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Timestamp: 2019-06-16 13:51:22+00:00

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BGH, 13.10.2006 - V ZR 66/06 - dejure.org
https://dejure.org/2006,240
BGH, 13.10.2006 - V ZR 66/06 (https://dejure.org/2006,240)
BGH, Entscheidung vom 13.10.2006 - V ZR 66/06 (https://dejure.org/2006,240)
BGH, Entscheidung vom 13. Januar 2006 - V ZR 66/06 (https://dejure.org/2006,240)
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Bei Beratungsvertrag über Erwerb einer Mietwohnung muss Berater auch über Belastungen durch Mietpool aufklären
Mietpoolverträge, Aufklärungspflichten des Anlagevermittlers
Abschluss eines Mietpoolvertrages durch den Käufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung des ihn beratenden Verkäufers; Tragung des Risikos des Leerstands einzelner Wohnungen durch alle beteiligten Wohnungseigentümer; Berücksichtigung des Risikos der Vermietung fremder Wohnungen durch den Verkäufer bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers
Mietpoolvertrag für Eigentumswohnung - leerstehenden Wohnung
Schuldhafter Beratungsfehler bei Immobilienkauf nach "Dortmunder Modell"; Berücksichtigung der Risiken des Mietpoolvertrages durch angemessene Abschläge; Verteilung des Leerstandsrisikos auf alle am Mietpool Beteiligten
Zum Umfang der Beratungspflicht des Verkäufers einer Eigentumswohnung, wenn er dem Käufer den Abschluss eines Mietpoolvertrages empfiehlt
Pflicht des beratenden Verkäufers einer Eigentumswohnung zur Aufklärung über das Risiko des Beitritts zu einem Mietpoolvertrag
Haftung für unzureichende Aufklärung über Risiken eines Mietpools
Informationspflichten bei Mietpool-Verträgen
Mietrecht - Verkäufer einer Eigentumswohnung muß auf Mietpoolrisiken hinweisen!
Beratungspflichten bei Abschluss eines Mietpoolvertrages mit Rücksicht auf evtl. Leerstandsrisiken und Sorgfaltspflichten bei Berechnungsbeispielen des Verkäufers
Ratschläge können den Wohnungsverkäufer zum Berater des Käufers machen! (IMR 2007, 1048)
Zusammenfassung von "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 13.10.2006, Az.: V ZR 66/06 (Mietpoolverträge, Aufklärungspflichten des Anlagevermittlers)" von RA Eberhard Ahr und RA Dietrmar Klinger, original erschienen in: VuR 2007, 18 - 22.
Zusammenfassung von "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 13.10.2006, Az.: V ZR 66/06 (Pflicht des einen Mietpoolbeitritt empfehlenden Wohnungsverkäufers zur Berücksichtigung des damit verbundenen finanziellen Risikos)" von Assessor Ulrich Kulke, original erschienen in: ZfIR 2007, 350 - 353.
LG Osnabrück, 06.09.2005 - 7 O 3946/04
WuM 2006, 702
Da jeder Beratungsfehler, der zum Schaden durch den Abschluss des Vertrages beiträgt, einen selbständigen Ersatzanspruch begründet (…Senat, Urt. v. 9. November 2007, V ZR 25/07, NJW 2008, 506, 507), wird auch dem Vortrag der Klägerin nachzugehen sein, dass die Käufer weder auf das besondere Zinsrisiko durch den Ablauf der Zinsbindungsfrist des Vorausdarlehens vor einer Zuteilung des ersten Bausparvertrages (…dazu Senat, Urt. v. 9. November 2007, V ZR 25/07, NJW 2008, 506, 508;… Beschl. v. 17. Januar 2008, V ZR 92/07, Rdn. 9 - veröffentlicht in juris; Krüger, ZNotP 2007, 442, 44) noch auf die Vermietungsrisiken durch den im Darlehensvertrag vorgesehenen Beitritt zu einer Mieteinnahmegemeinschaft (…dazu Senat, Urt. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660, 1661; v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1876;… Urt. v. 30. November 2007, V ZR 284/06, NJW 2008, 649) hingewiesen worden seien.
Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlung ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, dass zur Förderung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (vgl. BGH, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 13 jeweils mwN).
Erforderlich ist aber, um einen entsprechenden Rechtsbindungswillen annehmen zu können, dass eine über allgemeine Informationen hinausgehende Auskunft erteilt wird (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 14;… Bamberger/Roth/Fischer, BGB, 3. Aufl., § 675 Rn. 82).
In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist deshalb ein Beratungsvertrag zwischen dem Käufer und dem Verkäufer einer Immobilie nur angenommen worden, wenn die Berechnungsbeispiele individuell zugeschnitten waren und insoweit über allgemeine Informationen und eine Anpreisung hinausgehen (…vgl. BGH, Urteile vom 18. Juli 2008 - V ZR 71/07, NJW 2008, 3059 Rn. 10 ff;… 13. Juni 2008 - V ZR 114/07, NJW 2008, 2852 Rn. 11 ff; 13. Oktober 2006 aaO; 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 822; 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 374 ff; 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f; 27. November 1998 - V ZR 344/97, BGHZ 140, 111, 115 f).
Das Berufungsgericht hat vielmehr zutreffend erkannt, dass jeder Verkaufspreis über dem reinen Verkehrswert liegende Gewinnanteile und Vertriebskosten enthalten kann und dass grundsätzlich keine Verpflichtung des Verkäufers, und schon gar nicht der finanzierenden Bank, besteht, dem Käufer ungefragt eine nähere Aufschlüsselung des Kaufpreises der Immobilie zu geben (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, juris, Tz. 32) und den darin enthaltenen Provisionsanteil offen zu legen (BGH, Urteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62…, vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, aaO, vom 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351 und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, aaO).
(f) Auch aus dem Urteil des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 13. Oktober 2006 (V ZR 66/06, WM 2007, 174, Tz. 7 ff.) kann die Revision nichts zu ihren Gunsten herleiten.
a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Verkäufer einer Immobilie nicht verpflichtet, auf den im Kaufpreis enthaltenen Anteil an Provisionen und Vergütungen für sonstige Leistungen hinzuweisen (…Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 175).
b) Dies steht nicht im Widerspruch zu der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Verkäufer einer Immobilie grundsätzlich nicht verpflichtet ist, den Interessenten über die Zahlung einer Innenprovision an den von ihm beauftragten Vertrieb aufzuklären, wenn das Objekt nicht mittels eines Prospekts vertrieben wird, sondern durch mündliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels (vgl. BGH, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811 f; vom 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 822; vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 7 …und vom 10. November 2006 - V ZR 73/06, BeckRS 2007, 00583 Rn. 15).
Diesen Entscheidungen liegt die Erwägung zu Grunde, dass der Käufer einer Immobilie grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert hat, so dass für den Verkäufer selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung über den Wert des Kaufobjekts besteht, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt (…vgl. BGH, Urteile vom 14. März 2003 aaO und vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 8).
Die ihnen obliegenden Aufklärungspflichten ergeben sich nicht als Nebenpflichten aus dem Kaufvertrag oder einem zusätzlich zwischen den Parteien des Kaufvertrags bestehenden Beratungsvertrag (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 13 ff …und vom 10. November 2006 aaO Rn. 7 ff jeweils mwN).
In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird dementsprechend zwar bei der Inanspruchnahme des Verkäufers regelmäßig differenziert danach, ob dem Kaufinteressenten bei dem Verkauf einer Immobilie das Objekt mittels eines Prospekts vorgestellt wird mit der Folge einer bestehenden Aufklärungspflicht in dem Prospekt oder ob das Objekt durch mündliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels vertrieben wird mit der Folge einer fehlenden Aufklärungspflicht des Verkäufers (vgl. BGH, Urteile vom 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 822; vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 7 …und vom 10. November 2006 - V ZR 73/06, BeckRS 2007, 00583 Rn. 15).
In solchen Fällen muss das Risiko erhöhter Instandsetzungskosten und das Vermietungsrisiko fremder Wohnungen nicht nur angesprochen, sondern auch - etwa durch Abschläge bei den Einnahmen oder durch Zuschläge bei den monatlichen Belastungen - angemessen bei der Darstellung der Erträge berücksichtigt werden (Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176 f. m.w.N.).
Sie soll den Käufer nicht nur von der Möglichkeit überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben, sondern - worauf es hier ankommt - auch halten zu können (Senat, BGHZ 156, 371, 377; Urt. v. 13. Oktober 2006 aaO).
a) Zutreffend legt das Berufungsgericht allerdings die ständige Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt; dies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Vertragsabschluss bewegen sollen (Senat, BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 821 f.;… Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 175 f.;… Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, juris).
Richtig ist zwar, dass der Verkäufer kein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie geben darf, und auch über Risiken aufklären muss, die in dieser Hinsicht mit einem empfohlenen Beitritt zu einem Mietpool verbunden sind (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176 f.).
Dazu zählt nicht nur der Vorteil, bei einem Leerstand der eigenen Wohnung keinen vollständigen Mietausfall zu erleiden, sondern auch der Nachteil, das - anteilige - Risiko tragen zu müssen, dass andere Wohnungen nicht vermietet sind (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO;… Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, juris).
Entsprechendes gilt, soweit andere Kosten, die ein Wohnungseigentümer sonst selbst zu tragen hat, durch den Beitritt zu einem Mietpool auf alle Poolmitglieder umgelegt werden, insbesondere also für die Kosten für die Instandsetzung des Sondereigentums (vgl. Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO).
Im Ergebnis ebenso hat es auch der Bundesgerichtshof (V ZR 66/06 vom 13. Oktober 2006 = WM 2007, 174) gesehen und darauf abgestellt, dass die Beratungspflichten bereits verletzt waren, als den Käufern § 8 des Kaufvertrages mit dem Haftungsausschluss bekannt wurde.
Der Besuchsbericht suggeriert damit fehlerhaft eine Mieteinnahme aus der Wohnung, mit der in Wahrheit wegen einzukalkulierenden Leerständen nicht ernsthaft in dieser angegebenen Höhe zu rechnen war (ebenso BGH V ZR 66/06 = WM 2007, 174).
d) Ob schließlich ein weiterer Beratungsfehler auch darin liegt, dass in dem Kaufpreis eine ebenfalls nicht erkennbare Innenprovision von netto 18, 75 % enthalten war, kann danach dahingestellt bleiben (inzwischen verneint von BGH V ZR 66/06).
Lediglich zu Ziffer 3. d) ist die Frage der dort angesprochenen Innenprovision mittlerweile vom BGH (Urteil vom 13. Oktober 2006, V ZR 66/06) dahin entschieden worden, dass der Verkäufer einer Immobilie bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit ungefragt keine Angaben über eine im Kaufpreis eingerechnete Innenprovision zu machen hat.
Es reicht dann aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war (Senat, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f., vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 16 …und vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 10).
Aus den Umständen kann sich nämlich eine stillschweigend erteilte Außenvollmacht des Vermittlers (§ 167 Abs. 1 Fall 2 BGB) zum Abschluss eines Beratungsvertrages ergeben (Senat, Urteile vom 27. November 1998 - V ZR 344/97, BGHZ 140, 111, 117, vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812, vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 2, 16 f. …und vom 6. Juli 2007 - V ZR 274/06, juris Rn. 11).
Er kann sich auch bei Anlegung eines strengeren Maßstabs etwa daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass er Berechnungsbeispiele auf den Kopfbögen des Verkäufers erstellt (vgl. Senat, Urteile vom 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 375 und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 16 f.).
Ein auf den Vorwurf unzutreffender Angaben zum Wert des Kaufobjektes und der Sinnhaftigkeit seines Erwerbs gestützter Schadensersatzanspruch der Kläger scheitert hier weiterhin auch nicht von vornherein daran, dass der Verkäufer einer Immobilie grundsätzlich nicht verpflichtet ist, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen für den Käufer aufzuklären oder zu beraten ( BGH, Urteil vom 13.10.2006 -V ZR 66/06-, NJW 2007, 1874 ff, Tz. 13 bei juris ) und bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers auch nicht verpflichtet ist, den Wert des Kaufobjektes offenzulegen oder irrige Vorstellungen seines Verhandlungspartners über die Angemessenheit des Kaufpreises zu korrigieren ( BGH, Urteil vom 15.10.2004 -V ZR 223/03-, NJW 2005, 983 ff, Tz. 21 bei juris ).
Diese Pflicht verletzte der Verkäufer -bzw. sein für ihn hier als Erfüllungsgehilfe tätig gewordener Vermittler C-, als er den Klägern wie von diesen mit Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten vom 07.05.2007 geltend gemacht ein unzutreffendes Bild vom Wert und der berechtigten Ertragserwartung der ihnen angebotenen Immobilie gab und sie so maßgeblich zum Vertragsschluss veranlasste ( BGH, Urteil vom 13.10.2006 -V ZR 66/06-, NJW 2007, 1874 ff, Tz. 20, 22 bei juris ), was im Zweifel auch schuldhaft geschah (§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB).
BGH, 28.02.2007 - V ZR 142/06
Darlegungs- und Beweislast bei Übernahme von Beratungspflichten durch den …
LG Leipzig, 13.06.2013 - 4 O 3270/11

References: BGH 
 BGH 
 § 675
 § 8
 BGH 
 BGH 
 BGH