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Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos - Portal Asesoría y Empresas Thomson Reuters
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LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (BOE DEL 25)
Título I. Ámbito de la Ley (Arts. 1 a 5)
Art. 2. Arrendamiento de vivienda
Art. 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Título II. De los arrendamientos de vivienda (Arts. 6 a 28)
Capítulo I. Normas generales (Arts. 6 a 8)
Art. 6. Naturaleza de las normas
Art. 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas
Art. 8. Cesión del contrato por el arrendatario y subarriendo de la vivienda
Capítulo II. De la duración del contrato (Arts. 9 a 16)
Art. 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario
Capítulo III. De la renta (Arts. 17 a 20)
Capítulo IV. De los derechos y obligaciones de las partes (Arts. 21 a 25)
Art. 21. Conservación de la vivienda
Art. 22. Obras de mejora
Art. 24. Arrendatarios con discapacidad
Capítulo V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato (Arts. 26 a 28)
Art. 26. Posibilidad del arrendatario de suspender el contrato cuando la realización de obras en la vivienda afecte a su habitabilidad
Art. 28. Causas de extinción del contrato de arrendamiento
Título III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (Arts. 29 a 35)
Art. 29. Enajenación de la finca arrendada
Art. 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario
Art. 31. Derecho de adquisición preferente del arrendatario sobre la finca arrendada para uso distinto del de vivienda
Art. 32. Cesión del contrato de arrendamiento y subarriendo de la finca
Art. 33. Personas que pueden subrogarse en el contrato de arrendamiento en caso de muerte del arrendatario
Art. 34. Indemnización al arrendatario en caso de extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca
Título IV. Disposiciones comunes (Arts. 36 y 37)
Art. 37. Formalización del contrato de arrendamiento
Título V. Procesos arrendaticios (Arts. 38 a 40)
Art. 38. Competencia (derogado)
Art. 39. Procedimiento (derogado)
Art. 40. Acumulación de acciones (derogado)
Tercera. Depósito de fianzas por los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley
Octava. Derecho de retorno de los arrendatarios de las viviendas que sean demolidas
Décima. Prescripción de los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley
Única. Disposiciones que se derogan por la presente Ley
Tercera. Publicación por el Gobierno de los Índices de Precios al Consumo a que se refiere esta ley
Los principios que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964, según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el Texto Refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado Texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto " inter vivos" como " mortis causa", favorable a los intereses del arrendatario.
En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985, que representan aproximadamente el veinte por ciento del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985. En general se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el cincuenta por ciento del total, con rentas que se pueden calificar como ineconómicas.
Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un dieciocho por ciento aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler.
El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito " mortis causa" a favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente " more uxorio".
En relación con las subrogaciones " inter vivos", sólo se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce " ex lege" a dicho cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que restare del contrato.
Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones " mortis causa", aunque limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.
En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la subrogación " inter vivos", excepción hecha de la derivada de resolución judicial en procesos matrimoniales, y por la supresión gradual de los derechos de subrogación " mortis causa" que el Texto Refundido de 1964 reconocía.
Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación " mortis causa" en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.
En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les da untratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duración y de régimen de renta.
Artículo 1. Ámbito de aplicación.—La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.—1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.—1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
Artículo 4. Régimen aplicable.— 1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los
títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
VIGENTE DE 1 DE ENERO DE 1995 A 5 DE JUNIO DE 2013.
Artículo 4. Régimen aplicable.—1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV, y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Artículo 5. Arrendamientos excluidos.— Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
Artículo 5. Arrendamientos excluidos.—Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
Artículo 6. Naturaleza de las normas.—Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Artículo 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas.— 1. El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda.—El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.—1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1 De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso del que corresponda al arrendamiento.
Artículo 9. Plazo mínimo.— 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
— REDACCIÓN ANTERIOR POR EL ARTÍCULO 1 DE LA LEY 19/2009, DE 23 DE NOVIEMBRE (BOE DEL 24). MODIFICACIÓN DEL APARTADO 3.
VIGENTE DE 24 DE DICIEMBRE DE 2009 A 5 DE JUNIO DE 2013.
Artículo 9. Plazo mínimo.—1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
VIGENTE DE 1 DE ENERO DE 1995 A 23 DE DICIEMBRE DE 2009.
Artículo 10. Prórroga del contrato.— 1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
Artículo 10. Prórroga del contrato.—Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Artículo 11. Desistimiento del contrato.— El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Artículo 11. Desistimiento del contrato.—En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.—1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.— 1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.—
artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.—1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.— 1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los
Artículo 10. Prórroga del contrato.—
artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.—El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.— 1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.
Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.—1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96 del Código Civil.
Artículo 16. Muerte del arrendatario.— 1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
Artículo 16. Muerte del arrendatario.—1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
Artículo 17. Determinación de la renta.— 1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
Artículo 17. Determinación de la renta.—1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
Artículo 18. Actualización de la renta.— 1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.
Artículo 18. Actualización de la renta.—1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.— 1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.—1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.— 1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.—1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
Artículo 21. Conservación de la vivienda.—1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.
Artículo 22. Obras de mejora.—1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
Artículo 23. Obras del arrendatario.— 1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Artículo 23. Obras del arrendatario.—1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2, del artículo 2 o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.
Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.— 1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.
Artículo 24. Arrendatarios con minusvalía.—1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan.
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.— 1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compra-venta, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3 no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.—1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.—Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.— 1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.—1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.
Artículo 28. Extinción del arrendamiento.—El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente título por las siguientes:
Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.—El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.—Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente título También lo será lo dispuesto en el artículo 19 desde el comienzo del arrendamiento.
Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.—Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este título.
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.—1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
Artículo 33. Muerte del arrendatario.—En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.
Artículo 34. Indemnización al arrendatario.—La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
Artículo 35. Resolución de pleno derecho.— El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
Artículo 35. Resolución de pleno derecho.—El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
Artículo 36. Fianza.— 1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Este apartado 6 ha sido redactado por la Ley 39/2010, de 22 de diciembre (BOE del 23), de PGE para el año 2011, con efectos de 1 de enero de 2011 y vigencia indefinida.
— REDACCIÓN ANTERIOR POR LA DISPOSICIÓN FINAL CUARTA DE LA LEY 39/2010, DE 22 DE DICIEMBRE (BOE DEL 23). MODIFICACIÓN DEL APARTADO 6.
VIGENTE DE 1 DE ENERO DE 2011 A 5 DE JUNIO DE 2013.
Artículo 36. Fianza.—1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
— REDACCIÓN ANTERIOR POR LA LEY 13/1996, DE 30 DE DICIEMBRE (BOE DEL 31). INSERCIÓN DEL APARTADO 6.
VIGENTE DE 1 DE ENERO DE 1997 A 31 DE DICIEMBRE DE 2010.
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como de los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
VIGENTE DE 1 DE ENERO DE 1995 A 31 DE DICIEMBRE DE 1996.
Artículo 37. Formalización del arrendamiento.—Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
Este artículo 38 ha sido derogado por la Ley 1/2000, de 7 de enero (BOE del 8), de Enjuiciamiento Civil.
VIGENTE DE 1 DE ENERO DE 1995 A 7 DE ENERO DE 2001.
Artículo 38. Competencia.—El conocimiento de los litigios relativos a los arrendamientos que regule la presente ley corresponderá al Juez de Primera Instancia del lugar en que se halle la finca sin que sean aplicables las normas sobre sumisión expresa o tácita de la sección segunda del título II del Libro Primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Este artículo 39 ha sido derogado por la Ley 1/2000, de 7 de enero (BOE del 8), de Enjuiciamiento Civil.
Artículo 39. Procedimiento.—1. Los procesos judiciales sobre litigios relativos a los contratos regulados en la presente ley se regirán por las normas procesales comunes con las modificaciones que se derivan de lo dispuesto en la misma.
Este artículo 40 ha sido derogado por la Ley 1/2000, de 7 de enero (BOE del 8), de Enjuiciamiento Civil.
Artículo 40. Acumulación de acciones.—1. El actor podrá acumular las acciones que le asistan contra distintos arrendatarios de una misma finca, aunque lo sean por contratos diferentes, siempre que aquéllas se fundamenten en hechos comunes a todos los demandados. Del mismo modo, los distintos arrendatarios de una misma finca podrán acumular las acciones que les asistan contra el mismo arrendador, siempre que se fundamenten en hechos comunes.
Disposición adicional primera. Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento.—1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente ley, concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva.
Disposición adicional segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria.—1. El artículo 2, número 5.º de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción:
Disposición adicional tercera. Depósito de fianzas.—Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.
Dispsición adicional cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.—Las personas que, en aplicación de lo establecido en la disposición transitoria segunda de la presente ley se vean privadas del derecho a la subrogación " mortis causa" que les reconocía el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, serán sujeto preferente de los programas de ayudas públicas para el acceso a vivienda, siempre que cumplan los requisitos en cuanto a ingresos máximos que se establezcan en dichos programas.
Disposición adicional quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.— 1. El artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado en la forma siguiente:
2. Los recursos contra sentencias en las materias a que se refiere el artículo 38 tendrán tramitación preferente tanto ante las Audiencias Provinciales, como ante los Tribunales Superiores.
Este apartado 2 ha sido redactado por la Ley 50/1998, de 30 de diciembre (BOE del 31), de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.
" Artículo 1687.3.—Las sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no tengan regulación especial, salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta de pago de la renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos seguidos por los trámites del juicio de cognición, en este último supuesto cuando no fuesen conformes con la dictada en primera instancia, y las recaídas en los juicios de retracto, cuando en todos los casos alcancen la cuantía requerida para esta clase de recursos en los declarativos ordinarios.
VIGENTE DE 1 DE ENERO DE 1995 A 31 DE DICIEMBRE DE 1998.
Disposición adicional quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.—1. El artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado en la forma siguiente:
Disposición adicional sexta. Censo de arrendamientos urbanos.—1. El Gobierno procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la presente ley, a elaborar un censo de los contratos de arrendamiento de viviendas sujetos a la presente ley subsistentes a su entrada en vigor.
Disposición adicional séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje.—Se añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un número 3, cuyo contenido será el siguiente:
Disposición adicional octava. Derecho de retorno.—El derecho de retorno regulado en la Disposición Adicional cuarta.3.ª del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta Disposición y en su defecto por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Disposición adicional novena. Declaración de la situación de minusvalía.—A los efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y su grado deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones Públicas competentes.
Disposición adicional décima. Prescripción.—Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil.
Disposición transitoria primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.—1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta ley El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda.
2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.—A) Régimen normativo aplicable.
2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12, 15y 24 de la presente ley.
4.ª El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al diez por ciento de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.
1.ª La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener, durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la actualización, con la renta actualizada, la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.
En los arrendamientos de viviendas no comprendidas en el artículo 6.2 del citado Texto Refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.
4.ª A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.
— El doce por ciento, cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.
— El veinticuatro por ciento para el resto de los supuestos.
7.ª No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los limites siguientes:
Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.— A) Régimen normativo aplicable.
2.ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de aquellas a las que se refiere la regla 1.ª a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:
— De menos de 85.000 pesetas, en 20 años.
— Entre 85.001 y 130.000 pesetas, en 15 años.
— Entre 130.001 y 190.000 pesetas, en 10 años.
— De más de 190.000 pesetas, en 5 años.
1.ª La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.
3.ª En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de 5 o 10 años, la revisión de renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente:
4.ª En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquellos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de 15 o 20 años, la revisión de renta se hará con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9.a) del apartado 11 de la Disposición Transitoria segunda.
6.ª A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.
Este apartado 12 ha sido añadido por la Ley 55/1999, de 29 de diciembre (BOE del 30), de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.
VIGENTE DE 1 DE ENERO DE 1995 A 31 DE DICIEMBRE DE 1999.
Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.—A) Régimen normativo aplicable.
Disposición transitoria cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.—1. Los contratos de arrendamientos asimilados a los de inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el artículo 5.2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado Texto Refundido que les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria.
2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la Disposición Transitoria tercera A estos efectos, los contratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2.ª del apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la citada regla 2.ª a los que corresponda un plazo de extinción de diez años.
Disposición transitoria quinta. Arrendamientos de viviendas de protección oficial.—Los arrendamientos de viviendas de protección oficial que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por la normativa que les viniera siendo de aplicación.
Disposición transitoria sexta. Procesos judiciales.—1. El Título V de la presente ley será aplicable a los litigios relativos a los contratos de arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada en vigor de esta ley.
Disposición derogatoria única. Disposiciones que se derogan.—Quedan derogados, sin perjuicio de lo previsto en las Disposiciones Transitorias de la presente ley el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; los artículos 8 y 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en esta ley.
Disposición final primera. Naturaleza de la ley.—La presente ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución.
Disposición final segunda. Entrada en vigor.—La presente ley entrará en vigor el día 1 de enero de 1995.
Disposición final tercera. Publicación por el Gobierno de los Índices de Precios al Consumo a que se refiere esta ley.—El Gobierno, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la presente ley, publicará en el "Boletín Oficial del Estado" una relación de los Indices de Precios al Consumo desde el año 1954 hasta la entrada en vigor de la misma.
Disposición final cuarta. Compensaciones por vía fiscal.—El Gobierno procederá, transcurrido un año a contar desde la entrada en vigor de la ley, a presentar a las Cortes Generales un Proyecto de ley mediante el que se arbitre un sistema de beneficios fiscales para compensar a los arrendadores, en contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la ley, mientras el contrato siga en vigor, cuando tales arrendadores no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato por aplicación de la regla 7.ª del apartado 11 de la Disposición Transitoria segunda de esta ley.

References: resolución 
 resolución 

Artículo 1

Artículo 2

Artículo 3

Artículo 4

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Artículo 5

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Artículo 6

Artículo 7

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Artículo 8
 artículo 2

Artículo 9
 ARTÍCULO 1

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Artículo 10

Artículo 10

Artículo 11

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Artículo 12

Artículo 13
 Resolución 

Artículo 14

artículo 7
 artículo 14
 resolución 

Artículo 13
 Resolución 
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Artículo 14
 artículo 34

Artículo 10

Artículo 14
 artículo 34

Artículo 15

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Artículo 16

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Artículo 17

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Artículo 18

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Artículo 19

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Artículo 20

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Artículo 21

Artículo 22

Artículo 23
 artículo 2

Artículo 23
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Artículo 24

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Artículo 25
 artículo 1
 artículo 3

Artículo 25

Artículo 26

Artículo 27
 resolución 
 artículo 1124

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 resolución 
 artículo 1124

Artículo 28

Artículo 29
 artículo 34

Artículo 30
 artículo 19

Artículo 31
 artículo 25

Artículo 32

Artículo 33

Artículo 34

Artículo 35
 Resolución 
 artículo 27
 artículo 32

Artículo 35
 Resolución 
 artículo 27
 artículo 32

Artículo 36

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Artículo 37
 artículo 38

Artículo 38
 artículo 39

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 artículo 40

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 artículo 2
 artículo 36
 artículo 1563
 artículo 38
 Artículo 1687
 artículo 1563
 artículo 30
 Real Decreto 
 artículo 9
 artículo 1566
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 1566
 artículo 6
 artículo 4
 artículo 5
 artículo 149