Source: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591compilado.htm
Timestamp: 2017-04-24 03:27:26+00:00

Document:
L4591compilado
(Vide Decreto nº 55.815, de 1965)
(Vide arts
1331 a 1358
da Lei nº 10.406, de 10.1.2002)
(Vide Lei nº 12.973, de 2014)
Dispõe sôbre o condomínio
em edificações e as incorporações imobiliárias.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono
1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos
sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou
não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente
considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações
§ 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação. § 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária
Art. 2º Cada
unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum,
será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de
suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.
direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações
ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com
ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais
adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não
lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 2º O
direito de que trata o § 1º dêste artigo poderá ser transferido a outro condômino,
independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência
a pessoas estranhas ao condomínio. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno
específicas.(Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas
instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de
ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos
proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes,
constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação
destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva
por qualquer condômino (VETADO).
Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos
pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sôbre ela
independerão do consentimento dos condôminos, (VETADO). Parágrafo único - A alienação ou
transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das
obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. (Redação
dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984) (Vide Lei nº 7.433, de 1985)
O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas,
regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe fôr aplicável.
Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o
condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sôbre a mesma unidade autônoma.
O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por
testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a
individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a
fração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se
a descrição interna da unidade.
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o
proprietário, o promitente comprador, o cessionário dêste ou o promitente cessionário
sôbre êle desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas,
será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela
eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e
quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponderá às unidades;
relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos,
será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente fôr reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e
ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada
uma das unidades;
c) serão
discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos
titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão
discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou
para as unidades entre si.
Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos
direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem
construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção
de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia,
aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das
suas eventuais alterações.
Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes
compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para
qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que
representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
destino das diferentes partes;
c) o modo
de usar as coisas e serviços comuns;
encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de
custeio e para as extraordinárias;
de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as
atribuições do síndico, além das legais;
definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo
e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
j) a
forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
forma e o quorum para as alterações de convenção;
forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na
própria Convenção.
§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art.
8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre
os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam
desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. (Incluído pela Lei nº
4.864, de 29.11.1965)
É defeso a qualquer condômino:
alterar a forma externa da fachada;
decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas
no conjunto da edificação;
destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma
nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
embaraçar o uso das partes comuns.
transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no
regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da
prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia,
à custa do transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.
proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que
(VETADO) ou modifique sua
fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos
Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado,
contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos
impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos
na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio
corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva,
a cobrança judicial das quotas atrasadas.
§ 3º O
condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito
ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será
atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção
monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período
igual ou superior a seis meses.
§ 4º As
obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações,
ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários
ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado
em assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa,
com aprovação da assembléia.
renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para
exonerá-lo de seus encargos.
Do Seguro,do Incêndio, da Demolição e da
Reconstrução Obrigatória
Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso,
discriminadamente, abrangendo tôdas as unidades autônomas e partes comuns, contra
incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o
prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata êste artigo será obrigatòriamente feito dentro
de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o
condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do impôsto predial, cobrável
executivamente pela Municipalidade.
Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação,
seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sôbre a sua
reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que
representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para êste fim
convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e
aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber
cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatòriamente, o mesmo destino, a
mesma forma externa e a mesma disposição interna.
§ 3º Na
hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a
reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante
avaliação judicial, feita em vistoria.
Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser
adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.
Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a
maioria oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias arbitradas
na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.
Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá
autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias
depositadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro
que a adjudicação foi resultante de medida liminar.
Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a
contestação, VETADO.
§ 4º Se
não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido.
§ 5º Se
contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§ 6º Se
a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em
execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à
prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual Iiminar, ou pagará o total
devido, com os juros da mora a conter da citação.
Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que
deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8º A
maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais
necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Em caso de sinistro que destrua menos de dois têrços da edificação, o síndico
promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes
Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos
2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80%
(oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e
reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou
arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública,
em razão de sua insegurança ou insalubridade. (Redação dada
pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)
§ 1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15. (Redação dada
§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.
§ 3º Decidida por maioria a alienação do
prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao
preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a
imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de
construção. (Redação dada
pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979) Art. 18.
A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que
por fôrça de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio,
ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e
do regulamento interno. (Redação dada pela
Decreto-Lei nº 981, de 21.10.1969)
Utilização da Edificação ou do Conjunto de
Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade
autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às
normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não
causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço
ao bom uso das mesmas partes por todos.
Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, tôdas as obrigações referentes
ao uso, fruição e destino da unidade.
A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à
multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da
responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa,
por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se êle, a qualquer
condômino.
Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato
não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Compete ao síndico:
representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e praticar os
atos de defesa dos interêsses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta
Lei ou pela Convenção;
exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que
respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam
a todos os moradores;
praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;
d) impor
as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer
executar as deliberações da assembléia;
prestar contas à assembléia dos condôminos.
g) manter
guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação
contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea
incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)
§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do
síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral
dos condôminos.
Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia,
convocada pelo interessado.
§ 4º Ao
síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao
condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a
Convenção dispuser diferentemente.
§ 5º O
síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na
Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes,
em assembléia-geral especialmente convocada.
§ 6º A
Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e
fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de
três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para
assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a
Convenção definir suas atribuições específicas.
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos
condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete,
além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes,
as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da
edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção
fixar, obrigam todos os condôminos.
síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que
tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das
despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e
partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.
§ 4º Nas decisões da
Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário
poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação
dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996)
Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembléias gerais
extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto,
no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interêsses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser
modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que
representem 2/3 do total das frações ideais.
Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos podêres que lhe competem, 15
dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento
dos interessados.
DAS INCORPORAÇÕES
As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a
atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação
total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades
autônomas, (VETADO).
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a
venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a
unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime
condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações,
coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso,
pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno
e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de
cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender
de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção,
respondendo o alienante como incorporador.
Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos
aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em
condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
Art. 30-A Revogado pela Lei nº 10.931, de 2004
Art. 30-B Revogado pela Lei nº 10.931, de 2004
30-C Revogado pela Lei nº 10.931, de 2004
30-D Revogado pela Lei nº 10.931, de 2004
30-E Revogado pela Lei nº 10.931, de 2004
30-F Revogado pela Lei nº 10.931, de 2004
30-G Revogado pela Lei nº 10.931, de 2004
A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao
incorporador, que sòmente poderá ser:
proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente
cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;
construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e
Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº
4.116, de 27-8-62).
(Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1º No
caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o
promitente comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato
outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se
transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à
alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que
praticar na qualidade de incorporador.
Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do
incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da
§ 3º Tôda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída,
terá um ou mais incorporadores solidàriamente responsáveis, ainda que em fase
subordinada a período de carência, referido no art. 34.
CAPÍTULO I-A.
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
(Incluído pela Lei nº 10.931, de
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser
submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de
incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados,
manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de
afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das
unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens,
direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de
afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à
incorporação respectiva.(Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 2o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio
de afetação. (Incluído pela Lei
nº 10.931, de 2004)
§ 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação
somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja
integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das
unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 4o No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios
oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o
produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o
disposto no § 6o. (Incluído
§ 5o As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a
frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua
construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6o
do art. 35.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
§ 6o Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação
serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 7o O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá
ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas
frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela
alienação.(Incluído pela Lei nº
§ 8o Excluem-se do patrimônio de afetação:(Incluído pela Lei nº 10.931, de
I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra
(art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os
recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de
II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada
unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o
regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).(Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 9o No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8o,
poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o,
alínea "a"); e (Incluído
II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alínea
"b").(Incluído pela Lei
§ 10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9o
deverá estar declarada no memorial de incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades
deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela
cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante
transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias
integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos
creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a
transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente,
do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas
obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a
qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for
o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que
tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do
pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o
empreendimento.(Incluído pela Lei
Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção
poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e
acompanhar o patrimônio de afetação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 1o A nomeação a que se refere o caput não transfere para o
nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do
imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador
ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades
imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à
incorporação.(Incluído pela Lei
§ 2o A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de
que trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais,
tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá
pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 3o A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer
cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta,
não constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2o
deste artigo.(Incluído pela Lei nº
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Incluído
I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do
patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los
na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão
da obra;(Incluído pela Lei nº
IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo
do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos
financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por
profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo
incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;(Incluído pela Lei nº 10.931, de
V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de
depósito aberta especificamente para tal fim;(Incluído pela Lei nº 10.931, de
VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre
civil, relativos a cada patrimônio de afetação;(Incluído pela Lei nº 10.931, de
VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como
aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V
deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de
VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela
legislação tributária.(Incluído
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de
aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das
obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos
adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em
lei; e (Incluído pela Lei nº
III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência
civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não
integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios,
obrigações e encargos objeto da incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 1o Nos sessenta dias que se seguirem à
decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos
adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um
sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da
decisão, realizará assembléia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o
mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira
convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela
maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento
público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da
liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento
para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 2o O disposto no § 1o aplica-se também à
hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 3o Na hipótese de que tratam os §§ 1o e 2o,
a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os
adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o
incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto
da incorporação em decorrência de contratos preliminares. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 4o O mandato a que se refere o § 3o será válido
mesmo depois de concluída a obra.(Incluído
§ 5o O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes
para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do
alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 6o Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os
adquirentes que tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição
financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do
contrato fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para
assegurar o pagamento do débito remanescente. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 7o Ainda na hipótese dos §§ 1o e 2o,
a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para, em nome dos
adquirentes, e em cumprimento da decisão da assembléia geral que deliberar pela
liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a alienação do terreno e das
acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade
pela evicção, imitir os futuros adquirentes na posse do terreno e das acessões. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 8o Na hipótese do § 7o, será firmado o
respectivo contrato de venda, promessa de venda ou outra modalidade de contrato
compatível com os direitos objeto da transmissão. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 9o A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos
limites estabelecidos pela deliberação da assembléia geral e prestará contas aos
adquirentes, entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da
data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser depositados
em Juízo pela Comissão de Representantes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente
sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação,
inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente
pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da
conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis
às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembléia
geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
I - os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação
que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da
insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o
somatório desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite
necessário à conclusão da incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de
Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do
incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do
saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais
necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilão de que
trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que
tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997,
devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do
saldo do preço e do leilão; (Incluído
III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber,
vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de
aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os
recursos disponíveis afetados; e (Incluído
IV - compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da
construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de
individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão
da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa
falida pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à
liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de
sessenta dias, a contar da data de realização da assembléia geral de que trata o § 1o,
promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art.
63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação
da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção
atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas
ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando
da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso
III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, §
6o) e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e
41). (Incluído pela Lei nº 10.931,
§ 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em
igualdade de condições com terceiros: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
I - ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa
do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração
objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para
a venda; e(Incluído pela Lei nº
II - ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso
não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde
que deliberada em assembléia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes
presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a
venda. (Incluído pela Lei nº
§ 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes,
sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço:(Incluído pela Lei nº 10.931, de
I - pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao
respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na
legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional;(Incluído pela Lei nº 10.931, de
II - reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios,
para pagamento das obrigações referidas no inciso I;(Incluído pela Lei nº 10.931, de
III - reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a
construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
IV - entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das
acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6o do art. 35 e § 5o
do art. 31-A), na proporção do valor obtido na venda; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
V - entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta
da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à
fração ideal; e (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)
VI - entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
§ 19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a
todas as informações necessárias à verificação do montante das obrigações
referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimônio de
afetação.(Incluído pela Lei nº
§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de
maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro,
devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as
obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente
com as incorporações objeto de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
Das Obrigações e Direitos do Incorporador
Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter
arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra
e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na
posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações
ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos
de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do
terreno e ao incorporador;
histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos,
acompanhado de certidão dos respectivos registros;
projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes
comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;
certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;
memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se
refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do
arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos
custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção
de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas
corresponderão;
j) minuta
da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de
declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no
País há mais de cinoo anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número
de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº
documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis,
será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.
§ 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou
promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados,
conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação
compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de
insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela
número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente,
constará, obrigatòriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas,
contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios
"classificados".
§ 4º O
Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos
especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.
existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o
registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os
documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.
§ 6º Os
Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, tôdas as
exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas
exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a
documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada
documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o
Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.
§ 7º O
Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento
de documentação contraveniente à lei ou der certidão ... (VETADO) ... sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.
§ 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos
previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta pela autoridade judiciária
competente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registro de que trata êste
artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles
prazos. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem
apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g,
h, l, e p dêste artigo, desde que assinados pelo profissional
responsável pela obra. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 10 As
plantas do projeto aprovado (alínea d dêste artigo) poderão ser apresentadas em
cópia autenticada pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de cópia da
licença de construção. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do
Registro de Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta
enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue
a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências
previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o registro provisório. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 12 O
registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as
unidades da incorporação, indicando na sua publicação o número do Registro de
Títulos e Documentos referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem
prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da
obrigação de satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo Cartório, bem
como, de completar o registro definitivo. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 13. Na incorporação sobre imóvel objeto de imissão na posse registrada conforme item 36 do inciso I do art. 167 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a apresentação, relativamente ao ente público, dos documentos mencionados nas alíneas a,
b, c, f e o deste artigo, devendo o incorporador celebrar contrato de cessão de posse com os adquirentes das unidades autônomas, aplicando-se a regra prevista nos §§ 4º, 5º e 6º do art. 26 da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120
dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá
negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior,
revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de
registro da incorporação)
O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência,
dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.
fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea
"n", do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o
incorporador a desistir do empreendimento.
§ 2º Em
caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o têrmo final do prazo da validade do
registro ou, se fôr o caso, de sua revalidação.
§ 3º Os
documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatòriamente, o prazo de
carência, inclusive para efeitos do art. 45.
§ 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis ... (VETADO) ... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo
anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.
§ 6º O
prazo de carência é improrrogável.
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente
contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção
e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea
"i", do art. 32. (Vide Lei
nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)
caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer
documento de ajuste preliminar.
Quando houver prazo de carência, a obrigação sòmente deixará de existir se o
incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições prèviamente
estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do
Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora
não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de
que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes ao prazo de
carência, e nesse caso ficará solidàriamente responsável com o incorporador pela
devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue
ao incorporador, resguardado o direito de regresso sôbre êles, dispensando-se, então,
do cumprimento da obrigação fixada no caput dêste artigo.
Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a
obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos
ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados
no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros,
com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.
§ 5º Na
hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sôbre
a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do
adquirente ou candidato à aquisição.
Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção deverá constar
expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das
unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os demais
contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido a
responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham.
No caso de denúncia de incorporação, nos têrmos do art. 34, se o incorporador, até 30
dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, êstes
poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do
recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho
Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e
acrescido de juros de 6% ao ano, sôbre o total corrigido.
Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver
ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatòriamente mencionado em todos os
documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.
Também constará, obrigatòriamente, dos documentos de ajuste, se fôr o caso, o fato de
encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e
quais as condições de desocupação.
Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial
em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de
parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
Il - a
quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que
correspenderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o
alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.
Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.
Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o
direito sôbre a construção porventura existente.
§ 2º No
caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de
unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que
haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em
cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sôbre a unidade
autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.
§ 4º No
caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial
do que lhes fôr devido, sòmente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva
fração de terreno objeto do presente artigo.
Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global
compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após a
entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da
Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela
relativa a construção, os efeitos da mora recairão não apenas sôbre a aquisição da
parte construída, mas, também, sôbre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha
sido totalmente paga.
Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da
parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sôbre a aquisição da fração ideal, mas, também, sôbre a parte construída, ainda
que totalmente paga.
No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a
pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e
obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação a construção.
Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos,
determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as
informar obrigatòriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses,
o estado da obra;
responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes
ou compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir a
edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe
ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa;
III - em
caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à
maioria prossequir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à
aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao
incorporador, respondendo subsidiàriamente os bens pessoais dêste;
IV - é
vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do
adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da
construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;
V - não
poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda
no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido
expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas
condições estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).
VII - em caso de insolvência
do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à
maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois
terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e
direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que
estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente
tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do
patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que
lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes
efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do
contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos
valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do
incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas
perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
o incorporador não requerer a averbação ((VETADO) o construtor requerê-la-á
(VETADO) sob pena de ficar solidàriamente responsável com o
incorporador perante os adquirentes.
§ 2º Na
omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer
dos adquirentes de unidade.
É lícito ao incorporador recolher o impôsto do sêlo devido, mediante apresentação
dos contratos preliminares, até 10 dias a contar do vencimento do prazo de carência a
que se refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, fôr denunciada a
Quando o pagamento do impôsto sôbre lucro imobiliário e respectivos acréscimos e
adicionais fôr de responsabilidade do vendedor do terreno, será lícito ao adquirente
reter o pagamento das últimas prestações anteriores à data-limite em que é lícito
pagar, sem reajuste, o referido impôsto e os adicionais, caso o vendedor não apresente a
quitação até 10 dias antes do vencimento das prestações cujo pagamento torne inferior
ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda paga até a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente, êsse ficará responsável para todos os efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o débito fiscal, (VETADO).
Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento do impôsto sôbre lucro
imobiliário acréscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao adquirente,
dever-se-á explicitar o montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se
desse na data da escritura.
Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como responsável perante o
Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao adquirente e, se fôr o caso
em nome dêste serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o art.
4º da Lei nº 4.357 de 16.7.64.
Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de aquisição a circunstância
de obrigar-se o adquirente ao pagamento do impôsto sôbre lucro mobiliário, seus
acréscimos e adicionais.
Da Construção de Edificação em Condomínio
Da Construção em Geral
Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o
Projeto e o memorial descritivo das edifcações farão parte integrante e complementar do
§ 2º Do
contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua
eventual prorrogação.
Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interêsses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deIiberações,
desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e
obrigatórias para todos êles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na
assembléias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um têrço) dos votos dos
contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a
tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.
convocação da assembléia será feita por carta registrada ou protocolo, com
antecedência mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a
segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.
assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira
convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença,
em qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com
metade dos contratantes que a tenham convocado, se fôr o caso.
assembléia, os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações
ideais de terreno.
Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembléia geral uma
Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial,
perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F.
(Redação dada pela Lei 10.931, de
Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembléia,
devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito
investida dos podêres necessários para exercer tôdas as atribuições e praticar todos
os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de
instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se fôr caso, pelos que se
sub-rogarem nos direitos e obrigações dêstes.
§ 2o A assembléia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos
adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de
suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Redação dada pela Lei 10.931, de
Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as
atribuições da Comissão e deverá dispor sôbre os mandatos de seus membros, sua
destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a
estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de
seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário,
salvo se êste não o aceitar.
Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades fôr igual ou inferior a
3, a totalidade dêles exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei confere à
Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.
Nos contratos de construção, seja qual fôr seu regime deverá constar expressamente a
quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder
Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e
regulamentação do condomínio.
Parágrafo único. Quando o serviço público fôr explorado mediante concessão, os
contratos de construção deverão também especificar a quem caberão as despesas com as
ligações que incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas obrigadas a
fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.
Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em
dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo o
construtor e o condomínio até então, o direito de retenção sôbre a respectiva
unidade; no caso do art. 43, êste direito será exercido pelo incorporador.
O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de
contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que
esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo
máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:
critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos
sindicatos, na forma do art. 54;
critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção, para fins de
disposto no artigo 59;
critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea h,
do art. 32;
IV - modêlo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no
art. 32;
critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações,
que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o efeito de
aplicação do disposto no § 2º do art. 48.
número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá
primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);
padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de
acabamento, a qualidide dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores
e as inovações de confôrto;
áreas de construção.
Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica autorizado
o Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhões
de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitação, vinculado a êste fim, podendo o
Banco adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.
contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á a atualização periódica das
normas previstas neste artigo, mediante remuneração razoável.
Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam
obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de
construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com
observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.
sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de
receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou
auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.
ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os índices fixados por
outro sindicato estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam
aproximados dos da sua.
orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere êste artigo só
poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta Lei, se
baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses
Da Construção por Empreitada
Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta
poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices préviamente
empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente
das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.
empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e
nas épocas nêle expressamente previstas, em função da variação dos índices
adotados, também previstos obrigatóriamente no contrato.
Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará o
andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais
obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da
Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão
de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º No
Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de acôrdo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos
no art. 54, quando o preço estipulado fôr inferior ao mesmo.
§ 6º Na
forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço
Em tôda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de
incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste
preço, serão discriminados explìcitamente o preço da fração ideal do terreno e o
preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.
mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da
incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos
Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação,
aplicar-se-á, no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e
VI, do art. 43.
Da Construção por Administração
Nas incorporações em que a construção fôr contratada pelo regime de administração,
também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos
proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as
I - tôdas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações
ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes
da construção;
II - tôdas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção
serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em
estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que fôr fixada no
No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo
contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos
critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará
efetivamente a obra.
Nos contratos lavrados até o término das fundações, êste montante não poderá ser
inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.
Nos contratos celebrados após o término das fundações, êste montante não poderá ser
inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.
transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o
As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente,
em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato poderá estipular
que, em função das necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições
quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o nôvo esquema deverá ser
comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão
ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.
A Comissão de Representantes terá podêres para, em nome de todos os contratantes e na
forma prevista no contrato:
examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do
condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação
fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos
serviços a ela pertinentes;
contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por êle
solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que
não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacôrdo com o parecer
técnico do construtor;
fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e
fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento
regular do condomínio.
Em tôda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporação
com construção pelo regime de administração em que conste preço, serão discriminados
explìcitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento
atualizado do custo da construção, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação do
mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.
É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de
pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da
construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente,
quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação
da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de
pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à
parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o
o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de
Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo
que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda,
promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte
construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.
§ 2º Se
o maior lanço obtido fôr inferior ao desembôlso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas
acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte será realizada nova praça
no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço
apurado, ainda que inferior àquele total,
prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão
unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá
preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.
§ 4º Do
preço que fôr apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, tôdas as
despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de
comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de
todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se
Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará
investida de mandato irrevogável, isento do impôsto do sêlo, na vigência do contrato
geral de construção da obra, com podêres necessários para, em nome do condômino
inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para êste fim fixar preços,
ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do
contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as competentes
escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do
imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber
citação, propor e variar de ações; e também dos podêres ad juditia, a
serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;
§ 6º A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda
que a unidade pertença a menor de idade.
§ 7º Os
eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a
alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino sòmente será entregue o
saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo
a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância
equivalente aos débitos existentes dando ciência do fato à entidade credora.
Independentemente das disposições dêste artigo e seus parágrafos, e como penalidades
preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e
juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto
no parágrafo seguinte.
§ 9º O
contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso, seja corrigível em
função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho
Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.
§ 10. O
membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estará
sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o
Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicamente sem os requisitos
exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à
multa em importância correspondente ao dôbro do preço pago pelo anunciante, a qual
reverterá em favor da respectiva Municipalidade.
É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta,
contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sôbre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou
sôbre a construção das edificações.
reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vêzes o maior
salário-mínimo legal vigente no País.
§ 1º lncorrem na mesma pena:
incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato,
publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos
condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sôbre a
constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sôbre a construção
das edificações;
incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título
de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a
incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.
julgamento dêstes crimes será de competência de Juízo singular, aplicando-se os
artigos 5º, 6º e
7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.
§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto dêste artigo, a prisão do
indicado dependerá sempre de mandado do Juízo referido no § 2º. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente satisfazer às
exigências constantes desta Lei;
omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem
os artigos 37 e 38, desta Lei;
deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de
seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de
terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio;
omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55,
desta Lei;
paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o
andamento sem justa causa.
Multa de 5 a 20 vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País.
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe
o incorporador, responderão solidàriamente pelas faltas capituladas neste artigo o
construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno,
desde que figurem no contrato, com direito regressivo sôbre o incorporador, se as faltas
cometidas lhe forem imputáveis.
Os contrato poderão consignar exclusivamente às cláusulas, têrmo ou condições
variáveis ou específicas.
cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão figurar expressamente nos
contratos no entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes contratantes, adotem e
se comprometam a cumprir as cláusulas, têrmos e condições contratuais a que se refere
o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum no respectivo
cartório ou ofício, mencionando, inclusive, o número do livro e das fôlhas do
competente registro.
Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será obrigatòriamente
entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-padrão, contendo as cláusuIas, têrmos e condições referidas no § 1º dêste artigo.
§ 4º Os
cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos efeitos, receberão dos
incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo anterior.
Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sôbre as terras rurais ou os
terrenos onde pretendam constituir ou mandar construir habitações isoladas para
aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão,
previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime
instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes fôr aplicável.
O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias, regulamento sôbre o registro no Registro
de Imóveis (VETADO).
Art. 70. A presente lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposições em contrário.
Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da
Independência e 76º da República.
publicado no DOU de 21.12.1964

References: artigo 31
 artigo 43
 artigo 59
 artigo 32
 artigo 35
 artigo 55