Source: https://www.mietrechtsiegen.de/mieterhoehungsverlangen-bei-wohnraummiete/
Timestamp: 2019-12-06 16:14:59+00:00

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AG Esslingen, Az.: 5 C 813/13, Urteil vom 27.11.2014
4. Der Streitwert wird auf 624,00 € festgesetzt.
Die Parteien streiten um die Berechtigung eines Mieterhöhungsbegehrens der Klägerin.
Mit Mietvertrag vom 11.9.2007, für dessen Inhalt Bezug genommen wird auf Aktenblatt 5 – 14 hat die Klägerin eine Wohnung im ersten OG des Hauses xxx in …… Baltmannsweiler an den Beklagten vermietet. Die monatliche Kaltmiete beträgt seit Mietbeginn 260,– EUR zzgl. anteiliger Betriebskosten in Höhe von 70,– EUR.
Mit Schreiben vom 29.1.2013 begehrte die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zu einer Mieterhöhung auf 312,– EUR, ab dem 1. April 2013. Für den Inhalt des Mieterhöhungsschreibens wird auf Aktenblatt 15-18 Bezug genommen. Das Mieterhöhungsbegehren wurde unter Bezugnahme auf den Esslinger Mietspiegel aus dem Jahr 2012 begründet. Der Beklagte wurde aufgefordert, bis zum 31. März 2013 der erhöhten Miete zuzustimmen. Eine entsprechende Zustimmung des Beklagten erfolgte nicht. Die alte Miete wurde unverändert fortbezahlt.
Der Beklagte wurde mit Schreiben vom 8.4.2013 nochmals aufgefordert, die Zustimmung bis zum 23.4.2013 zu erteilen, auch dies erfolgte nicht.
Die Klägerin trägt vor, der Esslinger Mietspiegel sei 1:1 ohne Abschläge auf Mietwohnungen in Baltmannsweiler anwendbar, u.a. gemäß der Auskunft der Gemeindeverwaltung Baltmannsweiler. Es läge keine Situation vor, welche mit der Entscheidung des BGH in seinen Urteil vom 13.11.2013 vergleichbar sei.
Die Diskrepanz zwischen Esslingen mit ca. 90.000 Einwohner und Baltmannsweiler seit deutlich geringer als die Diskrepanz zwischen Nürnberg und der dort genannten Nachbargemeinde. Auch sei eine Vergleichbarkeit insofern anzunehmen, als für die Stadt Esslingen bereits seit dem Jahr 1975 ein Mietspiegel bestehe und es bisher allgemein üblich gewesen sei, dass die umliegenden Gemeinden diesen Mietspiegel zur Anwendung bringen. Auf diese Art und Weise sei über die nunmehr 40 Jahre allein deswegen die Miete der umliegenden Gemeinden und auch Baltmannsweilers an die Mieten der Stadt Esslingen angepasst.
Für einen Abschlag sei kein Raum. Es sei bekannt, dass die Schurwaldgemeinden keineswegs ein niedrigeres Mietniveau als Esslingen hätten. Im Gegenteil seien die Mieten teilweise höher aufgrund der Lage im Grünen und des hohen Erholungswerts bei gleichzeitiger zügiger Erreichbarkeit der Arbeitsplätze im Ballungsgebiet. Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Esslingen weise als durchschnittliche Nettomiete alle Wohnungen – unabhängig von Wohnmerkmalen – 7,16 EUR aus, wohingegen eine Internetrecherche für Baltmannsweiler einen durchschnittlichen Mietpreis von 7,62 EUR ergeben habe.
Gemäß Tabelle 1 des qualifizierten Esslinger Mietspiegels ergäbe sich für die unstreitig 35 m² große Wohnung in einem Gebäude des Baujahres 75 eine Basisnettomiete in Höhe von 8,29 EUR pro m². Gemäß Tabelle 2 des Mietspiegels seien folgende Zu- und Abschlagsmerkmale zu berücksichtigen.
2 Punkte für das 1-Zimmer-Apartement, 2 Punkte für überwiegenden Laminatboden, 3 Minuspunkte, da im Bereich der Küche keine Heizkörper vorhanden seien sowie 8 Punkte wegen des Vorliegend einer Höhenlage. Insgesamt seien 9 Zuschlagspunkte zu machen.
Das Lagemerkmal hinsichtlich der Wegentfernung zum Stadtzentrum sei nicht zu berücksichtigen, da dieses nur auf Esslinger Gegebenheiten zugeschnitten sei. Eine Übertragung dieses Wohnwertkriteriums auf andere Gemeinden müsste dazu führen, dass die Entfernung zum jeweiligen Zentrum der Gemeinde zu betrachten sei. Dies führe allerdings – insbesondere bei kleineren Gemeinden – stets zu einem Zuschlagspunkt und niemals zu Abschlagspunkten, aus dieser Überlegung heraus werde deutlich, dass dieses Kriterium bei einer analogen Anwendung des Mietspiegels außen vor bleiben müsse.
Die Wohnung verfüge über einen Balkon. Es läge auch keine übermäßige Lärmbelästigung vor. Das Kriterium “Haupträume der Wohnung liegen nicht an einer Hauptverkehrsstraße” sei jedenfalls nicht erfüllt. Aufgrund der hügeligen Topographie der Umgebung von Esslingen müssen jedoch die Höhenmerkmale berücksichtigt werden.
Die streitgegenständliche Wohnung befinde sich auf einer Höhenlage des Schurwaldes.
Aus dem Mietspiegels ergäbe sich daher eine Basisnettomiete in Höhe von 9,03 EUR pro m², daraus ergäbe sich rechnerisch eine ortsübliche Nettomiete in Höhe von 316,26 EUR. Vor dem Hintergrund der Kappungsgrenze, sei das Mieterhöhungsverlangen auf einen Betrag von 312.– EUR netto pro Monat zu kürzen gewesen.
Die Klägerin hat Klage erhoben mit Schriftsatz vom 26.4.2013, den Beklagten zugestellt am 7.5.2013.
Der Beklagte wird verurteilt, einer Anhebung der Grundmiete für die Wohnung im 1. OG des Hauses XXX in ……. Baltmannsweiler von bislang 260.– EUR netto im Monat auf nunmehr 312.– EUR netto im Monat mit Wirkung ab dem 1.4.2013 zuzustimmen.
Der Beklagte trägt vor, über die bereits gezahlte Nettokaltmiete von 7,43 EUR pro m² bleibe kein Raum für eine Mieterhöhung.
Aufgrund der abgelegenen Lage von Baltmannsweiler sei von vorneherein ein 20%iger Abschlag gegenüber Mieten für Esslingen zu machen. Dies würde bei einer Basismiete von 8,29 EUR pro m² bereits bedeuten, dass ein Abschlag in Höhe von 1,66 EUR pro m² zu machen sei, so dass lediglich ein m² – Preis von 6,63 EUR angemessen wäre. Bei Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in den Mietspiegel der Stadt Esslingen sei darüberhinaus zu berücksichtigen, folgende Zu- und Abschlagsmerkmale:
1-Zimmer-Apartement : 2 Punkte, überwiegend Laminatboden: 2 Punkte, im Bereich der Küche ohne Heizkörper: Minus 3 Punkte, kein Balkon: Minus 3 Punkte., Lärm durch zwei vorbeiführende Straßen und Einflugschneise des Flughaftens: Minus 5 Punkte, weite Entfernung vom Stadtzentrum: Minus 4 Punkte. Im Ergebnis seien 11 Minuspunkte zu berücksichtigen.
Damit wäre für Baltmannsweiler ein Abschlag von 91 ct pro m² zu machen, so dass auch nach dieser Rechnung lediglich ein Mietpreis in Höhe von 7,38 EUR pro m² bzw. einer Gesamtmiete in Höhe von 258,30 EUR angemessen wäre.
Darüberhinaus sei das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Die Gemeinden Baltmannsweiler und Esslingen seien nicht miteinander vergleichbar. Mag die Größendiskrepanz nicht so groß sein, wie in dem vom BGH entschiedenen Fall, jedoch sei die Entfernung von 15 km erheblich weiter. Darüberhinaus entsprechen die Mietpreise von Baltmannsweiler in keinster Weise den von Esslingen.
Die Parteien haben mit Schriftsatz vom 15.10.2014 und 17.10.2014 die Zustimmung zur Entscheidung im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO erteilt. Mit Beschluss vom 21.10.2014 wurde das schriftliche Verfahren angeordnet und eine Schriftsatzfrist bis zum 18.11.2014 gewährt.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens gem. Beweisbeschluss vom 25.07.2013, welches vom Sachverständigen E. im Termin vom 30.05.2014 mündlich erläutert wurde.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf das Protokoll der Sitzungen vom 18.07.2013 und 30.05.2014, die Schriftsätze der Parteien sowie auf das wechselseitige Parteivorbringen und den Akteninhalt Bezug genommen.
Die Klage war vorliegend als unzulässig abzuweisen.
Die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung ist unzulässig, weil ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 28.01.2013 ist mangels einer den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2, 4 BGB genügenden Begründung unwirksam. Denn der darin herangezogene Mietspiegel von Esslingen ist nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für die in der Gemeinde Baltmannsweiler gelegenen Wohnung des Beklagten geeignet.
Zulässigkeitsvoraussetzung einer Mieterhöhungsklage gemäß § 558 a BGB ist letztlich, dass ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen vorliegt (vgl. Schmidt-Futterer, 11. Auflage, § 558 a BGB, Rn 146). Nur ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen löst die Überlegungsfrist aus. Daran schließt sich die Klagefrist des § 558b BGB an. Ohne Überlegungsfrist läuft keine Klagefrist, und eine außerhalb der Klagefrist erhobene Klage ist als unzulässig abzuweisen.
Die gemäß § 558a Abs. 1 BGB erforderliche Begründung solle dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Hierfür sei erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Auch wenn an das Begründungserfordernis keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen, so ist auch nach Ansicht des BGH in formeller Hinsicht erforderlich, dass das Erhöhungsverlangen Tatsachen enthält, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet – in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.
Der im Mieterhöhungsbegehren der Klägerin in Bezug genommene Mietspiegel der Stadt Esslingen stellt vorliegend jedoch kein zulässiges Begründungsmittel dar.
Das Mieterhöhungsbegehren vom 29.01.2013 wurde in Textform erklärt und begründet (§ 558a Abs. 1 BGB). Zur Begründung wurde ausschließlich auf den Esslinger Mietspiegel Bezug genommen. Die Bezugnahme auf einen Mietspiegel ist ein nach § 558a Abs. 2 grundsätzlich zulässiges Begründungsmittel. Für die Gemeinde Baltmansweiler existierte zum Zeitpunkt der Erklärung des Mieterhöhungsbegehrens jedoch weder ein Mietspiegel im Sinne von § 5558c noch von § 558d BGB.
Maßgeblich ist daher die Frage, ob der Esslinger Mietspiegel gem. § 558a Abs.4 S. 2 BGB auf die in Baltmansweiler gelegene Wohnung angewandt werden durfte. Dies ist zu verneinen. Voraussetzung dafür wäre, nach dem Wortlaut der Norm, dass es sich bei dem angewandten Mietspiegel um den, einer vergleichbaren Gemeinde handelt.
Bei der Gemeinde Baltmannsweiler und der Stadt Esslingen handelt es sich jedoch nicht um vergleichbare Gemeinden in diesem Sinne.
In formeller Hinsicht entsprach es bisher wohl herrschender Ansicht, dass das Erhöhungsverlangen formell ordnungsgemäß ist, wenn die Behauptung des Vermieters die Gemeinden seien vergleichbar, nicht offensichtlich unbegründet ist (vgl. hierzu Schmidt-Futterer, 11.Auflage, § 558 a BGB, Randziffer 45, OLG Stuttgart, RE v. 02.02.1982 – 8 REMiet 4/81 – NJW 1982, 945, 946; AG Aschaffenburg, Urt. v. 25.07.2013 – 115 C 779/12 – WuM 2013, 673).
Ein Mieterhöhungsverlangen, das mit dem Mietspiegel einer Nachbargemeinde begründet wird, war danach nur unwirksam, wenn die beiden Wohnungsmärkte schon auf den ersten Blick nicht miteinander vergleichbar sind (vgl. Staudinger, § 558 a BGB, Randziffer 33). Zweifelhaft erscheint, ob vor dem Hintergrund der Entscheidung des BGH vom 13.11.2013 (Az. VIII ZR 413/12) an dieser einschränkenden Sicht festzuhalten ist.
Nach Auffassung des Gerichts kann dies jedoch dahinstehen, da es vorliegend offenkundig an der Vergleichbarkeit der Gemeinden fehlt. Die Vergleichbarkeit der Gemeinden richtet sich unter anderem nach:
– der wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur,
– dem Grad der Industrialisierung,
– der verkehrstechnischen Erschließung,
– der Anbindung an Versorgungszentren.
Es muss eine umfassende vergleichende Betrachtung stattfinden. Ein Teilvergleich mit einzelnen Stadtteilen ist dabei unzulässig (LG Heidelberg, Urt. v. 17.02.2012 – 5 S 95/11 – WuM 2012, 205, m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-MietR 5/2012 Anm. 2).
Vergleichbare Gemeinden liegen nämlich letztlich nur vor, wenn die Wohnungsmärkte in beiden Gemeinden im Wesentlichen dieselben Merkmale aufweisen, worüber nur im Einzelfall aufgrund einer umfassenden Betrachtung der für die fraglichen Märkte relevanten Faktoren entschieden werden kann. Ein wesentliches Merkmal des Wohnungsmarktes ist dabei sicherlich die Wohnungsmarktgröße und dabei insbesondere die Einwohnerzahl der vergleichbaren bzw. zu vergleichenden Gemeinden (vgl. AG Aschaffenburg, Urt. v. 25.07.2013 – 115 C 779/12 – WuM 2013, 673).
Hier ist bereits festzustellen, dass hierbei eklatante Unterschiede zu Tage treten. Die Gemeinde Baltmannsweiler weist nach Angaben von wikipedia eine Einwohnerzahl von ca. 5644 Einwohnern aus. Esslingen weist demgegenüber eine Einwohneranzahl von ca. 89.242 Einwohnern aus und ist damit Baden-Württembergs elftgrößte Stand und bildet für die umliegenden Gemeinden ein Mittelzentrum. Bereits aufgrund dieser unterschiedlichen Einwohneranzahlen erscheint es als äußerst zweifelhaft, ob von einer Vergleichbarkeit gesprochen werden kann. Auch die Infrastruktur und Lehreinrichtungen der Gemeinde Baltmannsweiler und Esslingen am Neckar sind letztlich nicht vergleichbar. Bei der Stadt Esslingen handelt es sich um eine Hochschulstadt. Gerade der unmittelbare Einzugsbereich der Wohnungen zu einer Fachhochschule und der hierdurch bedingten erhöhten Wohnungsnachfrage aufgrund der vorhandenen Studenten ist ein wesentlicher wertbildender Faktor beim Wohnungsmarkt. In Baltmannsweiler gibt es lediglich zwei Grundschulen und eine Volkshochschule aber keine weiterführenden Schulen. Esslingen ist durch S- und Regionalbahn sehr gut an Stuttgart als Oberzentrum angebunden, während es von Baltmannsweiler aus nur Busverbindungen im Rahmen des ÖPNV gibt. In Esslingen sind verschiedene große Betriebe angesiedelt, z.B Hengstenberg, Daimler AG, Bechtle Graphische Betriebe und Verlagsgesellschaft mbH & Co. KG etc, während Baltmansweiler von kleinen Einzelhandelsgeschäften und kleinen mittelständischen Betrieben geprägt ist. Es gibt in Esslingen verschiedenste kulturelle Einrichtungen wie Kinos, die württembergische Landesbühne und Museen, wohingegen es in Baltmansweiler, bedingt durch die wesentlich geringere Einwohnerzahl lediglich ein Kulturzentrum mit mobilem Kino existiert.
Bereits diese exemplarisch aufgeführten Unterscheidungskriterien, wie Einwohnerzahl und Lehreinrichtung, nämlich Fachhochschule, zeigen, dass eine Vergleichbarkeit nicht vorliegt (vgl. AG Aschaffenburg, Urteil vom 25. Juli 2013 – 115 C 779/12 –, juris)
Dahin stehen kann, ob sich durch einen Abschlag in Höhe von ggf. 8 %o oder 20%o von den aufgrund des Esslinger Mietspiegels ermittelten Werten, die erforderliche Vergleichbarkeit der Gemeinden herstellen ließe. Der BGH hat dies mit Urteil vom 13.11.2013 (Az: VIII ZR 413/12 – zitiert nach juris) abgelehnt. Da das Mieterhöhungsbegehren der Klägerin jedoch gerade keinen Abschlag enthält und diese sich in ihrem Mieterhöhungsbegehren auf den Standpunkt gestellt hat, der Mietspiegel sei 1: 1 auf Baltmansweiler anzuwenden, ist die Frage nicht entscheidungserheblich. Aber selbst wenn man der Ansicht wäre, dass durch einen entspr. Abschlag eine Vergleichbarkeit hergestellt werden könnte, so wäre doch zumindest eine Begründung im Mieterhöhungsbegehren selbst als erforderlich anzusehen, aus der hervor geht, weshalb von einem Abschlag in der gemachten Höhe auszugehen sei.
Anzumerken ist weiterhin, dass der Sachverständige zum einen, einen solchen Abschlag von 8 %o vom Esslinger Mietspiegel als erforderlich angesehen hat, um das Mietpreisniveau in Baltmannsweiler realitätsnah abzubilden und er zum anderen auch den Mietspiegel von Schorndorf bei seiner Betrachtung mitberücksichtigt hat, u.a. da sich Baltmannsweiler ziemlich in der Mitte zwischen Schorndorf und Esslingen befindet. Nach seinen nachvollziehbaren Angaben sinken die Mietpreise, je weiter man sich von Esslingen entfernt. Dies spricht aus Sicht des Gerichts gerade auch dafür, dass die Gemeinden Esslingen am Neckar und Baltmansweiler nicht ohne weiteres miteinander vergleichbar sind.
Es mag zwar sein, dass von vielen Vermietern seit langer Zeit den Esslinger Mietspiegel zur Mietpreisbildung herangezogen wurde und sich dadurch ein ähnliches Preisgefüge gebildet hat. Dies kann jedoch nicht die vom Gesetzeswortlaut geforderte Vergleichbarkeit der Gemeinden zu ersetzten, denn es wird dort eben nicht auf die Vergleichbarkeit der Miethöhe sondern auf die Vergleichbarkeit der Gemeinde abgestellt. Es sollen bildhaft gesprochen keine Äpfel mit Birnen verglichen werden, mögen sie ggf. auch das gleiche kosten. Denn es ist zwischen der Frage der Ordnungsgemäßheit des Mieterhöhungsbegehrens und der Frage der materiellen Berechtigung der begehrten Mieterhöhung bzw. der ortsüblichen Vergleichsmiete zu unterscheiden. Dass die vom Sachverständigen ermittelte Miethöhe ggf. der ortsüblichen Vergleichsmiete aus den vom ihm genannten Gründen entspricht, vermag das formell fehlerhafte Mieterhöhungsbegehren nicht zu heilen bzw. zu rechtfertigen.
Nach alledem wurde seitens der Klägerin kein taugliches Begründungsmittel gewählt.
Der Streitwert wird auf 624,- EUR festgesetzt.
Vereinbarte Mietminderung – Entfall bei Mieterhöhung? Verschlechterung der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses – Vorbeschädigung

References: BGH 
 BGH 
 § 128
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 BGH 
 § 558
 § 5558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
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