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Timestamp: 2018-11-17 15:06:03+00:00

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Ein systematisches Verfahren zur Ausgleichsbetragsermittlung i.S.d. § 154 BauGB
Kurzbeschreibung - Stand: 04/2004
|||| 1 Vorbemerkungen
|||| 2 Ausgleichsbeträge nach dem Drei-Stufen-Modell (DSM)
|||| 2.1 Gründe für die Strukturierung des DSM
|||| 2.2 Erste Stufe - Ableitung der Ausgangswerte (Aw)
|||| 2.2.1 Definition eines fiktiven Normgrundstücks (NG)
|||| 2.2.2 Notwendige Vergleichsdaten für drei Grundstückszustände
|||| 2.3 Zweite Stufe - Ableitung der Zonalen Basiswerte
|||| 2.3.1 Beurteilungskatalog für alle Grundstückszustände
|||| 2.3.2 Vergleichende Strukturwertanalyse (SWA)
|||| 2.3.3 Notwendige Anpassungen - Wartezeit
|||| 2.4 Dritte Stufe – Ableitung der Grundstückswerte
|||| 3 Vorteile des Drei-Stufen-Modells
|||| Anlage
Mit dem Drei-Stufen-Modell (DSM) wird den Anwendern ein über den langen Zeitraum von Vorbereitung, Realisierung bis Abschluss systematisch aktualisierbares, laufend auch von Laien überprüfbares Instrument für die Ermittlung, vorzeitige Festsetzung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen zur Verfügung gestellt. Es bietet Nachvollziehbarkeit und damit höhere Akzeptanz der Ergebnisse von den betroffenen Grundstückseigentümern. Vorrangiges Ziel des im folgenden kurz darzustellenden Verfahrens ist es, die fortschreitenden Strukturveränderungen im Sanierungsgebiet deutlich und die Bodenwertentwicklung auch für Laien transparent zu machen.
2 Ausgleichsbeträge nach dem Drei-Stufen-Modell (DSM)
Der Name ist bezeichnend, weil der Lösungsweg in drei Stufen von gebietsbezogenen Ausgangswerten über zonale Basiswerte zu grundstücksbezogenen Ausgleichsbeträgen führt. Nur das schrittweise Vorgehen führt zu Transparenz und Kostenoptimierung. Das DSM integriert alle notwendigen Bewertungsaufgaben in einem systematischen Verfahren. Es kombiniert methodische Elemente bekannter Modelle und konzentriert deren Vorteile. Die Ausrichtung an den Bedürfnissen der Beteiligten erzeugt folgende Verfahrensunterschiede:
|||| konsequente Trennung der gebiets- und nachbarschaftsbezogenen von den grundstücksbezogenen Werteinflüssen,
|||| einheitlicher Beurteilungskatalog mit für Laien verständlichen, gebiets- und nachbarschaftsbezogenen Strukturwertkriterien, die gleichzeitig Basis für spätere grundstücksbezogene Einzelbewertungen bilden und
|||| aktueller Durchführungsstand der Maßnahme (Maßnahmezustand M) als fortlaufend kontrollierbare Bezugsebene, von der sowohl Anfangszustand (A) als auch Endzustand (E) beurteilt werden.
2.1 Gründe für die Strukturierung des DSM
Häufig wird unterschätzt, dass die Ausgleichsbetragserhebung eine nicht nur wertermittlungstheoretisch sondern auch kommunalpolitisch schwierige und komplexe Aufgabe ist. Der Lösungsweg muss von Sachverstand und von strategischem Handeln geprägt sein. Die folgenden Gründe haben deshalb die Strukturierung des Bewertungsmodells bestimmt:
|||| Frühzeitig muss sich die Gemeinde einen Überblick über die Höhe möglicher Bodenwertsteigerungen im Sanierungsgebiet verschaffen können. Die Ermittlung zonaler Basisdaten für den Anfangs- und Endzustand ist dazu geeignet.
|||| Mit Beginn der Maßnahme sind die Grundstückseigentümer über alle Fragen der Ausgleichsbetragspflicht, wegfallenden Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge, vorzeitigen Ablösungsmöglichkeit, Anrechnungstatbestände, Darlehensregelungen, Bagatelleregelung, Fördermittelgewährung, steuerlichen Vorteile, etc. aufzuklären und über die Bodenwertentwicklung fortlaufend zu informieren.
|||| Im Verlauf der Durchführung sind streitvermeidend mit möglichst vielen Eigentümern Regelungen über die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags anzustreben. Die dafür notwendigen Einzelbewertungen müssen im Bedarfsfall kurzfristig und kostengünstig realisierbar sein.
|||| Nach Abschluss der Maßnahme muss die grundstücksbezogene Erhebung der Ausgleichsbeträge ohne Zeitverzug erfolgen können; die Bescheide sind auf der Grundlage kostengünstiger Einzelbewertungen zu erteilen.
Es wird deutlich, dass es für die Akzeptanz von Beitragsbescheiden nach eingetretenen Bodenwerterhöhungen unverzichtbar ist, die Bewertungsaufgaben verfahrensbegleitend zu erledigen. Dabei ist es nicht nur wertermittlungstheoretisch sinnvoll, sondern auch für den späteren Nachvollzug des eigentlichen Sanierungsvorteils logischer, wenn der jeweils aktuell erreichte (von jedem Beteiligten tatsächlich überprüfbare) Maßnahmezustand eine zentrale Stellung einnimmt. Mit einheitlichen Beurteilungskriterien kann dann einerseits auf den noch perspektivisch zu erzeugenden Endzustand hochgerechnet (prognostiziert) und andererseits auch auf den Anfangszustand runtergerechnet werden.
2.2 Erste Stufe - Ableitung der Ausgangswerte (Aw)
Die Ausgangswerte stellen stichtagsbezogen auf allgemeine Wertverhältnisse ab. Sie bestimmen für normierte wertbeeinflussende Merkmale i.S.d. §§ 4 und 5 WertV gebietsbezogen das Bodenwertniveau auf der Grundlage von verfügbaren Vergleichsdaten (im seltenen Idealfall für die drei Zustände A, M und E). Diese müssen entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert sein und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend mit den typischen Verhältnissen des Bewertungsgebietes übereinstimmen. Wurden vom zuständigen Gutachterausschuss besondere Bodenrichtwerte i.S.d. § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB ermittelt, sind auch diese nach Prüfung zu verwenden. Sie werden im DSM als Ausgangswerte bezeichnet, weil ausgehend von ihrem Bodenwertniveau über eine vergleichende Strukturwertanalyse (SWA) der Bezug zu zonal normierten Grundstücksmerkmalen hergestellt wird.
2.2.1 Definition eines fiktiven Normgrundstücks (NG)
Da gebiets- und nachbarschaftsbezogene Wertkriterien immer auch von grundstücksbezogenen überlagert werden, sind in der Ersten Stufe (vor allem hinsichtlich der Vergleichbarkeit verfügbarer Daten) die Zustandsmerkmale für ein fiktives Normgrundstück i.S.d. §§ 4 und 5 WertV zu definieren nach:
|||| Zustand und Entwicklung von Grund und Boden,
|||| Art und Maß der baulichen Nutzung,
|||| wertbeeinflussenden Rechten und Belastungen,
|||| beitrags- und abgabenrechtlichem Zustand,
|||| Wartezeit bis zur baulichen oder sonstigen Nutzung,
|||| Beschaffenheit und tatsächlichen Eigenschaften,
|||| Lagemerkmalen.
Das Normgrundstück stellt im Verfahrensverlauf bis zur Dritten Stufe den Ersatz für ein Einzelgrundstück dar. An seiner Beschaffenheit werden die Ausgangswerte für die einzelnen Zustände festgemacht.
2.2.2 Notwendige Vergleichsdaten für drei Grundstückszustände
Die verfügbaren Vergleichsdaten dokumentieren meist ein zeitlich zurückliegendes Wertniveau für einen bestimmten, (bei Bodenrichtwerten) typisierten Grundstückszustand. Für einen Vergleich muss deshalb nach § 26 WertV überprüft werden, ob sie frei von Einflüssen aus besonderen städtebaulichen Maßnahmen sind und den allgemeinen Wertverhältnissen am Wertermittlungsstichtag entsprechen. Bei der Auswahl ist generell zu unterscheiden nach Daten, die das Wertniveau des Anfangszustandes dokumentieren, jenen, die das des Maßnahmezustandes wiederspiegeln und solchen, die ggf. schon das Wertniveau des Endzustandes bestimmen.
Vergleichsdaten für den Maßnahmezustand sind (außerhalb des Maßnahmegebietes) meist bei den Geschäftstellen der Gutachterausschüsse verfügbar. Daneben sind aber Daten aus Gebieten mit noch weitgehend unterentwickelten Strukturmerkmalen zu beschaffen, die etwa vor jeglichem Maßnahmeeinfluss im Bewertungsgebiet gegeben waren. Darüber hinaus ist das Wertniveau von solchen Gebieten gefragt, in denen bereits (ohne besondere städtebauliche Maßnahmen) die im Maßnahmegebiet geplanten Strukturverbesserungen eingetreten sind. Hauptsächlich in den jungen Bundesländern besteht aber das Problem, dass Daten für einen unmittelbaren Vergleich im Endzustand kaum verfügbar sind. Bei fortgeschrittenen Maßnahmen ist dieser Umstand immer häufiger auch für Daten des Anfangszustandes gegeben, weil Ausstrahlungseffekte realisierter Maßnahmen und langfristig veränderte Strukturen in der Region die Vergleichbarkeit mindern.
Es ist eine anerkannte Vorgehensweise, den Endzustand mit seinen erst aus zu erzeugenden Strukturqualitäten resultierenden Werteinflüsse über ein geeignetes Prognoseverfahren zu ermitteln. Im Falle fehlender Vergleichsdaten ist es deshalb konsequent, ausgehend von den am Wertermittlungsstichtag bekannten Strukturqualitäten und allgemeinen Wertverhältnissen auch das Niveau für den Anfangszustand zu bestimmen, indem rückschauend Strukturunterschiede nach den gleichen Kriterien beurteilt werden. Mit der in Ziffer 2.3.2 erläuterten vergleichenden Strukturwertanalyse ist dies in beiden Richtungen nachvollziehbar möglich.
2.3 Zweite Stufe - Ableitung der Zonalen Basiswerte
In der Zweiten Stufe werden im Sanierungsgebiet Zonen eingegrenzt (die sich bei fortgeschrittenen Maßnahmen immer am Neuordnungszustand orientieren sollten) und deren strukturelle Unterschiede gleichzeitig in den drei Zuständen beurteilt, um über die Ausgangswerte das jeweilige zonale Wertniveau zu bestimmen. Voraussetzung dafür ist ein klar strukturierter und fein gegliederter Beurteilungskatalog, mit dem gebiets- und nachbarschaftsbezogene Strukturmerkmale (und vor allem deren Veränderung) in unterschiedlichen Grundstückszuständen einheitlich und angemessen genau beschrieben werden können.
2.3.1 Beurteilungskatalog für alle Grundstückszustände
Der im Drei-Stufen-Modell verwendete Beurteilungskatalog entstand in langjähriger Zusammenarbeit mit dem Berliner Bewertungsbüro Dr.-Ing. W. Schwenk und in Abstimmung mit der Stadtentwicklungsgesellschaft Hennigsdorf. Er wurde vornehmlich für Bewertungsprojekte in städtebaulichen Entwicklungsbereichen (Anpassungsgebieten i.S.d. § 170 BauGB) strukturiert, ist aber uneingeschränkt auf städtebauliche Sanierungsgebiete übertragbar. Er gliedert sich in der ersten Ebene in folgende fünf Hauptgruppen, die mit ungleichem und fallbezogen modifizierbarem Gewicht (Gw) die Lagequalität und damit das Bodenwertniveau von städtebaulichen Maßnahmegebieten im erweiterten Siedlungsraum um Berlin bestimmen:
|||| Äußere Gebietserschließung: Die erste Hauptgruppe stellt auf die Erreichbarkeit des Gebietes mittels öffentlicher und individueller Verkehrsmittel ab. Sie hat im Umfeld von Ballungsräumen einen relativ hohen Stellenwert und geht im Regelfall mit einem Gewicht von 25 v.H. am Gesamtbodenwert ein. Bei Sanierungsmaßnahmen werden sich i.d.R. in dieser Gruppe vergleichsweise geringe Änderungen zwischen Anfangs- und Endzustand ergeben.
|||| Innere Gebietserschließung: Die zweite Hauptgruppe stellt auf die Qualität von Straßennetz und Wegebau innerhalb des Gebietes ab und geht im Regelfall mit einem Gewicht von 15 v.H. am Gesamtbodenwert ein. Bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen werden sich in dieser Gruppe meist Änderungen zwischen Anfangs- und Endzustand ergeben, da eine desolate verkehrliche Erschließung häufig einen wesentlichen Anteil der städtebaulichen Missstände ausmacht.
|||| Stadträumliche Lagequalität: Die dritte Hauptgruppe erfasst hauptsächlich die Lagekriterien innerhalb des zu beurteilenden Gebietes, mögliche Konflikte mit nachbarschaftlichen Nutzungen, verkehrliche Belastungen und Qualitäten, die den Freizeit- und Erholungswert bestimmen. Die Beseitigung von Nutzungskonflikten ist ein wesentliches Ziel städtebaulicher Maßnahmen. Die Gruppe wird i.d.R. mit 20 v.H. gewichtet.
|||| Städtebauliche Qualität: Die Qualität der umgebenden Architektur, des Anreizes zu Verweilen und sich Aufzuhalten, sowie das augenscheinlich erfassbare Maß an Grundstücksordnung sind als wertrelevante Kriterien in die vierte Hauptgruppe eingeordnet. Das Gewicht (i.d.R. 15 v.H.) kann in Abhängigkeit von der Dominanz zu beurteilender Merkmale variieren, sollte sich aber möglichst mit der dritten Hauptgruppe ausgleichen.
|||| Infrastruktur: Die fünfte Hauptgruppe fasst die Kriterien der Beurteilung von öffentlicher und sozialer Infrastruktur, privater Dienstleistungen und Einkaufsmöglichkeiten sowie der stadttechnischen Versorgung zusammen. Diese mehrheitlich den Lebensalltag bestimmenden Strukturmerkmale machen i.d.R. mit 25 v.H. einen erheblichen Anteil an der Bodenbewertung aus.
Die fünf Hauptgruppen haben in der zweiten Ebene siebzehn Untergruppen. Die sie gliedernden strukturwertrelevanten Kriterien der dritten Ebene unterteilen sich überwiegend weiter in einer vierten Ebene (grün hervorgehoben). Ordnet man diesen Kriterien nach den (sich wandelnden und ggf. regional anzupassenden) Präferenzen der Marktteilnehmer Punktwerte (Pw, rechte Spalte) zu, wird eine Strukturwertanalyse in Form einer Multifaktorenanalyse möglich. Sie ist methodischer Kern des Drei-Stufen-Modells.
2.3.2 Vergleichende Strukturwertanalyse (SWA)
Das Grundprinzip der Strukturwertanalyse entspricht der auch als Lagewertverfahren bekannten Methode. Es besteht darin, auf der Grundlage von sich verändernden, eher die allgemeine Lagewertigkeit des Bewertungsgebietes bestimmenden Ausgangswerten, systematisch mittels einheitlicher Beurteilungskriterien auf Werteinflüsse zu schließen, die aus konkreten Lagebeziehungen und städtebaulichen Strukturmerkmalen der näheren Umgebung bestimmter Grundstücksgruppen (Zonen) herrühren. Es sollen sich die großräumig wertbestimmenden Ausgangswerte kleinräumig verdichten, indem zonale Besonderheiten bezogen auf die typisierten Merkmalen des Normgrundstücks untereinander abgewogen werden.
Spiegelbildlich zur Ermittlung des maßnahmeunbeeinflussten Anfangswertes sind bei der Ermittlung des Endwertes alle Wertveränderungen zu berücksichtigen, die sich aufgrund der Aussicht auf die Maßnahme, ihrer Vorbereitung und Durchführung ergeben. Der maßgebliche Zustand bestimmt sich gemäß § 154 Abs. 2 BauGB durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung nach Abschluss der Maßnahme. Bei in der Regel für einen unmittelbaren Vergleich fehlenden Daten muss während der Maßnahme eine Prognose für die noch zu entwickelnder Strukturqualitäten ausgehend von den am Wertermittlungsstichtag bekannten Verhältnissen des Maßnahmezustandes erfolgen. Sie kann erst unmittelbar vor Abschluss der Maßnahme entfallen, weil dann der Maßnahmezustand schon dem Endzustand entspricht. Diese prognostische Einschätzung erfolgt nachvollziehbar mittels der fein gegliederten Strukturwertkriterien in der SWA.
Über den dort ermittelten Wertsteigerungsanteil ergeben sich zonale Basiswerte, die auf die konjunkturellen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag abstellen. Die zonalen Einschätzungen für den Endzustand erzeugen aber lediglich Anhaltswerte, die für jedes betroffene Grundstück im Bedarfsfalle zeitnah neu überprüft werden müssen. Generell wird bei den Einschätzungen zu zonalen Bodenwerten im Endzustand unterstellt, dass die rechtliche und tatsächliche Neuordnung für die betroffenen Grundstücke soweit fortgeschritten ist, dass die Voraussetzungen für eine Entlassung aus der Maßnahme gegeben wären. Die Differenz zwischen zonalen Basiswerten für Anfangs- und Endzustand umreißt die Größenordnung grundstücksbezogener Ausgleichsbeträge.
|||| Führt man (bei fortgeschrittenen Maßnahmen) eine vergleichende Strukturwertanalyse durch, indem man in einem Akt i.S.d. § 28 Abs. 2 WertV den Anfangszustand (A), den Maßnahmezustand (M) und den Endzustand (E) bezogen auf denselben Zeitpunkt bestimmt, werden etwaige konjunkturelle Einflüsse und Veränderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen ausgeschlossen. Wiederholt man diese SWA in regelmäßigen Abständen im Verlauf der Sanierungsmaßnahme (i.d.R. jährlich), ergeben sich naturgemäß durch die zwischenzeitlich eingetretenen Strukturverbesserungen Punktwertunterschiede, die zu Bodenwertveränderungen führen. Man kann so fortlaufend den jeweils erreichten Stand beurteilen und die Entwicklung der eigentlich gesuchten Bodenwertdifferenz (zwischen End- und Anfangszustand) kontrollieren (um z.B. darüber zu informieren).
In der Anlage sind beispielhaft Arbeitsmatrixtabellen der SWA für alle fünf Hauptgruppen bis in die vierte Ebene fein gegliedert zusammengestellt (Tabellen 1a - 1e, blaue Zeichen kennzeichnen variable und einzugebende Daten). In jeder Zonenspalte ist der Anfangszustand (A) unmittelbar dem des Maßnahme- (M) und des Endzustandes (E) gegenübergestellt. Über die Benotung innerhalb des vorgegebenen Punkterahmens, die sich an Vor- oder Nachteilen für betroffene Grundstücksgruppen aus den Strukturwertkriterien orientieren (nicht etwa wie beim Erschließungsbeitragsrecht am Aufwand), wird dann ein Unterschied zwischen den Zuständen deutlich. In den Zeilen der Untergruppen werden jeweils die vergebenen Punktwerte aufsummiert. Jede Hauptgruppe wird in der letzten Zeile über die Gesamtsumme gewichtet. In der fett eingerahmten Spalte NG wird das Normgrundstück jeweils in den Zuständen gebiets- und nachbarschaftsbezogen definiert.
Die Auswertung der SWA erfolgt in Tabelle 2 als Untereinanderstellung der Ergebnisse für A, M und E. Das Verhältnis der sich zwangsläufig aus den verschiedenen Strukturqualitäten ergebenden Unterschiede wird in der oberen Summenzeile 1 der Wertanteile aus den Gruppen 1–5 deutlich. Die Daten in der Spalte für das Normgrundstück NG (fett eingerahmtes Feld, rote Zeichen) lassen für den Fall, dass keine geeigneten Vergleichsdaten zur Ableitung der Ausgangswerte für alle Zustände zur Verfügung standen, über die Beziehung zu den verfügbaren Ausgangswerten Rückschlüsse auf die gesuchten Ausgangswerte zu. Sind zonal sonstige wertrelevante Abweichungen und Besonderheiten zu berücksichtigen, werden sie mittels Umrechnungskoeffizienten im unteren Teil (Zeilen 4-8) erfasst. Die Ergebnisse sind Zonale Basiswerte für Anfangs-, Maßnahme- und Endzustand.
2.3.3 Notwendige Anpassungen - Wartezeit
Für die Ermittlung der eigentlich gesuchten Differenz der Bodenwerte im Anfangs- und Endzustand sind noch Anpassungen vorzunehmen. Bei aktualisierten Auswertungen zum Modell Niedersachsen (vgl. H. Bodenstein, „Modell Niedersachsen aktualisiert“, in Nachrichten der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung, 1988, S. 199) wurden (verallgemeinerungsfähige) Abhängigkeiten zwischen dem Niveau des Ausgangswertes und dem Grad des Sanierungseingriffs (Sanierungsklasse) festgestellt, die man mittels Umrechnungskoeffizienten bei der Ausgleichsbetragsermittlung berücksichtigt. Weil sich die zur vereinfachten Handhabung entwickelte Schätzwerte-Matrix jeweils auf ein bestimmtes Niveau des Anfangswertes (hier €/m²) bezieht, sind die dort ermittelten Koeffizienten in der folgenden Tabelle beispielhaft für unterschiedliche Anfangswerte den ermittelten Hauptdifferenzen zugeordnet.
Vergleichbare Multiplikatoren können (regional modifiziert) auch im DSM Verwendung finden; sie werden dort (vgl. Anlage Tabelle 3, Zeile 6) als Klassefaktoren bezeichnet. Mit ihrer Hilfe werden die Ergebnisse der SWA abschließend marktangepasst. Die Realisierung des Teils der strukturellen Entwicklung, der vom aktuellen Maßnahmezustand M bis zum Endzustand E noch zu schaffen ist, steht vor Abschluss der Maßname noch aus. Der prognostizierte Strukturwertsteigerungsanteil (zwischen M und E) ist demgemäß i.S.d. § 27 Abs. 2 WertV auf den Wertermittlungsstichtag zu beziehen, indem die erwartete Wertdifferenz finanzmathematisch über die Dauer der einzuschätzenden Wartezeit (hier beispielhaft 5 Jahre) mit einem angemessenen Zinssatz (hier 5%) diskontiert wird und erst dann dem Maßnahmewert zugeschlagen wird. Das Ergebnis wird auch als Neuordnungserwartungswert bezeichnet.
2.4 Dritte Stufe – Ableitung der Grundstückswerte
Das Normgrundstück stellt bis zum im Basisgutachten realisierten Verfahrensstand den Ersatz für das schließlich in einer gesonderten Ermittlung zu bewertende Einzelgrundstück dar. In dieser Dritten Stufe werden dann nach stichtagsbezogner Überprüfung und Konkretisierung der zonalen Strukturwerte (aus dem aktuellen Basisgutachten) die wertrelevanten Abweichungen vom zonalen Normgrundstück i.S.d. § 14 WertV sachverständig beurteilt, der zonale Basiswert auf die konkrete Grundstücksgröße bezogen, sowie etwaige Wartezeiten und Anrechnungstatbestände berücksichtigt. So erfolgt eine sachverständige Fortschreibung der zonalen Basisdaten auf die jeweils am Wertermittlungsstichtag bekannten grundstückskonkreten Verhältnisse.
|||| Die Bewertung kann in der Regel in Kurzform als formularartiger Grundstückspass realisiert werden, weil der gebiets- und nachbarschaftsbezogene Bewertungsanteil ausführlich im zonalen Basisgutachten dargestellt ist. Die eigentliche Grundstücksbewertung ist so computergestützt auf vier A4-Seiten zu beschränken; in der Anlage ist beispielhaft eine Musterausfertigung angelegt. Die Grundstückspässe sind auf der Grundlage aktueller Basisdaten kurzfristig und kostengünstig zu erstellen. Im Ergebnis wird der Ausgleichsbetrag für ein konkretes Einzelgrundstück ausgewiesen.
3 Vorteile des Drei-Stufen-Modells
Das DSM liefert das Instrumentarium sämtliche Bewertungsaufgaben, die im Verlauf einer Sanierungsmaßnahme zur Ausgleichsbetragsermittlung notwendig sind, so zu erledigen, dass sie systematisch jederzeit auch zur Erhebung des Ausgleichsbetrages führen.
Werden die Ausgangswerte regelmäßig fortgeschrieben (dies kann jährlich von den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse erledigt werden), sind auch die Zonalen Basiswerte mit der SWA unkompliziert zu aktualisieren. Subjektive Einschätzungen können dabei durch gleichzeitige Mitarbeit mehrerer Bewertungsbeauftragter wirksam ausgeschlossen werden.
Die Ermittlung einer Bodenwertsteigerung ist in jedem Durchführungsstand der Sanierungsmaßnahme auch von den Grundstückseigentümern nachvollziehbar und die Beitragserhebung für die Gemeinden mit geringem Verwaltungsaufwand praktikabel, weil
|||| einheitliche Beurteilungskriterien den Maßstab für den Strukturwert und seine Veränderung in den drei Zuständen A, M und E bilden,
|||| durch die Einführung des Maßnahmezustandes der Wertbezug zu den tatsächlich schon eingetretenen Strukturveränderungen im Sanierungsgebiet hergestellt wird,
|||| trotz meist unzureichender Vergleichsdaten die Ausgangswerte für die Zustände hinreichend genau bestimmt werden können,
|||| etwaige Schätzfehler (bezogen auf die eigentlich gesuchte Differenz zwischen Anfangs- und Endwert) sich weitgehend ausgleichen, da nur ein Beurteilungsmaßstab zur Anwendung kommt,
|||| eine planmäßige Fortschreibung bekannter Verhältnisse am Wertermittlungsstichtag möglich ist, die auch durch veränderte Rahmenbedingungen ggf. notwendige Anpassungen problemlos erfasst.
Das Drei-Stufen-Modell kann ohne Schwierigkeiten in schon laufende Sanierungsmaßnahmen eingeführt zu werden. Die vollständig bis in die vierte Ebene gegliederte Arbeitsmatrix für die vergleichende Strukturwertanalyse und der formularartige Grundstückspass stehen in dem hier dargestellten Umfang als selbstrechnende Kalkulationstabellen (Excel) zur Verfügung und sind auch von ungeübten Computerbenutzern zu beherrschen.
Dipl.-Ing. Günter Hofer April 2004
Muster für einen Grundstückspass

References: § 154
 § 196
 § 26
 § 170
 § 154
 § 28
 § 27
 § 14