Source: http://www.secicsyndic.fr/actualites-juridiques/33-les-principales-mesures-de-la-loi-alur-qui-affecteront-les-coproprietes.html
Timestamp: 2018-07-22 12:07:49+00:00

Document:
Secic Syndic - LOI ALUR, LES PRINCIPALES MESURES
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LOI ALUR, LES PRINCIPALES MESURES
+ - LE COMPTE BANCAIRE SÉPARÉ DEVIENT OBLIGATOIRE Click to collapse
Entre en vigueur dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la présente loi soit au 24 Mars 2015
II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
D'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat.
La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour les immeubles de plus de 15 lots au nom du syndicat sans possibilité de faire voter une dispense par l’assemblée générale. Le non-respect de cette obligation emportera la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Sur ce compte bancaire sera versé l’ensemble des provisions, qu’elles soient issues ou non du budget prévisionnel sans qu’il puisse y avoir de convention de fusion ou de compensation avec un autre compte. Le syndic devra mettre à la disposition des membres du conseil syndical une copie des relevés périodiques de ce compte.
+ - LA MISE EN PLACE D’UN EXTRANET COPROPRIÉTÉ Click to collapse
Entre en vigueur au 01 Janvier 2015
De proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.
+ - L’INSTAURATION D’UN CONTRAT DE SYNDIC TYPE Click to collapse
Entrée en vigueur immédiate
Article 18-1 A
La loi prévoit que le contrat de syndic respecte un contrat type. Par ailleurs, le syndic qui souhaite renoncer à son mandat a l’obligation de respecter un préavis de trois mois.
+ - LA RÉMUNÉRATION DU SYNDIC Click to collapse
Modalités définies par décret
Par ailleurs, les rémunérations spécifiques complémentaires perçues par le syndic dans le cadre de l’établissement de l’état daté ou du recouvrement de créances ne pourront excéder un montant qui sera fixé par décret.
+ - L’IMMATRICULATION DES COPROPRIÉTÉS Click to collapse
Dispositions applicables à compter du : 31 décembre 2016 pour les SDC de plus de 200 lots, 31 décembre 2017 pour les SDC de plus de 50 lots, 31 décembre 2018 pour les SDC de moins de 50 lots
ArticleL711-1 du CCH
Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.
Pour les copropriétés existantes, cette tâche serait dévolue au syndic. Les informations devront être mises à jour et les données financières devront être transmises à l’issue chaque exercice comptable.
Pour les immeubles neufs et pour ceux mis en copropriété, les démarches d’immatriculation incombent aux notaires.
+ - L’ÉTABLISSEMENT D’UNE FICHE SYNTHÉTIQUE Click to collapse
Disposition applicable à compter du : 31 décembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, 31 décembre 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots, 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation
+ - CHANGEMENT DE SYNDIC Click to collapse
Lorsque le syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, le syndicat peut bénéficier des dérogations suivantes aux Articles 17-1 et 26.
B. ― Lorsque l'assemblée générale de ce syndicat a décidé d'adopter la forme coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l'article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres.1° La désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l'article 25. L'assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
+ - LA SIMPLIFICATION DES RÈGLES DE MAJORITÉ Click to collapse
Ancienne majorité
Possibilité de recourir au 25-1
Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement
24 et 25 selon les cas
Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic
Les travaux prescrits dans le cadre d’une opération de restauration immobilière
L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels
Lorsque la copropriété comporte 15 lots principaux, ou moins, toute délégation, de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile
Interdit, le syndic ne pouvant se faire substituer dans le cadre de ses missions
L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration
Double majorité de l’article de 26
La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation
Double majorité de l’article 26
Surélévation ou construction de nouveaux bâtiments
g) La décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de réalisation.
III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses
f) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent f.
h) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;
d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;
f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
+ - LES NOUVELLES MODALITÉS DE CONSULTATION DES PIÈCES JUSTIFICATIVES Click to collapse
En attente d’un décret
Les modalités de consultation des pièces justificatives que tout copropriétaire peut examiner entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaitre des comptes et la tenue de celle-ci, seront fixées par un décret.
+ - LES INFORMATIONS DES OCCUPANTS DE L‘IMMEUBLE Click to collapse
D’assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale, selon des modalités définies par décret.
+ - OBLIGATION EN MATIERE DE DETECTEUR DE FUMEE Click to collapse
Entre en vigueur au 08 mars 2015
Article L.129.8
Le propriétaire d'un logement installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé et s'assure, si le logement est mis en location, de son bon fonctionnement lors de l'établissement de l'état des lieux mentionné à l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, veille à l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif et assure son renouvellement, si nécessaire, tant qu'il occupe le logement.
Cette obligation incombe au propriétaire non occupant dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat, notamment pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées. Ce décret fixe également les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les propriétaires dans les parties communes des immeubles pour prévenir le risque d'incendie.
L'occupant du logement notifie cette installation à l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie.
+ - LE FONDS DE TRAVAUX OBLIGATOIRE Click to collapse
Entre en vigueur au 01 Janvier 2017
Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot
+ - LA RÉALISATION D’UN DIAGNOSTIC GLOBAL DE L’IMMEUBLE Click to collapse
Entre en vigueur au 01 Janvier 2016
Article L 731-1
Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.
La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation
3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L’audit énergétique prévu au même article L. 134‑4-1 satisfait cette obligation.
Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.
+ - L’ASSURANCE COPROPRIÉTAIRE BAILLEUR Click to collapse
Article 9.1 nouveau de la Loi du 10 Juillet 1965
Le copropriétaire bailleur aura donc l’obligation de souscrire une assurance non occupant. Cette assurance a pour vocation de couvrir entre autres les dommages causés par les équipements et installations du logement en l’absence de location responsable. Elle offre aux propriétaires bailleurs une couverture équivalente à l’assurance multirisque habitation. L’assurance propriétaire non occupant comble ainsi le vide entre l’assurance du locataire et celle de la copropriété. De plus, elle permet de couvrir la responsabilité du propriétaire non occupant en cas de vice de construction, trouble de jouissance ou défaut d’entretien. Elle garantit aussi sa responsabilité vis-à-vis des voisins et des tiers dans le cadre de l’assurance dite « recours des voisins et des tiers ».
En ce qui concerne la copropriété, le syndic a donc pour obligation de faire voter un contrat d’assurance de responsabilité civile concernant le syndicat des copropriétaires. Ce contrat d’assurance est obligatoire et voté par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24. En cas de refus de l’assemblée générale, le syndic pourra contracter une assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires (Code des assurances : L.112-1).
+ - LES NOUVELLES OBLIGATIONS EN CAS DE VENTE D’UN LOT Click to collapse
Article L. 721-1.
Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :
1° Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
2° Le nombre de lots ;
3° Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l'article L. 615-6 du présent code.
Article L. 721-2.
En cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4, les documents suivants :
A) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
C) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;
2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
A) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente
B) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;
C) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ;
4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
5° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;
6° Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.
A défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division.
En cas de vente publique, les documents mentionnés aux 1° à 6° sont annexés au cahier des charges.
Article L. 721-3.
Lorsque les documents mentionnés aux 1°, 2° et 4° de l'article L. 721-2 ne sont pas annexés à l'acte notifié conformément à l'article L. 271-1, le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce même article, ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur. Cette communication est réalisée selon les modalités de notification de l'acte prévues audit article L. 271-1.
+ - CHARGES RECUPERABLES Click to collapse
Entre en vigueur au 01 septembre 2015
+ - DESIGNATION DU SYNDIC Click to collapse
A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble
Maintien du syndic provisoire :
Le syndic provisoire désigné lors de la mise en copropriété de l’immeuble sera maintenu uniquement suite à une décision de l’assemblée générale et après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic effectuée par le conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical par les copropriétaires.
Mise en concurrence obligatoire du syndic :
Lorsque l'assemblée générale doit désigner un nouveau syndic, une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic doit être réalisée par le conseil syndical, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé.
Télécharger ICI, l'intégralité du texte de loi.

References: l'article 25
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 24
 l'article 25
 l'article 93
 l'article 3
 l'article 18
 l'article 14
 l'article 14
 l'article 8
 l'article 14
 l'article 46