Source: https://www.ra-kotz.de/schoenheitsreparaturen3.htm
Timestamp: 2017-12-14 06:05:54+00:00

Document:
Schönheitsreparaturenklausel in Mietverträgen unwirksam? - RA Kotz
Az.: VIII ZR 339/03
In dem Rechtsstreit hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2004 für Recht erkannt:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 4.141,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 24. November 2001 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Rechtsvorgängerin der Beklagten war Mieterin einer von der Rechtsvorgängerin der Kläger vermieteten Wohnung in K. . Der auf „Mai 1978“ datierte Formularmietvertrag enthält in § 5 unter der Überschrift „Vom Vermieter zugesagte Arbeiten in den Mieträumen / Zustand der Mieträume“ folgenden handschriftlichen Eintrag nach Nr. 1:
Die Mieterin hatte zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 unter anderem Maler- und Tapezierarbeiten in der Wohnung vornehmen lassen. In der Folgezeit führte sie keine weiteren Schönheitsreparaturen aus. Das Mietverhältnis endete, nachdem die Rechtsvorgängerin der Beklagten zwischenzeitlich verstorben war, durch Kündigung der Beklagten am 31. Mai 2001. Die Rechtsvorgängerin der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 16. Mai 2001 und 1. Juni 2001 jeweils unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vergeblich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Die Beklagte ist der Auffassung, hierzu nicht verpflichtet zu sein. Die Vermieterin ließ die Schönheitsreparaturen durch einen Fachbetrieb ausführen; hierdurch entstanden ihr Kosten in Höhe von 8.100,41 DM (4.141,67 €). Mit ihrer auf Zahlung in Höhe von 4.324,29 € nebst Verzugszinsen gerichteten Klage haben die Kläger unter anderem Erstattung der für die Schönheitsreparaturen aufgewendeten Kosten als Schadensersatz verlangt.
Die Vermieterin habe die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Beklagte abgewälzt. Die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ sei nicht hinreichend bestimmt. Zum einen ergebe sich aus der Klausel nicht mit der notwendigen Sicherheit, ob damit eine Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter oder lediglich eine Freistellung des Vermieters gemeint gewesen sei. Zum anderen sei der Klausel nach ihrem Wortsinn auch nicht eindeutig zu entnehmen, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen solle. Der Wortlaut lasse auch die Möglichkeit zu, daß der Vermieter die Schönheitsreparaturen von sich aus vornehme und lediglich die Kosten vom Mieter ersetzt verlangt. Verstehe man die Klausel in diesem Sinne, sei damit jedoch eine ungerechtfertigte Benachteiligung des Mieters verbunden. Zum einen könne ein Vermieter vom Mieter Geldersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen grundsätzlich erst dann verlangen, wenn er ihm gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt habe. Zum anderen könne die Formulierung der Klausel bei dem Mieter den Eindruck erwecken, er sei nicht berechtigt, die Zahlungsverpflichtung durch Vornahme von Renovierungsarbeiten in Eigenregie abzuwenden. Die Unklarheit der Klausel führe zu einer unangemessenen Benachteiligung der Beklagten und damit zur Unwirksamkeit der Regelung gemäß § 9 AGBG.
1. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist die Beklagte – als Rechtsnachfolgerin der früheren Mieterin – gemäß § 11 Nr. 4 des Mietvertrags zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet.
b) Nach dem Wortlaut des § 11 Nr. 4 des Mietvertrags trägt der Mieter „die Kosten der Schönheitsreparaturen“. Das Berufungsgericht geht zwar zutreffend davon aus, daß in der Klausel eine Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Renovierungsarbeiten nicht ausdrücklich geregelt ist. Aus der Sicht eines verständigen Mieters ist der Klausel gleichwohl eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu entnehmen (für eine vergleichbare Klausel Senatsurteil BGHZ 49, 56, 58 und dort Leitsatz 1; vgl. auch Wolf, WM 1990, 1769, 1770; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1067; Scheuer, aaO, V Rdnr. 201). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts (ebenso LG Düsseldorf, WuM 1986, 359) ist die Klausel insoweit auch hinreichend bestimmt.
Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrags sehen es als selbstverständlich an, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat (Senatsurteile BGHZ 92, 363, 368; 101, 253, 262); die Belastung des Mieters mit dieser Verpflichtung wird in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt (BGHZ 92, 363, 368). Zudem ist es weithin üblich, daß der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführt. Die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Abwälzung der Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat maßgeblichen Einfluß auf den „Empfängerhorizont“ eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters. Vor diesem Hintergrund ist die Klausel nicht lediglich im Sinne einer Auferlegung von Kosten oder, wie es das Berufungsgericht als Möglichkeit aufgezeigt hat, als Freizeichnung des Vermieters, sondern – entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handhabung – im Sinne einer Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu verstehen. Hierdurch unterscheidet sich die Schönheitsreparaturklausel in § 11 Nr. 4 des Mietvertrags von vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Kostenübernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter (Senatsurteil BGHZ 108, 1). Solche Klauseln werden von den Mietvertragsparteien übereinstimmend im Sinne einer Abwälzung lediglich der Reparaturkosten verstanden, soweit der Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Vornahmeverpflichtung enthält (vgl. hierzu Senatsurteil BGHZ 118, 194). Hingegen weiß der Mieter bei einer solchen Bestimmung über Schönheitsreparaturen, daß er mit der Renovierung belastet wird, die Arbeiten aber auch selbst erbringen darf.
Daß der Beklagten nach dem Mietvertrag nicht nur die Pflicht zur Kostentragung, sondern auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt werden sollte, ergibt sich des weiteren – unbeschadet der Frage, ob diese Klausel wirksam ist – aus § 5 Nr. 2 Satz 2 des Vertrags, wonach der Mieter sich unter anderem dazu verpflichtet, die Wohnräume in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Denn unter die Erhaltung der Mietsache (§ 536 BGB a.F., nunmehr § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegen würde, fällt auch die Vornahme der Schönheitsreparaturen.

References: § 5
 § 326
 § 9
 § 11
 § 11
 § 11
 § 5
 § 535