Source: https://ris.komuna.net/marquartstein/Agendaitem.mvc/Details/9995365/4155
Timestamp: 2020-05-31 02:43:52+00:00

Document:
Änderung des Bebauungsplanes "Bruckfeld" im Bereich der Grundstücke Fl.-Nr. T. a. 309, T. a. 1425/17, T. a. 1757, 1757/1, T. a. 1757/2, 1757/3, T. a. 1757/10 und 1758 im Bereich der Bundesstraße B305 gemäß § 13a BauGB; Behandlung der Stellungnahmen im Rahmen der Unterrichtung der Öffentlichkeit und der Vorabbeteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange.
Dem Bau- und Umweltausschuss wurden die nachfolgend eingegangenen Stellungnahmen zur Kenntnis gebracht und abgewogen:
11.02.2019: Eingang der Email von Frau Gabriele Schnaiter vor dem Auslegungszeitraum. Folgendes soll in die Bebauungsplanänderung mitaufgenommen werden:
Die Grundstücke Fl.-Nr. 1758, 1755 und 307 müssen weiterhin in vollem Umfang landwirtschaftlich nutzbar sein und sämtliche Immissionen, insbesondere Lärm- und Geruchsimmissionen durch die landwirtschaftliche Nutzung müssen geduldet werden. Die Fl.-Nr. 1758, die jetzt als Grünfläche gekennzeichnet ist, ist klar als landwirtschaftliche Fläche und nicht als Grünfläche zu kennzeichnen.
Die textliche Festsetzung Nr. 4 lautet: Von den angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzflächen können trotz ordnungsgemäßer Bewirtschaftung Emissionen ausgehen (Lärm und Geruch), die zu dulden sind. Gemäß den Festsetzungen durch Planzeichen wird die Grünfläche als landwirtschaftlich genutzt beschrieben.
15.03.2019: Eingang des Widerspruchs vom 12.03.19 der Eheleute Scholz, Miteigentümer der WEG Fl.-Nr. 1757/2 (Enzianstr. 34). Folgende Einwände werden erhoben:
1. Zu keiner Zeit der Planung wurden die Widerspruchsführer in die Planung und den Prozess der Bebauungsplanänderung eingebunden. Es erging lediglich eine Einladung für den 23.08.2018 in den Sitzungssaal des Rathauses Marquartstein, wo Herr Furch und Herr Entfellner von der Fa. INTEC Architektur GmbH im Beisein des Herrn Bürgermeisters Scheck, ein Konzept zur Änderung des Bebauungsplanes Bruckfeld vorstellten, wo das Grundstück Fl.-Nr. 1757/2 mit einbezogen wurde. Drei Miteigentümer des Grundstückes waren bei der Besprechung vertreten und brachten zum Ausdruck, dass sie eine weitere Bebauung des Grundstückes Fl.-Nr. 1757/2 nicht wünschen.
Abwägung zu 1.:
Die Widerspruchsführer wurden einerseits durch die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit mittels Bekanntmachung auf die Dauer von 4 Wochen gemäß den gesetzlichen Vorschriften zum Verfahren nach § 13a Abs. 3 BauGB beteiligt und anderseits schon zuvor durch die genannte Informationsveranstaltung. Die Widerspruchsführer wurden somit sogar mehr als erforderlich in diese Bauleitplanung eingebunden. Nach Abwägung der privaten (drei von sechs Miteigentümern wünschen keine weitere Bebauung) und öffentlichen Belange (Schaffung zukünftigen Wohnraums durch eine verträgliche Verdichtung als Zielsetzung) hat der Gemeinderat an der Planung im Rahmen des Änderungsbeschlusses und der darauf folgenden frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit festgehalten.
2. Ein Verdichtung soll hauptsächlich auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 stattfinden. Auf diesem Grundstück wurde schon 2017 ein 8-Parteienhaus errichtet. Die Größe dieses Hauses passt sich schon nicht der bebauten Umgebung an. Mit der Errichtung eines zusätzlichen 6-Parteienhauses entsteht eine unverhältnismäßige Verdichtung auf nur einem Grundstück, die wiederum eine erdrückende Wirkung auf das Grundstück Fl.-Nr. 1757/2 ausübt. Die erhebliche Verdichtung hinsichtlich der Festsetzungen über die überbaubare Grundstücksfläche entspricht nicht dem Charakter der näheren Umgebung der Enzianstraße.
Abwägung zu 2.:
Die Größe des Gebäudes entspricht durchaus der Umgebungsbebauung, die zahlreiche Häuser zeigt, die eine Grundfläche von 200 bis 250 m² aufweist und die bisherige max. Geschoßflächenzahl im Bebauungsplan „Bruckfeld“ mit 0,45 ausschöpfen. Die geplante Verdichtung auf dem Grundstück entspricht insgesamt aber einer Geschoßflächenzahl von 0,40. Nach Abwägung der privaten (Verdichtung sei zu hoch) und öffentlichen (Verdichtung hält den max. Rahmen des bisherigen Bebauungsplanes ein) Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat an der Planung festzuhalten.
3. Die Giebelausrichtung des geplanten 6-Parteienhauses auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 stört das harmonische Gesamtbild der bestehenden Bebauung und Ortsrandgestaltung.
Abwägung zu 3.:
Durch die differenzierte Ausrichtung der Firste entsteht eine städtebaulich gewünschte, heterogene Gebäudestruktur, die den Charakter des Ortes stärkt und gleichgerichtete Gebäudeschluchten verhindert. Nach Abwägung der privaten (Giebelausrichtung störe das harmonische Gesamtbild) und öffentlichen (Stärkung des Ortcharakters durch heterogene Gebäudestrukturen und Vermeidung gleichgerichteter Gebäudeschluchten) Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat an der Planung festzuhalten.
4. Das Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 weist ein Gefälle in Richtung der Bundesstraße B305 auf. Zur Errichtung des 6-Parteienhauses wäre eine Grundstücksanhebung von mindestens 1,5 Meter notwendig. Dies würde aber ein extremes Gefälle zu den angrenzenden Grundstücken Fl.-Nr. 1757/2 und 311 nach sich ziehen. Bei Starkregen besteht eine erhöhte Überschwemmungsgefahr der Nachbargebäude mit Grundstücken und Tiefgarage. Des Weiteren wird die Giebelhöhe des geplanten 6-Parteienhauses auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 um die Grundstücksanhebung auch nach oben gesetzt. Der Eindruck einer aufgelockerten Bebauung wird durch Größe und Höhe dieses Bauwerkes zerstört.
Abwägung zu 4.:
Jeder Bauwerber muss unter Berücksichtigung aller baulichen Maßnahmen (Zuwegungen, Stellplätze, Gebäude, Tiefgaragen, etc.) durch eine Entwässerungsplanung samt Berechnung nachweise, dass das Niederschlagswasser auf dem eigenen Grundstück versickert und/oder zurückgehalten wird (Sickerschächte, Rigolen, Zisternen). Damit ist im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben kein erhöhtes Risiko für den Nachbarn vorhanden. Nach Abwägung der privaten (Hochwassergefahr durch Verdichtung) und öffentlichen (Für die Niederschlagswasserbeseitigung ist der Grundstückseigentümer verantwortlich gemäß § 1004 BGB i. V. m. § 37 WHG) Belange hält der Gemeinderat an seiner Planung fest.
Gemäß dem Bebauungsplanentwurf wird das geplante Gebäude im Westen 45 cm tiefer mit der Oberkante Rohboden festgesetzt. Trotz der erforderlichen Aufschüttung der Muldensituation zur Bundesstraße hin, wird das Gebäude niedriger als das Bestandsgebäude. Nach Abwägung der privaten (Gebäude werde vermeintlich höher durch die Aufschüttung des Geländes) und öffentlichen (Höhe OK RD liegt tiefer als Bestandsgebäude) Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat an der Planung festzuhalten.
5. Selbst wenn das Planungskonzept umgesetzt werden sollte, stehen dem auch weiterhin die Immissionen der Bundesstraße B305 entgegen. Außerdem erhöhen sich die Immissionswerte für uns durch die Zufahrtsstraße auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3, die entlang der gesamten Grundstücksgrenze zum Grundstück Fl.-Nr. 1757/2 verläuft und die Bundesstraße B305 mit der Enzianstraße verbindet. Über diese Zufahrtsstraße sollen sowohl die Tiefgarage, als auch die geplanten oberirdischen Stellplätze bedient werden. Zudem ist die Verbindung von der Bundesstraße B305 zur Enzianstraße in diesem Bereich eine ideale Möglichkeit, um Wege abzukürzen oder Staus zu umfahren. Eine Durchfahrtssperre wird es faktisch nicht geben.
Abwägung zu 5.:
Die geplante Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 soll ausschließlich von der Bundesstraße B305 zu erreichen sein. Eine Durchfahrt für Pkw zwischen Enzianstraße und B305 ist nicht gewünscht und wird ausgeschlossen. Dies ist zeichnerisch und textlich explizit festzuschreiben (bspw. durch nicht befahrbare Grünflächen, Einfriedungen oder sonstigen baulichen Anlagen).
6. Durch die Entstehung eines 6-Parteienhauses, einer großen Tiefgarage, oberirdischen Stellplätzen, Weiterführung der bereits geteerten Zufahrtsstraße zur Bundesstraße B305, entsteht eine fast komplette Versiegelung des Grundstückes Fl.-Nr. 1757/3. Die Versickerungsmöglichkeit ist nicht mehr gegeben. Bei Starkregen wird es folglich faktisch zu Überschwemmungen der angrenzenden Grundstücke kommen. Siehe auch Nr. 4.
Abwägung zu 6.:
Eine komplette Versiegelung des Grundstückes ist nicht erkennbar und wäre auch unzulässig (max. 0,8 der Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO; in einem Bebauungsplan können abweichende Festsetzungen getroffen werden gemäß Satz 3). Die Gesamtversiegelung liegt bei rund 60% (Gebäude, Garagen, Tiefgarage, Stellplätze, Terrassen). Eine Grundflächenzahlfestsetzung (GRZ-Festsetzung) liegt für den Bebauungsplan „Bruckfeld“ aber nicht vor, sodass sonstige Versiegelungsflächen neben den Wohngebäudeflächen unberücksichtigt bleiben. Bestünde eine GRZ-Festsetzung würde die Baunutzungsverordnung von 1962 Gültigkeit haben, bei der ausschließlich Wohngebäudeflächen anzurechnen wären. Nach Abwägung der privaten (vermeintlich zu hohe Versiegelungsfläche) und öffentlichen (Versiegelungsfläche liegt innerhalb der gesetzlichen Vorgaben der BauNVO und des Bebauungsplanes „Bruckfeld“) Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat an der Planung festzuhalten.
Bezüglich der Versickerungsmöglichkeit verweisen wir auf die Abwägung zu Nr. 4.
7. Ausschluss der Nutzung der neu entstehenden Wohnungen als Zweitwohnung. Hier wäre zu prüfen, ob eine Ungleichbehandlung von wesentlich Gleichen besteht und dadurch ein Verstoß nach Artikel 3 GG vorliegt.
Abwägung zu 7.:
Der Ausschluss von Zweitwohnungen ist als konkrete Zielsetzung der Gemeinde wesentlicher Bestandteil einer sinnvollen Ortsentwicklung zur Verhinderung leerstehender Wohnungen und hoher Mietpreise. Ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz gemäß Art. 3 Grundgesetz ist nicht erkennbar. Nach Abwägung der privaten (Ungleichbehandlung von Erst- und Zweitwohnungseigentümern) und öffentlichen (Vermeidung von Leerstand und hohen Mieten) Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat an der Planung festzuhalten.
Fazit: Den Parteien D. Furch, T. Entfellner und dem Bürgermeister A. Scheck war bekannt, dass von unserer Seite keine Bebauung gewünscht wird. Ebenfalls wurde bei der Versammlung am 23.08.2019 angesprochen, dass durch die schwierigen Eigentumsverhältnisse auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757 ebenfalls keine Bebauung zustande kommen wird. Ein Gesamtkonzept zur Bebauung fehlt aus diesem Grunde. Allem Anschein nach handelt es sich hier um eine Gefälligkeitsplanung zur Gunsten von Herrn Furch. Die Tatsache, dass mit dem Bebauungsplan eine weitgehende Bebauung mit eingeschlossen werden soll, dient lediglich dazu, die unzulässige Gefälligkeitsplanung mehr schlecht als recht zu verschleiern. Dies ergibt sich auch schon daraus, dass lediglich Herr Furch den geänderten Bebauungsplan vorantreiben will. Im Übrigen sind die Dimensionen dieses Vorhabens mit Sicherheit kein Zugeständnis an ein harmonisches, schönes und liebenswertes Marquartstein.
Abwägung zum Fazit:
Zu Satz 1 verweisen wir auf die Abwägung zu 1.
Zu Satz 2 sei auf das Schreiben der Eigentümer der Fl.-Nr. 1757 verwiesen, die sogar eine größere Bebauung fordern.
Zu Satz 3 ist anzumerken, dass mit der Bebauungsplanänderung sehr wohl ein Gesamtkonzept vorliegt.
Zu den Sätzen 4-7 ist festzustellen, dass Einzelplanungen, sogenannte Briefmarkenplanungen, unzulässig sind, deshalb wurde angestrebt eine Planung in diesem Bereich im Einvernehmen mit den Grundstückseigentümern zu entwickeln, um eine geordnete Bauleitung im Rahmen der Nachverdichtung in diesem Bereich zu gewährleisten.
15.03.2019: Eingang der Einwände vom 11.03.19 von Claudia u. Manuela Stark, Fl.-Nr. 1757/8 (Enzianstr. 40). Folgende Einwände werden erhoben:
1. Nichteinhaltung der frühzeitigen Benachrichtigung der betroffenen Bürger nach dem Verfahren zu Aufstellung eines Bebauungsplanes nach § 3 Abs. 2 BauGB.
Die Bürger wurden einerseits durch die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit mittels Bekanntmachung auf die Dauer von 4 Wochen gemäß den gesetzlichen Vorschriften zum Verfahren nach § 13a Abs. 3 BauGB beteiligt und anderseits schon zuvor durch die genannte Informationsveranstaltung.
2. Nichteinhaltung der Flurstücksgrenze von 1757/1 zu 1757/8; hier wurde die private Straßenverkehrsfläche über das Grundstück von Claudia u. Manuela Stark geplant.
Dies wurde bereits durch den Planer angepasst. Dieser ging davon aus, dass diese Zufahrt zum Grundeigentum Stöger gehöre. Planerisch werden die Zufahrt und auch die Grunddienstbarkeit ausschließlich über das Grundstück Fl.-Nr. 1757/10 (Stöger) erfolgen.
3. Es besteht keine Eintragung im Grundbuch über eine Grunddienstbarkeit; hier wurde der Kanalanschluss auf dem Grundstück von Claudia u. Manuela Stark geplant – eine Eintragung einer Grunddienstbarkeit wird hierfür auch künftig nicht vorgenommen.
Grunddienstbarkeiten sind nicht erforderlich, da diese ausschließlich in diesem Bereich über das Grundstück Fl.-Nr. 1757/10 (Stöger) erfolgen werden.
4. Es besteht kein Wege- oder Durchfahrtsrecht. Dieses wurde auch nicht für das Grundstück mit der Fl.-Nr. 1757/9 erteilt und wird auch für das angedachte Bauvorhaben nicht erteilt.
Wege- und Durchfahrtsrechte sind nicht erforderlich, da diese ausschließlich in diesem Bereich über das Grundstück Fl.-Nr. 1757/10 (Stöger) erfolgen werden.
5. Allgemeine Bedenken bezüglich der Zufahrt über die Enzianstraße, sollte sich eine Planänderung für ein Mehrfamilienhaus ergeben. Eine Zufahrt ist hier nicht akzeptabel, da sich durch die einfahrenden Autos der Anwohner eine erhebliche Lärmbelästigung ergibt und sich in diesem Bereich die Schlafzimmer der Kinder befinden. Die eigene Nutzung der Zufahrt durch unsere Kinder zum Spielen wäre sodann nicht mehr möglich, da sich durch den regen Verkehr ein hohes Sicherheitsrisiko ergibt. Ebenso ist keine Garantie vorhanden, dass unsere Grundstücksfläche als Einfahrt nicht mitgenutzt wird und um dieses zu unterbinden, würden erhebliche Kosten für einen Umbau der Einfahrt anfallen.
Über die Zufahrt soll lediglich ein Einfamilienhaus erschlossen werden. Die Festsetzung lautet auf 1 Wohneinheit (1 WE).
20.03.2019: Eingang des Widerspruchs vom 19.03.19 von Barbara u. Wolfgang Niedhammer, Miteigentümer der WEG Fl.-Nr. 1757/2 (Enzianstr. 34). Folgende Einwände werden erhoben:
1. Zu Punkt 3 der Änderung des Bebauungsplanes: „Die Nachbarn wurden in die Planung und den Prozess der Bebauungsplanänderung frühzeitig eingebunden.“ Die Widerspruchsführer wurden weder bei der Erstellung noch bei der Änderung des Bebauungsplanes „Bruckfeld“ eingebunden. Es wurde jedes Mal der fertige Plan vorgestellt, aber die vorgebrachten Einwände wurden nicht beachtet.
2. Die Widerspruchsführer wollen den besagten Teil ihres Grundstückes Fl.-Nr. 1757/2 nicht verkaufen und auch keine Erschließungskosten tragen. Deshalb wird die Herausnahme des Grundstückes aus der Bebauungsplanänderung gefordert.
Die Widerspruchsführer verfügen nur über einen von sechs Eigentumsanteilen an dem Grundstück. Die Eigentümergemeinschaft muss sich daher in ihrer Gesamtheit zur Planung äußern und je nach den Statuten der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich oder einstimmig.
Nichts desto trotz empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat nach Abwägung der privaten (drei von sechs Miteigentümern wünschen keine weitere Bebauung) und öffentlichen Belange (Schaffung zukünftigen Wohnraums durch eine verträgliche Verdichtung), an der Planung festzuhalten.
3. Die Bebauung des südlichen Grundstückes auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 erscheint zu massiv. Zwei große Häuser, Tiefgarage, Stellplätze, Zufahrten, bedeuten eine nahezu vollständige Versiegelung des Grundstückes zur Grundstücksseite der Widerspruchsführer. Da ein Teil des Grundstückes bereits angehoben wurde (ohne, dass die Widerspruchsführer dazu gefragt wurden) und der noch zu bebauende Teil auch angehoben werden soll, droht bei Starkregen Hochwasser auf dem Grundstück und der Tiefgarage der Widerspruchsführer.
Jeder Bauwerber muss unter Berücksichtigung aller baulichen Maßnahmen (Zuwegungen, Stellplätze, Gebäude, Tiefgaragen, etc.) durch eine Entwässerungsplanung samt Berechnung nachweise, dass das Niederschlagswasser auf dem eigenen Grundstück versickert und/oder zurückgehalten wird (Sickerschächte, Rigolen, Zisternen). Damit ist im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben kein erhöhtes Risiko für den Nachbarn vorhanden. Nach Abwägung der privaten (Hochwassergefahr durch Verdichtung) und öffentlichen (Für die Niederschlagswasserbeseitigung ist der Grundstückseigentümer verantwortlich gemäß § 1004 BGB i. V. m. § 37 WHG) Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat an der Planung festzuhalten.
4. Die Verbindungsstraße auf diesem Grundstück zwischen der Bundesstraße B305 und der Enzianstraße wird mit Sicherheit langfristig zur Durchgangsstraße auch für andere Benutzer. Das bedeutet Immissions- und Lärmbelästigung für das Anwesen der Widerspruchsführer.
Eine Durchfahrt für Pkw zwischen Enzianstraße und B305 ist nicht gewünscht und wird ausgeschlossen. Dies ist zeichnerisch und textlich explizit festzuschreiben (bspw. durch nicht befahrbare Grünflächen, Einfriedungen oder sonstigen baulichen Anlagen).
5. Zudem stellt sich die Frage, warum die Grundstücke südlich des Bebauungsplanes, von dem Argument der Verdichtung, nicht mit einbezogen wurden.
In ersten Vorplanungen wurden die südlichen, wie auch die nördlichen Grundstücke für eine weitere Verdichtung in Erwägung gezogen, jedoch ist im südlichen Bereich aufgrund der Grundstückszuschnitte und der weiter östlich situierten Bestandsgebäude eine Verdichtung städtebaulich schwierig und im Norden besteht die Zielsetzung die beiden Ortsteile Pettendorf und Marquartstein getrennt zu halten. Deshalb hat man sich entschieden den Umfang der Änderung zunächst auf diesen Bereich zu beschränken.
02.04.2019: Eingang der beiden gleichlautenden Widersprüche vom 27.03.19 von Sabine u. Ursula Breuninger, Miteigentümer der WEG Fl.-Nr. 1757/2 (Enzianstr. 34). Folgende Einwände werden erhoben:
1. Als Miteigentümer des Anwesens Enzianstr. 34 wenden sich die Widerspruchsführer gegen eine geplante Umwandlung des Grundstückes Fl.-Nr. 1757/2 in weiteres Bauland und damit auch gegen eine Erschließung des hinteren Gartenanteils. Eine Bebauung ist und wird auch in Zukunft nicht beabsichtigt.
Die Eigentümergemeinschaft muss sich in ihrer Gesamtheit zur Planung äußern und je nach den Statuten der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich oder einstimmig. Nichts desto trotz bleibt der Gemeinderat nach Abwägung der privaten (drei von sechs Miteigentümern wünschen keine weitere Bebauung) und öffentlichen Belange (Schaffung zukünftigen Wohnraums durch eine verträgliche Verdichtung als Zielsetzung) dabei, an der Planung festzuhalten. Die Erschließung des südlichen Grundstückteils Fl.-Nr. 1757/2 erfolgt über die Fl.-Nr. 1757/3 (Furch); solange auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/2 nicht gebaut wird, ist auf diesem Grundstück keine Erschließung (Privatzufahrt) erforderlich.
2. Entgegen der Begründung zur Bebauungsplanänderung waren die Widerspruchsführer zwar als Nachbareigentümerinnen im August 2018 bei der Veranstaltung der Bauwerber D. Furch, T. Entfellner (Gemeinderat und Architekt), Bürgermeister A. Scheck, sowie weitere Eigentümer, sowie in der darauffolgenden Bauausschusssitzung, vertreten. In der Anhörung haben die Widerspruchsführer aber eindeutig und klar (wie fast alle anderen Eigentümer auch) ihre Ablehnung erklärt.
Die Ablehnung wurde zur Kenntnis genommen. In Abwägung der Zielsetzung der Gemeinde ist eine Verdichtung der Bebauung trotzdem sinnvoll.
3. Durch die geplante Änderung erfolgt eine unerwünschte U-Bebauung, da die Bebauung der Nr. 34, sowie wohl auch 36 als Luftnummer nur auf dem Papier steht; es wird sich so nie ein geschlossenes Ortsbild ergeben.
Eine Bauleitplanung ist zu einem gewissen Teil auch immer mit abhängig von privaten Interessen. Diese können sich bspw. nach einer Generation ändern. Die Zielsetzung eines Bebauungsplanes verfolgt ein langfristiges Ziel der Ortsentwicklung. Die Aussage einer Luftnummer ist insofern falsch, da auch der Eigentümer der Fl.-Nr. 1757 (Enzianstr. 36) in seiner Stellungnahme ausdrücklich ein verdichtetes Baurecht einfordert.
4. Daneben wenden sich die Widerspruchsführer gegen die geplante Aufschüttung auf dem Nachbargrundstück Nr. 32 Furch, sowie die vorgesehene Bauhöhe. Die erhebliche Versiegelung des Grundstückes gewährleistet nicht mehr die Versickerung bei Starkregen. Bereits jetzt ist die Privatstraße entlang der Grundstücksgrenze der Widerspruchsführer bis fast zur Bundesstraße durchgehend geteert, was bereits heute erhebliche Immissionsbelastungen mit sich bringt.
Gemäß dem Bebauungsplanentwurf wird das geplante Gebäude im Westen 45 cm tiefer mit der Oberkante Rohboden festgesetzt. Trotz der erforderlichen Aufschüttung der Muldensituation zur Bundesstraße hin, wird das Gebäude niedriger als das Bestandsgebäude. Nach Abwägung der privaten (Gebäude werde vermeintlich höher durch die Aufschüttung des Geländes) und öffentlichen (Höhe OK RD liegt tiefer als Bestandsgebäude) Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat an seiner Planung festzuhalten.
08.04.2019: Eingang des Widerspruchs vom 05.04.19 von Gabriele Heinke (Eigentümerin der Doppelhaushälfte Enzianstr. 26 samt Miteigentumsanteil am Grundstück Fl.-Nr. 1757) durch die Rechtsanwaltsgesellschaft Labbé Partner, München. Folgende Einwände werden erhoben:
Unsere Mandantin ist Sondereigentümerin des Grundstückes Fl.-Nr. 1757 der Gemarkung Marquartstein. Veranlasst wurde die Planung durch das Baugesuch auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3. Auf dem südlichen Grundstücksteil sollen 6 neue Wohneinheiten entstehen. Auf keinem anderen der vom Plan umfassten Grundstücke wird derart großzügig Baurecht geschaffen. Die Änderungsplanung geht einseitig zu Lasten unserer Mandantin.
Die Abstufung der Wohneinheiten ist ausschließlich auf die Abwägung städtebaulicher Fragen des Umgangs mit dem Ortsrand (aufgelockerte, kleinteilige Bebauung) und tatsächlich vorhandenen Grundstücksflächen zurückzuführen. Das Grundstück ist entsprechend größer, was auch eine größere Grundfläche und damit mehr Wohneinheiten zulässt.
Die Änderung des Bebauungsplanes wirft eine Vielzahl von Problemen auf, die durch die Planung nicht gelöst werden. Insbesondere kam die Planung willkürlich unter Verletzung des Gleichheitssatzes zustande (vgl. Textziffer 2.1.). Zudem leidet die Planung unter zahlreichen Abwägungsfehlern, die zu fehlerhaften Festsetzungen führen (vgl. Textziffer 2.2.). Darüber hinaus ist die Planung hinsichtlich seiner Erschließung unbestimmt (vgl. Textziffer 2.2.). Im Einzelnen
2.1. Willkürliche Festsetzungen
Der Gleichheitssatz aus Art. 118 BV und Art. 3 Abs. 1 GG verbietet eine willkürliche Planung. Er lässt lediglich Differenzierungen zu, die durch sachliche Erwägungen gerechtfertigt sind. Nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes kann ein Bebauungsplan gegen das Willkürverbot des Art. 118 Abs. 1 BV verstoßen, wenn eine Gemeinde offensichtlich den Grundsatz der Erforderlichkeit der Bauleitplanung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB verletzt oder bei der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB die sich aus Art. 141 Abs. 1 Satz 4 oder Abs. 2 BV ergebenden Verpflichtungen in krasser Weise verkennt (vgl. VerfGHE, 20/30). In der Abwägung der Planung wurden vorliegend offensichtlich die Belange der einzelnen Grundstückseigentümer missachtet.
In der Begründung zum Bebauungsplan wird ausgeführt, dass eine Innenverdichtung beabsichtigt wird und gleichzeitig eine Briefmarkenplanung von Einzelmaßnahmen verhindert werden soll, indem der gesamte Teilbereich zwischen B305 und Enzianstraße überarbeitet werden soll. Dabei erstrecken sich die Grundstücke Fl.-Nr. 1757 und 1757/2 – abgesehen von einem kleinen Grünstreifen – ebenso zwischen den beiden Verkehrsflächen, wie das Grundstück des Veranlassers Fl.-Nr. 1757/3. Daher ergibt sich bereits aus dem Umgriff des Bebauungsplanes eine Unverhältnismäßigkeit. Das Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 ist gänzlich im Geltungsbereich der Planänderung, der westliche Bereich der Grundstücke Fl.-Nr. 1757 und 1757/2 wird hingegen von der Änderung ausgespart. Insofern wird die Möglichkeit verpasst, das Baurecht auch im westlichen Bereich der Grundstücke anzupassen. Insofern steht auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 im westlichen Bereich ein wesentlich größeres Haus als auf den ähnlich großen nördlichen Grundstücken. Dies mag zwar bereits mit einer früheren Bebauungsplanänderung durch Deckblattänderung einhergegangen sein, dennoch bietet sich das hiesige Änderungsverfahren dafür an, eine Gleichstellung der westlichen Bebauung entlang der Enzianstraße zu erreichen. Der gewählte Umgriff des Änderungsbereiches ist hingegen nicht nachvollziehbar.
Insofern besteht bereits eine Ungleichbehandlung, da durch den Einbezug des gesamten Grundstückes Fl.-Nr. 1757/3 eine Maximallösung für dieses Grundstück erreicht wird. Die Grundstücke Fl.-Nr. 1757/2 und 1757 werden hingegen nur hälftig in den Änderungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen. Durch diese Teilung der Grundstücke kann dort lediglich eine Minimallösung realisiert werden.
Zudem besteht auch eine massive Ungleichbehandlung hinsichtlich der östlichen, entlang der B305 festgesetzten Bauräume. Dem „Veranlassergrundstück“ werden 6 Wohneinheiten zugebilligt. Auf dem direkt nördlich angrenzenden Grundstück sind hingegen nur 3 Wohneinheiten zulässig, auf dem Grundstück unserer Mandantin nur noch 2 Wohneinheiten. Diese Ungleichbehandlung verletzt die Eigentümer ungerechtfertigt in ihrem Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG. Gleichermaßen wird die Wandhöhe auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 auf 6,40 m festgesetzt, auf den Grundstücken Fl.-Nr. 1757/2 jedoch lediglich auf 5,80 m. Dies benachteiligt unsere Mandantin zusätzlich. Dabei ist diese Ungleichbehandlung weder gerechtfertigt, noch verhältnismäßig.
In der Begründung zum Bebauungsplan wird ausgeführt, dass die Reduzierung der Bebauungsdichte in Richtung Norden erfolgt, um zum Ortsrand hin eine kleinteiligere und aufgelockerte Bebauung zu erreichen. Dies rechtsfertigt die Reduzierung der Grundfläche aus mehreren Gründen nicht. Zum einen endet der Ort in Richtung Norden nicht mit dem Plangebiet. Vielmehr befindet sich auch nördlich des Plangebietes noch Bebauung entlang der B305. Und zum anderen hat eine aufgelockerte Bebauung zum Erhalt der Wohnqualität nicht nur am Ortsrand zu erfolgen. Vielmehr ist eine heterogene, aufgelockerte Bebauung gerade innerhalb des Ortes wichtig. Die Wohnqualität am Ortsrand wird bereits durch die Randlage mit dem Blick auf freie Felder gewährleistet. Im Ortsinnern ist der Erhalt der aufgelockerten Bebauung für die Wohnqualität hingegen umso wichtiger. Die Auflockerung der Bebauung zum Ortsrand hin ist nicht erforderlich.
Darüber hinaus würde auch das Argument der Reduzierung der Bebauungsdichte die hier festgesetzte drastische Reduzierung nicht rechtfertigen. Die zulässigen Wohneinheiten werden trotz gleicher Grundstücksgrößen innerhalb von zwei Grundstücken mehr als halbiert. Die Wandhöhe wird von einem zum anderen Grundstück um mehr als einen halben Meter reduziert. In der Summe ergibt sich hierdurch eine Reduzierung des Baurechts auf direkt benachbarten Grundstücken, die den Eigentümern nicht zumutbar sind. Die Bevorzugung des Grundstückes Fl.-Nr. 1757/3 ist jedoch weder durch sachliche Gründe gerechtfertigt, noch verhältnismäßig.
Die Planung ist insgesamt allein zugunsten des Veranlassers ausgerichtet. Das auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 gewährte Baurecht wird auf den Rücken der anderen Grundstückseigentümer ausgetragen. Die willkürliche Planung zulasten dieser vom Umgriff umfassten Grundstückseigentümer verstößt gegen den Gleichheitssatz.
Das Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 erhält eine Bebauungsdichte, die in der Umgebung nicht vorhanden sei (Tiefgarage wird als Begründung angeführt):
Grünstreifen wird auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 durchbrochen und auf den Grundstücken Fl.-Nr. 1757/2 und 1757 soll ein Grünstreifen festgesetzt werden:
Die Giebelausrichtung diene der maximalen Ausnutzung der Fläche:
Wiederum eine falsche Aussage. Die Giebelausrichtung eines jeden Gebäudes wurde unter der städtebaulichen Vorgabe und Abstimmung mit der Unteren Bauaufsichtsbehörde (heterogene Giebelstellung und Gebäudestellung; eine Gleichausrichtung der Giebel wurde abgelehnt) und in Abwägung der – von Seiten des Anwalts selbst bereits angeführten Wohnqualität (Ausrichtung der Wohneinheiten, bestmöglicher Lärmschutz) definiert.
2.2. Verletzung des Abwägungsgebotes:
2.2.1. Defizitäre Ermittlung der Belange:
Vorliegend wurden die Belange der einzelnen von der Planung betroffenen Eigentümer schon nicht ausreichend ermittelt. Die Planung ist lediglich auf die Bedürfnisse des Veranlassers ausgerichtet, berücksichtigt jedoch die Belange der anderen Eigentümer nicht. Insofern räumt die Planung zwar allen Eigentümern Baurecht ein, bevorzugt den Veranlasser aber unverhältnismäßig. Die Interessen und Belange der anderen Eigentümer wurden daneben nicht in die Abwägung mit eingestellt. Die Planung wurde letztlich für den Veranlasser „maßgeschneidert“, eine Berücksichtigung der Belange der anderen Grundstückseigentümer fang hingegen nicht statt. Dies führt zu einem unverhältnismäßigen Eingriff in ihr Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG ein.
Abwägung zu 2.2.1.:
Alle Eigentümer wurden über die Änderungsplanung informiert. Jeder Eigentümer hatte die Möglichkeit seine Belange zur Planung vorzubringen und hat es im laufenden Verfahren immer noch. Die bisher eingegangenen privaten Belange wurden in Abwägung mit den öffentlichen Belangen und Zielsetzungen der Gemeinde in die Überlegungen der Planung eingebracht.
2.2.2. Verletzung des Gebotes der Konfliktbewältigung
Der Bebauungsplanentwurf verstößt zudem gegen das aus § 1 Abs. 7 BauGB folgende Gebot der Konfliktbewältigung, wonach jeder Bebauungsplan die von ihm selbst geschaffenen oder sonst zurechenbaren Konflikte zu lösen hat, indem die von der Planung berührten Belange in einen gerechten Ausgleich gebracht werden (vgl. OVG NRW, B. v. 13.01.2014 – 10 B 1323/13; BVerwG U. v. 12.09.2013 – 4 C 8/12). Eine Verlagerung der Konfliktlösung auf das spätere Genehmigungsverfahren ist nicht zulässig (vgl. Battis in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl., 2014, § 1 Rn. 115 ff). Dies gilt sowohl für die bereits bestehenden als auch für die durch die Planung jedenfalls nicht verstärkt oder verfestigt werden. Die durch diverse Deckblattänderungen erreichte ungleichmäßige Verteilung des Baurechtes wird durch das Änderungsverfahren nicht bereinigt, sondern noch weiter verstärkt. Der Bebauungsplan wird dadurch einer Forderung nach einem Gesamtkonzept nicht gerecht. Vielmehr verstößt er gegen das Gebot der Konfliktbewältigung.
Abwägung zu 2.2.2.:
Eine Verletzung des Konfliktgebotes ist in keiner Weise erkennbar. Baurechtlich wurde dem Konfliktgebot Rechnung getragen, in dem die festgesetzten Grundflächen im Verhältnis zu den unterschiedlichen Grundstücksgrößen bestimmt wurde, auch unter Berücksichtigung des noch bestehenden Bebauungsplanes, der aber in den nächsten Jahren, wie bereits durch den Gemeinderat beschlossen, neu aufgestellt und entsprechend detailliert angepasst wird. Immissionsschutzrechtlich wurde dem Konfliktgebot Rechnung getragen, dass sich dieser Änderungsbereich an der Bundesstraße in Abstimmung mit der Unteren Straßenverkehrsbehörde, dem Staatlichen Bauamt und der Polizei künftig nicht mehr außerorts, sondern innerorts befinden wird. Naturschutzrechtlich wurde dem Konfliktgebot Rechnung getragen, dass eine Eingrünung sowie Pflanzgebote festgesetzt wurden; eine naturschutzrechtliche Eingriffsregelung kommt aufgrund der Verfahrenswahl (§ 13a BauGB) nicht in Frage. Nachbarrechtlich wurde dem Konfliktgebot Rechnung getragen in dem über eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung hinaus, im Vorfeld das Gespräch mit den betroffenen Bürgern gesucht wurde. Aus alledem resultierte dann das Abwägungsgebot, das über dem des Konfliktgebotes steht.
2.2.3. Fehlerhafte Abwägung
Wie bereits ausführlich unter Ziffer 2.1. ausgeführt, war die Abwägung hinsichtlich der Festsetzungen der Wohneinheiten und Höhen der Gebäude fehlerhaft, da sie gegen den Gleichheitsgrundsatz verstößt. Die Ansprüche, die sich aus den Eigentumsrechten ergeben, werden hier verkannt und nicht ausreichend gewichtet.
Zudem wurden die Belange der Eigentümer auch hinsichtlich der Erschließungsflächen nicht berücksichtigt. Durch die Vielzahl und Größe an einzelnen Erschließungsflächen kommen auf die Eigentümer unverhältnismäßig hohe Erschließungskosten zu. Auch dies lässt erkennen, dass dem Bebauungsplan kein stimmiges Gesamtkonzept zugrunde liegt.
Unserer Mandantin ist zudem eine Erschließung von Seiten der Enzianstraße möglich und bevorzugt diese. Die Verlängerung der bisherigen Erschließung für ein weiteres Gebäude ist wirtschaftlich, sowie verkehrstechnisch sinnvoll. Auch insofern ist der Einbezug des gesamten Grundstückes Fl.-Nr. 1757 in den Geltungsbereich notwendig.
Abwägung zu 2.2.3.:
Die Abstufung der Gebäudehöhen und auch der Wohneinheiten ist ausschließlich auf die Abwägungen städtebaulicher Fragen des Umgangs mit dem Ortsrand (aufgelockerte, kleinteiligere Bebauung) und der tatsächlich vorhandenen Grundstücksfläche zurückzuführen. Das Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 ist entsprechend größer, was auch eine größere Grundfläche rechtfertigt. Zur besseren Beurteilung sollen daher auch die westlichen Grundstücksteile in die Änderungsplanung mitaufgenommen werden.
Städtebaulich bzw. ortsplanerisch ist eine Abstufung in der Gebäudehöhe und auch in der Bebauungsdichte (Grundfläche) sinnvoll und richtig und verstößt nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz. Alle Entscheidungen wurden gemeinsam mit den fachlich beteiligten Stellen der Unteren Bauaufsichtsbehörde in vielen gemeinsamen Terminen und Besprechungen in eine sachgerechte Abwägung privater und öffentlicher Belange gebracht.
2.3. Unbestimmtheit
Darüber hinaus ist die Planung hinsichtlich der einzutragenden Grundstückszufahrten zugunsten der Familie Schnaiter in vielerlei Hinsicht zu unbestimmt. Diese Festsetzung wird keinen Bestand haben.
Abwägung zu 2.3.:
Die Festsetzung für die Zufahrt des landwirtschaftlichen Grundstückes Schnaiter ist mit einer grunddienstbarkeitsrechtlich gesicherten Trasse festgesetzt. Eine Unbestimmtheit liegt also nicht vor.
Wir beantragen daher, 1. Das Baufester auf dem Grundstück unserer Mandantin zu vergrößern, die Zulässigkeit von 6 Wohneinheiten als auch eine Wandhöhe von 6,40 m festzusetzen und 2. Die Erschließung für das Grundstück unserer Mandantin von Westen über die Enzianstraße festzusetzen.
Einer Vergrößerung des Baufensters steht nichts im Wege, um einen gewissen Spielraum für das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung zu erreichen.
Für die Zulässigkeit von 6 Wohneinheiten ist das Grundstück im Verhältnis zu den anderen Grundstücken zu hoch. Max. 4 Wohneinheiten mit den dafür erforderlichen Stellplätzen kann zugestimmt werden. An der seitlichen Wandhöhe wird festgehalten, ebenso an der Zufahrt von der Bundesstraße, wie bereits zuvor begründet.
Für diese Bauwünsche hätte die Mandantin übrigens mehrmals die Möglichkeit gehabt, diese im Vorfeld deutlich kostengünstiger zu äußern.
15.03.2019: Eingang der Stellungnahme der Unteren Verkehrsbehörde des Landratsamtes Traunstein vom 15.03.2019; es bestehen keine Einwände.
Im Nachgang zu dieser Stellungnahme ging noch folgende Ergänzung am 28.05.2019 ein mit folgendem Inhalt: Der Verlegung der Ortstafel in Marquartstein an der B 305, aus Richtung Staudach/Grassau kommend, wird seitens der Unteren Verkehrsbehörde zugestimmt. Voraussetzung hierfür ist aber zwingend die beginnende Bebauung des erweiterten Baugebiets „Bruckfeld“ rechts der B 305 am künftigen Ortseingang von Marquartstein. Sofern Ihrerseits also bekannt wird, dass bzw. ab wann dort mit der Bebauung begonnen wird, bitten wir Sie, die Verlegung der Ortstafel kurz per Email bei uns zu beantragen. Bitte senden Sie dann auch einen Lageplan mit dem zu bebauenden Grundstück mit. Eine entsprechende verkehrsrechtliche Anordnung zur Versetzung der Ortstafel wird dann sogleich erfolgen.
18.03.2019: Eingang der Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde des Landratsamtes Traunstein vom 18.03.2019; es bestehen keine Einwände. Folgende fachliche Informationen und Empfehlungen werden zur Kenntnis gebracht:
Zur fachlichen Beurteilung liegen der Plan vom 15.2.2019 sowie die Begründung vom 12.2.2019 vor.
Grundsätzlich wurde der Lärmkonflikt erkannt, da in der Begründung mitgeteilt wurde, dass eine schalltechnische Untersuchung eingeholt wird.
Von fachlicher Seite wird darauf hingewiesen, dass das IMS vom 25.72014, Az.: IIB5-4641-002/10 zu beachten ist. Insbesondere gemäß Punkt 7. Abwägungsgebot sind alle abwägungsrelevanten Belange in die konkrete Abwägung einzubeziehen. Es reicht nicht, dass ein Gutachten Vorschläge zum Schutz Dritter vor Immissionen macht. Die Gemeinde muss sich in der Abwägung konkret mit den Maßnahmen zum Lärmschutz auseinandersetzen.
Die Grenze der Abwägung wird erreicht sein, wenn faktisch ein Lärmsanierungsfall bezüglich des Straßenverkehrslärms geplant wird. Dies ist bei Wohngebieten bei Immissionswerten von 67 dB(A) am Tage und 57 dB(A) nachts der Fall.
Weiters muss sich die Gemeinde Klarheit verschaffen, ob durch diese Änderung Auswirkungen auf mögliche Lärmminderungsplanungen gemäß den §§ 47a – 47f BImSchG hervorrufen werden können. Entsprechende Ausführungen sollten sich in der Begründung finden.
Das inzwischen vorliegende Gutachten berücksichtigt die vorgebrachten Punkte. Das Gutachten bildet einen Bestandteil der Bebauungsplanänderung. Entsprechende Ausführungen wurden in die Begründung eingearbeitet.
10.04.2019: Eingang der Stellungnahme der Unteren Bauaufsichtsbehörde des Landratsamtes Traunstein vom 05.04.2019; es bestehen keine Einwände. Folgende fachliche Informationen und Empfehlungen werden zur Kenntnis gebracht:
Grundsätzlich besteht mit der Bebauungsplanänderung Einverständnis.
Das städtebauliche Konzept wurde ausführlich im Vorfeld abgestimmt und es wird auch in diesem Zusammenhang nochmals betont, dass dies auch die richtige Vorgehensweise für die bauliche Verdichtung und Entwicklung eines Baugebietes darstellt.
An dieser Stelle sei auch nochmals ein Dank für die konstruktive Zusammenarbeit an den planenden Architekten Hr. Entfellner ausgesprochen.
Um eine Überprüfung bzw. Überarbeitung folgender Punkte wird gebeten:
Änderungserfordernis Planteil, Legende und Text:
1. Bei der „Parzellennummer“ ist die Flurnummer in der Legende vorangestellt. Diese gehört unter die Hinweise. Die Parzellennummer selbst ist eine Festsetzung, die aber an-hand der Darstellung „Zahl im Kreis“ zu erläutern ist.
2. Soll die Zahl der Wohneinheiten gebäudebezogen festgesetzt werden? Falls ja, muss das in der Legende auch so erläutert werden, z.B. durch: „höchstzulässige Zahl der Wohneinheiten pro Gebäude“. Wenn das als bauleitplanerisches Ziel so festgesetzt wird, sollte auch in der Begründung etwas dazu gesagt werden, warum man diese Fest-setzung vornimmt und was man damit erreichen möchte.
3. Die Erläuterung „Baugrenze Ga/TGa“ in der Legende ist nicht korrekt. Es handelt sich gemäß Planzeichen Nr. 15.3 PlanZV zunächst allgemein um die „Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen“. Direkt unter dieser Erläuterung sollten dann in der Legende konkret die Stellplätze „ST“ und Tiefgarage „TGa“ aufgeführt sein, die ihrerseits keiner weiteren Planzeichen bedürfen, sie dienen nur der näheren Erläuterung dieser Umgrenzung. Damit können die separaten Planzeichen für „TGa“ und „ST“ entfallen.
4. Für die Grunddienstbarkeiten ist das Planzeichen Nr. 15.5 PlanZV anzuwenden. Das trifft für Planteil und Legende zu. Diese können dann noch separat erläutert werden.
5. Die Abstandsflächen sind durch die Bauleitplanung grundsätzlich gemäß Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO geregelt. Die Anordnung, dass der Satz 1 anzuwenden ist, muss textlich festgesetzt werden. Eine grafische Festsetzung ist aufgrund der Maßstäblichkeit und Übersichtlichkeit im Plan nicht zielführend. Die grafische Darstellung einschließlich Er-läuterung in der Legende unter „Hinweise“ ist nicht korrekt und daher zu streichen.
6. Textliche Festsetzung Nr. 1: „… bis mindestens 15 cm unter…“ bitte ergänzen.
7. Gemäß Begründung Punkt 2.2 müssen noch Festsetzungen zum Immissionsschutz erfolgen.
Änderungsvorschläge Planteil, Legende und Text:
1. Die Festsetzung „WA“ gilt für den gesamten Änderungsbereich und braucht, wenn überhaupt, nur einmal im Plan, vielleicht etwas größer eingestellt werden. Es gibt zudem auch wahlweise die Möglichkeit einer rein textlichen Festsetzung ganz ohne Planeinschrieb.
2. Die zu erhaltenden Baumbestände sollten etwas kräftiger dargestellt werden (z.B. farbig mit anderem Grünton als Pflanzgebot), um die Grünstruktur in ihrer Gesamtheit wahrnehmen zu können.
3. Darstellungen außerhalb des Änderungsbereiches sind nicht sinnvoll, da diese eher irritieren. Hier könnte bestenfalls der Grünzug zwischen B 305 und Bebauung in der Be-gründung erwähnt werden, dass dieser fortzuführen ist. Auf die Weise wird auch verdeutlicht, dass ein Grünbestand außerhalb des Änderungsbereiches da ist, der erhalten bzw. in der Bauleitplanung fortgeführt werden soll.
4. Das Satteldach ist bereits als textliche Festsetzung klar geregelt. Damit erübrigen sich der zusätzliche Texteinschrieb im Plan und die Erläuterung in der Legende. Die Dachneigung sollte dann noch im Text ergänzt werden, wenn der Legendepunkt „SD …“ entfällt.
5. Die Wandhöhe sollte als „WH“ bezeichnet werden, um ggf. Irritation zu vermeiden. Das trifft für Planteil, Legende und Text zu. Inder Legende sollte die Formulierung „… maxi-mal zulässige Wandhöhe …“ verwendet werden.
6. Eine grau gestrichelte Linie wurde mehrmals für unterschiedliche Planaussagen verwendet, was ungünstig ist. Die graue Linie für die Abgrenzung der TGa kann und sollte auch gemäß obiger Erläuterung ohnehin entfallen. Die Dachüberstände sind entweder textlich festzusetzen oder, falls vorhanden, gemäß Gestaltungssatzung bereits geregelt, auf die ggf. zu verweisen wäre. Insofern kann auch diese grafische Darstellung entsprechend entfallen. Somit verbleibt dann ausschließlich die grau gestrichelte Linie für die „vorgeschlagenen Grundstücksgrenzen“.
7. Es ergeht abschließend der Vorschlag, für die Hauptgebäude die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse und für Nebengebäude die maximal zulässige Wandhöhe textlich festzusetzen. Damit könnte ein weiterer Planeintrag im jeweiligen Baukörper entfallen.
Grundsätzlich sei betont, dass die Vorschläge zur Änderung/Ergänzung der Bebauungsplanänderung lediglich dem (konstruktiv gemeinten) Ziel der Abstraktion und Übersichtlichkeit des Bauleitplanes dienen. Die Maßgabe, schlanke Bebauungspläne zu erstellen, kann dadurch besser umgesetzt werden.
Die erforderlichen Änderungen sind allerdings aus fachlicher und rechtlicher Sicht auf Grundlage des § 9 BauGB, der PlanZV und der BayBO einzuarbeiten bzw. abzuändern.
Die vorgebrachten Empfehlungen werden in die überarbeitete Planung eingearbeitet.
15.04.2019: Eingang der Stellungnahme des Staatlichen Bauamtes Traunstein vom 08.04.2019. Folgende Einwände werden vorgebracht:
Die Vorgaben des Staatlichen Bauamtes werden beachtet. Die Stellungnahme zielt zunächst auf die Ist-Situation ab, also dass sich das Gebiet noch außerorts befindet. Unter dem vorausgesetzten Ziel, dass mit einer ersten Bebauung die Ortstafel nach Norden versetzt wird, wie von der Unteren Verkehrsbehörde zugesichert, verändert sich der Sachverhalt grundlegend. Von Seiten der Unteren Verkehrsbehörde erfolgt noch eine dezidiert schriftliche Bestätigung hinsichtlich des Hinaussetzens der Ortstafel, sodass das Staatl. Bauamt eine Neubewertung im Sinne der vorliegenden Planung in Aussicht stellt.
24.05.2019: Eingang des Schreibens von Frau Tanja Hofbauer nach dem Auslegungszeitraum. Folgendes Schreiben soll in der Bebauungsplanänderung berücksichtigt werden:
Sehr geehrte Damen und Herren, ich bitte Sie Ihre Entscheidung über die genehmigte Wandhöhe des Grundstückes mit der Flurnummer 1757/1 noch einmal zu überdenken. Letztendlich versucht jede Familie das Haus, in welchem sie bis zu ihrem Lebensende leben werden, nach ihren Wünschen und Bedürfnissen zu gestalten. Für manche mag dies ein Hobbykeller sein, andere wollen einen Wintergarten oder ein behindertengerechtes Wohnhaus. In unserem Fall handelt es sich um einen ausgebauten Dachboden, welcher bei der vorgesehenen Wandhöhe nicht möglich ist. Es wäre bedauerlich, würde dies nicht funktionieren, nur weil das Grundstück keine zwei Plätze weiter innerhalb des Ortes liegt. Wirft man einen Blick auf Marquartstein, so lässt sich erkennen, dass dieses Bedürfnis keine Seltenheit darstellt. Viele Gebäude an der Enzianstraße sind bereits dreistöckig, ebenso das Gebäude des Herrn Waltl (Pettendorf 14) gegenüber vom Weßner Hof, welches ebenfalls am Ortsbeginn liegt. Des Weiteren sollte erwähnt werden, dass auf dem Grundstück 1757/1 nur ein Einfamilienhaus entsteht. Ein Einfamilienhaus mit einer Wandhöhe von 6,40m wirkt immer noch kleiner, als ein Sechs-Parteien-Haus, welches bei dieser Grundstücksgröße leicht Platz finden würde. Hinzu kommt, dass durch die räumliche Nähe zur Ortschaft Pettendorf für Außenstehende - trotz zwischenliegender Wiese – bereits der Eindruck eines vorgelagerten Ortsbeginns entsteht und sich dort ebenfalls bereits dreistöckige Gebäude befinden. Das geplante Einfamilienhaus auf dem Grundstück 1757/1 dürfte also selbst mit einer Wandhöhe von 6,40 m nicht als störend groß empfunden werden. Außerdem wäre aufgrund von in Kürze anstehender Familienvergrößerung und, da meine Eltern aus dem 120 km entfernten Anzenkirchen in Niederbayern kommen und ihre Enkel gerne besuchen würden, die einfache Fahrt jedoch zwei Stunden beträgt und deshalb auch ein Fremdenzimmer benötigt wird, jeder zusätzliche Raum für uns wertvoll. Dennoch würden wir gerne beim Bau eines Einfamilienhauses bleiben, da ein Zweifamilienhaus sowohl eine wesentlich größere finanzielle Belastung für uns darstellen würde, als auch übertrieben groß für unsere Bedürfnisse wäre.
Aus diesen Gründen bitte ich um die Genehmigung einer maximalen Wandhöhe von 6,40 m, um uns den Ausbau eines Dachbodens für die Einrichtung zweier Kinderzimmer und eventuell eines Spielzimmers zu ermöglichen.
Die Abstufung der Gebäudehöhen ist ausschließlich auf die Abwägung städtebaulicher Fragen des Umgangs mit dem Ortsrand (aufgelockerte, ausfließende, kleinteilige Bebauung) zurückzuführen. Die bisher für das Grundstück festgesetzte seitliche Wandhöhe von 5,40 m kann auf max. 5,80 m erhöht werden; 6,40 m kommen aber hier nicht in Frage.
Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Gemeinderat Marquartstein daraufhin gemäß der § 9 und 10 des Baugesetzbuches den von der Intec Architektur GmbH, Traunstein, aufgrund der vorangegangenen Abwägung überarbeiteten Änderungsplan zum Bebauungsplan „Bruckfeld“ samt Begründung in der Fassung vom 07.06.2019 zu billigen.
Die Öffentlichkeitsbeteiligung ist gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen.

References: § 13
 § 13
 § 1004
 § 37
 § 19
 Art. 3
 § 3
 § 13
 § 1004
 § 37
 Art. 118
 Art. 3
 Art. 118
 § 1
 § 1
 Art. 141
 Art. 14
 Art. 14
 § 1
 § 1
 Art. 6
 § 9
 § 9
 § 3
 § 4