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Timestamp: 2019-02-16 14:27:06+00:00

Document:
MAGISTRADO PONENTE: INOCENCIO FIGUEROA ARIZALETA
Exp. Nº 2015-0528
Mediante Oficio N° 329, de fecha 11 de mayo de 2015, recibido en esta Sala el 19 de ese mismo mes y año, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el expediente identificado con el alfanumérico AP11-V-2015-000337, contentivo de la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, ejercida por el abogado Enrique Sabal Arizcuren, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 37.716, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil MADRIZ CONSTRUCCIONES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de marzo de 1952, bajo el N° 155, Tomo 1B, contra la sociedad mercantil ELECTROMECÁNICA SNAIMILER, C.A., inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 1° de febrero de 2000, bajo el N° 7, Tomo 5-A-Cto.
La remisión se efectuó para que esta Sala se pronuncie sobre la consulta prevista en los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil, por haber declarado el referido Tribunal, en sentencia del 7 de abril de 2015, la falta de jurisdicción del Poder Judicial para conocer del presente asunto, por encontrarse el contrato cuyo cumplimiento se reclama sujeto a una cláusula arbitral.
El 20 de mayo de 2015, se dio cuenta en Sala y se designó Ponente al Magistrado Inocencio Figueroa Arizaleta, a los fines de decidir la consulta.
En fecha 19 de marzo de 2015, la representación judicial de la sociedad mercantil Madriz Construcciones, C.A., interpuso ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda por cumplimiento de contrato contra la sociedad mercantil Electromecánica Snaimiler, C.A., en los siguientes términos:
Señaló que, el 9 de septiembre de 2004, su representada en condición de arrendadora suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Electrónica Snaimiler, C.A., cuyo objeto es un inmueble conformado por un lote de terreno que forma parte de la Urbanización Los Caobos, Parroquia el Recreo, del Municipio Libertador en el Distrito Capital.
Precisó que, en el aludido contrato se acordó que la duración del mismo es de cinco (5) años contados a partir del 1° de septiembre de 2004, y se estableció que si ninguna de las partes manifestare su intención de darlo por terminado mediante escrito a la otra parte con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento, el mismo se entenderá resuelto.
Afirmó que, llegado el momento del vencimiento original del contrato las partes pactaron una primera prórroga la cual feneció en fecha 31 de agosto de 2014, siendo el caso que la arrendadora no desea efectuar una segunda prórroga, por lo cual le solicitó mediante comunicación a la arrendataria la entrega del inmueble.
Adujo que, la arrendataria dio respuesta a la aludida comunicación con otra misiva en la cual le manifestaba su intención de no hacer entrega del inmueble y en su lugar presenta una propuesta de compra, la cual fue rechazada por su representada.
Manifestó que, siendo el inmueble arrendado un lote de terreno, no es aplicable a la presente relación arrendaticia la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo cual no procede la prórroga legal.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.160, 1.167 y 1.599 del Código Civil y como petitorio solicitó que la parte demandada convenga o sea condenada a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, entregue el inmueble arrendado en el mismo estado en que fue recibido y pague los costos, costas y honorarios profesionales de abogado, causados en el presente proceso.
En fecha 7 de abril de 2015, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a quien correspondió el conocimiento del presente asunto previa distribución, dio entrada y curso de Ley al mismo.
En esa misma oportunidad, el prenombrado Juzgado declaró la falta de jurisdicción del Poder Judicial para conocer del presente asunto, por encontrarse el contrato cuyo cumplimiento se reclama sujeto a una cláusula arbitral.
Con fundamento en lo establecido en el artículo 23, numeral 20 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, el artículo 26 numeral 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a esta Sala Político Administrativa, conocer las consultas de jurisdicción, para lo cual se observa:
De la revisión de las actas procesales esta Sala evidencia que mediante decisión de fecha 7 de abril de 2015, cursante a los folios 16 al 23 del expediente, el Juzgado remitente declaró la falta de jurisdicción del Poder Judicial respecto al arbitraje para conocer la demanda intentada. En atención a dicha decisión el prenombrado Órgano Jurisdiccional, remitió el expediente a esta Sala a los fines de que conociera en consulta del presente fallo.
En primer término, es necesario precisar que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela consagra en su artículo 258 el deber que tiene el legislador de promover el arbitraje, la conciliación, la mediación y cualesquiera otros medios para la solución de conflictos, como alternativa ante las disputas o querellas en sede judicial, lo que refleja la constitucionalización de los medios alternativos para la resolución de conflictos.
De manera que el arbitraje constituye una excepción a la competencia constitucional que tienen los tribunales ordinarios del país de resolver, por imperio de la Ley, todos los conflictos que les sean sometidos por los ciudadanos a su conocimiento.
En este sentido, la doctrina y la jurisprudencia han considerado al arbitraje como un medio de autocomposición extrajudicial entre las partes, quienes, mediante una voluntad expresa, convienen en sustraer del conocimiento del Poder Judicial las diferencias, controversias o desavenencias que por la ejecución, desarrollo, interpretación o terminación de un negocio jurídico, sobrevengan entre ellas.
Resulta necesario además hacer referencia a lo establecido por la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, a través de sentencia N° 1541, publicada el 17 de octubre de 2008, respecto a la resolución alternativa de controversias mediante el arbitraje en algunas materias sometidas a un régimen protector o de derecho público, entre las cuales se encuentra el arrendamiento regido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, la prenombrada decisión expresó -con carácter vinculante- lo siguiente:
“…También bajo la vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999), han entrado en vigencia un conjunto de normas que evidencian la aceptación y tendencia del ordenamiento jurídico patrio por incluir y desarrollar al arbitraje como un medio eficaz para la resolución de conflictos. Incluso, ha sido tan generosa la labor legislativa para el desarrollo del desideratum constitucional (ex artículo 258), que se le ha incluido en materias que, tradicionalmente, ni el propio legislador había aceptado la posibilidad de implementar cualquier mecanismo alternativo para la resolución de conflictos.
En tal sentido, se pueden mencionar a manera de ejemplo los artículos 312 al 326 del Código Orgánico Tributario (G.O. N° 37.305 del 17 de octubre de 2001), los cuales desarrollan el arbitraje en el contencioso tributario; los artículos 138 y siguientes de la Ley Orgánica Procesal del Trabajo (G.O. N° 37.504 del 13 de agosto de 2002), que regulan el arbitraje en materia laboral e incluyen una etapa obligatoria de conciliación en los procesos laborales (…) y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (G.O. Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999), que aun y cuando no alude expresamente a los medios alternativos, sí los admite desde el mismo momento en que ha establecido la resolución jurisdiccional y no administrativa de todos los conflictos en la materia arrendaticia.
En Venezuela, esta Sala advierte que la inclusión del arbitraje dentro del sistema de justicia, puso fin a la aparente contradicción que desde el punto de vista doctrinal y jurisprudencial se generó entre arbitraje, orden público, normas imperativas y el principio tuitivo o protector de la legislación especial en áreas `sensibles´ como laboral, arrendamiento, consumo, operaciones inmobiliarias, entre otras.
La estipulación en un contrato de cualquier medio alternativo para la resolución de controversias, no supone entonces renuncia alguna a las protecciones, derechos o garantías establecidas en la legislación especial, porque tales medios deben aplicarla preferentemente, lo cual en forma alguna permite afirmar la anulación del ejercicio de competencias administrativas en materia de policía administrativa, conforme al estatuto atributivo de específicas potestades en determinada materia -vgr. En materia de bancos, seguros, valores y competencia a las respectivas Superintendencias o en materia de arrendamiento a las Direcciones de Inquilinato-, sino por el contrario, es admitir que en el ordenamiento jurídico vigente el hecho que se haya pactado un arbitraje no altera el régimen protector o de derecho público aplicable a cada área, en tanto la misma se constituye en la elección de un medio distinto a la vía judicial, al momento de una pretensión pecuniaria entre las partes…” (Resaltado de esta Sala).
De la jurisprudencia previamente transcrita -cuyo carácter, se reitera, ha sido -vinculante- se desprende que el arbitraje constituye un medio alternativo eficaz para la resolución de conflictos, aplicable también en materia de los arrendamientos regidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que -de acuerdo a lo expuesto en esa decisión de la Sala Constitucional- aun en las situaciones que involucren el orden público, la estipulación en un contrato de una cláusula compromisoria como un medio alternativo de resolución de controversias, no supone la renuncia a las protecciones, derechos o garantías establecidas en la legislación especial.
Ahora bien, observa la Sala que cursa a los folios 7 al 9 del presente expediente, original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el cual se observa en su cláusula décima cuarta lo siguiente:
“DECIMA CUARTA: CONTROVERSIAS. Toda controversia o diferencia relativa a este contrato, su ejecución, terminación e interpretación, se resolverá mediante arbitraje de acuerdo al Reglamento de Arbitraje del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas en base a las siguientes reglas: (1) El tribunal estará integrado por un (1) árbitro, el cual será escogido por el Comité Ejecutivo de dicha Cámara; (2) El tribunal decidirá en derecho; (3) Se le Notifica a las partes de la existencia de una demanda arbitral mediante carta, fax, o correo certificado” (sic) (Destacados de la cita).
De lo anterior se aprecia que correspondería efectuar el análisis de la cláusula de arbitraje expuesta en el referido contrato de arrendamiento que excluiría la jurisdicción del Poder Judicial para conocer del asunto controvertido, atendiendo al contenido del artículo 5 de la Ley de Arbitraje Comercial, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.430 del 7 de abril de 1998, que consagra expresamente la posibilidad de que las partes sometan a arbitraje la resolución de controversias o disputas, mediante un pacto denominado “acuerdo de arbitraje” y conforme al criterio expuesto por la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº 1067 del 3 de noviembre de 2010, en cuanto a las relaciones de coordinación y subsidiariedad de los órganos del Poder Judicial frente al sistema de arbitraje.
No obstante lo anterior, cabe destacar que mediante Decreto Presidencial N° 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 del 23 de mayo de 2014, se establecieron las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.
Al respecto los artículos 2 y 4 establecen:
A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por ´inmuebles destinados al uso comercial´, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en área de dominio público.”
Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados” (destacados de la Sala).
De acuerdo a la normativa expuesta y a los fines de determinar si al inmueble objeto de controversia le es aplicable el aludido Decreto Ley, esta Sala evidencia de la cláusula primera del contrato de arrendamiento lo siguiente:
“PRIMERA: OBJETO: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un inmueble constituido por un lote de terreno que forma parte de la Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo de este Departamento Libertador del Distrito Federal, con frente a la Avenida Lima, distinguida con el N° 43 que ocupa la parcela N° 2 de la manzana ‘F’ de dicha Urbanización y que tiene los siguientes linderos y medidas (…). En este sentido, LA ARRENDATARIA, declara que recibe EL INMUEBLE arrendado sin ninguna bienhechuría o construcción sobre el mismo” (Destacados de la cita).
De conformidad con lo anterior, observa la Sala que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento es un lote de terreno sin edificar, por lo cual se encuentra dentro de las excepciones establecidas en el artículo 4 del mencionado Decreto Ley, siendo que el mismo no le es aplicable.
Por tanto, aplicando los criterios vinculantes sentados al respecto por la Sala Constitucional, en sentencias N° 1541, del 17 de octubre de 2008 y N° 1067, del 3 de noviembre de 2010, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que establece la promoción del arbitraje como forma alternativa de resolución de conflictos, considera la Sala que en el presente caso resulta aplicable la cláusula compromisoria pactada por las partes en el contrato de arrendamiento para someter sus diferencias ante un Tribunal Arbitral. Así se declara.
En atención a lo anterior, esta Sala declara que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer de la presente demanda y en consecuencia se confirma la sentencia del 7 de abril de 2015, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se declara.
Por las razones anteriormente expuestas, esta Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara que el PODER JUDICIAL NO TIENE JURISDICCIÓN para conocer y decidir la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, ejercida por la sociedad mercantil MADRIZ CONSTRUCCIONES, C.A., contra la sociedad de comercio ELECTROMECÁNICA SNAIMILER, C.A. En consecuencia, se CONFIRMA la decisión sometida a consulta, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 7 de abril de 2015.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al Tribunal de origen.
En diecisiete (17) de junio del año dos mil quince, se publicó y registró la anterior sentencia bajo el Nº 00722.

References: artículo 23
 artículo 26
 artículo 258
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 258
 resolución 
 artículo 33
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 5
 resolución 
 artículo 4
 artículo 258
 resolución