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Timestamp: 2013-05-23 14:47:55+00:00

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Oberlandesgericht Köln, Aktenzeichen 8 U 15/06, Urteil vom 31.08.2006
Aktenzeichen: 8 U 15/06
BGB § 195 EGBGB Art. 229 Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
8 U 15/06
Anlage zum Protokoll vom 31.08.2006
Verkündet am 31.08.2006 In dem Rechtsstreit
hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln auf die mündliche Verhandlung vom 27.07.2006 durch den Richter am Oberlandesgericht Dr. Brenner, den Richter am Oberlandesgericht Pamp und die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Dylla-Krebs
1. Die Berufung des Klägers gegen das am 26.01.2006 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Aachen - 1 O 369/05 - wird zurückgewiesen.
4. Der Kläger darf die Vollstreckung durch die Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten. 5. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe: I. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Schadensersatz in Form der Rückabwicklung von Kommanditbeteiligungen in Anspruch, die er an einem geschlossenen Immobilienfond erworben hat.
Der Kläger, der zuvor als Vermittler der Beklagten zu 3 für deren geschlossenen Immobilienfonds Nr. 31 (Hotel B.) tätig war, unterzeichnete am 20.05.1998, 11.08.1999 und 03.11.2000 im Zuge der I. (1998) und II. Tranche (1999) einer Kapitalerhöhung Beitrittserklärungen (Anl. K 0) zur Beteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds "G. Baubetreuung Immobilien-Anlagen Nr. 27 KG" - kurz: "G. Fonds Nr. 27 'Die Q.'" -, der ein Büro- und Geschäftsgebäude in C. betraf. Das Objekt wurde von der Beklagten zu 4 als Generalübernehmerin von Dezember 1992 bis zum 4. Quartal 1993 errichtet. Eigentümerin des Grundstücks, Gründungskommanditistin, Generalemittentin und Herausgeberin des ursprünglichen Emissionsprospekts aus November 1992 (Anl. K 2) war die Beklagte zu 3; deren Geschäftsführer ist der Beklagte zu 1. Dieser hatte in einem Prospekt über die Unternehmensgruppe "G.-Gruppe" (Anl. K 1) ein Grußwort an die potenziellen Anleger gerichtet, in dem es u.a. hieß: "Wir laden Sie herzlich ein, im Jahre 1990 unsere Leistungsangebote zu prüfen und zu nutzen. Die erfolgreiche Leistungsbilanz der 1975 von mir gegründeten Unternehmensgruppe ist auch künftig verantwortungsvolle Verpflichtung für unsere Arbeit" (Anl. K 1, S. 2). Überprüft worden war der ursprüngliche Emissionsprospekt über das in Rede stehende Objekt von der Beklagten zu 5 (Anl. K 3). Weitere Gründungskommanditistin neben der Beklagten zu 3 u.a. war die Beklagte zu 2, die zudem als Treuhandkommanditistin fungierte (Anl. K 2, S. 44).
Der Kläger beauftragte die Beklagte zu 2 als Treuhänderin (Anl. K 2, S. 57) am 20.05.1998, 11.08.1999 und 03.11.2000, seinen Beitritt zu dem Fonds mit Beteiligungsbeiträgen von jeweils 100.000,00 DM zu bewirken und seine Beteiligung im eigenen Namen für Rechnung des Klägers zu halten (Anl. K 2, S. 47, 58 ff., Anl. K 0). Die Beklagte zu 2 führte diese Aufträge aus. Der Kläger wurde nicht als Kommanditist in das Handelsregister eingetragen. § 11 Nr. 2 des Treuhandvertrags lautet wie folgt: "Der Anspruch des Treugebers auf Schadensersatz - gleich aus welchem Rechtsgrunde, auch aus der Verletzung von Pflichten bei den Vertragsverhandlungen - verjährt in 3 Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem der Anspruch entstanden ist, soweit er nicht kraft Gesetzes einer kürzeren Verjährung unterliegt." (Anl. K 2, S. 60).
Die Kapitalerhöhung des Fonds war in der I. Tranche mit einem Emissionsprospekt von 1998 beworben worden (Anl. K 4, 1. Teil) und in der II. Tranche mit einem weiteren Emissionsprospekt von 1999 (Anl. K 4, 2. Teil); im Jahr 2000 erfolgte eine Privatplatzierung, über die keine weiteren Unterlagen vorgelegt worden sind. Beide Prospekte enthielten Grußworte an die potenziellen Anleger, der Prospekt aus 1999 eines von dem Beklagten zu 1, in dem u.a. darauf hingewiesen wurde, dass sich die bei Prospektauflage im November 1992 geäußerte Einschätzung der Mietnachfrage und des Flächenangebots noch nicht erfüllt habe, nur 56 % der Flächen zu Marktkonditionen vermietet seien und daher eine Kapitalerhöhung um bis zu 30 Mio. DM erforderlich sei, um "die aus derzeitigen Mieteinnahmen nicht zu finanzierenden Ausgaben des Fonds bis zum Erreichen eines besseren Vermietungsergebnisses abzudecken" (Anl. K 4, 2. Teil, S. 2). Ausweislich dieses Prospektes wurden seinerzeit die Büroflächen des Objekts zu einem durchschnittlichen monatlichen Mietzins von 17,60 DM/m2 vermietet, was im Rahmen dessen lag, was am Objektstandort für Neuvermietungen erzielt wurde (Anl. K 4, 2. Teil, S. 6, 11). Darüber hinaus enthielten beide Prospekte ein Kapitel "Risikohinweise" (Anl. K 4, 2. Teil, S. 26-27, 1. Teil, S. 19). In den von dem Kläger unterzeichneten Beitrittserklärungen hieß es zudem u.a.: "Das Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 11.06.1997 und den Geschäftsbericht 1998 - inklusive Jahresabschluss zum 31.12.1998 - der Beteiligungsgesellschaft habe ich zur Kenntnis genommen, des weiteren das Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 23.06.1999. Die Kapitalerhöhung dient zur Abdeckung liquider Unterdeckungen in der Gesellschaft, die aus unzureichenden Mieteinnahmen resultieren" (Anl. K 0, Kopie 3). Ausweislich des Protokolls der Gesellschafterversammlung vom 11.06.1997, das dem Emissionsprospekt von 1999 als Anlage beigefügt war, wurden seinerzeit die Abweichung von den Prognosedaten des Emissionsprospektes von 1992, die Fehleinschätzung der Büroflächennachfrage und Preisentwicklung etc. ausführlich diskutiert (Anl. K 4, 1. Teil, S. 39, TOP 3). Trotz der Kapitalerhöhung von 1999 geriet der Fonds in Insolvenzprobleme und war im Jahr 2003 faktisch zahlungsunfähig.
Der Kläger begehrt Schadensersatz in Gestalt der Rückabwicklung der drei Verträge. Er hat behauptet, die Angaben im ursprünglichen Emissionsprospekt von 1992 seien insbesondere hinsichtlich der vermietbaren Fläche und des erzielbaren Mietzinses falsch gewesen. Die Angabe der Mietfläche in Höhe von ca. 43.800 m² sei überhöht gewesen; in Wirklichkeit hätten 12,79 % der Flächen nicht als vermietbare Flächen zur Verfügung gestanden (Anl. K 5). Angesichts dieser Flächendifferenz sowie eines schon 1992 vorhersehbaren Überhangs an Büroflächen sei der prognostizierte Mietzins von 32,50 DM/m² im Zeitpunkt der Prospektausgabe (November 1992) illusorisch gewesen. Die falschen Prospektangaben seien auch ursächlich geworden für seine Anlageentscheidung. Denn wesentliches Entscheidungskriterium für den Beitritt zu dem Fonds sei die Erwartung der Mieterträge auf Grundlage der ausgewiesenen Gesamtmietfläche und des Quadratmeter-Mietpreises gewesen. Bei ordnungsgemäßer Aufklärung über die wahre Mietfläche und die wirklichen Vermietungsaussichten hätte er von den Anlagen abgesehen. Seine Entscheidung, die Beteiligungen zu zeichnen, habe sich auf die Emissionsprospekte zu den Kapitalerhöhungen und die persönlichen Informationen des regionalen Vermittlers gegründet.
Der Kläger ist der Ansicht gewesen, die Beklagten zu 1 bis 5 hafteten als Gründungsgesellschafter, Initiatoren und maßgebliche Gestalter der Gesellschaft für die Richtigkeit und Vollständigkeit des Emissionsprospektes und hätten ihm folglich das negative Interesse in Form der Rückzahlung des Eigenkapitals Zug um Zug gegen Abtretung der Fondbeteiligungen zu ersetzen. Der Kläger hat beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn einen Betrag von 153.387,56 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung Zug um Zug gegen Abtretung des Fondsanteils des Klägers an dem geschlossenen Immobilienfonds G. FONDS Nr. 27 "Die Q." zu zahlen.
Sie haben die Einrede der Verjährung erhoben. In der Sache haben sie behauptet, die Prospektangaben seien zutreffend gewesen. Die behauptete Mietflächendifferenz von 12,79 % habe es nicht gegeben. Bei Ausgabe des Prospektes im November 1992 sei es im C.er Geschäftsverkehr üblich gewesen, die Mietfläche als Nettogeschossfläche gemäß DIN 277 anzugeben, d.h. als Bruttogeschossfläche abzüglich der Konstruktionsgrundfläche. Die dem Prospekt zugrunde liegende Mietprognose habe der seinerzeit aktuellen Markteinschätzung führender Immobilienconsultants entsprochen, insbesondere dem Standortgutachten des N.er Instituts für Markt-, Regional- und Wirtschaftsforschung Dipl.-Geogr. H. C. vom 05.11.1992 (Anl. K 3, S. 8) und den beiden Gutachten der Fa. Dr. M. GmbH und der Fa. N. International Immobilien GmbH. Die Beklagten sind der Ansicht gewesen, der Kläger müsste sich gegebenenfalls die durch den Beitritt erlangten Steuervorteile infolge angeblicher Verlustzuweisungen ebenso anrechnen lassen wie die Ausschüttungen des Fonds.
Wegen der weiteren Einzelheiten der tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts wird gemäß § 540 Abs.1 Nr. 1 ZPO auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen (Bl. 208 bis 215 GA).
Das Landgericht hat die - spätestens am 27.12.2004 bei dem Landgericht Köln eingereichte, Ende Januar/Anfang Februar 2005 den Beklagten zugestellte und am 30.06.2005 an das Landgericht Aachen abgegebene - Klage durch Urteil vom 26.01.2006 abgewiesen, weil dem Kläger gegen die Beklagten kein Schadensersatzanspruch zustehe. Eventuelle Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinne seien verjährt. Eventuelle Prospekthaftungsansprüche im weiteren Sinne seien schon nicht schlüssig vorgetragen worden; weitere Ansprüche bestünden nicht.
Die Frage, ob die Prospektangaben zu den Mietflächen, dem Mietzinsniveau und der Entwicklung des C.er Immobilienmarktes den Anforderungen an eine richtige und vollständige Aufklärung und Information des Anlageinteressenten genügten, hat das Landgericht offen gelassen, weil eventuelle Schadensersatzansprüche jedenfalls verjährt seien. Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinne verjährten in Gesamtanalogie zu den Regelungen des KAGG, des AuslInvstmG, des BörsenG und des VerkaufsprospektG innerhalb von sechs Monaten ab Kenntnis der Gesellschafter von der Unrichtigkeit oder Unvollständigkeit des Prospekts, spätestens in drei Jahren seit dem Beitritt zur Gesellschaft, weshalb etwaige Schadensersatzansprüche aufgrund der Beitrittserklärungen aus den Jahren 1998 und 1999 spätestens mit Ablauf des 31.12.2003 verjährt gewesen seien.
Prospekthaftungsansprüche im weiteren Sinne, die nicht an ein durch ein Prospekt typisiertes Vertrauen, sondern an die Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens anknüpfen, wären nach dem Landgericht zwar infolge der Klageeinreichung im Dezember 2004 nicht verjährt gewesen, da das Ende der Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB n.F. i.V.m. Art. 229 § 6 Abs. 1 S. 1 und Abs. 4 S. 1 EGBGB auf den 31.12.2004 gefallen wäre. Jedoch habe der Kläger solche Ansprüche schon nicht schlüssig dargelegt. Denn eigene Vertragsverhandlungen oder ein Vertragsschluss mit den Beklagten zu 1, 3, 4 und 5 seien nicht ersichtlich. Allein die Beklagte zu 2 sei in ihrer Funktion als Treuhänderin Vertragspartnerin des Klägers geworden. Die Haftung eines Initiatoren einer Publikums-KG sei von der Rechtsprechung zwar bejaht worden, wenn dieser seine persönliche Zuverlässigkeit und Sachkunde sowie seine eigenen Einflussmöglichkeiten auf die Vertrags- und Geschäftsabwicklung der an den Beitrittsverhandlungen teilnehmenden Personen besonders herausgestellt habe. Hierfür gebe es aber, was die Beklagten zu 3, 4 und 5 anbelange, keine Anhaltspunkte. Diese seien daher wohl noch nicht einmal Initiatoren, sondern nur Abwickler des Fonds. Der Beklagte zu 1 habe auch nicht durch Übergabe des Prospekts "Die G.-Gruppe" (Anl. K 1) an den Kläger einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand geschaffen. Denn bei diesem Prospekt habe es sich lediglich um eine allgemein gehaltene, bebilderte Darstellung des Unternehmensgegenstandes und der bisherigen Betätigungsfelder der G.-Gruppe gehandelt. Hinsichtlich der Beklagten zu 2 hat das Landgericht Prospekthaftungsansprüche im weiteren Sinne schon deshalb als fraglich angesehen, weil der Kläger seine Ansprüche ausschließlich auf eine unzutreffende Beurteilung der Mietpreisentwicklung und eine fehlerhafte Mietflächenberechnung gestützt habe und diese Fragen über den Gegenstand des Treuhandvertrages hinausgingen. Etwaige Ansprüche gegen die Beklagte zu 2 seien aber jedenfalls gemäß § 11 Nr. 2 des Treuhandvertrages mit Ablauf des 31.12.2003 verjährt. Bei dieser Klausel handele es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die von der Inhaltskontrolle schon deshalb ausgenommen sei, weil sie lediglich die Erlaubnisnorm des § 67a StBerG ausfülle. Jedenfalls benachteilige sie den Anleger nicht unangemessen im Sinne von § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz a.F., weil die Beklagte zu 2, der die treuhänderische Verwaltung von Gesellschaftsanteilen gemäß § 57 Abs. 3 Nr. 3 StBerG erlaubt sei, ein berechtigtes Interesse daran habe, nicht über einen unangemessen langen Zeitraum über die Frist des § 68 StBerG a.F. hinaus unüberschaubaren berufsrechtlichen Haftungsrisiken ausgesetzt zu sein, auch wenn diese aus Handlungen vor Vertragsschluss resultierten. Soweit sich der Kläger darauf berufe, dass Bestimmungen in Gesellschaftsverträgen einer Publikums-KG, die die Verjährungsfristen zu Gunsten der Initiatoren der KG abkürzen, gegen Treu und Glauben verstießen, rechtfertige dies keine abweichende Beurteilung, weil die Beklagte zu 2 kein Organ des Fonds gewesen sei. Einer Haftung der Beklagten stehe zudem entgegen, dass in den Beitrittserklärungen die Risiken der Anlage zur damaligen Zeit hinreichend deutlich gemacht worden seien. Denn dort sei unter Bezugnahme auf den Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 11.06.1997 ausdrücklich niedergelegt worden, dass die Kapitalerhöhung zur Abdeckung liquider Unterdeckungen in der Gesellschaft diente, die aus unzureichenden Mieteinnahmen resultierten. Die tatbestandlichen Voraussetzungen für einen Anspruch gemäß §§ 823 Abs. 2 BGB, 264a StGB lägen schließlich ebenfalls nicht vor. Für ein zur Verwirklichung des § 264a StGB erforderliches vorsätzliches Verhalten der Beklagten fehlten konkrete Anhaltspunkte.
Der Kläger hat gegen das Urteil form- und fristgerecht Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel, mit dem er seinen erstinstanzlichen Klageantrag unverändert weiterverfolgt, ordnungsgemäß begründet. Er rügt Fehler bei der Sachverhaltsermittlung und in der Rechtsanwendung. Er meint, gegen die Beklagten zu 1 bis 5 unverjährte Schadensersatzansprüche nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im weiteren Sinne zu haben.
Der Kläger behauptet weiterhin, die Angaben über die vermietbaren Flächen von 43.800 m2 seien im Emissionsprospekt von November 1992 zu hoch angegeben worden. Ohne den Vortrag ausdrücklich aufzugeben, dass dies angeblich daher rühre, dass die Mietfläche - angeblich unzulässigerweise - als Netto-Grundfläche gemäß DIN 277 angegeben worden sei, stellt der Kläger in der Berufungsinstanz auf die DIN 283 aus dem Jahre 1968 ab, aus der sich seines Erachtens ergebe, dass vermietbare Fläche bei der Gewerbemiete ausschließlich die Hauptnutzflächen ohne Mietflächen mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht, anteiligen Verkehrsflächen, Erschließungsflure, Eingangshallen und Aufzugsvorräumen, Fluchtbalkonen, Treppenläufen etc. seien. Hiernach seien in den 43.800 m2 angeblicher Mietfläche unzulässigerweise 10.074 m2 anteiliger allgemeiner Verkehrsfläche enthalten, was eine um 23 % zu hoch veranschlagte Fläche bedeute. Die Falschangabe beeinträchtige die Rentabilitätserwartung des Objekts. Überdies sei der prognostizierte Mietzins bei der Auflegung des Fonds falsch gewesen. Die Schätzungen seien unrealistisch gewesen. Der Kläger meint, über die angebliche Mietflächenabweichung, die Üblichkeit der von den Beklagten zugrunde gelegten Mietflächenberechnung und die Mietzinsprognose hätte Beweis erhoben werden müssen durch Einholung von Sachverständigengutachten.
Der Kläger ist der Ansicht, die Prospekthaftung im weiteren Sinne basiere darauf, dass der Prospektherausgeber und damit jeder Hintermann oder im weiteren Sinne Prospektverantwortlicher durch den Informationsvorsprung, den er den Anlegern gegenüber habe, besonderes Vertrauen in Anspruch nehme. Ihnen obliege es, die Empfänger des Prospekts über maßgebliche Umstände aufzuklären, die für das Geschäft wichtig sind und hinsichtlich derer ein Informationsgefälle besteht. Dies sei hier bezüglich Flächengröße und Flächenqualifikation der Fall gewesen, da das Objekt zur Vermietung bestimmt gewesen sei und sich die Investition aufgrund der Mietzahlungen habe rechnen sollen. Als Initiatoren des Fonds hätten die Beklagten zu 1 bis 5 umfassende Kenntnis von den baulichen Gegebenheiten, der - angeblich - falschen Berechnung der Mietflächen und der unrealistischen Mietprognose gehabt und hätten Einfluss auf die Gestaltung des Prospektes nehmen können, was sie aber nicht getan hätten. Was insbesondere die Beklagten zu 1, 3, 4 und 5 anbelange, habe das Landgericht fälschlich eine Inanspruchnahme aus Prospekthaftung verneint. Denn für eine Prospekthaftung im weiteren Sinne reiche es aus, wenn eine Hintermanneigenschaft des Anspruchsgegners bestehe, sich aus dem Prospekt ergebe und so die Vertrauensentscheidung des Anlegers beeinflusse. Dies sei hier der Fall gewesen, weil aus den Anlagen K 1 und K 2 die Beklagten 1, 3, 4 und 5 als diejenigen hervorgingen, mit deren Tätigkeit die Anlage stehe und falle. Auf diese Weise werde Vertrauen in Anspruch genommen, das den einzelnen Personen aufgrund ihrer Eigenschaften und Erfahrungen zugebilligt werden müsse. Es sei auch nicht erforderlich, dass die Anleger von der Hintermanneigenschaft der einzelnen Personen erfahren haben. Ausreichend sei vielmehr das typisierte Vertrauen in die Hintermänner an sich gewesen.
Die hervorgehobene persönliche Stellung des Bekla...

References: § 195
 Art. 229
 § 11
 § 540
 § 195
 Art. 229
 § 6
 § 11
 § 67
 § 9
 § 57
 § 68
 § 264