Source: http://www.administrator24.info/artykul/id9873,rozliczanie-kosztow-ogrzewania-z-kotlowni-wlasnej.-analiza-przypadku?p=3
Timestamp: 2020-01-23 01:35:40+00:00

Document:
Zarządca/właściciel – to nie dostawca ciepła
Jest jeszcze jeden powód, chyba najważniejszy, dla którego właściciel/zarządca budynku w opisywanej sytuacji nie może być traktowany jako dostawca ciepła i naliczać kosztów uzasadnionych w opłacie za ciepło do ogrzewania, pobieranej od lokatorów. Jeśli jest dostawca, to musi być też odbiorca (odbiorcy). Użytkownicy lokali w budynku wielolokalowym nie są odbiorcami ciepła w świetle przepisów ustawy Prawo energetyczne. Art. 3 tej ustawy zawiera następujące definicje:
12) przedsiębiorstwo energetyczne – podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wytwarzania, przetwarzania, magazynowania, przesyłania, dystrybucji paliw albo energii lub obrotu nimi;
13b) odbiorca paliw gazowych lub energii elektrycznej w gospodarstwie domowym – odbiorcę końcowego dokonującego zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła wyłącznie w celu ich zużycia w gospodarstwie domowym.
Umowa o dostawę ciepła powinna spełniać warunki rozporządzenia [4] i być oparta o taryfę.
Właściciel/zarządca budynku nie zawiera z lokatorem umowy o dostawę ciepła, tylko umowę najmu lokalu. To, że lokal mieszkalny, jako pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, powinien być ogrzewany, wynika z przepisów techniczno-budowlanych, które nie regulują spraw opłat za ogrzewanie.
Ustawa traktuje użytkownika lokalu jako odbiorcę końcowego wyłącznie w odniesieniu do paliw gazowych i energii elektrycznej (pkt 13b). O cieple nie ma mowy.
Wniosek: Spółka „X” jako właściciel/zarządca budynku w opłatach za ciepło dostarczane do ogrzewania z kotłowni wbudowanej, może obciążać użytkowników lokali wyłącznie kosztami zużytego paliwa i energii elektrycznej, zgodnie z przepisem art. 45a ust. 5 ustawy Prawo energetyczne.
Wszystkie pozostałe koszty należą do kosztów utrzymania całej nieruchomości i powinny być rejestrowane na kontach dotyczących eksploatacji bieżącej budynku, amortyzacji, funduszu remontowego itd., a następnie dzielone pomiędzy użytkowników lokali w opłatach dotyczących tych pozycji kosztów. Kotłownia wbudowana nie stanowi wyodrębnionej nieruchomości, ani nie jest odrębnym przedmiotem własności właściciela budynku. Zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, wydanymi z mocy ustawy Prawo budowlane, jest elementem części wspólnej budynku, na równi z całą instalacją centralnego ogrzewania.
Umowa najmu a odpowiedzialność
Przedstawiony regulamin narusza przepisy ustawy Prawo energetyczne jeszcze z innego powodu. Nie uwzględnia bowiem prawa do opustów z tytułu przerw w ogrzewaniu lub niedogrzewania. Jest to nieuczciwe i sprzeczne z wymaganiami ustawy Prawo energetyczne, która nakazuje stosować takie opusty.
Z ostrożności należy rozważyć jeszcze jedną kwestię. Być może właściciel rozpatrywanego budynku – Spółka „X” – korzysta z jakichś specjalnych uprawnień, które pozwalają jej na odmienne od ustalonych w Prawie energetycznym gospodarowanie nośnikami energii i odmienne rozliczanie kosztów. Prawo energetyczne zawiera następujące wyłączenia:
Art. 1 ust. 3. przepisów ustawy nie stosuje się do:
1) wydobywania kopalin ze złóż oraz bezzbiornikowego magazynowania paliw w zakresie uregulowanym ustawą z dnia 4 lutego 1994 r. – Prawo geologiczne i górnicze (DzU z 2005 r. nr 228, poz. 1947, z późn. zm.);
Działalność Spółki „X” nie należy do zakresu objętego przepisami wyżej wymienionych ustaw.
Dalej, art. 21 ustawy Prawo energetyczne określa, że zadania z zakresu regulacji rynku energetycznego realizuje Prezes Urzędu Regulacji Energetyki (URE), działający poprzez Odział Centralny URE oraz Odziały terenowe. Prezes URE kontroluje przestrzeganie przepisów ustawy Prawo energetyczne przez podmioty działające na terenie całego kraju. Równocześnie art. 21a ustawy Prawo energetyczne stanowi, że w wymienionych w tym artykule instytucjach (wojsko, policja itd.), organami właściwymi ds. regulacji gospodarki paliwami i energią są inspekcje gospodarki energetycznej, powoływane przez właściwych ministrów w uzgodnieniu z Prezesem URE.
Art. 21a ustawy Prawo energetyczne nie wprowadza żadnych odstępstw od przepisów ustawy dla wymienionych w nim instytucji państwowych, można się jednak spodziewać, że odrębny nadzór może skutkować jakimiś różnicami w rozumieniu tych przepisów. Spółka „X” nie została wymieniona w art. 21a ustawy. Oznacza to, że podlega powszechnie obowiązującym przepisom, a kontrolę nad ich przestrzeganiem powinny sprawować Terenowe Oddziały URE.
Na końcu artykułu [1] znajduje się uwaga o możliwości przedawnienia się opłat za ogrzewanie – jako opłat okresowych. Wydaje się celowym spojrzenie na to zagadnienie inaczej. Przedawnienie dotyczy opłat okresowych (np. czynszu czy podatków lokalnych na rzecz gminy), które zostały jednoznacznie określone w chwili, w której były wymagalne. W opisywanym przypadku właściciel – Spółka „X” – domaga się od lokatorów dopłaty za ogrzewanie w poprzednich okresach ogrzewczych wg stawek ustalonych przez tegoż właściciela po upływie kilku lat od okresu, którego opłaty te miałyby dotyczyć. Lokatorzy nie zalegają z opłatami ustalonymi w poprzednich latach. Nie godzą się tylko na dopłacanie za poprzednie lata.
Należy zauważyć, że sytuacja Spółki „X” jako właściciela/zarządcy budynku jest odmienna od sytuacji zarządu np. spółdzielni mieszkaniowej lub profesjonalnego zarządcy wynajętego przez wspólnotę mieszkaniową.
W przypadku spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej lokatorzy, na odmiennych zasadach w każdej z tych form prawnych, są jednak współwłaścicielami budynku i solidarnie odpowiadają za zobowiązania, wynikające z zaległości w opłatach na rzecz zewnętrznych dostawców mediów, jeśli takowe zaległości powstały, np. na skutek złej kalkulacji opłat, sprzeniewierzenia przez osoby zarządzające wpłacanych przez lokatorów pieniędzy, bałaganu w dokumentacji spowodowanego zmianami organizacyjnymi czy innych zaniedbań. W takiej sytuacji w spółdzielni mieszkaniowej odwołuje się członka zarządu odpowiedzialnego za powstałą sytuację, a we wspólnocie mieszkaniowej zmienia zarządcę, ale zaległe zobowiązania lokatorzy (lub członkowie wspólnoty) muszą spłacić. Ewentualne roszczenia w stosunku do osób winnych stanowią odrębny problem.
Spółka „X” nie jest zarządem spółdzielni ani wynajętym zarządcą. Jest właścicielem budynku i czerpie pożytki z wynajmowania lokali. Jeśli w latach poprzednich właściciel ustalił lokatorowi w umowie najmu jakiś poziom opłat, z podziałem na opłaty za ogrzewanie, wodę itd., jak również opłatę za wynajem (czynsz), a po iluś latach okazało się, że ma z tego powodu straty, to ponosi pełną odpowiedzialność za własne decyzje. Może próbować zrekompensować sobie te straty wymawiając umowę i ustalając na przyszłość nowy poziom opłat tak, aby pokryć rzeczywiste koszty bieżące i dodatkowo wyrównać straty z lat poprzednich. Nie może jednak, moim zdaniem, domagać się opłat wstecz, bo łamie w ten sposób zawartą z lokatorem umowę.
Regulamin rodzajem prawa lokalnego
Podsumowując, na podstawie informacji dostarczonych przez lokatora budynku ogrzewanego z kotłowni wbudowanej można stwierdzić, że rozliczenia kosztów ogrzewania obciążające lokatorów są prowadzone niewłaściwie, z naruszeniem obowiązujących przepisów, a regulamin rozliczeń wprowadzony przez właściciela/zarządcę tego budynku jest wadliwy.
W artykule [2] zwrócono uwagę na błędy formalne tego regulaminu. Należy tu dodać, że oprócz niezgodności z wymaganiami ustawy Prawo energetyczne podstawową wadą regulaminu jest to, że został on opracowany centralnie dla wszystkich rodzajów budynków, będących w zasobach właściciela w całym kraju. Jak słusznie zauważono w artykule [1], regulamin rozliczeń kosztów ogrzewania w budynku stanowi rodzaj prawa lokalnego, które powinno być zgodne z prawem powszechnie obowiązującym, ale także powinno być dostosowane do warunków technicznych obiektu, którego regulamin dotyczy.
Absurdem jest, w rozpatrywanym przypadku, że w stosunku do budynku ogrzewanego z kotłowni wbudowanej, pojawia się pozycja kosztów „amortyzacja sieci przesyłowych”, podczas gdy żadne sieci przesyłowe tam nie występują, ciepło z kotła trafia wprost do instalacji centralnego ogrzewania.
Na zakończenie wypada jednak przypomnieć, że pierwotną przyczyną kłopotów zarządców budynków wielolokalowych z poprawnym rozliczaniem kosztów ciepła do ogrzewania lokali pomiędzy użytkowników tych lokali są nieprecyzyjne i niekompletne uregulowania tego zagadnienia w art. 45a ustawy Prawo energetyczne. O poprawne, zgodne z zasadami techniki ogrzewczej i przepisów metrologicznych oraz zdrowym rozsądkiem, uregulowanie tych zagadnień w ustawie zabiega od wielu lat Stowarzyszenie ds. Rozliczania Energii, które jest organizacją „non profit”, promującą racjonalizację zużycia energii, w tym ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej w budynkach wielorodzinnych, w oparciu o pomiar indywidualnego zużycia ciepła w lokalu.
Niestety, wieloletnie wysiłki Stowarzyszenia w tej sprawie napotykają na niezrozumiały opór zarówno prawodawców jak i urzędników odpowiedzialnych za przygotowanie przepisów. Przedstawiciele Stowarzyszenia ds. Rozliczania Energii systematycznie występują na łamach „Administratora” oraz innych czasopism technicznych, wykładając swoje poglądy i racje.
Przedstawione w niniejszym tekście rozumowanie, poglądy i argumentacja są wyrazem rozumienia przepisów ustawy Prawo budowlane oraz ustawy Prawo energetyczne przez autora niniejszej analizy przypadku i jego zainteresowania technicznie poprawnymi sposobami rozliczania kosztów ogrzewania lokali w budynkach wielolokalowych, na podstawie zużycia ciepła przez użytkownika lokalu. Właściwa interpretacja przepisów ustawy i ocena działania właściciela budynku należy do wyłącznej kompetencji sądów powszechnych.
1. Stec-Bielak A., Regulamin rozliczania kosztów ciepła a Prawo energetyczne, „Administrator” nr 4/2017.
2. Cichowski K., Ciepło z własnej kotłowni – studium przypadku, „Administrator” nr 4/2017.
3. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne – tekst jednolity (DzU z 2012 r., poz. 1059) [Uwaga: przywołano tekst tego przepisu aktualny w chwili uchwalania omawianego regulaminu].
4. Rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 17 września 2010 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło (DzU z 2010 r. nr 194, poz.1291).
Czytaj też: Koszty ciepła w budynku – obowiązek opomiarowania i rozliczania >>>

References: Art. 3
 art. 45

Art. 1
 art. 21
 art. 21

Art. 21
 art. 21
 art. 45