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Timestamp: 2016-10-26 11:29:37+00:00

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134 III 30051. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause �poux X. contre Y. (recours en mati�re civile)
R�siliation anticip�e du bail (art. 257f al. 3 CO); sous-location sans le consentement du bailleur (art. 262 CO). Le locataire qui sous-loue le logement remis � bail sans requ�rir le consentement du bailleur s'expose � une r�siliation anticip�e du contrat lorsqu'il ne r�agit pas � une protestation �crite du bailleur et que ce dernier aurait dispos� d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer � la sous-location (consid. 3). Faits � partir de page 300
A. Depuis 1988, les �poux X. louent un appartement de huit pi�ces dans un immeuble sis � Gen�ve. Un nouveau bail a �t� conclu le 5 mars 1992; le loyer mensuel �tait fix� � 4'220 fr., charges comprises. L'article 3 de ce contrat a la teneur suivante: BGE 134 III 300 S. 301
"Le locataire est autoris� � bien plaire � sous-louer son appartement pendant les trois mois d'�t�, ceci sous son enti�re responsabilit�. Toutefois, le locataire devra pr�alablement chaque ann�e informer le bailleur sur la dur�e exacte et les conditions de sous-location."
En f�vrier 1998, Y. est devenu le nouveau propri�taire de l'immeuble. Deux ans plus tard, il a signifi� aux �poux X. un avis officiel de hausse de loyer concernant exclusivement la provision pour charges. Les locataires ont contest� cette augmentation, que le bailleur a renonc� � valider.
Le 10 mai 2001, le bailleur a notifi� aux �poux X. un avis de r�siliation ordinaire du bail pour le 31 ao�t 2001. Selon la lettre annex�e, les locataires avaient omis, depuis plusieurs ann�es, de transmettre au bailleur l'identit� des sous-locataires et les conditions de la sous-location, contrairement aux exigences pos�es � l'article 3 du bail.
Les �poux X. ont contest� cette r�siliation. Par pli du 29 mai 2001, ils ont �galement inform� la r�gie que l'appartement serait sous-lou� du 1er juin au 31 ao�t 2001 � un d�nomm� V. pour un loyer mensuel de 12'000 fr.
En janvier et f�vrier 2002, les locataires ont sous-lou� l'appartement aux �poux U. pour un loyer de 12'000 fr. par mois.
Par courrier du 21 janvier 2002, Y. a fait savoir aux �poux X. qu'il avait appris que le logement �tait � nouveau sous-lou� sans autorisation; il invitait les locataires � lui communiquer le nom des sous-locataires et les conditions de la sous-location.
Lors de l'audience du 24 janvier 2002 tenue dans le cadre de la proc�dure en annulation du cong� du 10 mai 2001, les �poux X., par la voix de leur pr�c�dent conseil, ont ni� que l'appartement f�t alors sous-lou�.
Par lettre du 30 janvier 2002, le conseil du bailleur faisait savoir aux locataires que leur position rendait vaine toute nouvelle interpellation ou avertissement au sens de l'art. 257f al. 3 CO et leur annon�ait la prochaine r�siliation du bail.
Le 6 f�vrier 2002, Y., invoquant l'art. 257f al. 3 CO, a notifi� aux �poux X. un nouveau cong� pour le 31 mars 2002.
Par jugement du 20 f�vrier 2003, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve a annul� le cong� signifi� en mai 2001.
B. Les �poux X. ont contest� la r�siliation du 6 f�vrier 2002 fond�e sur l'art. 257f al. 3 CO. BGE 134 III 300 S. 302
Par jugement du 22 janvier 2007, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� le cong� valable.
Statuant le 5 novembre 2007 sur appel des locataires, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a confirm� le jugement de premi�re instance.
C. Les �poux X. ont d�pos� un recours en mati�re civile. Ils demandaient au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t cantonal, puis de d�clarer inefficace et, partant, nulle la r�siliation anticip�e du bail.
3. A titre liminaire, il convient de relever que le bailleur a r�sili� le bail de mani�re anticip�e en raison d'une sous-location non autoris�e en hiver. C'est dire que celle-ci n'�tait pas r�gie par l'article 3 du bail, qui concerne exclusivement les sous-locations durant les trois mois d'�t�. Au surplus, vu le caract�re imp�ratif de l'art. 262 CO (ATF 119 II 353 consid. 4 p. 355 et les r�f�rences), l'article 3 ne pouvait avoir pour cons�quence une interdiction totale de la sous-location en dehors des mois d'�t�. En conclusion, la sous-location d�butant en janvier 2002 �tait soumise au r�gime ordinaire de l'art. 262 CO, qui suppose le consentement du bailleur (al. 1), lequel ne peut le refuser que dans l'un des trois cas envisag�s � l'al. 2 (refus de communiquer les conditions de la sous-location [let. a]; conditions de la sous-location abusives par rapport � celles du bail principal [let. b]; sous-location pr�sentant pour le bailleur des inconv�nients majeurs [let. c]).
3.1 L'art. 257f al. 3 CO permet notamment au bailleur de r�silier un bail d'habitation dans un d�lai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgr� un avertissement �crit, persiste � enfreindre son devoir de diligence de mani�re � rendre le maintien du bail insupportable pour son cocontractant ou les habitants de l'immeuble.
Une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une r�siliation anticip�e du bail selon l'art. 257f al. 3 CO. Cette situation se pr�sente lorsque le locataire passe outre un refus du bailleur de consentir � la sous-location ou qu'il s'abstient de demander l'autorisation de sous-louer.
Dans le premier cas, s'il �tait en droit de refuser son consentement pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO, le bailleur peut r�silier le BGE 134 III 300 S. 303bail conform�ment � l'art. 257f al. 3 CO (DAVID LACHAT, Commentaire romand [ci-apr�s: op. cit. 1], n. 4 ad art. 262 CO; PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, n. 49 ad art. 262 CO; PIERRE ENGEL, Contrats de droit suisse, 2e �d., p. 175). Comme le refus du consentement n'�quivaut pas � la protestation exig�e par l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur devra toutefois avoir pr�alablement somm� en vain le locataire de mettre un terme � la sous-location (HIGI, ibid.).
Dans le second cas, les auteurs divergent. Selon le SVIT-Kommentar Mietrecht, le seul fait de ne pas demander le consentement du bailleur suffit � justifier le cong� anticip�, sans avertissement pr�alable (Schweizerisches Mietrecht, 2e �d., n. 32 ad art. 262 CO, p. 434). Il est toutefois difficile de voir dans l'omission du locataire une attitude d�montrant d'embl�e l'inutilit�, au sens de l'art. 108 ch. 1 CO, d'une sommation invitant le preneur � respecter les exigences pos�es par l'art. 262 CO, en particulier si le preneur ignorait l'obligation de requ�rir l'autorisation du bailleur. C'est pourquoi une autre partie de la doctrine est d'avis que le bailleur ne peut pas r�silier le contrat aussit�t qu'il apprend que l'objet remis � bail est sous-lou� sans son consentement. Pour respecter la condition de la protestation prescrite � l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur doit inviter le locataire, par �crit, � se conformer aux exigences l�gales, en l'enjoignant � mettre un terme � la sous-location (PETER HEINRICH, Die Untermiete, th�se Zurich 1999, p. 138; LACHAT, Le bail � loyer [ci-apr�s: op. cit. 2], p. 381 in fine) ou en protestant contre l'absence de demande d'autorisation et, le cas �ch�ant, en exigeant de prendre connaissance des conditions de la sous-location (HIGI, op. cit., n. 58 ad art. 262 CO; LACHAT, ibid.). Si le bailleur choisit la premi�re injonction, le preneur a tout de m�me la possibilit� de requ�rir le consentement de son cocontractant, qui peut �tre donn� apr�s coup (HIGI, op. cit., n. 58 ad art. 262 CO; LACHAT, op. cit. 2, note de pied 26, p. 381); le bailleur ne pourra alors invoquer l'art. 257f al. 3 CO pour justifier un cong� anticip� (HEINRICH, op. cit., p. 138/139). Selon HIGI, l'absence de r�action du locataire � l'avertissement �crit du bailleur autorise ipso facto ce dernier � r�silier le bail de mani�re anticip�e (op. cit., n. 58 ad art. 262 CO; dans le m�me sens, HEINRICH, op. cit., p. 139). En revanche, pour d'autres auteurs, un cong� anticip� ne sera fond�, dans ce cas, que si un examen r�trospectif des faits permet de conclure que le bailleur disposait d'un motif valable de s'opposer � la sous-location (LACHAT, op. cit. 1, n. 4 ad art. 262 CO et op. cit. 2, p. 381; ROGER WEBER, Basler Kommentar, 4e �d., n. 4a ad art. 262 CO; BGE 134 III 300 S. 304apparemment dans le m�me sens, arr�ts 4A_217/2007 du 4 septembre 2007, consid. 3 et 4C.251/1998 du 22 octobre 1998, consid. 2).
L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation persistante par le locataire de son devoir de diligence rende insupportable le maintien du contrat pour le bailleur. Dans deux arr�ts non publi�s, le Tribunal f�d�ral est parti de l'id�e que cette condition s'appliquait m�me si le bailleur �tait en droit de s'opposer � la sous-location, en particulier sur la base de l'art. 262 al. 2 let. c CO; ainsi, apr�s avoir admis qu'une sous-location d�nu�e de l'autorisation pr�alable pr�sentait des inconv�nients majeurs qui auraient permis au bailleur de refuser son consentement, le juge devait examiner, en plus, si la sous-location rendait le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les habitants de l'immeuble (arr�ts pr�cit�s du 4 septembre 2007, consid. 3 et du 22 octobre 1998, consid. 2). Une telle mani�re de voir ne saurait �tre confirm�e. En effet, le fait que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur suppose une certaine gravit� du manquement reproch� au locataire (LACHAT, op. cit. 1, n. 10 ad art. 257f CO; HIGI, op. cit., n. 58 ad art. 257f CO; SVIT-Kommentar, n. 34 ad art. 257f CO, p. 190). Or, le refus de communiquer les conditions de la sous-location (art. 262 al. 2 let. a CO) ou la sous-location � des conditions abusives (art. 262 al. 2 let. b CO) atteignent manifestement le degr� de gravit� requis. Par ailleurs, on ne voit pas comment une sous-location pr�sentant des inconv�nients majeurs au sens de l'art. 262 al. 2 let. c CO ne rendrait pas, par l�-m�me, le maintien du bail insupportable pour le bailleur. Force est ainsi de reconna�tre que l'exigence du caract�re insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de port�e ind�pendante, lorsque le bail est r�sili� en raison d'une sous-location d�nu�e d'autorisation pr�alable et que la sous-location aurait pu �tre refus�e � bon droit par le bailleur pour l'un des motifs pr�vus � l'art. 262 al. 2 CO (cf. �galement ATF 132 III 109, qui fait abstraction de la condition de la situation insupportable en cas de violation persistante des stipulations contractuelles relatives � l'affectation des locaux).
3.2 En janvier 2002, les recourants ont sous-lou� l'appartement aux �poux U., sans avoir requis le consentement du bailleur. Lorsqu'il a appris ce fait, l'intim� s'est insurg� aupr�s des locataires, par pli du 21 janvier 2002, et leur a demand� de lui communiquer les conditions de la sous-location, y compris l'identit� des sous-locataires. Ce faisant, il a protest� par �crit, conform�ment � l'art. 257f al. 3 CO, BGE 134 III 300 S. 305contre la violation par les locataires de leur obligation de requ�rir le consentement du bailleur pour sous-louer l'appartement; comme la loi l'y autorise, il a demand� au surplus � conna�tre les conditions de la sous-location afin de pouvoir, si besoin �tait, s'opposer � cette mesure.
Les recourants n'ont pas r�pondu � ce courrier et n'ont donc pas cherch� � se conformer aux exigences l�gales en mati�re de sous-location. Au contraire, lors d'une audience tenue le 24 janvier 2002 entre les m�mes parties, le conseil repr�sentant alors les locataires - dont le comportement leur est imputable - a ni� toute sous-location, d�montrant ainsi que ses mandants persistaient � violer leurs obligations contractuelles en mati�re de sous-location. Le courrier du bailleur du 30 janvier 2002, annon�ant pourtant une prochaine r�siliation anticip�e du bail, est rest�, lui aussi, sans r�ponse.
Dans ces conditions, l'intim� �tait en droit de r�silier le bail de mani�re anticip�e en date du 6 f�vrier 2002. A cet �gard, il n'est pas n�cessaire d'examiner si le seul fait de ne pas r�agir apr�s une protestation �crite du bailleur suffit � fonder un cong� sur la base de l'art. 257f al. 3 CO. En effet, dans le cas particulier, le bailleur aurait pu, de toute mani�re, s'opposer valablement � la sous-location si son consentement avait �t� requis.
Premi�rement, en ne donnant pas suite � la demande de renseignements de l'intim� de janvier 2002, les recourants ont refus� de communiquer les conditions de la sous-location, ce qui aurait constitu� un motif de refus du consentement au sens de l'art. 262 al. 2 let. a CO.
Deuxi�mement, il ne fait aucun doute que les conditions de la sous-location aux �poux U. �taient abusives par rapport � celles du bail principal. Le montant mensuel de 12'000 fr. exig� des sous-locataires repr�sente pr�s de trois fois le loyer pay� par les locataires. M�me en tenant compte du fait que la sous-location portait sur un logement meubl�, une telle diff�rence appara�t manifestement disproportionn�e. Certes, lors d'une pr�c�dente sous-location, les recourants avaient d�j� convenu d'un loyer identique avec leur sous-locataire et en avaient inform� le bailleur par courrier du 29 mai 2001. La sous-location en question concernait toutefois les mois d'�t�; par cons�quent, elle �tait soumise � l'article 3 du bail. Comme les recourants pr�tendent eux-m�mes, dans leur m�moire au Tribunal f�d�ral, que ladite clause contractuelle ne conf�rait au bailleur qu'un droit de regard sur les conditions de sous-location, � l'exclusion de tout droit BGE 134 III 300 S. 306de veto, ils ne sauraient, sous peine de commettre un abus de droit, pr�tendre � pr�sent que le montant de 12'000 fr. par mois avait �t� implicitement agr�� par le bailleur. Le motif de refus de l'art. 262 al. 2 let. b CO aurait donc aussi �t� r�alis� en l'esp�ce.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, la r�siliation anticip�e signifi�e par l'intim� le 6 f�vrier 2002 pour le 30 mars 2002 remplit les conditions pos�es par l'art. 257f al. 3 CO; contrairement � ce que les recourants pr�tendent, elle est d�s lors valable.
art. 257f CO suite... ,
art. 262 al. 2 let. a CO,

References: L'article 3
 l'article 3
 l'article 3
 l'article 3
 art. 262
 art. 262
 art. 262
in fine
 art. 262
 art. 262
 art. 262
 art. 262
 art. 262
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 ATF 
 l'article 3

art. 257

art. 262