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Timestamp: 2020-05-26 07:51:15+00:00

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La terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare; pertanto dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni rispondono il proprietario esclusivo e i condomini (Condominio) - 101Professionisti.it
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La terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare; pertanto dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni rispondono il proprietario esclusivo e i condomini
Poiché il lastrico solare dell'edificio svolge funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 27 giugno 2011, n. 14196
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - Presidente
CONDOMINIO (OMESSO) P.IVA (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA LUCREZIO CARO 62, presso lo studio dell'avvocato CICCOTTI SABINA, rappresentato e difeso dall'avvocato FILIBERTO MAURIZIO;
GA. FR. , CO. IG. ;
sul ricorso 31663-2005 proposto da:
GA. FR. (OMESSO), selettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato MANGANARO GIUSEPPE e dell'avv. Donatella Cuomo;
CO. IG. (OMESSO) elettivamente domiciliato in ROMA, VIA L. CARO 62, presso lo studio dell'avvocato CICCOTTI SIMONE, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato GUERRERA FABRIZIO;
CONDOMINIO (OMESSO);
sul ricorso 119-2006 proposto da:
CO. IG. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA L. CARO 62, presso lo studio dell'avvocato CICCOTTI SIMONE, rappresentato e difeso dall'avvocato GUERRERA FABRIZIO;
GA. FR. , COND LINEA (OMESSO);
avverso la sentenza n. 335/2005 della CORTE D'APPELLO di MESSINA, depositata il 23/06/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/05/2011 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l'Avvocato GIUFFRE' Giovanni con delega depositata in udienza dell'Avvocato GUERRERA Fabrizio, difensore del resistente CO. che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CICCOLO Pasquale Paolo Maria che ha concluso per rigetto del ricorso principale ed incidentale.
Con atto di citazione del 15-6-1998 Ga.Fr. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Messina Ri. Lu.Ma. Bi. e, premesso di essere proprietario di un appartamento sito nella palazzina (OMESSO) dei complesso Linea (OMESSO), villaggio (OMESSO) - Strada (OMESSO), posto al quinto piano, in parte sotto l'appartamento della convenuta ed in parte sotto la terrazza a livello del predetto appartamento, di proprieta' esclusiva della convenuta, assumeva che nel suo appartamento da tempo si erano verificate infiltrazioni di umidita' nei locali sottostanti la terrazza di copertura nella parete esterna del fabbricato e sulla copertura della veranda a livello del suo appartamento, danni ascrivibili al pessimo stato di manutenzione della terrazza soprastante di proprieta' della Ri. Lu. , e chiedeva quindi la condanna di quest'ultima alla esecuzione dei lavori necessari alla eliminazione delle cause dei suddetti danni oltre al risarcimento dei danni.
La convenuta costituitasi in giudizio assumeva che le spese per la manutenzione della terrazza gravavano per due terzi sui proprietari dei piani sottostanti, e chiedeva di essere autorizzata alla chiamata in causa del Condominio (OMESSO).
A seguito della richiesta autorizzazione quest'ultimo si costituiva in giudizio eccependo la propria carenza di legittimazione passiva, in quanto i danni verificatisi nell'appartamento di proprieta' del Ga. erano riconducibili a colpa esclusiva della Ri. Lu. , essendo stati causati dalla cattiva esecuzione di lavori relativi ad opere straordinarie effettuate arbitrariamente dalla convenuta.
Il Tribunale adito con sentenza del 17-5-2002 accoglieva la domanda attrice e condannava la convenuta all'effettuazione delle opere idonee al ripristino di una efficace impermeabilizzazione della propria terrazza secondo le indicazioni contenute nella relazione del CTU, al risarcimento dei danni subiti dal Ga. nella misura di euro 9.296,76 e rigettava ogni altra domanda.
Proposta impugnazione da parte di Co.Ig. quale erede legittimo della Ri. Lu. nel frattempo deceduta cui resistevano il Condominio (OMESSO) ed il Ga. la Corte di Appello di Messina con sentenza del 23-6-2005, in riforma della sentenza di primo grado, ha dichiarato il difetto di legittimazione del Co. in ordine alle domande proposte dal Ga. , ha dichiarato che la responsabilita' per i danni rilevati all'interno dell'appartamento di proprieta' di quest'ultimo era ascrivibile a fatto e colpa esclusivi del suddetto Condominio, ha dichiarato che le spese di manutenzione della terrazza e quelle di rifacimento del predetto " appartamento dovevano essere ripartite tra il Co. e gli altri condomini ex articolo 1126 c.c., ha dichiarato integralmente compensate le spese del giudizio di primo grado ed ha condannato gli appellati in solido al pagamento in favore dell'appellante delle spese di secondo grado.
Per la cassazione di tale sentenza il Ga. ha proposto un ricorso articolato in tre motivi ed il Condominio (OMESSO) ha proposto un ricorso affidato a due motivi; il Co. ha resistito a tale ultimo ricorso con controricorso proponendo altresi' un ricorso incidentale basato su di un unico motivo.
Considerato poi che sia il ricorso proposto dal Condominio (OMESSO) che quello proposto dal Ga. sono stati notificati alle altre parti nella stessa data (ovvero il 14-11-2005) e che quindi in tal caso l'individuazione del ricorso principale e di quello incidentale deve essere effettuata con riferimento alle date di deposito dei ricorsi stessi, considerando principale quello depositato per primo ed incidentale quello depositato per secondo (Cass. 17-2-2004 n. 3004), deve considerarsi principale il ricorso del suddetto Condominio ed incidentale quello del Ga. , posto che il primo e' stato depositato il 24-11-2005, ed il secondo il 22-12-2005.
Venendo all'esame del ricorso del Condominio (OMESSO), si rileva che con il primo motivo il ricorrente principale, denunciando violazione o falsa applicazione degli articoli 1126-2043 e 2051 c.c., assume che il giudice di appello, applicando l'articolo 1126 c.c., che disciplina l'obbligo di contribuzione nelle spese per le riparazioni o ricostruzioni dei lastrici solari quando l'uso di questi non e' comune a tutti i condomini, ma soltanto ad alcuni di essi.
ti suddetto Condominio poi sostiene che, avendo il proprietario della terrazza a livello il possesso, l'uso ed il godimento esclusivo di essa, ne era anche custode, con la conseguente applicabilita' dell'articolo 1126 c.c., la Ri. Lu. avrebbe potuto eseguire dette opere, una volta rappresentata dal proprietario dell'appartamento sottostante tale necessita', e richiedere poi al Condominio la ripetizione dei due terzi delle spese affrontate e documentate.
Con il secondo motivo il ricorrente, deducendo vizio di motivazione, assume che dalla relazione di CTU espletata nel primo grado di giudizio era emerso che, secondo quanto riferito al consulente dalla stessa Ri. Lu. , quest'ultima nel (OMESSO) aveva apposto dei tubi dell'impianto di riscaldamento lungo il perimetro interno della terrazza e dei balconi, verosimilmente collocati sotto la pavimentazione della terrazza, nella parte perimetrale, provocando la rottura o delle lesioni al manto di impermeabilizzazione; orbene tale circostanza, nonche' il fatto che la stessa Ri. Lu. aveva collocato una presa d'acqua all'interno dell'aiuola, convergevano nell'imputare a quest'ultima la responsabilita' dei danni verificatisi nell'appartamento del Ga. .
La sentenza impugnata ha affermato in linea di diritto che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprieta' esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato, e percio' l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'articolo 1130 c.c..
Orbene, premesso che non risulta essere mai stato contestato nel giudizio di merito che la terrazza di proprieta' della Ri. Lu. svolgesse funzioni di copertura dell'edificio condominiale, il principio di diritto enunciato dal giudice di appello e' conforme all'orientamento consolidato di questa Corte secondo cui, poiche' il lastrico solare dell'edificio svolge funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprieta' superficiaria o se e' attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare dell'uso esclusivo; pertanto dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione secondo le proporzioni stabilite dall'articolo 2051 c.c. ai fini di individuare i soggetti responsabili dei danni arrecati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello all'appartamento sottostante.
La Corte territoriale, poi, in punto di fatto ha ricondotto la causa delle infiltrazioni lamentate dal Ga. al proprio appartamento, sulla base della CTU espletata, ad una non piu' efficace impermeabilizzazione del terrazzo di proprieta' delia Ri. Lu. , ritenendo al riguardo irrilevanti, anche sotto il profilo di una efficacia causale concorrente nella produzione dei danni riscontrati, sia la parziale sostituzione, da parte della suddetta condomina, dell'originaria pavimentazione con mattonelle in ceramica con pavimentazione in cotto (considerata la verificazione dei danni anche in corrispondenza della parte terrazza che ancora presentava l'originaria pavimentazione), sia la collocazione nella terrazza stessa di piante e soprattutto di una aiuola al cui interno era stata inserita una presa d'acqua con conseguenti infiltrazioni, atteso che una idonea impermeabilizzazione della terrazza stessa avrebbe impedito qualsiasi infiltrazione collegata.
Infine la sentenza impugnata ha evidenziato la mancanza di prove in ordine al fatto che la Ri. Lu. avesse eseguito sulla sua terrazza lavori che avessero reso inidonea l'originaria impermeabilizzazione della terrazza stessa.
Avendo quindi il giudice di appello indicato puntualmente le fonti del proprio convincimento, si e' in presenza di un accertamento di fatto sorretto da congrua e logica motivazione, come tale insindacabile in questa sede.
Venendo quindi all'esame del ricorso incidentale proposto dal Ga. , si osserva che con il primo motivo il ricorrente, deducendo violazione dell'articolo 1126 c.c. esclusivamente verso il Condominio; pertanto il titolo della responsabilita' aquiliana per il quale l'esponente aveva ottenuto una pronuncia favorevole era diverso dalla obbligazione "propter rem" in ordine alla quale il codice civile stabilisce la ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico a prescindere da qualsiasi imputazione di responsabilita', e tale statuizione era quindi passata in giudicato.
Con il secondo motivo il ricorrente, denunciando violazione dell'articolo 2051 c.c..
Giova premettere che la Corte territoriale ha affermato che l'appellante Co. aveva chiesto di dichiarare che la responsabilita' per i danni rilevati all'interno dell'appartamento di proprieta' Ga. erano ascrivibili a fatto e colpa esclusivi del Condominio (OMESSO) in quanto responsabile della fatiscente impermeabilizzazione della terrazza a livello suddetta (vedi pagine 6 e 7 della sentenza impugnata), cosicche' e' evidente che la questione in oggetto era stata ritualmente introdotta nel giudizio di secondo grado, e che il giudice di appello si e' pronunciato su di essa in puntuale applicazione del principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato.
D'altra parte si osserva che l'individuazione del soggetto o dei soggetti obbligati alle spese di manutenzione di una terrazza a livello avente funzione di copertura di un edificio condominiale comporta conseguentemente sul piano logico - giuridico anche l'esame della questione relativa alla responsabilita' per i danni arrecati dal difetto di manutenzione di tale terrazza a terzi ed in particolare alla proprieta' di altri condomini; in tal senso la pronuncia delle S.U. 29-4-1997 n. 3672 sopra menzionata, una volta configurato l'obbligo di manutenzione del lastrico solare del fabbricato condominiale nell'ambito delle "obbligazioni propter rem", come tali ascritte immediatamente ai titolari dei diritti reali poiche' nell'interesse di tutti i partecipanti al condominio adempiono alla funzione di garantire l'integrita' dei beni comuni, ne ha tratto le ulteriori e logiche conseguenze in ordine alla individuazione dei soggetti responsabili per inadempimento di quell'obbligo riguardo ai danni arrecati ai beni compresi nell'edificio condominiale.
Rilevato poi per quanto esposto anche in sede di esame del ricorso principale che la sentenza impugnata non ha ricondotto nella sostanza la responsabilita' del Condominio (OMESSO) per i danni da infiltrazioni d'acqua arrecati all'appartamento di proprieta' del Ga. all'articolo 2051 c.c. (anche se in essa c'e' un riferimento a tale norma, riferimento comunque superato dalla corretta conformita' del "decisum" all'orientamento di questa Corte sopra richiamato) ma appunto ad una obbligazione di manutenzione "propter rem", e' sufficiente poi richiamarsi alle considerazioni gia' svolte in precedenza in ordine all'accertamento operato dalla Corte territoriale per escludere qualsiasi responsabilita' anche concorrente della Ri. Lu. riguardo ai suddetti danni.
Con il terzo motivo il Ga. , deducendo violazione dell'articolo 112 c.p.c., con riferimento all'articolo 360 c.p.c., n. 3 e 4 sostiene che il giudice di appello, nell'esaminare la controversia sotto il profilo dell'articolo 1126 c.c.; ed invero il Co. non aveva proposto la domanda nei confronti del Condominio in via autonoma, ma in via d'eccezione, con le conseguenti ricadute sotto il profilo probatorio.
Il ricorrente poi evidenzia un ulteriore vizio di ultrapetizione della sentenza impugnata laddove ha condannato l'esponente al pagamento delle spese del grado ed ha compensato le spese del giudizio di primo grado, posto che l'appellante non aveva richiesto la condanna del Ga. al pagamento delle suddette spese.
Infine il Ga. sostiene che la Corte territoriale ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva del Co. quale erede della Ri. Lu. senza che quest'ultima avesse mai sollecitato tale statuizione.
Riguardo ai profili attinenti alla asserita applicazione dell'articolo 2051 c.c. ed alla declaratoria di difetto di legittimazione passiva del Co. e' sufficiente richiamare le argomentazioni svolte in precedenza in occasione dell'esame sia del ricorso principale che degli altri motivi del ricorso incidentale del Ga. per escludere la sussistenza di un vizio di ultrapetizione.
Con riferimento poi al regolamento delle spese dei giudizi di primo e secondo grado, si rileva che il giudice di appello, nel pronunciarsi sulla ripartizione delle spese del giudizio dinanzi al Tribunale di Messina all'esito della riforma della sentenza resa da questo giudice, ha ritenuto di compensarle tenuto conto dei motivi della decisione e considerato che la causa dei danni era stata accertata solo con la CTU; orbene, considerato che in proposito e' stato denunciato soltanto un vizio di ultrapetizione, tale profilo di censura e' infondato, dovendo il giudice di appello che riforma la sentenza di primo grado procedere ad una nuova regolamentazione delle spese di quel grado anche d'ufficio.
Quanto poi alla condanna del Ga. in solido con il Condominio (OMESSO) al pagamento delle spese del giudizio di appello, del pari deve essere esclusa la ricorrenza del denunciato vizio di ultrapetizione, considerato che il Ga. in quel giudizio aveva chiesto di dichiarare il passaggio in giudicato nei suoi confronti della sentenza di primo grado, e che tale pretesa e' stata ritenuta infondata, cosicche' la sua condanna alle spese nel giudizio di appello e' giustificata dalla sua soccombenza in ordine alla tesi difensiva ivi addotta.
Anche il ricorso incidentale del Ga. deve quindi essere rigettato.
Venendo quindi all'esame del ricorso incidentale proposto dal Co. , si osserva che con l'unico motivo formulato quest'ultimo, denunciando violazione degli articoli 1126 c.c., tuttavia non ha disposto la condanna di quest'ultimo a rimborsare l'esponente delle spese sopportate in conseguenza del giudizio promosso dal Ga. , in conformita' della specifica domanda formulata al punto 4 delle conclusioni dell'atto di appello.
Invero erroneamente la Corte territoriale ha ritenuto che l'appellante non avesse proposto la domanda di condanna alla restituzione di quanto pagato in esecuzione della sentenza di primo grado, posto che dalla stessa intestazione della sentenza impugnata risulta che il Co. aveva chiesto la condanna del Condominio (OMESSO) a tenere indenne l'appellante di ogni spesa sopportata in conseguenza delle domande giudiziali contro di lui svolte dal Ga. ; sussiste quindi la denunciata violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato.
Pertanto la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al ricorso incidentale accolto, e la causa deve essere rinviata per l'esame di tale profilo della controversia alla Corte di Appello di Palermo anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio.
Riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale del Condominio (OMESSO) ed il ricorso incidentale del Ga. , accoglie il ricorso incidentale del Co. , cassa la sentenza impugnata in relazione a ricorso accolto e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio alla Corte di Appello di Palermo.

References: art. 1126
 Sentenza 
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