Source: https://www.fishermanadvocaten.nl/blog/het-financieringsvoorbehoud-en-de-inspanningsverplichtingen-van-de-koper
Timestamp: 2020-07-06 11:54:01+00:00

Document:
Blog | Het financieringsvoorbehoud en de inspanningsverplichtingen van de koper | Fisherman Advocaten
Het financieringsvoorbehoud en de inspanningsverplichtingen van de koper
Bij de aankoop van een woning door een particulier is het niet ongebruikelijk dat ontbindende voorwaarden worden opgenomen in de koopovereenkomst. Een veel gebruikte ontbindende voorwaarde is het financieringsvoorbehoud. Dit voorbehoud komt er in het kort op neer dat de koopovereenkomst door de koper kan worden ontbonden als hij of zij de financiering niet rond krijgt. Voor het succesvol inroepen van een dergelijk voorbehoud moet wel aan bepaalde voorwaarden zijn voldaan, zo blijkt ook uit een recent arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.
Verkopers hebben op 13/14 juni 2016 aan kopers hun woning verkocht voor € 435.000,-. In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde overeengekomen, dat uiterlijk op 21 september 2016 door de kopers kon worden ingeroepen. De kopers hebben op 16 september 2016 – en dus tijdig – met een beroep op die voorwaarde de ontbinding ingeroepen, omdat de hypotheekverstrekker de hypotheekaanvraag had afgewezen. De verkopers hebben de ontbinding niet geaccepteerd en zich daarbij op het standpunt gesteld dat de kopers zich onvoldoende hadden ingespannen om de benodigde financiering te verkrijgen voor de aankoop van de woning (zo zouden de kopers niet alle benodigde gegevens aan de hypotheekverstrekker hebben verstrekt).
Verkopers hebben vervolgens voorgesteld om de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud te verlengen, maar de kopers hebben daar geen gebruik van gemaakt. De verkopers hebben de kopers vervolgens tot nakoming van de koopovereenkomst aangesproken. Aangezien de kopers daaraan geen gehoor hebben gegeven, hebben de verkopers de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en daarbij onder andere aanspraak gemaakt op de contractuele boete ad € 43.500,- (10% van de koopsom). In de procedure die tot het arrest van het gerechtshof heeft geleid, hebben verkopers onder andere betaling van de contractuele boete gevorderd, alsmede een voorschot voor aanvullende schade.
Ten onrechte inroepen financieringsvoorbehoud
De koopovereenkomst in casu betrof een standaard NVM-model en de daarin opgenomen tekst van het financieringsvoorbehoud wordt vaak gebruikt. Zo ook in dit geval. Om het voorbehoud met succes in te kunnen roepen moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden:
- Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de bedoelde financiering te verkrijgen;
- Het voorbehoud moet tijdig worden ingeroepen;
- De mededeling moet schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen geschieden;
- Onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt verstaan dat (1) één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd en (2) bewijsstukken moeten worden overlegd waaruit blijkt dat de koper bij tenminste 1 geldverstrekkende instelling een offerte heeft aangevraagd en dat dit niet tot een geaccepteerde aanvraag heeft geleid;
- Voornoemde bewijsstukken moeten in ieder geval de naam van de aanvrager, het adres voor welke woning de aanvraag is gedaan, het aangevraagde hypotheekbedrag, alsmede de reden van afwijzing bevatten.
In casu bleek dat de hypotheekaanvraag was afgewezen op basis van de aangeleverde inkomensgegevens. Kort gezegd was een van de kopers nog verwikkeld in een echtscheiding, waardoor niet duidelijk was of het pensioeninkomen na verevening voldoende was om de hypotheeklasten te dragen. De betreffende documenten die daarop zien, waren nog niet beschikbaar, aangezien de echtscheiding nog niet door de rechtbank was afgerond.
De kopers beroepen zich in dat kader op overmacht. Het gerechtshof gaat daar niet in mee, aangezien het niet beschikbaar zijn van voornoemde documenten voor risico van de kopers kwam, te meer daar de kopers nimmer enig voorbehoud ten aanzien daarvan hebben gemaakt richting de verkopers, aldus het gerechtshof.
Het gerechtshof rekent kopers in het bijzonder aan dat zij geen gebruik hebben gemaakt van de door verkopers geboden mogelijkheid om de termijn te verlengen waarin het financieringsvoorbehoud kan worden ingeroepen. Daarmee sloten kopers definitief uit dat de desbetreffende stukken alsnog aan de hypotheekverstrekker verstrekt konden worden om zo een volledig gedocumenteerde aanvraag te laten beoordelen. Hadden kopers dit wél gedaan, dan hadden zij op eenvoudige wijze kunnen voorkomen dat hen kon worden tegengeworpen dat de benodigde stukken niet beschikbaar waren.
Het gerechtshof concludeert dan ook dat kopers onvoldoende onderbouwd hebben dat zij al het redelijk mogelijke hebben gedaan om de financiering voor de koop van de woning te verkrijgen.
Geen matiging contractuele boete
Dit heeft tot gevolg dat de verkopers terecht de ontbinding hebben ingeroepen. Ten aanzien van de contractuele boete van € 43.500,- (10% van de koopsom) oordeelt het gerechtshof als volgt.
Kopers stellen zich op het standpunt dat verkopers slechts € 15.000,- aan schade hebben geleden, aangezien de woning aan een derde is verkocht voor € 15.000,- minder dan de tussen partijen overeengekomen prijs.
Het gerechtshof gaat daar niet in mee en overweegt dat het boetebeding gebruikelijk is bij koopovereenkomsten en is opgenomen in veel standaardovereenkomsten, waarbij gebruik is gemaakt van het model van de NVM. Daarbij is van belang dat de boete niet slechts de functie heeft schade te dekken, maar tevens als prikkel tot nakoming dient.
Met betrekking tot de schade merkt het gerechtshof nog op dat niet alleen het verlies van € 15.000,- van belang is, maar ook de omstandigheid dat de woning door de gewraakte verkoop tijdelijk van de markt is gehaald, terwijl niet is uit te sluiten dat verkoop tegen een hogere prijs daardoor is afgeketst. Verder betekent een latere verkoop doorgaans ook dat aan de verkochte woning verbonden lasten langer door de verkopers gedragen moeten worden. De schade is dan ook niet zonder meer vast te stellen op € 15.000,-, aldus het gerechtshof. Het gerechtshof concludeert daarom dat de boete ad € 43.500,- niet hoeft te worden gematigd.
Het gerechtshof hecht veel waarde aan het uitgangspunt dat een eenmaal gesloten overeenkomst over en weer gestand moet worden gedaan. Voor het succesvol inroepen van een financieringsvoorbehoud is van belang dat de koper zich voldoende heeft ingespannen om de bedoelde financiering te verkrijgen en dat de aanvraag goed gedocumenteerd is gedaan. In casu was dit niet het geval, waardoor de kopers geconfronteerd werden met een forse boete van € 43.500,-.
De uitkomst van deze procedure was wellicht anders geweest als de kopers wél gebruik hadden gemaakt van de mogelijkheid om de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud te verlengen. Het is dus zaak voor de koper om alles in het werk te stellen om financiering te verkrijgen. Gebeurt dat niet of onvoldoende, dan kan dit grote gevolgen hebben voor de koper.
Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan vrijblijvend contact op met ons kantoor per mail (kleine@fishermanadvocaten.nl) of telefonisch (020 723 03 38 / 010 316 36 08)

References: gerechtshof 
 gerechtshof 
in casu
In casu
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
In casu