Source: https://www.prawo-cywilne.info/podwyzka-czynszu-do-ponad-3proc-wartosci-odtworzeniowej-409-c.html
Timestamp: 2019-06-24 20:06:26+00:00

Document:
Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2017-11-15
Zgodnie z art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:
4. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
8. Przepisy ust. 1-6b nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela.”
Uzasadniona podwyżka czynszu do ponad 3% wartości odtworzeniowej jest możliwa wówczas, gdy właściciel musi zgromadzić środki na:
Na wydatki związane z utrzymaniem lokalu składają się:
Katalog wydatków (kosztów) jest w istocie otwarty (powyżej pkt 9). Umożliwia zatem uznanie za koszt np. ubezpieczenia OC od zdarzeń losowych na terenie nieruchomości, ochrony mienia, odsetek od zobowiązań (np. kredytów) zaciąganych na pokrycie kosztów remontu, o ile tylko wynikają one ze stosownej umowy zawartej z dostawcą lub wykonawcą usługi.
Zwrot kapitału obejmuje:
do 1,5% rocznie nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu,
do 10% rocznie nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową.
Jeśli nieruchomość została odpłatnie nabyta, np. kupiona lub otrzymana w drodze zamiany, do kosztów uzyskania przychodów z jej sprzedaży można zaliczyć udokumentowane koszty nabycia. W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zdefiniowano tego pojęcia. Koszt nabycia nie jest tym samym, co zapłacona cena. Pojęcie to wiąże się raczej z kosztami towarzyszącymi zakupowi, z wydatkami, jakie trzeba ponieść, żeby doszło do zakupu. Jest to więc pojęcie szersze niż zapłacona cena.
Można założyć, że koszty nabycia i wytworzenia obejmują wszelkie wydatki bezpośrednio i pośrednio związane z zakupem / budową, w tym koszty sfinansowania inwestycji, do których należą na przykład prowizja za udzielenie kredytu, spłata odsetek naliczonych od kredytu lub pożyczki, składka za ubezpieczenie kredytu itd. Organy podatkowe nie chcą jednak zaakceptować tak szerokiej definicji.
Dyrektorzy izb skarbowych w Warszawie, Poznaniu i Bydgoszczy zajmują podobne stanowisko – do kosztów nie zalicza się tych związanych z kredytem zaciągniętym na zakup nieruchomości, takich jak: ubezpieczenie kredytu, ubezpieczenie kredytowanego wkładu finansowego, oszacowanie wartości nieruchomości, prowizje bankowe, inne opłaty bankowe (zobacz interpretacja indywidualna DIS w Warszawie z 13.01.2010 r., IPPB4/415-659/09-4/SP), przewalutowanie kredytu, prowizja bankowa z tytułu przedterminowej spłaty kredytu (interpretacja DIS w Poznaniu z 9.04.2010 r., ILPB2/415-93/10-2/ES), odsetki od kredytu (interpretacja indywidualna DIS w Bydgoszczy z 12.03.2010 r., ITPB2/415-1034/09/BK).
Stanowisko orzecznictwa dotyczące kredytów jest zróżnicowane. Sądy wojewódzkie dość często orzekają w sposób przychylny dla podatników, uznając, że do kosztów nabycia nieruchomości należy zaliczać także te poniesione na sfinansowanie zakupu, a związane z uzyskaniem i spłatą kredytu. Niestety, Naczelny Sąd Administracyjny uchyla takie wyroki.
Natomiast godziwy zysk nie jest zdefiniowany ustawowo. Próba interpretacji tego pojęcia może opierać się na ogólnych zasadach umów oraz zasadach współżycia społecznego. Zarówno z zasady ekwiwalentności świadczeń, jak i zasady czynienia ze swego mienia użytku zgodnego z jego przeznaczeniem społeczno-gospodarczym można wyciągnąć wniosek, że godziwy zysk jest różnicą pomiędzy przeciętnym czynszem wolnorynkowym a kosztami, wydatkami i zwrotem kapitału, o którym mowa wyżej. Czynsz taki nie ma bowiem charakteru spekulacyjnego, jest akceptowany dobrowolnie przez obie strony stosunku najmu. Stąd wynikający z niego zysk wydaje się zyskiem godziwym.
Jako odpowiedź na Pana pytania posłużyć może uzasadnienie wyroku z dnia 16 października 2014 r. Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu XI Wydział Cywilny w sprawie o ustalenie, w którym sąd wskazał, że dokonane przez stronę pozwaną (...) sp. z o.o. w W. w dniu 20 maja 2014 r. wypowiedzenie czynszu najmu lokalu położonego we W. przy ul. (...) jest niezasadne powyżej kwoty 15,67 zł.
W uzasadnieniu pozwu powód podał, że jest najemcą lokalu mieszkalnego numer (...) położonego we W. przy ul. (...). Powód otrzymał w dniu 27 maja 2014 r. wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu najmu ustalonej na poziomie 666,66 zł miesięcznie do kwoty 948,50 zł miesięcznie.
Powód podał, że stawka czynszu za 1 m2 powierzchni lokalu przekracza 3% wartości odtworzeniowej oraz że zwrócił się o kalkulację podwyżki.
W tym miejscu wskazuję, że już z podanego przepisu jak i dalszych wywodów wynika, że zarówno godziwy zysk, jak i ustalony zwrot kapitału zainwestowanego nie mogą przekraczać 3% wartości odtworzeniowej, tzn. podwyżka przekraczająca tę wartość musi być uzasadniona.
W uzasadnieniu strona pozwana zaprzeczyła wszystkim twierdzeniom pozwu, które nie zostaną wprost przez nią przyznane. Przyznała, że powodowie na podstawie umowy najmu pozwani zajmują lokal mieszkalny, stanowiący własność strony pozwanej i byli zobowiązani płacić czynsz najmu według stawki 12,30 zł za m2. Przyznała również, że wypowiedziała dotychczasową stawkę czynszu zgodnie z art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów i na pisemne żądanie powodów przedstawiła kalkulację podwyżki. Wskazała, że przedstawiona kalkulacja spełnia wymogi przewidziane w art. 8a ust. 4a, 4b ustawy o ochronie praw lokatorów.
Uzasadniona jest podwyżka w zakresie kwoty 5,20 zł za m2, gdyż strona pozwana zmuszona jest korzystać z przy zarządzaniu znaczną liczbą lokali (łącznie 2748 m2 powierzchni) z usług wykwalifikowanych podmiotów, stąd zasadnym jest uwzględnienie kosztów z tytułu podatku od nieruchomości, usług księgowych, obsługi prawnej oraz za zarządzanie nieruchomością przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) we W.
Jednocześnie strona pozwana wskazała, że składająca się na czynsz najmu kwota zwrotu kapitału została ustalona przy uwzględnieniu wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, ogłaszanym przez Wojewodę (...), który w okresie sporządzenia podwyżki czynszu dla miasta W. wynosił 4959 zł/m2.
Dla strony pozwanej wartość kapitału to wartość nieruchomości, albowiem takim majątkiem dysponuje spółka i dlatego też ta wartość jest adekwatna do wartości metra kwadratowego lokalu będącego przedmiotem najmu, zaś cena uiszczona przez stronę pozwaną nie ma decydującego znaczenia przy ustalaniu kwoty zwrotu kapitału.
Zatem przypadająca na metr kwadratowy lokalu kwota zwrotu kapitału wynosi 6,20 zł [(4959 zł x 1,5%) : 12 miesięcy)]. Ustalając składnik czynszu w postaci godziwego zysku strona pozwana posiłkowała się orzecznictwem Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Fabrycznej m.in. w sprawie XI C 25/10, w którym przyjęto minimalny zysk z czynszu najmu na poziomie 8%. Inwestując znaczną kwotę na zakup nieruchomości strona pozwana liczyła na taki zysk, który będzie większy niż dochód możliwy do uzyskania z lokat bankowych lub obligacji Skarbu Państwa, gdyż wynajem lokali i uzyskiwanie z tego tytułu dochodów jest obarczone dużym ryzykiem związanym z wypłacalnością najemców, utrzymywaniem lokali i nieruchomości wspólnej w należytym stanie technicznym, kosztami eksmisji.
Sąd ustalił, że pismem z dnia 20 maja 2014 r. (...) Sp. z o.o. w W. wypowiedziała F. J. i A. J. (1) dotychczasową wysokość czynszu za zajmowany lokal mieszkalny z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia i ze skutkiem na koniec sierpnia 2014 r., wskazując że od dnia 1 września 2014 r. stawka czynszu będzie wynosić 17,50 zł/m2. Jako przyczynę podwyżki czynszu wskazała, że płacony czynsz w wysokości 12,30 zł nie pozwala na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, które obecnie wynoszą 8 zł/m2 oraz na zwrot kapitału i osiągnięcie godziwego zysku.
F. i A. J. (1) zwrócili się do (...) sp. z o.o. o przedstawienie kalkulacji wysokości czynszu pismem z dnia 4 czerwca 2014 r. W odpowiedzi na wezwanie (...) sp. z o.o. pismem z dnia 10 czerwca 2014 r. przedstawiła żądaną kalkulację. W kalkulacji wskazała, że opłaty eksploatacyjne na rzecz Wspólnoty mieszkaniowej wynoszą łącznie 4,16 zł, zaś opłaty indywidualne ponoszone przez właściciela łącznie 3,93 zł, w tym podatek od nieruchomości 0,73 zł, zarządzanie 0,80 zł, księgowość 0,95 zł, obsługa prawna 1,45 zł. Dotychczasowa stawka czynszu 12,30 zł za m2 nie wystarcza więc na pokrycie powyższych wydatków.
Jednocześnie strona pozwana wskazała, że zwrot kapitału powinien wynieść 6,20 zł/m2, zaś miesięczny minimalny zysk z 1 m2 to około 13,33 zł przy przyjęciu, zgodnie z uzasadnieniem wyroku Sądu we Wrocławiu w sprawie o sygn. akt XI C 25/10, że zysk powinien być na poziomie minimum 8% w skali roku z zainwestowanego kapitału. W związku z tym czynsz mógłby zostać podniesiony do kwoty 27,62 zł, lecz mając na uwadze znaczenia tak wysokości podwyżki dla budżetu domowego strona pozwana zdecydowała się na podwyżkę o 10 zł za 1 m2.
Wskaźnik przeliczeniowy kosztów odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta W. na okres od dnia 1 kwietnia 2014 r. do dnia 30 września 2014 r. wynosił 4.630 zł/m2.
Rentowność roczna 10-letnich obligacji Skarbu Państwa w dacie dokonywania wypowiedzenia wynosiła netto 3,50%, zaś 4,30% brutto. Rentowność najmu mieszkań w 2014 r. dla W. wynosiła 4,02 netto, zaś 4,50 % brutto.
Sąd więc stwierdził, że podwyżka wysokości czynszu najmu z kwoty 12,30 zł/m2 do kwoty 17,50 zł/m2 jest bezzasadna.
Sąd stwierdził, że poza sporem pozostawała okoliczność, że podwyżka dokonana pismem z dnia 30 maja 2014 r. spowodowała w skali roku przekroczenie 3% wartości odtworzeniowej lokalu wynajmowanego przez powodów.
Spór miedzy stronami sprowadzał się do oceny zasadności podwyżki czynszu, przy czym powodowie nie kwestionowali wysokości wydatków ponoszonych przez stronę pozwaną na rzecz wspólnoty mieszkaniowej w kwocie 4,01 zł za m2, ani też tego, że są one związane z utrzymaniem lokalu. Dlatego też sąd uznał tę okoliczność jako przyznaną.
W ocenie Sądu Rejonowego niezasadne byłoby obciążanie powodów kosztami obsługi księgowej, które związane są z obsługą samej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, a nie z obsługą ich lokali.
Podobna sytuacja występuje w przypadku zaliczenia do kosztów utrzymania lokali obsługi prawnej. Zdaniem sądu pozwana spółka nie wykazała zasadności ponoszenia tych kosztów oraz ich związku z utrzymaniem lokalu powodów. Jakkolwiek koszty z tytułu usług księgowych można byłoby zaliczyć do wydatków związanych z zarządzaniem nieruchomością (chociaż nie zostało to wykazane), to jednak kosztów obsługi prawnej do takich wydatków nie można zaliczyć, nie mieszczą się one w definicji ustawy określającej wydatki związane z utrzymaniem lokalu (art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy).
Odnosząc się do pozycji dotyczącej zwrotu kapitału, sąd uznał, że postawę wyliczenia wydatków z tego tytułu powinna stanowić kwota realnie zainwestowanego kapitału, a nie kwota stanowiąca wartość odtworzeniową lokalu, ustaloną zgodnie z obwieszczeniem Wojewody (...) z dnia 28 marca 2014 r. (jak i pochodzącym z wcześniejszych dat) w sprawie ogłaszania wysokości wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, jak twierdziła strona pozwana.
W art. 8a ust. 4 b pkt 1 a ustawy ustawodawca wyraźnie uzależnił wysokość zwrotu kapitału od poziomu nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu. Chodzi w tym przypadku o zwrot kosztów, które właściciel faktycznie wydatkował na budowę lub zakup lokalu. Tymczasem zastosowanie do obliczenia zwrotu kapitału w oparciu o wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych nie odnosi się do faktycznie poniesionych przez właściciela kosztów.
Jak wynika z definicji tego wskaźnika zawartej w art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy wskaźnik ten określa przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, a więc uśredniony. Gdyby ustawodawca chciał uzależnić wysokość zwrotu kapitału jedynie od kosztów budowy, znalazłoby to odzwierciedlenie w zapisach ustawy. Tymczasem ustawodawca w art. 8a ust. 4b pkt 1a ustawy wyraźnie stanowi o nakładach „poniesionych przez właściciela na budowę lub zakup lokalu”, więc realnie poniesionych przez wynajmującego. Strona pozwana nie wybudowała lokali stanowiących jej własność, a jedynie je zakupiła od poprzedniego właściciela Spółdzielni Mieszkaniowej (...) we W. za cenę 2000 zł za m2 powierzchni użytkowej lokali.
Zatem z tytułu zwrotu kapitału strona pozwana do czynszu może doliczyć kwotę 2,50 zł (2.000 zł x 1,5% : 12 miesięcy = 2,50 zł). Celem takiego uregulowania jest możliwość w dłuższej perspektywie zwrotu zainwestowanych w zakup lub budowę własnych środków, o czym świadczy m.in. zwrot aż do ich pełnego zwrotu. Przy budowie, czy też zakupie lokalu właściciel zawsze liczy na to, że inwestycja mu się zwróci i jeszcze będzie miał możliwość osiągnąć z tej inwestycji zysk.
Powód zarzucił, że pozwana spółka przy ustalaniu wysokości godziwego zysku nie udowodniła okoliczności, na których opierała swoje wyliczenia. tj., że zysk należy przyjąć na poziomie wyższym niż oprocentowanie obligacji 10-letnich – tj. 8% w skali roku tj. 13,33 zł/m2. Strona pozwana uzasadniając przyjętą wartość wskazała, że inwestując znaczną kwotę na zakup nieruchomości, liczyła na taki zysk, który będzie większy niż dochód możliwy do uzyskania z lokat bankowych lub obligacji Skarbu Państwa, gdyż wynajem lokali i uzyskiwanie z tego tytułu dochodów jest obarczone dużym ryzykiem. Dlatego też strona pozwana nie zgodziła się ze stanowiskiem powodów co do ustalenia godziwego zysku na poziomie 4% w skali roku, twierdząc, że jest to wysokość charakterystyczna dla lokat bankowych lub oprocentowania obligacji.
Podkreślić w tym miejscu należy, iż ustawodawca nie przewidział definicji godziwego zysku, pozostawiając ocenę, jaką kwotę należy uznać za godziwy zysk do uznania sądu. Stąd też stawka godziwego zysku ustalona przez stronę pozwaną podlegała ocenie sądu pod kątem wyboru właściwego kryterium jej ustalenia, jak i samej wysokości godziwego zysku.
Za zasadne należało uznać twierdzenia strony pozwanej, w których wskazuje, że inwestując w zakup lokali pod wynajem, liczyła na wyższy zysk niż dają długoterminowe (10-letnie) obligacje Skarbu Państwa, których wykupienie nie niesie za sobą ryzyka utraty zainwestowanych środków. W przypadku wynajmu mieszkań to ryzyko występuje i jest dosyć duże, gdyż dochodowość tego typu inwestycji zależy od wielu czynników, m.in. wielkości wynajmowanego mieszkania, jego stanu technicznego, wypłacalności najemców, wielkości zainwestowanych środków, koniunktury na rynku wynajmowania mieszkań, długości trwania stosunku najmu, okresów, w których mieszkanie nie jest wynajmowane oraz od wysokości czynszu i obciążeń finansowych m.in. podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu, może się wiązać również z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów związanych z nakładami na ulepszenie bądź przywrócenie lokali do stanu używalności. Sąd stoi na stanowisku, że zysk, który wynajmujący powinien osiągnąć z tytułu wynajmu lokali powinien przekraczać zysk z zakupu 10-letnich obligacji skarbowych z uwagi na wspomniane ryzyko. Uznał jednak, że przyjęcie 8% zysku nie mieści się w granicach godziwego zysku, albowiem odnosząc tę wielkość do aktualnej sytuacji rynkowej, należy stwierdzić, że obecnie żadne oprocentowanie lokat na rynku, ani też inwestycja odpowiadająca ryzyku, z jakim wiąże się wynajem mieszkań, nie pozwala zakładać osiągnięcia zysku w takiej wysokości. W momencie dokonywania przez stronę pozwaną wypowiedzenia wysokości czynszu najmu rentowność 10-letnich obligacji skarbowych wynosiła niecałe 3,50% netto. W związku ze spadającą inflacją żadna z lokat na rynku nie dawała również zysku na poziomie zbliżonym do 8%. Średnie oprocentowanie rocznych lokat bankowych wynosiło około 3,20% brutto, 2,60% netto. Sąd dokonując oceny godziwego zysku wskazanego przez stronę pozwaną odniósł się do wskazywanego przez tę stronę kryterium, uznając że strona pozwana obiektywnie mogła zakładać zysk o 1-2% wyższy od poziomu oprocentowania 10-letnich obligacji skarbowych. Posłużył się również danymi odnoszącymi się do rentowności inwestycji, jaką jest wynajem mieszkań z okresu, kiedy doszło do wypowiedzenia wysokości czynszu najmu. Rentowność wynajmu mieszkań na dzień wypowiedzenia umowy najmu kształtowała się na poziomie wyższym od oprocentowania obligacji skarbowych i w lipcu 2014 r. wynosiła dla mieszkań we W. 3,02% netto, zaś brutto na poziomie 4,50% (dane dostępne m.in. na stronie http://www.finanse.egospodarka.pl(...),Mieszkanie- lokata-obligacje-rentownosc-VII-2014,1,63,1.html).
Przenosząc te wskaźniki na grunt niniejszego postępowania, należało mieć na uwadze okoliczność, że wskazana opłacalność inwestycji w najem jest pewną średnią, do której należy odnieść konkretną sytuację wynajmowanych przez powodów lokali. Z jednej strony sąd miał na uwadze okoliczność, że w mieszkaniach powodów nie były od dawna przeprowadzane żadne inwestycje mające na celu podniesienie ich standardu, ulepszenie, ale także to, że lokale te zamieszkują osoby, które nie wynajmują tych lokali okazjonalnie, tylko zajmują je od wielu lat (okoliczność ta znana jest sądowi z urzędu na podstawie wcześniejszych postępowań dotyczących ustalenia niezasadności podwyżek czynszu najmu przez stronę pozwaną). Ma więc strona pozwana pewność co do trwałości stosunku najmu. Jednocześnie należy też mieć na uwadze okoliczność, że strona pozwana zakupiła lokale po dosyć niskiej cenie, za jaką należy uznać 2000 zł za m2, albowiem nabywała większą liczbę lokali, a ponadto mieszkania te były obciążone trwającym stosunkiem najmu. Musiała zatem liczyć się z tym, że dotychczasowe czynsze nie odpowiadają czynszom wolnorynkowym, a podniesienie opłat do takiego poziomu będzie wymagało wypowiedzenia wysokości czynszu i spotka się z dużą dezaprobatą dotychczasowych najemców. Rentowność tego typu inwestycji na pewno jest mniejsza niż rentowność wynajmu lokali, w których uiszczany jest czynsz na poziomie rynkowym. Zdaniem sądu zysk na poziomie 5,5% zainwestowanego kapitału – 9,16 zł za m2 (2000 zł x 5,5% : 12 miesięcy = 9,16 zł) odpowiada godziwemu zyskowi, a ponadto jest zyskiem realnym do osiągnięcia, zważywszy na warunki rynkowe i rentowność wynajmu mieszkań. Należy wskazać, że 8% zysk w obecnej sytuacji finansowej nie jest realny do osiągnięcia, a pogląd sądu odnośnie wysokości godziwego zysku wyrażony w innej sprawie, na który strona pozwana się powołuje, był wydany w innej sytuacji ekonomicznej i nie może stanowić podstawy orzekania w niniejszym postępowaniu.
Mając na uwadze, że strona pozwana udowodniła, że podwyżka jest uzasadniona jedynie do kwoty 15,67 zł za m2 (4,01 zł opłat eksploatacyjnych + 2,50 zł zwrotu kapitału + 9,16 zł zysku) sąd orzekł, że w zakresie przewyższającym tę kwotę podwyżka jest niezasadna. Skutkowało to częściowym oddaleniem powództwa albowiem powód w pozwie domagał się ustalenia, że podwyżka jest niezasadna w całości.
Jak więc z powyższego wynika, sąd nie uwzględnił w zwrocie zainwestowanego kapitału kosztów kapitału pożyczonego w postaci odsetek od kredytu.
▸ Jak ustalić właściciela sąsiedniej działki?
▸ Kwestionowanie przebiegu granicy działki przez sąsiada
▸ Użyczenie części nieruchomości bez zgody współwłaściciela

References: art. 8
 art. 8
 art. 8
 art. 8
 art. 2
 art. 8