Source: http://www.juricaf.org/arret/CONSEILDELEUROPE-COUREUROPEENNEDESDROITSDELHOMME-19860508-1052283-1101184-1107084
Timestamp: 2017-07-28 07:28:18+00:00

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MELLACHER c. AUTRICHE
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Type d'affaire : DécisionType de recours : Partiellement recevable ; Partiellement irrecevableNumérotation : Numéro d'arrêt : 10522/83;11011/84;11070/84Identifiant URN:LEX : urn:lex;coe;cour.europeenne.droits.homme;arret;1986-05-08;10522.83 Analyses : (Art. 6-1) ACCES A UN TRIBUNAL, (Art. 6-1) DROITS ET OBLIGATIONS DE CARACTERE CIVIL, (Art. 6-1) EGALITE DES ARMES, (Art. 6-1) PROCES EQUITABLE, (Art. 6-1) PROCES ORAL, (Art. 6-3) DROITS DE LA DEFENSE, (Art. 6-3-b) ACCES AU DOSSIERParties : Demandeurs : MELLACHERDéfendeurs : AUTRICHETexte : (TRADUCZ'ZON) EN FAIT Les requÃ©rants sont des propriÃ©taires immobiliers qui se plaignent pour l'essent iel de et que les leyers qui leur Ã©taient dus aux termes de baux conclus avant l'entrÃ©e Ã©n vigueur de la loi sur les loyers de 1981' (Mietrechtsgeseta:, Journal officiel NÂ° 520/1981) ont Ã©tÃ© rÃ©duits en vertu de l'article 44 de cette loi . En Autriche, il existe un systÃ¨me de contrÃ´le des loyers depuis la PremiÃ¨re 1 guerre mondiale . La loi sur les loyers de 1922 (P~Iiete .ngeseta, Journal of6ciel NÂ° 872/192.2), restÃ©e en vigneurjusqu'en 1981, prÃ©voyait le blocage des loyers Ã leur niveau de 1914 . Toutefois, elle n'Ã©tait pas applicable aux appartements construits aprÃ¨s son entrÃ©Ã¨ en vigueur, lesquels n'Ã©taient assujettis Ã aucune resnriction . ÃprÃ¨s 1967 (Mietrechtsandervngsg ;esetz, Journal offi .iel NÂ° 281i1967), les restrictions n'ont Ã©tÃ© maintenues que pour les baux en cours untÃ©rieurement conclus . Ainsi, Ães baux nouaveaux ne faisaient l'objet d'aucune restriction ~quant au loyer qui pouvait @tre librement nÃ©gociÃ©, m@me si l'appartement Ã©tait antÃ©rieurement assujetti au Ã§ontr8le. des loyers . En 1974 (Mietengesetznovelle, 7oÃ»rnal officiel NÂ° 409f 1974), Ã¢e nouvelles restrictiÃ´ns ont Ã©tÃ© introduites pour les baux nouveaux concernant D .es Ã¢ppartements de quaGtÃ© infÃ©rieure dont les loyers devaient Ãªtre calculÃ©s sur la base Ã¢'un montant maximum fixe au mÃ¨tre carrÃ©. EntrÃ©e en vigueur le 1Â° , janvaer 1982, la loi de 1981 a Ã©tendu lÃ© systÃ¨me des loyers au mÃ¨tre carrÃ© aux autres csrÃ©gories. d'appartetnents . L'arlicle 16 (2) prÃ©c:lse les loyers maxima au mÃ¨tre c:arrÃ© pour les baux nouveaux : 22 schillings pour la catÃ©gorie A ; 16,50 senillings ponr la catÃ©gorie B ; 11 schillings pour la catÃ©gorie C ; et 5 50 schillings pour la catÃ©gorie D . Tout bail assujetti Ã ces dispositions et prÃ©voyant Ã»n loyer supÃ©rieur peut Ãªtre dÃ©clarÃ© nul . En outre, le systÃ¨me de loyer maximum a Ã©tÃ© Ã©tendu aux contrats de location prÃ©existants :en vertu de l'article 44 (2) et (3), Ã»n loca :aire occupant un appartement assorti d'un bail antÃ©rieurement non soumis Ã¢u rÃ©gime de contrÃ´le peut demander Ã ce que son loyer soit ranienÃ© Ã un montant Ã§orrespondant au rnaximum 'a 150 % des tamx mentiormÃ©s ci-dessus . Ce type de bail. n'est donc pas automatiquement tonchÃ© par la lÃ©gislation . En effet .. sous rÃ©serve qu'il prÃ©voit un loyer supÃ©rieur au montant maximum lÃ©gal, il ne sera dÃ©clarÃ© nul par les Ã¢utoritÃ©s campÃ©tentes que si le locataire en fait la demande . Cette dÃ©claration de nullitÃ© n'eat pas rÃ©troactive et ne prend effet qu'Ã partir du mois suivant cette demande . Toutefois, ces dispositions nr, sont pas applicables clans tons les cas . De fait, 1 un grand nombre de types d'appailements Ã©chappent au systÃ¨me des loyers maxiina au mÃ¨tre carrÃ©, soit parce que.la loi les exclut de son champ d'app'lication (voir : artiÃ©le 1(.), selon lequel aucune restriction n'est applicable aux appartementa situÃ©s Ã¢ans des inimeubles construits sans subventions de l'Etat aprÃ¨s 1 953, Ã¢uxraaiscros familiales flÃ©coupÃ©es en appartemeuts ou anx appartements en pleine propriÃ©tÃ© ; artiÃ§le 1 (3) aux termes duquel 1P appartements situÃ©s dans des immeubles appartemmt ..s 147
Ã des organismes de logement Ã but non lucratif relÃ¨vent d'un systÃ¨me de contrÃ´l enÃ pdsloyrifÃ©ntmeacdslr oiuegmntsbo lucratif - WohnungsgemeinnÃ¼tzigkeitsgesetz 1979 -), soit parce que le texte prÃ©voit F un autre type de restrictions (conformÃ©ment Ã l'article 16 (1), il peut y avoir accord sur un montant convenable du loyer pour les appartements situÃ©s dans des immeuble ; ceux se trouvant dans des bÃ¢timents historiques pour la'prÃ©servaspotÃ©rieuÃ 1945 tion desquels, dans l'intÃ©rÃªt gÃ©nÃ©ral, le propriÃ©taire a fait un effort financier considÃ©rable ; ceux dont la qualitÃ© a Ã©tÃ© amÃ©liorÃ©e grÃ¢ce Ã un apport financier important du propriÃ©taire ; les appartements de catÃ©gorie A efB dÃ©passant une certaine taille ; et . ,defaÃ§ongÃ©rltuspaemnÃ l'iudsxoecatin) La loi sur les loyers contient en outre un certain nombre de dispositions rela- Ã tives Ã l'usage du revenu locatif du propriÃ©taire . Celui-ci doit en principe Ãªtre consacrÃ© Ã l'entretien de l'immeuble et ce n'est que dans le cas oÃ¹ il n'y suffit pas que le propriÃ©taire a la possibilitÃ© de demander une augmentation du loyer, conformÃ©ment Ã l'article 18, ou des contributions d'entretien, en vertu de l'article 45 de la loi . D'autres dispositions restreignent le droit du propriÃ©taire de notifier leur congÃ© Ã ses locataires . Ce droit ne peut en .principe Ãªtre exercÃ© que pour des motifs importants prÃ©cisÃ©s Ã l'article 30 de la loi . MÃªme le dÃ©cÃ¨s du locataire n'entraÃ®ne pas la rÃ©siliation du bail, dans la mesure oÃ¹, conformÃ©ment Ã l'article 14, diverses personnes sont habilitÃ©es Ã lui succÃ©der dans cette relation contractuelle . Les faits spÃ©cifiques aux diffÃ©rentes affaires peuvent Ãªtre rÃ©sumÃ©s comme suit : RequÃªte NÂ° 10522/83 Les requÃ©rants, un couple mariÃ© rÃ©sidant Ã Feldkirchen, sont tous deux citoyen . Ils sont reprÃ©sentÃ©s par~ Ma4tre H .G . Medwed, avocat exerÃ§ant Ã Graz sautrichen . F Les requÃ©rants possÃ¨dent conjointement un groupe d'appartements situÃ©s Ã Graz et dont plusieurs sont louÃ©s Ã bail . L'un de ces appartements, un deux piÃ¨ces, cuisine (d'une surface totale de 40 m2), a Ã©tÃ© louÃ© le 15 septembre 1978 dans le cadre d'un bail librement nÃ©gociÃ©, r conformÃ©ment Ã l'article 16 (1) de la loi sur les loyers de 1922 amendÃ©e en 1967 . Dans ce cas prÃ©cis, le loyer avait Ã©tÃ© fixÃ© Ã 1 .870 schillings par mois . En vertu de la loi sur les loyers de 1981, le locataire de l'appartement en question a, le 5 fÃ©vrier 1982, demandÃ© Ã la Commission d'arbitrage (Schlichtungsamt) compÃ©tente pour la ville de Graz de ramener son loyer Ã 330 schillings (soit 150 % du maximum lÃ©gal pour la catÃ©goiie D) Ã ) dÃ¢ter du 1Â° 1 mars 1982 . A l'issue d'une audience qui s'est tenue le 25 mai, cette commission a dÃ©cidÃ© le 7 juin de la mÃªme annÃ©e d'autoriser l'application de la rÃ©duction . MÃ©contents de cette dÃ©cision, les requÃ©rants ont alors portÃ© l'affaire devant les . Le locataire avait fait valoir que, lorsqu'il avait atÃ´tribunz,l stoef 148
louÃ© l'apparteme.nt, celui-ci Ã©tail . dÃ©pourvu d'eau courante et d'installations sanitaires ; ces Ã©quipements ayant Ã©tÃ© installÃ©s ultÃ©rieurement Ã ses frais . Par une dÃ©cision du 22 octobre 198 2 , le tribunal de district de Graz a confirmÃ© que l'Ã¢ppartement appartÃ©nait Ã la catÃ©gorie D Ã©t que, conFormÃ©ment Ã l'article 16 (2) de la loi sur les loyers, le taux mÃ©nsuel rÃ©glementaire applicable ue devait donc pas dÃ©passer 5,50 schillings par mÃ¨tre carrÃ© . En vertu de l'article 44 (2), le loyer devait par eonsÃ©quent Ãªtre ramenÃ© Ã un montant correspondant Ã 150 % dudit loyer rÃ©glementaire, soit dans le cas prÃ©sent 330 schillin ;gs ; le trop perÃ§u Ã dater du 1Â°1 mars 11982 (12 .320 schillings i devant, aux term -,s de l'article 37 de la loi, Ãªtre rembcursÃ© au locataire. Les requÃ©rants ont fait appel, affirmant notamment que les restrictions consÃ©cutives i . l'application de l'article 44 de la I[oi Ã©taient inconstitutionnelles . Â­s ont Ã ce propoc invoquÃ© la dÃ©cision de la Commission relative Ã la requÃªte NÂ° 8803/77 (D .R . 17 p . 80), oÃ¹, traitant de la lÃ©gislation antÃ©rievre en matiFve de protection des loyers, celle-ci avait estimÃ© que ladite lÃ©gislation Ã©tait Ã l'extrÃªme limite de l'ingÃ©rence admissible dans les droits de propriÃ©tÃ© . Compte tenu de sa nature encore plus restrictive, on pouvait penser selon eux que la nouvelle lÃ©gislation dÃ©passait cette limite. La rÃ©duction au profit du locataire d'un loyer librement et lÃ©galemeni : nÃ©gociÃ© Ã©quivclait en fai: pour le propriÃ©taire Ã une expropriation de Iiiens sans indemnisation . Pour ces raisons, les requÃ©rants suggÃ©raient que la cour d'appel countette l'affaire Ã la Cour constimtionnelle pour examen de la constimtionnalitÃ© de lia lÃ©gislation en cause . Les requÃ©rants ont, par ailleurs, fait valoir qu'en l'absence d'une demande spÃ©cifique du locataare, le tribunal n aurait pas dÃ» ordonner le remboursement du tropperÃ§u de loyer et que le montant de ce remboursement Ã©tait exagÃ©rÃ©, puisqu'il incluait des impCts dÃ©jÃ acquittÃ©s qu'ils ne pouvaient recouvrir auprÃ¨s de l'administration fiscale . Quoi qu'il eu soit, leur appel a Ã©tÃ© rejetÃ© le 18 fPivrier 1983 par le tribunal rÃ©gional de Gruz qui compte tenu de la jurispmdence de la Cour constitutionnelle relative Ã des affaires siniilaires, n'a pas .jugÃ© utile de saisir cette instance de la question de la constittitionnalitÃ© de l'article 44 de la loi sur les loyers . Pour ce qui est du remboursement, le tribunal a esdimÃ©qu'au regard des dispositions applicables, il devait Ãªtre ordonnÃ© d'office et que la qnestion fiscale n'intervenait pas dans la proeÃ©dure prÃ©seute . Cette dÃ©cision est dÃ©finitive, puisqu'en droit national, les requÃ©rants n'ont plus aucun recours possible .
RequÃªte NÂ° 110(1/8 4 Les requÃ©rants, quatre citoyens autrichiens nÃ©s respectivement en 1902 , 1908, 1948 et 1956, et meeabres de la m@me famille, rÃ©sident Ã Innsbruck . Ils sont reprÃ©sentÃ«s par lvlaYtre Ludwig F[offmanu, avocat e :xerÃ§ant daris cette ville . 149
Les requÃ©rants sont copropriÃ©taires d'un immeuble d'habitation Ã Innsbruck ; dont ils ont hÃ©ritÃ© en indivis . L'un des appartements de cet immeuble, d'une surface totale de 68 m' et composÃ© de trois piÃ¨ces, d'une cuisine, et de WC et d'une sallÃ© d'eau accessibles par le couloir extÃ©rieur Ã l'appartement, a Ã©tÃ© louÃ© le 7 dÃ©cembrÃ© 1972 dans le cadre d'un contrat de location librement nÃ©gociÃ©, conformÃ©ment Ã l'article 16 (1) de la loi sur les loyers de 1922 amendÃ©e en 1967 . Dans le cas prÃ©sent, le loyer avait Ã©tÃ© fixÃ© Ã 800 schil ings par mois jusqu'e n aoÃ»t 1975, puis Ã 1 .500 schillings Ã partir du 1 ., septembre, compte tenu de certains investissements Ã rÃ©aliser par les locataires (comprenant notamment le transfert dÃ¨ la salle d'eau dans l'appartement proprement dit) . Le loyer Ã©tait en outre soumis Ã une clause d'indexation sur l'indice des prix Ã la consommation de 1966 . Au 1Â°Â° avril 1983, il aurait donc dÃ» s'Ã©lever Ã 2 .985 schillings par mois . Or, depuis novembre 1982, les locataires payaient en rÃ©alitÃ© 1 .308,30 schillings . Le 4 octobre 1982, en vertu de la loi sur les loyers de 1981, les locataires d e l'appartement en question ont demandÃ© Ã la commission d'arbitrage (Schlichmngs ; stelle) compÃ©tente de la ville de Innsbruck de ramener le loyer Ã 150 % du montant maximum lÃ©gal pour la catÃ©gorie D . L'application de cette rÃ©duction a Ã©tÃ© autorisee par une dÃ©cision de cette conunission du 6 avril 1983 . Mais les requÃ©rants ont alors portÃ© l'affaire devant les tribunaux, ce qui a eÃ» pour effet de suspendre l'exÃ©cution de cette dÃ©cision . En consÃ©quence, il a fallu une nouvelle dÃ©cision du tribunal de district de Innsbruck . Les requÃ©rants ont notamment fait valoir devant ce tribunal que l'appartement en cause appartenait Ã prÃ©sent Ã la catÃ©gorie B . Bien que l'amÃ©lioration de sa qualitÃ© n'ait pas Ã©tÃ© financÃ©e par eux-mÃªmes, mais par les locataires, ils ont fait observer que cette amÃ©lioration aux frais des locataires avait fait l'objet d'un accord dans lÃ© contrat originel qui prÃ©voyait une rÃ©duction de loyer pour la pÃ©riode initiale . Les locataires ont rÃ©torquÃ© que le coÃ»t de leurs investissements avait largement dÃ©passÃ© ; le montant de la rÃ©duction temporaire du loyer . Le 22 juin 1983, le tribunal a dÃ©cidÃ© que le loyer exigible devait effectivement Ãªtre Ã©tabli sur la base de la catÃ©gorie D, puisqu'au moment de la siguamre du contrat l'appartement entrait dans cette catÃ©gorie et que l'amÃ©lioration de sa qualitÃ© n'avait pas Ã©tÃ© le fait des propriÃ©taires . Il a, en consÃ©quence, ramenÃ© le loyer Ã 561 schillings Ã partir de novembre 1982 . ParallÃ¨lement, il a ordonnÃ© aux requÃ©rants de rembourser aux locataires le trop-perÃ§u depuis cette date (soit quelque 4 .000 schillings) . Les requÃ©rants ont fait appel de cette dÃ©cision, soutenant notamment que leur appliquer ces dispositions lÃ©gales revenait Ã une expropriation ou encore Ã une ingÃ©= rence dÃ©mesurÃ©e dans leurs droits de propriÃ©tÃ© garantis par l'article 5 de la fonda'mentale et l'article 1 du Protocole additionnel . Ils ont suggÃ©rÃ© que la question de la constitutionnalitÃ© soit soumise Ã la Cour constitutionnelle . Ils ont, par ailleurs, Ã nouveau soutenu que le loyer exigible devait en tout cas Ãªtre Ã©tabli sur la base de la catÃ©gorie B et non de la catÃ©gorie D . 150
Le tribunal rÃ©gional de Innsbruck a, dans une dÃ©cision du 15 novembre 1983, pa rtiellement aclmis l'appel . Il a estimÃ© que le tribunal de premiÃ¨re instance n'ava :t pas tenu compte de la clause d'indexation dn contrat inilial . Ceci mis Ã part , il a confi rmÃ© la dÃ©cision . Il a jagÃ© notamment que l'appa rtement n'avait pas Ã©tÃ© classÃ© Ã tort damc la catÃ©gorie D, compte tenu de sa qualitÃ© au nioment de la conclusion du ba il . Jre tribunal n'a Ã©mis aucun doute quant Ã la constitutionruilitÃ© de la lÃ©gislation applicable . L'article 44 de la loi de 1981 prÃ©voyait une expropriation conforme aux exigences de la constitutiori et de la Convention . L'intÃ©rÃªt gÃ©nÃ©ral dÃ©fendu par ce texte Ã©tait de garantir des loyers stables, Ã©conomiquement et socialement justifiÃ©s, pour les appartements rÃ©pcndant par essence aux besoins urgents de la part importante de la populatiou dont le logement dÃ©pend d'un bait . Ces appartements Ã©tant souvent concÃ©dÃ©s p ar les propriÃ©taires sans que cela n'entraÃ®ne pour eux des dÃ©penses considÃ©rables, on pouvait difficilement soutenir que le lÃ©gislateur n'avait pas agi dans l'inrkrÃªt gÃ©nÃ©ral . La lÃ©gislatl.on ne prÃ©voyarit aucune indemnisation des propriÃ©taires pour l'expropriatin en question, le tribunal a renvoyÃ© les requÃ©rattts Ã la possibilitÃ© de rÃ©clamer nne telle inderanisation selon la procÃ©dure appropriÃ©e (Ã savoir la procÃ©dure d'arbitrage prÃ©vue par la loi snr l'expropriation en matiÃ¨re de chemins (le fer)
. Se rangeant Ã la suggestion du tribunal, les requÃ©rants ont, le 28 cÃcembre 1983, engagÃ© auprÃ¨s du tribunal de district de Innsbruck une action contre l'Etat en vue d'une indemnisationpour expropriation lÃ©gale d'un monlent de 26 .600 schillings (correspon(lant Ã la pÃ©riode de 14 miois, de novembre 1982 Ã dÃ©cembre 1983) . Cette demande a Ã©tÃ© rejetÃ©e le 5 juillet D.9S4 et les requÃ©rants n'ont pas fait appel de cette dÃ©cision dans les dÃ©lais prescrits . Leur demande ultÃ©rieure de dÃ©rogation Ã ces dÃ©lais a finalement Ã©tÃ© elle atissi rejelÃ©e par le triburial rÃ©gional de Innsbruck le 3 avril 1986 . Les requÃ©rants se sontÃ©galement pourvus en appel contre la dÃ©cision du tribunal rÃ©gional du 15 novembre 1986, rÃ©itÃ©rant notamrnent Ã oette occasion leurs arguments relatifs Ã l'inconstitutiohnalitÃ© de la lÃ©gislation applicable . Le 6mars 1984, la Cour suprÃªme a dÃ©cl ar Ã© cet appelirrecevable, estimant qu'il portait sur la partie de la dÃ©cision du tribunalrÃ©gional qui confirnrait celle du tribunaldedistrict . Faire appel d'une dÃ©cision-d'une juridiction d'appel n'est adnrissible que dans la mesure oÃ¹ cette dÃ©cision ne confirme pas celle du tribunal de premi8re instance, ou que la cotv d'appel a elle-iriÃªme autorisÃ© une telle procÃ©dure, au vu de l'importance cruciale du point de droit en cause . Or, dans l'affaire prÃ©sente, cette autorisation n'a pas Ã©t' accordÃ©e. Dans ces conditions, il n'Ã©tait pas possible de tenir cornpte des arguments des requÃ©rants concernant notamment la prÃ©tendue inzonsdtutionnalitÃ© de la loi sur les loyersde 1981 .
RequÃªte NÂ° 11070/8 4 Les deux requÃ©rantes, de nationalitÃ© autrichienne, nÃ©es en 1924 et 1899, habi-1 tent Ã Vienne . Chacune d'elles est reprÃ©sentÃ©e par un avocat diffÃ©rent, Ã savoir, res-, pectivement, MaÃ®tre O . Weiss-Tessbach et MaÃ®tre F . Leon . A l'audience devant la' Commission, elles Ã©taient alors encore reprÃ©sentÃ©es par un autre avocat, MaÃ®tre G .! Benn-Ibler de Vienne . La premiÃ¨re requÃ©rante est la propriÃ©taire et la seconde l'usufruitiÃ¨re d'un' immeuble situÃ© Ã Vienne et comportant plusieurs appartements louÃ©s Ã bail . L'un des appartements, un six pi8ces, cuisine, couloir, salle de bains et toilettes, (d'une surface totale de 200 m2), a Ã©tÃ© louÃ© le 1Â°Â° avril 1979 dans le cadre d'un contrat de location librement nÃ©gociÃ© conformÃ©ment Ã l'article 16 (1) de la loi sur les loyers, de 1922 amendÃ©e en 1967 . Dans ce cas prÃ©cis, le loyer avait Ã©tÃ© fixÃ© Ã 3 .800 schil-' lings par mois et soumis Ã une clause d'indexation sur l'indice des prix Ã la consommation de 1976 . En janvier 1982, il atteignait 4 .236,51 schillings . En vertu de la loi sur les loyers de 1981, le 23 dÃ©cembre de cette mÃªme annÃ©e,' le locataire de l'appartement en question s'est adressÃ© par Ã©crit Ã l'administration du logement pour lui demander de ramener son loyer Ã 3 .300 schillings par mois Ã dater, du 1Â°1janvier 1982 (soit 150 % du loyer maximum lÃ©gal pour la catÃ©gorie C) . L'avo= cat des requÃ©rantes a rÃ©pondu le 13 janvier 1982 que cette demande Ã©tait injustifiÃ©e . Le 19 fÃ©vrier 1982, le locataire a dÃ©posÃ© auprÃ¨s de la commission d'arbitrage (Schlichtungsstelle) compÃ©tente de la ville de Vienne une demande de rÃ©duction dÃ¨ son loyer Ã 3 .300 schillings Ã dater de janvier 1982, conformÃ©ment aux dispositions lÃ©gales prÃ©citÃ©es . Suite Ã une audience du 24 fÃ©vrier 1982, cette commission a dÃ©cidÃ© le 28 mai de la mÃªme annÃ©e d'autoriser l'application de la rÃ©duction . MÃ©contentes de cette dÃ©cision, les requÃ©rantes ont portÃ© l'affaire devant les tribunaux, faisant perdre ainsi tout effet Ã cette dÃ©cision . Les requÃ©rantes ont fait observer notamment que, dans sa premiÃ¨re demande, le locataire s'Ã©tait rÃ©fÃ©rÃ© Ã ud loyer au mÃ¨tre carrÃ© de 16,50 schillings, soit le montant maximum correspondant aux appartements de la catÃ©gorie B . ConsidÃ©rant que ce classement Ã©tait correct, ils ont fait valoir que la demande de rÃ©duction de loyer Ã©tait irrecevable pour les appartements de cette catÃ©gorie d'une surface supÃ©rieure Ã 130 m2 (article 16 (1) 4 de la loi) . Ils ont, en outre, fait observer que l'immeuble se trouvait dans une zone de monuments protÃ©gÃ©s et qu'aux termes de l'article 16 (1) 3 cette demande Ã©tait Ã©gale -' ment irrecevable . Le locataire a contestÃ© ces arguments . - A l'is ue de plusieurs audiences, le tribunal de district de Vien e a dÃ©cidÃ© l Ã© 31 aoÃ»t 1983 de rÃ©duire le loyer Ã 3 .300 schillings par,mois Ã dater du lu janvier 1982 . Il a estimÃ© qu'Ã la date de la signature du contrat de location l'appartement appartenait en fait Ã la,catÃ©gorie C et que .l'article 16 (1) 4 Ã©tait donqinapplicable ;, de mÃªme que l'article 16 (1) 3, puisque la preuve n'avait pas Ã©tÃ© faiteque l'immeubl e
se trouvait dans une zone de monuments protÃ©gÃ©s . Certes, les r :quÃ©rantes avaient Ã©ffecmÃ© des investissements considÃ©rables (pour un monCint total de 563 .74: 5 schil1 lings), mais cela ne changeait rien Ã la situatiou . Les requÃ©rantes ont fait appel de cettÃ¨ dÃ©cision, soutenant notamment qu e l'appartement avait Ã©tÃ© classÃ© Ã tori dans la catÃ©gorie C et que l'application de l'artii;le 16 (1) 3 avait Ã©tÃ© refusÃ©e injustement . Le tribunal rÃ©gional de Vienne a rejetÃ© cet appel par une dÃ©ciision du 13 dÃ©cembre 1983 . 1l a estiinÃ© que le tribumd de premiÃ¨re instance avait correctement Ã©vaRuÃ© les faitc et qu'il avait conclu Ã juste til :re que ni l'article 16 (1) 4, ni l'attiÃ©le 16 (1) 3 de la loi n'Ã©taient applicables . Il n'avait pas Ã©tÃ© prouvÃ© en pattieulier que les investissements rÃ©alisÃ©s par les requÃ©rantes avaient Ã©tÃ© financÃ©s sur d'autres ressourr,es que leur revenu locatif qu'ils Ã©taient lÃ©galement tenus de consacrei- Ã l'entretien . Il n'avait donc pas Ã©tÃ© Ã©tabli qn'ils avaierit encoum personnellerient un ~isque i .Ã¯nancier eonsidÃ©rable . Dans ces circonstances ; Les conditions lÃ©gales de i'Ã©duction du loyer Ã©taient pleinement remplies e
.CetdÃ©cisnfv
GRIEF S 1 . Dans ]es trois affaires, les requÃ©rants se plaignent de ce que l eurs droits de propriÃ©tÃ© au sens de l'article 1 du Prococole additionnel Ã la Convemion ont Ã©tÃ© violÃ©s . Ils soutiennent que la rÃ©duc :ion du loyer qui leur Ã©tait due aux termes de contrats de location lÃ©galement conclus ne peut Ãªtre assimilÃ©e Ã une mesure lÃ©gitime Ã e contrÃ´le de l'usage des biens confoane Ã l'intÃ©rÃªt gÃ©nÃ©ral . De faÃ§on gÃ©nÃ©rale, ils Ã§onsidÃ¨-ent que l'ingÃ©rence dans les droits des propriÃ©taires rÃ©sultant de la loi sur les loyers de 198 1 est disproportionnÃ©e et contestent notammerit l'existence d'un besoin social pressant justifiant une ingÃ©rence dans les baux en cours . Selon eux, la iÃ©ducticn de loyer Ã©quivaut Ã une dÃ©possession lÃ©gale (Izgalenceignung) de leurs Ã¢roits contractuels et Ã une expropriation cle leurs biens iinmobiliers dont la valeur a consiclÃ©rablement diminuÃ© du fail, de cette mesure . Cette expropriatioÂ¢est Ã leurs Ã¿eux injustifiÃ©e, car elle n'eedpas d'utilitÃ© publique . Ils soutiennent, en outre, que l'expropriation en question constitue une violation de laConvention, puisqu'il ne Ieur est pas possible d'obtenir une quelconque indenmisation . 2 . Les requÃ©rants de l'affaire N" 11011l84 se plaignent en outred'une violation de l'article 14 de la Convention, combinÃ© avec l'article 1 du Protocole . Seloneux, la lÃ©gislation a un caractÃ¨re discriminatoire vis-Ã -vis des particuliers propriÃ©taires immobiliers qui dc ivent supporter tine charge sociale plus lourde que certains autre s Ã©t, notanment, les organismes publics
1 . Les propriÃ©taires requÃ©rants se plaignent de la rÃ©duction de leurs droits locatifs 1vis-Ã decrtanlusoiecÃ©tvÃ dsionjucareps en vertu de l'article 44 de la loi sur les loyers de 1981 . Ils affirment que cette mesure Ã©quivaut Ã une privation de propriÃ©tÃ© contraire au premier paragraphe de l'article 1 du Protocole additionnel Ã la Convention, consistant, d'une part, en une expropria- t tion lÃ©gale de leurs droits contractuels prÃ©vus aux baux de location concernÃ©s et, d'autre part, d'une expropriation de fait de leurs biens immobiliers . A cela, le Gouvernement rÃ©pond que les droits contractuels ne sauraient Ãªtre considÃ©rÃ©s comme un bien distinct et que les mesures incriminÃ©es ne reprÃ©sentent rien deplus qu'une rÃ©gle- t mentation de l'usage des biens immeubles des requÃ©rans-conforme au deuxiÃ¨me ~ paragraphe de l'article 1 du Protocole .
Le Gouvernement soutient que les requÃ©rants n'ont pas Ã©puisÃ© toutes les voies de recours internes disponibles, comme l'exige l'article 26 de la Convention, puisqu'ils n'ont pas engagÃ© (ou, dans l'affaire NÂ° 11011/84 poursuivi) une procÃ©dur e d'indemnisation, conformÃ©ment Ã l'article 13 de la loi sur la (simplification de la) procÃ©dure administrative, combinÃ© avec l'article 22 de la loi sur les expropriations en matiÃ¨re de chemins de fer, considÃ©rÃ© comme applicable dans ce type! d'affaire. Les requÃ©rants soutiennent pour leur part qu'ils ont en fait Ã©puisÃ© les voies de recours intetnes en attaquant les dÃ©cisions des tribunaux ordonnant la rÃ©duction des loyers . Ils considÃ¨rent qu'aux termes de l'article 26, ils n'Ã©taient pas tenus' d'engager une procÃ©dure d'indemnisation . La Commission estime que les requÃ©rants n'Ã©taient pas tenus de former le recours suggÃ©rÃ© par le Gouvernement car, pour les motifs Ã©noncÃ©s ci-aprÃ¨s, ce recours doit@tre considÃ©rÃ© comme inefficace . C'est un faitincontestÃ© que, vu la situation juridique, les requÃ©rants n'avaient j aucune chance d'obtenir une indemnisation des tribunaux civils . Une telle demande f d'indemnisation ne pouvait Ãªtre fondÃ©e sur l'article 365 du Code civil tel qu'il est interprÃ©tÃ© dans la jurisprudence Ã©tablie des tribunaux autrichiens, mais seulement sur ~ des dispositions lÃ©gales particuliÃ¨res prÃ©voyant ce type de recours . Il est clair 1 qu'aucune disposition spÃ©cifique n'existe Ã cet Ã©garddans la loi sur les loyersou ailleurs . L'article 22 de la loi sur les expropriations en matiÃ¨re de chemins de fer n'offre pas, notamment, une base suffisante pour une demande d'indemnisation, car elle ne fait en ce domaine qu'Ã©tablir la compÃ©tence des tribunaux civils en matiÃ¨re de procÃ©dure gracieuse . Ce fait a Ã©tÃ© confirmÃ© par l'arrÃªt de la Cour constimtionnelle du 5 dÃ©cembre 1974, par celui dÃ© la Cour stiprÃ©me du 1Â°1 mars 1977 et enfin par k la dÃ©cision rendue p ar le tribunal de districtde Innsbruck le 5 juillet 1984 dans l'affaire NÂ° 11011/84 . ' ' -LesrquÃ©rants epouvantespÃ©re s voiracorde uneidemnisatonsurla p
base de la lÃ©gislation en vigueur, la seule possibilitÃ© qu'il leur restait Ã©tait de contesâ¢terlaconsiu Ã©dlansmeuroÃ¹c-ipÃ©vyatunl 154
iecours en indemnisation. La jurisprudence de la Courconstitutionnelle quant au principed'Ã©galitÃ© offre en fait le ntoyen d'attaquer unÃ© loi intervenant dans la propriÃ©tÃ©, si celle-ci ne prÃ©voit pÃ s d'indemnisation des dommages particuliers subis par certains inclividus . A l'occasibn ile l'Â«affaire de 9a centrale nuclÃ©aireÂ», la Cour suprÃªme a rÃ©cemment laissÃ© entaudre que ce principepouvait aussi Ãªtre applicable aux lois rÃ©glementant l'uÃ¢agÃ© des biens . ToÂ¢tefÃ´is ; la Cour constirutionnelle ne s'est pas encore prononcÃ©e sur ce point . On ne sait donc pas de faÃ§on parfaitement claire 'si ce principe pourrait Ã¨tred ;uneaide quelconqueaux requÃ©rants, compte rEnu de Ã§e que, dans la jurisprudencede la Cour suprÃªme, les restrictions prÃ©vues par la .loi sur les toyers sont qualifiÃ©es de rÃ©glementations de 1'usage des biens . Selon l'article 140 de la Constitution, l'examen de la constitutionnalitÃ© d'une loi est de la compÃ©tence exclusive de la Cour constituticnnelle . C'est pourquoi la tlemande des requÃ©rants mentiomtÃ©e plus haute ne pouvait aboutir que si cette instancÃ¹ Ã©tait saisie de la question et dÃ©clarait la loi sur les loyers inconstitutionnelle faute de. prÃ©voir uae indemnisation . Or il est Ã©tabli qne les requÃ©rants ne pouvaient s'adresser directernent Ã elle . En raison de l'arrÃªt de la Cour constitutionnelle du 5 dÃ©centbre 1974, une procÃ©dure aux termes de l'article 137 de la Constitution Ã©tait vouÃ©e Ã l'Ã©chec . L .a procÃ©duwre .prÃ©vue par l'article 194) ne pouvait Ãªtre engagÃ©e par les requÃ©raiats euxm@mes puisqu'ils ne sorat pas directement touchÃ©s par la loi inc .riÃ¢rinÃ©e et qu'en ce qui les concerne, son application dÃ©pend des dÃ©cisions judiciaires prises Ã l'Ã©gard des demandes de rÃ©duction de loyer formulÃ©es par les locataires . Dans ces conditions, il est prÃ©vu qne seuls les tribunaux de deuxi'sme instance ayant Ã juger de l'affaire peuvent, s'ils ont un doute quelconque en la matiÃ¨re, saisir la Cour constitutionnelle de la question de la constimtionnalitÃ© de la loi applicable . Dans les affaires prÃ©sentes, il y a eu, deux procÃ©dures judiciaires distinetes Ã l'occaison desquelles la question cle la saisine dÃ© la Cour constitutionnelle pouvait se poser : la procÃ©dure relative Ã la rÃ©duction de loyer en vertu de l'article z W'de la loi sur les loyers, et la procÃ©dure ile demande d'indeinuisation aux termes de l'azticle 22 de la loi sur les expropriations en matiÃ¨re de chemins de f:er . Les requÃ©rants Ã´nt Ã©puisÃ© les voi .s de reeours dans le cadre de la premiÃ¨re procÃ©dure et, Ã cette pecasion, suggÃ©rÃ© aux tribunaux de, saisir la Cour constitutionnelle de la question de la constimtiionnalitÃ© de l'article 44 de la loi sur les loyers . lvlais les tribunaux s'y sont refusÃ©s . Leur approche en la matiÃ¨re est conforme Ã l'anÃ©t de la Cour suprÃªme du 3 juillet 1984 oÃ¹ la question de la constitutionnalitÃ© de ce texte est abordÃ©e, mais dans lequel les mesures qui en dÃ©coulent sont qnalifiÃ©es de mesures de rÃ©glementation de Ã'usage des biens dans l'intÃ©rÃªt gÃ©nÃ©ral et au titre desquelles aucune indemuisatlon dest exigible . Il e,t donc clair que, du moiins dans le cadre de la procÃ©dure graciense conceaant la rÃ©dttction de leurs d-oits locatifs, les requÃ©rants ne pouvaient obtenir mn exarnen de la ~-onstitutionnalitÃ© de la lÃ©gislation sur les loyers . Le ; Gouver ucment soutient qie d'autres considÃ©rations juridiques aureient pu intervenir dans la procÃ©dure d'indemnisation au titre de l'article 22 de la loi sur les expropiiations en matiÃ¨re de chemins de fer, procÃ©dure que les requÃ©rants nont pa s 155
poursuivie . Mais il n'a pas prÃ©cisÃ© lesquelles . La Commission note que la procÃ©dure en question serait Ã nouveau de type gracieux et qu'elle se poursuivrait devant les mÃªmes instances qui ont eu Ã connaYtre de l'action intentÃ©e contre la SÃ©diiction de loyer . Le problÃ¨me de la constitutionnalitÃ© de la lÃ©gislation sur les loyers et de l'absence d'indemnisation ayant dÃ©jÃ Ã©tÃ© traitÃ© Ã cette occasion, il estdifficile de concevoir dans ces condi- ; tions que les tribunaux puissent adoptet une approche diffÃ©rente sur le mÃªme point . , II s'ensuit que l'engagement d'une procÃ©dure d'indemnisation aux termes del l'article 22 de la loi sur les expropriations en matiÃ¨rÃ©de chemins de fer serait inefficace, , puisque les requÃ©rants n'auraient aucune chance d'obtenir une indemnisation sur la base des textes existants, ni de voir les tribunaux compÃ©tents saisir la Cour constitutionnelle de la question de la constitutionnalitÃ© de la lÃ©gislation incriminÃ©e . L'argument du , Gouvernement relatif au non-Ã©puisement des recours internes doit donc Ãªtre rejetÃ© . En ce qui concerne la substance des griefs des rÃ¨quÃ©rants tirÃ©s de l'article 1 duf Protocole, la Commisison a prisnote des arguments des deux parties, Ã savoir, notam- F ment : de l'allÃ©gation des requÃ©rants qui soutiennent qu'ils ont Ã©tÃ© injustement privÃ© sdelurpoiÃ©t,ycmsleurdointac lyermsu,qctpi- ' vation de propriÃ©tÃ© n'Ã©tait pas d'utilitÃ© publique et qu'elle Ã©tait hors de proportion, quel : que soit le but lÃ©gitimement poursuivi dans le cadre d'une politique sociale du loge-' ment ; mais Ã©galement de l'allÃ©gation du Gouvernement qui affirme que la lÃ©gislatio n'implquatcexroin,patculedroisn ,maple- 1 ment une rÃ©glementation de l'usage des biens immobiliers dans le cadre d'une politique ( sociale du logement lÃ©gitime, d'utilitÃ© publique et proportionnÃ©e au but poursuivi qui, par consÃ©quent, reste dans les limites de la marge d'apprÃ©ciation concÃ©dÃ©e aux Emts ' contractants par l'article 1 du Protocole . Au vu de ces allÃ©gations, la Commission, estime que les affaires soulÃ¨vent des problÃ¨mes complexes, difficiles et importants sur le plan de l'interprÃ©tation et de l'application de l'article 1 du Protocole, et qu'il eonvient ; d'examiner au fond . Les griefs des requÃ©rants ne peuvent donc Ãªtre rejetÃ©s comm . 2 de la Convention emanifst lodÃ©auens'rticl27p . Les requÃ©rants de l'affaire NÂ° 11011/84 ont formulÃ© un grief supplÃ©mentaire j .2 tirÃ© de l'article 14 de la Convention, combinÃ© avec 1'article 1 du Protocole. Ils sou -sttienqulaÃ©gsoreydiscmnaoreÃ l'Ã©gspticur propriÃ©taires immobiliers par rapport, notamment, aux organismes publics : La l Commission constate que les requÃ©rants ont Ã©puisÃ© les voies de recours internes concernant ce grief en invoquant le principe constitutionnel de l'Ã©galitÃ© devabt la loi . En ce qui concerne la substance de ce grief, la Commission estime qu'il est si Ã©troite-, ment liÃ© au reste de l'affaire qu'il ne peut en Ãªtre sÃ©parÃ© . En consÃ©quence, cette partie, de la requÃªte doit Ã©galement Ãªtre examinÃ©e au fond et ne saurait Ãªtre rejetÃ©e comme' manifestement mal fondÃ©e . Pour ces raisons et sans prÃ©juger en aucune maniÃ¨re de leur bien-fondÃ©, la , Commissio n DÃCLARE LES REQUÃTES RECEVABLES . 156Origine de la décision Pays : Conseil de l'EuropeJuridiction : Cour européenne des droits de l'hommeFormation : Commission (plénière)Date de la décision : 08/05/1986Fonds documentaire : HUDOC Haut de page

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