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Timestamp: 2020-07-06 19:22:43+00:00

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Ing. Enrico Craboledda - Piano Casa Sardegna - Page 19 of 19
7 Aprile 2020 2 Aprile 2010 di Ing. Enrico Craboledda
I tecnici di PianoCasa-Sardegna.it seguiranno la progettazione del vostro piano casa dalla fase di studio preliminare sino alla conclusione dell’opera e le sue successive pratiche burocratiche.
L’iter si sviluppa attraverso i seguenti step:
– sopralluogo nell’immobile oggetto di intervento;
– studio preliminare di fattibilità e confronto con i tecnici comunali;
– redazione del progetto in accordo col committente;
– presentazione al cliente del progetto definitivo e delle immagini fotorealistiche (render) dell’intervento;
– fine lavori e accatastamento.
Le diverse professionalità dei tecnici di PianoCasa-Sardegna.it vi consentiranno di godere della massima percentuale di ampliamento del vostro immobile, attraverso la sua riqualificazione energetica ai sensi del d.lgs. 192/05 e s.m.i. e di ottenere gli incentivi statali.
7 Aprile 2020 27 Marzo 2010 di Ing. Enrico Craboledda
Trattamento ai fini IVA degli interventi di ampliamento
Immobili abitativi aventi requisiti di prima casa, a condizione che:
si tratti di immobili non di lusso
i nuovi locali non possano essere adibiti a unità immobiliare autonoma
il proprietario non possieda altro immobile nello stesso comune
ALIQUOTA AGEVOLATA 4% *
Costruzioni rurali abitative, destinate ad uso abitativo del proprietario del terreno o di altri addetti alle attività agricole ALIQUOTA AGEVOLATA 4% *
Immobili abitativi non di lusso diversi dai precedenti ALIQUOTA AGEVOLATA 10%
Immobili abitativi di lusso ALIQUOTA ORDINARIA 20%
Immobili destinati ad attività produttive e ad attività turistico ricettiva ALIQUOTA ORDINARIA 20%
* L’aliquota agevolata del 4%, ove prevista per i lavori di ampliamento, è applicata anche con riferimento all’acquisto ai fini dell’ampliamento dei cosiddetti beni finiti (ossia beni che conservano la loro individualità benchè incorporati nella costruzione)
Trattamento ai fini IVA degli eventuali interventi connessi all’ampliamento
Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su fabbricati a prevalente destinazione abitativa (es: realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate, interventi di messa a norma degli edifici)
ALIQUOTA AGEVOLATA 10% *
Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su fabbricati diversi da quelli a prevalente destinazione abitativa ALIQUOTA ORDINARIA 20%
Interventi di ristrutturazione edilizia dell’edificio pre-esistente (es: modifiche agli elementi strutturali con variazione delle quote d’imposta dei solai) ALIQUOTA AGEVOLATA 10% **
Interventi di restauro e risanamento conservativo (es: modifiche tipologiche delle singole unità immobiliari per una funzionale distribuzione) ALIQUOTA AGEVOLATA 10% **
* Agevolazione valida fino al 31/12/2011. L’aliquota agevolata è applicabile sia alle prestazioni di lavoro che alla fornitura di materiali e beni purchè non costituiscano una parte significativa del valore della prestazione. In caso di fornitura di beni significativi (es: caldaie, ascensori..) l’aliquota agevolata si applica agli stessi fino a concorrenza della differenza tra valore complessivo della prestazione e quello dei beni significativi
** Tale aliquota è applicata sia al contratto di appalto che alla cessione di beni finiti (escluse materie prime e semilavorati) impiegati negli interventi
Trattamento ai fini IVA degli eventuali interventi finalizzati alla riduzione del consumo energetico
Si considerano ai fini IVA interventi di manutenzione straordinaria. Il trattamento pertanto dipende dalle caratteristiche del fabbricato:
Fabbricati a prevalente destinazione abitativa
Fabbricati diversi da quelli a prevalente destinazione abitativa ALIQUOTA ORDINARIA 20%
* Agevolazione valida fino al 31/12/2011. L’aliquota agevolata è applicabile sia alle prestazioni di lavoro che alla fornitura di materiali e beni purchè non costituiscano una parte significativa del valore della prestazione. In caso di fornitura di beni significativi (es: caldaie, ascensori..) l’aliquota agevolata si applica sul valore della prestazione complessiva al netto degli stessi.
Trattamento ai fini IRPEF degli eventuali interventi connessi all’ampliamento
Detrazione del 36% fino al 31/12/2011 con un limite massimo detraibile di 48 000 euro in 10 anni (per i contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni la detrazione può essere ripartita in 5 o 3 anni)
Requisiti oggettivi Interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento e ristruturazione edilizia su fabbricati abitativi. Sono ammessi anche altri interventi specifici (es per conseguimento di risparmi energetici, esecuzione opere interne, cablatura di edifici). Sono esclusi gli interventi su edifici a destinazione produttiva e gli interventi di nuova costruzione, mentre sono ammessi interventi di demolizione e fedele ricostruzione
Persone fisiche residenti o no, proprietarie o titolari di diritti reali sugli immobili
Spese ammesse Esecuzione lavori, progettazione, prestazioni professionali connesse, acquisto materiali, iva, bollo, diritti di concessione etc..
Comunicazione di inizio lavori all’Agenzia delle Entrate
Comunicazione alla ASL competente
Dichiarazione all’Agenzia delle Entrate di avvenuta esecuzione lavori
Trattamento ai fini IRPEF e IRES degli eventuali interventi finalizzati alla riduzione del consumo energetico
Detrazione del 55% fino al 31/12/2010 non cumulabile con la detrazione del 36%, da ripartire in 5 anni
Riqualificazione energetica 100 000 €
Involucro edifici (pareti, pavimenti, finestre …) 60 000 €
Instrallazione pannelli solari 60 000 €
Sostituzione impianti di climatizzazione invernale 30 000 €
Fabbricati agevolabili Fabbricati anche strumentali appartenenti a qualsiasi categoria catastale
Separata indicazione in fattura del costo della manodopera utilizzata
Pagamento delle spese mediante bonifico (per i soggetti diversi dai titolari di reddito d’impresa)
Trasmissione della documentazione richiesta all’Agenzia delle Entrate e all’Enea
Conservazione ed esibizione, su richiesta degli uffici finanziari, di specifica documentazione
Agevolazioni ai fini IRPEF su mutui
Qualore per gli interventi di costruzione o ristrutturazione si ricorra a mutui ipotecari, si può usufruire della detrazione del 19% degli interessi passivi e oneri accessori su mutui
Oggetto del mutuo
Costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale (dimora abituale del contribuente o dei familiari)
Detrazione massima Per acquisto 19%*4.000 = 760 €
Per costruzione 19%*2582,28 = 490.63 €
7 Aprile 2020 6 Marzo 2010 di Ing. Enrico Craboledda
Allegato alla Delib.G.R. n. 9/15 del 2.3.2010
Circolare contenente indirizzi applicativi sulla legge regionale 23 ottobre 2009, n. 4, “Disposizioni straordinarie per il sostegno dell’economia mediante il rilancio del settore edilizio e per la promozione di interventi e programmi di valenza strategica per lo sviluppo” – Capo primo, Disposizioni straordinarie per la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.
Con la presente circolare si intendono fornire alcuni indirizzi applicativi in ordine agli aspetti più significativi delle disposizioni contenute nel Capo primo della legge regionale n. 4, approvata lo scorso 23 ottobre 2009 dal Consiglio Regionale della Sardegna e pubblicata sul B.U.R.A.S. del 31
ottobre 2009, n. 35. Con tale articolato normativo, la Regione ha primariamente inteso riavviare le attività edilizie
favorendo interventi di recupero e riuso del territorio anche allo scopo di contenere il consumo di nuove aree non urbanizzate.
La finalità del presente documento è quella di fornire indirizzi per una interpretazione uniforme ed omogenea delle norme e per una loro conseguente corretta attuazione, che tenga conto delle tematiche segnalate con maggiore frequenza dalle amministrazioni locali e dagli operatori del
settore e che conduca ad una agevole applicazione del disposto normativo. Né può essere sottovalutata la notevole incidenza che le norme in questione hanno sul patrimonio edilizio esistente, norme che hanno carattere straordinario ed efficacia temporale limitata.
La legge n. 4 è entrata in vigore lo scorso 1° novembre 2009 e le disposizioni in essa contenute sono valide per diciotto mesi, cioè fino al 1° maggio 2011.
Le istanze rivolte all’ottenimento dei titoli abilitativi (denuncia di inizio attività ovvero concessione edilizia) dovranno essere conseguentemente presentate entro la medesima data. L’iter procedimentale che conduce all’ottenimento del titolo abilitativo (rilascio della concessione
edilizia ovvero decorso del termine di trenta giorni dalla presentazione della denuncia di inizio attività) può perfezionarsi anche successivamente al 1° maggio 2011.
I lavori potranno essere realizzati fino al 1° novembre 2012 (36 mesi dalla data di entrata in vigore della legge) ed entro tale data dovrà essere comunicata la fine lavori (art. 10, quarto comma). Decorso quest’ultimo termine la legge prevede che debba essere corrisposta una maggiorazione del 50% del costo complessivo di costruzione. Il consiglio comunale, con apposita deliberazione, da assumersi entro il termine di sessanta giorni dall’entrata in vigore della Legge, avrebbe potuto disporre la riduzione, ovvero un’ulteriore maggiorazione degli oneri in questione (art. 9, commi terzo e quarto). Al riguardo si rinvia a quanto successivamente esposto nel paragrafo 9.6.
2. INTERVENTI DI ADEGUAMENTO E AMPLIAMENTO DEL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE
2.1. L’art. 2 della Legge prevede interventi di ampliamento e adeguamento del patrimonio edilizio per fabbricati destinati ad uso residenziale, a servizi connessi alla residenza e all’esercizio di attività produttive.
Sono servizi connessi alla residenza quelli correlati alle esigenze primarie dei cittadini. Un’elencazione meramente esemplificativa è contenuta nell’art. 4 del Decreto assessoriale 20 dicembre 1983, n° 2266-U, che annovera nella categoria in questione i negozi di prima necessità, gli studi professionali, i bar e le tavole calde. Rientrano, invece, tra gli immobili destinati ad attività produttive quelli per la produzione di beni e di servizi, tra i quali i fabbricati utilizzati a fini industriali o artigianali e quelli in cui è esercitato il commercio ovvero erogati i servizi.
2.2. Gli ampliamenti ammessi dall’art. 2 sono commisurati alla volumetria esistente alla data del 31 marzo 2009.La percentuale di incremento volumetrico consentita dalla legge deve essere, dunque, rapportata al volume edilizio esistente alla data predetta; il volume è quello risultante dal titolo che aveva
legittimato l’edificazione, ossia l’ordinaria concessione o licenza edilizia, ovvero una concessione in sanatoria rilasciata anche in epoca successiva al 31 marzo 2009, ma antecedentemente alla presentazione della richiesta del titolo abilitativo riferito all’ampliamento.
I volumi oggetto di concessione devono essere stati, in ogni caso, ultimati alla data predetta del 31
Ne consegue che qualora il fabbricato sia stato edificato anche parzialmente in difformità rispetto al titolo abilitativo, perché il volume abusivo possa partecipare alla determinazione dell’incremento è necessario che sia esistente alla data del 31 marzo 2009 e che all’atto dell’avvio del procedimento
volto ad ottenere il titolo edilizio riferito all’ampliamento sia stato acquisito idoneo titolo in sanatoria. Nell’ipotesi in cui l’immobile sia stato edificato in un periodo di tempo nel quale non era necessario disporre del titolo abilitativo preliminarmente all’edificazione, la volumetria esistente è calcolata in
conformità alle disposizioni contenute nella strumentazione urbanistica comunale.
In ogni caso il volume di riferimento è quello urbanistico, determinato secondo le modalità previste negli atti di pianificazione urbanistica comunale.
Il quarto comma dell’art. 8, precisa che qualora gli interventi di adeguamento e ampliamento riguardino fabbricati i cui lavori siano stati intrapresi al 31 marzo 2009, sospesi in forza di sequestro giudiziario oggetto di successivo provvedimento di annullamento o revoca, la volumetria da
prendere quale base per la determinazione della premialità non è quella realizzata alla data del 31 marzo 2009, ma quella esistente al momento di entrata in vigore della legge (1° novembre 2009).
2.3. L‘art. 2 prevede che gli ampliamenti possano superare gli indici massimi di edificabilità previsti negli strumenti urbanistici e derogare alle vigenti disposizioni normative regionali.
Gli ampliamenti possono, pertanto, comportare il superamento dei parametri che negli atti di pianificazione locale definiscono le effettive potenzialità edificatorie dei lotti fondiari. La norma intende, in particolare, riferirsi ai vari indici che negli strumenti urbanistici comunali determinano le effettive potenzialità edificatorie dei suoli; riguardo alla normativa regionale sono oggetto di deroga le vigenti disposizioni legislative, regolamentari e pianificatorie.
Il sesto comma specifica che gli ampliamenti possono superare i limiti di altezza, distanza tra pareti prospicienti e rapporti di copertura previsti negli strumenti urbanistici vigenti e nel Decreto assessoriale 20 dicembre 1983, n° 2266/U.
Tali previsioni si applicano a tutte le diverse fattispecie di ampliamento di cui all’art. 2 della Legge, ivi compresi gli interventi nei centri storici, con la sola eccezione degli immobili destinati a residenza o a servizi connessi alla residenza ubicati in zona urbanistica F turistica all’interno della
fascia dei trecento metri (150 per le isole minori) dalla linea di battigia marina.
Nella fascia in questione è ammesso il superamento degli indici di fabbricabilità previsti nella strumentazione urbanistica comunale e derogare alle altre disposizioni di carattere legislativo, pianificatorio e regolamentare di livello regionale ad eccezione dell’art. 5 del Decreto assessoriale citato.
Il secondo comma prevede che qualora gli interventi di ampliamento siano realizzati dai singoli proprietari, nell’ambito degli immobili pluripiano, si debbano, comunque, rispettare le distanze tra pareti prospicienti stabilite negli atti di pianificazione comunale.
In ognuna delle ipotesi sopra considerate devono in ogni caso essere rispettati i distacchi stabiliti dal codice civile (artt. 873 e ss. c.c.) e le norme che fissano le altezze minime in materia di requisiti igienico – sanitari (Decreto ministeriale 5 luglio 1975).
Infine, gli ampliamenti non possono interessare le superfici destinate a soddisfare le quote minime di parcheggi previste dalle leggi vigenti (art. 41 sexies L 1150 del 1942 e ss. mm.).
2.4. Il comma secondo individua le modalità di esecuzione degli interventi di ampliamento in base alle diverse tipologie edilizie, distinguendo tra immobili uni-bifamiliari, pluripiano e case a schiera in lotto urbanistico unitario.
Gli ampliamenti negli immobili pluripiano possono essere realizzati a condizione che non vengano modificati i fili più esterni delle facciate prospicienti spazi pubblici, quali piazze, viabilità in generale ed aree sulle quali insistono servizi, impianti o attrezzature aventi carattere pubblico.
Stante il divieto di mutare i fili più esterni del fabbricato, ove il prospetto si affacci verso i predetti spazi pubblici, non è ammesso eseguire l’intervento in avanzamento rispetto al perimetro iscrittore dell’edificio. L’ampliamento dovrà, pertanto, essere ricompreso all’interno della proiezione della superficie coperta dell’edificio, compresi gli aggetti, i balconi ed ogni altro elemento a sbalzo.
È, altresì, ammessa la possibilità di trasformare, anche parzialmente, i piani pilotis. Sono considerati tali gli spazi aperti, sottostanti il primo piano del fabbricato, racchiusi nella sagoma dell’edificio. L’ampliamento può avvenire mediante la chiusura dei piani pilotis, a condizione che vengano comunque garantite le quote minime da destinare a parcheggi in base alle disposizioni vigenti.
Riguardo alle tipologie edilizie pluripiano ed alle case a schiera la realizzazione dell’ampliamento, da parte del singolo proprietario, richiede la dimostrazione che le opere si inseriscano coerentemente nel contesto architettonico dell’immobile.
Il singolo proprietario dovrà presentare, pertanto, un progetto esteso all’intero complesso edilizio, nel quale si ipotizzi una soluzione progettuale adeguatamente integrata con le caratteristiche compositive del medesimo complesso.
La proposta progettuale non richiede la preventiva acquisizione del consenso dei proprietari delle altre unità immobiliari, salvo quanto diversamente previsto dalle norme che regolano i rapporti di natura civilistica.
Nell’ambito delle modalità di realizzazione degli ampliamenti riferiti agli edifici pluripiano va ricompresa anche l’ipotesi prevista nell’ultima parte del terzo comma dell’art. 8. Tale disposizione ammette la possibilità di chiusura dei vuoti esistenti nei piani intermedi, chiaramente nel rispetto delle condizioni dettate dall’art. 2 per gli interventi di ampliamento negli edifici pluripiano.
Nella definizione di vuoto vanno annoverati gli spazi ricompresi tra i piani di un edificio, quali terrazze a livello, nicchie ed incavi e, più in generale, spazi che si presentano in arretramento rispetto alle pareti principali e più esterne dell’edificio.
2.5. Gli interventi di ampliamento disciplinati nell’art. 2 possono interessare le categorie di immobili destinati a residenza, servizi connessi ed attività produttive a prescindere dalla zona territoriale omogenea nella quale il fabbricato insiste.
Esclusivamente per gli immobili destinati a residenza o a servizi connessi alla residenza (quarto e quinto comma dell’art. 2), localizzati in zona urbanistica F (turistica) all’interno della fascia dei duemila metri dalla linea di battigia marina, sono previste riduzioni percentuali agli incrementi
volumetrici attribuiti in via ordinaria (commisurati al 20% o al 30% della volumetria esistente al 31 marzo 2009).
In particolare, le premialità volumetriche sono differenziate a seconda che gli edifici destinati a residenza o a servizi connessi siano ubicati nella fascia compresa tra i 300 (150 metri per le isole minori) ed i 2000 metri dalla linea di battigia marina, ovvero nella fascia più ristretta dei 300 metri (sempre 150 metri per le isole minori).
Nel primo dei casi prospettati gli incrementi volumetrici ordinari subiscono una riduzione del 30%; nel secondo, invece, l’ampliamento possibile è commisurato al 10% della volumetria esistente alla data del 31 marzo 2009.
Il quinto comma dell’art. 2, sottopone ad ulteriori limitazioni la possibilità di eseguire gli interventi nella fascia dei trecento metri dal mare (150 per le isole minori). Nello specifico le premialità volumetriche sono ammesse:
− esclusivamente per le tipologie edilizie uni e bifamiliari;
− senza che possano dar luogo a sopraelevazione;
− mediante ampliamento dei locali presenti nei diversi piani ovvero mediante la realizzazione di corpi di fabbrica anche separati rispetto all’unità edilizia principale e da utilizzare quale sua pertinenza. Pertanto, l’ampliamento potrà essere realizzato in un’area situata anche oltre la fascia costiera dei trecento metri dal mare, nell’ambito dello stesso lotto o in altra area di cui il soggetto abbia la disponibilità, a condizione che permanga quel rapporto di strumentalità che connota la pertinenza rispetto al fabbricato principale;
− qualora l’intervento determini un miglioramento della qualità architettonica dell’intero organismo edilizio e dei valori paesaggistici del contesto ed ottenga la positiva valutazione della Commissione regionale per il paesaggio e la qualità architettonica prevista dall’art. 7 della Legge.
La misurazione della distanza dei trecento metri, o 150 per le isole minori, va effettuata partendo dal punto più esterno del perimetro del manufatto fino al punto della linea di costa più prossima all’edificio. Nel procedere a tale misurazione si prescinde da specchi d’acqua o altri elementi fisici presenti tra la linea di battigia e l’edificio oggetto dell’intervento.
Gli immobili destinati a residenza o servizi connessi localizzati all’interno nella fascia dei 2000 metri dalla linea di battigia marina, ma non in zona territoriale F (turistica), usufruiscono, invece, degli ordinari benefici volumetrici. Fanno eccezione i fabbricati situati nell’ambito della zona urbanistica E (agricola) e destinati ad uso residenziale, per i quali l’art. 3 della Legge detta specifiche disposizioni.
Infine, ai fabbricati destinati allo svolgimento di attività produttive si applica l’incremento volumetrico ordinario del 20%, ovvero del 30%, non essendo previste per tale categoria di immobili limitazioni né in riferimento alla zona territoriale omogenea e né riguardo alla distanza dell’immobile dal mare.
2.6. Gli ampliamenti nella zona urbanistica A – centro storico, sono subordinati alla preventiva adozione da parte del consiglio comunale di una deliberazione che dichiari il contrasto con i caratteri architettonici e tipologici del contesto storico degli edifici aventi meno di cinquant’anni. Si tratta di un atto avente valenza ricognitoria; per la sua adozione il comune può ovviamente fare riferimento alle indagini, analisi o studi già elaborati, quali quelli legati alla predisposizione del piano urbanistico comunale o del piano particolareggiato del centro storico.
La deliberazione in questione deve essere stata assunta nel termine perentorio di 90 giorni dall’entrata in vigore della legge, cioè entro il 30 gennaio 2010, e costituisce atto presupposto per il rilascio della concessione edilizia riferita agli interventi di ampliamento e adeguamento da eseguire in centro storico.
Potranno usufruire delle premialità volumetriche previste dall’art. 2 anche quegli immobili che, pur risalenti ad oltre cinquant’anni, siano stati interessati successivamente al 1959 da opere che ne abbiamo mutato i caratteri strutturali, architettonici e tipologici in forza di interventi radicali di nuova costruzione, ovvero di ristrutturazione edilizia, ai sensi delle lett. d) ed e) del D.P.R. n° 380 del 2001.
3. INTERVENTI DI AMPLIAMENTO PER LE COSTRUZIONI IN ZONA AGRICOLA
3.1. Le disposizioni contenute nell’art. 3, analogamente a quanto stabilito in termini generali nell’art. 2, stabiliscono che gli incrementi volumetrici riferiti agli edifici destinati ad usi agro-silvo-pastorali o residenziali ubicati nella zona territoriale E agricola, possono superare gli indici massimi di edificabilità previsti nella strumentazione urbanistica comunale e derogare alle disposizioni legislative, regolamentari e pianificatorie regionali.
La norma intende in particolare riferirsi oltre agli indici massimi di fabbricabilità individuati nella strumentazione urbanistica comunale, anche a tutte quelle altre disposizioni che concorrono a definire l’effettiva edificabilità dei suoli agricoli, quali la superficie minima di intervento, le altezze e le distanze; a livello di normativa regionale sono oggetto di deroga le vigenti disposizioni legislative, regolamentari e pianificatorie.
Non è, altresì, richiesto il parere dell’Assessorato regionale degli Enti Locali, previsto dall’art. 4 del Decreto assessoriale n° 2266-U del 1983, anche nell’ipotesi in cui, in seguito all’ampliamento, il volume complessivo sia superiore ai 3000 mc.
La possibilità di ampliamento degli edifici esistenti nell’agro prescinde dalla qualifica rivestita dal soggetto che intende usufruire dei benefici concessi dalla legge. Non assume, pertanto, rilievo la circostanza che il soggetto sia anche imprenditore agricolo. L’incremento volumetrico è attribuito, esclusivamente, in ragione della destinazione dell’immobile ad uso agro-silvo-pastorale o residenziale e della sua distanza dalla linea di battigia marina.
Nell’ambito di applicazione dell’art. 3 ricadono anche gli interventi di ampliamento riguardanti fabbricati destinati all’esercizio di attività agrituristiche di cui alla L.R. n° 23 giugno 1998, n° 17, in quanto in rapporto di stretta complementarietà con la conduzione agricola del fondo.
Il quarto comma ammette la possibilità di apportare modifiche ai fabbricati esistenti in zona agricola, legittimamente realizzati, a condizione che vengano rispettati i parametri urbanistici di cui agli atti di pianificazione comunale, e non venga mutata l’entità dei volumi e delle superfici coperte già assentite. Tali interventi possono consistere anche nella integrale demolizione e successiva ricostruzione dell’immobile con sagoma in tutto o in parte differente da quella originaria.
Non sono consentiti i mutamenti di destinazione d’uso che comportino variazioni in aumento dei limiti o dei rapporti previsti dal Decreto assessoriale 2266/U del 1983, dalle Direttive per le zone agricole (approvate con D.P.G.R. 3 agosto 1994, n° 228), nonché dalla strumentazione urbanistica comunale.
L’ultimo comma della disposizione in esame richiama l’art. 3 delle Direttive delle zone agricole. Si è, in proposito, espresso, lo scorso 16 dicembre 2009, il Consiglio regionale con l’approvazione di un ordine del giorno che testualmente prevede: “l’esatta interpretazione della norma nel senso che
per le nuove costruzioni aventi carattere residenziale nelle zone omogenee E la superficie minima di intervento è stabilita in 1 ettaro e l’indice massimo di edificabilità è quantificato in 0,03 mc/mq, precisando inoltre che si tratta di disposizione cogente nei confronti degli enti locali”.
4. INTERVENTI DI AMPLIAMENTO DEGLI IMMOBILI A FINALITA’ TURISTICO RICETTIVA
4.1. L’art. 4 disciplina gli interventi di ampliamento riferiti agli immobili destinati all’esercizio di attività turistico-ricettiva, ubicati in area extraurbana. I relativi incrementi volumetrici possono superare gli indici massimi di edificabilità previsti dagli strumenti urbanistici comunali e dalle vigenti disposizioni normative regionali.
Le premialità volumetriche riferite ai fabbricati utilizzati per lo svolgimento di attività turisticoricettiva possono, conseguentemente, superare i parametri che negli atti di pianificazione locale definiscono le effettive potenzialità edificatorie dei lotti.
La norma intende in particolare riferirsi ai vari indici (fabbricabilità territoriale e fondiaria, copertura, altezze e distanze) fissati nella strumentazione urbanistica comunale e nelle vigenti disposizioni regionali.
L’applicazione degli incrementi volumetrici previsti dall’art. 4 è subordinata alla circostanza che si tratti di immobili destinati ad attività turistico-ricettiva ricadenti in ambito extraurbano.
Possono considerarsi aree extraurbane quelle esterne al centro urbano.
Nel concetto di centro urbano sono da ricomprendere quelle parti del territorio comunale costituenti il c.d. abitato consolidato, nonché quelle parti destinate alla sua espansione e su cui siano in corso attività di trasformazione a seguito di programmazione urbanistica attuativa.
Le strutture turistico-ricettive ubicate in area considerata urbana usufruiranno degli incrementi volumetrici concessi dall’art. 2 agli immobili adibiti all’esercizio di attività produttive, mentre, come detto, per quelli localizzati in area extraurbana i premi volumetrici ammissibili saranno quelli di cui all’art. 4.
Tra gli immobili destinati a finalità turistico ricettive rientrano non solo quelli nei quali viene esercitata un’attività alberghiera ai sensi della L.R. 14 maggio 1984, n° 22, Norme per la classificazione delle aziende ricettive, ma anche le strutture ricettive extra alberghiere di cui alla L.R. 12 agosto 1998, n° 27, Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere.
Pertanto, gli incrementi volumetrici degli immobili destinati allo svolgimento di attività ricettiva e di ristorazione riconducibili nel novero del c.d. “turismo rurale” e dei “punti di ristoro” (art. 8 della L.R. 27 del 1998 e art. 10 delle Direttive per le zone agricole), anche se ubicati in zona agricola, sono quelli concessi dall’art. 4.
4.2. Per gli immobili situati nella fascia dei 300 metri dalla linea di battigia (ridotta a 150 metri nelle isole minori), l’incremento volumetrico è pari al 10% della volumetria esistente alla data del 31 marzo 2009, ed è subordinato oltre al raggiungimento di determinati livelli di risparmio energetico (riduzione maggiore del 10% del fabbisogno di energia primaria dell’intero edificio, ovvero dimostrazione che l’unità immobiliare oggetto d’intervento rientra nei parametri previsti dal D. Lgs. n. 192 del 2005) alle seguenti ulteriori condizioni:
− miglioramento della qualità architettonica dell’edificio
− ottenimento della preliminare positiva valutazione della Commissione regionale per il paesaggio e la qualità architettonica di cui all’art. 7 della Legge.
L’ampliamento deve essere altresì:
− realizzato in arretramento rispetto all’edificio preesistente e non verso il mare, in modo cioè che quanto di nuovo edificato non determini una riduzione della distanza tra il costruito e la linea di costa;
− destinato in via prioritaria, cioè preminente a servizi turistici dell’attività aziendale quali, ad esempio, ristoranti, sale multifunzionali, palestre, centri benessere, sale per il business e meeting, spazi espositivi, spazi adibiti alla vendita.
− L’incremento potrà essere, altresì, destinato al miglioramento della funzionalità tecnicooperativa degli altri servizi dell’attività aziendale, per ampliare i locali adibiti a cucina adeguandoli ai nuovi standard, gli alloggi per il personale e, più in generale, per rispondere a nuove esigenze tecnico-funzionali;
− realizzato senza aumentare il numero dei posti letto. È consentito destinare parte dell’incremento volumetrico al miglioramento qualitativo e quantitativo delle camere esistenti, senza incidere sul carico antropico. È, quindi, possibile variegare e moltiplicare i servizi offerti alla clientela anche all’interno degli alloggi strettamente adibiti alla ricettività (per esempio accrescendone le dimensioni, creando nuovi spazi da destinare a bagni, antibagni, idromassaggi, saune, ovvero mediante la realizzazione di suite e camere superior).
Per le modalità di misurazione della fascia dei trecento metri dalla linea di battigia marina si rinvia
alle considerazioni esposte nel punto 2.5.
4.3. Riguardo alle attività turistico-ricettive esercitate su immobili localizzati in ambito extraurbano oltre la fascia dei 300 metri dalla linea della battigia (150 metri per le isole minori), l’ampliamento, commisurato alla volumetria esistente al 31 marzo 2009, deve essere destinato a servizi turistici dell’attività aziendale per almeno il 50%. In riferimento a quest’ultima quota di incremento valgono le considerazioni svolte nel precedente punto 4.2 per gli ampliamenti degli edifici ubicati nella fascia dei trecento metri dalla linea di battigia.
4.4 L’ultimo comma dell’art. 4 introduce la possibilità di un mutamento della destinazione d’uso dei volumi commerciali o residenziali, legittimamente esistenti al 31 marzo 2009, nei fabbricati a prevalente destinazione turistico-ricettiva ed aventi un numero di camere non superiore a 7. È ammessa la possibilità di trasformare i predetti volumi commerciali o residenziali in volumi adibiti all’esercizio dell’attività turistico-ricettiva, nella misura non superiore al 30%, ed anche qualora tale uso non sia direttamente correlato con quelli astrattamente possibili in relazione all’ambito territoriale in cui è ubicato l’immobile.
5. INTERVENTI DI DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE
5.1. Le categorie di fabbricati per i quali sono consentiti gli interventi di sostituzione del patrimonio edilizio esistente (demolizione e ricostruzione con premio volumetrico), finalizzati all’adeguamento ai necessari requisiti qualitativi, architettonici, energetici, tecnologici, di sicurezza strutturale e di accessibilità alle persone disabili, sono le medesime di quelle interessate dagli interventi di ampliamento di cui agli artt. 2, 3 e 4 della Legge.
Si tratta cioè degli immobili destinati a residenza, servizi connessi, attività turistico-ricettive e produttive. Nell’ambito di quest’ultima tipologia vanno ricompresi anche i fabbricati ubicati in zona agricola e destinati ad un uso agro-silvo-pastorale.
5.2. Per beneficiare dell’incremento volumetrico, che è previsto in via ordinaria nel 30 o 35% della volumetria esistente, in ragione del conseguimento di predefiniti livelli di contenimento energetico, gli edifici devono essere stati ultimati alla data del 31 dicembre 1989.
Pertanto, riguardo agli interventi di demolizione e ricostruzione la volumetria alla quale va commisurato l’incremento volumetrico è quella risultante dal titolo che ne aveva legittimato l’edificazione e le opere edili nello stesso previste devono essere state ultimate alla data del 31 dicembre 1989.
Se il fabbricato è stato, invece, realizzato in epoca antecedente al periodo in cui è divenuto obbligatorio il preventivo ottenimento del provvedimento concessorio, i volumi saranno determinati applicando le metodologie di calcolo previste nella strumentazione urbanistica comunale.
In presenza di volumi anche parzialmente abusivi, perché gli stessi possano partecipare alla determinazione dell’incremento volumetrico, è necessario acquisire preventivamente alla presentazione della richiesta di concessione edilizia riferita agli interventi di cui all’art. 5, idoneo titolo in sanatoria, fermo restando che la volumetria deve essere stata realizzata al 31 dicembre 1989.
5.3. La possibilità di usufruire dei premi volumetrici di cui all’art. 5 è subordinata alla demolizione integrale dell’edifico, ed è esclusa, pertanto, in presenza di demolizioni soltanto parziali.
Gli incrementi volumetrici ricollegati alle opere di demolizione e ricostruzione sono, altresì, applicabili anche a quei fabbricati che, nel corso degli anni ed anche in epoca successiva al 1989, siano stati interessati da attività di carattere manutentivo e conservativo (manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo); ciò a condizione che tali interventi non abbiano inciso profondamente sui caratteri tipologici, architettonici e strutturali dell’edificio.
Ne consegue che sono esclusi dalla possibilità di beneficiare dei premi volumetrici previsti dall’art. 5, quei fabbricati che successivamente al 31 dicembre 1989 sono stati oggetto di opere che ne abbiamo mutato i caratteri strutturali, architettonici e tipologici in forza di interventi radicali di nuova costruzione, ovvero di ristrutturazione edilizia, ai sensi delle lett. d) ed e) del D.P.R. n° 380 del 2001.
Qualora, tuttavia, tali interventi abbiano dato origine a parti distinte e agevolmente riconoscibili rispetto al corpo di fabbrica principale risalente ad un periodo anteriore al 1989, solo limitatamente a quest’ultimo potranno trovare applicazione gli incrementi volumetrici legati alla demolizione e ricostruzione di cui all’art. 5.
Riguardo, invece, alla parte di fabbricato realizzata in epoca successiva al 1989 la ricostruzione dovrà avvenire in applicazione delle disposizioni ordinarie contenute nella strumentazione urbanistica comunale.
5.4. Gli interventi di sostituzione edilizia con premio volumetrico possono portare alla realizzazione di un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente, con modifica del volume, della sagoma, dei prospetti, delle superfici ed anche del numero delle unità immobiliari.
In particolare, in sede di ricostruzione si potranno realizzare uno o più fabbricati nei quali si concentrano i volumi di più immobili oggetto di demolizione e la relativa premialità volumetrica, ovvero si potrà costruire un numero di fabbricati superiore rispetto a quello preesistente.
Anche in quest’ultima ipotesi, qualora l’area su cui ricade l’intervento di sostituzione edilizia sia ricompresa fra le zone che lo strumento urbanistico comunale assoggetta a preventiva pianificazione attuativa, non sarà necessario procedere alla elaborazione e redazione di un piano di lottizzazione, trattandosi di aree già asservite all’edificazione e quindi già urbanizzate.
5.5. Gli incrementi volumetrici attribuiti dall’art. 5, prescindono dalla zona territoriale omogenea nella quale è ubicato l’immobile e possono superare gli indici massimi di edificabilità previsti dalla strumentazione urbanistica comunale e dalle vigenti disposizioni normative regionali.
La norma intende in particolare riferirsi oltre agli indici massimi di fabbricabilità, anche a tutte quelle altre disposizioni che concorrono a definire l’effettiva edificabilità dei suoli, quali la superficie minima di intervento, le altezze, i rapporti di copertura e le distanze di cui alla strumentazione urbanistica comunale ed alle vigenti disposizioni regionali.
5.6. Il terzo comma dell’art. 5 prevede la concessione di premi volumetrici maggiorati al fine di conseguire la riqualificazione del contesto nel quale l’edificio oggetto della demolizione è localizzato, mediante un’articolata operazione che permetta di affrancare dall’edificazione alcune zone del territorio regionale, maggiormente sensibili o rilevanti sotto il profilo paesaggistico.
Nella fascia dei trecento metri dalla linea di battigia marina (ridotta a 150 per le isole minori), in aree di particolare valore paesaggistico o in prossimità di emergenze ambientali, architettoniche, archeologiche o storico-artistiche, è consentita l’integrale demolizione dei volumi esistenti ed il loro trasferimento oltre la fascia dei trecento metri, ovvero al di là delle aree o delle emergenze richiamate dalla norma, in altra località avente destinazione urbanistica compatibile.
La possibilità di usufruire degli incrementi è subordinata alla preventiva approvazione da parte del consiglio comunale dell’iniziativa programmata Spetterà al consiglio riconoscere la particolare valenza paesaggistica del sito su cui insiste l’immobile da demolire ovvero la prossimità del fabbricato rispetto alle emergenze ambientali, architettoniche o storico-artistiche individuate dalla disposizione.
La deliberazione potrà consentire una deroga all’indice di edificabilità e di altezza, che non potrà comunque comportare la realizzazione di un fabbricato avente un altezza superiore ad un piano rispetto agli edifici circostanti.
All’approvazione deve seguire la stipula di un’apposita convenzione con cui si perfeziona la cessione gratuita del lotto originario all’ente locale perché lo destini a finalità pubbliche, utili a soddisfare, in via diretta o indiretta, interessi aventi carattere generale.
5.7 I commi quinto e sesto dettano disposizioni particolari per gli immobili ubicati nella fascia extraurbana dei trecento metri dalla linea di battigia (ridotta a 150 metri per le isole minori) e per la zona urbanistica territoriale A – centro storico.
Nella fascia costiera citata la possibilità di usufruire dei premi volumetrici ricollegati alla demolizione e ricostruzione, 30% o 35% dell’esistente, è ammessa qualora si tratti di edifici incongrui rispetto al contesto paesaggistico nel quale sono inseriti e subordinatamente al trasferimento della volumetria oltre la fascia dei trecento metri (150 per le isole minori) in area extraurbana con destinazione urbanistica compatibile.
A differenza di quanto previsto nel caso degli interventi di ampliamento e adeguamento da realizzarsi su immobili ubicati nei centri storici, nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico, non è richiesta la preventiva deliberazione del consiglio comunale ai fini della valutazione del contrasto degli edifici aventi meno di cinquant’anni con i caratteri tipologici e architettonici del contesto.
Pertanto, all’interno della zona territoriale A è consentito beneficiare degli ordinari premi volumetrici, del 30% o del 35%, dal momento di entrata in vigore della legge, senza che sia necessaria la preventiva adozione da parte del consiglio comunale di alcuna deliberazione.
La valutazione del contrasto degli immobili con i caratteri del contesto storico è rimessa al responsabile dell’ufficio comunale competente al rilascio del titolo abilitativo necessario per la realizzazione degli interventi di cui all’art. 5.
In centro storico gli edifici dei quali è possibile la demolizione e successiva ricostruzione con incremento volumetrico devono essere stati realizzati meno di cinquant’anni prima della data di entrata in vigore della Legge e le opere edili devono essere state, comunque, ultimate alla data del 31 dicembre 1989.
Potranno usufruire delle premialità volumetriche previste dalla legge anche quegli immobili che, pur risalenti ad oltre cinquant’anni, siano stati interessati successivamente al 1959 da opere che ne abbiamo mutato i caratteri strutturali, archittetonici e tipologici in forza di interventi radicali di nuova costruzione, ovvero di ristrutturazione edilizia, ai sensi delle lett. d) ed e) del D.P.R. n° 380 del 2001.
Analogamente a quanto esposto nel precedente 5.3, qualora tali interventi abbiano dato origine a parti distinte e agevolmente riconoscibili rispetto al corpo di fabbrica principale, gli incrementi volumetrici attribuiti dall’art. 5 potranno trovare applicazione in relazione alle porzioni di immobile realizzate da meno di cinquant’anni ed in un periodo di tempo antecedente al 31 dicembre 1989.
6. INTERVENTI SUL PATRIMONIO EDILIZIO PUBBLICO
6.1 L’art. 6 attiene ai benefici volumetrici applicabili agli immobili ricompresi nel patrimonio edilizio pubblico a prescindere dalla categoria di beni pubblici alla quale i medesimi appartengano (patrimonio disponibile, indisponibile ovvero demanio).
Le possibilità di ampliamento previste nel primo comma dell’art. 6 hanno come presupposto la destinazione e l’utilizzo degli immobili per attività istituzionali o comunque pubbliche.
Qualora, invece, l’edificio abbia una destinazione differente, i premi volumetrici sono quelli di cui all’art. 2 della Legge.
Fa eccezione il caso in cui gli interventi siano finalizzati alla ristrutturazione ed al recupero di immobili in disuso, degradati o in stato di abbandono, che risultino inadeguati in ragione di carenze funzionali o strutturali all’esercizio delle attività pubbliche. Al fine di agevolarne ed incentivarne il ripristino il legislatore ha previsto l’attribuzione di un premio di maggiore entità, pari al 30% del volume esistente.
Gli incrementi riferiti agli immobili appartenenti al patrimonio pubblico sono commisurati alla volumetria esistente al momento della richiesta del titolo abilitativo legittimante la realizzazione dell’ampliamento.
L’ultimo comma prevede che nella fascia dei trecento metri dalla linea di battigia marina (ridotta a 150 per le isole minori) è ammesso esclusivamente demolire gli edifici incoerenti rispetto al contesto ambientale e paesaggistico e trasferire la relativa volumetria, compreso l’incremento attribuito dalla legge (20% o 30%, qualora si intendano ripristinare le funzioni pubbliche), oltre la fascia predetta.
7. LA COMMISSIONE REGIONALE PER IL PAESAGGIO E LA QUALITA’ ARCHITETTONICA
L’art. 7 istituisce la Commissione regionale del paesaggio e della qualità architettonica chiamata ad esprimere la propria valutazione riguardo agli interventi di ampliamento su immobili insistenti nella fascia costiera dei 300 metri dalla linea di battigia, ridotta a 150 metri nelle isole minori, e precisamente:
− interventi di adeguamento ed ampliamento del patrimonio edilizio esistente riferiti ad edifici ad uso residenziale ed a quelli destinati a servizi connessi alla residenza, situati in zona urbanistica F-turistica (art. 2, comma 5);
− interventi di ampliamento riferiti a fabbricati di proprietà dell’imprenditore agricolo, destinati ad usi agro-silvo-pastorali (art. 3, comma 3);
− interventi di ampliamento dei fabbricati destinati allo svolgimento di attività turisticoricettive, localizzati in aree extraurbane (art. 4, comma 1).
Gli interventi di ampliamento sopra elencati richiedono che la Commissione esamini ed esprima la propria valutazione in merito.
La Giunta regionale con la deliberazione 4 dicembre 2009, n° 53/60 è intervenuta a dettare una serie di Indirizzi per l’applicazione dell’art. 7 ed, in particolare, a delimitare l’iter procedurale e le modalità di presentazione delle proposte progettuali da sottoporre alla valutazione della Commissione, definendo, altresì, la documentazione da allegare all’istanza. A tali atti, pertanto, per brevità si rinvia.
Spetterà al responsabile del competente ufficio comunale verificare la sussistenza della valutazione positiva della Commissione regionale prima di rilasciare il titolo abilitativo riferito agli interventi di ampliamento sopra elencati.
8. CONDIZIONI DI AMMISSIBILITA’
8.1. Gli interventi di ampliamento di cui agli artt. 2, 3, 4 e 6, nonché quelli di demolizione e ricostruzione, artt. 5 e 6, non sono ammessi su edifici privi di titolo abilitativo, ove prescritto, e su immobili di interesse artistico, storico, o etno-antropologico, vincolati ai sensi della parte II del D. Lgs. 22 gennaio 2004, n° 42.
Al fine di poter beneficiare degli incrementi volumetrici previsti dal Capo primo della Legge, gli immobili devono, pertanto, essere stati edificati in forza di un regolare titolo abilitativo.
Qualora il fabbricato sia stato realizzato in tutto o in parte abusivamente deve essere acquisito idoneo titolo in sanatoria preventivamente alla presentazione della denuncia di inizio attività o della richiesta di concessione edilizia riferita agli interventi di cui alla L. R. 4 del 2009.
Il titolo in sanatoria può derivare sia dall’ordinario procedimento di accertamento di conformità (L.R. 11 ottobre 1985, n° 23), sia dalla c.d. sanatoria straordinaria in materia di condono edilizio.
Si rende, pertanto, necessario che l’iter procedimentale relativo alle sanatorie ancora pendenti presso le amministrazioni competenti venga portato a conclusione entro ragionevoli limiti temporali, al fine di evitare che coloro che essendo nelle condizioni per ottenere l’atto in sanatoria possano essere pregiudicati dalla possibilità di beneficiare delle premialità volumetriche attribuite dal Capo primo della Legge.
L’espressione contenuta nel primo comma dell’art. 8 della Legge, ove prescritto, si riferisce al caso in cui l’immobile sia stato realizzato in un periodo di tempo nel quale l’edificazione non era condizionata, dalla normativa allora vigente, al preventivo conseguimento del titolo abilitativo. Una situazione che può interessare fabbricati edificati anteriormente all’approvazione della L. n° 1150 del 1942 e, parzialmente, costruzioni antecedenti alla L. n° 765 del 1967.
8.2. Gli incrementi volumetrici di cui al Capo primo della Legge, come detto, non possono applicarsi su immobili vincolati ai sensi della parte II del D. Lgs. 22 gennaio 2004, n° 42; si tratta dei beni culturali vincolati ai sensi della legge n° 1089 del 1939 e, più in generale, degli immobili sottoposti a tutela perché di interesse artistico, storico, archeologico o etnografico.
8.3. Gli interventi di ampliamento previsti negli articoli 2, 3 e 4 non sono ammessi su edifici ubicati in aree dichiarate, ai sensi del Piano stralcio per l’assetto idrogeologico, di elevata o molto elevata pericolosità idraulica (Hi3 e Hi4, rispettivamente artt. 27 e 28 del Piano) ovvero di pericolosità da frana elevata o molto elevata (Hg3 e Hg4, artt. 31 e 32 del Piano).
8.4. Il terzo comma ammette la possibilità di cumulare le premialità volumetriche previste nel Capo primo con altri incrementi di volumetria derivanti da diverse disposizioni di legge o dagli atti di pianificazione comunale o regionale.
Deve ritenersi, inoltre, consentito beneficiare degli incrementi volumetrici concessi dagli artt. 2, 3 4, 5 e 6 ed avvalersi anche delle ordinarie potenzialità edificatorie del lotto, qualora le stesse non siano state sfruttate appieno.
È, invece, espressamente esclusa la possibilità di cumulare tra loro gli incrementi volumetrici attribuiti dalle singole disposizioni del Capo primo della legge, mentre sono cumulabili gli incrementi volumetrici del Capo primo con quelli contenuti nel Capo secondo della Legge 4.
8.5. Il quarto comma stabilisce che per poter usufruire dei premi volumetrici di cui agli artt. 2 e seguenti, le unità immobiliari debbano risultare al 31.03.2009 regolarmente accatastate presso le competenti Agenzie per il territorio.
E’ previsto, in alternativa, che i lavori siano stati ultimati alla medesima data e le rispettive istanze di accatastamento presentate nel termine di trenta giorni dall’entrata in vigore della Legge.
A questo proposito va rilevato che l’ultimazione dei lavori al 31 marzo 2009 deve essere riferita esclusivamente agli interventi di ampliamento del patrimonio edilizio esistente, in quanto per quelli di demolizione e ricostruzione la data da considerare è quella del 31 dicembre 1989, fissata dall’art. 5 della Legge.
Il concetto di ultimazione dei lavori presuppone che le opere edili previste nel titolo che ha legittimato l’edificazione siano state completate alla data del 31 marzo 2009 per i fabbricati nei quali si intenda usufruire degli incrementi volumetrici di cui agli artt. 2, 3 e 4, ed alla data del 31 dicembre 1989 per gli immobili da demolire e ricostruire con premio di volumetria.
Non è, invece, necessario che in relazione agli immobili oggetto degli interventi sia stato ottenuto anche il relativo certificato di agibilità ovvero che sia stata effettuata la comunicazione di fine lavori antecedentemente alla presentazione della denuncia di inizio attività o della concessione edilizia.
Infatti, il preventivo accatastamento (o la presentazione della relativa istanza alle agenzie per il territorio competenti), nonché l’ultimazione dei lavori, sono oggetto di una dichiarazione del Direttore dei lavori da rendersi nelle forme dell’autocertificazione e da inserirsi nella documentazione allegata alla presentazione della denuncia di inizio attività o alla richiesta di concessione edilizia.
8.6. L’ultimo comma disciplina il mutamento della destinazione d’uso degli immobili interessati dagli interventi di cui al Capo primo della legge.
Il cambio di destinazione d’uso è consentito qualora la nuova destinazione sia compatibile con le destinazioni previste dalla strumentazione urbanistica comunale, sia, cioè, ricompresa fra quelle astrattamente ammesse per la zona urbanistica nella quale è ubicato l’immobile.
Non sono consentiti mutamenti di destinazione d’uso che comportino variazioni in aumento dei rapporti previsti dal Decreto assessoriale n° 2266/U/ del 1983, o che siano in contrasto con la normativa urbanistica comunale, salvo che non vengano cedute ulteriori aree ad integrazione della quota prevista in rapporto alla mutata destinazione d’uso.
9. ONERI
9.1. L’art. 9 detta una differente regolamentazione degli oneri concessori per quanto attiene gli interventi di ampliamento e per quelli di demolizione con ricostruzione.Nel concetto di oneri di concessione va annoverato il c.d. “contributo di concessione” composto dalla somma delle due aliquote, una commisurata all’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, l’altra riferita al costo di costruzione delle opere che si intendono realizzare.
9.2. Per quanto attiene alla concessione delle opere destinate alla residenza, il contributo di costruzione è disciplinato dagli artt. 16 e ss. del D.P.R. n° 380 del 2001, mentre riguardo alle opere o impianti destinati ad attività industriali, artigianali, dirette alla trasformazione di beni o alla prestazione di servizi è regolato dall’art. 19 del medesimo Decreto.
Gli oneri di urbanizzazione da prendere a riferimento sono quelli oggetto di aggiornamento in relazione ai riscontri ed ai prevedibili costi delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria e generale, così come stabilito dall’art. 16, ai commi 5 e 6 del D.P.R. citato.
Analogamente, il costo di costruzione dovuto sarà quello conseguente all’adeguamento annuale che il Comune deve eseguire, anche autonomamente, in ragione dell’intervenuta variazione dei costi di costruzione secondo gli accertamenti compiuti dall’ISTAT.
Qualora il Comune non abbia provveduto all’adeguamento degli oneri di concessione, l’interessato dovrà corrispondere quelli dovuti in forza delle disposizioni applicate in via ordinaria dall’ente locale, salvo la richiesta da parte del Comune di eventuali successive integrazioni a titolo di conguaglio.
9.3. Per quanto riguarda gli interventi di ampliamento di cui al Capo primo della Legge regionale 4/2009, è previsto che gli oneri di concessione, attinenti sia al contributo per le opere di urbanizzazione sia al costo di costruzione, sono ridotti del 40% nell’ipotesi di prima abitazione del proprietario o dell’avente titolo, mentre sono aumentati del 60% negli altri casi.
L’aumento è pari al 200% per gli ampliamenti degli edifici ad uso residenziale e servizi connessi alla residenza ubicati in zona urbanistica F turistica, ricadenti all’interno della fascia dei trecento metri dalla linea di battigia marina, ridotta a 150 nelle isole minori (art. 2, comma 5), ed agli immobili destinati all’esercizio di attività turistico-ricettiva situati in aree extraurbane, sempre nell’ambito della fascia costiera predetta (art. 4, comma 1).
In riferimento agli interventi di cui all’art. 5, il secondo comma dell’art. 9, per la determinazione dell’entità degli oneri dovuti, distingue il volume da realizzarsi in aumento conseguente all’incremento volumetrico concesso dalla Legge, dal volume preesistente ed oggetto di demolizione e successiva ricostruzione.
Gli oneri di concessione sono dovuti rispettivamente nella misura del 140% per la parte realizzata in ampliamento e del 60% per la parte oggetto di ricostruzione.
Nel caso di prima abitazione del proprietario o dell’avente titolo gli oneri concessori, sia quelli riferiti alla ricostruzione che quelli riguardanti l’ampliamento, sono complessivamente ridotti del 40%.
9.4. Il quarto comma dell’art. 9 prevede che, decorso il termine di 36 mesi dall’entrata in vigore della legge senza che i lavori siano stati ultimati (1° novembre 2012), il titolare debba effettuare un ulteriore versamento in favore dell’ente locale degli oneri concessori nella misura del 50% del contributo di costruzione.
9.5. Infine, l’ultimo comma dell’art. 9 consente al Consiglio comunale di adottare, entro sessanta giorni dall’entrata in vigore della legge, un’applicazione degli oneri concessori in misura diversa rispetto a quanto stabilito nei precedenti commi dell’articolo.
Il termine previsto non ha carattere perentorio. Ragioni di correttezza e di equità consigliano l’adozione della deliberazione in data antecedente al rilascio del primo titolo abilitativo (denuncia di inizio attività o concessione edilizia) riferito agli interventi di cui al Capo primo della Legge.
La determinazione dell’entità degli oneri, infatti, attiene al momento del rilascio del titolo. Una deliberazione adottata in data successiva al rilascio di alcuni titoli potrebbe comportare una oggettiva disparità di trattamento tra i soggetti che hanno ottenuto il provvedimento abilitativo prima di quella delibera ed i soggetti che hanno conseguito il provvedimento successivamente.
10. NORME SULLA SEMPLIFICAZIONE DELLE PROCEDURE AMMINISTRATIVE IN MATERIA EDILIZIA
10.1. I primi due commi dell’art. 10 regolamentano la c.d. “attività edilizia libera”, elencando una serie di opere per l’esecuzione delle quali non è richiesto il preventivo ottenimento di alcun titolo abilitativo.
La realizzazione degli interventi è condizionata esclusivamente alla preventiva comunicazione all’amministrazione comunale competente dell’avvio dei lavori.
La comunicazione può essere effettuata anche per via telematica e deve contenere gli estremi delle autorizzazioni eventualmente necessarie secondo le normative di settore aventi incidenza sull’attività edilizia. In particolare, saranno oggetto di comunicazione gli estremi dei provvedimenti in materia di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, efficienza energetica, e tutela dei beni culturali e paesaggistici di cui al D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42.
In riferimento alle opere di manutenzione ordinaria, già disciplinate dall’art. 15 della L.R. n. 23 del 1985, l’interessato dovrà procedere alla preventiva comunicazione all’amministrazione competente, ai sensi dell’art. 10, primo e secondo comma, norme che, quindi, prevalgono sulle previgenti disposizioni.
La realizzazione delle opere interne rimane regolata dal secondo e terzo comma dell’art. 15 della L.R. n. 23 citata, in quanto le stesse non sono ricomprese nell’elencazione contenuta nell’art. 10.
Contestualmente all’inizio dei lavori è, pertanto, necessario presentare una relazione asseverata a firma di un professionista abilitato alla progettazione (ex art. 15, terzo comma L.R. 23 del 1985).
Le norme riferite all’attività edilizia libera sono destinate ad integrare stabilmente il quadro normativo in materia edilizia e sono, pertanto, svincolate dai limiti temporali previsti per gli interventi di cui agli artt. 2 e ss. della Legge.
10.2. Il comma terzo dell’art. 10 della legge introduce misure di semplificazione dell’attività edilizia riguardanti specificamente gli interventi ai quali consegua un incremento volumetrico ai sensi del Capo primo della Legge.
Gli interventi di ampliamento sono assoggettati in via generale alla denuncia di inizio attività, ai sensi dell’art. 14 bis della L.R. n. 23 del 1985, introdotto dalla L.R. n. 5 del 2003, e dall’art. 23 del D.P.R n. 380 del 2001.
Pertanto, il proprietario dell’immobile o chi abbia titolo per la presentazione della denuncia di inizio attività, dovrà presentare la documentazione ordinaria prevista nell’art. 23 del decreto citato e primariamente la relazione e gli elaborati progettuali con i quali il professionista abilitato asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici vigenti e attesti il non contrasto con quelli adottati, tutti come derogati dalla Legge regionale n° 4 del 2009, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico sanitarie.
Il professionista dovrà, altresì, asseverare la presenza di tutte le altre condizioni alle quali la Legge subordina la possibilità di eseguire gli interventi di ampliamento previsti negli artt. 2, 3 e 4.
Nella zona territoriale omogenea A la realizzabilità degli interventi è subordinata al preventivo ottenimento del provvedimento concessorio.
Il medesimo titolo edilizio è richiesto per intraprendere gli interventi di ampliamento degli immobili ubicati all’interno della fascia dei trecento metri dalla linea di battigia marina (ridotta a 150 nelle isole minori), in zone territoriali omogenee E o F.
Sono parimenti assoggettati a concessione gli interventi di demolizione e ricostruzione previsti nell’art. 5.
In sede di presentazione della denuncia di inizio attività, nonché della richiesta volta ad acquisire la concessione edilizia, dovrà, inoltre, essere dichiarata la sussistenza dei requisiti in materia di contenimento dei consumi energetici di cui al D.Lgs. 192 del 2005 come richiamati nelle disposizioni della Legge n. 4 del 2009.
Sarà oggetto di attestazione anche la presenza dei presupposti di ammissibilità degli interventi riferiti all’accatastamento ed all’ultimazione dei lavori, da rendersi mediante apposita autocertificazione. Si rinvia in proposito alle considerazioni esposte al punto 8.5.
Gli interventi di ampliamento (artt. 2, 3, 4 e 6) o di demolizione e ricostruzione (art. 5 e 6) che abbiano ad oggetto fabbricati destinati all’esercizio di attività economiche e produttive di beni e servizi, ai sensi dell’art. 1, comma 16 della L.R. 5 marzo 2008, n. 3, seguono il procedimento previsto nei successivi commi del predetto articolo.
La presentazione delle istanze e della dichiarazione autocertificativa, da rendersi nelle forme stabilite dall’art. 1, comma 21 della L.R. 3 del 2008, deve avvenire tramite lo Sportello unico per le attività produttive (SUAP).
Il contenuto della dichiarazione autocertificativa deve tener conto delle previsioni della L.R. n. 4 del 2009. Pertanto, oggetto di autocertificazione sarà la conformità del progetto agli aspetti urbanistici ed edilizi, come derogati dalla Legge regionale n° 4, nonché la conformità delle opere alle norme contenute nella medesima legge ed, infine, la sussistenza delle altre condizioni alle quali il Capo primo subordina la realizzabilità degli interventi di ampliamento o di demolizione e ricostruzione.
La dichiarazione deve essere accompagnata dai necessari elaborati progettuali.
La ricevuta rilasciata a seguito della presentazione della dichiarazione autocertificativa, unitamente alla relativa documentazione, decorsi venti giorni dalla data di presentazione, costituisce titolo edilizio ed abilita alla realizzazione delle opere secondo quanto previsto dal comma 22 dell’art. 1 citato. Sono fatte salve le eccezioni previste nel successivo comma 24 sempre dell’art. 1 della L.R. 3 del 2008.
10.3. Il quarto comma dell’art. 10 stabilisce che le norme contenute negli artt. 2, 3, 4 e 5 hanno un’efficacia temporale limitata. La presentazione all’amministrazione comunale della denuncia di inizio attività ovvero della richiesta di concessione edilizia dovrà essere effettuata entro il termine perentorio di 18 mesi dalla data di entrata in vigore della legge, ossia entro il 1° maggio 2011.
I lavori dovranno essere ultimati al 1° novembre 2012 ed entro il medesimo termine dovrà essere presentata la comunicazione di fine lavori; oltre tale data sarà dovuta una maggiorazione del 50% del costo complessivo di costruzione.
10.4. Gli interventi di ampliamento e di demolizione con ricostruzione ricadenti su aree tutelate ai sensi dell’art. 142, ovvero 136 e 143, comma 1, lett. d) e 157 del D. Lgs. 22 gennaio 2004, n° 42, richiedono la preventiva acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica, ai sensi dell’art. 146 del medesimo Decreto.
Il provvedimento autorizzativo è rilasciato dall’organo comunale competente ai sensi della L.R. 12 agosto 1998, n. 28, qualora l’amministrazione comunale abbia i requisiti per l’esercizio della funzione autorizzatoria in materia paesaggistica.
Per gli interventi riguardanti immobili localizzati nella fascia extraurbana dei 300 metri dalla linea di battigia (ridotta a 150 nelle isole minori) o nel centro storico, nonché per gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all’art. 5 della Legge, il nulla osta paesaggistico è, in ogni caso, emesso dai competenti Uffici tutela dell’amministrazione regionale.
10.5. Il comma settimo dell’articolo 10 prevede che le amministrazioni comunali trasmettano allo scrivente Assessorato i dati tecnici e amministrativi relativi alle trasformazioni urbanistiche ed edilizie del territorio originate dall’applicazione del Capo primo della Legge.
La Giunta regionale emanerà al riguardo apposite direttive anche al fine di uniformare e comporre le informazioni provenienti dalle diverse amministrazioni comunali.
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Il team di ingegneri è composto da:
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– l’Ing. Simone Pibiri si occupa di progettazione esecutiva e organizzazione del cantiere; l’ esperienza nel settore delle costruzioni attraverso la collaborazione con imprese del settore garantiscono quindi nell’ottica della realizzazione dell’opera un ottima organizzazione del cantiere, partendo dall’elaborazione di preventivi di spesa, fino alla gestione ai fini della sicurezza. L’esperienza maturata presso enti pubblici locali permette inoltre un’ottima analisi con soluzioni a norma di legge dei principali problemi di natura burocratica.
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7 Aprile 2020 5 Marzo 2010 di Ing. Enrico Craboledda
Di seguito vengono riportate tutte le casistiche relative agli interventi di ampliamento previsti dal Piano Casa della Regione Sardegna.
Sono suddivisi per differenti destinazione urbanistica delle zone di appartenenza degli immobili
IMMOBILI RESIDENZIALI Ampliamento possibile Con risparmio energetico(1)
Edifici uni-bifamiliari 20% 30%
Edifici Pluripiano 20% 30%
Case a schiera in lotto unitario 20% 30%
NB: Nei centri storici (Zona A) l’immobile deve avere meno di 50 anni
Se gli immobili sopra indicati rappresentano la prima abitazione, gli incrementi possibili sono aumentati del 30%, quindi:
PRIMA CASA Ampliamento possibile Con risparmio energetico(1)
Edifici uni-bifamiliari 26% 39%
Edifici Pluripiano 26% 39%
Case a schiera in lotto unitario 26% 39%
Casa/Villa/Pluripiano/Schiera 20% 30%
Tra i 300 m e i 2000 m dal mare 14% 21%
In fascia costiera (entro i 300 m) 10%
(es. case, fattorie)
USO AGRO-SILVO-PASTORALE
(es. granai, ovili, depositi)
In fascia costiera (entro i 300 m) 0% 10%
Tra i 300 m e i 2000 m dal mare 10% 10%
Nell’entroterra (oltre i 2000 m dal mare) 20%
IMMOBILI Ampliamento possibile Con risparmio energetico(1)
Ad eccezione degli immobili localizzati in zona turistica F nella fascia dei 300 m 20% 30%
DESTINAZIONI Ricostruzione Con risparmio energetico(1)
DEMOLIZIONI IN ZONE DI PREGIO
Demolizioni in zone di pregio Ricostruzione con trasferimento della volumetria su un’altra area compatibile; cessione al comune del lotto originario; riduzione del 10% sui parametri energetici (d.lgs. 195/05 e smi) Ricostruzione con trasferimento della volumetria su un’altra area compatibile; cessione al comune del lotto originario; riduzione del 15% sui parametri energetici (d.lgs. 195/05 e smi)
a) Vicino a siti di valore storico, ambientale, architettonico archeologico
b) In aree di particolare valore paesaggistico
c) Sulla fascia costiera (se si tratta di abbattere volumi contigui)
Categorie News Tag piano casa regione sardegna zone a b c e f centri abitati zone turistiche aree rurali attività produttive demolizioni ricostruzioni risparmio energetico certificazione energetica edifici uni-bifamilia Lascia un commento
5 Marzo 2010 di Ing. Enrico Craboledda
Risposte alla Domande Frequenti per la L.R. 4/09 e L.R. 21/2011
Ecco le risposte alle Domande Frequenti del Nuovo Piano Casa 2015 2016 L.R. 8/2015
Aggiornato al 24.09.2011
La mia abitazione ricade in centro storico. Posso usufruire del Piano Casa? E in che misura? (risposta aggiornata il 24.09.2011)
Per gli edifici in Zona A si può usufruire solo se sono in contrasto con le caratteristiche tipologiche del centro storico, sono edificati da non oltre 50 anni, e ultimati entro il 31 dicembre del 1989 ; tali edifici devono essere stati identificati dal comune di appartenenza con delibera del consiglio comunale.
Si può aumentare la volumetri esistente del 20%. In caso di interventi che comportino una riduzione dei consumi energetici, la percentuale di incremento sale al 30%.
Il comune presso cui si trova il mio immobile non ha provveduto ad individuare gli immobili in centro storico in contrasto con i caratteri architettonici. Posso usufruire comunque del Piano Casa? (NUOVA – inserita il 24.09.2011)
Gli interventi di ampliamento del centro storico sono subordinati all’individuazione, da parte del comune, degli immobili con meno di 50 anni e in contrasto con il centro storico. Se il comune non ha provveduto ad individuare tali immobili, purtroppo nessun ampliamento volumetrico è ammesso in centro storico.
Fino a quando posso usufruire del piano casa? (risposta aggiornata il 24.09.2011)
La domande deve essere presentata entro enro il 31.10.2011.
Gli inteventi devono essere ultimati entro 18 mesi da tale data. (entro il 30/04/2013). Per gi interventi che non vengono ultimati entro tale data, è prevista un maggiorazione del 50% costo di costruzione.
Ho comprato la mia casa nel 2009, posso usufruire del piano casa?
Sì, è possibile usufruire del piano casa, a patto che l’abitazione sia stata ultimata entro il 31 marzo 2009. Sono consentiti solo interventi di ampliamento. Gli interventi di demolizione con ricostruzione (“sostituzione edilizia”) sono ammesso solo per immobili ultimati entro il 31/12/1989.
Con il piano casa posso incrementare il volume della mia abitazione del 20%. Ho sentito dire che, se si tratta di prima abitazione, ho diritto ad un altro 30%. Posso usufruire quindi di un incremento pari al 50% ?
No. Il piano casa prevede che gli interventi relativi alle prime abitazioni, che ricadono esclusivamente nelle Zone B o C, possano essere incrementati di un ulteriore 30% dell’aumento consentito. In caso di interventi di ampliamento pari al 20%, la percentuale sale fino al 26%; mentre per gli ampliamenti del 30% (ovvero in caso di risparmio energetico), la percentuale in caso di prima abitazione sale al 39% del volume esistente.
Possiedo una villetta a schiera molto vicina al mare. In che misura posso usufruire del piano casa ?
In caso di villette a schiera entro i 300 m dal mare, non è possibile usufruire del piano casa.
Se la villetta ricade tra i 300 m e i 2 km dal mare, gli incrementi consentiti sono pari al 14%, che può arrivare al 21% in caso di interventi finalizzati al risparmio energetico.
Oltre i 2 km, gli incrementi previsti sono pari al 20% del volume esistente; per gli interventi finalizzati al risparmio energetico la percentuale consentita è pari al 30%
Possiedo un’abitazione unifamiliare di 100 mq realizzata negli anni ’70. E’ possibile usfruire degli inventivi di demolizione e ricostruzione del piano casa, e realizzare diverse unità immobiliari ?
Sì, per gli interventi di demolizione e ricostruzione è possibile realizzare il nuovo fabbricato diverso anche nel numero di unità immobiliari, come riportato nella circolare applicativa del 2 marzo 2010.
Vorrei sapere se è possibile realizzare l’ampliamento, e di quanto, di una villa unifamiliare sita entro i 300 m dal mare; l’ampliamento riguarderebbe la costruzione di un vano tecnico.
l’incremento per le gli edifici residenziali unifamiliari, situati in zona F all’interno della fascia dei 300 m dalla linea di battigia marina è pari al 10% del volume esistente. La realizzazione di pertinenze esterne è ammessa.
Le proposte di intervento sono sottoposte alla valutazione della Commissione regionale per la qualità architettonica e paesaggistica, la quale deve esprirere parere positivo per consentirne la realizzazione
Non mi è chiaro se in caso di demolizione e ricostruzione l’incremento volumetrico è da sommare all’indice di edificabilità del lotto o al volume demolito, per esempio il lotto mi permette allo stato attuale di edificare 1000 mc, il volume da demolire è di 300 mc, con l’incremento del 30% sarebbero altri 90 mc, questi li posso sommare ai 1000 che sarebbe la naturale capacità edificatoria del lotto???
il piano casa ammette la possibilità di cumulare le premialità volumetriche con le potenzialità consentite dagli strumenti urbanistici comunali o regionali. Nel caso di demolizione e ricostruzione potrà edificare i 1000 mc consentiti dal piano urbanistico comunale, a cui sommerà il 30% della volumetria esistente al 31 dicembre 1989 ( nel suo caso, presumo il 30% di 300 mc), quindi in totale avrà diritto a 1000 mc + 90 mc . La percentuale di incremento può arrivare al 35% della volumetria esistente (105 mc), se per la nuova costruzione è previsto un contenimento del consumo energetico pari almeno al 10 per cento rispetto agli indici previsti dal decreto legislativo n. 192 del 2005, e successive modifiche ed integrazioni.
Sono proprietario, in una palazzina di 10 appartamenti, di due locali al piano terra ad uso negozio, pilotis.
Volendo ampliare i negozi, il 20% del volume deve essere calcolato per l’intero palazzo, o solo per i negozi esistenti, i proprietari degli appartamenti sono d’accordo per ampliare i negozi anche perchè loro non possono sfruttare detto ampliamento.
Quindi posso usare il volume residenziale per ampliare il volume commerciale?
E’ possibile ampliare le due unità commerciali nella misura percentuale relativa alla volumetria di ciascuna; pertanto per ampliare i due negozi, potrà usufruire del piano casa effettuando due ampliamenti distinti, ciascuno del 20% del proprio volume. Sicuramente non è possibile sfruttare la volumetria di cui gli altri condomini non intendono beneficiare.
Ho le idee poco chiare su quali siano tutti i costi che dovrò affrontare. Ma quanto costa “fare il piano casa”? (NUOVA – inserita il 24.09.2011)
Effettuare un intervento di ampliamento (o di demolizione e ricostruzione) con il piano casa costa quanto (a volte anche meno) qualunque altro intervento edilizio. Le spese che si dovranno affrontare saranno:
diritti di segreteria per accesso agli atti amministrativi, costi di riproduzione del progetto e presentazione della domanda
costo per la realizzazione dell’intervento
al comune: oneri di urbanizzazione, costo di costruzione, eventuale monetizzazione di spazio parcheggio
Tutte le voci sopra indicate variano in funzione della dimensione del progetto ed in funzione del comune in cui si effettua l’intervento.
Diritti di segreteria per accesso agli atti amministrativi, costi di riproduzione e presentazione della domanda
Variano in funzione del comune. Si può andare da un minimo di pochi euro ad un massimo di circa100 €.
L’onorario da corrispondere ai professionisti è molto variabile. Varia in funzione dei professionisti al quale ci si rivolge. Purtroppo non è possibile dare delle cifre di riferimento e nemmeno stimarle in funzione dei metri quadri di ampliamento, in quanto ogni progettodeve affrontare tematiche multidisciplinari diverse, dagli aspetti architettonici, strutturali, termici, acustici, geotecnici, ecc… I professionisti dovranno occuparsi della progettazione (la quale, come già detto, deve affrontare tanti aspetti e spesso coinvolge diverse figure professionali), della direzione dei lavori, dell’accatastamento e dei collaudi.
Anche per la realizzazione dell’intervento possiamo stabilire dei minimi e dei massimi. Generalmente si può andare da un minimo di 700 €/mq fino ai 1200 €/mq. Spesso, ciò che incide maggiormente, è la scelta delle finiture.
Al comune: oneri di urbanizzazione, costo di costruzione, ed eventuale monetizzazione di spazio parcheggio
Questi oneri variano da comune a comune. Ogni amministrazione stabilisce l’ammontare degli oneri di urbanizzazione (primaria, ove dovuta, e secondaria; valutati per metro cubo), del costo di costruzione ( valutato a metro quadro, solo per la parte in ampliamento). La monetizzazione dello spazio parcheggio non è un onere che devono sostenere tutti, ma solo chi non dispone di superficie parcheggio in eccedenza tale da soddisfare quanto previsto dalle attuali normative.
Ampliamento volumetrico 100 mc.
Superficie da destinare a parcheggio = 10 mq
Per un intervento da noi effettuato, le cui cifre sono, indicativamente, quelle sopra indicate, sono stati pagati;
oneri di urbanizzazione e costo di costruzione (per prima casa, quindi ridotti del 40%), circa 500 €
monetizzazione dello spazio parcheggio: in questo caso, la committenza disponeva di superficie parcheggio tale da soddisfare l’ampliamento volumetrico, pertanto non è stato corrisposto alcun onere
Ampliamento volumetrico 80 mc.
Superficie da destinare a parcheggio = 8 mq
oneri di urbanizzazione e costo di costruzione (non prima casa), circa 1100 €
monetizzazione dello spazio parcheggio: in questo caso, la committenza non disponeva di superficie parcheggio, pertanto son stati pagati per intero, ovvero circa 2500 €
Come potete vedere, i costi per effettuare gli interventi sono molto variabili.
Noi, già in fase di preventivo (quindi ancora prima dell’affidamento dell’incarico) sapremo informarvi sull’ammontare totale dei costi che sosterrete, così da non avere “spiacevoli” successive sorprese e da poter essere liberi e sicuri di scegliere se effettuare o meno l’intervento.
Ho sentito dire che il piano casa costa un sacco di soldi. Ma è conveniente? (NUOVA – inserita il 24.09.2011)
Ci sono diversi motivi per cui, secondo noi, è conveniente effettuare il piano casa. Uno di questi potrebbe essere la reale necessità, per una famiglia, di avere una camera in più. Un secondo motivo può essere l’investimento: effettuare il piano casa, aumentando quindi la superficie utile e commerciale dell’immobile, può essere molto conveniente in tantissime zone, soprattutto sia nelle maggiori città della Sardegna che nelle coste della stessa.
Ampliamento a Cagliari: Costo totale specifico di costruzione (tutto compreso) 1500 €/mq * 30 mq = 45 000 €
L’appartamento è passato da circa 70 mq a circa 100 mq. Valutando che per la zona in oggetto, il prezzo medio di vendita ammonta a circa 2700 €/mq, l’immobile è passato da un valore presunto di mercato di circa 200 000 € a circa 270 000 €.
Ovviamente questi sono solo conti indicativi, frutto di una banale moltiplicazione, senza tener conto di tanti fattori da considerare per dare una stima precisa, ma sono stati comunque riportati per far comprendere a pieno quanto possa essere conveniente, anche in termini economici, effettuare il piano casa.
Non hai trovato la risposta che cercavi? Il tuo caso è differente da quelli sopra indicati? Inviaci la tua domanda tramite la pagina dei contatti o all’indirizzo email info@pianocasa-sardegna.it ; otterrai una risposta chiara ed in tempi brevissimi.
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7 Aprile 2020 4 Marzo 2010 di Ing. Enrico Craboledda
Legge Regionale 23 ottobre 2009, n.4
Disposizioni straordinarie per il sostegno dell’economia mediante il rilancio del settore edilizio e per la promozione di interventi e programmi di valenza strategica per lo sviluppo.
Fonte: BOLLETTINO UFFICIALE DELLA REGIONE SARDEGNA N. 35 del 31 ottobre 2009.
Disposizioni straordinarie per la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente
Interventi di adeguamento e ampliamento del patrimonio edilizio esistente
1. È consentito, anche mediante il superamento degli indici massimi di edificabilità previsti dagli strumenti urbanistici ed in deroga alle vigenti disposizioni normative regionali, l’adeguamento e l’incremento volumetrico dei fabbricati ad uso residenziale, di quelli destinati a servizi connessi alla residenza e di quelli relativi ad attività produttive, nella misura massima, per ciascuna unità immobiliare, del 20 per cento della volumetria esistente, nel rispetto delle previsioni di cui al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 (Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia) e successive modifiche ed integrazioni.
2. Tali adeguamenti e incrementi si inseriscono in modo organico e coerente con i caratteri formali e architettonici del fabbricato esistente e costituiscono strumento per la riqualificazione dello stesso in funzione della tipologia edilizia interessata, nel rispetto delle seguenti prescrizioni:
Gli incrementi previsti nei punti 1), 2) e 3), possono essere realizzati anche dai singoli proprietari purché venga dimostrato, mediante un progetto complessivo, il coerente inserimento dell’ampliamento nel contesto architettonico dell’edificio e rispettate le distanze tra pareti prospicienti come previste dagli strumenti urbanistici comunali vigenti. Gli incrementi volumetrici
così realizzati costituiscono pertinenza inscindibile dell’unità immobiliare principale e non possono essere alienati separatamente ad essa;
4. Per gli edifici ad uso residenziale e per i servizi connessi alla residenza situati in zona F turistica nella fascia compresa tra i 300, o i 150 metri nelle isole minori, e i 2.000 metri dalla linea di battigia, l’adeguamento e l’incremento volumetrico di cui ai commi 1, 2 e 3 sono ridotti del 30 per cento.
7. Le previsioni di cui al presente articolo non si applicano agli edifici compresi nella zona urbanistica omogenea A, come individuata negli strumenti urbanistici comunali, ad eccezione di quelli aventi meno di cinquant’anni in contrasto con i caratteri architettonici e tipologici del contesto ed a condizione che l’intervento comporti un miglioramento della qualità architettonica estesa all’intero edificio e sia armonizzato con il contesto storico e paesaggistico in cui si inserisce. Tale contrasto è espressamente dichiarato con delibera del consiglio comunale del comune competente approvata perentoriamente entro il termine di novanta giorni dall’entrata in vigore della presente legge.
8. Gli incrementi di cui ai commi 1, 2 e 3 sono aumentati del 30 per cento qualora si tratti di prima abitazione del proprietario, localizzata nelle zone urbanistiche B o C e purché la superficie dell’immobile non superi quella indicata dalla legge 5 agosto 1978, n. 457 (Norme per l’edilizia residenziale), articolo 16, terzo comma.
Interventi di ampliamento per le costruzioni in zona agricola
4. Sono comunque ammesse varianti per i fabbricati legittimamente realizzati lasciando invariati i parametri urbanistici senza variazioni di volumi e superfici coperte.
5. In attesa della revisione o dell’adeguamento del Piano paesaggistico regionale, nelle zone omogenee E si applica la disciplina di cui all’articolo 3, commi 1, 2 e 3 del decreto del Presidente della Giunta regionale 3 agosto 1994, n. 228 (Direttive per le zone agricole).
Interventi di ampliamento degli immobili a finalità turistico-ricettiva
1. La Regione promuove il rinnovamento del patrimonio edilizio ad uso residenziale e di quello destinato a servizi connessi alla residenza, turistico-ricettivo e produttivo esistente mediante interventi di sostituzione edilizia delle costruzioni ultimate entro il 31 dicembre 1989, che necessitino di essere adeguate in relazione ai requisiti qualitativi, architettonici, energetici, tecnologici, di sicurezza strutturale ed a quelli necessari a garantire l’accessibilità dell’edificio alle persone disabili.
3. Nel caso di immobili insistenti nella fascia dei 300 metri dalla linea di battigia, ridotta a 150 metri nelle isole minori, ed in aree di particolare valore paesaggisticoo in prossimità di emergenze ambientali, architettoniche, archeologiche o storico-artistiche, al fine di conseguire la riqualificazione del contesto è consentita, previa approvazione da parte del consiglio comunale e stipula di apposita convenzione, l’integrale demolizione degli stessi ed il trasferimento della volumetria preesistente in altra area situata oltre la fascia dei 300 metri dalla linea di battigia, ridotta a 150 nelle isole minori con destinazione urbanistica compatibile, a condizione che il lotto originario sia ceduto gratuitamente al comune per destinarlo a finalità pubbliche. In tale ipotesi è concesso un incremento volumetrico del 40 per cento in caso di riduzione di almeno il 15 per cento dell’indice di prestazione energetica di cui al decreto legislativo n. 192 del 2005, e successive modifiche ed integrazioni, e un incremento volumetrico del 45 per cento nell’ipotesi di riduzione dell’indice di prestazione energetica di almeno il 20 per cento. La deliberazione del consiglio comunale può prevedere una deroga esclusivamente all’indice di edificabilità e all’altezza, che non può comunque essere maggiore di un piano rispetto agli edifici circostanti ed a condizione che la soluzione progettuale si armonizzi con il contesto paesaggistico in cui è inserito l’intervento.
6. Le previsioni di cui al presente articolo non si applicano agli edifici compresi nella zona urbanistica omogenea A, come individuata negli strumenti urbanistici comunali, ad eccezione di quelli aventi meno di cinquant’anni in contrasto con i caratteri architettonici e tipologici del contesto e fermo restando che gli stessi devono risultare ultimati alla data del 31 dicembre 1989.
Interventi sul patrimonio edilizio pubblico
1. Al fine di agevolare la riqualificazione del patrimonio edilizio di proprietà pubblica, è consentito,
anche mediante il superamento degli indici massimi di edificabilità previsti dagli strumenti urbanistici e dalle vigenti disposizioni normative regionali, l’incremento del 20 per cento della volumetria esistente degli edifici destinati ad attività istituzionali o comunque pubbliche.
2. La Commissione si avvale, per il suo funzionamento degli uffici dell’Assessorato competente in materia di governo del territorio, ed è composta da tre esperti in materia di tutela paesaggistica ed ambientale con comprovata pluriennale esperienza nella valorizzazione dei contesti ambientali, storico-culturali ed insediativi e nella progettazione di opere di elevata qualità architettonica.
3. I componenti della Commissione sono nominati dalla Giunta regionale, rimangono in carica per l’intera durata della legislatura e cessano dalle loro funzioni novanta giorni dopo l’insediamento dell’organo esecutivo di nuova elezione. Con successiva legge regionale è disciplinata la corresponsione, ai componenti, di eventuali compensi.
4. Entro quarantacinque giorni dall’entrata in vigore della presente legge, la Giunta regionale nomina i componenti della Commissione.
1. Gli interventi previsti negli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 non sono ammessi:
a) su edifici privi di titolo abilitativo, ove prescritto;
b) sui beni immobili di interesse artistico, storico, archeologico o etno-antropologico vincolati ai sensi della parte II del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137) e successive modifiche ed integrazioni, ad esclusione dei casi previsti negli articoli precedenti.
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3 e 4 non si applicano agli edifici collocati in aree dichiarate, ai sensi del Piano stralcio per l’assetto idrogeologico di cui alla legge 18 maggio 1989, n. 183 (Norme per il riassetto organizzativo e funzionale della difesa del suolo), e successive modifiche ed integrazioni, di pericolosità idraulica elevata o molto elevata (Hi3 – Hi4), ovvero in aree di pericolosità da frana elevata o molto elevata (Hg3 – Hg4).
1. Per gli incrementi di cui agli articoli 2, 3 e 4, gli oneri di concessione, ove dovuti, sono ridotti del 40 per cento se relativi alla prima abitazione del proprietario o dell’avente titolo, ovvero aumentati del 60 per cento negli altri casi. Per gli ampliamenti di cui all’articolo 2, comma 5 e all’articolo 4, comma 1, gli oneri di concessione sono aumentati del 200 per cento. 2. Per gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 5, gli oneri di concessione sono dovuti nella misura del 140 per cento per l’incremento volumetrico e nella misura del 60 per cento per la parte ricostruita e sono in ogni caso ridotti del 40 per cento se relativi alla prima abitazione del proprietario o dell’avente titolo.
Norme sulla semplificazione delle procedure amministrative in materia edilizia
1. Nel rispetto delle normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel decreto legislativo n. 42 del 2004, e successive modifiche ed integrazioni, sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
2. Prima dell’inizio degli interventi di cui al comma 1, l’interessato, anche per via telematica, informa l’amministrazione comunale dell’avvio dei lavori, comunicando gli estremi delle autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore.
7. Ai fini del monitoraggio degli interventi di cui alla presente legge e delle conseguenti trasformazioni urbanistiche ed edilizie del territorio, i comuni trasmettono all’Assessorato regionale competente in materia di governo del territorio i relativi dati tecnici e amministrativi, secondo direttive emanate dalla Giunta regionale.
8. All’articolo 31 della legge regionale 22 aprile 2002, n. 7 (legge finanziaria 2002), dopo il comma 5 è aggiunto il seguente:
“5 bis. Ai fini della verifica di cui al comma 5, i comuni trasmettono gli atti di pianificazione e i relativi dati di analisi anche su supporto informatico, secondo direttive emanate dalla Giunta regionale.”.
Norme in materia di pianificazione paesaggistica
Aggiornamento e revisione del Piano paesaggistico regionale
Programmi, piani e progetti di valenza strategica per lo sviluppo del territorio
Disciplina degli interventi ammissibili nella fase di adeguamento degli strumenti urbanistici al Piano paesaggistico regionale
d) nei comuni non dotati di piano urbanistico comunale di cui alla legge regionale n. 45 del 1989, nelle zone territoriali omogenee C, D, G, ed F, all’interno della fascia dei 2.000 metri dalla linea di battigia, possono essere realizzati gli interventi previsti dagli strumenti attuativi già approvati e convenzionati, a condizione che le relative opere di urbanizzazione siano state legittimamente avviate prima dell’approvazione del Piano paesaggistico regionale. Oltre tale fascia sono realizzabili gli interventi previsti nei piani attuativi regolarmente approvati e, se di iniziativa privata, convenzionati;
e) ai fini della riqualificazione delle strutture destinate all’esercizio di attività turistico – ricettive, anche qualora localizzate nei 300 metri dalla linea di battigia, ridotti a 150 metri nelle isole minori, possono essere autorizzati, in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, interventi di ristrutturazione e rinnovamento. Eventuali incrementi volumetrici, per i quali non opera l’articolo 6 della legge regionale 25 novembre 2004, n. 8 (Norme urgenti di provvisoria salvaguardia per la pianificazione paesaggistica e la tutela del territorio regionale), non possono comunque superare il 25 per cento dei volumi legittimamente esistenti, a condizione che realizzino concreti obiettivi di qualità paesaggistico-architettonica e di efficienza tecnico-funzionale e si sviluppino non verso il mare. Gli incrementi volumetrici previsti nella presente lettera non si applicano alle strutture turistico ricettive che abbiano già usufruito degli incrementi previsti dalla legge regionale n. 45 del 1989, articolo 10 bis, come introdotto dalla legge regionale 7 maggio 1993, n. 23 (Modifiche ed integrazioni alla legge regionale 22 dicembre 1989, n. 45, recante «Norme per l’uso e la tutela del territorio regionale»);
f) nelle more dell’adeguamento degli strumenti urbanistici comunali ai piani paesaggistici regionali, all’interno delle aree ricomprese nella fascia di larghezza pari a 100 metri, ove prevista, a partire dal perimetro più esterno dei beni paesaggistici ed identitari, come definiti dalla legge regionale 4 agosto 2008, n. 13 (Norme urgenti in materia di beni paesaggistici e delimitazione dei centri storici e dei perimetri cautelari dei beni paesaggistici e identitari), articolo 1, possono essere realizzati gli interventi di trasformazione del territorio e degli edifici esistenti, compresa la realizzazione di nuovi corpi di fabbrica, esclusivamente a condizione che abbiano ottenuto l’autorizzazione paesaggistica, rilasciata ai sensi del decreto legislativo n. 42 del 2004, articolo 146 e seguenti, e successive modifiche ed integrazioni. I contenuti e le prescrizioni dell’autorizzazione costituiscono commisurazione e valutazione della compatibilità dell’intervento proposto con l’interesse paesaggistico tutelato;
i) la Regione considera meritevoli di tutela, e ne fa oggetto di integrale conservazione, le praterie di posedonia, secondo anche quanto previsto dalla direttiva comunitaria 92/43/CEE del 21 maggio 1992, relativa alla conservazione degli habitat naturali e seminaturali e della flora e della fauna selvatiche, e ne costituiscono “habitat prioritario”. È, pertanto, vietato qualunque intervento che possa comprometterne l’integrità ovvero lo stato di equilibrio ottimale dell’habitat naturale, ad eccezione di quelli già programmati alla data di entrata in vigore della presente legge e di quelli che ottengano il preventivo assenso da parte della Giunta regionale.
2. Le disposizioni di cui al comma 1 sono provvisoriamente efficaci e trovano immediata applicazione sin dalla data di entrata in vigore della presente legge. Gli interventi previsti nel comma 1, lettera c), secondo capoverso, lettera d), primo capoverso e lettera e), sono realizzati previa verifica della coerenza delle volumetrie programmate con il contesto paesaggistico ed ambientale di riferimento, effettuata di concerto tra Amministrazione regionale e amministrazione comunale. In sede di verifica può essere stabilito il ridimensionamento e l’adeguamento degli interventi programmati al fine di renderli coerenti con le finalità del Piano paesaggistico regionale.
Modifiche alla legge regionale 4 agosto 2008, n. 13
1. L’articolo 2 della legge regionale n. 13 del 2008 è sostituito dal seguente:
“Art. 2 (Disciplina per le aree all’interno dei centri di antica e prima formazione)
1. Nelle more dell’adeguamento degli strumenti urbanistici comunali al Piano paesaggistico regionale, alle sue varianti ed agli atti di aggiornamento e revisione, i comuni, con deliberazione del consiglio comunale, verificano la coerenza delle disposizioni dei vigenti piani particolareggiati dei centri storici ricadenti nelle aree di antica e prima formazione con le disposizioni del Piano paesaggistico regionale, sue varianti ed atti di aggiornamento e revisione, e possono procedere alla loro attuazione per le parti coerenti. Con deliberazione consiliare, i comuni, per le restanti aree del centro di antica e prima formazione esterne al piano particolareggiato del centro storico, verificano la coerenza delle relative previsioni urbanistiche con le disposizioni del Piano paesaggistico regionale e procedono alla loro attuazione. Tale deliberazione è approvata come previsto dalla legge regionale n. 28 del 1998, articolo 9, comma 5.
2. Il comune, ottenuta l’approvazione, pubblica sul BURAS le deliberazioni di cui al comma 1. Dal giorno successivo alla pubblicazione, all’interno dell’area del centro di antica e prima formazione, possono essere realizzati gli interventi coerenti, previsti nella disciplina urbanistica previgente, a condizione che abbiano ottenuto l’autorizzazione paesaggistica, rilasciata ai sensi del decreto legislativo n. 42 del 2004, articolo 146.”.
Disposizioni in materia di sottotetti e norme finali
Utilizzo del patrimonio edilizio e recupero dei sottotetti
5. Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di metri 2,40 per gli spazi ad uso abitativo, ulteriormente ridotta a metri 2,20 per spazi accessori dei servizi. Per i comuni posti a quote superiori a 600 metri di altitudine sul livello del mare è consentita rispettivamente la riduzione a metri 2,20 per spazi ad uso abitazione e a metri 2,00 per accessori e servizi. Gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi devono essere chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e può esserne consentito l’uso come spazio di servizio destinato a guardaroba e ripostiglio. In corrispondenza delle fonti di luce la chiusura di tali spazi non è prescrittiva. Il calcolo dell’altezza media ponderale viene effettuato dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa.
6. Gli interventi edilizi finalizzati al recupero dei sottotetti possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione, nonché, nelle sole zone B, sono ammesse modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, unicamente al fine di assicurare i parametri di cui al comma 5.
Data a Cagliari, addì 23 ottobre 2009
Link Regione Autonoma della Sardegna – Legge Reginale 23 ottobre 2009, n. 4
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E’ online PianoCasa-Sardegna.it. Il sito sul Piano Casa della Regione Autonoma della Sardegna (Legge Regionale 23 ottobre 2009, n. 4).
All’interno del sito puoi trovare:
– il testo e tutte le informazioni aggiornate sul Piano Casa della Regione Sardegna;
– tutti i chiarimenti per le parti meno chiare della testo di legge;
– un riepilogo chiaro e semplice per capire, se ed in quale misura, è possibile effettuare interventi nel proprio immobile;
– un prospetto riepilogativo sugli aspetti fiscali;
– tante risposte alle domande più comuni sull’argomento;
– una serie di link utili, che rimandano ai contenuti dei siti istituzionali;
– moltro altro ancora.
Per avere ulteriori chiarimenti, per ricevere un nostro preventivo, per valutare precisamente gli incrementi consentiti per la vostra abitazione, vi invitiamo a contattarci agli indirizzi presenti all’interno del sito.
Saremo lieti di invitarvi presso i nostri uffici per discutere personalmente dell’ampliamento, offrendoci di seguire per conto vostro la fase progettuale, ed esecutiva dell’opera.
Ing. E.Craboledda – Ing. F.Basile – Ing. S.Pibiri
PS: desideriamo precisare che PianoCasa-Sardegna.it non è un sito istituzionale. E’ un sito web redatto da liberi professionisti per fornire chiarimenti ai cittadini sul Piano Casa della Regione Sardegna. Le informazioni presenti all’interno del sito o ricevute via email rappresentano unicamente il parere tecnico degli ingegneri di PianoCasa-Sardegna.it
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References: art. 10
 art. 15
 articolo 16
 articolo 10
 articolo 1
 articolo 146
 articolo 9
 articolo 146