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Timestamp: 2020-02-26 16:34:27+00:00

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L'attivita' di bonifica di un terreno non è una innovazione (Condominio) - 101Professionisti.it
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L'attivita' di bonifica di un terreno non puo' ritenersi integrare gli estremi di un atto innovativo per il quale e' necessaria la maggioranza qualificata ex articolo 1108 c.c. ovvero il consenso unanime, trattandosi di opera, di competenza della maggioranza di cui all'articolo 1106 c.c., che non altera la destinazione economica del terreno - che rimane pur sempre di natura agricola (cfr Cass. n. 11943 del 2003 e Cass. n. 15460 del 2002) - ed e' diretta al miglioramento ovvero a renderne piu' comodo o redditizio il suo godimento, oltre a non pregiudicare il diritto di godimento di qualche comunista.
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 23 marzo 2015, n. 5729
sul ricorso 28162-2012 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega a margine del ricorso;
(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, e della societa' (OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che le rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;
avverso la sentenza n. 1847/2012 della CORTE D'APPELLO di ROMA del 3/04/2012, depositata il 02/05/2012;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell'11/12/2014 dal Consigliere Relatore Dott. MILENA FALASCHI;
udito l'Avvocato (OMISSIS) difensore delle controricorrenti che si riporta al controricorso e chiede il rigetto del ricorso.
Nel giudizio di primo grado (OMISSIS) e (OMISSIS) agivano domandando la condanna dell' (OMISSIS) S.R.L. della (OMISSIS) S.R.L. alla corresponsione dei due quinti del canone di locazione a decorrere dal 3.01.1991 in relazione ai locali siti in via (OMISSIS), nonche' al versamento di un compenso per l'occupazione sine titulo della proprieta' indivisa. I convenuti si costituivano tardivamente eccependo l'esistenza di un'autorizzazione per l'esecuzione dell'opera di bonifica e di ampliamento dell'area. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 21642 del 2004, rilevata la carenza di interesse della societa' (OMISSIS) s.r.l., rigettava, in base alle risultanze emerse dalla cui disposta d'ufficio, la domanda attorca valutata la circostanza non contestata dell'esecuzione dei lavori di ampliamento e bonifica sull'area eseguiti da pane della (OMISSIS) s.r.l. su autorizzazione dell'amministrazione della comunione ereditaria.
Avverso la citata decisione, le (OMISSIS) proponevano appello innanzi alla Corte d'Appello di Roma insistendo per l'accoglimento della domanda proposta in primo grado per la condanna della (OMISSIS) s.r.l. al versamento da parte della somma di euro 2.590,58, piu' interessi legali, corrispondenti ai due quinti del canone di locazione, nonche' alla condanna in solido con la (OMISSIS) s.r.l., o in subordine della sola Ferramenta, al versamento di euro 36.161,57, piu' interessi, per l'occupazione senza titolo della proprieta'. Parte appellata, costituitasi, contestava le avverse pretese eccependo l'inammissibilita' delle nuove domande proposte in primo grado e in appello dalla controparte. La Corte d'Appello di Roma, con sentenza n. 1847 del 2012, intesa abbandonata la domanda sul pagamento dei 2/5 dei canoni relativi alla locazione dei locali per avere l'appellante nella memoria integrativa insistito solo per la condanna al versamento della somma per l'occupazione abusiva, rigettava il gravame condannando le (OMISSIS) al versamento delle spese processuali.
Con ricorso notificato in data 7.12.2012 e depositato il 19.12.2012 (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno agito per la cassazione della decisione d'appello deducendo in due motivi di ricorso la violazione o falsa applicazione delle norme stabilite dagli articoli 1102 e 1108 c.c.in riferimento all'articolo 360, n. 3, nonche' l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio in riferimento all'articolo 360 c.p.c., n. 5.
Le parti intimate hanno resistito con controricorso.
Il consigliere relatore, nominato a norma dell'articolo 377 c.p.c., ha depositato la relazione di cui all'articolo 380 bis c.p.c.proponendo la reiezione del ricorso. Entrambe le parti in prossimita' dell'udienza camerale hanno depositato memoria illustrativa.
Vanno condivise e ribadite le argomentazioni e le conclusioni di cui alla relazione ex articolo380 bis c.p.c. che di seguito si riporta: "Nel primo motivo di censura i ricorrenti lamentano l'erronea valutazione della fattispecie da parte della Corte d'Appello di Roma per aver applicato la disciplina di cui all'articolo 1105 c.c. in luogo di quella contemplata agli articoli 1102 e 1108 c.c..
In particolare, il ricorrente lamenta che, in base ai fatti allegati dalle parti e alle risultante probatorie, l' (OMISSIS) s.r.l. avrebbe eseguito lo sbancamento e il livellamento di un boschetto di sambuco esistente sulla comproprieta' innovando il bene comune a scapito del libero godimento dello stesso da parte delle (OMISSIS); le ricorrenti specificano che, trattandosi di interventi di natura straordinaria ed innovativa, necessitavano, ai sensi dell'articolo 1108 c.c., di una delibera approvata con la maggioranza qualificata dei partecipanti rappresentanti almeno i due terzi del valore complessivo del bene comune, La censura appare infondata e, dunque, da rigettare.
Non si ritiene che vi sia stata un'erronea qualificazione giuridica della fattispecie dal momento che il giudice del gravame ha correttamente inteso, in base alla documentazione processuale di primo e secondo grado, l'intervento effettuato dall' (OMISSIS) s.r.l. frutto di una valida deliberazione adottata con maggioranza di quote. In decisione della Corte d'Appello di Roma e' fondata in particolare su due circostante: l'acquisto della proprieta' da parte dell' (OMISSIS) s.r.l. delle quote corrispondenti a piu' della meta' del valore complessivo del bene comune e la lettera sottoscritta dall'amministratore della comunione con cui si comunicava agli altri comproprietari, nell'ambito di una piu' complessa trattativa, la realizzazione di opere volte alla bonifica e all'ampliamento del bene comune in conto canone locazione.
In particolare, riguardo a quest'ultimo aspetto, il giudice del gravame ha riconosciuto la capacita' della missiva, datata al 2.12.1983 a firma dell'amministratore della comproprieta', di consentire agli altri comunisti di venire a conoscenza della trattativa che avrebbe condotto la (OMISSIS) s.r.l. ad occupare una superficie piu' ampia per effetto dello sbancamento di parte del bene comune in conto dell'aumento del canone di locazione. La missiva de qua, infatti, era stata inviata agli altri comproprietari tra i quali figurava anche (OMISSIS), de cuius delle presenti ricorrenti, il quale risulta essere stato l'unico, in qualita' di proprietario dei 2/5 del bene, a manifestare il proprio dissenso alla trattativa condotta nei termini di cui sopra.
In secondo luogo, la Corte d'Appello di Roma ha osservato che l' (OMISSIS) s.r.l. e titolare di quote corrispondenti ai 3/5 del valore del bene comune, per effetto dell'acquisto delle quote appartenenti a (OMISSIS) e (OMISSIS) nell'anno 1984 e di quelle appartenenti a (OMISSIS) nel 1987, mentre le appellanti erano titolari delle quote corrispondenti ai 2/5 del valore del bene comune.
Orbene, per gli atti di ordinaria amministrazione sulla cosa comune compiuti da uno dei comunisti il consenso degli altri comproprietari e presunto iuris tantum ai sensi dell'articolo 1105 c.c., comma 1, tale presunzione e' superabile solo ove venga dimostrato, senza necessita' di apposita delibera, il dissenso degli altri comunisti che siano titolari di una quota di maggioranza o almeno paritaria alla quota dei comproprietari favorevoli all'intervento (Cass. n. 1153 del 2013; Cass. n. 14759 del 2008).
La Corte d'Appello di Roma ha tenuto conto del dissenso di (OMISSIS), di cui alla diffida alla prosecuzione dei lavori di sbancamento, ma ha anche valutato l'atto insufficiente ad impedire l'intervento programmato per essere lo stesso comproprietario di minoranza.
Il giudice dell'appello in motivazione ha poi precisato, seguendo un corretto precipitato logico-consequenziale, che il consenso della societa' titolare dal 1987 della maggioranza del valore complessivo del bene comune ovvero, il mancato dissenso di (OMISSIS), sino al 1987, rispetto all'esecuzione dei lavori de quibus correlato al godimento del terreno, a fronte dell'aumento del canone, rappresentavano circostanze che comprovavano desistenza di un accordo idoneo a vincolare la minoranza dei comproprietari alla pattuizione, e comunque manifestata per la comunione dall'Amministratore con la sottoscrizione del contratto di locazione, come si evince dalla lettera del 2.12.1983, non contestata dalle ricorrenti e dal loro dante causa con ricorso di cui all'articolo 1105 c.c., comma 4.
Il secondo motivo di censura si reputa parimente infondato.
Le ricorrenti censurano il mancato esame di un fatto decisivo della controversia nella parte in cui il giudice di secondo grado, ai fini dell'accertamento della corresponsione alle appellanti del compenso per l'occupazione abusiva, non avrebbe valutato l'esame della circostanza secondo cui i lavori di sbancamento e di adattamento svolti sul bene comune sarebbero stati eseguiti dalla societa' (OMISSIS) in luogo della (OMISSIS) s.r.l..
La Corte d'Appello, nel valutare il contratto di locazione intercorso tra la societa' (OMISSIS) e l'Amministratore della comunione, ha ritenuto sussistente l'accordo di detenzione anche quanto all'area in contesa a fronte di un corrispettivo maggiorato e con detrazione del costo dei lavori sostenuti, vincolante per i comproprietari per quota minore dissententi.
In altre parole, non sussiste alcuna contraddittorieta' nel ragionamento operato dal giudice di secondo grado, il quale ha dedotto dall'esistenza del titolo contrattuale in favore della societa' (OMISSIS), la legittimita' dell'occupazione della maggior porzione derivata dagli interventi svolti sul bene comune in conto dell'aumento del canone per i lavori eseguiti a nulla rilevando il soggetto che abbia materialmente anticipato detti esborsi. Non si ravvisa, inoltre, il carattere della decisivita' nel vizio dedotto.
Occorre precisare, secondo l'orientamento tracciato da questa Corte, che le censure sollevate ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, sono ammissibili solo se rispondenti al criterio della decisivita', per cui l'omesso o insufficiente esame di talune circostante assume rilevanza solo quando esse, secondo un giudico presuntivo del giudice di legittimita', siano idonee a fornire la prova di fatti che possano ritenersi decisivi, perche', ove valutati in sede di merito, avrebbero condotto il giudice a una decisione differente rispetto a quella impugnata; la decisivita' si intende, dunque, riferita alla sussistenza di un nesso di causalita' tra il vitato motivazionale e la decisione, richiedendosi, se riconosciuta l'esistenza di tale vizio, che esso conduca ad una qualificazione giuridica differente della fattispecie (ex plurimis, Cass., n. 2183 del2009; Cass., n. 22979 del2004; Cass., n. 2464 del2000;), Orbene, nella specie non appare affatto decisiva la circostanza secondo cui i lavori di sbancamento e livellamento sarebbero stati eseguiti dalla societa' comproprietaria (OMISSIS) in luogo della (OMISSIS) s.r.l., trattandosi di una circostanza di fatto che non sarebbe idonea, ove accolta, a sovvertire la decisione della Corte d'Appello di Roma per i motivi gia' esposti, ovverosia per aver il giudice del gravame dedotto dal contratto di locazione, senza incorrere in vizi di illogicita', resistenza di un accordo tra i comunisti e la locataria comportante la detenzione del bene contro l'aumento del canone di locazione in commisurazione con i costi dei lavori sostenuti".
Gli argomenti e le proposte contenuti nella relazione di cui sopra sono condivisi dal Collegio e le critiche formulate dalle ricorrenti nella memoria ex articolo 378 c.p.c. non hanno alcuna incidenza su dette conclusioni, giacche' partendo dalla premessa che ciascuno dei comproprietari puo' dare in locazione il bene comune (cfr Cass. SS.UU. n. 11132 del 2012), va ribadito che l'attivita' di bonifica di un terreno non puo' ritenersi integrare gli estremi di un atto innovativo per il quale e' necessaria la maggioranza qualificata ex articolo 1108 c.c. ovvero il consenso unanime, trattandosi di opera, di competenza della maggioranza di cui all'articolo 1106 c.c., che non altera la destinazione economica del terreno - che rimane pur sempre di natura agricola (cfr Cass. n. 11943 del 2003 e Cass. n. 15460 del 2002) - ed e' diretta al miglioramento ovvero a renderne piu' comodo o redditizio il suo godimento, oltre a non pregiudicare il diritto di godimento di qualche comunista.
Conclusivamente il ricorso va rigettato e va disposta la regolazione delle spese del giudizio di legittimita', che seguono la soccombenza.
condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione, che vengono liquidate in complessivi euro 5.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre a spese forfettarie ed accessori come per legge.

References: articolo 1108
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