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Timestamp: 2018-07-23 13:58:28+00:00

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Inmobiliaria en Canning: 2014
Cómo impacta el nuevo Código Civil en la actividad inmobiliaria?
Luego de la unificación del Código Civil y Comercial, sancionado el pasado 1 de octubre, la normativa que regirá la vida de los argentinos se pondrá en marcha a partir de enero de 2016, con posibilidad de adelantarse a agosto de 2015.
Las modificaciones introducidas generan expectativas de cómo podrá impactar en el sector inmobiliario. Nuevos aspectos sobre formas de contratación, pago de deudas en moneda extranjera, clubes de campo, asentimiento conyugal, entre otros temas.
En el seminario que brindó el Instituto de Capacitación Inmobiliaria, la Dra. María Cecilia de Pratesi -presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires- aclaró que el proyecto “nació bien pero llegó al mundo con enormes imperfecciones, por el estilo en que fue sancionado, a las apuradas, sin consenso y sin revisión detallada”. A pesar de sus reparos, sostuvo que era necesario modernizarlo.
La nuevo norma reemplaza más de 4.500 artículos por 2.671 y legislación complementaria, y efectúa precisiones sobre algunas materias de gran interés en el mundo de la actividad inmobiliaria. Entre ellas:
Obligaciones en moneda extranjera
El artículo 765 recoge que las deudas contraídas en moneda extranjera pueden ser pagadas en pesos al cambio oficial: “La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de la constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como en dar cantidades de cosas y el deudor podrá liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”. El artículo que le sigue dice: “El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada en el contrato”.
“Hoy tenemos un código que considera que la obligación de pagar en moneda extranjera es obligación de pagar en dinero extranjero. A partir de 2016 esto deja de ser así y vamos a estar sujetos en el conflicto a una decisión judicial”, sostiene de Pratesi.
Entonces, la moneda que no sea de curso legal se entiende como dar cantidades de cosas. “Pero podemos seguir redactando un contrato de locación en dólares, porque el dólar pasa a ser una cosa y lo vamos a referir al valor de una cosa por el art. 1133 del Código. Por ejemplo, podremos referir a la cantidad necesaria de pesos para comprar esa cosa en un mercado determinado en Montevideo” sostiene el abogado Enrique Luis Abatti, presidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).
El nuevo Código regula el contrato de locación. Unifica el lapso mínimo de renta en dos años para cualquier destino, comercial o personal. Hasta ahora para contratos comerciales es de 3 Años.
El alquiler escalonado o progresivo va a seguir estableciéndose bajo las nuevas leyes, pero “cuando por restricciones cambiarias, el comprador tuviera restricciones en la compraventa –y en una locación-, el locatario tuviera impedimentos para adquirir en la argentina los dólares necesarios para cumplir su obligación, deberá entregar la cantidad de pesos argentinos para que con su venta en el mercado de Montevideo el locador adquiera los dólares adeudados”. Asimismo, se adicionará un recargo del 3 o 4 por ciento en concepto de comisiones y gastos de viáticos que estarán a cargo del locatario.
El alquiler con obligación facultativa del locatario de fijación del precio por tercero, viene a solucionar la mala praxis que hay en muchos contratos que dicen que las partes se reunirán a repactar el alquiler conforme a la cotización de tres inmobiliarias cada 6 meses o una vez por año. “En el nuevo Código Civil y Comercial no existe. O sea, la reformulación del alquiler cada 6 meses o una vez por año se va a poder hacer desde el primer año a partir de la entrada en vigor vigencia. No existirá la prohibición y no habrá ninguna limitación”, sostuvo el Dr. Abatti.
En cuanto a la cláusula de aplicación del alquiler por tercero, que serían las inmobiliarias, el nuevo texto acopia la misma norma: el alquiler mensual será a elección alternativa del locatario conforme al art. 635 y siguientes del Código. Y 30 días antes de finalizar el período referenciado, tendrá que notificarlo por medio fehaciente al locador. Caso contrario, deberá pagar los alquileres ubicados en el escalonamiento.
En relación al alquiler conmutativo, Abbatti señaló que “el precio es determinado cuando las partes fijan en una suma que el comprador debe pagar. Lo positivo es que no va a haber ninguna disposición que establezca que exclusivamente la referencia al valor-producto tiene que ser para alquileres comerciales, es decir, del mismo ramo, y no habrá restricciones, porque entra dentro de los parámetros de la autonomía de la voluntad”, explica el letrado.
A partir de la entrada en vigor, regirá la libertad contractual, prevista en el art. 958. El nuevo Código no establece normas de orden público en la parte de las locaciones y la compraventa, lo cual encierra un peligro porque muchos locatarios van a tratar de introducir cuestiones judiciales donde van a decir “si esto es de orden publico no se puede cambiar”, sentenció el abogado.
El artículo 7 establece la eficacia temporal. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, salvo las de orden público. Pero en la parte de la locación, no dice qué es norma de orden público y qué es norma supletoria. “Hoy día por ejemplo el plazo máximo de la locación es de 10 años, no podemos hacer uno por 15 porque es de orden público. Pero el nuevo texto no refleja las normas de orden público, lo que va a levar a grandes problemas”, espeta el jurista.
El alquiler constituído por suma determinada y porcentaje de ventas se aplica a las empresas de primerísima línea, como supermercados, ponen un piso y un porcentaje de las ventas y se va a escalonando mensualmente o trimestralmente. Estos métodos siguen vigentes con el nuevo código.
Alquieres e inquilinos
La novedad en materia locativa es el plazo máximo de la locación. La ley vigente no diferencia destinos y tiene un plazo universal de 10 años. La normativa entrante extiende el plazo máximo del contrato a 20 años para el caso habitacional y 50 años para otros destinos. Asimismo, inserta el plazo mínimo. Hoy tenemos 2 años para vivienda y 3 años para los restantes destinos. Con el nuevo Código serán 2 años para cualquier destino.
Se fijan límites al inquilino en cuanto a meses de anticipo y depósito y regula el contrato de locación para aquellas unidades volcadas al alquiler de turistas: actualmente el plazo máximo son 6 meses. Y ahora tendrá un techo de 3 meses.
Otro punto que cambia es la resolución anticipada. No existirá el preaviso de 60 días por parte del locatario. Además, el locatario deberá entregar constancia de los servicios que están a su cargo. También se podrá renegociar el contrato, algo “prácticamente imposible en lo judicial hoy”, según el Dr. Abatti. Con el artículo 1091 de imprevisión se podrá “reaccionar por reajuste del contrato”.
Se regulan los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales o empresariales. Además, se establece el requisito de la sujeción a las normas administrativas locales y no podrán negar una admisión ni impedir la libre transición o venta de una propiedad por el hecho de que el comité se oponga.
El Código incorpora el tema de los countries de manera muy amplia a través de la norma del título de Propiedad Horizontal. Introduce la posibilidad del valor disciplinario en el marco de los controles judiciales, que siempre deben estar con una particularidad: hay discusión si aquellos complejos residenciales o emprendimientos que ya tienen estructuradas su organización, porque tiene una norma especial que los obliga a adaptarse al régimen. En aquellos casos que no cumplan las condiciones del régimen, cómo podrá obligar y si es realmente obligatorio o si se trata de derechos adquiridos. Es un tema que se está estudiando y que va a merecer una interpretación.
El texto modifica el régimen patrimonial matrimonial: antes o durante el matrimonio se podrá optar por un régimen de comunidad de bienes o de separación. Establece que es necesario el asentimiento conyugal, y es una norma común a ambos regímenes, con lo cual, aunque los cónyuges opten por la separación de bienes, es aplicable el asentimiento conyugal a los casos de disposición de bienes “de los derechos sobre la vivienda familiar y de los muebles indispensables”, explicó María Cecilia de Pratesi, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Es una norma con enormes signos de interrogación. “Abarca no sólo la necesidad del asentimiento para disponer de derechos sobre la vivienda, sino que también comprende los muebles que son indispensables de esta. Hay que tenerlo en cuenta para el acto de disposición de inmuebles, como es la constitución de hipoteca y todo acto que implique transmisión de dominio; y también se comprenden los muebles esenciales e indispensables para la vivienda”, señaló la escribana.
El Código avanza con alguna contradicción. El artículo 457 dice: “En todos los casos que se requiere el asentimiento del cónyuge para el otorgamiento de un acto jurídico debe versar sobre el acto y sus elementos constitutivos”. Es un tema a tener en cuenta porque los elementos constitutivos del acto jurídico en el caso de la compraventa se refiere al precio, el objeto, las comisiones de pagos, son todos los elementos que hacen a la convención, al acuerdo de las partes. Según de Pratesi, “es un error, porque muchas veces el asentimiento se da con anterioridad al inicio de la negociación. Limita la posibilidad de otorgar un asentimiento si una persona se tiene que de viaje por cualquier motivo, tiene que firmar un sentimiento anticipado y todavía ni siquiera tiene comprador. Este tema se tiene que revisar”.
Otro de los límites está el articulo 459 que dice “usted quiere dar asentimiento por poder, no hay ningún problema, no se lo puede dar a su cónyuge. Tiene que buscar a alguien de confianza. Se contradice con el propio Código porque en el artículo 375 se establece que cuando hay que dar poder para asentir solo basta con mencionar el objeto del inmueble” afirmó la escribana a Tiempo Judicial en el seminario que brindó el Instituto de Capacitación Inmobiliaria.
Incapacidad para contratar entre cónyuges. La nueva normativa no aprueba celebrar entre matrimonios cualquier contrato bajo el régimen de comunidad de bienes. “Es más gravoso que en el sistema actual, que tiene prohibido entre los esposos todo contrato traslativo de dominio, pero no tiene prohibido otro tipo de contratos”, comentó de Pratesi. Acá invierte la regla y dice que todo está prohibido salvo que el contrato especialmente lo prevea.
Se establece un régimen jurídico para las convivencias. Se crea el Registro de Capacidad de las Personas a los fines de protección del inmueble. “Desde el Colegio pedimos que se inscriban además en los registros inmobiliarios, que es donde se verifica si hay una unión convivencial inscripta”, dijo la titular del colegio de escribanos. El art. 522 introduce el tema del asentimiento conyugal en el caso de que haya unión convivencial inscripta. En este supuesto, se deberá tener asentimiento conyugal para la disposición de derechos de la vivienda y de los muebles indispensables que son parte de ella.
Por último, el nuevo Código Civil y Comercial Unificado elimina la distinción de donaciones de inmuebles a herederos forzosos y donaciones a terceros. Pasan a ser observables todas las donaciones. El texto recoge que las donaciones serán inoficiosas cuando afecten a la legítima de un heredero, que pasa a ser de dos tercios para el caso de los descendientes, y un medio para cónyuges y ascendientes.
El articulado aclara que cuando la reducción extingue la relación con el legitimario, los derechos legales serán constituidos por el donatario o por sus sucesores. Y el legitimario puede perseguir contra terceros adquirentes los bienes registrables. El donatario y el sub adquirente demandado, en su caso, pueden desinteresar al legitimario satisfaciendo el dinero y perjuicio de la cuota. “Lo grave de esto es que las donaciones hechas bajo el régimen del actual Código Civil, porque el plazo de prescripción de esta acción son 10 años desde la posesión, con lo cual lo mejora”, coindidió de Pratesi.
Fuente Tiempo Judicial
Publicado por Sebastian Babarro en 16:01
Departamento de 3 ambientes amoblado en alquiler en Barrio Norte
Hermoso departamento totalmente amoblado en Barrio Norte, ideal para una familia completa o profesionales.
El mismo se encuentra ubicado en una zona privilegiada de Barrio Norte, en las cercanías de Av. Las Heras, Av. Del Libertador, Av. Cnel. Díaz, a cuadras del Shopping Alto Palermo, todos los medios de transporte y accesos.
La orientación del mismo es al frente, muy luminoso y de muy nobles medidas.
Posee dos dormitorios más escritorio/vestidor
Se trata de un departamento de 3 ambientes, totalmente amoblado, con todo lo necesario para vivir y ser disfrutado desde el primer momento.
La cocina completa con comedor diario y acceso al lavadero.
Posee un amplio Living Comedor con salida a balcón al frente.
El baño principal tiene bañera con mampara.
El dormitorio principal completo tiene acceso a un gran escritorio o vestidor más un pequeño toilette.
El segundo dormitorio es ideal para niños o jóvenes.
Alquiler disponible a partir de Febrero del 2015.
Alquiler: $8500.-
Expensas $1500.-
2 meses de comisión inmobiliaria.
Otros gastos: Certificados de garantía + Certificación de firmas por escribano.
Se solicita: Garantía propietaria y comprobación de ingresos
Para visualizar más fotos ingresar al siguiente link: https://www.facebook.com/BabarroSebastian
Publicado por Sebastian Babarro en 14:02
Etiquetas: alquiler, amoblado, barrio norte, departamento, departamento en alquiler, sebastian babarro, sebastian babarro real estate, www.sebastianbabarro.com
Hermoso departamento en alquiler de dos ambientes en el barrio de Belgrano a solo 4 cuadras del subte línea “D” Estación Juramento punto de encuentro de dos de las Avenidas más importantes de la Ciudad como lo son Av. Cabildo y Av. Juramento, el mejor acceso para varias líneas de colectivo, con el plus de estar a solo una cuadra de Plaza Noruega y a cinco de Plaza Gral. Manuel Belgrano.
El departamento posee 45 m2, es muy luminoso, con orientación lateral, una vista abierta y súper aireada.
El edificio posee un gran parque para disfrutar, dos parrillas, SUM, solárium, gimnasio, piscina y laundry. Todo el departamento posee un gran balcón con lugar para lavarropas. El dormitorio posee placard empotrado, muy amplio de puertas espejadas. El baño completo posee bañera. Los pisos son flotantes en el living comedor y el dormitorio. La calefacción es por losa radiante. La cocina completa con alto y bajo mesada es muy amplia y posee puerta de acceso al lavadero.
Precio de alquiler: $4500
Link: https://www.facebook.com/media/set/?set=a.730743817013532.1073741835.117177805036806&type=1
Publicado por Sebastian Babarro en 18:29
Etiquetas: alquiler, belgrano, cochera, departamento, departamento en alquiler, gimnasio, jardín, laundry, parrilla, pileta, piscina, sebastian babarro real estate, sum
Dos nuevas propiedades en cartera
Ingreso 1
DEPARTAMENTO EN ALQUILER 2 amb. CABALLITO
Hermoso departamento en alquiler en el barrio de Caballito. Es un departamento tipo casa de 2 ambientes en PB, SIN EXPENSAS, se encuentra ubicado en esquina, y está desarrollado en 42 m2. El departamento posee una ubicación privilegiada ya que está a solo dos cuadras de Plaza Irlanda, a tres de Av. Gaona y a dos de Av. Avellaneda permitiendo tener acceso a varias líneas de colectivo hacia varios destinos de la ciudad. Es un departamento moderno, muy cómodo, súper luminoso al que se accede por entrada su independiente. Se accede por puerta de reja y nos encontramos con un hall de ingreso al domicilio con espacio ideal para guardar bicicleta o juguetes. Al ingresar por la puerta principal, nos encontramos con un living comedor muy luminoso y una cocina con desayunador integrada. La cocina posee espacio para lavarropas, su termotanque es casi nuevo, eléctrico y de 80 litros. La habitación, muy luminosa, tiene un hermoso placard empotrado, un calefactor tiro balanceado y aire acondicionado. El baño es completo con ventana al exterior y posee bañera. De ABL paga $90.- Valor alquiler: $3500.-
Link: https://www.facebook.com/media/set/?set=a.711877115566869.1073741833.117177805036806&type=1
DEPARTAMENTO EN VENTA 2 amb. + escritorio BELGRANO
Hermoso departamento en PB en venta en el barrio de Belgrano. El mismo fue reciclado a nuevo por su propietario. Es un hogar muy especial, muy cálido, lleno de color, vida, arte y está listo para ser disfrutado. Son dos ambientes amplios mas escritorio o un segundo dormitorio o taller. El mismo se encuentra en excelente estado de conservación, cuenta con dos equipos de aire acondicionado y calefacción. Su ubicación es inmejorable ya que se encuentra a metros de Avenida Del Libertador, con acceso rápido a todos los medios de transporte, se encuentra a dos cuadras de la estación de tren Barrancas, del Subte “D”, cercano a 4 importantes Universidades, Sanatorios, al Barrio Chino y al lago del golf de Palermo. Es una propiedad que se desarrolla en 65m2 totales, 55m2 cubiertos y 10m2 descubiertos y se comparte un gran terraza. Posee una excelente distribución del espacio: Living comedor con cocina integrada, un dormitorio grande, un dormitorio pequeño que podría ser escritorio, patio con jardín y parrilla, posee grandes placares y un amplio baño completo y con bañera. El departamento es súper silencioso. El departamento es apto profesional y apto crédito. Expensas $500.- Valor: U$S 124.000.-
Link: https://www.facebook.com/media/set/?set=a.711902498897664.1073741834.117177805036806&type=1
Publicado por Sebastian Babarro en 2:15
No pierdas el tiempo, contratá una sola inmobiliaria
Señor propietario, usted debe saber que querer vender su propiedad con 3 o 4 inmobiliarias al mismo tiempo lo único que le generará son dolores de cabeza y perdida de su valioso tiempo.
Por un lado usted debe interactuar con 4 diferentes Agentes Inmobiliarios, debe explicarle a todos lo mismo más de una vez, debe negociar con los todos los clientes de esos agentes, debe organizar diferentes días de visita, horarios y lo peor de todo es que muchas veces el mismo cliente visitará su propiedad más de una vez pensando que la otra firma le dirá algo distinto.
Por otro lado y el más importante es que "SU PROPIEDADA SE QUEMARÁ”, imagine una persona que busca comprar un departamento y ve el mismo en 5 inmobiliarias diferentes, con diferente precio, descripciones, fotos y datos de contacto que pensaría al respecto? Le da confianza?. Súmele a eso si usted además realiza una publicación como dueño directo. Claramente no genera buena imagen. Pierde potenciales clientes y sobre todo pierde tiempo y dinero.
Solución: Comercialice su propiedad con profesionales de su confianza, con una firma que trabaje de manera “EXCLUSIVA COMPARTIDA”, usted tendrá un solo interlocutor y ese Corredor/Agente Inmobiliario se encargará de interactuar con los clientes, los colegas y los prospectos. Organizará las visitas de manera optimizada, realizará los filtros pertinentes y sobre todo cuidará los detalles ya que valora la confianza depositada en el para la actividad.
No se complique, si quiere vender de manera eficiente contrate los servicios de un profesional que trabaje en colaboración, cooperación y compromiso con otros colegas.
Un buen profesional prima el logro del negocio en donde todos ganen por igual.
Sebastián Babarro
Corredor Inmobiliario (CUCICBA MN 6046)
Publicado por Sebastian Babarro en 21:55
Etiquetas: agente inmobiliario, colaborar, compartir, compromiso, cooperar, cucicba, exclusiva, inmobiliaria, sebastian babarro, sebastian babarro real estate
Departamento en venta - Perón 2900 - Balvanera
4/5 Ambientes - 100m2
Excelente departamento en perfecto estado de 100m2 cubiertos, reciclado hace pocos años por su dueño, es un departamento muy luminoso con balcón francés en esquina y posee terraza compartida.
Excelente departamento de estilo, al frente y de 4/5 ambientes. Posee 100 m2 total, se encuentra reciclado a nuevo. Una propiedad muy luminosa con grandes ventanales y aberturas. Posee 3 dormitorios, 2 baños, comedor, living, lavadero y un gran hall central de distribución. El departamento se encuentra en perfecto estado, los techos son altos. La ubicación es a metros del subte linea "A" estación Plaza Miserere, del tren y de varias lineas de colectivos. Posee terraza compartida y paga $500.- de expensas. Es apto profesional y apto crédito.
Las medidas, superficies y proporciones consignadas en esta ficha son aproximadas así como las fotos son ilustrativas y solo se muestran a título informativo.
TENES GANAS MUDARTE A ESTE DEPARTAMENTO?
Para consultas o visitas programadas enviar mail a: sb@sebastianbabarro.com o llamar al celular: 15-6523-9220 en el horario de 10 a 19 hs.
Sebastián Babarro Real Estate
Corredor y Martillero Público
CUCICBA MN 6046
Publicado por Sebastian Babarro en 16:39
Etiquetas: 3 dormitorios, balvanera, departamento en venta, peron 2900, sebastian babarro, sebastian babarro real estate, terraza, www.sebastianbabarro.com
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Queres vivir en Caballito? http://t.co/Klmw7pC88G pic.twitter.com/fsWAojkYQY
— Sebastián Babarro (@Sbabarro) agosto 7, 2014
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Publicado por Sebastian Babarro en 15:03
Departamento en venta - Av. Segurola 200 - Floresta
2 Ambientes - 41m2
Excelente departamento en perfecto estado de 40m2 cubiertos, reciclado hace cinco años por su dueño, muy luminoso con balcón francés y hermosa vista panorámica a la Ciudad, listo para mudarse y empezar a disfrutarlo.
Oportunidad venta de departamento de 2 ambientes en excelente estado en el barrio de Floresta a solo 3 cuadras de Avenida Rivadavia y a 1 cuadra de Avenida Avellaneda. Ofrece varias formas de acceso y medios transportes. El mismo fue reciclado por su dueño hace 5 años y se le realizaron las siguientes mejoras:
Cocina a nuevo
Instalación y artefactos del baño
El departamento posee excelente vista, es un lateral que da a pulmón abierto logrando ser muy luminoso en todos los ambientes durante todo el día.
Al ingresar al departamento nos encontramos con un hall de acceso el cual nos permite tener una visual integral del departamento ya que se encuentra integrada la cocina, el lavadero y el living comedor y por el otro sector el baño y dormitorio.
El departamento paga $550 de expensas.
El edificio es en torre, son 14 pisos y posee 3 ascensores y se encuentra en excelente estado.
Se adjunta plano para conocer dimensiones y distribución:
Publicado por Sebastian Babarro en 13:20
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References: artículo 765
 artículo 7
 resolución 
 artículo 1091
 artículo 457
 artículo 375