Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Schoenheitsreparaturen-Was-kommt-wirklich-auf-mich-zu--f24930.html
Timestamp: 2017-12-13 07:42:11+00:00

Document:
Schönheitsreparaturen. Was kommt wirklich auf mich zu?
www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Schönheitsreparaturen. Was ko...
| 21.04.2007 18:14 |
Hinsichtlich der Entscheidungen des BGH bezüglich Schönheitsreparaturen und Abgeltungsklauseln würde ich gerne wissen, wozu ich aufgrund meines Mietvertrages bei Auszug aus meiner Mietwohnung eigentlich verpflichtet bin.
In meinem Mietvertrag heißt es
"§13 Schönheitsreparaturen
Da in der Miete keine Kosten für Schönheitsreparaturen enthalten sind, hat der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten auszuführen.
Es gehören zu den Schönheitsreparaturen: Das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen der Heizkörper, der Türen, der Fenster und sonstiger Holzteile, das Reinigen der Teppichböden; diese Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit ausgeführt werden.
Die Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen, gerechnet von Beginn des Mietverhältnisses an bzw. von der letzten nach Beginn des Mietverhältnisses fachgerechten Durchführung, in folgenden Zeitabständen fällig:
Küchen, Bäder und Duschen: alle 3 Jahre
Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten: alle 5 Jahre
Sonstige Nebenräume innerhalb der Wohnung: alle 7 Jahre
Bei der Beendigung des Mietverhältnisses gilt für noch nicht (wieder) fällige Schönheitsreparaturen bei normaler Abnutzung im Regelfall folgende Regelung:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Küchen, Bäder und Duschen länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 33% der Kosten gemäß eines vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlags einer Fachfirma, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurück, Trägt der Mieter 20% der Kosten gemäß Kostenvoranschlag, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60% und länger als vier Jahre 80%. Dem Mieter bleibt unbelassen, geringere Aufwendungen darzulegen."
Zudem ist vom Vermieter handschriftlich folgendes hinzugefügt worden:
"Die Wohnung ist vollständig renoviert (gestrichen, neuer Bodenbelag). Bei Auszug ist die Wohnung fachmännisch in einen vergleichbaren Zustand zu versetzen.
Hinsichtlich Par. 13 gelten die gesetzlichen Bestimmungen."
22.04.2007 | 02:13
Die Regelung in § 13 Ihres Mietvertrages ist nach der Rechtsprechung des BGH wirksam. Weder in der Abwälzung der Schönheitsreparaturen, noch in der Quotenklausel ist ein starrer Fristenplan enthalten, da die Einschränkungen „im Allgemeinen“ bzw. „im Regelfall“ enthalten sind. Bemängeln könnte man hier lediglich, dass beim Streichen der Fenster der Zusatz „von innen“ fehlt (LG Berlin, Urteil vom 21.7.06 - 65 S 347/05), das dürfte aber Auslegungssache sein, da der Zusatz weiter vorne ja enthalten ist.
Maßgeblich ist daher alleine der handschriftliche Zusatz und der lässt durch das Wort „vergleichbar“ leider auch Interpretationsmöglichkeiten zu. Ich verstehe den Zusatz dahingehend, dass Sie verpflichtet sind, eine Endrenovierung bei Auszug durchzuführen. Dann wäre die Regelung unwirksam, weil Sie damit die laufenden Schönheitsreparaturen UND die Endrenovierung durchführen müssten BGH, Urteil vom VIII ZR 208/02. Man könnte in dem Zusatz außerdem auch eine Verpflichtung zum Austausch des Teppichbodens sehen. Das fällt aber gar nicht unter Schönheitsreparaturen und kann daher auch nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
Außerdem könnte man auch damit argumentieren, dass die gesamte Regelung durch den Zusatz unklar wird, was gem. § 307 I BGB ebenfalls zur Unwirksamkeit führen würde.
Ist die Regelung ganz oder teilweise unwirksam, hätte dies zur Folge, dass Sie bei Auszug weder renovieren, noch anteilige Kosten tragen müssten. Bei solchen individuellen Formulierungen ist aber eine sichere Beurteilung kaum möglich, weil das immer Einzelfallentscheidungen sind.
Nachfrage vom Fragesteller	22.04.2007 | 09:58
vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage. Was mir noch immer nicht ganz klar geworden ist, ist die Frage, was für eine Bedeutung der letzte Handschriftliche Zusatz des Vermieters hat "Hinsichtlich Par. 13 gelten die gesetzlichen Bestimmungen."
Offensichtlich (?) soll dies ja eine Einschränkung des §13 Schönheitsreparaturen darstellen, da die Vereinbarung der Geltung von gesetzlichen Bestimmungen anderenfalls wohl entbehrlich wäre.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.04.2007 | 11:20
der gesamte handschriftliche Zusatz ist problematisch, weil aus diesem nicht ausreichend klar wird, was gemeint ist. Das gilt auch für den Verweis auf die "gesetzlichen Bestimmungen". Es gibt nämlich außer den Bestimmungen zur Gültigkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine gesetzlichen Regelungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen / Endrenovierung durch den Mieter, denn von Gesetzes wegen wären diese Arbeiten vom Vermieter durchzuführen § 538 BGB. Dieser Teil des Zusatzes ergibt also keinen vernünftigen Sinn und dürfte daher wohl auch keine rechtliche Bedeutung haben.
Fraglich ist außerdem, ob es sich bei dem Zusatz überhaupt um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, oder um eine Individualvereinbarung, da sie ja handschriftlich ergänzt wurde. Das hängt davon ab, ob der Vermieter den Zusatz in mehreren Verträgen verwendet hat bzw. verwenden wollte (dann AGB) oder nur in Ihrem (dann Individualvereinbarung).
Abschließend bleibt es leider dabei, dass hier keine rechtssichere Beurteilung möglich ist. Sie können sich auf den Standpunkt stellen, dass der Zusatz eine Verpflichtung zur Endrenovierung darstellt, dann wäre die Regelung insgesamt unwirksam, auch dann, wenn es sich um eine Individualvereinbarung handeln sollte BGH, Urteil vom 5.4.2006 - VIII ZR 163/ 05. Es gibt aber keine Garantie dafür, dass ein Richter das in einem eventuellen Rechtsstreit ebenso sehen würde.
"Vielen Dank für Ihre Einschätzung! "
Schönheitsreparatur oder nicht?
Schönheitsreparaturen...
Schönheitsreparaturen. Was kommt wirklich auf mich zu? © 2017 QNC GmbH

References: BGH 
 § 13
 BGH 
 § 307
 §13
 § 538