Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/rinuncia-alluso-delle-parti-comuni-66728/
Timestamp: 2020-02-23 04:23:33+00:00

Document:
Da nuovo1, 2 Agosto, 2014
Salve vorrei un aiuto e suggerimento.
Vi spiego ;
Nel condominio sono proprietario di un piccolo locale; il quale non ha nessuna servitù' nel condominio stesso cioè spiego in parole povere; non ho ne ingresso dal portone ne affaccio nel cortile; praticamente anche facente parte del condominio non ho alcuna servitù. Bene qui viene il problema; perché nel palazzo l'amministratore ha deciso di fare un assemblea perché vuole far partecipare anche a me come locale alle spese riguardanti le scale. Bene partecipando all'Assemblea mi sono avvalso dell' articolo 1123 c.c ché praticamente non menzionò tutto ma il nocciolo dice che " le spese devono essere ripartite in base all'uso che uno ne fa" quindi nel mio caso uso pari allo 0 quindi vi faccio pensare...
Comunque alla fine delle varie discussioni tutti i condomini si sono accordati con me nell'assemblea (presente l'amministratore); che dovevo fare una lettera raccomandata intestata al condominio dove io rinunciavo all'uso delle parti comuni ( non alle parti comuni ) è che in questo caso avrebbero accettato la situazione. Volle il caso che quel giorno in quell'assemblea non raggiungemmo i millesimi e quindi la riunione risultò nulla. Comunque rimanemmo d'accordo tutti i condomini con una stretta di mano che avrei fatto questa benedetta raccomandata. E cosi ho fatto ma alla fine l'amministratore mi ha rigettato la raccomandata rispondendo mi che quello che avevo fatto non era utilizzabile per via legale e che non potevo rinunciare al solo uso delle parti comuni.
Bene qui chiedo a voi; ma l'amministratore può fare di testa sua?
E c'è un articolo che mi da la possibilità di rinuncia all'uso delle parti comuni?
Io ho trovato l'articolo 1118 c.c
Un grazie per tutti quelli che mi aiuteranno.
Nessun articolo per la possibilità di rinunciare alle parti comuni, infatti se ci pensi bene le scale normalmente portano all'ultimo piano dove di solito esiste un accesso al tetto, che è parte comune a tutti, perciò le scale sono anche di tua proprietà come il tetto e cortile in quanto hai la possibilità di accesso, soltanto non le usi, questo non è sufficiente a esimerti dalle spese per le parti comuni, salvo non sia previsto negli atti e/o nel RdC Contrattuale, solamente una delibera all'unanimità (1000/1000) potrebbe ridurti o esimerti dal contribuire a queste spese, per di più il Codice Civile prevede;
cc art. 1118. Diritti dei partecipanti sulle parti comuni (inderogabile)
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è
proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni
Aggiungo che probabilmente la tua unità immobiliare si trova al pieno terra per cui contribuirai solamente alla pulizia ed illuminazione dell'atrio e spese del cortile, e per le scale solamente in caso di manutenzione o ricostruzione si applica l'art 1124 cc
Grazie Tullio per la risposta; ma vorrei sottolineare che il mio locale non ha nessuna servitù nel portone nulla di nulla; non disponiamo ne di cortile o altro ;ecco perché mi avvalgo dell'articolo 1123 -1124 c.c perché qui si dice che un condomine deve indubbiamente partecipare ma;in base all'uso che uno ne fa della servitu.
Ed essendo che io non ho servitù di alcun tipo ; in questo caso non devo partecipare ne a pulizia scale ne consumo luce scale ne a manutenzione scale ; però devo partecipare al manutenzione lastrico solare perché facente parte comune e parte integrante del palazzo. L' articolo 1123 e 1124 c.c è stato creato proprio per evitare di incontrare un condominio che voglia speculare sul rifacimento o rimodernazioni di parti di stabile che se anche facenti parte comune sono utilizzati e deteriorati da solo i condomini dello stabile stesso.
Se tu sei condomino non è necessaria una servitù per poter usufruire delle parti comuni, sono anche di tua proprietà salvo titolo contrario;
cc art. 1117 Parti comuni dell'edificio Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche
se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le
fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di
ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso
l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche
strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli
ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di
trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria,
per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche
da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà
individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo
quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Ma l'articolo 1123 c.c comma 2. Secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.Quindi le scale anche se sono parte comune il mio uso e pari allo zero.
in realta' il nocciolo dell'art 1123 e' un po' diverso da " le spese devono essere ripartite in base all'uso che uno ne fa".
il nocciolo e'
"Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne."
quello che conta non e' se le usi o non le usi ,e' se sono o non sono al tuo servizio .
Confermando il dire e ringraziando Peppe64 del suo intervento, posto una sentenza un po datata, ma che non perde valore anche per le scale, visto che sono accomunate dal nuovo Codice Civile all'ascensore (cc art. 1124);
Non risultando il contrario dai titoli di acquisto delle singole proprietà individuali, l'ascensore deve considerarsi di proprietà comune anche dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non all'utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del medesimo. (Corte app. civ. Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n. 273)
Ovvero, nel condominio non si paga per l'utilizzo, ma si deve contribuire per il solo fatto che si può usare.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne...
Esatto, l'uso che ciascuno PUO' farne.
Ci potrebbe essere l'uso potenziale in caso di rifacimento tetto?
Se la Cassazione ha affermato che le spese di pulizia scale vanno ripartite esclusivamente in proporzione all'altezza, (il primo piano paga 1, il secondo paga 2, il terzo paga 3)... quanto dovrebbe pagare un locale che non ha accesso nemmeno all'androne?
Secondo me dovrebbe pagare zero per le spese di pulizia a partecipare con la metà dei suoi millesimi alle spese di manutenzione e ricostruzione ex art. 1124.
L'interpretazione che per le spese di pulizia scale va applicata solo la parte dell'art. 1124 relativa alla proporzione dell'altezza escludendo la metà per millesimi è data da questa sentenza di cassazione:
dove è scritto che:
"...a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia.Va soltanto chiarito che la ripartizione delle spese va fatta con applicazione integrale del criterio dell'altezza di piano; la disposizione contenuta nell'art. 1124 cod. civ., comma 1, secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all'art. 112 3 cod. civ., comma 2) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate...
Una conferma recente la trovi in questa sentenza
http://www.anaci.piemonte.it/raccolte/1485-pulizia/7629-tribunale-potenza-sent-07052012-per-la-pulizia-delle-scale-trova-applicazione-il-solo-comma-2-dellart-1124-del-codice-civile.html
dove riaffermando il principio della sentenza di Cassazione su citata è scritto che:
":::La Cassazione partendo dalla premessa che le scale costituiscono delle parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, in quanto i proprietari dei piani inferiori normalmente non usano il tratto che conduce ai piani superiori"
"... per quanto detto, andrà applicato per intero il criterio della altezza di piano
Comodato d'uso - è obbligato a contribuire alle spese di manutenzione e conservazione delle parti comuni?
Rinuncia a parti comuni ed al passaggio

References: articolo 1123
 art. 1118
 articolo 1123
 art. 1117
 sentenza 
 art. 1124
 art. 1124
 sentenza 
 sentenza

 sentenza