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Timestamp: 2020-05-25 00:45:50+00:00

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Die Kündigung durch den Mieter - wohnungswirtschaft.online
3. November 2016 Stefan Pfeiffer Wohnraummietrecht
Die Sonderkündigungsrechte
1. Die ordentliche Kündigung des Mieters
Der Mieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfristen des § 573 c BGB kündigen. Die Vorschriften des sozialen Mietrechts, wonach dem vertragstreuen Mieter nur bei Vorliegen der gesetzlich normierten Bedingungen gekündigt werden darf, gelten nur zu Lasten des Vermieters und zu Gunsten des Mieters, nicht umgekehrt. Der Mieter benötigt daher für eine ordentliche Kündigung, also eine solche unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen, keinen Kündigungsgrund.
Eine Ausnahme davon gilt nur dann, wenn der Mieter im Mietvertrag freiwillig auf sein Kündigungsrecht verzichtet hat (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts”). Der BGH hält einen solchen Kündigungsverzicht auch im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen grundsätzlich für zulässig (BGH, Urteil vom 30.06.2004, VIII ZR 379/03). Allerdings kann der Kündigungsausschluss im Einzelfall wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB unwirksam sein. Dies ist nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH der Fall bei einem Kündigungsausschluss von mehr als 4 Jahren (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04) sowie bei einem einseitigen Kündigungsverzicht des Mieters, wenn der Verzicht nicht durch einen anderweitigen Vorteil des Mieters kompensiert wird, wie z.B. im Rahmen mit einer Staffelmietvereinbarung (BGH, Urteil vom 19.11.2008,VIII ZR 30/08). In einer Entscheidung vom 15.07.2009 (VIII ZR 307/08) hat der BGH einen zweijährigen Kündigungsausschluss eines Studenten für unwirksam erklärt. Er hat dabei eine Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Vermieters und dem Veränderungsinteresse des Mieters vorgenommen und zugunsten des Mieters entschieden. Der Grund dürfte das gesetzliche Leitbild sein, dass die Kündigung grundsätzlich zuläßt. Ähnlich wie bei der Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen wird man auch in diesem Zusammenhang davon ausgehen müssen, dass der BGH Abweichungen von diesem Leitbild nur mit gutem Grund und nur so weit wie zur Realisierung dieses Grundes unbedingt erforderlich zulassen wird.
2. Die außerordentliche Kündigung des Mieters
An außerordentlichen (=fristlosen) Kündigungsrechten sieht das BGB die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach den verschiedenen Sachverhalten der §§ 543 BGB und 569 BGB vor. Diese lauten wie folgt:
Die beiden wesentlichen Gründe daraus für eine Kündigung durch den Mieter sind:
Dem Mieter wird der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen (§ 543 II Nr.1 BGB).
Ein wichtiger Grund liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist (§ 569 I BGB). Erforderlich ist nach der Vorschrift eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit. Eine Gesundheitsbeeinträchtigung muss aber noch nicht eingetreten sein. Geringfügige vorübergehende oder kurzfristig behebbare Gesundheitsbeeinträchtigungen reichen nicht aus. Beispielsfälle sind Asbest (Mehr dazu in unserem Beitrag „Asbest”), sonstige Giftstoffe (Mehr dazu in unserem Beitrag „Giftstoffe”) oder Schimmel (Mehr dazu in unserem Beitrag „Feuchtigkeit und Schimmel”). In der Regel wird man entsprechende Fachgutachten einholen müssen, um feststellen zu können, ob eine Gesundheitsgefährdung vorliegt. Die praktische Bedeutung der Vorschrift ist gering, da eine Gesundheitsgefährdung immer auch einen Mangel darstellt und die Mieter in den meisten Fällen die Beseitigung des Mangels verlangen werden statt fristlos zu kündigen.
3. Die Sonderkündigungsrechte des Mieters
Die Sonderkündigungsrechte spielen wegen der jederzeitigen ordentlichen Kündigungsmöglichkeit nur dann eine Rolle, wenn der Mieter einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen oder bei einem unbefristeten für einen gewissen Zeitraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet hat. Folgende Sonderkündigungsrechte sieht das BGB vor:
Kündigung wegen versagter Untervermieterlaubnis nach § 540 I 2 BGB:
Kündigung nach 30 Jahren nach § 544 BGB:
Kündigung wegen Modernisierung nach § 555e BGB:
Kündigung wegen Mieterhöhung nach § 561 BGB:
(siehe auch § 11 Abs. 1 WoBindG für Sozialbauwohnungen)
Kündigung bei Tod des Mieters nach § 580 BGB:
Für die Form der Kündigung gilt § 568 Abs. 1 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Kündigungserklärung”):
Für die Frist der Kündigung gilt § 573c BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Kündigungsfristen”):
Für den Mieter gilt also unabhängig von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses eine Frist von 3 Monaten.
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References: § 573
 BGH 
 § 307
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 540
 § 544
 § 555
 § 561
 § 11
 § 580
 § 568
 § 573