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Timestamp: 2018-07-18 04:27:18+00:00

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Rechtsprechung: ZMR 2007, 550 - dejure.org
Weitere Entscheidung unten: OLG Hamburg, 11.04.2007
OLG Düsseldorf, 09.01.2007 - I-3 Wx 139/06
Prozessführung durch den Verwalter
Bevollmächtigung von Rechtsanwälten durch den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Beitreibung rückständiger Hausgeldzahlungen zu Gunsten der Gemeinschaft
Fehlende Ermächtigung des Verwalters in Rechtsbeschwerdeinstanz heilbar? (IMR 2007, 1097)
AG Krefeld - 86 UR II 52/05
LG Krefeld, 09.05.2006 - 6 T 53/06
NZM 2007, 647 (Ls.)
ZMR 2007, 550
OLG Düsseldorf, 03.08.2007 - 3 Wx 84/07
Keine qualitative Gleichwertigkeit von Nebenkosten- und Jahresabrechnung einer …
Dass der Beteiligte zu 1 diese Forderung im eigenen Namen für die Gemeinschaft geltend machen darf, hat die Kammer rechtlich einwandfrei ausgeführt (vgl. auch Senat vom 09.01.2007 - I-3 Wx 139/06).
bb) Außerdem ist der nachgereichten Vollmacht schon aufgrund des zeitlichen Zusammenhangs mit dem Verfahrensbeginn (hier Einspruchseinlegung) und mit dem Verlangen nach Vollmachtseinreichung (oben A II 5) eine darauf bezogene rückwirkende Genehmigung zu entnehmen (vgl. OLG Düsseldorf vom 9. Januar 2007 I-3 Wx 139/06, OLGReport --OLGR-- Düsseldorf 2007, 241).
Zwar kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren Verwalter auch rückwirkend ermächtigen, in ihrem Namen das Verfahren zu führen und Anwälte zu beauftragen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.01.2007 - I-3 Wx 139/06 u.a. -, juris); nachdem dies aber bis dato nicht geschehen ist, ist der Antrag als unzulässig abzulehnen.
Unbeanstandete Teilnahme des Hausmeisters kein Verstoß gegen Nichtöffentlichkeit! (IMR 2007, 292)
LG Hamburg, 24.11.2006 - 318 T 89/05
Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161; OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252;… Merle, aaO, § 28 Rdn. 67) Einnahmen- und Ausgabenrechnung (OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448;… OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 16. Oktober 2006, 20 W 278/03, juris Rdn. 28;… MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 28 WEG Rdn. 15) vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält (OLG Hamburg ZMR 2007, 550, 552;… Merle, aaO, § 28 Rdn. 68).
Neben der geordneten Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben muss die Jahresabrechnung auch Angaben über die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraumes enthalten (HansOLG, ZMR 2007, 550, 552;… Bärmann-Merle, WEG, 13. Aufl. § 28 Rn. 129;… Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem WEG, 7. Aufl., VII. Rn. 615).
Sind die den Eigentümern erteilten Abrechnungen Gegenstand einer Beschlussfassung über die Verabschiedung einer Gesamtjahresabrechnung, ist auf die Rüge eines Eigentümers hin zu prüfen, ob dieser zu Recht mit den in der Einzelabrechnung aufgeführten Beträgen belastet worden ist; dies ist nicht der Fall, wenn aus der Instandhaltungsrücklage Beträge zur Begleichung von Rechtsanwaltskosten entnommenen worden sind, ohne dass dies einer gerichtlichen Kostenentscheidung entspricht (HansOLG Hamburg, Beschl. v. 11.04.2007 - 2 Wx 2/07, ZMR 2007, 550 , [...] Rn. 36-38).
Neben der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben hat die Abrechnung auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen und die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraumes zu enthalten (HansOLG Hamburg, Beschl. v. 11.04.2007 - 2 Wx 2/07, ZMR 2007, 550 , [...] Rn. 27 m.w.N.).
In die Jahresabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen, ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind (…OLG Frankfurt/M., Beschl. v. 16.10.2006 - 20 W 278/03, [...] Rn. 27, 49; HansOLG Hamburg, Beschl. v. 11.04.2007 - 2 Wx 2/07, ZMR 2007, 550 , [...] Rn. 33;… OLG Köln, Beschl. v. 08.11.2006 - 16 Wx 165/06, NJW-RR 2007, 670 , [...] Rn. 19).
Im Hinblick darauf, dass nach dem oben Gesagten Gegenstand der Beschlussfassung auch die den jeweiligen Wohnungseigentümern erteilten Einzelabrechnungen gewesen ist, begegnet der Beschluss über die Verabschiedung der Jahresabrechnung 2009 zudem insoweit Bedenken und ist auf die Rüge der Klägerin hin für ungültig zu erklären, als die Klägerin in ihren Einzelabrechnungen auch mit den Beträgen belastet worden ist, die aus der Instandhaltungsrücklage für die Aufwendung der Rechtsanwaltskosten entnommenen worden sind, ohne dass dies einer gerichtlichen Kostenentscheidung entspricht vgl. (HansOLG Hamburg, Beschl. v. 11.04.2007 - 2 Wx 2/07, ZMR 2007, 550 , [...] Rn. 36-38).
a) Anerkanntermaßen sind Formfehler nur dann relevant, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass der jeweils angefochtene Beschluss auf dem Formmangel beruht (OLG Hamburg, BeckRS 2007, 11791; BayObLG, NZM 2004, 388; OLG München, NJW-RR 2005, 964).
Nur ergänzend sei deswegen angemerkt, dass ein derartiger Verzicht bei fehlender Rüge in der Versammlung insbesondere dann aus Treu und Glauben resultieren kann, wenn wie hier nicht alle Beschlüsse angefochten werden, sondern - gestützt auf die Nichtöffentlichkeit - nur die nicht genehmen (OLG Hamburg, BeckRS 2007, 11791).
LG Hamburg, 03.11.2010 - 318 S 110/10
Ungültigkeiter Beschluss bei mangelhafter Gesamtabrechnung
Neben der geordneten Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben muss die Jahresabrechnung auch Angaben über die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraumes enthalten (HansOLG, ZMR 2007, 550, 552;… Bärmann-Merle, 11. Auflage, § 28 WEG, Rz. 68).
LG Nürnberg-Fürth, 05.07.2016 - 14 S 6933/15
Die Kausalität zwischen dem formellen Mangel und dem Beschlussergebnis wird widerlegbar vermutet (…u. a. BGH, a. a. O., Tz. 30; OLG Hamburg, ZMR 2007, 550).
Neben der geordneten Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben muss die Jahresabrechnung auch Angaben über die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraumes enthalten (HansOLG, ZMR 2007, 550, 552;… Bärmann-Merle, WEG, 11. Auflage, § 28 WEG, Rz. 68).
Denn wenn von den in der Versammlung anwesenden Eigentümern keine Rüge hinsichtlich der Anwesenheit eines an sich nicht Teilnahmeberechtigten bei der Eigentümerversammlung erhoben wird, kann diesem Verhalten der Eigentümer jedenfalls ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit entnommen werden (vgl. OLG Hamburg ZMR 2007, 550 juris Rn. 23;… OLG Frankfurt Beschluss vom 17.01.2005 - 20 W 30/04 = OLGR Frankfurt 2005, 736 juris Rn. 46).
Denn das Prinzip der Nicht-Öffentlichkeit ist insoweit vorrangig und kann nicht durch den unterbliebenen Widerspruch einer Mehrzahl von Wohnungseigentümern ausgeräumt werden (AG Halle (Saale), Urteil vom 15.03.2011, Az. 120 C 4333/10, zitiert nach Juris; AG Mettmann, Urteil vom 03.08.2009, Az. 26 C 104/08, zitiert nach Juris; vgl. auch OLG Hamburg, ZMR 2007, 550, 553; AG Nordhorn, Urteil vom 15. Juni 2011 - 3 C 1506/10 -, juris).

References: § 28
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