Source: https://oigusaktid.tallinn.ee/?id=3001&aktid=113010
Timestamp: 2019-02-20 23:26:59+00:00

Document:
Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas
Tallinna Linnavolikogu 11.12.2008 otsus number 239
Redaktsiooni kehtivus: 11.12.2008 - ...
11. detsember 2008 nr 239
Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33, planeerimisseaduse § 23 lg 6, § 24 lg‑te 3 ja 6 ning Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud “Tallinna linna ehitusmääruse” § 19 lg‑te 1, 3 ja 5 alusel, kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringuga ja arvestades nii otsusele lisatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti koostatud seletuskirjas esitatud kui ka järgmisi põhimotiive ja kaalutlusi.
- Planeeritav maa-ala asub Kesklinnas Maakri tänava, Rävala puiestee ja Tornimäe tänava vahelisel alal. Tallinna üldplaneeringu kohaselt paikneb planeeritav maa-ala kesklinna segahoonestusalal, kuhu võib ehitada kõiki hooneid, v.a keskkonda saastavaid ettevõtteid. Detailplaneering on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga.
‑ Hoonete lubatud maksimaalse kõrguse määramisel on lähtutud kontaktvööndis asuvatest hoonetest. Kõrghoone asukoht ja kõrgus on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 17. aprilli 2008 otsusega nr 69 vastuvõetud teemaplaneeringuga “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas”.
- Kavandatud kõrghoone täiendab juba ehitatud kõrghoonete gruppi nii, et säilib Tallinna vanalinna silueti dominantsus ja süveneb Maakri kvartali kui kõrghoonete piirkonna omapära.
- Tallinna kesklinna maakasutuse intensiivsuse suurendamine hoiab ära valglinnastumist.
- Planeeritud hoonete I korrus on ümbritsevate tänavate elavuse suurendamiseks kavandatud äriruumideks.
- Maakri tänav on määratud planeeritavale alale jäävas lõigus jalakäijate ohutuse ja mugavuse suurendamiseks rahustatud liiklusega jalgtänavaks ehk parkimiskohtadeta õuealaks ning Tornimäe tänava ning Rävala puiestee äärset kõnniteed on ette nähtud laiendada.
- Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu koostamisel on arvestatud planeerimisseaduses sätestatud avaliku menetluse nõudeid ning lähtutud on planeerimisseaduse §‑s 9 detailplaneeringu sisule esitatud nõuetest.
1. Kehtestada Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneering, osaühing R‑KONSULT töö nr 12/200, milles on kavandatud Kesklinnas asuvale 0,64 ha suurusele planeeritavale maa-alale kaks krunti ja määratud ehitusõigus kuni 30‑korruselise ärihoone (kõrgusega kuni 110 m maapinnast) ning kuni 10‑korruselise äri- ja parkimishoone ehitamiseks ning olemasolevate säilitatavate hoonete rekonstrueerimiseks.
2. Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu kehtestamisel muutub käesolevas detailplaneeringus planeeritava maa-ala osas kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 5. mai 1994 otsusega nr 67 kehtestatud Liivalaia, Maakri, Kivisilla tänavate ja Tartu mnt vahelise kvartali detailplaneering.
3. Detailplaneeringu kohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamine tagatakse vastavalt 27. märtsil 2008 sõlmitud lepingule nr 2‑6/76.
Tallinna Linnavolikogu 11. detsembri 2008
otsuse nr 239
Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu otsuse “Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas” juurde
Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatakse Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneering, milles on kavandatud Kesklinnas asuvale 0,64 ha suurusele planeeritavale maa-alale kaks krunti ja määratud ehitusõigus kuni 30‑korruselise ärihoone (kõrgusega kuni 110 m maapinnast) ning kuni 10‑korruselise äri- ja parkimishoone ehitamiseks ning olemasolevate säilitatavate hoonete rekonstrueerimiseks.
Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu kehtestamisel muutub käesolevas detailplaneeringus planeeritava maa-ala osas kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 5. mai 1994 otsusega nr 67 kehtestatud Liivalaia, Maakri, Kivisilla tänavate ja Tartu mnt vahelise kvartali detailplaneering.
Planeeritav maa-ala asub Kesklinnas Tornimäe, Maakri ja Pääsukese tänava ning Rävala puiestee vahelises kvartalis. Eraõigusliku juriidilise isiku omandis oleva Maakri tn 19 // 21 kinnistu sihtotstarve on ärimaa. Riiklikus ehitisregistris on registreeritud kinnistul paiknev 4‑korruseline büroohoone, lisaks paiknevad krundil eri aegadel ehitatud tootmishooned. Planeeritavale maa-alale jääb osa Tallinna linna omandis olevast transpordimaa sihtotstarbega kinnistust nr 4031601, mis on koormatud tasulise hoonestusõigusega (kestus 50 aastat) Osaühingu Senor Kinnisvara kasuks ning osa transpordimaa sihtotstarbega katastriüksusest Lennuki tänav ja Maakri tänav. Praegu kruntidel haljastus puudub, Maakri tänava ääres kasvab mõni puu.
Detailplaneeringu ala asub arheoloogiamälestise nr 2594 alal – asulakoht, mis on muinsuskaitse alla võetud kultuuriministri 30. augusti 1996 määrusega nr 10. Endiste tootmishoonete kogum Maakri tänaval (Maakri tn 19 // 21, Tornimäe 10, Pääsukese tn 5 ja Väike-Pääsukese) ja ala, kus asus aastatel 1908–1921 Tallinna Jaani koguduse kool, on kultuuriministri 19. juuli 1995 määrusega nr 19/2 ja 13. mai 1997 määrusega nr 25 tunnistatud ajaloo- ja arhitektuurimälestisteks. Osa planeeritavast alast jääb Maakri tn 28 ja 28a arhitektuurimälestisteks tunnistatud ehitiste kaitsevööndisse.
Planeeritav ala asub Tallinna ühes kiiremini arenevas piirkonnas. Kontaktvööndi hoonestuses on esindatud eri ajastute arhitektuuristiilid 18. sajandist tänapäevani. Planeeritava maa-ala kontaktvööndis asuvad mitmed kõrghooned: 30‑korruseline Swissôtel, 24‑korruseline Ühispanga hoone, 25‑korruseline Radissoni hotell, 23‑korruseline City Plaza, 19‑korruseline Maakri tn 36 elamu jne.
Kuna tegemist on linna keskusega, siis on piirkond hästi varustatud sotsiaalse infrastruktuuri objektidega, kaubandus- ja teenindusettevõtetega jne. Suurematest haljasaladest on läheduses Politseiaed ja Lembitu park. Piirkonnas on hästi korraldatud ühistransport. Hea ühendus on kõigi linna äärealadega.
3. Tallinna üldplaneering ja vastuvõetud teemaplaneering “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas”
Tallinna üldplaneering määrab planeeritava maa-ala kesklinna segahoonestusalaks, kuhu võib ehitada kõiki hooneid, v.a keskkonda saastavaid ettevõtteid. Detailplaneering on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga.
Kõrghoone asukoht ja hoone maksimaalne lubatud kõrgus on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 17. aprilli 2008 otsusega nr 69 vastuvõetud teemaplaneeringuga “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas”.
Planeeritava maa-ala kohta kehtib Tallinna Linnavolikogu 5. mai 1994 otsusega nr 67 kehtestatud Liivalaia, Maakri, Kivisilla tänavate ja Tartu mnt vahelise kvartali detailplaneering. Kehtivas detailplaneeringus on kavandatud Maakri tn 19 // 21 krundil olevad hooned ümber ehitada 2‑6‑korruseliseks ärihoonete kompleksiks.
Tallinna Linnavolikogu 9. jaanuari 1997 otsusega nr 2 kehtestatud Liivalaia tn, Maakri tn, Kivisilla tn ja Tartu mnt vahelise kvartali detailplaneeringu korrektuuriga ja Tallinna Linnavolikogu 18. juuni 1998 otsuse nr 82 punktiga 1 kehtestatud Liivalaia tn, Maakri tn, Kivisilla tn ja Tartu mnt vahelise kvartali detailplaneeringu korrektuuriga kavandati ehitada piirkonda kõrghooned. Seega on oluliselt muudetud 1994. aastal kehtestatud detailplaneeringus ette nähtud linnaehituslikku lahendust. 1994. aastal ei suudetud prognoosida järgnevate aastate tegelikku majanduskasvu. Piirkonnas asuvate kruntide ehitusõiguse ulatust on praeguseks tunduvalt suurendatud ning valminud on mitmed kõrghooned. Kõrghoonetest linnaehitusliku ansambli moodustamiseks on vajalik muuta 1994. aastal kehtestatud planeeringulahendust, et hoonestada Maakri tn 19 // 21 krunt piirkonnas tehtud linnaehituslikele muudatustele vastavalt.
Käesoleva detailplaneeringu kehtestamisel muutub kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 5. mai 1994 otsusega nr 67 kehtestatud Liivalaia, Maakri, Kivisilla tänavate ja Tartu mnt vahelise kvartali detailplaneering planeeritava maa-ala osas.
5. Detailplaneeringus kavandatu
Detailplaneeringus on planeeritavale maa-alale kavandatud kaks krunti: Maakri tn 19 // 21 krundi jagamise teel moodustatavad Rävala pst 1 // Maakri tn 19 ärimaa sihtotstarbega krunt ja Maakri tn 21 ärimaa sihtotstarbega krunt. Maakri tn 21 krundile jääv 4‑korruseline hoone on kavandatud rekonstrueerida. Planeeritava ala kavandatud hoonestustihedus on 7,7.
Planeeritava kvartali ruumiline lahendus lähtub lähinaabruses olevatest ja kavandatud uusehitistest.
Rävala pst 1 // Maakri tn 19 krundile on määratud ehitusõigus kuni 30‑korruselise ärihoone ning kuni 10‑korruselise äri- ja parkimishoone ehitamiseks ning olemasolevate säilitatavate hoonete rekonstrueerimiseks. Kõrghoone asukoht on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 17. aprilli 2008 otsusega nr 69 vastuvõetud teemaplaneeringuga “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas”.
Kuni 30‑korruseline kõrghoone on kavandatud Maakri tn 19 // 21 kinnistul asuva Pääsukese tänava poole jääva 2‑korruselise lammutatava hooneosa asemele. Olemasoleva hoone fassaad säilitatakse. Kõrghoone põhiosa on kavandatud kvartali sees olevate väheväärtuslike hoonete asemele. Kuni 10‑korruseline äri- ja parkimishoone on kavandatud Rävala puiestee ja Tornimäe tänava nurgale. Hoonestusala hoone esimese korruse ehitamiseks on määratud Rävala puiestee tänavamaa piirist 3 m kaugusele ja Tornimäe tänava poolses osas hoone neljandast korrusest kõrgemal asuva osa ehitamiseks 2,9 m tänavamaa piirist eemale. Esimese korruse minimaalseks kõrguseks on kavandatud 4 m maapinnast. Rekonstrueeritavate hoonete fassaadid korrastatakse ja värvitakse heledates toonides. Uued hooned on planeeritud ehitada monoliitbetoonist, fassaadide kujundamiseks on määratud nõue kasutada rohkesti klaaspindu. Hoonete lõunapoolsele küljele on kavandatud terrassid, kuhu oleks suvel võimalik paigutada terrassihaljastust.
Uute hoonete alla on kavandatud kuni 2‑korruselised maa-alused parklad. Tänavatasapinnas olevad ruumid on planeeritud ärideks (kauplused, kohvikud, baarid, galeriid jms). Kvartali perimeetril olevad äripinnad jätkuvad kvartali sisse kavandatud passaaþide ääres, mis moodustavad huvitava, ainult jalakäijatele mõeldud sisetänavate võrgu. Kvartali sisse on planeeritud siseõu, mille kaudu pääseb kõikidesse kvartalis olevatesse hoonetesse.
Detailplaneeringus on ette nähtud muuta ühesuunaline Maakri tänav rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, mille kaudu tagatakse teenindava transpordi juurdepääs neile kruntidele, millele puudub muu juurdepääsu võimalus. Kahesuunalise liiklusega on Kuke tänav, Tornimäe tänav on Rävala puiesteest kuni Postimehe majani kahesuunaline. Selles lõigus on võimalik rajada 6 m laiune sõidutee sissesõiduks naaberkruntidele ja Maakri tn 19 // 21 kinnistule planeeritud parklatesse. Tornimäe tänava Maakri tänava poolne osa on ühesuunalise liiklusega, suunaga Maakri tänava poolt Rävala puiestee poole. Kirjeldatud liiklusskeem võimaldab korraldada planeeritava maa-ala teenindamiseks vajaliku liikluse nii, et põhiline juurdepääs oleks Rävala puiesteelt ning Maakri tänavale liiklust juurde ei planeerita.
Parkimiskohtade vajaduse arvutamise aluseks on võetud Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006‑2014” sätestatud linnakeskuse norm. Olemasolevate hoonete puhul, mis ei ole elamud, on parkimiskohtade vajadus arvutatud Eesti Standardi EVS 843:2003 alusel, kuna nende hoonete parkimiskohtade vajadust ei ole arengukavas normitud. Kavandatud otstarbe ja suurusega hoonete juures võib linna keskuses olla kuni 208 parkimiskohta, mistõttu on sinna kokku planeeritud 208 parkimiskohta. Parkla on kavandatud hoonesse, kahele maa-alusele korrusele ning äri- ja parkimishoone neljale maapealsele korrusele. Sissesõit parklasse on Tornimäe tänavalt. Parkimise lahendus on kooskõlas arengukavaga. Jalakäijate liikumine on lahendatud mööda tänavate äärseid kõnniteid ning hoonete esimeste korruste tasapinnas asuvate ja planeeritud läbikäikude kaudu kvartali keskel olevasse siseõue.
Piki Maakri tänavat kasvavad puud säilitatakse. Planeeritava maa-ala keskossa, siseõue, on kavandatud paigaldada konteinerhaljastust. Soovitatav on rajada haljastatud katuseterrassid. Rävala pst 1 // Maakri tn 19 krundi haljastuse osakaaluks on kavandatud 6% (250 m2), Maakri tn 21 krundile ei ole olemasoleva säilitatava hoonestuse tõttu võimalik haljastust rajada. Piirdeaedu ei rajata. Servituutide vajadused tehnovõrkude omanike või valdajate kasuks on planeeringus näidatud.
Jäätmete kogumine nähakse ette kooskõlas jäätmeseaduse ja Tallinna Linnavolikogu 30. oktoobri 2008 määrusega nr 36 kehtestatud “Tallinna jäätmehoolduseeskirjaga”. Jäätmete liigiti kogumise konteinerid on planeeritud paigutada hoonetesse ventileeritavatesse, prügiautodega juurdepääsetavatesse eriruumidesse.
Kütteliigi valik vastab Tallinna Linnavolikogu 27. mai 2004 määrusele nr 19 “Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded, soojuse piirhinna kooskõlastamine ja soojusettevõtja arenduskohustus”. Kavandatavate hoonete soojusvarustus on projekteeritud kaugkütte baasil.
6. Avaliku väljapaneku tulemused
Avaliku väljapaneku ajal esitasid detailplaneeringu kohta vastuväiteid ja ettepanekuid sisaldavad kirjalikud pöördumised M. Rõtðagov, Osaühingu Maakri KVF esindaja U. Kivisalu, Osaühingu Mark Invest esindaja T. Tamm, Kiisa Grupp OÜ esindaja M. Kiisa, Eesti Arhitektide Liit ja Osaühingu Stansfield esindaja A. Lillepea.
Osaühingu Maakri KVF esindaja U. Kivisalu, Osaühingu Mark Invest esindaja T. Tamm ja Osaühingu Stansfield esindaja A. Lillepea tegid ettepaneku muuta Maakri tänav piiratud liiklusega jalakäijate tänavaks ja kavandada tänava poole võimalikult palju müügipinda. Ettepaneku muuta Maakri tänav jalakäijate tänavaks tegi ka Eesti Arhitektide Liit.
Vastuväidete esitajatele selgitati, et esitatud ettepanekud on põhjendatud ning tuginevad 3. mail 2007 Maakri kvartali arhitektuurivõistluse teise etapi ettevalmistamiseks peetud nõupidamisel otsustatule. Nõupidamisel analüüsiti liikluse korraldamise võimalusi kvartalis. Detailplaneeringut on täpsustatud ja Maakri tänav on määratud planeeritavale alale jäävas lõigus rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks ehk parkimiskohtadeta õuealaks. Teenindava transpordi juurdepääs jääb tagatuks asutustele, kellel puudub muu võimalus krundile või hoonete juurde pääsemiseks.
Detailplaneeringus on planeeritud hoonete I korrus kavandatud äriruumideks – kauplused, salongid, kohvikud, baarid, galeriid. See kehtib ka Maakri tänava kohta ja planeeringulahendus vastab vastuväidetes esitatud ettepanekule.
Kohalik omavalitsus on nõustunud Osaühingu Maakri KVF esindaja U. Kivisaluga, Osaühingu Mark Invest esindaja T. Tammega ja Osaühingu Stansfield esindaja A. Lillepeaga selles, et detailplaneeringu seletuskirja punkti 2.8 võis tõlgendada nii, et Maakri tn 19 // 21 krundi teenindamiseks on planeeritud pikendada Tornimäe tänavat. Tegelikult ei ole Tornimäe tänava pikendamine Maakri tn 19 // 21 krundi teenindamiseks vajalik, sest põhiline juurdepääs on ette nähtud Rävala puiesteelt. Detailplaneeringu seletuskirja punkti 2.8 “Liiklus, parkimine” on täpsustatud.
Samuti on nõustutud Osaühingu Maakri KVF esindaja U. Kivisaluga, Osaühingu Mark Invest esindaja T. Tammega ja Osaühingu Stansfield esindaja A. Lillepeaga selles, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu liikluslahendust ja sellest tulenevat eeldatavat liiklussagedust käsitleva ekspertarvamuse lisamine käesoleva detailplaneeringu seletuskirja on ennatlik, kuna Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering on senini kehtestamata. Seetõttu on ekspertarvamus planeeringust eemaldatud. Lisaks on koostatud prognoos kavandatu mõju kohta Tornimäe tänava ja Rävala puiestee ristmikule. Kuna Maakri tänav määratakse piiratud liiklusega jalakäijate tänavaks, siis kavandatu mõju uurimist kogu Maakri kvartalile ei ole vajalikuks peetud.
Osaühingu Maakri KVF esindaja U. Kivisalu, Osaühingu Mark Invest esindaja T. Tamm ja Osaühingu Stansfield esindaja A. Lillepea väitsid, et Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu koostamisel ei ole arvestatud Osaühingu E‑KONSULT koostatud töös “Kõrghoonete rajamisega kaasneda võivad negatiivsed mõjud” tooduga, et Maakri kvartal vajab terviklikku teemaplaneeringut, mis hõlmaks kogu piirkonda koos külgneva tänavaruumiga. Planeeringuga kaasneb keskkonnamõjude hindamine, milles keskendutaks kõrghoonestuse koosmõjule ja lähtutaks Tallinna Linnavolikogu 4. märtsi 2004 otsusega nr 42 algatatud teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” koostamise põhimõtetest.
Tallinna Linnavalitsuse 28. märtsi 2007 korraldusega nr 536‑k on algatatud teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” keskkonnamõju strateegiline hindamine. Keskkonnamõju strateegilise hindamise korraldas Tallinna Keskkonnaamet, kes on Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu 16. jaanuaril 2007 kooskõlastanud keskkonnamõju hindamise koostamise nõuet esitamata. Tallinna Linnaplaneerimise Amet esitas 9. mail 2007 Tallinna Keskkonnaametile järelepärimise Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu mahus keskkonnamõju hindamise vajaduse kohta. Tallinna Keskkonnaamet vastas 16. mai 2007 kirjas, et kuna Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringuga ei kavandata olulise keskkonnamõjuga tegevust, siis ei vaja detailplaneeringu koostamine keskkonnamõju strateegilise hindamise korraldamist. Tallinna Linnavalitsus on 25. juuni 2007 korraldusega nr 1274‑k otsustanud jätta Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata.
Kiisa Grupp OÜ esindaja M. Kiisa väitis, et detailplaneeringu koostamisel on oluliselt rikutud planeerimismenetluse nõudeid ja jäetud planeeringu koostamisse kaasamata Tornimäe tn 7 korteriomandite omanikud.
Vastuskirjas vastuväite esitajale on juhitud tähelepanu asjaolule, et planeeringumenetluse etappidest avalikkuse teavitamise kord on sätestatud planeerimisseaduses ja käesoleva planeeringu puhul on seadusest kinni peetud. Teade detailplaneeringu algatamise kohta ilmus ajalehes Postimees 28. veebruaril 2001. Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus avalik arutelu 18. juunil 2002. Teade arutelu toimumise aja ning koha kohta ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 15. juunil 2002. Teade detailplaneeringu vastuvõtmise kohta ilmus 24. märtsil 2007 ajalehes Postimees ja teade detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumise aja, koha ja planeeritava hoonestuse iseloomu kohta ilmus 4. aprilli 2007 ajalehes Postimees. Planeerimisseaduse § 16 lõike 1 kohaselt kaasatakse detailplaneeringu koostamisse planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikud ja elanikud ning teised huvitatud isikud. Planeerimisseaduses ei ole täpselt määratletud mõisteid – “teised huvitatud isikud” ning “detailplaneeringu koostamisse kaasamine”. Detailplaneeringu kaks nädalat kestnud avalik väljapanek oli piisav aeg ja võimalus, et kõik, kelle huvisid planeering puudutab, saaksid oma arvamust avaldada. Seda võimalust on vastuväite esitaja kasutanud ja seega planeeringulahendusest oli võimalik teada saada ning selle kohta oli võimalik arvamust avaldada. Vastuväite esitajal oli võimalik osaleda ka detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemuste arutelul.
Kiisa Grupp OÜ esindaja M. Kiisa esitatud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu menetlusprotsessi ja Riigikohtu halduskolleegiumi 9. juuni 2002 otsusega haldusasjas nr 3‑3‑1‑28‑04 võrdlus ei ole asjakohane. Detailplaneeringu koostamine on pikaajaline protsess, mis kestab planeeringu kehtestamiseni. Nimetatud protsessi käigus võib planeeringust huvitatud isikuid lisanduda igas menetlusetapis, kuid iga uue huvitatud isiku lisandumisel ei ole mõeldav ega otstarbekas planeerimisprotsessiga otsast peale alustada.
Riigikohtu halduskolleegiumi 18. veebruaril 2002 haldusasjas nr 3‑3‑1‑8‑02 tehtud otsuses on öeldud, et linnavalitsuse tegevust lähteülesande kooskõlastamisel ja kinnitamisel tuleb pidada haldusesiseseks tegevuseks, millel puudub väljapoole suunatud mõju. Lähteülesande koostamine on ettevalmistav tegevus ja kaasamine planeerimismenetluse nii varases staadiumis on küll igati kooskõlas planeerimismenetluse avalikkuse põhimõttega, kuid ei ole planeeringu läbiviijale kohustuslik. Kehtiva Tallinna linna ehitusmääruse alusel lähteülesandeid enam ei koostata ja seega ei ole lähteülesande koostamise staadiumit planeerimismenetluse uuesti alustamisel isegi võimalik korrata.
Kiisa Grupp OÜ esindaja M. Kiisa pidas 10‑korruselise äri- ja parkimishoone kavandamist Maakri tn 19 // 21 krundile õigusvastaseks, kuivõrd kavandatud hoone hakkab oluliselt varjama vaadet vastuväite esitajale kuuluvatest ruumidest Tornimäe tn 7 ja vähendab oluliselt akendest sisse paistvat otsest päikesevalgust.
Vastuväite esitajale selgitati, et Eestis ei ole kehtestatud kvantitatiivseid insolatsiooni miinimumnorme. Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999 määrus nr 38 “Eluruumidele esitatavad nõuded” sätestab ainult nõude, et eluruumil peab olema vähemalt üks aken, mis tagab ruumis piisava loomuliku valgustuse. Ruumi loomulik valgustus ja otsene päikesevalgus on erinevad asjad. Hea ehitustava kohaselt rakendatakse siiski nõuet, et 1‑3‑toaliste korterite vähemalt ühes toas ja suuremate korterite kahes toas ning lasteasutustes ei või insolatsiooni kestus jääda ajavahemikul 22. aprillist 22. augustini lühemaks kui 2,5 tundi. Hea ehitustava on kujunenud varem kehtinud normi SNIP (Stroitelnõje normõ i pravila) alusel. Viide Riigikohtu 14. mai 2002 otsusele haldusasjas nr 3‑3‑1‑25‑02 ei ole selle vastuväite puhul asjakohane, kuna antud juhul oli tegemist vaate varjamisega eluruumist. Kinnistusregistri andmetel ei ole Tornimäe tn 7 kinnistu igakordse omaniku kasuks vaateservituudi näol kitsendatud Maakri tn 19 // 21 kinnistu kasutamist. Planeeritud 10‑korruseline hoone jääb Tornimäe tn 7 hoonest 12 m kaugusele. Vaade Tornimäe tn 7 akendest säilib, muutub ainult vaatesse jääv objekt.
M. Rõtðagov tegi ettepaneku lisada detailplaneeringule analüüs insolatsiooni kestuse muutumise kohta, mida Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus kavandatud hoone lähiala hoonete eluruumides põhjustab. Samuti soovis M. Rõtðagov saada Tallinna Tervisekaitsetalituse Harjumaa osakonna seisukohta, kas insolatsiooni kestuse muutused A. Lauteri tn 1 korteris 67a on kooskõlas kehtiva õigusega.
Detailplaneeringu materjalidele on lisatud täiendav insolatsiooni kestuse muutumise analüüs. OÜ FASSAADIPROJEKT koostatud analüüsist nähtub, et A. Lauteri tänava äärsed elamud jäävad Maakri tn 19 // 21 tornmaja varju alast välja ja nimetatud hoone püstitamine ei mõjuta kuidagi insolatsiooni kestust neis elamutes. Seetõttu ei ole detailplaneeringut täiendavalt Tallinna Tervisekaitsetalitusega kooskõlastatud, nagu vastuväite esitaja nõudis.
Avaliku väljapaneku tulemusena muudeti Maakri tänav rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, detailplaneeringule lisati T. Metsvahi ekspertarvamus detailplaneeringu liikluslahenduse ja eeldatava liiklussageduse kohta ning täiendav insolatsiooni kestuse analüüs, milles on käsitletud mõjusid A. Lauteri tn 1 elamule ja lähialale, Rävala pst 1 // Maakri tn 19 (positsioon nr 1) Tornimäe tänava poolsel küljel on hoonestatava ala ulatust muudetud, st alates 5. korrusest on planeeritud 2,9 m laiune tagasiaste. Seoses sellega on kavandatud brutopind 40 400 m2, st brutopind on vähenenud 700 m2 võrra.
Detailplaneeringu üle järelevalvet teostanud Harju maavanem andis detailplaneeringule heakskiidu ja asus seisukohale, et Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud seadusi ja norme ega neid vaidlustajate seadusest tulenevaid õigusi, mille peab tagama järelevalve teostaja.
Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles avaldusega 29. veebruarist 2000 Maakri tn 19 // 21 kinnistu omaniku Aktsiaseltsi Logoner esindaja. Detailplaneeringu lähteülesanne kinnitati Tallinna Linnavolikogu linnamajanduskomisjonis 18. jaanuaril 2001. Detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 21. veebruari 2001 korraldusega nr 592‑k. Teade detailplaneeringu algatamise kohta ilmus ajalehes Postimees 28. veebruaril 2001. Detailplaneeringu koostamise ja koostamise finantseerimise õigus on 9. märtsil 2001 sõlmitud lepinguga nr DP‑17‑01 üle antud Aktsiaseltsile Logoner. Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus avalik arutelu 18. juunil 2002. Teade arutelu toimumise aja ning koha kohta ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 15. juunil 2002.
Tallinna Linnavolikogu linnamajanduskomisjonis 18. jaanuaril 2001 kinnitatud lähteülesandega määrati planeeritava maa-ala suuruseks 0,76 ha. Planeeringu koostamise käigus on planeeritava maa-ala piire ja suurust täpsustatud nii, et planeeringuala ei kattuks nende planeeringutega, mida muuta ei soovita. Tartu maantee läbimurde poolses osas on planeeringuala piiri täpsustatud, arvestades tegelikult välja ehitatud tänavarajatistega ning loobutud on planeeritud hoone osa ehitamisest tänavamaa kohale. Planeeritud maa-ala suuruseks jäi seega 0,64 ha.
Detailplaneeringu koostas osaühing R‑KONSULT kooskõlas lähteülesandega nr 654 ja Tallinna Linnavalitsuse 16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud detailplaneeringu eskiisi ja detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega. Detailplaneeringule on lisatud Tallinna Kultuuriväärtuste Ametiga kooskõlastatud “Maakri–Pääsukese-Tornimäe kvartali regenereerimise ja säilivate hoonete remont-restaureerimise eritingimused”, insener T. Metsvahi ekspertarvamus piirkonna liikluslahenduse kohta ja OÜ FASSAADIPROJEKT arhitekti P. Soopere koostatud insolatsioonianalüüsid.
Tallinna linna ehitusmääruse § 16 lõikes 1 määratud isikud ja asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud. Tallinna Kesklinna halduskogu ja Kesklinna Valitsus, Tallinna Transpordiamet, Tallinna Kommunaalamet, Tallinna Tervisekaitsetalituse Harjumaa osakond, Aktsiaselts Tallinna Küte, Tallinna Tuletõrje- ja Päästeamet ja aktsiaselts Eesti Gaas kooskõlastasid planeeringu omapoolseid tingimusi esitamata.
AKTSIASELTS TALLINNA VESI palus Rävala pst 1 // Maakri tn 19 kinnistule projekteeritud kanalisatsioonitorustike rajamiseks ette näha servituudivajadused. Tingimus on täidetud. Järgnevate projekteerimisstaadiumite (hoonete ja tänavate vee- ja kanalisatsioonitorustike ehitusprojektide) koostamiseks tuleb taotleda aktsiaseltsilt tehnilised tingimused. Vastav nõue ehitusprojekti koostamiseks on määratud.
Aktsiaselts KH Energia-Konsult palus tööprojekti koostamiseks tellida aktsiaseltsilt tehnilised tingimused ja tööprojekt aktsiaseltsiga kooskõlastada. Vastav nõue ehitusprojekti koostamiseks on määratud.
Elion Ettevõtted Aktsiaselts juhtis tähelepanu sellele, et tegevuse korraldamisel liinirajatise kaitsevööndis tuleb juhinduda elektroonilise side seaduse §‑de 116–119 nõuetest. Tingimused ei puuduta otseselt planeeringulahendust ja täidetakse ehitusprojekti elluviimise staadiumis.
Osaühing Jaotusvõrk palus tööjooniste staadiumiks täita kõik tehnilistes tingimustes antud nõuded, konkretiseerida tehnilised tingimused, joonised osaühinguga täiendavalt kooskõlastada. Vastav nõue ehitusprojekti koostamiseks on määratud.
Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas detailplaneeringu tingimustel, et lammutus-, rekonstrueerimis-, ehitus- ja haljastusprojektid kooskõlastatakse enne ehitusloa taotlemist keskkonnaametiga ning arheoloogiliste kaevetööde ajal ilmneva jääkreostuse korral tuleb kohale kutsuda jäätmehoolde osakonna esindaja, uusehitiste projekteerimise eel tehtavate reostusuuringute aruanne tuleb esitada läbivaatamiseks jäätmehoolde osakonda. Tingimused täidetakse ehitus- ja haljastusprojektide koostamise staadiumis, vastavad nõuded on lisatud detailplaneeringu seletuskirja.
Tallinna Maa-amet kooskõlastas detailplaneeringu ettepanekuga jätta moodustamata Tornimäe tänava krunt, sest Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tellimusel koostatava Tartu maantee läbimurde aluse maa detailplaneeringus määratakse muuhulgas ka Tornimäe tänava lõikude teemaa piirid. Ettepanekuga on arvestatud ning Tornimäe tn krunti käesolevas detailplaneeringus ei määrata.
Muinsuskaitseamet ja Tallinna Kultuuriväärtuste Amet kooskõlastasid detailplaneeringu, märkides, et detailplaneeringu alal asub riikliku kaitse all olev arheoloogiamälestis nr 2594 – asulakoht (kaitse alla võetud kultuuriministri 30. augusti 1996 määrusega nr 10). Mistahes mullatööde korral tuleb eelnevalt teostada arheoloogilised uuringud tellija kulul. Märkusega on arvestatud ja vastav nõue on lisatud detailplaneeringu seletuskirja.
Lennuamet palus 30‑korruselise ehitise projekti ametiga kooskõlastada lennuohutuse tagamise tingimuste saamiseks. Vastav nõue ehitusprojekti koostamiseks on määratud.
Detailplaneeringu on kooskõlastanud Maakri tn 19 // 21 kinnistu omanik, Aktsiaseltsi Logoner esindaja O. Miil. Detailplaneeringu on kooskõlastanud planeeritava alaga külgnevate Tornimäe tn 3, 5, 7 kruntide kaasomanik, aktsiaseltsi EKE Invest esindaja R. Tiik.
Detailplaneering, millega kavandati Kesklinnas asuvale 0,6 ha suurusele planeeritavale maa-alale kaks krunti ja määrati ehitusõigus kuni 30‑korruselise ärihoone (kõrgusega kuni 110 m maapinnast) ning kuni 10‑korruselise äri- ja parkimishoone ehitamiseks, Rävala pst ja Tornimäe tn nurgal paikneva hoone lammutamiseks ning teiste olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks, võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 21. märtsi 2007 korraldusega nr 483‑k. Detailplaneeringu vastuvõtmise teade ilmus ajalehes Postimees 24. märtsil 2007. Detailplaneering oli avalikul väljapanekul 16.‑30. aprillini 2007. Teade avaliku väljapaneku aja ja koha kohta ilmus ajalehes Postimees 4. aprillil 2007. Avaliku väljapaneku ajal esitasid detailplaneeringu kohta vastuväiteid ja ettepanekuid sisaldavad kirjalikud pöördumised M. Rõtðagov, Osaühingu Maakri KVF esindaja U. Kivisalu, Osaühingu Mark Invest esindaja T. Tamm, Kiisa Grupp OÜ esindaja M. Kiisa, Eesti Arhitektide Liit ja Osaühingu Stansfield esindaja A. Lillepea. Vastuväidete esitajatele edastati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukohad tähitud kirjadega 9. mail 2007. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastuskirjades vastuväidete esitajatele oli märgitud avaliku arutelu toimumise ajaks 22. mai 2007, kuid kahetsusväärselt ei ilmunud selle kohta teade ajalehes õigel ajal. Seetõttu korraldati uus avalik arutelu 4. juunil 2007, vastav teade ilmus ajalehes Postimees 23. mail 2007.
Esimene detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemusi tutvustav arutelu toimus 22. mail 2007. Vastuväidete ja ettepanekute esitajatest viibisid avalikul arutelul Kiisa Grupp OÜ esindaja M. Kiisa, Osaühingu Mark Invest esindajad T. Tamm, H. Aasmäe ja M. Pork, Osaühingu Maakri KVF esindaja U. Kivisalu ja Osaühingu Stansfield esindaja O. Alver. 4. juunil 2007 toimunud arutelul osalesid vastuväidete esitajatest ainult Osaühingu Mark Invest esindajad T. Tamm ja M. Pork.
Arutelul käsitleti detailplaneeringu projekteerija tehtud täiendusi ja muudatusi Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus. Detailplaneeringu avalikel aruteludel vastuväidete esitajad kõigist vastuväidetest ei loobunud.
Tallinna Linnavalitsuse 12. novembri 2007 kirjaga nr LV‑1/5103 esitati detailplaneering planeerimisseaduse § 23 lg 1 p 2 ja § 23 lg 3 p 3 ja 5 ning Tallinna linna ehitusmääruse § 18 lg 13 kohaselt Harju maavanemale järelevalveks. Planeeringuvaidlusele lahenduse leidmiseks kutsus maavanem 8. jaanuaril 2008 kooskõlas planeerimisseaduse § 23 lõike 3 punktiga 5 kokku planeeringu avalikul väljapanekul kirjalikke vastuväiteid esitanud isikute, planeeringu koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse ja Harju Maavalitsuse ühisnõupidamise. Avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikutest osalesid nõupidamisel M. Kiisa ja T. Tamm Osaühingust Mark Invest. Nõupidamisel vastuväidetega arvestamise osas kokkuleppele ei jõutud.
Maavanem edastas planeerimisseaduse § 23 lg 3 p 5 alusel 25. veebruaril 2008 kirjaga nr 2.1‑13/6423 oma seisukoha arvestamata jäänud vastuväidete kohta ning andis planeerimisseaduse § 23 lg 6 alusel detailplaneeringu edasiseks menetlemiseks heakskiidu. Maavanem asus seisukohale, et Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud seadusi ja norme ega neid vaidlustajate seadusest tulenevaid õigusi, mille peaks tagama järelevalve teostaja. Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu koostamisel on arvestatud planeerimisseaduses sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõudeid ning lähtutud planeerimisseaduse §‑s 9 detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest.
27. märtsil 2008 sõlmitud lepinguga nr 2‑6/76 võttis Aktsiaselts Logoner kohustuse tagada oma vahendite arvelt detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ning vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise.
Tallinna Linnavalitsuse 4. juuni 2008 korraldusega nr 988‑k “Maakri tn 19 // 21 kinnistule Tallinna linna kasuks isikliku kasutusõiguse seadmise taotlemine ja isiklikule kasutusõigusele valitseja määramine” on tehtud ettepanek seada Maakri tn 19 // 21 kinnistule Tallinna linna kasuks isiklik kasutusõigus, mille esemeks on isikliku kasutusõiguse alale ehitatav kõnnitee. Maakri tn 19 // 21 kinnistul on isikliku kasutusõiguse alaks maatükk pindalaga 200 m2. Kinnistu omanik kohustub ehitama oma vahendite arvelt isikliku kasutusõiguse alale kõnnitee, nõudmata selle eest Tallinna linnalt hüvitist. Tallinna linnal on kohustus remontida kõnniteed ning kanda nimetatud töödega seotud kulud, nõudmata nende eest kinnistu omanikult hüvitist. Kinnistu omanik kohustub hoidma kõnniteed alaliselt heas seisukorras aasta läbi vastavalt heakorraeeskirjale ning kandma nimetatud töödega seotud kulud nende eest Tallinna linnalt hüvitist nõudmata. Korraldusega määrati Tallinna Kommunaalamet Maakri tn 19 // 21 kinnistule seatava isikliku kasutusõiguse valitsejaks isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest arvates. Isikliku kasutusõiguse seadmiseks on sõlmitud Tallinna linna ja Aktsiaseltsi Logoner vahel 13. juuni 2008 vastav leping.
Detailplaneeringu kehtestamine, mille puhul planeerimisseaduse kohane järelevalve planeeringu koostamise üle on kohustuslik või millega määratakse miljööväärtuslik hoonestusala, kuulub volikogu ainupädevusse vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punktile 33 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lõikele 3.

References: § 22
 § 23
 § 24
 § 19
 § 16
 § 16
 § 23
 § 23
 § 18
 § 23
 § 23
 § 23
 § 22
 § 19