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Timestamp: 2019-02-16 14:36:46+00:00

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TASSAZIONE DEI CANONI NON RISCOSSI – Studio legale Sgrò
TASSAZIONE DEI CANONI NON RISCOSSI
27 Aprile 2017 /in Agenzia delle Entrate /da Alessandro Sgrò
Art. 26 del D.P.R. n°917/1986;
Corte Costituzionale, sentenza n°362/2000;
Comm. Trib. Reg. Milano, sentenza n° 95/46/2013;
Comm. Trib. Prov. di Milano, sentenza n° 147/35/2013.
Accade spesso che difronte a una persistente morosità del conduttore, il locatore ometta di indicare i canoni non percepiti, vedendosi poi notificare dall’Agenzia delle Entrate un avviso di maggiore imposta ex art. 41 bis D.P.R. n°600/1973 per reddito da fabbricati non dichiarato.
Ebbene, la materia è disciplinata dall’art. 26 del D.P.R. n°917/1986 che recita “I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.
In sostanza, dal tenore della norma in esame, possiamo affermare che il proprietario di un immobile è tenuto a dichiarare il reddito derivante dalla concessione in locazione dell’immobile anche qualora il conduttore risultasse moroso. Difatti, in caso di persistente morosità del conduttore, il locatore potrà avviare la procedura di sfratto per morosità, dichiarando ugualmente i redditi da locazione, con la possibilità, una volta ottenuto il provvedimento di convalida di chiedere il credito d’imposta per i canoni che è stato costretto a portare in dichiarazione. La ratio legislativa è quella di evitare una condotta elusiva del proprietario di un immobile che in accordo con il conduttore potrebbe evitare di dichiarare il reddito da locazione, simulando una morosità, inviando fittizie diffide ad adempiere all’inquilino.
Sebbene, la norma appaia in prime facie senza ombre, la Corte Costituzionale con la sentenza n°362/2000 è intervenuta in materia affermando che “il riferimento al canone di locazione (anziché alla rendita catastale) potrà operare nel tempo solo fin quando risulterà in vita un contratto di locazione e quindi sarà dovuto un canone in senso tecnico. Quando, invece, la locazione (rapporto contrattuale) sia cessata per scadenza del termine (art. 1596 c.c.) ed il locatore pretenda la restituzione essendo in mora il locatario per il relativo obbligo, ovvero quando si sia verificata una qualsiasi causa di risoluzione del contratto, ivi comprese quelle di inadempimento in presenza di clausola risolutiva espressa e di dichiarazione di avvalersi della clausola (art.1456 c.c.) o di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere, tale riferimento al reddito locativo non sarà più praticabile” .
La soluzione a cui è giunta la Corte Costituzionale è la seguente: per determinare le modalità di tassazione dell’immobile locato, occorrerà verificare se il rapporto contrattuale è ancora in essere oppure risulta concluso. In sostanza, il locatore potrà legittimamente evitare di indicare nella dichiarazione dei redditi i canoni di locazione non riscossi ma solo se vi sia stata una risoluzione del rapporto contrattuale (perché il locatore ha dichiarato di volersi avvalere di una clausola risolutiva espressa o perché vi è stata una risoluzione consensuale con il conduttore). Pertanto se il rapporto dovesse risultare ancora in essere il proprietario è obbligato a dichiarare il reddito fondiario così come previsto nel contratto di locazione.
Qualora, invece, vi sia stata una risoluzione anticipata del rapporto il locatore deve sottoporre a registrazione detta risoluzione versando la relativa imposta.
Cosa accade se il contratto viene risolto anticipatamente dal locatore o consensualmente da entrambo le parti, ma il proprietario provvede a registrare la risoluzione contrattuale con anni di ritardo?
La Commissione Tributaria Regionale di Milano con la sentenza n° 95/46/2013, sostiene che “nonostante sia stata omessa la rituale comunicazione all’Ufficio, il contribuente ha prodotto la lettera proveniente dal conduttore con la richiesta della anticipata risoluzione in data 13.05.2004 per poi, sia pure in ritardo, versare l’imposta fissa prevista per la risoluzione anticipata unitamente agli interessi per il tardivo versamento dell’imposta, per cui risulta aver adempito a quanto d’obbligo…omissis….il Collegio ritiene sia intervenuta una bonaria definizione del rapporto locatizio omesso tuttavia l’assolvimento in termini del pagamento dell’imposta fissa prevista in tale ipotesi che comunque viene effettuato successivamente, pertanto il solo ritardo per il perfezionamento di detta formalità non è ritenuta dal Collegio sufficiente ed idonea ad addebitare al contribuente una pretesa omessa dichiarazione di parte di un canone di locazione nella sostanza inesistente”.
Detta ultima pronuncia, in verità e per completezza d’informazione, si pone in netto contrasto a quanto invece statuito dalla Commissione Tributaria Provinciale di Milano con la sentenza n° 147/35/2013, la quale afferma che “in caso di risoluzione anticipata di un contratto di locazione il locatore – come ricorda anche l’ufficio nelle sue controdeduzioni – ai sensi del combinato disposto degli articoli 17 (Cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili), 43 ( Base imponibile) e 5 Tariffa Parte Prima (Locazione e affitti di beni immobili) D.P.R. n. 131 del 1986, deve sottoporre a registrazione la risoluzione anticipata e versarne l’imposta in termine fisso presentando, entro 20 giorni dal pagamento, il relativo attestato all’Agenzia delle Entrate. Ne consegue che, risultando a quest’ultima “dai dati in possesso dell’anagrafe tributaria” (cfr. art 41 bis D.P.R. n. 600 del 1973) che la contribuente aveva omesso di eseguire gli adempimenti previsti dalla legge (volontariamente o no, nella fattispecie specifica, è considerazione ininfluente), correttamente l’ufficio ha emesso l’avviso di accertamento ex art. 41 bis.”
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