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BOE.es - Documento BOE-A-1993-19265
Documento BOE-A-1993-19265
«BOE» núm. 174, de 22 de julio de 1993, páginas 22356 a 22366 (11 págs.)
BOE-A-1993-19265
https://www.boe.es/eli/es/rd/1993/06/25/1020
Las normas técnicas para la valoración catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana fueron establecidas por la Orden de 28 de diciembre de 1989.
La experiencia adquirida en la aplicación de las mismas en los trabajos de revisión catastral realizados durante el año 1990, así como la entrada en vigor del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, aconsejan su modificación en algunos puntos que pueden tener trascendencia en orden a la homogeneidad en la interpretación de la mencionada Orden y a la necesaria correlación con la normativa urbanística.
Para el año 1993, el módulo de valor (M) al que se hace referencia en el artículo 2 del presente Real Decreto se fija en 72.000 pesetas/m2.
MBR1 = 42.300 pesetas/m2.
MBR2 = 30.200 pesetas/m2.
MBR3 = 21.900 pesetas/m2.
MBR4 = 15.100 pesetas/m2.
MBR5 = 8.300 pesetas/m2.
MBR6 = 5.000 pesetas/m2.
MBR7 = 2.700 pesetas/m2.
MBC1 = 46.800 pesetas/m2.
MBC2 = 43.200 pesetas/m2.
MBC3 = 39.600 pesetas/m2.
MBC4 = 36.000 pesetas/m2.
MBC5 = 34.200 pesetas/m2.
MBC6 = 32.400 pesetas/m2.
MBC7 = 28.800 pesetas/m2.
NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Y CUADRO MARCO DE VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA
Norma 1. Ámbito de aplicación.
El valor de mercado que resulte de los análisis y conclusiones de los estudios que se realicen de conformidad con la norma 32, servirá de base para determinar los valores en polígono, calle, tramo de calle, zona o paraje, a que hace referencia la norma 8, así como al ámbito de aplicación del coeficiente N de la norma 14.
En aquellos casos en que se ponga de manifiesto la escasa entidad del mercado a nivel local podrá redactarse un estudio de mercado de ámbito territorial supramunicipal. En defecto de ambos, los órganos de coordinación del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, mediante los estudios y análisis estadísticos que correspondan, establecerán los valores de referencia.
El ámbito de aplicación será el de aquellas construcciones y edificaciones que, de acuerdo con el artículo 242 del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, deban sujetarse a licencia, dejando a salvo las del artículo 16.3 del texto refundido en lo que pueden ser construcciones de naturaleza rústica, excluidas en el apartado d).
1. Una vez realizada la delimitación del suelo se podrá proceder a su división en polígonos de valoración, de acuerdo con los siguientes criterios:
e) Otras circunstancias debidamente justificadas en las ponencias de valores.
1. Valores en polígono. Son valores de referencia y vienen a representar o expresar las circunstancias medias del polígono o la valoración correspondiente a la parcela tipo definida en función del planeamiento urbanístico. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes:
Cuando no exista valor de repercusión se fijará el valor unitario en función de las circunstancias urbanística y de mercado.
2. Valores en calle, tramo de calle, zona o paraje. Son los que servirán para el cálculo de los valores individualizados aplicables a cada finca. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes:
La consideración de estas circunstancias dará como resultado el valor de las distintas calles, tramos de calle, zonas o parajes. Tendrá las siglas VRC.
VU = VR0 • E0 + VR1 • E1 + VR2 • E2 + ....
VU: valor unitario en pesetas/m2 de suelo.
VR0, VR1, VR2: valores de repercusión diferenciados por usos, en pesetas/m2 de construcción.
E0, E1, E2: edificabilidades diferenciadas por usos, en metros cuadrados de construcción/m2 de suelo.
4.ª En defecto de las anteriores: 1 m2/m2 medida sobre parcela catastrada.
4. Las parcelas sin edificar podrán valorarse por repercusión (VRC), aplicado a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas, o bien por unitario (VUC), aplicado a los metros cuadrados de superficie de suelo, con las correcciones que procedan en ambos casos.
1. Suelo valorado por repercusión. Dado que el valor de repercusión lleva incluidos la mayoría de los condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos, del valor del producto inmobiliario, únicamente se podrán aplicar los coeficientes A y B de los definidos en el apartado siguiente.
2. Suelo valorado por unitario. Como consecuencia de las particularidades del mercado del suelo, que lo hacen específico dentro del conjunto del mercado inmobiliario, se aplicarán, cuando proceda, los siguientes correctores:
Coeficiente B). Lontigud de fachada.
En las parcelas cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L la longitud de la fachada y LM la longitud mínima definida por el planeamiento o, en su caso, por la ponencia de valores correspondiente.
Coeficiente C). Forma irregular.
Cuando las características geométricas de una parcela impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector de 0,85.
Coeficiente D). Fondo excesivo.
En parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, se aplicará a este exceso el coeficiente reductor 1/n+1, siendo «n» el número de plantas de edificación permitidas en dicha calle.
Coeficiente E). Superficie distinta a la mínima.
En las parcelas ordenadas para edificación abierta, con superficie S distinta de la mínima (SM) establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, se podrán aplicar los siguientes coeficientes:
S/SM< 1:0,80 (aplicable a toda la superficie).
Coeficiente F). Inedificabilidad temporal.
En caso de parcelas o subparcelas no edificadas que por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables, y mientras subsista esta condición, se aplicará a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente.
Coeficiente G). Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública.
En los terrenos sin edificar calificados en el planeamiento con destino a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, se aplicará un coeficiente corrector de 0,70.
3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.
Coeficiente H). Antigüedad de la construcción.
El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtendrá mediante la utilización de la tabla que figura a continuación, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión:
H = [ 1 – 1,5
]t, donde d = 1 –
u.c.100
Uso 1.º Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00.
Categorías 3, 4; 5 y 6: 1,00.
«t» (años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral), adopta los valores incluidos en la tabla siguiente:
Uso 1°
Uso 2.°
Uso 3.°
90 - más
Coeficiente I). Estado de conservación.
Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00.
Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las nomarles condiciones de habilitabilidad y estabilidad): 0,85.
Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habilitabilidad y estabilidad): 0,50.
Coeficiente J). Depreciación funcional o inadecuación.
En caso de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados se aplicará el coeficiente 0,80.
Coeficiente K). Viviendas y locales interiores.
En aquellas viviendas y locales considerados como interiores, por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de manzana) en edificación cerrada se aplicará el coeficiente 0,75.
Coeficiente L). Fincas afectadas por cargas singulares.
En caso de fincas con cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados histórico-artísticos o estar incluidas en catálogos o planes especiales de protección, se podrán aplicar los siguientes coeficientes, en función del grado de protección:
Coeficiente M). Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco.
Para fincas afectadas por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso, y mientras persista tal situación, que deberá ser justificada anualmente, se aplicará el coeficiente 0,80, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente.
Coeficiente N). Apreciación o depreciación económica.
Este coeficiente se aplicará para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de las normas precedentes a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio en el producto inmobiliario, por razones contrastadas de alta demanda en el mercado, inexistencia de otro producto similar, por alta calidad en las características constructivas y también para evaluar un bajo precio por falta de mercado y caída en desuso; todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas, que podrán definirse en su caso según tipologías o usos de edificación.
Su aplicación habrá de ser justificada en la ponencia de valores, con aprobación expresa de la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Urbana, con referencia a los criterios que la presidan y a las cuantías correspondientes, que podrán ser los siguientes:
VV = 1,40 [VR + VC] FL
VC = Valor de la construcción en pesetas/m2 construido.
FL = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria.
2. En relación con los conceptos contenidos en la norma 15, apartados 2 y 3, los módulos básicos de repercusión de suelo (MBR) y construcción (MBC), correspondientes a las distintas áreas económicas homogéneas serán:
MBRi = 0,21 • M • FS
MBCi = 0,50 • M • FC
en la que FS y FC son factores que diversifican los componentes de suelo y construcción del módulo M al que se refieren el artículo 2 y la disposición final primera de este Real Decreto, de acuerdo con la secuencia siguiente:
FS: 2,80 2,00 - 1,45 - 1,00 - 0,55 - 0,33 - 0,18.
FC: 1,30 - 1,20 - 1,10 - 1,00 - 0,95 - 0,90 - 0,80.
Realizada la identificación de cada área económica homogénea de suelo con su correspondiente MBR, el valor básico de repercusión en cada polígono (VRB) se obtendrá aplicando a dicho módulo básico los criterios de la norma 18.
Los valores de repercusión de suelo se considerarán, a efectos de su coordinación, como producto del MBR que corresponda al área económica homogénea de que se trate, por un coeficiente porcentual fijado en la ponencia de valores, que deberá estar comprendido dentro de los máximos y mínimos que para cada uso se señalan en el siguiente cuadro:
Máximos según usos de suelo
1V 350
1I 150
1X 900
1C 900
1T540
2V 300
2I 150
2C 785
2T 465
3I 150
3X 630
3C 670
3T 405
4V 225
4X 510
4C 555
4T 345
5V 200
5I 150
5X 410
5C 460
5T 305
6V 175
6I 150
6X 310
6C 365
6T 265
7V 150
7X 210
7C 270
Dichos coeficientes se identificarán mediante una clave de cinco dígitos, en la que:
a) El primer dígito identificará el módulo básico, con un número del 1 al 7.
b) El segundo dígito identificará el uso del suelo con las siguientes claves:
V = Residencial; I = Industrial; X = Oficinas; C = Comercial; T = Turismo.
c) Los tres dígitos restantes identificarán el coeficiente definido en el apartado anterior. Dicho coeficiente será 100 cuando el valor de repercusión descrito coincida con el valor de su MBR.
Estos estudios tienen por objeto la realización de una investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilación y análisis y la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado a los efectos de lo previsto en el artículo 66 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales.
1.1 VIVIENDAS COLECTIVAS de CARÁCTER
1.1.1 EDIFICACIÓN ABIERTA
1.1.2 EN MANZANA CERRADA
.1.2 EN MANZANA CERRADA
1.1.3 GARAGES, TRASTEROS Y LOCALES EN ESTRUCTURA
1.2 VIV. UNIFAMILIARES de CARÁCTER URBANO
1.2.1 EDIFICACIÓN AISLADA O PAREADA
1.2.2 EN LINEA O MANZANA CERRADA
EN LINEA O MANZANA CERRADA
1.2.3 GARAGES Y PORCHES EN PLANTA BAJA
GARAGES Y PORCHES EN PLANTA BAJA
1.3.1 USO EXCLUSIVO DE VIVIENDA
USO EXCLUSIVO DE VIVIENDA
1.3.2 ANEXOS
2.1 NAVES DE FABRICACIÓN Y ALMACENAMIENTO
2.1.1 FABRICACIÓN EN UNA PLANTA
FABRICACIÓN EN UNA PLANTA
2.1.2 FABRICACIÓN EN VARIAS PLANTAS
FABRICACIÓN EN VARIAS PLANTAS
2.1.3 ALMACENAMIENTO
2.2 GARAGES Y APARCAMIENTOS
2.2.1 GARAJES
2.2.2 APARCAMIENTOS
2.3 SERVICIOS DE TRANSPORTE
2.3.1 ESTACIONES DE SERVICIO
2.3.2 ESTACIONES
3.1 EDIFICIO EXCLUSIVO
3.1.1 OFICINAS MÚLTIPLES
OFICINAS MÚLTIPLES
3.1.2 OFICINAS UNITARIAS
OFICINAS UNITARIAS
3.2 EDIFICIO MIXTO
3.2.1 UNIDO A VIVIENDAS
UNIDO A VIVIENDAS
3.2.2 UNIDO A INDUSTRIA
3.3 BANCA Y SEGUROS
3.3.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO
3.3.2 EN EDIFICIO MIXTO
4.1 COMERCIOS en EDIFICIO MIXTO
4.1.1 LOCALES COMERCIALES Y TALLERES
4.1.2 GALERÍAS COMERCIALES
4.2 COMERCIOS en EDIFICIO EXCLUSIVO
COMERCIOS en EDIFICIO EXCLUSIVO
4.2.1 EN UNA PLANTA
4.2.2 EN VARIAS PLANTAS
4.3 MERCADOS Y SUPERMERCADOS
4.3.2 HIPERMERCADOS Y SUPERMERCADOS
5.1 CUBIERTOS
5.1.1 DEPORTES VARIOS
5.1.2 PISCINAS
5.2 DESCUBIERTOS
5.2.1 DEPORTES VARIOS
5.2.2 PISCINAS
5.3 AUXILIARES
5.3.1 VESTUARIOS, DEPURADORAS, CALEFACCIÓN, etc.
5.4 ESPECTÁCULOS DEPORTIVOS
5.4.1 ESTADIOS, PLAZAS DE TOROS
5.4.2 HIPÓDROMOS, CANÓDROMOS, VELÓDROMOS, etc.
6.1 VARIOS
6.1.1 CUBIERTOS
6.1.2 DESCUBIERTOS
6.2 BARES MUSICALES
6.2.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO.
6.2.2 UNIDO a OTROS USOS
6.3 CINES Y TEATROS
6.3.1 CINES
6.3.2 TEATROS
7.1 CON RESIDENCIA
7.1.1 HOTELES, HOSTALES, MOTELES
7.1.2 APARTHOTELES, BUNGALOWS
7.2 SIN RESIDENCIA
7.2.1 RESTAURANTES
7.2.2 BARES Y CAFETERÍAS
7.3 EXPOSICIONES
7.3.1 CASINOS Y CLUBS SOCIALES
7.3.2 EXPOSICIONES Y CONGRESOS
8.1 SANITARIOS con CAMAS
8.1.1 SANATORIOS Y CLÍNICAS
8.1.2 HOSPITALES
8.2 SANITARIOS
8.2.1 AMBULATORIOS Y CONSULTORIOS
8.2.2 BALNEARIOS, CASAS de BAÑOS
8.3 BENEFICOS Y ASISTENCIA
8.3.1 CON RESIDENCIA (Asilos, Residencias, etc.)
8.3.2 SIN RESIDENCIA (Comedores, Clubs, Guarderlas,etc.)
9.1 CULTURALES con RESIDENCIA
9.1.1 INTERNADOS
9.1.2 COLEGIOS MAYORES
9.2 CULTURALES sin RESIDENCIA
CULTURALES sin RESIDENCIA
9.2.1 FACULTADES, COLEGIOS, ESCUELAS
9.2.2 BIBLIOTECAS Y MUSEOS
9.3 RELIGIOSOS
9.3.1 CONVENTOS Y CENTROS PARROQUIALES
9.3.2 IGLESIAS Y CAPILLAS
10.1 HISTÓRICO-ARTÍSTICOS
10.1.1 MONUMENTALES
10.1.2 AMBIENTALES O TÍPICOS
10.2 DE CARÁCTER OFICIAL
10.2.1 ADMINISTRATIVOS
10.2.2 REPRESENTATIVOS
10.3 DE CARÁCTER ESPECIAL
10.3.1 PENITENCIARIOS, MILITARES Y VARIOS
10.3.2 OBRAS URBANIZACIÓN INTERIOR
10.3.3 CAMPINGS
10.3.4 CAMPOS de GOLF
10.3.5 JARDINERÍA
10.3.6 SILOS Y DEPÓSITOS PARA SÓLIDOS (M/3)
10.3.7 DEPÓSITOS LÍQUIDOS (M/3)
10.3.8 DEPÓSITOS GASES (M/3)
Fecha de disposición: 25/06/1993
Entrada en vigor: 23 de julio de 1993.
SE MODIFICA las normas 16 y 18 del anexo, por Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre (Ref. BOE-A-2007-19881).
con el art. 2, aprobando el módulo de valor M: Orden EHA/1213/2005, de 26 de abril (Ref. BOE-A-2005-7254).
sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM: Orden de 14 de octubre de 1998 (Ref. BOE-A-1998-24160).
CORRECCION de erratas en BOE núm. 227, de 22 de septiembre (Ref. BOE-A-1993-23305).
DEROGA Orden de 28 de diciembre de 1989 (Ref. BOE-A-1989-30599).

References: Real Decreto 
 artículo 2
 Real Decreto 
 artículo 242
 Real Decreto 
 artículo 16
 artículo 2
 artículo 66
 Real Decreto