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Timestamp: 2017-12-12 10:39:53+00:00

Document:
Palumbo Administraciones - Boletin de Noticias Nº 05
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Año I - Nº05
MATAFUEGOS: como usarlos
Esto también es violencia (III parte)
Mientras escribo estas lineas tengo entre mis manos la edición anterior de Palumbo Noticias y observo nuestro nuevo diseño. Es el mismo que usted ahora está viendo.
Fueron semanas de debates internos auxiliados por la opinión de consultores de imagen. No fue fácil pero estabamos decididos a hacerlo, ¿ Por que ? La respuesta es bastante sencilla: El progreso. Desde hace tiempo Palumbo Administraciones intenta crear las pautas que se convertiran en estandares entre los administradores de consorcios, en otras palabras, innovar.
Encontrara en el siguiente boletín notas de las más diversas, desde resoluciones informaticas hasta la actualidad en noticias de administración de consorcios, espero les agrade.
Hasta Palumbo Noticias Nº6.
Conflictos consorciales
¿Qué hacer frente a los ruidos molestos?
PHISHING: Fraudes en la red bancaria
Nuevas tecnicas que ponen en peligro la privacidad del internauta. ¿ Qué es ? ¿ Cómo protegerse ?
Phishing es un término informático que denomina el uso de un tipo de ingeniería social caracterizado por intentar adquirir información confidencial de forma fraudulenta (como puede ser una contraseña o información detallada sobre tarjetas de crédito u otra información bancaria). El estafador, mejor conocido como phisher se hace pasar por una persona o empresa de confianza en una aparente comunicación oficial electrónica, por lo común un correo electrónico, algún sistema de mensajería instantánea o incluso utilizando también llamadas telefónicas
Responsable: Banco, Usuario… o ¿quién?	A simple vista, el responsable es el usuario. ¿Por qué? Sencillo, es él quien no toma los recaudos necesarios para asegurarse la fiabilidad de la fuente que lo contacta.
Pero, podemos también enfocar al Banco, quién es responsable de brindar los métodos adecuados (por medio de información, enseñando al usuario, o bien concientizándolo), ya que ellos son los que brindan un servicio y el usuario final solo debería preocuparse por usarlo…
Pero, el mundo es grande, y malos hay muchos. En cada lugar donde existe posibilidad de cometer un delito, hay gente explotando dicho delito, y nadie es un sabio por saber esto.
Aún así, pese a toda explicación y vueltas que le demos al tema, siempre va a quedar la duda… ¿quién es el verdadero responsable?
Dejo abierta la pregunta, para quienes quieran opinar… libremente, sin miedos…
Fuente: TechTear y Wikipedia
Nuevo aumento salarial para los encargados de edificios
La suba salarial para los trabajadores de edificios es de 16,5 %, el aumento sería escalonado. Encabezó el acto de anunció el presidente Néstor Kirchner, acompañado por el ministro de Trabajo, Carlos Tomada. Concurrieron los representantes de los trabajadores y de la patronal. Se estima aumento de expensas.
El aumento salarial al que habrían llegado los representantes de los trabajadores Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) y los representantes de la patronal, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Asociación Inmobiliarias Edificios Renta y Horizontal (AIERH) y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) es de un 16, 5 $ y se otorgaría en forma escalonada: 5% sobre los salarios de mayo, 5% en julio y 6.5% en agosto.
Este aumento se reflejaría en la expensas, sobre este tema opinó en los medios periodísticos, el presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal, Sr. Horacio Bielli: "el porcentaje que deberán afrontar los consorcistas rondará entre el 5 y el 8 %, según el número de unidades, la cantidad de personal contratado y los servicios con los que cuente cada edificio. Lo que implica que, a menor cantidad de departamentos, mayor será el impacto que sentirán los copropietarios e inquilinos".
En ese sentido, el titular del AIREH, Dr. Juan Manuel Acosta y Lara argumentó "el impacto de la recomposición del salario de los trabajadores de edificios sobre las expensas variará según el porcentaje que represente el rubro en el gasto total del edificio.
Por ejemplo: si el rubro “sueldos” representa el 30% del total de gastos del consorcio, la recomposición salarial –si fuera trasladada directamente a la expensa- implicará un incremento de la misma del 1.5% en mayo, 1.5% en julio y 2% en agosto. Si los sueldos representan el 40% del gasto (que es el caso de la mayoría de los edificios de gama media), la incidencia del aumento de los sueldos en la expensa será de 2% en mayo, 2% en julio y 2.6% en agosto".
Por su parte el Secretario General del gremio de encargados, Víctor Santa María aseguró: "sabemos que el impacto que tiene un trabajador de edificios... en el gasto de las expensas es un impacto alto" y agregó "habrá un pequeño aumento en las expensas porque el salario de los encargado representa entre un 30 y un 35% de ellas",
Por otro lado, la voz de los consorcistas también se hizo escuchar. El Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista, señaló: "El sueldo de un encargado que trabaja en la Capital ronda los 1500 pesos mensuales, lo cual es una muy buena remuneración y, en muchos casos, hasta supera lo que ganan quienes viven en el edificio. Además, los encargados no pagan vivienda, ni luz, ni gas ni teléfono, y tampoco tienen que viajar y gastar dinero en transporte para llegar a su trabajo todos los días, como sí debe hacerlo la mayoría de la gente. Sería bueno que alguien pueda explicarle a un maestro o a un jubilado cómo hará para afrontar este nuevo gasto".
Por último, el Dr. Enrique Abatti, vicepresidente de la Cámara de Propietarios (CAPRA) se quejó: "Esto afecta a una población muy grande y, sin embargo, este tipo de negociaciones se sigue haciendo a puertas cerradas. Como cámara nunca somos consultados y es muy extraño que los propietarios e inquilinos que son los que deben hacerse cargo de estos aumentos, nunca participen en la discusión de estos acuerdos".
Las instrucciones de uso de los extintores se encuentran obligatoriamente en el frente de todos los equipos.
Resulta fundamental NO USAR un equipo a base de agua si en la zona del fuego no se ha cortado previamente la corriente eléctrica. También es muy importante recordar que ya NO EXISTEN EQUIPOS QUE DEBAN SER INVERTIDOS (puestos cabeza abajo) para su uso: TODOS LOS EXTINTORES SE USAN SIN INVERTIRLOS, pues de hacerlo no funcionarán. Los matafuegos son como los sifones de soda: sólo funcionan en posición vertical. Tampoco se debe probar el extintor antes de usarlo por cuanto perderá su presión y no saldrá todo su contenido. Los extintores deben ser accionados directamente sobre el fuego para ser realmente efectivos.
Ya ubicado frente al fuego se debe quitar el precinto de seguridad y el seguro o traba (es un pasador de metal con un anillo para sujetarlo que impide la descarga accidental), girar el robinete (volante / disco de accionamiento) o presionar la palanca de la válvula y dirigir la descarga con movimiento de vaivén a la base del fuego, tomando la precaución de REALIZAR SIEMPRE EL "BARRIDO" DE LA BASE DEL FUEGO. Se debe iniciar la descarga lo más cerca posible y avanzar hacia el fuego gradualmente.
Una vez apagado el fuego, aunque queden restos de carga en el extintor es conveniente terminar de descargarlos por dos motivos:
1) el fuego puede no estar completamente apagado en el interior de los objetos quemados, pudiendo volver a descontrolarse (efecto de reignición) y 2) si se suspende el accionamiento, como ya se ha dicho, no se puede reiniciar. Resulta en muchos casos conveniente de ser posible acercarse al fuego con más de un extintor, de forma tal que si no se lo domina con el primero, hay otro equipo a mano para atacar sin pérdidas de tiempo.
Asimismo se recomienda, de ser posible, no atacar solo el foco de fuego, sino junto a otra persona.
Discapacidad y vivienda indigna | Escribe Dr. Alberto Aníbal Gabás
Dentro del estricto marco legal en nuestro país hay una ley nacional que prevé la situación de los discapacitados.
En la ciudad de Buenos Aires se intentó solucionar el problema sancionando una norma administrativa que pretende derogar la “unanimidad” del consorcio, como mayoría legal para autorizar la construcción de rampas de acceso, por aplicación del art. 7 in fine de la ley 13.512, determinando que con mayoría simple de presentes y/o representados puede decidirse tal tipo de obra.
Sin embargo debemos decir que no produce los efectos queridos pues de ninguna manera una disposición local de una dependencia administrativa, puede derogar a una ley nacional como es la 13.512.
La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFOC) del gobierno porteño, dictó la disposición 4055, que establece dicha mayoría simple para la instalación de rampas de acceso, que entró en vigencia el 17 de enero último, se tomó a pedido de la Defensoría del Pueblo.
Es evidente que esa disposición carece de operatividad pues nunca se puede imponer por encima de una norma nacional, siendo manifiestamente inconstitucional, al pretender derogar principios consagrados por la ley 13.512.
Y de ninguna manera puede aceptarse el argumento referido a que ese ente administrativo tiene facultades de reglamentación, pues aunque las tuviera, de ninguna manera una reglamentación puede dejar sin efecto precisamente lo que consagra imperativamente la norma que trata de reglamentar. Resulta insostenible que mientras la ley 13.512 incorporada al Código Civil dice que para cualquier obra nueva sobre sectores comunes se requiere el consentimiento de la totalidad de los consorcistas, una norma local administrativa, deje si efecto esa disposición bajo la excusa de reglamentarla. Por otra parte la ley referida ya fue reglamentada en 1949 por el decreto 18.734.-
El tema –de todas formas- resulta meramente académico pues la necesidad, de la unanimidad que surge del art. 7 de la ley 13.512, ha sido derogada por la ley 22.431. La nueva disposición confirma el espíritu de la ley porteña 962/03 que estipula que todas las nuevas construcciones deben garantizar la accesibilidad física para todos, a través de las rampas y desniveles correspondientes. Remarcamos la palabra “nuevas” porque ratificando lo ya expuesto, resulta insuficiente, pues omite referirse a las construcciones existentes.
Ley 14.431 sistema de protección de discapacitados: Modificación de la ley N° 22.431. Marzo 15 de 1994. Accesibilidad de personas con movilidad reducida
Artículo 20- Establécese la prioridad de la supresión de barreras físicas en los ámbitos urbanos arquitectónicos… que se realicen o en los existentes que remodelen o sustituyan en forma total o parcial sus elementos constitutivos con el fin de lograr la accesibilidad para las personas con movilidad reducida… A los fines de la presente ley entiéndase por accesibilidad la posibilidad de las personas con movilidad reducida de gozar de las adecuadas condiciones de seguridad y autonomía como elemento primordial para el desarrollo de las actividades de la vida diaria sin restricciones derivadas del ámbito físico urbano, arquitectónico…
Entiéndase por barreras físicas urbanas las existentes en las vías y espacios libres públicos a cuya supresión se tenderá…
Artículo 21.-Entiéndase por barreras arquitectónicas las existentes en los edificios de uso público sea su propiedad pública o privada. y en los edificios de vivienda: a cuya supresión tenderá por la observancia de los criterios contenidos en el presente artículo.
Entiéndase por visitabilidad la accesibilidad estrictamente limitada al Ingreso y uso de los espacios comunes y un local sanitario que permita la vida de relación de las personas con movilidad reducida:
ARTICULO 2º- Agréguese al final del artículo 28 de la ley 22 431 el siguiente texto:… En toda obra nueva o de remodelación de edificios de vivienda, la aprobación de los planos requerirá imprescindiblemente la inclusión en los mismos de las normas establecidas en el artículo 21 apartado b), su reglamentación y las respectivas disposiciones municipales en la materia.
ARTICULO 4°- Deróguense las disposiciones de las leyes 13.512 y 19.279 que se opongan a la presente, así como toda otra norma a ella contraria. Barreras arquitectónicas, es todo aquello que obstaculiza o impide la movilidad, integración y comunicación de personas de una población o grupo social, y el Consorcio lo es.
Dentro de éstas, están las barreras físicas, que representa todo aquello que impide o dificulta el desarrollo de una o varias actividades en los entornos sociales y físicos.
Respecto a la ley referida debemos efectuar algunas consideraciones y comenzaremos por el final, es decir, por el art. 4º que deroga cualquier disposición de otra ley nacional, -y concretamente nombra a la 13.512 de propiedad horizontal- que se oponga.
La norma de esta última ley que se pone en juego es el art. 7 in fine de la ley 13.512, que dispone que toda obra nueva a llevarse a cabo sobre partes comunes, debe contar con la aprobación de la totalidad de los consorcistas, es decir el 100% del consorcio. En el caso, por ejemplo, para construir una rampa se debe convocar a asamblea y lograr el voto unánime del consorcio, algo realmente inalcanzable.
Y no es que tal disposición, pierda su validez o vigencia para todos los casos, sino solo cuando se trate de eliminar barreras físicas o facilitar la movilidad o la accesibilidad completa para personas con movilidad limitada, en que no solo no se requiere la unanimidad, sino directamente –es nuestra opinión- ni siquiera es necesario convocar a asamblea para decidir el tema, pues el administrador como representante legal del consorcio, está obligado a cumplir las leyes, sin obligación ni necesidad de consulta a su mandante y consecuentemente, deberá realizar las obras que sean necesarias para adaptar el edificio a los requerimientos legales, en todo caso la asamblea decidirá, costos, empresa, momento oportuno etc. pero la obra se debe realizar mas allá de la voluntad del consorcio, sencillamente por que una ley nacional lo determina.
No sé si esta ley se está cumpliendo, pero para que la misma sea efectiva, es dable que sea reglamentada y en su caso que se establezcan los plazos, para la adaptabilidad requerida, para la movilidad y autonomía de discapacitados, y establecer las sanciones en caso de incumplimientos.
Si bien la intención es buena, la ley debió ser mas contundente, mas clara, mas precisa y con un contenido mas completo. Además de las generalizaciones sobre adaptabilidad y practicabilidad debió precisar la obligatoriedad de la aplicación tanto en los edificios ya existentes, en construcción o a construir, la eliminación de las barreras arquitectónicas, la construcción de rampas “fijas”, y en su caso las sanciones ante el incumplimiento, tanto para el consorcio, como para el administrador, etc. Debió determinar expresamente qué tipo de construcción y servicios debe contener todo edificio colectivo, en mira a discapacitados o minusválidos, como rampas de acceso, medidas de ascensores, sanitarios, etc.
Este tipo de obligaciones la vemos un tanto difusa en la ley comentada.
Para nosotros la ley debiera directamente determinar la obligación del Consorcio representado por su titular, a que cumpla con las disposiciones legales, mas allá -y a pesar- de la voluntad asamblearia, como se hace respecto con las actuales leyes -por ejemplo- de conservación de fachadas.
No solo se debe tratar de favorecer la autonomía y movilidad del discapacitado sino “integrarlo” a la comunidad, y para ello corresponde concientizar a la sociedad.
Por lo pronto tenemos algún buen ejemplo jurisprudencial. La Cám. Nac. Apel. Civ. Sala "E"- Expte. n° 370.418.- "GONZÁLEZ, LAURA MATILDE C/CONS. DE PROP. SAN BENITO DE PALERMO 1686 S/DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA PROP. HORIZ"- Buenos Aires, 6 de agosto de 2003. que no solo condena a construir una rampa fija a un consorcio sino a pagar daño moral al damnificado.
Abogado - Especialista en Propiedad Horizontal
P.- Soy inquilina de un departamento ubicado en un edificio que ud. administra, ¿me corresponde pagar las expensas extraordinarias?-
R.- Estimada Susana, los gastos extraordinarios se establecen para realizar mejoras o reparar instalaciones inherentes al edificio, por lo que le corresponde pagarlas al dueño del departamento, salvo que en el contrato de alquiler se haya establecido esta condición, pero no corresponde.
P.- Estimado Administrador, ¿Como se si las expensas que me liquidan son las que realmente me corresponde pagar, de acuerdo a mi unidad funcional?
R.- Estimado Gerardo, en el Reglamento de Copropiedad del edificio se establecen los porcentuales de cada unidad funcional, de las cuales el total de todas las unidades debe sumar el 100%.
De acuerdo a lo que le corresponda, ese porcentual es multiplicado por el total de gastos del mes y el resultante es el valor de las expensas que debe pagar, como mínimo.
P.- En muchos lados estoy leyendo sobre la Resolución General 2159 de la AFIP, ¿ Qué significa ?
Romina Bustos.
R.- A grandes rasgos Romina, la resolución obliga al administrador a informar de los datos de los propietarios a la AFIP que cumplan con las siguientes caracteristicas: Que su UF posea mas de 100 m2 y que se abone en 1 semestre mas de $3600 pesos de expensas.
P.- No vivo en el edificio, y mis inquilinos no me hacen llegar las liquidaciones. ¿Como puedo hacer para enterarme de lo que pasa en el consorcio ?
R.- Fernando, la tecnologia actual facilita la comunicación sin barreras. En Palumbo Administraciones poseemos un sistema que hace llegar las liquidaciones a los propietarios a su email en formato PDF.
A todo aquel que requeria este servicio, no tiene mas que enviar un email a webmaster@palumboadministraciones.com con los datos de su edificio, UF y nombre del titular, para ser ingresados al sistema.
P.- Desearía saber cuáles son los libros obligatorios y optativos que debe utilizar un consorcio, cómo y dónde deben registrarse y qué requisitos deben cumplir los comprobantes que en él se registren.
Victoria Rawsik.
R.- Los libros obligatorios segun el reglamento son:
-Libro de Administracion (libro caja).
-Libro Ley Art 52 LCT (Libro de remuneraciones). Si tienen empleados en relacion de dependencia.
-Libro de Ordenes (para impartir las tareas por parte del administrador al encargado).
-Libro de Ascensores (para anotar el mantenimiento periodico de estas instalaciones electromecanicas).
Rubricados y foliados por autoridad competente.
Envie su pregunta a correodelectores@palumboadministraciones.com

References: in fine

Artículo 20

Artículo 21
 artículo 28
 artículo 21
in fine
 Resolución 
 resolución