Source: https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/die-unvollstaendige-mietzahlung-361141
Timestamp: 2020-07-13 11:53:50+00:00

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Die unvollständige Mietzahlung | Rechtslupe
Auch wenn unvoll­stän­di­ge Miet­zah­lun­gen aus­schließ­lich auf einem Ver­se­hen der mit der Über­wei­sung beauf­trag­ten Bank beru­hen, hat der Mie­ter grund­sätz­lich dafür ein­zu­ste­hen. Ver­pflich­tet sich ein Mie­ter im Rah­men eines Räu­mungs­pro­zes­ses zur Räu­mung und Her­aus­ga­be einer Woh­nung bei gleich­zei­ti­gem Ver­zicht des Ver­mie­ters auf eine Voll­stre­ckung aus die­sem Ver­gleich für den Fall der jeweils voll­stän­di­gen und pünkt­li­chen Miet­zah­lung (für einen Zeit­raum von vier Jah­ren), so kann eine Voll­stre­ckung wegen eines gerin­gen Fehl­be­tra­ges im Ein­zel­fall treu­wid­rig sein [1].
So das Land­ge­richt Frei­burg in dem hier vor­lie­gen­den Fall einer Mie­te­rin, die sich gegen die Voll­stre­ckung eines Miet­teil­be­trags gewehrt hat. Die Klä­ge­rin war – ursprüng­lich gemein­sam mit ihrem Ehe­mann – Mie­te­rin einer Woh­nung der Beklag­ten. Im Jah­re 2009 geriet sie mit der Zah­lung der sei­ner­zeit ver­ein­bar­ten Mie­te (Kalt­mie­te: 558,60 EUR; Warm­mie­te: 728,54 EUR) in Rück­stand. Im Rah­men des dann fol­gen­den Pro­zes­ses ist es zwi­schen der Mie­te­rin und der Ver­mie­te­rin zu einer Ver­ein­ba­rung [2] gekom­men, nach der für die Woh­nung über einen Zeit­raum von vier Jah­ren eine Nut­zungs­ent­schä­di­gung gezahlt wer­den soll­te. Nach Ablauf soll­te es zu einem neu­en Miet­ver­trag kom­men. Zwi­schen­zeit­lich ver­pflich­te­te sich die Mie­te­rin zur Räu­mung und Her­aus­ga­be einer Woh­nung bei gleich­zei­ti­gem Ver­zicht des Ver­mie­ters auf eine Voll­stre­ckung aus die­sem Ver­gleich für den Fall der jeweils voll­stän­di­gen und pünkt­li­chen Miet­zah­lung. In der Fol­ge­zeit zahl­te die Klä­ge­rin zunächst regel­mä­ßig und recht­zei­tig die nach dem Ver­gleich geschul­de­te Nut­zungs­ent­schä­di­gung. Die Beklag­te nahm im Novem­ber 2010 eine „Miet­erhö­hung“ auf eine Warm­mie­te von 788,54 EUR (Kalt­mie­te: 618,60 EUR) vor. Die Erhö­hung wur­de von der Klä­ge­rin, die als allein­er­zie­hen­de Mut­ter zwei­er min­der­jäh­ri­ger Kin­der auf Sozi­al­leis­tun­gen ange­wie­sen ist, akzep­tiert. Im Juli und August 2012 wur­den infol­ge eines Bank­ver­se­hens statt jeweils 788,54 EUR ledig­lich jeweils 778,00 EUR an die Beklag­te über­wie­sen. Mit Schrei­ben vom 29.08.2012 teil­te die­se der Klä­ge­rin mit, dass sie des­we­gen die Voll­stre­ckung aus dem Ver­gleich ein­ge­lei­tet habe. Den feh­len­den Betrag (2 x 10,54 EUR) hat die Klä­ge­rin am 31.08.2012 über­wie­sen. Die Klä­ge­rin erhob Voll­stre­ckungs­ge­gen­kla­ge, wobei sie sich zu deren Begrün­dung u.a. dar­auf beru­fen hat, sie trä­fe kein Ver­schul­den an den ver­spä­te­ten Zah­lun­gen. Das Amts­ge­richt [3] folg­te die­ser Argu­men­ta­ti­on und gab der Voll­stre­ckungs­ge­gen­kla­ge mit fol­gen­der Ten­orie­rung statt: Die Voll­stre­ckung aus dem Ver­gleich des Amts­ge­richts Frei­burg wird mit der Maß­ga­be für unzu­läs­sig erklärt, dass die Beklag­te nicht berech­tigt ist wegen der umge­hend aus­ge­gli­che­nen Weni­g­er­zah­lung von 2 x 10,54 EUR auf die Mie­ten in den Mona­ten Juli und August 2012 die Voll­stre­ckung ein­zu­lei­ten. Mit ihrer gegen das Urteil ein­ge­leg­ten Beru­fung macht die Beklag­te gel­tend, das Ver­schul­den der Bank sei der Klä­ge­rin zuzu­rech­nen. Auch hät­te die Klä­ge­rin die Gefahr einer Fehl­über­wei­sung bei einer soge­nann­ten „Blitz- bzw. Eil­über­wei­sung“, wie sie für die Mona­te Juli und August 2012 erfolg­te, vor­aus­se­hen kön­nen. Die Klä­ge­rin ver­tei­digt das ange­foch­te­ne Urteil mit der Erwä­gung, sie sei nur wegen ver­spä­te­ter Zah­lun­gen durch die Sozi­al­be­hör­de (Job­cen­ter) unter Zeit­druck gera­ten und habe alles für eine recht­zei­ti­ge Zah­lung getan.
Nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts Frei­burg ver­stößt eine Voll­stre­ckung aus dem Ver­gleich wegen der zwei­ma­li­gen Min­der­zah­lun­gen jeden­falls gegen § 242 BGB.
Die Voll­stre­ckungs­ge­gen­kla­ge ist zuläs­sig.
Erst­in­stanz­lich hat­te sich die Klä­ge­rin aller­dings u.a. auch auf eine Unwirk­sam­keit des Ver­gleichs wegen Sit­ten­wid­rig­keit der in § 2 Zif­fer 3 ver­ein­bar­ten Bin­dungs­dau­er beru­fen. Der Streit über die Wirk­sam­keit des Ver­gleichs wäre jedoch nicht im Wege der Voll­stre­ckungs­ge­gen­kla­ge, son­dern durch Fort­set­zung des alten Ver­fah­rens aus­zu­tra­gen. Das Schwer­ge­wicht der Argu­men­ta­ti­on der Klä­ge­rin lag hier­auf jedoch nicht, wes­halb die Voll­stre­ckungs­ge­gen­kla­ge der rich­ti­ge Rechts­be­helf ist, wovon auch der Bun­des­ge­richts­hof in einem inso­weit ver­gleich­ba­ren Sach­ver­halt aus­ge­gan­gen ist [4].
Nicht ent­schie­den wer­den muss auch, ob die Voll­stre­ckungs­ge­gen­kla­ge bereits des­halb Erfolg hat, weil eini­ge Bestim­mun­gen des Ver­gleichs nach § 555 BGB oder § 572 Abs. 2 BGB unwirk­sam wären.
Soweit der Bun­des­ge­richts­hof [5] im dor­ti­gen Fall eine Anwen­dung des § 555 BGB ver­neint hat, lag dem eine nicht ohne Wei­te­res ver­gleich­ba­re Kon­stel­la­ti­on zu Grun­de. Im Fall des Bun­des­ge­richts­hofs bestand unstrei­tig ein zur Kün­di­gung berech­ti­gen­der Miet­rück­stand, der im Ver­gleich auch fest­ge­schrie­ben wor­den war. Vor­lie­gend war der Aus­gang des Vor­pro­zes­ses jedoch durch­aus offen [6]. Es lag daher die Situa­ti­on eines – ver­gleichs­ty­pi­schen – gegen­sei­ti­gen Nach­ge­bens vor. Ob in einem sol­chen Fall die Bestim­mung des § 555 BGB ein­greift, ist in der Recht­spre­chung eben­so wenig geklärt wie die Fra­ge, ob durch den Räu­mungs­ver­gleich ein neu­es Miet­ver­hält­nis begrün­det wur­de, des­sen auf­lö­sen­de Bedin­gung nach § 572 Abs. 2 BGB unwirk­sam ist [7]. Da eine Voll­stre­ckung aus dem Ver­gleich, des­sen Wirk­sam­keit unter­stellt, jeden­falls an § 242 BGB schei­tert, kommt es auf die Ent­schei­dung der genann­ten Rechts­fra­gen im vor­lie­gen­den Fall jedoch nicht an.
Die Klä­ge­rin hat die unvoll­stän­di­ge Zah­lung der Mie­ten Juli und August 2012 ent­ge­gen der Ansicht des Amts­ge­richts aller­dings durch­aus zu ver­tre­ten, wes­halb es nicht wei­ter dar­auf ankommt, ob sie für eine ver­spä­te­te Zah­lung nach dem Ver­gleichs­text auch ohne Ver­schul­den ein­zu­ste­hen hät­te. Für Zah­lungs­ver­zö­ge­run­gen oder Fal­sch­über­wei­sun­gen, die durch Erfül­lungs­ge­hil­fen ver­ur­sacht wer­den, muss der Mie­ter näm­lich ein­tre­ten. Zu den Erfül­lungs­ge­hil­fen gehört vor­lie­gend auch die durch die Klä­ge­rin beauf­trag­te Spar­kas­se [8], die auch bestä­tigt hat, dass ihr in der Eile ein Flüch­tig­keits­feh­ler unter­lau­fen ist, der sich unbe­merkt in den Fol­ge­mo­nat geschli­chen hat.
Ein dar­über hin­aus­ge­hen­des Ver­schul­den der Klä­ge­rin liegt auf der Grund­la­ge der feh­ler­frei getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen des Amts­ge­richts jedoch nicht vor. Es ist gerichts­be­kannt und von der Beklag­ten auch nicht in Abre­de gestellt, dass Zah­lun­gen der Sozi­al­be­hör­de nach SGB II zum Stich­tag des jeweils Monats­ers­ten erfol­gen, auch wenn die Zah­lun­gen im Ein­zel­fall auch schon ein­mal am Monats­letz­ten des Vor­mo­nats auf dem Kon­to gut geschrie­ben sein kön­nen. Die Sozi­al­be­hör­de (Job­cen­ter) hat hier aus­drück­lich beschei­nigt, dass die ver­spä­te­ten Zah­lun­gen der Leis­tun­gen für Juli, August und Sep­tem­ber 2012 in des­sen Ver­ant­wor­tungs­be­reich fie­len [9]. Wie hoch die Leis­tun­gen der Sozi­al­be­hör­de tat­säch­lich waren und ob die­se die Mie­te ganz oder nur zum Teil an die Klä­ge­rin über­wie­sen hat, ist uner­heb­lich. Zum Zeit­punkt der Eil­über­wei­sung wies das Kon­to der Klä­ge­rin näm­lich unstrei­tig die nöti­ge Deckung auf, wes­halb sie sich dar­auf ver­las­sen konn­te, dass die Spar­kas­se den Auf­trag kor­rekt aus­führt. Zu beson­de­ren Über­wa­chungs­maß­nah­men war sie nicht ver­pflich­tet.
Unbe­strit­ten hat die Klä­ge­rin seit Abschluss des Ver­gleichs die monat­li­che Nut­zungs­ent­schä­di­gung über zwei Jah­re hin­weg regel­mä­ßig und frist­ge­recht geleis­tet und auch eine „Miet­erhö­hung“ akzep­tiert. Sie hat alles getan, um den recht­zei­ti­gen Ein­gang der Miet­zah­lun­gen bei der Beklag­ten sicher­zu­stel­len, was sich schon in der Tat­sa­che zeigt, dass sie die Zah­lun­gen teil­wei­se per „Blitz­über­wei­sung“ leis­te­te (für die nach den Bedin­gun­gen der Spar­kas­se eine Gebühr von 15,00 EUR anfällt). Zu berück­sich­ti­gen ist auch, dass die Klä­ge­rin das Ver­se­hen ihrer Bank sofort kor­ri­gier­te, als die Beklag­te sie hier­auf auf­merk­sam mach­te.
Auf­grund die­ser Beson­der­hei­ten lagen hier, anders als im vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall [4], die Vor­aus­set­zun­gen des § 242 BGB vor, wonach die Voll­stre­ckung aus dem Ver­gleich treu­wid­rig ist, zumal, eben­falls anders wie im Fall des Bun­des­ge­richts­hofs, vor­lie­gend der Aus­gang des ursprüng­li­chen Räu­mungs­rechts­streits zum Zeit­punkt des Ver­gleichs­ab­schlus­ses durch­aus offen war [10].
Soweit die Klä­ge­rin im Novem­ber 2012 einen Betrag iHv 0,54 EUR zu wenig über­wie­sen hat, ist hier­durch zum einen nach dem unbe­strit­te­nen Vor­trag der Klä­ge­rin infol­ge vor­an­ge­gan­ge­ner, gering­fü­gi­ger, Zuviel­über­wei­sun­gen schon kein Miet­rück­stand ent­stan­den. Zudem ist die Fra­ge, ob die Beklag­te auf Grund die­ser Min­der­zah­lung zur Voll­stre­ckung aus dem Ver­gleich berech­tigt ist, nicht Gegen­stand der Ent­schei­dung des Amts­ge­richts.
Die Beru­fung der Beklag­ten gegen das Urteil des Amts­ge­richts Frei­burg vom 11.12.2012 wird zurück­ge­wie­sen.
Land­ge­richt Frei­burg, Urteil vom 7. März 2013 – 3 S 7/​13
Ergän­zung zu BGH, Urteil vom 14.10.2009 – VIII ZR 272/​08[↩]
AG Frei­burg, Ver­gleich vom 20.05.10 – 2 C 1490/​09[↩]
AG Frei­burg, Urteil vom 11.12.2012 – 11 C 3032/​12[↩]
BGH, Urteil vom 14.10.2009 – VIII ZR 272/​08[↩][↩]
vgl. auch die Begrün­dung des Beschlus­ses des Land­ge­richts Frei­burg vom 10.11.2009 ‑3 T 221/​09[↩]
vgl. zur Pro­ble­ma­tik: Fla­tow Juris­PR – MietR 26/​2009 Anmer­kung 5; Blank, NZM 2010, 31 f[↩]
Schmidt-Fut­te­rer/­Blank § 543 Rn. 97 m.w.N.[↩]
vgl. inso­weit auch BGH NJW 2009, 3782 f[↩]
vgl. zur Anwen­dung des § 242 BGB in der ver­gleich­ba­ren Kon­stel­la­ti­on einer rechts­miss­bräuch­li­chen Kün­di­gung, wenn eine Zah­lungs­ver­zö­ge­rung aus­schließ­lich auf dem Ver­schul­den eines Drit­ten beruht: Schmidt-Fut­te­rer/­Blank § 543 Rn. 132[↩]
Miet­erhö­hung nach Grund­stücks­kauf Eine vom Ver­mie­ter dem Käu­fer des Grund­stücks erteil­ten Ermäch­ti­gung, schon vor der Eigen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch Rechts­hand­lun­gen gegen­über dem Mie­ter vor­zu­neh­men, ist wirk­sam. Einer Offen­le­gung der…
MietrechtMietrückstandVergleichVollstreckungsgegenklage

References: § 242
 § 2
 § 555
 § 572
 § 555
 § 555
 § 572
 § 242
 § 242
 § 543
 BGH 
 § 242
 § 543