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Timestamp: 2019-01-17 12:15:47+00:00

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Posto macchina condominiale: sentenze
Assegnazione dei parcheggi in condominio: quali regole deve seguire l’assemblea?
Le nuove norme che impongono, per ogni nuova costruzione, una superficie minima destinata ai parcheggi non hanno risolto il problema dello spazio nei condomini dove lasciare la macchina, specie in quelli di vecchia data. Così non è infrequente tornare a casa tardi ed essere costretti a fare più di un giro prima di trovare un posto libero. L’assemblea, dal canto suo, non è sempre in grado di risolvere il problema in modo unanime e non sono infrequenti le controversie interne che sfociano poi in cause. A fronte di ciò la giurisprudenza ha avuto più volte modo di esprimersi sull’uso degli spazi comuni all’aperto e sulla loro assegnazione. Vediamo dunque le ultime sentenze in materia di posto macchina condominiale.
1 Uso del parcheggio condominiale: che fare?
2 Chi paga di più usa per più tempo il parcheggio?
3 Se uno dei condomini è assente si può usare il suo posto auto?
4 Uso esclusivo del parcheggio: ci vuole l’unanimità
5 Posto auto per chi ha fuoristrada e suv
6 Si può vendere un appartamento riservandosi il parcheggio?
7 Si può lasciare l’auto per molto tempo parcheggiata nel cortile?
8 Che fare se i condomini non si mettono d’accordo sulla divisione dei posti?
9 È furto in abitazione quello avvenuto in un parcheggio condominiale
10 Usucapione del parcheggio
11 La delibera su nuovi parcheggi in cortile non può escludere alcuni condomini dall’assegnazione
12 Nullità della delibera assembleare che disponga l’assegnazione individuale ad uso esclusivo di parti dell’area di uso comune
13 L’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito di posti macchina all’interno di un’area condominiale è illegittima
14 Posto auto, il condominio può decidere a maggioranza le modalità di parcheggio
Uso del parcheggio condominiale: che fare?
Ti consiglio innanzitutto di leggere la nostra guida Posto auto in condominio: le regole. Il problema dell’utilizzo degli spazi comuni destinati a parcheggio si pone ovviamente quando l’area non è sufficiente a ospitare tutte le auto dei condomini. In questo caso, l’assemblea può decidere di regolamentarne l’uso, attraverso un sistema rotatorio: in pratica, viene fissato un ordine di utilizzo dei parcheggi e un termine assegnato a ciascuno dei comproprietari. L’assemblea decide i turni nel parcheggio con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno la metà dei millesimi.
In assenza di delibera, chiaramente, varrà il principio del “chi prima arriva meglio alloggia”. Ma poiché è diritto di tutti i condomini usufruire degli spazi comuni, qualora l’assemblea non provveda in merito alla fissazione dei turni, il dissenziente potrebbe agire in tribunale affinché sia il giudice ad ordinare tale ripartizione temporale nell’uso dei parcheggi.
In alternativa all’uso turnario è anche possibile l’«uso indiretto» (per esempio dando in locazione i parcheggi ad estranei oppure a qualcuno dei condomini e ripartendo poi il canone ricavato fra gli altri condomini che non ne usufruiscono).
Chi paga di più usa per più tempo il parcheggio?
Con una recente ordinanza la cassazione [1] ha detto sì a una turnazione ove il tempo di utilizzo per ciascun condomino è parametrato ai suoi millesimi. Chi ha più millesimi, quindi, può usufruire per più giorni del parcheggio in quanto, del resto, paga di più degli altri.
Se uno dei condomini è assente si può usare il suo posto auto?
Secondo la Cassazione [2], una volta che l’assemblea abbia deciso l’uso rotatorio dei posti auto, se il legittimo assegnatario è assente nel periodo di sua competenza (ad esempio è in vacanza), gli altri condomini non possono usufruirne al posto suo.
Uso esclusivo del parcheggio: ci vuole l’unanimità
Secondo la Cassazione [3], l‘assemblea di condominio non può assegnare, in via esclusiva e a tempo indeterminato, uno o più posti auto a determinati condomini a meno che non lo faccia all’unanimità. Si tratta infatti di un bene comune la cui disponibilità non può essere sottratta agli altri condomini.
Posto auto per chi ha fuoristrada e suv
Se uno condomino possiede una macchina più grande degli altri (ad esempio un suf, un camper, un fuoristrada) che non entra nel posto assegnato non ha diritto a ottenere uno spazio più ampio per il proprio parcheggio, poiché l’acquisto di un’autovettura è un atto di libera scelta [4].
Si può vendere un appartamento riservandosi il parcheggio?
La Cassazione [5] ha escluso la possibilità, per un condomino, di vendere un appartamento riservandosi però la titolarità dell’uso del relativo posto auto. La legge [6] prescrive infatti un vincolo di destinazione inviolabile tra spazi destinati a parcheggio e cubatura totale dell’edificio, determinando pertanto un diritto reale d’uso sugli spazi predetti in favore di tutti i condomini.
Allorché in un fabbricato condominiale di nuova costruzione e nelle relative aree di pertinenza il godimento dello spazio per parcheggio non sia stato assicurato in favore del singolo condomino, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione automatica del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del condomino. Così, la clausola che riserva al venditore la proprietà esclusiva dell’area o di parte dell’area destinata a parcheggio viene automaticamente sostituita di diritto con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d’uso a favore dell’acquirente di unità immobiliari comprese nell’edificio.
Si può lasciare l’auto per molto tempo parcheggiata nel cortile?
Secondo la Cassazione [7], non è legittimo il parcheggio di un’autovettura nel cortile condominiale per un lungo periodo di tempo: tale comportamento integra, infatti, un’occupazione abusiva dello spazio comune in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo.
In tema di uso della cosa comune, ove sia provata l’utilizzazione da parte di uno dei condomini della cosa comune in modo da impedirne l’uso, anche potenziale, agli altri partecipanti, è risarcibile il danno patrimoniale per lucro interrotto e per lucro impedito nel suo potenziale esplicarsi. Non è invece configurabile un danno non patrimoniale, inteso come disagio psico-fisico conseguente alla mancata utilizzazione di un’area comune condominiale, e, pertanto, tale danno, per essere risarcito, deve essere rigorosamente provato (principio affermato relativamente ad autovettura lasciata in sosta per oltre un anno davanti alla rampa di accesso a garage condominiale).
Che fare se i condomini non si mettono d’accordo sulla divisione dei posti?
In questi casi è il giudice ad assegnare i posti auto alle parti sulla base della consulenza tecnica d’ufficio (CTU). Secondo la Cassazione [8] quando manca la delibera dell’assemblea o l’accordo fra i condomini, la regolamentazione ben può essere domandata al giudice, il quale ha senz’altro la facoltà di disporla. E ciò perché l’assegnazione individuale dei posti auto serve soltanto a rendere più ordinato e razionale l’uso paritario della cosa comune senza determinare la divisione del bene (né un diritto reale non previsto dal codice).
In materia di parcheggio nell’area comune condominiale e dunque in relazione al pari uso della cosa comune, il giudice, solo ed esclusivamente nell’ipotesi in cui non vi sia accordo sull’utilizzo del bene, può essere chiamato a decidere sull’assegnazione degli spazi comuni, anche in modalità turnaria, con criterio a rotazione laddove lo spazio sia insufficiente ad ospitare contemporaneamente le autovetture di tutti.
È furto in abitazione quello avvenuto in un parcheggio condominiale
Sussiste l’ipotesi di reato di furto in abitazione se questo avviene all’interno di un parcheggio condominiale, atteso che lo spazio condominiale destinato a parcheggio costituisce pertinenza dell’abitazione posta all’interno dello stabile condominiale (fattispecie relativa ad un furto avvenuto all’interno di un furgone, lasciato in sosta nel parcheggio condominiale) [9].
Usucapione del parcheggio
Non basta l’uso per 20 anni dello stesso posto auto per far scattare l’usucapione. È anche necessario un atto volto a impedire il pari uso agli altri condomini come la fissazione di una transenna o una catena. I continui litigi tra i condomini in merito all’utilizzo di posti auto in comproprietà escludono il carattere pacifico della relazione tra uno dei condomini ed il parcheggio di cui egli rivendica l’acquisizione della proprietà esclusiva per usucapione [10].
La delibera su nuovi parcheggi in cortile non può escludere alcuni condomini dall’assegnazione
L’assemblea di condominio può decidere di realizzare dei posti auto nel cortile condominiale; l’assemblea, però, non può escludere alcuni condòmini da tale assegnazione [11].
Nullità della delibera assembleare che disponga l’assegnazione individuale ad uso esclusivo di parti dell’area di uso comune
La delibera assembleare che disponga la delimitazione di posti auto nel cortile comune in numero corrispondente alle unità immobiliari ad uso abitativo escludendo i titolari dei locali commerciali e consentendo a chi desideri di realizzare una copertura a proprie spese è nulla in quanto costituisce assegnazione individuale ad uso esclusivo di parti dell’area di uso comune e ne impedisce l’uso e il godimento da parte di altri condomini [11].
L’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito di posti macchina all’interno di un’area condominiale è illegittima
L’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti macchina all’interno di un’area condominiale è illegittima, in quanto determina una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune. Detta assegnazione è lesiva di un uso e godimento paritario del bene, apprezzato sulla scorta di un’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto fra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti al condominio [12].
Nel momento della costituzione del condominio, con il conseguente trasferimento a singoli acquirenti di piani o porzioni di piano, viene meno la disponibilità separata delle parti comuni. E’ possibile disporre, in materia di utilizzo delle stesse, con regolamento condominiale, a condizione che, ad ogni condomino, sia garantito il diritto al loro pari uso (fattispecie relativa alla rotazione dell’utilizzo dei posti auto, collocati all’interno del cortile di un complesso condominiale) [13].
Posto auto, il condominio può decidere a maggioranza le modalità di parcheggio
È legittima la decisione assembleare di specificare la modalità di uso del cortile condominiale in modo che l’utilizzo del posto auto non determini una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, né leda la fruizione delle proprietà individuali degli altri condomini a esso limitrofe. Tale decisione, poi, può essere adottata a semplice maggioranza perché rivolta all’uso più comodo delle cose comuni. Questo è quanto emerge da una sentenza del Tribunale di Milano [14].
[1] Cass. ord. n. 26630/2018 del 22.10.2018.
[2] Cass. sent. n. 12485/2012.
[3] Cass. sent. n. 11034/2016 del 27.06.2016.
[4] Cass. sent. n. 15203/2011.
[5] Cass. sent. n. 19649/2017, n. 4733/2015; Cass. civ., 23/01/2006, n. 1221;Cass. civ., 16/01/2008, n. 730; Cass. civ., 14/07/2011, n. 15509; Cass. civ., 27/12/2011, n. 28950.
[6] L. n. 1152 del 1942, art. 41 sexies.
[7] Cass. sent. n. 3640/2004, n. 17460/2018.
[8] Cass. sent. n. 23118/15 del 12.11.15.
[9] Cass. sent. n. 45216/2018.
[10] Cass. sent. n. 769/2017.
[11] Cass. sent. n. 23660/2016.
[12] Cassazione civile sez. II, 27/05/2016, n.11034
[13] Cassazione civile sez. II, 26/01/2016, n.1421.
[14] Trib. Milano, sent. n. 6936/2018.
Tribunale di Milano – Sezione XIII civile – Sentenza 19 giugno 2018 n. 6936
nella causa civile di I Grado iscritta al N. 28834 + 28836/2016 R.G. promossa da:
(…) (C.F. (…)) con il patrocinio dell’avv. CA.MA., CORSO (…) MILANO, con elezione di domicilio in presso l’avvocato suddetto NI.MA. (C.F. (…)) con il patrocinio dell’avv. LA.MA., con elezione di domicilio in CORSO (…) 20122 MILANO presso l’avvocato suddetto
COND. (…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. BA.EN., con elezione di domicilio in PIAZZA (…) 20122 MILANO presso lo studio dell’avvocato suddetto
– OGGETTO: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137, II comma c.c. SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO
omissis ex art. 58 co. 2 L. n. 69 del 2009 e art. 132 c.p.c. novellato.
Per quanto riguarda domande, eccezioni e richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, attesa la modificazione dell’art. 132 n 4 c.p.c. con la L. n. 69 del 2009, che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
Oggi la causa viene decisa con la presente sentenza, con lettura, in udienza, del dispositivo e di sintetica motivazione, ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c.
1) – La presente controversia prende origine dalle impugnative della delibera assembleare assunta dal condominio convenuto in data 6/04/2016, operate separatamente dagli attori e poi riunite, relativamente al punto 9 della stessa, con riferimento al quale è stato deliberato in merito ai posti auto siti nel cortile comune condominiale decidendo che “Secondo gli accordi storici la macchina parcheggiata in cortile parallela alla fila dei box deve restare davanti al
secondo e terzo box a partire dalle cantine e le auto devono essere di misura non superiore alla sagoma della luce delle serrande”; nonché relativamente al punto 5 con riferimento al quale è stato approvato il preventivo 2016.
Parte convenuta si è costituita impugnando e contestando specificamente le deduzioni e richieste degli attori e chiedendone il rigetto.
Parte attrice (…) ha eccepito il difetto di rappresentanza e la carenza dei poteri dell’amministratore e, conseguentemente, la inammissibilità della sua costituzione in giudizio e di tutta l’attività svolta, per mancanza di autorizzazione assembleare.
L’eccezione va rigettata perché, come è noto, la costituzione dell’amministratore in un giudizio di impugnativa di delibera non necessita di autorizzazione mediante apposita deliberazione assembleare, rientrando nei suoi poteri (Cass. civ., Sez. II, 23/01/2014, n. 1451).
2) – Nel merito della controversia, con riferimento alla impugnativa riferita al punto 9 dell’odg., va rilevato che gli attori sono proprietari dei due box ed il sig. (…) anche del posto auto, tutti oggetto della delibera.
Parte attrice (…) ne ha eccepito la nullità perché la delibera avrebbe limitato sia l’esercizio del suo diritto di proprietà sulla autorimessa in quanto la stessa sarebbe stata spesso interclusa dalla vettura parcheggiata davanti al suo ingresso, che quello del suo diritto di proprietà sul posto auto.
A sua volta (…) ne ha eccepito la nullità perché la delibera avrebbe limitato l’esercizio del suo diritto di proprietà sulla autorimessa.
Entrambi hanno eccepito che esistessero “accordi storici” in merito alla dislocazione dei posti nel cortile condominiale e all’uso degli stessi e lo stesso Condominio nella delibera ha dato atto che tali accordi esisterebbero, ma le parti non concordano sul contenuto degli stessi, né ne hanno fornito prova.
All’esito della copiosa istruttoria documentale e testimoniale si è raggiunta la prova che:
– è stato stabilito contrattualmente tra i proprietari originari, di cui i condomini attuali sono gli aventi causa, che nel cortile condominiale possono parcheggiare solo tre automobili e precisamente quelle delle originarie parti condividenti il fabbricato condominiale e oggi dei loro aventi causa, uno dei quali è l’attore (…) (atto di divisione del 29/4/1987, doc.3 attori);
– tale pattuizione è stata riportata espressamente nei successivi atti di donazione e contratti di compravendita depositati in giudizio (docc.1, 5 e 6 attori);
– l’utilizzo del cortile veniva demandato ad un successivo regolamento della cui redazione e del cui contenuto non e stata data prova documentale;
– l’uso dei posti auto è avvenuto di fatto dislocando due dei tre posti auto previsti davanti ai box di due degli originari comproprietari, mentre al terzo comproprietario venivano assegnati
due box davanti ai quali non poteva dislocarsi in verticale un posto auto per ragioni di spazio di manovra nel cortile;
– questi ultimi due box oggi sono ciascuno di proprietà di uno degli attori ed il terzo posto auto è di proprietà dell’attore (…);
– l’uso del cortile avveniva consentendo di fatto il parcheggio anche di auto e autocarri di estranei al condominio, oltre a quella parcheggiata nel terzo posto auto anzidetto e operando manovre sia a motore accesso che spento che coinvolgevano anche l’auto che fosse parcheggiata nel posto oggi di proprietà dell’attore (…).
Tanto evidenziato, va rilevato che, in merito a quest’ultimo posto auto, neppure all’esito della copiosa istruttoria documentale e testimoniale è stata fornita prova, incombente agli attori, che il posto auto fosse dislocato indifferentemente davanti ai due box oggi di loro proprietà e davanti ai box posti alla loro sinistra e destra, come invece asserito dagli attori.
Dalle dichiarazioni dei testi, infatti, si evince solo che, nella gestione non regolamentata del cortile, le auto, tra cui quella parcheggiata nel posto oggi di proprietà dell’attore (…), venivano spostate e ricollocate a seconda delle esigenze tra la posizione posta davanti ai box degli attori e quelle immediatamente limitrofe.
Parrebbe doversi presumere, quindi, da quanto risultante in atti e riferito dai testi che, analogamente a quanto avvenuto per gli altri due posti auto, anche quello in esame fosse dislocato davanti ai box di proprietà dell’originario proprietario condividente, mentre lo spostamento dell’auto ivi parcheggiata fosse dovuto solo alle contingenti esigenze che emergevano nel cortile in considerazione delle manovre da compiersi.
Con la conseguenza che, poiché tale dislocazione e la misura del posto auto sono state determinate dall’unico proprietario originario dei due box degli odierni attori, l’attore (…) non può dolersi in questa sede perchè il posto auto oggetto di causa è sito davanti al suo box; nè l’attore (…) può dolersi della asserita limitazione di grandezza dello stesso.
Su tale ultimo punto, peraltro, appare risibile prendere le dimensioni delle auto contemporanee a termini di paragone per determinare la misura che dovrebbe avere il detto posto auto, perché la assegnazione dei posti auto del cortile va fatta risalire ad oltre 30 anni addietro, quando le misure delle auto erano del tutto diverse e minori da quelle dei modelli documentati in atti.
Ne consegue che legittima appare la decisione assembleare di specificare la modalità di uso del cortile condominiale in modo che l’utilizzo del posto auto in esame non determini una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune (Cass. civ. Sez. II, 27/05/2016, n. 11034), ne leda la fruizione delle proprietà individuali degli altri condomini ad esso limitrofe, come diversamente avverrebbe se si accogliesse la tesi degli attori, venendo ad essere potenzialmente intercluso l’accesso ad almeno uno dei box limitrofi a quelli oggetto di causa, se non ad entrambi.
Delibera che l’assemblea, come avvenuto nel caso in esame, può prendere a semplice maggioranza non essendo allo scopo necessaria l’unanimità dei consensi (Cass. civ. Sez. II, 27/05/2016, n. 11034; Cass. 15 giugno 2012, n. 9877; cfr. pure Cass. 29 dicembre 2004, n. 24146; Cass. 8 novembre 2004, n. 21287), perché appare rivolta all’uso più comodo delle cose comuni a norma dell’art. 1120, 1 comma c.c. (Cass. civ. Sez. II, 27/05/2016, n. 11034 Cass. 15 giugno 2012, n. 9877).
Con la conseguenza che la domanda in esame va rigettata, non essendo emerso in atti il profilo di illegittimità sollevato dagli attori, con assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione sul punto.
3) – Nel merito della doglianza inerente il punto 5 dell’Odg, parti attrici hanno lamentato che sarebbe stata approvata nel preventivo della gestione ordinaria, tra le “spese dei proprietà”, la somma di Euro.1.500,00 per “spese legali”, asserendo che la stessa sarebbe stata riferibile al contenzioso in essere tra gli attori ed il condominio.
Con riferimento a tale punto dalla delibera impugnata emerge in atti che dopo l’opposizione in sede assembleare dell’attore (…) a tale imputazione anche a suo carico, l’assemblea operò una modifica del preventivo proposto dall’amministratore decurtando varie voci di spesa e, nello specifico, quella delle “spese di proprietà” per un importo superiore all’importo anzidetto previsto per spese legali.
E’ poi pacifico in atti che l’assemblea condominiale ha successivamente approvato un consuntivo nel quale non risulta alcun addebito a carico degli attori per le spese in esame.
Invece, a fronte della contestazione operata da parte convenuta, nessuna prova è stata fornita in atti che le suddette spese fossero riferibili proprio al contenzioso tra gli attori ed il convenuto.
Ne consegue che non emerge in atti l’interesse ad agire degli attori che, quale condizione dell’azione prevista dall’art. 100 c.p.c., va identificato in una situazione di carattere oggettivo derivante da una lesione del diritto e consistente nel fatto che senza il processo e l’esercizio della giurisdizione l’attore soffrirebbe un danno. Lo stesso, quindi, deve avere necessariamente carattere attuale al momento in cui è proposta la azione (vedi: Cass. civ. Sez. Unite, 28/04/2017, n. 10553; Cass. civ. Sez. I, 30/07/2015, n. 16162; Cass. civ. Sez. II, 25/09/2013, n. 21951; Cass. civ. Sez. Unite, 29/11/2006, n. 25278) ed in mancanza la domanda è inammissibile, come nel caso in esame.
Ciò posto, ne consegue, infine, che la domanda in esame va rigettata, con assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione sul punto.
4) – Le spese e le competenze processuali e di mediazione, seguono la soccombenza ai sensi dell’art. 91 c.p.c., e vanno poste a carico degli attori ed a favore del Condominio convenuto, in persona dell’amministratore pro-tempore e, determinate sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10 marzo 2014, in considerazione del valore della domanda, si liquidano come in dispositivo.
– Rigetta tutte le domande degli attori, come in motivazione.
– Condanna l’attore (…) a corrispondere al Condominio convenuto, in persona del suo amministratore pro tempore, le spese e competenze di lite e di mediazione, liquidate in Euro.2.000,00 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva di legge.
Sentenza immediatamente esecutiva, resa ex art. 281 sexies c.p.c. e pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Così deciso in Milano il 19 giugno 2018. Depositata in Cancelleria il 19 giugno 2018.

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 Cass. 
 art. 41
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 Cass. 
 Sentenza 
 art. 1137
 art. 58
 art. 132
 Cass. 
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Sentenza 
 art. 281