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Timestamp: 2020-08-15 13:14:35+00:00

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Mietkaution des Gewerberaummieters - Weiterleitung an den Erwerber bei Veräußerung
Mietkaution des Gewerberaummieters – Weiterleitung an den Erwerber bei Veräußerung
AG Neukölln – Az.: 3 C 149/11 – Urteil vom 05.01.2012
1. Die Beklagte wird verurteilt, die vom Kläger für das Mietverhältnis …, … Berlin, …, Mietvertragsnummer … gemäß § 8 des Mietvertrages vom 15.08.2005 hinterlegte Mietkaution in Höhe von 1.257,44 EUR an die … vertreten durch ihren Geschäftsführer …, zu Händen der …, … Berlin, zu zahlen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 EUR vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger begehrt von Beklagten die Weiterleitung einer von ihm geleisteten Kaution an die ….
Mit Vertrag vom 15.08.2005 mietete der Kläger von der Beklagten Büroräume im Hause … in … Berlin, … und zahlte die in § 8 des Mietvertrages vereinbarte Mietkaution bis auf einen Restbetrag in Höhe von 15,00 EUR in drei Teilraten zu je 500,00 EUR am 15.11.2005, 6.12.2005 und 27.09.2006 an die Beklagte.
Im Laufe des Mietverhältnisses geriet der Kläger mit diversen Mietzinszahlungen in Verzug. Mit dem an den Kläger gerichteten Schreiben vom 15.01.2008 mahnte die Beklagte folgende, ihrer Meinung nach bestehende offene Forderungen an:
Betriebskostennachforderung 2005 144,76 EUR
Betriebskostennachforderung 2006 457,97 EUR
Mietkaution …
Miete Oktober 2006 60,48 EUR
Miete November 2006 60,48 EUR
Miete Dezember 2006 60,48 EUR
Miete Januar 2007 719,95 EUR
Miete Februar 2007 719,95 EUR
Miete März 2007 719,95 EUR
Miete April 2007 719,95 EUR
Mahngebühr Oktober 2005 2,50 EUR
Mahngebühr Januar 2006 2,50 EUR
Mahngebühr Februar 2006 2,50 EUR
Mahngebühr September 2006 2,50 EUR
Gesamtforderung 3.691,47 EUR
Mit Schreiben vom 28.01.2008 reagierte der Kläger auf das Schreiben der Beklagten. Darin teilte er mit, dass die Betriebskostennachforderung klärungsbedürftig seien, nicht ersichtlich sei, welche Positionen mit Miete Oktober bis Dezember 2006 gemeint seien und die Miete für April 2007 aufgrund einer Anpassung nur noch 660,45 EUR inkl. MwSt. und Betriebskosten betrage. Ferner bestätigte er, dass die Forderungen ab April 2007 korrekt seien, diese Forderungen jedoch die alte … mit einer Frau … beträfen, und er daher aufgrund der 50 %igen Beteiligung von Frau … nur bereit sei, eine 50 %ige Deckung der Beträge bis zum 31.03.2007 zu garantieren. In dem Schreiben heißt es wörtlich:
“…Vorbehaltlich der oben genannten zwei Punkte ergibt sich somit für meine Person die folgende Summe:
Forderung ab dem 1.04.2007 660,45 EUR
Forderungen vor dem 1.04.2007: 1.484,51 EUR
vorbehaltlich obiger Punkte
Gesamtsumme; 2.144,96 EUR
Für diese Summe bitte ich um die Vereinbarung einer Ratenzahlung, da eine sofortige Begleichung als komplette Summe wirtschaftlich nicht machbar isT.”
Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben des Klägers vom 28.01.2008, in Kopie Anlage K 7, Bl. 44 d. A. verwiesen.
Am 11.02.2008 Unterzeichneten die Parteien eine Vereinbarung. Darin erkannte der Kläger gegenüber der Beklagten Forderungen in Höhe von 2.144,96 EUR an und die Beklagte stundete die Forderung dergestalt, dass dem Kläger eine Ratenzahlung gestattet wurde In der Vereinbarung erfolgte eine direkte Bezugnahme auf das Schreiben vom 28.01.2008. Wegen der Einzelheiten wird auf die Vereinbarung vom 11.02.2008, in Kopie als Anlage K 4, Bl. 20 d. A. verwiesen.
Die letzte Rate dieser Ratenzahlungsvereinbarung in Höhe von 214,50 EUR nebst unstreitig angefallener Zinsen in Höhe von 28,10 EUR, mithin insgesamt 242,56 EUR, zahlte der Kläger unstreitig nicht.
Infolge eines Eigentümerwechsels im Jahre 2011 trat die … anstelle der Beklagten in das Mietverhältnis mit dem Kläger ein. Eine Werterleitung der Kaution von der Beklagten an die … erfolgte nicht.
Mit Schreiben vom 6.04.2011 forderte die Hausverwaltung der neuen Eigentümerin, die … den Kläger auf, erneut eine Mietkaution in Höhe von 1.515,00 EUR zu hinterlegen und teilte gleichzeitig mit, dass die Beklagte die vom Kläger geleistete Kaution einbehalten und verrechnet hat.
Der Kläger reagierte hierauf mit Schreiben vom 26.04.2011 an die Beklagte und forderte sie zur Aushändigung der Kaution an den Erwerber auf. Eine Zahlung seitens der Beklagten erfolgte nicht.
Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte habe die von ihm geleistete Kaution lediglich mit dem unstreitigen offenen Forderungsbetrag von 242,56 EUR verrechnen dürfen und sei im Übrigen verpflichtet, den verbleibenden Restbetrag von 1.257,44 EUR an die Erwerberin auszuzahlen. Weitere unstrittige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen der Beklagten gegenüber dem Kläger bestünden nicht.
Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die von ihm für das Mietverhältnis … Berlin …, Mietvertragsnummer … gemäß § 8 des Mietvertrages vom 15.08.2005 hinterlegte Mietkaution in Höhe von 1.257,44 EUR an die …, vertreten durch ihren Geschäftsführer … zu Händen der … Berlin, zu zahlen; hilfsweise festzustellen, dass die vom Kläger für das Mietverhältnis … in … Berlin, … Mietvertragsnummer … gemäß § 8 des Mietvertrages vom 15.08.2005 geleistete Mietkaution noch in Höhe von 1.257,44 EUR besteht und nicht durch Verrechnung der Beklagten in dieser Höhe erloschen ist.
Sie behauptet zunächst, die Parteien hätten sich dahin gehend verständigt, dass die sich aus der Aufstellung vom 15.01.2008 ergebenen Forderungen mit der Mietkaution verrechnet werden. Die geleistete Kaution sei daher einvernehmlich mit den Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für 2005 und 2006 sowie mit der Miete für Januar 2007 und in Höhe von 177,32 EUR mit der Miete für Februar 2007 verrechnet worden. Bezogen auf den verbleibenden Restbetrag hätten die Parteien sodann die Ratenzahlungsvereinbarung getroffen.
Die Beklagte behauptet im weiteren Verlauf des Prozesses, der Kläger habe die Forderungen aus dem Schreiben vom 15.01.2008 dem Grunde nach anerkannt, indem er 50 % dieser Forderungen als seien Teil akzeptiert habe. Dabei habe er offenbar der Fehlvorstellung unterlegen, nur für die Hälfte der Forderung aufkommen zu müssen. Tatsächlich aber hafte jeder Gesellschafter einer … im Außenverhältnis für bestehende Verbindlichkeiten der Gesellschaft voll. Die Beklagte ist daher der Ansicht, dass die gezahlte Kaution mit den bestehenden Mietrückständen verrechnet 3 werden konnte und damit der Forderungsbetrag vollumfänglich erloschen sei.
Der Kläger trägt vor, Gegenstand der Ratenzahlungsvereinbarung seien die von ihm im Schreiben vom 28.01.2008 zuerkannte Forderungen in Höhe von 2.144,96 EUR gewesen. Nur über diesen Betrag sei zwischen den Parteien eine Einigung erzielt worden.
Der Kläger kann von der Beklagten die Weiterleitung der für das Mietverhältnis …, Berlin, …, Mietvertragsnummer … hinterlegten Kaution in Höhe von 1.257,44 EUR an die … zu Händen der … verlangen.
Hat bei einem Mietvertrag der Mieter eine Barkaution gestellt und der Vermieter die Räume sodann an einen Dritten veräußert, so steht dem Mieter – wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist – ein Anspruch gegen den Vermieter auf Auszahlung des Kautionsbetrages an den Erwerber zu (vgl. Sternel, 4. Auflage 2009, III Rdn. 206, Schmidt-Futterer, 9. Auflage 2007, § 566 a Rdn. 29, OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 30.11.1998, NJW-RR 1989, 267 f.). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt, denn der Kläger hat bei Vertragsbeginn eine Barkaution in Höhe von 1.500,00 EUR an die Beklagte geleistet und die … ist unstreitig im Jahr 2011 durch Erwerb des Grundstücks anstelle der Beklagten in das Mietverhältnis mit dem Kläger eingetreten.
Die Beklagte ist zur Weiterleitung der Kaution in Höhe von 1.257,44 EUR verpflichtet, denn die von ihr gegenüber dem Kläger erklärte Aufrechnung mit Gegenforderungen geht ins Leere.
Der Vermieter darf während eines bestehenden Mietverhältnisses nur dann auf die Kaution zurückgreifen, wenn seine Forderung entweder unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist (vgl. Schmidt-Futterer. 9. Auflage 2007, § 552 Rdn. 93).
Soweit die Beklagte zunächst vorgetragen hat, sich mit dem Kläger über die Verrechnung der Kaution auf bestehende Mietrückstände geeinigt zu haben, steht dieser Vortrag im Widerspruch zum Schreiben vom 28.01.2008 und der in der Folge abgeschlossenen Ratenzahlungsvereinbarung mit Schuldanerkenntnis. Ausweislich des Schreibens vom 28.01.2008 erkannte der Kläger (unter Vorbehalt) einen Forderungsbetrag von 660,45 EUR für April 2007 und einen weiteren Forderungsbetrag von 1.484,51 EUR (50 % der im Schreiben vom 15.01.2008 bis 1.04.2007 entstandenen Mietrückstände) an. Dies entspricht einem Gesamtbetrag von 2.144,96 EUR und deckt sich der Summe nach mit dem anschließend vom Kläger erklärten Schuldanerkenntnis vom 11.02.2008. Eine Verrechnung offener Forderungen mit dem Kautionsbetrag ist insoweit nicht erkennbar.
Entgegen des Vortrags der Beklagten bestehen über die Ratenzahlungsvereinbarung hinaus keine weiteren unstreitigen Forderungen der Beklagten. Es mag dahinstehen, ob der Beklagte als Gesellschafter einer … tatsächlich für sämtliche im Schreiben vom 15.01.2008 genannten Verbindlichkeiten haftet. Denn der Beklagte hat seine 100 % Haftung für die bestehenden Mietrückstände gerade nicht anerkannt. Aus seinem Schreiben vom 28.01.2008 geht eindeutig hervor, dass er nur zur Zahlung der Hälfte der bis 1.04.2007 entstandenen Mietschulden bereit war. Die über den zuerkannten Betrag von 2.144,96 EUR hinausgehenden Forderungen sind nach wie vor zwischen den Parteien streitig. Eine Aufrechnung mit der geleisteten Kaution während des laufenden Mietverhältnisses ist daher nicht möglich.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709 S. 1 und S. 2 ZPO.
Geltendmachung von Mietminderung auf Grund von Feuchtigkeitsschäden Erleichterte Vermieterkündigung von Wohnraum in einem gemeinsam genutzten Zweifamilienhaus

References: § 8
 § 8
 § 8
 § 8
 § 566
 § 552