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Timestamp: 2017-05-23 19:45:43+00:00

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LIBRO QUINTO. De los derechos reales. TÍTULO I. De las disposiciones generales. CAPÍTULO I. Principios comunes. ARTÍCULO Definición. - PDF
LIBRO QUINTO. De los derechos reales. TÍTULO I. De las disposiciones generales. CAPÍTULO I. Principios comunes. ARTÍCULO Definición.
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Ricardo Benítez Romero
1 LIBRO QUINTO. De los derechos reales. TÍTULO I. De las disposiciones generales. CAPÍTULO I. Principios comunes. ARTÍCULO Definición. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código. ARTÍCULO Objeto. Son objeto de los derechos reales : a) Las cosas que están en el comercio. Se ejercen sobre la totalidad de ellas, o sobre una parte material, o por una alícuota. b) Los derechos en los casos previstos especialmente. ARTÍCULO Estructura. La estructura de los derechos reales es reglada sólo por la ley. Es inválida la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura. ARTÍCULO Convalidación. Si el que constituye o transmite un derecho real sin legitimación al efecto, la obtiene posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada. ARTÍCULO Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular las facultades de perseguir la cosa en poder de quien se encuentre, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que hubiera obtenido oponibilidad posteriormente. ARTÍCULO Enumeración. Son derechos reales en este Código: a) El dominio. b) El condominio. c) La propiedad horizontal. d) La superficie. e) El usufructo. f) El uso. g) La habitación. h) La servidumbre. i) La hipoteca. j) La prenda. k) La anticresis. l) La indisponibilidad voluntaria. ARTÍCULO Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Cargas reales. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal; y la superficie, si existe propiedad2 superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena. Son cargas reales los derechos reales sobre cosa total o parcialmente ajena. Los derechos reales se presumen sin cargas, salvo prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de una carga real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado. ARTÍCULO Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la prenda, la anticresis, y la indisponibilidad voluntaria. ARTÍCULO Ejercicio a través de actos posesorios. Todos los derechos reales se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres negativas, la hipoteca, y la indisponibilidad voluntaria. Hay ejercicio por la posesión aunque los actos materiales no importen el apoderamiento de la cosa. CAPÍTULO II. Adquisición, transmisión y extinción. ARTÍCULO Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real que se ejerce por la posesión, requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tenga por finalidad transmitir el derecho real; y por modos suficientes, la tradición posesoria, el constituto posesorio, la traditio brevi manu, el primer uso en la servidumbre positiva y, en su caso, la inscripción registral constitutiva. Para que los títulos y modos sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Sexto ARTÍCULO Título suficiente. Caso especial. La adquisición derivada por actos entre vivos de derechos reales que no se ejercen por la posesión, sólo requiere título suficiente. ARTÍCULO Modo suficiente. Caso especial. El modo en la adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, si está gravada con un derecho real que se ejerce por la posesión, es la notificación de la identidad del nuevo titular al titular del derecho real sobre cosa ajena, salvo que se trate de una servidumbre positiva. ARTÍCULO Fuente legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; el3 usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos bajo su patria potestad; la habitación del cónyuge supérstite; y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. ARTÍCULO Adquisición legal de derechos reales mobiliarios. La posesión de buena fe de cosas muebles del dominio privado, no registrables, que no sean hurtadas o perdidas, es suficiente para adquirir los derechos reales principales, salvo que el tercero interesado pruebe que la adquisición fue gratuita o de mala fe. Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. ARTÍCULO Prohibición de constitución judicial. El tribunal no puede constituir un derecho real o imponer su constitución, salvo disposición legal en contrario. ARTÍCULO Adquisiciones originarias. Las adquisiciones originarias sólo requieren modo suficiente. Son modos suficientes, la prescripción adquisitiva, la apropiación, la transformación y la accesión. Se adquieren por prescripción adquisitiva todos los derechos reales principales que se ejercen por la posesión. Por apropiación y transformación el dominio y el condominio, y por accesión, además de estos últimos, la propiedad horizontal y la superficie. ARTÍCULO Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley. ARTÍCULO Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez (10) años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos (2) años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título. ARTÍCULO Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte (20) años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o invalidez del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión. También adquiere el derecho real el que poseyó durante diez (10) años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribió a su nombre pero la recibió del titular registral o de su cesionario sucesivo. ARTÍCULO Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua. ARTÍCULO Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su4 causante. El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus autores, siempre que siga inmediatamente a las otras y que estén ligadas por un vínculo jurídico. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe. ARTÍCULO Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. La buena fe requerida para la prescripción adquisitiva breve es la prevista en el artículo ARTÍCULO Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inició en la fecha del justo título, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo ARTÍCULO Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo pertinente, las normas del Libro Séptimo, Título I, Capítulos I a V. ARTÍCULO Titularidad perfecta. Cumplida la prescripción adquisitiva la titularidad del que adquirió es perfecta. ARTÍCULO Sentencia. La sentencia que se dicte en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que deberá ser contencioso, fijará la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produjo la adquisición del derecho real respectivo. La sentencia tiene efecto retroactivo al tiempo en que comenzó la posesión, sin perjuicio de terceros interesados de buena fe. ARTÍCULO Transmisión. Todos los derechos reales son transmisibles, salvo disposición legal en contrario. ARTÍCULO Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa,si la ley no autoriza su reconstrucción, por la inalienabilidad absoluta de la cosa, por su abandono, por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena, y en los que recaen sobre muebles, cuando las cosas dejan de tener algún dueño. CAPÍTULO III. Requisitos para la oponibilidad. ARTÍCULO Publicidad. Satisfechos los requisitos de título y modo,según los casos, el derecho real es oponible a todos, salvo a los terceros interesados de buena fe, con relación a los cuales se requiere publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente, la posesión, o la inscripción registral simplemente declarativa, a los efectos previstos en las normas especiales. No pueden prevalerse de la falta de publicidad las partes y quienes conocían o hubieran de haber conocido la existencia del título del derecho real.5 Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. En la colisión entre la oponibilidad otorgada por la publicidad registral y por la posesoria, prevalece la primera en el tiempo si ha sido obtenida de buena fe. Sin embargo, la publicidad posesoria, salvo que exteriorice una prescripción adquisitiva de plazo cumplido, no es oponible a los titulares cuyo derecho real u otra situación jurídica registrada no se ejerza por la posesión. ARTÍCULO Prelación de las fuentes y de la publicidad Cuando para la adquisición del derecho real deben concurrir título y modo suficientes, el título debe preceder al modo. Sin embargo, si la tradición posesoria precediera al título, cuando éste se otorgue, aquélla se entiende transformada en modo traslativo del derecho real. TÍTULO II. De las relaciones reales. CAPÍTULO I. Disposiciones generales. ARTÍCULO Enumeración. Las relaciones materiales del sujeto con la cosa son la posesión, la tenencia y la mera yuxtaposición. ARTÍCULO Ámbito. Las relaciones reales reguladas especialmente en este Título son la posesión y la tenencia; la mera yuxtaposición cuenta con la tutela extrajudicial del artículo 2189 y produce los demás efectos especialmente previstos por las leyes. Las normas que se prevén para cada relación real se aplican a las de su especie con sujeto plural y a las subordinadas. ARTÍCULO Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no. ARTÍCULO Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como delegada del poseedor. ARTÍCULO Presunción de especie. Se presume, salvo prueba en contrario: a) Que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. b) Que no es poseedor ni tenedor, quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad. ARTÍCULO Objeto. Es objeto de las relaciones reales la cosa determinada. Se ejerce sobre la totalidad de la cosa, sobre una parte material o por una alícuota. ARTÍCULO Estructura. La estructura de las relaciones reales sólo puede ser reglada por la ley. Si se pretende configurar una relación real distinta a la prevista por la ley, o modificar su estructura, se entenderá convertida en la relación real que corresponda al acto jurídico celebrado.6 ARTÍCULO Sujeto plural. Cuando varias personas son en común sujetos de una relación real, cada una la ejerce por el todo. ARTÍCULO Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones reales de la misma especie que se excluyan entre sí. ARTÍCULO Extensión. La relación real ejercida sobre una parte material de la cosa, se extiende a su totalidad, salvo que sobre otra parte de ella se ejerza una relación real excluyente de igual o superior especie. ARTÍCULO Presunción de extensión. Si media título se presume que la relación real tiene la extensión que en él se indica. ARTÍCULO Transmisión. Transmitir mediante un acto jurídico una relación real a título particular, denota únicamente que quien la transmite autoriza al que la adquiere a unir la subsiguiente relación real con la de sus autores. ARTÍCULO Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación real, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se puede intervertir la especie de la relación real por una de entidad superior, mediante un acto jurídico bilateral sin desplazamiento de la relación material, y por la realización de actos materiales que excluyan al anterior titular. Para intervertir la especie de la relación real por una de entidad inferior, basta la convención o el reconocimiento en cabeza de otro de una especie de entidad superior a la pretendida. También se produce esta interversión con la extinción de un derecho real principal sobre cosa ajena que se ejerza por la posesión. A estos efectos se considera que las relaciones reales con sujeto plural son de entidad inferior que las de sujeto único. ARTÍCULO Presunción de legitimidad. Las relaciones reales se presumen legítimas, salvo prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley. ARTÍCULO Innecesariedad del título. El sujeto de la relación real no tiene el deber de exhibir su título, salvo que deba hacerlo por orden de autoridad legitimada al efecto. ARTÍCULO Buena fe. El titular de la relación real es de buena fe si no conoció, ni hubo de haber conocido que carecía de derecho a ella. ARTÍCULO Determinación de la buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación real, y permanece invariable mientras no se produzca una nueva adquisición. La buena fe del titular vencido se extingue con su citación a juicio. ARTÍCULO Presunción de buena o mala fe. La relación real se presume de buena fe, salvo prueba en contrario.7 La relación real se presume de mala fe cuando se adquiera: a) Mediando un título de invalidez ostensible. b) Sobre cosa hurtada o perdida, con conocimiento de alguna de esas circunstancias. c) De persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas, o carece de capacidad, o de medios para adquirirla. d) Sobre ganado marcado o señalado si el diseño fue registrado por otro. CAPÍTULO II. Adquisición, ejercicio, conservación y extinción. ARTÍCULO Adquisición del poder de hecho. Para adquirir un poder de hecho sobre una cosa, la relación real debe establecerse voluntariamente: a) Por sujeto capaz, a cuyo efecto se consideran incapaces de ejercicio los sujetos previstos en el artículo 19, salvo los menores que tengan diez (10) años. b) A través de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente. ARTÍCULO Modos de adquisición. Las relaciones reales se adquieren por la tradición, la traditio brevi manu y el constituto posesorio; o por el apoderamiento de la cosa. ARTÍCULO Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla. ARTÍCULO Otras formas de tradición. También se considera hecha la tradición de cosas muebles, por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposición alguna, y si fuesen remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las entrega a quien deba transportarlas, si el adquirente hubiese aprobado el envío. ARTÍCULO Relación real vacua. Para adquirir por tradición una relación real, la cosa debe estar libre de toda relación real excluyente, y no debe mediar oposición alguna. ARTÍCULO Sucedáneos de la tradición. Para adquirir la relación real no es necesario el desplazamiento del poder de hecho, si media acto jurídico bilateral, si : a) En la traditio brevi manu, el tenedor de la cosa adquiere su posesión o el tenedor pasa a ser delegado de un nuevo poseedor de la cosa. En este último supuesto la adquisición se juzga operada desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. b) En el constituto posesorio, el que transmitió la posesión de la cosa se constituye en delegado del nuevo poseedor. En este caso el acto jurídico debe ser distinto del8 que le sirve de fuente a la transmisión, aunque conste en un instrumento único. ARTÍCULO Relación real sobre una universalidad de hecho. Si el objeto es una universalidad de hecho, basta con establecer la relación real sobre el conjunto de las cosas que lo compongan, en los términos del artículo ARTÍCULO Ejercicio del poder de hecho. Constituyen ejercicio del poder de hecho sobre la cosa los siguientes actos: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga, y aunque sea de alguna de sus partes materiales. ARTÍCULO Conservación. La relación real se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria. ARTÍCULO Presunción de continuidad. Se presume, salvo prueba en contrario, que el sujeto actual de la relación real que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el lapso intermedio. ARTÍCULO Extinción. La relación real se extingue cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. En particular, hay extinción de la relación real si: a) Se extingue la cosa o es puesta fuera del comercio. b) Otro priva al sujeto de su relación real. c) El sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la relación real. d) Desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida. e) El sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa. CAPÍTULO III. Efectos de las relaciones reales. ARTÍCULO Derechos inherentes a las relaciones reales. El sujeto de una relación real tiene derecho a ejercer las servidumbres reales que correspondan a la cosa que constituye su objeto. También tiene derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el Título III, Capítulo IV, de este Libro. ARTÍCULO Deberes inherentes a las relaciones reales. El sujeto de una relación real tiene el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se hubiera contraído obligación al efecto. Debe respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos en el Título III Capítulo IV de este Libro. ARTÍCULO Efectos de la buena y la mala fe. Definiciones. En este Código se entiende por: a) Fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación real. Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado. b) Fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y9 no cobrado. c) Mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa. d) Mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa. e) Mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación real. f) Mejora suntuaria: la de provecho exclusivo para quien la hizo. ARTÍCULO Destrucción total o parcial. El titular de buena fe de la relación real no responde por la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. Responde, si la destrucción total o parcial se originó por hecho propio. El titular de mala fe, responde por la destrucción total o parcial de la cosa, salvo que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución. ARTÍCULO Restitución de productos y frutos. Todos los productos y los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa. El titular de buena fe de la relación real hace suyos los frutos percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa hubiera dejado de percibir. ARTÍCULO Indemnización de mejoras. Ningún titular de relación real puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento o suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo titular de una relación real puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, salvo que se hubieran originado por su culpa si es de mala fe. Sólo el titular de buena fe de una relación real puede reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables. ARTÍCULO Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los artículos 1828 y Salvo disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y la obligación de cerramiento. ARTÍCULO Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe: a) Conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos. b) Individualizar y comunicar al poseedor de quien es delegado si se lo perturba en razón de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al10 poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta correspondiere. c) Restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la hubieran pretendido. TÍTULO III. Del dominio. CAPÍTULO I. Disposiciones generales. ARTÍCULO Definición. El dominio es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. ARTÍCULO Clases. El dominio es perfecto o imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario. ARTÍCULO Exclusividad. El dominio no puede tener más de un titular. ARTÍCULO Perpetuidad. El dominio subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, salvo que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva ARTÍCULO Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que formen un todo con ella o sean sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, salvo lo dispuesto por normas especiales. Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, salvo lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario. ARTÍCULO Exclusión de extraños. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales. CAPÍTULO II. Modos especiales de adquisición del dominio. SECCIÓN PRIMERA. Apropiación. ARTÍCULO Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por su posesión. a). Es susceptible de apropiación: I. La cosa sin dueño. II. La cosa abandonada. III. El animal objeto de la caza o de la pesca.11 IV. El agua pluvial. b). No es susceptible de apropiación: I. La cosa perdida. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, salvo prueba en contrario. II. El animal doméstico, aunque escape e ingrese en inmueble ajeno. III. El animal domesticado, mientras el dueño no desista de perseguirlo. Si emigra y se habitúa a vivir en otro inmueble, pertenece al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlo. IV. El tesoro. ARTÍCULO Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa. Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita. ARTÍCULO Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar, adquiere el dominio del animal que toma o cae en su trampa. ARTÍCULO Enjambres. El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueño de éste, aunque el dueño anterior continúe la persecución. SECCIÓN SEGUNDA. Adquisición de un tesoro. ARTÍCULO Definición. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentre en una sepultura de restos humanos mientras subsista esa afectación. ARTÍCULO Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que exterioriza la percepción sensorial de su existencia, aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en predio ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, salvo la servidumbre y la prenda. ARTÍCULO Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa total o parcialmente propia,se le asigna la mitad como descubridor, asi como la proporción que le corresponde por la titularidad sobre la cosa. Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la cosa donde se halló. Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le encargó buscar un tesoro determinado, ni por quien lo hizo12 sin su autorización. Pueden invocarse si al hallador se le advierte la mera posibilidad de encontrar un tesoro. SECCIÓN TERCERA. Régimen de cosas perdidas. ARTÍCULO Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, la que debe dar intervención al tribunal competente. ARTÍCULO Subasta y recompensa. La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofreció recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el tribunal. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio. Transcurridos seis (6) meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación costosa. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halló SECCIÓN CUARTA. Transformación y accesión de cosas muebles. ARTÍCULO Transformación. Definición. Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera. Si el transformador es de mala fe, el dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva o abdicarla ; en ambos casos con indemnización del daño. Si la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el transformador de buena fe debe el valor de los gastos de la reversión,y el de mala fe, además, la indemnización del daño. ARTÍCULO Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor se constituye un condominio por ministerio de la ley. SECCIÓN QUINTA. Accesión de cosas inmuebles. ARTÍCULO Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provocó por obra del hombre, salvo13 que tenga fines meramente defensivos. No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente. El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera. Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las aguas, como por el abandono de su cauce. ARTÍCULO Límite de las aguas. No constituye aluvión lo depositado por las aguas dentro de las líneas que ellas ocupan durante las altas mareas normales y las crecidas medias ordinarias. ARTÍCULO Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural. Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se haya adherido naturalmente,y el dueño del otro inmueble no tiene derecho a su remoción. Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas. ARTÍCULO Construcción, siembra y plantación. Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también debe los daños. Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, el dueño del inmueble puede adquirir los materiales indemnizando el mayor valor del inmueble. Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa. Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno, ni quien efectuó el trabajo ni quien proveyó los materiales tienen acción directa contra el dueño del inmueble, pero pueden ejercer los derechos de su deudor. ARTÍCULO Invasión parcial del inmueble colindante. Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si no se opuso inmediatamente de conocida la invasión. El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido. Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión, éste puede pedir la demolición de lo14 construido. Sin embargo,si resulta abusiva,el tribunal puede rechazar la petición y ordenar la indemnización. CAPÍTULO III. Dominio imperfecto. ARTÍCULO Supuestos.Normas aplicables Son dominios imperfectos, el resoluble, el fiduciario y el desmembrado. El dominio resoluble se rige por los artículos siguientes, el fiduciario por lo previsto en las normas del contrato de fideicomiso, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava. ARTÍCULO Dominio resoluble. Definición. Dominio resoluble es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió. La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa, o por la ley. ARTÍCULO Facultades. El titular del dominio resoluble tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los actos jurídicos que realice están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho. ARTÍCULO Retroactividad. La resolución tiene efecto retroactivo, salvo que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley. ARTÍCULO Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición el dueño resoluble queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto, salvo que se requiera inscripción registral constitutiva. ARTÍCULO Efectos. Si la resolución es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe y, en su caso, adquirentes a título oneroso, con el alcance previsto para la adquisición de derechos reales mobiliarios o inmobiliarios. Si la resolución no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos los actos realizados por el titular del dominio resuelto. CAPÍTULO IV. Límites del dominio. ARTÍCULO Normas administrativas Los límites impuestos al dominio en el solo interés público se rigen por las normas administrativas de cada jurisdicción. ARTÍCULO Daño no indemnizable. Agravación. Los deberes impuestos por los límites del dominio, no generan indemnización de daños, salvo que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio. ARTÍCULO Indisponibilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas. En los actos a título gratuito todas las cláusulas aludidas son válidas si su15 plazo no excede de diez (10) años. Si la convención no fijó plazo, estableció un plazo superior a diez (10) años o incierto, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez (10) años contados desde que se estableció. Los acreedores no pueden ejecutar los bienes indisponibles. La cláusula de indisponibilidad de cosas registrables requiere su inscripción a los efectos previstos en los ordenamientos respectivos. En los actos por causa de muerte son inválidas las cláusulas que afecten las porciones legítimas. ARTÍCULO Inmisiones. Los actos realizados en ejercicio regular del dominio, que no excedan la normal tolerancia, no dan lugar a ninguna acción. Para disponer el cese de la inmisión el tribunal debe ponderar especialmente quien tuvo prioridad en el uso y las exigencias del interés general. Si la obra o actividad realizada produce daño actual o potencial para otra cosa o para algún vecino, el afectado puede solicitar la paralización de la obra o de la actividad, la remoción de la causa del daño y, en su caso, el resarcimiento del daño. ARTÍCULO Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus playas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince (15) metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad. Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo. ARTÍCULO Obstáculo al curso natural de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, modificando su dirección o velocidad, salvo que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños. Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo. ARTÍCULO Recepción de agua, arena o piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se desplacen desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o las piedras que arrastre16 el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben. ARTÍCULO Andamios, otras instalaciones provisorias y pasaje de obreros. Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar obreros, su dueño no puede impedirlo ni reclamar indemnización, salvo por el daño causado por la falta de diligencia adecuada según las reglas del arte. ARTÍCULO Vistas. Salvo lo dispuesto por la ley local, en los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres (3) metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta (60) centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante. ARTÍCULO Luces. Salvo lo dispuesto por la ley local, en el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un (1) metro ochenta (80) centímetros, medida desde la superficie del solado más elevado frente a la abertura. ARTÍCULO Excepción. Las distancias mínimas indicadas en los dos (2) artículos precedentes no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente. ARTÍCULO Privación de luces o de vistas permitidas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo, no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista. ARTÍCULO Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causen molestias que excedan de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño puede exigir que sean arrancados, salvo que se las pueda evitar mediante el corte de ramas. Sin embargo, puede cortar por sí mismo las raíces que penetren en su inmueble. TÍTULO IV. Del condominio. CAPÍTULO I. Disposiciones generales. ARTÍCULO Definición. Condominio es el derecho real que otorga a cada uno de sus titulares la facultad privativa de disponer de su alícuota y,en concurrencia con los otros titulares, las de usar y gozar la cosa común. ARTÍCULO Aplicaciones subsidiarias. A este Título se le aplican en subsidio las normas acerca del dominio. Las normas de este Título se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes. ARTÍCULO Presunción de igualdad. Las alícuotas de los condóminos se presumen iguales, salvo que la ley o el título dispongan otra proporción. ARTÍCULO Beneficios y prestaciones. Los beneficios y las prestaciones a17 cargo de los condóminos se distribuyen entre ellos en proporción a sus alícuotas. ARTÍCULO Destino de la cosa. El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa y por el uso al cual estaba afectada de hecho. ARTÍCULO Facultades con relación a la alícuota. Cada condómino puede enajenar su alícuota, y gravarla con los derechos reales de hipoteca e indisponibilidad voluntaria. La renuncia del condómino a su alícuota acrece a los otros condóminos. Los acreedores pueden embargar y ejecutar la alícuota sin el asentimiento de los restantes condóminos, y sin esperar el resultado de la partición, el que les será inoponible. ARTÍCULO Uso de la cosa. Los condóminos, conjunta o individualmente, pueden usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No pueden deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos. ARTÍCULO Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales. ARTÍCULO Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente. ARTÍCULO Actos de disposición sobre la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. Sin embargo, no se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. ARTÍCULO Mejoras. Cada condómino debe pagar las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus alícuotas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho. El condómino que haya abonado gastos por mejoras puede reclamar intereses desde la fecha del pago. ARTÍCULO Deuda en interés común. La deuda en interés común es simplemente mancomunada y todos los condóminos responden en proporción a sus alícuotas, salvo que se hubiera estipulado con el acreedor un régimen distinto. CAPÍTULO II. Administración. ARTÍCULO Imposibilidad del uso y goce en común. Las normas de este Capítulo se aplican cuando el uso y goce de la cosa en común es imposible por razones atinentes a ella, o por la oposición de alguno de los condóminos. ARTÍCULO Asambleas. Las decisiones deben tomarse por los condóminos18 reunidos en asamblea a la que todos deben ser citados en forma fehaciente y con anticipación razonable, e informados de la finalidad de la convocatoria. La mayoría necesaria para decidir es la absoluta, computándose el valor de todas las alícuotas, aunque aquélla corresponda a un solo condómino. En caso de empate entre criterios que alcancen al valor de la mitad de las alícuotas, decidirá la suerte. CAPÍTULO III. Condominio sin indivisión forzosa. SECCIÓN UNICA. Partición. ARTÍCULO Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles. ARTÍCULO Derecho a solicitar la partición. El condómino puede pedir la partición de la cosa, salvo que haya convenido la indivisión. La acción es imprescriptible. ARTÍCULO Sucedáneo de la partición. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos adquiera todas las alícuotas restantes. CAPÍTULO IV. Condominio con indivisión forzosa temporaria. ARTÍCULO Renuncia a la acción de partición. El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado. ARTÍCULO Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez (10) años. La convención que no fija plazo, tenga plazo superior a diez (10) años o incierto, se considera celebrada por ese tiempo. El convenio es renovable en forma expresa por un lapso que no exceda de diez (10) años contados desde su celebración. ARTÍCULO Publicidad de la indivisión convenida. La indivisión convenida de cosas registrables requiere su inscripción a los efectos previstos en los ordenamientos respectivos. ARTÍCULO Partición anticipada. Convenida la indivisión, si concurren circunstancias graves, el tribunal puede, a petición de parte, disponer la partición antes del tiempo previsto. ARTÍCULO Partición nociva. Cuando la partición sea nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, el tribunal puede disponer su postergación. CAPÍTULO V. Condominio con indivisión forzosa perdurable. SECCIÓN PRIMERA.Condominio sobre accesorios indispensables. ARTÍCULO Definición. Existe condominio con indivisión forzosa sobre19 inmuebles o parte material de ellos si sus condóminos los afectaron,expresa o tácitamente, al uso común como accesorios indispensables. ARTÍCULO Uso de la cosa común. El condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que fue afectada. SECCIÓN SEGUNDA. Condominio sobre muros, cercos y fosos. ARTÍCULO Definiciones. El muro, cerco o foso se denomina : a) Lindero: Al que amojona un inmueble y lo separa del inmueble confinante. b) Encaballado: Al lindero que se asienta parcialmente en ambos inmuebles. c) Contiguo: Al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles. d) Medianero: Al lindero que pertenece en condominio a ambos dueños. e) Privativo: Al lindero que pertenece a uno solo de los dueños. f) De cerramiento: Al lindero de cerramiento forzoso, encaballado o contiguo. g) De elevación : Al lindero que excede la altura del muro de cerramiento. h) Enterrado: Al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie. ARTÍCULO Cerramiento forzoso urbano El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia sobre un inmueble existente en un núcleo de población o en sus aledaños, tiene el derecho y la obligación recíprocos, sólo frente al titular colindante, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor. ARTÍCULO Muro de cerramiento forzoso. El muro debe ser estable, aislante de todo agente que provenga del inmueble lindero, y de altura no menor a tres (3) metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. ARTÍCULO Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo precedente es medianero hasta la altura de tres (3) metros. También es medianero si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la medianería por contrato con quien lo construyó, o por prescripción adquisitiva. ARTÍCULO Presunciones. El muro lindero entre dos (2) edificios de una altura mayor a los tres (3) metros, se presume medianero desde esa altura hasta la máxima común, medidas siguiendo la sinuosidad de las construcciones. Se presume privativo a partir de la altura máxima común. ARTÍCULO Epoca de las presunciones. Las presunciones del artículo precedente se establecen a la fecha de construcción del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente. ARTÍCULO Exclusión de las presunciones. Las presunciones no se aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a ellos20 entre sí. ARTÍCULO Prueba. La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúe las presunciones legales al respecto, debe provenir de instrumento público o privado, que contenga actos comunes a los dos (2) titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos. La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos. ARTÍCULO Cobro de la medianería. El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos. No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que excedan los estándares del lugar. ARTÍCULO Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado. El titular colindante de un muro de elevación o enterrado sólo tiene derecho a adquirir la medianería como está construido aunque exceda los estándares del lugar. El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos. El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación. ARTÍCULO Medida de la obligación. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y el de elevación sólo en la parte que utilice efectivamente. ARTÍCULO Valor de la medianería. El valor computable de la medianería es el del muro,cimientos o terreno, según corresponda, a la fecha de la mora. ARTÍCULO Inicio del curso de la prescripción extintiva. El curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería se inicia, respecto al muro de cerramiento desde el comienzo de su construcción, y respecto al de elevación o al enterrado desde su utilización efectiva por el titular colindante. ARTÍCULO Facultades materiales. Prolongación. El condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del muro. El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo. Mostrar más
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