Source: https://www.svjaktualne.cz/33/novela-obcanskeho-zakoniku-zakonem-c-163-2020-sb-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4Eh8c12ZEfzQ6jAsYBPW24PUMO6VlftQMFg/?uri_view_type=4
Timestamp: 2020-07-14 17:25:53+00:00

Document:
Novela obèanského zákoníku zákonem è. 163/2020 Sb. | svjaktualne.cz
Novela obèanského zákoníku zákonem è. 163/2020 Sb.
17.6.2020, red, Zdroj: Verlag Dashöfer
Zákon è. 163/2020 Sb., kterým se mìní zákon è. 89/2012 Sb., obèanský zákoník, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù, a dal¹í související zákony nabývá úèinnosti pøevá¾nì od 1.7 2020, nìkterá ustanovení s úèinností od 1.1.2021.
Pozornosti SVJ by nemìly uniknout zejména zmìny èásti tøetí, hlavy II., dílu 4., oddílu 5. obèanského zákoníku - § 1158 a¾ 1222 NOZ, který upravuje bytové spoluvlastnictví, vèetnì spoleèenství vlastníkù jednotek.
Nahoru1. ZMÌNY S ÚÈINNOSTÍ OD 1. 7. 2020
NahoruÈÁST TØETÍ – ABSOLUTNÍ MAJETKOVÁ PRÁVA, HLAVA II – VÌCNÁ PRÁVA, DÍL 4 – SPOLUVLASTNICTVÍ, ODDÍL 2 - SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL
(1) Bylo-li spoluvlastnictví zalo¾eno poøízením pro pøípad smrti nebo jinou právní skuteèností tak, ¾e spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od poèátku ovlivnit, a pøevádí-li nìkterý ze spoluvlastníkù svùj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu ¹esti mìsícù ode dne vzniku spoluvlastnictví pøedkupní právo, leda¾e spoluvlastník podíl pøevádí jinému spoluvlastníku nebo svému man¾elu, sourozenci nebo pøíbuznému v øadì pøímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak pøedkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl pomìrnì podle velikosti podílù.
(2) Pøedkupní právo mají spoluvlastníci i v pøípadì, ¾e nìkterý ze spoluvlastníkù pøevádí podíl bezúplatnì; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných pøípadech zákonného pøedkupního práva.
(1) Vzniklo-li spoluvlastnictví k zemìdìlskému závodu poøízením pro pøípad smrti nebo jinou právní skuteèností tak, ¾e spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od poèátku ovlivnit, a pøevádí-li nìkterý ze spoluvlastníkù svùj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu pøedkupní právo; pøedkupní právo se vztahuje i na dìdický podíl. Neujednají-li si spoluvlastníci nebo spoludìdicové, jak pøedkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl pomìrnì podle velikosti podílù.
(2) Pøevádí-li spoluvlastník svùj podíl osobì, která by byla jeho dìdicem podle ustanovení o zákonné posloupnosti dìdicù, nebo jinému spoluvlastníku, odstavec 1 se nepou¾ije. To platí i v pøípadì, ¾e se spoluvlastník pøedkupního práva v písemné formì vzdal.
NahoruODDÍL 5 - BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ
NahoruSpoleèné èásti
NahoruPododdíl 2
NahoruVznik jednotky
NahoruZápis do veøejného seznamu
NahoruRozhodnutí soudu
NahoruProhlá¹ení
(1) Pøi rozdìlení práva k nemovité vìci na vlastnické právo k jednotkám se uvedou alespoò
1. pojmenování a oznaèení jednotlivých bytù alespoò èíslem a umístìním s urèením úèelu u¾ívání,
2. urèení a popis spoleèných èástí se zøetelem k jejich stavební, technické nebo u¾ivatelské povaze a s pøípadným urèením, které z nich jsou vyhrazeny k výluènému u¾ívání vlastníku urèité jednotky,
3. velikost podílù na spoleèných èástech,
c) jaká vìcná a jiná práva a jaké závady pøecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na v¹echny vlastníky jednotek nebo na nìkteré z nich.
(2) (3) K prohlá¹ení se pøilo¾í pùdorysy v¹ech podla¾í, popøípadì jejich schémata, urèující polohu bytù a spoleèných èástí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytù.
(2) Má-li rozdìlením vzniknout alespoò pìt jednotek, z nich¾ mají být alespoò tøi ve vlastnictví tøí rùzných vlastníkù, uvedou se v prohlá¹ení i nále¾itosti stanov spoleèenství vlastníkù jednotek (dále jen „spoleèenství vlastníkù”). Nevznikne-li v souvislosti s rozdìlením spoleèenství vlastníkù, urèí prohlá¹ení správce pravidla pro správu domu, pravidla pro u¾ívání spoleèných èástí a pøíspìvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.
NahoruOdstranìní vady prohlá¹ení
NahoruZmìna prohlá¹ení
(1) Vlastníci jednotek mohou prohlá¹ení zmìnit. Ke zmìnì prohlá¹ení se vy¾aduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jeho¾ práv a povinností se zmìna dotkne. Je-li jednotka zatí¾ena, vy¾aduje se rovnì¾ písemný souhlas osoby oprávnìné z vìcného práva, pokud se jejích práv a povinností zmìna dotkne. Pro úèinnost zmìny prohlá¹ení se vy¾aduje souhlas vìt¹iny hlasù v¹ech vlastníkù jednotek, leda¾e se zmìna dotýká práv a povinností v¹ech vlastníkù jednotek.
(2) Ke zmìnì prohlá¹ení postaèí souhlas vìt¹iny hlasù v¹ech vlastníkù jednotek, týká-li se zmìna
a) spoleèných èástí, pøi které se nemìní velikost podílu na spoleèných èástech, nejde-li o èásti ve výluèném u¾ívání vlastníka jednotky,
b) úèelu u¾ívání bytu na základì ¾ádosti jeho vlastníka, nebo
c) pravidel pro správu domu a pozemku a u¾ívání spoleèných èástí, jsou-li urèena v prohlá¹ení.
(3) Pro pøezkoumání rozhodnutí o zmìnì prohlá¹ení se ustanovení § 1209 pou¾ije pøimìøenì.
NahoruPododdíl 3
NahoruVýstavba domu s jednotkami
NahoruSmlouva o výstavbì
(1) Smlouvou o výstavbì se strany zavazují podílet se spoleènì na výstavbì, dokonèení nebo na zmìnì domu za úèelem zøízení nebo zmìny jednotek. Pro práva a povinnosti stran platí pøimìøenì ustanovení tohoto zákona o spoleènosti.
(2) Ve smlouvì strany ujednají alespoò
a) údaje stanovené jako nále¾itosti prohlá¹ení o rozdìlení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,
b) zpùsob úhrady nákladù výstavby, popøípadì ocenìní svépomocnì provádìných prací, a
c) velikost spoluvlastnických podílù k domu, a má-li být dùm souèástí pozemku, velikost spoluvlastnických podílù k pozemku, na dobu, ne¾ výstavbou vznikne první jednotka; spoluvlastnické podíly se urèí ve velikosti odpovídající velikosti podílu vlastníka jednotky na spoleèných èástech., a
d) má-li výstavbou vzniknout dùm alespoò s pìti jednotkami, nále¾itosti stanov spoleèenství vlastníkù, pokud ji¾ nebylo zalo¾eno.
(3) Smlouva vy¾aduje písemnou formu.
(1) Má-li jednotka vzniknout nástavbou, pøístavbou nebo stavební úpravou domu a nejsou-li v domì jednotky dosud vymezeny, ujednají strany ve smlouvì i vymezení jednotek v domì a vlastník nebo osoba k tomu oprávnìná z jiného vìcného práva pøevede na zájemce o nabytí nové jednotky spoluvlastnický podíl k nemovité vìci ve velikosti odpovídající velikosti jeho spoluvlastnického podílu jako vlastníka jednotky na spoleèných èástech.
(2) Má-li vzniknout nová jednotka nebo má-li být dosavadní jednotka zmìnìna nástavbou, pøístavbou nebo stavební úpravou v domì, kde jsou jednotky ji¾ vymezeny, ujednají strany ve smlouvì i zmìny velikosti spoluvlastnických podílù po vzniku nové jednotky nebo zmìnì dosavadní jednotky a jejich pøevody tak, aby odpovídaly novì urèeným velikostem spoluvlastnických podílù.
NahoruPododdíl 4
NahoruPráva a povinnosti vlastníka jednotky
(1) Vlastník jednotky má právo svobodnì spravovat, výluènì u¾ívat a uvnitø stavebnì upravovat svùj byt jako¾ i u¾ívat spoleèné èásti, nesmí v¹ak ztí¾it jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, zmìnit nebo po¹kodit spoleèné èásti.
(2) Vlastník jednotky spravuje svùj byt, jak to vy¾aduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li v¹ak o spoleèné èásti uvnitø bytu a spoleèné èásti, které slou¾í vlastníku jednotky k výluènému u¾ívání, provádí a hradí pouze údr¾bu a drobné opravy.
(2) Vlastník jednotky udr¾uje svùj byt, jak to vy¾aduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o spoleèných èástech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výluèném u¾ívání.
Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost øídit se pravidly pro správu domu a pozemku a a pro u¾ívání spoleèných èástí, pokud byl s tìmito pravidly seznámen nebo pokud je mìl a mohl znát, jako¾ i zajistit jejich dodr¾ování osobami, jim¾ umo¾nil pøístup do domu nebo bytu.
Vlastník jednotky oznámí bez zbyteèného odkladu osobì odpovìdné za správu domu a pozemku (dále jen „osoba odpovìdná za správu domu”) své jméno, bydli¹tì, jméno a bydli¹tì osoby, které pøenechal byt k u¾ívání na dobu nikoli pøechodnou, a poèet osob, které budou mít v bytì domácnost. To platí i v pøípadì zmìny tìchto údajù.
(1) Osoba odpovìdná za správu domu vede seznam vlastníkù jednotek a osob, kterým vlastník pøenechal byt k u¾ívání, v rozsahu stanoveném v § 1177.
(2) Po¾ádá-li o to vlastník jednotky, sdìlí mu osoba odpovìdná za správu domu jméno a bydli¹tì adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo osoby, které pøenechal byt k u¾ívání nájemce v domì.
Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovìdná za správu domu hospodaøí a jak dùm nebo pozemek spravuje. U této osoby mù¾e vlastník jednotky nahlí¾et do smluv uzavøených ve vìcech správy, jako¾ i do úèetních knih a dokladù, a poøizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.
(1) Vlastník jednotky pøispívá na správu domu a pozemku v pomìru odpovídajícím jeho podílu na spoleèných èástech, nebylo-li v prohlá¹ení urèeno jinak, zejména se zøetelem k povaze, rozmìrùm a umístìní spoleèné èásti, která slou¾í jen nìkterému vlastníku jednotky k výluènému u¾ívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto èást na vlastní náklad.
(1) Nebylo-li jinak urèeno, pøispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve vý¹i odpovídající jeho podílu na spoleèných èástech. Slou¾í-li nìkterá ze spoleèných èástí jen nìkterému vlastníku jednotky k výluènému u¾ívání, stanoví se vý¹e pøíspìvku i se zøetelem k povaze, rozmìrùm a umístìní této èásti a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto èást na vlastní náklad.
(2) Pøíspìvky urèené na odmìòování osoby, která dùm spravuje, nebo èlenù jejích orgánù, na vedení úèetnictví a na podobné náklady vlastní správní èinnosti se rozvrhnou na ka¾dou jednotku stejnì.
Vlastník jednotky platí zálohy na plnìní spojená nebo související s u¾íváním bytu (slu¾by) a má právo, aby mu osoba odpovìdná za správu domu zálohy vèas vyúètovala, zpravidla nejpozdìji do ètyø mìsícù od skonèení zúètovacího období.
(1) Vlastník jednotky platí zálohy na plnìní spojená nebo související s u¾íváním bytu (slu¾by) a má právo, aby mu osoba odpovìdná za správu domu zálohy vèas vyúètovala, zpravidla nejpozdìji do ètyø mìsícù od skonèení zúètovacího období.
(2) Není-li urèena doba splatnosti nedoplatku nebo pøeplatku záloh, jsou splatné k tému¾ dni do tøí mìsícù po uplynutí lhùty uvedené v odstavci 1.
(1) Vlastník jednotky pøedem oznámí osobì odpovìdné za správu domu stavební úpravu uvnitø svého bytu.
(2) Upravuje-li vlastník jednotky stavebnì svùj byt, umo¾ní osobì odpovìdné za správu domu na základì její pøedchozí výzvy ovìøení, zda stavební úpravy neohro¾ují, nepo¹kozují nebo nemìní spoleèné èásti, a to popøípadì i pøístupem do bytu do bytu pøístup pro ovìøení, zda stavební úpravy neohro¾ují, nepo¹kozují nebo nemìní spoleèné èásti, pokud byl k tomu pøedem vyzván osobou odpovìdnou za správu domu.
(3) Vlastník jednotky pøedem oznámí osobì odpovìdné za správu domu podnikání nebo jinou èinnost v bytì, která mù¾e vést k naru¹ení obvyklého klidu a poøádku v domì na dobu nikoli pøechodnou.
(1) Vlastník jednotky se zdr¾í v¹eho, co brání údr¾bì, opravì, úpravì, pøestavbì èi jiné zmìnì domu nebo pozemku, o nich¾ bylo øádnì rozhodnuto; jsou-li provádìny uvnitø bytu nebo na spoleèné èásti, která slou¾í výluènì k u¾ívání vlastníka jednotky, umo¾ní do nich pøístup, pokud k tomu byl pøedem vyzván osobou odpovìdnou za správu domu. To platí i pro umístìní, údr¾bu a kontrolu zaøízení pro mìøení spotøeby vody, plynu, tepla a jiných energií.
(2) Pøi po¹kození jednotky provádìním prací podle odstavce 1, nahradí vlastníku jednotky ¹kodu spoleèenství vlastníkù jednotek (dále jen „spoleèenství vlastníkù”), a nevzniklo-li, nahradí ji pomìrnì spoluvlastníci domu. Provádìl-li v¹ak tyto práce ve svém zájmu jen nìkterý vlastník jednotky, nahradí ¹kodu sám.
(1) Na návrh osoby odpovìdné za správu domu mù¾e soud naøídit prodej jednotky toho vlastníka, který i pøes písemnou výstrahu osoby odpovìdné za správu domu poru¹uje své povinnosti zpùsobem podstatnì omezujícím nebo znemo¾òujícím výkon práv ostatních vlastníkù jednotek.
(2) Ve výstraze podle odstavce 1 se uvede dùvod jejího udìlení, upozornìní na mo¾nost podání návrhu na naøízení prodeje jednotky a výzva, aby se vlastník poru¹ování povinností zdr¾el, popøípadì aby následky poru¹ování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi v¾dy poskytne pøimìøená lhùta, nejménì v¹ak 30 dnù.
(3) S podáním návrhu podle odstavce 1 musí vyslovit souhlas vìt¹ina v¹ech vlastníkù jednotek; pøi urèení vìt¹iny potøebné pro vyslovení souhlasu se nepøihlí¾í k hlasu vlastníka podle odstavce 1.
NahoruSpoluvlastnictví jednotky
NahoruZvlá¹tní ustanovení o pøevodu jednotky
(1) Pøi pøevodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobì odpovìdné za správu domu povinnost vypoøádat pøíspìvky na správu domu a zálohy na plnìní spojená nebo související s u¾íváním bytu ke dni úèinnosti pøevodu vypoøádat.
(2) Pøi pøevodu vlastnického práva k jednotce pøecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy pøevodce vùèi osobì odpovìdné za správu domu na pøíspìvcích na správu domu a pozemku a na plnìních spojených nebo souvisejících s u¾íváním bytu a zálohách na tato plnìní, mìl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky pøe¹ly, ruèí pøevodce osobì odpovìdné za správu domu.
(2) Pøevádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, dolo¾í nabyvateli potvrzením osoby odpovìdné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku pøejdou na nabyvatele jednotky, popøípadì ¾e takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky pøe¹ly, ruèí pøevodce osobì odpovìdné za správu domu.
(3) Pøevádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, dolo¾í nabyvateli potvrzením osoby odpovìdné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popøípadì ¾e takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem pøevodce také osoba odpovìdná za správu domu. Má se za to, ¾e nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovìdné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbyteèného odkladu, aè o nìj byla po¾ádána.
Vznikne-li jednotka v domì ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví právnické osoby a je-li nájemcem èlen nebo spoleèník této právnické osoby, který se podílel prací nebo majetkovou úèastí na poøízení nemovité vìci, lze vlastnické právo k jednotce pøevést jen na nìho. To platí i v pøípadì, ¾e se na poøízení nemovité vìci podílel právní pøedchùdce spoleèníka nebo èlena.
(1) Vznikne-li jednotka v domì ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví právnické osoby a je-li nájemcem èlen nebo spoleèník této právnické osoby, který se podílel prací nebo majetkovou úèastí na poøízení nemovité vìci, lze vlastnické právo k jednotce pøevést jen na nìho. To platí i v pøípadì, ¾e se na poøízení nemovité vìci podílel právní pøedchùdce spoleèníka nebo èlena.
(2) Vy¾aduje-li jiný právní pøedpis k platnosti pøevodu stanovení hodnoty pøevádìného majetku na základì posudku znalce jmenovaného soudem, jeho ustanovení se nepou¾ijí.
NahoruPododdíl 5
NahoruSpráva domu a pozemku
(1) Správa domu a pozemku zahrnuje v¹e, co nenále¾í vlastníku jednotky a co je v zájmu v¹ech spoluvlastníkù nutné nebo úèelné pro øádnou péèi o dùm a pozemek jako funkèní celek a zachování nebo zlep¹ení spoleèných èástí. Správa domu a pozemku zahrnuje i èinnosti spojené s údr¾bou a opravou spoleèných èástí, pøípravou a provádìním zmìn spoleèných èástí domu nástavbou, pøístavbou, stavební úpravou nebo zmìnou v u¾ívání, jako¾ i se zøízením, udr¾ováním nebo zlep¹ením zaøízení v domì nebo na pozemku slou¾ících v¹em spoluvlastníkùm domu.
(2) Má se za to, ¾e se správa vztahuje i na spoleèné èásti, které slou¾í výluènì k u¾ívání jen nìkterému spoluvlastníku.
Osobou odpovìdnou za správu domu a pozemku je spoleèenství vlastníkù. Nevzniklo-li spoleèenství vlastníkù, je osobou odpovìdnou za správu domu správce.
NahoruSpráva bez vzniku spoleèenství vlastníkù
(1) Nevzniklo-li spoleèenství vlastníkù, pou¾ijí se na správu pravidla pro správu domu a pozemku a u¾ívání spoleèných èástí urèená v prohlá¹ení; bylo-li zalo¾eno spoleèenství vlastníkù a nejsou-li v prohlá¹ení urèena tato pravidla, pou¾ijí se na správu pravidla obsa¾ená ve stanovách.
(2) Pro rozhodování v zále¾itostech správy domu a pozemku se pou¾ijí obdobnì ustanovení tohoto zákona o shromá¾dìní. Vlastníky jednotek svolává správce. K pøijetí rozhodnutí se vy¾aduje souhlas vìt¹iny hlasù v¹ech vlastníkù jednotek a souhlas vìt¹iny v¹ech vlastníkù jednotek, leda¾e prohlá¹ení nebo stanovy vy¾adují poèet vy¹¹í; ustanovení § 1209 není dotèeno.
Z právních jednání správce jsou vlastníci jednotek oprávnìni a zavázáni spoleènì a nerozdílnì; jde-li v¹ak o právní jednání v zále¾itosti, která je v pùsobnosti shromá¾dìní, jsou oprávnìni a zavázáni, pouze pokud je k nìmu dán souhlas podle § 1191 odst. 2.
(1) První správce je urèen v prohlá¹ení. Pøi volbì nového správce se postupuje podle § 1191 odst. 2. Správce lze odvolat pouze se souèasným zvolením nového správce.
(2) Má-li nìkterý vlastník jednotky pøi vzniku jednotek podíl na spoleèných èástech vìt¹í ne¾ polovièní, jde o vìt¹inového vlastníka, který je v¾dy správcem. Pøestane-li být správce vìt¹inovým vlastníkem, mohou vlastníci jednotek zvolit nového správce.
(3) Je-li pro to dùle¾itý dùvod, soud na návrh nìkterého vlastníka jednotky správce, který je vìt¹inovým vlastníkem, odvolá a jmenuje nového správce; to platí i v pøípadì soudem jmenovaného správce. Soudem jmenovaný správce mù¾e navrhnout soudu, aby jej odvolal, proká¾e-li, ¾e na nìm nelze spravedlivì po¾adovat, aby správcem setrval. Pøestane-li být soudem odvolaný správce vìt¹inovým vlastníkem, zvolí vlastníci jednotek bez zbyteèného odkladu nového správce. Okam¾ikem zvolení nového správce pøestává být soudem jmenovaný správce správcem.
Správa bez vzniku spoleèenství vlastníkù
NahoruSpoleèenství vlastníkù
(1) Spoleèenství vlastníkù mù¾e nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro úèely správy domu a pozemku.
(2) Práva a povinnosti ze závazkù spojených se správou domu a pozemku vzniklých pøed vznikem spoleèenství vlastníkù, z nich¾ jsou vlastníci jednotek oprávnìni a zavázáni spoleènì a nerozdílnì, pøechází dnem vzniku spoleèenství vlastníkù na spoleèenství vlastníkù. Spoleèenství vlastníkù oznámí…

References: § 1158
 § 1209
 § 1177
 soud 
 § 1209
 § 1191
 § 1191
 soud