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Timestamp: 2019-10-16 00:02:00+00:00

Document:
BGH, VIII ZR 113/06: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 23.05.2007, VIII ZR 113/06
Aktenzeichen: VIII ZR 113/06
VIII ZR 113/06 Verkündet am: 23. Mai 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06).
BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06 - LG Berlin
Der Beklagte ist seit 1985 Mieter einer Wohnung in B. . Vermieterin 1
war die B. -AG, in deren Dienst der Beklagte stand. Die B. -AG betrieb auf dem rund 10.000 m² großen Gelände bis 1996 ein Umspannwerk.
Mietverhältnis zum 28. Februar 2005 mit der Begründung, die Nutzung der
Wohnung durch ihren Mitarbeiter W. sei aus betrieblichen Gründen dringend
erforderlich. Neben ihrem Geschäftsführer sei ihr Mitarbeiter W. "Schlüssel-
kraft" des Unternehmens. Als "Eventmanager" sei er maßgeblich dafür zuständig, mit gewerblichen Mietinteressenten zu verhandeln, um die Veranstaltungshalle zu vermieten. Er müsse stets und auch kurzfristig erreichbar sein, um die
Räumlichkeiten vorzuführen. Bei Veranstaltungen müsse er als Ansprechpartner zugegen sein. Da er am Niederrhein wohne, sei er während seiner geschäftlichen Aufenthalte in B. auf eine Hotelunterbringung angewiesen; diese sei ihm nicht zumutbar.
4Der Beklagte widersprach der Kündigung. Mit ihrer Klage begehrt die
Klägerin, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, die Räumung
und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht
zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Räumungsantrag weiter.
keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vom Beklagten gemieteten
Wohnung (§ 546 BGB). Die am 27. Februar 2004 erklärte Kündigung habe das
Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Die Klägerin habe kein berechtigtes
Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 2
Nr. 2 BGB, weil eine juristische Person schon begrifflich keinen Eigenbedarf
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne vom § 573 Abs. 1 6
BGB könne sich zwar auch daraus ergeben, dass einem Mitarbeiter eine Wohnung aus betrieblichen Gründen vermietet werden solle (Betriebsbedarf). Es
müsse jedoch nach Art und Schwere mit den Fällen des § 573 Abs. 2 BGB vergleichbar sein. Das sei hier nicht der Fall. Bei einer an einen Betriebsfremden
vermieteten Wohnung genüge es nicht, dass sie einem Betriebsangehörigen
mit konkretem Wohnbedarf vermietet werden solle. Zusätzlich müsse gerade
das Bewohnen dieser speziellen Räume durch diesen Arbeitnehmer für die ordnungsgemäße Führung des Betriebs erforderlich sein.
7Die Klägerin habe nicht schlüssig dargelegt, inwiefern es zur Führung ihres Betriebs notwendig sei, dass ihr Mitarbeiter W. unmittelbar an seiner
Arbeitsstelle wohne. Dabei könne dahinstehen, ob er eine "Schlüsselkraft" des
Unternehmens sei, denn selbst dann sei nicht nachvollziehbar, warum er auf
dem Betriebsgelände wohnen müsse. Nach den Angaben des vom Berufungsgericht persönlich gehörten Geschäftsführers der Klägerin gehe es allein darum, den Wohnbedarf des Mitarbeiters W. kostengünstig zu decken und für
einen kurzen Weg in die eigene Wohnung zu sorgen. Darüber hinaus sei es für
den Betriebsablauf auch nicht erforderlich, dass der Mitarbeiter W. ständig
vor Ort sei, denn es sei davon auszugehen, dass vor Besichtigungen Termine
mit gewerblichen Mietinteressenten vereinbart würden. Dies könne der Mitarbeiter W. auch von einem der zur Verfügung stehenden Büroräume aus tun.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass 8
Die Klägerin kann von dem Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB 9
Räumung und Herausgabe der von ihm gemieteten Wohnung verlangen, denn
2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 = NJW-RR 2004, 12, unter II 1; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 71, m.w.N.).
112. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in
erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin
überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden
sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat
(Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, WuM 2006, 193 = NJW
2006, 1585, Tz. 19). Der Prüfung anhand dieses Maßstabs halten die Ausführungen des Berufungsgerichts stand.
a) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des 12
Mietverhältnisses kann sich allerdings auch daraus ergeben, dass einem Mitarbeiter seines Unternehmens aus betrieblichen Gründen eine an einen Betriebsfremden vermietete Wohnung zur Verfügung gestellt werden soll, sofern der
Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die
den Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss
vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, 781 = NJW 2005, 3782;
Staudinger/Rolfs, aaO, § 573 Rdnr. 171).
zu dem Ergebnis gelangt, dass die Klägerin vernünftige Gründe für die Beendigung ihres Mietverhältnisses mit dem Beklagten nicht nachvollziehbar dargelegt
15Nach der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts ist es aus betrieblichen Gründen weder geboten noch für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil, dass der Mitarbeiter W. auf dem Betriebsgelände wohnt.
Besichtigungen der Halle könne er auch von Büroräumen auf dem Gelände aus
organisieren; Termine mit Mietinteressenten könnten auf diese Weise auch
kurzfristig vereinbart werden. Dazu bedürfe es keiner Wohnung auf dem Betriebsgelände.
16 Dabei ist zu beachten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1
Es geht der Klägerin, wie das Berufungsgericht aufgrund der Angaben ihres Geschäftsführers bei dessen persönlicher Anhörung ohne Rechtsfehler
festgestellt hat, im Wesentlichen darum, ihrem Mitarbeiter nach langer und ungeregelter Arbeitszeit, die - je nach Veranstaltungsdauer - auch nachts enden
kann, zu einem kurzen Heimweg zu verhelfen. Dem hat das Berufungsgericht
jedoch unter Berücksichtigung der Gesamtumstände ohne Rechtsfehler kein
entscheidendes Gewicht zugemessen.
Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof, Entscheidung vom 08.11.2005 - 10 C 213/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.03.2006 - 62 S 393/05 -
VIII ZR 113/06
Wohnung, Mitarbeiter, Juristische person, Interesse, Beendigung, Berlin, Stand, Räumung, Herausgabe, Eigenbedarf

References: BGH 
 § 573
 § 573
 § 573
 § 546
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573