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Timestamp: 2016-10-25 15:39:43+00:00

Document:
1C_144/2015 (04.01.2016)
1C_144/2015 � � Urteil vom 4. Januar 2016
Gemeinde Scuol,
Gemeindehaus, Bagnera 170, 7550 Scuol,
Beschwerde gegen das Urteil vom 21. Oktober 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden, 5. Kammer.
Die A.________ AG ist seit 1998 Eigent�merin der Parzellen Nrn. 1224 und 1225 in Vulpera (ehemals Gemeinde Tarasp, heute Gemeinde Scuol). Die Parzelle Nr. 1225 ist mit der Villa Engiadina �berbaut, die 1902 als Herrschaftshaus erstellt und anschliessend unterschiedlich (z.B. als Sanatorium) genutzt wurde. Von 1999 bis 2013 betrieb die A.________ AG darin das Hotel Villa Engiadina.
Gem�ss Zonenplan 1:2000 Vulpera vom 21. Dezember 1989/1. Oktober 1990 liegt Parzelle Nr. 1224 in der Landwirtschaftszone. Parzelle Nr. 1225 ist auf den beim Kanton aufbewahrten Originalexemplaren des Zonenplans vollst�ndig dem �brigen Gemeindegebiet (�G) zugeordnet; auf dem Originalplanexemplar der Gemeinde ist dagegen der Geb�udegrundriss der Villa Engiadina mit den dazugeh�rigen Aussenanlagen in der Farbe der Kurzone A koloriert.
Vom 15. Oktober bis 15. November 2009 lagen die Unterlagen der Totalrevision der Ortsplanung Tarasp ein erstes Mal zur Mitwirkung auf. Vorgesehen war, die Parzellen Nrn. 1224 und 1225 der neu geschaffenen Hotelzone zuzuweisen. Die A.________ AG lehnte dies ab und w�nschte die Zuweisung zur Wohnzone, unter Hinweis auf die mangelnde Wirtschaftlichkeit des Hotels.
In der Folge wurde die Vorlage �berarbeitet. Im zweiten Auflageprojekt wurde vorgesehen, die Parzelle Nr. 1224 der Landwirtschaftszone und die Parzelle Nr. 1225 teilweise der Wohnzone W4 und teilweise der Zone Hofraum und Garten zuzuweisen. Gleichzeitig wurde die Villa Engiadina (Geb�ude Assek.-Nr. 201) im Generellen Gestaltungsplan (GGP) als erhaltenswerte Baute (Bauteile, Stellung, Volumen) eingestuft.
Am 24. Mai 2011 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde Tarasp die Gesamtrevision der Ortsplanung. Die Gemeindeversammlung beschloss, die Parzelle Nr. 1225 und den gr�ssten Teil von Parzelle Nr. 1224 (zusammen mit Parzelle Nr. 1222 Hotel Silvana) der Hotelzone zuzuweisen.
Am 29. Juni 2011 erhob die A.________ AG gegen die Ortsplanungsrevision Beschwerde an die Regierung des Kantons Graub�nden und beantragte, die Parzellen Nrn. 1224 und 1225, Vulpera, seien der Wohnzone W4 zuzuweisen.
Am 15. August 2011 reichte sie eine von ihr in Auftrag gegebene Unternehmensbewertung der Schweizerischen Gesellschaft f�r Hotelkredit (SGH) vom 10. August 2011 ein. Diese stellte fest, dass sich aufgrund der Betriebsgr�sse und der suboptimalen Betriebsstruktur ein Hotel wie das Villa Engiadina in einer Destination wie Vulpera selbst unter optimistischen Annahmen nicht rentabel betreiben lasse. Am 8. Oktober 2013 teilte die A.________ AG dem Departement mit, der Hotelbetrieb sei mittlerweile eingestellt und das Geb�ude stehe leer.
Am 19. November 2013 wies die Regierung die Planungsbeschwerde ab und genehmigte die Totalrevision der Ortsplanung Tarasp.
Dagegen erhob die A.________ AG am 30. Dezember 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden. Dabei beantragte sie neu, nur die Parzelle Nr. 1225 der Wohnzone W4 und die Parzelle Nr. 1224 der Landwirtschaftszone zuzuweisen. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am 21. Oktober 2014 ab, soweit es darauf eintrat.
Per 1. Januar 2015 wurde die Gemeinde Tarasp zusammen mit mehreren anderen Gemeinden zur Gemeinde Scuol fusioniert. Baugesetze und Zonenpl�ne der bisherigen Gemeinden bleiben bis auf Weiteres anwendbar. Die Parzellen Nrn. 1224 und 1225 Grundbuch Tarasp erhielten neu die Nummern 211224 und 211225 des Grundbuchs Scuol (im Folgenden werden sie der Einfachheit halber weiter mit den bisherigen Nummern bezeichnet).
Gegen den erst am 9. Februar 2015 zugestellten verwaltungsgerichtlichen Entscheid hat die A.________ AG am 11. M�rz 2015 Beschwerde beim Bundesgericht erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und der Zonenplan und Generelle Gestaltungsplan 1:2000 Sgn�, Chants, Tarasp-Vulpera vom 24. Mai 2011 bzw. der Genehmigungsentscheid der Regierung seien dahingehend abzu�ndern, dass die Parzelle Nr. 1225 der Wohnzone W4 und die Parzelle Nr. 1224 der Landwirtschaftszone zugewiesen werden. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid mitsamt dem Beschwerdeentscheid der Regierung und deren Genehmigungsentscheid vom 19. November 2013 bez�glich der Parzellen Nrn. 1224 und 1225 aufzuheben und die Sache zur Abkl�rung des Sachverhalts oder zur Neuentscheidung im Sinne der Erw�gungen an eine der Vorinstanzen zur�ckzuweisen.
Das Verwaltungsgericht und die Gemeinde Scuol beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde. Das Departement f�r Volkswirtschaft und Soziales Graub�nden schliesst auf Beschwerdeabweisung.
In einem weiteren Schriftenwechsel h�lt die Beschwerdef�hrerin an ihren Begehren fest. Mit Schreiben vom 25. Juni 2015 reicht sie einen Zeitungsartikel ein, wonach das Hotel Schweizerhof in Vulpera, in unmittelbarer N�he zu den streitbetroffenen Parzellen, ebenfalls schliesse. Dies wird von der Gemeinde bestritten, die weitere Zeitungsartikel einreicht.
Da alle Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen, ist auf die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grunds�tzlich einzutreten.
1.1.�Die Beschwerdef�hrerin beantragt in erster Linie, die Parzelle Nr. 1225 sei der Wohnzone W4 und Parzelle Nr. 1224 der Landwirtschaftszone zuzuweisen. Das Verwaltungsgericht ist auf diesen Antrag nicht eingetreten, weil das Gericht keine Kompetenz f�r konkrete Zonenzuweisungen habe. Die Beschwerdef�hrerin setzt sich mit diesen Erw�gungen nicht substanziiert auseinander und legt nicht dar, inwiefern sie Bundesrecht verletzen; dies ist auch nicht ersichtlich (vgl. Urteil 1P.464/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 5 zur Gemeindeautonomie bei der Pr�fung alternativer Zonenzuweisungen). Einzutreten ist daher nur auf den Eventualantrag auf Aufhebung und R�ckweisung der Sache zu neuem Entscheid an die Gemeinde, falls sich die Zuweisung zur Hotelzone als rechtswidrig erweisen sollte. Da sich alle Vorinstanzen nicht nur zur Rechtm�ssigkeit der Hotelzone, sondern auch zur Zul�ssigkeit der - von der Beschwerdef�hrerin angestrebten - Einzonung in eine Wohnzone ausgesprochen haben, ist auch diese Frage Streitgegenstand und (namentlich f�r die in Betracht kommenden Alternativen zur Hotelzone) ebenfalls zu pr�fen.
1.2.�Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grunds�tzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willk�rliche Anwendung von kantonalem Recht) pr�ft es dagegen nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und gen�gend begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
Es legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat, sofern dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel k�nnen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Echte Noven, d.h. Tatsachen, die erst nach dem angefochtenen Entscheid eingetreten sind, werden grunds�tzlich nicht ber�cksichtigt (BGE 139 III 120 E. 3.1.2 S. 123; 133 IV 342 E. 2.1 S. 343 f.; je mit Hinweisen). Auf die Zeitungsartikel und die kontroversen Stellungnahmen zu seither angeblich erfolgten Hotelschliessungen in Vulpera ist daher nicht einzugehen.
Die Beschwerdef�hrerin r�gt eine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV), der Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 und 94 BV), eine willk�rliche und widerspr�chliche Interessenabw�gung (Art. 9 BV; Art. 3 RPV [SR 700.1]), die Verletzung von Planungsgrunds�tzen (Art. 1 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 3 lit. a bis und b RPG [SR 700]) und eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Sie macht geltend, dass die Villa Engiadina (nicht aber die sie umgebenden un�berbauten Parzellenteile) im Zonenplan 1989/1990 der Kurzone zugewiesen gewesen sei. Die fehlende Kolorierung im Kantonsexemplar habe vermutlich auf einem Versehen beruht, wie der zust�ndige Jurist des Kantons best�tigt habe. In der Kurzone seien Wohnbauten zul�ssig gewesen, sofern sie den Kurbetrieb und die Erholung nicht st�rten; dagegen lasse die neue Hotelzone keine Wohnnutzung mehr zu. Die Beschwerdef�hrerin werde daher in ihren Eigentumsrechten massiv und unverh�ltnism�ssig beschnitten. Sie m�sse die Unterhaltskosten f�r die Villa Engiadina tragen, ohne diese sinnvoll nutzen zu k�nnen.
Ein Kleinhotel lasse sich an diesem Standort nicht rentabel betreiben, wie aus der Unternehmensbewertung der Schweizerischen Gesellschaft f�r Hotelkredit vom 10. August 2011 hervorgehe und durch die Erfahrungen der Beschwerdef�hrerin best�tigt werde, die von 1998 bis 2008 rund 4.7 Mio Franken in den Hotelbetrieb investiert habe, diesen aber - aufgrund der erheblichen Verluste - per Ende September 2013 einstellen musste. F�r eine Erweiterung des Hotelbetriebs w�ren hohe Investitionen n�tig, die mit einem enormen Risiko belastet w�ren. Trotz grosser Bem�hungen sei es der Beschwerdef�hrerin bisher nicht gelungen, einen Investor oder K�ufer f�r das Objekt zu finden. Im �brigen seien die Innovations- und Ausbaum�glichkeiten beschr�nkt, weil es sich bei der Villa Engiadina um ein sch�tzenswertes Objekt handle.
Die Beschwerdef�hrerin bestreitet das �ffentliche Interesse an der Sicherung des bisherigen Hotelstandorts: Die ehemalige Gemeinde Tarasp habe mit der Ortsplanungsrevision den Standort Vulpera f�r die Hotellerie von regionaler Bedeutung f�rdern wollen. Schon im Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 24. Mai 2011 sei jedoch ein d�steres Bild von den Ertragsaussichten der Tourismusindustrie in Vulpera gezeichnet worden; seither habe sich die Situation noch verschlechtert (starker Schweizerfranken, Ukrainekrise). Das Grundst�ck des 1989 abgebrannten Hotels Waldhaus sei seit �ber 20 Jahren keiner Hotelnutzung mehr zugef�hrt worden. Jedenfalls sei es widerspr�chlich, die Hotelbranche mit der Einzonung eines unrentablen Standorts f�rdern zu wollen. Damit sei der Leerstand der Villa Engiadina vorprogrammiert, was Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG widerspreche.
Die Beschwerdef�hrerin h�lt die Zuteilung der Parzelle Nr. 1225 zur Wohnzone W4 f�r die einzige raumplanerisch sinnvolle Massnahme. Ihres Erachtens handelt es sich um weitgehend �berbautes Gebiet: Wie auf dem Luftbild erkennbar, l�gen die n�chsten Wohnh�user nicht einmal 50 m entfernt; in der Gesamtbetrachtung sei die dazwischenliegende Parzelle Nr. 1224 als Baul�cke zu qualifizieren, weshalb keine unzul�ssige Kleinbauzone entstehe. Eine Wohnnutzung der Villa Engiadina sei auch mit der angrenzenden Wohnzone W4 vertr�glicher als eine Hotelnutzung (Immissionsproblematik).
Zun�chst ist zu pr�fen, inwiefern die Zuweisung zur Hotelzone �berhaupt eine Eigentumsbeschr�nkung bewirkt.
3.1.�Die Parzelle Nr. 1224 und der nicht �berbaute Teil der Parzelle Nr. 1225 lagen bisher in einer Nichtbauzone (Landwirtschaftszone bzw. �briges Gemeindegebiet). Durch die Zuweisung zur Hotelzone werden die baulichen Nutzungsm�glichkeiten hier nicht eingeschr�nkt, sondern im Gegenteil erheblich erweitert.
3.2.�Hinsichtlich des mit der Villa Engiadina �berbauten Teils der Parzelle Nr. 1225 ist die bisherige Zonierung umstritten. Die Beschwerdef�hrerin beruft sich auf die Kolorierung des bei der Gemeinde aufbewahrten Planexemplars, wonach die Villa der Kurzone A zugeteilt sei. Die Gemeinde macht dagegen geltend, sie habe sich stets an der beim Kanton aufbewahrten Karte orientiert, wonach die Villa im �brigen Gemeindegebiet liege; eine Zuweisung zum �brigen Gemeindegebiet w�re von der Regierung auch nicht genehmigt worden. Das Verwaltungsgericht liess die Frage offen, weil so oder so kein Anspruch auf Zuweisung zu einer Wohnzone bestehe.
3.3.�Art. 24 des Baugesetzes der Gemeinde Tarasp vom 24. Mai 2011 (nBauG) lautet:
Art. 24 Hotelzone
1 Die Hotelzone ist f�r Gastgewerbebetriebe bestimmt. Verkaufslokale, andere gewerbliche oder kulturelle Bauten und Anlagen sowie Personalwohnungen in Verbindung mit Gastgewerbebetrieben sind zul�ssig.
2 Als Gastgewerbebetriebe gelten Gastst�tten, Hotels, Garni-Hotels und Pensionen mit ihren Nebenanlagen (f�r Verwaltung, Parkierung, Sport, Erholung). In Verbindung mit einem solchen Gastgewerbebetrieb i.e.S. sind Aparthotels zul�ssig, wenn sichergestellt wird, dass die Appartements bewirtschaftet werden und ihre Nutzung gastgewerbliche Dienstleistungen wie Restaurant, Sport- und Freizeitanlagen, Verwaltungs- und Betriebsdienste einschliesst.
3 Bestehende Gastgewerbebetriebe d�rfen erneuert und im Rahmen des bestehenden Volumens umgebaut werden, sofern der Zweck des Geb�udes nicht ver�ndert wird. Die Umwandlung bestehender gewerblich genutzter Fl�chen in Wohnraum ist nicht gestattet.
4 Neue Bauten und Anlagen sowie Nutzungs�nderungen an bestehenden Bauten werden nur bei Vorliegen eines entsprechenden Generellen Gestaltungsplanes bewilligt.
5 Werden zur Finanzierung der Investitions- und Betriebskosten eines Gastgewerbebetriebes Appartements erstellt, so sind die entsprechenden Leistungen zugunsten des Gastgewerbebetriebes in einem Vertrag mit der Gemeinde sicherzustellen.
Art. 24 Abs. 3 Satz 2 nBauG schliesst die Umwandlung bestehender gewerblich genutzter Fl�chen in Wohnraum ausdr�cklich aus. Wie die Gemeinde darlegt, soll durch die Zuweisung zur Hotelzone verhindert werden, dass Hotelliegenschaften auf Grund von vor�bergehenden wirtschaftlichen Schwierigkeiten zu privaten Zwecken umgenutzt oder verkauft werden und damit der Hotellerie f�r immer verloren gehen. Unter diesen Umst�nden w�re die von der Beschwerdef�hrerin angestrebte Nutzung der Villa Engiadina zu Wohnzwecken in der Hotelzone nicht bewilligungsf�hig, und zwar auch nicht unter Berufung auf den Bestandesschutz (vgl. Art. 81 Abs. 2 des B�ndner Raumplanungsgesetzes vom 1. November 2005 [KRG; BR 801.100]). Das Verwaltungsgericht hielt denn auch fest, die Villa Engiadina k�nne im Rahmen des Besitzstandsschutzes "ohne Zweck�nderung zur gleichen Nutzung wie bisher verwendet werden", d.h. als Hotel.
3.4.�Dies bedeutet eine Beschr�nkung der Umnutzungsm�glichkeit zu Wohnzwecken, und zwar unabh�ngig davon, ob die Villa bisher der Kurzone A oder dem �brigen Gemeindegebiet zugeteilt war:
3.4.1.�Art. 29 des Baugesetzes der Gemeinde Tarasp vom 4. Januar 1990 (aBauG) liess die Wohnnutzung in der Kurzone A zumindest in gewissem Umfang zu: Danach war die Kurzone A bestimmt f�r Hotels, Gastst�tten, Erholungsanlagen und Spit�ler. Wohnbauten, Ladengesch�fte und andere gewerbliche oder kulturelle Bauten und Anlagen waren nur (aber immerhin) zul�ssig, "wenn sie selbst oder ihre Ben�tzung den Kurbetrieb und die Erholung nicht st�ren".
3.4.2.�Im �brigen Gemeindegebiet finden die Bestimmungen des RPG �ber das Bauen ausserhalb der Bauzone (Art. 24 ff. RPG) Anwendung. Diese lassen zumindest eine teilweise Zweck�nderung von zonenwidrig gewordenen Bauten zu (vgl. Art. 24a und Art. 24c RPG); bei Bauten, die als sch�tzenswert anerkannt sind, kann eine vollst�ndige Zweck�nderung unter Umst�nden nach Art. 24d Abs. 2 RPG bewilligt werden.
3.5.�Zusammenfassend ist festzuhalten, dass eine Eigentumsbeschr�nkung nur - aber immerhin - hinsichtlich des �berbauten Teils von Parzelle Nr. 1225 vorliegt, weil die Zuweisung zur Hotelzone eine Wohnnutzung (ohne Zusammenhang mit einem Beherbergungsbetrieb) ausschliesst und (nur unter diesem Blickwinkel) f�r die Beschwerdef�hrerin sogar ung�nstiger ist als die Zuordnung zu einer Nichtbauzone.
Eigentumsbeschr�nkungen bed�rfen einer gesetzlichen Grundlage (hier: Art. 27 Abs. 1 KRG) und m�ssen durch ein �ffentliches Interesse gerechtfertigt und verh�ltnism�ssig sein (Art. 36 BV).
4.1.�Die Vorinstanzen bejahten ein hohes �ffentliches Interesse am Erhalt und an der F�rderung von Vulpera als Hotelstandort: Tarasp-Vulpera sei seit seiner Entstehung der regionale Standort traditionell gef�hrter Hotelbetriebe. Zwar seien in den vergangenen Jahren verschiedene Hotelbauten aufgegeben worden, mit der Folge von sinkenden �bernachtungszahlen und einer Abwanderung von die Hotellerie begleitenden Dienstleistungsbetrieben. Gemeindevorstand und -versammlung h�tten sich aber entschlossen, dieser Entwicklung entgegenzutreten und den Tourismusstandort Vulpera regional zu f�rdern bzw. wiederzubeleben; beste Voraussetzungen daf�r b�ten heute vor allem die leichtere Erreichbarkeit des Ortes dank der neuen Innbr�cke, aber auch der vorhandenen Einrichtungen wie Golfplatz und Parkanlagen sowie der ausgedehnten, f�r Hotelprojekte verf�gbaren Landfl�chen. Durch die Umzonung in die Wohnzone oder die Umnutzung von bestehenden Hotels w�rden geeignete Hotelstandorte unwiderruflich verloren gehen und sich die Rahmenbedingungen f�r Hotelbetriebe verschlechtern.
4.2.�Es ist prinzipiell Sache der Gemeinde, die k�nftige Entwicklung des Tourismus und den Bedarf an Hotelkapazit�ten abzusch�tzen und gegebenenfalls planerische Massnahmen zu ergreifen, um bestehende Hotelliegenschaften oder besonders geeignete Fl�chen f�r die Hotellerie zu reservieren (Urteil 1P.464/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.3). Ein �ffentliches Interesse an der planerischen F�rderung der Hotellerie durch Festlegung einer Hotelzone ist grunds�tzlich anzuerkennen (BGE 136 II 204 E. 7.3 S. 213). Dies gilt insbesondere in Gebieten, in denen Massnahmen zur Sicherstellung eines ausgewogenen Verh�ltnisses zwischen Erst- und Zweitwohnungen geboten sind (Art. 8a Abs. 2 und Abs. 3 lit. b RPG).
N�her zu pr�fen ist, ob die umstrittene Festsetzung einer Hotelzone eine unverh�ltnism�ssige Eigentumsbeschr�nkung bewirkt, wie dies die Beschwerdef�hrerin geltend macht.
5.1.�Die SGH kam in ihrer Unternehmensbewertung zum Ergebnis, dass sich ein Hotel wie das Villa Engiadina in einer Destination wie Vulpera selbst unter optimistischen Annahmen nicht rentabel betreiben lasse. Zwar liege das 3-Sterne-Hotel an prominenter Lage auf einer Anh�he mit wundersch�nem Weitblick ins Unterengadin; es sei vom Schweizerischen Heimatschutz als historisches Hotel aufgelistet und der Unterhaltszustand sei sehr gut. Die Kapazit�t sei jedoch mit 19 Zimmern und Suiten und 38 Betten gering. F�r ein Kleinhotel sei Vulpera ein sehr schwieriger Standort, weil der Ort praktisch nicht als Destination wahrgenommen werde. Selbst unter optimistischen Annahmen (Zimmerauslastung 45 % statt 35 %; Senkung des Betriebsaufwands) gen�ge die Ertragskraft des Hotels nicht, um die notwendigen Instandsetzungs- und -haltungskosten zu finanzieren. Damit sei die Tragbarkeit des Betriebes weder kurz- noch langfristig gegeben.
5.2.�Die Vorinstanzen gingen davon aus, dass sich diese Analyse nur auf das bestehende Hotel mit der vorgegebenen Betriebsstruktur und -gr�sse beziehe. Mit der grossz�gigen Bemessung der Hotelzone auf den Parzellen Nrn. 1224 und 1225 seien dem Betrieb aber die notwendigen Entwicklungsm�glichkeiten f�r allf�llige Erweiterungen gegeben worden. Damit unterscheide sich der vorliegende Fall grundlegend vom Fall "Sigriswil" (Urteil 1P.464/2003 vom 8. Oktober 2003 E. 4.3.1 und E. 5.2.1), wo keine Landreserven f�r eine Erweiterung bestanden. �berdies sei in Art. 24 BauG die M�glichkeit geschaffen worden, neben Gastgewerbebetrieben im engeren Sinn auch Appartements im Stockwerkeigentum zu schaffen, sofern diese bewirtschaftet werden (Abs. 2) und gew�hrleistet sei, dass der Erl�s zur Finanzierung des Hotels verwendet werde (Abs. 5).
5.3.�Diese Erw�gungen der Vorinstanzen sind im Grundsatz nicht zu beanstanden. Zwar muss die k�nftige bauliche Nutzung der Parzellen Nrn. 1224 und 1225 noch in einem Gestaltungsplan pr�zisiert werden, wobei auf die sch�tzenswerte bestehende Baute und das Landschaftsbild R�cksicht genommen werden muss; zudem sind die Schranken des k�nftigen Zweitwohnungsgesetzes zu beachten (vgl. vor allem Art. 8 ZWG; SR 702). Dennoch ist davon auszugehen, dass der Betrieb nicht unerheblich erweitert und notfalls auch durch den Bau von Appartements finanziert werden k�nnte. Unter diesen Umst�nden kann die k�nftige Rentabilit�t des Standorts nicht von vornherein ausgeschlossen werden.
Zwar sind hierf�r erhebliche Investitionen erforderlich und es ist ungewiss, ob daf�r ein Investor/K�ufer gefunden werden kann. Bereits im erw�hnten Urteil betreffend die Gemeinde Sigriswil wurde aber festgehalten, dass das momentane Fehlen von interessierten Investoren die Festsetzung einer Hotelzone nicht zwingend ausschliesse, weil die Planfestsetzung auf einen Zeithorizont von 15 Jahren ausgelegt sei; die Festsetzung einer Hotelzone solle gerade verhindern, dass Hotelliegenschaften aufgrund vor�bergehender wirtschaftlicher Schwierigkeiten zu privaten Zwecken umgenutzt oder verkauft werden und damit der Hotellerie f�r immer verloren gehen (Urteil 1P.464/2003 vom 8. Oktober 2003 E. 4.3).
5.4.�Allerdings erschiene die mit der Zonenfestsetzung verbundene Nutzungseinschr�nkung unverh�ltnism�ssig, wenn selbst innerhalb des 15-j�hrigen Planungshorizonts realistischerweise nicht mit einer rentablen Nutzung gerechnet werden k�nnte. Das Bundesgericht hat denn auch im bereits erw�hnten Entscheid, in dem es die Festsetzung einer Hotelzone f�r das ehemalige Hotel Eden in der Gemeinde Sigriswil als unverh�ltnism�ssig erachtete, auch die schwierige Lage der Hotellerie im Berner Oberland mitber�cksichtigt und darauf hingewiesen, dass es sehr schwer, wenn nicht gar unm�glich sein d�rfte, in absehbarer Zeit einen Interessenten f�r die Fortf�hrung des Hotels zu finden (Urteil 1P.464/2003 E. 4.3.3).
Die Beschwerdef�hrerin macht deshalb zu Recht geltend, dass bei der Beurteilung, ob sich das der Hotelzone zugewiesene Land k�nftig rentabel nutzen lasse, auch die gesamten dieser Zone zugewiesenen Fl�chen in Vulpera und die wirtschaftliche Lage der Hotellerie in der Schweiz insgesamt mitber�cksichtigt werden m�ssen.
5.4.1.�Nach Auffassung der Beschwerdef�hrerin sind die in Vulpera ausgeschiedenen Hotelzonen stark �berdimensioniert und stehen in keinem vern�nftigen Verh�ltnis zur Nachfrage. Die Gemeinde versuche, durch �bergrosse Hotelzonen den Tourismus auf Kosten der Grundeigent�mer zu f�rdern.
In den letzten Jahren entwickelte sich das Hotelgewerbe in Vulpera stark r�ckl�ufig. Es mussten mehrere Betriebe schliessen, und bei den wenigen verbleibenden erscheint der Weiterbestand unsicher (vgl. Planungs- und Mitwirkungsbericht der Gemeinde Tarasp vom 24. Mai 2011 S. 14 f.). Gleichwohl hat die Gemeinde mit der Ortsplanungsrevision - wie sie selber ausf�hrt - alle Parzellen, auf denen je ein Hotel betrieben wurde, der neu geschaffenen Hotelzone zugewiesen. Der Gemeindevorstand sah in seinem Antrag an die Gemeindeversammlung noch davon ab, das Land der Beschwerdef�hrerin mit dem ehemaligen Hotel Villa Engiadina und jenes mit dem Hotel Silvana der Hotelzone zuzuweisen, doch dehnten die Stimmberechtigten die Hotelzone auch auf diese Grundst�cke aus. Sie erhoffen sich offensichtlich, durch diese grosse Hotelzone den Tourismus - namentlich nach Er�ffnung der Innbr�cke - neu beleben zu k�nnen. Der Planungs- und Mitwirkungsbericht (S. 15 f.) geht davon aus, dass die Hotellerie in Vulpera nur bei einem konsequenten Vorgehen �berlebensf�hig sei. Dazu bed�rfe es einer Reihe von koordinierten Massnahmen, unter anderem auch der Festsetzung von Hotelzonen. Allerdings �ussert er sich nicht zur deren Dimensionierung. Aus dem Bericht geht zudem hervor, dass sich die angestrebte Belebung des Tourismus in Vulpera nur l�ngerfristig erreichen l�sst.
Seit der Erstellung des erw�hnten Berichts im Jahr 2011 hat sich die wirtschaftliche Situation der Schweizer Hotellerie noch deutlich verschlechtert und eine Trendwende ist zurzeit nicht in Sicht. Unter diesen Umst�nden entspricht die Fl�che der in Vulpera ausgeschiedenen Hotelzonen kaum einer realistischen Einsch�tzung der in absehbarer Frist zu erwartenden Nachfrage.
5.5.�Die Beschwerdef�hrerin weist darauf hin, dass sie die Festsetzung einer Hotelzone in besonderer Weise treffe. Die Villa Engiadina sei unter Denkmalschutz gestellt und allein f�r einen Hotelbetrieb zu klein. Eine Wiederaufnahme des Hotelbetriebs w�re deshalb mit Neubauten und entsprechend hohen Investitionen verbunden.
Tats�chlich ist die umstrittene Festsetzung einer Hotelzone nicht darauf ausgerichtet, dass das ehemalige Kleinhotel Villa Engiadina seinen Betrieb wieder aufnimmt, das nach dem erw�hnten Gutachten nicht mehr rentabel zu f�hren ist. Die Festsetzung bezweckt vielmehr, wie schon die Gr�sse der ausgeschiedenen Zone zeigt, die Schaffung eines wesentlich gr�sseren Hotelbetriebs. Angesichts der zurzeit bestehenden �berkapazit�ten erscheint wenig wahrscheinlich, dass daf�r in absehbarer Frist ein Bed�rfnis besteht. Es kommt hinzu, dass die fragliche Hotelzone im Vergleich zu den �brigen peripher und f�r die Erschliessung ung�nstiger gelegen ist als die �brigen ausgeschiedenen Hotelzonen. Der angestrebte Wiederaufschwung der Hotellerie d�rfte deshalb in erster Linie im Bereich der zentraler gelegenen Hotelzonen stattfinden.
Unter Ber�cksichtigung aller dieser Umst�nde kann nicht angenommen werden, dass die Beschwerdef�hrerin das der Hotelzone zugewiesene Land innert absehbarer Frist entsprechend dem Hotelzweck rentabel wird nutzen k�nnen. Weiter f�llt in Betracht, dass w�hrend der Zeit, in der kein Hotel gef�hrt wird, die Nutzungsm�glichkeiten in der Hotelzone sogar noch eingeschr�nkter sind als in der Landwirtschaftszone (vgl. oben E. 3.3 und 3.4.2), da Wohnnutzungen v�llig ausser Betracht fallen. Die umstrittene Festsetzung einer Hotelzone bewirkt deshalb einen unverh�ltnism�ssigen Eingriff in die Eigentumsgarantie.
Den Vorinstanzen ist dagegen zuzustimmen, dass die von der Beschwerdef�hrerin angestrebte Einzonung in die Wohnzone nicht in Betracht kommt:
6.1.�Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin liegt die Villa Engiadina nicht in einem weitgehend �berbauten Gebiet. Sie wird durch den un�berbauten Hang von den Wohnbauten entlang der Strasse getrennt, der eine deutliche Z�sur bildet und den Charakter der Villa als Solit�r auf einer Erh�hung unterstreicht. Dass es sich dabei nicht um eine Baul�cke handelt, best�tigt die Beschwerdef�hrerin selbst mit ihrem Antrag, Parzelle Nr. 1224 in der Landwirtschaftszone zu belassen. Die isolierte Einzonung der Parzelle Nr. 1225 w�rde zu einer verp�nten Kleinstbauzone ohne direkten Anschluss an das bestehende Siedlungsgebiet f�hren (BGE 124 II 391 E. 3a S. 395 mit Hinweisen).
6.2.�Hinzu kommt, dass in der ehemaligen Gemeinde Tarasp bzw. der heutigen Gemeinde Scuol kein Bedarf f�r weitere Wohnzonen besteht. Im Genehmigungsentscheid der Regierung (S. 14) wurden bereits die bestehenden Wohnbauzonenreserven von 1.3 ha als auf den ersten Blick zu umfangreich bezeichnet und nur aufgrund der speziellen Verh�ltnisse der Wohnzone Curtin genehmigt. Im �brigen soll die Fraktion Vulpera nach den Zielvorstellungen der Gemeinde nicht dem Wohnen, sondern in erster Linie der Hotellerie und dem Tourismus dienen. Die Umzonung von Teilen der Kurzone in die Wohnzone 4 erfolgte nur deshalb, weil die dort befindlichen (fr�her zentral verwalteten) Appartementgeb�ude mit Eigentums-/Ferienwohnungen die Vorgaben der Hotelzone nicht erf�llen (Planungs- und Mitwirkungsbericht S. 20 oben).
6.3.�Nach dem Gesagten kommt als Alternative zur Hotelzone in erster Linie die Zuweisung zur bzw. Belassung in der Landwirtschaftszone in Betracht (die Zone "�briges Gemeindegebiet" ist nicht mehr vorgesehen). Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass dies die Beschwerdef�hrerin ungleich schwerer in ihren Eigentumsrechten treffen w�rde als die Zuweisung zur Hotelzone; dies trifft aber, unter Ber�cksichtigung der konkreten Situation und Nutzungsw�nsche der Beschwerdef�hrerin, nicht ohne Weiteres zu (vgl. oben E. 3.5).
Die Gemeinde hat aber die M�glichkeit, andere nutzungsplanerischen Festlegungen (mit Ausnahme der Wohnzone) zu pr�fen und allenfalls mit einer Planungszone zu sichern (vgl. Art. 21 KRG). Dabei wird sie die Vorgaben von Art. 38a Abs. 2 RPG und Art. 52a RPV zu beachten haben.
Der angefochtene Entscheid ist aus diesen Gr�nden aufzuheben. Da es der Gemeinde obliegt, anstelle der Hotelzone eine andere nutzungsplanerische Festlegung zu treffen, ist die Sache zur Neubeurteilung an die Gemeinde zur�ckzuweisen.
Bei diesem Ausgang obsiegt die Beschwerdef�hrerin nur teilweise, weil die Zuweisung von Parzelle Nr. 1225 in die Wohnzone nicht in Betracht kommt, soweit auf diesen Antrag �berhaupt eingetreten werden kann. Ihr sind deshalb die Gerichtskosten zur H�lfte aufzuerlegen und eine gek�rzte Parteientsch�digung zuzusprechen (Art. 66 und 68 BGG). Der Gemeinde Scuol sind keine Kosten aufzuerlegen und keine Parteientsch�digung zuzusprechen (Art. 66 Abs. 4 und Art. 68 Abs. 3 BGG). Das Verwaltungsgericht wird die Kosten der vorinstanzlichen Verfahren (vor Gericht und Regierungsrat) neu verlegen m�ssen.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden, 5. Kammer, vom 21. Oktober 2014 aufgehoben. Die Sache wird zu neuem Entscheid im Sinne der Erw�gungen an die Gemeinde Scuol zur�ckgewiesen. Im �brigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten der vorangegangenen Verfahren an das Verwaltungsgericht Graub�nden zur�ckgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdef�hrerin���auferlegt.
Die Gemeinde Scuol hat die Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, der Gemeinde Scuol, der Regierung des Kantons Graub�nden und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden, 5. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

References: BGE 
 Art. 95
 Art. 97
 Art. 3
 Art. 3
 Art. 3

Art. 24

Art. 24
 Art. 81
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 27
 Art. 24
 Art. 8
 Art. 21
 Art. 38
 Art. 52
 Art. 68