Source: https://www.iberley.es/temas/junta-propietarios-60452
Timestamp: 2019-07-21 15:06:06+00:00

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La Junta de Propietarios | Iberley
La Junta de propietarios es uno de los órganos de gobierno de la Comunidad recogidos en el apdo. 1 del Art. 13 ,Ley 49/1960, de 21 de julio, de carácter obligatorio (el otro es el Presidente), cuyos cometidos, los "propios de un órgano rector colectivo", se encuentran recogidos, fundamentalmente, en el Art. 14 ,Ley 49/1960, de 21 de julio así como en otros preceptos singulares repartidos por el texto normativo. La misma está compuesta por todos los titulares de la Comunidad y se reúne, preceptivamente, al menos una vez al año.
La Junta de propietarios se constituye como el órgano de gobierno de la Comunidad y estará compuesto por todos los titulares. Deberán reunirse una vez año de forma obligatoria, y junto al cargo de Presidente, su existencia es obligatoria.
Como señala la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo:
" (...) la Junta de Propietarios es el órgano superior, que decide todas las cuestiones comunitarias y goza plenamente de las facultades para las actuaciones en el inmueble y, de hecho, nadie puede suplir sus competencias; la aprobación de cuentas, los presupuestos ordinarios y extraordinarios, las normas de funcionamiento, la autorización de obras, el nombramiento y cese de cargos y, en definitiva, cualquier decisión pasa por el previo acuerdo de la Junta; no es posible su sustitución por otros órganos intermedios, por lo que sería nulo un Estatuto que determinara la no existencia o cualquier disminución de sus prerrogativas, ya que estamos ante conceptos de carácter imperativo y fuera de la autonomía de la voluntad".
Se encuentran enumeradas en el artículo 14 de la LPH, pero en general la Junta de Propietarios tendrá las siguientes funciones:
1. Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Administrador, y Secretario, así como resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos .
3. Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en la letra c) del artículo 20 LPH
6. Autorizar la división o agrupación de departamentos, determinar la indemnización por daños y perjuicios que corresponda, fijar las nuevas cuotas de partición y determinar la naturaleza de las obras que se vayan a realizar.
7. Atendiendo a lo establecido en el apartado 1 del artículo 21 LPH, en relación con las letras e) y f) del artículo 9 LPH, aprobar exigir judicialmente a través del proceso monitorio los gastos obligatorios no satisfechos por los propietarios.
8. Acordar la creación de servicios comunes de interés general.
9. Acordar nuevas instalaciones y servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
10. Autorizar al Presidente para el ejercicio de la acción de cesación contra el propietario y al ocupante del piso o local que desarrollen en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos.
Obedece a la necesidad de que la Junta de Propietarios se reúna al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas (artículo 14 b) LPH). Es el único punto del orden del día que es obligatorio en la Junta Ordinaria.
Pese a lo anterior, es normal que en ella se acuerde la renovación de los órganos de gobierno de la Comunidad (artículo 13.7 LPH). El precepto indicado indica que los órganos de gobierno se renovarán cada año. No es obligatorio que se realice en la Junta Ordinaria, pero lo normal es aprovechar esta para tal fin.
Constitución, ampliación o reposición del fondo de reserva. Las referidas operaciones tendrán lugar si se trata de aprobar el primer presupuesto ordinario, completar la dotación hasta alcanzar el mínimo establecido en el artículo 9 LPH o reponer el fondo para cubrir las cantidades detraídas durante el ejercicio anterior.
Todas aquellas peticiones formuladas por los propietarios. Todo propietario podrá pedir que la junta estudie y su pronuncie sobre un tema concreto de interés para la Comunidad. En tanto debe ser incluida en el orden del día, la petición ha de gozar de claridad y concreción suficiente.
Son todas aquellas distintas a la anterior convocadas en las demás ocasiones que se considere conveniente. Pueden convocarse por el Presidente o a petición de la cuarta parte de los propietarios (con independencia de las cuotas de participación que tengan asignadas) o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.
Estarán legitimados para convocarla:
- La cuarta parte de los propietarios, o un nº que represente como mínino del 25% de las cuotas de participación.
¿Pueden la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, convocar directamente la Junta o deben requerir previamente al Presidente? El uso del verbo “pedir” en el apartado primero, y la expresión “en su defecto” en el apartado segundo, parecen indicar que siempre será necesaria una solicitud previa al Presidente para que realice la convocatoria y solo ante la pasividad de este ante tal petición podrá convocarse la Junta por los promotores.
SAP de Cádiz, Nº 347/2012, Rec. 421/2012, de 18 de diciembre de 2012
"La convocatoria de la Junta de Propietarios estuvo motivada para tratar de solucionar de forma urgente un grave problema que estaba afectando a los locales integrados en el edificio desde hacía más de un año, por filtraciones de agua al existir deficiente mantenimiento de la cubierta del edificio, provocando daños en los locales y porque no fue convocada por el Sr. Presidente, a pesar de que fue requerido a través del Sr. Administrador, se decide la convocatoria por decidirlo una parte de los copropietarios que representaba más de un 25% de las cuotas de participación. Dicha convocatoria es legal, porque está autorizada por el número 1 del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . La parte demandante estaba enterada de la convocatoria de la Junta Extraordinaria de Propietarios de fecha 15 de Enero del 2011 al delegar su voto en el Sr. Administrador de la Comunidad, en fecha 14 de Enero del 2011, como se infiere del documento 3 de la contestación de la demanda. Hacemos nuestros los argumentos sostenidos por el Juez de instancia en sus fundamentos tercero, cuarto, quinto y sexto de la resolución recurrida".
El artículo 16.3 LPH establece que la citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. En caso de no haberse previsto en la convocatoria el día y hora para la celebración en segunda convocatoria, se volverá a convocar a la Junta dentro de los ocho días siguientes a la junta no celebrada y las citaciones deberán cursarse con una antelación mínima de tres días.
El plazo de citación debe ser siempre respetado ya que de lo contrario, la junta podría ser anulada judicialmente. La mejor opción para realizar la citación será la prevista en el artículo 9 LPH, letra h): En primer lugar deberá intentarse la notificación en el domicilio señalado al efecto por el propietario al Secretario; en defecto de esta designación en el piso o local perteneciente a la Comunidad; de resultar la anterior infructuosa, la notificación se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
Esta forma de notificación es la que ha fijado como doctrina jurisprudencial la Sentencia Civil Nº 938/2008, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 1213/2003 de 22 de Diciembre de 2008 para notificar al copropietario ausente: Se fija como doctrina jurisprudencial que la comunicación al copropietario ausente de los acuerdos de las juntas prevista en el artículo 18.3 LPH debe verificarse en la forma establecida en el artículo 9 LPH y sólo puede presumirse la práctica de la notificación si se demuestra, de acuerdo con las circunstancias, el conocimiento detallado por el copropietario ausente del acuerdo adoptado por la junta.
En la convocatoria de la Junta de Propietarios deberá fijarse el orden del día de los asuntos a tratar en la reunión, no pudiendo discutirse o tomarse acuerdos sobre asuntos no incluidos en el orden del día.
De conformidad con el párrafo segundo del artículo 16.2 LPH, cualquier propietario puede pedir la inclusión de un punto a tratar en el orden del día para que la Junta se pronuncie al respecto. Para ello deberá dirigir escrito al Presidente especificando los asuntos a tratar, que deberá incluir en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Regulada en el artículo 15 de la LPH, podemos extraer lo siguiente:
La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios estos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas. Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 (instalación de infraestructuras para acceso a servicios de telecomunicaciones, energías renovables y nuevos suministros energéticos) o de obras extraordinarias y de mejora.
¿En qué momento se considera moroso a un propietario?
El Supremo, Sala de lo Civil, en la Sentencia Nº 280/2016, Rec. 1109/2014, de 28 de abril, establece: "(...) el momento de concretar esta circunstancia ha de verificarse al inicio de la reunión, pues de seguir en dicha condición no podrá votar, salvo que antes haya pagado la deuda, hecha la correspondiente consignación, o acredite haberla impugnado judicialmente, ya que, en este último caso, la suspensión del derecho queda sin efecto hasta que se resuelva por los Tribunales."
Quorum de asistencia (art. 16 LPH)
La segunda convocatoria no está sujeta al establecimiento de un quorum específico. La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, cumpliendo los mismos requisitos que para la primera convocatoria, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada. Las citaciones deberán cursarse con una antelación mínima de tres días.
→ Unanimidad
Se precisa unanimidad del total de propietarios, que representen el total de las cuotas de participación, para aquellos acuerdos no regulados en el artículo 17 LPH que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos, salvo supuestos concretos que se mencionarán a continuación.
→ Mayoría de 3/5 partes
La mayoría de tres quintas partes que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación se exige para:
o La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes (artículo 10.3 LPH).
o El aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte (artículo 10.3 LPH).
o La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (artículo 10.3 LPH).
o El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos (artículo 17.3 LPH).
o El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble (artículo 17.3 LPH).
o Las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes; el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso due no pueda privársele de la mejora o ventaja (artículo 17.4 LPH).
o Alquileres turísticos. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (alquiler turístico), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
→ Mayoría de propietarios
Se requiere la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de cuotas de participación, para:
o La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 10 LPH).
o Los demás acuerdos, que no supongan una modificación del título (unanimidad) ni estén recogidos en otros apartados de la LPH. necesitarán el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (artículo 17 LPH).
→ Voto favorable de 1/3
Es preciso el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación (artículo 17.1 y 3 LPH) para:
o La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación.
o La instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
o Las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
o El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los anteriores, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, en el caso de que estos tengan un aprovechamiento privativo.
→ Sin acuerdo
Finalmente, el artículo 10 LPH permite la realización de obras sin acuerdo previo de la Junta de propietarios por ser estas imperativas. Las enumeramos en este lugar, pero serán objeto de examen detallado en otro Bloque:
o Trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
o Obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas (artículo 10.1.b) LPH).
o La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren los puntos anteriores (artículo 10.1.c) LPH)
o La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana (artículo 10.1.d) LPH)
o Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas (artículo 10.1.e) LPH)
→ Comunicación previa
La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad.
Será necesario contar tanto los votos emitidos en la Junta como también las ausencias, que será contadas como votos favorables si no se manifiesta su discrepancia mediante comunicación al secretario en el plazo de 30 días. No obstante, esto no será aplicable en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo
Acta y libro de Actas
Las reuniones de la Junta de Propietarios deben hacerse constar por escrito, por medio de un acta que deberá contener como mínimo:
• La fecha y el lugar de celebración de la reunión.
El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, es decir, se podrán poner en práctica, salvo que la Ley prevenga lo contrario. Y deberá remitirse a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 LPH.
El encargado de custodiar los libros de actas será el Secretario o, en su caso, el Administrador, que deberá conservar durante el plazo de cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones (artículo 19.4 LPH).
Los libros de actas serán diligenciados con arreglo a las reglas contenidas en el artículo 415 del Reglamento Hipotecario. Las principales reglas al respecto son las siguientes:
• El libro de actas debe diligenciarse antes de utilizarlo.
• Dicha diligencia le corresponde al Registrador de la Propiedad donde radique el inmueble.
• La solicitud de diligencia se efectuará mediante instancia.
• Presentada la instancia y el libro se practicará el correspondiente asiento. Debe constar la fecha, el solicitante y la comunidad de Propietarios.
• La diligencia será firmada por el Registrador que la practicará dentro de los cinco días siguientes a la solicitud realizada en debida forma, o de los quince días si existiere justa causa.
• Contra la denegación cabe recurso directo, durante quince días hábiles, ante la Dirección General.
Sentencia Civil Nº 411/2012, AP - Vizcaya, Sec. 5, Rec 401/2012, 07-11-2012
Orden: Civil Fecha: 07/11/2012 Tribunal: Ap - Vizcaya Ponente: Cuenca Garcia, Leonor Angeles Num. Sentencia: 411/2012 Num. Recurso: 401/2012
Sentencia CIVIL Nº 311/2017, AP - Madrid, Sec. 11, Rec 943/2016, 18-09-2017
Orden: Civil Fecha: 18/09/2017 Tribunal: Ap - Madrid Ponente: Vega De La Huerga, Maria Margarita Num. Sentencia: 311/2017 Num. Recurso: 943/2016
ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE [NOMBRE] CAPÍTULO IDisposiciones generalesArtículo 1Los presentes Estatutos regulan la Comunidad de propietarios situada en [LUGAR] respecto al uso y destino del edificio, de sus pisos o locales, d...

References: artículo 14
 artículo 20
 artículo 21
 artículo 9
 artículo 9
 resolución 
 artículo 16
 artículo 9
 artículo 18
 artículo 9
 artículo 16
 artículo 15
 artículo 17
 artículo 17
 artículo 17
 Real Decreto 
 artículo 5
 artículo 10
 artículo 10
 artículo 17
 Real Decreto 
 artículo 9
 artículo 415