Source: https://svjt.se/svjt/1991/769
Timestamp: 2020-04-01 02:31:18+00:00

Document:
Ogiltig fastighetsöverlåtelse till följd av förbehåll om tillbehör? | SvJT
Av advokaterna KARL-ERIK DANIELSSON och MARIA SNÖBOHM
I denna artikel skall vi redogöra för en under 1990 meddelad skiljedom angående sale and leaseback av fast egendom. I skiljedomen behandlas bland annat frågan om själva fastighetsöverlåtelsen var ogiltig. Den finansieringsform vi nedan valt att kalla sale and leaseback av fast egendom benämns även fastighetsleasing. Tillvägagångssättet vid en sådan transaktion är följande. En fastighetsägare (säljaren) säljer enligt ett ordinärt köpeavtal en fastighet till ett finansieringsbolag (köparen). Parterna träffar samtidigt ett hyresavtal, enligt vilket säljaren hyr fastigheten av köparen. Till hyresavtalet kopplas ofta t. ex. en bankgaranti, enligt vilken en bank gentemot köparen garanterar säljarens förpliktelser enligt hyresavtalet. Säljaren och köparen träffar vidare ett optionsavtal, enligt vilket säljaren har option att i framtiden köpa tillbaka fastigheten från köparen till ett i förväg bestämt pris. Frågan om eventuell ogiltighet av sale and leaseback av fast egendom har på senare tid diskuterats bland annat i artiklar av Sture Bergström, Erik Nerep och Bo Helander (Bergström, Fastighetsleasing — en ny finansieringsform, Skrifter från juridiska fakulteten i Uppsala (nr 18), Nerep, Sale and leaseback av fast egendom i Svensk skattetidning 1989, s. 299 ff. och Helander, Juridisk Tidskrift vid Stockholms Universitet, nr 4 1989–90). I dessa artiklar är det den rättsliga karaktären och giltigheten av själva transaktionstypen sale and leaseback som har diskuteras. Det har ifrågasatts om inte transaktionerna skall betraktas som säkerhetsöverlåtelser och att de därmed skulle vara ogiltiga. Den ogiltighetsfråga i samband med sale and leaseback som vi behandlar i denna artikel är emellertid en annan. Det är vanligt att säljaren i sale and leaseback-transaktioner behåller äganderätten till vissa fastighetstillbehör och således överlåter fastigheten med undantag för tillbehören. Eftersom säljaren även i fortsättningen skall bruka fastigheten, i egenskap av hyresgäst, finns det inte någon avsikt att avskilja tillbehören från fastigheten utan dessa kommer även i fortsättningen att finnas på fastigheten. Efter fas-
Karl-Erik Danielsson, Maria Snöbohm
770 Karl-Erik Danielsson och Maria Snöbohm SvJT 1991 tighetsförsäljningen blir således situationen den att tillbehören fortfarande ägs av säljaren medan köparen äger resten av den fasta egendomen. Med anledning av några avgöranden från högsta domstolen har det funnits anledning att anta att en sådan överlåtelse med en ”sämjedelning på höjden” skulle medföra att fastighetsöverlåtelsen blir ogiltig. I det aktuella skiljeförfarandet gjordes just gällande att fastighetsöverlåtelsen skulle vara ogiltig till följd av förbehåll om tillbehör som inte avsågs bli avskilda.
Innan vi går in på skiljedomen skall vi i korthet redogöra för huvudreglerna för fastighetstillbehörens rättsliga ställning. I 1 kap. 1 § jordabalken stadgas att fast egendom är jord. I 2 kap. jordabalken anges vad som utöver jorden hör till varje enskild fastighet, tillbehör till fastighet. Tillbehören kan delas in i tre olika kategorier, egentliga fastighetstillbehör (1 §), byggnadstillbehör (2 §) och industritillbehör (3 §). Som exempel på fastighetstillbehör kan nämnas byggnad, ledning och stängsel. Byggnadstillbehör är inredning och annat varmed byggnaden har blivit försedd. Industritillbehör är enligt 2 kap. 3 § jordabalken utrustning som tillförts en fastighet som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet och som är avsedd att användas i verksamheten huvudsakligen på denna. Enligt Undén (Svensk sakrätt II, 6 u., 1969, s. 33) har vid uppställandet av tillbehörsbegreppet tankegången varit att tillbehör skall bilda ett enhetligt rättssubjekt med huvudsaken så att rättsliga transaktioner huvudsakligen omfattar även tillbehören. Äganderätt till en fastighet skall sålunda innefatta även fastighetens legala tillbehör. Denna huvudregel kommer till uttryck i 2 kap. 7 § första stycket jordabalken som har följande lydelse:
”Överlåtelse av föremål som hör till fastighet gäller ej mot tredje man, förrän föremålet skiljes från fastigheten på sådant sätt att det ej längre kan anses höra till denna.”
Stadgandet innebär att ett tillbehör inte kan bli föremål för en självständig sakrätt, förrän tillbehöret skiljs från fastigheten. Först då får således en köpare av ett tillbehör till fastigheten sakrättsligt skydd. Bestämmelsen reglerar enligt sin lydelse de fall då tillbehör till fastighet säljs utan att själva fastigheten överlåts. Stadgandet anses emellertid även tillämpligt på överlåtelse av fastighet med undan-
Ogiltig fastighetsöverlåtelse till följd av förbehåll om tillbehör? 771
SvJT 1991 Ogiltig fastighetsöverlåtelse till följd av förbehåll 771 tag för föremål, jfr Rodhe, Handbok i sakrätt, 1985, s. 207. För att säljaren i ett sådant fall skall vara skyddad mot köparens borgenärer krävs att föremålet skiljs från fastigheten på sådant sätt att det inte längre kan anses höra till denna. Är tillbehörsegenskapen grundad på ett rent mekaniskt samband mellan föremålet och fastigheten, åstadkommes förändringen vanligen genom att detta samband avklippes (SOU 1947:38, s. 109). Beträffande industritillbehören har fastighetsägaren givits en möjlighet att utan att fysiskt flytta tillbehören avskilja dessa från fastigheten. Detta sker genom att fastighetsägaren avger en förklaring om att sådana tillbehör inte längre skall utgöra tillbehör till fastigheten, 2 kap. 3 § jordabalken. En sådan förklaring skall vara inskriven i fastighetsboken och kräver medgivande av panträttshavarna i fastigheten, jfr 24 kap. jordabalken. Lagstiftaren har genom denna särreglering för industritillbehör möjliggjort att sådana tillbehör kan avskiljas till lös egendom och överlåtas separat utan att något fysiskt avskiljande sker. Detta kan dock ske först sedan föremålen genom en inskriven förklaring förlorat tillbehörsegenskapen. Eftersom förklaringen skall skrivas in i fastighetsregistret och detta kräver panträttshavarnas medgivande skyddas panträttshavarna från att fastigheten, dem ovetande, sjunker i värde genom att tillbehör utan att fysiskt avskiljas övergår till annan ägare. Sakrättsligt sett är situationen således den att en säljare som i en sale and leaseback behåller vissa tillbehör till fastigheten inte får sakrättsligt skydd till tillbehören förrän dessa har avskilts från fastigheten. Hans fång, eller riktigare hans kvarvarande äganderätt, till tillbehören får inte sakrättsligt skydd förrän sådant avskiljande skett. Hittills har resonemanget utgått från att tillbehören skall avskiljas från den fasta egendomen, vare sig det är tillbehören som överlåts separat eller fastigheten som överlåts med undantag för tillbehör. Vid sale and leaseback är det, såsom tidigare anförts, emellertid ofta så att något avskiljande av tillbehören inte är avsett. Såsom tidigare nämnts har det till följd av ett par rättsfall, vilka rörde hinder för lagfart, funnits anledning att ifrågasätta om förbehåll om tillbehör, vilka inte avses bli avskilda från fastigheten, medför att hela fastighetsöverlåtelsen blir ogiltig. En sådan överlåtelse skulle med andra ord inte heller vara obligationsrättsligt giltig.
Hinder för lagfart
I 20 kap. 6 § jordabalken ges en uppräkning av fall då ansökan om lagfart skall avslås. I detta sammanhang är det punkt 9 som är av
772 Karl-Erik Danielsson och Maria Snöbohm SvJT 1991 intresse. Enligt punkt 9 skall ansökan avslås om ”det är uppenbart att förvärvet av annan grund är ogiltigt eller ej kan göras gällande.” I lagfartsförordningen från 1875 hade motsvarande bestämmelse, 5 §, följande lydelse:
”Företer ej den, som lagfart söker, fångeshandling så upprättad, som lag i vart särskilt fall föreskriver, eller finner (rätten) eljest uppenbart, att fånget icke är lagligt, varde ansökning om lagfart genast avslagen.”
I rättsfallet NJA 1971 s. 332 tillämpades 5 § lagfartsförordningen och i målet var fråga om försäljning av en lantegendom med undantag av mangårdsbyggnad. Säljaren av fastigheten skulle behålla äganderätten till mangårdsbyggnaden och senare, när planläggning av det aktuella området skett, förvärva en annan tomt för byggnaden och då flytta byggnaden dit. Frågan gällde om undantaget och det faktum att avsikten inte var att byggnaden skulle skiljas från fastigheten, utgjorde hinder för lagfart. Inskrivningsdomaren avslog ansökan om lagfart med stöd av 5 § lagfartsförordningen och fann således att fånget uppenbart inte var lagligt. Beslutet fastställdes i hovrätten och i högsta domstolen. Högsta domstolen uttalade i sitt beslut bland annat följande:
”Enligt 1 § lagfartsförordningen skall lagfart sökas av den som med äganderätt åtkommer fast egendom. Vad som är fast egendom anges i lagen i ämnet av d. 29 juli 1966. Där stadgas att fast egendom är jord; därav bildas fastigheter. Vidare anges att till fastighet hör vissa särskilt uppräknade s. k. fastighetstillbehör bl. a. hus. Av lagen framgår att den särskilda egenskapen av fastighetstillbehör består så länge tillbehöret befinner sig i ett yttre samband med fastigheten. Lagen utgår från att fastighet med tillbehör härvid utgör en rättslig enhet i de hänseenden som lagen behandlar. Det sagda innebär att lagfart å en fastighet i princip kan beviljas endast om det åberopade fånget avser förvärv av äganderätt till allt som enligt berörda lag hör till fastigheten; i annat fall skall lagfartsansökningen i princip avslås. Uppenbarligen förutsättes emellertid avsteg kunna göras från denna princip. När ett tillbehör undantagits vid en fastighetsförsäljning, bör förbehållet om säljarens fortsatta äganderätt sålunda icke utgöra hinder mot att lagfart beviljas, om handlingarna i lagfartsärendet utvisar att tillbehöret skilts från fastigheten på sådant sätt att det ej längre utgör tillbehör. Även om ett sådant avskiljande ej hunnit ske vid tiden för lagfartsprövningen, lärer lagfart ändock kunna beviljas i vissa fall. Tillbehörsbegreppet inrymmer nämligen många skilda slag av tillbehör. Vissa av dem är uppenbarligen icke av den betydelsen att ett förbehåll om äganderätt beträffande tillbehöret behöver betraktas som lagfartshinder. Stundom synes bedömandet också kunna påverkas av vad som avtalats angående tillbehörets avskiljande från fastigheten.”
Ogiltig fastighetsöverlåtelse till följd av förbehåll om tillbehör? 773
SvJT 1991 Ogiltig fastighetsöverlåtelse till följd av förbehåll 773 Högsta domstolen fann att fångeshandlingens innehåll utvisade att avsikten inte var, i varje fall inte förrän i en oviss framtid, att skilja byggnaden från fastigheten, varför hinder för lagfart ansågs föreligga. Av rättsfallet framgår att när det vid en fastighetsöverlåtelse har undantagits tillbehör och avsikten inte är att något avskiljande skall ske, köparen av fastigheten inte kan få lagfart på grund av att köpet inte är lagligt. En tolkning som ligger nära till hands är att en sådan överlåtelse inte heller är giltig mellan parterna. I rättsfallet NJA 1982 s. 773 var det också fråga om hinder för lagfart. Två makar hade lagfart med hälften vardera på en fastighet. Mannen lät sedemera uppföra en byggnad på fastigheten. Hustrun överlät därefter till mannen sin hälft av fastigheten ”med undantag av därpå uppförd byggnad”. Inskrivningsmyndigheten avslog mannens lagfartsansökan med stöd av 20 kap. 6 § 9 p. jordabalken. Som skäl anfördes att mannen hade tillfört byggnaden till fastigheten och därmed hade den införlivats med fastigheten. Äganderätten till byggnaden kunde därför inte undantas vid försäljningen av fastigheten. Mannen besvärade sig och hävdade att han ensam tillfört byggnaden till den av honom och hustrun gemensamt ägda fastigheten. Han menade därvid att byggnaden inte utgjorde fastighetstillbehör eftersom den tillförts av annan än fastighetsägaren. Hovrätten lämnade de anförda besvären utan bifall. Högsta domstolen fann emellertid att det saknades anledning ifrågasätta riktigheten av mannens påstående att byggnaden tillförts fastigheten endast av honom. Det kunde därför inte anses uppenbart (jfr 20 kap. 6 § 9 p. jordabalken) att bygganden utgjorde tillbehör till fastigheten. Högsta domstolen fann att det av inskrivningsmyndigheten anförda skälet mot att bevilja mannens ansökan inte förelåg och återförvisade ärendet till tingsrätten för erforderlig behandling. Föredraganden i högsta domstolen anförde följande:
”Enligt 20 kap. 6 § 9 JB skall lagfartsansökan avslås, om det är uppenbart att förvärvet av annan grund än som angivits i de föregående punkterna i paragrafen är ogiltigt eller ej kan göras gällande. Detta lagrum är tillämpligt, om det i ett lagfartsärende framkommer att vid förvärvet undantagits något som enligt lag hör till fastigheten och som ej avses bli avskilt från denna (jfr NJA 1971 s. 332).”
Av det återgivna uttalandet framgår att föredraganden tolkat rättsfallet NJA 1971 s. 332 så att högsta domstolen där tillämpade en äldre motsvarighet till 20 kap. 6 § 9 p. jordabalken.
774 Karl-Erik Danielsson och Maria Snöbohm SvJT 1991 I såväl NJA 1971 s. 332 som i NJA 1982 s. 773 diskuterade domstolarna avslag av lagfartsansökningarna med motiveringen att förvärven i de två fallen ”uppenbart inte var lagligt” respektive var ”ogiltigt eller ej kan göras gällande”. Det ligger därför nära till hands att anta att en överlåtelse av fastighet med undantag för egendom som utgör tillbehör, och där det inte finns någon avsikt att avskilja tillbehören, inte heller är giltig mellan parterna.
Bakgrunden till skiljeförfarandet var i korthet följande. Industriföretaget I och försäkringsbolaget F genomförde år 1985 en sale and leaseback av fast egendom. I överlät till F en fastighet med tillhörande industribyggnader för en köpeskilling om 44 000 000 kronor. Parterna träffade samtidigt dels ett hyresavtal, enligt vilket I hyrde fastigheten av F, och dels ett optionsavtal, enligt vilket I erhöll rätt att återköpa fastigheten. Till säkerhet för I:s förpliktelser enligt hyresavtalet utfärdade banken B en bankgaranti. I försattes i konkurs den 15 april 1988 och F krävde till följd därav att B skulle infria sitt garantiåtagande. B motsatte sig emellertid detta varvid F påkallade skiljeförfarande. Till skiljemän utsågs f. d. justitierådet Lars Welamson, ordförande, f. d. justitierådet Henrik Hessler1 och justitierådet Johan Lind. De i nu aktuellt hänseende relevanta sakomständigheterna i målet var följande. Överlåtelsen av fastigheten skedde enligt köpekontrakt, daterat den 9 och den 30 maj 1985, och köpebrev av den 30 maj 1985. I såväl köpekontraktet som köpebrevet undantogs från överlåtelsen sådana industritillbehör som omfattas av 2 kap. 3 § jordabalken. B utfärdade garantiförbindelsen den 28 maj 1985. Enligt förbindelsen åtog sig banken att svara för att hyresgästen fullgjorde sina skyldigheter att erlägga hyra enligt hyresavtal som I och F förväntades teckna den 30 maj 1985. Enligt garantiförbindelsen var B:s garantiåtagande villkorat av att banken skulle ha möjlighet att, i stället för I, i enlighet med optionsavtalet förvärva fastigheten. I och F undertecknade hyresavtalet och optionsavtalet den 30 maj 1985. Den tidigare nämnda möjligheten att avskilja industritillbehör från fastighet genom att ägaren avger en förklaring därom och förklaringen inskrivs i fastighetsboken infördes den 1 januari 1986. Lagändringen beslutades dock redan 1984. I och F avsåg vid upprättandet av köpehandlingarna i maj 1985 att industritillbehören skulle avskiljas genom en sådan förklaring så snart som lagänd-
1 Hessler avled den 18 februari 1991. Se SvJT 1991 s. 351.
Ogiltig fastighetsöverlåtelse till följd av förbehåll om tillbehör? 775
SvJT 1991 Ogiltig fastighetsöverlåtelse till följd av förbehåll 775 ringen trätt i kraft. Att I och F hade den avsikten var ostridigt i målet. I mars 1986 upprättades också dels ansökan om inskrivning av en sådan förklaring och dels ett nytt köpebrev i vilket industritillbehören inte nämndes, eftersom de inte skulle tillhöra fastigheten sedan förklaringen inskrivits. På grund av felaktig arealuppgift i sistnämnda köpebrev kom sedan ännu ett köpebrev att upprättas i september 1986. Till grund för sin vägran att infria garantiförbindelsen åberopade B bland annat att förbindelsen var ogiltig på grund av att F inte gjort ett giltigt förvärv av fastigheten genom de köpehandlingar som upprättades i maj 1985. Till följd därav skulle B inte vara bunden av bankgarantin eftersom den var villkorad av att ett giltigt förvärv skedde genom just de handlingarna. B gjorde gällande att eftersom någon giltig överlåtelse inte kom till stånd genom 1985 års köpehandlingar de andra avtalen i samma avtalskomplex, dvs. hyresavtalet, optionsavtalet och garantiutfästelsen, föll bort och inte kunde göras gällande. B gjorde vidare gällande att denna situation inte ”läktes” av de senare köpebreven (vars giltighet i och för sig inte ifrågasattes). B gjorde bland annat gällande att F:s förvärv var ogiltigt enär industritillbehören undantagits från överlåtelsen men inte avskilts på det enda sätt som var möjligt då de första köpehandlingarna upprättades, nämligen genom fysiskt avskiljande. Till stöd för detta påstående åberopade B rättsfallet NJA 1971 s. 332. B anförde bland annat följande: ”Grundsatsen om det odelbara fastighetsbegreppet och dess konsekvenser bekräftas av Högsta domstolen i NJA 1971 s. 332. I detta mål avslog Högsta domstolen ansökan om lagfart avseende köp av fastighet med undantag för befintlig mangårdsbyggnad (tillbehör) med motiveringen att lagfart inte kunde beviljas innan byggnaden hade avskiljts.” B drog således av NJA 1971 s. 332 slutsatsen att lagfartshinder alltid föreligger till dess förbehållna tillbehör till fast egendom har avskiljts. F gjorde å sin sida gällande att förbehållet angående industritillbehören inte påverkade giltigheten av fastighetsöverlåtelse. F blev ägare till fastigheten exklusive tillbehören och fick sakrättsligt skydd till förvärvet redan genom 1985 års köpehandlingar. Däremot fick I inte vid samma tidpunkt sakrättsligt skydd för sin äganderätt till industritillbehören. Sådant skydd fick I först genom att förklaringen om avskiljande av tillbehören inskrevs i fastighetsregistret. F gjorde gällande att det saknade betydelse att avskiljandet gjorts på ett sätt som inte var möjligt vid tiden för överlåtelsen men väl då
776 Karl-Erik Danielsson och Maria Snöbohm SvJT 1991 avskiljandet gjordes. F hävdade att industritillbehör kan avskiljas från en fastighet antingen genom fysiskt avskiljande eller genom inskrivning av en förklaring enligt 2 kap. 3 § jordabalken. En av de frågor skiljenämnden hade att ta ställning till i skiljeförfarandet var således frågan om det är korrekt att av NJA 1971 s. 332 dra slutsatsen att en fastighetsöverlåtelse, vid vilken tillbehör undantagits och där avsikten inte är att något avskiljande av tillbehören skall ske, är ogiltig i sin helhet. Skiljenämnden anför i den frågan följande: ”Vad först gäller 1971 års rättsfall kan enligt skiljenämndens mening därav inte dras slutsatsen att HD skulle ha funnit det i köpehandlingen innefattade fånget ogiltigt. Enligt vad HD uttalade i rättsfallet bör förbehåll om säljarens fortsatta äganderätt till tillbehör inte utgöra hinder mot att lagfart beviljas, om handlingarna i lagfartsärendet utvisar att tillbehören avskilts från fastigheten. I sådant fall har emellertid fånget inte undergått någon förändring; det är fastigheten som ändrats. Lagfart kan (frånsett kvotdelar) endast avse en fastighet utan någon begränsning. Såsom [B] framhållit förutsatte visserligen lagtexten i 5 § lagfartsförordningen — det lagrum som närmast får anses ha varit tillämpligt — att ”fånget icke är lagligt”. Med att det föreligger ett fång till fastigheten som inte är lagligt måste emellertid rimligtvis jämställas att det visserligen föreligger ett fång som i och för sig är lagligt men fånget inte avser den fastighet varå lagfart söks. HD:s ställningstagande torde sålunda kunna förklaras av att det inte förelåg något fång till hela fastigheten i det skick vari denna befann sig vid tiden för lagfartsansökningen. Detta utesluter inte att köpehandlingen kunde anses innefatta ett giltigt fång till fastigheten exklusive mangårdsbyggnaden." Skiljenämnden uttalade vidare att även om man antog att högsta domstolen i 1971 års fall ansett förvärvet av fastigheten exklusive mangårdsbyggnaden ogiltigt det därmed inte är säkert att motsvarande bedömning skulle ha gjorts i det aktuella fallet. Skiljenämnden hänvisar här till att högsta domstolen i beslutsskälen i rättsfallet uttalade att köpehandlingens innehåll utvisade att avsikten varit att inte — eller i allt fall inte förrän i en oviss framtid — skilja bygganden från fastigheten. Skiljenämnden hänvisar också till det ovan återgivna uttalandet av föredraganden i NJA 1982 s. 773 angående innebörden av 20 kap. 6 § 9 p. jordabalken. I skiljeförfarandet var det, såsom tidigare angivits, ostridigt att I och F ända från början avsett att avskilja industritillbehören genom att inskriva en förklaring därom, så snart detta möjliggjordes genom den nya lagstiftningen. Skiljenämnden fann därför att man
Ogiltig fastighetsöverlåtelse till följd av förbehåll om tillbehör? 777
SvJT 1991 Ogiltig fastighetsöverlåtelse till följd av förbehåll 777 inte heller med en sådan tolkning skulle ha kommit till resultatet att överlåtelsen skulle anses ogiltig. Till ytterligare stöd för sin slutsats för skiljenämnden i domen ett resonemang om det sakrättsliga läget vid överlåtelse av fastighet med förbehåll för vissa tillbehör. I domen konstaterar nämnden först att det är klart att ett sådant överlåtelseavtal är bindande avtalskontrahenterna emellan, det vill säga obligationsrättsligt. Det anses följa av 2 kap. 7 § jordabalken som behandlar det omvända fallet, när tillbehör säljs utan samband med försäljning av fastigheten. Skiljenämnden hänvisade till lagberedningens förslag till jordabalk, SOU 1947:38 s. 109, där det anförs att tillbehörsöverlåtelsen självfallet måste tillerkännas bindande verkan kontrahenterna emellan. Till stöd för att detta även gäller då tillbehör förbehålls säljaren vid överlåtelse av fastigheten anför skiljenämnden hovrättsfallet SvJT 1940 rf. s. 55, kommenterat av Karlgren i SvJT 1944 s. 408 f. I enlighet med vad F gjorde gällande konstaterar skiljenämnden att läget — innan avskiljande av tillbehöret skett — sakrättsligt sett är sådant att köparen av fastigheten är att bedöma som sakrättslig ägare även till tillbehöret. Denna köparens rätt begränsas emellertid av säljarens obligatoriska rätt till tillbehöret. Skiljenämnden fann att detta sakrättsliga resonemang uppenbarligen inte är förenligt med ståndpunkten att fastighetsöverlåtelsen skulle vara ogiltig.
Det är enligt vår mening framför allt två frågor som är av särskilt intresse i den meddelade skiljedomen. För det första är det tolkningen av rättsfallet NJA 1971 s. 332. Vi har vid några tillfällen haft anledning att försöka bedöma risken för att fastighetsöverlåtelser i sale and leaseback-transaktioner skulle anses ogiltiga till följd av förbehåll för fastighetstillbehör som inte avses bli avskilda. Med tanke på att högsta domstolen i rättsfallet tillämpade just 5 § i lagfartsförordningen från 1875 med dess uttryck ”eljest uppenbart, att fånget inte är lagligt”, har en viss försiktighet varit påkallad. I och med skiljedomen torde emellertid denna tveksamhet nu vara undanröjd. Fastighetsöverlåtelsen är giltig även om något avskiljande inte skett och så även om något avskiljande inte ens är avsett. Avskiljandet är emellertid erforderligt för att säljaren skall få sakrättsligt skydd till tillbehören samt för att köparen skall kunna få lagfart på sitt förvärv. I sistnämnda hänseende torde det dock kunna bli olika bedömningar beroende på vad det är för tillbehör som har undantagits. Högsta domstolen konstaterar i 1971 års fall
778 Karl-Erik Danielsson och Maria Snöbohm SvJT 1991 att vissa av tillbehören uppenbarligen inte är av den betydelsen att ett förbehåll om äganderätt beträffande tillbehöret behöver betraktas som lagfartshinder. Beträffande tolkningen av 1971 års rättsfall kan konstateras att den tolkning som den ytterst välmeriterade skiljenämnden gjort knappast framgår kristallklart av högsta domstolens beslutsskäl. Tilläggas kan att en av skiljemännen, Lars Welamson, deltog i avgörandet i NJA 1982 s. 773. Den andra viktiga slutsatsen som det enligt vårt förmenade går att dra av skiljedomen gäller avskiljande av industritillbehör. Skiljenämnden gör ingen åtskillnad mellan fysiskt avskiljande och avskiljande genom inskrivning av förklaring enligt 2 kap. 3 § jordabalken. Dessa två tillvägagångssätt är således helt likställda vad det gäller att omvandla industritillbehör från fast till lös egendom. Avslutningsvis kan nämnas att Bergström i den tidigare angivna artikel (a. a. s. 43, not 49) berört just den i skiljeförfarandet aktuella transaktionen mellan I och F. Frågan om sådan ogiltighet som Bergström anser vidlåder fastighetsöverlåtelser av den här typen, nämligen till följd av att formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken inte är uppfyllda, prövades emellertid inte i skiljeförfarandet enär någon sådan invändning inte framställdes. Denna fråga får ytterligare belysning i det delbetänkande, som leasingutredningen nyligen avgivit.

References: domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 § 9
 domstolen 
 § 9
 domstolen 
 domstolen 
 § 9
 domstolen 
 § 9
 domstolen 
 domstolen 
 HD 
 HD 
 domstolen 
 domstolen 
 § 9
 domstolen 
 domstolen