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Timestamp: 2018-05-23 18:56:30+00:00

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Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSW vom 05.11.2010, RV/1998-W/06
Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung des Herrn Mag. M.W., W., vertreten durch OG, gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 21. Dezember 2005 betreffend Grunderwerbsteuer entschieden:
Mit Kaufvertrag vom 24. August 2005 wurden von Herrn D.A. und Herrn M.W., dem Berufungswerber, 170/1528-tel Anteile an der Liegenschaft EZ 1 von Herrn Dr. F.W. gekauft. Für den Erwerb dieser Liegenschaftsanteile wurde ein Kaufpreis von € 332.500,-- vereinbart. Dieser Kaufvertrag lautet in seinen Punkten IV., V. und VI. auszugsweise:
Die Sanierung der Liegenschaft wird zu einem Zeitpunkt durchgeführt werden, zu dem Dr. D=D.A., M.W. und Dr. F=F.W. Miteigentümer der Liegenschaft sind und Wohnungseigentum begründet wurde (wobei unseres Wissens Dr. F=F.W. inzwischen auch weitere Anteile der Liegenschaft veräußert hat, so dass allenfalls noch ein weiterer Miteigentümer hinzukommt). Bauherr hinsichtlich der Sanierung der Liegenschaft wird somit rechtlich letztlich die Wohnungseigentümergemeinschaft sein (Auch wenn diese hinsichtlich der Sanierung vom Verkäufer vertreten wird, der die Kostenvoranschläge eingeholt hat, sodass im Kaufvertrag auf die Auftragsvergabe durch den Verkäufer verwiesen wird).
Der Berufungswerber hat mit Kaufvertrag vom 24.8.2005 170/3056tel Anteile der Liegenschaft EZ 1=1 vom Verkäufer Dr. F.W. erworben. Ebenso wurden mit demselben Kaufvertrag von D.A. 170/3056tel Anteile dieser Liegenschaft erworben (eine im Wesentlichen gleich lautende Berufung gegen einen sachlich gleichen Grunderwerbsteuerbescheid wird auch von D.A. erhoben).
Zeitgleich mit dem Kaufvertrag vom 24.8.2005 wurde auch ein Wohnungseigentumsvertrag zwischen Dr. F.W., D.A. und Mag. M.W. abgeschlossen. Die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts für D.A. und Mag. M.W. wurde im Grundbuch zwischenzeitig angemerkt. Der Kaufvertrag wurde noch nicht verbüchert und soll gemeinsam mit dem Wohnungseigentumsvertrag in Kürze verbüchert werden, wobei einziges noch bestehendes Hindernis für die Verbücherung die Beischaffung einer Löschungserklärung durch Dr. F.W. für einen kleinen Liegenschaftsanteil ist.
Die Wohnungen Top 16 und Top 17, auf deren Erwerb letztlich der von D.A. und Mag. M.W. abgeschlossene Kaufvertrag gerichtet ist, wurden in sanierungsbedürftigem Zustand erworben. Die in Folge wiedergegebenen Bilder zeigen die Wohnungen in jenem Zustand, in dem sie sich bei Abschluss des Kaufvertrages befanden und noch derzeit befinden.
Die Käufer D.A. und Mag. M.W. beabsichtigen, in Kürze mit der Sanierung der Wohnungen zu beginnen. Hinsichtlich der Sanierung des Inneren dieser Wohnungen wurden vom Verkäufer Dr. F.W. keinerlei Verpflichtungen übernommen (bei der von den Parteien des Kaufvertrages vereinbarten zukünftigen Sanierung der Fassade des Hauses sollen auch Arbeiten an Balkonen sowie Balkontüren und Fenstern durchgeführt werden). Es gab im Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnungen auch keine Pläne für Sanierungen oder Änderungen des Inneren der beiden erworbenen Wohnungen. Solche Pläne wurden inzwischen von D.A. und Mag. M.W. ausgearbeitet, die die Sanierung der Wohnungen auf eigene Kosten und eigenes Risiko durchführen werden.
Im Kaufvertrag wurde vereinbart, die allgemeinen Teile der Liegenschaft in Zukunft in einem allerdings noch nicht feststehenden Umfang zu sanieren und einen Lift einzubauen. Die für die Sanierung der allgemeinen Teile der Liegenschaft vorgesehenen Arbeiten wurden in Beilage ./7 des Kaufvertrages näher definiert. Doch sind diese Arbeiten nur entsprechend dem Inhalt eines (noch nicht vorliegenden) Bescheides der MA 50 in einem laufenden § 18 MRG Verfahren in der von der MA 50 genehmigten Form durchzuführen. Unabhängig vom Inhalt des Bescheides der MA 50 im laufenden Verfahren § 18 MRG Verfahren wurde nur vereinbart, jedenfalls einen Lift auf der Liegenschaft einzubauen. Die Kosten für den Lift werden mit insgesamt EUR 34.440,00 geschätzt. Der tatsächliche Umfang der Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses steht somit noch nicht fest und die Käufer D.A. und Mag. M.W. tragen ein Risiko hinsichtlich des Ausgangs des § 18 MRG Verfahrens.
Was die Tragung der Kosten für Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft in der Zukunft betrifft, auf der D.A. und M=M.W. die beiden verfahrensgegenständlichen Wohnungen erworben haben, ergeben sich die grundsätzlichen Regelungen hierfür aus § 32 WEG 2002, wobei es § 32 Abs 2 WEG 2002 erlaubt, hinsichtlich der Aufteilung der Aufwendungen bzw. hinsichtlich des Aufteilungsschlüssels Regelungen zu treffen, die von den dispositiven Regelungen des WEG 2002 abweichen.
Von dieser Möglichkeit haben die Parteien des Kaufvertrages Gebrauch gemacht und hierfür auch die oben dargestellte, in ihrem Umfang aber noch nicht feststehende Sanierung der allgemeinen Teile der Liegenschaft berücksichtigt. Hier haben die Parteien in Punkt V. des Kaufvertrages vereinbart, dass hinsichtlich des Anteils der Käufer D.A. und Mag. M.W. für die Kosten der Erhaltung der Liegenschaft für 10 Jahre ab Eigentumserwerb am Kaufgegenstand ein bestimmter Betrag (anstelle des sich sonst aus den dispositiven Regelungen § 32 ff. WEG 2002 sich ergebenden Betrages) geleistet wird.
Der Betrag von EUR 43.750,00, welchen der Berufungswerber auch zu leisten hat, betrifft nicht Sanierungskosten für die Wohnung. Dieser Betrag betrifft auch keine Leistung, welche letztlich an den Verkäufer Dr. F.W. zu leisten ist. Vielmehr handelt es sich um einen Betrag, welcher an die Eigentümergemeinschaft im Zusammenhang mit der Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft in Zukunft zu leisten sein wird (Der Betrag wurde bisher auch nicht bezahlt). Es gilt, dass im Zusammenhang mit der Erhaltung der Liegenschaft gemäß § 32 WEG 2002 ohnehin vom Käufer Leistungen an die Eigentümergemeinschaft zu leisten gewesen wären. Der Kaufvertrag weicht, im Rahmen der Möglichkeiten des § 32 Abs 2 WEG 2002, nur von den dispositiven Regelungen hinsichtlich der Bemessung dieser Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft (bzw. hinsichtlich des Aufteilungsschlüssels zwischen den Wohnungseigentümern) für die nächsten zehn Jahre ab.
- Wurde das Bauansuchen bereits vor Abverkauf der Wohnungen an D.A. und M.W. gestellt?
1. Das Bauansuchen zum Ausbau des Dachbodens (Top 19, Top 20, Top 21), der Errichtung eines Liftes und zu Änderungen im Kellerbereich wurde im Frühjahr 2004 eingebracht und mit 4.10. 2004 genehmigt. Der Kaufvertrag mit D=D.A. / W=M.W. wurde am 24.8.2005 abgeschlossen.
"Gemäß schriftlicher Stellungnahme vom 12,06.2006 von Herrn Dr. F.W. ist die Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses seit einigen Monaten voll im Gange. Ebenso stand der etwaige Umfang der Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses fest. Für diesen Bereich ist Dr. F.W. der Bauherr. Die Käufer hätten somit ohne Einstieg in die allgemeinen Sanierungsmaßnahmen die Wohnungen nicht kaufen können. Bei dem vereinbarten Anteil an den Sanierungskosten in Höhe von € 87.500.-- handelt es sich nicht um zukünftige Zahlungen zur Verbesserung und Erhaltung der Liegenschaft (Rücklage), sondern um die anteilig zu tragenden Sanierungskosten für die allgemeinen Teile des Hauses. Lt Pkt V,6. Absatz des Vertrages wurde vereinbart, dass die Kosten für die Verbesserung für die Liegenschaft, die über die Sanierung hinausgehen, von den Käufern anteilig ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind. Daraus ist zu entnehmen, dass die Käufer sehr wohl zusätzlich zu den Sanierungskosten Zahlungen zu leisten haben. Weiters wurde außerdem zur Besicherung der Verpflichtung zur Leistung des Sanierungsanteiles der Käufer eine Bankgarantie, welche gleichzeitig mit dem Kaufpreis an den Verkäufer herzugeben ist, übergeben. Hinsichtlich der im ursprünglichen Bescheid angeführten Begründung war Ihrem Begehren zu entsprechen."
3. In ihrer Berufungsvorentscheidung verweist die Abgabenbehörde erster Instanz auf eine ,schriftliche Stellungnahme vom 12.6.2006 von Herrn Dr. F.W.'. Eine solche schriftliche Stellungnahme ist dem Berufungswerber nicht bekannt. Sie wurde dem Berufungswerber von der Behörde in erster Instanz nicht übermittelt und ihm wurde nicht die Möglichkeit einer Äußerung zu dieser schriftlichen Stellungnahme von Herrn Dr. F.W. eingeräumt. Offenbar wurden damit Parteirechte des Berufungswerbers verletzt. Der Berufungswerber ersucht um Zustellung dieser Stellungnahme des Herrn Dr. F.W. und um die Möglichkeit der Einräumung einer Äußerung hierzu.
Findok-Nr: 50088.1, aufgenommen am: 26.11.2010 11:56:29, Dokument-ID: 35ca9101-e9cf-481b-9847-d60816abac58, Segment-ID: fb54bddd-8103-4237-a438-7e7386168d45

References: § 18
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 § 32
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