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Timestamp: 2016-10-24 03:28:24+00:00

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122 III 204. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 27. Februar 1996 i.S. Firma T. AG gegen S. und R. (Berufung)
Art. 270a CO. Baisse de loyer. Les communications, demande et proc�dure relatives � des adaptations de loyer doivent se r�f�rer � un terme de cong� pr�cis (consid. 4a). Pour juger d'une pr�tention en modification du loyer, il faut partir du moment o�, au plus tard, elle devait �tre adress�e au cocontractant; seules les modifications des bases de calcul qui �taient certaines � ce moment-l� et prenaient effet au plus tard lors du terme de r�siliation, doivent �tre prises en consid�ration (consid. 4b). Si des nouveaux facteurs de baisse apparaissent durant une proc�dure en diminution de loyer, le locataire peut faire valoir les pr�tentions fond�es sur ceux-ci dans la proc�dure pendante, sans avoir � se conformer � l'art. 270a al. 2 CO qui impose de s'adresser au pr�alable au bailleur (art. 270a al. 3 CO par analogie; consid. 4c). Le tribunal appel� � se prononcer sur le loyer admissible est li� par les conclusions des parties (consid. 4d). Faits � partir de page 21
S. und M. sind seit 1. April 1988 Mieter einer 3 1/2-Zimmer-Wohnung und zweier Autoeinstellpl�tze in W�renlos. Mit Schreiben vom 28. Juni 1993 ersuchten sie die Vermieterin, die Firma T. AG in Z�rich, unter Hinweis auf die gesunkenen Hypothekarzinsen, eine Mietzinssenkung zu pr�fen. Die Firma T. AG antwortete am 3. August 1993, sie anerkenne zwar grunds�tzlich einen Senkungsanspruch der Mieter von 5,19%, verrechne diesen jedoch mit der in der letzten Erh�hungsanzeige vorbehaltenen Mietzinsreserve, weshalb eine Mietzinssenkung "im heutigen Zeitpunkt nicht m�glich" sei.
Am 20. August 1993 gelangten die Mieter mit dem Antrag auf eine Mietzinssenkung von 5,19% an die Schlichtungsbeh�rde f�r Mietsachen des Bezirksamts Baden. Als das Schlichtungsverfahren scheiterte, reichten sie am 17. Dezember 1993 beim Bezirksgerichtspr�sidium Baden Klage gegen die Firma T. AG ein. Sie stellten das Begehren, es sei festzustellen, dass die Mietzinsen f�r ihre Wohnung und f�r die Autoeinstellhalle missbr�uchlich BGE 122 III 20 S. 22und mit Wirkung auf den 1. Oktober 1993 um 5,19% herabzusetzen seien; die Beklagte sei anzuweisen, diese Mietzinssenkung zu gew�hren. Mit Urteil vom 3. Juni 1994 wies die Pr�sidentin des Bezirksgerichts Baden die Klage ab und stellte fest, dass die Mietzinsen trotz der Senkung des Hypothekarzinssatzes auf 6% nicht missbr�uchlich seien.
Auf Beschwerde der Kl�ger hob das Obergericht des Kantons Aargau am 29. M�rz 1995 den bezirksgerichtlichen Entscheid auf und setzte die Mietzinse in teilweiser Gutheissung der Klage mit Wirkung ab 1. M�rz 1994 um 4,13% herab.
4. In ihren weiteren Erw�gungen ber�cksichtigt die Vorinstanz aber unter Hinweis auf die in Art. 274d Abs. 3 OR vorgesehene Untersuchungsmaxime von Amtes wegen den Umstand, dass der Hypothekarzins im 1. Quartal 1994 nochmals um ein halbes Prozent, d.h. auf 5,5%, gesunken ist. Ausgehend von diesen neuen Grundlagen ergibt sich nach den Berechnungen des Obergerichts, dass die Beklagte ab 1. M�rz 1994 eine um 4,13% �bersetzte Nettorendite erzielt. Mit dieser Begr�ndung heisst die Vorinstanz das Herabsetzungsbegehren der Kl�ger ab dem 1. M�rz 1994 teilweise gut.
Die Beklagte r�gt, das Obergericht �berdehne die Tragweite der bundesrechtlichen Untersuchungsmaxime (Art. 274d Abs. 3 OR) und wende die Vorschriften �ber die Mietzinsherabsetzung (Art. 270a OR) falsch an. Die Kl�ger schliessen sich demgegen�ber grunds�tzlich der Argumentation der Vorinstanz an, wobei sie allerdings zugestehen, dass die Herabsetzung des Mietzinses um 4,13% erst auf den 1. Juli 1994 in Kraft treten k�nne, weil es sich beim 1. M�rz 1994 nicht um einen K�ndigungstermin handle.
a) Mietzinsanpassungen k�nnen nicht zeitlich unbestimmt verlangt werden (vgl. BGE vom 29. September 1987, publiziert in MP 1988, S. 22 ff., E. 2b und 3a). Nach der Konzeption des Gesetzgebers m�ssen sich Mitteilungen, Begehren und Verfahren �ber Mietzinsanpassungen vielmehr stets auf einen bestimmten K�ndigungstermin beziehen. Das gilt sowohl f�r vom Vermieter angek�ndigte Erh�hungen (Art. 269d Abs. 1 OR) als auch f�r vom Mieter verlangte Herabsetzungen (Art. 270a Abs. 1 OR).
b) Anpassungen k�nnen nach dem Wortlaut des Gesetzes jeweils auf den "n�chstfolgenden K�ndigungstermin" vorgenommen werden. Daraus l�sst sich einerseits ableiten, dass die Erh�hungs- oder Herabsetzungsgr�nde, welche die Mietzinsanpassung rechtfertigen, sp�testens auf diesen Zeitpunkt hin verwirklicht sein m�ssen (BGE vom 15. Dezember 1992, publiziert in MP 1993, S. 169 ff., E. 2a). Anderseits erhellt aus der gesetzlichen Regelung, dass sowohl bei der Ank�ndigung einer Mietzinserh�hung als auch beim Begehren um eine Mietzinsherabsetzung die K�ndigungsfrist eingehalten werden muss. Das Gesetz geht demnach davon aus, dass die Parteien �ber ihre Erh�hungs- oder Herabsetzungsforderung vor Beginn der K�ndigungsfrist zu entscheiden haben. Daraus ergibt sich, dass f�r die Beurteilung einer Anpassungsforderung auf denjenigen Zeitpunkt abzustellen ist, in dem sie der Gegenpartei sp�testens erkl�rt werden musste. Zu ber�cksichtigen sind daher nur �nderungen der Berechnungsgrundlagen, die in diesem Zeitpunkt mit Sicherheit feststanden und sp�testens auf den K�ndigungstermin hin wirksam wurden.
Diese L�sung deckt sich denn auch weitgehend mit der neueren Rechtsprechung und Lehre. Nachdem das Bundesgericht in fr�heren Entscheiden meistens ausschliesslich auf das Datum des Inkrafttretens der Mietzinsanpassung abgestellt hatte (siehe die Nachweise bei ROCHAT, La jurisprudence r�cente en mati�re de loyer abusif, JdT 1983, S. 2 ff., insbes. S. 12 f., und bei EGLI, Aper�u de la jurisprudence r�cente du Tribunal f�d�ral en application de l'AF sur les mesures contre les abus dans le secteur locatif, ZBJV 1988, S. 57 und 68 f.), hat es in seinen Urteilen vom 29. September 1987 (MP 1988, S. 22 ff., E. 2b) und vom 15. Dezember 1992 (MP 1993, S. 169 ff., E. 2a) zus�tzlich vorausgesetzt, dass die geltend gemachte �nderung der Berechnungsgrundlagen im Zeitpunkt der Mitteilung der Mietzinsanpassung hinreichend sicher bekannt war. Auf dem gleichen Boden steht die Praxis in den Kantonen Genf und Waadt (HABERMACHER-DROZ, Die neuere Rechtsprechung zum Thema Mietzins, MP 1992, S. 175 f.). In der Literatur scheint sich heute ebenfalls die Auffassung durchzusetzen, dass nicht der Zeitpunkt des Inkrafttretens, sondern derjenige der kalkulatorischen Fixation der Mietzinsanpassung massgeblich ist (ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2. Aufl. 1995, S. 180 f.; HABERMACHER-DROZ, a.a.O.; vgl. ferner auch ROCHAT, a.a.O., S. 13). Die zitierten Entscheide und Literaturmeinungen scheinen allerdings davon auszugehen, dass es darauf ankomme, wann die Mietzinsanpassung BGE 122 III 20 S. 24tats�chlich mitgeteilt worden ist. Dieser von der erkl�renden Partei willk�rlich gew�hlte Zeitpunkt darf indessen f�r die Beurteilung der Zul�ssigkeit des Mietzinses nicht entscheidend sein, soll in Zeiten h�ufiger �nderungen der Berechnungsgrundlagen dem Missbrauch nicht T�r und Tor ge�ffnet werden. Abzustellen ist vielmehr auf einen objektiv feststehenden Zeitpunkt, n�mlich auf den Tag, an dem die Mitteilung sp�testens der Post �bergeben werden musste, um rechtzeitig bei der Gegenpartei einzutreffen.
c) Der Grundsatz, dass Ver�nderungen, die erst nach dem genannten Zeitpunkt bekannt werden, nicht in die Beurteilung einbezogen werden k�nnen, gilt uneingeschr�nkt f�r Mietzinserh�hungen; bei Mietzinsherabsetzungen wird er hingegen durch Art. 270a Abs. 3 OR relativiert. Die Erh�hungsanzeige hat in jedem Fall den strengen gesetzlichen Formvorschriften zu gen�gen (Art. 269d Abs. 1 und 2 OR), und der Vermieter bleibt f�r das sp�tere Verfahren an seine f�rmliche Erkl�rung gebunden (BGE 118 II 130 E. 2a; BGE 117 II 452 E. 5, mit Hinweisen). F�r die Mietzinsherabsetzung stellt das Gesetz zwar ebenfalls gewisse Formvorschriften auf. So verlangt es ein an den Vermieter gerichtetes schriftliches Begehren, das Abwarten der Antwort w�hrend einer bestimmten Frist und die anschliessende fristgem�sse Einleitung des Schlichtungsverfahrens (Art. 270a Abs. 2 OR). Dabei handelt es sich jedoch bloss um Ordnungsvorschriften (SVIT-Kommentar zum Mietrecht, N. 18 zu Art. 270a OR). Das parteiinterne Vorverfahren bezweckt lediglich, die Parteien vor der Einleitung eines beh�rdlichen Verfahrens zu einem Meinungsaustausch �ber den k�nftigen Mietzins zu veranlassen (BRUNNER/STOLL, Die Mietzinsherabsetzung, MP 1993, S. 123). Die Parteien m�ssen sich daher nicht bereits im Vorverfahren endg�ltig festlegen und sind im nachfolgenden beh�rdlichen Verfahren an ihre Erkl�rungen im Vorverfahren nicht gebunden (BGE vom 18. Oktober 1995, publiziert in MP 1995, S. 221 f.; a.M. BRUNNER/STOLL, a.a.O., S. 127).
Vor diesem Hintergrund ist die Bestimmung von Art. 270a Abs. 3 OR zu sehen, wonach der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserh�hung ein Herabsetzungsbegehren stellen kann, ohne vorg�ngig das Vorverfahren gem�ss Art. 270a Abs. 2 OR in Gang setzen zu m�ssen. Die Vorschrift beruht auf der �berlegung, dass ein Vorverfahren, das eine g�tliche Einigung erm�glichen soll, nicht mehr sinnvoll ist, wenn die Parteien bereits in einem Anfechtungsverfahren �ber den Mietzins streiten (vgl. Amtl.Bull. NR 1989, S. 531; Amtl.Bull. SR 1989, S. 428). Dieser Gedanke trifft aber auch BGE 122 III 20 S. 25dann zu, wenn - wie im vorliegenden Fall - neue Herabsetzungsgr�nde eintreten, w�hrend bei den Beh�rden bereits ein Herabsetzungsverfahren h�ngig ist. Es rechtfertigt sich daher, dem Mieter in analoger Anwendung von Art. 270a Abs. 3 OR auch in solchen F�llen die M�glichkeit einzur�umen, neue Herabsetzungsforderungen ohne vorg�ngiges Parteiverfahren im Sinne von Art. 270a Abs. 2 OR in das laufende beh�rdliche Verfahren einzubringen, solange das kantonale Prozessrecht dies zul�sst.
d) Unerl�sslich ist es aber, dass das Begehren im Verfahren �berhaupt gestellt wird. Ohne entsprechenden Antrag des Mieters darf das Gericht eine Herabsetzung des Mietzinses nicht anordnen. Eine derartige Befugnis l�sst sich entgegen der Auffassung des Obergerichts auch nicht aus Art. 274d Abs. 3 OR ableiten. Diese Bestimmung verpflichtet das Gericht zwar, den Sachverhalt von Amtes wegen abzukl�ren, erlaubt es ihm aber nicht, unabh�ngig von den Parteiantr�gen �ber den zul�ssigen Mietzins zu befinden. Der Anstoss zu einer Mietzinsanpassung auf einen bestimmten Termin hin muss nach der gesetzlichen Regelung (Art. 269d Abs. 1 und Art. 270a Abs. 1 OR) stets von den Vertragsparteien ausgehen. Eigenm�chtige Eingriffe des Gerichts in das Vertragsverh�ltnis sieht das Gesetz nicht vor.
e) Im Lichte dieser Erw�gungen erweist sich der angefochtene Entscheid in doppelter Hinsicht als bundesrechtswidrig. Zun�chst geht es nicht an, eine Herabsetzung des Mietzinses ohne R�cksicht auf K�ndigungstermine und K�ndigungsfrist anzuordnen. Sodann verkennt das Obergericht, dass sich das Herabsetzungsbegehren der Kl�ger einzig auf den 1. Oktober 1993 bezog, eine Mietzinsanpassung auf einen sp�teren Termin mithin ein separates Begehren vorausgesetzt h�tte (E. a hievor). Ein solches Begehren h�tten die Kl�ger zwar im laufenden Herabsetzungsverfahren grunds�tzlich noch stellen k�nnen (E. c hievor). Sie haben dies jedoch nicht getan. Das Obergericht durfte daher nur den von den Kl�gern geltend gemachten Herabsetzungsanspruch auf den 1. Oktober 1993 beurteilen (E. d hievor). Dabei aber durfte es nur diejenigen Berechnungsfaktoren ber�cksichtigen, die vor der K�ndigungsfrist feststanden und sp�testens auf den K�ndigungstermin vom 1. Oktober 1993 hin wirksam wurden (E. b hievor). Die Vorinstanz hat demnach die Hypothekarzinssenkung auf 5,5%, die erst im 1. Quartal 1994 erfolgt ist, zu Unrecht ihrem Urteil zugrundegelegt.
Art. 269d Abs. 1 und 2 OR

References: Art. 270
 BGE 
 Art. 274
 BGE 
 BGE 
 Art. 270
 BGE 
 Art. 270
 Art. 270
 Art. 270
 BGE 
 Art. 270
 Art. 270
 Art. 274
 Art. 270

Art. 269