Source: http://blog.notin.net/2011/02/01/remate-en-subasta-y-adquisicion-del-dominio-doble-venta-retracto-terceria-de-dominio-y-otros/
Timestamp: 2013-05-24 19:44:55+00:00

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Por OSCENSE el 1 febrero, 2011 en 3.1 Modos de adquirir propiedad: Ocupacion/Donacion (609-656), PROCESAL ¿Cuando adquiere el rematante la propiedad de lo subastado? A día de hoy, parece que cuando el Secretario dicta el decreto de adjudicación a su favor. Ni antes ni después. Por tanto, no con el remate, ni con la aprobación del remate. Tampoco cuando se le notifica el decreto de adjudicación, se expide o se le entrega el testimonio del art. 674 LEC.
Queda la duda de si, adquirida la propiedad, el rematante podrá considerar retrotraídos sus efectos al tiempo en que satisfizo la totalidad del precio.
Explicamos en esta entrada, compuesta de DOS páginas, por qué, a nuestro juicio, la aplicación de la teoría del título y el modo a la subasta es sumamente artificiosa. Hasta la ”traditio” extrajudicial sería a día de hoy prescindible. Probablemente, en materia de bienes inmuebles, debería reemplazarse por la inscripción. Este cambio debería ir acompañado de la creación de un Registro Único, con diversos agentes autorizados para la introducción de datos. El sistema habría de fundarse en la extremada depuración de la titulación que a él accediera y el encasillado registral; en suma, sobre la alta cualificación profesional de dichos agentes. Se trata de un proyecto muy a largo plazo y ambicioso, de aspiración europeísta.
Artículo 674 LEC.Inscripción de la adquisición: título. Cancelación de cargas. 1. Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario judicial, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria. El testimonio expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria. 2. A instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. Asimismo, el Secretario judicial mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados. También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación.
Artículo 670 LEC. Aprobación del remate. Pago. Adjudicación de los bienes al acreedor. 1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de veinte días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate. 2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere. 3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma. 4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura. Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente. 5. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos. 6. Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número 12 del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el Secretario judicial expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante. 7. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. 8. Aprobado el remate y consignado, cuando proceda, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.
Artículo 1515 (tras su reforma en 1992). Con el testimonio a que se refiere el artículo anterior se entregarán al comprador los títulos de propiedad y se pondrán los bienes a su disposición, dándose para ello las órdenes necesarias. Si lo solicitase el comprador, se le dará a conocer como dueño a las personas que él mismo designe, o se le pondrá en posesión de los bienes.
Art. 131. 17 LH 1909 Verificado el remate o la adjudicación y consignado, en su caso, el precio, se dictará de oficio auto aprobándolos en representación del dueño de los bienes hipotecados que se enajenen y ordenado la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del actor y, en su caso, la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de aquélla, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en la regla 4, despachándose al efecto el oportuno mandamiento en el que se hará constar que se hicieron las notificaciones expresadas en la regla 5, que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, y en el caso de haber superado, que se consignó el exceso en el Establecimiento público destinado al efecto, a disposición de los acreedores posteriores.
Será título bastante para la inscripción el testimonio expedido por el actuario, con el VB del Juez, comprensivo del referido auto y de las circunstancias necesarias para verificar aquélla.
También se pondrá en posesión judicial de los bienes el adquirente, si lo solicitase…
“Es claro que cuando se adjudique al acreedor la finca en pago del crédito, conforme a los artículos 1506 y 1508 de la Ley (redacción anterior), basta para inscribir la transmisión en el Registro el testimonio judicial de la adjudicación. Mas cuando la adjudicación se haga al acreedor como mejor postor ha de otorgarse la escritura pública para practicar la inscripción conforme al artículo 1514 , según acertadamente establecieron Resoluciones de la Dirección General de los Registros (12 febrero 1916 y otras de 18 diciembre 1883 y 18 abril 1899)” (STS 1 Sept 1997)
Consecuentemente, cuando se adjudican al acreedor la finca o fincas como mejor postor, ha de otorgarse escritura pública para poder inscribir la transmisión en el Registro; bastantdo el testimonio judicial de la adjudicación solo cuando se le adjudican en pago del crédito, conforme a los arts. 1505 y 1508 LEC (RDGRN 12 Febrero 1916)
Artículo 674 LEC (redacción vigente hasta la Ley 13/2009) Inscripción de la adquisición: título. Cancelación de cargas. 1. Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario judicial, comprensivo del auto de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.
Art. 133 LH (redacción vigente hasta la Ley 13/2009) El testimonio expedido por el Secretario Judicial comprensivo del auto de remate o adjudicación y del que resulte la consignación, en su caso, del precio, será título bastante para practicar la inscripción de la finca o derecho adjudicado a favor del rematante o adjudicatario, siempre que se acompañe el mandamiento de cancelación de cargas a que se refiere el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Artículo 133 LH. El testimonio expedido por el Secretario judicial comprensivo del decreto de remate o adjudicación y del que resulte la consignación, en su caso, del precio, será título bastante para practicar la inscripción de la finca o derecho adjudicado a favor del rematante o adjudicatario, siempre que se acompañe el mandamiento de cancelación de cargas a que se refiere el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
* La terminología que emplean los artículos 674 LEC y 133 LH no está armonizada. Da la falsa impresión que se refieren a cosas diferentes.
* ¿Consignación “en su caso” del precio? La ley actual parece haber convertido la referencia en el testimonio a la consignación en una mera “clausula de estilo”, lo que no es correcto. Sólo cuando en el caso haya procedido la consignación, deberá hacer referencia a ella el testimonio; y cuando no, hacerse constar expresamente por qué que no procede. Así resulta de los antecedentes legislativos.
* Habiéndose previamente dictado un decreto de adjudicación a favor del rematante en ningún caso procedería ahora -al tiempo de expedir su testimonio- hacer mención alguna a la consignación del precio, pues lo relativo a si en su día tuvo lugar o no -y la razón por qué así ocurrió- ya constaría en dicho decreto (art. 670.8 LEC).
* De la comparación del antiguo tenor original del art. 674 LEC con su reformado parece resultar que cumulativamente el testimonio en cuestión habrá de recoger, entre otros, el decreto de adjudicación y el de aprobación del remate. Lo que sirve a complicar la finalidad a que va destinado, a saber, su calificación por el Registrador, su inscripción en el Registro de la Propiedad. La reforma “rema” así, entendemos, en la dirección contraria a lo razonable. En vez de simplificar lo dispuesto en el antiguo art. 131.17 LH, lo complica.
“En el supuesto de subasta de bienes inmuebles la aprobación del remate equivale al perfeccionamiento de la operación, en tanto que la escritura (que confiere la posesión civilísima) sería la operación de consumación del acto procesal enajenatorio. El criterio expuesto obedece a una larga tradición legal que recoge (con antigüedad de unos doscientos años) «Jordana de Asso» citando preceptos de la Nueva Recopilación y párrafos de la «Curia Philipica», en los siguientes términos: «en cualquier tiempo de la causa executiva, aun después de la sentencia de remate, con tal que no se haya hecho pago, ni dado posesión de bienes se ha de admitir la oposición de tercer opositor, que viene pretendiendo el dominio de los bienes executados» (Instituciones de Derecho Civil de Castilla, Primer Tomo, año 1786, página 331). La Sentencia de esta Sala de 5 de enero de 1899 ya expresa con suma claridad «que el artículo mil quinientos treinta y tres de la Ley de Enjuiciamiento Civil, después de ordenar que las tercerías pueden deducirse en cualquier estado del juicio ejecutivo, establece la limitación de que la de dominio no es admisible después de otorgada la escritura o consumada la venta de los bienes a que se refiere o de su adjudicación en pago y entrega al ejecutante; por manera que antes de la entrega de la cosa al comprador o al ejecutante, o antes del otorgamiento de la escritura, que según el artículo mil cuatrocientos sesenta y dos del Código Civil equivale a la entrega de la cosa, puede deducirse y debe tramitarse la demanda de tercería de dominio, aunque se hubiese aprobado el remate en caso de subasta; por ser esa formalidad acto de perfeccionamiento y no de consumación del contrato de compraventa, y no obstante el principio de la irrevocabilidad de la venta una vez celebrado el remate que sanciona el artículo mil cuatrocientos noventa y ocho de la propia Ley Procesal, por referirse evidentemente a los contratantes con exclusión por lo tanto de los terceros». Esta doctrina se ha mantenido continuadamente (Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de julio de 1982 [ RJ 1982\4246 ] y 10 de diciembre de 1991 [ RJ 1991\8926 ]). En la actualidad, después de la Ley 10/1992, la modificación introducida que elimina la «escritura» y revaloriza el auto de aprobación del remate al configurar el testimonio del mismo con las circunstancias que expresa, en «título bastante» para la inscripción registral, no significa que se trastoquen los conceptos legales a que responde el sistema; pues sigue siendo el momento en el que el adquirente entra en posesión civilísima del inmueble el que hace claudicar la oportunidad de la tercería de dominio. Así pues, promulgada la Ley 10/1992, la consumación de la enajenación se produce, conforme al artículo 1514, con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículo 1515). La doctrina científica actual al comentar el nuevo artículo 1514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y sus diferencias en el artículo 131.17 de la Ley Hipotecaria mantiene que «salvando las distancias que impone el ámbito procesal en que se desarrolla la subasta judicial, hay que entender que la expedición del testimonio en el que se documenta la venta judicial produce la tradición simbólica prevista en el artículo 1462.2 del Código Civil análogamente a como sucedía anteriormente cuando se documentaba mediante escritura pública. Los cambios introducidos por la reforma, no han alterado el momento de perfeccionamiento y tradición. La venta se perfecciona con la aprobación del remate y se produce la tradición con la plasmación de la venta en un documento público que antes era una escritura notarial y ahora es un testimonio expedido por el Secretario…” (STS 29 Julio 1999).
“… como consecuencia de un procedimiento sumario del artículo ciento treinta y uno de la Ley Hipotecaria… tuvo lugar… la venta en pública subasta del bien hipotecado, que era la planta sótano (destinada a garaje)… siendo adjudicado, en la segunda subasta… al único licitador, actual recurrido… quien, antes de tomar posesión material del bien adquirido, observó en el mismo, una serie de deficiencias graves, consistentes en «filtraciones importantes de agua…; y ante el fracaso de las gestiones particulares, tanto con el anterior propietario, como asimismo con las Autoridades municipales que pudieran tener algo que ver con el asunto, interpuso la demanda inicial del procedimiento precedente, dirigida contra el Arquitecto director de la obra y los dos constructores intervinientes…; la Sentencia de primer grado, estimó … «… que se aportó el testimonio del Auto de adjudicación o remate, sin que éste, por sí solo, pueda justificar la titularidad dominical actual del actor»; resolución, que fue revocada por la que ahora se recurre…
…el actor… presentó el testimonio del Acta de remate que tuvo lugar en el procedimiento sumario hipotecario a que antes se hizo referencia, suficiente para justificar su título dominical, aunque no sea bastante para efectuar la inscripción registral, para lo que la regla diecisiete del artículo ciento treinta y uno de la Ley Hipotecaria, exige el consiguiente Auto judicial, indispensable para llevar a cabo dicha inscripción, pero no para acreditar la titularidad que se cuestiona, habida cuenta el sistema español vigente de transmisión y adquisición del dominio de bienes inmuebles y cuyo retraso en la expedición no puede perjudicar al interesado…” (STS Sentencia de 12 febrero 1985)
“… la parte recurrente afirma que el acta de subasta judicial de los bienes en cuestión, de fecha 10 de marzo de 1990, es suficiente para que se le estime propietario de las fincas objeto de la subasta, y sobre las que ejerce su tercería de dominio.
Pero, en el presente caso y del «factum» de la sentencia recurrida, inatacable en esta vía casacional, se desprende inequívocamente que el título alegado como base dominical por la parte recurrente, es una certificación de una subasta judicial, en la cual se suspende el remate, ya que la postura de licitación era inferior a las dos terceras partes del tipo que sirvió de base a la subasta , por lo que tuvo que entrar en juego lo previsto en el artículo 1506 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que, hoy por hoy, conste que se hubiera aprobado o mandado llevar a efecto el remate, ya que solamente se notificó el resultado de la subasta a los propietarios de los bienes subastados.
Por todo lo cual se infiere que no existe un verdadero título suficiente para adquirir la propiedad, puesto que no hay un acta judicial de remate definitivo; por lo que no es aplicable al presente caso la doctrina jurisprudencial alegada por el recurrente (la Sentencia de 15 julio 1991, por todas) en la que siempre se habla de acta de remate.
Sobre todo cuando el problema jurídico planteado ha sido resuelto ya por esta Sala en sentencias que especifican el valor del remate y del pago del precio respecto de los bienes enajenados en subasta judicial pública y su eficacia sobre la transmisión de la titularidad dominical, aun antes de la expedición del testimonio que sirve para la inscripción. En efecto ya la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 marzo 1946 apunta en esta dirección, no obstante, referirse a créditos, pues anticipa la transmisión al tiempo del remate «por haberse hecho pago del precio…». Con mayor claridad y, refiriéndose a inmuebles, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 febrero 1985, considera «suficiente para justificar su título dominical», el «acta de remate que tuvo lugar en el procedimiento judicial sumario», «aunque no sea bastante para efectuar la inscripción registral, para lo que la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, exige el consiguiente auto judicial, indispensable para llevar a cabo dicha inscripción, pero no para acreditar la titularidad que se cuestiona, habida cuenta el sistema español vigente de transmisión y adquisición del dominio de bienes inmuebles y cuyo retraso en la expedición no puede perjudicar al interesado ; con independencia también, de la adquisición de la posesión que, según el artículo 438 del Código, tiene lugar, no sólo por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, sino también “por los actos propios y formalidades legales establecidos para adquirir tal derecho”». Esta doctrina jurisprudencial que plenamente confirmamos y consolidamos, despeja la incógnita planteada en el recurso, conforme a lo resuelto por la Sala sentenciadora” (STS 13 Octubre 1998)
“… en 1997 se produce la subasta en base a la cual el actual tercerista dice que adquirió el dominio que invoca frente al embargo en cuyo procedimiento de apremio se invoca la tercería de dominio. En 1997 se celebra la subasta del inmueble, en 24 de abril, donde la única postura es la del Banco ejecutante en tercera subasta. Al día siguiente, mediante providencia, se aprueba el remate a favor del ejecutante. Ninguna otra actuación consta hasta 1999 en que se dicta Auto ratificando (sic) la aprobación del remate, resolución que tiene la apariencia, contenido y forma de un Auto de adjudicación. Entretanto, en 1998, tiene lugar el embargo frente al que se invoca la tercería.
… lo que se discute es en qué momento dejó de ser el embargado propietario del inmueble embargado y que fue objeto de la subasta, pues si la transmisión del dominio a favor del ejecutante de la subasta se considera efectuado en el acto de la subasta o en el proveído del día siguiente aprobándola, resultaría que sería anterior al embargo y por tanto cuando se produjo el embargo de tal inmueble a la entidad deudora, ésta ya no era titular del bien y la tercería habría de prosperar. Por contra, si la adquisición a favor del rematante, del que trae causa por compraventa el actual demandante de tercería, se entiende producida solo con el Auto de adjudicación, como éste fue de fecha posterior al embargo, en 1999, resultaría que cuando éste tuvo lugar el bien pertenecería al deudor embargado y la tercería de dominio no podría prosperar porque el tercerista entonces aún no tenía el dominio sin perjuicio de cualquier tercería de mejor derecho que pudiese invocar.
… jurisprudencia permite afirmar que actualmente no sea dudoso que el título y el modo, requisitos ambos para adquirir el dominio, en los casos de subastas judiciales opera mediante el acto de la subasta y la aprobación del remate, siendo el Auto de adjudicación, mediante testimonio del mismo, un mero requisito para la inscripción registral, pero sabido es que el registro no tiene eficacia constitutiva sino que el dominio se adquiere al margen del mismo. De ahí que en el supuesto de autos sea suficiente con la aprobación del remate que tuvo lugar en 1997, aunque anómalamente no se hizo por Auto sino por providencia; por eso de la lectura del posterior Auto en 1999, en el que de manera muy expresiva se habla de “ratificación” de la aprobación anterior, se infiere que el mismo se dicta como formalismo necesario y a los solos efectos de su acceso al registro de la propiedad. Por eso, adquirido el dominio en 1997 anterior al embargo de 1998, el deudor embargado ya no era titular del bien y por tanto la demanda de tercería de dominio ha de prosperar y con ello el recurso” (SAP de Sevilla de 30 Diciembre 2004)
“… pues la supresión del requisito de la escritura pública en el régimen de la LEC de 1881 por la Ley 10/92 no permite olvidar que según el nuevamente redactado párrafo primero del art. 1515 se ponían los bienes a disposición del comprador “junto con el testimonio” del auto de aprobación del remate, de suerte que la entrega de este testimonio era el acto verdaderamente constitutivo de tradición.
…Por todo ello procede desestimar el presente recurso no sin resaltar que en el caso examinado, además, los demandados, adquirentes mediante subasta celebrada en fecha posterior pero receptores del correspondiente testimonio antes que el demandante del suyo…” (STS 2 Dic 2009)
“.. La doctrina de esta Sala es que el «dies a quo» a partir del que puede comenzar a contarse el plazo de caducidad es el de consumación de la compraventa. Si la transmisión se hace por escritura pública, la perfección y consumación coinciden en el acto de la escritura pública por la «traditio ficta» que ésta comporta; si se hace por auto de adjudicación en subasta judicial, ésta es la perfección pero la consumación se produce por la entrega a la parte del testimonio del auto : así, la Sentencia de esta Sala de 1 septiembre 1997 ( RJ 1997\6376 ) que trató de un tema de tercería de dominio y estudió muy a fondo el concepto de consumación de la transmisión dominical producida por subasta judicial, aunque no en ejecución hipotecaria; con gran precisión declara con carácter general que «la consumación de la enajenación se produce… con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos» y que «la expedición del testimonio en el que se documenta la venta judicial produce la tradición simbólica prevista en el artículo 1462.2 del Código Civil»” (STS 7 Dic 1998)
Artículo 48. Uniones de empresarios. 1. Podrán contratar con el sector público las uniones de empresarios que se constituyan temporalmente al efecto, sin que sea necesaria la formalización de las mismas en escritura pública hasta que se haya efectuado la adjudicación del contrato a su favor.
Artículo 104 Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación. Desarrollo de la subasta…
6. Terminada la subasta se levantará acta por el secretario de la Mesa. Posteriormente, se procederá a desarrollar las siguientes actuaciones:… 4. Entregar a los adjudicatarios, salvo en los supuestos en que hayan optado por el otorgamiento de escritura pública de venta previsto en el artículo 111.1, certificación del acta de adjudicación de los bienes, en la que habrá de constar, además de la transcripción de la propia acta en lo que se refiere al bien adjudicado y al adjudicatario, la acreditación de haberse cumplido los siguientes trámites: a. Haberse efectuado el pago del remate. b. Haberse emitido en conformidad informe por parte del órgano con funciones de asesoramiento jurídico sobre la observancia de las formalidades legales en el procedimiento de apremio…
La citada certificación constituye un documento público de venta a todos los efectos y en ella se hará constar que queda extinguida la anotación preventiva hecha en el registro público correspondiente a nombre de la Hacienda pública. Asimismo, tal y como se establece en el artículo 111.3, se expedirá mandamiento de cancelación de las cargas posteriores…
1. Los bienes inmuebles adjudicados a la Hacienda pública serán inscritos en el Registro de la Propiedad en virtud de certificación expedida por el órgano de recaudación competente, en la que se harán constar las actuaciones del expediente y los datos necesarios para dicha inscripción, en cumplimiento de lo que dispone el artículo 26 Reglamento Hipotecario, aprobado por el Decreto de 14 de febrero de 1947.
Subsección VII. Actuaciones posteriores a la enajenación.
1. El adjudicatario podrá solicitar expresamente en el acto de la adjudicación el otorgamiento de escritura pública de venta del inmueble. Con carácter previo a dicho otorgamiento, se remitirá el expediente al órgano con funciones de asesoramiento jurídico para que emita el preceptivo informe…
2. Una vez devuelto el expediente por el órgano con funciones de asesoramiento jurídico, con informe de haberse observado las formalidades legales en el procedimiento de apremio, deberán ser otorgadas las escrituras de venta de los inmuebles que hubieran sido enajenados dentro de los 15 días siguientes, previa citación debidamente notificada a los obligados al pago o a sus representantes si los tuviesen. Si no comparecieran a la citación, se otorgarán de oficio tales escrituras a favor de los adjudicatarios por el órgano competente, que actuará en sustitución del obligado al pago, haciéndose constar en ellas que queda extinguida la anotación preventiva hecha en el Registro de la Propiedad a nombre de la Hacienda pública.
3. Asimismo, se expedirá mandamiento de cancelación de las cargas posteriores con relación a los créditos ejecutados, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 175, regla 2ª, del Reglamento Hipotecario.
4. … Hecha pública la postura más alta, se declarará adjudicado el bien o lote de bienes al mejor postor…
9. El adjudicatario podrá ceder su derecho a un tercero que no incurra en prohibición de licitar, mediante comparecencia de ambos ante la Dirección Provincial en el plazo establecido en el apartado anterior, acreditando haber efectuado el pago del precio de adjudicación…
2. Si el bien adjudicado fuera inmueble, antes de la emisión del certificado la Dirección Provincial… requiriendo al efecto informe del servicio jurídico…. Dicho certificado incluirá, además de los extremos requeridos en el apartado anterior, los relativos a la ubicación del inmueble y todas aquellas circunstancias que, en su caso, sean precisas para su inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria. La certificación así emitida será título suficiente para la inscripción o inmatriculación de la adquisición a favor del adjudicatario en el Registro de la Propiedad.
Una vez devuelto el expediente por el servicio jurídico, con informe de haberse observado las formalidades legales en el procedimiento de apremio, deberán ser otorgadas las escrituras de venta de los inmuebles que hubieran sido enajenados, dentro de los 15 días siguientes, previa citación a los deudores o sus representantes si los hubiese, o por edicto si así procede.
Asimismo se expedirá mandamiento de cancelación de las cargas no preferentes con relación a los créditos ejecutados, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 175.2 del Reglamento Hipotecario.
Artículo 125. Adjudicación de bienes inmuebles.
1. El Director General acordará la adjudicación de bienes inmuebles a la Tesorería General de la Seguridad Social, a propuesta del director provincial, previo informe del servicio jurídico, cuando se justifique su conveniencia para uso administrativo o explotación patrimonial.
2. Acordada la adjudicación de inmuebles, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad en virtud de certificación expedida por la Dirección Provincial de la Tesorería General, comprensiva de la resolución del Director General que acuerda la adjudicación, la descripción y ubicación de los bienes enajenados y las cargas y gravámenes a que estuvieran afectos, la identificación del deudor y el importe de las deudas objeto de ejecución, el valor de adjudicación del bien y demás circunstancias que sean precisas para su inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria…
1. Las actas notariales de subasta se regirán por las normas generales y por las siguientes reglas:
… Si el propietario de la cosa o un tercero que se considerara con derecho a ello, comparecieran oponiéndose a la celebración de la subasta, el notario hará constar sucintamente en la correspondiente diligencia su petición y las razones y documentos que para ello aduzcan y les reservará sus posibles derechos para que los ejerciten judicialmente.
… La subasta se celebrará ante el notario en el lugar, día y hora, y por el procedimiento anunciado, con estricta sujeción al pliego de condiciones…
El adjudicatario firmará la diligencia, después de que el notario le haya identificado y apreciado su capacidad conforme a la legislación notarial.
… La tramitación y el acto de subasta sólo podrán ser interrumpidos por mandato judicial…
Si la cosa subastada fuera inmueble, el requirente, conforme a lo dispuesto en el artículo 1280.1 del Código Civil, otorgará ante el notario escritura pública de venta a favor del adjudicatario al tiempo de completar éste el pago del precio. Lo mismo se hará en los demás casos en los que la Ley exige documento público como requisito de validez o eficacia de la transmisión, así como en cualquier otro caso en que el adjudicatario lo solicite. En los demás supuestos, la copia autorizada del acta servirá de título al rematante.
2. Las subastas voluntarias podrán convocarse con la reserva del derecho del requirente a aprobar el remate a su libre arbitrio, o bajo otras condiciones especiales, debiendo consignarse todo ello en los anuncios.
… En todo lo demás, se aplicarán a las subastas voluntarias las reglas generales establecidas para las subastas notariales en el número anterior de este artículo.
2. En la escritura se harán constar los trámites y diligencias esenciales practicados en cumplimiento de lo establecido en los artículos anteriores y, en particular, que se practicaron las notificaciones prevenidas en los artículos 236 c y 236 d; que el importe de la venta o adjudicación fue igual o inferior al importe total garantizado por la hipoteca y, en caso de haberlo superado, que se consignó el sobrante en la forma prevista en el apartado segundo del artículo 236 k.
3. La escritura será título bastante para la inscripción a favor del rematante o adjudicatario, así como para la cancelación de la inscripción de la hipoteca ejecutada y de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro con posterioridad a ella. Se exceptúan aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca.
Artículo 236 m RH.
La tesis de que la venta en subasta requiere del otorgamiento de la escritura publica para consumarse, la ha estimado superada el TS en relación con la subasta judicial. En tal sentido procede señalar la sentencia de 11 de julio 1992, que es invocada por la de 8 de junio de 1995 del mismo Tribunal, que refiere: “Aunque no se trata de cuestión pacífica y es cierto que una jurisprudencia relativamente remota… ha venido sosteniendo que, en los casos de subasta judicial, el nacimiento de la acción de retracto no se produce hasta la consumación de la venta, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, la más reciente doctrina de esta Sala… (contenida en las sentencias de 30 de octubre de 1990 y 1 de julio de 1991) ha venido a cambiar el anterior criterio jurisprudencial, en el sentido de que la aprobación judicial de la subasta, al entrañar la perfección del contrato (como dice la primera de ellas) o la consumación del mismo (como afirma la segunda), determina el nacimiento de la acción de retracto, a lo que puede agregarse, reforzando la argumentación de las expresadas sentencias, que con la aprobación del remate y la subsiguiente adjudicación al rematante de la finca subastada, se opera la consumación del contrato (venta judicial)…. y sin perjuicio de que proceda poner en posesión de los bienes al adquirente cuando lo solicite (último párrafo del artículo 131 de la L.H.)…. Por su parte la de 7 de diciembre de 1998 señala: “La doctrina de esta Sala es que el dies a quo a partir del que puede comenzar a contarse el plazo de caducidad es el de consumación de la compraventa. Si la transmisión se hace por escritura pública, la perfección y consumación coinciden en el acto de la escritura pública por la traditio ficta que ésta comporta; si se hace por Auto de adjudicación en subasta judicial, ésta es la perfección pero la consumación se produce por la entrega a la parte del testimonio del Auto: así, la sentencia de esta Sala de 1 de septiembre de 1997 que trató de un tema de tercería de dominio y estudio muy a fondo el concepto de consumación de la transmisión dominical producida por subasta judicial, aunque no en ejecución hipotecaria; con gran precisión declara con carácter general que “la consumación de la enajenación se produce… con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos” y que “la expedición del testimonio en el que se documenta la venta judicial produce la tradición simbólica prevista en el artículo 1462.2 del Código civil”…
Por su parte la STSJ de Navarra de 29 de enero de 2001 se ocupa expresamente de la subasta administrativa y… señala: “Ninguna de estas singularidades conduce sin embargo a estimar necesario para la consumación de la venta forzosa realizada el otorgamiento de la escritura pública de que se ocupa con carácter general el artículo 154 del citado Reglamento General. Tal como la Dirección General de los Registros y del Notariado ha advertido en resolución de 23 de octubre de 1999, aplicando a las enajenaciones realizadas por esta vía administrativa de apremio la jurisprudencia de constante mención, “la consumación de la transmisión dominical que la escritura documentará habrá precedido ordinariamente a su otorgamiento, pues al efecto sería suficiente la adjudicación del bien, el pago íntegro del precio y la tradición, que conforme a reiterada jurisprudencia está insita en la propia adjudicación…la cual produce sus efectos desde el momento del pago íntegro del precio“, no pudiendo entenderse – agrega la resolución- que la falta de otorgamiento de la escritura “suponga un defecto insubsanable cuando la verificación de la transmisión dominical que en definitiva será el objeto de la inscripción ha podido ser acreditada fehacientemente por la propia documentación pública administrativa emanada del procedimiento seguido”.
(1) Sutilmente, que sepamos sin proclamación expresa, el referido decreto de adjudicación, es decir, la introducción del art. 670.8 LEC por la Ley 13/2009, ha venido a subvertir la anterior doctrina jurisprudencial sobre la transmisión del dominio en subasta. Lo que parece ponernos sobre aviso de que la aplicación de la teoría del título y el modo a la subasta es, cuando menos, artificiosa.
(2) Si la transmisión por subasta no es una compraventa, entonces no necesariamente regirá para ella la teoría del título y el modo (art. 609 Cc). Podría pues pensarse que solo en la medida en que resulte útil a la subasta dicha teoría debería ser mantenida.
(3) No es de nuestro interés polemizar sobre si rige o no para la subasta judicial la teoría del título y el modo. Lo que ahora afirmamos es que, aun rigiendo para la subasta, dicha teoría es susceptible de ser “modalizada” en dicho ámbito. Como revelan historia y razón, ambas cuestiones ya expuestas.
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133 LH1462 Cc609 Cc670 LEC674 LECDoble venta 1473 CcRemateRetractosubastaTercería de dominio
Nataven 14 febrero, 2011 a las 9:54 | Enlace permanente Maravilloso, maravilloso.
José Luis 26 febrero, 2011 a las 15:10 | Enlace permanente Todos contigo. el miércoles a las 3. Todos contigo
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References: Artículo 674
 resolución 
 artículo 134
 artículo 656

Artículo 670
 artículo 107

Artículo 1515
 artículo 1514

Artículo 674
 artículo 674

Artículo 133
 artículo 674
 artículo 1514
 artículo 1514
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 artículo 1462
 artículo 1506
 artículo 131
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 resolución 
 artículo 1462

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Artículo 104
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 resolución 
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