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Timestamp: 2020-08-09 23:18:57+00:00

Document:
Wo findet die Schlüsselübergabe bei Wohnungsrückgabe statt? im Forum für Mietrecht
Beitrag von MannDerMieter » 19.06.14, 20:52
ich habe eine grundsätzliche Frage zu einer mietvertraglichen Nebenpflicht. Nach Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum schuldet der bisherige Mieter bekanntlich die Rückgabe der Wohnung. Voraussetzung hierfür die Schlüsselübergabe an den Vermieter. Nun meine Frage dazu:
Wo findet die Schlüsselübergabe bei Wohnungsrückgabe statt, sofern es darüber keine Regelung im Mietvertrag gibt?
Beitrag von Spezi » 19.06.14, 21:47
Die Frage hat mehrere Antworten.
Einmal das gesetzlich Nötige. Die Schlüssel müssen in den Besitz des Vermieters gelangen. Sie können dem Vermieter somit per Post zugesandt oder selbst in dessen Briefkasten geworfen werden.
Ob das die sinnvollste ist, wäre zu prüfen.
In der Regel findet nicht nur eine Schlüsselübergabe statt, sondern auch eine Wohnungsübergabe mit Übergabe/Abnahmeprotokoll. Dann erfolgt die Übergabe in der Mietwohnung.
Jedoch ist keine der Parteien verpflichtet eine Wohnungsübergabe oder eine Wohnungsabnahme zu machen. Dies erfordert dann andere weitere Maßnahmen, die mit Schlüsselübergabe aber nichts zu tun haben.
Beitrag von FOseloff » 20.06.14, 07:19
Spezi hat geschrieben: Einmal das gesetzlich Nötige. Die Schlüssel müssen in den Besitz des Vermieters gelangen. Sie können dem Vermieter somit per Post zugesandt oder selbst in dessen Briefkasten geworfen werden.
Nein. Ohne eine entsprechende Vereinbarung stellt eine solche "Schlüsselübergabe" keine Rückgabe der Wohnung im Sinne des § 546 BGB dar.
Jedoch ist keine der Parteien verpflichtet eine Wohnungsübergabe oder eine Wohnungsabnahme zu machen.
Der Mieter ist verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung zurückzugeben. Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung zurückzunehmen. Die Rückgabe der Wohnung erfolgt durch Schlüsselübergabe an den Vermieter. Hiermit erlangt er wieder den Besitz der Mietsache. Die Wohnungs- bzw. Schlüsselübergabe hat nach herrschender Rechtsmeinung in der Mietwohnung zu erfolgen.
Erscheint der Vermieter nicht, so begibt er sich in Annahmeverzug. Erst dann kann der Mieter zu Alternativen, wie z. B. Einwurf der Schlüsel in den Briefkasten des Vermieters einwerfen, greifen.
Beitrag von Karsten » 20.06.14, 11:24
Die Rückgabe der Wohnung erfolgt durch Schlüsselübergabe an den Vermieter
Das kann man zwar so verkürzen, aber das klingt so, als sei eine Wohnungsrückgabe ohne Abgabe der vollständigen Schlüssel gar nicht möglich. Das ist es aber doch. Entscheidend ist letztlich ganz einfach der Erhalt der Wohnung selbst.
Beitrag von FOseloff » 20.06.14, 15:26
Karsten hat geschrieben: Entscheidend ist letztlich ganz einfach der Erhalt der Wohnung selbst.
Nein Karsten.
Schmidt-Futterer, 10. Auflage, § 546 BGB Rn. 27: Der Besitz an einer verschlossenen bzw. verschließbaren Sache macht sich nämlich i.d.R. daran fest, wer den Schlüssel hat. Nach einer Schlüsselübergabe hat allein der Vermieter die Fähigkeit, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben.[...]
AaO, Rn. 28: Verbleiben noch Schlüssel beim Mieter, dann spricht das meist gegen einen Besitzaufgabewillen des Mieters und gegen eine alleinige Sachherrschaft des Vermieters, so dass der Vermieter meist nicht den Alleinbesitz, sondern allenfalls Mitbesitz zusammen mit dem Mieter hat.
Beitrag von juggernaut » 20.06.14, 15:39
MannDerMieter hat geschrieben: Wo findet die Schlüsselübergabe bei Wohnungsrückgabe statt, sofern es darüber keine Regelung im Mietvertrag gibt?
die rückgabe der wohnung schuldet der mieter aus § 546 BGB. wie diese übergabe auszusehen hat, ist eine besitzrechtliche frage, die in § 885 I ZPO (für den fall der zwangsvollstreckung) geregelt ist. danach muss der mieter sich selbst "aus dem Besitz setzen" und dem vermieter den besitz an der wohnung verschaffen (das kann man sich durchaus sehr bildhaft vorstellen, denn das ist genau das, was passiert und passieren soll). weil nicht nur der mieter aus dem besitz gesetzt werden soll, sondern auch der vermieter wieder in den besitz, muss der vermieter zB bei einer zwangsräumung auch vor ort sein.
... erfüllungsort für die rückgabe der wohnung der ort der wohnung ist (wo denn auch sonst?),
... die bloße besitzaufgabe durch den mieter (= auszug) nicht ausreicht,
... die bloße schlüsselzuschickerei ebenfalls nicht ausreicht.
gerade mieter, die letzteres tun, nehme ich immer gern durch eine räumungsklage in anspruch.
Beitrag von Spezi » 21.06.14, 18:45
Die Antwort von FOselhoff
versteht ich nicht und kann ich auch nicht als richtig anerkennen.
Durch die Aufgabe des Besitzes der Schlüssel (natürlich sind in der Frage als auch meiner Antwort immer alle Schlüssel gemeint) gibt der Mieter den Besitz auf und setzt den Vermieter in den Besitz. Genau dass ist die Rückgabepflicht des § 546 BGB.
@Jugernaut
Die ZPO regelt auch keine solchen Dinge, sondern das BGB.
Besitzübergang ist die Übertragung der tatsächlichen Sachherrschaft durch Gewährung des ungehinderten Zugangs, verbunden mit der Aushändigung der Schlüssel.
Beitrag von Karsten » 21.06.14, 20:51
Das ist sie eben nicht. Die Mieter schuldet die Rückgabe der Mietsache. Die Rückgabe einer Immobilie geschieht durch 'Übergabe' am Ort der Immobilie.
Das Aushändigen von Schlüsseln, also allenfalls eines Zubehörteils, an einem anderen Ort mag zwar irgendwie eine "Übertragung der Sachherrschaft" darstellen, - aber darin erschöpft sich nun mal nicht die Definition von "Rückgabe". Genau so wenig wie z.B. die Zusenden eines Schlüssels für ein Bahnhofsschließfach mit 1000 Euro drin die Erfüllung einer Zahlungsverpflichtung darstellt.
Zuletzt geändert von Karsten am 21.06.14, 21:10, insgesamt 1-mal geändert.
Beitrag von Spezi » 21.06.14, 21:01
Dazu würde ich nun mal gern eine Quelle aus Schriftentum und Rechtsprechung lesen.
Beitrag von FOseloff » 22.06.14, 05:35
Spezi hat geschrieben: Dazu würde ich nun mal gern eine Quelle aus Schriftentum und Rechtsprechung lesen.
U.a. Schmidt-Futterer, Großkommentar des Wohn- und Gerwerberaummietrechts, 10. Auflage, §546 BGB, Rn. 27-32
Beitrag von Spezi » 22.06.14, 14:41
Dazu ist oben zitiert:
mir sagt dies das Gegenteil, als dass der Besitz der Schlüssel nicht genügen soll.
Im Übrigen war die Frage nur, wo die Schlüsselübergabe stattfindet und nicht, was außerdem (Kündigung, Räumung der Wohnung usw.) zu erfolgen hat.
Natürlich endet das MV nicht dadurch, dass man einfach die Schlüssel zurück gibt.
Beitrag von Karsten » 22.06.14, 19:55
Vielleicht wird das Ganze einfacher, wenn man mal einen anderen gemieteten Gegenstand betrachtet: Ein gemietetes Auto wird auch nicht dadurch zurück gegeben, indem ich den Wagen irgendwo am anderen Ende der Stadt abstelle und dem Vermieter den Schlüssel in den Briefkasten werfe. Wenn der § 546 (und der gilt auch hier) verlangt, dass die Mietsache zurück zu geben ist, dann hat auch genau das zu geschehen: Die Rückgabe des Fahrzeugs und nichts Anderes.
Natürlich hat der Vermieter auch mit dem Schlüssel in seinem Briefkasten die exklusive Verfügungsgewalt über das Fahrzeug zurück erlangt. Das allein reicht aber nun mal nicht, um der Rückgabeverpflichtung zu genügen. Dafür muss ich schon das -Auto mitbringen.
Beitrag von Spezi » 22.06.14, 20:05
Wenn der § 546 (und der gilt auch hier) verlangt, dass die Mietsache zurück zu geben
Ich verstehe den § 546 BGB so, dass der Besitz der Mietsache zurückzugeben ist. Man kann die Mietsache nicht einfach in die Tasche stecken und dem Vermieter bringen.
Das Beispiel mit dem Autor finde ich keineswegs vergleichbar, denn das Auto ist beweglich, eine Wohnung aber nicht.
Dem Vermieter gehört auch meistens nicht nur eine Wohnung sondern ein ganzes Haus. Die Mietsache ist darin integriert. Mit der Aufgabe des Besitzes durch den Mieter und die Übergabe aller Schlüssel an den Vermieter hat der Mieter seine Rückgabepflicht erfüllt.
Ich bleibe dabei, ob die Rückgabe der Schlüssel nun in der Wohnung des Vermieters, im Treppenhaus, in der zurückzugebenden Wohnung oder durch Brief im Briefkasten erfolgt ist einerlei, der Vermieter muss nur in den Besitz der Schlüssel kommen.
Beitrag von cmd.dea » 22.06.14, 21:23
Um das mal zu klären:
Es ist tatsächlich so, dass der Vermieter in den Besitz der Schlüssel kommen muss und dabei irrelevant ist, wie das geschieht. Das kann auch per Post oder durch Einwurf in seinen Briefkasten geschehen, da der Schlüssel dann, wenn er tatsächlich ankommt, in dessen Verfügungsgewalt und damit Besitz ist. Was nicht geht, ist ihn in den Briefkasten des Hausmeisters zu werfen oder anderen Personen zu geben, die dafür nicht zuständig sind. Ebenso kann der Mieter die Wohnung nicht einfach aufgeben und die Schlüssel in dieser zurück lassen.
Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013 § 546 Rn. 27 m.w.N.:
"Sofern sich aus den Umständen nicht gegenteilige Anhaltspunkte ergeben, ist deshalb mit einer kommentarlosen Übersendung der Schlüssel eine konkludente Besitzaufgabe des Mieters verbunden; die Übersendung muss aber an eine empfangsberechtigte Person erfolgen."
Aber: Damit hat der Mieter seine Rückgabe nicht erfüllt, denn § 546 Abs. 1 BGB verlangt die Besitzübergabe und die Räumung. Letzteres meint die Herstellung des bei Rückgabe geschuldeten Zustandes.
Beitrag von juggernaut » 23.06.14, 09:16
Spezi hat geschrieben: @Jugernaut
richtig ist, dass der zitierte § 885 ZPO keine materielle aussage enthält.
er veranschaulicht aber das, was das BGB voraussetzt (und was daher nicht gesondert geregelt ist): wie besitz verschafft wird.
für eine rückgabe reicht es eben nicht aus, die schlüssel zuzusenden, weil darin zwar - wie bereits geschrieben - eine besitzaufgabe des mieters zu sehen ist; eine besitzaufgabe des mieters reicht aber für eine rückgabe nicht aus. dem vermieter muss auch (wieder) der besitz an der mietsache verschafft werden, und das geschieht eben mit der besitzeinweisung, einer "übergabe". das veranschaulicht karsten's beispiel mit dem mietwagen sehr deutlich.
weil das BGB an den besitz (im sinne einer tatsächlichen sachherrschaft) eine menge rechtsfolgen knüpft, geht es eben auch vom sog. "publizitätsgrundsatz" aus: der besitz an einer sache zeigt z.B. eigentum an (vgl. 1006 BGB), etc.pp. und deshalb geschieht die vollstreckung der "rückgabe"nach 885 ZPO eben genau so, wie es der publizitätsgrundsatz verlangt: der GV bittet den mieter über die schwelle hinaus und geleitet den vermieter über die schwelle hienin und protokolliert das als dokumentation des besitzwechsels.
deshalb kann man sehr wohl eine wohnung zurückgeben (i.S.v. 546 BGB), ohne dabei den schlüssel auszuhändigen, aber eben nicht durch blosse schlüsselaushändigung.

References: § 546
 § 546
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 § 885
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 §546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 885