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Timestamp: 2018-03-20 17:43:44+00:00

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Publicado por Salvador Jimenez Hidalgo en 22:09 No hay comentarios:
Etiquetas: Informe de Evaluación de Edificios (2ª parte)
Lo relativo al informe de Evaluación del Edificio (IEE) en la Ley 8/2013 y en el RDL 7/2015, está anulado
El pasado 21 de febrero he asistido a una interesante jornada sobre "Rehabilitación de Edificios y Cambio Climático" en el salón de actos del Instituto de la Ingeniería de España.
Durante el transcurso de la misma, uno de los ponentes, D. Fernando García Mozos, Jefe del Departamento de Domésticos y Edificios de la Dirección de Ahorro y Eficiencia Energética (IDAE), nos hablo sobre el "Programa de ayudas a la rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER II)" y en la exposición que efectuó hubo dos noticias que me llamaron bastante la atención: una referida al informe de evaluación de los edificios (IEE) y la otra sobre el contenido de las ayudas del PAREER II.
Me voy a referir sólo a la primera y la segunda se queda para otro artículo.
Al preguntar a D. Fernando García por qué entre la documentación que solicitan para poder acceder a las ayudas de 125,6 millones de euros que proponían no está incluida la presentación del informe de evaluación del edificio, que viene siendo obligatorio para quienes soliciten ayudas estatales para la rehabilitación de obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, contestó: Porque según una sentencia del Tribunal Constitucional es inconstitucional y está anulado.
Puesto a comprobar lo comentado, compruebo que el Consejo de Gobierno de la Generalitat de Cataluña ha interpuesto un recurso de inconstitucionalidad ( nº 5493/2013) en relación con diversos artículos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
Como consecuencia de ello, el Pleno del Tribunal Constitucional, por Sentencia 143/2017, en el Pleno de 14 de diciembre de 2017.
Ha decidido (copio literalmente de la Sentencia)
"1.º Declarar la pérdida sobrevenida del objeto del recurso en lo que respecta a los artículos 5 y 13.2 b) de la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
2.º Declarar la inconstitucionalidad y la nulidad de los siguientes preceptos:
b) El artículo 9.2; el segundo párrafo del artículo 10.1; artículo 10.2; el inciso «o sujetos a cualquier otro régimen de protección» del artículo 10.5; letras a), b), c), d) y e) del artículo 11; el inciso «y su sujeción a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración actuante» del artículo 12.1 a); artículo 12.1 c); artículo 13.1; el inciso «Asimismo, la liberación de la expropiación no tendrá carácter excepcional, y podrá ser acordada discrecionalmente por la Administración actuante, cuando se aporten garantías suficientes, por parte del propietario liberado, en relación con el cumplimiento de las obligaciones que le correspondan» del artículo 13.2 a); artículo 13.3, salvo el inciso «Asimismo podrán suscribirse convenios de colaboración entre las Administraciones Públicas y las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas, que tengan como objeto, entre otros, conceder la ejecución a un Consorcio previamente creado, o a una sociedad de capital mixto de duración limitada, o por tiempo indefinido, en la que las Administraciones Públicas ostentarán la participación mayoritaria y ejercerán, en todo caso, el control efectivo, o la posición decisiva en su funcionamiento» y el inciso «o, en su defecto, por el artículo siguiente» del artículo 15.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
Declaración que se ha de extender al artículo 4.4; al artículo 9.3, salvo el inciso «Asimismo podrán suscribirse convenios de colaboración entre las Administraciones Públicas y las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas, que tengan como objeto, entre otros, conceder la ejecución a un Consorcio previamente creado, o a una sociedad de capital mixto de duración limitada, o por tiempo indefinido, en la que las Administraciones Públicas ostentarán la participación mayoritaria y ejercerán, en todo caso, el control efectivo, o la posición decisiva en su funcionamiento»; el inciso «o, en su defecto, por el artículo siguiente» del artículo 9.4; letras a), b), c), d) y e) del artículo 22.5; el segundo párrafo del artículo 24.1; artículo 24.2; artículo 24.3; el inciso «o sujetos a cualquier otro régimen de protección» del artículo 24.6; el inciso «y su sujeción a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración actuante» del artículo 42.3 y el inciso «Asimismo, la liberación de la expropiación no tendrá carácter excepcional, y podrá ser acordada discrecionalmente por la Administración actuante, cuando se aporten garantías suficientes, por parte del propietario liberado, en relación con el cumplimiento de las obligaciones que le correspondan» del artículo 43.2 del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en cuanto reproducen el contenido de los preceptos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
c) El artículo 9.8 a) salvo el inciso «Movimientos de tierras, explanaciones» y el inciso «y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del dominio público» del artículo 9.8 d) del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en la redacción que le da la disposición final duodécima, apartado quinto de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
Declaración que se ha de extender al artículo 11.4 a) salvo el inciso «Movimientos de tierras, explanaciones» y el inciso «y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del dominio público» del artículo 11.4 d) del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en cuanto reproducen el contenido de los preceptos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
3.º Son conformes a la Constitución el inciso «construcción e implantación de instalaciones» del artículo 9.8 b) y el artículo 9.8 c) del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en la redacción que le da la disposición final duodécima, apartado quinto de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, siempre que se interpreten tal y como se ha indicado en el fundamento jurídico 23 de esta Sentencia.
4.º Desestimar el recurso en todo lo demás."
¿Qué resumen podemos hacer de esta sentencia en lenguaje coloquial para nuestros administrados?
Según esta sentencia son inconstitucionales y están anulados los siguientes conceptos:
a) Respecto a la Ley 8/2013:
2. El Informe de Evaluación del Edificio (IEE) que entre otros datos debería contener de manera detallada: el estado de conservación, las condiciones básicas de accesibilidad universal y la certificación de eficiencia energética del edificio.
3. El IEE se referirá a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
4. El IEE se realizará como mínimo cada diez años, salvo que las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos determinen una periodicidad menor.
5. No cumplimentar en tiempo y forma el IEE tendrá la cosideración de infracción urbanística.
6. Los propietarios de inmuebles obligados a la realización del IEE deberán remitir una copia del mismo, así como del informe que acredite la realización de las obras correspondientes al organismo que determine la Comunidad Autónoma.
2) Artículo 6:
Se refiere a los técnicos facultativos competentes que están facultados para suscribir los IEE.
3) Disposición transitoria primera:
Se refiere al calendario para la realización del IEE. (Aquí se determina que deben realizar el IEE los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva con una antigüedad superior a 50 años, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad, salvo que ya cuenten con una inspección técnica vigente (ITE), realizada de conformidad con su normativa aplicable y con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley).
4) Disposición final decimoctava:
Se refiere a las cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios (IEE).
Como quiera que la Ley 8/2013 ha sido derogada por la entrada en vigor del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el fallo del Tribunal Constitucional se extiende a los siguientes apartados del mencionado Real Decreto Legislativo7/2015:
1) Artículo 29:
Apartados segundo, tercero, cuarto, quinto y sexto: Son los equivalentes a los apartados 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 4º de la Ley 8/2013 mencionados anteriormente sobre el IEE.
2)Artículo 30:
Identico al artículo 6 de la Ley 8/2013 mencionado anteriormente, relativo a la capacitación de los técnicos para suscribir el IEE.
3) Disposición transitoria segunda:
Idéntica a la disposición transitoria primera de la Ley 8/2013 mencionada anteriormente, relativa al calendario para la realización del IEE.
4) Disposición final primera:
Idéntica a la disposición final decimoctava de la Ley 8/2013 mencionada anteriormente, relativa a las cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios (IEE).
b) Todo lo incluido en el apartado b del fallo de la sentencia 143/2017, de 14 de diciembre de 2017, prácticamente se refieren a ordenación y gestión de las Administraciones Públicas.
Es la segunda vez que me hago y hago esta pregunta. La primera fue con ocasión de la obligación que tenían todos nuestros administrados de instalar repartidores de costo de calefacción antes del 31 de diciembre de 2016, según nos manifestaban desde hacia dos años la Dirección General de Industria, Energía y Minas, la TV, y las Empresas de lecturas de contadores. Pues bien al aprobarse el Real Decreto 56/2016 de 12 de febrero, relativo a la eficiencia energética no se incluía la obligación de instalar los mencionados repartidores de costes de calefacción, ni la contabilización de sus consumos. Y así seguimos.
Por segunda vez me veo obligado a decir: ¿Y ahora qué?
A día de hoy no tenemos ninguna noticia "oficial" de esta sentencia del Tribunal Constitucional. Ni por parte de los Organismos Estatales, ni de nuestro Colegio de Administradores de Fincas.
Sigo pensando y estoy convencido que el Informe de Evaluación del Edificio es importante, conveniente y necesario para mantener todos los edificios que se construyen, así como mayormente para rehabilitar y conservar el parque inmobiliario existente. Pero necesitamos urgentemente unas aclaraciones oficiales concretas sobre las actuaciones a seguir con nuestros administrados, pues pudiera ocurrir que algunos preceptos de la actual Ley y el Real Decreto legislativo derogados e inconstitucional, pudieran cambiar si de alguna manera pasan a ser legisladas por las Comunidades Autónomas. Y en estas fechas celebramos casi todos los días Juntas ordinarias de Comunidades de Propietarios en las que surge el tema.
Considero y creo estar en lo cierto que esto no afecta ni a la Inspección Técnica de los Edificios (ITE), ni a la Accesibilidad universal, puesto que se fundamentan en otras leyes distintas.
Pero... ahora, ¿qué le decimos a nuestros administrados?, ¿qué le decimos a nuestros compañeros Administradores de Fincas colegiados cuando les estamos dando información y formación sobre los Informes de Evaluación de los Edificios? ¿Seguimos informando como si no hubiese pasado nada?, ¿o quedamos a la espera de lo que puedan legislar al respecto?
¿Y ahora qué?... Urge una respuesta.
Publicado por Salvador Jimenez Hidalgo en 23:46 2 comentarios:
Etiquetas: El Informe de Evaluación del Edificio
Algunos os preguntareis por qué titulo el artículo de la siguiente forma.: Cómo poner al zorro a cuidar del gallinero. La respuesta la tenéis a continuación.
Se ha perdido una oportunidad única para conocer el estado verdadero de las instalaciones térmicas de los edificios. Según datos facilitados por la Subdirectora de la Dirección General de Industria en la Cumbre de la Rehabilitación, en la Comunidad de Madrid se han realizado 4.058 certificaciones. De ellas 6 han resultado negativas, 156 condicionadas y 3.896 aceptables. Todas las inspecciones pagadas por las Comunidades de Propietarios, constituidas por nuestros administrados.
Me pregunto... ¿qué se esperaba? Si la mayoría de las inspecciones han debido ser realizadas por las Empresas mantenedoras, ya que el Real Decreto 10/2014 establece como agentes cualificados para realizar las inspecciones, en primer lugar, a las Empresas mantenedoras de las instalaciones térmicas. Si los defectos existentes son debidos a falta de mantenimiento, ¿nos lo van a comunicar y van a asumir el costo de la reparación?.
El agente cualificado que realice la inspección consignará en un informe. por duplicado, que incluya recomendaciones para mejorar en términos de rentabilidad de la eficiencia energética de la instalación inspeccionada, los resultados de las actuaciones y verificaciones que afecten a la eficiencia energética de la instalación. Una copia del informe la custodiará el agente cualificado y la otra se entregará al titular para que este pueda conocer claramente, al menos, el resultado de la inspección
Alguna duda le quedará al legislador cuando, en caso de que el agente cualificado elegido para realizar la inspección periódica de eficiencia sea la empresa mantenedora con la que se ha suscrito el contrato de mantenimiento de la instalación térmica, en las dos copias del informe de inspección mencionado constará expresamente la frase "Conozco que no estoy obligado a acometer las recomendaciones de mejora y que las puede realizar una empresa diferente a la que ha realizado esta inspección", escrita a tamaño suficientemente legible, bajo la que el titular o usuario de la instalación hará constar su conformidad mediante la frase "Conforme el cliente", escrita de su puño y letra, y su firma.
Me gustaría saber si alguna de las 6 que han resultado negativas, o las 156 condicionadas han sido realizadas por Empresas mantenedoras. De las 3.896 aceptables, estoy convencido de que la mayoría han sido realizadas por las propias empresas de mantenimiento.
Además el R.D. 10/2014 establece en el articulo 7, apartado j, que el agente cualificado que realice la inspección, en su informe, deberá incluir la calificación de la instalación de acuerdo con el RITE, para lo que se considerará como:
1º. Aceptable: Si el rendimiento a potencia útil nominal de los generadores de calor tiene un valor no inferior al 80% por 100 y el Coeficiente de Eficiencia Frigorífica (EER) de los generadores de frío tiene un valor no inferior a 2.
2º. Condicionada: Si el rendimiento a potencia útil nominal de los generadores de calor tienen un valor inferior al 80% por 100 o el Coeficiente de Eficiencia Frigorífica (EER) de los generadores de frío tiene un valor inferior a 2.
3º. Negativa: Cuando se aprecie en la instalación alguna circunstancia que suponga un peligro inmediato para la seguridad de las personas, los bienes o el medio ambiente, independientemente del rendimiento.
Al parecer al legislador sólo le interesa la calificación según el rendimiento de los generadores de calor o frío, y no tiene en cuenta, salvo a las calificadas como negativas, el estado de conservación y mantenimiento de las instalaciones para clasificarlas, aunque en el informe se detallen algunas deficiencias sobre las bombas, los sistemas de distribución, los emisores, los sistemas de regulación y control, la evacuación de gases de la combustión, el quemador de la caldera, etc.
Me sigo preguntando, de las 3.896 instalaciones calificadas como aceptables, si aun teniendo un rendimiento a potencia útil nominal no inferior al 80%, los demás parámetros, o varios de ellos, no estuvieran bien? ¿Cómo les vamos a proponer a nuestros administrados que cambien sus calderas, o realicen trabajos de mejora en ellas de cierta envergadura y coste, si le acaban de certificar que sus instalaciones están aceptables?
Sigo pensando que puedan realizar las inspecciones las empresas que están encargadas del mantenimiento de las instalaciones térmicas es cómo poner al zorro a cuidar del gallinero.
Por eso, en beneficio de todos nuestros administrados, que son los que pagan todos los gastos, propongo suprimir que las Empresas que lleven el mantenimiento puedan realizar las inspecciones. Puesto que también, por agravio comparativo, se podría aplicar el mismo criterio a las Empresas que llevan el mantenimiento de los ascensores para que ellas también pudieran hacer sus inspecciones. Lo cual parece absurdo.
Resulta aún más sorprendente el control de la inspección periódica que se realizará cada doce años, también pagadas por las Comunidades de Propietarios, constituidas por nuestros administrados.
El control de la inspección periódica de eficiencia energética se podrá realizar por los siguientes agentes:
a) Entidades de Inspección y Control Industrial, acreditadas en el campo reglamentario para realizar las inspecciones de eficiencia energética de instalaciones térmicas, que hayan solicitado participar el procedimiento de control de la inspección periódica de instalaciones térmicas de edificios.
b) Técnicos titulados con competencias en el ámbito de las instalaciones térmicas que dispongan de un certificado de cualificación individual expedido por una entidad de certificación de personas acreditada, de acuerdo con el Real Decreto 2200/1995, de 28 de diciembre, y según la norma UNE-EN-ISO/IEC 17024 y que hayan solicitado participar en el procedimiento de control de la inspección periódica de instalaciones térmicas de edificios. El certificado de cualificación individual se renovará al menos cada cinco años, y el técnico titulado encargado del control no podrá haber participado ni en la redacción del proyecto ni en la dirección de la obra, ni estar vinculado al mantenimiento de la instalación.
1. El titular de la instalación encargará la realización del control de la inspección periódica de eficiencia energética, al agente de los citados que elija libremente.
Pondrá a disposición de este agente la documentación relativa al mantenimiento e inspección periódica de eficiencia energética de la instalación que se haya generado desde el anterior control de inspección de doce años.
2. El control de la inspección periódica de la instalación térmica consistirá en:
a) La verificación del cumplimiento de la realización de la gestión energética de la instalación establecida en la IT 3.4 y de la inspección periódica de eficiencia energética establecida en la IT 4 desde el anterior control de la inspección (hace doce años).
b) La verificación de la coherencia de los resultados del programa de gestión energética establecida en la IT 3.4 y de las inspecciones periódicas de eficiencia energética establecida en la IT 4 realizados desde el anterior control de la inspección( hace doce años), con la eficiencia energética de la instalación en el momento del control.
c) La verificación de la coherencia de los resúmenes de los consumos anuales registrados (de combustible, energía eléctrica, agua caliente sanitaria, totalización de los contadores individuales de agua caliente sanitaria y energía térmica), en los certificados de mantenimiento desde el anterior control de la inspección (hace doce años), con las lecturas de los consumos verificables en el momento del control.
d) La verificación de la coherencia de los resúmenes de las aportaciones de energía renovables o cogeneración, si las hubiere, registrados en los certificados de mantenimiento desde el anterior control de la inspección (hace doce años), con las lecturas de las aportaciones verificables en el momento del control.
e) La comunicación de las recomendaciones de mejora de la eficiencia energética de la instalación.
3. El control de la inspección periódica de eficiencia se realizará sobre las partes accesibles de la instalación y sus resultados se consignarán en el modelo de informe que a tal efecto se aprobará mediante Orden de la Consejería competente en materia de energía, que incluirá un estadillo de las operaciones de control llevadas a cabo y su resultado, así como el análisis y evaluación del rendimiento y dimensionado del generador. El agente que lleve a cabo el control de la inspección periódica de eficiencia energética emitirá un informe de inspección de eficiencia energética por duplicado, del que guardará una copia entregando otra al titular o usuario que recogerá, como mínimo, los siguientes datos:
a) Datos del titular o usuario de la instalación: Nombre y apellidos o razón social.
b) Datos del emplazamiento de la instalación.
c) Datos del generador: Potencia, marca, modelo.
d) Resultado del análisis del dimensionado y del rendimiento del generador, expresado en tanto por ciento.
e) Evaluación del estado del resto de la instalación de calefacción o aire acondicionado, así como recomendaciones para mejorar la eficiencia energética de la misma.
f) Instalación de energías renovables y cogeneración, en el supuesto de existir.
g) Datos del agente que lleva a cabo la inspección: Razón social, CIF y domicilio social. h) Fecha y firma de los intervinientes.
El control de la inspección periódica de eficiencia energética se realizará cada doce años, el primero de ellos a los doce años de la puesta en servicio de la instalación.
1. Las Entidades de Inspección y Control Industrial y los técnicos titulados certificados que hayan solicitado participar en el control de la inspección periódica de las instalaciones térmicas estarán obligadas a registrar la información contenida en cada expediente de inspección en la forma y soporte que establezca el centro directivo competente en materia de energía y a realizar las actuaciones necesarias para poner esta información a disposición de este centro directivo, quien, en su caso, podrá realizar consultas en tiempo real por vía telemática.
2. Las Entidades de Inspección y Control Industrial y los técnicos titulados certificados archivarán y conservarán la documentación que corresponda a los controles de inspección realizados por ellas de modo que estén claramente identificados y dispuestos para su consulta o recuperación, quedando siempre a disposición del órgano competente en materia de industria durante un período de quince años desde la realización de la inspección.
En doce años, plazo entre cada control de inspección realizado, se puede haber cambiado de empresa mantenedora una o dos veces. Si ellas son las que realizan las inspecciones periódicas ¿que pasará con toda la documentación que hay que aportar para el control de esas inspecciones?
¿No sería más lógico que esos controles de inspección a los doce años estén incluidos después de cada inspección de los dos o cuatro años, según las fuentes de energía que se empleen (si es gasoleo cada dos años y si es gas cada cuatro años), como ocurre con los ascensores?
Tendría algún sentido realizarlas si las inspecciones periódicas se realizaran por la empresa encargada del mantenimiento, o un técnico cualificado (titulado y habilitado) que esté de alguna forma vinculado a la empresa encargada del mantenimiento, pero si las inspecciones se realizan por una Empresa de Control Autorizado (OCA), no parece lógico tener que controlarlas.
Máxime cuando quien realice la inspección periódica tendrá que remitir al órgano competente en materia de energía los resultados correspondientes a las inspecciones periódicas de eficiencia energética que realicen en el formato y con la periodicidad que se establezcan mediante Orden de la Consejería competente en materia de energía.
Si las inspecciones las realiza una OCA, ¿porqué hay que hacerle un control de su inspección?, ¿es que no son de fiar las inspecciones de las OCA? Como digo anteriormente, solo sería justificable si la inspección la realiza la Empresa de mantenimiento. Hay que tener en cuenta que cada inspección le cuesta dinero a la Comunidad de Propietarios o a la Propiedad del edificio.
Parece absurdo esta inspecciòn decenal para controlar las inspecciones realizadas. ¿Cada veinte o cuantos años habrá que controlar a la inspección del control de las inspecciones?
Por ello habría que suprimir el control de la inspección periódica a los doce años. Ello no impide que los Organismos Oficiales puedan hacer las comprobaciones de las inspecciones, a su costa, cuando lo consideren conveniente.
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References: artículo 9
 artículo 10
 artículo 10
 artículo 10
 artículo 11
 artículo 12
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 artículo 13
 artículo 13
 artículo 13
 artículo 15
 artículo 4
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 22
 artículo 24
 artículo 24
 artículo 24
 artículo 24
 artículo 42
 artículo 43
 Real Decreto 
 artículo 9
 artículo 9
 Real Decreto 
 artículo 11
 artículo 11
 Real Decreto 
 artículo 9
 artículo 9
 Real Decreto 
 Artículo 6
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Artículo 29
 artículo 4
 artículo 6
 Real Decreto 
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