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Timestamp: 2019-05-19 08:47:39+00:00

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﻿ Subidas de alquiler vinculadas al IPC: ¿Buena o mala idea? - pisos.com
Las rentas del alquiler se moderan en noviembre
Se confirma la tendencia alcista en el precio del alquiler
El nuevo real decreto del alquiler limita la subida de los precios de los nuevos contratos de arrendamiento al Índice de Precios de Consumo (IPC). Una medida con la que legalmente se vuelve a Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, aunque con matices. Ahora la vinculación no es obligatoria y el indicador solo funciona como techo de los alquileres. ¿Se trata de una decisión oportuna para frenar la escalada de los precios que se viene registrando en los últimos tiempos?
El Índice de Precios al Consumo (IPC) muestra la evolución de los precios de los productos y servicios básicos que consumen los hogares españoles. Este indicador se ha constituido, según explica María Olvido Carretero, del bufete Legal Gestión 21, “como una referencia histórica para analizar cómo se comporta el coste de la vida”. De este modo, sostiene esta abogada, vincular la subida de la renta a la variación del IPC, tal y como expone el real decreto del alquiler, permite predecir a las partes contratantes, haciendo el seguimiento en los meses previos, “en qué proporción subirá o bajará la renta cuando llegue la fecha de actualizar el alquiler”.
La actual normativa determina, continúa Carretero, que la renta solo podrá ser actualizada en caso de que exista “pacto expreso entre las partes”, de modo que si arrendador y arrendatario no llegan a un acuerdo “no se aplicará actualización de rentas a los contratos”. Por su parte, Mercedes Robles, directora general de Arrenta, aclara que para aquellos casos en los que sí se pacte, el real decreto del alquiler establece que “la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC)”. “Para ello cogeríamos la cantidad abonada en los últimos doce meses, a la que agregaríamos la variación del indicador durante ese periodo”, subraya.
Desde Legal Gestión 21 reconocen que, si bien el IPC es “el índice de referencia por excelencia” utilizado en España, su aplicación en el ámbito del alquiler derivará en “un sinfín de problemas”, siendo el más grave el relacionado con el cálculo de la inflación y los efectos de segunda ronda. En concreto, Carretero pone en evidencia la maleabilidad de este indicador, ya que la experiencia histórica ha demostrado que “si sube el precio de ciertos bienes y servicios, el IPC también sube e, indirectamente, el valor del resto de bienes y servicios”.
Por este motivo, este despacho de abogados se congratula por la elección del real decreto del alquiler de aplicar el IGC a los nuevos contratos que se firmen y así lo acuerden las partes implicadas. En esta línea, Carretero argumenta que el IGC surge “para intentar controlar” este problema, configurándose como “un índice de precios de consumo armonizado”. “El IGC implica una variación menos drástica, puesto que tiene un suelo de cero. Así la actualización del alquiler nunca podrá ser negativa un superar una variación del 2%”, agrega.
Más rupturas de contratos
Entre los efectos que en el largo plazo generará esta medida destaca el aumento de las rupturas de contratos de arrendamiento. Así lo expone David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, quien denuncia que los comportamientos del IPC “no son fieles a la situación real del alquiler”.Durante los últimos tiempos en España este índice “se ha situado en cifras muy bajas y, sin embargo, el precio del alquiler subía cada vez más”.
En concreto, este experto lamenta que, junto con la medida del real decreto del alquiler de ampliar la duración de los contratos de tres a cinco años, la actualización de los precios de los arrendamientos al IPC obligará a los propietarios “a hacer grandes actualizaciones de precios”. Esta situación traerá como consecuencia “la ruptura del mercado del alquiler”.
Precios de salida más altos
Desde la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios consideran que las medidas del real decreto del alquiler favorecerán un encarecimiento de los alquileres. Al respecto, el presidente de esta organización, Oscar Martínez, señala que “los precios serán más altos de salida” para dar confianza a los propietarios y hacer frente a la prolongación de los contratos de tres a cinco años.
La visión también es compartida por Caraballo, quien defiende que los arrendatarios a partir de ahora van a poner precios de salida de los alquileres más elevados, “como medida de defensa para cubrir posibles subidas de la vida y del mercado”. Considera que la situación es “contraproducente”, pues las expectativas de los propietarios “son muy elevadas porque hay mucha demanda”.
Descentralización del alquiler
En paralelo a este comportamiento, desde Alquiler Seguro prevén que los inquilinos tenderán a cambiar de zona de residencia. Las razones son la subida inicial y la actualización final de las rentas. Desde esta compañía calculan que el mercado del alquiler tenderá a la descentralización geográfica, “como ya ha sucedido con el mercado de la compraventa de determinadas ciudades españolas”.
Caraballo mantiene que, en torno a la compraventa, hace unos años se produjo un movimiento del centro hacia la periferia. Este cambio fue “consecuencia de la puesta en marcha de los distintos PAUs, que facilitaron el traslado de las almendras centrales al cuarto o quinto anillo de las ciudades”. “Con el alquiler pasará lo mismo, se descentralizará la búsqueda de vivienda porque ya hay familias que no pueden afrontar el alquiler en el centro de localidades como Madrid o Barcelona”, añade.
Alternativas al real decreto del alquiler
El aumento real de la oferta de vivienda en alquiler se sitúa la principal alternativa para paliar el incremento de los arrendamientos, a juicio de los expertos. Montserrat Junyent, presidenta de la Federación de Asociaciones de Empresas de Mediación Inmobiliaria (Fadei), apuesta “por un modelo de consenso que aborde la problemática a fondo”. Una de las medidas “inmediatas” que debería materializarse es incentivar fiscalmente a los propietarios de pisos susceptibles de ponerse en alquiler.
Esta organización calcula que favorecer fiscalmente a estos propietarios de viviendas, “con rebajas en el ITP o IRPF”, propiciaría la salida al mercado de alquiler de entre un 25% y un 35% de los inmuebles que ahora se encuentran vacíos. Por el contrario, rechazan que las medidas incluidas en el real decreto del alquiler vayan a hacer que la oferta aumente. “Con esto no salen más pisos. Una buena medida sería las deducciones, aunque se marquen precios máximos”, finaliza Junyent.
8 abril, 2019 a las 11:21 am
A mi lo que me incentivaria a alquilar mi vivienda no es que me rebajen impuestos, eso con una mensualidad lo tengo amortizado. Sino que pueda echar a un inquilino moroso en dos meses y no en un año como ahora están los juicios y me ha pasado.
8 abril, 2019 a las 2:04 pm
Siempre la misma canción. O lo hace mal ud. o lo hace mal su abogado. Si se hace bien, NO tardan 1 año!
9 abril, 2019 a las 12:29 pm
Los inquilinos decentes debierais ser más duros con los morosos por vuestro propio beneficio .Yo he tenido varías experiencias negativas y eso frena ofrecer pisos en alquiler , más aún si en lugar de tener mucha experiencia en alquilar , eres nuevo .La Ley sigue siendo muy muy suave con el moroso , yo Firmaría ya por un quebranto maximo de dos meses si sale un moroso
Lo que no es normal es que un moroso encima de no pagarte le tengas que pagar el agua, luz comunidad, basuras y aunque no tengas dinero te tengas que buscar la vida para pagar algo que no te están pagando y que encima venga al banco y te incremente un 20% la deuda que tienes con él y si no puedes pagarle se quedan el piso, a ver cómo le explicas que el inquilino no te paga. y para echarle tardes un año, no sé porque el estado te obliga a tener que pagar el agua y la luz lo lógico es que si no te pagan no lo pagues, pero tal cómo está la cosa te pueden cortar a ti el agua de tu vivienda y tienes la obligación de pagar el agua y la luz el inquilino que no te está pagando
, lo que tienen que hacer es una lista de morosos y el que la lía en un sitio que quede reflejado para que no se la líe a otro,
hay gente que se la lía a uno y a otro y a otro
un piso tardas mas de 30 años en pagarlo. Si has estado sacrificando te durante 25 años pagando un piso y no te queda más remedio que alquilarlo, viene un moroso no te paga y el banco se queda con él,
, sí el Estado garantizara que si se pasan 2 meses el acubriría el los gastos de agua luz gastos hipotecarios desperfectos qué hayan ocasionado hasta que se pueda echar a la persona que no paga, o poderle echar en 2 meses,
habría muchísimas más viviendas en alquiler y bajarían el precio de los alquileres hay miles de pisos que no se alquilan por temor a que no puedas echar, Al moroso y que te destrocen el piso que estés más de un año pagando comunidad luz, agua, comunidad, préstamo hasta que consigues echar al inquilino moroso, quién te defiende
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