Source: http://www.vyvlastnenie.sk/clanok/a/je-potrebne-stavebne-povolenie-na-zateplovacie-prace-bytoveho-domu/
Timestamp: 2018-07-17 08:10:38+00:00

Document:
k Vašej otázke týkajúcej sa stavebného konania pri zateplovacích prácach na obytnom dome zaujímam nasledovné stanovisko.
V otázke ste boli trochu skúpejší na slová, absentuje mi v nej preto dosť podstatných detailov, z ktorých by som vedel usúdiť, či reflektujete okrem povinnosti, ktorou ste zaviazaný voči stavebnej správe (uvádzate v merite otázky) aj na iné hmotné práva a zákonné povinnosti, ktoré ustanovuje osobitný predpis.
Bytovým domom rozumieme budovu, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „Vlastníci“) upravuje zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „Zákon“).
Podľa § 6 ods. 1 Zákona: Na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou, najmä s bytovým družstvom (ďalej len „Správca“).
Podľa § 14 ods. 1 veta prvá Zákona: Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov.
Na úplne počiatočnej schôdzi je dôležité, aby sa Vlastníci nadpolovičnou väčšinou uzniesli na tom, že kto z ich radu bude zabezpečovať styk (následnú ďalšiu komunikáciu) so Správcom. Ak sa im ho podarí úspešne zvoliť, táto osoba získa legitimitu Zástupcu vlastníkov (laicky mu zvykneme hovoriť aj „domový dôverník“).
Schôdzu vlastníkov zvoláva Správca väčšinou jeden krát do kalendárneho roku. Ak sa však podarí Zástupcovi vlastníkov získať najmenej jednu štvrtinu súhlasu Vlastníkov, správca je povinný schôdzu zvolať neodkladne. Ak tak neučiní, môžu ju zvolať aj Vlastníci prostredníctvom svojho zástupcu.
Podľa § 14 ods. 2 veta prvá Zákona: Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak.
Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome alebo spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome, pričom prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa má právo v lehote do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania obrátiť na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká.
Podľa §8b ods. 2 písm. b) Zákona je Správca povinný dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými. Preto všetky náležitosti počnúc právnymi končiac technickými ohľadom zateplovania obytného domu by mal na svoje plecia vziať práve on.
Pred započatím procesu úradného vybavovania samotného zateplovania obytného domu určite odporúčam, aby Zástupca vlastníkov spolu so správcom, prípadne samostatne z titulu poverenia Vlastníkmi, oslovil viacero, najmenej odporúčam dve, tri stavebné firmy zaoberajúce sa zateplovaním obytných domov, aby pripravili cenovú kalkuláciu. Alebo ak vec neponáhľa, je vhodné vypísať aj verejnú súťaž. Verejnou súťažou sa dajú ušetriť slušné peniaze, pretože veľká konkurencia v stavebnom odvetví a značne citeľná kríza bude nútiť menšie stavebné firmy prísť s výhodnou cenovou ponukou, len aby túto „relatívne“ zaujímavú stavebnú prácu dostali práve oni.
Po obdržaní ponúk je nutné podľa vyššie uvedeného postupu zvolať schôdzu Vlastníkov a ako program ustanoviť hlasovanie o zateplení domu a následný výber dodávateľskej firmy. Zdôrazňujem, že Správca je povinný schôdzu zvolať bezodkladne, ak sa na tom uznesie najmenej štvrtina zo všetkých vlastníkov.
Pri hlasovaní o bodoch programu schôdze sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.
Ak bude zateplenie ako i dodávateľská firma schválená 50% + 1 vlastníkov, môže sa začať zariaďovať stavebné konanie, ktoré prebehne v zmysle zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (STZ). V tomto konaní taktiež vlastníkov zastupuje Správca alebo Zástupca vlastníkov.
§ 55 ods. 1 STZ ďalej deklaruje: Stavebné povolenie sa vyžaduje, pokiaľ tento zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.
§ 55 ods. 2 STZ nutnosť ohlásenia stavby ohraničuje takto:
Pri zateplovaní obytného domu teda dôjde ku konfliktu s § 55 ods. 2 písm. c) STZ, pretože sa danou stavebnou úpravou zmení vzhľad stavby ako celku a tak stavebnému úradu určite nepostačí iba ohlásenie stavby. Bude nutné adresovať stavebnému úradu podľa obvodu, v ktorom sa daný obytný dom nachádza, žiadosť o stavebné povolenie.
V zmysle § 8 Vyhlášky Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z.z. ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona,
1. žiadosť o stavebné povolenie obsahuje:
2. k žiadosti o stavebné povolenie sa prikladá:
K bodu 2. písm. d) je dobré v rámci dôkazovej situácie dať na vedomie stavebnému úradu, že v rámci predprípravy stavebného povolenia prebehli rokovania s Vlastníkmi, ktorí sú taktiež účastníkmi stavebného konania a na znak toho priložiť zápisnicu zo schôdze, ktorá deleguje súhlas ich nadpolovičnej väčšiny.
Podľa zákona o správnom konaní (správny poriadok) má v tomto prípade stavebný úrad ex lege (zo zákona) obligo (povinnosť) verejnou vyhláškou oznámiť zahájenie stavebného konania a aj zverejniť rozhodnutie o stavebnom povolení, ktoré bude mať každý jeden vlastník legitimitu napadnúť opravným prostriedkom ako účastník konania. Na minoritné odvolania Vlastníkov však správny orgán podľa zásady Lex superior derogat legi inferiori (vyšší zákon deroguje nižší) nemôže prihliadnúť a musí vychádzať z faktu, že súhlasila nadpolovičná väčšina vlastníkov.

References: § 6
 § 14
 § 14
 §8

§ 55

§ 55
 § 55
 § 8