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1.- CONCEPTO Y REGULACIÓN. - PDF
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Gerardo Sevilla Pérez
1 LA HIPOTECA 1 Sumario: 1.- Concepto y regulación. 2.- Importancia. 3.- Características de la hipoteca, como derecho. 4.- Clases de hipoteca. 5.- Casos de hipoteca legal. 6.- El contrato hipotecario Concepto Características del contrato hipotecario. 7. Elementos de la hipoteca Capacidad Formalidades del contrato de hipoteca Cosas susceptibles de hipotecarse Obligaciones susceptibles de caucionarse con hipoteca. 8. Efectos de la hipoteca Extensión de la garantía Efectos de la hipoteca con respecto al dueño del inmueble hipotecado Efectos de la hipoteca respecto del acreedor hipotecario. 9. Mutuo hipotecario con letras de crédito Extinción de la hipoteca Extinción por vía accesoria Extinción por vía principal. 1.- CONCEPTO Y REGULACIÓN. El artículo 2407 del Código Civil contiene la definición legal de hipoteca. Señala el artículo que La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor. La definición legal sugiere las siguientes observaciones: i.- La hipoteca es un derecho, y específicamente, un derecho real (art. 577 del Código Civil). ii.- Es una especie de derecho de prenda. En realidad, hoy esta asimilación al derecho de prenda es equívoca, pues el derecho de hipoteca tiene su propia fisonomía. Pero la asimilación tiene una explicación histórica, pues en el Derecho romano sólo se aludía a la prenda, garantía que podía recaer tanto en muebles como inmuebles. iii.- La hipoteca se constituye sobre inmuebles. Tal es la regla general, más no absoluta según veremos. iv.- Los inmuebles hipotecados permanecen en poder del deudor, a diferencia de lo que ocurre con la prenda civil. Esta definición ha sido criticada por nuestra doctrina, porque no proporciona una idea cabal de la garantía. Somarriva la define como el derecho real que recae sobre un inmueble que 1 Fecha de la última modificación: 23 de febrero de La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 1
2 permaneciendo en poder del constituyente, da derecho al acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarse preferentemente del producto de la subasta. 2 Se define la hipoteca como derecho real y no como contrato, porque si bien por lo general tiene ambas características, no siempre acontece así, ya que puede existir como derecho sin que haya contrato, como ocurre en el caso de la hipoteca legal que contempla el Código de Procedimiento Civil, el caso contemplado en el Código de Aguas y el que se consagra en la Ley N , a los que aludiremos más adelante. Además, más correcto es señalar que el inmueble permanece en poder del constituyente antes que en poder del deudor, pues bien puede ocurrir que la garantía emane de un tercero. La palabra hipoteca, se forma por las expresiones hipo, que significa debajo de y teca, que significa lugar en que se guarda algo. Alude a un inmueble que queda sometido al ejercicio de ciertas facultades del acreedor, a consecuencia del préstamo que éste le hizo al deudor. Se regula la hipoteca en los artículos 2407 a 2434, que conforman el Título XXXVIII del Libro IV del Código Civil. 2.- IMPORTANCIA. De todas las cauciones, tanto reales como personales, ninguna ofrece mayor seguridad al acreedor que la hipoteca, siendo la principal fuente de crédito. Ello, porque los bienes raíces tienen un valor estable, más o menos elevado, resultando posible obtener créditos más cuantiosos. También la hipoteca presenta ventajas para el deudor, porque no obstante la constitución del gravamen, no se ve desposeído del inmueble, pudiendo valerse de él para obtener utilidades. En verdad, no se concibe todo el sistema bancario sin la existencia de la hipoteca, garantía fundamental exigida tanto a las personas naturales o jurídicas, en sus operaciones comerciales o cuando pretenden adquirir inmuebles. Para que conserve su eficacia, la hipoteca debe gozar de la publicidad general, lo que se consigue mediante la inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces. 3.- CARACTERISTICAS DE LA HIPOTECA, COMO DERECHO. La hipoteca es un derecho real; es un derecho inmueble; constituye una limitación al dominio; es un derecho accesorio; da origen a una preferencia; es indivisible; y constituye un principio de enajenación. a) Es un derecho real: artículo 577. En los demás derechos reales, es posible visualizar una relación directa entre el titular del derecho y la cosa sobre la que recae tal derecho; dichos derechos reales se ejercitan mediante el goce o tenencia de la cosa. En la hipoteca, en cambio, la forma de ejercitar el derecho se materializa en la facultad que tiene el acreedor de pedir la venta de la cosa hipotecada en caso que el deudor no cumpla la obligación. 2 Somarriva Undurraga, Manuel, Tratado de las Cauciones, Santiago de Chile, Editorial Jurídica Ediar- ConoSur Ltda, sin año, p La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 2
3 Por ser la hipoteca un derecho real, se ejerce sobre el bien gravado sin respecto a determinada persona. De este carácter se deduce que el acreedor goza del derecho de persecución, expresamente reconocido en el artículo 2428 del Código Civil, que le permite perseguir la finca hipotecada de manos de quien se encuentre y a cualquier título que la haya adquirido mediante la acción hipotecaria. b) Es un derecho inmueble: artículo 580. Siempre la hipoteca se ejerce sobre un bien raíz (sin perjuicio de lo dispuesto en ciertas leyes especiales, como la Ley número , referida al Código Aeronáutico, o las disposiciones que se refieren a la hipoteca naval), careciendo de importancia a este respecto la naturaleza de la obligación principal garantizada. De esta característica se siguen consecuencias importantes: su tradición se efectúa por la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces (artículo 686 del Código Civil); su posesión puede ser amparada mediante las acciones posesorias (artículo 916 del Código Civil). c) Es un derecho accesorio. c. 1) Noción general. Característica general a todas las cauciones (artículo 46 del Código Civil). Supone la hipoteca la existencia de una obligación principal, sea de dar, hacer o no hacer; pura y simple o sujeta a modalidades (como se desprende del artículo 2427 del Código Civil); determinada o indeterminada (art. 2427); actual o futura (artículo 2413 del Código Civil); emanada de cualquiera de las fuentes de las obligaciones. c.2) Hipoteca de obligaciones naturales. Son susceptibles de garantizarse con hipoteca no sólo las obligaciones civiles, sino también las naturales. Con respecto a la garantía hipotecaria de estas obligaciones, debemos distinguir: 1. Si la hipoteca se constituye por el deudor o un tercero para garantizar una obligación civil que después pasa a ser natural, subsiste la hipoteca con este mismo carácter (lo accesorio sigue la suerte de lo principal); 2. Pero si la garantía la otorga un tercero cuando la obligación ya es natural, dicha obligación accesoria es civil (artículo 1472 del Código Civil). c.3) Casos en los cuales la hipoteca es autónoma de la obligación principal. No obstante su carácter accesorio, la hipoteca puede adquirir una relativa independencia frente a la obligación principal: 1. Cuando la hipoteca garantiza obligaciones futuras (artículo 2413, inciso 3 del Código Civil). En este caso, no existe obligación principal al momento de constituirse la hipoteca. 2. Cuando la hipoteca se constituye por un tercero, en garantía de una deuda ajena. En este caso, el garante no se obliga personalmente (en otros términos, sólo contrae una obligación real), a menos que así se pacte (en cuyo caso, estaremos ante un fiador hipotecario). En esta hipótesis, la obligación principal se separa de la hipoteca: las acciones -la personal y la real- deben dirigirse contra personas diferentes. Lo mismo ocurre cuando la finca hipotecada es adquirida por un tercero. 3. Incluso, la hipoteca puede subsistir no obstante haberse extinguido la obligación principal: cuando ésta se extingue por novación, las partes pueden pactar reserva de la hipoteca, es decir, que la misma hipoteca pase a caucionar una nueva obligación. La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 3
4 c.4) Hipoteca de obligaciones indeterminadas. La materia ha sido discutida en la doctrina. Somarriva apunta las siguientes razones, para sostener la validez de estas hipotecas 3 : 1 El tenor del artículo 376 del Código Civil: la hipoteca sustituye a la fianza que está obligado a rendir el guardador. Forzosamente en este caso la hipoteca es de un monto indeterminado, ya que no se sabe si al terminar la guarda afectará responsabilidad al guardador, ni menos a que suma alcanzará tal responsabilidad. 2 El tenor del artículo 2427 del Código Civil: se pone en el caso que la deuda garantizada fuere ilíquida, condicional o indeterminada. 3 El tenor del art del Código Civil: la hipoteca podrá limitarse a una determinada suma, con tal que así se exprese inequivocamente. Nótese que la ley emplea la voz podrá, y no la expresión deberá. Por ello, interpretando el precepto a contrario sensu, cabe concluir que éste acepta que pueda estar indeterminado el monto de las obligaciones garantizadas. Por eso, el artículo 81 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, al enunciar los requisitos que debe contener la inscripción hipotecaria, se refiere a la suma de la obligación en el caso de haberse limitado a determinada cantidad, lo que indica también que es perfectamente posible que dicha suma sea indeterminada. La indeterminación de las obligaciones caucionadas no se ciñe exclusivamente al monto, sino también a la naturaleza de las obligaciones. c.5) Efectos del carácter accesorio de la hipoteca. Del carácter accesorio de la hipoteca se derivan consecuencias de gran importancia, que se traducen en el principio general de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal: 1. Extinguida la obligación, también se extingue la hipoteca; 2. A la nulidad de la obligación se sigue la nulidad de la hipoteca; 3. Toda modalidad que afecta a la obligación principal se refleja en la hipoteca; 4. En conformidad al artículo 2516 del Código Civil, la acción hipotecaria prescribe conjuntamente con la acción que emana de la obligación principal; y 5. Donde quiera que vaya el crédito lo sigue la hipoteca. Tal acontece con la cesión o subrogación del crédito hipotecario, con la transmisión que de éste se haga al heredero o legatario, etc. d) Constituye una limitación del dominio. A pesar de que el artículo 732 del Código Civil no incluye la hipoteca entre las limitaciones del dominio, es evidente que tiene este carácter. En efecto, por su constitución el propietario del inmueble no puede ejercer su derecho de dominio en forma absoluta, no puede destruir las construcciones, plantaciones, etc., existentes en el inmueble, ni gozar de él en términos que lesionen los derechos del acreedor hipotecario, porque entonces se aplica el artículo 2427 del Código Civil. e) Constituye un principio de enajenación. Desde el momento que el propietario, al gravar su inmueble con hipoteca se desprende de parte del dominio, es evidente que ella encierra un principio de enajenación, o como decía Andrés Bello, una enajenación condicionada. Por ello, para hipotecar se requiere capacidad para enajenar y no pueden darse en hipoteca los 3 Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., pp. 313 y 314. La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 4
5 bienes embargados, porque su enajenación trae consigo objeto ilícito y por ende nulidad absoluta (art del Código Civil). f) Da origen a una preferencia. Como garantía no será eficaz si el acreedor no gozara de preferencia para el pago. Por eso el artículo 2470 del Código Civil señala expresamente a la hipoteca entre las causas de preferencia, y el artículo 2477 dice que la tercera clase de créditos comprende los hipotecarios. g) Es indivisible. En virtud del principio de la indivisibilidad de la hipoteca que consagran los artículos 1526 número 1 y 2408, puede decirse que cada parte del inmueble hipotecado garantiza la totalidad del crédito, y que a su vez cada parte del crédito está caucionado con la totalidad del bien hipotecado. La indivisibilidad entonces, puede mirarse a través del inmueble dado en garantía o desde el punto de vista del crédito garantizado. g. 1) Con relación al inmueble: el principio de la indivisibilidad recibe diversas manifestaciones: Si son varios los inmuebles hipotecados, el acreedor a su arbitrio podrá perseguirlos a todos ellos o al que elija. Dispone al efecto el artículo 1365, inciso 1º: Si varios inmuebles de la sucesión están sujetos a una hipoteca, el acreedor hipotecario tendrá acción solidaria contra cada uno de dichos inmuebles, sin perjuicio del recurso del heredero a quien pertenezca el inmueble contra sus coherederos por la cuota que a ellos toque de la deuda. Existe una impropiedad en la expresión acción solidaria, pues es una acción indivisible. De acuerdo con el artículo 1526 N 1, idea que repite el artículo 2408, la acción hipotecaria se dirige contra el que posea en todo o en parte el inmueble hipotecado. De manera que si en la sucesión del deudor uno de los herederos se adjudica el inmueble gravado, contra él se dirige la acción, y si el bien se divide en lotes, distribuyéndose entre los herederos, el acreedor puede ejercitar su acción por el total en cada uno de los lotes. g.2) Desde el punto de vista del crédito: dispone el artículo 1526 número 1, que si queda una parte insoluta del crédito, por pequeña que sea, subsiste la totalidad de la garantía hipotecaria; además, si hay varios acreedores hipotecarios y el deudor le paga su cuota a uno de ellos, no puede solicitarle la cancelación proporcional del gravamen; y si fallece el acreedor dejando varios herederos, cada uno de ellos puede perseguir el total de la finca hipotecada, por su parte o cuota en el crédito. El carácter indivisible que tiene la hipoteca es de su naturaleza y no de la esencia. Por ello, y por estar establecido en beneficio del acreedor, éste puede renunciarlo. 4.- CLASES DE HIPOTECA. a) Generalidades. En la doctrina y en el derecho comparado, la hipoteca admite diversas La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 5
6 clasificaciones: a.1) Considerando su origen: Convencional; Legal; y Judicial a.2) En cuanto a los bienes que ella afecta: Especial: si grava uno o más predios determinados; General: si se extiende a todos los inmuebles del deudor. a.3) En cuanto a su constitución, según esté o no sometida a publicidad: Pública; Oculta. a.4) En cuanto a los créditos caucionados, la hipoteca puede ser: Específica: cuando cauciona determinadas obligaciones (se garantiza la obligación documentada en tal pagaré, por tal monto, con vencimiento en tal fecha, etc.); General: cuando cauciona todas las obligaciones del deudor, presentes o futuras, de cualquier índole. Estas, a su vez, pueden ser limitadas (cuando a pesar de ser generales, se limitan a caucionar obligaciones hasta por cierto monto) e ilimitadas. En relación con esta clasificación, cabe prevenir que la Ley número , publicada en el Diario Oficial de fecha 5 de diciembre de 2011, 4 modificó la Ley número , sobre protección de los derechos de los consumidores, disponiendo en su artículo 17 D, inciso 5º, aplicable a los proveedores de servicios financieros (entre ellos, Bancos y Financieras), que En el caso de créditos hipotecarios, en cualquiera de sus modalidades, no podrá incluirse en el contrato de mutuo otra hipoteca que no sea la que cauciona el crédito que se contrata, salvo solicitud escrita del deudor efectuada por cualquier medio físico o tecnológico. De esta manera, se restringe la práctica, usual en la Banca, de incorporar, junto con la hipoteca específica que garantiza el préstamo otorgado al cliente, una segunda hipoteca, con cláusula de garantía general. La ley no la prohíbe, pero exige una petición expresa del deudor. Hoy en día, las hipotecas ocultas y las generales en cuanto a los bienes, se encuentran en descrédito en la doctrina y legislación comparada. El régimen hipotecario moderno descansa en los principios de la publicidad y de la especialidad (en cuanto al bien, no en cuanto a las obligaciones), los que representan una reacción contra las hipotecas ocultas y generales del Derecho Romano, que sobreviven en muy pocas legislaciones. De esta manera, las hipotecas en nuestra legislación son especiales en cuanto a los bienes que ellas afectan, públicas y específicas o generales, según se vinculen o no a obligaciones determinadas. b) Clases de hipoteca en la legislación actual chilena. Para el Código Civil Chileno todas las hipotecas son convencionales. Posteriormente, el Código de Procedimiento Civil creó una hipoteca legal, en el caso 4 Llamada Ley de Sernac financiero. La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 6
7 previsto en los arts. 660 y 662: en las particiones, para garantizar los alcances que puedan resultar contra un adjudicatario. Pero al decir que esta hipoteca es legal no significa que exista de pleno derecho, sino que con ello se alude al título que da nacimiento al derecho de hipoteca, que no es la convención de las partes sino la ley; pero siempre es necesario para su existencia inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces. En cuanto a la hipoteca judicial, nuestra legislación no contempla ningún caso. Si bien en nuestra legislación no podemos hablar de hipotecas convencionales, legales y judiciales porque sólo existen las primeras con la salvedad de los excepcionales casos de hipoteca legal, en cambio la obligación de constituir hipoteca puede emanar del acuerdo de las partes, de la ley o de una resolución judicial. Bajo este aspecto, aunque no con toda propiedad, podría decirse que la hipoteca es convencional, legal o judicial. Acontece aquí lo mismo que en la fianza, donde el artículo 2336 dice que puede ser convencional, legal o judicial, queriendo con ello referirse a que la obligación de rendirla puede emanar de las fuentes indicadas; pero la fianza en sí misma es siempre un contrato. Emana la hipoteca del acuerdo de voluntades, en el caso del contrato de promesa de constituir hipoteca. Ejemplos en que la obligación de constituir hipoteca emana de la ley: Artículo 89 (muerte presunta); Artículos 374 y 375 (en las guardas); Artículo 775 (usufructo). Ejemplos en que la obligación de constituir hipoteca tiene su origen en una resolución judicial: Artículo 755 (fideicomiso); Artículo 1315 (albaceas fiduciarios). Respecto a estas hipotecas judiciales cabe observar que el juez no puede ordenar su constitución a su simple arbitrio, sino que es necesario que un texto legal lo autorice: de ahí que la fuente remota de la hipoteca ordenada por el juez viene a ser la ley. En todo caso, la diferencia que se aprecia entre las hipotecas legales y las judiciales, estriba en que, en las primeras, el juez debe ordenarlas, mientras que en las segundas, el juez puede ordenarlas. Resumiendo: l. No hay en nuestro Derecho, hipotecas ocultas, porque para su existencia todas deben inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces; 2. Tampoco existen hipotecas generales, en cuanto a los bienes raíces hipotecados, sino únicamente especiales, que se refieren a bienes raíces determinados; 3. No hay en el Código Civil hipotecas legales, ni judiciales en el sentido que se produzcan por el sólo ministerio de la ley (los casos excepcionales, a los que más adelante aludiremos, se contemplan en otros cuerpos legales); 4. Puede hablarse en el Código Civil de hipotecas legales, judiciales y convencionales atendiendo al origen de donde emana la obligación de constituirla; 5. La hipoteca es un derecho real, y como tal, para su tradición es necesario que concurra un título de donde emane la obligación de constituirla. Este título es el contrato hipotecario, salvo en los casos de hipoteca legal que acepta nuestra legislación, en los que el título es la ley. 5.- CASOS DE HIPOTECA LEGAL. La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 7
8 a) Hipoteca legal del Código de Procedimiento Civil. Está establecida en el Código de Procedimiento Civil, artículos 660 y 662. Opera en la partición de bienes. El artículo 660 dispone que salvo acuerdo unánime de los interesados, todo comunero que reciba en adjudicación bienes por un valor que exceda del 80% de lo que le corresponde, deberá pagar el exceso al contado. A su vez, el artículo 662 establece que en las adjudicaciones de inmuebles que se hagan a los comuneros a raíz del juicio de partición, se entenderá constituida hipoteca sobre las propiedades adjudicadas para asegurar el pago de los alcances que resultan en contra de los adjudicatarios, salvo que se pague de contado el exceso al que se refiere el Art Conforme a lo expuesto, los requisitos de la hipoteca legal son los siguientes: 1. Debe adjudicarse un bien raíz; 2. El valor de la adjudicación debe exceder del 80% del haber probable del adjudicatario; 3. Que el adjudicatario no pague el exceso de contado. De esta manera, por ejemplo al realizarse la partición, se le adjudica a Juan un inmueble avaluado en $ Ahora bien, ocurre que la cuota de Juan ascendía a $ En este caso, el valor del inmueble excede del 80% del haber probable del adjudicatario, de manera que se entiende hipotecado, en favor del resto de los comuneros. Por qué, podríamos preguntarnos, queda hipotecado el inmueble, si ocurre que de todas maneras éste no excede la cuota total de Juan? La respuesta la encontramos en la expresión haber probable. En efecto, pues bien podría ocurrir que con posterioridad a la adjudicación aparezcan obligaciones del causante de las que no se tenía noticia, y por ende, disminuir la cuota de cada uno de los comuneros. Características de esta hipoteca legal: 1. Es especial, recae sobre el inmueble adjudicado; 2. Es determinada, cauciona el alcance que resulta en contra del adjudicatario. 3. Es pública, requiere inscripción en el Registro respectivo del Conservador de Bienes Raíces. Señala el artículo 662 que el Conservador, conjuntamente con inscribir el título de la adjudicación, inscribirá a la vez la hipoteca por el valor de los alcances. b) Hipoteca legal del Código de Aguas. Conforme a lo dispuesto en el Código de Aguas, quienes sean comuneros en comunidades de aguas, deben concurrir a los gastos de mantención de la comunidad, a prorrata de sus derechos (artículo 212 N 3). Agrega el citado Código que los derechos de aprovechamiento de aguas quedarán gravados de pleno derecho, con preferencia a toda prenda, hipoteca u otro gravamen constituido sobre ellos, en garantía de las cuotas de contribución para los gastos que fijan las juntas y directorios. Los adquirentes a cualquier título de estos derechos, responderán solidariamente con su antecesor de las cuotas insolutas al tiempo de la adquisición (artículo 214). Finalmente, el artículo 258 del Código de Aguas, establece que las disposiciones citadas, referidas a las comunidades de aguas, son aplicables también a las asociaciones de canalistas. c) Hipoteca legal en las normas de la Ley N , Ley de Reorganización y La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 8
9 Liquidación de Empresas y Personas. En las normas del capítulo IV de la citada Ley, tratándose de la venta de los bienes del deudor como unidad económica, establece la Ley una hipótesis de hipoteca legal, cuando el adquirente de los bienes no pagare el precio al contado o contrajere cualquiera otra obligación a consecuencia de la venta, a menos que la Junta de Acreedores dispusiere otra cosa. Dispone el precepto: Artículo Trámites posteriores. La venta como unidad económica deberá constar en escritura pública en la que se indicarán los hechos y/o requisitos que acrediten el cumplimiento de las disposiciones anteriores. Dicha escritura será aprobada por el tribunal, el cual ordenará el alzamiento y cancelación de todos los gravámenes y prohibiciones que pesen sobre los bienes que integran la unidad económica. / Los bienes que integran la unidad económica se entenderán constituidos en hipoteca o prenda sin desplazamiento, según su naturaleza, por el sólo ministerio de la ley, para caucionar los saldos insolutos de precio y cualquiera otra obligación que el adquirente haya asumido como consecuencia de la adquisición, salvo que la Junta de Acreedores, al pronunciarse sobre las bases respectivas, hubiese excluido expresamente determinados bienes de tales gravámenes. 6.- EL CONTRATO HIPOTECARIO Concepto. El derecho real de hipoteca necesita para nacer, como todo derecho real, que opere un modo de adquirir el dominio. Originariamente, en la constitución de la hipoteca existe tradición de la misma. Con posterioridad, también pueden actuar otros modos: la prescripción en caso que el gravamen se haya constituido sobre cosa ajena, pues entonces la tradición no sirve al acreedor para adquirir el derecho, sino como título para llegar a adquirirlo por prescripción, o la sucesión por causa de muerte, mediante la cual el heredero o legatario adquiere el derecho de hipoteca conjuntamente con el crédito. Ahora bien, si en la generación del derecho de hipoteca siempre existe tradición, tendrá también que existir un título que la anteceda (artículo 675 del Código Civil), es decir, un contrato que coloque a una persona en la obligación de transferir el derecho de hipoteca. Este título, no es otro que el contrato hipotecario, que podemos definir como aquél en que el deudor o un tercero se obliga con respecto al acreedor a darle o transferirle el derecho de hipoteca sobre un inmueble de su propiedad y a conservar éste en condiciones idóneas para asegurar el pago de los créditos garantizados Características del contrato hipotecario a) Puede celebrarlo el acreedor no sólo con el deudor personal sino también con un tercero (llamado garante hipotecario). b) Es un contrato unilateral, en opinión de la mayoría, o bilateral, según algunos: la mayoría estima que el contrato de hipoteca es unilateral, porque en él solo resulta obligado el constituyente, a transferir al acreedor el derecho real de hipoteca; 5 y también a conservar el 5 Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., p. 340; Barcia Lehmann, Rodrigo, Lecciones de Derecho Civil La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 9
10 inmueble en condiciones aptas para asegurar el pago del crédito garantizado (so pena que opere una caducidad del plazo de la obligación, conforme a los artículos 2427 y 1496 del Código Civil). Sin embargo, no es de la esencia el carácter unilateral de la hipoteca, la que bien puede ser bilateral, lo que sucederá cuando el acreedor a su vez contraiga obligaciones: por ejemplo, si se estipula que pagará al tercero una remuneración a cambio de que este acceda a constituir el gravamen, o si concede al deudor rebaja de intereses o prórroga del plazo. Otra doctrina, sostiene que el contrato hipotecario sólo genera obligaciones para el acreedor hipotecario, quien debe alzar la hipoteca, cuando la obligación caucionada se ha extinguido (en este sentido, ocurriría lo mismo que en la prenda civil, donde el único obligado es el acreedor prendario). Se descarta para esta doctrina que el constituyente de la hipoteca se obligue a transferir el derecho real de hipoteca a favor del acreedor, porque ello no sería una obligación derivada del contrato, sino un requisito para que nazca el contrato. Esta doctrina, sin embargo, es discutible por dos razones: i) Compartimos lo expresado por Lecaros, en cuanto a que la obligación de concurrir a cancelar la inscripción hipotecaria (en rigor, a alzar, pues es el Conservador de Bienes Raíces quien cancela) cuando el derecho real de hipoteca se haya extinguido, no es una obligación que nazca del contrato sino de la ley. 6 En efecto, si la hipoteca se extinguió por haberse extinguido la obligación principal caucionada por aquella, ya no hay contrato de hipoteca, y por ende no pueden haber obligaciones vigentes. Pero, como es razonable, quien era acreedor hipotecario debe otorgar la escritura de alzamiento de la hipoteca, para que en su virtud el Conservador de Bienes Raíces proceda a cancelar la inscripción. Con ello, se cumplirá una obligación que emana de la ley. 7 Y de no ocurrir lo anterior, el juez lo ordenará a requerimiento del propietario de la finca hipotecada. Lo expuesto se refrenda por lo demás en la Ley N , citada, al disponer en su artículo 3º, inciso 2º, entre los derechos del consumidor de productos o servicios financieros, el obtener c) La oportuna liberación de las garantías constituidas para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones, una vez extinguidas éstas ; agregando el artículo 17 D, modificado por la Ley N publicada en el Diario Oficial el 25 de septiembre de 2015, las siguientes reglas: En el caso de créditos caucionados con hipoteca específica, una vez extinguida totalmente la obligación garantizada, el proveedor del crédito (acreedor hipotecario) deberá, a su cargo y costo, otorgar la escritura pública de Chileno. De las Fuentes de las Obligaciones, Tomo II, Santiago de Chile, Editorial Jurídica de Chile, año 2007, p. 195; Lecaros Sánchez, José Miguel, Las cauciones reales, Santiago de Chile, Metropolitana Ediciones, año 2000, p. 242; Navarro Albiña, René David, Teoría General del Contrato & Contratos en particular, Santiago de Chile, Ediciones Jurídicas de Santiago, año 2005, p Navarro Albiña postula que por regla general, en el contrato de hipoteca sólo resulta obligado el constituyente, agregando: Ahora bien, una vez constituido el derecho real de hipoteca, el único obligado será el acreedor hipotecario (obligado a efectuar el alzamiento de la hipoteca) en el evento que se pague totalmente la deuda. Esta frase amerita en nuestra opinión dos comentarios: i) Es efectivo que el acreedor hipotecario tiene tal obligación de alzamiento una vez extinguida la hipoteca, pero insistimos que su fuente será la ley y no el contrato de hipoteca, por estar éste extinguido; y ii) No es efectivo que el único obligado será el acreedor hipotecario una vez constituido el derecho real de hipoteca, pues el constituyente tiene la obligación de conservación de la finca hipotecada. 6 Lecaros Sánchez, José Miguel, ob. cit., p Por esta misma razón, descartamos que el contrato de hipoteca sea un contrato bilateral per se. La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 10
11 alzamiento de la referida hipoteca y de los demás gravámenes y prohibiciones que se hayan constituido al efecto e ingresarla para su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, dentro de un plazo que no podrá exceder de 45 días contado desde la extinción total de la deuda. De tal circunstancia y de la realización de los señalados trámites, el proveedor deberá informar por escrito al deudor, a través de cualquier medio físico o tecnológico idóneo, al último domiciliado registrado por el deudor con el proveedor, dentro de los 30 días siguientes de practicada la cancelación correspondiente por el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Los comprobantes de pago emitidos por el proveedor de un crédito caucionado con hipoteca específica, correspondientes a las tres últimas cuotas pactadas, harán presumir el pago íntegro del crédito caucionado con dicha garantía, debiendo seguirse respecto de su alzamiento y cancelación lo dispuesto precedentemente (inc. 6 del art. 17 D). Nótese que el acreedor hipotecario tendrá que cumplir tres obligaciones de hacer: las dos primeras, consistentes en alzar la hipoteca e ingresar la respectiva escritura en el Conservador de Bienes Raíces competente para que éste cancele la hipoteca, ambas dentro de 45 días contados desde la extinción de la deuda (y por ende, también de la hipoteca); y la tercera, consistente en comunicar por escrito el alzamiento y la cancelación al ex deudor, dentro de 30 días de ocurrido el último de estos trámites. En el caso de créditos caucionados con hipoteca general, una vez pagadas íntegramente las deudas garantizadas, tanto en calidad de deudor principal como en calidad de avalista, fiador o codeudor solidario, respecto de los cuales dicha caución subsista, el proveedor deberá informar por escrito al deudor tal circunstancia, en el plazo de hasta 20 días corridos, a través de cualquier medio físico o tecnológico idóneo, al último domicilio registrado por el deudor con el proveedor. Efectuada dicha comunicación, el deudor podrá requerir, por cualquier medio físico o tecnológico idóneo, el otorgamiento de la escritura pública de alzamiento de la referida hipoteca y de los demás gravámenes y prohibiciones que se hayan constituido al efecto, y su ingreso para inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, gestiones que serán de cargo y costo del proveedor y que éste deberá efectuar dentro de un plazo que no podrá exceder de 45 días, contado desde la solicitud del deudor. El proveedor deberá informar por escrito al deudor, a través de cualquier medio físico o tecnológico idóneo, al último domicilio registrado por el deudor con el proveedor, del alzamiento y cancelación de la hipoteca con cláusula de garantía general y de todo otro gravamen o prohibición constituido en su favor, dentro de los 30 días siguientes de practicada la respectiva cancelación por el Conservador de Bienes Raíces respectivo (inc. 7 del art. 17 D). De esta manera, cuatro obligaciones de hacer tiene el acreedor hipotecario, una que siempre debe ejecutar y otras tres eventuales: la primera, consistente en informar al deudor, en el plazo de 20 días. Cumplida esta primera obligación, y siempre que así lo pida el deudor, el acreedor deberá cumplir con las otras tres obligaciones, ya reseñadas: alzar la hipoteca, tramitar su cancelación e informar al deudor de todo lo anterior. También en el caso de hipotecas con cláusula de garantía general, el propio deudor puede tomar la iniciativa para obtener el alzamiento de la hipoteca. Dispone la ley citada que si no existieren obligaciones pendientes para con el La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 11
12 proveedor caucionadas con hipoteca general, el deudor no estará obligado a mantener a favor de éste la vigencia de una hipoteca con cláusula de garantía general ni de otros gravámenes o prohibiciones ya constituidos para los efectos de obtener un nuevo crédito, y podrá en todo momento, y sin esperar la comunicación del proveedor a la que se hizo referencia, solicitar el respectivo alzamiento por cualquier medio físico o tecnológico idóneo, el cual se efectuará en la misma forma y plazo previstos en el inc. 7. Sin perjuicio de lo anterior, el deudor podrá conservar la vigencia de esta garantía general y los demás gravámenes y prohibiciones asociados, a su sola voluntad (inc. 8 del art. 17 D). Establece la Ley del Consumo la posibilidad de efectuar alzamientos masivos, por bancos, financieras u otras empresas similares, destinados a facilitar la liberación de los deudores y evitar que las escrituras sean muy extensas. Consigna al efecto: los alzamientos de hipotecas y de cualquier otro gravamen o prohibición constituidos en favor de un proveedor de servicios financieros podrán efectuarse por el respectivo acreedor de forma masiva. Para tales efectos, bastará otorgar una escritura pública que contenga un listado o nómina de gravámenes o prohibiciones, individualizando la foja, número, año, registro y el Conservador de Bienes Raíces a cargo del mismo, sea que tales gravámenes o prohibiciones se refieran a uno o más deudores (es decir, no es necesario singularizar el inmueble ni tampoco aludir al deudor o deudores cuyas obligaciones se garantizaban). En caso de que una o más de las solicitudes no pudieren cursarse, dicha situación no impedirá la tramitación de las restantes, y el o los deudores interesados podrán resolver las insuficiencias o errores que fundaron el rechazo del Conservador de Bienes Raíces y concluir su tramitación. La cancelación de los gravámenes o prohibiciones solicitada deberá ser practicada e inscrita por el conservador correspondiente en un plazo que no podrá exceder de 10 días, contado desde el ingreso a su oficio de la escritura respectiva (inc. 9 del art. 17 D). Los notarios y conservadores no podrán oponerse, en su caso, a autorizar y otorgar las escrituras públicas o practicar las cancelaciones que correspondan, tratándose de alzamientos otorgados en forma masiva (inc. 10 del art. 17 D). Si el acreedor hipotecario se negare a efectuar los respectivos alzamientos de conformidad al art. 17 D, el deudor podrá solicitar judicialmente tales alzamientos ante el tribunal competente, sin perjuicio de las sanciones e indemnizaciones que procedan de conformidad a la Ley del Consumo (inc. 11 del art. 17 D). Lo dispuesto en los incisos 6 a 11 del art. 17 D, se aplicará a los cesionarios de los créditos hipotecarios, cuando proceda (inc. 12 del art. 17 D). Las normas de la Ley N entraron en vigencia 120 días después de su publicación en el Diario Oficial, es decir el 24 de enero de 2016, y se aplicarán a todos los créditos íntegramente pagados con posterioridad a dicha fecha (inc. 1 del art. 1 transitorio). Respecto de los créditos que se encontraban íntegramente pagados antes de tal data y que hayan sido caucionados mediante hipoteca específica, se aplicarán las siguientes reglas: 1) Los proveedores de aquellos créditos que hayan sido pagados íntegramente hasta 6 años antes del 24 de enero de 2016, es decir entre el 23 de enero de 2016 y el 24 de enero de 2010, y respecto de los cuales se hubiere constituido hipoteca específica y cualquier otro La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 12
13 gravamen o prohibición, asociada a tales créditos, deberán, a su cargo y costo, otorgar la respectiva escritura pública de alzamiento de dicha caución y de los demás gravámenes y prohibiciones que se hubieran constituido al efecto, y gestionar su cancelación en el registro respectivo, dentro de un plazo que no podrá exceder de 3 años contado desde el 24 de enero de Sin perjuicio de lo anterior, a requerimiento del cliente cuya deuda se haya extinguido en el plazo indicado en el numeral precedente, mediante solicitud escrita a través de cualquier medio físico o tecnológico idóneo, el proveedor deberá dar cumplimiento a la obligación de otorgar la escritura de alzamiento e ingresarla en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, dentro de un plazo que no podrá exceder de 45 días, contados desde la solicitud del deudor. En este caso, dentro del plazo de 30 días de practicada la cancelación del gravamen o prohibición objeto del alzamiento, el proveedor deberá comunicar por escrito tal circunstancia al solicitante, mediante cualquier medio físico o tecnológico idóneo, al último domicilio registrado por el deudor con el acreedor. En los casos previstos en este numeral, los proveedores estarán facultados para efectuar tales alzamientos de forma masiva, según lo dispuesto en los incisos 9 y 10 del art. 17 D de la Ley N ) Tratándose de deudas que hayan sido íntegramente pagadas con anterioridad al 24 de enero de 2010, el otorgamiento de la escritura de alzamiento de las hipotecas específicas y de cualquier otro gravamen o prohibición, y su ingreso en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, deberán ser efectuados, a su cargo y costo, por el respectivo acreedor hipotecario a requerimiento escrito del cliente, realizado mediante cualquier medio físico o tecnológico idóneo, dentro de un plazo que no podrá exceder de 45 días, contado desde la solicitud del requirente. En este caso, dentro del plazo de 30 días de practicada la cancelación del gravamen o prohibición objeto del alzamiento, el proveedor deberá comunicar por escrito tal circunstancia al cliente, mediante cualquier medio físico o tecnológico idóneo, al último domicilio registrado por el deudor con el acreedor. En los casos previstos en este numeral, los proveedores estarán facultados para efectuar tales alzamientos de forma masiva, según lo dispuesto en los incisos 9 y 10 del art. 17 D de la Ley N ) Según se desprende de todos los casos anteriores, la obligación del acreedor hipotecario, entonces, en orden a proceder al alzamiento de la hipoteca, no sólo tiene su fuente en la ley, sino que ésta ha señalado un plazo perentorio para cumplirla, cuando se trate de proveedores de servicios financieros (Bancos y financieras, entre otros). Respecto de un acreedor hipotecario que no tenga la calidad de proveedor de servicios financieros, como ocurriría con cualquier particular (a quien no se le aplica la Ley del Consumo), estará en mora de cumplir con la obligación legal de alzar la hipoteca una vez interpelado judicialmente (art N 3 del Código Civil), momento a partir del cual, además, el que solicite el alzamiento podría exigir que se le indemnicen los perjuicios que acredite haber experimentado a consecuencia del incumplimiento de la referida obligación (artículo 1557 del Código Civil). Ahora bien, hemos afirmado que la obligación del ex acreedor hipotecario de alzar la hipoteca no emana del contrato pues está extinguido- sino de la ley. Se trata por ende de responsabilidad post contractual. Pero de acuerdo a lo expuesto La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 13
14 ii) en los párrafos precedentes, habría que formular el siguiente distingo, según si se trata de una hipoteca constituida en favor de un proveedor de servicios financieros o en favor de un acreedor hipotecario que no tenga tal calidad: Hipoteca constituida en favor de un proveedor de servicios financieros: la eventual responsabilidad consistente en indemnizar perjuicios ocasionados al ex deudor o constituyente de la hipoteca, emanará directamente de la ley, en los casos previstos en la Ley del Consumo. Reiteramos lo expresado en el inciso 12 del art. 17 D de la Ley N : Si el acreedor hipotecario se negare a efectuar los respectivos alzamientos de conformidad al presente artículo, el deudor podrá solicitar judicialmente tales alzamientos ante el tribunal competente, sin perjuicio de las sanciones e indemnizaciones que procedan de conformidad a la presente ley. Respecto de las sanciones, procede que el afectado deduzca una denuncia infraccional. En cuanto a las indemnizaciones, debe interponerse la respectiva demanda civil de indemnización de perjuicios. Ambas, ante el Juez de Policía Local competente. Hipoteca constituida en favor de un acreedor hipotecario que no tenga la calidad de proveedor de servicios financieros: la eventual responsabilidad consistente en indemnizar perjuicios ocasionados al ex deudor o constituyente de la hipoteca por no proceder al alzamiento de ésta, emanará indirectamente de la ley, específicamente de las normas del Código Civil relativas a los delitos y cuasidelitos (artículos 2314 a 2334 del Código Civil). Entendemos que el ex acreedor hipotecario debe alzar la hipoteca inmediatamente después de obtener el pago íntegro de su crédito. Pero no estará en mora, según dijimos, sino una vez que el ex deudor le solicite dicho alzamiento, es decir, lo interpele judicialmente, lo que acontecerá al notificarse la respectiva demanda. En tal caso, puesto que el ex acreedor hipotecario ya ha quedado constituido en mora, el ex deudor podrá exigir también, además del alzamiento, el pago de una indemnización por los perjuicios que le ha causado el ex acreedor por no alzar la hipoteca. La demanda, en esta hipótesis, debe deducirse ante el Juez Civil. La doctrina en comento que plantea que el contrato hipotecario sólo genera obligación para el acreedor hipotecario, no se hace cargo de la segunda obligación que pesa sobre el constituyente de la hipoteca, cual es conservar la cosa en condiciones idóneas para que sirva efectivamente de garantía al cumplimiento de las obligaciones caucionadas, y cuya fuente se encuentra en el artículo 2427 del Código Civil. El punto se vincula con la discusión, a la que aludiremos más adelante, acerca de cuáles son las solemnidades del contrato hipotecario. Por su parte, algunos sostienen derechamente que el contrato de hipoteca sería bilateral: el constituyente asumiría las dos obligaciones que ya enunciamos, y el acreedor hipotecario la obligación de alzar la hipoteca. No compartimos esta opinión, por la misma razón expuesta en el párrafo precedente. c) Es un contrato accesorio: con todo, reiteramos lo que expresábamos a propósito de las características de la hipoteca como derecho real, en cuanto a que el contrato de hipoteca podría ser autónomo de la obligación principal, en los siguientes casos: i) cuando la hipoteca garantiza obligaciones futuras, caso en el cual la hipoteca se otorga antes del acto a que acceda (artículos 1442 y 2413); ii) cuando la hipoteca se constituye por un tercero, La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 14
15 distinto de aquél que contrajo la obligación principal; y iii) cuando la obligación principal se extingue a consecuencia de una novación pero la hipoteca subsiste, por haber operado la reserva de la caución. d) Puede ser tanto gratuito como oneroso: en los casos en que la hipoteca es un acto bilateral, es evidente que es oneroso. Pero lo más corriente es que la hipoteca sea un contrato unilateral, en cuyo caso debemos distinguir si la hipoteca se constituye por el propio deudor o por un tercero garante. d.1) La hipoteca se constituye por el deudor: distinguimos a su vez, si se constituye antes que nazca la obligación principal, simultáneamente con la obligación principal o con posterioridad: La hipoteca se constituye antes que nazca la obligación principal: el contrato será oneroso, pues el constituyente espera recibir a cambio un préstamo, que de no mediar la garantía, no obtendrá; y el acreedor obtendrá una garantía que asegura el pago del futuro crédito. La hipoteca se constituye simultáneamente con la obligación principal a la que garantiza: el contrato de hipoteca será oneroso, por la misma razón precedentemente indicada; La hipoteca se constituye con posterioridad al nacimiento de la obligación principal: en este caso, el contrato de hipoteca podrá ser gratuito u oneroso: i) Será gratuito: si la hipoteca se constituye sin que el deudor obtenga nada a cambio del acreedor; ii) Será oneroso, si el acreedor, a cambio de la constitución de la hipoteca, ofrece al deudor una rebaja en los intereses, una prórroga en el plazo de servicio de la deuda, etc. d.2) La hipoteca se constituye por un tercero garante: también distinguimos: La hipoteca se constituye a cambio de una remuneración o pago ofrecido por el acreedor: será oneroso el contrato, y además bilateral; La hipoteca se constituye a cambio de una remuneración o pago ofrecido por el deudor principal: el contrato de hipoteca será unilateral, porque el que se obliga a pagar es un tercero ajeno al contrato de hipoteca, el deudor principal; pero también podríamos aceptar siguiendo a López Santa María 8 - que en este caso, el contrato es oneroso, en cuanto efectivamente reporta utilidad para ambos contratantes (ver, al efecto, lo expuesto en la Teoría General del Contrato, cuando aludíamos a los casos de contratos unilaterales pero onerosos). Con todo, para Somarriva, aún en este caso el contrato sigue siendo gratuito, pues para ser oneroso, las partes deben gravarse recíprocamente, y no un tercero (la discrepancia entre los dos autores citados, se resume en lo siguiente: para concluir si estamos o no ante un contrato oneroso, basta, para López Santa María, que el contrato reporte utilidad para ambas partes, aunque dicho beneficio lo obtenga uno de los contratantes de un tercero ajeno al contrato; en cambio, para Somarriva, además, es necesario que las dos partes se graven recíprocamente, según se desprende del artículo 1440 del Código Civil). 9 La hipoteca se constituye sin que medie pago alguno, ni del acreedor ni del deudor principal: el contrato será gratuito. 8 López Santa María, Jorge, Los contratos. Parte general, tomo I, Santiago de Chile, Editorial Jurídica de chile, segunda edición actualizada, año 1998, pp. 107 y Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., p La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 15
16 Cabe advertir, en todo caso, que para los efectos prácticos, es decir para ver la procedencia de la acción pauliana, el artículo 2468 equipara la hipoteca a los actos onerosos (lo mismo ocurre con la prenda). e) Es un contrato solemne: artículos 2409 y 2410 del Código Civil. Debe otorgarse por escritura pública y debe además ser inscrita en el Registro Conservatorio. Más adelante aludiremos al segundo de estos actos, pues se discute si es solemnidad del contrato. 7.- ELEMENTOS DE LA HIPOTECA. En primer lugar, la hipoteca debe reunir todos los requisitos de un contrato. En el análisis particular de la hipoteca nos detendremos en los siguientes elementos: 7.1. Capacidad; 7.2. Formalidades; 7.3. Cosas susceptibles de hipotecarse; y 7.4. Obligaciones que se pueden caucionar con hipoteca Capacidad Se exige al constituyente capacidad para enajenar; ello, porque la hipoteca es un principio de enajenación: artículo La capacidad de enajenar se exige en el deudor o tercero que constituye la hipoteca, pero no en el acreedor, a quien para aceptarla le es suficiente la capacidad de obligarse, o sea, la capacidad de ejercicio. Cabe destacar, además, que la capacidad para enajenar es diversa de la necesaria para obligarse; puede ocurrir entonces que sea válida la obligación principal y nula la hipoteca, porque el constituyente era capaz de obligarse, pero no de enajenar (por ejemplo, porque el inmueble estaba embargado). Existen algunos casos en los que se contemplan reglas especiales, cuando se trata de hipoteca de bienes raíces de algunos incapaces, o existiendo sociedad conyugal o de la afectación de inmuebles como bienes familiares: Hipoteca sobre inmuebles de la sociedad conyugal: artículo 1749 (autorización de la mujer); Hipoteca sobre inmuebles de hijos no emancipados: artículo 254 (autorización judicial); Hipoteca sobre inmuebles de un pupilo: artículo 393 (autorización judicial); Hipoteca sobre inmuebles pertenecientes a la mujer casada bajo el régimen de sociedad conyugal: artículo 1754 (autorización de la mujer). Hipoteca sobre inmuebles sociales o del marido, cuando la mujer asume la administración extraordinaria de la sociedad conyugal: artículo 1759 (autorización judicial); Hipoteca sobre un inmueble afectado como bien familiar: artículo 142 (autorización del cónyuge no propietario). Hipoteca sobre un inmueble perteneciente a una persona declara presuntivamente muerta: art. 88 del Código Civil (autorización judicial) Formalidades del contrato de hipoteca. La hipoteca debe perfeccionarse por escritura pública (art 2409 del Código La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 16
17 Civil). Los autores se han planteado qué rol jurídico juega en la hipoteca la inscripción en el Registro Conservatorio: es una solemnidad del acto hipotecario o la forma de efectuar la tradición del derecho real de hipoteca? Para algunos (Fernando Alessandri entre ellos 10 ), la inscripción es una solemnidad del acto al igual que la escritura pública. En el mismo sentido, un fallo de la Corte Suprema señala, aludiendo a los artículos 2409 y 2410: De donde se deduce que la escritura por sí sola no crea en este caso ningún derecho para el acreedor ni restringe en lo más mínimo las facultades del deudor sobre el inmueble. Fernando Alessandri proporciona los siguientes argumentos: 1 La redacción misma del artículo 2410 da a entender que la inscripción es un requisito de la hipoteca, ya que dispone que además de la escritura pública necesita que se inscriba y agrega que sin este requisito no tendrá valor alguno. 2 La exigencia de la inscripción como requisito del contrato hipotecario se encuentra perfectamente justificada en nuestra legislación, teniendo en consideración los principios que informan la adquisición del dominio y de todo derecho real. El Código Civil chileno distingue entre el título y el modo de adquirir y establece que los contratos solamente dan origen a obligaciones y no a derechos reales. Para adquirir un derecho real de cualquier naturaleza que sea, con excepción de las servidumbres, se requiere la tradición del respectivo derecho. Lo que se persigue al celebrar el contrato hipotecario es conferir al acreedor un derecho real sobre la cosa para asegurarle el cumplimiento de la obligación. Cuál es el medio establecido por la ley para adquirir tal derecho real? La inscripción. La inscripción no es, pues, un medio de dar a conocer a los terceros la existencia de los gravámenes hipotecarios, sino que es el modo único de adquirir el derecho real de hipoteca. En consecuencia, esta inscripción que constituye la tradición del derecho, pasa a ser un elemento indispensable en el contrato mismo de hipoteca. 11 Para la corriente mayoritaria sin embargo (Somarriva 12, Meza Barros 13, Barcia Lehmann 14 ), la solemnidad del acto de hipoteca es solamente la escritura pública, pero no la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, a la cual debe reservársele el rol de tradición del derecho real de hipoteca (igual como acontece con la compraventa de bienes inmuebles). Argumentos que se exponen por la segunda doctrina: 1 Al asignar a la inscripción el papel de solemnidad del contrato hipotecario, se le atribuye un rol que el legislador jamás pensó darle. Para convencerse de ello, basta recurrir al propio Mensaje del Código Civil: La transferencia y transmisión de dominio, la constitución de todo derecho real, exceptuadas las servidumbres, exige una tradición; y la única forma de tradición que para esos actos corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio. Mientras ésta no se verifica, un contrato puede ser perfecto, puede producir derechos y obligaciones entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna. No puede pretenderse, a riesgo de desnaturalizar el pensamiento del legislador, 10 Alessandri Rodriguez, Fernando, La hipoteca en la legislación chilena, Santiago de Chile, Soc. Imprenta y Litografía Universo, 1919, N 107, pp. 111 y Ob. cit., pp Cfr. Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., pp. 343 a Meza Barros, Ramón, ob. cit., pp. 170 a Barcia Lehmann, Rodrigo, ob. cit., pp. 194 y 195. La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 17
18 que la hipoteca no esté comprendida en las palabras del Mensaje citadas. De ellas se desprende claramente que el contrato hipotecario queda perfecto con el solo otorgamiento de la escritura sin necesidad de inscripción, sin perjuicio que el derecho real de la hipoteca cobre vida sólo con la inscripción. 2 Si en la adquisición del derecho de dominio, mediante la compraventa por ejemplo, la inscripción es sólo tradición y el contrato se perfecciona por la escritura, Qué razón habría para estimar que el contrato hipotecario se perfecciona mediante la inscripción? Por qué el legislador iba a sujetar la gestación del derecho de dominio a menos trabas que la del derecho de hipoteca, cuando la tradición de ambos derechos se rige con los mismos principios por expresa disposición del artículo 670? 3 Artículo 2411 del Código Civil, contratos hipotecarios celebrados en el extranjero. El legislador reconoce la existencia del contrato hipotecario antes de efectuarse inscripción alguna. 4 Artículo 2419 del Código Civil, hipoteca sobre bienes futuros, da derecho al acreedor de hacerla inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo y a medida que los adquiera; si el contrato hipotecario no produjere efecto alguno sin la inscripción, no se explicaría la disposición anterior, carecería de fuente el derecho del acreedor para solicitar que se practiquen las inscripciones. La misma solución, opera en el caso del artículo 16 de la Ley número , sobre Copropiedad Inmobiliaria, que regula la hipoteca de departamentos de un edificio en actual construcción. 5 Relacionando el artículo 767, relativo al usufructo, con la hipoteca, Claro Solar señala al respecto: La inscripción no es una solemnidad del acto de constitución del usufructo, que queda perfecto con el otorgamiento de la escritura pública ; agrega que En realidad la solemnidad de la constitución del usufructo que haya de recaer sobre bienes raíces es la escritura pública y la inscripción es el modo de adquirir.- 6 Finalmente, las consecuencias prácticas demuestran que la correcta interpretación es la que atribuye a la inscripción sólo el papel de tradición del derecho real de hipoteca; de lo contrario, si el acreedor no alcanza a inscribir, quedaría burlado en sus derechos. Por el contrario, como el acto hipotecario es plenamente válido, puede interponer contra el constituyente las acciones contra el contratante en mora, de acuerdo a las normas generales, y pedir la pertinente indemnización. En definitiva, la inscripción diría relación con los efectos del contrato hipotecario (obligación del constituyente de transferir al acreedor el derecho real de hipoteca), y no a su perfeccionamiento, para lo cual basta con la escritura pública. - Contratos de hipoteca celebrados en el extranjero: requieren, conforme a los artículos 2411 del Código Civil y 345 y siguientes del Código de Procedimiento Civil: a) Escritura pública, aunque ella no se requiera en el país en que se celebra el contrato (Arts. 18 y 1701). Estamos ante una excepción al principio lex locus regit actum, prevaleciendo en cambio el principio lex rei sitae. b) Legalización del instrumento (artículos 63 y 64 del Reglamento del Registro La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 18
19 Conservatorio de Bienes Raíces). c) El contrato debe inscribirse en el Registro respectivo del Conservador de Bienes Raíces. - Contenido de la inscripción en el Registro de Hipotecas y gravámenes: artículo 2432 (el artículo 81 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces reproduce los requisitos, y el artículo 82 señala que de faltar alguna de las designaciones en términos absolutos, deberá otorgarse nueva escritura pública complementaria): 1 Individualización del acreedor, del deudor y/o del tercero garante hipotecario. 2 Fecha y naturaleza de la obligación principal a la que alude la hipoteca (principio de la especialidad de la hipoteca en cuanto a la obligación). Lo anterior, salvo que estemos ante una hipoteca con cláusula de garantía general. 3º La situación (o sea, la ubicación) de la finca y sus linderos (principio de la especialidad en cuanto finca). 4 La suma determinada a la que se extienda la hipoteca, si las partes la limitan a una determinada cantidad, con tal que así se exprese inequívocamente de acuerdo al artículo 2431, parte inicial (principio de la especialidad de la hipoteca en cuanto a la obligación). Sobre el particular, las hipotecas se pueden constituir conforme a los siguientes formatos: Hipoteca específica: que garantiza una o algunas obligaciones determinadas (tal pagaré, por tal suma, con tal fecha de vencimiento, etc.); Hipoteca con cláusula de garantía general, pero limitada a un monto máximo; Hipoteca con cláusula de garantía general, sin limitación. 5 La fecha de la inscripción y la firma del Conservador. Cabe señalar que este es el único requisito que no puede omitirse bajo respecto alguno. Si se omiten los restantes requisitos, la inscripción no será nula, pero siempre y cuando de su contexto o del contrato o contratos citados por ella, se desprendan aquellos antecedentes omitidos en la inscripción: artículo Curiosamente, el artículo 81 no incluye entre las menciones de la inscripción de la hipoteca los datos relativos a la inscripción de dominio del inmueble, pero obviamente ésta nunca puede faltar. - Formalidades de la hipoteca de naves (los artículos 10 a 21 de la Ley de Navegación, contienen las normas relativas a la hipoteca de naves mayores): 1º Debe otorgarse por escritura pública, indicándose el nombre de la nave, el número de matricula y el tonelaje de registro. Puede hipotecarse también una nave en construcción, en cuyo caso debe indicarse en la escritura antecedentes tales como largo de la quilla, tonelaje presunto y dimensiones aproximadas; el astillero en el que se construye, la fecha en que se inició la construcción y la fecha en que se espera terminarla. 2º La escritura se inscribe en un registro especial, denominado de hipotecas de naves, que se lleva en la Dirección de Territorio Marítimo y Marina Mercante Nacional, dependiente de la Armada. Pueden hipotecarse las naves de más de 50 toneladas de registro grueso (artículo 20 de la Ley de Navegación) Se hipotecan las naves mayores, mientras que las naves menores deben prendarse (artículo 20 de la Ley de navegación). Conforme al artículo 4 de la Ley de Navegación, son naves mayores aquellas de más de cincuenta toneladas de registro grueso, y naves menores, las de cincuenta o menos toneladas de registro grueso. La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 19
20 - Hipoteca de aeronaves (artículos 114 a 125 del Código Aeronáutico): 1 Debe otorgarse por escritura pública, en la que se indica el número de matricula de la nave, y sus características; 2 La escritura debe inscribirse en el Registro de Hipotecas del Registro Nacional de Aeronaves que lleva el respectivo Conservador, dependiente de la Dirección General de Aeronáutica Civil Cosas susceptibles de hipotecarse. De conformidad al art del Código Civil y a las leyes especiales, se admiten las siguientes hipotecas: 1º Hipoteca sobre inmuebles que se posean en propiedad. Es decir, lo que es susceptible de hipotecarse es el dominio sobre los bienes raíces. Dentro de la expresión inmuebles quedan comprendidos aquellos que lo son por naturaleza. En cuanto a los inmuebles por adherencia y por destinación, no pueden hipotecarse independientemente del inmueble al que acceden, pero se ven afectados por la hipoteca constituida sobre éste, como expresamente lo establece el art respecto de los inmuebles por destinación 16. Cabe agregar que el artículo 2418 no distingue en cuanto a la especie de propiedad, y por tanto, admite hipoteca la propiedad absoluta o fiduciaria, la propiedad plena o la nuda propiedad. Si se hipoteca la nuda propiedad, y vigente la hipoteca se extingue el usufructo consolidándose el dominio en manos del nudo propietario, el gravamen afectará a la propiedad plena, pues en virtud de lo dispuesto en el artículo 2421 la hipoteca se extiende a todos los aumentos que reciba la cosa hipotecada (la misma solución cabe aplicar cuando el aumento que experimente el inmueble sea material, como en el caso de una accesión del suelo). La hipoteca de la propiedad fiduciaria está reglamentada expresamente en el artículo 757. Establece dicha disposición que si ella se impone sin autorización judicial y sin audiencia de las personas que de acuerdo al artículo 761 tienen derecho a impetrar medidas conservativas, el fideicomisario no será obligado a reconocerla. Se justifica plenamente que el fiduciario no tenga libertad absoluta para hipotecar, porque podría perjudicar con ello al fideicomisario si al verificarse la condición pasare a él la propiedad. El juez autorizará la hipoteca cuando fuere de utilidad para el fideicomiso, pero no si se constituyere para satisfacer un interés personal del propietario fiduciario. Podría ocurrir, en todo caso, que el constituyente del fideicomiso hubiese prohibido enajenar la propiedad fiduciaria (artículo 751 del Código Civil), entendiéndose dentro de dicha prohibición, la de constituir gravámenes. A pesar de lo resuelto en algunos fallos, la doctrina ha concluido que la omisión de los requisitos mencionados no implica nulidad de la hipoteca, sino inoponibilidad al fideicomisario. Nada obstaría para que éste, a pesar de haberse omitido las formalidades 16 Sin embargo, estos bienes, muebles por naturaleza, pueden enajenarse por separado del inmueble, en cuyo caso, dejan de quedar afectados por la hipoteca. Por ello, resulta conveniente que, simultáneamente con la hipoteca, se constituyan prendas sobre tales bienes, especialmente cuando pueden ser valiosos, como por ejemplo tratándose de ganados o maquinaria agrícola. Lo mismo conviene hacer en el caso de los inmuebles por adherencia, como las plantaciones; en este caso, a pesar de tratarse de inmuebles, son prendables, anticipándose su futura condición de muebles. La Hipoteca Juan Andrés Orrego Acuña 20
3.- CARACTERISTICAS DE LA HIPOTECA, COMO DERECHO.
LA HIPOTECA 1 1.- CONCEPTO. El artículo 2407 del Código Civil contiene la definición legal de hipoteca. Señala el artículo que La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan
Artículo primero.- La presente ley entrará en vigencia ciento veinte días
Tipo Norma :Ley 20855 Fecha Publicación :25-09-2015 Fecha Promulgación :16-09-2015 Organismo Título :MINISTERIO DE ECONOMÍA, FOMENTO Y TURISMO :REGULA EL ALZAMIENTO DE HIPOTECAS Y PRENDAS QUE CAUCIONEN
ARTICULO 2433. <INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA>. La hipoteca es indivisible.
ARTICULO 2432. . La hipoteca es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor. Código Civil; Art. 28; Art. 65; Art. 665;
LA HIPOTECA 3.- CARACTERISTICAS DE LA HIPOTECA, COMO DERECHO.
LA HIPOTECA 1.- CONCEPTO. El art. 2407 del CC. contiene la definición legal de hipoteca. Señala el artículo que La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de
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 artículo 2428
 artículo 580
 artículo 2427
 artículo 376
 artículo 2427
 artículo 81
 artículo 2516
 artículo 732
 artículo 2427
 artículo 2470
 artículo 2477
 artículo 1365
 artículo 1526
 artículo 2408
 artículo 1526
 artículo 17
 resolución 
 artículo 2336
 Artículo 89
 Artículo 775
 resolución 
 Artículo 755
 Artículo 1315
 artículo 660
 artículo 662
 artículo 662
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 Artículo 2411
 Artículo 2419
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 artículo 2418
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 artículo 757
 artículo 761
 artículo 2407
 Artículo 1
 artículo 14