Source: https://www.mkrsoluciones.com/blog/airbnb-bilbao-la-nueva-ley-turismo-euskadi
Timestamp: 2020-02-25 09:36:17+00:00

Document:
Tengo un piso en Airbnb en Bilbao, ¿en que me afecta la nueva ley de turismo de Euskadi?
Este es el caso que me comento Sonia a través del blog en “Hazme tu consulta“
La nueva normativa de Turismo en Euskadi (Ley 13/2016, de 28 de julio), que entra en vigor el 31 de agosto de 2016, trata de legislar las viviendas que se ofertan para alquiler vacacional, tipo Airbnb, Homeaway y similares.
Con esta normativa se regula las condiciones que debe cumplir el propietario y la vivienda para poder ser ofertada como alquiler vacacional:
El propietario deberá inscribirse en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi presentando la siguiente documentación:
Declaración responsable de inicio de actividad turística: Si es para vivienda integra te lo puedes bajar aquí, si es para vivienda por habitaciones te lo puedes bajar aquí. (imprimir a doble cara)
Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación de la vivienda. Basta justificar que se ha solicitado al Ayuntamiento pertinente. ¡Hay que tener informe favorable del Ayuntamiento! (18/10/2017) ¡En Bilbao piden un plano a escala para solicitar la cédula de habitabilidad! (23/104/2018)
Documento que acredite el derecho a disponer de la vivienda (escritura de compra, contrato de arrendamiento o de cesión, u otros).
Una copia del plano a escala de la vivienda o dibujo a escala de su distribución.
Fotografías tanto del exterior como de las estancias interiores.(solo alquiler vivienda integra)
Poder de representación en su caso.
Certificado de empadronamiento del propietario en la vivienda a registrar
Se deberá de disponer de un Libro de Hojas de Reclamaciones. Se obtiene en Kontsumobide abonando 6,50 €.
Sede Central Kontsumobide – Avenida Santiago, 11 VITORIA-GASTEIZ
Kontsumobide Bizkaia – Alameda de Recalde 39 A BILBAO
Kontsumobide Gipuzkoa – Easo 10 Donosti – San Sebastian
Para tramitar el registro se tiene que presentar en cualquiera de las Delegaciones Territoriales del Departamento de Desarrollo Económico y Competitividad del Gobierno Vasco o en la sede electrónica, o también en el servicio de Zuzenean.
Ademas la vivienda no podrá alojar a más personas que las determinadas según el artículo 62.2 de la ley vasca 3/2015, de Vivienda, incluyendo en dicho ratio tanto los residentes como los usuarios turísticos, es decir:
a) Una vivienda con 1 persona residente en ella deberá disponer como mínimo de 25 metros cuadrados útiles de superficie.
b) Una vivienda con 2 personas residentes en ella habrá de contar como mínimo con 33 metros cuadrados útiles de superficie.
c) Una vivienda con 3 o más residentes en ella deberá disponer como mínimo de 15 metros cuadrados útiles de superficie por persona
Si quieres conocer la normativa de alquiler turístico de Bilbao, Donostia San Sebastian o Vitoria gasteiz, aquí te dejo los post específicos para estas capitales:
Según especifica el apartado 23º del artículo 20.1 de la Ley 37/1992, estarán exentos de IVA la Constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute -se entiende por derechos reales de goce y disfrute el arrendamiento o cesión de una vivienda a cambio de precio- en edificaciones destinadas a viviendas. Por lo tanto, en principio, la vivienda vacacional está exenta de IVA.
Pero cuidado, si el propietario además de arrendar la vivienda, ofrece la prestación de servicios complementarios, como son, por ejemplo, la limpieza de las habitaciones o cocina, el cambio de toallas y sábanas, o entrega de amenities. Estos casos son lo que se conoce como contrato de alojamiento turístico, por lo que los ingresos tienen naturaleza de rendimientos de actividad económica en el IRPF, igual que con el contrato de arrendamiento de temporada que hemos visto y, además, deberá cobrarse IVA. Por lo tanto se deberán presentar declaraciones trimestrales de pagos a cuenta del IRPF y de IVA.
Para que no haya dudas, y gracias a Mikel por compartirlo, se hizo una consulta jurídica al respecto, que confirma todo lo anterior, lo podéis leer aquí:
IVA SERVICIO HOTELERO
22 abril, 2018|ALQUILER VACACIONAL PAIS VASCO|38 Comentarios
PREPARAR MI VIVIENDA TURISTICA PARA LA INSPECCION DE TURISMO PAIS VASCO
mario lanza 5 febrero, 2019 en 20:00 - Responder
tengo un piso en airbnb, llevo desde septiembre de 2018. es un primer piso en casco viejo de bilbao, con licencia y he presentado el ultimo requisito del gobierno vasco, tengo también informe positivo del ayuntamiento y de surbisa. Mi pregunta es que tengo cedida a weguest todo el tema de recepción etc, servicio por el que me cobran un 20% de las reservas. Como tengo que tributar, por actividades economicas o por incremento patrimonial, tengo que hacer iva?.
amaya vildosola 6 febrero, 2019 en 08:25 - Responder
Buenos días Mario, no somos una asesoría pero te recomiendo leerte este post, donde tratamos de explicar el tema. no, no tienes que declara el iva, y se declaran los ingresos como capital inmobiliario. Un saludo
Josu 12 agosto, 2018 en 19:43 - Responder
Hola buenas tardes, enhorabuena por tu blog. Tengo un piso en Bilbao en una primera planta y me estoy planteando alquilarlo a través de Airbnb pero tengo dudas de la viabilidad y rentabilidad. Me recomiendas alguna asesoría fiscal especializada en el tema? Cuanto me costaría saber si cumple los requisitos legales? Gracias.
amaya vildosola 13 agosto, 2018 en 11:05 - Responder
Gracias, se agradece.El tema de la rentabilidad depende de multiples factores, ubicacion, estado, capacidad de plazas…Mas que una asesoria fiscal te recomendaria hablar conmigo, dado que tenemos multiples clientes que tienen alquiladas sus viviendas en airbnb y disponemos de datos. Para saber si cumpliria los requisitos estamos cobrando 150€ + iva, pero si es legalizable este dinero te sirve para obtener los planos firmados por tecnico competente que exige el nuevo decreto de viviendas turísticas. ¡No dudes en llamarnos!
Coro 6 julio, 2018 en 22:59 - Responder
Mi pregunta es en relación al IVA.
Si como propietario alquilas tu vivienda,no declaras el iva que ingresas a través de Airbnb o Booking?
Y si eres un autónomo que trabajas para el propietario que cede su vivienda?
amaya vildosola 6 julio, 2018 en 23:44 - Responder
Tienes que emitir factura con IVA al propietario ( 21%), por labores de gestión
Alfonso 4 julio, 2018 en 08:27 - Responder
Buenos días Amaya, te comento mi caso a ver si me puedes ayudar, tengo licencia turística desde marzo del 2017 con mis hojas de reclamaciones y demás como me exigía el gobierno Vasco y he estado ejerciendo hasta ahora muy contento, pero derrepente me ha llegado una carta del gobierno Vasco en la cual me indican que no puedo seguir haciéndolo, ya que ahora se han puesto en contacto con el ayuntamiento y este notifica que en El Barrio donde tengo ubicada la vivienda no es un barrio acto para uso turístico…
He hablado con el ayuntamiento y me dicen, que es una ley aprobada en el 2010 y que habían pensado en cambiarla pero que hasta dentro de un año seguro que no, en ese intervalo a mi me quitan la licencia y las reservas que tengo he de anularlas, me parece injusto, que cuando me dieron la licencia el gobierno Vasco no haría esta consulta al ayuntamiento y ahora si, una vez que ya estoy a pleno funcionamiento y que he hecho mis inversiones para adecuar la casa para este desarrollo.
amaya vildosola 4 julio, 2018 en 08:58 - Responder
Buenos días Alfonso: si leemos la ley 13/2016 del gobierno vasco que legislaba las viviendas turísticas, deja claro que el gobierno vasco indica las condiciones que una vivienda turística.si es verdad que pedía estar registrada en el registro de viviendas turísticas pero para ello debía cumplir con la ordenanza urbanística de los ayuntamientos..y hay empiezan tus problemas…y los de muchos como tú. Los ayuntamientos no tenían contemplada la figura de la vivienda turística, normal dado que este fenómeno es muy reciente (Airbnb nace en 2008), y optan en su mayoría por aplicar la ordenanza de pensiones e incluso de hoteles…no sé si este es tu caso. Si quieres puedes enviarme por email los datos de tu caso para que te de mi opinión. Un saludo
Jone 11 junio, 2018 en 13:40 - Responder
¿Que pasa si tengo una habitación con baño en lo que antes era la gambara del baserri, en el que estoy empadronada?¿Podría ponerlo como habitación turística? El problema que veo es que en catastro aparece esa planta como “trastero y otros usos” en vez de como vivienda…
amaya vildosola 11 junio, 2018 en 13:56 - Responder
Egunon Jone: En teoría al no ser vivienda “oficial”, no se podría. Se podría intentar cambiar el uso a vivienda pero si inicialmente era trastero no creo que deje el Ayuntamiento. Un saludo,
Miguel 13 febrero, 2018 en 21:22 - Responder
Hola Buenas noches, me gusta blog y la información que contiene con respecto a los pisos turísticos en Vitoria alguien sabe si han dejado de dar licencias durante dos años mientras regulan la situación? Es una información que da la asociación arabatur os dejo el mensaje por si alguno le interesa si vale la pena o no estar….
Hola! Soy Sonia, de la Asociación de Propietarios de Apartamentos Turísticos de Álava, ARABATUR. terminación org ¿Sabías que va a cambiar la normativa en Vitoria sobre pisos y apartamentos turísticos? De momento desde la semana pasada se han suspendido las licencias durante 2 años. Para que no nos pase como en otras localidad y comunidades, prohibición o limitación, debemos unirnos. Contacta con nosotros, cuantos más seamos más fuerza tendremos. Contamos con asesoramiento legal. Sls!
amaya vildosola 14 febrero, 2018 en 20:41 - Responder
Buenas noches Miguel. La verdad que la normativa de Vitoria la tengo sin analizar. Si encuentro tiempo la leeré y trataré de contestarte. Un saludo y gracias por compartir
Benito 24 enero, 2018 en 13:15 - Responder
Muchas gracias por la información. Yo tengo un primer piso en San Sebastián , y ahora en estos días saldrá la normativa definitiva del ayuntamiento una vez hechas las alegaciones.Hemos tenido que hacer un proyecto de aparejador con planos , acústica, accesibilidad para empezar a alquilar el piso. De momento el Ayuntamiento de Donostia no nos ha contestado y no sabemos cómo va a quedar este asunto si solo los primeros pisos , no más de 250 m2 de alquiler turístico en un mismo portal….
Jose 13 noviembre, 2017 en 09:52 - Responder
He dado con tu web buscando información sobre la normativa de “apartamentos turísticos” y te tengo que decir que tu blog es de lo mejor que hay. Yo tengo un piso en este régimen en Madrid, y me costó Dios y ayuda cumplir con la normativa. Me planteo venderlo y comprar uno en Bilbao, porque es un problema tener un piso tan lejos. Viendo la normativa vigente en PV se me quitan las ganas.
Eso de que la actividad del alquiler turístico es libre, es una declaración de intenciones vacía de contenido. En toda España es una actividad hiper regulada, llena de trabas y escollos por todos lados, pero en el PV llega al paroxismo. Personalmente creo que lo único que va a crear esto es muchos más pisos “ilegales” y plataformas alternativas a airbnb. Ah, y precios más altos, con lo cual habrá menos demanda y lo vamos a sufrir todos, incluido el lobby hotelero y los que se quejan del turismo y los pisos vacacionales (sin discriminar, tanto los que montan fiestas como los que alojan familias).
El caso es que leyendo la Ley 13/2016 tengo la sensación de que en el PV solo se puede ejercer esta actividad si se tienen dos pisos en el mismo edificio, o en edificios contiguos. ¿Entiendes lo mismo? ¿Tú sabes qué se entiende por contiguos? Por otro lado, si mi apreciación es correcta, esto significa que los alojamientos vacacionales en el Casco Viejo y demás directamente están prohibidos, porque si está prohibido tener dos pisos en el mismo edificio, pero solo puedes ejercer la actividad si tienes dos en el mismo edificio, pues ya me dirás tú como se cumplen dos normas incompatibles.
Gracias por tu entusiasmo y por compartir el conocimiento. Si al final me animo (lo cual ahora mismo no parece probable) y necesito un experto, serías mi primera opción.
amaya vildosola 13 noviembre, 2017 en 11:06 - Responder
Buenos días Jose, primero agradecerte la valoración que haces de mi trabajo, me encanta mi trabajo y se nota, ¿verdad?. Estaré encantada de atenderte si te animas a invertir en Bilbao.
Estoy bastante de acuerdo en lo que comentas, pero tendremos que intentar superar los obstáculos que nos ponen para poder conseguir las licencias y permisos, y para eso hay que conocer muy muy bien la normativa de aplicación para los AV.
en la nueva ordenanaza de Bilbao, dentro de alojamientos turísticos están dos categorías la 7.1 vivienda turística y 7.2 apartamento turístico. y no tienen nada que ver el uno y el otro!!
En el casco viejo y Bilbao la vieja es incompatible tener dos 7.1 viviendas turísticas, pero puedes tener un 7.2 en bloque de 2 unidades.
El que permita contiguos pero no en el mismo edificio, permite que aunque estén “pegados”, cada uno pertenezca a dos portales diferentes.
La verdad que no es fácil, y hay que saber que buscar y donde para invertir. Desde MKR Soluciones asesoramos a la hora de comprar vivienda para alquiler turístico (cualquier de las categorías), reformamos, decoramos y legalizamos.
gracias otra vez por los comentarios, y seguimos en contacto!!!
BILBAO APARTAMENTOS TURISTICOS SOLO EN PRIMERA PLANTA 17 septiembre, 2017 en 13:56 - Responder
[…] la licencia para alquilar vuestra vivienda, bien completa o por habitaciones, os recomiendo leer mi post donde explico los pasos a dar y la documentación […]
Aitor 17 septiembre, 2017 en 02:31 - Responder
Hola Amaya, muchas gracias por responder con detalle a todas las preguntas de este blog.
Estoy pensando en registrar mi viviendo como vivienda de alquiler vacacional. Se trata de una segunda planta (en escrituras) en el Casco Viejo de Bilbao que esta justo encima de un comercio que ocupa tanto la planta baja como la primera planta por completo. Por lo tanto mi vivienda es la primera planta de uso residencial.
Entiendo que estamos a la espera de una nueva ordenanza, pero crees que en este caso en particular mi vivienda cumpliria con la restriccion de unicamente primeras plantas?
amaya vildosola 17 septiembre, 2017 en 14:04 - Responder
Gracias, y gracias a todos vosotros por aportar vuestros casos para que todos aprendamos mas sobre esto de los alquileres turisticos.
Respecto a lo que me comentas…..creo que no es como crees.
Según Artículo 6.3.37.- Usos en vivienda colectiva y vivienda de Protección Pública (VPP)
1.- El uso principal en el conjunto del edificio es la vivienda colectiva.
b) En planta primera de los edificios existentes a la entrada en vigor del presente Plan, que no cuenten con acceso independiente o no esté comunicada con la planta baja.
Lo que quiere decir que se entiende planta primera del edificio, no de la primera planta de uso residencial. Me temo que con la actual ordenanza municipal se te negaría la licencia.
Pero esta es mi lectura, lo mas fácil solicitar informe al ayuntamiento sobre la posibilidad de utilización de la vivienda como alquiler vacacional.
Endika 16 septiembre, 2017 en 14:56 - Responder
Hola Amaya. Lo primero felicitarte por esta labor que estas haciendo ayudándonos a todos. Yo tengo un sexto piso que alquilo con Airbnb y el viernes me llego la notificación para recoger la carta del Gobierno vasco, la cual recogeré el ultimo día de plazo.
Se nos pidió, como propietarios, que solicitásemos la licencia y se nos concedió. Por que ahora la quitan cuando en mi caso no he llegado ni a un año de actividad?
Yo quisiera saber donde y como se debe recurrir esta decisión y a ver de que manera nos podemos juntar los propietarios de viviendas vacacionales afectados para hacer una reclamación conjunta.
La unión hace la fuerza! Individualmente no vamos a conseguir nada.
Gracias de nuevo por tu blog
amaya vildosola 16 septiembre, 2017 en 15:32 - Responder
Aupa Endika, primero gracias!!
Yo tengo mi propia teoría, creo que como, casi seguro, este 28 de septiembre sale la nueva normativa de pisos turísticos del Ayuntamiento de Bilbao, el Ayuntamiento ha enviado todos los informes desfavorables de los pisos actuales.
Recordemos que hasta la fecha solo se ha permitido registrar a la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi, es decir te daban un numero de registro y punto.
Pero tal y como reza la Ley 13/2016, de 28 de julio:
“2.– La constatación por la Administración turística de Euskadi de la existencia de alguna inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial en los datos incluidos en la declaración responsable de inicio de la actividad o en documento que se acompañe o incorpore, así como la no disponibilidad de la documentación preceptiva o el incumplimiento de los requisitos que resulten de aplicación, implicará la imposibilidad de continuar con el ejercicio de la actividad turística y, por tanto, la cancelación de la inscripción desde el momento en que se tuviera constancia de tales hechos y sin perjuicio de la responsabilidad legal en que pueda haber incurrido, previa instrucción del procedimiento correspondiente en el cual se dará audiencia a la persona interesada”
pero hasta ahora el Ayuntamiento no habia comunicado al GV lo que ya habia comunicado a los propietarios, que su vivienda no cumplia con la ordenanza de Bilbao para ejercer la actividad, por lo que los propietarios estabais en un limbo.
Con este tipo de cartas el Ayuntamietno y el GV esta dejando bien claro que no son legales las viviendas para esta actividad, sino cumplen la ordenanza municipal de Bilbao
Esperemos que este 28 la nueva normativa os permita legalizar vuestros pisos.
Poneros en contacto con Aparture ( aparture.com ), que es la asocicacion de propietarios de alquiler turistico de Euskadi, aunque lo mejor seria que hicieseis causa común con un solo abogado….la asocicacion esta dando el contacto de un gabinete que esta llevando este tipo de casos.
Espero que cuando salga la nueva normativa, esta no sea tan restricitva (aunque me temo que no).
Javier 7 septiembre, 2017 en 14:22 - Responder
Ayama, he intentado responder al correo con un archivo adjunto pero me han devuelto el correo, a ver si se te ocurre cómo te puedo adjuntar la carta que me has pedido
Javier 6 septiembre, 2017 en 16:37 - Responder
Primero de todo darte la enhorabuena por tu blog que, la verdad, es de mucha ayuda a todos los que nos encontramos en situación de alquiler de viviendas turísticas.
Yo dí de alta un apartamento que tengo en Deusto Bilbao en el registro de industria el año pasado nada más salir la nueva ley del Gobierno Vasco para ejercer tal actividad turística. Como el apartamento se encuentra en segunda planta, acabo de recibir notificación del Gobierno Vasco diciendo que el Ayto. de Bilbao ha remitido informe desfavorable y que por ello me otorgan 10 días hábiles para presentar alegaciones. En caso contrario se procederá a dar de baja la vivienda en el registro de empresas y actividades turísticas de Euskadi, ordenando el cese inmediato de la actividad.
También dicen que ejercer la actividad con incumplimiento de la normativa está calificado como infracción grave con sanciones de 10.001 a 100.000 euros.
Yo la verdad es que me he quedado perplejo porque he estado siguiendo tu blog y había leído más arriba que el ayuntamiento de Bilbao quería sacar nuevas ordenanzas para regular los apartamento turísticos.
En fin, que en este momento no sé muy bien por dónde tirar.
amaya vildosola 7 septiembre, 2017 en 09:21 - Responder
Buenas Javier: no tenía noticia alguna de que directamente el Gobierno Vasco enviará este tipo de carta!
Realmente sabiendo que habrá un cambio de normativa en breve…yo optaría por dejar Airbnb de momento y esperar al cambio de normativa.
Otra opción sería alquilar por habitaciones ( que tendrías que estar empadronado en la vivienda) que el ayuntamiento de Bilbao si que permite en plantas que no sean en otras plantas que no sean la primera.
Si que te pediría, que si me mandas escaneada la carta del gobierno vasco (tachando tus datos) para que pueda leerla, comentarla y publicarla luego en un post para ayudar a otros airbnberos.
Javier 23 agosto, 2017 en 17:41 - Responder
Hola Amaya! Enhorabuena por tu blog! Esclarecedor y directo. Pero me surge una duda, en relación con el cierre de los dos pisos en San Sebastián del arzobispado que los tenía como piso turístico, ¿qué fundamentación jurídica existe para limitar a la primera planta Una actividad comercial o de servicios? Además se está generando una burbuja respecto al precio de los pisos en primera planta. Y para terminar, si vienes ejerciendo tu actividad en una tercera planta o cuarta, antes de la ordenanza municipal, ¿cómo rayos te pueden quitar la licencia? En Vitoria y creo que en Bilbao, no existe ninguna normativa al respecto no?
amaya vildosola 24 agosto, 2017 en 10:54 - Responder
Hola Javier! Primero agradecerte el cumplido hacia mi blog, que lo hago con las muchas ganas de ayudar a la gente y aclarar sus dudas!.
Respecto a “¿qué fundamentación jurídica existe para limitar a la primera planta Una actividad comercial o de servicios?” el Ayuntamiento de San Sebastian” En el caso de San Sebastian y en la actualidad, con carácter general, esa regulación se encuentra en el Plan General de Ordenación Urbana aprobado definitivamente el año 2010 que dice:
No siendo el de viviendas para uso turístico un uso expresamente previsto en las Normas Urbanísticas Generales, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 8.2. B) de las Normas, se considera el mismo como un uso asimilado al uso hotelero al que, en consecuencia, le son de aplicación las limitaciones establecidas para ese uso en las Normas Urbanísticas Generales: particularmente las establecidas en el artículo 59.2.1.E. b). Limitaciones que, en lo que a plantas altas de los edificios residenciales se refiere, prohíben este uso en espacios que se encuentren encima de viviendas destinadas al uso residencial, así como cuando en el edificio se superen los 250 m2 de usos terciarios con acceso compartido.
El Ayuntamiento de Bilbao también esta denegando las licencias (este ultimo año) basándose en la Ordenanza Municipal que dice: “Uso Equipamental, en situación 7”, sólo es admisible en plantas primeras de edificios residenciales existentes a la entrada en vigor del presente Plan General Ordenación Urbanística Ayuntamiento de Bilbao (julio 1995), ya que equipara los apartamentos turísticos a uso equipamental (pensiones, hoteles…). Lo explico mejor en el post “Apartamentos turisticos en Bilbao solo en primeras plantas“.
En Vitoria, te he de ser sincera, no he analizado la Normativa ni me he encontrado aun ningun caso, pero seguro que hare un post mas adelante cuando me lea la normativa, ¿ok?.
¿Que es lo que va a ocurrir con los apartamentos que no estén en primera planta? Muy buena pregunta, se que en septiembre quieren sacar nuevas ordenanzas para regular los apartamentos turísticos en Bilbao y San Sebastian, porque la aplicación de la ordenanza actual esta aplicada, como te diría…con hilvanes.
Viendo que en Palma, Valencia….han instado a Airbnb ha eliminar todos los pisos ilegales, y que de hecho Airbnb lo ha hecho…no creo que a los Ayuntamientos del Pais Vasco les tiemble la mano a la hora de hacer lo mismo.
Tengo la esperanza que la nuevas ordenanzas regulen los Airbnb, no tanto hacia la limitación por plantas, sino a la limitación por edificio, y la limitación del numero de apartamentos por zonas.
Esto mismo hicieron con las licencias de Bares, hay zonas de Bilbao por ejemplo que ya no se admiten nuevas licencias de bares por considerar la zona saturada de estos servicios.
Estaremos atentos a las nuevas ordenanzas y en cuanto salgan las publicare en mi blog!!.
Lurdes 11 agosto, 2017 en 22:01 - Responder
Hola. Tengo una duda. He registrado un pisito que tengo como vivienda vacacional, pero todavía no lo he publicitado. He pensado en alguna plataforma tipo airbnb. Mi pregunta es la siguiente: ¿ tengo que darme de alta en actividades económicas?. Si no ofrezco ningún tipo de servicio hostelero( limpieza, comidas, etc ) y sólo lo alquilo, ¿ estoy obligada a declarar IVA?. Gracias
amaya vildosola 12 agosto, 2017 en 08:18 - Responder
El líneas generales, si una vivienda se alquila por un particular a otro particular este procedimiento no es considerado actividad económica. El arrendatario simplemente deberá declarar de forma anual los ingresos de esta actividad en su Declaración de la Renta como rendimiento del capital inmobiliario
Con respecto al IVA, la Ley declara exento el alquiler entre particulares. Algo que se hace extensible a los garajes y anexos accesorios a las viviendas.
Pero puede ocurrir que el alquiler se convierta en una actividad económica si el arrendamiento es continuado en el tiempo o, como si fuera un hotel, se ofrecen otro tipo de servicios asistidos como por ejemplo el de lavandería o comidas.
En ese caso, como ocurre con cualquier actividad económica, para poder ejercer la actividad de turismo a través del arrendamiento de apartamentos turísticos, es necesario darse de alta en el RETA como profesional autónomo o constituir una sociedad, y cumplir con todas las obligaciones que esto conlleva:
Alta en el censo de empresarios y profesionales (modelo 036)
Alta de actividad en el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE), en el grupo “Alojamientos turísticos extrahoteleros”. Si además, presta el servicio de hospedaje, también deberá darse de alta en el grupo “Servicios de hospedaje”.
Expedir y entregar facturas de todas las operaciones, de acuerdo con lo establecido en el reglamento de facturación. Y llevar la contabilidad, de acuerdo con lo dispuesto en el Código de Comercio y demás normas contables.
Espero te halla servido de ayuda mi explicación, aunque soy Arquitecto y no asesor fiscal por lo que te recomiendo hacer esta consulta a un experto.
Karlota 7 agosto, 2017 en 12:32 - Responder
he estado leyendo tu blog y me ha encantado pero tengo una duda que no consigo encontrar la respuesta en ningún sitio. Quizás tú me puedas ayudar.
¿El Ayuntamiento de Bilbao establece algo sobre que los pisos de alquiler vacacional solo puedan estar en las primeras plantas de los edificios?
amaya vildosola 7 agosto, 2017 en 12:33 - Responder
Buenos dias Karlota:
Como me alegra que te guste mi blog, y sobre todo de que te sirva de ayuda!!
Justamente a la vuelta de mis vacaciones estaba pensando en hacer un nuevo post sobre el tema de los pisos turísticos en Bilbao, para aclarar el tema de la 1ª planta.
Así que te dejo aquí parte del borrador del post con la explicación que colgare en breve en mi blog:
Muchos cliente me llaman pidiéndome ayuda para poder inscribir sus viviendas como viviendas turísticas, y en el caso de Bilbao, la primera pregunta que les hago es ¿En qué planta está la vivienda?.
¿Porque pregunto esto? Porque el Ayuntamiento de Bilbao está denegando las solicitudes de vivienda completa para uso turístico con este argumento:
“Considerando que la solicitud se formula para el posible desarrollo de una actividad turística al amparo de la Ley 1312016, de 28 de julio, de Turismo, procede informar sobre la posibilidad de utilización del elemento de conformidad con las normas Reguladoras de los Usos del Plan General de Ordenación Urbana (P.G.O.U.) de Bilbao, en la modalidad señalada por el interesado, siendo ésta, “vivienda completa para uso turístico”, regulada en el artículo 53 de la Ley de Turismo.
De acuerdo con el artículo 6.3.18 de las normas del P.G.O.U, donde se definen las distintas situaciones del “Uso Equipamental”, se trata de un “Uso Equipamental” en situación 7″ ya que el elemento en su totalidad se pretende destinar a satisfacer alojamiento temporal, estando sujeto a legislación específica (Ley de Turismo).
Este Uso Equipamental, en situación 7″, sólo es admisible en plantas primeras de edificios residenciales existentes a la entrada en vigor del presente P.G.O.U (julio 1995)
Por lo tanto, se informa desfavorablemente el desarrollo de esta actividad turística en el elemento, por no ser admisible el uso con el planeamiento municipal.”
Es decir, si la solicitud de la vivienda es para vivienda completa para uso turístico, el Ayuntamiento de Bilbao entiende que es un Uso Equipamental (hotel, hostal, pensiones….) y por tanto les aplica la normativa de su Plan General que limita su ubicación a las plantas primeras de los edificios
Comentaros que el Plan General del Ayuntamiento de Bilbao está siendo revisado, y que probablemente uno de los cambios que se incluyan en esta nueva revisión del Plan general será la regularización de las viviendas para uso turístico.
Espero que te haya servido la explicación,
GESTION DE VIVIENDAS ALQUILER TURISTICO BILBAO - MKR SOLUCIONES 17 julio, 2017 en 16:11 - Responder
[…] En anteriores post ya os he ido indicando como podéis solicitar la licencia para el alquiler vacacional de vuestras viviendas, bien en régimen de alquiler por habitaciones como alquiler por vivienda completa, sino os acordáis lo podéis leer aquí “Alquiler vacacional y la nueva ley de turismo de Euskadi” […]
Jorge 23 mayo, 2017 en 15:19 - Responder
De nada Amaya. Espero poderte felicitar en persona algún día de estos. Ya te comentaré.
Un abrazo desde Mateo Hedez 😉
amaya vildosola 23 mayo, 2017 en 15:37 - Responder
Estare encantada de saludarte!!, Eskerrik asko Jorge (ahora ya se quien eres) 😉
Jorge Sánchez 23 mayo, 2017 en 14:44 - Responder
Hay alguna regulación específica para Bilbao ? Tengo oído cosas pero no logro confirmarlas. Gracias
Enhorabuena por esta página y este trabajo que estás haciendo. Saludos
amaya vildosola 23 mayo, 2017 en 15:11 - Responder
Gracias!! Me encanta mi trabajo y ayudar a mis clientes a entender este mundo, y creo que se nota.
Respecto a lo que comentas, no todavía no hay normativa especifica en el ayuntamiento de Bilbao pero en junio esta prevista la modificación del Plan General y uno de los puntos que va a tocar dicha modificación va a ser el tema de los apartamentos turísticos.
Se rumorea que quieren equiparar los apartamentos turísticos (tipo Airbnb, HomeAway) a hosteleros, y así limitar muy mucho su proliferación.
En cuanto salga la modificación la colgare en mi blog.
Otra vez, gracias por tu felicitación.
Zahara 30 marzo, 2017 en 21:41 - Responder
Y si no estoy empadronada en la vivienda (es mi segunda vivienda) no puedo alquilarla?
amaya vildosola 30 marzo, 2017 en 23:05 - Responder
Buenas Zahara; en Euskadi para el alquiler vacacional se exige que el alquilador este empadronado en la casa alquilada. De hecho, si se alquila por habitaciones, una habitación tiene que ser para la persona empadronada.
Ahora bien, cada ayuntamiento está emitiendo sus propias ordenanzas respecto al alquiler vacacional. Si me dices a que ayuntamiento pertenece tu vivienda, puedo mirar las ordenanzas al respecto.
Sonia 29 agosto, 2016 en 15:04 - Responder
Buenas tardes Amaya,
Gracias por la explicación de la nueva ley.
Tengo una duda: Este tipo de alquileres también necesitan certificado energético?
En caso afirmativo, hay que presentarlo con la documentación?
amaya vildosola 29 agosto, 2016 en 15:21 - Responder
Buenas tardes Sonia;
Aunque en el texto de la nueva ley LEY 13/2016 del 28 de julio de Turismo, no se hace referencia ninguna al Certificado Energético, aunque si dice ” “las viviendas para uso turístico deberán cumplir con los requisitos en materia de infraestructuras, urbanismo, construcción y edificación, de seguridad, los relativos al medio ambiente, sanidad y consumo, higiene y salud laboral en cumplimiento de la normativa de prevención de riesgos laborales, así como, en su caso, los exigidos por otra normativa que resulte de aplicación (art. 53.2)”
Como el certificado energético es obligatorio para alquilar o vender,y el alquiler vacacional es un alquiler: la vivienda tiene que tener el certificado energético.
Yo lo adjuntaría junto con la documentación a presentar, mas vale prevenir que curar.
Creo que te puede interesar esto..... https://www.mkrsoluciones.com/blog/airbnb-bilbao-la-nueva-ley-turismo-euskadi

References: artículo 62
 artículo 20
 Artículo 6
 artículo 8
 artículo 59
 artículo 53
 artículo 6