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Delibera condominio, impugnazione, odg, rendiconto
7 novembre 2015 Condominio, Giurisprudenza condominio
Tribunale di Napoli, IV Sez. Civ., sentenza del 18 settembre 2015 – – Condominio. Impugnativa delibera condominiale – mancata verifica da parte del Presidente dell’assemblea delle deleghe conferite – incompletezza dell’ordine del giorno – autonomia contrattuale del condominio (opere rifacimento facciata) – non intellegibilità rendiconto
TRIBUNALE DI NAPOLI, IV SEZIONE CIVILE
Dott. Pietro Lupi, sentenza del 18/09/2015
Impugnativa delibera condominiale – mancata verifica da parte del Presidente dell’assemblea delle deleghe conferite – legittimazione a far valere eventuali vizi della delega scritta solo al condomino delegante – incompletezza dell’ordine del giorno – non nullità, annullabilità delibera – indicazione argomento in termini analitici e minuziosi – non necessità – diritto dei singoli condomini di prendere visione e estrarre copia di qualsiasi tipo di documenti in possesso dell’amministratore – richiesta di pagamento di ulteriore somma all’impresa appaltatrice dei lavori di rifacimento facciata condominiale – autonomia contrattuale del condominio – possibilità nuove opere e nuovo accordo con impresa appaltatrice – rendiconto – non intellegibilità – conseguenze
— La circostanza che il Condominio debba provare la correttezza del controllo delle presenze ai fini della costituzione dell’assemblea non implica un sindacato generalizzato sulla correttezza del calcolo delle presenze e delle deleghe conferite, in assenza di specifica contestazione della correttezza dell’operato del presidente da parte dell’attore. Solo il condomino delegante, d’altronde, è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega scritta e non anche gli altri condomini, essendo il rapporto tra delegante e delegato disciplinato dalle regole generali sul mandato (Cassa. 2218/2013, 12466/2004).
— “in tema di Condominio XXX negli edifici, il condomino assente in assemblea, ma regolarmente convocato, non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all’altrui sfera giuridica, come conferma l’interpretazione evolutiva fondata sull’art. 66 disp. att. cod. civ., modificato dall’art. 20 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Cass. 9082/2014)”
— (…) v. testo
Il Giudice, dott. Pietro Lupi, ha pronunziato la seguente
nella causa iscritta al n. …/2012 R. Gen. Aff. Cont. assegnata in decisione all’udienza del 27 marzo 2015 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281 quinquies, co. I, c.p.c. l’ultimo dei quali è scaduto il 15 giugno 2015
MEVIAX, nata a Napoli il …, cf…, e res.te in… (NA) alla Via …, elett.te dom.ta in Napoli alla via …, presso lo studio dell’Avv. Tizia, dalla quale è rappresentata e difesa in virtù di procura a margine dell’atto di citazione;
CONDOMINIO XXX di … (NA), in persona dell’amministratore p.t. Avv. Sempronio, ed elett.te dom.to … (NA) alla Via …, presso lo studio degli Avv.ti xy e xxxy, dai quali è rappresentato e difeso in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta
Oggetto: Condominio XXX; impugnazione di delibera assembleare.
Conclusioni: all’udienza del 27 marzo 2015 il procuratore dell’attrice ha chiesto, in accoglimento della domanda, di dichiarare l’invalidità dell’impugnata delibera assembleare del 19/06/2012, con vittoria di spese, diritti ed onorari e con attribuzione al procuratore antistatario.
II procuratore del Condominio XXX ha chiesto il rigetto della domanda, con vittoria di spese, diritti ed onorari con attribuzione ai procuratori antistatari.
Con atto di citazione in opposizione a delibera assembleare ex art. 1137 c.c. notificato in data 7 dicembre 2012, Meviax ha convenuto innanzi a questo tribunale il Condominio XXX di … (NA) esponendo: – di essere proprietaria di un immobile sito all’interno del condominio convenuto; – di essere stata convocata a partecipare all’assemblea riunita nella seduta tenutasi in seconda convocazione il 19/06/2012 ma di non aver partecipato alla stessa; – che detto verbale le veniva comunicato da parte dell’amministratore il 25/06/2015; – che veniva esperito il tentativo di mediazione con esito negativo come da verbale del 09/11/2012.
In diritto, l’attrice ha chiesto dichiararsi: l) l’invalidità di tutte le delibere adottate in quell’assemblea per mancata verifica da parte del Presidente dell’ assemblea delle deleghe conferite; 2) la. nullità e/ annullabilità della delibera adottata all’esito della discussione sul primo punto dell’ordine del giorno perché tale ordine del giorno era incompleto, per omessa menzione delle cause per le quali l’Avv. Aaax chiede il pagamento delle parcelle professionali, tra l’altro non esibite; 3) l’illegittimità della richiesta di pagamento dell’ulteriore somma di euro 47.340,00 avanzata dall’impresa appaltatrice dei lavori di rifacimento della facciata condominiale, atteso che gli interventi migliorativi del progetto originario sono sommariamente giustificati; 4) l’illegittimità dell’approvazione dei punti 7, 8 e 9 dell’odg, afferenti ai bilanci consuntivi degli anni 2010 e 2011, nonché al bilancio preventivo del 2011 e 2012, senza che sia stata messa a disposizione di tutti i condomini la documentazione delle spese, per non intellegibilità dei rendiconti consuntivi degli anni 2010 e 2011nonchè per errata ripartizione dei costi e delle spese sostenute, per non correttezza degli importi e per incongruenze trai due consuntivi richiamati. L’attrice, quindi, ha concluso chiedendo dichiararsi l’invalidità delibere adottate dall’assemblea del 19 giugno 2012 con vittoria di spese, comprensive di quelle sostenute per la mediazione con attribuzione al procuratore antistatario.
Il Condominio si è costituito in data 2 aprile 2013, data della prima udienza di comparizione e trattazione, chiedendo il rigetto dell’istanza di sospensione e contestando nel merito la pretesa.
Nella fase istruttoria, disattesa la richiesta di ordine di esibizione
richiesto dall’attrice, è stato nominato CTU. il dott. Caio, il quale in data 28 marzo 2014 ha depositato la relazione circa l’intellegibilità dei rendiconti e dei preventivi approvati dall’assemblea e la causa è stata quindi assegnata in decisione sulle conclusioni delle parti come in epigrafe trascritte.
Le parti hanno depositato le sole comparse conclusionali.
L’opposizione è in parte fondata e deve essere accolta per quanto di ragione.
I. Va, in primo luogo, disattesa la fondatezza del motivo concernente la mancata verifica da parte del Presidente dell’assemblea delle deleghe conferite, genericamente formulata, senza contestare specificatamente quali siano le deleghe mancanti.
Per contro, il Condominio ha prodotto le deleghe e la documentazione relativa alla regolare costituzione dell’assemblea, mentre l’attrice non ha mosso alcuna specifica critica sul punto, limitandosi ad eccepire l’illegittimità della costituzione dell’assemblea stessa.
La circostanza che il Condominio debba provare la correttezza del controllo delle presenze ai fini della costituzione dell’assemblea, difatti, non implica un sindacato generalizzato sulla correttezza del calcolo delle presenze e delle deleghe conferite, in assenza di specifica contestazione della correttezza dell’operato del presidente da parte dell’attore.
Solo il condomino delegante, d’altronde, è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega scritta e non anche gli altri condomini, essendo il rapporto tra delegante e delegato disciplinato dalle regole generali sul
mandato (Cassa. 2218/2013, 12466/2004).
Ancora sul punto si evidenzia che la più recente giurisprudenza di legittimità ha precisato che, anche prima della riforma del 2013, in tema di condominio negli edifici, il condomino assente in assemblea, ma regolarmente convocato, non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all’altrui sfera giuridica, come conferma l’interpretazione evolutiva fondata sull’art. 66 disp. att. cod. civ., modificato dall’art. 20 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Cass. 9082/2014).
2. Circa la dedotta incompletezza dell’ordine del giorno sui compensi dovuti all’ Avv. Aaax, si osserva preliminarmente che il vizio di incompletezza dell’ ordine del giorno non determina nullità della delibera
eventualmente adottata su argomenti non previamente comunicati ai condomini, ma semplice annullabilità della stessa (Cassa. Sez. Un. 4806/2005).
Per potersi configurare detto vizio, è necessario che l’ordine del giorno indichi l’argomento sul quale discutere, se pur non in termini analitici e minuziosi, consentendo ai condomini di partecipare con cognizione di causa alla relativa determinazione (Cass. 21449/2010). Né deve risultare aliunde la conoscenza degli argomenti da trattare, ma dallo stesso ordine del giorno, perché questo sia considerabile completo ed esaustivo (Cassa. n. 1445/2014).
Tanto chiarito, è bene evidenziare che l’ordine del giorno con riguardo al punto n. 1 reca l’indicazione “discussione in merito alla richiesta di pagamento delle spettanze professionali formulata dall’Avv. Aaax,
con riduzione degli importi vantati a complessivi euro 50.000,00, oltre IVA, CP A e oneri. Provvedimenti” .
Ebbene dagli atti di causa è emerso che l’Avv. Aaax ha patrocinato a diverse cause che il Condominio ha avuto con alcuni condomini, dunque il richiamo ad una somma complessivamente richiesta dal
professionista non consente un’analitica ricostruzione delle spettanze; tuttavia, proprio la circostanza che la somma sia stata ridotta ad un unico importo, frutto di una rinegoziazione complessiva, fa ritenere che l’argomento sia stato esposto nell’ordine del giorno, se pur sinteticamente, in maniera esaustiva ai fini della completezza della convocazione, lasciando chiaramente intendere che si sarebbe discusso circa la rideterminazione di una cifra complessiva da corrispondere al professionista per le molteplici cause da lui
patrocinate.
Invero, anche in tale caso appare applicabile il principio generale secondo cui i singoli comunisti hanno diritto a prendere visione e a estrarre copia, a loro richiesta e spese, di qualsiasi tipo di documenti in possesso dell’amministratore inerenti alle questioni da trattare in sede collegiale 3. Sulla determinazione relativa al punto 2 dell’ordine del giorno, con la (Cass.13350/2003). Tuttavia, nella vicenda in discorso l’opponente non ha neppure affermato, né tanto meno dimostrato, di avere inutilmente avanzato in sede stragiudiziale un’istanza di esibizione da onorarsi entro un termine congruo, rimasta immotivatamente in evasa, delle parcelle di cui ha lamentato la non preventiva comunicazione rispetto all’assemblea tenutasi il 19 giugno 2012.
3.Sulla determinazione relativa al punto 2 dell’ordine del giorno, con la quale sono state approvate ulteriori spese pari ad euro 47.340,00 in relazione al completamento dei lavori relativi al rifacimento della facciata condominiale si osserva che la scelta non pare censurabile, non essendo emerse violazioni di legge ed essendo legata all’autonomia contrattuale del Condominio, che è di per sé insindacabile laddove non sfoci nella violazione di legge o nell’ eccesso di potere, ravvisabile in ipotesi di manifesta irragionevolezza dell’atto adottato: “Il sindacato dell’Autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, deve comprendere anche l’eccesso di potere, ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non controlla l’opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell’organo deliberante.” (cfr. ex ceteribus Cass. n. 5889/2001, 15633/2012 e 10199/2012).
Difatti, l’art. 1660 c.c. prevede espressamente la possibilità che si rendano necessarie nuove opere e che le parti si accordino sui prezzi delle stesse e, in mancanza di accordo, prevede l’intervento del giudice.
La formazione della volontà del condominio di addivenire ad un nuovo accordo con la ditta appaltatrice per i lavori di rifacimento della facciata condominiale rientra nell’autonomia contrattuale dello stesso e la formazione della volontà assembleare appare priva da vizi di legittimità tali che giustifichino l’annullamento della relativa delibera.
4. Infine, va affrontato il motivo di impugnazione concernente la dedotta non intellegibilità dei rendiconti 2010 e 2011.
Per il disposto degli artt. 1135 e 1137 cod. civ., la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti, nel termine stabilito dall’art. 1137, terzo comma, cod. civ., non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di legittimità (Cassa. n. 5254 /2011).
Ai sensi dell’art. 1130 c.c., ultimo comma, nella formulazione previgente alla riforma in vigore dal 2013 ed applicabile al caso di specie ratione temporis, l’amministratore, alla fine di ciascun anno, deve rendere il
conto della sua gestione. Non sono previste prescrizioni particolari e la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di precisare che non sono previste forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, dovendo il rendiconto condominiale semplicemente mirare a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione (Cass. 3747/1994). L’intellegibilità è richiesta al fine di fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, “non solo della quantità e qualità dei frutti percetti e delle somme incassate, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito per verificare se questo sia conforme ai criteri di buona amministrazione” (Cassa. 9099/2000).
Sebbene non sia richiesto un precedente dibattito o esame alla stregua della documentazione giustificativa del rendiconto (Cass. 1405/2007), detta documentazione deve però essere indubbiamente resa disponibile ai condomini per un riscontro dei dati.
Vale il principio generale secondo cui i singoli condomini hanno diritto a prendere visione ed a estrarre copia, a loro richiesta e spese, di qualsiasi tipo di documenti in possesso dell’amministratore inerenti alle questioni da trattare in sede collegiale (Cass.13350/2003), ivi comprese le attestazioni giustificative delle partite oggetto di rendiconto (Cass.19210/2011, Cass.1544/2004, Cass.11940/2003, Cass.15159/2001, Cass.8460/1998), la cui omessa consegna ingiustificata rende invalide le delibere adottate sulle tematiche corrispondenti.
Se, da un lato, è vero che non risultano agli atti richieste dei documenti giustificativi avanzate da parte dell’opponente – non avendo la stessa partecipato all’assemblea e non essendo emersa dai verbali l’esibizione in tale sede della documentazione richiamata – dall’altro, il Condominio ha provveduto a produrre in allegato alla comparsa di costituzione e risposta i rendiconti in oggetto ai quali non risulta allegata tutta la documentazione giustificativa necessaria, anzi va evidenziato che gli stessi richiamano la presenza di documenti giustificativi (fatture, scontrini..) solo in riferimento al conto economico e non già alla situazione patrimoniale, circostanza che è emersa dalle risultanze peritali, alle quali nessun’osservazione ha mosso tecnicamente il Condominio.
La relazione di consulenza tecnica, scevra da profili di censurabilità, è stata puntualmente redatta sulla scorta della documentazione depositata dalle parti e, consente di individuare diversi errori ed omissioni nella redazione dei rendiconti degli anni 2010 e 2011.
Sebbene il consulente abbia riscontrato una modalità di redazione semplice e chiara e, dunque prima facie intellegibile, tuttavia i conti economici degli anni 2010 e 2011 sono errati.
Innanzitutto, sono errati algebricamente, non essendo state effettuate correttamente le somme dei disavanzi della gestione dell’anno precedente (la voce disavanzo evidenzia l’importo di euro 5.388,01, mentre l’importo correttamente risultante dalla somma algebrica dei dati corrispondenti sarebbe pari ad euro 8.105,43).
Non vi è poi una corrispondenza tra i risultati di gestione di cui ai consuntivi 2010 e 2011: a fronte di un disavanzo patrimoniale del 2010, vi è un inspiegabile avanzo nel 2011.
Detta discrasia, a parere del CTU, è addebitabile ad un ulteriore errore di calcolo oppure ad una mancanza di intellegibilità (cr. Relazione CTU pag. 13), atteso che non emerge dal consuntivo la motivazione della diversità di dati, né è stata allegata alcuna documentazione giustificativa che in questo caso si rendeva necessaria non solo a riprova della veridicità delle voci di entrata e di spesa, ma anche ai fini della chiarezza espositiva del rendiconto.
Invero, manca qualsivoglia richiamo ad eventuale documentazione a suffragio di quanto esposto nella Situazione Patrimoniale, le cui risultanze sono inattendibili alla luce del confronto con il Conto Economico (si veda la relazione pag. 16, laddove evidenzia che l’indicazione di un saldo pari a zero nei c/c bancari è incompatibile con il richiamo a “fondi giacenti sul libretto” fatto nel Conto Economico 2010).
Quindi, mentre nel conto economico c’è un richiamo alla documentazione giustificativa, nella Situazione Patrimoniale tale richiamo non c’è e manca qualsiasi elemento per rendere intellegibili le voci ivi esposte, che non corrispondono a quanto emerso dal conto economico.
Anche i criteri per la redazione dei due consuntivi nella sezione Situazione Patrimoniale sono diversi, atteso che nel rendiconto 2011 non risultano i debiti residui della gestione precedente, né le somme incassate per
il rifacimento della facciata condominiale.
Quest’omissione, non meglio giustificata, rende difficilmente intellegibile il rendiconto e, pertanto, risulta che l’approvazione assembleare si è formata in violazione dell’ art. 1130 c.c., interpretato nel senso già richiamato.
Pare invece corretta – ma il motivo di opposizione fondato sulla non intellegibilità si limita ai consuntivi – la formulazione del preventivo per l’anno 2012, se pur evidenzi una somma inferiore rispetto ai bilanci precedenti. In particolare, in ordine a tale preventivo, non risultano dedotti specifici vizi da parte dell’attrice e, trattandosi, per l’appunto, di preventivo, non vi potevano già essere “pezze di appoggio” che dovevano essere messe a disposizione dei condomini prima dell’assemblea.
Va, infine, evidenziato che i consuntivi 2005-6 sono stati annullati con sentenza pronunciata in corso di causa e dunque nessun’irregolarità o omissione è ravvisabile in merito agli stessi alla data della delibera del
19/06/2012. Alla luce di quanto esposto chiaramente dal consulente tecnico d’ufficio, risulta indubbiamente che i rendiconti consuntivi degli anni 2010 e 2011, sebbene prima facie risultino formulati in maniera comprensibile, siano intrisi di errori e privi di coerenza logica, pertanto, debbono ritenersi non
intellegibili, con la conseguenza che gli stessi risultano approvati in violazione della disciplina vigente all’epoca dell’ assemblea.
In definitiva l’impugnazione può accogliersi solo in relazione alle delibere adottate ai punti 7 ed 8 dell’assemblea, delibere che devono essere annullate.
Sulle spese di CTU si provvede in dispositivo attenendosi ai principi affermati dalla Cassazione con le sentenze nn. (Cass., sez. II, sent. n. 28094 del 30/12/2009; Cass. sez. 6-3, ord. n. 23522/2014) in tema di responsabilità solidale delle parti nei confronti del consulente tecnico di ufficio.
L’accoglimento parziale della domanda induce il giudicante a compensare per metà le altre spese di lite condannando il Condominio, per effetto della soccombenza, al pagamento in favore del procuratore antistatario dell’attrice della rimanente metà delle spese di lite, metà che si liquida in dispositivo di ufficio, in virtù del D.M. 55/2014.
Il Tribunale di Napoli, quarta sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa promossa da Meviax nei confronti del Condominio XXX, Via …, … (NA), con ricorso notificato il 7 dicembre 2012, così provvede:
l) in accoglimento per quanto di ragione delle domande proposte, annulla le delibere adottate nell’assemblea condominiale del 19 giugno 2012 in relazione ai punti 7 ed 8 di cui all’ordine del giorno;
2) le spese di CTU, ferma restando la solidarietà passiva di tutte le parti nei confronti del consulente in base al decreto di liquidazione del 24 aprile 2014, si pongono nei rapporti interni tra le parti in causa, a carico
esclusivo del Condominio, con il conseguente diritto dell’attrice di ripetere dal predetto Condominio le somme eventualmente versate, ivi compreso l’eventuale acconto, o che saranno versate al CTU in forza del predetto decreto;
3) compensa per metà le altre spese di lite e, per l’effetto, condanna il Condominio al pagamento in favore dell’Avv. Tizia, procuratore antistatario dell’attrice, della restante metà delle spese, metà che qui si liquida, già operata la compensazione, in Euro 2.248,89, di cui Euro 2.000,00 per compensi ed Euro 248,89 per spese, oltre rimborso spese generali (15% sul compenso), IVA e CPA come per legge;
Così deciso in Napoli, il 31 luglio 2015.
(dott. Pietro Lupi)
Provvedimento redatto con la collaborazione del Magistrato Ordinario in Tirocinio, dott.ssa Aureliana Di Matteo.
–Sentenza n …/2015 pubbl. il 18.09.2015–
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 Cass. 
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 Cass. sez.