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Timestamp: 2017-11-24 01:09:34+00:00

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Selbst genutzte Eigentumswohnung im Erbfall vermieten/verkaufen? - Erwerbslosen Forum Deutschland (ELO-Forum)
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Post #2169338 (2)
meine Mutter will für mich eine Eigentumswohnung kaufen (68qm), die ich selbst als alleinige Mieterin bewohnen will, bin im laufenden ALG-II-Bezug, Kaltmiete fällt weg, Jobcenter soll nur Hausgeld übernehmen.
Was passiert, wenn meine Mutter (77 Jahre, schwer krank) ins Pflegeheim muss oder verstirbt? Ein Rechtsanwalt hat gesagt, dass eine selbst bewohnte Eigentumswohnung nur bis zu einer Größe von 55qm sicher vor der Verwertung geschützt ist, wenn Wohnung größer, dann bin ich in einer rechtlichen Grauzone, dann könnte es vielleicht passieren, dass wenn ich die Wohnung erbe, das Jobcenter entweder den Verkauf verlangt oder dass ich mir einen Mitbewohner suche, der Miete zahlt, weil die Wohnung zu groß ist.
Das finde ich erschreckend, denn ich kann mir überhaupt nicht vorstellen, mit einer wildfremden Person in einer Wohnung zu leben, ich will auf jeden Fall alleine wohnen können.
Außerdem wollte mir der Anwalt nicht sagen, ob das Sozialamt von meiner Mutter verlangen könnte, die Eigentumswohnung verkaufen zu müssen, da meine Mutter die Heimkosten von ihrer Rente nicht zahlen kann und Sozialhilfe beantragen müsste, wenn sie ins Heim muss.
Ist es möglich, dass das Jobcenter bzw. ein Richter mich später verpflichten könnte, einen Mitbewohner in die 68qm große Wohnung aufzunehmen?
29.01.2017, 18:57 #2
AW: Selbst genutzte Eigentumswohnung im Erbfall vermieten/verkaufen?
Das Problem ist bei der Schenkung folgendes.
Sollte Deine Mutter innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung pflegebedürftig werden und das Sozialamt einspringen müssen, würde die Schenkung sowieso hinfällig und die Wohnung für die Kosten der Pflege eingesetzt werden.
29.01.2017, 20:00 #3
Ich bin in einer ähnlichen Situation: Meine Mutter und ich haben vor kurzem unser geerbtes Haus verkauft und für den Erlös meines Anteils möchte ich eine "angemessene" Eigentumswohnung kaufen.
Bezüglich der Angemessenheitsgrenzen habe ich verschiedene Angaben gelesen. Teilweise wird auch nur von 50 m² gesprochen.
29.01.2017, 21:55 #4
In einem Ratgeber für Arbeitslose, den selbst der Anwalt im Regal stehen hat und zu Rate zieht, ist zu lesen, dass das Bundessozialgericht sich bei der Frage zur Beurteilung der Angemessenheit nach den Wohnflächenwerten des bis 2001 geltenden § 39 WoBauG II orientiert. Dabei soll die Anzahl der Wohnungsnutzer berücksichtigt werden:
-bis 130qm bei Eigenheim und
-bis 120qm bei Eigentumswohnung für einen Vierpersonenhaushalt
-plus/minus 20 qm je Person mehr oder weniger im Haushalt
-mindestens 80 qm bei Einpersonenhaushalt in Eigentumswohnung (es folgen Angaben, welches Gericht das wann festgestellt hat)
-nach LSG Berlin-Brandenburg ist für eine Person nur eine Eigentumswohnung mit einer Fläche bis 60qm geschützt
Also wenn man die 120qm für eine Person herunterrechnet, ist nur eine Wohnfläche bis 60 qm für 1 Person angemessen, so wie ich es verstehe?
Ich finde es sehr frustrierend, dass man mit keinem Gefühl von Sicherheit eine etwas größere Wohnung kaufen kann, weil man das flaue Gefühl im Magen hat, dass es später davon abhängt, ob man Glück oder Pech mit dem Richter hat, auf den man gerade trifft, ob man seine Wohnung denn nun behalten kann oder nicht.
29.01.2017, 22:22 #5
Man könnte lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Dazu solltest du wirklich einen Anwalt oder Notar befragen.
Selbstgenutztes Eigentum ist auch so eine Sache, wenn man im Alter oder bei Erwerbsunfähigkeit zum SGB XII wechselt. Was im SGB II als angemessen durchgewunken wird, kann dann ein Problem werden. Irgendwann wirst du die Wohnung ja auch erben.
Da geht es dann auch nicht nur um die Größe, sondern um den Wert der Wohnung, denke ich.
04.02.2017, 21:56 #6
Wenn schon Miete, dann auch richtig. Denn Mietverträge unter nahen Verwandten müssen sich daran orientieren, was Fremde untereinander vereinbaren würden, wenn sie ernst genommen werden sollen. Ansonsten zahlt das JC nämlich gar nichts, auch nicht das Wohngeld.
Wenn sich Deine Mutter nicht mit der Abrechnung rumschlagen will, dann sollte sie einen vernünftigen Sondereigentumsverwalter beauftragen. Das wird bspw. auch von den Haus- und Grundeigentümervereinen angeboten.
Was passiert, wenn meine Mutter (77 Jahre, schwer krank) ins Pflegeheim muss oder verstirbt? Ein Rechtsanwalt hat gesagt, dass eine selbst bewohnte Eigentumswohnung nur bis zu einer Größe von 55qm sicher vor der Verwertung geschützt ist, wenn Wohnung größer, dann bin ich in einer rechtlichen Grauzone, dann könnte es vielleicht passieren, dass wenn ich die Wohnung erbe, das Jobcenter ... den Verkauf verlangt ... .
Du bringst da zwei Dinge durcheinander.
Der erste Punkt ist die Frage, ob eine - selbstgenutzte - Eigentumswohnung nach § 12 Abs. 3 Nr. 4 SGB II als geschütztes Vermögen durchginge oder nicht. Davon hinge im Extremfall Dein Leistungsanspruch ab.
Gibt es keinen Leistungsanspruch, dann stellt sich die Frage, ob die Betriebskosten einer selbstgenutzten Eigentumswohnung oder einer Mietwohnung angemessen sind und vom JC immer vollständig übernommen werden, gar nicht mehr.
Beide Punkte müssen jeder für sich betrachtet werden. Auch wenn die Wohnung geschütztes Vermögen ist, kann sie unangemessen teuer sein oder werden, so daß man sie ohne hinreichende Barschaften nicht behalten kann.
Zumindest hätte Dich diese Besorgnis ernsthaft daran zweifeln lassen müssen, daß Deine Mutter Deine Wohnkosten ganz oder auch nur zum Teil tragen kann. Sie wäre im Gegensatz dazu sogar darauf angewiesen, aus der Wohnung Einkommen zu erzielen.
Wie gesagt, Du bringst einiges durcheinander. Wie wäre es, einfach mal den Gesetzestext (§§ 12 und 22 SGB II) zu lesen? Untervermietung ist eine der denkbaren Möglichkeiten, zu einer angemessen großen Mietwohnung zu kommen. Eine andere ist der Umzug in eine kleinere Wohnung. Du hättest also nicht unbedingt ein Recht darauf, in der Wohnung Deiner Mutter zu wohnen und da die Kosten (voll) vom JC gezahlt zu bekommen - Deiner Mutter ist durchaus zuzumuten, sich einen anderen Mieter zu suchen.
Ist dagegen Wohneigentum unangemessen groß, dann ist es kein geschütztes Vermögen und steht schon dem Leistungsanspruch an sich im Wege. Es wäre dann als Ganzes zu betrachten, unabhängig davon, wie es konkret genutzt wird (s. hierzu bspw. BSG, Urteil vom 12. Dezember 2013, Az. B 14 AS 90/12 R https://openjur.de/u/670205.html ). Das folgt auch daraus, daß der § 12 Abs. 3 Nr. 4 SGB II nur selbstgenutztes Eigentum und kein vermietetes schützen soll.
Im SGB XII (falls Deine Mutter infolge Pflegebedürftigkeit zum Sozialfall würde) sind die Vermögensgrenzen noch schärfer. Wenn sie tatsächlich eines Tages Sozialhilfe brauchen sollte, dürfte ihr nichts anderes übrig bleiben, als die (an Dich) vermietete Wohnung zum Verkauf zu stellen.
Irgendwann wirst du die Wohnung ja auch erben. Da geht es dann auch nicht nur um die Größe, sondern um den Wert der Wohnung, denke ich.
Davon steht aber nichts im Gesetz. Wenn die/der Fredstarter die bislang gemietete Wohnung erbt, ist sie/er auf der sicheren Seite,
- wenn es vorher keinen Streit um die KdU gab und
- solange Instandhaltungsaufwendungen nicht die Grenzen des § 22 Abs. 2 SGB II sprengen.
Beschließt die Gemeinschaft rechtswirksam Sonderumlagen, die das JC nicht übernimmt und die sie/er nicht aus dem Barvermögen bestreiten kann, drohen Notverkauf bzw. Zwangsversteigerung.
05.02.2017, 09:05 #7
Irgendwann geht es aber ins SGB XII und das war es dann mit der sicheren Seite.
05.02.2017, 09:09 #8
So ist ein Mietverhältnis auch dann anzunehmen, wenn nur eine geringfügige "Gefälligkeitsmiete" vereinbart ist, oder wenn der Mieter lediglich die Betriebskosten oder sonstige Lasten zu tragen hat (vgl nur Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl 2007, Vor § 535 BGB RdNr 8).
BSG B 4 AS 37/08 R
09.02.2017, 00:03 #9
Nö. Es wäre zumindest nicht einzusehen, warum man nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII ein angemessenes Hausgrundstück behalten dürfte, aber eine ETW in jedem Fall verkaufen müßte.
Die Formalien müssen trotzdem eingehalten werden (schriftlicher Mietvertrag, pünktliche Zahlung, ggf. Mahnung durch Vermieter). Denn wo kein ernsthaft gewolltes Mietverhältnis besteht und demnach kein Mietzins geschuldet wird, muß vom JC auch nichts gezahlt werden.
Im Übrigen ist das Urteil nur für die Sicht auf die Probleme der/des Mieter/in interessant. In dem Fall müssen aber auch die Belange der Vermieterin berücksichtigt werden.
Geändert von P123 (09.02.2017 um 00:15 Uhr)
09.02.2017, 10:00 #10
Im SGB XII gibt es eine strenge Prüfung der Angemessenheit, was ja auch explizit im verlinkten Gesetzestext steht! Im SGB II wird pauschal nach Größe bewertet und durchgewunken.
Das wird einigen zum Fallstrick werden, die auf selbstbewohntes Eigentum gesetzt haben.
24.02.2017, 00:55 #11
Nochmal: Es ist die Frage., ob der Gesetzgeber tatsächlich nur Grundstücke mit einem darauf befindlichen Einfamilienhaus schützen und Eigentumswohnungen ohne Ansehen des Einzelfalles zur Disposition stellen wollte. Dafür sehe ich keinerlei Sachgrund. Daß im SGB XII genauer hingeguckt wird und das Wort "angemessen" ernst zu nehmen ist, ist mir auch klar.
24.02.2017, 09:56 #12
Nochmal: Es ist die Frage., ob der Gesetzgeber tatsächlich nur Grundstücke mit einem darauf befindlichen Einfamilienhaus schützen und Eigentumswohnungen ohne Ansehen des Einzelfalles zur Disposition stellen wollte.
Wessen Frage? Ob Wohnung oder Haus ist völlig gleich. Es geht mir um die unterschiedliche Deutung der Angemessenheit in SGB II und XII.
24.02.2017, 10:54 #13
Da dürfte es aber im Hinblick auf die Unterkunft keine Unterschiede geben, weil die Kriterien in beiden Fällen von der Kommune festgelegt - und ggf. vom LE dann vor Gericht gekippt - werden müssen.
24.02.2017, 11:22 #14
Genau auf diese Unterschiede wollte ich hinweisen: Im SGB II gibt es pauschale Angemessenheitsgrenzen nach m², im SGB XII nicht. Da wird genauer hingeschaut, was den Wert der Immobilie angeht.
Ich denke, das ist vielen nicht bewusst, die sich im selbstbewohnten Eigentum sicher wähnen.
24.02.2017, 14:53 #15
hier wurde bisher ein bunter Strauß an Szenarien diskutiert, ich sortiere mal die verschiedenen Varianten mit dazugehörigen Auswirkungen von SGB II und SGB XII...
Variante: Deine Mutter kauft eine Wohnung, bleibt Eigentümerin und vermietet die Wohnung an Dich, lebt selbst in einer anderen Wohnung (Miete? Eigentum?) von ihrer Rente. Du lebst von ALG-2. Folgen:
Deine Mutter kann als Privatperson mit Wohnung und Geld machen was sie will.
Für Dich als Mieterin im ALG-2 Bezug gelten Vorgaben aus SGB II, deshalb gibt es folgende beide Möglichkeiten:
Genehmigter Umzug - freiwilliger Umzug wird vom JC als erforderlich anerkannt (gilt nur in wenigen konkreten Situationen): JC zahlt einen selbst organisierten Umzug. Umzug mit Umzugsfirma nur wenn man/frau selbst gesundheitlich nicht dazu in der Lage ist. Unterkunftskosten dürfen die örtlichen Obergrenzen nicht übersteigen. Maximale Wohnungsgröße für 1 Person in einer Mietwohnung 45-50 qm, wird örtlich unterschiedlich gehandhabt. Kann zwar außer Betracht gelassen werden wenn die Unterkunftskosten angemessen sind, das ist aber bei 68 qm nicht sehr wahrscheinlich.
Nicht genehmigter Umzug da nicht als erforderlich anerkannt: Unterkunftskosten werden nur in Höhe der bisherigen Unterkunftskosten übernommen. Umzug wird nicht bezahlt!
Variante: Du bist jetzt auf eigene Kosten als Mieterin in die Wohnung Deiner Mutter eingezogen, und Deine Mutter wird pflegebedürftig und zieht ins Heim. Die Rente Deiner Mutter reicht nicht aus, um das Pflegeheim zu bezahlen, deshalb beantragt sie beim Sozialamt Hilfe zur Pflege. Folgen:
Für Deine Mutter gilt jetzt SGB XII. Also muss sie ihr Vermögen verwerten. Wenn Deine Mutter vorher selbst in einer Eigentumswohnung oder eigenen Haus gelebt hat, könnte sie dieses verkaufen statt der Wohnung in der Du wohnst. Falls vorhanden könnte sie anderweitiges Vermögen verwerten. Ansonsten muss sie Deine Wohnung verwerten. Da sie nicht selbst drin wohnt, ist es kein Schonvermögen. Die Verwertung lässt sich erschweren durch Eintragen eines lebenslänglichen Wohnrechts ins Grundbuch. Das macht die Wohnung unattraktiv für Käufer, insbesondere wenn es sich um ein unentgeltliches Wohnrecht handelt, also nur Nebenkosten übernommen werden müssen. Ist aber keine Garantie dass die Wohnung nicht verkauft wird.
Für Dich gilt, dass Du durch ein lebenslanges Wohnrecht bei Vermieterwechsel zumindest theoretisch vor dem Rauswurf geschützt wärst.
Variante: Deine Mutter verstirbt nach kurzer Zeit im Pflegeheim. Die Wohnung wurde in diesem Zeitraum nicht verwertet. Du erbst die Wohnung, aber auch die Schulden gegenüber dem Sozialamt. Folgen:
Solange Du weiterhin ALG-2 beziehst, gilt für Dich generell weiterhin SGB II. Für die geerbte Wohnung und die an Deine Mutter gezahlte Hilfe zur Pflege gilt aber SGB XII.
In Bezug auf die Wohnung und sonstiges Erbe gilt die Erbenhaftung nach SGB XII, Du musst also für die an Deine Mutter gezahlte Hilfe zur Pflege mit dem Erbe haften bzw. in Höhe des Erbes. Nur in einem konkreten Sonderfall gibt es ein legales Schlupfloch, siehe weiter unten.
Darüber hinaus musst Du nicht haften, wenn Du kein anrechenbares Vermögen oder Einkommen besitzt. Insbesondere nicht mit eigenem Wohneigentum (BGH XII ZB 269/12). Aber die Wohnung ist noch nicht Deine eigene, deshalb auch nicht geschützt.
Solltest Du die Wohnung vor dem Zugriff des Sozialamtes bewahren könnten, stellt sie gegenüber dem Jobcenter laut geltender Rechtsprechung des BSG mit 68 qm für Dich Schonvermögen dar. Das Jobcenter darf Dir nicht das ALG-2 verweigern. (Heißt aber nicht dass das eine oder andere JC es nicht doch versucht.)
Wenn Du irgendwann Sozialhilfe beziehen solltest, gilt für Dich SGB XII. Wie auch weiter oben angemerkt wurde, werden im SGB XII für die Angemessenheit einer Eigentumswohnung engere Grenzen gesetzt als im SGB II. Auch im Hinblick auf die Ausstattung - bescheidene Altbauwohnung und Neubau-Luxuswohnung ist bei gleicher Größe nicht das gleiche.
Variante: Deine Mutter kauft die Wohnung und schenkt sie Dir. Deine Mutter lebt weiter in ihrem eigenen Haushalt von ihrer Rente, Du lebst in der geschenkten Wohnung von ALG-2. Später wird Deine Mutter pflegebedürftig, zieht ins Heim und beantragt Hilfe zur Pflege. In dem Fall ändert sich die Abfolge der oben genannten Punkte:
Zuerst gehört Dir die Wohnung als Schonvermögen.
Falls Deine Mutter innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung Hilfe zur Pflege beantragt, gilt sie als "verarmter Schenker" und muss die Wohnung von Dir zurück fordern, alternativ den Wert der Wohnung in Geld bis zur Höhe der vom Sozialamt gezahlten Kosten. Nur in folgendem Fall könntest Du die Wohnung behalten, wenn folgende 3 Faktoren zusammen kommen:
Die Wohnung ist weder Neubau noch Luxuswohnung.
Die Immobilienpreise in der Gegend sind ohnehin schon sehr niedrig.
Durch Eintragung eines lebenslangen Wohnrechtes liegt der Wert der Wohnung nochmal niedriger, so dass er exorbitant niedrig wird.
Du verfügst über etwas Schonvermögen und kannst davon diesen Wert bezahlen.
Ansonsten sehe ich persönlich nur eine einzige sichere Lösung: Deine Mutter und Du zieht zusammen in die Wohnung ein, und Du pflegst Deine Mutter dort bis zu ihrem Tod. In dem Fall bist Du abgesichert durch
(2) Die Sozialhilfe darf nicht abhängig gemacht werden vom Einsatz oder von der Verwertung [...]
Wäre eine Kröte zu schlucken. Aber alles andere ist knifflig und mit hoher Unsicherheit behaftet.
Hier findet sich eine gute Zusammenfassung Elternunterhalt im Pflegefall | Verband Wohneigentum e.V.
meine persönliche Meinung, keine Rechtsberatung
10.11.2017, 14:28 #16
vielen herzlichen Dank für deine hervorragende ausführliche Recherchearbeit und übersichtliche strukturierte Darstellung!
Das hat mir sehr weitergeholfen und werde mich noch genauer kundig machen müssen wegen dem einzusetzenden Vermögen, ob meine Mutter die Wohnung verkaufen muss/bzw. ob ich zwingend ausziehen muss, wenn sie eines Tages ins Pflegeheim kommt.
Habe deine Antwort erst vor kurzem gelesen, da ich seit Mitte Februar zu Hause keinen Internet-Zugang mehr habe und nur ab und zu mal hier vorbeischauen kann, wenn ich in der Stadt bin.
Eigentumswohnung verkaufen / umziehen Klim KDU - Eigentum/Eigenheim 8 04.02.2017 22:58
Eigentumswohnung verkaufen und dann günstiger kaufen? sarcolus ALG II 2 30.08.2016 14:52
Gilt unser Holzhaus nun auch mit als gewerblich genutzte Wohnfläche? waldkasper KDU - Eigentum/Eigenheim 14 30.05.2015 09:45
KdU und Kostensenkung und beruflich genutzte Fläche (Selbstständig) kerstin2 Aufforderung zur Senkung der KDU (Zwangsumzüge) 18 17.09.2014 23:02

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 § 535
 § 90