Source: http://csaladjog.com/taj_lakashasznalat.html
Timestamp: 2019-05-21 07:15:13+00:00

Document:
Illés Blanka családjogi ügyvéd honlapja - lakáshasználati jog ellenértéke
A lakáshasználat rendezése közös megállapodás alapján
A házasulók a házasságkötés elõtt, valamint a házastársak a házasság felbontása esetére rendezhetik a közös lakás további használatának kérdését, így megállapodhatnak abban is, hogy az egyik házastárs a lakást elhelyezési és térítési igény nélkül elhagyja . Mi több, a házasság egyezõ akaratnyilvánítással történõ felbontásakor a házastársi közös lakás használatának bírói egyezséggel történõ rendezése - mint a bontás feltétele - kötelezõ is. A megállapodás formai követelménye, hogy azt közokiratba vagy jogi képviselõ által ellenjegyzett magánokiratba foglalják.
A lakáshasználat rendezése során is igaz, hogy a felek megállapodása az elsõdleges, és a családjogi törvény (Csjt.) lakáshasználatra vonatkozó rendelkezései csak akkor és annyiban alkalmazandók, amennyiben attól a felek a megállapodásukban nem térnek el. A felek szabad rendelkezési joga csak annyiban korlátozott, hogy megállapodásuk a kiskorú gyermekük érdekét nem sértheti. A megállapodás hatálya korlátozott annyiban, hogy csak a felek egymás közötti viszonyában érvényesül, harmadik személyre nem hat ki. (Például ha a házastársak magánszemélytõl bérelt lakásban laknak, hiába egyeznek meg abban, hogy a lakásban a nem bérlõ házastárs marad, a bérbeadó nem kötelezhetõ arra, hogy e házastárssal bérleti szerzõdést kössön.)
A bíróságot alapvetõen köti a felek megállapodása (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1997/291. számát). A házastársak megállapodásától eltérõen a bíróság kizárólag a kiskorú gyermek lakáshasználati jogára figyelemmel rendezheti a lakáshasználatot .
Ha a felek között nem jön létre megállapodás a lakáshasználatra vonatkozóan, úgy ebben a kérdésben a bíróság dönt. Bár a Csjt. a bírói döntés elõfeltételeként írja elõ a házasság felbontását (vagyis a házasság felbontása nélkül különélõ házastársak esetén kifejezetten nem biztosít lehetõséget a házastársi lakáshasználat bírói rendezésére), a bírói gyakorlat azonban ezt a feltételt nem értelmezi szigorúan. Ha tehát azt valamelyik fél méltányolható érdeke szükségessé teszi, a házasság fenntartása melletti különélés esetén is rendezi a bíróság a közös lakás használatát.
A bírói döntés esetére érvényes Csjt. szabályozás nem a saját tulajdonú és a bérlakás között tesz különbséget, hanem attól függ, hogy a lakáshasználat jogcíme közös, avagy csak az egyik felet illeti meg. Ezen túlmenõen a döntésnél érvényesülnie kell annak a szabálynak is, hogy a házastársak kiskorú gyermekének lakáshasználati jogát - életkörülményeinek megfelelõen - általában a volt közös lakásban kell biztosítani, kivéve, ha más állandó lakása van .
1. Különvagyon vagy önálló bérlet
A fõszabály tehát az, hogy alapvetõen a tulajdonost, illetve a bérlõt illeti meg a kizárólagos használat . A bíróság a másik házastársat kivételesen, és csak abban az esetben jogosíthatja fel a lakás megosztott vagy kizárólagos használatára, ha a lakáshasználatra jogosult gyermek nála van elhelyezve, és ha a közös kiskorú gyermeknek megfelelõ lakhatása csak a házastársi közös lakás használatával biztosítható. Ugyanakkor szolgálati lakás esetén a bérlõt a lakás elhagyására már nem lehet kötelezni .
Hangsúlyozni kell, hogy kizárólag közös kiskorú gyermek lakhatásának biztosítására jogosítható fel a másik házastárs, a nem közös kiskorú gyermek, vagy a nagykorú közös gyermek lakhatásának a biztosítása céljából már nem (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1989/357. számát).
Természetesen fennáll a lehetõsége annak, hogy ha az eredeti rendezés alapjául szolgáló körülményekben utóbb lényeges változások következnek be (pl. a közös kiskorú gyermeket a másik félnél helyezik el, vagy a közös kiskorú gyermek öröklés folytán saját lakásingatlanhoz jut, stb.), úgy újabb - az eredetitõl eltérõ - rendezés történjen (ez az ún. újrakezdés) (Legfelsõbb Bíróság Polgári Kollégiumának 279. sz. állásfoglalása).
2. Közös tulajdon vagy közös bérlet
A bíróság a házastársak közös tulajdonában vagy közös bérletében levõ lakás használatát fõszabály szerint megosztja a házastársak között, ha azt a lakás alapterülete, alaprajzi beosztása és helyiségeinek száma lehetõvé teszi . A megosztásnak azonban objektív és szubjektív feltételei egyaránt vannak.
Az objektív feltételek lényegében a lakás adottságaihoz (alapterület, beosztás, helyiségek, lakószobák száma, stb.) igazodnak. Ezért a döntéshez általában szükséges a lakás mûszaki adatainak pontos megállapítása és a méretarányos alaprajz (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1994/412. számát). A megosztásra alkalmatlan beosztás esetén vizsgálni kell az átalakítás lehetõségét is (BH 1992/399.), illetve a megosztás során lehetõleg a minél teljesebb elkülönülésre kell törekedni (BH 1994/368.).
A megosztás szubjektív akadálya lehet, ha a házastárs korábbi magatartására figyelemmel a közös használat a másik házastárs vagy a kiskorú gyermek érdekeinek súlyos sérelmével járna . Hogy mi minõsül súlyos érdeksérelemnek, arra általánosságban meghatározást adni nem lehet, így azt mindig az adott tényállás összes körülményei döntik el. Pl. súlyos érdeksérelmet okozhat a házastárs életvitelére jellemzõ tettleges, agresszív, durva magatartás (BH 1996/589.).
Ha a házastársak közös tulajdonában vagy közös bérletében levõ lakás használata nem osztható meg, a bíróság 1. közös tulajdonban álló lakás esetén az egyik házastársat az egész lakás kizárólagos használatára jogosítja fel, míg 2. bérlakás esetén a bérlõtársi jogviszonyt megszünteti, és az egyik házastársat a lakás elhagyására kötelezi.
Annak a kérdésnek az eldöntésekor, hogy melyik fél maradjon a lakásban, elsõsorban az számít, hogy van-e a feleknek kiskorú gyermeke, és hogy a gyermek melyik félnél nyert elhelyezést. A lakás kizárólagos használatára tehát alapvetõen azt a felet kell feljogosítani, akinél a közös kiskorú gyermeket elhelyezték. Kivétel ez alól, ha a közös kiskorú gyermek más megfelelõ lakással rendelkezik, és lakhatása ott megfelelõen biztosított (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1993/429. számát).
4. Elcserélhetõ lakás
Ha a házastársak közös bérletében levõ lakást két másik lakásra lehet elcserélni, és a lakáscsere folytán mindkét házastárs megfelelõ lakáshoz jut, úgy a bíróság - a házastársak egyikének kérelmére - a bérlõtársi jogviszonyt megszüntetheti. Ebben az esetben a bíróság meghatározza, hogy melyik lakásba, melyik volt házastárs költözzék. Ilyen kérelemnek akkor is helye lehet, ha a bíróság a lakás használatáról korábban már egyéb módon döntött .
A bérlõtársi jogviszony lakáscserével történõ megszüntetése elrendeléséhez nem szükséges a felek egyetértése; azt a bíróság bármelyik fél kérelmére, és a másik fél ellenzése mellett is elrendelheti, ha a feltételek egyébként fennállnak. A Csjt.-ben rögzítetteken túlmenõen további feltételt fogalmaz meg a Csjt. végrehajtási rendelete, amelynek értelmében a cserelakást felajánló személynek a per tárgyalásán szóban, vagy pedig teljes bizonyító erejû okiratban a csereszerzõdés lényeges feltételeire kiterjedõ nyilatkozatot kell tennie, és vállalnia kell a jogerõs határozat meghozatalát követõ 30 napon belüli szerzõdéskötést .
Megjegyzendõ, hogy a törvény szövege szerint két másik megfelelõ lakás kell a bérlõtársi jogviszony lakáscserével történõ megszüntetéséhez, ám a számszerûséget a jogalkalmazás során szigorúan értelmezni nem lehet. (Pl. gyakran valamelyik fél szülõje/nagyszülõje ajánlja fel a saját lakását a nem hozzátartozó volt házasfél számára, úgy, hogy õ maga is a gyermekéhez/unokájához költözik.) Ügyelni kell továbbá arra is, hogy ha a lakáscseréhez harmadik személy hozzájárulása szükséges (bérbeadó, bérlõkijelölésre jogosult, eltartó, stb.), ez a hozzájárulás a lakáscserének nélkülözhetetlen feltétele .
A lakáshasználati, lakásbérleti jognak jelentõs vagyoni értéke van, így a házastársi közös lakást elhagyó (illetõleg elhagyni kényszerülõ) házastárs a lakás kizárólagos használatához jutó házastárssal szemben jóval hátrányosabb vagyoni helyzetbe jut, aminek mérséklését szolgálja a lakáshasználati jog ellenértéke, illetve a többlethasználati díj. Miután tehát a lakáshasználati jog ellenértéke vagyoni hátrány mérséklésére szolgál, így értelemszerûen csak vagyoni értéket jelentõ használati jogosultsághoz tapadhat, és pl. családtagi szívességi lakáshasználathoz nem fûzõdhet (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1989/107. számát).
A lakásból távozó házastárs a lakáshasználati jog ellenértékének rá esõ részére válik jogosulttá . A felek a lakáshasználati jog ellenértékét egymás közötti megállapodással is rendezhetik, amely a bíróságot is köti. Ha viszont nincs ilyen megállapodás, a Csjt. vonatkozó rendelkezései alapján a bíróság dönt valamelyik fél erre irányuló kérelme alapján.
1. Közös tulajdonban, vagy valamelyik házastárs külön tulajdonában álló lakás esetén a lakáshasználati jog ellenértéke a lakás beköltözhetõ és lakott forgalmi értékének a különbözete. Tulajdoni lakásnál - ha a feleknek nincs a forgalmi értékre egyezõ elõadása, és az hitelt érdemlõen másként nem állapítható meg - a bíróság a lakott és beköltözhetõ forgalmi érték megállapítására szakértõt rendel ki.
2. Bérlakás esetén a lakáshasználati jog ellenértéke legalább a hasonló önkormányzati bérlakásra - a szerzõdés közös megegyezéssel történõ megszüntetése esetére - az önkormányzat rendeletében meghatározott pénzbeli térítés mértékének megfelelõ összeg . Bérlakásoknál (akkor is, ha a lakás nem önkormányzati, hanem egyéb bérlakás) a forgalmi érték meghatározása mellett - ahol a bíróság rendszerint szakértõi véleményre is támaszkodik - szükséges a helyi hatályos rendelet beszerzése.
1. a közös tulajdonú vagy különvagyoni lakásból önként elköltözõ volt házastársat (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1992/322. számát), feltéve, hogy arra nem a bennmaradó összeférhetetlen magatartása miatt kényszerült,
2. a másik fél önálló bérletébõl önként elköltözõ (nem bérlõtárs) házastársat,
3. a vagyoni értékû jogosultságon alapuló használat esetén önként elköltözõt (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1994/81. számát),
4. akinek a lakásból való távozásra kötelezésével egyidejûleg a tulajdonjoga is megszûnik, miután a bíróság a közös tulajdont megszüntette, és megfelelõ megváltási árat ítélt meg a részére (BH 1990/421.).
Közös bérleménynek minõsülõ lakás esetén, ha valamelyik házastárs a lakást a visszatérés szándéka nélkül, önként elhagyta (tartósan új életre rendezkedett be és másutt megfelelõ lakása van), a bíróság - a visszamaradt házastárs kérelmére - az eltávozott házastárs bérlõtársi jogviszonyát megszünteti. A házastárs azonban a használati jog ellenértékének rá esõ részét igényelheti . Itt is egységes azonban a bírói gyakorlat abban, hogy ha az elköltözött felet az elköltözésre kényszerítõ körülmények késztették (pl. a bentlakó házasfél durva, agresszív magatartása, õt a lakásból kizárták), minderre nincs lehetõség.
Az ellenérték nagysága
A távozó házastárs a használati jog ellenértékének arra a részére tarthat igényt, amely õt (a bennmaradó volt házastársra és a lakáshasználatra jogosult gyermekek számára figyelemmel) arányosan megilleti:
1. A rá esõ rész közös bérlet vagy közös tulajdon esetén - ha nincs gyermek - általában 1/2 rész, ha pedig van, általában 1/3 rész, mint kiindulási alap (feltételezve azt a tipikus helyzetet, hogy a lakásban maradtak a gyerekek).
2. A rá esõ rész - a különös méltánylást érdemlõ eseteket kivéve - rendszerint a használati jog ellenértékének 1/3-ánál nem kevesebb. Ez alól azonban kivétel lehet, ha
a) a bíróság az egyik házastárs különvagyonában levõ lakás vagy szolgálati lakás elhagyására kötelezte a másik házastársat,
b) a lakásnak a házasságkötést megelõzõen önálló bérlõje a lakásban maradó házastárs volt ,
c) a bennmaradó és kiskorú gyermeket saját háztartásában nevelõ szülõ szûkös anyagi helyzetben van (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1989/482. számát), vagy a távozó fél anyagi hozzájárulása nélkül több kiskorú gyermeket tart saját háztartásában, viszonylag nehéz körülmények között.
A használati jog ellenértéke a lakás elhagyásával egyidejûleg esedékes, amelyet általában pénzben kell teljesíteni. Lehetõség van azonban a más módokon történõ elszámolásra is:
2. Ilyenkor a házastársi közös vagyonból rá esõ részt a lakáshasználati jog ellenértékének összegével csökkenteni kell . Mindez azonban csak teljes vagyonmérleg felállítása mellett rendelhetõ el (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1995/469. számát).
3. Nem kizárt az sem, hogy egyes vagyontárgyakat (tipikus esetben mondjuk egy személygépkocsit) számoljanak el az ellenérték fejében.
4. Elfogadott az a megoldás is, hogy a lakáshasználati jog ellenértékét beszámítással rendezik, vagyis azt az ellenérték megfizetésére kötelezett félnek az ellenértékre jogosulttal szemben fennálló gyermektartásdíj-hátralékába számítják be (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1994/674. számát).
1952. évi IV. törvény;4/1987. (VI. 14.) IM rendelet;1993. évi LXXVIII. törvény; 2005. augusztus 25.
Forrás: http://www.magyarorszag.hu/ugyintezo/ugyleirasok/csalad/hazassag/ felbont/lakashaszn

References: bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság