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Timestamp: 2020-04-01 05:55:19+00:00

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Die Vorteilhaftigkeit von Leasing im Vergleich zum Erwerb von ... | Masterarbeit, Hausarbeit, Bachelorarbeit veröffentlichen
S M Sebastian Merla (Autor)
2. Allgemeine Grundlagen des Immobilienleasings und die Bestimmung untersuchungsrelevanter Finanzierungsformen
2.1 Der Leasing-Begriff und seine Facetten
2.2 Vertragsformen beim Leasing
2.3 Vertragsgestaltung und steuerliche Zurechnung beim Immobilienleasing
2.3.1 Vollamortisationsverträge und ihre steuerliche Zurechnung
2.3.2 Teilamortisationsverträge und ihre steuerliche Zurechnung
2.4 Bestimmung untersuchungsrelevanter Finanzierungsformen
3. Quantitativ optimale Finanzierungsform unter Vernachlässigung von Steuern
3.1 Bestimmung des Entscheidungskriteriums
3.2 Allgemeine Prämissen der Untersuchung
3.3 Ermittlung der Kalkulationsgrundlagen des LG
3.4 Ermittlung der Kalkulationsgrundlagen des LN
3.5 Analyse und Ermittlung der Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems
4. Quantitativ optimale Finanzierungsform unter Berücksichtigung von Steuern
4.1 Einfluss von Verkehrsteuern auf die Finanzierungsentscheidung
4.1.1 Einfluss der Umsatzsteuer
4.1.2 Einfluss der Grunderwerbsteuer
4.2 Einfluss von Substanzsteuern auf die Finanzierungsentscheidung: Grundsteuer
4.3 Einfluss von Ertragsteuern auf die Finanzierungsentscheidung
4.3.1 Allgemeine Prämissen zur Ertragsbesteuerung
4.3.1.1 Die Ertragsbesteuerung der KapG
4.3.1.2 Die Ertragsbesteuerung der PersG
4.3.2 Einfluss der Ertragsteuern auf die Kapitalwertkalkulation
4.3.3 Einfluss einer einfachen Ertragsteuer auf die Finanzierungentscheidung
4.3.3.1 Ermittlung der Kalkulationsgrundlagen des LG
4.3.3.2 Ermittlung der Kalkulationsgrundlagen des LN
4.3.3.3 Analyse und Ermittlung der Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems
4.3.4 Einfluss des aktuellen Ertragsteuerrechts auf die Finanzierungsentscheidung
4.3.4.1 Ermittlung der Kalkulationsgrundlagen des LG
4.3.4.2 Ermittlung der Kalkulationsgrundlagen des LN
4.3.4.3 Analyse und Ermittlung der Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems
4.3.4.4 Einfluss des Gewerbesteuerhebesatzniveaus auf die Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems
4.3.5 Einfluss von einer linearen Leasingraten divergierenden Zahlungsstruktur
4.3.5.1 Effekte einer Mietsonderzahlung
4.3.5.2 Effekte degressiver Leasingraten
4.3.5.3 Effekte progressiver Leasingraten
Anhang 1: Darstellung Nettokalkulationszinsen
Anhang 2: Kalkulationsüberlegungen des LG
Anhang 3: Kalkulationsüberlegungen des LN
Anhang 4: Vorteilhaftigkeitspotential des Leasingsystems
Anhang 5: Leasingrateneffekt bei einer Mietsonderzahlung
Anhang 6: Leasingrateneffekt bei degressiven Leasingraten und steuerlicher Anerkennung
Anhang 7: Leasingrateneffekt bei progressiver Leasingraten und steuerlicher Anerkennung
Abbildung 1: Einfluss abweichender Besteuerungsbedingungen zwischen LG und LN
Abbildung 2: Einfluss der Grundmietzeit auf das Leasingsystem
Abbildung 3: Einfluss des Bruttokalkulationszinses auf das Leasingsystem
Abbildung 4: Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems für den LN bei einer hinzurechnungspflichtigen KapG als LG
Abbildung 5: Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems für den LN bei einem LG als KapG mit Inanspruchnahme der erw. Kürzung
Abbildung 6: Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems für den LN bei einem LG als KapG mit Inanspruchnahme des Bankenprivilegs
Abbildung 7: Einfluss einer Hebesatzvariation beim LN bei einem LG als KapG mit erw. Kürzung
Abbildung 8: Einfluss einer Hebesatzvariation beim LG bei einem LN als gewinnthesaurierende KapG
Abbildung 9: Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LN als gewinnthesaurierende KapG bei Vereinbarung einer Mietsonderzahlung
Abbildung 10: Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LN als gewinnthesaurierende KapG bei Vereinbarung degressiver Leasingraten mit steuerlicher Anerkennung
Abbildung 11: Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LN als gewinnthesaurierende KapG bei Vereinbarung progressiver Leasingraten mit steuerlicher Anerkennung
Formel 1: Kapitalwert vor Steuern in Periode t=0
Formel 2: Auszahlungsbarwert vor Steuern in Periode t=0
Formel 3: Vorteilhaftigkeit der Leasingalternative für den LN vor Steuern (allgemein)
Formel 4: Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LG vor Steuern
Formel 5: Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LG vor Steuern (vereinfacht)
Formel 6: Kritische Leasingrate des LG vor Steuern
Formel 7: Auszahlungsbarwert der Leasingalternative vor Steuern
Formel 8: Auszahlungsbarwert der Kreditkaufalternative vor Steuern
Formel 9: Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LN vor Steuern
Formel 10: Kritische Leasingrate des LN vor Steuern
Formel 11: Gesamtvorteilhaftigkeit des Leasingsystems vor Steuern
Formel 12: Vergleich der kritischen Leasingraten des LN und LG vor Steuern
Formel 13: Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Grunderwerbsteuer
Formel 14: Zusätzliche Belastung des LN durch die Grunderwerbsteuer
Formel 15: Zusätzliche Belastung des LN durch die Grunderwerbsteuer in Abhängigkeit des Gebäudeanteils der Anschaffungskosten und der Grundmietzeit
Formel 16: Jährliche Grundsteuerbelastung
Formel 17: Kombinierter Ertragsteuersatz einer KapG auf Gesellschaftsebene
Formel 18: Kombinierter Ertragsteuersatz einer KapG auf Gesellschaftsebene (Erw. Kürzung)
Formel 19: Kombinierter Ertragsteuersatz einer KapG auf Gesellschaftsebene für Zinsaufwendungen
Formel 20: Kombinierter Ertragsteuersatz einer KapG auf Gesellschaftsebene für Leasingratenaufwendungen
Formel 21: Kombinierter Ertragsteuersatz einer KapG auf Anteilseignerebene
Formel 22: Kombinierter Ertragsteuersatz einer KapG (Erw. Kürzung) auf Anteilseignerebene
Formel 23: Kombinierter Ertragsteuersatz einer KapG (Hinzurechnung Zinsen) auf Anteilseignerebene
Formel 24: Kombinierter Ertragsteuersatz einer KapG (Hinzurechnung Leasingraten) auf Anteilseignerebene
Formel 25: Kombinierter Ertragsteuersatz für die Gesamtbesteuerung einer KapG
Formel 26 Kombinierter Ertragsteuersatz für die Gesamtbesteuerung einer KapG (Erw. Kürzung)
Formel 27: Kombinierter Ertragsteuersatz für die Gesamtbesteuerung einer KapG (Hinzurechnung Zinsen)
Formel 28: Kombinierter Ertragsteuersatz für die Gesamtbesteuerung einer KapG (Hinzurechnung Leasingraten)
Formel 29: Kombinierter Ertragsteuersatz einer gewerbesteuerbefreiten PersG
Formel 30: Kombinierter Ertragsteuersatz einer gewerbesteuerpflichtigen PersG
Formel 31: Kombinierter Ertragsteuersatz einer gewerbesteuerpflichtigen PersG (Hinzurechnung Zinsen)
Formel 32: Kombinierter Ertragsteuersatz einer gewerbesteuerpflichtigen PersG (Hinzurechnung Leasingraten)
Formel 33: Kapitalwert nach Steuern in t=0
Formel 34: Ermittlung des Nettokalkulationszinssatzes
Formel 35: Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LG mit einfacher Ertragsteuer
Formel 36: Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LG mit einfacher Ertragsteuer (vereinfacht)
Formel 37: Kritische Leasingrate des LG unter Berücksichtigung einer einfachen Ertragsteuer
Formel 38: Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LN mit einfacher Ertragsteuer (vereinfacht)
Formel 39: Kritische Leasingrate des LN unter Berücksichtigung einer einfachen Ertragsteuer
Formel 40: Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems unter Berücksichtigung einer einfachen Gewinnsteuer
Formel 41: Leasingrateneffekt auf das Leasingsystem
Formel 42: Abschreibungseffekt auf das Leasingsystem
Formel 43: Restwerteffekt auf das Leasingsystem
Formel 44: Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems für den LN unter Berücksichtigung einer einfachen Ertragsteuer und einer Leasingratenkalkulation des LG in Höhe seiner kritischen Leasingrate
Formel 45: Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LG als KapG ohne gewerbesteuerliche Hinzurechnung der Finanzierungsaufwendungen
Formel 46: Kritische Leasingrate des LG als KapG ohne gewerbesteuerlicher Hinzurechnung der Finanzierungsaufwendungen
Formel 47: Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LN als KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung der Finanzierungsaufwendungen
Formel 48: Kritische Leasingrate des LN als KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung der Finanzierungsaufwendungen
Formel 49: Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems für den LN für den Fall einer hinzurechnungspflichtigen KapG beider Vertragspartner
Formel 50: Zusätzliche Kapitalkosten des LN für den Fall einer hinzurechnungspflichtigen KapG beider Vertragspartner
Formel 51: Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems für den LN als gewerbesteuerpflichte PersG bei einem LG als KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 52: Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems für den LN als gewerbesteuerbefreite PersG und einem LG als KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 53: Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems für den LN als gewinnthesaurierende KapG und einem LG als KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 54: Leasingrateneffekt mit Mietsonderzahlung für eine einfache Ertragsteuer
Formel 55: Vorteilhaftigkeit einer Mietsonderzahlung im Vergleich zu einer linearen Leasingratenstruktur
Formel 56: Kapitalwertneutrale Berechnung degressiver Leasingratenverläufe für den LG
Formel 57: Kapitalwertneutrale Leasingratenzahlung in Periode t=1 für den LG
Formel 58: Leasingrateneffekt bei degressiven Leasingraten mit steuerlicher Anerkennung
Formel 59: Vorteilhaftigkeit degressiver Leasingratenverläufe mit steuerlicher Anerkennung
Formel 60: Leasingrateneffekt bei degressiven Leasingraten mit steuerlicher Linearisierung
Formel 61: Vorteilhaftigkeit degressiver Leasingratenverläufe mit steuerlicher Linearisierung
Formel 62: Mindestleasingratenforderung des LG in Periode t=1
Formel 63: Leasingrateneffekt bei progressiven Leasingraten mit steuerlicher Anerkennung
Formel 64: Leasingrateneffekt bei progressiven Leasingraten mit steuerlicher Linearisierung
Formel 65: Nettokalkulationssatz einer gewinnthesaurierenden KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 66: Nettokalkulationssatz einer KapG ohne gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 67 Nettokalkulationssatz einer KapG mit erw. Kürzung
Formel 68: Nettokalkulationssatz einer KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 69: Nettokalkulationssatz einer gewerbesteuerbefreiten PersG
Formel 70: Nettokalkulationssatz einer gewerbesteuerpflichtigen PersG ohne gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 71: Nettokalkulationssatz einer gewerbesteuerpflichtigen PersG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 72 Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LG als KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 73 Kritische Leasingrate des LG als KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 74: Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LG als KapG mit erw. Kürzung
Formel 75: Kritische Leasingrate des LG als KapG mit erw. Kürzung
Formel 76: Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LN als gewerbesteuerpflichtige PersG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 77: Kritische Leasingrate des LN als gewerbesteuerpflichtige PersG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 78: Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LN als gewerbesteuerbefreite PersG
Formel 79: Kritische Leasingrate des LN als gewerbesteuerbefreite PersG
Formel 80: Vorteilhaftigkeit des Leasingvertrages für den LN als gewinnthesaurierende KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 81: Kritische Leasingrate des LN als gewinnthesaurierende KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 82: Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems für den Fall eines LN als KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung und einem LG als KapG mit der erw. Kürzung
Formel 83: Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems für den Fall eines LN als gewerbesteuerpflichtige PersG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung und einem LG als KapG mit der erw. Kürzung
Formel 84: Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems für den Fall eines LN als gewerbesteuerbefreite PersG und einem LG als KapG mit erw. Kürzung
Formel 85: Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems für den Fall eines LN als gewinnthesaurierende KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung und einem LG als KapG mit der erw. Kürzung
Formel 86: Leasingrateneffekt bei einer Mietsonderzahlung mit einem LG als KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung und einem LN als gewinnthesaurierende KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 87: Kritische Leasingrate für den LG als KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung bei einer Mietsonderzahlung
Formel 88: Leasingrateneffekt bei einer Mietsonderzahlung mit einem LG als KapG ohne gewerbesteuerliche Hinzurechnung und einem LN als gewinnthesaurierende KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 89: Kritische Leasingrate für den LG als KapG ohne gewerbesteuerliche Hinzurechnung bei einer Mietsonderzahlung
Formel 90: Leasingrateneffekt bei einer Mietsonderzahlung mit einem LG als KapG mit erw. Kürzung und einem LN als gewinnthesaurierende KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 91: Kritische Leasingrate für den LG als KapG mit erw. Kürzung bei einer Mietsonderzahlung
Formel 92: Leasingrateneffekt bei degressiven Leasingraten bei einem LG als KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung und einem LN als gewinnthesaurierende KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 93: Leasingrateneffekt bei degressiven Leasingraten bei einem LG als KapG mit erw. Kürzung und einem LN als gewinnthesaurierende KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 94: Leasingrateneffekt bei degressiven Leasingraten bei einem LG als KapG ohne gewerbesteuerlicher Hinzurechnung und einem LN als gewinnthesaurierende KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 95: Leasingrateneffekt bei progressiven Leasingraten bei einem LG als KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung und einem LN als gewinnthesaurierende KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 96: Leasingrateneffekt bei progressiven Leasingraten bei einem LG als KapG mit erw. Kürzung und einem LN als gewinnthesaurierende KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Formel 97: Leasingrateneffekt bei progressiven Leasingraten bei einem LG als KapG ohne gewerbesteuerlicher Hinzurechnung und einem LN als gewinnthesaurierende KapG mit gewerbesteuerlicher Hinzurechnung
Die Erfolgsgeschichte der Leasingbranche scheint auch zum Anfang des einundzwanzigsten Jahrhunderts keinen Abbruch zu nehmen. Im Jahr 2007 konnte der Leasingmarkt in Deutschland abermals ein weiteres Wachstum verzeichnen.[1] Leasing wird immer häufiger von Unternehmen einem zumeist fremdfinanzierten Erwerb vorgezogen.[2] Eine genauere Betrachtung der aktuellen Wachstumszahlen deckt jedoch bereits einen leichten Rückgang der Investitionen im Bereich des Immobilienleasings auf.[3] Eine gewisse Verunsicherung der potentiellen LN[4] scheint vor dem Hintergrund der Unternehmenssteuerreform 2008 bereits stattgefunden zu haben.[5]
Die vorliegende Arbeit hat das Ziel, die ökonomische Vorteilhaftigkeit des Immobilienleasings im Vergleich zum Erwerb von Immobilien zu bestimmen. Die Kauf-Leasing-Entscheidung stellt in der Regel eine kombinierte Investitions- und Finanzierungsentscheidung dar.[6] Der Investor hat grundsätzlich nicht nur über die Vorteilhaftigkeit möglicher Finanzierungsalternativen zu entscheiden, sondern in erster Linie über die Durchführung der Investition zu bestimmen. Die Bestimmung einer Vorteilhaftigkeit der Investitionsentscheidung und die Antwort auf die Frage, ob Umsatzerlöse generiert werden können, welche eine Legitimation fundieren, soll hier jedoch nicht beantwortet werden. Die Untersuchung unterstellt eine bereits getroffene Investitionsentscheidung. In diesem Fall kann die Analyse auf die Ermittlung der vorteilhaften Finanzierungsform für den Investor beschränkt werden.
In eine umfassende Vorteilhaftigkeitsanalyse sind grundsätzlich neben quantitativen Faktoren auch mögliche Abweichungen qualitativer Faktoren mit einzubeziehen.[7] Der zu vernachlässigende Einfluss qualitativer Aspekte auf die Finanzierungsentscheidung konnte jedoch bereits schon mehrfach in der Literatur nachgewiesen werden.[8] Daher wird sich der Fokus der Arbeit auf einen quantitativen Vergleich der Finanzierungsalternativen beschränken. Die Bestimmung des Steuereinflusses auf die Finanzierungsentscheidung soll den Mittelpunkt der Analyse darstellen.[9] Insbesondere das neu modellierte Steuerrecht im Zuge der Unternehmensteuerreform 2008 eröffnet neue Diskussionsgrundlagen über die steuerliche Vorteilhaftigkeit der Kauf-Leasing-Entscheidung.[10] Zur Erlangung über den Einzelfall hinausgehender Resultate wird die Sphäre der LG-Seite ins Entscheidungskalkül mit einbezogen.[11] Im Verlauf der Untersuchung wird der Steuereinfluss auf die Finanzierungsentscheidung quantifiziert und die Wirkungsrichtung einzelner durch die Besteuerung ausgelöster Effekte dargelegt. Die optimale Aufteilung eines sich ergebenen steuerlichen Vorteils des Leasingsystems unter den Vertragspartnern soll nicht Bestandteil der Arbeit sein.[12]
Die Untersuchung ist in sechs aufeinander aufbauende Abschnitte unterteilt. Nachdem bereits die Zielsetzung und die Themenabgrenzung erfolgte, sollen im zweiten Kapitel zunächst die allgemeinen Grundlagen der Untersuchung abgebildet werden. In diesem Zusammenhang werden die vielfältigen Leasingformen, mögliche Vertragskonstellationen und ihre steuerrechtliche Einordnung dargestellt. Daran anknüpfend werden die entscheidungsrelevanten Finanzierungsformen der Untersuchung ermittelt. Im dritten Teil der Arbeit wird u.a. das Entscheidungskriterium der Untersuchung festgelegt, allgemeine Prämissen gesetzt und die vorteilhafte Finanzierungsform unter Vernachlässigung eines Steuereinflusses bestimmt. Der nachfolgende vierte Abschnitt stellt den Hauptteil der Untersuchung dar. Die Betrachtung wird auf den Einfluss einer Besteuerung der Vertragspartner ausgeweitet. Zunächst wird die Wirkung der Verkehrsteuern und der Substanzsteuern auf die Finanzierungsentscheidung dargelegt. In einem weiteren Schritt werden die allgemeinen Prämissen um steuerliche Annahmen ausgeweitet und die für die Untersuchung relevanten kombinierten Ertragsteuersätze ausgearbeitet.[13] Im Anschluss erfolgt eine detaillierte Analyse der Finanzierungsentscheidung unter Berücksichtigung einer einfachen Ertragsteuer. Die Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems wird in einzelne Effekte zerlegt und deren Wirkungsrichtung ausführlich beschrieben. Darauf aufbauend wird die Untersuchung auf das aktuelle deutsche Ertragsteuerecht ausgeweitet, wobei ein Schwerpunkt auf den Einfluss der Gewerbesteuer gelegt wird. Abschließend wird der Einfluss einer zeitlichen Verlagerung von Leasingraten untersucht. In diesem Zusammenhang wird auf die Auswirkungen einer Sonderzahlung sowie der Vereinbarung degressiver und progressiver Leasingraten detailliert eingegangen. Danach werden die wichtigsten Erkenntnisse der Untersuchung erfasst und einer kritischen Würdigung unterzogen. Im letzten und sechsten Kapitel erfolgt eine weitere verkürzte Zusammenfassung der Ergebnisse in englischer Sprache.
Im folgenden Abschnitt werden die Finanzierungsalternativen des Leasings und des Erwerbs einer Immobilie näher beleuchtet. Zunächst wird auf die Option des Immobilienleasings ausführlich eingegangen. Die Erläuterung des Leasingbegriffs, der unterschiedlichen Ausprägungsformen des Leasings und der sich daraus resultierenden steuerrechtlichen Zurechnung stehen im Mittelpunkt der Betrachtung. Darauf aufbauend werden die entscheidungsrelevanten Finanzierungsformen ermittelt.
Für den Leasing-Begriff existiert keine einheitliche zivil- oder steuerrechtliche Legaldefinition.[14] Als Folge liegen zahlreiche unterschiedliche Erscheinungsformen mit abweichenden Nutzungsmöglichkeiten und Bezeichnungen vor.[15] Abhängig von der Vertragsgestaltung beinhaltet Leasing Elemente des Miet-, Pacht- oder auch des Kaufvertrages.[16] Grundsätzlich gilt der Leasingvertrag jedoch als ein atypischer Mietvertrag und unterliegt dem Mietrecht gem. § 535 ff. BGB.[17] Als wesentlicher Bestandteil jeden Leasinggeschäfts kann die Gebrauchsüberlassung eines Wirtschaftsguts gegen ein Entgelt auf Dauer eines vertraglich festgelegten Zeitraums durch den LG an den LN herauskristallisiert werden.[18]
Anhand des Investitionsobjekts wird zwischen Mobilien- und Immobilienleasing unterschieden.[19] Grundsätzlich werden alle beweglichen Leasingobjekte dem Mobilienleasing, alle unbeweglichen Leasingobjekte dem Immobilienleasing zugeordnet.[20] Eine klare Abgrenzung zwischen Mobilienleasing und Immobilienleasing im Steuerrecht erweist sich jedoch als sehr kompliziert, da teilweise ein fließender Übergang besteht.[21] Der Begriff des Immobilienleasings in einer weiten Fassung beinhaltet u.a. die langfristige Vermietung von Betriebsanlagen, Flugzeugen und Schiffen.[22] Demnach werden unter dem Begriff Immobilienleasing i.w.S. alle Objekte mit hohen Gesamtinvestitionskosten und relativ langer Nutzungsdauer und Vertragslaufzeit gefasst.[23] Steuerrechtlich werden diese Leasingobjekte jedoch teilweise nach den Grundsätzen des Mobilienleasings behandelt.[24] Die vorliegende Arbeit beschränkt sich ausschließlich auf die Betrachtung des Leasings von Gebäuden und Grundstücken, welche als Immobilienleasing i.e.S. angesehen werden.
Charakteristisch für den Immobilienbereich ist die Gründung einer Objektgesellschaft durch die Leasinggesellschaft für jedes einzelne Leasingobjekt.[25] Die Beweggründe der Leasinggesellschaften können dabei je nach der Beteiligung des LN an der Objektgesellschaft einen unterschiedlichen Hintergrund aufweisen. In der Regel erfolgt die Gründung in der Rechtsform einer GmbH, wobei alle Anteile von der Leasinggesellschaft gehalten werden.[26] Bei der Leasinggesellschaft handelt es sich aufgrund des beträchtlichen Refinanzierungsbedarfs üblicherweise um eine Bankentochter.[27] Unter der Voraussetzung, dass sich die Tätigkeit der Objektgesellschaft ausschließlich auf die Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes beschränkt, kann die Nutzung der erw. Kürzung des Gewerbeertrags gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erreicht werden.[28] Wird hingegen eine Objektgesellschaft mit der Beteiligung des LN gegründet, wird für gewöhnlich die Rechtsform einer PersG gewählt. In der Regel steht in diesem Fall eine Grunderwerbsteuerersparnis, eine Verlustzuweisung oder die Nutzung von Fördermöglichkeiten im Vordergrund.[29] Ein allgemeiner Vorteil der Ausgliederung liegt in der Beschränkung des Finanzierungsrisikos für die Objektgesellschaft auf nur ein Objekt.[30] In der Regel erwirbt oder erbaut die Objektgesellschaft nach den Wünschen des LN ein Leasingobjekt und stellt es ihm anschließend zur Nutzung zur Verfügung. Beim LN kann zwischen einem gewerblichen und privaten Leasingnehmer unterschieden werden.[31] Daneben können aber auch Kommunen als Leasingnehmer in Betracht kommen.[32]
In der Literatur erfolgt eine umfangreiche Darstellung von Abgrenzungsmöglichkeiten des Leasings.[33] Im Folgenden sollen nur einige weitere für die Arbeit relevante Kennzeichnungsmerkmale dargelegt werden. Je nach Vertragsumfang bzw. Dienstleistungsumfang wird zwischen Full-Service-Leasing (Brutto-Leasing), Teil-Service-Leasing und Net-Leasing (Netto-Leasing) differenziert.[34] Der Trend beim Immobilienleasing geht zum Full-Service-Leasing, welches u.a. umfangreiche Baubetreuungsleistungen beinhaltet.[35] Beim Netto-Leasing hingegen wird lediglich die Finanzierung des Objekts vom LG übernommen.[36] Ferner ist die Unterscheidung in Neubau-Leasing, Buy-and-lease und das Sale-and-lease-back zu nennen. Beim Neubau-Leasing errichtet der LG nach den Wünschen des LN ein neues Gebäude auf einem neu erworbenen oder bereits im Besitz des LN befindlichen Grundstücks.[37] Buy-and-lease bezieht sich hingegen auf den Kauf einer bereits existierenden Immobilie durch den LG von einem Dritten.[38] Bei Sale-and-lease-back Transaktionen wiederum kauft der LG vom LN die Immobilie und least sie an dem LN zurück.[39] Von dieser Form des Leasings machten in der Vergangenheit vor allem öffentliche Anstalten zur Liquiditätsbeschaffung Gebrauch.[40] Je nachdem, ob direkt vom Hersteller oder durch eine nachgeschaltete Leasinggesellschaft geleast wird, wird zwischen direktem und indirektem Leasing unterschieden.[41] Das Herstellerleasing besitzt jedoch zurzeit im Bereich des Immobilienleasings keine praktische Relevanz.[42]
Eine grundlegende Unterscheidung von Leasingverträgen kann durch eine Abgrenzung nach der Vertragsform vorgenommen werden. Man unterscheidet zwischen Operating-Leasing und Finanzierungsleasing.[43] Die Zuordnung eines Leasingvertrages zum Operating- oder Finanzierungsleasing hängt vom Träger des Investitionsrisikos ab.[44] Eine weitere Möglichkeit der Abgrenzung besteht durch die differenzierte Kündbarkeit des Vertrages.[45]
Das Operating-Leasing kommt einem klassischen Mieterverhältnis am nächsten und wird daher steuerlich identisch mit Mietverträgen behandelt.[46] Charakteristisch für Operating-Leasing ist eine im Vergleich zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer kurzfristige Überlassung des Leasingobjekts mit Kündigungsoptionen beider Vertragsparteien.[47] Eine Kündigung ist somit jederzeit unter Einhaltung einer kurzen Frist möglich. Auf einen Eigentumserwerb des LN wird nicht abgezielt.[48] Eine feste Grundmietzeit wird demnach nicht vereinbart.[49] Als Konsequenz trägt der LG das volle Investitionsrisiko.[50] Der LG stellt den Investor, der LN den Nutzer der Investition dar. Zur Amortisation der Investitionskosten hat die Leasinggesellschaft gegebenenfalls bei Kündigung durch den LN eine Anschlussnutzung sicherzustellen.[51] Von Amortisation spricht man, wenn die Investitionskosten durch Zahlungen des LN, insbesondere den Leasingraten, vollkommen abgedeckt werden können.[52] Das Absatzziel des LG steht beim Operating-Leasing im Vordergrund.[53] Der LG trägt das Objektrisiko und hat für die Wartung und Instandhaltung Sorge zu tragen.[54] Der Fokus der Arbeit wird sich im weiteren Verlauf auf das Finanzierungs-Leasing beschränken, das nach der Auffassung des BFH das „eigentliche Leasing“[55] darstellt.
Beim Finanzierungsleasing ist in Finanzierungsleasing i.e.S. sowie i.w.S. zu unterschieden.[56] Finanzierungsleasing i.w.S. weist meist eine unkündbare Grundmietzeit auf, welche dem wesentlichen Anteil der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer entspricht.[57] Die Finanzierung der Investition steht für den LN im Vordergrund.[58] Das Investitionsrisiko, aber auch das Sachrisiko eines zufälligen Untergangs oder einer Beschädigung, gehen hierbei genauso wie die Kosten für Instandhaltung auf den LN über. Eine steuerliche Zurechnung des Leasingobjekts zum LG ist jedoch keine Voraussetzung.
Unter Finanzierungsleasing i.e.S. hingegen versteht man ausschließlich Leasingverträge, bei denen die steuerliche Zurechnung des Leasinggegenstandes beim LG erfolgt.[59] In diesem Fall wird Leasing steuerlich identisch wie die Miete behandelt.[60] Sowohl die Bilanzierung als auch die Abschreibung des Leasingobjekts erfolgen dementsprechend beim LG, welche als Grundvoraussetzung für die Existenz möglicher Leasingvorteile angesehen werden.[61]
Beim Abschluss eines Finanzierungsleasingvertrages kann je nach Vertragsgestaltung zwischen Vollamortisationsverträgen und Teilamortisationsverträgen unterschieden werden.[62] Die individuelle Vertragsgestaltung beim Immobilienleasing hat entscheidenden Einfluss auf die steuerliche Zuordnung des Objekts.[63] Im Steuerrecht wird grundsätzlich dem zivilrechtlichen Eigentümer der Vermögensgegenstand zugeordnet.[64] Eine Ausnahme besteht, wenn einem anderen als dem zivilrechtlichen Eigentümer das wirtschaftliche Eigentum zuzuschreiben ist.[65] Die Konkretisierung des Zuordnungsproblems erfolgte in den Leasingerlassen der Finanzbehörden, welche nachfolgend kurz dargelegt werden.
Bei Full-Pay-Out-Verträgen werden während der Grundmietzeit, in der der Vertrag nicht kündbar ist, beim Leasinggeber alle Anschaffungs- und Herstellungskosten, aber auch Nebenkosten, wie z.B. Vertrieb, Verwaltung, Gewinnmarge oder Finanzierungskosten des Leasingobjekts über die vom LN gezahlten Leasingraten und Sonderzahlungen amortisiert.[66] Die Grundmietzeit deckt sich im Regelfall mit dem Refinanzierungszeitraum, wobei im Anschluss der vereinbarten Grundmietzeit regelmäßig dem LN die Möglichkeit einer Kaufoption oder Mietverlängerungsoption gewährt wird.[67] Der Vollamortisationsvertrag ist im Vollamortisationserlaß vom 21.3.1972 verankert.[68] Er regelt die wirtschaftliche Zuordnung und damit die Bilanzierung beim LG oder LN. Die steuerliche Zurechnung ist für das Gebäude und den Grund und Boden getrennt zu prüfen. Der Grund und Boden wird bei Verträgen, die keine Kaufoption oder Mietverlängerungsoption enthalten, grundsätzlich dem Leasinggeber zugeordnet. Wird im Gegensatz dazu eine Kaufoption vereinbart, erfolgt die Zurechnung beim LN, wenn diesem auch das Gebäude zugeordnet wird.[69]
Bei Verträgen ohne Kauf- oder Mietverlängerungsoption mit einer Grundmietzeit zwischen 40 % und 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer wird das Gebäude generell dem LG zugerechnet. Wird hingegen eine Kaufoption vereinbart, erfolgt die Zurechnung nur zum LG, solange der Kaufpreis den nach linearer Abschreibung ermittelten Restbuchwert[70] oder einen niedrigeren gemeinen Wert nicht unterschreitet. Ansonsten wird das Gebäude dem LN zugeordnet. Zu beachten ist hierbei, dass die Ausübung des Optionsrechtes nur einheitlich für Gebäude bzw. Grund und Boden vorgenommen werden kann.[71] Bei einer Gewährung einer Mietverlängerungsoption hängt die Zuordnung der Immobilie entscheidend von der Höhe der Anschlussmiete ab. Übersteigt die Höhe der Anschlussmiete 75 % des üblichen Mietentgelts, ist das Grundstück dem LG zuzuordnen.[72] Bei einer Unterschreitung erfolgt die Bilanzierung beim LN. Bei der Vereinbarung von Grundmietzeiten unter 40 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer wird jedoch ein verdeckter Ratenkauf vermutet.[73] Die Bilanzierung des Gebäudes findet für diesen Fall beim LN statt. In gleicher Weise wird bei einer Grundmietzeit von über 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer verfahren.
Eine gesonderte Klassifizierung erfolgt bei Spezialleasingverträgen.[74] In diesem Zusammenhang werden sowohl Gebäude als auch Grund und Boden grundsätzlich dem LN zugerechnet. In der Praxis ist Spezialleasing jedoch nur in seltenen Fällen mit der öffentlichen Hand vorzufinden.[75] Vollamortisationsverträge für Immobilien sind nur von geringer Bedeutung, da der LN durch die Leasingraten das Leasingobjekt beim LG bereits voll amortisiert hat, jedoch zwecks einer Bilanzierung beim LG eine weitere Zahlung in Höhe des steuerlichen Restbuchwertes zu leisten hätte.[76]
Bei den Teilamortisationsverträgen handelt es sich um die in der Praxis am häufigsten vorzufindende Variante.[77] Bei Non-Pay-Out-Verträgen wird nur ein bestimmter Anteil der Gesamtinvestitionskosten des LG durch die vom LN entrichteten Leasingraten gedeckt.[78] Es verbleibt ein noch nicht durch die Leasingzahlungen amortisierter Restwert sowie eine entsprechende Restschuld aus der Finanzierung des LG.[79] Die Leasingraten werden in der Regel auf Basis des steuerlichen Restbuchwertes kalkuliert.[80] Für den Teilamortisationsvertrag sind Regelungen über eine Mieterverlängerungsoption oder Kaufoption des LN, aber auch über ein Andienungsrecht[81] des LG gebräuchlich.[82] Eine ausschließliche Mieterverlängerungsoption ist jedoch aufgrund der fehlenden Partizipation des LN an einer möglichen Wertsteigerung als nicht relevant anzusehen.[83] Der Kaufpreis einer möglichen Option bemisst sich in den meisten Fällen nach dem Restbuchwert am Ende der Grundmietzeit.[84] Daher kommt es auch bei einem Teilamortisationsvertrag, wenn auch außerhalb der Grundmietzeit, regelmäßig zu einer vollständigen Amortisation der Investitionskosten beim LG.[85] Eine Unterscheidung zwischen Voll- bzw. Teilamortisationsverträgen wird daher ausschließlich durch den bereits während der Grundmietzeit geleisteten Amortisationsanteil vorgenommen.[86]
[1] Der Bundesverband Deutscher Leasing-Unternehmen geht von einer Steigerung des Investitionsvolumens um 9,5 % auf 57,4 Mrd. Euro aus. Vgl. BDL (2007), S. 5.
[2] Vgl. BDL (2007), S. 13.
[3] Das Investitionsvolumen in Immobilienleasing nahm im letzten Jahr um knapp 5% ab. Im Gegensatz dazu konnte der Mobilienleasingbereich eine Steigerung der Investitionen von ca. 12% erreichen. Vgl. BDL (2007), S.15.
[4] Unter dem Begriff des potentiellen LN wird im weiteren Verlauf ebenfalls der potentielle KN subsumiert.
[5] Vgl. Kleiner (2007), S. 20.
[6] Vgl. Sattlegger (2001), S. 3.
[7] Die Entscheidung über Kreditkauf oder Leasing wird nicht nur von der Rentabilität, sondern auch durch Nebenbedingungen wie z.B. der Liquidität, dem Investitionsrisiko aber auch der Flexibilität der Finanzierungsalternativen beeinflusst. Vgl. u.a. Röhrenbacher/Fleischer (1995), S. 25; Gabele/Dannenberg/Kroll (2001), S. 111.; Köhn (1989), S. 196f.
[8] Vgl. u.a. Bitz/Niehoff (2002), S. 372; Buhl (2001), S. 6; Kruschwitz (1992), S. 87.
[9] Nach herrschender Literaturmeinung ist die Vorteilhaftigkeit des Leasingsystems im Steuereinfluss auf das Leasinggeschäft zu suchen. Vgl. Kruschwitz (1992), S. 87. Insbesondere die Ermittlung eines Leasingvorteils durch günstigere Beschaffungsmöglichkeiten des LG ist nur durch die Untersuchung konkreter Angebote möglich. Vgl. Mellwig (1983), S. 782.
[10] Im Zuge der Unternehmenssteuerreform 2008 kommt es auf Grundlage diverser Gesetzesänderungen zu einem veränderten Erscheinungsbild. Besonders die Einführung der Hinzurechnung von Leasingaufwand zum Gewerbeertrag („Leasingsteuer“) erzeugt einen verstärkten Diskussionsbedarf. Vgl. Hartmann-Wendels/Wohl (2007), S. 5.
[11] Eine Berücksichtigung der Kalkulationsüberlegungen der LG-Seite gilt inzwischen als obligatorisch. Nur eine Ausweitung der Betrachtung auf das gesamte Leasingsystem ermöglicht eine Deduktion möglicher leasingspezifischer Vorteile. Vgl. u.a. Schneider (1992), S. 695; Kühn (1999), S. 5.
[12] In der Regel wird von einer Weitergabe eines möglichen Kalkulationsvorteil des LG an den LN ausgegangen.
[13] In diesem Zusammenhang wird in die Besteuerung einer PersG und KapG differenziert.
[14] Vgl. Roland (2003), S. 34.
[15] Vgl. u.a. Tacke (1999), S. 1; Bordewin/Tonner (2003), S. 1.
[16] Vgl. u.a. Hinrichs (2004), S. 59f.; Barth (1999), S. 1.
[17] Vgl. Kratzer/Kreuzmair (2002), S. 15f.
[18] Vgl. u.a. Engel (1997), S. 28; Gabele/Dannenberg/Kroll (2001), S. 2.
[19] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001), S. 5.
[20] Vgl. Bordewin/Tonner (2003), S. 4.
[21] Betriebsvorrichtungen auch, wenn sie wesentlicher Bestandteil eines Grundstückes sind, werden nach den ertragssteuerlichen Grundsätzen beweglicher Wirtschaftsgüter beurteilt. Vgl. u.a. Vaaßen (1999), S. 15; Gabele/Dannenberg/Kroll (2001), S. 6.
[22] Vgl. u.a. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001), S. 5; Kühn (1999), S. 35.
[23] Vgl. Tacke (1999), S. 222. Fortan wird der LG als Synonym für die Objektgesellschaft genutzt.
[24] Gem. BMF-Schreiben vom 21.03.1972, BStBl. 1972 I, S. 188.
[25] Vgl. Gabele/Kroll (2002), S. 78.
[26] In der Praxis wird ebenfalls eine Objektgesellschaft in Form einer PersG mit hoher Beteiligung (in der Regel 95 %) des LN angestrebt. Durch diese Konstellation ist gem. § 6 GrEStG eine Grunderwerbsteuerreduktion in der Beteiligungshöhe des LN zu erreichen. Vgl. Kühn (1999), S. 29.
[27] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001), S. 11
[28] Eine Gewerbesteuerersparnis kann der LG dann gegebenenfalls an den LN weiterleiten. Vgl. Gabele/Kroll (2002), S. 79.
[29] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001), S. 69. Im weiteren Verlauf der Untersuchung soll jedoch von der Möglichkeit zur Gründung einer PersG abgesehen werden.
[30] Vgl. Fohlmeister (1992), S. 184.
[31] Vgl. Moldenhauer (2006), S. 17.
[32] Vgl. Gabele/Kroll (1992), S. 28.
[33] Eine gute Übersicht bietet: Bordewin/Tonner (2003), S.11-19.
[34] Vgl. u.a. Bordewin/Tonner (2003), S. 17; Büschgen (1998), S 15.
[35] Vgl. u.a Büschgen (1998), S. 15; Koch (1988), S. 123.
[36] Vgl. u.a. Vaaßen (1999), S. 11; Büschgen (1998), S. 15.
[37] Vgl. Fink (1996), S. 37.
[38] Vgl. ebd., S. 38.
[39] Sale-and-lease-back Transaktionen sind besonders sinnvoll, wenn der außerordentliche Ertrag aus dem Verkauf mit einem Verlustvortrag verrechnet werden kann. Vgl. Grübler (2004), S. 62. Alternativ zum Kauf durch den LG kommt ebenfalls häufig das Einräumen eines langfristigen Erbbaurechts in Frage. Vgl. Kühn (2007), S. 692.
[40] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001), S. 16.
[41] Vgl. Jürgens (1988), S. 5f.
[42] Vgl. Kühn (1999), S. 30.
[43] Vgl. Papst (2006), S. 20.
[44] Vgl. Tacke (1999), S. 1.
[45] Vgl. Schirduan (1993), S. 19.
[46] Vgl. u.a. Bordewin/Tonner (2003), S. 2f.; Kühn (1999), S. 32.
[47] Vgl. Bordewin/Tonner (2003), S. 13.
[48] Vgl. Röhrenbacher/Fleischer (1995), S. 16.
[49] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001), S. 3.
[51] Vgl. Kühn (1999), S. 32.
[52] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001), S. 3.
[53] Vgl. Bordewin/Tonner (2003), S. 13.
[54] Vgl. u.a. Bordewin/Tonner (2003), S. 13; Gabele/Dannenberg/Kroll (2001), S. 3.
[55] Vgl. BFH-Urteil vom 26.01.1970, BStBl. 1970 II, S. 264.
[56] Vgl. Kühn (1999), S. 32f.
[57] Vgl. u.a. Gabele/Kroll (2002), S. 20; Kühn (1999), S. 32f.
[58] Vgl. Kühn (1999), S. 33.
[59] Es handelt sich in diesem Fall um erlasskonformes Finanzierungsleasing. Die notwendige Vertragsgestaltung für die steuerliche Zurechnung des Leasingobjekts beim LG wird im Unterpunkt 2.3 beschrieben.
[60] Vgl. Mellwig (1995), S. 429.
[61] Vgl. u.a. Hastedt (1992), S. 60; Schimmelschmidt (1994), S. 14.
[62] Vgl. Kroll (2003), S. 11.
[63] Vgl. Tacke (1999), S. 13f.
[64] Gem. § 39 Abs. 1 AO.
[65] Gem. § 39 Abs.2 Satz 1 AO.
[66] Vgl. u.a. Bordewin/Tonner (2003), S. 12; Kühn (1999), S. 36.
[67] Vgl. Kühn (1999), S. 36.
[68] Gem. BMW-Schreiben vom 21.03.1972, BStBl. 1972, S. 188.
[69] Vgl. Tacke (1999), S. 228.
[70] Gem. § 7 Abs. 4 EStG.
[71] Gem. § 94 Abs. 1 Nr.1 BGB i.V.m. § 93 BGB.
[72] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001), S. 28.
[73] Vgl. Schimmelschmidt (1994), S. 17.
[74] Von Spezialleasing wird ausgegangen, wenn eine wirtschaftlich sinnvolle Verwendung nach der vereinbarten Grundmietzeit ausschließlich durch den LN erreichbar ist.
[75] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001), S. 29.
[76] Vgl. u.a. Bartsch (1997), S. 111; Bordewin/Tonner (2003), S. 12; Hock/Frost (1993), S. 163.
[77] Vgl. Kühn (1999), S. 42f.
[78] Vgl. u.a. Winnen (1988), S. 15; Kühn (1999), S. 38.
[79] Vgl. Kühn (1999), S. 38.
[80] Vgl. Bordewin/Tonner (2003), S. 12.
[81] Im Falle eines Andienungsrechts des LG, kann der LG vom LN den Kauf des Leasingobjekts am Ende der Grundmietzeit zu einem vorher vertraglich festgelegten Preis erreichen. Der LG kann dadurch das Risiko der Wertminderung auf den LN übertragen. Vgl. Kühn (1999), S. 39.
[82] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001), S. 35.
[83] Vgl. Kühn (1999), S. 40.
[84] Vgl. Engel (2000), S. 1480.
[85] Vgl. Kühn (1999), S. 39.
[86] Vgl. Schimmelschmidt (1994), S. 18f.
Freie Universität Berlin (Betriebswirtschaftliche Steuerlehre)
Sebastian Merla (Autor)
V94173
9783640102891
9783640113675
Vorteilhaftigkeit, Leasing, Vergleich, Erwerb, Immobilien
Sebastian Merla (Autor), 2008, Die Vorteilhaftigkeit von Leasing im Vergleich zum Erwerb von Immobilien, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/94173

References: § 535
 § 9
 § 6
 § 39
 § 39
 § 7
 § 94
 § 93