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Timestamp: 2018-10-20 01:14:31+00:00

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MIETRECHT AKTUELL | Schönheitsreparaturen
Entspricht der Zustand der Wohnung am Mietende nicht den Vorstellungen des Vermieters, so kommt es oft zu Streit. Der Bundesgerichtshof hat eine Vielzahl von Klauseln, die den Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet haben, für unwirksam erklärt. Meistens betrifft dies Formulierungen, die den Mieter in starren Fristen zur Ausführungen solcher dekorativen Verbesserungen zwingen oder die wegen ihres Summierungseffektes (Renovierung während der Mietzeit und am Ende) den Mieter unangemessen benachteiligen.
Darüber hinaus hat sich der BGH damit befasst, ob der Mieter, der aufgrund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, die dafür verauslagten Kosten vom Vermieter zurückverlangen kann.
Nach deutschem Recht gibt es eine gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen nur bei Mietwohnungen über öffentlich geförderten Wohnraum in der II. BV („Zweite Berechnungsverordnung“).
Diese Vorschrift wird aber allgemein für die Auslegung des Begriffes „Schönheitsreparaturen“ herangezogen. In § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV werden genannt:
„das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden [sic!] und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“
Abgedeckt sind hiervon auch vorbereitende Arbeiten, so beispielsweise das Entfernen von Dübeln und das Verschließen der hierbei entstehenden Löcher als Vorarbeit zum Streichen der Tapeten. Auch das bloße Entfernen der Tapeten ist eine Schönheitsreparatur.
Das Abschleifen des Parketts gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Auch das Versiegeln eines Parketts oder Außenanstriche von Türen und Fenstern fallen nicht unter die Klausel von Schönheitsreparaturen. Diese Arbeiten gehören zu den Instandhaltungsarbeiten, die der Vermieter durchzuführen hat.
B) Typische unwirksame Schönheitsreparaturklauseln:
1. Endrenovierungsklausel
Das OLG Hamm und später auch der BGH haben klargestellt, dass ein Mieter durch eine Formularklausel nicht zu laufenden Schönheitsreparaturen und einer Endrenovierung verpflichtet werden kann, da eine solche Regelung den Mieter unangemessen benachteiligt und deshalb wegen Verstoßes gemäß § 307 BGB unwirksam ist.
2. Summierungseffekt
Ferner hat der BGH im Urteil vom 14.05.2003 (Az.: VIII ZR 308/02) entschieden, dass durch das Zusammenwirken einer solchen ungültigen Endrenovierungsklausel und der Verpflichtung des Mieters zur regelmäßigen Vornahme von Schönheitsreparaturen ein Summierungseffekt entsteht, der zu einer übermäßigen Benachteiligung des Mieters führt, so dass beide Klauseln unwirksam sind.
3. Isolierte Endrenovierungsklausel
In der Entscheidung vom 12.09.2007 (Az.: VIII ZR 316/06) hat der BGH darauf verwiesen, dass auch eine isolierte formularvertragliche Endrenovierungsklausel unwirksam ist, selbst wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nicht vereinbart wurde.
4. Starre Fristen / weiche Fristen
Zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem „starren “ Fristenplan auferlegt wird, hat der BGH mit Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03 entschieden. Ein starrer Fristenplan enthält stets Formulierungen wie spätestens…, mindestens…, innerhalb…, übliche Fristen…. Unwirksam ist etwa die Klausel, wonach der Mieter renovieren müsse, „wenn erforderlich …, mindestens aber in der nachfolgenden Zeitfolge: bei Küchen, Bad und Toilette: 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen: 5 Jahre“.
Bei der Feststellung, ob ein „starrer“ Plan vorliegt, ist aber Vorsicht geboten. Beispielsweise wurde die Klausel, wonach Schönheitsreparaturen „in der Regel …spätestens nach drei (fünf…) Jahren…“ geschuldet werden, von der Rechtsprechung teilweise als zulässig angesehen. Lässt man „spätestens“ weg, dürfte man indes derzeit auf der sicheren Seite sein.
5. Quotenklausel
Der Mieter käme im Falle des Auszugs vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen (Fristen sind noch nicht abgelaufen) in den Genuss einer geringeren Miete, müsste aber im Gegenzug keine Renovierungsarbeiten durchführen.
Um diese Störung des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung auszugleichen, nehmen viele Vermieter sog. Quotenklauseln in ihre Mietverträge auf. Mit diesen wird geregelt, dass der Mieter dem Vermieter die Renovierungskosten durch Zahlung eines Geldbetrages zu einem bestimmten Anteil (Quote) zu erstatten hat, wenn er vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung auszieht.
Der Verfasser vertritt die Rechtsansicht, dass eine wirksame Quotenklausel in einem vom Vermieter gestellten Standardmietvertrag nicht mehr oder nur sehr schwer wirksam möglich sein wird.
Hierzu folgende Praxisbeispiele:
Beispiel 1: (nach BGH, Urteil vom 26.9.2007 VIII ZR 143/06)
„§ xy. Schönheitsreparaturen
1. „Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden Nr. 2 auf eigene Kosten vorzunehmen, es sei denn, es ist eine abweichende Vereinbarung getroffen.
2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:
3. Von den in Nr. 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.
4. Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Nrn. 2 und 3 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gem. Nrn. 2 und 3, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.
Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlags eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebs des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Nrn. 2 und 3 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.“
Die Schönheitsreparaturklausel enthält nicht nur in Ziff.1, die die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen regelt, durch die Verwendung des Wortes „regelmäßig“ einen wirksamen weichen Fristenplan. Auch die Berechnungsgrundlage für die Quote in der Quotenklausel gem. Ziff.4 ist nicht starr, sondern flexibel. Die Bestimmung knüpft ausdrücklich an die in Nr. 2 und 3 geregelten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen an, indem sie für die Kostenquote das Verhältnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen für maßgeblich erklärt. Nach Nr. 3 können der Berechnung der Quote jedoch auch längere als die Regelfristen gem. Nr. 2 zu Grunde gelegt werden, wenn der Zustand der Mieträume – im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – die Einhaltung dieser Fristen nicht erfordert. Die Berechnungsgrundlage für die Abgeltungsquote ist danach nicht „starr”, sondern ermöglicht die Beachtung des tatsächlich bestehenden bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs.
Diese Quotenklausel mit flexibler Berechnungsgrundlage verstößt aber gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs.1 S.2 BGB.
Das Transparenzgebot besagt, dass eine formularmäßige Klausel nur dann wirksam ist, wenn sie für den Vertragspartner des Verwenders klar und verständlich ist. Die Rechte und Pflichten des Vertragspartners müssen klar, durchschaubar und verständlich umschrieben werden. Übertragen auf eine Quotenklausel bedeutet dies, dass diese dem Transparenzgebot nur dann genügt, wenn sich aus ihr aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters eindeutig und verständlich ergibt, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist (vgl. BGH, Urteil vom 26. 9. 2007 – VIII ZR 143/06). Diesen Anforderungen wird die Quotenklausel nach Auffassung des BGH nicht gerecht.
Aus ihr ergibt sich nämlich nicht, wie die Quote zu berechnen ist, wenn der Abnutzungsgrad der Wohnung nicht dem gewöhnlichen entspricht, und ein Abweichen von den Regelfristen (welches Ziff.3 zulässt) erfordert.
Dies auf transparente Weise zu beschreiben, ist fast unmöglich, da die Quote in diesem Fall von einem von den Regelfristen abweichenden und nur schwer im Voraus abstrakt zu beschreibenden Renovierungszeitpunkt abhängt, nämlich demjenigen, der sich ergibt, wenn man das bisherige Wohnverhalten des Mieters hypothetisch fortgeschrieben und feststellt, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten gewesen wäre.
Beispiel 2: (nach BGH, Urteil vom 7. 3. 2007 – VIII ZR 247/05)
„§ xy Schönheitsreparaturen
1. „Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen…………….
Es folgt eine Beschreibung zum Gegenstand und der Ausführung der Schönheitsreparaturen.
2. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
3. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen auf Grund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten auf Grund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.“
Die in diesem Beispiel in Ziff.3 enthaltene Quotenklausel wird dem Transparenzgebot des § 307 Abs.1 S.2 BGB gerecht. Für den Mieter ist klar und deutlich erkennbar, zu welchem Zeitpunkt er welchen Anteil an den Renovierungskosten zu zahlen hat, nämlich nach Verstreichen von mehr als einem Jahr seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen 20 %, von mehr als 2 Jahren 40 % usw.
Diese exakte und klar verständliche Beschreibung der Quote führt aber dazu, dass es sich um eine Quote mit starrer Berechnungsgrundlage handelt. Dies ergibt sich daraus, dass der vom Mieter zu zahlende Betrag allein nach dem Zeitablauf seit der letzten Renovierung gestaffelt und jeweils in einem festen Prozentsatz der Kosten angegeben ist, die sich aus einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ergeben. Eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung sieht die Klausel nicht vor. Dies führt zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs.2 Nr.1 BGB und damit trotz der Beachtung des Transparenzgebotes zur Unwirksamkeit der Klausel.
Zur Berechnungsgrundlage hat der BGH zuletzt am 13. Juli 2013 entschieden. Demnach sind sogenannte Quotenklauseln ungültig, die den „Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“ zur Berechnungsgrundlage von Renovierungsarbeiten machen (Az: VIII ZR 285/129).
Diese Beispiele zeigen, dass sich das Erfordernis der flexiblen Berechnungsgrundlage mit dem Transparenzgebot kaum vereinbaren lässt.
Formuliert man die Quote dem Transparenzgebot entsprechend so exakt, dass sich aus ihr eindeutig und verständlich ergibt, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist , läuft man Gefahr, dass diese als starre Quote eingeordnet wird. Formuliert man – um dies zu vermeiden -eine flexible Quote, scheitert deren Wirksamkeit an dem dargelegten Transparenzgebot, weil nicht hinreichend deutlich wird, wie die Quote zu berechnen ist, wenn der Abnutzungsgrad der Wohnung nicht dem gewöhnlichen entspricht, und ein Abweichen von den Regelfristen erfordert.
Auch wenn der BGH dies noch nicht ausdrücklich ausgesprochen hat, läuft diese Unvereinbarkeit von dem Erfordernis der flexiblen Berechnungsgrundlage einerseits und dem Transparenzgebot andererseits darauf hinaus, dass es kaum mehr wirksame formularmäßige Quotenklauseln geben kann.
Der einzige vermeintlich sichere Weg für den Vermieter besteht darin, die anteilige Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten durch Individualvereinbarung zu regeln. Diese unterliegt nicht der dargelegten strengen Wirksamkeitskontrolle. Hierzu ist es nicht erforderlich, dass der gesamte Mietvertrag eine Individualvereinbarung darstellt. Es ist durchaus möglich, dass ein Mietvertrag sowohl Individual- als auch Formularklauseln enthält. Eine Individualvereinbarung setzt allerdings voraus, dass der Vertragsinhalt zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden ist und der Mieter auf den Inhalt der Vereinbarung Einfluss hatte. Wird ein Formularmietvertrag durch eine Individualvereinbarung abgeändert oder um eine solche ergänzt, trägt allerdings der Vermieter im Streitfall die Beweislast dafür, dass es sich um eine individuell ausgehandelte Vereinbarung handelt. Diesen Beweis zu führen, ist nicht immer leicht.
C) Anspruch des Mieters, bei dennoch ausgeführten Schönheitsreparaturen
In einem entschiedenen Fall (Entscheidung vom 27.05.2009 Az.: VIII ZR 302/07) hatte der BGH zu klären, ob der Mieter seine Kosten, die er für eine Endrenovierung verauslagt hatte, zu der er nicht verpflichtet war, vom Vermieter zurückverlangen kann. Dies hat der BGH unter verschiedenen rechtlichen Gesichtspunkten geprüft und im Ergebnis dem Mieter einen Anspruch zugesprochen. Daher ist Vorsicht geboten mit einem Verlangen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen, die im Ergebnis nicht geschuldet sind.
In der Begründung verweist der BGH zunächst darauf, dass ein Mieter, der in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Endrenovierungsklausel dennoch renoviert, vom Vermieter Schadensersatz verlangen kann, wenn der Vermieter seine vorvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme schuldhaft verletzt hat.
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH verletzt nämlich derjenige, der allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet, die unwirksame Klauseln enthalten, seine vorvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber seinem Vertragspartner und macht sich, wenn ihm ein Verschulden angelastet werden kann, sogar schadenersatzpflichtig, wenn der Vertragspartner in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer solchen Klausel Aufwendungen tätigt.
Eine solche vorvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme kann ein Vermieter verletzen, wenn er schuldhaft eine unwirksame Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Mietende verwendet und der Mieter daraufhin in der irrigen Annahme der Wirksamkeit dieser Regelung die Renovierung ausführt. In diesem Fall macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig und muss dem Mieter die von ihm verauslagten Aufwendungen erstatten.
Ein solches Verschulden, das zum Schadenersatz verpflichtet, liegt beispielsweise dann vor, wenn der Vermieter eine solche Endrenovierungsvereinbarung in einem Formularvertrag verwendet, obwohl er weiß, dass diese unwirksam ist.
Allerdings betont der BGH, dass ein solches Verschulden dann fehlt, wenn der Vermieter eine Klausel im Vertrag handschriftlich aufnimmt und meint, damit liegt eine wirksame Individualvereinbarung vor. Vom Vermieter kann nämlich grundsätzlich nicht erwartet werden, dass er an der Zulässigkeit einer solchen Endrenovierungsvereinbarung zweifelt, die als Individualvereinbarung wirksam wäre, wenn er sie in einer für individualvertragliche Vereinbarungen typischen Weise sogar handschriftlich in den Mietvertrag eingetragen hat.
Ferner hat der BGH betont, dass einem Vermieter ein Verschulden nicht angelastet werden kann, wenn er nicht erkannt hat, dass die verwendete Vertragsklausel deshalb unwirksam ist, weil von der Rechtsprechung sehr strenge Anforderungen an die Wirksamkeit einer solchen Individualklausel gestellt wurden, zumal diese Grundsätze außerhalb des Mietrechts entwickelt wurden.
Für die Wirksamkeit einer Individualabrede bedarf es nämlich des Nachweises, dass diese ausgehandelt wurde. Allein die Tatsache, dass eine solche Endrenovierungsvereinbarung handschriftlich im Mietvertrag ergänzt wurde, impliziert noch nicht, dass eine solche Vereinbarung zur Disposition des Mieters gestanden hat, dieser also die Möglichkeit hatte, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (hierzu Urteil des BGH vom 19.05.2005, Az.: III ZR 437/04).
Ob zukünftig der BGH stets ein Verschulden eines Vermieters bejaht, wenn er im Mietvertrag trotz der entsprechenden Rechtsprechung z.B. eine starre Frist zur Ausführung der Schönheitsreparaturen und damit eine unwirksame Klausel verwendet hat, bleibt abzuwarten.
Im o.g. Urteil hat der BGH das Verschulden des Vermieters verneint, weil von ihm nicht erwartet werden kann, dass er die strengen Anforderungen der Rechtsprechung an die Voraussetzungen an eine wirksame Individualklausel kennt. Ein Verschulden dürfte aber zu bejahen sein, wenn eine versierte Hausverwaltung formularvertraglich und damit unwirksame Endrenovierungsklauseln verwendet, so dass dann ein Anspruch des Mieters auf Schadensersatz entsteht, wenn ein Mieter, der irriger Weise von der Wirksamkeit dieser Endrenovierungsklausel ausgeht, dennoch renoviert.
2. Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag
In der o.g. Entscheidung vom 27.05.2009 führt der BGH ferner aus, dass der Mieter, der irrigerweise der Annahme ist, aufgrund einer Endrenovierungsvereinbarung dazu verpflichtet zu sein, zum Mietende Schönheitsreparaturen auszuführen, diese nicht mit „Fremdgeschäftsführungswillen“ vornimmt.
Daher kann der Vermieter zur Erstattung der Kosten auch nicht nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag herangezogen werden, da der Mieter, der trotz einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel renoviert, nicht ein Geschäft des Vermieters, sondern ein eigenes Geschäft ausführt, so dass es an dem sogenannten Fremdgeschäftsführungswillen fehlt.
Mit der Vornahme von Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts anzusehen ist, selbst wenn letztendlich der Mieter aufgrund einer unwirksamen Klausel nicht dazu verpflichtet gewesen wäre, solche Schönheitsreparaturen durchzuführen.
3. Anspruch auf Herausgabe ungerechtfertigter Bereicherung
Allerdings hat der BGH zugunsten des Mieters entschieden, dass in einem solchen Fall ein Anspruch gegenüber dem Vermieter aus ungerechtfertigter Bereicherung besteht.
Ein Mieter, der trotz unwirksamer Klausel Schönheitsreparaturen ausführt, erbringt diese Leistung ohne Rechtsgrund. Damit sind die Voraussetzungen für die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zunächst gegeben.
Da aber die Leistung, nämlich die Ausführung der Schönheitsreparaturen, nicht in natura zurückgegeben werden kann, hat der Mieter sodann einen Anspruch auf Wertersatz. Dieser Wert errechnet sich ebenso wie bei rechtsgrundlos erbrachten Dienstleistungen nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung. Auf eine etwaige Wertsteigerung der Mietwohnung kommt es dagegen nicht an.
Hat der Mieter Schönheitsreparaturen bei Mietende in Eigenleistung erbracht, obwohl die vertragliche Regelung hierzu unwirksam ist, bemisst sich der Wert der Dekorationsleistung nach der o.g. Entscheidung des BGH üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit, als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- oder Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.
Dabei weist der BGH darauf hin, dass das Gericht den Wert der vom Mieter erbrachten Eigenleistung, der im allgemeinen nur einen Bruchteil des Betrages ausmacht, den er bei Beauftragung eines Handwerkers hätte aufbringen müssen, auch schätzen kann.
Nach dieser Entscheidung sind also Vermieter Regressansprüchen von Mietern ausgesetzt, die trotz unwirksamer Renovierungsvereinbarung solche ausführen und später dann vom Vermieter den Ersatz der verauslagten Kosten fordern.
Ob aus dieser Konsequenz heraus der Vermieter den Mieter bereits nach Erhalt der Kündigung darauf hinweisen sollte, dass dieser aufgrund einer unwirksamen mietvertraglichen Vereinbarung nicht verpflichtet ist, etwaige Malerarbeiten auszuführen, um solchen Regressansprüchen nicht ausgesetzt zu werden, sollte in jedem Einzelfall geprüft werden.

References: BGH 
 § 28
 BGH 
 § 307
 BGH 
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 § 307
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 § 307
 § 307
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