Source: http://www.zarzadca.pl/komentarze/896-zmiana-osoby-zarzadcy-wymaga-wpisu-w-ksiedze-wieczystej-
Timestamp: 2018-07-23 13:54:35+00:00

Document:
Zmiana osoby zarządcy wymaga wpisu w księdze wieczystej
NAWIGACJA Komentarze Zmiana osoby zarządcy wymaga wpisu w księdze wieczystej
Środa, 10 listopad 2010 01:17
Właściciele lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej obowiązani są dokonać wyboru zarządu, o czym stanowi wprost art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali : jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.
W przypadku tzw. małej wspólnoty (siedem lub mniej lokali w nieruchomości) zarząd sprawowany jest bezpośrednio przez samych właścicieli, co wynika z przepisów kodeksu cywilnego regulujących tematykę współwłasności. Oznacza to, że taka wspólnota działa bez organu jakim jest zarząd a każdy właściciel ma prawo do podejmowania czynności zarządu (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14.06.1965 r., III CO 20/65, OSPi KA 12/66, poz. 272).
To rozróżnienie uprawnień i obowiązków właścicieli w zakresie dotyczącym zarządu rzeczą wspólną wprowadza art. 19 ustawy o własności lokali, który wyłącza stosowanie przepisów ustawy o własności lokali regulujących ten zarząd w odniesieniu do tzw. małych wspólnot (gdy w nieruchomości położonych jest do siedmiu lokali).
W przypadku małej wspólnoty stosujemy co prawda ustawę o własności lokali, ale w ograniczonym zakresie, ponieważ w sprawach zarządu rzeczą wspólną obowiązujące są przepisy kodeksu cywilnego regulujące tematykę współwłasności (w małej wspólnocie wyłączone jest stosowanie art. od 20 do art. 33 ustawy o własności lokali ).
Właściciele lokali zarówno w małej, jak i dużej wspólnocie mogą jednak zmienić powyższe zasady poprzez określenie umownego sposobu zarządu, o czym stanowi wprost art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali: właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Modyfikacja ustawowego sposobu zarządu wymaga zawsze zawarcia umowy, której stroną, co wymaga podkreślenia, są właściciele lokali (a nie jak to czasami jest błędnie przyjmowane wspólnota i zarządca nieruchomości). Umowę tę należy zawrzeć w formie szczególnej, a to w fomie aktu notarialnego. Właściciele lokali mogą oczywiście w każdej chwili powrócić do modelu ustawowego, co w przypadku dużej wspólnoty proceduralnie o wiele łatwiej przeprowadzić, gdyż tego rodzaju czynność – przejście z zarządu ustawowego na umowny – wymaga już tylko uchwały protokołowanej przez notariusza.
Na tle powyższych regulacji pojawia się pytanie czy zmiana osoby zarządcy w sytuacji powierzenia zarządu w rozumieniu art. 18 ust. 1 uwl stanowi zmianę sposobu zarządu oraz czy do przeprowadzenia takiej czynności konieczny jest udział notariusza.
Właściciele mogą, rezygnując z modelu ustawowego, powierzyć zarząd zarządcy, obecnie powszechnie przyjmuje się, że wybór osoby zarządcy, czy też wybór innej osoby na jego miejsce nie stanowi zmiany sposobu zarządu (por. uzasadnienie uchwały S.N. z dnia 21 stycznia 2009 roku, sygn. akt: III CZP 129/08, czy postanowienia SN z dnia 27 lutego 2009 roku, sygn. akt: II CZ 4/09).
Taka wykładnia przepisów zawartych w art. 18 ustawy o własności lokali w praktyce powinna ułatwić właścicielom podejmowanie decyzji, gdyż wydawałoby się, że odwołanie zarządcy sprawującego zarząd powierzony i powołanie jego następcy nie wymaga udziału notariusza (brak wymogu sporządzenia protokołu w formie aktu notarialnego). Kwestia ta jednak, jak się okazuje jest dyskusyjna i zapadają na tym tle sprzeczne orzeczenia.
W uzasadnieniu uchwały z dnia 21 stycznia 2009 roku (sygn. akt: III CZP 129/08) Sąd Najwyższy przedstawił pogląd, iż zmiana osoby zarządcy wymaga podjęcia uchwały protokołowanej przez notariusza, ponieważ podmiot zarządzający podlega wpisowi w dziale III księgi wieczystej, dlatego też zdaniem składu orzekającego art. 18 ust. 2 a ustawy o własności lokali znajdzie tutaj zastosowanie.
Z powyższym poglądem nie zgodził się katowicki Sąd Apelacyjny, który uzasadniając postanowienie z dnia 29 czerwca 2010 roku (sygn. akt: I Acz 369/10) skonstatował, że dokonanie wpisu dotyczącego zmiany osoby zarządcy nie wymaga dochowania formy aktu notarialnego: „nie zawsze wszak dla dokonania wpisu w księdze wieczystej konieczny jest dokument sporządzony w formie aktu notarialnego, polskie prawo zna bowiem przypadki, gdy wystarczające jest złożenie dokumentu sporządzonego w formie innej niż akt notarialny...". Sąd zwrócił też uwagę, że wymóg zastosowania dla czynności formy szczególnej musi znajdować podstawę w wyraźnym przepisie prawa; nie można go konstruować w oparciu o kryteria pozaustawowe bądź w drodze ryzykownej analogii".
zobacz: postanowienie z dnia 29 czerwca 2010 roku (sygn. akt: I Acz 369/10)

References: art. 20
 art. 19
 art. 33
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18