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Timestamp: 2017-09-21 04:54:40+00:00

Document:
Bénin, Cour suprême, Chambre judiciaire, 19 juin 1964, 5
Numéro NOR : 172515
Identifiant URN:LEX : urn:lex;bj;cour.supreme;arret;1964-06-19;5
VENTE - Immeuble vendu selon les formes de droit moderne condition essentielle de validité immatriculation préalable - Actes de vente antérieurs à l'immatriculation inopposables aux tiers.
Le décret foncier du 26 Juillet 1932 organisant l'immatriculation des immeubles acquis en conformité des principes du droit français subordonne l'inscription des droits réels grevant ces immeubles à l'établissement du titre foncier. Toutefois le bénéficiaire du droit à inscrire, pour prendre rang et rendre ce droit opposable aux tiers, peut procéder à cette inscription sans attendre l'achèvement de la procédure d'immatriculation (Article 154 du décret du 26 Juillet 1932). Il résulte de ces dispositions que la vente d'un immeuble en cours d'immatriculation est frappée de nullité absolue si l'acheteur n'a pas pris la précaution de faire inscrire cette vente au registre des oppositions tenu au Service de l'Enregistrement et des Domaines avant l'établissement du titre foncier définitif.
L'article 51 du même décret disposant que les actions en nullité pour défaut de forme sont irrecevables sur les immeubles immatriculés ces dispositions ne peuvent être invoquées en faveur de la validité de la vente d'un terrain en cours d'immatriculation, car l'absence du titre foncier définitif lors d'une vente d'immeuble constitue, non une condition de forme, mais une condition de fond.
Demandeurs : SIEUR AHYEE DOMINIQUE
Pourvoi en cassation du sieur AHYEE Dominique contre un arrêt du 20 Juillet 1959 de la Cour d'Appel de Cotonou annulant l'acte de vente d'un immeuble acquis par lui, faute d'immatriculation préalable.
"Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que le sieur Claude BARRIGA demandait l'immatriculation d'un terrain le 30/6/44 et obtenait cette immatriculation le 20/7/49 ; que le 22/8/47 le sieur AHYEE Dominique faisait l'acquisition de ce terrain dans les formes du Droit civil français et en faisait opérer la mutation le 29/1/1953;
Attendu qu'il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité de la vente conclue le 22 Août 1947 du motif pris de l'article 5 du décret du 26 7.1932 qui exige peine de nullité l'immatriculation préalable "dans le cas où un immeuble obtenu jusque 1à dans les formes admises par les coutumes indigènes doit faire pour la première fois l'objet d'un contrat écrit, rédigé en conformité des principes du droit français" alors d'une part que l'article 154 paragraphe 1 du dit décret prévoit que "lorsque les faits ou conventions susceptibles d'être publiés se produisent ou sont conclus au cours de la procédure d'immatriculation l'inscription ne peut en être opérée qu'après l'établissement du titre foncier" ; que tel était bien le cas en l'espèce ; alors d'autre part qu'aux termes de l'article 51 du même décret les actions en nullité pour défaut de forme .... sont irrecevables sur les immeubles immatriculés;
Mais attendu que le second paragraphe du même article 154 prévoit qu'il est loisible au bénéficiaire du droit à inscrire, pour prendre rang et rendre le dit droit ,opposable aux tiers, d'effectuer, sans attendre l'achèvement de la procédure, le dépôt à la Conservation des pièces prescrites; ce dépôt est mentionné au registre des oppositions, et au jour de l'immatriculation reporté avec rappel de sa date au registre des dépôt au rang qui lui est assigné par le 1er enregistrement"
Qu'en ne suivant pas cette procédure, l'immatriculation du terrain litigieux a eu pour effet de purger le droit non révélé de AHYEE qui devait dès lors et conformément à l'article 5 dudit décret être déclaré nul et de nul effet;
Attendu d'autre part que le défaut d'immatriculation préalable ne constitue pas un défaut de forme mais ltabsence d'une condition essentielle de validité qui n'entre pas dans les prévisions de l'article 51;
D'où il suit que l'arrêt attaqué n'a violé aucun des textes visés au pourvoi et est légalement justifié".
Président-Rapporteur: M. GESLIN
Avocats: MMes BOURJAC et BARTOLI
Décision attaquée : Cour d'Appel de Cotonou, 20 juillet 1959

References: L'article 51
 l'article 5
 l'article 154
 l'article 51
 l'article 5
 l'article 51