Source: https://www.hblaw.eu/l/povinnost-svj-prizpusobit-sve-stanovy-do-01-01-2017/
Timestamp: 2018-07-18 08:26:48+00:00

Document:
Povinnost SVJ přizpůsobit své stanovy do 01.01.2017 :: HRUBÝ & BUCHVALDEK, v.o.s., advokátní kancelář
Společenství vlastníků jednotek byla do 31. 12. 2013 upravena zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o vlastnictví bytů").
Zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "občanský zákoník"), ke dni své účinnosti zrušil bez náhrady zákon o vlastnictví bytů.
Dle ust. § 1200 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku, jenž vymezuje povinný obsah stanov společenství, název společenství vlastníků musí obsahovat slovní spojení "společenství vlastníků".
Dle zákona o vlastnictví bytů dostačovalo uvést v názvu společenství vlastníků jednotek slovo "společenství", přičemž praxe rejstříkových soudů akceptovala i označení společenství vlastníků zkratkou "SVJ".
Společenství vlastníků jednotek vzniklá dle zákona o vlastnictví bytů, která nemají v názvu uvedeno "společenství vlastníků" a na něž nedopadá výjimka dle ust. § 3042 věty druhé občanského zákoníku, byla tak povinna do 01. 01. 2016 upravit svůj název (změnit stanovy).
Upozorňujeme ovšem, že dne 03. 11. 2015 předložila vláda Poslanecké sněmovně ČR návrh zákona, kterým se mění občanský zákoník. Touto novelou je navrhováno, že společenství vlastníků vzniklá do 31. 12. 2013 nejsou ode dne nabytí účinnosti novely povinny uvést označení právní formy ve svém názvu do souladu s požadavky § 1200 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku (tj. uvést slovní spojení "společenství vlastníků").
Vrchní soud v Praze se k dané problematice vyjádřil v usnesení ze dne 28. 07. 2015, sp. zn. 7 Cmo 79/2015, v rámci jehož odůvodnění uvedl, že "požadavek notářského zápisu ohledně změny stanov vycházející z ust. § 1200 odst. 3 o.z. je na místě jen pro společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ) vzniklá od 01. 01. 2014. Na dříve vzniklá SVJ ustanovení § 1200 odst. 3 o.z. nedopadá. To je zjevné už i jen z doslovného výkladu vymezujícího způsoby vzniku SVJ, jež před 01. 01. 2014 vůbec neexistovaly. Rovněž i logický a systematický výklad uvedenému nasvědčuje." Vrchní soud v Praze pak tento svůj názor rozvedl v usnesení ze dne 26. 10. 2015, sp. zn. 7 Cmo 229/2015, v rámci jehož odůvodnění uvedl, že "stanovy společenství vlastníků, jež byla založena dle ust. § 1166, resp. § 1170 občanského zákoníku (tj. prohlášením vlastníka nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě), nemusejí mít formu notářského zápisu, pročež tuto formu nemusí mít ani změny takovýchto stanov. Tím spíše pak změny stanov společenství vlastníků vzniklých dle zákona o vlastnictví bytů, pakliže nemusí mít formu notářského zápisu dle nich samotných coby jejich smluvní ujednání, ze zákona formu notářského zápisu mít nemusí."
Domníváme se ovšem, že argumentace Vrchního soudu v Praze překračuje rámec výkladu právní normy a naopak se snaží o dotváření právní normy (chtěného výsledku).
Občanský zákoník kategoricky stanoví povinnost veřejné listiny pro stanovy společenství s uvedením přesně vymezené výjimky. Jestliže občanský zákoník zrušil zákon o vlastnictví bytů a dle ust. § 3028 odst. 2 občanského zákoníku se bude společenství vlastníků jednotek vzniklé dle zákona o vlastnictví bytů řídit novým občanským zákoníkem, musí tak být změny stanov tohoto společenství provedeny formou notářského zápisu, neboť na tyto společenství se nevztahují výše uvedené výjimky.
Dle našeho názoru dále nelze vyloučit aplikaci ust. § 1200 odst. 3 občanského zákoníku na společenství vlastníků jednotek vzniklá dle zákona o vlastnictví bytů z důvodu rozdílného způsobu vzniku společenství (i s ohledem na zařazení povinnosti veřejné listiny do ustanovení občanského zákoníku označeného jako "Založení společenství vlastníků"). V duchu této argumentace by tak muselo být vyloučeno i ust. § 1200 odst. 2 občanského zákoníku upravující náležitosti stanov a společenství vlastníků jednotek vzniklá dle zákona o vlastnictví bytů by tak neměla zákonnou úpravu povinných náležitostí svých stanov, což by jistě odporovala úmyslu zákonodárce.

References: § 1200
 § 3042
 § 1200
 soud 
 § 1200
 § 1200
 soud 
 § 1166
 § 1170
 § 3028
 § 1200
 § 1200