Source: https://www.rechtambau.at/unzulassige-mietvertragsklauseln/
Timestamp: 2019-02-18 04:34:47+00:00

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Unzulässige Mietvertragsklauseln | RechtamBau
Zur Erhaltungspflicht bei Wohnungsmieten ergingen in den letzten vier Jahren heiß diskutierte OGH Entscheidungen. In den berühmten ersten beiden „Klauselentscheidungen“ 7 Ob 78/06f 39 und 1 Ob 241/06g hat der OGH etliche Klauseln von Musterverträgen für Wohnungen als unzulässigbeurteilt, unter anderem die Überbindung der Erhaltungspflicht auf den Mieter. Die Erhaltung sei Gewährleistung. Die Abbedingung oder Überwälzung der gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters (geregelt in § 1096 ABGB) sei ein im Verbrauchergeschäft unwirksamer Gewährleistungsausschluss. Ein Verbrauchergeschäft kommt nur bei Wohnungsmieten oder Geschäftsgründungen infrage, sodass sich die Geschäftsraumvermieter vorerst gelassen zurücklehnten und die Geschäftsraummieter nicht hellhörig wurden. Die Diskussion wurde nur für Wohnungsmieten geführt.
Während die ersten Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes vornehmlich das Konsumentenschutzgesetz bemühten, um Erhaltungspflichten von Mietern zu Fall zu bringen, änderte sich die Judikatur seit letztem Jahr dahingehend, dass als maßgebender Prüfungsmaßstab der § 879 Abs. 3 ABGB herangezogen wurde. Demnach ist eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, jedenfalls nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles einen Teil gröblich benachteiligt. In der Entscheidung 6 Ob 104/09a wurde damit eine Endrenovierungsverpflichtung eines Wohnungsmieters zu Fall gebracht. § 879 Abs. 3 ABGB will vor allem den Missbrauch der Privatautonomie durch Aufdrängen benachteiligender vertraglicher Nebenbestimmungen seitens eines typischerweise überlegenen Vertragspartners, vor allem bei Verwendung von AGB, bekämpfen. Bei der Inhaltskontrolle orientiert man sich am dispositiven Recht. Das sind gesetzliche Regelungen, von denen durch vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien abgewichen werden kann, etwa durch Änderung oder vollständigen Ausschluss. Das dispositive Recht wird als Leitbild eines abgewogenen und gerechten Interessenausgleichs herangezogen. Nach der dispositiven Rechtsvorschrift des § 1096 ABGB hat der Vermieter den Mietgegenstand zu erhalten. Bei der Abweichung einer Klausel von dispositiven Rechtsvorschriften liegt eine gröbliche Benachteiligung eines Vertragspartners dann vor, wenn sie unangemessen ist. § 879 Abs. 3 ABGB bezieht sich auf separate AGB, Vertragsformblätter und vergleichbare einseitig vorformulierte Vertragstexte, wo typischerweise eine besondere Ungleichgewichtslage zwischen den Parteien gegeben ist. Auch der äußeren Form nach individuell gestaltete Vereinbarungen können in Wahrheit AGB beinhalten. In der Entscheidung 6 Ob 81/09v beurteilte der OGH die in einem Vertragsmuster enthaltene Erhaltungspflicht samt Verpflichtung zur Beibringung von sämtlichen Wartungsnachweisen des Mieters in Bezug auf eine Heizung als gröblich benachteiligend. Dies könne als weitgehende einseitige Abweichung vom dispositiven Recht, das für den „Durchschnittsfall“ eine ausgewogene, gerechte Rechtslage anstrebt, unter den besonderen Verhältnissen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Hinblick auf die hier typischerweise bestehende „verdünnte Vertragsfreiheit“ des Kunden nicht toleriert werden. Verdünnte Willensfreiheit bedeutet, dass ein Vertragspartner wegen der Überlegenheit des anderen Vertragspartners Vertragsbestandteile hinnimmt, die er gar nicht will. Die jüngst ergangene OGHEntscheidung 2 Ob 73/10i schlägt indie gleiche Kerbe. Eine Überwälzung unbestimmter Erhaltungspflichten, bei denen das „Ob“, „Wann“, oder „Wie viel“ nicht feststehe, sei als
Nebenbestimmung zu qualifizieren und fällt somit unter die Inhaltskontrolle im Sinne von § 879 Abs. 3 ABGB. Ob eine gröbliche Benachteiligung vorliegt, hängt im Sinn eines beweglichen Systems einerseits vom Ausmaß der objektiven Äquivalenzstörung (unbillige Änderung des vom Gesetz als dispositives Recht vorgesehenen Interessensausgleichs) und andererseits vom Grad der „verdünnten Willensfreiheit“ des benachteiligten Vertragspartners ab, wobei eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen ist. Diegenerelle Überwälzung der Erhaltung des Mietgegenstands sei zweifellos als gröblich benachteiligend zu erachten, meint der OGH.

References: OGH 
 OGH 
 § 1096
 § 879
 § 879
 § 1096
 § 879
 OGH 
 § 879