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Timestamp: 2018-05-24 10:15:25+00:00

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Ipoteca: l'errore materiale sulla nota di iscrizione
Lo sai che? Ipoteca: l’errore materiale sulla nota di iscrizione
Lo sai che? Pubblicato il 6 agosto 2015
> Lo sai che? Pubblicato il 6 agosto 2015
Pignoramento, iscrizione di ipoteca nei registri immobiliari, nota di iscrizione, errore materiale, vizio, nullità, validità, irregolarità, rettifica.
La presenza di errori materiali nella nota di iscrizione, quando non rendono incerta l’identificazione del bene colpito da ipoteca, non la rende invalida e quindi nulla [1] ma costituisce una semplice irregolarità che può essere rettificata.
Lo ha chiarito la Cassazione con una recente sentenza [2].
È sanabile, per esempio, con una rettifica, l’erronea indicazione del foglio e della destinazione dell’immobile.
Affinché si determini nullità dell’iscrizione dell’ipoteca è necessario che l’inesattezza o l’omissione induca incertezza sull’immobile o sul soggetto e che ciò ricada su un elemento essenziale della nota o del titolo stesso.
[1] Ai sensi dell’art. 2841, comma 1, cod. civ.
[2] Cass. sent. n. 16488/15 del 5.08.2015.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 4 giugno – 5 agosto 2015, n. 16488
1 – Con atto notificato il 18.05.2002 La Banca Nazionale del Lavoro conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Livorno, G.C. , deducendo di avere ottenuto dal medesimo – insieme ad altri istituti bancari – il consenso per l’iscrizione d’ipoteca sulla quota di 1/3 della nuda proprietà di un immobile, ubicato in (…), come da atto pubblico a rogito notaio Talma del 20.7.1999 e relativa nota d’iscrizione presentata alla Conservatoria R.I. di Livorno il 30.7.1999; aggiungeva di avere scoperto successivamente che per un errore del notaio e/o del tecnico, o di altri, l’atto di concessione dell’indicata ipoteca come pure la relativa nota d’iscrizione, contenevano un duplice erronea indicazione dei dati catastali, per quanto riguardava il foglio (32/35) e la destinazione (D5/D6) concernenti l’immobile in questione; chiedeva pertanto che il giudice adito disponesse la correzione di detto errore materiale. G.C. si costituiva in giudizio deducendo che gli errori in questione in realtà causavano incertezza sull’identificazione del bene colpito da ipoteca e quindi rendevano nulla la relativa iscrizione ipotecaria ai sensi degli artt. 2841 e 2826 c.c., per cui chiedeva che fosse pronunciata la declaratoria di nullità dell’iscrizione in esame.
Intervenivano in giudizio ex art. 105 c.p.c. Il Banco di Napoli e la banca San Paolo IMI aderendo alla domanda introduttiva; interveniva altresì la società IM.FIN srl, che deduceva di essere terzo acquirente del bene e creditrice anch’essa del G. , per cui aveva iscritto ipoteca in data 11.05.2002 sul cespite di cui il medesimo aveva la nuda proprietà; chiedeva pertanto il rigetto della domanda attrice e la declaratoria di nullità dell’iscrizione ipotecaria vantata dai predetti istituti di credito.
L’adito Tribunale di Livorno, con sentenza n. 958/04 accoglieva la domanda attrice e delle banche intervenute e disponeva la richiesta correzione, ritenendo che gli errori indicati nel titolo e nella nota d’iscrizione ipotecaria non inficiassero la possibilità di una precisa individuazione del bene ipotecato, atteso che il convenuto G. era ben a conoscenza della predetta iscrizione ipotecaria.
2- Avverso la sentenza proponevano distinti atti d’appello il G. e l’Im.Fin srl dando luogo a separati giudizi che venivano poi riuniti. Il G. contestava la ritenuta idoneità delle indicazioni contenute nella suddetta nota all’identificazione certa del bene ipotecario, mentre la IM.FIN censurava la conoscibilità soggettiva del vincolo ipotecario a cui aveva fatto riferimento il tribunale, che non aveva affrontato invece il tema della necessaria identificabilità oggettiva del bene ipotecato, sulla scorta delle indicazioni contenute nell’atto.
Si costituivano la Banca Nazionale del Lavoro, alla quale poi succedeva la società Pirelli Re Credit Servicing spa, nonché la San Paolo IMI, cui succedeva l’intesa Sanpaolo; rimaneva contumace il Banco di Napoli.
3- L’adita Corte d’Appello di Firenze, con sentenza n. 119/ 09 depositata il 29.1.2009, rigettava gli appelli, condannando gli appellanti alle spese del grado. La corte fiorentina ribadiva che l’errore in questione, consistente nell’indicazione di un foglio diverso da quello effettivo e di natura diversa (D8 invece di D5), di fatto non incideva sull’agevole determinazione del bene colpito dal vincolo, considerata la presenza di altri dati corretti riguardanti il proprietario, l’indirizzo e la compiuta descrizione del bene che ne consentivano una sua agevole identificazione senza equivoco alcuno.
4- Per la cassazione di tale sentenza ricorre IM.FIN. Immobiliare Finanziaria srl sulla base di 3 mezzi, illustrati da memoria; resistono con controricorso: la Calliope srl e per essa quale mandataria la PIRELLI RE Credit Servicing Spa; l’Intesa Sanpaolo s.p.a.; si costituiva con comparsa la GUBER spa quale interventore adesivo essendo cessionaria del credito, con espressa adesione alle domande ed eccezioni formulate dalla Intesa Sanpaolo s.pa; gli altri intimati non hanno svolto difese.
1- Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 2841, 1 comma c.c. (omissione o inesattezze nei titoli e nelle note).
Lamenta che la corte territoriale, in presenza nel titolo e nella nota di iscrizione ipotecaria di ben due dati catastali non corretti (foglio di mappa n. 35 invece di n. 32; categoria D8 invece di D5), in presenza di altri dati corretti (nome del proprietario, indirizzo, descrizione ecc.) non ha ritenuta integrata l’ipotesi di invalidità della scrittura ipotecaria ex art. 2841 c.c. ritenendo erroneamente che il cespite era rimasto comunque facilmente identificabile. Il quesito di diritto è il seguente:
“… ove tanto la nota quanto il titolo d’iscrizione ipotecaria volontaria presentino un analogo doppio errore (foglio di mappa e natura del bene) nell’identificazione dei dati catastali dell’immobile gravato, si chiede alla Suprema Corte se per determinare la portata invalidante ex art. 2841, 1 comma c.c. dell’incertezza (sull’identità del bene) che ne consegue, debbano essere prese in considerazione le conoscenze che il terzo potrebbe desumere da una lettura combinata delle indicazioni contenute sia nel titolo che nella nota, o se, invece, è necessario avere riguardo solo a quelle indicazioni che un qualsiasi terzo di media diligenza possa trarre esclusivamente dalla semplice lettura della nota – per il c.d. principio di autosufficienza”.
Invero, il motivo si risolve in apprezzamento di fatto non censurabile in questa sede, avendo la corte d’appello ritenuto – con ampia e congrua motivazione -che il bene ipotecato fosse ugualmente ed agevolmente identificabile nonostante la presenza dei due errori contenuti nell’iscrizione ipotecaria in esame. Il giudice distrettuale ha osservato peraltro che secondo le prescrizioni dell’art. 2839 c.c. devono essere prodotti presso la Conservatoria sia il titolo che la nota d’iscrizione, destinati ad essere conservati presso l’ufficio, cosicché la presenza del titolo (che consente l’identificazione esatta del bene vincolato) agevola il superamento del difetto della nota; ha ancora osservato che alla corretta identificazione del cespite ipotecato “è inoltre d’ausilio la circostanza che, a quello stesso indirizzo, risulta anche un altro bene, distinto al catasto terreni e colpito da vincolo ipotecario iscritto in forza di quella stessa nota (che in questo caso è corretta)”.
Si osserva altresì che, seconda questa S.C. “in tema di trascrizione, ai sensi dell’art. 2665 c.c. l’omessa indicazione dei dati catastali degli immobili non determina l’invalidità della relativa nota di trascrizione, atteso che l’eventuale carenza di detti estremi non assume rilievo se non induce incertezza sui soggetti, sui beni o sul rapporto cui essa inerisce e sia, per contro, consentito di individuare senza possibilità di equivoci gli elementi essenziali del contratto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8460 del 11/04/2006).
2- Con il 2 motivo l’esponente denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulla domanda proposta circa la declaratoria d’inefficacia o in inopponibilità nei confronti di essa IM.FIN dell’eventuale correzione della nota ipotecaria così come richiesta dagli istituti bancari. Il quesito di diritto a corredo del motivo è il seguente;
“nel caso in cui nel giudizio di primo grado venga spiegata dall’intervenuto ex art. 105 c.p.c. domanda riconvenzionale relativa ad una situazione sostanziale diversa da quella dedotta in giudizio dall’attore – nella specie, mentre quest’ultimo chiedeva la rettifica di una iscrizione ipotecaria in ragione dell’erronea indicazione, nel titolo come nella nota, dei dati catastali del bene gravato, il secondo domandava dichiararsi che la stessa rettifica non gli fosse in ogni caso opponibile in quanto terzo in buona fede iscrivente autonoma ipoteca sul bene identificato attraverso estremi catastali corretti e quindi su immobile diverso rispetto a quello vincolato dall’attore – e la stessa questione, a seguito di accoglimento della domanda attrice e rigetto della riconvenzionale, costituisca specifico motivo d’appello, si richiede alla S.C. se violi il principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 c.p.c. il giudice del gravame che, pur statuendo sul primo motivo d’impugnazione – con il quale si denunciava l’erronea applicazione dell’art. 2841, 2 comma c.c. e si richiedeva in riforma, una declaratoria di nullità dell’iscrizione ipotecaria ai sensi del primo comma della norma citata – rigettandolo, ometta ogni decisione riguardo al secondo e quest’ultimo possa considerarsi diverso ed autonomo rispetto al primo”. Anche tale doglianza non ha pregio. Invero la ritenuta identificabilità del bene ipotecato da parte della Corte territoriale comporta infatti un chiaro assorbimento del secondo motivo del ricorso.
3- Con il 3 motivo infine l’esponente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 2841, 2 comma c.c.; si sostiene che nella fattispecie, attese gli errori contenuti, non si poteva ricorrere alla procedura di rettifica di cui alla norma citata, essendo allo scopo necessario un nuovo (titolo) atto notarile. Infatti nel nostro caso l’errore è contenuto nel titolo notarile e può essere emendato sono con un altro titolo, cioè con un atto di autonomia privata.
Il quesito di diritto è il seguente:
“… nel caso in cui tanto la nota quanto il titolo di concessione d’ipoteca volontaria presentino identica indicazione erronea degli estremi catastali (foglio di mappa e natura del bene) relativi all’immobile gravato ed a ciò non consegua incertezza invalidante ai sensi del 1 comma della norma citata, si richiede alla S.C. se sia applicabile la procedura di rettifica di cui all’art. 2841, 2 comma c.c. ovvero debba presentarsi allo scopo un nuovo atto pubblico notarile.” Il motivo non ha pregio, presentando profili inammissibilità; la questione invero non risulta sia stata sollevata in precedenza; né sottoposta all’esame della corte territoriale che si è limitata a rigettare l’appello avverso la sentenza del tribunale che a sua volta aveva disposto la correzione della nota d’iscrizione ipotecaria.
4- Conclusivamente il ricorso dev’essere; le spese di questo giudizio, seguono la soccombenza e sono poste a carico del ricorrente in favore di ciascuna delle controricorrenti.
rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali che liquida in favore di ciascuno delle parti controricorrenti in Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.

References: sentenza 
 Cass. 
 sentenza 
 art. 105
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 2841
 art. 2841
 Sentenza 
 art. 105
 art. 112
 sentenza