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Timestamp: 2017-05-24 23:29:25+00:00

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Termovalvole, senza proroga milioni fuori legge (da Il Sole 24Ore)
Riportiamo dal Sole 24Ore un efficace aggiornamento in merito alla scadenza di fine anno circa i contabilizzatori di calore (in coda trovate il link al sito del quotidiano):
In tanti non ce l’hanno fatta: di fatto, tre mesi a bocce ferme per approvare la spesa per l’installazione dei contabilizzatori di calore nei condomìni erano troppo pochi, come è apparso subito evidente, considerando che il Dlgs 146/2016 è stato pubblicato a ridosso delle vacanze. Il Governo, ignorando i tempi e i modi di valutazione e varo di una delibera condominiale, con conseguente individuazione della ditta appaltatrice, ha reso impossibile l’osservanza del termine del 31 dicembre.
Ora la questione, che potrebbe trovare una soluzione provvisoria nel consueto decreto legge «milleproroghe» di fine anno, è stata di nuovo messa sul tavolo da Confedilizia, dato che ufficialmente il Governo è cambiato. A dire il vero il ministro competente è sempre lo stesso, quello dello Sviluppo, che è rimasto al suo posto ma che sinora non ha mai fatto promesse ufficiali.
La questione non è di facilissima risoluzione: le norme che impongono i contabilizzatori sono l’attuazione obbligatoria di una direttiva europea 2012/27/Ue, i cui termini erano peraltro già scaduti. Ma ciò che ha messo in allarme centinaia di migliaia di condomìni con impianto centralizzato (per non parlare degli edifici «polifunzionali» di un unico proprietario) non è stata la spesa quanto le sanzioni in caso di inadempienza, da 500 a 2.500 euro, che nel Dm 146 sono state spostate dal condominio al singolo condòmino.
Da anni si parla di questo obbligo e la cosa paradossale è che i condòmini più solerti ad adempiere si sono poi trovati a dover rifare i lavori grazie alle giravolte normative e al sovrapporsi delle leggi regionali.
Una proroga sarebbe quindi una questione di buon senso e di equità e potrebbe essere orientata solo all’entrata in vigore delle sanzioni, così come era stato fatto in Lombardia in circostanze analoghe: la legge regionale 5/2013 le ha sospese sino al 2017.
Va fatta, però, un’osservazione più generale, che riguarda l’effettiva possibilità di esercitare i controlli sull’installazione. Controlli che spettano principalmente alle Arpa (Agenzia regionale per la protezione dell’ambiente). Si tratta di istituzioni che, benché dotate dei più ampi poteri, anche di polizia giudiziaria, non possono certo dedicare centinaia di migliaia di ore/uomo a delle verifiche a tappeto. Inoltre, una sanzione irrogata a chi, nei termini,abbia già deliberato i lavori, stanziato i fondi e scelta l’impresa, e si trovi nell’impossibilità di adempiere a causa dei ritardi dell’impresa stessa, andrebbe impugnata al Tar con buone probabilità di vittoria.
Ma di fronte al rischio di nuovi contenziosi e di nuove, inutili sanzioni nei confronti di chi cerca solo di rispettare una tempistica irreale la proroga appare come la soluzione più semplice.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2016-12-26/termovalvole-senza-proroga-milioni-fuori-legge--235249.shtml?uuid=ADNbogKC
Parabola e violazione del decoro architettonico. Tutto dipende dalla interpretazione delle norme regolamentari. (Fonte www.condominioweb.com)
Spesso le controversie condominiali si decidono anche in base all'interpretazione che i giudici danno ai regolamenti di condominio, specie nei casi in cui si discute di tutela del decoro architettonico.
Il caso preso in esame dalla sentenza della Corte di cassazione n. 20248 del 7 ottobre 2016 offre un esempio di come possano risultare decisivi, da un lato, la lettura delle norme regolamentari fornita dai giudici e, dall'altro, la formulazione dei motivi di contestazione delle parti, soprattutto innanzi alla suprema Corte.
Il caso - Il condominio (formato da villette bifamiliari a schiera) cita in giudizio il proprietario di un'unità abitativa facente parte del complesso immobiliare per ottenere la rimozione di una pensilina ed una antenna satellitare installate sulla facciata, in quanto lesive del decoro architettonico e realizzate in violazione dell'art. 5 del regolamento di condominio e di quanto deliberato in assemblea.
La domanda veniva accolta dal Tribunale, ma la sentenza veniva ribaltata dalla Corte d'appello.
Secondo i giudici territoriali, anzitutto, nel caso come quello in esame di villette a schiera non troverebbe applicazione la disciplina del condominio degli edificio ex art. 1117 c.c., riguardante invece solo gli edifici divisi orizzontalmente per piani.
A ciò si aggiunga che, i muri perimetrali (su cui erano stati installati la pensilina e l'antenna) non sono assimilabili ai muri maestri, avendo solo la funzione di delimitare le varie porzioni e di sorreggere la copertura, anch'essa di proprietà esclusiva o in comune tra le due unità affiancate.
Essi, pertanto, secondo la Corte d'appello sarebbero di proprietà esclusiva, anche se l'art. 2 del regolamento li include tra i beni comuni ex art. 1117 c.c.
Sempre secondo i giudici d'appello, la previsione contenute nell'atto di assegnazione circa gli obblighi da osservare nella tinteggiatura delle facciate o nelle altre attività ivi previste tendono, quali obligationes propter rem, a garantire la conservazione della uniformità dell'aspetto estetico del complesso immobiliare, analogamente a quanto fa l'artt. 1122 c.c. concernente il divieto di opere pregiudizievoli per le parti comuni.
In tale ottica andrebbe letto allora l'art. 5 del regolamento condominiale in tema di autorizzazione assembleare per le modificazioni ed innovazioni, sicché dovrebbe escludersi l'illiceità di ogni intervento, anche minimo eseguito dal singolo sulle pareti esterne della propria villetta per il solo fatto di non essere stato autorizzato dall'assemblea dei condomini.
Nel caso in esame, conclude la Corte d'appello, né la tettoia né l'antenna satellitare rappresentano un pregiudizio per il decoro architettonico del complesso edilizio.
La decisione di merito si base dunque su due punti - la non applicabilità dell'art. 1117 c.c.alle villette a schiera e l'interpretazione “elastica” del regolamento di condominio - che effettivamente suscitano qualche perplessità. Ad esempio, una sentenza di un anno fa della stessa Corte (n. 18344 del 18 settembre 2015) dice che anche le villette a schiera possono rientrare nella nozione di condominio.
Ed infatti, il condominio ha proposto ricorso in cassazione per ottenere la riforma della sentenza,a suo dire errata. Ma lo ha fatto formulando dei motivi di ricorso che non hanno permesso alla Corte di Cassazione di intervenire come (forse) avrebbe voluto.
Lo si evince leggendo la pronuncia in commento.
Con riferimento all'interpretazione dell'art. 5 del regolamento, per la Cassazione si tratta effettivamente di un'interpretazione “elastica” basata sull'art. 1122 c.c. Interpretazione che però la Corte non può fare altro che confermare, in quanto concernente tipici apprezzamenti di fatto non sindacabili dagli Ermellini.
Infatti, le valutazioni sulla alterazione del decoro architettonico (sussistente non solo per quelle innovazioni che alterano le linee architettoniche, ma anche per quelle che comunque si riflettano negativamente sull'aspetto armonico dell'edificio) spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità ove (come nel caso di specie) non presenti vizi di motivazione.
“Il condominio”– sottolineano i giudici di legittimità – “avrebbe dovuto allora impugnare l'interpretazione data al contenuto dell'art. 5 del regolamento di condominio con uno specifico motivo di ricorso sotto il profilo della violazione delle norme di ermeneutica contrattuale (artt. 1362 e seguenti c.c.) oppure di illogicità della motivazione”.
Invece, la parte ricorrente non ha denunziato né la violazione degli artt. 1362 e seguenti, né precisi vizi logici della sentenza. Pertanto - conclude la Corte – “pur volendo ritenersi fondata la censura con cui si sostiene la applicabilità della nozione di condominio in senso proprio anche al caso, come quello in esame, di costruzioni orizzontalmente” (c.d. ville a schiera, cfr. sentenza n. 18344 del 18 settembre 2015),
“la mancanza di motivi sull'attività di interpretazione della norma regolamentare o di specifiche censure alla logica del percorso argomentativo utilizzato per sorreggere la seconda ratio, non avrebbe potuto comunque comportare la cassazione della sentenza, essendo divenuta definitiva la relativa motivazione”.
Fonte http://www.condominioweb.com/ecco-quando-e-possibile-installare-una-parabola-sulla-facciata.13105#ixzz4MyWAGH9Mwww.condominioweb.com Pubblicato da
In particolare, il tribunale di Cagliari, prendendo ulteriormente posizione sulla contraria opinione per la quale la predetta disposizione riguarderebbe i soli regolamenti cosiddetti assembleari, ha evidenziato come, seppure sia innegabile che i commi dell’art. 1138 c.c. che precedono quello aggiunto dal legislatore della riforma riguardino soltanto quest’ultima tipologia di atto, sia la rubrica della norma sia il predetto ultimo comma parlino, genericamente, di «regolamento», consentendo quindi di ritenere che il citato articolo del codice civile sia, per così dire, un contenitore atto a recepire disposizioni su entrambe le possibili forme di regolamento. Viene inoltre fatto notare come le conseguenze della violazione di tale divieto siano specificamente previste dall’art. 155 disp. att. c.c., a mente del quale «cessano di avere effetto le disposizioni del regolamento di condominio che siano contrarie alle norme richiamate nell’ultimo comma dell’art. 1138 del codice» (seppure detta norma si riferisse a quello che era l’ultimo comma della disposizione in esame prima della riforma del 2012, essendo probabile che il legislatore non abbia aggiornato il riferimento per un difetto di coordinamento sistematico del testo di legge). Secondo il tribunale di Cagliari, a ogni modo, questa sarebbe la miglior prova della tesi della nullità della disposizione regolamentare contenente siffatto divieto, «costituendo l’inefficacia mera conseguenza di un’invalidità e non invalidità essa stessa». Pubblicato da
Cassazione: stressare il vicino di casa può diventare stalking condominiale Fonte: StudioCataldi.it
Esasperare il vicino di casa è reato. Scatta, infatti, il delitto di stalking, quando il comportamento di un condomino diventa talmente esasperante da cagionare il perdurante e grave stato d'ansia e il cambiamento delle abitudini di vita idonei a configurare gli atti persecutori ex art. 612-bis c.p.
Ad affermarlo è la Cassazione, con la sentenza n. 26878/2016, ritenendo provata la credibilità e l'esasperazione del querelante e sgombrando il campo da qualsiasi dubbio in ordine alla presenza di "intenti calunniatori o contrasti economici". Alla base di una serie di ripetute querele vi era "una reale esasperazione" derivante dalle condotte del condomino indagato che avevano portato il vicino ad assumere tranquillanti, ad assentarsi dal lavoro, mettendo così in atto quel cambiamento delle abitudini di vita rivelatore dello stato di ansia idoneo a configurare il reato di stalking.
Per cui confermata la condanna della misura cautelare della custodia in carcere nei confronti del vicino per il delitto di cui all'art. 612 bis c.p. in danno di vicini di casa.
La Cassazione consacra così l'estensione del delitto di stalking all'ambito condominiale (inaugurato con Cass. n. 20895/2011 e ribadito, tra le altre, con Cass. n. 3993372013; con Cass. n. 45648/2013).
Fonte: Cassazione: stressare il vicino di casa può diventare stalking condominiale (www.StudioCataldi.it) Pubblicato da
Lastrico solare ad uso esclusivo: le Sezioni Unite intervengono su responsabilità e ripartizione delle spese Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 10/05/2016 n° 9449 (Fonte Altalex.com)
Si è ritenuta, pertanto, sussistente una responsabilità di natura contrattuale da ripartirsi tra i soggetti coinvolti in base all’art. 1126 secondo il seguente principio di diritto : “poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito ad uso esclusivo ad uno dei condòmini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c.".
il parametro di divisione delle spese resta quello di cui all’art. 1126c.c.
applicazione dell’art. 2055 cod. civ., ben potendo il danneggiato agire nei confronti del singolo condomino, sia pure nei limiti della quota imputabile al condominio. In tal senso, del resto, si è già affermato che "il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, primo comma, cod. civ., norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota” Questa nuovo approdo, si espone a qualche criticità nella pratica: sebbene non vengano espressamente richiamate, è lecito ritenere che troveranno applicazione anche le regole in materia di ripartizione dell’onere della prova in materia extracontrattuale, con l'effetto di gravare il danneggiato di un onere molto più pesante e scivoloso di quello esistente in base al precedente orientamento, quanto meno con riferimento al nesso causale.
Fonte Altalex: http://www.altalex.com/documents/news/2016/05/12/lastrico-solare-ad-uso-esclusivo-sezioni-unite-intervengono-su-responsabilita-e-ripartizione-spese?utm_source=nl_altalex&utm_medium=referral&utm_content=altalex&utm_campaign=newsletter&TK=NL&iduser=1052833
Come cacciare l'inquilino moroso. Ecco la procedura corretta. (Fonte www.condominioweb.com )
In tema di locazione, fra le armi a disposizione del proprietario contro l'inquilino che non vuole andare via, se sono venute meno le condizioni per la sua permanenza all'interno della casa, non c'è mai la denuncia penale ma solamente il procedimento di sfratto o l'azione di occupazione senza titolo.
Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione Penale con la sentenza n. 16932 del 22 aprile 2016 in merito all'occupazione di un immobile oltre il tempo concesso dal proprietario.
Preliminarmente. È importante evidenziare che per liberare l'immobile dai conduttori morosi o soggetti privi di titolo, l'unica alternativa è incardinare una causa civile, ovvero una procedura esecutiva di sfratto.
Per tale azione, giova ricordare devono sussistere 2 presupposti fondamentali: che sia stato stipulato e registrato un contratto di locazione (se il contratto non è registrato, si deve procedere con la causa ordinaria di occupazione senza titolo a cui si aggiungerà l'ulteriore esecuzione forzata); che il conduttore dell'immobile non ha pagato il canone. In questo caso, il soggetto cui sia stato intimato lo sfratto per morosità può evitare la pronunzia della convalida pagando i canoni pregressi prima dell'udienza di comparizione.
I fatti di causa. Mevia (proprietaria di un immobile), conveniva in giudizio dinanzi al competente Giudice di Pace, Tizio e Caia, contestando loro il reato di cui all'art. 633 c.p. (Invasione di terreni o edifici), in quanto senza alcun titolo e contro la volontà della proprietaria, arbitrariamente lo occupavano.
Tuttavia gli imputati venivano assolti, in quanto, a parere del giudice, la condotta posta in essere non era caratterizzata dal requisito della arbitrarietà: la proprietaria aveva consentito il possesso dell'immobile da parte degli imputati, sia pure al fine di liberarlo dalle suppellettili dei genitori di Tizio, che in precedenza, e fino alla loro morte, avevano legittimamente occupato quell'appartamento con un regolare contratto di locazione. Avverso tale pronuncia, la ricorrente proponeva ricorso presso la Corte di Cassazione.
Il problema della vicenda: l'occupazione dell'immobile contro la volontà del proprietario. La locazione, in diritto, costituisce il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore o locatario) l'utilizzo di una cosa per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo (la cosiddetta "pigione" o "canone"). Nel caso di morte del locatore, dal punto di vista strettamente civilistico, gli eredi, anche se non hanno alcun obbligo, possono subentrare al deceduto nei rapporti giuridici, in corso alla data della morte. Il decesso, quindi, non comporta una risoluzione anticipata del contratto, in quanto lo stesso rimane valido, alle medesime condizioni.
Per quanto riguarda, invece, il caso in cui muore il conduttore, l'articolo 6 della Legge 392/1978 dispone che gli eredi conviventi abituali hanno diritto a continuare ad occupare l'immobile; gli eredi non conviventi abituali, invece, non possono avanzare alcun diritto o pretesa in merito alla locazione e lo stesso possessore (locatore) può rescindere il contratto come stabilito dal comma 6, dell'articolo 3, della Legge 392/1978.
Premesso ciò, nella fattispecie in esame, alla morte dei conduttori (genitori di Tizio), la proprietaria aveva autorizzato Tizio e Caia (conviventi non abituali) al possesso dell'appartamento, al fine di liberare l'appartamento dai suppellettili (mobilio). Sicché, in questo caso, non vi era una fattispecie penale (invasione arbitraria dall'esterno in un immobile altrui) in quanto vi era stata la volontà della locatrice, anche se di breve periodo, all'occupazione dell'immobile.
L'interpretazione della Corte di Cassazione. Conformemente ai principi esposti dalla giurisprudenza di legittimità, la Corte ha avuto modo di precisare che la condotta tipica del reato di invasione di terreni o edifici consiste nell'introduzione dall'esterno in un fondo o in un immobile altrui di cui non si abbia il possesso o la detenzione, di talché l'invasione non ricorre laddove il soggetto, entrato legittimamente in possesso del bene, prosegua nell'occupazione contro la sopraggiunta volontà dell'avente diritto. (In senso conforme Corte di Cassazione Penale Sentenza n. 51754 del 03/12/2013; Cass. n. 43393 del 2003 e n. 2337 del 2006).
Difatti, risulta accertato che nel caso di specie deve escludersi la sussistenza del requisito dell'invasione, nell'irrilevanza della sopravvenuta manifestazione di volontà contraria, espressa dalla proprietaria. La giurisprudenza citata conferma la tesi del giudice di pace, trattandosi di fattispecie caratterizzata da un preliminare consenso al possesso dell'immobile (la consegna delle chiavi).
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, conformemente al ragionamento esposto dal Giudice di Pace, la Corte di Cassazione, ha rigettato il ricorso. Quindi, alla proprietaria non rimane che incardinare una causa civile.
Fonte http://www.condominioweb.com/inquilino-moroso-ecco-la-regolare-procedura-di-sfratto.12660#ixzz47tcJ6GiZwww.condominioweb.com Pubblicato da
Se il CTU deposita in ritardo la perizia commette reato Fonte: StudioCataldi.it
Fonte: Se il CTU deposita in ritardo la perizia commette reato (www.StudioCataldi.it) Pubblicato da

References: sentenza 
 sentenza 
 art. 1117
 art. 1117
 sentenza 
 sentenza 
 art. 612
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 art. 2055
 sentenza 
 Sentenza 
 Cass.