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Timestamp: 2020-01-21 14:02:15+00:00

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RISTRUTTURAZIONE E RISPETTO DELLE PARTI COMUNI
Cass. civ. Sez. II, Sent., 15-10-2015, n. 20816
sul ricorso (iscritto al N.R.G. 30242/10) proposto da:
S.A. e S.F., in qualità di eredi di S. C.M.D., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale per atto del notaio Daniele Bazzoni di Torino del 11.2.2013 rep. n. 116619, dall’Avv.to GILI ANNARITA del foro di Torino ed elettivamente domiciliati presso lo studio dell’Avv.to Roberto Minutino Turtur in Roma, via Maria Adelaide n. 8;
CONDOMINIO di (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall’Avv.to FIORETTA ENRICO del foro di Torino, in virtù di procura speciale a margine del controricorso, ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’Avv.to Benedetto Gargani in Roma, viale di Villa Grazioli n. 15;
QUARTEDIL società semplice, EDILTA società semplice e T. F.;
la sentenza della Corte d’appello di Torino n. 1667 depositata il 10 novembre 2010;
uditi gli Avv.ti Andrea Cau (con delega dell’Avv.to Annarita Gili), per parte ricorrente, e Roberto Catalano (con delega dell’Avv.to Enrico Fioretta), per parte resistente;
Instaurato il contraddittorio, la convenuta nel resistere, oltre a chiarire che per un locale di proprietà condominiale era in corso altro giudizio introdotto dalla Quartedil per sentirne dichiarare l’intervenuto acquisto per usucapione, chiedeva di chiamare in garanzia per evizione la società venditrice, istanza che per ragioni processuali veniva respinta, per cui la convenuta provvedeva ad instaurare un autonomo giudizio nei confronti della sua dante causa, la QUARTEDIL, nonchè di T.F. e della società semplice EDILTA, proponendo solo nei confronti della prima domanda di risoluzione del contratto di vendita, con restituzione del prezzo, oltre al risarcimento dei danni, non proposte domande nei confronti degli altri convenuti. In quest’ultimo giudizio si costituivano tutti i convenuti.
I giudizi venivano riuniti ed esperita istruttoria, il giudice adito dichiarava la proprietà in capo al Condominio del corridoio di disimpegno fra le soffitte, posto al quarto piano (quinto fuori terra), nonchè del balcone prospiciente via (OMISSIS) e dell’annesso w.c., emanando i conseguenti ordini di rilascio e di rimessione in pristino; respingeva le domande proposte dalla S.C. nei confronti della QUARTEDIL per avere la società fornito la prova di avere acquisito per usucapione la proprietà del vano in contestazione e quindi doveva ritenersi validamente trasferito alla acquirente.
In virtù di rituale appello interposto da S.A. e F., in qualità di eredi di S.C.M.D., la Corte di appello di Torino, nella resistenza della QUARTEDIL, del T. e della EDILTA, che proponevano appello incidentale sulle spese, nonchè del CONDOMINIO, respingeva il gravame principale ed accoglieva quello incidentale, con conseguente riforma della decisione di prime cure sul punto delle spese processuali.
A sostegno della decisione adottata la corte territoriale evidenziava la sussistenza della legitimatio ad processum dell’amministratore ai sensi dell’art. 1131 c.c., comma 1, essendo sufficiente la maggioranza qualificata per la tutela delle cose comuni a fine recuperatorio, non richiesto l’acquisto o l’estensione del dominio.
Nè – per le medesime ragioni – erano fondate le critiche degli appellanti alla validità della delibera e del verbale di assemblea dell’11.2.2005.
Aggiungeva che non poteva trovare accoglimento neanche l’eccezione di giudicato, giacchè la causa promossa dalla QUARTEDIL nei confronti del Condominio aveva ad oggetto l’accertamento dell’avvenuta usucapione in favore della società della camera posta all’angolo sud- ovest del piano soffitte e confinante, all’esterno, con corso (OMISSIS) e piazza della (OMISSIS) e dunque un bene affatto distinto dalle porzioni di piano in contestazione nel giudizio de quo.
Quanto alla domanda di garanzia per evizione, osservava che nel nostro ordinamento l’istituto prevedeva alla base una vendita di cosa altrui, strutturalmente valida e perfetta, ma inefficace rispetto all’effetto traslativo del diritto. La garanzia – che poteva essere fatta valere sia con la chiamata in causa ex art. 1485 c.c., sia con autonoma azione ex art. 1479 c.c. – nell’ultima ipotesi poteva determinare la soccombenza dell’acquirente sia di fronte al terzo vittorioso in rivendica, sia di fronte al venditore che aveva provato l’esistenza di un fatto sopravvenuto estintivo del diritto del terzo.
Ciò che era accaduto nella specie, per non avere l’appellante rispetto al Condominio attore dato la prova del suo diritto dominicale sulle porzioni in contestazioni, accertamento non investito dall’appello, non sollevata tempestivamente eccezione di usucapione unendo il suo attuale possesso con quello del suo dante causa, mentre nel giudizio promosso dall’acquirente nei confronti della venditrice, quest’ultima aveva dimostrato – attraverso prove testimoniali – di avere usucapito le porzioni immobiliari de quibus per mezzo della detenzione dei propri conduttori, per cui avendo trasmesso all’acquirente una cosa propria, difettava l’inadempimento della società venditrice e per l’effetto risultavano irrilevanti i mezzi istruttori richiesti dagli appellanti. Puntualizzava che si trattava di giudizi che pur nell’identità delle questioni trattate, configuravano ipotesi di litisconsorzio facoltativo, con la conseguenza che essendo scindibili restavano distinti, senza che ne derivassero interferenze reciproche.
Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di Torino hanno proposto ricorso per cassazione i S., sulla base di sette motivi, al quale ha resistito il Condominio, non svolte difese in sede di legittimità dagli altri intimati.
Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione dell’art. 1131 c.c., con conseguente nullità della sentenza, per essere stata pronunciata in situazione di carenza dei poteri di rappresentanza dei condomini in capo all’amministratore del Condominio ex art. 77 c.p.c., da cui discenderebbe la nullità della procura conferita al difensore. In altri termini, la corte di merito avrebbe riconosciuto la legittimazione ad agire dell’Amministratore nonostante lo stesso avesse vantato pretese concernenti l’affermazione di diritti di proprietà, anche se avente ad oggetto beni comuni, per cui necessitava del mandato conferito da ciascuno dei condomini, non essendo sufficiente al riguardo il meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale, che vale ad attribuire la mera legittimazione processuale ex art. 77 c.p.c., la quale presuppone comunque quella sostanziale. In sintesi, in assenza del potere rappresentativo in capo all’amministratore in relazione all’azione di rivendica esercitata, non vi sarebbe stata costituzione del rapporto processuale per difetto delle legittimazione processuale, inscindibilmente connessa al potere rappresentativo sostanziale mancante, che comportava la nullità della procura alle liti, di tutti gli atti compiuti e della sentenza impugnata.
Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione dell’art. 77 c.p.c., nonchè degli artt. 1704, 1392 e 1350 c.c., giacchè seppure la conclusione della validità della delibera assembleare è coerente con quanto ritenuto dalla corte di appello, non sarebbe più condivisibile in ipotesi di accoglimento del primo mezzo laddove la forma scritta per conferire il mandato potrebbe essere integrata unicamente dalla sottoscrizione di tutti i mandanti.
La questione posta con l’azione giudiziaria intrapresa dall’amministratore concerneva la occupazione in via esclusiva di spazi posti nel sottotetto da parte dei condomini convenuti, perchè interessava beni condominiali.
Occorre, allora, aver riguardo al combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c.. La prima norma, al punto 4 – che viene in rilievo con il ricorso – fa obbligo all’amministratore di: “compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”.
Nei limiti di questa attribuzione, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Secondo l’interpretazione di questa Corte, il legislatore ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile (cfr Cass. n. 8233 del 2007), cioè ad atti meramente conservativi.
Orbene, dalla sentenza impugnata emerge che nel caso di specie la domanda riguardava i lavori di ristrutturazione del piano soffitte eseguiti dalla C.S., la quale nell’eseguire le opere aveva inglobato nella sua proprietà esclusiva il balcone, il w.c. ed il corridoio di disimpegno limitrofi ai propri locali, condotta che aveva comportato l’asserito impossessamento da parte della stessa di un’area condominiale. Il ricorso spiega che la pretesa concerne l’affermazione di diritti di proprietà, anche se comuni, per cui non si porrebbe una questione di semplice conservazione di diritti condominiali.
Se così è, il giudice di merito non è incorso nel denunciato vizio di falsa applicazione di legge, avendo fatto corretta applicazione dell’art. 1130, n. 4. Il Condominio ha, infatti, agito per difendere il mantenimento della disponibilità materiale di parte dell’area sottotetto, inglobata nella proprietà esclusiva dalla C. S., con i lavori di ristrutturazione delle soffitte, dalla stessa acquistate dalla Quartedil.
Con il quarto motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione dell’art. 1485 c.c., per avere i giudici di merito mandato assolto la venditrice alla luce della seconda parte dell’art. 1485 c.c., comma 1, senza considerare anche l’ipotesi in cui il diritto del terzo sia stato riconosciuto con sentenza passata in giudicato e nonostante detto punto avesse formato oggetto del secondo motivo di appello nei confronti della venditrice. In altri termini, la corte di appello ha ignorato del tutto che non vi era una sentenza passata in giudicato che riconoscesse i diritti del terzo, per cui non sussistevano i presupposti per l’applicazione della norma in questione.
Con il quinto motivo i ricorrenti lamentano ancora la violazione dell’art. 1485 c.c. per erronea interpretazione della disposizione, in quanto pur avendo i giudici di merito accertato un risalente possesso, sin dal 1984, ad usucapionem della porzione immobiliare de qua da parte della venditrice, non avevano tenuto conto della circostanza. In particolare, per avere la corte di merito disatteso dette considerazioni limitandosi a definirle “oscure e contraddittorie”. Peraltro l’usucapione, quale acquisto a titolo originario, sarebbe maturata successivamente alla traditio da parte della dante causa, per cui al momento della conclusione del contratto non poteva certo avere trasferito all’acquirente la proprietà di detti beni, ma il solo possesso. In altri termini, ad avviso dei ricorrenti non sussisteva l’esimente di cui all’art. 1485 c.c., in favore dell’alienante, questione mai affrontata dai giudici di merito. Nè a tale fine poteva essere eccepito dall’acquirente nei confronti del terzo Condominio l’intervenuta usucapione, non concretando la mancata formulazione della stessa l’ipotesi di cui all’art. 1485 c.c., per cui non era venuta meno l’obbligazione di garanzia.
Neppure detti motivi, da esaminare congiuntamente perchè tra loro connessi, trattando questioni interdipendenti, possono trovare accoglimento.
Va osservato che la lettura della normativa di cui all’art. 1485 c.c., proposta dai ricorrenti non è corretta, giacchè riferendosi la norma al compratore convenuto (nel caso in esame, l’acquirente convenuta era C.S.M.D.) da un terzo che pretende di avere diritti sulla cosa venduta (il Condominio), ha inteso attribuire al solo compratore convenuto il diritto di chiamare in giudizio il venditore dal quale pretende di essere garantito, ma non ha legittimato, ne tanto meno obbligato, chi propone l’azione di rivendica del diritto di proprietà (ovvero l’azione di accertamento di usucapione) a chiamare in giudizio il precedente venditore.
In altri termini, la norma dell’art. 1485 c.c., si limita ad onerare il compratore di chiamare in causa il venditore, chiamata in causa che nella specie non è avvenuta per ragioni processuali, ma a cui si è posto rimedio con la introduzione di un nuovo e diverso giudizio, poi riunito a quello pendente, i quali vengono a trovarsi – tra loro – per tutta la durata del giudizio in una situazione di litisconsorzio necessario per ragioni di solo ordine processuale (a prescindere dalla scindibilità o meno del rapporto sostanziale dedotto in giudizio), con la conseguenza che nelle successive fasi di gravame, ove questo non sia stato proposto nei confronti di tutte le parti, va ordinata d’ufficio, a pena di nullità, l’integrazione del contraddicono nei confronti di ciascuno di essi (Cass. 19 novembre 2008 n. 27437; 17 settembre 2008, n. 23765; 17 ottobre 2007, n. 21832; 28 ottobre 2004, n. 20874; 28 novembre 2003, n. 18264; 6 ottobre 1998, n. 9903; 26 settembre 1996, n. 8492). Il provvedimento di riunione, tuttavia, non determina la inscindibilità sostanziale delle domande proposte, che sotto il profilo della pronuncia (e sua efficacia) rimangono scindibili.
L’ipotesi di inscindibilità, infatti, si verifica quando la necessità del litisconsorzio è espressamente prevista dalla legge o è dovuta al fatto che la sentenza, influendo su una situazione giuridica unica, sarebbe inutiliter data, qualora non fosse pronunziata nei confronti di tutti i soggetti interessati alla decisione; ricorre, invece, l’ipotesi di dipendenza allorchè la decisione di una controversia si estende necessariamente all’altra, costituendone il presupposto logico e giuridico imprescindibile, per il carattere di pregiudizialità o alternatività che le questioni oggetto dell’una hanno rispetto alle questioni trattate nell’altra.
Entrambe queste situazioni sono palesemente estranee al caso in esame, perchè le confliggenti istanze con cui il Condominio e la condomina, da una parte, e quest’ultima e la sua dante causa, dall’altra, hanno fatto valere contrapposte ragioni aventi titolo in vincoli di diversa natura, attengono non già a un rapporto unico e indivisibile, tale cioè che il giudice adito non potesse utilmente conoscerne se non nei confronti di tutti i suoi titolari, bensì a distinti e reciprocamente autonomi rapporti, ciascuno dei quali può avere una sorte processuale diversa da quella dell’altro. L’unica peculiarità risiede nel fatto che le contrapposte domande, potenzialmente suscettibili di dar luogo a separati procedimenti, sono state trattate congiuntamente in quanto tutte proponevano questioni attinenti al medesimo bene, il che da luogo propriamente a una situazione di litisconsorzio facoltativo improprio (v. artt. 103 e 274 c.p.c.), nel quale, pur nella predetta connessione e/o complementarietà di questioni, permane autonomia dei rispettivi titoli, dei rapporti giuridici e delle singole causae petendi; con la duplice conseguenza che le cause, per loro natura scindibili (come confermato dalle sopra citate norme, che espressamente prevedono la possibilità della separazione), restano distinte, con una propria individualità in relazione ai rispettivi legittimi contraddittori, e che la sentenza con cui vengono definite – sebbene formalmente unica – consta in realtà di tante pronunce quante sono le cause riunite.
Queste ultime conservano la loro autonomia anche in sede di impugnazione, sicchè le pronunce non impugnate o altrimenti risolte sotto il profilo processuale non possono produrre effetti preclusivi e limitativi sul giudizio in corso (cfr., e plurimis, Cass. 6 luglio 2001 n. 9210; Cass. 7 aprile 2001 n. 5215; Cass. 19 luglio 2000 n. 9497; Cass. 22 dicembre 1999 n. 14436; Cass. 16 luglio 1999 n. 7517; Cass. 5 agosto 1996 n. 7119; Cass. 9 febbraio 1995 n. 1466, tra molte).
Precisato ciò, il principio affermato della Corte di Appello è conforme ai principi affermati da questa Corte, secondo i quali, la parte che ha esercitato azione di garanzia per essere tenuta indenne dalle conseguenze eventualmente negative alle quali sia esposta a causa di rivendica esercitata nei suoi confronti, non può limitarsi a fare valere il suo diritto di garanzia, proponendo solo domanda nei confronti del chiamato, ma (in coerenza con il carattere scindibile della causa principale e di quella di garanzia) deve necessariamente proporre difese che comportino l’accoglimento, anche nei suoi confronti, delle eccezioni ovvero domande spiegate dal suo dante causa, giacchè con la domanda di garanzia ella mira alla conservazione del bene nella propria sfera e tende, anche in appello, alla riforma della pronuncia che oltre ad investire il capo relativo alla domanda di garanzia, attenga anche alla domanda principale di rivendica, dovendo dare la prova del suo diritto dominicale sulle porzioni in contestazione, per cui avrebbe dovuto formare oggetto di impugnazione anche detta statuizione (Cass. 23 settembre 2004 n. 19145; Cass. 1 luglio 2004 n. 12005; Cass. 10 marzo 2006 n. 5249; Cass. 17 giugno 2013 n. 15107).
Premesso che dalla sentenza risulta – diversamente da quanto asserito dai ricorrenti – che l’usucapione dei locali de quibus era maturata già prima dell’acquisto degli stessi da parte della C. S., come provato dalle prove testimoniali assunte, secondo la Corte torinese è evidente che non può sussistere garanzia per evizione, in difetto di una domanda o eccezione riconvenzionale di usucapione da parte della originaria convenuta, che avrebbe spostato l’oggetto dell’indagine del giudice del merito dall’accertamento della titolarità del diritto (di proprietà) in capo all’attore, a quello dell’avvenuto maturarsi della prescrizione acquisitiva a favore della convenuta, accertamento, questo precluso per non avere la C.S. sollevato tempestivamente eccezione di usucapione, oltre a non avere formato oggetto di impugnazione. Alle considerazione di cui sopra cadono, palesando la loro inconsistenza, i rilievi critici svolti con i motivi in esame.
Con il settimo ed ultimo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c., per avere posto a loro carico anche le spese del T. e della società semplice EDILTA, pur non essendo state svolte nei loro confronti domande.
Depositato in Cancelleria il 15 ottobre 2015
DEPOSITO BENI INDIVIDUALI IN PARTI COMUNI CONDOMINIALI
Cass. civ. Sez. VI – 2, Ord., 27-10-2015, n. 21910
SOTTOESZIONE 2
C.L., CE.Fe., L.L., B.M., P.B.A., BO.Mo., c.c., N.L., S.A.S. ALEX di MONDINO Ivana, in persona del legale rappresentante pro tempore, G.O., rappresentati e difesi dagli Avv. SAPONE FRANCA e Dino Selis, con domicilio eletto nello studio dell’Avv. Antonio Rappazzo in Roma, via XX Settembre, n. 3;
CO.Re.Pa. e G.A.F., rappresentati e difesi dall’Avv. Claudio d’Alessandro;
S.A.S. LUCA’S BAR Di Pitruzzella & Lo Bello, in persona del legale rappresentante pro tempore;
avverso l’ordinanza del Tribunale di Ivrea in data 26 novembre 2014 (n. cron. 11350 del 2014);
lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. ZENO Immacolata, con cui si sollecita non accogliersi il regolamento di competenza proposto.
Ritenuto che con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., depositato in data 23 dicembre 2013, Ce.Fe., L.L., P.B. A., Bo.Mo., c.c., N.L., la s.a.s. Alex di Mondino Ivana e G.O. hanno convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Ivrea, Co.Re.Pa., G.A.F. e la s.n.c. Lucàs Bar di Pitruzzella D. & Lo Bello G., chiedendone la condanna alla rimozione di quanto depositato nella parte condominiale comune antistante le unità immobiliari di proprietà di Co. e di G.A., con divieto di analogo utilizzo per il futuro, nonchè al pagamento in favore dei ricorrenti di una somma non inferiore ad Euro 300 per il ritardo nell’esecuzione dell’emanando provvedimento, ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c.;
che si è altresì costituita in giudizio la s.n.c. Lucàs Bar;
che con comparsa depositata in data 6 ottobre 2014, si è costituito in giudizio il terzo interveniente C.L., quale successore a titolo particolare di B.M. per atto di compravendita in data 9 luglio 2014, che ha dichiarato di fare proprie le difese svolte e le conclusioni rassegnate dalla dante causa;
che il Tribunale di Ivrea, con ordinanza in data 26 novembre 2014, ha dichiarato la propria incompetenza per essere competente il Giudice di pace, ai sensi dell’art. 7 c.p.c., comma 3, n. 2);
che il Tribunale ha quindi rilevato che ciò di cui si controverte è la modalità di utilizzo della cosa comune: da un lato i ricorrenti sostengono, sulla scorta di una delibera assembleare che assumono valida, che l’occupazione dello spazio comune costituente la “galleria” sia consentito purchè dietro corresponsione di un canone locatizio, dall’altro i convenuti, che si dolgono anche dell’invalidità della menzionata delibera condominiale già oggetto di impugnazione ex art. 1137 c.c., deducono che detto spazio possa essere liberamente utilizzato da ciascun condomino purchè nel rispetto dei limiti posti dall’art. 1102 c.c.;
che avverso questa ordinanza C.L. e gli altri litisconsorti indicati in epigrafe hanno proposto ricorso, con atto notificato il 28 novembre 2014, sulla base di un motivo, con cui si sostiene che la competenza sarebbe del Tribunale, giacchè nella specie non è stato chiesto di accertare in qual misura e con quali modalità i convenuti possano occupare gli spazi comuni ma se, tout court, abbiano diritto di farlo;
che hanno resistito, con memoria, il Co. e la G.A.;
che la Lucàs Bar è rimasta intimata; che il pubblico ministero ha depositato, in data 25 giugno 2015, le proprie conclusioni scritte, ai sensi dell’art. 380 ter c.p.c., concludendo per il non accoglimento del proposto regolamento di competenza;
Considerato che il Collegio condivide la proposta di definizione contenuta nella requisitoria del pubblico ministero ex art. 380 ter c.p.c.;
che poichè il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto l’art. 13, comma 1 quater, del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Sesta Civile – 2 della Corte Suprema di Cassazione, il 8 ottobre 2015.

References: Cass. 
 sentenza 
 art. 1485
 art. 1479
 sentenza 
 art. 77
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 Cass. 
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 Cass. 
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 Cass. 
 Cass. 
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Cass. 
 art. 702
 art. 1137
 art. 380
 art. 1