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Timestamp: 2020-04-08 07:28:27+00:00

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BHP.Info | Januar 2014
BGH, Urteil vom 12.09.2013 - VII ZR 308/12
Bauträgerverträge enthalten regelmäßig Bestimmungen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die die Abnahme durch einen vom Bauträger zu bestimmenden Sachverständigen zum Gegenstand haben, sind grundsätzlich problematisch. Der BGH hatte sich mit einer Konstellation zu befassen, in der der Erstverwalter, der noch vom Bauträger bestellt wurde, zugleich die Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Namen der Erwerber vornehmen sollte. Nach der Entscheidung des BGH kann der Erstverwalter in den Erwerbsverträgen nicht wirksam zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums ermächtigt werden. Solche Regelungen stellen im Regelfall Allgemeine Geschäftsbedingungen dar, die den jeweiligen Erwerber unangemessen benachteiligen. Dies folgt daraus, dass es der Bauträger in der Hand hat, einen wirtschaftlich oder rechtlich mit ihm verbundenen Erstverwalter einzusetzen.
BGH, Urteil vom 26.09.2013 - VII ZR 220/12
Die Architektenleistung wird im Regelfall nicht förmlich abgenommen. Nach der Neufassung der HOAI ist die Abnahme gleichwohl Fälligkeitsvoraussetzung für die Honorarforderung. Die Frage, wann die Abnahme erfolgte, ist darüber hinaus für die Verjährung von etwaigen Mangelansprüchen von erheblicher Relevanz. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass die konkludente (stillschweigende) Abnahme einer Architektenleistung darin gesehen werden kann, dass der Auftraggeber nach Fertigstellung der Leistung und Ablauf einer angemessenen Prüffrist keine Mängel der Archiektenleistungen rügt. Aus Sicht des BGH ist eine Prüffrist von regelmäßig 6 Monaten ausreichend.
Mängel an Photovoltaikanlage verjähren innerhalb von 2 Jahren
Der BGH hatte die Frage zu entscheiden, innerhalb welcher Frist Mängelansprüche für eine nachträglich auf ein bestehendes Objekt montierte Photovoltaikanlage verjähren. Im vorliegenden Fall war nur die Lieferung der Teile Gegenstand des Vertrages. Aus Sicht des BGH verjähren Ansprüche gegen die Lieferanten innerhalb von 2 Jahren, weil die Bauteile der Photovoltaikanlage nicht (bestimmungsgemäß) "für ein Bauwerk" verwendet worden sind. Insbesondere war die Photovoltaikanlage weder Gegenstand von Erneuerungs- oder Umbauarbeiten an der Scheune, auf der die Anlage montiert wurde. Auch für den Bestand der Scheune und ihrer Benutzbarkeit war die Solaranlage ohne Bedeutung, so dass lediglich die normale kaufrechtliche Verjährungsfrist von 2 Jahren greift.
Farbgestaltung in der Mietwohnung - Vermieter kann Wiederherstellung des ursprünglichen neutralen Anstrichs der Wände verlangen
In dem zur Entscheidung stehenden Fall hat der BGH einen Schadenersatzanspruch bejaht, nachdem die Mieter das Objekt in weißer Farbe frisch renoviert übernommen hatten, während der Mietzeit einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb und blau) anstrichen und es bei Mietende in diesem Zustand zurückgaben. Hierin sah der BGH die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten. Während es dem Mieter unbenommen ist und bleibt, die Wohnung während der Mietzeit farblich nach eigenen Vorstellungen zu gestalten, sieht der BGH die Verpflichtung zur Rücksichtnahme (nach §§ 241 Abs. 2, 242 BGB) verletzt, wenn der Mieter eine mit neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende mit einem ungewöhnlichen Farbanstrich zurück gibt. Ein solcher Zustand würde von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert werden, so dass der Schaden des Vermieters darin bestehe, dass er die "für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss". Im Rahmen des gesetzlich geregelten Rücksichtnahmegebots (gemäß § 241 Abs. 2 BGB) müsse man einerseits auf das berechtigte Mietinteresse abstellen, die Wohnung während der Mietzeit nach persönlichem Geschmack zu dekorieren, andererseits aber auch auf das berechtigte Vermieterinteresse dahingehend, dass die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem Dekorationszustand zurückgegeben wird, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und einer kurzfristigen Anschlussvermietung nicht entgegensteht.
Erwerber von Wohnungseigentum haftet nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers
BGH, Urteil vom 13.09.2013 - V ZR 209/12
Mit seiner Entscheidung, dass das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht der WEG für diese kein dingliches Recht begründet, hat sich der BGH gegen die bislang ganz herrschende Auffassung in der Literatur gestellt. Im Ergebnis zutreffend stellt der BGH klar, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG lediglich eine "Privilegierung schuldrechtlicher Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungsverfahren als auch im Insolvenzverfahren" (da in Verbindung mit § 49 InsO) enthält. Ein neues dingliches Recht sollte sich indes hiermit auch ausweislich des Wortlauts der Norm nicht verbinden. Ziel des Gesetzgebers war es vielmehr, eine begrenzte bevorrechtigte Beteiligung am Veräußerungserlös in der Zwangsversteigerung zu erreichen, darüber hinaus stelle § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG auch lediglich eine verfahrensrechtliche Norm dar, welche keinesfalls ausreichend wäre, um eine dingliche Haftung (verbunden mit entsprechenden Vollstreckungsmöglichkeiten) zu begründen.
In der Praxis stehen daher nunmehr Rückabwicklungsprozesse wegen erfolgter Zahlungen in Anbetracht der angenommenen Haftung zu erwarten.

References: BGH 
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 § 241
 § 10
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 § 10
 § 49
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