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Timestamp: 2016-10-24 16:04:23+00:00

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1C_174/2013, 1C_186/2013 � � Urteil vom 6. Februar 2014
�handelnd durch Heimatschutz Schaffhausen,
�beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Keller,
Schweizer Heimatschutz, handelnd durch Heimatschutz Schaffhausen,
�Die Z.________ AG beabsichtigt, an der Fischerh�userstrasse 61 und 67 in Schaffhausen (Parzelle Nr. 996) die bestehenden Geb�ude abzubrechen und ein Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle zu bauen. Am 7. Dezember 2010 erteilte der Stadtrat Schaffhausen die Baubewilligung f�r den Neubau des Mehrfamilienhauses, am 10. Dezember 2010 das Bauinspektorat des Kantons Schaffhausen jene f�r die Autoeinstellhalle. Gegen die Baubewilligungen erhoben unter anderem A.X.________ und B.X.________ sowie der Heimatschutz Schaffhausen Rekurs. Mit Beschluss vom 31. Januar 2012 hiess der Regierungsrat des Kantons Schaffhausen das Rechtsmittel teilweise gut und erg�nzte die Baubewilligung des Stadtrats mit der Auflage, die kurze Dachfl�che des asymmetrischen Satteldachs sei im �stlichen Teil so auszubilden, dass das Dachgeschoss vollst�ndig im theoretisch m�glichen symmetrischen Satteldach mit 45� Dachneigung Platz findet.
�Daraufhin erhoben A.X.________ und B.X.________ sowie der Schweizer Heimatschutz Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Obergericht des Kantons Schaffhausen. Dieses vereinigte mit Entscheid vom 28. Dezember 2012 die beiden Verfahren, hiess die Beschwerden gut und hob den angefochtenen Regierungsratsbeschluss wie auch die Baubewilligungen vom 7. und 10. Dezember 2010 auf.
B.a.�Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht vom 11. Februar 2013 beantragt die Einwohnergemeinde Schaffhausen, der Entscheid des Obergerichts sei aufzuheben und der Regierungsratsbeschluss zu best�tigen (Verfahren 1C_174/2013). Sie r�gt eine Verletzung der Gemeindeautonomie.
�Das Obergericht und die Baugesuchstellerin haben auf eine Vernehmlassung verzichtet. A.X.________ und B.X.________ sowie der Schweizer Heimatschutz beantragen die Abweisung, der Regierungsrat dagegen die Gutheissung der Beschwerde. Das ebenfalls zur Stellungnahme eingeladene kantonale Bauinspektorat hat sich nicht vernehmen lassen. Die Einwohnergemeinde Schaffhausen h�lt in ihrer Replik an ihren Antr�gen fest.
B.b.�Mit Eingabe vom 13. Februar 2013 erhebt die Z.________ AG ebenfalls Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten und stellt im Wesentlichen die gleichen Antr�ge wie die Einwohnergemeinde Schaffhausen (Verfahren 1C_186/2013). Sie macht geltend, der Entscheid des Obergerichts verstosse gegen das Willk�rverbot.
�Das Obergericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Der Stadtrat und der Regierungsrat beantragen die Gutheissung der Beschwerde, A.X.________ und B.X.________ sowie der Schweizer Heimatschutz deren Abweisung. Das kantonale Bauinspektorat hat sich nicht vernehmen lassen. Die Z.________ AG h�lt in ihrer Replik an ihren Antr�gen fest.
1.1.�Die vorliegenden Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid und h�ngen inhaltlich eng zusammen. Die Verfahren 1C_174/2013 und 1C_186/2013 sind deshalb zu vereinigen.
1.2.�Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid �ber eine Baubewilligung. Dagegen steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 ff. BGG).
1.3.�Die private Beschwerdef�hrerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als Baugesuchstellerin vom angefochtenen Entscheid besonders betroffen. Sie ist gem�ss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert.
1.4.�Die beschwerdef�hrende Gemeinde beruft sich auf ihre Autonomie (Art. 50 Abs. 1 BV) bei der Anwendung von Art. 21 der Bauordnung vom 10. Mai 2005 f�r die Stadt Schaffhausen (RSS 700.1; im Folgenden: BauO) und ist damit ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert. Es gen�gt hierf�r, dass sie durch den angefochtenen Erlass in ihrer Stellung als Hoheitstr�ger ber�hrt ist. Ob ihr die beanspruchte Autonomie tats�chlich zukommt, ist eine Frage der materiellen Beurteilung (BGE 135 I 43 E. 1.2 S. 45 mit Hinweisen).
1.5.�Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerden ist einzutreten.
2.1.�Die Einwohnergemeinde Schaffhausen begr�ndet die R�ge der Verletzung ihrer Autonomie damit, dass das Obergericht in ihren Entscheidungsspielraum bei der Auslegung der die Geb�udeh�he und Geschosszahl regelnden Vorschrift von Art. 21 Abs. 1 lit. b BauO eingegriffen habe. Art. 21 BauO hat, soweit hier von Bedeutung, folgenden Wortlaut:
Art. 21 (Geb�udeh�he, Geschosszahl)
�1 In den Wohnzonen wird die Geb�udeh�he nach Anzahl der Vollgeschosse von durchschnittlich 3.00 m H�he festgelegt. Massgebend ist die Geschosszahl auf der Talseite der Bauten.
- die Firsth�he oder die Fl�che der Giebelfassade gr�sser ist als bei einem symmetrischen Satteldach mit einer Dachneigung von 45� und einem Kniestock von 60 cm,
c) Eingeschossige Aufbauten auf Flachd�chern (Attika) gelten als Vollgeschoss, wenn ihre Bruttogeschossfl�che mehr als 50% der Vollgeschosse betr�gt.
�2 [...]
2.2.�Die Bundesverfassung gew�hrleistet die Gemeindeautonomie nach Massgabe des kantonalen Rechts (Art. 50 Abs. 1 BV). Im Kanton Schaffhausen ist die Gemeindeautonomie in Art. 105 KV/SH (SR 131.223) verankert. Danach sind die Gemeinden im Rahmen von Verfassung und Gesetz befugt, sich selbst zu organisieren, ihre Beh�rden zu w�hlen, ihre Aufgaben nach eigenem Ermessen zu erf�llen, die erforderlichen Abgaben zu erheben und ihre �ffentlichen Sachen selbst�ndig zu verwalten.
�Nach der Rechtsprechung sind Gemeinden in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale (oder eidgen�ssische) Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung �berl�sst und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einr�umt. Der gesch�tzte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden Spielraum bei der Anwendung kantonalen oder eidgen�ssischen Rechts betreffen. Der Schutz der Gemeindeautonomie setzt eine solche nicht in einem ganzen Aufgabengebiet, sondern lediglich im streitigen Bereich voraus. Im Einzelnen ergibt sich der Umfang der kommunalen Autonomie aus dem f�r den entsprechenden Bereich anwendbaren kantonalen Verfassungs- und Gesetzesrecht (BGE 138 I 242 E. 5.2 S. 244 f. mit Hinweisen).
2.3.�Gem�ss Art. 7 Abs. 1 des Gesetzes vom 1. Dezember 1997 �ber die Raumplanung und das �ffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen (Baugesetz; SHR 700.100) k�nnen die Gemeinden unter Vorbehalt der Baubegriffe und Messweisen gem�ss dem Anhang zum Baugesetz und soweit es ein �berwiegendes �ffentliches Interesse erfordert, in den Bauordnungen Vorschriften �ber eine Reihe baurechtlicher Regelungsbereiche aufstellen. Dazu geh�ren unter anderem die Gesamth�hen und Geschosszahlen sowie die Geb�udel�ngen und -breiten (Ziff. 3), die Abst�nde zu anderen Geb�uden und zu den Grenzen privaten Grundeigentums (Ziff. 4) sowie die H�chst- und Mindestausn�tzung des Baugrundes (Ziff. 5).
�Das kantonale Baugesetz enth�lt in seinem Anhang gewisse Begriffe und Messweisen, welche insbesondere auch die Geb�udeh�he und die Geschosse betreffen (Ziff. 5 und 6 des Anhangs zum Baugesetz). Es schreibt jedoch weder eine maximale Gesamth�he noch eine bestimmte Geschosszahl vor. Diese Bereiche sind im Wesentlichen der kommunalen Regelung �berlassen, wobei den Gemeinden eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einger�umt wird (vgl. die ebenfalls Geb�udeh�he und Geschosszahl betreffenden Ausf�hrungen im Urteil 1C_506/2011 vom 22. Februar 2012 E. 3.1 mit Hinweis; vgl. auch etwa das Urteil 1C_53/2013 vom 7. Mai 2013 E. 5.1, wo der kommunalen Baubeh�rde bei der Beurteilung, welche Fassade die Hauptwohnseite im Sinne der anwendbaren Bau- und Zonenordnung ist, ein Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zugestanden wurde). Der Einwohnergemeinde Schaffhausen kommt somit bei der Auslegung von Art. 21 BZO Autonomie zu.
2.4.�Besteht Autonomie, kann sich die Gemeinde dagegen zur Wehr setzen, dass eine kantonale Beh�rde im Rechtsmittelverfahren die den betreffenden Sachbereich ordnenden kommunalen, kantonalen oder bundesrechtlichen Normen falsch anwendet oder ihre Pr�fungsbefugnis �berschreitet. Die Gemeinden k�nnen in diesem Rahmen auch geltend machen, die kantonalen Instanzen h�tten die Tragweite eines Grundrechts verkannt und dieses zu Unrecht als verletzt erachtet (BGE 128 I 3 E. 2b S. 9; zur Publ. vorgesehenes Urteil 2C_794/2012 vom 11. Juli 2013 E. 2.1; je mit Hinweisen).
�Soweit nicht die Handhabung von eidgen�ssischem oder kantonalem Verfassungsrecht infrage steht, pr�ft das Bundesgericht den Entscheid der kantonalen Beh�rde bei der Autonomiebeschwerde nur unter dem Gesichtswinkel der Willk�r (BGE 138 I 242 E. 5.2 S. 245 mit Hinweisen).
3.1.�Die geplante Baute weist zwei Teile auf. W�hrend sich der westliche Teil an die bestehende H�userzeile f�gt und wie diese ein l�ngs verlaufendes Satteldach aufweist, ist das Satteldach im �stlichen Teil, der die H�userzeile abschliesst, um 90� gedreht. Das �stliche Satteldach ist h�her als das westliche und im Gegensatz zu diesem asymmetrisch ausgestaltet. Es steigt im Anschluss an den Westteil steil an, f�llt dagegen auf der anderen Seite des Firsts mit einer Neigung von nur 10� ab. In diesem Bereich ist zudem eine Terrasse in der Form eines Dacheinschnitts vorgesehen.
�Umstritten ist, ob die geplante Baute in ihrem �stlichen Teil die nach Art. 36 Abs. 1 BauO zul�ssige Anzahl von vier Vollgeschossen einh�lt. Aufgrund der zweiteiligen Struktur der Baute betrachteten sowohl das Obergericht als auch dessen Vorinstanzen die beiden Geb�udeteile separat.
3.2.�Das Obergericht f�hrt aus, die beiden Geb�udeteile seien dort abzugrenzen, wo der dreigeschossige Westteil auf den viergeschossigen Ostteil treffe. Damit ergebe sich f�r den umstrittenen Ostteil eine Fassadenl�nge von 25.5 m. Die Schmalseite dieses Teils messe am Ende der H�userzeile 15.3 m, an der breitesten Stelle (beim Treppenhaus) 16.46 m. Der First des asymmetrischen Satteldachs stehe mithin quer zur Geb�udel�ngsseite.
�Werde das geplante Dach im Sinne von Art. 21 Abs. 1 lit. b BauO mit einem fiktiven, symmetrischen Dach verglichen, welches mit einer Neigung von 45� und einem Kniestock von 60 cm auf das vierte Vollgeschoss gesetzt werde, so �berschreite es weder dessen Firsth�he noch dessen Giebelfassadenfl�che und sei damit zul�ssig. Zu ber�cksichtigen sei indessen, dass der Dachfirst im Regelfall parallel zur Geb�udel�ngsseite verlaufe und dass bei einer Querstellung regelm�ssig gr�ssere Ausn�tzungen des Dachgeschosses m�glich w�ren. Vorliegend betrage das Verh�ltnis zwischen Schmal- und L�ngsseite 3:5 bzw. 1:1.66. Diese klare L�ngsausrichtung �berschreite auch das bei einem Haus im "Chaletstil" �bliche. Aus diesem Grund sei die Giebelfl�che des geplanten Baus mit der Fl�che eines fiktiven Giebels zu vergleichen, der an der Schmalseite der Baute ansetze. Diese Fl�che werde indessen klar �berschritten, weshalb das f�nfte Geschoss ebenfalls als Vollgeschoss zu qualifizieren sei. Dieses Resultat entspreche im �brigen der Praxis im Kanton Z�rich, wo ebenfalls vom Grundsatz ausgegangen werde, dass Dachgeschosse noch als solche erkennbar sein m�ssten und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln d�rften. Dasselbe Anliegen werde in der Stadt Schaffhausen verfolgt: So d�rften Dachaufbauten nicht breiter sein als 1/3 der entsprechenden Fassade, und die Bruttogeschossfl�che von Attikageschossen d�rfe nicht mehr als 50 % der Vollgeschosse betragen (Art. 21 Abs. 1 lit. b und c BauO). Daf�r, dass beim strittigen f�nften Geschoss von einem Vollgeschoss auszugehen sei, spreche schliesslich auch, dass je nach Raumaufteilung eine Bruttogeschossfl�che realisiert werden k�nne, die nur wenig kleiner sei als diejenige des darunter liegenden Vollgeschosses.
�Abschliessend pr�fte das Obergericht, ob f�r die Baute eine Ausnahmebewilligung nach Art. 51 BauG erteilt werden k�nne, was es jedoch verneinte.
3.3.�Mit weitgehend �hnlicher Begr�ndung r�gen die Beschwerdef�hrerinnen, das Obergericht habe Art. 21 Abs. 1 lit. b BauO willk�rlich angewendet. Die Bestimmung, die zudem im Anhang 2 zur BauO illustriert werde, sei klar und weise auch keine L�cke auf. Das Obergericht habe eine Messweise angewendet, f�r die es im Gesetz keine Anhaltspunkte gebe. Wenn es argumentiere, damit liessen sich �berdimensionierte D�cher verhindern, �bersehe es, dass das Volumen einer Baute in der Bauordnung abschliessend auf andere Weise geregelt sei, n�mlich insbesondere unter dem Titel der Ausn�tzungsziffer, der Geb�udeabmessungen und der Grenzabst�nde.
�Die Beschwerdef�hrerinnen weisen darauf hin, dass das geplante Geb�ude nicht zu hoch sei, auch nicht nach der Messweise des Obergerichts. Sie bestreiten zudem, dass die gew�hlte Dachgestaltung dazu f�hre, dass das Dachgeschoss wie ein Vollgeschoss wirke. Das oberste Geschoss sei vielmehr ohne Weiteres als Dachgeschoss erkennbar und von den unterliegenden Vollgeschossen zu unterscheiden. Dar�ber hinaus komme es gar nicht auf den Eindruck an. Selbst Attikageschosse d�rften nach Art. 21 Abs. 1 lit. c BauO als Vollgeschosse in Erscheinung treten, sofern ihre Bruttogeschossfl�che nicht mehr als 50 % der Vollgeschosse betrage. Der neue Ansatz des Obergerichts h�tte diesbez�glich zur Folge, dass Attikawohnungen entgegen der genannten Bestimmung nicht mehr frei platziert werden k�nnten. Verfehlt sei auch das Argument, es k�nne nach der Berechnungsweise, wie sie die Stadt Schaffhausen angewendet habe, eine Bruttogeschossfl�che realisiert werden, die nur wenig kleiner als diejenige des darunter liegenden Vollgeschosses sei. Die Bruttogeschossfl�che sei in diesem Zusammenhang irrelevant, dies selbst dann, wenn man auf das �ussere Erscheinungsbild abstellen wollte. Zudem �berzeuge das Argument gerade im vorliegenden Fall nicht, wo das Dachgeschoss nur 75 % der Bruttogeschossfl�che der Vollgeschosse aufweise.
�Die Beschwerdef�hrerinnen kritisieren den R�ckgriff des Obergerichts auf die z�rcherische Rechtsprechung bzw. auf das z�richerische Recht. Die Schaffhauser Bauordnung habe einen anderen Inhalt und stelle insbesondere nicht auf die Erscheinung des Geb�udes ab. Das Obergericht habe zudem lediglich die Rechtsprechung zu Attikageschossen herangezogen und dabei �bersehen, dass die Schaffhauser Bauordnung zwischen solchen und Schr�gdachbauten klar unterscheide (lit. b und c von Art. 21 Abs. 1 BauO). Im Gegensatz zu Attikageschossen k�nne bei einem Schr�gdachbau das Dachgeschoss immer vom darunter liegenden Vollgeschoss unterschieden werden, was auch in der Z�rcher Rechtsprechung anerkannt werde.
3.4.�Es trifft zu, wie dies das Obergericht festh�lt, dass die Ausrichtung des Firsts nach der Breitseite des Geb�udes ein gr�sseres Dachgeschoss erm�glicht. Ob dies nach der Konzeption des Gesetzes als unerw�nscht oder als erlaubt zu qualifizieren ist, muss durch Auslegung der anwendbaren Norm ermittelt werden. Die Rechtslage im Kanton Z�rich, welche sich in verschiedener Hinsicht von jener im Kanton Schaffhausen bzw. in der Stadt Schaffhausen unterscheidet, ist dabei nicht massgeblich.
�Nach dem insofern klaren Wortlaut von Art. 21 Abs. 1 lit. a BauO ist auf der Giebelseite zu messen, unabh�ngig von der Firstrichtung. Eine Beschr�nkung in der Wahl der Firstrichtung besteht somit nicht; eine solche ergibt sich im �brigen, soweit ersichtlich, auch nicht aus anderen Bestimmungen der Bauordnung. Neben der Orientierung des Geb�udes sind nach dem Wortlaut von Art. 21 Abs. 1 lit. a BauO zudem auch das Erscheinungsbild oder die Bruttogeschossfl�che unmassgeblich.
�Aus dem Kontext der Bestimmung ergibt sich nichts, was darauf hindeuten w�rde, dass ihr Wortlaut nicht den wahren Sinn wiedergeben w�rde. Wie die Beschwerdef�hrerinnen zu Recht vorbringen, kann gem�ss Art. 21 Abs. 1 lit. b BauO auch ein Attikageschoss so angeordnet werden, dass es visuell wie ein Vollgeschoss wirkt. Wenn das Verwaltungsgericht aus der Regelung von Dachaufbauten und Attikageschossen den Grundsatz ableiten will, dass Dachgeschosse nach der Bauordnung als solche erkennbar sein m�ssen, so �berzeugt dies deshalb nicht.
�Die Betrachtungsweise des Verwaltungsgerichts ist auch aus einem weiteren Grund problematisch. In der Essenz beruht sie darauf, dass ab einem bestimmten Seitenverh�ltnis f�r die Bemessung der Firsth�he und der Fl�che der Giebelfassade von der Giebelseite zur Traufseite gewechselt wird. Ab welchem Verh�ltnis dies der Fall sein soll, geht aus dem angefochtenen Entscheid nicht klar hervor. Da das Obergericht im Anschluss an den Hinweis auf eine Literaturmeinung, wonach ein Geb�ude im "Chaletstil" mit den Proportionen von 1:1.5 nach Z�rcher Recht wohl zul�ssig sei, festh�lt, das Seitenverh�ltnis der strittigen Baute von 1:1.66 �berschreite das bei einem Haus im "Chaletstil" �bliche, scheint es davon auszugehen, dass die kritische Grenze bei 1:1.5 liegen soll. Ein solches System, bei dem ab einer bestimmten Schwelle die Bemessungsweise ge�ndert wird, kann dazu f�hren, dass ein minimer Unterschied im Seitenverh�ltnis erhebliche Auswirkungen hinsichtlich der Geschosszahl bzw. der Dachgestaltung hat. So k�nnte beispielsweise - ausgehend von einem maximalen Seitenverh�ltnis von 1:1.5 - bei einem Geb�ude A (mit quer gestelltem First) mit einer L�nge von 15 m und einer Breite von 10 m die L�ngsseite f�r die Berechnung der zul�ssigen Geb�udeh�he und Fl�che der Giebelfassade herangezogen werden, w�hrend es bei einem Geb�ude B (ebenfalls mit quer gestelltem First) von 15.1 m L�nge und 10 m Breite zwingend die Geb�udebreite sein m�sste. Eine derartige Differenzierung ist zwar nicht a priori unsachlich, sie m�sste aber in der Bauordnung ausdr�cklich vorgesehen sein.
�Insgesamt ist kein Grund ersichtlich, vom klaren Wortlaut von Art. 21 Abs. 1 lit. a BauO abzuweichen. Indem das Obergericht die sich an diesen haltende Auslegung der Einwohnergemeinde Schaffhausen korrigiert und durch eine gesetzlich nicht vorgesehene Messweise erg�nzt hat, hat es gegen das Willk�rverbot (Art. 9 BV) verstossen und damit auch die Gemeindeautonomie (Art. 50 Abs. 1 BV) verletzt. Die Kritik der Beschwerdef�hrerinnen erweist sich demnach als begr�ndet und der angefochtene Entscheid ist aufzuheben.
3.5.�Im vorinstanzlichen Verfahren r�gten die damaligen Beschwerdef�hrer auch die ungen�gende st�dtebauliche Einordnung. Da das Obergericht die Baubewilligungen wegen �berschreiten der zul�ssigen Geschosszahl aufhob, setzte es sich mit dieser Frage nicht auseinander. Die Angelegenheit ist deshalb ans Obergericht zur�ckzuweisen, damit es die offen gebliebenen Punkte kl�rt und einen neuen Entscheid f�llt.
�Die Beschwerden sind aus den genannten Gr�nden insofern gutzuheissen, als die Beschwerdef�hrerinnen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids beantragen. In Bezug auf den dar�ber hinausgehenden Antrag, bereits jetzt den Beschluss des Regierungsrats bzw. die dem Verfahren zu Grunde liegenden Baubewilligungen zu best�tigen, ist die Beschwerde dagegen abzuweisen. Die Sache wird diesbez�glich zur Neubeurteilung ans Obergericht zur�ckgewiesen.
�Bei diesem Verfahrensausgang obsiegen die Beschwerdef�hrerinnen im Wesentlichen. Die Gerichtskosten sind deshalb A.X.________ und B.X.________ sowie dem Schweizer Heimatschutz aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Diese haben der privaten Beschwerdef�hrerin zudem eine angemessene Parteientsch�digung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG). Dabei ist zu ber�cksichtigen, dass der vorinstanzliche Entscheid auf einer Gesetzesauslegung beruht, die im vorangegangenen kantonalen Verfahren nicht zur Diskussion stand, und die Beschwerde ans Bundesgericht deshalb einen erh�hten Begr�ndungsaufwand erforderte. Die Einwohnergemeinde Schaffhausen hat keinen Anspruch auf eine Parteientsch�digung (Art. 68 Abs. 3 BGG).
�Die Verfahren 1C_174/2013 und 1C_186/2013 werden vereinigt.
�Die Beschwerden werden insofern gutgeheissen, als damit die Aufhebung des angefochtenen Entscheids beantragt wird. Die Sache wird zur neuen Beurteilung ans Obergericht des Kantons Schaffhausen zur�ckgewiesen. Im �brigen werden die Beschwerden abgewiesen.
�Die Gerichtskosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 5'000.-- werden A.X.________ und B.X.________ sowie dem Schweizer Heimatschutz auferlegt.
�A.X.________ und B.X.________ sowie der Schweizer Heimatschutz haben die private Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entsch�digen.
�Dieses Urteil wird den Parteien, dem Planungs- und Naturschutzamt / Bauinspektorat des Kantons Schaffhausen, dem Regierungsrat des Kantons Schaffhausen, dem Stadtrat Schaffhausen und dem Obergericht des Kantons Schaffhausen schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 89
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 21

Art. 21
 Art. 105
 Art. 7
 Art. 21
 Art. 36
 Art. 21
 Art. 51
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 21