Source: https://katripaasmohando.com/tag/uurilepingud/
Timestamp: 2019-09-20 09:32:26+00:00

Document:
üürilepingud | Konkurentsist, Euroopa Liidust ja muust
Tag Archives: üürilepingud
Huvitavaid EK lahendeid
Posted on 17. aug. 2016 by Katri
Juulis tegi EK päris mitu huvitavat eelotsuse lahendit, mida igapäevatöös hea teada. Panin mõned olulisemad järeldused enda jaoks kirja. Kui kellelgi veel huvi, siis lugege ka:
Tommy Hilfiger Licencing jt (C-494/15)
Sellele lahendile tasub tähelepanu pöörata nii IP kui kinnisvara valdkonna huvilistel. Otsuse põhisõnum on, et ka müügikohtade üürileandjat võib pidada vahendajaks, kelle teenuseid kasutab kolmas isik IP õiguste rikkumisel IP õiguste jõustamise direktiivi 2004/48/EÜ mõistes. Sellest tulenevalt peab olema võimalik teha ettekirjutust rikkumise lõpetamiseks ja uute rikkumiste ära hoidmiseks ka üürleandjale. Kohus on selles osas viidanud ka L’Oréal jt kohtuasjale (C-324/09), mis puudutab internetipõhiste kauplemiskohtade haldajatele teha võidavaid ettekirjutusi ning märgib, et turuhallide müügikohtade üürileandmise puhul tuleb ettekirjutuse tegemisel pidada silmas samu kriteeriume.
Citroën Commerce (C-476/14)
See kohtuasi puudutas Saksamaal Citroëni poolt reklaaminõuete rikkumist. Selles asjas oli küsimuse all, kas reklaamis võib teha allmärkusena viite, et hinnale lisanduvad kohaletoimetamise kulud. EK leidis, et kui reklaam on selle olemust arvestades käsitletav müügipakkumisena, peab reklaamitav müügihind hind olema lõplik hind, st sisaldama kõiki tarbija poolt tasumisele kuuluvaid kulusid (sh ka kohaletoimetamise kulusid). Selline nõue tuleneb kohtu tõlgendusel direktiivi 98/6/EÜ (tarbijakaitse kohta tarbijatele pakutavate toodete hindade avaldamisel) artiklist 3 koosmõjus artiklitega 1 ja 2 p a.
Dilly’s Wellnesshotel (C‑493/14)
See on Austria kohtu eelotsuste taotluse alusel tehtud otsus, mis puudutab riigiabi, täpsemalt üldise riigiabi grupierandi (määrus nr 800/2008) alusel kehtestatud abikavasid. Selle otsuse põhisõnum on, et abikavas peab olema sõnaselge viide grupierandi määrusele (sh pealkiri ja ELT-is avaldamise viide). Vastasel korral ei ole abikava vabastatud ELTL art 108 lg 3 kohasest komisjoni teavitamiskohustustest (st vastasel korral on vaja komisjoni luba).
Amazon EU (C-191/15)
See lahend on huvipakkuv internetikaubanduse kontekstis ning puudutab suuresti kohalduva õiguse küsimusi. Amazon EU on registreeritud Luksemburgis, kuid müüb Austria tarbijatele kaupu läbi domeeni laiendiga .de. Põhikohtasi sai alguse Austria tarbijateühenduse hagist Amazon EU vastu, millest taotles ettekirjutust andmekaitse ja kohalduva õiguse kindlaksmääramise reegleid rikkuvate tüüptingimuste kasutamise lõpetamist.
Kohtu olulisemad selgitused olid järgmised:
Ettekirjutust taotleva hagi suhtes kohalduv õigus tuleb kindlaks määrata lepinguvälistele võlasuhetele kohalduva Rooma II määruse artikli 6 lõike 1 kohaselt. Seda sätet tõlgendades tuli ettekirjutuse hagile kohaldada Austria õigust;
Tarbijalepingute tüüptingimuste ebaõiglase iseloomu hindamisele kohaldatav õigus tuleb kindlaks määrata lepingulistele suhetele kohalduva Rooma I määruse alusel;
Müügilepingu tüüptingimustes ette nähtud tingimus, mille kohaselt tarbijaga elektroonilise kaubanduse teel sõlmitud lepingule kohaldatakse müüja või teenuste osutaja asukohaliikmesriigi õigust, on UCP direktiivi 93/13/EMÜ mõttes ebaõiglane, kui see on tarbijat eksitav, jättes talle mulje, et lepingule on kohaldatav ainult müüja asukohaliikmesriigi õigus. Tarbijat tuleks teavitada, et tal on õigus kaitsele, mida pakuvad tema peamise elukohariigi imperatiivsed normid.
Isikuandmete töötlemise suhtes, mida teostab elektroonilise kaubanduse ettevõtja, tuleb kohaldada selle liikmesriigi õigust, millesse selle ettevõtja tegevus on suunatud, kui selgub, et see ettevõtja töötleb asjaomaseid andmeid selles liikmesriigis asuva asutuse tegevuse raames. Seega, kui eelotsusetaotluse esitanud Austria kohus tuvastab, et asutus, mille raames Amazon EU töötleb neid andmeid, asub Saksamaal, siis tuleb selle töötlemise suhtes kohaldada Saksamaa õigust.
Posted in EK otsused, EL, Määratlemata, Riigiabi	/ Tagged andmekaitse, üürilepingud, ebaõiglased tingimused, eelotsus, grupierand, internetikaubandus, IP õiguste rikkumine, kohalduv õigus, tarbijakaitse, UCP direktiiv	/ Lisa kommentaar
Kaks huvitavat kohtuasja
Posted on 10. dets. 2015 by Katri
Viimasel ajal on olnud konkurentsiõiguse seisukohalt huvitavaid arenguid nii Riigikohtu kui Euroopa Kohtu praktikas. Lisaks teatas Euroopa Komisjon eelmisel nädalal, et alustas hiljutise Starbucksi ja FIATi maksualaste riigiabiga sarnase skeemi osas menetlust ka McDonaldsi suhtes (komisjoni pressiteade on kättesaadav siin: http://europa.eu/rapid/press-release_IP-15-6221_en.htm) .
Aga nüüd siis ülevaated kohtuasjadest:
Riigikohus selgitas riigiabi ja riigihangete seoseid parvlaevade hankega seotud vaidluses
Riigikohtu halduskolleegium tegi 2. detsembril 2015 otsus asjas nr 3-3-1-50-15 Väinamere Liinide (VL) kaebuse osas.
2014. a sügisel korraldas MKM hanke vedaja leidmiseks Rohuküla Heltermaa ja Kuivastu-Virtsu parvlaevaliinidel. Pakkumused esitasid VL ning ühispakkujad TS Laevad OÜ ja OÜ TS Shipping (viimased on Tallinna Sadama (TS) tütarettevõtjad). Edukas osutus TS-i tütarettevõtjate ühispakkumus, mis oli VL-i pakkumusest madalama hinnaga. VL vaidlustas hankija otsuse erinevatel alustel, muuhulgas sel alusel, et ühispakkujad võivad olla saanud ebaseaduslikku riigiabi, mis võimaldas neil teha sedavõrd madala hinnaga pakkumuse.
VAKO, halduskohus ja ringkonnakohus jätsid kaebuse rahuldamata. Ka Riigikohus jättis kaebuse rahuldamata, kuid andis seejuures olulisi selgitusi riigiabi ja selle mõju kohta hankemenetlusele.
Riigikohtu põhjendused
VL väitis, et TS andis ühispakkujatele riigiabi hankemenetluses ettenähtud tagatisraha maksmisega, hankelepingu täitmise garantii andmisega, parvlaevade ehituse eelkokkulepete ja laevade ehitamise finantseerimisega. Alama astme kohtud olid põhimõtteliselt leidnud, et tegemist ei saanud olla riigiabiga ainuüksi seetõttu, et tegemist on TS-i varaga mitte riigiressurssidega. Riigikohus viitas aga Euroopa Kohtu välja kujunenud praktikale ja selgitas, et riigiettevõtte poolt tütarettevõttele antav laen, garantii, käendus jms soodustus võib osutuda riigiabiks ELTL artikli 107 mõttes, kui täidetud on riigiabi teised tingimused. Kohus selgitas, et kuigi RHS § 40 lg 4 lubab pakkujal tõendada oma vastavust majanduslikule ja finantsseisundile esitatud nõuetele ka emaettevõtja vahendite alusel, ei anna see säte alust kalduda nende vahendite kasutamisel kõrvale riigiabi reeglitest.
Riigikohus selgitas ka seda, et kuigi tagatisraha jms puhul oli tegemist hankes osalemise, mitte hankelepingu täitmise tingimustega, ei saa täielikult välistada nende kaudset mõju pakkumuse maksumusele. Isegi kui pakkujal ei ole kohustust kajastada hankes osalemise kulusid pakkumuse hinnas, ei saa välistada, et sellise abi arvelt on pakkujal võimalik kulusid säästa ja esitada seetõttu madalama maksumusega pakkumus. Garantiide jms väärtust riigiabina tuleb hinnata, lähtudes sellest, milliste kuludega saaks ettevõtja neid hüvesid hankida vabalt turult. Seega, Riigikohus ei välistanud, et ühispakkujad võivad olla riigiabi saanud. Kuid see ei olnud riigihankemenetluse kontsektis otsustav küsimus.
Nimelt, RHS § 48 lg 4 kohaselt ei saa ainuüksi fakt, et pakkuja on saanud riigiabi, kaasa tuua pakkumuse tagasilükkamist. Määravaks on, et õigusaktidega vastuolus antud riigiabi saaja peab olema esitanud põhjendamatult madala maksumusega pakkumuse. Kui pakkumuse maksumus ei ole põhjendamatult madal või riigiabi andmine oli kooskõlas õigusaktidega, ei ole hankijal alust kaaluda, kas lükata pakkumus RHS § 48 lg 4 alusel tagasi. Õigusaktidega ei ole kehtestatud ja Euroopa Kohus ei ole EL õiguse üldpõhimõtetest tuletanud hankija üldist kohustust jätta kõrvale pakkumus, mis on põhjendamatult madala maksumusega põhjusel, et pakkuja sai õigusvastaselt riigiabi.
Hankedirektiivid ei sätesta täpselt, millal on pakkumuse maksumus põhjendamatult madal ega määratle meetodit selle kindlakstegemiseks. Seetõttu on selle määratlemine liikmesriigi ja täpsemalt hankija ülesanne, kuid see peab toimuma objektiivselt ja mitte diskrimineerivalt. Seejuures on kohtulik kontroll sellise keeruka majandusliku otsuse üle üldjuhul piiratud, kuid hankijal peab tekkima kahtlus, et pakkumuse maksumus on põhjendamatult madal siis, kui pakkumuse hinna ja teostatavate tööde eeldatava maksumuse vahe on silmatorkavalt erinev.
Riigikohtu arvates ei pidanud hankijal praegusel juhul tekkima kahtlust, et ühispakkujate pakkumus on põhjendamatult madala maksumusega, sest ühispakkujate pakkumuste maksumused ületasid hankija poolt eeldatud maksumust. Hankija määras eeldatava maksumuse praeguse vedaja kuluaruannete ja majandusnäitajate alusel. Hankija pidas praeguseid parvlaevade kasutamise kulusid põhjendamatult suureks, kuna laevad olid prahitud mitme ettevõtja kaudu kõrge hinnaga, mis viis üles teenuse omahinna. Hankija eeldas, et pakkumused on selle komponendi osas madalamad. Seepärast leidis kohus, et miski ei viita sellele, et pakkumuse vastavus selle eeldatavale maksumusele oleks saavutatav vaid riigiabi kasutamisel.
Riigikohtu selgitused riigiabi mõiste ja riigiabi suuruse arvutamise kohta ei ole EL-i riigiabi reegleid tundvale lugejale muidugi uudiseks ega üllatuseks. Pigem on üllatav, et madalama astme kohtud olid seisukohal, et riigiabiga ei saanud olla tegemist seetõttu, et kuivõrd väidetavat ai anti TS-i vara arvelt, siis ei olnud tegemist riigi ressurssidega.
Minu jaoks oli pigem huvipakkuv riigiabi ja riigihangete seos – nimelt see, et kui ka pakkumine on põhjendamatult madal ja see on olnud võimalik tänu ebaseaduslikule riigiabile ning on risk, et selline riigiabi tuleb tagasi maksta, mis võib seada kahtluse alla pakkuja võime hanget täita, ei ole hankijal kohutust, vaid üksnes kaalutlusõigus selline pakkumine kõrvale jätta. Seejuures ei oma ka riigiabist tekkiv konkurentsimoonutus mingit tähtsust. Samas ma muidugi möönan, et riigiabi ebaseaduslikkuse tuvastamine võib olla üsna keerukas ja hankjal vastava kohutuse panemine ei ole mõistlik.
Täiendavalt on huvitav märkida, et VL väitis, et ühispakkujate laevade projekteerimislepingud on sõlmitud TS-i juhatuse liikmete tegevusega altkäemaksu tulemusena, kuid Riigikohus pidas seda ebaoluliseks, selgitades, et isegi juhul kui see väide peaks paika pidama, ei mõjutaks see hankija tegevuse õiguspärasust, kuna TS ei ole vaidlusaluses hankemenetluses pakkuja ning ühispakkujaid ega nende seaduslikke esindajaid ei ole karistatud RHS § 38 lg 1 p 1 loetletud kuritegude eest. Seega, kas siis kriminaalkaristusest tulenevast piirangust saabki mööda lihstalt minna tütarettevõtte kaudu pakkumust tehes?
Euroopa Kohus selgitas üürilepingute konkurentsipiirangute hindamise kriteeriume
Euroopa Kohus tegi 26. novembril kauaoodatud eelotsuse Maxima Latvija kohtuasjas C-345/14.
Läti Konkurentsiamet analüüsis Maxima Latvija üürilepinguid ja tuvastas, et mõnedes üürilepingutes antakse Maximale kui nö ankurüürnikule õigus sellele, et temalt küsitakse nõusolekut samas kaubanduskeskuses asuvate teiste pindade üürile andmiseks kolmandatele isikutele (nt teistele poodidele). Seega oli Maximal võimalus põhimõtteliselt välistada, et konkureerivad poepidajad tegutsevad Maximaga samas kaubanduskeskuses.
Läti konkurentsiamet oli asunud seisukohale, et sedalaadi klauslid on eesmärgi poolest konkurentsi kahjustavad piirangud ning trahvis Maximat 35 770 euro suuruse trahviga konkurentsireeglite rikkumise eest. Maxima vaidlustas Läti Konkurentsiameti otsuse kohtus. Esimese astme kohus jättis kaebuse rahuldamata ning Maxima esitas sellele otsusele kassatsioonkaebuse. Läti kõrgeim kohus küsis asja lahendamisel asjakohaste konkurentsreeglite tõlgendamiseks eelotsust Euroopa Kohtult.
Euroopa Kohus leidis erinevalt Läti konkurentsiametist, et Maxima üürilepingutes sisalduvad konkurentsipiirangud ei ole eesmärgi poolest konkurentsi kahjustavad ning seega ei ole õige neid ilma põhjalikuma analüüsita hukka mõista. Kohtu juhiste kohaselt peab sedalaadi konkurentsipiirangute keelatuse või lubatuse üle otsustamisel võtma arvesse selle piirangu mõjusid konkurentsile, lähtudes majanduslikest ja õiguslikest asjaoludest.
Siinkohal omavad tähtsust eelkõige järgmised tegurid: lepingupoolte seisund turul ja lepingu kestus, teiste kaubanduspindade olemasolu ja kättesaadavus samas teeninduspiirkonnas, konkurentsi tingimused (sh ettevõtjate arv, suurus, turu kontsentreeritus, tarbijate lojaalsus, tarbimisharjumused). Konkurentsi kahjustava keelatud kokkuleppega on tegemist üksnes juhul, kui turu eripärade põhjaliku analüüsi tulemusel selgub, et need aitavad märkimisväärselt kaasa võimalikule turu eraldamisele.
Ka Eestis on üürilepingu osapooltel olnud tihtipeale soov reguleerida üürilepingus seda, et samasse keskusesse ei tuleks mitut sama sihtotstarbega olulist üürnikku (nt kõrvuti kaks lillepoodi). Eesti Konkurentsiamet analüüsis eelmisel aastal sarnaseid üürilepingute piiranguid ning leidis 12.06.2014 vastuses Eesti Kaupmeeste Liidu järelepärimisele, et tegemist on eesmärgi poolest konkurentsi kahjustavate lepetega, mis võivad olla lubatavad ainult juhul, kui on täidetud individuaalerandi tingimused ning Konkurentsiamet pidas nende tingimuste täitmist pigem ebatõenäoliseks.
Kuigi Euroopa Kohtu juhised on antud ankurüürnike lepingutes sisalduvate konkurentsipiirangute suhtes, tuleneb Euroopa Kohtu otsusest siiski üsna selgelt, et üürilepingus sisalduvaid konkurentsipiiranguid ei saa ilma põhjalikuma analüüsita pidada eesmärgi poolest konkurentsi kahjustavaks ega keelatuks.
Mõned konkurentsiadvokaadid on arutlenud ka selle üle, kas Euroopa Kohtu tõlgendus võiks laieneda ka vastupidistele piirangutele, nö raadiuse klauslitele, mis piiravad üürniku õigust avada poodi teatud raadiuses konkureerivates kaubanduskeskustes. Ma ei ole Eestis sedalaadi klauslitega kokku puutunud, aga sedalaadi klausleid on kasutatud mujal Euroopas ja neid on peetud konkurentsiõiguse seisukohast lubatavaks näiteks Austrias, kuid Saksamaal pigem mitte (sealse juhtumi puhul oli ka muidugi raadius suhteliselt suur – 150 km).
Posted in EK otsused, EL, Keelatud kokkulepped, Konkurents	/ Tagged artikkel 101, üürilepingud, eelotsus, EK otsused, kokkulepete keeld, konkurentsiõigus, konkurentsiõiguse rikkumine, Maxima, Tallinna Sadam, Väinamere Liinid	/ Lisa kommentaar

References: Kohus 
 kohus 

Riigikohus 
 Riigikohus 
 Riigikohus 
 Kohus 
 § 40

Riigikohus 
 Riigikohus 
 § 48
 § 48
 Kohus 
 Riigikohus 
 § 38
 Kohus 
 Kohus 
 kohus 
 kohus 
 Kohus