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Timestamp: 2017-09-25 23:59:07+00:00

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20 Fakten zum Mietrecht | Anwalt Ost Berlin
Wichtige Fragen im Mietrecht
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10 Fragen vom Mieter und 10 Fragen vom Vermieter - was Sie wissen sollten!
Aufgrund der Tatsache, dass in Deutschland nach wie vor ein hoher Anteil an vermietetem Wohnraum im Verhältnis zum gesamten zur Verfügung stehenden Wohnraum besteht, insbesondere in den Großstädten, kommt dem Mietrecht eine besondere Bedeutung zu. Im Mietrecht sind die wechselseitigen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter in den
gesetzlichen Regelungen und den Mietverträgen ausgestaltet. Hinsichtlich des Abschlusses eines Mietvertrags sind den Mietvertragsparteien verschiedene Möglichkeiten gewährt. Zu unterscheiden sind u.a. unbefristete und befristete Verträge, die entsprechenden gesetzlichen
Regelungen unterliegen. Zudem gibt es die Möglichkeit, Mietverträge individuell zu vereinbaren oder durch Formularmietverträge zu schließen. Auch gilt in diesen Fällen, die verschiedenen gesetzlichen Bestimmungen zu berücksichtigen. Unterschiedliche Regelungen ergeben sich außerdem für die Vermietung bzw. Anmietung von Wohn -und Gewerberäumen.
Einer besonderen Beachtung bedarf der Mieterschutz für die Wohnraummiete. Dieser findet eine besondere Ausprägung im deutschen Mietrecht, die u.a. in den Kündigungsbeschränkungen oder im Falle einer Mieterhöhung zum Ausdruck kommt. Der nachfolgende Text erhebt nicht den Anspruch eines vollständigen Überblicks über sämtliche Themengebiete des Mietrechts. Die Fragen sind unserer anwaltlichen Erfahrung nach die am häufigsten gestellten Fragen von Mietern und Vermietern. Die Antworten sind lediglich Entscheidungshilfen für eine etwaige Einleitung rechtlicher Schritte. Wir weisen auch darauf hin, dass die hier vermittelten rechtlichen Informationen kein Ersatz für ein anwaltliches Beratungsgespräch darstellen.
Die 10 häufigsten Fragen von Mietern!
1. Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen? Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Grundsätzlich können die Vertragsparteien die Erhöhung der Miete vereinbaren. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass Mieterhöhungsverlangen mehrheitlich auf der Grundlage des Gesetzes gestellt werden. Hiernach ist es zulässig, die ortsübliche Miete zu verlangen, wenn die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate zurückliegt. Zu beachten ist dabei, dass sich die Höhe der Miete in drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent verändern darf (sog. Kappungsgrenze). Die Ortsüblichkeit der Vergleichsmiete ergibt sich aus den üblichen Mieten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und einschließlich der
energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.
2. Was sind Schönheitsreparaturen? Wann ist der Mieter zu Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet?
Gemäß der zweiten Berechnungsverordnung umfassen die Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Da heutzutage das Kalken der Wände sowie das Steichen des Fußbodens nicht mehr üblich ist, tritt an die Stelle das Reinigen der Teppichböden (falls vorhanden). Die Frage nach der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter stellt sich in der Praxis häufig bei Beendigung des Mietverhältnisses. Die Beantwortung der Frage hängt in erster Linie davon ab, ob der Mietvertrag überhaupt eine
Regelung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen enthält. Ist eine Klausel vereinbart worden (bspw. „ Schönheitsreparaturen hat der Mieter zu tragen“), hat der Mieter diese durchzuführen. Ermangelt es an einer Vereinbarung oder ist diese unwirksam, hat der Mieter bei Auszug die Wohnung lediglich „besenrein“ zu übergeben. Gründe für die Unwirksamkeit
einer Klausel können sich in zeitlicher Hinsicht auf die Vereinbarung von starren Fristen unter Außerachtlassung des Erforderlichkeitsgebotes, aber auch aus Vereinbarungen zur Renovierungspflicht, die über das erforderliche Maß hinausgehen, ergeben.
3. Was ist der „normale Mietgebrauch“? Wann ist dieser Überschritten?
Der Begriff des „normalen Mietgebrauchs“ ist umgangssprachlich. In der Fachsprache wird der Begriff des „vertragsgemäßen Gebrauchs“ verwendet. Dieser dient als zentraler Begriff für die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien und richtet sich nach
dem Vertragsinhalt sowie dem Vertragszweck. Grundsätzlich ist der Mieter zum sorgfältigen Umgang mit der Mietsache verpflichtet. Durch den Mietvertrag sowie die Zahlung der Miete ist er aber auch zum Gebrauch der Mietsache berechtigt. Ihn trifft nicht die Pflicht, das Mietobjekt in dem Zustand, wie es sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses befand, zu erhalten. Gebrauchspuren bzw. die Abnutzung der Mietsache sind im Laufe der Zeit unvermeidbar. Beispielsweise sind Verschleiß- oder Abtretungsspuren auf einem mitvermieteten Teppich oder vom Reinigen rau gewordene Stellen im sanitären Bereich normale und übliche Abnutzungen, Schäden im Parkett von Wohnräumen, die durch das Tragen von Schuhen mit Pfennigabsätzen verursacht worden sind, hingegen nicht. Entsprechend § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Diese hat der Vermieter auf seine Kosten zu beseitigen, es sei denn der Mieter hat sich vertraglich zur Übernahme diverser Instandhaltungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen verpflichtet. Ob eine vom Mieter verursachte Beschädigung, die über
den "normalen Gebrauch" hinausgeht, und was vom Vermieter als vertragsgemäßen Gebrauch hinzunehmen ist, bedarf jedoch mangels allgemein verbindlicher Vorgaben der Einzelfallprüfung.
4. Hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden? Kann die Miete nach einer Modernisierungsmaßnahme erhöht werden?
Mit der Mietrechtsreform von 2013 hat der Gesetzgeber die Vorschriften zu Modernisierungsmaßnahmen neu geregelt. Nach der im Gesetz abschließenden Regelung ist eine Modernisierung eine bauliche Maßnahme durch die:
die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind oder
Grundsätzlich ergibt sich für den Mieter aus dem Gesetz eine Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, es sei denn diese würden für den Mieter eine solche Härte bedeuten, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wären. Die für die Modernisierungsmaßnahmen notwendigen Kosten hat zunächst der Vermieter zu tragen. Da aber auch der Mieter aus der Verbesserung des Wohnobjektes seinen Nutzen zieht, kann der Vermieter die ihm entstandenen Kosten auf den Mieter umlegen und eine Mieterhöhung fordern. Nach dem Gesetz ist der Vermieter hiernach berechtigt, eine Erhöhung der Jahreskaltmiete um bis zu 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu fordern. Sind von den Modernisierungsmaßnahmen mehrere Wohneinheiten betroffen, sind die Kosten entsprechend auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Zu beachten ist hier, dass nur die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen umlagefähig sind. Maßnahmen zur Erhaltung bzw. Wiederherstellung des Wohnobjektes sind nicht umlagefähig und somit aus den Kosten der Modernisierung herauszubrechen.
5. Was ist ein Mangel an der Mietsache und unter welchen Voraussetzungen kann der Mieter die Miete mindern?
Ein Mangel an der Mietsache ist die Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand. Der vertraglich vorausgesetzte Zustand unterliegt der Vereinbarung der Vertragsparteien. Haben die Vertragsparteien keine oder keine hinreichende Vereinbarung über den vorausgesetzten Zustand getroffen, ist im Wege der Auslegung der vertraglich geschuldete Zustand zu ermitteln. Der Mangel kann dabei sowohl durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache als auch von außerhalb der Mietsache liegenden Gründen verursacht worden sein. Ein Verschulden des Vermieters ist
nicht erforderlich. Liegt ein Mangel vor, hat der Mieter dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Andernfalls steht dem Mieter das Recht zu Minderung der Miete nicht zu. Bleibt der Vermieter nach Anzeige des Mangels untätig, kann der Mieter die Miete angemessen mindern bzw. bei Gebrauchsuntauglichkeit die Mietzahlung einstellen. Angemessen ist eine Herabsetzung der Miete, wenn sie der Schwere des Mangels sowie dem
Grad und der Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit entspricht. Somit ist die Höhe der Mietminderung stets eine Frage des Einzelfalls.
6. Was sind Betriebskosten? Darf der Vermieter den Vorauszahlungsbetrag beliebig hoch festlegen?
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Es handelt sich um Aufwendungen des Vermieters, die mit der Nutzung des Mietobjekts unmittelbar im Zusammenhang stehen. Zu diesen zählen u.a. die Wasserversorgung, Entwässerung, Hausreinigung, Kosten des Hausstroms, Heizung, laufende öffentliche Lasten des Grundstücks. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die allgemeinen Betriebskostenarten sind in § 2 BetrKV nicht abschließend aufgelistet. Die zu tragenden Kostenarten müssen im Einzelnen aufgeführt sein, insbesondere im Falle der „sonstigen Betriebskosten“. Zu unterscheiden sind vom Begriff der umlegbaren Betriebskosten die nicht umlegbaren Kosten der Erhaltung (Instandhaltungs- Instandsetzungskosten). Bei den Erhaltungskosten handelt es sich um Kosten, die durch Maßnahmen zur Beseitigung von
Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung oder sonstiger bauliche Mängel entstanden sind. Da diese Kosten bereits in der Miete enthalten sind und es sich auch nicht um laufende Aufwendungen handelt, sind sie im Gegensatz zur den Betriebskosten nicht umlagefähig. Zur Abgeltung der Betriebskosten können die Mietvertragsparteien eine monatliche Pauschale
oder Zahlung nach Verbrauch vereinbaren. Durch die Zahlung des monatlichen Pauschalbetrages gelten die Betriebskosten als abgegolten, so dass eine Betriebskostenabrechnung unterbleibt. Häufiger hingegen ist die Vereinbarung einer verbrauchsabhängigen Zahlung der anfallenden Betriebskosten. Im diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, einen Vorauszahlungsbetrag vom Mieter zu fordern. Die Höhe der Vorauszahlungen muss angemessen sein. Der Vorauszahlungsbetrag richtet sich grundsätzlich nach den tatsächlich anfallenden und zu erwartenden Betriebskosten. Zudem gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, d.h., dass bei Maßnahmen und Entscheidungen, die die Höhe der Betriebskosten beeinflussen, der Vermieter verpflichtet ist, ein angemessenes
Kosten-Nutzen-Verhältnis zu berücksichtigen. Eine ordnungsgemäße Wirtschaftlichkeit setzt auch voraus, dass Leistungen die der Vermieter erbringt oder erbringen lässt, für den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erforderlich und nicht überteuert sind. Gleichwohl ist eine Erhöhung der Vorauszahlung möglich, wenn sicher feststeht, dass
Betriebskostensteigerungen für den Vermieter anfallen bzw. anfallen werden. Schließlich trifft den Vermieter im Falle einer Vorauszahlungsvereinbarung die Pflicht, dem Mieter eine jährliche Abrechnung der tatsächlich entstandenen Betriebskosten spätestens bis
zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende der Abrechnungsperiode zuzuleiten. Ergibt sich ein Differenzbetrag zwischen den schon geleisteten Vorauszahlungen und den tatsächlich angefallenen Kosten, ist dieser durch Nachzahlung des Mieters bzw. durch Rückerstattung durch den Vermieter auszugleichen.
7. Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden?
Gem. § 573 BGB kann der Vermieter den Mieter ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Zu den berechtigten Interessen gehört auch der sog. Eigenbedarf. Ein Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Gründe hierfür können beruflicher, wirtschaftlicher oder gesundheitlicher Natur sein. Aber auch wohnbezogene oder persönliche Gründe (z. B. der Wunsch nach „den
eigenen vier Wänden“) können zur Anmeldung von Eigenbedarf herangezogen werden. Die Grenzen des berechtigten Eigeninteresses liegen im sog. Rechtsmissbrauch. Rechtsmissbräuchlich ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs immer dann, wenn der Eigenbedarf zwar im Zeitpunkt der Kündigungserklärung formell bestand, der Vermieter jedoch gegenüber dem Mieter bestimmte Teuepflichten verletzt hat. Die Verletzung von
Teuepflichten sind u. a. die vorwerfbare Herbeiführen der Bedarfssituation durch den Vermieter selbst oder das Vortäuschen von Eigenbedarf. Die Folge einer rechtsmissbräuchlichen Kündigung ist die Unwirksamkeit.
8. Kann dem Mieter beim Wechsel des Vermieters gekündigt werden?
Der Wechsel des Eigentümers einer Immobilie (z.B. Mietshaus) kann durch Gesetz oder Vertrag erfolgen. In der Regel wechselt der Eigentümer aufgrund einer vertraglich vereinbarten Veräußerung der Mietsache. Für den Mieter stellt sich nun oftmals die Frage, ob er wegen des Eigentümerwechsels gekündigt werden kann. Hier gilt der Grundsatz „Kauf
bricht nicht Miete“. Der Erwerber einer Immobilie tritt danach mit Erwerb in die Rechte und Pflichten, die sich aus dem bestehenden Mietvertrag ergeben, ein. Konkret bedeutet das, dass durch die Veräußerung der Mietsache das bestehende Mietverhältnis nicht beendet wird, sondern lediglich kraft Gesetzes auf den Käufer übergeht (§ 566 BGB). Somit kann der „neue Eigentümer“ das bestehende Mietverhältnis nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (z. B. Eigenbedarf) beenden. Gleiches gilt hinsichtlich des Inhaltes eines bereits bestehenden Mietvertrages. Der Inhalt eines bereits bestehenden Mietvertrages ( z. B. die Höhe der Miete) kann ebenfalls nicht aufgrund des Erwerbs geändert werden. Ausnahmen von dem oben genannten Grundsatz können sich jedoch ergeben, wenn der Veräußerer und der Vermieter der Immobilie nicht identisch sind. Dieser Umstand liegt stets in solchen Fällen vor, bei denen der Eigentümer (Veräußerer) einen Dritten mit der Vermietung der Immobilie beauftragt. Hier ist der Anwendungsbereich des § 566 BGB nicht eröffnet, denn dieser setzt eine Identität von Veräußerer und Vermieter voraus.
9. Unter welchen Voraussetzungen darf der Mieter untervermieten?
Gem. § 540 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten (Untervermietung). Voraussetzung für eine rechtmäßige Untervermietung ist also grundsätzlich die vorherige Einholung einer Erlaubnis vom Vermieter. Dabei ist zunächst zu
klären, ob es sich bei der Gebrauchsüberlassung durch den Mieter überhaupt um eine Untervermietung oder lediglich um einen Besuch des Mieters handelt. Das Recht, einen Besuch zu empfangen, gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache und ist daher nicht erlaubnispflichtig. Das Besuchsrecht beinhaltet auch häufigere und längere Besuche. Obwohl eine feste zeitliche Beschränkung schwierig ist, kann man von dem Recht einer sechswöchigen Verweildauer einzelner Besucher ausgehen. Entscheidend für die Abgrenzung zur Untervermietung ist vielmehr die Tatsache, dass einer dritten Person der selbstständige
Mitgebrauch an der Mietsache vom Mieter eingeräumt wird. Liegt kein Besuch vor, ist der Mieter verpflichtet, beim Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung einzuholen. Ein Anspruch zur Erteilung der Erlaubnis kann sich aus einem berechtigten Interesse ergeben. Ein berechtigtes Interesse ist jedes höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Beispiele für ein berechtigtes Interesse können die Veränderung der familiären Situation oder
der wirtschaftlichen Lage (unvorhergesehene Verringerung des Einkommens) sein. Die Grenzen des berechtigten Interesses sind aber stets bei Überbelegung der Mietsache zu ziehen. Hier hat der Mieter selbst bei der Aufnahme von nahen Angehörigen keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Zu beachten ist auch, dass der Anspruch auf Erteilung zur
Untervermietung nicht die Erlaubnis selbst ersetzt. Deshalb hat der Mieter die Pflicht, beim Vermieter die Erlaubnis auf Untervermietung zu beantragen. Aus Gründen einer eventuell später erforderlichen Beweisführung ist es ratsam, sich die Erlaubnis schriftlich erteilen zu
10. Kann der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters seinen Ehe- bzw. Lebenspartner bei sich wohnen lassen?
Der Mieter bedarf zur Aufnahme von nahen Familienangehörigen keiner Erlaubnis des Vermieters. Lediglich ist dem Vermieter bei einem längeren Aufenthalt von Familienangehörigen dem Vermieter eine Mitteilung zu machen. Zu den nahen Familienangehörigen zählen auch Ehepartner. Hiernach darf der Mieter dem Ehepartner den von seinen Weisungen abhängigen Mitgebrauch an der Mietsache gestatten. Dazu gehört auch
das gemeinsame Führen des Haushalts. Nicht erlaubnisfrei ist hingegen, wenn der Mieter dem Ehepartner die Mietsache zum alleinigen Gebrauch überlässt. Des Weiteren umfasst der Begriff der nahen Familienangehörigen nicht den des Lebenspartners. Unerheblich ist, ob es
sich dabei um eine eingetragene oder nicht eingetragene Lebenspartnerschaft handelt. Somit bedarf es zur Aufnahme eines Lebenspartners der Erlaubnis des Vermieters. Die Pflicht zur
Erteilung der Erlaubnis zur Einräumung eines Mitwohnrechts ergibt sich aber bei Lebenspartnerschaften regelmäßig aus dem Vorliegen eines berechtigten Interesses. Die Erlaubnis versagen kann der Vermieter nur, wenn die Gebrauchsüberlassung für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde (z.B. Überbelegung). Wie schon unter der vorangegangenen Frage darauf hingewiesen wurde, ist es auch hier ratsam, sich die Erlaubnis schriftlich erteilen zu lassen.
Die zehn häufigsten Fragen von Vermietern
1. Welche rechtlichen Unterschiede ergeben sich aus der Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen?
Im Unterschied zur Wohnraummiete ist die Vermietung von Geschäftsräumen auf die Ausübung einer gewerblichen bzw. freiberuflichen Tätigkeit beschränkt. Die Nutzung von Geschäftsräumen zu Wohnzwecken ist daher grundsätzlich ausgeschlossen. Während Wohnraum jeden zum Wohnen bestimmten Raum eines Gebäudes darstellt, der die Führung eines Haushaltes ermöglicht, sind Geschäftsräume dagegen diejenigen, die nach Anlage und Ausstattung geschäftlichen Zwecken dienen bzw. dafür bestimmt sind. Unter sonstige Raummietverhältnisse sind Gebäude und Innenräume, die weder Wohn- noch Geschäftsräume sind, zu verstehen. Jedoch können Räume sowohl für Wohn- als auch für gewerblich Zwecke genutzt werden, so dass ein sog. Mischmietverhältnis vorliegt. In diesem Fall ist wiederum zu ermitteln, welcher Nutzungszweck überwiegt, die Nutzung zu Wohnzwecken oder zu gewerblichen Zwecken. In erster Linie ist auf den vereinbarten Vertragszweck zwischen Vermieter und Mieter abzustellen. Fehlt es an einer Vereinbarung, kann unter Umständen die
Vertragsurkunde als Indiz für den gewollten Zweck dienen. Vereinbaren die Vertragsparteien ausschließlich bzw. zum überwiegenden Teil eine Geschäftsraummiete, gelten für diese im Gegensatz zur Wohnraummiete andere gesetzliche Vorschriften. Als Beispiel sei hier die
Kündigung genannt: Während Wohnräume gemeinhin einer dreimonatigen Kündigungsfrist unterliegen, gilt für die Geschäftsraummiete eine halbjährige Kündigungsfrist. Eine mündliche Kündigung ohne Angabe von Gründen ist hierbei ausreichend. Der für die Wohnraummiete geltende Kündigungsschutz gilt bei der Vermietung von Geschäftsräumen nicht.
2. Wie wird die Wohnfläche eines zu vermietenden Objekts berechnet? Welche Konsequenzen können sich bei fehlerhaften Angaben im Mietvertrag ergeben?
Gem. § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet dem Mieter den Gebrauch an der Mietsache zu gewähren. Grundlage für diese Gebrauchsgewährung ist der Mietvertrag. Der Mietvertrag legt auch den räumlichen Umfang der Gebrauchsgewährung fest. Deshalb ist eine genaue Bezeichnung der Mietsache erforderlich. Hierzu zählen insbesondere Angaben zur Anzahl der vermieteten Zimmer, der Art der Toilette, Bad oder Dusche, sowie die Art der vermieteten Nebenräume. Grundsätzlich ist eine Bezeichnung zur Größe der Wohnfläche nicht zwingend notwendig. Dabei ist jedoch nicht außer Acht zu lassen, dass der Vermieter für Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen stets die tatsächliche Wohnfläche benötigt. Die gesetzliche Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche bietet seit dem 01.01.2004 die Wohnflächenverordnung (WflV). Hiernach umfasst die zu berechnende Wohnfläche einer Wohnung die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Nicht zur Wohnfläche gehören Kellerräume, Abstellräume, Boden- , Trocken- und Heizungsräume sowie Garagen. Die Ermittlung der Wohnfläche erfolgt nach den lichten
Maßen zwischen den einzelnen Bauteilen. Eine gesetzlich vorgeschriebene Form hinsichtlich der anzuwendenden Technik zur Ermittlung des Wohnflächenaufmaßes besteht indes nicht. Fraglich ist, welche Rechte sich für den Mieter ergeben können, wenn die im Mietvertrag
angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. In diesem Fall hat der Vermieter das Recht zur Minderung der Miete unter der Voraussetzung, dass die Differenz von der angegebenen Wohnfläche zur tatsächlichen Wohnfläche zehn Prozent übersteigt. Dieses Recht gilt selbst dann, wenn die im Mietvertrag genannte Wohnfläche lediglich mit
einem Circa-Betrag angegeben wurde.
3. Was ist ein Formularmietvertrag? Was ist bei deren Verwendung zu beachten?
Formularmietverträge sind vorformulierte Mustermietverträge und unterscheiden sich von Individualvereinbarungen. Letztere sind Verträge, deren einzelnen Inhalte von den Vertragsparteien individuell und gleichberechtigt ausgehandelt werden. Ein Formularmietvertrag hingegen ist einseitig zur wiederholten Verwendung vom Vermieter (als Verwender) gestellt und beinhaltet vorformulierte Vertragsbedingungen. Im Vergleich zur Individualvereinbarung unterliegt der Vertragsinhalt eines Formularmietvertrags strengeren Anforderungen. Dieser ist durch die ausdrücklichen, zahlreichen Abweichungsverbote, u.a. in § 573, beschränkt und muss zudem den gesetzlichen Regelungen über den Inhalt von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) gemäß § 305 ff. BGB genügen, um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters auszuschließen. Denn dieser hat im Unterschied zur Individualvereinbarung keinen Einfluss auf den Inhalt. Bestimmungen in AGB, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Mieter mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht
Vertragsbestandteil. Beispielsweise stellt die Verpflichtung zum Abschluss eines Kaufvertrags über die in der Wohnung befindlichen Einrichtungsgegenstände eine unwirksame AGB dar. Der Mietvertrag bleibt hiervon unberührt. Anstelle der unwirksamen Klausel gelten die gesetzlichen Bestimmungen.
4. Welche Fragen sind im Rahmen der Selbstauskunft des Bewerbers zulässig?
Selbstauskünfte spielen im Rahmen einer Wohnraummiete eine wesentliche Rolle. Grundsätzlich hat der Bewerber den Vermieter über Umstände aufzuklären, die für das Vertragsverhältnis von entscheidender Bedeutung sind. Der Vermieter kann sich schon im Vorfeld u.a. über das derzeitige Arbeitsverhältnis, das Einkommen und schließlich die Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten informieren, um darauf vertrauen zu können, dass
die künftigen Mieteinnahmen gesichert sind. Besonders schlechte Vermögensverhältnisse sind auch ohne konkrete Nachfrage dem Vermieter mitzuteilen, d.h., hat der Mieter hohe Mietschulden aus früherem Vertrag, drohende Verbraucherinsolvenz oder sonstige Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, so hat er dies dem Vermieter offenzulegen. Fragen, die über die finanzielle Leistungsfähigkeit des Bewerbers hinausgehen, wie etwa nach der Religion, der Zugehörigkeit zu einer politischen Partei, Vorstrafen, laufende Ermittlungsverfahren, Kinderwunsch oder Schwangerschaft, sind unzulässig. Der Mietinteressent ist demnach nicht verpflichtet, über seine soziale sowie persönliche Situation Auskunft zu geben. Auch die Selbstauskunft mittels eines Fragebogens vom Vermieter kann aus datenschutzrechtlichen Gründen bedenklich sein. Gemäß dem Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) ist die Verarbeitung und Nutzung Personen bezogener Daten beispielsweise nur
zulässig, wenn es der Zweckbestimmung eines Vertragsverhältnisses mit dem Betroffenen dient. Das heißt, der Vermieter kann Personen bezogene Daten erfragen, sofern diese für eine ordnungsgemäße Abwicklung des Mietverhältnisses benötigt werden. Diese Angaben müssen jedoch grundsätzlich beim Betroffenen selbst erhoben werden und nicht über Dritte.
5. Welche Rechte stehen dem Vermieter bei Falschangaben zu?
Zunächst ist festzustellen, dass sich Falschangaben bei der Selbstauskunft nur bei zulässigen Fragen auf das Vertragsverhältnis auswirken können. Macht der Mieter beispielsweise keine richtigen oder irreführenden Angaben über seine finanzielle Leistungsfähigkeit, ist der
Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis zu beenden. Zu unterscheiden ist dabei, zu welchem Zeitpunkt der Vermieter vom “wahren“ Sachverhalt Kenntnis erlangt hat. In Fällen, in denen der Mieter die Wohnung noch nicht bezogen hat, kann der Vermieter den Mietvertrag wegen Täuschung anfechten und ggf. Schadensersatz verlangen. Hat der Mieter bereits die Wohnung bezogen, kann der Vermieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen, selbst dann, wenn sich die falschen Angaben nicht auf das Mietverhältnis ausgewirkt haben, aber dem Vermieter ein Festhalten am Vertrag unzumutbar wäre.
6. Welche Möglichkeiten zur Sicherung hat der Vermieter? Was ist bei einer Mietbürgschaft zu beachten?
Das Hauptsicherungsmittel des Vermieters für Forderungen gegenüber dem Mieter ist die Mietkaution. Im Gesetz findet der synonyme Begriff „Mietsicherheit“ Verwendung. Die Kaution dient zur finanziellen Sicherung des Vermieters bei Nichterfüllung der mietvertraglichen Verpflichtungen des Mieters, beispielsweise bei Nichtzahlung der Miete
oder für vom Mieter verursachte Schäden am Wohnobjekt. Eine gesetzliche Pflicht zur Mietsicherheitszahlung besteht nicht. Wird jedoch von den Vertragsparteien eine Mietkaution vereinbart, dann sind die gesetzlichen Beschränkungen des § 551 BGB zu beachten. Die gängigste Form ist die Barkaution, womit nicht ausschließlich die Barzahlung von Hand zu
Hand gemeint ist, sondern auch weitere bankübliche Transaktionsformen. Die Höhe der Kautionssumme ist höchstens auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Netto- Kaltmiete begrenzt (§ 551 BGB). Der Vermieter hat die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Anlage muss getrennt vom Vermögen des
Vermieters erfolgen, wobei die Erträge dem Mieter zustehen. Da sich aber auch Sachverhalte ergeben können, bei denen die Verbindlichkeiten des Mieters die Höhe des Kautionsbetrages übersteigen, ist es dem Vermieter anzuraten, sich eines weiteren Mittels zur Sicherung etwaiger Forderungen gegenüber dem Mieter zu bedienen. Hierbei kommt die Mietbürgschaft in Betracht. Die Mietbürgschaft zählt zu den verschiedenen zulässigen Arten der Sicherheitsleistungen in einem Mietverhältnis über Wohnraum. Bei der Bürgschaft handelt es
sich um die Verpflichtung eines Dritten gegenüber dem Vermieter, für die Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietverhältnis einzustehen. Der Bürgschaftsvertrag bedarf der Schriftform. Inhalt und Umfang der Bürgschaft müssen bestimmbar sein, d.h. sämtliche Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis sind zu erfassen. Somit stehen dem
Vermieter nicht lediglich Mietforderungen zu, sondern er kann auch Schadensersatzansprüche geltend machen, bspw. im Falle der Beschädigung an der Mietsache. Bei der Grundform der Bürgschaft kann sich für den Vermieter das Problem ergeben, dass der Bürger im Falle des Bürgschaftseintritts die Einrede der Vorausklage erhebt (§ 771 BGB).
Danach kann der Bürge die Befriedigung der Forderungen des Vermieters verweigern, solange kein erfolgloses Zwangsvollstreckungsverfahren gegen den Mieter eingeleitet wurde. Deshalb ist es für den Vermieter sinnvoll, eine selbstschuldnerische Bürgschaft unter Ausschluss der Einrede der Vorausklage zu vereinbaren. So kann er im Falle der Nichtbegleichung berechtigter Forderungen direkt gegen den Bürgen vorgehen und muss
nicht zuerst gegen den Hauptschuldner ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten. Darüber hinaus sollte der Vermieter nicht nur die Bonität des Mieters überprüfen, sondern auch die des Bürgen.
7. Ist der Vermieter berechtigt, wegen noch nicht abgerechneter Betriebskosten die Kaution (oder einen Teil) einzubehalten?
Grundsätzlich hat der Vermieter die Kaution zurückzuerstatten, wenn keine offenen Forderungen gegenüber dem Mieter aus dem Mietverhältnis mehr bestehen. Im Falle von bestehenden Forderungen ist die Kaution in Höhe der bestehenden Forderung zu verwerten. Ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters kann bestehen, wenn ein Nachzahlungsanspruch zu seinen Gunsten für noch nicht fällige Betriebskosten zu erwarten ist. Jedoch muss er hierfür eine mögliche Nachzahlung konkretisieren und darlegen, dass die zu erwartende Nachforderung die Höhe der Sicherheit erreicht, die einbehalten wird, andernfalls darf der Vermieter (nur) einen angemessenen Teil einbehalten. Die Zurückbehaltung der Mietkaution
durch den Vermieter ist bis zu sechs Monaten bis zur Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters zulässig. Nur im begründeten Einzelfall ist die Einbehaltung auch über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten möglich. Diese lange Frist betrifft überwiegend den Fall, dass der Mieter während des laufenden Jahres auszieht, die Betriebskostenabrechnung zu diesem Zeitpunkt noch nicht, sondern naturgemäß erst zum Ende für das noch laufende Kalenderjahr vorliegt.
8. Was sind die Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung?
Zunächst gilt bei allen Arten der Kündigung das Schriftformerfordernis. Bei Kündigungen wird zwischen ordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist und außerordentlicher Kündigung – fristlos oder mit Frist – unterschieden. Eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses setzt ein „berechtigtes“ Interesse des Vermieters voraus (§ 573 BGB).
Dieses liegt vor bei schuldhafter, nicht unerheblicher Verletzung vertraglicher Pflichten seitens des Mieters, beispielsweise durch ständig unpünktliche Mietzahlungen, Belästigung der Mitmieter, Beleidigung des Vermieters oder bei vertragswidrigem Gebrauch der
Wohnung. Auch können Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts oder die Hinderung des Vermieters an angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks Gründe für eine ordentliche Kündigung sein. Zu beachten sind bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs allerdings die Kündigungssperrfristen. Die Kündigungsfrist bei der ordentlichen Kündigung beträgt grds. drei Monate, jedoch kann diese je nach Dauer und Art des Mietverhältnisses variieren (§ 573c BGB). Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden
unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Beachtung der Interessen des Vermieters die Forstsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zugemutet werden kann (§ 543 BGB). Ein wichtiger
Grund ist u.a. ein erheblicher Mietrückstand bzw. Zahlungsverzug. Des Weiteren gibt es Fälle, in denen der Vermieter bei unbefristeten sowie befristeten Mietverträgen außerordentlich, aber mit gesetzlicher Frist kündigen kann, beispielsweise im Falle des eingeschränkten Kündigungsschutzes (erleichterte Kündigung nach § 573a BGB), nach dem
Tod des Mieters gegenüber den Eintrittsberechtigten „bei wichtigem Grund in der Person des Eingetretenen“ (§ 563 BGB) bzw. gegenüber den Erben (§§ 564, 580 BGB) oder bei Teilkündigung (§ 573b BGB).
9. Ab wann kommt ein Mieter in Verzug der Zahlung der Miete? Was sind die Folgen eines Zahlungsverzuges?
Gemäß § 556b BGB ist die Miete spätestens mit Ablauf des dritten Werktags des jeweiligen Monats zu entrichten. Werktage sind alle Tage, die nicht Sonn - und Feiertage sind. Nach aktueller Rechtsprechung sind jedoch auch Samstage keine Werktage, so dass sich im Fall des Ablaufs der Dreitagesfrist an einem Samstag die Fälligkeit der Mietzahlung auf den Ablauf des darauffolgenden Werktages hinausschiebt. Der Zahlungsort und der Zahlungszeitpunkt sowie die Art und Weise der Mietzahlung sind gesetzlich nicht geregelt. Üblicherweise wird als Zahlungsart die Banküberweisung vereinbart. Hier genügt eine rechtzeitige Veranlassung
der Überweisung bei der Bank. Hat der Vermieter nicht mit dem Mieter vereinbart, dass es für die Pünktlichkeit der Mietzahlung auf die Gutschrift auf dem Vermieterkonto ankommt, trägt der Vermieter das Risiko, wenn der Eingang der Mietzahlung auf sein Konto erst nach Ablauf
des dritten Werktages erfolgt. Verstreicht die vorgeschriebene Dreitagesfrist ohne den Eingang der Mietzahlung und hat der Mieter die Mietzahlung nicht rechtzeitig oder gar nicht veranlasst, gerät er automatisch in Verzug. Einer Mahnung mit der Aufforderung zur Zahlung
der Miete bedarf es nicht. Die Wirkung des Verzuges besteht nun darin, dass der Vermieter zum einen Verzugszinsen geltend machen und zum anderen Ersatz für durch den Verzug entstandene finanzielle Nachteile fordern kann.
10. Kann der Mieter die Mieträume vorzeitig zurückgeben?
Grundsätzlich ist der Mieter berechtigt, die Mieträume vor Ende des Mietverhältnisse zurückzugeben, sofern nichts anderes mit dem Vermieter vereinbart wurde. Voraussetzung dafür ist lediglich, dass das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet wurde. Das Recht zur vorzeitigen Rückgabe folgt aus der Tatsache, dass der Mieter zwar ein Gebrauchsrecht an den Mieträumen, jedoch keine Gebrauchsverpflichtung hat. Unberührt von der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache bleibt jedoch die Pflicht zur Zahlung der Miete bis zum Ablauf des Mietverhältnisses. Lehnt der Vermieter das Angebot zur vorzeitigen Rückgabe ab, gerät er in
Annahmeverzug und kann für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Nutzungsentschädigung verlangen. Eine vorzeitige Rückgabe ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Vermieter nicht in der Lage ist, die Obhut über die Mietsache auszuüben.

References: § 538
 § 555
 § 2
 § 573
 § 566
 § 540
 § 535
 § 573
 § 305
 § 551
 § 573
 § 556