Source: https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/la-vente-immobiliere
Timestamp: 2019-10-15 06:06:39+00:00

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Vendre un bien immobilier est une opération complexe. Lors de la procédure de vente, le vendeur se doit de fournir des informations obligatoires qui peuvent être de nature juridique et technique. En effet, une vente immobilière peut faire partie de l’ordre du juridique sur de nombreux points. Voici un bref aperçu de cette opération.
Fréquemment, le mandat contient des clauses particulières et spécifiques. Ainsi, il peut être « semi-exclusif » : le mandant peut chercher par lui-même un acheteur, mais il devra le renvoyer vers l’agent immobilier titulaire du mandat. Le mandat étant un contrat, il a force de loi et le mandant a l’obligation de respecter les engagements qu’il a souscrits.
Pour en savoir plus sur les mandats : lire notre article.
Lorsque le vendeur et l'acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente, ils peuvent signer une promesse de vente avant la signature de l'acte de vente définitif. Cet acte fixe d'ores et déjà les conditions précises dans lesquelles la vente s'effectuera. La promesse de vente peut prendre la forme d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente.
° l'adresse du bien,
° l'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...),
En dehors de ce cas, la promesse de vente peut être rédigée par le vendeur et l'acquéreur ou être confiée à un agent immobilier. Dans ces deux cas, elle est considérée comme étant réalisée sous seing privé. Lorsque la promesse unilatérale de vente est passée sous seing privé, elle doit être enregistrée auprès des services fiscaux dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par le vendeur. Les droits d'enregistrement sont payés par l'acquéreur.
En revanche, lorsque l'acte est rédigé sous la forme authentique, un unique exemplaire orignal peut être conservé par l'officier chargé de la transaction. Il est toutefois recommandé à l'acquéreur d'en demander un exemplaire original, qu'il devra conserver. Le droit de rétractation permet de renoncer à la vente en respectant un certain délai.
L'acquéreur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration d'un délai de dix jours. Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
C. Les conditions suspensives
Les particuliers qui achètent leur logement à l'aide d'un prêt bénéficient donc automatiquement de la condition qui leur permet de ne l'acheter que s'ils obtiennent leur crédit dans un certain délai. Cela fait bien sûr peser une incertitude sur la vente. C'est pourquoi la condition est toujours enfermée dans un certain délai : d'après la loi, les particuliers doivent disposer au minimum d'un mois pour obtenir leur
prêt. Mais ce délai est beaucoup trop court pour permettre aux banques de leur faire une offre, c'est pourquoi on a pris l'habitude de prévoir toujours au minimum 45 jours.
Actuellement, on prévoit plutôt un délai de 60 jours pour permettre à l'acheteur d'obtenir l'offre de prêt de la banque, ou son refus, le cas échéant. En effet, le délai de 45 jours s'avère vraiment court pour permettre à l'acheteur d'effectuer toutes ses démarches et d'obtenir l'accord formel et définitif de la banque. En d'autres termes, l'acheteur dispose de 60 jours pour faire savoir au vendeur s'il a ou non obtenu ses prêts.
Le détail des prêts qu'il entend souscrire doit être précisé dans le compromis, ainsi que leurs conditions : montant, durée, taux... Ainsi, par exemple, si l'acquéreur achète à condition d'obtenir un prêt d'un montant de 150.000 €, sur 15 ans, au taux maximal de 1,60 %, il ne peut prétexter un refus de prêt sur 20 ans. En revanche, si on lui propose un prêt sur 15 ans à 1,70 %, il peut refuser.
D'autres conditions peuvent être rajoutées dans le compromis à votre demande pour tenir compte de situations particulières. Par exemple, un médecin qui achète un appartement pour en faire son cabinet médical à Paris peut négocier avec le vendeur de n'acheter qu'à condition d'avoir préalablement obtenu l'accord de la mairie pour changer l'usage du logement.
Les diagnostics immobiliers visent à informer l'acquéreur ou le locataire sur certains aspects du logement qu'il projette d'acheter ou de louer (pour en savoir plus lire notre article surle dossier de diagnostic technique)
Voici un rappel très succinct concernant ces diagnostics obligatoires :
- L’amiante : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- Le plomb : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.
- Les termites : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les immeubles bâtis situés dans une zone contaminée déterminée par un arrêté préfectoral.
- L’installation intérieure de gaz : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation pourvus d’une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans.
- L’installation intérieure d’électricité : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation pourvus d’une installation d’électricité de plus de 15 ans.
- Le diagnostic de performance énergétique : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les bâtiments clos et couverts pourvus d’un système de chauffage.
- L’état des servitudes "risques" et d'information sur les sols : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens, y compris les terrains, dès lors qu’ils sont situés dans le périmètre d’un plan de prévention des risques, ou de sismicité.
- L’état de l’installation d’assainissement non collectif : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation qui ne sont pas raccordés au réseau d’assainissement collectif.
- La mérule : L’information est obligatoire pour tous les immeubles bâtis situés dans une zone contaminée déterminée par un arrêté préfectoral.
- La loi Carrez : Lors de la vente d’un lot de copropriété, le compromis (ou la promesse) et l’acte authentique de vente doivent indiquer la superficie de la partie privative du lot. C’est ce que l’on appelle le mesurage « Carrez ». Ce mesurage ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique, même s’il est obligatoire.
- Les sols pollués : L’information est obligatoire lors de l’acquisition d’un terrain situé dans un secteur d’information sur les sols, déterminé par arrêté préfectoral.
E. Étude géotechnique des terrains non bâti constructible
Dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le vendeur d’un terrain non bâti constructible doit fournir à l’acquéreur une étude géotechnique préalable. Ces dispositions seront applicables aux actes de vente et aux contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2020. Cette étude doit également être transmise au constructeur par le maître d’ouvrage avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements. Le constructeur est quant à lui soumis à certaines obligations.
Ces nouvelles dispositions tendent à mieux informer les acquéreurs de terrains constructibles quant à la nature du sol et à mieux prévenir les risques de sinistres liés aux mouvements de sol induits par le retrait-gonflement des argiles. Elles concernent la vente d’un terrain bâti constructible mais également la phase de construction du bâtiment. Elles ne s’appliquent toutefois que dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Ce dispositif vise à responsabiliser tant « le vendeur de terrain vis-à-vis du risque de retrait-gonflement lié à la présence d’argiles, en fournissant une étude géotechnique préalable, ce qui permet à l’acheteur d’être informé des surcoûts constructifs lié à cet aléa » que le maître d’ouvrage, « qui doit fournir l’étude géotechnique préalable au constructeur, afin que celui-ci puisse lui faire une offre adaptée et intégrant les bonnes dispositions constructives » et le constructeur, « qui doit prendre en compte ces éléments pour prévoir les dispositions constructives nécessaires ; il peut également faire réaliser une étude géotechnique plus détaillée, notamment pour optimiser le coût des fondations » (Projet de loi n° 971, amendement n° 2884 rect., 26 mai 2018).
Le nouvel article L. 122-21 du Code de la construction et de l’habitation impose au vendeur, en cas de vente d'un terrain non bâti constructible, de transmettre à l’acquéreur une étude géotechnique préalable.
Le champ d’application géographique de cette obligation est donc circonscrit aux zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, qui seront définies par arrêté des ministres chargés de la Construction et de la Prévention des risques majeurs (CCH, art. L. 112-20, nouv.).
Par ailleurs, les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d'urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n'entrent pas dans le champ d'application du dispositif.
L’étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ; en cas de vente publique, elle est annexée au cahier des charges.
L’étude reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.
Dans les zones géographiques susmentionnées, aux termes de l’article L. 122-22 du Code de la construction et de l’habitation, le maître d’ouvrage doit transmettre, avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, cette étude géotechnique préalable aux personnes réputées constructeurs de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-1 du Code civil.
Les obligations du constructeur sont précisées à l’article L. 112-23. Ainsi, le constructeur de l’ouvrage est tenu :
Lorsqu'elles ont été réalisées, l'étude géotechnique préalable et l'étude géotechnique sont annexées au titre de propriété du terrain et suivent les mutations successives de celui-ci.Elles sont annexées à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ou au cahier des charges en cas de vente publique. Il en va de même, le cas échéant, de l'étude géotechnique préalable mentionnée à l'article L. 112-21.
- les territoires qui ne sont pas classés dans l'une de ces trois zones sont des zones d'exposition résiduelle, où la présence de terrain argileux n'est, en l'état des connaissances, pas identifiée.
- les contrats ayant pour objet des travaux qui n'affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l'écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol du bâtiment ;
- les contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages, sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 mètres carrés et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant.
F. La clause pénale
La clause pénale est une clause de ce contrat qui a pour objet de déterminer à l’avance quelle serait la sanction pécuniaire applicable au cas où l’une des parties n’exécuterait pas ses obligations. Il s’agit donc de prévoir le paiement par la partie fautive d’une indemnité, généralement égale à 10% de la valeur du bien, à la partie lésée par l’inexécution du contrat. Précisons que malgré sa dénomination, la clause pénale est une sanction purement civile, prévue par les articles 1226, 1233 et 1152 du Code Civil.
La clause pénale s'applique aussi bien au vendeur qu'à l'acquéreur Cela signifie qu’un vendeur qui déciderait de ne plus vendre son bien, quelle qu’en soit la raison, tomberait sous le coup de la clause pénale, dont l’application pourrait légitimement être demandée par l’acquéreur, en tout cas pas tant que l’obtention d’un prêt dans un délai précis est donnée comme condition suspensive à la réalisation de la vente.
De façon générale, toutes les conditions suspensives énoncées au compromis de vente, tant que les démarches sont accomplies dans les délais impartis, échappent au champ d’application de la clause pénale. C’est au notaire désigné pour rédiger l’acte de vente qu’il incombe de recouvrer les sommes dues au titre de la clause pénale. En cas de difficultés, précisons que la partie plaignante a la possibilité de recouvrer son dû par voie de justice.
G. La clause de substitution dans le compromis de vente
L’acquéreur peut choisir d’insérer une clause de substitution dans le compromis de vente. Cette clause permet de substituer un tiers au compromis de vente à l’acquéreur initial du bien immobilier.
La clause de substitution est un mécanisme juridique. Grâce à ce mécanisme, un des contractants à la possibilité de se désister au profit d’un tiers qui deviendra partie au contrat. C’est une clause selon laquelle l’acquéreur initial du bien immobilier se réserve le droit de se substituer à une autre personne dans le rapport contractuel initial avec le vendeur dans le cadre d’un compromis de vente relatif à l’achat d’un bien immobilier. Ainsi, l’acquéreur se réserve donc le droit de se retirer de la vente s’il le souhaite au profit d’un autre acquéreur.
La clause de substitution est bénéfique à la vente d’un bien immobilier. Elle apporte des avantages tant pour l’acquéreur que pour le vendeur. En effet, le vendeur est ainsi sûr de trouver un acquéreur pour son bien immobilier. C’est en quelque sorte une double sûreté étant donné que l’acquéreur initial reste solidaire du paiement du bien immobilier en cas de désistement de la personne substituée.
La faculté de substituer un acquéreur a un autre dans le cadre d’un compromis de vente est obligatoirement à titre gratuit. On ne peut pas déroger à ce principe. Il n’existe aucune formalité légale relative à la clause de substitution. La clause de substitution doit néanmoins obligatoirement figurée dans l’avant contrat. Le vendeur, l’acquéreur initial et le tiers de substituant à l’acquéreur initial doivent donner leur accord à la clause de substitution. C’est pour cela que la faculté de substitution doit être prévue spécifiquement dans le compromis de vente dans une clause attitrée.
La clause de substitution n’est ni une cession de créance, ni une cession de contrat. Étant donné que la clause de substitution n’est pas synonyme de cession de créance ou de cession de contrat, elle ne doit pas être soumise aux exigences de l’article 1690 du Code civil,entre autres la signification par voie d’huissier. L’article 1690 du Code civil s’applique aux cessions de créances. Il s’applique également aux cessions de promesses de vente.
Dans le cadre de la cession de créance, la signification par voie d’huissier est obligatoire car elle permet la régularisation d’un acte authentique. La Cour de cassation le rappelle donc depuis une décision de la 3ème chambre civile du 12 avril 2012 : « Le fait pour les bénéficiaires d’un « compromis de vente » de se substituer un tiers ne constituait pas une cession de créances et n’emportait pas obligation d’accomplir les formalités de l’article 1690 du Code civil » si la clause est à titre gratuit.
La personne morale ou physique substituée deviendra le propriétaire définitif du bien immobilier. La substitution doit se réaliser avant la signature définitive de l’acte de vente final. Sinon, c’est l’acquéreur initial qui sera tenu d’acheter le bien immobilier définitivement. Il pourra néanmoins par la suite céder le bien à un tiers. La substitution ne sera néanmoins plus possible dans le cadre du compromis de vente.
Si substitution il y a, le nouvel acquéreur aura également droit à ce délai de rétraction de dix jours mentionné au L271-1 du Code de la construction et de l’habitation à condition qu’il réponde aux conditions légales prévues à cet article comme l’acquéreur initial.
A. La signature de l'acte définitif et le délai de réitération
La publicité foncière ne peut être réalisée que si l’acte est dressé en la forme authentique, par un officier ministériel : le notaire. Ainsi,une fois le compromis de vente établi, le notaire effectuera toutes les formalités nécessaires à l’établissement de l’acte authentique de vente.
Lorsque le délai de réitération de l’acte de vente n'est pas respecté, il faut distinguer selon que les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse synallagmatique de vente ou non. En effet, les cocontractants peuvent prévoir une condition en vertu de laquelle la réitération par acte authentique est obligatoire pour que le compromis de vente soit valable. Une date butoir de réitération de l’acte de vente doit être expressément mentionnée dans le compromis de vente. Dans ce cas précis, le dépassement de la date de réitération de l’acte de vente entraîne la caducité de la promesse synallagmatique de vente. Les deux cocontractants sont alors libérés de leurs obligations mutuelles. Si l’une des parties est fautive, elle engage sa responsabilité civile et devra octroyer des dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi.
- La partie défaillante se présente chez le notaire : procès verbal de carence et octroi de dommages et intérêts ou exécution forcée selon les modalités du compromis de vente
- La partie défaillante ne se présente pas chez le notaire : procès verbal de difficultés
Si le vendeur a été assigné en réitération forcée de la vente, il peut demander en justice la caducité de la promesse synallagmatique de vente.
Si les conditions suspensives conditionnant le compromis de vente n’ont pas pu être réalisées, en principe, le compromis de vente est caduc. Il appartient à l’acheteur d’informer le vendeur, lorsque le délai de rétractation court encore, de l’obtention ou non du prêt bancaire ou du permis de construire. S’il ne le fait pas dans le temps imparti, l’acquéreur potentiel peut être tenu d’indemniser le vendeur par l’octroi de dommages et intérêts conformément à l’article 1178 du Code Civil.
La prorogation du compromis de vente nécessite la rédaction d’un avenant au compromis de vente qui définira le nouveau délai de réalisation des conditions suspensives consenties.
- il pourra demander l’exécution forcée du compromis de vente et forcer la vente. Cependant, cette option est déconseillée car l’acheteur pourrait être défaillant financièrement
L’acquéreur potentiel d’un immeuble qui convient avec le vendeur d’en différer le transfert de propriété est ensuite bien malvenu de contester la date du transfert pour se lancer dans un contentieux contre un locataire, comme s'il était propriétaire…(Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-14.172, D).
Les faits étaient les suivants. En 2002, une société A. promet de vendre à une société B. un immeuble partiellement occupé par des tiers ; la promesse stipule un report du transfert de propriété du bien au jour de la constatation de la vente en la forme authentique ou d’une décision de
justice. La vente est consacrée en 2007 par décision de justice, confirmée en appel en 2010, constatant le caractère parfait de la vente à la date de conclusion de la promesse. L’acquéreur assigne l’occupant de l’appartement en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période 2003 - 2006. Sa demande est rejetée.
La Cour de cassation constate tout d’abord que les parties étaient convenues entre elles de différer le transfert de propriété jusqu’à la régularisation de la vente par acte authentique ou jusqu’à sa consécration par décision de justice définitive. Il est en effet de jurisprudence ancienne que les parties peuvent convenir que la propriété de la chose vendue ne sera transférée à l'acheteur qu'après un certain délai, l'exécution de certaines conditions ou l'accomplissement de formalités prévues (Cass. req., 26 juin 1935, DH 1935, 414). Les dispositions de l'article 1583 du Code civil selon lesquelles la vente
est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé », n’étant pas d'ordre public, les parties peuvent y déroger (cass. 1re civ., 24 janv. 1984, n° 82-14.841, Bull. civ. I, no 31).
La Haute juridiction relève ensuite que, conformément à la volonté des parties, la vente est devenue parfaite à la suite de la date du prononcé du jugement, en 2007. La cour d’appel avait exactement retenu que « c’est à cette date que s’était opéré le transfert effectif de propriété avec entrée en jouissance et qu’aucune mention du dispositif de cette décision ne contredisait les stipulations de la promesse de vente »,et non en 2002, comme l’invoquait le demandeur. Celui-ci n’avait par conséquent aucun droit sur l’occupant des lieux pour lui réclamer des loyers à une période où il n’était pas encore devenu propriétaire du bien.
Le compromis de vente peut également prévoir une clause pénale. En vertu de cette clause, le montant des dommages et intérêts est préalablement déterminé par les parties lors de la rédaction de cette clause pour anticiper toute inexécution contractuelle. Ainsi, en cas de non-réalisation des conditions suspensives dans le délai imparti, le vendeur pourra mettre en application la clause pénale. La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. Le vendeur devra manifester sa volonté d’appliquer la clause pénale en justifiant l’inexécution contractuelle de l’acheteur.
Avant de mettre en place la clause pénale, il est bon de recourir à la mise en demeure de l’acheteur de s’exécuter. Si la mise en demeure échoue, la partie demanderesse pourra faire appel à la juridiction compétente pour connaître du litige.
En résumé , le compromis de vente peut prévoir la réitération de la vente par acte authentique avant une certaine date. Dans ce cas, la question qui se pose est de savoir quel est le sort du compromis de vente en cas d’expiration du délai fixé pour accomplir la réitération de l’acte devant le notaire.
Dès lors, chacune des parties sera déliée de son engagement, sauf en cas de faute éventuelle d’une partie qui pourrait donner lieu au versement de dommages et intérêts. C’est ainsi qu’il a été jugé qu’une promesse synallagmatique de vente conclue sous conditions suspensives de l’obtention d’un prêt et de la réitération par acte authentique avant une certaine date devient caduque si la signature de celui-ci n’est pas intervenue dans le délai prévu et ce, dés lors que le vendeur n’a pas accepté un report du délai de signature. En conséquence, il ne pouvait pas y avoir réitération forcée de la vente par le juge. (Cass. Civ. III, 29 mai 2013, n°12-17077)
L’arrêt du 3 avril 2013 (Cass. Civ. 3ème, 3 avril 2013, n°12-15148) illustre cette possibilité en jugeant que le dépassement du délai de réitération de la vente n'entraine pas la caducité du compromis de vente.
Cette société a ensuite conclu un compromis de vente de ces locaux avec le gérant d’une autre société, sous la condition suspensive de l’obtention par cette dernière d’un prêt bancaire.
La réalisation de la vente devait intervenir au plus tard 45 jours après que l'acquéreur eut informé la société promettante de l'obtention du prêt.
Or, à la date de notification de l’obtention du prêt, le crédit bailleur de la société promettante, qui était propriétaire des biens immobiliers objets du compromis de vente, n'avait pas encore accepté la levée de l'option anticipée. La vente n’a donc pas pu être réitérée, ce qui a valu à la société promettante d’être assignée en justice par l’acquéreur.
La Cour d’appel a rejeté les demandes de l’acquéreur en considérant que, faute de réitération dans le délai, la promesse était devenue caduque. Cependant, la Cour de cassation a cassé
et annulé l’arrêt d’appel en reprochant aux juges du fond d’avoir estimé que la promesse était devenue caduque, alors que « la promesse de vente stipulait que le délai prévu pour la réitération de la vente serait automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, (…), et que la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter. »
En définitive, la solution dégagée par la Cour de cassation invite à faire preuve de vigilance quant aux termes employés dans une promesse de vente.
Le 30 novembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Civ. 3ème, 30 novembre 2017, n° 16-25.107.), a une nouvelle fois apporté des précisions en matière de promesse de vente. Il en découle que la promesse de vente prévoyant une date butoir pour la signature de l’acte notarié n’est pas caduque en l’absence de signature de cet acte à l’expiration du délai si cette sanction n’est pas prévue dans l’acte.
La cour d’appel de Douai dans un arrêt du 11 juillet 2016, donne raison à l’acquéreur. Les vendeurs forment alors un pourvoi en cassation en invoquant « Les vendeurs forment alors un pourvoi en cassation en invoquant « Qu’il était stipulé dans l'acte du 13 avril 2012 que « […]; La signature dudit acte devra intervenir au plus tard le 10 juillet 2012 » ;qu'il résulte de cette clause que le compromis était caduc une fois passée la date convenue pour la réalisation de la vente par acte authentique ».
La commune dispose d’un délai de deux mois, à compter de sa réception, pour indiquer sa volonté de préempter le bien.
Si la commune notifie au vendeur sa volonté d’acheter le bien à un prix inférieur à celui qui lui a été communiqué, le compromis prend fin également. Le vendeur dispose d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser le prix proposé, ou encore renoncer à la vente. S’il refuse le prix proposé par la commune, la commune peut saisir le Tribunal de grande instance, qui fixera les conditions de la vente.
C. Le droit de préemption du locataire
Le bailleur qui souhaite libérer le bien pour le vendre doit délivrer au locataire un congé pour vendre 6 mois au moins avant la fin de son bail. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois (le sixième et le
cinquième mois avant la fin du bail) pour indiquer s’il souhaite acheter le bien au prix qui lui est proposé. Son silence vaut renonciation à la vente.
L'acquéreur d’un bien occupé ne peut donner congé pour vendre qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition.
2/ Le propriétaire vend en bloc un bien comportant plus de cinq logements
Le propriétaire d’un immeuble comportant plus de cinq logements et qui le vend dans sa totalité doit indiquer à chaque locataire les conditions de la vente de l’immeuble dans sa totalité et du logement qu’il occupe. Le locataire bénéficie d’un délai de 4 mois pour accepter l’offre qui lui est faite.
Si l’acheteur s’engage à proroger les baux en cours pour une durée de six ans à compter de l’acte de vente, cette notification n’est pas nécessaire.
Le propriétaire d’un immeuble constitué de plusieurs logements ou d’un logement constituant un lot de copropriété qui divise l’immeuble ou le lot et vend ces lots, doit informer le locataire du prix et des conditions de la vente du lot qu’il occupe. Le locataire a deux mois pour indiquer son intention d’acheter le bien.
En pratique, la taxe d'habitation reste à la charge exclusive de celui qui habite le logement au 1er janvier. Il n'est pas d'usage de prévoir un partage de cette taxe dans les compromis. Ainsi, si une vente a lieu le 15 janvier, le vendeur reste intégralement redevable de la taxe pour toute l'année. L'acheteur n'a donc aucune quote-part de cette taxe à lui rembourser.
Dans tous ces cas, si l’acheteur n’a pas eu connaissance de ces risques au moment de la vente, il peut être indemnisé par le vendeur. Il peut demander au vendeur la réparation de la totalité du dommage qu’il subit, et notamment :
Tout acquéreur qui découvre un problème après la vente dispose d'une action contre son vendeur : il s'agit de l'action en garantie des vices cachés.Encore faut-il qu'il y ait vice caché.
Le vice doit être caché : Contrairement à ce que l'on croit souvent, le vice caché n'est pas un vice dissimulé par le vendeur mais un vice qui n'est pas apparent. Ainsi, il peut y avoir vice caché alors que le vendeur l'ignore. Pour savoir si le vice était bien caché, et non apparent, les juges s'en réfèrent au comportement du « bon père de famille ». Ils estiment également que l'on ne peut exiger de l'acheteur un examen trop en profondeur, trop pointu de l'immeuble, de ses structures. L’œil vigilant du « bon père de famille » trouve donc sa limite dans certains endroits de la maison, comme les combles ou sous la laine de verre recouvrant le bois de la charpente.
L'une des conditions pour actionner la garantie pour vices cachés est que l'acquéreur n'ait bien évidemment pas eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente, car dans le cas contraire, le vice n'est plus caché et il est réputé l'avoir accepté. Aussi, si le vice est mentionné dans l'acte de vente (pour signaler la présence de termites par exemple), l'action est fermée à l'acquéreur : c'est pour cette raison que l'acquéreur n'a pas de recours sur tous les points visés par les diagnostics.
L'acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour intenter l'action en garantie. Ce délai ne commence pas à courir à partir de la vente ou de l'entrée dans les lieux, mais à partir de la découverte du vice. Le recours est ouvert aussi bien contre les vendeurs professionnels que les vendeurs non professionnels et le délai est le même dans les deux cas. Toutefois,la responsabilité du vendeur particulier est plus limitée.
C. Les obligations d'information et de délivrance du vendeur immobilier
- L'obligation précontractuelle d'information, selon laquelle tout vendeur est tenu d'informer l'acheteur de toutes les caractéristiques essentielles du produit et dont le manquement est sanctionné sur le
terrain de la responsabilité délictuelle. Cette information doit figurer sur les documents précontractuels. On la retrouve surtout dans le domaine des assurances, des banques, des concessionnaires automobiles, etc.
VII. Le dessous de table
Ce n’est une secret pour personne : en matière de mutation immobilière, certains acquéreurs sont tentés de s’entendre directement avec le vendeur pour dissimuler une partie du prix au fisc. Autant de gagné, pensent-ils… Ce serait satisfaire à une vision à bien court terme que de raisonner de cette manière.Déclarer un prix inférieur à celui qui a réellement été convenu entre parties peut coûter cher.
D'un côté comme de l'autre, avoir recours à un dessous de table offre des "avantages fiscaux" immédiats, mais les risques sont suffisamment importants pour que ce procédé soit hautement déconseillé. Cette pratique simplissime, mais totalement illégale, peut être tentante pour le vendeur comme pour l'acquéreur d'un bien immobilier. En se mettant d'accord pour dissimuler une partie du prix de vente, les protagonistes diminuent d'autant l'assiette de diverses impositions, engendrant ainsi une diminution de la fiscalité.
En effet, l'acquéreur qui versera de façon occulte une partie du prix amoindrira les droits d'enregistrement, ainsi que les émoluments du notaire. De plus le dessous de table lui permet de blanchir des fonds dont l'origine est douteuse ou qui n'ont pas fait l'objet d'une déclaration régulière au fisc au moment de leur perception.
Le vendeur pourra quant à lui diminuer son imposition sur la plus-value (s'il en fait une et s'il ne se trouve pas dans un cas d'exonération de la plus-value). De plus, dans le cadre de l'impôt sur la fortune immobilière, revoir le prix à la baisse peut éviter au vendeur un rappel fiscal si dans ses déclarations antérieures il avait sous évalué son bien.
A côté de ces sanctions pénales et fiscales, il ne faut pas négliger celles existant au plan civil. Un dessous de table trop important peut aboutir à une insuffisance du prix susceptible de rescision pour lésion. Ainsi, le vendeur pourrait demander la rescision de la vente (contester la vente) si le prix de vente énoncé dans l'acte est inférieur à plus de sept douzièmes du prix réel du bien.
L'administration fiscale peut également retenir la valeur vénale du bien pour asseoir ses droits, si elle estime que le bien a été sous-estimé. Enfin, lors de la revente de son bien, l'impôt sur la plus-value immobilière sera d'autant plus important si le prix d'acquisition a été minimisé. A savoir que l'impôt sur la plus-value (s'il s'applique) est souvent supérieur aux droits d'enregistrement.
Les risques propres au vendeur sont quant à eux extrêmement importants. En effet, l'article 1321-1 du Code civil dispose qu'est nulle et de nul effet toute contre-lettre ayant pour objet une augmentation du prix dans le but de dissimuler une partie du prix de vente d'un immeuble.La nullité de la contre-lettre entraîne la disparition rétroactive de toutes les obligations qu'elle contient. L'acte apparent continue quant à lui de produire ses effets.
La preuve de l'existence du dessous-de-table rapportée (par tout moyen de preuve) n'a pas pour effet de remettre en cause la vente qui reste acquise. Autrement dit l'acheteur qui réclamera la restitution du dessous de table qu'il a payé ne pourra pas remettre en cause la vente elle-même. Si le prix officiel a été minoré (c'est justement l'intérêt du dessous de table) et qu'il existe un droit de préemption, la commune qui userait de son droit de préemption au prix prévu à l'acte deviendra propriétaire pour ce prix et il ne sera pas question de lui réclamer le paiement du dessous-de-table ...
VIII. Le prix dans le contrat de vente immobilière
L'article 1591 du Code civil énonce que « le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ». Mais avant que les parties déterminent le prix du contrat, celui-ci doit répondre à trois conditions de formes. En effet, le prix doit être réel, sérieux et licite. De plus, l'absence de prix au contrat de vente est sanctionnée par le juge.
Tout d'abord, le prix inclus au contrat de vente doit être sérieux, dans le cas contraire, le contrat encourt la nullité absolue. Qui dit prix sérieux, dit refus par le juge de l'acceptation d'un prix dérisoire. Ce sont les juges du fond, saisis contentieux, qui apprécient si le prix qui leur est présenté est dérisoire ou au contraire sérieux. Si ces juges constatent qu'un prix prétendu sérieux est en réalité dérisoire, ils peuvent décider que le contrat de vente qui leur est soumis ne peut être qualifié d'acte de cession. Le prix dérisoire est un prix si faible que la situation entre les parties n'est pas simplement déséquilibrée, c'est comme si le prix n'existait pas. Cette appréciation du caractère sérieux ou dérisoire du prix revient uniquement à l'appréciation souveraine des juges du fond. Pour apprécier le caractère sérieux du prix, les juges prennent en compte l'existence d'autres contreparties que le paiement d'une somme d'argent. Le prix est donc sérieux bien qu'il soit fixé à la somme d'un Euro symbolique et la vente valable si elle est englobée dans un ensemble contractuel plus vaste formant un tout indivisible et procurant au vendeur un avantage réel. Ensuite, le prix doit être réel et non fictif. Le prix réel est exigé afin de ne pas tomber dans le mécanisme de la simulation qui consiste en la présentation d'un prix dans le contrat, mais le prix réel est inscrit au sein d'une contre-lettre, un document qui est connu que des parties contractantes. La simulation peut ainsi avoir vocation à tromper les tiers sur la nature réelle du contrat selon la théorie de l'apparence, elle est cependant légale lorsque le prix apparent est plus faible que le prix réel mais peut poser le problème de la qualification du contrat de vente en donation. Le Code général des impôts sanctionne par la nullité absolue la contre-lettre comportant un prix plus bas que le prix apparent, autrement appelée « dessous de table ». Enfin, le prix doit être licite. Dans le système économique libéral français et européen, le principe est celui de la liberté des prix, laissant le jeu de la libre concurrence les encadrer. L’État français n'a pas le pouvoir de fixation des prix sauf dans quelques domaines réservés (tels que les médicaments, l'eau, les livres…). La négociation et détermination du prix s'effectuent donc entre les parties au contrat. Cependant, si ces derniers disposent du pouvoir de fixer le prix, celui-ci ne doit pas être illicite.
Dés lors qu'il a été souverainement estimé par les juges que le prix stipulé n'était pas sérieux, le contrat de vente est inexistant et cela peut être invoqué par toute personne qui y a un intérêt. Il s'agit d'une nullité absolue. Le contrat n'a aucune existence légale et ne peut donc être soumis à une confirmation ou à une ratification ultérieure.
Pour être valable, le prix au contrat doit être déterminé ou alors être déterminable. A défaut, le contrat de vente encourt la nullité absolue. L'article 1591 du Code civil énonce que le prix de vente doit être déterminé par les parties. Mais cet article n'impose pas que l'acte porte en lui-même l'indication du prix, mais seulement à ce que ce prix soit au moins déterminable. Les clauses relatives à la détermination du prix peuvent être valables, à condition qu'elles ne
subordonnent pas la fixation de ce prix à la volonté d'une seule des parties au contrat de vente. Le prix
doit pouvoir être fixé indépendamment de la volonté des parties, les éléments de références devant être précis pour que le vendeur ait, au moment de la conclusion du contrat une idée la plus proche de la réalité possible du prix qu'il devra payer.
L'article 1592 du Code civil accepte à ce que la fixation du prix soit laissée à l'arbitrage d'un tiers au contrat. Cette faculté doit être expressément prévue au contrat par les parties. Si dans ce cas, le
tiers ne veut ou ne peut pas faire l'estimation, il n'y aura pas de vente.
La lésion est caractérisée lorsque le prix inclus au contrat est disproportionné. Une des parties se retrouve « lésée ». Et pour certains types de contrat, le juge a la faculté d'intervenir pour sanctionner cette lésion (la jurisprudence refuse de sanctionner la lésion hors les cas prévus par la loi pour éviter la dérive vers un contrôle général des prix). La sanction est la rescision pour lésion et est prévue et strictement encadrée par loi. Ainsi l'article 1674 du Code civil encadre le régime de la rescision pour lésion dans le cas d'une vente d'immeuble. Le déséquilibre est ici sanctionné lorsqu'il est défavorable au vendeur et il faut qu'il soit au moins des 7/12éme du prix. Cette sanction a été mise en place afin d'éviter que le propriétaire soit poussé à la vente par le besoin financier et ne brade son élément principal de son patrimoine. L'action en rescision pour lésion doit être intentée dans un délai de deux ans à compter du jour de conclusion de la vente. .Ce délai est préfixe et commence à courir à partir du jour de la formation définitive de la vente. Ainsi, en cas de promesse unilatérale de vente, le point de départ du délai sera lejour de la levée de l'option et en cas de promesse synallagmatique, la date de l'accord initial. Si la vente est conditionnelle, le point de départ biennal sera la date de la survenance de la condition.
Pour apprécier la lésion, il faut retenir les mentions contenues dans l’acte de vente et non celles contenues au cadastre. (Cass. civ. 3e du 5.12.12, n° 11-21026). Le vendeur qui considère qu’il a vendu un bien à un prix très inférieur à sa valeur peut contester la validité de la vente en justice, grâce à l’action en «rescision pour cause de lésion»,. Pour que la demande soit admise, le prix de vente doit être
inférieur de plus de 7/12e à la valeur réelle. Pour savoir s’il y a lésion (c’est-à-dire préjudice d’ordre pécuniaire) de plus de 7/12e, l’article 1675 précise qu’il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. Dans le cas où l’action en rescision est admise, l’acquéreur peut rendre le bien en étant remboursé du prix qu’il l’a payé, ou garder le bien en payant le supplément du juste prix.
Dans cette affaire, un terrain situé à Saint-Barthélemy, dans les Antilles françaises, avait été vendu en 1995 pour 280 000 F et revendu en 1999 pour 500 000 F. Le vendeur initial avait alors assigné son acquéreur en résolution de la cession et le sous-acquéreur en rescision pour lésion, par la voie de l’action oblique (dirigée contre un tiers).
L’acquéreur avait de son côté également demandé la rescision pour lésion au sous-acquéreur. En 2006, la cour d’appel de Basse-Terre avait admis l’action oblique puis ordonné une expertise pour estimer la valeur de la parcelle suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En 2011, elle finit par débouter les demandeurs: «Compte tenu des éléments fournis par les experts, il convient de retenir, au regard de ces références de vente un prix de 600 €/m2 et qu’ainsi la valeur du terrain non bâti constructible, peut être estimée en mars 1999 à la somme de 172 800 €» (CA de Basse-Terre du 18.11.11).
La Cour de cassation censure l’arrêt: la cour d’appel s’est en effet fondée sur la surface cadastrale, et non sur celle stipulée à l’acte de vente et ce, contrairement à l’article 1675 du Code civil. Toute la difficulté de cette affaire résidait dans le fait qu’il existait une différence de surface entre celle mentionnée au cadastre (2 ares 88 centiares, soit 288 m²) et celle figurant dans l’acte de vente (310 m²).
Mais la Cour est formelle: pour apprécier la lésion, il faut retenir les mentions contenues dans l’acte de vente et non celles contenues au cadastre.
Sources : http://www.bdidu.fr/le-dessous-de-table-et-la-vent...
http://vendre.seloger.com/157152/208188/page.htm?p...
https://www.quelavenir.fr/la-clause-de-substitutio...
https://consultation.avocat.fr/blog/sabine-sultan-...
Le 1er août 2018 mis à jour le 3 juin 2019

References: l'article 1792
 l'article 1583
 l'article 1321

L'article 1591
 L'article 1591

L'article 1592
 l'article 1674