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Timestamp: 2016-09-26 01:56:15+00:00

Document:
1C_256/2014 (17.03.2016)
1C_256/2014; 1C_257/2014; 1C_258/2014; 1C_259/2014; 1C_260/2014; 1C_261/2014; 1C_262/2014; 1C_263/2014 � � Urteil vom 17. M�rz 2016
Bunderichter Fonjallaz, Pr�sident,
1C_256-263/2014
1. Flughafen Z�rich AG,
2. Kanton Z�rich, Baudirektion, Immobilienamt,
Abteilung Landerwerb,
Walcheplatz 1, Postfach, 8090 Z�rich,
Enteigner und Beschwerdef�hrer,
beide vertreten durch die Rechtsanw�lte
Dr. Roland Gfeller und Dr. Daniel Kunz,
1C_256 und 1C_259/2014
Politische Gemeinde Kloten,
1C_257/2014
1C_258/2014
Beschwerdegegnerin 3,
1C_260/2014
1C_261/2014
Beschwerdegegner 5,
1C_262/2014
Beschwerdegegner 6,
1C_263/2014
Beschwerdegegnerin 7,
Beschwerdegegner 1-7 vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. Urs Jordi,
Eidgen�ssische Sch�tzungskommission, Kreis 10,
Hofacker 40, Postfach 1813, 8032 Z�rich,
Entsch�digung f�r Direkt�berfl�ge ausgehend vom Betrieb des Landesflughafens Z�rich-Kloten (Landeanflug Piste 28, sog. Ostanflug),
Beschwerde gegen acht Urteile vom 1. April 2014 des Bundesverwaltungsgerichts, Abteilung I.
Nach Einf�hrung der sogenannten "Ostanfl�ge" auf Piste 28 des Flughafens Z�rich im Oktober 2001 ersuchten zahlreiche Grundeigent�mer aus der betroffenen Region den Flughafen Z�rich AG um Enteignung ihres Grundst�cks gegen Verg�tung des vollen Verkehrswerts per 1. Januar 2001 bzw. um eine Entsch�digung f�r den eingetretenen Minderwert. Dazu geh�rten auch die Gemeinde Kloten (Parzellen Nrn. 3472 und 3465), A.________ (Nr. 4962), die B.________ AG (Nr. 4290), C.________ (Nr. 4693), D.________ (Nr. 4691), E.________ (Nr. 3918) und F.________ (Nr. 4692) (im Folgenden: die Enteigneten).
Die Eidgen�ssische Sch�tzungskommission Kreis 10 (nachfolgend: ESchK) leitete im August 2003 f�r s�mtliche Begehren aus der Gemeinde Kloten ein Sammelverfahren ein. Am 2. M�rz 2005 beschr�nkte sie den Gegenstand des Sammelverfahrens vorerst auf die Frage der Unvorhersehbarkeit der Flugl�rmimmissionen. Am 17. Dezember 2007 kam sie zum Schluss, massgeblicher Stichtag f�r die Unvorhersehbarkeit sei der 1. Januar 1961 und wies daher die Begehren all jener ab, die ihr Grundeigentum seit diesem Datum erworben hatten und nicht von einem direkten �berflug betroffen sind.
Ab Herbst 2009 nahm die ESchK die Enteignungsverfahren aus der Gemeinde Kloten wegen direkten �berflugs an die Hand. Im Jahr 2011 wurden Kommissionsaugenscheine bei den betroffenen Liegenschaften sowie kombinierte Einigungs- und Sch�tzungsverhandlungen durchgef�hrt. In acht Entscheiden vom 14. November, 22. November und 16. Dezember 2011 (alle zugestellt am 7. M�rz 2012) wies die ESchK das Entsch�digungsbegehren der B.________ AG ab; die �brigen Begehren hiess sie teilweise gut und setzte folgende Entsch�digungen fest:
- Gemeinde Kloten�������Parzelle Nr. 3472:�������Fr.�������34'243.--;
�������Parzelle Nr. 3465:�������Fr.�������3'460.--;
- A.________�������Parzelle Nr. 4962:�������Fr.�������442'250.--;
- C.________�������Parzelle Nr. 4693:�������Fr.�������633'908.--;
- D.________�������Parzelle Nr. 4691:�������Fr.�������180'243.--;
- E.________�������Parzelle Nr. 3918:�������Fr.�������14'617.--;
- F.________�������Parzelle Nr. 4692:�������Fr.�������287'396.--.
Die weitergehenden Entsch�digungsforderungen und die Ausdehnungsbegehren wurden abgewiesen; auf Entsch�digungsbegehren aus materieller Enteignung trat die ESchK nicht ein.
Gegen die Sch�tzungsentscheide erhoben sowohl die Enteigneten als auch die Flughafen Z�rich AG und der Kanton Z�rich (im Folgenden: die Enteigner) Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht. Dieses hiess in acht Entscheiden vom 1. April 2014 alle Beschwerden teilweise gut. Es hob die angefochtenen Sch�tzungsentscheide teilweise auf und wies die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erw�gungen an die ESchK zur�ck.
Gegen jeden der acht Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts erhoben die Enteigner am 23. Mai 2014 gesondert Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht. Sie beantragen, Ziff. 1-3 der jeweils angefochtenen Urteile seien aufzuheben. Der B.________ AG sei f�r Parzelle Nr. 4290 keine Entsch�digung zuzusprechen. Die �brigen Entsch�digungen seien herabzusetzen auf h�chstens:
- Gemeinde Kloten�������Parzelle Nr. 3472:�������Fr.�������3'223.--;
�������Parzelle Nr. 3465:�������Fr.�������208.--;
- A.________�������Parzelle Nr. 4962:�������Fr.�������534'962.--;
- C.________�������Parzelle Nr. 4693:�������Fr.�������113'043.--;
- D.________�������Parzelle Nr. 4691:�������Fr.�������13'327.--;
- E.________�������Parzelle Nr. 3918:�������Fr.�������1'038.--;
- F.________�������Parzelle Nr. 4692:�������Fr.�������71'513.--.
Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zur�ckzuweisen.
Die Enteigneten beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das Bundesverwaltungsgericht und die Bundes�mter f�r Umwelt (BAFU) und f�r Raumentwicklung (ARE) haben auf eine Stellungnahme verzichtet.
Die ESchK bef�rwortet in ihrer Vernehmlassung das Festhalten am Modell ESchK f�r die Beurteilung von Mietliegenschaften in Ostanflugsgemeinden; m�sse eine Nachbesserung bzw. Verfeinerung des Modells erfolgen, so sei dies auf Stufe Bundesverwaltungsgericht vorzunehmen. Dieses verf�ge - im Gegensatz zur Sch�tzungskommission - �ber ein Bundesbudget und fest angestelltes Personal und k�nne auf den fachlichen Support der Obersch�tzungskommission zur�ckgreifen. Nach dem R�cktritt von Prof. Scognamiglio infolge der Urteile des Bundesverwaltungsgerichts zu seiner Verg�tung (A-3043/ 2011 vom 15. M�rz 2012 E. 8, A-6471/2010 vom 20. September 2012 E. 7/8 und A-6465/2010 vom 5. November 2012 E. 8) verf�ge die Kommission �ber keinen �konometriker mehr.
Die angefochtenen Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts schliessen das Entsch�digungsverfahren nicht ab, sondern weisen die Sache zu neuem Entscheid im Sinne der Erw�gungen an die ESchK zur�ck. Es handelt sich somit um Zwischenentscheide i.S.v. Art. 93 Abs. 1 BGG. Diese k�nnen selbstst�ndig angefochten werden, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeif�hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten f�r ein weitl�ufiges Beweisverfahren ersparen w�rde (lit. b).
1.1.�Grunds�tzlich gen�gt die blosse Verz�gerung oder Verteuerung des Verfahrens nicht, um einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil zu begr�nden. Allerdings muss sichergestellt werden, dass das Verfahren insgesamt dem verfassungsrechtlichen Gebot gen�gt, im Rahmen eines fairen Verfahrens innert angemessener Frist einen wirksamen Rechtsschutz zu gew�hren (Art. 29 Abs. 1 BV; Art. 6 Ziff. 1 EMRK). Unter diesem Aspekt kann es ausnahmsweise geboten sein, bereits auf einen Zwischenentscheid einzutreten, wenn es rechtsstaatlich unzumutbar w�re, die Parteien auf die Anfechtung des Endentscheids zu verweisen (BGE 136 II 165 E. 1.2.1 S. 171).
Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Verfahren laufen seit �ber 12 Jahren; es handelt sich um Pilotf�lle, die m�glichst rasch entschieden werden sollten, um die �brigen, noch h�ngigen Entsch�digungsverfahren beenden zu k�nnen. Eine h�chstrichterliche Kl�rung der umstrittenen Grundsatzfragen k�nnte das Verfahren beschleunigen, sollten sich gewisse von der Vorinstanz angeordneten Abkl�rungen und Neubeurteilungen als �berfl�ssig erweisen. Hinzu kommt, dass die Funktionsf�higkeit der ESchK stark eingeschr�nkt ist, weil ihre Organisation und Kostenordnung auf das Milizsystem und nicht auf die massenhaften Entsch�digungsbegehren rund um den Flughafen Z�rich zugeschnitten sind (vgl. Urteil 1C_224/2012 vom 6. September 2012 E. 5, in: ZBl 114/2013 S. 165; RDAF 2014 I S. 362; Urteil 12T_3012 vom 24. August 2012). R�ckweisungen an die Sch�tzungskommission sollten daher auf ein Minimum beschr�nkt werden.
Nach dem Gesagten rechtfertigt es sich, auf die Beschwerden einzutreten.
1.2.�Die Beschwerdegegner weisen allerdings zu Recht darauf hin, dass es ihnen freistand, den R�ckweisungsentscheid nicht gesondert, sondern erst zusammen mit dem Endentscheid anzufechten (Art. 93 Abs. 3 BGG). Um ihnen das Beschwerderecht nicht abzuschneiden, muss ihnen daher die M�glichkeit einger�umt werden, in der Beschwerdeantwort Punkte zu thematisieren, bez�glich derer sie vor dem Bundesverwaltungsgericht unterlegen sind. Diese Vorbringen sind auch dann zu w�rdigen, wenn sie zu einem f�r die Enteigneten g�nstigeren Entscheid f�hren k�nnten (BGE 138 V 106 E. 2.2 S. 110 f.).
1.3.�Die Beschwerden betreffen s�mtlich Entsch�digungen f�r Grundst�cke in Kloten, die bei Landungen aus Richtung Osten direkt �berflogen werden. Da sich weitgehend die gleichen Rechtsfragen stellen und alle Beschwerdegegner durch denselben Anwalt vertreten sind, rechtfertigt es sich, die Verfahren zu vereinigen.
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung unterscheidet zwischen der Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte gegen �berm�ssige Immissionen einerseits und der Enteignung durch direkten �berflug andererseits.
2.1.�Entsch�digungsanspr�che wegen �berm�ssiger Immissionen setzen praxisgem�ss die Unvorhersehbarkeit der L�rmimmissionen, deren Spezialit�t und die Schwere des immissionsbedingten Schadens voraus (BGE 136 II 263 E. 7 S. 266 mit Hinweisen). Die ESchK bejahte das Vorliegen dieser Voraussetzungen f�r die Parzellen von A.________ (1C_257/2014), D.________ (1C_261/2014) und (teilweise) F.________ (1C_263/2014), die ihre Grundst�cke vor dem Stichtag des 1. Januar 1961 bzw. im Erbvorbezug erworben hatten. Die Beschwerdef�hrer anerkennen grunds�tzlich den Anspruch von A.________ (Verfahren 1C_257/2014); sie bestreiten dagegen in den Verfahren 1C_261/2014 und 1C_263/2014 die Voraussetzung der Schwere des Schadens.
2.2.�Ein enteignungsrechtlich relevanter "eigentlicher" oder "direkter" �berflug liegt vor, wenn durch den Flugbetrieb der nach Art. 667 Abs. 1 ZGB dem Grundeigentum zuzurechnende Luftraum unmittelbar verletzt wird (vgl. BGE 134 II 49 E. 5 S. 58 mit zahlreichen Hinweisen). Dies setzt voraus, dass die Flugzeuge regelm�ssig in die Lufts�ule �ber dem Grundst�ck eindringen, und dies in einer derart geringen H�he, dass die schutzw�rdigen Interessen des Eigent�mers an der ungest�rten Nutzung seines Eigentums betroffen werden. An die Stelle der privatrechtlichen Klage gem�ss Art. 641 Abs. 2 ZGB tritt in diesem Fall der Anspruch auf Enteignungsentsch�digung, vergleichbar der Entsch�digung f�r die zwangsweise Errichtung einer Dienstbarkeit (�berflugservitut).
Vorliegend ist unstreitig, dass die Voraussetzungen des direkten �berflugs in allen hier zu beurteilenden F�llen vorliegen. Streitig ist dagegen die H�he der Entsch�digung.
2.3.�Die ESchK sprach eine Minderwertentsch�digung nicht f�r das gesamte Grundst�ck, sondern nur f�r den vertikal �berflogenen Grundst�cksteil zu. In einem ersten Schritt berechnete sie den flugl�rmbedingten Minderwert des senkrecht �berflogenen Landstreifens bzw. Geb�udeteils. Hierf�r legte sie bei Einfamilienh�usern (Verfahren 1C_257/2014) das Modell MIFLU I und bei Ertragsliegenschaften (Verfahren 1C_256 und 258-263/2014) das hedonische Modell ESchK zugrunde, basierend auf den L�rmwerten f�r das Jahr 2002. Vom so berechneten Minderwert nahm die ESchK aus Billigkeitsgr�nden gewisse Abz�ge unter Ber�cksichtigung der bestehenden L�rmvorbelastung zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der �berbauung der Parzellen vor. In einem zweiten Schritt setzte sie einen Zuschlag zur Abgeltung der l�rmunabh�ngigen Aspekte des Direkt�berflugs fest (in Prozenten des Landwerts mit Flugl�rm), wobei ebenfalls nur die im �berflugkorridor liegende Teilfl�che ber�cksichtigt wurde.
2.4.�Dagegen entschied das Bundesverwaltungsgericht, dass der Minderwert der gesamten Parzelle und nicht nur des �berflogenen Parzellenteils zu entsch�digen sei (vgl. dazu unten E. 3). F�r die Berechnung des flugl�rmbedingten Minderwerts stellte es nicht nur auf die L�rmwerte des Jahres 2002 ab, sondern ber�cksichtigte auch die Entwicklung des Flugl�rms in den Jahren danach; dies wird in den vorliegenden Verfahren von keiner Seite beanstandet. Aufgrund der besonders starken Zunahme der abendlichen und n�chtlichen Ostanfl�ge in Kloten hielt es das hedonische Modell ESchK nicht f�r anwendbar, sondern wies die Sch�tzungskommission an, den flugl�rmbedingten Minderwert der Ertragsliegenschaften anhand eines neu festzusetzenden Rasters zu beurteilen, der sich an MIFLU I anlehnt (vgl. dazu unten E. 4). �berdies kritisierte es das Vorgehen der ESchK bei der Festsetzung der Billigkeitsabz�ge (unten E. 5 und 6). Den Zuschlag f�r nicht l�rmbedingte Nachteile des direkten �berflugs erachtete das Bundesverwaltungsgericht grunds�tzlich als berechtigt, beanstandete aber dessen Berechnung (unten E. 7).
Streitig ist zun�chst, ob die Entsch�digung auf den direkt �berflogenen Parzellenteil zu beschr�nken oder der Minderwert des gesamten Grundst�cks zu entsch�digen ist, auch wenn dieses nur teilweise innerhalb des �berflugkorridors liegt.
3.1.�Die ESchK beschr�nkte die Entsch�digung aus Gr�nden der Gleichberechtigung auf den direkt �berflogenen Bereich, weil ansonsten ein Grundeigent�mer mit einer grossen, aber nur teilweise �berflogenen Parzelle eine gr�ssere Entsch�digung erhielte als derjenige, dem eine kleinere Parzelle geh�re, die im gleichen Fl�chenumfang direkt �berflogen werde. Bez�glich der nicht direkt �berflogenen Teilfl�chen k�men lediglich nachbarrechtliche Anspr�che in Betracht.
Dem widersprach das Bundesverwaltungsgericht: Dem Grundeigent�mer stehe unter dem Titel "direkter �berflug" eine Entsch�digung zu, die den Minderwert des gesamten Grundst�cks decke, unabh�ngig davon, ob die betroffene Parzelle ganz oder teilweise innerhalb des �berflugkorridors liege. Der Grundeigent�mer m�sse n�mlich nach Art. 641 Abs. 2 ZGB auch kein partielles Eindringen dulden. Die rechtliche Besserstellung der Eigent�mer direkt �berflogener Liegenschaften im Enteignungsverfahren beruhe auf der besonderen zivilrechtlichen Ausgangslage; sie sei daher sachlich begr�ndet und verstosse nicht gegen das Rechtsgleichheitsgebot.
Dies gelte auch, wenn eine Liegenschaft mit mehreren Mehrfamilienh�usern nur teilweise �berflogen werde. Zwar w�re es denkbar, eine Gesamtliegenschaft gedanklich in mehrere Parzellen aufzuteilen, die je eines der Geb�ude plus das umgebende Land umfassen, und eine Entsch�digung nur f�r den Minderwert derjenigen gedachten Parzellen zuzusprechen, die zumindest teilweise im �berflugkorridor liegen. Doch w�rde dies ebenfalls darauf hinauslaufen, dem Grundeigent�mer die ihm aufgrund der zivilrechtlichen Ausgangslage zustehende volle Enteignungsentsch�digung zu verweigern.
3.2.�Die Beschwerdef�hrer werfen der Vorinstanz vor, Entsch�digungspflicht und -h�he vermengt und unzul�ssigerweise in das Sch�tzungsermessen der ESchK eingegriffen zu haben. Sie verweisen auf BGE 129 II 72 E. 2.6 S. 79, wonach die Entsch�digung f�r die Eigent�mer von Wohnh�usern gedacht sei, die von den besonderen Einwirkungen eines Direkt�berflugs betroffen seien; es sei keinesfalls die Idee gewesen, f�r Fl�chen oder ganze Wohnh�user, die sich auf grossen Parzellen ausserhalb des �berflugkorridors befinden, ebenfalls eine solche Entsch�digung zuzusprechen. Das Vorgehen der ESchK, nur den im �berflugkorridor liegenden Teil des Grundst�cks f�r die Entsch�digungsh�he heranzuziehen, sei der einzig sachgerechte Ansatz.
Auch bei �konomischer Betrachtung k�nne eine �berflugservitut am Rand der Parzelle nicht einen anderen Wert haben, ob nun eines oder neun Mehrfamilienh�user auf der Parzelle st�nden. Umgekehrt sei das Mehrfamilienhaus, das am weitesten vom �berflugkorridor entfernt liege, keinesfalls anders zu bewerten, ob es nun auf einer vom �berflugkorridor angeschnittenen Parzelle mit acht weiteren Mehrfamilienh�usern liege oder abparzelliert auf einer separaten Parzelle.
Selbst wenn man auf die Wertminderung des gesamten Grundst�cks abstellen wollte, w�re nicht die Differenz der Verkehrswerte mit und ohne Flugl�rm, sondern mit und ohne direkten �berflug massgebend. W�rde n�mlich der Anflug knapp am Grundst�ck vorbeif�hren, ohne dessen Luftraum zu beanspruchen, w�re der Flugl�rm derselbe; zu entsch�digen seien daher allenfalls die besonderen Einwirkungen des �berflugs. Die Zusprechung einer Immissionsentsch�digung f�r die gesamte Parzelle sei auch mit der Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Eisenbahnrecht nicht vereinbar: Im Urteil BGE 131 II 458 E. 4 S. 464 habe es das Bundesgericht abgelehnt, neben dem Wert des abgetretenen Landstreifens auch eine Entsch�digung f�r die verst�rkten L�rm- und Staubimmissionen auf dem restlichen Grundst�ck zuzusprechen, weil diese nicht Folge der Enteignung, sondern des Werks seien und auch ohne Inanspruchnahme des Bodens des Enteigneten eingetreten w�ren.
3.3.�Die Beschwerdegegner verweisen dagegen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach ein direkter �berflug auch vorliege, wenn das Flugzeug nur teilweise in die Lufts�ule eines Grundst�cks eindringe; auch in diesen F�llen sei stets eine Entsch�digung f�r den Minderwert des gesamten Grundst�cks zugesprochen worden, ohne nach der �berflogenen oder der nicht �berflogenen Fl�che zu differenzieren. Es stelle keine Ungleichbehandlung dar, wenn der Eigent�mer einer kleinen Parzelle im �berflugkorridor eine geringere Entsch�digung erhalte als der Eigent�mer einer grossen, teilweise �berflogenen Parzelle, weil letzterer den entsprechend gr�sseren Schaden habe.
Die von den Beschwerdef�hrern geforderte Aufspaltung der Parzelle in einen �berflogenen und einen nicht �berflogenen Teil w�rde dazu f�hren, Grundst�cke in Flughafenn�he systematisch schlechter zu behandeln als weiter entfernt liegende Parzellen, da der �berflugkorridor (2.5� Sektor) immer schmaler werde, je mehr man sich der Aufsetzzone n�here: In 3,2 km Entfernung sei er 140 m, in 1,6 km Distanz nur 70 m breit. Ohnehin sei der �berflugkorridor im Nahbereich des Landeanflugs zu schmal und m�sse mindestens 100 m betragen: Seit der Inbetriebnahme des ILS 28 ("instrument landing system" auf Piste 28) f�nden vermehrt auch Ostanfl�ge bei Westwindlage tags�ber statt, zu Zeiten, in denen Grossraumflugzeuge mit gr�sseren Spannweiten landeten.
3.4.�Nach st�ndiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung hat ein Grundeigent�mer, dessen Grundst�ck regelm�ssig in gen�gender Tiefe direkt �berflogen wird, Anspruch auf eine Entsch�digung nicht nur f�r die speziellen Einwirkungen des �berflugs (Bedrohlichkeit, Luftturbulenzen, Kerosingestank etc., vgl. unten E. 7), sondern auch f�r den Flugl�rm (BGE 122 II 349 E. 4b S. 356; 129 II 72 E. 2.6 S. 78 f. und E. 4 S. 81; 131 II 137 E. 3.1.4 und 3.1.5 S. 148; Urteil 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 3 und E. 6.1 [alle betr. Genf]; BGE 134 II 49 E. 5 S. 58 ff.; und Urteil 1E.20/2007 Urteil vom 28. April 2008 E. 7.3 [beide betr. Opfikon]; vgl. auch BGE 136 II 165 E. 5.2 S. 175 und zum Ganzen MARGRIT SCHILLING, Enteignungsrechtliche Folgen des zivilen Luftverkehrs, ZSR 125/2006 I S. 23 f. und 26). Dies wird damit begr�ndet, dass ein solcher �berflug einen unmittelbaren und schweren Eingriff in das Eigentum darstellt, der unabh�ngig von der Lage des Grundst�cks und vom Ortsgebrauch (d.h. auch in der Umgebung eines Flughafens) nicht geduldet werden muss (BGE 129 II 72 E. 2.3 S. 75 und E. 2.6 S. 78 f.) und Anspruch auf Abgeltung des gesamten Schadens gibt, unabh�ngig davon, ob auch die Voraussetzungen f�r eine Entsch�digung wegen �berm�ssiger L�rmimmissionen gegeben w�ren (SCHILLING, a.a.O., S. 26).
Den Beschwerdef�hrern ist einzur�umen, dass diese Rechtsprechung f�r die Enteigneten grossz�giger ist als die Praxis zur Teilenteignung von Landstreifen f�r den Strassen- oder Eisenbahnbau (vgl. BGE 141 I 113 E. 6.5.1 S. 120 mit Hinweisen zur "Schutzschildfunktion") und zu einer Privilegierung von Grundeigent�mern in der Anflugschneise gegen�ber anderen, in vergleichbarem Masse von Flugl�rm betroffenen Eigent�mern f�hren kann. Allerdings w�rde eine Praxis�nderung, wie sie den Beschwerdef�hrern vorschwebt, nur neue Rechtsungleichheiten schaffen: Insbesondere w�rden die beim Anflug auf den Flughafen Z�rich direkt �berflogenen Grundeigent�mer schlechter behandelt als zahlreiche Grundeigent�mer in Vernier und anderen Gemeinden des Kantons Genf, die bereits auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung voll entsch�digt worden sind.
Im Urteil BGE 136 II 263 E. 8 S. 269 f�hrte das Bundesgericht (zum Stichtag f�r die Vorhersehbarkeit) aus, dass es sich um eine L�ckenf�llung durch den Richter nach Art. 1 Abs. 2 ZGB handle, an der aus Gr�nden der Rechtssicherheit und der Rechtsgleichheit festzuhalten sei, solange der Gesetzgeber keine andere Regelung treffe (vgl. auch ADRIAN GOSSWEILER Entsch�digungen f�r den L�rm von �ffentlichen Verkehrsanlagen, Diss. Z�rich 2014, Rz. 10 S. 10 und Rz. 931 S. 574, der es f�r "mehr als fraglich" h�lt, ob eine Praxis�nderung des Bundesgerichts zum heutigen Zeitpunkt aus Rechtssicherheitsgr�nden �berhaupt zul�ssig w�re, und ein Handeln des Gesetzgebers verlangt).
Analoges gilt f�r die Rechtsprechung zum direkten �berflug: Es sind keine zwingenden Gr�nde ersichtlich, auf die bisherige Praxis zur�ckzukommen. Aufgrund der massiven Beeintr�chtigung von Grundst�cken durch den direkten �berflug unterscheiden sich diese F�lle auch von anderen Kategorien der Teilenteignung (z.B. eines Grundst�ckstreifens).
3.5.�Wie das Bundesverwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat, liegt ein direkter �berflug schon vor, wenn ein Flugzeug nur am Rande - etwa mit einem Fl�gel - in die Lufts�ule eines Grundst�cks eindringt (in BGE 136 II 263 nicht publizierte E. 12.2 mit Hinweis). Auch in diesem Fall hat der Eigent�mer grunds�tzlich Anspruch auf eine volle Entsch�digung nach Art. 16 des Bundesgesetzes �ber die Enteignung vom 20. Juni 1930 [EntG; SR 711]), d.h. es ist grunds�tzlich der Minderwert des gesamten Grundst�cks (Art. 19 lit. b EntG) f�r alle mit dem �berflug verbundenen Nachteile zu ermitteln (BGE 129 II 72 E. 4 S. 81; Urteil 1E_8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2, E. 6.1 und E. 7). Besonderheiten des �berflugs (wie der �berflug nur eines Randbereichs oder eine ungew�hnliche Parzellengr�sse) k�nnen jedoch bei der Entsch�digungsbemessung ber�cksichtigt werden (vgl. E. 3.6 und 7.8 hiernach).
Dies ist unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit nicht zu beanstanden, jedenfalls sofern es sich um von Gr�sse und �berbauung her durchschnittliche Grundst�cke handelt. Die Auswirkungen des �berflugs d�rften f�r die Bewohner solcher Liegenschaften dieselben sein, gleich, ob sie vollst�ndig oder nur teilweise in der Anflugschneise liegen. Damit wird auch eine Ungleichbehandlung von direkt �berflogenen Parzellen in der N�he des Aufsatzpunktes gegen�ber weiter entfernt liegenden Parzellen vermieden.
3.6.�Dagegen ist den Beschwerdef�hrern einzur�umen, dass diese Praxis bei ungew�hnlich grossen und/oder mit mehreren H�usern �berbauten Parzellen, die nur zu einem kleinen Teil im �berflugkorridor liegen, zu stossenden Ergebnissen f�hren kann. Die Eigent�mer von Grundst�cken im Anflugkorridor werden bereits besser gestellt als andere Anwohner des Flughafens, die nur unter den strengen Voraussetzungen der Enteignung von Nachbarrechten entsch�digt werden. Auch wenn sich diese Unterscheidung im Grundsatz rechtfertigen l�sst (oben E. 3.5), erscheint es unter dem Blickwinkel der Rechtsgleichheit problematisch, eine Entsch�digung auch f�r Bauten zuzusprechen, die vollst�ndig ausserhalb des �berflugkorridors liegen, nur weil sie sich auf derselben Parzelle befinden wie direkt �berflogene Bauten.
Im Urteil 1C_286/2009 vom 13. Januar 2010 (in BGE 136 II 165 nicht publizierte E. 6) umfasste ein Grundst�ck vier Wohnbl�cke, von denen nur einer direkt �berflogen wurde. Da die Sache ohnehin zur�ckgewiesen werden musste, �usserte sich das Bundesgericht nicht selbst zur Entsch�digungsfrage, wies aber die ESchK an zu pr�fen, ob alle Stockwerkeigent�mer der Liegenschaft oder nur diejenigen des direkt �berflogenen Blocks Anspruch auf eine Entsch�digung h�tten. Damit hielt es eine gedankliche Aufteilung der Parzelle zumindest f�r m�glich.
3.6.1.�Vorliegend stellt sich die Frage vor allem f�r die Parzelle Nr. 4290 der B.________ AG: Diese ist 11'084 m2 gross und mit 9 Mehrfamilienh�usern �berbaut. Vom direkten �berflug sind nur 1'299 m2 Land und zwei Mehrfamilienh�user am s�dlichen Rand betroffen. In diesem Fall erscheint es unbillig, eine �berflugentsch�digung f�r alle Mehrfamilienh�user zuzusprechen, nur weil eine Abparzellierung unterblieben ist. Eine Entsch�digung ist daher nur (aber immerhin) f�r die �berflogenen Bauten samt Umschwung (rund zwei Neuntel der Gesamtparzelle) und nicht nur f�r den senkrecht �berflogenen Teil zu gew�hren. Dadurch wird auch verhindert, dass die Entsch�digungssumme durch die Zusammenlegung mehrerer Einzelparzellen mit einer direkt �berflogenen Parzelle erh�ht werden kann.
Gleiches gilt f�r die Parzelle Nr. 3465 der Gemeinde Kloten, die nur auf 11 m2 am n�rdlichen Grundst�ckzipfel �berflogen wird. Diese ist mit zwei aneinandergebauten Mehrfamilienh�usern �berstellt. Auch hier rechtfertigt sich eine gedankliche Aufteilung in zwei Parzellen (entlang der Mauer zwischen den beiden Mehrfamilienh�usern).
Die �brigen �berbauten Grundst�cke, d.h. die Parzellen Nr. 4693 von C.________, Nr. 4691 von D.________, Nr. 3918 von E.________ und Nr. 4692 von F.________ mit einer Gr�sse von 1'000 bis 1'500 m2, sind nur mit einem Mehrfamilienhaus �berstellt. Haben sie somit Anspruch auf eine Entsch�digung f�r die Wertminderung des gesamten Grundst�cks, braucht nicht mehr gepr�ft zu werden, ob (in den Verfahren 1C_261/2014 und 1C_263/2014) auch alle Voraussetzungen f�r die Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte vorliegen.
3.6.2.�Bei un�berbauten Parzellen ist eine Aufteilung in mehrere hypothetische Parzellen dagegen schwierig, weil sie von Lage und Gr�sse der potenziellen Bauten abh�ngt. Sofern diese nicht durch die Zonenplanung der Gemeinde vorgegeben sind, liegt es grunds�tzlich im Ermessen der Eigent�mer, mehrere kleinere oder eine grosse Baute zu erstellen. Eine gedankliche Aufteilung ist daher nur vorzunehmen, wenn sich aufgrund von Gr�sse und Form der Parzelle eine �berbauung mit mehreren H�usern geradezu aufdr�ngt.
Dies ist der Fall bei der 3'479 m2 grossen un�berbauten Parzelle Nr. 4962 von A.________, die nur zu 7.8 % im s�dlichen Grundst�ckszipfel �berflogen wird. Gleich, ob die Liegenschaft nach dem Muster des s�d�stlich angrenzenden Quartiers mit Einfamilienh�usern, mit Reihenh�usern (wie im n�rdlich angrenzenden Gebiet) oder mit Mehrfamilienh�usern �berbaut w�rde, w�ren jedenfalls nur die Bauten auf der s�dlichen Grundst�cksh�lfte vom direkten �berflug betroffen. Es rechtfertigt sich deshalb, die Entsch�digung auf diesen Teil zu beschr�nken.
Dagegen dr�ngt sich eine Aufteilung bei der Parzelle Nr. 3472 der Gemeinde Kloten von Form und Gr�sse der Parzelle (1'531 m2) unter Ber�cksichtigung der grossen Bauten auf den benachbarten Grundst�cken nicht auf.
3.6.3.�Im Ergebnis kommt eine K�rzung der Entsch�digung wegen Teil�berflugs somit nur (aber immerhin) bei drei Parzellen in Betracht: Ausgehend vom �berflugkorridor entsprechend dem ILS-Strahl �1.25� (BGE 131 II 137 E. 3.1.1 S. 146; Urteil 1E.12/2007 vom 28. April 2008 E. 5.1. in: URP 2008 S. 783) ist die Entsch�digung f�r direkten �berflug bei der Parzelle Nr. 4920 der B.________ AG auf 2/9 und bei den Parzellen Nrn. 4962 (A.________) und 3465 (Gemeinde Kloten) um die H�lfte zu k�rzen.
F�r diese Parzellen wird allerdings noch der Einwand der Beschwerdegegner zu pr�fen sein, wonach der �berflugkorridor erweitert werden m�sse, weil sie seit Inbetriebnahme des ILS 28 tags�ber, bei Westwindlage, regelm�ssig von Grossraumflugzeugen mit gr�sseren Spannweiten �berflogen w�rden. Diese Frage war vom Bundesverwaltungsgericht offengelassen worden, weshalb es keine tats�chlichen Feststellungen dazu traf. Die Beschwerdegegner werden die M�glichkeit haben, ihren Einwand im zweiten Umgang vor Bundesverwaltungsgericht nochmals vorzubringen.
Streitig ist ferner, ob das hedonische Modell ESchK der Belastung Klotens mit abendlichen und n�chtlichen Ostanfl�gen gen�gend Rechnung tr�gt.
4.1.�Das Bundesverwaltungsgericht verneinte dies: Das Modell ESchK ber�cksichtige (anders als das Modell MIFLU I) nur die Grundbelastung (von 6 bis 22 Uhr gemittelter Leq16h) und nicht die Tagesrandbelastung: Die Wertreduktion betrage 0.9 % pro dB �ber 45 dB (gemeint sind immer dB[A]). Seit der vollst�ndigen Einf�hrung der Ostanfl�ge konzentriere sich aber die L�rmbelastung in Kloten auf den sp�teren Abend (21-22 Uhr) und die erste Nachtstunde (22-23 Uhr), d.h. auf eine kurze Zeitspanne zu einer besonders sensiblen Tageszeit.
So sei beispielsweise an der Liegenschaft L.________strasse xx die Grundbelastung relativ konstant geblieben (58.9 dB im Jahr 2002 und 60.9 dB im Jahr 2011); dagegen habe sich der Leq1h (21-22 Uhr) im selben Zeitraum von 57.0 auf 68.7 und der Leq1h (22-23 Uhr) von 60.7 auf 65.5 dB erh�ht. Dies f�hre im Modell MIFLU I zu einem deutlichen Anstieg des Minderwerts von 11.1 % f�r 1999 auf 17.2 % per 2002 mit weiterem Anstieg ab 2004. Dagegen resultierten beim Modell ESchK auch f�r den Zeitraum ab 2004 nur geringf�gig h�here Minderwerte als f�r den Zeitraum vor Einf�hrung der Ostanfl�ge (1999: 12.7%; 2007: 14.0 %). Dies sei nicht plausibel, da die abendlichen und n�chtlichen Ostanfl�ge durch j�hrlich zwischen 9'000 und 11'500 Flugzeugen von 21 bis 23 Uhr bzw. 11'000 bis 14'000 Flugzeugen von 20 bis 24 Uhr eine erhebliche Mehrbelastung darstellten.
Angesichts der bereits sehr langen Dauer der vorliegenden Verfahren sei es jedoch nicht gerechtfertigt, die Entwicklung eines neuen Modells an die Hand zu nehmen; dies umso weniger, als nicht klar sei, ob f�r ein Modell, das die Belastung am sp�ten Abend und in der ersten Nachtstunde gesondert ber�cksichtige, �berhaupt gen�gend Transaktionsdaten f�r Ertragsliegenschaften zur Verf�gung stehen. Das Bundesverwaltungsgericht wies die ESchK deshalb an, den l�rmbedingten Minderwert von Ertragsliegenschaften in Kloten anhand eines einfachen Rasters zu bestimmen. Dieser sei auf der Grundlage der Modellspezifikation von MIFLU I festzulegen, und zwar so, dass die Minderwerte leicht unter denjenigen liegen, welche MIFLU I f�r Einfamilienh�user berechne. So k�nne f�r die Variable "Grundbelastung" ein Entwertungssatz von 0.80 % (statt 0.81 %) pro dB, bei der Variablen "Spitzenbelastung" 0.60 % (statt 0.65 %) pro dB und bei der Variablen "Tagesrandbelastung" 0.75 % (statt 0.80 %) pro dB festgelegt werden. Dabei sei dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die Berechnung des Minderwerts bei MIFLU I multiplikativ und nicht additiv zu erfolgen habe und der Effekt der Spitzenbelastung auf dem durch die Grundbelastung schon reduzierten Verkehrswert ansetzen m�sse. Weiter sei zu beachten, dass die L�rmkoeffizienten bei MIFLU I teilweise lageabh�ngig seien (gr�ssere prozentuale Entwertung an guten Lagen als an schlechten). Sollten Einfamilienh�user in Kloten, insbesondere solche in der N�he des �berflugkorridors, bei MIFLU I aufgrund ihrer Lage generell h�here bzw. tiefere Wertreduktionen aufweisen als dies im Mittel der Fall sei, m�sse dem Rechnung getragen werden.
4.2.�Die Beschwerdef�hrer halten diese Vorgaben f�r unzul�ssig. Sie werfen der Vorinstanz vor, ohne gen�gendes Fachwissen und ohne Gutachten das Modell ESchK f�r unanwendbar erkl�rt zu haben. Aus Gr�nden der Rechtssicherheit und der Rechtsgleichheit sei es besser, am hedonischen Modell ESchK auch f�r die Ostgemeinden festzuhalten, als auf einen "selbstgebastelten" Raster abzustellen, noch dazu gest�tzt auf das Modell MIFLU I, das einen ganz anderen Markt abdecke. Die M�rkte f�r Wohneigentum und f�r Ertragsliegenschaften reagierten infolge der unterschiedlichen Nutzungserwartungen eines Hauseigent�mers einerseits und eines Wohnungsmieters andererseits unterschiedlich auf Einfl�sse wie Flugl�rm. Wenn �berhaupt, dann m�ssten die Minderwerte f�r Mehrfamilienh�user im Vergleich zu Einfamilienh�usern signifikant kleiner sein. Die Beschwerdef�hrer legen hierzu eine von ihnen in Auftrag gegebene Expertise der W�est & Partner vom 19. Mai 2014 vor. Danach zeige das Mikrolagenmodell von W�est & Partner, dass der Einfluss von Flugl�rm bei Eigentumswohnungen ca. 40 % gr�sser sei als bei Mietwohnungen. Der gem�ss Modell ESchK berechnete Minderwert von rund 12 % entspreche etwa der um 40 % gek�rzten Wertminderung gem�ss MIFLU I und sei damit durchaus plausibel. Die Beschwerdef�hrer beantragen, hierzu G.________, W�est & Partner, als sachverst�ndigen Zeugen anzuh�ren.
4.3.�Die Beschwerdegegner qualifizieren die Expertise der W�est & Partner als unzul�ssiges Novum, weil die Tauglichkeit des Modells ESchK f�r die besonderen Umst�nde in Kloten sowohl im Sch�tzungs- als auch im Beschwerdeverfahren thematisiert worden sei.
Im �brigen sei die Expertise untauglich, weil sie sich mit dem Modell ESchK nicht ernsthaft auseinandersetze. Das Mikrolagenmodell beruhe auf Angebotsdaten (Inseraten) und damit auf Wunschvorstellungen der Vermieter (Soll-Mieten statt Ist-Mieten). Nicht ber�cksichtigt werde auch die mit der erh�hten L�rmbelastung zu besonders l�rmempfindlichen Zeiten bewirkte erh�hte Mieterfluktuation, die mit Mehrkosten und Ertragsausf�llen verbunden sei. Sie verweisen auf R�ckg�nge der Netto-Mieteinnahmen der B.________ AG f�r Parzelle Nr. 4290 in den Jahren 2004-2010 von 11 % bis 13 % gegen�ber 2001. Allgemein seien in der Anflugschneise in Kloten Mietzinsr�ckg�nge in der Gr�ssenordnung von 8 % festzustellen, obwohl die Mietzinsindizes im gleichen Zeitraum um rund 15 % zugenommen h�tten, der Angebotspreisindex von W�est & Partner sogar um �ber 30 %. Im �brigen ber�cksichtige das Mikrolagenmodell nicht gen�gend Daten im hier relevanten Perimeter mit Ostanfl�gen.
Selbst wenn der Einfluss des Flugl�rms bei Eigenheimen 40 % gr�sser sei als bei Ertragsliegenschaften, so l�ge die Wertminderung bei letzteren nicht um 40 %, sondern nur rund 28 % tiefer als bei Eigenheimen. Dies erg�be z.B. bei einem nach MIFLU I berechneten Minderwert 2004 von 20.9 % einen Minderwert vom 15.0 % und nicht (wie nach Modell ESchK) von nur 12.6 %.
4.4.�Die ESchK bezweifelt, dass es sich bei den Ostanfl�gen um einen besonderen Fall handle: Zahlreiche Gemeinden und eine Vielzahl von Liegenschaften seien von Ostanfl�gen betroffen; Spitzen- und Tagesrandbelastungen liessen sich an vielen Standorten in der Flughafenregion ins Feld f�hren. Das Modell ESchK sei auf der Grundlage von zahlreichen Transaktionsdaten und aufwendigen Modellrechnungen mit Varianten erstellt worden. Dagegen sei nicht ersichtlich, dass das Bundesverwaltungsgericht bei seinem Urteil auf immobilien�konomisches Fachwissen abgestellt habe. Der neue Raster f�hre zu Ungleichbehandlungen zwischen Mehrfamilienh�usern in Opfikon-Glattbrugg, die abstellend auf eine Grundbelastung von 45 dB entsch�digt w�rden, und den vielen Ostanflugsgemeinden mit dem neuen Raster des Bundesverwaltungsgerichts, der auf einer Grundbelastung von 50 dB beruhe. Falls das Modell ESchK den gestellten Anforderungen nicht gen�ge, so sei eine fachgerechte Korrektur nach immobilien�konomischen Grunds�tzen geboten. Die scheinbare rechnerische Einfachheit des Modells ESchK f�r die Anwendung d�rfe nicht dazu verleiten, so lange daran herumzuschrauben, bis die Werte MIFLU I entspr�chen. Ansonsten h�tte von Anfang an kein eigenes Modell f�r Ertragsliegenschaften erarbeitet werden m�ssen.
4.5.�Dem Bundesverwaltungsgericht ist einzur�umen, dass die geringf�gigen Auswirkungen der abendlichen und n�chtlichen Ostanfl�ge auf die Minderwerte gem�ss hedonischem Modell ESchK Zweifel an dessen Anwendbarkeit auf die spezielle Situation im Osten des Flughafens wecken. Dagegen erscheint es problematisch, das Modell MIFLU I, das f�r selbstbewohnte Einfamilienh�user entwickelt wurde, ohne weitere Abkl�rungen auf Ertragsliegenschaften anzuwenden (wenn auch mit geringf�gigen Abstrichen beim Entwertungssatz). Unabh�ngig von der Expertise der W�est & Partner AG (deren Zul�ssigkeit offenbleiben kann) ist davon auszugehen, dass selbstgenutztes Wohneigentum tendenziell empfindlicher auf Flugl�rm reagiert als vermietete Mehrfamilienh�user in gleicher Lage, schon weil Selbstnutzer sich langfristig einrichten und deshalb gesteigerte Erwartungen an die Wohnlage haben als Mieter, die umziehen k�nnen, wenn es ihnen zu l�rmig wird. Das Bundesgericht hielt in BGE 134 II 164 E. 14.1 S. 163 fest, dass MIFLU I zur Ermittlung des l�rmbedingten Wertverlustes vermieteter Mehrfamilienh�user nicht einsetzbar sei, und forderte deshalb eine Methode zur schematischen Beurteilung des flugl�rmbedingten Schadens vermieteter Mehrfamilienh�user. Hierf�r wurde das hedonische Modell ESchK entwickelt, das auf umfangreichen Transaktionsdaten beruht, von Fachleuten erarbeitet wurde und sich gem�ss statistischen G�tekriterien als gen�gend plausibel und zuverl�ssig erwiesen hat (BGE 138 II 77 E. 12 S. 100 ff.).
Es liegt in der Natur eines solchen statistischen Modells, dass es nicht auf die Besonderheiten jedes Einzelfalls zugeschnitten ist, sondern eine schematische Beurteilung des flugl�rmbedingten Minderwerts in einer Vielzahl von F�llen erm�glicht. Das Modell ESchK beruht auf einer linearen Entwertung von 0.9 % pro dB �ber der Grundbelastung von 45 dB, ausgehend von der gemittelten Belastung zwischen 6-22 Uhr, ohne Ber�cksichtigung von Spitzen- und Tagesrandbelastungen. Dagegen sieht das Modell MIFLU I einen (multiplikativ berechneten) Minderwert von 0.81 % pro dB ab einer Grundbelastung von 50 dB vor, mit zus�tzlicher Entwertung f�r Spitzen- und Tagesrandbelastungen. Es ist offensichtlich, dass diese Systemunterschiede in Extremf�llen (d.h. keine bzw. eine besonders hohe Tagesrandbelastung bei gleicher Grundbelastung) zu Differenzen bei der Minderwertberechnung f�hren. Diese belegen f�r sich alleine noch nicht, dass das Modell ESchK unbrauchbar ist: M�glich ist auch, dass das Modell MIFLU I die Wertminderung bei Tagesrandspitzen �bersch�tzt; die Differenzen k�nnen (zumindest teilweise) auch auf die unterschiedliche Nutzung der Objekte (selbstgenutztes Wohneigentum/Ertragsliegenschaften) zur�ckzuf�hren sein. Ob und inwiefern das eine oder andere Modell - oder beide Modelle - unter Ber�cksichtigung der gebotenen Schematisierung korrekturbed�rftig erscheinen und wie diese Korrektur vorzunehmen ist, l�sst sich ohne immobilien�konomisches und statistisches Fachwissen nicht beurteilen.
4.6.�Gegen eine R�ckweisung zur Pr�fung der bestehenden Modelle und ihre allf�llige Korrektur, unter Beizug externer Gutachter oder der Obersch�tzungskommission, sprechen jedoch gewichtige Gr�nde:
Das Bundesverwaltungsgericht hat zu Recht bezweifelt, dass gen�gend Transaktionsdaten zur Verf�gung stehen, um ein tragf�higes Modell f�r die vom Ostanflug betroffenen Gemeinden zu entwickeln. Zudem besteht die Gefahr, dass jede �nderung des Modells zu neuen - wenn auch anderen - Ungleichbehandlungen f�hrt, wie die ESchK in ihrer Vernehmlassung �berzeugend darlegt. Schliesslich erscheint es unter dem Blickwinkel der Verfahrensdauer vordringlich, dass die Entsch�digungsverfahren alsbald zum Abschluss gebracht werden. Den Enteigneten ist nicht damit gedient, wenn sich die Entsch�digungsleistungen durch komplexe Abkl�rungen erheblich verz�gern, auch wenn dies im Ergebnis zu einer leicht h�heren Entsch�digung f�hren k�nnte.
Gr�nde der Rechtssicherheit und der Rechtsgleichheit wie auch das Beschleunigungsgebot sprechen deshalb f�r die Beibehaltung des Modells ESchK.
Die ESchK nahm bei der Komponente "l�rmverursachter Minderwert" aus Billigkeitsgr�nden einen Abzug von pauschal 10 % vor, wenn die Liegenschaft infolge des bereits zum Erwerbszeitpunkt bestehenden Flugl�rms zu einem niedrigeren Preis erworben worden war. Hierf�r verglich sie den Kaufpreis mit dem Medianpreis in der Gemeinde Kloten, gem�ss Statistischem Amt des Kantons Z�rich f�r das betroffene Jahr. Einen entsprechenden Abzug nahm sie vom Geb�udeanteil des l�rmbedingten Minderwerts vor, wenn anzunehmen sei, dass das Mehrfamilienhaus angesichts des vorbestehenden Flugl�rms mit reduzierten Renditeerwartungen erstellt worden sei.
5.1.�Das Bundesverwaltungsgericht erachtete diese Abz�ge grunds�tzlich f�r berechtigt, hielt jedoch eine Schematisierung f�r notwendig, weil es nicht m�glich sei, den Einfluss der vorbestehenden Flugl�rmbelastung auf den Kaufpreis im Einzelfall zu pr�fen bzw. nachzuweisen. Es sei bereits schwierig, in Gemeinden wie Kloten den Verkehrswert ohne Flugl�rm zu ermitteln; zudem h�nge der Kaufpreis von einer Vielzahl von Faktoren ab, die in der Regel nicht mehr eruierbar seien. Gleiches gelte f�r die Renditeerwartungen. Sei eine Einzelfallpr�fung nicht m�glich, dr�nge sich eine Schematisierung auf; daf�r spr�chen angesichts der Vielzahl der Verfahren auch Gr�nde der Praktikabilit�t und der Gleichbehandlung.
Es ging davon aus, dass eine gewisse "Einpreisung" des Flugl�rms jedenfalls dann erfolgt sei, wenn die L�rmbelastungen am Tag den Immissionsgrenzwert (IGW) f�r Flugl�rm, d.h. f�r Zonen in der ES II von 60 dB, erreicht habe. Unter den gleichen Voraussetzungen sei auch von reduzierten Renditeerwartungen bei der Erstellung von Mehrfamilienh�usern auszugehen. In diesen F�llen rechtfertige sich ein Abzug in H�he von 5 % bzw. - bei deutlicher �berschreitung des IGW - von 10 % des Verkehrswerts ohne Flugl�rm. Habe die Grundbelastung lediglich zum Zeitpunkt des Landkaufs bzw. zum sp�teren Erstellungszeitpunkt des Mehrfamilienhauses 60 dB erreicht, sei der Abzug nur vom relativen Landwert bzw. vom Geb�udewert vorzunehmen.
Den von den Enteignern geforderten Abzug f�r einen Erwerb nach dem 1. Januar 1961, unabh�ngig von der vorbestehenden L�rmvorbelastung, lehnten sowohl die ESchK als auch das Bundesverwaltungsgericht ab.
5.2.�Die Beschwerdef�hrer r�gen, die Grenze f�r die Ber�cksichtigung der L�rmvorbelastung von 60 dB sei zu hoch: Der Immobilienmarkt sei viel preissensitiver, wie die Modelle ESchK und MIFLU I belegten, die eine Wertminderung bereits ab einer Grundbelastung von 45 dB bzw. 50 dB annehmen. Jedenfalls d�rfe der Wert nicht starr angewendet werden, habe doch die Tagesl�rmbelastung in den 90er Jahren immer um weniger als einen dB �ber oder unter 60 dB gelegen.
Weiter beanstanden sie die H�he des Abschlags von nur 5 % statt (wie von der ESchK angenommen) 10 %. Das Modell ESchK berechne f�r Jahre mit vergleichbarer Grundbelastung sogar Minderwerte zwischen 12 % und 13 %.
Sollte das Bundesgericht die L�rmvorbelastung nicht in ihrem Sinne beachten und in Abzug bringen, so sei aus Billigkeitsgr�nden zumindest ein Abzug geboten, wenn ein Grundst�ck in der bestehenden Anflugschneise weit nach dem 1. Januar 1961 gekauft worden sei: H�tten die Eigent�mer ihren Kaufentscheid in voller Kenntnis des Direkt�berflugs getroffen, so k�nne es nicht angehen, solches Wissen nicht bei der Schadenbemessung zu ber�cksichtigen.
5.3.�Die Beschwerdegegner halten eine pauschale Entsch�digungsk�rzung wegen L�rmvorbelastung schon im Ansatz f�r unzul�ssig. Praxisgem�ss bestehe der zu entsch�digende l�rmbedingte Minderwert in der Differenz der Verkehrswerte mit und ohne Flugl�rm per Sch�tzungsstichtag. Die L�rmvorbelastung werde grunds�tzlich nicht ber�cksichtigt. Das Bundesgericht habe der Sch�tzungskommission in BGE 129 II 72 (E. 2.7 S. 79 f.) lediglich die M�glichkeit er�ffnet, im Einzellfall aus Billigkeitsgr�nden einen Abzug vorzunehmen, wenn der Schaden den Grundeigent�mer nicht treffe, weil er das Grundst�ck aufgrund der L�rmbelastung zu einem merklich reduzierten Preis erwerben konnte. Die von der Vorinstanz vorgenommene Schematisierung sprenge die Vorgaben des Bundesgerichts.
Unzul�ssig sei erst recht die von den Beschwerdef�hrern beantragte Maximalvariante: Nur wenn aufgrund der vorbestehenden L�rmbelastung die Kaufpreisreduktion geradezu als zwingend erscheine, seien der Schluss auf eine generelle Ber�cksichtigung und ein m�ssiger Abzug �berhaupt vertretbar. Dem Modell ESchK l�gen Transaktionsdaten ab 1997 zugrunde; auf den Zeitpunkt davor sei es nicht anwendbar: Damals habe es weit weniger Flugzeuge gegeben, d.h. die Zahl der L�rmereignisse sei geringer gewesen; zudem habe die Sensibilit�t f�r den Flugl�rm im Laufe der Zeit zugenommen (mit Hinweis auf GUSKI/ SCHICK, in: Flugl�rm 2004, Stellungnahme des Interdisziplin�ren Arbeitskreises f�r L�rmwirkungsfragen beim Umweltbundesamt, Berlin 2004, S. 45 f. mit Hinweisen; BR�ER/WIRTH, Mehr Bel�stigung bei gleichem Pegel. Wieso Flugzeugger�usche heute m�glicherweise l�stiger sind als vor 40 Jahren, Zeitschrift f�r L�rmbek�mpfung 51/2004 S. 118 f.). W�rde man die Entwertung gem�ss Modell ESchK zugrunde legen, so w�rde der Abzug bei einem Erwerb nach 1987 etwa dem Minderwert per Sch�tzungszeitpunkt entsprechen, weil die Tagesl�rmbelastung seither relativ konstant geblieben sei, d.h. es g�be im Ergebnis gar keine Entsch�digung mehr.
Ein Abzug f�r einen sp�ten Erwerbszeitpunkt f�hre die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit, die beim direkten �berflug praxisgem�ss keine Rolle spiele, �ber die Hintert�r wieder ein und sei abzulehnen. In Gebieten mit vorbestehender L�rmbelastung w�rde dies gar zu einer doppelten Entsch�digungsk�rzung f�hren.
5.4.�Auch wenn beim direkten �berflug eine Entsch�digung f�r den Flugl�rm unabh�ngig von der Unvorhersehbarkeit des Schadens besteht (BGE 129 II 72 E. 2.5 und 2.6 S. 77 ff. mit Hinweisen), erachtete es das Bundesgericht im genannten Entscheid als zul�ssig, die Entsch�digung aus Billigkeitsgr�nden herabzusetzen, wenn das erworbene Grundst�ck schon seit mehreren Jahren direkt �berflogen wurde und dieser Umstand den Kaufpreis wesentlich ("�
sensiblement�") beeinflusst habe; es w�re unbillig, wenn der Eigent�mer, der die Parzelle aufgrund der besonderen Umst�nde g�nstig erworben habe, zus�tzlich noch eine volle Entsch�digung erhalte und damit im Ergebnis doppelt entsch�digt werde (E. 2.7 S. 79 f.; best�tigt in BGE 131 II 137 E. 3.1.5 S. 148/149).
Vorliegend wurden die Grundst�cke �berwiegend in den 80er und 90er Jahren erworben, zu einem Zeitpunkt, als die Grundbelastung mit Flugl�rm bereits hoch war (auch wenn die Voraussetzungen des direkten �berflugs, mangels regelm�ssiger Ostanfl�ge, noch nicht erf�llt waren). Konnten die Eigent�mer die Grundst�cke deshalb besonders g�nstig erwerben oder mussten sie bei der Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit geringeren Ertr�gen rechnen, erscheint es zul�ssig, diesen Umstand in Form eines Billigkeitsabzuges zu ber�cksichtigen.
Allerdings hat die Vorinstanz dargelegt, dass der Einfluss der vorbestehenden Flugl�rmbelastung auf den Kaufpreis bzw. die Renditeerwartungen im Einzelfall nicht nachgewiesen werden k�nne; diese Feststellung wird von den Parteien nicht substanziiert bestritten. Dem Bundesverwaltungsgericht ist sodann zuzustimmen, dass es unter Ber�cksichtigung des Beschleunigungsgebots (Art. 29 Abs. 1 BV; Art. 6 Ziff. 1 EMRK) vordringlich ist, praktikable und rechtsgleiche L�sungen f�r die sehr zahlreichen Enteignungsverfahren zu finden (BGE 134 II 160 E. 13 S. 163). Unter diesen Umst�nden erscheint der schematische L�sungsansatz des Bundesverwaltungsgerichts bundesrechtskonform.
5.4.1.�Es ist plausibel, dass jedenfalls ab �berschreiten des IGW - eines Beurteilungspegels, den 25 % der Befragten als "stark st�rend" empfinden - grunds�tzlich von einem mindernden Einfluss auf den Kaufpreis auszugehen ist.
Immerhin ist den Beschwerdef�hrern einzur�umen, dass es - sobald der Immissionsgrenzwert f�r Flugl�rm einmal �berschritten war - keine Rolle spielen kann, wenn die Grundbelastung kurzfristig um weniger als 1 dB (und damit akustisch kaum wahrnehmbar) unter die Schwelle von 60 dB absank, sofern nicht l�ngerfristig mit einem deutlichen R�ckgang des Flugl�rms zu rechnen war. Nach den von den Beschwerdef�hrern eingereichten Tabellen sank die Grundbelastung der streitigen Parzellen mit Flugl�rm von 1987 bis Ende der 90er Jahre nie unter 59 dB. Sollte dies zutreffen, w�rde es sich rechtfertigen, f�r alle in dieser Zeitspanne erworbenen bzw. �berbauten Grundst�cke einen Billigkeitsabzug vorzunehmen.
5.4.2.�Der Abzug von 5 % bei Erreichen eines Immissionsniveaus von 60 dB (bzw. 10 % bei deutlicher �berschreitung) ist massvoll und h�lt sich im Rahmen der zul�ssigen Schematisierung. Der Kritik der Beschwerdef�hrer ist entgegenzuhalten, dass nach der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung mangels Einzelfallnachweises gar kein Abzug vorzunehmen gewesen w�re. Die Anwendung des Modells ESchK auf Transaktionen vor 1997 erscheint aus den von den Beschwerdegegnern genannten Gr�nden ausgeschlossen.
5.4.3.�Weitergehende schematische Abz�ge f�r die L�rmvorbelastung, wie von den Beschwerdef�hrern vorgeschlagen, w�rden im Ergebnis zu einem Systemwechsel f�hren; dies ist nach dem oben (in E. 3.4) Gesagten dem Gesetzgeber vorbehalten. Aus den gleichen Gr�nden ist auch ein abgestufter Abzug nach dem Erwerbszeitpunkt abzulehnen.
Speziell zu pr�fen ist noch der Fall 1C_258/2014.
6.1.�Die ESchK schloss eine Entsch�digung aufgrund der konkreten Umst�nde aus Billigkeitsgr�nden aus: Die B.________ AG habe das 11'084 m2 grosse Grundst�ck f�r 490 Fr./m2 und damit massiv unter dem Verkehrswert am Stichtag von 600 Fr./m2erworben. Der Vollzug des Kaufvertrages (abgeschlossen am 21. Oktober 1999) sei bis zum Vorliegen einer rechtskr�ftigen Baubewilligung aufgeschoben worden; f�r den Fall, dass bis zum 31. Dezember 2001 keine rechtskr�ftige Baubewilligung vorliegen sollte, war ein entsch�digungsloses Dahinfallen des Kaufvertrages vorgesehen. Die B.________ AG habe mit dem Architekturb�ro ein Pauschalhonorar von Fr. 180'000.-- f�r die Ausarbeitung des Gestaltungsplans und die Erlangung der Baubewilligung vereinbart. Trotz dieses begrenzten Kostenrisikos habe sie am 31. Oktober 2000 um die baurechtliche Bewilligung ersucht, als bereits konkret mit der Einf�hrung regelm�ssiger Ostanfl�ge zu rechnen gewesen sei. Sie habe in der Folge rund 27 Mio. Franken in die �berbauung investiert. Aus diesen Umst�nden lasse sich schliessen, dass die vorbestehende Flugl�rmentwertung des Grundst�cks und die mit einer �berbauung verbundenen Unw�gbarkeiten bereits in den Kaufmodalit�ten und im Kaufpreis ber�cksichtigt worden seien.
6.2.�Das Bundesverwaltungsgericht entschied dagegen, dass auch der B.________ AG eine Minderwertentsch�digung zustehe. Es gebe viele m�gliche Gr�nde f�r den g�nstigen Kaufpreis, der nicht nur auf der Vorbelastung mit Flugl�rm beruhen m�sse. Ohnehin sei die Differenz zum Verkehrswert geringer als angenommen, weil der von der ESchK ermittelte Verkehrswert von 600 Fr./m2 der Wert ohne (und nicht mit) Flugl�rm sei. Ein Abzug wegen "Einpreisung" der vorbestehenden L�rmbelastung sei daher - wie in den �brigen F�llen - nur in H�he von 5 % des Landwerts gerechtfertigt, wenn die Grundbelastung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags 60 dB erreicht habe. Die "freiwillige" �bernahme des Grundst�cks nach Bekanntwerden der Einf�hrung der Ostanfl�ge bedeute auch keine Verletzung der Schadenminderungspflicht, da der Minderwert des Baugrundst�cks ansonsten dem Verk�ufer zu ersetzen gewesen w�re.
Einen Abzug f�r den Baubeginn nach dem 22. Mai 2000 hielt das Bundesverwaltungsgericht in H�he von 10 % des Geb�udewerts f�r gerechtfertigt: Zwar habe die B.________ AG bei Abschluss der Werkvertr�ge bereits mit der regelm�ssigen Einf�hrung von Ostanfl�gen rechnen und damit ihre Renditeerwartungen anpassen m�ssen, allerdings sei das heute bestehende Ausmass der Ostanfl�ge damals nicht konkret absehbar gewesen.
6.3.�Die Beschwerdef�hrer sind der Auffassung, es fehle bereits an einem Schaden der B.________ AG. Aufgrund des tiefen Quadratmeterpreises und der besonderen N�he der Parzelle zum Flughafenareal sei es willk�rlich, eine "Einpreisung" des Flugl�rms zu verneinen, zumal grosse Parzellen wie die vorliegende auf dem Markt nicht g�nstiger, sondern im Gegenteil erheblich teurer gehandelt w�rden, wegen der gr�sseren Gestaltungsfreiheit bei einer Areal�berbauung oder im Quartierplanverfahren. Ein Schaden fehle auch hinsichtlich der Geb�ude, die im Bewusstsein der bevorstehenden L�rmentwicklung bzw. der regelm�ssigen direkten �berfl�ge erstellt worden seien. Wer beim Investitionsentscheid um die L�rmeinfl�sse wisse, habe nicht reduzierte Renditeerwartungen, sondern gestalte sein Projekt so, dass die Rendite stimme. Tue ein Investor dies in der Hoffnung auf eine Entsch�digung nicht, verletze er seine Schadenminderungspflicht.
6.4.�Wie oben (E. 3.4) dargelegt wurde, bemisst sich die Entsch�digung nach der Wertdifferenz zwischen dem Verkehrswert des belasteten und des unbelasteten Grundst�cks. Konnte der Eigent�mer das Grundst�ck aufgrund des Flugbetriebs besonders g�nstig erwerben, kann dies nur - aber immerhin - einen Billigkeitsabzug rechtfertigen (oben E. 5).
Ein schematischer Billigkeitsabzug von 5 % ist nicht zu beanstanden, wenn sich eine "Einpreisung" der L�rmvorbelastung im Einzelfall nicht nachweisen l�sst (oben E. 5.4.2). Im vorliegenden Fall st�tzte sich die ESchK jedoch auf konkrete Umst�nde des Einzelfalls (g�nstiger Kaufpreis, besondere Vertragsgestaltung). Mit der vereinbarten aufschiebenden Bedingung im Kaufvertrag wollten die Parteien offensichtlich der schon damals bestehenden L�rmbelastung und der damit verbundenen Schwierigkeit, eine Baubewilligung zu erlangen, Rechnung tragen. Allerdings ist die Differenz zum Verkehrswert nach den - insoweit unbestrittenen - Feststellungen der Vorinstanz weniger gross als von der ESchK angenommen. Insofern rechtfertigt sich kein vollst�ndiger Verzicht auf eine Entsch�digung f�r den Landwert, wohl aber ein Abzug in H�he von 10 %, wie er von der ESchK in anderen F�llen der "Einpreisung" des Flugl�rms vorgenommen wurde.
Dagegen war die B.________ AG nicht gehalten, aufgrund der absehbaren Einf�hrung der Ostanfl�ge auf die geplante �berbauung zur Erzielung von Mietertr�gen zu verzichten. Vielmehr ist davon auszugehen, dass sie vertraglich verpflichtet war, das Baugesuchsverfahren voranzutreiben und den Bedingungseintritt nicht durch Verzicht auf die Einreichung eines Baugesuchs zu vereiteln (vgl. Art. 156 OR). Unter diesen Umst�nden erscheint der vom Bundesverwaltungsgericht vorgenommene Billigkeitsabzug von (nur) 10 % des Geb�udewerts vertretbar.
6.5.�Zusammenfassend ist ein Abzug aus Billigkeitsgr�nden von 10 % des Verkehrswerts (Land- und Geb�udewert) nicht zu beanstanden.
Den Zuschlag f�r nicht l�rmbezogene Aspekte des Direkt�berflugs bestimmte die ESchK unter W�rdigung der �berflugsituation am Augenschein: Er wurde als Prozentsatz des Landwerts (unter Ber�cksichtigung des Flugl�rms) festgelegt. Die Beschwerdef�hrer bestreiten, dass ein solcher Zuschlag �berhaupt zul�ssig sei; sie machen geltend, es gebe keinerlei Evidenz f�r einen Einfluss der nicht l�rmbezogenen Aspekte der Direkt�berfl�ge auf den Wert der betroffenen Liegenschaften. Eventualiter halten sie die vom Bundesverwaltungsgericht gemachten Vorgaben f�r dessen Berechnung f�r gesetzeswidrig.
7.1.�ESchK und Bundesverwaltungsgericht hielten einen Zuschlag f�r n�tig, weil direkt �berflogene Grundst�cke nicht nur dem L�rm des Luftverkehrs, sondern weiteren Beeintr�chtigungen ausgesetzt seien (Bedrohlichkeit des �berflugs in geringer H�he; Luftturbulenzen, Kerosindampf, Landescheinwerfer, etc.). Diese nicht l�rmbezogenen Aspekte des Direkt�berflugs bildeten eine eigenst�ndige Komponente, die sich nach der Lebenserfahrung in einem zus�tzlichen Preisabschlag auswirke. Nichts anderes ergebe sich aus der Dissertation von OTTO WIPFLI (B emessung immissionsbedingter Minderwerte von Liegenschaften, Z�rich/Basel/Genf 2007, S. 122) : Dieser habe lediglich festgehalten, dass noch nie versucht worden sei, eine allf�llige Wertminderung wegen der nicht l�rmbezogenen Faktoren des direkten �berflugs aus immobilien�konomischer Sicht objektiv, transparent und nachvollziehbar zu quantifizieren.
Diese Erw�gungen entsprechen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. BGE 129 II 72 E. 2.2 mit Hinweis) und sind nicht zu beanstanden. Auch wenn empirische Grundlagen zum Einfluss der nicht l�rmbezogenen Nachteile aufgrund des kleinen Kreises von direkt �berflogenen Grundst�cken fehlen, ist es plausibel, dass zus�tzliche Nachteile (Licht- und Geruchsimmissionen; ideelle Immissionen) - jedenfalls bis zu einer gewissen Grenze - auch zu einer zus�tzlichen Entwertung f�hren (so schon Urteil 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 8.1). Wenn die ESchK aufgrund ihrer detaillierten Feststellungen am Augenschein (vgl. dazu unten E. 7.2) zur �berzeugung gelangte, dass die konstatierten Einwirkungen zu einer zus�tzlichen Minderung des Verkehrswerts f�hrten, war es zul�ssig, hierf�r einen Zuschlag zuzusprechen.
N�her zu pr�fen ist die Berechnung dieses Zuschlags.
7.2.�Die ESchK r�umte ein, dass es schwer falle, den Minderwert nach Marktkriterien zu sch�tzen, da kein Markt f�r direkt �berflogene Liegenschaften bestehe. Auch wirkten sich die nicht l�rmbezogenen Faktoren bei den einzelnen Grundst�cken unterschiedlich aus, je nach den tats�chlichen Gegebenheiten, der Zonierung und der L�rmempfindlichkeit des Grundst�cks. Jedenfalls betreffe der Minderwert haupts�chlich die Nutzung des Aussenraums; es erscheine daher zweckm�ssig, den Zuschlag nach pflichtgem�ssem Ermessen als Prozentsatz auf dem Landwert festzulegen.
Hierf�r f�hrte die ESchK im September 2011 jeweils zwischen 21 und 23 Uhr Augenscheine im Aussenbereich der betroffenen Liegenschaften durch. Die Beurteilung erfolgte anhand der Kriterien Belastung aus anderen L�rmquellen (Schiene, Strasse, etc.), Tiefe des Direkt�berflugs, Gr�sse Flugzeugtypen (inkl. Fl�gelspannweite), Umfang Erscheinungsbild Flugzeuge vom Boden aus, Lichtimmissionen der Landescheinwerfer, besondere L�rmart und Tonalit�t, Randwirbelschleppen/Luftturbulenzen, Kerosind�mpfe und Bedrohlichkeit des �berflugs. Die Bewertung dieser Kriterien erfolgte anhand der Kategorien sehr stark, stark, m�ssig, gering und minimal/fehlt. Weiter pr�fte die ESchK, ob die Liegenschaft in einer Nutzungszone der Empfindlichkeitsstufe (ES) II oder III liege. Die so festgelegten Zuschl�ge lagen im Normalfall zwischen 15 % bis 20 % des (relativen) Landwerts.
7.3.�Das Bundesverwaltungsgericht hielt es nicht f�r �berzeugend, den Zuschlag nur auf dem Land- und nicht auch auf dem Geb�udewert zu gew�hren; vielmehr sei der Zuschlag stets als Prozentsatz des Verkehrswerts des Grundst�cks festzulegen, also dem Wert von Land und allf�lligen Geb�uden. Dabei sei der Verkehrswert ohne Flugl�rm (und nicht mit Flugl�rm) zugrunde zu legen.
Zur H�he des Zuschlags erwog die Vorinstanz, dass sich die L�rmimmissionen st�rker auf den Verkehrswert einer direkt �berflogenen Liegenschaft auswirkten als die nicht l�rmbezogenen Aspekte. Der Zuschlag m�sse daher weit unter der H�lfte des l�rmbedingten Minderwerts liegen, ansonsten er nicht mehr als angemessen betrachtet werden k�nne. Das Bundesverwaltungsgericht wies die Sache an die ESchK zur�ck, um die H�he des Zuschlags f�r nicht l�rmbezogene Aspekte nach diesen Grunds�tzen neu zu bestimmen.
7.4.�Die Beschwerdef�hrer halten diese Vorgaben f�r gesetzwidrig. Es gebe auch keinen Grund, in das Ermessen der Sch�tzungskommission einzugreifen und, abweichend von der von Fachrichtern erarbeiteten L�sung, den Verkehrswert (statt den Landwert) ohne Flugl�rm (statt mit Flugl�rm) als Berechnungsbasis vorzuschreiben. Handle es sich um einen eigenst�ndigen Schadenposten, so sei es auch unlogisch, den Zuschlag in Relation zum L�rmminderwert zu setzen. Ohnehin sei die Begrenzung des Zuschlags auf einen "Bereich weit unter 50 %" gemessen am L�rmschaden viel zu schwammig; in Anlehnung an das Urteil 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 8.1 sei - wenn �berhaupt - von einer Begrenzung auf h�chstens 5 % des Verkehrswerts auszugehen.
7.5.�Die Beschwerdegegner stimmen den Beschwerdef�hrern zu, dass der streitige Zuschlag unabh�ngig vom l�rmbedingten Minderwert zu w�rdigen sei. Dagegen sei es richtig, den Zuschlag bei �berbauten Liegenschaften als Prozentsatz des Verkehrswerts und nicht nur des Landwerts festzulegen. Durch den direkten �berflug werde der Wohnnutzen generell - innerhalb und ausserhalb des Geb�udes - beeintr�chtigt; im �brigen geh�rten auch Balkone zum Geb�ude. Es sei rechtsungleich, einem Grundeigent�mer die genau gleiche Schadensumme zuzusprechen, unabh�ngig davon, ob und wie seine Parzelle �berbaut sei. Nicht zu beanstanden sei auch die Vorgabe der Vorinstanz, vom Verkehrswert ohne Flugl�rm auszugehen. Es k�nne nicht sein, dass der vom Flugl�rm unabh�ngige Zuschlag umso kleiner werde, je gr�sser die L�rmbelastung sei.
7.6.�Auch die Beschwerdegegner berufen sich auf das Urteil 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 8.1: Das Bundesgericht sei bei sensitiver Wohnnutzung (selbstbewohntes Einfamilienhaus) und �berfl�gen in einer H�he von 125 m von einem Zuschlag von 5 % des Verkehrswerts ausgegangen. Die von der ESchK zugesprochenen Zuschl�ge (z.B. im Verfahren 1C_263/2014) entspr�chen dieser Vorgabe und seien daher (bei �berflugh�hen von 70 bis 100 m) eher zu knapp bemessen, da die l�rmunabh�ngige St�rwirkung mit abnehmender �berflugh�he exponenziell zunehme.
7.7.�Die Enteignungsentsch�digung f�r direkten �berflug wird praxisgem�ss nach der Differenzmethode berechnet, d.h. sie umfasst die Wertdifferenz zwischen dem Verkehrswert des unbelasteten und des belasteten Grundst�cks (Art. 19 lit. b EntG; vgl. HESS/WEIBEL, Art. 19 Rz. 173 mit Hinweisen). Diese Differenz wird �blicherweise in Prozenten des Verkehrswerts des unbelasteten Grundst�cks ausgedr�ckt, obwohl dies nicht zwingend ist (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 11 S. 67 f.). In zwei Urteilen zum �berflug betreffend den Flughafen Genf sch�tzte das Bundesgericht die gesamte Wertminderung (Flugl�rm und andere Beeintr�chtigungen) auf 30 % des Verkehrswerts des Grundst�cks ohne Immissionen (BGE 122 II 349 E. 4c und d S. 358; Urteil 1E.8/ 2000 vom 12. Dezember 2000 E. 8.1). Es ist kein Grund ersichtlich, eine andere Bezugsgr�sse zugrunde zu legen, wenn die Werteinbusse - wie hier geschehen - f�r den L�rm und die �brigen Nachteile separat ermittelt wird. Insofern ist die Anweisung des Bundesverwaltungsgerichts, den Zuschlag auf der Basis des Verkehrswerts (d.h. des Land- und Geb�udewerts) ohne Flugl�rm festzusetzen, nicht zu beanstanden.
Dies sagt allerdings noch nichts �ber die H�he des Zuschlags aus.
7.8.�Eine objektive Quantifizierung der l�rmunabh�ngigen Wertminderung ist nicht m�glich, wie bereits die ESchK dargelegt hat. Diese Entsch�digungskomponente ist daher grunds�tzlich durch Sch�tzerermessen zu bestimmen, wobei der ESchK - die aufgrund ihres Augenscheins einen eigenen Eindruck von den Auswirkungen des direkten �berflugs gewonnen hat - ein erheblicher Spielraum zusteht. Wie die Erw�gungen der Sch�tzungsentscheide zeigen, wurden (trotz der Bezugnahme auf den Landwert) nicht nur die Beeintr�chtigung der Aussenraumnutzung, sondern auch die Einwirkungen im Geb�udeinnern ber�cksichtigt (Lichtimmissionen, bedrohliche Situation). Insofern ist - unabh�ngig von der Bezugsgr�sse (relativer Landwert mit Flugl�rm) zu pr�fen, ob die von der ESchK zugesprochenen Zuschl�ge (umgerechnet in Prozents�tze des Verkehrswerts ohne Flugl�rm) im Rahmen ihres sch�tzerischen Ermessens liegen.
Beide Parteien berufen sich auf das Urteil 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002. Damals sprach das Bundesgericht einen Zuschlag von 5 % des Verkehrswerts f�r die nicht l�rmbedingten Nachteile des �berflugs zu; damit erh�hte sich die gesamte Wertminderung von 25 % auf 30 % des Verkehrswerts des Grundst�cks. Der damalige Fall betraf ein Einfamilienhaus und damit eine eher empfindliche Wohnnutzung; dagegen lag die �berflugh�he (mit 125 m) h�her als in den hier zu beurteilenden F�llen. Liegt der Zuschlag der ESchK, umgerechnet auf den Verkehrswert, in dieser Gr�ssenordnung, ist von vornherein nicht von einer �berschreitung des Sch�tzerermessens auszugehen. Deutlich h�here Zuschl�ge der ESchK bed�rften einer besonderen Rechtfertigung. Denkbar ist jedoch auch, dass die ESchK den Zuschlag niedriger festsetzt, z.B. wenn ein Grundst�ck nur im un�berbauten Bereich oder nur ganz am Rande �berflogen wird.
Den Parteien ist im Grundsatz zuzustimmen, dass der Zuschlag nicht in eine feste Relation zum L�rmminderwert zu setzen ist. Allerdings muss die Gesamtentsch�digung (L�rmminderwert plus Zuschlag) plausibel sein. Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, kann die Summe des l�rmbedingten Minderwerts und des Minderwerts aufgrund der nicht l�rmbezogenen Aspekte nicht h�her liegen als der Verkehrswert ohne Flugl�rm, weil mehr als eine vollst�ndige Entwertung nicht m�glich ist. Ist ein Grundst�ck bereits aufgrund des Flugl�rms stark entwertet, ist es daher m�glich, dass die weiteren Nachteile des �berflugs �konomisch nur noch unwesentlich ins Gewicht fallen. Insofern muss stets noch gepr�ft werden, ob die Gesamtentwertung des Grundst�cks (durch den Flugl�rm und die �brigen Aspekte des direkten �berflugs) vertretbar erscheint.
Die Beschwerden sind somit teilweise gutzuheissen und die Sachen zu neuer Beurteilung im Sinne der Erw�gungen an das Bundesverwaltungsgericht zur�ckzuweisen. Dieses wird, soweit immer m�glich, endg�ltig (ohne R�ckweisung an die ESchK) zu entscheiden haben. Im �brigen werden die Beschwerden abgewiesen.
8.1.�Bei den streitigen Teil�berflugsf�llen ist grunds�tzlich der Minderwert der gesamten Parzelle zu ersetzen und nicht nur derjenige des �berflogenen Teils (oben E. 3). Eine Ausnahme rechtfertigt sich hinsichtlich der Parzellen Nr. 4962 von A.________ (1C_257/2014), Nr. 4290 der B.________ AG (1C_258/2014) und Nr. 3465 der Gemeinde Kloten (1C_259/2014), wo die Entsch�digung wegen Direkt�berflug auf die �berflogenen Bauten samt Umschwung bzw. die �berflogene Grundst�cksh�lfte zu beschr�nken ist. Dies f�hrt zu Entsch�digungsk�rzungen f�r direkten �berflug um etwa die H�lfte bzw. (im Fall 1C_258/2014) auf rund 2/9, sofern der �berflugskorridor nicht verbreitert werden muss. Im Verfahren 1C_257/2014 betrifft die K�rzung nur den l�rmunabh�ngigen Zuschlag, da A.________ unstreitig Anspruch auf Entsch�digung wegen �berm�ssigen Flugl�rms hat (vgl. oben E. 2.1).
8.2.�Die flugl�rmbedingte Wertminderung ist bei den Ertragsliegenschaften weiterhin nach dem Modell ESchK zu berechnen (oben E. 4).
8.3.�Die vom Bundesverwaltungsgericht vorgenommenen schematischen Abz�ge von 5 % beim flugl�rmbedingten Minderwert, wenn die Parzelle zu einem Zeitpunkt erworben wurde, in dem die Grundbelastung bereits 60 dB erreichte, sind grunds�tzlich nicht zu beanstanden; gleichzustellen sind Erwerbsjahre, in denen die Grundbelastung kurzfristig um weniger als 1 dB unter 60 dB abgesunken ist (E. 5). Im Fall 1C_258/2014 rechtfertigt sich dagegen ein h�herer Abzug von 10 % des Verkehrswerts (E. 6).
8.4.�Ein Zuschlag f�r die flugl�rmunabh�ngigen Auswirkungen des direkten �berflugs ist grunds�tzlich geboten. Es ist bundesrechtskonform, diesen in Prozenten des Verkehrswerts (ohne Flugl�rm) zu berechnen. Allerdings wird das Bundesverwaltungsgericht nochmals pr�fen m�ssen, ob die ESchK bei der Festlegung der Zuschl�ge ihr Sch�tzungsermessen im Ergebnis �berschritten hat. Als grober Richtwert kann ein flugl�rmunabh�ngiger Minderwert von 5 % des Verkehrswerts angenommen werden, bei �berflug bloss eines Randbereichs ohne Geb�ude auch weniger (E. 7).
8.5.�Nach Pr�fung der verschiedenen Teilschritte ist f�r jede Parzelle nochmals gesamthaft zu pr�fen, ob das Ergebnis (Entsch�digung in Prozenten des Verkehrswerts) billig erscheint, unter Ber�cksichtigung s�mtlicher Zu- und Abschl�ge.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegen die Beschwerdef�hrer und die Beschwerdegegner etwa zu gleichen Teilen.
9.1.�Da die Beschwerdef�hrer in ihrem amtlichen Wirkungskreis - als gegenw�rtige und fr�here Betreiber des Flughafens Z�rich - Beschwerde f�hren, haben sie keinen Anspruch auf eine Parteientsch�digung (Art. 68 Abs. 3 BGG). Dagegen sind ihnen die Gerichtskosten zur H�lfte aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 4 BGG), weil der Rechtsstreit um die Entsch�digungsh�he ihre Verm�gensinteressen betrifft.
9.2.�Die privaten Beschwerdegegner tragen die andere H�lfte der Gerichtskosten und haben Anspruch auf eine gek�rzte Parteientsch�digung. Grunds�tzlich rechtfertigt es sich, Kosten und Entsch�digungen pro Verfahren (d.h. pro Parzelle) zu gleichen Teilen aufzuerlegen bzw. zuzusprechen. Im Fall 1C_258/2014 ist dagegen eine h�here Gerichtsgeb�hr zu erheben, aufgrund des h�heren Streitinteresses (grosse Parzelle mit neun Mehrfamilienh�usern) und des Aufwands (spezielle Fragen); hier liegt der Obsiegensanteil der Beschwerdef�hrer etwas h�her als in den anderen Verfahren.
Die Verfahren 1C_256-263/2014 werden vereinigt.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerden werden die Urteile des Bundesverwaltungsgerichts, Abteilung I, vom 1. April 2014 aufgehoben und die Sache zu neuer Beurteilung im Sinne der Erw�gungen an das Bundesverwaltungsgericht zur�ckgewiesen. Im �brigen werden die Beschwerden abgewiesen.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 20'500.-- werden den Beschwerdef�hrern zu Fr. 9'950.-- auferlegt. Den Beschwerdegegnern werden die �brigen Gerichtskosten wie folgt auferlegt: der Politischen Gemeinde Kloten Fr. 2'500.--, der B.________ AG Fr. 1'800.--, A.________, C.________, D.________, E.________ und F.________ je Fr. 1'250.--.
Die Beschwerdef�hrer haben die Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren wie folgt zu entsch�digen: die Politische Gemeinde Kloten mit Fr. 2'500.--, die B.________ AG mit Fr. 1'000.--, A.________, C.________, D.________, E.________ und F.________ mit je Fr. 1'250.--.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Eidgen�ssischen Sch�tzungskommission, Kreis 10, dem Bundesverwaltungsgericht, Abteilung I, sowie den Bundes�mtern f�r Umwelt und f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 93
 Art. 6
 Art. 667
 BGE 
 Art. 641
 Art. 641
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 1
 BGE 
 Art. 16
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 6
 Art. 156
 BGE 
 Art. 19
 BGE