Source: http://twojeumowy.pl/zabezpieczenie-umowy-najmu/
Timestamp: 2015-02-01 16:35:09+00:00

Document:
zabezpieczenie umowy najmu (dzierżawy), najemca i wynajmujący
UMOWY zlecenia z „urlopem”
sprzedaż praw do logo
zlecenie o usługi PR
najem placu
zabezpieczenie umowy najmu	Posted on 2 czerwca 2012
by Łukasz Kudełka
Posted in ARTYKUŁY, umowy, zabezpiecznie umowy	Zabezpieczenie umów najmu w aspekcie stabilności władania rzeczą.
Umowa najmu na czas nieokreślony i okresy jej wypowiedzenia
Umowa najmu na czas określony
Umowa najmu z datą pewną – zabezpieczenie interesów najemcy
Poddanie się egzekucji o wydanie rzeczy (nieruchomości) aktem notarialnym – zabezpieczenie interesów wynajmującego
Nawiązując do niedawno zamieszczonej na stronie umowy najmu placu, warto powiedzieć parę słów o istniejących sposobach zabezpieczenia prawidłowej realizacji umowy najmu. Poprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 k.c.). Czyli jedna ze stron (wynajmujący) przekazuje do używania jakąś oznaczoną rzecz, z reguły nieruchomość, a druga strona kontraktu (najemca) musi płacić czynsz za jej używanie. Tym samym do zabezpieczenia w umowie najmu, mamy:
płatność czynszu,
stabilność władania rzeczą przez czas trwania umowy,
wydanie rzeczy po zakończeniu okresu najmu.
Zabezpieczenia płatności czynszu są dość powszechnie znane, tj. kaucja, gwarancja bankowa czy ubezpieczeniowa, weksel itd. Jednakże sposoby zabezpieczenia stabilności władania rzeczą, czy też z drugiej strony możliwość jej odzyskania po zakończeniu umowy, są już mniej rozpowszechnione. Dlatego też, na nich chciałbym się skupić w niniejszym tekście, będą to:umowa najmu na czas określony, umowa najmu na czas określony zawarta z datą pewną, jak również poddanie się egzekucji o wydanie nieruchomości na podstawie art. 777 Kpc.
Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony jak i nieoznaczony. Należy pamiętać, iż terminy ustawowe wypowiedzenia umowy najmu różnią się (art. 673 par. 2 K.c.), w zależności od tego w jakich odstępach czasu jest płatny czynsz, tj.:
dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Wskazane terminy mogą zostać zmodyfikowane przez strony (art. 673 par. 2 K.c. jest tzw. przepisem dyspozytywnym) jednakże, trzeba pamiętać, by zapisać to w umowie. Odpowiednio długi okres wypowiedzenia, będzie stanowił pierwsze zabezpieczenie stabilności kontraktu. Przy najmie podanym we wzorze umowy najmu placu, przy standardowym miesięcznym czynszu okres wypowiedzenia będzie wynosić miesiąc, który to okres może być niewystarczający by bez strat przenieść w inne miejsce np.: składu kruszyw najemcy. Ponieważ przy umowie najmu na czas nieokreślony, wypowiedzenie jest uprawnieniem każdej ze stron i przy jego zastosowaniu nie ma obowiązku wskazywania przyczyny wypowiedzenia.
Warto też wspomnieć o odmienności wypowiedzenia przy najmie lokalu. Ponieważ, zgodnie art. 688 K.c., jeżeli czas trwania umowy najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie to najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Remedium na nagłe wypowiedzenie umowy jest najem na czas określony. Jednakże poprzez art. 673 par. 3 K.c. i taką umowę można wypowiedzieć aczkolwiek pod jednym warunkiem, iż strony zawrą taką możliwość w umowie. Tutaj prochu nie wymyślimy i jedynym zabezpieczeniem niniejszej sytuacji jest przemyślany i rzetelnie spisany kontrakt, zawierający (bądź nie) możliwość szybszego jego zakończenia wraz z klarownym podaniem podstaw do tego.
Dużo bardziej wysublimowaną metodą ataku na stabilność najmu jest art. 678 par. 1, w którym to czytamy, iż: „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.” Zgodnie z cytowanym art.
W razie sprzedaży rzeczy będącej przedmiotem najmu, nabywca z mocy prawa wstępuje w miejsce dotychczasowego wynajmującego.
Nowy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, z zachowaniem ustawowych okresów wypowiedzenia. Dotyczy to zarówno umów na czas określony jak i na nieokreślony z umownym okresem wypowiedzenia.
W przypadku zbycia rzeczy przez wynajmującego, wynegocjowany 10-letni okres trwania umowy najmu czy też roczny termin jej wypowiedzenia w przypadku umów na czas nieokreślony stają pustym zapisem. Ponieważ nabywca rzeczy będący z mocy prawa nowym wynajmujący, przy założeniu, iż płatność czynszu odbywa się raz na miesiąc, będzie mógł wypowiedzieć nasz kontrakt z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia.
Odpowiedzią na tą sytuacje jest art. 678 par. 2 K.c. zgodnie z którym umowa najmu zawarta z zachowaniem następujących przesłanek: (I) zawarta na czas oznaczony (II) z zachowaniem formy pisemnej i z (III) datą pewną, (IV) a rzecz została wydana najemcy to taka umowa najmu nie może być wypowiedziana w trybie art. 678 par. 1 K.c. Wskazane przesłanki muszą być spełnione łącznie, by wyłączyć prawo nowego wynajmującego do szybszego wypowiedzenia umowy najmu. Zakładając, iż pozostałe przesłanki są dojść jasne, należy powiedzieć parę słów o uregulowanej w art. 81 K.c. dacie pewnej.
„Art. 81. § 1.Jeżeli ustawa uzależnia ważność albo określone skutki czynności prawnej od urzędowego poświadczenia daty, poświadczenie takie jest skuteczne także względem osób nie uczestniczących w dokonaniu tej czynności prawnej (data pewna).
§ 2.Czynność prawna ma datę pewną także w wypadkach następujących:
1) w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty dokumentu urzędowego;
2) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki.
§ 3.W razie śmierci jednej z osób podpisanych na dokumencie datę złożenia przez tę osobę podpisu na dokumencie uważa się za pewną od daty śmierci tej osoby.”
Nie wdając się w dywagacje jaki charakter ma „data pewna”, warto naświetlić, iż nałożenie daty pewnej, jest jedną z czynności notarialnych. Więc by uzyskać umowę w takiej „formie”, należy udać się do kancelarii notarialnej. Syntezując trochę stanowisko sądów, warto wspomnieć, iż kiedyś był problem, czy umowa z podpisem notarialnie poświadczonym (inna czynność notarialna) jest od razu traktowana jako umowa z datą pewną. Aczkolwiek skłaniał bym się ku stanowisku, iż umowa z notarialnym poświadczeniem podpisów zawiera od razu w sobie datę pewną tzw. data pewna sensu largo (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2011 r., I CSK 385/10 a z drugiej strony Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 lutego 2007 r. I ACa 1569/06). Warto wiedzieć, iż notariusz przy dokonaniu czynności notarialnej ma obowiązek pouczenia stron, więc warto dopytać go w jaki sposób najbezpieczniej dodać do umowy najmu datę pewną.
Jak już wspomniałem, najemca jest uprawniony do używania rzeczy przez okres trwania umowy. Jednakże, umowa najmu na czas określony w końcu wygaśnie, umowa najmu na czas nieokreślony może zostać wypowiedzenia, jak i w/w umowy mogą być rozwiązanie (np. za zaleganie w regulowaniu czynszu powyżej dwóch okresów płatności) itd. W takich przypadkach były najemca, o ile sam nie wyda nieruchomości i dalej z niej korzysta to znajduje się w tzw. posiadaniu rzeczy. W związku z tym warto wiedzieć, iż nawet bezumowne posiadanie rzeczy jest chronione. Zgodnie z prawem nie można w takim przypadku samemu odzyskać rzeczy o ile znajduje się ona wciąż w posiadaniu byłego najemcy.
Zatem, by odzyskać rzecz stanowiącą przedmiot umowy należy złożyć pozew do sądu o wydanie rzeczy, zaczekać mniej więcej rok na jego rozpatrzenie, a następnie kolejne pół roku na ewentualne postępowanie apelacyjne (dane szacunkowe). Posiadając już prawomocny wyrok, możemy znów udać się do sądu po klauzule wykonalności. Tym samym po ponad półtora roku możemy w końcu przekazać sprawę do komornika, by ten rozpoczął odzyskiwanie rzeczy (nieruchomości) będącej przedmiotem, dawno temu rozwiązanej umowy najmu (nasz przykładowy plac).
Dzięki regulacji art. 777 par. 1 ust. 4 Kpc i naszej przezorności, możemy przeskoczyć etap sądowy w przypadku nieoddania przedmiotu umowy przez byłego najemcę. W umowie musi być zapis, iż celem zabezpieczenia wydania nieruchomości najemca podda się egzekucji o wydanie indywidualnie oznaczonej rzeczy – przedmiotu umowy, po zakończeniu umowy najmu poprzez akt notarialny. Oczywiście na jego koszt. Obecna regulacja art. 777 par. 1 ust. 4 Kpc jest duża bardziej elastyczna, niż ta obowiązująca przed majem 2012 r. Nowelizacją Kpc (USTAWA z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw – Dz.U.2011.233.1381) ustalono, iż w akcie musi być
termin wykonania obowiązku,
lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie.
Nowelizacja nastąpiła przez dodanie drugiego z wskazanych pkt. Dla praktyki oznacza to, iż przed majem 2012 r. można było poddać się aktem notarialnym z 777 Kpc obowiązkowi wydania nieruchomości tylko, gdy umowa była zawarta na czas określony. Wydanie rzeczy mogło dotyczyć tylko terminu po wygaśnięciu okresu najmu, tj. teren oddany w najem na 5 lat mógł być skutecznie odzyskany na podstawie aktu dopiero po wygaśnięciu 5 letniego terminu okresu najmu. Sądy zajmując stanowisko w tej kwestii argumentowały, iż norma dotyczyła tylko terminu tj. przyszłej i pewnej daty a przy umowach na czas nieokreślony nie było możliwości określenia terminu. W umowach na czas nieokreślony można ustalić jedynie warunek (przyszłe ale niepewne zdarzenie) a nie terminem którym jest określona data kalendarzowa.
Obecnie możemy opisać zdarzenie, od którego uzależnione jest skuteczność odzyskania rzeczy poprzez poddania się egzekucji w formie aktu notarialnego. Takim zdarzeniem może być wypowiedzenie umowy najmu zawartego na czas nieokreślony, rozwiązanie umowy itd.
Resumując, przed podpisaniem umowy należy rozważyć jej zakres, wymaganą dla nas stabilność okresu najmu, co też musi przełożyć się na konkretne i przemyślane uregulowania w umowie a tym samym dobór prezentowanych w niniejszym art. zabezpieczeń i metod regulowania umowy najmu. Powyższe informacje nie odnoszą się do lokali mieszkalnych (będzie o nich osobny art.). Poprzez art. 694 K.c. powyższe uwagi mają odpowiednio zastosowanie do zabezpieczenia umów dzierżawy przy uwzględnieniu specyfiki tej umowy.
Gra słów Gra słów – czyli parę uwag jak nie negocjować umowy Negocjowanie umowy, przypomina czasami miłe...
wzór umowy sprzedaży samochodu i umowy o dzieło Rozbudowując dział DARMOWE WZORY UMÓW niniejszej strony, dodałem do niego wzór umowy o dzieło, oraz...
umowy na start Wraz ze startem strony, zamieszczam cztery darmowe wzory umów. Wzory umieszczone są w dziale DARMOWE...
s: 777 Kpc dzierżawa najem odzyskanie nieruchomości umowa zabezpiecznie umowy	« umowy na start	wzór umowy sprzedaży samochodu i umowy o dzieło »	Dodaj komentarz Anuluj pisanie odpowiedzi
Darmowe wzory umów:DARMOWE WZORY UMÓW
Umowa o przeniesienie autorskich praw majątkowych do logo
Umowa zlecenie o świadczeniu usług public relations
Umowa najmu placu
darmowy dysk sieciowy
Tagi777 Kpc
odzyskanie nieruchomości
zabezpiecznie umowy
parę słów o własności intelektualnej:ja Państwa bardzo przepraszam… Łukasz KudełkaPatent na relację prasową dotyczącą prawa własności intelektualnej Łukasz KudełkaO wzbogacaniu się na dobrach osobistych Łukasz KudełkaDlaczego ignorancja prawa boli, studium przypadku pani Natali Siwiec. Łukasz Kudełka„iPad” vs „ipad” czyli o sporze do słownego znaku towarowego „ipad” na terenie Chin. Łukasz KudełkaZajączek wielkanocny nie może być wspólnotowym znakiem towarowym. Łukasz KudełkaJak skutecznie sprzedać/kupić autorskie prawa majątkowe. Łukasz KudełkaWyroki w Internecie Łukasz KudełkaJednolity patent europejski Łukasz KudełkaNajbardziej popularne pozycje & Stronyumowa sprzedaży samochodu
zabezpieczenie umowy najmu
wzór umowy zlecenia z "urlopem"
wwwKANCELARIA
Najnowsze wpisy	księga wieczysta w Internecie
jak miło i skutecznie sprzedać prawa autorskie
wzór umowy sprzedaży samochodu i umowy o dzieło
© Łukasz Kudełka, 2012.	RSSnapisz e-mailFacebookGoldenLineTwitter

References: art. 777
 art. 688
 art. 673
 art. 678
 art. 678
 art. 678
 art. 81
 art. 777
 art. 777
 art. 694