Source: https://www.eporady24.pl/wspolwlasciciel-domu-w-spiaczce,pytania,4,213,18016.html
Timestamp: 2020-07-12 05:49:02+00:00

Document:
Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 16.01.2017
Mam dom z działką na współwłasność z siostrą, która jest od dwóch lat w stanie śpiączki; nie jest prawnie ubezwłasnowolniona. Jakie obecnie prawo do nieruchomości mają jej dzieci? Czy mam obowiązek w tej sytuacji udostępnić im klucze, ponieważ chcą wynająć dom nowym lokatorom? Jak wygląda moja sytuacja prawna jako współwłaściciela?
Zacznijmy od zacytowania artykułu 140 Kodeksu cywilnego (K.c.): „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Przedstawmy jeszcze brzmienie artykułu 924 K.c.: „Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy”. Jak widać, Pańscy siostrzeńcy są osobami trzecimi, w rozumieniu artykułu 140 K.c.. Niekiedy zdarza się, że – oby nie dosłownie – właściciel lub współwłaściciel rzeczy przyzwala, aby ktoś inny „wlazł mu na głowę”, ale nie ma takiego obowiązku (zwłaszcza prawnego). Jeżeli właściciel (lub współwłaściciel) dopuści do tego, że jego nieruchomość znajdzie się w posiadaniu samoistnym (prawne określenie posiadania art. 336 K.c.) kogoś innego, to po wielu latach może dojść do zmiany właściciela z mocy prawa – chodzi o zasiedzenie (art. 172 K.c.).
Oczywiście, nie należy przesadzać w korzystaniu z uprawnień właścicielskich. Błędem byłoby przypisywanie własności cech świętości – w samym artykule 140 K.c. zawarto kryteria ograniczające uprawnienia właścicielskie. Jednakże jest różnica między dopuszczeniem dzieci Współwłaścicielki do przebywania w domu (zwłaszcza w jego wydzielonej części) a przyzwoleniem na to, by one „czuły się gospodarzami”, a zwłaszcza decydowały o całości nieruchomości.
Jeżeli na odnośnej nieruchomości jest jeden dom, to o wynajmowaniu go (zwłaszcza w całości) powinni decydować wszyscy współwłaściciele – chodzi o sprawę przekraczającą zwykły zarząd rzeczą wspólną (art. 199 K.c.). W przypadku większej liczby domów w nieruchomości może występować podział (do używania, art. 206 K.c.) – między współwłaścicielami a nie inną osobą.
Obiektywnie rzecz biorąc, bardzo ciężka sytuacja zdrowotna Pańskiej siostry sprawia – w zakresie samej współwłasności (art. 195-221 K.c.) – że może dojść do paraliżu decyzyjnego (o ile jeszcze do tego nie doszło). Określone sprawy wymagają załatwienia, np. decyzje o sposobie korzystania z domu lub z innych objętych współwłasnością składników majątkowych (art. 206 K.c.), pożytki z rzeczy wspólnej oraz nakłady na rzecz wspólną (art. 207 K.c.), co wydaje się szczególnie ważne w kontekście zaakcentowanej przez Pana możliwości wynajęcia domu.
Proszę rozważyć zawnioskowanie do sądu cywilnego o ustanowienie zarządcy nieruchomości wspólnej (art. 46 K.c.). Taką możliwość przewidziano w artykule 203 K.c., który stanowi: „Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość”. Z kolei dotyczące tego zagadnienia przepisy proceduralne skoncentrowano w artykułach: od 611 do 616 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).
Załóżmy (aktualnie czysto hipotetycznie), że Pan zawnioskowałby o ustanowienie Pana przez sąd zarządcą nieruchomości wspólnej. Prawdopodobnie jednym z głównych argumentów byłby brak możliwości kontaktu ze współwłaścicielką, a ponadto można by argumentować także w ten sposób, że dzieci siostry nie załatwiły przez bardzo długi czas potrzebnych spraw w związku z jej bardzo ciężkim stanem zdrowia. Dokumentacja medyczna objęta jest tajemnicą prawnie chronioną, więc zapewne należałoby we wniosku poprosić sąd (w ramach wniosku dowodowego) o zażądanie dokumentacji medycznej (a przynajmniej zaświadczenia o stanie zdrowia pacjentki) od właściwej placówki medyczne – prawdopodobnie Panu znanej. Przydać się mogą również inne dowody, ponieważ (nie tylko w takich sprawach) należy się wywiązać z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c.
Jeżeli nieruchomość wspólna ma przynosić dochody, to przydać się może również zawnioskowanie do sądu o określenie sposobu rozliczania się przez Pana z pożytków (np. z czynszu). Jednym ze sposobów mogłoby być wpłacanie stosownych kwot do depozytu sądowego – przepisy proceduralne z tego zakresu skoncentrowano w art. 692 i następnych K.p.c. Proszę zwrócić uwagę na brzmienie artykułu 470 K.c.: „Ważne złożenie do depozytu sądowego ma takie same skutki jak spełnienie świadczenia i zobowiązuje wierzyciela do zwrotu dłużnikowi kosztów złożenia”.
Z uwagi na potencjalne konflikty interesów mało prawdopodobne wydaje się, by Pan miał zostać ustanowiony kuratorem lub opiekunem prawnym swej siostry. Nie można tego wykluczyć, ale proponuję przed ewentualnym podjęciem starań w tym zakresie przeczytać przepisy o opiece i jej sprawowaniu – art. 145 i następne (niemalże do końca ustawy) Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Sporo obowiązków związanych jest z zajmowaniem się majątkiem podopiecznego.
Trudno mi się wypowiadać na temat tego, czy Pan powinien pouczać dzieci swej siostry o tym, jakie czynności prawne można by (a nawet należałoby) przeprowadzić w zaistniałej sytuacji. Przedstawiam informacje o środkach prawnych, a Pan może zdecydować, czy tą wiedzą się dzielić z tamtymi osobami, czy też samodzielnie wystąpić z wnioskiem do właściwego sądu lub poprosić (podaniem lub wnioskiem) prokuraturę, aby prokurator skierował wniosek do sądu.
Pan wspomniał o ubezwłasnowolnieniu (art. 13 albo art. 16 K.c.). Wnioski o ubezwłasnowolnienie kieruje się do sądu okręgowego (art. 544 K.p.c.). Z uwagi na ważne sprawy do załatwienia zasadne może być zawnioskowanie o ustanowienie przez sąd doradcy tymczasowego dla Pańskie siostry – doradca taki (art. 548 K.p.c.) ustanawiany jest na czas prowadzenia postępowania o ubezwłasnowolnienie (po ubezwłasnowolnieniu ustanawia się: opiekuna dla ubezwłasnowolnionego całkowicie albo kuratora dla ubezwłasnowolnionego częściowo).
Innym rozwiązaniem mogłoby być zawnioskowanie (do sądu rejonowego) o ustanowienie dla chorej (jako osoby niepełnosprawnej) kuratora na podstawie art. 183 K.r.o.
Co oczywiste, może Pan czekać, aż dzieci Pańskiej siostry okażą stosowne dokumenty z sądu (np. o ustanowieniu jednego z nich kuratorem ich matki jako osoby niepełnosprawnej).

References: art. 336
 art. 206
 art. 6
 art. 232
 art. 692
 art. 145
 art. 16
 art. 183