Source: http://www.notisum.se/rnp/domar/hd/HD988363.htm
Timestamp: 2017-12-16 09:20:12+00:00

Document:
Högsta domstolens referat NJA 1988 s 363 (nr 66)
4 kap. 19 § jordabalken (1970:994); 2 § andra st. räntelagen (1975:635); 5 § räntelagen (1975:635); 13 kap. 3 § rättegångsbalken (1942:740)
Makarna Ingemar A och Anita A förde efter stämning å makarna Per-Olof E och Margareta L-E vid Halmstads TR den talan som framgår av TR:ns dom.
TR:n (rådmännen Sandström, Borlind och Kildén) anförde i dom d 11 dec 1985: Yrkanden. Makarna A har yrkat att TR:n måtte förplikta makarna E att till dem utge 46 715 kr 48 öre jämte ränta därå enligt 6 § räntelagen från d 12 juli 1984 till dess full betalning sker. Makarna A har förbehållit sig rätt att framställa ytterligare krav i anledning av nedan angivna grunder.
Makarna E har bestritt makarna A:s yrkanden.
Om TR:n skulle finna makarna E skyldiga att utge ersättning vitsordas 18 643 kr såsom i och för sig skäligt. - - -
Till utveckling av sin talan har makarna A anfört: Enligt köpekontrakt d 10 jan 1977 förvärvade makarna A av makarna E fastigheten Haverdal 6:16 i Harplinge socken, Halmstads kommun, för en köpeskilling av 385 000 kr. Enligt besiktningsprotokoll har makarna E förklarat att de icke förmärkt några felaktigheter i fastigheten under den tid de bebott densamma. I samband med omläggning av en heltäckningsmatta upptäckte makarna A fukt under mattan. Man noterade också fukt- och mögellukt vilken bl a satt sig i klädesplagg. Makarna A lät ingenjören Lennart D hos Bygg- och planprojektering AB i Halmstad göra en undersökning vid vilken han konstaterade förekomsten av mögellukt samt fel och brister i fastigheten. Vidare angav D vilka åtgärder som enligt hans mening erfordrades för att komma till rätta med mögellukten. Makarna A har även anlitat Anticimex som också efter en undersökning påtalat fel och brister hos fastigheten. Kostnaderna för iordningsställandet av fastigheten har uppgått till yrkat belopp 46 715:48 kr avseende:
- 5 900 kr för Ingemar A:s eget arbete,
- 2 000 kr för ännu icke utförd ozonbehandling av huset. Fastigheten avviker från vad makarna A har haft anledning att räkna med vid köpet. De är därför berättigade till avdrag på köpeskillingen med belopp motsvarande kostnaderna för att avhjälpa felen dvs 46 715:48 kr.
Till utveckling av sin talan har makarna E anfört: Makarna A har vid fastighetsförvärvet brustit i sin undersökningsplikt. - Tomtmarkens lutning mot byggnaden borde föranlett till eftertanke huruvida risk förelåg för problem med dräneringen. Vidare har makarna A uppfört en slipersmur på fastigheten vilket torde ha bidragit till att dräneringsförhållandena ändrats. Skulle TR:n finna att en nedsättning av köpeskillingen skall ske, skall beloppet genom en indexnedräkning ställas i relation till det kostnadsläge som gällde vid tidpunkten för fastighetsförvärvet 1977. Den nyanlagda dräneringen får till 1/3 anses vara värdehöjande för fastigheten, varför nedsättning av köpeskillingen endast kan ske till 2/3 av ovan nämnda indexnedräknade belopp.
Domskäl. Makarna A har som skriftlig bevisning åberopat ett besiktningsutlåtande d 16 sept 1983 av ingenjören Lennart D som angivit följande:
Vidare har makarna A åberopat ett utlåtande från Anticimex d 11 april 1984 för att styrka förekomsten av mögellukt och brister hos fastigheten. Utlåtandet innehåller även ett åtgärdsförslag. Slutligen har makarna A åberopat besiktningsprotokoll d 10 jan 1977, fakturor från Öppinge Byggnadsfirma Bröderna Nilsson AB d 3 okt 1984, teknisk översiktsbeskrivning d 21 maj 1973 och protokoll d 16 okt 1984 från AB Svensk Laboratorietjänst. Makarna E har som skriftlig bevisning åberopat ett besiktningsutlåtande d 10 maj 1985, utfärdat av ingenjören Owe H för att styrka att utförda arbeten på fastigheten varit onödigt omfattande. Vidare har det av ingenjören Lennart D utfärdade besiktningsutlåtandet åberopats för att styrka att kostnaderna för åtgärdande av fastighetens fel ej uppgår till yrkat belopp.
Som muntlig bevisning har makarna A åberopat förhör under sanningsförsäkran med Ingemar A samt vittnesförhör med Lennart D, Lennart P och Artur N.
På makarna E:s begäran har förhör under sanningsförsäkran hållits med Per-Olof E samt vittnesförhör med Owe H.
Ingemar A har anfört: Han besåg fastigheten två gånger före köpet. Någon egentlig undersökning av fastigheten förekom inte utan parterna diskuterade huvudsakligen finansieringen av köpet. Makarna A flyttade in på våren 1977. Någon fukt- och mögellukt lade man inte märke till förrän 1980 då man bytte ut en heltäckningsmatta. Ingemar A har sedermera fått veta att personer i deras omgivning redan tidigare uppmärksammat mögellukt i familjens kläder men av finkänslighet inte påtalat något. Efter att mögellukten upptäckts lät Ingemar A byggnadsingenjören Lennart D göra en undersökning av fastigheten där denne konstaterade att varken dagvattenavledning eller dränering fanns på fastigheten. Att sådant saknades hade Ingemar A ingen anledning att misstänka vid förvärvet. Enligt den tekniska översiktsbeskrivningen skulle dylikt finnas. Ingemar A lät Öppinge Byggnadsfirma åtgärda de brister i fastigheten som D angivit som orsak till mögellukten. Ingemar A utförde även visst arbete själv för att hålla kostnaderna nere såsom till exempel att bryta upp och lägga om altan och stengång, knacka och rengöra byggnadens sockel, plantera nya rabatter och sätta kantsten runt byggnaden för att hindra direktkontakt mellan jord och byggnadens väggar. Han har beräknat en total tidsåtgång av 118 timmar för eget arbete och har begärt en timlön av 50 kr. Ingemar A tillstår att utsättandet av kantsten runt byggnaden är en förbättring för vilken han ej fordrar ersättning. Beräknad tidsåtgång för detta arbete är 16 timmar. Idag är fuktvärdena i byggnaden normala men mögellukten finns kvar. Det är riktigt att han uppfört en slipersmur på fastigheten. Denna saknar dock betydelse då den är genomsläpplig. Idag har samtliga fyra fastigheter belägna på samma gata som Ingemar A:s måst dräneras om.
Per-Olof E har anfört: Slutbesiktning utfördes när fastigheten färdigställts utan att påstådda brister i fastigheten påtalades. Vid tjällossning samlades vatten dels på fastighetens trädgårdssida, dels på framsidan där Ingemar A numera uppfört en slipersmur. Per-Olof E anlade en stenkista på fastighetens trädgårdssida. Därefter sjönk vattnet undan bättre. Han har ej under tiden han bebodde fastigheten märkt några fuktproblem eller någon mögellukt. Det är riktigt att man vid försäljningen av fastigheten huvudsakligen diskuterade ekonomiska frågor. Ingemar A godkände fastigheten i befintligt skick. Per-Olof E visste ej om problemen med dräneringen.
P har anfört: Han är veterinär och arbetar sedan 1974 på AB Svensk Laboratorietjänst. Han har utfört en bakteriologisk undersökning av en bit gipsskiva på uppdrag av Ingemar A, och därvid funnit förekomst av mögel. Mögelsporer finns överallt i vår omgivning. Det krävs dock fuktighet för att de skall växa. Det är inte normalt att mögel förekommer på gipsskivor.
D har under förhör i allt väsentligt bekräftat sina i utlåtandet lämnade uppgifter och därutöver anfört: Han anser ej att den aktuella fastigheten höll godtagbar standard vid hans undersökning. Eftersom det ej fanns något kapillärbrytande skikt under kantbalken var det nödvändigt att ha en dräneringsledning kring byggnaden. Någon sådan fanns dock ej. Hans kostnadsräkning är realistisk. Eventuellt kan han ha misstagit sig på momsen.
N har anfört: Han har på uppdrag av Ingemar A åtgärdat de fel och brister som anges i D:s utlåtande. De av honom vid tagna åtgärderna var helt nödvändiga för fastighetens iordningställande. På fastigheten saknades stuprörsledningar och s k stenkistor. Vidare fanns ej något kapillärbrytande material under kantbalken. En sådan brist leder normalt till mögellukt i en fastighet. Den utlagda dräneringsledningen är placerad på i m djup dvs 40 cm djupare än minimidjupet. Hur detta påverkat kostnaderna kan han ej ange. Grävningsarbetena utfördes på entreprenad av Halmstads Express till en kostnad av 15 000 kr. Även de arbeten Ingemar A själv utfört har varit nödvändiga. 50 kr/tim är ingen oskälig ersättning.
H har anfört: Han är byggnadsingenjör och arbetar sedan 1967 som konsult i byggnadsfrågor. Han besiktigade den aktuella fastigheten i april 1985. Han noterade då att marken sluttar kraftigt mot byggnaden på fastigheten, vilket innebär en risk för att vatten rinner ner mot kantbalken och tränger in i sockeln under byggnaden. Om han själv besiktigat denna fastighet åt en köpare skulle han påtalat detta. Att placera en dräneringsledning på 1 m djup i stället för på 60 cm djup fördubblar kostnaden. Att åtgärda de fel och brister som anges i D:s utlåtande borde ej ha kostat mer än 20 000 kr.
Det är i målet ostridigt att mögellukt förekommer i byggnaden på fastigheten. D och N har omvittnat att mögellukten i byggnaden på makarna A:s fastighet berodde på brister i fastighetens konstruktion såsom avsaknad av kapillärbrytande material under byggnadens kantbalk, avsaknad av dräneringsledning samt avsaknad av stuprörsledningar med därtill hörande stenkistor. TR:n finner utrett att förekomsten av mögellukt i byggnaden beror på de av D och N nämnda bristerna. Dessa brister måste vara att hänföra till s k dolda fel. Den av Ingemar A uppförda slipersmuren torde sakna betydelse i detta sammanhang. Vidare finner TR:n att fastigheten i ovan nämnda hänseende avvek från vad makarna A hade anledning att räkna med vid köpet. Makarna A är därför berättigade till avdrag på köpeskillingen för åtgärdande av bristerna.
Vad härefter gäller kostnaderna för åtgärdande av nämnda brister finner TR:n, med hänsyn till vad D och N anfört, att mer arbete inte utförts än vad som kan anses motiverat. Kostnaderna härför är skäliga. Att Ingemar A själv utfört visst arbete torde endast ha nedbringat den totala kostnaden. Begärd ersättning för eget arbete skall utgå utom såvitt gäller 800 kr vilket avser den av Ingemar A vitsordade förbättringen som kommit till stånd genom utsättande av kantsten runt byggnaden.
Makarna E skall sålunda förpliktas att till makarna A utge tillhopa 45 915 kr 48 öre. Ränta skall utgå i enlighet med makarna A:s yrkande.
Domslut. TR:n förpliktar Per-Olof E och Margareta L-E att till Ingemar A och Anita A utge 45 915 kr 48 öre jämte ränta därå enligt 6 § räntelagen från d 12 juli 1984 till dess betalning sker.
Makarna E fullföljde talan i HovR:n för Västra Sverige och yrkade att HovR:n måtte ogilla makarna A:s talan. För det fall att makarna A skulle befinnas vara berättigade till avdrag å köpeskillingen hemställde makarna E att avdraget skulle bestämmas till lägre belopp än TR:n utdömt. Härvid gjorde de gällande, att avdraget i vart fall borde beräknas i 1977 års prisnivå samt yrkade i första hand att avdraget fastställdes till 10 654 kr och i andra hand att det bestämdes till 17 542 kr.
Makarna A bestred ändringsyrkandena.
Makarna A har i HovR:n förklarat, att de grundar sin talan enbart på det förhållandet att huset var skadat av fukt och mögel och därigenom 368 avvek från vad de med hänsyn till dess ålder och omständigheterna i övrigt haft anledning att räkna med vid köpet.
Makarna E har vitsordat, att huset vid tiden för köpet hade fukt- och mögelskador. De har gjort gällande, att makarna A med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med att så var fallet, och har hävdat, att makarna A brustit i fullgörande av sin undersökningsplikt. Makarna E har härom anfört: Makarna A besåg fastigheten vid två tillfällen före köpet men utförde ej någon egentlig undersökning. Marken lutar kraftigt mot huset. Vid köpeförhandlingarna blev makarna A upplysta om att tomten ej har dräneringsledning utan är självdränerande och att det på vårarna förekommit smältvattensamlingar på gården. Lukt av fukt och mögel måste ha förekommit i huset vid tiden för köpet. Makarna E hade visserligen då ej själva upptäckt detta, emedan lukten uppstått så småningom och de sålunda vant sig därvid, men makarna A borde vid en med tillbörlig omsorg gjord undersökning ha märkt lukten. På grund av dessa omständigheter borde makarna A ha förstått, att det förelåg risk för fukt- och mögelskador.
I målet är ostridigt, att huset hade skador av fukt och mögel, när makarna A köpte fastigheten, samt att detta fel upptäcktes först under år 1980 genom att makarna A då kände lukt av fukt och mögel samt vid omläggning av en heltäckningsmatta fann fukt under denna.
Makarna E har icke själva under sitt innehav av fastigheten känt lukt av fukt eller mögel, och det finns inte någon utredning som visar att sådan lukt förekom vid tiden för köpet. Det kan därför ej anses, att makarna A bort genom luktförnimmelser upptäcka felet vid undersökning av fastigheten i samband med köpet. För att felet skulle bli synligt har tydligen erfordrats, att på fastigheten vidtogs sådana åtgärder, t ex upptagande av heltäckningsmatta, som en blivande köpare ej kan anses skyldig att utföra utan att särskild anledning därtill förekommer. Varken den omständigheten att marken lutar emot huset eller det förhållandet att tomten sades vara självdränerande utgör sådan anledning. Detsamma gäller beträffande vad vid köpeförhandlingarna yttrats om smältvattensamlingar, och det så mycket hellre som yttrandet, enligt vad som framkommit genom Per-Olof E:s under sanningsförsäkran avgivna berättelse, fälldes i samband med upplysning att makarna E anlagt en stenkista för att avhjälpa olägenheten. Såvitt framgår i målet har ej heller i övrigt förelegat någon omständighet som hos makarna A bort väcka misstanke om felet. De har följaktligen ej eftersatt sin undersökningsplikt. Fukt- och mögelskadorna är då sådant dolt fel, för vilket säljarna enligt 4 kap 19 § JB är skyldiga att vidkännas avdrag å köpeskillingen.
I anledning av TR:ns berörda prövning har makarna E i HovR:n anfört: Skälig kostnad för erforderliga reparationsåtgärder bör på grundval av sakkunnigas utlåtanden beräknas till sammanlagt 20 790 kr i 1984 års prisnivå. Avdraget å köpeskillingen bör bestämmas till belopp som motsvarar vad åtgärderna skulle ha kostat om de genomförts vid köpetillfället år 1977. Beloppet 20 790 kr i 1984 års prisnivå motsvarar efter omräkning enligt byggnadskostnadsindex för småhus 10 654 kr i 1977 års prisnivå. - För den händelse HovR:n skulle finna att faktiska kostnader skall läggas till grund för bestämmandet vitsordas ett belopp av 34 265 kr i 1984 års prisnivå. Beloppet har beräknats enligt följande. Det av TR:n för omläggning av dränering m m upptagna beloppet 38 315 kr 48 öre skall minskas med 7 500 kr, enär dräneringsledningen lagts på större djup än som erfordrats och arbetet till följd därav blivit onödigt dyrt. Värdet av Ingemar A:s eget arbete bör skattas till 2 950 kr. Ingen som helst kostnad skall med tagas för ozonbehandling, som ej utförts och som är obehövlig. Mot beloppet 500 kr för plantering av växter är intet att erinra. - Beloppet 34 265 kr skall omräknas i enlighet med det först sagda. Det motsvarar 17 kr i 1977 års prisnivå.
Makarna A har bestritt att omräkning med hänsyn till ändringar i prisnivån skall äga rum och har i andra hand gjort gällande, att sådan omräkning i vart fall ej får grundas på förhållanden längre tillbaka i tiden än mitten av år 1980, då makarna A upptäckte felet.
Vad så angår frågan till vilken tidpunkt beräknandet av kostnaden för nödiga reparationsåtgäder skall hänföra sig är att märka, att huvud tanken med prisavdrag som påföljd för fel i såld fastighet är att balansen mellan prestationerna å ömse sidor blivit rubbad genom felet och skall återställas genom ett mot detta svarande avdrag å köpeskillingen. Eftersom det är balansen vid köpet som skall återställas, bör avdraget, såsom makarna E hävdat, bestämmas med hänsyn till de värden som gällde vid köpetillfället. För sådant ändamål måste det ovannämnda, i 1984 års prisnivå beräknade beloppet 43 915 kr 48 öre omräknas till sin motsvarighet i 1977 års prisnivå. Omräkningen bör göras enligt den av makarna E åberopade indexserien (indextal för år 1977 257, för maj 1984 502). Med tillämpning härav blir avdragsbeloppet 22 482 kr 62 öre, vilket må avrundas till 22 500 kr.
Domslut. HovR:n ändrar på det sätt TR:ns dom i själva saken att det belopp makarna E har att i avdrag å köpeskillingen utgiva till makarna A bestämmes till 22 500 kr. Å beloppet skall utgå ränta enligt de av TR:n angivna beräkningsgrunderna.
Makarna A (ombud advokaten Bengt Lüttners) sökte revision och yrkade i första hand att HD, med ändring av HovR:ns dom, måtte fastställa TR:ns dom och i andra hand att Per-Olof E och Margareta L-E måtte förpliktas att till Anita A och Ingemar A utge ränta på det utdömda beloppet enligt 2 § 2 st och 5 § räntelagen från d 1 mars 1977.
Makarna E (ombud advokaten Anders Bergkvist) bestred ändring.
Föredraganden, RevSekr Bergforsen, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: Domskäl. Parterna är i detta mål ense om att det avdrag på köpeskillingen som kan komma i fråga på grund av fel i fastigheten skall motsvara kostnaderna för felets avhjälpande. Anledning saknas att frångå HovR:ns bedömning att skälig kostnad för utförande år 1984 av erforderliga åtgärder för att avhjälpa ifrågavarande fel var 43 915 kr 48 öre. Målet gäller därmed enbart frågan om detta belopp skall omräknas till 1977 års prisnivå och i så fall om ränta enligt 2 § 2 st och 5 § räntelagen (1975:635) skall utgå på det omräknade beloppet från d 1 mars 1977 oaktat Anita A och Ingemar A framställt sådant ränteyrkande först i HD.
Av skäl HovR:n angett bör avdragsbeloppet omräknas till 1977 års prisnivå och beräknas till 22 500 kr. Beträffande det av Anita A och Ingemar A för detta fall i andra hand framställda ränteyrkandet må först fastslås att de i och för sig är berättigade till s k avkastningsränta (se NJA 1985 s 352). Deras andrahandsyrkande utgör i förhållande till deras förstahandsyrkande en inskränkning beloppsmässigt och kan inte anses som en otillåten ändring av talan utan skall följaktligen bifallas.
Domslut. HD ändrar endast på det sätt HovR:ns dom att HD, i stället för vad HovR:n har förordnat om ränta i huvudsaken, förpliktar Per-Olof E och Margareta L-E att solidariskt till Anita A och Ingemar A utge ränta enligt 2 § 2 st och 5 § räntelagen (1975:635) på beloppet 22 500 kr för tiden från d 1 mars 1977 tills betalning sker.
Anita A och Ingemar A har yrkat att reparationskostnaderna vid tiden för ansökningen om stämning läggs till grund för beräkningen av prisavdraget medan Per-Olof E och Margareta L-E yrkat att reparationskostnaderna vid köpetillfället i stället används för beräkningen.
Syftet med bestämmelserna om prisavdrag är att återställa den balans mellan parternas prestationer som de avsett med avtalet men som rubbats genom felet. Mot denna bakgrund har HD i dom nr DT 1/1988 beträffande värdetidpunkt när det gäller beräkning av värdeminskning uttalat att värderingen bör hänföras till köpetillfället och närmare bestämt till den tidpunkt då faran övergår till köparen enligt 4 kap 11 § JB, dvs normalt när denne tillträder fastigheten. Det finns inte någon anledning att välja olika tidpunkter beroende på om det är fastighetspriserna eller reparationskostnaderna som läggs till grund för beräkningen. Det ligger i sakens natur att ett prisavdrag som bestäms med hänsyn till förhållandena vid tillträdet men betalas ut vid en betydligt senare tidpunkt inte räcker till för att återställa balansen mellan parternas prestationer. Denna brist kan emellertid kompenseras genom att fastighetsköparen har rätt till s k avkastningsränta enligt 2 § 2 st räntelagen på prisavdrag (jfr NJA 1985 s 352). I enlighet med det anförda bör prisavdraget bestämmas med hänsyn till reparationskostnaderna vid tiden för tillträdet. HovR:ns bedömning att kostnaderna för att år 1984 försätta fastigheten i felfritt skick uppgick till 43 915 kr 48 öre bör godtas. Omräknat till 1977 års prisnivå blir det, som HovR:n angett, 22500 kr. Detta belopp skall Per-Olof E och Margareta L-E utge till Anita A och Ingemar A.
Anita A och Ingemar A har fordrat avkastningsränta för det fall prisavdraget bestäms till reparationskostnaderna omräknade till 1977 års prisnivå. Fråga är då om detta krav - som framförts först i HD fastän Per-Olof E och Margareta L-E yrkat prisomräkning redan i TR:n - skall betraktas som ett sådant nytt yrkande på väsentligen samma grund som inte får framställas i högre rätt (13 kap 3 § 1 st 3 och 2 st andra meningen RB) eller som en sådan taleinskränkning som enligt 13 kap 3 § 3 st RB alltid är tillåten.
Vid avgörande av den frågan beaktar HD att prisavdraget i princip skall bestämmas med hänsyn till fastighetens pris i felfritt och felaktigt skick. När reparationskostnaderna utnyttjas för att bestämma prisavdraget är det fråga om en hjälpmetod som i sig inrymmer resultatmässigt i princip likvärdiga beräkningssätt beroende på vilken tidpunkt för kostnadsberäkningen som väljs. Antingen bestäms prisavdraget till ett belopp som motsvarar reparationskostnaderna vid köpetillfället, varvid köparen tillgodoräknas avkastningsränta, eller också sätts prisavdraget till att motsvara vad det vid tiden för t ex ansökningen om stämning skulle kosta att reparera fastigheten till felfritt skick, utan avkastningsränta. Det bör därför stå öppet för part som yrkat prisavdrag enligt den faktiska reparationskostnaden att inom ramen för det beloppet i andra hand yrka prisavdrag med tillträdet som värdetidpunkt jämte avkastningsränta från samma tidpunkt. Avkastningsräntan från dagen för tillträdet av fastigheten d 1 mars 1977 till dagen för delgivningen av stämningsansökningen d 12 juli 1984 kan beräknas till omkring 18 kr och summan av detta belopp och det prisavdrag som i det föregående har tillerkänts Anita A och Ingemar A ligger under deras i första hand yrkade belopp.
På grund av det anförda skall Anita A:s och Ingemar A:s andrahandsyrkande om avkastningsränta upptas till prövning och bifallas.

References: § 2
 HD 
 § 2
 HD 
 § 2
 HD 
 § 2
 HD 
 § 1
 § 3
 HD