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Timestamp: 2016-10-27 19:00:36+00:00

Document:
4C.346/2000 (16.03.2001)
Edgar Fassbind, Alte Wollerauerstrasse 16, 8832 Wollerau, J�rg Fassbind, Rue Petit-Ch�ne 34, 1003 Lausanne, Erbengemeinschaft Walter Fassbind, n�mlich:
K�niz, Erbengemeinschaft Isabel Hauck, n�mlich:
Erhard Hauck, Bergackerstrasse 114, 3066 Stettlen, Heinz Hauck, unterer Erlenweg 7, 8832 Wollerau, Erbengemeinschaft Alvaro Gr�ebler, n�mlich:
Martha G r � e b l e r - Volkart, Zeppelinstrasse 14, 8057 Z�rich, Elisabeth S c h o e c k - Gr�ebler, Villa Eden, 6440 Brunnen, Walter G r � e b l e r - Sch�nholzer, Grossweid, 8607 Aathal-Seegr�ben, Urs G r � e b l e r - Kaufmann, Winterthurerstrasse 424, 8021 Z�rich, Kl�ger und Berufungskl�ger, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Schelbert, Riedstrasse 2, Postfach 533, 6431 Schwyz,
A.- Die Nachkommen des Josef Fassbind, der Elisa Gr�ebler und des Walter Fassbind (Kl�ger) waren Eigent�mer der "Landammann-Fassbind-Liegenschaft". Mit Kaufvertrag vom 7. Mai 1960 verkauften sie diese f�r Fr. 175'000.-- der Gemeinde Arth (Beklagte). Der Kaufpreis wurde erheblich unter dem auf Fr. 270'800.-- gesch�tzten Verkehrswert festgesetzt.
Daf�r musste die K�uferin die folgende in Ziffer 8 des Kaufvertrages stipulierte Verpflichtung eingehen:
a) die K�uferin verpflichtet sich, die Kaufliegenschaften
innert 5 Jahren f�r die Errichtung eines Altersheimes
Bezeichnung Fassbind-Heim oder Haus und die Pfl�sterung
Am 12. November 1966 er�ffnete die Gemeinde Arth auf der Liegenschaft das Altersheim Fassbind. Die Gemeinde investierte f�r die Er�ffnung und F�hrung des Heimes einen Betrag von rund Fr. 275'000.--. Da das Altersheim Fassbind den Bed�rfnissen der Zeit nicht mehr entsprach und sich zudem das Angebot an modernen Altersheimpl�tzen in den Achtzigerjahren stark erh�hte, blieben viele Zimmer des Heimes unbelegt.
Die Beklagte gelangte daher an die Kl�gerin mit dem Wunsch, eine neue Nutzung zu vereinbaren. Die Verhandlungen verliefen ergebnislos. Im Jahr 1986 r�umte die Beklagte dem Verkehrsverein ein Baurecht von 25 Jahren ein, damit er eine Minigolfanlage betreiben konnte. Sp�testens ab 1988 nutzte die Beklagte das Fassbind-Haus als Asylunterkunft.
B.- Am 17. Oktober 1994 reichten die Kl�ger beim Bezirksgericht Schwyz Klage ein. Sie verlangten von der Beklagten die Einhaltung der im Kaufvertrag verankerten Auflage, sofern sich die Parteien nicht auf eine andere Nutzungsart einigten. Weiter beantragten sie die Feststellung, dass die derzeitige Nutzung der Liegenschaft als Asylunterkunft und Minigolfanlage nicht der Auflage entspreche. Eventuell und subeventuell verlangten sie die Leistung von Schadenersatz und Genugtuung oder eine Entsch�digung f�r die Abl�sung der Auflage.
Mit Urteil vom 8. April 1998 hiess das Bezirksgericht Schwyz die Klage teilweise gut. Es hielt fest, dass die Nutzung eines Teiles der Liegenschaft als Minigolfanlage unzul�ssig sei. Gleichzeitig gelangte das Gericht mittels richterlicher Vertragsanpassung zum Schluss, die Beklagte sei berechtigt, die Liegenschaft als Asylunterkunft zu benutzen.
Im �brigen wurde die Klage abgewiesen, die Gerichtskosten wurden geteilt und die Parteikosten wettgeschlagen.
Gegen dieses Urteil f�hrten beide Parteien Berufung an das Kantonsgericht Schwyz. Mit Urteil vom 12. September 2000 hiess dieses die Berufung der Beklagten teilweise gut und wies die Klage unter Best�tigung des erstinstanzlichen Kostenspruchs vollumf�nglich ab.
C.- Gegen dieses Urteil f�hren die Kl�ger sowohl staatsrechtliche Beschwerde als auch Berufung ans Bundesgericht.
Auf die Beschwerde trat das Bundesgericht mit Urteil vom heutigen Tag nicht ein. Mit der Berufung verlangen die Kl�ger die Aufhebung des angefochtenen Entscheides sowie die Gutheissung der Klage. Die Beklagte und das Kantonsgericht Schwyz beantragen die Abweisung der Berufung.
1.- Die Kl�ger r�gen, die Vorinstanz habe zu Unrecht den von den Parteien geschlossenen Vertrag als Kaufvertrag qualifiziert, statt von einer gemischten Schenkung mit Auflage auszugehen.
Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn der Zuwendung des Schenkers eine Gegenleistung des Beschenkten gegen�bersteht, die der Zuwendung nicht entspricht und auch nicht entsprechen soll (Guhl/Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht,
9. Aufl. , � 43 N. 5; Nedim Peter Vogt, Basler Kommentar,
2. Aufl. , N. 5 zu Art. 239 OR). Mit einer (gemischten) Schenkung kann auch eine Auflage verbunden werden. Die Auflage dient dazu, dem Beschenkten ein bestimmtes Verhalten aufzuerlegen, welches in einem Zusammenhang mit der Schenkung steht (Vogt, a.a.O., N. 1 zu Art. 246 OR; Sandra Maissen, Der Schenkungsvertrag im schweizerischen Recht, Diss. Freiburg 1996, S. 37). Sie darf jedoch nicht dazu f�hren, dass der Charakter der Unentgeltlichkeit verloren geht.
Das mit der Auflage verbundene Verhalten des Beschenkten darf gerade nicht als Gegenleistung f�r das Empfangene erscheinen.
Die Vorinstanz hat festgestellt, dass die Parteien den Kaufpreis f�r die Fassbind-Liegenschaft bewusst unter dem wahren Wert der Kaufsache vereinbart haben. Diese Preisreduktion sei jedoch nicht schenkungshalber erfolgt, sondern stelle ein Entgegenkommen daf�r dar, dass die Beklagte die Verpflichtung zur Errichtung und Betreibung eines Altersheimes �bernommen habe. Die f�r das Vorliegen einer gemischten Schenkung notwendige Unentgeltlichkeit der Zuwendung bestehe daher nicht. Inwiefern diese Qualifikation gegen Bundesrecht verstossen soll, ist nicht ersichtlich. Die Vorinstanz hat mit guten Gr�nden dargelegt, weshalb keine gemischte Schenkung vorliegen kann. Sie hat aufgezeigt, dass die Preisreduktion zugunsten der Beklagten gerade zugestanden wurde, weil sich diese verpflichtete, ein Altersheim zu betreiben.
In einem Kaufvertrag stehen sich Leistung und Gegenleistung in einem Austauschverh�ltnis gegen�ber. Die Hauptpflicht des Verk�ufers ist, dem K�ufer Eigentum an der Kaufsache zu verschaffen. F�r den K�ufer besteht die Hauptpflicht in der Bezahlung des Kaufpreises (Art. 184 Abs. 1 OR). Zus�tzlich k�nnen die Parteien Nebenpflichten vereinbaren, wie beispielsweise die Tragung der Transportkosten oder eine bestimmte Verwendung der Kaufsache etc. Von dieser M�glichkeit haben die Parteien Gebrauch gemacht, indem der Beklagten vorgeschrieben wurde, zu welchem Zweck sie die Kaufsache verwenden durfte. Unerheblich ist dabei, dass die der Beklagten durch die Nebenpflicht auferlegte Leistung im Interesse Dritter lag, ist doch eine Verpflichtung zur Erbringung einer Leistung zugunsten Dritter ohne weiteres zul�ssig (vgl. Art. 112 OR).
2.- Die Kl�ger machen weiter geltend, die Vorinstanz habe Art. 18 OR und Art. 8 ZGB verletzt, indem sie den von den Parteien geschlossenen Vertrag entgegen dem �bereinstimmenden Parteiwillen als Kaufvertrag mit einer Nebenpflicht qualifizierte und nicht von einer gemischten Schenkung mit Auflage ausging.
Die rechtliche Einordnung eines Vertrages ist Sache des Richters und daher dem Parteiwillen entzogen (Becker, Berner Kommentar, 1941, N. 26 zu Art. 18 OR). Der Richter hat nach Massgabe des festgestellten Sachverhalts das Recht von Amtes wegen anzuwenden, ohne an die Rechtsauffassungen der Parteien gebunden zu sein (BGE 120 II 172 E. 3a; 116 II 594 E. 3b, mit Hinweisen). Es liegt somit kein Verstoss gegen Bundesrecht vor, wenn sich die Vorinstanz nicht an den angeblich �bereinstimmenden Parteiwillen gehalten hat.
3.- Somit bleibt zu entscheiden, ob die im Kaufvertrag von 1960 vereinbarte Verpflichtung zur Errichtung und F�hrung eines Altersheimes noch Bestand hat.
a) Nach Lehre und Rechtsprechung k�nnen Vertr�ge nicht auf unbegrenzte Dauer geschlossen werden (BGE 114 II 159 E. 2a; 113 II 209 E. 4 mit Hinweisen). Die M�glichkeit der Beendigung von Vertr�gen, die keiner zeitlichen Begrenzung unterworfen sind, ergibt sich aufgrund verschiedener Rechtsgrundlagen. Zum einen folgt aus Art. 27 ZGB, dass Vertr�ge, welche die pers�nliche und wirtschaftliche Handlungsfreiheit �berm�ssig beschr�nken, gek�ndigt werden k�nnen.
Der Zeitpunkt, in dem eine K�ndigung m�glich wird, bestimmt sich von Fall zu Fall und h�ngt insbesondere von der Intensit�t der Bindung des Verpflichteten, sowie dem Verh�ltnis zwischen Leistung und Gegenleistung ab (Liver, ZBJV 109 (1973) S. 90, Fn 1). Andrerseits kann das Beharren einer Partei auf der G�ltigkeit der �berm�ssigen vertraglichen Bindung eine zweckwidrige Rechtsaus�bung und somit einen Tatbestand des Rechtsmissbrauchs darstellen. Auch in diesem Fall ist eine Beendigung des Vertrages m�glich (BGE 114 II 159 E. 2a). Ebenso kann bei Vorliegen ver�nderter Verh�ltnisse aufgrund der Clausula rebus sic stantibus unter bestimmten Voraussetzungen eine Anpassung des Vertrages erfolgen (vgl. zum Ganzen: Bucher, Berner Kommentar, 1993, N. 363 ff. zu Art. 27 ZGB).
Liegt keiner der genannten Gr�nde f�r eine Vertragsbeendigung vor, stellt sich die Frage, ob aus grunds�tzlichen Erw�gungen, insbesondere im Interesse der Wahrung der Grenze zwischen obligatorischen und dinglichen Rechten, nach einer bestimmten Zeit die durch die vertragliche Vereinbarung eingegangene Beschr�nkung des Eigentums aufgehoben werden muss (Bucher, a.a.O., N. 366 zu Art. 27 ZGB). Als Grundsatz gilt, dass die obligatorische Bindung zeitlich begrenzt ist, wohingegen die dingliche Beschr�nkung des Eigentums auf unbegrenzte Zeit bestehen kann (Liver, Z�rcher Kommentar, 1980, N. 142 ff. Einleitung zu Art. 730 ff. ZGB).
Allerdings k�nnen auch gewisse beschr�nkte dingliche Rechte nur f�r eine bestimmte Dauer errichtet werden. So k�nnen beispielsweise ein Wohnrecht (Art. 776 ZGB) oder eine Nutzniessung h�chstens f�r die Lebensdauer der berechtigten nat�rlichen Person bzw. h�chstens 100 Jahre bei einer berechtigten juristischen Person vereinbart werden (Art. 749 ZGB). Ebenso ist ein selbst�ndiges Baurecht f�r h�chstens 100 Jahre zul�ssig (Art. 779l ZGB). Bei diesen Dienstbarkeiten wird das Eigentum dadurch belastet, dass der Eigent�mer bestimmte Eingriffe in sein Recht zu dulden bzw. bestimmte Nutzungsformen zu unterlassen hat. Die Errichtung solcher Rechte ist von Gesetzes wegen auf h�chstens 100 Jahre begrenzt, so dass davon auszugehen ist, dass diese Schranke ebenfalls f�r die obligatorische Vereinbarung entsprechender Eigentumsbeschr�nkungen gilt (Liver, a.a.O., N. 143 Einleitung zu Art. 730 ff. ZGB).
Ein Eigent�mer eines Grundst�ckes kann sich auch zu einer positiven Handlung, der Erbringung einer bestimmten Leistung verpflichten. Als beschr�nktes dingliches Recht steht daf�r die Grundlast zur Verf�gung. Gem�ss Art. 788 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB kann der Schuldner der Leistung nach dreissigj�hrigem Bestand der Grundlast die Abl�sung derselben verlangen. Die M�glichkeit der Abl�sung der (privatrechtlichen) Grundlast ist zwingend und im �ffentlichen Interesse aufgestellt, um derartige Belastungen des Eigentums in zeitlicher Hinsicht zu begrenzen. Der Gesetzgeber wollte so die Freiheit des Grundeigentums gew�hrleisten (Leemann, Berner Kommentar, N. 10 zu Art. 788 ZGB; Liver, a.a.O., N. 144 Einleitung zu Art. 730 ff. ZGB). Die dingliche Verpflichtung zur Erbringung einer Leistung ist im Vergleich zu den Dienstbarkeiten also nur in einem engeren zeitlichen Rahmen m�glich. Selbstverst�ndlich kann eine inhaltlich einer Grundlast entsprechende Verpflichtung auch mit ausschliesslich obligatorischer Wirkung vereinbart werden. Dies kann nun allerdings nicht bedeuten, dass in diesen F�llen eine zeitlich unbegrenzte Verpflichtung zul�ssig ist (Liver, a.a.O., N. 143 Einleitung zu Art. 730 ff. ZGB). Wenn ein (beschr�nktes) dingliches Recht, das wie bereits erw�hnt eher auf eine unbegrenzte Geltungsdauer zugeschnitten ist, von Gesetzes wegen in zeitlicher Hinsicht begrenzt ist, so hat dies auch f�r ein obligatorisches Recht gleichen Inhalts zu gelten. Es geht nicht an, dass um der �ffentlichen Ordnung willen aufgestellte und die beschr�nkten dinglichen Rechte betreffende Bestimmungen dadurch umgangen werden k�nnen, dass die inhaltlich gleiche Eigentumsbeschr�nkung durch eine Vereinbarung mit rein obligatorischer Wirkung getroffen wird. Die sachenrechtlichen Bestimmungen �ber die H�chstdauer der Eigentumsbelastung haben daher auch f�r obligationenrechtliche Eigentumsbeschr�nkungen zu gelten, welche auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden (Liver, a.a.O., N. 143 Einleitung zu Art. 730 ff. ZGB).
b) Die Beklagte wurde durch den Kaufvertrag zum Betrieb eines Altersheimes verpflichtet. Die Vorinstanz hat in diesem Zusammenhang zutreffend hervorgehoben, dass die Verpflichtung eine hohe Intensit�t aufweist, weil sie sich nicht wie eine Dienstbarkeit auf ein Dulden oder Unterlassen beschr�nkt, sondern ein Tun - die F�hrung eines Altersheimes - verlangt. Diese Aufgabe wird von den Kl�gern zu Unrecht und entgegen den tats�chlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil als blosse Folge des wirtschaftlichen Interesses der Beklagten am Betrieb des Altersheimes hingestellt. Bereits die Leistungen, welche die Beklagte f�r den notwendigen Umbau des Fassbind-Hauses aufwenden musste (insgesamt Fr. 275'000.--), �bersteigt den Preisnachlass von rund Fr. 100'000.-- bei weitem. Ebenso besteht ein nicht zu vernachl�ssigendes wirtschaftliches Risiko im Betrieb eines Altersheimes. Durch Ver�nderungen von Angebot und Nachfrage kann die Unternehmung defizit�r werden. So kann auch die Verpflichtung, einen derartigen Betrieb weiter zu f�hren, zu einer betr�chtlichen Last werden.
Die Kl�ger machen geltend, die von den Parteien getroffene Vereinbarung k�nne aus verschiedenen Gr�nden nicht als grundlast�hnliche obligatorische Verpflichtung bezeichnet werden. Die Kl�ger �bersehen, dass der mit einer Grundlast belastete Eigent�mer nach der Legaldefinition von Art. 782 ZGB nicht notwendigerweise zur Leistung an den Eigent�mer eines andern Grundst�ckes verpflichtet ist, sondern "an einen Berechtigten". Es sind demnach auch Personalgrundlasten zul�ssig, bei denen kein herrschendes Grundst�ck vorhanden ist. Entgegen der Meinung der Kl�ger ist die Voraussetzung einer Personalgrundlast im vorliegenden Fall erf�llt, weil die der Beklagten auferlegte Verpflichtung, auf der Fassbind-Liegenschaft ein Altersheim zu f�hren, eine Leistung zum Inhalt hat, die sich aus der wirtschaftlichen Natur des belasteten Grundst�ckes ergibt (Art. 782 Abs. 3 ZGB). Unbehelflich ist der Hinweis der Kl�ger auf die Bestimmung von Art. 791 Abs. 1 ZGB. Der Umstand, dass dem Gl�ubiger f�r seine Forderung einzig das Grundst�ck haftet, hat auf den zul�ssigen Inhalt einer Grundlast keinen Einfluss.
Ob im vorliegenden Fall eine obligatorische Vereinbarung geschlossen wurde, die von ihrem Inhalt her einer Grundlast entspricht, ist unabh�ngig von der Haftungsfrage zu beurteilen.
Die Vorinstanz hat jedenfalls zu Recht gepr�ft, ob das Gesetz vergleichbaren Belastungen des jeweiligen Eigent�mers eines Grundst�ckes mit einer Leistungspflicht nicht eine Intensit�t beimisst, die nach einer zeitlichen Begrenzung ruft. Sie hat zutreffend erwogen, dass die von der Beklagten eingegangene obligatorische Verpflichtung inhaltlich einer Grundlast gleichkommt, die nach dreissigj�hrigem Bestande abgel�st werden kann (Art. 788 ZGB). Was die Kl�ger gegen die analoge Anwendung dieser Bestimmung vorbringen, verf�ngt nicht.
4.- Dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Kl�ger die Gerichtskosten zu tragen und der Beklagten eine Parteientsch�digung zu entrichten (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
1.- Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Kantonsgerichtes des Kantons Schwyz (Zivilkammer) vom 12. September 2000 best�tigt.
3.- Die Kl�ger haben die Beklagte f�r das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 6'000.-- zu entsch�digen.

References: Art. 239
 Art. 246
 Art. 112
 Art. 18
 Art. 8
 Art. 18
 Art. 27
 Art. 27
 Art. 27
 Art. 730
 Art. 730
 Art. 788
 Art. 788
 Art. 730
 Art. 730
 Art. 730
 Art. 782
 Art. 791
 Art. 159