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Timestamp: 2020-05-25 00:21:25+00:00

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Finca como base del Registro de la Propiedad - La finca registral - Práctico Derecho Registral - VLEX 557393931
El Registro de la propiedad protege la propiedad del dominio y los derechos reales, siendo la finca la base del Registro, ya que éste está organizado sobre fincas o lo que se denomina «sistema de folio real».
1 Finca como base del Registro de la Propiedad
1.1 Sistema español
1.2 Concepto de finca
1.3 Clases de finca
1.4 Superficie y linderos de la finca
1.5 La referencia catastral de la finca
2 Acceso de la finca al Registro
3 Operaciones de alteración de las fincas
3.1 Agrupación
3.2 Agregación de fincas
3.3 Segregación de fincas
3.4 División de fincas
3.5 Declaración de Obra Nueva
3.6 División en Propiedad Horizontal
4 Finca situada en dos términos municipales
Finca como base del Registro de la Propiedad Sistema español
De los diversos sistemas posible conocidos para organizar adecuadamente el Registro de la Propiedad, tales como: tomar como base del Registro el sujeto del derecho real que se inscribe, o que sea el título presentado el que se incorpora al Registro o que el eje sobre el que el Registro gira sea la finca y sobre ella recae el derecho real, nuestro Derecho adopta esta última solución, como así ocurre en el Derecho germánico.
Es decir, el Registro de la Propiedad está organizado en España sobre la base de la finca o lo que se denomina «sistema de folio real»; así lo establece la Ley Hipotecaria (LH) en su art. 243 cuando dice que:
El Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones , anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos.
Rige, pues, en España el principio de folio real, como principio fundamental en torno al cual se organiza el Registro de la Propiedad en España, y ello, como señala la Resolución de la DGRN 7 de noviembre de 2017, [j 1] implica que a cada finca se le abre un único folio real y se le asigna un código registral único, identificador inequívoco a nivel nacional y en base al cual se producirá la interoperabilidad e interconexión de la información registral. Y que todas las inscripciones, anotaciones, cancelaciones o notas marginales relativas a esa única finca han de constar en su folio real. Afirmación reiterada en la Resolución de la DGRN de 5 de diciembre de 2018. [j 2] real.
Como puso de relieve la Resolución de la DGRN de 20 de diciembre de 2013 [j 3] la descripción de toda finca debe garantizar de modo preciso e inequívoco, su identificación y localización, lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulación en la materia; y en esta línea, la Resolución de la DGRN de 28 de octubre de 2013 [j 4] advirtió de la necesidad de la identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae un derecho que se pretenda inscribir, imprescindible para su admisibilidad jurídica y, por tanto, para su inscripción registral, afirmando:
Así resulta con claridad de las exigencias derivadas del principio de especialidad registral, que en esta materia tienen su plasmación normativa en la regla 1ª del artículo 9 de la LH, conforme al cual «toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes: 1.ª La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles [objeto de la inscripción, o] a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse , y su medida superficial, nombre y número, si constaren, del título».
Es doctrina de la DGRN, en una caso de declaración de Obra Nueva, que las diferencias e imprecisiones en la descripción de los inmuebles no deben servir para cuestionar la falta de identidad entre las fincas, si comparada las descripciones en la licencia y en el Registro no existe duda sobre que ambas se refieren a la misma.(Resolución de la DGRN de 26 de octubre de 2018). [j 5]
Ahora, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, (entró en vigor el 1 de noviembre de 2015), en su intento de lograr la coordinación entre Registro y Catastro modifica el artículo 9 de la LH que empieza diciendo que el folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador, detallando a continuación las circunstancias que debe expresar toda inscripción.
Concepto de finca
Ahora bien, supuesta la finca como base del Registro, la Ley Hipotecaria no da una definición de la misma.
La doctrina advierte que, en primer lugar, no cabe hacer coincidir siempre la finca registral como la finca en sentido material o físico,ya que pueden existir superficies perfectamente deslindadas constitutivas de una unidad de cultivo, apareciendo en el Registro como varias fincas y viceversa (una finca real puede estar formada por varias fincas registrales contiguas, o una finca registral puede estar formada por varias fincas físicamente no contiguas, pero con una unidad de destino; incluso se habla de fincas funcionales, esto es de una unidad económica de producción que no puede ser enajenada y explotada prescindiendo de esta consideración y que tiene trascendencia hipotecaria.
Por tanto, la finca debe definirse en un sentido registral y amplio como todo lo que abre folio en el Registro; viene a ser una entidad objetiva registral determinada por un número propio y un folio particular.
Clases de finca
Pueden establecerse diversas clasificaciones. A título de ejemplo:
Por su destino: fincas rústicas o urbanas; la inscripción debe reseñar la naturaleza de la finca.
Recuerda la Sentencia nº 107/2010 de TS de 26 de Febrero de 2010 [j 6] que se considera que la finca es rústica por:
Así también la STS de 29 de octubre de 1985 [j 7], o STS de 14 de noviembre de 1991. [j 8]
Pero no hay concepto claro para su diferenciación, lo que en parte ha intentado resolver la legislación de arrendamientos rústicos y urbanos, como la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos, la legislación urbanística como (el derogado Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprobó el texto refundido de la ley de suelo), y el actual Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) en su art. 26, etc.
En definitiva, los criterios pueden ser varios: situación (será rústica la situada en el campo, urbana la situada en la población) el destino, la existencia o no de construcción, la diferenciación entre lo principal y lo accesorio, etc.
Ahora bien, a efectos registrales procede citar la Resolución de la DGRN de 21 de enero de 2014 [j 9] que afirma:
que la certificación catastral descriptiva y gráfica es un documento idóneo al objeto de acreditar la naturaleza rústica o urbana de un inmueble (art. 7 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), si bien es requisito necesario para ello que haya sido establecida por el registrador de la Propiedad la correspondencia con la finca registral...
Advierte la Resolución de la DGRN de 5 de septiembre de 2019, [j 10] reiterando doctrina anterior, que cuando consta en el Registro la naturaleza rústica de una finca, y no se acredita el cambio de naturaleza a urbana ni la nomenclatura y número de la calle en que se ubica no puede apreciarse si los documentos aportados, relativos a una finca urbana, se corresponden con la finca registral, de naturaleza rústica.
Por su configuración física: fincas normales o fincas especiales.
Son fincas normales los espacios y porciones de terreno edificado o no cerrados por una línea poligonal y perteneciente a un solo propietario o a varios proindiviso (un solar, un huerto, un piso, un garaje, un campo, etc.).
Son fincas especiales las que se llaman entidades complejas, pudiéndose citar:
Ferrocarriles, minas y concesiones administrativas inscribibles.
Las explotaciones industriales destinadas a la producción o distribución de energía eléctrica que disfrutan de la pertinente concesión administrativa.
Los aprovechamientos de aguas públicas obtenidas mediante concesión y la aguas de dominio privado.
El dominio directo sobre varias fincas dadas en foro.
Las llamadas fincas discontinuas que puede figurar en el Registro como una sola. Mientras la finca normal está constituida por la continuidad del terreno o del espacio que la forma, el supuesto de finca discontinua es aquella formada por parcelas no colindantes, a las cuales se les da la configuración de finca a efectos de poder abrir folio registral; por ello el apartado 2 del art. 8 de la LH exige una unidad orgánica o un nexo de dependencia industrial o económico.
La admisión de estas fincas no ofrece duda alguna; la Resolución de la DGRN de 27 de febrero de 2003 [j 11] dice que no ofrece duda la admisión de las llamadas fincas especiales, aquellas que se permite inscribir como una finca registral, con su propio número, pese a no responder a los criterios propios de lo que ha de entenderse por finca material o real, o sea una porción continua y deslindada de la supericie terrestre.
Entre esas especialidades encontramos con las llamadas fincas orgánicas, en las que prima la idea de unidad económica o de explotación sobre la de unidad física, y de las...

References: Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 9
 artículo 9
 Real Decreto 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución