Source: https://www.mietrecht.org/kuendigung/pflegefall-kuendigungsfrist-eines-mietvertrages-bei-umzug-ins-pflegeheim/
Timestamp: 2019-09-22 10:15:24+00:00

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Bei den meisten Mietverhältnissen handelt es sich um unbefristete Mietverhältnisse. Diese haben gegenüber befristeten Mietverhältnissen den Vorteil, dass sie ordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten gekündigt werden können. Im Regelfall ist diese Frist nicht zu lang für einen Mieter. Wird ein Auszug aus der Wohnung beabsichtigt, kann so rechtzeitig gekündigt werden, dass das Mietverhältnis zum gewünschten Termin endet. In manchen Fällen ist aber selbst die Dreimonatsfrist zu lang.
Tritt ein Ereignis ein, das den Mieter ganz plötzlich zum Pflegefall macht, muss nicht selten innerhalb von Tagen ein Umzug in ein Pflegeheim erfolgen. Allein hierdurch entstehen enorme Kosten. Muss nun auch noch die Miete bis zum Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist zusätzlich zu den Heimkosten gezahlt werden, obwohl die Mietwohnung nicht mehr genutzt wird, stellt dies eine erhebliche Belastung für den betroffenen Mieter dar.
Dieser Beitrag befasst sich mit der Frage, ob das Mietverhältnis im Falle eines plötzlich notwendig werdenden Umzugs in ein Pflegeheim vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden kann und gibt Praxistipps, wie sich Mieter in dieser Situation verhalten sollten.
Im Regelfall gilt: Das Mietverhältnis kann frühestens mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden
A erleidet am 15. März 2013 einen schweren Unfall, dessen Folgen es ihm unmöglich machen, weiter alleine in seiner Mietwohnung zu leben. Bereits während seines Krankenhausaufenthaltes steht fest, dass A im Anschluss daran in ein Pflegeheim umziehen muss. Daher kündigt A am 17.März 2013 sein Mietverhältnis ordentlich mit der gesetzlichen Frist.
Das zwischen A und seinem Vermieter geschlossene Mietverhältnis endet mit Ablauf des 30. Juni 2013. Eine Beendigung zum Ende Mai war nicht mehr möglich, da die Kündigung nicht bis zum 3. Werktag des Monats März ausgesprochen wurde. Obwohl A seine Wohnung seit dem 16. März 2013 nicht mehr bewohnen kann, muss er die Miete für die Monate März bis Juni 2013 voll entrichten.
A, der Anfang April in ein Pflegeheim umzieht und zusätzlich auch noch für die Heimkosten aufkommen muss, gerät in finanzielle Schwierigkeiten und fragt sich, ob es eine Möglichkeit gibt, das Mietverhältnis früher zu beenden. Ob und unter welchen Bedingungen dies möglich ist, soll im Folgenden erläutert werden:
Die gesetzliche Kündigungsfrist kann durch vertragliche Vereinbarung zu Gunsten des Mieters verkürzt werden
Von der gesetzlichen Kündigungsfrist kann gem. § 573 Abs.4 BGB zwar nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Eine Verkürzung zu seinen Gunsten ist allerdings möglich. Diese erfordert allerdings eine vertragliche Regelung zwischen Mieter und Vermieter. Ist im Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthalten, kann die Verkürzung der Kündigungsfrist zwar auch noch nachträglich vereinbart werden. Immer ist jedoch das Einverständnis des Vermieters erforderlich.
Werfen Sie als erstes einen Blick in Ihren Mietvertrag und prüfen Sie, ob für Sie eine von der gesetzlichen Frist abweichende kürzere Kündigungsfrist gilt. Falls dies nicht der Fall ist, schildern Sie Ihrem Vermieter Ihre Lage und bitten ihn um sein Einverständnis, die Kündigungsfrist nachträglich zu verkürzen.
Im Beispiel hat A herausgefunden, dass laut § 5 seines Mietvertrages die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 Abs.1 BGB gilt. Noch vom Krankenbett aus fragt er bei seinem Vermieter V nach, ob dieser bereit wäre, eine Kündigung zum Ende des Monats Mai zu akzeptieren. V stellt sich allerdings stur und verweist auf die für A geltende gesetzliche Kündigungsfrist.
A empfindet dies in seiner Situation als unzumutbar und sucht nach einer Lösung, das Mietverhältnis auch ohne das Entgegenkommen seines Vermieters vorzeitig zu beenden.
Der Eintritt eines Pflegefalls stellt keinen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung dar
Das Gesetz sieht in § 543 Abs.1 BGB vor, dass jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen kann. Ein wichtiger Grund liegt danach vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Das Gesetz selbst beschreibt in § 543 Abs.2 und § 569 Abs.1-3 BGB Umstände, bei deren Vorliegen der Gesetzgeber davon ausgeht, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Mieter nicht zugemutet werden kann. Ein erforderlich werdender Umzug in ein Pflegeheim auf Grund des Eintritts eines Pflegefalles zählt jedoch nicht dazu. Allerdings können auch nicht ausdrücklich genannte Sachverhalte zur Kündigung gem. der Generalklausel des § 543 Abs.1 BGB berechtigen, vorausgesetzt es liegt ein Grund vor, der so schwerwiegend ist, dass dem Mieter nach einer Interessenabwägung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nicht jede für den Mieter schwierige Situation berechtigt allerdings zur fristlosen Kündigung. Die erforderliche Interessenabwägung kann nur dann zu seinen Gunsten ausfallen, wenn die Umstände, die Anlass für die Kündigung geben, überwiegend in der Person oder im Risikobereich des Vermieters begründet sind. Zu solchen Umständen, die in der Sphäre des Vermieters liegen, gehört der Eintritt eines Pflegefalles nicht.
Ein möglicher Ausweg: Abschluss eines Aufhebungsvertrages durch Stellung eines Nachmieters
Im Beispiel erzählt A seinem Freund F, der ihn noch im März im Krankenhaus besucht, dass seine schöne Wohnung nun voraussichtlich bis Ende Juni leer stehen wird, da er das Mietverhältnis erst zu diesem Zeitpunkt kündigen kann. F, der sich in seiner kleinen möblierten Einliegerwohnung schon lange nicht mehr wohl fühlt, wittert seine Chance und fragt A, ob er- nach Ablauf der für ihn selbst geltenden Kündigungsfrist des § 573 Abs.3 BGB- Anfang Mai in die Wohnung des A einziehen und in den Mietvertrag eintreten kann. A ist einverstanden und hofft, dass er durch einen Mietaufhebungsvertrag vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden kann. Er weiß aber nicht, ob er hierzu das Einverständnis seines nicht sehr kooperativen Vermieters benötigt.
In manchen Mietverträgen finden sich sog. Nachmieterklauseln, die zum Inhalt haben, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter vorzeitig durch den Abschluss eines Aufhebungsvertrages aus dem Vertrag zu entlassen, wenn dieser einen für den Vermieter zumutbaren Nachmieter stellt, der bereit ist in den bestehenden Mietvertrag einzutreten.
Nachmieterklauseln können unterschiedlich ausgestaltet werden:
Eine sog. echte Nachmieterklausel verpflichtet den Vermieter, den Mietvertrag unter gleichzeitiger Entlassung des bisherigen Mieters mit dem vom Mieter vorgeschlagenen zumutbaren Nachmieter fortzusetzen.
Im Falle einer unechten Nachmieterklausel hingegen ist der Vermieter nicht verpflichtet, den vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren und den Mietvertrag mit diesem fortzusetzen. Er ist berechtigt, sich einen anderen Mieter zu suchen. In jedem Fall aber ist er verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, und zwar zu dem Zeitpunkt, zu dem der vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter hätte einziehen können.
Im Beispiel muss A nach einem Blick in seinen Mietvertrag enttäuscht feststellen, dass dieser keine Nachmieterklausel enthält. Dass er an den Vertrag gebunden sein soll, obwohl er einen geeigneten Nachmieter stellen kann, der bereit ist, in den bestehenden Mietvertrag einzutreten, kann A jedoch nicht glauben
Ein Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages besteht unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne Nachmieterklausel
In bestimmten Fällen kann der Mieter auch dann, wenn im Mietvertrag keine Nachmieterklausel enthalten ist, von seinem Vermieter verlangen, ihn durch Abschluss eines Aufhebungsvertrages vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Dieser Anspruch besteht, wenn
Ein anerkanntes berechtigtes Interesse des Mieters besteht, wenn dieser unvorhergesehen erkrankt oder pflegebedürftig wird.
Das Bestehen eines berechtigten Interesses allein reicht jedoch für den Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages nicht aus. Im konkreten Einzelfall muss darüber hinaus festgestellt werden, ob das Interesse des Mieters, den Mietvertrag zu beenden, tatsächlich schwerer wiegt als das Fortsetzungsinteresse des Vermieters.
Bei der vorzunehmenden Interessenabwägung gilt grds., dass das Interesse des Mieters umso höher zu bewerten ist, je länger er ohne Vertragsaufhebung noch an den Vertrag gebunden wäre. Umgekehrt bedeutet dies, dass die Interessenabwägung eher zu Gunsten des Vermieters ausfällt, wenn die restliche Vertragsdauer verhältnismäßig kurz ist.
Im Beispiel beträgt die von A einzuhaltende Restlaufzeit ab Eintritt des Pflegefalles 2 ½ Monate. In der Regel wird man daher nicht von einem überwiegenden Interesse des A an der Vertragsaufhebung ausgehen können. Sollte seine finanzielle Situation allerdings so schlecht sein, dass er die Doppelbelastung von Miete und Heimkosten nicht tragen kann und nicht ersichtlich sein, dass V durch die Vertragsfortsetzung mit ihm statt mit F als Nachmieter einen Vorteil hat, kann die Interessenabwägung durchaus zu Gunsten des A ausfallen.
Ergibt die Interessenabwägung, dass ein überwiegendes berechtigtes Interesse des Mieters an der Vertragsaufhebung vorliegt, ist weitere Voraussetzung, dass der Mieter einen Nachmieter stellt, der dem Vermieter zuzumuten ist. Hierzu sowie zum Aufhebungsverlangen des Mieters und den Folgen einer grundlosen Ablehnung durch den Vermieter vgl. den Artikel: Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?
Keine Möglichkeit der Schadensbegrenzung durch steuerliche Absetzbarkeit der Mietzahlungen bis zur Vertragsbeendigung
Im Beispiel sitzt A vor seiner Steuererklärung und überlegt, ob er die Miete, die er für den Rest des März und die Monate April bis Juni (bzw. – im Falle einer Vertragsfortsetzung mit F ab Mai für den Rest des März und den Monat April) zahlen musste, als außergewöhnliche Belastung geltend machen kann.
Zu dieser Frage hat das FG Rheinland-Pfalz mit Urteil vom 17.12.2012 – 5 K 2017/10- Stellung genommen und die Absetzbarkeit ausdrücklich verneint.
Nach den Ausführungen des Gerichts können bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen eines krankheitsbedingten Aufenthalts in einem Alters- oder Pflegeheim die Mietzahlungen für die Monate der einzuhaltenden Kündigungsfrist nicht als außergewöhnliche Belastung abgezogen werden, weil diese den üblichen Aufwendungen der Lebensführung zuzurechnen sind.
Krankheitsbedingte Kosten für eine Heimunterbringung sind steuerlich absetzbar
Anders als die Mietzahlungen können jedoch die Heimkosten unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich abgesetzt werden. Dies ist dann möglich, wenn ein durch Krankheit veranlasster Aufenthalt in einem Alters- oder Pflegeheim vorliegt. Dann nämlich stellen sich die Aufwendungen für die Heimunterbringung als Krankheitskosten dar, die gem. § 33 EStG zu berücksichtigen sind.
Werden diese Heimkosten steuerlich abgesetzt, kann allerdings die mangels vorzeitiger Vertragsaufhebung notwendige Fortsetzung eines Mietverhältnisses berücksichtigt werden. Und zwar folgendermaßen:
Im Regelfall werden die steuerlich absetzbaren Kosten der Heimunterbringung um die ersparten Verpflegungs- und Unterbringungskosten (sogenannte Haushaltsersparnis) gekürzt. Diese Kürzung erfolgt allerdings nicht, solange der Pflegebedürftige seinen normalen Haushalt beibehält, da er in einem solchen Fall trotz der Unterbringung in einem Pflegeheim mit den Fixkosten des Hausstandes wie Miete oder Zinsaufwendungen, Grundgebühr für Strom, Wasser etc. sowie Reinigungskosten belastet bleibt (vgl. FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 17.12.2012 – 5 K 2017/10).
4. Die Mietzahlungen bis zur Vertragsbeendigung können nicht als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend gemacht werden.
5. Abzugsfähig sind allerdings krankheitsbedingte Heimkosten. Werden diese steuerlich geltend gemacht, können auch die Mietzahlungen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses indirekt berücksichtigt werden.
9 Antworten auf "Pflegefall: Kündigungsfrist eines Mietvertrages bei Umzug ins Pflegeheim"
18.10.2015 - 10:20 Antworten
Meine Stiefmutter lebte in einer betreuten Senioren WG in einem Doppelzimmer. Mitte Sept. 2015 ist Sie nach schwerer Krankheit im Krankenhaus verstorben. Der Eigentümer verlangt von mir die Weiterzahlung der Miete bis Dez. 2015 . Ich bin nicht expliziert als Erbe benannt sondern als Stiefsohn der letzt verbliebene im Familienverbund. Bis zu Ihrem Tod hatte meine Stiefmutter eine vom Amtsgericht eingesetzte Betreuerin
Roswitha Arndtmann
10.04.2018 - 09:17 Antworten
Die Information ist gut. Es geht nicht daraus hervor, ob bei Umzug in ein Pflegeheim die Miete , die bisher vom Sozialamt bezahlt wurde, auch gegebenenfalls 3 Monate weiter bezahlt werden muss. Oder ob das Sozialamt hier einer Sonderregelung unterliegt.
10.04.2018 - 18:22 Antworten
Vertragspartner ist immer der Mieter, nicht das Amt.
21.12.2018 - 12:04 Antworten
meine Anfrage ist etwas komplexer und bedarf einiger Vorab-Informationen.
Während eines zum damaligen Zeitpunkt seit zwei Jahren bestehendem Mietverhältnisses wurde der Mieter nach einem Schlaganfall als Wachkoma-Patient in ein Pflegeheim aufgenommen. Die Mietzahlung erfolgte ordnungsgemäß weiter.
Neun Monate nach der Erkrankung des Mieters zog der Sohn des Mieters in die Wohnung. Von diesem Einzug erfuhr ich erst durch die Gewerbesteuer-Erhebende Behörde, nach dem für den Vater eine Ummeldung in das Pflegeheim vollzogen wurde. Als Grund für den Einzug des Sohnes in meine Wohnung gab der Sohn an, dadurch das Mietverhältnis aufrecht erhalten zu wollen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Vater erfolgte von meiner Seite nicht und wäre laut BGB (§§ 242; 535; 543) auch unzulässig gewesen. Trotz allem schloss ich mit dem Sohn einen Mietvertrag ab, um bei Verstößen gegen das Mietverhältnis abgesichert zu sein.
Weitere drei Monate danach kam es zu einer erstmaligen Verzögerung der Mietzahlung, die auch nach Fristsetzung innerhalb von vier Monaten noch nicht beglichen wurde.
Nun beabsichtige ich, das Mietverhältnis mit dem Sohn fristgerecht zu kündigen.
Ist dies von meiner Seite überhaupt rechtens und zulässig ?
Wie verhält es sich dann mit dem ursprünglich mit dem Vater abgeschlossenen Mietvertrag ?
Vielen Dank für die Beantwortung vorab.
27.12.2018 - 15:07 Antworten
schwierig, Sie haben zwei parallele Mietverträge für die selbe Wohnung abgeschlossen. Das ist das Grundproblem. Lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten. Einen einfachen Einstieg finden Sie hier: https://www.mietrecht.org/beratung/kuendigung-moeglich-vermieter/
18.03.2019 - 11:06 Antworten
In unserem Falle ist es folegendermaßen: Meine Eltern müssen in eine andere Wohnsituation bzw. in ein Altenwohnheim. Außerderm ist ihnen wegen Eigenbedarf zum Ende des Jahres gekündigt worden, der Neffe der Vermieterin wolle diese Wohnung. Meine Eltern können eigentlich sofort in das Heim umziehen. Ich brauche noch ca. 1 Monta um die Wohnung usw. abzuwickeln.
Die Vermieterin ist in der Vergangenheit mit ‚Schrägheiten‘ aufgefallen, insofern ist das unkomplizierte mit ihr zwar wünschenswert aber nicht unbedingt denkbar.
Ich las, das wenn ein Nachmieter da wäre, eine frühere Kündigung möglich wäre, welche Nachmieter wäre besser geeignet als der von ihr selbst genannte Neffe?
Eine Situation welche ein schnelles umziehen meiner Eltern nötig macht, läge vor (Eigengefährdung).
Was meint die Gruppe hier?
18.03.2019 - 15:03 Antworten
mein erster Tipp: Immer erstmal fristgerecht kündigen. Im zweiten Schritt würde ich um die einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages bitten.
31.08.2019 - 08:10 Antworten
wir beabsichtigen, ein derzeit voll vermietetes ZFH zu erwerben, dessen EG von einer 90 jährigen Dame bewohnt wird. Diese Dame hat sich nach Angaben des Maklers bereits um einen Platz in einer angesehenen Seniorenresidenz beworben, da sich eine Demenz einstellt bzw. verstärkt. Ihr Kurzzeitgedächtnis ist schon deutlich beeinträchtigt. Wartezeit auf einen Platz in der Residenz: unbekannt. Kinder oder eine/n Vorsorgebevollmächtigte/n gibt es wohl nicht. Lediglich einen Verwandschaftsgrad zum Verkäufer der Immobilie (Halbschwester). Körperlich ist die Dame aktuell noch fit und in der Lage, sich und die 100 qm Wohnung zu pflegen. Ihre Kündigungsfrist beträgt regulär 9 Monate.
Wir beabsichtigen, das EG selbst zu nutzen, sobald die Dame ausgezogen ist. Dies ist von unserer Seite auch erst in den nächsten 12 -18 Monaten geplant – insofern eigentlich perfekt für alle Beteiligten. Dennoch drei wesentliche Fragen hierzu:
1) Wie können wir absichern, in spätestens 18 Monaten tatsächlich die EG-Wohnung zur Eigennutzung frei verfügbar zu haben?
2) Wie verhält es sich mit der Kündigungsfrist und damit einhergehend mit der Miete, wenn die Dame kurzfristig einen Platz im Seniorenheim bekommen sollte?
3) Es gibt keine Kaution – wie verhält es sich im Falle des Ablebens der Mieterin in Bezug auf den Hausstand/Räumung?
31.08.2019 - 10:08 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Alle Ihre Fragen können sie mit der Suche hier auf Mietrecht.org klären. Ich kann an dieser Stelle zu Ihren Fragen leider nicht so weit ausholen.
⇐ Schönheitsreparaturen durch Vermieter während Mietzeit – Praxistipps
Gewerbemietrecht: Kündigungsfrist für ein Gewerbemietvertrag ⇒

References: § 573
 § 5
 § 573
 § 543
 § 543
 § 569
 § 543
 § 573
 § 33