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Timestamp: 2019-03-23 04:55:03+00:00

Document:
Mieterhaftung für Laminatbeschädigungen
AG Leutkirch, Az.: 2 C 53/13
Urteil vom 03.05.2013
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 21,35 € nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 28.08.2012 zu bezahlen.
Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Der Streitwert wird auf 1.101,35 € festgesetzt.
Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche nach der Beendigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in A.
Foto: bildlove/Bigstock
Die Beklagte hatte beim Kläger eine Wohnung für 540,00 € warm gemietet. Die Beklagte zog am 12.06.2012 aus der angemieteten Wohnung aus. Zuvor hatte der Kläger die Beklagte nachdrücklich um einen Auszug gebeten und auch das Mietverhältnis gekündigt. Über die Wirksamkeit der Kündigung besteht zwischen den Parteien Streit.
Die Beklagte hatte während der Mietzeit unter anderem vom 01.01. – 31.12.2011 eine Nebenkostenvorauszahlung von insgesamt 1.080,00 € entrichtet. Eine Nebenkostenabrechnung hat die Beklagte für diesen Zeitraum nicht erhalten. Für das Jahr 2012 hat die Beklagte 450,00 € Nebenkosten im voraus bezahlt.
Die Beklagte hat im Verfahren die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen in Höhe von 191,00 € und mit den Nebenkostenvorauszahlungen für 2011 in Höhe von 1.080,00 € sowie in Höhe von 450,00 € für 2012 erklärt.
Der Kläger trägt vor, dass die Beklagte für den Zeitraum vom 01.06. – 12.06.2012 270,00 € anteilige Miete schulde. Außerdem habe sie den Laminatboden im Wohnzimmer beschädigt. Hierfür seien Kosten in Höhe von 831,35 € netto anzusetzen.
Eine Rückzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen sei nicht geschuldet; schließlich habe die Beklagte durchaus Nebenkosten verursacht.
Der Kläger beantragt: Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.101,35 € zu bezahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über Basiszins seit 28.08.2012 und vorgerichtlichen Anwaltsgebühren in Höhe von 155,30 €.
Die Beklagte beantragt, die Klage anzuweisen.
Sie trägt vor, dass kein Kündigungsrecht vorgelegen habe. Sie habe Schadensersatzansprüche in Höhe von 191,00 € für die erforderlichen Übernachtungen und den Transport ihrer Gegenstände aus der Wohnung, nachdem sie die Wohnung habe verlassen müssen.
Der Boden sei falsch verlegt worden, weshalb es zu den Beschädigungen gekommen sei. Hier habe ein Abzug neu-für-alt zu erfolgen.
Im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.04.2013 verwiesen.
Die Parteien haben mit Schriftsätzen vom 26.04.2013, 29.04.2013 und 03.05.2013 weiter vorgetragen.
Die zulässige Klage ist aufgrund der erfolgten Aufrechnung nur zu einem geringen Teil begründet.
Die Klageforderung ist im Wesentlichen durch die Primäraufrechnung erloschen gemäß § 362 Abs. 1 BGB. Dem Kläger steht lediglich ein Anspruch i.H.v. 21,35 € zu.
Zugunsten des Klägers besteht jedenfalls ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung für den Monat Juni 2012 i.H.v. 21,35 €. Es kann dahinstehen, ob es sich dabei um eine Nutzungsentschädigung oder weiter die Miete handelt; die Miete wäre lediglich geschuldet, soweit das Mietverhältnis auch im Juni bestanden hätte; dies bedarf aber keiner Entscheidung, da die Nutzungsentschädigung der Höhe nach mindestens der bisherigen Miete entspricht (vgl. Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 546a, Rd.Nr. 54).
Da die Beklagte unstreitig bis 12.06. in der gemieteten Wohnung verblieb, schuldet diese – wie ausgeführt – bis zu diesem Zeitpunkt jedenfalls eine Nutzungsentschädigung. Nachdem die Nutzungsentschädigung mit täglich 18,00 € (540,00 monatliche Miete / 30 Tage) anzusetzen ist, besteht jedenfalls grundsätzlich ein Anspruch für 12 Tage.
Eine über den Betrag von 21,35 € hinausgehende Miete bzw. Nutzungsentschädigung ist allerdings durch die Primäraufrechnung erloschen. Dies gilt auch für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch i.H.v. 831,35 € netto. Es kann dahinstehen, ob die Forderungen des Klägers über 21,35 € hinaus bestanden.
Die erklärte Aufrechnung ist i.H.v. 1.080,00 € erfolgreich.
Die Beklagte hat einen Schadensersatzanspruch aufgrund einer Pflichtverletzung des Mietvertrags gemäß §§ 535, 280 BGB in Höhe von 191,00 € (Übernachtungs- und Transportkosten) nicht nachgewiesen. Zwar dürfte die Kündigung des Klägers zum 31.05.2011 unwirksam gewesen sein, allerdings ist aufgrund des Auszugs der Klägerin – auch wenn diese es in den Räumlichkeiten möglicherweise nicht mehr aushielt – von einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung gemäß § 311 Abs. 1 BGB zum Auszugszeitpunkt am 12.06.2011 auszugehen. Soweit schon vorher Übernachtungskosten (2 Nächte) anfielen, hat die Beklagte nicht dargelegt, weshalb diese als erforderlich i.S.d. § 249 Abs. 2 BGB anzusehen wären. Die Beklagte hat nicht dargelegt, weshalb sie diese zwei Nächte in der Wohnung nicht verbleiben konnte. Die Kosten für den Anhänger fielen offensichtlich erst nach Auszug nach der Vertragsaufhebung an, weshalb diese nicht ersatzfähig sind. Zu diesem Zeitpunkt bestand kein Vertrag mehr; eine Verletzung einer Pflicht aus diesem Vertrag war nicht mehr möglich.
Die Beklagte kann mit der Nebenkostenvorauszahlung für das Jahr 2011 i.H.v. 1.080,00 € aufrechnen. Der Rückzahlungsanspruch war fällig, nachdem eine Abrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist, mithin bis 31.12.2012, nicht erfolgt ist. Zwar gab der Kläger an, eine Abrechnung erstellt und der Beklagten gegeben zu haben, diese hat den Zugang allerdings bestritten. Der Kläger hat einen Nachweis des Zugangs nicht erbracht. Im Übrigen hält das Gericht die Angaben des Kläger dahingehend, dass tatsächlich eine Abrechnung erstellt worden sei, nicht für glaubhaft. Dies gilt insbesondere, nachdem zu keinem Zeitpunkt, auch nicht im Verfahren, eine entsprechende Abrechnung in Schriftform vorgelegt wurde.
Die Beklagte kann nach ständiger Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil v. 09.03.2005, Az.: 8 ZR 5704 = NJW 2005, 1499; KG Berlin, Urteil v. 22.03.2010, Az.: 8 U 142/09 = BeckRS 2010, 8460) die Nebenkostenvorauszahlungen auch unmittelbar zurückverlangen, sie ist nicht darauf zu verweisen, dass zunächst auf Erteilung einer Abrechnung zu klagen ist.
Die Nebenkostenvorauszahlungen für 2012 i.H.v. 450,00 € können hingegen mangels Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums nicht zur Aufrechnung gestellt werden; ein derartiger Rückforderungsanspruch ist noch nicht fällig.
Der geschuldete Betrag i.H.v. 21,35 € ist aufgrund der Inverzugsetzung zum 28.08.2012 aufgrund des Schreibens vom 13.08.2012 (Anlage K6) zu verzinsen, §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 2, 288 BGB.
Soweit der Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten geltend macht, hat dieser die anspruchsbegründenden Voraussetzungen, den Verzug gemäß § 286 BGB, nicht schlüssig dargelegt. Es ist nicht ersichtlich, dass sich die Beklagte bei der Erstellung des Schreibens vom 13.08.2012 bereits im Verzug mit der Zahlung der geforderten 1.101,35 € befand. Im Übrigen erlosch die Forderung des Klägers i.H.d. Aufrechnungsbetrags mit dem Zeitpunkt des Entstehens der Aufrechnungslage, mithin am 01.01.2012 (vgl. Dennhardt in: Beck’scher Online-Kommentar BGB, Hrsg: Bamberger/Roth, Stand: 01.02.2013, § 389, Rd.Nr. 3).
Bei einer Primäraufrechnung ist nicht von einem teilweisen Obsiegen bzw. Unterliegen auszugehen soweit die Klage aufgrund der erfolgreichen Aufrechnung abgewiesen wird (vgl. Lackmann in: Musielak, ZPO, 10. Aufl. 2013, § 92 ZPO, Rd.Nr. 3; Hüßtege in: Thomas/Putzo, ZPO, 33. Aufl. 2012, § 92, Rd.Nr. 4a).
Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 S 1, 2 ZPO.
Auf den nicht nachgelassenen Vortrag in den Schriftsätzen vom 26.04.2013, 29.04.2013 und 03.05.2013 kommt es aufgrund von § 296a ZPO nicht an.
WEG-Versammlung – Anforderungen an den Inhalt der Einladung Betriebskosten – Umlagefähigkeit für Rauchmelderanmietkosten sowie für Spielplatzinspektionen und -wartung

References: § 362
 § 546
 § 311
 § 249
 § 286
 § 389
 § 92
 § 92
 § 296