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Timestamp: 2016-08-27 15:10:28+00:00

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Canone concordato .come calcolarlo?
Inserisci un quesito 03-03-2008 Condominioweb.com forum > Locazioni e spese : diritti inquilino e proprietario Canone concordato .come calcolarlo?
Condominioweb.com forum > fulvio.genova
Buongiorno a tutti, devo stipulare un contratto di locazione (sono il locatore), ma sinceramente non riesco a capire come calcolare il canone concordato, non mi sono chiare le tabelle a mq e quanto maggiorarle (istat,condizioni immobile etc..Se fornisco i dati, qualacuno può aiutarmi? Grazie anticipatamente! prociotta
Scritto da RossoFo il 17 Mar 2008 - 14:28:10:Credi conviene sempre per il locatore i 4+4 non credere al vantaggio del concordato.Lo so per esperienza fidati.a vuoi illuminarci con la tua esperienza ? prociotta
Scritto da nicolasvan il 18 Mar 2008 - 03:19:44:
1)l'I.C.I varia anche per i contratti 4+4
2)ma di quale canone inalterato e fisso stai parlando?
3)non può non convenire se a parità di prezzo ti permette un guadagno maggiore. Il guadagno dipende dalla differnza di prezzo tra il concordato ed il patto in deroga rispetto alla detrazione di cui puoi usufruire. Che non convenga mai è una grossa bugia, al contrario sono rari i casi in cui non convenga. 4)Se lo sai per esperienza non ne devi avere molta.....
concordo prociotta
Scritto da RossoFo il 18 Mar 2008 - 15:15:55:
Visto che siamo della stessa città, lei mi dica se è possibile con i "patti concordati 3+2" riuscire a realizzare da un bilocale (di 40-45mq arredato, centro storico) 490€ mensili (escluse le spese)?
Visto che lei sembra informata mi sa dire a quanto ammonta lo sgravio fiscale ed il canone mensile (circa) per una tale tipologia di appartamento?
ici contratto 4+4 7 per mille
ici contratto concordato 0,5 per mille
-Rivalutazione canone-Adeguamento ISTA-Cedolare secca:contratti-Chiarimenti sul contratto di affitto "3+2"-Condominio in regola con tutto: quale documentazione avere a disposizione?-Cambio tipologia contratto e divisione spese condominio-Caparra nel contratto di locazione-Amministratore soldi contanti nuovo condominio-Che cos'è e come si calcola il volume virtuale di proprietà???-Spese per affitto ...
Scritto da RossoFo il 19 Mar 2008 - 11:47:29:In un appartamento che rende 490€ di affitto al mese con ici al 7 per mille (ici complessivo di 200€ euro l'anno circa), siamo veramente sicuri che il guadagno dato dall ici allo 0,5 per mille non venga facilmente recuperato con un affitto maggiore di quello calcolato dal contratto concordato?? il guadagno si limita a questo? non ci sono altri sgravi?
irpef calcolata sull'59,5% invece che sull'85% e se si paga il 39-45% di imposte non sono spiccioli (non esiste proprietario di 2°,3° casa che non paga queste percentuali, per pagare il 39% ci vuole un reddito lordo, non quanto ti entra in conto, ma quanto risulta dalla busta-paga oltre 32.600 € annui)
imposta di registro sul 70%
infine 490€ per un bilocale li chiedi all'extracomunitario che ti distrugge l'u.i. o al delinquente che finisce agli arresti domiciliali e non paga per 2/3 anni minimo ....
se hai problemi con l'inquilino con canone concordato il giudice è più veloce
inoltre nelle zone semicentro-periferiche con appartamenti umani, il canone concordato non si discosta molto da quello libero, spesso mi è capitato è uguale e/o superiore a quello che avevano concordato prima di venire da me per fare il contratto,
il guaio è che la gente non sà quanto paga di imposte, perchè se lo sapesse saprebbe farsi un po' di conti, o mi consentirebbe di fargli un po' di conti, ma nessuno sà rispondermi quando gli chiedo <<ma lei che percentuale d'imposta paga generalmente ?>>
Scritto da RossoFo il 19 Mar 2008 - 15:40:50:La detrazione fiscale nei patti liberi 4+4 è del 15%, mentre nei concordati 3+2 al 15% si aggiunge un'altra aliquota del 30% per un totale di 45% vedi qui ---> http://sicet.cislpisa .it/Consigli.pdf
e io cosa ho detto ? prociotta
Scritto da RossoFo il 20 Mar 2008 - 10:45:19:
Da: Associazione Proprietà Edilizia Forlì e Cesena Confedilizia [mailto:apeforli@gmail .com]
Inviato: giovedì 20 marzo 2008 12.45
Oggetto: risposta al Suo fax
Detrarre il 45% del canone annuo ai fini irpef è un errore la legge stabilisce una detrazione in più OLTRE al 15% già previsto non addizionato ad esso
quindi da 100 si toglie 15% e fa 75 e va bene
dal 75 si toglie un ulteriore 30% e si arriva così al 59,5
le due aliquote non vanno sommate ma applicate di seguito
Scritto da mich123 il 29 Gen 2010 - 08:29:15:Ciao,
anche io devo affittare un appartamento a Roma e vorrei farlo in canone concordato.
Come devo fare per calcolarlo?
cerca il testo dell'accordo fatto fra comune e varie associazioni, fra cui sunia, confedilizia ....
sul sito del comune cerca con la parola <<concertati>> <<canone>>
Vai su "nuovi accordi territoriali comune di Genova" e trovi quello che cerchia LALLINA
Questo è un esempio che avevo già riportato in una vecchia discussione: appartamento di 75mq, Torino, zona centro:
A) prezzo mercato per contratto libero 4+4: €650/mensili:
imposta di registro € - 78,00
ici 7x1000 € - 199,00
irpef 45% su 6.630 € - 2.983,00
totale incasso annuo € 4.540,00
con possibilità di aumentare del 100% Istat annuale
B) prezzo imposto per contratto convenzionato 3+2 (per appartamento con 4 "elementi in dotazione": da un minimo di €193 ad un massimo di € €329/mensili, prendiamo il massimo:
imposta di registro scontata € - 27,00
ici 0,1x1000 € - 3,00
irpef 45% su 2.350) € - 1.057,00
totale incasso annuo € 2.860,00
con possibilità di aumentare del 75% Istat annuale
Un saluto nikiniki
prova a rivolgerti al comune ufficio politiche abitative, d'altro canto sono loro che fanno i conteggi per i canoni concordati 3+2
a me hanno sempre dato una mano nicolasvan
Dimmi la tua città,
fammi sapere se hai gia tutti i dati necessari per il calcolo della tariffa:
1)zona censuaria o microzona dell' immobile
2)accordo territoriale del comune della tua città aggiornato.
3)mq dell' appartamento coperti e scoperti (balconi, terrazzi) corretti ( come in visura catastale )
4) cedrtificazione elettrica dell' impianto elettrico
Forse posso darti una mano......
Andiamo per gradi.........
1)Il tuo immobile rientra, come da te indicato nella fascia intermedia perchè soddisfa 7 "elementi caratterizanti" della tabella accordo, se ne riesci a soddisfare almeno un altro passi alla fascia superiore, la più alta(dalla otto in su).
2) in base alla metratura puoi aumentare la il tot dei mq del 10% per cui 52mq + 10%= 57,2 ( come detto da te indicato )
Ma non disponi di balconi?
3) Non capisco bene, in base ai dati che mi fornisci, il valore in € da attribuire ad ogni singolo mq del tuo appartamento, dovrebbero esserci infatti dei valori min e mass per ogni singola fascia.
4) detto valore lo puoi aumentare prima del 12% perchè si tratta di un appartamento arredato e poi di un ulteriore 6% se vuoi stipulare un 6+2
5)non dimenticare la certificazione dell' impianto elettrico
Modificato Da - nicolasvan il 14 Mar 2008 13:36:55 nicolasvan
La sottofascia intermedia coprirà il restante 50 % del valore dell’intera fascia di oscillazione e si collocherà tra la sottofascia inferiore e quella superiore. proprio non riesco a capire il significato di tutto ciò, deve esserci un ulteriore spiegazione perchè da qui si evince ben poco...
praticamente serve un prezzo mq da moltiplicare per i tuoi 57,2.Ricoda che i balconi vanno calolati al 10% della metratura, Li avevi già compresi nel calcolo totale della metratura? altrimenti devi sottrarli. Se non li avevi aggiunti puoi aggiungere il 10% di 4 mq che sarebbe 0,4
Quindi 57,2+0,4= 57,6
Manca solo il prezzo mq, sicuro che non c'è una spiegazione migliore nell' accordo? se non c'è devi rivolgeri al comune della tua città sezione ufficio I.C.I perchè per me è criptato!
P.s: la certificazione è un elemento necessario per il contratto concordato, chiedi anche questo all' ufficio.....
P.S. se trovi quei valori spiegati posso darti un amano altrimenti ciccia.....
a volte le leggi, la burocrazia e gli uffici comunali sono davvero scoraggianti.
Vai con il 4+4 peccato però non poter usufruire della detrazione fiscale Bye bye
Scritto da RossoFo il 17 Mar 2008 - 14:55:17:Il risparmio sull'ICI variabile di anno in anno e da comune a comune (unito ad un canone di locazione inalterato e fisso), non è tale (in molti casi) da coprire il guadagno possibile con un canone liberamente deciso dal proprietario con i patti liberi 4+4.
servono un altra decina di informazioni per fare tale calcolo, tra cui: zona censuaria dell' appartamento, il numero di requisiti che soddisfa nell' accordo territoriale della sua città, mq catastali, la sua aliquota.
Il calcolo deve essere fatto in maniera accurata perchè se errato non permette di usufruire di nessuna agevolazione fiscale, verrebbe respinto dall' ufficio I.C.I della sua città.
Le consiglio di avvalersi di un'associazione che tuteli i locatori perchè il calcolo deve essere stabilito non a livello nazionale ma locale.a RossoFo
Ottima scelta fai Patti Liberi 4+4
Credi conviene sempre per il locatore i 4+4 non credere al vantaggio del concordato.Lo so per esperienza fidati.a RossoFo
Il risparmio sull'ICI variabile di anno in anno e da comune a comune (unito ad un canone di locazione inalterato e fisso), non è tale (in molti casi) da coprire il guadagno possibile con un canone liberamente deciso dal proprietario con i patti liberi 4+4.
Scritto da prociotta il 18 Mar 2008 - 08:25:00:
In un appartamento che rende 490€ di affitto al mese con ici al 7 per mille (ici complessivo di 200€ euro l'anno circa), siamo veramente sicuri che il guadagno dato dall ici allo 0,5 per mille non venga facilmente recuperato con un affitto maggiore di quello calcolato dal contratto concordato?? il guadagno si limita a questo? non ci sono altri sgravi?
La detrazione fiscale nei patti liberi 4+4 è del 15%, mentre nei concordati 3+2 al 15% si aggiunge un'altra aliquota del 30% per un totale di 45% vedi qui ---> http://sicet.cislpisa .it/Consigli.pdf
Scritto da prociotta il 19 Mar 2008 - 18:06:49:
quote:irpef calcolata sull'59,5% invece che sull'85% e se si paga il 39-45% di imposte non sono spiccioli (non esiste proprietario di 2°,3° casa che non paga queste percentuali, per pagare il 39% ci vuole un reddito lordo, non quanto ti entra in conto, ma quanto risulta dalla busta-paga oltre 32.600 € annui) La detrazione irpef è 15%+30% (contratti concordati) totale 45% quindi rimane il 55% per il calcolo dell'irpef e non il 59,5%.
Interessante questo esempio.
quote:Torino, zona centro:
con possibilità di aumentare del 75% Istat annuale fulvio.genova
Sì, so che è locale, ho provato a chiedere alle associazioni locali,ma rispondono solo a fronte di iscrizione e sinceramente non lo trovo corretto, visto che si chiedono delucidazioni su quanto da loro concordato (ma non voglio polemizzare...).
Grazie per la risposta, La saluto. fulvio.genova
In pratica, se il canone concordato tra locatore e conduttore non corrisponde a quello derivante dai vari calcoli (ammesso siano esatti) derivanti dalle tabelle ufficiali,si parla di 100-150 euro mensili in più,qualcuno può obbiettare considerando che ovviamente sarà riportato sul contratto ? fulvio.genova
Ti posso dire che la zona è Genova Rivarolo appartamento classe A/3 mq.totali 52-Valore mq. Annuo Minimo 29,55 Massimo 71,28 (tabella aggiornata al 29.08.2007). L'accordo prevede: per gli immobili la cui superficie utile risulti compresa tra mq. 45 e mq. 60, detta superficie si intenderà incrementata del 10% fino al limite massimo di mq. 60.QUINDI POTREI CONSIDERARE 57.2 mq ? DI INDIVIDUARE, all’interno di ciascuna delle fasce di oscillazione di cui al precedente punto 3, tre sottofasce all’interno di una delle quali si andrà a collocare l’immobile oggetto del contratto sulla base del numero degli elementi presenti nell’immobile e del numero di quelli caratterizzanti la sottofascia corrispondente. La sottofascia inferiore coprirà il 25% del valore dell’intera fascia di oscillazione a partire dal suo valore minimo; La sottofascia superiore coprirà il 25% del valore dell’intera fascia di oscillazione a partire dal suo valore massimo; La sottofascia intermedia coprirà il restante 50 % del valore dell’intera fascia di oscillazione e si collocherà tra la sottofascia inferiore e quella superiore. Ai fini di una corretta individuazione del canone di locazione, troveranno collocazione : a) nella sottofascia inferiore le unità immobiliari abitative aventi non più di due degli elementi caratteristici della tabella che segue. b) nella sottofascia intermedia le unità immobiliari abitative aventi da tre a sette degli elementi caratteristici della tabella che segue, di cui almeno due devono essere quelli indicati ai punti 1, 2 e 4 della tabella stessa. c) nella sottofascia superiore le unità immob. abitative aventi almeno otto delle caratteristiche della tabella che segue. TABELLA degli elementi caratteristici di riferimento delle unità immobiliari abitative. Impianto di ascensore (la caratteristica si intende comunque presente per le unità imm. ubicate non oltre il primo piano); impianto di riscaldamento centralizzato o autonomo a piastre radianti; impianto di condizionamento; servizio igienico con doccia o vasca da bagno; poggiolo (con profondità minima di mq. 0.80) o terrazzo o giardino pertinenziale (con superficie di almeno mq. 10); doppi servizi igienici; doppi vetri ad almeno il 90% delle finestre e/o porta blindata; cantina e/o soffitta; servizio di portineria; area verde di uso comune di superficie almeno pari al triplo della superficie coperta dell’immobile principale in cui è situato l’appartamento oggetto della locazione; uno o più impianti sportivi di uso comune; spazio scoperto condominiale per posteggi di uso comune box pertinenziale e/o posto auto esclusivo; edificio ultimato da non oltre 10 anni; edificio oggetto di integrale ristrutturazione, come definita da legge 457/78 - art. 31 lett.c, ultimata da non oltre 10 anni; intervento di manutenzione straordinaria del fabbricato secondo la definizione della legge 457/78 - art. 31 lettera b, ultimato da non oltre 5 anni; ristrutturazione interna ultimata da non oltre 5 anni (come definita dalla legge 457/78 - art. 31 lettera b); esposizione a levante/mezzogiorno o mezzogiorno/ponente di almeno la metà dei vani, esclusi i servizi; vista mare da almeno due finestre. ALMENO 7 PUNTI SONO SICURAMENTE SODDISFATTI. Non mi è però ben chiaro quale valore/mq utilizzare Quando l’alloggio sia sufficientemente arredato, il valore del canone a mq/anno risultante dalla collocazione in una delle tre sottofasce potrà essere aumentato fino ad un massimo del 12%. E' COMPLETAMENTE ARREDATO. Per sufficientemente arredato si intende l’alloggio fornito in tutti i vani di mobilio efficiente, funzionante ed in particolare: - la cucina deve essere dotata di adeguati mobili contenitori, tavolo, sedie e stoviglie, frigorifero, fornelli e lavatrice; - le camere devono essere fornite di armadio e letti completi di materassi; - tutti gli ambienti devono essere dotati di adeguati apparecchi di illuminazione. 6) DI PREVEDERE che le parti contrattuali private, possano stabilire durate contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge (in tre anni, ex art.5 legge 431/98). A tal fine si reputa opportuno prevedere che le parti contrattuali private possano stabilire la durata iniziale del contratto, oltrechè in anni tre (durata ordinaria prevista ex art. 2 comma 5 della legge 431/98), anche in anni 4, anni 5, anni 6. Ciò fermo restando che - in ogni caso - la proroga (eventuale) prevista ex art.2 comma 5 della legge 431/98 sarà sempre solo di due anni. In tal caso i valori minimi e massimi (espressi in euro a metro quadrato ) delle fasce di oscillazione dei canoni di locazione (tabella 1) saranno aumentati del 2% (due per cento) per ogni anno di ulteriore durata del contratto, fino ad un massimo del 6% (sei per cento). VORREI STIPULARE UN 6+2. Mi scuso per la lunghezza del messaggio...a Ciao e grazie !a fulvio.genova
Sì dispongo di un poggiolo (o balcone o terrazzino) di circa 4 mq.Come riportato dalla tabella il valore di fascia varia da un minimo di minimo 29,55 euro ad un massimo 71,28 euro a mq ed è proprio questo che non riesco a capire...quale valore considero per effettuare tutti i vari calcoli?
Non possiedo certificazione dell' impianto elettrico.Ha ovviamente il salvavita, ma l 'impianto non è mai stato rifatto.
Per passare alla fascia superiore (da 7 a 8) non saprei che dire...
Grazie ancora ! fulvio.genova
Infatti è proprio sull' interpretazione di quelle frasi che mi sono bloccato, il Comune non da consulenze...pensa te ! Solo rivolgendomi alle Associazioni (a pagamento) e non intendo iscrivermi, potrei avere delle spiegazioni. Sai che ti dico...applico il canone libero e mi tolgo da tutto.Grazie comunque! Ciao!
fulvio.genova
Concordo pure io, dovrebbe essere conveniente, penso che, con un calcolo approssimativo vista la poca chiarezza delle tabelle, con un centinaio di euro in più richiesti col canone libero, recuperi l' eventuale risparmio fiscale...
Certo che sì, 40.5% di riduzione del canone dichiarato anzichè il 15%, riduzione dell' imposta di registro. Ripeto tutto sta nel fare i calcoli corretti, amministrazione comunale permettendo! Inoltre a Genova...l' aliquota ICI per i concordati è 4% !! Altra nota a favore del Comunea fulvio.genova
Inserito il - 19 Mar 2008 : 13:44:20 -------------------------------------------------------------------------------- Certo che sì, 40.5% di riduzione del canone dichiarato anzichè il 15%, riduzione dell' imposta di registro.a caval
Scritto da Giorgiob75 il 24 Feb 2010 - 13:51:13:Quando si subentra in un contratto di affitto, L'imposta di Registro si paga (di 12 mesi in 12 mesi) a partire dal girono del Stipula del contratto.
La data di riferimento è il giorno della stipula per la prima anualità, il giorno della decorrenza per le annualità successive. E come già ti è stato detto si paga per 12 mesi anticipati interi, nel tuo caso da Aprile all'Aprile successivo, senza possibilità di interruzione.
(se è un concordato l'aliquota portebbe non essere 2% ma più bassa)
Se il precedente proprietario, che aveva dichiarato fallimento, e verosimilmente si era (anche) dimenticato (forse) di pagare questa imposta, dubito che l'Erario ci chiuda un occhio, e che quindi non vada a richiedere a qualcuno il pagamento degli ultimi 3 (nel tuo caso) anni di arretrati. Non so come ci si comporti con le aste giudiziarie.
(quando si riceve una eredità se ne ricevono sia gli onóri che anche gli òneri, con le aste non saprei)
Modificato Da - caval il 24 Feb 2010 16:28:03 caval
Scritto da Giorgiob75 il 24 Feb 2010 - 16:54:21:
[i]Questa imposta va pagata ogni anno ? Per la terza volta:
"E come già ti è stato detto si paga per 12 mesi anticipati interi, nel tuo caso da Aprile all'Aprile successivo, senza possibilità di interruzione"
(oddio ci potrebbe essere una piccolissima probabilità che fosse stata pagata per l'intero periodo di 3 anni per voi, ma francamente conosco pochissime persone che paghino anticipatamente le tasse)
Sulla riduzione al solo 70% del'Imposta Registro, non sono completamente sicuro come lo erano gli interventi precedenti di questa discussione, perché mi pare abbiano tralasciato il fatto di considerare la localizzazione del comune dove si trova il fabbricato, se sia un comune ad alta tensione abitativa (capoluogo di Provincia).
La spesa del Registro comunque è condivisa al 50% con l'inquilino, per la precisione è considerata dall'Erario con il vincolo della Solidità, cioè la paga indifferentemente uno dei due, cioè loro la addebitano con la mora e le maggiorazioni da ritardo indifferentemente ad uno dei due, il primo che trovano. Prova a chiedere al'inquilino, ma dubito fortemente che lui si sia attivato in prima persona per questo pagamento annuale, sarebbe una mosca bianca.
Per quanto riguarda Roma, possono essere di aiuto queste due pagine web, una riguarda le fasce, l'altra il modulo per la determinazione del canone:
molsa.altervista .org/Fasce.xls
molsa.altervista .org/affconc.xls
Scritto da fulvio.genova il 19 Mar 2008 - 13:44:20:Certo che sì, 40.5% di riduzione del canone dichiarato anzichè il 15%, riduzione dell' imposta di registro. Ripeto tutto sta nel fare i calcoli corretti, amministrazione comunale permettendo! Inoltre a Genova...l' aliquota ICI per i concordati è 4% !! Altra nota a favore del Comunea Oggi mi risulta che l'ICI per chi affitta a canone concordato sia il 2 per mille e non piu' il 4. Giorgiob75
Quando si subentra in un contratto di affitto, l'imposta di registro del 2% si paga comunque sul canone annuo o solo sulle mensilitá che si percepiranno ?
Ad esempio, se io subentro a Giugno in un contratto 3+2 che prevede un canone lordo di 12000 euro annui, l'imposta di registro dovró calcolarla su tutti i 12000 euro, o solo su 6000 ?
Scritto da caval il 24 Feb 2010 - 16:12:53:L'imposta di Registro si paga (di 12 mesi in 12 mesi) a partire dal girono del Stipula del contratto.
Se il precedente proprietario, che aveva dichia [...]
Per gli immobili urbani a canone concordato l'imposta di registro e' il 2% sul corrispettivo annuo assunto nella misura del 70%.
Questa imposta va pagata ogni anno ?
Questo perché sono certo (ho copia dell'F23) che la prima volta é stata pagata. Non ho invece evidenza di quanto sia avvenuto negli anni successivi.
Anche questa spesa e' partecipata al 50% dall'inquilino ?
Modificato Da - Giorgiob75 il 24 Feb 2010 17:04:45 mich123
69Franco69
in genere gli accordi sono pubblicati in internet, bisogna cercare un pò all'interno del sito del comune, scaricare la normativa e gli allegati e mettersi a studiare un pò.
Poi con carta e penna ci si mette con calma e si fanno i conteggi..
ho fatto una rapida ricerca con google....mettendo tabelle contratti concordati genova mi sembra proprio che qualche cosa si trova :)
Buongiorno a tutti, vorrei informarmi sull'eventuale cambio di contratto di locazione da 4+4 a 3+2, ma non trovo le tabelle a mq relative alla mia zona (Genova- San Fruttuoso),
ho chiesto in Comune ma mi hanno rimandato alle associazioni di categoria che vogliono l'iscrizione e forniscono il servizio a pagamento. Ora visto che il mio desiserio era solo quello di informarmi sugli eventuali vantaggi, mi sembra prematuro, quantomeno, pagare 60 euro!
Qualacuno può aiutarmi? Grazie anticipatamente!
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