ses connaissances) reste possible, en partant toutefois du principe qu elle n est admise en règle générale que pour trois semaines en haute saison. Let. c: Sachant que la commercialisation en dehors des entreprises d hébergement organisées est difficile, il est indispensable de fixer des exigences élevées quant aux standards, à l exploitation et à la mise sur le marché de ces hébergements touristiques. Ces exigences doivent garantir une occupation effective. Toute demande d une autorisation de construire un tel logement doit être assortie de la preuve que ces exigences sont remplies. Les propriétaires doivent par exemple être en mesure de prouver qu ils ont conclu un accord contractuel avec l exploitant d une plate-forme commerciale de placement. Le rayonnement de la plate-forme doit avoir une large portée et garantir un important potentiel de demande. Pour favoriser la location, ces logements ne doivent pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et ils doivent être au bénéfice d un certificat de qualité. Entre par exemple en ligne de compte une certification dans le cadre du système de classification de la Fédération Suisse du Tourisme. Pour ce type d hébergement, l utilisation propre n est admise en règle générale que pendant trois semaines au maximum en haute saison. De plus, l existence d un système de réservation en ligne doit en général être garantie. Selon l art. 8, ce type de logement affecté à l hébergement touristique n est admissible que dans les territoires qui ont spécialement été désignés dans le plan directeur cantonal. 1819 Al. 3 et 4: Les restrictions d utilisation au sens de l art. 7 doivent être définies individuellement pour chaque logement sous la forme d une condition d utilisation précise. La mention au registre foncier, que l office du registre foncier doit effectuer sur ordre de l autorité compétente, a pour but de faire connaître la décision à des tiers. La mention au registre foncier a un caractère uniquement déclaratif. La mention de la restriction d utilisation au registre foncier est effectuée suivant le principe dit d annonce: l autorité compétente ordonne à l office du registre foncier de mentionner la restriction d utilisation au registre foncier et transmet une copie de sa décision à celui-ci. L office du registre foncier effectue la mention après l entrée en force de la décision (cf. art. 80 de l ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier [ORF] 12 ). La restriction d utilisation a en principe une validité illimitée, mais peut être suspendue pour une durée déterminée ou indéterminée dans les cas décrits à l art. 15. De plus, une mention peut être radiée lorsque la proportion de résidences secondaires de la commune descend à 20 % ou en-dessous; une telle radiation nécessite au préalable une décision de l autorité compétente en matière d autorisations de construire (cf. art. 26, al. 2). En règle générale, l autorisation de construire définit explicitement quelle restriction d utilisation est imposée ou précise qu il n y a aucune restriction d utilisation en application de l art. 9, 10 ou 24. Dans ces deux cas de figure, la présomption au sens de la deuxième phrase de l al. 3 n entre pas en ligne de compte. En revanche, il est à présumer qu une autorisation de construire qui ne contient aucune indication relative à une restriction d utilisation concerne une résidence principale au sens de l art. 7, al. 1, let. a. Cette présomption est réfutable. Il devrait être possible de la réfuter facilement. En règle générale, la lecture du contenu de l autorisation de construire devrait permettre de savoir s il s agit d une autorisation au sens de l art. 7, al. 1, let. a ou b, ou de l al. 2, let. a, b ou c. Une procédure ultérieure peut le cas échéant permettre de clarifier les imprécisions d une autorisation de construire quant aux restrictions d utilisation imposées. S agissant de la détermination du moment où la présomption prend effet, il faut considérer que cette dernière prend effet dès l entrée en vigueur de la loi pour les autorisations délivrées pour de nouveaux logements dans des communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires. En outre, la présomption entre en ligne pour les autres communes dès qu ils dépassent le seuil de 20 %. Art. 8 Conditions d autorisation particulières pour les logements affectés à l hébergement touristique au sens de l art. 7, al. 2, let. c Les logements affectés à l hébergement touristique selon l art. 7, al. 2, let. c, sont des logements proposés à la location sur une plate-forme de placement exploitée commercialement. Al. 2: Les territoires concernés par la loi sur les résidences secondaires ne se prêtent pas tous à l accueil de nouvelles entreprises d hébergement organisées. Dans les territoires qui présentent un potentiel plus faible, les logements affectés à l hébergement touristique au sens de l art. 7, al. 2, let. c, offrent la possibilité de compléter l offre d hébergement existante et de contribuer ainsi au développement touristique souhaité. Cette catégorie de logements n est admissible que dans les territoires qui s y prêtent, dans lesquels un tel besoin a été identifié et qui ont été désignés dans le 12 RS20 plan directeur cantonal. Peut être désigné comme tel un territoire qui remplit les conditions suivantes: Let. a: Un concept cantonal de développement touristique doit mettre en évidence le rôle très important des logements affectés à l hébergement touristique au sens de l art. 7, al. 2, let. c, pour le développement touristique de ce territoire. Le besoin d une telle catégorie de logements peut ainsi se traduire par la mise en place d une mesure tournée vers l avenir et coordonnée avec le développement touristique souhaité. Let. b: L offre d hébergement existante ne couvre pas la demande. Tel peut être le cas lorsque l offre existante ne couvre qu un certain segment de l hébergement touristique ou uniquement la demande de certains groupes d hôtes et qu il est plausible qu une offre nouvelle puisse attirer de nouveaux touristes. Let. c: Le territoire ne fait pas partie d un territoire d utilisation touristique intensive. Ces territoires disposent de conditions favorables à une dynamisation de l offre d hébergements organisés pour répondre à la demande. Let. d: De plus, la création de logements affectés à l hébergement touristique au sens de l art. 7, al. 2, let. c, doit être conforme à la stratégie cantonale de développement territorial. La coordination du concept de développement touristique avec la stratégie de développement territorial est ainsi assurée. Let. e: Enfin, le potentiel d hébergement des résidences secondaires existantes doit avoir été analysé et des mesures visant à améliorer le taux d occupation des résidences secondaires doivent, dans la mesure du possible, avoir été prises. Les possibilités d améliorer l offre existante doivent être envisagées comme alternative à la construction de nouvelles résidences secondaires. Pour créer des conditions-cadre favorables à une amélioration de l occupation de résidences secondaires existantes, l Office fédéral du développement territorial a publié en 2011 un guide pour la planification directrice cantonale 13. Al. 3: Les nouvelles constructions dans la catégorie des logements affectés à l hébergement touristique au sens de l art. 7, al. 2, let. c, ne sont admissibles que si le requérant apporte, dans le cadre de la demande d autorisation de construire, la preuve que les résidences secondaires existantes ne peuvent pas être utilisées pour la création de la nouvelle offre d hébergement. Il est possible que la commune donne dans le cadre de cette procédure des indications concernant des possibilités de transformation qui doivent être vérifiées. Chaque fois que cela est possible, il convient de créer une offre d hébergement attractive en considérant d abord les possibilités de transformation et de rénovation. Section 2 Nouveaux logements sans restriction d utilisation Les logements faisant l objet de ce chapitre correspondent aux cas exceptionnels mentionnés à l art. 6, al. 2, dans lesquels de nouvelles constructions sans restriction d utilisation au sens de l art. 7, al. 1, peuvent être admises dans des communes comptant une proportion de résidences secondaires de plus de 20 %. Ces logements peuvent par conséquent être utilisés comme résidences secondaires. Il n est pas 13 Office fédéral du développement territorial ARE: Résidences secondaires: guide pour la planification directrice cantonale amélioration du taux d occupation, Montrer encore
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