Source: http://www.administrator24.info/artykul/id9806,prawo-a-lokal-po-adaptacji
Timestamp: 2019-11-13 02:59:41+00:00

Document:
Prawo a lokal po adaptacji | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Przemysław Gogojewicz	| Administrator 6/2017 | 19.07.2017
• Co mówią przepisy ustawy o własności lokali w kwestii podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu
• Zarząd i jego pełnomocnictwa
• Przykład (casus prawny)
Dokonując wykładni art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali (UWL) w tym zakresie trzeba na wstępie odwołać się do wykładni historycznej i wskazać, że do chwili nowelizacji tego przepisu dokonanej z dniem 19 maja 2000 r. na podstawie ustawy z 16 marca 2000 r. o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniającej ustawę o zmianie ustawy o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 29, poz. 355) stanowił on, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.
Nie zawierał zatem wymagania, by uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na podjęcie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu miała formę przewidzianą prawem dla takiej czynności.
Od dnia 19 maja 2000 r. do tak sformułowanego przepisu ustawodawca dodał nowe wymaganie, używając spójnika „oraz”, w wyniku czego powstała norma prawna o brzmieniu:
„Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej”.
Takie sformułowanie przepisu oznacza, że nowe wymaganie zachowania „formy prawem przewidzianej” odnosi się tylko do nowego, dodatkowego wymagania podjęcia przez właścicieli lokali uchwały o udzieleniu zarządowi pełnomocnictwa do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Określanie, na podstawie uchwały właścicieli lokali podjętej według art. 22 ust. 3 pkt 5a UWL, jaka jest powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali, mające na celu dokonanie zmian wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali wykracza poza przyznane przez ustawodawcę kompetencje do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.
Zatem, nawet jeśli z wykonanej kompleksowej inwentaryzacji całego budynku (w tym wszystkich lokali) wynika, że powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali jest inna niż uwidoczniona w księgach wieczystych, to taka inwentaryzacja stanowić może jedynie podstawę zmiany udziałów w nieruchomości wspólne. Nie może jednak stanowić podstawy do podjęcia przez większość właścicieli lokali uchwały dotyczącej zmian powierzchni użytkowej poszczególnych lokali.
Zarząd i jego pełnomocnictwa
Ustawodawca w art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali wskazał, że „zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali”.
Dopuścił więc składanie przez wybrany przez właścicieli zarząd oświadczeń woli w sprawie zmiany udziałów ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali, nie wprowadzając w tej mierze żadnych ograniczeń poza udzieleniem w uchwale pełnomocnictwa zarządowi do wykonania tego rodzaju czynności.
Również w orzecznictwie sądów apelacyjnych dominuje stanowisko dopuszczające wyrażenie zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej uchwałą większości (w tym zakresie sąd I instancji, wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie:
z 5 października 2012 r., sygn. akt I ACa 1357/11;
z 19 września 2013 r., sygn. akt I ACa 1536/12;
z 10 stycznia 2013 r., sygn. akt VI Ca 968/12).
Pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości została zawarta umowa określająca sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. W umowie tej określono, że w budynku wspólnoty znajduje się hotel oraz apartamenty wypoczynkowo-turystyczne. Nieruchomość wspólna obejmuje m.in. tarasy i balkony.
Właściciel hotelu jest uprawniony do korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie, w jakim nie narusza to praw właścicieli w odniesieniu do lokali i nieruchomości wspólnej.
W umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i sprzedaży powódka oświadczyła, że znana jest jej treść umów o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej i sposobie zarządu oraz że zobowiązuje się wypełniać wszystkie ich postanowienia oraz wyraża zgodę na ustalony sposób korzystania z nieruchomości wspólnej.
Przewidziane w art. 22 ust. 2 UWL wymaganie podjęcia przez właścicieli lokali uchwały „w formie prawem przewidzianej” dotyczy tylko uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, nie dotyczy zaś uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd takiej czynności.
W ocenie sądu I instancji brak było podstaw do przyjęcia, że przychodem z nieruchomości wspólnej, w rozumieniu powyżej cytowanego przepisu, jest wartość jaką miałaby nowopowstała powierzchnia nieruchomości, która miałaby przypaść jednemu z członków wspólnoty, a który w całości poniesie koszty jej powstania.
Zacytowany powyżej przepis odnosi się, zdaniem sądu, do kwestii związanych ze współkorzystaniem z nieruchomości wspólnej, ponoszenia w związku z tym wydatków związanych z jej utrzymaniem i korzystaniem, a także pożytków i przychodów, które uzyskiwane są z tych części wspólnych.
Sąd wskazał dalej, że z dokonanych ustaleń wynika, że zgodnie z umową o ustaleniu sposobu korzystania z czę?ci wsp?lnej, taras zosta? przydzielony dości wspólnej, taras został przydzielony do wyłącznego korzystania właścicielowi przylegającego do niego lokalu (kawiarni). To jego powinny obciążać wydatki związane z utrzymaniem tarasu i wyłącznie on powinien korzystać z pożytków i przychodu jakie przynosi.
Zatem nie można przyjąć, że taras stanowi część wspólną przeznaczoną do współkorzystania przez wszystkich współwłaścicieli, co mogłoby uzasadniać zastosowanie art. 12 ust. 2 wskazanej powyżej ustawy zwłaszcza, że dostęp do niego możliwy jest tylko z jednego lokalu i nawet bez zawarcia umowy o sposobie korzystania, służy do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu.
W przypadku uchwał wspólnoty mieszkaniowej pojęcie „interesu” należy interpretować szeroko, ponieważ naruszenie interesu właścicieli dotyczy bezpośrednio ich nieruchomości.
Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu cytowanego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego.
Aby dokonać oceny treści uchwał w tych kategoriach, strona powodowa winna zgłosić zarzuty merytoryczne co do zaskarżonych uchwał i wykazać, na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie jej interesu, jako właściciela lokalu. Zgodnie z art. 6 kc ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.
Zmiana wysokości udziału w częściach wspólnych będzie niezauważalna dla ewentualnego nabywcy lokalu. Ponadto, skoro nastąpi zmniejszenie udziału w nieruchomości wspólnej to tym samym, zainteresowany będzie ponosił niższe koszty związane z utrzymaniem tych części wobec braku umowy właścicieli lokali, która inaczej kształtowałaby wielkość ponoszonych wydatków na utrzymanie części nieruchomości wspólnej przyznane do wyłącznego korzystania poszczególnym właścicielom.
W tym zakresie sąd II instancji podziela stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w wyroku z 6 lipca 2016 r., sygn. akt IV CSK 680/15, gdzie wskazano że przewidziane w art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wymaganie podjęcia przez właścicieli lokali uchwały „w formie prawem przewidzianej” dotyczy tylko uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, nie dotyczy zaś uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd takiej czynności.
Jednakże przyjęcie takiego stanowiska nie wpłynęło na prawidłowy wniosek sądu I instancji, że zaskarżone uchwały zostały podjęte w formie przewidzianej przez prawo.
Przewidziane w art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: DzU z 2015 r., poz. 1892) wymaganie podjęcia przez właścicieli lokali uchwały „w formie prawem przewidzianej” dotyczy tylko uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, nie dotyczy zaś uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd takiej czynności.
Ustawa o własności lokali (DzU z 2015 r., poz. 1892 ze zm.)
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 15 lutego 2017 r., sygn. akt I ACa 641/16
Czytaj też: Do wynagrodzenia członków zarządu potrzebna jest uchwała >>>
zgoda właścicieli lokali |
zgoda na zmianę wysokości udziałów |
uchwała wspólnoty mieszkańców

References: art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 12
 art. 6
 art. 22
 art. 22