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COMMERCIALISTI DI LA FISCALITA DEGLI. Avv. Sergio Cacopardo. Collegio Universitario d'aragona Catania
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Gianpaolo Gatto
1 FONDAZIONE DOTTORI COMMERCIALISTI DI CATANIA LA FISCALITA DEGLI IMMOBILI Avv. Sergio Cacopardo2 Introduzione Base imponibile Poteri di accertamento Responsabilità solidale del cessionario Valore normale Attribuzione i rendita catastale t Vincoli di destinazione3 Novità del decreto Bersani Compravendite di immobili tra persone fisiche Altre compravendite immobiliari Dichiarazioni obbligatorie da inserire in atto Accertamento4 Compravendite Immobiliari Il legislatore tributario inizia a porre l attenzione sulle compravendite immobiliari con la legge finanziaria 2006 (L. 266/2005). Nel comma 495 dell art. 1, infatti, si afferma che: Nel quadro delle attività di contrasto all'evasione fiscale, l'agenzia delle entrate e il Corpo della Guardia di finanza destinano quote significative delle loro risorse al settore delle vendite immobiliari, avvalendosi delle facoltà rispettivamente previste dal titolo IV del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e dagli articoli 51 e 52 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 1315 Compravendite Immobiliari Il successivo comma 496 prevede che In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all art. 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 20 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia.6 Compravendite Immobiliari Il successivo comma 496 introduce per la prima volta il sistema del prezzo valore stabilendo che In deroga alla disciplina di cui all art. 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e fatta salva l'applicazione dell art. 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell art. 52 commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito. Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento.7 Compravendite Immobiliari Il comma 498, poi, conclude la parte dedicata alle compravendite immobiliari della finanziaria 2006 affermando I contribuenti che si avvalgono delle disposizioni di cui ai commi 496 e 497 sono esclusi dai controlli di cui al comma 495 e nei loro confronti non trovano applicazione le disposizioni di cui agli articoli 38, terzo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e 52, comma 1, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest'ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell'articolo 71 del medesimo decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 19868 Compravendite immobiliari Le norma prima rappresentate della Finanziaria 2006 sono state citate nel testo attualmente in vigore e già modificato dai commi da 21 a 23 ter dell art. 35 del DL 223/2006 (decreto Bersani) conv. con mod. dalla L. 248/20006 che hanno introdotto altre novità agli atti di trasferimento immobiliare. Ambito di applica Riduzio zione i ne onorari Prezzo valore Dichi arazi oni in atto Esclusi one controll iaree edifica bili9 Compravendite Immobiliari: le novità del decreto Bersani e della finanziaria 2007 Introduzione di alcune modifiche ai commi 497 e 498 sull ambito oggettivo dell applicazione del sistema del prezzo valore; Sterilizzazione del sistema di valutazione automatica relativamente ai trasferimenti immobiliari diversi da quelli in cui si applica il prezzo valore Obbligo di indicare una serie di elementi informativi concernenti la transazione Nuovi e più pregnanti poteri di accertamento dell Amministrazione finanziaria nelle compravendite immobiliari sia per quanto riguarda le imposte d atto che l IVA ed il reddito di impresa in relazione.10 Compravendite Immobiliari: le novità del decreto Bersani e della finanziaria 2007 L art. 52, comma IV del DPR 131/1986 prevede l impossibilitàibilità per l Amministrazione finanziaria di procedere all accertamento t di maggior valore qualora in atto venga dichiarato il valore catastale rettificato t per il coefficiente i moltiplicatore li t previsto per l immobile oggetto del trasferimento.11 Compravendite Immobiliari: le novità del decreto Bersani e della finanziaria 2007 Il sistema del prezzo valore si applica solo per i trasferimenti: Che abbiano ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze Nei quali le parti siano entrambi persone fisiche che non agiscano nell esercizio esercizio di impresa arte o professione Con la finanziaria 2007 (comma 309) è stato modificato il requisito soggettivo, per cui è necessario che almeno l acquirente sia una persona fisica che non agisca nell esercizio di impresa arte o professione12 Compravendite immobiliari Su semplice richiesta resa dall acquirente al notaio in sede di atto, le imposte, anziché sul corrispettivo pattuito dalle parti in sede di rogito si applicano al valore dell immobile determinato t su base catastale ai sensi del già citato art. 52 c. 4 e 5 DPR 131/1986 (valutazione automatica). ti Tale espressa richiesta deve essere recepita nel rogito notarile.13 Compravendite immobiliari Coloro che si avvalgono della facoltà della tassazione sulla base del cd prezzo valore sono esclusi dalla possibile rettifica del valore degli immobili. Si applica in sostanza la valutazione automatica di cui al citato art. 52 DPR 131/198614 Compravendite immobiliari Il co. 21 dell art. 35 del decreto Bersani prevede che: le parti hanno comunque l obbligo di indicare nell atto il corrispettivo pattuito Gli onorari notarili sono abbattuti del 30 % Se viene occultato, t anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest'ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell articolo 71 del medesimo DPR 131/198615 Compravendite immobiliari Oltre alla richiesta di tassazione sulla base del meccanismo del prezzo valore ed alla conseguente necessaria indicazione del corrispettivo pattuito, è fatto obbligo alle parti di indicare nell atto di compravendita: Le modalità di pagamento del corrispettivo, ivi compresi anche i pagamenti già in precedenza effettuati a qualsiasi titolo (acconto o caparra confirmatoria); Se si è avvalsa a di un mediatore, e, indicando, do, in caso affermativo, at le generalità del mediatore ed i dati identificativi dello stesso (numero di iscrizione alla camera di commercio ecc.), le eventuali spese sostenute per la relativia attività e le modalità di pagamento. In caso di dichiarazioni mendaci o incomplete o omesse si applica la sanzione da 500 a euro.16 Compravendite immobiliari Inoltre, in questo caso, viene meno la preclusione dell accertamento di valore (cioè l eventuale applicazione della regola prezzo valore) con la conseguenza che la base imponibile non sarà più costituita dal valore catastale, ma dal valore venale oggetto della cessione.17 Compravendite immobiliari Riassumendo: Naturalmente la compravendita sconta le imposte sulla base imponibile costituita dal corrispettivo indicato dalle parti e tale importo può essere rettificato in corrispondenza di un maggior valore di mercato dell immobile trasferito. La parte acquirente può tuttavia richiedere l applicazione del prezzo valore in tal caso la compravendita sconta le imposte sul valore catastale aggiornato e tale valore non può rettificato dall Agenzia delle Entrate sulla base di un maggior valore di mercato dell immobile.18 Compravendite immobiliari Nel caso in cui l Agenzia accerti l eventuale occultamento di corrispettivo verificando una discrepanza tra il corrispettivo indicato in atti e quello effettivamente pagato si determina che: L Amministrazione applica una sanzione tra il 50 % ed il 100 % della differenza tra l imposta dovuta e quella già applicata. La stessa Amministrazione è libera di procedere all accertamento di valore dell immobile trasferito qualora il valore di mercato risulti superiore al valore catastale. Appare chiaro che in quest ultimo caso la sanzione irrogata sul maggior valore di mercato andrà a ridurre la sanzione irrogata per occultamento del corrispettivo.19 Compravendite immobiliari Il metodo del prezzo valore è applicabile anche alle divisioni ereditarie ma solo a quelle dove emerga un conguaglio (la norma si riferisce solo alle cessioni a titolo onerose e laddove emerge un conguaglio è assimilabile ad una cessione), ma tale criterio potrà tà applicarsi i solo per la parte di conguaglio relativa all abitazione riferito al valore venale complessivo dei beni divisi (Ris n. 136/E)20 Valore automatico ed imposta di successione Ai sensi dell art. 34 del d.lgs. 346/1990 nel caso di successione di beni immobili viene preclusa all Amministrazione finanziaria la possibilità di procedere alla rettifica di valore degli immobili quando sia dichiarato un moltiplicatore della rendita catastale aggiornata.21 Valore automatico ed imposta di successione Come detto il decreto Bersani ha limitato la valutazione automatica a pochissime tipologie di trasferimenti a titolo oneroso, reintroducendosi per la generalità dei trasferimenti il principio p del valore normale del bene trasferito. Questa importante innovazione non ha modificato il citato art. 34 del d.lgs. 346/199022 Valore automatico ed imposta di successione che regola la determinazione del valore degli immobili caduti in successione, con la conseguenza che trattandosi di norma autonoma e speciale, la stessa dovrebbe continuare a trovare applicazione in relazione a tuttitti gli immobili (fabbricati urbani e terreni agricoli) caduti in successione.23 Compravendite immobiliari Il comma 4 dell art. 52 del DPR 131/1986 prevede che non si applica la valutazione automatica per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria. L art art. 36 comma II del decreto Bersani ha specificato che un area è da considerare fabbricabile:24 Compravendite immobiliari se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall approvazione della regione e dall adozione di strumenti attuativi del medesimo. Specialità diritto tributario25 Compravendite immobiliari Si è recepito l orientamento giurisprudenziale sostanzialista secondo cui "non occorre che lo strumento urbanistico, adottato t dal comune, abbia perfezionato il proprio iter di formazione mediante l'approvazione da parte della regione, atteso che l'adozione dello strumento urbanistico, con inserimento di un terreno con destinazione edificatoria, imprime al bene una qualità che è recepita dalla generalità dei consociati come qualcosa di già esistente e di difficile reversibilità e, quindi, è sufficiente a fare venir meno, ai fini anzidetti, la presunzione del rapporto proporzionale tra reddito dominicale risultante in catasto e valore del terreno medesimo, posto a fondamento della valutazione automatica (Cass. SS UU n e Cass n )26 Compravendite immobiliari Il comma 22.1 dell art. 35 del decreto Bersani prevede che In casodi omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati di cui al comma 22, si applica la sanzione amministrativa i ti da 500 euro a euro e, ai fini dell'imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati ti a rettifica di valore ai sensi dell art. 52 comma 1, del testot unico delle disposizionii i i concernenti l'imposta di registro, di cui al DPR 131/198627 Compravendite immobiliari In sostanza, quindi, anche nel caso in cui sia omessa, incompleta o mendace una delle dichiarazioni obbligatorie in atto, l Amministrazione sarà libera di sottoporre gli immobili trasferiti ad accertamento di valore ex art. 52 DPR 131/1986.28 Compravendite immobiliari Il comma 5 bis dell art. 52 del DPR prevede che Le disposizioni dei commi 4 e 5 non si applicano relativamente alle cessioni di immobili e relative pertinenze diverse da quelle disciplinate dall art art. 1 comma 497 della Legge 23 dicembre 2005, n. 266, e successive modificazioni.29 Compravendite immobiliari Il valore normale, accertabile dall Ufficio, si applica per tutte le transazioni diverse da quelle riguardanti abitazioni e relative pertinenze nelle quali l acquirente sia una persona fisica che NON agisca nell esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali e chiunque sia il venditore.30 Compravendite immobiliari Specularmente alla maggiore rilevanza del valore di mercato, sono stati ampliati i poteri di accertamento dell Agenzia delle entrate. Il comma 24 dell art art. 35 del decreto Bersani ha introdotto nel DPR 131/1986 l art. 53 bis che prevede che Le attribuzioni e i poteri di cui agli artt. 31 e seguenti del DPR 1973/600 possono essere esercitati anche ai fini dell'imposta di registro, nonché delle imposte ipotecaria e catastale.31 Compravendite immobiliari Ai poteri già previsti dagli artt. 51 comma 4 (aziende e diritti reali su di esse), 63 (richiesta di atti e notizie ai soggetti obbligati a richiedere la registrazione degli atti) e 68 (presentazione del repertorio da parte dei pubblici ufficiali), sono aggiunti tutti i controlli ed i poteri previsti dall art. 32 del DPR 600/1973:32 Compravendite immobiliari Accessi, ispezioni e verifiche anche presso i locali ove si esercita l attività di intermediazione immobiliare, per acquisire dati e notizie ii riguardanti i lemediazioni i i svolte, raffrontrandole con le dichiarazioni sostitutive rese in atto dalle parti contraenti. Una tale forma di controllo, peraltro, permette anche di verificare l osservanza dell obbligo, introdotto con il comma 46 dell art. 1 della finanziaria 2007 di registrare le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della conclusione di affari di intermediazione immobiliare. Obbligo che è stato posto a carico dei mediatori, resi anche obbligati in solido con le parti al versamento dell imposta di registro dovuta sulle suddette scritture private.33 Compravendite immobiliari Obbligo che è stato posto a carico dei mediatori, resi anche obbligati in solido con le parti al versamento dell imposta di registro dovuta sulle suddette scritture private Invii di richieste e questionari al contribuente, invitandolo a comparire per fornire notizie ritenute utili all attività attività di verifica Invii di richieste a soggetti diversi dal contribuente quali Amministrazioni dello Stato, soggetti obbligati alla tenuta34 Compravendite immobiliari di scritture contabili, amministratori di condomini, notai ed altri pubblici i ufficiali; i Indagini finanziarie. L Agenzia può chiedere agli operatori finanziari qualsiasi tipo di dati e notizie ed informazioni relative ad operazioni poste in essere dal contribuente, al fine di verificare il corrispettivo effettivamente pagato.35 Compravendite immobiliari Dette indagini possono essere svolte anche nei confronti di soggetti terzi rispetto al contribuente, tib t con particolare riguardo ai soggetti legati al contribuente tib t da vincoli di parentela, qualora l ufficio anche mediante presunzioni, purchè gravi precise e concordanti, abbia motivo di ritenere che le movimentazioni finanziarie di terzi possano essere imputate t ad una delle parti contraenti dell atto.36 Compravendite immobiliari Il decreto Bersani ha integrato la lett. d) primo comma dell art. 39 del DPR 600/1973 in materia di imposte sui redditi ed il III comma dell art. 54 del DPR 633/1972 in materia di IVA nel senso che:37 Compravendite immobiliari - valore normale Per le cessioni aventi ad oggetto beni immobili ovvero la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento sui medesimi beni, la prova di cui al precedente periodo s'intende integrata anche se l'infedeltà dei relativi ricavi viene desunta sulla base del valore normale dei predetti beni, determinato ai sensi dell'art art. 9delTUIR38 Compravendite immobiliari - valore normale Il valore normale è definito dagli artt. 14 del DPR 633/1972 e 9 del TUIR quale il prezzo o corrispettivo mediamente praticato per i beni o i servizi della stessa specie o similari, in condizione di libera concorrenza ed al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempoenel luogo in cui beni oservizi iisono stati acquisiti o prestati e in mancanza, nel tempo e nel luogo più prossimi39 Compravendite immobiliari - valore normale L art. 1 comma 261 della Finanziaria 2008 ha aggiunto due riferimenti: La distinta applicazione del valore normale = prezzo valore normale =costo per beni eservizi i oggetto dell attività propria dell impresa. Diversamente per il valore normale occorre riferirsi al costo; Aggancio valore normale IVA = valore normale II DD per la messa a disposizione di veicoli ai dipendenti (sottratti dall autoconsumo di servizi di cui all art. 3)40 Compravendite immobiliari - valore normale Il concetto di valore normale è anche indicato all art. 72 della Direttiva CE n. 112 secondo cui si intende l intero importo che l acquirente o il destinatario al medesimo stadio di commercializzazione di quello in cui avviene la cessione di beni dovrebbe pagare, in condizioni di libera concorrenza, ad un cedente o prestatore indipendente nel territorio dello Stato membro in cui l operazione è imponibile per ottenere i beni o servizi in questione al momento di tale cessione o prestazione41 Compravendite immobiliari - valore normale Il comma 307 dell art. 1 della L n. 296 (finanziaria 2007) ha stabilito che per l uniforma e corretta applicazione delle norme tributarie che richiamano il valore normale in materia immobiliare sono periodicamente individuati i criteri utili per la sua determinazione.42 Compravendite immobiliari - valore normale Il valore normale di un fabbricato è determinato attraverso un operazione aritmetica che varia a seconda che si tratti di un immobile abitativo o meno. Il valore degli immobili abitativi è dato dal prodotto in metri tiquadri died il valore unitario i del bene tenendo conto sia delle quotazioni OMI sia dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell immobile.43 Compravendite immobiliari - valore normale Per gli immobili diversi dalla abitazioni il valore normale è determinato t dalla media tra il valore minimo e massimo espresso dall OMI riferiti iti al periodo dell atto ead uno stato conservativo normale per la specifica destinazione i d uso. Inoltre occorre tenere conto anche di una serie di criteri:44 Compravendite immobiliari - valore normale Valore del mutuo; Prezzi di altri atti per immobili analoghi nel medesimo periodo; Prezzi che emergono da accertamenti effettuati (indagini finanziarie); Offerte di vendita del medesimo soggetto; Analoghe vendite del medesimo soggetto; Ristrutturazioni emerse da autorizzazioni e DIA.45 Compravendite immobiliari - valore normale46 Compravendite immobiliari - valore normale torioimmobiliare/pubblicazioni.htm Il sito dell agenzia del territorio dove verificare l OMI47 Compravendite immobiliari - valore normale48 Compravendite immobiliari - valore normale Il comma 23 bis del decreto Bersani prevede che Per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari,, ai fini delle disposizioni di cui all'art. 54 del DPR 1972/633, terzo comma, ultimo periodo, il valore normale non può essere inferiore i all'ammontare del mutuo o finanziamento erogato49 Compravendite immobiliari - valore normale Nel caso in cui nel mutuo siano comprese anche somme destinate alla ristrutturazione dell immobile la Ris. 122/E del ha chiarito che Nel caso in cui l imponibile dichiarato sia inferiore all'ammontare ammontare del mutuo concesso all'acquirente in relazione all'acquisto di un immobile, lo stesso può essere rettificato in aumento, almeno sino a concorrenza dell'ammontare del mutuo, ferma restando la possibilità del contribuente tib t di fornire prova contraria. Nel caso in cui nel contratto tt sia specificato che parte della somma mutuata è destinata a coprire i costi dei lavori di ristrutturazione dell'immobile, per vincere la presunzione secondo cui il valore normale dell'immobile è determinato in misura non inferiore all'ammontare del mutuo, occorre fornire la prova documentata dei lavori di ristrutturazione effettuati sull'immobile acquistato. A tale scopo potranno essere esibite le autorizzazioni ad eseguire i lavori rilasciate dall'ente locale competente, ove previste, i preventivi relativi ai lavori da svolgere, le fatture di pagamento e ogni altra utile documentazione.50 Compravendite immobiliari: valore normale Ancora relativamente al valore normale, non si può aprioristicamente escludere la possibilità che, lo stesso, coincida con il valore catastale, come evidenziato da alcune pronunce della giurisprudenza di merito, in base alle quali l istituto della valutazione automatica è finalizzato a..facilitare i rapporti tra il contribuente e l Amministrazione finanziaria,a decongestionare e sfoltire sot il contenzioso oso tributario.. deve e peraltro ritenersi e che il valore aoe determinato ai sensi dell art. 52 D.P.R. 131/1986 abbia ormai la valenza di un criterio che si aggiunge a quelli già in uso, con l indubbio vantaggio di essere di carattere oggettivo (C.T.R. Roma sent. 130 del ).51 Compravendite immobiliari: valore normale Siffatto orientamento, riprende quanto aveva statuito la Corte di Cassazione la nuova normativa pone come valore convenzionale dell immobile quello corrispondente al multiplo del reddito risultante dal catasto (C. Cass. sent. n del )52 Compravendite immobiliari: valore normale La Corte di Cassazione con la sentenza n in sede non tributaria ma di applicazione dell art. 726 c.c. ritiene che la determinazione del valore venale non deve essere il contemperamento di varie medie ma la scelta di un preciso criterio e che comunque il valore venale è quello a cui quella cosa in vendita trovi un acquirente.53 Compravendite immobiliari valore normale Occorre comunque che: La contrattazione sia in libertà tra le parti e di libera concorrenza dal mercato; Indipendenza da particolari condizionamenti; Inesistenza di condizioni di eccezionalità; Prossimità ità del parametro di valutazione54 Valore normale IVA Nell inserimento nell art. 54 del DPR 633/1972 quando si fa riferimento alla provap di cui al precedente periodo ci si riferisce al IV comma dell art. 54 cioè all accertamento accertamento analitico (la rettifica risulti in modo certo e diretto e non in via presuntiva ).55 Valore normale IVA Con il decreto Bersani si è anche abrogato l art. 15 del DL 41/1995 in base al quale veniva disposto che l ufficio non potesse provvedere alla rettifica del corrispettivo per le cessioni di fabbricati appartenenti alle categorie A, B e C, se lo stesso risultava non inferiore al valore catastale degli immobili.56 Valore normale IVA La prova certa e diretta è data dalla cessione al di sotto del valore normale. In materia IVA vi sono due elementi: La nuova norma si colloca delle rettifiche di tipo analitico; nell ambito La base imponibile in materia di IVA è di regola costituita dal corrispettivo dovuto.57 Valore normale IVA Alla luce dell attuale contesto normativo si pone il problema di capire se il valore normale degli immobili si possa porre quale (unica) prova per legittimare una rettifica della dichiarazione IVA. Uno dei principi dell IVA è quello che individua la base imponibile dell operazione nel corrispettivo dovuto58 Valore normale IVA Tale dogma viene derogato solo in alcune ipotesi specifiche per le quali viene assunto il cd valore normale. Ricordiamo la Ris in regime del DL 41/95 che prevedeva che anche il valore catastale (ex art. 15) non era una deroga al criterio della base imponibile = corrispettivo.59 Valore normale IVA Se anche il valore catastale poteva solo indirizzare i controlli ma non essere la loro unica base anche adesso che il valore catastale non c è più non ci pare che una rettifica analitica (attenzione analitica e non analitica induttiva).60 Valore normale IVA Contrasto con la normativa comunitaria. La sentenza della Corte di Giustizia i UE causa C-412/03 stabilisce che la base imponibileibil IVA è data dal corrispettivo versato o da versare al fornitore. La direttiva 2006/69/CE prevede ipotesi specifiche di riferimento al valore normale61 Valore normale II DD A differenza che in materia di IVA, in campo di II DD l inserimentoi nel I comma lett. d) dell art. 39 del DPR 600/1973 riferisce i l accertamento t sulla base del valore normale alle rettifiche analitiche induttive (presunzione semplice ma munita ex se di gravità, precisione e concordanza).62 Valore normale II DD Qualche autore dissente parificando il valore normale alle stime UTE che da sole non possono suffragare unaccertamento essendo dei meri indizi. L accertamento si riferisce solo ai ricavi e non agli altri elementi di reddito quali le plusvalenze.63 Valore normale retroattività Il comma 265 dell art. 1 della L. 244/2007 (finanziaria 2008) ha stabilito che per gli atti formati anteriormente al , le presunzioni del valore normale introdotte dal decreto Bersani, valgono come presunzioni semplici non consentendo alcuna inversionei automatica ti dell onere probatorio potendo solo indirizzare l attività di controllo ma non basare un accertamento. In quanto novità di carattere procedimentale e non sostanziale, l Agenzia aveva ritenuto che avesse valore retroattivo (CIrc. 11/E , 2007 risposta a quesito punto 12.4)64 Responsabilità solidale del cessionario La Finanziaria 2008 ha introdotto una nuova fattispecie nell art art. 60 bis DPR 633/1972 secondo cui se l importo indicato quale corrispettivo in un atto di trasferimento immobiliare e nella relativa fattura sia inferiore i a quello reale il cessionario, anche se non esercente impresa, arte o professione, è responsabile in solido con il cedente per il pagamento dell imposta relativa alla differenza tra il corrispettivo indicato e quello effettivo nonchè alla relativa sanzione.65 Responsabilità solidale del cessionario Non si può applicare sulla base del valore normale marichiede una dimostrazione i reale di corrispettivo non dichiarato. Non si applica nemmeno sull IVA dichiarata e non versata dal cedente. Non si applica a cascata ma atto specifico con un cedente ed un cessionario (sanzione elemento psicologico)66 Attribuzione rendita catastale: efficacia nel tempo ai fini ICI In merito alla retroattività o meno degli effetti derivanti dall attribuzione e/o modifica della rendita catastale ai fini ICI, registriamo diversi orientamenti: Effetto retroattivo (variazioni di rendita con sentenza): Sul punto l Agenzia del territorio con la Ris. n. 1/T del , ha precisato che anche alle modificazioni della rendita catastale scaturenti dalle sentenze emesse in sede Tributaria possa essere riconosciuta efficacia retroattiva, analogamente a quelle derivanti dall esercizio della potestà di autotutela(effetti che retroagiscono al momento della domanda)67 segue La posizione dell Agenzia del Territorio riflette fedelmente il principio sancito dalla Sentenza della Corte di Cassazione (n del ) circa l opportunità di recuperare il carattere retroattivo delle decisioni adottate dal giudice Tributario, in analogia a quanto avviene nel caso di annullamento di ufficio nell esercizio del potere di autotutela. Ad analoga conclusione è giunta la C.T.P. di Catania che, su un ricorso avverso accertamento ICI per l anno 2002, calcolata su una rendita catastale pendente in un altro giudizio68 segue ha statuito che pende avanti la CTR giudizio sulla Attribuzione della rendita (catastale) che è indubbiamente pregiudiziale a quello odierno sul pagamento dell ICI il Collegio ritiene di dovere disporre che l ICI dell anno 2002, per cui è controversia, venga rideterminata a cura dell Ente Impositore sulla base della sentenza che sarà emessa in ordine alla rendita (C.T.P. Catania sent. n. 699/6/07 del ).69 Modifiche attribuzione rendita catastale Irretroattività degli effetti (modifiche sopravvenute) Sul punto segnaliamo alcuni orientamenti della giurisprudenza di legittimità: quando l immobile sia andato distrutto, correttamente, il Comune provvede all applicazione dell Ici, sia pure in misura ridotta (ex art. 8 D.Lgs. 504/1992) senza che retroagisca l azzeramento della rendita catastale, successivamente disposto dall UTE (Cass (Cass. sent. n ). Peraltro, la Suprema Corte distingue fra efficacia ed applicabilità delle variazioni della rendita: Vedere altro
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