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Timestamp: 2019-10-20 11:52:53+00:00

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TOP Ö 5: Bauantrag zur Teilnutzungsänderung einer Fensterproduktionsstätte und Lagerfläche in eine Unterkunft für Asylbewerber sowie Einhausung der Rampenfläche auf dem Grundstück Fl.Nr. 629/15 der Gemarkung Nettelkofen (Am Schammacher Feld 1)
Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Beantragt wird für das gewerbliche Bestandsgebäude
a) die Teilnutzungsänderung einer Fensterproduktionsstätte und Lagerfläche in eine Unterkunft für Asylbewerber sowie
b) die Einhausung einer Rampenfläche.
a) Nutzungsänderung Flüchtlingsunterkunft
Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ vom 16.12.1999 in der Fassung der 1. Änderung vom 14.04.2015, der das Baugebiet als Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO festsetzt und keine gesonderte Ausschlussregelung zu den Anlagen für soziale Zwecke (§ 8 Abs. 3 Nr. 2 BauGB) trifft.
Unterkünfte für Flüchtlinge und Asylbewerber stellen Anlagen für soziale Zwecke dar, die aber aufgrund ihrer Wohnartigkeit vormals in Gewerbegebieten nicht ausnahmsweise zugelassen werden konnten. Aufgrund zwischenzeitlicher Rechtsänderungen können jedoch nach § 246 Abs. 10 BauGB für Vorhaben dieser Art auch Befreiungen zur Zulassung innerhalb von Gewerbegebieten erteilt werden.
Am 08.12.2015 hat jetzt die Stadt die Einleitung des Verfahrens (Aufstellungsbeschluss) für die Änderung des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ mit dem Ziel beschlossen, Anlagen für soziale Zwecke (§ 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) mit wohnähnlicher Nutzung (insbesondere Unterkünfte für Flüchtlinge und Asylbegehrende) sowie Beherbergungsbetriebe (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) dort auszuschließen.
Hierfür wird die Festsetzung C. § 1 zur Art der baulichen Nutzung wie folgt geändert:
2. Die bisherige Nr. 4 (Einzelhandelsbetriebe) wird künftig Nr. 6
Mit der Bebauungsplanänderung entfallen die Tatbestandsvoraussetzungen für eine Befreiung nach § 246 Abs. 10 BauGB. Zur Sicherung der Planung wurde gemäß §§ 14, 16 BauGB eine Veränderungssperre beschlossen, die mit der Bekanntmachung am 12.12.2015 in Kraft getreten ist. Danach dürfen jetzt auch für die Zeitdauer des Änderungsverfahrens keine Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB mehr durchgeführt werden.
Gemäß § 14 Abs. 2 BauGB kann von der Veränderungssperre dann eine Ausnahme zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Die Entscheidung trifft die Baugnehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.
Der gesetzliche Ausnahmevorbehalt dient dazu, während der Zeitdauer einer Veränderungssperre solche Vorhaben zuzulassen, die dem Sicherungszweck der durch Veränderungssperre gesicherten Bebauungsplanänderung nicht widersprechen. Denn öffentliche Belange im Sinne dieser Vorschrift sind ausschließlich die planungsrechtlichen Gründe, die dem Erlass der Veränderungssperre zu Grunde liegen.
Das Planungsziel ist exakt der Ausschluss dessen, was mit dem gegenständlichen Bauvorhaben beantragt wird: eine wohnartige Anlage für soziale Zwecke in Form einer Flüchtlingsunterkunft. Gerade der Ausschluss von Unterkünften für Flüchtlinge und Asylbegehrende war ja auch konkreter Anlass für die Bebauungsplanänderung und ist im Aufstellungsbeschluss namentlich bezeichnet.
Eine Ausnahme würde damit den Planungszielen zuwiderlaufen und steht somit dem Sicherungszweck der Veränderungssperre entgegen. Die in Aufstellung befindliche Bebauungsplanänderung würde letztendlich hinfällig werden. Demgegenüber müssen die privaten Bauinteressen zurückgestellt werden. Dabei macht es keinerlei Unterschied, ob die Baugnehmigung für den Neubau (Errichtung) oder die Umnutzung vorhandener Gewerberäume (Nutzungsänderung) erfolgt.
Es wurde auch nochmals deutlich gemacht, dass die Stadt Grafing b.M. damit nicht die Errichtung von Flüchtlingsunterkünften verhindern möchte, sondern eine Standortsteuerung vornimmt. Das Gewerbegebiet in Schammach, dem einzigen nennenswerten Gewerbestandort in Grafing, soll gewerblichen Nutzungen vorbehalten bleiben. Dabei erkennt die Stadt an, dass ein dringender Bedarf für solche Anlagen auch in Grafing besteht, die aber auf andere Standorte verwiesen werden. So wird von der Stadt auch ein eigenes Grundstück für eine Flüchtlingsunterkunft zur Verfügung gestellt, um den Bedarf im Gemeindegebiet zeitnah abdecken zu können.
Nach Abwägung des öffentlichen Belangs der Bebauungsplanänderung und der privaten und sonstigen öffentlichen Interessen wurde dem Gremium empfohlen, die Ausnahme von der Veränderungssperre für das Vorhaben nicht zu erteilen.
b) Rampeneinhausung
Der Bauantrag beinhaltet auch die Einhausung einer bisher lediglich überdachten Rampe. Das Rampenbauwerk mit Überdachung wurde mit der Baugenehmigung vom 13.06.2007, Az.: B-2007-226, genehmigt.
Nach den Bezeichnungen in den Bauvorlagen soll die Rampe wohl als Lager genutzt werden. Sie ist offenbar Teil der beabsichtigten Betriebsumstellung, wonach die Produktions- und Lagerräume im Keller und in Teilen des Erdgeschosses untergebracht werden sollen. Nach den Bauvorlagen ist – trotz der fehlenden Bezeichnung in der Vorhabensbeschreibung – auch die Umnutzung des Kellers für die Produktion (bisher Lager) und als Pausenraum (bisher Umkleide) vorgesehen.
Diese Vorhaben stehen den Planungszielen des Änderungsbebauungsplans und damit dem Sicherungszweck der Veränderungssperre nicht entgegen. Dass sie zur Freimachung von Flächen dienen, die zu anderen Zwecken verwendet werden sollen, ist insoweit unerheblich. Entscheidend ist, dass die Vorhaben rechtlich und baulich getrennt umgesetzt werden können und damit „trennbar“ sind; die frei werdenden Räume können auch zu anderen als den in Ziffer a) beschriebenen Zwecken umgenutzt werden. Die erforderliche Ausnahme von der Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 2 BauGB kann hier erteilt werden.
Weiter ist die Zulässigkeit nach § 30 Abs. 1 BauGB zu prüfen. Dabei bedarf das Vorhaben Befreiungen nach § 31 Abs. 2 BauGB.
Zur Rampe: Diese liegt auf einer Länge von 8 Meter außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen und Baulinien) und weicht hinsichtlich ihrer Höhe (5 Meter) deutlich von der dort zwingend auf 8 Meter festgesetzten Wandhöhe ab. Die Befreiungen für die offene Rampe wurden 2007 erteilt, weil dieser Gebäudeteil durch seine Funktion und Ausführung erkennbar vom Hauptgebäude abgegrenzt war und damit dem planerischen Leitbild der einheitlichen Bebauung entlang der Straße nicht entgegensteht.
Mit der Einhausung (und Nutzung als Lager) entfällt diese äußerliche und funktionale Abgrenzung. Bisher hat die Stadt Grafing b.M. auch Abweichungen von dieser zwingenden Festsetzung der Bauhöhe nur für Nebengebäude und bei Hauptgebäuden nur für untergeordnete Gebäudeteile oder Anlagen besonderer Art (z.B. Waschanlage) erteilt.
In Anbetracht dessen, dass mittlerweile die Bebauung entlang der Straße entsprechend den Planungszielen umgesetzt ist, wäre aber daran zu denken, bei Hauptgebäuden die Abweichungspraxis hinsichtlich der Beschränkung auf Anlagen besonderer Art aufzugeben. Festzuhalten ist aber bei einer Unterschreitung der festgesetzten zwingenden Bauhöhe von 8 Meter an der Forderung, dass sich die Bauhöhen deutlich wahnehmbar unterordnen müssen (Höhenabweichung). Damit kann dann die Befreiung auch für das Vorhaben in der jetzt geänderten Gestalt und Nutzung erteilt werden.
Auch die Nutzungsänderung des Kellergeschosses für die Fensterproduktion ist bauplanungsrechtlich zulässig.
Die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen an die Belichtung und Belüftung durch notwendige Fenster gemäß Art. 45 BayBO bzw. der Arbeitsstättenverordnung ist von der Stadt nicht zu überprüfen. Gleiches gilt für die Rettungswege für die Arbeitsräume im Keller hinsichtlich deren Länge des zweiten Rettungsweges.
Nach Vorstellung des Bauantrags wurde aus dem Publikum in einer Wortmeldung hinzugefügt, dass die benannte Zahl der Schlafplätze nicht richtig sei; es seien nur 80 Schlafplätze beantragt. Der Verwaltungsvertreter bat um Nachsicht, wenn hier eine unzutreffende Größe benannt wurde. Für die Entscheidung selbst ist die Anzahl der Schlafplätze jedoch unerheblich. Es ist die konkrete Nutzungsart selbst, die zur Sicherung der aktuellen Bebauungsplanänderung mit der erlassenen Veränderungssperre zur Ablehnung des Vorhabens führen muss.
In der anschließenden Beratung innerhalb des Gremiums war ein Ausschussmitglied verwundert darüber, dass jetzt entgegen der früheren Ausführungen des Stadtratsmitglieds Herrn Pollinger doch ein Gewerbetreibender Interesse an einer Unterbringung von Asylbewebern im Gewerbegebiet Schammach zeige. Bisher wurde der Eindruck vermittelt, der Ausschluss erfolgt mitunter auch zum Schutz der vorhandenen Gewerbebetriebe vor gesteigerten Rücksichtnahmepflichten.
Herr Pollinger erklärte daraufhin, dass nicht mit allen Gewerbetreibenden das Gespräch gesucht wurde. Ferner wurde bestätigt, dass sich die Mehrheit der Gewerbetreibenden gegen Asylunterkünfte in Schammach ausgesprochen hat. Es wurden die Befürchtungen geäußert, dass Asylbewerber deren Betrieb beeinträchtigten könnten.
Es wurden auch Bedenken vorgebracht, ob das Vorhaben wirklich teilbar ist. Die Änderung der Produktionsräume erfolgt ja gerade wegen der geplanten Flüchtlingsunterkunft, weshalb hier eine unterschiedliche Abweichungsbeurteilung fraglich erscheint.
a) Das gemeindliche Einvernehmen nach § 14 Abs. 2 BauGB für die Teilnutzungsänderung einer Fensterproduktionsstätte und Lagerfläche in eine Unterkunft für Asylbewerber auf dem Grundstück Fl.Nr. 629/15 der Gemarkung Nettelkofen, Am Schammacher Feld 1, wird verweigert.
b) Das gemeindliche Einvernehmen nach § 14 Abs. 2 BauGB und § 36 BauGB für die Einhausung (und Teilnutzungsänderung) der Rampe sowie Nutzungsänderung der Kellerräume auf dem Grundstück Fl.Nr. 629/15 der Gemarkung Nettelkofen, Am Schammacher Feld 1, wird erteilt.

References: § 8
 § 246
 § 1
 § 246
 § 29
 § 14
 § 14
 § 30
 § 31
 Art. 45
 § 14
 § 14
 § 36