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Timestamp: 2018-02-22 02:43:35+00:00

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Universimmo.com - emprunt travaux
emprunt travaux Imprimer le sujet
japymonfis
Posté - 13 oct. 2009 : 14:20:51
Notre syndic benevole est confronté pour la première fois à la nécessité d'entreprendre des travaux relativement coûteux, en l'occurence la réfection de la peinture murale des parties communes. Sachant qu'il ne nous est pas possible de répartir la somme requise (de l'ordre de 6 à 7000€) sur 2 ou 3 appels de fonds, après le vote des travaux en AG, comment peut-on procéder ? Est-il possible pour le syndic de constituer, avant même le vote en AG, une réserve financière en procédant suffisamment à l'avance à des appels de fonds répartis sur une longue durée ? A moins qu'il ne soit préférable de procéder à un emprunt, si cela est possible ?
13632 message(s)
1 Posté - 13 oct. 2009 : 16:33:15
japymonfils
Sachant qu'il ne nous est pas possible de répartir la somme requise (de l'ordre de 6 à 7000€) sur 2 ou 3 appels de fonds, après le vote des travaux en AG, comment peut-on procéder ?
Lors du vote de tels travaux d'entretien, l'AG vote le montant du devis ET les dates d'appels de fonds. L'AG décide de les appeler en 2 ou 3 fois, le syndic bénévole ou NON exécute cette décision en étalant sur 3 trimestre les quotes-part de chacun.
SI je comprends, vous ne pouvez pas payer en 3 fois votre quote-part des travaux .
Le SDC, et non le syndic, peut voter d'appeler des fonds pour des travaux futurs, en précisant dans la résolution le montnat total annuel. Chacun se verra appeler sa quote-part à chaque trimestre.
Votre syndic ne peut appeler des fonds que sur une décision de l'AG. Il n'a aucun pouvoir de décision, donc d'appeler des fonds sans approbation de l'AG.
Si l'AG vote ces travaux de peinture, et décide d'appeler les fonds en 2 ou 3 fois, vous serez obligé de payer votre quote-part. Il vous faudra souscrire un emprunt auprès de votre banque perso.
14544 message(s)
2 Posté - 13 oct. 2009 : 16:33:24
vous pouvez utiliser l'aticle suivant :
Article 18 de la loi
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;
- lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne" numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication. A compter de la publication de la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur et jusqu'au 30 novembre 2011, cette information est fournie dans le relevé de charges envoyé régulièrement par le syndic aux copropriétaires.
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
cet article répond exactement à votre besoin, l'AG peut décider, par ex, une somme de 7000 € exigible en 6 fois avec un calendrier et vous avez 3 ans pour déclencher ces travaux de réfection
13640 message(s)
3 Posté - 13 oct. 2009 : 22:46:12
Ce fonds de réserve mentionné L.art.18 ne concerne pas le cas exposé.
Il est question ici "des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. "
Dans le cas exposé par Japymonfis, il semble que ces travaux soient parfaitement identifiés, qui plus est chiffrés même approximativement "répartir la somme requise (de l'ordre de 6 à 7000€)".
Une décision d'AG est nécessaire, d'une part pour préciser les travaux qui seront engagés avec cette réserve, ld'autre part pour décider du monatnt de cette réserve et des provisions exigibles nécessaires (au besoin 1 ou 2 ans à l'avance) étant entendu que la réserve ainsi créée ne pourra êttre utilisée que pour ces travaux.
4 Posté - 14 oct. 2009 : 09:56:19
Les travaux peuvent être identifiés, là n'est pas la question.
J'ai cru comprendre que japymonfils cherchait un moyen d'étaler le paiement des travaux, avant de lancer les dits travaux.
Donc pour ma part, je pense que l'article 18 détient la solution :
* l'AG veut faire des travaux de remise en état
* il n'y a pas urgence immédiate
* les copros veulent échelonner ces frais 7 fois (par ex...), sur 2 ans,
* l'AG année N vote des provisions pour travaux suivant l'article 18 en échelonnant cette avance de 7000 € (par ex, mais plus ou moins si onveut)
* L'AG fixe un échéancier : 1/7 tous les trimestres
* lors de l'AG N+2, l'AG vote une résolution concernant des travaux de peinture pour 7000 €, en puisant dans l'avance votée en N-2.
ainsi les travaux sont votés et échelonnés en paiement sur 2 ans environ, et réalisés dans 2 ans à compter d'aujourd'hui.
Il n'en serait pas ainsi pour des travaux d'urgence, or là nous sommes face à des travaux de réfection de peinture, on suppose que la peinture ne retient pas le mur...
Pour ma part je recommande d'avoir toujours (sauf en periode de grosses dépenses) une avance pour travaux d'environ 5000 € (suivant la grosseur de la copro), pour pallier ainsi à des travaux que l'AG souhaiterait faire et rapidement, ainsi la douloureuse est moins forte...
5 Posté - 14 oct. 2009 : 14:05:03
6 Posté - 14 oct. 2009 : 14:15:12
notre prochaine AG devant se tenir le 19 novembre prochain et les courriers de convocation ayant été lancés, est-il encore possible de rajouter à l'ordre du jour la soumission au vote de la constitution d'une provision spéciale ?
7 Posté - 14 oct. 2009 : 14:22:28
mais il est encore temps (AG moins 21jours francs calendaires ) de rnotifier une nouvelle convocation en bonne et due forme qui annule et remplace la précédente et conserve la même date d'AG : date limite d'envoi en LRAR :22 ou 23 octobre.
Ce sont des frais supplémentaires, mais l'argent en vaut peut-être la chandelle...
La notification peut être faite en recepisse en mains propres en faisant signer un document...
8 Posté - 14 oct. 2009 : 14:49:20
dans ce cas , un échéancier avec un plan pluriannuel peut peut être être voté??
9 Posté - 14 oct. 2009 : 14:54:51
oui l'échéancier peut être pluri annuel, c'est l'AG qui décide.
10 Posté - 14 oct. 2009 : 18:09:02

References: l'article 47
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 34
 l'article 25
 l'article 18
 l'article 18