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Timestamp: 2019-02-20 15:52:50+00:00

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Exalliance | Les différents prêts immobiliers
EXALLIANCE : Meilleur taux, prêt, emprunt, crédit, financement, courtier immobilier à Strasbourg
Exalliance vous informe
Les démarches de financement immobilier sont faussement simples à l'image du nombre et de la nature des prêts disponibles sur le marché à l'heure actuelle. Exalliance vous propose de passer en revue ces différents types de crédit.
Le prêt à taux fixe est un crédit dont le taux est établi de façon définitive à la signature de votre contrat. Ainsi, il ne varie pas, sa stabilité étant garantie durant toute la durée du remboursement (sauf si vous renégociez votre crédit ou si vous le remboursez par anticipation). Les échéances sont remboursées de façon constante.
Les taux fixes sont indexés sur l'OAT (Obligations Assimilables du Trésor) les emprunts obligataires de l'État français à 10 ans.
La « fixité » du taux n'empêche toutefois pas d'aboutir à des mensualités modulées ou modulables. Il existe principalement deux options :
le crédit à échéances progressives : le montant des mensualités augmente chaque année, selon un rythme décidé à la signature du contrat de prêt. Vous décidez, par exemple, que vos mensualités doivent augmenter de 2 % par an. Cette formule permet d'alléger vos échéances lors des premières années de remboursement et de les augmenter dans le cadre, notamment, d'une hausse de revenus programmée ou escomptée,
le crédit à échéances modulables : avec cette option, vous avez la possibilité, pendant toute la durée de votre prêt, d'augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de votre trésorerie personnelle (généralement après la première année de remboursement et ceci gratuitement). Au final, cette modularité se traduit par un allongement ou un raccourcissement de la durée initial de votre financement. Les conditions de ces modulations sont strictement réglementées et les détails doivent figurer obligatoirement dans les offres de prêt.
Le taux fixe présente l'avantage d'une parfaite sécurité de l'emprunt. En revanche, il ne permet pas de bénéficier des éventuelles baisses de taux qui peuvent survenir au fil des années. Vous prenez donc le « risque » de payer un plus grand montant d'intérêts que si vous aviez opté pour un prêt à taux révisable.
Le prêt à taux révisable (avec ou sans cap)
Le prêt à taux révisable est un crédit dont le taux est révisé de façon périodique, en général, chaque année à la date anniversaire du prêt en fonction de l'évolution d'un indice de référence. En France, cet indice de référence est très souvent l'Euribor (European Interbank Offered Rate) qui correspond au prix auquel les banques s'échangent de l'argent à court terme sur le marché monétaire de la zone euro.
le taux de départ est souvent plus faible que pour les crédits à taux fixe,
vous profitez des éventuelles baisses de taux qui se répercutent sur vos mensualités ou sur la durée de votre emprunt,
selon les établissements, vous pouvez rembourser votre crédit par anticipation sans payer de pénalités (sous certaines conditions),
il est généralement possible de transformer un taux variable en taux fixe à des conditions proches de celles du marché en cas de hausse des taux.
Le principal inconvénient du prêt à taux révisable est son risque ! Vous êtes en effet exposé à une hausse des taux qui peut se traduire par une forte augmentation de vos mensualités (ou un allongement inconsidéré de la durée de votre crédit). Choisir un prêt à taux révisable est donc risqué surtout s'il s'agit de la construction ou l'acquisition de votre résidence principale à moins d'avoir contracté un crédit sur une durée relativement courte.
Pour protéger leurs clients de ces fortes variations de taux, les banques ont mis au point d'autres types de prêts à taux variables. Le plus courant d'entre eux est le prêt dit « capé ».
Le prêt capé est révisé périodiquement mais il ne peut dépasser un certain plafond nommé « cap » défini lors de la signature du contrat. Il s'agit généralement du taux de départ auquel on ajoute 1 %, 1,5 % ou 2 % au maximum. Les hausses et baisses de l'indice sont répercutées sur votre financement de deux manières distinctes (selon les formules proposées par les banques) :
soit le montant de votre échéance est modifié (la durée de votre crédit reste donc inchangée),
soit la durée de votre prêt est rallongée ou réduite (le montant de votre mensualité reste donc inchangée). Ce prêt se traduit par un taux de départ plus élevé qu'un prêt révisable pur mais offre, en échange, une plus grande sécurité.
D'autres formules de couverture existent à l'heure actuelle, chaque banque développant – avec plus ou moins de réussite - ses propres produits.
On peut notamment citer les formules dites « mixtes » qui se caractérisent par une période de fixité (de 2, 5, 7, 10 ou 15 ans) suivi d'une période durant laquelle le taux peut varier avec ou sans limite. Ce concept de financement peut présenter un intérêt pour les primo-accédants (jeunes emprunteurs) qui savent, dès la signature de leur offre de prêt, qu'ils n'iront pas jusqu'au terme de leur crédit.
Exalliance ne commercialise pas de prêts à taux révisable pur (c'est-à-dire sans cap).
Le prêt à taux zéro (dit PTZ +) est un prêt immobilier ne générant aucun intérêt. C'est une aide gouvernementale à l'accession à la propriété qui est distribuée par les banques qui ont signé une convention avec l'Etat (la grande majorité des établissements à ce jour). La banque apprécie en toute autonomie la solvabilité et les garanties de l'emprunteur et n'a donc pas l'obligation d'accorder le PTZ +.
Pour pouvoir prétendre au PTZ +, il est indispensable qu'aucun des futurs occupants du logement, qu'il soit ou non emprunteur, n'ait été propriétaire de sa résidence principale au cours des 24 mois précédant l'offre de prêt. Toutefois, cette condition n'est pas exigée lorsque l'emprunteur ou l'un des occupants du logement est :
titulaire d'une carte d'invalidité de 2ème ou 3ème catégorie et dans l'incapacité d'exercer une activité professionnelle,
bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé (AAH) ou de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH),
victime d'une catastrophe (par exemple : catastrophe naturelle, technologique) ayant rendu sa résidence définitivement inhabitable (la demande doit être réalisée dans les 2 ans suivant la publication de l'arrêté constatant le sinistre).
Un bénéficiaire vendant son logement pour en acheter un nouveau peut demander le transfert de son PTZ +.
Dans tous les cas, le logement concerné par le prêt doit obligatoirement être la résidence principale du bénéficiaire, c'est-à-dire qu'il doit l'occuper au moins 8 mois par an, dans les cas suivants :
pour raison de santé,
en cas d'obligation liée à l'activité professionnelle caractérisée : par des déplacements réguliers, par la nécessité absolue de service contraignant l'emprunteur à résider dans un logement qui n'est pas le logement financé avec le PTZ +, par l'éloignement entre le logement financé et le lieu de l'activité, dans la limite d'une durée de trois ans,
en cas de mise en location du logement sous, là aussi, des conditions bien précises.
Il est rappelé que la condition de non propriété lors des 24 mois précédent l'achat peut amener un ancien propriétaire à être éligible au PTZ +. Il faut simplement que ce dernier ait revendu son ancienne résidence principale depuis au moins 2 ans (il est donc locataire ou hébergé à titre gracieux dans l'intervalle).
Par ailleurs, l'emprunteur doit occuper sa résidence principale dans le délai d'un an suivant la déclaration d'achèvement des travaux ou l'acquisition notariale du logement. Cependant, un acquéreur peut obtenir un PTZ + pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de six ans.
Dans tous les cas, le logement concerné par le prêt doit obligatoirement être la résidence principale du bénéficiaire, c'est-à-dire qu'il doit - ou devra - l'occuper au moins 8 mois par an, sauf déplacements obligatoires.
Le PTZ + est accessible pour l'achat ou la construction d'un logement neuf énergétiquement performant (BBC 2005 ou RT 2012), ou le rachat par ses occupants d'un logement du parc locatif social (HLM). Par ailleurs, est considérée comme une opération neuve l'acquisition d'un logement ancien après réalisation de travaux suffisants pour qu'il soit considéré comme neuf au sens fiscal du terme. Les travaux, réalisés avant la vente, sur l'immeuble existant doivent avoir rendu à l'état « neuf » :
soit la majorité des fondations,
soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la rigidité de l'ouvrage,
soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement,
soit un ensemble d'éléments de second œuvre dans une proportion des deux tiers pour chacun d'eux (CGI : art.257, I-2-2).
Depuis le 1er janvier 2016, la loi s'est quelque peu assouplie à ce sujet en permettant aux primo-accédants souhaitant acheter dans l'ancien de bénéficier du PTZ + dès lors qu'ils consacrent au moins 25 % du coût total de l'opération (incluant donc achat + frais + travaux) à la rénovation du bien en question
On entend par « rénovation », les éléments suivants :
création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes,
modernisation, assainissement ou aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes,
travaux destinés à réaliser des économies d'énergie, à l'exception de ceux financés grâce à un éco-PTZ.
En outre, les travaux devront être réalisés dans un délai maximum de 3 ans.
Il ne peut être accordé qu'un seul PTZ + par ménage et par opération.
Le montant et la durée du PTZ +
Le montant et la durée du PTZ + dépendent du coût total de l'opération (toutes taxes comprises), du nombre de personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement (la femme enceinte d'un enfant à naître compte pour deux ; si elle attend des jumeaux, elle compte pour trois, etc…) et de la nature du logement considéré (neuf, ancien, HLM).
Il dépend, par ailleurs, du revenu fiscal de référence de toutes les personnes composant le foyer. Depuis début 2016, ce plafond global de revenus a été revu à la hausse pour augmenter le nombre de foyers éligibles à ce crédit.
Le tableau ci-dessous récapitule les plafonds de ressources (à compter du 1er janvier 2016). Au-delà des montants indiqués, vous n'êtes pas éligibles au PTZ +.
Le calcul du PTZ + dépend aussi du montant global de votre opération. Le tableau ci-dessous récapitule les montants maximum à ne pas dépasser selon le nombre de personnes constitutif du foyer fiscal.
Le calcul du montant du PTZ est complexe parce qu'il intègre d'autres notions ou spécificités (notamment le coefficient familial). Pour valider le montant de votre PTZ +, cliquez ici
Les revenus pris en compte sont les revenus fiscaux de référence c'est-à-dire ceux qui figurent sur les avis d'imposition de l'année N-2. Ils tiennent compte des abattements (10% pour les salariés) et des autres cas particuliers (pensions alimentaires, revenus fonciers, dons aux œuvres).
Enfin, le montant et la durée du PTZ + dépendent de la zone géographique où se situe le bien immobilier. Pour savoir dans quelle catégorie (A, B1, B2 ou C) se situe votre commune, cliquez ici.
La durée de remboursement du prêt varie de 20 à 25 ans (avec un palier à 22 ans) étant entendu que l'Etat a réintroduit la possibilité d'obtenir un différé (c'est-à-dire une première phase durant laquelle vous ne remboursez rien).
La durée du différé de remboursement ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l'opération. Il faut savoir également que la durée de cette première période peut être réduite à la demande de l'emprunteur sans pouvoir être inférieure à 4 ans.
Le PTZ +, qui ne peut être accordé seul, est cumulable avec tout autre prêt, sous réserve des conditions éventuelles d'obtention liées à chacun d'entre eux :
le prêt bancaire libre,
le prêt PAS,
le prêt 1% patronal, - les prêts sociaux,
l'éco-PTZ (dans ce cas, le coût d'opération retenu pour le calcul du montant du PTZ + ne tient pas compte des montants de travaux financés par l'éco-PTZ).
Tant que le PTZ n'est pas intégralement remboursé, le logement ne peut être loué qu'en cas de :
mutation professionnelle à plus de 50 kilomètres ou 1h30 de transport du logement,
divorce ou de dissolution d'un PACS,
de chômage de plus d'un an,
Il ne peut en aucun cas devenir résidence secondaire, local commercial ou location de vacances.
L'Eco-PTZ
L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer les travaux de rénovation énergétique des logements. Il est réglementé par le décret et l'arrêté du 30 mars 2009. Ce prêt peut être accordé au propriétaire de logement et au syndicat de copropriétaires jusqu'au 31 décembre 2018.
Bénéficiaires et logements concernés
Vous pouvez bénéficier d'un Eco-prêt à taux zéro individuel que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur de votre logement et ceci sans aucune conditions de ressources. Vous pouvez bénéficier d'un éco-PTZ :
Types de travaux concernés
Les travaux doivent concerner :
soit des travaux répondant à 2 des 6 actions du bouquet de travaux suivant : isolation performante de la toiture, isolation performante des murs donnant sur l'extérieur, isolation performante des fenêtres et portes donnant sur l'extérieur, installation ou remplacement d'un chauffage ou d'une production d'eau chaude sanitaire, installation d'un chauffage utilisant les énergies renouvelables, installation d'une production d'eau chaude sanitaire utilisant les énergies renouvelables.
soit des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale de votre logement déterminé par une étude thermique réalisée par un bureau d'étude spécialisé. Ce seuil est de 150 kWh/m²/an si la consommation d'énergie du logement avant les travaux est supérieure ou égale à 180 kWh/m²/an (80 kWh/m²/an si la consommation est inférieure à 180 kWh/m²/an). Vous êtes concernés par cette mesure uniquement si votre logement a été construit après le 1er janvier 1948. Attention, l'étude thermique ne doit pas être confondue avec le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui est moins complet.
Vos travaux doivent impérativement être réalisés par une entreprise bénéficiant d'un signe de qualité Reconnu garant de l'environnement (RGE). Cette qualification n'est pas exigée pour les travaux de réhabilitation de systèmes d'assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d'énergie.
Une fois le choix des travaux défini, vous devez vous adresser à une banque muni d'un « formulaire devis » rempli avec les entreprises retenues.
Montant et remboursement de l'Eco-PTZ
Le montant maximum accordé est de 30.000 €, remboursable sans intérêt. Il n'est autorisé qu'un seul éco-PTZ individuel par logement (à compter du 1er juillet 2016, il vous sera possible de demander un 2nd Eco-PTZ pour le même logement). Toutefois, un Eco-PTZ peut être complété par un Eco-PTZ collectif pour financer des travaux réalisés par la copropriété.
La durée de remboursement maximale est de 10 ans et peut être réduite jusqu'à un minimum de 3 ans. Pour alléger les charges liées au remboursement, sa durée peut être portée à 15 ans en accord avec l'établissement bancaire. C'est le cas notamment en cas de financement d'un bouquet de 3 opérations de travaux ou plus.
Tant que l'Eco-PTZ n'est pas intégralement remboursé, le logement qui en bénéficie ne peut être :
Le non respect de cette obligation entraîne le remboursement intégral du capital restant dû.
Vous devez transmettre à la banque, dans un délai de 3 ans à partir de la date d'octroi de l'Eco-PTZ, tous les éléments justifiant que les travaux ont été effectivement réalisés. La justification des travaux s'effectue par le biais du « formulaire factures » (que vous remet le ou les artisans qui sont intervenus sur votre chantier).
Le prêt-relais et l'achat revente
Le principe du prêt-relais – souvent mal perçu – est relativement simple. Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence et vous avec un coup de cœur pour un nouveau bien. Vous avez donc besoin dans l'immédiat de la somme immobilisée dans votre propriété actuelle pour acheter votre nouveau logement. Le prêteur va donc vous avancer une partie de cette somme, sous la forme d'un crédit qu'on nomme prêt-relais. Ce prêt est destiné à être soldé lors de la vente de votre bien actuel.
Selon les établissements et les diverses formules de prêt possible, le montant de cette avance s'établit entre 60 % et 80 % de la valeur du bien à vendre. Le prêteur peut avoir recours à une expertise de votre bien pour en déterminer la valeur et couvrir prudemment ce prêt-relais en cas de risque. Les prêts relais sont des prêts personnalisés de courte durée : de un à deux ans maximum (parfois prorogeable d'une année supplémentaire).
Il existe trois grandes classes de crédit-relais :
Le prêt relais accompagné d'un prêt amortissable classique. Le bien que vous avez en vue coûte plus cher que votre bien actuel. Vous devez donc emprunter une somme supérieure à la valeur du bien à vendre. Le prêteur vous avance une certaine quotité (en moyenne entre 60 et 80 % de la valeur du bien à vendre) sous la forme d'un prêt-relais et complète votre besoin de financement par un prêt amortissable. Vous remboursez chaque mois, dès le départ, les intérêts du prêt relais ainsi que les échéances du prêt classique (qui incluent les intérêts et l'amortissement du capital).
Cette solution de financement est simple et elle s'avère également intéressante en terme de coût final. En revanche, il est possible que l'échéance totale mensuelle soit supérieure à votre capacité d'endettement, en tous cas jusqu'à la vente effective de votre appartement – sur lequel court sans doute un crédit - qui permettra de rembourser votre prêt-relais. Dans ce cas, la formule suivante peut se révéler plus adaptée.
Le prêt relais avec « franchise totale » accompagné d'un prêt amortissable avec « différé d'amortissement ». Vous empruntez une somme supérieure à la valeur du bien à vendre. Ce montage est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où votre bien n'est pas encore vendu. Il associe un prêt-relais à un crédit à long terme. Le prêt-relais est accordé pour une période de 12 à 24 mois. Il est assorti d'une période de « franchise totale », ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois, à l'échéance en même temps que le capital emprunté.
Afin d'alléger davantage vos charges initiales, le prêt amortissable complémentaire peut lui-même être assorti d'un « différé d'amortissement » pendant une période de 24 mois, durant laquelle vous ne rembourserez que les intérêts sans amortir le prêt.
Le prêt relais sec. Si le produit escompté de la vente de votre bien est égal ou supérieur au coût de votre nouvelle acquisition, vous n'avez besoin que d'une « avance » sans prêt à long terme associé. Ce type de prêt est appelé « prêt-relais sec ». Les conditions financières et d'octroi d'un prêt relais sec sont moins favorables que celles des prêts relais associés à crédit amortissable persistant car la rentabilité pour le prêteur est très faible voire nulle.
Le mode de calcul d'un prêt relais est communément le suivant : [(valeur du bien à vendre – 30 % de décote bancaire pour risque à la revente) – (capital restant éventuellement du + pénalités de remboursement de ce crédit)]
Prêt-relais et 1% logement
Les salariés des entreprises assujetties au 1 % logement peuvent bénéficier d'un prêt-relais à taux spécialement attractif (1% sur un an, renouvelable une fois) en cas de :
vente pour mobilité professionnelle
perte d'emploi liée à un plan social. Par ailleurs, ce prêt couvre au maximum 70 % de la valeur vénale du logement à vendre dans la limite de 105.600 € pour un bien situé en zone 1 (Paris et région parisienne), 86.400 € pour la zone 2 et 67.200 € pour la zone 3 (province).
Autre alternative : le crédit achat-revente
A côté des prêts relais traditionnels, il existe une solution, encore peu connue mais progressivement proposée par les banques : le prêt achat-revente ou relais-rachat.
L'établissement prêteur va racheter votre crédit en cours et le combiner à votre nouvel emprunt. Pour être certain que vous ne risquez pas de dépasser le seuil des 33 % d'endettement, la banque vous fournit une avance de 70 % du montant estimé de votre bien.
Exemple : vous envisagez un achat immobilier pour 260.000 euros. Votre logement actuel est estimé à 200.000 euros (le capital restant dû est encore de 80.000 euros). Vos revenus mensuels s'élèvent à 3.800€ / mois. Vous disposez alors d'une avance de : 200.000 x 70 % c'est-à-dire 140.000 €. Le montant du nouveau crédit s'établit donc à 260.000 € + 80.000 € (capital restant dû) + 2.000 € (indemnités de remboursement anticipé) – 140.000 € (avance) soit un total de 202.000 €. Dans l'hypothèse d'un taux d'emprunt aux alentours de 2 % sur 20 ans, vos mensualités s'établiront alors aux alentours de 1.100 euros (selon votre assurance) et vous resterez ainsi sous la barre des 33 % d'endettement (au regard de votre salaire mensuel moyen de 3.800 €).
Ce type de prêt peut donc se révéler plus avantageux qu'un prêt relais classique qui, lui, déduit le montant du capital restant dû de l'avance. Si l'on reprend l'exemple précédent, vous n'auriez alors droit qu'à un crédit relais de 200.000 € x 70 % – 80.000 soit 60.000 € (au lieu des 140.000 € envisagés dans le prêt achat-revente). Ce calcul du prêt vous pousse alors au-delà des limites autorisées d'endettement…
Le prêt accession sociale (PAS) est un prêt immobilier réglementé par l'État dont la principale caractéristique est d'ouvrir droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). D'une durée allant de 5 à 30 ans (voire 35 ans), les conditions d'obtention du PAS sont soumises à différents critères :
le plafond de ressources,
le type d'achat,
la surface minimale.
De plus, le montant du PAS peut couvrir jusqu'à 100 % du coût de l'opération. Par ailleurs, il est éligible au bénéfice de la sécurisation permettant un abaissement temporaire des mensualités en cas de chômage.
Le PAS est distribué par les établissements financiers ayant signé une convention avec l'Etat (c'est-à-dire la très grande majorité des banques et des organismes prêteurs).
Le PAS est réservé aux personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond, plafond qui varie en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal et le lieu d'achat. Pour bénéficier du PAS, l'emprunteur doit être français ou titulaire d'une carte de séjour.
Les plafonds de ressources sont les suivants (depuis le 1er octobre 2014, les plafonds de revenus pour l'obtention d'un PAS sont alignés sur ceux du PTZ):
(*) Zone A : Paris, communes d'Ile-de-France et Côte d'Azur.
Zone B1 : villes de plus de 250.000 habitants, certaines communes d'Ile-de-France et de Côte d'Azur, DOM, Corse.
Zone B2 : villes de 50 000 habitants, certaines communes littorales ou frontalières, pourtour de l'Ile-de-France.
Attention : les critères d'acceptation sont les mêmes que pour un prêt immobilier traditionnel : revenus des emprunteurs, taux d'endettement, apport personnel, garanties offertes...
Le PAS porte uniquement sur la résidence principale de l'emprunteur ou de ses ascendants, descendants ou de ceux de son conjoint.
Il peut financer :
l'acquisition d'un logement ancien.
l'achat d'un logement neuf (VEFA par exemple),
les travaux d'amélioration, d'aménagement, d'agrandissement (minimum 14 m² supplémentaires), d'économie d'énergie du logement avec un minimum de 4.000 €.
Dans le cadre de travaux d'amélioration ou d'aménagement, le bien doit répondre à des normes minimales d'habitabilité (eau, électricité, gaz, cuisine, WC, salle d'eau, chauffage) ainsi qu'à des normes minimales de surface en fonction du nombre de personnes dans le foyer.
Les normes de surfaces minimales dans le neuf sont les suivantes :
Pour un logement de plus de 20 ans, un état des lieux, réalisé par un professionnel, doit être effectué afin de vérifier qu'il respecte les normes minimales de confort et de surface réglementaires. Si ce n'est pas le cas, il indique les travaux à réaliser afin de le rendre conforme à la réglementation.
un PTZ +,
un prêt fonctionnaire,
un prêt-relais,
un prêt 1 % employeur,
une subvention de l'Anah (Agence National de l'Habitat).
Le PAS est destiné à la résidence principale de l'emprunteur. Toutefois, la mise en location d'un logement financé par un tel prêt est possible dans les deux cas suivants:
l'emprunteur peut louer le logement dans la limite de six ans à partir de l'achèvement des travaux s'il l'a acquis en vue de sa retraite ou dans la perspective d'un retour des DOM-TOM ou de l'étranger.
l'emprunteur peut également le louer s'il se trouve dans l'obligation de le quitter pour des raisons professionnelles ou familiales. Dans ce cas, une simple déclaration à la banque suffit pour louer le logement.
Tout comme le Prêt à l'Accession Sociale (PAS), le prêt conventionné (PC) peut être accordé par tous les établissements financiers ayant passé une convention avec l'État afin de financer l'achat ou la construction d'un logement neuf ou ancien avec d'éventuels travaux d'aménagement. Le PC peut avoir un réel intérêt pour trois principales raisons :
son taux est plafonné,
il est accordé sans conditions de revenus,
il ouvre le droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL).
Le prêt conventionné est amortissable sur une durée de 5 à 30 ans. Il est possible de réduire la durée du prêt, sans durée minimale, ou d'allonger la durée du crédit, et ce jusqu'à 35 ans.
Le PC permet de financer :
l'achat d'un logement neuf à usage d'habitation principale,
la construction d'une maison à usage d'habitation principale,
le coût du terrain destiné à la construction (dans la limite de 2.500 m² soit 25 ares),
l'achat d'un logement ancien,
la réalisation de travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie avec un minimum de 4.000 €,
l'achat d'un logement destiné à la location,
les honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur,
la taxe locale d'équipement portant sur le logement acquis,
le remboursement anticipé total d'un PC à annuités progressives,
les frais d'état des lieux en cas d'acquisition d'un logement de plus de 20 ans.
Les modalités et caractéristique du PC sont, de façon générale, très proches de celle du PAS notamment pour ce qui concerne les surfaces habitables minimales.
une subvention de l'Anah (Agence Nationale de l'Habitat),
un prêt fonctionnaire.
Le prêt épargne logement (PEL / CEL)
Le Plan Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL) font parti des placements préférés des français. Ce double système, mis en place en 1965, vise à favoriser l'épargne des particuliers tout en leur offrant des prêts immobiliers à taux bonifiés.
L'Epargne Logement se compose de deux phases :
une phase d'épargne (au moins 48 mois pour le PEL et 18 mois pour le CEL) : votre PEL / CEL est alimenté par des versements réguliers. L'épargne constituée est rémunérée par un taux d'intérêt et bonifiée par une prime d'Etat,
une phase de prêt : à l'issue de la phase d'épargne, il vous est possible de réaliser un emprunt selon des conditions définies au début de la phase d'épargne. Le montant du prêt est « proportionné » à votre effort d'épargne. Il est fixé par le total des intérêts perçus au cours de la phase d'épargne.
les prêts proposés disposent, en principe, de taux intéressants et les frais de dossier sont théoriquement nuls,
le taux de rémunération de l'épargne logement est relativement attractif (surtout si on y ajoute la prime d'Etat),
les intérêts perçus en phase d'épargne ne subissent le poids d'aucune fiscalité (hors prélèvements sociaux).
le montant du prêt immobilier dépend des intérêts « acquis » pendant la phase d'épargne et donc de l'épargne cumulée. En somme, plus les intérêts perçus sont importants plus l'emprunt est conséquent,
le capital est bloqué pendant toute la durée d'épargne. Si vous clôturez votre épargne logement avant la fin de la première phase, vous perdez votre droit à la prime d'Etat et au prêt à taux bonifié.
Le prêt Epargne Logement permet de financer:
l'achat d'un terrain et la construction d'une maison individuelle,
la construction d'un logement dans un collectif (VEFA par exemple),
l'acquisition d'un logement ancien,
la réalisation de travaux d'agrandissement ou d'amélioration.
Ce prêt ne peut servir qu'à financer l'acquisition ou la construction d'une résidence principale (les biens locatifs ne sont pas concernés ; l'usage du CEL peut toutefois permettre le financement d'une résidence secondaire, d'un parking ou de parts de sociétés civiles de placement immobilier).
En complément de vos propres droits à prêts (« droits acquis »), une personne de votre famille (parents, enfants, frère, soeur, oncle, tante, nièce ou neveu) ou de la famille de votre conjoint peut vous céder les droits à prêt de son PEL ou de son CEL. Vous pouvez alors majorer votre capacité d'emprunt, sans toutefois pouvoir dépasser les plafonds.
Spécificités du PEL
depuis le 1er août 2016, le taux de rémunération du PEL (hors prime de l'Etat) est de 1,00 %,
toute personne, même mineure, peut ouvrir un PEL dans la banque de son choix, à la condition qu'il n'en ait pas déjà ouvert un dans un autre établissement,
le plafond de la prime d'Etat, est toujours fixé à 1.525 € pour les logements considérés écologiques, soit classés entre les lettres A et D incluse au diagnostic de performance énergétique. En revanche, elle est abaissée à 1.000 € pour les logements non écologiques, soit classés E et F,
depuis le 1er mars 2011, la prime d'Etat n'est accordée que pour les prêts dépassant les 5.000 €,
pour le PEL, vous devez verser 225 € à son ouverture puis au moins 540 €/an pendant 4 ans (soit 45 € minimum par mois). Le montant maximum des dépôts est de 61.200 €,
le taux du prêt immobilier du PEL est actuellement de 2,20%,
la durée de remboursement varie entre 2 et 15 ans. Le montant maximum d'un prêt PEL s'élève à 92.000 €.
Spécificités du CEL
depuis le 1er août 2016, le taux de rémunération du CEL (hors prime de l'Etat) est de 0,50 %,
toute personne, y compris mineure, peut ouvrir un CEL à condition de ne pas en avoir déjà ouvert un autre au sein d'un autre établissement bancaire,
le plafond de la prime d'Etat est fixé à 1.144 € et dépend de l'année d'ouverture du compte considéré,
le versement à son ouverture ne peut être inférieur à 300 €. Les versements suivants sont libres ; toutefois, un versement ne peut pas être inférieur à 75 €. Le montant maximum des dépôts est de 15.300 €.
le taux du prêt immobilier du CEL est de 2,20 %,
le montant du prêt obtenu par le biais d'un CEL est fixé en fonction du montant des intérêts acquis et de la durée du prêt souscrit,
la durée d'un CEL varie entre 2 et 15 ans. Le montant maximum d'un prêt via un CEL s'élève à 23.000 €.
Important : il est possible que votre courtier vous déconseille la mise en œuvre de vos produits d'épargne logement en tant que prêts à taux bonifiés. En effet, certaines périodes économiques se traduisent par des taux de prêt bancaires inférieurs aux taux légaux d'emprunt des PEL/CEL.
Le prêt in fine est un prêt immobilier dont on ne rembourse que la part des intérêts pendant la durée programmée. Le capital est alors remboursé dans sa totalité à l'échéance du crédit. A cet égard, l'emprunteur se constitue une épargne en versant, en une fois ou de façon périodique, une somme sur un produit d'épargne ou de placement. Ce placement, qui est bien souvent une assurance vie, est nanti en faveur de l'organisme prêteur.
Le prêt in fine a été conçu comme une formule fiscalement avantageuse. Il est attrayant pour les personnes fortement imposées et qui perçoivent des revenus fonciers : les investisseurs locatifs (particuliers ou SCI). Ces investisseurs peuvent déduire de leurs revenus locatifs les intérêts d'emprunt. Plus les intérêts sont élevés, plus la déduction est importante. Or, ces intérêts sont calculés sur le capital restant dû, capital qui diminue à chaque mensualité dans le cadre d'un prêt amortissable traditionnel (le montant des intérêts étant dégressif avec le temps qui passe). A l'inverse, dans le cadre d'un prêt in fine, pour lequel le capital n'est pas amorti, les intérêts restent à un niveau élevé pendant toute la durée du prêt immobilier engendrant ainsi une défiscalisation forte et durable.
L'inconvénient majeur du prêt in fine est son taux plus élevé que les autres emprunts immobiliers. Mais au regard des différents avantages qu'il apporte cet inconvénient est minime :
les intérêts non dégressifs et élevés du prêt in fine permettent une déduction fiscale importante,
le surcoût du prêt in fine est souvent compensé par la capitalisation à un taux de rendement du placement supérieur au taux d'emprunt (selon les périodes et les taux pratiqués),
le prêt in fine permet une diversification du patrimoine (investissement immobilier et financier),
dans la grande majorité des cas, l'assurance du prêt in fine rembourse l'emprunt lorsqu'un accident de la vie survient (décès, invalidité, incapacité…). Dans ces cas là, les successeurs bénéficient, en plus du bien immobilier, du placement (le placement n'est plus nanti en faveur de la banque puisque celle-ci est remboursée par la compagnie d'assurance). Par ailleurs, le placement étant souvent une assurance vie les frais de succession à payer sont limités,
dans le cas d'un versement unique sur le produit d'épargne ou de placement – dès le début prêt - les mensualités à débourser sont moins importantes dans le cadre d'un prêt in fine.
La durée de remboursement d'un prêt in fine varie généralement de 5 à 15 ans (parfois jusqu'à 20 ans).
Il est possible de renégocier le crédit in fine en cours voire de le racheter par le biais d'un crédit amortissable traditionnel.
A ce jour, peu d'établissements bancaires font la promotion de cette formule…
Le prêt action logement (ex prêt 1 % / prêt employeur)
Le prêt 1% logement, appelé aussi « prêt employeur » ou « prêt Action Logement » est dédié aux salariés du secteur privé (hors secteur agricole) appartenant à des entreprises de plus de 10 collaborateurs (ainsi qu'aux retraités depuis moins de 5 ans).
Ce prêt est particulièrement intéressant puisqu'il permet à ses bénéficiaires d'obtenir un financement à un taux bonifié de 1,00 % (hors assurance et garanties). La durée du prêt peut varier de 5 à 20 ans. On notera que cet avantage n'est pas lié au contrat de travail. Ainsi le fait de quitter l'entreprise n'entraîne pas la perte de cet avantage
Les salariés peuvent obtenir un prêt, soit directement auprès de leur entreprise, soit auprès de l'organisme collecteur concerné (CIL, Plurial, Domial, Cilgère, Solendi, Astria…).
Cependant, ce prêt n'est pas un droit car l'employeur peut :
utiliser la totalité de sa contribution pour la location,
établir un ordre de priorité parmi ses salariés (en fonction de la situation familiale, la mutation professionnelle, etc...),
avoir utilisé la totalité de sa contribution pour l'année.
Le prêt action logement permet de financer :
l'acquisition d'un logement ancien (respectant les normes minimales d'habitabilité) avec ou sans travaux si l'emprunteur acquiert une résidence principale pour la première fois (ou s'il s'agit d'une mutation professionnelle),
l'achat d'un terrain suivi d'une construction,
l'achat ou la construction d'un logement neuf,
l'acquisition ou la souscription de parts de sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises ou de sociétés coopératives de construction,
l'acquisition de surfaces habitables ou de locaux non affectés à l'habitation suivie de leur changement de destination en logement,
la phase d'accession des opérations réalisées en PSLA (prêt social location accession),
la remise aux normes d'un logement ancien,
le rachat de la part indivise de l'ex-conjoint suite à un divorce (rachat de soulte),
le rachat de l'intégralité des parts des autres indivisaires par un propriétaire indivis de sa résidence principale,
l'acquisition d'un logement dans le cadre d'un viager libre, occupé à titre de résidence principale par l'acquéreur,
l'acquisition de parts de sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises ou de sociétés coopératives de construction.
Si l'acquéreur est primo-accédant de sa résidence principale (c'est-à-dire n'a pas été propriétaire de sa résidence au cours des deux dernières années) dans un logement ancien ne nécessitant pas de travaux, il doit justifier de ressources inférieures aux plafonds PAS (prêt accession sociale).
Par contre, il existe 3 cas dans lesquels ce prêt est accessible sans condition de ressources :
dans le cas de la construction d'un logement ou de l'acquisition d'un logement neuf respectant les conditions de performance énergétique requises pour les logements neufs,
pour l'acquisition d'un logement ancien nécessitant des travaux. Dans ce cas le logement doit avoir plus de 20 ans et le montant des travaux d'amélioration doit représenter au moins 20 % du prix de revient final de l'opération. Les travaux et le dépôt de la demande de prêt doivent être réalisés dans les 2 années qui suivent l'acquisition du bien immobilier,
pour l'acquisition d'un logement ancien sans travaux dans le cas d'une situation de mobilité professionnelle.
Une personne qui a déjà été propriétaire peut néanmoins bénéficier de ce prêt :
lorsqu'elle est locataire et désire acheter son logement (utilisation de son droit de préemption),
dans le cas d'une levée de l'option d'achat stipulée dans un contrat de location-accession (hors prêt social location accession),
dans le cas d'un achat dans le cadre de la vente HLM,
si elle est le premier occupant d'un logement achevé depuis moins de cinq ans et qu'elle souhaite l'acquérir.
Les conditions d'octroi du prêt 1 % varient en fonction du collecteur auquel vous êtes affilié via votre employeur. En fonction de chaque organisme, le montant ou la durée du prêt, le taux d'endettement accepté des emprunteurs (en règle générale 30 % maximum) ainsi que l'ancienneté (généralement au moins 1 an dans l'entreprise) pour en bénéficier peuvent être différents.
Le montant du prêt ne peut pas dépasser 30 % du coût total de l'opération. Son montant peut varier de 7.000 € à 25.000 € et dépend de l'endroit où se situe l'opération (cf. tableau ci-après).
Le prêt 1 % employeur peut-être cumulé avec d'autres prêts comme :
le PTZ +,
le prêt bancaire traditionnel.
Le cas échéant, un lissage de prêt peut être envisagé.
En cas de remboursement par anticipation – notamment au moment de la revente du bien - il n'est nullement question de payer des frais ou des indemnités.
Le salarié dépose sa demande de prêt auprès de son employeur. S'il s'agit d'un logement neuf, ou ancien dans lequel des travaux doivent être effectués, la demande d'octroi de prêt en cas de mobilité professionnelle, doit être présentée dans les 24 mois à compter du changement de lieu de travail entrainant un changement de domicile.
Le prêt action logement n'est pas accordé automatiquement. L'emprunteur doit s'adresser à l'organisme collecteur auprès duquel son entreprise verse sa participation à l'effort de construction ou à l'organisme collecteur le plus proche.
De nombreux frontaliers français – et notamment alsaciens - travaillant en Suisse souhaitent acheter un logement en France, pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif. Pour cela, certaines banques leur proposent des prêts en devises CHF. Afin de permettre l'achat du logement en France, les établissements prêteurs concernés prêtent un capital en euros. En revanche, l'emprunteur effectue ses remboursements dans la devise dans laquelle il perçoit ses revenus, c'est-à-dire le Franc Suisse (CHF).
La souscription d'un prêt en devises présente 2 gros avantages pour les frontaliers :
cela les met à l'abri de la volatilité du cours Euros / CHF,
les taux sont régulièrement plus bas que pour un prêt immobilier libellé en euros (on observe des différences de l'ordre de 0,50 à 1,00 %).
Attention, toutefois, à ce genre d'emprunt dont l'aspect alléchant a, par exemple, été mis à mal au courant de l'année 2015 par une forte réévaluation orchestrée par l'Etat helvète.
Le cas Les risques ne sont pas négligeables :
risque d'un taux de change défavorable lors de la revente du bien (et donc du solde du crédit en cours),
risque lié à l'encaissement d'un loyer en euro – dans le cadre d'un investissement locatif – alors que le prêt est libellé en CHF,
risque de perte d'emploi avec perception d'une allocation chômage versée en euro alors que le prêt reste à rembourser en CHF…
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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités d'emprunt avant de vous engager. Exalliance est une société dite Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement exerçant en qualité de courtier conformément aux articles L 519-1 et suivants et aux articles R 519-1 à R 519-31 du Code Monétaire et Financier. Article L 321-2 de la loi n°2001-1168 du 11 décembre 2001 relative au crédit immobilier : "Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent". Toutes les mentions légales en cliquant ici.

References: art.257
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