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Timestamp: 2020-02-24 14:08:08+00:00

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Universimmo.com - Assistance du C.S.
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Posté - 05 nov. 2013 : 09:30:28
Dans le cadre du droit d'assistance du C.S. par une association,
- comment résoudre le problème posé par le fait que 3/7 conseillers s'opposent à la présence d'un représentant d'une association de défense des droits des copropriétaires : aux réunions de travail du C.S.
Parmi les 4 qui sont favorables, il y a le président qui a fait appel justement à cette asso , afin de pouvoir être informé et ensuite de faire appliquer et respecter le formalisme .. face à un C.S. (ex avocat) despote , qui a commencé par s'opposer à l'élection d'un président ( sous prétexte qu'il n'y a pas de sanction ..) et quand bien même cela était prévu dans le RDC ..
Les 4 C.S nouvellement élus ont accepté cette mission suite aux démissions successives d'une dizaine d'autres qui n'en peuvent plus d'avoir un C.S. aussi agressif et autoritaire ..
Une quinzaine de copropriétaires sur 60 sont adhérents à cette association, parmi lesquels le président et un autre C.S. ..
1 Posté - 05 nov. 2013 : 09:41:44
C'est le RFCS (obligatoire comme l'est un pdt, faut-il le rappeler), qui détermine la (les) regle de majorité pour adopter les propositions.
Si 4 sur 7 sont d'accord pour que le CS soit "assisté", les 4 majoritaires emportent la décision.
2 Posté - 05 nov. 2013 : 10:29:59
Merci Gédehem :
- il n'y a jamais eu de RFCS ( qui va justement faire l'objet d'un projet au cours des prochaines réunions de travail )
- Sachant que l'adhésion a été prise individuellement par le président et un autre C.S. , mais que 4/7 acceptent néanmoins : la présence et l'assistance de l'association .
Sachant qu'avec 2 clans, le syndic est en porte à faux .. mais qu'il coopère et a reçu 2 fois déjà le représentant de l'association : afin de parvenir à faire élire un président ..
Ce qui a été fait .. mais " après moultes palabres ".. le représentant de l'asso a fait valoir le RDC et le fait que le syndic manquerait à son devoir de conseil ...
3 Posté - 05 nov. 2013 : 10:39:01
BIBI : si vous désirez appliquer les lois, la majorité des 4 l'emporte sur les 3 autres, on appelle cela la démocratie.
Ces 4 conseillers qui désirent mettre les choses à plat ont cette majorité pour régler les problèmes, les 3 autres devront suivre cette majorité. L'Unanimité n'est pas la règle.
Pour conforter la position de ces 4 membres, ils doivent proposer au prochain OdJ l'adhésion du SDC. Vous avez déjà 15 copros qui sont favorables, ils vont faire une écomie.
4 Posté - 05 nov. 2013 : 13:10:44
Sachant qu'avec 2 clans, le syndic est en porte à faux ..
Le syndic devrait n'avoir vent que du seul avis du collège CS, celui de sa majorité ; le contraire étant propice aux conflits d'intérêts ou autres guéguerres contre-productives.
Le principe est simple : "1 CS = 1 voix", envers le syndic, et le syndicat.
C'est un principe garant de bon fonctionnement, pas toujours facile à faire entrer dans les mœurs, mais avec explications, temps et diplomatie, on y arrive!
5 Posté - 05 nov. 2013 : 13:57:28
les adhérents de cette association l'ont ils fait à titre individuel ?
ou est ce le syndicat des copropriétaires qui est adhérent à cette association ?
à vous lire il semblerait que ce soit des adhésions individuelles...
6 Posté - 05 nov. 2013 : 15:30:07
Peu importe : tout CS peut décider (vote) de se faire conseiller par toute personne "sachante", que le syndicat soit adhérent ou pas à une organisation !
Il n'y a pas de lien, y compris si le "conseil" (avocat, archi, juriste, autres ...) est payant : frais nécessaires à l'exécution de la mission du CS.
7 Posté - 06 nov. 2013 : 07:13:10
Nefer : je l'ai précisé en début de question , 15 copropriétaires sur 60 , ont pris la décision de tous prendre une adhésion ( donc individuelle) à cette association .
Néanmoins , la 1ère réunion de travail a eu lieu hier ( mais comme le meneur -perturbateur était absent .. ses 2 copines n'ont fait aucun commentaire .. et le représentant de l'asso a pu assister à la réunion .. )
Néanmoins il avait remis un courrier à l'une des 2 pour contester le fait que précédemment , alors qu'il était encore absent .. il a été décidé qu'en cas d'absence
un seul pouvoir par C.S. .. alors que cette formalité a été votée par tous les présents ..
Quant à Stéphane : les réunions du C.S. ne se font pas au pays des "bisous nours" quand il y a un élément manipulateur .. qu'il faut "re"cadrer en permanence
qui sait tout sur tout ( ex avocat ..) qui est à l'origine de 2 assignations + conflits avec un architecte et un expert (lors d'une expertise !! ) ..
8 Posté - 06 nov. 2013 : 11:05:05
Ben, normalement le syndic n'a pas à donner son avis, vu que les réunions du CS n'ont pas à se tenir en présence du syndic, ni à être convoquées par le syndic. (sauf nécessité parce que un truc à discuter avec le syndic, évidemment, comme rédaction de l'ODJ ou autre).
Effectivement, si vous avez pas de RFCS, ça complique la chose:
- pas d'écrit disant qui convoque les réunions (j'ai rien trouvé dans la loi?)
- mais pas d'écrit non plus qui dit que ce serait le syndic.
Donc, c'est le président du CS qui convoque.
- pas d'écrit définissant les règles de majorité
- mais du coup, c'est la logique du "plus de la moitié" qui l'emporte.
En gros, y'a pas grand chose d'autre à faire que passer outre le refus du grincheux, et venir à la réunion avec ce représentant d'association après s'être asuré que les 4 "pour" seront là.
Et si la réunion se tient en présence du syndic, passer outre le refus du syndic.
Par précaution, faire sortir ce représentant au moment des votes s'il y en a
Bien qu'avocat, le grincheux n'a aucune "bille" juridique pour "attaquer"en justice, (attaquer qui, d'ailleurs?) le seul risque est donc, il me semble, un gros esclandre. Si la réunion se tient, par exemple, chez le président du CS,(à 7, c'est généralement faisable), tout ce que pourra faire Grincheux c'est hurler et /ou partir....
Alors que si elle se tient chez le syndic, c'est le syndic le maître du "lieu" de réunion... avec donc plus de facilité pour congédier tout le monde.
9 Posté - 06 nov. 2013 : 11:19:16
il s'agit donc bien d'adhésions à titre individuel, ce n'est pas une adhésion collective
le syndicat des copropriétaires ne paye pas de cotisation annuelle: est ce exact ?
10 Posté - 06 nov. 2013 : 11:21:36
Par précaution, vous pouvez faire voter (les membres du CS) pour ou contre la présence de cette personne avant que cet "assistant" rentre dans la pièce . Ca mange pas de pain, ça rassurera tout le monde, et dans le prochain compte rendu du CS à joindre aux convocations, vous mettrez le résultat du vote.
Il est important que tous les copros sachent qu'ils ont élu au CS quelqu'un qui refuse l'assistance de personnes compétentes...
question annexe: il est payé ou pas, cet assistant, pour assister à la réunion?
Édité par - Viviane le 06 nov. 2013 11:22:16
11 Posté - 06 nov. 2013 : 11:39:53
"Par précaution, vous pouvez faire voter ......"
Pour pouvoir 'voter', encore faut-il des règles qui organisent le scrutin et qui en précisent la ou les majorités décisionnelles.
SI dans nos syndicats il n'y avait pas les art.24, 25 et 26, comment ferions nous ? A pile ou face ? A courte paille ?
Sans parler de l'instance chargée de décider, l'AG : qui et comment on convoque, l'ODJ, le PV etc .....
Il faut le marteler :
un CS dépourvu de règles d'organisation et de fonctionnement n'est pas organisé et ne peut donc fonctionner
A commencer par "qui convoque les réunions et comment "...
Suit : "selon quelles modalités est élu le pdt du CS imposé par les textes, et d'une façon générale comment sont prises les décisions, adoptés les avis ?"
Enfin : "Quelles modalités de constatation-enregistrement des décision ou avis du CS ?"
Dans la mesure où le CS n'est pas doté de règle, il n'est pas possible de faire quoi que ce soit "officiellement" en tant que CS régulièrement constitué, en état de fonctionner pour remplir la mission qui lui est confié par les textes.
C'est tout aussi simple que cela !
Résumé : pas de RFCS = pas de CS organisé en état de fonctionner.
On peut ajouter qu'en l'absence de règles CS (comme en l'absence de CS régulièrement constitué), c'est au syndic de prévoir la question à inscrire à l'ODJ avec proposition d'un RFCS, CS et RFCS étant une obligation qui s'impose à tout syndicat (L.art.21 (pdt) et D.art.22 (Règles)).
RFCS :
Édité par - Gédehem le 06 nov. 2013 11:48:29
12 Posté - 06 nov. 2013 : 11:48:31
Le syndicat ne paye aucun euro .. justement pour ne pas imposer quoique ce soit ..à ceux qui ne sont pas volontaires ..
Pour l'ordre du jour prochain : effectivement , ce sera la première décision à voter :Présence du représentant de l'association , et dès lors il rentre et peut s'exprimer ou tout au moins répondre aux questions ( surtout juridiques ..)
* Sa présence fait partie des prestations incluses dans l'adhésion .. sachant que l'un des résidents le véhicule .. donc pas de frais de déplacement
Cela a été négocie au départ i( le nombre d'adhérents compense les heures passées .. ( réunions /C.S. Présence en AG .. pointage des comptes : 1 fois /trimestre ) ..
Le syndic avait été invité, cette fois : car il y avait des documents ( conclusions de l'avocat/ en défense à commenter .. ) et explications techniques ( chaudière ..expertise ..)
Merci pour votre participation .. et conseils ..
13 Posté - 06 nov. 2013 : 11:54:03
On est bien d'accord Gédehem, mais là, y'en a pas, de RFCS.
Donc en attendant la prochaine AG, faut bien fonctionner quand même... Ou alors tout le CS démissionne?
La" bonne" chose étant que, sans RFCS, grincheux pourra pas dire le RFCS n'a pas été respecté...
Et, quoi qu'il en soit, le CS n'a qu'un rôle consultatif. Il ne peut à peu près rien décider (sauf de se faire assister...). Même pour convoquer une AG, si le syndic refuse, il doit passer par un juge. Fonctionner "hors règle" jusqu'à l'adoption du RFCS n'est donc pas un gros risque..
Juste, Bibi; y'a quelque chose sur le CS dans le RDC de cette copro?
14 Posté - 06 nov. 2013 : 11:59:18
Il faudrait revenir sur terre et le pas dériver en partant dans tous les sens !
D.art.27 : (extrait) "	Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Il n'est pas question ici d'association, de groupement, d'entreprise !
Le "toute personne de son choix " veut dire "TOUTE PERSONNE", quelqu'elle soit, physique ou morale, que l'on soit adhérent ou non à telle organisation dont elle dépend !
S'il s'agit de prendre rdv avec un avocat ou un architecte, il faudrait adhérer à son ordre pour pouvoir le solliciter ??
A lire certains, se pose la question du fonctionnement de leur propre CS !!!
"Donc en attendant la prochaine AG, faut bien fonctionner quand même... "
OUI : en adoptant en interne le RFCS dont les conseillers sont convenu entre eux à la majorité qu'ils ont prévu avant de le présenter à l'AG.
NON, mais il pourra "grincher" tout le temps sans que l'on puisse lui opposer quoi que ce soit.
Ce qui est exactement le cas ici, paralysant le CS .
"Et, quoi qu'il en soit, le CS n'a qu'un rôle consultatif. Il ne peut à peu près rien décider (sauf de se faire assister...). Même pour convoquer une AG, si le syndic refuse, il doit passer par un juge.
Il faudrait un jour en finir avec cette vraie-fausse idée qu'un CS ne pourrait rien décider du tout ......
Je saute par exemple la délégation qui serait donnée au CS (voir D.art.21) ....
Sur la convocation d'une AG par le pdt du CS sans passer par le juge, il faudrait aussi mettre vos tablettes à jour !
Édité par - Gédehem le 06 nov. 2013 12:13:37
15 Posté - 06 nov. 2013 : 13:02:40
Certes .. le RDC hormis l'élection d'un président .. rien d'autre ..
en l'absence de RFCS , les C.S. tentent de traiter les dossiers en cours , le plus équitablement possible et ce ds l'intérêt de tous ..
D'ou l'idée de faire participer cette asso de défense des droits des copropriétaires .. d'autant que parmi les adhérents il y en a des 2 clans ..( pour et surtout contre le grincheux !!)
afin d'avoir un rapport neutre ( autant que faire se peut ..) et de calmer les débats qui n'étaient que des attaques .. et règlements de compte ( le grincheux .. critiquant tout sur tout et perturbait les réunions qui se terminaient .. faute de combattants !!) après avoir tenté de "tenir " 2 ou 3 H et un O D J à peine ébauché ..
La priorité des C.S sera aussi de prèvoir des RFCS .. et le modèle préconisé sur ce site va être utilisé ..
Merci encore et bonne journée à vous .
16 Posté - 06 nov. 2013 : 14:08:29
viviane :" Même pour convoquer une AG, si le syndic refuse, il doit passer par un juge."
viviane : je vais encore vous faire de la peine, mais pas besoin de passer par le juge !!
Une petite révision de la loi de 1965 ET du décret de 1967 s'impose :
17 Posté - 06 nov. 2013 : 18:03:06
Le syndic est la seule personne habilitée à convoquer une AG. Si ledit syndic refuse d'appliquer la loi (convoquer une AG sur la base de l'article 8 du décret de 1967), ne reste que l'escalade juridique : recommandé, injonction par huissier, tribunal.
18 Posté - 06 nov. 2013 : 18:58:33
Au temps pour moi, je me suis mal souvenue des conditions de l'article 50 du décret de 1967. Comme quoi faut toujours revenir à la source...
Ce n'est que si le président du CS ne veut pas convoquer qu'il faut passer par le juge... (quand j'ai cherché, c'était ça le problème; comment contourner un Pdt du CS hostile...)
Philippe, je vais vous dire sur le forum ce que je vous ai déjà dit en privé.
Votre façon puérile de jubiler à chaque fois que vous croyez pouvoir me prendre en faute (au moins aussi souvent à tord qu'à raison et c'est ça le plus gros problème) me fatigue.
Elle m'irrite quand dans la discussion se trouvent des Uinautes moins aguerris qui prennent tout ce que vous dites comme argent comptant. Au point qu'il y a au moins une personne avec qui je converse désormais en MP, ce que je regrette car ainsi je ne peux bénéficier des avis éclairés des UInautes (dont le vôtre quand vous prenez la peine de réfléchir avant d'écrire). Mais son cas est suffisamment complexe pour que je n'ai d'énergie à perdre avec vos guéguerres infantilisantes.
Votre" assourdissant silence" quand vous faites une erreur m'amuse.
Mais pour me faire de la peine, il faut bien plus qu'une discussion sur un forum, heureusement pour moi.
Article 50: Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée.
19 Posté - 06 nov. 2013 : 20:46:01
"Si ledit syndic refuse d'appliquer la loi (convoquer une AG sur la base de l'article 8 du décret de 1967), ne reste que l'escalade juridique : recommandé, injonction par huissier, tribunal."
Mespres, faut vous aussi mettre à jour vos tablettes .... :
"D.67 - Art. 8 -	La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandés.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaire est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse plus de huit jours.
Surprenant que des intervenants aussi chevronnés ne sachent pas cela qui est un peu du B A BA pour tout membre de CS !
Viviane, chacun sait ici depuis longtemps que notre ami Philippe ne fonctionne qu'au canon de 105SR et que son sport favori est de s'en prendre aux personnes plutot qu'aux argements ou idées avancées ...
En revanche les siens, pas touche !
Mais c'est pas grave, quant on sait on laisse couler ....
Édité par - Gédehem le 06 nov. 2013 20:46:51
20 Posté - 06 nov. 2013 : 21:03:09
Et quand ça devient ingérable, comme sur certains dossiers, parce que tout le monde ne "sait" pas et qu'on est fatigué d'expliquer, on passe en MP...
Ne vous mettez pas à faire du Philippe dans le texte, ce serait dommage
Édité par - Viviane le 06 nov. 2013 21:03:47

References: art.24
 l'article 8
 l'article 50
 l'article 8
 l'article 8
 Art. 8