Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/podnajem-mieszkania-komunalnego-bez-zgody-gminy,532,p.html
Timestamp: 2019-12-11 06:58:33+00:00

Document:
Michał Soćko • Opublikowane: 2019-06-07
Z powodu zawarcia przeze mnie z moją babcią umowy podnajmu mieszkania komunalnego na czas nieokreślony urząd gminy wysłał mi mailem wypowiedzenie umowy najmu. Wskazał w nim, że zawarłam taką umowę bez wcześniejszego uzyskania zgody urzędu. Jak tę umowę podnajmu rozwiązać i jak cofnąć decyzję gminy? Proszę o pomoc!
Zasady wynajmowania mieszkań komunalnych ustala gmina
W przedstawionej sprawie zastosowanie będą miały zarówno przepisy ustawowe, jak i akty prawa miejscowego wydane przez właściwą gminę, która przejęła budynek oraz umowa najmu wymienionego lokalu komunalnego.
Zgodnie bowiem z art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r. Nr 71, poz. 733; zwanej dalej także „u.o.p.l.”), gmina jest obowiązana do przyjęcia uchwały, w której będą określone zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
Podnajmowanie mieszkania komunalnego należącego do gminy
Po tej uwadze wstępnej chciałbym odnieść się do kwestii rozwiązania umowy najmu.
Rozwiązanie takie może nastąpić na różne sposoby. Niemniej jednak, jeżeli jest zgodna wola stron, tj. podnajemcy i podwynajmującego (Pani i babci), to najłatwiej byłoby rozwiązać taką umowę w drodze aneksu do pierwotnej umowy.
Wystarczyłoby napisać, że „dnia … strony zgodnie postanowiły rozwiązać umowę … ze skutkiem natychmiastowym albo od dnia …”.
Natomiast, jeżeli babcia nie godziłaby się na rozwiązanie umowy w powyższy sposób, to w grę może wchodzić wypowiedzenie umowy. Wówczas umowa rozwiązuje się z upływem terminu wypowiedzenia, a jeżeli jest wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym, to zaraz po doręczeniu takiego wypowiedzenia.
W takiej jednak sytuacji musiałaby Pani sięgnąć do umowy podnajmu i sprawdzić, czy jest przewidziane wypowiedzenie oraz ewentualnie, jakieś są terminy wypowiedzenia.
Odnosząc się do kwestii podnajmu, wskazać należy, że możliwy jest on po uzyskaniu zgody właściciela. I tak, zgodnie z art. 2 pkt 1 u.o.p.l., ilekroć w ustawie jest mowa o lokatorze, należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
Z kolei art. 11 u.o.p.l. przewiduje sytuacje, kiedy możliwe jest wypowiedzenia umowy najmu:
Z art. 11 ust. 2 pkt 4 u.o.p.l. wynika, że możliwe jest wypowiedzenie umowy, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
W związku z powyższym przyjąć należy, że właściciel mógł wypowiedzieć umowę, skoro nie uzyskała Pani zgody na podnajem.
Zatem co może Pani w takiej sytuacji ewentualnie zrobić? Po pierwsze, na pewno należałoby jak najszybciej umowę podnajmu rozwiązać i przesłać do urzędu. Samo to może być jednak niewystarczające, gdyż do podnajmu już doszło. Warto to jednak uczynić. Po drugie zaś może Pani kwestionować formę, w jakiej doszło do wypowiedzenia umowy. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 1 zd. 2 u.o.p.l. powinno nastąpić to na piśmie pod rygorem nieważności. Natomiast przesłanie wypowiedzenia mailem nie odpowiada formie pisemnej. Wyjątkiem będzie jednak sytuacja, gdy pismo przesłane mailem zostało opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
Zgodnie bowiem z art. 78[1] § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.) taka forma zrównana jest z formą pisemną.
„Art. 78 [1]. § 1. Do zachowania elektronicznej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
§ 2. Oświadczenie woli złożone w formie elektronicznej jest równoważne z oświadczeniem woli złożonym w formie pisemnej.”
▸ Mieszkanie komunalne - czy decyzję można przepisać na wnuka?

References: art. 21
 art. 2
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 78