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Timestamp: 2016-10-22 13:43:47+00:00

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97 II 27738. Urteil der II. Zivilabteilung vom 23. September 1971 i.S. Christen gegen Holzbau Kayser AG.
Droit de pr�emption selon l'art. 6 LPR. 1. Valeur litigieuse (art. 46 OJ) (consid. 1). 2. Le titulaire d'un droit de pr�emption sur une exploitation agricole b�n�ficie � l'encontre du propri�taire inscrit au registre foncier (acheteur ou vendeur) de l'action en attribution judiciaire de la propri�t� (consid. 2). 3. Le droit de pr�emption de l'art. 6 al. 2 LPR porte �galement sur des parties importantes d'une exploitation agricole (consid. 3). 4. Le droit de pr�emption de la LPR s'applique aussi � des petites exploitations agricoles. La rationalit� et la rentabilit� de l'exploitation ne sont pas d�terminantes (consid. 4). 5. Pour �tre soumise au droit de pr�emption de la LPR, la parcelle vendue ne doit pas seulement avoir appartenu � une exploitation agricole, mais elle doit aussi pr�senter elle-m�me un caract�re agricole. Quand cette condition fait-elle d�faut? (consid. 5). Faits � partir de page 278
A.- Walter Niederberger ist Eigent�mer der Liegenschaft "Innere G�hren" (Grundbuch Oberdorf Nr. 70), die in der Talebene der Gemeinde Oberdorfliegt. Er hatte diese urspr�nglich etwas mehr als 2 Hektaren umfassende Liegenschaft samt lebendem und totem Inventar im Jahre 1932 aus dem Nachlass seines Vaters zum (damaligen) Ertragswert von Fr. 42'000.-- erworben und bis vor etwa sechs Jahren landwirtschaftlich genutzt. In der Folge gab er den Landwirtschaftsbetrieb auf, da dieser keine ausreichende Existenz bot, und nahm eine Stelle als Hilfsarbeiter bei der Firma Holzbau Kayser AG an. Ungef�hr 3'500 m2 bewirtschaftet er noch heute landwirtschaftlich; den Rest des Landes hat er einem Landwirt in Pacht gegeben. Mit Vertrag vom 6. April 1963 verkaufte Walter Niederberger BGE 97 II 277 S. 279der Firma Holzbau Kayser AG eine an deren Areal angrenzende Parzelle im Ausmass von ca. 2'300 m2 zum Preise von Fr. 18.- pro m2. Gleichzeitig verpflichtete sich die K�uferin, innert einer Frist von f�nf Jahren (die sp�ter bis Ende April 1969 verl�ngert wurde) das an die Kaufsparzelle angrenzende Grundst�ck im Ausmass von 4'600 m2 zum gleichen Quadratmeterpreis ebenfalls zu erwerben. Ein entsprechender Kaufvertrag �ber 4'600 m2 "Bauland" zum Preise von Fr. 83'880.-- wurde am 29. April 1969 verurkundet.
Frau Agnes Christen-Niederberger, eine Schwester des Verk�ufers, teilte dem Grundbuchamt Nidwalden auf die amtliche Anzeige des Verkaufs vom 29. April 1969 hin mit, dass sie von dem Vorkaufsrecht, das ihr nach dem nidwaldnischen Einf�hrungsgesetz zum Bundesgesetz �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes (EGG) zustehe, Gebrauch mache. Die Firma Holzbau Kayser AG bestritt das Vorkaufsrecht, ebenso - nach anf�nglichem Anerkennen - der Verk�ufer, der dann auch Hand dazu bot, dass die K�uferin als Eigent�merin in das Grundbuch eingetragen wurde.
"1. Die Beklagte habe das Vorkaufsrecht der Kl�gerin bez�glich der Parzelle Nr. 317 im Ausmasse von 4660 m2 ab Liegenschaft innere G�hren, Oberdorf, GB Nr. 70 gem�ss Mutation Nr. 238 vom 25.4.1969, zu respektieren und anzuerkennen.
2. Das Vorkaufsrecht der Kl�gerin an der Parzelle Nr. 317 im Ausmasse von 4460 m2 ab der Liegenschaft innere G�hren, GB Nr. 70 der Gemeinde Oberdorf sei gerichtlich zu sch�tzen.
3. Das Grundbuch Nr. 416 der Gemeinde Oberdorf (Grundst�ck der Beklagten) sei zu berichtigen, indem die Beklagte als Eigent�merin der Parzelle 317 im Ausmasse von 4660 m2, gem�ss Mutationsplan Nr. 238, vom 25.4.1969, zu l�schen, und die Kl�gerin als Eigent�merin der Parzelle Nr. 317 der Gemeinde Oberdorf, einzutragen sei.
4. Alles unter Kosten- und Entsch�digungsfolge f�r die Beklagte."
Das Kantonsgericht Nidwalden wies die Klage mit Urteil vom 21. Oktober 1970 ab. Es ging davon aus, der Grundbesitz von Walter Niederberger k�nne vor allem wegen seiner geringen Ausdehnung nicht als landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des EGG betrachtet werden; zumindest handle es sich dabei um einen Grenzfall, weshalb die gesamten Umst�nde, unter denen BGE 97 II 277 S. 280das Vorkaufsrecht ausge�bt worden sei, eine entscheidende Bedeutung erhielten. Unter diesem Gesichtspunkt falle ins Gewicht, dass Frau Christen zusammen mit ihrem Ehemann einen Gastwirtschaftsbetrieb in Stansstad f�hre und ihre Nachkommen in der Landwirtschaft weder ausgebildet noch t�tig seien; sie wolle das streitige Land nicht zu landwirtschaftlichen Zwecken oder wegen besonders enger Beziehungen zum v�terlichen Heimwesen erwerben, sondern offensichtlich in spekulativer Absicht. Die beklagte Firma habe die Streitparzelle dagegen aus h�herwertigen Interessen gekauft, n�mlich zur Arrondierung ihrer Fabrikliegenschaft und um eine zuk�nftige bauliche und betriebliche Erweiterung sicherzustellen.
C.- Die von Frau Christen gegen das erstinstanzliche Urteil erkl�rte Appellation wies das Obergericht des Kantons Nidwalden mit Entscheid vom 11. Februar 1971 ab.
D.- Mit der Berufung ans Bundesgericht h�lt die Beklagte an ihren Rechtsbegehren fest.
1. Die Angabe der Kl�gerin in der Berufungsschrift, dass der Streitwert Fr. 83'880.-- betrage, ist zutreffend. Dieser Betrag entspricht dem Kaufpreis, den die Kl�gerin f�r die von der Beklagten erworbene Liegenschaft bezahlen m�sste, falls das von ihr geltend gemachte Vorkaufsrecht gesch�tzt werden sollte (BGE 81 II 75 Erw. 2; BGE 84 II 192 Erw. 1).
2. Mit dem ersten und dem zweiten Rechtsbegehren der Klage wird, wenn auch mit etwas voneinander abweichenden Formulierungen, ein Anspruch auf Feststellung geltend gemacht, und zwar des Inhalts, dass der Kl�gerin ein Vorkaufsrecht an der streitigen Parzelle zustehe. Mit dem dritten Begehren wird verlangt, es sei die Kl�gerin an Stelle der Beklagten als Eigent�merin der betreffenden Parzelle im Grundbuch einzutragen. Neben diesem Klagebegehren haben die beiden ersten, auf Feststellung gerichteten keine selbst�ndige Bedeutung, da es der Kl�gerin an einem Feststellungsinteresse fehlt, sofern ihr die M�glichkeit zusteht, ihre Eintragung als Eigent�merin im Grundbuch zu erwirken.
Nach einem erst k�rzlich ergangenen Bundesgerichtsentscheid steht dem Inhaber eines b�uerlichen Vorkaufsrechts, der dieses Recht ausge�bt hat, gegen�ber dem im Grundbuch eingetragenen Eigent�mer die Klage auf gerichtliche Zusprechung BGE 97 II 277 S. 281des Eigentums zu, und zwar unabh�ngig davon, ob es sich beim Eingetragenen um den Verk�ufer oder den K�ufer des umstrittenen Grundst�cks handelt; es wird angenommen, das im EGG vorgesehene Vorkaufsrecht stelle eine Realobligation dar, weshalb ausschliesslich der jeweilige Grundst�ckeigent�mer als der aus dem Schuldverh�ltnis Verpflichtete zu betrachten sei (Urteil des Bundesgerichts vom 1. M�rz 1971 in Sachen Jeanmaire und Mitbeteiligte gegen Jeanmaire und Kaufmann, Erw. 2 b, mit Hinweisen). Im dritten Rechtsbegehren der Kl�gerin kann ohne weiteres eine solche, sich gegen den im Grundbuch als Eigent�mer eingetragenen K�ufer richtende Klage erblickt werden. Ob der Kl�gerin daneben auch die Grundbuchberichtigungsklage des Art. 975 Abs. 1 ZGB zur Verf�gung steht, an die sie offenbar bei der Formulierung des Rechtsbegehrens in erster Linie gedacht hat, mag dahingestellt bleiben.
3. Gem�ss Art. 6 Abs. 2 EGG k�nnen die Kantone das Vorkaufsrecht f�r landwirtschaftliche Gewerbe, das gem�ss Absatz 1 der gleichen Bestimmung den Nachkommen, dem Ehegatten und den Eltern des Verk�ufers zusteht, auf die Geschwister des Verk�ufers ausdehnen, sofern der Verk�ufer das landwirtschaftliche Gewerbe von seinen Eltern oder aus deren Nachlass erworben hat. Der Kanton Nidwalden hat in Art. 4 Abs. 2 seines Einf�hrungsgesetzes zum EGG vom 27. April 1952 (EG/EGG) von dieser Erm�chtigung Gebrauch gemacht. Da ferner feststeht, dass der Verk�ufer des strittigen Landes, Walter Niederberger, die Liegenschaft "Innere G�hren" aus dem Nachlass seines Vaters erworben hat, ist diese Voraussetzung f�r das von der Kl�gerin als Schwester des Verk�ufers geltend gemachte Vorkaufsrecht erf�llt.
Gegenstand des Verkaufs bildet allerdings nicht der gesamte Grundbesitz von Walter Niederberger, der nach Auffassung der Kl�gerin ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 6 EGG darstellt, sondern nur eine Teilfl�che desselben im Ausmass von 4'660 m2. Art. 6 Abs. 2 EGG, der die Kantone zur Ausdehnung des Vorkaufsrechts auf die Geschwister des Verk�ufers erm�chtigt, nennt als Gegenstand des Vorkaufsrechts nur landwirtschaftliche Gewerbe, w�hrenddem Absatz 1 der gleichen Bestimmung von landwirtschaftlichen Gewerben oder wesentlichen Teilen von solchen spricht. Trotz dieser unterschiedlichen Ausdrucksweise des Gesetzes ist nach der BGE 97 II 277 S. 282bundesgerichtlichen Rechtsprechung, an der festzuhalten ist, nicht anzunehmen, das Vorkaufsrecht der Geschwister beziehe sich nur auf ganze Landwirtschaftsgewerbe und nicht auch auf wesentliche Teile von solchen (BGE 81 II 76 f. Erw. 4; nicht publiziertes Urteil vom 28. Januar 1970 i.S. Schick gegen Aufsichtsbeh�rde des Kantons Freiburg �ber das Grundbuch, Erw. 1).
4. Mit Recht haben die Vorinstanzen bei der Pr�fung der Frage, ob der Grundbesitz von Walter Niederberger vor dem Verkauf der streitigen Parzelle den Charakter eines landwirtschaftlichen Gewerbes aufgewiesen habe, nicht darauf abgestellt, dass auf diesem Land bereits seit mehreren Jahren kein selbst�ndiger landwirtschaftlicher Betrieb mehr gef�hrt wird. Ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des EGG liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts n�mlich schon dann vor, wenn die vorhandenen landwirtschaftlichen Liegenschaften und Geb�ulichkeiten die F�hrung eines Landwirtschaftsbetriebes erm�glichen (BGE 86 II 430 Erw. 1).
Das angefochtene Urteil geht jedoch davon aus, es m�sse eine gewisse Rentabilit�t der Bewirtschaftung gew�hrleistet sein, damit eine Liegenschaft als landwirtschaftliches Gewerbe betrachtet werden k�nne; diese Voraussetzung sei hier nicht erf�llt, da die Liegenschaft "Innere G�hren" mit einem Fl�cheninhalt von 1,8 ha zu wenig ertragreich sei, um die Anschaffung moderner landwirtschaftlicher Maschinen zu erm�glichen, wie sie im betreffenden Gebiet weitgehend gebraucht w�rden. Die Kl�gerin r�gt diese Betrachtungsweise als bundesrechtswidrig und macht geltend, das Vorkaufsrecht des EGG finde auch auf Kleinheimwesen Anwendung, die eine Familie nicht zu ern�hren verm�chten, weshalb auf Rentabilit�ts�berlegungen nicht entscheidend abgestellt werden k�nne.
Art. 6 Abs. 1 EGG sagt nichts dar�ber aus, welche Mindestgr�sse eine landwirtschaftliche Liegenschaft aufweisen muss, damit sie als landwirtschaftliches Gewerbe gelten kann, das dem b�uerlichen Vorkaufsrecht unterliegt. Hierin unterscheidet sich diese Bestimmung von Art. 620 Abs. 1 ZGB, der f�r das b�uerliche Erbrecht u.a. vorschreibt, ein landwirtschaftliches Gewerbe m�sse eine ausreichende landwirtschaftliche Existenz bieten, um einem zu dessen �bernahme geeigneten Erben ungeteilt zum Ertragswert zugewiesen werden zu k�nnen. Diese Voraussetzung ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung BGE 97 II 277 S. 283nur erf�llt, wenn eine Familie, bestehend aus einem Ehepaar und zwei schulpflichtigen Kindern, aus den Ertr�gnissen der landwirtschaftlichen Nutzung zumindest ihr Leben fristen kann (BGE 81 II 105 ff., BGE 83 II 117, BGE 89 II 21). Es stellt sich nun die Frage, ob der Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes in Art. 6 Abs. 1 EGG gleich zu verstehen ist wie im b�uerlichen Erbrecht (so KAUFMANN, SJK Nr. 961 S. 4 unten) oder ob aus dem Fehlen jeglichen Hinweises auf die Gr�sse des Betriebes geschlossen werden muss, das Vorkaufsrecht nach EGG finde auch auf b�uerliche Kleingewerbe Anwendung, die f�r sich allein einer mittleren Familie keine ausreichende landwirtschaftliche Existenz zu bieten verm�gen. Das Bundesgericht hat sich in Anlehnung an seine Rechtsprechung zu Art. 18 ff. EGG (Einspruchsverfahren der Kantone) im zweiten Sinne entschieden (BGE 91 II 241 /42 Erw. 1). Dabei wies es insbesondere darauf hin, dass Art. 16 EGG die Kantone erm�chtigt, das Vorkaufsrecht f�r landwirtschaftliche Gewerbe und Liegenschaften bis zu 3 Hektaren einzuschr�nken oder aufzuheben, was den Umkehrschluss erlaube, dass Kleingewerbe von weniger als drei Hektaren nicht schon von Bundesrechts wegen dem Vorkaufsrecht des Art. 6 EGG entzogen seien. - An dieser sich aus dem Zusammenhang des Gesetzes aufdr�ngenden Auslegung ist festzuhalten.
F�r das Vorhandensein eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne des EGG gen�gt es also, dass der Verdienst, der sich aus der Bewirtschaftung des Bodens erzielen l�sst, einen ins Gewicht fallenden Beitrag zum Einkommen des Bewirtschafters bildet und dass die betreffende Liegenschaft mit den darauf befindlichen Geb�ulichkeiten einer Bauernfamilie als Lebenszentrum und als Grundlage f�r den Betrieb der Landwirtschaft zu dienen vermag (BGE 92 I 316 mit Hinweisen; BGE 94 I 176 /177 Erw. 1). Auf welche Weise der Ertrag erzielt wird und ob dieser auch eine Bewirtschaftung mit modernen landwirtschaftlichen Maschinen erlaubt, ist entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht massgebend; auf die Rationalit�t und Rentabilit�t der Bewirtschaftung kann es nicht entscheidend ankommen.
Dem Urteil des Obergerichts ist zu entnehmen, dass auf der Liegenschaft "Innere G�hren" ein Wohnhaus, eine Scheune und ein Bienenhaus stehen und dass Walter Niederberger darauf bis vor f�nf oder sechs Jahren einen Landwirtschaftsbetrieb gef�hrt hat. Damit scheint mindestens festzustehen, dass die BGE 97 II 277 S. 284Liegenschaft geeignet ist, einer Bauernfamilie als Lebenszentrum zu dienen. Hingegen enth�lt der Entscheid keine Feststellungen dar�ber, welcher landwirtschaftliche Ertrag sich aus der Bewirtschaftung des Landes erzielen l�sst. Lediglich aus dem erstinstanzlichen Urteil geht hervor, dass Walter Niederberger nach seinen als Zeuge gemachten Aussagen auf dem fraglichen Land vier Kuheinheiten sowie vier bis sechs Mutterschweine halten konnte - eine Feststellung, zu der sich das Obergericht in keiner Weise ausgesprochen hat. Es stellt sich deshalb die Frage, ob der Tatbestand in dieser Hinsicht nicht der Vervollst�ndigung bed�rfe und die Sache gem�ss Art. 64 Abs. 1 OG an die Vorinstanz zur�ckgewiesen werden sollte. Das kann aber dahingestellt bleiben; denn wie im folgenden auszuf�hren sein wird, f�llt der Verkauf der streitigen Liegenschaft jedenfalls aus einem andern Grunde nicht unter das b�uerliche Vorkaufsrecht. Es er�brigt sich deshalb, die Frage des Ertrages weiterzuverfolgen. Aus dem gleichen Grunde braucht auch nicht gepr�ft zu werden, ob es sich beim ver�usserten Land um einen wesentlichen Teil des ganzen Gewerbes handelte.
5. Um unter das b�uerliche Vorkaufsrecht zu fallen, muss die verkaufte Parzelle nicht nur zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne des EGG geh�rt haben, sondern sie muss selber einen landwirtschaftlichen Charakter aufweisen. Das ergibt sich aus Art. 1 EGG, dem sog. Programmartikel (BGE 90 I 271), der ausdr�cklich sagt, die Vorschriften des EGG zielten darauf ab, den b�uerlichen Grundbesitz als Tr�ger eines gesunden und leistungsf�higen Bauernstandes zu sch�tzen, die Bodennutzung zu f�rdern, die Bindung zwischen Familie und Heimwesen zu festigen und die Schaffung und Erhaltung landwirtschaftlicher Betriebe zu beg�nstigen. Diese Zweckumschreibung zeigt deutlich, dass das Vorkaufsrecht des EGG grunds�tzlich nur zum Zuge kommen soll, wenn es sich um landwirtschaftliche Grundst�cke handelt. Beim Verkauf ganzer Gewerbe ist es zwar nicht immer m�glich, dieser Forderung vollst�ndig Rechnung zu tragen, n�mlich dann nicht, wenn zu einem solchen Gewerbe auch Liegenschaften nichtlandwirtschaftlicher Art geh�ren, die f�r sich allein den landwirtschaftlichen Charakter des Betriebes nicht in Frage zu stellen verm�gen (vgl. dazu Art. 10 lit. a und 21 lit. a EGG sowie das Beispiel in BGE 94 I 177). Wird jedoch von einem solchen BGE 97 II 277 S. 285Gewerbe, das auch Parzellen nichtlandwirtschaftlicher Art umfasst, jener Teil verkauft, der keinen landwirtschaftlichen Charakter aufweist, widerspr�che es dem Zweck des Gesetzes, das Vorkaufsrecht zuzulassen; denn in diesem Falle k�nnte das b�uerliche Vorkaufsrecht ausschliesslich zum Erwerb nichtlandwirtschaftlichen Landes ben�tzt werden, was mit dem Sondercharakter dieses Rechtsgebildes nicht vereinbar w�re (vgl. in diesem Zusammenhang auch die �berlegungen in BGE 95 II 395 /96, die das Bundesgericht dazu gef�hrt haben, von der ungeteilten Zuweisung eines landwirtschaftlichen Gewerbes an einen zu dessen �bernahme geeigneten Erben abzusehen, weil dieser das Heimwesen in einem den Zwecken des b�uerlichen Erbrechtes zuwiderlaufenden Sinne zu verwenden gedachte).
Wann kann nun aber angenommen werden, einer zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe geh�renden Parzelle fehle der landwirtschaftliche Charakter? Ein Merkmal ist zweifellos die Art der Nutzung. So heisst es in Art. 2 Abs. 1 des EGG, das Gesetz finde auf Liegenschaften Anwendung, die ausschliesslich oder vorwiegend landwirtschaftlich genutzt w�rden. Bei n�herer Pr�fung erweist sich das Kriterium der Nutzung jedoch einerseits als zu eng und anderseits als zu weit. Es ist m�glich, dass eine Liegenschaft w�hrend l�ngerer Zeit �berhaupt nicht genutzt wird, sondern brachliegt, oder dass sie bloss vor�bergehend zu einem bestimmten Zweck gebraucht wird, so z.B. zur Ablagerung von Schutt oder Erde. In diesen beiden F�llen kann sich der landwirtschaftliche Charakter des Landes trotz der nichtlandwirtschaftlichen Nutzungsart daraus ergeben, dass es sich in einer rein b�uerlichen Umgebung befindet und dass der wirkliche und dauernde Wert des Landes durch die M�glichkeit seiner landwirtschaftlichen Bewirtschaftung bestimmt wird. Umgekehrt ist es aber auch m�glich, dass der eigentliche Charakter des Landes nicht durch seine landwirtschaftliche Nutzung gepr�gt wird. Das ist vor allem der Fall bei baureifem Land, das auf Zusehen hin noch landwirtschaftlich bewirtschaftet wird, dessen innerer Wert sich aber in keiner Weise mehr aus dieser Nutzungsart ergibt. Art. 2 Abs. 1 EGG ist daher in dem Sinne einschr�nkend auszulegen, als auf die landwirtschaftliche Nutzung nur abgestellt werden kann, sofern diese auch tats�chlich der nat�rlichen Bestimmung des betreffenden Landes entspricht (so JOST, Handkommentar zum EGG, S. 10/11 sub Ziff. 3; KAUFMANN, a.a.O. S. 2). Das BGE 97 II 277 S. 286Bundesgericht hat aus der gleichen �berlegung den Anwendungsbereich des b�uerlichen Erbrechts eingeschr�nkt und eigentliches Bauland, ungeachtet seiner noch landwirtschaftlichen Nutzung, von der Integralzuweisung ausgenommen (BGE 83 II 113 f. sowie eine Reihe seither ergangener unver�ffentlichter Entscheidungen, zitiert im ebenfalls nicht publizierten Urteil vom 2. Oktober 1970 in Sachen Lippuner gegen Blumer). Es w�re sachlich nicht gerechtfertigt, in Fragen des b�uerlichen Vorkaufsrechts anders zu entscheiden.
Die Anwendung dieser Grunds�tze auf den vorliegenden Fall f�hrt dazu, dass der landwirtschaftliche Charakter der im Streite liegenden Parzelle verneint werden muss. Zwar steht nicht fest, ob es sich dabei um Bauland handelt, obwohl diese Bezeichnung im Kaufvertrag zwischen Walter Niederberger und der Beklagten verwendet worden ist. Aus dem angefochtenen Urteil ergibt sich hingegen, dass das betreffende Land durch eine Eisenbahnlinie vom �brigen Grundbesitz des Verk�ufers abgetrennt ist, dass es bereits seit dem Jahre 1965 zur Industriezone der Gemeinde Oberdorf geh�rt (w�hrend sich das �brige Land in der Landwirtschaftszone befindet) und dass die Beklagte das Grundst�ck zur Arrondierung ihres unmittelbar angrenzenden Betriebsareals erworben hat, um eine zuk�nftige bauliche und betriebliche Erweiterung sicherzustellen. Auch der Preis des Landes, der schon vor mehreren Jahren auf Fr. 18.- pro Quadratmeter festgesetzt wurde und ein Vielfaches des Ertragswertes betr�gt, ist ein Indiz daf�r, dass der wirkliche Wert dieser Parzelle nicht durch ihre landwirtschaftliche Bewirtschaftung bestimmt wird. Alle diese Tatsachen zusammen zeigen deutlich, dass der wahre Charakter dieses Landes nicht mehr ein landwirtschaftlicher ist. Es handelt sich vielmehr um Industrieland, dessen schon heute mit gen�gender Sicherheit feststehende Bestimmung es ist, in absehbarer Zeit einmal der baulichen oder betrieblichen Erweiterung des Unternehmens der Beklagten zu dienen. Diese bestimmte Erwartung bez�glich des k�nftigen Schicksals des Landes gen�gt, um seinen landwirtschaftlichen Charakter zu verneinen, so wie nach der Rechtsprechung nicht nur baureifes Land von der Anwendung des b�uerlichen Erbrechtes ausgenommen wird, sondern bereits solches, von dem auf Grund der gegebenen Umst�nde mit Bestimmtheit anzunehmen ist, dass es sich in den n�chsten Jahren zu andern als landwirtschaftlichen Zwecken verwenden BGE 97 II 277 S. 287lasse (BGE 83 II 113 sowie das bereits zitierte unver�ffentlichte Urteil des Bundesgerichts in Sachen Lippuner gegen Blumer).
Die Richtigkeit dieser �berlegungen wird auch von der subjektiven Seite her best�tigt: Die Kl�gerin hat das Vorkaufsrecht nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz lediglich deshalb ausge�bt, weil der verkauften Parzelle als Industrieland ein erheblicher Wert zukommt. Diesen Wert k�nnte sie nur realisieren, indem sie das Land fr�her oder sp�ter zu einem h�heren Preis weiterver�usserte und es auf diese Weise seiner eigentlichen Bestimmung, n�mlich der Verwendung zu industriellen Zwecken, zuf�hrte. Am wahrscheinlichsten ist es, dass sie die Parzelle in irgendeinem Zeitpunkt ihrerseits der Beklagten verkaufen w�rde, die zur Erweiterung ihres Fabrikbetriebes darauf angewiesen ist. Eine solche Absicht l�uft jedoch den Zwecken des EGG zuwider. Das b�uerliche Vorkaufsrecht soll nicht dazu dienen, offensichtliche Spekulationen mit Land, das bisher zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe geh�rte, zu erm�glichen. Es rechtfertigt sich deshalb, bei Verk�ufen von solchem Land das b�uerliche Vorkaufsrecht nur insoweit zuzulassen, als es sich um Liegenschaften handelt, die wirklich noch einen landwirtschaftlichen Charakter aufweisen. Da dies im vorliegenden Fall nicht zutrifft, ist die Berufung abzuweisen.
81 II 75,
81 II 76 suite... ,
89 II 21,
94 I 177,
95 II 395
Art. 10 lit. a und 21 lit. a EGG,
Art. 2 Abs. 1 EGG

References: BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 975
 Art. 6
 Art. 4
 Art. 6
 Art. 6
 BGE 

Art. 6
 Art. 620
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 6
 Art. 18
 Art. 16
 Art. 6
 BGE 
 BGE 
 Art. 64
 Art. 1
 Art. 10
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 2
 Art. 2
 BGE 
 BGE 

Art. 10

Art. 2