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Timestamp: 2016-09-28 08:32:37+00:00

Document:
4A_266/2016 (25.07.2016)
4A_266/2016 � � Arr�t du 25 juillet 2016
L.________, repr�sent� par Me C�sar Montalto,
Fonds 2,
repr�sent� par Me Isabelle Salom� Da�na,
Fonds [...], anciennement Fonds 1,
partie int�ress�e.
bail � loyer; d�signation de la partie adverse;
recevabilit� de la demande,
recours en mati�re civile contre l'arr�t rendu le 25 f�vrier 2016 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Le 14 ao�t 2014, le Fonds 2, en tant que bailleur, repr�sent� par la r�gie immobili�re R.________ SA (ci-apr�s: la r�gie), a conclu avec L.________, en tant que locataire, un contrat de bail portant sur un appartement de deux pi�ces � Lausanne. Le loyer mensuel initial net a �t� fix� � 1'500 fr.; selon la formule officielle, le loyer mensuel du pr�c�dent locataire s'�levait � 995 fr. Le bail a pris effet au 1
er�septembre 2014.
B.a.�Le 16 septembre 2014, le locataire, assist� d'un avocat, a saisi la commission de conciliation d'une requ�te en contestation du loyer initial, concluant � ce que celui-ci soit fix� � 800 fr. par mois, charges en sus. La requ�te �tait dirig�e contre le Fonds 1. A l'appui de sa requ�te, le locataire a produit un extrait du registre foncier sur lequel le Fonds 1 figure comme propri�taire de l'immeuble. Au d�but de l'extrait, il est �crit, pour partie en caract�res gras: "Cet extrait ne jouit pas de la foi publique! Affaire registre foncier en suspens"; en fin d'extrait, sous la rubrique "Affaires en suspens", il est indiqu�: "10.06.2014 Vente Fonds 1 � Fonds 2".
La citation � l'audience de conciliation a �t� envoy�e au Fonds 1, par l'interm�diaire de la r�gie; personne ne s'est pr�sent� au nom dudit fonds. En revanche, le Fonds 2, bien que non assign�, �tait repr�sent� par la r�gie assist�e d'une avocate.
Le jour suivant la s�ance de conciliation, le locataire a demand� � ce que l'autorisation de proc�der soit d�livr�e contre le Fonds 2 ou, � tout le moins, contre le Fonds 1 et le Fonds 2. Il soutenait qu'en se pr�sentant � l'audience sans y �tre convoqu�, le Fonds 2 avait bel et bien proc�d� comme s'il se substituait au Fonds 1. Le Fonds 2 s'est oppos� � ce proc�d�, rappelant avoir pr�cis� � l'audience qu'il n'�tait pas d�fendeur � la proc�dure et se pr�sentait uniquement pour s'assurer qu'il demeurait tenu � l'�cart du proc�s. La commission de conciliation a d�livr� au locataire une autorisation de proc�der mentionnant comme d�fendeur le Fonds 1.
B.b.�Le 12 janvier 2015, le locataire a saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud d'une demande dirig�e contre le Fonds 1 et contre le Fonds 2, concluant � ce que le loyer mensuel net soit fix� � 800 fr., � ce que les loyers pay�s en trop lui soient rembours�s et � ce que la garantie de loyer soit ramen�e � 2'400 fr. Sur requ�tes des deux d�fendeurs, la proc�dure a �t� limit�e aux questions de la recevabilit� de la demande dirig�e contre le Fonds 2 et de la l�gitimation passive du Fonds 1.
Par jugement du 25 ao�t 2015, le Tribunal des baux a dit que les conclusions du locataire �taient irrecevables en tant qu'elles �taient dirig�es contre le Fonds 2, faute d'autorisation de proc�der contre celui-ci, et qu'elles �taient rejet�es en tant qu'elles visaient le Fonds 1, faute pour celui-ci d'�tre partie au contrat de bail.
B.c.�Le locataire a d�f�r� cette d�cision � la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois qui, par arr�t du 25 f�vrier 2016, a rejet� l'appel et confirm� le jugement de premi�re instance.
Le locataire (ci-apr�s: le recourant) saisit le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile, concluant � la r�forme du jugement de premi�re instance en ce sens que les conclusions prises dans sa demande du 12 janvier 2015 � l'encontre du Fonds 2 sont d�clar�es recevables. Il n'a pas �t� requis de r�ponse de la part du Fonds 2 (ci-apr�s: l'intim�).
1.1.�Le rejet de la demande dirig�e contre le Fonds 1 n'est pas remis en cause dans le pr�sent recours. Ce point est d�finitivement acquis et le Fonds 1 n'est pas partie � la pr�sente proc�dure de recours. Cette entit� appara�t toutefois dans le�
rubrumen tant que partie int�ress�e et sous sa d�nomination actuelle (Fonds [...]), conform�ment aux indications du Registre du commerce dont l'autorit� de c�ans peut librement tenir compte (cf. ATF 138 II 557 consid. 6.2 p. 564).
1.2.�La demande dirig�e contre l'intim�, soit le Fonds 2, a �t� d�clar�e irrecevable en deuxi�me instance cantonale; il s'agit d'une d�cision qui termine la cause contre l'intim�. La valeur litigieuse de la seule conclusion en diminution de loyer est de 168'000 fr. (1'500 - 800 = 700 x 12 x 20; art. 51 al. 4 LTF, ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 582), � laquelle il faut ajouter celle des conclusions en remboursement du loyer pay� en trop et en r�duction de la garantie. Le seuil de 15'000 fr. est ainsi largement d�pass�. La voie du recours en mati�re civile est partant ouverte (art. 74 al. 1 let. a, art. 75 et art. 91 LTF).
Le recourant invoque une violation des art. 948 et 972 CC desquels il d�duit que le Fonds 1 �tait propri�taire de la chose lou�e au moment o� a �t� introduite la proc�dure en contestation du loyer initial. Il rel�ve que si la vente avait d�j� �t� port�e au journal du registre foncier avant cette date, l'inscription au grand livre n'est intervenue qu'apr�s. Ce serait d�s lors � bon droit que la proc�dure aurait �t� introduite contre le Fonds 1; avec l'inscription ult�rieure de l'intim� au grand livre comme nouveau propri�taire, celui-ci aurait remplac� le Fonds 1 comme partie en vertu de l'art. 83 CPC.
L'autorit� pr�c�dente a rejet� ces arguments en pr�cisant, d'une part, que l'art. 83 al. 1 CPC ne pr�voit pas de substitution de partie automatique lorsque l'objet litigieux est ali�n� en cours d'instance et, d'autre part, que l'acqu�reur, selon la jurisprudence (ATF 128 III 82 consid. 1), peut exercer ses droits de propri�taire et a partant qualit� de bailleur d�s que l'acquisition du droit de propri�t� est port�e au journal du registre foncier. Le recourant ne discute pas cette motivation pertinente, se limitant � rappeler l'argumentation pr�sent�e en appel et � se r�f�rer � un arr�t qui traite du retrait unilat�ral d'une r�quisition d'inscription (ATF 115 II 221). Faute de motivation satisfaisant aux exigences l�gales, le grief est irrecevable (art. 42 al. 2 LTF; ATF 140 III 115 consid. 2).
Au demeurant, comme le rel�ve justement l'autorit� pr�c�dente, l'action en contestation du loyer initial divise les parties au nouveau contrat de bail dans lequel le nouveau loyer a �t� fix�, � savoir le recourant et l'intim�, sans qu'il importe de savoir si ce dernier �tait d�j� propri�taire de la chose lou�e au moment de la conclusion du contrat de bail ou de l'introduction de la proc�dure. C'est donc de toute fa�on contre l'intim� que le recourant aurait d�, d'entr�e de cause, proc�der.
Le recourant se plaint d'une violation de l'art. 52 CPC selon lequel quiconque participe � la proc�dure doit se conformer aux r�gles de la bonne foi. Il plaide que l'intim�, en se pr�sentant � l'audience de conciliation non publique, aurait volontairement et spontan�ment pris part � la proc�dure de conciliation; soutenir le contraire reviendrait � adopter un comportement contradictoire et � consacrer un abus de droit.
Il n'est pas contest� que l'action en contestation du loyer initial devait �tre introduite par une requ�te de conciliation, laquelle doit notamment contenir la d�signation de la partie adverse (cf. art. 197 ss CPC, sp�c. art. 202 al. 2 CPC). En cas d'�chec de la conciliation, une autorisation de proc�der contenant notamment les noms des parties est d�livr�e au demandeur (art. 209 al. 1 et al. 2 let. a CPC). Celle-ci reprend les noms des parties indiqu�s dans la requ�te de conciliation, sous r�serve d'un changement de nom ou d'une substitution de partie (art. 83 CPC) intervenue entre-temps (DOMINIK INFANGER, in Basler Kommentar, 2
e��d. 2013, n� 7 ad art. 209 CPC).
L'existence d'une autorisation de proc�der valable est une condition de recevabilit� de la demande, que le juge saisi de la cause doit examiner d'office (cf. art. 59 s. CPC et ATF 140 III 70 consid. 5, 139 III 273 consid. 2.1). Par exemple, le juge pourra �tre amen� � constater que le demandeur n'a pas comparu personnellement � l'audience de conciliation (cf. art. 204 al. 1 CPC), que l'autorit� de conciliation a m�connu cette situation et d�livr� une autorisation de proc�der non valable (ATF 140 III 310 consid. 1.3.2). Le juge v�rifiera �galement que l'autorisation de proc�der porte sur le m�me objet du litige et les m�mes parties (arr�t 4A_482/2015 du 7 janvier 2016 consid. 2.1 in fine et la r�f�rence � FRAN�OIS BOHNET, in Code de proc�dure civile comment�, 2011, n� 65 ad art. 59 CPC). En effet, sous r�serve de modifications autoris�es, il doit y avoir identit� entre les parties � la proc�dure de conciliation et celles � la proc�dure au fond (cf. arr�t 4A_560/2015 du 20 mai 2016 consid. 4.1.2 et 4.1.3 in fine; SIMON ZINGG, in Berner Kommentar, 2012, n� 163 ad art. 59 CPC). Le demandeur ne peut ainsi pas �tendre sa demande � de nouveaux d�fendeurs contre lesquels il n'a pas obtenu d'autorisation de proc�der (ZINGG, ibidem; BOHNET, Les d�fenses en proc�dure civile suisse, RDS 2009 II 265).
L'autorisation de proc�der n'est pas une d�cision, de sorte qu'elle ne peut pas faire l'objet d'un recours (ATF 140 III 310 consid. 1.3.2). Le juge saisi de la cause au fond ne peut pas la modifier ni inviter l'autorit� de conciliation � le faire (cf. toutefois ZINGG, op. cit., n� 164 ad art. 59 CPC, qui �voque la possibilit� de faire compl�ter une autorisation lacunaire par application analogique de l'art. 132 al. 1 CPC). Le juge doit examiner si l'autorisation d�livr�e est juridiquement valable et d�cider si la demande est recevable ou non.
En l'occurrence, l'autorisation de proc�der a �t� d�livr�e contre le Fonds 1, qui �tait d�sign� comme unique d�fendeur dans la requ�te de conciliation. En soi, cette autorisation ne permettait pas de d�poser une demande contre le Fonds 2. Le recourant, en se pla�ant sur le terrain de l'abus de droit, tire argument du fait que le Fonds 2, soit le bailleur, a spontan�ment pris part � la proc�dure de conciliation en se pr�sentant � l'audience de conciliation et en produisant des pi�ces. Se pose la question de savoir si le juge, nonobstant l'autorisation de proc�der, peut d�clarer la demande recevable au motif que l'autorit� de conciliation a par inadvertance omis de prendre en compte une substitution de partie intervenue apr�s le d�p�t de la requ�te de conciliation. Cette question peut rester ind�cise dans la mesure o� l'erreur invoqu�e est inexistante. En effet, le recourant ne conteste pas que le bailleur a clairement exprim� qu'il n'�tait pas d�fendeur et voulait s'assurer qu'il restait tenu � l'�cart du proc�s; cela suffit d�j� � exclure toute hypoth�se de substitution de partie.
Dans la mesure o� il est recevable, le recours est infond�. Le recourant supporte les frais de la pr�sente proc�dure (art. 66 al. 1 LTF). L'intim� n'ayant pas �t� invit� � se d�terminer, il n'est pas allou� de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux participants � la proc�dure et � la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

References: ATF 
 art. 51
 ATF 
 art. 75
 art. 91
 art. 948
 ATF 
 art. 197
 art. 202
 art. 209
 art. 59
 ATF 
 art. 204
in fine
 art. 59
in fine
 art. 59
 art. 59