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Timestamp: 2019-12-09 15:57:56+00:00

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6. Änderung des Bebauungsplanes "Dobelklause" im Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplanes "Georg-Baumann-Straße";
Frühzeitige Bürgerbeteiligung und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB);
Der Stadtrat hat am 05.12.2017 die Aufstellung eines Bebauungsplans (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Änderung des Bebauungsplans „Dobelklause“ im Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplans „Georg-Baumann-Straße“ beschlossen, um eine Nachverdichtung (Dachgeschossausbau) bei den bisher in den Dachgeschossen ungenutzten Mehrfamilienhäusern Georg-Baumann-Straße 1, 3, 5, 7 und 9 zu ermöglichen. Die Bebauungsplanänderung schafft die Zulässigkeitsvoraussetzungen für max. 2 zusätzliche DG-Wohnungen je Haus und damit möglicherweise 10 Wohnungen im Änderungsgebiet.
Eine einheitliche Änderung für das gesamte Bebauungsplangebiet „Dobelklause“ ist aufgrund der Weitläufigkeit und der sehr differenzierten Bebauungssituation und damit einer Vielzahl damit einhergehender Konfliktsituationen nicht darstellbar. In vielen Teilbereichen ist eine weitere Nachverdichtung auch nicht mehr vertretbar. Dabei gilt es zu Bedenken, dass der Bebauungsplan „Dobelklause“ und die 8 Änderungsbebauungspläne bereits vor der erst seit 01.06.1994 geltenden Vorrangregelung des Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO zum Abstandsflächenrecht in Kraft getreten sind, der bei einer Überplanung im Baubestand besonderes Abwägungsgewicht zukommt. Auch gilt die BauNVO in verschiedenen Fassungen (§ 25 BauNVO). Eine „pauschale“ Zulassung höherer Gebäude (Kniestock, Dachneigung) widerspricht dem bestehenden differenzierten Abwägungsbedarf und schließt sich damit aus. Es wäre eine grundstücksbezogene Überprüfung unerlässlich und es macht Lösungen erforderlich, die den unterschiedlichen Gegebenheiten gerecht werden. Ein rechtmäßig abgewogenes Abwägungsergebnis wird deshalb nur durch eine Überplanung einzelner, städtebaulich abgrenzbarer Teilbereiche gelingen, um dann unter Beachtung der jeweiligen spezifischen Gegebenheiten einen gerechten Ausgleich der betroffenen Belange sicherzustellen.
Gerade weil dieses Plangebiet ein nicht unerhebliches Nachverdichtungspotential aufweist, wurde im Jahr 2013/2014 ein Plangutachten erstellt und dann ein Bebauungsplanänderungsverfahren eingeleitet, das neben der Aufstockung eine sehr viel weitergehende Nachverdichtung mit weiteren Wohngebäuden in den übertiefen Südgärten ermöglichen sollte. Für die zusätzlichen Stellplätze war eine Sammeltiefgarage vorgesehen. Ernüchterndes Ergebnis war, dass das Bebauungsplanverfahren mangels Umsetzungsbereitschaft des größten Teils der Grundstückseigentümer wieder eingestellt werden musst. Soweit einzelne Miteigentümer an einer baulichen Veränderung interessiert waren, konnte jedoch dann keine Einigkeit innerhalb der Miteigentümergemeinschaft gefunden werden. Das zeigt die besonderen Tücken bei der Überplanung bereits bebauter Bereiche, die deshalb nicht zu Unrecht zu den heikelsten Planungsaufgaben zu zählen sind.
Bauhöhen dieser Art wären durchaus auch für die Gebäudereihe der äußeren Georg-Baumann-Straße (entlang der Aiblinger Straße) vorstellbar. So werden auch im derzeit neu entstehenden Baugebiet an der Aiblinger Straße (Pfarrer-Aigner-Straße) entsprechende Wand- und Firsthöhen entstehen.
Der Änderungsbebauungsplan hat die Merkmale eines qualifizierten Bebauungsplans (§ 30 Abs. 1 BauGB) zu erfüllen, um die bisher geltenden Bebauungspläne vollständig zu ersetzen. Dabei ist die Festsetzung örtlicher Verkehrsflächen wegen deren Regelung in den bestehenden und rechtgültigen Bebauungsplänen für die Georg-Baumann-Straße verzichtbar (§ 30 Abs. 1 BauGB: allein oder gemeinsam mit sonstigen Vorschriften). Er ist künftig alleiniger Zulässigkeitsmaßstab (Vermeidung von Schichten-Bebauungsplänen).
Städtebaulich nicht ganz unkritisch ist die entstehende Bauhöhe, da die Bestandsgebäude einen Kellersockel aufweisen mit bis zu 1 m Höhe. Damit entstehen künftig durch die Aufstockung Gebäudehöhen, die sich von den Bauhöhen im Umfeld deutlich abheben. Allein für die Aufstockung der Bestandsgebäude (nicht aber bei einem späteren Neubau) ist diese Bauhöhe für die betroffene Gebäudereihe vertretbar, die sich mit ihren sehr großzügigen Freiflächen von der umliegenden Bebauung abgrenzen lassen. Da die umliegenden Gebäude im Geltungsbereich von qualifizierten Bebauungsplänen liegen, führt diese Veränderung auch zu keinen unmittelbaren Folgewirkungen, wie es im unbeplanten Innenbereich und dem dort dynamischen Einfügungsgebot der Fall wäre.
Der Aufstellungsbeschluss vom 05.12.2017 wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. Art. 27 Abs. 2, 26 GO ortsüblich bekanntgemacht im Amtsblatt vom 25.05.2018. Gleichzeitig erfolgte die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) in der Zeit vom 04.06.2018 bis 06.07.2018 durch Unterrichtung in der Bauverwaltung. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung erfolgte auf der Grundlage des Vorentwurfs in der Fassung vom 27.03.2018.
Am 21.06.2018 wurde die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt und auch Gelegenheit zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und den Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB gegeben. Die Beteiligung erfolgte ebenfalls auf Grundlage des Vorentwurfs in der Fassung vom 27.03.2018 und nicht auf Grundlage des zu diesem Zeitpunkt bereits fortgeschriebenen Bebauungsplanentwurfs i.d.F. vom 04.07.2018. Soweit beteiligungsrelevant, wurde eine wiederholende Beteiligung durchgeführt. Dadurch war aber die ursprüngliche Prüfung der Stellungnahmen in der Sitzung am 24.07.2018 nicht mehr möglich.
3. Wasserwirtschaftsamt München
6. Gesundheitsamt Ebersberg
7. Mike Wegner, Georg-Baumann-Straße, Grafing b.M.
8. Raimund Blankenburg, Georg-Baumann-Straße, Grafing b.M.
9. Marion und Michael Hellmann, Georg-Baumann-Straße, Grafing b.M.
2.1 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 25.07.2018, Az.: P-2018-1633)
Nach der aktuell vorliegenden Umgebungslärmkartierung des Eisenbahn-Bundesamtes vom 30.06.2017 treten am Plangebiet Beurteilungspegel an der Grenze zur Überschreitung von 45 dB(A) nachts auf. Das bedeutet, dass der Orientierungswert der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ von 40 dB(A) nachts für Reine Wohngebiete überschritten wird. (Tagsüber sind keine Überschreitungen zu erwarten.)
Mit einer überschlägigen Abschätzung der zu erwartenden Lärmimmissionen können Beurteilungspegel von 56 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts ermittelt werden. Das bedeutet, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ von 50 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts für Reine Wohngebiete deutlich überschritten werden. Hervorzuheben ist, dass es sich dabei um eine Abschätzung handelt, die die Abschirmung durch die vorgelagerte Häuserzeile nicht berücksichtigt.
Daten zur Lärmabschätzung: Kurzak-Gutachten zur Ostumfahrung Grafing vom 27.07.2009 für den Prognosehorizont 2025 (mit Südumfahrung Ebersberg und Ostumfahrung Grafing) DTV 8.400 Kfz (MT = 504, MN = 92,4), Lkw-Anteil tags 3,2% und nachts 4,1% bei 50 km/h und 56 m Abstand zur Straßenmitte.
Nach dem heute vorliegenden Kenntnisstand sind am Plangebiet Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ sowohl tagsüber als auch nachts zu erwarten (genaue Daten können mit einem Schallschutzgutachten ermittelt werden). Eine Auseinandersetzung zum Thema „Schutz vor Verkehrslärm“ hat laut den vorliegenden Unterlagen nicht stattgefunden. Ab welchen Beurteilungspegeln (Orientierungswerte 50 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts bis hin zu den Immissionsgrenzwerten der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BlmSchV) 59 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts) Maßnahmen zu ergreifen sind bzw. auf Maßnahmen verzichtet werden kann, liegt im Ermessensrahmen der Stadt Grafing. Einer Festlegung der vorzusehenden Schallschutzmaßnahmen oder deren Verzicht geht daher ein Abwägungsprozess darüber voraus, ab welchen Beurteilungspegeln Lärmschutzmaßnahmen vorzusehen bzw. welche Fassaden mit einer Kennzeichnung für Lärmschutz darzustellen sind.
Die Stadt Grafing muss sich mit dem Thema Verkehrslärm auseinandersetzen und eine entsprechende Abwägung dazu vornehmen.
Der Schutz der Wohnruhe – insbesondere der Nachtruhe – ist bei der Wohnsiedlungsentwicklung ein stets beachtlicher Abwägungsbelang (§ 1 Abs. 6 BauGB) mit besonderem Gewicht. Anders als bei der erstmaligen Planung von Wohnbaugebieten ist aber bei der Überplanung von bereits bestehenden und lärmbelasteten Grundstücken ausreichend, wenn zumindest eine Verschlechterung ausgeschlossen wird (Verbesserungsgebot / Verschlechterungsverbot).
Diese Einschränkung des Grundsatzes der Lärmvorsorge kommt auch bei der hier vorliegenden Fallgestaltung der Nachverdichtung von Bestandsgebieten zur Anwendung, da dem Trennungsgebot (Optimierungsgebot als Abwägungsdirektive) des § 50 BImSchG durch eine ausreichende räumliche Trennung zu den Lärmquellen nicht mehr entsprochen werden kann.
In welchem Umfang aber die Verkehrslärmbelastung für die vorgefundenen und den neu zugelassenen Wohnungen hinsichtlich der Verkehrsimmissionen noch zumutbar ist bzw. Schutzmaßnahmen verlangt werden müssen, ist unter Beachtung des Gebots der sachgerechten Abwägung anhand der konkreten Lärmbelastungssituation zu beurteilen. Den Belangen der Wohngesundheit steht dabei der Planungsleitsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden (§ 1a BauGB) gegenüber, der die Innenentwicklung und die Nachverdichtung ausdrücklich hervorhebt. In diesem Spannungsverhältnis ist ein vergleichsweise weiter Abwägungsspielraum eröffnet, der in besonderen Fallgestaltungen sogar Überschreitungen der Orientierungswerte bis zu 10 dB(A) ermöglichen kann (BVerwG 22.03.2007), wie sie auch hier auftreten. Maßgeblich ist für die zu treffende Abwägungsentscheidung: Je weiter die Orientierungswerte überschritten werden, desto gewichtiger müssen die Planungsgründe sein und umso mehr müssen die zur Verfügung stehenden Abhilfemaßnahmen genutzt werden.
Die Lärmbetroffenheit resultiert aus den Verkehrslärmeinwirkungen der Bahnstrecke (5510 München Rosenheim) und der Aiblinger Straße (Staatsstraße). Bei der Abwägung von Verkehrslärmeinwirkungen kann auch die Wertung des Gesetzgebers als Maßstab herangezogen werden, die für den Verkehrswegebau (16. BImSchV, Verkehrslärmschutzverordnung) hinsichtlich der Zumutbarkeitsgrenzen gegenüber einer Wohnbebauung festgelegt ist. Dort sind für Wohngebiete – nicht differenziert nach WR und WA – Beurteilungspegel von 54 dB(A) tagsüber und 49 dB(A) nachts als Grenzwerte festgelegt. Diese Werte werden von der Stadt bei der Bewertung der Belange der Wohngesundheit als noch zumutbare Obergrenze für die Lärmbelastung herangezogen.
Die Bahnlärmimmissionen erfassen nicht nur das Baugebiet am Dobel, sondern einen sehr großen Teil des westlichen Stadtgebietes. Dieser Konflikt kann auf der Ebene der Bebauungsplanung nicht gelöst werden. Diese Einwirkungen – gerade durch den Güterverkehr in der Nachtzeit – aus der ca. 800 m entfernten Bahnstrecke erreichen aber mit 45 dB(A) in der Nachtzeit gerade den Orientierungswert für Allgemeine Wohngebiete und werden auch für das hier bestehende Reine Wohngebiet als zumutbar angesehen.
Der Immissionsgrenzwert von 49 dB(A) wird auch durch den Straßenlärm der Aiblinger Straße noch eingehalten. Der überschlägig ermittelte Beurteilungspegel von 49 dB(A) in der kritischen Nachtzeit lässt dabei die Lärmabschirmungswirkung der zur Aiblinger Straße vorgelagerten Gebäudereihe außer Acht und stellt damit eine ausreichend gesicherte Abwägungsgrundlage dar. Hinzu kommt, dass die Stadt die Verlegung der Aiblinger Straße (Staatsstraße) plant und langfristig eine Entlastung erwartet werden kann.
Die vorgenommene Beurteilung der Zumutbarkeit erfolgt anhand der Orientierungswerte für Reine Wohngebiete und damit anhand des höchstmöglichen Schutzanspruches für Wohnbaugebiete. Die Belastung der Tagzeit ist mit 56 dB(A) unkritisch. Die Überschreitung des Orientierungswertes (DIN 18005) in der kritischen Nachtzeit beträgt nicht mehr als 10 dB(A) und überschreitet die Grenzwerte für Wohngebiete der 16. BImSchV nicht. Die prognostizierte Lärmbelastung von 56 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts für die neu zugelassenen Dachgeschosswohnungen wird in der Gesamtabwägung als noch vertretbar angesehen, da es sich um die Überplanung eines bestehenden Wohngebietes handelt.
Die Festsetzung als Reines Wohngebiet wird beibehalten. Zum einen soll die Nutzungscharakteristik des weitläufigen Siedlungsgebietes am „Dobel“ nicht verändert werden. Zum anderen ist das Gebiet an der Georg-Baumann-Straße mit seinen örtlichen Gegebenheiten für eine Unterbringung der in einem WA neben dem Wohnen noch zulässigen Nutzungsarten ungeeignet. Allein schon die Erschließung und die beschränkte Unterbringung des ruhenden Verkehrs sprechen hier gegen ein Allgemeines Wohngebiet.
Die Festsetzungen technischer oder baulicher Vorkehrungen sind eingeschränkt, da es sich um ein vollständig bebautes Gebiet handelt. Beim Dachgeschossausbau im Bestand sind auch die Möglichkeiten der Grundrissorientierung begrenzt. Für die Belüftung schutzwürdiger Räume ist man auch stets auf die Giebelseiten angewiesen. Der Ausschluss von Belüftungsfenstern an der Straße zugewandten Dachseite ist zwar jederzeit auch im Rahmen umsetzbarer Grundrisse möglich. Da aber auch die Giebelseiten lärmbelastet sind, wird alleine damit noch keine nennenswerte Verbesserung erreicht. Aus Belichtungsgründen sind an den Giebelseiten auch Fenstertüren und Balkone zu erwarten, was den Einbau von lärmoptimierten Fenstern oder Prallscheiben unzweckmäßig macht. Allein der Einbau von schalldämmenden Schiebeläden ist hier eine praktikable Lösung.
Um zumindest für die Nachtruhe eine Verbesserung zu erreichen, wird folgende Festsetzung getroffen:
§ 10 Immissionsschutz:
(1) Die Grundrisse sind so anzuordnen, dass schutzwürdige Räume mindestens 1 Fenster aufweisen, das nicht an der straßenzugewandten (Georg-Baumann-Straße) Dachseite liegt.
(2) Fensteröffnungen an den Giebelseiten von Schlafzimmern und Kinderzimmern, die keine zusätzliche Fensteröffnung zur straßenabgewandten Dachseite aufweisen, sind mit Schiebeläden aus Alupaneelen mit Mineraldämmung auszustatten; die von innen schließbaren Schiebeläden müssen im geschlossenen Zustand die Fensteröffnung nach allen Seiten mindestens um 10 cm überdecken.
Die Umsetzbarkeit dieser Grundrisslösung zeigt sich anhand des folgenden Grundrissvorschlages, der eine Belüftung von schutzwürdigen Schlafzimmern über Fenster aufweist, die nicht an der straßenzugewandten Dachseite liegen:
b) Luft-Wärmepumpen
Aufgrund vermehrt auftretender Beschwerden hinsichtlich Luft-Wärmepumpen sollten die Bauherren beim Einbau von Wärmepumpen z.B. durch einen Hinweis für dieses Lärmproblem sensibilisiert werden. Es wird empfohlen folgenden Hinweis in die Satzung aufzunehmen:
Beim Einbau von Luft-Wärmepumpen ist der „Leitfaden für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten (Klimageräte, Kühlgeräte, Lüftungsgeräte, Luft-Wärmepumpen und Mini-Blockheizkraftwerke)“ zu berücksichtigen. Der Leitfaden ist im Internet eingestellt.
Nach Sachvortrag wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig der Empfehlung durch einen gleichlautenden Hinweis entsprochen.
2.2 Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 27.06.2018, Az.: 24.2-8291-EBE)
Die Stadt Grafing b.München beabsichtigt mit o.g. Änderung des Bebauungsplans die Aufstockung der Bestandsgebäude (Ausbau der Dachgeschosse). Das Planungsgebiet liegt im Bereich der Georg-Baumann-Straße im Süden der Stadt Grafing b.München.
Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt im Verfahren nach § 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).
2.3 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim (E-Mail vom 04.07.2018)
Das Plangebiet umfasst die 5 Flurstücke Fl.Nrn. 619/11 bis 619/15 der Gemarkung Grafing. Ermöglicht werden soll eine Nachverdichtung im Bestand in Form von Aufstockung der Bestandsgebäude. Das Plangebiet liegt außerhalb von Wasserschutzgebieten. Wasserversorgung und Abwasserentsorgung sind gesichert. Es entsteht ein erhöhter Stellplatzbedarf. Ansonsten werden keine zusätzlichen Flächen in Anspruch genommen.
Wir weisen darauf hin, dass Hof- und Stellflächen mit Hilfe von durchsickerungsfähigen Baustoffen zu gestalten sind. Auf die Veröffentlichung des Landesamtes für Umwelt „Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“ wird verwiesen.
Wir weisen auf die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV), wonach unverschmutztes Niederschlagswasser, soweit es die Untergrundverhältnisse erlauben, zu versickern ist. Die NWFreiV ist in Verbindung mit der TRENGW anzuwenden.
Vor dem Hintergrund der jüngsten Starkniederschläge, die auch den Landkreis Ebersberg getroffen haben, empfehlen wir – soweit im Bestand möglich – ausreichend Bauvorsorge bzw. einen ausreichenden Objektschutz gegen die von Sturzfluten ausgehende Gefahr zu treffen. Das Eindringen von wild abfließendem Wasser in das Wohngebäude ist wirksam zu verhindern. Das betrifft auch Gebäudeöffnungen, die ausreichend hoch zu setzen sind (Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc.).
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht wird der Bebauungsplanänderung zugestimmt.
Die Festsetzung Nr. 5 ist wie folgt zu ergänzen:
5.7 Grundstückszufahrten, private Verkehrsflächen (Stellplätze, Garagenvorplätze, Hauszugänge etc.) und Terrassen sind in wasserdurchlässiger Bauweise herzustellen, etwa mit wassergebundener Decke oder Pflaster mit Splittfugen und mit wasserdurchlässigem Unterbau.
2.4 Kreisbrandinspektion Ebersberg (Schreiben vom 04.07.2018)
1. Die angrenzende öffentliche Verkehrsfläche (Fl.Nr. 619/16) muss den Anforderungen (in Anlehnung) der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr hinsichtlich Linienführung und Tragfähigkeit entsprechen.
2. Ein richtlinienkonformes Wenden am südwestlichen Ende des v.g. Flurstückes ist nicht möglich.
Der bestehende Wenderadius beträgt augenscheinlich 6 m – was ggf. einer Wendeanlage nach RASt 06 Bild 59 entsprechen könnte. Ein zügiges bzw. Wenden in einem Zug ist mit Feuerwehr-Lastkraftwagen nicht möglich.
Nachdem es sich um eine bestehende/gewachsene Situation handelt, die vermutlich nicht ohne größeren Aufwand geändert werden kann, wird auf den sich gegebenenfalls ergebenden zeitlichen Nachteil in der Erzielung „erfolgreicher Lösch- und/oder Rettungsarbeiten“ hingewiesen.
Hinweis – soweit Aufenthaltsräume von mehr als 7 m OK FFB im Sinne BayBO zulässig sind/werden, wird auf die Anordnung notwendiger Aufstellflächen für die Drehleiter hingewiesen. Ein Abstand von mehr als 9 m zwischen Aufstellfläche und anzuleiternder Stelle ist aus Sicht der Brandschutzdienststelle nicht genehmigungsfähig; alternativ ist der erforderliche unabhängige Rettungsweg baulich herzustellen.
2. Löschwasserversorgung
1. Soweit auf Grund des zulässigen Maßes der Nutzung nicht mehr als drei Vollgeschosse möglich sind, ist als Löschwasserbedarf (Grundschutz) nach DVGW Arbeitsblatt W405 mindestens 48 m³/h (800 l/min) über zwei Stunden notwendig. Bei mehr als 3 Vollgeschossen ist ein Grundschutz von mindestens 96 m³/h (1.600 l/min) über zwei Stunden vorzuhalten.
2. Zur Bereitstellung eines Grundschutzes ist die Stadt im Sinne BayFwG Art. 1 verpflichtet.
3. Der Abstand der Hydranten (untereinander) soll im öffentlichen Verkehrsraum 150 m nicht überschreiten, so dass von beliebigem Standort eines Feuerwehrlöschfahrzeuges im öffentlichen Verkehrsraum innerhalb von nicht mehr als 75 m fußläufig ein Hydrant erreichbar ist.
4. Zur Erzielung vorgenannter Abstände sind (gegebenenfalls weitere) Hydranten vorzusehen. Die Überflurhydranten sind nach DIN EN 14384 und/oder die Unterflurhydranten nach DIN EN 14339 auszuführen. Die normativen Verweise aus DVGW Arbeitsblatt W405 Abschnitt 2 sind zu beachten.
5. Laut Empfehlung des Bay. Landesamtes für Wasserwirtschaft (jetzt LfU) sollte das Verhältnis von Über- zu Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen ihrer Erreichbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere auch im Winter zu bevorzugen.
Wie von der Brandschutzdienststelle zutreffend festgestellt wurde, weist die Georg-Baumann-Straße keine für Feuerwehrfahrzeuge ausreichende Wendemöglichkeit auf. Eine Aufweitung würde die Inanspruchnahme privater Grundstücksflächen voraussetzen, für die keine Grundabtretung erreicht werden kann. Angesichts der Planungsziele fehlt es auch an einem überwiegenden öffentlichen Interesse, das eine zwangsweise Eigentumsentziehung rechtfertigen könnte.
Für die Erschließung kann damit nur auf die bestehenden Verkehrsflächen zurückgegriffen werden. Die Wendefläche innerhalb des öffentlichen Straßenraums (Fl.Nr. 619/6) weist einen äußeren Wendekreis von 12 m auf, der gerade einmal für Pkws ausreichend ist zum Wenden in einem Zug (RASt06, S. 72). Das Wenden für Lkws ist aber dennoch möglich, da auch ein 3 m breiter und 23 m langer Grundstücksstreifen aus der Fl.Nr. 619/52 als öffentliche Verkehrsfläche zur Verfügung steht. Damit ist ein Wenden für Fahrzeuge bis 10 m Länge durch Rangieren möglich.
Die mit dem Änderungsbebauungsplan zugelassenen Dachgeschosswohnungen (max. 2 je Haus, insgesamt max. 10 Wohnungen) sind zur Personenrettung nicht auf den Einsatz von Hubrettungsfahrzeugen (Drehleiter) angewiesen. Trotz des Sockelgeschosses liegt die Brüstungsoberkante der Rettungsfenster im Dachgeschoss nicht über 8 m über dem Gelände (bzw. die OK FFB nicht mehr als 7 m über dem Gelände). Damit ist die Erreichbarkeit mit Steckleitern sichergestellt. Aufstellflächen für Hubrettungsfahrzeuge sind damit nicht erforderlich.
Da die Erreichbarkeit mit Feuerwehr-Großfahrzeugen für die Personenrettung nicht zwingend notwendig ist und es sich um eine Überplanung eines Bestandsgebietes handelt, sind die Einschränkungen der öffentlichen Flächen hinsichtlich der Feuerwehrbenutzbarkeit noch vertretbar.
Die Wasserleitung in der Georg-Baumann-Straße ist als Ringleitung ausgebildet (führt am Südende zur Aiblinger Straße). Damit können dort Löschwassermengen von mindestens 48 m³/h gesichert auf die Dauer von 2 Stunden zur Verfügung gestellt werden. Hydranten sind in ausreichender Lage, Anzahl und Entfernung vorhanden. Die ausreichende Löschwasserversorgung ist sichergestellt.
2.5 Deutsche Telekom Technik GmbH (Schreiben vom 27.06.2018)
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) nimmt zu der o.g. Planung wie folgt Stellung:
Die vorhandenen Telekommunikationslinien werden für die Umsetzung des mit dem Bebauungsplan vorbereiteten Vorhabens (Dachgeschossausbau, zusätzliche Stellplätze) nicht beeinträchtigt. Sie liegen außerhalb der Bereiche, für die der Bebauungsplan eine zusätzliche Bebauung (Stellplätze) vorsieht. Es sind keine zusätzlichen Erschließungsmaßnahmen erforderlich und damit Beeinträchtigungen der bestehenden T-Leitungen nicht zu erwarten.
2.6 Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 28.06.2018)
Die ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung des Planungsgebiets ist über den bestehenden zentralen Abwasserkanal in der Georg-Baumann-Straße sichergestellt.
Gleichermaßen sind alle Grundstücke im Baugebiet durch die gemeindliche Wasserversorgung erschlossen. Es unterliegt damit den Regelungen der Wasserabgabesatzung mit dem dort bestimmten Anschluss und Benutzungszwang. Für den Betrieb einer Regenwassernutzungsanlage bedarf es der Beschränkung des Benutzungszwecks durch gesonderte Zulassungsentscheidung (§ 7 WAS). Dabei ist sicherzustellen, dass Rückwirkungen auf das öffentliche Wassernetz ausgeschlossen sind (§ 7 Abs. 2 Satz 2 WAS). Die ordnungsgemäße und abgestimmte Ausführung der Hausinstallation ist ebenfalls durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) bzw. durch die Rechtspflichten der TrinkwV gewährleistet. Widerholende Festsetzungen bestehender Satzungsregelungen durch den Bebauungsplan sind nicht erforderlich.
2.7 Mike Wegner, Grafing b.M. (Schreiben vom 04.07.2018)
Hiermit gebe ich im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung meine Stellungnahme zur Änderung des oben genannten Bebauungsplans ab.
Gegen die Nachverdichtung „Dachgeschossausbau“ spricht:
Durch die Schaffung von Senkrechtparkplätzen vor dem Haus entfallen die allgemeinen Parkmöglichkeiten, daraus ergibt sich eine Verschärfung der jetzt schon knappen Stellplätze. Wenig bis keine Stellplätze für Besucher, Handwerkerfahrzeuge usw. Die jetzigen Stellplätze vor den Garagen sind im Allgemeinen nur beschränkt nutzbar (zu kurz), in der Regel haben die meisten Haushalte 2 Fahrzeuge und parken eins senkrecht vor der Garage, dadurch wird zum Teil der Gehweg verstellt (Behinderung der Fußgänger). Zusätzlich negativ wirkt sich die Versiegelung der Grünflächen vor den Häusern auf das Straßenbild aus.
Straßenbild (Gebäudehöhe)
Durch die Erhöhung des Dachneigungswinkels auf 35° und die Anhebung des Kniestocks auf 1,20 m muss man mit einer Erhöhung von über 2,50 m rechnen.
Damit passen die Gebäude optisch nicht mehr in das Straßenbild.
Es ist auch davon auszugehen, dass es kein einheitliches Straßenbild geben wird, da einige Häuser mehrere Eigentümer haben und es so zu keinem Ausbau der Dachgeschosse kommen wird.
Der Schattenwurf der Häuser in die hinteren Gärten wird wesentlich größer, so dass die Lebensqualität eingeschränkt wird.
Aus der Sicht eines Wohnungseigentümers, der auch in der Georg-Baumann-Straße wohnt, ergeben sich daraus nur Nachteile (Parksituation, Verkehrsaufkommen, Lebensqualität).
Mit Sicherheit ist der Antrag auf Bauverdichtung von einem nicht in der Georg-Baumann-Straße wohnhaften Eigentümer gestellt, der sich nicht mit den oben genannten Nachteilen auseinandersetzen muss. Somit haben bei Umsetzung der Bauverdichtung viele Anwohner Nachteile und nur einer Vorteile (höhere Einnahmen). Im letzten Antrag wurde die Dacherhöhung ja im Voraus von der Stadt Grafing abgelehnt!
a) Stellplätze, Straßenbild
Die Stellplatzlösung und die negativen Auswirkungen auf das Straßenbild wurden bereits bei dem im Jahr 2013 eingeleiteten (und dann wieder eingestellten) Bebauungsplanänderungsverfahren als bedeutender Belang untersucht und bewertet. Ein Plangutachten 2013 unterstellte damals das Erfordernis von 9 Stellplätzen je Wohnhaus, wovon 5 offene Stellplätze neu errichtet werden müssten. Die Vorgartenflächen wären dann fast vollständig durch Stellplätze genutzt worden mit entsprechend nachteiligen Auswirkungen für das Straßenbild. In der Folge wurde damals eine städtebaulich verträglichere Lösung untersucht in Form einer Sammeltiefgarage in den großzügigen Gartenflächen südlich der Wohngebäude. Da – nicht ganz unerwartet – keine Einigkeit unter den vielen Miteigentümern gefunden werden konnte, musste das von städtebaulichen Idealen geleitet Planungskonzept wieder aufgegeben werden.
Die gesetzlichen Siedlungsleitsätze (§ 1a Abs. 2 BauGB) und auch Grundsätze der Siedlungsentwicklung (§ 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB) fordern den Vorrang der Innenentwicklung, um die Flächeninanspruchnahme im Siedlungsbau zu begrenzen. Im Gleichklang dazu steht auch das Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP 2013) mit dem dortigen Ziel 3.2, für das eine gesetzliche Anpassungspflicht besteht (§ 1 Abs. 4 BauGB, § 4 Abs. 1 ROG). Allein schon misst die Stadt der Schaffung zusätzlichen Wohnraums durch Nutzbarmachung der Dachgeschosse in der Planabwägung ein hohes Gewicht zu. Mit der vorliegenden Planung wurden die ursprünglich sehr viel weitergehenden Nachverdichtungsmöglichkeiten auf den einfachen Dachgeschossausbau reduziert; eine zusätzliche Bebauung der südlichen Gartenflächen im Plangebiet, wie es 2013 außerdem noch vorgesehen war, wird nicht mehr weiterverfolgt.
Die Stadt hat sich dafür entschieden, für den Stellplatznachweis zum Dachgeschossausbau die Errichtung zusätzlicher Stellplätze in den Vorgärten und die damit einhergehenden nachteiligen Auswirkungen auf das Straßenbild in Kauf zu nehmen. Den o.g. Grundsätzen zur Nachverdichtung wurde hier Vorrang eingeräumt. Hier ist aber zu beachten, dass sich das Planungsergebnis deutlich von den früheren Überlegungen unterscheidet. So werden nur noch Stellflächen für 3 (anstatt vormals 5) PKW-Stellplätze im Vorgarten zugelassen. Das ist aus folgenden Gründen möglich:
Der Bebauungsplan ermöglicht den Dachgeschossausbau im Bestand bzw. auch im Falle einer späteren Neuerrichtung der Gebäude. Der Stallplatzbedarf beurteilt sich jeweils wie folgt:
a) Dachgeschossausbau an den Bestandsgebäuden für 2 weitere Wohnungen:
Mit 2 zusätzlichen Wohnungen entsteht ein zusätzlicher Bedarf von 3 Stellplätzen, auf den nach Art. 47 Abs. 1 BayBO der Stellplatznachweis beschränkt ist. Für die bestehenden 4 Wohnungen sind lediglich 4 Garagenstellplätze vorhanden; insoweit besteht Bestandschutz hinsichtlich der (nach heutigem Stellplatzrecht) fehlenden Stellplätze. Außerdem sind die Stauräume vor den Garagen bei einzelnen Gebäuden kürzer als 5 m und aus baulichen Gründen als Stellplatz nicht geeignet.
b) Neubebauung:
Mit der Beseitigung und dem Neubau der Wohngebäude entfällt die Feststellungswirkung der früheren Baugenehmigung (Bestandschutz). Dann sind die Garagen mit einem 5-Meter-Abstand zur Straße zu errichten; der Stauraumstellplatz wird dann für den Nachweis des zweiten Stellplatzes je Wohnung anerkannt (vgl. Festsetzung A.5.3). Damit sind auch hier die 3 zusätzlichen Stellplätze im Vorgarten ausreichend.
Die Beeinträchtigung der Vorgärten beschränkt sich damit auf max. 3 Stellplätze je Grundstück. Gleichzeitig werden die strukturarmen Vorgärten durch die Festsetzung von Pflanzgeboten (je 2 kleinkronige Bäume im Vorgartenbereich) geringfügig aufgewertet. Die entstehenden Auswirkungen und Nachteile für das Straßenbild sind nicht so gravierend, dass sie das Interesse der Nachverdichtung überwiegen.
Der durch die Errichtung dieser (privaten) Stellplätze bewirkte Wegfall von Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum ist aus den gleichen Gründen hinzunehmen. Es besteht kein Anspruch (Art. 17 BayStrWG) auf eine unveränderte Belassung der bestehenden Straßenverhältnisse. Diesem Interesse wird damit für die Abwägung kein sehr hohes Gewicht beigemessen. Die Zulassung von max. 10 Wohnungen und damit ein zusätzlicher Parkverkehr für 15 Stellplätze, deren Unterbringung auf den Baugrundstücken sichergestellt ist, sind im Hinblick auf diese Folgewirkung, des Wegfalls von Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum, hinzunehmen. Anzumerken ist, dass mit den festgesetzten Bauhöhen nur Gebäude der Gebäudeklasse 3 entstehen und die Erreichbarkeit der 2. Rettungswege im Dachgeschosse (Brüstungshöhe weniger als 8 m) ohne Hubrettungsfahrzeuge möglich ist. Damit muss keine Aufstellfläche für Rettungsfahrzeuge im Straßenraum freigehalten werden, was das Parken vollständig ausschließen würde.
b) Bauhöhe, Kniestock, Auswirkungen
Der bestehende Bebauungsplan erklärt Kniestöcke für unzulässig. Im weitläufigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Dobelklause“ wurden in der langjährigen Befreiungspraxis hiervon abweichend jedoch Kniestockaufbauten bis zu 40 cm zugelassen. Hier handelt es sich um sog. „konstruktive Kniestöcke“ im Umfang einer doppelten Fußpfette – gemessen an der Außenseite von der Oberkannte Rohdecke bis zur Unterkannte des Sparrens!
Der Änderungsbebauungsplan lässt jetzt eine Kniestockhöhe von max. 0,80 m zu. Der Begriff des Kniestocks ist nicht gesetzlich definiert und bedarf deshalb einer Legaldefinition im Bebauungsplan, die wie folgt geregelt ist: Maßgeblich ist das an der Außenwand zur ermittelnde Maß zwischen der Oberkante des fertigen Fußbodens im Dachgeschoss bis zur äußeren Dachhaut. Mit dieser Maßbestimmung wird auch auf die Höhe der Dachdämmung Einfluss genommen, die nach Konstruktions- und Materialart wesentliche Unterschiede ausmachen kann.
Im Vergleich zu den bisher durch Befreiung zugelassenen Kniestockaufbauten (40 cm) errechnet sich bezogen auf die dortigen Bezugspunkte (unterkannte Sparren) eine Kniestockhöhe von ca. 60 cm. Im Vergleich wird also nur ein rund 20 cm höherer Kniestock erlaubt, als er bereits durch Abweichung (Befreiung) bisher zugelassen werden konnte.
Die wesentlichste Änderung betrifft den Dachneigungswinkel, der von bisher 23° auf künftig 35° erhöht wird. Mit diesen für die Höhenentwicklung eines Satteldachgebäudes maßgeblichen Komponenten werden die Wandhöhen nur maßvoll, die Firsthöhe jedoch deutlich erhöht um ca. 1,60 m gegenüber dem Baubestand. Die in der Einwendung unterstellte Erhöhung um 2,50 m ist nicht zutreffend.
Diese Veränderung wird aber für die gegenständliche Gebäudereihe noch für städtebaulich zumutbar angesehen, da sie vergleichsweise große Abstände zu den benachbarten Wohngebäuden aufweist (20 m und mehr zu den gegenüberliegenden Gebäuden an der Georg-Baumann-Straße) und somit hinsichtlich der Belichtung, Besonnung etc. keine unzumutbare Verschlechterung entsteht.
Durch Festsetzung einer maximalen Firsthöhe wird außerdem ausgeschlossen, dass etwa durch die Errichtung von Gebäuden größerer Breite noch größere Bauhöhen (Firsthöhen) entstehen. Das verlangt aber auch, um unregelmäßige Gebäudereihen zu verhindern, dass die Baugrenzen etwas auf die Lage und Größe der vorhandenen Gebäude zurückzunehmen sind. In diesem Zusammenhang ist auch die Festsetzung (A.3.7) noch zu berichtigen. Die bisherige Festsetzung enthält keine Festlegung der zu Maßbestimmung maßgeblichen Bezugspunkte, stellt aber mit 11,20 m erkennbar auf das natürliche Gelände als unteren Bezugspunkt ab. Das ist kritisch, da der Geländeverlauf und die Sockelhöhen der Bestandsgebäude im Plangebiet unterschiedlich sind. Diese Festsetzung ist wie folgt zu korrigieren auf eine Firsthöhe von max. 10,20 m und der Bestimmung der Oberkante des EG-Rohfußbodens nach A.3.5 und 3.6 als unteren Bezugspunkt.
Bauliche Veränderungen in bereits bebauten Bereichen haben auch zwangsläufig zur Folge, dass diese nur teilweise oder zeitlich versetzt umgesetzt werden und sich damit – auch für längere Zeiträume – unterschiedliche Höhenverhältnisse einstellen. Das ist aber bei der Nachverdichtung unvermeidbar und wird selbst bei Doppel-/Reihenhausbebauungen mit dann einseitig erhöhten Gebäuden hingenommen. Im Plangebiet befinden sich dagegen nur Einzelhäuser, so dass Unregelmäßigkeiten in den Bauhöhen nur zwischen den Gebäuden auftreten. Das ist städtebaulich vertretbar, zumal auch der Bebauungsplan selbst keine zwingenden Bauhöhen vorschreibt, sondern nur Obergrenzen. Gebäude verschiedener Höhe sind damit auch bisher schon zulässig gewesen.
Dass eine entsprechende bauaufsichtliche Genehmigung für den Dachgeschossausbau bisher nicht erteilt werden konnte, ist gerade der Grund für die gegenständliche Bebauungsplanänderung. Es stellt deshalb kein widersprüchliches Verhalten dar, wenn einerseits die Einzelgenehmigung aufgrund des Planwiderspruches abgelehnt wird und anderseits dann der Bebauungsplan dahingehend geändert wird, um diese Bebauung zuzulassen. Das liegt im System des Zulassungsrechts begründet.
Dem Interesse an einer Nachverdichtung der Mehrfamilienhäuser im Plangebiet wird höheres Gewicht beigemessen, wie den von den Einwendungsführern vorgebrachten Belangen. Die überplante Gebäudereihe ist für eine maßvolle (Dachgeschossausbau) Innenverdichtung und zur Schaffung dringend notwendigen Wohnraums günstig geeignet; die dabei entstehenden Bauhöhen sind auch mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung noch vereinbar. Demgegenüber werden die typischerweise einhergehenden Nachteile für die umliegende Bebauung zurückgestellt. Die vorgetragenen Einwendungen werden deshalb zurückgewiesen.
2.8 Raimund Blankenburg, Grafing b.M. (Schreiben vom 25.06.2018)
Hiermit möchte ich im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung folgende Bedenken gegen die Änderung des o.g. Bebauungsplans äußern:
In der Begründung heißt es, dass der Anlass der vorliegenden Planung vom Wunsch des Eigentümers (Frau Franziska Niedermaier) von Flurstück Nr. 619/15 ausgeht. Da also bei der Hausnummer 1 EIN Eigentümer über das komplette Haus verfügen kann, wird sich ein entsprechendes Bauprojekt (Aufstockung des Bestandsgebäudes) ggf. sogar realisieren lassen.
Zumindest bei den Häusern Georg-Baumann-Straße 3, 5 und 7 befinden sich jedoch die Wohnungen im Eigentum der jeweiligen Bewohner bzw. werden durch die Eigentümer einzeln vermietet. Ich habe mit verschiedenen Eigentümern gesprochen – hier kommt in absehbarer Zukunft auf keinen Fall eine entsprechende Aufstockung in Frage. Genau wie bei den vorangegangenen Bauanträgen kommt es hier zu „… weitgehenden Eingriffen in das Eigentum und das bewährte Umfeld. Diese lösen leider allzu oft Gegenwehr aus und führen zum Scheitern der Planung.“
Wird nun nur ein Haus (Hausnummer 1) aufgestockt so wird das Straßenbild nachhaltig beschädigt. Im bestehenden Plangutachten wird u.a. explizit davon gesprochen, dass „die städtebauliche Einheit des Straßenzuges“ zu erhalten ist. Dort steht auch folgender Satz: „Da es kaum gelingen wird, dass alle betroffenen Gebäude zeitnah aufgestockt werden, entsteht mittelfristig ein städtebaulich ungeordnetes Bebauungsbild, was aber im Hinblick auf die Bedeutung der Nachverdichtung akzeptabel ist.“ Mit „mittelfristig“ ist hier wohl ein Zeitraum von mehreren Jahrzehnten gemeint, in denen „die Einheit des Straßenzuges“ zerstört sein wird. So in etwa wie die seit über 40 Jahren versprochene Verlegung der Aiblinger Straße an der jetzt der „Obermayr-Wall“ gebaut wird, weil die neu zuziehenden Familien im Aiblinger Anger ja vor dem Straßenlärm geschützt werden müssen – gleichzeitig aber den gegenüberliegenden Anliegern eine erhöhte Lärmbelästigung zugemutet wird.
Schon jetzt herrscht in der Georg-Baumann-Straße ein extremer Mangel an Parkplätzen. Besucher und Anwohner parken auf der Straße entlang des Gehwegs und behindern so die Ein- und Ausfahrten der gegenüberliegenden Garagen. Oftmals kann man nur durch mehrfaches Rangieren aus der eigenen Garage ausfahren bzw. auf dem eigenen Grundstück einparken.
Auch für größere Rettungsfahrzeuge (z.B. die der Feuerwehr) wird es in der Straße immer wieder sehr „eng“. Insbesondere die Fahrzeuge, die vor der fraglichen Hausnummer 1 parken (manchmal sogar wechselseitig auf beiden Straßenseiten) behindern ein Durchkommen bzw. das Ein- bzw. Ausfahren in bzw. von der Georg-Baumann-Straße sehr. Hier und um die Ecke in der Straße „Am Feld“ stehen ab und zu auch Lastwagen mit Anhängern oder Wohnmobile. Auch der unmittelbare Kreuzungsbereich Dobelklause/Am Feld wird von Dauerparkern (siehe Spuren auf der dortigen Wiese) „gerne“ zum Parken genutzt.
In der Begründung wird davon gesprochen, dass für die jeweils zwei neu entstehenden Wohnungen in Summe drei Stellplätze auszuweisen sind. Diese sollen auf den Grundstücken über Senkrechtparkplätze entlang des Fußgängerwegs hergestellt werden. Dadurch würden dann die Parkplätze entlang der Straße (insbesondere auch vor der Hausnummer 1) wegfallen und die Parkplatzsituation würde sich weiter verschärfen. Hinzu kommt auch noch erschwerend der Umstand, dass es sich bei der Georg-Baumann-Straße um eine Sackgasse handelt bei der nur genau diese eine Zufahrtsmöglichkeit besteht.
Als äußerst bedenklich finde ich auch die Aussage im Plangutachten, dass: „Durch das entstehende Wohnflächenpotential bei einer Dachgeschossnutzung entsteht ein nicht unbeträchtlicher zusätzlicher Stellplatzbedarf. Die zusätzlichen Stellplätze können zwangsläufig nur innerhalb der Vorgärten entstehen. Durchgehende Stellplatzreihen und eine damit einhergehende Veränderung der Straßenraumgestaltung sind die Folge. Auch die Gehsteige sind dann abzusenken, was aber aufgrund des geringen Fußgängeraufkommens noch vertretbar ist.“ Das „geringe Fußgängeraufkommen“ besteht im Wesentlichen aus Schulkindern und vielen anderen Anwohnern aus der Georg-Baumann-Straße, die schon jetzt immer wieder auf die Straße ausweichen müssen, weil die Gehwege entweder komplett zugeparkt sind oder die vor den jeweiligen Garagen parkenden Autos mit dem Heck weit in den Gehweg hineinragen.
Werden nun auch noch die Vorgärten durch Parkplätze ersetzt und der Gehweg zusätzlich auch noch auf das Straßenniveau abgesenkt, dann verschlimmert sich die Situation für die Fußgänger dramatisch – unnötige Unfälle sind die logische Folge. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite gibt es keinen Gehsteig auf den man ausweichen könnte. In der Beurteilung zum Antrag 2017 steht u.a.: „Da keine Bedenken hinsichtlich der Verkehrssicherheit bestehen, wird die Anlegung von Senkrechtparkplätzen empfohlen, jedoch mit einer Verbesserung der Bepflanzung mit einer Gliederung durch Straßenbäume.“ So eine Empfehlung kann sicherlich nur jemand aussprechen, der nicht mit den örtlichen Gegebenheiten vertraut ist. Bäume bzw. Bewuchs mit Büschen und Hecken gibt es bereits.
In diesem Zusammenhang möchte ich auf folgenden Sachverhalt hinweisen:
In der Änderung des Bebauungsplans Dobelklause vom 12. August 1977 (Bebauung der Flurstücke Nr. 619/2-3-4, Georg-Baumann-Straße 4/4a, 6/6a, 8/8a und 8b/8c wurde die Straßenbegrenzungslinie (grüne Linie) „hinter“ den jeweils zwei zusätzlichen Parkbuchten eingezeichnet. Es geht hier um die Teilflächen der Flurnummern 619/28 angrenzend an 619/26 – 619/36 angrenzend an 619/35 – 619/34 angrenzend 619/23 – 619/31 angrenzend an 619/29 – jeweils die zwei Stellplätze parallel zur Straße.
In dem mir für die Hausnummer 8a vorliegenden „Schlussabnahmeschein“ vom 14. Juni 1977 des Landratsamtes Ebersberg wird unter „Beanstandungen“ u.a. folgendes explizit gefordert: „Die öffentlichen Kfz-Stellflächen sind noch zu markieren“. Meines Wissens nach und nach mehreren Rückfragen im Bauamt der Stadt Grafing und beim Landratsamt Ebersberg ist das nie geschehen und die Flächen wurden auch nie öffentlich gewidmet – obwohl im Bebauungsplan explizit gefordert. Von Seiten des Bauamtes Grafing habe ich leider nur sehr abweisende Antworten bekommen – man sieht hier offensichtlich keinen Handlungsbedarf. Auch konnte bisher die Frage nicht abschließend geklärt werden, ob es sich nun um öffentliche oder private Stellplätze handelt. Dies führt unter den Anwohnern jedoch immer wieder zu Streit. Bei Haus Nr. 8/8a ist die Situation mittlerweile so weit eskaliert, dass hier bereits ein Gerichtsverfahren gelaufen ist (Aktenzeichen 14 O 4303/17).
Da es hier in Summe um immerhin 8 Stellplätze geht, wäre eine kurzfristige und abschließende Klärung durch die Stadt Grafing dringend dahingehend notwendig, dass es sich bei den Flurstücken zwar um Privateigentum – jedoch um öffentliche Stellplätze handelt (anstatt die Parkplatzsituation durch eine weitere Änderung des Bebauungsplans künstlich zu verschärfen).
Aus meiner Sicht ist die Umsetzung des Bebauungsplans so nicht möglich und sollte als Ganzes abgelehnt werden. Eine Nachverdichtung ist in der Georg-Baumann-Straße nicht möglich bzw. sinnvoll – die Bebauung ist bereits jetzt schon sehr dicht. In der näheren Umgebung gibt es mehrere unbebaute Flächen, auf denen problemlos „nachverdichtet“ werden könnte.
Sinnvoller wäre es, die angespannte Parkplatzsituation der der Georg-Baumann-Straße wie vorgeschlagen zu überdenken.
Die Einwendungen entsprechen inhaltlich der Einwendung in Nr. 2.7; auf das dortige Abwägungsergebnis wird verwiesen.
Zentraler Belang der Einwendung ist die Parksituation in der Georg-Baumann-Straße, die nach dem Vorbringen im Verkehrsablauf bereits erheblich gestört ist. Der durch den Dachgeschossausbau zusätzlich entstehende Fahr- und Parkverkehr kann dort nach Auffassung des Einwendungsführers nicht mehr ordnungsgemäß abgewickelt werden bzw. verschärft die Störungen im Verkehrsablauf.
Hierzu ist festzustellen, dass es sich um eine Stichstraße handelt, die außerhalb des Plangebietes (5 Mehrfamilienhäuser mit jeweils 4 Wohneinheiten) noch mit weiteren 18 Häusern (Einzel-/Doppelhäuser, Reihenhaus) bebaut ist. Die Straße weist eine Breite von 7 (!) m auf; neben dem einseitigen Gehweg verbleibt eine Fahrbahnbreite von ca. 5,30 m. Diese Straßenräume sind uneingeschränkt geeignet, um den dort anfallenden Verkehr ordnungsgemäß abzuwickeln. Sie entsprechen uneingeschränkt den üblichen Standard mit Fahrbahnbreiten von 4,50–5,50 m (RASt 06 - Entwurfsempfehlungen für den Straßenbau von Erschließungsstraßen). Die Fahrbahnbreite von ca. 5,30 m berücksichtigt die Besonderheit der Stichstraßensituation und erlaubt auch das uneingeschränkte Befahren mit Lkws (Rettungsfahrzeuge, Müllfahrzeuge) bei einseitig besetztem Fahrstreifen. Auch das Parken ist regelmäßig unter Einhaltung des notwendigen Mindestabstandes von 3 m zum gegenüberliegenden Fahrbahnrand möglich. Die Straßenverhältnisse werden entgegen der Einwendung als uneingeschränkt ausreichend angesehen.
Wenn es zu Beeinträchtigungen kommt, dann sind diese auf ein nicht ordnungsgemäßes Verkehrsverhalten zurückzuführen. Dem kann – wie allgemeinüblich – nur mit straßenrechtlichen Ahndungsmaßnahmen begegnet werden. Ein Grund wesentlichen Gewichts, der einer maßvollen baulichen Nachverdichtung mit max. 10 Wohnungen entgegensteht, ist darin aber nicht zu erkennen. Vielmehr ist die örtliche Verkehrsbelastung aufgrund der geringen Erschließungsfunktion der Straße so gering, dass – selbst unter Berücksichtigung des nachvollziehbar geschilderten Fehlverhaltens von Verkehrsteilnehmern (Gehwegparken etc.) – konkrete Anhaltspunkte für Gefährdungslagen fehlen. Den Einwendungen wird deshalb nicht entsprochen.
Nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens sind aber mögliche straßenverkehrsrechtliche Anordnungen (Halteverbote, Parkverbote), die andernfalls zur Abhilfe ergriffen werden müssten. Das wäre im Vollzug zu prüfen.
Parkbuchten bei den Anwesen Georg-Baumann-Straße 4–8):
Die Rechtsverhältnisse der Parkbuchten vor den o.g. Anwesen wurden bereits in einem Auskunftsverfahren im Jahr 2017 geklärt und ausführlich begründet. Am bereits dort festgestellten Ergebnis, dass es sich bei den Parkbuchten jeweils um private (und nicht um öffentliche) Stellplätze handelt, hat sich nichts geändert:
Die öffentliche Zweckbestimmung einer Verkehrsfläche wird durch die straßenrechtliche Widmung (Art. 6 BayStrWG) bewirkt, die sich nachweislich nicht auf die Parkbuchten erstreckt. Die Georg-Baumann-Straße wurde im Rahmen der Erstanlegung am 30.08.1988 in das Straßenbestandsverzeichnis eingetragen (Art. 67 BayStrWG). Aufgrund von begründeten Widersprüchen hat die Ersteintragung keine Bestandskraft erlangt. Mit Beschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 20.01.2004 wurde die Eintragung im Rahmen der Abhilfe (§ 72 VwGO) aufgehoben und die Widmung im Einzelverfahren beschlossen. Die entsprechende Widmung (Allgemeinverfügung) wurde am 20.03.2004 öffentlich bekanntgemacht und ist bestandskräftig. Die Widmung erstreckt sich dabei nur auf diejenigen Flächen, die in der Widmungsverfügung konkret bezeichnet sind; das sind die Fl.Nr. 619/16 und Teilflächen der Fl.Nr. 619/52. Die Parkbuchten sind damit nicht dem öffentlichen Verkehr gewidmet. Diese Feststellung ist unstreitig!
Davon streng zu trennen ist die Festsetzung im Bebauungsplan – hier des Änderungsbebauungsplanes vom 12.08.1977. Eine Festsetzung öffentlicher Verkehrsflächen bewirkt jedoch noch nicht deren straßenrechtliche Widmung. Die Möglichkeit einer bereits durch Bebauungsplanfestsetzung bestimmten Verfügungsfestsetzung eröffnet das BayStrWG (Art. 6 Abs. 7) erst seit 01.05.2007. Schon mangels Ermächtigungsgrundlage konnte damit die Widmung also nicht durch den Bebauungsplan 1977 selbst bewirkt werden.
Ansonsten bewirkt die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche in einem Bebauungsplan die Funktionsbestimmung der Fläche und untersagt jede damit im Widerspruch stehende bauliche Nutzung. Da aber auch der Normgeber an die Satzungswirkung von Bebauungsplänen gebunden (Selbstbindung) ist, würde eine entsprechende Festsetzung die Stadt zur Durchsetzung einer Widmung verpflichten. Die Stadt müsste sich dann die für die Widmung erforderliche Voraussetzung (Verfügungsgewalt) beschaffen, etwa durch ein Enteignungsverfahren.
Die Parkbucht ist aber nach Auffassung der Stadt auch nicht als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Der Bebauungsplan grenzt zwar die Fläche zum Baugrundstück mit einer Straßenbegrenzungslinie ab (PlanzVO Nr. 6.2), er setzt die Parkbucht aber nicht als öffentliche Straßenverkehrsfläche fest (PlanzVO Nr. 6.1).
Besondere Bedeutung kommt gerade der von § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB eröffneten Möglichkeit zu, Verkehrsflächen als öffentliche oder private Verkehrsflächen festzusetzen. Für öffentliche Parkflächen steht ein besonderes Planzeichen zur Verfügung. Der Bebauungsplan verwendet aber nicht das für öffentliche Parkflächen bestimmte Planzeichen Nr. 6.2 der PlanzV 1965, sondern ein Planzeichen eigener Art. Allein die Plandarstellung mit „gelben Plangrund“ reicht für eine andere Auslegung nicht aus. Auch die textliche Definition des Planzeichens als „Parkbucht“ (und eben nicht als öffentliche Parkfläche) legt nahe, dass hier keine öffentliche Parkfläche bestimmt werden sollte. Die Planzeichenverordnung hat gerade den Zweck, zur Bestimmtheit der normativen Aussagen eines Bebauungsplans beizutragen. Mit der fehlenden Übereinstimmung wird deshalb zum Ausdruck gebracht, dass eine andere Festsetzung getroffen werden sollte. Auch die Begründung, noch die weiteren Planunterlagen zum Bebauungsplanverfahren 1977 enthalten keine Informationen, dass hier eine öffentliche Parkfläche entstehen sollte.
Die Auslegung der Bebauungsplanfestsetzung als „private Parkbucht“ wurde ganz offensichtlich auch der Baugenehmigung zu Grunde gelegt. In den Bauvorlagen ist die Fläche als Parkplatz bezeichnet und für den privaten Stellplatznachweis herangezogen worden. Weder die Stadt Grafing im Rahmen des Einvernehmens, noch die Baugenehmigungsbehörde haben damals im Dezember 1977 – also 4 Monate nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens – den Bebauungsplaninhalt anders ausgelegt. Damit hat der Satzungsgeber schon damals zu erkennen gegeben, dass es sich bei Parkbuchten um private Parkflächen handelt. Dieses Umstandsmoment und das Zeitmoment (40 Jahre) würden mittlerweile auch zu einer Verwirkung des Rechts geführt haben, hier eine öffentliche Nutzung durchzusetzen (Enteignung).
Hinsichtlich des Ermittlungsgebotes (§ 2 Abs. 3 BauGB) kann diese vom Einwendungsführer für bedeutsam angesehene Rechtsfrage als gesichert geklärt angesehen werden und mit diesem Ergebnis in die Abwägungsentscheidung eingestellt werden. Das vorausgesetzt kommt die Stadt zu dem Ergebnis, dass die vorgetragenen Bedenken hinsichtlich der Verkehrsverhältnisse zurückgewiesen werden. An dem nicht nur privaten, sondern auch öffentlichen Interesse an der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch die Zulassung des Dachgeschossausbaus wird festgehalten.
2.9 Marion und Michael Hellmann, Grafing b.M. (Schreiben vom 27.06.2018)
Hiermit möchten wir im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung unsere Stellungnahme zur Änderung des oben genannten Bebauungsplans abgeben.
Sie geben in TOP Ö 5, 2b an, das sich bei der Anhebung des Dachneigungswinkels um eine Firsthöhe von 10,50 m, was einer Erhöhung von 1,50 m entspricht, ergibt.
Bei gleichzeitiger Zulassung eines Kniestockes von 1,20 m und unter Berücksichtigung des Dachaufbaus und der mittlerweile notwendigen Dämmung muss man aber wohl eher mit einer Erhöhung von 3–3,50 m rechnen. Dies würde dann einer Firsthöhe von 12–12,50 m entsprechen.
Damit würden die Gebäude die übliche Wohnbebauung deutlich überragen und optisch überhaupt nicht mehr in das gewachsene Wohngebiet passen. Die bereits „übertiefen hinteren Bereiche“, wie in TOP Ö 5, 3a so schön bemerkt, würden dadurch natürlich auch nochmals tiefer wirken, dementsprechend auch früher im Schatten liegen und damit wäre die Gartennutzung erheblich eingeschränkt.
Wie in TOP Ö 5, 3a so treffend angemerkt, ist, wird es kaum gelingen, dass alle betroffenen Gebäude zeitnah aufgestockt werden. Damit ergäbe sich mittelfristig ein ungeordnetes Bebauungsbild, wobei mit mittelfristig wohl eher langfristig bzw. dauerhaft gemeint sein dürfte, da sich an Eigentumsverhältnissen zumindest in den Häusern Georg-Baumann-Straße 3, 5 und 7, die sich aus je drei bzw. vier Eigentümern zusammensetzen, so schnell nichts ändern wird und diese Eigentümer, nach unserem Wissensstand, auch keinerlei Interesse an einer zeitnahen Aufstockung der Gebäude haben.
Damit werden lediglich Einzelpersonen begünstigt und es kommt, wie bei dem vorangegangenen Bauantrag, zu einem „weitgehenden Eingriff in das Eigentum und das bewährte Umfeld“.
Verkehrs-/Parkplatzsituation
IN TOP Ö 5, 3a wird von der Lösung die zusätzlichen Parkplätze im Vorgartenbereich zu verwirklichen abgeraten, da dies negative Auswirkungen auf die Gestaltung des Straßenbildes und des öffentlichen Raumes hätte. Auf einmal ist davon nicht mehr die Rede und die Parkplätze sollen doch als Senkrechtparkplätze entlang des Fußgängerweges hergestellt werden. Wieso sollte diese Umsetzung nun keine negativen Auswirkungen mehr auf das Straßenbild haben? Schön aussehen wird dies bestimmt nicht. Und die Bewohner der unteren Wohnungen haben direkt vor ihrem Schlafzimmer-, Küchen- und Esszimmer-Fenster einen Parkplatz.
Des Weiteren würden durch diese Umsetzung die rege genutzten Stellmöglichkeiten auf der Straße erheblich beschnitten werden, was eine deutliche Parkplatzverknappung nach sich zieht.
Die bereits jetzt zum Teil sehr knappen Reste eines nutzbaren Gehweges durch Autos, die zusätzlich vor den Garagen geparkt werden und weit in den Gehweg hineinragen, werden zunehmen und damit die möglichen Gefahren für Fußgänger (die natürlich durch mehr Wohnungen auch an Zahl zunehmen) deutlich erhöhen. Dies wird vor allem Schulkinder betreffen, deren Sicherheit im Straßenverkehr deutlich mehr Aufmerksamkeit geschenkt werden muss.
Für größere Fahrzeuge, wie Rettungsfahrzeuge der Feuerwehr oder Krankenwagen wird es in der Straße dadurch auch sehr eng werden und damit im Notfall unnötig Menschenleben aufs Spiel gesetzt.
Es ist für uns absolut unverständlich, dass nun diese Änderung des Bebauungsplans beschlossen werden soll, obwohl sie in der Vergangenheit immer wieder mit vielen sinnvollen Begründungen abgelehnt wurde (siehe Protokoll der Sitzung vom 5.12.17 Seiten 6–13). An den tatsächlichen Begebenheiten hat sich doch nichts geändert. Wir erachten daher die Änderung des Bebauungsplans als nicht umsetzbar und lehnen diese ab.
Die Einwendungen entsprechen inhaltlich der Einwendung in Nr. 2.7 und Nr. 2.8; auf das dortige Abwägungsergebnis wird verwiesen.
Ergänzend ist noch festzustellen, dass die Stadt Grafing b.M. das weitergehende Bebauungsplanverfahren im Jahr 2013, das neben dem Dachgeschossausbau auch noch weitere Wohnhäuser in den Südgärten vorgesehen hat, nicht aus städtebaulichen Motiven eingestellt hat und die Stadt ihre Planungspolitik grundlegend geändert hätte. Grund für die damalige Einstellung war, dass das Planungskonzept mit einer Sammeltiefgarage auf eine gemeinsame Umsetzung angewiesen war, die nicht erreicht werden konnte. Dem Bebauungsplan hätte es an der Vollziehbarkeit gefehlt.
Aufgrund des weiterhin dringenden Bedarfs an zusätzlichem Wohnraum eignet sich die Baureihe des Plangebietes günstig für die Nutzbarmachung des Dachgeschosses. Die fraglos für das Straßenbild nicht förderliche Anordnung weiterer offener Stellplatzflächen wird aber nicht für so gravierend angesehen, als das dadurch auf die Nachverdichtung verzichtet werden müsste. Die betroffenen Vorgärten haben auch heute keine hochwertige Qualität.
Die sonstigen Nachteile für die Umgebungsbebauung sind hinzunehmen, um die hier gegebenen Möglichkeiten zur Nachverdichtung nutzen zu können. Ohne entsprechende nachteilige Konsequenzen kann die gebotene Innenentwicklung nicht erreicht werden. Die Einwendung wird zurückgewiesen.
3.1 Der Bebauungsplanentwurf nebst Begründung vom 04.07.2018, gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München, wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen und Ergänzungen gebilligt (Billigungsbeschluss).
3.2 Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplans (berichtigte Bezeichnung) „9. Änderung Bebauungsplan „Dobelklause“ im Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplanes „Georg-Baumann-Straße“ mit Begründung und den bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahme werden zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss).

References: Art. 6
 § 2
 Art. 27
 § 4
 § 2
 § 50

§ 10
 § 13
 Art. 1
 § 10
 § 4
 Art. 47
 § 9
 § 3