Source: https://laborfy.com/tributacion-de-figuras-afines-a-la-compraventa/
Timestamp: 2019-11-14 13:15:49+00:00

Document:
Tributación de la compraventa de viviendas de segunda mano | Laborfy
696 765 800
hola@laborfy.com
Tributación de figuras afines a la compra-venta. Alquiler con opción de compra. Compraventa con condición resolutoria expresa y cesión de solar a cambio de obra
Desde hace años se vienen aplicando alternativas a la compra-venta de inmuebles como tal, para la adquisición de viviendas.
En este artículo vamos a analizar algunas de estas alternativas centrándonos en las transmisiones de viviendas de segunda mano, y su correspondiente tributación.
1.- ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA:
En los casos de alquiler con opción a compra hay que analizar distintos hitos que suponen distintos hechos imponibles, para la correcta tributación de cada uno.
Desde el punto de vista del arrendatario está sujeto a ITP, como bien recoge el artículo 7.1.b) de la Ley de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
La base imponible será el total de la renta a satisfacer durante el período de arrendamiento, que, en el caso de alquiler de viviendas, puede alargarse hasta los 3 años, y se le aplica la escala autonómica, o en su defecto la estatal.
Se establece un plazo de 30 días, a partir de la formalización del contrato, para el pago del impuesto, siendo responsable subsidiario el arrendador, si hubiese recibido el primer plazo sin exigir el justificante de la liquidación a su inquilino, de acuerdo al artículo 9.1.b) LITPyAJD.
El arrendador, por su parte, ha de incluir las rentas percibidas en concepto de alquiler, en su declaración de IRPF, como rendimientos del capital inmobiliario, formando parte de su base general.
El arrendatario debe hacer frente a una nueva liquidación de ITP, la base imponible, regulada en el artículo 14.2 LITPyAJD, será el precio convenido como opción, o si no hubiese o fuese menor, el 5% de la opción, a la que se aplica la escala autonómica. El plazo, de nuevo, es de 30 días desde la firma del contrato.
La tributación de la prima de opción de compra para el arrendador será en IRPF, formando parte de su base general, de acuerdo a la Consulta Vinculante de la DGT V1451/2013, en que considera que la ganancia patrimonial obtenida por la percepción de la opción, no es fruto de una transmisión.
Así pues, quedaría fuera de las ganancias patrimoniales recogidas en el artículo 46.b) LIRPF, y pasaría a formar parte de las ganancias patrimoniales del artículo 45 LIRPF, y de esta forma a la base del ahorro.
El arrendatario-comprador, siguiendo con lo anterior, volvería a tributar por ITP.
En este punto se plantea una cuestión muy importante: la base imponible.
En principio la base imponible debe ser la cifra total pactada, incluyendo las rentas ya abonadas en concepto de alquiler y la prima de la opción.
Podemos pensar, y de hecho así se produce, que el arrendador-comprador está pagando dos veces por las mismas cantidades. Sin embargo, reducir la base imponible en las cuantías satisfechas en concepto de rentas y prima de opción, puede llevarnos a un procedimiento de comprobación de valores o declaración complementaria.
Para el arrendador-vendedor, se pondrá de manifiesto una ganancia patrimonial, para cuyo cálculo debemos disminuir el precio de adquisición del inmueble en las rentas y la prima e opción percibidas. La ganancia resultante, esta vez, se incluirá en la base del ahorro.
2.- COMPRA-VENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA.
Cuando se realiza una compra-venta entre particulares, a veces incluye una condición resolutoria explícita, normalmente para garantizar el cumplimiento del contrato, sobre todo para garantizar los pagos aplazados. En caso de que no se realicen tales pagos, la compra-venta se resuelve.
La tributación de este tipo de operaciones se divide en dos hechos imponibles:
La compra-venta
La compraventa tributará por ITP, en su modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al 8% ó 10%, dependiendo del valor del inmueble, y la Comunidad Autónoma que lo grave; el sujeto pasivo sería el comprador, y la base imponible el precio pactado de la transacción.
La condición resolutoria estará sujeta a la misma modalidad de ITP, su sujeto pasivo será el vendedor, ya que se formaliza a su favor, y la base imponible será el precio aplazado y sus intereses, al tipo del 1%.
Si finalmente se decide ejecutar la condición resolutoria por el impago de uno o varios plazos del precio aplazado, debemos saber que, el comprador no podrá reclamar la devolución del impuesto satisfecho en la compra-venta (TPO al 8 ó 10%), de acuerdo al artículo 57.4 del Texto Refundido LITP y AJD que recoge “(…) si la rescisión o resolución se declarase por incumplimiento de las obligaciones del contratante fiscalmente obligado al pago del impuesto no habrá lugar a devolución alguna”.
En cuanto a la recuperación del dominio del inmueble, no se considera nueva transmisión, como expresa el artículo 32.1 del Reglamento ITP y AJD, simplemente se considera la resolución de la compra-venta anterior, de forma que no quedará sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, pero sí quedaría gravada por la modalidad de AJD, en su cuota gradual al cumplir los requisitos del artículo 31.2 del Texto Refundido LITP y AJD: primera copia de escritura pública, cosa valuable, inscribible y no sujeta a las modalidades de TPO u OS.
3.- CESIÓN SOLAR A CAMBIO DE OBRA
Cuando el propietario de un solar, sea un particular, y lo ceda a una constructora a cambio de uno de los pisos que va a construir en el futuro, se producirán 2 hechos imponibles:
Al ceder el solar
Al ceder el piso
Cuando se formaliza el contrato de permuta se devenga ITP, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, cuyo sujeto pasivo sería la parte adquirente, la constructora.
El momento del devengo del impuesto de la cesión del piso, tenemos que buscarlo en lo dispuesto en el artículo 75.Dos LIVA “(…) las operaciones sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible del impuesto se devengará en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos”.
El pago anticipado es la entrega del solar, con lo que se produciría el devengo del IVA del piso que recibirá el particular, y que éste mismo tendrá que abonar a la constructora.
En cuanto a las bases imponibles de ambos impuestos, se calculará de acuerdo al coste estimado de edificación, valor de mercado, pudiendo ser coincidentes o no ambas bases. Sin embargo, la liquidación de IVA se considera provisional, ya que el valor estipulado en el momento del devengo del impuesto, puede verse modificado a la conclusión de la obra; si esto ocurriese debería girarse una nueva liquidación de IVA por la parte por la que no se tributó en su momento.
¿Tienes más de un inmueble? Conoce cómo declarar la segunda vivienda
Cómo tributan las donaciones por parte del donatario y del donante
Cuáles son los gastos deducibles de los autónomos
Requisitos para alquilar una vivienda con fines turísticos
Las deducciones por maternidad y familia numerosa
La asesoría online sin letra pequeña para pymes y autónomos
Laborfy Copyright © 2018

References: artículo 7
 artículo 9
 artículo 14
 artículo 46
 artículo 45
 artículo 57
 resolución 
 artículo 32
 resolución 
 artículo 31
 artículo 75