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Timestamp: 2020-08-10 00:01:58+00:00

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Gianluigi Montini | Gianluigi Montini
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Informazioni su Gianluigi Montini
Gianluigi Montini, titolare dello Studio Montini, svolge attività libero professionale quale commercialista abilitato dal 1988, e di revisore legale. Vanta vasta esperienza in finanza d'impresa con svariate operazioni al suo attivo. Altro settore d'interesse dello studio è quello delle operazioni straordinarie d'impresa, in particolare, acquisizioni, valutazioni, scissioni, nonchè piani industriali d'impresa.
Il sisma bonus 2018 è una agevolazione di tipo fiscale che il governo ha istituito a partire dal 01/gennaio/ 2017 e con termine al 31 /dicembre/ 2021 ; essa è stata introdotta con la precedente legge di bilancio.
In buona sostanza i cittadini proprietari di singola unità abitativa o anche di condomini, possono rendere il proprio fabbricato antisismico, facendo i dovuti lavori, e poter detrarre dalle tasse quota parte del costo sostenuto.
Il beneficio del sisma bonus 2018 vale per tutte quelle spese sostenute dal 01/gennaio 2017 e fino al 31/12/2021.
Vediamo quali sono i beni immobili che ricadono in questo beneficio.
I contribuenti titolari di prima casa, quelli titolari di seconda casa, i condomini, alla data odierna restano esclusi i locali adibiti ad azienda ed i capannoni artigianali/industriali; ma con l’attuale finanziaria potrebbero essere inseriti.
Per beneficiare del sisma bonus, le unità immobiliare devono ricadere nella zona a sismicità 1 – altissima pericolosità sismica – zona a sismicità 2, alta pericolosità sismica e zona a sismicità 3, media pericolosità sismica.
Lo sconto in termini di detrazione fiscale è previsto per le “unità immobiliari singole” nella misura del :
50% per tutti quei lavori di adeguamento antisismico;
70% per tutti quei lavori di adeguamento antisismico con il passaggio ad una classe inferiore di rischio terremoto;
80% per tutti quei lavori di adeguamento antisismico con il passaggio a due classi inferiori di rischio terremoto;
per gli interventi di riduzione rischio sismico effettuati sulle “parti comuni dei condomini e intero edificio”, nella misura del:
75% per tutti quei lavori di adeguamento antisismico che portano al passaggio di una classe inferiore;
85% per tutti quei lavori di adeguamento antisismico che portano al passaggio di due classi inferiori;
Circa la spesa massima oggetto dei lavori per la quale si può beneficiare delle agevolazioni fiscali, vediamo che essa è stabilita nella misura massima di euro 96.000, comprensiva delle spese che servono per effettuare classificazione e verifica sismica degli immobili.
Lo sconto sisma bonus, deve essere recuperato in 5 quote annuali di pari importo.
Infine ma non meno importante vediamo nel dettaglio quali sono le zone 1, 2 e 3 a rischio sismico:
Pubblicato da Gianluigi Montini su 19 novembre 2017 in Fiscale
Tag: #adeguamentosismico, #sismabonus2018, agevolazioni fiscali adeguamento sismico, sisma bonus 2018
Spesso mi viene chiesto nei giudizi, chi è il soggetto passivo debitore in caso di vittoria ma anche come gestire l’Imposta sul Valore Aggiunto e la relativa Ritenuta d’Acconto.
Contrariamente ai rapporti privatistici, dove sono le parti a dover liquidare gli onorari ai legali; quando si instaura un contenzioso invece, è il giudice che provvede a liquidare le spese legali a carico della parte soccombente nel giudizio, sulla scorta di una specifica che il legale presenta.
La parte soccombente quindi ha l’obbligo di assolvere al pagamento di quanto ha determinato il giudice in sentenza ma ciò può avvenire con due diverse e distinte modalità che sono novellate dal codice di procedura civile agli articoli 91, comma 1° e 93 comma 1°.
L’articolo 91, comma 1° recita : “ Il giudice, con la sentenza che chiude il processo davanti a lui, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dell’altra parte e ne liquida l’ammontare insieme con gli onorari di difesa ….. ( omissis ) “.
L’art. 93, comma 1° recita : “ Il difensore con procura può chiedere che il giudice, nella stessa sentenza in cui condanna alle spese, distragga in favore suo e degli altri difensori gli onorari non riscossi e le spese che dichiara di avere anticipate ….. omissis “.
Andiamo ad analizzare ora chi è il soggetto passivo debitore chi è il soggetto percettore dell’IVA ed infine come viene trattata la Ritenuta d’Acconto.
L’art. 91 comma 1° : il giudice dichiara la parte soccombente tenuta al pagamento delle spese, cioè alla parte debitrice nel rapporto; di contro la parte vittoriosa nel giudizio risulta essere creditrice nel rapporto; il legale difensore sarà pertanto pagato dal proprio cliente, quando lo stesso avrà ricevuto il dovuto dalla controparte.
Ora per semplificazione, visto che l’articolo vuole essere esaustivo, ma purtroppo risulta contorto se visto dall’aspetto dei soggetti, piuttosto rispetto all’ imposizione, sia indiretta che diretta esporremo per semplificazione anche degli esempi.
Parti del Rapporto :
Caio persona fisica, creditore;
Tizio persona giuridica, debitore.
Sempronio legale.
Il giudice liquida in favore di Caio € 10.000 per vittoria di giudizio ed € 1.220 di spese legali omnicomprensive.
Caio dovrà ricevere da Tizio € 11.220 e stornare in favore del proprio legale Sempronio € 1.220. Sempronio dovrà emettere parcella in favore del proprio cliente Caio e trattandosi di persona fisica non verrà esposta ritenuta a titolo di acconto, ma solo IVA nella percentuale di legge.
Caio persona giuridica, creditore.
Sempronio legale
Il giudice liquida in favore di Caio € 10.000 per vittoria di giudizio ed € 1.268,80 di spese legali omnicomprensive.
Caio dovrà ricevere da Tizio € 11.268,80 e stornare in favore del proprio legale € 1.268,80. Sempronio dovrà emettere parcella in favore del proprio cliente Caio e trattandosi di persona giuridica verrà esposta ritenuta a titolo di acconto che Caio tratterrà e verserà nei termini di legge quale sostituto d’imposta.
A Caio dovrà essere riconosciuta il totale della parcella perchè ai fini contabili quello è il valore da portare in contabilità; la ritenuta d’acconto è invece imposta diretta che grava sulla persona contribuente, non sul professionista quanto tale.
Vediamo ora il caso dell’art. 93 comma 1° del codice procedura civile.
In questa fattispecie, abbiamo un elemento diciamo di disturbo che è dato dalla distrazione delle spese legali, le stesse vengono incassate dal legale direttamente dal debitore e non già dal proprio cliente che recupera il tutto e tacita il proprio legale.
Nasce quindi il problema chi sia il soggetto passivo al quale il legale dovrà emettere parcella, chi dovrà pagare l’IVA e se ricadente, a chi detrarre la relativa Ritenuta d’Acconto.
Il D.P.R. 633/1972, all’articolo 18 parla di “ diritto di rivalsa “ in buona sostanza il soggetto che effettua la cessione di beni o prestazione di servizi imponibile deve addebitare la relativa imposta, a titolo di rivalsa, al cessionario o al committente.
Pertanto la parcella andrà emessa dal legale nei confronti del proprio cliente naturalmente compensiva di IVA.
La cassazione con Sentenza n. 3544/1982 ha affermato che la distrazione delle spese in favore del legale vittorioso e la relativa imposta hanno natura di diritto privato e non tributaria, per cui la sentenza “costituisce un titolo nuovo e diverso, rispetto a quello tributario, per pretendere il pagamento di un costo del processo corrispondente nell’ammontare all’obbligazione fiscale”.
Il legale pertanto sarà tenuto ad emettere la parcella nei confronti del proprio cliente che però lo pagherà con il denaro messo a disposizione dalla parte soccombente a seguito della distrazione delle spese in sentenza.
L’articolo 18 del D.P.R. 633/72, parla di rivalsa dell’imposta ma non da chi materialmente debba essere pagata, quindi nessuna violazione ai fini IVA.
Pur tuttavia, il legale nella parcella che presenta al proprio cliente deve inserire all’interno di essa che la solutio è avvenuta da controparte per effetto della distrazione e che la stessa è anche pagatrice dell’imposta IVA; tanto secondo quanto è pervenuta l’Amministrazione Finanziaria con la circolare n. 203/E/1994.
Da sottolineare che il soggetto soccombente – che sarà tenuto al pagamento delle spese comprensive di IVA – non è egli stesso soggetto del rapporto, ma solo un obbligato dalla sentenza per cui non intercorrendo tra egli ed il legale alcun obbligo tributario – ripeto risulta solo un tramite per il pagamento – l’imposta indiretta assolta, non sarà per egli un’imposta da poter detrarre qual’ora fosse una persona giuridica; caso non proponibile affatto se si trattasse di persona fisica.
Vediamo ora come deve essere gestita la Ritenuta d’Acconto quando il legale è tenuto a presentare la parcella al proprio cliente a seguito di distrazione delle spese legali; cioè chi sarà tenuto materialmente a detrarre l’imposta IRPEF a titolo di acconto e versarla materialmente.
Ipotesi di cui all’art. 93 c.p.c.
La fattispecie dell’art. 91 c.p.c. infatti, non sembra dare alcun dubbio in merito, risulta palese la procedura da adottare sia per quanto scritto che dall’esempio numerio esposto.
L’articolo 25 del D.P.R. n. 600/1973 statuisce l’obbligo della ritenuta sulle prestazioni di lavoro autonomo, “ancorché …rese a terzi o nell’interesse di terzi”.In questo caso lo spirito della legge vuole essere quello di attribuire l’onere di operare la ritenuta a carico di colui che materialmente assolve all’adempimento anche se fatto nell’interesse di un terzo. Ecco allora evidente che la ritenuta a titolo di acconto IRPEF, andrà operata da colui che effettivamente eroga il compenso, quindi la parte soccombente nel giudizio anche, se di fatto non è il committente della prestazione professionale.
La giurisprudenza prevalente è orientata in tal modo, al riguardo la sentenza della Cassazione n. 3843/1995, successivamente la sentanza della cassazione n. 9332/1996 e la Circolare Ministeriale n. 203/1994.
Pubblicato da Gianluigi Montini su 12 aprile 2015 in Fiscale
Tag: art. 93 c.p.c., distrazione spese legali, parcella avvocati, ritenuta d'acconto
PERCHE’ UNA PMI SPESSO NON VIENE FINANZIATA …. POSSIBILI SOLUZIONI
Rivolgo quest’articolo a tutti i colleghi e colleghe ma principalmente agli imprenditori titolari di PMI.
Siamo in un momento di crisi perdurante, che affligge sia l’economia locale che quella nazionale, le aziende non reggono più tale congiuntura e pure quelle con valide progettualità, stentano a realizzarle causa anche la poca accessibilità al credito.
Noto fortemente però che anche in realtà aziendali di un certo valore e con una penetrazione di mercato, viene data scarsa importanza al bilancio di esercizio, considerandolo solo uno strumento residuale dal quale leggere i dati per passare alle casse del fisco.
Purtroppo non dovrebbe essere così.
Già la direttiva di Basilea 2 dava degli orientamenti tali affinché si sistemasse la contabilità in modo tale da ottenere bilanci i cui rating fossero accettabili in fase di lettura; purtroppo ad oggi Basilea 2 non si è ancora recepita se non negli effetti, direi disastrosi.
Gli istituti di credito continuano a concedere sempre minori linee di credito e sempre minori sono le iniziative che le aziende vedono finanziarsi.
Vi è poi Basilea 3 che oramai è entrata in vigore anche se sarà attuata gradualmente fino all’entrata a regime prevista per il 2019.
La morsa sulle aziende con bilanci poco ordinati, si stringerà sempre di più, in quanto le banche dovranno esse stesse riadeguarsi su nuovi coefficienti patrimoniali e rafforzare le loro riserve di liquidità per dare un maggiore sostegno alle PMI.
Basilea 3 darà poi un’ulteriore stretta da parte delle banche ad erogare credito a condizioni vantaggiose, e lo farà solamente ad aziende che non solamente danno attenzione ai propri indici di bilancio affinché abbiano un rating positivo ma che abbiano ottimi parametri patrimoniali e non siano eccessivamente indebitate.
La direzione è sicuramente questa per cui le PMI dovranno iniziare a ragionare in questa direzione in quanto l’epoca di società altamente indebitate e sottocapitalizzate è ormai finita; le banche richiederanno infatti un flusso di informazioni alla propria Clientela sempre più elevato e dettagliato.
L’equazione cui tutti gli istituti di credito dovranno continuare ad applicare è la seguente:
MAGGIOR RISCHIO AZIENDALE = MAGGIORI ACCANTONAMENTI = MAGGIORI COSTI PER LA BANCA e, quindi, di conseguenza: MAGGIORI COSTI PER IL CLIENTE, se non addirittura l’esclusione almeno da nuove linee creditizie.
Secondo Bankitalia, negli ultimi tre anni il volume di credito concesso nelle varie forme tecniche alle PMI ha subito una contrazione complessiva di circa il 60%, responsabile diretta la poca attenzione che si è dato ai bilanci, specchio della salute aziendale.
È di tutta evidenza che si impone a questo punto lo studio e l’applicazione concreta di sostanziali correttivi per non compromettere l’intero sistema banca-impresa.
Premessa importante è rendere effettiva e reciproca la trasparenza tra banche finanziatrici e imprese finanziate, anche e soprattutto per quanto riguarda le modalità di determinazione del rating.
Il convincimento da parte di entrambe le parti in causa, abbandonate le reciproche diffidenze è che l’interesse comune sia la trasparenza (che si dimostra, da un lato, nella trasmissione delle giuste informazioni aziendali e, dall’altro, nella condivisione dei criteri di valutazione) la quale non può che portare ad un miglior risultato che consentirà nella negoziazione del credito (affidamenti e finanziamenti) nella misura più equa, al livello di rischio più contenuto e di conseguenza al costo più favorevole.
Perché la Banca spesso dice NO? Quando un finanziamento, un mutuo o più in generale una linea di credito non viene concesso, le ragioni possono essere le più disparate:
– Manca il capitale proprio. Le banche vogliono che l’imprenditore rischi quanto loro e diventano meno disponibili di fronte a chi ha idee, ma non un adeguato patrimonio.
– Manca un business plan razionale. Il piano d’impresa deve portare dati sicuri su cui le banche possono far conto per la restituzione del capitale concesso, con i relativi interessi.
– Manca l’esperienza del management. I finanziatori chiudono la porta quando il neo- imprenditore non dimostra di avere una buona conoscenza del settore in cui vuole entrare.
– Mancano i dati finanziari. Per chi deve decidere se prestare denaro, le pagine più importanti del business plan sono quelle che riassumono le previsioni di entrate e uscite, il bilancio e i flussi di cassa. Se sono incomplete o imprecise, i finanziamenti non arrivano.
– Presentazione poco incisiva. Importante che la richiesta sia presentata con molta cura, in modo professionale, ben scritta e con contenuti che rispecchiano la realtà e possono trovare riscontro in un futuro immediato.
– Mancano i requisiti di base. Inutile chiedere finanziamenti ad una banca senza poter dare alcuna garanzia, senza poter dimostrare la sussistenza dei requisiti di affidabilità finanziaria e patrimoniali.
A questo punto e al solo scopo di migliorare il rapporto con la banca le PMI dovranno intraprendere alcune azioni di importanza strategica:
1. Rafforzare/incrementare il proprio patrimonio evitando di ricorrere alla esasperazione della quantificazione degli oneri pluriennali;
2. (FONDAMENTALE) produzione costante e sistematica di informazioni quantitative che consentano, anche ai fini interni aziendali, l’apprezzamento di dati gestionali consuntivi e preventivi, nonché di indicatori delle performance commerciali e finanziarie; fondamentale a questo riguardo è l’adozione/utilizzo di un sistema di tesoreria in tempo reale e l’aggiornamento tempestivo delle registrazioni contabili;
3. redazione del rendiconto finanziario per mettere in evidenza fonti e impieghi di capitale, capacità di autofinanziamento e individuazione del fabbisogno finanziario e conseguente stima della quantità di credito da richiedere al sistema bancario;
4. produzione di informazioni qualitative allo scopo sia di valutare il proprio posizionamento aziendale rispetto al settore economico, al benchmark ed alla migliore concorrenza, sia di apportare miglioramenti agli assetti organizzativi;
5. (FONDAMENTALE) massima attenzione ai dati andamentali riguardanti la puntualità di incassi e pagamenti, il livello degli insoluti, la rotazione degli affidamenti, la frequenza e l’entità degli eventuali sconfinamenti, l’attribuzione dei volumi di lavoro alle varie banche; la conoscenza periodica dei dati della Centrale dei Rischi è di primaria importanza a questo riguardo;
6. intensificare l’attività interna di budgeting e di business planning, o quantomeno dare più risalto alle previsioni ed al controllo prospettico dei fatti gestionali;
7. attribuire maggior dignità aziendale alla funzione finanziaria, destinata a rapportarsi in modo sempre più stretto con la controparte banca, e da considerarsi quindi non più come semplice esecutore delle decisioni industriali o commerciali;
8. (FONDAMENTALE) effettuare un’autodiagnosi permanente per meglio presentare i dati ed orientare in modo più favorevole il giudizio di rating delle banche, convincendo tutte le funzioni aziendali che la migliore presentazione dei fatti aziendali, per un’azienda sana, influisce in misura determinante sulla valutazione dei finanziatori;
9. considerare le alternative al credito a breve termine, come indicato in precedenza, senza trascurare il ricorso al factoring (per monetizzare i crediti commerciali) e al leasing (per agevolare gli investimenti in immobilizzazioni tecniche);
10. razionalizzare, il più possibile, il numero delle banche con cui operare, ampliandolo per accrescere le possibilità di finanziamento o viceversa riducendolo per selezionare gli istituti più generosi o semplicemente più obiettivi nel giudizio di rating;
11. confrontarsi con le banche con le loro stesse “armi”, nel senso di attribuire ad ogni istituto un vero e proprio “rating” che valuti i parametri principali, quali il costo del finanziamento (tassi, spread, commissioni, ecc.), la tempestività del servizio (tempi di esecuzione, ecc.) e non ultimo il grado di competenza/collaborazione mostrato a tutti i livelli nel rapporto banca-azienda dai funzionari bancari.
In virtù di quanto sopra esposto le imprese che risultano sottocapitalizzate vedranno il loro rating ridursi, essendo questo basato in buona misura sulla solidità patrimoniale del debitore: ad un elevato capitale proprio corrisponde, cioè, un elevato rating.
Sempre in considerazione delle citate regole, un patrimonio netto incrementale conferirà una maggiore probabilità di giudizi positivi degli Istituti di Credito al momento della decisione di concedere un affidamento.
Detto questo, lo studio ha stretto rapporti di consulenza/collaborazione con importanti istituti finanziari tramite i quali proponiamo un’operazione di :
VERSAMENTO IN C/FUTURO AUMENTO CAPITALE SOCIALE mediante l’APPORTO di AZIONI DEMATERIALIZZATE “ ************* “ da accreditare sul Dossier Titoli intestato all’Azienda e che permetterà all’azienda stessa di creare una posta attiva di bilancio; in pratica l’azienda rileverà nelle proprie scritture contabili:
– partecipazioni ……………………………………………………………………………… €. xxx.xxx,xx
– capitale sociale …………………… €. xxx.xxx,xx
– versamento in c/futuro aumento capitale sociale …. €. xxx.xxx,xx
Ai sensi dell’art. 2424 del codice civile .
a) l’acquisizione nel proprio attivo di bilancio di azioni al portatore (titolari codice ISIN) senza dover effettuare alcun versamento in riferimento al valore stesso delle azioni;
b) la possibilità di avere a disposizione titoli azionari che possano costituire una garanzia al momento della richiesta e/o nella rinegoziazione di affidamenti bancari
c) la contabilizzazione di una posta di patrimonio netto che incrementa il valore di patrimonializzazione della Società.
Di base l’operazione è impostata su un versamento in conto futuro aumento capitale sociale, ma ci si potrebbe trovare di fronte a situazioni che necessitano di alternative alla formula diretta del “versamento in c/futuro aumento capitale” ed allora si possono optare per tre soluzioni alternative:
1) L’acquisizione immediata di una partecipazione che prevede a latere un patto di riacquisto azioni alla scadenza pattuita;
2) Il versamento in c/futuro aumento capitale nei confronti di una società terza che utilizzerà detto versamento per la sottoscrizione del capitale deliberato;
3) La configurazione di una operazione di associazione in partecipazione che, regolamentata dagli art. 2549 – 2550 – 2551 – 2552 – 2553 – 2554 del C.C., permette, in questo caso, di assegnare ad una persona fisica le azioni, a titolo di corrispettivo apportato nel contratto di associazione in partecipazione, che poi verranno utilizzate, dall’Associato, proprio per conferirle nella Società oggetto di patrimonializzazione.
Una volta terminata l’operazione l’azienda rileverà sul proprio dossier titoli il deposito delle azioni conferite con la relativa valorizzazione.
Per maggiori info su quest’argomento o per consulenze contattaci : studiomontini@hotmail.it
Pubblicato da Gianluigi Montini su 5 marzo 2015 in Banca
Tag: bilancio, business plan, finanziamenti, indici bilancio, rating aziendale
CARTELLE ESATTORIALI PERCHE’ IMPUGNARLE
Analizzando una cartella di pagamento, nella sezione che riguarda gli importi si potrà facilmente notare che non è dato assolutamente sapere e neanche capire in che modo gli interessi siano stati calcolati, che aliquota sia stata applicata, i giorni e la metodologia di calcolo, il tutto al fine di addivenire alla giusta pretesa tributaria.
Essendo la cartella esattoriale un atto impositivo destinato a procurare effetti sulla sfera patrimoniale del contribuente, questa deve essere adeguatamente motivata.
Ed è’ appunto l’Ente titolare del credito (Agenzia delle Entrate, INPS, INAIL, ecc.) nonché autore delle iscrizioni a ruolo che è tenuto a fornire all’Agente di riscossione tali informazioni così che, l’Agente possa correttamente riportarle in cartella, ma ciò sistematicamente non avviene.
Ecco quindi, che viene data possibilità opporle per carenza di motivazione in quanto non debitamente documentate, sia ai sensi dell’art. 3 della legge 241/90 e sui decreti attuativi che, dell’art. 7 dello Statuto del Contribuente, Legge 212 del 2000.
Molte sono state le Commissioni Tributarie dei vari ordini e gradi che hanno dato ragione al contribuente che ha esposto dette doglianze in sede di ricorso.
Cito a solo titolo esemplificativo ma non esaustivo le
Commissioni Tributaria Regionale di Torino
Corte di Cassazione Sezione Civile del 2013
Corte di Cassazione Sezione Tributaria del 2008 e del 2012
Quindi ampia è la giurisprudenza di tutti gli ordini e gradi ( non solo quella citata) che ha dato ragione al contribuente per quanto sopra accennato, provvedendo ad una pronunzia di annullamento della cartella esattoriale.
Qualora il provvedimento impugnato risultasse viziato da carenza di motivazione, il giudice tributario deve limitarsi ad una mera pronuncia di annullamento, senza proseguire ulteriormente l’indagine sull’effettiva sussistenza del debito di imposta e sostituirsi quindi all’Amministrazione finanziaria.
Questo è orami orientamento consolidato.
Altri poi possono essere le eccezioni per poter validamente impugnare una cartella esattoriale, ad esempio termini prescrizionali, difetti di notifica, mancanza di relata di notifica o suo errore, possibili carenze di fogli, eventuale carenza della causale, mancata esposizione della data di esecutività del ruolo.
Su quanto detto torneremo ampiamento in altri articoli riguardanti le cartelle esattoriali.
Concludo pertanto, affermando di non dare mai per scontato che una cartella esattoriale sia qualcosa dalla quale non potersi difendere quindi come qualcosa invalicabile.
E’ opportuno però che un’analisi della stessa venga fatta da un professionista della materia, un avvocato o un commercialista che possa dare precisa attenzione e giusta consulenza.
Puoi richiedere consulenza su tale argomento contattando l’indirizzo email :
studiomontini@hotmail.it
Pubblicato da Gianluigi Montini su 28 febbraio 2015 in Fiscale
Tag: cartelle esattoriali, commissioni tributarie, equitalia, interessi mora, pressione fiscale, sanzioni
SUPERCONDOMINIO : PRIME NOZIONI
Con questo articolo intendo fare un po’ di chiarezza quando ci si trova in presenza di un supercondominio in quanto il significato spesso viene ignorato dagli stessi condomini.
Si è in presenza di un supercondominio e non di un normale condominio, quando più edifici non hanno una loro autonoma esistenza ma condividono tra di loro parti comuni; queste parti comuni possono essere il semplice accesso, un impianto centralizzato unico, un piazzale adibito a parcheggio, zone verdi, impianto di illuminazione come di videosorveglianza ecc.
Quando siamo in presenza di dette circostanze, nasce appunto un ulteriore “ ente distinto ed autonomo “, dai singoli condomini; questa nuova identità dovrà avere una sua autonoma gestione svincolata e distinta da ogni condominio che lo compone.
Viene a dare una maggiore chiarezza sull’argomento, l’art. 1117 bis del C.C., istituito dalla legge 220 del 2012, che disciplina pienamente questa fattispecie che in precedenza veniva disciplinata quasi esclusivamente da giurisprudenza. ( art. 1117 bis – AMBITO DI APPLICABILITÀ
1. Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 ).
Conseguenza di ciò è che queste parti che non fanno parte di un solo condominio ma che sono strumentali a tutti gli edifici, dovranno avere un loro regolamento, delle proprie tabelle millesimali, una propria contabilità quindi, anche un loro amministratore, distinto ma non per questo diverso, dall’amministratore dei singoli edifici.
Detto questo, l’amministratore dovrà per la gestione di queste parti, comuni a “ tutti i condominii “, rispettare le maggioranze sia di costituzione che di deliberazioni proprie del supercondominio.
Le casistiche posso essere tante e svariate, potrebbe accadere che un supercondominio di tre fabbricati da 20 condomini cadauno, abbiano in comune l’ingresso, gli spazzi di manovra, il verde, ma non ad esempio l’antenna centralizzata che risulta in comune solo a due dei tre corpi di fabbrica che per costruzione è appena poco distante.
In questo caso l’assemblea avrà quorum diversi di costituzione e deliberazione per i singoli condominii, quindi quorum di costituzione e deliberazione per il rifacimento del cancello che serve tutti i 60 condomini, ancora diversi quorum costitutivi e deliberativi per la sostituzione dell’antenna centralizzata che interesserà solo 40 condomini.
Per le deliberazioni dei singoli condominii, voteranno i singoli condomini, per il rifacimento del cancello tutti i 60 condomini, per la sostituzione dell’antenna centralizzata solo i 40 condomini dei fabbricati serviti dall’antenna centralizzata.
– Per qualsiasi consulenza in materia condominiale potete contattarci al seguente indirizzo email : studiomontini@hotmail.it. –
Pubblicato da Gianluigi Montini su 21 febbraio 2015 in Condominio
Tag: art.117 c.c., delibera condominiale, parti comuni condominiali, supercondominio

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 art. 93
 art. 2549
 art. 1117
 art.117