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Timestamp: 2017-08-22 03:35:01+00:00

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Lastrico solare - Ermenegildo Mario Appiano
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Come individuare i soggetti tenuti a concorrere alle spese per la riparazione del lastrico solare?
Quanto al lastrico solare, nella sentenza del 10 maggio 2016, n.9449, le Sezioni Unite della Cassazione hanno enunciato il seguente principio:
“In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorchè di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.
Alla luce di tale principio, va quindi letta la precedente giurisprudenza della Corte stessa.
La sentenza n. 9084 della Cassazione, resa nell’anno 2010, ha censurato quanto deciso dalla Corte d’Appello di Palermo in materia di lastrico solare, che si era “posta in netto ed insanabile contrasto con i seguenti principi più volte affermati da questa Corte” Suprema.
Visto che addirittura una Corte d’Appello è stata indotta in errore, vale la pena richiamare i principi applicabili in materia secondo l’insegnamento della Cassazione.
Il primo. “Poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (sentenza 13/3/2007 n. 5848)”.
Il secondo. “In tema di condominio di edifici, il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (sentenze 21/2/2006, n. 3676; 17/1/2003, n. 642; 29/4/1997, n. 3672).”
Il terzo. “La terrazza di copertura del fabbricato, che appartiene ad un soggetto diverso da quello (o da quelli) che è (o sono) proprietario (proprietari) del piano (o dei piani) sottostante (o sottostanti) costituisce lastrico solare, alla cui manutenzione sono tenuti sia il proprietario della terrazza, sia quello o quelli dei locali sottostanti, nella misura stabilita dall’art. 1126 c.c.; conseguentemente, ed in pari misura, gli stessi sono tenuti a sopportare le spese necessarie per porre rimedio ai danni provocati dalla mancata o inadeguata sua manutenzione (sentenza 24/7/2000 n. 9651)”.
La Suprema Corte si è poi curata di coordinare i suddetti principi in materia di lastrico solare, riconducibili all’art.1126 c.c , con quanto disposto dall’art.2051 c.c., il quale invece dispone circa la responsabilità del proprietario per la rovina di immobili.
Richiamando una propria precedente decisione (la sentenza 18 giugno 1998, n.6060), al riguardo la Cassazione ha utilmente precisato: “la disposizione dell’art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al Condominio”.
La responsabilità di cui all’art.2051 c.c. scatta dunque a carico del proprietario del lastrico, mandando conseguentemente esente quello dei locali sottostanti, cui il lastrico funge da copertura, quando il primo – tempestivamente informato dei gravi pregiudizi incombenti sul locale sottostante – non si attivi a tempo debito per provvedere alle relative riparazioni ed agli interventi tecnici necessari per evitare le lamentate infiltrazioni (così anche le sentenza 2861/1995).
Sul piano pratico, allora, si applicano i criteri di ripartizione delle spese, previsti dall’art.1126 c.c., qualora le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare si verificano a causa del difetto del sistema di impermeabilizzazione (ad esempio, per vetustà della guaina impermeabilizzante) del terrazzo soprastante e non per difetti originari di progettazione o di esecuzione del manufatto.
Per la Cassazione analoghe considerazioni valgono (sentenza 10686/2002) qualora si analizzi il rapporto tra la disciplina del lastrico solare dettata dal citato art.1126 c.c. e quella sulla cosiddetta “responsabilità aquilinana” di cui all’art.2043 c.c., e cioè quel generale principio di diritto che impone di neminem ledere, pena il risarcimento del danno cagionato per dolo o colpa.
In sostanza, nulla di nuovo sotto il sole, si direbbe. Sarà allora la volta in cui le parti, magari debitamente consigliate, applicheranno spontaneamente siffatti principi, senza intasare le corti giudiziarie di cause sostanzialmente inutili per i litiganti stessi?
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© 2017 Ermenegildo Mario Appiano

References: sentenza 
 sentenza 
 art. 1126
 sentenza 
 art. 2051
 sentenza 
 art.1126