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Timestamp: 2018-12-10 09:51:46+00:00

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Mietrecht | 28.08.2018
Wann und wie können Mieter das Mietverhältnis kündigen?
In Zeiten eines angespannten Immobilienmarktes ist für viele Mieter die Angst um ihren Mietvertrag zur traurigen Realität geworden. Überhaupt erst einmal eine Mietwohnung zu ergattern und die Wohnung zu halten, ist gegenüber der Frage, wie die Wohnung mieterseits gekündigt werden kann, das drängendere Problem.
Dennoch werden die meisten Mieter – insbesondere in jungen Jahren – das ein oder andere Mal umziehen und sich somit damit beschäftigen müssen, wie sie ihren Mietvertrag kündigen können. Denn genauso wie der Vermieter die Wohnung nicht einfach während eines laufenden Mietvertrags neu vermieten kann, kann der Mieter nicht einfach ausziehen und die Miete nicht mehr bezahlen. Der Mietvertrag gilt unabhängig von dem Auszug weiter.
Die ordentliche Kündigung des Mietvertrags
Die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags
Gesundheitsgefährdung als außerordentlicher Kündigungsgrund
Vor fristloser Kündigung ist Abmahnung erforderlich
Die Kündigung des Zeitmietvertrags
Sonderkündigungsrechte der Mieter
Jedoch kann der Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden. Die Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter ist zudem sehr viel einfacher als die Kündigung durch den Vermieter - zumindest was die ordentliche Kündigung angeht. Die Kündigungsvoraussetzungen unterscheiden sich danach, ob es sich um einen Zeitmietvertrag oder um einen unbefristeten Mietvertrag handelt, und ob der Mieter eine ordentliche Kündigung oder eine außerordentliche Kündigung mit sofortiger Wirkung anstrebt.
Das Mietrecht regelt die Kündigungsfristen für den Mietvertrag. (DAWR)
Anders als der Vermieter muss der Mieter für die ordentliche Kündigung des Mietvertrags kein berechtigtes Interesse vorweisen können. Es bedarf also keines Kündigungsgrundes. Einen unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter stets ordentlich kündigen. Allerdings ist die Kündigung nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen möglich. Außerdem muss der Mieter die vorgeschriebene Kündigungsform einhalten.
Gemäß § 573 c Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) kann ein Mietvertrag über ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit einer Frist von drei Monaten durch den Mieter gekündigt werden. Dazu muss die Kündigung „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats“ dem Vermieter zugehen, so dass die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird. Entscheidend für die Fristwahrung ist der Zugang der Kündigung beim Vermieter, nicht das Absenden des Kündigungsschreibens. Bestreitet der Vermieter den Zugang, so ist der Mieter beweispflichtig.
Gemäß § 568 Absatz 1 BGB bedarf die Kündigung der schriftlichen Form. Schriftliche Form heißt gemäß § 126 Absatz 1 BGB, dass die Kündigung „eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet“ werden muss. Es reicht also auf keinen Fall eine einfache E-Mail, ein Fax oder ein Brief ohne Unterschrift. Auch nicht ausreichend ist es, dem Vermieter die Kündigung mündlich im persönlichen Gespräch oder per Telefon mitzuteilen. Vielmehr bedarf es eines eigenhändig (oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterschriebenen) Briefs, der dem Vermieter zugestellt wird. Wichtig auch an dieser Stelle: Der Mieter muss den Zugang des unterschriebenen Kündigungsschreibens beim Vermieter im Zweifel nachweisen können.
Neben der schriftlichen Form ist die Kündigung gemäß §§ 126 Absatz 3, 126 a Absatz 1 BGB auch mittels der gesetzlichen elektronischen Form zulässig. Dies ist, wie oben schon gesagt, keineswegs eine normale E-Mail, sondern ein mit einer „qualifizierten elektronischen Signatur“ (§ 126 a Absatz 1 BGB) versehenes elektronisches Dokument.
Die außerordentliche Kündigung eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnisses ist nur in sehr engen gesetzlichen Grenzen zulässig. Für die außerordentliche Kündigung bedarf der Mieter – genauso wie der Vermieter – eines wichtigen Grundes. Gemäß § 543 Absatz 1 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Mieter „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann“.
Dies ist gemäß § 569 Absatz 1 BGB insbesondere dann der Fall, wenn die Nutzung der Mietwohnung für den Mieter mit einer „erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist“. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags die gesundheitsgefährdenden Umstände gekannt hat oder er erklärt hat, auf die Geltendmachung seiner Rechte in Bezug auf diese Gefahren zu verzichten.
Beispiele für eine solche Gesundheitsgefährdung sind starker Schimmelbefall der Wohnung, Asbest oder die Baufälligkeit des Gebäudes. Auch objektiv unerträgliche Gerüche können eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter rechtfertigen.
Störung des Hausfriedens als Kündigungsgrund
Ein weiterer wichtiger Grund liegt vor, wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Mieter „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann“ (§ 569 Absatz 2 BGB).
Dies kann etwa bei erheblichen und fortgesetzten Beleidigungen, bei Bedrohung oder körperlichen Angriffen des Vermieters auf den Mieter der Fall sein.
Eine außerordentliche Kündigung ist in der Regel auch möglich, wenn die Wohnung gar nicht genutzt werden kann, etwa weil der Vermieter sie gar nicht dem Mieter übergibt. Auch schwere Vertragsverletzungen wie das Betreten der Wohnung durch den Vermieter, ohne dass der Mieter dem Betreten zugestimmt hat, oder der Austausch des Wohnungsschlosses durch den Vermieter können eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen.
Vor der fristlosen Kündigung aufgrund eines Mangels, der beseitigt werden kann, muss der Mieter den Vermieter grundsätzlich abmahnen und eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Die vorherige Abmahnung ist nur verzichtbar, wenn sie „offensichtlich keinen Erfolg verspricht“ (§ 543 Absatz 3 Nr. 1 BGB), oder „die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist“ (§ 543 Absatz 3 Nr. 2 BGB).
Wurde der Mietvertrag nur für eine bestimmte Zeit abgeschlossen, kann dieser grundsätzlich nicht vorher ordentlich gekündigt werden – weder durch den Mieter noch durch den Vermieter. Der Mieter muss also schlimmstenfalls, auch wenn er vorher auszieht, die Miete bis zum Vertragsende bezahlen. Dies gilt allerdings nur unter der Voraussetzung, dass es sich auch um einen rechtlich zulässigen Zeitmietvertrag handelt. Denn Vermieter können eine Wohnung gemäß § 575 BGB nur unter sehr strikten Voraussetzungen zeitlich begrenzt vermieten – etwa als Dienstwohnung für einen Angestellten, oder wenn der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit für sich selbst oder für ein Familienmitglied nutzen will.
Stellt sich nach Abschluss des Mietvertrags heraus, dass die zeitliche Begrenzung rechtswidrig ist, so gilt der Mietvertrag automatisch als auf unbegrenzte Zeit geschlossen. In diesem Fall ist die ordentliche Kündigung wiederum – sofern die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten werden – möglich.
Die außerordentliche Kündigung ist auch bei einem Zeitmietvertrag grundsätlich möglich.
Mietern stehen in bestimmten Konstellationen Sonderkündigungsrechte zu. Dies ist zum einen das Sonderkündigungsrecht des Mieters gemäß § 555 e BGB bei Modernisierungsmaßnahmen. Danach kann der Mieter bei Zugang einer Modernisierungsankündigung des Vermieters „das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen“.
Ein weiteres Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter gemäß § 561 BGB im Fall einer Mieterhöhung zu. Erhöht der Vermieter eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder erhöht er die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB), „so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen“.
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References: § 573
 § 568
 § 126
 § 543
 § 569
 § 575
 § 555
 § 561