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Mieterhöhung / Umstellung auf Staffelmiete
06.02.2011 16:43 |
Am 15.10.2006 habe ich einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen. Dieser sah eine Staffelmiete für 2 Jahre vor, seit 2008 ist meine Miete damit unverändert geblieben. Per 03.02.2011 erhalte ich eine schriftliche Mitteilung über eine Mieterhöhung per 01.03.2011 in Höhe von 2,5%. Drüber hinaus soll sich die Kaltmiete danach jährlich um 2,5% erhöhen. Mein Vermieter hat mich bereits im Herbst 2010 mündlich darauf hingewiesen, dass die Miete angepasst werden muss, allerdings ohne eine konkrete Mitteilung bzw. schriftliche Benachrichtigung. Eine Begründung der Mieterhöhung liegt nicht vor, nur der Hinweis auf die letzte Mieterhöhung am 15.10.2008. Ist eine so kurzfristige Mieterhöhung zulässig (im Februar mitgeteilt, per März zu erhöhen)? Muss der Vermieter die Erhöhung begründen? Kann er den Mietvertrag tatsächlich auf eine Staffelmiete umstellen? Vielen Dank vorab!
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Diese Antwort ist vom 06.02.2011 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
06.02.2011 | 17:05
vielen Dank für die ONLINE - Anfrage, die ich wie folgt beantworte:
Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete); vgl.: § 557a BB. Eine Staffelmiete ist nach Ihren Angaben vorliegend zwar vereinbart worden. Dies jedoch nur für 2 Jahre, sodass die Mieterhöhung vom Vermieter entsprechend den Vorgaben des Gesetzgebers im Bürgerlichen Gesetzbuch begründet werden müsste, um wirksam zu sein. Dies vorausgeschickt antworte ich weiter wie folgt:
Der Vermieter kann nach § 558 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann gemäß § 559 BGB insbesondere Bezug genommen werden auf:
1.einen Mietspiegel (§§ 558c BGB, 558d BGB),
2.eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB),
Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden (558b BGB).
Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB).
Der Vermieter hat vorliegend die Mieterhöhung weder mit einer ordnungsgemäßen Angabe ortsüblicher Vergleichsmieten noch mit einer Modernisierung begründet, sodass davon auszugehen ist, dass die Mieterhöhung unwirksam ist.
Sie müssen weiter "nur" die vereinbarte Miete und nicht den erhöhten Betrag bezahlen!
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion. Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.
Nachfrage vom Fragesteller	07.02.2011 | 15:07
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Kohberger, vielen Dank für die schnelle Antwort. Ihren Nachtrag zur Staffelmiete verstehe ich so, dass keine neue Staffelmiete möglich ist, weil "die erste" eben nach zwei Erhöhungen ausgelaufen ist. Daher könnte mein Vermieter künftig nur normale Mieterhöhungen nach §§558ff, 559BGB vornehmen? Widerspricht dies nicht §557(2) BGB?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.02.2011 | 19:12
eine neue Staffelmiete ist - wie Sie zu Recht anmerken - ohne Ihr Einverständnis nicht möglich, weil "die erste" eben nach zwei Erhöhungen ausgelaufen ist!
Ergänzung vom Anwalt 06.02.2011 | 17:08
Die Regelung(en) zur Staffelmiete finden sich § 557a BGB. Hierauf kommt es jedoch nicht an, da die Staffelung nach 2 Jahren beendet ist.
Mieterhöhung bei Staffelmietvertrag
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References: § 557
 § 558
 § 560
 § 558
 § 559
 §557
 § 557