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Timestamp: 2019-08-25 11:17:18+00:00

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Consideración de las Comunidades de Propietarios como "consumidor" a efectos de la LGDCU - Blog Espinilla Abogados
Seguramente por ello, el apartado uno del artículo único de la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modificó el Texto Refundido de la LGDCU y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre y de aplicación a los contratos con los consumidores y usuarios celebrados a partir del 13 de junio de 2014, incluyo expresamente a las entidades sin personalidad jurídica en su artículo 3, párrafo segundo, al disponer que se considerarán consumidores a “las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro y en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”.
Quedaron así incluidas del ámbito de aplicación de la Ley, ya de forma expresa, todas aquellas entidades que, careciendo de personalidad jurídica -como por ejemplo las comunidades de bienes, herencias yacentes o comunidades de propietarios- actúen en el mercado sin ánimo de lucro y en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial; manteniéndose sin embargo la exclusión tanto de las personas jurídicas -en sentido estricto- cuando realizan actividades incluidas en su objeto social, como las de aquellas entidades que, aún careciendo de personalidad jurídica, actúan en el mercado y desarrollan una actividad comercial o empresarial con ánimo de lucro –empresas mercantiles o comunidades de bienes constituidas para operar en el mercado-.
La inclusión de las Comunidades de Propietarios en el citado artículo 3 y dentro de la categoría de “entidades sin personalidad jurídica” es obvia, dado que siendo el objeto de aquellas, únicamente, el de regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios o cosas comunes –tal y como expone el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal- no pueden tener ni perseguir ningún “ánimo de lucro” –entendido éste como la búsqueda de una ganancia o de un provecho, ventaja o superávit-, ni desarrollar una actividad comercial o empresarial como tal comunidad de propietarios, por lo que parece claro que, en principio, deberán tener siempre la condición de consumidor a los efectos de la aplicación de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Y Así, la Sentencia del TSJ de Madrid de 17 de noviembre de 2015 concluye que “hoy es pacífico -en su día fue cuestión controvertida- que las Comunidades de Propietarios son consumidoras cuando contratan bienes y servicios como destinatarias finales”
Esta consideración no se verá afectada por el hecho de que alguno o todos los propietarios que conforman la Comunidad –propietarios de los locales comerciales o de viviendas dedicadas al ejercicio de una actividad profesional- puedan ser profesionales o personas jurídicas por cuanto ni la pertenencia de estas a la Comunidad de Propietarios tiene ni puede tener un fin lucrativo, ni su pertenencia puede formar parte de su objeto social o de una actividad comercial o empresarial (ni principal ni accesoria).
Entendemos que, por la misma razón, deberán tener también la consideración legal de “consumidor” aquellas comunidades de propietarios que estén formadas únicamente por profesionales y/o personas jurídicas –edificios de oficinas o comunidades sobre naves industriales- por cuanto, además de la falta de ánimo de lucro es obvio que la simple pertenencia a una comunidad de propietarios no puede constituir la actividad comercial o empresarial de un profesional o de una persona jurídica.
Desde esta perspectiva y siendo que las Comunidades de Propietarios son y pueden ser sujetos de derechos y obligaciones y que por tanto pueden contratar con terceros, todos los contratos que suscriban estarán bajo la tutela de la Ley General de Consumidores y Usuarios y demás disposiciones protectoras de los derechos del consumidor, del mismo modo que también le son de aplicación las normas contenidas en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, tal y como ya ha tenido ocasión de manifestar nuestro Tribunal Supremo en diversas resoluciones.
Avanzando en esta línea, y más recientemente, el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de “medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa”, en su artículo 20, autoriza expresamente a las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, previo acuerdo válidamente adoptado conforme a la legislación de propiedad horizontal, a “actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración, así como con la participación en la ejecución de actuaciones aisladas o conjuntas, continuas o discontinuas, que correspondan” lo que, además de reconocer personalidad jurídica a las Comunidades de Propietarios a los efectos de solicitar créditos con el fin de acometer obras de conservación o rehabilitación, hace que les sea también de aplicación, como consumidor que es, toda la normativa bancaria de protección a los consumidores y usuarios. También la Circular 5/2012 de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos reconoce expresamente, en su artículo 2, como “clientela”, a todos los efectos, a las comunidades de propietarios.
Esto significa que el control de transparencia que actualmente se predica y aplica a las personas físicas en base a la normativa que ha quedado descrita (y señaladamente la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación) puede y debe ser aplicado a todos los contratos que suscriban las Comunidades de Propietarios, tanto en su actividad diaria (contratos de mantenimiento de ascensores, contratos de obras y servicios, contratación de seguros, etc…) como en los contratos bancarios que suscriban las Comunidades de Propietarios para la conservación, mejora o rehabilitación de viviendas; control de transparencia que, evidentemente, puede llevar consigo la nulidad de determinadas cláusulas relativas no sólo a la duración, penalizaciones o competencia territorial de los contratos suscritos con proveedores de servicios –tal y como ya ha tenido ocasión de declarar el Tribunal Supremo- sino igualmente de las relativas a tipos de interés, intereses de demora, comisiones y/o gastos bancarios dado que estas no discriminan a unos consumidores respecto de otros siempre que, como dijimos al principio, no persigan ningún ánimo de lucro y actúen en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, tal cual es el caso de la Comunidades de Propietarios.

References: Real Decreto 
 artículo 3
 artículo 3
 artículo 6
 artículo 20
 artículo 2