Source: http://www.studiolegalecogotti.it/archivio.htm
Timestamp: 2019-03-25 09:50:57+00:00

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Per verificare le caratteristiche e la tipologia delle risposte che vengono fornite, si suggerisce di prendere visione dei pareri compresi nel presente archivio, all’ interno del quale si potrebbero reperire le soluzioni prospettabili per casi analoghi
Diritto civile 02 10 13 16 21 27
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Dirito Penale
Qualche giorno fa ho subito un incidente automobilistico. Oltre ai danni fisici, ho subito anche ingenti danni alla vettura, che è di un modello particolare e difficilmente reperibile sul mercato.
Se il danno materiale supera il valore commerciale del veicolo, ho diritto ad esigere comunque la riparazione della vettura ?
Logica, buon senso e diritto (art. 2058, 1° comma, c.c.) dicono che il danneggiato ha diritto ad essere reintegrato nella stessa situazione patrimoniale in cui si trovava prima dell’ evento lesivo, sempre che questo sia materialmente possibile.
Applicando detto principio alla fattispecie concreta, se la riparazione è materialmente possibile, la giurisprudenza prevalente è orientata nel riconoscere al proprietario dell’ autovettura danneggiata il diritto a chiedere la riparazione del veicolo, anche se l’ importo necessario per la riparazione superi il valore di mercato che il veicolo stesso aveva prima del sinistro.
Va tuttavia posto in risalto come la regola in questione trovi un temperamento nell’ art. 2058, 2° comma, c.c., sulla scorta del quale la Corte di legittimità è giunta ad affermare che il diritto al c.d. risarcimento del danno in forma specifica viene meno qualora il costo delle riparazioni superi notevolmente il valore commerciale del veicolo. Ove non si raggiunga un accordo transattivo con la compagnia assicuratrice sulla misura del danno da liquidare, spetterà al giudice stabilire se si è di fronte ad un caso di riparazione eccessivamente onerosa per il debitore, il quale, in tale evenienza, sarà tenuto a sborsare una somma pari alla differenza di valore del bene prima e dopo il sinistro.
Ho conferito un incarico ad una agenzia immobiliare per la vendita di un terreno, che prevedeva, tra l’ altro, che “nulla Vi sarà dovuto a titolo di provvigione”. Ho poi dato disdetta nei termini del mandato conferito. In seguito, l’ agente mi ha contattato informandomi che dei clienti erano interessati all’ acquisto, e chiedendo se poteva portarli lo stesso, sempre senza pretendere nulla da me. Con una di queste persone ho concluso la vendita.
Ora mi è arrivata la lettera di un avvocato che mi intima il pagamento della commissione di vendita, e sostiene che con il rinnovo solo verbale dell’ incarico non erano più valide le condizioni espresse per iscritto. Esiste una forma legale che mi tuteli ?
La chiave normativa che offre la soluzione al problema prospettato è contenuta nell’ art. 1755 del codice civile, il quale stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione se l’ affare si è concluso per effetto del suo intervento.
Di nessun rilievo è la circostanza che al momento della conclusione dell’ affare il mediatore fosse sprovvisto di un incarico conferito per iscritto dalla parte venditrice, in quanto per l’ insorgenza del diritto del mediatore al compenso è sufficiente che i contraenti abbiano, con un comportamento tacito e concludente, assentito all’ intervento dell’ agente in mediazione, e ciò attraverso il perfezionamento di una specifica intesa contrattuale.
Non è invece secondario il fatto che il mandatario si fosse impegnato a non pretendere alcunchè; nulla vieta infatti che l’ agente possa preventivamente rinunciare al suo diritto di chiedere la propria remunerazione nei confronti di una delle parti. Anche in questo caso non è necessario che la rinuncia, per essere valida, sia formalmente incardinata in un documento.
Preme tuttavia evidenziare che, essendo preclusa la possibilità di far valere la clausola di rinuncia pattuita nel precedente incarico ormai non più in vita, diventa problematico dimostrare detta posizione in un eventuale giudizio promosso dal mediatore per conseguire la provvigione, appurato che esistono particolari limiti probatori, soprattutto per quanto attiene alla possibilità che il giudice possa decidere di sentire i testimoni eventualmente presenti al fatto, anche se la rinuncia posta in essere in passato potrebbe verosimilmente indirizzare il giudicante verso un responso di ammissibilità di tale mezzo istruttorio.
Parere 3
Presso una succursale delle poste è stata aperta la pratica di successione per la ripartizione delle somme contenute in due libretti postali appartenuti a mio zio.
Le Poste si rifiutano tuttavia di liquidare la somma che mi spetta, in quanto sostengono che occorre una dichiarazione firmata di tutti gli eredi per l’ apertura di un libretto postale a loro nome.
Il problema è che diversi eredi, nonostante diversi solleciti, non hanno risposto, probabilmente per l’ esiguo ammontare dell’ importo spettante, e in più per il fatto che risiedono in diverse città italiane.
In che modo posso muovermi per trovare una soluzione al problema?
In caso di apertura di successione, la liquidazione della somma depositata in un libretto postale appartenuto al de cuius, avviene se gli eredi sono presenti contestualmente alla riscossione.
In caso contrario, è competenza delle Poste quella di inviare una comunicazione a tutti gli eredi invitandoli a presentarsi presso l’ Ufficio per espletare le suddette formalità.
Non è ovviamente pensabile che l’ inerzia di alcuni eredi possa bloccare il giusto diritto degli altri alla riscossione delle somme ad essi dovute.
Gli eredi che hanno un più immediato interesse, per chiudere la pratica nei loro confronti e riscuotere quindi le somme a loro spettanti, dovranno in tal caso sollecitare la Succursale competente, se l’ invito a presentarsi rivolto ai restanti eredi non è andato a buon fine e non vi è stata opposizione da parte loro, ad accantonare le quote non liquidate in un libretto postale di risparmio intestato a ciascuno degli eredi che non hanno accolto l’ invito delle Poste.
Parere 4
Nel viale di accesso al parco condominiale, è ormai sistematico il parcheggio abusivo, con intralcio alla viabilità e persino all’ ingresso delle unità immobiliari.
Nonostante l’ assemblea condominiale abbia discusso il problema, a tutt’ oggi, l’ amministratore non è riuscito a porre fine all’ abuso.
Esiste un modo legale per venire a capo del problema?
Per la risoluzione della tematica proposta, occorre partire dal principio generale espresso dall’ art. 1002 del codice civile, il quale stabilisce che ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Ciò posto, salvo una diversa regolamentazione stabilita in merito dall’ assemblea condominiale (che non potrà comunque precludere in maniera assoluta i diritti dei singoli condomini all’ uso del cortile), va detto che ogni condomino può utilizzare la parte comune in questione, e può quindi transitarvi, parcheggiare, sistemarvi piante, purchè non limiti o impedisca l’ uso da parte degli altri condomini.
In proposito, si segnala la pronuncia n. 454 della Corte di Cassazione, la quale ha stabilito che ”la sosta in modo continuativo di autoveicoli nel cortile condominiale ne altera la destinazione comune e lede il pari diritto degli altri condomini a un uso diverso del cortile stesso”.
Spetta poi all’ amministratore vigilare sul corretto godimento delle parti comuni e agire in giudizio, anche senza preventiva autorizzazione dell’ assemblea, nei confronti del condomino che abusi della parti comuni.
In caso di inerzia dell’ amministratore, ciascun condomino, in quanto proprietario pro quota delle parti comuni dell’ edificio, dispone di un potere autonomo di agire in giudizio (per la tutela delle parti stesse) nei confronti dei condomini che abbiano tenuto un comportamento contrario ai principi sopra esposti.
Il condomino leso nel proprio diritto di proprietà del bene (e del relativo diritto di godimento) può quindi chiedere un provvedimento giudiziale che imponga la cessazione delle molestie e inibisca l’ uso illegittimo del bene, nonché la rimessione in pristino dello stato dei luoghi in caso di opere realizzate illecitamente, oltre al risarcimento del danno per l’ avvenuta compromissione delle facoltà di utilizzo del bene.
Parere 5
Ho in corso delle trattative per essere assunto alle dipendenze di una impresa edile; il futuro datore di lavoro pretende che sottoscriva una lettera di dimissioni priva di data. E’ legittima tale richiesta e come posso tutelarmi nel caso in cui detta lettera venga utilizzata ?
Non è raro che i datori di lavoro, all’ atto dell’ assunzione, facciano sottoscrivere al lavoratore una lettera di dimissioni in bianco, in modo da potervi aggiungere la data nel momento in cui intendono procedere alla risoluzione del rapporto di lavoro.
Di fatto, la firma dell’ atto contenente le future dimissioni costituisce una condizione per ottenere il lavoro e, chiaramente, una sorta di pressione psicologica che il datore esercita sul lavoratore, al quale l’ altra alternativa che si presenta è quella di perdere un’ opportunità di occupazione.
La prassi in questione va oltre i limiti della correttezza giuridica, e l’ ordinamento appresta idonei strumenti per opporsi all’ indebito utilizzo dell’ atto in questione.
Secondo alcuni, potrebbe configurarsi un licenziamento nullo, perché intimato non nelle forme di legge; ovviamente, le difficoltà sorgono a livello probatorio, in quanto, in caso di contenzioso, occorre dimostrare il comportamento illecito tenuto dal datore di lavoro.
Per non attendere le mosse di quest’ ultimo, sembra preferibile optare per un’ altra soluzione; si tratta, in sostanza, una volta superato l’ eventuale periodo di prova, di inviare una raccomandata al datore di lavoro diffidandolo dall’ utilizzare la lettera di dimissioni, in quanto non sottoscritta spontaneamente, o meglio ancora, richiederne la restituzione, al fine evidente di precostituirsi una prova sulla scorta dell’ eventuale risposta che dovesse dare in merito il datore di lavoro.
Parere 6
Ho in corso delle trattative per essere assunto alle dipendenze di una impresa edile; il futuro datore di lavoro pretende che sottoscriva una lettera di dimissioni priva di data.
E’ legittima tale richiesta e come posso tutelarmi nel caso in cui detta lettera venga utilizzata ?
Parere 7
Si può ottenere il rinvio del servizio militare di leva per consentire lo svolgimento della pratica legale.?
L’ art. 19 della L. 31/5/1975 n. 191 ammette il rinvio del servizio militare giustificato dallo svolgimento della pratica o del tirocinio prescritti per sostenere l’ esame statale di abilitazione alla professione forense.
Condizione indispensabile è comunque l’ iscrizione ad un corso di laurea prima dell’ 1/11/1998; per coloro infatti che si sono iscritti successivamente alla suddetta data, il beneficio in parola è stato cancellato dalla riforma del servizio di leva (art. 12 del D. Lgs. 30/12/1997 n. 504).
Per esaustività di discorso, si precisa che nessuna norma vieta lo svolgimento del servizio militare contemporaneamente alla pratica legale, posto che trattasi di attività che non comporta l’ instaurazione di un rapporto di lavoro subordinato, con l’ unico limite costituito dalla compatibilità (di fatto) con l’ osservanza che occorre dare, in primo luogo, agli obblighi discendenti dal servizio di leva.
Parere 8
L’ amministratore del condominio dove abito sostiene che, come inquilino, non ho diritto a ricevere né le convocazioni alle assemblee condominiali e i relativi verbali, né i bilanci. E’ corretto tale comportamento, visto che pago regolarmente le spese che mi competono ?
La posizione dell’ amministratore è giuridicamente condivisibile. Solo il proprietario-locatore dell’ immobile può essere considerato condomino a tutti gli effetti, e da tale qualità discendono i relativi obblighi e diritti, tra cui il pagamento delle spese condominiali; queste ultime non possono invece essere addossate al conduttore, stante la sua totale estraneità di rapporti con il condominio.
Di fatto, tuttavia, e sulla scorta del disposto contenuto negli artt. 5 e 9 della L. 392/’78, sono poste a carico del conduttore le spese ordinarie di gestione del condominio, ma tale obbligo viene contrattualmente assunto dal conduttore solo nei confronti del locatore.
Tanto è vero che, in caso di morosità dell’ inquilino (il quale, nella prassi, versa direttamente all’ amministratore le relative quote), è esclusa ogni azione o diritto di riscossione dei contributi nei confronti del conduttore inadempiente, la cui insolvenza, a sua volta, potrà giustificare la richiesta del locatore di risolvere il contratto di locazione per il mancato pagamento degli oneri accessori.
La stessa Corte di Cassazione è giunta ad affermare che all’ affittuario non possono essere richieste le somme per il servizio comune di riscaldamento e di condizionamento d’ aria, anche se questi abbia comunque diritto di partecipazione e di voto (in luogo del locatore) alle assemblee condominiali convocate per deliberare sulle spese e sulle modalità di gestione dei suddetti servizi. Il diritto in questione, unitamente al diritto di intervenire (senza diritto di voto) nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni, ha carattere eccezionale e non è quindi suscettibile di interpretazione estensiva.
Anche in questi casi, peraltro, l’ avviso di convocazione dell’ assemblea è validamente trasmesso al locatore, il quale sarà poi tenuto a informare il conduttore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano inficiare la validità delle deliberazioni condominiali.
Sempre nella prassi accade che l’ amministratore invii comunque l’ avviso di convocazione anche al conduttore ove l’ assemblea debba discutere nelle materie sopra indicate, così come è abbastanza usuale che il proprietario, per gli altri argomenti, deleghi a partecipare, in sua vece, proprio il conduttore dell’ immobile.
Si segnala, infine, che appare legittima la pretesa del conduttore di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese che lo riguardano.
Parere 9
Parere 10
Sono proprietaria di diversi arredi (un salotto, mobili vari, tappeti, ecc.) utilizzati dai miei genitori, in quanto la mia residenza è diversa da quella dei miei genitori.
Con la stipula di un contratto di comodato potrei evitare eventuali pignoramenti dovuti da debiti fatti da mio padre ?
Va preliminarmente osservato che, in materia, vige la regola secondo la quale i beni mobili sottoposti a pignoramento nella casa del debitore si presumono essere di sua proprietà.
Detta presunzione ha comunque carattere relativo, per cui nulla esclude che l’ effettivo titolare del diritto di proprietà dei beni pignorati possa, con una specifica opposizione giudiziale, rivendicare la proprietà e vincere la presunzione in argomento.
L’ opposizione può andare a buon fine solo se adeguatamente supportata a livello probatorio, in quanto è indispensabile dimostrare che:
1) l’ affidamento dei beni al debitore è avvenuto in data certa anteriore al pignoramento e per un titolo diverso da quello di proprietà, nonchè
2) l’ esistenza del diritto di proprietà sui beni.
La registrazione di un contratto di locazione o di comodato consente di soddisfare la condizione di cui al capo 1).
Il discorso si fa più complesso per realizzare il secondo requisito, atteso che il contratto di comodato, al pari di quello di locazione, conferisce un mero diritto di godimento del bene, ed è quindi inidoneo a dimostrare la proprietà; al riguardo, infatti, opera il principio secondo il quale contratto di comodato e di locazione sono perfettamente validi anche se il dante causa non è proprietario del bene.
Onde neutralizzare possibili collusioni tra debitore e terzo, il sistema normativo impedisce che, per dare dimostrazione del diritto di proprietà, il terzo possa chiedere l’ audizione di testimoni; occorrerà quindi che il terzo dia contezza del diritto vantato mediante l’ esibizione di un contratto scritto, anch’ esso avente data certa anteriore al pignoramento, che comprovi l’ avvenuto acquisto.
Parere 11
Per risparmiare sulle spese, il nostro condominio ha deciso di far effettuare le pulizie delle scale dai singoli condomini, secondo un calendario di turnazione. Nonostante ciò, una famiglia non effettua le pulizie quando è il suo turno, e questo avviene da circa 8 mesi.
Come bisogna fare per costringere tale famiglia a rispettare le regole condominiali ?
Il problema della turnazione dei condomini nella pulizia delle scale è sempre stato oggetto di contrastanti interpretazioni legali.
Da una parte, una corrente di pensiero ritiene che l’ assemblea condominiale non possa imporre una prestazione di carattere personale; ciò non significa, peraltro, che non esistano strumenti appositi di tutela qualora il condomino non intenda aderire spontaneamente alla decisione assembleare. In quest’ ultimo caso, il condomino sarà comunque libero di sottrarsi al turno avvalendosi di terzi (ma sostenendo personalmente le relative spese), ovvero, in caso di persistente inerzia, sarà l’ amministratore a farsi carico di appaltare il servizio, il cui costo non potrà che essere addossato al condomino recalcitrante.
A questa ricostruzione, si contrappone quella di chi considera che, in virtù dell’ art. 1135 del codice civile, l’ assemblea condominiale può derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese di pulizia, proprio attraverso l’ introduzione di un obbligo di pulizia a carico dei condomini.
Tale opinione viene giustificata affermando che trattasi di prestazione di fare non strettamente personale, per il cui adempimento il condomino può ricorrere, a sue spese, all’ ausilio di terzi.
A parere di chi scrive, appare preferibile optare per la prima soluzione, in quanto, al di là delle argomentazioni tecnico-giuridiche della seconda tesi (che hanno comunque una loro validità), va detto che le procedure giudiziarie indispensabili per imporre coattivamente l’ obbligo in questione appaiono piuttosto complesse e articolate, mentre la rivalsa economica del condominio per le spese direttamente sostenute per supplire all’ inadempimento del condomino è più facilmente eseguibile mediante l’ emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.
Parere 12
La mia auto, non coperta da polizza assicurativa, è stata rubata mentre era parcheggiata innanzi alla mia abitazione.Ho denunciato il fatto alla Polizia.
Se i ladri dovessero provocare un sinistro nel periodo post-denuncia, chi risponde dei danni ?
La denuncia di furto di una vettura presentata all’ autorità di pubblica sicurezza mette al riparo dagli inconvenienti a cui può andare incontro il proprietario in caso di circolazione di autoveicolo sprovvisto di copertura assicurativa.
Più in dettaglio, si precisa che, per i danni subiti da terzi in dipendenza della circolazione di veicolo non assicurato, interviene il Fondo di garanzia per le vittime della strada, il quale, tuttavia, per le somme corrisposte ai soggetti lesi, può esercitare azione di recupero nei confronti del proprietario e del conducente del veicolo non assicurato.
Il proprietario può svincolarsi da questa responsabilità solo dimostrando che la circolazione è avvenuta contro la sua volontà (come si usa dire, prohibente domino), con la condizione aggiuntiva che costui abbia adottato tutte le cautele necessarie a impedire la circolazione, ad esempio chiudendo gli sportelli dell’ auto e asportando le chiavi di accensione del motore.
Il furto va senz’ altro annoverato che tra quei fatti che liberano il proprietario di qualsiasi posizione obbligatoria nei confronti del Fondo.
Parere 13
Nel 1947 mio nonno acquistò un terreno agricolo con annesso fabbricato; 25 mq del terreno furono adibiti a servitù di passaggio a favore di uno dei venditori. Nel 1960, con il piano regolatore, fu costruito un regolare passaggio presso una strada pubblica. Fino al 1990 quella servitù non fu più adoperata. Mio padre, nel frattempo, ha chiuso il fondo, ma una nipote gli ha più volte intimato di riaprire il passaggio, in quanto il padre lo aveva venduto comprensivo di servitù e che lei ha sempre usato quel passaggio. Che cosa si può fare per far cessare dette pretese ?
In questi caso, è previsto uno strumento specifico, la c.d. actio negatoria servitutis. Si configura come un’ azione giudiziale il cui fine è quello di far ottenere dal proprietario del fondo una pronuncia che accerti la libertà del terreno e quindi l’ inesistenza di una servitù a carico del fondo di proprietà di chi agisce.
Per procedere giudizialmente non è necessario che vi siano concreti atti di esercizio della pretesa servitù, essendo sufficiente la dichiarata volontà del terzo di voler esercitare un diritto reale che non gli spetta.
Con prove testimoniali e l’ accesso sui luoghi si potrà dimostrare che la conformazione dei luoghi stessi (esistenza di una strada pubblica di accesso), ha portato all’ estinzione della servitù per mancato uso ventennale.
La negatoria servitutis può essere proposta senza termini di decadenza.
Parere 14
Mentre circolavo su una statale alle prime ore del mattino con visibilità' scarsa mi scontravo con una ruota di scorta con cerchio di un camion trovatasi nel mezzo della strada, oltre a me altre 7 auto si sono scontrate riportando gravi danni ai veicoli , sono intervenuti i carabinieri , per fortuna non abbiamo avuto danni fisici. Ci sarà' qualcuno che risarcisce questi danni? (fondo di garanzia, anas ...).
Il fondo di garanzia per le vittime della strada interviene per risarcire quel danno provocato da veicolo non identificato o non assicurato. E' da escludere pertanto che, nella fattispecie indicata, la presenza di unaruota di scorta di un camion posta nel mezzo della strada, integri il presupposto normativo del sinistro causato da un veicolo non identificato.
Tenuto conto invece che il sinistro in questione si è verificato in una strada aperta al pubblico transito, è pacifico il principio secondo il quale l' ente proprietario della strada è tenuto a particolari obblighi di manutenzione idonei a scongiurare situazioni di pericolo o di danno., la c.d. insidia, che si configura quando il pericolo non è né visibile né prevedibile dall' utente della strada. Spetta quindi all' ente che ha la gestione della strada dimostrare quei fatti e quelle circostanze che non hanno consentito di eliminare o segnalare il pericolo, ad esempio perché il danno è stato provocato da una situazione eccezionale o imprevedibile alla quale l' ente gestore non ha potuto far fronte secondo gli ordinari canoni di vigilanza e di diligenza.
Avv. Alessandra Cadau
Parere 15
Quale tipo di risarcimento spetta al vigile urbano non conducente( terzo trasportato)per le lesioni riportate a causa di incidente stradale avvenuto con l' auto di servizio, per esclusiva colpa di una terza persona alla guida della sua automobile che non ha rispettato lo stop? Premetto che l'altro vigile conducente non ha riportato alcuna lesione.
L’ evento lesivo di cui al quesito può essere giuridicamente inquadrato come verificatosi “in occasione di lavoro”, e come tale risarcibile secondo la normativa dettata in materia di infortuni sul lavoro. Tra le prestazioni assicurative garantite dall’ INAIL per i danni sofferti dal lavoratore, spicca la recente introduzione di una voce autonoma di danno risarcibile, il c.d. danno biologico, vale a dire i postumi sull’ integrità psico-fisica che residuano in via permanente. Se quanto corrisposto dall’ inail, come di solito accade, non è sufficiente a coprire nella sua interezza il danno effettivamente subito, rimane ferma la possibilità per il lavoratore di promuovere azione risarcitoria nei confronti del responsabile del danno (o della sua assicurazione) per ottenere la somma residua, nella quale, per esempio, si fa rientrare il c.d. danno morale, in quanto dovuto ad un fatto lesivo (quello di lesioni personali) ritenuto dalla legge come illecito penale.
Parere 16
Vivo a milano da ormai 5 anni. In previsione di un mio trasferimento ho pensato di acquistare una casa in roma. La mia ricerca inizia i primi mesi del 2000. Riesco, dopo, varie ricerche a trovare una cooperativa che avrebbe iniziato i lavori per la costruzione di un comprensorio residenziale agli inizi del mese di luglio 2000. Vado a vedere il posto e mi convinco che fa proprio al caso mio. Torno nell'agenzia, che si occupava della vendita delle porzioni immobiliari, per conto di una cooperativa e l'agente mi produce le carte da firmare per l'acquisto dell'immobile. Mi vengono fatte firmare delle cambiali di £. 968.750 da iniziare a pagare nel giugno 2000 e termine agosto 2001. C'era poi una ulteriore cambiale di £. 23.250.000 da pagare a settembre. Arriva il settembre 2001 e i lavori ancora non erano iniziati, in quanto i verdi avevano fatto bloccare i lavori perché la zona risultava come parco protetto. La cooperativa rassicurava i soci che di li a poco si sarebbe sbloccata la situazione. Intanto mi facevo rateizzare la maxi cambiale in 23 rate da £. 1000.000 dando £. 250.000 in contanti. Il tempo passava, ma dei lavori ancora niente. Le rate, però, venivano pagate puntualmente. Un giorno vado a roma in ferie e mi reco al cosiddetto cantiere per vedere lo stato dei lavori e trovo degli scavi effettuati nella zona alta del comprensorio. Scavi inerenti la rete fognaria. Altro scavo era nella zona bassa, dove ci dovrebbe essere stato il depuratore. Pensavo che i lavori di li in poi sarebbero cominciati per poi proseguire fino a comprensorio ultimato, ma così non é stato. Si sono fermati di nuovo e questa volta per il ritrovamento di una strada romana di antica fattura. Nel frattempo veniva fatta una riunione dei soci con la quale si stabiliva che si sarebbero dovuti versare nell'arco di una ventina di giorni £. 40.000.000. Dopo questi episodi mi arriva un'altra lettera da parte della cooperativa con la quale si asseriva che, dopo una riunione fatta dai soci, la coop. da "ARL" sarebbe divenuta di li a poco una "SRL", che il bilancio dell'anno 2000 - 2001 era in perdita e che ovviamente si sarebbero rivalsi sui soci. Il problema è che i famosi 40.000.000 sono stati usati per altre spese. Ovviamente la destinazione dei soldi non veniva specificata. A tale situazione la mia decisione é stata di ritirarmi sia come socio per quanto concerne la porzione immobiliare, sia da socio della cooperativa. Facevo ciò inviando una lettera tramite posta raccomandata con ricevuta di ritorno. Questo ad Agosto e dopo aver ricevuto la cartolina di ritorno mi sono dovuto far sentire io per avere un contatto. Mi hanno risposto che mi posso ritirare, come previsto anche dall'art. 9 dello statuto della cooperativa. Telefonicamente mi hanno accennato, però, a qualcosa che mi sembra molto strano e cioé che prendo i soldi solo quando subentra un altro socio e prenderò cio che versa in contanti, la rimanenza mi verrà ridata in cambiali che l'eventuale socio pagherà a me. Non ho conoscenza in materia di diritto societario, ma per me non é possibile una cosa del genere, anche perché se il socio non paga dove li prendo i soldi versati fino ad ora? Stiamo parlando di quasi 80.000.000 di vecchie lire. Un'altra cosa che non mi va giù é il fatto che, nonostante abbia mandato lettera di dimissione devo ancora pagare le ultime cambiali che mi rimangono. Non si dovrebbero richiamare e interrompere il pagamento? Come posso agire per far valere i miei diritti senza perdere quello che ho dato con molti sacrifici.
Il diritto di recesso dalla qualità di socio di una cooperativa edilizia è disciplinato dalle norme del codice civile, ma soprattutto dalle clausole, eventualmente diverse e derogatorie, contenute nello Statuto o nel contratto preliminare di assegnazione dell’ unità immobiliare. Ed è ovviamente a tali clausole che occorre fare riferimento, indipendentemente da quanto possano affermare gli organi della cooperativa. Va detto, a questo proposito, che la prassi di questo settore è solita utilizzare delle condizioni contrattuali standard o piuttosto simili tra di loro. Una di queste clausole è quella che disciplina il diritto di recesso del socio, subordinandone l’ efficacia al subentro di un nuovo socio, e in particolare a decorrere dal momento in cui il nuovo assegnatario avrà sottoscritto il preliminare di assegnazione (in sostituzione del socio receduto) e avrà versato le somme sino ad allora corrisposte dal vecchio socio. Trattasi sostanzialmente della figura giuridica della cessione del contratto, e tale disciplina derogatoria è reputata legittima, e se vogliamo, migliorativa di quella che si otterrebbe in una normale contrattazione di mercato.L’ istituto del recesso dal contratto è infatti del tutto eccezionale, e raramente viene introdotta in un contratto di acquisto di immobile, se non accompagnata da una penale. Ciò non avviene nell’ ambito delle cooperative edilizie, se non nei termini sopra rappresentati. La conseguenza ulteriore è che, se non si realizza tale presupposto, il socio che ha esercitato il diritto di recesso è tenuto a versare gli importi che via via maturano alle singole scadenze, e ciò sino a quando si perfeziona il subentro. Nulla esclude, tuttavia, che il vincolo contrattuale con la cooperativa si possa sciogliere seguendo altre strade, legate a eventuali impossibilità a realizzare la prestazione concordata o, magari, a inadempienze della società in merito al rispetto delle obbligazioni e dei termini per l’ effettuazione dei lavori e la consegna dell’ immobile.
Parere 17
L'8.2.1996 alcuni dipendenti del mio ufficio (Archivio di Stato) risultarono assenti ad un controllo effettuato dai carabinieri. Le assenze risultarono comprese tra i 5 e i 30 minuti e corrispondevano alla cosiddetta pausa caffè (tollerata nell'ambito dell'organizzazione interna dell'ufficio). I dipendenti furono comunque rinviati a giudizio che è tuttora pendente. Recenti notizie di giornale hanno riportato una sentenza del giudice di Bagheria che avrebbe assolto alcuni dipendenti del comune imputati di un reato analogo rifacendosi ad una sentenza della Cassazione.
Anche se l’ argomento di cui al quesito è stato spesso oggetto di vivaci discussioni, si può considerare prevalente l’ indirizzo giurisprudenziale che fa rientrare nella liceità il comportamento del dipendente pubblico che si allontani dal posto di lavoro per la c.d. pausa caffè, assurgendo tale comportamento a consuetudine ormai tollerata nell’ ambito degli uffici. Tuttavia come tutte le posizioni giuridiche favorevoli, anche quella in commento, per essere ritenuta tale, deve essere supportata da specifici presupposti, consistenti in:
1) il tempo impiegato nell’ uscita non deve essere particolarmente lungo, e quindi circoscritto nel tempo strettamente necessario per fruire del caffè;
2) gli allontanamenti non devono essere troppo frequenti.
Così almeno si è espressa la giurisprudenza, esistendo sul punto ulteriori pronunciamenti, che hanno fissato i principi sopra descritti.
Ad esempio, il GUP del Tribunale Militare di La Spezia ha assolto un militare (che aveva lasciato la caserma per un caffè) dal reato di violata consegna, in quanto “una breve pausa serve e consentire piccoli ma opportuni recuperi delle energie profuse dal lavoratore, indipendentemente dal fatto che si consumi o meno una bevanda”.
Il TAR Umbria, invece, con la sentenza n. 64 del 21/02/1996, ha annullato la sanzione inflitta ad un dipendente che si era allontanato dall’ ufficio per 10 minuti (proprio per prendere il caffè).
Secondo le pronunce dei giudici (ad esempio, Pretore di Siracusa, 13/06/98), è da escludere che tale comportamento configuri il reato di interruzione di pubblico servizio, che si ha solo quando il turbamento della regolarità dell’ ufficio si riferisca ad una alterazione del suo complessivo funzionamento, e non di una singola prestazione (fattispecie in cui l’ impiegata si era allontanata reiteratamente dal luogo di lavoro non ricoprendo incarichi tali da determinare una disfunzione del servizio pubblico).
Di converso, non mancano decisioni (ad es. Cass. Pen., sez. II, 19/01/98 n. 5851) che hanno rilevato il reato di truffa aggravata a danno dello Stato per coloro che trasmodano dai parametri comportamentali sopra indicati, ad esempio allontanandosi dal servizio per più ore senza ottenere il permesso del proprio superiore e con attestazioni sui fogli di presenza non corrispondente all’ effettivo orario di ingresso e dki uscita (comportamenti in relazione ai quali, in passato, la Cassazione riteneva addirittura configurabile il reato di falso ideologico). Chiaramente il fatto per ultimo esaminato rappresenta un caso limite (che non ha nulla a che vedere con la più breve pausa caffè).
Al tempo stesso, stante l’ assenza di una specifica norma di legge che fissi le condizioni con maggior rigore, non si può non segnalare che la valutazione di ogni singola ipotesi concreta (e delle sue peculiarità) è demandata all’ apprezzamento discrezionale dei giudici, fermo restando che l’ individuazione della linea di demarcazione tra il comportamento legittimo e quello indebito è un’ operazione che deve essere supportata da una motivazione congrua e logica, oltre che aderente ai canoni di ragionevolezza.
Parere 18
Alla scadenza di un contratto di locazione commerciale (6 anni + 6) abbiamo provveduto alla disdetta dello stesso (scadenza naturale ottobre 2003). Se i conduttori non accettassero le condizioni del nuovo contratto (specie l'aumento canone di locazione finora estremamente favorevole) dobbiamo pagare loro la buonuscita delle 18 mensilità dell'affitto del vecchi contratto? Il nuovo contratto dovrà avere di nuovo la scadenza di 6A + 6? In quali condizioni non è dovuta la buonuscita?
Sono comproprietaria dei locali con due fratelli ed inoltre c'è l'usufrutto per il 50% di uno zio molto anziano. In caso di disaccordo con l'usufruttuario possiamo noi comproprietari da soli stipulare validamente il nuovo contratto?
Le locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo sono ancora disciplinate dalla legge c.d. dell’ equo canone (L. 392/78), al cui interno trova regolamentazione l’ istituto dell’ indennità per la perdita dell’ avviamento commerciale (di seguito denominata semplicemente indennità). L’ art. 34 della L. 392/’78 struttura l’ indennità in questione come diritto inderogabile che spetta al conduttore automaticamente con l’ inoltro, da parte del locatore, della disdetta del contratto; parliamo ovviamente di disdetta inviata successivamente all’ obbligatoria rinnovazione del contratto dopo i primi 6 anni ( i c.d. 6 + 6). L’ indennità è concepita dal legislatore come una forma di risarcimento a favore del conduttore in forza della presunzione della perdita di clientela derivante dal trasferimento dell’ impresa, essendo l’ avviamento collegato alla sede dove si svolge l’ attività imprenditoriale. Parallelamente all’ elemento del danno per il conduttore, vi è un vantaggio per il locatore, rappresentato non solo dal fatto che il medesimo rientra nella disponibilità dell’ immobile, ma può avvantaggiarsi anche dall’ afflusso di clientela collegata alla precedente attività.
L’ indennità ha quindi natura di obbligazione legale che spetta comunque al conduttore nella misura che la stessa legge stabilisce (18 o 21 mensilità, pari all’ ultimo canone percepito, a seconda dell’ attività esercitata, suscettibili di essere raddoppiate se l’ immobile viene adibito ad attività identica o affine a quella precedente), e ciò indipendentemente dalla dimostrazione che il conduttore abbia subito o meno un danno, così come non può essere richiesta in misura superiore anche se il conduttore sia in grado di dimostrare che, in concreto, il valore dell’ avviamento è maggiore di quello legale. Il legislatore ha cioè stabilito una misura fissa senza necessità di provarne l’ ammontare concreto (anche al fine di prevenire un aumento del contenzioso). Ciò che caratterizza comunque l’ insorgenza del diritto a percepire l’ avviamento è il trasferimento dell’ azienda che il conduttore è “costretto” ad operare a causa di un atto di disdetta o recesso del locatore.
Tanto è vero che la suddetta indennità non spetta quando a recedere è il conduttore.; lo stesso accade quando il contratto di locazione si risolve per morosità del conduttore, oppure nell’ ipotesi in cui la cessazione del contratto dipenda dall’ avvio di procedure fallimentari nei confronti del conduttore.
Altro caso di esclusione dell’ avviamento si ha quando l’ immobile è utilizzato per attività che non comportino contatti diretti col pubblico degli utenti e dei consumatori, oppure per gli studi professionali o per attività di carattere transitorio (attività prive dell’ idoneità a maturare l’ avviamento).
Fermo restando quindi, nel caso esposto, il diritto del conduttore e percepire l’ avviamento, occorrerà valutare la convenienza di intavolare delle trattative con l’ attuale conduttore per il rinnovo del contratto ad altre condizioni, ovvero affittare l’ immobile a terzi, tenendo conto dell’ importo attuale del canone con quello eventualmente ottenibile con una nuova locazione.
Se subentra un altro conduttore, nasce un nuovo rapporto locatizio (assoggettato alla regola del 6 + 6).
Se si raggiunge un accordo con il vecchio inquilino soltanto per quanto riguarda la modifica del canone, non si ha novazione del contratto e quindi prosegue quello in corso, sempre che le parti non esprimano un consenso inequivocabile per far nascere un nuovo contratto (con susseguente operatività della regola del 6 +6).
Quale detentore, per legge, dell’ immobile, l’ usufruttuario può concedere in locazione l’ immobile; anzi questo è proprio un tipico diritto riservato all’ usufruttuario, dato che ai sensi dell’ art. 981 del codice civile egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare e quindi ha il diritto di concludere locazioni (art. 999 c.c.) che continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’ usufrutto e sempre che le locazioni risultino da un atto avente data certa.
L’ usufruttuario può concedere in locazione l’ immobile anche senza il consenso o addirittura nonostante l’ opposizione del nudo proprietario.
Per le locazioni concluse invece dal nudo proprietario, queste non hanno effetto se non a seguito di ratifica o accettazione da parte dell’ usufruttuario, e in ogni caso, il nudo proprietario è considerato terzo nel rapporto locatizio che, giuridicamente, intercorre solo tra conduttore e usufruttuario (Cass. Civ., 22/10/54 n. 4008).
Parere 19
Ho subito un incidente con lo scooter di proprietà di un amico. Lo scooter ha riportato dei danni, io ho dovuto recarmi al pronto soccorso, e mi hanno diagnosticato una lieve cervicalgia che mi ha costretto al riposo per 5 gg.
Ho inoltrato, a mio nome, domanda risarcimento danni alla assicurazione del responsabile dell\'incidente. La mia richiesta di risarcimento danni, sia per lo scooter che per danni fisici è legittima, o i danni allo scooter doveva richiederli il proprietario nonchè assicurato? In questo caso, considerato che l’ incidente è avvenuto due mesi fa, e che l’ assicurazione del responsabile non ha eccepito nulla a riguardo (per il momento), cosa posso fare per evitare il pregiudizio dei diritti del proprietario dello scooter?
In linea di principio, la legittimazione legale per ottenere il risarcimento del danno deve essere fatta coincidere con il titolare del bene che in concreto ha subito la lesione, vale a dire, nel caso specifico, il proprietario dello scooter (almeno per quanto riguarda i c.d. danni meccanici). Anche il detentore del mezzo, in alcuni casi, può chiedere, pur non essendo proprietario, il risarcimento dei danni subiti, e ciò quando dimostri che tali danni abbiano inciso sulla sua sfera patrimoniale, come accade per esempio quando il detentore stesso dimostri di aver provveduto direttamente, e in proprio, a riparare il motoveicolo, accollandosi le relative spese.
In alternativa, il proprietario dello scooter può inviare all’ assicurazione una raccomandata con la quale ratifica la richiesta di risarcimento precedentemente inoltrata, facendone salvi gli effetti retroattivamente (anche per quanto concerne il decorso dello spatium deliberandi di 60 giorni che la legge riconosce alle compagnie di assicurazione).
In difetto di questi presupposti, un’ azione giudiziaria di danni avanzata dal detentore non potrebbe che essere dichiarata improponibile.
Parere 20
In merito al diritto di prelazione da parte del conduttore di un' attività commerciale, la procedura di legge,"notifica da parte dell'ufficiale giudiziario" al conduttore di un immobile adibito ad uso commerciale, può essere sostituita con una scrittura privata eventualmente registrata all'ufficio registro, dove il conduttore dichiara di non essere interessato all'eventuale acquisto dell'immobile attualmente locato e di non avere nulla a pretendere dopo la stipula del contratto di vendita da parte del proprietario con altra persona; o eventualmente fare partecipare all'atto di vendita il conduttore e fargli dichiarare di non essere interessato all'acquisto dello stesso immobile.
Resta inteso che nella scrittura privata andrebbe precisata tutta la prassi riguardante la comunicazione, il prezzo ecc...
La rinuncia del conduttore ad avvalersi del diritto di prelazione può essere legittimamente effettuata solo dopo che il locatore ha comunicato la propria intenzione di trasferire l' immobile locato, sicchè eventuali rinunce preventive devono considerarsi inammissibili.Va segnalato inoltre che, secondo Cass. Civ. 18/3/87 n. 2721, la comunicazione all' inquilino può essere eseguita anche con modalità diverse dalla notifica a mezzo ufficiale giudiziario, ma sempre con mezzi che ne assicurino l' effettiva la conoscenza da parte dell' interessato.Ne deriva quindi che, rispettate dette condizioni, si ritiene praticabile l' ipotesi contenuta nel quesito di una dichiarazione di rinuncia in sede di stipula dell' atto di vendita.
Parere 21
I miei genitori sono proprietari di un appartamento, posto al 1° piano, di una casa bifamiliare, in cui le parti comuni sono l'ingresso, l'atrio, le scale, il cortile, la cantina, il sottotetto ed il tetto. Recentemente, si è liberato l'altro appartamento, posto al 2° piano e sebbene, in un primo momento, il proprietario abbia loro garantito (in via orale) la prelazione nell'acquisto, hanno da poco scoperto, per caso, che questi ha messo in vendita il suddetto appartamento (ad una cifra esorbitante) mettendo un annuncio su un giornale.
Ora, vorrei sapere se effettivamente la legge riconosce loro un diritto di prelazione nell'acquisto, o quanto meno di essere informati del trasferimento della proprietà e, in caso affermativo, come possono fronteggiare la"disonestà" del loro ex vicino.
Il patto di prelazione, l' accordo cioè con il quale taluno promette ad altri di preferirlo nella vendita di una determinata cosa, si ritiene che debba essere equiparato ad un contratto preliminare (Cass. Civ., sez. III,4/3/1980 n. 1445), e quindi, in ossequio all' art. 1351 del codice civile, rivestire la forma scritta, ove trattasi di beni immobili.
In tal senso, una promessa verbale non può ritenersi giuridicamente valida.
Parere 22
A seguito di sfratto esecutivo per finita locazione e' stato rilasciato un immobile ad uso commerciale. L' inquilino ha ancora il diritto di prelazione per 6 mesi dopo la data di rilascio dell' immobile su una eventuale vendita del negozio.
Il diritto di prelazione in materia di locazione di un immobile ad uso diverso da quello abitativo è contemplato dall' art. 38 della L. 392 del 1978, e consiste nel diritto del locatore ad essere preferito, rispetto a terzi e a parità di condizioni, in caso di alienazione a titolo oneroso dell' immobile concesso in locazione.
L' applicazione della norma presuppone che l' accordo locatizio sia ancora operante, non scalfito cioè da pronunce giurisdizionali, come l' ordinanza di convalida dello sfratto per finita locazione, che, essendo accertative dell' avvenuta scadenza del contratto, comportano l' automatica interruzione del rapporto e il venire meno delle posizioni di diritti e doveri che compongono il contratto di locazione.
La prelazione a cui si allude nel quesito riguarda invece il diritto che può esercitare il conduttore nei confronti del locatore qualora quest' ultimo, ottenuto il rilascio dell' immobile, lo abbia dato in locazione a terzi entro i 6 mesi successivi; è di tutta evidenza che, in questo caso, previsto dall' art. 40 della L. 392/78, si tratta di una preferenza per la stipula di un nuovo contratto di locazione e non di una compravendita.
E' da escludere che quest' ultima fattispecie possa applicarsi, per analogia, all'ipotesi della vendita, considerato che il diritto di prelazione, traducendosi in una limitazione dell' autonomia contrattuale e della libertà del privato di scegliere il proprio contraente, non può trovare ingresso in situazioni non testualmente contemplate dalla normativa specifica in esame.
Al quesito va quindi data risposta negativa, anche se, per completezza, occorre tuttavia rilevare che la domanda non chiarisce se il provvedimento giudiziale emesso si presenta come mera ordinanza di rilascio, alla quale ha fatto poi seguito, per effetto di opposizione del conduttore, un giudizio ordinario di cognizione, diretto ad individuare l' effettiva data di scadenza del contratto; ne consegue che, ove l' atto di vendita dovesse cadere nell' ambito di vigenza del contratto di locazione (così come accertato dal giudice in sentenza), la risposta, in detta evenienza, non potrebbe che essere positiva.
Parere 23
Come dipendente, ho stipulato un contratto di patto di non concorrenza per una durata fino a 3 anni successivi alla cessazione del rapporto di lavoro. Per detto impegno da me assunto, il datore di lavoro si è impegnato testualmente a "versare una somma pattuita annua netta inserita nella busta paga". E' nata una divergenza d' interpretazione sul periodo di corresponsione dell' importo pattuito. A mio giudizio, in tale periodo devono considerarsi anche i 3 anni successivi alla cessazione del rapporto di lavoro, in quanto periodo vincolato dal contratto di patto di non concorrenza.Secondo il datore di lavoro, la corresponsione della somma pattuita cessa con il periodo del rapporto di lavoro e nulla è da riconoscermi per i 3 anni successivi alla cessazione. Desidero conoscere un vostro parere in merito.
Uno dei requisiti prescritti per la validità del patto di non concorrenza stipulato ai sensi dell' art. 2125 del codice civile tra lavoratore e datore di lavoro è la previsione di un corrispettivo, che, normalmente, viene elargito una tantum una volta venuto meno il rapporto di lavoro, ovvero in una percentuale o somma da versarsi in costanza di detto rapporto.
Fatta questa doverosa precisazione, l' esplicito riferimento alla circostanza che il compenso di che trattasi venga conglobato nella busta paga porta ad escludere che il prestatore di lavoro nulla possa pretendere una volta cessato il vincolo di subordinazione.
Parere 24
Per darmi un aumento nella retribuzione il direttore del personale della mia azienda mi ha chiesto di firmare un "patto di non concorrenza" ai sensi dell'art. 2125 c.c., dove si legge che:
"...mi impegno a non svolgere nè personalmente a titolo di lavoro subordinato od autonomo, nè partecipando in qualsiasi forma ad alcuna società in qualsiasi modo costituita ed operante, nè per interposta persona od ente e neppure occasionalmente o gratuitamente, alcuna attività a favore di società, imprese, consorzi o studi professionali o altri enti o persone fisiche che abbiano per oggetto ...", segue la descrizione del settore di attività in cui opera la mia azienda.
Tutto ciò per la durata di 2 anni a decorrere dalla cessazione del rapporto di lavoro, e con la penale di restituire il doppio del valore dell'aumento percepito.
Mi chiedo: può effettivamente il mio datore di lavoro chiedermi di sottoscrivere un patto del genere? A quali conseguenze vado in contro
Il patto di non concorrenza previsto dall' art. 2125 del codice civile si configura come un contratto oneroso a prestazioni corrispettive. con l' obbligo per il lavoratore di astenersi dal porre in essere attività concorrenziale con il proprio datore di lavoro una volta venuto a cessare il vincolo di subordinazione, e l' impegno per il datore di lavoro di erogare una contropartita economica, sia una tantum alla cessazione del rapporto, che diluendola in costanza del rapporto stesso sotto forma di percentuale o aumento dello stipendio.
Condizioni inderogabili per la validità del patto in argomento, oltre alla pattuizione di un corrispettivo, sono la determinazione dell' oggetto, del luogo e del tempo del vincolo.
Trattandosi quindi di un contratto vero e proprio, pare legittima, come sostiene tra l' altro la stessa giurisprudenza, la previsione di una penale in caso di inadempimento dell'obbligo assunto, e ciò a prescindere dalla prova di un danno effettivo subito dall' ex datore di lavoro, il quale potrà inoltre pretendere il rispetto del patto sino alla scadenza prefissata.
I locali della mia farmacia sono in affitto, che scade fra due anni; se io voglio recedere dal contratto prima di questi due anni per gravi motivi, ho diritto a qualche buonuscita?, il proprietario deve accettare i miei gravi motivi o dobbiamo andare di fronte ad un giudice ?
L' art. 27, ultimo comma, della L. 392/'78, autorizza il conduttore a recedere per gravi motivi dal contratto di locazione, dandone preavviso con raccomandata almeno 6 mesi prima. Il presupposto oggettivo per l' esercizio del diritto del recesso è l' esistenza di gravi motivi, intendendosi per questi ultimi dei motivi sopravvenuti rispetto alla conclusione del contratto che rendono gravosa, se non impossibile, la prosecuzione del rapporto, come ad esempio l' antieconomicità della prosecuzione dell' attività produttiva del conduttore, e comunque è da escludere la sussistenza dei gravi motivi nell' ipotesi di soggettiva e discrezionale valutazione del conduttore a proseguire la locazione.
E' nelle cose che, in caso di dissenso del locatore, spetti all' autorità giudiziaria valutare la legittimità del recesso.
In caso di recesso del conduttore non spetta alcuna indennità per la perdita dell' avviamento.
Parere 26
Se in un contratto di locazione immobile commerciale stipulato in maggio 99 non e' prevista la modalità di pagamento del canone quali scadenze si devono osservare.
Puo' il locatore pretendere l'intero ammontare anticipato?
L' art. 1581 del codice civile stabilisce il principio che il versamento del corrispettivo della locazione da parte del conduttore debba avvenire entro il termine convenzionalmente fissato dalle parti.
In assenza di specifica pattuizione sul punto, occorre rifarsi agli usi normativi di cui all' art. 1374 c.c, ovverosia al termine praticato per consuetudine nel luogo dove è stato concluso il contratto.
Bisogna quindi verificare presso la Camera di Commercio competente se la prassi del luogo prevede che il canone per la locazione di immobili ad uso commerciale debba essere corrisposto a particolari scadenze periodiche e in via anticipata.
In assenza di uso, pare di dubbia legittimità la pretesa del locatore di pretendere anticipatamente l' intero canone annuale.
Parere 27
L'usufruttuario di un appartamento ha stipulato con me un contratto di locazione (4+4), sono trascorsi da allora 2 anni e il suddetto e' morto. L'erede vuole vendere l'appartamento:
- il contratto e' valido?
- quanto potrò rimanere ancora?
- quanto tempo posso rimanere dopo essere stato sfrattato?
A mente dell' art. 999 del codice civile, le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell' usufrutto, proseguono per la durata stabilita, e comunque non oltre 5 anni dalla cessazione dell' usufrutto; per l' efficacia della norma, occorre peraltro che il contratto di locazione sia stato stipulato con atto pubblico o con scrittura privata di data certa (ad esempio perchè sottoposto a regolare registrazione).
Se il contratto è stato stipulato sotto la vigenza della L. 431/1998, il proprietario, alla scadenza dei primi 4 anni, potrà dare comunicazione di disdetta all' inquilino per i motivi elencati nell'art. 3 della suindicata legge.
In assenza di disdetta, il contratto di locazione proseguirà comunque per gli ulteriori 4 anni, in deroga quindi all' art. 999 del codice civile, sempre che siano rispettati i requisiti di forma sopra menzionati.
Parere 28
Ho subito il furto totale dell'auto nel maggio scorso, poi indennizzato dalla Compagnia. A luglio è stata restituito in Compagnia il certificato assicurativo relativo al secondo semestre, ma poi, per errore, è stata corrisposta la seconda semestralità di premio. La compagnia rifiuta di restituire il premio erroneamente corrisposto. E' legittima questa posizione?
La questione è direttamente disciplinata dalla legge; in particolare, l’ art. 7 della L. n. 990 del 1669 il quale dispone che “l’ assicuratore è tenuto nei confronti dei terzi danneggiati per il periodo di tempo indicato nel certificato da cui risulti il periodo di assicurazione per il quale sono stati pagati il premio o la rata di premio”, disposizione a sua volta completata dall’ art. 13 del DPR 24/11/1970 n. 973 il quale stabilisce che “l’ assicuratore non è obbligato nei confronti dei terzi danneggiati oltre la scadenza del periodo di assicurazione indicato nel certificato”.
Pertanto, il venir meno delle obbligazioni che discendono dal contratto di assicurazione si perfeziona solo nel momento in cui scade il periodo di assicurazione indicato nel certificato.

References: art. 2058
 art. 1755
 art. 1002
 art. 19
 art. 1135
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
 art. 34
 art. 981
 Cass. 
 art. 1351
 art. 38
 art. 40
 art. 2125
 art. 2125
 art. 27
 art. 1581
 art. 1374
 art. 999
 art. 999
 art. 7
 art. 13