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Timestamp: 2019-01-17 10:40:58+00:00

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Zum Sachverhalt: Der Kläger war Eigentümer eines Strandhotels in Juist. Er verpachtete den Betrieb mit notariellem Vertrag vom Juni 1964 ab 1. 1. 1965 für 20 Jahre an die Beklagte zu einem Jahrespachtzins von 120000 DM. In § 6 des Pachtvertrages ist u. a. bestimmt: Der Verpächter verpflichtet sich, im Laufe des Jahres 1964 die Zimmer zur Seeseite und die Restaurationsräume mit einer Heizung auszustatten. Außerdem wird der Verpächter im Jahre 1964 einen Außenanstrich des Hotels vornehmen. Der Verpächter übernimmt für die Dauer des Pachtvertrages die Verpflichtung, notwendige Außenreparaturen vorzunehmen... Im Hinblick auf die lange Dauer des Pachtvertrages räumt der Verpächter der Pächterin das. Recht ein, bauliche Veränderungen auf ihre Kosten durchzuführen, wie sie den wirtschaftlichen Bedürfnissen der Pächterin entsprechen... Gem. § 12II ist die Pächterin berechtigt, ihrerseits das Pachtverhältnis fristlos zu kündigen, wenn ihr die Fortführung des Betriebes des gepachteten Anwesens wegen höherer Gewalt oder wegen eines anderen von ihr nicht verschuldeten Ereignisses nicht mehr möglich oder nicht mehr zumutbar ist. Mit Schreiben vom Juni 1974 schlug die Beklagte dem Kläger vor, das bestehende Pachtverhältnis für die Dauer von drei Jahren auf veränderter Basis fortzusetzen. Die jährliche Pacht solle 60000 DM betragen und der Verpächter sich verpflichten, 50 Doppelzimmer mit Dusche, WC und Waschbecken auszustatten und die auf der Südseite des Hauses gelegenen Zimmer an die Heizung anzuschließen. Die Beklagte begründete ihren Vorschlag mit dem Hinweis, sie habe seit Beginn des Pachtvertrages 800000 DM Verlust erlitten. Ursache für diese Entwicklung sei, dass wegen der mangelhaften sanitären Ausstattung des Hauses kostendeckende Preise nicht zu erzielen gewesen seien. Der Kläger ging auf diesen Vorschlag der Beklagte nicht ein. Das veranlasste die Beklagte den Pachtvertrag aus wichtigem Grunde zum 31. 12. 1974 zu kündigen.
Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung des fälligen Pachtzinses in Anspruch. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Berufsgericht hat die Berufung der Beklagte zurückgewiesen. Die Revision hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: Die Beklagte wendet sich vergeblich, gegen die Auffassung des Berufsgericht, durch die Regelung in § 12 II des Pachtvertrages habe das Recht des Pächters zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grunde nicht über die in der höchstrichterlichen Rechtsprechung allgemein gezogenen Grenzen hinaus erweitert werden sollen. Zu dieser Auslegung ist die Vorinstanz unter Berücksichtigung des Wortlauts der Vereinbarung und ihrer durch die vorvertragliche Korrespondenz anschaulich gemachten Vorgeschichte gelangt, deren Beachtung die Revision zu Unrecht vermisst. Die Wertung ist nach beiden Seiten interessengerecht; nach dem Gang der Verhandlungen drängt sie sich geradezu auf.
Für die Anwendung des § 12II des Pachtvertrages mit dem Ziel, durch außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grunde von den Vertragspflichten wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage freizukommen, ist - wie bei einer auf § 242 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung - nur unter ganz eng begrenzten Voraussetzungen Raum. So hat die Rechtsprechung seit jeher daran festgehalten, dass der Grundsatz der Vertragstreue nur dann zurücktreten muss, wenn anders ein untragbares Ergebnis nicht zu vermeiden wäre. Insbesondere sind Umstände, die nach dem Vertragszweck in den Risikobereich nur des einen Vertragsteiles fallen, grundsätzlich nicht geeignet, dem hierdurch betroffenen Vertragspartner eine Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu ermöglichen.
1. Das Berufsgericht hat gemeint, die Umstände, welche die Beklagte als wichtigen Grund angeführt habe, lägen allein in ihrem Verantwortungsbereich. Dazu hat es ausgeführt:
a) Das Ertragsrisiko des gepachteten Hotelbetriebes trage die Beklagte
b) Ein Pächter, der ein Hotel auf 20 Jahre fest pachtet, müsse aus allgemeinen marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten grundsätzlich von vornherein damit rechnen, dass sich die Ansprüche seines Gastpublikums an Zimmer- und Ausstattungskomfort möglicherweise im Laufe der Zeit erheblich ändern und die davon berührte betriebliche Ertragslage dann unter Umständen hohe Um- und Ausbauinvestitionen... erforderlich machen könne, um es... nachfragegerecht zu modernisieren.
c) Von diesen normalen geschäftlichen Risiken befreit zu werden, habe die Beklagte auch dann nach § 242 BGB keinen Anspruch, wenn sie ohne den Investitionsaufwand den Pachtbetrieb für die weitere Vertragsdauer voraussichtlich nur noch mit Verlust bewirtschaften könne, und zwar selbst dann nicht, wenn der Verlust existenzbedrohliche Folgen habe.
2. Gegen diese Ausführungen wendet sich die Revision ohne Erfolg.
a) Der Pächter eines Hotels übernimmt mit dem Abschluss des Pachtvertrages das unternehmerische Risiko, während der Laufzeit des Vertrages Erträge zu erwirtschaften, die die Kosten decken und einen Gewinn sicherstellen. Es unterliegt keinem Zweifel, dass er alle mit etwaigen Schwankungen in der Nachfrage verbundenen Risiken zu tragen hat, auch wenn sie tiefgreifende Auswirkungen haben. Auch die Risiken, die mit der Leistungsfähigkeit des Pachtbetriebes verknüpft sind, treffen ihn. Aus der Verpachtung des Hotels zum Betrieb eines Kur- und Erholungsheims folgt zwar, dass die Räume für diesen bestimmten Betrieb nach ihrer baulichen Beschaffenheit, ihrer Einrichtung und Ausstattung in der Weise geeignet sein mussten, dass ein darin betriebenes Unternehmen wirtschaftliche Früchte abwirft. Bei Vertragsschluss lagen diese Voraussetzungen jedoch vor. Das ist unstreitig. So hatte sich der Kläger u. a. verpflichtet, vor Beginn des Pachtbetriebes die Zimmer zur Seeseite und die Restaurationsräume mit Heizung auszustatten und den Außenanstrich des Gebäudes zu erneuern. Für die Dauer des Pachtvertrages hatte er es ferner ausdrücklich übernommen, den Anstrich der Fassade und den der Fenster sowie das Dach in Ordnung zu halten. Die Parteien sind erkennbar davon ausgegangen, dass damit die Verpächterpflicht, das Hotel während der Vertragsdauer in einem zur sinnvollen Nutzung geeigneten baulichen Zustand zu erhalten, erfüllt sein sollte. Dabei haben sie, wie sich aus § 6III des Pachtvertrages ergibt, die Möglichkeit ins Auge gefasst, dass in Zukunft - irgendwelche - baulichen Veränderungen den wirtschaftlichen Bedürfnissen der Pächterin entsprechen könnten. Für diesen Fall ist eindeutig eine Risikoverteilung zu Lasten der Beklagte vereinbart worden. Sie durfte für notwendig erachtete bauliche Veränderungen vornehmen, zu denen neben dein Ausbau der Zentralheizung auch der Einbau so genannter Nasszellen zu rechnen ist, musste dafür aber - unter Verzicht selbst auf Ausgleich etwaiger Wertverbesserung bei Vertragsende - die damit verbundenen Kosten tragen. Rechtliche Bedenken bestehen gegen diese individuell von Partnern mit Erfahrung im Hotelgewerbe ausgehandelte Absprachen nicht.
Da die Parteien eine konkrete Regelung für das aus einer Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse etwa erwachsende Investitionsrisiko getroffen haben, braucht nicht entschieden zu werden, ob es nicht ohnehin zu dem vom Pächter zu tragenden Nachfragerisiko gehört, dass Hotelgäste im Laufe der Vertragsdauer allgemein oder doch überwiegend höhere Ansprüche an den Komfort stellen und durch Zentralheizung beheizbare Zimmer mit Bad/WC oder Dusche/WC verlangen.
b) Das Berufsgericht hat somit darin recht, da es Sache der Beklagte Pächterin gewesen wäre, durch die von ihr für notwendig angesehenen Investitionen die Konkurrenzfähigkeit und damit die Ertragslage des gepachteten Hotels zu erhalten. Die Ansicht der Vorinstanz, der Verpächter sei nach Treu und Glauben regelmäßig, wie auch im vorliegenden Falle, nicht verpflichtet, den Pächter allein deshalb vorzeitig aus dem Vertrage zu entlassen, weil dieser ohne den Aufwand hoher, seine eigenen Mittel übersteigende Investitionskosten den Pachtbetrieb für den Rest der Vertragsdauer voraussichtlich nur noch mit Verlust bewirtschaften könne, und zwar selbst dann nicht, wenn das für den Pächter unter Umständen existenzbedrohliche Folgen habe, ist jedenfalls hier im Hinblick auf die auch von der Revision nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Berufsgericht nicht zu beanstanden. Im Schrifttum wird zwar die Auffassung vertreten, bei einem auf unbegrenzte Zeit eingegangenen Dauerschuldverhältnis liege eine zur Vertragsanpassung führende Äquivalenzstörung schon dann vor, wenn die zur Erfüllung der Vertragsleistung notwendigen Aufwendungen das vereinbarte Entgelt dauernd übersteigen. Der erkennende Senat hat jedoch bereits in der Entscheidung vom. 25.5. 1977 darauf hingewiesen, dass dies nur gelten kann, wenn die dauernde Verlustsituation auf billigerweise nicht vorauszusehende Umstände zurückzuführen ist. Daran wird festgehalten. An dieser Voraussetzung fehlt es hier. Das Berufsgericht hat nämlich darin recht, dass für die Beklagte bei Abschluss des Pachtvertrages im Jahre 1964 vorhersehbar war, dass die Ansprüche erholungssuchender Gäste steigen und nur solche Hotels rentabel bleiben würden, die den erhöhten Ansprüchen gerecht werden und z. B. Zimmer mit Bad/WC oder Dusche/WC anbieten können. Dabei wird nicht verkannt, dass auch eine sorgfältige Vorausschau auf das zu erwartende Publikumsverhalten immer nur ungefähre Anhaltspunkte für sachgerechtes unternehmerisches Verhalten bieten kann.
c) War für die Beklagte bei Vertragsschluss vorhersehbar, dass Hotelgäste in zunehmendem Maße durch Zentralheizung beheizbare Zimmer mit Bad/WC oder Dusche/WC verlangen würden, so ergab sich daraus die Notwendigkeit entsprechender baulicher Veränderungen aus wirtschaftlichen Bedürfnissen der Pächterin, denn ihr musste von Anfang an daran gelegen sein, den Pachtbetrieb für die gesamte Vertragsdauer, auf die sie sich eingelassen hatte, rentabel zu erhalten. Der erkennenbaren wirtschaftlichen Entwicklung musste die Beklagte unverzüglich Rechnung tragen und mit den Investitionen spätestens im zweiten Pachtjahr beginnen. Die erforderlichen Arbeiten hätte sie über einen Zeitraum von etwa drei Jahren verteilen können. Die Beklagte hat unstreitig bis einschließlich 1969 in dem Pachtbetrieb Gewinne erzielt. In den Jahren 1966 bis 1969 waren der Pachtzins geringer und die Baukosten beträchtlich niedriger als 1974, dem Zeitpunkt, in welchem sie mit dem unberechtigten Investitionsansinnen an den Kläger herantrat. Deshalb war der Beklagte zumutbar, ab 1966 weitere Räume an die Zentralheizung anzuschließen und Hotelzimmer mit Nasszellen auszustatten.
Wäre der Pachtbetrieb rechtzeitig baulich so verändert worden, wie es die Beklagte 1974 verlangt hat, hätte er nach ihren eigenen Angaben die Ertragsfähigkeit nicht eingebüßt. Das Unterlassen rechtzeitiger Investitionen muss unter diesen Umständen als unternehmerische Fehlentscheidung gewertet werden. Für sein Versagen als Unternehmer muss der Hotelpächter aber unter allen Umständen einstehen, auch wenn das bei weiterer Erfüllung des Vertrages u. U. den Verfall seines Vermögens zur Folge haben könnte. Andernfalls würden die gleichberechtigten Interessen des Verpächters, die er mit dem Abschluss des Pachtvertrages verfolgt, in unvertretbarer Weise auch in den Fällen zurückgedrängt, in denen seine Beteiligung am Pächterrisiko - anders als etwa bei der Umsatzpacht - nicht gewollt und deshalb nicht vereinbart worden ist.
Dem Pächter eines Hotels ist es selbst dann verwehrt, sich auf Änderung oder Wegfall der Geschäftsgrundlage eines langfristigen Pachtvertrages zu berufen, wenn aufgrund einer vorhersehbaren wirtschaftlichen Entwicklung Äquivalenzstörungen eintreten, die bei weiterer Erfüllung des Pachtvertrages u. U. den Verfall seines Vermögens zur Folge haben können.

References: § 6
 § 12
 § 12
 § 12
 § 242
 § 242
 § 6