Source: http://blog-juridico.es/nuevas-medidas-sobre-vivienda-en-canarias/
Timestamp: 2018-08-18 08:38:15+00:00

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Nuevas medidas sobre vivienda en Canarias
Con efectos desde 28-6-2014 la L Canarias 2/2014 modifica la Ley de Vivienda de Canarias con el fin de instaurar una serie de medidas públicas dirigidas a hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna dentro del actual contexto económico.
Desde este punto de vista, en el contenido esencial del derecho de propiedad privada sobre las viviendas se integra el deber de destinar estas al uso habitacional, así como su conservación y rehabilitación; y, como garantía legal del efectivo cumplimiento del derecho a una vivienda digna y adecuada, el ejercicio de las potestades inspectoras y sancionadoras en esta materia.
En esta línea, se incluye el fomento del uso habitacional de las viviendas, como uno de los principios rectores de la intervención administrativa y se otorga a la Administración autonómica las siguientes nuevas competencias:
— La aprobación, junto a los planes de vivienda, de las actuaciones de fomento necesarias para favorecer el uso habitacional efectivo de las viviendas.
— La definición y el ejercicio de actuaciones tendentes a evitar la existencia de viviendas deshabitadas, en particular la potestad de declaración, inspección y sanción respecto a las mismas.
— La potestad inspectora y sancionadora.
— La potestad expropiatoria para la ejecución de los planes de vivienda y de la cobertura de necesidad de vivienda de personas en especiales circunstancias de emergencia social.
Se incorporan, entre otras, las siguientes medidas:
a) Para una serie de sujetos, personas físicas o jurídicas, tales como notarios, registradores, inmobiliarias y empresas de suministros, se establece la obligación de colaborar con la Administración aportando la información que se les requiera en cada caso.
b) Se elimina la necesidad de que los ayuntamientos otorguen una cédula de habitabilidad para controlar las condiciones de las viviendas.
c) Se amplían las competencias y funciones del Instituto Canario de la Vivienda con las siguientes:
– La planificación de la inspección de viviendas libres y protegidas a los efectos de evitar la existencia de viviendas deshabitadas.
– El ejercicio de la potestad de declaración y sancionadora en materia de viviendas deshabitadas.
– La instrucción y propuesta de resolución de expedientes de expropiación del uso de aquellas viviendas sobre las que recaigan procesos de ejecución hipotecaria en los casos previstos en la ley.
– La gestión de los registros de viviendas deshabitadas y de fianzas derivadas de los contratos de arrendamiento.
Asimismo, entre los recursos económicos del Instituto, se incluyen ahora los originados por las fianzas de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas y de los suministros complementarios a las mismas, así como las cantidades obtenidas de las multas coercitivas y los importes que se ingresen en concepto de contribución al pago de justiprecios en las expropiaciones de uso de las viviendas por las personas beneficiarias de las mismas.
En cualquier caso el destino de estos nuevos recursos ha de ser sufragar las expropiaciones de uso que se realicen en los procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria, a las medidas de fomento para propiciar el alquiler de viviendas deshabitadas y a la rehabilitación del parque público de vivienda.
d) Se reduce de 30 a 16 el número de miembros de la Comisión de Vivienda, dando además entrada en la misma, de forma genérica, a los movimientos sociales o asociaciones que desarrollen actividades vinculadas con la vivienda o con la protección de los derechos de las personas afectadas por el impago de una hipoteca.
e) Con carácter no exhaustivo se establece un relación de documentos para la acreditación de los ingresos de la unidad familiar a los efectos de beneficiarse de alguna actuación pública en materia de vivienda (L Canarias 2/2003 disp.adicional 16ª).
Respecto al contenido que ha de tener el plan de vivienda de Canarias, se añade el análisis sobre la disponibilidad de viviendas deshabitadas en cada una de las islas; medidas de fomento, a disposición de las personas propietarias de viviendas deshabitadas, tendentes a garantizar el uso habitacional habitual de las mismas; y medidas para garantizar que, si en los dos ejercicios posteriores a la recepción de suelo cedido por terceros, no fuera posible urbanizar o edificar, se promuevan acuerdos de colaboración público-privada o convenios con otras administraciones públicas que lo hagan viable.
Ya específicamente en relación con la vivienda protegida se incluyen las medidas expuestas a continuación.
Además del cumplimiento de los requisitos establecidos previamente en la norma, la consideración de vivienda protegida requiere la calificación como tal por la Consejería competente en la materia de vivienda.
Respecto a su destino, ha de tratarse del domicilio habitual y permanente fijándose ahora un plazo máximo de 6 meses de desocupación, en el período de un año, para entender cumplido el requisito de habitualidad del domicilio. Específicamente se establece para la Administración la obligación de vigilar la ocupación efectiva de las viviendas protegidas por las personas seleccionadas para su uso.
En relación con la financiación, en la modalidad de préstamos cualificados se prohíben expresamente las cláusulas declaradas abusivas o contrarias a Derecho por Resolución judicial firme, de Registrador de la Propiedad o de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Se impide que la negativa a su firma suponga la denegación posterior del préstamo; y, de ser la declaración sobre dichas cláusulas posterior a la suscripción del contrato además de tenerse como no puestas, se establece la obligación de acordar un nuevo régimen en relación con su objeto con supervisión administrativa.
La prohibición de transmisión y cesión de uso, fijada hasta el momento en 10 años, se extiende a todo el período de vigencia del régimen legal como vivienda protegida, salvo que medie justa causa para ello y con reintegro no obstante de las ayudas y beneficios fiscales autonómicos recibidos si se transmite dentro de los 10 años siguientes a la calificación definitiva. No obstante, se exonera de dicho reintegro si la transmisión se produce en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria o de un acuerdo judicial o extrajudicial de dación en pago de deudas hipotecarias, siempre y cuando las personas beneficiarias cumplan determinados requisitos (L Canarias 2/2003 art.39.3 redacc L Canarias 2/2014).
Junto a las fórmulas de promoción pública reconocidas hasta el momento se incorporan las siguientes:
– La adquisición de viviendas o lotes de viviendas propiedad de entidades financieras, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos, adquiridas tras ejecutar una garantía crediticia o su transformación en tal como consecuencia del impago de una deuda.
– La mediación entre entidades financieras o arrendadores y personas afectadas por una ejecución hipotecaria o crediticia vinculada a su vivienda o por el impago de una renta de alquiler cuya consecuencia suponga exclusión o riesgo de exclusión social para estas.
– El asesoramiento a familias y personas en situación de amenaza de pérdida de su vivienda por ejecuciones hipotecarias o como consecuencia de impago de las rentas de alquiler por incapacidad económica sobrevenida.
Por otro lado, tras la modificación normativa, dentro de los párametros a tener en cuenta para la adjudicación de una vivienda y el previo acceso al Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida, se han de tener en cuenta las necesidades especiales de la unidad familiar, tales como tener el reconocimiento de la condición de familia numerosa, o tener a su cargo personas dependientes o con discapacidad, personas mayores o víctimas de violencia de género.
Para las viviendas en régimen especial de alquiler la cantidad mensual a abonar en concepto de alquiler de vivienda sin anejo vinculado sigue siendo como máximo del 12% de los ingresos mensuales de la unidad familiar si bien ahora se vinculan a una la tabla de relaciones de ingresos y cuota pendiente de aprobación reglamentaria.
La deducción en el precio de compra de las cantidades que hubieran sido previamente abonadas en concepto de alquiler por los arrendatarios que vayan a acceder a la propiedad de la vivienda requiere la previa solicitud y estudio económico por parte del Instituto Canario de la Vivienda, siendo posible dicha deducción tanto respecto a la vivienda que se viniera ocupando en arrendamiento como de otra distinta titularidad de la Comunidad Autónoma.
Para los adjudicatarios se establece legalmente la obligación de pago de los impuestos locales (IBI, tasa de basura, entrada de vehículos, etc.) debiendo constar así en el contrato. No obstante, dichos impuestos pueden ser subvencionados o pagados por la administración en caso de arrendamiento.
Por último, se crea un Registro de viviendas protegidas como medio de control de la ocupación de las viviendas de titularidad pública, que en ningún caso pueden estar desocupadas.
Expropiación de viviendas en procedimientos de desahucio
Junto a las anteriores medidas relativas a vivienda protegida a fin de evitar el lanzamiento de la vivienda de familias con especiales dificultades como consecuencia de procedimientos de ejecución hipotecaria, se declara de interés social en Canarias la cobertura de necesidad de vivienda de personas en especiales circunstancias de emergencia social.
Se trata una expropiación no plena y limitada temporalmente a por un plazo máximo de 3 años, que en ningún caso lesiona el derecho de propiedad, sino únicamente al derecho de usufructo de las viviendas, dejando intacta la nuda propiedad de las mismas al afectar solo a facultades parciales del dominio, derechos o intereses legítimos (REF art.2) manteniéndose en la entidad expropiada una titularidad nuda plena.
A estos efectos, la L 2/2014 se limita a establecer el supuesto expropiatorio remitiéndose a la LEF, en lo que respecta al procedimiento y determinación del justiprecio.
Dado el elevado número de viviendas vacías existentes en la Comunidad Autónoma, como fórmula alternativa a las políticas públicas centradas tradicionalmente en la vivienda protegida, se establecen en Canarias diversas medidas con incidencia en el mercado de «vivienda libre» para favorecer la ocupación efectiva de las mismas.
A estos efectos se considera vivienda deshabitada la que no se destine efectivamente al uso residencial durante más de 6 meses consecutivos en el curso de un año desde el último día de efectiva habitación, que es a su vez el que pone fin a, al menos, 6 meses consecutivos de uso habitacional.
Para las viviendas que no han sido nunca habitadas, este plazo se computa desde que el estado de ejecución de las mismas permita solicitar las autorizaciones legales para su efectiva ocupación, o si estas se han otorgado, desde la notificación de su otorgamiento. En caso de que las autorizaciones legales hayan sido solicitadas pero aún no se hayan concedido, se ha de descontar el plazo de otorgamiento.
Asimismo, se presume que la vivienda no está habitada cuando no cuente con contrato de suministro de agua o de electricidad o presente nulo o escaso consumo de suministros, calculados con base en la media habitual de consumo por vivienda y por año.
No obstante, la propia norma contempla tanto lo que denomina indicios de no habitación como diversos supuestos de excepción en la consideración de una vivienda como deshabitada (L Canarias 2/2003 art.81.4 y 82).
El procedimiento contradictorio para la declaración de una vivienda como deshabitada tiene una duración máxima de 6 meses desde su incoación; consta de las fases de actuaciones previas e instrucción, finalizando con una propuesta de resolución y la propia resolución declarativa. La falta de resolución expresa en dicho plazo produce la caducidad del procedimiento (L Canarias 2/2003 art.83 a 96). Este procedimiento es de tramitación electrónica obligatoria para las personas jurídicas y de cuerdo con la L 11/2007 art.27 para las personas físicas (L 2/2014 disp.adicional 2ª).
En este contexto, se crea el Registro de Viviendas deshabitadas, dependiente del Instituto Canario de la Vivienda, para el control y seguimiento las viviendas declaradas como tal a fin de llevar a cabo el ejercicio de las potestades sancionadoras y de las medidas de fomento de acceso a la vivienda en Canarias. Tienen acceso a este Registro las resoluciones declarativas de viviendas deshabitadas y aquellas que reflejen actuaciones o circunstancias con incidencia en la situación de no habitación.
Por último, como un mandato a las diversas administraciones publicas canarias se establecen una serie de medidas para promover el uso social de la vivienda propiedad de las personas físicas incentivando la incorporación de las que estén deshabitadas al mercado inmobiliario, por ejemplo, a través de la mediación y gestión de arrendamientos entre particulares o las subvenciones.
La viviendas deshabitadas titularidad de personas físicas no pueden ser objeto de la potestad sancionadora ni expropiatoria de la L Canarias 2/2003 art.106 redacc L Canarias 2/2014. Asimismo, a efectos de determinar los sujetos responsables de acuerdo con el art.107 de dicha norma sólo se considera vivienda deshabitada la que tenga como titular a una persona jurídica.
Se establece en Canarias un nuevo régimen de inspección y sanción en materia de vivienda, incluyendo, entre otras modificaciones, una ampliación de su ámbito de aplicación que, en concreto, abarca las siguientes materias:
— Cumplimiento de la normativa sobre viviendas protegidas y viviendas de protección oficial.
— Requisitos para obtener financiación cualificada con destino a la promoción, adquisición, uso o rehabilitación de viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública.
— Acreditación de la habitabilidad de las viviendas.
— Protección del consumidor y usuario de la vivienda.
— Ocupación efectiva de viviendas de titularidad de una persona jurídica.
— Deber de información o de suministro de datos a la administración en relación a las viviendas deshabitadas.
La planificación y ejecución de la acción inspectora en materia de vivienda queda a cargo del Instituto Canario de la Vivienda, siempre de acuerdo con el plan de inspección aprobado previamente con el contenido mínimo recogido en la L Canarias 2/2003 art.102.
Se establece un catálogo de infracciones calificadas como leves, graves y muy graves (L Canarias 2/2003 art.104 a 106) y los sujetos responsables de las mismas (L Canarias art.107 a 109), normas que son también de aplicación a los locales y edificaciones complementarias.
A este respecto cabe destacar la ampliación del plazo de prescripción de las infracciones leves respecto al establecido en la regulación anterior, pues pasa de 6 a 12 meses, manteniéndose en 3 y 5 años, respectivamente, el correspondiente a las infracciones graves y muy graves.
Se regula el sistema de sanciones, tanto pecuniarias como accesorias, su graduación, medidas complementarias y la publicidad de las mismas (L Canarias 2/2003 art.112 a 116).
Si bien las cuantías establecidas para las sanciones económicas no varía respecto a su regulación anterior, se añade una sanción equivalente del duplo del sobreprecio, prima o cantidad percibida para la infracción, catalogada como grave, consistente en suministrar servicios de agua corriente, energía eléctrica, gas y telecomunicaciones a viviendas que no dispongan previamente de la acreditación de la habitabilidad o de la calificación definitiva como vivienda protegida.
Como sanciones accesorias para infracciones graves o muy graves, se establecen ahora las siguientes:
— inhabilitación de la persona jurídica o entidad infractora para promover o participar en promociones de viviendas protegidas o en actuaciones de edificación o rehabilitación con financiación pública durante el plazo máximo de 3 años, en los supuestos de infracciones graves, o de 6 años, en los supuestos de infracciones muy graves; e
— inhabilitación temporal de hasta 2 años por infracciones graves o hasta 5 por infracciones muy graves, para intervenir en la formación de proyectos o en la construcción de viviendas protegidas en calidad de promotores, constructores, colaboradores, técnicos o encargados de obras.
Se regula el procedimiento sancionador, ampliándose el plazo de resolución a 10 meses (anteriormente 6 meses) desde la fecha en la que se acuerde la incoación del expediente y a 3 meses (anteriormente 2 meses) cuando se trate de un procedimiento simplificado por tratarse de una infracción leve; así como la atribución de competencias, medidas cautelares y la ejecución de la resolución que recaiga en el mismo (L Canarias 2/2003 art.117 a 125).
Por último, se establece que la caducidad del procedimiento sancionador no impide la incoación de uno nuevo siempre que la infracción que ha dado lugar al mismo no haya prescrito, ya que dicha caducidad no produce, por sí sola, la prescripción de infracciones, no obstante, las actuaciones realizadas en los procedimientos caducados no interrumpen el plazo de prescripción. Asimismo, las actuaciones válidas realizadas en el curso de un procedimiento caducado, así como los documentos y otros elementos de prueba obtenidos en dicho procedimiento, conservan su validez y eficacia a efectos probatorios en otros procedimientos iniciados, en trámite y no caducados, en relación con el mismo interesado.
Depósito de las fianzas de arrendamientos
Por último se regula en Canarias se regula en Canarias el régimen de depósito de los importes de las fianzas derivadas de los contratos de arrendamientos de fincas urbanas y de los suministros complementarios a los mismos (L 24/1994 disp.adicional 3ª).
Si bien la obligación de realizar este depósito venía ya exigida en la L Canarias 5/1996 disp.adicional 7ª, se procede ahora a su completa regulación, destacando, entre otros aspectos, la afección de los rendimientos o intereses financieros obtenidos por las cantidades ingresadas en concepto de fianza, así como los recargos, a sufragar las expropiaciones de uso que se realicen en los procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria; a las medidas de fomento del alquiler de viviendas deshabitadas (nº 3226 Memento Inmobiliario) y a la rehabilitación y reparación del parque público de viviendas de la Comunidad Autónoma de Canarias.
L Canarias 2/2014, BOCANA 27-6-14

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 Resolución 
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