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Timestamp: 2018-06-21 14:14:11+00:00

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Medidas contra la pobreza energética (Primera Parte)
La Ley 24/2015, de 29 de julio de Cataluña, aparece justificada por la emergencia social provocada por la presente crisis económica, que afecta de forma especial a la vivienda, como consecuencia de un sobreendeudamiento hipotecario, en la mayoría de las ocasiones derivadas de la pérdida de la vivienda debido a las correspondientes ejecuciones hipotecarias.
Según la Exposición de Motivos del texto legal, entre 2008 y 2013 se iniciaron en Cataluña 98.040 procedimientos de ejecuciones hipotecarias, a lo que se debe añadir que un 67% de los 16.008 desahucios que se produjeron en el año 2013, estuvieron relacionados con el impago del alquiler.
La justificación de las medidas que luego serán objeto de comentario, se fundamentan también en un importante elemento comparativo, pues a la anterior situación de crisis y pobreza, se une no sólo el crecimiento de la pobreza energética, entendida como la dificultad para afrontar las facturas de los suministros básicos de electricidad, gas y agua, con el correspondiente impacto social y sanitario, pues en Cataluña en el año 2012 hubo 72.039 expedientes de suspensión del suministro de agua.
Tanto la legislación estatal, como autonómica y Tratados internacionales,[1]reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia.[2] Asimismo, la Observación general número 7 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas incorpora como contenido del derecho a la vivienda la protección contra los desahucios forzosos y la obligación de los poderes públicos a garantizar el adecuado realojamiento de las personas sin recursos afectadas por un desahucio.
Por último, la Exposición de Motivos también se refiere a los ingentes beneficios obtenidos por determinadas entidades bancarias y empresas de suministro eléctrico,[3] así como a los 80.000 pisos nuevos sin estrenar que se encuentran vacíos en Cataluña.[4]
Ante los datos y justificaciones ofrecidos anteriormente, es evidente que la Ley 24/2015 debe ofrecer una respuesta rotunda, clara y eficaz ante el grave problema de la vivienda,[5] en los términos expuestos, pues se observa una exclusiva vocación de defensa del propietario que pierde su vivienda por ejecución del crédito hipotecario, o bien, también se ve imposibilitado de atender las facturas de electricidad, gas y agua. La ley les considera consumidores en estado o situación de insolvencia derivada del impago de la vivienda, lo que tiene una honda repercusión en la legislación hipotecaria y concursal, a quien se le ofrecen todo un conjunto de medidas para protegerle.
El problema que suscita el contenido de la presente ley, es su preceptiva de adecuación con determinados principios constitucionales, como el de libertad de mercado y el principio de libertad de empresa, por cuanto las personas jurídicas que se incluyen, como luego se verá, en el concepto de gran tenedor de viviendas, quedan completamente subordinadas a las medidas intervencionistas de la Administración, pudiendo incluso llegar a perder parte del crédito que legítimamente ostenten en contra del deudor, en contrariedad con los principios más elementales del Derecho de las Obligaciones. Estas personas jurídicas que merezcan dicha consideración, son las más afectadas, sin que, en este aspecto, aparezca la más mínima atención compensatoria al sacrificio económico que se les impone.[6]
En primer lugar, aparece un procedimiento extrajudicial para resolver situaciones de sobreendeudamiento, previa la creación de las comisiones de sobreendeudamiento,[7] que tendrán capacidad para establecer un plan de pagos o un plan de reestructuración de la deuda.[8] Aun cuando no se haya especificado, se sobreentiende que deberá ser oído el acreedor, pues dicho procedimiento se remite al de mediación.
En segundo lugar, se establece un procedimiento judicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento, cuando la intervención de las comisiones del mismo nombre, no hayan podido llegar a un acuerdo, para buscar las fórmulas apropiadas para la satisfacción de las deudas derivadas de una relación de consumo, incluidas las que se derivan de la vivienda habitual.[9]
El Juez, dictará una resolución motivada que incluya necesariamente un plan de pago de obligado cumplimiento. Pero, como excepción, se regula posibilidad de que queden importes no pagados después de la liquidación final, lo que permitirá al Juez acordar la cancelación de los importes no satisfechos.[10]
En tercer lugar, se destaca el conflictivo concepto de propuesta de alquiler social. Se regulan las medidas que se deben adoptar antes de la adquisición de una vivienda, resultante de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la misma.[11] El presupuesto fáctico se centra en la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario.
En este caso, el adquirente deberá obligatoriamente aportar una propuesta de alquiler social.[12] Incluso con anterioridad a interponer una demanda judicial de ejecución hipotecaria o desahucio por impago de alquiler, también se debe ofrecer a la persona o personas afectadas dicha propuesta de alquiler social.[13] Llama la atención de que dicha oferta no se dirija al interesado, sino al propio Ayuntamiento del municipio donde se encuentre la vivienda afectada. No se entiende el porqué debe intervenir el Ayuntamiento en este caso y que función debe tener en la tramitación de la propuesta de alquiler social. ¿Qué hará el Ayuntamiento una vez recibida la mencionada propuesta? ¿La puede aceptar o rechazar, o simplemente se limitará a su tramitación? Son preguntas que, tal vez, aparezcan resueltas en el reglamento de desarrollo de la presente ley. Otra novedad, dentro del mismo concepto de ayuda al deudor, consiste en que el interesado, si no puede abonar el alquiler de la vivienda, tendrá derecho a disfrutar de ayudas para evitar el lanzamiento.[14]
El punto más conflictivo de esta propuesta, será sin duda, la fijación exacta del importe del alquiler,[15] en atención a la protección del arrendatario que reconoce la ley. De este modo, dicha renta no podrá superar el 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar.[16] El factor determinante será siempre el indicador de renta de suficiencia.[17] Al mismo tiempo, se exige el ofrecimiento preferentemente de la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal.[18] Y por último, se impone un período mínimo de tres años de duración de la propuesta de alquiler social.[19]
Previamente al disfrute de esta propuesta de alquiler social, las personas o unidades familiares deberán inscribirse en el Registro de solicitantes de vivienda.[20]
En cuarto lugar, se crea el concepto de acreedor que sea gran tenedor de vivienda.[21] No se define dicho concepto, pero sí que se exponen los requisitos necesarios para que el acreedor pueda merecer esta calificación, que son los siguientes:
Posteriormente se amplia el círculo de personas jurídicas que legalmente merecerán la calificación de gran tenedor de viviendas, siendo las siguientes:
Por lo tanto y en primer lugar, gran tenedor de vivienda, no puede ser una persona física por muchas viviendas que ostente legítimamente en su propiedad. Y en segundo lugar, tampoco lo será una sociedad mercantil, por muchas viviendas que tenga en su patrimonio, siempre que no concurra el segundo requisito, es decir, que no haya adquirido, después de la fecha señalada de 30 de abril de 2008, la clase de viviendas que se hace mención.[22]
En quinto lugar, se crea el concepto de adecuado realojamiento de las personas y unidades familiares,[23] concepto jurídico indeterminado, que en atención a las circunstancias concurrentes, se deberá definir con posterioridad.
Dicho concepto se limita a las situaciones extremas de exclusión residencial que estén en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual, para poder hacer efectivo el desahucio. En este caso, la responsabilidad del realojamiento corresponde a la Generalidad de Cataluña, de común acuerdo con el Ayuntamiento correspondiente.
Por último, en sexto lugar, aparece el concepto de situación de riesgo de exclusión residencial.[24] Se encuentran en esta situación de riesgo las personas en que concurran los siguientes requisitos:
1º, Quienes perciban unos ingresos inferiores a 2 veces el IRSC, si se trata de personas que viven solas, o unos ingresos inferiores a 2,5 veces el IRSC, si se trata de unidades de convivencia, o unos ingresos inferiores a 3 veces el IRSC, en caso de personas con discapacidades o con gran dependencia. En caso de que los ingresos sean superiores a 1,5 veces el IRSC, la solicitud debe ir acompañada de un informe de servicios sociales que acredite el riesgo de exclusión residencial.
2º Excepcionalmente, las medidas vinculadas con la definición que establece el apartado 10 pueden beneficiar a personas y unidades familiares que superen los límites de ingresos fijados en él, siempre que dispongan de un informe de servicios sociales acreditativo de que están sometidas a un inminente riesgo de pérdida de la vivienda y no disponen de alternativa de vivienda propia.
Por lo tanto, el criterio básico será siempre la cuantía económica que se perciba la persona física o la unidad familiar en relación con el indicador de renta de suficiencia.
Llama la atención la aparición de un nuevo concepto in extremis, como es el inminente riesgo de pérdida de la vivienda, que deberá ser reconocido por los servicios sociales del Ayuntamiento respectivo. Dicho informe deberá ser motivado y fundamentado en las circunstancias objetivas que concurran en cada caso. Inminente riesgo supone que todavía no se incurrido en riesgo de pérdida de vivienda, aun cuando se tenga la seguridad objetiva de que ese riesgo afectará al interesado.[25]
[1] Artículo 39.1 de la Constitución: Los poderes públicos aseguran la protección social, económica y jurídica de la familia.
[2] El contenido del derecho a la vivienda comprende el acceso permanente a recursos naturales y comunes, a agua potable y a energía para la cocina, la calefacción y la luz, y el derecho al agua y al saneamiento.
[3] Los ingentes beneficios es un concepto que excede del jurídicamente indeterminado, para servir de fundamento en la determinación de la responsabilidad impuesta por la Administración, para proteger a los beneficiados por esta ley. Si esos beneficios, aun cuando merezcan la calificación de ingentes, han sido obtenidos con respeto al principio de libertad de mercado y el principio de libre competencia, si son restringidos, fruto de la intervención administrativa, necesariamente deben ser compensados, lo mismo que ocurre con la expropiación forzosa que recae no en cosas, sino en derechos. Ese calificativo, tampoco supone per se que haya habido un abuso empresarial a costa de toda la comunidad a la que prestan las sociedades mercantiles afectados, determinadas prestaciones y servicios, especialmente bancarios, o de suministro de energía en sus distintas modalidades.
[4] Estos datos tienen importancia, pues luego serán utilizados por el Legislador autonómico, para imponer un notable sacrificio económico a determinadas sociedades mercantiles, sin compensación económica alguna.
[5] Artículo 47 de la Constitución: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
[6] Según el artículo 1 de la Ley de Expropiación Forzosa de 17 de diciembre de 1954: Es objeto de la presente Ley la expropiación forzosa por causa de utilidad pública o interés social a que se refiere el artículo 32 del Fuero de los Españoles, en la que se entenderá comprendida cualquier forma de privación singular de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera que fueren las personas o entidades a que pertenezcan, acordada imperativamente, ya implique venta, permuta, censo, arrendamiento, ocupación temporal o mera cesación de su ejercicio.
[7] Artículo 2.2
[8] Artículo 2.2
[9] Ello puede suponer un aplazamiento o fraccionamiento de la deuda, o bien, una reducción sustancial de su importe.
[10] Dicha cancelación sólo se podrá acordar a la vista del patrimonio del deudor. Téngase en cuenta que este procedimiento tiende a protegerle, no a arruinarle y por eso, si con el actual patrimonio del deudor no se alcanza a cubrir todo el importe de la deuda, de forma motivada y ajustada a cada caso, será cuando el Juez cancele el importe pendiente. Dicha cancelación también será extensible al fiador (artículo 4). Esta potestad judicial, amparada en la ley objeto de comentario, puede dar lugar a situaciones inexplicables. No obstante, lo que se pretende con ello es que el deudor no pierda su patrimonio y no sólo su vivienda, para poder hacer frente a la deuda que mantiene con su acreedor, quien, por otra parte, también conserva legalmente el derecho de exigir el pago, tanto de los bienes presentes como futuros. En términos jurídicos, esta norma supondría una derogación expresa de lo que se dispone en el artículo 1.911 del Código Civil: Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros. Por lo tanto, se trata de una norma que provocará numerosos conflictos de aplicación y de competencia.
[11] Artículo 5.1
[12] Esta propuesta será preceptiva cuando el prestatario sea una persona o unidad familiar, que no tenga otra alternativa propia de vivienda y esté incluida en la consideración de riesgo de exclusión residencial.
[13] Dicha propuesta de alquiler social se debe ofrecer en el plazo de tres días hábiles desde la notificación de la oferta de compra, o con anterioridad a la interposición de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o desahucio por impago de alquiler (artículo 3.2).
[14] ¿Qué clase de ayuda es esa? ¿Con cargo a qué presupuesto? Las respuestas no están previstas en la ley. ¿Pueden destinarse los tributos municipales o bien, autonómicos, abonados por los contribuyentes de un municipio, a sufragar los gastos de alquiler para evitar el lanzamiento del deudor que no paga el alquiler. ¿Dichas ayudas entrarían dentro del concepto amplio y general de la función social, que también deben cumplir las Administraciones Públicas? Pero al no establecerse el importe o límite de la propuesta de alquiler social, ni tampoco la cuantía de la ayuda para evitar el lanzamiento, es evidente que habrá que esperar al preceptivo reglamento de desarrollo de esta ley.
[15] Artículo 5.7 a)
[16] Si están por debajo del 0,89 del indicador de renta de suficiencia (IRSC), o el 12% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,95 del IRSC, o el 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si son iguales o superiores al 0,95 del IRSC.
[17] La ley 13/2006, de 27 de julio, de prestaciones sociales de carácter económico, estableció el mencionado indicador que debe ser fijado periódicamente en la Ley de Presupuestos de la Generalitat de Catalunya. Dicha indicador sirve para valorar la situación de necesidad, a efectos de reconocer el derecho o acceso a determinadas prestaciones. La situación de necesidad consiste en cualquier contingencia que se produzca en el transcurso de la vida de una persona que le impida hacer frente a los gastos esenciales parta el mantenimiento propio o el mantenimiento de las personas que integran la unidad familiar o la unidad de convivencia a la que pertenezca. En el año 2015 dicho indicador se fijó en el importe de 569 euros mensuales o bien 7.967 euros anuales.
[18] Artículo 5.7 b)
[19] La duración de tres años es verdaderamente excesiva, pues supone en la práctica la pérdida de la vivienda, que quedará supeditada a la intervención administrativa en el control de la misma. Es difícil poder conciliar esta medida de duración tan excesivamente larga con el principio de libertad de mercado. Ello supone, en definitiva, que la vivienda, en este supuesto, ha quedado expropiada para dedicarla a un fin social, sin que el arrendador pueda oponerse a dicha intervención, salvo que se decida a recurrir a los órganos jurisdiccionales por medio del correspondiente recurso contencioso-administrativo.
[20] Artículo 5.8
[21] Artículo 5.2
[22] Ello permite afirmar, que es difícil encontrar una persona jurídica que merezca el calificativo de gran tenedor de viviendas, por la limitación cuantitativa y cualitativa del segundo requisito. Además, ¿cuántas viviendas deben haberse adquirido para que concurra este requisito? No se regula en la ley. Al parecer, el legislador están pensando sólo y exclusivamente en las entidades bancarias que, en su momento, ejecutaron su crédito contra el deudor. El resto de personas físicas y jurídicas queda excluido de ese calificativo de gran tenedor de vivienda.
[23] Artículo 5.6
[24] Artículo 5.10
[25] La inminencia del mismo es un concepto jurídico indeterminado, que no necesariamente supone que se vaya a producir la pérdida de la vivienda.
Por Jordi Fontquerni|16 octubre, 2015|Sin categorizar|0 Comentarios
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References: resolución 
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 artículo 1
 artículo 32
 Artículo 2
 Artículo 2
 artículo 1
 Artículo 5
 Artículo 5
 Artículo 5
 Artículo 5
 Artículo 5
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