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Timestamp: 2016-10-25 01:34:10+00:00

Document:
1P.236/2004 (20.12.2004)
1P.236/2004 /ggs
Bundesgerichtspr�sident Aemisegger, Pr�sident, Bundesrichter Aeschlimann, Ersatzrichter Loretan,
Beschwerdef�hrerinnen, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Markus Siegrist,
Einwohnergemeinde Unterlunkhofen, 8918 Unterlunkhofen, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Heer,
Art. 8, 9, 26 und 49 BV (Baubewilligung),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 3. Kammer, vom 26. Januar 2004.
Der Gemeinderat Unterlunkhofen verweigerte am 2. Juli 2001 der Rebco Immobilien AG und der Furter AG �konomischer Holz-Systembau die Bewilligung f�r den Bau einer Erschliessungsstrasse mit Werkleitungen auf den Parzellen Nrn. 395, 401, 402, 404, 405 und 408 im Gebiet Klosterreben/Moosmatten.
Mit Beschluss vom selben Datum verweigerte er zudem der Furter AG �konomischer Holz-Systembau die Bewilligung f�r die Errichtung von zwei Einfamilienh�usern auf der Parzelle Nr. 404.
Das Baudepartement des Kantons Aargau hiess die gegen die Bewilligungsverweigerungen erhobenen Beschwerden der Rebco Immobilien AG und der Furter AG �konomischer Holz-Systembau (deren Name zwischenzeitlich in Furter Immotrade AG ge�ndert wurde) am 22. M�rz 2002 in einem hier nicht interessierenden Nebenpunkt gut, wies sie jedoch in der Hauptsache ab.
Die hiergegen beim kantonalen Verwaltungsgericht erhobene Beschwerde der Rebco Immobilien AG und der Furter Immotrade AG blieb ohne Erfolg.
Die Rebco Immobilien AG und die Furter Immotrade AG haben gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 26. Januar 2004 mit Eingabe vom 15. April 2004 beim Bundesgericht staatsrechtliche Beschwerde erhoben. Sie beantragen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids.
Die Einwohnergemeinde Unterlunkhofen, das Baudepartement und das Verwaltungsgericht beantragen die Abweisung der Beschwerde. Ein zweiter Schriftenwechsel brachte keine Ann�herung der Parteistandpunkte.
Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid, der mit staatsrechtlicher Beschwerde wegen Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte angefochten werden kann (Art. 84 Abs. 1 lit. a und Art. 87 OG). Die Beschwerdef�hrerinnen sind durch das Urteil in eigenen rechtlich gesch�tzten Interessen betroffen und somit beschwerdeberechtigt (Art. 88 OG). Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.1 Die Beschwerdef�hrerinnen hatten bereits 1996 um eine Baubewilligung f�r die Erschliessung und �berbauung ihrer Parzellen Nr. 404 und 405 ersucht. Dieses Gesuch hatte der Gemeinderat Unterlunkhofen am 18. M�rz 1996 abgelehnt und gleichentags �ber das fragliche Gebiet eine Planungszone im Sinne von Art. 27 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700) erlassen. Nach Ablauf von deren G�ltigkeit im M�rz 2001 erneuerten die Beschwerdef�hrerinnen ihre Baugesuche.
Der Gemeinderat verweigerte die Baubewilligung erneut im Wesentlichen aus drei Gr�nden: Er hielt zun�chst fest, die erforderliche Erschliessung fehle. Sodann beanspruche die Erschliessung, welche die Beschwerdef�hrerinnen errichten wollten, die im Eigentum der Gemeinde stehende Strassenparzelle Nr. 395; die Gemeinde habe indessen die hierf�r n�tige Einwilligung nicht erteilt. Schliesslich erwog der Gemeinderat, die Bauvorhaben st�nden im Widerspruch zur sich in der Genehmigungsphase befindenden neuen Nutzungsplanung der Gemeinde (Zonenplan 2000), die das fragliche Gebiet der Landwirtschaftszone zuweise; der neue Zonenplan entfalte hier eine negative Vorwirkung.
2.2 Das Baudepartement verwarf in seinem Beschwerdeentscheid vom 22. M�rz 2002 das Argument der negativen Vorwirkung. Da die entsprechende Planungszone im M�rz 2001 abgelaufen sei, k�nne das k�nftige Recht nicht l�nger vorwirken und eine R�ckstellung der Baugesuche rechtfertigen.
Hingegen erwog es unter Berufung auf das Urteil des Bundesgerichts 1P.608/1988 vom 12. Februar 1991 (Oberrohrdorf-Staretschwil), die Grundst�cke der Beschwerdef�hrerinnen l�gen im Baugebiet zweiter Etappe, bei welchem es sich im konkreten Fall um Nichtbaugebiet handle. Der Umstand, dass f�r das Gebiet Ausserdorf ein altrechtlicher �berbauungsplan bestehe, �ndere hieran nichts. In derartigem Nichtbaugebiet k�nne eine Baubewilligung nur in Ausnahmef�llen erteilt werden. Die entsprechenden Voraussetzungen seien nicht erf�llt. Angesichts der Bauzonengr�sse gem�ss dem fr�heren wie auch gem�ss dem neuen Zonenplan verbiete es sich auch, die bundesrechtswidrige Baugebietsetappierung in eine blosse Erschliessungsetappierung umzudeuten.
Schliesslich f�hrte das Baudepartement aus, der Grosse Rat habe inzwischen am 21. August 2001 den neuen Zonenplan genehmigt, mit Ausnahme jener Fl�chen, die im Zonenplan von 1986 als zweite Baugebietsetappe ausgeschieden waren und neu der Landwirtschaftszone h�tten zugewiesen werden sollen. Er habe die Gemeinde verpflichtet, dieses nicht genehmigte Gebiet einer Bauzone zuzuweisen. Mit der Genehmigung der neuen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) sei die bisherige Ordnung und namentlich auch der Nutzungsplan Baugebiet aufgehoben worden (� 48 BNO). Aufgrund des Teilgenehmigungsbeschlusses des Grossen Rates l�gen die Bauparzellen der Beschwerdef�hrerinnen daher derzeit ausserhalb der Bauzonen (in �berhaupt keiner Zone) und seien auch nicht l�nger einer zweiten Baugebietsetappe zugeteilt. Diese neue, teilgenehmigte Zonenplanung finde vorliegend Anwendung und habe zur Folge, dass das fragliche Gebiet in keiner Bauzone liege und daher nicht erschlossen und �berbaut werden d�rfe.
2.3 Das Verwaltungsgericht erwog im angefochtenen Urteil, die Baugrundst�cke h�tten im Zeitpunkt der vorinstanzlichen Entscheide teils in der Terrassenzone, teils in der Einfamilienhauszone, jedenfalls aber im zus�tzlichen Baugebiet 2. Etappe gelegen. Aufgrund der Zonenplanrevision 2000 sei indessen eine Rechts�nderung eingetreten. Das Verwaltungsgericht habe am 26. Juni 2003 eine Beschwerde der Einwohnergemeinde Unterlunkhofen gegen die bloss teilweise Genehmigung des neuen Zonenplans durch den Grossen Rat gutgeheissen und dessen Anweisung aufgehoben, die (auch im vorliegenden Verfahren) streitbetroffenen Grundst�cke einer Bauzone zuzuweisen. Das Urteil vom 26. Juni 2003 sei unangefochten rechtskr�ftig geworden. Damit stehe fest, dass der Grosse Rat die revidierte Nutzungsordnung mit dem von der Gemeindeversammlung am 23. Juni 2000 beschlossenen Inhalt genehmigen m�sse. Das Verwaltungsgericht habe also davon auszugehen, dass die streitbetroffenen Grundst�cke heute im Nichtbaugebiet gelegen seien. Gem�ss � 169 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes �ber Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen vom 19. Januar 1993 (BauG) und entsprechend der Praxis sei im Baubewilligungsverfahren bei einer �nderung des Rechts vor der endg�ltigen Gesuchserledigung das neue, in Kraft stehende Recht anzuwenden, hier also die BNO 2000, welche die Baugrundst�cke der Nichtbauzone zuweise. Der Grundsatz von Treu und Glauben stehe der Anwendung des neuen Rechts im konkreten Fall nicht entgegen, da das Verwaltungsgericht mit seinem Entscheid nicht rechtsmissbr�uchlich zugewartet habe.
Die Beschwerdef�hrerinnen r�gen, das angefochtene Urteil verletze die Eigentumsgarantie, sei willk�rlich und verstosse gegen Treu und Glauben. Sie machen geltend, nach der bisherigen Ordnung h�tten sie ihre Grundst�cke �berbauen k�nnen; indem die neue Ordnung angewendet werde, obwohl sie noch gar nicht in Kraft stehe, w�rden sie an der �berbauung gehindert. Damit steht ein schwerer Eingriff in das Eigentum in Frage, und das Bundesgericht hat die Gesetzm�ssigkeit der Massnahme einschliesslich der Anwendung des kantonalen Rechts frei zu pr�fen (BGE 124 II 538 E. 2a S. 540 f.; 119 Ia 362 E. 3 S. 366, je mit Hinweisen).
(Ziffern 3.1 - 3.3 fehlen im Original)
3.1 Gem�ss Art. 26 Abs. 1 RPG bed�rfen Nutzungspl�ne und ihre Anpassungen der Genehmigung durch eine kantonale Beh�rde; im Kanton Aargau ist diese Genehmigungsbeh�rde - ausser bei Sondernutzungspl�nen, die vom Regierungsrat zu genehmigen sind, - der Grosse Rat (� 27 Abs. 1 BauG). Verbindlich werden die Nutzungspl�ne erst mit der Genehmigung durch die kantonale Beh�rde (Art. 26 Abs. 3 RPG). Nach einhelliger Lehre hat die Genehmigung konstitutive Bedeutung, weshalb die Anordnungen des Nutzungsplans erst angewendet werden d�rfen, wenn der Genehmigungsbeschluss rechtskr�ftig geworden ist (Alexander Ruch, Kommentar zum Bundesgesetz �ber die Raumplanung, Z�rich 1999, N. 33 f. zu Art. 26; Peter H�nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2002, S. 217; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Aufl., Z�rich 1999, Rz. 423; EJPD/BRP, Erl�uterungen zum Bundesgesetz �ber die Raumplanung, Bern 1981, N. 11 zu Art. 26).
Es gibt im vorliegenden Fall keinen Grund f�r eine andere Betrachtungsweise. Das Urteil vom 26. Juni 2003, mit welchem das Verwaltungsgericht die teilweise Genehmigungsverweigerung durch den Grossen Rat aufgehoben hat, ersetzt ungeachtet der darin enthaltenen Erw�gungen einen neuen Genehmigungsbeschluss des Grossen Rates nicht. Im genannten Urteil hat das Verwaltungsgericht - allerdings ohne sich auf bestimmte Vorschriften zu beziehen - festgehalten, es sei nicht befugt, die Genehmigung des Zonenplanes selber vorzunehmen. Daher sei das Gesch�ft an den Grossen Rat zur Genehmigung im Sinne der Erw�gungen zur�ckzuweisen. Ausgehend von dieser Feststellung geht es nicht an, im angefochtenen Urteil die Genehmigung als erteilt zu betrachten bzw. die Genehmigung als reine Formsache zu behandeln. W�re sie dies, so w�re nicht zu erkl�ren, weshalb das Verwaltungsgericht die Genehmigung nicht selbst ausgesprochen hat.
Soweit ersichtlich, hat der Grosse Rat den damals noch nicht genehmigten Teil des Zonenplans 2000 seither nicht genehmigt. Er ist daher noch nicht rechtswirksam geworden. Nachdem die im Hinblick auf die Revision verf�gte Planungszone im M�rz 2001 abgelaufen ist und das Aargauer Recht keine Verl�ngerungsm�glichkeit vorsieht (vgl. �� 29 und 31 BauG), beruht der Entscheid des Verwaltungsgerichts auf einer unzul�ssigen Voranwendung des neuen Rechts.
3.2 Unter diesen Umst�nden kann grunds�tzlich dahingestellt bleiben, ob die kantonalen Instanzen das Baubewilligungs- bzw. das Rechtsmittelverfahren in einer gegen das Gebot von Treu und Glauben verstossenden Art und Weise verz�gert haben. Dennoch sei angemerkt, dass dieser Vorwurf der Beschwerdef�hrerinnen ungerechtfertigt ist. Unhaltbar ist einerseits die sinngem�ss erhobene R�ge, die Gemeinde Unterlunkhofen und das Baudepartement h�tten aus unsachlichen Motiven, allein um des zeitlichen Effekts willen, die Erteilung der Baubewilligung verweigert. Ebenso wenig l�sst sich feststellen, dass das Verwaltungsgericht das bei ihm h�ngige Verfahren verschleppt bzw. unzul�ssig lange hinausgez�gert h�tte.
3.3 Die Aufhebung eines mit staatsrechtlicher Beschwerde angefochtenen kantonalen Entscheides rechtfertigt sich nur, wenn er im Ergebnis verfassungswidrig ist, und nicht schon dann, wenn (nur) die Begr�ndung unhaltbar erscheint. Das Bundesgericht hat daher die M�glichkeit, eine verfassungswidrige Begr�ndung zu ersetzen (BGE 122 I 257 E. 5 S. 262). Soll ein angefochtenes Urteil mit einer Begr�ndung best�tigt werden, welche die kantonale Instanz nicht in Betracht gezogen oder gar ausdr�cklich verworfen hat, so muss die substituierte Begr�ndung freier �berpr�fung standhalten. Zudem ist von der M�glichkeit des Austauschs der Motive zur�ckhaltend und einzig dann Gebrauch zu machen, wenn die rechtliche Situation als klar erscheint, weil die freie Auslegung des kantonalen Rechts in erster Linie den kantonalen Beh�rden zusteht (BGE 112 Ia 129 E. 3c S. 135 f.; 106 Ia 310 E. 1b S. 314 f.).
3.3.1 � 48 BNO 2000 hebt die Bau- und Zonenordnung von 1986 vollst�ndig auf. Der Grosse Rat hat die BNO 2000 trotz der teilweisen Nichtgenehmigung des Zonenplans vorbehaltlos genehmigt. � 48 BNO ist damit in Kraft getreten. Das Baudepartement hat in E. 6 seines Beschwerdeentscheids vom 22. M�rz 2002 gefolgert, die umstrittenen Grundst�cke l�gen derzeit in �berhaupt keiner Zone und daher auch nicht in der Bauzone. Das Verwaltungsgericht hat sich offenbar dieser Auffassung angeschlossen. Zumindest hat es ausgef�hrt, die Tatsache, dass der Grosse Rat das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 2003 (Aufhebung der teilweisen Nichtgenehmigung) noch werde umsetzen m�ssen, �ndere nichts daran, dass die streitbetroffenen Grundst�cke heute im Nichtbaugebiet l�gen, weil der fr�here Nutzungsplan durch � 48 der BNO 2000 endg�ltig aufgehoben worden sei.
Dieser Betrachtungsweise kann nicht gefolgt werden. Der Genehmigungsentscheid des Grossen Rates ist bundesrechtskonform auszulegen. Art. 2 RPG unterstellt Bund, Kantone und Gemeinden f�r ihre raumwirksamen Aufgaben der Planungspflicht. Insbesondere hatten die Kantone daf�r zu sorgen, dass die Nutzungspl�ne rechtzeitig erstellt werden (Art. 35 Abs. 1 lit. b RPG). Verweigert eine Genehmigungsbeh�rde der Revision eines grunds�tzlich RPG-konformen Nutzungsplans teilweise die Zustimmung, genehmigt sie indessen gleichzeitig die Aufhebung des bisherigen Nutzungsplans, so kann dies nicht dazu f�hren, dass f�r das betroffene Teilgebiet im Widerspruch zu Art. 2 und 35 RPG �berhaupt keine nutzungsplanerischen Vorschriften mehr gelten. Vielmehr muss unterstellt werden, dass f�r die Fl�chen, hinsichtlich derer die neue Ordnung nicht genehmigt wurde, auch die Aufhebung der bisher g�ltigen Ordnung abgelehnt wurde, es sei denn, die Genehmigungsbeh�rde habe zu dieser Frage ausdr�cklich Stellung genommen und besondere Anordnungen getroffen. Insbesondere kann nicht angenommen werden, das fragliche Gebiet liege in der Zwischenzeit ausserhalb der Bauzone und unterstehe folglich den Regeln von Art. 24 RPG.
Das angefochtene Urteil kann daher auch nicht auf der Grundlage dieser Betrachtungsweise best�tigt werden.
3.3.2 Ob die Gemeindebeh�rde die nachgesuchten Baubewilligungen wegen mangelnder Erschliessung (� 32 Abs. 1 lit. b BauG) verweigern durften, l�sst sich nicht losgel�st von der Frage beantworten, ob der f�r das fragliche Gebiet erlassene �berbauungsplan Ausserdorf (vom 26. Juni 1981/19. Januar 1982) noch rechtliche Bedeutung aufweist oder nicht. Dies wiederum l�sst sich nicht unabh�ngig davon beurteilen, welche Bedeutung dem Umstand zukommt, dass das Gebiet Ausserdorf im Baugebiet 2. Etappe liegt. Das Baudepartement vertritt die Auffassung, als Baugebiet 2. Etappe seien die betroffenen Grundst�cke zwangsl�ufig als Reservezone und daher als Nichtbaugebiet anzusehen. Das Verwaltungsgericht hat demgegen�ber in einem Urteil vom 21. November 2000 (E. 5b/dd S. 26) betreffend die heutigen Parteien ausgef�hrt, in Unterlunkhofen k�nne es angesichts der Fl�chenverh�ltnisse zwischen 1. und 2. Etappe von vornherein nicht zutreffen, dass es sich nur bei dem in der 1. Etappe gelegenen Land um Baugebiet im Sinne von Art. 15 RPG handle. Damit ist jedenfalls nach Auffassung des Verwaltungsgerichts n�her zu pr�fen, ob sich das Baugebiet 2. Etappe im konkreten Fall allenfalls als blosse Erschliessungsetappe (statt als eigentliche, indessen rechtswidrige) Baugebietsetappe auffassen l�sst (siehe zu dieser Unterscheidung Ursula Vettori, Die Etappierung der Bauzone, in: ZBl 93/1992 S. 345 ff.). Das Bundesgericht hat in einem Urteil 1P.611/2001 vom 25. Januar 2002 (Gemeinde Lupfig, E. 3.5.1) offen gelassen, ob eine solche Umdeutung des Baugebiets 2. Etappe unter Umst�nden zul�ssig sein k�nnte.
Im Zusammenhang mit der Erschliessungsfrage ist von Bedeutung, dass das Gebiet "Ausserdorf" planerisch in drei Abschnitte unterteilt ist. Die Baugrundst�cke liegen im Abschnitt III; der zwischen dem �berbauten Gebiet und den Baugrundst�cken liegende Abschnitt II ist derzeit ebenfalls noch nicht erschlossen. Die Beschwerdef�hrerinnen machen geltend, die Gemeinde h�tte diesen Abschnitt schon l�ngst erschliessen m�ssen, und weisen auf den hierf�r bewilligten Kredit vom 17. November 1995 hin. Die Gemeinde Unterlunkhofen bestreitet eine Erschliessungspflicht und verneint damit auch, dass sie verpflichtet gewesen w�re, ihr Strassengrundst�ck Nr. 395 f�r die Erschliessung zur Verf�gung zu stellen.
Diese Fragen sind komplex. Die rechtliche Situation erscheint nicht als derart klar, dass das Bundesgericht im Rahmen einer Motivsubstitution dazu Stellung nehmen k�nnte, obwohl sich das Verwaltungsgericht damit noch nicht auseinandergesetzt hat. Es wird daher Sache des Verwaltungsgerichts sein, die umstrittenen Baugesuche auf ihre Vereinbarkeit mit den bis anhin geltenden Vorschriften zu �berpr�fen.
Die Beschwerde erweist sich demnach als begr�ndet und ist gutzuheissen. Das angefochtene Urteil ist aufzuheben.
Die Gemeinde Unterlunkhofen hat trotz ihres Unterliegens im bundesgerichtlichen Verfahren keine Gerichtskosten zu tragen (Art. 156 Abs. 2 OG). Sie ist indessen zu verpflichten, den anwaltlich vertretenen Beschwerdef�hrerinnen eine Entsch�digung f�r das bundesgerichtliche Verfahren auszurichten (Art. 159 Abs. 2 OG). Das Verwaltungsgericht wird die Kosten f�r das kantonale Verfahren neu zu verlegen haben.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 26. Januar 2004 aufgehoben.
Die Einwohnergemeinde Unterlunkhofen hat die Beschwerdef�hrerinnen f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrerinnen, der Einwohnergemeinde Unterlunkhofen sowie dem Baudepartement und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 8
 Art. 87
 Art. 27
 Art. 26
 Art. 26
 Art. 26
 Art. 2
 Art. 2
 Art. 24
 Art. 15