Source: https://www.senat.fr/seances/s200511/s20051126/s20051126008.html
Timestamp: 2019-11-14 07:47:29+00:00

Document:
Mme la présidente. L'amendement n° 89 rectifié, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
Dispositions relatives aux rapports entre les bailleurs et les locataires
M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement rédactionnel vise à insérer un chapitre relatif aux rapports entre les bailleurs et les locataires.
Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 89 rectifié.
Mme la présidente. En conséquence, une division additionnelle ainsi rédigée est insérée dans le projet de loi, après l'article 11.
Mme la présidente. L'amendement n° 90, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
Au IV de l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, la date : « 1er juillet 2006 » est remplacée par la date : « 1er mars 2006 ».
M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement a pour objet d'avancer de quatre mois la date d'entrée en vigueur du nouvel indice de référence des loyers, institué par la loi du 25 juillet 2005 relative au développement des services à la personne.
Cet indice est composé à hauteur de 60 % par l'indice des prix à la consommation, à hauteur de 20 % par l'indice du coût de la construction, et à hauteur de 20 % par l'indice du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs.
Selon les premières évaluations effectuées par l'INSEE, cette entrée en vigueur plus précoce du nouvel indice devrait permettre de limiter la hausse des loyers à un maximum de 1,8 % en 2006. Après plusieurs années d'une hausse forte et continue des loyers dans le secteur privé, cela permettra de donner à nos concitoyens qui n'ont pas la chance d'être propriétaires un peu d'oxygène et, surtout, un peu de pouvoir d'achat.
Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 90.
L'amendement n° 91, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
Après l'article L. 411-11 du code rural, il est inséré un article L. 411-11-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 411-11-1. - À l'issue d'un délai de dix ans à compter de la date de publication de la loi n° du portant engagement national pour le logement, le loyer des bâtiments d'habitation visé au deuxième alinéa de l'article L. 411-11 est fixé dans les conditions prévues par les articles 17 à 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Au cours de cette période, le loyer augmente chaque année, au minimum, d'un dixième de la différence entre le loyer payé antérieurement à la publication de la loi n°... du... précitée et un nouveau niveau de loyer théorique, fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour des logements comparables. »
M. Dominique Braye, rapporteur. C'est sans grand enthousiasme que la commission a adopté cet amendement. Néanmoins, après un long débat au cours duquel plusieurs de ses membres ont exprimé leurs plus vives réserves sur le dispositif proposé, elle a accepté que je porte cette discussion dans le cadre du débat sur le présent projet de loi.
En effet, en application du code rural, le loyer des bâtiments d'habitation, loués dans le cadre d'un bail rural, est fixé entre des maxima et des minima arrêtés par le préfet dans chaque département.
Dans la pratique, ce système limite très fortement le montant des loyers des habitations louées dans ce cadre, qui, dans le cas de bâtiments ruraux, peut être dix fois inférieur à celui des maisons qui sont louées dans les conditions de droit commun.
Selon les éléments d'information qui m'ont été transmis par la Fédération nationale de la propriété rurale, en Seine-et-Marne, l'arrêté préfectoral limite les prix des locations des bâtiments d'habitation compris dans un bail rural à 3 504 euros annuels, soit 292 euros par mois, pour une maison de cent vingt mètres carrés et plus. Or le prix de location de la même maison louée en vertu d'un bail d'habitation classique se situe à quelque 14 000 euros, soit 1 200 euros par mois, plus de quatre fois plus.
Je considère que cette différence de traitement entre deux situations équivalentes n'est pas nécessairement justifiée et j'estime qu'il ne serait pas anormal que les propriétaires louent leurs biens dans des conditions moins éloignées de la réalité du marché locatif.
Aussi, je vous propose de remédier progressivement à cette différence de traitement. L'amendement prévoit que, dans un délai de dix ans à compter de la publication de la loi portant engagement national pour le logement, les loyers des habitations comprises dans un bail rural soient fixés dans les conditions de droit commun. Toutefois, pour permettre un ajustement progressif, il est préconisé qu'au cours de ces dix années le loyer augmente chaque année au moins d'un dixième de la différence entre le niveau actuel du loyer et le niveau auquel il devrait se situer s'il était fixé dans les conditions de droit commun.
Tel est l'objet de cet amendement, qui est un amendement d'appel, afin que nous puissions débattre de ce problème.
Je suis conscient que le milieu rural, les agriculteurs et les exploitants sont dans des situations difficiles et que ce n'est peut-être pas le meilleur moment pour appliquer cette disposition. Mais je voulais attirer l'attention sur cette situation. En effet, les propriétaires de maisons et de bâtiments ruraux ont de plus en plus de difficulté à les entretenir. Ces édifices sont souvent vieux et nécessitent parfois des travaux très importants. Or les revenus qu'en tirent les propriétaires ne leur permettent pas manifestement d'assurer cet entretien. Pour cette raison, on voit parfois dans nos campagnes des fermes entières laissées à l'abandon.
M. Jean-Louis Borloo, ministre. Je prends cet amendement comme un amendement d'appel.
Il est exact que la distinction juridique entre bail rural et bail d'habitation emporte des conséquences sur la valeur locative, ce qui ne va pas sans soulever de réelles difficultés.
M. Dominique Bussereau a envoyé une lettre aux préfets pour leur demander d'étudier toutes les marges de manoeuvre possibles qu'offre le code rural.
Je me souviens qu'un amendement d'appel relatif aux locaux d'habitation situés au dessus des commerces avait été déposé lors de l'examen de la loi de programmation pour la cohésion sociale. Or, un plus tard, après que les expertises nécessaires eurent été conduites, cette disposition a été adoptée.
Je vous propose qu'on fasse de même. Aussi, je vous demande de bien vouloir retirer cet amendement, étant entendu que, pour notre part, nous constituerons un groupe de travail commun au ministère de l'emploi et au ministère de l'agriculture. En France, les ministères ont le défaut de travailler en s'ignorant les uns les autres. Je m'engage devant vous à constituer ce groupe de travail commun.
Par ailleurs, je vous prie de m'excuser de ne pas avoir réagi tout à l'heure sur l'amendement n° 90 de la commission visant à avancer de quatre mois la date d'entrée en vigueur du nouvel indice de référence des loyers. J'avais en effet simplement émis un avis favorable. Je peux d'ores et déjà vous annoncer que, le 2 décembre prochain, lors de l'examen par le Sénat des crédits de mon ministère, nous avancerons la date d'entrée en vigueur du nouvel indice au 1er janvier 2006.
Mme la présidente. Monsieur le rapporteur, l'amendement n° 91 est-il maintenu ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Je remercie M. le ministre de l'annonce qu'il vient de faire. En avançant au 1er janvier 2006 la date d'entrée en vigueur du nouvel indice de référence des loyers, il va au-delà du désir de la commission. Au nom de l'ensemble des locataires du secteur privé, je l'en remercie.
S'agissant de l'amendement n° 91, mon objectif était d'appeler l'attention du Gouvernement sur ce problème, en étant tout à fait conscient que l'expertise n'avait pas été faite. De mon côté, je reconnais ne pas avoir rencontré toutes les personnes qui étaient concernées par le problème. Aussi, je retire cet amendement, madame la présidente.
Mme la présidente. L'amendement n° 91 est retiré.
L'amendement n° 434 rectifié, présenté par M. J.L. Dupont et les membres du groupe Union centriste-UDF, est ainsi libellé :
Au e de l'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi 86-1890 du 23 décembre 1986, sont insérés les mots : « et les travaux d'amélioration » avant les mots : « des locaux loués ».
Mme Anne-Marie Payet. Dans un arrêt du 5 mai 2004, la Cour de cassation a considéré qu'un locataire peut s'opposer à la réalisation de travaux d'amélioration des lieux loués.
Dans un souci d'amélioration continue de la qualité des logements et afin d'encourager les programmes de réhabilitation, le présent amendement vise à obliger les locataires à laisser exécuter des travaux d'amélioration des locaux loués.
M. Dominique Braye, rapporteur. Les éléments que soulève notre collègue sont tout à fait intéressants. Mais je crains que la disposition que vous proposez, madame Payet, ne soit perçue comme une remise en cause du difficile équilibre établi par la loi du 6 juillet 1989. Cet équilibre est fragile et personne ne veut y toucher. Sur ce point aussi, il faudra mener un travail important.
En conséquence, je vous demande de bien vouloir retirer votre amendement. Peut-être pourrons-nous mettre à profit la navette pour mener les concertations nécessaires.
M. Jean-Louis Borloo, ministre. La France se caractérise par un nombre d'organes de concertation tout aussi pertinents et légitimes les uns que les autres.
Il en existe un, la Commission nationale de concertation, la CNC, qui réunit les représentants des locataires, des bailleurs et des gestionnaires. Elle avait été saisie pour définir le nouvel indice de référence des loyers. Voyez ce qu'il est advenu ! Ce type d'instance permet de débusquer les fausses bonnes idées. Même si l'accord n'y est jamais total, on n'en est jamais loin, et il est toujours possible de demander ultérieurement au Parlement de légiférer. En l'occurrence, je vous propose donc que soit saisie la CNC et que l'on voie ce problème en deuxième lecture.
Mme la présidente. Madame Payet, l'amendement n° 434 rectifié est-il maintenu ?
Mme la présidente. L'amendement n° 434 rectifié est retiré.
L'amendement n° 92 rectifié, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
I. - La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 26 décembre 1986 est ainsi modifiée :
1° L'article 23 est ainsi modifié :
a) Au quatrième alinéa (3°), les mots : « de la contribution annuelle représentative du droit de bail et » sont supprimés.
b) Le cinquième alinéa est complété par la phrase suivante : « Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable conclus conformément à l'article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. ».
2° L'article 40 est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa du I, les mots : «, du premier alinéa de l'article 22, des cinq premiers alinéas de l'article 23 » sont remplacés par les mots : « et du premier alinéa de l'article 22 » ;
b) Au dernier alinéa du III, les mots : «, du premier alinéa de l'article 20 et des cinq premiers alinéas de l'article 23 » sont remplacés par les mots : « et du premier alinéa de l'article 20 » ;
c) Le IV est supprimé.
II. - Le dernier alinéa de l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation et l'article L. 442-3 du même code sont abrogés.
M. Dominique Braye, rapporteur. Il s'agit, là encore, d'un amendement d'appel.
Aujourd'hui, tout le monde s'accorde à dire que le régime juridique des charges locatives récupérables est rigide. Il n'a pas fait l'objet des adaptations nécessaires pour répondre aux demandes des uns et des autres. Je pense notamment à l'évolution des techniques de gardiennage des immeubles, à l'amélioration des conditions de chauffage et aux nouvelles techniques de communication à l'intérieur des logements.
En effet, les charges récupérables sont fixées de manière limitative par un décret qui n'a pas évolué depuis 1987, ce qui interdit nombre d'améliorations en faveur des locataires. La commission ne considère pas que ce débat est tabou et elle vous propose donc de moderniser ces dispositions.
L'amendement permet de déroger à la liste nationale des charges en cas d'accord local entre les bailleurs et les locataires, seulement dans les domaines de l'amélioration de la sécurité et du développement durable. Ainsi, les parties pourront localement convenir d'organiser des services supplémentaires donnant lieu à récupération de charges, mais dans ces deux domaines uniquement et à condition que les deux parties en soient d'accord.
Mme la présidente. L'amendement n° 432 rectifié, présenté par M. J.L. Dupont et les membres du groupe Union centriste-UDF, est ainsi libellé :
I. - Le cinquième alinéa de l'article 23 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi 86-1890 du 23 décembre 1986 est complété par la phrase suivante :
« Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux conclus conformément à l'article 42 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. »
II. - Le dernier alinéa de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux conclus conformément à l'article 42 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. »
Mme Anne-Marie Payet. Le présent amendement vise à permettre de mieux adapter les services des bailleurs aux attentes des locataires, dans le cadre d'accords collectifs locaux.
La liste des charges récupérables est fixée par décret de manière limitative et aucune adaptation aux évolutions technologiques et aux attentes spécifiques des locataires n'est aujourd'hui possible, même si elle est demandée communément par le bailleur et par les locataires concernés.
L'amendement prévoit qu'en cas d'accord avec les locataires, et uniquement dans ce cas, il serait alors possible de déroger à la liste des charges récupérables dans les conditions prévues par l'accord.
Mme Valérie Létard, rapporteur pour avis. Je tiens à exprimer une opinion personnelle sur ces deux amendements concernant les charges locatives.
Tout en comprenant la nécessité de revoir le contenu des charges locatives, qui font l'objet d'un débat depuis des années puisque ce sujet n'a pas évolué depuis bien longtemps, je souhaite, en tout cas pour l'instant, le retrait de ces amendements qui concernent une question sensible, et ce pour deux raisons principales.
Première raison : jusqu'à maintenant, il n'y a pas eu de concertation sur ce sujet dans un cadre officiel. En effet, la commission nationale de concertation, qui est le lieu idoine pour cette discussion, n'a jamais été saisie de la question d'une éventuelle modification du périmètre des charges locatives depuis la présentation du rapport de maître Pelletier sur les charges locatives voilà trois ans.
En outre, de grandes confédérations comme la confédération nationale du logement, la CNL, n'ont jamais été interrogées sur ce sujet, même dans le cadre des consultations bilatérales.
Dans ces conditions et s'agissant d'une mesure dont les conséquences pour les locataires seraient importantes en termes d'augmentation de leurs coûts de logement, il n'est pas possible d'adopter des modifications sans que leurs effets en aient été débattus et négociées entre les différents partenaires, bailleurs et locataires.
La seconde raison est encore plus impérative : comme j'ai déjà eu l'occasion de l'indiquer lors de mon intervention dans la discussion générale, le forfait « charges » de l'allocation logement n'a pas évolué en fonction de l'accroissement général des charges. Pour cette année, l'allocation logement n'a été réévaluée que de 1,8 % et le forfait « charges » n'a pas été augmenté.
Vouloir, comme le prévoient les amendements présentés, déroger à la liste des charges locatives pour en ajouter de nouvelles aura pour effet de renchérir le coût global du logement, sans qu'aucune aide ne vienne en contrepartie permettre aux ménages les plus en difficulté de faire face à ces augmentations.
Le résultat sera mathématique : pour tous les locataires qui ont déjà beaucoup de mal à payer leur loyer chaque mois, la plus petite augmentation de charges, qui leur sera intégralement imputée, les fera basculer dans la spirale infernale des impayés de loyer et du surendettement.
En conclusion, il me semble clair qu'il est impossible d'envisager une évolution du décret sur les charges locatives ou la possibilité de déroger à cette liste sans que, dans un premier temps, ne soit revu le forfait pour charges des aides au logement et que n'ait eu lieu cette concertation nationale, qui serait le gage d'une position équilibrée.
Il est vrai qu'une grande partie du parc de logements nécessite des dépenses supplémentaires pour la mise aux normes de sécurité. Mais il ne faut pas oublier qu'en engageant des charges supplémentaires dans ce domaine on augmente la part résiduelle des charges locatives qui ne sont couvertes que très faiblement par les aides au logement. Le risque est donc grand de mettre en difficulté des locataires qui sont bénéficiaires des aides.
Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission sur l'amendement n° 432 rectifié ?
M. Dominique Braye, rapporteur. La commission émet un avis favorable sur cet amendement.
Madame Létard, actuellement, il ne peut pas y avoir de modification des charges récupérables, même si cela peut entraîner des diminutions de charges.
Je citerai un exemple : j'ai été saisi par un certain nombre de bailleurs sociaux du centre de la France qui veulent remplacer une chaudière à fioul, compte tenu de l'augmentation des prix, par une chaudière à bois, ce qui, de surcroît, va dans le sens du développement durable. Comme l'investissement ne peut pas être inscrit dans les charges récupérables, ces bailleurs proposent à leurs locataires de maintenir les charges à l'identique afin de pouvoir les diminuer après la période d'amortissement de l'investissement.
Il est tout de même incroyable de ne pas permettre à des bailleurs sociaux de mettre en place des systèmes qui vont dans le sens du développement durable et qui tendent à une diminution des charges des locataires ! Mais je comprends bien qu'il faille procéder à une expertise.
Les locataires ne sont pas friands des augmentations de charges. Donc, a priori, ils ne souhaiteront pas signer un accord de ce type. Actuellement, on empêche la mise en place d'accords qui iraient dans le sens du développement durable et qui permettraient la diminution des charges. C'est un véritable problème !
Je vais dans le même sens que Mme le rapporteur pour avis : chaque fois que l'on peut diminuer les charges des locataires, il est souhaitable de le faire. Or, dans le cas présent, on ne le peut pas !
M. Jean-Louis Borloo, ministre. L'amendement n° 432 rectifié a une portée extrêmement large. En fait, c'est un amendement de principe. Les arguments avancés par Mme le rapporteur pour avis sont assez justes. Le risque de paupérisation ou d'augmentation du taux d'effort nous paraît dangereux, même si l'on voit bien l'esprit qui sous-tend cette disposition.
En revanche, s'agissant de l'amendement n° 92 rectifié, on voit bien l'intérêt de réaliser des économies d'énergie, ce qui passe par un investissement préalable. Je vous propose d'expertiser le dispositif présenté afin d'en déterminer les contre-effets éventuels.
Dès qu'apparaîtra un risque réel de paupérisation ou d'augmentation du taux de l'effort, le Gouvernement ne pourra vous suivre. (Très bien ! sur les travées du groupe CRC.)
M. Dominique Braye, rapporteur. Madame Létard, j'ai été sensible à vos propos. Une expertise est effectivement nécessaire.
Je vous ai demandé, mais sans succès, de retirer certains amendements au motif que les problèmes seraient réglés lors de la deuxième lecture. Je ne peux pas ne pas adopter cette position de principe s'agissant des amendements de la commission. J'accepte donc, moi, de retirer cet amendement.
M. Thierry Repentin. Tout cela est bien « huilé » ! On croirait que c'est spontané !
Mme la présidente. L'amendement n° 92 rectifié est retiré.
Madame Payet, l'amendement n° 432 rectifié est-il maintenu ?
Mme la présidente. L'amendement n° 432 rectifié est retiré.
L'amendement n° 93, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
a) Au I, les mots : « du locataire ou » sont supprimés.
b) Après le I, sont insérés deux paragraphes ainsi rédigés :
« III. - En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. »
c) Le II devient un IV.
M. Dominique Braye, rapporteur. La commission souhaite un retour progressif dans le droit commun des logements soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, dans la mesure où les loyers perçus par les propriétaires de ces logements sont très souvent insuffisants pour en permettre l'entretien dans des conditions correctes. À titre d'exemple, un logement de catégorie II A, ayant une surface corrigée de 100 mètres carrés, verra son loyer mensuel fixé à 578 euros dans l'agglomération parisienne et à 505 euros hors agglomération parisienne.
Certes, la loi du 23 décembre 1986 a déjà permis d'organiser la sortie progressive de ce système en étalant la hausse des loyers sur huit ans. Toutefois, un problème juridique subsiste, car une jurisprudence de la Cour de cassation interdit aujourd'hui l'extinction progressive de ces baux. En effet, en contradiction avec des textes que nous avions votés, la Cour de cassation a rendu les descendants majeurs bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux.
C'est pourquoi la commission vous propose de modifier l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 pour limiter aux seules catégories définies par la loi - le conjoint, les ascendants et les descendants mineurs - le bénéfice du droit au maintien dans les lieux et pour ne pas permettre une interprétation jurisprudentielle contraire à cette règle.
Mme la présidente. Le sous-amendement n° 367, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :
Compléter in fine le a) du 1° de l'amendement n° 93 par les mots :
et les mots : « ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité » sont insérés après les mots : « au conjoint »
M. Thierry Repentin. Si, d'aventure, l'amendement n° 93 de la commission était adopté, nous souhaiterions que la protection dont bénéficie le conjoint du locataire détenteur d'un contrat de bail puisse être élargie aux personnes qui ont signé un PACS, car il faut savoir vivre avec son temps.
Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission sur ce sous-amendement ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Puisque telles sont l'évolution de la société et la conception du modernisme aujourd'hui, j'émets un avis favorable.
Mme Michelle Demessine. Bravo ! C'est extraordinaire !
M. Thierry Repentin. C'est l'ouverture d'esprit du rapporteur !
Mme Michelle Demessine. C'est bien parce qu'il est rapporteur !
M. Jean-Pierre Caffet. On sent bien ce qu'il pense au fond !
M. Jean-Louis Borloo, ministre. M. Braye est rapporteur au fond et il pense au fond. (Sourires.)
Le Gouvernement est favorable à l'amendement et au sous-amendement.
Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 367.
Mme la présidente. Je constate que tous les sénateurs présents ont voté en faveur de ce sous-amendement.
Mme la présidente. L'amendement n° 94, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
M. Dominique Braye, rapporteur. Il s'agit d'un amendement rédactionnel visant à insérer un chapitre intitulé : « Autres dispositions ».
M. Jean Desessard. Il est fondamental ! (Sourires.)
Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement sur cet amendement ?

References: l'article 11
 l'article 35
 l'article 7
 L'article 23
 l'article 42
 L'article 40
 l'article 22
 l'article 23
 l'article 22
 l'article 20
 l'article 23
 l'article 20
 l'article 23
 l'article 42
 l'article 42
 l'article 5
in fine