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Timestamp: 2016-10-26 00:24:53+00:00

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109 II 15335. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 26 avril 1983 dans la cause Barrier & Cie c. Nicolai (recours en r�forme)
Art. 28 al. 3 AMSL. La p�riode de protection de deux ans, pr�vue par cette disposition, durant laquelle une r�siliation du bail de la part du bailleur est nulle, pr�suppose que le litige n� ant�rieurement entre parties porte sur une contestation relative au montant du loyer ou � une autre pr�tention abusive du bailleur. Condition non r�alis�e en l'esp�ce (consid. 3c et d). Faits � partir de page 153
A.- Barrier & Cie, locataire principale de locaux et de terrains sis au chemin des Mines, au Petit-Saconnex, sous-louait une partie des locaux � Pierre Nicolai, qui les utilisait dans le cadre de ses activit�s professionnelles. Le bail conclu entre Barrier & Cie et Nicolai le 12 octobre 1977 prenait effet le 1er octobre 1977 et venait � �ch�ance le 31 d�cembre 1980, avec clause de reconduction tacite d'ann�e en ann�e.
Par lettre du 22 septembre 1980, Barrier & Cie a r�sili� le contrat de bail qui la liait � Nicolai pour le 31 d�cembre 1980. Le 29 septembre 1980, Barrier & Cie a elle-m�me re�u son cong� de la soci�t� propri�taire, �galement pour le 31 d�cembre 1980.
Dans un jugement du 5 ao�t 1980, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve avait condamn� Barrier & Cie, sur la base des art. 254/255 CO et 5 AMSL, � proc�der � ses frais � la r�fection du toit des entrep�ts lou�s, et � verser � Sieur Nicolai la somme de 2'100 francs � titre de dommages-int�r�ts.
B.- Le 23 octobre 1980, Nicolai a d�pos�, devant la Commission de conciliation, une requ�te en nullit� de cong� valant subsidiairement comme requ�te en prolongation de bail. Par jugement du 9 f�vrier 1982, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve a d�bout� le demandeur de toutes ses conclusions.
Par arr�t du 13 septembre 1982, la Cour de justice du canton de Gen�ve a admis l'appel du demandeur, annul� le jugement du Tribunal des baux et loyers du 9 f�vrier 1982 et d�clar� nul le cong� donn� le 22 septembre 1980.
C.- Agissant par la voie du recours en r�forme, Barrier & Cie recourt contre l'arr�t de la Cour de justice pr�cit�. Elle demande au Tribunal f�d�ral de r�former ledit arr�t en ce sens que le cong� donn� par Barrier & Cie le 22 septembre 1980 pour le 31 d�cembre 1980 est valable et que Nicolai ne peut pas b�n�ficier d'une prolongation du contrat de sous-location �tant donn� que le bail principal a �t� r�sili� pour son �ch�ance du 31 d�cembre 1980, de confirmer par cons�quent le jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 9 f�vrier 1982, et de d�bouter Nicolai de toutes autres ou contraires conclusions.
1. a) Le litige porte sur la validit� de la r�siliation du bail notifi�e le 22 septembre 1980 par la recourante � l'intim�. L'admission des conclusions du demandeur, principale en annulation de la r�siliation ou subsidiaire en prolongation d'un bail portant sur des locaux commerciaux, aurait dans l'un et l'autre cas pour effet de prolonger la dur�e du bail litigieux de deux ans (cf. art. 28 al. 3 AMSL et 267a al. 1 i.f. CO). Le loyer annuel �tant de 9'000 francs, la valeur litigieuse d�passe le minimum fix� par la loi (art. 46 OJ; ATF 98 II 107 consid. b, 201). Par ailleurs, contrairement � ce que pr�tend l'intim� dans ses observations, les indications figurant � ce sujet dans le recours satisfont aux exigences de l'art. 55 al. 1 lettre a OJ.BGE 109 II 153 S. 155
b) Est nouvelle, et partant irrecevable (art. 55 al. 1 lettre b OJ), la conclusion par laquelle la recourante requiert un jugement en constatation de droit portant sur la validit� du cong� donn� au preneur et l'impossibilit� de prolonger le contrat de sous-location.
c) Il s'est actuellement �coul� plus de deux ans depuis la date pour laquelle la r�siliation a �t� donn�e, soit le 31 d�cembre 1980. En outre, le preneur n'a pas requis une seconde prolongation du bail (art. 267a al. 3 CO). Si le litige portait uniquement sur la prolongation du bail, la demande et le recours devraient �tre d�clar�s devenus sans objet (ATF 102 II 253 /254). Il y a lieu d'examiner s'il doit en aller diff�remment, du fait que le demandeur a conclu principalement � la constatation de la nullit�, en invoquant l'art. 28 al. 3 AMSL.
A supposer que cette disposition soit applicable en l'esp�ce, toute d�claration de r�siliation intervenue dans la p�riode de deux ans � compter du 5 ao�t 1980 serait nulle de plein droit, sans aucun effet juridique. Une telle d�claration ne saurait donc impliquer une r�siliation pr�matur�e, dont les effets seraient report�s � la plus prochaine date � laquelle le cong� pourrait �tre donn� valablement. D�s lors, une r�siliation du bail supposerait, dans ce cas, une nouvelle d�claration de r�siliation, post�rieure au 5 ao�t 1982. Or, il ne r�sulte ni de l'arr�t attaqu� ni du dossier qu'une seconde d�claration ait �t� formul�e. Si donc la r�siliation en cause �tait nulle, le bail litigieux continuerait � d�ployer ses effets en vertu de la clause de reconduction tacite. Sur ce point, le recours n'est pas devenu sans objet.
En revanche, pour le motif indiqu� plus haut, si la conclusion principale de la demande n'est pas fond�e, il n'y aura pas lieu d'entrer en mati�re sur la conclusion subsidiaire.
2. a) L'autorit� cantonale consid�re que le cong� donn� par la recourante � l'intim� est nul au regard de l'art. 28 al. 3 AMSL. Ayant �t� signifi� dans les deux ans � compter du jour o� le bailleur a succomb� dans une proc�dure judiciaire l'opposant au locataire, il appara�t comme une mesure de r�torsion � la suite du jugement intervenu. De plus, il n'a pas �t� donn� en raison de la r�siliation du bail principal, qui n'est que post�rieure.
b) La recourante soutient que seul un bailleur qui a fait valoir judiciairement des pr�tentions jug�es abusives, qui les a abandonn�es ou qui a accept� de transiger � cet �gard dans une proc�dure de conciliation, peut se voir opposer la nullit� du cong� stipul�e � l'art. 28 al. 3 AMSL. Elle reproche � l'autorit� cantonale BGE 109 II 153 S. 156d'avoir interpr�t� cette derni�re disposition au-del� de son sens v�ritable en l'appliquant � un bailleur qui n'a pas pr�tendu � une majoration de loyer mais qui, confront� � des exigences d'un locataire, a seulement �t� condamn� � effectuer une prestation en faveur de son cocontractant.
c) Quant � l'intim�, il fait entre autres valoir dans ses observations qu'il n'y aurait pas eu de r�siliation du tout, la lettre de la recourante du 22 septembre 1980 ne pouvant pas �tre consid�r�e comme une d�claration de r�siliation.
3. a) Sur ce dernier point, tout d'abord, l'argument de l'intim� frise la t�m�rit�; les autorit�s cantonales, aux d�cisions desquelles il peut �tre renvoy�, l'ont r�fut� de mani�re convaincante. En effet, dans la lettre susmentionn�e, la bailleresse manifestait sans ambages sa volont� de mettre un terme au bail pour le 31 d�cembre 1980. L'intim� ne l'a pas compris autrement et il l'a m�me express�ment reconnu en audience de comparution personnelle devant le premier juge.
b) Ensuite, l'autorit� cantonale a eu raison de se placer, pour juger de la validit� du cong� litigieux, au moment o� celui-ci a �t� donn�. La validit� de cet acte formateur r�solutoire ne saurait en effet d�pendre de circonstances qui lui sont post�rieures. D�s lors, la r�siliation du bail principal, survenue quelques jours apr�s celle du bail litigieux, est-elle sans incidence sur la validit� de cette derni�re.
c) Aux termes de l'art. 28 al. 3 AMSL, lorsqu'une entente intervient devant la commission de conciliation, que le bailleur renonce � porter l'affaire devant l'autorit� judiciaire ou succombe en proc�dure judiciaire, que ce soit totalement ou en grande partie, une r�siliation de sa part dans les deux ans est nulle, � moins que l'affaire n'ait �t� port�e abusivement devant la commission de conciliation. La port�e de cette disposition, sur laquelle est fond�e la d�cision attaqu�e, doit �tre recherch�e au regard non seulement de son texte, mais aussi de son emplacement, de son origine et de son but.
aa) Le seul texte de l'art. 28 al. 3 AMSL ne pr�cise pas express�ment si la transaction devant la commission de conciliation, la renonciation du bailleur � saisir le juge ou le jugement donnant tort au bailleur doit se rapporter � un diff�rend au sujet du montant du loyer ou d'une autre pr�tention du bailleur ou au contraire � tout diff�rend entre bailleur et preneur. Cependant, l'hypoth�se de la renonciation du bailleur � saisir le BGE 109 II 153 S. 157juge apr�s l'�chec d'une tentative de conciliation ne peut concerner qu'une pr�tention du bailleur, pour laquelle il se porterait demandeur. Cela n'exclut toutefois pas formellement que la transaction devant la commission de conciliation ou la d�cision du juge puisse aussi porter sur une pr�tention du preneur ou un diff�rend autre que celui vis� par l'arr�t�.
bb) Ainsi qu'il ressort de son pr�ambule, l'arr�t� tend avant tout � r�aliser le mandat constitutionnel donn� au l�gislateur par l'art. 34 septies al. 2 Cst. ("prot�ger les locataires contre les loyers abusifs et autres prestations exig�es par les propri�taires"). L'art. 1er de l'arr�t� d�finit lui-m�me � peu pr�s dans les m�mes termes le but de cet acte l�gislatif; celui-ci ne restreint la libert� contractuelle que dans la mesure n�cessaire � combattre "les loyers abusifs ou d'autres pr�tentions abusives des bailleurs" (cf. � cet �gard ATF 107 II 263). L'examen syst�matique des diff�rentes dispositions de l'arr�t� montre en particulier que si la commission de conciliation peut, certes, conseiller preneur et bailleur concernant toute question relative au bail (art. 26 AMSL), son intervention n'est toutefois n�cessaire que pour les contestations d�coulant de loyers et autres pr�tentions du bailleur consid�r�s comme abusifs (cf. art. 17 ss AMSL). C'est en outre uniquement pour de tels diff�rends que l'arr�t� pr�voit une intervention judiciaire (cf. art. 23 et 29). De m�me, c'est en consid�ration de ces seuls conflits que l'art. 28 al. 1 AMSL attache des cons�quences juridiques au fait qu'une entente n'intervient pas devant la commission de conciliation. Ainsi, lorsque l'art. 28 al. 2 AMSL pr�voit que "toute partie au litige" peut saisir le juge dans un d�lai de 30 jours, le "litige" dont il s'agit est n�cessairement � mettre en relation avec les contestations mentionn�es � l'alin�a pr�c�dent, soit celles qui concernent les "loyers ou ... autres pr�tentions du bailleur". On ne voit du reste pas ce qui, dans le syst�me de l'arr�t�, pourrait justifier l'introduction d'un d�lai p�remptoire pour saisir le juge comp�tent d'autres litiges li�s au bail.
Aussi l'art. 28 al. 3 AMSL ne peut-il, lui �galement, viser que les cons�quences de ces diff�rends-l�. Le but recherch� par cette disposition appara�t, de toute �vidence, d'emp�cher que le preneur n'ait � craindre une r�siliation de la part du bailleur pour avoir requis, � bon droit, la protection des autorit�s contre les "abus" du bailleur. La sanction de cette r�gle ne saurait s'appliquer, sans exc�der la finalit� m�me de l'arr�t�, � la solution de tout diff�rend entre bailleur et preneur.BGE 109 II 153 S. 158
cc) L'examen des travaux pr�paratoires conduit � la m�me conclusion. Tant dans son message du 24 avril 1972 (FF 1972 I 1218, 1223, 1236) que dans celui du 4 octobre 1976 sur la prorogation et la modification de l'arr�t� (FF 1976 III 869, 876, 880), le Conseil f�d�ral souligne que la protection apport�e par l'arr�t� au locataire en mati�re de r�siliation du bail est li�e aux diff�rends faisant l'objet de la proc�dure de contestation et portant sur les loyers abusifs et autres pr�tentions abusives du bailleur vis�s par l'arr�t�. En particulier, il n'existe pas de clause g�n�rale destin�e � emp�cher les r�siliations abusives (cf. FF 1976 III 883).
Les auteurs qui ont �tudi� la question ne se prononcent pas dans un sens diff�rent. Ainsi, GM�R/CAVIEZEL (Mietrecht-Mieterschutz, p. 86/87) n'envisagent l'application de l'art. 28 al. 3 AMSL qu'en ce qui concerne la p�riode de deux ans suivant la fin de la proc�dure de contestation (Anfechtungsverfahren) relative aux abus vis�s par l'arr�t�. Quant � R. M�LLER (Der Bundesbeschluss �ber Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, th�se Zurich 1976, p. 54, en particulier n. 73), il rel�ve, en se r�f�rant sur ce point � un arr�t de la Cour de justice de Gen�ve du 21 mars 1974, qu'une telle proc�dure ne concerne pas des litiges ayant trait � d'autres objets que le loyer abusif ou autres pr�tentions abusives du bailleur, m�me si de tels objets sont r�glement�s par l'arr�t�.
dd) Enfin, si l'on consid�re le but m�me de l'art. 28 al. 3 AMSL, il appert que celui-ci consiste � prolonger la dur�e de protection institu�e par l'art. 24 du m�me arr�t� pour la p�riode de conciliation et la proc�dure judiciaire au-del� de la conciliation ou du jugement intervenu, mais cela seulement en mati�re de contestation du montant du loyer ou d'une autre pr�tention du bailleur.
d) En l'esp�ce, le jugement du 5 ao�t 1980 condamnant le bailleur � r�parer la chose lou�e ainsi qu'� payer des dommages-int�r�ts n'a pas �t� rendu dans le domaine �voqu� ci-dessus; il n'emportait donc pas interdiction de r�silier selon l'art. 28 al. 3 AMSL. En appliquant cette disposition � la r�siliation litigieuse, l'autorit� cantonale a par cons�quent viol� le droit f�d�ral.
4. Il reste cependant � examiner si, en r�siliant, la bailleresse a commis un abus de droit. Rien, dans la loi, n'oblige celle des parties � un contrat de bail qui d�sire donner cong� � l'autre pour le terme pr�vu dans le contrat de motiver sa d�claration de r�siliation; elle est en principe ma�tre des motifs pour lesquels elle BGE 109 II 153 S. 159entend ne pas reconduire le bail. Une r�siliation, dans ces conditions, m�me si elle intervient � la suite de difficult�s entre parties, n'est en soi pas abusive. Il suffit de remarquer, en l'esp�ce, que la recourante n'a fait qu'exercer un droit qui lui �tait reconnu par le contrat et qu'elle a, en donnant cong�, respect� tant l'�ch�ance que le pr�avis contractuellement convenus. A cela ne change rien le fait que peu auparavant, elle ait �t� condamn�e � effectuer certaines prestations envers l'intim� ou que par la suite elle n'ait pas repris les griefs qu'elle avait invoqu�s � l'�gard de ce dernier dans la lettre de cong� qu'elle lui avait adress�e. On ne saurait en tous les cas inf�rer de ces circonstances que l'institution m�me de la r�siliation aurait �t� d�tourn�e de sa finalit� propre et que la recourante aurait agi contrairement � l'art. 2 al. 2 CC.
Le cong� donn� par la recourante � l'intim� n'�tant donc ni nul au regard de l'art. 28 al. 3 AMSL ni constitutif d'abus de droit, le recours doit �tre admis, la d�cision attaqu�e annul�e et la conclusion principale de la demande rejet�e.
98 II 107,
102 II 253,
107 II 263
art. 55 al. 1 lettre a OJ,
art. 55 al. 1 lettre b OJ suite... ,
art. 26 AMSL,
art. 17 ss AMSL,
art. 28 al. 1 AMSL,

References: Art. 28
 art. 254
 art. 28
 ATF 
 ATF 
 art. 17
 art. 23

art. 55

art. 55

art. 26

art. 17

art. 28