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Timestamp: 2016-10-24 00:01:57+00:00

Document:
4C.24/2002 (29.04.2002)
4C.24/2002 /rnd
Corboz, Klett, Rottenberg Liatowitsch und Nyffeler,
I. Erbengemeinschaft A.________, bestehend aus:
A. c.________,
A. d.________,
A. e.________,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Matthias Brunner, Gartenhofstrasse 15, Postfach 9819, 8036 Z�rich,
Pensionskasse S.________
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. J�rg P. M�ller, General Guisan-Quai 32, 8002 Z�rich,
(Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 8. November 2001)
Die Kl�gerin 2 und ihr verstorbener Ehemann waren Mieter einer 4,5-Zimmer-Wohnung in Z�rich. Das Mietverh�ltnis dauerte vom 1. Mai 1993 bis zum 31. Januar 1999. Die Kl�ger bezahlten akonto Heiz- und Betriebskosten monatlich Fr. 218.--. Die Beklagte rechnete einmal j�hrlich �ber diese Kosten ab. Die Kl�ger sind der Auffassung, dass sie zu viel Nebenkosten bezahlt haben, und fordern die betreffenden Nebenkosten f�r die Dauer des ganzen Mietverh�ltnisses zur�ck.
Nachdem vor Schlichtungsbeh�rde keine Einigung erzielt werden konnte, erhoben die Kl�ger beim Mietgericht Z�rich Klage und beantragten, die Beklagte sei zu verpflichten, Fr. 8'011.80 nebst Zins zur�ckzuerstatten. Mit Urteil vom 8. M�rz 2001 wies das Mietgericht die Klage ab. Gegen dieses Urteil erhoben die Kl�ger Berufung beim Obergericht des Kantons Z�rich. Mit Beschluss vom 8. November 2001 hiess das Obergericht die Klage teilweise gut und verpflichtete die Beklagte, den Kl�gern Fr. 642.10 nebst Zins zu bezahlen. Im Mehrbetrag wurde die Klage abgewiesen.
Mit Berufung vom 14. Januar 2002 beantragen die Kl�ger dem Bundesgericht, den Beschluss des Obergerichtes das Kantons Z�rich vom 8. November 2001 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, Fr. 8'011.80 nebst Zins zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt die Abweisung der Berufung; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Das Obergericht hat festgehalten, dass den Kl�gern verschiedene Nebenkosten in Rechnung gestellt worden seien, die nach der vertraglichen Vereinbarung der Parteien nicht geschuldet seien. Eine R�ckerstattung der nicht geschuldeten Nebenkosten komme aber nur in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung 1998/1999 in Frage. Die fr�heren Nebenkostenabrechnungen seien genehmigt worden, indem die Kl�ger diese Abrechnungen zur Kenntnis genommen und den Saldo akzeptiert h�tten. In einer Eventualbegr�ndung h�lt das Obergericht fest, dass die R�ckforderung der zu viel bezahlten Nebenkosten nur auf der Grundlage der ungerechtfertigten Bereicherung verlangt werden k�nne; der bereicherungsrechtliche Anspruch sei aber verj�hrt.
Zun�chst ist zu pr�fen, ob aufgrund der vertraglichen Vereinbarung der Parteien die in Rechnung gestellten und auch bezahlten Nebenkosten geschuldet waren.
2.1 Gem�ss Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grunds�tzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur f�r diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen (BGE 120 III 460 E. 2a/aa S. 462 m.w.H.; Peter Higi, Z�rcher Kommentar, Z�rich 1994, N 13 zu Art. 257a-257b; SVIT-Kommentar, Kommentar Schweizerisches Mietrecht, 2. Auflage, Z�rich 1998, N. 18 zu Art. 257-257b; Pierre Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, 9e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1996, S. 9).
2.2 Im vorliegenden Fall enthielt der Mietvertrag der Parteien in Bezug auf den Mietzins und die Nebenkosten folgende Vereinbarung:
"2. Mietzins
Nettomiete Fr. 2'085.00
HK/BK-Akonto Fr. 218.00
5. Besondere Vereinbarung
... Zusammen mit den Heizkosten werden folgende Nebenkosten effektiv abgerechnet: Hauswart, allg. Strom, �ffentliche Abgaben und Geb�hren, TV-Geb�hren, Verwaltungskosten".
Die "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag f�r Wohnr�ume (Ausgabe 1990)", welche Bestandteil des Mietvertrages waren, enthielten unter anderem folgende Bestimmung:
"5. Heizung, Warmwasser, Mehrwasser und Waschk�chenstrom
2 ... Als Heizkosten gelten z.B. Aufwendungen f�r verbrauchte Brennstoffe und Energie, Strom f�r Pumpen und Brenner, alle Kosten f�r den Betrieb, periodische Revision, Bedienung der Zentralheizung und der zentralen Warmwasserversorgung inkl. Boilerentkalkung und Tankrevision, allf�llige Versicherungspr�mien, Verwaltungskosten ...
2.3 Vor dem Hintergrund dieser vertraglichen Regelung gehen beide Parteien mit dem Obergericht einig, dass die Beklagte nicht berechtigt war, den Kl�gern �ffentliche Abgaben und Geb�hren zu berechnen. Weiter sind sich die Parteien darin einig, dass die Kosten f�r den Gartenunterhalt nicht h�tten abgerechnet werden d�rfen, weil sie im Mietvertrag nicht erw�hnt worden sind.
2.4 Umstritten ist hingegen, ob die Warmwasserkosten den Mietern als Nebenkosten belastet werden durften.
2.4.1 Das Obergericht hat festgehalten, der Mietvertrag nenne in Ziff. 5 lediglich "Heizkosten", ohne aufzuschl�sseln, was darunter zu verstehen sei. Gem�ss Ziff. 5 Abs. 2 der Vertragsbedingungen z�hlten auch die Kosten der "zentralen Warmwasserversorgung" zu den Heizkosten. Da die Vertragsbedingungen integrierender Bestandteil des Mietvertrages gewesen seien, sei von den Parteien "besonders vereinbart" worden, dass die Mieter auch die Heizkosten zu bezahlen h�tten, welche die Warmwasseraufbereitung betr�fen. Die Kl�ger vertreten dagegen die Auffassung, dass die Kosten f�r die Warmwasseraufbereitung nicht geschuldet seien und die gegenteilige Auffassung Art. 257a Abs. 2 OR verletze.
2.4.2 Weder in Ziff. 2 noch in Ziff. 5 des Mietvertrages ist von den Kosten f�r die Warmwasseraufbereitung die Rede. Insofern ist davon auszugehen, dass die Bezahlung der betreffenden Kosten nicht vereinbart wurde. Auch die allgemeinen Vertragsbedingungen begr�nden keine Pflicht, die Warmwasserkosten zu bezahlen. Wie erw�hnt muss die Bezahlung der Nebenkosten besonders vereinbart sein. Der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag f�r Wohnr�ume" gen�gt nicht. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgf�ltigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind. Vielmehr hat er Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen Nebenkosten �berbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden.
2.4.3 Denkbar w�re allenfalls, dass die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten durch die allgemeinen Vertragsbedingungen konkretisiert werden. Dies w�re etwa dann der Fall, wenn die Pflicht, die Heizkosten zu bezahlen, sich eindeutig auch auf die Warmwasserkosten erstrecken w�rde. Dazu ist indessen zu bemerken, dass die Raumheizung nicht zwingend mit der Warmwasseraufbereitung gekoppelt ist. Unter Umst�nden kann auch in Geb�uden mit zentraler Oel- oder Gasheizung ein Elektroboiler installiert sein, so dass das Warmwasser unabh�ngig von der Heizung aufbereitet wird. Die Vorinstanz hat daher zu Unrecht angenommen, zusammen mit den Heiznebenkosten sei den Kl�gern auch die Pflicht zur Bezahlung der Warmwasserkosten �berbunden worden. Insoweit ist die Berufung gutzuheissen. Auf die Auswirkungen in quantitativer Hinsicht wird zur�ckzukommen sein (nachfolgend. Erw. 3.4).
2.5 Umstritten ist ferner, ob die Beklagte berechtigt war, die Verwaltungskosten f�r die Heizungsabrechnung und f�r die Erstellung der Nebenkostenabrechnung geltend zu machen.
2.5.1 Das Obergericht ist davon ausgegangen, dass gem�ss Art. 5 Abs. 1 lit. i VMWG (SR 221.13.11) nur die Verwaltungsarbeit, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage zusammenh�nge, anrechenbar sei. Andere Verwaltungskosten k�nnten den Mietern nicht belastet werden. Die Beklagte macht demgegen�ber geltend, dass nicht nur die Verwaltungskosten in Bezug auf die Heizkosten, sondern auch diejenigen im Zusammenhang mit der Ermittlung der Betriebskosten h�tten verrechnet werden d�rfen.
2.5.2 Gem�ss Ziff. 5 des Mietvertrages k�nnen die Verwaltungskosten als Nebenkosten abgerechnet werden. Zutreffend weist die Beklagte darauf hin, dass aufgrund dieser vertraglichen Abrede nebst den Verwaltungskosten f�r die Heizanlage, die in Art. 5 Abs. 1 lit. i VMWG ausdr�cklich erw�hnt werden, auch weitere Verwaltungskosten abgerechnet werden k�nnen. So sieht Art. 4 Abs. 3 VMWG (in Kraft seit 1. August 1996) vor, dass die Verwaltungskosten f�r die Erstellung der Nebenkostenabrechnung berechnet werden d�rfen. Im vorliegenden Fall bezieht sich allerdings das Verwaltungshonorar - zumindest zum Teil - auf Nebenkostenpositionen, die mangels vertraglicher Abrede gar nicht verrechnet werden d�rfen (insbes. "Ver- und Entsorgung"). Wenn aber die Nebenkosten nicht geschuldet sind, kann selbstredend auch kein Honorar f�r die Erstellung einer falschen Nebenkostenabrechnung berechnet werden.
2.5.3 Das Obergericht hat daher zu Recht festgehalten, die - nicht die Heizung betreffenden - Verwaltungskosten seien nicht geschuldet.
Nachdem sich ergeben hat, dass den Kl�gern zu Unrecht Nebenkosten f�r �ffentliche Abgaben und Geb�hren, Gartenunterhalt, Warmwasserkosten sowie nicht mit der Heizung zusammenh�ngende Verwaltungskosten belastet worden sind, ist im Folgenden zu pr�fen, inwieweit diese Betr�ge zur�ckzuerstatten sind.
3.1 Die Vorinstanz geht davon aus, dass nur die nicht geschuldeten Nebenkosten f�r die Abrechnung 1998/1999 zur�ckzuzahlen seien. Die fr�heren Nebenkostenabrechnungen seien genehmigt worden, so dass diesbez�glich keine R�ckforderungsanspr�che mehr best�nden. Hinzu komme, dass ein allf�lliger R�ckerstattungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung ohnehin verj�hrt w�re. Die Kl�ger sind demgegen�ber der Auffassung, dass sich ihr R�ckerstattungsanspruch nicht aus ungerechtfertiger Bereicherung ergebe, sondern ein vertraglicher Anspruch sei. Massgebend sei somit nicht die einj�hrige (Art. 67 OR), sondern die f�nfj�hrige Verj�hrungsfrist (Art. 128 Ziff. 1 OR), die noch nicht abgelaufen sei. Im �brigen k�nne auch nicht davon ausgegangen werden, dass die fr�heren Nebenkostenabrechnungen genehmigt worden seien.
3.2 Mit der Saldoziehung (im vorliegenden Fall Zustellung der Nebenkostenabrechung) und der Saldoanerkennung (keine Beanstandung innert vertraglich vereinbarter Frist) schliessen die Parteien eine Saldovereinbarung. Anstelle der gegenseitigen Anspr�che w�hrend einer bestimmten Abrechnungsperiode tritt die Saldovereinbarung. Rechtsprechung und Lehre gehen einhellig davon aus, dass trotz Saldovereinbarung eine nachtr�gliche Korrektur eines unrichtigen Saldos nicht ausgeschlossen ist. Positionen, die bei der Saldoziehung versehentlich ber�cksichtigt bzw. nicht ber�cksichtigt worden sind, k�nnen korrigiert werden. Die Saldovereinbarung bewirkt keinen Verzicht auf Einwendungen gegen versehentliche Buchungen. Die Wirkung der Anerkennung des Saldos besteht somit in erster Linie darin, dass die Partei, die die Richtigkeit des anerkannten Saldos bestreiten will, seine Unrichtigkeit zu beweisen hat (BGE 104 II 190 E. 3a S. 196; Urteil vom 23. Dezember 1993, 4C.264/1993, publ. in SJ 1994, S. 269 ff.; Viktor Aepli, Z�rcher Kommentar, Z�rich 1991, N. 12 zu Art. 116 und N. 34 ff. zu Art. 117 OR; Ingeborg Schwenzer, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2. Auflage, Z�rich 2000, S. 429, Rz. 80.07; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7. Auflage, Z�rich 1998, N. 3239; Eugen Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2. Auflage, Z�rich 1988, S. 413). Auch in der Mietrechtsliteratur wird einhellig die Meinung vertreten, dass zu viel bezahlte Nebenkosten trotz Anerkennung der Nebenkostenabrechnung grunds�tzlich zur�ckgefordert werden k�nnen (SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 27 zu Art. 257-257b OR; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht f�r die Praxis, 4. Auflage, Z�rich 1999, S. 228 Fn. 66 und S. 229; Thomas Oberle, Nebenkosten - Heizkosten, Z�rich 1999, S. 42). Aus diesen Gr�nden kann der Auffassung des Obergerichtes nicht gefolgt werden, dass die Nebenkostenabrechnungen genehmigt worden seien und deshalb nicht mehr darauf zur�ckgekommen werden k�nne.
3.3 Damit ist im Folgenden zu pr�fen, ob das Obergericht - im Sinn einer Alternativbegr�ndung - zutreffend davon ausgegangen ist, dass der R�ckerstattungsanspruch der Kl�ger verj�hrt sei.
3.3.1 Das Bundesgericht hat unl�ngst festgehalten, dass sich der R�ckforderungsanspruch aufgrund zu viel bezahlter Akontozahlungen vor der Saldoziehung nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung, sondern aus Vertrag ergebe (BGE 126 III 119 ff.). Dieser Entscheid betraf einen Arbeitsvertrag, der eine Gewinnbeteiligungsklausel enthielt. Nebst einem festen Lohn von monatlich Fr. 4'500.-- war ein weiterer Betrag von Fr. 1'000.-- als Gewinnbeteiligung im Sinn einer Akontozahlung ausbezahlt worden (a.a.O., E. 2). Da der erwartete Gewinn nicht realisiert worden sei, habe der Arbeitgeber einen R�ckerstattungsanspruch, der sich aus Vertrag - und nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung - ergebe (a.a.O., E. 3). Vor der Saldoziehung ist ein Fehlvorgang somit nach den vertraglichen Regeln zu korrigieren, denen das Verh�ltnis der Parteien untersteht.
3.3.2 Anders verh�lt es sich nach der Saldoziehung. Mit der Saldoziehung und Saldoanerkennung wird das Rechtsverh�ltnis der Parteien auf eine neue Basis gestellt. Wie erl�utert kann die unrichtige Saldovereinbarung korrigiert werden (vgl. Erw. 3.2). Nach der Rechtsprechung und praktisch einhelliger Lehre wird ein anerkannter, aber unrichtiger Saldo �ber das Bereicherungsrecht ausgeglichen (Im Allgemeinen: Urteil 4C.264/1993 vom 23. Dezember 1993, E. 4, publiziert in SJ 1994, S. 269 ff.; von Tuhr/Escher, Allgemeiner Teil des Schweizer Obligationenrechts, Bd. II, Z�rich 1984, S. 185 f.; Aepli, a.a.O., N. 42 zu Art. 117 OR; Bucher, a.a.O., S. 413; Schwenzer, a.a.O., S. 429, Rz. 80.07. Insbesondere f�r das Mietrecht: Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 229; Oberle, a.a.O., S. 42; Higi, a.a.O., N. 24 zu Art. 257a-257b OR). Es besteht kein Anlass, diese Rechtslage in Frage zu stellen. Sobald eine Partei den Saldo anerkannt hat, wird sie durch diese Anerkennung - und nicht mehr die zu Grunde liegende vertragliche Beziehung - verpflichtet. Die nachtr�gliche Korrekur wird nicht auf der Grundlage der urspr�nglichen Vertragsbeziehung vorgenommen (so die Situation vor der Saldoziehung), sondern auf der Basis des Bereicherungsrechtes (so die Situation nach der Saldoziehung). Wenn eine Forderung aus einem anerkannten Saldo erf�llt wird, der gest�tzt auf Positionen errechnet wurde, die versehentlich in die Rechnung aufgenommen bzw. aus Versehen nicht verbucht wurden, liegt eine rechtsgrundlose Leistung vor. Eine ohne Rechtsgrund erbrachte Leistung kann gest�tzt auf die Bestimmungen der ungerechtfertigten Bereicherung zur�ckverlangt werden (Art. 62 OR).
3.3.3 Der Bereicherungsanspruch verj�hrt mit Ablauf eines Jahres, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erlangt hat (Art. 67 Abs. 1 OR). Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass die Kl�ger sp�testens am 30. Dezember 1998 Kenntnis davon hatten, dass die Beklagte Nebenkosten in Rechnung stellte, die im Mietvertrag nicht vorgesehen waren. Da die R�ckerstattung erst am 19. Januar 2000 bei der Schlichtungsbeh�rde geltend gemacht und die Verj�hrungseinrede erhoben wurde, sind die R�ckforderungsanspr�che bis und mit Abrechnung 1997/1998 verj�hrt.
3.4 Insgesamt kann somit festgehalten werden, dass den Kl�gern nur R�ckerstattungsanspr�che in Bezug auf die Nebenkostenabrechung 1998/1999 zustehen. In quantitativer Hinsicht sind sich die Parteien darin einig, dass auf die letzte Abrechnung zuviel bezahlte Nebenkosten von Fr. 731.-- entfallen. In diesem Betrag sind die zu Unrecht verlangten Kosten f�r die Warmwasseraufbereitung ber�cksichtigt (vgl. oben, Erw. 2.4).
Die Berufung ist teilweise gutzuheissen. Ziff. 1 des Urteils des Obergerichtes des Kantons Z�rich vom 8. November 2001 ist aufzuheben, und in teilweiser Gutheissung der Klage ist die Beklagte zu verpflichten, den Kl�gern Fr. 731.-- nebst Zins zu bezahlen.
Da die Kl�ger nur in minimalem Umfang obsiegen - Fr. 88.90 bei einem Streitwert von mehr als Fr. 8'000.-- -, rechtfertigt es sich, den Kl�gern unter solidarischer Haftbarkeit die Kosten aufzuerlegen und sie zu einer Entsch�digung an die Gegenpartei zu verpflichten (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG). Aus dem gleichen Grund ist die vorinstanzliche Kosten- und Entsch�digungsregelung zu best�tigen.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen und Ziff. 1 des Urteils des Obergerichtes des Kantons Z�rich vom 8. November 2001 aufgehoben.
In teilweiser Gutheissung der Klage wird die Beklagte verpflichtet, den Kl�gern Fr. 731.-- nebst Zins zu 5% seit 19. Januar 2000 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die Klage abgewiesen.
Im �brigen wird das Urteil des Obergerichtes des Kantons Z�rich vom 8. November 2001 best�tigt.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 2'000.-- wird den Kl�gern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
Die Kl�ger werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, die Beklagte f�r das Verfahren vor Bundesgericht mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.

References: Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 5
 Art. 5
 Art. 4
 Art. 116
 Art. 117
 Art. 257
 Art. 117
 Art. 257
 Art. 159