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Timestamp: 2020-03-31 07:29:01+00:00

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Un caso di responsabilità del delegato alla vendita - Michele Zonno - Avvocato Immobiliare
Michele Zonno – Avvocato Immobiliare
Avvocato immobili Bari – Milano
Un caso di responsabilità del delegato alla vendita
Vediamo come la Cassazione si è recentemente pronunciata su un caso di responsabilità del delegato alla vendita.
Alla morte del de cuius, i due eredi non trovano un accordo per la ripartizione dell’unico immobile ereditato. Entrambi vantano pretese inconciliabili sull’immobile. Della questione viene investito il Tribunale cui una delle parti chiede al giudice di procedere alla divisione ereditaria dell’immobile. A quel punto il giudice delega un notaio a procedere alla vendita dell’immobile. Inoltre il notaio riceve disposizione di versare l’eventuale ricavato su un determinato conto corrente solo all’ordine del giudice. Dunque solo il giudice può decidere la ripartizione del ricavato.
L’iter
Conferita la delega, le operazioni iniziano ma l’immobile non viene subito venduto. Intanto il giudice adìto completa l’iter processuale ed emette sentenza in cui stabilisce i termini della ripartizione tra i due eredi nella misura del 90% all’uno e del 10% all’altro. Quindi all’esito della vendita dell’immobile il ricavato dovrebbe essere così diviso: il 90% ad un erede e il 10% all’altro, non dunque al 50%.
Successivamente alla pronuncia della sentenza il notaio riesce a vendere l’immobile ma agisce in violazione di quanto previsto nella delega ricevuta dal giudice. Infatti non versa il ricavato sul conto corrente a ciò dedicato, come disposto dal giudice,ma decide autonomamente di dividere e versare la somma secondo le percentuali previste dalla sentenza, 90% a un erede e 10% all’altro.
L’erede che vede la sua quota ridotta dal 50% al 10% fa appello. La Corte d’Appello gli dà ragione stabilendo che la somma va ripartita al 50% tra i due eredi. Ma a questo punto ormai il notaio ha già assegnato le quote nella misura del 90% e del 10%. Inoltre l’erede che si era visto assegnare il 90% del ricavato non ha più beni per cui l’esecuzione nei suoi confronti non è più esperibile. L’erede che si era visto assegnare il 10%, non potendo più recuperare il 40% della somma dall’altro erede, decide di fare causa al notaio.
La causa contro il notaio
Il primo grado del giudizio vede vittorioso il notaio. La Corte d’Appello, però, dà ragione all’erede che si era visto assegnare il 10% del ricavato dal notaio, non potendo poi più recuperarne il 40%. La Corte d’Appello riconosce la responsabilità del notaio delegato alla vendita per il danno subìto dall’erede che ha fatto causa. A questo punto il notaio fa ricorso in Cassazione sulla base delle seguenti motivazioni.
I motivi del ricorso
1. Nel momento in cui era stata emessa la sentenza egli si trovava nell’impossibilità sopravvenuta di procedere come da delega e versare quindi il ricavato su un conto corrente ad hoc, dovendo, invece, ripartire in 90% e 10%. Ciò in quanto sostiene che il rapporto tra notaio e parti sia di natura contrattuale e l’impossibilità sopravvenuta della prestazione gli inibiva di poter procedere in tal senso e gli imponeva, invece, di procedere secondo quanto disposto nella sentenza.
2. Secondo il notaio la sentenza era provvisoriamente esecutiva per cui egli ritiene di aver semplicemente adempiuto ad un ordine del giudice.
Vediamo come si è pronunciata la Cassazione sulla questione.
Cassazione civile, sez. III, 20 Febbraio 2018, n. 4007
La Corte di Cassazione dà torto al notaio su tutti e due i motivi. Il primo motivo di ricorso non sussiste, secondo la Cassazione, in quanto il rapporto tra il delegato le parti non è di natura contrattuale e quindi l’impossibilità sopravvenuta non può essere una ragione. Ciò perché il notaio agisce come delegato del giudice e il rapporto tra il giudice le parti non ha natura contrattuale ma ha natura pubblicistica. Dunque essendoci questa differenza sulla natura del rapporto la Corte respinge questo motivo di ricorso.
In secondo luogo la Corte chiarisce che la sentenza di primo grado non è provvisoriamente esecutiva. In questo caso non si tratta infatti di una sentenza di condanna, l’unico tipo di sentenza che è provvisoriamente esecutiva. Si tratta, invece, di una sentenza dichiarativa come giurisprudenza e dottrina prevalente concordano. Per la dottrina minoritaria si tratterebbe di una sentenza costitutiva. Dunque non essendo una sentenza di condanna, ma solamente una sentenza dichiarativa o costitutiva, non vi è alcuna provvisoria esecutività.
Alla luce del ragionamento della Cassazione il notaio è stato condannato a rifondere all’erede che gli aveva fatto causa il 40% del ricavato dalla vendita dell’immobile. Dunque il notaio è stato effettivamente l’unico responsabile di quanto accaduto.
Questa soluzione della Corte dimostra come nel diritto immobiliare anche soggetti molto preparati e qualificati come i notai corrono dei notevoli rischi nello svolgimento della loro attività. Pertanto dinanzi a notai molto scrupolosi e prudenti non ci si deve sorprendere.
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