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Timestamp: 2019-07-24 07:14:38+00:00

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prezzo base e offerta minima
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Ultimo messaggio 07 marzo 2019
prepp pubblicato 09 ottobre 2016
sto tenendo d'occhio alcune aste e vedo che viene pubblicato il rpezzo base d'asta e il prezzo offerta minima.
Ho letto che è il delegato alla vendita che stabilisce l'offerta minima: sceglie lui di quanto farla oppure sarà sempre la base d'asta meno il 25%? ossia, è un calcolo che posso fare da solo, per decidere che offerta poi presentare, o devo vedere quale offerta minima ha deciso il delegato alla vendita per una specifica asta?
astalegale pubblicato 12 ottobre 2016
Nel rispondere alla sua domanda dobbiamo prendere atto del fatto che una lettura isolata dell’art. 569, comma 1 c.p.c. può trarre in errore. Si legge infatti nella norma che il Giudice con l’ordinanza di vendita stabilisce, tra l’altro, il prezzo base e “l’offerta minima”.
Da questa previsione, dunque, sembrerebbe ricavarsi che l’ammontare dell’offerta minima è stabilito, così come per il prezzo base, dal Giudice, e dunque dal professionista delegato in caso di delega delle operazioni di vendita.
Infatti, l’art. 571, comma 2 c.p.c., stabilisce inequivocabilmente che l’offerta è inefficace se inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita (da intendersi come prezzo base), e dunque non è consentita la possibilità che l’offerta minima (prezzo base meno 25%) possa essere stabilita in misura diversa.
La previsione contenuta nell’art. 569 c.p.c. (secondo la quale con l’ordinanza di vendita il Giudice stabilisce anche la misura dell’offerta minima) è stata inserita in sede di conversione del decreto legge al solo fine di rendere immediatamente noto ai potenziali acquirenti la possibilità di offrire ad un prezzo inferiore al prezzo base, senza la necessità che per acquisire questa informazione si dovesse consultare il codice di procedura civile.
Dunque, per rispondere alla sua domanda, possiamo affermare che:
l’offerta minima è pari al prezzo base ridotto di un quarto;
questo importo non è rimesso alla determinazione discrezionale del professionista delegato
pertanto chiunque, partendo dal prezzo base, può calcolare la misura dell’offerta minima.
maomucio pubblicato 23 gennaio 2017
Buonasera,in seguito a quanto specificato sopra chiedo: come deve comportarsi il partecipante al bene stagito, nel caso di una vendita all'asta di un appartamento, alla 5^ pubblicazione di dicembre 2016, ove nel relativo avviso di vendita viene specificato un prezzo base per l'offerta residuale che corrisponde al prezzo base ridotto di un quinto?Nel classico espempio di prezzo base di 100k per effetto di 1/4 meno diviene offerta residuale 75k, in questo caso invece è stato calcolata l'offerta residuale pari a 80k. Faccio notare che matematicamente 80k *1,25=100k mentre 100k*0,75=75k, questo è vero per ogni prezzo base immaginabile.
Altra domanda: se nonostante l'avviso di vendita riporti il 20% meno del prezzo base (un quinto meno del prezzo base) e l'offerta pervenuta fosse pari a un quarto meno, ovvero offrissi 75k anzichè 80k come prescritto nell'avviso di vendita, diverrebbe inefficace la mia offerta?
Infine se l'offerta fosse efficace, si andrebbe incontro ad un possibile annullamento d'asta?
astalegale pubblicato 24 gennaio 2017
Non riusciamo a comprendere il contenuto della domanda: che cosa intende per “prezzo base per l’offerta residuale”?
Nelle vendite esistono due prezzi: il prezzo base (che è uguale al prezzo base del precedente tentativ odi vendita ridotto “fino” ad un quarto, in base alla decisione del giudice), e l’offerta minima (prezzo base meno ¼).
Non riteniamo, ed in questo ribadiamo quanto abbiamo precedentemente affermato, che la norma consenta di determinare l’offerta minima in una misura diversa da quella prevista dagli artt. 572 c.p.c.
maomucio pubblicato 24 gennaio 2017
Preciso meglio: procedura concorsuale per fallimento, l'offerta minima può disattendere l'art 571 c2 e al contempo determinare nell'aviso di vendita l'offerta minima nella misura del 1/5 in meno rispetto al prezzo base?
astalegale pubblicato 26 gennaio 2017
Non riteniamo che la disciplina dell’offerta minima sia applicabile alle procedure fallimentari. Invero, la disciplina dell’offerta minima è collegata all’istituto dell’assegnazione, che non è espressamente disciplinato dalla legge fallimentare, e che non può essere applicato sic et sempliciter in quella sede.
Ne deriva, a nostro avviso, che nella vendita fallimentare non possono essere distinti due prezzi, e che una aggiudicazione ad un prezzo inferiore a quello base si espone a rischi di contestazioni.
enricobianchi pubblicato 02 febbraio 2017
Ho letto le risposte relative all'offerta minima e mi pare di aver capito che può essere determinata ribassando fino al 25% della base d'asta (art. 571, comma 2 c.p.c.).
Tuttavia in una ordinanza di vendita leggo: "... l'indicazione del prezzo offerto [...] non potrà esserte inferiore al prezzo minimo sopra indicato a pena di inefficacia."
Quindi se offro, poniamo, il 20% in meno rispetto alla base d'asta, la mia offerta è valida o no?
astalegale pubblicato 03 febbraio 2017
Purtroppo non siamo in grado di risponderle, atteso che i dati che ci ha fornito sono troppo scarni.
L'espressione potrebbe essere riferita proprio all'offerta minima.
adrianocordaro pubblicato 21 giugno 2017
Buongiorno, vorrei partecipare a un'asta (si tratta del secondo tentativo di vendita, e il prezzo di vendita ha già subito un ribasso del 25%) dove ne nell'ordinanza ne nell'avviso si fa riferimento all'offerta minima. In pratica è indicato solamente il prezzo di vendita. Il curatore (molto giovane credo sia il primo incarico di questo tipo ) interpellato in merito mi ha detto che non è possibile offrire una cifra ribassata di 1/4 del prezzo di vendita.
Ma la possibilià di un'oferta minima ridotta di 1/4 dal prezzo di vendita è orevista per legge o è a discrezione del giudice? Grazie.
astalegale pubblicato 25 giugno 2017
L’informazione che le ha riferito il curatore a nostro avviso è corretta.
Invero, la disciplina dell’offerta minima, introdotta in seno alle vendite esecutive dal d.l. n. 83/2015, è strettamente connessa all’istituto dell’assegnazione, che tradizionalmente non torva applicazione in seno alle vendite fallimentari (se non, riteniamo, in particolarissime ipotesi).
andream. pubblicato 25 settembre 2017
sono interessato a un'asta senza incanto per un appartamento il cui prezzo base è stato valutato in 25.000 Euro e l'offerta minima è di 18.750.
Nell'ordinanza e nell'avviso di vendita si fa esplicito riferimento al fatto che, qualora non vengano presentate offerte pari almeno all'offerta minima e non venga nemmeno presentata dal creditore istanza di assegnazione, verranno accolte anche offerte inferiori a quella minima. Fra queste prevarrà la più alta o, a parità di offerte inferiori a quella minima dell'asta, vincerà l'offerta presentata prima.
Non c'è nessun riferimento al fatto che offerte inferiori alla minima non possano essere inferiori di più di un quarto. Nella mia interpretazione ciò significa che, se l'asta andrà deserta e non verranno presentate istanze di assegnazione, potrei anche aggiudicarmi l'immobile offrendo 1.000 Euro, ossia mettendone in busta 100. Sbaglio?
manubott pubblicato 25 settembre 2017
mi scuso per l'ignoranza in materia, ma volevo comprendere con precisione, il funzionamento dell'offerta al ribasso.
Tale offerta al ribasso è presentabile sul prezzo minimo di asta?
Faccio un esempio reale: immobile a prezzo base di 84.000 euro - offerta minima euro 63.000 (-25%).
posso offrire un ribasso ulteriore del 25% su 63.000 (offerta minima)?. Sarebbe quindi accettata un'offerta di euro 47.250?
Questa modalità è applicabile nello standard su tutti gli immobili all'asta o deve essere esplicitamente descritto nell'ordinanza del tribunale?
Altra domanda: perchè alcune aste, nell'avviso di vendita, presentano escusivamente il prezzo BASE e non il prezzo MINIMO?
E' cmq sottointeso che si possa fare un'offerta fino al 25% (1/4) del valore base giusto?
grazie mille, ringrazio cordialmente!
astalegale pubblicato 27 settembre 2017
La domanda formulata contiene due quesiti:
1. se possa essere operato un ribasso sulla offerta minima;
2. se la disciplina dell’offeta minima si applichi a prescindere dalle previsioni contenute nell’ordinanza di vendita.
Al primo quesito dobbiamo fornire risposta negativa.
L’art. 571 c.p.c. nella sua attuale formulazione prevede che l’offerta è inefficace “se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza”. Dunque, un ribasso rispetto all’offerta minima non sarebbe ammesso.
Quanto al secondo quesito osserviamo che a nostro avviso la disciplina dell’offerta minima si applica a prescindere dalle previsioni contenute nell’ordinanza di vendita.
Ciò in quanto la relativa disciplina, ricavabile dagli artt. 569 comma terzo, 571, 572 e 573 c.p.c., non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del Giudice dell’esecuzione, ma trova diretto ed unico presupposto nel dato positivo. Insomma: la presentazione di una offerta per un importo inferiore di non oltre un quarto rispetto al prezzo base non è più causa di inefficacia dell’offerta.
Inoltre, ai sensi dell’art. 23, comma 9, del d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con l. 6 agosto 2015, n. 132, la disciplina dell’offerta minima si applica anche ai procedimenti pendenti alla data di entrata in vigore del citato decreto legge.
Quest’ultima norma, nel testo originario, prevedeva che quando fosse già stata disposta la vendita, la stessa avrebbe avuto comunque luogo con l’osservanza delle norme precedentemente in vigore e le nuove disposizioni si sarebbero applicate quando il Giudice avesse disposto una nuova vendita.
Sennonché, in sede di conversione è stato aggiunto che le nuove norme avrebbero trovato applicazione anche qualora la nuova vendita fosse stata disposta dal professionista delegato.
Ciò significa, a nostro avviso, che l’applicazione della novella non necessita che la stessa sia recepita nell’ordinanza di vendita.
a-grazia pubblicato 28 dicembre 2017
sono interessato ad un asta in cui il giudice ha stabilito nell'avviso che "la proposta d'acquisto non potrà essere , a pena di inefficacia dell'offerta, inferiore al prezzo base indicato nell'avviso di vendita."
E' quindi discrezione del giudice consentire un'offerta minima?
E' chiaro che l'offerta non può essere inferiore al 25% del prezzo base , ma, evidentemente, potrà essere pari al prezzo base o di poco inferiore ad esso, a discrezione del delegato alla vendita: è così? Grazie
astalegale pubblicato 02 gennaio 2018
La risposta al quesito da lei formulato si rinviene in primo luogo nella considerazione per cui la possibilità che, alle condizioni previste dagli artt. 569 comma terzo, 572 e 573 c.p.c., la presentazione di una offerta minima non solo è efficace ma consente l’aggiudicazione, non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del Giudice dell’esecuzione, ma trova diretto ed unico presupposto nel dato positivo. Insomma: la presentazione di una offerta per un importo inferiore di non oltre un quarto rispetto al prezzo base non è più causa di inefficacia dell’offerta.
Ciò significa, a nostro avviso, che l’applicazione della novella non necessita neppure che la stessa sia recepita nell’ordinanza di vendita.
antoniofederico pubblicato 05 febbraio 2018 - Ultima modifica 05 febbraio 2018
L’art. 571 c.p.c. fa riferimento esclusivamente alle esecuzioni o può essere applicata anche alle aste per divisioni giudiziali o alle aste fallimentari?
Nello specifico in una procedura di divisione giudiziale l'offerta è comunque efficace se minore rispetto al prezzo stabilito nell'ordinanza ma comunque non inferiore di un quarto?
astalegale pubblicato 09 febbraio 2018
A nostro avviso la risposta alla domanda impone di distinguere le diverse situazioni prospettate.
La disciplina dell’offerta minima, introdotta in seno alle vendite esecutive dal d.l. n. 83/2015, è strettamente connessa all’istituto dell’assegnazione, che tradizionalmente non torva applicazione in seno alle vendite fallimentari (se non, riteniamo, in particolarissime ipotesi), con la conseguenza in sede di liquidazione dell’attivo fallimentare al prezzo base non può accompagnarsi la offerta minima.
Per la stessa ragione riteniamo che la disciplina dell’offerta minima non trovi applicazione nei giudizi di divisione “ordinaria”, vale a dire nei giudizi di scioglimento della comunione che non trovano la loro origine nel pignoramento della quota, ma esclusivamente nel diritto soggettivo di ciascun condividente di chiedere in ogni momento lo scioglimento della comunione. In questi giudizi l’istanza di assegnazione è disciplinata dall’art. 720 c.c., e si configura come diritto soggettivo del condividente del tutto sganciata dalla disciplina dell’assegnazione di cui agli artt. 506, 506, 588 e 589 c.p.c., in ragione del fatto per cui l’art. 720 riconosce questa prerogativa ai comproprietari, laddove l’istituto dell’assegnazione di cui alle richiamate norme del codice di procedura civile è pensato per i creditori.
A conclusioni diverse, riteniamo, debba giungersi con riferimento alla applicabilità dell’istituto della assegnazione ai giudizi di divisione endoesecutiva. Qui, invero, da un lato non vi sono ostacoli sistematici che impediscono l’applicazione dell’istituto; dall’altro, la giurisprudenza (Cass. civ., sez. III, 18 aprile 2012, n. 6072) ha affermato che “In tema di espropriazione di beni indivisi, il giudizio con cui si procede alla divisione (cd. divisione endoesecutiva), pur costituendo una parentesi di cognizione nell'ambito del procedimento esecutivo, dal quale rimane soggettivamente ed oggettivamente distinto, tanto da non poterne essere considerato né una continuazione né una fase, è, tuttavia, ad esso funzionalmente correlato. Ne consegue che il giudizio di divisione dei beni pignorati non può essere iniziato e, se iniziato, non può proseguire ove venga meno in capo all'attore la qualità di creditore e, con essa, la legittimazione e l'interesse ad agire, a meno che a tale deficienza - originaria o sopravvenuta - non si rimedi con una valida domanda di scioglimento della comunione formulata dal debitore convenuto, da altro creditore munito di titolo esecutivo, o, ancora, da alcuno dei litisconsorti necessari indicati nell'art. 1113, terzo comma, cod. civ..”.
Se dunque tra la procedura esecutiva ed il giudizio di divisione che da essa promana esiste siffatto collegamento “funzionale”, (laddove siffatta funzionalità deve essere riferita alla tutela del credito) siamo del parere che tutte le regole che questa “funzionalità” assicurano debbano trovare applicazione, ivi compresa quella relativa alla disciplina dell’offerta minima.
albebro18 pubblicato 04 settembre 2018
mi ricollego agli argomenti precedentemente trattati per sottoporvi la mia situazione.
Sto seguendo con molto interesse un immobile per il quale vorrei partecipare all'asta avente le seguenti caratteristiche:
prezzo base 150.000
offerta minima 112.500
rilancio minimo 3.000
Vorrei capire alcune cose:
- per partecipare all'asta basta che offra in busta chiusa la cifra di Euro 112.500? Se un altro interessato offre un cifra superiore (es. 130.000) sono automaticamente tagliato fuori oppure, avendo offerto la cifra minima, ho diritto a partecipare comunque all'asta rilanciando almeno 3.000 Euro sopra la cifra offerta dal mio concorrente (quindi 133.000)?
Io vorrei partecipare a quest'asta e la cifra che sono disposto a mettere per questo immobile è di 150/160.000 Euro. Secondo voi com'è meglio procedere?
Ho anche letto che, in caso di unica offerta (dubito fortemente sia questo il caso), questa può ritenersi vincente solo se supero di 1/5 il prezzo base (quindi 180.000). Vale anche in caso di asta tra più interessati?
astalegale pubblicato 05 settembre 2018
Prima delle modifiche introdotte dal d.l. 83/105, l’art. 572 c.p.c., prevedeva in caso di offerta unica, se essa fosse stata superiore al prezzo base aumentato di un quinto il Giudice procedeva senz’altro all’aggiudicazione. Invece, in caso di offerta inferiore a tale valore, il Giudice non aggiudicare quando riteneva probabile che la vendita con il sistema dell’incanto potesse aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore di stima.
Questa disciplina è stata completamente superata dal novellato art. 572, commi 2 e 3.
Dispone oggi la norma che:
- Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, la stessa è senz’altro accolta;
- Se invece l’offerta è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può (non deve) procedere all’aggiudicazione quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione da parte di uno dei creditori ai sensi dell’art. 588 c.p.c. .
Come si vede, il cambio di rotta è evidente: da un lato formulazione di una offerta di acquisto al prezzo base o ad un prezzo superiore è senz’altro accolta; dall’altro, il Giudice accoglie anche una offerta inferiore del 25% rispetto al prezzo base, a condizione che ritenga non seriamente possibile vendere ad un prezzo superiore con un nuovo tentativo di vendita (ipotesi per la verità rarissima).
Quando invece siano state presentate una pluralità di offerte, anche se tutte inferiori al prezzo base (nella misura non eccedente il 25%) l'art. 573 prevede che il Giudice dispone in ogni caso la gara tra gli offerenti, all'esito della quale il Giudice procede alla aggiudicazione, a meno che il prezzo più alto raggiunto sia inferiore al prezzo base e sia stata presentata istanza di assegnazione.
In definitiva, colui che offre per un importo pari al prezzo base ridotto di ¼ rischia di non aggiudicarsi il bene quando, ritrovandosi unico offerente, sia stata presentata una istanza di assegnazione o quando il professionista delegato ritenga che vi sia seria possibilità di vendere ad un prezzo superiore con un nuovo esperimento di vendita.
mase pubblicato 10 ottobre 2018
scusi quest'ultimo commento mi ha confuso rispetto al precedente del 2 gennaio dove diceva: <<offerta minima non solo è efficace ma consente l’aggiudicazione, non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del Giudice dell’esecuzione, ma trova diretto ed unico presupposto nel dato positivo.>>
se capisco bene l'apprezzamento discrezionale del Giudice rimane riguardo la definitività dell'aggiudicazione quando non sia stato raggiunto il prezzo base.
Quindi, discrezione non solo del giudice ma anche dei delegati ed immagino anche degli Ausiliari come il CTU ... ma a questo punto, superando il termine per proporre l'aumento di un quinto e quindi entro quali termini ?
astalegale pubblicato 13 ottobre 2018
Come abbiamo detto nelle precedenti risposte, l'offertete formula una offerta minima, questa non viene esclusa ma egli diventa aggiudicatario a meno che il giudice (o il professionista delegato) non ritenga di poter vendere ad un prezzo superiore con un nuovo tentativo di vendita e non siano state presentate istanze di assegnazione.
mase pubblicato 13 ottobre 2018
grazie, questo ormai è chiaro. Domandavo però se c'è un termine entro il quale la riserva va sciolta.
Riguardo l'applicabilità dell' "offerta minima" alla Divisione giudiziale vedo che diversi tribunali non solo la ammettono esplicitamente, ma addirittura arrivano al superamento automatico della riserva, come ad es. Tribunale di Massa ma anche Trib di Prato che nell'avviso di una divisione per il 21/06/2018 indica: < in="" caso="" di="" unica="" offerta:="" se="" l’offerta="" è="" pari="" o="" superiore="" al="" 75%="" del="" prezzo-base="" d’asta="" sopra="" indicato="" si="" procederà="" ad="" aggiudicazione="" all’unico="" offerente.="">>
Ultimo dubbio che chiederei: se, in caso di più offerenti, la gara tra gli stessi cui si dà luogo costituisca "incanto" e perciò si renda poi soggetta all'aumento del quinto ?
astalegale pubblicato 15 ottobre 2018
A nostro avviso, e nel silenzio del codice che non detta regole sul punto, non esiste un termine entro il quale la riserva va sciolta, nel senso che il professionista delegato deve provvedere immediatamente o rimettere gli atti al giudice dell'esecuzione nel caso in cui il giudice abbia deciso di riservare a sé medesimo questa valutazione. Questo ci sembra lo spirito degli artt. 572 e 573 cpc: il giorno fissato per l'apertura delle buste il procedimento si deve concludere, in un senso o nell'altro.
Certamente, potrebbe accadere che il professionista delegato si trovi dinanzi ad una situazione di difficoltà nel decidere il da farsi, nel qual caso potrebbe rimettere gli atti al giudice dell'esecuzione. Si pensi, ad esempio, all'ipotesi in cui siano state presentate due offerte, la maggiore delle quali è stata esclusa per vizi formali derivanti da un errore dell'offerente. E' evidente che in questo caso potrebbe porsi il problema di decidere se rifissare la vendita dando all'offerente escluso la possibilità di rimediare all'errore, riformulare l'offerta e quindi conseguire un prezzo più alto, oppure andare avanti.
Quanto alla disciplina della offerta minima nei giudizi di scioglimento della comunione, riteniamo che essa possa applicarsi soltanto se trattasi di divisioni endoesecutive, (che cioè derivano dall'avvenuto pignoramento di una quota indivisa). Ciò in quanto l'istituto della offerta minima, come si ricava dalla lettura degli artt. 572 e 573 c.p.c. è inestricabilmente legato a quello della offerta minima, sicché ove il primo non trova spazio applicativo, anche l'operatività del secondo ne risulterebbe falsata.
Infine, precisiamo che la vendita senza incanto rimane tale anche nella fase della evenutale gara tra gli offerenti.
paoletta.2013 pubblicato 13 dicembre 2018
ho visto un avviso di vendita con indicazione prezzo base 10.000€ e prezzo minimo 7250(?) che penso sia errato....
Se partecipassi offrendo 7500 € e gli atri offrissero 7250 come da avviso di vendita secondo me mi aggiudicherei l’asta perché starei offrendo secondo il codice civile art 571, mentre gli altri nonostante l’avviso con prezzo minimo forse errato, offerendo meno del 1/4 accettabile avrebbero offerte non ammissibili.
E’ corretto quanto da me inteso? L’asta può essere annullata?
astalegale pubblicato 17 dicembre 2018
A nostro avviso la risposta ipotizzata nella domanda non è scontata, poiché a questo fine occorrerebbe procedere ad una lettura complessiva degli atti che sono stati oggetto di pubblicità ai sensi dell'art. 490 c.p.c., ed in primo luogo dell'ordinanza di vendita pronunciata dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 569 c.p.c., per verificare se anche nell'ordinanza era contenuto il medesimo errore oppure no.
Riteniamo che la soluzione più corretta dovrebbe essere quella di un annullamento dell'intero esperimento di vendita, con una ripetizione del medesimo, poiché le non corrette informazioni contenute nell'avviso di vendita hanno indotto in errore (scusabile) alcuni potenziali aggiudicatari.
Il nostro convincimento nasce dall'idea per cui gli atti della procedura esecutiva sono tali (proprio perché provenienti da un ufficio giudiziario) da formare in capo al lettore il convincimento in ordine alla regolarità degli stessi e quindi sono idonei a determinare il legittimo affidamento dell'offerente in ordine alla veridicità di quanto in essi contenuto, a meno che l'errore non sia riconoscibile anche da un soggetto mediamente o scarsamente informato.
Interessanti spunti di riflessione provengono, in argomento, dalla vicenda affrontata da Cass. civ., sez. III, 18 luglio 2011, n. 15729.
Il caso esaminato dai giudici di legittimità traeva origine da un ricorso in opposizione agli atti esecutivi con cui il debitore esecutato aveva impugnato il provvedimento di aggiudicazione asserendo che lo stesso era inficiato da nullità, essendo nulli sia l’avviso di vendita predisposto dal notaio, sia le attività pubblicitarie successive, a causa dell’errata indicazione della superficie del terreno subastato, individuata in mq. 102,70, invece che in mq. 102.270. Con sentenza del 5 maggio 2008 il Tribunale di Roma rigettava l’opposizione.
Nell’unico motivo di ricorso si denunciava la violazione dell’art. 490 c.p.c., sostenendosi che il Giudice di merito avrebbe fatto malgoverno della predetta disposizione, non avendo considerato che la mancata ottemperanza all’obbligo di dare pubblicità all’avviso di vendita è riscontrabile anche nell’ipotesi in cui la pubblicità stessa sia gravata da vizi e non sia intervenuta nei termini prescritti dalla legge, con conseguente nullità dell’atto di vendita, nullità opponibile all’aggiudicatario, non operando, in parte qua, la norma di cui all’art. 2929 cod. civ.
La Cassazione ritiene le censure infondate.
Osserva che il Giudice di primo grado ha ritenuto giuridicamente irrilevante l’erronea indicazione dell’estensione del terreno staggìto nell’avviso d’asta predisposto dal notaio in quanto:
- la pubblicità apparsa sul quotidiano era stata bene eseguita, essendo ivi stata correttamente indicata la consistenza del bene;
- sulla pagina internet era stata pubblicata la perizia integrale;
- conseguentemente, in definitiva, l’errore materiale verificatosi nell’avviso non poteva realmente ingannare i partecipanti all’incanto, essendo facilmente riconoscibile sia in base alle risultanze della consulenza tecnica, sia in base a criteri di elementare buon senso, essendo evidente che una superficie di mq. 102,70 non poteva andare all’asta a un prezzo base di più di un milione di Euro;
- il prezzo di aggiudicazione era stato superiore a quello di stima.
Ciò significa, secondo la Corte, che il Giudice di merito ha addotto, a sostegno della scelta operata in dispositivo, la riconoscibilità dell’errore, quale elemento consustanziale alla sua emersione sul piano giuridico.
In definitiva, una informazione riconoscibile come imprecisa, perché contraddittoria, non è suscettibile di essere considerata affidabile da un potenziale offerente, il quale se cinonostante decide di formulare una offerta di acquisto non può successivamente dolersi di alcunchè, in quanto gli errori in cui è incorso erano riconoscibili.
In questa medesima direzione è possibile riportare quanto affermato da Cass. civ., sez. III, 2 aprile 2014, n. 7708, secondo la quale “l’atto riguardo al quale l’aggiudicatario forma il suo consenso o deve potere fare affidamento per formarlo, anche in quanto proveniente da un ufficio giudiziario all’esito di un’attività che si presume la più corretta - oltre che imparziale - possibile, siccome disinteressatamente volta alla attuazione oggettiva di un diritto per esigenze superiori di corretto funzionamento dello schema di trasformazione di un cespite del patrimonio del debitore nel denaro necessario al soddisfacimento dei suoi debiti.
Risulta naturale allora che la formazione della volontà stessa dell’aggiudicatario, cioè la sua determinazione ad offrire alla vendita forzata, non deve essere viziata, vale a dire non dipendere da ciò, che egli sarebbe stato indotto senza sua colpa in errore sulla struttura o sulla natura stesse della cosa oggetto del trasferimento, per causa dipendente da atti della procedura espropriativa, quali la sua descrizione nel bando".
marcoprincipe pubblicato 20 dicembre 2018 - Ultima modifica 20 dicembre 2018
Una domanda "caso studio" che mi sono sempre posto è: chiarito il discorso prezzo base e offerta minima, se offrissi un prezzo inferiore di oltre il 25% rispetto al prezzo base (diciamo base 100 io offro 60) ed il giorno dell'asta fossimo un numero X di partecipanti, gli altri con cifre congrue (da -25% in su). Sapendo che l'asta viene in questo caso aperta ai rilanci potrei parteciparvi anch'io?
parteciperebbe solo chi ha offerto da 75 in su (sempre sull'esempio di vendita a 100)?
astalegale pubblicato 21 dicembre 2018
Un soggetto che offrisse un importo inferiore al prezzo base di oltre un quarto, verrebbe irrimediabilmente escluso dalla gara poiché la sua offerta sarebbe dichiarata inefficace ai sensi dell'art. 571, comma terzo, cpc, il quale testualmente recita che "L'offerta non è efficace se … è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito dall'ordinanza".
marcoprincipe pubblicato 21 dicembre 2018
Chiarissimo grazie mille!
andreastomikia pubblicato 06 gennaio 2019
da quanto ho potuto comprendere al giudice, dopo i primi tre esperimenti di vendita andati deserti, e' permesso al quarto esperimento di ridurre fino ad un mezzo il valore d'asta.
Recentemente mi sono imbattuto in un simile caso, asta senza incanto, quarto esperimento, 100.000 euro come valore d'asta e 60.000 euro come offerta minina (riduzione del 40%).
Nell'avviso di vendita e prima ancora nell'ordinanza di vendita trovo invece sempre indicato che il prezzo offerto "... non potra' essere, a pena di inefficacia dell'offerta, inferiore di oltre un quarto al valore d'asta indicato ...". Questo collide, se non capisco male, con quanto riportato sia nell'ordinanza che nell'avviso di vendita.
Come dovrei comportarmi in questo caso? Posso comunque offrire 60.000 euro? In questo caso la cauzione (corrispondente al 10% del prezzo offerto) sarebbe di 6.000 euro, giusto?
La ringrazio per la gentilezza,
astalegale pubblicato 11 gennaio 2019
A nostro avviso una offerta di importo di €. 60.000 corre il serio rischio di essere considerata (a nostro avviso giustamente) inammissibile per violazione dell'art. 571 c.p.c., a mente del quale le offerte di acquisto sono inefficaci se presentate per un prezzo inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo base.
È vero che nell'avviso di vendita c'è una previsione parzialmente diversa, ma questo a nostro avviso è irrilevante, in primo luogo perché l'avviso di vendita non può derogare prescrizioni normative cha abbiano carattere imperativo, come quella appena citata; in secondo luogo si tratta di un errore materiale che, come lei stesso ha constatato, è riconoscibile in quanto in altre parti dello stesso avviso e dell'ordinanza viene correttamente indicato che l'offerta non può essere inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo base.
amt_ pubblicato 01 febbraio 2019 - Ultima modifica 01 febbraio 2019
Mi scusi , in via incidentale, volevo chiedere, in merito alla esistenza di istanze di assegnazione nell'ambito delle attività di vendita, nel caso un creditore abbia fatto istanza di assegnazione per un valore SUPERIORE al prezzo base d'asta, e le offerte dei partecipanti all'asta risultino INFERIORI A QUANDO PROPOSTO DAL RICHIEDENTE l'assegnazione che succede? (preciso che le offerte dei partecipanti sono ache queste superiore al prezzo base dell'ordinanza ?)
amt_ pubblicato 01 febbraio 2019
astalegale pubblicato 04 febbraio 2019
L’art. 588 c.p.c. dispone che “ogni creditore”, nel termine di dieci giorni prima della data della vendita, può presentare istanza di assegnazione per il caso in cui la vendita non abbia luogo.
A norma del successivo art. 589 il prezzo da versare deve essere non inferiore alle spese di esecuzione più l’importo dei crediti aventi diritto di prelazione di grado superiore rispetto a quello dell’offerente. Fermo restanti questi limiti, l’offerente può essere ammesso a versare una somma pari alla differenza tra il prezzo del bene ed il suo credito, considerato in linea capitale.
I rapporti tra l'istanza di assegnazione e le offerte di acquisto sono disciplinati dagli artt. 588, 572 e 573 c.p.c.
Dalla lettura di queste due norme si ricava la seguente disciplina, che distingue a seconda del fatto che sia stata presentata una sola offerta o una pluralità di offerte.
Offerta unica:
Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, la stessa è senz’altro accolta;
Se invece l’offerta è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può procedere all’aggiudicazione quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione.
pluralità di offerte:
In questo caso, se il prezzo raggiunto all’esito della gara (o in assenza di gara) è inferiore al prezzo base e vi sono istanze di assegnazione, il Giudice non aggiudicherà ma assegnerà il bene.
Dunque, venendo alla domanda formulata, siamo dell'avviso per cui se si raggiunge un prezzo almeno pari a quello del prezzo base, il bene verrà aggiudicato all'offerente, a prescindere dal valore per cui si chiede l'assegnazione, poiché gli artt. 588, 572 e 573 prevedono quale presupposto dell'assegnazione il mancato raggiungimento del prezzo base, e per converso il diritto del miglior offerente all'aggiudicazione tutte le volte in cui la sua offerta sia almeno pari al prezzo base.
Detto questo, dobbiamo citare, per completezza, un precedente giurisprudenziale (trib. Udine, 15.7.2017) che, in difformità rispetto a quanto da noi sostenuto ha ritenuto che tra una istanza di assegnazione ed una offerta di acquisto debba prevalere quella formulata per un importo superiore.
La scelta, evidentemente dettata dall'esigenza di massimizzare il risultato della vendita, ci sembra urti contro il dato letterale delle norme sopra richiamate (ed in effetti la decisione non è stata positivamente commentata dalla dottrina), poiché il superamento del prezzo base cristallizza in capo al miglior offerente il diritto all'aggiudicazione.
Del resto, si è aggiunto, l'istituto dell'assegnazione e quello dell’offerta sono diversi (in primo luogo per la cauzione) e pertanto non possono essere posti in competizione più di quanto non faccia espressamente il legislatore, né questa scelta è lesiva degli interessi del creditore, il quale può scegliere liberamente se formulare un’istanza di assegnazione, subendo il relativo regime, o presentare un’offerta .
amt_ pubblicato 05 febbraio 2019 - Ultima modifica 05 febbraio 2019
Ringrazio per la risposta puntuale al mio quesito.
Mi permetto di far notare che l'effetto della interpretazione letterale delle norme produce un paradosso, in contrasto con lo spirito delle procedure esucutive orientate alla ottimizzazione del risultato economico. Nel caso del concorso tra crditore richiedente l'assegnazione con offerta più alta rispetto all'offerente in asta il quale si limiti a superare il prezzo base d'asta che comunque risulti inferiore al valore di assegnazione questi prevale. In sostanza si aliena ad un valore inferiore a quello ottenibile.
Il meccanismo descritto, a ben vedere, produce una lesione degli interessi sostanziali sia del creditore (di solito procedente, quindi motore e finanziatore dell'intera procedura) il quale, sta comunque ponendo a disposizione dei creditori un valore superiore all'offerente; che del debitore esecutato, tenuto conto che la riduzione della propria esposizione debitoria sarà minore rispetto alla riduzione che avrebbe ottenuto se l'immobile fosse stato assegnato al creditore che proponeva un valore maggiore dell'offerente.
(esempio debiti iscritti 500.000, somma offerta dal creditore per assegnazione 400.000, prezzo base d'asta 100.000, prezzo dell'offernte 101.000. Nel caso di assegnazione il debito rediduo in capo all'esecutato si sarebbe ridotto a 100.000 , nel caso di vendita all'offerente il dibito residuo in capo all'esecutato è pari a 400.000).
Ciò detto vorrei abusare del vostra disponibilità per chiedere se la situazione commentata risulti diversa nel caso di proposta di assegnazione satisfattiva depositata dal creditore, tra l'altro unico ipotecario e procedente, il quale offre integralmente il proprio credito prima che l'asta sia stata bandita, ancorchè sia stata emessa ordinanza per la fissazione della quarta asta da parte del G.E. (le altre tutte deserte).
Può il delegato assegnare senza indire il nuovo tentativo di vendita e realtivo prezzo ulteriormente ribassato. Vi ringrazio per la disponibilità e per il contributo professionale che fornite.
astalegale pubblicato 08 febbraio 2019
Le perplessità espresse sono condivisibili. È vero che il risultato della vendita esecutiva è quello della massimizzazione del prezzo (del resto, come abbiamo detto, è stato questo il perno della decisione del Tribunale di Udine). Tuttavia, de iure condito, la soluzione prospettata non può essere attuata poiché contra legem.
Invero, da un lato l'art. 588 è chiaro nel prescrivere che l'istanza di assegnazione può essere fatta per l'ipotesi in cui "la vendita non abbia luogo"; dall'altro gli artt. 572 e 573 riconoscono al miglior (o unico) o unico offerente il diritto all'aggiudicazione quando la loro offerta sia almeno pari al prezzo base.
A tutto questo si aggiunga il fatto che il creditore, se ha diritto ad ottenere il bene, può sempre formulare una ordinaria offerta di acquisto.
Infine, quanto all'ultima domanda, osserviamo che al di fuori del procedimento di vendita il bene non può essere assegnato, poiché l'assegnazione ha come suo presupposto esplicito proprio il mancato buon esito della vendita stessa.
Nella struttura del codice, infatti, l'assegnazione è esito residuale del procedimento liquidatorio, cui si accede solo in mancanza di vendita ad un prezzo pari o superiore al prezzo base.
Si osservi, inoltre che nel momento in cui viene posto in vendita il bene viene in gioco anche l'interesse del debitore ad ottenere che il bene sia collocato sul mercato al miglior prezzo possibile.
riccardopizzolante pubblicato 08 febbraio 2019
sono interessato a un'asta MOBILIARE (Asincrona telematica) per un auto con prezzo base € 8.000,00, nell'ordinanza (scaricabile dal sito pubblicitario utilizzato dal commissario di vendita nominato) il giudice, tra gli altri articoli, dice "ai sensi del combinato disposto degli art. 532 e 571 co. 2 c.p.c. l'offerta è valida se non è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nella perizia di stima", che è sempre di € 8.000,00... però nell'avviso di vendita del commissario si fa riferimento al solo prezzo base (€8.000,00) e non anche alla possibilità di un prezzo minimo...
DOMANDA: posso presentare la mia offerta decurtando il 25% pertanto €6.000,00? nel caso sia possibile, quali scenari si potrebbero verificare? (assegnazione o meno)... Grazie
astalegale pubblicato 11 febbraio 2019
L’istituto dell’offerta minima è stato introdotto in seno al codice di procedura civile dal d.l. d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con l. 6 agosto 2015, n. 132, il quale ha previsto in sede esecutiva la possibilità di presentare offerte di acquisto per un importo pari al prezzo base, ridotto di ¼.
A nostro avviso se si esamina la relativa disciplina (pensata con esclusivo riferimento ai beni immobili, come si evince dagli artt. 569, 571, 572 e 573), si deve giungere alla conclusione per cui essa non può essere applicata (nè attraverso una interpretazione estensiva, nè mediante il ricorso all'analogia) alla vendita dei beni mobili.
La conseguenza di ciò è che l'offerente il quale depositi una offerta di acquisto per importo pari al prezzo base potrebbe opporsi ad una gara cui sia stato ammesso a partecipare anche un soggetto che abbia presentato una offerta per un importo inferiore, sebbene poi la questione si supererebbe nel momento in cui, in sede di eventuali rilanci, il prezzo base venisse superato, ottenendosi così una sorta di sanatoria (non altrettanto ci sentiremmo di dire se si fosse trattato di una vendita tradizionale, e dunque non telematica, in cui la gara passa attraverso un preliminare vaglio di ammissibilità dell'offerta di acquisto).
La stessa opposizione potrebbe poi essere presentata dal debitore, il quale è certamente portatore di un interesse puntuale e concreto a che il bene non sia aggiudicato ad un prezzo base.
Il predetto debitore, infatti, ove si giungesse ad un prezzo di aggiudicazione inferiore a quello base, potrebbe impugnare la vendita.
Verrebbe da chiedersi se invece possa farlo in un momento antecedente, ma sul punto la risposta sembrerebbe dover essere negativa in ragione del fatto che prima dell'aggiudicazione non v'è la prova del fatto che l'erronea determinazione del prezzo abbia concretamente leso un suo interesse.
A questo proposito, infatti, la giurisprudenza ha affermato che "In tema di espropriazione immobiliare, il giudice, pur avendo constatato un'illegittimità della procedura, non deve accogliere l'opposizione se non venga dimostrato che dalla stessa sia derivata la lesione dell'interesse del debitore a conseguire dalla vendita il maggior prezzo possibile per aver impedito ulteriori e più convenienti offerte di acquisto. (Nella specie, pur partendosi da un prezzo base di asta illegittimamente ribassato di un quinto, l'asta si era poi svolta con rilanci tali da pervenire ad un prezzo di aggiudicazione addirittura superiore a quello originario". Cass., sez. III, 30 giugno 2014, n. 14774).
marcoprincipe pubblicato 04 marzo 2019
Riferendomi a quanto sopra discusso mi pare di comprendere quindi che l'offerta minima non sia applicabile alle vendite fallimentari.
In effetti sto seguendo un'asta:
Tipo Procedura: FALLIMENTARE (nuovo rito) - "VENDITA CON GARA INFORMALE EX ART. 107 L.F." che menziona come prezzo base d'asta la stessa cifra indicata come offerta minima.
In questi casi non è quindi possibile effettuare il tentativo di offerta ridotta del 25% proprio perchè trattasi di vendita fallimentare.
astalegale pubblicato 07 marzo 2019
1 spese aggiudicazione
2 spese post aggiudicazione
3 Onorari in caso di revoca aggiudicazione
4 Liberazione immobile
5 art. 63 disp. attuazione c.c. e fondo straordinario per il condomino moroso

References: art. 572
 Cass. 
 sentenza 
 Cass. 
 art. 589
 art. 532
 ART. 107
 art. 63