Source: http://www.juramagazin.de/verpaechter.html
Timestamp: 2019-04-24 19:51:14+00:00

Document:
﻿ Verpächter
Zur Auslegung einer Vereinbarung, wonach der Verpächter bei Verzug des Pächters mit dessen Instandsetzungspflicht nach Fristsetzung zur Ersatzvornahme berechtigt ist.
1.Zur Wirksamkeit der Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag.
2.Der nach einem Formularmietvertrag über preisgebundenen Altbauwohnraum in Berlin bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Vornahme fälliger Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter hat an den Vermieter einen Ausgleich in Geld zu zahlen, wenn die Schönheitsreparaturen durch einen Umbau nach Vertragsende alsbald wieder zerstört würden.
Anmerkung: 1. Der BGH hatte in die Auffassung vertreten, die ergänzende Auslegung eines Pachtvertrages könne ergeben, dass der Pächter anstelle seiner Verpflichtung aus dem Pachtvertrag, Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen, bei Beendigung des Vertrages dem Verpächter einen Ausgleich in Geld zahlen muss, wenn der Verpächter die Pachtsache umbaut und dadurch die Schönheitsreparaturen zerstört würden. Das Oberlandesgericht Schleswig hatte sich in dem Rechtsentscheid vom 17. 1. 1983 dieser Entscheidung angeschlossen und entschieden, der Mieter, der sich in einem Mietvertrag über Wohnraum zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet habe, werde von dieser Verpflichtung nicht ersatzlos befreit, wenn in dem Zeitpunkt, in dem er die Schönheitsreparaturen ausführen müsste, das Mietobjekt umgebaut werde. Diesen Entscheidungen wollten sich das Landgericht Berlin, das als BerGer. zu entscheiden hatte, und das KG, dem das Landgericht die Akten zum Erlass eines Rechtsentscheids vorgelegt hatte, nicht anschließen.
Der BGH musste beachten, dass in dem vom Oberlandesgericht Schleswig entschiedenen Fall nicht preisgebundener Wohnraum vermietet worden war, in der ihm vorgelegten Sache aber die vermieteten Räume preisgebundener Altbauwohnraum waren.
Dieser Unterschied hatte zunächst Bedeutung für die Frage, ob die für den Erlaß eines Rechtsentscheids durch den BGH erforderliche Divergenz zwischen dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Schleswig und der vom KG vertretenen Auffassung zu bejahen war. Sie hätte verneint werden müssen, wenn nach den für Altbauwohnraum in Berlin geltenden preisrechtlichen Vorschriften die Auslegung eines Wohnungsmietvertrages dahin, dass für den Fall des Umbaus der Wohnräume der Wert der vom Mieter unterlassenen Schönheitsreparaturen geschuldet werde, unzulässig wäre. Letzteres hätte angenommen werden müssen, wenn eine entsprechende Vertragsauslegung die Verpflichtung zu einer einmaligen Leistung i. S. des § 29a I 1. BMG begründet hätte. Der erkennende Senat hat die Anwendung dieser Vorschrift abgelehnt, weil die Forderung auf Zahlung einer Geldsumme, die dem Vermieter nach Meinung des Oberlandesgerichts Schleswig zusteht, an die Stelle des Anspruchs auf Ausführung der Schönheitsreparaturen tritt, die der Mieter im Mietvertrag übernommen hat, die Übernahme der von Zeit zu Zeit vorzunehmenden Schönheitsreparaturen aber keine Verpflichtung zu einer einmaligen Leistung ist.
Weiter hatte der Umstand, dass über preisgebundenen Altbauwohnraum zu entscheiden war, Bedeutung für die Entscheidung in der Sache, nämlich im Rahmen der Frage, ob die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen als Teil des Mietzinses anzusehen ist.
Der BGH brauchte auch in dieser Sache nicht zu entscheiden, ob das um den Erlass eines Rechtsentscheids angegangene Gericht die Entscheidungserheblichkeit der ihm vorgelegten Rechtsfrage nachprüfen darf. Diese Frage konnte er deswegen dahingestellt lassen, weil die Entscheidungserheblichkeit lediglich dann fraglich gewesen wäre, wenn die Übernahme der Schönheitsreparaturen nach den Vorschriften des AGBG unwirksam gewesen wäre, die Wirksamkeit der formularmäßigen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter von Wohnraum aber zu bejahen ist. Da der Mietvertrag hier vor Inkrafttreten des AGBG abgeschlossen worden war, war von den Bestimmungen dieses Gesetzes lediglich § 9 anzuwenden. Der erkennende Senat hat es abgelehnt, die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter als eine unangemessene Benachteiligung des Mieters anzusehen. Er hat dies aus zwei Gründen angenommen, nämlich deswegen, weil die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt wird und weil die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Verkehrssitte geworden ist.
Den Umstand, dass im Formularvertrag der Begriff der Schönheitsreparaturen nicht erläutert war und die Zeiträume, nach deren Ablauf sie auszuführen waren, nicht angegeben waren, hat der erkennende Senat als nicht ausreichend für die Annahme angesehen, die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei unangemessen. Nach seiner Auffassung kann der Inhalt der Klausel insoweit nämlich durch Auslegung bestimmt werden. Nach seiner Meinung sind als Schönheitsreparaturen im allgemeinen anzusehen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände oder Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Hinsichtlich der Fristen kann nach seiner Ansicht die Auslegung ergeben, dass Küchen, Bäder und Duschen nach drei Jahren, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten nach fünf Jahren und andere Nebenräume nach sieben Jahren zu renovieren sind.
Da das KG mit Recht die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht nur aus der Klausel in § 3 des Mietvertrages hergeleitet hatte, die lautete, die Schönheitsreparaturen trage der Mieter, sondern auch aus der Bestimmung des § 17 des Mietvertrages, nach welcher die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter in bezugsfertigem Zustand dem Vermieter zu übergeben waren, hat der erkennende Senat auch zu der Frage Stellung genommen, ob die in § 17 des Mietvertrages getroffene Regelung mit § 9 AGBG vereinbar ist. Zu einer solchen Prüfung sah er sich veranlasst, weil diese in vielen Formularverträgen verwendete Klausel nach seiner Auffassung nicht nur die Abwälzung der Schönheitsreparaturen, sondern auch die Verpflichtungen des Mieters zur vollständigen Räumung, zur Reinigung und zur Vornahme von sonstigen dem Mieter obliegenden Instandsetzungen zum Inhalt hat und bei Unwirksamkeit einer dieser Verpflichtungen wegen Unzulässigkeit der so genannten geltungserhaltenden Reduktion die Klausel im ganzen unwirksam hätte sein können. Er hält die Klausel aus den im Beschluss dargelegten Gründen in vollem Umfang für angemessen. Sind Instanzsetzungen im Mietvertrag in einer Formularbestimmung übernommen, so obliegen sie dem Mieter nur dann, wenn die betreffende Klausel der Inhaltskontrolle standhält.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 29
 BGH 
 § 9
 § 3
 § 17
 § 17
 § 9