Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F02-11-2011-5A_431-2011
Timestamp: 2016-10-23 18:07:23+00:00

Document:
5A_431/2011 (02.11.2011)
5A_431/2011
repr�sent�s par Me Mathias Keller, avocat,
repr�sent� par Me Alexandre Bernel, avocat,
rectification du registre foncier,
recours contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 16 f�vrier 2011.
A.a Le 1er f�vrier 2001, les �poux A.________ ont acquis en copropri�t� la parcelle no 57 de la Commune de C.________, sur laquelle est �rig� le b�timent ECA no 62.
B.________ est propri�taire de la parcelle no 58, situ�e dans la m�me commune, sur laquelle se trouve le b�timent ECA no 255.
A.b Le plan cadastral, num�ris� en 1998, indique que le mur s�parant les parcelles nos 57 et 58 est mitoyen sur toute sa longueur. Les �poux A.________ se sont fond�s sur ce plan en acqu�rant leur bien-fonds.
En 2002, le D�partement des finances et des relations ext�rieures du canton de Vaud a reconnu qu'il existait toutefois une divergence entre le plan num�ris� et le plan original, en ce sens que, selon ce dernier, lev� entre 1905 et 1906, le mur susmentionn� �tait mitoyen sur une partie de sa longueur seulement, � savoir sur le premier segment situ� � l'est des b�timents, le reste du mur se situant exclusivement sur la parcelle no 58, propri�t� de B.________. Selon les indications du g�om�tre E.________, la ligne s�parant les immeubles ne passe ainsi pas par le milieu du mur.
Prenant acte de l'erreur survenue lors de la num�risation cadastrale, le registre foncier du district de Lavaux a proc�d� d'office - sans en informer les parties - � la correction du plan num�ris� afin de le rendre conforme au plan initial, de sorte que le mur appara�t d�sormais comme �tant partiellement mitoyen.
Par demande du 23 avril 2009 d�pos�e devant le Pr�sident du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois, les �poux A.________ ont ouvert action contre B.________, concluant � la rectification du registre foncier du district de Lavaux "en ce sens que le plan repr�sentant le mur d�limitant le b�timent no ECA 62 de la parcelle no 57 de la Commune de C.________ du b�timent ECA no 255 de la parcelle no 58 de la Commune de C.________ est repr�sent� comme mitoyen sur toute sa longueur" (sic), le conservateur du registre foncier �tant invit� � proc�der � cette rectification.
Les demandeurs ont obtenu gain de cause en premi�re instance.
Statuant sur recours de B.________, la Chambre des recours du tribunal cantonal vaudois l'a admis (ch. I) et r�form� le jugement attaqu� en ce sens que la demande de rectification du registre foncier est rejet�e (ch. 2). L'arr�t, rendu le 16 f�vrier 2011, a �t� notifi� aux parties le 25 mai 2011.
Le 27 juin 2011, les �poux A.________ (ci-apr�s les recourants) interjettent un recours en mati�re civile devant le Tribunal f�d�ral, concluant � la r�forme de l'arr�t qu'ils attaquent en ce sens que le recours form� par B.________ (ci-apr�s l'intim�) est rejet� et le ch. 2 du dispositif supprim�. Les recourants invoquent la violation de leur droit d'�tre entendu, de m�me que celle des art. 3 al. 1 et 973 al. 1 CC.
Par ordonnance du 15 juillet 2011, la Pr�sidente de la cour de c�ans a admis la requ�te de mesures provisionnelles d�pos�e par les recourants, de sorte que l'inscription provisoire au registre foncier du litige les opposant � l'intim� a �t� maintenue.
1.1 La d�cision entreprise est une d�cision finale (art. 90 LTF), rendue en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF), par le tribunal sup�rieur du canton de Vaud, statuant en derni�re instance et sur recours (art. 75 LTF); le recours est interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions devant l'instance pr�c�dente (art. 76 al. 1 LTF), dans le d�lai pr�vu par la loi (art. 100 al. 1 LTF).
1.2 Le recours en mati�re civile n'est ouvert que si la valeur litigieuse minimale fix�e par la loi, en l'esp�ce 30'000 fr., est atteinte (art. 74 al. 1 let. b LTF). C'est le montant litigieux devant la derni�re instance cantonale qui est d�terminant (art. 51 al. 1 let. a LTF) et celle-ci doit le mentionner dans son arr�t (art. 112 al. 1 let. d LTF). Lorsque les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent d�termin�e, le Tribunal f�d�ral fixe la valeur litigieuse selon son appr�ciation (art. 51 al. 2 LTF), comme sous l'ancien droit (art. 36 al. 2 OJ; cf. Message concernant la r�vision totale de l'organisation judiciaire f�d�rale du 28 f�vrier 2001, in FF 2001, ch. 4.1.2.6 in fine, p. 4099). Il n'appartient toutefois pas au Tribunal f�d�ral de proc�der lui-m�me � des investigations pour d�terminer cette valeur, si elle ne r�sulte pas d'embl�e des constatations de la d�cision attaqu�e (art. 105 al. 1 LTF) ou d'autres �l�ments ressortant du dossier. Le recourant doit ainsi indiquer, conform�ment � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, les �l�ments suffisants pour permettre au Tribunal de c�ans d'estimer ais�ment la valeur litigieuse sous peine d'irrecevabilit�. Celui-ci n'est toutefois li� ni par l'estimation de la partie recourante ou un accord des parties, ni par une estimation manifestement erron�e de l'autorit� cantonale (ATF 136 III 60 consid. 1.1).
La cour cantonale n'a pas arr�t� la valeur litigieuse, mais s'est limit�e � indiquer que le seuil de 30'000 fr. n'�tait pas atteint. Les recourants soutiennent le contraire. Ils observent en effet, en se fondant sur une expertise command�e par leurs soins et �tablie le 18 juin 2011 par un bureau d'ing�nieurs, que, si le mur litigieux ne devait pas �tre consid�r� comme mitoyen, ils perdraient le contr�le de l'int�grit� structurelle de leur b�timent. Ledit rapport fixe le co�t des travaux destin�s � supprimer cette d�pendance structurelle � 65'995 fr. Ces all�gations, appuy�es par un expert que les recourants ont pris la peine de mandater, apparaissent fond�es. Il faut ainsi admettre que la valeur litigieuse de 30'000 fr. est atteinte et que le recours en mati�re civile est en principe recevable.
Le Tribunal f�d�ral applique en principe le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans �tre li� ni par les motifs de l'autorit� pr�c�dente, ni par les moyens des parties; il peut donc admettre le recours en se fondant sur d'autres arguments que ceux invoqu�s par le recourant, comme il peut le rejeter en op�rant une substitution de motifs (parmi plusieurs: ATF 134 III 102 consid. 1.1; 133 III 545 consid. 2.2).
3.1 Le Pr�sident du Tribunal d'arrondissement a fait droit aux conclusions des recourants, jugeant qu'on ne pouvait leur reprocher de ne pas avoir consult� les pi�ces leur permettant de constater que le plan du registre foncier - num�ris� en 1998 - ne correspondait pas � l'original - lev� en 1905/1906 -, celui-ci �tant archiv�. Ignorant la divergence et en se fondant sur les indications du registre foncier, les recourants avaient ainsi acquis de bonne foi la mitoyennet� du mur et devaient �tre maintenus dans leur acquisition, conform�ment � l'art. 973 CC.
3.2 Statuant sur recours de l'intim�, la cour cantonale a en revanche rejet� la demande de rectification formul�e par les recourants.
La juridiction a avant tout admis qu'il y avait eu une erreur lors de la num�risation du plan cadastral, ce qui, en soi, devait donner lieu � la rectification du registre foncier. Elle a ensuite examin� si les acqu�reurs pouvaient invoquer l'art. 973 CC et la protection de leur bonne foi en arguant s'�tre exclusivement fond�s sur le plan consult� au registre foncier, � savoir le plan num�ris� de 1998. A cet �gard, les juges cantonaux ont observ� que la pr�somption de mitoyennet� de l'art. 670 CC pouvait �tre renvers�e par un usage local contraire. En pr�sence d'un tel usage, l'acqu�reur devait alors faire preuve d'une diligence accrue pour �tre de bonne foi au sens de l'art. 973 CC. S'agissant des murs dont la fonction ne se limitait pas, comme en l'esp�ce, � s�parer deux propri�t�s, les art. 441 s. du code civil vaudois de 1819 valaient toujours comme usage local et avaient le pas sur l'art. 670 CC. Selon l'art. 442 du code civil vaudois de 1819, les ouvertures existantes dans un mur constituaient des signes de non-mitoyennet� et, par cons�quent, une pr�somption l�gale de non-mitoyennet�. Or, lorsque les recourants avaient acquis leur immeuble, le mur �tait dot�, dans son segment litigieux, d'un "jour" en brique de verre. Celui-ci constituait une ouverture au sens de l'art. 442 pr�cit� et, ainsi, une pr�somption de non-mitoyennet�. Les juges cantonaux en ont conclu qu'en tant que l'indication de mitoyennet� figurant sur le plan du registre foncier �tait contredite par une pr�somption de non-mitoyennet�, les recourants auraient d� se montrer particuli�rement vigilants en se portant acqu�reurs de leur immeuble et, en cons�quence, proc�der � des v�rifications suppl�mentaires, notamment en consultant le plan original archiv�. En tant qu'ils n'avaient pas �tabli avoir effectu� cette d�marche, ils n'�taient pas fond�s � invoquer leur bonne foi pour �tre maintenus dans leur acquisition.
4.1 Les recourants tendent, par leur action, � faire r�tablir le plan sur lequel ils se sont fond�s lors de l'acquisition de leur bien-fonds, � savoir le plan cadastral num�ris� de 1998. Ils invoquent la violation des art. 3 al. 1 et 973 al. 1 CC, pr�tendant s'�tre fi�s de bonne foi au dit plan, d�pos� alors au registre foncier.
A l'appui de cette affirmation, ils remarquent que les escaliers, le toit, ainsi qu'une arche de leur immeuble �taient ancr�s dans le mur litigieux, sans que ces am�nagements ne b�n�ficient d'une servitude, circonstance qui leur avait permis de l�gitimement conclure que l'absence de servitude s'expliquait par le caract�re mitoyen du mur, confirm� par le plan du registre foncier. Les recourants soulignent �galement que la solution retenue par la cour cantonale se fondait exclusivement sur l'opinion doctrinale du Professeur Piotet, celle-ci supposant qu'ils �taient en mesure d'identifier l'existence d'une pr�somption de non-mitoyennet� en se fondant sur un usage local �tabli en l'esp�ce par l'art. 442 du code civil vaudois de 1819, � savoir la pr�sence de briques de verre dans un segment du mur litigieux. Or, on ne pouvait exiger d'eux que, lors de la consultation du registre foncier, ils connaissent cet avis doctrinal que la jurisprudence f�d�rale n'avait au demeurant jamais confirm�. En juger autrement reviendrait � rendre inefficient le principe de la publicit� et de la s�curit� attach� � l'institution du registre foncier et � exiger de tout acqu�reur d'immeuble qu'il dispose de connaissances juridiques tr�s pointues en mati�re de droit foncier, a fortiori � �tre assist� d'un juriste sp�cialis� lors de la consultation du registre foncier. Les recourants observent en outre que l'art. 442 du code civil vaudois d�signait comme marque de non-mitoyennet� les ouvertures existantes, telles que les portes et les fen�tres ou les signes de ces anciennes ouvertures, comme les tablettes, cadres et corniches. Rien ne permettait d�s lors de confirmer que, s'ils avaient eu connaissance de ladite disposition, ils auraient envisag� que les briques de verre pouvaient �tre assimil�es � des ouvertures. Enfin, � supposer que le plan original p�t constituer une pi�ce justificative - ce dont ils doutaient -, les recourants observent qu'ils auraient pu l�gitimement pr�sum� que la diff�rence entre ce dernier plan et celui qu'ils avaient consult� pouvait s'expliquer par un changement de statut du mur, intervenu consensuellement entre les propri�taires au cours des nonante ann�es �coul�es.
4.2.1 Celui qui acquiert la propri�t� ou d'autres droits r�els en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier est maintenu dans son acquisition (art. 973 CC). La bonne foi, qui doit exister au moment de l'acquisition, est pr�sum�e (art. 3 al. 1 CC). Les inscriptions figurant au registre foncier sont en outre r�put�es exactes (aspect positif de la foi publique) et compl�tes (aspect n�gatif de la foi publique; ATF 137 III 145 consid. 3.3.1, 153 consid. 4.1.1). L'exactitude du plan, qui est partie constitutive du registre foncier (art. 942 al. 2 CC), est �galement �lev�e au rang de fiction � l'�gard de l'acqu�reur de bonne foi du fonds (art. 973 CC; arr�t 5A_365/2008 du 27 octobre 2008 consid. 3.1 et les r�f�rences cit�es).
4.2.2 La protection de la bonne foi n'est toutefois pas absolue; alors m�me qu'il est en r�alit� de bonne foi, l'acqu�reur ne peut pas invoquer la protection l�gale qui y est attach�e s'il n'a pas fait preuve de l'attention que les circonstances permettaient d'exiger de lui (art. 3 al. 2 CC; cf. ATF 137 III 145 consid. 3.3.2, 153 consid. 4.1.2; 127 III 440 consid. 2c). Il s'ensuit que, lorsque l'acqu�reur a connaissance de faits propres � faire douter de l'exactitude du registre foncier, il doit s'enqu�rir plus avant (ATF 137 III 145 consid. 3.3.2, 153 consid. 4.1.2 et la jurisprudence cit�e). La mesure de cette vigilance particuli�re constitue une question de droit, soumise au pouvoir d'appr�ciation du juge (art. 4 CC; ATF 137 III 145 consid. 3.3.2, 153 consid. 4.1.2).
4.2.3 L'�tat physique r�el et ext�rieurement visible d'un bien-fonds ("nat�rliche Publizit�t") peut notamment faire �chec � la bonne foi du tiers acqu�reur dans l'inscription figurant au registre foncier (ATF 137 III 145 consid. 3.3.3, 153 consid. 4.1.3). Dans ce sens, la jurisprudence a admis, � propos d'une servitude de droit de passage que, dans la mesure o�, en principe, nul n'ach�te un immeuble au b�n�fice d'une telle servitude sans visiter les lieux, le tiers acqu�reur ne pourra ignorer de bonne foi - sauf dans des circonstances tout � fait sp�cifiques - les particularit�s non mentionn�es dans l'inscription (assiette de la servitude, ouvrages, largeur r�tr�cie par endroits, etc.) qu'une telle visite pouvait lui r�v�ler (ATF 137 III 145 consid. 3.3.3 et les r�f�rences cit�es, 153 consid. 4.2.3). Il s'ensuit qu'en principe, les limitations r�sultant de l'�tat des lieux visibles sur le terrain sont opposables au tiers acqu�reur, lequel ne pourra invoquer sa bonne foi s'il n'en a pas pris connaissance. Il n'est toutefois pas n�cessaire qu'il en ait pris conscience dans les faits: il suffit qu'il e�t pu et d� le r�aliser en faisant preuve de l'attention n�cessaire (ATF 137 III 153 consid. 4.1.3).
4.2.4 En l'esp�ce, il ne pouvait �chapper aux recourants que le mur de leur maison et celui du b�timent appartenant � l'intim� ne sont mitoyen qu'en partie seulement. En observant les deux maisons depuis la rue ... (ouest), l'on remarque en effet que, si leurs murs sont reli�s � un seul endroit pr�cis par une petite arche, ils ne sont en revanche nullement contigus sur l'avant: au contraire, ils sont nettement s�par�s l'un de l'autre par une s�rie d'escaliers. Ils deviennent ensuite mitoyens en se rejoignant au-del� des escaliers qui les s�parent. L'�tat physique r�el et ext�rieurement visible du bien-fonds, dont les recourants ne pr�tendent pas qu'il diff�rerait aujourd'hui de l'�poque � laquelle ils se sont port�s acqu�reurs de leur immeuble, leur est ainsi opposable: en faisant preuve de l'attention command�e par les circonstances (contradiction entre le plan num�ris� d�pos� au registre foncier et l'�tat des lieux physique), les int�ress�s auraient ainsi d� proc�der � des investigations compl�mentaires, notamment en consultant le plan cadastral original.
Au vu de ce qui pr�c�de, il convient de d�clarer sans objet les griefs des recourants relatifs � l'�tablissement arbitraire des faits et � la violation de leur droit d'�tre entendus. Ceux-ci sont en effet exclusivement li�s � la motivation adopt�e par la cour cantonale que la cour de c�ans, statuant par substitution de motifs, a finalement �cart�e.
En d�finitive, le recours doit �tre rejet� et les frais judiciaires mis � la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 LTF). L'intim� n'a droit � aucun d�pens puisqu'il n'a pas �t� invit� � se d�terminer sur le fond, �tant pr�cis� qu'il s'�tait oppos� � l'octroi de mesures provisionnelles, finalement accord�es aux recourants.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 3'000 fr., sont mis � la charge des recourants solidairement entre eux.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties, � la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud et au Registre foncier du district de Lavaux.

References: art. 3
in fine
 ATF 
 art. 441
 art. 3
 ATF 
 ATF 
 ATF