Source: http://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/490554,nowa-hipoteka-zagrozeniem-dla-wlascicieli-mieszkan.html
Timestamp: 2017-10-17 22:32:10+00:00

Document:
Nowa hipoteka zagrożeniem dla właścicieli mieszkań - Prawo i wymiar sprawiedliwości - GazetaPrawna.pl - wiadomości, notowania, kursy, praca, emerytury, podatki -
gazetaprawna.plPrawoNowa hipoteka zagrożeniem dla właścicieli mieszkań
25.02.2011, 03:00; Aktualizacja: 05.04.2011, 17:08
Sytuacja klientów dewelopera pogorszyła się. Skutkiem podziału nieruchomości obciążonej hipoteką banku będzie obciążenie wyodrębnionego lokalu hipoteką łączną.
Szczegółowa i wręcz rewolucyjna nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.), która weszła w życie 20 lutego br., stała się powodem wielu dyskusji nad rozwiązaniami przyjętymi przez ustawodawcę. Niestety nie prowadzono debaty dotyczącej hipoteki łącznej w odniesieniu do nabywców lokali, a więc klientów deweloperów.
W dotychczasowym stanie prawnym istniał jeden wyjątek od zasady powstawania ex lege hipoteki łącznej na wszystkich nieruchomościach utworzonych wskutek podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. Był on uregulowany w ust. 4 art. 76 u.k.w.h. Hipoteka łączna nie powstawała, co do zasady, w przypadku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych. Reguła ta pomimo niejasnego brzmienia przepisu obejmowała nie tylko nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi, wydzielone z nieruchomości – matki, lecz także nieruchomości lokalowe. Innymi słowy, nabywca domu jednorodzinnego bądź lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość nie musiał się w zasadzie obawiać się o to, czy zostaną one obciążone hipoteką ustanowioną na nieruchomości dewelopera finansowanej z zaciągniętego przez niego kredytu bankowego. Sytuacja nabywcy mogła skomplikować się jedynie wtedy, gdy bank – wierzyciel hipoteczny – zawarł z deweloperem umowę o podział hipoteki. Wówczas hipoteka ustanowiona przez dewelopera na zabezpieczenie spłaty kredytu bankowego obciążała nieruchomości powstałe po podziale nieruchomości dewelopera (również w przypadku wyodrębnienia lokalu) zgodnie z postanowieniami tej umowy. Bez względu na wskazaną niedogodność sytuacja klientów deweloperów dotychczas przedstawiała się stosunkowo korzystnie. Podział nieruchomości, na której realizowana była kredytowana przez bank inwestycja mieszkaniowa, nie skutkował powstaniem obciążenia hipotecznego na nieruchomościach powstałych w jego wyniku.
Nowelizacja ustawy wprowadziła w opisywanym zakresie daleko idące zmiany. Mamy tu na myśli sytuację prawną nabywców mieszkań czy domów, których budowa finansowana jest ze środków z udzielonych deweloperom kredytów zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości stanowiącej ich własność. Zgodnie z nowym brzmieniem art. 76 ust. 4 zd.1 u.k.w.h., w razie podziału nieruchomości polegającego np. na ustanowieniu odrębnej własności lokalu nabywca może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Nowelizacja przepisu art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w sposób zdecydowany pogarsza zatem sytuację kontrahenta dewelopera. Odtąd bowiem podział nieruchomości obciążonej hipoteką banku będzie skutkował obciążeniem wyodrębnionego lokalu hipoteką łączną do wysokości hipoteki, jaka została ustanowiona na nieruchomości dewelopera. Obrońcy nowelizacji podniosą zapewne argument, że właścicielowi wydzielonej nieruchomości służy roszczenie o zmniejszenie hipoteki deweloperskiej proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Owszem, ale w przypadku sporu z bankiem – wierzycielem hipotecznym co do zakresu podziału hipoteki właściciel zmuszony będzie do wszczęcia kosztownego i zapewne długotrwałego procesu sądowego. Trudno zatem nie krytykować rozwiązań nowej regulacji art. 76 ust. 4 u.k.w.h.
Omawiając przedmiotowe zagadnienie, nie sposób nie poruszyć także niezwykle kontrowersyjnego problemu związanego z brzmieniem intertemporalnego przepisu art. 10 ustawy z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075). Norma ta bowiem nakazuje stosowanie nowego brzmienia przepisu art. 76 ust. 4 u.k.w.h. do hipotek zwykłych oraz niektórych hipotek kaucyjnych powstałych przed wejściem w życie nowelizacji. Skutki takiego zabiegu mogą okazać się opłakane dla właścicieli nieruchomości wyodrębnionych przed 20 lutego 2011 r. z obciążonej hipoteką nieruchomości dewelopera.
Gramatyczna wykładnia przepisu art. 10 ustawy nowelizującej pozwala na obronę tezy, w myśl której istnienie w dniu wejścia w życie nowelizacji hipoteki zabezpieczającej kredyt inwestycyjny, obciążającej nieruchomość dewelopera, może skutkować obciążeniem ex lege hipoteką łączną wyodrębnionych przed 20 lutego 2011 r. nieruchomości lokalowych, wolnych od obciążeń w świetle dawnego brzmienia art. 76 u.k.w.h.
Ustawodawca zapomniał zastrzec w art. 10 ustawy nowelizującej, iż nowe zasady ustanawiania hipoteki łącznej nie dotyczą nieruchomości utworzonych przez podział przed dniem nowelizacji. Pozostaje nadzieja, że przepis ten będzie wykładany w zgodzie z zasadą nieretroakcji.
Dopiero wówczas obawy o naruszenie praw klientów deweloperów pójdą w zapomnienie. Ustawodawca dokonując nowelizacji art. 76 ust. 4 u.k.w.h. nie poprawił sytuacji klientów deweloperów. Paradoksalnie również poprzez kontrowersje związane z niefortunnym brzmieniem art. 10 ustawy nowelizującej skomplikował zarówno sytuację deweloperów, jak i banków, utrudniając pierwszym sprzedaż mieszkań, drugim – udzielanie kredytów.
Kredytów mieszkaniowych więcej niż przed rokiem, ale ciągle mało
Natalia(2011-02-26 08:39) Zgłoś naruszenie 00
Młode małżeństwa w Polsce od zawsze mają kłody pod nogami do uzyskania małej klitki M-...zresztą za bardzo dużę pieniądze.
Mamy umawiać się na takie pieniądze z "nieznajomym deweloperem.Powierzamy swoje albo bankowe pieniądze i modlimy się by nie splajtował poruszając się w gąszczu złych i stale zmieniających się przepisów.To jest chore...
aplikant :))(2011-02-26 21:48) Zgłoś naruszenie 00
Specjaliści z GP nie potrafią interpretować przepisów! Z żądaniem zmniejszenia hipoteki proporcjonalnie do wartości wydzielanego lokalu nabywcy mają prawo już na etapie wyodrębniania (przed podpisaniem aktu) a nie koniecznie w drodze procesu. Wystarczy zgoda banku - wierzyciela na dokonanie takiego podziału. Banki będą musiały wyrażać zgodę, bo nie będą miały podstaw by odmówić. Nie wprowadzajcie ludzi w błąd i nie róbcie dymu!!!
RP(2011-02-27 16:14) Zgłoś naruszenie 00
Myślę, że Polka ma racje. Tylko jak zwykle w rządzie dbaja o banki nie bez powodu oczywiscie a nie o dobro obywateli. Moja wątpliwość czyje teraz są te banki i komu to służy bo napewno nie zwykłym ludziom. Ten rząd fachowców za co się nie weżmie to przpraszam "spieprzy".
Iskierka(2011-02-27 14:29) Zgłoś naruszenie 00
Do: 16: nie prawnik z IP: 85.128.78.* (2011-02-27 11:54)
Prawo nie działa wstecz? Ten rząd z tym się nie liczy. Nie liczy się też z opiniami takich ludzi jak prezes Sadu Najwyższego. Sam ustala prawo według swojej wizji. Poczytaj posty pracujacych emerytów, którzy zostali "postawieni pod ścianą". Oni najlepiej wiedzą, że dla tego rządu nie ma pojęcia lex retro non agit.
nie prawnik(2011-02-27 11:54) Zgłoś naruszenie 00
Nie jestem prawnikiem ale bardzo chciałbym poznać odpowiedź na pytanie co z uniwersalnym przepisem, że prawo nie może działać wstecz - co dotyczy hipotek przed wejściem przepisu w życie; kto zapłaci za przegrane procesy; jaką działalność ma pełnić Rzeczik Praw Obywatelskich ?
Kapral(2011-02-27 11:19) Zgłoś naruszenie 00
Nie jest to żaden bubel prawny a świadome działanie. Projekt ustawy jest co prawda rządowy ale nie pisali go Tusk z Grabarczykiem tylko albo urzędnicy ministerialni albo Komisja Kodyfikacyjne Prawa Cywilnego. Tego, że treść art. 10 ustawy nowelizującej (i nowe brzmi. 76 ust. 4 ukwh), to nie jest żaden przypadek dowodzi myśl wyrażona przez Jerzego Pisulińskiego, wiceprzewodniczącego KKPC, w wydanej w tym roku pozycji "Hipoteka po nowelizacji. Komentarz" s. 36. Cel takiego jest, myślę, dla osób inteligentnych oczywisty. Chodzi o ochronę najcenniejszego dobra narodowego jakim są banki.
Yanek(2011-02-27 10:53) Zgłoś naruszenie 00
Hej, aplikant :))@12 Chyba nie załatwiałeś nigdy spraw z bankami. To Ci mówię, że w 99% stosują strategię tzw. na strusia - nie będą robili nic, grali na zwłokę (normalka w bankach). Opłaca im się to. Oleją Cię i co im zrobisz? Nic nie zrobisz - możesz się z nimi procesować. Twój patron - mec pewnie się ucieszy na zastępstwo procesowe, ale nie wciskaj ciemnoty zwykłym ludziom. Deweloper postawi Cię pod ścianą: kupuj jak jest, albo spadaj, bo ma innych chętnych. Bank, w którym wziąłeś kredyt na mieszkanie, ponagla: kiedy będzie akt notarialny? Wiem, bo trochę takich spraw załatwiałem, i to w różnych bankach.
P.S. Dziennikarze z DGP prawidłowo interpretują przepisy.
Zas(2011-02-27 10:32) Zgłoś naruszenie 00
Co nie zmienia faktu, że tak czy inaczej nabywca nowo wyodrębnionego lokalu praktycznie nie ma wyjścia i będzie odpowiadał proporcjonalnie do wartości nabytej nieruchomości za długi developera.
kancelariaclj(2011-02-25 14:46) Zgłoś naruszenie 00
Odpowiedź na wątpliwości GREGY
Wydaje się że teraz nabywca mieszkania będzie musiał przed podpisaniem swojej umowy, zapoznać się z umową kredytową dewelopera i upewnić się, że ta gwarantuje "bezobciążeniowe" wyodrębnienie lokali
gerard(2011-02-26 10:21) Zgłoś naruszenie 00
krótko - mieszkanie od developera ? tak, ale wyodrębniony lokal z kw i czystą hipoteką !!
Zbyszek Niemczewski(2011-02-25 14:06) Zgłoś naruszenie 00
Jest jeszcze jedna konsekwencja tego stanu rzeczy. Pomimo obowiązującej wśród rzeczoznawców majątkowych mody mówiącej o braku wpływu hipoteki na wartość rynkową sądzę, że oszacowanie wartości nieruchomości dla celu zabezpieczenia kredytu nabywcy będzie musiało tę okoliczność uwzględnić. Ponieważ moim zdaniem hipoteka może negatywnie wpływać na wartość nieruchomości obciążonej to wartość ta może być mniejsza a zatem niższy może być też kredyt, którego gotów będzie udzielić bank finansujący zakup.
GREGY(2011-02-25 09:59) Zgłoś naruszenie 00
Czy ktoś jest w stanie mi powiedzieć co zrobić aby bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera.
Z tych wszystkich artykułów nic nie wynika jak się zabezpieczyć przy kupnie przed długami dewelopera.
aldona(2011-02-25 10:38) Zgłoś naruszenie 00
jeszcze żadnej ustawy te tumoki w rządzie nie napisali dobrze.A senat im wtóruje. Po co utrzymywać bandę 560 pasożytów. Za co się wezmą to spieprzą.
wjw(2011-02-25 09:09) Zgłoś naruszenie 00
W pełni podzielam powyższy pogląd.
KOKS(2011-02-25 08:25) Zgłoś naruszenie 00
To jest kolejny dowód na to, że w "dzikim kraju" do organów ustawodawczych przez urny wyborcze przeciągani są ignoranci nominowani przez poszczególne sitwy partyjne.
Tylko wybory bezpośrednie mogą wyeliminować taki element.
Polka(2011-02-26 15:23) Zgłoś naruszenie 00
Moim zdaniem nie można traktować tej nowelizacji jako nieświadomego bubla prawnego bo mamy do czynienia z profesjonalistami w tworzeniu prawa.
Propozycje przygotowuje rząd,są konieczne opinie prawne i wyliczone skutki.
Sądzę,że chodzi tu o przygotowanie gruntu pod niepewną sytuację gospodarczą co może skutkować zagrożeniem dla Banków w przypadku
niewypłacalności developerów.
Stworzone prawo umożliwi ratowanie banków za wszelka cenę i umożliwi bankom sięgniecie nie tylko po majątek developerów ale również po lokale nabyte przez klientów developera.
Ustawodawca "widzi" przyszłe zagrożenie bankructwem banków ze strony developerów i chce je ratować za wszelką cenę.
obserw(2011-02-26 15:59) Zgłoś naruszenie 00
Śródtytuł w artykule "Błąd ustawodawcy", jakie skutki z błędnej ustawy ponoszą twórcy ustawy i ci co ją uchwalili???
xxxzzz(2011-02-26 14:32) Zgłoś naruszenie 00
Gerard ma rację.
Niestety to będzie kosztowało,bo...obecnie developer żeby obniżyć koszty najpierw szuka klienta a następnie w jednym akcie notarialnym wyodrębnia lokal z całości nieruchomości i sprzedaje wyodrębniony lokal klientowi który jednocześnie składa w akcie wniosek o założenie KW dla lokalu.
Teraz dla bezpieczeństwa potrzebne będzie wcześniejsze wyodrębnienie lokalu i założenie KW aby klient mógł przed kupnem zapoznać się z KW lokalu i sprawdzić dział IV gdzie są wpisywane hipoteki.
Problem w tym że zmusić do tego developera będzie trudno.
Pozostanie kupno lokalu na rynku wtórnym gdzie KW są i można je obejrzeć przez co jest bezpieczniej.

References: art. 76
 art. 76
 art. 76
 art. 76
 art. 10
 art. 76
 art. 10
 art. 76
 art. 10
 art. 76
 art. 10
 art. 10