Source: https://www.iurisprudente.com/2015/01/
Timestamp: 2020-07-10 02:47:31+00:00

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Iuris Prudente: enero 2015
En sentido similar, la Sentencia del Tribunal Supremo 333/2016, de 20 de mayo aprecia extralimitación en el ejercicio del poder en una venta realizada a favor de la esposa del mandatario, conteniendo el poder facultades para vender pero no dispensa de la autocontratación.
Publicado por Francisco Mariño Pardo en 20:30:00 7 comentarios:
La facultad judicial moderadora del artículo 1154 y las arras penales en la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo. Las sentencias del Tribunal Supremo de 11 de noviembre, 3 y 4 de diciembre de 2014.
En una entrada anterior me he ocupado del posible carácter abusivo del pacto de arras penales en contratos celebrados entre un vendedor-empresario y un comprador-consumidor, carácter abusivo que fue rechazado por las Sentencias del Tribunal Supremo de 15 y 21 de abril de 2014.
Una cuestión distinta, aunque relacionada con ésta, es la de si puede el juez utilizar la facultad moderadora que recoge el artículo 1154 del Código Civil en el caso de un pacto de arras penales en un contrato de compraventa, por el cual el vendedor pueda retener todo o parte de lo entregado anticipadamente por el comprador, si éste incumple su obligación de pago del resto del precio.
Según el referido artículo 1154 del Código Civil: “El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor”.
Si se admite el ejercicio de esta facultad judicial moderadora en este supuesto, el juez podrá estimar excesiva la cantidad que, conforme a lo pactado, pueda el vendedor retener en caso de incumplimiento por el comprador. Si no se admitiera, por el contrario, el ejercicio de esta facultad judicial moderadora, el vendedor podría retener la cantidad pactada, aunque pudiera estimarse excesiva en relación al precio y a los daños ocasionados al vendedor.
Esta cuestión es distinta de la que se plantea en el ámbito de la contratación con consumidores y el posible carácter abusivo de la cláusula, del que se ocuparon las sentencias antes citadas de 15 y 21 de abril de 2014. La aplicación del artículo 1154, aunque basada en razones de equidad, no dependerá de la condición de consumidor de las partes. Además, si se estimase que el pacto de arras penales es abusivo en aplicación de la legislación de protección de consumidores (respecto de lo que el Tribunal Supremo se ha pronunciado negativamente, como he dicho), de conformidad con la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sentencia de 14 de junio de 2012), no cabría la moderación de la cláusula ni su integración judicial, doctrina jurisprudencial que ha motivado la reciente reforma del artículo 83 del Texto Refundido de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios, por la Ley 3/2014, de 27 de marzo. Por lo tanto, su efecto sería distinto al que resulta de la aplicación del artículo 1154 Código Civil.
La jurisprudencia ha declarado que el juez debe utilizar la facultad moderadora del artículo 1154, siempre que concurran los presupuestos necesarios para ello, aun sin petición de las partes en tal sentido, aunque la decisión de moderar o no la pena no puede ser recurrida en casación, pues depende de un criterio de equidad reservado al Tribunal de instancia (Sentencia de 15 de noviembre de 1999).
La doctrina jurisprudencial recaída sobre el 1154 había declarado que no cabría la utilización de dicha facultad moderadora en los supuestos en los que la cláusula penal se hubiera pactado por las partes, precisamente, para un incumplimiento parcial, tardío o irregular del comprador (Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2006, entre otras).
Esta doctrina se aplicó, por ejemplo, al supuesto de la cláusula penal moratoria, en la que la pena se impone para el supuesto de retraso en el cumplimiento por una de las partes. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2001, en la que se declara: “Cuando la cláusula penal está prevista específicamente para un determinado incumplimiento parcial (o cumplimiento irregular o defectuoso, que es lo mismo) no puede aplicarse la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil si se produce exactamente aquel incumplimiento parcial”.
Igualmente, la posición mayoritaria en la jurisprudencia es la de que no cabe la moderación judicial de la pena en su modalidad de arras penales, consistente en la apropiación por el vendedor de todo o parte de lo ya pagado en el supuesto de impago por el comprador del resto del precio. El argumento fundamental es el respeto a la voluntad de las partes, que han pactado la cláusula penal, precisamente, para el supuesto concreto de incumplimiento parcial, consistente en el impago del resto del precio. No obstante, aunque esta es la tesis mayoritaria, existen excepciones a esta línea jurisprudencial mayoritaria, por lo que expondremos a continuación, brevemente, una relación de diversas sentencias que han recaído sobre este supuesto, tanto las que siguen la posición principal como las que se apartan de la misma.
- Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2007.
Comenzaremos la relación de sentencias expuestas con ésta, por ser una de las que sigue la tesis minoritaria de admitir la facultad judicial moderadora en estos supuestos, y que la posterior sentencia de 11 de noviembre de 2014 cita como antecedente de su postura.
En el caso, una sociedad vendía un local comercial, pactándose que el retraso de tres meses en el cumplimiento de sus obligaciones por los compradores autorizaría a la vendedora a resolver el contrato “quedando las cantidades hasta entonces satisfechas a favor de la entidad vendedora, como indemnización de perjuicios producidos, cantidad en que de común acuerdo se valoran los mismos”.
Comienza la sentencia por recordar su doctrina conforme a la cual: “el presupuesto para la aplicación del artículo 1154 es la existencia de un cumplimiento parcial o irregular de la obligación principal, de modo que el precepto resultaría inaplicable ante un incumplimiento total (sentencias de 30 marzo 1999, 7 febrero 2002 y 17 diciembre 2003 , entre otras) como también en los supuestos en que el cumplimiento defectuoso o irregular es precisamente el tipo de incumplimiento sancionado con la pena, como ocurre en los casos de cláusula penal en que se prevé precisamente una sanción para la mora de alguna de las partes con subsistencia del contrato”.
Rechaza a continuación que estemos en el caso ante una cláusula penal moratoria, sino ante una verdadera cláusula penal, admitiendo el ejercicio de la facultad moderadora, con un argumento lógico, que en caso contrario, a mayor cumplimiento por el comprador, mayor sería la pena. Dice la Sentencia: “que la parte vendedora haga suyas las cantidades entregadas, lo que integra la verdadera cláusula penal respecto de la que sí procede la moderación en atención al grado de cumplimiento dado por los compradores a su obligación de pago del precio pues en caso contrario, como razonó la parte recurrida, se produciría el efecto inverso a la propia finalidad de la cláusula penal en tanto que la pena se incrementaría proporcionalmente al grado de cumplimiento alcanzado respecto de las obligaciones contraídas”.
Como veremos esta posición no es la mayoritaria en la jurisprudencia, aunque no es tampoco una sentencia aislada, pues existen otras que siguen la misma tesis.
- Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2010.
Esta es la primera sentencia de la serie que comentaremos que sigue la doctrina jurisprudencial principal, rechazando la aplicación del artículo 1154 Código Civil, esto es, la facultad moderadora de la pena, al pacto de arras penales en la compraventa, por el cual el vendedor puede apropiarse de todo o parte de lo entregado a cuenta por el comprador, si este incumple su obligación de pago del resto del precio. En el caso, se habían pactado dos cláusulas penales sucesivas o “en cascada”, como dice la sentencia, por las cuales los vendedores (unos particulares), en caso de incumplimiento por el comprador (una sociedad mercantil) de su obligación de pago del resto del precio, de la suma entregada anticipadamente por el comprador (doscientos millones de pesetas, en dos plazos de diez millones y ciento noventa millones), podrían retener el primer plazo si se incumplía con el segundo pago, y el segundo plazo, de ciento noventa millones, podría retenerse si se incumplía con la obligación de pago del resto del precio (mil millones de pesetas). Tanto el Juzgado de Instancia como el Tribunal de Apelación estiman la pretensión de moderar la pena, ordenando a los vendedores la devolución al comprador de una parte sustancial de la pena convencional pactada (ciento cincuenta y dos millones de pesetas de los ciento noventa).
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, considerando que no procede la aplicación de la facultad moderadora de la pena por el juez recogida en el artículo 1154 del Código Civil, cuando la pena esté prevista para el supuesto concreto de incumplimiento parcial que se produce, recordando su anterior doctrina al respecto (como la recaída en relación con la cláusula penal moratoria en la sentencia de 20 de mayo de 2001, que ya he mencionado).
El apoyo fundamental de esta tesis está en el respecto a lo pactado, esto es, en el principio de “autonomía de la voluntad”.
- Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de mayo de 2012.
Esta sentencia constituye otro de los dos supuestos que mencionaremos en los que el Tribunal Supremo, apartándose de su tesis principal, admite la aplicación de la facultad moderadora judicial del artículo 1154 Código Civil a un pacto de arras penales.
En el caso, se convino que la falta de pago del resto del precio por los compradores otorgaba a los vendedores la facultad de resolver el contrato y retener, en concepto de pena, lo pagado hasta el momento de la resolución. En apelación se reconoce el incumplimiento de la parte compradora, pero se modera la pena pactada, en aplicación del artículo 1154 Código Civil, ordenando a la vendedora la devolución a la compradora de una parte de lo ya cobrado, permitiendo a la vendedora retener solo el 20% de lo percibido.
Como fundamento para apartarse de su anterior doctrina, el Tribunal Supremo considera que, en el caso, las partes previeron la cláusula penal no para el supuesto de incumplimiento parcial, sino para el incumplimiento total del contrato.
En el caso, la escritura que recogía el pacto de arras penales se otorgó antes de realizar ninguno de los pagos parciales, pactándose el pago futuro en dos plazos, y la resolución en caso de incumplimiento.
En todo caso, no deja de ser discutible esta conclusión, pues claramente las partes pactaron que el vendedor, en caso de resolución, podría retener lo pagado hasta la fecha del incumplimiento final. No obstante, el Tribunal Supremo considera que la interpretación de la Audiencia Provincial en este punto no es ilógica ni arbitraria y, por lo tanto, no puede revisarse en casación.
- Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 2014.
En el caso se trata de una compraventa entre un promotor inmobiliario (Polaris World) y unos compradores, en la cual se incluye un pacto de arras penales por el cual el promotor haría suyas las cantidades entregadas a cuenta si los compradores incumplían su obligación de pago del resto del precio.
Los compradores demandaron a la parte vendedora solicitando la nulidad por abusiva de la cláusula penal que permitía al vendedor apropiarse de la totalidad de lo entregado a cuenta, aunque su petición consistía en la devolución de una parte de la cantidad entregada anticipadamente, admitiendo que el vendedor retuviera una parte de dicho anticipo del precio.
En realidad, aunque la petición principal fue la declaración como abusiva de la cláusula penal, la parte demandante y recurrente en casación, pretende la moderación de la pena ex artículo 1154 Código Civil.
La sentencia de instancia desestima la petición de las partes, pero, recurrida en apelación, se hace uso de la facultad moderadora judicial, ordenando la devolución a la parte compradora de una parte de lo entregado, si bien inferior a la solicitada por los mismos en la demanda.
La sentencia se recurre en casación por la parte vendedora, alegando que se está ante un contrato de tracto único, por lo que no cabe hablar de incumplimiento parcial, y que se desconoce la jurisprudencia anterior sobre no aplicación de la facultad judicial moderadora cuando la pena se prevé específicamente para el concreto incumplimiento que tiene lugar, considerando que la cláusula penal tiene una doble función, liquidatoria anticipada de daños y punitiva, por lo que no tiene por qué coincidir con los daños efectivamente causados.
El Tribunal Supremo admite el recurso de casación, apoyándose en su anterior jurisprudencia sobre no moderación de la pena cuando ésta esté prevista para el supuesto de incumplimiento parcial o irregular, destacando la eficacia de la voluntad de las partes en el contrato, como lex privata, que excluiría la aplicación del precepto legal –artículo 1154-, cuando las partes hayan previsto la pena para el concreto incumplimiento que se produce, el impago del resto del precio.
“es doctrina constante de esta Sala que cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora del artículo 1154 del Código civil si se produce exactamente la infracción prevista; o por decirlo con otras palabras, que la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido artículo no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente una pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido”.
- Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2014.
El caso de esta sentencia no es un contrato de compraventa, sino de arrendamiento de servicios para el mantenimiento de unos ascensores durante diez años, celebrado entre dos empresas, lo que descarta su posible carácter abusivo, una de las cuales desiste unilateralmente del contrato. En el caso, la cláusula penal estaba prevista precisamente para el supuesto de desistimiento unilateral por una de las parte del contrato.
El Juzgado de Instancia y la Audiencia Provincial en apelación consideraron que la pena era excesiva, en atención al prolongado plazo del contrato (diez años) y al “pronto” ejercicio de la facultad de desistimiento (un año después de celebrado el contrato).
El Tribunal Supremo admite el recurso de casación, reiterando su doctrina sobre la no aplicación del artículo 1154 –la facultad judicial moderadora de la pena- cuando esta se haya pactado en previsión de un específico supuesto de incumplimiento, en virtud del respeto a lo pactado por las partes en el contrato.
“la facultad judicial de moderación equitativa de la pena procede, en general, cuando la configuración de la obligación penal establecida responde o se programa en consideración del incumplimiento total de la obligación, supuesto que permite dicha moderación en atención a la transcendencia o alcance de los incumplimientos parciales o irregulares realizados (artículo 1154 del Código Civil). Sin embargo, cuando la obligación penal se aleja de este plano indemnizatorio del incumplimiento contractual en aras a la previsión específica de otros hechos relevantes de la relación contractual, caso que nos ocupa, en donde se penaliza el desistimiento unilateral del vínculo contractual por alguna de las partes, la valoración judicial respecto al alcance patrimonial, o "exceso" de dicha pena queda excluida y, por tanto, fuera de la facultad de moderación ( STS 1 de junio de 2006 , núm. 384/2009 ), a semejanza de lo que ocurre cuando el hecho previsto es el propio incumplimiento parcial o irregular de la obligación”.
- Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2014.
En el caso, la parte vendedora (unos particulares) interpone demanda solicitando la resolución de un contrato de compraventa de dos parcelas de terreno por incumplimiento del comprador (una sociedad mercantil), así como la efectividad de la cláusula penal pactada. En el caso, las partes habían incorporado la obligación de pago del precio pendiente a unos pagarés, pactándose expresamente que el impago de dos de ellos otorgaría al vendedor la facultad de resolver el contrato, apropiándose totalmente de las cantidades anticipadas (el 40% del precio total). La sentencia del Juzgado estima la resolución, pero reduce la cuantía de la cláusula penal, en ejercicio de la facultad judicial moderadora de la pena. En apelación se confirma la sentencia de instancia.
Según el Tribunal Supremo en esta sentencia, la doctrina sobre la imposibilidad de moderación judicial de la pena cuando ésta haya sido pactada específicamente para el caso de un incumplimiento parcial, deficiente o tardío, debe ser matizada en su aplicación al supuesto de un contrato con pago parcial anticipado y cláusula penal prevista para el impago del resto del precio, admitiendo el ejercicio de esta facultad en dicho supuesto.
Esta tesis se aparta de la expuesta posición mayoritaria, admitiendo la aplicación de la facultad moderadora judicial al pacto de arras penales. Lo más interesante de esta sentencia, cuyo ponente fue Don Xavier O´Callaghan, es que no basa su posición en la interpretación de la voluntad de las partes, como la antes citada sentencia de 7 de mayo de 2012, voluntad que en este caso se considera clara, sino en la determinación del ámbito de aplicación del artículo 1154 Código Civil, de lo que resultaría que el ejercicio de la facultad moderadora por el juez sería independiente de lo pactado por las partes al respecto.
Cita la sentencia como antecedentes de su doctrina las previas sentencias del mismo Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2007 y 7 de mayo de 2012.
La sentencia de 11 de noviembre de 2014 destaca que el impago del resto del precio es un incumplimiento parcial, lo que encaja en el supuesto de hecho del artículo 1154 Código Civil. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que la tesis mayoritaria no niega, en realidad, que el impago del resto del precio sea un incumplimiento parcial, sino que sostiene que no cabe el ejercicio de esa facultad moderadora cuando las partes hayan contemplado la pena en función de ese incumplimiento parcial. Se trata en definitiva de considerar si el artículo 1154 es una norma imperativa o dispositiva, presuponiendo un incumplimiento parcial. Para la tesis minoritaria, especialmente, la sentencia de 11 de noviembre de 2014, el artículo 1154 sería una norma imperativa, que se aplicaría al margen de la voluntad de las partes, mientras para la posición mayoritaria, sería una norma dispositiva, en cuanto no podría contradecir su aplicación la voluntad expresada en el contrato de pactar la pena para el específico supuesto de un incumplimiento parcial.
- Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014.
Esta sentencia, de modo similar a la de 4 de diciembre de 2014, retoma la tesis mayoritaria, negando que el juez pueda utilizar la facultad moderador en el caso de arras penales, mediante las cuales la parte vendedor puede apropiarse de lo entregado por el comprador cuando este incumpla su obligación de pago del resto del precio. Se trata de un caso en que el vendedor es una sociedad mercantil (Polaris World) y los compradores, particulares, esquema similar al de la antes relacionada sentencia de 21 de febrero de 2014, solicitándose el carácter abusivo de la cláusula penal, que se rechaza (entre otras razones, se afirma que no se trata de verdaderos consumidores sino de inversores que pretendían adquirir para revender), y accediendo, sin embargo, el Tribunal de instancia a la moderación de la pena, ante lo cual la parte vendedora interpone recurso de casación. Siguiendo la misma doctrina sentada su sentencia de 21 de febrero de 2014, considera aquí el Tribunal Supremo que no cabe el ejercicio de la facultad judicial moderadora del artículo 1154 Código Civil, al haber sido prevista la pena, en su modalidad de arras penales, para el supuesto de incumplimiento parcial, esto es, el impago por el comprador del resto del precio que autoriza al vendedor a retener lo entregado previamente como pago parcial anticipado, destacando la doble función liquidatoria y punitiva de la cláusula penal pactada.
- Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 2014.
Esta sentencia, curiosamente cuyo ponente es el mismo de la sentencia de 11 de noviembre de 2014, Don Xavier O´Calaghan, se aparta de la posición sostenida por esta última, encuadrándose en la tesis mayoritaria. Se trata de un contrato de compraventa entre dos sociedades mercantiles. En el contrato de compraventa se estipulaba una cláusula penal a favor de la vendedora para el caso de que en una fecha “no se hubiera hecho efectivo el pago de la totalidad del precio de la compraventa”, en cuyo caso la entidad vendedora podría “hacer suyas, en concepto de cláusula penal, las cantidades hasta entonces satisfechas por la parte compradora”.
La sentencia rechaza la aplicación de la facultad judicial moderadora, afirmando que se trata de una facultad de los Tribunales de instancia y que “la moderación se prevé en dicho artículo para el caso de incumplimiento parcial de la obligación de pago del precio y en el presente caso ha incurrido la compradora recurrente en el incumplimiento exactamente previsto en la cláusula penal, consistente en el pago de la "totalidad" y efectivamente no ha cumplido en su totalidad el pago: es el supuesto previsto”.
La expuesta discrepancia jurisprudencial, por más que una de las tesis -la que rechaza la aplicación de la facultad moderadora judicial a las arras penales- pueda considerarse mayoritaria, lleva a la recomendación de que la cláusula de arras penales, consistente en la retención por el vendedor de lo entregado antipadamente por el comprador, se redacte con la máxima precisión. En particular, sería conveniente aclarar que el vendedor podrá retener todo lo entregado, sin moderación alguna, en caso de incumplimiento, si esta es la voluntad de las partes. Igualmente, sería conveniente la aclaración de que la pena no tiene una función de mera liquidación anticipada de los daños y perjuicios, pues en este caso siempre se corre el riesgo de que se estime desproporcionada al daño causado, estableciendo que su función no solo es liquidatoria, sino punitiva, como admiten las sentencias que defienden la tesis mayoritaria, lo que supone, por cierto, la admisión de esta figura de los daños punitivos, en principio extraña a nuestro ordenamiento y más propia de los sistemas anglosajones, al menos por la vía convencional. Todo ello al margen de la posible abusividad de la cláusula si se contrata con consumidores que, aunque haya sido rechazada con carácter general en las sentencias citadas, debe tenerse en cuenta dicha declaración tiene su base en en las circunstancias de los casos concretos, con lo cual no puede descartarse de modo absoluto que alguna sentencia llegase a estimarla como tal.
Publicado por Francisco Mariño Pardo en 12:03:00 No hay comentarios:
Etiquetas: consumidores, derecho civil, derecho de contratos
La inmatriculación por doble título. ¿Sigue siendo posible inmatricular una aportación a sociedad de gananciales? La Resolución DGRN de 1 de diciembre de 2014.
(Nota: la Ley 13/2015, de 24 de junio, modifica, entre otros artículos, el 205 de la Ley Hipotecaria, introduciendo una serie de novedades, que he comentado en la siguiente entrada: La inmatriculación mediante doble título tras la Ley 13/2015).
A falta de nuevas noticias sobre el Anteproyecto de reforma de la Ley Hipotecaria, nuestra legislación hipotecaria admite la inmatriculación mediante el sistema del doble título, siendo el procedimiento más común en la práctica. Sin embargo, lo cierto es que la reciente doctrina de la DGRN ha puesto en cuestión dicho procedimiento legal, a través de la creciente ampliación de las facultades calificadoras del registrador, partiendo de un principio discutible en sí, que las legalmente limitadas facultades calificadoras del registrador son suficientes para considerar fraudulenta la actuación de las partes.
Comenzaré por exponer los requisitos de la inmatriculación mediante doble título, siguiendo la doctrina de la DGRN. Después me ocuparé de la discutible construcción de la DGRN sobre la calificación registral del carácter meramente instrumental de los títulos (que es uno de los varios eufemismos empleados para evitar hablar directamente de fraude). Por último, haré una referencia particular a la reciente resolución DGRN de 1 de diciembre de 2014, que cuestiona la inmatriculación de la aportación a gananciales, calificándola de “operación circular”, uno de los criterios que para la DGRN convierten la operación en sospechosa.
Requisitos de la inmatriculación mediante doble título.
Se recogen en los artículos 205 Ley Hipotecaria y 298 Reglamento Hipotecario, teniendo en cuenta que este último fue parcialmente anulado por la Sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001.
Dicha inmatriculación requiere:
- Que la finca cuya inmatriculación se pretende no esté previamente inmatriculada.
Es un requisito derivado de la propia naturaleza del procedimiento inmatriculador, que implica el acceso por primera vez de una finca registral al registro, mediante una primera inscripción de dominio sobre la misma.
La particularidad es que presenta esta cuestión es que contra la calificación registral que rechace la inmatriculación por considerar que la finca ya está previamente inmatriculada, en todo o en parte, no cabe recurso gubernativo, remitiéndose la decisión a la autoridad judicial, ex artículo 300 y 306 del Reglamento Hipotecario (Resolución DGRN de 17 de octubre de 2006).
- Que ambos títulos consten formalizados escritura pública.
En cuanto al el título que se inmatricula (el segundo), la necesaria forma pública excluye el documento privado, incluso en aquéllos casos excepcionales en que este documento privado fuera suficiente para la inscripción, como el supuesto del heredero único (artículo 14 párrafo 3 Ley Hipotecaria: la instancia privada con el título sucesorio será bastante para inscribir a nombre del heredero único “los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante”).
Tampoco el título previo al que se inmatricula podrá estar formalizado en documento privado, aunque dicho documento privado tuviera fecha fehaciente ex artículo 1227 Código Civil (Resoluciones DGRN de 8 de septiembre de 2009 y 23 de enero 2012, con apoyo en la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 3ª de 31 de enero de 2001).
La excepción que permite el documento privado para la inscripción a favor del heredero único tampoco será de aplicación al documento previo, pues está basada, como hemos dicho, en la existencia de una previa inscripción a favor del causante.
Curiosamente, varias bases de datos que he consultado, como la de la Ley y otras, afirman que el párrafo 5º del artículo 298 relativo al documento privado fehaciente no fue de los declarados nulos por la sentencia referida, señalando como anulados los dos últimos párrafos de este apartado 1 del artículo 298 RH, que se refieren a los requisitos del documento fehaciente y al objeto del acta de notoriedad complementaria. En realidad, la sentencia referida declara nulos los párrafos 5º y 6º de dicho artículo 298 RH, esto es, el relativo a la admisión del documento privado con fecha fehaciente –párrafo 5º- y el que recoge los requisitos del documento fehaciente –párrafo 6º-. El párrafo último, que sería el 7º, relativo al acta de notoriedad complementaria, debe entenderse subsistente.
- Deben ser dos títulos materiales, aunque pueden estar recogidos en el mismo título formal.
Así lo admite la Resolución de 5 de junio de 2012, que después veremos.
- Es bastante con dos títulos, sin que se puedan exigir títulos previos a los dos que integran el título inmatriculador.
La norma solo exige dos títulos concordantes para la inmatriculación.
Un caso donde se ha considerado que falta el doble título es el de la venta con pacto de retro y la posterior retroventa. El argumento es que el ejercicio del retracto convencional resuelve la primera transmisión, con lo que faltaría el requisito legal del doble título, al margen de la previsible aplicación a este supuesto de la doctrina que después veremos sobre la instrumentalidad de la operación.
No cabe que el registrador pretenda la exhibición de títulos previos a los dos que exige la Ley para la inmatriculación. En este sentido, Resolución DGRN de 2 de septiembre de 2013, en la que se pretendía la inmatriculación mediante un doble título de compra y adjudicación de herencia, separadas ambas escrituras por ocho años (años 2005 a 2013). El registrador alegaba que necesitaba la presentación del título invocado en la primera escritura a fin de una lograr una mejor búsqueda que evitase la doble inmatriculación. La DGRN afirma que “no puede colegirse una genérica obligación de los interesados de aportar en el procedimiento de inmatriculación cuanta documentación previa obre en su poder, pues la propia norma ha limitado tal exigencia al título previo al inmatriculador”.
Sin embargo, como veremos, en su doctrina sobre títulos instrumentales, la DGRN sí ha atendido a la falta de acreditación del título anterior al previo como indicio de instrumentalidad, lo que de hecho supone exigir la acreditación de más títulos de los previstos en la norma.
- El primer título ha de ser previo temporalmente al primero.
Esta exigencia, que es lógica, podría plantear alguna duda el caso de los títulos hereditarios, en cuanto, como veremos, la propia DGRN admite la consideración de la eficacia retroactiva de la aceptación en este ámbito, y dicha eficacia podría extenderse a la partición (artículo 405 Código Civil). Sin embargo, la Resolución de 12 de mayo de 2003 niega que sirva como título previo un documento de partición de fecha fehaciente posterior a la del título inmatriculable. A mi juicio, sin contradecir la doctrina de esta resolución, cabría distinguir el supuesto de heredero único, respecto del cual entiendo que, aunque la aceptación y manifestación de herencia sean posteriores formalmente al título inmatriculador, debe estarse a la fecha de la apertura de la sucesión, a la que se retrotraen los efectos de aquéllas, del caso de pluralidad de herederos, respecto de los cuales podría argumentarse sobre la base de que es la propia partición la que les atribuye el dominio exclusivo de los bienes ex artículo 1068 Código Civil.
La redacción actual del artículo 298 Reglamento Hipotecario, tras la reforma de 4 de septiembre de 1998, se limita a exigir que la adquisición sea previa al título inmatriculador, sin que se exija un plazo de antelación determinado, a diferencia de la redacción anterior, que exigía que la adquisición previa fuese anterior en más de un año.
La Resolución DGRN de 28 de marzo de 2005 declaró que era suficiente como título previo una escritura de adición de herencia, sin que la circunstancia de haber sido otorgada un mes antes del título inmatriculable fuera obstáculo que impidiese la inscripción (al no destruir esta circunstancia la presunción de veracidad que se deriva del mismo conforme al artículo 17 bis Ley del Notariado; es remarcable aquí la invocación de este principio, propia de otras épocas de la DGRN).
La Resolución DGRN de 5 de octubre de 2007 admite la inmatriculación de una escritura de compraventa, siendo el título previo una adjudicación de herencia del vendedor formalizada el mismo día con número anterior de Protocolo ante el mismo notario, con base en una acta de notoriedad de declaración de herederos, resultando el título del causante en dicha adjudicación de herencia de las manifestaciones de las herederas. Destaca la naturaleza de título hereditario de este título previo y la circunstancia de haber fallecido el causante con varios años de antelación y los efectos retroactivos de la aceptación de herencia.
La Resolución DGRN de 5 de junio de 2012, aborda un caso curioso (del que ya me he ocupado en otra entrada en relación con el derecho de transmisión), en el que en la misma escritura se documentan dos transmisiones hereditarias sucesivas, afirmándose en dicha escritura que la heredera en la primera transmisión hereditaria (la hija del primer causante, que era el titular catastral), ya fallecida en el momento del otorgamiento, existiendo título sucesorio a su favor (acta de declaración de herederos), había en vida aceptado tácitamente la herencia que le fue deferida, aceptación que es ratificada en la escritura por sus propios herederos, quienes realizan en la misma escritura una segunda adjudicación hereditaria a su favor. Al margen de la relación de esta cuestión con la de la naturaleza del derecho de transmisión, y la recepción por la DGRN en recientes resoluciones de la tesis de la transmisión directa entre el primer causante y el transmisario (aunque el caso de la resolución no es propiamente de derecho de transmisión, pues se dice que el primer heredero aceptó tácitamente en vida), lo que destaca, a nuestros efectos, es que se admite la documentación de las dos transmisiones en un solo título formal, afirmando la DGRN "De este modo se refleja mediante documento auténtico dos títulos materiales sucesivos, las dos transmisiones hereditarias, que tienen suficiente virtualidad traslativa".
Sobre todo esto volveremos al tratar la cuestión del carácter meramente instrumental de los títulos.
- Ambos títulos deben ser concordantes.
Si existe discordancia entre ambos títulos, por ejemplo, en cuanto a la descripción de la finca, esto puede fundamentar la calificación negativa de la inmatriculación.
Pero debe tenerse en cuenta que no toda discordancia entre ambos títulos justificaría la calificación negativa, exigiéndose una “discordancia importante”.
En este sentido, la Resolución de 2 de junio de 2005. En el caso se trataba de dos escrituras de compraventa otorgadas con 24 años de diferencia, apreciándose diferencias descriptivas entre las fincas, una casa de 30 metros en la primera de las escrituras y de 60 metros en la segunda. Además, en la segunda escritura no se expresaba como título de adquisición de los vendedores la primera compra, sino que se decía haber sido comprada a quien la había vendido al vendedor en la primera de ellas. Coincidían tres de los cuatro linderos. La DGRN confirma la calificación negativa.
En la Resolución de 13 de septiembre de 2002 se pretendía la inmatriculación de una escritura de partición de herencia (otorgada en el año 2002) siendo el título previo una compraventa (otorgada en el año 1981). En la segunda escritura se transcribía la descripción del título previo y se adaptaba la descripción de la finca a la certificación catastral. La descripción del título previo discrepaba de forma importante de la catastral (tanto en la superficie –de 64 metros cuadrados en el título se pasaba a 1015 metros cuadrados en la descripción según el catastro- como en los linderos, que se variaban), rechazando la DGRN, por esta razón, la inmatriculación.
En la Resolución de 4 de enero de 2008 se plantea un caso similar, con la peculiaridad de que la diferencia a superficie es a menos, lo que no altera la decisión. Se pretende la inmatriculación de una compraventa, siendo el título previo una donación otorgada 14 años antes. En la escritura de compraventa se adapta la descripción del título previo a la catastral, existiendo diferencias notables en la descripción de las fincas, tanto en superficie (de siete a cuatro áreas) como en tres de los cuatro linderos.
La Resolución DGRN de 7 de abril de 2009 declara que las discordancias descriptivas entre el título previo a favor del transmitente y el que debe ser objeto de inmatriculación pueden ser salvadas mediante acta de notoriedad complementaria, la cual puede ser utilizada no sólo cuando no exista el documento fehaciente anterior, sino cuando existiendo no es posible que el mismo sirva como antetítulo inmatriculatorio por cualquier causa, entre las que hay que incluir las diferencias descriptivas entre ambos.
La Resolución DGRN de
- ¿Es necesaria la presentación ante el registro de ambos títulos?
Así lo declara la Resolución DGRN de 17 de julio de 2012, en relación con una escritura de compraventa en la que se reseñaba como título una previa herencia formalizada en una escritura pública anterior (en un caso, por cierto, de "mi registradora", aunque no fui yo el autor del documento presentado). El notario alegó que, con arreglo al artículo 205 Ley Hipotecaria, las circunstancias esenciales de la adquisición anterior se podrán tomar de los mismos documentos o de otros presentados al efecto. Para la DGRN, esta referencia hay que entenderla a la posibilidad de existencia de documentos complementarios o subsanatorios, pero se requiere la presentación de los dos títulos, pues, dice, el que el título inmatriculador está constituido por los dos documentos y que, en todo caso, la calificación del registrador se extiende "a la identidad de la finca del título previo y la que es objeto del título que se pretende inmatricular".
Parece resultar de la resolución que lo que debe comprobar el registrador es que la finca es la misma en ambos títulos y que la simple reseña del primero en el segundo, no es suficiente a tales efectos, lo que nos lleva a la cuestión de la delimitación del ámbito de calificación del registrador en relación con el título previo.
- ¿Puede calificar el registrador el título previo?
Se ha discutido cuál es el ámbito de la calificación del registrador en relación con el título previo al que se inmatricula. Esto es, si respecto de éste debe limitarse a comprobar que es un título traslativo y que reúne los requisitos legales o puede controlar de modo pleno su legalidad.
La DGRN, en la resolución que hemos citado de 5 de junio de 2012, afirma que dentro del ámbito de calificación registral está la coincidencia de las fincas en los dos títulos.
Es de destacar la Resolución DGRN de 2 de junio de 2005, que admite como título previo una escritura pública de compraventa, otorgada por mandatario verbal del vendedor, con veinticuatro años de antelación a la que se pretende inmatricular, a pesar de no constar fehacientemente la ratificación de aquélla. Declara la Resolución citada que el título previo “debe ser un título que tenga, por sí mismo, virtualidad suficiente para transferir el dominio, aunque de hecho no lo haya transferido por falta de titularidad o poder de disposición del transmitente.”
De esta resolución se extrae, a mi juicio, que el ámbito de calificación del primer título no es el mismo que el del segundo.
- Los títulos no pueden ser declarativos. La aportación a sociedad de gananciales, la disolución de comunidad y partición hereditaria.
Los dos títulos, previo e inmatriculador, deben ser traslativos o, al menos, no meramente declarativos.
Se ha dudado de este carácter en relación con supuestos como la disolución de comunidad de bienes o el de la aportación a la sociedad de gananciales.
En cuanto a la disolución de comunidad, su carácter de título inmatriculador fue reconocido por la Resolución DGRN de 26 de julio de 2011 (cuyo título previo era una aportación a la sociedad de gananciales de las cuotas indivisas, aunque otorgada siete meses antes de la disolución, afirmando también la Resolución citada el carácter inmatriculador de la aportación a la sociedad de gananciales, cuestión que a continuación veremos). Esta resolución parte de la naturaleza de la disolución, incluyendo también en su razonamiento a la partición de herencia, declarando que conforme a la jurisprudencia estos actos tienen una naturaleza intermedia entre los traslativos y los meramente declarativos, decantándose el Tribunal Supremo por la tesis de la naturaleza determinativa o especificativa.
Aunque la resolución citada equipara en cuanto a la naturaleza jurídica la partición con la disolución de comunidad, entiendo que esta equiparación debe ser matizada. La cuestión es si es necesaria, además del acto particional, el título sucesorio formal –testamento o declaración de herederos-, ya que la partición no es título que atribuya el dominio independientemente de la sucesión mortis causa. Entiendo que debe distinguirse el valor de la partición como título previo y como segundo título. Como título previo, teniendo en cuenta que la DGRN admite que la disolución de comunidad es título inmatriculador, quizás cabría admitir la partición, sin necesidad de título sucesorio formal, siempre que haya verdadera partición, por ser varios los herederos. A favor de esta tesis cabría, además, argumentar que la valoración del título previo no es necesariamente la misma que la del título que se inmatricula, como resulta de la ya citada Resolución de 2 de junio de 2005 (que admite como título previo una escritura pendiente de ratificación). Sin embargo, como título inmatriculador o segundo título, entiendo que necesariamente debe estar completada la eficacia de la partición con el título sucesorio formal.
Respecto de la aportación a la sociedad de gananciales como título inmatriculador, señala la Resolución DGRN de 31 de enero de 2014:
"La virtualidad en sí de la aportación a la sociedad de gananciales como título inmatriculador, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 10 de marzo y 14 de abril de 1989, 7 y 26 de octubre de 1992, 11 de junio de 1993, 28 de mayo de 1996, 15 y 30 de diciembre de 1999, 8 de mayo de 2000, 21 de julio de 2001, 17 de abril de 2002, 12 de junio y 18 de septiembre de 2003, 22 de junio de 2006, y 29 y 31 de marzo de 2010) que los amplios términos del artículo 1323 del Código Civil posibilitan cualesquiera desplazamientos patrimoniales entre los cónyuges y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el consorcial, siempre que aquéllos se produzcan por cualquiera de los medios legítimos previstos al efecto -entre los cuales no puede desconocerse el negocio de aportación de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jurídicamente o de comunicación de bienes como categoría autónoma y diferenciada con sus propios elementos y características-. Estos desplazamientos patrimoniales se someterán al régimen jurídico determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los límites legales (artículos 609, 1255 y 1274 del Código Civil y subsidiariamente por la normativa del Código Civil, debiendo quedar debidamente exteriorizados y precisados en el título inscribible, especialmente la causa -que no puede presumirse a efectos registrales-".
Cuestión distinta es su posible valoración como operación instrumental, a lo que me refiero después.
- El caso de las modificaciones hipotecarias (división, segregación, agrupación, agregación de fincas, obra nueva y división horizontal).
Los actos de modificación hipotecaria no tienen naturaleza traslativa, sino meramente declarativa, y por lo tanto, no pueden integrar ninguno de los dos títulos del procedimiento inmatriculador.
Cuestión distinta es el papel que pueden tener estos actos en dicho procedimiento de inmatriculación cuando concurren con dos títulos traslativos.
Se ha sostenido por algún autor que solo caben los actos de modificación hipotecaria de fincas ya inscritas, lo que le lleva a rechazar que quepa inmatricular una finca si, previamente a su inmatriculación, ha sido objeto, por ejemplo, de una segregación (esta es la opinión de Felix Rodríguez López – Dictámenes sobre problemas prácticos de derecho inmobiliario. Editorial Comares-). Sin embargo, su tesis, según la cual solo la finca registral tiene entidad para ser objeto de verdaderas modificaciones hipotecarias, parece poco conforme con la evolución legislativa que reconoce entidad, por ejemplo, a la parcela catastral y somete a la división de fincas a los mismos requisitos urbanísticos, al margen de que estén o no inmatriculadas.
La DGRN ha rechazado la tesis expuesta. Así, la ya citada Resolución de 26 de julio de 2011 contempla un caso en el que el iter inmatriculador estaba integrado por una aportación a gananciales, una segregación intermedia y una posterior disolución de comunidad.
Con mayor claridad incluso, la ResoluciónDGRN de 6 de agosto de 2011, que expresamente rechaza que las modificaciones hipotecarias no quepan respecto a fincas no inmatriculadas. En el caso se trataba de una escritura de herencia, seguida de una segregación y finalmente una compraventa. Se admite la inmatriculación de la compraventa de la parcela segregada. Se admite además que es suficiente con la coincidencia de la certificación catastral descriptiva y gráfica con la finca matriz previa a la segregación.
En el mismo sentido, la Resolución DGRN de 8 de agosto de 2009, que afirma que cuando se proceda a una segregación de una finca no inmatriculada, ello no exime de justificar el cumplimiento de los requisitos legales para la división de fincas.
En cuanto a la declaración de obra nueva, cuando se pretenda la inmatriculación de una edificación mediante su descripción en los títulos inmatriculadores, deberán observase los requisitos previstos para el acceso de las obras nuevas al registro de la propiedad (Resolución DGRN de 28 de mayo de 2011).
Caso particular es el de la división horizontal. Si como regla general los actos de modificación hipotecaria pueden preceder, ser intermedios o posteriores al doble título inmatriculador, la división horizontal presenta la peculiaridad de exigir la inscripción de los elementos privativos la previa inscripción del régimen de propiedad horizontal en folio en el que conste el edificio en su conjunto (apartados 4 y 5 del artículo 8 de la Ley Hipotecaria). Ello hace dudosa la posibilidad de inmatricular directamente pisos o locales en un edificio en régimen de propiedad horizontal, sin que conste previamente inmatriculado el edificio en su conjunto. Sin embargo, la Resolución DGRN de 23 de junio de 1995 consideró inmatriculable un título de donación de todos los elementos privativos (dos viviendas) de un edificio que previamente a la donación se dividió horizontalmente. El registrador alegaba en su calificación, precisamente, que las viviendas del edificio no eran inmatriculables aisladamente, sino que su acceso al Registro como fincas independientes requería la previa inscripción del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, en el edificio matriz. En la escritura de donación se fijaba la cuota de cada vivienda y los estatutos del edificio. La DGRN revoca la calificación registral, destacando que lo donado son todos los elementos privativos que integran el edificio, considerando que no cabía exigir la inscripción previa del edificio a favor de los donantes, pues esto era contrario a lo que los mismos habían pretendido. Parece deducirse de esta resolución que en la propia inscripción de cada vivienda podrá hacerse constar su pertenencia al edificio y su relación con los demás elementos privativos del mismo.
También es de interés, en relación con esta materia, la Resolución DGRN de 24 de enero de 2004, que en una inmatriculación mediante expediente de dominio de una parte de una edificación, confirma la calificación registral que exigía el previo otorgamiento del título de propiedad horizontal.
- El caso de la donación o pacto sucesorio con reserva de usufructo y de la facultad de disponer.
La Resolución DGRN de 6 de febrero de 2014 niega virtualidad inmatriculadora a un pacto de mejora formalizado con arreglo a la Ley de Derecho Civil de Galicia, argumentando que las limitaciones patrimoniales impuestas al mejorado (reserva del usufructo y de la facultad de disponer a favor de los mejorantes) convertían en meramente formal la nuda propiedad transmitida al mejorado, tesis que podría ser trasladable a la donación con las mismas limitaciones (en todo caso, de esta resolución, en cuanto afecta al Derecho Civil de Galicia y me permitirá hablar de los pactos sucesorios, posiblemente me ocupe en otra entrada).
Que se presente certificación catastral descriptiva y gráfica concordante con la descripción de la finca en el título cuya inmatriculación se pretende y en la que resulte que la finca esta catastrada a nombre del adquirente o del transmitente.
Debe tenerse en cuenta que el párrafo IV del apartado 1 del artículo 298 Reglamento Hipotecario exige la incorporación de la certificación catastral al título y que en este se exprese “necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular”. Es cuestionable, a mi juicio, que el registrador pueda apreciar la coincidencia de la finca que consta en el título con la de una certificación que se aporte ante el propio registrador, si en el título inmatriculador no consta la referencia catastral del mismo.
Respecto al alcance de la concordancia, la Instrucción DGRN de 26 de marzo de 1999 consideró que este requisito de la concordancia catastral no se extendía a la titularidad de las fincas colindantes y se debía considerar cumplido cuando las diferencias de superficie fueran inferiores a una décima parte. Sin embargo, las Resoluciones de 4 de diciembre de 2007 y de 12 de mayo de 2008 rechazan que sean admisibles diferencias de superficie inferiores a la décima parte, considerando que la coincidencia entre la descripción de la finca en el título y la certificación catastral tiene que ser total.
La Resolución DGRN de 26 de junio de 2003, en doctrina reiterada por la Resolución DGRN de 17 de diciembre de 2013, ante una agrupación de fincas inmatriculadas con otras que no lo estaban, admite que la concordancia tenga lugar respecto de la finca resultante de la agrupación. Esto no implica que respecto de las fincas no inmatriculadas no deba cumplirse el requisito del doble título, sin que el de agrupación pueda formar parte del doble título inmatriculador, pues carece de carácter traslativo.
Según la misma Instrucción DGRN de 26 de marzo de 1999, este requisito de concordancia con certificación catastral no es exigible a títulos de fecha anterior a la entrada en vigor de la Ley de 30 de diciembre de 1996. Recoge esta tesis la RDGRN de 19 de mayo de 2005.
Según la Resolución DGRN de 23 de junio de 2016, con cita de otras anteriores, esta concordancia se refiere al terreno, no a las edificaciones que puedan existir en el mismo y consten en la certificación catastral, cuando no se pretenda la inmatriculación de estas. Por el contrario, la Resolución DGRN de 11 de julio de 2003, en doctrina que debe considerarse superada, había considerado que la coincidencia con la certificación catastral debía extenderse a las construcciones existentes sobre la finca cuya inmatriculación se pretendía, sin permitir la inmatriculación del suelo sin dichas edificaciones.
Esta resolución de 2016 cita como antecedentes de su doctrina la Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014 y la Resolución DGRN de 14 de septiembre de 2015. En los casos de todas estas resoluciones, existiendo unas edificaciones en la finca según la certificación catastral, se pretendía solo la inmatriculación del suelo, lo que se considera posible, siempre que la descripción de este coincida con la certificación catastral. Distinto sería el que se pretendiera inmatricular la edificación que existe sobre el suelo, en cuyo caso sí se exigiría la coincidencia con la certificación catastral de aquella. No obstante, entiendo que sería posible solicitar la inmatriculación solo del suelo, aunque en la certificación catastral constase la edificación correspondiente, y posteriormente declarar sobre el suelo inmatriculado una edificación con base en la certificación técnica de antigüedad, pues ni estaríamos ante una propia inmatriculación de la edificación, ni la certificación técnica para declarar la obra nueva, sea o no por antigüedad, debe ajustarse al catastro, siendo un medio independiente de la misma. Este fue precisamente el supuesto resuelto por la citada Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014, en donde a la escritura cuya inmatriculación se solicitaba, sin constancia de las edificaciones que catastralmente existían sobre la misma, siguió con número inmediato posterior, una declaración de obra, basada en certificación técnica de antigüedad, y con unas superficies distintas y superiores a las que constaban en el catastro, procedimiento que se considera posible. Parece que la misma solución debe ser posible con la legislación vigente, pues aunque el artículo 202 de la Ley Hipotecaria exija hoy, para la declaración de obra nueva, la delimitación geográfica de la porción ocupada por la edificación, no impone que esto se haga a través de la certificación catastral.
- Edictos.
Que se publiquen edictos, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, durante el plazo de un mes.
Aunque la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 consideró que los edictos deberían publicarse con carácter previo a la inmatriculación, se ha seguido manteniendo en la práctica registral, hasta donde alcanzo, el sistema de publicación posterior a la inmatriculación.
- La doctrina de la DGRN sobre creación de títulos ad hoc o meramente instrumentales.
La DGRN ha declarado que no procederá la inmatriculación cuando se estime que la operación se ha articulado con la única finalidad de lograr la inmatriculación, esto es, cuando los títulos tengan carácter meramente instrumental, careciendo de base material real. Esto se relaciona con el fraude de derecho y se considera que el registrador puede en su calificación apreciar la existencia de esta instrumentalidad de los títulos.
La propia DGRN se ha referido a la flexibilización del rigor en la apreciación de las circunstancias reveladoras del posible fraude. La DGRN considera que, si bien no puede basarse el registrador en meras conjeturas o sospechas, la valoración de los factores reveladores del fraude por el funcionario calificador puede ser conjunta, habiendo enumerado la DGRN una serie de criterios que pueden ser tenidos en cuenta, aunque la lista está en permanente progresión a medida que se dictan nuevas resoluciones. Así, se han mencionado como indicios de fraude: la proximidad temporal entre los dos títulos otorgados, la inexistencia de títulos determinados anteriores a los dos que exige la ley o su falta de justificación, la llamada circularidad de los títulos (el bien no cambia finalmente de manos, lo que se ha aplicado a supuestos como la sociedad civil, negando, como veremos, su personalidad jurídica, o, en la resolución de 1 de diciembre de 2014, la aportación a gananciales), estar otorgados por una misma persona (Resolución de 26 de julio de 2005; se trataba de dos compras entre sociedades, coincidiendo la persona del administrador de la sociedad vendedora en el título previo y de la sociedad compradora en el título inmatriculador), la relación familiar entre los otorgantes, o (y esto es para nota) el escaso coste fiscal de la operación (verdaderamente parece que al Centro Directivo le molesta que algunas operaciones estén exentas de impuestos o tengan una tributación considerada por él “poco gravosa”, al punto de considerar la operación, por ello, menos lícita; no quiere uno pensar que la coincidencia personal que durante mucho tiempo ha existido en nuestro país entre funcionario calificador y liquidador de impuestos retribuido tuviera algo que ver con todo esto, y como no quiero pensarlo, no lo pienso).
La consecuencia de esta tesis es la falta de previsibilidad en la actuación de un órgano administrativo (y me refiero al registrador, que eso es lo que es, mal que les pese), lo que no parece muy conforme con el principio de seguridad jurídica.
Se diga lo que se diga, poder apreciar el fraude concede al registrador facultades poco coherentes con el procedimiento registral, caracterizado, teóricamente al menos, por la limitación de medios calificadores (los títulos y los asientos del registro, y para de contar, según la Ley al menos). Supone, además, consagrar un concepto objetivo de fraude, olvidando que la última jurisprudencia exige, para apreciar la figura, "una probada finalidad de defraudar la norma aplicable" (Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2009, sobre el fraude en el ámbito del derecho internacional privado).
Pero es que la propia construcción de la llamada instrumentalidad, como equivalente al fraude, se muestra como contradictoria, en cuanto lleva a considerar ilícito que las partes sigan el procedimiento legal para obtener una finalidad lícita, la inmatriculación de los títulos.
Por supuesto que si los títulos fueran simulados serían nulos (artículo 1276 Código Civil). Pero el registrador carece de facultades para declarar la nulidad de un título por falta de causa, teniendo en cuenta, además, que nuestro derecho presume la existencia y licitud de la causa, incluso si no se expresara en el contrato (artículo 1277 Código Civil). Este fue precisamente el argumento que empleó la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 14 de marzo de 2007, para anular la Resolución DGRN de 11 de mayo de 2006, afirmando el órgano judicial que las dudas deben resolverse a favor de la existencia de la existencia y validez de la cláusula. Obsérvese que el supuesto de hecho de la resolución anulada reunía casi todos los “indicios” que la propia DGRN considera reveladores del fraude, pues se trataba de dos títulos otorgados el mismo día, ante el mismo notario, entre padres e hijos, para terminar la finca el mismo titular inicial (el hijo) y, válgame el cielo, sin coste fiscal alguno (el hijo transmitía una finca a favor de sus padres, que a continuación la retransmitían a favor del hijo, a través del dos pactos sucesorios regulados por la Ley de Derecho Civil de Galicia –apartación y mejora-).
Por último, con su tesis, prescinde clamorosamente la DGRN, aunque esto no cause demasiada sorpresa a estas alturas, de valorar que los títulos inmatriculadores se hayan otorgado ante otro funcionario público, el notario, que tiene la obligación legal de comprobar su regularidad, no solo formal, sino material (artículo 24 de la Ley del Notariado), y que estaría, por simples circunstancias fácticas, en una posición mucho mejor que la del registrador para valorar la intención de quienes prestan ante él consentimiento.
Quizás, en el fondo, todo se limite, precisamente, a que el sistema adolece del pecado original de la intervención notarial.
Como ejemplo de lo dicho, examinemos la curiosa Resolución DGRN de la DGRN de 21 de mayo de 2007, con la cual, según la propia confesión del Centro Directivo, se inicia su “fase flexible” en la calificación registral del fraude. Se pretendía una inmatriculación mediante doble título, siendo el primer título una escritura de compraventa, en la que la esposa confesaba que el esposo había adquirido una finca con dinero privativo, ex artículo 1324 Código Civil, y el segundo título era una aportación a la sociedad de gananciales.
Ambos actos –confesión de privatividad y aportación a gananciales- parecen claramente válidos en nuestro derecho, mientras no se demuestre su falsedad. Sin embargo, la DGRN argumenta, sin rubor alguno, para apreciar lo que llama carácter meramente instrumental de la operación, que las partes pudieron haber adquirido directamente para su sociedad de gananciales, ex artículo 1355 Código Civil. Dicha argumentación, que lleva a calificar de “fraudulento” el que se opte, de entre dos posibilidades igualmente lícitas, por la que permite la inmatriculación, carece de sentido alguno, a menos que concedamos que inmatricular una finca, conforme a lo legalmente previsto es, en sí mismo, un acto ilícito.
- La aplicación de esta doctrina sobre el carácter instrumental de los títulos a las aportaciones a la sociedad de gananciales.
Uno de los principales supuestos en los que la DGRN ha hecho aplicación de la doctrina expuesta ha sido el del negocio de aportación a la sociedad de gananciales, hasta llegar a la última resolución que mencionaremos, la de 1 de diciembre de 2014, en la que, por primera vez, se considera como indicio de fraude o instrumentalidad la propia naturaleza del negocio de aportación a gananciales.
Resumiré alguna de las resoluciones recaídas sobre la materia:
- En la Resolución de 16 de noviembre de 2009 se tiene en cuenta como circunstancia para considerar instrumentales los títulos, ser negocios de finalidad opuesta, la previa liquidación de una sociedad de gananciales y una posterior aportación a gananciales, a través de un doble cambio del régimen económico matrimonial, de gananciales a separación de bienes y de separación de bienes a gananciales, habiendo durado el régimen de separación ocho días (sin perjuicio de lo dicho y desde el punto de vista notarial, supuestos tan exagerados como el de esta resolución son desaconsejables a las partes, a mi juicio; siempre deberán tenerse en cuenta, además, las posibles repercusiones fiscales de la operación, pues es factible que Hacienda califique el supuesto de fraude, sobre todo en casos que impliquen, por ejemplo, a través de operaciones societarias inversas que encubran transmisiones, efectivos ahorros fiscales, aunque no sea el concreto caso de la resolución, en que el bien acaba en las mismas manos, no existiendo cambio de titular final).
- La Resolución de 25 de junio de 2012 rechaza una inmatriculación mediante doble título, en la que el primer título es una escritura de aportación a la sociedad de gananciales y el segundo título una aportación a sociedad civil formada por los mismos cónyuges y un hijo. Los dos títulos se habían otorgado el mismo día y ante el mismo notario. Se cuestiona en esta resolución la personalidad jurídica de la sociedad civil, lo que implica que no cambia el titular real del bien con el negocio de aportación a una sociedad civil, lo que es otra de las circunstancias (la circularidad) a tener en cuenta para apreciar el carácter puramente instrumental de los títulos (en cuanto a esta cuestión de la falta de personalidad jurídica de la sociedad civil, la propia DGRN parece haberse arrepentido de esta posición en posteriores resoluciones, como las de 28 y 29 de noviembre de 2013).
Esta resolución fue anulada por sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo de de 2 de octubre de 2013, confirmando la del Juzgado, afirmando el Tribunal que no cabe que al registrador calificar con arreglo a simples dudas o conjeturas, afirmando que la apreciación de la simulación queda reservada a la autoridad judicial, lo que coincide con la tesis que hemos venido manteniendo.
- La Resolución DGRN de 30 de octubre de 2012, en un supuesto que presenta alguna similitud con el de la resolución de 21 de mayo de 2007, admite la inmatriculación en virtud de un doble título, siendo el segundo una aportación a gananciales, y el primero un documento de compraventa en el que la esposa confesaba la privatividad del precio, sobre la base de que, en el caso, el primer título –la compraventa- se había formalizado en documento privado otorgado doce años antes de la aportación, aunque fue elevado a público con carácter inmediatamente previo a ésta, lo que excluía, según la DGRN, la duda sobre su carácter meramente instrumental.
- La Resolución de 9 de mayo de 2013 rechaza una inmatriculación en la que el primer título es la aportación a una sociedad de gananciales y el segundo una escritura de compraventa, otorgadas ambas escrituras con carácter inmediatamente consecutivo, ante el mismo notario. En el caso, en la aportación a gananciales se invocaba como título adquisitivo del aportante el genérico de "justos y legítimos títulos". Las circunstancias que llevan a considerar meramente instrumentales los títulos son: "la simultaneidad de ambos negocios, que parecen tener una conexión como la que se aprecia en el binomio venta-hipoteca, la inexistencia de título original de adquisición y el nulo coste fiscal".
- La Resolución de 29 de enero de 2014 considera meramente instrumentales y rechaza la inmatriculación de dos títulos, uno previo de disolución de comunidad y otro posterior de aportación a la sociedad de gananciales, otorgados ambos consecutivamente, ante el mismo notario. A diferencia del caso de la resolución anterior de 9 de mayo de 2013, en este supuesto, en el título previo se invocaba como título de los otorgantes uno concreto, una adquisición hereditaria, pero no se estimó suficiente porque dicho título “previo al previo” no se justificaba, lo que en el fondo viene a permitir al registrador entrar a valorar los títulos previos a los únicos dos que deberían integrar, según la normas aplicable, el procedimiento inmatriculador.
- La Resolución de 31 de enero de 2014 rechaza la consideración de instrumental de los títulos, en un caso en que el título previo era una escritura de herencia y el título posterior a inmatricular, una aportación a la sociedad de gananciales. Destaca que el bien aportado era privativo por naturaleza, al haber sido adquirido por herencia, y que ésta se formalizó 21 días antes del otorgamiento de la escritura de aportación, confirmando su doctrina sobre el carácter de título traslativo de la aportación a gananciales a los efectos de la inmatriculación que afirma ser una posición reiterada (citando, por cierto, antecedentes en resoluciones desde el año 1989).
- La Resolución de 29 de mayo de 2014 rechaza una inmatriculación por doble título en el que el primero de los títulos es una adjudicación pro indiviso y el segundo la disolución de la comunidad constituida en el primero, otorgándose ambos de forma consecutiva.
- La Resolución de 1 de diciembre de 2014.
Por último, me referiré especialmente a esta resolución, en cuanto constituye un paso más en la aplicación de la doctrina del fraude a la inmatriculación, al considerar que la propia naturaleza de la aportación a gananciales es uno de los indicios reveladores de la instrumentalidad de los títulos.
En el caso se rechaza la inmatriculación mediante doble título, siendo el primer título una escritura de donación y el segundo título una escritura de aportación a la sociedad de gananciales.
Las circunstancias de las que se deduce la instrumentalidad de los títulos son las ya habituales, en unión de una nueva: la naturaleza de la sociedad de gananciales.
Dice así la resolución: "el nulo o escaso coste fiscal de la operación diseñada, la nula o escasa función económica, la intervención de personas ligadas por estrechos vínculos familiares (madre e hija y cónyuges, en este caso), e incluso, la circularidad de la operación efectuada, ya que la finca, que inicialmente era privativa de la esposa, continúa al final del proceso dentro de su patrimonio si bien con carácter ganancial junto a su marido".
No se tiene en cuenta, como circunstancia favorable, a diferencia del caso de la anterior Resolución de 31 de enero de 2014, el que el bien procedente de una donación sea privativo por naturaleza.
Lo cierto es que, en la práctica, en las aportaciones a sociedad de gananciales, por definición, aparecerán diversos de los “índices fraudulentos” enumerados por la DGRN: relación entre las partes, que en cuanto a la aportación necesariamente son cónyuges, y en los títulos previos, si son donaciones o herencias, pues también serán normalmente familiares, el escaso coste fiscal (que le vamos a hacer si disfrutamos de un legislador fiscal generoso), a los que se añade ahora la famosa “circularidad”.
Por todo ello, a mi juicio, esta es una resolución aún más errónea que las que habitualmente ha venido pronunciando la DGRN, que solo merece crítica. Es cierto que concurría en el caso alguna circunstancia excepcional (se había tramitado un acta de notoriedad respecto del primer título de donación, en la que el notario, ante la oposición de terceros, había emitido un juicio desfavorable respecto de la notoriedad solicitada). Pero, en realidad, dichas circunstancias no fueron el fundamento de la resolución. Por lo tanto, su doctrina es equivocada, a mi juicio, al margen de estas peculiaridades del caso. Esas circunstancias especiales no servirán para salvar la crítica al que ha firmado la resolución, aunque sí pueden servir para acotar su aplicación en la práctica, pues, en caso contrario, llegaríamos a la conclusión de que la eficacia de la aportación a gananciales, como título inmatriculador, se verá en gran medida cuestionada.
Publicado por Francisco Mariño Pardo en 21:26:00 5 comentarios:

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 artículo 83
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 resolución 
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 artículo 298
 artículo 298
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 artículo 205
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 artículo 1323
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 artículo 8
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 artículo 298
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 artículo 202
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 artículo 1324
 artículo 1355
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