Source: http://www.rae-sh.com/16-rechtsgebiete/kapitalanlagenrecht/132-bgh-zur-aufklaerungspflicht-ueber-rueckverguetungen-bei-geschlossenen-immobilienfonds-urteil-vom-11092012-xi-zr-36310-lg-hildesheim-olg-celle
Timestamp: 2017-09-20 03:42:04+00:00

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BGH zur Aufklärungspflicht über Rückvergütungen bei geschlossenen Immobilienfonds - Urteil vom 11.09.2012 - XI ZR 363/10 (LG Hildesheim, OLG Celle)
Aufklärungspflichtige Rückvergütungen liegen auch dann vor, wenn diese nicht aus einem Agio oder aus Verwaltungsgebühren, sondern aus sonstigen offen ausgewiesenen Vertriebskosten fließen, wobei es nicht darauf ankommt, ob die Zahlung des Anlegers „über die Bank” oder direkt an die Fondsgesellschaft erfolgt.
Die Klägerin macht, nachdem ihre Klage gegenüber den früheren Beklagten zu 2) und zu 3) durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde rechtskräftig abgewiesen worden ist, in der Revisionsinstanz nur noch gegenüber der Beklagten zu 1) (nachfolgend: Beklagte) Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Beratung im Zusammenhang mit der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds geltend.
Die Klägerin beteiligte sich am 10. 9. 1998 auf Anraten des Mitarbeiters K. der Beklagten als Direktkommanditistin an dem geschlossenen Immobilienfonds L. (nachfolgend: Fonds).
Der Fonds investierte in sechs eigenständige Büro- und Verwaltungsgebäude im S. Hauptmieter der Fondsgebäude war der B., mit dem ein Mietvertrag mit einer Vertragslaufzeit von zehn Jahren, der eine Verlängerungsoption enthielt, geschlossen worden war. Die Klägerin beteiligte sich mit der Mindestbeteiligungssumme von 100000 DM, wobei, wie im Prospekt vorgesehen, das Beteiligungskapital zu 73,1% aus Eigenmitteln der Anlegerin und zu 26,9% über eine obligatorische Anteilsfinanzierung aufgebracht wurde. Neben ihrer Beitrittserklärung unterzeichnete die Klägerin einen Übernahme/Darlehensvertrag über 26900 DM. Mittels dieses Vertrages übernahm die Klägerin entsprechend dem Konzept des Fonds anteilig ein von der M. bei der früheren Beklagten zu 2) aufgenommenes Darlehen. Mit der früheren Beklagten zu 3) wurde vereinbart, dass diese die aus der Beteiligung erwachsenen Rechte der Klägerin treuhänderisch für diese wahrnehmen sollte.
Die mit dem B. geschlossenen Mietverträge liefen im Jahr 2008 aus und wurden von diesem nicht verlängert. Infolge der ausbleibenden Mietzahlungen i.H.v. mehr als 1 Mio. DM monatlich kam die Fondsgesellschaft in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Da eine Neuvermietung nur nach umfassenden baulichen Maßnahmen möglich gewesen wäre, wurden die Fondsobjekte im Jahr 2008 veräußert. Der Erlös von gut 37 Mio. € reichte nicht aus, um die Restverbindlichkeiten aus der Immobilienfinanzierung vollständig zu decken.
Die Klägerin hat die Beklagte u.a. deswegen auf Schadensersatz in Anspruch genommen, weil deren Mitarbeiter nicht über vereinnahmte Rückvergütungen informiert habe und Prospektangaben des bei der Anlageberatung verwendeten Prospektes in Bezug auf das Totalausfallrisiko und die Kommanditistenhaftung nach § HGB § 172 Abs. HGB § 172 Absatz 4 HGB unzureichend seien. Sie macht einen Schaden i.H.v. 45077,54 € geltend, der sich aus dem aus eigenen Mitteln aufgebrachten Beteiligungsbetrag von 37375,44 € sowie aus den an die frühere Beklagte zu 2) geflossenen Zinsen i.H.v. 7702,10 € errechnet. Die Klägerin begehrt diesen Betrag nebst Zinsen Zug um Zug gegen Abtretung ihrer Kommanditanteile an dem Fonds. Ferner macht sie 1761,08 € vorgerichtlicher Anwaltskosten geltend und begehrt die Feststellung der Ersatzpflicht für weitere Schäden sowie Feststellung des Annahmeverzuges der Beklagten.
Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der – vom Senat insofern zugelassenen – Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren gegenüber der Beklagten weiter.
Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung – soweit für das Revisionsverfahren von Interesse – im Wesentlichen ausgeführt: Zwischen der Klägerin und der Beklagten sei ein Anlageberatungsvertrag stillschweigend zustande gekommen. Die Beklagte habe ihre aus diesem Anlageberatungsvertrag fließende Pflicht, die Klägerin anleger- und anlagegerecht aufzuklären, nicht verletzt. Soweit die Klägerin in Bezug auf die anlagegerechte Beratung eine Vielzahl von Einzelpunkten aufgegriffen habe, über die nicht aufgeklärt worden sei, stehe dies im Widerspruch zu den Angaben der Klägerin bei ihrer persönlichen Anhörung vor dem LG. Eine Pflichtverletzung liege auch nicht in einer unterbliebenen Aufklärung über sog. Kick-back-Zahlungen. Insoweit sei unstreitig, dass die Beklagte für die Vermittlung der Anlage eine Zahlung i.H.v. 7% des eingesetzten Eigenkapitals von 73100 DM, mithin 5117 DM erhalten habe, worauf sie die Klägerin nicht hingewiesen habe. Eine Haftung der Beklagten folge hieraus jedoch deshalb nicht, weil es sich bei der von ihr vereinnahmten Zahlung nicht um eine Kick-back-Zahlung aus Ausgabeaufschlägen oder Verwaltungsgebühren gehandelt habe.
Zu Recht und von der Revision nicht angegriffen ist das Berufungsgericht vom Zustandekommen eines Anlageberatungsvertrages zwischen der Klägerin und der Beklagten ausgegangen.
Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht aber eine Verletzung der Pflichten aus diesem Beratungsvertrag verneint.
a) Entgegen der Ansicht der Revision folgt eine Haftung der Beklagten allerdings nicht aus einer unzulänglichen Darstellung des Totalverlustrisikos bzw. der Haftung eines Kommanditisten nach § HGB § 172 Abs. HGB § 172 Absatz 4 HGB in dem Prospekt, den der Berater K. bei der Anlageberatung verwendet hat.
aa) Wie der Senat bereits entschieden hat, muss auf das Totalverlustrisiko bei einem Immobilienfonds grds. nicht gesondert hingewiesen werden (Senatsurt. v. 27. 10. 2009 – BGH Aktenzeichen XIZR33708 XI ZR 337/08, WM 2009, WM Jahr 2009 Seite 2303 RdNr. WM Seite 2303 Randnummer 25). Besondere gefahrerhöhende Umstände, die ausnahmsweise eine Aufklärung rechtfertigen könnten, liegen nicht vor. Der Umstand, dass der Fonds nicht unmittelbar selbst Immobilien errichtete und vermietete, sondern sich an sechs Objektgesellschaften als atypisch stiller Gesellschafter beteiligte, die ihrerseits Eigentümer jeweils eines Gebäudes am S. waren, stellt keinen gefahrerhöhenden Umstand dar. Auch insofern tritt der Totalverlust des Anlegerengagements nur dann ein, wenn die Vermietung nicht erfolgen kann und aufgenommene Kredite nicht zurückgezahlt werden können.
bb) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Prospekt auch nicht in Bezug auf die Haftung des Kommanditisten nach § HGB § 172 Abs. HGB § 172 Absatz 4 HGB unrichtig. Das Berufungsgericht hat zu Recht in Bezug auf die frühere Beklagte zu 3) ausgeführt, dass der Prospekt auf Seiten 76f. ausreichend über den Regelungsinhalt des § HGB § 172 Abs. HGB § 172 Absatz 4 HGB informiert (vgl. dazu auch Senatsurteil vom 27. 10. 2009 – BGH Aktenzeichen XIZR33708 XI ZR 337/08, WM 2009, WM Jahr 2009 Seite 2303 RdNr. WM Seite 2303 Randnummer 28).
b) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch eine Aufklärungspflichtverletzung in Bezug auf die unstreitig von der Beklagten vereinnahmten Rückvergütungen i.H.v. 7% des eingesetzten Eigenkapitals (= 5117 DM) verneint, weil diese nicht aus Ausgabeaufschlägen oder Verwaltungsgebühren geflossen seien.
aa) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats ist eine Bank aus dem Anlageberatungsvertrag verpflichtet, über die von ihr vereinnahmte Rückvergütung aus offen ausgewiesenen Vertriebsprovisionen ungefragt aufzuklären (vgl. zuletzt Senatsurt. v. 8. 5. 2012 – BGH Aktenzeichen XIZR26210 XI ZR 262/10, WM 2012, WM Jahr 2012 Seite 1337 RdNr. WM Seite 1337 Randnummer 17 m.w.Nachw., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Aufklärungspflichtige Rückvergütungen sind – regelmäßig umsatzabhängige – Provisionen, die im Gegensatz zu versteckten Innenprovisionen nicht aus dem Anlagevermögen, sondern aus offen ausgewiesenen Provisionen wie z.B. Ausgabeaufschlägen und Verwaltungsvergütungen gezahlt werden, deren Rückfluss an die beratende Bank aber nicht offenbart wird, sondern hinter dem Rücken des Anlegers erfolgt. Hierdurch kann beim Anleger zwar keine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit der Anlage entstehen, er kann jedoch das besondere Interesse der beratenden Bank an der Empfehlung gerade dieser Anlage nicht erkennen (vgl. zuletzt Senatsurt. v. 8. 5. 2012 – BGH Aktenzeichen XIZR26210 XI ZR 262/10, WM 2012, WM Jahr 2012 Seite 1337 RdNr. WM Seite 1337 Randnummer 17 m.w.Nachw.). Danach handelt es sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch dann um aufklärungspflichtige Rückvergütungen, wenn diese nicht aus einem Agio oder aus Verwaltungsgebühren, sondern aus sonstigen offen ausgewiesenen Vertriebskosten fließen, wobei es auch nicht darauf ankommt, ob die Zahlung des Anlegers „über die Bank” oder direkt an die Fondsgesellschaft erfolgt (vgl. zuletzt Senatsurt. v. 8. 5. 2012 – BGH Aktenzeichen XIZR26210 XI ZR 262/10, WM 2012, WM Jahr 2012 Seite 1337 RdNr. WM Seite 1337 Randnummer 18 m.w.Nachw.).
bb) Da die Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts für die Vermittlung der Fondsbeteiligungen eine Zahlung i.H.v. 7% des eingesetzten Eigenkapitals erhalten hat, die aus den im Prospekt i.H.v.ca. 7,9 Mio. DM ausgewiesenen „Kosten der Eigenkapitalbeschaffung” flossen, handelt es sich um eine Rückvergütung, über die die Beklagte die Klägerin ungefragt hätte aufklären müssen.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ ZPO § 561 ZPO). Nach den bisher getroffenen Feststellungen kann nicht von der Verjährung etwaiger Ansprüche der Klägerin gegen die Beklagte ausgegangen werden.
Ohne Erfolg beruft sich die Revisionserwiderung auf die formularmäßige Klausel in der Beitrittserklärung, in der es heißt „Eventuelle Ansprüche gegen diese Personen verjähren innerhalb von 6 Monaten ab Kenntnis, spätestens innerhalb von 3 Jahren ab Beteiligungsbeginn”.
Diese Klausel wirkt bereits allein deswegen nicht zu Gunsten der Beklagten, weil sie nicht zu „diesen Personen” gehört, zu deren Gunsten die Verjährung abgekürzt werden soll. Die Klausel bezieht sich nach dem Wortlaut des ihr vorangestellten Satzes auf Initiatoren, Vertriebsbeauftragte, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Anlageberater, Treuhänder und Vermittler oder sonstige Dritte, „die an der Erstellung des Prospektes oder der Konzeption der Fondsgesellschaft mitgewirkt haben”. Zumindest nach der Unklarheitenregel des § BGB § 305c Abs. BGB § 305C Absatz 2 BGB (§ AGBG § 5 AGBG a.F.) bezieht sich der letzte Halbsatz auf alle vorher genannten Personen. Die Beklagte ist zwar Anlageberaterin, sie hat jedoch weder nach dem Parteivortrag noch nach dem Inhalt des Prospektes an dessen Erstellung oder der Konzeption der Fondsgesellschaft mitgewirkt, so dass die Verjährungsregelung sie nicht betrifft. Es kann daher dahinstehen, ob die Klausel auch nach § BGB § 309 Nr. 7b BGB (§ AGBG § 11 Nr. 7 AGBG a.F.) unwirksam ist (vgl. dazu BGH, Urt. v. 23. 4. 2012 – BGH Aktenzeichen II ZR 211/09, WM 2012, WM Jahr 2012 Seite 1184 RdNr. WM Seite 1184 Randnummer 42 und BGH Aktenzeichen II ZR 75/10, WM 2012, WM Jahr 2012 Seite 1293 RdNr. WM Seite 1293 Randnummer 30, jeweils m.w.Nachw.).
Die Frage, ob der Anspruch der Klägerin aufgrund der Regelverjährung (Art. EGBGB Artikel 229 § EGBGB Artikel 229 § 6 Abs. EGBGB Artikel 229 § 6 Absatz 1 Satz 1, Abs. EGBGB Artikel 229 § 6 Absatz 4 Satz 1 EGBGB, § BGB § 199 Abs. BGB § 199 Absatz 1 BGB) verjährt ist, kann mangels Feststellungen des Berufungsgerichts zu den subjektiven Voraussetzungen des § BGB § 199 Abs. BGB § 199 Absatz 1 Nr. 2 BGB (siehe dazu OLG Karlsruhe, Urt. v. 9. 8. 2011 – OLGKARLSRUHE Aktenzeichen 17U411 17 U 4/11, rechtskräftig durch Senatsbeschl. v. 3. 4. 2012 – BGH Aktenzeichen XIZR38311_17U6509 XI ZR 383/11 u.v. 6. 7. 2011BGH Aktenzeichen XIZR38311_17U6509 – 17 U 65/09, rechtskräftig durch Senatsbeschl. v. 19. 6. 2012 – BGH Aktenzeichen XIZR30011 XI ZR 300/11; siehe auch OLG Düsseldorf, Beschl. v. 9. 12. 2010 – OLGDUESSELDORF Aktenzeichen 6U3010 6 U 30/10, juris RdNr. 34f., rechtskräftig durch BGH, Beschl. v. 26. 1. 2012 – BGH Aktenzeichen IIIZR811 III ZR 8/11; U. Schäfer, in: Schäfer/Sethe/Lang, Handbuch der Vermögensverwaltung, § 21 RdNr. 60a. E.) derzeit nicht beantwortet werden.
Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuheben (§ ZPO § 562 Abs. ZPO § 562 Absatz 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ ZPO § 563 Abs. ZPO § 563 Absatz 1 Satz 1 ZPO). Sollte es im weitere Verfahren auf die Frage der Kausalität ankommen, weist der Senat auf die Ausführungen in seinem Urteil vom 8. 5. 2012 (BGH Aktenzeichen XIZR26210 XI ZR 262/10, WM 2012, WM Jahr 2012 Seite 1337 RdNr. WM Seite 1337 Randnummer 28ff.) hin.

References: § 172
 § 172
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 BGH 
 § 172
 § 172
 § 172
 § 172
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 561
 § 305
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 § 5
 § 309
 § 11
 BGH 
 BGH 
 § 6
 § 6
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 § 199
 § 199
 § 199
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 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 21
 § 562
 § 562
 § 563
 § 563