Source: http://torrevieja.redomic.com/es/seccion/view/vivienda-compra-y-calidad/
Timestamp: 2019-02-20 20:00:02+00:00

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﻿ Vivienda, compra y calidad:TORREVIEJA:Red OMIC
¿Puede una empresa arreglar los defectos de una vivienda después de la firma de la escritura?
Una inmobiliaria ha encontrado comprador de una vivienda, habiendo entregado al vendedor la señal que dejo el comprador. La operación de compra-venta sigue sin fructificar por varias excusas de la inmobiliaria. Los vendedores quieren devolver dicha señal y la agencia se niega. Han vuelto a poner a la venta el piso y han escrito una carta a dicha Agencia con el fin de romper cualquier vínculo establecido. ¿Es legal y correcto este procedimiento? ¿Qué legislación regula todo esto?
Un particular firma con una agencia inmobiliaria la exclusividad para la venta de una vivienda. Por motivos familiares extremadamente graves el particular decide quedarse en la vivienda. La agencia le exige el cumplimento del contrato, o por el contrario, comprometerse a que no venderá el piso sin su mediación en los siguientes 5 años. ¿Son legales esas condiciones? ¿No se puede cancelar dicho contrato por esos problemas familiares de tan gravedad?
¿Tiene una Agencia inmobiliaria el poder de cobrar comisiones por la intermediación tanto al comprador como al vendedor? ¿Hay algún máximo en la comisión que pueden cobrar?
En caso de que la empresa constructora se retrase en la entrega del piso, donde se ha entregado una señal o primer pago, dicha empresa, ¿tiene alguna penalización?
¿Debe un comprador de una vivienda nueva hacerse cargo de todos los gastos derivados del Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana?
A la hora de escriturar la vivienda, ¿Qué documentación debo recibir?
¿Qué se debe exigir, por parte del adquiriente de la vivienda, en el momento de formalizar la compraventa, habiendo entregado cantidades a cuenta del precio final y encontrándose la vivienda en construcción?
Qué normativa hay vigente en cuanto a mejoras de vivienda de nueva construcción, tales como, si es legal pagar por eliminar puertas o algún sanitario, y además no poder quedarse con ello. Saber si hay tarifas estipuladas y en general toda la normativa que exista en este aspecto. ¿Existe algún organismo dónde acudir?
Si una vivienda que se adquiere y se firma un contrato en el cual indica que debe ser entregada con una fecha tope, y tal fecha se retrasa en, al menos, 7 meses: ¿Qué posibilidades hay de recuperar el doble del dinero entregado como así se indica en el contrato?
Una persona quiere subrogarse a una cooperativa. El problema es que no sabe cuando le darán la vivienda, ya que en el contrato no indica nada. ¿Es eso legal?
Una vivienda, en régimen de cooperativa, a los 7 años de su construcción salen diversos defectos. ¿Se puede reclamara administrativamente estos desperfectos al no querer hacerse responsable la cooperativa?
¿Puede un intermediario en la venta de una vivienda obligar al comprador a subrogarse a un hipoteca concreta, y en caso contrario cobrarle los gastos de cancelación de la misma?
¿Si me entregan un piso con retraso qué puedo hacer?
¿Puede obligarme el constructor a subrogarme en su hipoteca o pagar los gastos de cancelación?
¿Tengo derecho a elegir notario o puede elegirlo el constructor?
Puede y debe. Una vez firmadas las escrituras y entregadas las llaves, el propietario deberá comprobar si existe algún defecto. Si los hubiera se enviará a la empresa un escrito certificado o burofax para hacerles constar los defectos existentes, dando un plazo para la contestación y de subsanación de dichos defectos.
Si no se hacen cargo, se deberán solicitar las hojas de reclamaciones a la promotora, se rellenarán en los locales de la promotora o constructora y una vez cumplimentadas, firmadas y selladas por el consumidor y por la promotora /constructora, se quedará la empresa con la copia rosa y usted con la verde y la blanca. La verde es para usted y la blanca la debe remitir a la Oficina del consumidor de su municipio o a la Dirección General de Consumo junto con la copia del contrato de compra-venta del piso, memoria de calidades y fotocopia del escrito o burofax enviado, comenzando así el trámite de la reclamación.
El Art. 1451 del Código Civil establece que “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato”.
Las arras penitenciales, facultan a las partes a desistir de la compra allanándose de ella, si bien se establece una penalización: si renuncia el comprador pierde dicha cantidad, si lo hace el vendedor, debe abonar al comprador el doble de la señal (Art. 1454 del Código Civil).
Con respecto a la resolución del contrato con la agencia, el Art. 30 del Decreto 3248/69, de 4 de diciembre, sobre Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, establece que en caso de no fijarse plazo de duración del encargo se entiende que tiene la duración de tres meses, siempre y cuando se haya contratado con un agente de la Propiedad Inmobiliaria.
Un contrato firmado libremente por las partes, ambas se han comprometido en unos derechos y unas obligaciones que han de cumplir.
Si el deseo del particular es rescindir unilateralmente el contrato ofreciendo otras condiciones, lo mejor es acudir a un gabinete jurídico, donde podrán orientarle de los pros y los contras de esa acción.
Los Agente de la Propiedad Inmobiliaria y los intermediarios inmobiliarios pueden cobrar honorarios al mandante de la venta de una vivienda y al comprador de la misma, siempre que estos honorarios estén anunciados o figuren en contrato. La Ley 11/1998, de 9 de julio de Protección de los consumidores de la Comunidad de Madrid, establece en el artículo 14.2 que los consumidores tienen derecho a conocer previamente a la contratación de un servicio, el precio del mismo. Las ofertas concretas de servicios realizadas a través de soportes publicitarios y/o informáticos deben incorporar el precio de los mismos. Los precios de los servicios serán expuestos al público en los establecimientos donde se presten u oferten, mediante la exhibición de carteles perfectamente visible y legible en el lugar donde efectivamente se presten, a través de un soporte escrito.
Los honorarios por estos servicios pueden variar de una agencia a otras.
Por otra parte, los contratos firmados, o se pueden rescindir unilateralmente salvo que medie acuerdo entre las p artes; la posibilidad de negociación de las comisiones es un acuerdo al que tienen que llegar los firmantes.
Si se consideran lesionados los intereses de una de las partes, se puede acudir a los Tribunales Ordinarios de Justicia en defensa de los mismos.
En la memoria de calidades debe aparecer la tabicación interior, y referencia a todos los elementos que constituyen la vivienda en su parte interior y exterior. En todo caso, se pueden obtener estos datos en el Proyecto de Obra.
La ejecución de la obra tiene que ajustarse a dicho proyecto y a la Memoria de Calidades, que es reflejo de aquel, y cualquier modificación que se produzca tiene que ser por acuerdo entre las partes. Por lo tanto, la empresa no viene obligada a acceder a sus peticiones de cambio. La cédula de habitabilidad la concede, en este caso, el Ayuntamiento correspondiente
Este tema puede tratarse de un incumplimiento contractual, si figura la fecha de entrega en el contrato, y, por tanto, pudiera ser una infracción en materia de consumo o un incumplimiento civil, en cuyo caso puede defender sus intereses ante los Tribunales Ordinarios de Justicia.
Si el clausulado del contrato de compraventa de la vivienda no ha sido pactado individualmente, es decir, que se trate de un contrato de adhesión idéntico para todos los compradores, la cláusula relativa a la plusvalía o incremento del valor de los terrenos, es abusiva. Tal impuesto, que es municipal, debe abonarlo, por Ley, el vendedor, y ser en su caso, objeto de sanción administrativa.
Lo primero es saber si se dispone de la Licencia de primera ocupación o célula de habitabilidad, en este caso se pasaría a escriturar la vivienda, si aún no se dispone de este documento se pospondrá dicha escrituración.
Una vez realizada la escritura, nos tendrán que facilitar:
Plano general del emplazamiento de la vivienda
Plano de la vivienda, especificando la superficie útil y la descripción general del edificio donde se encuentra, zonas comunes y servicios accesorios
Planos de los suministros
En el momento de formalizar el contrato de compraventa se debe exigir:
Plano general del emplazamiento de la vivienda, y de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
Instrucción sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad ó expresión de no hallarse inscrito.
Información sobre el vendedor: el nombre o razón social, domicilio y los datos de la inscripción en el Registro Mercantil del vendedor. Si se trata de primera transmisión, es obligatorio indicar el nombre y domicilio del arquitecto, y el nombre o razón social y domicilio del constructor.
Información relativa al contrato: el contrato debe de estar redactado con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato, no puede incluir cláusulas que incrementen el precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas.
No hay normativa específica que regule las posibles reformas que solicite el comprador u ofrezca el promotor en viviendas de nueva construcción, salvo lo dispuesto en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, de protección de los consumidores y usuarios en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, en su artículo 10 b.2, que establece que las reformas que propongan los adquirientes serán objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que deriven en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados. Igualmente el Real Decreto 515/89 establece que estos documentos contractuales deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones. En cualquier caso, cabe pensar que, si el precio de la vivienda se calcula en función de unos parámetros determinados como, por ejemplo, la compra de una cantidad específica de material para una vivienda, que ha sido descrita adecuadamente en la documentación precontractual y contractual sobre la que se presta el consentimiento, es razonable pensar que esos materiales sean pagados por el contratante que decide, con posterioridad, acometer reformas.
Las diferencias de precio o la posibilidad de quedarse con el material no puesto es algo a negociar con la empresa.
Por otro lado le informamos que al existir libertad de precios es necesario que todos los acuerdos a los que se llegue estén debidamente documentados contractualmente con presupuestos por escrito aceptados o rechazados previamente.
La ley 57/68 de 27 de julio de 1968 que regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y arrendamiento de viviendas, estable en el artículo 1º que las personas físicas o jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal del dinero para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
La vía administrativa da un plazo de 5 años, por lo que esta reclamación ya ha prescrito. Se puede acudir a los Tribunales Ordinarios de Justicia en defensa de los intereses.
Burofax o telegrama que haya enviado al promotor y respuesta si la ha obtenido.
Según el Real Decreto 515/89, de 21 de abril, de Protección de los consumidores, en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento, la parte compradora no está obligada a subrogarse en el crédito que fue solicitado para la construcción de la vivienda ni a soportar los gastos de cancelación del mismos.
En el supuesto de que pactara una fecha de entrega podrá reclamarle una compensación. En caso contrario, intente pactar con el vendedor la compensación económica por el retraso, y si no es posible llegar a un acuerdo, acuda a los organismos de consumo correspondientes.
No, en ninguno de los dos casos pueden obligarme.
Tiene derecho a elegir el notario que sea de su agrado. No pueden obligarle a acudir al notario que le indique el constructor.

References: resolución 
 artículo 14
 Real Decreto 
 artículo 10
 Real Decreto 
 artículo 1
 Real Decreto