Source: https://forum.pim.be/topic-288062-incendies-en-copropriete-page-1.html
Timestamp: 2018-06-20 10:56:29+00:00

Document:
﻿ Incendies en copropriété (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
#2 31-07-2017 09:12:55
Deux personnes ont été secourues en juillet 2017 par les pompiers de Mons alors que leur immeuble à appartements était en flammes.
Le titre du sujet est : incendies en copropriété. Le message initial fait état d'un incendie dans un immeuble à appartements.
Un immeuble à appartements n'est pas toujours une association de copropriétaires visée par les dispositions du code civil.
Un immeuble à appartements peut être la propriété d'une seule personne physique ou morale.
#3 31-07-2017 09:24:41
Exact....merci.
Il y a aussi des incendies qui ne passent pas dans le journal. J'ai vu un cas (en copropriété) d'un proprio qui avait fait mettre aux normes son installation électrique, il loue et part faire un tour du monde, l'appartement est ravagé par les flammes. Le Parquet a enquêté pendant x années mais on ne sait rien car je ne suis pas intime avec ce proprio. On devrait en parler davantage car il y a bcp à apprendre ( la dilution des responsabilités en copropriété complexifie les choses).
#4 31-07-2017 11:00:09
Il y a aussi des incendies qui ne passent pas dans le journal. J'ai vu un cas (en copropriété)
d'un proprio qui avait fait mettre aux normes son installation électrique, il loue et part faire un tour du monde, l'appartement est ravagé par les flammes. Le Parquet a enquêté pendant x années mais on ne sait rien car je ne suis pas intime avec ce proprio. On devrait en parler davantage car il y a bcp à apprendre ( la dilution des responsabilités en copropriété complexifie les choses).
D'accord sur la complexité des responsabilités.
Les incendies suivants dans ma commune ont tous relevé des problèmes possibles de sécurité des parties communes, que je ne documenterai pas en public ni à des membres de ce forum.
Les deux immeubles sont des ACP difféerent se trouvant le m^mem lotuissement (voisin du mien). Le syndic de mon ACP (etle précédent) y ont été syndic. Il y a eu d’autres incendies, mais ce deux sont pour moi les plus importants.
Malheureusement je constate que les propriétaires croient que cela n’arrive pas à eux, mais quand cela arrive à eux ils sont les premiers à gueuler, … s’ils sont encore en vie et doivent payer les conséquences.
#5 31-07-2017 11:06:37
OUi je constate que les propriétaires croient que cela n’arrive pas à eux, mais quand cela arrive à eux ils sont les premiers à gueuler, … s’ils sont encore en vie ........mais c'est l'ACP ( personne morale - parapluie bouclier ) qui est censée devoir payer les conséquences..... les copropriétaires (personnes physiques) quittent le navire sur la base d'actes sous seingprivés( PVs) soigneusement rédigés pour éluder leur responsabilité. Cela " fonctionne" comme ça en copropriété n'est-ce pas ?
#6 31-07-2017 11:48:29
..... les copropriétaires (personnes physiques) quittent le navire sur la base d'actes sous seing privés( PVs) soigneusement rédigés pour éluder leur responsabilité. Cela " fonctionne" comme ça en copropriété n'est-ce pas ?
Ils le font sur base d'un chateau de cartes. Si ce chateau s'écroule, alors l'effet domino peut aller jusqu'au temps présent, même + 10 ans plus tard.
Cela ne fonctionne donc pas toujours. Ces documents sous seign privé se tournent assez souvent contre leurs auteurs. J'en ai déja trois de ce genre (utilisés dans des procédures civiles et/ou pénales).
#7 01-08-2017 08:44:16
#8 01-08-2017 09:30:33
c'est hors sujet, mais c'est l'IPI qui peut intervenir lke plus efficacement dans ce cas. Dans mon cas j'ai entre autres tourné leur "truc" contre les auteurs. Sujet séparé pour savoir plus.
#9 01-08-2017 14:24:32
Concrètement, de quelle faille s'agit-il en matière d'identification du syndic ?
D'une part l'article 577-6, § 10, CC, énonce que le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenu et d'autre part l'article (ce PV doit être signé par le président de l'assemblée, par le secrétaire désigné et par tous les copropriétaires - ou leurs mandataires -encore présents à la fin de la séance)
et d'autre part l'article 577-8, § 2, CC prévoit :
" Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.
Par ailleurs, conformément à l'art. 577-8, § 2/1, CC, le Roi a récemment fixé la procédure d'inscription du syndic à la banque-carrefour des entreprises (Arrêté royal du 15 mars 2017 relatif aux modalités d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises).
L'art. 4 § 2 de cet arrêté permet d'identifier le syndic puisqu'il stipule que :
"Dans la Banque-Carrefour des Entreprises les données suivantes concernant le syndic sont reprises :
- la date de la prise de cours de la mission du syndic."
Si une action en responsabilité doit être engagée contre le syndic je suis loin d'être convaincu qu'elle soit impossible en raison de leur anonymat.
#10 01-08-2017 14:50:24
J'avoue ne rien comprendre à votre discussion...
Il n'y a pas de question initial de la part de Ickx....
Il s'agit de gros dossiers au niveau assurance mais le côté humain est, pour moi, bien plus important.
Vous vous retrouvez avec un nombre important de copropriétaire ne pouvant plus occuper leurs appartements, perdus, paniqués,...
Il faut donc un accompagnement important, des actions conservatoires importantes et urgentes, des contacts avec les assurances et les contre-experts rapidement,....
Dernière modification par BMCTools (01-08-2017 14:51:03)
#11 01-08-2017 17:37:08
Pour comprendre un PV récent dans mon ACP j'ai besoin de contacter cinq personnes, avant de savoir qui avait signé ... et qui pas.
En plus l'Art. 577-6 spécifie dans son §10:
Le mot rédiger signifie selon Larousse:
Écrire un texte dans une forme élaborée et en respectant les règles du genre auquel il appartient : Rédiger une protestation en termes énergiques.
Q1: La question essentielle est:
"Est-ce une personne qui rédige un texte, qui contient des déclarations de lui et qui est rédigé avec l'entête de sa firme et en mentionnant son N° IPI, doit le signer aussi?"
Si en plus il n'est mentionné nulle part dans le PV son nom, mais bien chaque fois "le syndic".
Q2. Qui est responsable de cet "oubli" ?
Si en plus toute une multitude de gérants, associés du syndic et agents immobiliers-gestionnaires sont présents lors de cette AG mais c'est nulle part explicitement mentionné sur le PV.
Q3. Qui est responsable de cet "oubli" ?
Finalement dans le texte N du PV traduit, ma remarque écrite sur le PV n'a pa été repris, mais la traduction n'est pas signé ni une note d'envoi de cette traduction existe.
Q4. Qui est responsable de cet "oubli" ?
Comme dessert: la lecture de l'article "Responsabilité et rémunération de l’agent immobilier" (DroitBelge.net) est peut-être intéressant dans le contexte du sujet.
Dernière modification par luc (01-08-2017 17:39:46)
#12 01-08-2017 19:10:24
Je suis dans la même réflexion que BMC : quel est le sens de cette discussion ?
Le titre est "Incendies en copropriété" mais vous ne parlez que de rechercher la faille pour engager la responsabilité du syndic (et à priori que ce soit pour un incendie ou n'importe quoi d'autres, la discussion serait la même), voir le propriétaire qui a vendu....
A part quelques rares exceptions, en quoi un syndic serait responsable d'un incendie dans un immeuble ? un incendie est la plupart du temps un accident, un concours de circonstances malheureuses, une négligence d'un occupant,..., rarement la responsabilité du syndic.
Le syndic n'est pas le propriétaire, il est un mandataire qui ne peut qu'appliquer des décisions. Mais s'il n'y a pas de décision, pas de fonds, pas d'entente entre les copro, .... que peut-il faire ?
Et le propriétaire qui ne peut pas faire bouger les autres copropriétaires ne peut pas en imputer la responsabilité au syndic mais bien soit aux autres coprop, soit à lui-même.
Un peu facile de chercher tous les moyens de taper sur le syndic et les copropriétaires ne partageant pas votre opinion....
Quelle est l'ambiance dans vos résidences ?
Quelle est la motivation de votre syndic à devoir passer plus de temps à gérer certains propriétaires plutôt que l'acp ?
Comment avoir envie de s'investir dans son travail quand on sait que, quoiqu'on fasse, on va être harcelé par le copropriétaire pas content ?
#13 02-08-2017 09:04:02
Hier, en lisant votre réplique, j’ai appliqué ma règle N° 1: si un texte vous offusque trop, attendre une nuit, comme je l’ai déjà expliqué sur ce forum.
Votre intervention qui manque selon moi totalement d’empathie, me rappelait des choses.
Il y a plus que trente ans, un matin de février 1987, j’ai été réveillé par un bruit semblable à celui d’un rangement de train à la gare de Josaphat (maintenant fermé). Après j’ai su qu’en fait une voiture explosait dans un garage-box deux niveaux plus bas.
Puis je sentais une odeur bizarre. Je n’ai jamais fumé, donc mon odorat est sensible.
Je me levais, pour en connaitre l’origine.
Je ne voyais rien dehors, mais dans le couloir je remarquais de la fumée sortir de ma cuisine. J’ai immédiatement fermé la porte de la cuisine, réveillé mes enfants et ma femme pour qu’ils se mettent sur la terrasse (notre chemin de secours qui fait le tour de l’immeuble).
Après j’ai seulement sonné au pompiers (j’étais je crois le 20ème).
J’expliquerai plus sur mon blog (accès fermé pour ceux qui ne sont pas CP), ici c’est hors sujet.
Le traitement de ce sinistre de 1987 était en fait abusif. On le sait maintenant. Depuis l’AGO de mars 1987, j’ai posé la mauvaise question à la mauvaise place et au mauvais moment. Je ne demandais que si on avait trouvé l’origine et repéré l’infiltration de cette fumée venant des garages.
Une série de cuisines avait eu de la fumée (jusqu’au 6ème niveau des 10). On ne cherchait pas la cause pour le réparer. Le cloisonnement entre un parking souterrain et les appartements doit être 100%.
Mais beaucoup ne cherchaient qu’à profiter de l’assurance qui couvrait tout. Les exemples sont encore visibles dans le parking. Un château de cartes laisse des traces.
Dans les deux exemples que j’ai cités dans ce sujet il eut des morts et des blessés, mais par chance il n’y en pas eu plus grâce à des réactions instinctives de certains résidents. Chapeau pour eux.
Qui est responsable envers l'AG pour l’entretien des l’installations communes, par exemple la tuyauterie fixe dans les paliers pour les pompiers ? Quelle personne physique ?
L’IBGE a tranchée dans le cas de mon ACP. Il y a déjà eu deux amendes au nom du syndic. Le syndic le camoufle en ne montrant pas la comptabilité depuis 2013. Pourquoi ?
Pour pouvoir donner accès aux documents ce que j’ai su indirectement obtenir, sans pouvoir être accusé de diffamation. Je suis en train de construire un site fermé, seulement accessible aux copropriétaires.
D’abord certains syndics se conduisent « parfois » de fait comme propriétaire de l’ensemble. Typique dans ce contexte est la phrase « Cet immeuble est géré par la firme X ».
Que peut-t-il faire ? Prendre les décisions urgentes comme impérativement permis par l’Art. 577-8 §4 4° CC.
Exemple: dans le cadre de l’application du permis d’environnement le syndic a sans décision de l’AG, mais en l’informant, d’urgence remplacé la porte d’entrée du parking souterrain et plus tard remplacé une chaudière (des deux) dans le cadre de travaux de réparation.
Donc le syndic est selon vous toujours irresponsable ? À quoi sert son assurance RC ?
s'il n'est pas d'accord avec l'AG il a le devoir de finalement démissionner. Ou de refuser le mandat (déja differents cas dans mon ACP, encore deux documentés cette année).
Un peu facile de toujours taper sur le pianiste.
L’ambiance : pas bonne depuis qu’on a changé de syndic vers quelqu’un qui était aussi CP (à ce moment deux appartements et une dizaine de lots de garage)
Motivation du syndic: maximaliser les recettes et minimaliser les dépenses de sa firme, en « surveillant » de près le flux de l’argent de l’ACP avec l’aide du commissaire aux comptes.
Investir son temps ? L’IPI a posé cette question à l’intéressé. Il veut rester. Cette semaine en relisant le dossier « incendie 1987 » grâce aux répliques dans ce sujet, j’ai en fait un indice pénalement à lui suffisante, qui explique cette « envie » du syndic.
Pour ma part j’ai su en 1987 par une réaction instinctive éviter que mes enfants, ma femme et moi-même n’ont pas été étouffé par la fumée.
Jusqu’à ce jour le syndic refuse d’appliquer les mesures imposées par la permis d’environnement quand à la ventilation du parking souterrain.
Cela peut virer vers une plainte pour coups et blessures involontaires. Le syndic a de la chance que j’ai trois causes possibles pour ma maladie, dont une la ventilation par les tuyaux techniques.
Mais frappant est que les CP mandataires qui résidaient à un niveau plus bas que moi, sont déjà décédés. La cause ? Je n’en dis pas plus mais je sais.
Le syndic donne l’impression qu’il préfère de payer le montant jusqu’à 30.000 EUR (« réparation » en cas de décès en cas de coups et blessures involontaires), que de réparer le défaut structurel.
En 1987 la réception définitive des parties communes se déroulait, sous la conduite d’un avocat (aussi CP), épouse du gérant-CP du syndic. Le rapport n’a pas été distribué. On n’est même pas certain que le rapport a été fait.
Je sais que vous avez une expérience spécifique. Mais selon moi pas pour émettre un avis en long et large. Votre opinion oui. Mais pas ça. Vous m’avez heurté.
Les exemples cités dans ce sujet (et autres) tendent à démontrer que la non-application de mesures de sécurité « anti-incendie » par les syndics pose problème. Acceptez ce fait.
Au lieu d’essayer de démontrer l’impossible, débatez sur ce forum quant aux mesures possibles pour réparer ce fait.
Une suggestion : que le troisième AR soit finalement publié.
Cet AR obligera explicitement le syndic à faire un dossier technique en suivant le même schéma que le plan comptable de l’AR du 12.07.2012. cela permettra entre autres de documenter le système de sécurité.
#14 02-08-2017 09:27:13
Avec tout le respect que je vous reconnais pour le triste épisode que vous relaté !
Ce fil de discussion ne peut m'amener à aucune empathie effectivement, on y parle de responsabilité du syndic et comment le mettre en cause.
A aucun moment de relation de fait lié à un incendie.
J'ai écris "rare", cela veut donc dire que ça peut arriver et vous nous relatez votre expérience.
N'étant informé que des quelques éléments que vous exposez, j'ai difficile à comprendre pas mal de choses (causes, conséquences, comportement de chacun,...) de la situation relatée... Mais comme vous renvoyez régulièrement vos arguments vers votre blog (inconnu pour moi) ou des confidentialités à garder dans le cadre des procès, impossible pour moi qui ne vous connait pas de comprendre les tenants et aboutissants de la multitude de vos dossiers en justice.
Au moins une intervention qui parle du sujet du fil "l'incendie en copropriété" et pas seulement la mise en cause à tout prix de la responsabilité du syndic....
Dernière modification par max11 (02-08-2017 09:30:38)
BMCTools, PIM
#15 02-08-2017 09:38:46
Cette matière est réglé par l'art 36 de l'arrêté royal concernant les chantiers temporaires ou mobiles du 25 janvier 2001 (modifié par l'arrêté royal du 22-03-2006) qui stipule : "Pour les ouvrages ou groupes d'ouvrages auxquels s'appliquent ou peuvent s'appliquer les principes de la copropriété forcée, les dossiers d'intervention ultérieure qui ont été remis par le coordinateur-réalisation après le 30 avril 2006, sont subdivisés par ce dernier en une partie ayant trait aux parties de ces ouvrages relevant de la copropriété forcée et les parties ayant trait aux parties privatives de ces ouvrages.
Chaque partie du dossier d'intervention ultérieure ayant trait a une partie privative comporte, non seulement l'information sur la partie privative concernée, mais aussi l'information sur les éléments qui desservent d'autres parties privatives ou qui appartiennent aux parties relevant de la copropriété forcée et qui, en cas de travaux dans la partie privative concernée, est indispensable pour ne pas compromettre la sécurité, la santé ou le confort des utilisateurs des parties privatives, notamment, l'emplacement de conduites et de gaines incorporées dans les murs ou le caractère portant d'une poutre ou d'un mur."
A lire aussi la prose de PIM sur le sujet https://www.pim.be/faq-items/diu-dossie … ulterieure
#16 03-08-2017 08:23:36
Je présume dans le cas d'une copropriété il y a un abandon de recours entre copropriétaire ?
#17 04-08-2017 08:10:16
#18 04-08-2017 08:41:46
Moi je crois BMCTools.
L'incendie de 1987 dans mon ACP (et deux autres plus petits) ont aussi été couvert à 100%. Même plus que 100% pour certains "victimes matériels".
Mais il s'agit ici pas que l'assurance couvre oui ou non les dégats financiers, mais que l'immeuble est géré par l'ACP d'une telle façon que des dégats corporels n'arrivent le moins possible.
Donc une gestion préventive par la voie d'une application "coute que cela coute" comme bon père de famille des permis octroyés.
Dernière modification par luc (04-08-2017 08:43:42)
#19 04-08-2017 10:49:45
Cher Ickx,
Que vous me croyez ou pas m'importe peu.
J'aimerais rappeler cependant ici que la grande majorité des copropriétés est gérée de manière convenable, sans conflit et ..où les compagnies d'assurance indemnise leurs clients.
#20 04-08-2017 10:52:51
Il n'y as pas besoin d'avoir d'abandon de recours entre copropriétaires car l'assurance est prise au nom d'une association dont tout les copropriétaires sont membres.
Dans certaines copropriétés, il peut avoir un abandon de recours par rapport aux locataires au niveau de la prime d'assurance de la copropriété.

References: l'article 577
 § 10
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