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Timestamp: 2018-12-15 07:50:31+00:00

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La tributación del alquiler turístico | Iberley
La tributación del alquiler turístico
[ LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER TURÍSTICO ]
I. LA ACTIVIDAD DE ALQUILER
a) DIFERENCIACIÓN ENTRE ALQUILER TURÍSTICO Y SERVICIOS DE LA INDUSTRIA HOTELERA
II. IAE
a) GRUPO 685
b) EPÍGRAFE 861.1
c) EPÍGRAFE 861.2
d) EXENCIÓN
III. IRPF
a) RENDIMIENTO DEL CAPITAL INMOBILIARIO
b) RENDIMIENTO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS
V. IRNR
VI. MODELO 179
[ LA ACTIVIDAD DE ALQUILER ]
El Art. 3 LAU señala que se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Asimismo, el artículo 5 de la Ley 29/1994 relaciona los arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la Ley, estableciendo que la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.
DIFERENCIACIÓN ENTRE ALQUILER TURÍSTICO Y SERVICIOS DE LA INDUSTRIA HOTELERA
La Dirección General de Tributos señala en cuanto al concepto "servicios complementarios propios de la industria hotelera", que la ;LIVA pone como ejemplos los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
Se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera, además de los citados, los servicios de limpieza del interior del apartamento, así como los servicios de cambio de ropa en el apartamento, ambos prestados con periodicidad.
NO se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:
⇒ Los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. → La actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración.
[ IAE ]
El grupo 685 de la sección primera de las Tarifas del IAE clasifica la actividad de explotación de apartamentos turísticos extrahoteleros (Resolución Vinculante de DGT, V0215-18, 31-01-2018 , Resolución Vinculante de DGT, V0731-17, 22-03-2017 )
Entendiendo que la actividad de hospedaje se caracteriza porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como limpieza de inmuebles, cambio de ropa, custodia de maletas, puesta a disposición del cliente de vajilla, enseres y aparatos de cocina, y a veces, prestación de servicios de alimentación. En este sentido, las Tarifas del IAE clasifican en la Agrupación 68 de la sección primera, el “Servicio de hospedaje”.
Los sujetos pasivos que ejerzan la actividad de servicios de hospedaje podrán prestar, sin pago de cuota adicional alguna, servicios complementarios, tales como servicios de limpieza, cambio de sabanas, internet, televisión etc.
El simple alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de tiempo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas” (Resolución Vinculante de DGT, V0898-17, 11-04-2017, Resolución Vinculante de DGT, V0931-11, 07-04-2011, Resolución No Vinculante de DGT, 1482-02, 02-10-2002)
En el supuesto en el que una persona o entidad propietaria de un apartamento turístico lo arrienda a una entidad mercantil o persona física que lo explota como establecimiento extrahotelero, contratando ésta, su ocupación con touroperadores y/o el personal necesario y asumiendo todos los riesgos de la explotación. La persona o entidad propietaria del apartamento turístico desarrolla la actividad de arrendamiento de inmuebles clasificada en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP” (Resolución Vinculante de DGT, V2540-08, 30-12-2008, Resolución No Vinculante de DGT, 1160-02, 31-07-2002).
El régimen de exenciones reguladas en el artículo 82.1 c) TRLRHL, establece que están exentas del IAE las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles y las entidades del artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros.
⇒ Esta exención supone la no obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo, con independencia de las obligaciones de carácter censal que le pueda corresponder cumplimentar al sujeto pasivo en aplicación de lo dispuesto en el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, que regula en el capítulo I del título II del Reglamento, las obligaciones censales.
Obligaciones de carácter censal
No se incluirán en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores quienes efectúen exclusivamente arrendamientos de inmuebles exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, conforme al artículo 20.uno.23.º de la ;LIVA, siempre que su realización no constituya el desarrollo de una actividad empresarial de acuerdo con lo dispuesto en la normativa reguladora del IRPF [ Véase: Art. 3 (apdo. 2), Real Decreto 1065/2007 de 27 de Jul (Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas de los procedimientos de aplicación de los tributos) ]
POR LO TANTO, cuando una persona física desarrolla la prestación de servicios de arrendamiento de vivienda y éstos estuvieran sujetos y exentos de IVA NO existe obligación a presentar declaración censal (modelo 036/037)
Véase: Resolución Vinculante de DGT, V4579-16, 26-10-2016
En cuanto a la declaración de la renta, el arrendamiento de inmuebles determinará la realización de una actividad económica a efectos del IRPF únicamente cuando para la ordenación de aquella se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (véase: art. 27.2 LIRPF)
⇒ Conclusión: Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario.
Los rendimientos derivados del arrendamiento de la vivienda constituyen rendimientos del capital inmobiliario, según lo dispuesto en el artículo 22, según el cual:
2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario".
⇒ A los ingresos que se obtengan, se podrán restar los gastos deducibles previstos en el artículo 23 de la Ley de IRPF
IMPORTANTE: Los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión, generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, cuya cuantía sería el resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda (1,1% ó 2%) al valor catastral del inmueble, y en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos (o, en su caso, arrendado).
⇒ Consulte: La imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF
Conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta Resolución Vinculante de DGT, V0420-18, 19-02-2018 entre otras), están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.
En caso de prestarse servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento del IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10 por 100 como un establecimiento hotelero por aplicación del art 91.uno.2. 2º LIVA y de acuerdo con el criterio de la Dirección General de Tributos. Ver consulta Resolución Vinculante de DGT, V0714-15, 04-03-2015
Por lo tanto, en la medida en que no se presten, junto con el arrendamiento de las viviendas, ninguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, el alquiler de las viviendas estaría exento del IVA.
En caso de realizar exclusivamente las prestaciones de servicios consistentes en arrendamientos de vivienda exentos del IVA, que no originan derecho a la deducción, no existiría obligación a presentar los Modelos 303 y 390, en virtud de lo previsto en el artículo 71 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido.
IMPORTANTE: En caso de suscripcción de un contrato con una plataforma web no establecida en el TAI que presta un servicio de mediación (= servicio sujeto a IVA, tipo general del 21%), la persona física dedicada al alquiler será el sujeto pasivo por el mecanismo de inversión del sujeto pasivo, según lo dispuesto en el artículo 84.Uno.2º. En este supuesto, la persona física vendrá obligada a presentar declaración-liquidación especial de carácter no periódico, de conformidad con lo previsto en el artículo 71.8 del RIVA
→ Véase: Resolución Vinculante de DGT, V0644-18, 12-03-2018
Cuando una persona física lleva a cabo el arrendamiento con fines turísticos de una vivienda de su propiedad exclusivamente a personas físicas y sin que se presten servicios propios de la industria hotelera a través de una plataforma telemática de alquileres en Internet, se hace preciso determinar la naturaleza de los servicios prestados por la entidad intermediaria (plataforma web)
En este sentido, atendiendo al criterio de la DGT:
“A efectos de determinar la naturaleza de los servicios prestados por la entidad intermediaria de alquileres, es importante analizar si el arrendador mantiene una comunicación y relación directa con los arrendatarios, es quien fija las reglas y condiciones de la prestación del servicio de arrendamiento y quien ordena la forma de hacer efectivo el cobro de la contraprestación y recibe la misma, o si por el contrario, es la empresa de alquileres quien establece las condiciones del servicio, tiene conocimiento y relación directa con los arrendatarios y recibe el cobro de la contraprestación.
Cuando NO se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera, se entiende que el arrendamiento de vivienda que se realiza directamente por el propietario a los consumidores finales que lo destinan a vivienda turística, estará exento de IVA
La entidad mediadora (plataforma web), emite una factura al propietario de la vivienda por el servicio de mediación, por el importe de su comisión, operación sujeta y no exenta del impuesto. El tipo impositivo a aplicar a esta operación de mediación es el general del 21%
[ IRNR ]
Conforme a la LIRNR se consideran renta obtenida en territorio español los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a los mismos.
Modelo de declaración: modelo 210, consignando el tipo de renta 01 o 35. ⇒ Se utilizará tanto para declarar de forma separada cada devengo de renta como para declarar de forma agrupada varias rentas obtenidas en un periodo determinado.
RENDIMIENTO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS OBTENIDO POR MEDIO DE ESTABLECIMIENTO PERMANENTE (EP)
Los EP deberán presentar declaración por el IRNR en los mismos modelos y en los mismos plazos que las entidades residentes sujetas al Impuesto sobre Sociedades.
Para períodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de 2015 se aplicará el tipo de gravamen que corresponda de entre los previstos en la normativa del Impuesto de Sociedades. ⇒ El tipo general de gravamen será el 25%.
Declaración mediante el Modelo 200. Plazo: 25 días naturales siguientes a los seis meses posteriores a la conclusión del periodo impositivo.
[ MODELO 179 ]
⇒ Los intermediarios de estas operaciones informarán a la AEAT a partir del ejercicio 2018 de cada una de las cesiones de inmuebles con fines turísticos situadas en territorio español. Se incluyen las cesiones de viviendas turísticas (art. 5.e) de la LAU y el alquiler de temporada (art. 3 de dicha Ley).
La declaración informativa (Modelo 179) contendrá los siguientes datos:
⇒ Consulte: Modelo 179 Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos
Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 994/2016, TSJ Cataluña, Sala de lo Contencioso, Sec. 1, Rec 621/2013, 25-11-2016
Orden: Administrativo Fecha: 25/11/2016 Tribunal: Tsj Cataluña Ponente: Gimenez Yuste, Emilia Num. Sentencia: 994/2016 Num. Recurso: 621/2013
IVA - TIPOS DESDE 1.9.2012 - OCIO - HOSTELERÍA. SERVICIOS COMPLEMENTARIOS HOTELEROS: CONCEPTO
Materia133818 - IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO - TIPOS DESDE 1.9.2012 - OCIO (HOSTELERÍA, ESPECTÁCULOS, CULTURA, DEPORTE...)Pregunta¿Qué servicios complementarios al alquiler de un apartamento se consideran propios de la industria hotelera?Resp...
Resolución Vinculante de DGT, V0373-07, 26-02-2007
Órgano: Sg De Impuestos Sobre La Renta De Las Personas Físicas Fecha: 26/02/2007 Núm. Resolución: V0373-07

References: artículo 5
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 82
 artículo 35
 Real Decreto 
 artículo 20
 Real Decreto 
 Resolución 
 artículo 22
 artículo 23
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 71
 artículo 84
 artículo 71
 Resolución 

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