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Timestamp: 2016-10-24 08:53:40+00:00

Document:
4A_546/2010 (17.03.2011)
repr�sent�s par Me Charles Guerry, avocat,
repr�sent� par Me Olivier Carrel, avocat,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal de l'�tat de Fribourg, IIe Cour d'appel civil, du 31 ao�t 2010.
Le 16 novembre 2004, Y.________ (ci-apr�s: le bailleur) a remis � bail � AX.________ et BX.________ (ci-apr�s: les locataires) un appartement de trois pi�ces � O.________ (Fribourg) en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel de 1'395 fr. (charges comprises). Le contrat a pris effet le 1er d�cembre 2004 et s'est achev� le 31 mai 2008.
Le contrat de bail, qui se r�f�re express�ment aux "dispositions li�es aux subventions", et plus sp�cifiquement � celles concernant les "HLM - loi de 1965 (contr�le de l'Office cantonal du logement)" et � celles applicables aux immeubles "construits avec l'aide f�d�rale - loi de 1974 (contr�le de l'Office f�d�ral du logement)", pr�cise au sujet des frais accessoires que ceux-ci comprennent "le chauffage et l'eau chaude selon l'art. 5 OBLF, frais de conciergerie et charges sociales, consommation et �puration d'eau, �lectricit� des locaux communs, taxe ordure, entretien am�nagement ext�rieur, entretien ascenseur, taxe t�l�r�seau, contributions immobili�res, assurance immeuble, frais pour l'�tablissement des d�comptes des frais accessoires".
Les locataires se sont acquitt�s de l'ensemble des frais accessoires factur�s par le bailleur. Ils soutiennent avoir pay� � tort les "contributions immobili�res" (soit les imp�ts fonciers) et l' "assurance immeuble" (soit les primes d'assurance du b�timent) et demandent le remboursement des montants pay�s pour ces deux postes entre fin 2004 et 2007.
La Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers des districts de la Singine et du Lac saisie par les locataires a constat� l'�chec de la conciliation le 12 janvier 2009.
Le 10 f�vrier 2009, les locataires ont ouvert action devant la juridiction des baux de l'arrondissement du Lac. Ils ont conclu au remboursement de 747 fr. 70, puis, finalement, ramen� leur pr�tention � 148 fr. 06, apr�s compensation avec un solde de frais accessoires non contest�s.
Le Pr�sident du Tribunal des baux a, par jugement du 23 mars 2009, admis la demande et condamn� le bailleur au paiement de 148 fr. 06 avec int�r�t � 5% l'an d�s le 10 f�vrier 2009.
Le bailleur a recouru en appel, demandant l'annulation du jugement de premi�re instance et concluant reconventionnellement � ce que les locataires soient condamn�s solidairement � lui verser la somme de 673 fr.97.
Dans un arr�t du 31 ao�t 2010, la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal fribourgeois a partiellement admis le recours. Elle a consid�r� la conclusion reconventionnelle tardive et donc irrecevable. Concernant la question des imp�ts fonciers et des primes d'assurance du b�timent, elle a r�form� le jugement de premi�re instance, jugeant que ces frais ont �t� valablement mis � la charge des locataires.
En substance, elle consid�re que la pratique du bailleur consistant � mettre ces frais � la charge des locataires correspond � la r�glementation cantonale applicable aux logements sociaux construits - sans aide f�d�rale mais avec l'aval de l'autorit� cantonale - par des personnes � l'�tranger. Selon elle, les r�gles cantonales en mati�re d'encouragement de la construction de logements � caract�re social sont motiv�es par un int�r�t public pertinent, elles n'�ludent pas les r�gles f�d�rales protectrices en mati�re de bail, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit. L'autorit� pr�c�dente rappelle en outre que le bailleur n'est pas ma�tre de la fixation des loyers, le calcul de l'autorit� cantonale pour �tablir le plan des loyers se fondant exclusivement - selon l'art. 38 al. 2 de la loi f�d�rale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession � la propri�t� de logements (LCAP; RS 843), auquel renvoie le droit cantonal - sur le co�t de revient du logement; le bailleur serait donc tenu d'ins�rer les frais litigieux dans les frais accessoires. Elle ajoute que le contrat de bail d�signe ceux-ci en respectant les exigences strictes de l'art. 257a al. 2 CO (cf. ATF 135 III 591 consid. 4.3.1 p. 595). Enfin, la cour cantonale souligne que, m�me � consid�rer que le m�canisme cantonal contreviendrait au droit priv� f�d�ral, elle ne pourrait confirmer le jugement de premi�re instance, celui-ci heurtant l'�quit�; le bailleur ne pourrait en effet financer ses d�penses ni par le loyer (fix� par le droit cantonal), ni par les frais accessoires (le droit f�d�ral l'interdisant); en outre, la pratique cantonale ne serait pas contraire aux int�r�ts des locataires (l'�conomie obtenue par ceux-ci sur le loyer �tant du m�me ordre que les "frais accessoires inhabituels" qu'ils voudraient se faire rembourser).
Les locataires exercent, dans le m�me m�moire, un recours en mati�re civile et un recours constitutionnel subsidiaire. Ils concluent principalement � l'admission du recours en mati�re civile, � l'annulation de l'arr�t entrepris, et � ce que le bailleur soit condamn� � leur rembourser la somme de 148 fr. 06, avec int�r�t � 5% l'an d�s le 10 f�vrier 2009, sous suite de frais et d�pens. Subsidiairement, ils formulent les m�mes conclusions sous l'angle du recours constitutionnel subsidiaire. Ils invoquent une violation du principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral (art. 49 al. 1 Cst.), la transgression des art. 257a, 257b CO, de l'art. 38 al. 2 LCAP et de l'art. 25 de l'ordonnance y relative (OLCAP; RS 843.1). Ils font en outre �tat d'une application arbitraire de l'art. 4 CC.
L'intim� conclut au rejet du recours en mati�re civile et � l'irrecevabilit� du recours constitutionnel subsidiaire, sous suite de frais et d�pens, en se limitant � renvoyer, sur le fond, au contenu de son recours en appel cantonal.
1.1 S'agissant d'une affaire p�cuniaire portant sur le droit du bail � loyer, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse - d�termin�e selon le capital r�clam� dans les derni�res conclusions devant l'autorit� pr�c�dente (art. 51 al. 1 let. a et al. 3 et 53 LTF) - s'�l�ve au moins � 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).
La recourante souligne elle-m�me que la valeur litigieuse n'atteint pas le seuil fix� � l'art. 74 al. 1 let. a LTF. Elle soutient que le recours en mati�re civile est n�anmoins recevable, en raison de l'exception formul�e � l'art. 74 al. 2 let. a LTF, la contestation soulevant une question juridique de principe.
Il incombe � la partie recourante qui se pr�vaut de cette disposition d'expliquer en quoi la contestation soul�verait une question juridique de principe (art. 42 al. 2 2�me phrase LTF). En l'occurrence, les recourants ont expliqu� de mani�re pr�cise qu'il s'agit de savoir si une loi cantonale relative � la construction de logements � caract�re social et r�gissant les immeubles ne b�n�ficiant pas de l'aide f�d�rale au sens de la LCAP peut d�roger aux art. 257a et 257b CO et, partant, permettre au bailleur de facturer comme frais accessoires des co�ts li�s � l'existence de la chose elle-m�me.
1.1.1 La jurisprudence a soulign� qu'il fallait se montrer restrictif dans l'admission d'une d�rogation � l'exigence de la valeur litigieuse sur la base de l'art. 74 al. 2 let. a LTF; elle s'est efforc�e de cerner la notion de contestation soulevant une question juridique de principe (cf. ATF 135 III 1 consid. 1.3 p. 4 s.; 134 III 267 consid. 1.2 p. 269, 354 consid. 1.3 p. 357). En r�sum�, il faut qu'il soit n�cessaire, pour r�soudre le cas d'esp�ce, de trancher une question juridique qui donne lieu � une incertitude caract�ris�e, laquelle appelle de mani�re pressante un �claircissement de la part du Tribunal f�d�ral, en tant qu'autorit� judiciaire supr�me charg�e de d�gager une interpr�tation uniforme du droit f�d�ral (ATF 135 III 397 consid. 1.2 p. 399).
1.1.2 En l'esp�ce, il n'est pas possible de statuer sur le montant r�clam� sans trancher la question juridique pos�e. On rel�vera en particulier qu'il n'est pas contest� que les deux postes litigieux (imp�ts r�els et primes d'assurance du b�timent) int�gr�s dans les frais accessoires selon le contrat de bail ne sont pas li�s � l'usage de la chose, mais bien � son existence. En raison de l'imbrication des dispositions devant �tre consult�es (art. 257a et 257b CO, art. 38 LCAP, normes cantonales), la question ne trouve pas une r�ponse �vidente � la simple lecture des textes l�gaux; elle n'a donn� lieu � aucune jurisprudence du Tribunal f�d�ral, celui-ci ayant notamment tranch� des questions diff�rentes � l'ATF 135 III 591 (application de l'art. 257a al. 2 CO aux locaux d'habitation subventionn�s au sens de l'art. 253b al. 3 CO) et � l'ATF 124 III 463 (autorit� comp�tente pour juger la contestation d'une hausse des frais accessoires en mati�re d'habitations subventionn�es) et la doctrine ne s'est pas pench�e sur la question. On se trouve d�s lors bien en pr�sence d'une incertitude caract�ris�e. Les circonstances du cas sont susceptibles de se reproduire � tout moment, notamment pour tous les baux similaires du canton de Fribourg. De surcro�t, il est peu probable, compte tenu des frais usuels li�s � l'existence de la chose lou�e, que cette question puisse un jour �tre pr�sent�e au Tribunal f�d�ral avec une valeur litigieuse suffisante, au moins lorsque ces frais sont seuls en cause.
Il se justifie donc de recevoir le recours en mati�re civile sur la base de l'art. 74 al. 2 let. a LTF, ce qui entra�ne l'irrecevabilit� du recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 LTF).
1.2 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� par les recourants qui soutiennent avoir subi, dans un cas concret, la violation du principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral (cf. ATF 119 II 183 consid. 5a p. 189; arr�t 4C.417/1999 du 18 f�vrier 2000 consid. 4b; sous le r�gime de la LTF: AUER/MALINVERNI/HOTTELIER, Droit constitutionnel suisse, vol. I, 2006, n. 1049 p. 373; PAUL-HENRI STEINAUER, Le Titre pr�liminaire du Code civil, in TDPS II/1, 2009, n. 247 p. 82). Pour le reste, interjet� par les recourants qui ont succomb� dans leurs conclusions visant le remboursement d'un paiement op�r� (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF), rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. La notion de droit f�d�ral englobe �galement les droits constitutionnels (ATF 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
1.4 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire (ATF 136 II 304 consid. 2.4 p. 314; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es; � d�faut d'une telle motivation, il n'est pas possible de prendre en consid�ration un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, ni des faits qui n'y sont pas contenus (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). En l'esp�ce, bien qu'ils pr�sentent leur propre �tat de fait (recours p. 7 � 11), les recourants d�clarent express�ment (page 7 de leur m�moire), qu'il ne s'agit que d'un rappel des faits servant � une meilleure compr�hension de la cause. Les recourants ne contestant pas les faits retenus par la cour cantonale, il n'y a pas lieu de s'en �carter (cf. art. 105 al. 1 LTF).
S'il admet le recours, le Tribunal f�d�ral peut r�former la d�cision attaqu�e, c'est-�-dire qu'il peut statuer lui-m�me sur le fond � la place de l'autorit� pr�c�dente (art. 107 al. 2 LTF).
2.1 Les recourants soutiennent que le l�gislateur f�d�ral a r�glement� de mani�re exhaustive le r�gime des frais accessoires aux art. 257a et 257b CO (mis � part pour les immeubles ayant b�n�fici� d'un subventionnement en vertu de la LCAP) et que les cantons ne peuvent plus, par des r�gles de droit public, intervenir dans les relations entre bailleurs et locataires. Ils font grief � la loi fribourgeoise d'�largir la notion de "frais accessoires", l'art. 25 al. 3 de cette loi y incluant, pour des immeubles ne b�n�ficiant pas de l'aide de la LCAP, des d�penses relatives � l'existence de la chose lou�e (primes d'assurance et imp�t r�els); en mettant ces frais � la charge des locataires, la cour pr�c�dente aurait, selon les recourants, transgress� le principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral (art. 49 al. 1 Cst.) et viol� les art. 257a, 257b CO, ainsi que les art. 38 al. 2 LCAP et 25 OLCAP. Enfin, ils reprochent � l'autorit� pr�c�dente d'avoir fait preuve d'arbitraire dans l'application de l'art. 4 CC.
2.2 En l'occurrence, il ne s'agit pas de savoir si la cour cantonale a correctement appliqu� le droit cantonal (cette question ne pouvant �tre revue librement par le Tribunal f�d�ral), mais uniquement de se demander si l'application qui a �t� faite par la cour pr�c�dente des r�gles cantonales aboutit � un r�sultat conforme au principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral (art. 49 al. 1 Cst.).
Le recourant a d�sign� de fa�on pr�cise les normes de droit f�d�ral qui sont, d'apr�s lui, touch�es par la disposition cantonale contest�e (sur l'exigence: arr�t 1P.705/2000 du 24 septembre 2001 consid. 2a et les r�f�rences cit�es). Cela �tant, le Tribunal f�d�ral peut v�rifier librement, sous l'angle de l'art. 49 al. 1 Cst., la conformit� de la r�gle de droit cantonal avec le droit f�d�ral (ATF 126 I 76 consid. 1 p. 78 et les arr�ts cit�s; arr�t 1P.705/2000 d�j� cit� consid. 2a).
2.3 L'art. 25 al. 3 de la loi fribourgeoise du 26 septembre 1985 encourageant la construction de logements � caract�re social (RSF 87.2) se pr�sente comme suit:
"Les frais accessoires sont fix�s conform�ment � l'art. 38 al. 2 de la loi f�d�rale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession � la propri�t� de logements."
Il convient de rechercher, � titre pr�alable, si cette r�gle constitue du droit cantonal autonome ou, au contraire, fait partie int�grante de simples mesures d'ex�cution d'une loi f�d�rale (notamment de la LCAP � laquelle la disposition cantonale renvoie) (sur ces notions, cf. ATF 128 I 46 consid. 1b/aa p. 58 et les arr�ts cit�s; ANDR� GRISEL, Trait� de droit administratif, vol. II, 1984, p. 857 s.). Dans le premier cas, la Cour de c�ans pourra effectuer son examen sous l'angle de l'art. 49 al. 1 Cst.; dans le deuxi�me, il s'agira avant tout de confronter deux lois f�d�rales (le Code des obligations et la loi f�d�rale � l'origine des mesures d'ex�cution cantonales).
La disposition litigieuse s'inscrit dans une loi cantonale poursuivant deux objectifs principaux, � savoir de compl�ter l'aide f�d�rale octroy�e en vertu de la LCAP (art. 1 let. a) et de faciliter la construction et l'acquisition de logements sociaux par des personnes � l'�tranger (art. 1 let. b). Les deux objectifs - et donc les r�gles permettant de poursuivre ceux-ci - sont clairement s�par�s. Le premier est concr�tis� au Chapitre deuxi�me ("Aide compl�mentaire destin�e � abaisser les loyers"; art. 5-21). Le Chapitre troisi�me ("Construction de logements sociaux par des personnes � l'�tranger"; art. 22-29) de la loi cantonale, applicable en l'esp�ce, vise le deuxi�me objectif; il fait r�f�rence � l'art. 9 al. 1 let. a de la loi f�d�rale du 16 d�cembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger (LFAIE; RS 211.412.41).
L'art. 9 al. 1 let. a LFAIE donne la facult� aux cantons d'autoriser l'acquisition d'immeuble par des personnes � l'�tranger lorsque celui-ci est destin� � la construction, sans aide f�d�rale, de logements � caract�re social au sens de la l�gislation cantonale dans les lieux o� s�vit la p�nurie de logements, ou comprend de tels logements s'ils sont de construction r�cente.
Le l�gislateur fribourgeois a fait usage de cette facult�, reprenant, � l'art. 22 al. 1 de la loi cantonale, l'essentiel des termes de la disposition f�d�rale. Il a ensuite fix� les conditions de l'autorisation, notamment en d�finissant la notion de "p�nurie de logements" (art. 23), en d�signant le service comp�tent pour examiner les projets et contr�ler les loyers (art. 24 et 26) et en d�terminant la base de calcul des loyers et des frais accessoires (art. 25).
La LFAIE se limite � accorder une facult� aux cantons, laissant ceux-ci libres d'adopter la r�glementation ad�quate. En particulier, la loi f�d�rale ne contient aucune r�gle fixant les frais accessoires. Cette question a �t� tranch�e par le l�gislateur fribourgeois � l'art. 25 al. 3; il a choisi de renvoyer � l'art. 38 al. 2 LCAP, disposition qui, contrairement au Code des obligations, int�gre dans la notion de frais accessoires aussi des co�ts li�s � l'existence de la chose elle-m�me. Le l�gislateur fribourgeois a donc fait le choix d'appliquer l'art. 38 al. 2 LCAP � titre de droit cantonal suppl�tif. Il en r�sulte que l'art. 25 al. 3 de la loi fribourgeoise - comme d'ailleurs l'ensemble du Chapitre 3 - constitue du droit cantonal autonome, et non une simple mesure d'ex�cution de la LFAIE.
Dans l'examen du principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral, il s'agit de rappeler la fa�on dont les frais accessoires sont r�glement�s aux art. 257a s. CO (cf. infra consid. 2.4), avant d'examiner si le l�gislateur fribourgeois pouvait �galement se saisir de cette question � l'art. 25 al. 3 de la loi cantonale (cf. infra consid. 2.5 et 2.6).
2.4 Selon l'art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose (al. 1); ils ne sont � la charge du locataire que si cela a �t� convenu sp�cialement (al. 2). Les prestations en rapport avec l'usage de la chose sont �num�r�es, de fa�on non exhaustive, � l'art. 257b al. 1 CO. Il s'agit notamment des d�penses effectives du bailleur pour les frais de chauffage, d'eau chaude, d'autres frais d'exploitation, ainsi que des contributions publiques r�sultant de l'utilisation de la chose.
Il r�sulte de l'art. 257a al. 1 CO (a contrario) que les prestations du bailleur sans lien avec l'usage de la chose lou�e ne peuvent �tre factur�es comme frais accessoires. C'est le cas des d�penses en rapport avec la propri�t� ou l'existence m�me de la chose, soit des frais dus ind�pendamment de l'occupation de l'immeuble ou de la conclusion d'un contrat de bail (ISABELLE BIERI, in Droit du bail � loyer, 2010, no 5 ad art. 256b CO, PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 1994, no 40 ad art. 256a-256b CO). Entrent dans cette cat�gorie de frais les imp�ts fonciers et les primes d'assurance du b�timent (entre autres auteurs: DAVID LACHAT, Le bail � loyer, nouvelle �d. 2008, p. 332 s.; BIERI, op. cit., no 10 ad art. 257a-257b CO). Sont �galement vis�es les d�penses consacr�es par le bailleur � l'entretien de la chose lou�e ou � la r�novation des locaux (ATF 105 II 35 consid. 4 p. 37 ss; LACHAT, op. cit., p. 332 s. et les r�f�rences; BIERI, op. cit., no 13 ad art. 257a-257b CO).
Les art. 257a et 257b CO qui d�finissent les frais accessoires sont imp�ratifs. Le contrat ne peut donc valablement mettre � la charge du locataire, sous la forme de frais accessoires, des d�penses sans relation avec l'usage des locaux (arr�t 4C.82/2000 du 24 mai 2000 consid. 3a; ATF 105 II 35 consid. 4 p. 37 ss; LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations I, no 3 ad art. 256b CO; BIERI, op. cit., no 18 ad art. 256b CO et no 10 ad art. 257a-257b CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, no 6 ad art. 257a CO; THOMAS OBERLE, Nebenkosten, Heizkosten, 2e �d. 2001, p. 33 s.; PHILIPPE RICHARD, Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, in 12e S�minaire sur le droit du bail, 2002, n. 21 p. 6; RICHARD PERMANN, Mietrecht, 2e �d. 2007, no 1 ad art. 257a CO; HIGI, op. cit., no 3 ad art. 257a-257b CO; GIACOMO RONCORONI, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, Mietrechtspraxis [mp] 1990, p. 80 et 93 [selon cet auteur, l'art. 257b al. 2 CO est toutefois de droit semi-imp�ratif]). Si le bailleur entend mettre ces frais � la charge du locataire, il doit alors les prendre en compte dans le calcul du loyer (cf. OBERLE, op. cit., p. 18 et 34; LACHAT, op. cit., ch. 6.4 p. 442 s., et en particulier note de pied 112).
2.5 Le probl�me de la force d�rogatoire du droit f�d�ral (art. 49 al. 1 Cst.; art. 2 Disp. trans. aCst.) se pose diff�remment selon qu'il s'agit de droit priv� ou de droit public cantonal (ATF 117 Ia 328 consid. 2a p. 330; 113 Ia 309 consid. 3b p. 311 s.).
2.5.1 En principe, la r�glementation de droit civil est exclusive et les cantons ne peuvent adopter des r�gles de droit priv� dans les domaines r�gis par le droit f�d�ral que si ce dernier leur en r�serve la possibilit� (art. 5 al. 1 CC; ATF 117 Ia 328 consid. 2b p. 331; 113 Ia 309 consid. 3b p. 311 et l'arr�t cit�; sur l'ensemble de la question: STEINAUER, op. cit., n. 169 ss p. 57 ss). En mati�re de bail, la r�glementation f�d�rale est exhaustive, sous r�serve de la comp�tence laiss�e aux cantons d'�dicter certaines r�gles de droit priv� compl�mentaires (art. 257e al. 4, 270 al. 2 CO) (ATF 117 Ia 328 consid. 2b p. 331). A d�faut d'une telle r�serve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail (cf. ATF 117 Ia 328 consid. 2a et 2b p. 330 s.; 116 Ia 401 consid. 4b/aa p. 408 et les arr�ts cit�s).
2.5.2 Une seule et m�me mati�re peut toutefois �tre saisie � la fois par des r�gles de droit priv� f�d�ral et par des r�gles de droit public cantonal.
Dans les domaines r�gis par le droit civil f�d�ral, les cantons conservent en effet la comp�tence d'�dicter des r�gles de droit public en vertu de l'art. 6 CC � condition toutefois que le l�gislateur f�d�ral n'ait pas entendu r�gler une mati�re de fa�on exhaustive (en ce sens qu'il n'entendait laisser aucune place pour du droit public cantonal sur la m�me mati�re), que les r�gles cantonales soient motiv�es par un int�r�t public pertinent et qu'elles n'�ludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (ATF 135 I 106 consid. 2.1 p. 108; 131 I 333 consid. 2.1 p. 336; 130 I 169 consid. 2.1 p. 170; 129 I 330 consid. 3.1 p. 334, 402 consid. 2 p. 404 et les arr�ts cit�s).
Les cantons demeurent par exemple libres d'�dicter des mesures destin�es � combattre la p�nurie dans le secteur locatif dans la mesure o� leur finalit� n'est pas d'intervenir dans les rapports entre bailleur et preneur (ATF 89 I 178 consid. 3d p. 184). Le Tribunal f�d�ral n'a ainsi pas jug� contraire au droit f�d�ral le fait d'assortir l'octroi de l'autorisation de r�nover des appartements soumis au r�gime de la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la d�molition, la transformation et la r�novation de maisons d'habitation (LDTR) � un contr�le des loyers durant une p�riode maximale de dix ans au regard du but d'int�r�t public poursuivi par la loi (ATF 101 Ia 502 consid. 2d p. 510).
2.6.1 La cour cantonale retient que "les r�gles cantonales en mati�re d'encouragement de la construction de logements � caract�re social, motiv�es par un int�r�t public pertinent, n'�ludent pas les r�gles f�d�rales protectrices en mati�re de bail, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit" (arr�t attaqu� p. 5). Elle sous-entend par l� que les dispositions formant le Chapitre 3 de la loi fribourgeoise constituent du droit public cantonal (cf. supra consid. 2.5.2). La th�se d�fendue par les recourants est bas�e sur le m�me constat (cf. supra consid. 2.1).
Certes, l'objectif g�n�ral du Chapitre 3 de la loi fribourgeoise vise � encourager la construction de logements � caract�re social (cf. supra consid. 2.3); il ne consiste donc pas en soi � r�glementer les relations entre bailleur et locataire. La question pr�sentement litigieuse n'est toutefois pas de savoir si l'objectif g�n�ral de la loi cantonale fait obstacle aux dispositions du droit du bail. Il s'agit de d�terminer si un point pr�cis des r�gles �dict�es par le l�gislateur fribourgeois (soit la fa�on de d�finir les frais accessoires � l'art. 25 al. 3 de la loi cantonale) fait obstacle � la mise en oeuvre des art. 257a s. CO.
Cela �tant, plusieurs �l�ments poussent � conclure que la norme cantonale rel�verait plut�t du droit priv�, en particulier le fait que le renvoi � la LCAP proc�de d'un choix du l�gislateur fribourgeois tendant � d�finir les frais � la charge des locataires qui ne sont pas couverts par le loyer. Or, la question du paiement du loyer et celle des frais accessoires ne vise pas � r�aliser un int�r�t g�n�ral, mais touche la relation entre bailleur et locataire (sur la th�orie des int�r�ts: ATF 132 I 270 consid. 4.3 p. 273; 128 III 250 consid. 2 p. 253 et les r�f�rences; H�FELIN/M�LLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6e �d. 2010, n. 255 ss p. 56 s.). La norme cantonale intervient directement dans cette relation et constituerait d�s lors du droit priv� cantonal (cf. ATF 117 Ia 328 consid. 2a p. 331; s'agissant de la fixation du loyer: ATF 113 Ia 126 consid. 9d p. 142).
2.6.2 En l'occurrence, il n'est toutefois pas utile d'approfondir la question et d'appr�cier, parmi les diff�rentes th�ories d�velopp�es pour d�limiter les affaires ressortissant au droit public de celles relevant du droit priv�, celle qui est la mieux appropri�e pour r�soudre la question concr�te qui se pose (� ce sujet, cf. r�cemment: arr�t 4A_503/2010 du 20 d�cembre 2010 consid. 3.2 et les r�f�rences).
Dans l'hypoth�se o� l'on retient que la norme cantonale litigieuse est de droit priv�, il suffit de constater que les art. 257a et 257b CO ne contiennent aucune r�serve maintenant la comp�tence l�gislative des cantons pour arriver � la conclusion que le l�gislateur fribourgeois ne pouvait l�gif�rer sur cette question (cf. supra consid. 2.5.1).
Dans l'hypoth�se �nonc�e par la juridiction pr�c�dente (la r�gle cantonale litigieuse est de droit public), m�me � consid�rer que les art. 257a et 257b CO ne r�gleraient pas la question des frais accessoires de fa�on exhaustive, il est ind�niable que la norme cantonale, qui qualifie de frais accessoires certains co�ts li�s � l'existence de la chose lou�e, �lude purement et simplement les art. 257a s. CO (cf. supra consid. 2.4). En outre, on ne voit pas quel int�r�t public pertinent pourrait poursuivre le canton en militant pour introduire certaines charges du bailleur dans les frais accessoires plut�t que dans le loyer. A cet �gard, on rel�vera que le l�gislateur fribourgeois ne saurait se pr�valoir des consid�rations � la base de l'adoption de l'art. 38 al. 2 LCAP, norme � laquelle renvoie le droit cantonal. La LCAP a pr�vu un syst�me d�rogeant � celui pr�vu aux art. 257a s. CO pour les immeubles b�n�ficiant de l'aide de la Conf�d�ration. Le Conseil f�d�ral a expliqu� qu'en int�grant les montants des redevances publiques (notamment imp�ts r�els, taxes d'�clairage et primes d'assurance immobili�res) dans le loyer (comme cela est exig� par les art. 257a s. CO), cela pourrait donner l'impression que l'aide des pouvoirs publics "n'est pas toujours la m�me" puisque les montants des redevances publiques et la fa�on de les porter en compte varient selon les cas. Il a alors �t� d�cid�, pour "rendre plus clair le calcul du loyer", de consid�rer les redevances publiques comme des frais accessoires que le locataire doit payer s�par�ment, en sus du loyer (Message du 17 septembre 1973 relatif � la loi f�d�rale encourageant la construction et l'accession � la propri�t� de logements, FF 1973 II p. 711 ch. 453.34). En l'esp�ce, l'intim� n'a b�n�fici� d'aucune aide financi�re des pouvoirs publics (cf. art. 22 al. 1 de la loi cantonale) et les situations ne sont donc nullement comparables.
Dans les deux hypoth�ses, la mise � la charge des locataires des postes litigieux mentionn�s dans les frais accessoires se heurte au principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral. Il importe donc peu que l'arr�t cantonal rendu par la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal fribourgeois l'ait �t� en application correcte du droit cantonal (cf. ATF 120 II 28 consid. 3 p. 29).
2.7 L'argumentation alternative de la cour cantonale - �galement attaqu�e par les recourants (sur l'exigence de recevabilit� pos�e par la jurisprudence, cf. ATF 133 IV 119 consid. 6.3 p. 120 s.) - tend � rendre une d�cision en �quit� obligeant les locataires � prendre en charge des frais accessoires que l'autorit� pr�c�dente qualifie elle-m�me d' "inhabituels".
La juridiction cantonale ne d�signe pas express�ment le fondement juridique de son raisonnement. Il appara�t toutefois qu'elle n'entendait pas indiquer que la d�cision de premi�re instance heurterait le sentiment de justice et d'�quit�, soit qu'il serait arbitraire (art. 9 Cst.). On ne voit en effet pas que la d�cision de premi�re instance, qui vise � r�gler un litige entre les parties au contrat de bail, serait choquante pour la seule raison que le bailleur a �t� "tromp�" par une disposition cantonale qui se r�v�le contraire au droit f�d�ral. Il faut souligner que, de leur c�t�, les locataires n'en peuvent rien et qu'il n'est pas choquant qu'ils demandent l'application d'une norme imp�rative de droit f�d�ral. Par ailleurs, tirer argument de l'art. 9 Cst. reviendrait en l'esp�ce � emp�cher, de fa�on inadmissible, l'application du principe constitutionnel de la force d�rogatoire du droit f�d�ral (sur lequel repose la d�cision de premi�re instance).
La cour cantonale semble plut�t placer son raisonnement dans la perspective de la cons�quence pour les cocontractants de l'application des art. 257a s. CO. Elle souligne que la d�cision de premi�re instance l�serait le bailleur et que la pratique dont se plaignent les locataires n'est pas contraire � leurs int�r�ts. Elle laisse ainsi entendre que la premi�re instance n'a pas entrepris correctement la pes�e des int�r�ts dans le litige qu'elle a d� trancher, ce qui conduit � se poser la question de l'application de l'art. 4 CC (cf. STEINAUER, op. cit., n. 410 p. 143). C'est donc � bon droit que les recourants invoque une violation de l'art. 4 CC.
Selon l'art. 4 CC, le juge applique les r�gles du droit et de l'�quit�, lorsque la loi r�serve son pouvoir d'appr�ciation ou qu'elle le charge de prononcer en tenant compte soit des circonstances, soit de justes motifs.
En mentionnant - de fa�on non exhaustive - trois cas de renvoi au juge, l'art. 4 CC vise � donner � celui-ci une certaine libert� d'action lorsqu'il doit rechercher le sens d'une norme d�termin�e (cf. STEINAUER, op. cit., n. 409 s. p. 143; HAUSHEER/JAUN, op. cit., no 1 ad art. 4 CC).
Certes, l'application en l'esp�ce du principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral a pour cons�quence qu'un bailleur est soumis � des r�gles diff�rentes selon que son immeuble a b�n�fici� ou non d'un subventionnement public; dans le premier cas, il peut mettre � la charge du locataire, sous la forme de frais accessoires, les d�penses ind�pendantes de l'usage de la chose; dans le deuxi�me, cette facult� lui est retir�e, alors m�me que l'on a affaire dans les deux situations � des constructions � caract�re social. En ce sens, la remarque de la cour cantonale, qui tend � mettre en �vidence que la solution n'est pas satisfaisante, est compr�hensible. L'art. 4 CC ne permet cependant pas � la juridiction pr�c�dente d'y rem�dier. En effet, les art. 257a et 257b CO, de nature imp�rative, pr�voient que les frais accessoires doivent �tre en rapport avec l'usage de la chose. On ne voit donc pas que ces dispositions fassent r�f�rence aux r�gles de l'�quit�. Ayant retenu que les frais litigieux sont totalement ind�pendants de l'usage de la chose, la juridiction pr�c�dente, en passant � la subsomption, n'avait pas d'autre choix que de conclure que ces d�penses ne constituaient pas des frais accessoires. En tirant la conclusion inverse, la cour cantonale a clairement transgress� les art. 257a s. CO et son raisonnement, bas� sur l'art. 4 CC, ne permet pas de justifier la pratique cantonale ancr�e � l'art. 25 al. 3 de la loi fribourgeoise.
2.8 A l'issue de cette analyse, le Tribunal f�d�ral parvient � la conclusion qu'une loi cantonale relative � la construction de logements � caract�re social et r�gissant des immeubles ne b�n�ficiant pas de l'aide f�d�rale au sens de la LCAP ne peut d�roger aux art. 257a et 257b CO et permettre au bailleur de facturer comme frais accessoires des co�ts li�s � l'existence de la chose elle-m�me.
C'est donc en violation des art. 257a al. 1 et 257b al. 1 CO que les parties ont mis ces frais � la charge des locataires. Ceux-ci sont en droit de r�clamer le montant pay� � tort pendant la dur�e de leur bail (cf. art. 62 ss CO). Ce montant a �t� constat� d'une mani�re qui lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF).
Il s'ensuit qu'en consid�rant que le bailleur pouvait facturer de tels co�ts aux locataires, la cour cantonale a viol� le droit f�d�ral. Par cons�quent, le recours doit �tre admis, l'arr�t entrepris annul� et la demande en remboursement des locataires accueillie.
La cause doit �tre renvoy�e � la cour cantonale pour fixer � nouveau les frais et d�pens de l'instance pr�c�dente (art. 67 et 66 al. 5 LTF).
Pour ce qui concerne la proc�dure f�d�rale, les frais judiciaires et les d�pens sont mis � la charge de l'intim� qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Le recours en mati�re civile est admis et l'arr�t attaqu� est annul�.
L'intim� est condamn� � rembourser aux recourants, cr�anciers solidaires, la somme de 148 fr. 06 avec int�r�t � 5% l'an d�s le 10 f�vrier 2009.
Pour la proc�dure f�d�rale, les frais judiciaires, arr�t�s � 1'000 fr., sont mis � la charge de l'intim�.
L'intim� versera aux recourants, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 1'500 fr. � titre de d�pens.

References: ATF 
 art. 257
 art. 257
 ATF 
 art. 38
 ATF 
 art. 95
 art. 105
 art. 257
 art. 257
 art. 38
 ATF 
 art. 5
 art. 22
 art. 257
 art. 256
 art. 256
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 ATF 
 art. 256
 art. 256
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 2
 ATF 
 ATF 
 art. 257
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 22
 ATF 
 ATF 
 art. 257
 art. 4
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 62