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Timestamp: 2019-12-06 17:38:42+00:00

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Heizkosten – Umlage auf den Mieter / 1.3.1 Heizkosten (§ 7 HeizkostenV) | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
Heizkosten – Umlage auf den Mieter / 1.3.1 Heizkosten (§ 7 HeizkostenV)
Heizkosten müssen zwingend verbrauchsabhängig erfasst und abgerechnet werden. Zwar hat der BGH für die sog. kalten Betriebskosten entschieden, dass eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip (entsprechend der im Abrechnungszeitraum erfolgten Zahlungen) zulässig ist, wenn im Wirtschaftszeitraum kein Mieterwechsel stattgefunden hat. Für die Abrechnung der Heizkosten gilt dies nicht.
Nur Brennstoffverbrauch umlegen
Diese können nur unter Ansatz der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden.
Eine Abrechnung der Heizkosten nach dem Abflussprinzip ist zwar formell wirksam, aber inhaltlich unrichtig. Durch die Anwendung des § 12 HeizkostenV kann der Fehler nicht korrigiert werden. Der Vermieter hat die Möglichkeit, eine inhaltlich unrichtige Abrechnung zu korrigieren. Dies ist auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist möglich.
In der Regel dürfte eine nachträgliche wohnungsbezogene Erfassung der Heizkosten allerdings nicht möglich sein. In einem solchen Fall kann der Vermieter die Kosten "aufgrund einer sachgerechten Schätzung" ermitteln.
Grundsatz der Umlage
Nach § 7 HeizkostenV gelten für die Abrechnung folgende Grundsätze:
Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen (Verbrauchsanteil).
Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden (Festanteil).
Eine vertragliche Regelung, wonach der Verbrauchsanteil höher als 70 % sein soll, ist wirksam. Eine Regelung, wonach der Festanteil höher als 50 % sein soll, ist dagegen unverbindlich: § 7 Abs. 1 HeizkostenV geht einer solchen Vereinbarung vor.
Bei Altbauten kein Wahlrecht
Bei Altbauten, die der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht entsprechen, mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestattet sind und in denen die freiliegenden Strangleitungen überwiegend gedämmt sind, ist das Wahlrecht ausgeschlossen.
Bei diesen Gebäuden sind 70 % der Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Dies beruht auf der Erwägung, dass der verbrauchsabhängige Kostenanteil bei diesem Gebäudetyp zwischen 78 % und 85 % beträgt. Deshalb ist aus Gründen der Verteilungsgerechtigkeit ein verbrauchsabhängiger Anteil von 70 % zwingend vorgeschrieben.
Gebäude mit freiliegenden Leitungen
In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch berücksichtigt. Diese Regelung beruht auf dem Umstand, dass bei diesem Gebäudetyp ein Teil der Wärme über die ungedämmten Leitungen verloren geht, also nicht erfasst werden kann.
Zu den "anerkannten Regeln der Technik" zählt auch die VDI-Richtlinie 2077. Diese enthält Empfehlungen des Vereins Deutscher Ingenieure (VDI) für die Abrechnung des Wärmeverbrauchs bei Heizanlagen, die konstruktionsbedingt eine nennenswerte, in der Regel nicht erfasste Wärmeabgabe von Rohrleitungen an die zu beheizenden Nutzeinheiten aufweisen. Dies sind insbesondere Einrohrheizungen mit ungedämmten Strangleitungen. Nach der Richtlinie "ist es technisch unerheblich, ob diese Rohrleitungen freiliegend oder nicht sichtbar im Estrich bzw. unter Putz geführt werden". Die Regelungen in § 7 Abs. 1 Sätze 3 und 4 HeizkostenV gelten nach ihrem Wortlaut allerdings nur für "freiliegende Leitungen".
Dies führt zu der Frage, ob die Vorschrift entsprechend anzuwenden ist, wenn die Leitungen zwar ungedämmt, aber unter Putz verlegt sind. Das wird zum Teil bejaht, zum Teil verneint.
Der BGH folgt dieser Auffassung. Er führt aus, dass die analoge Anwendung einer Rechtsnorm nur möglich ist, wenn ohne Anwendung der Norm eine planwidrige Gesetzeslücke besteht. "Das Vorliegen einer vom Normgeber unbeabsichtigten Lücke und ihre Planwidrigkeit müssen dabei aufgrund konkreter Umstände positiv festgestellt werden können." Dies sei hier nicht möglich. Zwar ist es nach der VDI-Richtlinie 2077 für deren Anwendung technisch unerheblich, ob die Rohrleitungen "freiliegend oder nicht sichtbar im Estrich bzw. unter Putz geführt werden". Der Verordnungsgeber habe die Richtlinie bei der Schaffung des § 7 HeizkostenV gekannt und den Anwendungsbereich der Richtlinie gleichwohl auf "freiliegende Leitungen" beschränkt.
Das vom BGH behandelte Problem eines durch ungedämmte Rohre bedingten Wärmeverbrauchs stellt sich insbesondere bei Wohnungen in Plattenbauten der ehemaligen DDR. Hier gilt, dass eine Berechnung nach der VDI-Richtlinie nur möglich ist, wenn die Leitungen freiliegen.
Gebäude mit freiliegenden und unter Putz verlegten Leitungen
Ungeklärt ist, welche Regelungen gelten, wenn in einer Wohnung die Leitungen teilweise freiliegen und zu...

References: BGH 
 § 12
 § 7
 § 7
 § 7
 BGH 
 § 7
 BGH