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Timestamp: 2016-10-24 12:32:50+00:00

Document:
4A_677/2011 (09.02.2012)
Arr�t du 9 f�vrier 2012
Y.________ et Z.________, repr�sent�s par Me Fran�ois Zutter,
et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
Depuis le 1er septembre 2002, Y.________ et Z.________ sont locataires � Gen�ve d'un appartement qui appartient � la soci�t� immobili�re X.________ SA (bailleresse); le loyer initial �tait de 17'400 fr. par ann�e (1'450 fr. par mois). Par avis de majoration du 8 mai 2009, la bailleresse a d�clar� porter le loyer annuel � 18'720 fr. (1'560 fr. par mois) d�s le 1er septembre 2009, charges non comprises; cette majoration �tait motiv�e sur une feuille annex�e � l'avis officiel. Les locataires ont contest� cette hausse en temps utile devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers; la tentative de conciliation s'est sold�e par un �chec.
La bailleresse a saisi le Tribunal des baux et loyers en validation de la hausse. A titre reconventionnel, les locataires ont demand� une r�duction de loyer de 8,26% ensuite de la baisse du taux hypoth�caire de 4% � 3,25%; ils ont �galement requis une r�duction en raison des nuisances g�n�r�es par les travaux de remplacement des colonnes de chute de l'immeuble, pr�tention qui a fait l'objet d'une proc�dure s�par�e. Statuant par jugement du 27 avril 2010 notifi� aux parties le 4 mai 2010, le Tribunal a d�bout� la bailleresse au motif que l'avis de majoration de loyer �tait nul car m�langeant de fa�on incompr�hensible les motifs absolus et relatifs de hausse. Le Tribunal a par contre partiellement admis la demande reconventionnelle et r�duit le loyer de 5,66% (985 fr. par an ou 82 fr. par mois) en tenant compte d'une baisse du taux hypoth�caire de 4% en juin 2002 (date de la conclusion du bail) � 3,5% en mai 2009 (date de la hausse litigieuse). Le loyer a d�s lors �t� fix� � 16'415 fr. par ann�e (1'368 fr. par mois) d�s le 1er septembre 2009, charges non comprises.
La bailleresse a d�f�r� ce jugement � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers de la Cour de justice, qui a rejet� l'appel par arr�t du 17 octobre 2011. Appliquant le droit de proc�dure cantonal, la Chambre a d�clar� irrecevables de nouveaux all�gu�s de fait et �cart� de nouvelles pi�ces; sur le fond, elle a fait sienne la motivation des premiers juges.
Devant le Tribunal f�d�ral, la bailleresse (ci-apr�s: la recourante) interjette un recours en mati�re civile, concluant � ce que la baisse de loyer accord�e aux locataires (ci-apr�s: les intim�s) soit annul�e. Ces derniers concluent au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
La recourante a d�pos� par la suite des observations. Les intim�s ont renonc� � faire usage de cette facult�. La pr�sidente de la cour de c�ans a accord� l'effet suspensif par ordonnance du 1er d�cembre 2011.
Dans les causes de droit du bail � loyer, la valeur litigieuse ouvrant la voie du recours en mati�re civile est de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). Elle est d�termin�e par les conclusions rest�es litigieuses devant l'instance pr�c�dente (art. 51 al. 1 let. a LTF). Le montant de la demande principale et celui de la demande reconventionnelle ne sont pas additionn�s (art. 53 al. 1 LTF). Les prestations p�riodiques ont la valeur du capital qu'elles repr�sentent; si leur dur�e est ind�termin�e ou illimit�e, le capital correspond aux prestations durant vingt ans (art. 51 al. 4 LTF). En instance d'appel, la conclusion principale portait sur une augmentation de loyer de 110 fr. par mois, si bien que la valeur litigieuse d�terminante s'�l�ve � 26'400 fr. (110 x 12 x 20); le recours est recevable ratione valoris.
La recourante conteste uniquement l'admission partielle de la demande reconventionnelle des intim�s en r�duction du loyer. Le rejet de la demande principale en validation de la hausse de loyer n'est pas remis en cause; ce point est partant d�finitivement acquis.
La recourante se plaint d'une violation de l'art. 270a CO. Elle reproche � l'autorit� cantonale d'avoir r�duit le loyer en fonction de la baisse du taux hypoth�caire sans examiner si la chose lou�e lui apportait un rendement excessif et sans examiner si la baisse pouvait �tre compens�e par des motifs de hausse tels qu'une augmentation des charges. Elle consid�re en outre que les intim�s agissent de fa�on contraire � la bonne foi en invoquant le caract�re abusif du loyer apr�s 10 ans.
2.1 La recourante soutient que le rendement net des fonds propres n'est que de 2,21%, renvoyant sans autre explication au tableau de rendement net reproduit dans son m�moire d'appel. Or, la cour de c�ans statue sur la base de l'�tat de fait retenu dans l'arr�t attaqu� (art. 105 al. 1 LTF), et celui-ci est en l'occurrence muet au sujet du rendement des fonds propres. En outre, la motivation du recours doit figurer dans l'acte de recours; un simple renvoi comme en l'esp�ce au contenu de m�moires produits en instance cantonale n'est pas licite (art. 42 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.1; FLORENCE AUBRY GIRARDIN, in Commentaire de la LTF, 2009, n� 33 ad art. 42 LTF). Enfin, les faits auxquels la recourante renvoie semblent �tre ceux que la Chambre d'appel a d�clar� irrecevables; la recourante ne d�montre ni m�me n'all�gue que ce faisant, la Chambre aurait appliqu� arbitrairement le droit de proc�dure cantonal et ainsi viol� l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire (cf. art. 95 LTF e contrario et ATF 133 III 462 consid. 2.3; art. 106 al. 2 LTF et ATF 134 I 83 consid. 3.2). Il n'y a pas � entrer en mati�re.
La recourante se r�f�re ensuite � ce qu'elle estime �tre le loyer usuel du quartier, qui serait nettement plus �lev� que celui pay� par les intim�s; elle estime incoh�rent de r�duire le loyer en raison d'une baisse du taux hypoth�caire sans tenir compte du fait que ce loyer est d�j� en-dessous du loyer usuel. Toutefois, la Chambre d'appel n'a pas constat� quel �tait le loyer usuel du quartier, et la recourante ne lui reproche pas pr�cis�ment d'avoir m�connu des all�gations et preuves pr�sent�es en temps utile. Quoi qu'il en soit, la cour d'appel a relev� qu'il n'�tait pas admissible d'invoquer p�le-m�le des motifs de hausse absolus et relatifs, et la recourante n'a pas recouru contre le refus de valider la hausse de loyer, si bien que ce point est acquis; cela exclut de compenser la r�duction de loyer due � la baisse du taux hypoth�caire avec une augmentation du loyer.
Cette derni�re remarque prive d'objet la question de savoir s'il existe d'autres motifs de hausse, ce qui ne ressort pas de l'arr�t attaqu�. Dans son m�moire de recours, la recourante ne dit mot � ce sujet et ne soutient pas en avoir concr�tement all�gu�. Ce n'est que dans ses observations qu'elle affirme sans autres d�tails avoir pr�cis� que les crit�res invoqu�s � l'appui de la hausse de loyer pouvaient �galement servir � contester une demande de baisse de loyer sollicit�e apr�s une longue p�riode de non-augmentation de loyer. Une telle motivation ne saurait suffire; elle semble au demeurant se r�f�rer au moins partiellement � des faits et preuves que l'autorit� d'appel a d�clar� irrecevables pour cause de tardivet�.
La recourante se plaint encore d'un manque de clart� sur les facteurs de baisse pris en compte par la cour d'appel. Le grief est infond�. Il est patent, au regard des chiffres retenus dans le premier jugement et confirm�s dans l'arr�t sur appel, que la r�duction de loyer est fond�e exclusivement sur la variation du taux hypoth�caire.
2.2 Une demande de diminution de loyer s'appr�cie en r�gle g�n�rale selon la m�thode relative. Le locataire peut demander une diminution notamment � cause d'une baisse des charges du bailleur, en particulier d'une baisse du taux hypoth�caire de r�f�rence intervenue depuis la derni�re fixation du loyer (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2). Par derni�re fixation, il faut entendre, en dehors de la d�termination du loyer en d�but de bail, la modification du loyer correspondant � une adaptation � de nouvelles bases de calcul; une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer, en d'autres termes qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction de bases de calcul modifi�es, ne constitue pas un point de r�f�rence pour juger de l'admissibilit� d'une adaptation ult�rieure (ATF 126 III 124 consid. 2a p. 126).
Lors d'une modification de loyer faisant suite � une variation du taux hypoth�caire, il y a lieu en outre de voir si et dans quelle mesure les variations ant�rieures ont entra�n� une modification du loyer (art. 13 al. 4 OBLF - RS 221.213.11). Il s'agit d'une br�che pratiqu�e dans la m�thode relative. Le juge ne s'arr�te pas � la derni�re modification du loyer d�clar�e unilat�ralement, mais poursuit son examen r�trospectif jusqu'� la derni�re modification du loyer cons�cutive � une variation du taux hypoth�caire (ATF 119 II 348 consid. 4b/dd). La port�e de cette r�gle a toutefois �t� att�nu�e; le juge ne remonte pas au-del� d'une modification consensuelle du loyer, ou d'une transaction qui a pris en compte le taux hypoth�caire, ou d'une pr�c�dente majoration de loyer fond�e sur le taux hypoth�caire que le locataire n'a pas contest�e, ou enfin d'une fixation du loyer selon la m�thode absolue (ATF 119 II 348 consid. 4b; cf. aussi ATF 124 III 67 consid. 3 p. 69).
Il d�coule de l'art. 13 al. 4 OBLF et de la jurisprudence y relative que le fait de renoncer m�me pendant une longue p�riode � demander une baisse de loyer fond�e sur l'�volution du taux hypoth�caire ne prive pas en soi le locataire du droit de s'en pr�valoir ult�rieurement. Est seul d�terminant le point de savoir si une fixation de loyer est intervenue dans l'intervalle et sur la base de quels crit�res elle a �t� faite.
En l'esp�ce, la variation du taux hypoth�caire � prendre en consid�ration est celle intervenue entre juin 2002 et mai 2009. La recourante elle-m�me souligne qu'aucune fixation de loyer n'est intervenue dans l'intervalle, ce qui scelle le sort du grief d'abus de droit, formul� au demeurant apr�s l'expiration du d�lai de recours. Il n'est pas contest� que le taux a baiss� de 0,5% et que cela entra�ne une r�duction de loyer de 5,66% (cf. DAVID LACHAT, Le bail � loyer, Lausanne 2008, p. 868). Le recours est infond�.
La recourante, qui succombe, supporte les frais et d�pens de la proc�dure (art. 66 et 68 LTF).
Lausanne, le 9 f�vrier 2012

References: ATF 
 art. 42
 art. 95
e contrario
 ATF 
 art. 106
 ATF 
 ATF