Source: http://www.urbanlaw-avocats.fr/avocat-bordeaux-fr/blog/blog-juridique/2130-cession-d-un-bail-commercial-portant-sur-des-locaux-inutilisables-qui-peut-etre-reconnu-responsable-cour-de-cassation-premiere-chambre-civile-10-octobre-2018-n-deg-16-16-548-et-16-16-870.html
Timestamp: 2019-09-17 23:37:56+00:00

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1. Sur la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier
L'agent immobilier est responsable de l’inexécution ou de la mauvaise exécution du mandat selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle. Il répond des fautes qu'il commet dans l'exercice de sa mission, dès lors qu'elles ont causé un préjudice au mandant et qu’un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le préjudice.
La recherche d’un local commercial confié à un agent immobilier par une société constitue un contrat de mandat. L’agent immobilier manque à son obligation de conseil lorsqu’il propose au mandant un local commercial inutilisable en raison du zonage urbain inadéquat. Le préjudice résulte du droit acquis sur le local mais inutilisable et du prix payé à pure perte. Ces actes constituent une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil (ancien 1147), alors même qu’il a expressément renvoyé aux notaires la responsabilité d’édicter les clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la transaction.
2. Sur la responsabilité délictuelle du notaire
La responsabilité du notaire peut être retenue sur deux fondements distincts :
Le manquement contractuel : c'est-à-dire le défaut de respect des dispositions d’un contrat liant le notaire à son client.
Le manquement délictuel ou extracontractuel : la faute commise dans l'exercice de sa mission d'officier public, c'est-à-dire dans ses obligations d'origine statutaire ou légale.
Le manquement à son devoir de conseil et d’information dont la jurisprudence affirme le fondement statutaire est sanctionné sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
Le notaire engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1241-1 du code civil (ancien 1382) lorsque qu’il omet de vérifier des informations essentielles à la transaction, alors même que le gérant de la société qu’il représente est également notaire. Il n'est pas déchargé de son obligation de garantir l'efficacité de l'acte qu'il instrumente.
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyen produit au pourvoi n° T 16-16.548 par la SCP Leduc et Vigand, avocat aux Conseils, pour la société Les Orionnais.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Les Orionnais de sa demande tendant à voir condamner in solidum Maître Z... et son assureur, les Mutuelles du Mans, à la garantir des condamnations prononcées à son encontre ;
AUX MOTIFS QUE la restitution des loyers constitue un préjudice pour un bailleur dont le bail est annulé (en l'occurrence résolu) dans la mesure où lui-même ne peut se voir restituer la jouissance des lieux et tel est le motif pour lequel la SCI Les Orionnais recherche la garantie de la société Zambon Entreprises ainsi que celle de Maître Z... et de son assureur ; que s'agissant de Maître Z..., ce dernier était exonéré de son devoir de conseil envers elle en raison de la profession exercée par son gérant, Maître Y..., lui-même notaire, qui disposait ainsi des compétences nécessaires pour ne pas se méprendre sur l'étendue des vérifications qu'il devait effectuées avant de proposer à la CRAMA la location de ses locaux ; que par conséquent, la SCI Les Orionnais est déboutée de ses demandes de garantie ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le notaire n'est pas déchargé de son obligation de garantir l'efficacité de l'acte qu'il instrumente et, partant, de son devoir de vérification, par les compétences personnelles de son client ni davantage par la présence à ses côtés d'un autre conseiller, fût-il également notaire ; qu'en décidant au contraire que Maître Z... était exonéré de son devoir de conseil envers la SCI Les Orionnais, motifs pris de la profession exercée par son gérant, Maître Y..., lui-même notaire, la Cour viole l'article 1382 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, une société constitue une personne juridique distincte de celle de son dirigeant ; que dès lors, à supposer même que Maître Y..., pris en sa qualité de gérant de la SCI Les Orionnais, ait commis une faute en tant que notaire, en ne vérifiant pas lui-même que le local litigieux était juridiquement apte à l'exploitation d'une l'activité bancaire ou d'assurance, cette faute n'était pas de nature à priver la société elle-même de son recours contre Maître Z... qui avait reçu l'acte de bail litigieux ; que sous cet angle, la Cour viole les articles 1382 et 1842 du Code civil ;
ET ALORS QUE, ENFIN ET SUBSIDIAIREMENT, à supposer même que la SCI Orionnais et/ou son dirigeant, Maître Y..., aient pu se voir imputer un manquement à une quelconque obligation de vérification, cette faute n'aurait fait que concourir, avec celle personnellement commise par Maître Z..., coupable du même manquement, au préjudice financier subi par la SCI, du fait de la perte des loyers qu'elle se trouve tenue de restituer à la CRAMA ; que dès lors, si même il y avait lieu d'exonérer Maître Z... en raison d'une négligence imputable à la SCI victime ou à son gérant, cette exonération ne pouvait en tout état de cause n'être que partielle, et non point totale ; qu'à cet égard encore, la Cour viole l'article 1382 du Code civil. Moyens produits au pourvoi n° T 16-16.870 par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Bretagne Pays de Loire, Groupama.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté une preneuse à bail commercial, également cessionnaire du droit au bail (la CRAMA Bretagne Pays de Loire) de ses demandes en responsabilité formées contre deux notaires (Me Y... et Me Z...) et leurs SCP (les SCP Y... G...A...E...-Z... ) ;
AUX MOTIFS QUE le fait que la CRAMA ne puisse pas exercer une activité de banque-assurance dans les locaux de la SCI Les Orionnais était la conséquence de leur implantation dans un secteur de la ville de Nantes où le PLU prévoit que « le changement de destination des immeubles à activités artisanales implantés le long de ces voies en bureau, services financiers, bancaires, d'assurance, d'immobilier et de travail temporaire est interdit » : en effet, l'activité précédemment exercée dans les locaux était celle de café-restaurant ; qu'elle ait pu exercer son activité dans des locaux très proches était sans incidence sur la validité de cette interdiction dans la mesure où il était apparu dès l'origine que les locaux de la SCI Les Orionnais étaient situés en limite de la zone au sein de laquelle les activités de banque-assurance étaient impossibles, ce dont il se déduisait que la zone où de telles activités étaient autorisées était géographiquement très proche ; qu'enfin, il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir attendu l'issue de négociations avec la mairie de Nantes : l'opération qui s'était réalisée avait pour objet une activité commerciale devant s'exercer immédiatement et non à l'issue d'une hypothétique demande de dérogation ; qu'enfin, il devait immédiatement être relevé que s'il était admis que la CRAMA disposait de compétences juridiques certaines en droit bancaire et droit des assurances, il n'était pas en revanche démontré que son domaine de compétence s'étende au droit de l'urbanisme ; qu'aucune exonération ou partage de responsabilité ne pouvaient donc être invoqués par ceux qui l'avaient conseillée dans l'opération litigieuse ; que, sur l'acte intitulé « cession de droit au bail » du 10 juillet 2008, différents avant-contrats avaient été conclus avant que cet acte ne soit signé : d'une part, la CRAMA avait confié à la société Zambon Entreprises un mandat de recherche de locaux commerciaux ; celui-ci n'était pas versé aux débats, mais était évoqué par les deux contractants ; parallèlement, la société Zambon Entreprises avait reçu de la société Café du Boulevard (VAE Entreprises) un mandat d'entremise pour la vente d'un « pas de porte » ; versé aux débats, ce mandat d'entremise était daté du 18 février 2008 ; ensuite, la société Zambon Entreprises avait rédigé un acte intitulé « offre d'achat de droit au bail » aux termes duquel la CRAMA s'était engagée à acheter au prix de 180.000 euros le droit au bail détenu la société Café du Boulevard, sous conditions suspensives de l'accord du bailleur pour la cession du bail, la des spécialisation de l'activité, et la réalisation de travaux d'aménagements ; aucune condition suspensive relative à des dispositions d'urbanisme ne figurait ; le 4 avril 2008, cette « offre d'achat de droit au bail » avait été signée par la CRAMA, mais aussi par la société Café du Boulevard avec la mention « Bon pour la vente au prix de 180.000 euros » ; qu'il s'en déduisait que l'option avait été immédiatement levée par le vendeur ; que l'offre d'achat prévoyait cependant qu'en cas de levée de l'option, un « compromis » de cession de droit au bail serait signé « aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la transaction », semblant donc indiquer que la levée d'option n'était pas suffisante à ce que la vente puisse être déclarée parfaite ; que, le 15 avril 2008, était alors rédigé par Me Y..., avec la participation de Me Z... qui représentait la CRAMA, une promesse synallagmatique de cession de droit au bail sous seings privés, Me Y... intervenant au surplus à l'acte en qualité de gérant de la SCI Les Orionnais, bailleur ; que le prix de vente était différent de l'acte précédent (170.000 euros) et certaines conditions suspensives avaient été rajoutées : obtention d'une note d'urbanisme qui n'empêchait pas la nouvelle activité envisagée, signature d'un nouveau bail commercial dans les huit jours de la prise de possession, obtention par le cessionnaire des autorisations administratives ou réglementaires permettant l'installation de ses bureaux (il était indiqué sous cette clause rédigée à la main « voir Me Z... ») ; qu'enfin, les 3, 7 et 10 juillet 2008, avait été passé, par acte authentique rédigé par Me Y... (qui de façon surprenante intervenait de nouveau comme rédacteur de l'acte et comme représentant du bailleur), avec la participation de Me Z..., une « cession de droit au bail » ; qu'il était d'abord rappelé dans l'acte que le cédant exploitait un fonds de café-débit-de-boisson-jeux, que le cessionnaire déclarait que l'activité qu'il voulait exercer dans les lieux loués était celle de banque et assurance, totalement différente de celle du cédant et qu'il était précisé « observation est faite qu'un nouveau bail sera établi au profit du cessionnaire postérieurement aux présentes » ; qu'ensuite, il était écrit que « le cédant cède sans aucune garantie autre que celle de l'existence du bail ci-dessus énoncé, au cessionnaire qui accepte, tous ses droits au bail ci-dessus... » ; qu'il résultait de la lecture de ces actes que les conditions suspensives qui intéressaient le présent litige n'étaient pas relatives au vendeur et que ce dernier n'avait aucune maîtrise sur leur réalisation ; qu'ainsi, la « cession de droit au bail » n'était en fait rien d'autre que le paiement par le futur locataire d'une indemnité d'éviction à l'ancien locataire : il était en effet mentionné que le bail cédé ne se poursuivra pas puisqu'un autre bail devra être établi, et de fait, avant même que toutes les parties ait signé l'acte de « cession de droit au bail », la CRAMA et la SCI les Orionnais avaient signé par acte authentique un nouveau bail ; que, surtout, l'acte authentique de cession de droit au bail, même s'il rappelait que le cessionnaire exercera une activité économique différente de celle du cédant, précisait expressément que la seule garantie à laquelle le cédant s'obligeait était celle de l'existence du bail commercial qui le liait à la SCI les Orionnais, lequel était effectivement encore en cours à la date du 3 juillet 2008 à laquelle le cédant avait pour sa part signé l'acte de cession ; que Me Y... et Me Z... avaient une responsabilité équivalente, peu important à cet égard qu'il ait été convenu entre eux que Me Z... procéderait aux vérifications des dispositions d'urbanisme ; que Me Y... était le rédacteur d'un acte auquel il avait personnellement intérêt et se devait de vérifier lui-même que tous les renseignements nécessaires à lui donner une pleine et entière efficacité avaient été réunis ; que Me Z..., qui prêtait son concours, se devait des mêmes vérifications, et il était certain à cet égard que les vérifications avaient été trop sommaires ; qu'ils avaient donc contribué par leur carence au préjudice subi par la CRAMA ; que, toutefois, la responsabilité du notaire rédacteur d'un acte est une responsabilité quasi-délictuelle et non contractuelle ; que l'arrêt rendu par cette cour le 3 novembre 2015 n'avait pas rabattu l'ordonnance de clôture prononcée le 8 novembre 2015, et avait uniquement demandé aux parties de présenter leurs observations sur des moyens de droit soulevés d'office ; qu'il en résultait que s'il était permis aux parties de discuter du bien-fondé des moyens de droit soulevés par la cour, il ne leur était pas permis de modifier pour autant le fondement juridique de leurs prétentions ; que, par conséquent, la CRAMA, qui avait sollicité la condamnation de Me Y... et de la SCP Y... G... A..., ainsi que celle de Me Z... et de son assureur sur le seul fondement juridique des articles 1134 et 1147 du code civil, qui, selon ses conclusions, « consacrent la responsabilité du professionnel pour défaut de conseil et d'information » devait être déboutée de ses prétentions, la responsabilité contractuelle des notaires n'étant pas engagée dans le cas d'espèce à défaut de convention les liant avec elle ;
1°) ALORS QUE lorsque les juges du fond prononcent la réouverture des débats, afin de discuter du fondement juridique d'une demande, il est permis à la partie qui y a intérêt de modifier ce fondement juridique, quand bien même l'ordonnance de clôture n'a pas été révoquée ; qu'en ayant débouté la CRAMA de ses demandes dirigées contre les notaires, en raison du caractère erroné du fondement juridique qu'elle avait invoqué, après avoir elle-même invité les parties à s'expliquer sur le fondement juridique de ces demandes, ce qui autorisait la CRAMA à substituer un fondement délictuel au fondement contractuel initialement choisi à l'appui de ses demandes, la cour d'appel a violé les articles 1382 du code civil et 12 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE lorsque les juges du fond ont rouvert les débats sur le fondement juridique exact d'une demande en responsabilité présentée contre des notaires, ils ne peuvent ensuite refuser aux parties toute discussion sur ce fondement juridique ; qu'en ayant restitué aux demandes de la CRAMA leur fondement délictuel et rouvert les débats, sans permettre à la CRAMA de s'emparer de ce texte, la cour d'appel a méconnu son office, en violation de l'article 1382 du code civil ;
3°) ALORS QUE lorsque les juges du fond ont restitué à une demande formée contre des notaires son fondement juridique délictuel, il leur incombe ensuite, dès lors que cette substitution de fondement n'a pas de réelle incidence sur leur appréciation des faits, d'examiner cette responsabilité ; qu'en ayant restitué aux demandes de la CRAMA leur exact fondement juridique, pour refuser ensuite d'examiner la responsabilité des notaires, quand la substitution de fondement juridique (article 1382 du code civil et non article 1147 du même code) n'entraînait pas de différence fondamentale d'appréciation des faits de l'espèce, la cour d'appel a méconnu son office, en violation de l'article 12 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE l'erreur, réelle ou supposée, d'un avocat sur le fondement juridique d'une demande en responsabilité, ne peut avoir pour effet de priver son client de l'action exercée ; qu'en ayant débouté la CRAMA de son action en responsabilité contre les notaires, au motif que la demande avait été fondée sur l'article 1147 du code civil et non sur l'article 1382 du même code, la cour d'appel a violé l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait rejeté les demandes d'une preneuse à bail commercial, également cessionnaire d'un droit au bail (la CRAMA Bretagne Pays de Loire), dirigées contre une agence (la société Zambon Entreprises), qui s'était entremise pour la conclusion de l'opération ;
AUX MOTIFS QU' il entrait dans les obligations contractuelles de la société Zambon Entreprises, professionnel de l'immobilier qui avait été mandatée par la CRAMA pour lui trouver un local commercial, de lui présenter des locaux dans lesquels, de manière effective, son mandant puisse exercer une activité de banque assurance ; que la difficulté qui s'était révélée, soit celle de dispositions d'urbanisme prises pour conserver en milieu urbain des activités traditionnelles était classique, et s'agissant d'une simple question de zonage, aurait dû faire l'objet d'une vérification par l'agence (qui avait tout de même perçu 15.000 euros d'honoraires hors taxe sur l'opération) avant qu'elle ne fasse signer à ses clients une offre d'achat (ou à tout le moins aurait dû faire l'objet d'une condition suspensive) ; que, toutefois, les parties n'avaient pas entendu lui confier d'autre mission que celle de s'entremettre entre elles puisque « l'offre d'achat de droit de bail » qu'elle avait fait signer à la société VAE et à la CRAMA ne pouvait pas s'analyser comme un recueil de leurs consentement à la cession : le prix qui y était mentionné n'était pas le prix définitif et l'acte prévoyait la rédaction d'un avant-contrat distinct par les parties, mentionnant les « clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la transaction » ; que l'offre d'achat de droit au bail n'était dès lors que le recueil du consentement des parties à engager des pourparlers et la vente n'avait été parfaite que lors de la signature de la promesse synallagmatique du 15 avril 2008, à laquelle non seulement elle n'avait pas prêté son concours, mais aux rédacteurs de laquelle elle avait expressément renvoyé la responsabilité d'édicter les « clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la transaction » ; qu'en conséquence, la faute que la société Zambon avait commise en présentant à la CRAMA des locaux situés dans un zonage urbain inadéquat n'était pas à l'origine du préjudice subi par cette dernière et le jugement déféré devait être confirmé en ce qu'il a débouté les parties de toutes prétentions émises contre elle ;
ALORS QUE l'agent immobilier qui s'entremet en présentant à sa cliente des locaux qui ne peuvent convenir à l'activité commerciale envisagée, engage sa responsabilité ; qu'en refusant de considérer que le préjudice subi par l'exposante était en lien causal avec la faute de l'agence Zambon Entreprises, alors que si cette dernière n'avait pas présenté les locaux en cause à sa cliente (il s'agissait de l'accomplissement de la mission pour laquelle elle avait été rémunérée !), la CRAMA n'aurait pas signé le bail désastreux dont elle se plaignait, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil. »
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Quelle est la troisième lettre du mot QONYB ?

References: l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 12
 l'article 1147
 l'article 1382
 l'article 6
 § 1
 l'article 1147