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Timestamp: 2016-10-26 05:58:28+00:00

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4A_662/2012 (07.02.2013)
A.a Die X.________ AG (Mieterin, Kl�gerin, Beschwerdef�hrerin) ist Mieterin einer 4.5-Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss West des Wohn- und Gesch�ftshauses Strasse Z.________ in A.________. Der Mietvertrag datiert vom 17. September 2004 und wurde mit dem vormaligen Eigent�mer der Liegenschaft abgeschlossen, welcher die Liegenschaft per 8. Oktober 2010 an die Y.________ AG (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) verkaufte.
A.b Mit Schreiben vom 8. November 2010 orientierte die Vermieterin die Mieterin �ber den Eigent�merwechsel sowie die �bernahme der mit dem Voreigent�mer abgeschlossenen Mietvertr�ge mit allen Rechten und Pflichten. Im genannten Schreiben teilte die Vermieterin der Mieterschaft auch mit, dass sie sie pers�nlich kennenlernen m�chte und in den n�chsten Tagen zwecks einer Bestandesaufnahme einen Rundgang durch die gemieteten R�ume machen werde.
A.c Am 22. M�rz 2011 gab die Vermieterin der Mieterin bekannt, dass die Analyse der Bausubstanz ergeben habe, dass das Geb�ude die Umweltstandards nicht mehr erf�lle und deshalb vollst�ndig renoviert werden m�sse. Da das Bewohnen und Arbeiten im Haus aufgrund des Umfangs der Sanierungsmassnahmen nicht mehr zumutbar sei, k�ndigte die Vermieterin das Mietverh�ltnis auf den 30. Juni 2011.
B.a Am 8. Juli 2011 reichte die Mieterin beim Kantonsgericht Nidwalden Klage ein mit dem Antrag, es sei festzustellen, dass die K�ndigung der Vermieterin vom 22. M�rz 2011 ung�ltig und damit unwirksam sei, eventualiter sei festzustellen, dass die K�ndigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstosse, subeventualiter sei das Mietverh�ltnis erstmals um drei Jahre respektive nach Ermessen des Gerichts zu erstrecken.
Mit Urteil vom 1. Dezember 2011 wies das Kantonsgericht Nidwalden die Klage ab und stellte fest, dass die K�ndigung durch die Vermieterin g�ltig und wirksam per 30. Juni 2011 erfolgt sei und nicht gegen Treu und Glauben verstosse. Ferner hiess es das Ausweisungsgesuch der Vermieterin gut und verpflichtete die Mieterin, die Wohnung innert 10 Tagen (nach Rechtskraft des Urteils) zur�ckzugeben.
B.b Mit Entscheid vom 20. September 2012 wies das Obergericht des Kantons Nidwalden die von der Kl�gerin gegen das Urteil des Kantonsgericht Nidwalden erhobene Berufung ab.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Kl�gerin dem Bundesgericht, die Beschwerde sei vollumf�nglich gutzuheissen und der Entscheid des Obergerichts des Kantons Nidwalden vom 20. September 2012 sei in s�mtlichen Punkten aufzuheben, eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 3. Dezember 2012 erteilte das Bundesgericht der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
Der angefochtene Entscheid des Obergerichts des Kantons Nidwalden ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz (Art. 75 Abs. 1 BGG). Der Streitwert betr�gt Fr. 100'800.--, womit die erforderliche Streitwertgrenze erreicht ist (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Auf die Beschwerde ist insoweit - unter Vorbehalt einer hinreichenden Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.
2.1 Die Beschwerde hat ein Rechtsbegehren zu enthalten (Art. 42 Abs. 1 BGG). Da die Beschwerde in Zivilsachen ein reformatorisches Rechtsmittel ist (Art. 107 Abs. 2 BGG), darf sich die Beschwerdef�hrerin grunds�tzlich nicht darauf beschr�nken, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu beantragen, sondern muss einen Antrag in der Sache stellen. Grunds�tzlich ist ein materieller Antrag erforderlich; Antr�ge auf R�ckweisung der Sache an die Vorinstanz zu neuer Entscheidung oder blosse Aufhebungsantr�ge gen�gen nicht und machen die Beschwerde unzul�ssig (BGE 133 III 489 E. 3.1 S. 489 f.).
2.2 Die Rechtsbegehren der Beschwerdef�hrerin enthalten keinen materiellen Antrag. Sie beantragt "die Beschwerde in Zivilsachen sei vollumf�nglich gutzuheissen und der Entscheid des Obergerichts Nidwalden vom 20. September 2012 sei in s�mtlichen Punkten aufzuheben; eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen".
In der Sache r�gt die Beschwerdef�hrerin im Wesentlichen eine Verletzung ihres rechtlichen Geh�rs, eine falsche Sachverhaltsfeststellung und eine Verletzung von Art. 266a bzw. Art. 266d, Art. 271 und Art. 272 OR. Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, dass die K�ndigung der Wohnung nicht g�ltig erfolgt sei, allenfalls anfechtbar oder zumindest das Mietverh�ltnis zu erstrecken sei. Daraus geht - wenn auch nur implizit - hervor, dass die Beschwerdef�hrerin die Gutheissung ihrer Klage will. Ob die Beschwerdef�hrerin damit den hievor dargelegten gesetzlichen Anforderungen gen�gt, kann offen gelassen werden, da sich erweisen wird, dass die Beschwerde ohnehin unbegr�ndet ist.
2.3 In tats�chlicher Hinsicht legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5 S. 401).
Die beschwerdef�hrende Partei, welche die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die ger�gten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; 133 III 350 E. 1.3 S. 351 f.). Wird Willk�r in der Ermittlung des Sachverhalts geltend gemacht, ist zu beachten, dass dem Sachrichter in der Beweisw�rdigung ein breiter Ermessensspielraum zusteht. Die beschwerdef�hrende Partei hat daher darzulegen, inwiefern das kantonale Gericht sein Ermessen missbraucht, insbesondere offensichtlich unhaltbare Schl�sse gezogen, erhebliche Beweise �bersehen oder willk�rlich ausser Acht gelassen habe (vgl. BGE 132 III 209 E. 2.1 S. 211; 129 I 8 E. 2.1 S. 9).
2.4 Diese Grunds�tze verkennt die Beschwerdef�hrerin. Ihre Ausf�h-rungen ersch�pfen sich weitgehend in appellatorischer Kritik am angefochtenen Entscheid. Die Beschwerdef�hrerin bringt im bundesgerichtlichen Verfahren mehrheitlich das Gleiche vor, wie sie bereits vor der Vorinstanz vorgebracht hat und setzt sich zu grossen Teilen nicht hinreichend mit dem angefochtenen Entscheid auseinander. So weicht die Beschwerdef�hrerin auch in verschiedenen Punkten von den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz ab oder erweitert diese, ohne rechtsgen�gliche Sachverhaltsr�gen zu erheben. Ihre diesbez�glichen Ausf�hrungen haben daher - unter Vorbehalt rechtsgen�glich begr�ndeter R�gen - unbeachtet zu bleiben und es ist ausschliesslich auf den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt abzustellen.
2.5 Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerdegegnerin reicht dem Bundesgericht neu von der Gemeinderatskanzlei A.________ beglaubigte Fotoaufnahmen des im Umbau befindlichen Wohn- und Gesch�ftshauses an der Strasse Z.________ in A.________ vom 20. November 2012 ein. Die Beschwerdegegnerin tut nicht dar, inwiefern die Voraussetzungen f�r die Einreichung neuer Beweismittel im bundesgerichtlichen Verfahren erf�llt w�ren, weshalb die neu eingereichten Beweismittel unbeachtlich bleiben. Ohnehin sind diese f�r den Ausgang des Verfahrens nicht von entscheidender Bedeutung.
3.1 Die Beschwerdef�hrerin r�gt als erstes eine Verletzung von Art. 29 BV und von Art. 317 ZPO. Sie bringt vor, die Vorinstanz habe zu Unrecht ihre im vorinstanzlichen Verfahren neu aufgelegten Urkunden BF-Bel 3-7 und 9-10 sowie die beantragte Zeugenbefragung nicht zugelassen.
3.2 Die Vorinstanz hielt fest, die Beschwerdef�hrerin habe in ihrer Berufung nicht dargelegt, inwiefern die gesetzlichen Voraussetzungen f�r die Auflage neuer Urkunden erf�llt sein sollen. Alle Urkunden w�rden Informationen beinhalten, welche bereits erstinstanzlich h�tten vorgebracht werden k�nnen, sodass sie im Berufungsverfahren nicht mehr ber�cksichtigt werden k�nnen. Analoges gelte f�r die beantragte Zeugenbefragung.
3.3 Nach Art. 317 Abs. 1 ZPO werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch ber�cksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Echte Noven sind Tatsachen oder Beweismittel, welche (erst) nach dem Ende der Hauptverhandlung des erstinstanzlichen Verfahrens entstanden sind. Solche Noven sind im Berufungsverfahren grunds�tzlich immer zul�ssig, wenn sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung vorgebracht werden. Demgegen�ber sind unechte Noven Tatsachen und Beweismittel, welche bereits bei Ende der erstinstanzlichen Hauptverhandlung entstanden waren. Die Zulassung unechter Noven wird im Berufungsverfahren nach der ZPO beschr�nkt. Sie sind gem�ss Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO ausgeschlossen, wenn sie bei Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits im erstinstanzlichen Verfahren h�tten vorgebracht werden k�nnen (Urteil 4A_643/2011 vom 24. Februar 2012 E. 3.2.2).
3.4 Die Beschwerdef�hrerin bringt einzig vor, die Vorinstanz habe verkannt, dass es sich bei den neu aufgelegten Urkunden sowie der beantragten Zeugenbefragung um Tatsachen und Beweismittel gehandelt habe, die erst nach dem erstinstanzlichen Entscheid eingetreten seien. Sie tut aber keineswegs dar und macht nicht rechtsgen�glich unter Aktenhinweis geltend, dass sie dies bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht h�tte. Die Beschwerdef�hrerin tut auch nicht dar, inwiefern die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO erf�llt gewesen w�ren. Eine Verletzung von Art. 317 ZPO ist nicht ersichtlich. Damit liegt auch keine Verletzung des rechtlichen Geh�rs vor, betrifft das daraus fliessende Recht auf Beweis doch nur die Abnahme von rechtzeitig und formrichtig angebotenen Beweismitteln (BGE 134 I 140 E. 5.3 S. 148; 127 I 54 E. 2b S. 56).
Die von der Beschwerdef�hrerin im vorinstanzlichen Verfahren neu eingereichten Beweismittel sind demnach auch im bundesgerichtlichen Verfahren unbeachtlich.
3.5 Die Beschwerdef�hrerin bringt vor, die Vorinstanz habe Art. 29 BV auch verletzt, indem sie zwar ihre eingereichten Beweismittel wegen mangelhafter Begr�ndung nicht beachtet habe, die von der Beschwerdegegnerin eingereichte Fotodokumentation jedoch - ebenfalls ohne Begr�ndung - als "evident zul�ssig" zu den Akten genommen habe. Sie tut dabei aber keineswegs dar, inwiefern die Vorinstanz damit ihre Begr�ndungspflicht verletzt haben soll, noch tut sie dar, weshalb die Vorinstanz die von der Beschwerdegegnerin eingereichten Beweismittel nicht h�tte beachten d�rfen. Eine Verletzung von Art. 29 BV ist weder dargetan noch ersichtlich.
Die Vorinstanz hat im Wesentlichen erwogen, dass aufgrund der vertraglichen Vereinbarung von einer dreimonatigen K�ndigungsfrist f�r Wohnr�ume auszugehen sei, womit die am 22. M�rz 2011 ausgesprochene K�ndigung auf den 30. Juni 2011 g�ltig erfolgt sei. Die K�ndigung sei weder treuwidrig, noch seien gen�gend Gr�nde vorhanden, die eine Erstreckung des Mietverh�ltnisses rechtfertigen w�rden.
5.1 Die Beschwerdef�hrerin r�gt vor Bundesgericht abermals, die Vorinstanz habe den Mietvertrag vom 17. September 2004 falsch gew�rdigt. Korrekterweise h�tte die Vorinstanz den Formularvertrag als Mietvertrag f�r Gesch�ftsr�ume auslegen m�ssen, womit die K�ndigungsfrist sechs Monate betragen h�tte.
5.2 Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Auslegung, das heisst nach dem �bereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). Wenn dieser unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erkl�rungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umst�nden, die ihnen vorausgegangen und unter denen sie abgegeben worden sind, verstanden werden durften und mussten (BGE 132 III 24 E. 4 S. 27 f.; 131 III 606 E. 4.1 S. 611; je mit Hinweisen). Das Bundesgericht �berpr�ft diese objektivierte Auslegung von Willenserkl�rungen als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Richters �ber die �usseren Umst�nde sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grunds�tzlich gebunden ist (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67 mit Hinweisen).
5.3 Die Vorinstanz hat festgestellt, dass der Mietvertrag auf eine 4.5-Zimmerwohnung in einem Wohn- und Gesch�ftshaus lautet und dass die Wohnung sowohl zu Wohn- als auch zu Gesch�ftszwecken vermietet wurde. Im Vertrag sei eine dreimonatige K�ndigungsfrist vereinbart worden, weshalb die K�ndigung auf den 30. Juni 2011 g�ltig erfolgt sei. Das Vorbringen der Beschwerdef�hrerin, wonach der vormalige Eigent�mer im Mietvertrag f�lschlicherweise die Dreimonats-K�ndigungsfrist angekreuzt habe, erweise sich als unbehelflich. Ohnehin zeitige eine formg�ltige, aber auf einen falschen Zeitpunkt ausgesprochene K�ndigung ebenfalls Wirkung, wenn auch erst auf den n�chstm�glichen Termin.
Die Vorinstanz erwog sodann, dass man zu keinem anderen Ergebnis gelange, wenn man die K�ndigungsfrist anhand des �berwiegenden Gebrauchszwecks der Mietwohnung bestimme; es erscheine eine �berwiegend private Nutzung des im Mietobjekt lebenden gesch�ftsf�hrenden Direktors der Beschwerdef�hrerin als einziger Angestellter als h�chstwahrscheinlich. So indiziere auch die Klingelbeschriftung im Innen- und Aussenbereich des Wohn- und Gesch�ftshauses sowie die Tatsache, dass gem�ss der aufgelegten Dokumentation der Suchbem�hungen f�r eine neue Wohnung nicht die Beschwerdef�hrerin, sondern der gesch�ftsf�hrende Direktor als Mietinteressent auftrete, eine �berwiegend private Nutzung des Mietobjekts.
5.4 Die Ausf�hrungen der Vorinstanz sind bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Die Vorinstanz hat sehr wohl erkannt, dass die Wohnung sowohl zu Gesch�fts- als auch zu Wohnzwecken vermietet wurde. Sie hat denn auch verbindlich festgestellt, dass die Wohnung �berwiegend privat, durch den Direktor der Beschwerdef�hrerin, genutzt wurde. Was die Beschwerdef�hrerin dagegen vorbringt, vermag diese Feststellung nicht als willk�rlich auszuweisen; sie bringt unter Verweis auf das unzul�ssige Beweismittel BF 3 und die Zeugenbefragung des vormaligen Vermieters (vgl. E. 3.4) vor, dass damit der Beweis f�r eine eindeutige �berwiegende Nutzung des Mietobjekts als Gesch�ftsr�umlichkeit erbracht worden sei, womit sie jedoch nicht geh�rt werden kann. Dabei ist zu erw�hnen, dass die Beschwerdef�hrerin selber, im Zusammenhang mit der Erstreckung des Mietverh�ltnisses (vgl. nachfolgend E. 7), vorwiegend private Interessen geltend macht, was ebenfalls f�r eine �berwiegend private Nutzung der R�umlichkeiten spricht.
Weshalb, trotz der �berwiegend privaten Nutzung, von der vertraglich vereinbarten dreimonatigen K�ndigungsfrist h�tte abgewichen werden sollen, ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdef�hrerin auch nicht dargetan. Insbesondere kann sie mit ihrem wiederholten Vorbringen, die Dreimonatsfrist im Mietvertrag sei irrt�mlicherweise angekreuzt worden, auch im bundesgerichtlichen Verfahren nichts ausrichten. Sie verkennt, dass die Vorinstanz deshalb nicht auf ihr diesbez�gliches Vorbringen eingegangen ist, da sie zur Geltendmachung eines Willensmangels keine glaubhaften Anhaltspunkte geliefert habe. Dass dem nicht so gewesen resp. dass die Vorinstanz zu Unrecht nicht auf ihr Vorbringen eingegangen w�re, tut sie nicht dar.
So hat die Vorinstanz abschliessend denn auch zu Recht erkannt, dass selbst wenn die K�ndigung allenfalls auf den falschen Zeitpunkt ausgesprochen worden w�re, diese auf den n�chstm�glichen Termin ihre Wirkung dennoch entfaltet habe (Art. 266a Abs. 2 OR). Auch darin kann keine Bundesrechtsverletzung erblickt werden.
6.1 Die Beschwerdef�hrerin r�gt sodann, die Vorinstanz habe Art. 271 Abs. 1 OR verletzt. Die K�ndigung verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und sei demnach anfechtbar.
Die Beschwerdegegnerin habe in ihrem Schreiben vom 8. November 2010 keineswegs kundgetan, dass sie in sehr naher Zukunft Sanierungsarbeiten plane, womit sie das Vertrauen der Beschwerdef�hrerin in den Fortbestand des Mietverh�ltnisses gest�rkt habe. Dieses Schreiben sei von der Vorinstanz falsch gew�rdigt worden. So habe die Vorinstanz auch verkannt, dass die Renovationsarbeiten an der Liegenschaft bloss ein vorgeschobener K�ndigungsgrund dargestellt habe.
6.2 Die Vorinstanz hat erwogen, dass die K�ndigung durch die Beschwerdegegnerin nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstosse.
Aus dem Schreiben vom 8. November 2010 k�nne nicht geschlossen werden, dass die Beschwerdegegnerin generell auf eine K�ndigung verzichtet habe; sie habe darin der Mieterschaft lediglich den Besitzerwechsel bzw. die �bernahme der Mietvertr�ge angek�ndigt. Jede weitergehende Interpretation sei verfehlt. So sei auch offensichtlich, dass es sich bei den Renovationsarbeiten an der Liegenschaft um solche Arbeiten handle, die eine Weiterbenutzung der Mietr�umlichkeiten erheblich einschr�nken und eine R�umung notwendig machen.
6.3 Bei der Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen ist die K�ndigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verst�sst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt, dass eine K�ndigung treuwidrig ist, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und sch�tzenswertes Interesse ausgesprochen wird (BGE 135 III 112 E. 4.1 S. 119 mit Hinweisen).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann dem Vermieter jedoch kein Verstoss gegen Treu und Glauben vorgeworfen werden, wenn er beabsichtigt, umfassende Sanierungsarbeiten am Mietobjekt durchzuf�hren und diesfalls auf eine K�ndigung zwecks vorg�ngiger R�umung angewiesen ist (BGE 135 III 112 E. 4.2 S. 120).
6.4 Die Vorinstanz hat verbindlich festgestellt, dass unbestritten sei, dass die Liegenschaft, in der sich die gemieteten R�umlichkeiten befinden, bereits seit Monaten einer umfassenden Sanierung im Innen- und Aussenbereich unterzogen werde. So sei denn auch offensichtlich, dass es sich bei den Renovationsarbeiten nicht nur um einfache Modernisierungsarbeiten mit minimalen Immissionen und St�rungen handle, sondern um solche, die nach der allgemeinen Lebenserfahrung eine Weiterbenutzung der Mietr�umlichkeiten erheblich einschr�nken und eine R�umung notwendig machen. Die Beschwerdef�hrerin habe denn auch selber kundgetan, dass sie w�hrend geraumer Zeit auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung habe verzichten m�ssen bzw. dass sie trotz massiv eingeschr�nkter Gebrauchstauglichkeit keine Mietzinsreduktion geltend gemacht habe. Was die Beschwerdef�hrerin dagegen vorbringt, vermag die vorinstanzliche Feststellung nicht als willk�rlich auszuweisen. Insbesondere kann ihr nicht gefolgt werden, wenn sie unter Hinweis auf die unzul�ssige Zeugenbefragung (vgl. E. 3.4) geltend macht, das Verbleiben in den R�umlichkeiten habe weder Zeit- noch Bauverz�gerungen mit sich gebracht. Die Vorinstanz hat vielmehr festgestellt, dass die Beschwerdef�hrerin mit ihrem ins Recht gelegten Schreiben vom 11. Juni 2012, wonach sie der Vermieterschaft den Zutritt zu den gemieteten R�umlichkeiten verwehrt habe, selber - wenn auch nur implizit - best�tigt habe, dass ihre Anwesenheit Verz�gerungen mit sich ziehe.
Die Vorinstanz hat demnach zu Recht das Vorliegen eines aktuellen und schutzw�rdigen Interesses des Vermieters an einer K�ndigung zwecks R�umung des Mietobjekts bejaht. Von einem vorgeschobenen K�ndigungsgrund kann demnach keine Rede sein.
6.5 So vermag die Beschwerdef�hrerin auch in Bezug auf das Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 8. November 2010 nichts zu ihren Gunsten ableiten. Sie bringt abermals vor, dass dieses Schreiben entgegen der Auffassung der Vorinstanz sehr wohl geeignet gewesen sei, das Vertrauen der Beschwerdef�hrerin in den Fortbestand des Mietverh�ltnisses zu st�rken. Sie tut aber keineswegs dar, inwiefern die Vorinstanz Bundesrecht verletzt haben k�nnte, indem sie festgestellt hat, dass das Schreiben gerade nicht geeignet war, beim Mieter ein hinreichendes Vertrauen auf Weiterf�hrung des Vertragsverh�ltnis zu begr�nden.
6.6 Entgegen der Ansicht der Beschwerdef�hrerin ist der Vorinstanz demnach keine Bundesrechtsverletzung vorzuwerfen, wenn sie in der K�ndigung des Mietverh�ltnisses im Hinblick auf die vorgesehene umfassende Renovation der Liegenschaft keinen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben erblickte.
7.1 Schliesslich bringt die Beschwerdef�hrerin vor, die Vorinstanz habe Art. 272 OR verletzt.
Die Vorinstanz verkenne, dass es sich bei den Kriterien der Raumgestaltung bei einer neuen Wohnungssuche durchaus um objektive Kriterien handle, die einen H�rtefall zu begr�nden verm�gen. Ein noch gr�sseres Gewicht komme jedoch dem Einb�rgerungsinteresse des gesch�ftsf�hrenden Direktors zu; er habe seine 12-j�hrige Aufenthaltsfrist im Juni 2014 erreicht, weshalb er darauf angewiesen sei, weiterhin in der Gemeinde A.________ zu wohnen. Ein Wegzug aus A.________ oder aus dem Kanton Nidwalden w�rde f�r ihn erhebliche Nachteile mit sich bringen. Die H�rte sei damit nicht durch die Interessen der Beschwerdegegnerin gerechtfertigt, weshalb die Voraussetzungen f�r die Erstreckung des Mietverh�ltnisses gegeben seien.
7.2 Die Vorinstanz hat erwogen, dass die Beschwerdef�hrerin ihre neue Wohnungssuche nicht auf ein v�llig identisches und insofern ideales Ersatzobjekt beschr�nken k�nne, welches ohnehin kaum je zu finden sein d�rfte; die Wohnungssuche habe vielmehr nach objektiven Kriterien zu erfolgen. Das Risiko, gewisse Einrichtungsgegenst�nde (in casu einen Billardtisch und einen Designerschrank) nicht weiter verwenden zu k�nnen, trage generell der Mieter und verm�ge keine H�rte im Sinne des Gesetzes zu begr�nden. So sei auch das Argument der Beschwerdef�hrerin unbeachtlich, wonach ihre Arbeitsauslastung einen Umzug verunm�gliche. Die mit einem Lokalwechsel verbundenen Folgen und Begleiterscheinungen wie Umzugsorganisation und -durchf�hrung, Administrativaufwand, IT-Installationen usw. werden durch Zeitablauf weder eliminiert noch gemildert und stellen deshalb keine H�rtegr�nde dar. Zudem sei der Beschwerdef�hrerin durchaus zumutbar, ein auf Kunsttransporte spezialisiertes Unternehmen mit der Organisation und der Durchf�hrung des angeblich derart anspruchsvollen Umzuges zu beauftragen. Ohnehin erscheine wenig glaubw�rdig, dass die Beschwerdef�hrerin angesichts der mit dem Totalumbau verbundenen Immissionen und Sicherheitsl�cken, dennoch zahlreiche wertvolle Antiquit�ten und Kunstwerke im Mietobjekt lagere. So stelle auch die lange Mietdauer kein Erstreckungstatbestand dar, ebenso wenig die Einb�rgerungsabsicht des Direktors der Beschwerdef�hrerin; letzteres Argument k�nne bei der Beurteilung der Erstreckungsfrage nicht ber�cksichtigt werden, da sich eine juristische Person zum vornherein nicht auf dieses Kriterium st�tzen k�nne.
Da die Beschwerdef�hrerin keine Gr�nde vorzubringen verm�ge, die eine H�rte im Sinne des Gesetzes begr�nden w�rden, entfalle damit auch die Vornahme einer Interessenabw�gung.
7.3 Hat die Beendigung der Miete f�r den Mieter oder seine Familie eine H�rte zur Folge, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen w�re, kann der Mieter die Erstreckung des Mietverh�ltnisses verlangen (Art. 272 Abs. 1 OR). Soweit die Erstreckung nicht nach Art. 272a OR ausgeschlossen ist, ber�cksichtigt die zust�ndige Beh�rde nach Art. 272 Abs. 2 OR bei der Interessenabw�gung f�r den Entscheid �ber die Erstreckung insbesondere die Umst�nde des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverh�ltnisses (lit. b), die pers�nlichen, famili�ren und wirtschaftlichen Verh�ltnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allf�lligen Eigenbedarf des Vermieters f�r sich, nahe Verwandte oder Verschw�gerte sowie die Dringlichkeit des Bedarfs (lit. d) und �berdies die Verh�ltnisse auf dem �rtlichen Markt f�r Wohn- und Gesch�ftsr�ume (lit. e). Die Bestimmungen �ber die Erstreckung der Mietverh�ltnisse bezwecken, die Folgen der Vertragsaufl�sung f�r die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit f�r die mit der Aufl�sung des Mietverh�ltnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird (BGE 116 II 446 E. 3b S. 448).
Der Entscheid �ber die Erstreckung beruht auf richterlichem Ermessen. Derartige Ermessensentscheide �berpr�ft das Bundesgericht an sich frei. Es �bt dabei aber Zur�ckhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grunds�tzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen ber�cksichtigt hat, die f�r den Entscheid im Einzelfall keine Rolle h�tten spielen d�rfen, oder wenn sie umgekehrt Umst�nde ausser Betracht gelassen hat, die zwingend h�tten beachtet werden m�ssen. Ausserdem greift das Bundesgericht in Ermessensentscheide ein, falls sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f.; 125 III 226 E. 4b S. 230; je mit Hinweisen).
7.4 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung stellen die gew�hnlichen, mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten keine Umst�nde im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, die eine Erstreckung rechtfertigen w�rden, da diese mit jeder K�ndigung verbunden sind und auch durch eine Erstreckung des Mietverh�ltnisses nicht gemildert werden k�nnen (Urteil 4A_452/2010 vom 22. November 2010 E. 3). Soweit die Beschwerdef�hrerin erneut vorbringt, ihre Arbeitsauslastung mache die Organisation und die Durchf�hrung eines Umzuges unm�glich, kann sie nicht geh�rt werden. Ebenso wenig vermag sie mit ihrem Vorbringen durchzudringen, dass sich ein Umzug infolge des empfindlichen Kunst - und Antiquit�ten - Lagerbestandes als schwierig erweisen w�rde. Die Vorinstanz hat zu Recht erwogen, dass dies kein H�rtegrund darstellt, da die mit einem Lokalwechsel verbundenen Folgen durch Zeitablauf weder eliminiert noch gemildert werden.
7.5 Bez�glich der Raumgestaltung eines Ersatzobjekts und den Einb�rgerungsinteressen des Direktors der Beschwerdef�hrerin setzt sich die Beschwerdef�hrerin kaum mit den Erw�gungen der Vorinstanz auseinander. So macht sie abermals geltend, dass ein Umzug f�r sie unm�glich sei bzw. eine gewisse H�rte zur Folge h�tte, da sie kein geeignetes Ersatzobjekt gefunden habe, in welches sie einen Billardtisch von knapp 19 m2 und einen Designerschrank des Ateliers Scharz'n Egger hereinstellen k�nnte. Dabei verkennt sie, dass die Vorinstanz verbindlich festgestellt hat, dass angesichts der Tatsache, dass die Beschwerdef�hrerin nur einen Teil des Mietobjekts f�r ihre Gesch�ftst�tigkeit beanspruche, es ihr durchaus zumutbar sei, hierf�r in ein fl�chenm�ssig kleineres Objekt zu wechseln, und die M�bel, die sie f�r die Aus�bung ihrer Gesch�ftst�tigkeit nicht ben�tige, weiterhin ihrem gesch�ftsf�hrenden Direktor zu �berlassen. Inwiefern ihr dies nicht m�glich w�re, tut die Beschwerdef�hrerin nicht dar.
So setzt sich die Beschwerdef�hrerin auch nicht mit der Feststellung auseinander, wonach sie sich als juristische Person nicht auf Einb�rgerungsinteressen berufen k�nne. Sie begn�gt sich damit, dem Bundesgericht erneut vorzutragen, dass die Einb�rgerungsinteressen f�r ihren Direktor eine besondere H�rte darstellen w�rden, weshalb das Mietverh�ltnis zu erstrecken sei. Dabei kann ihr nicht gefolgt werden, hat denn die Vorinstanz auch festgestellt, dass die von der Beschwerdef�hrerin aufgelegten Inserate zum Beweis der Suchbem�hungen deutlich aufzeigen w�rden, dass im Umkreis des jetzigen Standorts durchaus gleichwertige Mietr�umlichkeiten offeriert werden.
Die Beschwerdef�hrerin vermag nicht aufzuzeigen, inwiefern die Vorinstanz ihr Ermessen �berschritten oder missbraucht h�tte, indem sie festgestellt hat, dass die Beschwerdef�hrerin keine Gr�nde vorzubringen verm�ge, die eine H�rte im Sinne des Gesetzes begr�nden. Die Erw�gungen der Vorinstanz halten vor Bundesrecht stand.

References: Art. 106
 Art. 266
 Art. 266
 Art. 271
 Art. 272
 Art. 95
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 BGE 
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 Art. 29
 Art. 317
 Art. 317
 Art. 317
 Art. 317
 Art. 317
 Art. 29
 Art. 29
 BGE 
 Art. 271
 Art. 272
in casu
 Art. 272
 Art. 272
 Art. 272