Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2480-PGP.html?identifiant=BOI-TVA-IMM-10-10-10-20-20140929
Timestamp: 2019-11-21 08:49:59+00:00

Document:
2480-PGPTVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles - Règles générales applicables aux opérations immobilières - Champ d'application - Livraisons d'immeubles réalisées par un assujetti agissant en tant que tel - Livraisons d'immeubles imposables de plein droit2
BOI-TVA-IMM-10-10-10-20-20140929
Les livraisons d'immeubles réalisées par un assujetti agissant en tant que tel sont soumises à la TVA à l'exception de celles qui sont exonérées en application du 5 de l'article 261 du code général des impôts (CGI).
Sont par conséquent imposables de plein droit les livraisons d'immeubles autres que de terrains qui ne sont pas à bâtir et d'immeubles bâtis achevés depuis plus de cinq ans, à savoir les livraisons de terrains à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI ainsi que d'immeubles bâtis dans les cinq ans qui suivent leur achèvement.
Le 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI retient une définition objective du terrain à bâtir (TAB) qui prescrit de considérer comme tels tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d'urbanisme. Sont donc sans incidence sur cette qualification tant les intentions de l'acquéreur du terrain que l'emploi qui en est effectivement fait, quand bien même ils déterminent le régime des droits de mutation quand l'acquéreur est un assujetti à la TVA (CGI, art. 1594-0 G).
Les documents d'urbanisme pertinents sont le plan local d'urbanisme (PLU) ou tout autre document d'urbanisme en tenant lieu et, pour les petites communes qui n'en sont pas dotées, la carte communale. Pour les terrains qui n'entrent dans les prévisions d'aucun de ces documents d'urbanisme, des constructions peuvent être autorisées conformément aux prescriptions de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme.
Les zones urbaines (ou zones « U ») sont définies à l'article R.*123-5 du code de l'urbanisme.
L'article R.*123-6 du code de l'urbanisme est relatif aux zones à urbaniser (ou zones « AU »). Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation.
Il n'y a pas d'appellation particulière pour ces zones en carte communale. La carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où elles ne sont pas admises (art. L. 124-2 du code de l'urbanisme).
Il s'agit des terrains situés dans la partie actuellement urbanisée de la commune et des terrains rendus constructibles par délibération du conseil municipal en vertu du 4° de l'article L.111-1-2 du code de l'urbanisme.
L'article R.*123-8 du code de l'urbanisme conduit à classer en zones naturelles et forestières, dites « zones N », les secteurs de la commune à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels. Outre des périmètres à l'intérieur desquels s'effectuent des transferts de possibilités de construire prévus à l'article L.123-4 du code de l'urbanisme, des constructions peuvent être autorisées dans des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées à la condition qu'elles ne portent pas atteinte ni à la préservation des sols agricoles et forestiers ni à la sauvegarde des sites, milieux naturels et paysages (zones correspondant aux zones NB ou aux périmètres constructibles situés dans les zones NC et ND des POS).
En revanche, doivent être présumés comme n'étant pas à bâtir au sens de l'article 257 du CGI les terrains classés en zones agricoles dites « zones A » en application de l'article R.*123-7 du code de l'urbanisme (lesquelles zones sont constituées des secteurs de la commune à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles), alors même que les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole peuvent y être autorisées.
Il ressort tant de l'articulation de la directive que du texte législatif national que les notions de terrain à bâtir et d'immeuble bâti sont exclusives l'une de l'autre. Ainsi peut seul constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte pas d'ores et déjà des « bâtiments », au sens de « construction incorporée au sol » (cf. I-A § 10), qu'il s'agisse d'immeubles neufs ou d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans.
A cet effet, toutefois, on ne doit entendre par immeuble bâti qu'une construction qui se trouve en état d'être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu'il soit nécessaire à cette fin d'y réaliser un immeuble neuf au sens de la définition exposée au 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, et ce, même si cette construction est destinée à être démolie par l'acquéreur. En sens inverse, dès lors qu'il est situé dans une zone où les constructions peuvent être autorisées, un immeuble dont l'état le rend impropre à un quelconque usage devra être assimilé à un terrain à bâtir (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc..).
Sont considérés comme immeubles neufs, au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, les immeubles bâtis qui sont achevés depuis cinq ans au plus. Cet achèvement peut résulter (BOI-TVA-IMM-10-20-20 au I-B-1-a § 50 et suivants) :
soit l'ensemble des éléments de second œuvre énumérés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d'eux.
d. Éléments de second œuvre
Les éléments de second œuvre énumérés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI à prendre en compte sont :
Pour l'appréciation de l'ampleur des travaux, hormis le cas spécifique des travaux augmentant la surface de plancher (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30 au II-B § 360 et suivants) et à défaut de circonstances particulières tenant à la configuration des lieux impliquant une appréciation globale de plusieurs bâtiments, un immeuble s'entend d'un bâtiment considéré isolément y compris lorsque différents bâtiments rénovés sont situés sur une même parcelle.
Bien que des bâtiments soient immatriculés au cadastre sous des numéros différents, la nature des travaux s'apprécie au regard de l'ensemble de ces bâtiments réputés formés un seul immeuble dès lors qu'ils communiquent entre eux horizontalement et verticalement et disposent des mêmes issues sur la voie publique. Si des bâtiments sont situés sur plusieurs parcelles cadastrales et que les différentes parties d'un immeuble sont indissociables, il convient d'apprécier l'ensemble immobilier (Cass; Com, arrêt du 10 janvier 1995, n° 92-15975, SCI Diffamode).
Chacune des composantes définies au II § 130 est considérée comme rendue à l'état neuf par remplacement, reprise en sous-œuvre ou construction nouvelle lorsque le rapport entre les éléments neufs et le total des éléments du lot à l'issue des travaux (y compris les éléments qui ont été conservés) égale au moins le seuil déterminé pour chacun d'entre eux.
Ce seuil est fixé à la majorité s'agissant des composantes de l'immeuble décrits au II-A-1 § 140 à 180, et aux deux tiers s'agissant de chacun des éléments de second œuvre décrits au II-A-1-d § 190.
Exemple : L'immeuble est considéré comme rendu à l'état neuf si les éléments hors fondations déterminant la résistance ou la rigidité de l'ouvrage sont rendus à l'état neuf à plus de 50% même si par ailleurs les autres composantes ne sont pas affectées par les travaux (fondations, façades et éléments de second œuvre).
S'agissant du second œuvre (cf. II-A-1-d § 190), ce sont chacun des six lots qui doivent être rendus à l'état neuf pour que cette composante soit considérée comme rendue à l'état neuf dans son ensemble. Conformément à la condition d'exclusion du taux réduit prévue au a du 2 de l'article 279-0 bis du CGI, lorsque l'immeuble, avant et après réalisation des travaux, ne comporte pas l'un des lots de second œuvre, il convient de considérer que la composante second œuvre dans son ensemble n'est pas rendue à l'état neuf.
Exemple : l'immeuble n'est pas considéré comme rendu à l'état neuf s'il ne comporte pas de planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage (soit que l'immeuble ne comporte pas d'étage, soit que tous les planchers contribuent à la résistance ou la rigidité de l'ouvrage) même si tous les autres éléments de second œuvre sont rendus à l'état neuf dans la proportion d'au moins deux tiers.
- au dénominateur : le coût figurant au numérateur, augmenté, s'agissant des éléments conservés, de ce qu'aurait coûté leur remplacement par du neuf, soit par reprise en sous-œuvre, soit dans le cadre d'une construction neuve.
Exemple 4, éléments de second œuvre : La proportion des deux tiers pourra s'apprécier en considérant :
Des exemples pratiques sont présentés dans le tableau figurant au BOI-ANNX-000214.
Question : huisseries extérieures. Pour déterminer la proportion des 2/3 du second œuvre, que se passe-t-il si le client conserve les dormants existants et ne remplace que les ouvrants ?
Réponse : Le taux normal s'applique sur la construction neuve (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30 au II-B § 380). La part des travaux réalisés dans le volume de l'immeuble préexistant aux travaux est éligible au taux réduit.
Réponse : Les travaux considérés comme rendant à l'état neuf les façades s'entendent de ceux qui affectent leur consistance (pose et dépose de façades), à l'exclusion des travaux de nettoyage ou de ravalement de la façade quel que soit le procédé, des travaux d'étanchéité, ou d'imperméabilisation (cf. II-A-1-c § 180).
Les travaux d'isolation par l'extérieur ne sont pas considérés comme affectant la consistance de la façade dès lors qu'ils n'incluent pas une dépose de cette dernière. Ces travaux, qui contribuent en outre à assurer l'étanchéité de l'immeuble, sont éligibles au taux réduit de la TVA au même titre que les travaux de ravalement ou d'imperméabilisation (RM Favennec n° 113211, JO AN du 20 mars 2007, p. 2868).
Réponse : Ces travaux ne sont pas à prendre en compte au titre des travaux de gros œuvre (cf. II-A-1-b § 160) ou de second œuvre (cf. II-A-1-d § 190 : il ne s'agit pas de cloisons distributives). Ils peuvent relever du taux réduit.
Réponse : Le plancher est une plate-forme horizontale entre deux niveaux (cf. II-A-1-b § 160). La surface d'un rez-de-chaussée sans sous-sol n'est donc pas un plancher. Par conséquent, la remise à neuf de la surface du rez-de-chaussée sous lequel il n'y a pas de cave ou de sous-sol peut relever du taux réduit.
Réponse : Le taux réduit s'applique quand les travaux de démolition sont suivis de travaux éligibles au taux réduit (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30 au II-A § 350). Ainsi :
Réponse : Les travaux doivent s'apprécier au niveau de l'immeuble pris dans son ensemble. Toutefois, s'agissant d'un logement situé dans un immeuble collectif (cf. définition au BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10 au II § 20), le preneur des travaux n'a pas nécessairement connaissance des travaux réalisés par les autres copropriétaires dans leurs appartements. En revanche, chaque copropriétaire est informé lors des assemblées générales de copropriété des travaux qui affectent les éléments du gros œuvre.
Dès lors, les travaux doivent s'apprécier par rapport à l'ensemble de l'immeuble s'agissant des travaux affectant les éléments du gros œuvre (fondations, éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage et consistance des façades hors ravalement). Pour les autres travaux, il est admis, pour l'application du taux de TVA, que les travaux s'apprécient au niveau de l'appartement.
- RES N° 2007/35 au BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30 au II-B § 390.
- RES N° 2007/36 au BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40 au II-A § 100 et au BOI-TVA-LIQ-30-20-90-20 au III-A § 110 et III-C § 320 et 340, et pour la notion de "Auvents" au BOI-ANNX-000208
Toutes les livraisons d'immeubles bâtis intervenant dans les cinq ans de leur achèvement sont soumises à la TVA de plein droit, dès lors qu'elles sont effectuées par un assujetti agissant en tant que tel et sous réserve de l'application des dispositions de l'article 257 bis du CGI.
A cet égard, un immeuble inachevé cédé au cours d'une opération de construction nouvelle inaboutie (assez, à tout le moins, pour n'être utilisable d'aucune façon : cf. I-B § 120) ne saurait être assimilé à un immeuble neuf dès lors qu'on ne peut soutenir qu'il « résulte d'une construction nouvelle », alors que le résultat attendu de l'autorisation de construire n'est pas encore atteint, ou « de travaux qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf… un immeuble existant ». La cession est donc analysée comme portant sur un terrain à bâtir. Cette qualification est indépendante de la situation de l'immeuble au regard des droits de mutation, et notamment de la reprise par l'acquéreur, qui envisage d'achever les travaux, de l'engagement qui aura pu être souscrit en son temps par le cédant.
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References: l'article 261
 l'article 257
 l'article 257
 art. 1594
 l'article 257
 § 10
 l'article 257
 l'article 257
 § 50
 l'article 245
 l'article 245
 § 360
 § 130
 § 140
 § 190
 § 190
 l'article 279
 § 380
 § 180
 § 160
 § 190
 § 160
 § 350
 § 20
 § 390
 § 100
 § 110
 § 320
 l'article 257
 § 120