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Timestamp: 2016-09-27 22:19:53+00:00

Document:
2C_419/2015 (03.06.2016)
2C_419/2015 {T�0/2} � � Arr�t du 3 juin 2016
MM. et Mme les Juges f�d�raux Seiler, Pr�sident, Z�nd, Aubry Girardin, Stadelmann et Haag.
repr�sent�e par Me Jo�l Chevallaz, avocat,
Imp�t f�d�ral direct 2010 et 2011, int�r�ts sur capital propre dissimul�,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Fribourg, Cour fiscale, du 23 mars 2015.
La soci�t� fribourgeoise X.________ SA (ci-apr�s: la Soci�t�), dont le capital-actions s'�l�ve � 100'000 fr., est d�tenue � parts �gales par A,________ SA et par B.________ SA. Cette derni�re est administr�e parC.________.
Le 12 d�cembre 2008, la Soci�t� a acquis des immeubles dans le canton de Neuch�tel pour le prix de 16.8 mio de francs.
Pour la p�riode fiscale 2010, la Soci�t� a d�clar� un b�n�fice imposable de 5'509 fr. et, pour la p�riode fiscale 2011, une perte de 739 fr. Selon les bilans 2010 et 2011 joints aux d�clarations d'imp�t, les actifs de la Soci�t� �taient essentiellement constitu�s de ses immeubles, comptabilis�s � 17'825'570 fr. Les passifs comprenaient une " hypoth�que " de 18'000'000 fr. grevant les immeubles de la Soci�t�, en lien avec le pr�t hypoth�caire que lui avait accord� la Fondation D.________ (ci-apr�s: la Fondation), repr�sent�e par la soci�t� D.________ SA La d�claration d'imp�t 2011 mentionnait que la valeur v�nale des immeubles s'�levait � 17'744'440 fr.
Par d�cisions de taxation du 16 novembre 2012 concernant les p�riodes fiscales 2010 et 2011, le Service cantonal des contributions du canton de Fribourg (ci-apr�s: le Service cantonal) a proc�d� � des reprises dans le b�n�fice de la Soci�t� en lien avec l'existence d'int�r�ts sur capital propre dissimul�. Elle indiquait n'avoir pas "obtenu de justificatif concernant la garantie des pr�ts hypoth�caires", de sorte qu'elle consid�rait "ces pr�ts [comme] garantis par des actionnaires ou personnes proches". Le calcul du montant du capital propre dissimul� effectu� par l'autorit� fiscale aboutissait � des montants d'int�r�ts sur capital propre dissimul� de 444'139 fr. pour la p�riode fiscale 2010 et de 472'727 fr. pour la p�riode fiscale 2011, la valeur prise en compte �tant celle de 17'825'570 fr. Les b�n�fices imposables correspondants pour l'imp�t f�d�ral direct (la contribuable n'�tant pas redevable de l'imp�t cantonal sur le b�n�fice ni de l'imp�t sur le capital dans le canton de Fribourg) �taient repris en cons�quence.
B.a.�Le 14 d�cembre 2012, la Soci�t� a form� r�clamation contre ces d�cisions de taxation, concluant � l'enti�re d�ductibilit� des int�r�ts hypoth�caires pay�s � la Fondation. Le pr�t �tait garanti par les immeubles, la pr�sence deC.________ comme d�biteur conjointement et solidairement responsable du pr�t ayant �t� exig�e par la Fondation ind�pendamment de la valeur v�nale des immeubles, afin de garantir une bonne gestion de la Soci�t�. Le 1
er�f�vrier 2013, cette derni�re transmettait au Service cantonal un calcul de la valeur v�nale des immeubles, arr�t�e � 21.8 mio de francs, calcul �tabli le 4 f�vrier 2010 par l'architecteF.________.
B.b.�Le Service cantonal a rejet� la r�clamation par d�cision du 13 ao�t 2013. L'examen de l'existence de capital propre dissimul� devait �tre effectu� sur la base de la valeur comptable des immeubles, correspondant � leur valeur v�nale, soit 17'825'570 fr. La valeur v�nale de 21.8 mio de francs figurant dans l'expertise ne pouvait pas �tre retenue: le co�t des am�nagements ext�rieurs qui y �tait mentionn� (�valu� � 2.5 mio de francs), �tait en contradiction avec le montant de 500'000 fr. (550'000 fr. selon l'arr�t attaqu�, p. 12) ressortant d'un autre document, �galement �tabli le 4 f�vrier 2010 par le m�me expert et qui aboutissait, pour sa part, � une valeur v�nale de 22.67 mio de francs. La valeur intrins�que de ces immeubles, anciens et pas enti�rement r�nov�s, ne pouvait pas s'�lever � 21.8 mio de francs, mais �tait plus proche de leur co�t d'acquisition.
B.c.�Le 12 septembre 2013, la Soci�t� a recouru contre la d�cision sur r�clamation du 13 ao�t 2013 aupr�s de la Cour fiscale du Tribunal cantonal de Fribourg (ci-apr�s: le Tribunal cantonal), tant en ce qui concerne l'imp�t cantonal que l'imp�t f�d�ral direct. Elle a expos� que la Fondation n'avait pas accord� le pr�t en fonction du prix d'achat, mais sur la base de la valeur d�termin�e parF.________. Elle produisait � cet �gard un document �tabli le 12 septembre 2013 par la Fondation, laquelle confirmait en particulier qu'elle avait pour usage de prendre en qualit� de cod�biteur solidaire l'administrateur de la soci�t� propri�taire du bien immobilier grev� afin de responsabiliser ce dernier et de pouvoir renoncer au nantissement des actions.
En cours de proc�dure, la Soci�t� a notamment produit trois contrats de pr�t hypoth�caire (contrat du 25 ao�t 2008, contrat du 18 mars 2010 et contrat des 20 et 21 avril 2010), dans lesquels la Soci�t� etC.________ apparaissent comme d�biteurs conjointement et solidairement responsables. A ces contrats �taient joints des cessions fiduciaires des c�dules hypoth�caires en propri�t� � fin de garantie. La Soci�t� a �galement transmis deux exemplaires originaux de l'expertise du 4 f�vrier 2010 sign�e parF.________, selon laquelle la valeur v�nale des immeubles s'�levait � 22.67 mio de francs.
Par arr�t du 23 mars 2015, le Tribunal cantonal a d�clar� le recours irrecevable en tant qu'il concernait l'imp�t cantonal, la Soci�t� n'�tant pas redevable de l'imp�t sur le b�n�fice dans le canton de Fribourg, et l'a rejet� en tant qu'il concernait l'imp�t f�d�ral direct.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, la Soci�t� demande au Tribunal f�d�ral, sous suite de frais et d�pens, principalement, d'annuler l'arr�t du 23 mars 2015 du Tribunal cantonal, de dire que le pr�t accord� par la Fondation repr�sente int�gralement des fonds de tiers, que ses pertes s'�l�vent � 74'491 fr. pour l'ann�e 2010 et � 90'739 fr. pour l'ann�e 2011 et que le montant d'imp�t sur le b�n�fice des p�riodes fiscales consid�r�es s'�l�ve � 0 fr.; subsidiairement, d'annuler l'arr�t attaqu� et de renvoyer la cause pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Le Tribunal cantonal se r�f�re � l'arr�t attaqu� et conclut au rejet du recours. L'Administration f�d�rale des contributions conclut au rejet du recours.
Le recours est dirig� contre une d�cision finale (cf. art. 90 LTF) rendue dans une cause de droit public (cf. art. 82 let. a LTF), par une autorit� cantonale sup�rieure de derni�re instance (cf. art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF) sans qu'aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF ne soit r�alis�e, de sorte que la voie du recours en mati�re de droit public est en principe ouverte (cf. �galement l'art. 146 de la loi f�d�rale du 14 d�cembre 1990 sur l'imp�t f�d�ral direct [LIFD]; RS 642.11).
1.1.�Les conclusions doivent �tre formul�es de mani�re pr�cise (cf. art. 42 al. 1 LTF; arr�ts 5A_799/2014 du 25 juin 2015 consid. 2.1; 4A_402/2011 du 19 d�cembre 2011 consid. 1.2). L'interdiction du formalisme excessif impose toutefois de ne pas se montrer trop strict dans la formulation des conclusions (FLORENCE A UBRY GIRARDIN, in Commentaire de la LTF, 2e �d. 2014, n� 15 ad art. 42 LTF) si, � la lecture du m�moire, on comprend clairement ce que veut le recourant (cf. ATF 137 II 313 consid. 1.3 p. 137; arr�ts 2C_700/2015 du 8 d�cembre 2015 consid. 1.3; 2C_605/2015 du 5 novembre 2015 consid. 1.2). En l'occurrence, les conclusions qui tendent � la fixation d'un certain b�n�fice imposable et d'une quotit� d'imp�t nulle pour 2010 et 2011 ne sont pas claires, parce qu'elles ne distinguent pas l'imp�t cantonal (pour lequel son recours a �t� d�clar� irrecevable par les juges pr�c�dents) de l'imp�t f�d�ral direct (pour lequel son recours a �t� rejet�). Il ressort toutefois du m�moire que la recourante entend fondamentalement faire annuler les reprises qui ont �t� confirm�es par le Tribunal cantonal en lien avec l'existence d'int�r�ts sur capital propre dissimul�, qui concernent l'imp�t f�d�ral direct des p�riodes fiscales 2010 et 2011. Les conclusions peuvent partant �tre consid�r�es comme recevables.
1.2.�Les conclusions en constatation de droit ne sont admissibles que lorsque des conclusions condamnatoires ou formatrices sont exclues (cf. ATF 141 II 113 consid. 1.7 p. 123; 135 I 119 consid. 4 p. 122; arr�ts 2C_700/2015 pr�cit� consid. 1.3; 2C_58/2015 du 23 octobre 2015 consid. 2.3). En l'esp�ce, la recourante a formul� une conclusion formatrice en demandant l'annulation des reprises fiscales aff�rentes au capital propre dissimul�. La conclusion constatatoire par laquelle elle demande au Tribunal f�d�ral de dire que le pr�t de la Fondation a �t� accord� par un tiers - � savoir qu'il ne comporte pas de capital propre dissimul� - est partant irrecevable.
1.3.�Au surplus, le recours a �t� d�pos� en temps utile et dans les (autres) formes requises (cf. art. 42 al. 1 et 2 art. 100 al. 1 LTF) par la recourante, contribuable et destinataire de l'arr�t attaqu�, qui a un int�r�t digne de protection � son annulation ou � sa modification, de sorte qu'elle a qualit� pour recourir (art. 89 al. 1 LTF). Il convient donc d'entrer en mati�re sur le recours, dans la mesure de sa recevabilit�.
2.1.�Saisi d'un recours en mati�re de droit public, le Tribunal f�d�ral examine librement la violation du droit f�d�ral (cf. art. 95 let. a et 106 al. 1 LTF). En revanche, il n'examine la violation de droits fondamentaux que si ce grief a �t� invoqu� et motiv� par le recourant, conform�ment au principe d'all�gation (cf. art. 106 al. 2 LTF). L'acte de recours doit alors, sous peine d'irrecevabilit�, contenir un expos� succinct des droits et principes constitutionnels viol�s et pr�ciser de mani�re claire et d�taill�e en quoi consiste la violation (cf. ATF 141 I 36 consid. 1.3 p. 41; 139 I 229 consid. 2.2 p. 232).
2.2.�L'examen du Tribunal f�d�ral se fonde sur les faits constat�s par l'autorit� pr�c�dente (cf. art. 105 al. 1 LTF), � moins que ces faits n'aient �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (cf. art. 105 al. 2 LTF).
Le litige porte sur le point de savoir si c'est � bon droit que le Tribunal cantonal a proc�d�, pour l'imp�t f�d�ral direct des p�riodes fiscales 2010 et 2011, � des reprises dans le b�n�fice imposable de la recourante au titre d'int�r�ts sur capital propre dissimul�.
4.1.�Selon l'art. 65 LIFD, les int�r�ts passifs imputables � la part de capital �tranger �conomiquement assimilable au capital propre font partie du b�n�fice imposable des soci�t�s de capitaux et des soci�t�s coop�ratives.
4.1.1.�Il peut y avoir un avantage important,pour une soci�t� de capitaux, � disposer des fonds n�cessaires sous forme de pr�t de l'actionnaire plut�t que de fonds propres, puisque les int�r�ts passifs dus sont d�ductibles du b�n�fice imposable. Fiscalement, ce proc�d� n'est toutefois pas admis lorsque le pr�t joue �conomiquement le r�le de fonds propres et qu'ainsi des int�r�ts passifs d�ductibles sont pay�s � l'actionnaire en lieu et place de dividendes (non d�ductibles) qui ne peuvent l'�tre. Ces fonds �trangers sont alors trait�s comme du capital propre dissimul� et les int�r�ts y relatifs ajout�s au b�n�fice imposable. Le financement �tranger est consid�r� comme �conomiquement assimilable au capital propre lorsque la soci�t� obtient l'apport des fonds en question d'un d�tenteur de parts ou d'une personne qui lui est proche, qu'elle n'aurait pas pu, par ses propres moyens, obtenir les fonds n�cessaires de la part de tiers et qu'elle expose les fonds au risque inh�rent � la marche des affaires dans une mesure inhabituelle (cf. arr�t 2P.338/2004 du 26 avril 2006 consid. 4.2, in RDAF 2007 II 239, Archives 78 p. 216).
4.1.2.�L'art. 65 LIFD est une norme correctrice fiscale � rattachement �conomique. L'existence de capital propre dissimul� doit partant �tre examin�e sous un angle �conomique et ne requiert plus, comme c'�tait le cas avant que la question ne soit r�gl�e dans la loi, que les conditions d'une �vasion fiscale soient r�unies. La notion a donc �t� objectiv�e (arr�t 2C_560/2014 du 30 septembre 2015 consid. 2.1.2; 2.1.3 et 3.3.5, in RF 70/2015 p. 992, StE 2016 B 72.14.3. Nr. 1; cf. aussi ULYSSES VON SALIS-L�TOLF, Verdecktes Eigenkapital - Warum der Drittvergleich im Steuerrecht nichts wirtschaftlich Bedeutendes vermittelt, in RDS 2002 p. 178; PETER LOCHER, Kommentar zum DBG, 2004, II. Teil, n� 4 et 9 ad art. 65 DBG; PETER BR�LISAUER/PHILIPP ZIEGLER, in Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht I/2a, Bundesgesetz �ber die direkte Bundessteuer (DBG), Art. 1-82, 2e �d. 2008, n� 7 ad art. 65 DBG; ROBERT DANON, in Commentaire romand, Imp�t f�d�ral direct, 2008, n� 5 ad art. 65 LIFD; ROLAND B�HI, Das verdeckte Eigenkapital im Steuerrecht, 2014, p. 248; LAURENCE CORNU, Th�orie de l'�vasion fiscale et interpr�tation �conomique, 2014, p. 467).
4.2.�L'Administration f�d�rale des contributions a pr�cis� les �l�ments r�v�lateurs de capital propre dissimul� au sens de l'art. 65 LIFD dans la Circulaire n� 6 du 6 juin 1997 relative au capital propre dissimul� de soci�t�s de capitaux et de soci�t�s coop�ratives (publi�e in Archives 66 p. 296; ci-apr�s: la Circulaire).
4.2.1.�Le Tribunal f�d�ral n'est pas li� par cette directive, qui ne fait pas partie du droit f�d�ral, m�me s'il ne s'en �carte paslorsqu'elle permet une application correcte des normes l�gales dans un cas concret (cf. ATF 141 II 338 consid. 6.1 p. 346; 140 II 88 consid. 5.1.2 p. 95; 138 II 536 consid. 5.4.3 p. 543).
4.2.2.�Pour �tablir si et dans quelle mesure une soci�t� pr�sente du capital propre dissimul�, la Circulaire pr�voit qu'il faut partir de la valeur v�nale des actifs et fixe sur cette base les fonds �trangers que la soci�t� peut obtenir par ses propres moyens sous la forme d'un tableau. Dans ce tableau, est attribu� � chaque cat�gorie d'actifs un pourcentage de sa valeur v�nale repr�sentant le montant maximum que la soci�t� pourrait obtenir d'un tiers (ce pourcentage s'�l�ve � 80% pour les immeubles tels que ceux qui sont propri�t� de la recourante). La valeur v�nale des actifs est pr�sum�e correspondre, pour des raisons pratiques (LOCHER, op. cit., n� 21 ad art. 65 DBG), � leur valeur d�terminante pour l'imp�t sur le b�n�fice (soit � leur valeur comptable), mais la soci�t� peut prouver qu'elle est plus �lev�e (Circulaire ch. 2.1).
4.2.3.�La pr�sence de capital propre dissimul� suppose que le financement �tranger �mane de l'actionnaire ou d'un proche. La Circulaire retient � cet �gard que "�
seuls les fonds qui proviennent directement ou indirectement de d�tenteurs de parts ou de personnes qui leur sont proches peuvent constituer du capital propre dissimul�. Il n'y a pas de capital propre dissimul� si le capital �tranger est fourni par des tiers ind�pendants et que ni les d�tenteurs de part ni des personnes qui leur sont proches ne le garantissent. Demeure r�serv�e la preuve qu'un rapport concret de financement est conforme aux conditions du march��" (Circulaire ch. 2.1).
4.2.4.�Le Tribunal f�d�ral n'a pas de raison de s'�carter de cette directive, qui n'appara�t pas contraire � l'ordre juridique s'agissant en particulier du taux de financement des immeubles.
5.1.�En l'esp�ce, le Tribunal cantonal a retenu en substance que le pr�t hypoth�caire avait certes �t� accord� par un tiers, mais qu'il avait �t� garanti parC.________, de sorte qu'il fallait consid�rer, conform�ment � la Circulaire, qu'il avait �t� fourni par l'actionnaire ou un proche. Les juges pr�c�dents ont par ailleurs confirm� que la Soci�t� �tait sous-capitalis�e: l'endettement de 18 mio de francs qui apparaissait dans les comptes 2010 et 2011 �tait sup�rieur � la valeur v�nale des immeubles, �gale � leur valeur comptable (17'825'570 fr.), la Soci�t� ayant �chou� � d�montrer par expertise que leur valeur v�nale �tait sup�rieure.
5.2.�La recourante formule deux griefs � l'encontre de l'arr�t attaqu�. Elle conteste d'abord que le pr�t accord� par la Fondation puisse �tre consid�r� comme un pr�t accord� par l'actionnaire ou un proche et soutient ensuite, en invoquant les art. 9 Cst. et 97 LTF, que les juges pr�c�dents ont arbitrairement appr�ci� les preuves en �cartant l'expertise qu'elle avait produite, estimant la valeur v�nale des immeubles � 22.67 mio de francs.
5.3.�Il y a lieu de traiter en premier lieu le second grief soulev�, car s'il devait �tre admis, il en d�coulerait que le pr�t de 18 mio de francs ne d�passerait pas le montant admissible ressortant du tableau de capitalisation (soit 80% de 22.67 mio de francs = 18'136'000 fr.), ce qui exclurait d'embl�e, faute de sous-capitalisation, la pr�sence de capital propre dissimul� en lien avec le montant pr�t�.
6.1.�En vertu de l'art. 97 LTF, le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause. Il y a arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'�tablissement des faits ou l'appr�ciation des preuves si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison s�rieuse, de tenir compte d'un moyen important propre � modifier la d�cision attaqu�e ou encore si, sur la base des �l�ments recueillis, il a fait des d�ductions insoutenables. Il appartient au recourant de d�montrer l'arbitraire par une argumentation r�pondant aux exigences de l'art. 42 al. 2 LTF, respectivement de l'art. 106 al. 2 LTF. Le Tribunal f�d�ral n'entre pas en mati�re sur des critiques de type appellatoire (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 139 II 404 consid. 10.1 p. 445; 138 I 305 consid. 4.3 p. 319).
Les r�sultats issus d'une expertise priv�e r�alis�e sont soumis au principe de la libre appr�ciation des preuves et sont consid�r�s comme des simples all�gu�s de parties (ATF 141 IV 369 consid. 6 p. 372 s.). Il en d�coule que, comme tout moyen de preuve, lorsque l'autorit� cantonale juge concluante une expertise produite par une partie, la t�che du Tribunal f�d�ral se limite � examiner si elle pouvait sans arbitraire s'y rallier (cf. ATF 133 II 384 consid. 4.2.3 p. 391; arr�ts 2C_598/2014 du 5 mai 2015 consid. 5.1; 1C_557/2014 du 9 d�cembre 2014 consid. 3). La m�me approche s'impose de la part du Tribunal f�d�ral dans les situations inverses, � savoir lorsque l'autorit� cantonale expose les motifs pour lesquels elle consid�re qu'une expertise priv�e n'est pas concluante.
6.2.�En l'occurrence, les juges pr�c�dents ont �cart� le rapport d'expertise produit par la recourante, aboutissant � une valeur de 22.67 mio de francs, pour plusieurs raisons. Premi�rement, la recourante avait produit deux versions de cette expertise, �tablies toutes les deux le 4 f�vrier 2010; or, celles-ci divergeaient quant � la valeur v�nale retenue (21.8 mio versus 22.67 mio de francs) et � la valeur des am�nagements ext�rieurs pris en compte (2.5 mio de francs versus 550'000 fr.), sans que la recourante ait �t� en mesure d'indiquer les raisons de ces diff�rences. Deuxi�mement, la recourante avait acquis les immeubles pour le prix de 16.8 mio de francs en d�cembre 2008; la valeur v�nale pr�sent�e dans l'expertise, �tablie � peine une ann�e plus tard, d�passait ainsi tr�s largement (de plus de 5 mio de francs) ce prix, alors m�me que les immeubles n'avaient pas fait l'objet de travaux de plus-value depuis leur achat. Troisi�mement, la valeur de rendement des immeubles, �tablie par le Service cantonal sur la base d'un rendement locatif capitalis� � 6.5%, s'�levait � 17'312'430 fr. Quatri�mement et finalement, la recourante avait elle-m�me indiqu�, dans sa d�claration d'imp�t 2011, que la valeur v�nale de ses immeubles �tait �gale � 17'744'440 fr. La recourante avait partant �chou� � d�montrer que la valeur v�nale des immeubles �tait sup�rieure � leur valeur comptable de 17'825'570 fr.
6.3.�La recourante soutient que les juges pr�c�dents ont �cart� arbitrairement l'expertise fixant la valeur des immeubles � 22.67 mio de francs. Aucun �l�ment ne permettait de penser que celle-ci n'avait pas �t� effectu�e par un expert neutre et ind�pendant, et la faible diff�rence de r�sultat entre les deux versions existantes de ce document ne suffisait pas � la disqualifier. Par ailleurs, le fait que la valeur de l'expertise soit sup�rieure au prix d'achat s'expliquait par le fait que les immeubles �taient mal exploit�s avant leur acquisition et que les loyers avaient �t� augment�s de 25% depuis lors. Enfin, les juges pr�c�dents avaient arbitrairement appliqu� un taux de capitalisation de 6.5% pour �tablir la valeur de rendement des immeubles: un taux de 4.75% aurait d� �tre utilis� eu �gard � la r�alit� du march� immobilier neuch�telois, ce qui aurait abouti � une valeur de rendement de 23'690'694 fr. L'appr�ciation arbitraire des preuves par le Tribunal cantonal avait conduit au r�sultat �galement arbitraire de consid�rer la Soci�t� comme sous-capitalis�e en 2010 et 2011.
6.4.�Comme d�montr� ci-apr�s, ces arguments ne font pas appara�tre que la position du Tribunal cantonal serait empreinte d'arbitraire.
Certes, le fait que la version de l'expertise invoqu�e par la recourante (22.67 mio de francs) pr�sente un r�sultat diff�rent de celui d'une autre version de la m�me expertise (21.8 mio de francs) ne signifie pas encore que la valeur de 22.67 mio de francs doive �tre d'embl�e �cart�e, dans la mesure o� la diff�rence de r�sultat entre les deux versions est faible et que la d�termination de la valeur v�nale d'un immeuble aboutit forc�ment � une valeur qui n'est qu'estimative (ATF 128 I 240 consid. 3.2.1 p. 249; arr�t 2C_834/2015 du 15 f�vrier 2016 consid. 2.5). Les juges pr�c�dents ont toutefois retenu que l'expertise invoqu�e n'�tait pas concluante apr�s avoir compar� le montant de 22.67 mio de francs auquel elle aboutissait avec trois autres valeurs, � savoir: (1) le prix de 16.8 mio de francs pay� en d�cembre 2008 pour l'acquisition des immeubles; (2) la valeur de rendement, �valu�e � 17'312'430 fr., et (3) la valeur v�nale indiqu�e par la recourante dans sa d�claration fiscale 2011, soit 17'744'440 fr.
En lien avec le premier �l�ment de comparaison, la recourante affirme que ce prix ne pourrait pas �tre pris en consid�ration pour �valuer la force probante de l'expertise, car les loyers ont �t� augment�s de 25% depuis l'acquisition des immeubles. Cette argumentation repose toutefois sur des faits qui n'ont pas �t� constat�s par les juges pr�c�dents. Appellatoire, elle ne peut partant pas �tre prise en compte. Au demeurant, il n'�tait de toute mani�re pas arbitraire de consid�rer que la valeur v�nale des immeubles n'avait pas pu augmenter de plus de 5.8 mio de francs (soit d'environ 35%) de la date d'acquisition � la date de l'expertise. En effet, l'acquisition est intervenue en d�cembre 2008, soit � peine plus d'un an avant la date de l'expertise, et aucun �l�ment ne permet de penser (et la recourante ne le soutient du reste pas) que ce prix n'aurait pas refl�t� le prix du march�; par ailleurs, la recourante a elle-m�me indiqu� que les immeubles n'avaient pas fait l'objet de travaux de plus-value depuis leur acquisition.
S'agissant du deuxi�me �l�ment de comparaison, la recourante se limite � soutenir qu'un taux de capitalisation de 4.75% aurait d� �tre appliqu� pour �tablir la valeur de rendement des immeubles. Elle ne d�montre toutefois pas en quoi l'arr�t attaqu� aurait arbitrairement rete nu un taux de capitalisation de 6.5%; comme l'ont du reste relev� les juges pr�c�dents, l'expert avait lui-m�me utilis� un taux de capitalisation tr�s proche (6%) dans l'une des versions de l'expertise figurant au dossier.
Finalement, on ne voit pas en quoi les juges pr�c�dents auraient fait preuve d'arbitraire en se r�f�rant � la valeur v�nale des immeubles que la recourante avait elle-m�me report�e dans sa d�claration d'imp�t d'imp�t 2011. Celle-ci ne l'affirme au demeurant pas.
6.5.�Il d�coule du rejet du grief d'appr�ciation arbitraire des preuves que l'arr�t attaqu� contient une constatation de fait qui lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) en tant qu'il retient que la valeur v�nale des immeubles �tait, pour les p�riodes fiscales en cause, �gale � leur valeur comptable, soit 17'825'570 fr. Par cons�quent, on est en pr�sence d'une situation dans laquelle on peut pr�sumer que la soci�t� n'aurait pas pu obtenir le pr�t de 18 mio de francs par ses propres moyens.
Dans le second grief qu'elle forme � l'encontre de l'arr�t attaqu�, la recourante soutient que les juges cantonaux ont viol� l'art 65 LIFD en consid�rant que le pr�t que lui avait accord� la Fondation devait �tre assimil� � un pr�t de l'actionnaire ou d'un proche parce queC.________ en �tait le cod�biteur solidaire. Elle soutient que ce pr�t �tait garanti par ses immeubles et que la pr�sence deC.________ comme d�biteur solidaire avait �t� requise par la Fondation, afin d'�viter le nantissement des actions et garantir une bonne gestion de la soci�t�, comme celle-ci l'avait du reste attest�.
7.1.�En pratique, la probl�matique du capital propre dissimul� concerne avant tout les pr�ts accord�s directement par l'actionnaire ou un proche, dans une mesure qui exc�de ce qu'un tiers aurait fourni, cet �cart s'expliquant par les liens de participation (cf. Circulaire ch. 1). L'existence de capital propre dissimul� peut n�anmoins se poser lorsqu'un tiers fournit le pr�t. La Circulaire envisage � cet �gard deux cas de figure (cf. supra consid. 4.2). Dans le premier, le pr�t est accord� directement par le tiers, mais indirectement par l'actionnaire ou le proche. Cette situation se pr�sente lorsque le tiers n'intervient que comme un interm�diaire, les fonds provenant en r�alit� du porteur de parts ou du proche (VON SALIS-L�TOLF, in op. cit., p. 187; BR�LISAUER/ ZIEGLER, in op. cit., n� 22 ad art. 65 DBG; B�HI, op. cit., p. 243 s.). Dans le second cas de figure, le pr�t est accord� par un tiers et est "garanti" par l'actionnaire/le proche. La Circulaire adopte � cet �gard une formulation n�gative en indiquant qu'�
l n'y a pas de capital propre dissimul� si le capital �tranger est fourni par des tiers ind�pendants et que ni les d�tenteurs de parts, ni des personnes qui leur sont proches ne le garantissent�" (Circulaire ch. 2.1), �tant rappel� que la preuve qu'un rapport concret de financement est conforme au march� reste r�serv�e (cf. Circulaire ch. 2.1 in fine). Lu a contrario, ce passage signifie que la garantie fournie par l'actionnaire ou un proche pour un pr�t accord� par un tiers doit �tre assimil�e � un pr�t de l'actionnaire ou du proche (B�HI, op. cit., p. 247).
7.2.�L'approche de la Circulaire assimilant de mani�re g�n�rale la garantie fournie par l'actionnaire/un proche au pr�t est critiqu�e par HERMANN (CHARLES HERMANN, Etre ou ne pas �tre sous-capitalis�, in L'expert-comptable suisse 12/1998 p. 1359 ss), qui consid�re qu'elle est trop absolue et qu'elle m�conna�t la r�alit� �conomique. Cet auteur propose d'op�rer une distinction selon que la garantie implique ou non une couverture absolue et int�grale du risque du cr�ancier. Si tel n'est pas le cas (par exemple parce que l'actionnaire se limite � fournir une lettre de confort), il faut admettre que la motivation de l'actionnaire est avant tout �conomique (obtenir un taux d'int�r�t plus avantageux). Si, en revanche, la garantie apporte une couverture int�grale du risque (lorsqu'on est par exemple en pr�sence de structures de financement de type back-to-back), il faut admettre que la motivation de l'actionnaire est avant tout fiscale. Cette approche pr�sente toutefois le d�savantage de se fonder sur un crit�re li� � la motivation de l'actionnaire (�conomique ou fiscale), ce qui renvoie � la conception du capital propre dissimul� telle que l'avait d�velopp�e la jurisprudence rendue avant l'entr�e en vigueur l'art. 65 LIFD, qui exigeait, faute de base l�gale r�gissant la mati�re, l'existence d'une �vasion fiscale; or, l'art. 65 LIFD a pr�cis�ment objectiv� cette notion (cf. arr�t 2C_560/2014 pr�cit� consid. 3.3.5 et ci-dessus consid. 4.1.2).
L'assimilation de la garantie fournie par l'actionnaire/le proche � la mise � disposition de fonds par celui-ci est conforme � l'art. 65 LIFD si cette garantie joue �conomiquement le r�le d'un pr�t (cf. BR�LISAUER/ZIEGLER in op. cit., n� 23 et 24 ad art. 65 DBG; B�HI, op. cit., p. 244). Tel peut �tre le cas si la fortune personnelle de l'actionnaire ou du proche est mise � contribution comme substrat de responsabilit� (" Haftungssubstrat ") en contrepartie du pr�t accord� par le tiers (B�HI, op. cit., p. 245.). Dans une telle situation, la garantie peut �tre assimil�e � un pr�t du proche. La soci�t� peut toutefois apporter la preuve que le rapport de financement est conforme au march� (cf. 2.1 in fine).
Par ailleurs, si une soci�t� obtient le pr�t par ses propres moyens (par exemple par la mise en gage de ses actifs d'une mani�re conforme au march�), il n'y a en principe pas de capital propre dissimul� (B�HI, op. cit., pp. 245 et 249), la garantie du proche apparaissant superf�tatoire sur le plan �conomique.
7.3.�ll d�coule de ce qui pr�c�de que lorsqu'un pr�t accord� par un tiers fait l'objet de garanties r�elles portant sur des actifs de la soci�t� emprunteuse et qu'en sus, l'actionnaire ou un proche est d�biteur solidairement responsable du pr�t, il faut d�terminer dans quelle mesure la garantie personnelle fournie remplit �conomiquement la fonction de capital propre. Tel peut �tre le cas lorsque la garantie r�elle est insuffisante pour garantir � elle seule le montant du pr�t accord�, car en pareille situation, il faut pr�sumer que la part du pr�t qui d�passe le montant couvert par la garantie r�elle a �t� accord�e en raison de la garantie personnelle fournie par l'actionnaire, la preuve que le financement concret est conforme aux conditions du march� restant r�serv�e.
7.4.�En l'esp�ce, le pr�t litigieux s'�l�ve � 18 mio de francs. Or, la valeur v�nale des immeubles n'�tait pas sup�rieure � leur valeur comptable, soit 17'825'570 fr. (cf. supra consid. 6.5). Il en d�coule que la part "exc�dentaire" de financement �tranger tel qu'il d�coule du tableau de capitalisation de la Circulaire n'a �t� rendue possible que par la pr�sence de la garantie personnelle fournie par C.________. La recourante a �chou� � d�montrer le contraire. La port�e de l'attestation de la Fondation selon laquelle celle-ci n'a exig� la pr�sence de C.________ que pour s'assurer de la correcte gestion de la soci�t� et pour �viter le nantissement des actions n'est pas une preuve que le financement litigieux �tait conforme au march�. Le raisonnement de la recourante part en outre de la pr�misse erron�e selon laquelle la valeur des immeubles �tait suffisante pour obtenir le pr�t litigieux. On ne voit au surplus pas ce que le nantissement des actions aurait apport� comme garantie suppl�mentaire � la Fondation par rapport � la remise des c�dules hypoth�caire en propri�t� � fin de garantie qui a eu lieu, d�s lors que les actifs principaux de la recourante sont constitu�s de ces immeubles (17'825'570 fr., les autres actifs �tant des actifs circulants comptabilis�s pour 450'941 fr.65 (bilan 2010) et 485'560 fr. 56 (bilan 2011).
7.5.�Il s'ensuit qu'il faut admettre que la recourante a obtenu le pr�t par ses propres moyens � hauteur de 80% de la valeur v�nale des immeubles, �gale � leur valeur comptable, et que la part qui d�passe ce montant doit �tre consid�r�e comme mise � disposition parC.________ - dont la qualit� de proche n'a jamais �t� contest�e - la recourante n'ayant pas apport� la preuve que les conditions concr�tes de financement �taient conformes aux conditions du march�.
Ce qui pr�c�de conduit au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilit�. Succombant, la recourante doit supporter les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer des d�pens (art. 68 al. 1 et 3 LTF).
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire de la recourante, au Service cantonal des contributions et au Tribunal cantonal du canton de Fribourg, Cour fiscale, ainsi qu'� l'Administration f�d�rale des contributions.

References: art. 90
 art. 82
 art. 86
 art. 42
 art. 42
 ATF 
 ATF 
 art. 42
 art. 100
 art. 95
 art. 106
 ATF 
 art. 105
 art. 105
 art. 65
 Art. 1
 art. 65
 art. 65
 ATF 
 art. 65
 art. 9
 ATF 
 art. 65
in fine
 art. 65
in fine