Source: https://supremo.vlex.es/vid/-34428673
Timestamp: 2020-02-22 01:04:00+00:00

Document:
STS 1023/2007, 10 de Octubre de 2007 - Jurisprudencia - VLEX 34428673
Número de Recurso: 4116/2000
Sentencia citada en: 146 sentencias, 5 artículos doctrinales, un tema práctico, una resolución administrativa
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los señores al margen anotados, el recurso de casación que con el número 4116/2000, ante la misma pende de resolución, interpuesto por el procurador D. Manuel Sánchez-Puelles y González-Carvajal, en nombre y representación de la Organización Nacional de Ciegos Españoles (ONCE), contra la sentencia dictada en grado de apelación, rollo 803/97, por la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 6 de abaril de 2000, dimanante del juicio de menor cuantía número 972/94 del Juzgado de Primera Instancia número 49 de Madrid. Habiendo comparecido en calidad de recurrido la procuradora Dª Raquel Gracia Moneva, en nombre y representación de la comunidad de propietarios PASEO000, NUM000 .
El Juzgado de Primera Instancia número 49 de Madrid dictó sentencia de 2 de junio de 1997 en autos de juicio declarativo de menor cuantía 972/1994, cuyo fallo dice:
Fallo: Desestimando la demanda presentada por el Procurador Doña Raquel Gracía Moneva, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del PASEO000, n.º NUM000, y dirigida contra Organización Nacional de Ciegos, representada por el Procurador Don Manuel Sánchez-Puelles y González, y contra Viajes 2000, S. A., representada por Don Óscar Pérez Corrales, debo declarar y declaro no proceder la pretensión del actor con imposición de las costas del presente procedimiento
Primero. En el presente procedimiento la demandante, Comunidad de Propietarios del PASEO000
, n.º NUM000, ejercita acción frente a, Organizacion Nacional de Ciegos y Viajes 2000, S. A., basando aquélla en los siguientes hechos: A) la demandada, Organización Nacional de Ciegos, procedió a abrir dos grandes ventanales y una puerta en la fachada del edificio sito en PASEO000, n.º NUM000, siendo aquella propietaria de los locales de planta baja y primera planta de dicho edificio, concretamente local n.º 2 del PASEO000, hoy n.º NUM000, planta baja y sótano, con superficie 154, 40/2, se comunican entre sí por escalera privativa conforme descripción, escritura de 20 de abril 1967 (documento 4 de la demandada Organización Nacional de Ciegos). B) Manifestado, asimismo, la demandante que la citada fachada es elemento común, oponiéndose los copropietarios a dichas obras la entidad Organización Nacional de Ciegos, alegada la excepción de litisconsorcio pasivo necesario ya que el local objeto de las obras aquí denunciadas está ocupado en virtud de contrato de arrendamiento por la entidad Viajes 2000, S. A., por lo que pudiendo afectarla la resolución que recoge en este procedimiento, debe ser llamada, defecto que fue subsanado en la comparecencia oponiéndose la citada entidad Viajes 2000 S. A., manifestando que la obra se ha limitado "a prolongar los ventanales existentes hasta el nivel de la rasante", y que la parte inferior del cerramiento del local suprimido por la obra no es elemento común.
Segundo. La cuestión debatida fundamentalmente se centra en que la comunidad de propietarios entiende que las obras realizadas en local propiedad de Organización Nacional de Ciegos, y ocupada en régimen de arrendamiento por Viajes 2000, S. A., afectan a la fachada como elemento común, y sin embargo, las demandadas entienden que las modificaciones afectan al cerramiento - de carácter estrictamente privativo- del local y no a la fachada, concretamente el paramento que cierra el local es privativo, según la demandada, Viajes 2000, S. A., no elemento común, según la enumeración del artículo 396 del Código Civil, y 1 de los Estatutos de la Comunidad, y que no hay diferencia estética entre el local de Viajes 2000, S. A., y el local situado al otro lado del portal n.º NUM000, ya que ésta tiene las ventanas hasta el nivel de la rasante.
»Tercero. La prueba pericial practicada y la documental consistente en reportaje fotográfico acredita que los ventanales existían originariamente y han sido ampliados, constando inicialmente de 3 ventanas (hoja 4 informe) y hoy 2 ventanas ampliadas y puerta (documento 12 y 3 demanda). Las citadas obras modifican el cerramiento de la fachada (página 5 del informe) no actuando sobre pilares de hormigón", sí modifica el aspecto exterior -ratificado este extremo en aclaración de la prueba pericial- pero no al muro de la fachada ya que técnicamente no existe tal muro como estructura en fachada, pero es de pilares de hormigón" (aclaración, página 6, apartado D, celebrada el día 6 de febrero de 1.997) y pregunta 4 a solicitud de la demandada "se modifica el cerramiento no la estructura del edificio", así como página 11 del informe apartado b). De lo anteriormente expuesto y teniendo en cuenta que se trata de local de comercio debemos entender que dentro de lo que es la superficie de su propiedad, del local, puede abrir las ventanas y puerta, pues ello va en relación con la finalidad del propio local -la explotación del mismo- y puede incardinarse en articulo 3.
LPH que establece "En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado", siempre bien entendido que las obras no sobrepasen la fachada de su influencia, como ocurre en este supuesto, en que las obras están realizadas solo y exclusivamente en la fachada del local -y no toca muros horizontales o verticales que tiene el concepto de "fachada general", elemento común por tanto, que necesita el consentimiento unánime -art. 7.1 y 16. 1 de la LPH, por todo lo cual, procede desestimar la demanda.
»Cuarto. En cuanto a las costas, procede su imposición, a tenor del artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al demandante, siguiendo el criterio objetivo del vencimiento».
La Sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia de 6 de abril de 2000 en el rollo de apelación número 803/1997, cuyo fallo dice:
Fallamos. Que estimando el recurso de apelación interpuesto por [figura omitido el nombre de la parte recurrente, Organización Nacional de Ciegos Españoles (ONCE)], contra la sentencia dictada en fecha nueve de mayo de mil novecientos noventa y siete por el Juzgado de Primera Instancia número 49 de los de Madrid, en los autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos ante dicho Órgano Judicial con el número 972/94, debemos revocar y revocamos la resolución recurrida y, en su lugar, estimando la demanda rectora de estas actuaciones debemos declarar y declaramos la ilegalidad de la obra realizada por la Organización Nacional de Ciegos Españoles, condenando a dicha demandada a realizar, a su costa y en el plazo que se señale al efecto en trámite de ejecución de sentencia, la obra consistente en dejar la fachada del edificio en su estado original, cerrando hasta la altura primitiva los ventanales y la puerta actual, e imponiendo a las demandadas las costas causadas en primera instancia, sin especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada.
Primero. Se rechazan los contenidos en la resolución impugnada que se sustituyen por los siguientes.
Segundo. Por la Procurador a D.ª Raquel Gracia Moneva, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la Casa n.º NUM000 del PASEO000 de Madrid, se interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 9 de mayo de 1997 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 49 de los de Madrid, que desestimó la demanda presentada por aquella contra la Organización Nacional de Ciegos Españoles (ONCE) -posteriormente ampliada a la compañía Viajes 2000, S.A.- en la que solicitaba que se declarase la ilegalidad de la obra realizada por la primera demandada en la fachada del edificio y se le condenase a ejecutar a su exclusiva costa y en el plazo que se determine en ejecución de sentencia, la obra consistente en dejar la fachada del edificio en su estado original, cerrando hasta la altura primitiva los ventanales y la puerta actual. Alega la parte apelante, en síntesis, que la obra ejecutada por la sociedad demandada en primer lugar afecta a un elemento común del inmueble como es su fachada y que, habiéndose realizado sin el consentimiento unánime de los propietarios, debe ser restituida a su estado primitivo. Frente a tales alegaciones la representación procesal de las entidades demandadas-apeladas impugnó el anterior recurso y solicitó la confirmación de la sentencia apelada con imposición de las costas causadas en esta
segunda instancia a la parte recurrente.
Tercero. Para una mejor comprensión del tema del presente recurso es preciso partir de los siguientes hechos que se declaran probados: 1.º) mediante escritura de compraventa de veinte de abril de mil novecientos sesenta y siete la demandada Organización Nacional de Ciegos Españoles adquirió el local identificado con el n.º 2 de la casa n.º 110 de la Avenida del Generalísimo, así como el piso primero de dicha finca, el local
n.º 2 de la casa n.º 110 y el piso primero de la misma, no constando en el título del primer local antedicho -a que se contraen estas actuaciones- que tuviese acceso a la Avenida del Generalísimo (folios 67 y siguientes) y sí la constitución de una servidumbre recíproca de paso para personas en tanto las fincas pertenezcan al mismo propietario (folios 214 y siguientes); y 2.º) en noviembre de 1992 la demandada ONCE realizó obras consistentes en la apertura de dos ventanales y una puerta de acceso al PASEO000 - antes Avenida del Generalísimo- aprovechando la existencia de dos ventanas en el cerramiento de la fachada, no contando al efecto con el consentimiento de la Comunidad de Propietarios ahora demandante (documentos obrantes a los folios 29 y siguientes en relación con prueba pericial que figura a los folios 341 y siguientes).
Partiendo del anterior relato fáctico, el tema fundamental del presente litigio consiste en determinar si el cerramiento de la fachada constituye elemento común dentro del régimen de Propiedad Horizontal al que se encuentra sometido el inmueble, como sostiene la parte actora, o si por el contrario merece la consideración de elemento privado, como afirman las demandadas. Al efecto no se ignora que el local objeto de este litigio carece de muro de fachada, apoyando su estructura en pilares de hormigón, y que el lugar en el que se han ampliado los huecos que constituían inicialmente ventanas y que han sido convertidos en dos ventanales y una puerta de acceso constituye cerramiento de fachada, lo que implica que las obras ejecutadas no suponen menoscabo ni alteración de la seguridad del edificio ni de su estructura general a los efectos prevenidos en el art. 7 LPH ; sin embargo sí constituyen alteración de la configuración o estado exterior de la fachada en los términos previstos por dicho precepto, debiendo interpretar dicha norma -así como del art. 396 CC - considerando el término "muro" en sentido amplio, comprensivo tanto de las paredes maestras como de las de sustentación, división y separación, en cuanto la función de estas últimas consiste en delimitar el espacio correspondiente a un edificio o parte del mismo, estableciendo su perímetro en relación con otros distintos (STS 10-10-80, 9-5-83, 30-6-86, 5-5 y 19-1-89, 14-7-92 y 20-4-93; SAP Oviedo 26-2-85; SAP Zaragoza 17-2-89; SAP Pamplona 28-3-90; SAP Madrid, Sec. 13ª, 4-11-94; SAP Sevilla, Sec. 5ª, 13-7-98; SAP Zaragoza, Sec. 4ª, 17-12-98; y SAP Madrid, Sec. 12ª, 6-7-99 ), de manera que, en el caso que nos ocupa, aun cuando el cerramiento de la fachada no constituya muro de carga sí delimita el espacio del local que constituye el elemento privativo de la demandada y, por su parte exterior, forma parte de la fachada del edificio que, en cuanto tal, es elemento común. Así, resulta harto elocuente que al describir los linderos de la finca litigiosa el propio título aportado por la Organización Nacional de Ciegos Españoles precise que la misma "linda, por su frente, con fachada Oeste del edificio que da a la Avenida del Generalísimo " (folio 69).
Tampoco es de ignorar la reiterada doctrina jurisprudencial -sostenida, entre otras, en STS 31 de octubre de 1996 y que ha sido seguida por esta Sala desde la S. 21 de julio de 1997 (Rollo 535/96)- a cuyo tenor "las limitaciones de cada comunero en cuanto al ejercicio de su facultad de realizar obras, conjugando la concesión de las máximas posibilidades de utilización con el ejercicio de los derechos de igual clase de los demás y el interés general, que se encarna -como dice la Exposición de Motivos de la Ley 21 de julio de
1.960 - en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal. Límites en cuanto a la referida facultad de realizar obras que se infieren de lo dispuesto en los arts. 7, 11 y 16.1 de dicho Cuerpo Legal en concordancia con el art. 397 CC, de los que resulta que el propietario sólo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan los demás dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad".
Si a lo anterior se añade que es igualmente exigible la unanimidad para realizar en elemento común obras tales como modificar la fachada transformando puerta en ventana o ampliando el hueco de ventanas preexistentes como tiene repetidamente declarado esta Sala, entre otras, en S. 26 de mayo de 1997 (Rollo 286/96), 10 de octubre de 1997 (Rollo 398/96) y este mismo Tribunal - Sección 12.ª en S. 6 de julio de 1999 y Sección 9.ª en S. 29 de septiembre de 1999 - sólo cabe concluir que, al no haber contado la Organización Nacional de Ciegos Españoles con dicho consentimiento de la Comunidad de Propietarios actora, se ha de acceder a lo interesado en la demanda rectora de estas actuaciones. »Por último, en cuanto no obsta a lo anteriormente expuesto, rechazamos las alegaciones formuladas por la parte demandada y que consisten en: a) la independencia del local litigioso en relación con los otros tres adquiridos simultáneamente por la ONCE, mediante la que dicha parte litigante pretende justificar la necesidad de tener un acceso directo al PASEO000 cuando, como ya se ha argumentado, en su título de propiedad no está previsto dicho acceso y el mismo se contempla mediante el uso de una servidumbre recíproca de paso constituida entre los sótanos del inmueble; b) la descripción de los locales de planta baja que se hace en la escritura de obra nueva y división horizontal, en los que efectivamente no se contiene referencia alguna a la existencia de ventanas, tampoco empece que al adquirir las fincas la ONCE-y posteriormente arrendarla a la entidad codemandada "Viajes 2000 S. A."- ya se hubiese producido el cerramiento de la fachada en la forma que se indica en la demanda y que se infiere de la prueba documental acompañada a la misma, por lo que el consentimiento que precisaba la ONCE para llevar a cabo tales obras no había de partir del primigenio estado del local sino del vigente al adquirirlo dicha entidad; c) la referencia a las mejoras estéticas que ha obtenido la fachada del inmueble -con el consiguiente deterioro que implicaría reponer el local a su estado primitivo- no pueden sobreponerse a la recta interpretación de la jurisprudencia, seguida entre otras por la STS 10 de abril de 1995 que, tras reiterar -en su Fundamento de Derecho Tercero- que "los revestimientos marmóreos de la fachada y variaciones habidas en los huecos ninguna duda cabe que se trata de obras que alteran un elemento común, y, por ello, su realización lícita hubiera exigido de conformidad con el artículo 11 LPH acuerdo unánime de la junta de propietarios (artículo 16, regla 1 .ª), añade -en el Cuarto de sus Fundamento de Derechoal examinar la supuesta infracción del art. 3.1 CC que conviene aclarar que "la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas las normas no supone la justificación del arbitrio judicial, ni una interpretación laxa de las normas y, desde luego, excluye que se orille la aplicación de la norma vigente, al caso concreto. Contiene sólo una llamada a la profundización en el conocimiento de la realidad social para descubrir mejor el espíritu y finalidad de aquéllas, en relación con los demás elementos hermenéuticos. Es decir, que ni la libertad de empresa, ni la, por otra parte, plausible creación de puestos de trabajo, ni las exigencias que impone el Derecho administrativo que cada vez deja menor campo al desarrollo de la autonomía de la voluntad, pueden justificar la política de hechos consumados o el menosprecio de los concurrentes derechos de los demás que deben ser salvaguardados aun con medidas reparadoras o sustitutorias por muy inoportunas que pasado el tiempo, resulten, pues en esta actuación radica, en gran parte, la esencia del Derecho"; d) la mención que se contiene al estado en que se encuentra la fachada del edificio en el local contiguo ocupado por Técnicas de Grabados S. A. es asimismo insuficiente para desvirtuar lo anteriormente expuesto pues, sin desconocer la doctrina elaborada en torno al denominado "ejemplo precedente", con reflejo en la STS 5 de marzo de 1998
, tampoco es de ignorar que en el presente caso -y en relación con el local precitado- por cuanto no se ha probado que el cerramiento de la parte correspondiente de fachada no haya sido el original como sucede en el caso que nos ocupa, incumbiendo la carga de probar tal extremo a la parte demandada ex art. 1214 del Código Civil ; y e) finalmente la invocación que se hace del espíritu de la Ley de Arrendamientos Urbanos a favor de los arrendatarios con minusvalía, refrendado por el Real Decreto 556/1989, de 19 de mayo, tampoco resulta de aplicación al caso que nos ocupa al no haberse obtenido el consentimiento favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que represente, a su vez las tres quintas partes de cuotas de participación de la Comunidad de Propietarios demandante, no ocultándose a este Tribunal que, como se infiere de la prueba pericial practicada, la apertura de la puerta de acceso directo al PASEO000 puede responder a fines menos altruistas y filantrópicos como es la revalorización en un 30% del valor del local litigioso (folio 350).
Cuarto. Dada la estimación del presente recurso, no procede formular especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada a tenor de lo dispuesto en el art. 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ».
QUINTO. - La sentencia va acompañada de un voto particular en el que, en síntesis, se argumenta que la parte inferior de la fachada, cuando se destina a usos comerciales o industriales, no ofrece la misma rigidez arquitectónica que el resto del edificio dedicado por destino a viviendas; sólo podrá considerarse como elemento común aquello que sea susceptible de ser utilizado o disfrutado por el conjunto de los copropietarios y cuya alteración puede afectar a todos los copropietarios; en el caso de apariencia exterior de un local comercial ésta no afecta al común de los copropietarios en sus derechos, salvo que la obra a realizar para conseguir una determinada apariencia exterior afecte a la estructura del edificio, menoscabe o altere su seguridad, su configuración o estado externos (art. 7 LPH ).
SEXTO. - En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de la Organización Nacional de Ciegos Españoles (ONCE) se formulan los siguientes motivos de casación:
Motivo primero. «Por el cauce del n.° 4.° del art. 1692 LEC, denunciamos infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que son aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate; en concreto se han infringido en su aplicación los arts. 3 y 7 LPH, en relación con el art. 348, 396 y 3.1.º CC ; así como el art. 14 y 33 de la Constitución española.»
El art. 3 LPH, deja bien claro el régimen de propiedad establecido en el art. 396 CC : «Cada dueño de local, tiene un derecho singular y exclusivo sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus limites y sirvan exclusivamente así como los anejos que hayan sido señalados en el título.»
A la vista del precepto citado y de la exposición de motivos de la LPH, es importante dejar bien claro que no existe régimen de PH, si se trata de dos edificios física y registralmente distintos e independientes; ya que cada edificio tiene su propio régimen de comunidad de propietarios; por lo tanto, el hecho de que se constituyese una servidumbre de paso por una pequeña puerta entre el local perteneciente al edificio contiguo y el controvertido que forma parte de otro inmueble, en nada puede afectar al derecho de propiedad sobre este último.
Con base en la LPH, en el presente supuesto, se está debatiendo sobre la única puerta de entrada del local de la ONCE desde la calle, negándose un derecho legítimo a un propietario que está reseñado en su título de propiedad (véase la descripción de los linderos del local que consta en el título de propiedad y en la nota simple informativa del registro: "Linda a la derecha, entrando, con portal vestíbulo, etc.").
En el fundamento de derecho tercero de la sentencia, la Audiencia Provincial mantiene que en el título de propiedad consta la constitución de una servidumbre de paso de personas entre el local que nos ocupa ubicado en el n.° NUM000 y otro del edificio contiguo, hoy PASEO000 NUM001 ; sin embargo, no le consta que el primero y controvertido tuviese acceso desde la Avda. del Generalísimo (hoy PASEO000 NUM000 ); llegando a la conclusión de que el local ubicado en este inmueble no tiene puerta de entrada por el mismo.
Con tal interpretación la Audiencia está llegando a la conclusión de que el local sólo se puede disfrutar por la ONCE como legítima propietaria, pasando por otro local del edificio contiguo, que pertenece a un inmueble totalmente independiente, con una comunidad de propietarios también distinta y, sobre todo, con un título de propiedad singular e independiente; ello conllevaría que si la otra PASEO000 n.° NUM001, llegara a una decisión inversa; es decir, que el acceso del local ubicado en su edificio debe hacerse a través del PASEO000 n.° NUM000, por existir una servidumbre de paso, no se podría disfrutar de ninguno de los dos.
Tal interpretación es incorrecta, pues con ella se conculcaría la protección que dispensa el art. 33 de nuestra Constitución a la propiedad privada, en contra de la razón de ser de este precepto. Igualmente, también se infringe la tutela que otorga a los propietarios el art. 3 de la LPH, en cuyo texto está reflejado que por la razón económica y social a la que responde esta Ley, su «prius», es el carácter preponderante de la propiedad individual y el accesorio de la comunidad.
Cita la sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de marzo de 1987 sobre la función social de la propiedad.
Cita la STS de 18 de septiembre de 1998, que cita a su vez la sentencia del Tribunal Constitucional antes referida, según la cual al ser la propiedad privada un derecho fundamental de los explicitados en la sección primera, del capítulo segundo del título primero de la Constitución, las personas no pueden ser privadas sin más de esta titularidad, sin cumplir los requisitos del número 3 del art. 33 CE .
Por todo ello, según la exposición de motivos de la LPH constituye el espíritu de esta Ley y su finalidad última, lograr un orden de convivencia, presidido por la idea de justicia, como virtud moral, singularmente, cuando se concibe el derecho positivo en función del derecho natural, se sobrepone la justicia tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de estar orientadas y limitadas por ella.
Apelando a ese espíritu, que es el mismo que se postula en el art. 3.1 CC, no podemos admitir que, aun cuando un título de propiedad, por error, omitiera con carácter expreso el lugar natural desde el que se accede a una finca, ésta se puede dejar sin acceso; ello no tendría sentido y constituiría un despropósito; por ello, en el presente supuesto, la interpretación más justa y moral para el local comercial de la ONCE, nunca puede ser la de negar su acceso directo desde la calle con la que delimita, obligando a acceder al mismo desde una pequeña puerta interior que comunica ese local con otro ubicado en el inmueble contiguo; máxime, cuando está destinado a una actividad comercial independiente, como es la de agencia de Viajes 2000, instalación abierta al público.
En consecuencia con todo lo expuesto, conforme al art. 7 LPH, realizar una obra para abrir una puerta en la fachada posibilitando el acceso directo desde la calle a un local, que carece en el mismo inmueble de otra entrada, con la finalidad de que se pueda utilizar de forma independiente (en la actualidad tiene un uso independiente, estando instalada una agencia de viajes 2000); exclusivamente supone una modificación arquitectónica de las instalaciones dentro de la parte privativa del local, que no menoscaba ni altera la seguridad del edificio; como queda acreditado en la prueba pericial, estando incluso reconocido esto último en el fundamento tercero de la sentencia recurrida.
Tampoco podemos admitir los planteamientos técnicamente incongruentes que hace la Audiencia al finalizar el fundamento tercero de su sentencia, donde expresa que no se le oculta que la apertura de la puerta pueda responder a fines menos altruistas y filantrópicos, como es la revalorización del local litigioso en un 30%; con esta manifestación ese órgano jurisdiccional se desvía del fondo técnico del debate, ya que no se esta discutiendo el valor del local, sino el derecho y la necesidad que tiene el propietario para poder acceder al mismo desde la calle y los precios que puedan adquirir los inmuebles en el transcurso de un dilatadísimo período de tiempo, a contar desde que se adquiere su propiedad, no son más que una consecuencia de la oferta y la demanda que opera en una economía de libre mercado, amparada por el art. 38 de nuestra Constitución.
El art. 348 del CC protege la propiedad. Del espíritu de este importante precepto se extrae que la propiedad constituye el pilar básico del sistema económico de nuestra Constitución, criterio asumido por el art. 33 de la misma, la finalidad que persiguen ambos preceptos, es proteger al propietario para que no sea privado de sus bienes, salvo por causa justificada de utilidad pública. Si se obliga a cerrar la única puerta de entrada desde la calle, no sólo se estaría impidiendo utilizar el local, como finca independiente dentro del inmueble al que pertenece, sino que, además, carecería de valor económico por sí mismo; en consecuencia, de forma indirecta, la ONCE estaría perdiendo su derecho de propiedad.
Con base en todo lo razonado, este motivo debe ser aceptado revocando la sentencia de la Audiencia, en el sentido de que es inapelable que el local controvertido, tiene derecho a tener su puerta de entrada desde el PASEO000 .
Motivo segundo. «Por el cauce del n.º 4 del art. 1692 de la LEC, denunciamos infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que son aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate; en concreto se han infringido los arts. 3, 7, 11 y 16 LPH, en relación con el art. 3.1 1.º y 396 CC y el art. 14 de nuestra Constitución.»
La sentencia recurrida considera que, aun cuando el cerramiento de la fachada no constituya un muro de carga, por su parte exterior forma parte de la fachada del edificio, constituyendo un elemento común. En consecuencia las obras no se debieron ejecutar obligando a restituir los ventanales hasta su altura primitiva.
Se ha infringido el espíritu de la exposición de motivos de la LPH. Estimamos igualmente aplicados de forma indebida los principios hermenéuticos postulados en el art. 3.1 CC, sobre la interpretación de las normas; pues la finalidad última que se debe perseguir con la aplicación de las leyes es la justicia, como virtud moral que debe presidir toda decisión.
Es injusto que en el fundamento de derecho tercero de la sentencia que recurrimos, con extrema dureza, se entienda que realizar unas obras absolutamente inocuas, en el ejercicio legítimo de un derecho de propiedad privado, constituye un menosprecio a los derechos de los demás; máxime, cuando en el mismo fundamento de la sentencia, se vuelve a reconocer lo que ya se reconoció en el fundamento segundo de la sentencia de instancia; ello es, que el local contiguo ocupado por Técnicas de Grabado S. A., tiene una configuración idéntica a la del local discutido. De esta forma se abunda en la actitud discriminatoria de desigualdad emprendida por la Comunidad de Propietarios, que además de realizar cerramientos no autorizados en sus terrazas, tratan a dos vecinos (comuneros) de forma desigual, a pesar de que ambos tienen los mismos derechos y obligaciones y, sobre todo, cuando además la ejecución de la obra se ampara en un legítimo derecho de la ONCE (recuerda el célebre principio aristotélico de que los iguales deben ser tratados como iguales).
Atendiendo al hecho primordial que se discute en el pleito, saber si afecta a un elemento común la obra de rasgar hasta la rasante los ventanales existentes o, si por el contrario, exclusivamente afecta a la fachada propia del local; debe quedar bien patente, como razona el voto particular, que, en ninguna de las sentencias citadas en la misma, se define en qué consiste o cuales son los elementos esenciales de un edificio. Concepto o definición que se hace aún más necesario en casos, como el presente, en que la obra llevada a cabo tiene lugar en la zona inferior del inmueble; zona que por destino a usos comerciales no ofrece la misma rigidez arquitectónica en la fachada que se ha alterado.
Vuelve a incidir en los planteamientos esgrimidos el día de la vista oral ante la Sala en el sentido de que en la actualidad deben diferenciarse las obras que se realizan en los locales comerciales, de las que se llevan a cabo en las viviendas. No pueden recibir el mismo tratamiento las alteraciones que se efectúan en los locales comerciales y las que se efectúan en las viviendas, por su propia esencia y por la actividad comercial o industrial de los locales. Es decir, por su propia naturaleza debe permitirse una mayor flexibilidad en cuanto a la imagen exterior de estos locales.
Como sucede en el presente supuesto, es muy frecuente que en el momento de construirse los edificios, sus locales se configuren con una pared de ladrillo para que el adquiriente adecue la fachada de acuerdo con las necesidades estéticas inherentes al negocio que se va a desarrollar. Así el local de la ONCE cuando se construyó el edificio, entre los pilares tenía unos ladrillos y una puerta de entrada, que fueron adecuados a las necesidades de aquel momento, éstas eran las de albergar parte de la escuela de fisioterapia de la citada Institución, que también empleaba en aquel tiempo el local del edificio contiguo, por lo que no se precisaban unos escaparates tan luminosos como los que necesita una agencia de viajes abierta al publico.
Aunque se pueda considerar que la pared de ladrillo de un local es fachada, cuando ésta no forma parte de los muros del edificio, como ocurre en el supuesto que nos ocupa al no existir muro como estructura, estando ésta configurada por pilares de hormigón armado (extremos reconocidos, en la prueba pericial, fundamento tercero de la sentencia de instancia e incluso en el fundamento tercero de la sentencia recurrida). En esa pared se pueden realizar obras con una mayor flexibilidad, siempre que se respete la estética como un todo armónico; habiendo quedado más que acreditado y reconocido que el local litigioso además de embellecer la fachada, guarda una armonía estética con el que ocupa Técnicas de Grabado S. A. (fundamento segundo de la sentencia de instancia); sin embargo, las fachadas de los pisos constituyen una unidad arquitectónica casi rígida que no puede alterarse sin romper la armonía del conjunto (estética que sí han roto algunos propietarios cerrando sus terrazas, sin consentimiento de la comunidad y sin que la ONCE ejercitase acciones para rectificar tales actuaciones).
Nuestra tesis está avalada por dos sentencias dictadas por la Audiencia Provincial de Madrid.
La primera de 7 de junio de 1993, según la cual el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la coexistencia de un derecho singular y exclusivo de cada propietario sobre su piso y local y una comunidad sobre los elementos comunes del inmueble; con base en el mismo, cada propietario puede modificar los elementos estructurales o arquitectónicos de su finca siempre y cuando no altere la estructura o seguridad del inmueble. Supuestos que concurren en las obras realizadas por la ONCE, reconocidos expresamente por ambas sentencias. La sentencia comentada también mantiene que se deben tener en cuenta las circunstancias de cada caso, ya que supondría una discriminación intolerable que la comunidad permitiese a unos vecinos cerrar terrazas y a otros no; teniendo en cuenta las circunstancias de hecho de cada caso concreto y la naturaleza de las obras específicas realizadas; resume como doctrina que no se precisa la autorización de la junta de propietarios cuando no hay rompimiento del muro de fachada, no debiendo desconocerse que en la realidad social se dan cerramientos autorizados o simplemente consentidos, permitidos o meramente tolerados. Olvidarlos seria un agravio comparativo y una clara discriminación de trato entre los propios vecinos, debiendo tomarse en consideración tal realidad en la aplicación del art. 3.1 CC, en relación con el art.7 de la LPH .
La discriminación que menciona esta sentencia podemos extrapolarla al presente supuesto, ya que la ONCE está siendo objeto de un trato desigual por la comunidad de propietarios, lo que conlleva una clara violación de lo preceptuado en el art. 14 de nuestra Constitución y de la abundante jurisprudencia emanada de su aplicación.
Los locales comerciales se configuran arquitectónicamente una y otra vez, cambiando sus escaparates, según lo demanda las necesidades de los negocios que se instalan, con la finalidad primordial protegida en nuestra Constitución de desarrollar de la manera más idónea una actividad económica y captar clientes.
La segunda sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14.ª, cita como doctrina unánime la de diferenciar las obras realizadas en las viviendas y las que se llevan a cabo en los locales comerciales. Sobre la que sustentamos nuestra tesis de que el tratamiento debe ser diferente exigiendo más flexibilidad el aspecto exterior de los locales, que pueden cambiar su fachada de acuerdo con el negocio a desarrollar, siempre que las instalaciones se ajusten a la Ley, a las ordenanzas municipales y no resulte extraordinariamente discordante con la fachada y tono general del edificio total. Requisitos que como ha quedado constatado se cumplen favorablemente en el local de mí patrocinada.
La sentencia que recurrimos ha aplicado incorrectamente el art. 3.1 CC en relación con el art. 7 LPH, ya que la fachada del local es un elemento privativo de éste, y la obra sólo ha perseguido conseguir una apariencia exterior, sin afectar a la estructura del edificio ni menoscabar o alterar su seguridad; sólo se puede calificar un elemento como común cuando es susceptible de utilización o disfrute por el conjunto de los copropietarios o cuando su alteración pueda afectar a todos ellos. Esta doctrina es mantenida en el voto particular, en consecuencia, también estarían mal aplicados los arts. 11 y 16 LPH .
También resulta infringido el art. 396 del CC en relación con el art. 3 LPH. El primero de los preceptos citados, en su apartado 1 .º considerara un elemento como privativo, cuando es susceptible de aprovechamiento independiente por tener acceso a la vía pública o a un elemento común; concretándose en el art. 3.
LPH, que el elemento privativo debe servir exclusivamente al propietario, supuestos que no concurren en el local de la recurrente como reconoce expresamente el voto particular.
Termina solicitando de la Sala «[q]ue, teniendo por presentado este escrito y sus copias, tenga por formalizado e interpuesto en tiempo y forma legal en nombre de la ONCE, recurso de casación, en contra de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13) de fecha 6 de abril de 2000, recaída en el arroyo 803/97, dimanante de los autos n.º 972/1994 del Juzgado de Primera Instancia n.º 49 de Madrid; admitiendo dicho recurso a trámite y, en su día dicte una sentencia casando y anulando la de la mencionada Audiencia; de conformidad con las pretensiones razonadas por esta parte, con arreglo a los motivos expuestos en el presente recurso.»
Ha comparecido como parte recurrida la representación procesal de la Comunidad de Propietarios del PASEO000 n.º NUM000 y Viajes 2000 S. A. fuera de plazo para presentar escrito de impugnación.
Para la deliberación y fallo del recurso de fijó el día 19 de septiembre de 2007, en que tuvo lugar.
1. Mediante escritura de compraventa de 20 de abril de 1967 la Organización Nacional de Ciegos Españoles adquirió el local identificado con el n.º 2 de la casa n.º 110 de la Avenida del Generalísimo. El local no constaba que tuviese acceso a dicha Avenida y sí la constitución de una servidumbre recíproca de paso para personas con otro local adyacente propiedad de la ONCE y situado en la finca contigua.
En noviembre de 1992 la ONCE realizó obras consistentes en la apertura de dos ventanales y una puerta de acceso al PASEO000 -antes Avenida del Generalísimo- aprovechando la existencia de dos ventanas en el cerramiento de la fachada, sin obtener el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
La estructura del edificio se apoya en pilares de hormigón, y el lugar en el que se han ampliado los huecos que constituían inicialmente ventanas y que han sido convertidos en dos ventanales y una puerta de acceso constituye cerramiento de fachada. Las obras ejecutadas no suponen menoscabo ni alteración de la seguridad del edificio ni de su estructura general.
La Comunidad de Propietarios demandó a la Organización Nacional de Ciegos y a Viajes 2000, S. A., como arrendataria del local, solicitando la declaración de ilegalidad de la obra y la reposición de la fachada.
El Juzgado desestimó la demanda, pues entendió que, tratándose de un local de comercio, su titular podía dentro de su superficie abrir las ventanas y puerta, pues ello va en relación con la finalidad del propio local, siempre que las obras no sobrepasen la fachada de su influencia y no afecte a la fachada como elemento común, integrada por los muros horizontales y verticales.
La Audiencia, con un voto particular disidente, revocó esta sentencia, considerando, en esencia, que las obras alteran la configuración o aspecto exterior de la fachada a los efectos del art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal [LPH ], pues la expresión muro comprende los elementos de separación y es exigible la unanimidad para modificar los elementos comunes. Asimismo, desestimó los argumentos relativos a la necesidad de tener un acceso directo al PASEO000 (dado que el acceso se contemplaba mediante la servidumbre), la falta de referencia a las ventanas en el título de propiedad horizontal (pues el cerramiento de la fachada se produjo después de la adquisición por la ONCE), la existencia de mejoras estéticas (por carecer este aspecto de trascendencia), el estado similar de la fachada en el local contiguo (por no haberse probado que el cerramiento en esta parte hubiera sido el original) y la referencia a la regulación relativa a los arrendatarios con minusvalía (por no haberse obtenido las mayorías pertinentes para las correspondientes obras de accesibilidad).
Contra la anterior sentencia interpuso recurso de casación la Organización Nacional de Ciegos Españoles (ONCE).
Por el cauce del n.° 4.° del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil [LEC ], denunciamos infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que son aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate; en concreto se han infringido en su aplicación los arts. 3 y 7 LPH, en relación con el art. 348, 396 y 3.1.º del Código civil [CC]; así como el art. 14 y 33 de la Constitución española.
El motivo se funda, en síntesis en que: a) el hecho de que se constituyese una servidumbre de paso entre el local perteneciente al edificio contiguo y el controvertido no afecta a la propiedad sobre éste; b) la negativa de acceso a la calle niega un derecho que dimana del título de propiedad y que con idéntico fundamento en la servidumbre podría ser negado al otro local; c) conforme al art. 7 LPH, realizar una obra para abrir una puerta en la fachada posibilitando el acceso directo desde la calle a un local, que carece en el mismo inmueble de otra entrada, con la finalidad de que se pueda utilizar de forma independiente supone una modificación arquitectónica de las instalaciones dentro de la parte privativa del local, que no menoscaba ni altera la seguridad del edificio.
Por el cauce del n.º 4 del art. 1692 de la LEC, denunciamos infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que son aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate; en concreto se han infringido los arts. 3, 7, 11 y 16 LPH, en relación con el art. 3.1 1.º y 396 CC y el art. 14 de nuestra Constitución.
El motivo se funda, en síntesis en que la sentencia, al considerar que el cerramiento forma parte de la fachada como elemento común, no sólo incurre en una vulneración del derecho de propiedad poco acorde con las normas sobre interpretación de CC, dada la necesidad de diferenciar entre obras en las viviendas y en los locales comerciales, sino que incurre en discriminación, pues la sentencia reconoce que el local contiguo ocupado por Técnicas de Grabado, S. A., tiene una configuración idéntica a la del local discutido.
En ambos motivos se acumulan elementos heterogéneos que pudieran significar un obstáculo a su admisión, como hemos estimado en casos semejantes (v. gr., STS de 20 de abril de 2005, rec. n.º 4315/1998 ). En el caso examinado, sin embargo, un examen de los motivos permite, según se acaba de ver, una sistematización de las infracciones denunciadas, por lo que, en aras de la efectividad del derecho a la tutela judicial, entraremos en su análisis.
Ambos motivos están estrechamente relacionados entre sí. El estudio conjunto de los mismos conduce a su desestimación, por las razones que se exponen seguidamente.
A) Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquél está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes (artículo 9 LPH ) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos (artículo 16 LPH, en relación con el art. 11 LPH aplicable en estos autos, hoy art. 12 LPH ); b) como exige expresamente el artículo 7 LPH, que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario.
Ambos requisitos están en relación entre sí, pues la determinación de si un elemento es común o privativo o reúne simultáneamente ambos caracteres, y con qué alcance, debe hacerse mediante la aplicación, por vía interpretativa de los conceptos utilizados por la ley para definir los elementos comunes (o los fijados en las disposiciones contenidas en los estatutos respecto de los elementos comunes que no tienen carácter esencial: STS de 22 de enero de 2007 ) teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes derivadas, entre otros extremos, de la finalidad estatutariamente prevista para los locales privativos, en función de la utilidad que están llamados a prestar a sus respectivos propietarios, por una parte, y, por otra, la finalidad que los elementos comunes tienen de hacer posible el adecuado uso y disfrute del edificio por parte de todos los copropietarios.
Con arreglo estos criterios el concepto de fachada, que el art. 395 CC incluye entre los elementos comunes, «con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores» no puede aplicarse con un criterio puramente arquitectónico, sino que la determinación de cuáles son los elementos de la fachada que tienen este carácter común debe hacerse ponderando si son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio (STS de 18 de enero de 2007 ), examinando si forman parte de la estructura del edificio o valorando si afectan a su configuración externa determinante de su apariencia, tomando en consideración el uso a que están destinados cada uno de estos elementos y los locales a que afectan.
La mera descripción del uso y destino del edificio no supone por sí misma, por otra parte, limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento (STS de 23 de febrero 2006 ), pero la descripción del edificio y de sus partes contenida en los estatutos o en el título de propiedad constituye un elemento relevante en la labor interpretativa que debe llevarse a cabo para determinar el alcance de la aplicación a la realidad concreta de un determinado edificio régimen de comunidad de los conceptos que la ley utiliza para acotar los elementos comunes llamados esenciales.
A su vez, esta labor de concreción de los conceptos contenidos en la ley debe ajustarse a la interpretación restrictiva que esta Sala ha considerado procedente cuando se trata de analizar las limitaciones que afectan a la propiedad individual. Como dice la STS de 7 de febrero de 1989, «toda limitación a la propiedad individual, al derecho singular, ha de interpretarse de modo restrictivo, salvo que afecte en esta especial institución y yuxtaposición de propiedades, a los elementos comunes» y de ahí que el art. 7 LPH debe interpretarse como una declaración de los derechos de disfrute del titular sobre su inmueble otorgándole las máximas posibilidades de utilización (STS de 5 marzo de 1998 ).
Desde esta perspectiva esta Sala ha considerado como obras intrascendentes que no afectan a los elementos comunes aquellos cerramientos que no son perjudiciales para los restantes propietarios ni menoscaban o alteran la seguridad del edificio ni su configuración hacia el exterior (SSTS de 6 de abril de 2006 y 25 de mayo de 2007 ).
Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, pues la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales, salvo prohibición o limitación estatutaria establecida expresamente (v. gr., cuando en los estatutos se prevé la decoración exterior del edificio: STS de 10 de abril de 1995 ), dentro de los términos adecuados a la configuración general del edificio como provisto de locales comerciales destinados a la finalidad prevista en el título constitutivo sin alterar la configuración o el decoro (STS de 27 de junio de 1996 ). Así, la STS de 6 de abril de 2006 ha declarado que la instalación de anuncios o carteles es inherente a cualquier actividad negocial y constituye un uso lícito de los elementos comunes en cuanto no se perjudiquen los derechos de los demás propietarios ni alteren el decoro arquitectónico del inmueble. Sin embargo, la realización de obras en locales comerciales tropieza igualmente, en último término, con el límite derivado de la obligación de mantener incólume la fachada como elemento común, integrada no sólo por los elementos estructurales, sino también por aquéllos cerramientos cuya modificación es susceptible de alterar la configuración externa del edificio, tal como resulta de su realidad física y de la descripción contenida en el título constitutivo o en los títulos de propiedad de los locales.
En el caso examinado, al cerramiento de la fachada debe interpretarse que constituye un elemento integrante de la configuración física del inmueble y de su apariencia exterior. Así se desprende de la descripción contenida en la escritura de adquisición del local en la que se recoge la existencia de una servidumbre de paso de personas de carácter recíproco con el local del inmueble contiguo, cosa que implica que el inmueble carece de acceso directo a la calle, única situación en que tiene sentido la constitución de la expresada servidumbre. En estas condiciones, es forzoso considerar que el cerramiento que impide dicho acceso no tiene un carácter meramente contingente o provisional en la configuración del edificio y en la disposición exterior del local comercial (como es el caso de muchos locales comerciales a los que se refiere la parte recurrente como ejemplo de situaciones en que el cerramiento no forma parte de la configuración de la fachada), sino que la configuración de la fachada en el caso examinado implica una separación del local respecto de la calle. Debe, en consecuencia, integrarse en el concepto de fachada como elemento común por naturaleza la parte de la misma destinada a cerramiento, aunque no afecte a elementos arquitectónicos o estructurales del edificio, de tal suerte que su modificación, aunque no se haya demostrado que impida el adecuado uso o disfrute del inmueble, altera la configuración exterior del inmueble, que debe prevalecer, como integrante del título constitutivo, sobre la finalidad comercial a que pueda destinarse el local correspondiente, salvo que se den los requisitos para la modificación del expresado título.
Esta Sala, en efecto, ha considerado los elementos de cerramiento como muros y, en consecuencia, como elementos comunes, tomando en consideración el carácter de elementos de delimitación respecto de otro edificio o local o la vía pública, como ocurre el caso presente (SSTS 10 de octubre de 1980, 10 de diciembre de 1984, 22 de octubre de 1993, 27 de septiembre de 1996 y 16 de febrero de 2006 ) y no sólo cuando la obra incluye la afectación de muros de carga, como recoge la STS de 23 de febrero 2005 . En último término, según se declara en esta última sentencia, el elemento relevante es la de si el cerramiento de la fachada que es objeto de las obras de apertura constituye un cerramiento de carácter definitivo.
La aplicación de los anteriores principios del caso examinado conduce a rechazar la infracción denunciada en la sentencia recurrida, puesto que en ésta se declara probado que las obras realizadas, aunque no afectan a los elementos estructurales de la fachada, afectan al cerramiento de la misma respecto de la vía pública que corresponde a la configuración del inmueble tal como resulta de su descripción en los títulos de propiedad (dada la existencia de una servidumbre de paso con otro local adyacente).
Con el fin de agotar la efectividad del derecho a la tutela judicial consagrado por la Constitución, teniendo además en cuenta los fundados argumentos en que se apoya el voto particular disidente que acompaña a la sentencia recurrida, formulamos los siguientes razonamientos, encaminados a justificar el criterio seguido en esta sentencia respecto de otra precedente de la misma Sala y a dar respuesta a las principales argumentaciones en que se fundan los motivos de casación:
La STS de 13 de noviembre de 2006 (que no ha podido ser alegada, obviamente, dada su fecha, por la parte recurrente), en un asunto que pudiera pensarse que guarda una cierta semejanza con el que estamos examinando, ha estimado que no existe vulneración del título constitutivo de la comunidad por el hecho de que la parte demandada haya dado acceso al local, destinado a supermercado, por la Avenida, mientras que el acceso inicial que tenía a través del pasillo distribuidor del mercado, manteniendo su configuración inicial, ha sido reservado exclusivamente a entrada y salida de emergencia, a pesar de que en la descripción registral se decía que su acceso se realiza a través de dicho pasillo distribuidor, que es elemento común. La sentencia entiende que a tal expresión no cabe atribuirle más valor que el de mera descripción de tal elemento privativo y la atribución de un derecho al titular del mismo a gozar de dicho acceso, y no comporta como efecto la creación de un derecho de la comunidad a exigir que el acceso tenga lugar a través de dicho pasillo. Pues bien, la ratio decidendi [razón de decidir] de la expresada sentencia exige tener en consideración que en la misma se valora específicamente que la parte recurrente no discutió la legalidad del nuevo acceso abierto a la vía pública, mientras que en el caso examinado en el presente recurso el objeto principal del mismo constituye la adecuación a derecho de las obras mediante las cuales se abre el acceso a la vía pública.
Del simple hecho de la constitución de una servidumbre de paso con otro local no puede deducirse, como sostiene la parte recurrente, la limitación de los derechos del propietario en orden a la realización de obras. Sin embargo, dicho elemento sí puede ser tenido en consideración en cuanto es relevante en orden a la determinación de las características del inmueble y es susceptible de ser tenido en cuenta para valorar, como en este caso ocurre, si un determinado cerramiento forma parte de la configuración de la fachada y, en consecuencia, se integra en la misma como elemento común.
La negativa de acceso a la calle no dimana, como la parte recurrente trata de demostrar, de la existencia de una servidumbre de paso con el local adyacente, sino, independientemente del sistema de acceso previsto para el local, y de su apertura o no a la vía pública, de la existencia de un cerramiento de la fachada que independiza el local de la calle y que corresponde a la descripción del inmueble que resulta de los títulos de propiedad, pues, aunque en el título constitutivo de la comunidad no se hace una expresa referencia a la existencia de ventanas, la constitución de una servidumbre de paso sobre el local adyacente perteneciente al inmueble contiguo que consta en el título de propiedad del local afectado contribuye a justificar la consideración del cerramiento existente como un elemento perteneciente a la configuración del edificio que limita de manera definitiva y no provisional el paso del local a la calle. d) Las limitaciones a que se sujeta la realización de obras de los elementos comunes son de un doble carácter. El hecho de que la obra no afecte a la seguridad o estructura del edificio no es obstáculo para que pueda estimarse, como ocurre en el presente caso, que afecta a la fachada como elemento común, en cuanto supone eliminar un cerramiento que forma parte de la configuración de la misma.
Según la STS de 18 de enero de 2007, rec. n.º 1698/2000, entre otras muchas, lo que prohíbe el principio de igualdad son las desigualdades que resulten artificiosas o injustificadas por no venir fundadas en criterios objetivos y razonables, según criterios o juicios de valor generalmente aceptados. En el caso no se justifica, según los hechos que declara probados la sentencia recurrida (no susceptibles, como es bien sabido, de revisión en el recurso de casación), que el acceso a la vía pública del local situado en el mismo inmueble a que se refiere la parte recurrente como término de comparación se haya producido mediante la alteración de una realidad física de cerramiento de la fachada idéntica o comparable a la del local objeto de este proceso, dada su diferente situación en el inmueble y la falta de constancia de que la realidad física original incluyera tal tipo de cerramiento.
No ha lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la Organización Nacional de Ciegos Españoles (ONCE), contra la sentencia de 6 de abril de 2000, dictada por la Sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el rollo de apelación número 803/1997, cuyo fallo dice:
STS 832/2011, 17 de Noviembre de 2011 (Servidumbre)
STS 82/1998, 30 de Enero de 1998
STS 671/2016, 16 de Noviembre de 2016

References: resolución 
 resolución 
 artículo 396
 artículo 396
 artículo 523
 resolución 
 resolución 
 artículo 11
 Real Decreto 
 artículo 7