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Timestamp: 2020-05-28 07:50:24+00:00

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OLG Frankfurt am Main, 01.12.2015 – 20 W 257/15 › Krau Rechtsanwälte
OLG Frankfurt am Main, 01.12.2015 – 20 W 257/15
Auch die (deklaratorische) Eintragung der Pfändung einer angeblich aus einer Briefgrundschuld entstandenen Eigentümergrundschuld, die noch als Fremdrecht im Grundbuch eingetragen ist, setzt den Nachweis des Entstehens dieser Eigentümergrundschuld in der Form des § 29 GBO voraus.
In dem betroffenen Grundbuch ist der Beteiligte zu 2) seit dem 21.12.1979 als Alleineigentümer der im Rubrum aufgeführten Grundstücke eingetragen. Ebenfalls seit dem 21.12.1979 ist in Abt. III des betroffenen Grundbuchs als lfde. Nr. 1 eine Briefgrundschuld über ursprünglich 110.000,00 DM, jetzt 56.242,11 €, zu Gunsten der Bank1, lastend an den betroffenen Grundstücken, eingetragen. Ferner ist seit dem 23.09.1999 als lfde. Nr. 2 eine Buchgrundschuld über 500.000,00 DM, jetzt 255.645,94 €, zu Gunsten der Bank2 im Grundbuch eingetragen.
Mit Schreiben vom 30.06.2015 hat die Beteiligte zu 1) beantragt, das in dem betroffenen Grundbuch “Abt. III/1 eingetragene Recht gemäß der Pfändung auf die Bank3 umzuschreiben”. Beigefügt waren diesem Schreiben außer einer Vollmacht der Beteiligten zu 1) der zu der Grundschuld Abt. III, lfde. Nr. 1 gebildete Grundschuldbrief und eine Ausfertigung eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses des Amtsgerichts … vom 20.02.2014 -Az. … – . Darin wird von der Beteiligten zu 1) als Gläubigerin gepfändet die angebliche Eigentümergrundschuld, in die sich die in dem betroffenen Grundbuch in Abt. III als lfde. Nr. 1 auf den Namen des Beteiligten zu 2) in Höhe von 56.242,11 € (mehr oder weniger) eingetragene Grundschuld ganz oder teilweise verwandelt hat, mit den Zinsen seit dem 13.11.1979 und unter Einschluss der künftig Eigentümergrundschuld werdenden Grundschuldteile. Gepfändet wurde außerdem u. a. der angebliche Anspruch des Schuldners auf Berichtigung des Grundbuchs und Erteilung (Aushändigung) der für diese Grundbuchberichtigung notwendigen Urkunden in grundbuchmäßiger Form.
Der Beteiligten zu 1) wurde die zuvor bezeichnete Forderung in Höhe des gepfändeten Betrages zur Einziehung überwiesen. Laut beigefügter Zustellungsurkunde wurde der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss vom 20.02.2014 dem Beteiligten zu 2) am 24.02.2014 zugestellt.
Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit der Vertreterin der Beteiligten zu 1) zugestellten Verfügung vom 03.08.2015 unter Fristsetzung gemäß § 18 GBO zur Hindernisbehebung binnen eines Monats unter Zitierung von Kommentarliteratur und Rechtsprechung darauf hingewiesen, dass es zur Eintragung der Pfändung der Eigentümergrundschuld des Nachweises in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) bedürfe, dass bereits ein Eigentümerrecht entstanden sei. Die Grundbucheintragung der Pfändung einer “angeblichen” Eigentümergrundschuld sei nicht statthaft.
Mit Schreiben vom 07.08.2015 hat die Beteiligte zu 1) Beschwerde gegen die Verfügung vom 03.08.2015 erhoben und geltend gemacht, unter Bezugnahme auf die in Kopie beigefügte Kommentierung von “Stöber 1831” sehe sie ihren Antrag als rechtsgültig an.
Mit Beschluss vom 17.08.2015 hat die Grundbuchrechtspflegerin der Beschwerde nicht abgeholfen und ausgeführt, dass die Beteiligte zu 1) bisher nicht nachgewiesen habe, dass das Grundbuch auf Grund des vorgelegten Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses tatsächlich unrichtig sei. Dies wäre nur dann der Fall, wenn in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wäre, dass aus dem Recht Abt. III lfde. Nr. 1 ein (Teil-) Eigentümergrundpfandrecht entstanden wäre. Die angegebene Zitatstelle sei im vorliegenden Fall nicht einschlägig, da sie die Pfändung einer “normalen” Fremd-Briefgrundschuld betreffe, während es im vorliegenden Fall um die Pfändung einer verdeckten Eigentümergrundschuld gehe. Hier sei die Eintragung der Pfändung im Grundbuch zwar grundsätzlich zulässig, allerdings erst dann möglich, wenn tatsächlich auch ein Eigentümerrecht bereits entstanden sei.
In ihrer Stellungnahme zu der Nichtabhilfe hat die Beteiligte zu 1) an ihrer Auffassung festgehalten, der in der von ihr zitierten Kommentarstelle dargestellte Sachverhalt entspreche genau “dem Ablauf der hier zu Grunde liegt”. Die Nachfrage bei der im Grundbuch noch als Berechtigte eingetragenen Gläubigerin wegen der Erteilung einer Löschungsbewilligung sei nicht zielführend verlaufen.
Die gemäß §§ 71 Abs. 1, 73 GBO zulässige Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 03.08.2015, über die nach Nichtabhilfe durch das Grundbuchamt der Senat zu entscheiden hat (§§ 72, 75 GBO), ist nicht begründet.
Die angefochtene Verfügung vom 03.08.2015 stellt sich auf Grund der darin enthaltenen Fristsetzung gemäß § 18 GBO, der Bezeichnung des Eintragungshindernisses und der Angabe des Mittels zur Behebung dieses Hindernisses sowie der Zustellung an die Beteiligte zu 1) als anfechtbare Zwischenverfügung im Sinn des § 18 GBO und nicht als bloße Meinungsäußerung dar, gegen die keine Beschwerde zulässig wäre.
Der Erlass dieser Zwischenverfügung ist auch nicht aus formellen Gründen zu beanstanden. Anders als bei vollstreckungsrechtlichen Mängeln, zu deren Beseitigung der Erlass einer Zwischenverfügung nicht zulässig gewesen wäre (Senat Beschluss vom 07.05.2012 -20 W 129/2012- für den Fall mangelnder Briefvorlage bei Beantragung der Eintragung des Pfändungsvermerks), musste im vorliegenden Fall keine sofortige Zurückweisung erfolgen, weil die Entstehung der Eigentümergrundschuld nicht bereits bei Antragstellung nachgewiesen worden ist. Zum einen handelt es sich bei diesem Nachweis nicht um ein vollstreckungsrechtliches Erfordernis, zum anderen kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Urkunden zu diesem Nachweis bereits existieren, die Beteiligte zu 1) sie nur derzeit nicht vorlegen kann. Die Zwischenverfügung ist auch nicht deshalb zu beanstanden, weil die Art und Weise, wie der Nachweis der Entstehung der Eigentümergrundschuld zu führen ist, nicht näher bezeichnet wird. Dies war auf Grund der Geschäftserfahrenheit der Beteiligten zu 1) im konkreten Einzelfall nicht erforderlich. Mit der Beschwerde wird auch nicht die mangelnde Konkretisierung der Mittel zur Hindernisbeseitigung gerügt, sondern die Annahme eines Eintragungshindernisses beanstandet.
Die Beteiligte zu 1) hat neben dem Grundbuchberichtigungsanspruch auch den Anspruch des Schuldners auf Erteilung der für die Grundbuchberichtigung notwendigen Urkunden in grundbuchmäßiger Form bereits gepfändet und sich zur Einziehung überweisen lassen. Dass die noch eingetragene Berechtigte der Grundschuld Abt. III, lfde. Nr. 1 mitgeteilt hat, über keine Unterlagen mehr zu verfügen, hindert die Beteiligte zu 1) nicht daran, gemäß § 836 Abs. 3 ZPO gegen den Beteiligten zu 2) vorzugehen. Erst auf Grund der Kreditunterlagen wird ersichtlich werden, ob, durch wen und in welcher Höhe Zahlungen geleistet worden sind und ob diese auf die persönliche Forderung oder auf die Grundschuld erfolgt sind mit den daraus sich ergebenden Folgerungen für die Entstehung einer Eigentümergrundschuld oder nur eines Rückgewähranspruchs (Erman-F. Wenzel: BGB, 14. Aufl., 2014, § 1191 Rdnr. 83 ff.: vgl. Christoph Schreiber/Heiner Will: Handbuch Immobilienrecht, Das Grundstück als Gegenstand der Kreditsicherung, Rdnr. 167-169, zitiert nach juris). Erst auf der Grundlage dieser Kreditunterlagen wäre für den hier vorliegenden Fall die Angabe der Art und Weise, wie der Nachweis der Entstehung einer Eigentümergrundschuld geführt werden kann, dem Grundbuchamt möglich, aber noch nicht bei dem derzeitigen Erkenntnisstand.
Die Grundbuchrechtspflegerin hat in der Sache zu Recht die beantragte Eintragung der Pfändung des Rechts Abt. III, lfde. Nr. 1 im Grundbuch -als solche ist der Antrag auf “Umschreibung” dieses Rechts auf die Beteiligte zu 1) anzusehen- von dem Nachweis der Entstehung einer Eigentümergrundschuld in der Form des § 29 GBO abhängig gemacht.
Die Grundbucheintragung der wirksamen Pfändung, die im Fall eines Briefrechts außer dem Pfändungsbeschluss die Übergabe des Briefs an den Gläubiger voraussetzt, §§ 857 Abs. 6, 830 Abs. 1 Satz 1 ZPO, ist als Grundbuchberichtigung zur Sicherung des Verfügungsverbots durch die ausgebrachte Pfändung gegen Beeinträchtigung mit gutgläubigem Erwerb Dritter grundsätzlich zulässig. Sie erfolgt auf Antrag des Gläubigers (§ 13 Abs. 1 GBO), wenn dem Grundbuchamt durch Vorlage des Pfändungsbeschlusses in Ausfertigung und des Briefs die Grundbuchunrichtigkeit nachgewiesen ist.
Die Beteiligte zu 1) verkennt aber, dass sich ihr Antrag auf Vermerk der ausgebrachten Pfändung im Grundbuch weder auf den Normalfall der Pfändung eines Fremdrechts bezieht, noch auf den Fall, dass es sich bei dem gepfändeten Recht um eine sog. offene Eigentümergrundschuld handelt, bei der noch oder wieder der Eigentümer als der Gläubiger des Rechts im Grundbuch eingetragen ist. Im Grundbuch eingetragene Gläubigerin der Briefgrundschuld Abt. III, lfde. Nr. 1 ist vielmehr die Bank1, so dass es sich bei dem Recht allenfalls um eine sog. verdeckte Eigentümergrundschuld handeln kann. Für die eingetragene Gläubigerin gilt die gesetzliche Vermutung des § 891 Abs. 1 BGB, die besagt, dass dann, wenn im Grundbuch für jemand ein Recht eingetragen ist, vermutet wird, dass ihm auch das Recht zusteht. Diese Vermutung wirkt auch gegenüber dem Grundbuchamt und ist erst dann widerlegt, wenn diesem Tatsachen sicher bekannt sind oder nachgewiesen werden, die die Unrichtigkeit zweifelsfrei ergeben (Palandt/Bassenge: BGB, 74. Aufl., § 891, Rdnr. 1 und 10 m. w. H.).
Dazu reicht die Vorlage der Ausfertigung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses vom 20.02.2014 nicht aus, da darin nur die angebliche Eigentümergrundschuld bzw. die künftige Eigentümergrundschuld gepfändet werden. Es ist einhellige Auffassung in Rechtsprechung (vgl. Hans. Oberlandesgericht Hamburg Rpfleger 1976, 371; BayObLG MittBayNot 1996, 435; Oberlandesgericht Karlsruhe Rpfleger 2006, 182; Oberlandesgericht Celle ZfIR 2008, 77) und Kommentarliteratur (Mayer in Bauer/von Oefele: GBO, 3. Aufl., AT IV 139; Demharter: GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 26, Rdnr. 32; Hügel/Wilsch: GBO, 2. Aufl., Stichwort: Pfändung im Grundbuchverfahren, Rdnr. 54; Meikel/Hertel: Grundbuchrecht, 11. Aufl., § 29, Rdnr. 152; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdnr. 2468), dass lediglich die Eintragung der Pfändung einer entstandenen Eigentümergrundschuld im Grundbuch zulässig ist und die Entstehung daher dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen ist. Die Zitatstelle in Stöber: Forderungspfändung, 16. Aufl., Rdnr. 1831, auf die sich die Beteiligte zu 1) stützt, ist für den im vorliegenden Fall gegebenen Sachverhalt nicht einschlägig, worauf die Grundbuchrechtpflegerin zu Recht in ihrer Abhilfeentscheidung hingewiesen hat. Abgesehen davon, dass sie die Pfändung einer Briefhypothek betrifft, wie sich unschwer daraus ergibt, dass sie in der zitierten Kommentierung von Stöber im sechsten Kapitel im Abschnitt A. Hypothekenpfändung (§§ 830, 837 a ZPO) enthalten ist, während der Abschnitt B. die Pfändung einer Grundschuld (§ 857 Abs. 6 ZPO) behandelt, betrifft der Abschnitt D der zitierten Kommentierung die Pfändung einer Eigentümergrundschuld und dort ist unter VII. die Pfändung der verdeckten oder auch verschleierten Eigentümergrundschuld behandelt. Soweit in diesem Zusammenhang bei Rdnr. 1945 die Eintragung der Pfändung der Eigentümergrundschuld, die aus einem im Grundbuch noch auf den Namen eines Dritten eingetragenen Fremdrechts (Hypothek oder Grundschuld) ohne Brief behandelt wird, geht es allerdings um die zur Wirksamkeit der Pfändung konstitutive Eintragung, für die der Nachweis des Entstehens der Eigentümergrundschuld verlangt wird. Daraus kann aber nichts gegen die Auffassung hergeleitet werden, dass auch für die zur Wirksamkeit der Pfändung nicht erforderliche Eintragung der Pfändung bei einem Briefrecht wie vorliegend der Nachweis der Entstehung der Eigentümergrundschuld zu führen ist. Die Kommentierung von Stöber betrifft die Pfändung von Grundpfandrechten und speziell auch Eigentümerrechten, nicht aber spezifische grundbuchrechtliche Erfordernisse bei der Eintragung der Pfändung.
Die Wirksamkeit der Pfändung ist zu unterscheiden von der Frage der Voraussetzungen ihrer Eintragung im Grundbuch, sei es mit konstitutiver Wirkung wie im Fall des Buchgrundpfandrechts oder mit deklaratorischer Wirkung wie im -hier vorliegenden Fall- des Briefgrundpfandrechts. Auch bei der Eintragung nur mit deklaratorischer Wirkung zum Schutz der Verfügungsbeschränkung gegen gutgläubigen Erwerb erfordert der Grundsatz der Grundbuchklarheit den Nachweis der Entstehung der Eigentümergrundschuld in der Form des § 29 GBO, da nur dadurch ein gegenwärtiges und im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht des Eigentümers am Grundstück nachgewiesen wird. Die bloße Möglichkeit, dass sich aus dem eingetragenen Fremdrecht ein Eigentümerrecht -ganz oder teilweise- entwickelt hat, genügt nicht. Dieser bereits vom Oberlandesgericht Celle in der oben zitierten Entscheidung vertretenen Auffassung schließt sich auch der Senat an.
Aus dem darin mitgeteilten Sachverhalt ist zwar nicht ersichtlich, ob es sich um eine Buchgrundschuld oder eine Briefgrundschuld gehandelt hat, aus der die gepfändete Eigentümergrundschuld entstanden sein soll. Dies führt aber zu keiner unterschiedlichen Behandlung. Die für die Beteiligte zu 1) auf Grund des Briefbesitzes in Verbindung mit dem Überweisungsbeschluss geltende Legitimationswirkung des § 1155 BGB betrifft nur ihre eigene Gläubigerstellung, nicht jedoch die Berechtigung des Beteiligten zu 2) als Gläubiger der Grundschuld III/1, um deren Nachweis es geht.
Über die Gerichtskosten der erfolglosen Beschwerde der Beteiligten zu 1) war nicht zu entscheiden, die sich die Kostentragung aus dem Gesetz ergibt, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht anzuordnen, da der Beteiligte zu 2) nicht zu der Beschwerde angehört worden ist, § 81 Abs. 1 FamFG.
Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 und 3 GNotKG.
Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nicht gegeben (Demharter, a. a. O., § 78, Rdnr. 12; Keidel/Meyer-Holz: FamFG, 18. Aufl., § 70, Rdnr. 41).
OLG Frankfurt am Main, 01.12.2015 – 6 W 96/15 OLG Frankfurt am Main, 27.11.2015 – 4 UF 353/14

References: § 29
 § 18
 § 29
 § 18
 § 18
 § 836
 § 1191
 § 29
 § 891
 § 891
 § 26
 § 29
 § 29
 § 29
 § 1155
 § 81
 § 78
 § 70