Source: https://blog.agn-avocats.fr/fiscalite/bofip/ir-reduction-dimpot-au-titre-des-investissements-realises-outre-mer-investissements-eligibles/
Timestamp: 2020-04-01 23:47:50+00:00

Document:
IR – Réduction d'impôt au titre des investissements réalisés outre-mer – Investissements éligibles | Blog AGN Avocats
Blog AGN Avocats > Fiscalité > BOFIP > IR – Réduction d’impôt au titre des investissements réalisés outre-mer – Investissements éligibles
Plusieurs types d’investissements dans le secteur du logement, autre que social, sont éligibles à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies A du code général des impôts (CGI). Il s’agit :
– de l’acquisition ou de la construction d’un immeuble neuf affecté à l’habitation à titre principal du propriétaire ou du locataire (I-A § 20) ;
– de la souscription de parts ou actions de sociétés dont l’objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés outre-mer qu’elles donnent en location nue (I-B § 100) ;
– de la souscription au capital de SCPI ayant pour objet l’acquisition de logements neufs situés outre-mer qu’elles donnent en location nue (I-C § 110) ;
– de la réalisation de travaux de réhabilitation ainsi que de travaux de confortation de logements achevés depuis plus de vingt ans contre le risque sismique et affectés à l’habitation à titre principal du propriétaire ou du locataire (I-D § 220) ;
Remarque : Conformément aux dispositions du A des I et III de l’article 110 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016 et sous réserve de dispositions transitoires, la réduction d’impôt en faveur des travaux de réhabilitation et de confortation contre le risque sismique des logements achevés depuis plus de vingt ans n’est plus applicable dans les départements d’outre-mer pour les travaux achevés à compter du 1er janvier 2016 (cf. I-D § 225).
Sur la condition d’affectation du logement, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-80-10-20-20. Concernant les obligations incombant aux contribuables et aux sociétés dont les titres ouvrent droit à réduction d’impôt, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-80-30.
Toutefois, pour les logements que le contribuable affecte à son habitation principale, le nombre des investissements éligibles à l’avantage fiscal est limité en raison :
– d’une part, de la définition même de la notion de résidence principale qui exclut toute pluralité d’habitation principale et de l’obligation d’affectation du bien pendant cinq ans à cet usage (BOI-IR-RICI-80-10-20-20 au I § 10 à 40) ;
– d’autre part, pour les investissements réalisés à compter du 27 mai 2009, de la condition de primo-accession à la propriété (BOI-IR-RICI-80-10-10 au II-C § 60 à 120).
Par ailleurs, la base de la réduction d’impôt est retenue dans certaines limites (BOI-IR-RICI-80-20-10 au I § 1 à 170).
A. Construction ou acquisition d’immeubles neufs
Les a et b du 2 de l’article 199 undecies A du CGI prévoient que la réduction d’impôt s’applique au prix de revient de l’acquisition ou de la construction, régulièrement autorisée par un permis de construire, d’immeubles neufs situés outre-mer que le contribuable affecte à l’habitation.
Il est rappelé que la localisation du logement doit être combinée avec la condition de domiciliation fiscale en France du contribuable au sens de l’article 4 B du CGI (BOI-IR-RICI-80-10-10 au I-A § 10) pour l’éligibilité à la réduction d’impôt des investissements réalisés par des personnes physiques pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale.
Depuis le 1er janvier 2010 et conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi n°2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer, dite LODEOM, l’article 199 undecies A du CGI s’applique aux investissements réalisés à Mayotte, en Polynésie française, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Wallis-et-Futuna ainsi qu’en Nouvelle-Calédonie si la collectivité concernée est en mesure d’échanger avec l’État les informations utiles à la lutte contre la fraude et l’évasion fiscales.
La réduction d’impôt s’applique aux logements que le contribuable prend l’engagement d’affecter à l’usage d’habitation, c’est-à-dire que ces locaux doivent être conformes aux articles R*. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation à R*. 111-17 du code de la construction et de l’habitation.
– d’une part, la superficie développée des pièces considérées comme affectées à l’habitation principale et de leurs dépendances (caves, greniers, terrasses, balcons, garages, etc.) ;
– d’autre part, la superficie développée totale du logement.
Entrent également dans le champ de la réduction d’impôt les logements provenant de la réhabilitation d’anciens immeubles d’habitation vétustes ou de la transformation de locaux antérieurement affectés à un usage autre que l’habitation, dès lors que leur acquisition entre dans le champ d’application de la TVA en application de l’article 257 du CGI et que les travaux ont été autorisés par un permis de construire.
Les constructions de logements doivent régulièrement avoir été autorisées par un permis de construire pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt.
B. Souscription de parts ou actions de sociétés dont l’objet réel est exclusivement de construire des logements neufs
Le c du 2 de l’article 199 undecies A du CGI prévoit que la réduction d’impôt s’applique au prix de souscriptions de parts ou actions de sociétés dont l’objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés outre-mer (cf. I-A § 20 à 90) et qu’elles donnent en location nue pendant cinq ans au moins à compter de leur achèvement à des personnes, autres que les associés de la société, leur conjoint ou les membres de leur foyer fiscal, qui en font leur résidence principale. La forme sociale et le régime fiscal de la société sont sans incidence sur l’application de la réduction d’impôt.
Dès lors, sont notamment exclues du bénéfice de l’avantage fiscal, les souscriptions au capital de sociétés civiles immobilières de gestion dont l’objet est limité à l’acquisition, et non la construction, suivie de la location d’immeubles.
Par ailleurs, sont exclues du bénéfice de la réduction d’impôt, les souscriptions au capital de sociétés dotées de la transparence fiscale au sens de l’article 1655 ter du CGI. La réduction d’impôt est toutefois accordée aux associés dans les mêmes conditions que pour un acquéreur ou un constructeur de logements (BOI-IR-RICI-80-10-10 au I-B-1 § 20) pour les logements acquis par l’intermédiaire de ces sociétés.
Les parts ou actions doivent être souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du contribuable. Elles ne peuvent donc figurer à l’actif d’une société ou d’une entreprise individuelle, alors même que leurs résultats seraient soumis à l’impôt sur le revenu au nom des associés.
Le d du 2 de l’article 199 undecies A du CGI prévoit que la réduction d’impôt s’applique aux souscriptions au capital de SCPI, lorsque celles-ci s’engagent à affecter intégralement le produit de la souscription annuelle, dans les six mois qui suivent la clôture de celle-ci, à l’acquisition de logements neufs situés outre-mer (cf. I-A § 20 à 90) et affectés pour 90 % au moins de leur surface à usage d’habitation.
Pour le calcul de la surface affectée à l’habitation, il y a lieu d’appliquer les principes suivants.
1. Surface affectée à l’habitation
Sur la notion de logement, il convient de se reporter au I-A-2 § 40 à 60. Il est admis que, dans la mesure où il est conçu pour l’habitation, c’est-à-dire lorsqu’il est susceptible d’être utilisé pour le logement des personnes, un immeuble peut être regardé comme satisfaisant à la condition d’habitation quel que soit, au regard des personnes appelées à y séjourner, le caractère de permanence ou de stabilité de l’occupation qui en sera faite.
La condition d’habitation est, par suite, réputée remplie en principe pour les immeubles à usage de colonies de vacances, de maisons familiales, d’établissements de cure et de repos, de maisons d’accueil, de maisons de retraite, résidences pour étudiants, foyers de jeunes travailleurs. Il n’y a pas lieu de distinguer entre les habitations ordinaires et les habitations d’agrément ou servant à la villégiature, ni entre les locaux occupés personnellement par le propriétaire et ceux donnés en location, autres bien entendu que ceux affectés à l’exercice de la profession de loueur en meublé.
2° Locaux non affectés à l’habitation
D’une manière générale, les immeubles ou fractions d’immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l’habitation. Ainsi, ne peuvent être considérés comme affectés à l’habitation les locaux loués à usage de bureaux ou servant à l’exercice d’une profession (médecin, architecte, etc.). Il en est de même en ce qui concerne les immeubles ou fractions d’immeubles affectés à l’exercice de la profession de loueur en meublé.
Par mesure de simplification, les locaux à usage mixte d’habitation et professionnel sont assimilables pour la totalité à des locaux d’habitation. Cette solution n’est toutefois pas applicable aux locaux à usage mixte affectés pour partie à usage d’habitation et pour partie à usage commercial ou industriel.
D’une manière générale, les dépendances sont assimilables à des locaux d’habitation, lorsqu’elles présentent le caractère de locaux ou, tout au moins, ont un caractère connexe certain et matériel avec les locaux d’habitation proprement dits. C’est ainsi que doivent être notamment considérés comme affectés à l’habitation les caves, greniers, terrasses, garages, sous-sols qui ne sont pas affectés ou destinés à être affectés à l’exercice d’une profession, d’un commerce ou à l’exploitation d’une industrie.
b. Appréciation des superficies à usage d’habitation
La règle d’affectation des logements pour 90 % de leur superficie à usage d’habitation est appréciée immeuble par immeuble. La proportion de la superficie réservée à l’habitation est égale au rapport existant entre, d’une part, la superficie des locaux destinés à l’habitation et assimilés et, d’autre part, la superficie développée de l’ensemble des locaux considérés.
Il y a lieu d’opérer une ventilation de la superficie des parties communes proprement dites (entrées, escaliers, vestibules, etc.) proportionnellement à la surface des locaux affectés à l’habitation ou à un usage mixte d’habitation et professionnel, d’une part, et à celle des autres locaux, d’autre part. Toutefois, ces parties communes doivent, le cas échéant, être rattachées à la catégorie de locaux (locaux d’habitation ou autres) qu’elles desservent exclusivement.
4° Groupes d’immeubles
Il est admis que les groupes d’immeubles définis à l’article 170 de l’annexe II au CGI s’entendent de ceux dans lesquels les immeubles affectés ou destinés à un usage autre que l’habitation constituent le complément normal de l’habitation. Une telle complémentarité résulte de la vocation particulière des immeubles en cause à satisfaire des besoins économiques et sociaux des habitants du groupe (locaux commerciaux, garderies d’enfants, etc.). Cette solution est, toutefois, subordonnée aux conditions suivantes :
– la construction des immeubles qui composent le groupe doit constituer une opération d’ensemble, conformément à un plan-masse faisant l’objet d’un accord préalable unique ou d’un permis de construire unique ;
– cette opération doit être réalisée sur un terrain appartenant à une seule personne, physique ou morale, à une copropriété régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ou à une indivision ;
– la réalisation de l’ensemble doit intervenir dans le délai de quatre ans mentionné au II du A de l’article 1594-0 G du CGI, éventuellement prorogé dans les conditions prévues au IV du même A de cet article ; en cas de pluralité d’acquisitions, ce délai est calculé à compter de la date de la première mutation ;
– la superficie développée des immeubles ou parties d’immeubles affectés ou destinés à être affectés à l’habitation doit être égale aux trois quarts au moins de la superficie développée totale des immeubles composant le groupe.
a. Délai d’affectation
Les SCPI doivent s’engager à affecter intégralement le produit de la souscription annuelle dans les six mois qui suivent la clôture de celle-ci.
Le e du 2 de l’article 199 undecies A du CGI prévoit que la réduction d’impôt s’applique au montant des travaux de réhabilitation réalisés par une entreprise, à l’exclusion de ceux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers en application de l’article 31 du CGI, portant sur des logements achevés depuis plus de vingt ans et situés outre-mer.
Conformément aux dispositions du A des I et III de l’article 110 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016, la réduction d’impôt en faveur des travaux de réhabilitation et de confortation contre le risque sismique portant sur des logements achevés depuis plus de vingt ans n’est plus applicable dans les départements d’outre-mer pour les travaux achevés à compter du 1er janvier 2016.
Toutefois, le bénéfice de la réduction d’impôt est maintenu pour les travaux de l’espèce réalisés dans les départements d’outre-mer, achevés après le 1er janvier 2016 et au plus tard le 31 décembre 2017, à la condition que le contribuable justifie que des acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix ont été versés au plus tard le 31 décembre 2015.
Pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt, les travaux de réhabilitation doivent être effectués sur un immeuble achevé depuis plus de vingt ans (2° du I de l’article 38 de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer (LODEOM), modifiant à cet effet le e du 2 de l’article 199 undecies A du CGI). Aucune exception à la condition d’ancienneté du logement n’est prévue.
La condition d’ancienneté s’apprécie à la date à laquelle les travaux sont commencés.
Remarque : Il est précisé que pour les investissements réalisés avant le 27 mai 2009 l’ancienneté des logements éligibles était fixée à quarante ans. Sur la date de réalisation de l’investissement, il convient de se reporter au II-A § 350.
– sur un logement qui était, avant la date de promulgation de la loi n° 2003-660 du 21 juillet 2003 de programme pour l’outre-mer, la propriété du contribuable ;
– sur les logements acquis à titre gratuit ou à titre onéreux par le contribuable à compter de cette date.
Les travaux de réhabilitation des logements s’entendent, à l’exclusion de ceux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers en application de l’article 31 du CGI, des travaux de modification ou de remise en état du gros-œuvre ou des travaux d’aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction, ainsi que des travaux d’amélioration qui leur sont indissociables (CGI, ann. III, art. 46 AG terdecies A).
Les travaux d’aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction, ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers et peuvent donc ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies A du CGI, toutes conditions étant remplies.
Les travaux d’amélioration n’ouvrent pas droit à la déduction des revenus fonciers et, partant, sont éligibles à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies A du CGI, lorsqu’ils sont effectués non en vue d’améliorer des locaux existants mais à l’occasion de travaux de modification ou de remise en état du gros œuvre ou d’aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction.
– les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (exemple : main d’œuvre salariée) ;
– le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise sont en revanche prises en compte, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
3. Extension du champ d’application aux travaux de confortation de logements contre le risque sismique
Le 3° du I de l’article 38 de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer (LODEOM) précitée, complétant à cet effet le e du 2 de l’article 199 undecies A du CGI, a étendu le champ d’application de l’avantage fiscal applicable aux travaux de réhabilitation en faveur des travaux de confortation des logements achevés depuis plus de vingt ans contre le risque sismique. Cet élargissement s’applique aux investissements réalisés à compter du 27 mai 2009 (sur la date de réalisation de l’investissement, il convient de se reporter au II-A § 350).
Remarque : Il est rappelé que, conformément aux dispositions du A des I et III de l’article 110 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016 et sous réserve de dispositions transitoires, la réduction d’impôt en faveur des travaux de réhabilitation et de confortation contre le risque sismique des logements achevés depuis plus de vingt ans n’est plus applicable dans les départements d’outre-mer pour les travaux achevés à compter du 1er janvier 2016 (cf. I-D § 225).
Sont éligibles à la réduction d’impôt les dépenses de travaux de confortation des logements achevés depuis plus de vingt ans contre le risque sismique (sur les logements concernés, cf. I-D-1 § 230). Il est précisé que seuls les travaux de confortation réalisés à compter du 27 mai 2009 sont éligibles à la réduction d’impôt.
– soit par un cabinet d’architecture ou un bureau d’étude technique disposant du certificat de qualification probatoire délivré par l’OPQIBI (Organisme professionnel de qualification de l’ingénierie infrastructure-bâtiment-industrie) pour la ou les rubriques du domaine « Génie civil-gros oeuvre-second oeuvre » qui sont en rapport avec les travaux de confortement prescrits, étant précisé que tout certificat de qualification similaire délivrée par un organisme homologué établi dans un autre Etat membre de l’Union européenne est recevable ;
– soit par un professionnel (architecte, ingénieur-conseil ou technicien de bureau d’étude) qui dispose d’un diplôme dans le domaine de la construction ou du génie parasismique, par exemple le diplôme propre à l’école d’architecture (DPEA) de l’université de Marseille spécialisé dans la construction parasismique ou tout autre diplôme délivré par une école d’ingénieur ou d’architecture au terme d’un cycle d’enseignement parasismique d’au moins 150 heures.
II. Périodes d’investissement
En principe,et sous réserve des précisions apportées au II-B § 360 à 420, les investissements immobiliers réalisés jusqu’au 31 décembre 2017 peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt, conformément au 1 de l’article 199 undecies A du CGI.
– pour les logements neufs achevés ou en l’état futur d’achèvement, leur date d’acquisition ;
– pour les logements que le contribuable fait construire, la date d’ouverture de chantier ;
– pour les souscriptions au capital de sociétés, la date de la souscription ;
– pour les travaux de réhabilitation ou de confortation des logements contre le risque sismique, la date d’achèvement des travaux.
Certains investissements immobiliers destinés à la location, bien que réalisés avant le 31 décembre 2017, sont exclus du droit à réduction d’impôt conformément aux dispositions de l’article 38 de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer (LODEOM).
En application du 6 bis de l’article 199 undecies A du CGI, dans sa rédaction issue du 7° du I de l’article 38 de la LODEOM, la réduction d’impôt ne s’applique plus aux investissements locatifs neufs, mentionnés au b, c et d du 2 de l’article 199 undecies A du CGI, engagés après le 31 décembre 2010.
– les investissements mentionnés au b du 2 de l’article 199 undecies A du CGI au titre de logements que le contribuable fait construire ou acquiert neufs ou en l’état futur d’achèvement, dont les permis de construire ont été délivrés ;
– les investissements mentionnés au c du même 2 de l’article 199 undecies A du CGI correspondant à des souscriptions de parts ou d’actions de sociétés dont l’objet réel est exclusivement de construire des logements neufs dont les permis de construire ont été délivrés ;
– les investissements mentionnés au d du même 2 de l’article 199 undecies A du CGI correspondant à des souscriptions dont le produit est affecté à l’acquisition de logements neufs dont les permis de construire ont été délivrés.
Les investissements locatifs engagés jusqu’au 31 décembre 2010, au sens du 6 bis de l’article 199 undecies A du CGI, demeurent donc éligibles à l’avantage fiscal dans les conditions et suivant les modalités de droit commun et aux taux prévus au 6 de l’article 199 undecies A du CGI. Sur le taux applicable, il convient de se reporter au II § 180 du BOI-IR-RICI-80-20-10).
Conformément aux dispositions du 6 bis de l’article 199 undecies A du CGI, pour les investissements locatifs engagés en 2011 (logements donnés en location dans le secteur libre et intermédiaire) et en 2012 (logements donnés en location uniquement dans le secteur intermédiaire), la réduction d’impôt s’applique à des taux spécifiques (cf. II § 180 du BOI-IR-RICI-80-20-10), sous condition de location effective du bien dans un délai de trente-six mois à compter de la délivrance du permis de construire.
Il s’ensuit que, pour bénéficier de l’avantage fiscal, la date d’achèvement du logement, la date de réalisation de l’investissement par le contribuable et la location du logement doivent intervenir dans ce même délai de trente-six mois, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
Ainsi, les logements pour lesquels les permis de construire ont été délivrés en 2011 demeurent éligibles à la réduction d’impôt sous réserve, notamment, qu’ils soient loués au plus tard le dernier jour du trente-sixième mois suivant la date de délivrance du permis de construire.

References: § 20
 § 100
 § 110
 § 220
 § 225
 § 10
 § 60
 § 1
 § 10
 § 20
 § 20
 § 20
 § 40
 § 350
 art. 46
 § 350
 § 225
 § 230
 § 360
 § 180
 § 180