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Timestamp: 2019-01-18 02:02:13+00:00

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Enero 2019 | Notarios y Registradores
Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Enero 2019
Admin, 03/01/2019
3.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. LEY 2/2009. DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN. DIVERSAS CLÁUSULAS
4. EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL
5. DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE
7.** OBRA NUEVA ANTIGUA SOBRE SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN
9.⇒⇒⇒ PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009. CONSULTA AL SERVICIO DE INTERCONEXIÓN REGISTRAL.
10. TRACTO SUCESIVO. SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO NO DIRIGIDO CONTRA EL ACTUAL TITULAR REGISTRAL
1.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. ¿AUDITORÍA VOLUNTARIA?
2.* CERTIFICACIÓN EXPEDIDA POR UNO SOLO DE LOS DOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS: NO ES POSIBLE.
6.() INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE CONSEJERO DELEGADO. RETRIBUCIÓN
11.⇒⇒⇒ BIENES MUEBLES. HIPOTECA SOBRE BUQUE. ES POSIBLE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL
12.() BIENES MUEBLES. HIPOTECA SOBRE BUQUE. ES POSIBLE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL.
AVANCE INFORME Nº 292. (BOE ENERO de 2019)
Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Enero)
Resolución de 12 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de propiedad de Felanitx n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)
2. Concurrencia de la normativa sobre usura y sobre protección del consumidor, delimitación de sus respectivos ámbitos de control […] debe recordarse que según doctrina del Tribunal Supremo […] la aplicación conjunta e integrada al caso de la normativa sobre usura y de protección de las personas consumidoras “resulta incompatible al tratarse de controles causales de distinta configuración y alcance, con ámbitos de aplicación propios y diferenciados”. […]
[…] el control de usura se proyecta unitariamente sobre la validez misma del contrato celebrado, que se contempla como única sanción […] de ahí que, como afirma el Tribunal Supremo […] «su régimen de aplicación, esto es, la nulidad del contrato de préstamo, o negocio asimilado, alcance o comunique sus efectos tanto a las garantías accesorias, como a los negocios que traigan causa del mismo». Frente a ello, el control de contenido de la cláusula abusiva no se extiende a la eficacia y validez misma del contrato celebrado, esto es, no determina su nulidad, sino la ineficacia de la cláusula declarada abusiva que no pueda ser objeto de integración contractual ni de moderación, no extendiéndose sus efectos a las garantías accesorias. […]
Por otra parte, según la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2015, para la aplicación de esos efectos comunes a la usura, basta con que se cumplan los requisitos de alguno de los tres supuestos tipificados en el artículo 1 de la Ley de 1908 para considerar el préstamo como usurario (préstamo usurario, leonino o falsificado), sin que sea preciso exigir la concurrencia de todos los requisitos, objetivos y subjetivos, previstos en el citado artículo. […]
En cuanto a la acreditación de esa concreta finalidad de cada una de las entregas, es cierto que, el artículo 319.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que «en materia de usura, los tribunales resolverán en cada caso formando libremente su convicción sin vinculación a lo establecido en el apartado primero de este artículo»; es decir, que, en lo que ahora afecta, las manifestaciones de las partes en la escritura de préstamo hipotecario acerca de las cantidades entregadas no hacen prueba plena de tal hecho [salvo, creemos que tales manifestaciones no sean sino cláusulas abusivas]. […]
[…] el importe correspondiente a este concepto de «comisión de intermediación» debe entenderse como efectivamente entregado al prestatario [y al no poder considerarse como comisión de intermediación por no estar inscrito como tal el sedicente intermediario, es rebaja injustificada del importe del préstamo, lo que tiene importancia a la hora de establecer la cantidad que debe devolver el prestatario]. […]
8. Gastos asociados al préstamo hipotecario. En cuanto a la entrega por el prestamista al citado don F. B. L. de la cantidad de 10.900,78 euros «en pago de gastos relativos a la formalización de la operación (AJD, notaría, registro, etc)», señala el registrador de la Propiedad que tanto la oferta vinculante como la escritura carecen de suficiente información respecto de la obligación de pago por parte del prestatario de este tipo de gastos y acerca de la cuantía de los mismos. Por su parte, el acreedor manifiesta en su recurso que tales gastos responden a una finalidad absolutamente legítima, como es el pago de impuestos y gastos en nombre del prestatario, y que en ningún momento han revertido en el prestamista, ni implica una mayor onerosidad del préstamo [imputar todos los gastos de formalización al deudor es abusivo por sentencia firme y no legítimo]. […]
Comentario: La Dirección General otra vez contra la usura
Resolución de 12 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5 a inscribir un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. (ER)
PDF (BOE-A-2019-88 – 17 págs. – 306 KB) Otros formatos
Resolución de 12 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Benidorm n.º 3 a inscribir un testimonio de un auto de homologación de una transacción judicial. (JAR)
PDF (BOE-A-2019-89 – 11 págs. – 284 KB) Otros formatos
Resumen: Las obras nuevas “antiguas” no requieren para su inscripción de una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción ni que se certifique por parte del Ayuntamiento el carácter no demanial del suelo, o no afectado por servidumbres públicas o sometido a un régimen urbanístico especial.
Hechos: Se declara mediante escritura sobre una finca registral descrita como rústica una obra nueva, para ello se incorpora certificación de técnico expedido en el 2016 de la que resulta que: a) la antigüedad de la edificación correspondiente a la vivienda principal y alberca, es de nueve años; mientras que la antigüedad de las edificaciones correspondientes a naves y cobertizos y vivienda de invitados es de siete años y b) el terreno sobre el que se levanta la edificación, no pertenece a zona clasificada como suelo no urbanizable de especial protección, ni se halla en ninguno de los supuestos contemplados en el artículo 185.2 de la Ley 7/2002.
El registrador suspende la inscripción por el defecto de no haberse aportado certificación expedida por el secretario del Ayuntamiento de la que resulte de que la finca sobre la que se ha construido la edificación no es suelo de especial protección, a fin de acreditar que ya no procede el restablecimiento de la legalidad urbanística por tener dichas obras una antigüedad superior a seis años, invocando el artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía y concordantes.
El recurrente afirma que ha solicitado al Ayuntamiento de forma reiterada la emisión de la certificación requerida por el registrador sin resultado positivo.
Por otra parte, el recurrente aporta junto con el escrito del recurso diversa documentación, respecto de la que recuerda nuestro Centro Directivo que de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador rechazándose cualquier otra pretensión basada en documentos no presentados en tiempo y forma.
Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Doctrina: Comienza nuestro CD haciendo un repaso sobre su doctrina reiterada relativa a la competencia de las normas estatales en materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa.
Cuando se trata de escrituras de declaración de obra nueva, en nuestra legislación hay dos vías para lograr su registración, una ordinaria y otra prevista con carácter excepcional en el apartado cuarto del art 28 del texto refundido de la Ley de suelo, que permite el acceso al Registro de edificaciones (o de sus mejoras o ampliaciones: vid. artículos 308 del Reglamento Hipotecario y 45 y 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina.
Para su inscripción solo se exige:
La aportación de los documentos que acrediten “la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título”, de los que resulte además, que dicha fecha sea “anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante”.
La inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística
Y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
Vemos por tanto que legalmente no es imprescindible, aportar una prueba documental que certifique por parte del Ayuntamiento, como órgano competente en sede de disciplina urbanística, la efectiva prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística.
Cuando la legislación aplicable imponga un régimen de imprescriptibilidad de la acción de restauración de la realidad física alterada, el registrador habrá de constatar por lo que resulte del Registro y del título calificado, de acuerdo con la normativa aplicable, que la finca no se encuentra incluida en zonas de especial protección, para ello también podrá utilizar medios de calificación o de prueba que no consten en el Registro como serían los concretos planes de ordenación territorial o urbanística en vigor que afecten a la zona en cuestión.
Para la efectividad de lo anterior es importante contar con elementos auxiliares de calificación en cuanto a la localización y la situación urbanística del suelo, necesidad a la que responde la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro Inmobiliario, en su disposición adicional quinta.
A ello se suma lo dispuesto en el 202 de la Ley Hipotecaria, por el que ya no es posible el acceso registral de declaración de edificaciones o instalaciones sin que en el título correspondiente conste la delimitación geográfica de su ubicación precisa.
Lo anterior permitirá al registrador comprobar:
Que edificación o instalación se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación, y
Que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o suelo de especial protección determinante de la imprescriptibilidad de la acción de restablecimiento de legalidad.
En el caso de que se albergaren dudas sobre la afección, siempre que estén justificadas, deberán solventarse mediante la resolución de la Administración competente que aclare la situación urbanística de la edificación.
Comentarios: Vemos con esta resolución que en nuestra legislación no se exige que se aporte una certificación administrativa acreditativa bien de la naturaleza del suelo, bien de la propia prescripción de la acción de disciplina, tal intervención administrativa previa y excepcional solo puede obedecer a una motivación concreta y expresada en la nota de calificación, apreciada por los medios de que dispone válidamente el registrador, con referencia a los distintos presupuestos impeditivos, como tratarse de posible suelo demanial o suelo sujeto a un particular régimen de ordenación que determine la imposibilidad de que operen plazos de prescripción de medidas de protección de legalidad urbanística, según la ubicación geográfica que identifica la finca. (MGV)
PDF (BOE-A-2019-91 – 9 págs. – 262 KB) Otros formatos
Resolución de 13 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de San Sebastián de La Gomera, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. (ER)
Resolución de 13 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario (CB).
Resumen: La registradora suspende la inscripción de una hipoteca concedida por un particular porque, consultado el Servicio de Interconexión Registral, resulta éste ser acreedor de otras seis hipotecas y no cumple los requisitos de la LCCPCHySI, a saber, inscripción en el Registro de empresas y garantía.
[…] el carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no tiene una definición precisa en la legislación en general ni en la específica, siendo las diferentes normas que, de un modo u otro, aluden a este término las que en ocasiones han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter […] la resolución de la controversia sobre el carácter habitual o no de una actividad sólo puede producirse por la valoración de las pruebas existentes en uno u otro sentido. […]
Por lo demás, la mera afirmación de la recurrente de que el préstamo hipotecario ahora debatido fue concedido por razón de amistad entre las contratantes, desnuda de cualquier principio de prueba que la avale, no puede tener valor probatorio por sí misma conforme al principio tradicional en nuestro Derecho de que la confesión sólo hace prueba contra su autor, no a su favor (cfr. artículos 316.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 1232 de la redacción original del Código Civil). […]
La DGRN confirma en esta resolución la suspensión de la inscripción de una hipoteca por no acreditarse por la persona física prestamista su inscripción en el Registro de empresas y la prestación de las correspondientes garantías a favor de sus clientes, pese a que la prestamista dice que no es profesional y que da el préstamo por amistad.
La comprobación notarial del cumplimiento por el acreedor del principio de transparencia material no puede ser obstáculo a una intensa labor de calificación del contenido de la hipoteca por los registradores en pro de los intereses económicos de las personas consumidoras. Al respecto, sin embargo, me permito opinar con Orduña, que la garantía de la transparencia, desde el punto de vista notarial pudiera conseguirse igualmente mediante las correspondientes advertencias en el seno de la escritura (Orduña Moreno, J., “La transparencia como valor del cambio social: su alcance constitucional y normativo. Concreción técnica de la figura y doctrina jurisprudencial aplicable en el ámbito de la contratación”, Thomson Reuters Aranzadi, Cizur Menor, 2018, Valencia, 2016, pg. 85.).
En todo caso, la resolución que comentamos contiene un sugestivo punto de vista, en cuanto permite, con la mayor naturalidad, ejercer sus respectivas funciones a notarios y registradores, concurriendo ambos profesionales, con todos los recursos, a la defensa de los intereses económicos de las personas consumidoras y al establecimiento de un equilibrio real en la hipoteca con cláusulas no negociadas individualmente. (CB)
Resolución de 14 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Llíria a inscribir un testimonio de una sentencia. (JAR)
PDF (BOE-A-2019-94 – 5 págs. – 239 KB) Otros formatos
Resumen: Si consta inscrito un auditor, aunque no lo sea de forma voluntaria, no es posible el depósito sin el informe de auditor pese a que la sociedad pueda presentar balance abreviado.
Hechos: Se solicita depósito de las cuentas de una sociedad correspondientes al ejercicio de 2017. De la certificación resulta que la sociedad no está obligada a auditoría y por ello no se acompaña informe de auditor.
Sin embargo del registro resulta que para dicho año la sociedad cuenta con auditor social nombrado para los ejercicios, 2015, 2016 y 2017.
La registradora suspende el depósito ya que “la sociedad está obligada a auditar las cuentas por lo que deberá presentar informe de auditoría. (art. 366-1-5.º RRM)”.
La sociedad recurre alegando que durante los ejercicio 2016 y 2017 la sociedad dejó de estar sujeta a auditoría obligatoria y que el nombramiento inscrito no tiene carácter voluntario.
Doctrina: La DG dado el contenido del artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital según el cual el informe de auditoría es obligatorio, no solo cuando la sociedad esté obligada a auditoría, sino cuando se nombre “de forma voluntaria y se hubiese inscrito el nombramiento de auditor en el Registro Mercantil”, confirma la nota de calificación no permitiendo el depósito sin el informe, si bien añadiendo que la forma de subsanación del defecto es muy simple pues bastará un acuerdo de junta revocando el nombramiento de auditor para el concreto año de que se trata para que el depósito pueda hacerse.
Alega el CD que dada su doctrina sobre los efectos de un nombramiento de auditor voluntario, inscrito ese nombramiento, “el depósito de las cuentas sólo puede llevarse a cabo si vienen acompañadas del oportuno informe de verificación”.
Citando de forma expresa su resolución de 16 de diciembre de 2016, dice que “no es admisible el argumento de contrario que afirma que la sociedad ha dejado de estar obligada, porque aun siendo así y no habiendo procedido la sociedad a la revocación del nombramiento, como le autoriza el artículo 264 de la Ley de Sociedades de Capital, lo relevante es que existe la inscripción lo que conduce a la aplicación del artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital y a la exigencia del informe de verificación”. En definitiva argumenta la DG que siendo responsabilidad de la junta hacer el nombramiento en tiempo oportuno también es de su responsabilidad revocar al auditor cuando ya no sea necesario.
Comentarios o conclusiones: Aunque los argumentos que da el CD para confirmar la nota pudieran parecer razonables, no podemos compartir la doctrina que de esta resolución se deriva, al menos tal y como se ha formulado.
Si el nombramiento de auditor se hizo por la junta por estar la sociedad obligada a verificación contable, y para en un ejercicio determinado esa obligación desaparece, estimamos que la sociedad, certificando que ya puede presentar balance abreviado, debe poder depositar sus cuentas sin necesidad del informe del auditor inscrito por obligación legal. Precisamente es eso lo que, a mi juicio, resulta de la resolución citada de 16 de diciembre de 2016, en que se revocó la nota del registrador, existiendo como única diferencia la de que en el supuesto de esa resolución del registro resultaba claramente que el nombramiento se había hecho con carácter obligatorio. Pero aunque en este caso ello no constaba, si del registro resulta que una sociedad nombra auditor por el plazo mínimo legal (tres años) y durante dos ejercicio presenta balance normal acompañado por el informe de auditoría y al tercer ejercicio, certificando que puede presentar balance abreviado, no acompaña ese informe parece claro que igualmente resulta del registro, al menos de forma tácita, que el nombramiento lo fue por cumplir con la obligación legal y no de forma voluntaria como exige el artículo 279 de la LSC en su inciso final.
Es decir que para nosotros la regla debe ser la contraria. Sólo en el caso de que resulte de la inscripción que el auditor es nombrado de forma voluntaria procede denegar el depósito si no viene acompañado del pertinente informe, pero si ello no resulta de la inscripción y la sociedad no está obligada a auditar sus cuentas, a nuestro juicio es excesivo y de una rigidez desmesurada el obligar a un acuerdo de junta revocatorio del nombramiento de auditor, cuando ello se aviene muy mal con las últimas normas mercantiles cuya finalidad es simplificar la vida de las sociedades y minimizar sus costes de funcionamiento. Convocar una junta para revocar un audito, si esta no se puede celebrar de forma universal, tiene un coste elevado, que no se debe repercutir en la sociedad salvo que sea estrictamente necesario. (JAGV)
PDF (BOE-A-2019-85 – 4 págs. – 229 KB) Otros formatos
Resumen: La certificación de acuerdos, en caso de administración de dos mancomunados, debe expedirse por ambos. A estos efectos la existencia de un nombramiento de administrador único defectuoso y recurrido, para nada afecta a la anterior doctrina.
Hechos: Se presenta a depósito las cuentas anuales de una sociedad correspondientes al ejercicio de 2016. La certificación aparece expedida por uno solo de los administradores mancomunados.
La registradora suspende el depósito por dicho motivo pues deben expedirla todos los mancomunados que “tengan atribuido el poder de representación”.
La sociedad recurre diciendo que el certificante es ya administrador único si bien el acta notarial del que resulta su nombramiento está pendiente de recurso.
Doctrina: La DG reitera su doctrina sobre esta materia en base al artículo 210 de la Ley de Sociedades de Capital, sobre formas de administración, y al artículo 109 del RRM sobre la facultad de certificar.
El hecho de que el certificante ya sea administrador único, no obsta a la anterior doctrina, pues su nombramiento no puede ser tenido en cuenta hasta la resolución del recurso pendiente. Es decir que la presentación del nombramiento, si el mismo está defectuoso, es insuficiente para destruir la presunción del art. 20.1 del Ccom en virtud del cual “El contenido del Registro se presume exacto y válido”.
Comentario o conclusiones: Reiteración de la doctrina del CD sobre este punto. En caso de administración mancomunada, ambos administradores son los que tiene la facultad certificante. Y aunque también según su doctrina el nombramiento de administradores no es constitutivo, en el caso planteado al estar ese nombramiento defectuoso y recurrido, es obvio que para que surta efectos registradles deberá esperarse al resultado del recurso.(JAGV)
Similar a la resumida bajo el número 454 de 2018, resolución de 8 de noviembre. (JAGV)
PDF (BOE-A-2019-90 – 12 págs. – 277 KB) Otros formatos
Resumen: Es posible la ejecución extrajudicial de la hipoteca sobre buques en los mismos términos previstos para los inmuebles.
Aparece en la sección de buques del Registro de Bienes Muebles una hipoteca sobre determinada embarcación en la que en su día se pactó el procedimiento extrajudicial de ejecución señalándose valor de tasación y domicilio para requerimientos y notificaciones. La hipoteca está constituida al amparo de la Ley de hipoteca naval 21 de agosto 1893.
Ahora a petición del acreedor se solicita de un notario que inicie los trámites para dicha ejecución y el notario, en cumplimiento el artículo 236-b del RH, solicita al registro la pertinente certificación de dominio y cargas.
El registrador deniega la expedición de la certificación de cargas “ya que dicho procedimiento de ejecución no es aplicable a las hipotecas navales” pues el artículo 141 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima determina que la ejecución de la hipoteca naval “se sujetará a lo dispuesto en el capítulo V del título IV del Libro tercero de la Ley de Enjuiciamiento Civil, salvo las especialidades establecidas en esta Ley”. “En consecuencia, solo se prevé como procedimiento de ejecución, la ejecución directa de la LEC, con las especialidades previstas en la citada Ley; pero no es posible admitir el procedimiento extrajudicial por carecer de cobertura legal. El defecto consignado tiene carácter de insubsanable”.
El notario y los acreedores recurren alegando, en esencia, que el pacto de ejecución extrajudicial “no queda excluido por la dicción del artículo 141 de la Ley de Navegación Marítima que se remite en lo en ella no contemplado a la Ley Hipotecaria en su artículo 144 y que, en todo caso, “no podría aplicarse la limitación a una hipoteca ya constituida e inscrita antes de la entrada en vigor de la Ley de Navegación Marítima que carece de disposición transitoria alguna”.
Resolución: La DG revoca la calificación y admite el recurso.
Doctrina: Tres son las cuestiones que según la DGRN deben analizarse:
La naturaleza del pacto de ejecución extrajudicial,
Su impacto sobre las hipotecas constituidas con anterioridad a la vigente Ley de Navegación Marítima, y
La posibilidad de dicho pacto tras la citada Ley.
Sobre todo ello hace los siguientes razonamientos:
— La facultad de venta del bien hipotecado es “consustancial del derecho del acreedor” pero “no puede ser llevada a cabo por su titular de forma unilateral dada la proscripción en nuestro derecho del pacto comisorio (artículos 1858 y 1884 del Código Civil) por lo que es preciso que su ejercicio se acomode a los procedimientos legalmente preestablecidos ya sean judiciales o extrajudiciales”.
— Es evidente que si se incumple la obligación garantizada “el acreedor puede ejercer el «ius distrahendi» inherente a su derecho mediante el ejercicio de la acción directa o de la ordinaria previstas en la norma ritual sujetas al control de jueces y tribunales”.
— No obstante también “nuestro ordenamiento contempla la posibilidad de su ejercicio extrajudicial cuyo fundamento no es ya el ejercicio coercitivo por el ordenamiento de la responsabilidad del deudor, sino el previo consentimiento que éste presta para que se venda la finca y se realice su valor en caso de incumplimiento”.
— Pese a las dudas que surgieron tras la constitución de 1978 sobre la posibilidad de ejecución extrajudicial, dichas dudas “ han quedado disipadas por el amparo legal que la misma le confirió al modificar el contenido del artículo 129 de la Ley Hipotecaria que, tras diversas reformas, establece que la acción hipotecaria podrá ejercerse directamente en los términos previstos en la LEC, o extrajudicialmente “conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada (…)”.
— En materia de hipoteca naval la posibilidad de su ejecución extrajudicial nunca se puso en duda pese a que la primitiva LHN de 21/8/1893 “no contemplaba dicha posibilidad”.
— Fue en el RH de 1915 en donde el pacto de venta extrajudicial obtuvo un reconocimiento reglamentario “a pesar de que con anterioridad ya era una práctica habitual su inclusión en las escrituras de hipoteca”.
— Por todo lo dicho “el artículo 141 de la Ley de Navegación Marítima, que no contiene un mandato de exclusividad de acción procesal ni de jurisdicción”, no puede “interpretarse en el sentido de que excluye la venta extrajudicial ante notario”.
— El artículo citado sólo contiene una “simple remisión, por lo demás perfectamente innecesaria (artículo 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), a las normas del procedimiento de apremio para el caso de ejecución judicial por esta vía”.
— En este sentido no sólo son admisibles los apremios administrativos sino que también es admisible “la posibilidad de que el acreedor tenga derecho a enajenar un bien específico del deudor (ius distrahendi) porque lo permita una norma legal (v. gr., art. 45 de la Ley de Sociedades Anónimas, sobre enajenación de acciones por cuenta y riesgo del socio que se halle en mora en la obligación de desembolso de dividendos pasivos), o en virtud de un negocio jurídico, como los constitutivos de prenda o hipoteca”.
— Debe reconocerse que “la enajenación forzosa constituye un mero desenvolvimiento de la eficacia de la hipoteca, de suerte que, in nuce, tal enajenación está en el mismo acto de constitución de la hipoteca”.
— Ahora bien dado que el comiso está prohibido en nuestra legislación le ejecución extrajudicial no la puede “realizar por sí solo el acreedor, en las condiciones libremente fijadas por él, sino” que la enajenación “ha de pasar por el tamiz de la dirección que realiza el notario (cfr. art. 236.2 del Reglamento Hipotecario
— Por todo ello “el pacto de venta extrajudicial no añade ni quita nada al derecho real de hipoteca como nada le quita o añade el pacto relativo a la tasación del bien o al domicilio para notificaciones a efectos de ejercitar la acción directa. En ambos casos lo único que se hace es posibilitar el ejercicio del derecho real por un cauce y por unos trámites predeterminados legalmente”.
— Añade que la DGRN reconoció desde muy pronto la validez del pacto de venta extrajudicial al igual que también lo hizo la jurisprudencia del Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 21 de octubre de 1902).
— Se trata de “un pacto que hunde su origen en la tradición jurídica de nuestro ordenamiento” no existiendo “argumento que permita excluirlo del contenido de la hipoteca naval como no existió en su momento cuando, sin estar contemplado legalmente por la Ley de 1893” era admitido sin cortapisas.
— Su apoyo legal se puede encontrar en el artículo 132.1.h de la Ley de Navegación Marítima que permite que en el contrato de hipoteca naval se puedan hacer constar “h) Las demás estipulaciones que establezcan los contratantes sobre intereses, seguros, vencimiento anticipado y extensión y cualesquiera otras que tengan por conveniente”, y entre ellas la de sujetar el ejercicio de la acción hipotecaria al procedimiento extrajudicial.
— Finalmente el amparo legal también lo proporciona el artículo 144 de la Ley de Navegación Marítima que establece como supletoria de dicha Ley a la Ley Hipotecaria. Ese llamamiento a la LH es total “sin más exclusión que aquello específicamente previsto en la ley especial o que resulte incompatible por razón de su objeto”.
— Concluye la DG diciendo que como “resulta de las consideraciones anteriores el pacto de venta extrajudicial ante notario regulado en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria no resulta incompatible con la regulación de la hipoteca naval ni existe causa jurídica alguna que justifique su exclusión del llamamiento genérico que el artículo 144 de la Ley de Navegación Marítima hace al contenido de aquélla. Consecuentemente no sólo persiste la posibilidad de llevar a cabo la realización del valor del buque por esta vía en relación con las hipotecas constituidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Navegación Marítima, es que no existe motivo alguno para excluirlo de la negociación en las que se constituyan con posterioridad y para proceder a su debida inscripción en el Registro de Bienes Muebles”. Por consiguiente “el acreedor puede hacer valer el pacto de realización y el notario podrá ejercer su competencia de acuerdo con las previsiones de la Ley Hipotecaria y su Reglamento sin perjuicio de llevar a cabo las adaptaciones precisas por razón del objeto y de las especialidades legales que pudieran ser de aplicación”.
Comentarios o conclusiones: Interesante resolución pues soluciona un problema de gran trascendencia para el acreedor garantizado con hipoteca naval.
De ella resulta que si la ejecución extrajudicial es posible para los bienes inmuebles, no se aprecia razón de peso alguna para que la misma no sea posible para los buques. El hecho de que legalmente no se haya previsto, como con razón argumenta la DG, no es obstáculo para su admisibilidad. Por tanto todos los pactos de ejecución extrajudicial inscritos en la sección de buques podrán desenvolverse sin problema alguno y los pactos sobre la ejecución extrajudicial de la hipoteca naval que se pacten en adelante no deben encontrar tampoco obstáculo alguno para su constancia en el registro. El notario deberá tener en cuenta las normas de la LH y de su Reglamento adaptándolas convenientemente dada la especialidad del bien que se ejecuta y con la importante limitación de que sólo será posible esa ejecución extrajudicial por falta de pago del capital o intereses.
Nos parece que esta resolución refuerza la hipoteca naval al dar al acreedor más posibilidades para la ejecución de la misma en caso de incumplimiento. (JAGV)
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INFORME NORMATIVA ENERO 2019 (Secciones I y II BOE)
georeferenciacion, obra antigua, prescripción

References: Resolución 
 artículo 1
 artículo 319

Resolución 

Resolución 
 artículo 185
 artículo 185
 artículo 326
 Real Decreto 
 resolución 
 resolución 

Resolución 

Resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 

Resolución 
 artículo 279
 resolución 
e contrario
 artículo 264
 artículo 279
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 279
 artículo 210
 artículo 109
 resolución 
 resolución 
 artículo 236
 artículo 141
 artículo 141
 artículo 144
 artículo 129
 artículo 1
 artículo 141
 artículo 132
 artículo 144
 artículo 129
 artículo 144
 resolución 
 resolución