Source: http://www.studiomontalbano.org/faq/
Timestamp: 2019-05-24 06:50:58+00:00

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Faq | Studiomontalbano amministrazione condomini
Domande, curiosità, dubbi, informazioni e tutto quello che serve sapere sul mondo condomini
in questa sezione trovi articoli legati alle problematiche riscontrate nella vita quitidiana di un condominio.
1. Antenna radioamatore
Il D.Lgs. 259/2003 regola l'attività del radioamatore e le modalità di installazione degli impianti.
La cassazione ha osservato:" il dovere dei comproprietari o coabitanti di un fabbricato di non opporsi a che altro comproprietario o coabitante, in qualità di radioamatore munito della prescritta autorizzazione amministrativa, installi un'antenna ritrasmittente su porzione di proprietà altrui o condominiale, nei limiti in cui ciò non si traduca in un'apprezzabile menomazione dei loro diritti o della loro possibilità di procedere ad analoga installazione, deve essere riconosciuto, anche in difetto di un'espressa regolamentazione delle antenne da radioamatore nella disciplina della legge 554/1940 e del D.P.R. 156/1973, tenuto conto che tale dovere, anche per le antenne radiotelevisive, non si ricollega ad un diritto dell'installatore costituito dalla citata normativa ma ad una sua facoltà compresa nel diritto primario alla libera manifestazione del proprio pensiero e ricezione del pensiero altrui, contemplato dall' articolo 2 della Costituzione e che, pertanto, un pari dovere ed una pari facoltà vanno riconosciuti anche nell'analogo caso delle antenne da radioamatore".
la nomina dell'amministratore deve essere effettuata quando i condomini sono più di otto (nel testo previgente erano quattro); il ricorso in caso di mancata nomina può essere promosso, oltre che da un condomino, anche dall'amministratore dimissionario; introduzione, in capo all’amministratore, di una serie di specifici obblighi da assolvere (in particolare, comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali, obbligo di pubblicità della documentazione amministrativa condominiale, affissione nel condominio del nome, recapito e numeri telefonici dell’amministratore) a fini di trasparenza, verifica della qualifica professionale e controllo del suo operato;
L'articolo 25 della legge 220 del 2012 inserisce nelle disposizioni di attuazione del codice civile gli articoli da 71-bis a 71-quater. L’articolo 71-bis enumera irequisiti per lo svolgimento dell'incarico di amministratore di condominio. In particolare:
3. Impianto centralizzato
L’articolo 3 della legge 220/2012 sostituisce l’articolo 1118 c.c., in materia di diritto del condomino sulle parti comuni. La modifica conferma che tale diritto è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che appartiene al condomino e che questi non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni né sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione. L’ultimo comma della norma precisa che il singolo condomino può distaccarsi dall'impanto centralizzato di riscaldamento o condizionamento se dal fatto non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Se il distacco è possibile, il rinunziante è tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
4. Millesimi
Art. 69 - I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale (millesimi) di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
5. Antenna televisiva satellitare
Per quanto riguarda l'installazione di antenne paraboliche o satellitari ad utilizzazione collettiva, l'art. 2bis, comma tredicesimo della legge 66/2001 ha disposto che: " al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione dei nuovi impianti, sono innovazioni necessarie ai sensi dell'art. 1120, primo comma c.c. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'art. 1136 terzo comma dello stesso codice.". Pertanto sarà necessario un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell'edificio
L'impianto ascensore è da considerarsi in comune quando l'impianto è s stato realizzato al momento della costituzione dell'edificio. Nel caso in cui l'edificio sia sprovvisto di ascensore si potrebbe pensare di installarlo; In questa ipotesi è necessario stabilire se si sia in presenza di una innovazione. La nuova installazione non dovrà arrecare pregiudizio al decoro e alla stabilità dell'edificio. L'ascensore di nuova installazione sarà in proprietà dei soli condomini che hanno partecipato alla spesa, nel caso in cui, successivamente, altri condomini vorranno usufruire dell'impianto dovranno sopportare le spese per l'installazione e per la manutenzione straordinaria. Con riguardo al superamento delle barriere architettoniche, la legge 13/1989 ha reso più facile l'installazione dell'ascensore. Difatti per detto argomento sono previste delle maggioranze ridotte rispetto a quelle previste per l'innovazione. La maggioranze richieste sono quelle di cui all'art. 1136, secondo comma, in prima convocazione (50% degli intervenuti e 50% del valore millesimale) e terzo comma in seconda convocazione (1/3 dei partecipanti al condominio ed 1/3 del a valore millesimale). Ciò nonostante trattandosi pur sempre di una innovazione coloro che non vorranno partecipare alla spesa potranno estraniarsi. Il secondo comma dell'art. 2 della legge 13/1989 disciplina, il caso in cui fallito il tentativo di ottenere l'innovazione a mezzo delibera assembleare, il portatore di handicap potrà installare a proprie spese l'impianto. Si specifica, inoltre, che tale diritto non è riservato solamente a coloro che siano stati riconosciuti portatore di handicap dall'ASL ma anche a tutti coloro che a prescindere dalla malattia abbiano comunque gravi difficoltà a raggiungere la propria abitazione.
7. Usufrutto voto
Art. 67 - Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
8. Assemblea di condominio
L'articolo 14 introduce novità in materia di deliberazioni dell’assemblea, intervenendo sull'art. 1136 c.c. per prevedere nuove regole di costituzione e validità delle deliberazioni, abbassando i quorum costitutivi e deliberativi. In particolare, esso prevede la validità della costituzione dell’assemblea in prima convocazione, fermo restando i 2/3 dei millesimi, ove sia presente la maggioranza dei condomini - ovvero degli aventi diritto (laddove precedentemente servivano i 2/3 dei condomini). L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo dei millesimi. Inoltre, le deliberazioni dell’assemblea in seconda convocazione sono valide se ottengono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (anziché un terzo dei partecipanti al condominio); rimane ferma la necessità che i voti favorevoli alla delibera costituiscano un terzo dei millesimi. Non viene modificato il secondo comma dell'articolo 1136, che stabilisce generalmente la validità delle deliberazioni approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Tale maggioranza è sempre richiesta, ai sensi del quarto comma del nuovo articolo 1136, per deliberazioni concernenti:
L’articolo 15 sostituisce l’articolo 1137 c.c., in materia di impugnazione delle deliberazioni dell’assembleari. Coerentemente con la giurisprudenza, il nuovo articolo 1137 attribuisce la legittimazione ad impugnare le delibere assembleari, oltre che al condomino dissenziente e all’assente, anche all’astenuto. La disposizione chiarisce inoltre che il ricorso è volto all’annullamento della delibera assembleare. La disposizione inoltre precisa che l'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. L'articolo 17 reca novella all’art. 2659, primo comma. Si stabilisce – per la nota di trascrizione - che chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati, per i condominii, anche l’eventuale loro dominazione, ubicazione e codice fiscale.
9. Contabilità condominio
L’articolo 11 aggiunge al codice civile l'art. 1130-bis, relativo al rendiconto condominiale annuale, con la finalità di assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile dell’amministratore (contabilità). Il rendiconto deve contenere una serie di specifiche voci contabili indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell’amministratore da parte di ogni condomino. In particolare, si prevedono come elementi imprescindibili del rendiconto: il registro di contabilità; il riepilogo finanziario; una sintetica nota di accompagnamento, esplicativa della gestione annuale. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.L'articolo 13, comma 1, modifica l'articolo 1134 c.c. - rubricato “gestione di iniziativa individuale”. Esso conferma, nella sostanza, il contenuto della norma previgente relativa all’esclusione del diritto al rimborso per le spese fatte dal condomino; nella nuova formulazione prevede, tuttavia, anziché il riferimento al “condomino che ha fatto spese per le cose comuni” quello, più ampio, al “condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni”. Il comma 2 del medesimo articolo 13 apporta modifiche all'articolo 1135 c.c. in materia di attribuzioni dell’assemblea:
11. Servizio portierato
Si premette che il portiere è una figura di lavoratore dipendente di cui l'amministratore ne è il datore di lavoro. L'alloggio di servizio portierato, eventualmente assegnato ai lavoratori di cui ai profili professionali A, deve essere gratuito. Dovrà essere composto di due ambienti, di cui uno adibito a cucina, ovvero di tre ambienti, quando all'atto dell'assunzione in servizio la famiglia risulti composta da almeno quattro persone conviventi, compreso il lavoratore stesso. Anche l'alloggio del portiere rientra nelle parti comuni ex articolo 1117. La Cass. n. 3708/1995 prevede che quando nel regolamento di condominio è previsto il servizio di portierato , la soppressione di tale servizio costituisce modifica del regolamento e quindi va approvata con la maggioranza prevista dall'art, 1138 comma terzo c.c. Nel caso in cui, invece si volesse, istituire il servizio di portineria non previsto nel regolamento condominiale verrà considerata una innovazione e pertanto si seguiranno le maggioranze indicate nell'art. 1136 c.c. quinto comma. (Cass. n. 2585/1988)
12. Abolizione del servizio di portierato
Se si dovesse procedere all'abolizione del servizio di portierato, bisogna tener presente che la relativa delibera va presa con le ordinarie maggioranze previste per la validità delle assemblee in prima e seconda convocazione, in quanto non trattasi di innovazione. Nel caso, invece, che tale servizio sia previsto dal regolamento di condominio, sarà necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c. secondo comma (50% degli intervenuti e 505 del valore millesimale). In realtà la questione non è pacifica in quanto una diversa giurisprudenza ritiene trattasi di atti che eccedono l'ordinaria amministrazione, per cui occorrerebbe la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c. quinto comma.
13. Mansioni portiere
Il portiere quando non usufruisce dell'alloggio di servizio deve provvedere, mansioni portiere:
3) alla sostituzione delle lampadine elettriche ed all'effettuazione di piccole e generiche riparazioni per l'esecuzione delle quali non è richiesta alcuna specializzazione o qualifica
4) alla sorveglianza dell'uso del citofono, dell'ascensore e dei montacarichi.
Qualora usufruisse dell'alloggio di servizio oltre a svolgere le mansioni appena citate deve provvedere:
1) Alla pulizia dell'androne, degli altri locali comuni accessori e delle cabine dell'acqua
2) alla pulizia delle scale , dei cortili e dei porticati ad uso esclusivo dell'immobile
3) alla pulizia ed innaffiamento degli spazi a verde.
Inoltre possono essere affidate le seguenti ulteriori mansioni:
1) La conduzione delle caldaie di riscaldamento a carbone ovvero dell'impianto centrale di riscaldamento a gasolio o a gas, o dell'impianto di distribuzione dell'acqua calda , purchè in possesso del relativo certificato di abilitazione
2) Il servizio di esazione dei canoni di locazione e delle quote condominiali
3) Il compito di intervenire in casi di emergenza sull'impianto dell'ascensore al fine di sbloccare la cabina, portarla al piano e aprire la porta. L' affidamento di detta mansione potrà avvenire solo dopo avere preso parte allo specifico corso di formazione. Tale compito potrà essere espletato solo durante gli orari di lavoro e limitatamente a coloro i quali usufruiscono dell'alloggio di servizio durante le ore di reperibilità, nonchè quando lo stesso si trovi comunque presso il fabbricato, anche al di fuori degli orari di servizio. nel caso di emergenza nelle ore notturne il lavoratore potrà intervenire o dare l'allarme, facendo attivare gli organismi competenti. il lavoratore sarà coperto da un'assicurazione per danni verso terzi procurati nelle manovre di riallineamento, mediante estensione della polizza sui fabbricati
4)Il ritiro e la distribuzione della corrispondenza straordinaria , preiai delega rilasciata allo stesso dal condominio o dall'inquilino. Nel caso di posta straordinaria in contrassegno, il portiere non è tenuto ad anticipare alcuna somma per conto del destinatario.
L'affidamento degli incarichi di lavoro relativi all'ascensore e alla corrispondenza straordinaria è subordinato alla accettazione da parte del lavoratore.
14. Autoconvocazione
Art. 66 - L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione (autoconvocazione). In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
15. Delega
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
16. Valore millesimale
Valore millesimale
Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore millesimale proporzionale.
17. Parti comuni
L’articolo 1 della legge 220/2012 sostituisce l’articolo 1117 del codice civile, fornendo una definizione più articolata di «parti comuni» dell’edificio, «oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico». Ad integrazione della formulazione originaria del codice, sono ora esplicitamente inseriti nelle parti comuni: i pilastri e le travi portanti; le facciate degli edifici; i parcheggi; i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; gli impianti centralizzati per la ricezione radio TV e per l’accesso ad ogni genere di flusso informativo, anche satellitare o via cavo. Il testo propone, inoltre, le nuove diciture di "impianti idrici e fognari" e di "sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria" che definiscono impianti che ricadono tra le parti comuni. Il provvedimento specifica che in caso di impianti unitari, si dovrà far rientrare l'impianto tra le parti comuni fino al punto di utenza, salve le normative di settore in materia di reti pubbliche.
L'articolo 2 della legge di riforma inserisce nel codice civile l'articolo 1117-bis,che estende l'applicabilità della disciplina sul condominio a tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici, ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici, abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.
L'articolo 2 inserisce nel codice civile anche l'art. 1117-ter, in base al quale lamodifica della destinazione d'uso delle parti comuni richiede un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell'edificio.Per l'assunzione delle deliberazioni in questione, la norma detta nuove modalità di convocazione dell'assemblea (raccomandata o mezzi telematici), disciplina i termini (affissione dell'avviso negli spazi comuni per almeno 30 giorni), nonché gli elementi che essa deve contenere a pena di nullità (indicazione delle parti comuni da modificare e della nuova destinazione d'uso). L'art. 1117-ter vieta inoltre le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
18. Innovazioni
Il nuovo articolo 1122-ter prevede la facoltà dell'assemblea di decidere l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 (deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).
19. Riforma condominio
Le principali novità sulla riforma condominio sono:
Obbligatorietà: l'amministratore è obbligatorio quando ci sono più di 8 condomini.
Obblighi: oltre ai suoi comuni obblighi (eseguire le delibere dell'assemblea, riscuotere i contributi e pagare i fornitori e il fisco ecc.) ha precisi obblighi ditrasparenza sulla gestione finanziaria (informazione ai condòmini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze). E' inoltre tenuto a stipulare una polizza di responsabilità professionale.
Compensi: al momento della nomina deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non deliberati dell'assemblea
Revoca: in caso di gravi irregolarità anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell'assemblea per la revoca il suo mandato.
per la costituzione in 2a convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e1/3 dei millesimi;
Per le innovazioni che riguardano la sicurezza, la salubrità, la rimozione dellebarriere architettoniche, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gliimpianti telematici centralizzati basta il voto dell'assemblea col 50% + 1 degli intervenuti e 2/3 dei millesimi.
Per le opere di manutenzione straordinaria il condominio è obbligato a costituire unfondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
Viene ampliata la definizione di "parti comuni" comprendendo anche le antenne e gli impianti telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Viene prevista anche la multiproprietà con godimento periodico. Percambiare la destinazione d'uso delle parti comuni serve il voto dell'80% dei partecipanti e dei millesimi. La divisione delle parti comuni può avvenire solo con ilconsenso unanime dell'assemblea.
Il singolo condomino potrà staccarsi dall'impianto centralizzato seil suo appartamento non è sufficientemente riscaldato per problemi tecnici dell'impianto condominiale (che non vengono risolti nel corso di una stagione) e seil distacco noncomporta squilibri che compromettono la normale erogazione di calore agli altri appartamenti. Se il distacco comporta una spesa aggiuntiva, chi si separa deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto. La norma contrasta con le esigenze generali di risparmio energetico e può generare molto contenzioso.
L'assemblea può decidere l'apertura di un sito internet condominiale, curato dall'amministratore. Non dovrà essere un sito-vetrina ma servirà alla pubblicazioneonline di tutta la documentazione assembleare (verbali, delibere) e dei dati contabili (estratto conto, situazione pagamenti). Ogni condomino potrà accedervi con una password. Per l'attivazione del sito è necessario il 50% + 1 dei votanti e dei millesimi.
20. Assunzione del portiere
Assunzione del portiere
Il portiere è un lavoratore dipendente del condomino e l'amministratore è suo datore di lavoro. L'assunzione del portiere deve risultare da atto scritto contenente le seguenti indicazioni: la data di assunzione, la durata del periodo di prova, la qualifica del lavoratore, la mansioni affidate, la retribuzione, l'orario di lavoro, settimanale e giornaliero, l'orario di apertura e chiusura del portone, la fascia oraria di reperibilità, l'indicazione e descrizione dell' alloggio di servizio. Durante il periodo di prova il contratto può essere risolto in qualsiasi momento da entrambe le parti, ; solo nel rapporto di portierato, le parti debbono dare, entro il periodo di prova, un preavviso di 10 giorni. scaduto i periodo di prova senza che sia data disdetta. il lavoratore si intende assunto definitivamente. Il periodo di prova è in genere di due mesi. L'assunzione temporanea del portiere può avvenire per ragioni di carattere tecnico, organizzativo, produttivo e sostitutivo (D. Lgs. 368/2001) nei seguenti casi: Sostituzione di lavoratori assenti con dritto di conservazione del posto, sostituzione di lavoratori assenti per ferie e permessi, aspettativa, sostituzione di lavoratori impegnati in attività formative, per sostituzione di lavoratori il cui rapporto di lavoro sia temporaneamente trasformato da tempo pieno a tempo parziale, a servizio di residenze turistiche, per supporto tecnico nel campo della prevenzione e sicurezza del lavoro, per lavorazioni connesse, per l'intensificazione dell'attività lavorativa in determinati periodi dell'anno, a conclusione di un periodo di tirocinio o di stage, per l'inserimento di lavoratori con età superiore a 55 anni, per eventi straordinari. Nel caso di risoluzione del rapporto di lavoro, salvo che nella caso di risoluzione in tronco per giusta causa, è necessario un preavviso, da comunicarsi per iscritto, di tre mesi per i portieri che usufruiscono dell'alloggio di servizio, di 45 giorni nel caso in cui non usufruisca dell'alloggio. Il preavviso potrà avere decorrenza dal 1° o dal 16° giorno del mese. Il datore di lavoro non potrà convertire il termine di preavviso nel pagamento della corrispondente indennità sostitutiva. In caso di eliminazione del servizio di portierato , il datore di lavoro è tenuto, nei confronti del portiere con profili professionali A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9, a dare un preavviso di mesi 12 da comunicarsi per iscritto. Il lavoratore che usufruisce dell'alloggio di servizio dovrà riconsegnare al datore di lavoro l'alloggio allo scadere del termine di preavviso.
CONSIGLIAMO SEMPRE DI AVERE UN CONSULENTE DEL LAVORO
21. Impianto di riscaldamento
La Cassazione si è così espressa "Il condomino può legittimamente rinunziare all'uso dell'impianto di riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto di riscaldamento comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condòmini, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condòmini. La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune."
22. Divieto di parcheggio
Il divieto di parcheggio, quindi di occupare il cortile con auto, contenuto nel regolamento di condominio, va rispettato, e se trattasi di regolamento contrattuale, occorre l'unanimità dei consensi per modificarlo. L'amministratore deve distinguere se il divieto è eluso dai condòmini o da estranei. Nel caso di condòmini deve rivolgersi ad un legale per agire giudizialmente al fine di fare cessare l'occupazione illegittima. Nel caso di estraneo al condominio è necessario che l'amministratore, dopo avere apposto all'ingresso del condominio un cartello che riporti il divieto d'ingresso agli estranei ed il riferimento all'art. 614 c.p., produca denuncia all'Autorità di Pubblica Sicurezza.
23. Antenne televisive
Né l'assemblea, né il regolamento di condominio possono vietare l'installazione di singole antenne televisive ricetrasmittenti sul tetto comune, in quanto viene ad essere menomato il diritto di ciascun condomino all'uso della copertura comune. Pertanto qualora sul terrazzo di uno stabile sia installata un'antenna televisiva centralizzata ed un condomino intenda invece installare un'antenna autonoma, l'assemblea dei condomini può vietare tale seconda installazione solo se la stessa pregiudichi l’uso del terrazzo da parte di altri condòmini o arrechi comunque un qualsiasi alto pregiudizio apprezzabile e rilevante ad una delle parti comuni. E' chiaro dunque, che risultando contraria alla legge, ogni delibera volta a limitare tale facoltà è da considerarsi affetta da nullità. Inoltre detta installazione non prevede alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea. L'antenna si intende di proprietà e nel caso necessità una sua rimozione per lavori la spesa sarà a carico del proprietario della stessa.
24. Parti comuni dell'edificio
Secondo l'art 1117 c.c. le parti comuni dell’edificio sono:
1) Il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.
2) I locali per la portineria, l'alloggio del portiere, la lavanderia, riscaldamento centrale, gli stenditoi e altri simili servizi in comune.
3) Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere, che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
25. Supercondominio
Si tratta, in altri termini, di più condomìni che hanno beni in comunione alla cui gestione provvede il supercondominio in maniera che ogni singolo proprietario è contemporaneamente titolare di una quota millesimale del proprio condominio e di altra diversa quota millesimale riferita ai beni comuni dell'intero complesso edilizio. Nell'amministrazione del supercondominio deve essere applicato l’art. 1136 in tema di convocazione, nonché di calcolo delle maggioranze
26. Muro maestro
E' senz'altro muro maestro il muro che circonda l'edificio; Le pareti invece poste all'interno degli appartamenti saranno di proprietà dei singoli proprietari se non hanno una funzione portante, ma solo divisoria. Le spese relative al muro comune vanno ripartite ai sensi dell'art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà.
27. Balconi
Con sentenza n. 14576 del 30.07.2004 la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti ed ha affermato che essi costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e quindi appartengono esclusivamente al proprietario di quest'ultima. E' stato precisato anche che per l'intera soletta che funge da copertura al balcone sottostante, trattandosi di sostegno non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti, non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti e quindi neppure di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. A sostegno di quanto sopra esposto va ricordato quanto sancito dall'art. 1125 del Codice Civile che impone ad entrambi i proprietari dei due piani, l'uno all'altro sovrastante di un edificio condominiale, le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai anche le spese per la 'manutenzione della piattaforma o soletta dei balconi; con la conseguenza che dopo che è stata provata l'infiltrazione di acqua dal piano sovrastante ed i conseguenti danni alla facciata inferiore del balcone, ai bordi esterni della soletta, con distacco di parti di intonaco o cemento e del pericolo che ne deriva per le proprietà sottostanti, il proprietario del piano sottostante può pretendere il risarcimento dal proprietario del piano sovrastante (Cassazione n. 283 del 16.01.1987), Chiarito quanto sopra ritengo opportuno pure chiarire quali siano le spese che possono ricadere sull'intero condominio. Dette spese riguardano gli elementi decorativi del balcone — vedi stabili in centro storico — rifiniture ornamentali che costituiscono un prolungamento della facciata e che hanno una funzione estetica di grande valore, accrescendo pertanto il pregio architettonico dell'intero stabile — vedi ad esempio pilastrini con fregi — mensole decorative — rivestimenti in mosaico che costituiscono un prolungamento del marcapiano della facciata o dell'intera facciata. Infine ritengo opportuno segnalare che le riparazioni o ristrutturazioni dei balconi in aggetto avvengono solo ed esclusivamente per iniziativa del singolo proprietario o con l'autorizzazione del singolo, non potendo l'assemblea deliberare sulle proprietà dei singoli condomini. Infatti in qualsiasi momento il singolo potrebbe rifiutarsi di eseguire i lavori indebitamente deliberati dall'assemblea la quale sarebbe nulla e non annullabile, avendo questa deliberato sul patrimonio del singolo. Vedasi sentenza cassazione 30.07.2004 n° 14576 e n° 1784 del 2007 - 21199 del 2005.
Secondo la sentenza di Cassazione 03.08.1990 n° 7831, Sez. II, la spesa dei frontalini dei balconi non può essere ripartita tra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell’immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l'intervento sia stato imposto da un'ordinanza comunale per ragioni di urgenza.
28. Lastrico solare
Così come il tetto, anche il lastrico solare assolve ad una funzione di copertura dello stabile, ma, a differenza di quest'ultimo, è costituito da una superficie piana. L'art. 1118 c.c. obbliga alla sua manutenzione tutti i condomini che da esso sono coperti. L'unica eccezione è quella di cui all'art. 1126 c.c., il quale prevede, nel caso il lastrico solare sia di proprietà solo di un gruppo di condòmini o di uno di essi, che le relative spese vanno suddivise per un terzo a carico di chi ne ha l'uso esclusivo e per gli altri due terzi, a carico degli altri condomini che ne sono coperti. Tale principio di ripartizione vale tanto per le spese di manutenzione, tanto per il risarcimento dei danni cagionati dal lastrico solare, come ad esempio le infiltrazioni d'acqua conseguenti alla sua cattiva impermeabilizzazione.
29. Videosorveglianza in condominio
Con il provvedimento del 2000 si è specificato che la videosorveglianza in condominio e i trattamenti dei relativi dati sono ammessi solo in presenza di situazioni concrete che giustificano l'installazione a protezione delle persone, della proprietà. Inoltre le apparecchiature installate devono limitare il loro angolo visuale evitando la ripresa dei luoghi circostanti e di particolari che non risultino rilevanti, quali vie, edifici altrui, esercizi commerciali. La Corte ha, inoltre, stabilito che per l'installazione di telecamere del singolo condomino a protezione della propria abitazione, il condomino ha il solo onere di informare gli altri condomini. Le scene di vita però non devono interessare vita privata altrui. Chiaramente l'angolo di inclinazione delle telecamere deve essere tale da non permettere di osservare la porta d'ingresso del vicino. La ripresa del passaggio di persone dal portone di ingresso non può considerarsi alla stregua di momenti di vita privata. E' sempre necessario esporre appositi cartelli che avvertono che l'area è sottoposta a videosorveglianza.
30. Antenna televisiva centralizzata
L'installazione di una antenna televisiva centralizzata in un edificio che ne è privo deve considerarsi innovazione e pertanto la relativa delibera va approvata con i voti espressi dalla maggioranza di cui all'art. 1136 c.c. quinto comma.
31. Assicurazione del fabbricato
Di inferiorità di tale valore rispetto a quello effettivo alla data dell'evento, configura legittima espressione dell'autonomia negoziale e non abbisogna di specifica approvazione scritta, vertendosi in tema di patto inerente all'individuazione e quantificazione del rischio assicurato (assicurazione del fabbricato).
Cass. civ., sez. I, 8 giugno 1994, n. 5535.
La stipulazione di contratti di assicurazione del fabbricato, in quanto atto volto a conservare la cosa comune, rientra fra i compiti propri dell'amministratore e non necessita di preventiva autorizzazione dell'assemblea
Trib. civ. Roma, 11 agosto 1988.
Cass. civ., sez. II, 8 novembre 1989, n. 4691.
Trib. civ. Napoli, sez. V, 13 gennaio 1984, n. 160.
Cass. civ., sez. I, 26 marzo 1996, n. 2678.
L'assicurazione per la responsabilità civile non può riguardare i fatti meramente accidentali, dovuti cioè a caso fortuito o forza maggiore, dai quali non sorge responsabilità, ma importa necessariamente che il fatto dannoso, per il quale l'assicurazione sia stipulata, debba essere colposo, coprendo, con la sola eccezione dei fatti dolosi, ogni rischio derivante da quella responsabilità, anche se dipendenti da colpa grave o gravissima. (Nella fattispecie, con riferimento ad una polizza assicurativa stipulata da un condomino per danni arrecati a terzi, il tribunale ha riconosciuto l'operatività della garanzia per i danni subiti da infiltrazioni prodottesi nella tub
Trib. civ. Nocera Inferiore, sez. II, 25 febbraio 1999, n. 35.
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References: articolo 2

Art. 69

Art. 67
 articolo 1136
 articolo 1137
 articolo 13
 articolo 1117
 Cass. 

Art. 66
 articolo 1122
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 

Cass. 

Cass. 

Cass. 

Art. 69

Art. 67