Source: https://biuletyn.piszcz.pl/ochrona-dzierawcy/
Timestamp: 2018-03-21 16:55:59+00:00

Document:
Ochrona dzierżawcy | Radar Prawny
Radar Prawny > budownictwo i nieruchomości > Ochrona dzierżawcy
Stosunek dzierżawy został uregulowany w art. 693 § 1 kc. Zgodnie z treścią tej regulacji przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Należy zauważyć, iż dzierżawa ma umożliwić dzierżawcy nie tylko korzystanie z jej przedmiotu, ale również pobieranie z niego pożytków. Można zatem uznać, iż zawieranie takiego stosunku zobowiązaniowego podyktowane jest m.in. kwestiami ekonomicznymi związanymi z właściwościami danego przedmiotu umowy. Warto podkreślić, iż sam ustawodawca uznał, iż dzierżawcy należy się – z racji istoty tego stosunku – ochrona w przypadku, gdy korzyści jakie on czerpie z przedmiotowego gruntu lub prawa, z niezależnych od niego przyczyn ulegną znacznemu zmniejszeniu. Zgodnie bowiem z art. 700 kc. jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.
Biorąc pod uwagę powyższe za całkowicie uzasadnione należy uznać te instytucję prawa cywilnego, które w określonych sytuacjach mają za zadanie chronić dzierżawcę poprzez zapewnienie trwałości takiego właśnie stosunku zobowiązaniowego. W związku z powyższym należy wskazać na dwie instytucję, które mają za zadanie zapobiegać lub łagodzić skutki zdarzeń powodujących możliwość zakończenia dzierżawy, a nie związanych z okolicznościami wskazanymi w umowie – takimi jak wygaśnięcie czasu trwania umowy bądź ziszczenie się zdarzeń uzasadniających wypowiedzenie bądź rozwiązanie umowy – lub z okolicznościami wskazanymi przez samego ustawodawcę. Instrumenty, o których mowa była powyżej zostały określone w art. 678 oraz w art. 679 kc.
Przedmiotem dzierżawy mogą być nie tylko nieruchomości, ale również rzeczy oraz prawa. Każde z wymienionych powyżej może być przedmiotem obrotu gospodarczego. Zmiana właściciela w każdym tym przypadku jest możliwa, zgodnie bowiem z treścią art. 140 kc. w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy oraz w tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Nie zachodzi zatem sytuacja, w której fakt wydzierżawiania nieruchomości (rzeczy lub prawa) w sposób automatyczny ogranicza prawo własności w taki sposób, iż uniemożliwiałoby rozporządzanie daną nieruchomością (rzeczą lub prawem). W związku z powyższym nie należy wykluczać, iż przedmiot takiej umowy – w trakcie jej trwania – zostanie zbyty.
Art. 678 kc.
Ustawodawca, w kodeksie cywilnym, odnosi się do ww. zagadnienia w art. 678. Zgodnie z § 1 przywołanego przepisu w przypadku gdy wydzierżawiający zbywa przedmiot dzierżawy, jego nabywca wstępuje w miejsce zbywcy czyli wydzierżawiającego, tym samym stając się stroną danej umowy. Istotne jest by doprecyzować pojęcie „zbycia”. W prawie cywilnym zbycie może przyjąć wiele form, nieograniczających się jedynie do zawarcia umowy kupna/sprzedaży, czy też darowizny. Jednakże ochrona przewidziana w art. 678 § 1 kc. odnosi się jedynie do następujących sytuacji:
– przeniesienia własności rzeczy,
– przeniesienia prawa użytkowania wieczystego,
– ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, którego treść ogranicza zbywcy dalsze wykonywanie obowiązków wydzierżawiającego.
Pomimo jednak przyznania określonego zakresu ochrony dzierżawcy, kodeks cywilny dopuszcza – co do zasady – możliwość wypowiedzenia takiej umowy, z zachowaniem terminów ustawowych, i to bez względu na to, czy zawarta umowa dzierżawy było umową na czas oznaczony czy też nieoznaczony, jak również czy dana umowa wskazuje termin wypowiedzenia czy też nie. Istotne jest zatem wskazanie, iż w przypadku, gdy umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana, to – zgodnie z art. 678 § 2 kc. – wspomniane powyżej uprawnienie do wypowiedzenia umowy, nabywcy nie przysługuje. Ustalając powyższe ustawodawca kierował się stanowiskiem, iż nabywca powinien liczyć się z istnieniem umowy dzierżawy albowiem o istnieniu takiego stosunku zobowiązaniowego świadczy fakt dzierżenia nieruchomości przez inną, niż zbywca, osobę. W celu jednak zabezpieczenia nabywcy, kodeks cywilny wskazał na dwie przesłanki przesądzające o możliwości skorzystania z opisywanej ochrony polegającej na braku możliwości wypowiedzenia umowy. Przede wszystkim istotne jest by umowa zawarta była w formie pisemnej i to z datą pewną. Termin „daty pewnej” został zdefiniowany w kodeksie cywilnym. Zgodnie z tym aktem prawnym o dacie pewnej mówi się:
– gdy została ona urzędowo poświadczona,
– gdy dokonanie danej czynności prawnej (w analizowanym przypadku chodzi o zawarcie umowy dzierżawy) zostało potwierdzone w jakimkolwiek dokumencie urzędowym, w takim przypadku datę uznaję się za „pewną” od dnia, na który datowany jest dany dokument,
– gdy na dokumencie stwierdzającym dokonanie danej czynności (na umowie) organ państwowy zamieścił jakąkolwiek wzmiankę, w takim przypadku datę uznaję się za „pewną” od daty wzmianki,
– od momentu śmierci jednej ze stron umowy dzierżawy.
Dla powstanie tego szczególnego skutku, jaki został opisany w art. 678 § 2 kc. Nie jest istotne w jaki, z powyżej wymienionych, sposób data to została potwierdzona. Ważne jest by to „potwierdzenie” miało miejsce przed zbyciem przedmiotu dzierżawy. Ważne jest również by zaznaczyć, iż ustawodawca przewidział taki sam skutek, co dla umów zawartych w formie pisemnej z datą pewną, w przypadku, gdy w oparciu o art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, umowa taka została ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.
Art. 679 kc.
Treść art. 678 § 1 kc. doprowadza do powstania sytuacji, w której pozycja dzierżawcy (pod warunkiem, ze nie zachodzą okoliczności w skazane w § 2 tego przepisu) może się diametralnie pogorszyć. W konsekwencji, może być on zmuszony do wydania przedmiotu dzierżawy przed terminem lub bez zachowania warunków określonych w umowie dzierżawy, jaką zawarł ze zbywcą (wydzierżawiającym). W celu złagodzenia skutków wcześniejszego wypowiedzenia umowy, ustawodawca przewidział, iż dzierżawca może domagać się od zbywcy (wydzierżawiającego) naprawienia szkody, jaka powstała w związku z zaistnieniem powyżej opisanych okoliczności. Możliwość skorzystania z ww. uprawnienia przysługuje dzierżawcy jednak, jedynie wtedy, gdy niezwłocznie zawiadomi on zbywcę (wydzierżawiającego) o wcześniejszym wypowiedzeniu umowy dzierżawy przez nabywcę. Warto zaznaczyć, iż poprzez termin „niezwłocznie” nie należy rozumieć natychmiastowego zawiadomienia zbywcy. Zgodnie z powszechnie przyjętym stanowiskiem, aby ww. warunek został spełniony wystarczy, zawiadomienie zbywcy w czasie nie dłuższym niż dwa tygodnie. W przypadku dopełnienia ww. przesłanki, dzierżawca będzie uprawniony do żądania naprawienia szkody w granicach wskazanych w art. 361 § 1 kc. Zgodnie z treścią tej regulacji dzierżawca może dochodzić zarówno rzeczywistej straty, którą poniósł jak również i utraconych korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby nie doszło do wcześniejszego wypowiedzenia umowy dzierżawy oraz wydania jej przedmiotu.
dzierżawanajemnieruchomości

References: art. 693
 art. 700
 art. 678
 art. 679
 art. 140

Art. 678
 art. 678
 art. 678
 art. 678
 art. 678
 art. 16

Art. 679
 art. 678
 art. 361