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Timestamp: 2019-01-22 10:07:48+00:00

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KaD, Autor auf Kanzlei am Dom
Author Archives: KaD
Darf ein Immobilienmakler eine Gebühr für Wohnungsbesichtigungen verlangen? Nein, entschied jetzt das Landgericht Stuttagart.
Vor allem in Großstädten bewerben sich oft mehrere hundert Interessenten auf ein Wohnungsinserat. Einezelne Immobillienmakler sahen darin eine gute Gelegenheit Geld zu verdienen und verlangten pro Wohnungsbesichtigung von den Interessenten zwischen 35 Euro und 50 Euro. Darin sah der Stuttgarter Mieterverein eine klare Umgehung des Wohnungsvermittlungsgesetzes.
Der Mieterverein Stuttgart mahnte den Makler ab und forderte Ihn zur Abgabe einer Unterlassungserklärung auf. Dem wollte der Makler nicht nachkommen. Der Makler vertrat die Ansicht, er sei ein Dienstleister und kein Wohnungsvermittler. Die Regelungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes seien auf ihn nicht anwendbar.
Das Landgericht Stuttgart entschied, dass der Makler gegenüber Wohnungssuchenden im Zusammenhang mit der Vermittlung der Anmietung einer Wohnung für die Durchführung einer Besichtigung kein Geld verlangen darf, sofern er von diesen nicht für die Vermittlung des Mietvertrags beauftragt wurde.
Das Gericht sah im Verlangen von Gebühren für die Wohnungsbesichtigung einen Verstoß gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz und UWG-Bestimmungen. Ob der Makler sich selbst als Dienstleister bezeichne um damit den Regelungen des Wophnungsvermittlungsgesetzes zu enteghen sei unerheblich, denn es käme allein auf die ausgeübte Tätigkeit an, und diese sei eben eine Maklertätigkeit.
(Landgericht Stuttgart, Urteil vom 15.06.2016 — 38 O 73/15 KfH)
Erste Entscheidung zum Umgangsrecht des leiblichen, nicht rechtlichen Vaters
Im Oktober 2016 entschied der BGH erstmals über das Umgangsrecht eines leiblichen Vaters, dessen Kinder in einer Familie mit einem anderen, rechtlichen Vater aufwachsen. Dies stellt die erste Entscheidung zu dem im Jahre 2013 neu in das BGB aufgenommenen § 1686a dar.
Eine verheiratete Frau unterhielt in den Jahren 2003 bis 2005 eine Beziehung zu einem anderen Mann, aus der Ende 2005 Zwillinge hervorgingen. Die Frau lebte zum Zeitpunkt der Geburt wieder mit ihrem Mann und den drei aus der Ehe entstammenden Kindern zusammen.
Der inzwischen in Spanien lebende leibliche Vater begehrte seit der Geburt der Zwillinge Umgang mit ihnen, was die Mutter und ihr Ehemann wiederholt abgelehnt haben. Die Zwillinge wuchsen und wachsen auf in dem Glauben, dass ihr rechtlicher Vater auch der leibliche sei. Im Januar 2006 leitete der Antragsteller das erste Umgangsrechtsverfahren ein, welches erstinstanzlich mit der Anordnung von Umgangskontakten endete. Die hiergegen eingelegte Beschwerde der Mutter war vor dem erkennenden Oberlandesgericht (OLG) erfolgreich, da nach Auffassung des OLG ein Umgangsrecht des biologischen Vaters, der nicht in einer sozial-familiären Beziehung zu dem Kind stehe oder gestanden habe, nicht vorgesehen sei.
Nachdem der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte mit Urteil vom 21. Dezember 2010 festgestellt hatte, dass die Versagung jeglichen Umgangs ohne eine Prüfung der Frage, ob ein solcher Umgang dem Kindeswohl dienlich wäre, eine Verletzung von Art. 8 EMRK darstelle, hat der leibliche Vater im März 2011 erneut eine Umgangsregelung beantragt. Während das Amtsgericht wiederum einen monatlichen, begleiteten Umgang angeordnet hatte, hat das Oberlandesgericht auf die Beschwerde der rechtlichen Eltern den Umgangsrechtsantrag zurückgewiesen. Die hiergegen eingereichte Rechtsbeschwerde beim Bundesgerichtshof (BGH) hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung an das OLG.
Das OLG hat die Frage, ob der Umgang der Kinder mit ihrem leiblichen Vater dem Kindeswohl dient, verneint mit der Begründung, dass ausweislich des zuvor eingeholten Sachverständigengutachtens eine Umgangsregelung zugunsten des leiblichen Vaters die Familie zu stark belasten würde, in welcher die Kinder bisher aufgewachsen sind. Zwar gäbe es die Möglichkeit, die Eltern durch Beratung und familientherapeutische Maßnahmen vorzubereiten, so dass nach einer solchen Vorbereitung Umgangskontakte ohne Überforderung der Eltern und ohne Schäden für das Familiensystem stattfinden könnten. Dies lehnen die Eltern jedoch nachdrücklich ab.
Dies hält den Rügen der Rechtsbeschwerde nicht stand.
Solange die Vaterschaft eines anderen Mannes besteht, hat der leibliche Vater, der ernsthaftes Interesse an dem Kind gezeigt hat, ein Recht auf Umgang mit dem Kind, wenn der Umgang dem Kindeswohl dient.
Wenn als einziger Grund für das Scheitern des Umgangs die ablehnende Haltung der Eltern und die damit zusammenhängende Befürchtung, dass diese mit einer Umgangsregelung psychisch überfordert sind, in Betracht kommt, sind strenge Anforderungen an die entsprechenden Feststellungen zu stellen. Der BGH sah in den Ausführungen des eingeholten Sachverständigengutachtens keine ausreichende Grundlage, um diese Feststellungen zu treffen. Zu beanstanden war unter anderem, dass die Kinder vor ihrer Begutachtung nicht über den Grund für das Sachverständigengutachten infomiert wurden. Der Sachverständige erklärte den Kindern vielmehr in Absprache mit den Eltern, dass ein Gutachten im Rahmen der Zwillingsforschung erstellt würde. Der Senat wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass zwar von dem Elternrecht grundsätzlich die Entscheidung der Eltern umfasst sei, das Kind über seine wahre Abstammung zu unterrichten. In den Fällen, in denen der leibliche Vater ein Umgangsrecht nach § 1686 a BGB begehrt, sei dieses Elternrecht jedoch eingeschränkt mit der Folge, dass ein Kind vor einer Anhörung bzw. einer etwaigen Begutachtung bei entsprechender Reife über seine wahre Abstammung zu informieren ist.
BGH, Beschluss vom 05.10.2016, Az XII ZB 280/15
Der Mietvertrag ist gekündigt. Das Geld wird für den Umzug dringend gebraucht. Mancher Mieter fühlt sich dann dazu veranlasst die Mietzahlungen für die letzten Monate einfach einzustellen. Man habe ja schließlich eine Mietkaution beim Vermieter hinterlegt damit hat er doch genug Geld für die letzten zwei Monatsmieten. Was praktisch klingt, ist rechtlich nicht zulässig.
Darf der Mieter die Kaution abwohnen?
Nein, sagt das AG München in seinem Urteil vom 05.04.2016 — 432 C 1707/16.
Der Mieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nach § 535 Abs. 2 BGB endet grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags und eine derart eigenmächtige Vorgehensweise eines Mieters hebelt zulasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aus.
Kein Aushebeln des Sicherungszwecks
Diese Vorgehensweise des Mieters verstößt gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag und ist daher treuwidrig. Andernfalls könnte der Mieter immer wenn er einen späteren Zugriff des Vermieters auf die Kaution befürchtet die Mietzahlungen bereits vor dem Ende des Mietverhältnisses einstellen und für den Fall, dass der Vermieter die Mietrückstände geltend macht gefahrlos mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Dies würde den Sicherungszweck der Kaution im Ergebnis aushebeln.
Eine Möglichkeit besteht für den Mieter dennoch die letzten Mieten einzubehalten. Solange der Vermieter seiner Anlagepflicht nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldeten Mietzahlungen in Höhe des Kautionsbetrages im Rahmen eines Zurückbehaltungsrechtes zu verweigern (BGH Urteil vom 20. Dezember 2007 · Az. IX ZR 132/06).
Wenn der Mieter also den Verdacht hat, dass der Vermieter die Barkaution nicht sicher angelegt hat, kann er ihn unter Fristsetzung zum Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage auffordern. Lässt der Vermieter die Frist verstreichen ohne einen Nachweis zu führen darf die Miete einbehalten werden.
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Ihr Mieter zahlt die Miete nicht? — Wir zeigen Ihnen was Sie tun können.
Immer wieder erleben Vermieter, dass der Mieter die Miete nicht, nicht vollständig oder verspätet zahlt. Dies ist umso ärgerlicher als die Miete meistens als Einnahme fest eingeplant ist.
Was und wann muss gezahlt werden?
Miete ist die vereinbarte Gegenleistung des Mieters für die zeitweise Überlassung der Mieträume durch den Vermieter. Sie setzt sich zusammen aus der Kaltmiete und den Nebenkosten. Die Nebenkosten werden je nach Mietvertrag als Vorauszahlung oder als Pauschale geschuldet. Bei einer Vorauszahlung muss der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen, aus der sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben des Mieters ergibt. Bei Vereinbarung einer Pauschale findet keine gesonderte Nebenkostenabrechnung statt.
Üblicherweise wird im Mietvertrag entsprechend der gesetzlichen Regelung vereinbart, dass die Miete spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats fällig ist. Samstage gelten bei der Miete jedoch nicht als Werktage und werden nicht mitgezählt.
Übersicht über die für die Fristen für die Mietzahlung in NRW
Monat Mietzahlung möglich bis zum 3. Werktag ohne Samstag
Jan. 2017 04.01.2017
Feb. 2017 03.02.2017
Mär. 2017 03.03.2017
Apr. 2017 05.04.2017
Mai 2017 04.05.2017
Jun.2017 06.06.2017
Jul. 2017 05.07.2017
Aug. 2017 03.08.2017
Sep. 2017 05.09.2017
Okt. 2017 05.10.2017
Nov. 2017 06.11.2017
Dez. 2017 05.12.2017
Was tun, wenn Mieter nicht zahlt?
Zahlt der Mieter nicht, sollte geprüft werden, ob der Mieter ein Recht zur Mietminderung und dieses geltend gemacht hat. Dieses kann sich bei Mängeln der Mietsache ergeben. Der Anspruch des Vermieters auf die Miete verjährt in drei Jahren nach Fälligwerden der Miete zum Ende eines Kalenderjahres. Die Verjährung kann nur durch Einleitung eines gerichtlichen Mahnverfahrens oder durch eine Klage gehemmt wird. Ein außergerichtliches Schreiben genügt hierfür nicht.
Der Vermieter kann die Rückstände zunächst außergerichtlich geltend machen. Wenn hier keine Einigung mit dem Mieter erzielt werden kann, besteht die Möglichkeit eines gerichtlichen Mahnverfahrens oder einer Klage. Hiermit sollte ein Rechtsanwalt beauftragt werden. Die Kosten des Rechtsanwalts können grundsätzlich von dem sich in Verzug befindende Mieter zurückverlangt werden.
Wann kann ich den Mietvertrag kündigen?
Der Vermieter kann außerdem das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Bei Verzug mit einem geringeren Teil der Miete kommt unter Umständen eine ordentliche, fristgemäße Kündigung in Betracht, wenn der Rückstand eine Monatsmiete erreicht und mindestens einen Monat beträgt und der Rückstand schuldhaft vom Mieter verursacht wurde.
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AirBerlin / TUIfly storniert Flüge — Entschädigung bis zu 600 € — Die Fluggesellschaften Air Berlin und TUIfly mussten bereits seit Donnerstag massenhaft Flüge streichen aufgrund kurzfristiger Krankmeldungen der Crew-Mitarbeiter. Pünktlich zum Beginn der Herbstferien sollen etwa 9.000 Passagiere von Verspätungen und Ausfällen bei TUIfly und Air Berlin betroffen sein.
Entschädigung bis zu 600 € bei Flugausfällen nach der EU-Fluggstrechteverordnung:
Bei Flugausfällen haben Fluggäste Entschädigungsansprüche gegen das ausführende Flugunternehmen in Höhe von 250 bis 600 Euro pro Person. Die jeweilige Höhe hängt von der Entfernung zwischen Abflug- und Ankunftsort.
Diese Argumentation von TUI ist vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des BGH jedoch nicht haltbar. Danach sind außergewöhnliche Umstände, die gegebenenfalls zu einem Wegfall der Ausgleichspflicht führenden solche, die nicht dem gewöhnlichen Lauf der Dinge entsprechen, sondern außerhalb dessen liegen, was üblicherweise mit dem Ablauf der Personenbeförderung im Luftverkehr verbunden ist oder verbunden sein kann. Es sollen Ereignisse erfasst werden, die nicht zum Luftverkehr gehören, sondern als – jedenfalls in der Regel von außen kommende – besondere Umstände seine ordnungs- und planmäßige Durchführung beeinträchtigen oder unmöglich machen können. Hierunter würden die Aschewolke über Island und Streiks von Personal oder Fluglotsen fallen. Nach unserer Ansicht stellt ein hoher Krankenstand dagegen ein unternehmesinternes Problem dar und liegt im Rahmen eines normalen Betriebsrisikos mit welchen jeder Arbeitgeber kulieren mus.
Damit Sie einen Anspruch auf Erstattung der Anwaltskosten haben, muss die Fluggesellschaft in Verzug gesetzt werden. Sie als Fluggast müssen die Fluggesellschaft auffordern Ihre Ansprüche innerhalb einer angemessenen Frist zu erfüllen. Regelmäßig ist das eine Frist von zwei Wochen. Werden Ihre Ansprüche von TUI abgelehnt oder wird innerhalb der 14-tägigen Frist nicht reagiert, können Sie einen Anwalt mit der Durchsetzung Ihrer Ansprüche beauftragen. Die Kosten des Anwalts muss TUI dann ebenfalls bezahlen.
In den meisten Landesbauordnungen ist der Einbau von Rauchmeldern in Wohnungen vorgeschrieben. Seit der Verpflichtung des Vermieters Rauchmelder einzubauen wird diskutiert, was als Betriebskosten umlagefähig ist und was nicht.
Viele Vermieter wollen die Rauchmelder nicht kaufen sondern entscheiden sich für das Mieten oder Leasen der Geräte. Diese Miet- bzw. Leasingkosten sollen dann zusammen mit den Wartungskosten auf die Mieter verteilt werden. Ob Miet- bzw. Leasingkosten für Rauchmelder im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, ist höchst umstritten.
Nach einer Affassung sind die Kosten für die Anmietung nicht auf den Mieter umzulegen.
Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek ist der Auffassung, dass die Umlage von Anmietkosten für Rauchmelder unzulässig sei (AG Urteil vom 04.12.2013, Az.: 715 C 283/13). Argumentiert wird damit, dass in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die umlegbaren Mietkosten abschließend geregelt sind. Umlegbar seien nur die Mietkosten für Kalt- und Warmwasserzähler sowie die Geräte zur Wärmeerfassung. Ebenso sieht das das Landgericht Hagen (Westfalen) in seinem Urteil vom 04.03.2016 (Az.: 1 S 198/15). Die Anmietkosten seien nach allgemeiner Auffassung keine Betriebskosten, da sie an die Stelle von Anschaffungskosten treten.
Nach anderer Affassung sind Anmietungs- und leasingkosten umlagefähig.
Das Landgericht Magdeburg (Urteil vom 27.09.2011, Az.: 1 S 171/11) und das AG Hamburg-Altona, (Urteil vom 03.05.2013 — 318a C 337/12) vertreten die Meinung, dass die BetrKV nicht abschließend sei, da der Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrKV „Sonstige Betriebskosten“ die Umlage neu entstandener Kosten ermöglichen soll. Zu diesen Kosten gehörten auch Rauchmelder, da zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Betriebskostenverordnung zum 01.01.2004 die Ausstattung mit Rauchmeldern noch die Ausnahme war, so dass der Gesetzgeber dies in der Verordnung nicht regeln musste. Zudem seien die Kosten von Rauchmeldern mit denen von Wasser- oder Wärmezählern vergleichbar .
Eine abschließende Klärung dieser Streitfrage wird letztendlich nur eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) bringen.
Sollten Vermieter diese Kosten in neu abzuschließenden Mietverträgen umlegen wollen, sollten sie diese unter „Sonstige Betriebskosten“ aufführen und genau bezeichnen. Wenn sich künftig die Ansicht durchsetzt, dass die Miet- bzw. Leasingkosten für Rauchmelder umlegbar sind, gilt das auch für bereits bestehende Mietverträge, auch ohne ausdrückliche Vereinbarung der Umlage. Denn der Vermieter darf auch ohne zusätzliche Vereinbarung solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrags als Folge von Modernisierungsmaßnahmen entstehen (BGH, Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06).
Die Berechnung von hohen Zusatzkosten bei Reiseumbuchungen sind zulässig
Der BGH hatte jüngst in einem Fall zu entscheiden, in dem zwei Urlauber eine gebuchte Pauschalreise auf andere Personen umbuchen wollten — Thema Zusatzkosten bei Reiseumbuchungen. Beiden Urlaubern wurden für die Umbuchungen hohe Zusatzkosten berechnet. Derartige Umbuchungen haben die Reiseveranstalter in den Fällen zu ermöglichen, in denen die Vertragspartner vor Reiseantritt erkranken und aufgrund dieser Erkrankung eine Reise ausgeschlossen ist. Die Berechnung von Zusatzkosten bei Umbuchungen hat nach Auffassung des BGH allerdings seine Berechtigung. So ist gerade heutzutage auf Linienflügen eine Änderung der Passagiere nicht mehr möglich. Dies dürfte eine Folge der Terrorgefahr weltweit sein.
Umbuchung erfordert eine Neubuchung
Da für Linienflüge bereits gebuchte Passagiere nicht mehr geändert werden können, sind Umbuchungen auf sog. Ersatzteilnehmer de facto Neubuchungen. Diese Neubuchungen lösen sodann hohe Zusatzkosten aus. Der BGH äußerte hierzu, dass die Zusatzkosten für Umbuchungen zwar “wirtschaftlich unattraktiv” seien, das alleine rechtfertige allerdings nicht, die anfallenden Zusatzkosten dem jeweiligen Reiseveranstalter aufzubürden.
Ausgangsinstanz hatte Klage abgewiesen, Berufungsinstanz hatte der Berufung stattgegeben
Die beiden Urlauber waren mit Ihrer Klage vor dem Amtsgericht zunächst gescheitert. Hiergegen hatten die Urlauber Berufung eingelegt und gewonnen. Das Berufungsgericht hatte geurteilt, dass der Reiseveranstalter bei Umbuchungen auf Ersatzteilnehmer zwar Zusatzkosten berechnen dürfe, diese aber nicht über den jeweiligen Verwaltungsaufwand hinausgehen dürften. Der Verwaltungsaufwand sollte hierbei die Umschreibung der jeweiligen Reisebestätigung und die anschließende Benachrichtigung der Airline umfassen. Dieser Argumentation folgte der BGH ausdrücklich nicht. Es gäbe demnach keine gesetzliche Grundlage auf Basis dessen der Reiseveranstalter darauf hinwirken müsse, dass im Falle der Umbuchung auf einen Ersatzteilnehmer der Urlauber mit so wenig Kosten wie möglich konfrontiert werde.
Bundesgerichtshof (X ZR 107/15, X ZR 141/15)
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seit mehr als 10 Jahren betreuen die Anwälte und Anwältinnen der Kanzlei am Dom Mandanten mit hohem Engagement und Leidenschaft. Dabei vertrauen wir nicht nur auf Altbewährtes, sondern schlagen für Sie stets neue und innovative Pfade ein, um Ihnen immer eine interessensgerechte und bestmögliche Beratung bieten zu können.
Frisch und modern präsentiert sich unsere Kanzlei nunmehr in neuen Räumlichkeiten am Theaterplatz, mit einer neuen Internetpräsenz, neuen Gesichtern und neuen Rechtsgebieten. Unser Ziel bleibt dabei weiter klar und einfach: zufriedene Mandanten durch individuelle und unbürokratische Beratung auf hohem Niveau.
Als besonderen Service halten wir Sie unter der Rubrik “Aktuelles” über wichtige und interessante Entwicklungen in der Rechtsprechung auf dem Laufenden und bieten Ihnen Rechtstipps und Informationen zu ausgewählten Rechtsgebieten und -Themen.
Wir wünschen Ihnen viel Spaß und freuen uns auf Sie.
Ihre Kanzlei am Dom.

References: BGH 
 § 1686
 Art. 8
 BGH 
 § 1686
 § 535
 BGH 
 § 2
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH