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Timestamp: 2020-07-05 17:35:43+00:00

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Hausordnung - wohnungswirtschaft.online
16. April 2017 Stefan Pfeiffer Gebrauch, Wohnraummietrecht
Aufgabe der Hausordnung
Die Hausordnung wird in den gesetzlichen Regelungen des BGB nicht erwähnt. Trotzdem gehört sie zu jedem Mietvertrag dazu.
Sie wird rechtlich zumeist überschätzt, psychologisch hingegen unterschätzt. Man kann nur wenige Probleme wirksam in ihr regeln. Trotzdem ist sie für das Zusammenleben der Mieter gerade in größeren Häusern von erheblicher Bedeutung, wenn man sie als Kommunikationsmittel betrachtet, mit dem man den Mietern Antworten auf wichtige Fragen des täglichen Zusammenlebens vermittelt.
Der Mietvertrag regelt die grundlegenden Rechte und Pflichten im Mietverhältnis. Adressaten sind der jeweilige Mieter und der Vermieter. Die Hausordnung konkretisiert und verdeutlicht hingegen die alltäglichen Fragen des Zusammenlebens im Gebäude und auf dem Grundstück. Es geht um das reibungslose Zusammenleben der Mieter, die Nutzung des Gebäudes sowie die allgemeine Sicherheit und Ordnung (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 12. Auflage 2015, BGB § 535, Rn 3759). Die Adressaten sind die Mieter in ihrem Verhältnis zueinander und in Bezug auf das Gebäude und das Grundstück. Dies muss Auswirkungen auf die Gestaltung und die Sprache der Hausordnung haben.
Regelungen in Hausordnungen sind zumeist allgemeiner Natur. Auch große Vermieter wie z.B. die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften mit unterschiedlichen Beständen haben oft nur eine Hausordnung, die für zehntausende verschiedener Wohnungen gilt. Das ist keine gute Lösung. Entweder passen die Regelungen im konkreten Fall nicht, oder die Hausordnung ist so umfassend, dass immer nur ein Teil wirklich relevant ist. Nun wird man nicht für jedes Gebäude eine eigene Hausordnung schaffen (Obwohl das sicher die beste Lösung wäre). Es ist aber kein großer Aufwand, für bestimmte Typen von Gebäuden Hausordnungen zu schaffen, die den unterschiedlichen Anforderungen gerecht werden.
Wichtig ist auch, die verschiedenen örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen. So ist beispielsweise die Frage der gesetzlichen Ruhezeiten Sache der Bundesländer und Kommunen. Mit diesen Unterschieden sollte man sich befassen, bevor man eine Hausordnung erstellt. Denn da es sich bei einer Hausordnung zumeist um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, sollte man nur mit guten Gründen von den gesetzlichen Regelungen abweichen.
Eine gesetzliche Formvorschrift gibt es für die Hausordnung nicht. Ihren Zweck kann sie aber nur erfüllen, wenn der Text schriftlich vorliegt und von den Mietern gelesen werden kann. Sie ist daher in den meisten Fällen Teil des Mietvertrages, zumeist als Anlage zu diesem. Zudem wird sie in der Regel in den Gebäuden im Erdgeschossbereich in einem Hausaushangkasten präsentiert. Da der Platz dort begrenzt ist, sollte sie nicht länger als eine DIN-A-4-Seite sein.
Wie beim Mietvertrag wird auch für die Hausordnung ein seitens der Vermieter vorgegebener Text verwendet. Wird ein von einem Verlag oder einem Verband herausgegebener Mietvertrag verwendet, so ist die Hausordnung zumeist Teil davon. Wird ein individuelles Mietvertragsmuster genutzt, so gehört die Hausordnung als Anlage zu dem erstellten Vertragstext.
Die Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien ergeben sich aus dem Mietvertrag und den Vorschriften des Mietrechts. Da die Vorschriften des Wohnraummietrechts in weiten Teilen zwingenden Charakter haben, also durch Vereinbarungen der Parteien nicht abgeändert werden können, ist der Spielraum für wirksame Regelungen in der Hausordnung gering.
Dies gilt vor allem dann, wenn die Hausordnung gar nicht Gegenstand des Mietvertrages geworden ist. Manchmal gibt es im Mietvertrag gar keinen Hinweis auf die Hausordnung. Sie hängt dann vielleicht nur im Schaukasten oder liegt den Unterlagen bei, die der neue Mieter im Rahmen des Mietvertragsabschlusses ausgehändigt bekommt. Aber auch wenn es im Mietvertrag einen Hinweis auf die Hausordnung gibt, reicht das noch nicht aus, damit sie Teil des Mietvertrages wird. Sie ist nämlich regelmäßig als allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen und unterliegt damit den Regelungen der §§ 305 ff. BGB (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB § 535, Rn 378). Nach § 305 BGB wird sie nur dann Vertragsbestandteil, wenn der Mieter bei Vertragsschluss von ihr Kenntnis erlangen kann. Dies ist nicht der Fall, wenn die Hausordnung lediglich im Treppenhaus ausgehängt wird oder irgendwo in bei den sonstigen Formularen und Unterlagen liegt. Der Mieter muss vielmehr ausdrücklich Gelegenheit erhalten hat, von der Hausordnung Kenntnis zu nehmen. Das erfolgt am besten dadurch, dass man sie ausdrücklich zur Anlage des Mietvertrages macht und vom Mieter mit dem Vertrag unterzeichnen lässt.
Aber auch dann, wenn die Hausordnung wirksam Bestandteil der mietvertraglichen Vereinbarungen ist, sollte man in ihr keine Regelungen über die individuellen Rechte und Pflichten der Mieter treffen. Die gehören in den eigentlichen Mietvertrag. In der Hausordnung wären sie eventuell als überraschende Klausel gemäß § 305c BGB oder nach § 307 BGB unwirksam. Es geht daher in der Hausordnung im Wesentlichen um Regelungen die das Zusammenleben der Mieter betreffen, also beispielsweise um die Gebrauchs- und Nutzungsregelungen gemeinschaftlicher Anlagen sowie um die Konkretisierung des Gebots gegenseitiger Rücksichtnahme (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB § 535, Rn 375). Mietvertrag und Mietrecht gehen jedoch immer vor. In der Sache sollte die Hausordnung daher keine eigenen Regelungen enthalten. Sie sollte vielmehr die Mieter darüber informieren, wie der Vermieter als Verfasser der Hausordnung bestimmte Fragen der Nutzung und des Zusammenlebens versteht und handhabt. Und wie die Mieter sie auch handhaben sollten. Dabei sollte eine umfassende Abwägung zwischen den Interessen des angesprochenen Mieters, des Vermieters und der sonstigen Mitbewohner stattfinden. Steht die in der Hausordnung zum Ausdruck kommende Auffassung des Vermieters jedoch nicht in Einklang mit dem allgemeinen Mietrecht, ist sie insoweit nicht verbindlich. So ist es beispielsweise nicht möglich, in der Hausordnung eine Regelung zu treffen, die nächtliches Baden oder Duschen untersagt (LG Köln, Urteil vom 17.04.1997 – 1 S 304/96). Denn auch im Mietvertrag wäre eine solche Regelung nicht möglich. Sie schränkt unzulässig den Mietgebrauch ein, der dem Mieter durch § 535 BGB gewährleistet wird.
Zu den typischen Themen der Hausordnung gehören die folgenden Sachverhalte:
– Aufsicht über die Kinder
– Nutzung von Flur und Treppenhaus
– Nutzung des Hofes, des Gartens
Der Vermieter kann die Hausordnung auch nachträglich aufstellen oder ändern (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB § 535, Rn 379). Dafür gelten die gleichen Einschränkungen wie für die Hausordnung, die Teil des Mietvertrages ist. Es darf also nicht in die vertraglichen Rechte des Mieters eingegriffen und es dürfen ihm keine neue Pflichten auferlegt werden.
Mit einem kurzen einleitenden Satz kann man die Zielsetzung der Hausordnung erläutern:
Diese Hausordnung stellt Regeln zum reibungslosen Zusammenleben der Bewohner und Besucher, zum Schutz des Gebäudes sowie zur Gewährleistung der allgemeinen Sicherheit und Ordnung auf.
Auch für die Hausordnung gelten die Grundsätze des mieterorientierten Schreibens. Sie sind hier noch wichtiger als bei längeren Texten wie dem Mietvertrag oder einer Modernisierungsankündigung, da gebündelt auf einer Seite wichtige Informationen mitgeteilt werden, die die Leser häufig nur im Vorübergehen wahrnehmen.
Verwenden Sie eine einfache Sprache. Schreiben Sie in kurzen Sätzen. Nutzen Sie nur prägnante und bekannte Wörter. Vermeiden Sie Fremdwörter. Niemand sollte im Hausflur stehend auf dem Smartphone nach der Bedeutung eines Wortes suchen müssen. Formulieren Sie konkret und nicht abstrakt. In der Hausordnung sollte es immer um spezifische Sachverhalte gehen, die das Zusammenleben der Menschen betreffen. Es geht daher nicht um Gerüche im Allgemeinen, sondern um das Rauchen im Flur oder das Grillen auf dem Balkon.
Schaffen Sie eine klare Gliederung. Sie muss auf den ersten Blick durchschaubar sein. Da die Hausordnung nicht länger als eine Seite sein sollte, benötigen Sie keine Paragrafen oder Absätze. Gliedern Sie mit einfachen Spiegelstrichen. Schreiben Sie das Wichtigste nach oben.
Halten Sie die Hausordnung kurz. Wie empfohlen sollte sie nicht länger als eine DIN-A-4-Seite sein. Am häufigsten wird die Hausordnung im Hausaushangkasten gelesen. Konzentrieren Sie sich auf die Punkte, die in einer Hausordnung überhaupt geregelt werden können oder die Sie dem Bewohner oder Besucher an dieser Stelle unbedingt mit auf den Weg geben wollen.
Die Hausordnung soll vor allem kurz und prägnant sein. Auf anregende Elemente kann man dabei verzichten. Aber auch bei der Hausordnung sollte man auf eine professionelle Gestaltung und das Layout Wert legen. Sie ist hängt schließlich in jedem Hauseingang und ist daher eine Visitenkarte des Wohnungsunternehmens.
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References: § 535
 § 535
 § 305
 § 305
 § 307
 § 535
 § 535
 § 535