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Timestamp: 2019-02-23 20:38:21+00:00

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Locazione: Corte di Cassazione Sentenza 14537 del 2009 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà Abruzzogiurisprudenza LocazioneCassazione Civile, Sezione III, Sentenza 22 giugno 2009 n. 14537
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LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. VARRONE Michele – Presidente - Dott. MASSAFRA Umberto – Consigliere - Dott. VIVALDI Roberta – rel. […]
Dott. MASSAFRA Umberto – Consigliere -
Dott. VIVALDI Roberta – rel. Consigliere -
GREEN PARADISE SRL, C.F. (OMISSIS) in persona del legale rappresentante pro-tempore, sig. M.A., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GRAMSCI, 36, presso l’avvocato DE TILLA MAURIZIO che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del ricorso;
T.G., C.F. (OMISSIS), T.A., C.F. (OMISSIS), D.F.A., C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA VIA GIUSEPPE AVEZZANA 51, presso lo studio dell’avvocato ZOPPIS EUGENIO, che li rappresenta e difende giusta delega a margine del controricorso;
avverso la sentenza n. 472/2007 della CORTE D’APPELLO di SALERNO, Sezione Civile, emessa il 22.05.2007, depositata il 24/07/2007; R.G.N. 844/2005.
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/04/2009 dal Consigliere Dott. ROBERTA VIVALDI;
udito l’Avvocato Sebastiano LEONE;
G. ed T.A. convenivano, davanti al tribunale di Vallo della Lucania, la In.tur s.r.l., poi Green Paradise s.r.l.
al fine di sentire dichiarare cessato alla scadenza del 15.10.2002, od a quella ritenuta di giustizia, il contratto di locazione – del quale chiedevano fosse accertato il carattere stagionale – concluso, in data (OMISSIS), fra la società convenuta e la loro madre e dante causa D.F.A., ordinandone l’immediato rilascio.
Si costituiva la convenuta, che contestava la fondatezza della domanda e chiedeva che fosse accertato che fra la D.F. e la società era stato concluso un contratto di affitto per attività turistica alberghiera iniziato nel (OMISSIS) e con scadenza (OMISSIS), proponendo anche ulteriori domande, subordinate.
La Green Paradise s.r.l. proponeva, quindi, autonoma domanda, convenendo, davanti allo stesso tribunale, D.F.A. ed A. e T.G., riproponendo le medesime difese.
I due giudizi erano riuniti.
Il tribunale, con sentenza del 26.7.2004, dichiarava la nullità del contratto per violazione della L. n. 392 del 1978, la durata esaennale del rapporto di affitto in corso, con la sua proroga di altri sei anni per la mancata indicazione del diniego di rinnovazione di uno dei motivi di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 29; ordinando alla D.F. ed ai T. di riconsegnare alla Green Paradise s.r.l. il terreno oggetto del contratto; rigettava le ulteriori domande.
Il giudizio promosso a seguito di impugnazione principale da parte della D.F. e dei T., e di impugnazione incidentale da parte della Green Paradise s.r.l., si concludeva con sentenza del 24.7.2007, con la quale la Corte d’Appello accoglieva “parzialmente l’appello”, dichiarava scaduta al 15.10.2002 l’efficacia del contratto di locazione concluso fra la D.F. e la In.tur. s.r.l., poi Green Paradise s.r.l., che condannava al rilascio entro la data del 15.10.2007; rigettava la domanda di risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c..
Ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi illustrati da memoria la Green Paradise s.r.l..
Resistono con controricorso A. e T.G..
Ai ricorsi proposti contro sentenze o provvedimenti pubblicati, una volta entrato in vigore il D.Lgs. 15 febbraio 2006, n. 40, recante modifiche al codice di procedura civile in materia di ricorso per cassazione, si applicano le disposizioni dettate nello stesso decreto al Capo I. Secondo l’art. 366 bis c.p.c. – introdotto dall’art. 6 del decreto – i motivi di ricorso debbono essere formulati, a pena di inammissibilità, nel modo lì descritto ed, in particolare, nei casi previsti dall’art. 360 c.p.c., n. 1), 2), 3) e 4, l’illustrazione di ciascun motivo si deve concludere con la formulazione di un quesito di diritto, mentre, nel caso previsto dall’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione.
Con il primo motivo la società ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 27, 28, 29 e 19, artt. 115 e 116 c.p.c., artt. 1414, 1415, 1417, 1418 e 1419 c.c., D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, n. 9 septies convertito in L. 5 aprile 1985, n. 118, nonchè motivazione insufficiente, superficiale e contraddittoria in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.
Nè come già detto, la illustrazione dei vizi può essere contenuta soltanto nel motivo che precede il quesito (S.U. 11.3.2008 n. 6420;
S.U. 26.3.2007 n. 7258; cass. 7.11.2007 n. 23157).
A tal fine, deve premettersi che la locazione stagionale non può configurarsi, alla stregua del dato letterale della disposizione della L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 6, come un rapporto unitario (che, perfezionatosi al momento dell’originaria stipulazione, ha durata identica a quella degli altri tipi di contratto concernenti immobili non abitativi previsti dallo stesso art. 27, restando sottoposto alla condizione risolutiva della mancata richiesta del conduttore) ma – per l’obbligo di locare posto a carico del locatore – realizza una serie di rapporti, distinti, anche se collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la normale scadenza del contratto al termine della stagione e la sua annuale rinnovabilità, “ad nutum” del conduttore, per un arco di tempo prestabilito nella misura massima.
La locazione di immobile stagionale, d’altra parte, è caratterizzata dalla durata iniziale limitata al tempo in cui l’attività, che il conduttore può esercitare nell’immobile, è economicamente vantaggiosa e, quindi, dal collegamento funzionale del bene locato con l’esercizio di tale attività e dalla mancanza di interesse del conduttore alla utilizzazione del bene per il tempo residuo alla stagione, nonchè dalla rinnovabilità del contratto, “ad nutum” del conduttore, per il medesimo periodo in cui ricorrono le dette condizioni, per un massimo di sei anni, con la facoltà del locatore di richiedere annualmente l’aggiornamento del canone (Cass. 21.3.2008 n. 7687).
Inoltre della volontà, in tal senso manifestata dalle parti, ha ritenuto trovare – come si ricava dalla sentenza impugnata – ulteriore riprova nella lettera del 27.4.2003 della Green Paradise srl, non disconosciuta, indirizzata agli attuali resistenti, il cui testo ha riportato in sentenza; motivando, ancora, che “A confermare – in modo oggettivamente inoppugnabile – il rilievo sta la comunicazione inviata dalla Green Paradise s.r.l. ai T. ed alla D.F. il 27.04.2003 con cui i destinatari venivano informati del cambiamento della denominazione della società. In essa, la parte mittente, dopo avere sottolineato il fatto che il contratto intercorrente tra le parti era di antica origine, dava atto che dall’1.05.1998 il rapporto era stato ridisciplinato per volontà congiunta.
Da ultimo, ha ritenuto che ulteriori prove documentali deponessero nel senso della ricorrenza di una locazione stagionale; in particolare i precedenti contratti i quali prevedevano, a partire dal (OMISSIS), l’uso stagionale.
Di tutto ciò, e dell’iter logico seguito, – in tal modo superando la tesi della simulazione prospettata – la Corte di merito – cui spetta la valutazione delle risultanze probatorie – ha dato esaustiva motivazione, come tale non censurabile in questa sede ( v. per tutte Cass. 7.1.2009 n. 42).
Con il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 21, 28, 29 e 79, artt. 115 e 116 c.p.c., nonchè motivazione insufficiente, superficiale e contraddittoria in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5.
Ma così facendo, da un lato ha introdotto una censura di vizio di motivazione relativa alla raccolta delle risultanze probatorie, il cui ulteriore esame non è consentito in questa sede a fronte di una corretta motivazione; dall’altro ha richiesto una nuova valutazione dello stesso materiale probatorio già esaminato dalla Corte di merito – cui tale esame compete – inammissibile in questa sede (Cass. 26.1.2007 n. 1754; Cass. 20.4.2006 n. 9233; Cass. 22.2.2006 n. 3881).
La Corte, infatti, dopo avere esaminato le risultanze probatorie, fra le quali le prove orali e gli elementi desumibili dalla c.t.u. le quali non sono state considerate prevalenti, ha attribuito valore determinante alla comunicazione del 27.4.2003 così motivando sul punto. “In effetti, tale comunicazione fornisce la prova compiuta ed affidante della effettività del rilascio annuale – al 15 ottobre di ciascun anno del periodo intercorso fra il 1998 ed il 2002 – dell’oggetto della locazione dalla società conduttrice alla locatrice e, dunque, comporta la conferma ermeneutica, anche alla stregua della valutazione del comportamento delle parti successivo alla stipulazione del contratto del, peraltro chiaro, contenuto negoziale, estrinsecante la volontà delle parti di concludere un contratto di locazione stagionale, come tale disciplinato dalla L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 6″.
Concludendo “Però, nel caso di specie, la linearità della fattispecie negoziale concordata tra le parti e la constatazione che il relativo contenuto, nel suo tratto tipizzante, è stato asseverato come effettivo in tempo non sospetto dalla stessa Geen Paradise s.r.l. integrano dati probatori che smentiscono la tesi della intervenuta”.
Di fronte alla perentorità delle risultanze documentali, la Corte di merito ha ritenuto, correttamente motivando, di svalutare quelle testimoniali e gli elementi desumibili dalla c.t.u.; ciò che rientra nel suo potere.
Nè alcun rilievo presenta il mancato ricorso alle presunzioni – censurato dalla ricorrente – al fine di provare il supposto accordo simulatorio.
Con il terzo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 21, 28, 29 e 79 e 80, artt. 1417 e 1419 c.c. nonchè motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.
Il motivo è, anche, inammissibile sotto il profilo della violazione contestata con riferimento alla L. n. 392 del 1978, art. 80, prospettando, in questa sede, una questione nuova, non ricompresa nel thema decidendum del giudizio di appello; e ciò perchè non sono prospettabili, per la prima volta, in sede di legittimità questioni nuove o nuovi temi di contestazione non trattati nella fase di merito, nè rilevabili d’ufficio (v. anche Cass. 30.3.2007 n. 7981).
E’ inoltre inammissibile, sempre sotto il profilo delle violazioni contestate, perchè il quesito, anche in questo caso pecca di genericità, difettando il collegamento con il caso concreto.
Comunque, anche a volere superare il rilievo di inammissibilità, il motivo non sarebbe neanche fondato; nè l’eventuale applicabilità della citata L. n. 392 del 1978, art. 80 condurrebbe al risultato sperato dalla ricorrente.
Infatti, il principio desumibile dalla L. n. 392 del 1978, art. 80, secondo il quale, in caso di difformità fra uso convenuto ed uso effettivo, il regime giuridico del contratto si adegua all’uso che il conduttore ne ha fatto in concreto, trova applicazione anche nel caso in cui produca effetti più sfavorevoli per il conduttore (v. anche Cass. 2.9.1998 n. 8716; Cass. 17.1.2007 n. 969). Nella specie, una volta accertata la natura stagionale della locazione in esame, al conduttore sarebbe applicabile proprio la disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 6, effettivamente praticata.
Con il quarto motivo denuncia la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 21, 28 e 29 nonchè motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.
Infatti, è principio consolidato che gli immobili adibiti a campeggio non possono essere equiparati agli alberghi per quanto concerne la durata minima dei relativi contratti di locazione, atteso che, dal combinato disposto delle norme di cui alla L. n. 326 del 1968, art. 2, L. n. 326 del 1958, art. 1 e ss., L. n. 217 del 1983, art. 6 e succ. mod., L. n. 135 del 2001, art. 11, L.R. Liguria n. 11 del 1982, art. 1 e ss., emerge con chiarezza il tratto distintivo dell’attività alberghiera rispetto a qualsiasi altra attività diretta a fornire ospitalità, consistente nell’offrire un alloggio all’ospite in una struttura propria (v. per tutte Cass. 22.6.2004 n. 11600).
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 6 aprile 2009.
Decreto Ministero Infrastrutture e trasporti 14/07/2004 , n. 15866

References: Sentenza 
 Sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 29
 sentenza 
 art. 96
 art. 1
 cass. 
 art. 27
 art. 27
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 27
 art. 80
 Cass. 
 art. 80
 art. 80
 Cass. 
 Cass. 
 art. 27
 art. 2
 art. 1
 art. 6
 art. 11
 art. 1
 Cass.