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JOSE LUIS LACRUZ: La hipoteca en garantía del saldo de una cuenta especial contable. | Notarios y Registradores
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JOSE LUIS LACRUZ: La hipoteca en garantía del saldo de una cuenta especial contable.
JDR, 24/03/2015
Tras la reforma producida por la ley 41/2007 que introdujo en la Ley Hipotecaria el artículo 153 bis, se dio entrada en nuestro Derecho Positivo a la llamada hipoteca flotante, a favor exclusivamente de entidades bancarias o Administraciones Públicas posibilitando la garantía de varias obligaciones.
​El hecho es, sin embargo, que compruebo que siguen siendo presentadas con asiduidad en mi Registro, con posterioridad a la reforma, escrituras que bajo la denominación, en su encabezamiento, corrientemente, de hipoteca de máximo, contienen la constitución de un derecho de hipoteca en garantía de, en la expresión que suele ser más común, la devolución del saldo que presente, el día de su cierre, una cuenta abierta en una entidad bancaria, sin acogerse a la regulación del citado precepto. En muchos casos, sigue ocurriendo que la escritura se otorga por sujetos en los que no concurre el carácter de entidad bancaria, con motivo de relaciones comerciales o crediticias entre ellos.​
Previamente, las partes relacionan una o varias operaciones que generan obligaciones de pago, por parte de uno o varios deudores, particulares o entidades mercantiles, hacia la otra parte, entidad bancaria o no. A tal exposición sigue el corolario de la apertura de una cuenta en cuyo debe se pueden cargar los saldos vencidos y no pagados de aquellas obligaciones. Se pacta a continuación la novación o no, de las obligaciones cargadas en la cuenta. Todo ello genera un saldo, meramente contable, que se refleja como contenido de dicha cuenta. El día fijado como el del vencimiento de la cuenta se cierra y nace la obligación de reembolsarlo. En garantía de dicha obligación constituyen hipoteca de máximo.
​En relación con esta difusa figura la Dirección General, rechazó su inscribibilidad por tratarse de garantizar la existencia de una operación meramente contable, o, como se dijo, el saldo meramente contable, la reunión meramente contable de operaciones en una cuenta que no podía dar a lugar al nacimiento de una obligación garantizable.
La Resolución de 30-1-13, declara que ”no es aceptable la cobertura hipotecaria única de una pluralidad de obligaciones aunque se pacte un sistema liquidatorio de cuenta corriente que determine la global posición acreedora o deudora de las partes sin que aquéllas pierdan su individualidad, pues la mera reunión contable de las distintas obligaciones no hace nacer una nueva susceptible de cobertura hipotecaria única. Para que dicho efecto se produzca es preciso un acuerdo novatorio expreso del que resulte la existencia final de una única obligación garantizada que incluya la determinación de las líneas generales de las obligaciones cubiertas por el pacto, siempre que la inclusión o exclusión de cada una de ellas resulte del propio convenio y no quede al arbitrio de una de las partes (artículo 153 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 23 de julio de 2.005 entre otras muchas, admitiendo la hipoteca en garantía de una cuenta de crédito en la que se carguen saldos deudores procedentes de obligaciones dinerarias siempre que aquellas estén bien determinadas, exista acuerdo novatorio de manera que las obligaciones cargadas pierdan su individualidad fundiéndose en el saldo de la cuenta y no quede al arbitrio del acreedor su inclusión en la cuenta.)”.
d) Como una hipoteca en garantía de una sola obligación futura constituida por la incorporación o fusión (=novación en estrictos términos jurídicos) de un conjunto de obligaciones suficientemente indicadas en el título, así en cuanto a sus sujetos, como a las causas (=negocios jurídicos o en general fuentes) de que pueden dimanar.” (Juan Manuel Rey Portolés: Bombazo contra la hipoteca-sumidero. Comentario a la Resolución de 23 de diciembre de 1.987, en Escritos varios sobre hipotecas y anotaciones preventivas de embargo. Colegio de Registradores, 1995).
Es terminante la cláusula en la que se estipula la constitución de garantía: “En garantía de la devolución del saldo…”, “cuenta cuyo saldo se garantiza……”, “la hipoteca cubrirá el saldo…. “, “La hipoteca que se constituye en garantía de la referida cuenta especial cubrirá: El saldo a su cierre de la cuenta especial de crédito garantizada,” que se utiliza contundentemente en las escrituras. No es necesario que digan expresamente que se trata de una obligación futura: “Declaración de voluntad es la conducta de una persona en que se revela su voluntad constitutiva de negocio jurídico.” (Düringer-Hachenburg. Comentario al Código Civil alemán). Cuál sea ese negocio en caso de duda se determina por la aplicación de la Ley y los usos comerciales atendiendo a las circunstancias todas del caso. La ley quiere proteger los fines económicos contenidos en las declaraciones de los contratantes y no podría hacerlo, en la mayor parte de los casos, si además exige para esa protección la existencia en las partes de una voluntad interna encaminada al resultado jurídico. (DANZ. La interpretación de los negocios jurídicos, págs 25 y ss. Trad. W.Roces. Madrid, Librería General de Victoriano-Suárez. 1.926). En nuestro caso, el resultado de la configuración del negocio es, sin duda, una obligación futura y para ello no hace falta que las partes la llamen así.
​Ya la Resolución de la Dirección General de 31 de Mayo de 1.910, consideraba un vicio esencial en la constitución de la hipoteca la falta de las circunstancias de naturaleza y cuantía de las obligaciones que se pretendía garantizar con la misma. García Arango estudió la R. de 21-3-1917 que hace referencia a la “naturaleza, existencia incierta y total desconocimiento de la deuda o deudas contraídas; la de 31-1-1.925 que afirma que “la hipoteca en garantía de obligaciones futuras presenta en nuestro sistema una primera fase a que se refiere el artículo 142 de la Ley Hipotecaria, cuando el crédito se halla en un estado potencial, aunque la seguridad ya ha nacido, que no goza de las garantías del sistema, tanto por la que toca al acreedor, que ha de probar la existencia, vencimiento, importe y carácter hipotecario del crédito cuya ejecución pretende, como respecto al deudor o tercero adquirente, que se haya autorizado para oponer al mismo cualquier acto, convenio o excepción que pueda modificar o destruir la eficacia de la obligación aunque no conste en el Registro …”; la de 5-3-1.929, que en cuanto a la determinación de las obligaciones garantizadas dice que “basta con establecer las líneas fundamentales de las que han de quedar incluidas..”; la de 28 de febrero de 1.933 que distingue las operaciones de crédito simple de las en cuenta corriente, garantizándose en aquéllas el tráfico mercantil por operaciones separadas, naciendo el débito cuando se realiza la operación; la de 16-6-1.936, que admitió una hipoteca hasta un máximo respondiendo de la efectividad de operaciones que dimanen de cuantas letras de cambio y documentos similares… sea titular el Banco, .. al amparo del art.142 de la Ley Hipotecaria. La de 4-7-84 contemplaba una “hipoteca” en garantía del pago de diversas operaciones comerciales… o de otras nuevas que se concierten en adelante…” y el pacto de vencimiento de todas las obligaciones por incumplimiento de una; finalmente la de 23-12-87 negaba que la escritura cumpliera las exigencias mínimas de determinación de la obligación garantizada y diferenciaba la mera situación contable de cuenta corriente (reunión contable) y el verdadero contrato bancario de apertura de crédito o de cuenta corriente.
​En la escritura que dio lugar a la resolución R. 6-6-98, se pactaba el cargo del importe de los débitos, que por cualquier concepto mantenga la acreditada con el Banco, como consecuencia de operaciones presentes o futuras o que resulten de documentos, en poder de éste a cuyo pago viniera aquélla obligada, a título enunciativo. La D.G. rechaza la inscripción porque la simple revisión contable de las diversas operaciones de crédito existentes entre dos personas, carece de virtualidad suficiente para provocar el nacimiento de una obligación sustantiva e independiente por el saldo resultante. Pero lo que realmente es esencial para impedir la inscripción es la total indeterminación de las obligaciones relacionadas con la cuenta, cuya identificación, una por una, es necesaria con arreglo al principio de determinación que inspira todo nuestro sistema hipotecario. En el supuesto a que dio lugar a la de 24-7-98 se pactaba que por el solo requerimiento del Banco al deudor para el pago del saldo de la cuenta nacerá la obligación de pago, sin señalarse un plazo de duración de la cuenta ni, por tanto, un aplazamiento. La D.G. rechazó su posibilidad con similares fundamentos a los expuestos en la precedente. La R. 7-6-99 rechazó la garantía de obligaciones futuras designadas genéricamente (descubierto bancario, aval o afianzamiento, descubiertos en cuentas ….) cuyo saldo sería recogido en una cuenta.
​La R. de 12-9-03, en un caso en que se determinaban las obligaciones a cargar en la cuenta y se pactaba su novación, señalaba que “persiste en el presente caso el elemento de arbitrariedad a favor del acreedor a la hora de decidir, entre las obligaciones garantizadas, cuáles se introducen en la cuenta y cuáles no y, sobre todo, decidir cuándo se introducen. El sistema pergeñado habría de funcionar del modo siguiente: Líquida, vencida y exigible que fuera una obligación de pago por parte del “acreditado” que trajera causa de las pólizas por él suscritas e incorporadas a la escritura, el Banco podría optar entre proceder ejecutivamente al margen de la hipoteca, cargar en la cuenta la obligación que ha quedado incumplida, que resultaría así novada y ya no sería exigible sino, si al cerrarse la cuenta, ésta arrojare un saldo deudor, o no hacer nada, dejando que la obligación insatisfecha devengue los intereses de demora pactados… De estas tres opciones, no tiene sentido elegir la segunda, pues de ello no se deriva ninguna ventaja para el acreedor y sí el inconveniente de que la cantidad adeudada deja de devengar intereses. En consecuencia el dilema real consiste en tener que elegir entre la primera y tercera opción. Si finalmente se decide por la última, con ello el Banco no renuncia a ejecutar el margen de la hipoteca en cualquier momento que le puede interesar hacerlo (a salvo siempre la prescripción de la acción), pero si se acerca la fecha de cierre de la cuenta sin haber ejecutado la obligación y ésta todavía permanece impagada, podrá introducirla en la cuenta pero antes, del cierre, incluyendo por supuesto los intereses de demora devengados, y al poco, al no ser satisfecho el saldo al cierre, ejecutar la hipoteca por el total adeudado dentro del límite máximo fijado. En definitiva, líquida, vencida y exigible alguna de las obligaciones derivadas de las pólizas, el Banco podrá optar entre ejecutar al margen de la hipoteca o conceder una espera, con los intereses de demora correspondientes, hasta el momento del cierre de la cuenta a cambio de, en caso, de no resultar satisfecha durante esa espera, poder ejecutarla con la garantía hipotecaria ahora constituida. Naturalmente los intereses de demora devengados, cuando se introduzcan en la cuenta, estarán cubiertos con la hipoteca siempre que no se sobrepase en conjunto la cifra máxima de capital garantizado por principal, ya que, una vez ingresados en la cuenta, los intereses dejan de ser tales por el efecto novatorio. Esto implica que los intereses devengados, moratorios una vez convertidos en principal adeudado, devengaran nuevos intereses de demora si al cierre de la cuenta, el deudor no satisface el saldo deudor. No obstante, ello no implica un verdadero pacto de anatocismo proscrito por la doctrina de este centro directivo, a consecuencia de la novación, pero no está de más recordar, que el efecto práctico es el mismo.” No hay “verdadera concesión de crédito sino tan solo de espera cuando el banco lo considere conveniente y a cambio de la garantía hipotecaria y con el límite máximo de responsabilidad por principal fijado.” Una hipoteca así considerada vulnera el artículo 1256 del Código Civil y es c contraria al principio par conditio creditorum (cfr. Art. 1925 del Código Civil.” En la R. 25-4-05 había una indeterminación general de las obligaciones, pues se pretendía incluir en la cuenta “todas las obligaciones comerciales derivadas del suministro…”.
​Para Fernando Azofra (Hipotecas flotantes. R.C.D.I. 707 mayo-junio 2008) se ha admitido en el artículo la modalidad de hipoteca flotante “pura”, en garantía de diversas obligaciones, de cualquier tipo, presentes y/o futuras, sin necesidad de que exista nexo causal entre ellas, sin exigir, para su ejecución, la refundición de las varias obligaciones garantizadas en una única obligación mediante una novación extintiva a través de cuenta corriente o pacto de compensación que determine la pérdida de individualidad de las obligaciones separadas (y la extinción, en consecuencia, de cualquier otra garantía específica constituida a favor de aquéllas) y dejando al arbitrio del acreedor la selección de la obligación u obligaciones garantizadas que, encontrándose vencidas, determinan la ejecución del bien; señalando Beatriz Sáenz de Jubera Higuero (Hipoteca de máximo e hipoteca flotante: su regulación en la Ley 41/2007, de reforma del mercado hipotecario, R.C.D.I. 707 mayo-junio 2008) la no necesidad de efecto novatorio como una de las características de esta figura.
En definitiva, como consecuencia de la teoría aquí defendida, es el artículo 142 de la Ley Hipotecaria el que determina el régimen aplicable a la hipoteca aquí estudiada.
A mi juicio sólo debe relacionarse la identificación de la operación correspondiente, sin referencia por innecesaria, a sus vencimientos, plazo, tipos de interés y demás detalles.
​Lo que importa es cuáles son las operaciones que se puedan cargar.​
Dentro del clausulado de la escritura sólo debe inscribirse, naturalmente, aquello que tenga trascendencia para el derecho real de hipoteca y no tenga carácter puramente obligacional, excluyendo los pactos privados entre partes como la posibilidad de amortización anticipada por el deudor, pago de comisiones y gastos no especialmente garantizados, apoderamientos, etc.​
Esto es: la identificación de la cuenta, su plazo y las causas de vencimiento anticipado que tengan esencial relación con la efectividad y conservación de la garantía. No cabe la inscripción de la causa de resolución por incumplimientos concretos relativos a las obligaciones relacionadas en el Expositivo, haya o no pacto novatorio, porque no son dichas obligaciones las garantizadas con la hipoteca sino la obligación futura que nacerá cuando la cuenta se cierre por cualquier causa legalmente admisible, ni el pacto de vencimiento de todas las obligaciones por incumplimiento de una; entiendo que es esencial la obligación del acreedor de no proceder a la reclamación ejecutando la hipoteca hasta que se cumpla el plazo de duración de la cuenta; esa obligación de no pedir es la prestación del acreedor en beneficio del deudor. Evidentemente, es inadmisible, esta sí, por contraria al art. 1.256 del C.C. la estipulación en cuya virtud ambas partes pueden proceder al cierre de la cuenta en cualquier momento anterior a su vencimiento.
Tampoco el de vencimiento anticipado por no reintegrar periódicamente a plazos las cantidades cargadas en la cuenta antes del vencimiento de ésta: no cabe aquí la identidad de razón con la figura del crédito abierto estudiado por Gómez Gálligo en libro Homenaje a José María Chico Ortíz (1995), ni es admisible que se tolere provocar el vencimiento por el impago de plazos de una de las obligaciones garantizadas una vez cargadas en la cuenta pues, en definitiva es lo mismo que pactar dicho vencimiento por incumplimiento de una sola de las obligaciones relacionadas.
Como ya se desprende de la doctrina de, entre otras, las fundamentales Resoluciones de octubre de 23 y 26 de Octubre de 1.987, no puede hacerse depender el vencimiento del incumplimiento de obligaciones distintas de la esencial obligación principal o las íntimamente relacionadas con la conservación y efectividad de la garantía, o de comportamientos del deudor distintos de un esencial y verdadero incumplimiento. Aquí es donde hay que ser muy cuidadoso en el rechazo de cláusulas de por sí abusivas y que sí suponen dejar la efectividad del contrato a la voluntad del acreedor colocando al deudor en una posición de inferioridad meramente pasiva.
Hay otro campo en el que se utilizan estas hipotecas: el de las relaciones comerciales y/o crediticias entre particulares. Es frecuente que se pacte que las obligaciones de pago derivadas de dichas relaciones se carguen en una cuenta con finalidad puramente liquidatoria, reclamable transcurrido un plazo. Entiendo que la figura es perfectamente admisible pero no como hipoteca regulada en el 153 bis, por faltar sus requisitos subjetivos, sino como en garantía de obligación futura, de acuerdo con todos los argumentos que he expuesto, sujeta a los artículos 142 y 143 Ley Hipotecaria, al no ser el acreedor entidad de las relacionadas en el 153 bis.​
Es esta la hipoteca que puede pactarse para garantizar obligaciones determinadas derivadas de contratos de suministro, por ejemplo.
CONCLUSION.-​
ANTONIA MARIA MARTINEZ LOPEZ, hipoteca, hipoteca en garantía del saldo de una cuenta, jose luis lacruz bescos, ley hipotecaria, vera (almeria)

References: artículo 153
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 142
 resolución 
 artículo 1256
 artículo 142
 resolución