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Timestamp: 2020-06-03 02:54:47+00:00

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Anwendung der HBO vom 18.06.2002 in kreisangehörigen Gemeinden
22.7.2002 Anwendung der HBO vom 18.06.2002 in kreisangehörigen Gemeinden
Zum 01.10.2002 tritt eine neue Bauordnung in Kraft, GVBl. I 2002, S. 274. Im Folgenden sind die Aspekte der Neuregelung erläutert, die für die Arbeit kreisangehöriger Städte und Gemeinden von Bedeutung sind. Andere Gesichtspunkte, die beispielsweise aus der Sicht der Bauherrschaft, der Entwurfsverfasser oder der Bauaufsichtsbehörden von Bedeutung sein mögen, treten dabei in den Hintergrund. Paragraphenbezeichnungen beziehen sich immer auf die Neufassung der Bauordnung, es sei denn, eine andere Norm ist ausdrücklich benannt.
1.1 Vorhabengruppen
Die entscheidende Änderung im formellen Bauordnungsrecht enthält § 56. Hier sind in Abs. 1 Vorhabengruppen bezeichnet, für die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung unter bestimmten Voraussetzungen keiner Baugenehmigung bedarf. Nach dem Regierungsentwurf, Drs 15/3635, bestand bei diesen Vorhabengruppen auch nicht die Möglichkeit, sozusagen freiwillig für ein Genehmigungsverfahren zu optieren und einen Bauantrag zu stellen. Einen solchen Antrag hätte die Baugenehmigungsbehörde zurückzuweisen müssen. Wenn ein Bauherr - aus welchen Gründen auch immer - für ein Vorhaben aus dieser Gruppe unbedingt eine Genehmigungsurkunde in Händen hätte halten wollen, wäre ihm nichts anderes übrig geblieben, als ein Vorhaben einzureichen, das mindestens eine der Tatbestandsvoraussetzungen für die Anwendung des § 56 nicht erfüllt. Für ein solches Verhalten gibt es auch ein praktisches Bedürfnis, zumindest für die Bauzeit selbst. So meint z. B. das OVG Nordrhein-Westfalen im Beschluss v. 01.09.2000, 7a B 1225/00.NE; ZfBR 2002, S. 79:
"Der Bauherr, der mit der Errichtung eines plankonformen Bauvorhabens im Freistellungsverfahren nach § 67 BauO NRW beginnt, handelt insoweit auf eigenes Risiko, als das Vorhaben erst "nach" seiner Durchführung einen vergleichbaren Status formeller Legalität hat, wie ein durch eine Baugenehmigung abgesichertes Vorhaben."
Nach der Anhörung zum Gesetzentwurf hat aber die Koalition wohl Bedenken bekommen. Sie sorgte in § 78 Abs. 10 zunächst für eine dreijährige Übergangsfrist, in der der Bauherr auch für freigestellte Vorhaben die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens verlangen darf. Zwischenzeitlich wurde die Gültigkeit dieser Regelung bis zum 31.12.2010 verlängert.
Unter § 56 fallen:
Nach der Legaldefinition in § 2 Abs. 6 sind dies nicht nur Gebäude, die ausschließlich dem Wohnen dienen, sondern all diejenigen Gebäude, die überwiegend, d.h. mit mehr als 50 % ihrer Geschossflächen, dem Wohnen dienen und außer Wohnungen allenfalls Räume für freie Berufe i.S.d. § 13 der Baunutzungsverordnung sowie zugehörige Garagen und Nebenräume enthalten. Nicht freigestellt sind Wohngebäude, die über der Hochhausgrenze des § 2 Abs. 8 Ziffer 1 liegen.
2. Sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 nach § 2 Abs. 3
Damit sind alle Nicht-Wohngebäude gemeint, bei denen die Oberkante des Rohfußbodens des höchst gelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, im Mittel nicht mehr als 7 m über die Geländeoberfläche liegt. Hierunter dürften im Wesentlichen kleinere gewerbliche Bauten fallen.
3. Sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind sowie andere Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2
Darunter muss man sich beispielsweise Lagerplätze, Abgrabungen, Aufschüttungen und satzungsrechtlichen Vorschriften unterliegende Bepflanzungen vorstellen, die unabhängig von Gebäuden angelegt werden.
4. Nebengebäude und Nebenanlagen zu den unter Pkt. 1 bis 3 genannten Vorhaben
Andere Landesbauordnungen erwähnen an dieser Stelle ausdrücklich die Garagen und Stellplätze, die aber auch in Hessen die wichtigsten Anwendungsfälle dieser Vorschrift sein dürften neben Zugängen, Zufahrten, Fahrradabstellplätzen, Abfallbehältern u. Ä.
Das Gesetz stellt ausdrücklich klar, dass unabhängig von ihrer bisherigen Substanz und Nutzung alle Vorhaben freigestellt sind, die auf eine Nutzung im o. g. Sinne hinzielen. Der Umbau eines Fabrikgebäudes, das knapp unterhalb der Hochhausgrenze liegt, in ein Wohngebäude, ist also genehmigungsfrei, obwohl der Umbau desselben Gebäudes zu einem reinen Bürogebäude genehmigungspflichtig wäre, weil zu einer höheren Gebäudeklasse als Klasse 3 gehörig.
Neben der Zugehörigkeit des Vorhabens zu den vorgenannten Vorhabengruppen müssen die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 56 Abs. 2 Ziffern 1 bis 5 erfüllt sein, um Genehmigungsfreiheit entstehen zu lassen, wobei die fünf genannten Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein müssen. Ist auch nur eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllt, ist eine Baugenehmigung erforderlich.
1. Das Vorhaben muss im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, § 30 Abs. 1 BauGB oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, § 30 Abs. 2 BauGB liegen und darf den Festsetzungen nicht widersprechen
Der Bebauungsplan muss bereits in Kraft getreten sein. Eine Anwendung des § 33 des Baugesetzbuches ist nicht möglich. In diesen Fällen ist ein Bauantrag erforderlich.
Ist der Beginn der Gültigkeit eines Bebauungsplanes mit dem Zeitpunkt seines Inkrafttretens noch relativ einfach zu bestimmen, so kann die Bestimmung des Endes der Gültigkeit eines Bebauungsplanes Schwierigkeiten bereiten. Der Regierungsentwurf spricht von einer tatsächlichen Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes - was immer das auch sein mag. Der Regierungsentwurf sieht zwar das Problem nichtiger oder obsoleter Bebauungspläne, vertritt aber die Auffassung, dass dies bisher selten praktisch relevant gewesen sei und dass eine Heilungsvorschrift, wie sie etwa in der Bauordnung Nordrhein-Westfalens enthalten ist, nicht notwendig sei. Diese Haltung erstaunt vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Hessischen VGH zum so genannten "Hauptsatzungsmangel" (Hessischer VGH, 4 N 4/93 vom 19.01.1988, BRS 48, Nr. 3), den ein Großteil der hessischen Bebauungspläne aus der Zeit vor dem 01.01.1977 aufweist. Die Gemeinden haben bisher wenig Interesse gezeigt, dieses Problem auf einem der beiden nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts einzig möglichen Wege zu lösen, nämlich entweder durch rückwirkende Inkraftsetzung nach § 215a BauGB oder durch Abwicklung eines Aufhebungsverfahren nach § 2 Abs. 4 BauGB. Stattdessen wird allerorten mit internen Dienstanweisungen, Aufklebern auf Plänen und "Nichtanwendungsbeschlüssen" der Gemeindevertretung versucht, möglichst geräuschlos oder doch zumindest kostenfrei davonzukommen. Nun mag man einwenden, dass dieses Problem bisher bei der materiellen Beurteilung der Bauvorhaben ja auch schon bestanden hat. Es wird nunmehr aber zusätzlich ins formelle Bauordnungsrecht hineingetragen.
2. Das Vorhaben darf keiner Ausnahme oder Befreiung nach § 31 BauGB
Als Ausnahmen können in den Baugebieten die jeweils in Abs. 3 der §§ 2 bis 9 BauNVO aufgeführten Gebäude und Anlagen zugelassen werden. Da aber bekanntlich der jeweilige Bebauungsplan selbst diese Kataloge erweitern oder verengen darf, kommt es letztlich auf die jeweilige Festsetzung des Bebauungsplanes an.
Sind Ausnahmen in der Praxis im Wesentlichen nur bei der Bestimmung der Art der baulichen Nutzung von Bedeutung, so können Befreiungsfälle bezüglich sämtlicher Festsetzungen eines Bebauungsplanes auftreten.
3. Die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches muss gesichert sein
Die gesicherte Erschließung ist bisher eine materielle Voraussetzung der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens. Sie wird nun auch formell bedeutsam.
4. Das Vorhaben darf keine Abweichung gemäß § 63 erfordern
Die bisher in § 68 HBO 1993 behandelten landesrechtlichen Ausnahmen und Befreiungen werden in der neuen Bauordnung in § 63 als Abweichungen definiert. Hierunter gehören beispielsweise auch Abweichungen von den auf Landesrecht beruhenden Festsetzungen eines Bebauungsplanes, also von den durchaus üblichen Vorschriften über Dachformen, Dach- und Fassadenfarben, Materialvorschriften und Ähnlichem.
5. Die Gemeinde darf keine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB beantragt oder nicht erklärt haben, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll
Nach § 56 Abs. 3 Satz 1 hat die Bauherrschaft die erforderlichen Bauvorlagen bei der Gemeinde einzureichen und der Bauaufsichtsbehörde eine Zweitausfertigung zuzuleiten. Mit dem Eingang der vollständigen Bauvorlage bei der Gemeinde beginnt eine einmonatige Frist, innerhalb derer die Gemeinde schriftlich erklären kann, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Eine solche Erklärung wird die Gemeinde abgeben, wenn sie aus den vorgelegten Unterlagen zu erkennen glaubt, dass die Voraussetzung für eine Genehmigungsfreistellung nicht vorliegen, also insbesondere, dass das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes gerade nicht entspricht. Sie wird diese Erklärung aber auch in den Fällen abgeben, in denen sie sich schlichtweg überfordert sieht, aus den vorgelegten Unterlagen die Plankonformität zu erkennen. § 56 Abs. 4 Satz 2 regelt ausdrücklich, dass es keinen Rechtsanspruch darauf gibt, dass die Gemeinde von dieser Erklärungsmöglichkeit keinen Gebrauch macht. Hier dürfte es jedoch eine Grenze dort geben, wo ein Verstoß gegen das Willkürverbot anzunehmen ist. Der am Stammtisch verkündete Wunsch, einem bestimmten Antragsteller die Gebühren und den Zeitaufwand für ein Baugenehmigungsverfahren aus kommunalpolitischen Gründen nicht ersparen zu wollen, dürfte ein Beispiel für eine solche Grenzüberschreitung sein.
Der Antrag auf eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuches ist in dieser Form für Hessen auch neu. Er entspricht dem bisherigen Antrag auf Zurückstellung eines Baugesuchs in den Fällen, in denen nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes das beantragte Vorhaben zwar zulässig wäre, zwischenzeitlich aber durch einen Aufstellungsbeschluss für einen neuen geänderten Bebauungsplan die Absicht besteht, derartige Vorhaben in Zukunft nicht mehr zuzulassen.
Die Gemeinde kann denjenigen, der ein plankonformes Vorhaben einreicht, zeitlich gesehen mit seinem Vorhaben zusätzlich dadurch voranbringen, dass sie vor Ablauf einer Einmonatsfrist bereits schriftlich mitteilt, dass kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll und kein Untersagungsantrag nach § 15 BauGB gestellt wird. In einem solchen Fall darf bereits vor Ablauf eines Monats nach Einreichung der Bauvorlagen mit der Ausführung des Vorhabens begonnen werden, ansonsten nach Ablauf dieser Frist, falls die Gemeinde nicht die in § 56 Abs. 2 Ziffer 5 genannten Anträge oder Erklärungen gestellt bzw. abgegeben hat.
Weder die Gemeinde noch die Bauaufsichtsbehörde ist zu einer Prüfung verpflichtet. Formelle Fehler, wie etwa ein Baubeginn ohne Genehmigung, obwohl die Voraussetzungen für die Genehmigungsfreistellung nicht vorliegen, sowie alle Verstöße gegen materielles Baurecht können nur noch repressiv von der Bauaufsichtsbehörde aufgegriffen werden.
Die bisherige dreijährige Geltung einer Baugenehmigung nach § 72 HBO 1993 ist für Baugenehmigungen nunmehr in § 66 Abs. 1 enthalten. Für die von der Genehmigung freigestellten Vorhaben gilt die gleiche Frist, beginnend mit dem Zulässigwerden der Bauausführung im vorgenannten Sinne.
2 Baugenehmigungsfreie Vorhaben
2.1 Liste der genehmigungsfreien Vorhaben
Im Gegensatz zu den in § 56 aufgeführten Vorhabengruppen, die jeweils nur im Geltungsbereich bestimmter Bebauungspläne genehmigungsfrei sind, regelt § 55 die Behandlung der Vorhaben, die im gesamten Landesgebiet und damit auch jeweils im gesamten Gebiet einer Gemeinde baugenehmigungsfrei sind. Hier geht es im Wesentlichen um die klassische Liste baugenehmigungsfreier Vorhaben, wie sie schon in § 63 HBO 1993 enthalten war. Gesetzestechnisch ist die Liste nun nicht mehr im Gesetz selbst, sondern in einer Anlage zu § 55 untergebracht.
§ 63 HBO 1993 kannte Rückausnahmen aus der Genehmigungsfreiheit, wenn die Vorhaben in besonders sensiblen Bereichen wie in der Umgebung von Kulturdenkmälern, im Geltungsbereich landesrechtlicher Gestaltungssatzungen (§ 87 HBO 1993) oder bundesrechtlicher Erhaltungssatzungen (§ 172 Abs. 1 BauGB) lagen. Diese Präventivkontrolle entfällt zukünftig. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs soll durch die ausdrückliche Erwähnung der "Baudenkmäler" in § 80 Abs. 1 Ziffer 2 diese an sich denkmalschutzbezogene und damit Staatsaufgabe "sachgerecht (Ortskenntnis, Ortsnähe) der Gemeinden übertragen" werden. Die Gemeinden sollen also Satzungen über die Denkmale und ihr Umfeld erlassen und darin materielle Regelungen treffen. Will ein Bauherr dann davon abweichen, muss er dies gemäß § 63 beantragen.
Die Anlage "Baugenehmigungsfreie Vorhaben nach § 55 Abs. 1" enthält unter V 1. Regelungen über die Beteiligung der Gemeinde bei Vorhaben mit städtebaurechtlicher Relevanz. Hier ist der Gemeinde das beabsichtigte Vorhaben in geeigneter Form schriftlich zur Kenntnis zu geben. 14 Tage nach dem Eingang der erforderlichen Bauvorlagen bei der Gemeinde soll mit dem Vorhaben begonnen werden dürfen, wenn die Gemeinde nicht schriftlich erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuches beantragt wurde. Was in diesem Fall "erforderliche Bauvorlagen" sind, ergibt sich aus dem Gesetz direkt nicht. Es dürften all die textlichen und zeichnerischen Unterlagen sein, die die Gemeinde in die Lage versetzen, beurteilen zu können, ob sie nun die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens oder eine vorläufige Untersagung beantragen will.
3 Baueinstellung
Nach § 77 Abs. 2 HBO 1993 konnte der Gemeindevorstand einer Gemeinde, die nicht selbst Bauaufsichtsbehörde ist, für längstens zwei Wochen die Einstellung von Bauarbeiten verfügen, wenn ohne Genehmigung mit der Ausführung eines genehmigungspflichtigen Vorhabens begonnen wurde. In kreisstadtfernen Gemeinden musste davon gelegentlich Gebrauch gemacht werden, wenn Freitags nachmittags pünktlich zum Dienstschluß der Bauaufsichtsbehörde mit ungenehmigten Bauarbeiten begonnen wurde. Der neue § 71 kennt nun keine "Notbauaufsichtsbehörde Gemeinde" mehr. In Zukunft muss sich also die Bauaufsichtsbehörde vermutlich häufiger darüber Gedanken machen, wie sie ihr Ermessen bei Beseitigungsanordnungen gegen die Spontanbauten des Wochenendes ausübt.
4 Waldabstand
Die bisher in § 6 Abs. 15 HBO 1993 enthaltene Regel, wonach zu Wäldern, Mooren und Heiden ein zur Vermeidung einer Gefahr erforderlicher Abstand zu wahren sei, entfällt ersatzlos. Der Begründung des Gesetzentwurfes ist zu entnehmen, dass der Landesgesetzgeber die vom Wald ausgehenden Gefahren für bauliche Anlagen (umstürzende Bäume, Brandüberschlag) und die von baulichen Anlagen ausgehenden Gefahren für den Wald (Brandgefahr) so gering einschätzt, dass es einer Regelung durch den Gesetzgeber nicht mehr bedarf. Damit entfällt die Problematik, der sich Gemeinden in ihrer Bauleitplanung in der Vergangenheit häufig ausgesetzt sahen. Bebauungspläne, die eine Bebauung bis zum Waldrand vorsahen wurden nämlich gelegentlich wegen dieser Regelung des Bauordnungsrechts als nicht vollziehbar bezeichnet. Derartige nicht vollziebare Bebauungspläne sind jedoch nach der einschlägigen Rechtsprechung gegebenenfalls nichtig. Zwar gab es auch insbesondere vom Bundesverwaltungsgericht Entscheidungen, die das Wohnen am Waldrand im Rahmen der Abwägung sogar als erstrebenswert bezeichneten. Eine große Verunsicherung verblieb jedoch immer wieder.
Auch wenn nun die landesrechtliche Waldabstandsvorschrift entfällt, heißt dies nicht, dass die überbaubaren Flächen in Bebauungsplänen in Waldrandnähe nun zukünftig sozusagen automatisch bis zur Waldtraufe selbst hin ausgewiesen werden können. Im Rahmen der Abwägung sind landschaftsgestalterische und ökologische Überlegungen, aus denen heraus ein gewisser - wenn auch nunmehr von der Endwuchshöhe der Bäume unabhängiger - Abstand vom Wald sinnvoll sein kann, beachtlich.
Manuskript Stand 17.5.2007

References: § 56
 § 56
 § 67
 § 78
 § 56
 § 2
 § 13
 § 2
 § 2
 § 1
 § 56
 § 30
 § 30
 § 33
 § 215
 § 2
 § 31
 § 63
 § 68
 § 63
 § 15
 § 56
 § 56
 § 15
 § 15
 § 56
 § 72
 § 66
 § 56
 § 55
 § 63
 § 55

§ 63
 § 80
 § 63
 § 55
 § 15
 § 77
 § 71
 § 6