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Timestamp: 2019-02-19 22:08:50+00:00

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Hypothèques CIBC inc. c. Gentemann
2018 QCRDL 28747
361728 28 20171018 G
Marie-Louisa Santirosi, juge administrative
Créancier hypothécaire - Partie demanderesse
RAINER GENTEMANN
Locataire - Partie défenderesse
JEAN-PIERRE LALIBERTÉ
[1] La demanderesse, une institution financière, a produit une demande en résiliation de bail, réunion de dossier avec celui du locataire, déclarer le bail inopposable, réclame l’expulsion du locataire et des occupants, le recouvrement de loyer, avec intérêts et frais, plus l'exécution provisoire de la décision malgré appel et recouvrement des frais judiciaires.
[2] Par un amendement du 25 mai 2018, elle modifie certains de ses allégués et retire la conclusion concernant la réunion des dossiers. Il appert que le recours du locataire fut entendu et rejeté par le juge administratif Daniel Gilbert le 25 octobre 2017[1].
[3] La demanderesse se base sur les articles conjugués 1631 et 2734 du Code civil du Québec (C.c.Q.). Elle allègue que le bail fut conclu en fraude de ses droits et reproche aux défendeurs de diminuer sensiblement la valeur de la créance hypothécaire.
[4] La location concerne une chambre située dans la propriété concernée au loyer mensuel de 500 $. L’entente fut signée le 12 juin 2015. Le contrat mentionne que le locataire peut utiliser les espaces communs (cuisine, salon, terrain, piscine, salle de lavage). Plusieurs services sont inclus, dont l'électricité, le chauffage, la télévision par câblodistribution, l'internet sans fil, le déneigement et l'entretien du terrain.
[5] Selon le témoignage de M. Gentemann (locataire) et de M. Laliberté (locateur), la location même si elle ne le précise pas englobe la possibilité d’utiliser toutes les autres pièces libres de la résidence sauf le bachelor ainsi que tout ce qui l’agrémente, tel que piscine, garage.
[6] La résidence possède sept chambres à coucher, un garage en plus des aires communes (salon, salle de bain et cuisine). Ainsi, bien que M. Rainer loue uniquement une chambre, il pourrait selon les défendeurs se servir de la presque totalité de la propriété.
[7] La valeur marchande de la propriété telle que déterminée par le rapport d’évaluation daté du 22 septembre 2017[2] est établie à 340 000 $, mais compte tenu de la présence d’un locataire chambreur, il faut calculer une dépréciation d’ordre économique non chiffrée dans le rapport.
[8] Selon le demandeur, le locataire entrave la vente et déprécie la valeur de la propriété. En outre, si l’on tient compte des services et bénéfices de son occupation, il verse un prix de loyer dérisoire en fraude des droits de sa cliente.
Explication de M. Laliberté (locateur)
[9] M. Laliberté relatera brièvement son parcours qui l’a mené à louer des chambres. La propriété était son projet de vie. Il a commencé à construire l’immeuble en 2003. Le terrain était vaste et l’endroit idyllique.
[10] Suite à un accident de travail en Alberta en 1999, il a subi deux opérations à la colonne. Pour faire reconnaître son accident, M. Laliberté fut obligé de recourir à des mesures judiciaires, une démarche dispendieuse.
[11] En 2008, il obtient une seconde hypothèque sur la bâtisse.
[12] Lorsqu’il réalise qu’il s’enfonce de plus en plus dans les dettes, il décide de faire profiter son petit paradis à d’autres personnes. Il loue alors des chambres, mais de manière très informelle. La plupart des locataires restent environ trois ou six mois chez lui puis repartent. M. Gentemann fait exception avec trois ans d’occupation.
[13] M. Laliberté déclare n’y a aucune règle, les personnes peuvent utiliser la propriété et circuler à leur guise.
[14] En 2015, M. Gentemann est référé par un des occupants. Il se montre intéressé à louer à la condition qu’il puisse bénéficier d’une salle de bain privée, ce qu’il obtiendra.
[15] À cette époque, il y avait déjà deux ou trois autres chambreurs. À noter que M. Laliberté n’a produit ni bail ni témoin pour confirmer la location d’autres chambres.
[16] M. Laliberté ajoute que tous les chambreurs sont devenus ses amis par la suite, incluant M. Gentemann. Ils en côtoient encore plusieurs. D’ailleurs, il déclarera en fin d’audience faire le deuil de son immeuble, mais son vœu le plus cher serait que la propriété profite à M. Gentemann plutôt qu’à un étranger.
[17] Il considère qu’un loyer de 500 $ pour une chambre est un loyer substantiel, surtout à Saint-Adèle.
[18] Le 15 novembre 2016, la demanderesse signifie un avis de retrait de percevoir les loyers à M. Laliberté.
[19] Selon la version de M. Laliberté, il était assis sur le balcon cette journée et l’huissier, après lui avoir remis le document, lui demande, en désignant la garçonnière, si elle est louée. Le bachelor étant vide, il répond par la négative.
[20] L’huissier se serait alors mépris, croyant qu’il n’y avait aucune location dans la résidence principale.
[21] La demanderesse croit plutôt que M. Laliberté a induit en erreur l’huissier intentionnellement.
[22] Le 5 juillet 2017, la demanderesse obtient un jugement de la Cour supérieure en délaissement forcé pour vente sous contrôle de justice de la propriété concernée[3]. Les Immeubles Veranova sont mandatés à titre de gestionnaire, en charge entre autres de la vente sous contrôle de justice.
[23] C’est lors de l’exécution de ce jugement à la fin août 2017 que le gestionnaire, M. Eckelars, est informé de l’existence du bail.
[24] Il explique que son mandat consiste à accompagner la banque pour la préparation de l’immeuble et la vente. Le ou vers le 29 août 2017, Les Immeubles Veranora, sont informés que M. Laliberté quitte la propriété. Il n’y a donc plus de raison d’exécuter l’expulsion. Un arrangement permet à M. Eckelars de prendre possession de l’immeuble le 31 août 2016. À cette date, il est accueilli par M. Laliberté et M. Gentemann. Ces derniers lui font visiter la propriété. M. Laliberté lui donne tous les renseignements nécessaires pour qu’il puisse prendre des mesures conservatrices, entre autres en ce qui concerne le plancher chauffant.
[25] M. Eckelars explique à M. Gentemann qu’il a accès à sa chambre et aux zones communes inscrites au bail (salon, salle de bain et cuisine), mais non au reste de l’immeuble. Le locataire est également informé qu’un agent d’immeuble peut passer en tout temps ainsi qu’un inspecteur pour vérifier la condition de la propriété. Les serrures sont changées. Une clé de la porte extérieure est remise au locataire.
[26] Selon les informations obtenues par Les Immeubles Veranova, M. Laliberté n’habite plus la propriété.
[27] Des photos prises la même journée démontrent que les chambres sont vides, exemptes de meubles, sauf celle au-dessus du garage qui contient un lit et une douillette.
[28] Au mois d’octobre 2017, M. Eckelars se rend à l’immeuble pour fermer la piscine creusée. Il cogne, entre en demandant si quelqu’un est présent. À sa grande surprise, M. Laliberté sort d’une des chambres, arraché, lui semble-t-il, de son sommeil. M. Laliberté collabore et lui montre où se trouvent les accessoires de la piscine.
[29] Le lendemain, le gestionnaire doit retourner à la résidence pour fermer les valves. Vers l’heure du midi, il apprend qu’un courriel fut transmis à son supérieur par M. Gentemann qui se plaint de la visite du jour précédent.
[30] Un passage du document s’impose :
« It is a good thing that only my friend and former owner of the house was visiting me to do some repair work on a truck I purchased. If I or my girlfriend would have been in the house, it could have been a whole different story. Because of a personal situation I am living, a restraining order, known as a 820 is in the process of being applied by the Sureté du Québec. I myself am armed because I want protection. If I would hear sounds from upstairs or if somebody burst into the house, it would scare me out of my wits and my girlfriend too.
The fact that Jonathan parked his vehicle hidden on the side of the house is also terrible because is means that from nowhere in the house can the occupants see that there is a vehicle in the driveway. There is also the fact that Jonathan fits the physical description of the man being investigated by Police. If Jonathan's idea to park on the side was because he wanted to knock at my bedroom patio door, that would also be unacceptable because this is MY bedroom and nobody, not even my friends, surprise me by coming up to this entrance of the house.
All of these factors can lead to a tragic situation. The fact that Joe Cappello promised that this type of intrusion would not happen and wrote to me that a copy of the file was sent to Alexis Castonguay is proof enough that one or both of you are not doing your job. It is in the best interests that your supervisor be made aware of this situation and that he be asked what the procedure is when Veranova wants to visit and enter a property where a tenant is residing. » [sic]
[31] Comprenant que M. Gentemann est armé et constatant le ton de la lettre, M. Ecklars s’abstient de retourner à la résidence.
[32] L’agente immobilière, Mme Leclerc, témoignera de deux visites.
[33] La première, en décembre 2017, permettra d’évaluer la propriété en prévision de sa mise en marché (« listing ») et de déterminer sa valeur marchande. Mme Leclerc prend une série de photos. À cette date, les chambres sont toujours vides.
[34] La seconde visite, en début janvier 2018, a pour objectif de faire visiter la propriété à un acheteur potentiel. Ce dernier est accompagné de deux jeunes enfants.
[35] M. Gentemann étant absent, elle ne rencontre aucune difficulté à faire visiter la chambre des maîtres. Toutefois, lorsqu’elle ouvre la porte d’une seconde chambre, qui théoriquement devrait être vide, elle réveille une dame qui l’engueule vertement devant le client et ses enfants. Cette dernière lui déclare qu’elle travaille comme barmaid et doit dormir durant la journée sur un ton peu conciliant. La chambre est meublée et de toute évidence habitée depuis un certain temps.
[36] Considérant les circonstances, Mme Leclerc suspend les visites.
[37] Au mois de mars 2018, le gestionnaire obtient un second avis d’éviction. Lorsqu’il se rend à la propriété, sept ou huit véhicules sont garés. Les huissiers et gestionnaires sont reçus par M. Laliberté, une dame, M. Gentemann et deux autres personnes, chacune occupant une chambre différente. M. Gentemann déclare que ces personnes sont ses invités.
[38] Dans le garage ils trouvent un autre véhicule qui appartiendrait à M. Gentemann. Il leur est expliqué que M. Laliberté, pour lui rendre service, le répare, ce qui expliquerait la présence des nombreux outils appartenant à M. Laliberté sur place.
[39] Les chambres vides en août et décembre 2017 sont garnies de meubles et de maints effets personnels. Elles apparaissent habitées depuis un certain temps. En outre, le réfrigérateur est rempli de nourriture.
[40] Le gestionnaire et les huissiers vident les pièces, sauf la chambre principale occupée par M. Gentemann et les aires communes. Considérant que M. Gentemann a fait des exemplaires de la clé qu’il a remis à M. Laliberté et à des tiers, les portes des chambres non louées sont verrouillées et la serrure de la porte principale est de nouveau changée.
Explications de M. Gentemann
[41] M. Gentemann déplore l’attitude du gestionnaire. Il témoigne s’être conformé à l’entente initiale avec M. Laliberté qui lui permettait non seulement de recevoir des invités, mais également d’utiliser les chambres vides. Le mobilier aurait simplement été déplacé et n’aurait jamais quitté la résidence en août.
[42] Il ajoute que M. Laliberté possède un logement ailleurs, mais vient à l’occasion le visiter et peut demeurer pour la nuit. En outre, comme l’a décidé le juge administratif Gilbert, le gestionnaire n’est pas responsable des réparations. Or, M. Laliberté pourvoit à l’entretien sommaire comme le déneigement, la tonte de gazon ainsi que celles plus importantes. Il déclare qu’il n’aurait pu demeurer dans la résidence sans l’intervention de M. Laliberté, entre autres pour nettoyer la fournaise. Il ajoute que ce dernier ayant construit la résidence, est celui qui la connaît le mieux.
[43] M. Gentemann considère qu’il a l’obligation d’assurer l’intégrité de la bâtisse comme tout bon père de famille. Il admet qu’il a permis à des personnes/tiers comme sa petite amie d’utiliser sa chambre lorsqu’il n’est pas présent ou une autre chambre.
[44] Il a également permis à un ancien locataire de loger temporairement sur place afin de garder la résidence pendant ses vacances. Il était alors dans le sud et désirait que quelqu’un veille sur la propriété et assure la sécurité de sa petite amie.
[45] M. Gentemann souligne ne recevoir aucun avis de 24 heures pour la visite du gestionnaire. Il aurait tenté de faire des offres d’achat à la demanderesse sans qu’elle ne les considère sérieusement.
[46] Son argument principal sera d’invoquer la mauvaise foi de la demanderesse qui non seulement ne lui remet aucun avis en reprise pour mettre un terme au bail ni tente de monnayer son départ, ou même accepter son offre, mais préfère favoriser la judiciarisation du débat et l’évincer. Il reproche à la demanderesse de lui prêter des intentions simplement parce qu’il est ami avec M. Laliberté.
[47] Il s’agit de l’essentiel de la preuve pertinente.
Analyse des faits et application du droit
[48] Avant d’aborder les faits, il importe de préciser que contrairement à ce que semble croire M. Gentemann, la demanderesse n’a pas l’intérêt requis permettant de recourir à la reprise de logement pour mettre fin au bail. Ce recours est circonscrit de manière très stricte. La soussignée ne tient pas à élaborer puisqu’il ne s’agit pas de l’objet du litige. Soulignons uniquement que la seule façon pour la demanderesse d’obtenir un remboursement sur sa créance implique la vente de l’immeuble.
[49] En ce qui concerne l’allégation du locataire sur la légitimité de son offre, la compétence du Tribunal ne permet de disposer de cette question dont, d’ailleurs, il n’est pas saisi.
[50] Finalement, M. Gentemann doit comprendre qu’il n’avait pas loué la propriété, mais une chambre. Aucun avis n’était nécessaire par le gestionnaire pour l’inspecter ou pour le courtier pour faire visiter la résidence à des acheteurs potentiels. Tant que ces personnes respectent l’entente de la chambre qu’il avait louée, le locataire ne peut se plaindre.
[51] La méprise du locataire est cependant intéressante. Ainsi, il semble considérer que la location d’une chambre lui transférait les obligations et les droits sur la propriété en totalité. Nous reviendrons sur cet aspect.
[52] La demanderesse invoque l’application des articles 1631 C.c.Q. et 2734 C.c.Q.
[53] Ces deux dispositions énoncent respectivement ce qui suit :
« 1631. Le créancier, s'il en subit un préjudice, peut faire déclarer inopposable à son égard l'acte juridique que fait son débiteur en fraude de ses droits, notamment l'acte par lequel il se rend ou cherche à se rendre insolvable ou accorde, alors qu'il est insolvable, une préférence à un autre créancier. »
« 2734. Ni le constituant ni son ayant cause ne peuvent détruire ou détériorer le bien hypothéqué, ou en diminuer sensiblement la valeur, si ce n'est par une utilisation normale ou en cas de nécessité.
Dans le cas où il en subit une perte, le créancier peut, outre ses autres recours et encore que sa créance ne soit ni liquide ni exigible, recouvrer des dommages-intérêts compensatoires jusqu'à concurrence de sa créance et au même titre d'hypothèque; la somme ainsi perçue est imputée sur sa créance. »
[54] Selon l'article 1631 C.c.Q., un créancier peut faire déclarer inopposable à son égard l'acte juridique fait en fraude de ses droits. Le bail est un acte juridique.
[55] L’article 2734 C.c.Q. prévoit qu’un constituant ou un ayant cause ne peut détériorer ou diminuer un bien. Cette dernière disposition met en relief la volonté du législateur de ne plus imposer la preuve de l'intention frauduleuse pour l'exercice du recours en dommages compensatoires.
[56] L'auteur Louis Payette écrivait en relation du bail et ces articles ce qui suit:
« Nous avons évoqué à quelques reprises ci-dessus le principe qui interdit au détenteur d'un bien hypothéqué d'en diminuer la valeur (art. 2674 C.c.Q.). Ce principe entre ici en jeu. Le détenteur ne peut consentir un bail à des conditions dérisoires ou bien en deçà des conditions du marché. Il pourrait être tenté de le faire, s'il s'agit d'un logement, pour des motifs familiaux ou humanitaires ou s'il s'agit d'un bail commercial pour avantager une entreprise avec laquelle il a des relations d'affaires; qu'importe : le créancier peut obtenir l'annulation judiciaire d'un tel bail s'il en démontre le caractère déraisonnable et s'il met en preuve l'intention de frauder (art. 1631 et ss C.c.Q.) ou même, suivant une thèse qui se défend, s'il ne la prouve pas, puisque son droit se fonde sur l'article 2734 C.c.Q. qui n'exige plus cette démonstration contrairement à l'ancien code.
Ce droit s'ouvre au créancier indépendamment de l'exercice de tout autre recours hypothécaire ou à l'occasion d'un tel exercice ou même après avoir pris le bien en paiement. »[4]
[le soulignement est de la soussignée]
[57] Ainsi, dans le cadre d'une action en inopposabilité en vertu de l’article 1631 C.c.Q., le créancier hypothécaire doit démontrer le caractère déraisonnable du bail et le préjudice subi par le créancier.
[58] Les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina[5]enseignent à ce sujet ce qui suit :
« 906 – Observations générales – Pour qu'un acte juridique soit déclaré inopposable, le comportement reproché au débiteur doit avoir causé un préjudice au créancier (art. 1631 C.c.Q.).
De tout temps, il a été admis que l'acte qui provoquait l'insolvabilité du débiteur, ou qui l'aggravait, conférait au créancier l'intérêt nécessaire pour l'attaquer. Mais aujourd'hui, on admet qu'il suffit de manœuvres qui rendent difficile la saisie-exécution contre le débiteur, notamment la transformation d'actifs de manière à les faire échapper à une saisie. Il y a là une évolution notable et l'affirmation d'une volonté de protéger le créancier efficacement contre les diverses manœuvres du débiteur qui entraînent un appauvrissement de son patrimoine.
908 – Préjudice autre que celui qui résulte de l'insolvabilité du débiteur – Dans le prolongement d'un courant jurisprudentiel amorcé sous le Code civil du Bas Canada, le nouvel article 1631 C.c.Q. a fait disparaître l'insolvabilité comme seule mesure du préjudice et donc comme condition nécessaire d'exercice de l'action. Il est dès lors permis de rendre inopposable un acte qui, sans rendre le débiteur immédiatement insolvable, a pour effet de soustraire sa fortune à ses créanciers, de rendre difficile l'exercice de leur créance, ou d'une façon plus générale, de compromettre sérieusement la réalisation du gage général. Le préjudice n'est alors plus l'insolvabilité en tant que telle, mais plutôt l'insolvabilité planifiée résultant d'un subterfuge, par lequel le débiteur fait sortir de son patrimoine des biens qui seraient faciles à saisir afin justement d'en prévenir la saisie par son créancier, par exemple en les remplaçant par une simple créance. Le Code civil, en employant l'adverbe «notamment» lorsqu'il illustre l'acte préjudiciable, codifie cette extension jurisprudentielle de la doctrine classique.
911- Notion d'intention frauduleuse – […] La position dominante, en doctrine et en jurisprudence, requiert simplement que le créancier démontre la conscience ou la connaissance chez le débiteur, au moment de la passation de l'acte, des répercussions négatives que cet acte peut avoir sur son patrimoine et du préjudice qu'il peut donc causer au créancier. […] »
[59] Ainsi, les tribunaux dans la perspective de protéger efficacement le créancier ont suivi cette tendance et développé une jurisprudence moins exigeante en matière d’intention frauduleuse. Par exemple, lorsque la situation implique la location d’un immeuble hypothéqué en contrepartie d’un loyer dérisoire qui compromet la capacité de revendre l’immeuble, ils n’hésitent pas à appliquer ces dispositions[6].
[60] Le créancier doit également démontrer que le tiers (dans notre dossier M. Gentemann) qui a contracté avec le débiteur (M. Laliberté) avait conscience ou connaissance des répercussions négatives et du préjudice causé par l’acte (le bail).
[61] La soussignée tient à rappeler que les droits du créancier hypothécaire s’opposent au droit du locataire au maintien dans les lieux qui est d’ordre public de protection. La seule existence du bail malgré qu’il diminue nécessairement la valeur de revente d’une résidence unifamiliale n’est pas un motif d’application de l’article 1631 C.c.Q. Il faut que le créancier puisse démontrer un préjudice autre que l’existence du bail, ce qui nous ramène à l’article 2734 C.c.Q.
[62] L’auteur Louis Payette[7] écrivait en ce qui concerne cette disposition ce qui suit:
« Par ailleurs, le Code a ajouté une autre interdiction: celle de ne pas «diminuer sensiblement la valeur» du bien. Il ne limite plus au seul plan physique ou matériel l'interdit des destructions ou détériorations; il l'étend à toute espèce de «diminution sensible de valeur» causée par le détenteur tels, suivant les circonstances, la création de droits d'habitation ou de servitudes, le fait de procéder à une opération cadastrale sur l'immeuble ou de consentir des baux à des conditions dérisoires. L'article 2734 C.c.Q. fait aussi clairement état d'une diminution sensible de valeur susceptible de résulter d'un usage du bien s'écartant d'une «utilisation normale. »
[63] Ainsi, l'article 2734 C.c.Q. interdit bien plus que l'endommagement physique du bien hypothéqué, mais également tout acte qui, sans justification légitime, en diminue sensiblement la valeur.
[64] Qu’en est-il dans la présente affaire.
[65] Le bail produit par les parties concerne une chambre et l’utilisation de certaines aires communes.
[66] M. Laliberté et M. Gentemann allèguent toutefois une entente verbale supplémentaire permettant au chambreur d’utiliser toutes les pièces et non seulement les aires communes décrites au bail.
[67] Ainsi, la véritable utilisation de la propriété par M. Gentemann ne se limite pas à la chambre louée. Ce dernier se permet d’inviter autant de personnes que bon lui semble, utilise les aires sans contrainte, permet aux tiers d’occuper des chambres non louées même en son absence, distribue des clés, le tout sans contrepartie additionnelle.
[68] Cette entente, telle que décrite par M.Gentemann et M. Laliberté, et le comportement de M. Gentemann ne s’apparentent pas à une location d’une chambre, mais plutôt à la location de l’immeuble.
[69] Dans les circonstances, le prix convenu de 500 $ par mois qui aurait été raisonnable pour la location d’une chambre défie tout sens commun en ce qui concerne une propriété de sept chambres incluant le garage, l’accès à la piscine, le service de déneigement et de tonte de gazon et les services mentionnés plus haut. Le loyer est dérisoire en plus d’entraver toute chance de vendre la propriété.
[70] Le Tribunal tient à souligner que si M. Gentemann avait usé du logement selon les termes de son bail, la situation aurait été toute autre. Il semble probable que ce dernier, de connivence avec M. Laliberté, a voulu profiter de la situation et s’est autorisé des libertés avec la propriété.
[71] M. Laliberté n’a produit aucun bail et n’a fait témoigner aucun autre chambreur, malgré être demeuré ami avec ces derniers. La preuve d’une entente similaire à celle de M. Gentemann n’est donc pas probante.
[72] De surcroît, l’entente parallèle ne fut pas divulguée à la demanderesse ou à son mandataire, Les Immeubles Veranova, lors de la prise de possession, malgré qu’il fût expliqué à M. Gentemann les limites de son bail et de son occupation.
[73] Dans les circonstances, les arrangements et comportements de MM. Laliberté et Gentemann contreviennent aux droits et intérêts légitimes de la demanderesse, créancière hypothécaire, au sens des articles 1631 et 2734 C.c.Q.
[74] DÉCLARE que le bail conclu entre Jean Pierre Laliberté, locateur, et Rainer Gentemann, locataire, est inopposable à la CIBC;
[75] ORDONNE la résiliation du bail en raison du préjudice subi par la demanderesse;
[76] ORDONNE l'expulsion de tous les occupants du logement;
[77] ORDONNE l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel, à compter du 11e jour de cette date;
[78] CONDAMNE les défendeurs à payer à la partie demanderesse les frais judiciaires de 93 $ (75 $ pour le timbre judiciaire et 18 $ pour la signification).
Marie-Louisa Santirosi
le mandataire de la demanderesse
Me Poulette, avocat de la demanderesse
5 juin et 16 juillet 2018
[1] Décision 353023 28 20170828 G du 13 décembre 2017.
[2] Rapport préparé par David Vaillancourt, évaluateur agréé.
[3] Dossier de cour numéro 700-17-013939-177.
[4] PAYETTE, Louis, Exercice des droits et recours hypothécaires dans Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, 4e édition, 2010, EYB2010SUR22, no.1541.
[5] J.-L. BAUDOUIN, P.-G. JOBIN, N. VÉZINA, Les Obligations, 7e édition, Éditions Yvon Blais, 2013, parag. 906, 907 et 908. Notes infrapaginales omises.
[6] Société de services MCAP c. Lussier, 2016 QCCS 3090 (CanLII), EYB 2016-267601; Caisse populaire Mercier-Rosemont c. Ahmet, 2013 QCCS 5621 (CanLII); Banque de la Nouvelle-Écosse c. Garry, 2013 QCCS 2397 (CanLII), EYB 2013-222677.
[7] PAYETTE, Louis, Exercice des droits et recours hypothécaires dans Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, 4e édition, 2010, EYB2010SUR22, no. 1529, 1533.
Hypothèques CIBC inc. c. Gentemann 2018 QCRDL 28747 RÉGIE DU LOGEMENT BUREAU DE SAINT-JÉRÔME No dossier : 361728 28 20171018 G No demande : 2353301 Date : 28 août 2018 Régisseure : Marie-Louisa Santirosi, juge administrative HYPOTHÈQUES CIBC INC. Créancier hypothécaire - Partie demanderesse c. RAINER GENTEMANN Locataire - Partie défenderesse et JEAN-PIERRE LALIBERTÉ Locateur - Partie défenderesse D É C I S I O N [1] La demanderesse, une institution financière, a produit une demande en résiliation de bail, réunion de dossier avec celui du locataire, déclarer le bail inopposable, réclame l’expulsion du locataire et des occupants, le recouvrement de loyer, avec intérêts et frais, plus l'exécution provisoire de la décision malgré appel et recouvrement des frais judiciaires. [2] Par un amendement du 25 mai 2018, elle modifie certains de ses allégués et retire la conclusion concernant la réunion des dossiers. Il appert que le recours du locataire fut entendu et rejeté par le juge administratif Daniel Gilbert le 25 octobre 2017[1]. [3] La demanderesse se base sur les articles conjugués 1631 et 2734 du Code civil du Québec (C.c.Q.). Elle allègue que le bail fut conclu en fraude de ses droits et reproche aux défendeurs de diminuer sensiblement la valeur de la créance hypothécaire. [4] La location concerne une chambre située dans la propriété concernée au loyer mensuel de 500 $. L’entente fut signée le 12 juin 2015. Le contrat mentionne que le locataire peut utiliser les espaces communs (cuisine, salon, terrain, piscine, salle de lavage). Plusieurs services sont inclus, dont l'électricité, le chauffage, la télévision par câblodistribution, l'internet sans fil, le déneigement et l'entretien du terrain. [5] Selon le témoignage de M. Gentemann (locataire) et de M. Laliberté (locateur), la location même si elle ne le précise pas englobe la possibilité d’utiliser toutes les autres pièces libres de la résidence sauf le bachelor ainsi que tout ce qui l’agrémente, tel que piscine, garage. [6] La résidence possède sept chambres à coucher, un garage en plus des aires communes (salon, salle de bain et cuisine). Ainsi, bien que M. Rainer loue uniquement une chambre, il pourrait selon les défendeurs se servir de la presque totalité de la propriété. [7] La valeur marchande de la propriété telle que déterminée par le rapport d’évaluation daté du 22 septembre 2017[2] est établie à 340 000 $, mais compte tenu de la présence d’un locataire chambreur, il faut calculer une dépréciation d’ordre économique non chiffrée dans le rapport. [8] Selon le demandeur, le locataire entrave la vente et déprécie la valeur de la propriété. En outre, si l’on tient compte des services et bénéfices de son occupation, il verse un prix de loyer dérisoire en fraude des droits de sa cliente. Explication de M. Laliberté (locateur) [9] M. Laliberté relatera brièvement son parcours qui l’a mené à louer des chambres. La propriété était son projet de vie. Il a commencé à construire l’immeuble en 2003. Le terrain était vaste et l’endroit idyllique. [10] Suite à un accident de travail en Alberta en 1999, il a subi deux opérations à la colonne. Pour faire reconnaître son accident, M. Laliberté fut obligé de recourir à des mesures judiciaires, une démarche dispendieuse. [11] En 2008, il obtient une seconde hypothèque sur la bâtisse. [12] Lorsqu’il réalise qu’il s’enfonce de plus en plus dans les dettes, il décide de faire profiter son petit paradis à d’autres personnes. Il loue alors des chambres, mais de manière très informelle. La plupart des locataires restent environ trois ou six mois chez lui puis repartent. M. Gentemann fait exception avec trois ans d’occupation. [13] M. Laliberté déclare n’y a aucune règle, les personnes peuvent utiliser la propriété et circuler à leur guise. [14] En 2015, M. Gentemann est référé par un des occupants. Il se montre intéressé à louer à la condition qu’il puisse bénéficier d’une salle de bain privée, ce qu’il obtiendra. [15] À cette époque, il y avait déjà deux ou trois autres chambreurs. À noter que M. Laliberté n’a produit ni bail ni témoin pour confirmer la location d’autres chambres. [16] M. Laliberté ajoute que tous les chambreurs sont devenus ses amis par la suite, incluant M. Gentemann. Ils en côtoient encore plusieurs. D’ailleurs, il déclarera en fin d’audience faire le deuil de son immeuble, mais son vœu le plus cher serait que la propriété profite à M. Gentemann plutôt qu’à un étranger. [17] Il considère qu’un loyer de 500 $ pour une chambre est un loyer substantiel, surtout à Saint-Adèle. Les faits [18] Le 15 novembre 2016, la demanderesse signifie un avis de retrait de percevoir les loyers à M. Laliberté. [19] Selon la version de M. Laliberté, il était assis sur le balcon cette journée et l’huissier, après lui avoir remis le document, lui demande, en désignant la garçonnière, si elle est louée. Le bachelor étant vide, il répond par la négative. [20] L’huissier se serait alors mépris, croyant qu’il n’y avait aucune location dans la résidence principale. [21] La demanderesse croit plutôt que M. Laliberté a induit en erreur l’huissier intentionnellement. [22] Le 5 juillet 2017, la demanderesse obtient un jugement de la Cour supérieure en délaissement forcé pour vente sous contrôle de justice de la propriété concernée[3]. Les Immeubles Veranova sont mandatés à titre de gestionnaire, en charge entre autres de la vente sous contrôle de justice. [23] C’est lors de l’exécution de ce jugement à la fin août 2017 que le gestionnaire, M. Eckelars, est informé de l’existence du bail. [24] Il explique que son mandat consiste à accompagner la banque pour la préparation de l’immeuble et la vente. Le ou vers le 29 août 2017, Les Immeubles Veranora, sont informés que M. Laliberté quitte la propriété. Il n’y a donc plus de raison d’exécuter l’expulsion. Un arrangement permet à M. Eckelars de prendre possession de l’immeuble le 31 août 2016. À cette date, il est accueilli par M. Laliberté et M. Gentemann. Ces derniers lui font visiter la propriété. M. Laliberté lui donne tous les renseignements nécessaires pour qu’il puisse prendre des mesures conservatrices, entre autres en ce qui concerne le plancher chauffant. [25] M. Eckelars explique à M. Gentemann qu’il a accès à sa chambre et aux zones communes inscrites au bail (salon, salle de bain et cuisine), mais non au reste de l’immeuble. Le locataire est également informé qu’un agent d’immeuble peut passer en tout temps ainsi qu’un inspecteur pour vérifier la condition de la propriété. Les serrures sont changées. Une clé de la porte extérieure est remise au locataire. [26] Selon les informations obtenues par Les Immeubles Veranova, M. Laliberté n’habite plus la propriété. [27] Des photos prises la même journée démontrent que les chambres sont vides, exemptes de meubles, sauf celle au-dessus du garage qui contient un lit et une douillette. [28] Au mois d’octobre 2017, M. Eckelars se rend à l’immeuble pour fermer la piscine creusée. Il cogne, entre en demandant si quelqu’un est présent. À sa grande surprise, M. Laliberté sort d’une des chambres, arraché, lui semble-t-il, de son sommeil. M. Laliberté collabore et lui montre où se trouvent les accessoires de la piscine. [29] Le lendemain, le gestionnaire doit retourner à la résidence pour fermer les valves. Vers l’heure du midi, il apprend qu’un courriel fut transmis à son supérieur par M. Gentemann qui se plaint de la visite du jour précédent. [30] Un passage du document s’impose : « It is a good thing that only my friend and former owner of the house was visiting me to do some repair work on a truck I purchased. If I or my girlfriend would have been in the house, it could have been a whole different story. Because of a personal situation I am living, a restraining order, known as a 820 is in the process of being applied by the Sureté du Québec. I myself am armed because I want protection. If I would hear sounds from upstairs or if somebody burst into the house, it would scare me out of my wits and my girlfriend too. The fact that Jonathan parked his vehicle hidden on the side of the house is also terrible because is means that from nowhere in the house can the occupants see that there is a vehicle in the driveway. There is also the fact that Jonathan fits the physical description of the man being investigated by Police. If Jonathan's idea to park on the side was because he wanted to knock at my bedroom patio door, that would also be unacceptable because this is MY bedroom and nobody, not even my friends, surprise me by coming up to this entrance of the house. All of these factors can lead to a tragic situation. The fact that Joe Cappello promised that this type of intrusion would not happen and wrote to me that a copy of the file was sent to Alexis Castonguay is proof enough that one or both of you are not doing your job. It is in the best interests that your supervisor be made aware of this situation and that he be asked what the procedure is when Veranova wants to visit and enter a property where a tenant is residing. » [sic] [31] Comprenant que M. Gentemann est armé et constatant le ton de la lettre, M. Ecklars s’abstient de retourner à la résidence. [32] L’agente immobilière, Mme Leclerc, témoignera de deux visites. [33] La première, en décembre 2017, permettra d’évaluer la propriété en prévision de sa mise en marché (« listing ») et de déterminer sa valeur marchande. Mme Leclerc prend une série de photos. À cette date, les chambres sont toujours vides. [34] La seconde visite, en début janvier 2018, a pour objectif de faire visiter la propriété à un acheteur potentiel. Ce dernier est accompagné de deux jeunes enfants. [35] M. Gentemann étant absent, elle ne rencontre aucune difficulté à faire visiter la chambre des maîtres. Toutefois, lorsqu’elle ouvre la porte d’une seconde chambre, qui théoriquement devrait être vide, elle réveille une dame qui l’engueule vertement devant le client et ses enfants. Cette dernière lui déclare qu’elle travaille comme barmaid et doit dormir durant la journée sur un ton peu conciliant. La chambre est meublée et de toute évidence habitée depuis un certain temps. [36] Considérant les circonstances, Mme Leclerc suspend les visites. [37] Au mois de mars 2018, le gestionnaire obtient un second avis d’éviction. Lorsqu’il se rend à la propriété, sept ou huit véhicules sont garés. Les huissiers et gestionnaires sont reçus par M. Laliberté, une dame, M. Gentemann et deux autres personnes, chacune occupant une chambre différente. M. Gentemann déclare que ces personnes sont ses invités. [38] Dans le garage ils trouvent un autre véhicule qui appartiendrait à M. Gentemann. Il leur est expliqué que M. Laliberté, pour lui rendre service, le répare, ce qui expliquerait la présence des nombreux outils appartenant à M. Laliberté sur place. [39] Les chambres vides en août et décembre 2017 sont garnies de meubles et de maints effets personnels. Elles apparaissent habitées depuis un certain temps. En outre, le réfrigérateur est rempli de nourriture. [40] Le gestionnaire et les huissiers vident les pièces, sauf la chambre principale occupée par M. Gentemann et les aires communes. Considérant que M. Gentemann a fait des exemplaires de la clé qu’il a remis à M. Laliberté et à des tiers, les portes des chambres non louées sont verrouillées et la serrure de la porte principale est de nouveau changée. Explications de M. Gentemann [41] M. Gentemann déplore l’attitude du gestionnaire. Il témoigne s’être conformé à l’entente initiale avec M. Laliberté qui lui permettait non seulement de recevoir des invités, mais également d’utiliser les chambres vides. Le mobilier aurait simplement été déplacé et n’aurait jamais quitté la résidence en août. [42] Il ajoute que M. Laliberté possède un logement ailleurs, mais vient à l’occasion le visiter et peut demeurer pour la nuit. En outre, comme l’a décidé le juge administratif Gilbert, le gestionnaire n’est pas responsable des réparations. Or, M. Laliberté pourvoit à l’entretien sommaire comme le déneigement, la tonte de gazon ainsi que celles plus importantes. Il déclare qu’il n’aurait pu demeurer dans la résidence sans l’intervention de M. Laliberté, entre autres pour nettoyer la fournaise. Il ajoute que ce dernier ayant construit la résidence, est celui qui la connaît le mieux. [43] M. Gentemann considère qu’il a l’obligation d’assurer l’intégrité de la bâtisse comme tout bon père de famille. Il admet qu’il a permis à des personnes/tiers comme sa petite amie d’utiliser sa chambre lorsqu’il n’est pas présent ou une autre chambre. [44] Il a également permis à un ancien locataire de loger temporairement sur place afin de garder la résidence pendant ses vacances. Il était alors dans le sud et désirait que quelqu’un veille sur la propriété et assure la sécurité de sa petite amie. [45] M. Gentemann souligne ne recevoir aucun avis de 24 heures pour la visite du gestionnaire. Il aurait tenté de faire des offres d’achat à la demanderesse sans qu’elle ne les considère sérieusement. [46] Son argument principal sera d’invoquer la mauvaise foi de la demanderesse qui non seulement ne lui remet aucun avis en reprise pour mettre un terme au bail ni tente de monnayer son départ, ou même accepter son offre, mais préfère favoriser la judiciarisation du débat et l’évincer. Il reproche à la demanderesse de lui prêter des intentions simplement parce qu’il est ami avec M. Laliberté. [47] Il s’agit de l’essentiel de la preuve pertinente. Analyse des faits et application du droit [48] Avant d’aborder les faits, il importe de préciser que contrairement à ce que semble croire M. Gentemann, la demanderesse n’a pas l’intérêt requis permettant de recourir à la reprise de logement pour mettre fin au bail. Ce recours est circonscrit de manière très stricte. La soussignée ne tient pas à élaborer puisqu’il ne s’agit pas de l’objet du litige. Soulignons uniquement que la seule façon pour la demanderesse d’obtenir un remboursement sur sa créance implique la vente de l’immeuble. [49] En ce qui concerne l’allégation du locataire sur la légitimité de son offre, la compétence du Tribunal ne permet de disposer de cette question dont, d’ailleurs, il n’est pas saisi. [50] Finalement, M. Gentemann doit comprendre qu’il n’avait pas loué la propriété, mais une chambre. Aucun avis n’était nécessaire par le gestionnaire pour l’inspecter ou pour le courtier pour faire visiter la résidence à des acheteurs potentiels. Tant que ces personnes respectent l’entente de la chambre qu’il avait louée, le locataire ne peut se plaindre. [51] La méprise du locataire est cependant intéressante. Ainsi, il semble considérer que la location d’une chambre lui transférait les obligations et les droits sur la propriété en totalité. Nous reviendrons sur cet aspect. [52] La demanderesse invoque l’application des articles 1631 C.c.Q. et 2734 C.c.Q. [53] Ces deux dispositions énoncent respectivement ce qui suit : « 1631. Le créancier, s'il en subit un préjudice, peut faire déclarer inopposable à son égard l'acte juridique que fait son débiteur en fraude de ses droits, notamment l'acte par lequel il se rend ou cherche à se rendre insolvable ou accorde, alors qu'il est insolvable, une préférence à un autre créancier. » « 2734. Ni le constituant ni son ayant cause ne peuvent détruire ou détériorer le bien hypothéqué, ou en diminuer sensiblement la valeur, si ce n'est par une utilisation normale ou en cas de nécessité. Dans le cas où il en subit une perte, le créancier peut, outre ses autres recours et encore que sa créance ne soit ni liquide ni exigible, recouvrer des dommages-intérêts compensatoires jusqu'à concurrence de sa créance et au même titre d'hypothèque; la somme ainsi perçue est imputée sur sa créance. » [54] Selon l'article 1631 C.c.Q., un créancier peut faire déclarer inopposable à son égard l'acte juridique fait en fraude de ses droits. Le bail est un acte juridique. [55] L’article 2734 C.c.Q. prévoit qu’un constituant ou un ayant cause ne peut détériorer ou diminuer un bien. Cette dernière disposition met en relief la volonté du législateur de ne plus imposer la preuve de l'intention frauduleuse pour l'exercice du recours en dommages compensatoires. [56] L'auteur Louis Payette écrivait en relation du bail et ces articles ce qui suit: « Nous avons évoqué à quelques reprises ci-dessus le principe qui interdit au détenteur d'un bien hypothéqué d'en diminuer la valeur (art. 2674 C.c.Q.). Ce principe entre ici en jeu. Le détenteur ne peut consentir un bail à des conditions dérisoires ou bien en deçà des conditions du marché. Il pourrait être tenté de le faire, s'il s'agit d'un logement, pour des motifs familiaux ou humanitaires ou s'il s'agit d'un bail commercial pour avantager une entreprise avec laquelle il a des relations d'affaires; qu'importe : le créancier peut obtenir l'annulation judiciaire d'un tel bail s'il en démontre le caractère déraisonnable et s'il met en preuve l'intention de frauder (art. 1631 et ss C.c.Q.) ou même, suivant une thèse qui se défend, s'il ne la prouve pas, puisque son droit se fonde sur l'article 2734 C.c.Q. qui n'exige plus cette démonstration contrairement à l'ancien code. Ce droit s'ouvre au créancier indépendamment de l'exercice de tout autre recours hypothécaire ou à l'occasion d'un tel exercice ou même après avoir pris le bien en paiement. »[4] [le soulignement est de la soussignée] [57] Ainsi, dans le cadre d'une action en inopposabilité en vertu de l’article 1631 C.c.Q., le créancier hypothécaire doit démontrer le caractère déraisonnable du bail et le préjudice subi par le créancier. [58] Les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina[5]enseignent à ce sujet ce qui suit : « 906 – Observations générales – Pour qu'un acte juridique soit déclaré inopposable, le comportement reproché au débiteur doit avoir causé un préjudice au créancier (art. 1631 C.c.Q.). De tout temps, il a été admis que l'acte qui provoquait l'insolvabilité du débiteur, ou qui l'aggravait, conférait au créancier l'intérêt nécessaire pour l'attaquer. Mais aujourd'hui, on admet qu'il suffit de manœuvres qui rendent difficile la saisie-exécution contre le débiteur, notamment la transformation d'actifs de manière à les faire échapper à une saisie. Il y a là une évolution notable et l'affirmation d'une volonté de protéger le créancier efficacement contre les diverses manœuvres du débiteur qui entraînent un appauvrissement de son patrimoine. […] 908 – Préjudice autre que celui qui résulte de l'insolvabilité du débiteur – Dans le prolongement d'un courant jurisprudentiel amorcé sous le Code civil du Bas Canada, le nouvel article 1631 C.c.Q. a fait disparaître l'insolvabilité comme seule mesure du préjudice et donc comme condition nécessaire d'exercice de l'action. Il est dès lors permis de rendre inopposable un acte qui, sans rendre le débiteur immédiatement insolvable, a pour effet de soustraire sa fortune à ses créanciers, de rendre difficile l'exercice de leur créance, ou d'une façon plus générale, de compromettre sérieusement la réalisation du gage général. Le préjudice n'est alors plus l'insolvabilité en tant que telle, mais plutôt l'insolvabilité planifiée résultant d'un subterfuge, par lequel le débiteur fait sortir de son patrimoine des biens qui seraient faciles à saisir afin justement d'en prévenir la saisie par son créancier, par exemple en les remplaçant par une simple créance. Le Code civil, en employant l'adverbe «notamment» lorsqu'il illustre l'acte préjudiciable, codifie cette extension jurisprudentielle de la doctrine classique. 911- Notion d'intention frauduleuse – […] La position dominante, en doctrine et en jurisprudence, requiert simplement que le créancier démontre la conscience ou la connaissance chez le débiteur, au moment de la passation de l'acte, des répercussions négatives que cet acte peut avoir sur son patrimoine et du préjudice qu'il peut donc causer au créancier. […] » [le soulignement est de la soussignée] [59] Ainsi, les tribunaux dans la perspective de protéger efficacement le créancier ont suivi cette tendance et développé une jurisprudence moins exigeante en matière d’intention frauduleuse. Par exemple, lorsque la situation implique la location d’un immeuble hypothéqué en contrepartie d’un loyer dérisoire qui compromet la capacité de revendre l’immeuble, ils n’hésitent pas à appliquer ces dispositions[6]. [60] Le créancier doit également démontrer que le tiers (dans notre dossier M. Gentemann) qui a contracté avec le débiteur (M. Laliberté) avait conscience ou connaissance des répercussions négatives et du préjudice causé par l’acte (le bail). [61] La soussignée tient à rappeler que les droits du créancier hypothécaire s’opposent au droit du locataire au maintien dans les lieux qui est d’ordre public de protection. La seule existence du bail malgré qu’il diminue nécessairement la valeur de revente d’une résidence unifamiliale n’est pas un motif d’application de l’article 1631 C.c.Q. Il faut que le créancier puisse démontrer un préjudice autre que l’existence du bail, ce qui nous ramène à l’article 2734 C.c.Q. [62] L’auteur Louis Payette[7] écrivait en ce qui concerne cette disposition ce qui suit: « Par ailleurs, le Code a ajouté une autre interdiction: celle de ne pas «diminuer sensiblement la valeur» du bien. Il ne limite plus au seul plan physique ou matériel l'interdit des destructions ou détériorations; il l'étend à toute espèce de «diminution sensible de valeur» causée par le détenteur tels, suivant les circonstances, la création de droits d'habitation ou de servitudes, le fait de procéder à une opération cadastrale sur l'immeuble ou de consentir des baux à des conditions dérisoires. L'article 2734 C.c.Q. fait aussi clairement état d'une diminution sensible de valeur susceptible de résulter d'un usage du bien s'écartant d'une «utilisation normale. » [63] Ainsi, l'article 2734 C.c.Q. interdit bien plus que l'endommagement physique du bien hypothéqué, mais également tout acte qui, sans justification légitime, en diminue sensiblement la valeur. [64] Qu’en est-il dans la présente affaire. [65] Le bail produit par les parties concerne une chambre et l’utilisation de certaines aires communes. [66] M. Laliberté et M. Gentemann allèguent toutefois une entente verbale supplémentaire permettant au chambreur d’utiliser toutes les pièces et non seulement les aires communes décrites au bail. [67] Ainsi, la véritable utilisation de la propriété par M. Gentemann ne se limite pas à la chambre louée. Ce dernier se permet d’inviter autant de personnes que bon lui semble, utilise les aires sans contrainte, permet aux tiers d’occuper des chambres non louées même en son absence, distribue des clés, le tout sans contrepartie additionnelle. [68] Cette entente, telle que décrite par M.Gentemann et M. Laliberté, et le comportement de M. Gentemann ne s’apparentent pas à une location d’une chambre, mais plutôt à la location de l’immeuble. [69] Dans les circonstances, le prix convenu de 500 $ par mois qui aurait été raisonnable pour la location d’une chambre défie tout sens commun en ce qui concerne une propriété de sept chambres incluant le garage, l’accès à la piscine, le service de déneigement et de tonte de gazon et les services mentionnés plus haut. Le loyer est dérisoire en plus d’entraver toute chance de vendre la propriété. [70] Le Tribunal tient à souligner que si M. Gentemann avait usé du logement selon les termes de son bail, la situation aurait été toute autre. Il semble probable que ce dernier, de connivence avec M. Laliberté, a voulu profiter de la situation et s’est autorisé des libertés avec la propriété. [71] M. Laliberté n’a produit aucun bail et n’a fait témoigner aucun autre chambreur, malgré être demeuré ami avec ces derniers. La preuve d’une entente similaire à celle de M. Gentemann n’est donc pas probante. [72] De surcroît, l’entente parallèle ne fut pas divulguée à la demanderesse ou à son mandataire, Les Immeubles Veranova, lors de la prise de possession, malgré qu’il fût expliqué à M. Gentemann les limites de son bail et de son occupation. [73] Dans les circonstances, les arrangements et comportements de MM. Laliberté et Gentemann contreviennent aux droits et intérêts légitimes de la demanderesse, créancière hypothécaire, au sens des articles 1631 et 2734 C.c.Q. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [74] DÉCLARE que le bail conclu entre Jean Pierre Laliberté, locateur, et Rainer Gentemann, locataire, est inopposable à la CIBC; [75] ORDONNE la résiliation du bail en raison du préjudice subi par la demanderesse; [76] ORDONNE l'expulsion de tous les occupants du logement; [77] ORDONNE l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel, à compter du 11e jour de cette date; [78] CONDAMNE les défendeurs à payer à la partie demanderesse les frais judiciaires de 93 $ (75 $ pour le timbre judiciaire et 18 $ pour la signification). Marie-Louisa Santirosi Présence(s) : le mandataire de la demanderesse Me Poulette, avocat de la demanderesse les défendeurs Dates de l’audience : 5 juin et 16 juillet 2018 [1] Décision 353023 28 20170828 G du 13 décembre 2017. [2] Rapport préparé par David Vaillancourt, évaluateur agréé. [3] Dossier de cour numéro 700-17-013939-177. [4] PAYETTE, Louis, Exercice des droits et recours hypothécaires dans Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, 4e édition, 2010, EYB2010SUR22, no.1541. [5] J.-L. BAUDOUIN, P.-G. JOBIN, N. VÉZINA, Les Obligations, 7e édition, Éditions Yvon Blais, 2013, parag. 906, 907 et 908. Notes infrapaginales omises. [6] Société de services MCAP c. Lussier, 2016 QCCS 3090 (CanLII), EYB 2016-267601; Caisse populaire Mercier-Rosemont c. Ahmet, 2013 QCCS 5621 (CanLII); Banque de la Nouvelle-Écosse c. Garry, 2013 QCCS 2397 (CanLII), EYB 2013-222677. [7] PAYETTE, Louis, Exercice des droits et recours hypothécaires dans Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, 4e édition, 2010, EYB2010SUR22, no. 1529, 1533.

References: l'article 1631
 l'article 2734
 L'article 2734
 l'article 2734
 l'article 1631
 l'article 2734
 L'article 2734
 l'article 2734