Source: http://www.senat.fr/amendements/textes/2005-2006/57.html
Timestamp: 2020-06-03 17:34:43+00:00

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Cette crise qui sévit en France est paradoxale.
Le rythme de construction se situe à un niveau inégalé depuis plus de vingt ans, avec 363 000 logements mis en chantier en 2004. La barre des 400 000 logements pourrait être atteinte en 2005, record historique depuis 1980.
Mais un grave déséquilibre persiste entre l'offre et la demande de logements, en raison des retards de construction très importants accumulés depuis une dizaine d'années par rapport aux besoins. Par ailleurs, l'augmentation de la demande de logements liée à l'évolution des modes de vie a été mal anticipée par le passé. Il en résulte un haut niveau des prix de l'immobilier qui rend problématique l'accès au logement dans les zones urbaines pour de nombreux ménages.
Le Gouvernement a fait des choix clairs et ambitieux pour répondre à cette crise de l'offre de logements. Le Plan de cohésion sociale prévoit la réalisation de 500 000 logements locatifs sociaux sur la période 2005-2009, soit un doublement par rapport aux années 1997-2002. Ces constructions s'ajoutent aux logements reconstruits dans le cadre du Programme national de rénovation urbaine. Le Plan de cohésion sociale prévoit également, grâce à l'intervention de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH), le doublement, de 20 000 à 40 000, du nombre de logements locatifs privés à loyers maîtrisés réalisés chaque année.
Cette stratégie nouvelle de programmation physique et financière du logement social permet une mobilisation, non seulement de l'État, mais aussi des maîtres d'ouvrage (organismes HLM, sociétés d'économie mixte gestionnaires de logements sociaux, promoteurs privés) et des partenaires sociaux du « 1 % Logement ».
Par ailleurs, la loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, en introduisant la possibilité de déléguer aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou aux départements l'attribution des aides de l'État en faveur de la réalisation de logements locatifs sociaux ainsi que l'attribution des aides de l'ANAH, a créé les conditions d'une pleine mobilisation des collectivités territoriales autour de ces objectifs.
Le Premier ministre a appelé le 1er septembre 2005 l'ensemble des acteurs du logement, notamment le monde HLM et les représentants du parc privé, à établir un nouveau Pacte national pour le logement. Avec ce Pacte, les partenaires concernés devront d'abord s'assurer que les objectifs du Plan de cohésion sociale seront tenus, tout spécialement les objectifs de production de logements sociaux. Le Pacte donnera également une priorité absolue d'accès au logement social aux familles sortant des dispositifs d'urgence sociale et aux ménages reprenant une activité après un chômage de longue durée,
Pour sortir notre pays de la grave crise du logement qu'il traverse, il est indispensable d'augmenter l'offre nouvelle, non seulement dans le secteur social, mais aussi dans les autres catégories de logements et notamment le secteur intermédiaire. En effet, les ménages à revenus moyens ou intermédiaires, qui ne peuvent prétendre de ce fait accéder à un logement HLM, n'ont pas pour autant la possibilité, dans les agglomérations où le marché immobilier est tendu, de supporter des loyers de marché.
Il faut donc se donner les moyens de dégager rapidement de nouveaux terrains à bâtir en quantité suffisante pour développer la construction, avec une attention particulière aux logements sociaux et intermédiaires.
Le Pacte, enfin, devra prendre en compte la nécessité de développer, dans un environnement maîtrisé, le logement d'urgence et d'insertion pour éviter que se renouvellent des drames humains comme ceux vécus dans un passé récent.
En premier lieu, ce projet de loi prévoit des dispositions volontaristes pour accroître l'offre de terrains au profit de la construction de logements. Ces dispositions visent, d'une part, à accélérer et faciliter la mobilisation des terrains de l'État et de ses établissements publics et, d'autre part, à encourager les maires à faire construire davantage de nouveaux logements sur le territoire de leurs communes.
Tout d'abord, afin de promouvoir la diversité des statuts d'occupation dans les quartiers où sont menés de grands projets de rénovation urbaine, il est proposé d'y appliquer le taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pour les opérations d'accession sociale à la propriété d'un logement neuf.
Ensuite, il est apparu nécessaire de moderniser la gestion des offices HLM, après celle des sociétés anonymes HLM effectuée en 2003. Cela passe par l'unification des statuts des offices publics d'habitations à loyer modéré (OPHLM) et des offices publics d'aménagement et de construction (OPAC) sous le nouveau statut d'offices publics de l'habitat (OPH).
Enfin, il est proposé d'élargir le rôle de l'ANAH, sous l'appellation rénovée d'Agence nationale de l'habitat, en lui donnant en particulier des possibilités d'action supplémentaires pour contribuer au développement du parc locatif privé à loyers maîtrisés.
Il introduit de nouvelles avancées en faveur d'un droit au logement effectif, notamment par le renforcement du rôle de la commission de médiation créée dans chaque département pour traiter les réclamations des demandeurs prioritaires de logements sociaux. Le pouvoir de désignation du préfet est parallèlement accru, lorsqu'il s'agit de procurer un logement aux personnes qui sortent des dispositifs d'urgence sociale ou reprennent un travail après un chômage de longue durée.
Les deux autres propositions dans le domaine de l'accès au logement sont, d'une part, le renforcement et l'amélioration du dispositif actuel de surloyer appliqué dans le parc locatif social pour les ménages qui dépassent les plafonds de ressources donnant droit à un logement HLM, afin de libérer ainsi des logements sociaux, d'autre part, l'arrêt des coupures d'eau, électricité et gaz en période hivernale à destination des ménages de bonne foi en grandes difficultés.
Telles sont les dispositions du présent projet de loi portant « Engagement national pour le logement ».
CHAPITRE IER - MOBILISATION DE LA RESSOURCE FONCIÈRE POUR LA RÉALISATION DE LOGEMENTS
Les dispositions du chapitre Ier visent d'une part à accélérer la mobilisation des terrains de l'État pour la réalisation de logements et d'autre part à apporter des améliorations au régime des plans locaux d'urbanisme (PLU) pour permettre aux élus d'agir plus efficacement en faveur de la construction de logements.
Article 1er - Périmètres d'intervention présentant un caractère d'intérêt national
Le I précise que la réalisation de logements sur les terrains appartenant à l'État ou ses établissements publics présente un caractère d'intérêt national, lorsqu'elle contribue à l'atteinte des objectifs du volet « logement » du Plan de cohésion sociale. Dans la plupart des cas, les permis de construire pourront continuer à être délivrés par les maires dans les conditions du droit commun. Mais en cas de difficulté ou d'opposition locale, l'État pourra définir, par décret, des périmètres à l'intérieur desquels les opérations de logements auront le caractère et les effets d'opérations d'intérêt national, ce qui aura pour conséquence que les zones d'aménagement concerté et les permis de construire relèveront de la compétence du préfet.
Le II modifie l'article L. 300-6 du code de l'urbanisme issu de la loi du 1er août 2003 sur la rénovation urbaine afin de reconnaître à l'État, au même titre que les collectivités locales, la compétence pour déclarer d'intérêt général un projet de construction dont il a l'initiative par une « déclaration de projet », au sens du code de l'environnement. Cette procédure permet d'adapter rapidement et de façon souple, en concertation avec la commune, les documents d'urbanisme applicables.
Le III prévoit que les cessions de terrains par l'État ou ses établissements publics à l'intérieur des périmètres définis au I ne peuvent faire l'objet d'une préemption au titre des zones d'aménagement différé ou du droit de préemption urbain.
Article 2 - Plans locaux d'urbanisme et Plans d'occupation des sols
Renforcer le caractère opérationnel des plans locaux d'urbanisme pour mieux répondre aux besoins en logements
Le I permet aux communes qui le souhaitent de faire figurer dans leurs plans locaux d'urbanisme (PLU) un échéancier prévisionnel de l'ouverture à l'urbanisation des zones à urbaniser. Cet échéancier reste prévisionnel et n'engage pas la commune vis-à-vis de tiers, mais il rend le PLU plus opérationnel, dans le but de relancer l'offre foncière notamment pour la réalisation de logements.
Il vise en outre à favoriser une évaluation régulière de l'application du PLU, notamment au regard de la satisfaction des besoins en logements. A cette fin, il est proposé que le conseil municipal fasse cette évaluation tous les trois ans et délibère sur les suites à donner (maintien du PLU, modification ou révision). Cette disposition est semblable à celle qui existe déjà pour les schémas de cohérence territoriale (SCOT) pour lesquels une délibération est prévue tous les dix ans pour faire un bilan du SCOT et si besoin décider de sa mise en révision.
Prolongation de la date limite du 1er janvier 2006 jusqu'au 1er janvier 2010 pour la révision simplifiée des plans d'occupation des sols
Le II a pour objet d'éviter que des projets ne prennent du retard lorsqu'ils sont subordonnés à la transformation d'un plan d'occupation des sols (POS) en PLU. En effet, le code de l'urbanisme prévoit que les POS doivent être mis en forme de PLU lors de leur prochaine révision. Pour permettre la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction ponctuelles, la loi a néanmoins autorisé les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale compétents à procéder, avant le 1er janvier 2006, à des révisions simplifiées des POS sans avoir à les mettre en forme de PLU. Il est proposé de prolonger ce délai jusqu'au 1er janvier 2010, date de la fin du Plan de cohésion sociale.
Secteurs avec pourcentages minimums de logements sociaux ou intermédiaires dans les plans locaux d'urbanisme
Les III à VI ont pour objet de permettre aux communes d'imposer par le biais de leur PLU la réalisation de logements locatifs sociaux ou intermédiaires lors de la réalisation de programmes de logements. Il est proposé de modifier à cette fin l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme.
L'article L. 123-2 permet d'ores et déjà aux PLU et aux anciens POS d'imposer sur certains terrains la réalisation de programmes de logements qu'ils déterminent. Le projet de loi maintient cette faculté et propose en outre de permettre aux communes de délimiter des secteurs dans lesquels elles pourront, à l'occasion d'un projet de construction de logements, imposer la réalisation d'un pourcentage minimum de logements locatifs sociaux comme de logements locatifs intermédiaires. Comme dans les dispositions existantes, cette contrainte imposée aux propriétaires est assortie d'un droit de délaissement. Il est toutefois proposé de modifier les conditions d'exercice de ce droit, pour tenir compte de la spécificité de la contrainte faite aux propriétaires qui est de nature différente de celle d'un emplacement réservé ordinaire, puisqu'elle ne limite pas la constructibilité du terrain.
Faculté pour les communes, pendant la durée du Plan de cohésion sociale, de déroger aux coefficients d'occupation des sols pour réaliser des logements
Le VII permet aux conseils municipaux des communes les plus importantes de délibérer afin de déterminer des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportant au moins une moitié de logements sociaux bénéficient d'une majoration allant jusqu'à 50 % du coefficient d'occupation des sols (COS) applicable. Cette délibération, qui doit être motivée au regard de l'importance des besoins en logements, ne doit pas porter atteinte à l'économie générale du PLU.
Modification à la demande du Préfet des règles d'urbanisme anormalement contraignantes
Le VIII permet aux préfets, lorsqu'un document d'urbanisme comprend des règles, notamment en matière de densité des constructions, qui limitent gravement les possibilités de construire et interdisent ainsi la réalisation des programmes de logements nécessaires pour répondre aux besoins, de demander à la commune de modifier son document d'urbanisme pour mettre fin à ces dispositions. Après une phase préalable de concertation, le préfet peut, en cas de refus de la commune, se substituer à elle pour modifier ce document d'urbanisme. Cette procédure existe déjà pour la mise en compatibilité d'un PLU avec un programme d'intérêt général (PIG), un SCOT ou un nouveau PLH.
Article 3 - Logements d'urgence et d'insertion : compétence donnée à l'État de délivrer les permis de construire aux sociétés dont le capital est majoritairement détenu par l'État
Le permis de construire des bâtiments édifiés pour le compte de l'État ou de ses établissements publics est délivré par le préfet. L'article 3 étend cette exception à la décentralisation des autorisations d'urbanisme aux constructions édifiées par les sociétés dans lesquelles l'État possède plus de 50 % du capital. Cette disposition permettra notamment au préfet de délivrer les permis de construire des constructions d'urgence réalisées par la SONACOTRA.
Article 4 - Simplification des procédures de cession des terrains de l'État par la fusion du droit de préemption de la commune et de son droit de priorité
La mise en vente des biens immobiliers de l'État est rendue plus longue et complexe par le fait qu'au cours de la procédure, la commune sur le territoire de laquelle se trouve le bien dispose successivement d'un droit de priorité et d'un droit de préemption. Le I modifie l'article 30 de la loi du 13 juillet 1991 et regroupe la procédure du droit de priorité et celle du droit de préemption en une seule procédure. Cette mesure vise à ce que les communes exercent leur droit d'acheter des immeubles ou des terrains mis en vente par l'État en amont de toute recherche d'acquéreurs privés. Dès lors, le droit de préemption qui existe aujourd'hui à l'issue de la négociation avec un acheteur privé disparaît. Le II est une disposition de coordination avec le code de l'urbanisme.
CHAPITRE II - DÉVELOPPEMENT DE L'OFFRE DE LOGEMENTS ET ACCÈS AU LOGEMENT
Article 5 - TVA à taux réduit : accession à la propriété en zones urbaines sensibles
Afin de promouvoir la diversité de l'habitat dans les quartiers où sont menées des actions importantes en matière de rénovation urbaine, l'article 5 propose d'appliquer le taux réduit de TVA, actuellement 5,5 %, aux opérations d'accession sociale à la propriété d'un logement neuf dans les quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine signée par l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Les ressources des acquéreurs ne devront pas dépasser les plafonds de ressources ouvrant droit à l'accès à un logement locatif social financé au moyen d'un prêt locatif social (PLS). Il est rappelé que les constructions locatives sociales réalisées par le biais d'un PLS bénéficient déjà de l'application du taux réduit de TVA.
Article 6 - Développement du parc locatif privé à loyers maîtrisés : élargissement du rôle de l'Agence nationale de l'habitat
Le parc privé compte vingt millions de logements et représente plus de 80 % des résidences principales en France. L'importance quantitative de ce parc et sa diversité (copropriété occupante, location, hébergement...) en font un élément essentiel des réponses aux besoins de logements de nos concitoyens. Malgré l'amélioration sensible de sa qualité et l'augmentation importante du nombre de ses logements depuis cinquante ans, le parc des logements privés demeure soumis à de grandes difficultés : persistance des difficultés d'accès à ces logements des personnes à revenus modestes ou intermédiaires, part non négligeable de logements inconfortables voire indignes, développement des copropriétés en difficulté. Par ailleurs, les interventions concernant ce secteur se heurtent à la très grande parcellisation des acteurs. Afin d'accroître l'efficacité des politiques publiques à conduire sur le parc privé, il convient d'élargir aujourd'hui le rôle de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH). C'est l'objet de l'article 6.
Le I vise en premier lieu à étendre les missions de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat en la transformant en Agence nationale de l'habitat (ANAH). Tout en conservant sa mission initiale qui est de favoriser l'exécution de travaux d'amélioration des logements destinés à être utilisés à titre de résidence principale, le rôle de l'Agence est renforcé dans la mise en oeuvre des politiques publiques en faveur de l'habitat privé, notamment par son implication dans l'accroissement nécessaire du parc de logements locatifs privés à loyers maîtrisés, c'est-à-dire accessibles aux ménages de revenus modestes ou intermédiaires. L'Agence aura plus largement vocation à promouvoir, au-delà du strict cadre des travaux d'amélioration, le développement et la qualité du parc existant de logements privés. En outre, afin de relancer le développement d'un parc locatif privé à loyers maîtrisés, qui ne passe pas nécessairement par la réalisation de travaux subventionnés par l'ANAH, l'instauration d'un « conventionnement ANAH sans travaux » est ainsi susceptible d'apporter un élément nouveau de réponse à la crise de l'accès au logement que l'on connaît actuellement en France. Est ainsi ouverte la faculté pour l'Agence nationale de l'habitat de signer des conventions avec des particuliers, propriétaires-bailleurs de logements, en contrepartie d'engagements sociaux du bailleur en termes de ressources du locataire et de loyer.
Le I de l'article 6 définit ensuite la nature des recettes dont peut disposer l'ANAH. La section des travaux publics du Conseil d'État dans sa séance du 8 mars 2005 a relevé que l'ANAH constitue à elle seule une « catégorie d'établissement public » et qu'à ce titre, la composition de son conseil d'administration et les catégories de ses recettes doivent être fixées par la loi. La composition du conseil d'administration a été déterminée par l'article 114 de la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005 (modification de l'article L. 321-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH)). La nature des recettes de l'ANAH qui figure actuellement dans un article réglementaire (article R. 321-3) est désormais définie par le présent article de loi. La liste des recettes est complétée au 1° pour permettre à l'Agence de percevoir, le cas échéant, des subventions d'autres établissements publics de l'État, de l'Union européenne, ou des collectivités territoriales ainsi que toutes autres personnes morales publiques ou privées et par l'ajout d'un 8° lui permettant de percevoir, afin de les attribuer pour le compte d'un autre organisme public ou privé, des aides destinées à l'amélioration de l'habitat et non régies par le code de la construction et de l'habitation (insonorisation de logements voisins d'aérodromes, réparations consécutives à des catastrophes naturelles ou technologiques...).
Le I de l'article 6 renvoie enfin à un décret en Conseil d'État le soin de préciser le fonctionnement de l'ANAH et de déterminer les utilisations de ses ressources.
Les II et III de l'article 6 sont des dispositions de coordination.
Le IV de l'article 6 tire les conséquence rédactionnelles du changement d'appellation de l'Agence en procédant aux modifications nécessaires dans les articles législatifs dans lesquels il y est fait référence.
Article 7 - Développement du parc locatif privé à loyers maîtrisés : exonération de contribution sur les revenus locatifs
L'article 7 permet au bailleur qui conventionne son logement avec l'ANAH à des conditions de loyers maîtrisés de bénéficier sur toute la durée de la convention d'une exemption de contribution sur les revenus locatifs (CRL), taxe spécifique aux bailleurs qui s'élève à 2,5 % du montant des loyers.
Article 8 - Modernisation des offices d'HLM : habilitation du Gouvernement à adopter les mesures nécessaires par voie d'ordonnance de l'article 38 de la Constitution
Il est proposé à l'article 8 d'habiliter le Gouvernement à réformer par ordonnance le statut des offices publics d'HLM (OPHLM) et des offices publics d'aménagement et de construction (OPAC) en créant un statut unique d'« office public de l'habitat » (OPH) se substituant à celui des OPHLM et OPAC.
Cette réforme est le fruit d'une réflexion menée au sein d'un groupe de travail mis en place en 2001 auquel ont participé, sous l'égide du ministère chargé du logement, la Fédération nationale des OPHLM et OPAC, les organisations syndicales représentatives des personnels des offices, les associations de locataires ainsi que les différents ministères concernés. Elle a été approuvée par la Fédération nationale des offices d'HLM à 89 % des voix lors de son assemblée générale du 19 mai 2005.
Les OPHLM ont été créés sous forme d'établissements publics rattachés aux collectivités locales par la loi Bonnevay en 1912. Les OPAC ont, quant à eux, été créés en 1971 afin de répondre aux besoins de la politique menée dans le domaine de l'aménagement foncier et de l'urbanisme opérationnel.
La loi créant les OPAC a laissé coexister les deux statuts avec des missions et des territoires d'intervention différents, tout en permettant aux OPHLM d'exercer tout ou partie des compétences dévolues aux OPAC, sur délibération de leur collectivité de rattachement. Dans les faits, les deux catégories d'organismes exercent aujourd'hui des missions semblables.
Le nouveau cadre institutionnel vise à faire des futurs offices publics de l'habitat des outils adaptés au contexte nouveau créé par la décentralisation et aptes à répondre aux besoins croissants dans le domaine du logement social, avec une efficacité accrue.
Les principales caractéristiques des nouveaux établissements désignés offices publics de l'habitat sont les suivantes :
- ce sont des établissements publics industriels et commerciaux rattachés à une collectivité territoriale ou à un groupement de collectivités ;
- ils ont compétence pour intervenir principalement sur le territoire de leur collectivité de rattachement ;
- au sein du conseil d'administration, la représentation de la collectivité de rattachement devient majoritaire ;
- les rôles et les compétences respectives du président et du directeur général sont clarifiés ;
- il est prévu pour les personnels fonctionnaires des offices de choisir entre trois possibilités : maintien en position normale d'activité avec déroulement de carrière normal, exercice d'un droit d'option pour le statut de salarié de droit privé, détachement au sein de l'office pendant une période transitoire sur un emploi de droit privé.
Article 9 - Attribution des logements locatifs sociaux : accords collectifs intercommunaux, renforcement du rôle de la commission départementale de médiation, désignation par le Préfet des personnes prioritaires
La réforme des attributions contenue dans l'article 9 de ce projet de loi a pour ambition de renforcer la participation du secteur du logement social à l'exercice d'un droit au logement effectif, dans la perspective d'un droit au logement opposable qui appellera l'implication d'un ensemble plus large d'acteurs. Elle agit dans quatre directions :
- simplifier le système existant qui empile de façon peu lisible des dispositifs dont l'efficacité est limitée : le règlement départemental d'attribution est supprimé, la définition des personnes défavorisées relevant du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) ; les conférences intercommunales du logement, dont l'efficacité était limitée, sont également supprimées ;
- prendre en compte le nouveau partage de responsabilités qui résulte de la loi relative aux libertés et responsabilités locales du 13 août 2004 : les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ayant conclu une convention de délégation de compétence pour les aides à la pierre peuvent signer avec les bailleurs sociaux des accords collectifs intercommunaux qui définissent, pour chaque organisme, un engagement annuel quantifié d'attribution de logements au bénéfice des personnes cumulant des difficultés économiques et sociales et visées dans le PDALPD ;
- renforcer le rôle de la commission de médiation, créée dans chaque département : elle saisit le représentant de l'État dans le département du cas d'une famille ou d'une personne qui n'a pas eu de réponse à une demande de logement dans un délai manifestement anormal et qu'elle estime prioritaire ;
- permettre au représentant de l'État dans le département de mettre en demeure un organisme HLM de loger un demandeur hébergé ou logé temporairement dans un établissement ou un logement de transition ou un demandeur mal logé et reprenant une activité après une période de chômage de longue durée.
Le I est une mesure de cohérence avec le III.
Le II réécrit l'article L. 441-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Il supprime le règlement départemental d'attribution. Il permet aux EPCI délégataires des aides à la pierre de passer des accords collectifs intercommunaux avec les bailleurs sociaux. Il prévoit la possibilité pour le président de l'EPCI de désigner des personnes prioritaires à l'organisme qui refuse de signer l'accord proposé, voire d'attribution directe de logements en cas de non respect de l'accord. Dans tous les cas, les attributions s'imputent sur les droits à réservation dont dispose l'EPCI ou sur les droits à réservation dont disposent les communes membres de l'EPCI ou l'État. Le même II prévoit que les accords intercommunaux, après agrément du préfet, se substituent aux accords départementaux conclus entre les bailleurs sociaux et l'État, sur le territoire des EPCI.
Le III modifie les dispositions relatives aux accords collectifs départementaux, en prévoyant notamment une meilleure articulation avec le PDALPD.
Le IV prévoit la fixation par le préfet des délais au-delà desquels les personnes qui ont déposé une demande de logement social peuvent saisir la commission de médiation décrite au VII.
Le V supprime les conférences intercommunales du logement au niveau des bassins d'habitat au profit des accords collectifs intercommunaux mentionnés ci-dessus. Il supprime aussi la conférence régionale du logement social en Île-de-France qui fait désormais double emploi avec le comité régional de l'habitat instauré par la loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales.
Le VI prévoit l'obligation d'informer les demandeurs de logements locatifs sociaux des délais au-delà desquels ils peuvent saisir la commission de médiation.
Le VII précise que la commission de médiation, instaurée dans chaque département par la loi du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, sera composée de représentants du département, des bailleurs, des locataires et des associations d'insertion par le logement. Elle sera présidée par une personnalité désignée par le président du tribunal de grande instance.
Le même VII permet à la commission de médiation de saisir le préfet ou le délégataire du contingent préfectoral d'une demande qu'elle considère comme prioritaire. Le préfet, ou le délégataire du contingent préfectoral, peut désigner à un bailleur social le demandeur, en fixant le délai dans lequel le bailleur est tenu de le loger.
Il permet également au préfet réservataire de logements, ou au délégataire de ces droits, après avis de la commission de médiation, de mettre en demeure, voire de se substituer à l'organisme bailleur pour l'attribution d'un logement, dans un délai qu'il détermine, à une personne prioritaire en situation de sortie de logement ou d'hébergement temporaire ou en situation de retour à l'emploi après un chômage de longue durée.
En cas de refus de l'organisme bailleur, le préfet attribue un logement au demandeur sur ses droits à réservation, éventuellement délégués.
Le VIII complète la liste des destinataires des informations sur les attributions de logements sociaux en rajoutant les EPCI qui ont signé un accord collectif intercommunal avec les bailleurs sociaux.
Article 10 - Supplément de loyer de solidarité
L'article 10 propose de nouvelles dispositions relatives au supplément de loyer de solidarité (SLS). Il modifie les articles L. 441-3, L. 441-8, L. 441-12 et L. 441-14 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Il abroge les articles L. 441-5, L. 441-6 et L. 441-7, ainsi que le deuxième alinéa de l'article L. 441-4 du même code.
Ces dispositions ont pour objet de donner au supplément de loyer de solidarité un effet plus dissuasif qu'il n'a actuellement. L'objectif est de libérer les logements des bailleurs sociaux dont les locataires ont des ressources sensiblement supérieures aux plafonds de ressources et qui pourraient supporter les loyers du marché ou accéder à la propriété d'un logement.
Au IV qui modifie l'article L. 441-12 du CCH, il est proposé de permettre aux organismes d'habitations à loyer modéré qui concluent avec l'État une convention globale de patrimoine, prévue à l'article L. 445-1 du CCH, d'appliquer leur propre barème de surloyer dans les conditions prévues par cette convention.
En revanche, les organismes d'habitations à loyer modéré qui n'ont pas signé de convention globale de patrimoine, ou qui ont signé une telle convention mais ne comportant pas de mention propre au SLS, devront appliquer un barème national obligatoire de surloyer. Le seuil facultatif de déclenchement du surloyer est supprimé et remplacé par un seuil obligatoire de déclenchement à 120 % des plafonds de ressources permettant l'accès au logement du bailleur social. La modification de l'article L. 441-3 par le I et les abrogations prévues par le II vont en ce sens.
En outre, le plafond fixé actuellement par le deuxième alinéa de l'article L. 441-4 à 25 % de taux d'effort du ménage, loyer et surloyer inclus, est supprimé. Le calcul du supplément de loyer est prévu, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État, par le III qui réécrit l'article L. 441-8. Il s'ensuit que les articles L. 441-5 à L. 441-7 n'ont plus de raison d'être et sont entièrement abrogés au II puisque, sous ce nouveau régime, les bailleurs sociaux n'ont plus à fixer les modalités de calcul du montant du supplément de loyer de solidarité, ni à produire au représentant de l'État les délibérations y afférentes.
Enfin, l'article L. 441-14, qui énumère les logements auxquels le supplément de loyer n'est pas applicable en raison de leur financement, a été actualisé au V pour tenir compte de la récente réglementation sur le conventionnement.
Article 11 - Sursis aux coupures d'eau, gaz et électricité pendant la période hivernale
Il existe aujourd'hui un dispositif de prévention des coupures d'eau, de gaz et d'électricité à destination des personnes de bonne foi éprouvant des difficultés particulières et susceptibles de bénéficier d'une aide à ce titre. Il est proposé à l'article 11 d'ajouter que ces coupures, pendant la période allant du 1er novembre au 15 mars, ne pourront effectivement intervenir que si les services sociaux compétents ne s'y opposent pas.
Le présent projet de loi portant engagement national pour le logement, délibéré en Conseil des ministres après avis du Conseil d'État, sera présenté au Sénat par le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, qui sera chargé d'en exposer les motifs et d'en soutenir la discussion.
I. - La réalisation de logements sur des terrains appartenant à l'État ou à ses établissements publics ou cédés par eux à cet effet présente un caractère d'intérêt national lorsqu'elle contribue à l'atteinte des objectifs fixés par le titre II de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale.
À cet effet, des décrets peuvent, jusqu'au 1er janvier 2010, délimiter des périmètres dans lesquels les opérations mentionnées au premier alinéa ont le caractère et les effets d'opérations d'intérêt national au sens de l'article L. 121-2 du code de l'urbanisme.
II. À l'article L. 300-6 du code de l'urbanisme, les mots : « Les collectivités territoriales et leurs groupements » sont remplacés par les mots : « L'État et ses établissements publics, les collectivités territoriales et leurs groupements ».
III - L'article L. 213-1 du code de l'urbanisme est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« g) L'aliénation par l'État ou ses établissements publics de terrains situés dans les périmètres délimités en application du deuxième alinéa du I de l'article 1er de la loi n° ... du .... portant engagement national pour le logement. »
« Art. L. 123-12-1. - Trois ans au plus après la délibération portant approbation du plan local d'urbanisme ou la dernière délibération portant révision du plan, le conseil municipal procède à une analyse des résultats de l'application du plan, notamment au regard de la satisfaction des besoins en logements et au regard de l'échéancier prévisionnel de l'ouverture à l'urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants lorsque le rapport de présentation comporte un tel échéancier. Au vu de cette analyse, il délibère sur le maintien du plan, propose sa modification ou décide sa mise en révision. Aussi longtemps que le plan n'a pas été mis en révision, le conseil municipal procède à une nouvelle analyse tous les trois ans. »
II. - Au quatrième alinéa de l'article L. 123-19 du même code, les mots : « 1er janvier 2006 » sont remplacés par les mots : « 1er janvier 2010 sous réserve de l'application de la procédure prévue aux articles L. 121-11 et suivants ».
III. - L'article L. 123-2 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« d) À délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de construction d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme devra être affecté à des catégories de logements locatifs qu'il définit. »
IV. - L'article L. 230-3 du même code est ainsi modifié :
- dans la première phrase du premier alinéa, après les mots : « dans le délai d'un an » sont insérés les mots : « ou, lorsque la demande est motivée par les obligations relatives aux conditions de réalisation de programmes de logements imposées en application du d de l'article L. 123-2, de six mois, » ;
- dans le deuxième alinéa, après les mots : « au plus tard deux ans » sont insérés les mots : « ou, lorsque la demande est motivée par les obligations relatives aux conditions de réalisation de programmes de logements imposées en application du d de l'article L. 123-2, au plus tard dix-huit mois, » ;
- après la première phrase du troisième alinéa est insérée la phrase suivante : « Lorsque la demande d'acquisition est motivée par les obligations relatives aux conditions de réalisation de programmes de logements imposées en application du d de l'article L. 123-2, le juge de l'expropriation ne peut être saisi que par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure » ;
- à la fin du troisième alinéa est ajoutée la phrase suivante : « Lorsque le juge est saisi en application du d de l'article L. 123-2, le prix fixé est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de remploi ».
« Art. L. 230-4-1. - Dans le cas des terrains situés dans les secteurs mentionnés au d de l'article L. 123-2, les obligations relatives aux conditions de réalisation de programmes de logements ne sont plus opposables aux demandes de permis de construire qui sont déposées dans un délai de deux ans à compter de la date à laquelle la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent a notifié au propriétaire sa décision de ne pas procéder à l'acquisition, ou à compter de la date d'expiration du délai de six mois mentionné à l'article L. 230-3, si la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale n'a pas fait connaître sa décision dans ce délai. »
VII. - Dans les communes de plus de 20 000 habitants et les communes de plus de 1 500 habitants appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants au sens du recensement général de la population, où se manifestent d'importants besoins en logements et, sous réserve de ne pas porter atteinte à l'économie générale du plan local d'urbanisme, le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant au moins une moitié de logements locatifs sociaux bénéficie d'une majoration du coefficient d'occupation des sols. La délibération fixe pour chaque secteur cette majoration qui ne peut excéder 50 %. Cette disposition n'est applicable qu'aux permis de construire délivrés avant le 1er janvier 2010.
VIII. - Après l'article L. 123-14 du code de l'urbanisme, il est inséré un article L. 123-14-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 123-14-1. - Lorsqu'un plan d'occupation des sols ou un plan local d'urbanisme approuvé comprend, notamment en ce qui concerne la densité des constructions, des dispositions qui ne permettent manifestement pas la construction des logements nécessaires à la satisfaction des besoins, le préfet, après avis du comité régional de l'habitat, peut demander à la commune d'engager la modification ou la révision du plan. Si dans un délai de six mois la commune n'a pas engagé la procédure ou si dans un délai de deux ans la modification ou la révision n'a pas été menée à bien, le préfet peut notifier à la commune, par lettre motivée, les modifications qu'il estime nécessaires d'apporter au plan. Le plan d'occupation des sols ou le plan local d'urbanisme est alors modifié ou révisé dans les conditions définies par le deuxième alinéa de l'article L. 123-14. »
À l'article L. 421-2-1 du code de l'urbanisme, il est inséré un huitième alinéa ainsi rédigé :
« d) Les logements construits par des sociétés de construction dans lesquelles l'État possède plus de 50 % des actions ».
I. - L'article 30 de la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 30. - Il est créé en faveur des communes et des établissements publics de coopération intercommunale titulaires du droit de préemption urbain un droit de priorité sur tout projet de cession d'immeubles ou d'ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'immeubles situés sur leur territoire et appartenant à l'État, à des sociétés dont il détient la majorité du capital ou à des établissements publics dont la liste est fixée par décret, en vue de la réalisation dans l'intérêt général d'actions ou d'opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation de telles actions ou opérations.
« Les dispositions du présent article ne sont pas applicables :
- à l'aliénation par l'État, les sociétés dont il détient la majorité du capital ou les établissements publics figurant sur la liste prévue au premier alinéa d'immeubles en vue de réaliser les programmes de logements mentionnés au deuxième alinéa du I de l'article 1er de la loi n° .... du .... portant engagement national pour le logement.
« L'État, les sociétés et les établissements publics mentionnés au premier alinéa doivent notifier à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale compétent leur intention d'aliéner leurs biens et droits immobiliers et d'en indiquer le prix de vente tel qu'il est estimé par le directeur des services fiscaux. La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent peut, dans un délai de deux mois à compter de cette notification, décider d'acquérir les biens et droits immobiliers au prix déclaré. À défaut d'accord sur le prix, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale peut, dans le même délai, saisir le juge de l'expropriation en vue de fixer le prix de l'immeuble et en informe le vendeur. Le prix est fixé comme en matière d'expropriation ; il est exclusif de toute indemnité accessoire et notamment de l'indemnité de remploi. À moins que le bien ne soit retiré de la vente, la commune ou l'établissement public en règle le prix six mois au plus tard après sa décision d'acquérir.
« Les dispositions du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme relatives au droit de préemption ne sont pas applicables aux aliénations de biens et droits immobiliers ayant fait l'objet de la notification prévue au sixième alinéa du présent article. »
II. - Il est rétabli au code de l'urbanisme un article L. 211-3 ainsi rédigé :
« Art. L. 211-3. - Ce droit de préemption n'est pas applicable aux aliénations de biens et droits immobiliers ayant fait l'objet de la notification prévue par l'article 30 de la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville. »
Chapitre II (avant l’article 5)
Le livre III du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
I. - L'article L. 321-1 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. L. 321-1. I. - L'Agence nationale de l'habitat a pour mission, dans le respect des objectifs définis à l'article L. 301-1, de promouvoir le développement et la qualité du parc existant de logements privés. À cet effet, elle encourage et facilite l'exécution de travaux de réparation, d'assainissement, d'amélioration et d'adaptation d'immeubles d'habitation, ainsi que l'exécution de travaux de transformation en logements de locaux non affectés à l'habitation, dès lors que ces logements sont utilisés à titre de résidence principale. Elle peut mener des actions d'assistance, d'étude ou de communication ayant pour objet de faciliter l'accès des ménages à revenus modestes ou intermédiaires au parc locatif privé. À cette même fin, elle peut également conclure avec tout bailleur répondant à des conditions fixées par le décret mentionné au III du présent article une convention par laquelle le bailleur s'engage à respecter des conditions fixées par décret relatives au plafond de ressources des locataires, au plafond des loyers et, le cas échéant, aux modalités de choix des locataires.
« L'Agence nationale de l'habitat est administrée par un conseil d'administration qui comprend outre le président, d'une part, des membres représentant l'État, les départements, les communes et les établissements publics de coopération intercommunale et, d'autre part, un nombre égal de membres comprenant des représentants des propriétaires, des locataires et des professionnels de l'immobilier ainsi que des personnalités qualifiées.
« III. - Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application du présent article. Il détermine les modalités de gestion et de fonctionnement de l'Agence nationale de l'habitat, notamment les utilisations de ses ressources. »
II. - Le second alinéa de l'article L. 321-2 est supprimé.
III. - Le 2° de l'article L. 351-2 est ainsi modifié :
b) Après les mots : « par le chapitre III du présent titre » sont ajoutés les mots : « ou par la section 3 du chapitre Ier du titre II du présent livre. »
IV. - Les mots : « Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat » sont remplacés par les mots : « Agence nationale de l'habitat » dans toutes les dispositions législatives dans lesquelles il est fait mention de cet établissement public.
Le III de l'article 234 nonies du code général des impôts est complété par un 13° ainsi rédigé :
« 13° - Des logements donnés en location dans le cadre d'une convention mentionnée aux articles L. 321-1, L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, pendant la durée d'application de cette convention. »
L'article L. 115-3 du code de l'action sociale et des familles est complété par l'alinéa suivant :
« Du 1er novembre de chaque année au 15 mars de l'année suivante, les distributeurs d'électricité, de gaz et d'eau ne peuvent procéder à l'interruption, pour non paiement des factures, de la fourniture d'électricité, de gaz et d'eau aux personnes ou familles mentionnées au premier alinéa que si les services sociaux compétents, informés au préalable par le distributeur, ne se sont pas opposés à la mesure. »
Le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et

References: L'article 3
 l'article 30
 l'article 5
 l'article 6
 l'article 6
 l'article 114
 l'article 6
 l'article 6
 l'article 6

L'article 7
 l'article 38
 l'article 8
 l'article 9

L'article 10
 l'article 11
 l'article 1
 L'article 30
 Art. 30
 l'article 1
 l'article 30
 l'article 234