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Timestamp: 2019-09-15 22:43:09+00:00

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Eigenbedarf | Schons Rechtsanwalt Trier
Schons Rechtsanwalt Trier
Fachanwalt Anwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht für Trier, Saarburg, Hermeskeil, Bitburg, Wittlich, Mettlach, Saarlouis, Merzig
Schlagwort-Archive: Eigenbedarf
Veröffentlicht am 6. Oktober 2018 von Schons
Eigenbedarfskündigung – die schnellere Mieterhöhung?
Seit Sommer 2018 gilt in Trier ein neuer Mietspiegel. Die Landesregierung hat angeordnet, dass in Trier die Kappungsgrenze von 15 % gelten soll. Der Wohnungsmarkt in Trier selbst lässt jedoch deutlivh höhere Mieten zu.
Eine Kündigung des Mietverhältnisses mit einem Altmieter, der eine niedrige Miete zahlt ist grundsätzlich nur im schmalen Fenster des § 573 BGB zulässig
So manch ein Vermieter sieht die Lösung all seiner Mietträume, in der Eigenbedarfskündigung. Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB gesetzlich geregelt:
573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Die Rechtsprechung zum Thema Eigenbedarfskündigung ist vielfältig und es ist wichtig hier die neuesten Entscheidungen zu kennen!!!
Mal tendieren die Entscheidungen zu Gunsten der Mieter, mal zu Gunsten der Vermieter. Achtung, wenn Sie zum Thema im Internet recherchieren – achten Sie immer auf das Alter der gefundenen Entscheidungen, gerade zum Thema Zweitwohnung.
Eigenbedarf muss immer für eine Bedarfsperson geltend gemacht werden, dies sind der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts.
Im Einzelnen unstreitig:
* Vermieter (Erbengemeinschaft, Ehegatten, Miteigentümer)
* Eltern, Kinder, Enkel
* Geschwister und Schwiegereltern
Ansonsten ist noch ein besonderes familiäres Verhältnis erforderlich:
* Schwager/In, Cousin/e, Großcousin/e, Großneffe/-nichte, Nichte und Neffen, Stiefsohn, Stieftochter, Tochter/Sohn der Schwiegertochter / des Schwiegersohns, Eltern der Lebensgefährtin / des Lebensgefährten.
Der BGH fordert hier die Darlegung einer persönlich engen Bindung bzw. die Erläuterung der „moralischen Verpflichtung des Vermieters“, diesen Personen die Wohnung zu überlassen (BGH, Urteil v 10.11.2009, VIII ZR 247/08).
Auch die Kündigung zu Gunsten eines Mitarbeiters ist grds. denkbar, dann aber gem. § 573 Abs.1 BGB [BGH NZM 2007,639].
Der Vermieter muss diese Wohnung benötigen. D.h. er muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, warum er oder die betreffende „Bedarfsperson“[siehe oben] die Wohnung benötigt, also nutzen will.
Dieser Bedarfs- und somit Kündigungsgrund muss bis zur Vertragsbeendigung fortbestehen. Findet die Bedarfsperson zum Beispiel zwischenzeitlich eine andere Wohnung, in die er einziehen möchte, hat der Vermieter den Mieter diesbezüglich zu informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten.
Achtung – Angebotspflicht des Vermieters bei vorhandener Alternativwohnung:
Der BGH hat 2010 eine für Vermieter risikoreiche Entscheidung getroffen. Der BGH sieht den Vermieter in der Pflicht, dem Mieter während des Laufs der Kündigungsfrist eine im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage frei werdende vergleichbare Wohnung als Ersatz anzubieten. Bei Versäumnis durch den Vermieter hat dies zur Folge, dass die Kündigung hierdurch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird[BGH, Urteil v 13.10.2010, VIII ZR 78/10].
RISIKO – Schadensersatz:
Stellt sich die Unwirksamkeit erst nachträglich heraus so können dem zu Unrecht gekündigten Mieter erhebliche Schadensersatzansprüche zustehen, so auf Ersatz der Umzugskosten, auf Zahlung der Differenzmiete (neue Wohnung ist teurer) und sogar auf Zahlung von Wegekosten für eine längere Strecke zum Arbeitsplatz.
In meiner Praxis ist die Eigenbedarfskündigung neben der Kündigung wegen Nichtzahlung von Miete die häufigste Art der Beendigung von Mietverhältnissen. Aber diese Kündigung ist auch für den Vermieter mit erheblichen formalen Anforderungen verbunden. Ist die Kündigung erst einmal fehlerhaft abgeschickt ist es für den Mieter oder dessen Rechtsvertreter oft ein leichtes diese Kündigung erfolgreich abzuwehren.
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Eigenbedarfskündigung – eine erleichterte Form der Kündigung von Wohnraum – wenn Eigenbedarf auch wirklich vorliegt!
Veröffentlicht am 20. Juli 2011 von Schons
Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist in § 573 II Ziffer 2 BGB gesetzlich geregelt.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach der Vorschrift insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Was so einfach klingt ist in der Praxis oft schwierig. Was geschieht, wenn der Eigenbedarf nachträglich bis zur Beendigung des Mietverhältnisses enfällt? Was geschieht wenn eine zweite Mietwohnug des Mieters im Objekt überrraschend fei wird. Der Vermieter hat drei Wohnungen im Objekt, welchen Mieter darf oder hat er zu kündigen? Welche Anforderungen werden an den Grund des Eigenbedarfs gestellt? Was geschieht, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat? Jeder Fall bedarf der Einzelprüfung.
Gerne stehe ich Ihnen zum Themenkomplex „Eigenbedarf, Kündigung, Räumungsklage “ mit Rat und Tat zur Seite, rufen Sie an :
Telefon 0651-99359080 oder info@schons-rechtsanwalt.de
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References: § 573
 § 573
 BGH 
 § 573
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