Source: https://www.berliner-mieterverein.de/recht/bgh/bgh1415.htm
Timestamp: 2019-12-10 08:21:31+00:00

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Verdeckte Stellvertretung, Mieterhöhung - BGH-Leitentscheid v. 2.4.2014 - VIII ZR 231/13 - | Berliner Mieterverein e.V.
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Verdeckte Stellvertretung, Mieterhöhung
BGH v. 2.4.2014 – VIII ZR 231/13 –
Die vom Vermieter beauftragte Hausverwaltung verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Sie teilte dabei nicht ausdrücklich mit, dass sie für den Vermieter handele. In dem Mieterhöhungsverlangen hieß es: „Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen […]. Wir bitten deshalb um Zustimmung […]“. Die Mieter waren der Auffassung, es liege kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, da aus dem Schreiben nicht hervorgehe, dass die Hausverwaltung im Namen des Vermieters gehandelt habe.
Der BGH folgte der Ansicht der Mieter nicht. Zwar werde in der mietrechtlichen Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte teilweise die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten wie beispielsweise eine Hausverwaltung gestellt werde, nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offengelegt und der Vermieter darin namentlich benannt werde.
Diese Auffassung sei aber falsch, weil sie mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Absatz 1 Satz 2 BGB, wonach auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen genüge, nicht vereinbar sei. Es bestehe auch kein Anlass, in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a BGB eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung sei durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gemäß § 164 Absatz 1 BGB gewährleistet. Gibt eine dem Mieter bekannte Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, sei aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handele.

References: BGH 
 § 558
 BGH 
 § 164
 § 558
 § 164