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Timestamp: 2018-06-23 00:40:16+00:00

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1.) Keine Abzinsung eines Wohnbauförderungsdarlehens bei Kaufvertrag (wie RV/0118-W/08 ua)2.) Der als Wohnbauförderung gewährte "nichtrückzahlbare Zuschuss" des Landes ist in die Bemessungsgrundlage der GrESt miteinzubeziehen - Findok Internet
Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSW vom 20.02.2009, RV/0947-W/08
1.) Keine Abzinsung eines Wohnbauförderungsdarlehens bei Kaufvertrag (wie RV/0118-W/08 ua)
2.) Der als Wohnbauförderung gewährte "nichtrückzahlbare Zuschuss" des Landes ist in die Bemessungsgrundlage der GrESt miteinzubeziehen
RV/0947-W/08-RS1 Permalink
Eine Bauvereinigung errichtet ein Wohnhaus und das Land zahlt als Wohnbauförderung einen Teil der Baukosten unter der Bedingung, dass der "nichtrückzahlbare Zuschuss" dem Käufer zugute kommt. Die Bauvereinigung vereinbart mit den Käufern jeweils einen nominellen Kaufpreis und gibt die Wohnbauförderung so weiter, dass der proportional auf den Kaufpreis entfallende nichtrückzahlbare Zuschuss des Landes von den Käufern nur unter der Bedingung nicht zu zahlen ist, dass sie die Wohnbauförderungsvorschriften einhalten. Grunderwerbsteuerrechtlich stellt die anteilige Bezahlung der Baukosten durch das Land eine teilweise Aufbringung des Kaufpreises durch einen Dritten dar. Der zwischen Bauvereinigung und dem Käufer im Kaufvertrag vereinbarte, nominelle Kaufpreis ist daher Gegenleistung und der nichtrückzahlbare Zuschuss in die Bemessungsgrundlage der GrESt miteinzubeziehen.
Wohnbauförderung, Abzinsung, nichtrückzahlbarer Zuschuss
Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Bw., inA, vertreten durch Weissborn & Wojnar Kommandit-Partnerschaft, 1020 Wien, Praterstraße 68, gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 18. Dezember 2007, ErfNr. xxx, StNr. yyy betreffend Grunderwerbsteuer entschieden:
Der angefochtene Bescheid mit der Festsetzung von Euro 5.070,52 an Grunderwerbsteuer bleibt unverändert.
Am 30. Oktober 2007 wurde zwischen der A gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft (kurz: A ) als Verkäuferin einerseits und Frau Bw. , der Berufungswerberin (Bw.) als Käufer andererseits ein Kauf- und Wohnungseigentumsanwartschaftsvertrag abgeschlossen, welcher auszugsweise lautet:
"I....Die A ....ist Alleineigentümerin....der Liegenschaft EZ bb....Die Verkäuferin errichtet für die Wohnungseigentumsbegründung auf dieser Liegenschaft eine Wohnhausanlage samt Tiefgarage mit 76 KFZ-Abstellplätzen, 26 Wohnungen, 2 Büros und 3 Archiven, sowie einen als allgemeinen Teil nicht im Wohnungseigentum gewidmeten Kinderspielraum.
Die Errichtung der kaufgegenständlichen Wohnung erfolgt mit Hilfe von vom Land Wien bereits schriftlich zugesicherten Wohnbauförderungsmitteln, und zwar nach dem WWFSG 1989.
Die Verkäuferin verkauft und die kaufende Partei kauft die gegenständlichen ideellen 52/3.960-tel Anteile an der, in Punkt I. bezeichneten Liegenschaft, mit denen die Wohnung Top Nummer zzz...(mit ca. 49,34 m2 Wohnnutzfläche), samt idelle 8/3.960-tel Anteile, mit denen der KFZ-Abstellplatz Nr. zzz1 im Wohnungseigentum zu verbinden sein wird....
II. Wohnbauförderung, Hypothekardarlehen Übernahme-, Eintritts- und Einverständniserklärungen:....Der Käufer übernimmt diese Förderungen sowie das Hypothekardarlehen anteilig, unterwirft sich den Bestimmungen dieses Wohnbauförderungsgesetzes und tritt darüber hinaus in sämtliche Bedingungen der vorgenannten, ihm inhaltlich vollständig bekannten Zusicherungen sowie der für das, im Rahmen des, von der Wohnbauförderung genehmigten Finanzierungsplanes aufgenommene, wie aus Punkt I. dieses Vertrages ersichtlich, grundbücherlich sichergestellte Hypothekar-Baudarlehen ein. Der vorgenannte Pfandrechtsbetrag des Förderdarlehens der Stadt Wien beruht noch auf den Wohnbauförderungs-Einreichunterlagen und wird im Zuge der Wohnbauförderungs-Endabrechnung allenfalls noch entsprechend berichtigt, das heißt, insbesondere den tatsächlich errichteten förderbaren Flächen und der Endabrechnungssumme angepasst.
III. Kaufpreis, Treuhandschaft, Sicherung des Erwerbers....
a) Der Kaufpreis für den Wohngegenstand ....beträgt Euro 125.556,00.
b) Dieser Kaufpreis stellt, was die Anteile Eigenmittel und anteiliges übernommenes Hypothekardarlehen anlangt, einen Fixpreis nach oben im Sinne des § 15a WGG dar....Der Kaufpreis für die Wohnung setzt sich zusammen aus einem Anteil an Grundkosten und Baukosten....
Auf Basis des Finanzierungsplanes laut Zusicherung des Magistrats der Stadt Wien, gestaltet sich die Finanzierung betreffend das gegenständliche Wohnungseigentumsobjekt wie folgt:
€ 102.653,00
Anteiliges Hypothekardarlehen der Bank Austria-Creditanstalt
Anteilig auf das Objekt entfallender nicht rückzahlbarer Zuschuss des Landes Wien
€ 125.556,00
a) Der Kaufpreis für den KFZ-Abstellplatz ....beträgt Euro 19.316,00.
€ 19.316,00
3....Der Käufer erklärt, die Finanzierung im Sinne des vorliegenden Finanzierungsplanes in Anspruch zu nehmen, sohin an Eigenmitteln den oben ausgewiesenen Betrag aufzubringen, das anteilige Hypothekardarlehen und das anteilige Förderungsdarlehen des Landes Wien in Anspruch zu nehmen....
VII.5.i) Die monatliche Vorschreibung, wird sich unter anderem aus Annuitäten, Instandhaltung, Betriebskosten, Verwaltungskosten und der Umsatzsteuer von Betriebs- und Verwaltungskosten zusammensetzen."
Am 22. Mai 2007 stellte das Finanzamt in einem Parallelverfahren, das dasselbe Bauvorhaben betrifft, folgende Fragen:
"1.) Handelt es sich bei der vorliegenden Wohnbauförderung um eine Objektförderung oder eine Subjektförderung?
2.) Erfolgt auf Grund des vorliegenden Vertrages eine Darlehensübernahme durch den Erwerber mit schuldbefreiender Wirkung für den bisherigen Darlehensnehmer (Veräußerer). Wird der bisherige Darlehensnehmer somit gegenüber dem Darlehensgeber aus der Schuldhaftung entlassen?
3.) Es wird ersucht, folgende Unterlagen vorzulegen: Darlehenszusicherung, Darlehensvertrag, Tilgungsplan betreffend WBF - Darlehen, Unterlagen, aus denen die Schuldbefreiung des bisherigen Darlehensnehmers zu ersehen ist, sowie eine Liste der bisher erfolgten Abverkäufe (Name des Erwerbers, Objektbezeichnung, ErfNr.)"
Die Stellungnahme dazu langte am 3. Juli 2007 beim Finanzamt ein:
"Ad 1.) Die Art der Wohnbauförderung ergibt sich aus Zusicherungen, Schuldscheinen und dem darauf abgestimmten Vertrag unter ausdrücklicher Bezugnahme auf das WWFSG. Es wird darauf verwiesen, dass auch im Vertrag ausdrücklich darauf hingewiesen ist, dass die Errichtung der kaufgegenständlichen Wohnungen mit Hilfe von, vom Land Wien zugesicherten Wohnbauförderungsmitteln, und zwar nach dem WWFSG 1989 (LGBl. 18/89 idgF iVm den Neubauverordnungen 46/2001 idF 21/2003 zum WWFSG (WWFSG - VO 2001 bzw. 2003) erfolgt.
Die Definition Subjektförderung/Objektförderung ergibt sich aus dem WWFSG, da es sich keineswegs um Wohnbeihilfen im Sinne dieser Bestimmungen handelt, wird auf § 56 WWFSG verwiesen.
Die Art der Förderung ergibt sich sohin konkret aus der beiliegenden Zusicherung vom 30.11.2005, dem korrespondierenden, intabulierten Schuldschein, sowie der Nachtragszusicherung vom 13.6.2006 samt Schuldschein und Pfandurkunde; diese Urkunden werden in Kopie beigelegt....
Ad 2.) In Zusicherung und Schuldscheinen ist vorgesehen, dass auf die Erwerber und künftigen Wohnungseigentümer sämtliche Verpflichtungen, Rechte und Pflichten aus Zusicherung und Schuldschein zu überbinden sind, was vertraglich auch geschieht. Mehrere Schuldner werden hinkünftig zur ungeteilten Hand haften.
Eine Haftungsfreistellung des ursprünglichen Förderungswerbers, der verkaufenden Partei, ist wohnbauförderungsrechtlich nicht vorgesehen, was aber nichts daran ändert, dass die Kauf- und Wohnungseigentumsanwartschaftsverträge expressis verbis die Übernahme der Wohnbauförderung durch den Käufer vorsehen: Siehe dazu zB eine Textpassage aus den entsprechenden Kaufverträgen:....
Im übrigen wird darauf verwiesen, dass auch entsprechende Veräußerungsverbote gem. WWFSG intabuliert sind, die es erforderlich machen, die ausdrückliche und grundbuchsfähige Zustimmungserklärung des Förderungsgebers zur WE-Begründung und dem Abverkauf der Wohnungen einzuholen, diese wird nur dann erteilt, wenn entsprechende Förderungsübernahmen erfolgen.
Festzuhalten ist auch, dass die Erwerber betreffend die ausdrücklich übernommenen Anteile der Wohnbauförderung die Verkäuferin und Wohnungseigentumsorganisatorin vollkommen schad- und klaglos zu halten haben; dies ergibt sich auch aus den gesetzlichen Bestimmungen zur Schuldübernahme. Bis zur grundbücherlichen Durchführung der Erwerbsverträge und des Wohnungseigentums, die dann die Haftungsübernahme auf die Erwerber auch sachenrechtlich finalisiert, ist die Schad- und Klagloshaltungsverpflichtung zusätzlich vertraglich festgeschrieben."
Dazu wurden folgende Unterlagen vorgelegt, die das gesamte Bauvorhaben betreffen: 1. Zusicherung vom 30.11.2005 für das Förderdarlehen im Betrage von Euro 631.673,00 2. Schuldschein vom 29.6.2006....mit den...Fälligkeits-/Verzinsungs-/Tilgungsraten 3. Nachtragzusicherung vom 13.6.2006 "Nachtragszusicherung aufgrund der Gewährung eines Baukostenzuschusses" über einen Betrag von Euro 86.152,00 4. Verpflichtungserklärung und Pfandbestellungsurkunde vom 13.6.2006 über Euro 86.152,00 5. Liste der bisher, mit entsprechend gleichlautenden Verträgen....erfolgten Abverkäufe, denen bereits eine Erfassungsnummer zuzuordnen ist.
In der "Nachtragszusicherung aufgrund der Gewährung eines Baukostenzuschusses" vom 13.6.2006 (Pkt. 4. s.o.) wurde vom Land Wien neben dem Wohnbauförderungsdarlehen auch ein nichtrückzahlbarer Zuschuss in Höhe von Euro 86.152,00 gemäß § 14 des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetzes - WWFSG 1989, LGBl. Nr. 18/1989, in Verbindung mit § 6a der Verordnung der Wiener Landesregierung, LGBl. für Wien Nr. 46/2001 idF LGBl. für Wien Nr. 2001/2003 gewährt, und zwar an den Bauträger. Der Zuschuss wurde für die Errichtung von 17 Eigentumswohnungen gewährt. Laut Punkt II sind sämtliche sonstige Bedingungen, Beschränkungen und Auflagen der das Landesdarlehen betreffenden Punkte auch sinngemäß für den Baukostenzuschuss (nichtrückzahlbaren Zuschuss) anzuwenden. Darüber hinaus gilt weiters, dass die Nachförderung voll und ganz den künftigen Wohnungseigentumswerbern zugute kommen muss.
Das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien bezog den "anteilig auf das Objekt entfallenden nicht rückzahlbaren Zuschuss des Landes Wien in Höhe Euro 2.791,00" in die Bemessungsgrundlage mit ein und setzte mit Bescheid vom 18. Dezember 2007 für den Erwerbsvorgang die Grunderwerbsteuer mit € 5.070,52 von einem Betrag von € 144.872,00 x 3,5% fest. Eine "Abzinsung der Förderungsdarlehens erfolgte nicht. Als Begründung gab das Finanzamt an, dass eine Abzinsung gemäß § 14 BewG nur vorzunehmen sei, wenn der Erwerber des Grundstückes das Darlehen übernehme und der bisherige Darlehensnehmer, der Veräußerer aus seiner Schuld entlassen werde.
In der Berufung wird vorgebracht, dass
1. das anteilig übernommene hypothekarisch sichergestellte Förderungsdarlehen abzuzinsen und eine endgültige Zumessung der GrESt vorzunehmen sei. Dem Vertragsverhältnis sei der dort dargestellte GB-Stand zugrunde gelegt und auch ausdrücklich angeführt welche eingetragenen Pfandrechte und Belastungen zu übernehmen seien. Die Übernahme des anteiligen Förderungsdarlehens und die ausdrückliche Unterwerfung unter alle Bedingnisse von Zusicherungen und Schuldscheine ist statuiert. Mit der erklärten Schuldübernahme gehe auch die Pfandrechtsübernahme einher. Für diesen Fall sehe das Gesetz das Recht des "Altschuldners" vor, seine Haftungsentlassung zu begehren. Damit sei auch klar, dass die statuierte Schad- und Klagloshaltung des WE-Organisators bei Verletzung der Förderungsbedingungen der (privativen) Schuldübernahme nicht entgegen steht. Man könne die monatlichen Akontizahlungen nicht als Teilkaufpreisgestaltung ansehen, nur weil die Zusicherung die Rückführung halbjährlich vorsieht
und 2. der nicht rückzahlbare Zuschuss nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sei, da er keine Gegenleistung darstelle, die der Grunderwerbsteuer unterläge.
Diese Berufung wurde vom Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien mit Berufungsvorentscheidung vom 12. März 2008 teilweise stattgegeben und der nicht rückzahlbare Zuschuss wiederum aus der Bemessungsgrundlage herausgenommen.
5. Zum Vorbringen
Im gegenständlichen Fall wurde unter Punkt IIIa) vereinbart, dass der Kaufpreis für den Wohngegenstand Euro 137.629,00 beträgt. Der Kaufpreis setzt sich zusammen aus einem Anteil an Grundkosten und Baukosten....
6. Der "anteilig auf das Objekt entfallende nicht rückzahlbare Zuschuss des Landes Wien" ist in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen
Im Rahmen des Wohnbauvorhabens werden vom Land neben Wohnbauförderungsdarlehen auch nichtrückzahlbare Zuschüsse gemäß § 14 des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetzes - WWFSG 1989, LGBl. Nr. 18/1989, in Verbindung mit § 6a der Verordnung der Wiener Landesregierung, LGBl. für Wien Nr. 46/2001 idF LGBl. für Wien Nr. 2001/2003 gewährt, und zwar an den Bauträger. Laut "Nachtragszusicherung aufgrund der Gewährung eines Baukostenzuschusses" wird der Zuschuss für die Errichtung von 17 Eigentumswohnungen gewährt. Die Nachförderung muss voll und ganz den künftigen Wohnungseigentumswerbern zugute kommen.
In den Verträgen zwischen Bauträger und Wohneigentumswerber wird der nichtrückzahlbare Zuschuss anteilig als Teil des Kaufpreises aufgelistet.
6.1. Aus dem Gesetz über die Förderung des Wohnungsneubaues und der Wohnhaussanierung und der Gewährung von Wohnbeihilfe (Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz - WWFSG 1989, LGBl. 18/1989 idF LGBl. 67/2006) geht folgendes hervor:
Gemäß § 1 fördert das Land Wien die Errichtung von Wohnhäusern, Wohnungen, Heimen, Eigenheimen und Kleingartenwohnhäusern durch Neubau, Zubau, Einbau oder Umbau. Nach § 7 kann die Förderung in der Gewährung von Förderungsdarlehen des Landes, in der Gewährung von Baukosten-, Annuitäten- oder Zinsenzuschüssen oder in der Gewährung von nichtrückzahlbaren Beiträgen uvam bestehen. Diese Fördermaßnahmen dürfen nur gewährt werden für die Errichtung von Wohnungen (Geschäftsräumen) zur Überlassung in Miete, für die Errichtung von Wohnungen im bzw. zur Übertragung in das Wohnungseigentum...an bestimmte Personen (§ 9).
Nach § 15 kann für die Errichtung von Wohnungen ein nichtrückzahlbarer Beitrag gewährt werden.
Die Neubauverordnung 2001 idF 2003 besagt folgendes: Nach § 5 erfolgt die Förderung der Errichtung von Wohnungen und Geschäftsräumen, an denen Wohnungseigentum begründet werden soll, durch die Gewährung eines Förderungsdarlehens des Landes. Daneben kann gemäß § 6a ein nichtrückzahlbarer Zuschuss für tatsächlich angefallene Baukosten gewährt werden, wenn die Gesamtnutzfläche weniger als 4.500 m2 beträgt. Die Höhe des Zuschusses orientiert sich nach Quadratmeter Nutzfläche.
6.2. Wohnbauförderungsmassnahmen aus Sicht der Grunderwerbsteuer
Unter einer Gegenleistung ist daher geldwerte Leistung zu verstehen, die für den Erwerb des Grundstückes - in den Fällen Abs. 2 und Abs. 3 des § 5 GrEStG auch nur mittelbar - zu entrichten ist. Jede nur denkbar Leistung, die für den Erwerb des Grundstückes vom Erwerber versprochen wird, ist Teil der Bemessungsgrundlage. Zur Gegenleistung gehört jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstückes gewährt, oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstückes empfängt. Ob eine Leistung Gegenleistung ist, richtet sich nach dem inneren Zusammenhang der Leistung mit dem Grundstückserwerb.
6.2.1. Wohnbauförderungsdarlehen
Wohnbauförderungsdarlehen werden vom Erwerber übernommen und bilden daher einen Teil der Gegenleistung, das ist auch im vorliegenden Fall unstrittig. Berufungsgegenständlich ist nur, ob diese Darlehen mit dem Nennwert oder mit dem abgezinsten Betrag in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer aufzunehmen sind.
6.2.2. Baukosten-, Annuitäten oder Zinsenzuschüsse
Laut Fellner, Grunderwerbsteuer zu § 5, Rz 38, September 2003, können durch Zuschüsse aus Mitteln der Wohnbauförderung (Baukosten-, Annuitäten oder Zinsenzuschüsse) die von Banken gewährten Darlehen oder Kredite für den Empfänger der Zuschüsse zu einem unverzinslichen Darlehen oder Kredit insbesondere dann werden, wenn diese Zuschüsse die Zinsen des Darlehens oder Kredites ganz oder zum größten Teil decken. Die Bewertung einer vom Erwerber eines Liegenschaftsanteils übernommenen Darlehensschuld mit deren Nennwert ist auch dann nicht rechtswidrig, wenn eine Gebietskörperschaft im Rahmen der Förderung der Errichtung von Wohnungen für Zinsen und Tilgung einen Zuschuss (Annuitätenzuschuss) leistet (VwGH 19. 3.2003, 2002/16/0083).
6.2.3. Gewährung nichtrückzahlbarer Zuschüsse
Das Land Wien zahlt den Zuschuss an den Veräußerer und fördert mit dem Zuschuss die Errichtung von Wohnhäusern und Wohnungen durch Neubau. Der gemäß § 6a der Neubauverordnung 2001 idF 2003 nichtrückzahlbare Zuschuss kann für tatsächlich angefallene Baukosten gewährt werden, wobei sich der Zuschuss nach Quadratmeter Nutzfläche orientiert. Das Land trägt der Bauvereinigung die Bedingung auf, die Wohnbaubegünstigung an die Käufer weiterzugeben.
Im Kaufvertrag, den die Bauvereinigung mit dem Käufer abschließt, wird der nominelle Kaufpreis für den Liegenschaftsanteil vereinbart. Im Kaufvertrag wird aufgeschlüsselt, welche Kalkulation dem nominellen Kaufpreis zugrunde liegt. So heißt es zu "Punkt III Kaufpreis" des gegenständlichen Kauf- und Wohnungseigentumsanwartschaftsvertrages, dass sich der Kaufpreis für die Wohnung aus einem Anteil an Grundkosten und einem Anteil an Baukosten zusammensetzt. Der Anteil an Baukosten ist der Bauvereinigung tatsächlich erwachsen. Die Förderung funktioniert aber so, dass ein Teil der Baukosten durch den Zuschuss des Landes abgedeckt wird, mit dem Auftrag an die Bauvereinigung, die Begünstigung dem Käufer zugute kommen zu lassen. Im Kaufvertrag gibt die Bauvereinigung den anteilig auf das Objekt entfallenden nicht rückzahlbare Zuschuss des Landes Wien weiter. Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer, den nominellen Kaufpreis, der den anteiligen nichtrückzahlbaren Zuschuss inkludiert, zu entrichten. Nur für den Fall, dass der Käufer die Vorschriften der Wohnbauförderung nicht einhält, ist er verpflichtet, den anteiligen Zuschuss zurückzuzahlen. Der Käufer verpflichtet sich für den Erhalt des Liegenschaftsanteiles den nominellen Kaufpreis zu entrichten. Der nominelle Kaufpreis wird bis auf den Teil, für den sozusagen der "anteilige nichtrückzahlbare Zuschuss" gewährt wurde, vom Käufer gezahlt. Der auf den anteiligen nicht rückzahlbare Zuschuss entfallende Kaufpreisteil wurde vom Land Wien, das ist in Ansehung von Bauvereinigung und Käufer ein Dritter, (als Wohnbauförderung) bezahlt.
Aus der Bestimmung des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist zu ersehen, dass für die Berechnung der Steuer das Ausmaß der tatsächlich geleisteten Kaufpreiszahlungen kein rechtliches Gewicht besitzt (VwGH 22.4.1982, 16/3303/79, 16/3304/79). Als Gegenleistung ist also der Nennbetrag des Kaufpreises maßgebend (VwGH 30.8.1995, 94/16/0085, Fellner, Kommentar zum GrEStG, zu § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG, Rz 59 und die dort angegebene Rechtsprechung, und Verweis auf Rz 37). Bei der Beurteilung eines grunderwerbsteuerlichen Rechtsvorgangs kommt es nur darauf an, was Gegenleistung im einzelnen Fall ist und nicht darauf, aus wessen Vermögen die Gegenleistung aufgebracht wird (Fellner, Kommentar zum GrEStG, zu § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG, Rz 63 und die dort angegebene Rechtsprechung VwGH 14.11.1974, 256/74).
Erfüllt laut Boruttau-Egly-Sigloch, dKommentar zum GrEStG, zu § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG, Rz 611, ein Dritter dem Veräußerer gegenüber die Verpflichtung des Erwerbers, so sind auch diese Leistungen Teil der Gegenleistung: denn nach § 267 BGB kann auch ein Dritter die Leistung bewirken, wenn der Erwerber nicht in Person zu leisten hat. Die Einwilligung des Erwerbers ist nicht erforderlich, dass ein Dritter leistet. Das ist in solchen Fällen auf die Berechnung der GrESt ohne Einfluss. Die GrESt wird nach Maßgabe der dem Erwerber des Grundstückes obliegenden Gegenleistung berechnet. Dies ist aber kein Fall des § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG (= § 5 Abs. 3 Z. 2 GrEStG). § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG betrifft vielmehr die Fälle, in denen ein Dritter leistet, ohne dass eine Verpflichtung des Erwerbers vorliegt (Boruttau-Egly-Sigloch: Rz 612). Beispiel: Eine Gemeinde ist am Zustandekommen eines Kaufvertrages interessiert, weil der Käufer auf dem erworbenen Grundstück eine Fabrik bauen will. Sie gewährt deshalb dem Veräußerer Zahlungen, die der Gegenleistung auch dann hinzuzurechnen sind, wenn der Erwerber nichts davon weiß (Boruttau-Egly-Sigloch: Rz 615).
Bei der Grunderwerbsteuer kommt es auf den vereinbarten Kaufpreis an und nicht darauf, wer den Kaufpreis dann tatsächlich bezahlt. Der Käufer müsste, wenn der Dritte (das Land Wien) nicht gezahlt hätte, den Kaufpreis in der vereinbarten Höhe tatsächlich an die Bauvereinigung zahlen. Dass dieser Kaufpreisteil vom Dritten, dem Land Wien "im Wege der teilweisen Baukostentragung" direkt an den Verkäufer, die Bauvereinigung, aufgebracht wurde, spielt keine Rolle. Der zwischen der Bauvereinigung und dem Käufer im Kaufvertrag vereinbarte, nominelle Kaufpreis ist daher Gegenleistung iSd Grunderwerbsteuergesetzes und der Bemessung zugrunde zu legen.
Die Rückzahlungsverpflichtung des Käufers an das Land Wien für den Fall der Nichteinhaltung der Wohnbauförderungsvorschriften betrifft das "innere Verhältnis zwischen dem Dritten und dem Käufer". Grunderwerbsteuerrechtlich wurde einerseits dem Verkäufer ein Teil der Baukosten ersetzt und damit aus seiner Sicht, ein Teil des Kaufpreises bereits gezahlt und andererseits verpflichtete sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer zu einem nominellen Kaufpreis. Der nominelle Kaufpreis ist Bemessungsgrundlage. Die Rückzahlungsverpflichtung des Käufers an das Land macht daraus keinen auflösend bedingten nicht grunderwerbsteuerbaren Kaufpreisanteil.
7.1 Keine Abzinsung des Wohnbauförderungsdarlehens
Übernimmt der Käufer eine Schuld des Verkäufers ohne Anrechnung auf den nominellen Kaufpreis, ist der Käufer gegenüber dem Verkäufer verpflichtet, den nominellen Kaufpreis zu entrichten und zusätzlich die Schuld zu übernehmen. Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist der Kaufpreis und die übernommene Schuld als "sonstige Leistung, die vom Käufer übernommen wurde". Wert der Gegenleistung ist der nominelle Kaufpreis und die nach dem Bewertungsgesetz zu bewertende Schuld.
Im gegenständlichen Kaufvertrag wurde in Punkt III), ein festbetragsbestimmter Kaufpreis zwischen den Vertragsparteien vereinbart. Im Kaufvertrag ist aufgeschlüsselt, wie sich dieser nominelle Kaufpreis aus Barzahlung und der Übernahme von Schulden durch den Käufer zusammensetzt. Da die Schulden in Anrechnung auf den festbetragsbestimmten Kaufpreis übernommen wurden, bildet der nominelle Kaufpreis den Wert der Gegenleistung und ist mit dem im Vertrag genannten Betrag Bemessungsgrundlage. Die Schuld, die der Käufer übernimmt, kann somit nicht aus dem festbetragsbestimmten Kaufpreis herausgeschält und eigens bewertet, das heißt hier abgezinst, werden, da ein Nennbetrag vereinbart wurde und es nicht darauf ankommt, wie derselbe abgestattet wird.
7.2. Der als Wohnbauförderung gewährte "nichtrückzahlbare Zuschuss" ist Teil des Kaufpreises, zu dem sich der Käufer verpflichtet hat.
Bei der Grunderwerbsteuer kommt es auf den vereinbarten Kaufpreis an und nicht darauf, wer den Kaufpreis dann tatsächlich bezahlt. Der Käufer müsste, wenn der Dritte (das Land Wien) nicht gezahlt hätte, den Kaufpreis in der vereinbarten Höhe tatsächlich an die Bauvereinigung zahlen. Dass dieser Kaufpreisteil vom Dritten, dem Land Wien "im Wege der teilweisen Baukostentragung" an die Bauvereinigung aufgebracht wurde, spielt keine Rolle.
Eine Bauvereinigung errichtet ein Wohnhaus und das Land zahlt als Wohnbauförderung einen Teil der Baukosten unter der Bedingung, dass der "nichtrückzahlbare Zuschuss" dem Käufer zugute kommt. Die Bauvereinigung vereinbart mit den Käufern jeweils einen nominellen Kaufpreis und gibt die Wohnbauförderung so weiter, dass der proportional auf den Kaufpreis entfallende nichtrückzahlbare Zuschuss des Landes von den Käufern nur unter der Bedingung nicht zu zahlen ist, dass sie die Wohnbauförderungsvorschriften einhalten. Grunderwerbsteuerrechtlich ist nicht der anteilige Zuschuss von der Gegenleistung zu subtrahieren, da die anteilige Bezahlung der Baukosten durch das Land nichts anderes darstellt, als die teilweise Aufbringung des Kaufpreises durch einen Dritten. Der zwischen der Bauvereinigung und dem Käufer im Kaufvertrag vereinbarte, nominelle Kaufpreis ist daher Gegenleistung iSd des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG (Da sich die Bw. im Kaufvertrag verpflichtete, den vereinbarten, inklusiven Kaufpreis zu entrichten, wird kein Fall des § 5 Abs. 3 Z. 2 GrEStG vorliegen) und der Bemessung zugrunde zu legen.
Aus all diesen Gründen war die Berufung abzuweisen und auch der nichtrückzahlbare Zuschuss in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
UFSjournal 2009, 192
§ 14 WWFSG 1989, Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz, LGBl. Nr. 18/1989
VwGH 14.11.1974, 0256/74
Fellner, Kommentar zum GrEStG, zu § 5 Abs. 1 Z 1, Rz 59, 63
Boruttau-Egly-Sigloch, dKommentar zum GrEStG, zu § 9 Abs. 2 Nr. 4, Rz 611, 612, 615
Findok-Nr: 39397.1, aufgenommen am: 17.04.2009 08:37:11, zuletzt geändert am: 07.08.2012, Dokument-ID: 7974d2d4-03fc-49c7-971e-96d7b376e60a, Segment-ID: 78bccfcc-7efc-41d8-af08-4b994987c271

References: § 15
 § 56
 § 14
 § 6
 § 14
 § 14
 § 6
 § 1
 § 7
 § 15
 § 5
 § 6
 § 5
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 § 9
 § 267
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§ 14
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 § 9