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Timestamp: 2019-11-13 10:27:09+00:00

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Fragen Zum Mietrecht Categories Falk Schuhmacher
Kategorie-Archiv: Fragen zum Mietrecht
Wann haftet der Verwalter für Prozesskosten?
Ab dem 01.07.2007 wurde § 49 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz mit folgendem Wortlaut eingefügt:
Schon vor dieser Gesetzesergänzung war aber anerkannt, dass der Verwalter bei einer schuldhaften Verletzung des Verwaltervertrags auf Schadensersatz haftet, mithin auch die Prozesskosten zu tragen hat (BayObLG, 2Z BR 199/04 vom 08.12.2004 = ZMR 2005, 801). In diesem Fall hatte der Verwalter einem Eigentümer den Tagungsort vorsätzlich nicht mitgeteilt, was zur Nichtigkeit der Beschlüsse geführt hat.
Von dieser Möglichkeit wurde aber von den Gerichten nur selten Gebrauch gemacht.
Diese Tendenz hat sich nun geändert. Ab dem Jahr 2007 sind schon einige Urteile ergangen, die sich mit der Haftung auseinandergesetzt haben.
Es gibt zwar auch einige Verfahren, in denen eine Haftung abgelehnt wurde. Beispielsweise hat das LG Karlsruhe mit Urteil vom 15.09.2011, Az. 11 T 302/11 (NJW-RR 2012, 462) eine Haftung verneint und folgendes ausgeführt:
Grob fahrlässig bzw. schuldhaft handelt, wer die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und dasjenige nicht beachtet, was jedem hätte einleuchten müssen, wobei auch subjektive, in der Person des Handelnden begründete Umstände zu berücksichtigen sind.
Selbst ein objektiv grober Pflichtenverstoß rechtfertigt für sich allein noch nicht den Schluss auf ein entsprechend gesteigertes personales Verschulden, es muss eine auch subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung vorliegen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es sich hier um eine professionelle Verwalterin handelt, an die höhere Anforderungen als an einen Miteigentümerverwalter zu stellen sind (vgl. zu allem LG München I, NJOZ 2010, 2361 = ZMR 2010, 799 m. w. Nachw.; LG Berlin, NJW 2009, 2544 = NZM 2009, 551).
Hier sind jedoch keine hinreichenden Umstände ersichtlich, die die fehlerhafte Beschlussfassung aus subjektiver Sicht als besonders vorwerfbar erscheinen lassen. Die Beigeladene hat laut Protokoll in der Versammlung mehrfach darauf hingewiesen, dass der Antrag eine bauliche Veränderung zum Gegenstand habe und demgemäß eines allstimmigen Beschlusses zur Wirksamkeit bedürfe, anderenfalls er der Anfechtung unterliege. Dass sie dennoch den Mehrheitsbeschluss als wirksam festgestellt hat, ist angesichts der umstrittenen Rechtslage zur Verkündung rechtswidriger Beschlüsse jedenfalls nicht als grob fahrlässig zu werten, denn auch von einem professionellen Verwalter können nicht die Kenntnisse eines Volljuristen erwartet werden (vgl. LG Berlin, NJW 2009, 2544 = NZM 2009, 551).
In diesem Fall wurde die Haftung also abgelehnt.
Sehr weit geht m. E. dementgegen das Urteil des AG Velbert vom 20.02.2009, 18a C 88/08 = ZMR 2009, 565. Das Amtsgericht hat dem Verwalter die Prozesskosten einer Beschlussanfechtung mit folgender Begründung auferlegt:
Bei unpräziser Ankündigung der Finanzierung einer größeren Baumaßnahme und fehlenden Vergleichsangeboten entspricht eine positive Beschlussfassung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Es ist dann gerechtfertigt, dem Verwalter die Kosten des Anfechtungsverfahrens aufzuerlegen.
Zulässiges Rechtsmittel gegen die Kostenlastentscheidung ist die sofortige Beschwerde (LG München I, NJW-RR 2009, 1671).
Der Verwalter ist demnach gut beraten, wenn er sich vor problematischen Beschlüssen Rechtsrat einholt.
Dieser Beitrag wurde unter Wohnungseigentumsrecht abgelegt am 4. Juni 2013 von Falk Schuhmacher.
Darf mein Nachbar mein Grundstück betreten, um zu arbeiten?
Zunächst einmal ist darauf zu verweisen, dass sich die Rechtslage unter anderem auch nach Landesrecht richtet. Der Gesetzgeber hat die gesetzliche Regelung den Bundesländern überlassen. Für Rheinland-Pfalz ergeben sich die Regelungen aus den §§ 21 bis 33 des Landesnachbarrechtsgesetz (LNRG).
Im Gesetz aufgeführt sind das Hammerschlags- und das Leiterrecht (§ 21 LNRG RLP).
Unter Hammerschlagsrecht wird die Befugnis verstanden, das Nachbargrundstück betreten zu können, um von dort aus Bau-, Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten an Bauwerken auf dem eigenen Grundstück durchzuführen, die von dort aus entweder gar nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem technischen oder kostenmäßigen Aufwand ausgeführt werden können.
Unter Leiterrecht versteht man die Befugnis, zu diesen Zwecken auf dem Nachbargrundstück Leitern oder Gerüste aufzustellen, Baumaterialien über das Nachbargrundstück zur Baustelle zu befördern und in manchen Bundesländern auch Baumaschinen und Baumaterial während der Arbeiten auf dem Nachbargrundstück abzustellen oder zu lagern.
Daneben wird das Hammerschlags- und Leiterrecht durch das sog. Schaufelschlagsrecht ergänzt. Dabei geht es um die Befugnis, im Zusammenhang mit Erdarbeiten auf dem Nachbargrundstück auch Erde, Sand, oder anderen Bodenaushub vorübergehend lagern zu dürfen. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung hierzu findet sich im LNRG RLP aber nicht.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang vor allem § 22 LNRG RLP, d. h. die Anzeigepflicht. Der Nachbar muss die Nutzungsabsicht mindestens zwei Wochen vor Beginn der Benutzung dem Eigentümer und dem Nutzungsberechtigten (Mieter) anzeigen.
Wenn also die Voraussetzungen des § 21 LNRG RLP und eine rechtzeitige Anzeige vorliegen, dann müssen Sie die Betretung dulden.
Dieser Beitrag wurde unter Nachbarrecht abgelegt am 22. Mai 2013 von Falk Schuhmacher.
Kann der Vermieter auf ein verpfändetes Kautionssparbuch ohne weiteres zugreifen?
Das Gesetz regelt zwar die Art der Kautionsleistung in § 551 BGB (Bereitstellung einer Geldsumme), lässt aber auch eine andere Anlageform zu: Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren (§ 551 Absatz 3 BGB). Zulässig ist deshalb die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, dass ein Sparbuch des Mieters verpfändet wird.
Problematisch kann dann nach Mietvertragsbeendigung nun die Auflösung des verpfändeten Sparbuchs durch den Vermieter werden.
Wenn die Mietkaution durch Verpfändung eines Sparbuchs geleistet worden ist, darf der Vermieter das Sparkonto nämlich nur im Falle der Pfandreife auflösen, also dann, wenn ihm gegen den Mieter ein fälliger Anspruch zusteht. D. h. eine berechtigte, verrechenbare Gegenforderung. Grundsätzlich muss der Vermieter als Pfandgläubiger nicht nur sein Pfandrecht, sondern auch die Pfandreife beweisen. Daran ändert sich nichts dadurch, dass nach dem Inhalt der Verpfändungsvereinbarung die Bank als Schuldnerin zur Auszahlung des Kautionsguthabens an den Vermieter auch ohne entsprechenden Nachweis befugt sein soll. Darin liegt nur eine Erleichterung für die Bank, die nicht in die eventuellen Streitigkeiten der Mietvertragsparteien untereinander hineingezogen werden soll. Der Mieter kann einem unzulässigen Zugriff auf das Kautionssparbuch aber mit einer Unterlassungsverfügung im einstweiligen Rechtsschutz begegnen.
Allerdings ist dieses Ergebnis zwischen den einzelnen Amts- und Landgerichten nicht unumstritten. Der Bundesgerichtshof hat die Frage noch nicht entschieden.
Ein Einziehungsrecht des Vermieters für die Kaution bei streitigen Forderungen besteht nach folgenden Urteilen nicht: LG Darmstadt (Beschluss vom 13.12.2004, Az: 11 T 11/04), LG Wuppertal (Urteil vom 27.11.2003, Az: 9 S 194/03), AG Lichtenberg (Urteil vom 1.4.2004, Az: 4 C 1002/04), AG Tiergarten (Urteil vom 11.3.2003, Az: 6 C 92/03). Am weitesten geht wohl die Ansicht des LG Baden-Baden (Beschluss vom 29.10.2002, Az: 3 T 40/02)), wonach eine Aufrechnung möglicher Schadensersatzansprüche des Vermieters mit der Kaution schon allein deshalb ausscheide, weil es sich nicht um gleichartige Forderungen handele, § 387 BGB.
Anders sah dies aber das OLG Karlsruhe mit Beschluss vom 18.8.2008, Az: 8 W 34/08. Die Verwertung der Kaution durch den Vermieter setzt nicht unstreitige Ansprüche voraus, sondern lediglich die Verrechnung der Kaution mit Vermieteransprüchen im Rahmen einer Abrechnung.
Insoweit wird es auch darauf ankommen, in welchem Gerichtsbezirk sich die Wohnung befindet.
Kann der Mieter die Kaution abwohnen?
Die Mietkaution darf nicht einfach abgewohnt werden. Mieter dürfen deshalb auch nicht einfach die Mietzahlungen einstellen und den Vermieter auffordern, die ausstehenden Mieten mit der Kaution zu verrechnen.
Das Oberlandesgericht Frankfurt, Az. 2 W 10/04 hat hierzu folgendes ausgeführt:
Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für sämtliche aus dem Mietverhältnis begründeten Forderungen. Sie wird erst nach vollständiger vertragsgemäßer Räumung der Mieträume zur Rückzahlung fällig (s. Palandt/Weidenkaff, 63. Aufl. 2004, Einf. vor § 535 unter Nr. 121 m.w.N.).

References: § 49
 § 22
 § 21
 § 551
 § 387
 § 535