Source: https://zacharias.se/2863/
Timestamp: 2020-08-09 10:44:01+00:00

Document:
Hyresvärdens uppsägning av lokalhyresgäst på grund av rivning eller ombyggnation - Zacharias
Start » Okategoriserat » Hyresvärdens uppsägning av lokalhyresgäst på grund av rivning eller ombyggnation
Claude D Zacharias1) Advokat Claude D Zacharias är innehavare av AB Zacharias Advokatbyrå och har författat flera artiklar och böcker, bl.a. lagkommentaren 2011 års fastighetsmäklarlag och boken Besiktningsmannens ansvar vid överlåtelsebesiktningar.
Lokalinnehavare råkar emellanåt ut för en uppsägning på grund av att huset ska rivas eller genomgå ombyggnationer som hyresvärden vill göra. Hur ska man förhålla sig till en sådan uppsägning? Reglerna står att finna i för bostadshyresgäster 12 kap. 46 § jordabalken, ”JB”, eller "hyreslagen" som kapitlet kallas och för lokalhyresgäster i 57 § hyreslagen. Artikeln tar fasta på de två besittningsbrytande grunderna, rivning eller större ombyggnad, för kommersiella lägenheter, dvs. lokaler, även om vissa spörsmål är gemensamma även för bostäder. Vidare tar artikeln endast fasta på uppsägning av hyresvärden. Även en lokalhyresgäst kan säga upp avtalet till upphörande under vissa förhållanden men den frågan berörs inte i denna artikel. Slutligen omfattar inte artikeln skadeståndsberäkningen. Den aktuella regleringen 57 § hyreslagen lyder i sin fullständiga lydelse:
De för artikeln centrala besittningsbrytande grunderna är alltså dels när huset ska rivas, dels när huset ska genomgå en större ombyggnad.2)Se för bostadshyresgäster 46 § 1 stycket 3 och 4 hyreslagen.
Förutsättningarna är förhållandevis klara. Uppsägningen ska, utöver att vara tydlig, redovisa – såvitt avser rivning och större ombyggnad – orsaker till varför förlängning inte medges. Härutöver måste hyresvärden också dessutom underrätta hyresgästen, att denne – om hyresgästen inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b § hyreslagen – inom två månader från uppsägningen måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Gör hyresgästen inte det, förlorar hyresgästen rätten att föra talan om ersättning. Det är hyresvärden som står risken för att uppsägningsanledningen är alltför vag eller otydlig.3)Se t.ex. RH 2001:1. Att det inte alltid är enkelt framgår av hovrättspraxis. I ett fall ville hyresvärden exploatera marken för bostadsändamål i enlighet med kommunens beslut. Hyresvärden menade att uppsägningen skulle därför prövas mot bakgrund av generalklausulen i 57 § punkten 4 i jordabalken, dvs. att hyresvärden ”[...] i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.” Detta hade emellertid inte framgått av uppsägningshandlingen, konstaterade hovrätten. Konsekvensen blev därför att hyresvärden ansågs förhindrad att åberopa generalklausulen.4)Se Svea hovrätts laga kraftvunna dom 2013-12-10 i mål nr T 5676-12.
Detta kan medföra problem om hyresgästen är passiv. I hovrättsavgörandet RH 2010:42 uttalade hovrätten bl.a. att det av allmänna processrättsliga principer följer att parts underlåtenhet att bemöta motpartens påståenden om ett rättsfaktum inte innebär att detta har erkänts. Utgångspunkten är att ett icke bemött eller erkänt rättsfaktum är ett förnekat sådant varvid det är fastighetsägaren som bär bevisbördan (se också 35 kap. 4 § rättegångsbalken).5)För mer om erkännande, se Nordh, Robert, Bevisrätt C, 2 u, 2019 s. 39 f. Se även Schöldström, Patrik, Tvistemålsanalys för praktiskt bruk, 2017 s. 24. Hovrätten uttalar bl.a.:
Fastighetsägaren kan ofta även räkna med ändrat användningssätt och därav föranledda högre hyror. Rivning huvudsakligen för ändrad användning au lägenhetsbeståndet (”kontorisering”) är närmast en art av rivning av ekonomiska skäl men sammanhänger ofta med de andra rivningsformerna. Ändrad användning av lägenhetsbeståndet är ofta en ofrånkomlig följd av städernas tillväxt och näringslivets strukturändring. [...]
I ett hovrättsavgörande handlade det om en planerad exploatering och omläggning av en fastighets brukningsändamål.6)Se Svea hovrätts avgörande 2015-11-12, mål nr ÖH 1966-15.Fastigheten skulle inte längre ska användas för bostadsändamål och den byggnad som inrymde den i målet aktuella prövningslägenheten skulle flyttas till annan plats. Hovrätten uttalar bl.a.: ”Till skillnad från hyresnämnden anser hovrätten att en flytt av byggnaden inte kan jämställas med en rivning. Den besittningsskyddsbrytande grunden i 12 kap. 46 § första stycket 3 jordabalken är, enligt hovrättens mening, därför inte tillämplig. Det är enligt hovrättens uppfattning inte heller fråga om en ändring av bruksändamålet för lägenheten, utan om motsvarande ändring för fastigheten, varför inte heller 12 kap. 46 § första stycket 5 jordabalken är tillämplig.”
Härutöver, vilket ibland parter och ombud förbiser, är det inte hyresnämndens sak att ta ställning till om en rivning är vare sig lämplig eller ändamålsenlig. Den prövningen ankommer på byggnadsnämnden.7)Se 9 kap. 10 § Plan- och bygglag (2010:900). Begreppet rivning innebär att en byggnad helt eller delvis tas bort, med tillhörande stomme. Det räknas alltså inte som rivning om stommen står kvar. Det räknas också som rivning om allt utom grunden har rivits, för att den exempelvis ska utnyttjas till en ny byggnad. Till skillnad mot vad som gäller enligt hyresrättslig praxis, gäller enligt bygglovsrättslig praxis att flyttning av en byggnad från en plats, till en annan, också är rivning. Därvid kan behövas, utöver rivningslov, även bygglov på den nya platsen.
Om parterna redan vid hyresavtalets ingående kommit överens om villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, så gäller en sådan överenskommelse.8)S.k. rivningsklausul. En hyresgäst kan också avstå från besittningsskydd (se 56 § andra stycket hyreslagen). En rivningsklausul har såsom framgår redan av lagtexten begränsad giltighet. Uppsägning till en tidpunkt efter femårsfristens utgång, medför skyldighet för hyresvärden att anvisa annan lokal för att undgå skadeståndsskyldighet.
Såsom framgått ovan finns ett krav på aktualitet. När det gäller bostadslägenheter har det ansetts att, för det fall hyresvärden inte kan redovisa när rivning eller för den delen ombyggnad kommer att realiseras, bevisbördan inte är uppfylld, mot hyresgästens bestridande, för att hyresförhållandet bör upplösas. I ett avgörande från Bostadsdomstolen 1986, handlade det om planer på ett nytt bostadsområde med 951 lägenheter. Området skulle vara färdigbyggt till den 1 mars 1987. I området fanns vid tidpunkten två äldre fastigheter belägna på mark som enligt planerna disponerades av kommunen. Hur fastigheterna skulle komma att disponeras var oklart ”men kommunala beslut kan påräknas inom den närmaste tiden”. Den ena fastigheten har varit upplåten i andra hand och den andra hade stått obebodd. Bostadsdomstolen uttalade:9)Se Bostadsdomstolens avgörande 1986-03-17, Beslut nr 95/1986.
Motsvarande resonemang saknas i förarbetena för lokalhyresgäster. Detta beror sannolikt på att lokalhyresgäster dels sällan omfattas av den sociala situation som bostadshyresgäster befinner sig i och dels därför att besittningsskyddet inte är absolut utan endast indirekt. En konsekvens är därför för lokalhyresgäster att om parterna inte kan enas om förlängning så leder en uppsägning oavkortat till att hyresgästen måste flytta. Skulle det därefter visa sig att huset inte rivs trots att värden angivit detta som skäl till att ej gå med på förlängning har en av de lagstadgade förutsättningarna för att undgå skadeståndsskyldighet brustit. Hur stort skadestånd som därvid ska utgå är en sak men att skadestånd ska utgå är i det närmaste uppenbart. Observera dock tvåårsfristen i 61 § hyreslagen som tämligen effektivt kan slå undan benen för en hyresgäst, något som lagstiftaren borde titta närmare på eftersom det kan ta tid med evakuering m.m. Rimligen borde bestämmelsen anpassas i förevarande situationer till den yttersta femårsfrist som finns såväl i hyreslagen som i Plan- och bygglagen.10)Se Victorin et al., Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 63 not 30 med däri lämnade hänvisningar.
Det går naturligtvis inte att ge ett uttömmande svar på frågan om det finns en yttersta tidsgräns, men femårsregeln för rivningskontrakt är en av flera möjliga utgångspunkter. Ett meddelat rivningslov upphör att gälla om arbetet inte har påbörjats inom två år eller är avslutat inom fem år efter att lovet vunnit laga kraft.11)Se 9 kap. 43 § Plan- och bygglag (2010:900).
Saknar hyresavtalet ett villkor om rivning, gäller i stället, utöver aktualitetskravet, att hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen, för att intresseavvägningen ska kunna falla ut till hyresvärdens fördel och därmed befria hyresvärden från skadeståndsskyldighet. Oenigheten rörande frågan om en erbjuden ersättningslokal dels anvisats och dels om den är ”godtagbar” eller inte, leder ofta till rättstvister. Det handlar i den senare delen om en intresseavvägning.12)Denna innefattar, för bostäder, en bedömning av hyresgästens möjligheter att skaffa en annan bostad. Om förhållandena är sådana att hyresgästen inte rimligen själv kan ordna annan bostad förlängs hyresförhållandet om inte värden tillhandahåller annan bostad med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas.
Avvägningen innebär att lokalen ska stå till hyresgästens disposition i nära anslutning till den tidpunkt då avflyttning ska ske från den förhyrda lokalen. Anvisning får vidare anses innebära att hyresvärden lämnar uppgifter om den erbjuda lokalens adress, ungefärliga storlek och hyra samt vem hyresgästen kan vända sig till för att få diskutera hyresvillkoren. Det kan således inte anses tillfyllest att hyresvärden enbart lämnar en allmän hänvisning till annonser om lokaler att hyra i någon tidning. Hyresvärden får anses ha bevisbördan för att anvisning har skett.13)Se Holmqvist & Thomsson, Jordabalk (1970:994) (12 november 2019, Zeteo), kommentaren till 12 kap. 57 §.
Det talas ofta i sammanhang som dessa om ”likvärdiga lokaler”. Rekvisitet är dock godtagbar även om någon saklig skillnad inte är åsyftad. Med godtagbar avses inte att en lokal måste vara identisk eller ha samma hyra etc. Smärre olägenheter och omdisponeringar måste accepteras om förutsättning föreligger att bedriva verksamheten i anvisad lokal under i stort sett samma betingelser som tidigare. Hyresgästen i ett hovrättsavgörande från 1986, hade bedrivit tandläkarpraktik sedan 1938.14)Se Svea hovrätts dom 1986-11-07, dom nr 14:DT 89, mål nr T 274/84. Trots behovet av anpassningar ansåg hovrätten den anvisade lokalen vara godtagbar. Det hjälpte inte att hyresgästen förhyrt lokalen under många år. Hovrätten uttalar bl.a.:
[Hyresgästen] hade, då han tvingades avflytta. från sin lokal på Stureplan 19, bedrivit tandläkarpraktik där ända sedan 1938. Lokalen, som ursprungligen använts som hyreslägenhet, har uppenbarligen tillgodosett de krav [Hyresgästen] haft med hänsyn till praktikens speciella inriktning och hans ambitioner att ha. en god. arbets- och patientmiljö. Det är förståeligt att det i sig är påfrestande att efter så lång tid behöva lämna lokaler, som är ändamålsenliga. Hyresgäst har emellertid i [Hyresgästen] situation ej rätt kräva. ersättningslokal, som i alla hänseenden är exakt lika lämplig för verksamheten som den tidigare förhyrda. Smärre olägenheter och omdisponeringar, vad avser inredning och lokalutnyttjande, måste accepteras om förutsättning föreligger att likväl 'bedriva verksamheten under i stort sett samma. betingelser som tidigare.
Betänkandet SOU 1966:14 s. 331 innehåller en definition på, utöver kravet på en marknadsmässig hyra, likvärdig lokal, varvid avses en lokal som ”[...] uppfylla sådana krav i fråga om läge, storlek och utformning som med hänsyn till hyresgästens verksamhet framstår som skäliga.”
I ett hovrättsavgörande handlade det om det en bostadslägenhet och därmed en prövning enligt 12 kap. 46 § fjärde stycket JB. Hyresvärden hade erbjudit hyresgästen två ersättningsbostäder. Hyresgästen hade dock avvisat erbjudandena med motiveringen att de erbjudna lägenheterna dels låg för långt bort från hans arbetsplats, dels att de är större och har högre hyra. Hovrätten fäste dock inget avseende vid detta.15)Se bl.a. Svea hovrätts beslut 2019-11-15, mål nr ÖH 3046-19.
Det är inte blott standardförsämringar, subjektiva eller objektiva, en hyresgäst måste tåla inom vissa ramar. En lokalhyresgäst måste också godta en viss standardökning. Även det omvända kan i bland godtas, dvs. att den anvisade lokalen måste rustas upp i viss mån. Generellt gäller dock att en hyreshöjning i förekommande fall inte får vara mer än obetydlig.16)Se SvJT 1972 ref. 32. Se även Victorin et al, Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 64
Lokaler prissätts dock på en fri marknad där tillgång och efterfrågan styr och där det är möjligt för en hyresvärd att säga upp ett avtal till omförhandling av hyran. Regleringen innebär således att hyresgästen i grunden står risken för att hyran höjs av marknadsmässiga skäl (se Svea hovrätts dom den 10 december 2013 i mål nr T 5676-12 och Kommersiell hyresrätt, Victorin A., 2003, Zeteo, avsnitt 4.3.4). Hyresgästen kan inte heller kräva en ersättningslokal som i alla hänseenden är exakt lika lämplig för verksamheten som den tidigare förhyrda (jfr Svea hovrätts dom den 1 mars 2013 i mål T 3732-12, se särskilt tingsrättens motivering och där gjorda rättsfallshänvisningar). [...] Hyresgästen kan knappast heller begära att få bli erbjuden en lokal som är billig därför att den nuvarande är av särskilt låg standard (se Victorin a.a.).
Oaktat praxis är sträng får inte standarden på de anvisade lokalerna innebära sådana ökade kostnader att de på grund härav inte kan anses godtagbara (oskäliga).17)Se Svea hovrätts laga kraftvunna dom 2013-12-10 i mål nr T 5676-12. I SOU 1966:14 s. 150 och s. 331 uttalas bl.a.:
Såsom ovan redovisats kan en hyresgäst inom ramen för ”godtagbarhetskravet” inte kräva att hyran för ersättningslokalen är identisk med hyran för den tidigare lokalen. Emellertid får inte hyran avvika i så hög grad att det blir obilligt för hyresgästen. Den nya hyran ska med andra ord dels vara marknadsmässig dels skälig i jämförelse med likvärdiga lokaler. I förarbetena kommer detta till uttryck på följande vis:18)Se prop 1968:91 s. 236, Kungl. Maj.ts proposition till riksdagen med förslag till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, m. m.
Om så inte är fallet behöver inte hyresgästen acceptera den anvisade lokalen och hyresvärdens ersättningsskyldighet kvarstår. Observera att risken för hyreshöjning, särskilt i de fall där hyran för prövningslägenheten understiger skälig marknadshyra, bärs av hyresgästen. 19)Se SvJT 1972 ref. 32.
Inför medlingsförfarandet i hyresnämnden ankommer det på parterna att tillhandahålla jämförelsematerial. Materialet ska avse lokaler som ”är i grova drag likvärdiga med avseende på lokaltyp, läge, storlek och standard. Man bör observera att alla fyra angivna faktorer i princip måste vara uppfyllda”. Viktigast är dock läget.20)Se även Victorin et al., Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 72.
I förarbetena redovisas bl.a.: följande:21)Se prop 1987/88:146 om ändringar i lokalhyreslagstiftningen, s. 22.
[...] lokalens marknadshyra, dvs. den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, liksom i dag bör utgöra norm för vad som skall anses som skäligt hyreskrav. Hyresanbud från andra eller avtal som hyresvärden träffat med en ny hyresgäst bör dock inte tillmätas någon självständig betydelse. Vid bestämmandet av marknadshyran bör i stället främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Regler härom bör införas i 57 a § första stycket hyreslagen. Jämförelse bör därvid i första hand göras med hyrorna för sådana lokaler som är i grova drag jämförbara med avseende på lokaltyp, läge, storlek och standard. Eftersom värderingen skall avse marknadshyran vid hyrestidens utgång, bör normalt mindre vikt tilläggas äldre avtal som inte nyligen förlängts. Om det inte finns några i grova drag jämförliga lokaler på orten eller parterna inte åberopat några sådana lokaler, får marknadshyran bestämmas genom en mer fri värdering. I sådant fall kan ledning hämtas från hyrorna för andra lokaler. Det bör inte heller uteslutas att seriösa anbud från andra eller avtal som träffats med en ny hyresgäst då vägs in i helhetsbedömningen.
I ett hovrättsavgörande handlade det om skadeståndstalan på grund av en uppsagd fotoateljé. Hovrätten ansåg bl.a. att de lokaler som i och för sig anvisats hyresgästen, mot bakgrund av den verksamhet som bedrevs i prövningslokalen och de förutsättningar som gällde där i fråga om takhöjd och ljusförhållanden, inte uppfyllde de krav som skäligen kunde ställas från hyregästens sida. I samma mål uttalade hovrätten dessutom beträffande kravet på anvisningens konkretisering bl.a.:22)Se Svea hovrätts avgörande 2008-04-30 i mål nr T 8125-07.
I det aktuella målet redovisades anvisningen med att hyresvärden ”säkert nämnde hyresspannet 600 - 800 kr per kvadratmeter och år” samt att ”det är klart att man säger adressen”. Hyresvärden förklarade dessutom att hyresgästen vid sammanträffande förklarat att lokalerna låg för långt bort varför hyresvärden inte fann skäl att precisera villkoren närmare. Hovrätten ansåg alltså inte att detta uppfyllde kraven eller var ursäktligt i den meningen att hyresvärden med befriande verkan anvisat lokaler.
Det finns alltså ett underförstått krav på att anvisningen ska ske inom skälig tid och vara tydlig. Det är hyresvärden som bär bevisbördan för att anvisning skett.23)Se avsnitten nedan om skälig acceptfrist. Se även Larssson & Synnergren, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken 4 u., 2011 s. 145 f. med däri hänvisade avgöranden. Se även Victorin et al., Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 63 f. Vad som ska anses vara skälig tid måste som så ofta bedömas med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet. I doktrinen har framförts förståelse för hyresvärdar som försökt men inte fått accept för anvisningar till hyresgästen. Det har förts fram att misslyckade anvisningar som har skett i god tid skulle kunna leda till att en senare anvisning av en lokal får till följd att den senare anvisningen får anses ha gjorts i tid. Även föregående konstruktiv dialog mellan parterna skulle kunna få en sådan verkan.24)Se Holmqvist & Thomsson, Jordabalk (1970:994) (12 november 2019, Zeteo), kommentaren till 12 kap. 57 §. Författaren ställer sig dock tveksam till detta, i vart fall vad gäller konstruktiva samtal mellan parterna.
Det innebär att villkoren från ersättningssynpunkt binder hyresvärden under medlingen. Bostadsrättsföreningen har ostridigt medverkat och inställt sig till medlingssammanträdet. Att under medlingsförfarandet vägra gå med på hyresgästens anbud är inte detsamma som att därmed vägra förlängning på sådant sätt att skadeståndsskyldighet kan uppkomma, tvärt om!
En hyresgästs accept har ansetts för sent avlämnad, när den lämnats före hyrestidens utgång men 11 månader efter mottagandet av hyresvärdens uppsägning med erbjudna förlängningsvillkor (Hovrättens för Övre Norrland dom den 16 juni 2005 i T 475-04). Hovrätten uttalar [författarens markering]:25)Se även RH 1996:108.
Observera att bestämmelsen inleds med orden ”innan medlingen har avslutats” och observera också att hela det fjärde stycket handlar om den situationen att hyresvärden ”[...] kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen [...]”. Bestämmelsen tar således fasta på de situationer där hyresvärden under det pågående medlingsförfarandet skärper sina krav, t.ex. genom att kräva högre hyra än den som hyresvärden ursprungligen angett i uppsägningen. Bestämmelsen innebär i den situationen att en hyresgäst i en senare process alltid har rätt till ersättning om så sker och en förlängning inte kommer till stånd. Fallet att en hyresgäst som i uppsägningshandlingen har erbjudits förlängning på ändrade villkor antar villkoren först efter hänskjutandet, dvs. efter utgången av det som kan anses vara en skälig svarsfrist enligt avtalslagen, belyses av följande uttalande i förarbetena som tar fasta på 12 kap. 58 § 4 st. JB.26)Se prop 1978/79:89 – om lokalhyra, s. 25.
Bestämmelsen innebär inte att hyresvärden är avtalsrättsligt bunden av sitt yrkande i uppsägningen såsom av ett anbud under längre tid än den sedvanliga acceptfristen ([...] NJA 1974 s. 370). Att hyresgästen efter det att han har hänskjutit tvisten till medling antar de villkor som hyresvärden har uppgett i uppsägningen medför därför inte automatiskt att ett nytt avtal kommer till stånd. En vägran av värden att förlänga avtalet på de ursprungligen angivna villkoren innebär att han har ändrat sin position i tvisten. En sådan ändring vid medlingen får redan enligt gällande rätt betydelse i en efterföljande ersättningsprocess. Som grund för prövningen i ersättningsprocessen skall nämligen som regel läggas den ståndpunkt som hyresvärden slutligen har intagit vid förhandlingarna. [...] Ett blankt avslag på begäran från hyresgästen om förlängning på de ursprungligen angivna villkoren bör medföra att hyresvärdens slutliga ståndpunkt anses vara att han har vägrat att förlänga hyresförhållandet. I sådant fall kommer frågan om skäligheten i hans ursprungliga hyreskrav inte upp i en ersättningsprocess. [...]
Ett avslag i förening med krav på högre hyra medför f.n. att skäligheten av denna senare hyra och inte den i uppsägningen angivna kommer att prövas i en ersättningsprocess. Den nya bestämmelsen tar sikte på det sist anförda fallet och medför att, om hyresgästen inte går med på de nya villkoren och hyresförhållandet upphör, hyresgästen alltid har rätt till ersättning utan att det först behöver visas att de nya kraven inte har varit skäliga. Hyresvärdens förfarande att gå ifrån sitt i uppsägningen angivna hyreskrav blir alltså att jämställa med förlängningsvägran. Förhandlingarna mellan parterna är att anse som avslutade i och med att hyresnämnden avskriver medlingsärendet från vidare handläggning.
I ett laga kraftvunnet avgörande från Stockholms tingsrätt, prövades just frågan om skälig acceptfrist.27)Se Stockholms tingsrätt laga kraftvunna dom 2010-11-18, mål nr T 17061-08, s. 10 ff. I målet gav hyresvärden uppgifter till hyresgästen om en ersättningslokal. Hyresvärden reserverade lokalen för hyresgästen under ca 4 månaders tid, utan att hyresgästen svarade på erbjudandet. Hyresvärden släppte då lokalen, knappt 4 månader innan hyresgästens avflyttning. Eftersom den anvisade lokalen ansågs vara godtagbar och acceptfristen enligt tingsrätten hade gått ut, var innebörden att hyresvärden hade fullföljt sin anvisningsskyldighet. Mellan den slutligt överenskomna avflyttningstidpunkten den 31 oktober 2008 och tidpunkten för anvisning av en ersättningslokal, den 14 februari 2008, löpte fyra och en halv månader. Den anvisade lokalen var tillgänglig för inflyttning den 31 oktober 2008. Parterna sammanträffande i hyresnämnden den 12 juni 2008. Först under medlingssammanträdet, men efter hyresnämndens yttrande, tackade hyresgästen ja till den anvisade ersättningslokalen. Acceptfristen ansågs gått till ända, till och med innan hyresvärden den 9 juni 2008 släppte den anvisade lokalen. Det hade då gått närmare fem månader mellan anvisningstidpunkten och hyresgästens besked. Konsekvensen av hyresgästens passivitet blev därför att hyresgästen inte ansågs ha lämnat besked i skälig tid. Hyresvärden ansågs ha fullgjort sin anvisningsskyldighet. Tingsrätten framhåller bl.a. att:
Resonemanget påminner om anslaget i 1 kap. 6 § andra stycket avtalslagen.28)Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. Bestämmelsen lyder i sin helhet:
Patrik Schöldström förklarar innebörden av paragrafen enligt följande:29)Schöldström, Patrik, Tvistemålsanalys för praktiskt bruk, Jure Förlag AB, 2017 s. 44.
En hyresgäst behöver inte, även om det måhända är till hyresgästens fördel – i vart fall verksamhetsmässigt – själv vara aktiv och försöka hitta en godtagbar ersättningslokal. Gör hyresgästen det kan denne å andra sidan inte dra fördelar av hyresvärdens absoluta skyldighet att anvisa en godtagbar ersättningslägenhet för att undgå skadeståndsansvar. Om emellertid hyresgästen gör det därför att hyresvärden inte anvisar en godtagbar lokal, kan hyresgästens rätt till skadestånd bestå. Om hyresgästen träffat avtal om lokal, utan att dessförinnan efterhöra om hyresvärden kunnat skaffa en bättre lokal, saknar också betydelse för anvisningskravet. Så länge den nya lokalen som anskaffats av hyresgästen, inte är sådan att hyresgästen bort nöja sig med den om den nya lokalen i stället anvisats av hyresvärden, kvarstår hyresvärdens anvisningsskyldighet med tillhörande skadeståndsskyldighet.30)Se Hovrättens över Skåne och Blekinge dom 1984-12-07, mål nr 304-84, DT 2228, s. 5 där hovrätten bl.a. uttalar: ”Den lokal som bolaget hyrt har emellertid ostridigt inte varit sådan att bolaget bort nöja sig med den, om den anvisats av [hyresvärden]. Det förhållandet att bolaget genom ingående av ett nytt hyresavtal på egen hand sökt säkerställa restaurangrörelsens fortsatta bedrivande kan därför inte medföra att [hyresvärdens] anvisningsplikt upphört. Högsta domstolen har dock i ett avgörande från 198931)Se NJA 1989 s. 824 (se s. 828) där hyresgästen själv anskaffade en godtagbar ersättningslokal. även öppnat upp för kvarstående skadeståndsskyldighet i fall där hyresvärden agerat illojalt eller passivt. Högsta domstolen uttalar [författarens markering] bl.a.
Vad som är större ombyggnad leder sällan till tvister. Praxis innehåller avgöranden som visar avgränsningen mellan större ombyggnad och underhållsåtgärder. Trots att flera avgöranden avser flerfamiljshus, torde bedömningen i sak, inte skilja sig från bedömningen rörande kommersiella lokaler. I ett fall uttalar Bostadsdomstolen bl.a. [författarens markering]:32)Se Bostadsdomstolens avgörande 1976:14.
I ett annat avgörande från Bostadsdomstolens handlade det också om en flerfamiljsfastighet som skulle undergå större ombyggnad.33)Se Bostadsdomstolens avgörande 1975:3. Prövningslägenheten skulle tillsammans med en enrumslägenhet omdisponeras till en fyrarumslägenhet. Byggnadslov förelåg. Bostadsdomstolen gjorde ingen mot hyresnämnden avvikande bedömning i frågan om att det var fråga om en större ombyggnad.
I ett avgörande från Svea hovrätt34)Se Svea hovrätts beslut 2019-11-15, mål nr ÖH 3046-19. handlade det om en bostadslägenhet och därmed en prövning enligt 12 kap. 46 § fjärde stycket JB. I målet framkom att startbesked meddelats för de planerade åtgärderna. De ombyggnadsåtgärder som var aktuella omfattade dels att hyresgästens lägenhet slogs samman med en annan lägenhet vilket ansågs utgöra en större ombyggnation och att det inte var uppenbart att hyresgästen kunde sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden. Hyresvärden hade erbjudit hyresgästen två ersättningsbostäder. Hyresgästen hade dock avvisat erbjudandena med motiveringen att de erbjudna lägenheterna dels låg för långt bort frän hans arbetsplats, dels att de är större och har högre hyra. Hovrätten fäste dock inget avseende på detta utan ansåg ersättningslägenheterna godtagbara. I målet framkom också att prövningslägenheten inte skulle finnas kvar efter ombyggnaden. Hovrätten framhåller därvid bl.a.:
När el och vatten är avstängt under ombyggnadsperioderna, och all inredning rivs ut liksom all utrustning som är nödvändig för att lägenheterna skall kunna brukas för sina ändamål torde tveklöst en större ombyggnation vara för handen. Samtliga ytskikt skulle bilas bort i avvaktan på att nya skulle anbringas.35)Se RH 1996:137. I det aktuella avgörandet från hovrätten uttalas bl.a.:
Högsta domstolen prövade ett ärende där det handlade om en biografverksamhet.36)Se NJA 2011 s. 27. Hyresvärden genomförde en omfattande upprustning och ombyggnad av ett centrum i Stockholm. I samband därmed uppfördes en ny biografanläggning med flera salonger – en s.k. multiplexbiograf som dels omfattande den ursprungliga salongen dels ytterligare fyra salonger under jord. Att detta var att betrakta som en större ombyggnad var ostridigt i målet.
Det är hyresvärdens avsikter vid tidpunkten för uppsägningen som är avgörande för bedömningen av relevansen av den besittningsbrytande grunden. Detta framgår av ett avgörande från Svea hovrätt, där bl.a. följande framhålls:37)Se Svea hovrätt dom 2014-02-18 i mål nr T 11527-12, s. 3.
Vad därefter gäller frågan om Vingården haft befogad anledning enligt 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken att vägra förlängning av hyresavtalet då brukningsändamålet skulle läggas om konstaterar hovrätten att det är hyresvärdens avsikter vid tidpunkten för uppsägningen som är avgörande. Av den bevisning som Vingården åberopat framgår att bolaget då hade en reell avsikt att bygga en bostadslägenhet och installera hiss även på den yta som Choy's hyrde. Det förhållandet att inte hela lokalytan sedermera kom att omvandlas till bostad saknar då betydelse.
Det är till att börja med inte fråga om eventuella olägenheter för hyresgästen utan olägenhet för hyresvärden att genomföra ombyggnaden. I doktrinen hänvisas till ett uttalande i förarbetena enligt följande:38)Se Holmqvist & Thomsson, Jordabalk (1970:994) (12 november 2019, Zeteo), kommentaren till 12 kap. 57 §. Kommentaren hänvisar till Hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande, SOU 1966:14 – Ny hyreslagstiftning, s. 16. Uttalandet omfattar bostadslägenheter men torde gälla även beträffande lokaler.
I samma betänkande lämnas exempel på situationer då hyresgästen anses kunna sitta kvar utan betydande olägenheter för hyresvärden.39)SOU 1966:14 s. 162. Uppräknade fall omfattar trappor och andra särskilda utrymmen, installation av hiss och andra gemensamma anläggningar ävensom yttre reparationer. Uppräkningen är ingalunda uttömmande. Bevisbördan åvilar hyresvärden men den anses låg.40)Se Victorin et al., Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 63 f.
Det finns exempel i rättspraxis på att godtagbarhetsrekvisitet inte alltid inkluderar att den anvisade är anpassad för hyresgästens verksamhet, t.ex. om den gamla lokalen uthyrdes enligt kontraktet utan för verksamheten avsedd inredning, eller om hyresgästen efter ombyggnationen erbjuds att åter tillträda och bruka lokalen om än med vissa inskränkningar.41)Se Svea hovrätts laga kraftvunna dom 2014-02-18 i mål nr T 11527-12 där hovrätten hänvisar till tingsrättens domskäl (se tingsrättens dom s. 29).
En hyresgäst som erbjuder sig att hålla lokalen utrymd under ombyggnadstiden, kan inte p42)åräkna hyresvärdens tillmötesgående. Förvisso hindrar inte hyresgästen ombyggnaden, men det anses ändå föreligga en besittningsbrytande grund. Detta då lagtexten förutsätter att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande. Det är således den objektiva bedömningen som är avgörande vid prövningen.42)Se Holmqvist & Thomsson, Jordabalk (1970:994) (12 november 2019, Zeteo), kommentaren till 12 kap. 57 §.
En godtagbar lösning är naturligtvis när hyresgästen frivilligt erbjuder sig att flytta ut ur lokalerna under ombyggnationen för att sedan återvända till den ombyggda lokalerna. Detta förutsätter dock en ömsesidighet. En möjlig godtagbar lösning, där fastighetsägaren kan undgå ersättningsskyldighet, i vart fall om hyresgästen också erbjuds viss ekonomisk kompensation, är när fastighetsägaren erbjuder hyresgästen en evakueringslokal i huset eller i ett närliggande hus, för att sedan flytta tillbaka till de ombyggda lokalerna som ersättningslägenhet. Situationen kan komma att aktualiseras efter en ombyggnation när viss yta tillförs eller går förlorad. Det ska observeras att det då inte frågan om samma hyresobjekt.43)Se Victorin et al., Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 65 och hänvisningen i not 39 till NJA 2007 s. 303.
Zacharias Advokatbyrå är vana att företräda främst fastighetsägare har mångårig erfarenhet av processföring.Kontakta våra jurister
1. ↑ Advokat Claude D Zacharias är innehavare av AB Zacharias Advokatbyrå och har författat flera artiklar och böcker, bl.a. lagkommentaren 2011 års fastighetsmäklarlag och boken Besiktningsmannens ansvar vid överlåtelsebesiktningar.
2. ↑ Se för bostadshyresgäster 46 § 1 stycket 3 och 4 hyreslagen.
3. ↑ Se t.ex. RH 2001:1.
4, 17. ↑ Se Svea hovrätts laga kraftvunna dom 2013-12-10 i mål nr T 5676-12.
5. ↑ För mer om erkännande, se Nordh, Robert, Bevisrätt C, 2 u, 2019 s. 39 f. Se även Schöldström, Patrik, Tvistemålsanalys för praktiskt bruk, 2017 s. 24.
6. ↑ Se Svea hovrätts avgörande 2015-11-12, mål nr ÖH 1966-15.
7. ↑ Se 9 kap. 10 § Plan- och bygglag (2010:900). Begreppet rivning innebär att en byggnad helt eller delvis tas bort, med tillhörande stomme. Det räknas alltså inte som rivning om stommen står kvar. Det räknas också som rivning om allt utom grunden har rivits, för att den exempelvis ska utnyttjas till en ny byggnad. Till skillnad mot vad som gäller enligt hyresrättslig praxis, gäller enligt bygglovsrättslig praxis att flyttning av en byggnad från en plats, till en annan, också är rivning. Därvid kan behövas, utöver rivningslov, även bygglov på den nya platsen.
8. ↑ S.k. rivningsklausul. En hyresgäst kan också avstå från besittningsskydd (se 56 § andra stycket hyreslagen). En rivningsklausul har såsom framgår redan av lagtexten begränsad giltighet. Uppsägning till en tidpunkt efter femårsfristens utgång, medför skyldighet för hyresvärden att anvisa annan lokal för att undgå skadeståndsskyldighet.
9. ↑ Se Bostadsdomstolens avgörande 1986-03-17, Beslut nr 95/1986.
10. ↑ Se Victorin et al., Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 63 not 30 med däri lämnade hänvisningar.
11. ↑ Se 9 kap. 43 § Plan- och bygglag (2010:900).
12. ↑ Denna innefattar, för bostäder, en bedömning av hyresgästens möjligheter att skaffa en annan bostad. Om förhållandena är sådana att hyresgästen inte rimligen själv kan ordna annan bostad förlängs hyresförhållandet om inte värden tillhandahåller annan bostad med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas.
13, 24, 42. ↑ Se Holmqvist & Thomsson, Jordabalk (1970:994) (12 november 2019, Zeteo), kommentaren till 12 kap. 57 §.
14. ↑ Se Svea hovrätts dom 1986-11-07, dom nr 14:DT 89, mål nr T 274/84.
15. ↑ Se bl.a. Svea hovrätts beslut 2019-11-15, mål nr ÖH 3046-19.
16. ↑ Se SvJT 1972 ref. 32. Se även Victorin et al, Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 64
18. ↑ Se prop 1968:91 s. 236, Kungl. Maj.ts proposition till riksdagen med förslag till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, m. m.
19. ↑ Se SvJT 1972 ref. 32.
20. ↑ Se även Victorin et al., Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 72.
21. ↑ Se prop 1987/88:146 om ändringar i lokalhyreslagstiftningen, s. 22.
22. ↑ Se Svea hovrätts avgörande 2008-04-30 i mål nr T 8125-07.
23. ↑ Se avsnitten nedan om skälig acceptfrist. Se även Larssson & Synnergren, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken 4 u., 2011 s. 145 f. med däri hänvisade avgöranden. Se även Victorin et al., Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 63 f.
25. ↑ Se även RH 1996:108.
26. ↑ Se prop 1978/79:89 – om lokalhyra, s. 25.
27. ↑ Se Stockholms tingsrätt laga kraftvunna dom 2010-11-18, mål nr T 17061-08, s. 10 ff. I målet gav hyresvärden uppgifter till hyresgästen om en ersättningslokal. Hyresvärden reserverade lokalen för hyresgästen under ca 4 månaders tid, utan att hyresgästen svarade på erbjudandet. Hyresvärden släppte då lokalen, knappt 4 månader innan hyresgästens avflyttning. Eftersom den anvisade lokalen ansågs vara godtagbar och acceptfristen enligt tingsrätten hade gått ut, var innebörden att hyresvärden hade fullföljt sin anvisningsskyldighet.
28. ↑ Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.
29. ↑ Schöldström, Patrik, Tvistemålsanalys för praktiskt bruk, Jure Förlag AB, 2017 s. 44.
30. ↑ Se Hovrättens över Skåne och Blekinge dom 1984-12-07, mål nr 304-84, DT 2228, s. 5 där hovrätten bl.a. uttalar: ”Den lokal som bolaget hyrt har emellertid ostridigt inte varit sådan att bolaget bort nöja sig med den, om den anvisats av [hyresvärden]. Det förhållandet att bolaget genom ingående av ett nytt hyresavtal på egen hand sökt säkerställa restaurangrörelsens fortsatta bedrivande kan därför inte medföra att [hyresvärdens] anvisningsplikt upphört.
31. ↑ Se NJA 1989 s. 824 (se s. 828) där hyresgästen själv anskaffade en godtagbar ersättningslokal.
32. ↑ Se Bostadsdomstolens avgörande 1976:14.
33. ↑ Se Bostadsdomstolens avgörande 1975:3.
34. ↑ Se Svea hovrätts beslut 2019-11-15, mål nr ÖH 3046-19.
35. ↑ Se RH 1996:137.
36. ↑ Se NJA 2011 s. 27.
37. ↑ Se Svea hovrätt dom 2014-02-18 i mål nr T 11527-12, s. 3.
38. ↑ Se Holmqvist & Thomsson, Jordabalk (1970:994) (12 november 2019, Zeteo), kommentaren till 12 kap. 57 §. Kommentaren hänvisar till Hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande, SOU 1966:14 – Ny hyreslagstiftning, s. 16. Uttalandet omfattar bostadslägenheter men torde gälla även beträffande lokaler.
39. ↑ SOU 1966:14 s. 162.
40. ↑ Se Victorin et al., Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 63 f.
41. ↑ Se Svea hovrätts laga kraftvunna dom 2014-02-18 i mål nr T 11527-12 där hovrätten hänvisar till tingsrättens domskäl (se tingsrättens dom s. 29).
43. ↑ Se Victorin et al., Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 65 och hänvisningen i not 39 till NJA 2007 s. 303.

References: § 1
 § 4
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 § 1