Source: https://www.vnwi.de/news/artikel/articleid/94/meins-deins-unser
Timestamp: 2019-11-17 15:33:46+00:00

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Sommerseminar Burg Schnellenberg/Attendorn
Das Sommerseminar des VNWI fand wieder traditionell am letzten Augustwochenende, 28.08/29.08.2015, statt. Thema war diesmal: „Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Instandsetzungsverantwortlichkeit und Kostenzuordnung: Richtig abgrenzen und richtig vorgehen“. Die Veranstaltung wurde gemeinsam mit dem Kooperationspartner des VNWI, der Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld (FIR) gestaltet. Schnell war das beliebte Sommerseminar in den historischen Räumlichkeiten der Burg Schnellenberg/Attendorn ausgebucht.
Abgrenzprobleme Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Was Teilungserklärungen regeln, muss nicht unbedingt vor dem BGH standhalten. Daher waren bereits der Einladung 7 Praxisfälle beigegeben worden, die teils in ähnlicher Form schon ihren Weg nach Karlsruhe gefunden hatten und von den Referenten im Verlaufe der Veranstaltung der Lösung zugeführt wurden. Nach der Begrüßungsansprache führte der Vorsitzende des VNWI, Dr. Michael Casser, zügig ins Programm über.
Zunächst ging es bei RiLG Dr. Hendrik Schultzky, derzeit am OLG Nürnberg, um Grundsätzliches und Begrifflichkeiten, beginnend mit § 1 WEG im Wechsel mit § 5 WEG. Also um Gemeinschafts- und Sondereigentum. Dargestellt waren jedoch drei Spalten, die es auszufüllen galt. Die dritte Spalte nahm die sogenannten Scheinbestandteile, wie der Hausanschluss der Stadtwerke oder die vom Wärme-Contractor installierte Heizungsanlage auf. Die in vielen Gemeinschaftsordnungen (GO) enthaltenen Auflistungen, welche Gebäudeteile nun Gemeinschafts- oder Sondereigentum sein sollen, entlockten dem Referenten ein gelangweiltes „naja“. Soll heißen, ob sich der Notar hierbei was gedacht hatte, ist nicht bekannt, aber zur sachenrechtlichen Zuordnung können diese Aufstellungen nicht viel beitragen. An Hand vieler Schaubilder wurden beispielshaft an Gebäudeteilen gezeigt, was Gemeinschaftseigentum ist und was nicht. Keine einfache Sache. Und was bitte ist ein Raum, und kann der schweben – Stichwort Doppelparker? Während ein Balkon durchaus als Raum, begrenzt durch Luftschranken, angesehen werden kann, wird der Terrasse diese Eigenschaft versagt, auch wenn für diese eine massive Bodenplatte gegossen wurde, sozusagen ein Balkon ohne Luft darunter. Wenn Sondereigentum ausgewiesen, dies aber zwingend Gemeinschaftseigentum sei, könne über eine Auslegung der GO für den Betroffenen noch eine Lösung in Form zur Umdeutung in ein Sondernutzungsrecht gefunden werden.
Teilungserklärung: Zuweisungen zum Gemeinschaftseigentum
Die Aufstellung der Zuweisungen in der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum oder expliziten Kostentragungsregelungen, nahm Prof. Dr. Martin Häublein, Universität Innsbruck, nahtlos auf. Nur, so seine eindringliche Frage, was haben diese Regelungen in der GO für einen Zweck? Wenn schon zugeordnet werden soll, dann doch bitte schön im ersten Teil der Urkunde, in der tatsächlichen Zuweisung der Raumteile zu den zugehörenden Einheiten. Aber dieser Kanon an Regelungen sei trotzdem einem Zugang möglich. Zum einen stehe er als Bestandteil der Teilungserklärung über § 7 WEG direkt im Grundbuch und zum anderen, auch wenn einzelne Regelungen teilnichtig sein könnten, gebe es ja noch das Mittel der Auslegung. Hier helfe § 140 BGB, der in allen Facetten dargestellt wurde.
§ 16 WEG von vorne bis hinten und wieder zurück, sowie die gefühlte Gerechtigkeit war dann das Thema von Prof. Dr. Florian Jacoby, Universität Bielefeld. Er versuchte zwischen den beiden Maximalpositionen „Das gleicht sich alles wieder aus“ – „Jeder soll für das aufkommen, was er nutzt“ den Teilnehmern Lösungswege aus verfahrenen Teilungserklärungen anzubieten. Fazit: Es gibt nicht DIE Gemeinschaftsordnung, sondern jede Gemeinschaft hat ihre ureigene und die gelte es halt sorgfältig zu lesen. Wie Gerichte solche Erklärungen auslegen, wurde an Einzelfällen aufgezeigt. Und man erinnerte sich sogleich an Häublein, der kurz zuvor verkündet hatte: „Wenn man vom Gericht kommt, weiß man`s.“ Wie wahr!
Die Abendveranstaltung auf dem Staudamm des Biggesees – professionell begleitet vom charmanten Conférencier Georg Roth – rundete den ersten Tag ab.
Am zweiten Tag standen die Verantwortlichkeit für die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie Spezialthemen (Sondernutzungsrecht, typische Fensterfälle, aufgezwungenes Gemeinschaftseigentum und Doppelparker) an. Und nochmals der eindringliche Appell Häubleins: „Lesen Sie die Gemeinschaftsordnung genau durch!“ Alles was in dieser von der gesetzlichen Norm abweiche, solle am besten vermerkt und in den Unterlagen besonders markiert werden, auch wenn der Vorverwalter die GO etwas laxer gehandhabt habe. Denken Sie bitte daran, so Häublein, auch bei einer bislang friedlichen Eigentümergemeinschaft könne immer der GAU auftreten: Es kaufe sich das Juristen/Lehrerin-Ehepaar ein, deren Sohn auf Diplomingenieur studiert. Die vom Veranstalter aufgeführten Beispielsfälle wurden nacheinander der Lösung zugeführt.
Die vielen Rückfragen forderten und inspirierten die Referenten. Casser fasste das Ergebnis der beiden Tage zusammen und verwies auf die kommenden Veranstaltungen des VNWI, die demnächst anstehen: 30.09.2015 – Verwalterforum Bielefeld und am 20.11.2015 – Winterseminar Dortmund und am 30.01.2016 – 17. Kölner Verwalterforum. Zum Glück sind diese Veranstaltungen keine Einzelfälle im Sinne des § 16 Abs. 4 WEG und dürfen selbstverständlich auch für die Zukunft festgelegt werden.
Von Gerhard Schmidberger, Heilbronn

References: BGH 
 § 1
 § 5
 § 7
 § 140

§ 16
 § 16