Source: https://ficek.sk/vyvlastnenie-pozemku-a-stavebne-povolenie-34268
Timestamp: 2018-03-22 11:59:09+00:00

Document:
[2018] Vyvlastnenie pozemku a stavebné povolenie ? | Poradíme Vám?
Odpovedané dňa: 12. 3. 2018
Otázka: Vyvlastnenie pozemku a stavebné povolenie ?
Odpoveď: Vyvlastnenie pozemku a stavebné povolenie ?
Dobrý deň, ďakujeme za otázku, ku ktorej zaujímame nasledovný právny názor :
1./ Treba vedieť, že samotné označenie pozemku pojmom "stavebný pozemok" zo zákona priamo neznamená, že musí byť vydané stavebné povolenie pre konkrétnu stavbu.
2./ Základná právna úprava je obsiahnutá v ust. stavebného poriadku a ust. vykonávacích predpisov, ktorými sú hlavne vyhl. č. 453/2000 Z. z. ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona.
3./ Je všeobecne známe, že pokiaľ vlastník pozemku nemá k svojmu pozemku priamy prístup z verejnej komunikácie – teda ak k nemu nevedie prístupová cesta, predstavuje to často problém, ktorý však nie je neriešiteľný. Jednou z mnohých otázok, ktorú musí vlastník pozemku pri príprave realizácie stavby vyriešiť je práve zaistenie prístupu či príjazdu k pozemku z miestnej komunikácie resp. inej verejnej komunikácie (ďalej len „príjazdová cesta“).
Aj keď stavebný poriadok vyslovene nehovorí o tom, že pred začatím výstavby musí byť zabezpečený priamy prístup k stavebnému pozemku vo forme príjazdovej cesty resp. komunikácie, z viacerých ustanovení stavebného poriadku vyplýva povinnosť stavebníka mať zabezpečený prístup na vlastný stavebný pozemok :
I./ Podľa § 47 stav. poriadku "stavby sa musia navrhovať tak, aby boli po celý čas životnosti v súlade so základnými požiadavkami na stavby, so zastavovacími podmienkami a aby boli zhotovené z vhodných stavebných výrobkov a pritom aby
b) stavba bola prístupná z cesty, miestnej komunikácie alebo z účelovej komunikácie, atď."
II./ Podľa § 59 "účastníkmi stavebného konania sú :
b) osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté."
III./ Podľa ust.§ 135 stav. poriadku "na uskutočnenie stavby alebo jej zmeny a na uskutočnenie nevyhnutných úprav udržiavacich alebo zabezpečovacích prác a na odstránenie stavby môže stavebný úrad uložiť tým, ktorí majú vlastnícke alebo iné práva k susedným pozemkom alebo stavbám, aby trpeli vykonanie prác zo svojich pozemkov alebo stavieb.
Ten, v prospech ktorého uložil stavebný úrad opatrenie podľa odseku 1, je povinný dbať, aby čo najmenej rušil užívanie susedných pozemkov alebo stavieb a aby vykonávanými prácami nevznikli škody, ktorým možno zabrániť; po skončení je povinný uviesť susedný pozemok alebo stavbu do pôvodného stavu, a ak to nie je možné alebo hospodársky účelné, poskytnúť vlastníkovi náhradu podľa všeobecných predpisov o náhrade škody."
T.j. : Nie je úlohou stavebného úradu, aby túto situáciu - príjazdovú cestu k budúcej stavby riešil sám z vlastnej iniciatívy.
IV./ Podľa ust. § 8 vyhl. č. 453/2000 Z. z. ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona platí, že "k žiadosti o stavebné povolenie sa prikladajú okrem iných aj doklady o rokovaniach s účastníkmi stavebného konania, ak sa konali pred podaním žiadosti (viď vyššie bod 2.)."
V./ Podľa ust. § 13 vyhl. č. 532/2002 Z. z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu platí, že
"stavenisko treba zariadiť, usporiadať a vybaviť prístupovými cestami na dopravu materiálu tak, aby sa stavba mohla riadne a bezpečne uskutočňovať alebo odstraňovať v súlade s osobitnými predpismi."
Tu odkazujeme na ust. § 43i/ stavebného poriadku podľa ktorého "stavenisko je priestor, ktorý je počas uskutočňovania stavby určený na vykonávanie stavebných prác na stavbe, na uskladňovanie stavebných výrobkov a dopravných a iných zariadení potrebných na uskutočňovanie stavby a na umiestnenie zariadenia staveniska; zahŕňa stavebný pozemok, prípadne v určenom rozsahu aj iné pozemky alebo ich časti."
Stavenisko musí mať zriadené o.i. vjazd a výjazd z miestnej komunikácie alebo z účelovej komunikácie na prísun stavebných výrobkov, na odvoz zeminy a stavebného odpadu a na prístup vozidiel zdravotníckej pomoci a požiarnej ochrany, ktorý sa musí čistiť, ďalej musí mať zabezpečený odvoz alebo likvidáciu odpadu."
Teda aj keď stav. zákon vyslovene nehovorí o tom, že podmienkou vydania stav. povolenia je existencia prístupovej cesty, nie je úlohou stavebného úradu otázku prístupu riešiť nielen až rámci kolaudačného konania, nakoľko aj proces výstavby má svoje pravidlá, ktoré v prípade neakceptovania zákona nie je povinný vlastník susedného pozemku rešpektovať a to len na základe realizácie stavby na susednom pozemku.
Možností vo Vašom prípade je niekoľko a nejedná sa ani v jednom prípade o vyvlastnenie, ktoré možno realizovať len vo verejnom záujme (napr. verejnoprospešné stavby) :
a/ Odkúpenie potrebného pozemku pre prístup k vlastnému stavebnému pozemku, na ktorom sa bude realizovať stavba.
b/ Nájomná zmluva s vlastníkom susedného resp. priľahlých pozemkov, cez ktoré sa bude realizovať prístup k vlastnému stavebnému pozemku na dovoz stavebného materiálu a podobne. Treba však uviesť, že samotná zmluva o nájme resp. zriadenie vecného bremena spočívajúce v práve prejazdu a prechodu neznamená automaticky aj súhlas na uloženie inžinierských sietí /elektrina, voda, plyn, kanalizácia) . Preto pred samotnou kúpou pozemku a zamýšľanou výstavbou je dobré preveriť si možností a dostupnosť riešení.
c/ Najjednoduchšie, najrýchlejšie a najmenej nákladné riešenie je dohodnúť sa s vlastníkom susedného pozemku na využívaní prístupovej cesty a to buď na odkúpení časti susedného pozemku potrebného pre cestu, na zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu či prejazdu (najčastejšie za odplatu) alebo na dlhodobom prenájme potrebnej časti pozemku.
d/ Poslednou možnosťou je nájom susedného pozemku alebo jeho časti, čo je síce o právneho hľadiska najmenej náročné, keďže pri tomto úkone sa nevyžaduje vyhotovenie geometrického plánu ani vklad do katastra nehnuteľností, avšak z právneho hľadiska poskytuje najmenšie záruky, nakoľko sa jedná len o dočasné riešenie. Sme názoru, že toto riešenie má význam len v prípade, ak je potrebné prístup k (stavebnému, neskôr zastavanému) pozemku zabezpečiť len dočasne.
Keďže nepoznáme samotné umiestnenie Vášho stavebného pozemku, ako aj Vami spomínané vecné bremená v práve prechodu resp. prejazdu, vo veci odporúčame kontaktovať geodeta za prítomnosti zástupcu stavebného úradu a projektanta stavby pre nájdenie vhodného riešenia.
K otázke komunikácie so súdnou exekútorkou uvádzame, že v prípade exekučného konania nie ste účastníkom konania, preto nie je povinná s Vami ani komunikovať.
Odporúčame ohľadom pozemku, na ktorom je zriadené exekučné záložné právo, túto otázku prebrať so samotným povinným a s ním sa pokúsiť nájsť riešenie prípadne aj tým, že predmetnú časť pozemku by ste získali v rámci exekučného konania prípadne požičaním sumy povinnému na úhradu jeho dlhu v exek. konaní, aby pozemok bol právne voľný a mohli by ste otázku prechodu a prejazdu vyriešiť zmluvne bez účasti súdu.
Podotázka: Vyvlastnenie pozemku a stavebné povolenie ? (Nezaradené)
V roku 1993 sme od miestneho JRD za jeho trvania odkúpili farmu na chov osip. Stojacu 400 m od hosp. Dvora v poli. Ide o ohradenú štvorcovú plochu o výmere 8 200 m2, na ktorej stoja dve hosp. Budovy. Predmetom kúpy boli iba dve budovy, pozemky sa nedali odkúpiť, lebo na našu žiadosť o identifikáciu parciel Katastrálny úrad nevedel v roku 1993 vyhovieť s odôvodnením, že nemá k dispozícii identifikáciu parciel, ktorá sa bude robiť neskôr. Pozemky pod budovami má vo vlastníctve SPF, ostatné pozemky o celkovej výmere cca 6 200 m2 viacerí vlastníci a spoluvlastníci z miestnej obce, a tieto parcely sú vedené ako orná pôda. Areál je riadne ohradený od čias socializmu a je určený na chov hosp. zvierat, a tak je to dodnes. Za 25 rokov nepretržitého užívania platíme riadne miestne dane i za pozemky a za toto obdobie sa nikto z pôvodných vlastníkov neozval, že chce vydať pozemok, aby sme platili nájom, ani neponúkol tieto pozemky na odpredaj. Je okolo toho úplne ticho. Moja otázka je nasledovná : z titulu vlastníctva hospodárskych budov na farme určenej na poľn. výrobu vyplýva nám, ako vlastníkom budov, predkupné právo na pozemky v areály farmy, keď žiadny kontakt s pôvodnými vlastníkmi za 25 rokov nebol, resp. môžu spomínaní vlastníci predať svoje pozemky na farme tretím osobám i bez nášho vedomia, resp. bez toho, aby nám to ako prvým ponúkli na odpredaj? Ak by takáto situácia nastala, ako sa môžme domáhať prednostného práva na odkúpenie? Ak sú parcely vedené ako orná pôda, cena sa odvíja iba dohodou alebo je možné oprieť sa o nejakú katalógovú cenu alebo znalecký odhad a je predávajúci povinný takéto obmedzenie rešpektovať ? Čo, keď sa rozhodne parcely nepredať, alebo budú chcieť nadsadenú cenu, nemáme žiadnu možnosť sa k ním dostať bez súhlasu vlastníkov? Vydržanie podľa mňa neprichádza do úvahy, lebo v kúpnopredajnej zmluve z roku 1993 je výslovne uvedené, že kupujeme iba budovy JRD, nie parcely v areály farmy. Nie je teda splnená podmienka držby v dobrej viere, že nám pozemky patria. Ak by sme vlastníkov požiadali o súhlas s vydržaním, nikdy by nám ho nedali, lebo chcú na nich zarobiť, preto nimi žiadaná kúpna cena by bola vysoko nad naše finančne možnosti potom, keď sme všetky financie utopili v nákladnej rekonštrukcii budov, aby sme ich vôbec mohli využívať. Doplňujúca informácia : farma je na 20 rokov prenajatá bezodplatne občianskemu združeniu, ktoré tam chce vybudovať útulok pre túlavé zvieratá a na túto aktivitu má súhlasne stanovisko obce podpísané starostom. Môže táto okolnosť byt nápomocná pri udržaní farmy a zabránení predaju parciel tretím osobám bez nášho vedomia? Ďakujem za Vás čas a ochotu poradiť.
1./ Ohľadom odkúpenia pozemku, ktorého vlastníkom je SPF, sa musíte obrátiť na Slov. pozemkový fond. Ohľadom ostatných vlastníkov odporúčame zabezpečiť tzv. identifikáciu vlastníckych vzťahov, ak máte záujem na vyporiadaní pozemkov.
2./ Ak máte podpísanú zmluvu o prenájme, v nej má byť uvedené čo je predmetom nájmu, prenajímateľ, ktorý má byť vlastník, resp. vlastníkom poverený prenajímateľ. Takže ohľadom samotného pozemku, a jeho identifikácie odporúčame obrátiť sa na katastrálny odbor so žiadosťou o vykonanie identifikácie pozemku. To, že doteraz sa Vám vlastníci pozemku neozvali, neznamená, že ich vlastníctvo zaniklo uplynutím času. Podľa ust. § 100 ods. 2 Obč. zákonníka sa "premlčujú sa všetky majetkové práva s výnimkou vlastníckeho práva."
3./ "Vydržanie“, alebo presnejšie osvedčenie o vydržaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prípade, že by ste podali návrh, notár by vyžadoval okrem iných aj vyjadrenie obce, súhlasy dedičov po vlastníkoch, ktorí sú uvedení v pozemnoknižnej vložke alebo v liste vlastníctva. Ak by bola pri neznámom vlastníkovi vyznačená správa SPF, notár by vyžadoval aj súhlas SPF.
4./ Súhlasné stanovisko starostu s podnikaním je síce potrebné z hľadiska samotného predmetu podnikania, ale starosta nemôže rozhodovať o pozemku, ktorého obec nie je vlastníkom.
5./ Podľa zákona o nájme poľnohospod. pozemkov na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy podľa vyhl. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.
Odporúčame kontaktovať advokáta na majetkoprávne vyporiadanie pozemku.
19.03.2018 - Informácie o byte predsedom SVB 3. osobám ?
18.03.2018 - Provízia pre realitnú kanceláriu ?
16.03.2018 - Stavebné povolenie a námietky suseda ?
15.03.2018 - Pôžička priateľke a následný bankrot ?
14.03.2018 - Odstúpenie od kúpnej zmluvy

References: § 47
 § 59
 § 8
 § 13
 § 43
 § 100