Source: http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=indeplaatsstelling.php
Timestamp: 2016-05-24 17:33:39+00:00

Document:
Stel uw vraag	De indeplaatsstelling Indeplaatsstelling
U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button: Ik wil hulp van Huurgeschil.nl Het begrip indeplaatsstelling >> Met indeplaatsstelling wordt bedoeld dat de oorspronkelijke huurder de huurovereenkomst door verkoop en overdracht van zijn uitgeoefende bedrijf in het gehuurde aan een derde over kan dragen, zonder dat de verhuurder daaraan op vrijwillige basis medewerking behoeft te verlenen. De wettelijke regeling is vastgelegd in artikel 7:307 BW. Deze regeling is van semi-dwingend recht. Hiervan kan niet in nadeel van de huurder worden afgeweken. Het door brouwerijen gehanteerde huurintredingsrecht kan dit recht van indeplaatsstelling niet doorkruisen. Het huurintredingsrecht is een door de brouwerij overeengekomen zekerheidsrecht dat inhoudt dat de brouwerij op het moment dat de huurrelatie tussen de verhuurder/pandeigenaar en de huurde/horecaondernemer eindigt, de brouwerij het eerste recht heeft om het gehuurde van de pandeigenaar te huren met recht van onderhuur, of een derde aan te wijzen die rechtstreeks van de verhuurder zal gaan huren (Huurrecht en horeca door mr E. Ruiter en Mr A. Prascevic, Tijdschrift Huurrecht Bedrijfsruimte, nummer 6 november/december 2013). Als er sprake is van een be�indiging van het huurcontract door de huurder, dan wordt artikel 7:307 BW niet doorkruist en is deze bepaling wel geldig. De brouwerij heeft belang bij het afzetten van bier op een bepaalde goede locatie. De locatie is dus van belang voor het afzetten van bier. Als het gehuurde een goede locatie betreft, dan heeft de brouwerij ten behoeve van de verkoop van haar producten een goede reden om deze locatie voor de afzet van zijn producten te behouden. De meeste indeplaatsstellingen worden vormvrij en in onderling overleg tussen partijen geregeld. De wettelijke regeling is alleen bedoeld om de huurder een handje te helpen als de verhuurder niet mee wenst te werken aan de indeplaatsstelling. Tussenkomst van de rechter is niet mogelijk als de verhuurder zijn medewerking verleent aan de indeplaatsstelling. Deze regeling is ter bescherming van de huurder ingevoerd. In dit hoofdstuk zal duidelijk worden gemaakt aan welke eisen moet worden voldaan om de indeplaatsstelling te kunnen effectueren. Verschil met de algemene regel van contractoverneming >>
De regeling van indeplaatsstelling is een speciale regeling, die afwijkt van de algemene regel van contractsoverneming. De regeling over indeplaatsstelling verschilt met de algemene regeling over contractoverneming die in artikel 6:159 BW (contractsoverneming) is vastgelegd. In het kader van contractoverneming is de toestemming van alle contractpartijen nodig. Dit wordt nog eens uitdrukkelijk bevestigd in de uitspraak van de rechtbank Zwolle, sector kanton, locatie Zwolle van 2 augustus 2005 LJN:�AU0932, sector kanton�Rechtbank Zwolle, 270195 CV 05-1467 en het gerechtshof 's-Hertogenbosch in rechtsoverweging 4.6 van haar arrest van 27 december 2011 LJN: BV0731, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.081.480 . Het ging hier in beide gevallen niet om artikel 7:290 BW bedrijfsruimte (waarvoor de indeplaatsstelling alleen is bedoeld). Het leerstuk van contractoverneming staat immers los van de wettelijke regels, waaronder het huurrecht is geregeld. Het hof 's-Hertogenbosch lijkt zich in haar arrest van 27 december 2011 ten onrechte te stellen op het standpunt dat contractsovername in de zin van artikel 6:159 BW stilzwijgend plaats kan vinden en dat deze rechtshandeling niet aan vormvoorschriften is gebonden. Artikel 6:159 BW vermeldt immers dat voor contractsovername een akte noodzakelijk is. Voor het overige lijkt dit arrest in de lijn van de geldende jurisprudentie.
De huurder van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte kiest uiteraard altijd voor de mogelijkheid van indeplaatsstelling. Bij de indeplaatsstelling kan de huurder immers een kandidaat huurder het huurcontract over laten nemen zonder toestemming van de verhuurder (middels rechterlijke machtiging). Een akte is voor de indeplaatsstelling niet nodig. Verschillen tussen artikelen 6:159 BW en 7:307 BW luiden:
Medewerking van de contractspartij is nodig
Medewerking van de verhuurder is niet nodig
Machtiging van de rechter is niet aan de orde
Akte is vereist tussen overdrager en overnemer
Geen akte is vereist tussen overdrager en overnemer
Kan in verschillende situaties plaatsvinden en beperkt zich niet tot het huurrecht
Is specifiek van toepassing bij huur van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte
Is afwijking van de algemene regel
Is mogelijk zonder overdracht van het bedrijf in het gehuurde
Kan alleen als er sprake is van overdracht bedrijf in het gehuurde
Zwaarwichtig belang is niet noodzakelijk Alleen bij zwaarwichtig belang van de huurder
Het driepartijencontract >>
Een andere variant om de opvolgend huurder gebruik van het gehuurde te laten maken is de driepartijenovereenkomst. De oorspronkelijke huurder en verhuurder kunnen in onderling overleg besluiten de huurovereenkomst te be�indigen, waarbij tegelijkertijd een huurcontract met de voorgedragen kandidaat wordt gesloten. Er is dan geen sprake van overname van het huurcontract. De huurder en de verhuurder gaan immers een nieuwe overeenkomst aan. Het voordeel voor de huurder is dat hij begint met een nieuw huurcontract, waarbij de huurtijd van de nieuwe en oude huurder niet bij elkaar wordt opgeteld. Bij de bespreking van artikel 7:307 BW wordt hier nader op ingegaan.	De wettelijke regeling van de indeplaatsstelling >>
De volgende punten vormen de kern van de in artikel 7:307 BW neergelegde regeling. overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf uitgeoefend bedrijf wordt gewenst (1);
idem als onder 1, maar dan als door een ander het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wordt overgedragen (2);
kan de huurder vorderen (3);
dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen (4).
In het kader van deze wettelijke regeling geldt dat de huurder zwaarwichtig belang bij de overdracht van zijn bedrijf heeft en dat de huurder voldoende waarborgen biedt voor correcte nakoming van de overeenkomst.	1. Overdracht door de huurder van zijn in het gehuurde uitgeoefend bedrijf >>
Het bijzondere van deze wettelijke regeling is dat er in de looptijd van een geldend contract van contractspartijen kan worden gewisseld, zonder dat daarvoor toestemming van de verhuurder nodig is. Een andere uitzondering waarbij wordt afgeweken van het uitgangspunt dat alleen partijen elkaar kunnen binden bestaat bij erfopvolging. De erven van de verhuurder krijgen immers onder algemene titel (dus inclusief alle rechten en verplichtingen) de onroerende zaak in hun bezit inclusief lopende huurcontracten. Door deze regeling wordt afgeweken van de algemene regel van contractsvrijheid inhoudende dat partijen (binnen de wettelijke grenzen) mogen beslissen met wie er een contract wordt aangegaan en waarover wordt gecontracteerd en welke partijen aan een overeenkomst worden gebonden. Een gevolg van deze algemene regel is dat partijen slechts elkaar kunnen binden en dat vervanging van een contractspartij door een ander zonder toestemming van de wederpartij in beginsel niet mogelijk is. De achterliggende gedachte is dat de huurder gedurende de huurperiode zwaarwichtig belang krijgt om zijn bedrijf te verkopen. Overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf is zinloos zonder overdracht van het huurrecht. De afweging in het voordeel van de huurder moet plaatsvinden als de huurder in de positie zit dat hij naar maatschappelijke opvattingen zijn bedrijf wel moet overdragen. In dat geval weegt het belang van de verhuurder om zich te houden aan de door hem zelf gekozen huurder niet zwaar genoeg. Noot 216	Een voorbeeld van de eisen die aan overname van een bedrijf in het kader van een indeplaatsstelling worden gesteld staan in rechtsoverweging 8 vermeld van het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 5 juni 2008 LJN:�BD5882,�Gerechtshof 's-Gravenhage , 105.005.503/01 (Rolnummer oud: C06/1291).
Overdracht van het bedrijf van de huurder aan een onderhuurder kan niet worden gezien als een zuivere bedrijfsoverdracht zoals vermeld in artikel 7:307 BW Noot 215. In de volgende onderdelen wordt hier nader op ingegaan.
De tijd tussen het inbrengen van een eenmanszaak in een BV en de indeplaatsstelling >>
Om aanspraak te kunnen maken van de wettelijke regeling van indeplaatsstelling moet er sprake zijn van overdracht van de onderneming van de huurder naar een nieuwe eigenaar. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 12 februari 1999 (LJN: ZC2850, Hoge Raad, 12 februari 1999, NJ 1999, 366) geoordeeld dat de rechtbank op juiste gronden de vordering van de huurder geen machtiging tot indeplaatsstelling had verstrekt. In deze zaak was er volgens de Hoge Raad feitelijk geen sprake was van overdracht van een onderneming. De huurder (een natuurlijke persoon die oorspronkelijk een eenmanszaak dreef) had zijn eenmanszaak reeds vijftien jaar terug ingebracht in een besloten vennootschap en bij die gelegenheid geen indeplaatsstelling gevorderd. In deze procedure stelde hij slechts dat zijn zoon wellicht in de toekomst (een gedeelte van) de exploitatie van zijn bedrijf zou overnemen. Uit de stellingen van de huurder was niet gebleken dat hij nu voornemens was zijn bedrijf te verkopen, dat door de BV werd ge�xploiteerd.
De rechtbank was van oordeel dat een situatie als bedoeld in artikel 7A:1635 BW (voorganger van het huidige artikel 7:307 BW) zich hier niet voordeed. Volgens de rechtbank was het door de huurder thans gedane verzoek, gezien de strekking van artikel 7A:1635 BW te laat gedaan. Volgens de rechtbank ontbrak ieder verband met de inbreng van de eenmanszaak in een BV van destijds en de indeplaatsstelling, die nu in de procedure werd gevorderd. Er was immers kennelijk slechts sprake van een beoogde overdracht van het huurrecht en niet een overdracht van het bedrijf van de huurder. De Hoge Raad was dan ook van mening dat er geen plaats was voor een indeplaatsstelling nu blijkens de stellingen van de huurder de vordering geen verband hield met een voorgenomen overdracht van het bedrijf van de huurder en zich evenmin het geval voordeed dat de overdracht van het bedrijf al had plaatsgevonden (ieder verband met de inbreng van de eenmanszaak in een BV van destijds en de gevorderde indeplaatsstelling van nu ontbrak). De huurder had verzuimd zo spoedig mogelijk na inbreng van de onderneming in de BV het nodige te doen om tot huuroverdracht te geraken (vgl. HR 16 juni 1978, nr. 11222, NJ 1979, 22). De verhuurder had na inbreng van de onderneming in de vennootschap door de huurder geen vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ingesteld. Het is echter de vraag of een dergelijke ontbindingsactie effect zou hebben gehad in deze situatie. Het moge duidelijk zijn dat het onderverhuren van gehuurde bedrijfsruimte en/of het gebruik geven van gehuurde ruimte in strijd met een contractueel beding een tekortkoming kan opleveren dat zodanig ernstig is dat dit ontbinding van een huurovereenkomst teweeg kan brengen. In een nader te bespreken arrest van de Hoge Raad (Hoge Raad 14 april 2000, LJN: AA5507, Hoge Raad, C98/255) had de huurder geruime tijd geleden zijn eenmanszaak in een BV ingebracht. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de verhuurder niet was gerechtigd de overeenkomst te ontbinden nu de huurder zijn eenmanszaak al jaren met kennis van de verhuurder had ingebracht in een BV.
De huurder dient de verhuurder immers in beginsel v��r de overdracht van het bedrijf dat exploitatie in het gehuurde voert op de hoogte te brengen en indeplaatsstelling te vragen. Ook na bedrijfsoverdracht kan de vordering nog rechtsgeldig worden ingesteld. Een geval waarbij na een bedrijfsoverdracht een vordering is ingesteld is in het hiernavolgende arrest uitgebreid besproken.
De Hoge Raad had in haar arrest van 16 juni 1978 (HR 16 juni 1978, NJ 1979,22, LJN: AC6284) gesteld dat een vordering tot indeplaatsstelling na overdracht van een bedrijf weliswaar mogelijk is, doch dat de huurder zo spoedig mogelijk de indeplaatsstelling na de bedrijfsoverdracht het nodige gedaan moet hebben om tot huuroverdracht te geraken. In deze zaak had de huurder spoedig (enkele dagen) na de overdracht van aandelen, waardoor een bedrijf werd overgedragen dat in het gehuurde haar bedrijf voerde, de verhuurder van deze overdracht op de hoogte gebracht met het verzoek de nieuwe eigenaar van de aandelen in plaats van de oorspronkelijke huurder te stellen en derhalve haar plaats in het huurcontract over te nemen. Deze periode werd kort genoeg geacht. Een periode van ongeveer twee maanden na overdracht van het bedrijf wordt ook voldoende kort geacht om de vordering op grond van artikel 7:307 BW tijdig in te kunnen stellen. U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button: Ik wil hulp van Huurgeschil.nl Overdracht van aandelen en de problematiek van de indeplaatsstelling >>
De feiten waarvan de rechtbank was uitgegaan en waarvan de Hoge Raad moest uitgaan worden hierbij kort weergegeven. Partijen waren contractueel overeengekomen dat het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder niet mocht worden onderverhuurd en/of in gebruik aan derden mocht worden afgestaan. De huurder had met medeweten van de verhuurder de BV alvast gebruik laten maken in afwachting van onderhandelingen over aankoop van het gehuurde. De huurder had zich op een zeker moment uit de besloten vennootschap terug getrokken. Van onderhuur was geen sprake. Er werd vervolgens besproken of de huurder het gebruik van het gehuurde in strijd met de contractuele bepalingen aan derden had overgedragen. Door de BV waren huurbetalingen verricht. In het licht van deze feiten was de huurder niet te laat met zijn verzoek tot vordering van indeplaatsstelling. Ik zie deze uitspraak als een variant op de eis dat de huurder zo spoedig mogelijk na bedrijfsoverdracht moet vorderen. Het is op zichzelf ook logisch als partijen aan het onderhandelen zijn over verkoop van het gehuurde. Als partijen overeenstemming hadden bereikt over verkoop van de gehuurde onroerende zaak, dan zou een vordering tot indeplaatsstelling zinloos zijn geworden: door overdracht van het eigendom van een onroerende zaak naar de huurder eindigt de huurovereenkomst immers van rechtswege. De rechtbank had beslist dat de verhuurder niet was gerechtigd de overeenkomst te ontbinden nu de huurder zijn eenmanszaak al jaren met kennis van de verhuurder had ingebracht in een BV.
De huurder was daarbij zelf nog huurder van onderhavige onroerende zaak gebleven. De Hoge Raad was van oordeel dat de rechtbank niet van een verkeerd rechtsoordeel was uitgegaan. De kennis bij de verhuurder ten aanzien van inbreng van de eenmanszaak door de huurder werd aanwezig geacht door de tussen partijen gevoerde correspondentie. Deze situatie lijkt enigszins vergelijkbaar met de situatie die door de Hoge Raad is besproken in het arrest van 12 februari 1999.
De rechtbank had onderscheid gemaakt tussen de situatie dat de huurder bij de BV was betrokken en een situatie dat de huurder zich uit de BV terug had getrokken waarin hij de eenmanszaak had ingebracht.
De rechtbank kwam tot oordeel dat de huurder niet tekort was geschoten in de periode dat hij nog bij de BV was betrokken. Het stond de huurder volgens de rechtbank vrij zijn onderneming in elke gewenste wettelijke vorm te exploiteren, zodat niet viel in te zien in hoeverre hij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst schond door de vorm, waarin hij zijn onderneming exploiteert te wijzigen zolang de bestemming van het gehuurde object niet is veranderd en hij zijn persoonlijke huurrecht niet aan anderen overdraagt. De rechter voegde nog toe aan zijn overwegingen dat er nu geen plaats meer was voor ontbinding van de overeenkomst nu de verhuurder de door hem thans gewraakte situatie (gebruik van het gehuurde door de BV) gedurende enige jaren had geduld en de vorm waarin huurder zijn huurrecht heeft uitgeoefend thans niet als wanprestatie viel aan valt aan te merken. De rechtbank had zich niet uitgesproken over de vraag of de huurder te kort was geschoten jegens de verhuurder vanaf het moment dat hij niet langer meer was betrokken bij de vennootschap waarin hij de eenmanszaak had ingebracht. Afstand van huurrechten? >>
In deze situatie was in ieder geval tot het moment dat de huurder nog bij de BV was berokken nog geen sprake van afstand van huur. Dat de BV de huur gedurende een bepaalde periode heeft overgemaakt maakt volgens de rechter nog niet dat de BV door de verhuurder als huurder is geaccepteerd. Daarvan is namelijk sprake als de oorspronkelijke huurder zijn rechten uit de huurovereenkomst geheel aan de nieuwe huurder overdraagt. In de zaak die heeft geleid tot het arrest van 14 april 2000 vond de Hoge Raad dat de rechtbank terecht had beslist dat de oorspronkelijke huurder nog steeds daadwerkelijk het huurrecht uitoefende. De achterliggende gedachte bij dit oordeel is door de procureur-generaal mr. Langemeijer in zijn conclusie onder meer als volgt samengevat. De rechtbank had kennelijk een parallel getrokken met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte. De huurde die zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft is niet alleen juridisch maar ook feitelijk in staat jegens de verhuurder verantwoordelijkheid te dragen voor de wijze waarop de gehuurde woning wordt gebruikt. De huurder kan dan toezicht houden op het gebruik. Langemeijer acht in het licht van deze norm de overweging van de rechtbank niet onbegrijpelijk dat er voor de verhuurder in feite niets verandert zolang de oorspronkelijke huurder de bestemming van het gehuurde niet verandert, het huurrecht niet overdraagt en zelf zeggenschap behoudt over de wijze waarop de BV waarin de eenmanszaak is ingebracht het bedrijf exploiteert. Een soortgelijke redenering was van toepassing in het arrest van het hof Amsterdam van 22 september 2005 (Hof Amsterdam 22 september 2005, WR 2006,57). In deze zaak hadden de huurders het door hen gedreven restaurant dat in het gehuurde werd gedreven ingebracht in een BV. De huurders waren enig aandeelhouder en bestuurders van deze BV. Ongeveer 4 jaar na deze rechtshandeling werden de aandelen van deze vennootschap aan derden overgedragen. De huurders vroegen voor deze handeling de nieuwe huurders in de plaats te stellen.
De verhuurder was allereerst van mening dat de indeplaatsstelling te laat was voorgesteld en was voorts van mening dat de indeplaatsstelling na de inbreng van de onderneming in de BV gevorderd had dienen te worden. Het hof wees deze redenering van de hand. Het hof hanteerde hierbij dezelfde redenering als de Hoge Raad in haar arrest van 14 april 2000. De kern van deze redenering in rechtsoverweging 4.7 luidt: �vaststaat immers dat zij de zeggenschap over het restaurant hebben behouden, zodat de feitelijke exploitatie door de inbreng in de vennootschap niet is veranderd. (�) Ede c.s. (de huurders, toevoeging mr. Teeuw) moeten geacht worden steeds huurders te zijn gebleven van het gehuurde. Er is geen sprake van een situatie van onderhuur van het gehuurde door Ede c.s. aan de vennootschap�.
Het hof was van mening dat er geen sprake was van een bedrijfsoverdracht in de zin van artikel 7A:1635 (oud) BW ( het huidige artikel 7:307 BW). Voor de oorspronkelijke huurders was er geen noodzaak om indeplaatsstelling te vorderen. Deze noodzaak tot het verzoek tot indeplaatsstelling was w�l noodzakelijk na de aandelen overdracht. De overdracht van aandelen was volgens het hof als een bedrijfsoverdracht volgens het huidige artikel 7:307 BW te kwalificeren waarvoor indeplaatsstelling is vereist. Door de overdracht van aandelen zou de zeggenschap in de vennootschap immers overgedragen worden, waardoor de huursituatie een verandering onderging. In het arrest van de Hoge Raad van 14 april 1967 (HR 14 april 1967, NJ 1967, 265) wordt een zaak behandeld van een huurder die alle rechten, waaronder de huurrechten had overgedragen, aan een NV, waarvan hij enig aandeelhouder en directeur was. De voormalige huurder had zich jegens de NV verbonden bij het uitoefenen van zijn rechten en het voldoen aan zijn verplichtingen als zodanig alle aanwijzingen en opdrachten van de NV stipt na te komen steeds te dier zaken overleg met de NV te plegen en haar goedkeuring te vragen. Dat de huurder ten aanzien van de verhuurder de rechten uit de huurovereenkomst niet over kon dragen neemt niet weg dat de huurder deze huurrechten naar een derde wel rechtsgeldig over kan dragen. Deze situatie lijkt dan te vergelijken met onderhuur. De oorspronkelijke huurder stelde zich op het standpunt dat er ten aanzien van de oorspronkelijke situatie niets zou zijn veranderd omdat hij als enig aandeelhouder en directeur van de NV te beschouwen zou moeten zijn als degene die in werkelijkheid het bedrijf in het perceel uitoefent en het gehuurde gebruikt. De rechtbank te Assen was het met dit standpunt niet eens. De rechtbank was van mening dat de oorspronkelijke huurder een werkelijke verandering in de bestaande toestand had gebracht door zich te verbinden de opdrachten van de naamloze vennootschap dienaangaande stipt na te komen. Door deze handelwijze was de rechtbank van mening dat de bestaande zekerheid de verhuurders was ontnomen omtrent de wijze waarop hun eigendom in de toekomst gebruikt zou worden. De NV kon immers een andere directeur benoemen of aandelen vervreemden waardoor de zeggenschap binnen de NV gewijzigd zou worden. De Hoge Raad was van mening dat het standpunt van de rechtbank het juiste standpunt was. Overdracht van aandelen >>
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 16 juni 1978 (HR 16 juni 1978, NJ 1979,22, LJN: AC6284) een zaak behandeld, waarbij aandelenoverdracht in het kader van de indeplaatsstelling onderwerp van geschil was. In deze zaak was er sprake van BV X als huurder. BV Y dreef met toestemming van de verhuurder het bedrijf in het gehuurde. BV X mocht het pand laten gebruiken door een vennootschap behorend tot het concern waartoe BV X ook behoorde. BV X had alle aandelen van BV Y in haar bezit. Op een zeker moment heeft BV X de aandelen in BV Y overgedragen aan BV Z en kort daarna toestemming aan de verhuurder gevraagd voor deze indeplaatstelling. Boven is uitgelegd dat de huurder ook na overdracht van het bedrijf in het gehuurde recht heeft om indeplaatsstelling te vorderen. Mr. P.A Stein geeft in zijn noot bij dit arrest uitleg waarom bij overdracht van aandelen indeplaatsstelling gevorderd dient te worden als de aandelen van de vennootschap, die het bedrijf in het gehuurde uitoefent worden overgedragen. Stein geeft aan dat in een dergelijke situatie overdracht van de aandelen van de huurder zelf niet als een situatie aangemerkt moet worden waarvoor indeplaatsstelling gevraagd dient te worden. In deze zaak zou overdracht van aandelen in de BV Y echter er toe kunnen leiden dat het gebruik van het gehuurde aan een ander gegeven wordt. Dat is immers niet het geval bij overdracht van aandelen in de BV van de huurder. Door een dergelijk overdracht wordt de feitelijke gebruiker niet gewijzigd. Het in gebruik geven aan een ander was in deze zaak beperkt toegestaan. De wettelijke regeling waaronder deze uitspraak was gedaan was anders dan de huidige wettelijke regeling. Destijds was in tegenstelling tot de huidige regeling onderverhuring en ingebruikgeving van het gehuurde niet toegestaan en diende de verhuurder voor onderverhuring of ingebruikgeving toestemming te geven. Nu is dit wettelijk toegestaan en dient de verhuurder deze bevoegdheid contractueel te beperken. Conclusie >>
De indeplaatsstelling moet in ieder geval worden gevraagd aan de verhuurder wanneer de huurder de zeggenschap over het gehuurde verliest. Daarvan kan sprake zijn door overdracht van aandelen van een besloten vennootschap van de huurder, die in het gehuurde haar onderneming drijft. De inbreng van een onderneming in een besloten vennootschap is ook een moment waarop de indeplaatsstelling gevraagd dient te worden. Als de huurder aantoont dat de zeggenschap ten aanzien van het gehuurde niet wijzigt door de inbreng van de onderneming in de besloten vennootschap (de enige bestuurder is de huurder), dan kan de indeplaatsstelling ook worden gevraagd wanneer de zeggenschap uit de invloedsfeer van de huurder verdwijnt (bijvoorbeeld door een aandelenoverdracht).
Het is uit deze uitspraken te herleiden dat de huurder de machtiging tot indeplaatsstelling moet vragen v��r de bedrijfsoverdracht of deze machtiging zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht moet vragen. Zoals uit de zaak blijkt die tot de uitspraak van de Hoge Raad van 14 april 2000 heeft geleid kan uit de omstandigheden van het geval worden herleid of wordt voldaan aan de voorwaarde dat de huurder zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige heeft gedaan om tot huuroverdracht te geraken. Een aandelenoverdracht leidt wel tot de noodzaak van een vordering tot een indeplaatsstelling in de zin van artikel 7:307 BW als de overdracht van de aandelen leidt tot wijziging in de zeggenschap van degene die in het gehuurde het bedrijf uitoefent. U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button: Ik wil hulp van Huurgeschil.nl 1.1 Is er sprake van bedrijfsuitoefening en overname van het in het gehuurde gevoerde bedrijf? >>
Ten tijde van de vordering tot indeplaatsstelling moet er sprake zijn van daadwerkelijk bedrijfsuitoefening door de huurder in het gehuurde. Tevens moet de bedrijfsuitoefening door degene die het bedrijf overneemt worden gewaarborgd. Noot 218 Als de huurder door ziekte niet in staat is de exploitatie van het bedrijf te continueren en het bedrijf als gevolg daarvan een tijdje is gesloten mag niet worden geconcludeerd dat er ten tijde van de overdracht geen sprake meer was van een in het gehuurde uitgeoefend bedrijf. Noot 220
In de uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam Noot 222 achtte de kantonrechter geen overdracht van een bedrijf aanwezig, maar eerder een transactie tussen partijen aanwezig om een gunstige locatie met een relatief lage huurprijs te bemachtigen. Bij deze transactie was ook enige voorraad en inventaris, voor zover voor de aspirant-huurder bruikbaar, meegenomen. Het is dus duidelijk dat bij bedrijfsovername sprake moet zijn van overname van relevante bestanddelen van een bedrijf (inventaris, relaties, goodwill). In dezelfde zin oordeelde het gerechtshof te 's-Gravenhage in hoger beroep in haar arrest van 31 mei 2011 ( LJN: BQ6647, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.059.531/01 ) waarbij door de huurder in het kader van de verkoop van de onderneming geen voorraden, inventaris en leveranciers- en servicecontracten zijn overgedragen. Bovendien was overeengekomen dat het gehuurde leeg en bezemschoon opgeleverd diende te worden en dat � voor zover dit gelet op de wettelijke regeling mogelijk is � de bedrijfsleider en assistent-bedrijfsleiders (de belangrijkste personeelsleden van een filiaal) niet mee overgaan, waardoor naar de mening van het hof door de aspirant huurder in het gehuurde een nieuw bedrijf wordt gestart. Als de indeplaatsstelling slechts betrekking heeft op overdracht van het huurrecht, dan kan de verhuurder zich hiertegen dus verzetten. Er is dan immers geen sprake van overdracht van een in het gehuurde gedreven bedrijf door de huurder. Dit kan zich voordoen als de prijs van "het overgedragen bedrijf" feitelijk niet hoger luidt dan het verschil tussen de geldende huurprijs en de markthuurprijs berekend over de periode dat de geldende huurprijs niet kan worden gewijzigd. Het gerechtshof te Arnhem heeft in hoger beroep in haar arrest van 8 december 2009 (LJN: BK6091, gerechtshof Arnhem, 107.002.573/01 ) in rechtsoverweging 6 en 7 van dit arrest beslist dat het haar niet duidelijk was dat er sprake was van overname van het in het gehuurde tankstation overgenomen bedrijf nu uit de in het geding gebrachte stukken niet bleek dat veel meer werd overgedragen dan de huurderpositie. Verder was alleen sprake van overdracht van een nog lopende, reeds opgezegde exploitatieovereenkomst, die op het moment van overdracht nog amper meer dan een maand te lopen had. Uit de processtukken bleek niet dat daadwerkelijk personeel was overgegaan naar de aspirant huurder, nog daargelaten dat het dan zou gaan om personeel dat nimmer in dienst was geweest van de overdragende huurder, maar dat in dienst was van de exploitant (de huurder had de exploitatie van het gehuurde aan een ander overgelaten). Het hof onderschreef dan ook het oordeel van de kantonrechter dat de huurder ten aanzien van het noodzakelijke element bedrijfsoverdracht onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd. De vordering tot indeplaatsstelling werd daarom afgewezen. Als de opvolger het bedrijf wenst te exploiteren onder zijn eigen handelsnaam en een uitgebreider assortiment van producten wil gaan aanbieden dan kan worden betwijfeld of er sprake van bedrijfsovername is. Noot 224
De indeplaatsstelling kan dus niet worden afgedwongen als de aspirant-huurder het gehuurde voor een geheel ander doel wenst te gebruiken dan dat de huurder dat deed. Het moet duidelijk zijn dat niet de overname van het huurrecht, maar de overdracht van het bedrijf centraal staat. Ook in de uitspraak die hierbij als voetnoot staat vermeld is beslist dat overdracht van slechts het huurrecht door artikel 7:307 BW niet wordt ondersteund. Noot 226	De nieuwe huurder die het bedrijf van de vertrekkende huurder uit zou oefenen, maar dit niet doet schiet toerekenbaar tekort jegens de verhuurder. Deze opvolger gebruikt het gehuurde dan niet conform de overeengekomen bestemming. Dit zou overigens ook voor de "oude" huurder gelden als deze het gehuurde niet meer conform de overeengekomen bestemming zou gebruiken. 1.2. Bedrijfsuitoefening en onderhuur >>
Deze wettelijke regeling is niet bedoeld om de onderhuurder de positie van de huurder te verschaffen. De onderhuurder zal, als deze door een onderhuurovereenkomst gebruik van het gehele gehuurde maakt, immers het bedrijf in het gehuurde uitoefenen. Van een overdracht van een in het gehuurde uitgeoefend bedrijf door de hoofdhuurder is dan geen sprake. De huurder die een gedeelte van het door hem gehuurde bedrijf heeft onderverhuurd kan de indeplaatsstelling wel vorderen. De onderhuurder kan dan immers wel worden geacht het bedrijf van de huurder over te nemen. De huurverhouding wordt dan in zijn geheel bij het verzoek tot indeplaatsstelling betrokken. Noot 228	2. "Of door een ander in het gehuurde uitgeoefende bedrijf" >>
Door deze bepaling is vastgelegd dat de vordering ook kan worden ingesteld door de huurder die niet zelf in het gehuurde een bedrijf uitoefent, maar het bedrijf door een derde laat runnen. Het moet dan wel gaan om een overdracht van het bedrijf door de huurder en niet door de derde. De huurder moet bovendien het zwaarwichtige belang hebben.
Volgens de jurisprudentie moet het dan gaan om een huurder aan wie het uitgeoefende bedrijf in het gehuurde toebehoort, of de huurder die anderszins beschikkingsbevoegd is om rechtshandelingen ten aanzien van deze onderneming te verrichten. Noot 230 Uiteraard wordt hierbij niet bedoeld de situatie dat een onderhuurder een bedrijf feitelijk exploiteert en dat deze onderhuurder het bedrijf zou blijven exploiteren. Een onderhuurder kan dus geen hoofdhuurder worden zonder overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. In ieder geval is essentieel dat de vordering wordt ingesteld in verband met een overdracht van het in het gehuurde gevestigde bedrijf. Evenals de mogelijkheid dat de huurder, die het bedrijf met toestemming van de verhuurder (met bovengenoemde restricties) heeft onderverhuurd een vordering kan instellen tot indeplaatsstelling, kan dit ook als de voorgestelde huurder niet van plan is de bedrijfsruimte zelf te gebruiken. Noot 232	3. "Kan de huurder vorderen" >>
De oorspronkelijke huurder (en niet de aspirant-huurder) moet een vordering instellen als de verhuurder niet aan de indeplaatsstelling mee wenst te werken.	4. Dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen >>
De oorspronkelijke huurder moet de vordering instellen als de verhuurder niet aan de indeplaatsstelling mee wenst te werken. Het niet verstrekken van een machtiging door de verhuurder levert geen toerekenbare tekortkoming op aan de zijde van de verhuurder, ook niet als de rechter de machtiging wel verleent. Noot 234
De aspirant-huurder is geen partij. Als de vordering wordt toegewezen, dan wordt gevraagde machtiging verleend. Door het verkrijgen van deze machtiging verandert er nog niets, totdat de huurder van deze machtiging gebruikt maakt. De huurder zal bijvoorbeeld het gebruik van deze machtiging achterwege kunnen laten als zijn contractspartij (de aspirant huurder) zijn verplichtingen nog niet is nagekomen.
De Hoge Raad heeft in haar arrest HR 16 juni 1978 NJ 1979, 22 (Schellekens/MAVO) bepaald dat de huurder v��r het vragen van de machtiging zijn bedrijf mag overdragen aan de aspirant-huurder. Als de huurder dit heeft gedaan, dan moet hij wel zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige doen om de huuroverdracht te effectueren. Het feit dat een bedrijf al voor het verzoek tot machtiging is overgedragen mag niet meewegen in de beslissing van de rechter om de machtiging al dan niet te verlenen. Onder het "nodige doen" wordt begrepen het doen van het verzoek aan de verhuurder om met de indeplaatsstelling akkoord te gaan en het uitbrengen van de dagvaarding na afwijzing door de verhuurder. Noot 236
In het algemeen mag de huurder niet vooruitlopen op de uitkomst van de rechter door de aspirant huurder alvast gebruik van het gehuurde te laten maken. De huurder loopt dan de kans op een vordering door de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op grond van artikel 7:221 BW te worden geconfronteerd. De huurder schiet immers ernstig tekort als hij het gehuurde door een ander laat gebruiken. In veel huurovereenkomsten staat immers de bepaling opgenomen dat de huurder uitsluitend zelf het gehuurde mag gebruiken. De algemene bepalingen winkelruimte van het ROZ-model bevat een dergelijke regeling. Door een derde (de aspirant-huurder) gebruik van het gehuurde te geven, loopt de huurder het risico dat de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst vordert wegens toerekenbaar tekortschieten van de huurder in de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst.
De huurder behoeft de verhuurder niet rauwelijks te dagvaarden in het kader van het verzoek tot indeplaatsstelling. De wet laat nog wel enige ruimte om te trachten tot een minnelijk overleg te komen. Reageert de verhuurder afwijzend, dan moet de huurder binnen korte termijn zijn vordering aanhangig maken. Noot 238 Een vordering tot indeplaatsstelling is dus niet meer mogelijk als pas jaren na de feitelijke overdracht deze vordering wordt ingesteld. De huurder die zijn bedrijf alvast verkoopt en daarbij op de machtiging vooruitloopt neemt een groot risico: als de machtiging niet wordt verleend, dan kan hij de overeenkomst met de aspirant huurder niet nakomen. Een goedkeuring achteraf wegens de lastige positie van de huurder speelt geen rol: er mag immers geen premie op toerekenbaar tekortschieten komen te staan. Als de huurder dan ook nog eens tegen artikel 7:221 BW aanloopt (verbod om het gehuurde aan een ander in gebruik te geven), dan is de kans groot dat de verhuurder slaagt in een actie tot ontbinding van de huurovereenkomst. Als dat laatste realiteit wordt dan heeft de huurder niets meer over te dragen.	Gelijk lopende procedures: ontbinding overeenkomst en vragen machtiging >>
Het is dus goed mogelijk dat een verhuurder tijdens de vordering tot machtiging tot indeplaatsstelling in reconventie een huurontbinding instelt. De rechter mag zelf beslissen in welke volgorde hij deze vorderingen behandelt. De toewijsbaarheid van deze vorderingen moeten wel in onderling verband worden beoordeeld. Noot 240
Als de verhuurder bijvoorbeeld ontbinding en ontruiming van het gehuurde vordert in verband met een huurachterstand staat dit een reconventionele vordering tot indeplaatsstelling niet in de weg. Als er een grote huurachterstand bestaat kan de rechter het belang van de verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden laten prevaleren boven het belang van de huurder.
Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 31 augustus 2010 ( LJN: BO9304, Gerechtshof Amsterdam, 200.026.444/01) beslist, dat de huurovereenkomst kon worden ontbonden, omdat het gehuurde op last van de gemeente gedurende de exploitatie van de overdragende huurder werd gesloten vanwege overtreding van de Opiumwet. Dit bracht een ernstige tekortkoming met zich mee, die ontbinding rechtvaardigde. De indeplaatsstelling kon om deze reden geen doorgang vinden. Een huurder kan immers geen rechten overdragen, die feitelijk al zijn verbeurd. De opvolgend huurder treedt immers in de plaats van zijn voorganger. De huurder die in afwachting van een door een rechter uit te spreken ontbinding nog gebruik van het gehuurde maakt, kan geen rechten overdragen waarop een indeplaatsstelling kan worden gebaseerd. Verzoek tot indeplaatsstelling door curator >>
De curator kan in verband met de overdracht van het door de gefailleerde gevoerde bedrijf namens de gefailleerde huurder een vordering tot indeplaatsstelling indienen. Men bedenke hierbij wel dat de verhuurder op grond van artikel 39 Faillissementswet (FW) de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter kan laten eindigen met een opzegtermijn van drie maanden. Door deze opzegging is de indeplaatsstelling niet meer mogelijk, c.q. zinvol. Alleen als de verhuurder door zijn opzegging misbruik van de situatie maakt, of handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid kan van deze mogelijkheid van huuropzegging geen gebruik worden gemaakt. Noot 242
Deze termijn is zo kort (na drie maanden eindigt de huurovereenkomst en is een vordering op grond van artikel 7:307 BW niet meer mogelijk) dat de curator die de opzegging op grond van 39 FW aan wil vechten wel een kort geding moet starten om de huuropzegging nietig te verklaren wegens misbruik van omstandigheden. Als de gefailleerde v��r de periode van faillietverklaring al afspraken met een derde had gemaakt om indeplaatsstelling aan de verhuurder te vragen, dan mag de curator gedurende de periode van faillissement niet meer ten behoeve van een ander dan de eerstgenoemde derde een indeplaatsstelling vorderen. De gefailleerde is dus gebonden aan de eerder gemaakte afspraken. Noot 244	Zwaarwichtig belang >>
De feitenrechter dient een afweging te maken of er sprake is van zwaarwichtig belang bij de huurder in het kader van een aanspraak op de regeling van de indeplaatsstelling. Deze rechter heeft een grote beoordelingsvrijheid. De rechter beoordeelt of de overdracht van een bedrijf slechts op grond van financieel gewin wordt voorgesteld of dat er inderdaad sprake is van zwaarwichtig belang in de zin van artikel 7:307 BW . De kern van deze eis van de aanwezigheid van zwaarwichtig belang is gelegen in het feit dat de verhuurder een ander met wie hij geen zaken heeft gedaan krijgt opgedrongen, zodat er voor de huurder wel veel belangen bij de indeplaatsstelling betrokken moeten zijn. Er is geen reden om de wil van de verhuurder terzijde te zetten als de huurder zijn bedrijf ook over kan doen aan een kandidaat die de voorkeur van de verhuurder heeft. Het belang van de huurder zal er veelal in gelegen zijn om zijn bedrijf met goodwill, inventaris en werknemers aan een opvolgend huurder te kunnen verkopen. Als de verhuurder geen andere argumenten tegen de opvolgend huurder kan verzinnen dan dat hij deze liever zelf zou hebben uitgekozen, dan zal het belang van de huurder doorgaans zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder. Enige voorbeelden van zwaarwichtig belang: de inbreng van een onderneming in een vennootschap kan een zwaarwichtig belang opleveren; de huurder verkoopt zijn bedrijf om een ander bedrijf te exploiteren;	de huurder kan de exploitatie van het bedrijf niet meer combineren met zijn priv�leven en een opvolger wenst een aanzienlijke prijs voor het overgedragen bedrijf te betalen. Noot 246
De belangenafweging en vrije beslissingsruimte door de rechter
De rechter komt toe aan een belangenafweging als vast is komen te staan dat er sprake van een zwaarwichtig belang bij de verhuurder. (zie onderdeel rechterlijke vrijheid).
In het kader van deze vrije beslissingsruimte besliste het Gerechtshof te 's-Gravenhage in haar uitspraak van 5 juni 2008 LJN:�BD5882,�Gerechtshof 's-Gravenhage , 105.005.503/01 (Rolnummer oud: C06/1291) dat er geen sprake was van zwaarwichtig belang met betrekking tot de gevorderde indeplaatsstelling.
Het ging hier om de overdracht van een onderneming door de curator van een failliete huurder. Na beantwoording van enige rechtsvragen die in het voordeel van het standpunt van de curator uitpakte, die namens de huurder handelde, ging de curator toch onderuit op het belangrijke punt of er zwaarwichtig belang was om de onderneming van de failliete huurder aan de kandidaat huurder over te dragen. Het doel van de curator was geweest om een zo hoog mogelijke prijs voor de onderneming te verkrijgen. Daartoe ging hij een overeenkomst met een kandidaat huurder aan. Het Hof was in rechtsoverweging 9 van laatstgenoemd arrest de volgende mening toegedaan: indeplaatsstelling tast de contractsvrijheid van de verhuurder aan en een dergelijke inbreuk op de contractsvrijheid dient slechts in de in artikel 7:307 BW bedoelde uitzonderingsgevallen waarbij bescherming van de huurder van bedrijfsruimte ter zake van het verloren gaan van zijn inspanningen en investeringen vooropstaat, te worden gehonoreerd. Bovendien staat in dit geval niet vast dat de curator bij toewijzing van de vordering tot indeplaatsstelling inderdaad voor de boedel een belangrijk hogere opbrengst zou hebben verkregen. Hij heeft zich slechts verplicht om zich in te spannen om de overdracht aan de kandidaat huurder tot stand te brengen. Voor deze inspanning heeft de kandidaat huurder betaald en het niet tot stand komen van de indeplaatsstelling brengt daar geen verandering in. Terecht stelt de verhuurder dat de curator geen hogere opbrengst voor de boedel genereert indien de indeplaatsstelling wordt toegestaan of een lagere opbrengst realiseert indien de indeplaatsstelling wordt geweigerd. Waar er naar het oordeel van het Hof van een zwaarwichtig belang als bedoeld in artikel 7:307 BW geen sprake is, kan er voor de indeplaatsstelling geen machtiging af worden gegeven. Het gerechtshof te 's-Gravenhage oordeelde in hoger beroep in haar arrest van 31 mei 2011 ( LJN: BQ6647, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.059.531/01 ) dat er geen sprake was van zwaarwegend belang. In deze zaak had het hof in rechtsoverweging 3.5 tevens geoordeeld dat er geen sprake was van overdracht van een onderneming. Mocht er wel sprake zijn van overdracht van een onderneming, dan was niet voldaan aan de eis van een zwaarwichtig belang bij de bedrijfsoverdracht. De huurder had weliswaar gesteld dat de exploitatie van het filiaal dat in het gehuurde werd gedreven verliesgevend was, maar had deze stelling slechts onderbouwd met een tweetal Assurance-rapporten van haar accountant, waarin deze concludeert dat de filiaalbijdrage over het boekjaar 2008 en 2009 negatief was. Hoe negatief en in hoeverre kosten die niet direct als filiaalkosten zijn aan te merken hierop van invloed zijn geweest, bleek niet uit deze verklaringen, en evenmin was duidelijk hoe de bijdrage van het onderhavige filiaal zich verhoudt tot de bijdragen van andere filialen. De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, was in haar vonnis van 4 april 2007 LJN:�BA2587, sector kanton�Rechtbank Haarlem, 331286 / CV EXPL 06-12398 dat de huurder zwaarwegend belang had om haar onderneming over te dragen. De vordering tot machtiging om de kandidaat huurder in de plaats te stellen werd dan ook toegewezen. De rechtbank te Assen, sector kanton, locatie Assen, heeft in haar vonnis van 14 februari 2012 ( LJN: BV7350, sector kanton rechtbank Assen, 323697\CV EXPL 11-5467 ) beoordeeld dat de indeplaatsstelling gerechtvaardigd was. Vaststond dat er sprake was van bedrijfsoverdracht. Tevens had de huurder zwaarwichtig belang bij de bedrijfsoverdracht nu hij sinds 2009 100% arbeidsongeschikt was en er geen vooruitzicht bestond op herstel. Huurder had sinds de aanvang van zijn arbeidsongeschiktheid gezocht naar een koper voor zijn onderneming. Verhuizing van het bedrijf was geen optie, omdat deze veel goodwill zou kosten. Daarnaast bood de in de plaats te stellen derde aantoonbaar voldoende waarborgen voor nakoming van de huurovereenkomst en behoorlijke bedrijfsvoering en zijn er door de verhuurder met betrekking tot de belangenafweging geen nieuwe argumenten aangevoerd dan reeds behandeld (en verworpen). Nu aan alle vereisten voor indeplaatsstelling werd voldaan, wees de kantonrechter de vordering dan ook toe. De aspirant huurder biedt voldoende waarborgen voor nakoming van de overeenkomst >>
De verhuurder die met gedwongen vervanging van de huurder te maken krijgt, hoeft geen genoegen te nemen met een huurder die niet voldoende solide is of van wie een behoorlijke exploitatie niet verwacht kan worden. Noot 250 Bedacht moet bovendien worden dat de verhuurder op grond van een "onderbuik" gevoel mag stellen dat de gekandideerde huurder in de toekomst niet aan zijn verplichtingen zal kunnen voldoen en dat de huurder aan dient te tonen dat de bezwaren onterecht zijn. De verhuurder kan in dit verband door de rechter niet worden verplicht zijn stellingen te onderbouwen. Het is bovendien niet terecht de huurder met de kosten van de procedure te belasten als de verhuurder zijn bezwaren tegen de aspirant-huurder niet voldoende kan onderbouwen Noot 252
Het is van belang dat de aspirant-huurder de volledige huurovereenkomst en (bestemmingsbepaling, afnameverplichting, etc.) en niet alleen de kernbedingen van de overeenkomst na kan komen. Deze zekerheden moeten bestaan op het moment dat de rechter beslist. Zij hoeven niet te bestaan op het moment dat het verzoek om toestemming werd gedaan. Hierbij moet worden gedacht aan vakbekwaamheid (theoretisch onderlegd en ervaring), zorgzaamheid en goed financieel beheer. De omstandigheid dat een voorgestelde huurder in het verleden geen jaarstukken op het handelsregister had gedeponeerd rechtvaardigde twijfel ten aanzien van de vraag of deze huurder voldoende waarborg biedt aan een goede bedrijfsvoering. De rechter kan een antecedentenonderzoek bevelen. De rechter behoeft hier niet toe over te gaan. De rechter zal hier ook omzichtig mee om moeten gaan, omdat het niet fair zal zijn om iemand het stempel "eens een crimineel altijd een crimineel" op te plakken. Overigens zal een dergelijk vooroordeel ongewenst gedrag in de hand werken als iemand die ooit eens een misstap heeft gemaakt nooit meer met een schone lei kan beginnen vanwege zijn verleden. Noot 248
De bedrijfsoverdracht is niet bedoeld om voor de verhuurder een voordeeltje op te leveren. De Hoge Raad vond in haar uitspraak HR 14 december 1973 ( NJ 1974, 127) een bedongen verplichting van de huurder om bij overdracht van het bedrijf 10 % van de overnamesom aan de verhuurder te betalen te ver gaan.	Indeplaatsstelling en de wet Bibob>>
De wet Bibob staat voor Wet Bevordering Integriteit Beoordelingen door het Openbaar Bestuur.
Door deze wet hebben bestuursorganen een instrument om de integriteit van aanvragers van vergunningen en subsidies te toetsen. Bij het verkopen van de onderneming en het aanvragen van een indeplaatsstelling ten behoeve van een opvolgende huurder moet zowel de huurder als de aspirant-huurder er op bedacht zijn dat de gemeente waarin het gehuurde is gelegen de mogelijkheid heeft een vergunning voor de exploitatie van de inrichting te weigeren als de huurder het gehuurde voor criminele activiteiten heeft gebruikt, of als het gehuurde voor criminele activiteiten gebruikt gaat worden. Voor welke inrichtingen wordt de Bibob vooral toegepast?
Voor het aanvragen van een vergunning op grond van artikel 3 van de Drank� en Horecawet (DHW) voor uitoefening van een horeca en slijtersbedrijf;
Voor een vergunning op grond van de exploitatie van een recreatie-inrichting. Dit zijn alle inrichtingen, waarvan de bedrijvigheid in belangrijke mate is gericht op het verstrekken van etenswaren en/of dranken voor gebruik ter plaatse en het bieden van amusement en ontspanning ( bijvoorbeeld caf�s, discotheken, ijssalons, restaurants, enz. );
Vergunningen voor de exploitatie van seksinrichtingen;
Vergunningen voor de exploitatie van een speelautomatenhal. Voor dit hoofdstuk zijn in het kader van het vraagstuk van de indeplaatsstelling de eerste twee categorie�n van belang. De eerste twee categorie�n vallen onder de werking van artikel 7:290 BW en artikel 7:307 BW en een seksinrichting en een speelautomatenhal niet. In de oude Wet Bibob die tot en met juni 2013 gold, konden vergunningen alleen worden geweigerd of ingetrokken door toepassing van artikel 3 van de wet als het om een bedrijf of inrichting ging die was aangewezen in het Besluit Bibob. Het ging met name om de bedrijven, die bovenstaand zijn weergegeven. In de gewijzigde wet Bibob is geen sprake meer van het aanwijzen van het soort bedrijf. De gemeente kan zelf bepalen welke vergunningen aan de Wet Bibob worden getoetst. Het uitgangpunt daarbij is het voorkomen van facilitering van criminele activiteiten in de lokale economische sectoren. De gemeenten kunnen in beleidslijnen onderbouwen op welke vergunningen en binnen welke randvoorwaarden zij de Wet Bibob inzetten. Zij kunnen dit beleid baseren op bestuurlijke rapportages van de politie en/of regionale criminaliteitsbeeldanalyses.
Met de nieuwe Wet Bibob (vanaf 1 juli 2013 van toepassing) is de Huisvestingswet gewijzigd, en is het mogelijk gemaakt om de volgende vergunningen op grond van de Wet Bibob te toetsen. Het gaat om de onttrekkingsvergunning: de woningeigenaar heeft een vergunning nodig om een pand voor iets anders te gebruiken dan wonen, en de splitsingsvergunning: de woningeigenaar heeft een vergunning nodig om een pand op te delen in meerdere woonruimtes. Ook kan de huisvestigingsvergunning op grond van de Wet Bibob worden getoetst.
Door de ondernemer moet een BIBOB-vragenformulier worden ingevuld. Het Bibob-vragenformulier richt zich onder andere op de financiering van de onderneming. De gemeente wil kunnen beoordelen waar het geld vandaan komt. Verder wenst de gemeente te weten of iemand huurder of eigenaar van het pand is en worden er vragen over de structuur van de onderneming gesteld (eenmanszaak of vennootschap onder firma, of besloten vennootschap?). De gemeente kan bij het landelijk bureau Bibob advies vragen over de integriteit van de huurder en de aspirant-huurder. Dit bureau beschikt over getrainde mensen die op verzoek van de gemeente een uitgebreid onderzoek doen naar de integriteit van de onderneming en de bij de onderneming betrokken personen. De onderneming kan zich niet tegen dit advies verzetten. De ondernemer kan wel zijn aanvraag voor een vergunning intrekken. Het landelijk bureau Bibob heeft 8 weken de tijd om het onderzoek af te ronden met een verlengmogelijkheid van vier weken om de gemeente op grond van dit onderzoek te adviseren. De gemeente besluit met inachtneming van dit advies de vergunning al dan niet te verlenen. De ondernemer krijgt alvorens de gemeente een besluit neemt de kans zijn mening te geven. Wettelijke termijnen De beslistermijn bedraagt voor de verschillende vergunningen (voor zover van belang):
Vergunning op grond van de Drank en Horecawet : 8 weken;
Vergunning voor een recreatie-inrichting: 12 weken.
Deze termijnen verschillen per gemeente. In de APV staat de termijn waarbinnen de gemeente na ontvangst van de aanvraag dient te beslissen.
Een verlenging van deze termijnen met respectievelijk 8 en 12 weken is mogelijk. Deze termijnen worden daarboven met minimaal 8 en maximaal 12 weken verlengd in het geval de gemeente advies vraagt van het landelijke Bureau Bibob. Tegen het advies van het Landelijk Bureau Bibob kan geen bezwaar worden gemaakt. Tegen het besluit van de gemeente kan wel bezwaar worden gemaakt. Na verzending van het besluit van de gemeente heeft de aanvrager 6 weken de tijd om bezwaar te maken. De adviescommissie bezwaarschriften neemt vervolgens binnen 14 weken een besluit op het bezwaarschrift. Conclusie Zowel de huurder als de aspirant-huurder moeten goed bedacht zijn op de Bibob-regeling. Mocht immers de indeplaatsstelling zijn geregeld, maar wordt de vergunning geweigerd door onderzoek op grond van de wet Bibob, dan kan men de onderneming niet voeren. De aspirant-huurder doet er dus goed aan om in de koopovereenkomst tot overname van de onderneming een voorbehoud op te nemen voor het verkrijgen van een exploitatievergunning. De koper moet dan in de koopovereenkomst een zodanige formulering opnemen dat de overeenkomst kan worden ontbonden als hij door het advies van het landelijk Bureau Bibob de vergunning niet krijgt. Het is verstandig ook op te nemen dat de aspirant-huurder dan niet gehouden is bezwaar tegen het besluit van de gemeente in te stellen. Consequentie voor de huurovereenkomst >>
Als er een indeplaatsstelling is overeengekomen, dan wordt de huurperiode van de oude huurder opgeteld bij die van de nieuwe huurder. Noot 256 Dit betekent dat als de oude huurder bijvoorbeeld al acht jaar van het gehuurde gebruik heeft gemaakt, de nieuwe huurder nog maar twee jaar volledige huurbescherming geniet (totdat er een huurperiode van tien jaar is verstreken). Na tien jaar wordt de huurovereenkomst omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde periode, wat enige onzekerheid met zich mee kan brengen, omdat deze opzeggingsgronden dan enigszins worden verruimd (zie het hoofdstuk: "De huuropzegging bedrijfsruimte"). De oorspronkelijke overeenkomst loopt dus gewoon door. De verhuurder is dus in principe gerechtigd de huurovereenkomst tussen haar en de nieuwe huurder met inachtneming van de termijnen van opzegging op te zeggen. Als de verhuurder ten tijde van de indeplaatsstelling een voornemen had om de huur op te zeggen, dan hoeft de nieuwe huurder daarvan niet op de hoogte te worden gebracht. Noot 258 Partijen zij uiteraard vrij om na de overdracht andere afspraken te maken. Noot 260
Onderhoudssituaties Alle lopende onderhoudsverplichtingen gaan ook op de nieuwe huurder over. Een in het huurcontract bedongen doorlopende verplichting tot onderhoud kan niet eenzijdig door de nieuwe huurder worden gewijzigd. De nieuwe huurder doet er dus verstandig aan zich te vergewissen welke verplichtingen hieromtrent nog ten laste van de oude huurder lagen. In de koopovereenkomst van de onderneming kunnen deze verplichtingen dan in de koopprijs worden verdisconteerd. Als men de onderhoudssituaties in de contractuele afspraken vergeet mee te nemen, dan zullen deze kosten voor rekening van de huurder komen. Dit is ook beslist in een uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden van 4 april 2007 (zie LJN:�BA2590,�Gerechtshof Leeuwarden , 0500421 ).
De zaak waarvoor de verhuurder de procedure was gestart liep overigens niet goed voor de verhuurder af. De verhuurder had gesteld dat de huurder zijn onderhoudsverplichting niet goed was nagekomen gedurende de huurovereenkomst. Deze stelling werd niet bewezen geacht. De huurovereenkomst was inmiddels ge�indigd. De vordering was niet gebaseerd op de staat van het gehuurde bij het einde van de overeenkomst. Het Gerechtshof overwoog dienaangaande als volgt in rechtsoverweging 8 en 9: "De - in appel - gewijzigde vordering van verhuurder ziet blijkens zijn eigen stellingen echter niet op herstel van achterstallig onderhoud van het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst. Daarbij komt dat niet is gesteld of gebleken dat aan het einde van de huurovereenkomst de staat van het gehuurde is opgemaakt, zodat ook de omvang van de op huurder rustende onderhouds-verplichting - wat daar overigens ook van zij - op dat moment niet vaststaat.�Op grond van het voorgaande strandt de onderhavige vordering van verhuurder". Andere rechten en verplichtingen
Door de indeplaatstellingen gaan andere verplichtingen ook op de nieuwe huurder over zoals een bestemmingsbepaling (het gehuurde mag alleen worden gebruikt als...), of een afnameverplichting (bijvoorbeeld de huurder moet de kaasproducten van de verhuurder afnemen). Tevens gaat een recht van eerste koop en een voorkeursrecht over op de nieuwe huurder. Noot 262 Gezien het feit dat artikel 6:159 BW op deze regeling van toepassing is gaan de rechten uit borgtocht door het gestelde in artikel 6:157 lid 2 BW teniet, tenzij de borg v��r effectuering van de indeplaatsstelling met de handhaving van de borgstelling heeft ingestemd. Noot 264 Deze consequentie is ook logisch: het zou toch vreemd zijn dat de borg van de oorspronkelijke huurder door de werking van artikel 7:307 BW met een volkomen vreemde andere huurder te maken zou krijgen.	Voorlopige voorziening >> De huurder kan bij wijze van voorlopige voorziening een vordering instellen dat de verhuurder moet gedogen dat de aspirant-huurder alvast gebruik van het gehuurde maakt in afwachting van de uitspraak op de vordering tot verlening van de machtiging tot indeplaatsstelling (Noot 266). De rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Deventer, heeft in haar vonnis van 26 mei 2011 LJN: BQ7611, sector kanton Rechtbank Zwolle, 553466 VV 11-21 beslist dat de verhuurder moest gehengen en gedogen dat de belanghebbende de exploitatie van de winkelruimte in het gehuurde voortzet totdat in een nog aan te spannen bodemprocedure onherroepelijk is beslist op de door huurder in te stellen vordering tot in de plaatsstelling. Rechtsoverwegingen 8 en 9 in dit vonnis geven het fundament van deze beslissing weer. De rechter overwoog bovendien ten overvloede dat verwacht wordt dat de rechter de vordering tot indeplaatsstelling van de belanghebbende in een bodemprocedure toe zal wijzen. De rechter achtte het daarom verantwoord op de verwachte uitkomst in een bodemprocedure vooruit te lopen, door toewijzing van het in deze kortgedingprocedure primair gevorderde. De rechtbank te Amsterdam had in haar vonnis van 21 januari 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:288 een voorlopige voorziening afgewezen. De huurder had gevorderd dat de kandidaat-huurder vooruitlopend op de definitieve uitspraak alvast in het gehuurde de onderneming mocht exploiteren. In januari 2013 had de huurder aan de verhuurder verzocht of hij een derde als huurder in zijn plaats mocht stellen. De huurder had daarom verzocht omdat hij een koopovereenkomst met potenti�le huurders had gesloten waarin hij de activa en de passiva van de in het gehuurde gevestigde onderneming aan deze huurders overdroeg. Medewerking van verhuurder aan de indeplaatsstelling was een ontbindende voorwaarde bij deze overeenkomst. De rechter was allereerst van mening dat het spoedeisend belang niet was aangetoond. Bovendien had de huurder in december 2013 - toen de procedure in het kader van de voorlopige voorziening was begonnen - nog niet een bodemprocedure gestart. Terecht werd door de rechter gesteld dat de huurder door een bodemprocedure spoedig te starten na vastlopen van onderhandelingen een uitspraak had kunnen krijgen. De huurder had immers al eerder de bodemprocedure kunnen starten. De rechter vond bovendien, gelet op het onomkeerbare karakter van het overnemen van de bedrijfsvoering door de beoogde indeplaatsstellingskandidaat bij wijze van voorlopige voorziening, toewijzing van het gevorderde dan ook niet zonder meer in de rede liggen. Met dat laatste volgt deze rechter niet de in de jurisprudentie uitgezette lijn. Daarnaast was de rechter van mening dat de potenti�le huurder door de overgelegde informatie een ander bedrijf in het gehuurde wenste te starten, waardoor er eerder sprake was van overname van een huurrecht dan van overname van een onderneming. Volgens het Hof te Arnhem Noot 268 komt een dergelijke vordering alleen voor toewijzing in aanmerking als hoogst waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure de gevorderde indeplaatsstelling zal worden toegewezen.
Ook hierbij loopt de huurder het risico dat hij bij afwijzing van de vordering van machtiging tot indeplaatsstelling achteraf gezien de aspirant huurder ten onrechte in het gehuurde heeft toegelaten. De huurder loopt dan ook het risico op een ontbindingsactie (al dan niet in reconventie).
De machtiging zelf kan door het onomkeerbare karakter niet in kortgeding worden toegewezen. Sommige rechters hebben bij voorlopige voorziening een definitieve machtiging verstrekt doch dit moet als een rechterlijke dwaling worden gezien. Noot 270	Bedingen in contract die gedurende huurperiode overdracht bedrijf beperken >> De vordering kan worden ingesteld ongeacht enig anders luidend beding. Dit staat weliswaar niet letterlijk in de wetsbepaling, maar dit is wel de strekking van het dwingendrechtelijk karakter van dit artikel (zie onder meer artikel 7:291 lid 2 BW). Contractuele bedingen die remmend op de overdracht van het bedrijf werken (bijvoorbeeld de verplichting van de huurder om een bepaald percentage van de overdrachtssom aan de verhuurder te betalen) kunnen door de rechter buiten spel worden gezet. De rechter heeft hierbij de bevoegdheid om een overeengekomen beding terzijde te stellen als dit in de gegeven omstandigheden onredelijk zou zijn. Door het dwingende karakter van artikel 7:307 BW heeft de rechter vrije beleidsruimte om bepalingen die de overdracht van het bedrijf zouden hinderen buiten toepassing te verklaren.	Voor een actief beroep op verjaring dient de huurder binnen drie jaar nadat hem het beroep op vernietiging ten dienste staat dit beroep te effectueren. De huurder neemt vaak het initiatief bij de wijziging van huurprijzen. Als er sprake is van een indeplaatsstelling neemt de huurder altijd het initiatief. Als er over deze twee onderwerpen een voor de huurder afwijkend beding in de huurovereenkomst staat opgenomen dient de huurder binnen drie jaar nadat hem het beroep tot vernietiging ten dienste is komen te staan dit beroep daadwerkelijk tot uitdrukking te brengen. Als de huurder niet binnen drie jaar een actief beroep op vernietiging van dit afwijkend beding doet ex artikel 3:52 BW, dan zal de vordering worden afgewezen. Dit ondervond de huurder die indeplaatsstelling wenste te realiseren, doch die na deze periode van drie jaren tegen een bepaling in de huurovereenkomst aanliep, waarin stond dat het de huurder niet is toegestaan bij overdracht van zijn bedrijf indeplaatsstelling af te dwingen. De huurder had te laat een beroep op vernietiging van deze bepaling gedaan. De rechtbank Zeeland-West-Brabant wees de vordering van de huurder van 18 februari 2015 ECLI:NL:RBZWB:2015:882 daarom af. Voor meer informatie over vernietiging van rechtshandelingen verwijs ik naar het hoofdstuk: De huurperiode, onderdeel "vernietigbare rechtshandelingen".
U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button: Ik wil hulp van Huurgeschil.nl Afweging van belangen door de rechter >> De rechter is niet gehouden de vordering toe te wijzen als wordt voldaan aan de eisen als genoemd in artikel 7:307 lid 2 BW. De rechter moet beslissen naar omstandigheden van het geval. Voor alle duidelijkheid: de vordering kan alleen worden toegewezen als er is vastgesteld dat de huurder een voldoende zwaarwichtig belang heeft en de huurder voldoende waarborgen biedt. De rechter kan de vordering echter niet toewijzen als niet wordt voldaan aan deze concrete voorwaarden als vermeld in 7:307 lid 2 BW. Als wordt voldaan aan de eisen van genoemd artikel, dan kan de rechter dus naar omstandigheden van het geval beslissen of de vordering toegewezen wordt. De rechter komt dus pas aan die afweging van belangen toe als is voldaan aan het gestelde van dit artikel en als dus vast komt te staan dat de huurder een zwaarwichtig belang bij de indeplaatsstelling heeft.
Het gaat hier om het belang van de huurder en niet om het belang van degene die de huurder in zijn plaats wenst te stellen. Dit geldt ook als degene die de huurder in de plaats wenst te stellen onderhuurder is. De rechter kan uiteraard bij beoordeling van de omstandigheden van het geval de belangen van de onderhuurder bij zijn afweging betrekken. Omstandigheden van het geval
Niet alleen financi�le belangen spelen bij de belangenafweging een rol, maar alle omstandigheden van het geval dienen bij de belangenafweging te worden betrokken. Als de huurder er van meet af aan van op de hoogte was (ook toen van indeplaatsstelling nog geen sprake was) dat de verhuurder tegen een bepaalde mogelijke huurder ernstig bezwaren had, zal de huurder die deze derde als kandidaat huurder aandraagt er rekening mee moeten houden dat onder deze omstandigheden de indeplaatsstelling kan worden afgewezen op grond van geschetste omstandigheden. Dus ook emotionele belangen kunnen een rol spelen. Een van die omstandigheden kan bijvoorbeeld luiden dat de huurder naar maatschappelijke opvattingen gehouden is om zijn bedrijf aan een ander over te dragen, zodat hij de huur ook moet overdragen. Het belang van de verhuurder om de door hem zelf gekozen huurder aan te houden weegt dan minder zwaar dan het belang van de huurder. Noot 272
De rechter kan ook de belangen van de verhuurder voor een evenwichtige brancheverdeling in een winkelcentrum betrekken. Zo is het mogelijk dat de rechter een indeplaatsstelling af zal wijzen als door de komst van een nieuwe huurder een bestaande huurder weggeconcurreerd zou worden. Noot 274 Als is vastgesteld dat de huurder zwaarwichtig belang bij de overdracht van zijn bedrijf heeft kan de belangenafweging toch in het voordeel van de verhuurder uitpakken als die verhuurder zich bereid heeft verklaard het gehuurde onder dezelfde voorwaarden te kopen als degene die de huurder in de haar plaats had willen stellen.Noot 276
De rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, komt in haar uitspraak van 18 december 2007 LJN:�BC0642, Sector kanton�Rechtbank Leeuwarden, 226182 \ CV EXPL 07-1684 tot oordeel dat door een afweging van belangen de huurder niet een kandidaat huurder in haar plaats mocht stellen.
In deze kwestie was onderwerp van geschil dat de huurder (Ahold) in verband met de opening van een andere winkel in een nabij gelegen winkelcentrum een vervangende huurder in de vorm van Deka supermarkt in haar plaats wenste te stellen.
Ahold stelde het volgende ter ondersteuning van haar vordering:
Ten onrechte staat in de huurovereenkomst dat slechts winkels met de AH-formule de winkels mogen exploiteren, waardoor een indeplaatsstelling met een andere kandidaat huurder onmogelijk wordt.
De in het huurcontract opgenomen mogelijkheid van onderhuur laat de mogelijkheid tot het indeplaatsstellen onverlet, terwijl onderverhuur van AH niet kan worden gevergd.
In de nabijheid wordt een tweede winkel geopend (een overgenomen Konmar vestiging); twee winkels onder de zelfde formule in de nabijheid van elkaar is bedrijfseconomisch niet verantwoord.
Het betreft een indeplaatsstelling ten behoeve van Dekamarkt.
De contractuele beperking (AH-formule) staat ten onrechte indeplaatsstelling in de weg.
Het standpunt van de verhuurder:
Er zijn veel concessies gedaan om AH over de streep te trekken (gedeeltelijk onderverhuren is daarom toegestaan).
De verhuurder heeft veel tijd en moeite gestoken in branchering van het winkelcentrum.
Dekamarkt past niet in dit plaatje. Dekamarkt is niet voldoende bekend in deze omgeving terwijl AH dit wel is en voor voldoende aanzuigende werking van publiek kan zorgen.
Een indeplaatsstelling door grote winkelketens kan tot ongewenste situaties leiden.
De beoordeling van de kantonrechter:
Artikel 7:307 BW (indeplaatsstellingsregeling) geldt ook onverkort voor grootwinkelbedrijven zoals Ahold.
Met Ahold is de kantonrechter van oordeel dat een bestemmingsbepaling (alleen winkels met AH-formule) niet in de weg kan staan aan het inroepen van artikel 7:307 BW door Ahold, nu van deze wettelijke bepaling immers contractueel niet mag worden afgeweken. Er is naar het oordeel van de kantonrechter door overdracht van goodwill, inventaris en voorraden sprake van de overdracht van het door Albert Heijn in het gehuurde uitgeoefende bedrijf.
Niet in geschil tussen partijen is dat Dekamarkt voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.
De rechtbank is met Ahold van mening dat er aldus sprake is van een situatie die vanuit bedrijfseconomisch oogpunt ongewenst (twee vestigingen in nabijheid) is. Hiermee is er sprake van een zwaarwichtig belang bij de door Ahold gewenste overdracht van de vestiging aan het Raadhuisplein aan Dekamarkt.
De afweging van belangen viel echter in het voordeel van de verhuurder omdat:
De naamsbekendheid van Albert Heijn door haar landelijke dekking is zeer groot te noemen. Zij heeft hierdoor een grote aantrekkingskracht op het publiek. Onbetwist is dat Dekamarkt geen landelijke dekking heeft en in Friesland nog nauwelijks bekend is;
Voor de verhuurder als exploitant van het winkelcentrum was het belangrijk om een publiekstrekker als Albert Heijn voor het nieuwe winkelcentrum te interesseren, aangezien daar, naast de reputatie van Albert Heijn als supermarkt, een publieksaanzuigende werking voor de andere winkels in het winkelcentrum van uitgaat;
De kantonrechter is van mening dat de aanwezigheid van Albert Heijn in het nieuw te realiseren winkelcentrum uit het oogpunt van branchering ook van groot belang is voor de verhuurder;
De combinatie Albert Heijn - 'Dirk' is voor de verhuurder aantrekkelijker dan de combinatie Dekamarkt - 'Dirk', aangezien de verhuurder in laatstgenoemd geval twee supermarkten in het winkelcentrum heeft die in Friesland nog nauwelijks naamsbekendheid genieten.
Hoewel AH aan alle vereisten voor indeplaatsstelling voldeed, zorgde de belangenafweging voor afwijzing van de vordering. Deze uitspraak is uitgebreid weergegeven om duidelijk te maken dat er bij de beoordeling van het recht op indeplaatsstelling niet alleen klinisch naar feiten wordt gekeken, maar ook wordt gekeken of de verhuurder vanwege zwaarwichtige redenen het verzoek kan weigeren. Voorwaarde en last >>
Het verschil tussen een voorwaarde of last wordt uitgelegd in de Memorie van toelichting, Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 44: 'Wanneer aan de machtiging een voorwaarde wordt verbonden, heeft het niet-nakomen daarvan tot gevolg dat de machtiging als niet verleend geldt en dat eventuele veranderingen dus onbevoegd zijn aangebracht. Dat gevolg is in vele gevallen bezwaarlijk. Daarom is het in het vierde lid bepaald dat ook een last kan worden opgelegd. Nakoming van een last kan in rechte worden gevorderd; de niet-nakoming van de last tast de toestemming niet aan.' Noot 278
Voorbeelden van een voorwaarde of last zijn: Het verkrijgen van overheidsvergunningen (voorwaarde), eisen ter zake van de kwaliteit van de verbouwing (voorwaarde), en het uitsluiten van aansprakelijkheid jegens de verhuurder wegens gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen (last), herstel in oude staat (last), het stellen van een waarborgsom (last), voorwaarden ter voorkoming van overlast (voorwaarde), aard en kwaliteit van te gebruiken materialen (voorwaarde), het voorkomen van schade aan de constructie van de woning of het gebouw, het voldoen aan (bouw)technische voorschriften van de overheid (voorwaarde), het verleggen van het onderhoud van de verandering naar de huurder (last), aanvullende voorzieningen om overlast voor derden te voorkomen, het afsluiten van een verzekering (last) en het verleggen van de aansprakelijkheid (last). Gezien het feit dat de borgstelling bij indeplaatsstelling tenietgaat, is het logisch dat het stellen van een nieuwe borgstelling als voorwaarde wordt genoemd. Noot 280	Een voorbeeld van een opgelegde last door de rechter wordt gegeven in de uitspraak van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, van 4 april 2007 LJN:�BA2587, Sector kanton�Rechtbank Haarlem , 331286 / CV EXPL 06-12398	Updates>> Bijgewerkt 21 juni 2011. De rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Deventer, vonnis van 26 mei 2011 LJN: BQ7611, sector kanton Rechtbank Zwolle, 553466 VV 11-21 ; de verhuurder moet gehengen en gedogen dat de belanghebbende de exploitatie van de winkelruimte in het gehuurde voortzet totdat in een nog aan te spannen bodemprocedure onherroepelijk is beslist op de door huurder in te stellen vordering tot in de plaatsstelling. Bijgewerkt 23 juni 2011. Gerechtshof te 's-Gravenhage oordeelde in hoger beroep in haar arrest van 31 mei 2011 ( LJN: BQ6647, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.059.531/01 ) dat er geen sprake is van zwaarwegend belang.
Bijgewerkt 15 juli 2012. Gerechtshof 's-Hertogenbosch in rechtsoverweging 4.6 van haar arrest van 27 december 2011 LJN: BV0731, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.081.480 . Contractsovername is niet mogelijk zonder toestemming verhuurder.
Bijgewerkt 8 augustus 2012, aanvulling onderdeel inbreng onderneming van huurder in BV Bijgewerkt 27 juni 2013, algehele herziening redactie wegens nieuwe druk "Huurgeschillen Ontleed".
Bijgewerkt 10 maart 2014. De rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 21 januari 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:288 een voorlopige voorziening afgewezen.
Bijgewerkt 28 mei 2015. Aanvulling regels wet Bibob van toepassing vanaf 1 juli 2013
Bijgewerkt 30 januari 2016. Redactionele aanpassingen.
U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button: Ik wil hulp van Huurgeschil.nl Algemeen Huurrecht Algemene regels

References: gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 Gerechtshof 
 Gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 Gerechtshof 
 Gerechtshof 
 Gerechtshof 
 gerechtshof 
 Gerechtshof 
 gerechtshof