Source: https://interpretacje-podatkowe.org/uslugi/0111-kdib3-1-4012-179-2018-1-icz
Timestamp: 2019-03-21 21:54:29+00:00

Document:
♦ › Usługi › 0111-KDIB3-1.4012.179.2018.1.ICz
Opodatkowanie usługi najmu mieszkań oraz refakturowanie mediów.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 lutego 2018 r. (data wpływu 13 marca 2018 r.), uzupełnionym pismem z 11 maja 2018 r. (data wpływu 11 maja 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usługi najmu mieszkań oraz w zakresie refakturowania mediów - jest prawidłowe.
W dniu 13 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony pismem z 11 maja 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usługi najmu mieszkań opodatkowania usługi najmu mieszkań oraz w zakresie refakturowania mediów.
Wnioskodawca - czynny podatnik VAT jest właścicielem budynku mieszkalnego, w którym znajduje się 42 lokale mieszkalne oraz mieszkalne poddasze i 2 lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne - garaże.
Wnioskodawca zamierza wynająć osobie fizycznej będącej czynnym podatnikiem VAT, prowadzącej działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych i użytkowych cały budynek z wyłączeniem lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, czyli z wyłączeniem garaży.
Przedmiotem umowy najmu będzie zatem wyłącznie część mieszkalna nieruchomości. W umowie będzie zapis, że nieruchomość zostaje wynajęta wyłącznie na cele mieszkaniowe tzn. wynajmujący może zakwaterować w nim swoich pracowników w celu realizacji ich potrzeb mieszkaniowych lub podnajmować osobom trzecim wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Umowa najmu zawarta pomiędzy Wynajmującym (wnioskodawcą) a Najemcą, jak i w umowy pomiędzy Najemcą i ewentualnymi dalszymi Podnajemcami w swojej treści będą zawierały między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczą one lokali mieszkalnych i lokale te mogą być wykorzystane przez najemcę i jego podnajemców tylko w celach mieszkaniowych. Najemca, działając zgodnie z umową, podnajmie wzmiankowane lokale na cele mieszkaniowe lokatorom - osobom fizycznym zamieszkującym w tych lokalach mieszkalnych. Najemca będzie świadczył usługi długoterminowego wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Nie będzie zaś świadczył usług w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania, czy innych usług podobnych do usług hotelowych.
Wnioskodawca będzie również obciążać wynajmującego kwotą za media takie jak prąd, wodę, CO i CWU, wynikające z otrzymanych od dostawców mediów faktur oraz na podstawie faktycznego zużycia tzn. wg wskazań liczników.
W piśmie uzupełniającym z 11 maja 2018 r. Wnioskodawca wyjaśnił, że celem zapytania nie było określenie wysokości stawki VAT dla poszczególnych mediów, zatem nie oczekuje odpowiedzi w tej kwestii.
Czy świadczona przez wnioskodawcę usługa wynajmu lokali wyłączenie na cele mieszkaniowe osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą jest zwolniona z podatku od towarów i usług?
Czy opłaty za media takie jak prąd, wodę, CO i CWU, wynikające z otrzymanych od dostawców mediów faktur oraz na podstawie faktycznego zużycia tzn. wg wskazań liczników powinny być refakturowane na najemcę ze stawką właściwą dla sprzedaży poszczególnych mediów tj. prąd, C.O. i CWU - 23%, woda - 8%?
Zdaniem Wnioskodawcy, usługa wynajmu lokali wyłączenie na cele mieszkaniowe osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą jest zwolniona z podatku VAT na podstawie artykułu 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2017r. poz 1221 z późn. zm.).
W powołanym powyżej przepisie ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Z przepisu tego wynika, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe.
Zapewnienie realizacji powyższego celu wynajmu następuje poprzez sposób wykorzystania lokalu przez najemcę zgodnie z zawartą umową.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca, zamierza dokonać podnajmu na rzecz innego podmiotu - osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, która będzie wynajęte lokale wynajmować wyłączenie na cele mieszkaniowe (nie będzie świadczyć usług w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania, czy innych usług hotelowych).
Usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób nie budzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokali mieszkalnych i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.
Podobne stanowisko w powyższej kwestii zostało przyjęte w:
Interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 8 lutego 2017 r. sygn. 0461-ITPP2.451 2.882.2016.1 PS
Interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 27 lutego 2017 r. sygn. 3063-ILPP2-2.4512.5.2017.1.JK
Interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2017 r.. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.1 30.2017.1 MT
Interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 19 stycznia 2016 r. sygn. ITPP2/4512-1 121/1 5/AD
Zdaniem wnioskodawcy należy stwierdzić że w tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego spełnione są wszelkie przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług dla usługi najmu lokali mieszkalnych świadczonej osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą.
Zdaniem wnioskodawcy opłaty za media, na zużycie których najemca ma wpływ i które nie są ściśle związane z umową najmu, tj. za prąd, wodę, CO i CWU powinny być refakturowane przez Wynajmującego na Najemcę ze stawką właściwą dla sprzedaży poszczególnych mediów tj. prąd, C.O. i CWU - 23%, woda - 8% .
Jak wynika z art. 8 ust. 2a Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2017r.poz. 1221 z późn. zm.) w przypadku gdy podatnik działając we własnym imieniu ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. W przedstawionej w zdarzeniu przyszłym sytuacji mamy do czynienia z dwoma usługami: po pierwsze podatnikowi jest świadczona usługa, po drugie podatnik świadczy usługę na rzecz odbiorcy tej usługi.
Zdaniem wnioskodawcy dostawę mediów należy traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu lokali mieszkalnych i powinno się ją oceniać oddzielnie z punktu widzenia VAT. W związku z tym refakturowanie mediów powinno się odbywać z zastosowaniem właściwej dla nich stawki VAT. Stanowisko to znajduje potwierdzenie chociażby w wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE, w którym stwierdzono, że: „najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny” (wyrok z 16 kwietnia 2015 r., C-42/14).
Oznacza to, że w przypadku gdy Wnioskodawca dokonuje refaktury opłat za media, które nie są ściśle związane z umową najmu i są rozliczane według faktycznego zużycia czyli zgodnie z odczytem licznika stawka VAT powinna być identyczna jak na fakturze pierwotnej otrzymanej od dostawcy tych usług.
Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r., do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku a także zwolnienie od podatku.
Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.).
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca - czynny podatnik VAT jest właścicielem budynku mieszkalnego, w którym znajduje się 42 lokale mieszkalne oraz mieszkalne poddasze i 2 lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne - garaże.
Umowa najmu zawarta pomiędzy Wynajmującym (wnioskodawcą) a Najemcą, jak i w umowy pomiędzy Najemcą i ewentualnymi dalszymi Podnajemcami w swojej treści będą zawierały między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczą one lokali mieszkalnych i lokale te mogą być wykorzystane przez najemcę i jego podnajemców tylko w celach mieszkaniowych.
Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca będzie świadczyć usługę najmu lokali mieszkalnych podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, a z umów zawartych pomiędzy Wnioskodawcą a wskazanym wyżej podmiotem (osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą) na rzecz której Wnioskodawca zamierza wynajmować ww. lokale mieszkalne, będzie jednoznacznie wynikało, iż te lokale mieszkalne mogą być wykorzystywane przez najemcę jedynie dla świadczenia usług związanych z wynajmowaniem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, to ww. usługa najmu wskazanych lokali mieszkalnych świadczona przez Wnioskodawcę będzie spełniać przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.
W związku z powyższym, zamierzona przez Wnioskodawcę usługa najmu lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe na rzecz wskazanego podmiotu (osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą), która jak wynika z wniosku będzie świadczyć wynajem tych lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku, na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.
Odnosząc się natomiast do zagadnienia objęteo pytaniem nr 2, należy wskazać, że w kwestii opodatkowania VAT świadczonej usługi najmu lokali mieszkalnych oraz odsprzedaży mediów należy wyjaśnić, że dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne. Z utrwalonego orzecznictwa TSUE wynika jednak, że w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia, należy uważać za jedną transakcję, jeżeli nie są one od siebie niezależne. Jedna transakcja występuje w szczególności wtedy, gdy dwa lub więcej elementów albo dwie lub więcej czynności, dokonane przez podatnika, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Jest tak również w sytuacji, gdy jedno lub więcej świadczeń stanowi świadczenie główne, natomiast inne świadczenie lub świadczenia stanowią jedno lub więcej świadczeń pomocniczych dzielących los podatkowy świadczenia głównego. W szczególności świadczenie należy uznać za pomocnicze w stosunku do świadczenia głównego, jeżeli nie stanowi ono dla klienta celu samego w sobie, lecz służy skorzystaniu w jak najlepszy sposób ze świadczenia głównego usługodawcy.
Co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie, przykładowo rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika według przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału.
W opisie sprawy wskazano, że Wnioskodawca będzie również obciążać wynajmującego kwotą za media takie jak prąd, wodę, CO i CWU, wynikające z otrzymanych od dostawców mediów faktur oraz na podstawie faktycznego zużycia tzn. wg wskazań liczników.
Zatem w niniejszej sprawie to podnajemcy decydują o wielkości zużycia, pradu, zimnej wody i centralnego ogrzewania oraz CWU.
Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro zużycie mediów będzie rozliczane oraz na podstawie faktycznego zużycia tzn. wg wskazań liczników to brak jest podstaw do traktowania opłaty za te media jako elementu kalkulacyjnego usługi najmu i opodatkowania ich odsprzedaży łącznie z usługą najmu.
Wobec powyższego wskazać należy, że opłaty dodatkowe za zużycie prądu, C.O., i CWU powinny być przez Wnioskodawcę rozliczane osobno od opłat za najem, według stawki właściwej dla dostawy tych mediów, powyższe wynika z faktu, iż nie stanowią one, zdaniem tut. Organu, elementu kalkulacyjnego usługi najmu
Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy, w kwestii objętej pytaniem nr 2, jest prawidłowe.
0111-KDIB3-1.4012.179.2018.1.ICz
0113-KDIPT1-2.4012.199.2018.1.JS | Interpretacja indywidualna
0115-KDIT1-3.4012.141.2018.2.AT | Interpretacja indywidualna

References: art. 13
 art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 8
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 43
 art. 43