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Timestamp: 2020-02-22 22:06:35+00:00

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Mayo 2017 | Notarios y Registradores
Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Mayo 2017
187.** PARTICIÓN HECHA POR DEFENSOR JUDICIAL: APROBACIÓN JUDICIAL POSTERIOR.
188.** PACTO SUCESORIO DE MEJORA SOBRE BIENES GANANCIALES EN GALICIA.
190.** ACREDITACIÓN ABSORCIÓN ENTIDAD RELIGIOSA INSCRITA. CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS. PLUSVALÍA
191.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. INSCRIPCIÓN DE FINCAS DE REEMPLAZO: NECESIDAD DE APORTAR REPRESENTACIÓN GRÁFICA. SUPERFICIE CATASTRAL NO COINCIDENTE CON EL TÍTULO
194.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS
197.** VENTA DE VPO CON SOBREPRECIO EN ASTURIAS. RECURSO TRAS SUBSANAR EL DEFECTO Y PRACTICADA LA INSCRIPCIÓN
201.** PROYECTO DE PARCELACIÓN. MODIFICACIÓN DE LAS CANTIDADES EN LA CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL. FIRMEZA ADMINISTRATIVA
202.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE
205.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS
206.** COMPRAVENTA DE FINCA QUE LINDA CON CARRETERA. MOTIVACIÓN CALIFICACIÓN. DERECHO ADQUISICIÓN PREFERENTE Y CIERRE REGISTRO. MODIFICACIÓN LINDERO FIJO, JUSTIFICADO POR CATASTRO.
207.** CONSTANCIA REGISTRAL REFERENCIA CATASTRAL. MODIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN
208.() CONSTANCIA REGISTRAL REFERENCIA CATASTRAL. MODIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN
209.() CONSTANCIA REGISTRAL REFERENCIA CATASTRAL. MODIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN
210.** ACTA NOTARIAL PARA REANUDAR EL TRACTO ANTES DE LA LEY 13/2015. TÍTULO DE ADQUISICIÓN. NOTIFICACIONES
211.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES Y SUS RELACIONES CON EL REGISTRO DE LA DGT. COMPRAVENTA DE VEHÍCULO. TRACTO SUCESIVO.
214.() CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. PRORROGADA.
215.* DEPÓSITO DE CUENTAS. CIERRE REGISTRAL. CAMBIO DE DOMICILIO SOCIAL A OTRA PROVINCIA.
216. CANCELACIÓN INSCRIPCIÓN DE AGRUPACIÓN. NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS
220.*** DIVISIÓN DE COSA COMÚN CUANDO UNA CUOTA ES GANANCIAL. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE DEL DEMANDANTE.
221.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. ASIENTOS YA PRACTICADOS.
222.* NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.
224.*** VENTA DE VIVIENDA FAMILIAR POR BRITÁNICA SOLTERA.
226.*** RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. DERECHO INTERTEMPORAL. VECINDAD CIVIL EN DEFECTO DE PRUEBA.
227.*** REDUCCIÓN CAPITAL SOCIAL POR AMORTIZACIÓN DE ACCIONES ADQUIRIDAS POR LA PROPIA SOCIEDAD. NO PRECISA CALIFICAR LOS NEGOCIOS PREVIOS.
228.** DIVORCIO. NECESIDAD DE PREVIA INSCRIPCIÓN DEL MATRIMONIO CELEBRADO EN EL EXTRANJERO.
Supuesto de hecho. Se trata de una partición en la que, por haber un conflicto de intereses entre tutor y tutelado, interviene un defensor judicial que representa al tutelado. El decreto que nombra el defensor judicial designa al defensor judicial para la práctica de las operaciones particionales de los bienes dejados por su madre, pero no hay declaración alguna de dispensa de la aprobación posterior de la partición por el juez.
¿Es necesaria la aprobación judicial de la partición en este caso? SI.
1 Dado que en el decreto de nombramiento del letrado de la Administración de Justicia se designa defensor judicial para la práctica de las operaciones particionales, pero no hay declaración alguna de dispensa de la aprobación posterior de la partición por el juez, ha de obtenerse y acreditarse dicha aprobación judicial.
2 La doctrina de la DGRN ha cambiado al tenor de las sucesivas reformas del artículo 1060 CC: (i) La redacción inicial del artículo decía: «Cuando los menores o incapacitados estén legalmente representados en la partición, no será necesaria la intervención ni la aprobación judicial». (ii) La Ley Orgánica 1/1996 modificó la redacción del citado artículo añadiendo un segundo párrafo en el siguiente sentido: «El defensor judicial designado para representar a un menor o incapacitado en una partición, deberá obtener la aprobación del Juez, si éste no hubiera dispuesto otra cosa al hacer el nombramiento». (iii) La Ley 15/2015, siguiendo en su esencia, pero modificando la redacción de la reforma anterior, dice: «Cuando los menores o personas con capacidad modificada judicialmente estén legalmente representados en la partición, no será necesaria la intervención ni la autorización judicial, pero el tutor necesitará aprobación judicial de la partición efectuada. El defensor judicial designado para representar a un menor o persona con capacidad modificada judicialmente en una partición, deberá obtener la aprobación del Juez, si el secretario judicial –debe entenderse letrado de la Administración de Justicia– no hubiera dispuesto otra cosa al hacer el nombramiento». (JAR)
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Hechos: el documento objeto de calificación es una escritura de pacto sucesorio de mejora con entrega de presente de bienes otorgada por uno sólo de los cónyuges – con el consentimiento del otro – a favor de sus hijos. Las fincas objeto del pacto tienen carácter ganancial.
El Registrador suspende la inscripción toda vez que no es posible disponer de los derechos que corresponden a un cónyuge sobre fincas de carácter ganancial sin la previa liquidación de la sociedad de gananciales.
La Dirección General confirma la calificación y realiza las siguientes afirmaciones:
1º. Dentro de los pactos sucesorios admitidos en Derecho gallego se encuentran los pactos de mejora. Dichos pactos de mejora pueden ir acompañados – o no – de entrega de bienes de presente, como ocurre en el supuesto objeto de este expediente. En estos casos, el mejorado adquiere desde ese mismo momento la propiedad de los bienes sin necesidad de “traditio” real de los mismos.
2º. Sobre cuál pueda ser el objeto de los pactos de mejora, el artículo 214 de la Ley 2/2006 restringe el pacto de mejora a “bienes concretos” por lo que no existe inconveniente para que el bien objeto del pacto tenga carácter ganancial. Ahora bien, en el caso resuelto, es sólo uno de los cónyuges el que otorga el pacto de mejora aun contando con el consentimiento del otro, y se señala como objeto del mismo “los derechos que le correspondan en las fincas descritas”. No existe, como señala el Centro Directivo, una falta de las facultades de disposición pues el acto se otorga con el consentimiento de ambos cónyuges que integran la comunidad postganancial, comunidad de naturaleza especial, próxima a la germánica.
3º. Cuando se trata de un pacto de mejora con entrega de bienes de presente no cabe, como hace el notario recurrente, alegar la aplicación de los artículos 206 y 207 de la Ley de Derecho Civil de Galicia cuyo ámbito es la interpretación e integración de las disposiciones testamentarias del testador sobre bienes gananciales ya que los citados preceptos presuponen una situación existente tras la apertura de la sucesión por el fallecimiento de uno de los cónyuges. Por el contrario, cuando estamos ante un pacto de mejora sin transmisión de bienes de presente, sí procede la aplicación de los citados preceptos y así lo defendió el Centro Directivo en las Resoluciones de 13 de julio de 2016 y de 26 de octubre de 2016, toda vez que estos pactos tienen una eficacia traslativa diferida al momento de fallecimiento del disponente. (ER)
PDF (BOE-A-2017-5157 – 7 págs. – 197 KB) Otros formatos
– Mediante escritura de compraventa, la “Sociedad de San Francisco de Sales, Vulgo Congregación Salesiana o Salesianos de Don Bosco” transmite una determina finca registral.
– Dicha escritura ya fue objeto de calificación negativa en su día por resultar la finca inscrita a favor de persona distinta del transmitente, con diferente CIF, concretamente, por estar inscrita a favor de “Inspectoría Salesiana San José”. Tal calificación fue objeto de recurso dando lugar a la R. de 28 de julio de 2016, en la que fue confirmada la calificación registral señalando el Centro Directivo que “que en el presente expediente no quedan acreditadas las «fusiones» y reestructuraciones de las congregaciones religiosas, por lo cual es necesario que queden acreditadas las sucesivas transmisiones por fusión o reestructuración desde el titular registral hasta quien interviene como transmitente, lo cual puede realizarse bien mediante la aportación de la escritura de reestructuración debidamente inscrita en el Registro de Entidades Religiosas, o bien mediante certificación del Registro de Entidades Religiosas en la que se acrediten las indicadas fusiones o reestructuraciones de las congregaciones”.
– En el presente expediente, de la documentación complementaria aportada, ha quedado acreditada las sucesivas transmisiones cumpliéndose con ello el tracto sucesivo, por lo que este defecto debe quedar revocado.
– En segundo lugar, el Registrador alega como defecto la falta de liquidación de la escritura de subsanación o rectificación y la presentación de la autoliquidación o declaración, en su caso, del ITP y AJD y del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía).
El Centro Directivo recuerda su doctrina sobre el cierre registral por no acreditar el cumplimiento de las obligaciones fiscales (artículos 254 y 255 LH) que puede ser sintetizada de la siguiente forma:
1º. La falta de acreditación de la liquidación del Impuesto de Plusvalía supone el cierre del Registro (salvo en lo relativo a la práctica del asiento de presentación) y la suspensión de la calificación del documento.
2º. Ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, el Registrador no sólo ha de calificar su licitud y validez, sino que también debe decidir si el acto inscribible se halla sujeto o no a impuestos con la importante matización de que “no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal -como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (Resolución de 23 de abril de 2007)-, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes -en este caso, municipales- los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley (…)”. (ER)
PDF (BOE-A-2017-5234 – 11 págs. – 245 KB)Otros formatos
El hecho que origina el presente recurso lo constituye un acta de reorganización de la propiedad por la que se adjudica a la Administración General del Estado nueve fincas.
El registrador suspende la inscripción entendiendo que no procede la inmatriculación de fincas en el procedimiento de concentración parcelaria al no existir una total coincidencia en la superficie de las fincas según la descripción que figura en los títulos de concentración y la que resulta de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas aportadas.
El recurrente considera que las diferencias de superficie que hay entre la reconocida por el Catastro Inmobiliario y la asignada por el órgano correspondiente de la concentración parcelaria, no solo no exceden sino que, en la mayoría de las fincas, son muy inferiores al diez por ciento al que hace referencia el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria en su nueva redacción, existiendo una perfecta identificación de las fincas cuya inscripción se pretende y una correcta diferenciación respecto de sus colindantes.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.
Para su resolución pone de relieve en un primer momento el hecho de no haberse puesto de manifiesto por el registrador ni por el recurrente, que la superficie de las nueve fincas que consta en el título es totalmente coincidente con la superficie alfanumérica que consta según Catastro como superficie total de cultivo de cada una de las fincas.
Al margen de lo anterior, nuestro Centro Directivo expone que el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, contempla expresamente la concentración parcelaria como uno de los supuestos en los que preceptivamente debe constar en la inscripción la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
El procedimiento en cuestión se ha tramitado y debe calificarse conforme a la legislación anterior a la mencionada Ley, siendo inscribible si cumple los requisitos de tales normas (cfr. disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio) pero, al practicarse la inscripción bajo la vigencia de la nueva ley, deberá́ contener las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y esto porque la DG tiene dicho que el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior.
En base a lo anterior y sentada ya la necesidad de aportar la representación gráfica de las fincas, entra en el objeto que se debate en el expediente que consiste en determinar si la descripción literaria de los títulos de concentración parcelaria debe ser totalmente coincidente con la resultante de dicha representación gráfica.
Como sabemos, en la concentración parcelaria se produce un supuesto de subrogación real que implica el traslado íntegro de cargas y situaciones reales desde las parcelas de procedencia a las fincas de remplazo con la particularidad de que las inscripciones que se practiquen no se hará referencia alguna a dichas parcelas de procedencia lo que ha provocado en ocasiones que se confunda con un supuesto de inmatriculación de fincas.
En materia de inmatriculación, tanto antes como después de la última reforma hipotecaria, la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica sigue siendo requisito propio de esta al ser un instrumento imprescindible para incorporar la representación gráfica a los libros del registro y un requisito esencial para practicar la primera inscripción de una finca debiendo corresponderse con la descripción literaria que se haga de la finca (artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria).
Por ello al no ser la concentración parcelaria propiamente una inmatriculación no juega aquí́ la exigencia previa de la total coincidencia con el Catastro, siendo, además, aplicable al presente caso lo dispuesto en la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, por el que se entiende que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.
Y sin perjuicio de que, conforme al mismo artículo 9.b), al practicarse la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será́ la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria y notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos.
En conclusión, fuera de los casos de inmatriculación, en los que se sigue exigiendo que la certificación catastral sea totalmente coincidente con la descripción que de la finca se hace en el título, hay que estar a las normas generales de correspondencia de la descripción literaria con la que resulte de la certificación no exigiéndose por tanto la total coincidencia. (MGV)
PDF (BOE-A-2017-5235 – 5 págs. – 208 KB)Otros formatos
– Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa de una finca.
– Pendiente de calificación y despacho la anterior escritura, se presenta diligencia de ordenación por la que, en ejecución de sentencia firme, se ordena dejar en suspenso la anotación de compraventa de la finca en cuestión por la que doña M. vende la misma a una entidad mercantil y, ello por no haberse dado cumplimiento a lo acordado en la sentencia firme dictada en un procedimiento del que dimana la ejecución.
El registrador, en su nota de calificación alega que la inscripción de los títulos en el Registro se hace por estricto orden de presentación como resulta del art 18 LH no pudiéndose despachar el mandamiento presentado por constar la finca ya inscrita a favor de persona distinta de la demandada en virtud del título de compraventa presentado con anterioridad.
El recurrente solicita se deje sin efecto la inscripción practicada entendiendo que el Registrador debe de acatar lo ordenado por el Juzgado.
La Dirección General desestima el recurso y confirmar la calificación impugnada.
Para la resolución de este expediente nuestro Centro Directivo hace referencia en primer lugar a su doctrina reiterada relativa a la regulación del recurso contra la calificación de los registradores de la Propiedad, siendo objeto exclusivo del mismo la calificación recaída a los efectos de suspender o denegar la práctica del asiento solicitado (artículos 19 bis, 66, 325 y 326 de la Ley Hipotecaria).
En segundo lugar, reitera en esta resolución que una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
De lo anterior se deriva que una vez inscrita la compraventa queda bajo la salvaguardia de los tribunales, sin que ahora pueda pronunciarse sobre los efectos registrales de la medida cautelar ordenada sin audiencia del titular registral (cfr. artículos 727 y 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y las diferencias con la anotación preventiva de prohibición de disponer. (MGV)
PDF (BOE-A-2017-5238 – 3 págs. – 166 KB)Otros formatos
Estimamos que la doctrina derivada de esta resolución también pudiera servir para evitar disoluciones de pleno derecho de sociedades presuntamente profesionales constituidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 2/2007. (JAGV)
PDF (BOE-A-2017-5417 – 8 págs. – 204 KB) Otros formatos
Supuesto de hecho. Se cuestiona si puede inscribirse una escritura de compraventa de una finca que, según el Registro, consta que ha obtenido cédula definitiva vivienda de protección oficial general, manifestando los interesados en la escritura que dicha finca ha sido descalificada.
El registrador suspende la inscripción por considerar necesario aportar el certificado en el que conste que la referida vivienda carece de precio máximo de venta, o en caso de tenerlo, contrato de venta debidamente visado.
El notario recurrente señala que no son presupuestos necesarios para practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad según la normativa aplicable del Principado de Asturias.
1 Ni la legislación estatal ni la autonómica aplicable consideran que la venta de VPO con sobreprecio es nula, sin perjuicio de que se aplique el régimen sancionador previsto, por ejemplo, devolución de cantidades indebidamente percibidas, pérdida de beneficios económicos, exenciones y bonificaciones, etc). Se revoca la nota del registrador en este punto.
2 Exige la calificación registral que se presente el contrato privado visado por el órgano competente: También revoca la resolución este defecto porque la normativa del Principado de Asturias no exige presentar tal documento para la inscripción ni afecta a la validez de la venta, pues únicamente tiene efectos para dar noticia a la Comunidad Autónoma de la intención de vender y las condiciones de venta para que la Comunidad pueda ejercitar un derecho de adquisición preferente, pero sin que ello condicione la escrituración y la inscripción.
3 Recurso gubernativo. Reitera el criterio de que cabe el recurso, aunque el titulo ya se haya inscrito, pues lo que se recurre no es el asiento sino el acto de la calificación.
Comentario. Por ser materia susceptible de regulación autonómica, habrá que atender en cada caso a la normativa aplicable, No obstante, destacar que la DGRN dice que la legislación estatal no considera que la venta de VPO con sobreprecio es nula (JAR)
PDF (BOE-A-2017-5419 – 8 págs. – 207 KB)Otros formatos
El abogado del estado, interesada en la inscripción precisamente la AEAT, recurre alegando la nueva doctrina sobre la sociedad irregular y el carácter no constitutivo de la inscripción en el RM del aumento de capital.
Se trata de una instancia con firmas legitimadas notarialmente suscrita por los apoderados mancomunados de una entidad mercantil que actúa como agente urbanizador que junto con distintos acuerdos del Ayuntamiento se solicita la constancia registral de la modificación de las cuotas de urbanización correspondientes a la cuenta de liquidación provisional de un proyecto de parcelación.
El registrador, en su nota señala que para proceder a la toma de razón en el Registro de la Propiedad de los acuerdos municipales en virtud del cual se modifican las cantidades en la cuenta de liquidación provisional de una parcelación urbanística, es preciso que hayan sido notificados a todos los propietarios y titulares de derechos y cargas de las fincas de que se trata y que dichos acuerdos sean firmes, habiendo puesto fin a la vía administrativa.
El recurrente por su parte alega que la exigencia relativa a la firmeza de los actos administrativos cuya inscripción se pretende no resulta conforme a derecho puesto que los preceptos que se toman como fundamento para tal exigencia (art. 2.2 y 7 RD 1093/1997) no resultan de aplicación al caso.
Comienza la DG viendo la necesidad de distinguir entre actos administrativos firmes y actos administrativos que agotan o ponen fin a la vía administrativa:
es firme cuando ya no cabe recurso alguno contra el mismo, ni administrativo (ante la Administración) ni contencioso-administrativo (ante los tribunales).
y el fin de la vía administrativa, se produce con los denominados actos administrativos definitivos, pero también con los actos de trámite que sin acabar con el procedimiento inciden en el fondo del asunto, hacen imposible seguir con el procedimiento o causan indefensión o un perjuicio irreparable en los derechos o intereses legítimos del interesado, contra los que cabe la impugnación en vía contencioso-administrativa.
la exigencia de que el acto sea firme y haya agotado la vía administrativa, no constituye una formalidad ritual y literalista sino que su incumplimiento supone la inadmisión del recurso contencioso-administrativo.
un acto es firme en vía administrativa cuando contra el mismo ya no cabe recurso ordinario alguno ante la Administración. La única vía para recurrirlos sería la representada por el recurso extraordinario de revisión, siempre que se den las causas tasadas que justifican su interposición.
Para que los actos administrativos sean inscribibles en el Registro de la Propiedad, se precisa como regla general que el acto ponga fin a la vía administrativa y además es necesario, pero suficiente, la firmeza en dicha vía, ya que con la innegable posibilidad de anotación preventiva de la demanda del recurso contencioso-administrativo quedan garantizados los derechos de los titulares registrales (criterios aplicables a los actos administrativos de naturaleza urbanística).
En el caso que nos ocupa en los acuerdos municipales consta que cabe la interposición de recurso de reposición. Y el hecho de que los acuerdos no tengan por objeto el establecimiento «ex novo» de las afecciones o garantías reales que aseguren la obligación de ejecutar o de conservar la urbanización, sino su modificación, no supone, excepción a la exigencia de tal requisito para su constancia registral.
En igual sentido se pronuncian el artículo 65.1.a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y el artículo 92.5 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana aplicable a este supuesto.(MGV)
PDF (BOE-A-2017-5423 – 6 págs. – 187 KB)Otros formatos
Se trata de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales seguido a instancia de una comunidad de propietarios frente a la herencia yacente de Don A, habiendo quedado acreditado en el mismo que los hijos y herederos del titular habían renunciado a la herencia en virtud de escritura pública con anterioridad al inicio del procedimiento de ejecución.
Ante lo cual, el Juzgado da traslado al abogado del Estado para que manifestase e instase lo que a su derecho convenga, ante la posibilidad de que pudiera resultar heredero el Estado.
El registrador suspende la práctica del asiento solicitado por entender que es necesario dirigir el procedimiento contra alguno de los herederos o en su defecto, nombrar administrador judicial de la herencia yacente.
El recurrente haciendo referencia a doctrina de nuestra DG considera que no es necesario dirigir el procedimiento contra alguno de los herederos una vez se determinen quienes son, ni, en su defecto, nombrar administrador judicial que represente la herencia yacente.
La Dirección General estimar el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, exponiendo que el problema que se trata en el expediente entronca con el principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española. Éste tiene una doble aplicación, tanto procesal como registral, lo que implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
El mencionado principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, lo que ha de ser tenido en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Lo anterior implica que en los casos de herencia yacente se exija por la DG que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente
Dicha doctrina se ha matizado en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.
Asimismo, destaca la doctrina jurisprudencial por la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Solo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.
En consecuencia, de lo anterior limita la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.
En el caso que nos ocupa queda acreditado en el procedimiento que los hijos y herederos del titular registral habían renunciado a la herencia, desapareciendo de este modo del círculo de intereses relativo a la defensa del caudal hereditario lo que implica que serían otros los llamados, y por ello se acordó mediante diligencia de ordenación dar traslado del procedimiento al Estado como posible llamado a la herencia en calidad de heredero intestado por lo que no cabe apreciar una situación de indefensión que justifique la suspensión de la práctica de la anotación de embargo. (MGV)
PDF (BOE-A-2017-5424 – 7 págs. – 195 KB)Otros formatos
Ver R. 22 de mayo de 2017.
Se solicita mediante instancia la anulación de una inscripción de usufructo vitalicio por no haberse acreditado debidamente el pago del impuesto.
La Dirección confirma la nota de acuerdo con su reiteradísima doctrina según la cual la rectificación o cancelación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. (MN)
PDF (BOE-A-2017-5427 – 6 págs. – 187 KB)Otros formatos
Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de una finca colindante a una carretera nacional (de titularidad estatal), según la descripción en el Registro, aunque en la escritura se modifica ese lindero y se describe como camino, tal como consta en el certificado catastral.
El registrador encuentra dos defectos: que no se han realizado las notificaciones prevenidas en La Ley de Carreteras (apartado 9 del artículo 30 de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre) para el ejercicio del derecho de adquisición preferente por el Ministerio de Fomento, y que para modificar un lindero fijo, como se pretende, hay que acudir al procedimiento previsto en el artículo 199 LH de inscripción de la representación gráfica.
El notario autorizante recurre y alega que la calificación no está suficientemente motivada pues se basa en dudas, que no hay propiamente cambio de lindero sino rectificación de un error en el nombre de la vía pública (no es una carretera nacional sino un camino de titularidad municipal) y que además ello está justificado por el Catastro.
La DGRN revoca la calificación. Respecto de la queja previa sobre insuficiente motivación de la calificación la desestima, pues están reseñados los defectos y su fundamentación legal, con mayor o menor acierto, sin que la falta de transcripción de un asiento que se cita en la calificación altere esta conclusión.
En cuanto al primer defecto lo revoca, pues la citada Ley de Carreteras 37/2015 de carreteras no impone el cierre registral por falta de notificación de la venta para el ejercicio del derecho de adquisición preferente, a diferencia de lo que ocurre con otras leyes, por ejemplo (artículos 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, 25 de la Ley 43/2003 de Montes, 40.2 de la Ley del Patrimonio Natural y Biodiversidad, y 38 de la Ley del Patrimonio Histórico Español 16/85) y recuerda que la situación de colindancia con una carretera nacional debe de reflejarse en las notas informativas (art 29.11 de dicha Ley 37/2015).
En cuanto al segundo defecto lo revoca también pues la mera sospecha del registrador sobre la naturaleza del lindero fijo, derivada de la apreciación de sus bases gráficas, y que le lleva a concluir que no se trata de un camino sino «aparentemente» de una vía de servicio, no es suficiente para desvirtuar la realidad física que figura acreditada en la certificación catastral cuando no existe pronunciamiento jurídico en contra en el Registro.
Admite que se pueda modificar un lindero fijo sin necesidad de acudir a los procedimientos específicos (artículos 9, 199 o 201.2 y 3 de la Ley Hipotecaria), si resulta acreditada fehacientemente la rectificación por certificación catastral, pues ello no implica la delimitación física de la totalidad de la finca, ni se altera su superficie, ni resulta contradicha por otras titularidades o por representaciones gráficas inscritas, ni se expresan dudas de identidad. (AFS)
PDF (BOE-A-2017-5428 – 8 págs. – 206 KB)Otros formatos
– HECHOS: Se presenta instancia solicitando, como operación registral específica, la constancia registral de la referencia catastral, así como la rectificación de la calle y número en que se sitúa un local en un edificio en Propiedad Horizontal.
– La REGISTRADORA califica negativamente, por no concordar los datos de situación y denominación de la finca catastral con los que ya constan en el Registro de la Propiedad, conforme a los arts. 45, 48 y 49 de la Ley del Catastro (TR 1/2004);
– El INTERESADO recurre señalando (sic) que: “la última normativa existente (de junio de 2015) que creemos fomenta la colaboración entre el Catastro Inmobiliario y los Registros de la Propiedad” [e invoca los arts 198-1º y 199 LH, y Arts 3-1 y 10-2 de la Ley del Catastro; tras la reforma de la Ley 13/2015 de 24 de junio].
– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación señalando que:
3) Lo que sí cabría es la mera constancia registral de la referencia catastral, si bien para ello el Art 45 L.C.I. exige correspondencia entre la finca registral y la certificación catastral aportada; y en caso de que NO concuerden el nombre o nº de la calle, como en el supuesto planteado, será preciso aportar Certificación Adva (municipal) que lo acredite, sin que basten meras afirmaciones del interesado [RR DGRN de 16 mayo 2012; 4 diciembre 2013 y 5 febrero 2016]. (ACM).
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Misma doctrina que la contenida en la anterior Res. resumida en este mismo informe. (ACM)
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Misma doctrina que la contenida en las 2 Res. anteriores resumida (la 1ª) en este mismo informe. (ACM)
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Hechos: Se tramita un acta notarial de notoriedad para reanudar el tracto sucesivo interrumpido sobre 1/5 parte indivisa de una finca, bajo la legislación anterior a la ley 13/2015, que finaliza con aprobación judicial y que se presenta a inscripción bajo la nueva ley.
El registrador la califica con dos defectos insubsanables: no se acredita el título de adquisición de dicha quinta parte y además no se ha notificado personalmente el procedimiento al titular registral (de más de 30 años de antigüedad) o a sus herederos conforme a lo dispuesto por el antiguo artículo 204 de la Ley Hipotecaria.
El interesado recurre; el notario autorizante informa que los defectos son subsanables, que la titularidad está acreditada por notoriedad y que las publicaciones de los edictos suplen la notificación personales
La DGRN desestima el recurso; comienza recordando que este tipo de expedientes iniciado antes de la reforma se han de tramitar conforme a la ley vigente anterior, según la disposición transitoria única de la Ley 13/2015.
En cuanto al primer defecto lo confirma pues en ninguna parte del acta tramitada se menciona ni justifica el título de adquisición para esa quinta parte, algo necesario conforme al artículo 289 C) del RH. Admite que puede alegarse como título adquisitivo la usucapión en estos expedientes, pero que ello no ha ocurrido en el presente caso.
En cuanto al segundo defecto lo confirma también, pues bajo la legislación anterior a la reforma (artículo 204 LH) se hacía necesario notificar personalmente o al titular registral o a sus herederos la tramitación del acta. Recuerda que la doctrina de la DGRN, respecto de la legislación vigente tras la reforma de la ley 13/2015 en este punto, es más flexible, ya que la notificación debe de ser personal únicamente si la inscripción tiene menos de treinta años, y si tiene más de treinta años debe de ser nominal, pero puede ser practicada por edictos.
Ambos defectos los considera insubsanables pues en el procedimiento no se justificó el título ni se efectuó el trámite de notificación personal. Serían subsanables únicamente si se hubieran omitido en el documento presentado (por error material) pero se hubieran justificado o practicado. (AFS)
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Hechos: Se presenta contrato de venta a plazo de un vehículo automóvil, suscrito en modelo oficial entre don A, como vendedor, y doña B, como compradora.
Hechos: En junta general universal de una sociedad se acuerda por unanimidad, la disolución voluntaria de la sociedad, se aprueba el balance de liquidación, del que resulta que existe un activo repartible y se manifiesta que se ha realizado el reparto entre los socios del haber social existente, según balance, en proporción a su participación en el capital social. En la certificación de los acuerdos incorporada a la escritura se expresa que cada uno de los dos socios, como titulares de participaciones que representan, respectivamente, el 50% del capital social, «se adjudican por partes iguales cada una de las señaladas partidas que integran el activo del … balance. Reciben en consecuencia cada uno de ellos un valor de … que es idéntico al que les corresponde conforme a su cuota de participación». Las referidas partidas del activo del balance son las siguientes: A) Activo no corriente (II. Inmovilizado material), … euros, y B) Activo corriente (V. Inversiones financieras a corto plazo), … euros.
El problema se centra en determinar si en un caso de sentencia declarativa de la que resulta la reanudación del tracto sucesivo de una finca es necesario demandar también a los titulares intermedios, caso de que existan. Los demandados, titulares registrales, fueron declarados en rebeldía, salvo uno de ellos que compareció.
La registradora, en la nota, señala que, tratándose de una reanudación de tracto mediante sentencia recaída en procedimiento declarativo, del documento no consta que se haya demandado a los titulares intermedios, que resultan de la propia sentencia. Así mismo, pone de relieve en los fundamentos de derecho de su nota que no consta que la sentencia haya devenido firme en derecho (artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Los recurrentes, teniendo en cuenta la fecha de inicio del procedimiento, consideran aplicable la Disposición transitoria única de la Ley 13/2015, por la que no sería de aplicación el actual artículo 208 de la Ley Hipotecaria, sino el texto anterior a la entrada en vigor de la misma, en el que no se exigía para la reanudación del tracto sucesivo la notificación de la demanda a los titulares intermedios.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora en cuanto al defecto relativo a la necesidad de demanda a los transmitentes intermedios y, como veremos por error, pues resuelve sobre el mismo, considera como no puesto el defecto relativo a la falta de firmeza de la sentencia.
Reconoce nuestro Centro Directivo, en cuanto a la cuestión central de la nota de calificación y del recurso, encontrarse de nuevo con el difícil interrogante de si la reanudación del tracto sucesivo de una finca, cuando se han producido varias transmisiones que no han accedido al Registro, puede llevarse a cabo por medio de una sentencia dictada en un juicio declarativo.
Llega a la conclusión que la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto si aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante.
La exigencia de citar a los titulares intermedios se ha visto confirmada con la redacción de la regla segunda, apartado 2º, del nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria que señala que «deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa».
En base a lo anterior concluye la Dirección General declarando que el defecto debe de confirmarse ya que el procedimiento del que dimana la sentencia se ha seguido solo frente a los titulares registrales, sin que hayan resultado demandadas las sociedades que han sido parte de las transmisiones intermedias que no han tenido acceso al Registro.
En relación a la no expresión de firmeza de la sentencia a la que hace referencia la registradora, echa en falta la motivación suficiente del defecto, necesario para que sean efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria.
Ahora bien, concluye, como ya lo ha hecho en otras muchas ocasiones, que la argumentación será suficiente si expresa la razón que justifica la negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa.
En el caso que nos ocupa, pese a haber sido la referencia al segundo defecto sucinta, el recurrente alude al mismo, efectuando las oportunas alegaciones.
La aplicación del artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil deriva de haberse dictado la sentencia en rebeldía de parte de los demandados, lo que determina la imposibilidad de practicar la inscripción, aun cuando la sentencia sea firme, en tanto no hayan transcurrido los plazos para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia cuyos plazos están previstos en el artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que afirma que el defecto ha de mantenerse. (MGV)
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El interesado pretende la cancelación por caducidad de una anotación de embargo prorrogada por entender: que deriva de un procedimiento en el que ya se habían tomado anteriores anotaciones ya caducadas y canceladas, y porque, al practicarse la prórroga, la finca pertenecía a un tercero diferente del deudor
La Dirección confirma la calificación de la Registradora. De acuerdo con el art. 86 LH, la vigencia de las anotaciones es 4 años prorrogables por 4 años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento, como es el caso; y ello independientemente de que previamente se hubiera practicado una anotación de embargo preventivo; Igualmente rechaza el argumento de haberse practicado la prórroga en procedimiento seguido contra persona distinta del titular registral porque la anotación preventiva de embargo se practicó en procedimiento seguido contra quien en ese momento era el titular registral y deudor y en ese momento ganó prioridad registral. (MN)
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Dado el cierre del Registro como consecuencia de la expedición de la certificación para traslado(cfr. art. 19 del RRM), es obvio que no procede practicar el depósito de cuentas de la sociedad, pese a su previa presentación, pues cuando se produce la segunda presentación el asiento de la primera ya estaba caducado.
Supuesto: Se pretende por una Administración Pública la cancelación de una inscripción de agrupación de fincas, en la que se ha inscrito la representación gráfica georreferenciada de la finca tras la tramitación del procedimiento previsto en el art. 199 LH, alegando que “no se han respetado los tres metros de dominio público contados desde el talud de desmonte o terraplén o borde de cuneta de la carretera colindante titularidad de dicha Administración”
La DGRN desestima el recurso reiterando su conocida doctrina: “los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (art. 1-3 LH)”
“La rectificación o cancelación de los asientos exige el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho-, o la resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (art. 40 d LH)”
Por tanto, si el recurrente entiende que la titularidad reflejada en el Registro de la Propiedad es inexacta y la cancelación no puede obtenerse con el consentimiento unánime de todos los interesados, debe instar la correspondiente demanda judicial. (JCC)
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Se trata de la inscripción de unas fincas de reemplazo resultantes de un proceso de concentración parcelaria en territorio de la Comunidad de Castilla y León.
La registradora suspende la inscripción de las copias del acta de protocolización por los siguientes defectos:
a) por no indicar la relación de las fincas registrales afectadas por la concentración,
b) por no incorporar certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las fincas resultantes de la concentración, y
c) por no indicar el D.N.I. ni domicilio de los adjudicatarios de las fincas resultantes de la concentración.
El recurrente alega en cuanto al primero de los defectos, el cumplimiento por parte de la Administración de las obligaciones impuestas por los artículos 21 y 34 de la Ley 14/1990, de 28 de noviembre, de Concentración Parcelaria de Castilla y León, aplicable por la disposición transitoria primera de la Ley 1/2014, de 19 de marzo Agraria de Castilla y León, habiendo comunicado al registrador los términos municipales afectados por el Decreto de concentración.
En relación a lo segundo,r considera que el régimen transitorio recogido en la Disposición transitoria única de la Ley 13/2015 no prevé, en el caso que nos ocupa, la exigencia de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas objeto de inscripción.
Y en relación al último, hace referencia a la dificultad de determinar en muchos casos la dirección o las variaciones que se pueden producir durante el procedimiento, sin que haya habido una comunicación del cambio a la Administración, lo que ha provocado que en la práctica que se consigne únicamente la vecindad de los adjudicatarios de las fincas, sin especificación del domicilio
La Dirección General desestima el recurso y confirmar la nota de calificación de calificación, en cuanto al segundo y tercer defecto y revoca el primero.
Nuestro Centro Directivo parte del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, relativo a la calificación de los documentos administrativos y de la clarificadora Resolución de 14 de septiembre de 2015 que nos recordó las peculiaridades que respecto del Registro presentan los expedientes de concentración parcelaria que, prescinde, con carácter general de los pronunciamientos registrales. Siendo la comunicación que se efectúa al registrador genérica, referida al perímetro a que afecta la parcelación y sin identificación de fincas afectadas o excluidas, de forma que la publicidad de la existencia de la concentración, que el registrador está obligado a suministrar en las notas de despacho extendidas en títulos relativos a dichas fincas y en las certificaciones que expidan, se limitará a dar conocimiento del desarrollo del procedimiento de concentración en la zona en la que está ubicada la finca.
A lo que añade, que la legislación especial que regula inscripción de títulos de concentración parcelaria,( Ley 14/1990, de 28 de noviembre, de Concentración Parcelaria de Castilla y León; la Ley 1/2014, de 19 de marzo, Agraria de Castilla y León; Decreto 118/1973, de 12 de enero, Texto Refundido de Ley de Reforma y Desarrollo Agrícola) es clara al limitar la calificación de los títulos resultantes de la concentración y no exigir, a diferencia de los procesos urbanísticos, la correlación entre fincas de origen y resultado, a pesar de que pueda fundarse en el mismo principio jurídico de subrogación real.
Además, señala que en el caso que nos ocupa la Administración cumplió con las obligaciones impuestas por los artículos 21 y 34 de la de la Ley 14/1990, de 28 de noviembre, de comunicar al registrador de la Propiedad correspondiente, los términos municipales afectados por el decreto de concentración.
En cuanto al segundo de los defectos, relativo a la no aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las fincas resultantes de la concentración, el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, contempla de forma expresa la concentración parcelaria como uno de los supuestos en los que preceptivamente debe constar en la inscripción la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
En nuestro caso, el procedimiento concluyó antes del 1 de noviembre de 2015; sin embargo, los títulos son presentados en el Registro vigentes los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley 13/2015.
Lo anterior implica que la inscripción que se practique ya bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Y ello, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior (R. 7 julio 2017).
Como sabemos en la concentración parcelaria se produce un supuesto de subrogación real que implica el traslado íntegro de cargas y situaciones reales desde las parcelas de procedencia a las fincas de reemplazo, pero el hecho de que las inscripciones se practiquen sin referencia alguna a las parcelas de procedencia ha dado lugar de que en ocasiones se confunda con un supuesto de inmatriculación de fincas.
Con anterioridad a la reforma en la legislación hipotecaria operada por la Ley 13/2015, era doctrina consolidada que, no podía procederse a la inmatriculación de una finca si no se aportaba certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con el inmueble tal y como resultaba descrito en el título inmatriculador.
Con la nueva ley el contenido de dicha exigencia se ha trasladado a los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria, de manera que la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica sigue siendo requisito propio de la inmatriculación, así como instrumento imprescindible para incorporar la representación gráfica de la finca a los libros del Registro, y requisito esencial para practicar la primera inscripción de una finca en los libros del Registro.
Sin embargo, fuera de los supuestos de inmatriculación hay que estar a las normas generales sobre correspondencia de la descripción literaria con la resultante de la representación gráfica catastral o alternativa (artículo 9.b Ley Hipotecaria), más aún cuando la concentración parcelaria no es propiamente una inmatriculación.
En el caso que nos ocupa no consta que se haya aportado ninguna representación gráfica georreferenciada de las fincas, por lo que la DG confirma el defecto con el matiz de que, conforme al artículo 204 de la Ley Hipotecaria, sería admisible también la aportación de una representación gráfica alternativa.
En cuanto al último defecto afirma nuestro Centro Directivo que la expresión del DNI y el domicilio de los adjudicatarios de las fincas resultantes de la concentración son exigibles conforme al artículo 51.9.a) del Reglamento Hipotecario, pues permiten identificar a la persona a cuyo favor se practica la inscripción, conforme al artículo 9.e) de la Ley Hipotecaria y el propio artículo 254 respecto al documento nacional de identidad.
Así mismo cita la resolución a la que hace referencia la registradora de 30 de enero de 2007 sobre la necesidad de observar, las determinaciones de la legislación hipotecaria en cuanto a los datos que deben constar en la inscripción de las fincas de reemplazo, en particular, respecto a las circunstancias personales de los adjudicatarios. (MGV)
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Cuando el sistema de modelos de contratos alcance su plenitud, todo el sistema podrá ser cubierto por la firma electrónica avanzada o reconocida de las partes consiguiendo así una total seguridad. (JAGV)
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HECHOS: El titular de una cuota ganancial [“consorcial” aragonés] sobre una finca, interpone la actio comuni dividundo contra sus condóminos, pero no contra su propia esposa (que no es demandada ni notificada judicialmente). Se presenta testimonio del auto de adjudicación de la finca a un 3º (que luego cede el remate a uno de los comuneros).
Paralelamente se había practicado un requerimiento notarial mediante acta, en la que se notificaba a la esposa la adjudicación judicial practicada y ofreciéndole un plazo para contestar, sin que se haya recibido contestación alguna.
Por tanto, se discute si la facultad de pedir la división de la cosa común inherente a todo condueño puede o no ejercitarse (unilateralmente) con independencia de cuál sea su régimen económico matrimonial y que incidencia tiene en el cónyuge y sus derechos.
– La REGISTRADORA califica negativamente, por las exigencias del Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y el Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78;
– El procurador del ADJUDICATARIO recurre señalando en base a los arts. 94-3 RH y 235.2 del Código de Derecho Foral de Aragón (CDFA) que la esposa tenía conocimiento de la adjudicación, por lo que puede entenderse la existencia de un consentimiento tácito (que no presunto, vetado por el Aº 235 CDFA) y que podría inferirse de su silencio, como habría admitido en ocasiones el TS.
– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación señalando, al igual que la R. de 1 febrero 2017 y las SS TS de 10 de julio de 2000 y de 25 de febrero de 2011, que, conforme a los Arts 400 CC, y 1347 en relación al 1385 CC:
1) Aunque cualquiera de los esposos puede ejercitar la defensa de los bienes comunes por vía de acción o de excepción, esta facultad no es susceptible de interpretación extensiva especialmente cuando la acción procesal afecte directamente a bien inmueble de naturaleza ganancial.
2) Ahora bien la facultad de pedir la división de la cosa común no tiene excepciones y a la que no puede oponerse el que las cuotas sean gananciales, por lo que, si los cónyuges NO actúan conjuntamente frente a los demás copropietarios, debe demandarse al otro cónyuge, aquí a la esposa conjuntamente con los demás, en su cualidad de copropietaria (o bien prestar su consentimiento “a posteriori” en documento público).
3) La cuestión de si cabe o no deducir el consentimiento tácito del silencio derivado de no haber contestado al requerimiento notarial que se le hizo al efecto, aunque es posible jurídicamente, la apreciación de estas circunstancias no corresponde al registrador, al requerir un juicio valorativo reservado a Jueces y Tribunales (además de que la legislación hipotecaria por regla general no admite consentimientos tácitos ni presuntos, rigiendo la exigencia de acreditación fehaciente [Aº 3 LH] de los actos y negocios que pretenden su acceso al Registro).
COMENTARIO: Interesante resolución que resuelve de forma práctica un problema sobre ganancialidad de cuota indivisa, aunque dogmáticamente no aborda la cuestión de si esa cuota ganancial supone también una comunidad germánica entre los esposos cotitulares y que aplicando las reglas generales no admitiría la actio comuni dividundo para obtener una liquidación -parcial- de la comunidad conyugal -la sociedad de gananciales-. Aunque en el caso concreto, al producirse un solapamiento de comunidades, una comunidad germánica (ganancial) sobre la cuota, y ésta a su vez sobre una comunidad romana y pro indiviso sobre la finca, la solución más justa y adecuada al espíritu del CC de evitar situaciones inestables de comunidad, es la de la propia DGRN de permitir la legitimación de uno de los cónyuges, demandando al otro y garantizándole su derecho a la tutela judicial. (ACM).
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Doctrina de la DGRN. Dice la resolución que “este Centro Directivo (debe) manifestarse respecto de dos cuestiones: en primer lugar, respecto de los asientos ya practicados y, en segundo lugar, respecto del principio hipotecario de tracto sucesivo”:
1 Asientos practicados: El asiento registral está bajo la salvaguardia de los tribunales y produce efectos en tanto no se declara su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los Tribunales (art. 1.3 LH).
2 Tracto sucesivo: conforme al artículo 20 LH cabe denegar la práctica del asiento cuando el derecho resulta inscrito a favor de persona distinta de quien otorga la transmisión o gravamen cuya inscripción se pretende. (JAR)
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Supuesto de hecho. Se discute en el presente expediente si el registrador debe cancelar una anotación preventiva de embargo a favor de una comunidad de propietarios en propiedad horizontal como consecuencia de la ejecución de una hipoteca prioritaria, Los términos del recurso, dice la DGRN, obligan a precisar nuevamente cuál es la finalidad y el objeto del denominado recurso contra la calificación del registrador, previsto en los artículos 19 bis y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
1 Efectos del asiento registral: El asiento registral está bajo la salvaguardia de los tribunales y produce efectos en tanto no se declara su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los Tribunales (art. 1.3 LH).
2 Calificación positiva: no es ni se confunde con la inscripción misma, siendo esta y no aquella la que está bajo la salvaguardia de los tribunales, de modo que practicado el asiento no es disponible por el registrador.
3 Objeto del recurso gubernativo: es la calificación negativa del registrador, aunque ya se hubiera practicado el asiento por rectificación del título (JAR).
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Se decide en este recurso si es preciso que una persona soltera que transmite una vivienda debe declarar su posible pertenencia a una pareja no casada, y. caso de convivir en régimen de pareja, si procede aplicar a la transmisión lo dispuesto en el artículo 1320 del Código Civil.
En el caso examinado, la transmitente es de nacionalidad británica, considerando el registrador que, de convivir en régimen de pareja, deberá acreditarse la concurrencia de los elementos que permitan, conforme a su ley personal, atribuir validez al acto de disposición realizado sin el consentimiento del otro miembro de la unión civil no titular de la vivienda. Todo ello dependiendo de la adscripción de la transmitente a uno u otro de los Derechos británicos internos en conflicto (a través del criterio conflictual del «domicile»).
El notario autorizante y recurrente, considera, por el contrario, que esta exigencia no se deduce de precepto alguno en el Derecho común, (la finca transmitida se sitúa en Málaga y en dicha provincia fue otorgada la escritura de compraventa); que tal exigencia complicaría extraordinariamente el tráfico jurídico y que en todo caso sería de aplicación del artículo 10, párrafo octavo, del Código Civil.
Ha de añadirse, como hecho relevante, que, en la escritura calificada, se manifiesta en el exponen I que la vendedora «(…) es dueña del pleno dominio de la siguiente finca que es su vivienda familiar.
¿La persona soltera que transmite una vivienda debe manifestar su posible pertenencia a una pareja no casada a los efectos de aplicar el artículo 1320 del Código Civil? NO, salvo que la normativa autonómica que resulte de aplicación así lo disponga en la legislación sobre parejas de hecho.
1 Para determinar el derecho aplicable, parte la resolución de la situación normativa actual de las parejas de hecho en España, que “presenta como es sabido, carencias notables en la regulación de las parejas no casadas. No es excepción el ámbito del Derecho internacional privado”.
2 Tras un estudio sobre el estado actual de la normativa europea (cuya lectura se recomienda), concluye en el caso presente que conforme a la ley del foro la relación surgida de la pareja ha de considerarse familiar -de lo que no cabe duda pese a la insuficiente regulación del Derecho común- (por lo que) resulta inaplicable la normativa europea” actualmente en vigor.
3 Declara a continuación que, “no siendo posible acudir a una norma europea o convencional en búsqueda de una norma conflictual, debe acudirse al Derecho nacional, que conforme al artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española, deberá ser el estatal”.
4. Partiendo de lo dicho, “la única norma aplicable sería –a día de hoy– el artículo 9, párrafo primero, del Código Civil, que remite a la ley de la nacionalidad de la otorgante”.
Sin embargo, y con independencia de la responsabilidad en que pudiera incurrir la vendedora conforme a la ley personal aplicable por la enajenación realizada, esta remisión sin paliativos a la ley personal, “podría conducir a un resultado excesivo pues debería en caso afirmativo probar el cumplimiento de los requisitos que conforme a su ley personal debe cumplir la transmisión, teniendo en cuenta que en la escritura no se manifiesta tener una «civil partnership». La dificultad de esta prueba y su excesiva onerosidad es evidente.
5 Además, “téngase presente que se trata de una vivienda situada en una Comunidad Autónoma regida por el Derecho común y a la Ley 5/2002, de 16 de diciembre, de Parejas de Hecho, que no exige el consentimiento del no titular, por lo que establecer requisitos no exigidos para españoles supondría una multiplicidad de regímenes que dificultaría no solo la transmisión sino el acceso al crédito para la financiación de bienes inmuebles a un no nacional”.
Conclusión: revoca la calificación y estima el recurso, resolviendo el caso no por remisión a la ley personal (art. 9.1 CC) sino conforme al artículo 10.8 CC, por lo que “en aras a la seguridad jurídica (es) inexigible la prueba exigida por el registrador”.
Comentario. En el caso resuelto hay que tener en cuenta que la vivienda radicaba en Andalucía, cuya legislación autonómica sobre parejas de hecho no exige manifestación alguna para el caso de enajenación de una vivienda por persona no casada. Distinto sería el caso de radicar la vivienda en Cataluña, donde la Ley de parejas de hecho de dicha Comunidad Autónoma exige para la disposición de la vivienda familiar de la pareja el consentimiento de ambos, cualquiera que fuere su titularidad, lo que comporta (la sentencia, que devino firme, del Juzgado número 35 de Barcelona, de fecha 19 de abril de 2006, que anuló la Resolución de 18 de junio de 2004 del Centro Directivo) la obligación de que el transmitente de la vivienda manifieste su posible pertenencia a una pareja no casada. (JAR)
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La DGRN desestima el recurso. Entiende que es de aplicación el artículo 14.5 CC vigente en 1975, que establecía que en caso de duda sobre la vecindad civil prevalecerá la vecindad civil que correspondiera al lugar del nacimiento. Por ello, ante la falta de prueba de la vecindad del marido (de si adquirió la vecindad civil catalana por residencia) considera que prevalece, en el momento de celebrar el matrimonio, la vecindad civil aragonesa por nacimiento del marido.
En cuanto a la inconstitucionalidad del artículo 9.3 CC y su retroactividad entiende que es parcial, y que sólo afecta a los regímenes económico matrimoniales de matrimonios celebrados desde el momento de entrada en vigor de la Constitución el 29 de Diciembre de 1978, pero no a los celebrados antes, pues ello afectaría al principio de seguridad jurídica. (Ver sobre este tema la clarificadora y reciente Resolución de 15 de marzo de 2017).
Por tanto, para inscribir la nueva adjudicación habrá de rectificarse primero el Registro, bien por acuerdo de los cónyuges en escritura pública, bien por mandamiento judicial. (AFS)
PDF (BOE-A-2017-5938 – 6 págs. – 190 KB) Otros formato
Comentario: Interesante resolución para los siempre difíciles supuestos de reducción de capital por amortización de las propias acciones. Son supuestos que siempre plantean dudas y en este sentido justificadas estaban las prevenciones del registrador calificante. No obstante, de la resolución resulta claro que en estos casos debemos limitarnos a calificar el concreto acuerdo que se somete a posible inscripción prescindiendo de los posibles acuerdos o negocios anteriores en los cuales no es necesario entrar.
Por tanto, si una sociedad tiene acciones propias en su balance, y como dice la DG, no sólo puede, sino que debe enajenarlas o amortizarlas y si esas acciones han llegado de forma irregular a manos de la sociedad, es algo que escapa a nuestra calificación y que deberá ser en su caso impugnado por los que se sientan perjudicados por el negocio previo que dio origen a la autocartera. (JAGV)
Hechos: Se aporta para su inscripción una liquidación de gananciales aprobada judicialmente dentro de un procedimiento de divorcio de un matrimonio en el que el marido es de nacionalidad española (antes tenía otra) y la mujer es extranjera. El matrimonio se celebró, en su momento, en el extranjero siendo los dos contrayentes no españoles, por lo que no está inscrito en el Registro Civil español.
La registradora, en una primera calificación considera que no se acredita la firmeza de la resolución judicial de divorcio, lo que se le acredita después. Una vez subsanado este defecto emite una segunda calificación en la que encuentra otro defecto y es que el matrimonio no aparece inscrito en el Registro Civil Central español y tampoco la sentencia de divorcio.
El interesado recurre y alega que la registradora se extralimita, pues es un documento judicial y la circunstancia de que la sentencia de divorcio declarada firme deba o no deba inscribirse en el Registro Civil correspondiente, es una cuestión ajena a la competencia propia de la Registradora ya que se trata de la ejecución de una sentencia dictada en un juicio declarativo ordinario, que no puede servir para denegar el despacho del documento presentado.
La DGRN confirma la calificación. Argumenta que no se cuestiona la sentencia de divorcio, sino el presupuesto previo de la misma, es decir la existencia del matrimonio, y que siendo uno de los cónyuges español el matrimonio tiene que ser inscrito en el Registro Civil Central o bien aportando el certificado del Registro extranjero (artículo 256.3 RRC) o bien mediante expediente (artículo 257 RRC).
Y ello es así porque los hechos que afectan a españoles, aunque hayan acaecido antes de adquirir la condición de tales, son inscribibles en el Registro Civil español según el artículo 15 LRC y 66 RRC siempre que se cumplan los requisitos exigibles en cada caso .
COMENTARIO.- En los divorcios ante notario, por tanto, habrá que exigir la previa inscripción del matrimonio en el Registro Civil español cuando uno de los contrayentes sea español (en el momento del divorcio) y el matrimonio se hubiera celebrado en el extranjero. (AFS)
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Acantilado en el Mar Cantábrico.
absorción entidad religiosa, amortización de acciones, ampliación de capital con aportación de inmuebles, calificación documentos administrativos, cancelación reserva de dominio, compraventa de finca que linda con carretera, concentración parcelaria, confesion de privatividad, constancia registral referencia catastral, deposito de cuentas, derecho intertemporal, descripción de aportaciones, División de cosa común, divorcio matrimonio celebrado en el extranjero., ejecución hipotecaria contra herencia yacente, ejecución hipotecaria.tasación para subasta no inscrita, embargo contra herencia yacente, herencia yacente, identificación de los adjudicatarios, modificación de objeto social, modificación lindero fijo, nulidad de compraventa, pacto sucesorio de mejora, Partición por defensor judicial, proyecto de parcelación, Prueba vecindad civil, reanudación tracto sucesivo mediante sentencia declarativa, reducción del capital, Régimen económico matrimonial extranjero, registro de bienes muebles, renuncia a la herencia, revocación de poder, sociedad profesional, venta de vpo con sobreprecio, venta vivienda familiar por británica soltera

References: artículo 1060
 artículo 214
 artículo 104
 artículo 9
 resolución 
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 65
 Real Decreto 
 artículo 92
 artículo 20
 artículo 24
 artículo 100
 artículo 38
 artículo 100
 resolución 
 artículo 30
 artículo 199
 artículo 204
 artículo 289
 artículo 208
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 artículo 524
 artículo 502
 resolución 
 artículo 99
 Resolución 
 artículo 9
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 artículo 204
 artículo 51
 artículo 9
 artículo 254
 resolución 
 resolución 
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 artículo 20
 artículo 1320
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 artículo 149
 artículo 9
 artículo 10
 Resolución 
 artículo 14
 artículo 9
 Resolución 
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 artículo 15