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Timestamp: 2016-10-27 18:42:24+00:00

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127 III 142
127 III 14224. Estratto della sentenza 27 ottobre 2000 della II Corte civile nella causa A. e altri condomini contro B. (ricorso per riforma)
Art. 8 et 712e al. 2 CC; modification des parts d'une propri�t� par �tages; fardeau de la preuve. L'art. 712e al. 2 CC s'applique aussi � la modification des parts apr�s l'ex�cution des travaux dans le cadre d'une proc�dure engag�e en vue de l'inscription d�finitive d'une propri�t� par �tages inscrite avant la construction du b�timent (consid. 2). C'est � celui qui agit en rectification des milli�mes qu'incombe la preuve que les unit�s d'�tage ont �t� modifi�es au cours des travaux et que les modifications apport�es impliquent, sur la base des crit�res de calcul originaires, la nouvelle r�partition demand�e (consid. 3). Les titulaires de droits r�els restreints, tels que les cr�anciers hypoth�caires, doivent �tre associ�s � la proc�dure de modification des milli�mes (consid. 5). Faits � partir de page 143
BGE 127 III 142 S. 143
A.- B. ha sottoposto il proprio fondo all'ordinamento della propriet� per piani prima della costruzione. Le 19 unit� di PPP sono poi state vendute a vari acquirenti, tranne una che il proprietario originario ha tenuto per s�. Dieci anni dopo, il 4 giugno 1986, tutti gli altri comproprietari hanno convenuto in giudizio B. davanti al Pretore di Lugano per ottenere l'iscrizione definitiva della PPP mediante modifica dei piani di riparto e di assegnazione delle parti comuni, nonch� delle quote di valore attribuite a ciascuna unit� di PPP. Con sentenza 7 novembre 1997 il Pretore ha approvato i piani sottopostigli, nonch� la tabella dei millesimi e ha ordinato all'Ufficio del registro fondiario di procedere all'iscrizione definitiva della PPP.
B.- Con sentenza 14 luglio 2000 la I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, adita dal convenuto, ha annullato la decisione pretorile e ha respinto la petizione. I giudici cantonali hanno lasciato aperto il tema a sapere se per la modifica delle quote fosse necessario anche il coinvolgimento dei creditori pignoratizi, perch� l'azione andava comunque respinta per l'assoluta mancanza di elementi atti a permettere la determinazione dei criteri con i quali erano stati originariamente calcolati i millesimi delle singole quote. In assenza di ogni elemento al proposito, le domande degli attori appaiono manifestamente infondate.
C.- Il 14 agosto 2000 i condomini soccombenti hanno inoltrato al Tribunale federale un ricorso per riforma con cui chiedono di annullare la sentenza dei giudici di appello e di confermare quella di primo grado. Il Tribunale federale ha respinto, in quanto ammissibile, il gravame e ha confermato la decisione impugnata.
2. Come correttamente rilevato dai giudici cantonali e come peraltro sembra ammesso dalle parti, i comproprietari sono liberi di determinare le quote di valore delle singole unit� di PPP. Le quote di valore cos� fissate determinano la misura della partecipazione di ogni unit� alla compropriet� (DTF 116 II 55 consid. 5; cfr. anche DTF 103 II 110 consid. 3a; MEIER-HAYOZ/REY, Commento bernese, n. 4 all'art. 712e CC; REY, Schweizerisches Stockwerkeigentum, mit BGE 127 III 142 S. 144Beispiel "Reglement der Stockwerkeigent�mer", n. 144 segg.) e possono dipendere, a seconda dei criteri scelti dai condomini, da fattori oggettivi, quali l'estensione delle superfici in uso esclusivo, uso delle parti comuni, ecc., e soggettivi, quali la vista, gli accessi, le immissioni, ecc. (sui vari aspetti cfr. MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 20 segg. all'art. 712e CC; REY, loc. cit.). Qualsiasi successiva modifica delle quote richiede il consenso di tutti gli interessati diretti e l'approvazione dell'assemblea dei comproprietari (art. 712e cpv. 2 CC; STEINAUER, Les droits r�els, vol. I, 3a ed., n. 1153b, pag. 318). Ogni comproprietario pu� tuttavia domandare la rettificazione della sua quota, qualora sia stata determinata erroneamente o sia divenuta inesatta per le mutate condizioni dell'edificio o delle sue adiacenze (art. 712e cpv. 2 seconda frase CC). Questa disposizione, contrariamente all'opinione degli attori, si applica a tutte le fattispecie in cui si debba procedere alla modifica delle quote validamente fissate nell'atto costitutivo o in ogni altra procedura eseguita nel rispetto dell'art. 712e CC, e quindi anche ai casi, come in concreto, in cui si intenda modificare le quote a conclusione dei lavori, in sede di cancellazione della menzione di costituzione della PPP prima della costruzione dell'edificio (FRIEDRICH, Praktische Fragen im Zusammenhang mit der Begr�ndung von Stockwerkeigentum, in: ZBGR 47/1966 pag. 321 segg., pag. 340 n. 2).
In concreto gli attori non sostengono che all'atto della costituzione si sia incorsi in una determinazione erronea dei millesimi, ma che in seguito a modifiche intervenute durante i lavori, le quote di valore non corrispondono pi� a quelle iscritte a registro fondiario. I giudici cantonali hanno per� correttamente rilevato che non tutte le modifiche costruttive giustificano automaticamente un cambiamento delle quote attribuite alle singole unit�: un aumento della superficie porta, secondo i commentatori, a un aumento della quota di valore solo se gli altri condomini subiscono un pregiudizio in seguito all'ampliamento, ovvero se all'atto della determinazione delle quote la superficie sia stata decisiva ai fini del calcolo (REY, Zur Quoten�nderung beim Stockwerkeigentum, in: ZBGR 60/1979 pag. 131 seg.; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 28 all'art. 712e CC). Indispensabile appare quindi, in caso di modifica delle originarie quote di valore delle singole unit� condominiali, conoscere i criteri con i quali esse sono state fissate; ci� appare importante sia per decidere se una modifica debba aver luogo sia, in caso affermativo, per stabilirne la misura nel contesto dell'intero ordinamento della propriet� per piani.
BGE 127 III 142 S. 145
3. a) I giudici cantonali hanno respinto la richiesta di modifica delle quote proposta dagli attori, perch� questi ultimi non hanno dimostrato di aver rispettato i criteri che hanno portato alla determinazione originaria delle quote stesse. Infatti di fronte alla contestazione del convenuto, secondo il quale la nuova ripartizione millesimale proposta non rispetterebbe i criteri di calcolo originariamente adottati, la Corte cantonale ha constatato che gli attori non hanno speso una parola per esporre o accertare i metodi di calcolo adottati all'atto della costituzione della PPP, di guisa che appare del tutto impossibile verificare il nuovo conteggio da essi stessi proposto, che si scosta dal riparto per quote di valore iniziale.
b) Secondo gli attori ci� costituisce una violazione dell'art. 8 CC e segnatamente una violazione dell'onere della prova, che � stato invertito. Infatti � stato il convenuto a contestare la validit� del metodo adottato e in particolare a sollevare la questione del rispetto del criterio originario nella determinazione delle quote. Spetta pertanto a quest'ultimo dimostrare che il nuovo conteggio non ossequia i criteri inizialmente stabiliti.
Nella fattispecie incombe pertanto agli attori, che chiedono una modifica delle quote millesimali iscritte a registro fondiario, l'onere di dimostrare il realizzarsi delle condizioni poste dall'art. 712e cpv. 2 CC, ossia che le unit� di PPP originarie sono state modificate nel corso dei lavori e che tali modifiche, sulla base dei criteri di calcolo originari, comportano la nuova ripartizione proposta (cfr. KUMMER, Commento bernese, n. 155 all'art. 8 CC). Vero � che in concreto le quote inizialmente sono state stabilite dal convenuto, ma ci� ancora non basta per rovesciare l'onere della prova. Gli attori, in caso di assenza di elementi palesi e pacifici, atti a stabilire i criteri di calcolo originari, avrebbero potuto chiedere in causa l'interrogatorio formale del convenuto, ovvero un rapporto peritale sul tema. Ne segue che la censura � infondata.
5. I Giudici cantonali hanno pure rilevato che la modifica dei millesimi avrebbe verosimilmente dovuto coinvolgere anche i creditori ipotecari, che potrebbero subire pregiudizio dalla modifica delle quote millesimali delle singole unit�: anzi, una di esse nella BGE 127 III 142 S. 146concreta situazione viene addirittura eliminata. Essi hanno per� lasciato aperto il quesito, perch� la petizione doveva comunque essere respinta gi� per altre ragioni. Il tema potrebbe restare indeciso anche in questa sede. Per motivi di economia di giudizio, dato che le parti chiederanno nuovamente l'iscrizione definitiva della PPP, appare opportuno risolvere codesto quesito.
L'art. 712e cpv. 2 CC prevede che la modifica delle quote di valore richiede, tra l'altro, il consenso di tutti gli interessati. Secondo la dottrina tra questi ultimi rientrano, nell'ambito della modifica contrattuale, pure i titolari di diritti reali limitati, e segnatamente anche i creditori pignoratizi che si vedono modificata a loro pregiudizio la quota di valore dell'oggetto del pegno (MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 46 ad art. 712e CC; STEINAUER, op. cit., n. 1153b, pag. 318; lo stesso, Questions choisies en rapport avec la propri�t� par �tages, in: RVJ 1991 pag. 285 segg., pag. 300; REY, Schweizerisches Stockwerkeigentum, mit Beispiel "Reglement der Stockwerkeigent�mer", n. 153, nota a pi� di pagina 131; WEBER, Die Stockwerkeigent�mergemeinschaft, tesi zurighese 1979, pag. 165 seg.; OTTIKER, Pfandrecht und Zwangsvollstreckung bei Miteigentum und Stockwerkeigentum, tesi bernese 1972, pag. 152 seg.; FRIEDRICH, op. cit., pag. 321 segg., pag. 328 II 3c i.f.). Un solo autore (F. SCHMID, Die Begr�ndung von Stockwerkeigentum, tesi zurighese 1972, pag. 100 nota a pi� di pagina 74) sembra sostenere il contrario, ossia che la modifica pu� avvenire senza il coinvolgimento dei creditori ipotecari: egli non d� al proposito motivazione di sorta e si limita a far riferimento ad una nota apparsa a pag. 1545 nella Neue Juristische Wochenschrift (NJW) del 1956 per cura del direttore dell'Amtsgericht di Heilbronn, Friedrich. Senonch� da tale nota nulla emerge al proposito: l'autore, che peraltro si esprime sulla disciplina vigente in Germania, non tratta il problema del coinvolgimento di titolari di diritti reali limitati nell'ambito della modifica delle quote di valore e non permette di conseguenza di chiarire il rinvio a lui fatto da Schmid. La soluzione proposta dalla dottrina praticamente unanime e ricordata sopra merita senz'altro conferma. I titolari di diritti reali limitati, e in particolare i creditori ipotecari, possono essere toccati in maniera non indifferente da una modifica delle quote di valore, specie se essa � dovuta ad una diminuzione della superficie o ad altra modifica fisica dell'unit� per piani interessata. Inoltre il legislatore ha voluto escludere la responsabilit� solidale dei condomini per i debiti della comunione: per i creditori ipotecari di quest'ultima che devono ripartire il loro credito secondo BGE 127 III 142 S. 147i millesimi non � indifferente la modifica successiva delle quote di valore; analogamente pregiudizievole pu� risultare il cambiamento delle quote di valore per i creditori che hanno finanziato la costruzione e dispongono di un credito ipotecario sull'intero immobile: al momento della ripartizione dei crediti ipotecari dal fondo base sulle singole unit� di PPP una modifica delle quote di valore pu� incidere in maniera rilevante sui loro diritti (cfr. LIVER, Schweizerisches Privatrecht, vol. V/1, � 14 III i.f., pag. 94). Esistono pertanto valide ragioni per esigere anche nell'ambito giudiziale il consenso e, in sua assenza, la citazione in giudizio dei creditori ipotecari pregiudicati dalla modifica delle quote di valore, ossia dall'oggetto stesso del loro diritto di pegno. La richiesta degli attori, che ignora completamente i creditori ipotecari, appare quindi irrita anche sotto questo aspetto.
103 II 110,
Art. 8 et 712e al. 2 CC,
art. 712e al. 2 CC

References: sentenza 

Art. 8
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 DTF 
 art. 712

Art. 8

art. 712