Source: https://dan-z-nabyti-nemovitosti.cz/smerna-hodnota-v-danovem-priznani-k-dani-z-nabyti-nemovitych-veci/
Timestamp: 2020-02-26 19:42:05+00:00

Document:
Daň z nabytí nemovitých věcí je ve výši 4 % ze základu daně, kterým je sjednaná cena nebo srovnávací daňová hodnota (vždy ta vyšší) snížená o uznatelný výdaj. Srovnávací daňová hodnota je odvozena ze směrné hodnoty nebo ze zjištěné ceny.
Zjištěná cena je cena stanovená znalcem v posudku zpracovaném pro účel přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí podle zákona o oceňování majetku.
Více k dani z nabytí nemovitých věcí najdete v úvodním článku: Jak vypočítat daň z nabytí nemovitých věcí?
Co je směrná hodnota?
Ocenění směrnou hodnotou se provádí pro potřeby zjištění základu daně z nabytí nemovitých věcí u nejběžnějších druhů nemovitých věcí, které se nejčastěji obchodují a umožňuje poplatníkům ušetřit výdaje na zajištění této daňové povinnosti. Kupující při použití směrné hodnoty nemusí objednávat znalecký posudek, ušetří tak za posudek minimálně 3 tisíce korun.
Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v daném místě, ve srovnatelném časovém období, při zohlednění druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení, stavebně technických parametrů nemovité věci. Technický postup jejího určení je specifikován ve Vyhlášce č. 419/2013 Sb. Ministerstva financí v aktuálním znění.
Obecně je určení směrné hodnoty založeno na porovnání oceňované nemovité věci se srovnatelnými typy nemovitých věcí a jejich sjednanými cenami podle stanovených parametrů.
Kdy lze určit směrnou hodnotu?
Pozemek dle § 2 vyhlášky č. 419/2013 Sb., k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „vyhláška č. 419/2013 Sb.“)
Pro určování směrné hodnoty u pozemku je při nesouladu mezi druhem pozemku uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem rozhodující skutečný stav.V případě, že se jedná o následující pozemky, směrnou hodnotu NELZE URČIT:
samostatně nabývaný pozemek s trvalým porostem, s výjimkou náletové dřeviny nebo živého plotu
lesní pozemek s lesním porostem
pozemek, který je vodní plochou
pozemek, na kterém je stavba hromadné garáže
pozemek, na kterém je nedokončená stavba
pozemek, na kterém je zřízena jiná stavba než stavba rodinného domu (příp. stavba, která je rozdělena na jednotky), stavba pro rodinnou rekreaci, stavba garáže a doplňková stavba, s výjimkou oplocení a zpevněné plochy do 25 m2
pozemek, ke kterému je zřízeno právo stavby (§ 1240 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník)
Pokud je na pozemku zřízena stavba, která je rozdělena na jednotky, lze u tohoto pozemku určit směrnou hodnotu pouze v případě, že nabýváte podíl na pozemku, který je součástí jednotky nebo je s ní spojený a jedná se o jednotku, která zahrnuje výlučně byt, sklep, garáž nebo komoru.
Byt a nebytový prostor dle § 15 odst. 3 písm. c) zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
Směrná hodnota se určuje u jednotky vymezené podle nového občanského zákoníku i jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů. Směrná hodnota se určuje u bytů, z nebytových prostor pouze u garáží, sklepů nebo komor, které jsou samostatně zapsány v katastru nemovitostí. Pokud je do jednotky zahrnut jiný nebytový prostor, nelze u jednotky určit směrnou hodnotu. Směrnou hodnotu rovněž nelze určit u nedokončené jednotky.
Garáž dle § 12 písm. c) vyhlášky č. 419/2013 Sb., k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „vyhláška č. 419/2013 Sb.”), a doplňková stavba dle § 12 písm. d) vyhlášky č. 419/2013 Sb.
Primárním vodítkem k posouzení toho, zda je stavba garáží, je zápis v katastru nemovitostí. Směrnou hodnotu nelze určit u stavby hromadné garáže a u nedokončené stavby. Doplňkové stavby jsou stavby tvořící příslušenství k pozemkům, ke stavbám nebo jednotkám, u kterých lze určit směrnou hodnotu, a to bez omezení velikosti zastavěné plochy. Jedná se o takové stavby, jejichž účelem je, aby se jich trvale užívalo s tímto pozemkem, stavbou, nebo jednotkou v rámci jejich hospodářského určení (např. se jedná o kůlny či altány sloužící ke společnému užívání se stavbou rodinného domu či stavbou pro rodinnou rekreaci, resp. pozemkem, jehož jsou tyto stavby součástí, ve vlastnictví téhož vlastníka). Dále jde o stavby charakteru příslušenství, které však nejsou samostatnou nemovitou věcí nýbrž součástí pozemku.
Rodinný dům dle § 12 písm. a) vyhlášky č. 419/2013 Sb., k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „vyhláška č. 419/2013 Sb.”), rekreační chalupa a rekreační domek dle § 12 písm. b) bod 1. vyhlášky č. 419/2013 Sb.
Primárním vodítkem k posouzení toho, zda je stavba rodinným domem, či stavbou pro rodinnou rekreaci, je zápis v katastru nemovitostí. Směrnou hodnotu nelze určit u nedokončené stavby. Dle § 2 písm. a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů, se rodinným domem rozumí dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomu účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Dle § 2 písm. b) téže vyhlášky se stavbou pro rodinnou rekreaci rozumí stavba, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
Rekreační chata a zahrádkářská chata dle § 12 písm. b) bod 2. vyhlášky č. 419/2013 Sb., k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „vyhláška č. 419/2013 Sb.”)
Primárním vodítkem k posouzení toho, zda je stavba stavbou pro rodinnou rekreaci, je zápis v katastru nemovitostí. Směrnou hodnotu nelze určit u nedokončené stavby. Dle § 2 písm. b) vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů, se stavbou pro rodinnou rekreaci rozumí stavba, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
Při ocenění směrnou hodnotou:
poplatník daně, t.j. nabyvatel nemovité věci při úplatném nabytí koupí nebo směnou, poskytuje informace formou vyplnění relevantních příloh k daňovému přiznání k dani z nabytí,
poplatník vyčíslí a zaplatí zálohu na daň ve výši 4 % ze sjednané ceny (kupní ceny),
finanční úřad určí směrnou hodnotu na základě poskytnutých informací o nabyté nemovité věci,
finanční úřad na základě směrné hodnoty spočítá srovnávací daňovou hodnotu, která je ve výši 75 % směrné hodnoty,
finanční úřad srovnávací daňovou hodnotu porovná se sjednanou cenou (kupní cenou),
finanční úřad spočítá a vyčíslí samotnou daň,
finanční úřad porovná vyčíslenou daň se zálohou na daň tvrzenou poplatníkem daně v daňovém přiznání,
v případě, že srovnávací daňová hodnota je vyšší než sjednaná cena, finanční úřad doměří doplatek,
poplatník obdrží platební výměr, který je splatný do 30 dnů.
Tady vás možná napadají další otázky…
Jak dlouho trvá, než se poplatník dozví, jak dopadl?
Někdy týdny a někdy měsíce, kdy je poplatník v nejistotě, zda bude a kolik doplácet.
Je možné se této nejistotě vyhnout a zároveň ušetřit na znaleckém posudku?
Ano, je to možné. Orientační výši směrné hodnoty lze spočítat na webu finanční správy nebo si nechat zpracovat ocenění směrnou hodnotou odhadcem, a podle výsledku se rozhodnout, zda použít směrnou hodnotu nebo zjištěnou cenu.
Co je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí? Předmětem daně je úplatné…

References: § 2
 zákona č. 89
 § 15
 § 12
 § 12
 § 12
 § 12
 § 2
 § 2
 § 12
 § 2