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Timestamp: 2020-08-12 13:06:51+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 20965 del 08/09/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20965 del 08/09/2017
Cassazione civile, sez. II, 08/09/2017, (ud. 30/05/2017, dep.08/09/2017), n. 20965
sul ricorso 25276-2013 proposto da:
C.L., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MARIA
rappresenta e difende unitamente all’avvocato LUCIANO GAZZOLA giusta
S.G., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ENNIO
QUERINO VISCONTI N. 11 INT.3, presso lo studio dell’avvocato MARIA
MELE, rappresentato e difeso dagli avvocati MONICA BELLON, MICHELA
BELLON in virtù di procura a margine del controricorso;
avverso la sentenza n. 1807/2012 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA,
Sostituto Procuratore Generale, dott. CELESTE ALBERTO, che ha
Lette le memorie di entrambe le parti.
1. S.G. conveniva dinanzi al Tribunale di Treviso C.L. e l’Agenzia Immobiliare Ambra S.a.s. assumendo che in data 16/5/1998 aveva stipulato un contratto preliminare in veste di promissario acquirente di un terreno della superficie di mq. 2400 con annesso fabbricato appartenente al C., e sito in Castelfranco alla via Staizza, avendo interesse ad edificare sullo stesso un edificio ad uso commerciale.
Evidenziava che al momento della conclusione del preliminare, per il quale aveva svolto attività di mediatrice la società convenuta, aveva consegnato a quest’ultima la somma di Lire 43.000.000 a titolo di caparra, essendosi poi riservato il termine di otto giorni per verificare la fattibilità della costruzione ipotizzata.
A seguito di accertamenti svolti nel detto termine, si era avveduto che il bene non aveva le caratteristiche promesse, attese le difficoltà per la prospettata edificazione in ragione delle vigente disciplina urbanistica comunale, e che, sebbene avesse richiesto alla società di non consegnare la caparra al promittente venditore, l’agenzia aveva rimesso il titolo rilasciato a titolo di caparra al C..
Chiedeva quindi dichiararsi la risoluzione del contratto con il pagamento del doppio della caparra, con la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni derivanti dalla illegittima consegna dell’assegno.
Nella resistenza del convenuto che deduceva che non era stata promessa l’immediata edificabilità del terreno, e che il termine di otto giorni era funzionale solo a consentire al promittente acquirente di verificare la conformità dei documenti urbanistici allegati al preliminare rispetto agli strumenti in vigore, il Tribunale adito con la sentenza del 7 dicembre 2004 rigettava la domanda attorea, e dichiarava la legittimità del recesso del C., con il conseguente diritto a trattenere la caparra versata.
A seguito di appello proposto dal S., la Corte d’Appello di Venezia, nella resistenza del solo C., riformava integralmente la sentenza di prime cure e dichiarava la risoluzione del preliminare per inadempimento del C., condannando quest’ultimo a restituire all’attore la somma a suo tempo ricevuta a titolo di caparra con gli interessi legali dal 29 luglio 1998 al saldo.
Infine rigettava la domanda di risarcimento del danno proposta nei confronti del C. e dell’Agenzia immobiliare.
Ritenevano i giudici di appello che la previsione aggiunta al preliminare, contemplante la riserva del S. di verificare presso il Comune la fattibilità edificatoria come da planimetrie e capitolato allegato, implicava che il promissario acquirente si era riservato la facoltà di accertare se sul terreno era effettivamente possibile edificare un fabbricato ad uso commerciale, secondo la destinazione urbanistica riportata nel PRG.
Solo all’esito di tale verifica sarebbe stato quindi possibile per il mediatore consegnare la caparra al venditore.
La fattibilità edificatoria del fondo rappresentava quindi una specifica qualità dell’immobile, la cui mancanza giustificava il recesso dell’acquirente.
Non poteva invece reputarsi che la clausola consentisse la sola possibilità di verificare in Comune che fosse effettivamente applicabile al bene la disciplina urbanistica contemplata nello strumento urbanistico vigente, avendo le parti inteso far riferimento, non già ad un’astratta possibilità di utilizzo del bene, ma ad una concreta possibilità di costruzione.
Gli accertamenti del CTU avevano consentito di verificare che per l’edificazione era necessario un intervento preventivo di iniziativa pubblica in quanto il terreno, in vista della realizzazione di un capannone ad uso commerciale, doveva essere servito da due strade principali, requisito che invece era allo stato carente.
La non immediata edificabilità dell’area determinava quindi il venir meno di una qualità promessa con la conseguente sussistenza di un grave inadempimento del venditore, sicchè andava pronunziata la risoluzione del contratto per inadempimento del C..
Tuttavia non è stata accolta la richiesta di pagamento del doppio della caparra, posto che l’attore non aveva avanzato domanda di accertamento della legittimità del recesso, ma aveva agito per la risoluzione.
Alla luce degli effetti risolutori del contratto, andava però disposta la restituzione della somma a suo tempo versata a titolo di caparra, con gli interessi legali dalla domanda, mancando però la prova di ulteriori danni.
Infine non poteva trovare accoglimento la richiesta di risarcimento del danno nei confronti della società, non potendosi ravvisare la sua colpa nell’avere consegnato la caparra al C., in quanto non poteva in quel momento dare credito alle sole dichiarazioni provenienti dal S. circa la carenza del requisito della fattibilità edificatoria.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre C.L. sulla base di tre motivi.
2. Preliminarmente deve rilevarsi che va esclusa la necessità di disporre l’integrazione del contraddittorio nei confronti della originaria parte convenuta Agenzia Immobiliare Ambra S.a.s., attesa la natura scindibile del rapporto esistente tra la domanda rivolta nei confronti del C. e la domanda risarcitoria proposta nei confronti della società.
Ne consegue che il rigetto della richiesta risarcitoria proposta nei confronti della convenuta non è stato in alcun modo censurato dall’attore, con il conseguente passaggio in giudicato della decisione del giudice di merito in parte qua, il che esclude che debba disporsene la chiamata in causa in questa sede.
Sempre in via preliminare deve essere disattesa la deduzione di inammissibilità del ricorso proposta dal controricorrente, atteso che ad avviso del Collegio lo stesso risulta formulato in conformità dei requisiti di specificità dettati dall’art. 366 c.p.c.
3. L’ordine logico delle questioni impone la previa disamina del terzo motivo di ricorso che investe direttamente la correttezza della decisione del giudice di appello, che ha ritenuto di accogliere la domanda di risoluzione del preliminare concluso tra le parti in ragione dell’inadempimento del promittente venditore, essendo tale statuizione pregiudiziale rispetto alla disamina delle altre censure che invece investono il diritto alla restituzione della caparra, sul presupposto che però sia corretta la pronuncia di risoluzione per inadempimento del promittente venditore.
Il motivo denunzia l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, nella parte in cui il giudice di merito ha ritenuto che la volontà delle parti, in relazione alla riserva di otto giorni “per verificare la fattibilità con il Comune edificatoria come da planimetria e capitolato allegato e firmato” dovesse essere intesa come volta ad assicurare al compratore la possibilità di riscontrare l’immediata edificabilità del terreno, assumendo tale carattere la valenza di qualità promessa del bene.
Il motivo è evidentemente destituito di fondamento in quanto si configura come una censura di merito, volta a contestare il non sindacabile accertamento in fatto del giudice di merito.
La Corte d’Appello, con ampia ed adeguata motivazione ha chiarito le ragioni per le quali non poteva ritenersi che la verifica che il S. si riservava di compiere fosse limitata al solo riscontro della conformità della documentazione allegata al contratto alla disciplina urbanistica vigente, ma che invece doveva ritenersi che fosse volta a permettere il riscontro in ordine alla effettiva ed immediata possibilità di realizzare la costruzione in vista della quale il fondo era stato compromesso in vendita, dovendo quindi reputarsi tale potenzialità edificatoria essere una qualità promessa da parte del venditore.
Nella sostanza la doglianza si risolve in larga parte nella contestazione di quella che è l’interpretazione del contratto, o meglio della clausola aggiunta al contratto operata da parte del giudice di appello, occorrendo a tal fine ricordare che l’interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell’ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui all’art. 1362 c.c. e segg., o di motivazione inadeguata (ovverosia, non idonea a consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione). Sicchè, per far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d’interpretazione (mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti), ma altresì precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato; con l’ulteriore conseguenza dell’inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa (Cass. 26 ottobre 2007, n. 22536). D’altra parte, per sottrarsi al sindacato di legittimità, quella data dal giudice del merito al contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili e plausibili interpretazioni (tra le altre: Cass. 12 luglio 2007, n. 15604; Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178). Ne consegue che non può trovare ingresso in sede di legittimità la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca esclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi già dallo stesso esaminati; sicchè, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass. n. 7500/2007; Cass. n. 24539/2009).
Il motivo, oltre a difettare del requisito di specificità di cui all’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, nella parte in cui fa richiamo a vari documenti, senza peraltro riprodurne in ricorso il contenuto, sollecita una diversa interpretazione ovvero una diversa valorizzazione delle deposizioni testimoniali (la cui valenza non può che essere ritenuta secondaria a fronte di una chiara ricostruzione della volontà contrattuale nel senso operato dai giudici di appello), laddove anche l’argomento rappresentato dalle competenze tecniche possedute dell’attore ben potrebbe essere letto in senso antitetico a quanto sostenuto in ricorso, confermando l’interpretazione del giudice di appello, e ciò in quanto non era sufficiente per la parte avere contezza del solo dato formale emergente dai documenti allegati al contratto (e che proprio per la sua professionalità non aveva difficoltà ad intendere), ma era necessario per l’acquirente verificare appunto la concreta ed immediata possibilità di edificare, che non risultava evincibile dalla sola certificazione in questione.
4. Il primo motivo di ricorso lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c. nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione.
Si rileva che la Corte d’Appello nel condannare il ricorrente alla restituzione in favore dell’attore della somma a suo tempo versata a titolo di caparra confirmatoria ha delibato una domanda inammissibile, in quanto proposta per la prima volta, e tardivamente, in grado di appello.
Infatti, in primo grado il S. aveva richiesto la risoluzione del contratto con la condanna del convenuto alla restituzione del doppio della caparra.
La Corte d’Appello ha correttamente ritenuto che la domanda di risoluzione non consentiva di potere invocare il diritto alla restituzione del doppio della caparra ex art. 1385 c.c.
Deve quindi reputarsi che la richiesta avanzata in tal senso da parte dell’attore equivalga ad una domanda di risarcimento del danno, quantificato appunto in tale importo, ma una volta escluso che la condotta inadempiente del C. avesse prodotto un danno risarcibile, la richiesta di restituzione delle somme versate a titolo di caparra avrebbe potuto trovare giustificazione solo a fronte della tempestiva proposizione di una domanda restitutoria, che però è stata avanzata solo nelle conclusioni dell’atto di appello.
Il secondo motivo lamenta poi la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1458 c.c., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, sempre in merito all’accoglimento della richiesta di restituzione delle somme a suo tempo versate a titolo di caparra confirmatoria.
In tal senso si richiama il principio della necessità di un’espressa domanda avente tale contenuto, ancorchè sia proposta una domanda di risoluzione del contratto, non potendosi quindi in ogni caso ritenere, anche a voler superare la questione di inammissibilità di cui al primo motivo di ricorso, che la richiesta di pagamento della somma corrispondente all’importo della caparra, possa essere considerata come una domanda restitutoria.
I due motivi che possono essere congiuntamente esaminati per la loro evidente connessione, sono infondati.
Non ignora il Collegio che secondo la pacifica opinione della giurisprudenza (cfr. ex multis Cass. n. 10953/2012) In tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell’art. 1385 c.c., comma 3, la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, trattandosi di statuizione (così Cass. n. 8881/2000) ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione (conf. Cass. n. 8630/1998; Cass. n. 11356/2006).
In tal senso Cass. n. 23490/2009 ha appunto affermato che non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorchè il giudice, qualificando giuridicamente in modo diverso rispetto alla prospettazione della parte i fatti da questa posti a fondamento della domanda, le attribuisca un bene della vita omogeneo, ma ridimensionato, rispetto a quello richiesto, così che, proposta in primo grado una domanda di risoluzione per inadempimento di contratto preliminare, e di conseguente condanna del promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra ricevuta, non pronunzia “ultra petita” il giudice il quale ritenga che il contratto si sia risolto non già per inadempimento del convenuto, ma per impossibilità sopravvenuta di esecuzione derivante dalle scelte risolutorie di entrambe le parti (ex art. 1453 c.c., comma 2) e condanni il promittente venditore alla restituzione della sola caparra (la cui ritenzione è divenuta “sine titulo”) e non del doppio di essa.
Ed, infatti va considerato che la restituzione della caparra, costituisce un effetto inevitabile della risoluzione, comunque motivata, del contratto, essendo venute meno le finalità alle quali assolveva (v., tra le altre, Cass. 8310/03, 13828/00, 8630/98, 10217/94), sicchè la sua pronuncia costituisce un minus rispetto alla domanda del controricorrente, che nonostante avesse chiesto la risoluzione del contratto, aveva indebitamente richiesto la restituzione del doppio, significando in ogni caso che non sussisteva più alcun titolo per la controparte per trattenere la caparra già versata.
In termini analoghi si è poi di recente pronunciata Cass. n. 19502/2015 che ha infatti affermato che non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorchè il giudice, qualificando giuridicamente in modo diverso rispetto alla prospettazione della parte i fatti da questa posti a fondamento della domanda, le attribuisca un bene della vita omogeneo, ma ridimensionato, rispetto a quello richiesto, sicchè, proposta azione di risoluzione per inadempimento di contratto preliminare e di conseguente condanna del promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra ricevuta, non pronunzia “ultra petita” il giudice che accerti la nullità del contratto e condanni il promittente venditore alla restituzione della caparra stessa, producendo, del resto, la risoluzione e la nullità effetti diversi quanto alle obbligazioni risarcitorie, ma identici quanto agli obblighi restitutori delle prestazioni.
Facendo applicazione di tali principi al caso di specie appare quindi possibile affermare che, pur avendo il giudice di merito correttamente qualificato la domanda come risoluzione ordinaria, ritenendo quindi non legittima la pretesa di ottenere il doppio della caparra, tuttavia nel disporre la sola restituzione della caparra versata, ha accordato all’attore un bene della vita omogeneo rispetto a quanto ab initio richiesto, essendo peraltro pacifico che non sussista più alcun diritto della controparte a trattenerla.
6. Poichè il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese del grado che liquida in complessivi Euro 5.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15% sui compensi, ed accessori di legge;
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 30 maggio 2017.

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