Source: https://www.juraforum.de/forum/t/besichtigung-des-vermieteten-eigentums.343645/
Timestamp: 2018-05-27 05:22:53+00:00

Document:
ᐅ Besichtigung des vermieteten Eigentums - Mietrecht - JuraForum.de
JuraForum.de Foren > Spezielle Juraforen > Mietrecht > Besichtigung des vermieteten Eigentums >
Besichtigung des vermieteten Eigentums
Dieses Thema "ᐅ Besichtigung des vermieteten Eigentums - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von TanCok, 1. Januar 2011.
TanCok Aktives Mitglied 01.01.2011, 14:14
Meine 2. Frage ist es, worauf sollte man bei solch einer Besichtigung achten und vorgehen?
hambre V.I.P. 01.01.2011, 15:14
AW: Besichtigung des vermieteten Eigentums
Die Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam. Der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, die vermietete Wohnung ohne Anlass zu besichtigen.
Ron-Wide V.I.P. 01.01.2011, 18:46
Diese Aussage ist grundsätzlich falsch!
Der Mietvertrag kann Regelungen über das Besichtigungsrecht enthalten. Solche Regelungen sind zulässig, sofern sie keine unangemessene Benachteiligung des Mieters beinhalten.
Allgemeine Besichtigung - ohne konkreten Grund -	In Abständen von 1 bis 2 Jahren zulässig. Viele Urteile dazu z.B. LG Berlin WM 1980, 185 )
zur 1. Frage: Mindestens 24 Stunden vorher ist die Besichtigung mit dem Mieter abzusprechen. Sollte der Termin dem Mieter nicht passen, so sollte er einen Gegenvorschlag machen
zur 2. Frage: das sich die Besichtigung lediglich auf das Mietobjekt konzentriert. Keine Fotos/Videoaufzeichnungen - aber auch ein guter Zeitpunkt dem Vermieter Mängel anzuzeigen.
TanCok Aktives Mitglied 01.01.2011, 22:46
Also heisst das, dass der Mieter jedes Jahr einmal in die Wohnung gehen kann. Wie nennt man das dann? Wohnungsbesichtigung vom Vermieter?
Wenn erkennbare Schäden sichtbar sind. Nehmen wir mal an das Geländer von der Treppe ist beschädigt. Kann man das fotografieren und darauf hinweisen, dass es repariert werden muss? Wenn ja, muss er es in einer bestimmten Frist tun?
Ron-Wide V.I.P. 02.01.2011, 08:55
Also heisst das, dass der Mieter jedes Jahr einmal in die Wohnung gehen kann....
Der Vermieter kann und darf überhaupt nur dann in die Wohnung gehen, wenn ihm das der Mieter ausdrücklich gestattet und wenn das mit dem Mieter vereinbart ist. Das sollte man eigentlich aus meinem Beitrag entnehmen können. Er benötigt in der Regel einen vernünftigen Grund, den er dem Mieter mitteilen muss. Sollte er ohne Absprache erscheinen kann man ihn wieder nach Hause schicken und sollte er mit einem Zweitschlüssel und ohne Erlaubnis die Wohnung betreten, da ist dies Hausfriedensbruch nach § 123 StGB.
Es gibt nur die Ausnahme - bei Gefahr im Verzuge (Feuer, Wasser usw.)
Viele Vermieter vergessen oft oder wollen es einfach nicht wahr haben, dass sie mit der Vermietung den Besitz des Mietobjektes und das Hausrecht an den Mieter übertragen haben.
Der Mieter sollte aber auch nicht vergessen, dass er die Obhutspflicht für dieses Mietobjekt hat. Er haftet für alle durch ihn verursachten Schäden.
Ein gutes und stressfreies Jahr 2011
772 V.I.P. 02.01.2011, 09:23
Wie sonst sollte man es nennen? Im Mietrechtslexikon (Link) steht noch viel Wissenswertes darüber.
Schäden, d.h. Mängel an der Mietsache muss der Vermieter beseitigen, wenn dies möglich ist. Dazu ist eine klare Forderung mit vernünftiger Fristsetzung empfehlenswert, am Besten auch schriftlich. Nach einer weiteren Mahnung kann der Mieter oftmals in Ersatzvornahme den Mangel selbst beheben und die Kosten vom Vermieter fordern, ggf. mit der Miete verrechnen. Mietminderung ist - auch rückwirkend - ab dem Zeitpunkt möglich, zu dem der Vermieter von dem Mangel Kenntnis erhält.
Da ein Treppengeländer - außer bei einem im Ganzen vermieteten Haus - meist nicht zur Mietsache gehört, liegt der Fall etwas anders. Mietminderung ist wohl nur sehr eingeschränkt möglich, und Ersatzvornahme vermutlich nur bei "Gefahr im Verzug", d.h. wenn die Verkehrssicherheit nicht mehr gegeben ist.
Angelito V.I.P. 02.01.2011, 09:32
Der Vermieter kann und darf überhaupt nur dann in die Wohnung gehen, wenn ihm das der Mieter ausdrücklich gestattet und wenn das mit dem Mieter vereinbart ist.
Ganz genau genommen sollte der Vermieter ohne Zustimmung gar nicht in die Wohnung gelangen dürfen, da er kein Recht auf einen Zweitschlüssel hat.
Wobei man das auch dulden kann, wenn man möchte, aber natürlich nicht muss!
TanCok Aktives Mitglied 02.01.2011, 11:53
Das der Vermieter nicht so einfach in die Wohnung darf ist klar. Da es aber vertraglich festgehalten ist, dass der Vermieter die/das Wohnung/Haus in bestimmten Zeitabständen besichtigen darf, muss der Mieter den Vermieter im Endeffekt nach Absprache eines Termins, reinlassen. Stimmts?
wie sieht es mit Mängeln und kaputten Sachen aus wie z.B. das Geländer, Laminat etc. was der Mieter selbst verschuldet hat?
Frank Oseloff Star Mitglied 02.01.2011, 12:19
Nein, diese Aussage ist nicht grundsätzlich falsch, sie beschränkt sich lediglich auf mietvertragliche Vereinbarungen.
Grundsätzlich hat der Vermieter, auch ohne dass es einer vertraglichen Vereinbarung bedarf, das Recht und auch die sich aus § 535 BGB ergebende Pflicht, die Mietsache in angemessenen Zeiträumen zu besichtigen.
Zitat von § 809 BGB:
Angelito V.I.P. 02.01.2011, 13:23
Wie nennt man das dann? Wohnungsbesichtigung vom Vermieter?
Man kann es auch Kurt nennen, aber Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter ist gängiger
Tschuldigung, dass konnte ich mir nicht verkneifen!
772 V.I.P. 02.01.2011, 13:24
...und was ist ein Anspruch in Ansehung einer Sache?
schielu V.I.P. 03.01.2011, 14:05
Dafür muss der Mieter gerade stehen!
hambre V.I.P. 04.01.2011, 16:34
Die Vereinbarung eines Besichtigungsrechtes im Mietvertrag ist nach Auffassung des LG München II (Az.: 12 S 1118/08) unwirksam. Diese Auffassung wird auch vom AG Bonn (Urteil vom 25.05.2005, Az.: 5 C 275/04) geteilt.
Anderslautend dagegen: AG Saarbrücken, (Urteil vom 22.12.2004, Az.: 4 C 365/04), AG Münster, (Urteil vom 08.02.2000, Az.: 28 C 649/99).
Auch wenn es im Mietrechtslexikon anders behauptet wird, so belegt das Urteil des LG Berlin (WM 80, 185) nicht, dass der Vermieter die Wohnung ohne Anlass betreten darf. In dem zitierten Urteil geht es vielmehr darum, dass das Betreten der Wohnung durch den Vermieter im Rahmen einer einstweiligen Verfügung erwirkt werden kann, wenn eine besondere Dringlichkeit vorliegt.
Der wohl von Haus und Grund abgeschriebene Hinweis auf den § 809 BGB greift nach meiner Meinung nicht, sondern gilt für für ein anlassbezogenes Besichtigungsrecht, wenn es keine entsprechende vereinbarung im Mietvertrag gibt.
Dass Besichtigungen der Wohnung in Form von Routinekontrollen grundsätzlich unzulässig sind, wird auch in der Literatur so vertreten (z.B.: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 Rdziffern 178 f; 190 m. w. N). Gegenmeinung: Palandt/Putzo, Rz. 39 zu § 535 BGB
Da die neueren Urteil und speziell auch die Urteile auf LG-Ebene ein Besichtigungsrecht für Routinekontrollen verneinen, ist davon auszugehen, dass sich die neuere Rechtsprechung daran orienieren wird, auch wenn auf vielen Seiten im Internet noch behauptet wird, der Vermieter hätte ein Recht auf Routinekontrollen. Diese Behauptungen wurden fast ausschließlich ohne Referenz auf ein Urteil aufgestellt. Allerdings ist die Rechtsprechung hier noch nicht einheitlich, so dass es bei einer gerichtlichen Durchsetzung des Besichtigungsrechtes ggf. das Urteil davon abhängt, an welchen Richter man gerät.
Im Übrigen sind Schäden an der Mietsache grundsätzlich durch den Vermieter zu beheben. Sollte der Mieter die Schäden schuldhaft verursacht haben, so kann der Vermieter die Kosten gegenüber dem Mieter als Schadenersatzanspruch geltend machen.
Frank Oseloff Star Mitglied 04.01.2011, 18:59
Nö, hab ich selbst geschrieben. Abgeschrieben habe ich in der Schule.
Jetzt mal ernsthaft: ergibt sich das Besichtigungsrecht nach § 809 BGB nicht aus § 535 BGB? Um mal einen Vergleich zu einem Kfz-Besitzers, der etwas auf sein Fahrzeug hält, herzustellen: der fährt ja auch zur Inspektion ohne das etwas am Kfz defekt ist, also ohne konkreten Anlass. Warum sollte ein Eigentümer einer Mietsache nicht gleichwohl so handeln dürfen?
zeiten V.I.P. 04.01.2011, 19:32
Zitat von Frank Oseloff: ↑
der fährt ja auch zur Inspektion ohne das etwas am Kfz defekt ist, also ohne konkreten Anlass. Warum sollte ein Eigentümer einer Mietsache nicht gleichwohl so handeln dürfen?
weil wennste ein auto hast, hast du die rechte daran und niemand sonst. aber bei einer vermieteten wohnung hat ja der mieter erhebliche rechte daran. besonders das auf "unverletzlichkeit der wohnung".
das ist so, als wenn du vergleichen willst: polizei kann auch dein auto durchsuchen, bei ner kontorlle, warum dann nicht genauso deine wohnung. eben auch da, weil die unverletzlichkeit der wohnung ein sehr hohes recht ist.
Welche hat Rechte des Bürgers auf Schutz des eigentums der Privatatmosphäre Aktuelle juristische Diskussionen und Themen 8. Januar 2017
Eigenbedarf der vermieteten Immobilie laut Mietvertrag ausgeschlossen! Aktuelle juristische Diskussionen und Themen 27. Januar 2015

References: § 123
 § 535
 § 809
 § 809
 § 535
 § 535
 § 809
 § 535