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Timestamp: 2016-10-25 03:12:47+00:00

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115 II 8315. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 11 janvier 1989 dans la cause S.I. E. contre C. (recours en r�forme)
Art. 18 al. 3 AMSL. Nullit� d'une r�siliation du bail signifi�e � l'occasion d'une majoration de loyer. L'application de l'art. 18 al. 3 AMSL suppose que la r�siliation se trouve en rapport direct avec une majoration de loyer. Tel est le cas si elle a pour but de placer le locataire devant l'alternative de quitter les locaux ou de payer un loyer major�. Lorsque cette condition est remplie, peu importe que le bailleur ait manifest� l'intention de r�silier apr�s ou avant une majoration de loyer. Faits � partir de page 83
A.- Selon un contrat de bail du 15 octobre 1981, conclu pour une dur�e de 5 ans avec �ch�ance au 30 avril 1987, la S.I. E., propri�taire d'un immeuble � Gen�ve, loue � C. des locaux commerciaux. Le capital-actions de la soci�t� propri�taire a chang� de mains en 1985 et 1986. Par lettre du 5 septembre 1986, la bailleresse a signifi� au locataire son cong� pour l'�ch�ance du 30 avril 1987.
B.- Le 9 octobre 1986, C. a d�pos� une requ�te en prolongation du bail. En cours d'instance il a invoqu� la nullit� du cong�, en faisant valoir que la r�siliation n'avait pour but que d'obtenir du locataire une hausse de loyer substantielle, ce qui entra�nerait sa nullit� selon l'art. 18 al. 3 AMSL.
Par jugement du 15 octobre 1987, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� nul et de nul effet le cong� notifi� le 5 septembre 1986.
La Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a confirm� ce jugement par arr�t du 24 juin 1988.
C.- La d�fenderesse recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral en concluant principalement � ce que la r�siliation du bail notifi�e le 5 septembre 1986 soit reconnue valable, subsidiairement au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour qu'elle examine le m�rite de ses conclusions subsidiaires, tendant � la prolongation du bail.
2. Aux termes de l'art. 18 al. 3 AMSL, une r�siliation signifi�e par le bailleur � l'occasion d'une majoration de loyer est nulle (texte allemand: "im Zusammenhang mit"). La Chambre d'appel consid�re que cette disposition vise �galement le cong� qui pr�c�de une majoration. Examinant ensuite les circonstances de l'esp�ce, elle parvient � la conclusion que la r�siliation a �t� dict�e par la volont� de la d�fenderesse d'imposer post�rieurement au demandeur une majoration du loyer.
La d�fenderesse reproche � l'autorit� cantonale une interpr�tation extensive de l'art. 18 al. 3 AMSL. Elle conteste d'abord avoir voulu placer le demandeur devant le dilemme de devoir accepter une hausse de loyer sous la menace d'un cong� et s'en prend aux crit�res retenus dans l'arr�t attaqu� pour parvenir � cette conclusion. Elle soutient ensuite que seul un cong� post�rieur � une augmentation de loyer devrait �tre consid�r� comme une pression interdite par l'art. 18 al. 3 AMSL.
3. Lorsque la Chambre d'appel retient que "la r�siliation �tait ... dict�e par la volont� de la bailleresse d'imposer post�rieurement au preneur une majoration", elle constate la volont� r�elle d'une partie, constatation qui appartient au fait et qui lie en cons�quence le Tribunal f�d�ral dans le cadre d'un recours en r�forme (art. 63 BGE 115 II 83 S. 85al. 2 OJ; ATF 113 II 27, ATF 110 II 292). Dans la mesure o� la d�fenderesse s'en prend aux �l�ments desquels l'autorit� cantonale a d�duit cette volont�, elle critique de mani�re inadmissible l'appr�ciation des preuves. Son recours est �galement irrecevable en tant qu'il se borne � se r�f�rer au m�moire d'appel (ATF 110 II 78 consid. 1).
4. a) Il reste � d�terminer si l'art. 18 al. 3 AMSL est applicable lorsque le bailleur a r�sili� le contrat pour imposer ult�rieurement une augmentation du loyer mais qu'il n'est pas �tabli qu'il aurait adress� une demande dans ce sens au locataire ou m�me que des pourparlers auraient eu lieu entre eux en vue d'une continuation du bail � des conditions plus on�reuses.
b) Pour admettre en l'esp�ce la nullit� de la r�siliation, la Chambre d'appel s'est fond�e sur certains auteurs et sur sa jurisprudence non publi�e selon laquelle la r�siliation tombe sous le coup des art. 18 al. 3 et 31 AMSL lorsque, post�rieurement � sa notification, le bailleur prend l'initiative de proposer au locataire une majoration du prix convenu, alors que cette r�siliation serait valable si l'initiative est prise par le preneur. Selon RAISSIG/SCHWANDER (Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen, 3e �d. p. 173 s.), auteurs auxquels se r�f�re l'arr�t attaqu�, il importe peu que la r�siliation intervienne avant, en m�me temps que, ou apr�s la signification de la hausse du loyer. La m�me opinion est exprim�e par GM�R/PREROST/TR�MPY (Mietrecht f�r die Praxis, 3e �d. p. 99). Ces deux ouvrages se r�f�rent notamment � un arr�t de l'Obergericht de Zurich (ZR 1978 n. 119) selon lequel le crit�re d�terminant est de savoir si la hausse de loyer a une importance telle que son refus aurait suffi � provoquer une r�siliation du bail. Le Tribunal d'appel de B�le-Ville a repris ce consid�rant (BJM 1981 p. 200).
La d�fenderesse conteste cette interpr�tation de l'art. 18 al. 3 AMSL en faisant valoir que, raisonnablement, seul un cong� post�rieur � une majoration de loyer devrait pouvoir �tre consid�r� comme une pression interdite, "faute de quoi il faudrait, chaque fois qu'un propri�taire notifie un cong� � un locataire, soup�onner qu'il proc�de � un acte simul�, et qu'en r�alit�, il voudrait peut-�tre autre chose". Elle se r�f�re � une jurisprudence non publi�e du Tribunal f�d�ral cit�e par EGLI (Aper�u de la jurisprudence r�cente du Tribunal f�d�ral en application de l'AMSL, in RJB 1988 p. 63). Cette jurisprudence est �galement �voqu�e par BARBEY (Pratique r�cente en mati�re d'AMSL, 5e S�minaire sur le bail � loyer, BGE 115 II 83 S. 86Neuch�tel 1988, p. 22 ch. 5) et BASTIAN (Pratique r�cente en mati�re d'AMSL, 3e S�minaire sur le bail � loyer, Neuch�tel 1984, p. 11).
c) Le Tribunal f�d�ral a jug� dans un arr�t non publi� D. contre P. du 10 juin 1980 que la sanction de la nullit� pr�vue par l'art. 18 al. 3 AMSL ne s'appliquait qu'� une r�siliation se trouvant en rapport direct avec une majoration de loyer. Il s'est fond� sur le contexte, la ratio legis et la gen�se de cette disposition: l'art. 18 al. 3 fait suite � deux r�gles fixant la fa�on dont doit proc�der le bailleur qui a l'intention de majorer le loyer contractuel et la forme que doit rev�tir la notification au locataire de cette majoration; le but de l'arr�t� - prot�ger les locataires contre les loyers abusifs ou d'autres pr�tentions abusives des bailleurs, art. 1er AMSL - et le fait qu'il s'agit d'une loi sp�ciale inclinent � une interpr�tation plut�t restrictive; le Message du Conseil f�d�ral (FF 1972 I 1234) relevait express�ment, sans avoir �t� contredit lors des d�bats parlementaires, que l'art. 18 al. 3, qui �vite que le locataire ne doive n�gocier sous une menace de r�siliation, est sans effet sur la r�siliation qui vise non pas � obtenir une majoration de loyer, mais � �teindre le bail.
Il n'y a pas de raison de revenir sur cette jurisprudence. La r�siliation n'est en rapport direct avec une majoration de loyer que si elle a pour but de placer le locataire devant l'alternative de quitter les locaux ou de payer un loyer major�. L'art. 18 al. 3 vise � �viter que le locataire ne se trouve en fait dans une situation de contrainte. Il tend ainsi � emp�cher un certain r�sultat (interdiction de but, Zweckverbot), de sorte que tous les moyens qui cherchent � parvenir � ce r�sultat �ludent la loi et sont partant illicites (DESCHENAUX, Le titre pr�liminaire du Code civil, in Trait� de droit civil suisse, II, 1, p. 148; MERZ, n. 90 ad art. 2 CC). Peu importe d�s lors, ainsi que l'a jug� avec raison la cour cantonale, que le bailleur ait manifest� l'intention de r�silier apr�s ou avant une majoration de loyer, du moment que ses d�marches ont pour effet de placer le locataire dans une situation de contrainte en ce qui concerne l'acceptation de cette majoration.
d) En l'esp�ce, il ressort des constatations souveraines de l'arr�t attaqu� (cf. consid. 3 ci-dessus) que la d�fenderesse n'a r�sili� le bail que dans l'intention d'en proposer par la suite la reconduction au locataire moyennant un loyer major�. Cette intention se serait concr�tis�e si une proc�dure n'avait pas �t� introduite entre-temps par le preneur, tendant � faire d�clarer nulle la r�siliation et prolonger le bail. Cette fa�on de proc�der, visant � parvenir au BGE 115 II 83 S. 87r�sultat prohib� par l'art. 18 al. 3 AMSL, constitue une fraude � la loi qui doit �tre sanctionn�e de la m�me mani�re qu'une violation de cette disposition, sans qu'il soit n�cessaire de recourir � la notion d'abus de droit (DESCHENAUX, op.cit., p. 149; MERZ, n. 93 ad art. 2 CC). La cour cantonale a donc admis avec raison la nullit� du cong� litigieux.
110 II 292,
art. 63 BGE 115 II 83 S. 85al. 2 OJ,
art. 18 al. 3 et 31 AMSL suite... ,
art. 1er AMSL

References: Art. 18
 ATF 
 ATF 
 art. 18
 art. 1
 art. 2
 art. 2

art. 63

art. 18

art. 1