Source: https://www.stuttgarter-immobilienwelt.de/blog/maengelbeseitigung-neue-massstaebe-fuer-die-wertberechnung/
Timestamp: 2020-04-04 08:02:41+00:00

Document:
Der Bundesgerichtshof hat ein Grundsatzurteil zur Berechnung von Schadensersatz und Minderung verabschiedet, das für viele Praxisfälle, in denen der Auftraggeber einen Mangel nicht beseitigen will oder kann, erhebliche Auswirkungen haben könnte. Von dem neuen BGH-Urteil zur Mängelbeseitigung sind in der Regel besonders Akteure der Baubranche, Architekten und Ingenieure betroffen.
Der BGH hat einen eigentlich fast banalen Rechtsstreit dazu genutzt, grundlegende Fragen bezüglich der Mängelbeseitigung zu entscheiden. Mit seinem Urteil (BGH, Urteil vom 22.02.2018, VII ZR 46/17) wich der BGH dazu zum Teil auch erheblich von seiner vorherigen Rechtsprechung ab.
Folgender Sachverhalt lag dem BGH-Urteil zu Grunde: Der Kläger hatte im Außenbereich seines Hauses Natursteinplatten verlegen lassen, die mangelhaft waren. Nachdem er seine Immobilie verkauft hatte, ohne die Mängel vorher beseitigt zu haben, verlangte er sowohl vom Bauunternehmer als auch vom beauftragten Architekten Schadensersatz.
Zunächst hatte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf den Bauunternehmer, der die Arbeiten ausgeführt hatte, und den Architekten, der diese Arbeiten überwachte, als Gesamtschuldner zur Zahlung auf Mängelbeseitigung verurteilt (Urt. v. 19.01.2017, Az. 5 U 30/15). Das Urteil basierte dabei auf einer fiktiven Schadensberechnung; das OLG Düsseldorf stützte sich auf die ständige Rechtsprechung des BGH. Nach dieser konnte ein Geschädigter, abweichend von § 249 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), verlangen, dass der Schaden mit dem für die Mangelbeseitigung erforderlichen Geldbetrag abgegolten wird. Ob der Geschädigte den zur Verfügung gestellten Betrag tatsächlich zur Mängelbeseitigung verwendet oder nicht, war nach der ursprünglichen Auffassung des BGH unerheblich (so zum Beispiel die BGH-Urteile vom 24.05.1973, Az. VII ZR 92/71 und vom 28.06.2007, Az. VII ZR 81/06).
Juristischer Richtungswechsel
Im oben genannten Urteil aus dem Jahr 2018 gab der BGH diese ursprüngliche Linie jedoch überraschend auf - zumindest für Werkverträge, die nach dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden.
Die Richter begründeten ihre juristische Kehrtwende damit, dass ein Kläger, der keine Aufwendungen zur Mängelbeseitigung tätigt, sondern diese nur fiktiv ermittelt, auch keinen Vermögensschaden in Form und Höhe dieser (eben nur fiktiven) Aufwendungen habe. Erst wenn er den Mangel tatsächlich beseitigen lässt und die Kosten dafür begleiche, entstehe ihm ein Vermögensschaden und ein Recht auf Mängelbeseitigung.
Eine fiktive Schadensberechnung kann nach dem neuen Urteil des BGH also nun nicht mehr damit begründet werden, dass der Mangel selbst der Vermögensschaden in Höhe der fiktiven Beseitigungskosten sei. Ein Mangel sei vielmehr, begründeten die Richter, zunächst einmal nur ein Leistungsdefizit, weil das Werk hinter der geschuldeten Leistung zurückbleibt. Mit einer Schadenbemessung nach fiktiven Maßstäben würde dieses Defizit bei wertender Betrachtung aber nichtzutreffend wiedergegeben. Vielmehr führe eine fiktive Schadensberechnung häufig zu einer nicht gerechtfertigten Bereicherung des Bestellers.
Keine Änderungen für die Dispositionsfreiheit
Auch der Grundsatz der Dispositionsfreiheit, der es dem Besteller überlässt, ob er den Mangel selbst oder überhaupt beseitigen möchte, mache die fiktive Schadensberechnung nicht zwingend notwendig. Zur Begründung führten die Bundesrichter aus, dass der Geschädigte schließlich nach wie zuvor zwischen mehreren Varianten wählen könne.
Der Kläger, der den Mangel nicht beseitigt, kann seinen Vermögensschaden nach dem allgemeinen Schadensrecht geltend machen und seinen Schaden im Wege einer Vermögensbilanz (die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen Sache ohne Mangel und ihrem Wert mit Mangel) ermitteln. Hat der Kläger ein Objekt ohne Beseitigung des Mangels veräußert, so wie in dem hier vorliegenden Fall vor dem BGH, bestimmt der erzielte Kaufpreis den hypothetischen Wert.
Die Bundesrichter erklärten ferner, dass der Kläger den Schaden auch beheben lassen und die erforderlichen Aufwendungen als Schadensersatz geltend machen kann. Möchte oder kann ein Geschädigter keine Vorfinanzierung leisten, kann er auf Zahlung eines Vorschusses klagen. Allerdings müssen die Reparaturarbeiten dann auch tatsächlich durchgeführt werden. Ist dies nicht der Fall, muss der Vorschuss zurückgezahlt werden. Nach dem neuen richtungsweisenden BHG-Urteil ist solch eine Vorschussklage nun auch gegen Architekten möglich.
Exit Teilfinanzierung im Schadensfall
Das neue BGH-Urteil steht auch im Gegensatz zu seiner tendenziell eher bauherrenfreundlichen Rechtsprechung.
Für die neue Rechtsprechung spricht allerdings die Tatsache, dass nicht alle Baumängel zwingend saniert werden müssen. Da sich Bauprozesse in Deutschland zudem bekanntlich lange hinziehen, wird im Hinblick auf die immer weiter tickende Zinsuhr auch schnell klar, warum eine fiktive Abrechnung für den Bauherren bisher oft sinnvoll war. In einigen Fällen wurden Bauvorhaben durch eine solche Überkompensation häufig sogar teilfinanziert.
Auch die oft praktizierte Vorgehensweise von Bauträgern, wegen kleiner und oft nur optischer Mängel den Werklohn des beauftragten Unternehmers zu kürzen, obwohl der Kaufpreis voll vereinnahmt wurde, dürfte mit der neuen Rechtsprechung zumindest in der Theorie der Vergangenheit angehören.
Mehr Vergleiche, weniger Chancen für Bauherren
In der Praxis haben die Auswirkungen der BGH-Grundsatzentscheidung also eine enorme Reichweite, denn das Urteil gilt für alle Bau-, Architekten- und Ingenieurverträge sowie für Bauträgerverträge, soweit diese als Werkvertrag einzustufen sind. Bereits laufende Verfahren müssen nun neu bewertet, Klagen auf Zahlung fiktiven Schadensersatzes gegebenenfalls auf Vorschussklagen umgestellt werden. Bauherren müssen sich jetzt grundsätzlich überlegen, ob sie eine Mängelbeseitigung tatsächlich durchführen oder die Differenzhypothese zur Schadensbemessung heranziehen. Bei noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren ist dagegen abzuwägen, ob es sich lohnen könnte, Rechtsmittel einzulegen.
Wenn nicht zwingend saniert werden muss, kann für Bauherren deshalb jetzt ein Vergleich die einzige Möglichkeit sein, einen finanziellen Zugewinn ähnlich dem bei einer fiktiven Schadensabrechnung zu erzielen. Architekten und Ingenieuren sowie ihren Haftpflichtversicherern dürfte die neue Rechtslage bei den Vergleichsverhandlungen vermutlich eine etwas bessere Position verschaffen.
Unabhängig vom neuen Grundsatz-Urteil des BGH ist aber auch ein anderer Faktor nicht zu unterschätzen: Der Facharbeitermangel in der Baubranche hat dazu geführt, dass die Qualität auf dem Bau zurückgegangen ist. Um einer Mängelbeseitigung gänzlich vorzubeugen, sollten Arbeiten auf einer Baustelle in regelmäßigen Abständen überprüft werden.

References: BGH 
 BGH 
 § 249
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH