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Timestamp: 2019-07-16 20:03:12+00:00

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Rechtsprechung: WuM 2005, 460 - dejure.org
Weitere Entscheidung unten: LG Duisburg, 24.01.2005
https://dejure.org/2005,1040
BGH, 09.03.2005 - VIII ZR 330/03 (https://dejure.org/2005,1040)
BGH, Entscheidung vom 09.03.2005 - VIII ZR 330/03 (https://dejure.org/2005,1040)
BGH, Entscheidung vom 09. März 2005 - VIII ZR 330/03 (https://dejure.org/2005,1040)
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BGB § 566 a; ZVG §§ 148, 152 Abs. 2
Verpflichtung des Zwangsverwalters einer Mietwohnung zur Herausgabe einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten Kaution an den Mieter; Rechte und Pflichten eines Zwangsverwalters
BGB § 566a; ZVG § 148 § 152 Abs. 2
Zwangsverwalter muss Kaution herausgeben!
Mietrecht - Zwangsverwalter zur Kautionserstattung verpflichtet
Zwangsverwaltung und Rückzahlung der Kaution
Zur Auszahlungspflicht des Zwangsverwalters von Kaution, die er vom Vermieter gar nicht erhalten hat
Zusammenfassung von "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 330/03 (Pflicht des Zwangsverwalters zur Herausgabe einer an den Vermieter geleisteten Kaution an den Mieter)" von RA Leif Holger Wedekind, original erschienen in: ZfIR 2005, 772 - 774.
NJW 2005, 2926 (Ls.)
NJW-RR 2005, 1029
MDR 2005, 980
NZM 2005, 596
ZMR 2005, 603
DB 2005, 2353 (Ls.)
Rpfleger 2005, 460
WuM 2005, 460
Dies gilt auch dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat (BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596, 598;… vom 11. März 2009 - VIII ZR 184/08, NJW 2009, 1673 Rn. 8;… vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11).
Die Abrechnungsverpflichtung der Klägerin umfasste auch den Ausgleich des sich ergebenden Saldos, hier also die Rückzahlung des Guthabens an den Mieter (…BGH, Urt. v. 26. März 2003 aaO; v. 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, 1030).
Sie ist deshalb vom Verwalter einzufordern, wenn sie der Mieter noch nicht bezahlt hat (BGH, Urt. v. 9. März 2005 aaO S. 1030;… Stöber, aaO § 152 Rn. 12.13c;… Bub/Treier/Belz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kapitel VII A Rn. 151).
Sie ist - wenn die sonstigen Voraussetzungen hierfür vorliegen - von ihm zurückzuzahlen, selbst wenn sie weder vom Mieter an ihn bezahlt noch vom Schuldner an ihn herausgegeben wurde (…BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342, 3343; v. 9. März 2005 - VIII ZR 330/03 aaO S. 1030; v. 9. März 2005 - VIII ZR 381/03, NJW-RR 2005, 962, 963).
Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern (Fortführung und Fortentwicklung von BGH, Urteile vom 16. Juli 2003, VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342 und vom 9. März 2005, VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596).
Der Zugriff auf die Kaution muss dem Zwangsverwalter zudem auch deshalb ermöglicht werden, weil er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe der Kaution nach Wegfall des Sicherungszwecks verpflichtet ist (BGH, Beschluss vom 14. April 2005 - V ZB 6/05, NZM 2006, 71 unter II 2 b cc), selbst wenn der Schuldner dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgehändigt hat (…Senatsurteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03 aaO, unter II 2 b, 3; vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03 aaO, unter II 3;… vom 11. März 2009 - VIII ZR 184/08, NJW 2009, 1673 Rn. 8).
a) Zwar tritt der Zwangsverwalter nicht in einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage geschlossenen Vertrag ein (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596 unter II 3 a).
Um der Verpflichtung des Zwangsverwalters Rechnung zu tragen, den Gläubigern den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haftungsmasse zu gewährleisten (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, aaO unter II 4 b), ist es vielmehr geboten, dass der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung die Mietkaution in diesen Fällen auch von dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage herausverlangen kann.
Denn der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt (Senatsurteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, aaO unter II 3 b;… vom 11. März 2009 - VIII ZR 184/08, aaO;… vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11).
a) Aufgrund der Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG, die den Schutz des Mieters bezweckt, hat der Zwangsverwalter die Pflichten des Vollstreckungsschuldners - des Vermieters - aus dem Mietvertrag zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm nach § 148 Abs. 2 ZVG aufgrund der Beschlagnahme die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, unter II 3 a).
Eigentumsverschaffungsanspruch bei Eintritt des Mieters in Ausübung seines …
Durch die Beschlagnahme des Grundstücks nach § 148 Abs. 2 ZVG findet kein Eigentumswechsel und kein Rechtsübergang auf den Zwangsverwalter statt, sondern dem Eigentümer wird lediglich die Verwaltung und die Benutzung des Grundstücks entzogen (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, WuM 2005, 460, Tz. 12).
Auch aus dem Schutzzweck der Vorschrift und der von den Beklagten herangezogenen Senatsrechtsprechung zur Geltung einer mietvertraglichen Kautionsabrede gegenüber dem Zwangsverwalter (Senatsurteile vom 9. März 2005, aaO, und vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342) ergibt sich nicht, dass die Beklagten dem Anspruch des Klägers auf Zahlung der Miete ihren Anspruch gegen die Schuldnerin auf Verschaffung des Eigentums an der Mietwohnung einredeweise entgegenhalten könnten.
Nach der gesetzlichen Wertung des § 152 Abs. 2 ZVG soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt werden, dass das vermietete Grundstück beschlagnahmt und die Zwangsvollstreckung angeordnet wird (Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter II 3 d).
Daraus hat der Senat hergeleitet, dass der Zwangsverwalter in alle Rechte und Pflichten des Vermieters "aus dem bestehendem Mietverhältnis" eintritt (…aaO, unter II 3 b;… Senatsurteil vom 16. Juli 2003, aaO, unter II 2) mit der Folge, dass die Verwaltungs- und Erfüllungspflicht des Zwangsverwalters auch eine Kautionsabrede "als Bestandteil des Mietverhältnisses" einschließt (…Senatsurteil vom 16. Juli 2003, aaO; Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter II 3 c).
Er kann daher alle Rechte aus dem fortbestehenden Vertragsverhältnis geltend machen (BGH 9. März 2005 - VIII ZR 330/03 - NJW-RR 2005, 1029) .
So ist der Zwangsverwalter auch berechtigt, gegen den Mieter bzw. Pächter die Zwangsvollstreckung zu betreiben oder den Miet- bzw. Pachtvertrag nach den gesetzlichen oder vertraglichen Bedingungen zu kündigen (vgl. BGH 9. März 2005 - VIII ZR 330/03 - aaO) .
Die Pflichten aus der Kautionsabrede fallen zwar bei zur Zeit der Beschlagnahme bestehendem Mietvertrag in den Aufgabenbereich des Zwangsverwalters, denn er ist gemäß § 152 Abs. 2 ZVG an einen bestehenden Mietoder Pachtvertrag gebunden (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, unter II 3 b; vgl. bereits Senatsurteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, unter II 2 a).
Nach der gesetzlichen Wertung des § 152 Abs. 2 ZVG soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt werden, dass das vermietete Grundstück beschlagnahmt und die Zwangsverwaltung angeordnet wird (Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter II 3 d).
Der Fortbestand der Mietverträge und die daraus zu erzielenden Mieteinnahmen sind in vielen Fällen Grundlage dafür, dass eine Zwangsverwaltung überhaupt wirtschaftlich sinnvoll ist und eine Befriedigung der Gläubiger aus der durch die Mieteinnahmen entstehenden Haftungsmasse ermöglicht (Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter II 4 a).
Der Zwangsverwalter wird deshalb in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt; dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsvereinbarung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat (Senatsurteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NZM 2003, 849, unter II 2 sowie vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596, unter II 3).
Der Beklagte hat auch wegen diesen neuen Vorbringens obsiegt, denn ohne die Aufhebung der Zwangsverwaltung hätte die Klägerin gegen ihn als Zwangsverwalter einen Anspruch auf Auszahlung der Kaution (vgl. dazu Senat, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, zur Veröffentlichung bestimmt) und einen Auskunftsanspruch hinsichtlich der angefallenen Zinsen besessen, so daß die Klage zulässig und begründet gewesen wäre.
Zwangsverwaltung einer Mietwohnung: Zurückbehaltungsrecht des Mieter an …
BGH, 21.02.2008 - I ZB 66/07
Vollstreckung der Herausgabe der Barkaution in der Zwangsverwaltung des …
LG Potsdam, 25.08.2005 - 11 S 278/04
Wohnraummiete: Verneinung eines Mietkautionsrückzahlungsanspruchs gegen den …
OLG Brandenburg, 02.03.2010 - 6 U 40/09
Zwangsverwaltung: Eintrittspflicht des Zwangsverwalters in bestehende Verträge …
OLG Brandenburg, 03.03.2010 - 6 U 40/09
OLG Brandenburg, 10.10.2007 - 3 U 64/07
Mietrecht: Annahme eines Mietvertrages bei Gebrauchsüberlassung gegen Herausgabe …
AG Berlin-Lichtenberg, 14.10.2009 - 118 C 115/09
AG Leipzig, 07.12.2005 - 167 C 5131/05
LG Duisburg, 24.01.2005 - 13 T 9/05
https://dejure.org/2005,21146
LG Duisburg, 24.01.2005 - 13 T 9/05 (https://dejure.org/2005,21146)
LG Duisburg, Entscheidung vom 24.01.2005 - 13 T 9/05 (https://dejure.org/2005,21146)
LG Duisburg, Entscheidung vom 24. Januar 2005 - 13 T 9/05 (https://dejure.org/2005,21146)
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§§ 558, 558 a, 558 b, 558 c BGB
Einfacher Mietspiegel als Beweismittel
Verwendung des einfachen Mietspiegels als Erkenntnismittel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.R.d. freien richtertlichen Beweiswürdigung; Qualität des einfachen Mietspiegels als Voraussetzung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
AG Dinslaken, 13.12.2004 - 30 C 200/04
Da der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 den Mietspiegel nach § 558c BGB weiterhin als eine von mehreren tauglichen Grundlagen für ein Mieterhöhungsverlangen beibehalten hat, vgl. § 558a Abs. 2 BGB, kann dieser - soweit er ordnungsgemäß erstellt wurde - im Mieterhöhungsprozess nach einhelliger Auffassung in der Instanzrechtsprechung und Literatur, die der Bundesgerichtshof teilt, auch weiterhin taugliche Erkenntnisquelle bei der richterlichen Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) sein (…vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505, m. w. z. N.;… Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, NJW -, 775, Rn. 16;… Urt. v. 03.07.- - VIII ZR 267/12, Rn. 32; LG Duisburg, Beschl. v. 24.01.2005 - 13 T 9/05, WuM 2005, 460;… st. Rspr. nahezu aller Kammern des LG Berlin, vgl. schon LG Berlin Urt. v. 19.06.2003 - 62 S 15/03, in Grundeigentum 2003, 1020;… w. N. in LG Berlin Urt. v. 31.08.2016 - 65 S 197/16, a.a.O.;… MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 558c Rn. 5; Börstinghaus, NZM 2002, 273, [278]).
Dies entspricht - soweit ersichtlich - der überwiegenden Ansicht in Instanzrechtsprechung und Literatur (LG Duisburg, WuM 2005, 460; LG Berlin, GE 2003, 1020; AG Dortmund, WuM 2003, 35;… MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558c Rdnr. 5;… Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 558b Rdnr. 30;… Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558b BGB Rdnr. 109 ff.;… Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 558b Rdnr. 27;… Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 558b Rdnr. 14;… Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. IV 222; Börstinghaus, NZM 2002, 273, 278; wohl auch Mersson, ZMR 2002, 806, 809).

References: § 566
 § 566
 § 148
 § 152
 BGH 
 § 152
 § 152
 § 152
 § 148
 § 148
 § 152
 BGH 
 § 152
 § 152
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558