Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/tuho-30.11.2018-kiiteisto-valesokkeli-26-purettu
Timestamp: 2019-09-23 03:17:32+00:00

Document:
TuHo 30.11.2018 Kiiteistö valesokkeli 26% purettu | asuntokaupanvirheet.fi
Myydyllä kiinteistöllä on vuonna 1983 rakennettu omakotitalo, joka oli pääosin alkuperäisessä kunnossa. Omakotitalo oli rakennettu rakennusvuonna voimassa olleiden määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Se oli 2015 myyty 240.000 euron hintaan. Ongelmana oli valesokkeli ja kaksoisbetonilaatta sekä yläpohjan rakenteita.
Epäselväksi oli jäänyt oliko ostajille ja miten kerrottu valesokkelin riskirakenteesta. Hovioikeus piti kuntotarkastajan kertomusta tältä osin epäluotettavana ja katsoi, etteivät ostajat olleet laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvoitettaan. Hovioikeus totesi näiltä osin, että käräjäoikeuden lausumin tavoin kuntotarkastajan muistikuvia siitä, että riskirakenteet olisi käyty kattavasti läpi, ei voida pitää luotettavina, koska ne eivät saa tukea muusta todisteluaineistosta ja koska aihepiiri liittyy hänen oman toimintansa asianmukaisuuden arviointiin. Päätelmää riskirakenteiden sivuuttamisesta kuntotarkastuksen yhteydessä tukee osaltaan todistajan arvio kuntotarkastajan ammattitaidon puutteista ja todisteesta K13 ilmenevä kuntotarkastajan asuntokaupan kuntotarkastajan FISE -pätevyyden määräaikainen poistaminen ajalla 20.6.2016-31.12.2016, mistä sanktiosta kuntotarkastajalla itsellään ei todistajana kuultaessa ole ollut muistikuvia.
Kuntotarkastusraportissa ei ollut mainittu valesokkelirakennetta, lattian kaksoisbetonilaattarakennetta tai näihin liittyviä riskejä. Valesokkelirakenne ei ollut ollut selvästi nähtävissä, eikä se ollut ollut ostajien havaittavissa heille esitetyistä piirustuksista. Riskirakenteista ei ollut annettu tietoa suullisesti, ja joka tapauksessa ne olisi pitänyt asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaan kirjata kuntotarkastusraporttiin.
Korjausarviot vaihtelivat vähintään 63.700 eurosta 170.000 euroon. Ns. tiivistyskorjausta ei ole hyväksytty sen onnistumisriskin johdosta.
Hovioikeus katsoi, että "esitetyn selvityksen perusteella rakennuksen korjaaminen asumiskuntoon edellyttää suuruusluokaltaan merkittäviä korjaustöitä. Kustannusarvioiden perusteella korjauskustannukset ovat alimmankin arvion perusteella noin 26 prosenttia kauppahinnasta, mitä ei voida pitää sellaisina kohtuullisina korjauskustannuksina, joihin ostajat olivat voineet kauppaa tehtäessä varautua. Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja johtopäätökset kiinteistön kaupan purkamisesta."
Korkein oikeus on KKO 2019:16 tapauksessa arvioinut selonottovelvollisuuden syntymistä siten, että pelkkä maininta riskirakenteesta ei riitä vaan lisäksi edellytetään lisätutkimuskehoitusta ja vaurioviitteitä.
Vastaaja velvoitettiin maksamaan kantajien selvittely- (osuus n. 10.000e) ja oikeudenkäyntikulut n. 50.000 euroa.
Turun hovioikeus Tuomio Nro 937
Diaarinurnero S 18/452
Pirkanmaan käräjäoikeus 26.1.2018 nro 3944 (liitteenä)
M.Saxxx
J, Kxxx
V. Kxxx
Saxxx on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja Kxxxjen ensisijainen vaatimus kiinteistön kaupan purkamisesta hylätään, että toissijainen vaatimus hinnanalennuksesta hylätään 30.000 euroa ylittäviltä osin ja että joka tapauksessa vaatimus virheiden selvittelykuluista hylätään 3.000 euroa ylittäviltä osin. Lisäksi Saxxx on vaatinut, että korkovaatimukset hylätään. Mikäli kiinteistön kauppa puretaan, Saxxx on toissijaisesti vaatinut, että Kxxx velvoitetaan korvaamaan hänelle asumishyötynä 1.6.2015 lukien 1.000 euroa kultakin kuukaudelta, jonka kiinteistö on ollut Kxxxjen hallinnassa. Vielä Saxxx on vaatinut, että J, ja V. Kxxx velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa korkoineen.
Perusteinaan Saxxx on lausunut, että kiinteistössä ei ole laatuvirhettä. Kiinteistö ei ollut poikennut salaisen virheen vuoksi laadultaan siitä, mitä Kxxxt olivat voineet myydyltä kiinteistöltä kauppahinta, siitä annetut tiedot ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Joka tapauksessa virhe ei ollut ollut olennainen.
Myydyllä kiinteistöllä on vuonna 1983 rakennettu omakotitalo, joka oli ollut nyt kysymyksessä olevin osin alkuperäisessä kunnossa. Omakotitalo oli rakennettu rakennusvuonna voimassa olleiden määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Osapuolten hyväksymä kuntotarkastaja oli ennen kauppaa tehnyt kuntotarkastuksen, jossa Kxxx olivat olleet läsnä ja josta laaditun raportin Kxxx olivat saaneet. Kuntotarkastuksessa Kxxx olivat saaneet kuntotarkastajalta tiedon valesokkelista ja siihen liittyvistä riskeistä. Kuntotarkastuksesta laaditussa raportissa oli ilmoitettu yläpohjan kosteusjäljistä ja kehotettu tarkkailemaan rakennetta. Kxxxille oli näin ollen syntynyt erityinen selonottovelvollisuus, jonka he olivat laiminlyöneet ja siten menettäneet oikeutensa vedota virheenä yläpohjan eristeistä höyrysulun ulkopuolelta löydettyyn mikrobikasvustoepäilyyn. Vaurioilla ei ole näytetty olevan vaikutusta asumisterveyteen.
Virhe ei ole olennainen. Saxxx oli tarjoutunut maksamaan hinnanalennuksena 30.000 euroa, millä määrällä valesokkeli olisi korjattu. Korjaus olisi voitu tehdä Kxxxjen suunnitteleman pesuhuone- ja putkiremontin yhteydessä. Rakennuspaikan arvo on alueella toteutuneiden kauppahintojen perusteella noin 100.000 euroa, joten rakennuksen arvoon kauppahinnasta laskettuna noin 140.000 euroa. Käräjäoikeus on arvioinut kiinteistön korjauskulut liian korkeiksi. Kaupan purkaminen on kohtuutonta.
J, ja V. Kxxx ovat myöntäneet valituksen oikeaksi siltä osin, että käräjäoikeuden tuomiolauselma kumotaan sen määräyksen osalta, jossa kaupan kohteen omistus- ja hallintaoikeus palautuu Saxxxelle vasta hänen suoritettuaan Kxxxille kiinteistön kauppahinnan kokonaisuudessaan. Muilta osin Kxxx ovat vaatineet ensisijaisesti, että valitus hylätään, ja toissijaisesti, mikäli kauppaa ei pureta, että Saxxx velvoitetaan maksamaan Kxxxille hinnanalennuksena 120.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen ajalta 29.4.2015-3.4.2016 ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 4.4.2016 lukien. Lisäksi Kxxx ovat vaatineet, että Saxxx velvoitetaan korvamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
Perusteinaan Kxxx ovat lausuneet, että kiinteistö oli poikennut salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä kiinteistöltä oli voinut perustellusti edellyttää. Kxxxilla on oikeus vedota kiinteistön virheeseen siitä huolimatta, että virhe on seurausta rakennusaikana hyväksytystä rakenneratkaisusta. Kuntotarkastusraportissa ei ollut mainittu valesokkelirakennetta, lattian kaksoisbetonilaattarakennetta tai näihin liittyviä riskejä. Valesokkelirakenne ei ollut ollut selvästi nähtävissä, eikä se ollut ollut Kxxxjen havaittavissa heille esitetyistä piirustuksista. Riskirakenteista ei ollut annettu tietoa suullisesti, ja joka tapauksessa ne olisi pitänyt asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaan kirjata kuntotarkastusraporttiin. Kxxx eivät olleet saaneet tietoa yläpohjan lämmöneristeessä todetuista mikrobivaurioista tai yläpohjan vaurio­ riskistä. Siten Kxxxille ei ollut syntynyt erityistä selonottovelvollisuutta.
Ottaen huomioon kauppahinta, korjauskustannusten suhde kauppahintaan sekä kohteesta ennen kauppaa annetut tiedot kysymys on merkittävästä poikkeamasta kiinteistön laadussa. Kaupan jälkeen tehdyissä tutkimuksissa oli käynyt ilmi, että talon rakenteissa on kosteus- ja mikrobivaurioita ja että talon rakenteet vaativat korjausta. Talon perusrakenteiden normaali tekninen käyttöikä on huomattavasti pidempi, eikä ilmenneeseen korjaustarpeeseen ollut talon iän perusteella voinut varautua. Vaurioituneen valesokkelin materiaalinäytteistä oli löytynyt allergisoivaa ja mahdollisesti toksiineja tuottavaa homekasvustoa, ja väliseinien materiaalinäytteissä oli ollut allergisoivaa ja mahdollisesti mykotoksiineja tuottavaa homekasvustoa. Korjauskustannukset ovat vähintään 142.000 euroa. Käräjäoikeus on menetellyt oikein ottaessaan ratkaisussaan huomioon riskin korjauskustannusten nousemisesta. Joka tapauksessa Saxxxen myöntämä hinnanalennus 30.000 euroa on 12,5 prosenttia kauppahinnasta, mitä sitäkään ei voida pitää vähäisenä.
Virhe on olennainen. Vaurioiden seurauksena rakennusta ei voi käyttää turvallisesti ennen laajoja korjaustöitä. Saxxx ei ole käräjäoikeudessa vedonnut siihen, että tontin arvo itsessään olisi 100.000 euroa, eikä sillä ole virheen olennaisuutta arvioidessa merkitystä ottaen huomioon, että Kxxx olivat ostaneet kiinteistön ja sillä sijaitsevan rakennuksen perheensä kodiksi.
Omistus- ja hallintaoikeuden palauttamisen sitominen kauppahinnan palauttamiseen tosiasiallisesti estää kiinteistön ulosmittauksen ja myynnin Saxxxen omaisuutena.
Mikäli katsotaan, että virhe ei ole olennainen, on Kxxxilla joka tapauksessa oikeus hinnanalennukseen edellä mainituin perustein.
Asumishyötyä on tuomittu käräjäoikeuden tuomion antamiseen saakka eikä sitä voida tuomita käräjäoikeuden tuomion jälkeiseltä ajalta.
Sama kuin käräjäoikeudessa ja lisäksi Raksystems Insinööritoimisto Oy:n lausunto 2.
Saxxx on vaatinut, että Kxxxjen vaatimus käräjäoikeuden tuomiolauselman muuttamisesta Kxxxjen ilmoittamalla tavalla jätetään tutkimatta. Perusteinaan Saxxx on lausunut, että J, ja V. Kxxx eivät ole valittaneet tuomiosta. Siten heillä ei ole oikeutta vaatia muutoksia käräjäoikeuden tuomiolauselmaan.
Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 1 §:n mukaan oikeudenkäynti hovioikeudessa koskee käräjäoikeuden ratkaisun kohteena ollutta asiaa valituksessa ja vastauksessa vedotulta osalta. Tutkittavana on, onko ja miten käräjäoikeuden ratkaisua muutettava.
Saxxx on ilmoittanut tyytymättömyyttään koko tuomioon ja vaatinut käräjäoikeuden tuomion kumoamista vaatimustaan miltään osin rajaamatta. Käräjäoikeuden tuomio ei siten ole saavuttanut osittaistakaan lainvoimaa. Näin ollen asiassa ei ole perusteita jättää Saxxxen vaatimin tavoin tutkimatta Kuxxxjen vaatimusta Saxxxen valituksen hyväksymisestä heidän lausumiltaan osin.
Kuten käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu, kosteus- ja mikrobivauriot ovat olleet riidattomat. Rakennukseen ja sen korjaamiseen perehtyneet todistajat ovat olleet yksimielisiä siitä, että vauriot on korjattava. Siltä osin kuin Saxxx on valituksessaan vedonnut siihen, että vauriolla ei ole näytetty olleen vaikutusta sisäilmaan tai asumisterveyteen, hovioikeus toteaa seuraavaa.
J, ja V. Kxxx ovat kertoneet lapsillaan ilmenneistä hengitystie- ja muista terveydellisistä oireista, jotka olivat alkaneet pian taloon muuttamisen jälkeen ja jotka olivat helpottuneet aina, kun he eivät olleet oleskelleet talossa.
Todistajana kuultu rakennusterveysasiantuntija A. T. Hatttnen oli ottanut rakennuksesta materiaalinäytteitä, joista rakennusmateriaalien kuntoa oli selvitetty. Näytteenottokohdat oli valittu siten, että niistä oli ollut yhteys sisäilmaan, mutta ei maaperään tai ulkoilmaan. Yläpohjasta ja alapohjasta otetuissa näytteissä oli ollut selvää mikrobikasvustoa ja vahva viite vaurioista. Alaohjauspuusta, verhouslastulevystä, bitumista, lämmöneristeestä ja yläpohjasta oli todettu homekasvustoa ja alemman betonilaatan pinnasta erilaisten homeitiöiden lisäksi sädesientä.
Hatttsen mukaan olennaista on vaurioituneen alapohjan yhteys sisäilmaan seinien läpivientien raoista, jotka olivat syntyneet, kun betonilaattarakenteessa käytetty betoni oli kuivuessaan kutistunut. Hatttnen ei ole selvittänyt yläpohjan sisäilmayhteyttä, mutta hänen mukaansa myös yläpohjan mikrobit voivat päätyä sisäilmaan ilmanpaineen vaihtelujen vuoksi.
Todistajana kuultu rakennusterveysasiantuntija T. J. Lettt on kertonut alapohjan vaurioista ja vauriokohtien sisäilmayhteydestä pääosin samalla tavalla kuin Hatttnen.
Todistajana kuultu J. M. Suxxx on kertonut, että kaksoisbetoni­ laattarakennetta oli aikanaan suosittu sen lämpöteknisten etujen vuoksi ja että tämä rakenneratkaisu mahdollistaa vaaran haitallisten aineiden pääsystä sisäilmaan.
Alapohjasta tehdyt mikrobilöydökset ovat olleet riidattomat, eikä Hatttsen ilmoitusta siitä, että näytteenottopaikoista ei ole ollut yhteyttä ulkoilmaan tai maaperään, ole ilmennyt syytä epäillä. Letttn ja Hatttsen yhdenmukaisilla kertomuksilla on selvitetty, että vauriokohdista on yhteys rakennuksen sisäilmaan. Päätelmää terveyshaitasta tukevat Tampereen kaupungin terveystarkastajan tarkastuspöytäkirja, jossa terveystarkastaja on edellyttänyt vaurioituneiden rakenteiden korjaamista ja toimenpiteisiin ryhtymistä mahdollisimman pikaisesti terveyshaitan poistamiseksi, sekä Kxxxen kertomus heille aiheutuneista terveydellisistä oireista. Asiassa on siten näytetty, että alapohjan vauriot
ovat yhteydessä rakennuksen sisäilmaan ja että ylä- ja alapohjan vaurioista voi aiheutua terveyshaittaa. Se seikka, että Saxxxen omistusaikana talossa oleskelleet eivät olleet oirehtineet Kxxxjen tavoin, ei anna aihetta arvioida asiaa toisin.
Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut kiinteistössä todetun laatuvirheen osalta.
Asiassa on riidatonta, että Saxxx oli kiinteistön myyjänä tilannut kaupan kohteesta A. M. Ktttselta kuntotarkastuksen, että Kxxx oli tarkastuksessa edustanut M. Kxxx ja että kuntotarkastusraportissa ei ole mainintaa valesokkelirakenteesta tai kaksoisbetonilaattarakenteesta. Kumpikin rakenneratkaisu on vuodesta 2007 voimassa olleen asuntokaupan kuntatarkastuksen suoritusohjeen ja Ktttsen itsensäkin kertoman mukaan sellaisia riskirakenteita, joista raportissa olisi pitänyt mainita.
Ktttsen mukaan hän oli maininnut riskirakenteista myyjän edustajalle suullisesti tarkastustilanteessa, että valesokkelirakenteesta "keskusteltiin tarkasti" talon rakennepiirustuksiin perehdyttäessä tilanteessa, jossa pöydän ääressä olivat olleet hän, Saxxx ja M. Kxxx, ja että hän oli vielä tarkastuksen lopuksi kerrannut talon riskirakenteet.
Saxxx on kertonut, ettei hän ollut ollut mukana rakennuspiirustuksia tutkittaessa. M. Kxxxn mukaan tarkastuksessa "paperia oli kovasti esillä" ja rakennepiirustuksia tilanteessa "selailtiin". M. Kxxxn mukaan valesokkelista, kaksoisbetonilaatasta tai riskirakenteista ei ollut mainittu missään vaiheessa tarkastuksen aikana.
Käräjäoikeuden lausumin tavoin Ktttsen muistikuvia siitä, että riskirakenteet olisi käyty kattavasti läpi, ei voida pitää luotettavina, koska ne eivät saa tukea muusta todisteluaineistosta ja koska aihepiiri liittyy hänen oman toimintansa asianmukaisuuden arviointiin. Päätelmää riskirakenteiden sivuuttamisesta kuntotarkastuksen yhteydessä tukee osaltaan todistaja Suxxxn arvio Ktttsen ammattitaidon puutteista ja todisteesta Kl3 ilmenevä Ktttsen asuntokaupan kuntotarkastajan FISE -pätevyyden määräaikainen poistaminen ajalla 20.6.2016-31.12.2016, mistä sanktiosta Ktttsella itsellään ei todistajana kuultaessa ole ollut muistikuvia.
Ostajilla oli ollut oikeus luottaa myyjän hankkiman ammattilaisen laatimaan kuntotarkastusraporttiin. Kxxxilla ei ollut ollut erityistä syytä ryhtyä tarkistamaan kiinteistöstä annettujen tietojen paikkansapitävyyttä tai selvittämään rakennuksen kuntoa teknisin tai muuten tavanomaisesta poikkeavin toimenpitein esimerkiksi rakenteita purkamalla. Heillä ei ollut ollut myöskään sellaista tietoa, jonka perusteella heidän olisi pitänyt varautua merkittäviin korjauskustannuksiin. Asiassa ei ole ilmennyt, että J, ja V. Kxxxilla olisi ollut kiinteistön kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen syytä olettaa, että kiinteistön rakenteissa olisi ollut kosteus- tai mikrobivaurioista aiheutuva mittava korjaustarve.
Edellä mainituilla lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut ostajien selonottovelvollisuudesta.
Laatuvirheen seuraamuksista
Rakennuksen korjaamistavasta kuullut todistajat ovat olleet yksimielisiä siitä, että vaurioiden korjaus edellyttää ulkoseinien ja kantavien väliseinien sekä yläpohjan korjaamista. Erimielisyyttä on ollut siitä, miten alapohja on korjattava ja mitkä ovat korjauskustannukset.
Hatttsen mittausten perusteella korjaustarve on ulkoseinien osalta 55,5 juoksumetriä, kantavien sisäseinien osalta 20 juoksumetriä ja 34 juoksumetriä niiden kevyiden väliseinien osalta, joissa palkit ulottuvat pohjalaattaan. Kukaan kuulluista ei ole riitauttanut Hatttsen mittauksia, eikä asiassa ole muutoinkaan ilmennyt perusteita epäillä Hatttsen laskelmia.
Asiassa on esitetty käräjäoikeuden lausumin tavoin toisistaan poikkeavia kustannusarvioita virheiden korjaamisesta. Todistajat ovat hovioikeudessa toistaneet käräjäoikeuden tuomioon kirjatut arvionsa lukuun ottamatta todistaja O.­ P. Otttsta, joka on esittänyt aiemman arvionsa kanssa vaihtoehtoisen laskelman. Vaihtoehtoisen laskelman mukaiset kustannukset olisivat 14.000-21.000 euroa väliseinien korjauksineen. Mikäli Otttsen laskelmat korjataan Hatttsen mittaamien juoksumetrien mukaisiksi, ovat korjauskustannukset Otttsen mukaan 63.700-83.650 euroa lisättynä yläpohjan korjauksen ja homeettomaksi siivoamisen kustannuksilla.
Suxxxn mukaan vaurioiden korjaamiseksi riittäisi se, että ilmavuodot vaurioituneista rakenteista tiivistettäisiin. Suxxxn arvio korjauskustannuksista ja tavasta on poikennut merkittävästi muiden todistajien laskelmista, eikä niitä siten voida asettaa korjauskustannusten määrän perusteeksi. Vaikka on mahdollista, että korjaukset voitaisiin toteuttaa Suxxxn esittämällä edullisella tavalla, ei ostajien kannettavaksi voitaisi jättää sitä Suxxxn esille tuomaa riskiä, ettei korjaus onnistuisikaan tällä tavoin. Muiden todistajien arviot korjauskustannuksista ovat vaihdelleet Otttsen käräjäoikeudessa esittämästä laskelmasta ilmenevästä vähintään 63.700 eurosta Letttn arvioimaan 170.000 euroon.
Esitetyn selvityksen perusteella rakennuksen korjaaminen asumiskuntoon edellyttää suuruusluokaltaan merkittäviä korjaustöitä. Kustannusarvioiden perusteella korjauskustannukset ovat alimmankin arvion perusteella noin 26 prosenttia kauppahinnasta, mitä ei voida pitää sellaisina kohtuullisina korjauskustannuksina, joihin Kxxx olivat voineet kauppaa tehtäessä varautua. Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja johtopäätökset kiinteistön kaupan purkamisesta.
Kiinteistön omistus- ja hallintaoikeuden palautuminen
Valituksen johdosta käräjäoikeuden tuomio on vailla lainvoimaa. Asiassa ei siten ole estettä muuttaa tuomiolauselmaa kantajien vaatimalla tavalla, kun Kxxxt ovat esittäneet vaatimukselle hyväksyttävät perusteet eikä muutos loukkaa Saxxxen laillisia oikeuksia. Näin ollen käräjäoikeuden ratkaisu voidaan kumota hovioikeuden tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.
Selvittelykulut ja asumishyöty
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun virheen selvittelykulujen osalta.
Saxxx on käräjäoikeudessa vaatinut Kxxxjen velvoittamista maksamaan hänelle korvausta asumishyödystä ajalta, jonka kiinteistö on ollut Kxxxjen hallinnassa. Käräjäoikeus on hylännyt vaatimuksen käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeiseltä ajalta. Saxxx on hakenut muutosta käräjäoikeuden tuomioon tältäkin osin. Kiinteistö on edelleen Kxxxjen käytössä, eikä asiassa ole perusteita olla vahvistamatta Saxxxen oikeutta asumishyödyn korvaamiseen hovioikeuden tuomion antamiseen saakka.
Asiassa ei ole ilmennyt perusteita arvioida asumishyödyn kohtuullista laskennallista määrää käräjäoikeuden tuomiosta poikkeavalla tavalla. Käräjäoikeuden tuomion ja hovioikeuden tuomion antopäivän väliseltä ajalta asumishyödyn määrä on tämän perusteen mukaan 3.500 euroa. Muilta osin vaatimus asumishyödystä hylätään ennenaikaisena.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asian­ osaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.
Saxxx on pääosin hävinnyt muutoksenhakunsa. Sillä, minkä J, ja V. Kxxx ovat hävinneet, on vain vähäinen merkitys asiassa. Saxxx on siten velvollinen korvaamaan määrältään oikeaksi myöntämänsä J, ja V. Kxxxn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.
Hovioikeus kumoaa käräjäoikeuden tuomion siltä osin kuin käräjäoikeus on tuomiolauselmassaan vahvistanut, että kaupan kohteen omistus- ja hallintaoikeus palautuu Saxxxelle vasta sitten, kun Saxxx on suorittanut kaikki suorituksen kokonaisuudessaan, ja että Kxxx ovat velvollisia palauttamaan kaupan kohteen hallinnan ja omistusoikeuden Saxxxelle vasta mainittujen suoritusten jälkeen.
J, ja V. Kxxx velvoitetaan korvaamaan Saxxxelle asumishyötynä käräjäoikeuden tuomitseman määrän lisäksi ajalta 27.1.2018-30.11.2018 yhteensä 3.500 euroa, mikä määrä voidaan kuitata kauppahinnan palautuksesta.
Saxxx velvoitetaan korvaamaan J, ja V. Kxxxlle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 15.346,31 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän tuomion antopäivästä lukien.
Saxxxen vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa hylätään.
Hovioikeudenlaamanni A. Nuxxx
Hovioikeudenneuvos N. Poxxx
Hovioikeudenneuvos V. Haxxx
hovioikeuden esittelijä M. Vixxx
Käräjätuomari J. Jyxxx 26.1.2018 L 16/33043
Vireille 21.11.2016
J, ja V. Kxxx ovat ostaneet M.Saxxxeltä 29.4.2015 päivätyllä kauppakirjalla Kangasalan kunnassa osoitteessa Ptie XX, XXX Kangasala, sijaitsevan kiinteistön Saxxx RN:o X:XXX (kiinteistötunnus XXX-XXX-X-XXX) sillä sijaitsevine rakennuksineen. Kohteen kauppahinta oli 240.000 euroa. Kauppahinta maksettiin kokonaisuudessaan kaupantekohetkellä 29.4.2015. Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1983 valmistunut omakotitalo.
Kiinteistö oli ollut alusta lähtien Saxxxen omistuksessa. Omakotitalossa on ns. valesokkelirakenne ja kaksoisbetonilaatta, jotka ovat ilmenneet rakennuspiirustuksista. Kiinteistön kuntotarkastusraportissa ei oltu mainittu näitä rakenteita ja niihin liittyviä riskejä. Kxxxjen hallinnassa kiinteistö on ollut 1.6.2015 alkaen.
1a. Ensisijaisesti kantajat ovat vaatineet, että kiinteistökauppa puretaan ja vastaaja velvoitetaan palauttamaan kantajille kiinteistön kauppahinta 240.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 29.4.2015 lukien 3.4.2016 asti ja korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 4.4.2016 lukien.
Lisäksi käräjäoikeuden on vahvistettava, että kaupan kohteen omistus­ ja hallintaoikeus palautuu vastaajalle vasta sitten, kun vastaaja on täyttänyt kaikki tuomitut suoritukset korkoineen. Kantajat ovat velvollisia palauttamaan kaupan kohteen hallinnan ja omistusoikeuden vastaajalle vasta mainittujen suoritusten jälkeen.
1b. Toissijaisesti kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan maksamaan kantajille hinnanalennuksena 120.000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen 29.4.2015 lukien 3.4.2016 asti ja korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 4.4.2016 lukien.
2. Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että vastaaja velvoitetaan korvaamaan asian selvittelykulut 11.403,49 euroa sekä kantajien oikeudenkäyntikulut 22.345,60*euroa viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomiosta lukien.
Kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Laatuvirhe on olennainen eivätkä Kxxx olisi ostaneet kiinteistöä, jos he olisivat siitä tienneet. Virheiden alustava korjauskustannusarvio on noin 140.000 euroa.
Erittely virheestä
Ulkoseinien alaosassa on kosteus- ja mikrobivaurio, joka on johtunut maaperästä nousseen kosteuden päästessä tiivistymään valesokkelin kohdalla ulkoseinien rakenteisiin. Kxxxille ei ollut kerrottu kuntotarkastuksessa eikä muutoin, että talossa on valesokkeli eikä sitä, että sen on riskirakenne. Kxxxilta ei ole maallikkoina voitu edellyttää, että he havaitsevat piirustuksista valesokkelirakenteen.
Seinärakenteiden alaosista on otettu yhteensä viisi materiaalinäytettä, joista kolmessa on todettu vahva viite vauriosta, yhdessä viite vauriosta ja yhdessä heikko viite vauriosta. Materiaalinäytteissä esiintyi mm.
Aspergillus Versicolor-homekasvustoa, joka on allergisoiva ja mahdollinen toksiinien tuottaja.
Vaurioiden korjaamiseksi ulkoseinän alaosan puurakenne on purettava n. 700 mm:n korkeudelle, uusittava vaurioitunut alaohjauspuu ja vaihdettava eristeet sekä tehtävä tarvittavat pintatyöt.
Väliseinien alaosassa on kosteus- ja mikrobivaurio, joka on johtunut puutteellisesti eristetyn betonilaatan kosteuden päästyä siirtymään väliseinän rakenteisiin.
Väliseinistä on otettu kaksi materiaalinäytettä, joista molemmissa on todettu olevan vahva viite vauriosta. Materiaalinäytteissä esiintyi mm. runsaasti Penicillium -homekasvustoa, joka on allergisoiva ja mahdollinen mykotoksiinien tuottaja.
Vaurioiden korjaamiseksi seinien alaosa on purettava n. 700 mm:n korkeudelle, uusittava vaurioitunut alaohjauspuu ja vaihdettava eristeet sekä tehtävä tarvittavat pintatyöt.
Lattian kaksoisbetonilaatta
Lattian kaksoisbetonilaatassa on kosteus- ja mikrobivaurio, joka on johtunut maaperästä nousevan ja rakennuksen sisäilmasta tiivistyvästä kosteudesta. Maaperästä nouseva kosteus pääsee siirtymään rakenteisiin, myös laatan alapuolelta. Lisäksi muovimatoilla päällystetyissä tiloissa on havaittu muovimaton ja liimojen kemiallista hajoamisprosessia, minkä seurauksena sisäilmaan vapautuu terveydelle haitallisia orgaanisia yhdisteitä.
Korjaustarve koskee koko rakennuksen alapohja-/lattiarakennetta. Vaurioiden/riskirakenteen korjaamiseksi alapohjarakenne suljetaan kapillaariselta ja diffuusion aiheuttamalta kosteudelta, seinien/lattioiden/alapohjan/läpivientien ilmavuodot poistetaan tiivistämällä, vanhat pintamateriaalit poistetaan puhtaaseen ja lujaan alustaan asti ja tarvittaessa tehdään myös lattiavalukorjauksia.
Rakennuksen yläpohjan lämmöneristeet ovat mikrobivaurioituneet.
Kuntotarkastusraportissa ei ole ollut mainintaa yläpohjan mikrobivaurioista. Kosteusjäljet ovat olleet nähtävissä aluskatteessa, mutta se ei aiheuta ostajille velvollisuutta selvittää lämmöneristeen mahdollisia vaurioita.
Kohtien 1 - 4 virheistä aiheutuu terveyshaittaa, koska vaurioituneista rakenteista on yhteys sisäilmaan. Kxxx ovat kärsineet erinäisistä terveyshaitoista heti rakennukseen muuttamisestaan lukien.
Rakennusta ei voi turvallisesti käyttää asumiseen ennen laajoja korjaustöitä.
Korjaustarve kohdistuu rakennuksen kaikkiin ulkoseiniin, väliseiniin ja yläpohjaan sekä alapohjarakenteeseen. Vaurioiden/riskirakenteen korjaamiseksi alapohjarakenne suljetaan kapillaariselta ja diffuusion aiheuttamalta kosteudelta, seinien/lattioiden/alapohjan/läpivientien ilmavuodot poistetaan tiivistämällä, vanhat pintamateriaalit poistetaan puhtaaseen ja lujaan alustaan asti ja tarvittaessa tehdään myös lattiavalukorjauksia.
Korjaustarve kohdistuu myös rakennuksen ulkopuolisiin kuivatusjärjestelmiin (salaojat, kattovesien poisjohtaminen, routasuojaus), jotta rakennukseen kohdistuva kosteusrasitus saadaan hallintaan eikä vastaavia vaurioita aiheudu enää jatkossa.
Alustava korjauskustannusarvio on noin 140.000 euroa. Hinnanalennusvaatimuksessa on huomioitu tasonparannus, jonka osuus on kuitenkin vähäinen, koska perusrakenteiden korjaamisesta ei aiheudu tasonparannusta.
Saxxxellä on oikeus saada kiinteistökaupan purkutapauksessa korvausta Kxxxjen saamasta asumishyödystä, jonka määräksi on myönnetty 200 euroa kuukaudessa 1.6.2015 alkaen tuomion antamiseen saakka.
Asumishyödyn määrää arvioitaessa on huomioitava rakennuksen ikä ja kunto sekä kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoidosta aiheutuneet kustannukset. Tässä tapauksessa asumishyödyn määrää vähentävät rakennuksen vauriot ja niiden aiheuttama haitta asukkaiden terveydelle ja asumiselle, Kxxxjen suorittama kiinteistön ylläpito ja hoito, kiinteistön vakuutusmaksut, jätemaksu, kiinteistövero ja asuntolainan korkokulut.
Kxxxilla on ollut kiinteistön ylläpidosta ja hoidosta sekä asuntolainan koroista vuositasolla yhteensä 5.688 euron kustannukset eli 474 euroa kuukaudessa, mikä tulee joka tapauksessa vähentää asumishyödystä. Erittely: asuntolainan korot 3.820 €/v, kiinteistövero 412 €/v, kiinteistövakuutus 412 €/v, jätemaksu 140 €/v, lämmitys 1.444 €/v.
Vastaaja on kiistänyt kaupan purkua koskevan vaatimuksen kokonaisuudessaan myöntäen hinnanalennusvaatimuksesta 30.000 euroa. Selvittelykuluista on myönnetty kohtuullisena määränä 3.000 euroa. Tuotto- ja viivästyskorkovaatimukset on kiistetty 30.000 euroa ylittävältä osin.
Mikäli kiinteistökauppa puretaan, vastaaja on vaatinut kantajilta yhteisvastuullisesti asumishyötynä 1.000 euroa kultakin kuukaudelta jonka kiinteistö on ollut kantajien hallinnassa.
Lisäksi vastaaja on vaatinut, että kantajat velvoitetaan korvaamaan yhteisvastuullisesti vastaajan oikeudenkäyntikulut 33.636,78 euroa viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Kaupan kohteena on ollut yli kolmekymmentä vuotta vanha omakotitalo. Talo on rakennettu rakennusvuonna voimassa olleiden määräysten mukaisesti. Kxxxjen on tullut mieltää, että talo ei välttämättä täytä kaupantekohetkellä voimassa olleita rakennusmääräyksiä. Omakotitalo ei poikkea merkittävästi siitä, mitä Kxxxilla on tehty kuntotarkastuskin huomioiden perusteltua edellyttää.
Kohonneiden mikrobimäärien esiintyminen ulkoilman kanssa tekemisissä olevissa materiaaleissa on normaalia.
Väitetyistä virheistä 1. ja 2. Ulkoseinät ja väliseinät
Valesokkelirakenne ei ole virhe. Se on ilmennyt Kxxxjen saamista rakennuspiirustuksista ja se oli rakennusaikana yleisesti käytössä ollut hyväksytty rakenne.
Sokkelin alaohjauspuun alla on bitumikerros, joka toimii vedeneristeenä. Ainoastaan bitumikerroksen alapinnalla on havaittu mikrobeja. Jos alaohjauspuun alla olevat itiöt pääsevät huoneilmaan, kyseessä voi olla virhe. Ulkoseinissä ulompana olevan villan alaosasta, kylmältä puolelta, on löydetty mikrobeja. Korjauskustannus on noin 30.000 euroa, jonka Saxxx on tarjonnut hinnanalennuksena.
3. Lattian kaksoisbetonilaatta
Mikrobilöydös on tehty alemman laatan alta, josta se ei pääse sisäilmaan. Se ei siten muodosta terveyshaittaa. Myöskään sisäilmatutkimuksia ei ole tehty. Kyseessä ei ole virhe.
Kauppaa edeltäneessä kuntotarkastuksessa oli todettu kosteusjälkiä yläpohjassa. Heille on syntynyt erityinen selonottovelvollisuus lämmöneristeen mahdollisista vaurioista. Tämän laiminlyönnin vuoksi he eivät voi enää vedota virheeseen (lämmöneristeiden mikrobivaurio).
Korjauskustannukset ovat ylimitoitetut. Lähtökohtana ei voi myöskään olla virheen korjaamisesta aiheutuvat kulut, vaan se, mikä myydyn kiinteistön hinta olisi ollut viallisena ja mikä toteutunut kauppahinta on ollut. Näin saatava erotus on korvattava määrä. Myönnetyssä hinnanalennuksen määrässä on huomioitu mahdollinen tasonparannus.
Salaojituksen (mahdolliseen) puuttumiseen/toimimattomuuteen ja sadevesien huonoon johtamiseen ei voida vedota virheenä, koska Kxxx ovat olleet näistä tietoisia.
Asumishyödystä vähennyskelpoisiksi eriksi on hyväksytty asuntolainan korkokulut, lämmityskustannukset ja kiinteistövero. Määrällisesti kaikki vaaditut vähennyserät on myönnetty.
K1. Kauppakirja 29.4.2015
K2. Myyntiesite 18.2.2015
K3 N1. Kuntotarkastusraportti 11.3.2015
K4. Homekoiraraportti 23.11.2015
K5. Tarkastusraportti 2.3.2016
K7. Korjaustyöselostus 3.7.2016
K8. Korjauskustannusarvio 7.7.2016
K9. Lisätutkimusraportti 2.6.2017
K10. Päivitetty korjauskustannuskooste ja -laskelma 10.6.2017
K11. Terveystarkastajan tarkastuspöytäkirja 30.1.2017
K12. Rakennustekniikka Settt Oy:n kaksi kustannusarviota (K12.1 ja K12.2)
K13. M. Mtttsen sähköpostiviesti 25.10.2017
K14. Asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohje KH 90-00394
K15. Tosite kiinteistövakuutuksesta
K16. Selvittelykululaskut
V2. Rakennusinsinööritoimisto J. Suxxxn lausunto 31.1.2017
V3. Raksystems Insinööritoimisto Oy:n lausunto.
V4. Kolme valokuvaa talon rakennusvaiheesta.
V5. Lehtileike Kangasalan Sanomista.
V6. Ratttn Aarre Oy:n arvio valesokkelin korjauskuluista
V7. Rakennuspiirustuksia
V. ja J, Kxxx sekä M.Saxxx todistelutarkoituksessa, todistajina A. Hatttnen, T. Lettt, M. Kxxx, T. Settt, J. Suxxx, A. Ktttnen, O. Otttnen ja P. Rattt
Asiassa on kysymys omakotitalokiinteistön laatuvirheestä, tarkemmin salaisesta virheestä, ja ostajien oikeudesta sen perusteella kaupanpurkuun tai hinnanalennukseen sekä purkutapauksessa asumishyödyn määrästä. Salainen virhe on kyseessä silloin kun myyjä eikä ostaja ole tiennyt virheestä kaupantekohetkellä, eikä heidän olisi pitänytkään siitä tietää, eikä virhettä ole havaittu/löydetty ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa.
Maakaaren (MK) 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa silloin, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
MK 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Kxxx ovat virheenä vedonneet rakennuksen ulko- ja väliseinen ja alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioon sekä yläpohjan lämmöneristeiden mikrobivaurioon sekä mikrobivauriosta aiheutuvaan terveyshaittaan. Käräjäoikeus toteaa, että kanteessa mainitut kosteus- ja mikrobivauriolöydökset ovat sinänsä riidattomia. Erimielisyys vallitsee siitä, voiko alapohjan vauriosta aiheutua terveyshaittaa ja yläpohjan osalta siitä, ovatko Kxxx laiminlyöneet erityisen selonottovelvollisuutensa ja siten menettäneet oikeutensa vedota virheeseen. Erimielisyyttä on siitä, onko laatuvirhe olennainen, korjauskustannusten ja hinnanalennuksen määrästä sekä asumishyödyn määrästä.
Käräjäoikeus toteaa keskeisiksi seikoiksi asiaa ratkaistaessa nousevat kuntotarkastuksessa havaitut/ havaitsematta jääneet seikat ja laatuvirheen arvioitu korjauskustannus.
Valesokkelista ja kaksoisbetonilaatasta
Rakennuksessa on valesokkelirakenne ja kaksoisbetonilaatta, jotka ovat tuon ikäisissä omakotitaloissa yleisiä ja rakennusaikana hyväksyttyjä rakenneratkaisuja. Nykyisin ne on luokiteltu riskirakenteiksi niihin liittyvän kosteusriskin vuoksi.
Valesokkeliksi (piilosokkeliksi) kutsutaan perustusrakennetta, jossa ulkoseinän alajuoksu ja lattiapinta sijaitsevat maanpinnan tasolla tai jopa sen alapuolella. Kaksoisbetonilaatassa pohjalaatan päälle asennetun lämmöneristeen päälle on tehty toinen betonivalu.
Rakennusterveysasiantuntija A. Hatttnen on tarkastusraportissaan (K5) todennut ja todistajana oikeudessa kertonut ulko- ja väliseinien sekä kaksoisbetonilaatan mikrobikasvustot sekä ilmayhteyden sisätilaan. Tampereen kaupungin terveystarkastaja Tiina Ripatin tekemästä tarkastuspöytäkirjassa (K11) on todettu, että kosteus rakenteissa voi aiheuttaa mikrobikasvustoa ja että mikrobit voivat kasvaessaan muodostaa haitallisia aineenvaihduntatuotteita. Lisäksi on todettu, että kosteus rakenteissa tai haitallisten yhdisteiden pääsy oleskelutilojen sisäilmaan on terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta.
Käräjäoikeus toteaa yhteenvetonaan, että rakenteiden riskit ovat toteutuneet ja kyseessä on laatuvirhe.
Kiinteistöllä on tehty myyjän tilaama kuntotarkastus 11.3.2015, jossa ovat olleet paikalla kuntotarkastuksen tekijänä A. Ktttnen, myyjä M.Saxxx ja ostajien edustajana V. Kxxxn isä M. Kxxx sekä kiinteistövälittäjä H. Kttt. Lisäksi paikalla oli ollut ulkopuolisena E. Httt, joka oli tullut sinne M. Kxxxn mukana. Tarkastuksesta on laadittu kuntotarkastuskertomus, (K3N1) Ktttnen on kertonut kouluttautuneensa ensin rakennusmestariksi ja myöhemmin rakennusinsinööriksi. Hän on auktorisoitu kuntoarvioija ja asuntokaupan kuntoarvioija ja hänellä on ns. FISE-pätevyys. Ktttsen mukaan hän tekee kuntotarkastuksia 200-250 kappaletta vuodessa ja urallaan hän on tehnyt useita tuhansia omakotitalojen kuntotarkastuksia.
M. Kxxx on kertonut, ettei hänellä ole minkäänlaista rakennusalan koulutusta eikä osaamista.
Tarkastusraportin havainnot
Kuntotarkastusraportissa ei ole mitään mainintaa rakennuksen valesokkelista eikä kaksoisbetonilaatasta eikä näihin rakenteisiin liittyvistä kosteusteknisistä riskeistä. Yläpohjan osalta raportissa (s. 6) on mainittu että sen eristetilassa oli havaittu kosteusjälkiä ja aluskatteen irtoamista sekä suositeltu rakenteen toiminnan säännöllistä tarkkailemista ja aluskatteen kiinnittämistä uudelleen. Yläpohjan kosteusjäljistä on myös kaksi valokuvaa (s. 12). Yhteenvetona raportissa on todettu, että rakennuksessa ei ole havaittu kosteus- tai muita vaurioita, joilla olisi selvää vaikutusta rakennuksen asuinkelpoisuuteen ja todettu yleisvaikutelmana sen olevan hyvässä, osin tyydyttävässä kunnossa.
Tarkastustilanteesta
Asiassa on riidatonta, että tarkastuksessa on ollut esillä omakotitaloa koskevat rakennuspiirustukset (V7). Ktttsen mukaan hän oli kertonut tarkastuksessa suullisesti niistä ilmenevästä valesokkelirakenteesta ja alapohjan kaksoisbetonilaatasta sekä näihin liittyvistä riskeistä. M. Kxxxn mukaan mitään tähän liittyvää keskustelua ei oltu käyty. M.Saxxx ei ole kertonut mitään kuntotarkastuksessa käydyistä keskusteluista.
Yläpohjan osalta Ktttnen ei muistanut, oliko siitä ollut enempää keskustelua kuin mitä hän on tarkastusraporttiin kirjannut.
Ktttnen on antanut kuntotutkimusraportin merkiten siihen nimenselvennyksen yhteyteen "pätevöitynyt kuntoarvioija, asuntokaupan kuntotutkija (AAK, FISE)". Käräjäoikeus pitää selvänä, että Ktttsen tekemää kuntotarkastusta voidaan arvioida Rakennustietosäätiön antaman asuntokaupan kuntotarkastusohjeen KH 90-00394 (K14) valossa. Sen mukaan kuntotarkastuksessa on riskirakenteisiin kiinnitettävä erityistä huomiota ja pyrittävä selvittämään rakenteen kunto tilanteeseen sopivin tarkastusmenetelmin (ohjeen kohta 7.2). Tälläisiä riskirakenteita ovat muun muassa puurunkoiset seinärakenteet, joissa on valesokkeli sekä väliseinät, jotka alkavat lattiapinnan alapuolelta maanvaraisissa betonirakenteissa. Selvää on myös, että näin keskeiset seikat eivät voi jäädä pelkän kuntotarkastajan suullisen ilmoituksen varaan, vaan ne on ilmettävä myös kirjallisessa raportissa.
Käräjäoikeus sai Ktttsen kertomuksesta sellaisen vaikutelman, että hän kertoi pikemminkin rutinoituneesta toimintavastaan kuin nimenomaan tässä tarkastuksessa käydyistä keskusteluista. Yleisen elämänkokemuksen mukaan ei ole uskottavaa, että hän olisi kertomansa mukaisesti unohtanut kirjata raporttiin nämä molemmat riskirakenteet (valesokkeli ja kaksoisbetonilaatta), jos niistä oli keskusteltu tarkastustilaisuudessa laajasti. Käräjäoikeus pitääkin todennäköisempänä, ettei niitä oltu käsitelty lainkaan. Tätä johtopäätöstä tukee myös M. Kxxxn kertomus.
V. ja J, Kxxx ovat rakennusalan maallikoita kuten M. Kxxxin. Heiltä ei voida edellyttää, että he olisivat rakennuspiirusten perusteella kyenneet päättelemään, että talossa on valesokkeli ja kaksoisbetonilaatta sekä että heidän olisi pitänyt tietää näihin liittyvistä rakenteellisista riskeistä.
Käräjäoikeus toteaa edelleen, että yläpohjan osalta kuntotarkastuksessa olisi tullut tuoda esille, että lämmöneristeet ovat voineet vaurioitua ja suositella lisätutkimuksia. Tämä olisi aiheuttanut Kxxxille erityisen selonottovelvollisuuden eivätkä he olisi voineet sen laiminlyötyään vedota yläpohjan lämmöneristeiden mikrobivaurioon. Koska asiaa ei ole mainittu kuntotarkastusraportissa eikä siitä oltu edes keskusteltu kuntotarkastustilaisuudessa, Kxxxille ei ole syntynyt erityistä selonottovelvollisuutta.
Yhteenvetonaan käräjäoikeus toteaa, että Kxxx voivat vedota laatuvirheenä kanteessa mainittuihin seikkoihin.
Laatuvirheen seuraamuksena oleva kaupan purku edellyttää virheen olennaisuutta. Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.
OlennaisuusarvioinnistaKorkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2015:58 pohtinut virheen olennaisuutta. KKO on todennut, että salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää.
Useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Tämä on luonnollisesti huomioitava olennaisuusedellytyksen täyttymistä harkittaessa. KKO on katsonut, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.
Asiassa on esitetty korjauskustannusarvioita. Arvioiden tekijöitä on kuultu myös todistajina. Muista poiketen J. Suxxx on katsonut, ettei korjausta kannata tehdä urakalla vaan tuntityönä.
A. Hatttnen on päätynyt arviossaan lähes 142.000 euroon (alapohjan uusiminen 26.399 €, valesokkeli, ulkoseinät sekä olohuoneen/keittiön autotallin vastainen väliseinä 31.999 €, väliseinät 33.322 €, yläpohja 22.584 €, homeettomaksi siivous 8.580 €, yhteiset kulut 18.862 €). Hatttnen on käyttänyt arvion tekemiseen KlaraNet -kustannuslaskentaohjelmaa. K10
T. Lettt on arvioinut korjauskustannuksiksi 140.000 - 170.000. Arvio on perustunut Hatttsen tutkimusraporttiin KS sisältäen myös pesuhuoneen/saunan korjauksen ja salaojituksen tekemisen, mutta ei yläpohjan korjausta. K8
T. Settt on arvioinut korjauskustannuksiksi runsaat 154.000 euroa (ulkopuolisten alueiden kuivatusjärjestelmän korjaaminen 16.250 €, ulko- ja väliseinien alaosien, höyrynsulun sekä alapohjan korjaaminen 105.200 €, yläpohjan korjaus 29.050 €, homeettomaksi siivous 4.100 €). K12
J. Suxxx on arvioinut korjauskustannuksiksi 27.650 - 33.450 (ulkoseinien korjaus 13.250 - 15.900 €, väliseinien korjaus 6.600 - 8.250 €, muut kulut 7.800 € - 9.300 €). V2
Raksystems Oy:n O.-P. Otttnen on arvioinut korjauskuluiksi 40.000 - 45.000 € (valesokkelin korjaus 50 jm 30.000 - 35.000 €, väliseinien korjaus 20 jm 10.000 €). V3
P. Rattt on erääseen toiseen kohteeseen tehnyt tarjouksen valesokkelin korjauksesta hintaan 570 euroa/juoksumetri. Rattt on kertonut, ettei hän tee korjauksia yksityishenkilöille. V6
Valesokkelin korjaustavasta on vallinnut käytännössä yksimielisyys eli se tehdään kengittämällä: Ulkoseinien puurungot nostetaan lattiapinnan tasoon pilarikengällä, termokengällä, myös valesokkelipalkkia (tja Otttnen voidaan käyttää. Väliseinät korjataan kengittämällä tai nostamalla ne lattiapinnan tasoon kevytsoraharkolla.
J. Suxxxa lukuunottamatta muut ovat päätyneet ulko- ja väliseinien kengittämisessä hintaa hintaan 500 - 700 euroa juoksumetriltä, Suxxxn arviota (200 - 300 €/jm) käräjäoikeus pitää epärealistisena.
Hatttnen on kertonut, että ulkoseiniä on 55,5 juoksumetriä ja väliseiniä 54,5 metriä, josta kantavia väliseiniä 20 juoksumetriä ja kevyitä väliseiniä 34,5 juoksumetriä. Käräjäoikeus pitää tätä luotettavana, koska Hatttnen on tehnyt varsinaiset tutkimukset käyden paikalla useita kertoja.
Riidatonta lienee, että ainakin ulkoseinät ja kantavat väliseinät on korjattava. Tällöin kustannus olisi 37.750 - 52.850 euroa, mikäli myös kaikki väliseinät joudutaan uusimaan, kustannus olisi 55.000 - 77.000 euroa. Tämän lisäksi yläpohjan lämmöneristeiden vaihtamisesta aiheutuu kustannuksia. Rakenteellisille kosteusvaurioille on tyypillistä, että vaurioiden laajuus paljastuu usein vasta korjaustöiden edetessä. Tässä tapauksessa riski siitä, että alapohja joudutaan uusimaan on varteenotettava. Myös salaojitus voidaan joutua tekemään, jos kosteutta ei saada muuten hallintaan, joskaan käräjäoikeus ei pidä tätä kovin todennäköisenä rakennuksen sijainnista johtuen.
Kxxx ovat etsineet omakotitaloa, jossa selviäisi lähitulevaisuudessa pintaremontilla. V. Kxxxn mukaan he olivat varautuneet noin 10.000 - 15.000 euron remonttiin (pesuhuone ja putkiremontti ym). Käräjäoikeus toteaa, että ottaen huomioon kauppahinta ja kuntotarkastushavainnot Kxxxilla on ollut myös perusteltua aihetta näin uskoa ostaessaan Saxxxen omakotitalon. Heillä ei ole syytä epäillä, että talon perusrakenteet tarvitsivat laajaa ja kallista korjausta. Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä Kxxx ovat voineet kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Koska virheestä aiheutuu terveyshaittaa, se tulisi korjata viivytyksettä Käräjäoikeus pitää uskottavana, etteivät Kxxx olisi ostaneet kiinteistöä halvemmallakaan, jos olisivat tienneet sen riskirakenteet ja niiden todellisen kunnon.
Käräjäoikeus toteaa, että koska kysymys on rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden
onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle. Asiassa on siten edellytykset kaupan purkamiselle.
Asiassa on riidatonta, että Kxxx ovat saaneet asumishyötyä hallinta-ajaltaan, josta Saxxx on oikeutettu korvaukseen.
Käräjäoikeus on arvioinut kohtuulliseksi laskennalliseksi asumishyödyn määräksi noin 350 euroa kuukaudessa, jossa on otettu huomioon Kxxxjen maksamat kiinteistöstä aiheutuneet kustannukset ja kiinteistön terveyshaitta. Asumishyödyn tähänastiseksi kohtuulliseksi määräksi käräjäoikeus arvioi 11.000 euroa.
Asian lopputulokseen nähden Saxxx on velvollinen oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan korvaamaan Kxxxjen kohtuulliset oikeudenkäyntikulut ja kulut virheen selvittämisestä. Oikeudenkäyntikulujen osalta vaatimus on riidaton. Selvittelykulujen osalta käräjäoikeus hyväksyy tutkimuskuluvaatimuksen muuten paitsi homekoiratutkimuskulujen 688 euroa osalta, koska sen hankkiminen ei ole ollut tarpeellista.
Kiinteistökauppa 29.4.2015 koskien Kangasalan kaupungissa olevaa kiinteistöä Saxxx RN:o X:XXX (kiinteistötunnus XXX-XXX-X-XXX) puretaan.
M.Saxxx velvoitetaan palauttamaan V. ja J, Kxxxlle kiinteistön kauppahinta 240.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin
mukaisine tuottokorkoineen 29.4.2015 lukien 3.4.2016 asti ja korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 4.4.2016 lukien. Kaupan kohteen omistus- ja hallintaoikeus palautuu Saxxxelle vasta sitten, kun hän on suorittanut nämä suoritukset kokonaisuudessaan. Kxxx ovat velvollisia palauttamaan kaupan kohteen hallinnan ja omistusoikeuden Saxxxelle vasta mainittujen suoritusten jälkeen.
Kxxx velvoitetaan suorittamaan Saxxxelle kohtuullisena korvauksena asumishyödystä 1.6.2015 - 26.1.2018 väliseltä ajalta 11.000 euroa, mikä voidaan kuitata kauppahinnan palautuksesta.
Saxxx velvoitetaan korvaamaan Kxxxille virheen selvittelykuluista 10.715 euroa ja oikeudenkäyntikulut 22.345,60euroa, molemmat määrät korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 26.2.2018 lukien.
Saxxxen oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään.
Kxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan todistajanpalkkiona
- A. Hatttselle 1.200 euroa
- T. Letttlle 900 euroa
- T. Settt 170 euroa
Saxxx velvoitetaan suorittamaan todistajanpalkkiona
- J. Suxxxlle 600 euroa
- O.-P. Otttselle 1.280 euroa
- P. Ratttlle 200 euroa
Ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Turun hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta oikeudenkäymiskaaren 25 ja 30a luvuissa säädetyllä tavalla.
M.Saxxx ilmoitti tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valituksen määräpäivä 26.2.2018
Vastavalituksen määräpäivä 12.3.2018

References: KKO 
 § 1
 § 2
 § 1
 KKO 
 KKO 
 KKO 
 § 1
 § 1