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Timestamp: 2020-06-01 20:28:27+00:00

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Il diritto alla provvigione nel caso di mediazione per vendita immobiliare
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Casi nei quali si configura la conclusione dell’affare ex art. 1755 c.c.
Con l’ordinanza del 10 aprile 2020, n. 7781 la Cassazione ha escluso che il diritto alla provvigione sorga qualora tra le parti non sia stato concluso l’affare in senso economico-giuridico previsto dall’art. 1755 c.c., “ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento”.
Il titolare della ditta individuale incaricata della vendita ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza con cui la corte d’appello di Genova, confermando integralmente la decisione del tribunale della stessa città, ha rigettato la domanda di pagamento della provvigione dal medesimo avanzata in relazione all’incarico conferitogli dai sig.ri S.M. e F.V. per la vendita di un appartamento di proprietà.
Difatti la corte territoriale ha escluso che fosse sorto il diritto dell’agente alla provvigione, ritenendo invero che la proposta irrevocabile di acquisto, formulata dall’acquirente reperito dall’incaricato mediatore, non integrasse quella “conclusione dell’affare” che l’art. 1755 c.c. pone all’origine del diritto alla provvigione.
Sul punto l’impugnata sentenza ha evidenziato che le parti non avevano sottoscritto alcun atto qualificabile come contratto preliminare di compravendita, ma avevano provveduto semplicemente a fissare gli accordi di massima già raggiunti in seguito alla presentazione della proposta di acquisto e ciò nella prospettiva della sottoscrizione di un contratto preliminare in un momento successivo. Nello specifico, la corte ligure ha argomentato le conclusioni su riportate rievocando la copiosa corrispondenza intercorsa tra le parti da cui si evinceva chiaramente che queste non avevano ancora trovato un accordo sulla conclusione dell’affare ed avevano altresì, fissato una data proprio per la stipula del contratto preliminare.
La corte d’appello ha inoltre, fondato la negazione del diritto del ricorrente alla provvigione sul rilievo che nell’atto di conferimento dell’incarico alla propria agenzia immobiliare era contenuta la clausola “tale somma vi sarà integralmente pagata contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare“, la quale incontestabilmente collegava il diritto rivendicato alla stipula del contratto preliminare.
Il ricorrente invece, con i due motivi di ricorso, sostiene che la corte territoriale ha errato nel qualificare la proposta formulata dall’acquirente reperito come una minuta o un accordo di massima costituendo essa indubbiamente, un’intesa già vincolante fra le parti stipulanti secondo lo schema proposta-accettazione, ciò in virtù del fatto che conteneva tutti gli elementi essenziali e quasi tutti gli elementi accessori, del futuro negozio giuridico traslativo. Quanto alla clausola che prevedeva la contestualità tra il versamento della provvigione e la sottoscrizione del preliminare, il ricorrente argomenta che, alla stregua dei canoni ermeneutici di buona fede nell’esecuzione del contratto e di conservazione degli effetti del negozio giuridico, il riferimento ivi contenuto al contratto preliminare andrebbe inteso come genericamente riferito alla “conclusione dell’affare“, perfezionatasi nella specie, con l’accettazione da parte dei convenuti della proposta di acquisto del soggetto reperito dall’agenzia.
La Suprema Corte, nel rigettare il ricorso, ha in primis evidenziato che i due motivi in cui si articola il ricorso si risolvono, sostanzialmente, in una critica di merito all’apprezzamento delle risultanze istruttorie, operato dalla Corte ligure, riguardo all’interpretazione della proposta di acquisto e dell’atto di conferimento dell’incarico all’agenzia immobiliare del ricorrente. Sul punto ha ribadito, richiamando gli insegnamenti della sentenza della stessa corte n. 2465 del 2015, che “il sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sé, che appartiene all’ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, ma afferisce solo alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica e della coerenza e logicità della motivazione addotta, con conseguente inammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto da questi esaminati”.
La Corte ha proseguito poi, nell’ordinanza oggetto della presente disamina, precisando che l’orientamento giurisprudenziale richiamato dal ricorrente (Cass. civ., sez. III, sent. del 17-01-2017, n. 923; Cass. civ., sez. VI – 2, sent. del 30-11-2015, n. 24397), che collega anche all’ipotesi della conclusione di un contratto preliminare di preliminare l’insorgenza del diritto del mediatore alla provvigione è stato superato dalla più recente giurisprudenza di legittimità con la sentenza n. 30083 del 19/11/2019.
Difatti se da un lato, è sempre stato pacifico in giurisprudenza che la provvigione non è dovuta all’agente se le parti hanno unicamente predisposto una bozza di accordo, le cd. Puntuazioni, da cui non scaturiscono pretese giudizialmente tutelabili, diversamente si è pronunciata negli anni la giurisprudenza in merito all’ipotesi della proposta di acquisto integrante un preliminare di preliminare.
In particolare la giurisprudenza più recente succitata, cui aderiscono gli ermellini nel rigettare il ricorso oggetto della nostra analisi, ha avuto modo di chiarire che, poiché il diritto alla provvigione del mediatore deriva dalla conclusione dell’affare di cui all’art. 1755 c.c., ai fini della relativa insorgenza, non può ritenersi sufficiente un mero accordo preparatorio finalizzato a regolamentare il successivo svolgimento del procedimento formativo del programmato contratto definitivo. L’orientamento in questione ha infatti, precisato che, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, tra le parti poste in relazione dallo stesso, deve costituirsi un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
Pertanto è da escludersi che possa ritenersi concluso un affare rilevante ai sensi dell’art. 1755 c.c. nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un c.d. “preliminare di preliminare”, costituente notoriamente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento. In quest’ultima ipotesi infatti, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, tale contratto legittima la parte non inadempiente solo ad agire per ottenere il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione contenuta nell’accordo interlocutorio.
Art. 1755 c.c.;
Cassazione civile, sez. VI-2, ordinanza 10 aprile 2020, n. 7781;
Cassazione civile, sez. II, sent. del 19-11-2019, n. 30083;
Cassazione civile, sez. III, sent. del 17-01-2017, n. 923;
Cassazione civile, sez. VI – 2, sent. del 30-11-2015, n. 24397.
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References: sentenza 
 art. 1755
 art. 2932
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 Cass. 
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 art. 2932

Art. 1755
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