Source: http://www.condomio.it/news/11-riscaldamento-e-risparmio-energetico.html
Timestamp: 2019-11-18 10:15:36+00:00

Document:
c) Condutture e tubature;
d) Distacco dall'impianto centralizzato;
e) Griglia di aerazione;
f) Impignorabilità degli impianti;
g) Inquinamento atmosferico;
h) Installazione dell'impianto;
i) Lettura del contatore;
j) Locale sede dell'impianto;
k) Obblighi dell'amministratore;
l) Obblighi del locatore;
m) Orario di funzionamento;
n) Pannelli solari;
o) Riattivazione e mantenimento in funzione;
p) Smaltimento delle acque;
q) Sostituzione del bruciatore;
r) Spese (ripartizione).
Fa capo all'amministratore del condominio l'obbligo, sanzionato penalmente, di denunciare al comando provinciale dei vigili del fuoco l'installazione dell'impianto di riscaldamento al fine di consentire il collaudo dell'impianto stesso. Il reato di omessa denuncia al comando provinciale dei vigili del fuoco dell'installazione dell'impianto di riscaldamento è di natura
omissiva ed a carattere permanente.
La modifica del tipo di alimentazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato da gasolio a metano non costituisce un'innovazione ma, se l'impianto preesistente è obsoleto o guasto, rappresenta una manutenzione straordinaria, mentre se il preesistente bruciatore è ancora funzionante, la sua sostituzione rientra nelle semplici modifiche migliorative
dell'impianto, ove diretta a utilizzare una fonte di energia più redditizia e meno inquinante. A ciò consegue che per l'approvazione della relativa delibera non è richiesta la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, del c.c.
Nel caso di attraversamento da parte dei tubi dell'impianto termico condominiale di un vano di proprietà esclusiva non fruente di detto impianto si deve ravvisare l'esistenza di una servitù prediale di conduttura di liquidi a carico di tale vano ed a vantaggio delle altre parti dell'edificio e non la semplice configurazione di opere, installazioni e manufatti di uso e
godimento comune ai sensi dell'art. 1117, n. 3 del codice civile, la quale presuppone gli estremi del reciproco vantaggio con la conseguenza che per la sua costituzione non è sufficiente il mero consenso verbale del proprietario del vano e la mancata opposizione alle relative delibere condominiali, essendo richiesto per detto consenso la prescritta forma scritta.
Nel caso di attraversamento, da parte dei tubi dell'impianto di riscaldamento condominiale, di un vano in proprietà esclusiva sprovvisto di radiatori e quindi non fruente di detto impianto, va ravvisata una servitù prediale di conduttura di liquidi, a carico di tale vano ed a vantaggio delle altre parti dell'edificio, e non la situazione prevista dall'art. 1117, n. 3,
cod. civ.. postulante l'estremo del reciproco vantaggio.
In tema di condominio di edifici, i poteri dell'assemblea, i quali sono fissati tassativamente dal codice (art. 1135 c.c.), non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante
approvazione del regolamento di condominio che la preveda. Pertanto non è consentito alla maggioranza dei condomini deliberare una diversa collocazione delle tubazioni comuni dell'impianto di riscaldamento in un locale di proprietà esclusiva, con pregiudizio di tale proprietà, senza il consenso del proprietario del locale stesso.
La collocazione in un vano (o altro ambiente o spazio) compreso nel perimetro del condominio delle tubazioni (o parte di esse) dell'impianto termico centralizzato, o di altro servizio comune, non rende di per sé quel vano insuscettibile di autonomo ed esclusivo diritto di proprietà, salve le limitazioni di tale diritto - contraenti corrispondenti servitù - correlata
all'obbligo di consentire e conservare la destinazione di tali tubazioni al servizio ed a vantaggio dell'intero edificio condominiale.
Per gli impianti che servono all'uso e al godimento comune, quali quelli per il riscaldamento, la presunzione di comunione opera soltanto per tutta quella parte dell'impianto che può ritenersi centrale, e non anche per le condutture derivanti che, staccandosi dall'impianto centrale, si addentrano nei singoli appartamenti, in ordine alle quali vale, invece, la
presunzione di proprietà esclusiva. La trasformazione o la modificazione ditali condutture può essere liberamente effettuata dal condomino soltanto se non si traduca in un pregiudizio degli altri partecipanti alla comunione, il quale pregiudizio ricorre nell'ipotesi in cui uno dei condomini aumenti la superficie radiante del proprio impianto di termosifone, collegato con l'impianto centrale di riscaldamento, oltre la misura prevista dal regolamento. In tal caso, trattandosi di un'innovazione, che importa una modificazione dei diritti dei condomini, il consenso alla trasformazione delle condutture non può essere provato che mediante scrittura.
In conformità al disposto dell'art. 1117, n. 3, cod. civ., la presunzione di comproprietà dell'impianto per il riscaldamento opera soltanto per quella parte che può ritenersi centrale e non pure per le condutture che, staccandosi dall'impianto centrale, si addentrano nei singoli appartamenti e soddisfano, quindi, unicamente le esigenze individuali di ciascun
condomino; ne consegue che, per le suddette condutture, vale la presunzione di proprietà esclusiva da parte del condominio medesimo.
La presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c. dell'impianto centrale di riscaldamento fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini non può essere esclusa per il fatto che alcune unità immobiliari siano sprovviste di diramazioni, giacché ciò che rivela al fine di escludere il concorso nelle spese è l'obiettiva configurazione dei
luoghi, tale da escludere di per se stessa la potenzialità d'uso della cosa comune.
Integra gli estremi dello spoglio (e non della semplice molestia) e legittima l'esercizio dell'azione di reintegra nel possesso da parte del conduttore di appartamento sito in edificio munito di impianto centralizzato di riscaldamento il distacco da siffatto impianto delle tubazioni sottostanti il citato appartamento operato dall'amministratore del condominio,
con conseguente interruzione dell'erogazione di energia termica, solo allorquando l'intervento spogliativo, consistito nella manomissione dell'impianto, sia stato effettuato su una parte dell'impianto medesimo di proprietà esclusiva del singolo condomino (e, quindi, di pertinenza del conduttore istante).
Il distacco delle diramazioni relative ad una o più unità immobiliari dell'edificio condominiale dall'impianto di riscaldamento è consentito quando il condomino interessato provi che da questo deriverà un effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verificherà uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto centrale
L'impianto centrale di riscaldamento è normalmente progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell'edificio cui deve assicurare un equilibrio termico di base, prevenendo e distribuendo le dispersioni di calore attraverso i solai e conferendo un apporto calorico alle parti comuni dell'immobile. Conseguentemente, il distacco
delle diramazioni relative a uno o più appartamenti dall'impianto centrale deve ritenersi vietato in quanto incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuano a servirsi
dell'impianto centralizzato. Il distacco è, invece, consentito quando è autorizzato da una norma del regolamento contrattuale di condominio o dalla unanimità dei partecipanti alla comunione, ovvero anche quando, da parte dei condomini interessati al distacco, venga fornita la prova che da questo non possa derivare alcuno dei suddetti inconvenienti.
Posto che un impianto centrale di riscaldamento destinato a riscaldare i vari appartamenti di uno stabile è proporzionato nei suoi organi fondamentali (caldaia, bruciatore e tubazioni) alla quantità di calorie necessarie a riscaldare l'intero stabile, il distacco di una parte dell'impianto dalla centrale termica, così come la creazione di un impianto autonomo di
riscaldamento, concretano una alterazione della destinazione della cosa comune e non già una delle modifiche consentite dall'art. 1102 c.c., poiché in tal caso si altera la destinazione della cosa comune, snaturandola o impedendone o compromettendone la funzione che le è propria.
Il singolo condomino non può, di regola, mediante unilaterale rinunzia al servizio di riscaldamento, sottrarsi all'obbligo di contribuire al pagamento delle spese di funzionamento di impianto centralizzato di termosifone, sito in stabile condominiale: resta salva l'eccezionale ipotesi in cui il condomino rinunziante dimostri che l'esclusione dal riscaldamento
di alcuni locali si risolva in una proporzionale riduzione delle spese generali di esercizio.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 14 ottobre 1987, n. 10251, Rubino c. Condominio di Via Cupa Angara, n. 5, Napoli, in Arch.loc. e cond. 1988, 440.
* Trib. civ. Napoli, 24 settembre 1987, n. 8791, Novino c. Condominio di via S. Giacomo dei Capri 39/D, Napoli, in Arch.loc. e cond. 1988, 126.
In caso di illegittimo distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, il condomino che ha operato il distacco non è tenuto al riallaccio del nuovo impianto a quello centralizzato se il suo comportamento è stato causato dalle omissioni del condominio (nella specie il condominio non aveva provveduto per anni a mettere l'impianto centralizzato in condizioni di
fornire un sufficiente riscaldamento al convenuto).
Il distacco delle diramazioni relative a uno o più appartamenti dall'impianto centrale è generalmente vietato perché incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuassero a servirsi
dell'impianto centralizzato; il distacco è consentito, quindi, solamente se venga fornita la prova che dal medesimo non derivino i suddetti inconvenienti.
In caso di installazione di un impianto autonomo di riscaldamento con distacco da quello centralizzato, la rinuncia al servizio di riscaldamento e l'esonero dalla relativa spesa non può essere determinata autonomamente ed unilateralmente ma, al contrario, deve essere autorizzata dall'assemblea (con il quorum ex art. 1120 cod. civ.), una volta verificata l'entità
della riduzione di spese derivanti dal distacco.
Non è censurabile l'installazione di un impianto di riscaldamento autonomo aggiuntivo che non arrechi pregiudizio a quello condominiale ma, qualora dal distacco derivi anche una minima manomissione dell'impianto centralizzato, ne consegue la condanna alla riduzione in pristino con collegamento all'impianto centralizzato nel momento in cui esso
venga rimesso in funzione.
La competenza sulla domanda di sostituzione della griglia di aerazione della centrale comune di riscaldamento, posta nella soglia di ingresso dell'edificio condominiale, al fine di evitare inconvenienti nel transito, va determinata in base al valore perché non si configura una controversia sulle modalità di uso del servizio condominiale (art. 8 n. 4 c.p.c.), né una
controversia sulla misura dei servizi del condominio (art. 7 comma secondo c.p.c.).
Gli ascensori e gli impianti di riscaldamento, comprese le caldaie ed i bruciatori, sono parti integranti degli edifici nei quali sono installati, e non semplici pertinenze; essi, infatti, non hanno una funzione propria, ancorché complementare e subordinata rispetto a quella degli edifici, ma partecipano alla funzione complessiva ed unitaria degli edifici medesimi,
quali elementi essenziali alla loro destinazione, da ciò consegue che l'ascensore e l'impianto di riscaldamento non sono pignorabili, come beni mobili, separatamente dall'edificio in cui sono installati, e che l'opposizione con la quale il debitore deduca detta impignorabilità, in quanto tendente a contestare il diritto del creditore di agire esecutivamente su quei beni,
configura, ai sensi dell' art. 615 c.p.c., opposizione all'esecuzione, e non opposizione agli atti esecutivi.
La necessità di dare esecuzione ad una legge imperativa che imponga la adozione di cautele o accorgimenti per evitare l'inquinamento atmosferico (L. 13 luglio 1966 n. 615) non sottrae le relative delibere dell'assemblea condominiale all'osservanza delle maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. qualora, per eseguire in concreto il comando della legge, si
debba far luogo ad innovazioni in senso tecnico, sia a causa delle opere che per diretta conseguenza dell'applicazione di quelle cautele e di quegli accorgimenti si rendono necessarie, sia a causa dello stato dei luoghi condominiali, che debbono essere convenientemente modificati per attuare quelle opere.
* Cass. civ., sez. II, 27 settembre 1996, n. 8531, Aliotta c. Condominio Due Palme di via Lentini in Siracusa, in Arch. loc.e cond. 1997, 446.
In forza dell'art. 1131 c.c., l'amministratore di un condominio deve osservare ed applicare tutte le disposizioni legislative e amministrative che possono riguardare il condominio stesso; fra l'altro, egli ha il compito, ai sensi dell'art. 1130, n. 2 c.c., di disciplinare la prestazione dei servizi di interesse comune, compreso quello del riscaldamento centrale. Di
conseguenza la responsabilità per l'impiego di combustibili proibiti dall'art. 13 L. 13 luglio 1966, n. 615 ricade esclusivamente sull'amministratore e nessun addebito può venir mosso al singolo condomino, che pur abbia partecipato ad un'assemblea ove si sia discusso del problema.
* Pret. civ. Napoli, sez. V, 19 gennaio 1983, D'Alessandro e altro c. Cond. di via Cilea, 26, NA, in Arch. loc. e cond. 1983,364.
La dichiarazione dell'assemblea del condominio con la quale viene dato in locazione ad uno dei condomini il locale condominiale in cui è sistemato l'impianto di riscaldamento ed affidato allo stesso condomino la gestione del servizio di riscaldamento richiede, ai fini della sua validità, la maggioranza semplice, avendo ad oggetto la disciplina di un servizio
volto al soddisfacimento dell'interesse collettivo dei condomini, e non un'innovazione diretta all'uso più comodo o al maggior rendimento di cosa comune.
Soltanto nel caso di installazione di un impianto termico centralizzato posto in edificio amministrato in condominio l'obbligo di presentare idoneo progetto e di adempiere alle prescrizioni della legge incombe sull'amministratore (e sarà necessario predisporre un progetto unitario riguardante l'intero edificio riscaldato); nel caso, invece, di installazione di
impianti termici individuali tale obbligo grava sul proprietario dell'alloggio e, quindi, dell'impianto.
Qualora l'installazione del servizio di riscaldamento in un edificio in condominio risulti, in relazione alle caratteristiche ed alla situazione logistica dell'immobile, non gravosa né voluttuaria, tale innovazione, se approvata nei modi prescritti, è vincolante per tutti i condomini, con la conseguenza che, nell'ipotesi di un locale dato in locazione, come il proprietariolocatore è tenuto a sostenere pro quota le spese di impianto, parimenti il conduttore non può sottrarsi (trattandosi di innovazione lecita ex art. 1582 c.c.) al pagamento delle spese di esercizio fin dal momento dell'attuazione del servizio stesso, ancorché questo sia stato introdotto nel corso della locazione, essendo l'aumento degli oneri accessori
conseguente all'applicazione dell'art. 9 L. 27 luglio 1978 n. 392, senza alterazione del rapporto sinallagmatico, posto che a fronte di una maggiore spesa per il conduttore vi è un obiettivo miglioramento delle condizioni di utilizzabilità del bene.
La legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 att. stesso codice - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose
comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (contro i quali può invece agire in risoluzione il locatore ex art. 5 della citata legge n. 392 del 1978, per il mancato rimborso degli oneri accessori), anche con riguardo
alle spese del servizio comune di riscaldamento ancorché questi ultimi abbiano diritto di voto, in luogo del condomino locatore, nelle delibere assembleari riguardanti la relativa gestione.
Il conduttore di un immobile ad uso ufficio posto al piano terreno di uno stabile, ed insufficientemente riscaldato nonostante il regolare funzionamento dell'impianto centralizzato condominiale di riscaldamento, non può pretendere dal condominio la realizzazione di modifiche all'impianto esistente o di un nuovo impianto idoneo ad assicurare nei locali
occupati temperature adeguate, né può vantare analogo diritto nei confronti del locatore, ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., qualora la situazione lamentata dipenda dalle stesse caratteristiche originarie dell'impianto (di tipo a pannelli radianti posati a pavimento), e debba quindi considerarsi alla stregua di un vizio dell'immobile già esistente all'inizio della
Ogni condomino ha il diritto di ottenere che l'impianto di riscaldamento sia strutturato in modo da assicurare, nelle ore di accensione, un uniforme riscaldamento di tutti gli appartamenti e ciò attraverso opportuni accorgimenti tecnici, quali una differenziazione delle superfici radianti, in rapporto alla posizione, struttura, esposizione e volumetria di ogni
appartamento. Se peraltro le caratteristiche di posizione, struttura ed esposizione di un appartamento (nella specie, attico) siano tali da determinare nelle ore di interruzione del funzionamento dell'impianto un calo della temperatura più accentuato che negli altri appartamenti, al di fuori di qualsiasi deficienza nell'organizzazione e conduzione del servizio, il
condomino interessato ha diritto di ottenere una maggiore fruizione del servizio comune - nei limiti stabiliti dalle norme generali regolanti il funzionamento degli impianti termici - purché ciò sia consentito dalle caratteristiche dell'impianto e possa effettuarsi senza pregiudizio o disagio per gli altri condomini, restando a carico del richiedente la maggiore spesa
derivante dal protratto o più intenso funzionamento dell'impianto (anche in relazione all'eventuale deterioramento) e quella che possa rendersi necessaria per la messa in opera di strumenti o l'adozione di accorgimenti tecnici atti ad evitare un eccesso di calore negli altri appartamenti.
Qualora l'accensione anche di notte dell'impianto di riscaldamento, in esito a controversia fra il condominio ed il singolo condomino, venga prevista quale mera modalità tecnica per assicurare a detto condomino un'erogazione di calore pari a quella goduta dagli altri proprietari, il passaggio in giudicato della relativa sentenza non osta a che l'assemblea
successivamente deliberi di spegnere l'impianto stesso nelle ore notturne, ove i nuovi accorgimenti di gestione egualmente consentano il raggiungimento dell'indicato obiettivo.
Determinare l'orario di funzionamento del servizio di riscaldamento e stabilire la sua gestione costituiscono modalità d'uso di un servizio condominiale, dal momento che si tratta di stabilire i criteri per l'erogazione di tale servizio e per il suo uso. La competenza relativa alle cause riguardanti tale materia spetta quindi al giudice conciliatore ex art. 1 della L. n. 399
Atteso che i rumori e le vibrazioni prodotte dalle apparecchiature che alimentano la rete del riscaldamento condominiale impongono l'adozione di particolari accorgimenti idonei a riportare nei limiti della normale tollerabilità tali inconvenienti, l'impianto di riscaldamento deve rimanere fermo dalle ore 22 alle ore 7 ed inoltre, al fine di ridurre la rumorosità per il
periodo in cui si faccia uso di tale impianto, devono essere adottati gli accorgimenti suggeriti dal consulente tecnico.
La domanda diretta ad invalidare una delibera assembleare nella parte riguardante l'orario di funzionamento del servizio di riscaldamento e la gestione di esso non introduce una controversia sulle modalità d'uso dei servizi condominiali di cui all'art. 1 della L. n. 399/1984, sibbene sulla misura dei servizi del condominio di case di cui all'art. 2 della citata legge, ed
è, pertanto, di competenza del pretore.
E' annullabile per eccesso di potere, ai sensi dell'art. 1130 n. 2 cod. civ., la delibera assembleare che abbia statuito l'accensione dell'impianto centralizzato di riscaldamento dalle ore 16 alle ore 22, con esclusione delle ore mattutine, in quanto è regola generale (anche alla luce della L. n. 645/1983) che il riscaldamento vada erogato soprattutto nelle ore
più fredde della giornata, che sono quelle di prima mattina e di sera, nelle quali v'è maggior pericolo che le condizioni climatiche possano procurare danni alla salute di coloro che vivono nell'edificio e quindi all'interesse della comunione.
In materia di servizio di riscaldamento organizzato in un edificio in condominio mediante una centrale termica comune, l'efficienza e la funzionalità dell'impianto sono direttamente strumentali alla normale abitabilità delle singole porzioni immobiliari. Ogni condomino, quindi, ha diritto di ottenere che l'impianto di riscaldamento sia strutturato in modo da
assicurare nelle ore di accensione un uniforme riscaldamento di tutti gli appartamenti, e ciò mediante opportuni accorgimenti tecnici, e anche per mezzo di una maggiore fruizione del servizio comune, nei limiti stabiliti dalle norme generali che regolano il funzionamento degli impianti termici.
L'installazione da parte di un condomino di pannelli solari su parte comune dell'edificio condominiale (nella specie, sul lastrico di copertura del vano scale), che non alteri la cosa comune e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto, non costituisce innovazione, né a norma dell'art. 1120 cod. civ., né a norma del
successivo art. 1121, ma legittimo uso della cosa comune.
In tema di condominio negli edifici, è legittimo, da parte dei condomini, il ricorso al procedimento ex art. 700 cod. proc. civ., nel caso in cui il loro diritto al riscaldamento può subire un danno grave ed irreparabile, sussistendo pericolo di un concreto nocumento all'integrità psicofisica dei medesimi in conseguenza dell'inerzia degli amministratori relativamente
alla riattivazione e al mantenimento in funzione dell'impianto centralizzato di riscaldamento a gasolio, nonostante la rigida stagione invernale in atto.
* Trib. civ. Molfetta, 31 dicembre 1988, Nappi e altri c. Condominio Via Serao 24, Molfetta, in Arch. loc. e cond. 1989,368.
L'installazione di due pompe per lo smaltimento delle acque dell'impianto di riscaldamento di un condominio costituisce una modifica migliorativa dell'impianto termico esistente, che non incide sulla cosa comune, mutandone la funzione o la destinazione: conseguentemente, la relativa deliberazione - come pure la sua successiva revoca - può essere adottata
dall'assemblea dei condomini senza la maggioranza qualificata prescritta per le innovazioni.
La sostituzione del bruciatore dell'impianto di riscaldamento di un edificio condominiale, nei casi in cui il bruciatore sostituito era guasto o obsoleto, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto a ripristinare la funzionalità dell'impianto senza alcuna modifica sostanziale e funzionale dello stesso, mentre deve essere ricondotta alle
modifiche migliorative, e non alle innovazioni, se ha lo scopo di consentire l'utilizzazione di una fonte di energia più redditizia, più economica o meno inquinante. (Nella specie, si trattava della sostituzione di un bruciatore alimentato da gasolio con un bruciatore alimentato da gas metano).
* Trib. civ. Genova, 28 novembre 1996, n. 3300, Magliano c. Condominio di Via S. Nazaro n. 6 in Genova, in Arch. loc. econd. 1997, 99.
In tema di ripartizione delle spese del servizio condominiale di riscaldamento, i criteri stabiliti dai commi primo e secondo dell'art. 1123, c.c. possono essere derogati - secondo quanto sancisce la detta norma - soltanto da una convenzione sottoscritta da tutti i condomini o da una deliberazione presa dagli stessi in sede assembleare con la unanimità dei
consensi dei partecipanti alla comunione; e pertanto non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di porre in via provvisoria le spese di riparazione degli impianti singoli a carico indistintamente di tutti i condomini.
Con riguardo all'impianto di riscaldamento installato in un fabbricato condominiale, l'indagine diretta a stabilire se il singolo partecipante, che non usufruisca del servizio di riscaldamento (nella specie, in quanto proprietario esclusivo di negozi), sia ugualmente comproprietario di detto impianto, e, quindi, in applicazione dell'art. 1123 cod. civ., sia tenuto a concorrere nelle spese inerenti alla sua conservazione, va condotta in base ai criteri fissati dall'art. 1117 cod. civ.
sull'individuazione delle parti comuni dell'edificio, tenendo conto che la comunione di detto impianto, ove debba essere negata in base alla citata norma, può essere riconosciuta, per effetto di diversa previsione del regolamento condominiale, solo se esso abbia natura contrattuale, perché predisposto dall'originario unico proprietario e poi accettato con i singoli atti di acquisto. ovvero perché adottato con il consenso unanime di tutti i partecipanti, manifestato nelle dovute forme.
L'indagine diretta a stabilire se il singolo partecipante al condominio (nella specie, proprietario di un'autorimessa), che non usufruisce del servizio di riscaldamento, sia ugualmente proprietario di detto impianto e, quindi, in applicazione dell'art. 1123 c.c., sia tenuto a concorrere alle spese inerenti alla sua conservazione o al rifacimento, va condotta in base
ai criteri fissati dall'art. 1117 c.c. per l'individuazione delle parti comuni dell'edificio. Cosicché, limitandosi la proprietà comune dell'impianto di riscaldamento al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, qualora manchi detta diramazione, poiché non esiste la possibilità che i locali medesimi fruiscano del riscaldamento, l'impianto non può considerarsi destinato alloro servizio.
L'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei servizi nell'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio (art. 1123, primo comma, c.c.); con la conseguenza che la semplice circostanza che l'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal contributo, neanche per le sole spese di esercizio dell'impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle
spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio.
Il singolo condomino non è titolare di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica nei confronti del condominio relativamente all'utilizzazione dei servizi comuni e, pertanto, non può sottrarsi dal contribuire alle spese di gestione del servizio di riscaldamento centralizzato in proporzione ai millesimi, allegando la mancata o insufficiente erogazione di quel
servizio, né può proporre azione di danno contro il condominio per il mancato promovimento dell'azione contrattuale nei confronti dell'impresa installatrice dell'impianto, posto che il condomino conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, potendo
ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio a norma dell'art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio disposto dall'art. 1139 c.c.
In tema di condominio degli edifici, qualora il bene comune, come l'impianto di riscaldamento, si trovi in situazione di inscindibilità materiale o funzionale con i manufatti afferenti alle porzioni di proprietà esclusiva dei singoli condomini (nella specie, trattandosi di impianto realizzato con serpentine inserite nei solai), il potere del regolamento, e, correlativamente,
dell'assemblea dei condomini nel rispetto del regolamento, di provvedere in ordine alla gestione di detto bene comune (nella specie, ripartendo fra tutti i condomini le spese di riparazione delle serpentine dei singoli appartamenti) non resta escluso a causa della inevitabile incidenza riflessa di tale gestione su quelle proprietà esclusive.
Qualora un regolamento di condominio - avente natura contrattuale per essere stato richiamato espressamente, quale parte integrante, negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio - stabilisca che i condomini sono tenuti a sostenere le spese necessarie per la manutenzione e l'esercizio dell'impianto di riscaldamento
anche nelle diramazioni interne dei singoli appartamenti prevedendo espressamente anche che tali diramazioni sono di proprietà comune, non trova applicazione ai sensi dell'art. 1138 ultimo comma cod. civ. la regola sancita dal secondo comma dell'art. 1123 stesso codice, a norma della quale le accennate spese vanno commisurate al coefficiente di utilità
derivante a ciascuna unità immobiliare dal servizio di riscaldamento, con la conseguenza che le spese di manutenzione straordinaria e quelle conseguenziali di restaurazione dell'immobile non possono far carico per intero al condomino proprietario dell'appartamento nell'ambito del quale è stato necessario intervenire, bensì per esse si configura l'obbligo di ripartizione fra tutti i condomini, secondo la regola generale dettata dal primo comma dell'art. 1123 cod. civ. per le spese di manutenzione delle cose comuni.
In tema di ripartizione delle spese del servizio di riscaldamento in un edificio in condominio, la qualità dell'uso che un singolo appartamento può fare del servizio stesso, a norma dell'art. 1123, secondo comma, c.c., va calcolata, ai fini della determinazione della spesa, in rapporto alla capacità potenziale di assorbimento, e cioè, in forza del fabbisogno obiettivo
dell'appartamento stesso, secondo uno dei tanti criteri possibili (numero dei radiatori o delle bocchette, massa o superficie irradiante, superficie irradiata, cubatura degli ambienti, contatore, ecc.) con la conseguenza che procedutosi a tale determinazione del fabbisogno, non può apportarsi alcuna diminuzione alla correlativa spesa proporzionale per effetto
di ragioni particolari (nella specie: temperatura degli appartamenti dell'ultimo piano del fabbricato inferiore a quella degli altri che determinano quel fabbisogno o che lo aumentano rispetto ad appartamenti di eguale estensione od eguale cubatura).
Le spese per la conservazione dell'impianto centrale di riscaldamento (nella specie, determinate dalla necessità di adeguare l'impianto alle nuove prescrizioni tecniche di cui alla L. n. 615 del 1966) sono a carico di tutti i condomini che possono fruire del relativo servizio, in rapporto al valore della proprietà individuale di ciascuno (art. 1123, primo comma,
c.c.), a differenza delle spese di esercizio, che vanno ripartite in proporzione dell'uso e della utilità che ciascuno può realizzare dal servizio comune, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa (art. 1123, secondo comma, c.c.). Ne consegue che anche i condomini, i cui locali siano privi di radiatori attualmente allacciati all'impianto centrale, sono tenuti a concorrere nelle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento, secondo la disciplina contenuta nell'art. 1118 c.c.
La ripartizione delle spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, deliberata dall'assemblea o disciplinata dal regolamento condominiale, è in contrasto con l'art. 1123, primo capoverso, c.c. - secondo cui, per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vanno ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne -
soltanto se debba essere effettuata in base al valore della proprietà delle singole quote, ovvero in base ad un diverso criterio che appaia inidoneo, per la sua evidente irrazionalità, a fissare un congruo rapporto fra la spesa e l'uso individuale. Qualora, invece, questo rapporto possa essere attuato con più sistemi pratici che, come i tre metodi adottati nella prassi
edilizia e rispettivamente fondati sulla estensione della superficie irradiata o sulla cubatura degli appartamenti o sul numero degli elementi radianti, attuano, in modo più o meno soddisfacente riguardo alle circostanze del caso, il precetto di legge, la preferenza accordata, in concreto, ad uno di essi non è viziata da illegittimità e sfugge, pertanto, al controllo
del giudice, cui spetta reprimere una deliberazione illegale, ma non sostituire alla deliberazione legalmente adottata una più conveniente, senza invadere la sfera di autonomia degli organi condominiali.
All'assemblea dei condomini, nell'ambito delle attribuzioni concernenti la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni previste dall'art. 1135 n. 2 c.c., deve riconoscersi la competenza a modificare, in via provvisoria, tabelle millesimali concernenti il servizio di riscaldamento e di riscuotere i relativi contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio,
qualora, in seguito alle modifiche apportate da un condomino all'impianto di riscaldamento all'interno del proprio appartamento, le tabelle originarie non corrispondano alla nuova estensione degli elementi radianti.
Con riguardo al risarcimento del danno dovuto a norma dell'art. 1494 c.c. il credito dei comproprietari di un bene unico ed indivisibile (nella specie, impianto di riscaldamento condominiale) per il rimborso delle spese occorrenti alla sua riparazione, deve considerarsi indivisibile perché, essendo indivisibile, per finalità e funzione, la prestazione che ne è
oggetto, indivisibile è anche il fatto ed il risultato del ripristino; tale credito può essere pertanto fatto valere da ciascuno dei comproprietari per l'intero, ai sensi dell'art. 1319 c.c. (salva la successiva definizione del rapporto all'interno della contitolarità).
Il criterio dell'addebito delle spese di riscaldamento in base alla superficie radiante non è l'unico idoneo a consentire una razionale e giusta ripartizione
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References: art. 1117
 art. 1120
 art. 615
 Cass. 
 art. 1582
 art. 5
 sentenza 
 art. 1
 art. 1121
 art. 700