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Timestamp: 2016-10-28 02:38:11+00:00

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4A_155/2015 (24.08.2015)
4A_155/2015 � � Urteil vom 24. August 2015
Grundst�ckkauf; Kontrolle elektrischer Installationen,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich, I. Zivilkammer, vom 5. Februar 2015.
A.a.�Am 29. M�rz 2010 kaufte die C.________AG das Grundst�ck am Weg U.________ in V.________. Verk�uferin war eine Erbengemeinschaft bestehend aus D.________, B.B.________, C.B.________ und A.B.________ (Verk�uferin, Beklagte, Beschwerdegegnerin). Der Kaufvertrag enth�lt die folgende Freizeichnungsklausel:
�"Jede�
Gew�hrspflicht�(Haftung) der ver�ussernden Partei f�r Rechts- und Sachm�ngel am Vertragsobjekt im Sinne des OR wird�
aufgehoben, soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Die Parteien sind von der Urkundsperson �ber die Bedeutung dieser Freizeichnungsklausel orientiert worden. Insbesondere dar�ber, dass diese Vereinbarung ung�ltig ist, wenn die ver�ussernde Partei der erwerbenden Partei die Gew�hrsm�ngel absichtlich oder grobfahrl�ssig bzw. arglistig verschwiegen hat (Art. 100 Abs. 1, 192 Abs. 3 und 199 OR)."
�Ziff. 6 der Schlussbestimmungen zum Kaufvertrag lautet wie folgt:
�"Die Vertragsparteien nehmen davon Kenntnis, dass nach Ziffer 3 des Anhanges zur Verordnung �ber elektrische Niederspannungsinstallationen vom 7. November 2001 (SR 734.27) die Niederspannungsinstallationen mit zehn- oder zwanzigj�hriger Kontrollperiode bei einer Hand�nderung kontrolliert werden m�ssen, wenn seit der letzten Kontrolle mehr als f�nf Jahre vergangen sind.
�Die Vertragsparteien erkl�ren, dass die vorgeschriebene Kontrolle der elektrischen Niederspannungsinstallation im Erwerbsobjekt erst nach der Eigentums�bertragung durch die erwerbende Partei veranlasst wird. Sollten sich daraus f�r sie Nachteile irgendwelcher Art (namentlich Kostenfolgen) ergeben, wird die ver�ussernde Partei von jeder Gew�hrleistungspflicht befreit."
A.b.�Mit Kaufvertrag vom 28. April 2010 erwarb die A.________ AG (K�uferin, Kl�gerin, Beschwerdef�hrerin) das Grundst�ck am Weg U.________ in V.________ von der C.________AG. Die C.________AG trat allf�llige Anspr�che aus ihrem Kaufvertrag mit der Erbengemeinschaft der K�uferin ab.
A.c.�Die K�uferin macht geltend, die Liegenschaft (mit Caf� bzw. Restaurant, B�ckerei, Kegelbahn und Garagen) habe gravierende M�ngel bei den elektrischen Niederspannungsinstallationen aufgewiesen. Zudem sei der Anschluss der Erdgasleitung f�r das Caf� illegal erstellt worden. Die M�ngel seien von der Verk�uferin zumindest arglistig verschwiegen worden. Die K�uferin verlangt nun den Ersatz der Kosten f�r die Behebung der M�ngel. Die Verk�uferin beruft sich auf den im Kaufvertrag enthaltenen Gew�hrleistungsausschluss und bestreitet, M�ngel versteckt oder arglistig verschwiegen zu haben.
B.a.�Am 13. November 2012 reichte die K�uferin beim Bezirksgericht B�lach Klage ein und beantragte, die Verk�uferin sei zur Zahlung von Fr. 204'885.35 nebst Zins zu verpflichten, dies unter Vorbehalt der Nachklage.
�Am 2. Dezember 2013 stellte die K�uferin ein Protokollberichtigungsbegehren.
�Mit Urteil vom 18. Dezember 2013 wies das Bezirksgericht B�lach die Klage ab. Mit Verf�gung vom 26. M�rz 2014 wies das Bezirksgericht zudem das Protokollberichtigungsbegehren der K�uferin ab.
B.b.�Gegen das Urteil vom 18. Dezember 2013 erhob die K�uferin Berufung beim Obergericht des Kantons Z�rich und beantragte, das Urteil sei aufzuheben und die Klage sei gutzuheissen. Eventualiter beantragte die K�uferin die R�ckweisung der Sache an das Bezirksgericht zur Neubeurteilung, subeventualiter zur Erg�nzung der Beweisabnahme und neuer Entscheidung.
�Mit Urteil vom 5. Februar 2015 wies das Obergericht des Kantons Z�rich die Klage ebenfalls ab.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 13. M�rz 2015 beantragt die K�uferin dem Bundesgericht sinngem�ss, es sei das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich aufzuheben, das Protokoll im Sinne der Erw�gungen zu erg�nzen und die Sache sei an die Vorinstanz, eventualiter an das Bezirksgericht B�lach zur�ckzuweisen. Subeventualiter sei die Klage gutzuheissen und die Beschwerdegegnerin zur Zahlung von Fr. 204'885.35 nebst Zins zu verpflichten (unter Vorbehalt der Nachklage).
�Soweit sich die Beschwerdef�hrerin mit ihren R�gen gegen das Urteil des Bezirksgerichts B�lach richtet, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten, da es sich hierbei nicht um einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid handelt (Art. 75 Abs. 1 BGG). Soweit die Beschwerdef�hrerin das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich anficht, richtet sich ihre Beschwerde gegen einen verfahrensabschliessenden Entscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG). Die Rechtsbegehren der Beschwerdef�hrerin sind im kantonalen Verfahren nicht gesch�tzt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert betr�gt mehr als Fr. 30'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist somit - unter Vorbehalt einer hinreichenden Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.
Die Beschwerdef�hrerin r�gt, die Vorinstanz habe gegen verschiedene Bestimmungen der ZPO verstossen, indem sie die Abweisung eines Gesuchs um Protokollberichtigung durch das Bezirksgericht B�lach gesch�tzt habe.
2.1.�Die Vorinstanz hat ausgef�hrt, ein Protokollberichtigungsgesuch nach Art. 235 Abs. 3 ZPO setze ein schutzw�rdiges Interesse voraus. Ein Gesuchsteller m�sse behaupten, dass ihm durch die Tatsache einer fehlerhaften Protokollierung ein Nachteil entstehe. Die Beschwerdef�hrerin mache geltend, das Protokoll der Zeugeneinvernahme von E.________ sei zu erg�nzen. Die Rechtsvertreterin der Beschwerdef�hrerin habe im Anschluss an ihre erste Erg�nzungsfrage das Gericht darauf aufmerksam gemacht, dass der Zeuge im Warteraum zum Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin folgende Aussage gemacht habe: "Oh, ja, Sie sind Herr Schwendener, wir haben uns ja gestern geh�rt." Der Gerichtspr�sident habe die Rechtsvertreterin der Beschwerdef�hrerin informiert, dass dies erst am Ende der Beweisverhandlung protokolliert werde. Da keine solche Protokollierung erfolgt sei, beantrage die Beschwerdef�hrerin nun eine Erg�nzung. Dem halte das Bezirksgericht B�lach entgegen, die Vertreterin der Beschwerdef�hrerin habe am Schluss der Verhandlung die Gelegenheit einer schriftlichen Stellungnahme gew�nscht, weshalb eine Protokollierung der Anmerkung folgerichtig unterblieben sei.
�Die Vorinstanz hat erwogen, die beantragte Protokollerg�nzung stehe im Zusammenhang mit der Frage an den Zeugen: "Hatten Sie in den letzten Tagen mit der beklagten Partei Kontakt und �ber den Prozess gesprochen?", auf welche der Zeuge geantwortet habe: "Ich hatte ein Telefonat mit Herrn B.________, dass wir uns heute hier treffen, aber nicht mehr. Wir haben das fr�her, vor ca. einem Jahr, mit der Erbengemeinschaft und in Kontakt mit Herrn Schwendener ausdiskutiert." Bei der gew�nschten Protokollerg�nzung handle es sich nicht um eine Erg�nzungsfrage an den Zeugen, sondern um eine W�rdigung seiner Antwort auf die Erg�nzungsfrage. Es sei daher nicht zu beanstanden, wenn der Vorsitzende die Vertreterin der Beschwerdef�hrerin darauf hingewiesen habe, sie erhalte am Ende der Einvernahme Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Beschwerdef�hrerin mache nicht geltend, sie habe anl�sslich der Zeugeneinvernahme darauf beharrt, dass ihre Ausf�hrungen protokolliert w�rden. Daher habe die Vorinstanz von der Protokollierung absehen d�rfen. Hinzu komme, dass die Beschwerdef�hrerin in ihrer Stellungnahme zum Beweisergebnis sehr wohl ihre Einw�nde gegen�ber der Richtigkeit der Zeugenaussage habe vorbringen k�nnen. Der Beschwerdef�hrerin sei daher auch das schutzw�rdige Interesse an einer Protokollerg�nzung abzusprechen. Zudem sei anzumerken, dass der Zeuge nach Kontakten mit der beklagten Partei gefragt worden sei und nicht nach Kontakten mit deren Rechtsvertreter. Selbst wenn sich der Zeuge und der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin am Tag vor der Einvernahme "geh�rt" h�tten, w�re nicht ersichtlich, weshalb dies f�r die W�rdigung der Zeugenaussage von zentraler Bedeutung sein solle, solange der Inhalt dieses Kontakts nicht bekannt sei.
2.2.�Dagegen bringt die Beschwerdef�hrerin vor, f�r ein Gesuch um Protokollberichtigung sei nach Art. 235 Abs. 3 ZPO kein "Beharren" hinsichtlich der Protokollierung erforderlich. Die Vorinstanz beurteile die Tatsache des Kontakts am Vorabend der Zeugeneinvernahme zudem willk�rlich als nicht relevant f�r die Glaubw�rdigkeit des Zeugen. Es sei eine gerichtsnotorische Tatsache, dass ein Rechtsanwalt mit einem von seiner Klientschaft angerufenen Zeugen nur dann am Vorabend Kontakt aufnehme, wenn er die Aussagen des Zeugen zum Vorteil seiner Klientschaft lenken wolle. Die Vorinstanz spreche der Beschwerdef�hrerin das schutzw�rdige Interesse an der Protokollerg�nzung ab, obwohl die Tatsache der Kontaktaufnahme nach Art. 172 und 176 ZPO zu protokollieren w�re. Die unvollst�ndige Protokollierung habe sich auf den angefochtenen Entscheid materiell ausgewirkt, weil das Gericht zu Unrecht von der Glaubw�rdigkeit des Zeugen ausgegangen sei.
2.3.�Die Vorbringen der Beschwerdef�hrerin gehen an der Sache vorbei. Wie die Vorinstanz richtig ausgef�hrt hat, zielt die von der Beschwerdef�hrerin gew�nschte Protokollerg�nzung darauf ab, die Glaubw�rdigkeit des Zeugen E.________ anzuzweifeln. Dies streitet die Beschwerdef�hrerin auch nicht ab. Nach den Feststellungen der Vorinstanz hat die Beschwerdef�hrerin am Ende der Verhandlung um die Gelegenheit einer schriftlichen Stellungnahme gebeten. Sie hat diese erhalten und hat davon auch Gebrauch gemacht. In ihrer Stellungnahme zum Beweisergebnis konnte sie mithin ihre Einw�nde gegen�ber dem Zeugen E.________ vorbringen. Inwiefern diese Einw�nde dadurch mehr Gewicht erhalten w�rden, dass sie im Protokoll selbst vermerkt w�ren, ist nicht ersichtlich. Die Vorinstanz hat deshalb kein Bundesrecht verletzt, indem sie ein Interesse an einer Protokollerg�nzung verneint hat. Die R�ge ist unbegr�ndet.
Die Beschwerdef�hrerin r�gt, die Vorinstanz habe Ziff. 6 der Schlussbestimmungen des Kaufvertrags zwischen der Erbengemeinschaft - zu welcher die Beschwerdegegnerin geh�rt - und der C.________AG zu Unrecht als g�ltig beurteilt. Die Klausel sei nach Art. 20 OR nichtig, weil sie gegen zwingendes Recht verstosse. Die Beschwerdef�hrerin verweist dabei auf Ziff. 3 des Anhanges zu Art. 32 Abs. 4 der Verordnung vom 7. November 2001 �ber elektrische Niederspannungsinstallationen (NIV; SR 734.27) und das dazu erlassene Fact-Sheet (7) des Bundesamtes f�r Energie vom 22. April 2003 zur Kontrolle bei Hand�nderung (http://www.bfe.admin.ch/themen/00490/ 00497/00499/index.html?lang=de&dossier_id=00713; zuletzt besucht am 24. A ugust 2015).
3.1.�Nach Art. 3 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Juni 1902 betreffend die elektrischen Schwach- und Starkstromanlagen (EleG; SR 734.0) erl�sst der Bundesrat Vorschriften zur Vermeidung von Gefahren und Sch�den, welche durch Stark- und Schwachstromanlagen entstehen. Er regelt dabei u.a. die Erstellung und Instandhaltung sowohl der Schwach- als der Starkstromanlagen (Art. 3 Abs. 2 lit. a EleG). Die NIV regelt nach deren Art. 1 Abs. 1 die Voraussetzungen f�r das Arbeiten an elektrischen Niederspannungsinstallationen und die Kontrolle dieser Installationen. Die Beaufsichtigung der elektrischen Anlagen und die �berwachung ihres guten Zustandes ist nach Art. 20 Abs. 1 EleG Sache der Betriebsinhaber (Eigent�mer, P�chter usw.). Der Eigent�mer muss auf Verlangen einen entsprechenden Sicherheitsnachweis erbringen (Art. 5 Abs. 1 NIV). Nach Art. 32 Abs. 1 NIV f�hren die unabh�ngigen Kontrollorgane und die akkreditierten Inspektionsstellen im Auftrag der Eigent�mer von elektrischen Installationen technische Kontrollen durch und stellen die entsprechenden Sicherheitsnachweise aus. Die Zust�ndigkeiten f�r die Kontrollen elektrischer Installationen sind im Anhang festgelegt (Art. 32 Abs. 4 NIV). Ebenfalls im Anhang festgelegt sind die Kontrollperioden f�r die einzelnen elektrischen Installationen (Art. 36 Abs. 4 Satz 1 NIV). Nach Ziff. 3 dieses Anhangs m�ssen elektrische Installationen mit zehn- oder zwanzigj�hriger Kontrollperiode bei jeder Hand�nderung nach Ablauf von f�nf Jahren seit der letzten Kontrolle kontrolliert werden.
�Nach dem Fact-Sheet (7) des Bundesamtes f�r Energie vom 22. April 2003 zur Kontrolle bei Hand�nderung ist der Eigent�mer der Installation selbst daf�r verantwortlich, dass bei Hand�nderungen eine Installationskontrolle durchgef�hrt wird (Antwort 1). Ziel dieser Bestimmung sei, dass ein neuer Eigent�mer, der die Geschichte des Geb�udes und der Installation nicht kenne, eine Anlage �bernehme, die nachgewiesenermassen dem Stand der Technik und den Sicherheitsanforderungen der Verordnung entspreche (Antwort 2). Nur auf diese Weise k�nne er seiner Verantwortung als Installationsinhaber nach Art. 58 OR nachkommen. Der Sicherheitsnachweis m�sse daher grunds�tzlich im Zeitpunkt der Hand�nderung vorliegen. Werde eine Liegenschaft aber unter dem Vorbehalt einer Renovation ver�ussert, so sei sich der K�ufer bewusst, dass die Installationen in einem nicht-sicheren Zustand sein k�nnten. Auf Vorliegen des Sicherheitsnachweises k�nne unter diesen Umst�nden und unter den folgenden Bedingungen verzichtet werden: Die beabsichtigte Renovation m�sse sich auch auf die elektrischen Installationen beziehen, hinreichend konkret belegt werden k�nnen und in der Regel sp�testens ein Jahr nach Hand�nderung abgeschlossen sein.
3.2.�Die Vorinstanz stellte zun�chst fest, die letzte Kontrolle der elektrischen Installationen vor dem Verkauf der Liegenschaft habe im Jahre 1999 stattgefunden. Die Eigent�mer der Liegenschaft seien mit Schreiben der Elektrizit�ts-Genossenschaft in W.________ vom 26. Mai bzw. 18. Juni 2009 aufgefordert worden, die Kontrolle durchf�hren zu lassen und den Sicherheitsnachweis bis 31. Dezember 2009 zu erbringen. Mit E-Mail vom 4. Dezember 2009 habe die Beschwerdegegnerin gegen�ber F.________ von der Elektrizit�ts-Genossenschaft best�tigt, dass dieser die Kontrolle in die Wege leiten solle. In der Folge sei dieser Auftrag wieder zur�ckgezogen worden. Am 19. Mai 2011 sei dann die Kontrolle im Auftrag der Beschwerdef�hrerin durch die G.________ GmbH durchgef�hrt worden.
�In rechtlicher Hinsicht habe die Beschwerdef�hrerin geltend gemacht, nach dem Fact-Sheet (7) des Bundesamtes f�r Energie vom 22. April 2003 sei der Eigent�mer, also die Beschwerdegegnerin, f�r den Sicherheitsnachweis zust�ndig gewesen. Dazu sei festzuhalten, dass das Verh�ltnis zwischen der Netzbetreiberin und dem Eigent�mer dem �ffentlichen Recht unterstehe und zwingender Natur sei. So heisse es denn auch im Fact-Sheet (7), die Netzbetreiberinnen w�rden die Einhaltung der Vorgaben im Rahmen ihrer hoheitlichen T�tigkeit kontrollieren. Demgegen�ber sei das Rechtsverh�ltnis zwischen dem K�ufer und dem Verk�ufer einer Liegenschaft privatrechtlicher Natur. Zwar sei Ziel der Kontrollpflicht bei Hand�nderungen, zu verhindern, dass ein neuer Eigent�mer eine Anlage �bernehme, die nachgewiesenermassen nicht dem Stand der Technik und den Sicherheitsanforderungen der NIV entspreche. Dies privatrechtlich sicherzustellen obliege indessen dem K�ufer einer Liegenschaft, der vom Verk�ufer einen entsprechenden Sicherheitsnachweis verlangen k�nne. Tue er dies nicht, so riskiere er, dass er als aktueller Eigent�mer von der Netzbetreiberin aufgefordert werde, den Sicherheitsnachweis zu erbringen. Vorliegend habe die C.________AG nicht nur auf die Vorlage des Sicherheitsnachweises verzichtet; vielmehr h�tten die Parteien ausdr�cklich vereinbart, dass die Kontrolle der elektrischen Niederspannungsinstallationen im Erwerbsobjekt erst nach der Eigentums�bertragung durch die Erwerberin veranlasst werde. Dies sei im Rahmen der Vertragsfreiheit zul�ssig.
3.3.�Dagegen bringt die Beschwerdef�hrerin vor, das Fact-Sheet (7) sei eine Verwaltungsverordnung. W�rden solche Verwaltungsverordnungen wie hier indirekt die Rechtsstellung von Privaten umschreiben, so h�tten sie Aussenwirkung, d.h. sie wirkten sich auf die Rechtsstellung der Privaten wie eine Rechtsnorm aus. Als Vollziehungsverordnung d�rfe das Fact-Sheet den Betroffenen keine neuen Pflichten auferlegen. Die vorgesehene Erleichterung f�r den Fall einer Renovation sei nicht anwendbar. Die Vorinstanz verkenne, dass die Vertragsfreiheit nach Art. 19 OR durch zwingende gesetzliche (�ffentlich-rechtliche) Regelungen eingeschr�nkt werde. Die im Vertrag mit der C.________AG enthaltene Klausel, wonach die vorgeschriebene Kontrolle der elektrischen Niederspannungsinstallationen erst nach der Eigentums�bertragung durch die erwerbende Partei veranlasst werde und die ver�ussernde Partei in dieser Hinsicht von jeder Gew�hrleistungspflicht befreit werde, sei daher nach Art. 20 OR nichtig.
3.4.�Nach Art. 20 Abs. 1 OR ist ein Vertrag, der einen unm�glichen oder widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verst�sst, nichtig. Widerrechtlich im Sinne von Art. 20 OR ist ein Vertrag nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts, wenn sein Gegenstand, sein Abschluss mit dem vereinbarten Inhalt oder sein mittelbarer Zweck gegen objektives schweizerisches Recht verst�sst. Voraussetzung der Nichtigkeit ist dabei stets, dass diese Rechtsfolge ausdr�cklich im betreffenden Gesetz vorgesehen ist oder sich aus Sinn und Zweck der verletzten Norm ergibt (BGE 134 III 438 E. 2.2 S. 442, 52 E. 1.1 S. 54; 129 III 209 E. 2.2 S. 213; 123 III 60 E. 3b S. 62).
3.5.�Zu pr�fen ist vorliegend, ob die Vertragsklausel, wonach die K�uferin nach der Eigentums�bertragung den Sicherheitsnachweis einholt, gegen objektives Recht verst�sst und ob die Rechtsfolge der Nichtigkeit ausdr�cklich vorgesehen ist oder sich aus Sinn und Zweck der verletzten Norm ergibt.
3.5.1.�Ob das Fact-Sheet (7) des Bundesamtes f�r Energie vom 22. April 2003 - wie von der Beschwerdef�hrerin geltend gemacht - eine Verwaltungsverordnung darstellt (zum Begriff: BGE 136 II 415 E. 1.1 S. 417; 128 I 167 E. 4.3 S. 171 mit Hinweisen), kann offenbleiben. Denn selbst Verwaltungsverordnungen, die Aussenwirkung entfalten, sind f�r das Gericht nicht verbindlich (vgl. etwa Urteil 2P.108/2005 vom 5. Juli 2006 E. 1.3.3). Sie stellen kein objektives schweizerisches Recht dar. Immerhin sind sie als Auslegungshilfen zu ber�cksichtigen (BGE 129 V 67 E. 1.1.1 S. 68; vgl. auch BGE 141 V 139 E. 6.3.1 S. 145 f.). Das Fact-Sheet (7) kann mithin bei der Auslegung von Ziff. 3 des Anhangs zur NIV herangezogen werden.
3.5.2.�Nach Ziff. 3 des Anhangs zur NIV m�ssen elektrische Installationen mit zehn- oder zwanzigj�hriger Kontrollperiode bei jeder Hand�nderung nach Ablauf von f�nf Jahren seit der letzten Kontrolle kontrolliert werden. Wer f�r die Veranlassung der Kontrolle zust�ndig ist, l�sst sich weder dem Wortlaut der Bestimmung noch der Systematik der Verordnung bzw. des Anhangs zur Verordnung entnehmen. Das Bundesamt f�r Energie �ussert in seinem Fact-Sheet (7) die Ansicht, zust�ndig sei der Verk�ufer, und st�tzt sich dabei auf Sinn und Zweck der Bestimmung (vgl. oben E. 3.1) : Ziel von Ziff. 3 des Anhangs zur NIV sei es, dass ein neuer Eigent�mer, der die Geschichte des Geb�udes und der Installation nicht kenne, eine Anlage �bernehme, die nachgewiesenermassen dem Stand der Technik und den Sicherheitsanforderungen der Verordnung entspreche; nur auf diese Weise k�nne er seiner Verantwortung als Installationsinhaber nach Art. 58 OR nachkommen.
�Die Kontrolle elektrischer Installationen dient sowohl dem Schutz des Eigent�mers und dessen Sachen wie auch dem Schutz von Drittpersonen wie G�ste, Handwerker oder Rettungskr�fte (Urteil 2C_1/2009 vom 11. September 2009 E. 4.4.1). Wer die Kontrolle veranlasst, ist dabei nicht relevant. Der Zweck der Bestimmung, wie er vom Bundesamt f�r Energie nachvollziehbar ausgelegt wird, kann mithin auch erreicht werden, wenn der K�ufer f�r die Kontrolle zust�ndig ist. Die dadurch erfolgte kurze Verz�gerung kann hingenommen werden, handelt es sich bei der Kontrolle wegen Hand�nderung doch um eine ausserordentliche Kontrolle; die Installationen w�ren mithin nach dem ordentlichen Kontrollrhythmus (zehn- oder zwanzigj�hrige Kontrollperiode) noch nicht zu pr�fen, w�rde kein Eigent�merwechsel stattfinden. Die im Fact-Sheet (7) ge�usserte Ansicht, wonach der Sicherheitsnachweis im Zeitpunkt der Hand�nderung grunds�tzlich bereits vorliegen und folglich vom Verk�ufer eingeholt werden muss, l�sst sich vor diesem Hintergrund einzig dadurch erkl�ren, dass der K�ufer vor unbekannten M�ngeln an den elektrischen Installationen gesch�tzt werden soll. Es muss bezweifelt werden, dass mit Ziff. 3 des Anhangs zur NIV ein solcher K�uferschutz bezweckt wird, der zudem - wie die Beschwerdef�hrerin vorbringt - zur Nichtigkeit einer privatrechtlichen Ab�nderung der Zust�ndigkeit f�r die Einholung des Sicherheitsnachweises f�hren soll. Entgegen der Ansicht der Beschwerdef�hrerin steht Ziff. 3 des Anhangs zur NIV einer privatrechtlichen Vereinbarung zwischen K�ufer und Verk�ufer, wonach der K�ufer nach der Eigentums�bertragung die elektrischen Installationen kontrollieren l�sst, nicht entgegen. Damit kann offenbleiben, ob einer Bestimmung in einem Anhang zu einer �ffentlich-rechtlichen Verordnung �berhaupt die Qualit�t einer Norm zukommt, die zur Nichtigkeit einer privatrechtlichen Vereinbarung f�hren kann. Die Vorinstanz hat nach dem Gesagten kein Bundesrecht verletzt, indem sie die Klausel zur Kontrolle der elektrischen Niederspannungsinstallationen als g�ltig beurteilte.
Die Beschwerdef�hrerin r�gt schliesslich, die Vorinstanz habe zu Unrecht verneint, dass die Beschwerdegegnerin die C.________AG hinsichtlich der �berf�lligen Kontrolle der elektrischen Installationen arglistig get�uscht habe. Der Beschwerdegegnerin sei bewusst gewesen, dass gravierende M�ngel vorhanden gewesen seien. Bei Arglist verliere die vereinbarte Freizeichnungsklausel ihre G�ltigkeit. Die Vorinstanz habe den Sachverhalt in mehrfacher Hinsicht willk�rlich festgestellt und das rechtliche Geh�r der Beschwerdef�hrerin verletzt.
4.1.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdef�hrerin, welche die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die ger�gten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254; 133 III 350 E. 1.3 S. 351, 393 E. 7.1 S. 398). Soweit die Beschwerdef�hrerin den Sachverhalt erg�nzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90 mit Hinweisen). Die beschwerdef�hrende Partei soll in der Beschwerdeschrift zudem nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekr�ftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erw�gungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116). Auf eine Kritik an den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht gen�gt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 255).
�Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweisw�rdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willk�rlich ist. Willk�r liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere L�sung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen w�re, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 138 IV 13 E. 5.1 S. 22; 134 II 124 E. 4.1 S. 133; 132 III 209 E. 2.1 S. 211). Dass die von Sachgerichten gezogenen Schl�sse nicht mit der eigenen Darstellung der Beschwerdef�hrerin �bereinstimmen, belegt keine Willk�r (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Verweisen).
4.2.�Der Anspruch auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV) gew�hrt den Parteien insbesondere das Recht, mit rechtzeitig und formrichtig angebotenen erheblichen Beweismitteln geh�rt zu werden. Keine Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV liegt vor, wenn ein Gericht darauf verzichtet, beantragte Beweise abzunehmen, weil es aufgrund bereits abgenommener Beweise seine �berzeugung gebildet hat und ohne Willk�r in vorweggenommener Beweisw�rdigung annehmen kann, dass seine �berzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht ge�ndert w�rde (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236; 134 I 140 E. 5.3 S. 148; 131 I 153 E. 3 S. 157). Das Bundesgericht greift in eine antizipierte Beweisw�rdigung nur ein, wenn sie willk�rlich und damit offensichtlich unhaltbar ist (Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236; 134 I 140 E. 5.3 S. 148; 131 I 153 E. 3 S. 157).
4.3.1.�Die Beschwerdef�hrerin bringt vor, die Vorinstanz h�tte die Zeugen H.________ und I.________ einvernehmen und das von ihr beantragte Gutachten einholen m�ssen. Die Vorinstanz habe diese Beweisantr�ge abgelehnt und habe dabei den Sachverhalt mehrfach willk�rlich festgestellt und ihr Recht auf Beweis verletzt.
4.3.2.�Die Ausf�hrungen der Beschwerdef�hrerin zur unterlassenen Beweisabnahme beschr�nken sich �ber weite Strecken auf appellatorische Kritik am vorinstanzlichen Entscheid. Zudem unterl�sst es die Beschwerdef�hrerin teilweise, sich mit den vorinstanzlichen Erw�gungen auseinanderzusetzen. So macht sie etwa geltend, sie habe den Zeugen H.________ entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht aufgerufen, um zu beweisen, dass die Beschwerdegegnerin die M�ngel kannte; vielmehr h�tte der Zeuge zu den Abmahnungen befragt werden sollen, die er gegen�ber der Beschwerdegegnerin wegen der unterlassenen Kontrolle der Elektroinstallationen ausgesprochen habe. Auf die Ausf�hrungen der Vorinstanz, wonach diese Frage f�r den Ausgang des Verfahrens nicht relevant sei, geht sie nicht ein.
�Soweit auf die Beschwerde in diesem Punkt einzutreten ist, tut die Beschwerdef�hrerin keine Willk�r dar. Die Beschwerdef�hrerin bringt etwa vor, sie habe den Zeugen I.________ zum Beleg der Tatsachenbehauptung angerufen, wonach die Elektroanschl�sse nicht fachm�nnisch verlegt worden seien. "Nicht-Fachmann" bedeute dasselbe wie "Laie". Damit vermag die Beschwerdef�hrerin die vorinstanzliche Feststellung nicht als willk�rlich auszuweisen, wonach sie den Zeugen nur zum desolaten Zustand angerufen habe und nicht zur Frage, ob die Beschwerdegegnerin "Verbesserungen" an den Elektroinstallationen vorgenommen habe. Die Vorinstanz hat auch den Antrag auf Einholung eines Gutachtens zum Zustand der Elektroinstallationen ohne Verletzung von Bundesrecht ablehnen d�rfen; die vorinstanzliche Erw�gung, wonach ein solches nicht geeignet w�re, den Beweis f�r ein absichtliches Verschweigen der M�ngel zu erbringen, ist entgegen der Ansicht der Beschwerdef�hrerin weder willk�rlich noch stellt sie eine Verletzung des Rechts auf ein faires Verfahren dar. Aus denselben Gr�nden musste sich die Vorinstanz auch nicht mit einem von der Beschwerdef�hrerin im vorinstanzlichen Verfahren neu eingereichten amtlichen Befund auseinandersetzen, welcher sich zum Zustand der Elektroinstallationen �ussert.
4.4.�Die Beschwerdef�hrerin bringt weiter vor, die vorinstanzlichen Gerichte h�tten ihr den Beweis der Tatsachenbehauptung verunm�glicht, wonach der ehemalige Restaurantp�chter die Erben mehrfach auf den Sanierungsbedarf der elektrischen Anlagen aufmerksam gemacht habe. Es sei lediglich der Zeuge J.________ zugelassen worden, der nur Aussagen dar�ber machen k�nne, was der P�chter ihm gesagt habe, und nicht dar�ber, was der P�chter den Erben gesagt habe. Die Vorinstanz sei zum Schluss gekommen, mit der Aussage des Zeugen sei nicht bewiesen, dass der P�chter die Erben tats�chlich auf den Sanierungsbedarf aufmerksam gemacht habe. Die Zulassung nur eines Zeugen, der nach Ansicht der Vorinstanz von vornherein nicht geeignet sei, den geforderten Beweis zu erbringen, verletze das Recht der Beschwerdef�hrerin auf Beweis und auf ein faires Verfahren.
�Die Vorinstanz hat festgestellt, dass zur kl�gerischen Behauptung, der ehemalige Restaurantp�chter habe die Erben mehrfach auf den Sanierungsbedarf aufmerksam gemacht, erstinstanzlich der von der Beschwerdef�hrerin als einziges Beweismittel bezeichnete Zeuge J.________ einvernommen worden sei. Gegen diese Feststellung bringt die Beschwerdef�hrerin nichts vor. Nachdem somit feststeht, dass die Beschwerdef�hrerin einzig den Zeugen J.________ als Beweismittel bezeichnet hat und dieser Beweisantrag gutgeheissen worden ist, kann keine Rede von einer Verletzung ihres Rechts auf Beweis und auf ein faires Verfahren sein. Die R�ge ist unbegr�ndet.
4.5.�Die Ausf�hrungen der Beschwerdef�hrerin zur Fachkunde des Zeugen J.________ sind appellatorischer Natur und gehen von einem falschen Verst�ndnis von Ziff. 3 des Anhangs zur NIV aus (vgl. zur Auslegung dieser Bestimmung oben E. 3.5.2). Soweit darauf �berhaupt einzutreten ist, sind die R�gen unbegr�ndet.
4.6.�Schliesslich r�gt die Beschwerdef�hrerin, die Vorinstanz sei �berhaupt nicht auf ihre R�ge eingegangen, wonach das erstinstanzliche Gericht im Zusammenhang mit einem T-St�ck der Erdgasleitung ihr Recht auf Beweis verletzt habe, weil es keine der Beweisofferten ber�cksichtigt habe.
�Die Vorinstanz hat sich mit den Vorbringen der Beschwerdef�hrerin im Zusammenhang mit dem T-St�ck der Erdgasleitung auseinandergesetzt. Dabei hat sie ausgef�hrt, nach Ansicht des erstinstanzlichen Gerichts habe es die beweisbelastete Beschwerdef�hrerin unterlassen, hinsichtlich dieses Mangels taugliche Beweismittel zu nennen. Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdef�hrerin habe es unterlassen, auf die zutreffenden erstinstanzlichen Erw�gungen, insbesondere hinsichtlich der fehlenden Beweismittelbezeichnung, einzugehen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdef�hrerin kann der Vorinstanz somit nicht vorgeworfen werden, sie h�tte die R�ge zur fehlenden Ber�cksichtigung der Beweisofferten unbeachtet gelassen.
Da nach dem Gesagten die Vorinstanz gegen die Beschwerdegegnerin bestehende Anspr�che aus dem Kaufvertrag ohne Verletzung von Bundesrecht verneinen durfte, kann offenbleiben, ob die C.________AG solche Anspr�che �berhaupt an die Beschwerdef�hrerin g�ltig abtreten konnte.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdef�hrerin kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1, Art. 68 Abs. 2 BGG).

References: Art. 72
 Art. 74
 Art. 106
 Art. 235
 Art. 235
 Art. 172
 Art. 20
 Art. 32
 Art. 3
 Art. 1
 Art. 20
 Art. 32
 Art. 58
 Art. 19
 Art. 20
 Art. 20
 Art. 20
 BGE 
 BGE 
 Art. 58
 Art. 95
 Art. 95
 BGE 
 Art. 29
 BGE 
 Art. 68