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Timestamp: 2020-02-26 04:30:12+00:00

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Nichts laueft hier richtig. Informationen zum Sozialen Wohnungsbau in Berlin. 2014 by image-shift.net - Issuu
nichts l채uft hier
richtig informationen zum Sozialen Wohnungsbau in Berlin
Diese Broschüre stellt eine Sammlung von Beiträgen zum Themenkomplex bestehender Sozialer Wohnungsbau in Berlin dar. Sie steht im Zusammenhang mit der von Kotti & Co (Die Mietergemeinschaft am Kottbusser Tor) und dem berliner bündnis sozialmieter.de organisierten und von der Gruppe Mietenpolitisches Dossier unterstützten Veranstaltung „Nichts läuft hier richtig - Konferenz zum Sozialen Wohnungsbau in Berlin“, die im November 2012 im Abgeordnetenhaus von Berlin stattfand. Die Broschüre richtet sich an MieterInnen, FachpolitikerInnen, JournalistInnen, Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften, Stiftungen usw. sowie an die interessierte Öffentlichkeit. Sie trägt dazu bei, nachhaltige sozial-, wohnungs- und haushaltspolitisch sinnvolle Lösungen für den Sozialen Wohnungsbau im Bestand zu finden.
impressum: Berlin 2014 • Diese Broschüre baut auf die Konferenz zum Sozialen Wohnungsbau in Berlin am 13. November 2012 „Nichts
läuft hier richtig“ auf • Heraus­gegeben von der Mietergemeinschaft Kotti & Co, dem berliner bündnis sozialmieter.de und der Selbst­ universität e.V. • Redaktion: Ulrike Hamann, Sandy Kalten­born • Gestaltung: image-shift.net • Fotos: Kotti & Co; Christian Ditsch (S.31); Weichselplatz (S. 56); Kai Horstmann (S. 37/38); Flickr VXLA (S. 58) • Wir danken allen Autoren, UnterstützerInnen und Mitstreiter­Innen für Kritik und Zuspruch • Auch danken wir der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt für die freundliche Unterstützung. An dieser Stelle sei auf unsere Video- und Audiodokumentation der Konferenz, sowie die erste - immer noch lesenswerte - Broschüre verwiesen. Dokumentation und Broschüre sind abrufbar unter: www.kottiundco.net/2012/11/30/konferenz-dokumentation (Alternativ die Webseite www.kottico.net aufrufen und dort unter dem Menüpunkt Ausgewähltes die weiteren Links einsehen.)
inhalt Vorworte 5	grusswort Staatssekretär Ephraim Gothe 7	grusswort andrej holm 8	alles muss man selber machen 9	„Aber heute machen wir nichts mehr falsch.“
Problemlage 10	Wohnungsnotbericht Berlin 14	neubau ist nicht die lösung 19 die verdammten dieser stadt - kdu in berlin 22	das kostenmietenproblem 26 „Berliner Verhältnisse“: 10.000 Euro Miete
Wege aus dem Sumpf 33 Korrektur der „Berliner Verhältnisse“ 36 die rechtspolitische Neuausrichtung des Sozialen Wohnungsbaus 40	die richtsatzmiete im sozialen wohnungsbau 42	gemeinwohlorientiert und nachhaltig 44 niedriege mieten, ohne banken und mit balkon 46	genossenschaften auch für ärmere haushalte 48	neue bewirtschaftungsmodelle 50	„soziale mischung“ - begleitmusik der verdängung 52	rekommunalisierungs plus  54 zur zukunft des sozialen wohnungsbaus 56 Fotos / Konferenzdokumentation
Sehr geehrte Damen und Herren, Staatssekretär Ephraim Gothe 5
ein Sonderkapitel des Wohnungsbaus stellen die etwa 150.000 staatlich geförderten Wohnungen dar, die in den 1970er und 1980er Jahren in West-Berlin und in den 1990er Jahren in ganz Berlin im Sozialen Wohnungsbau errichtet worden sind. Sie sind Fluch und Segen zugleich - Segen deshalb, weil sie in Jahrzehnten errichtet worden sind, in denen niemand bereit war, Wohnungen im freifinanzierten Wohnungsbau zu errichten und die nun heute in einem Berlin zur Verfügung stehen, das von starkem Zuzug und sich verknappenden Wohnraum geprägt ist. Fluch deshalb, weil das damals ersonnene Finanzierungssystem einerseits heute dazu führt, dass die jährlich steigende Kostenmiete die Mieterinnen und Mieter in vielen Fällen an den Rand des Machbaren drängt, andererseits die Stadt Berlin auch noch in den folgenden Jahren mit dreistelligen Millionenbeträgen für die lange fertiggestellten Wohnungen belastet ist. Politik und Zivilgesellschaft sind herausgefordert, mit diesem Bestand verantwortlich umzugehen und beim Wiedereinstieg in den Sozialen Wohnungsbau die Fehler des alten Förder­systems zu vermeiden. Dazu bot die Konferenz im November 2012 und bietet diese Broschüre eine anschauliche Grundlage, die Interessierten und Verantwortlichen den Einstieg in eine zugegebenermaßen komplexe Materie möglich macht. Ich bedanke mich bei den Initiatoren wie auch bei allen 5 Fraktionen, die die Konferenz im Abgeordnetenhaus befördert haben.
Dran bleiben Andrej Holm Workshops und Tagungen zur Wohnungsversorgung gehören mittlerweile in Berlin wieder zum Tagesgeschäft der Stadtpolitik. Die steigenden Mieten, das sich verknappende Angebot, die Verdrängungsprozesse in vielen Innenstadtbezirken und nicht zuletzt die Proteste einer wachsenden Zahl von Mietergruppen und Stadtteil­ initiativen haben die Wohnungspolitik zurück auf die Agenda der Politik gesetzt. Die „Nichts läuft hier richtig – Konferenz zum Sozialen Wohnungsbau in Berlin“ unterschied sich von all den anderen Fachveranstaltungen zur Wohnungsfrage. Es waren nicht die „üblichen Verdächtigen“ von Senatsverwaltungen, wohnungswirtschaftlichen Verbänden und Mieterorganisationen die die Themen festlegten und die Podien besetzten. Mieter­ innen und Mieter aus verschiedenen Häusern des Sozialen Wohnungsbaus organisierten die Tagung, luden Expert/innen ein und bestimmten den Takt der Diskussionen. Hier haben jene die Stimme erhoben, über die sonst gesprochen wird. Die Strategie der Selbstermächtigung prägte die Stimmung der Konferenz. In vier Arbeitsgruppen diskutierten mehr als 250 Mieter/innen, Expert/innen und Interessierte nicht nur über Problemlagen und Lösungsmöglichkeiten, sondern fixierten auch Forderungen und Prüfaufträge an die anwesenden Vertreter/innen aus Verwaltung und Politik. Die Bilanz nach einem Jahr fällt mager aus. Nur in wenigen Bereichen wurden die Vorschläge und Forderungen der Konferenz aufgegriffen. Ein halbherziges Mietenkonzept für einen Teil der Großsiedlungen im Sozialen Wohnungsbau reicht nicht aus, um die noch knapp 150.000 Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus dauerhaft für eine soziale Wohnungs­ versorgung in der Stadt zu erhalten. Die auf der Konferenz erarbeiteten Vorschläge und Modelle für eine Rekommunalisierung und eine Neufassung des Wohnraumgesetzes weisen in eine richtige Richtung und sind nach wie vor hoch aktuell. Vor allem aber zeigen sie: Eine andere Wohnungspolitik ist möglich. Mit der Beharrlichkeit ihrer Proteste haben die Mieter/innen der Fanny-Hensel-Siedlung, von Kotti & Co und vielen anderen Orten das Thema des Sozialen Wohnungsbaus in die politische Debatte zurückgetragen und Lösungsvorschläge erarbeitet. Doch die Mieter/innen sind der Ausflüchte des politischen Tagesgeschäfts müde. Sie kennen all die Koalitions­ partner, die von der vernünftigen Lösung noch nicht restlos überzeugt wurden, die Senatskolleg/innen, die noch nicht zugestimmt haben und die ungeklärten Rechtslagen. Die Geduld der Mieterinnen und Mieter wird sich nicht endlos strapazieren lasse. Für 150.000 Sozialwohnungen in Berlin tickt die Uhr. Jetzt heißt es dran bleiben und handeln!
alles muss man selber machen Kotti & Co Die Miete im Sozialen Wohnungsbau ist zu hoch. Wir sagen das, seit unser Protestcamp am Kottbusser Tor besteht (Mai 2012). In dieser zweiten Broschüre zeigen Wissenschaftler_innen und Sozialrechtsexpert_innen warum das so ist, welche (Markt)entwicklungen dahinter stehen, was an dem System des Sozialen Wohnungsbaus Ursache dafür ist und wie sich dieses u.a. auf Haushalte mit geringem Einkommen auswirkt. Vor allem zeigen wir (noch einmal) welche Alternativen seitens der Politik ergriffen werden müssten. 8
Als wir vor mehr als einem Jahr die Konferenz „Nichts läuft hier richtig“ zum Sozialen Wohnungsbau in Berlin organisierten und begleitend die erste Broschüre herausgaben, lautete der Titel unseres Grußwortes: „Eine Konferenz macht noch keinen Sommer“. So ist auch diese zweite Broschüre, neben versammelter Expertise, ein Ausdruck davon, dass Senat und Verwaltung ohne Zivilgesellschaft den Problemen Berlins nicht gewachsen sind. Die bisher vom Senat unternommenen Maßnahmen, wie zum Beispiel das Mietenkonzept, helfen kaum. Sie zeigen keine Perspektive auf, wie der Bestand angesichts des angespannten Wohnungsmarktes u.a. für Haushalte, die von Transferleistungen abhängig sind, gesichert werden kann. Der politische Wille, das System Sozialer Wohnungsbau nachhaltig im Sinne der Mieter_innen zu ändern, fehlt dem Senat bis heute. Etwa 1000 Wohnungen am Kottbusser Tor gehören der GSW. Deren Privatisierung war der größte Fehler der Regierung für die Wohnungspolitik. Jetzt sind sie von der „Deutschen Wohnen“ gekauft. Die Mieterschutzrechte, die im Kaufvertrag (2004) verankert, aber den Mietern verheimlicht wurden, können nicht durchgesetzt werden, weil die Berliner Regierung die Interessen der Eigentümerin über die der Mieter_innen stellt. Die „Deutsche Wohnen“ kauft diese öffentlich subventionierten Bestände nicht aus sozialem Anliegen, sondern Profitinteresse. Von der Regierung wird alles unternommen, um den Mieter_innen ihre Rechte zu nehmen, wie die Mieter_innen der 23 verschenkten GSW-Häuser wissen. Mit Sozialwohnungen lässt sich auch wunderbar Rendite machen - und diese Regierung fördert das. „Die Miete ist zu hoch! - Kira çok yüksek!“. Als „Gäste“ und Arbeiter_innen haben viele unserer Eltern dieses Land mit aufgebaut. Heute reichen weder unsere Renten noch die Löhne zum Leben. Wir kämpfen um unser Recht, in der Innenstadt in unserem Zuhause zu bleiben. In dieser Broschüre schlagen wir letztmalig Modelle vor, wie man es besser machen könnte. Sollte wieder einmal von den politisch Verantwortlichen niemand darauf reagieren, sehen wir den 2012 begonnenen Dialog als gescheitert an. Diese Politik ist damit für uns nur noch Folklore zum großen Festessen des Immobilienwirtschaft.
„Aber heute machen wir nichts mehr falsch.“
Unsere Konferenz zum Sozialen Wohnungsbau „Nichts läuft hier richtig“ liegt nun mehr als ein Jahr zurück. Was hat sich in der Zwischenzeit getan? - Die Liste der Veränderungen fällt ernüchternd aus: Im Moment werden Mietsteigerungen allenfalls für die 37.000 städtischen und zu Großwohnsiedlungen zählenden Sozialwohnungen abgemildert und dies auch nur unzureichend und zeitlich begrenzt. Für vom Wegfall der Anschlussförderung Betroffene gibt es überhaupt keine Verbesserung. Ein nachhaltiges Konzept für den Umgang mit den etwa 140.000 Sozialwohnungen im Bestand ist weiterhin nicht in Sicht. Im Planungsteil des bis zum Jahr 2025 geltenden Stadtentwicklungsplans (StEP) Wohnen wird der bestehende Soziale Wohnungsbau nicht einmal erwähnt. Grundsätzlich bleibt es dabei: Die absurde und deutschlandweit einmalige Situation, dass die Sozialmieten zu den teuersten Mieten am Markt zählen, hält an. War es zuvor so, dass „nur“ der Steuerzahler für die Aneinanderreihung der wohnungspolitischen Fehlentscheidungen Berlins aufzukommen hatte, ist der „Kelch“ mittlerweile an uns Mieterinnen und Mieter weitergereicht worden. Nun sehen wir uns vor die Wahl gestellt, entweder die finanziellen Folgen dieser Fehler irgendwie selbst zu schultern oder aber unsere Wohnung und meist auch unser persönliches Lebensumfeld aufgeben zu müssen. Unsere Mieten berechnen sich bis heute auf der Basis von künstlich „aufgeblähten“ Kosten, weil Investoren beim Bau der Sozialwohnungen Steuersparmodelle nutzten und an möglichst großen Verlustzuweisungen interessiert waren. Kommt es später im Rahmen eines Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsverfahrens zu einem Eigentümerwechsel, dann entfallen meist Kostenpositionen in Millionenhöhe. Doch das bedeutet nicht, dass die Miete sinkt. Stattdessen werden diese Kosten - nun als fiktive Rechengrößen - weiterhin in Anrechnung gebracht. Auf diese Weise lassen sich Eigenkapitalrenditen im mehrstelligen Bereich erwirtschaften. Nur Wenigen ist bekannt, dass Vermieter hierbei sogar Zinsen auf Steuergelder kassieren. Statt die seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 zur Verfügung stehenden rechtspolitischen Möglichkeiten umfassend zu nutzen und das defekte Kostenmietensystem endlich zu reparieren, macht es sich die Berliner Politik einfach: Sie bedauert zwar die besonderen Verhältnisse beim Bau der Häuser - nicht selten fällt in diesem Zusammenhang sogar das Wort „Baumafia“ - doch Folgen hat das nicht. Ohne sich mit den Fehlern auseinanderzusetzen, wird stattdessen lapidar erklärt: „Aber heute machen wir nichts mehr falsch.“ Wirklich?
Wohnungsnotbericht Berlin Die Mietenproteste der vergangenen Jahre haben es an Licht gebracht. Berlin hat ein Problem. Ein Mietenproblem. Ob neuer Mietspiegel, Wohnungsangebote oder Sozialmieten, der Trend kennt nur eine Richtung: Nach oben. Von Immobilienverbänden, bestellten Experten und Politikern kommen immer wieder Verweise auf die noch höheren Preise in anderen Großstädten und eine angeblich historisch bedingte und nur vorübergehende Marktanpassung.
Doch entscheidend für die wohnungspolitische Beurteilung eines Wohnungsmarktes sind nicht Vergleiche zu anderen Städten sondern die Qualität der Versorgungsfunktion für städtische Haushalte. In einer Mieterstadt wie Berlin, in der 85 Prozent aller Haushalte zur Miete wohnen, muss der Mietwohnungsmarkt das volle Spektrum der sozialen Lagen versorgen. Entsprechend groß wird dabei der Druck auf die Armen der Stadt. In der Konkurrenz mit zahlungskräftigen Mittelschichtshaushalten haben sie in der Regel das Nachsehen. Die Defizite der sozialen Wohnungsversorgung haben sich durch die Wohnungsmarktdynamik und die regressive Wohnungspolitik der letzten Jahre drastisch ausgeweitet. Angetrieben von einer steigende Ertragserwartung privater Eigentümer und Investoren werden die Spielräume für Haushalte mit geringen Einkommen sowohl im Bestand als auch im Angebot des Berliner Mietwohnungsmarktes immer kleiner.
fast 260.000 Haushalte die mit Einkommen unterhalb der Armutsgrenze auskommen müssen. Die größte Gruppe darunter stellen die 143.000 Ein-Personen-Haushalte, die mit weniger als 705 Euro im Monat über die Runden kommen müssen. Wer nur geringe Einkommen erzielt, kann weniger Miete zahlen. Ausgehend von einer maximalen Wohnkostenbelastung durch die Nettokaltmiete von 30 Prozent, können diese armen EinPersonen-Haushalte maximal 211 Euro im Monat für die Miete ausgeben. Hinzugerechnet werden müssen dabei die Betriebs-, Heiz- und Energiekosten, so dass den meisten kaum der Regelsatz von Hartz IV zum Leben bleibt. Gestehen wir den Haushalten zumindest einen durchschnittlichen Wohnflächenverbrauch von 38,8 Quadratmetern zu, liegt der Grenzwert der leistbaren Nettokaltmiete bei maximal 5,42 Euro/qm. (→ Tabelle 1)
Eine zentrale sozial- und wohnungspolitische Frage ist, Wohnungsversorgung: ob es nach Preis und Größe überhaupt genügend angeMassives Defizit an leistbaren Wohnungen messene Wohnungen für die armutsgefährdeten HausDie Wohnungsversorgungqualität einer Stadt misst sich halte gibt. Ein Blick auf die Grundgesamtheit der Mietdaran, ob es gelingt, auch Haushalte mit geringen Einkom- spiegeldaten von 2013 gibt einen ersten Überblick. men mit angemessenen Wohnungen zu versorgen. Die ak- (→ Tabelle 2) tuellen Einkommensstatistiken Berlins weisen 18 Prozent aller Haushalte als armutsgefährdet aus. Darunter gefasst Nicht einmal 40.000 der knapp 140.000 im Mietspiegel werden alle Haushalte, die mit weniger als 60 Prozent des erfassten Kleinstwohnungen weisen Mietpreise aus, die durchschnittlichen Einkommens auskommen müssen. In von den armen Einpersonenhaushalten bezahlt werden Berlin betrifft das nach aktuellen Daten der Einkommens- können. Ganz ohne zu berücksichtigen, dass diese preisstatistik fast 380.000 Haushalte. Berücksichtigen wir die werten Wohnungen möglicherweise auch von anderen unterschiedlichen Haushaltsgrößen, sind es immer noch Einkommensgruppen nachgefragt werden, fehlen allein Tabelle 1: Armutsgefährdete Haushalte und ihre Mietzahlungsfähigkeit in Berlin, 2013 Haushalte in Berlin 4 und mehr
2.030.500
1.102.700
Anzahl armutsgefährdeter Haushalte
Anteil armutsgefährdeter Haushalte
Maximale Mietzahlungsfähigkeit (30% des EK)
Leistbare Nettokalt-Miete pro qm
5,42 €/qm
Anzahl Durchschnittliches mtl. Einkommen in Euro Armutsgrenze (60%)
5,85 €/qm
5,91 €/qm
5,90 €/qm
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigenen Berechnungen
Tabelle 2: Armutsgefährdete Haushalte und leistbare Wohnungen in Berlin, 2013 Haushalte in Berlin gesamt
1-Personen 2 Personen 3 Personen
Anzahl Mietwohnungen gesamt
1.251.500
Anzahl leistbarer Wohnungen im Bestand
570.148
353.426
Anteil leistbarer Wohnungen im Bestand
Verhältnis leistbarer Wohnungen an Bedarf Defizit leistbarer Wohnungen
- 119.935
- 103.413
- 16.522
> 100,0% -
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Berliner Mietspiegel, eigenen Berechnungen
für die 143.000 alleinlebenden Armen über 100.000 Bestandswohnungen: Auflösung des unteren Preissegments preiswerte Wohnungen. Auch für die über 75.000 Zwei-Personen-Haushalten mit Ein Blick auf die Mietspiegeldaten des letzten Jahrzehnts Einkommen unterhalb der Armutsschwelle weist der zeigt einen bestandsweiten Anstieg der Mietpreise. Seit Mietspiegel nur knapp 60.000 zumindest theoretisch 2003 sind die Bestandsmieten in ihrer Gesamtheit um 29 leistbare Wohnungen aus. Insgesamt fehlen in der Stadt Prozent gestiegen. Die Durchschnittsmiete der Mietspie120.000 preiswerte Wohnungen und für fast die Hälfte gelmittelwerte hat sich dabei von 4,19 Euro/qm auf 5,39 der armutsgefährdeten Haushalte gibt es zurzeit in Berlin Euro/qm erhöht. Für eine durchschnittliche Wohnungskeine angemessene und leistbare Wohnung. Für größere größe (65 Quadratmeter) entspricht das einer Steigerung Haushalte stellt sich die Preisstruktur des Berliner Miet- der Nettokaltmiete von 272 auf 350 Euro. Hinzu kommen wohnungsbestandes etwas günstiger dar, obwohl auch für die Haushalte deutlich gestiegene Belastungen im Behier die Existenz preiswerter Wohnungsbestände nichts reich der Betriebs-, Heiz- und Energiekosten. über deren Zugänglichkeit für ärmere Haushalte sagt. Die Mietsteigerungsdynamik erfolgt dabei nicht einheitViele der Haushalte versuchen, diesen Wohnungsmangel lich, sondern betrifft vor allem die Baualtersgruppen mit individuell zu kompensieren und mit Überbelegungen den günstigsten Mietangeboten. (→ Tabelle 3) und einer massiven Standardabsenkung der Wohnqualität sind Wohnungsfragen des vergangenen Jahrhunderts Während in den teuersten Baualtersgruppen, also den heute wieder auf der Tagesordnung der Stadtpolitik. So in Westberlin zwischen 1973 und 1989 errichteten Wohsind schon jetzt über 75 Prozent (das sind 74.0000 Woh- nungen und den Nachwende-Neubauten die Mittelwernungen) der von den kleinen Armutshaushalten (mit ein te im Vergleich zu 2003 stagnieren oder sogar leicht oder zwei Personen) bezahlbaren Wohnungen in den Sub- rückläufig sind, weisen die preiswertesten Bestände standardbeständen zu finden. Die Rückkehr des längst die höchsten Steigerungsraten auf. So sind die Durchüberwunden geglaubte Zwei-Klassen-Wohnens in Berlin schnittsmieten in den Gründerzeitbauten (vor 1918 erverschärft die Wohnungskrise. Sind es doch zugleich die richtet) und den Zwischenkriegssiedlungen (1919 bis Bestände mit dem größten Modernisierungspotential 1949) um jeweils fast 40 Prozent gestiegen. Umgerechund dem höchsten Verdrängungsdruck. net auf eine Durchschnittswohnung (65 Quadratmeter) Tabelle 3: Mietentwicklungen nach Baualterklassen (Mietspiegel 2003 bis 2013) Mittelwerte des Mietspiegels in Euro/qm Baualterklasse
Veränderung 2003-2013
1973 - 1983 (West)
1984 - 1990 (West)
1973 - 1990 (Ost)
5,25 5,15 6,62
34% 29% 8% 7% -9%
Mietspiegel, 2003 bis 2011 (Grundgesamtheit), eigene Berechnungen
entspricht das einer Erhöhung der Nettokaltmiete von tes. Insbesondere die über 300.000 Hartz-IV-Bedarfsgemeinschaften bekommen den Druck einer ungleichen 248 auf 342 Euro. Mit der ungleichen Mietsteigerungsdynamik hat sich Stadtentwicklung zu spüren. Im Wohnungsangebot sind die geringe Preisdifferenzierung des Berliner Mietwoh- ganze Stadtteile in der Innenstadt praktisch schon jetzt nungsmarktes weiter verringert. Lagen 2003 immerhin Hartz-IV-freie Zonen. So lagen beispielsweise im gesamnoch 3,66 Euro/qm zwischen der preiswertesten und ten Jahr 2011 in Prenzlauer Berg nur 2,6 Prozent aller teuersten Baualtergruppe, sind es zehn Jahre später nur Wohnungsangebote unterhalb der Bemessungsgrenzen noch 2,22 Euro/qm. Was zunächst wie eine gute Vor- für die Kosten der Unterkunft, die von den Jobcentern aussetzung für eine sozialräumliche Verteilung ohne übernommen werden. Zum gleichen Zeitpunkt waren Konzentrationseffekte armer Haushalte in bestimmten es in Marzahn etwa 85 Prozent. Steigende Mieten und Bestandgruppen klingt, bedeutet in der Konsequenz vor repressive Sozialgesetzgebung verstärken sich dabei geallen die faktische Auflösung eines preiswerten Wohn- genseitig zu einem Segregationsmotor. segmentes. Aus einer gesamtstädtischen Perspektive alarmierend ist Soziale Wohnungsbestände: Fehlanzeige dabei die Entwicklung der Ostberliner Plattenbausied- Auch die durch die Privatisierungsorgien der 1990er und lungen (1973 bis 1989 Ost). Waren sie mit ihren Mietprei- frühen 2000er Jahre auf 270.000 Wohnungen geschröpfsen noch bis 2009 im gediegenen Mittelfeld der Baual- ten Bestände der kommunalen Wohnungsbaugeselltersgruppen, werden sie trotz erheblicher Steigerungen schaften und die etwa 140.000 Sozialwohnungen aus früin den vergangenen Jahren im Mietspiegel 2013 erstmals heren Förderperioden erfüllen den Wohnungsbedarf für als preiswerteste Bestandsgruppe ausgewiesen. Wenn es preiswerte Wohnungen nicht. Die Rechnung ist relativ stimmt, dass die ärmsten Haushalte regelmäßig in die simpel: Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkompreiswertesten Bestände gedrängt werden, verweist der men brauchen Wohnungen zu unterdurchschnittlichen aktuelle Mietspiegel auf eine künftige Randwanderung Mietpreisen. Solange Sozialmieten über dem städtischen der Armut in Berlin. Die Altbaubestände boten seit Jahr- Durchschnitt – und vielfach sogar über den Bemessungszehnten zuverlässig die preiswertesten Mietpreise und grenzen der Kosten der Unterkunft – liegen und sich komhaben Berlin vor den Pariser Verhältnissen einer Periphe- munale Wohnungsbaugesellschaften am Mietspiegel oririsierung der Armut bewahrt. entieren, werden Haushalte mit geringen Einkommen auf der Strecke bleiben. Der private Mietwohnungsmarkt in Berlin verweist bei Angebotsmieten: Arme praktisch ausgeschlossen Noch dramatischer stellt sich die Situation der armuts- der Versorgung von Haushalten mit Einkommen untergefährdeten Haushalte mit Blick auf die Wohnungsange- halb der Armutsgrenze auf ein systematisches Marktverbote dar. Eine Abfrage von Mietwohnungsangeboten in sagen. Eine soziale Wohnungspolitik muss sich jedoch Berlin ergab, dass nur ca. 1.400 von über 17.000 inserier- an der angemessenen Versorgung eben jener Haushalte ten Wohnungen für Haushalte mit geringen Einkommen messen lassen. Neben einem Bestandsschutz der weniüberhaupt in Frage kommen. Für die schon im Bestand gen preiswerten Wohnungsmarktsegmente sind hier vor dramatisch unterversorgten Ein-Personen-Haushalte mit allem Strategien für die kommunalen Wohnungsbaumonatlichen Einkommen von weniger als 705 Euro gibt gesellschaften und die Restbestände des Sozialen Wohes stadtweit ganze 11 Wohnungsangebote. Das sind le- nungsbaus gefragt. diglich 0,2 Prozent der knapp 6.000 Wohnungsangebote von Ein- und Zweizimmer Wohnungen unter 50 Quadratmeter. (→ Tabelle 4) Andrej Holm Die räumliche Struktur der Wohnungsangebote verweist Stadtsoziologe / Humboldt-Universität Berlin zudem auf eine wachsende Regionalisierung des Mark-
Tabelle 4: Armutsgefährdete Haushalte und Mietwohnungsangebote in Berlin, 2013 Haushalte in Berlin gesamt Anzahl Anzahl armutsgefährdeter Haushalte
Maximale Mietzahlungsfähigkeit (30% des EK) Anzahl Mietwohnungsangebote
Anzahl leistbarer Wohnungen im Angebot
Anteil leistbarer Wohnungen im Angebot
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, ImmoScout 24, eigenen Berechnungen
neubau ist nicht die lösung Warum Wohnungsneubau die Wohnungsver­ sorgung der Menschen mit niedrigen Einkommen zur Zeit nicht sichern kann. Das gegenwärtige Problem auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist nicht nur ein Problem der Gesamtmenge der zur Verfügung stehenden Wohnungen. Eine besondere sozialpolitische Zuspitzung erfährt die Situation durch das wachsende Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage im unteren Wohnungsmarktsegment. Dem können Neubauten mit höheren Ausgangsmieten nicht abhelfen, sondern dafür wird eine gezielte Strategie zur Erhöhung des Angebots an preiswerten Wohnungen benötigt.
es einen Wohnungsleerstand gab, das untere Wohnungsmarktsegment nicht entspannt. Das hatte eine vom Senat selbst in Auftrag gegebene Studie gezeigt. Weil in etwa der Hälfte des preiswerten Bestandes Mieter mit höheren Einkommen wohnten, fehlten selbst damals ca. 200.000 preiswerte Wohnungen. Inzwischen ist die Relation weitaus ungünstiger wegen der bereits genannten deutlichen Verringerung der preiswerten Bestände. Die Zahl der Nachfrager mit geringen Einkommen hat sich dagegen nicht verändert, weil im letzten Jahrzehnt die Einkommenszuwächse der Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen unterhalb der Inflationsrate lagen. Damit zeigt sich, dass auf dem Berliner Wohnungsmarkt zwei Problemkomplexe bestehen: Auf der Seite des Wohnungsangebots: • Die sehr geringen Neubauraten, die nicht einmal den • Das rein quantitative Problem des Mangels an Wohnungen im Vergleich zu den nachfragenden Haushalten, normalen Verlust von Wohnungen durch Abriss, Zusammenlegung, Umnutzung oder durch Nutzung als • das besondere Problem des wachsenden Missverhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage auf dem unteren Ferienwohnungen ausgeglichen haben. Wohnungsmarktsegment. • Die enormen Verschiebungen innerhalb der Wohnungsmarktsegmente, bei der die Angebote an preiswerten Wohnungen schnell abgenommen haben Die Wohnungsproblematik bekommt man nur dann in zugunsten der Angebote im oberen Segment. Dies den Griff, wenn beide Problemkomplexe angegangen entwickelte sich nicht nur durch das Auslaufen der werden. Analysiert man von dieser Zielsetzung ausgeBindungen im Bestand der Sozialwohnungen und den hend die Initiativen und Pläne des Berliner Senats, so Verkauf städtischer Wohnungen, sondern in starkem fällt die Konzentration auf den Neubau ins Auge. Zwar Maße durch die Modernisierung von Altbauwohnun- wurden auch andere Initiativen ergriffen, wie das Mietenbündnis mit den städtischen Wohnungsbaugesellgen. • Schließlich hat die mit der Wohnungsknappheit ein- schaften, die Reaktivierung des Zweckentfremdungsverhergehende Verteuerung durch enorme Aufschläge bots, und die Begrenzung des Mietanstiegs im Bestand bei Neuvermietung in den letzten fünf Jahren zu wei- und bei der Neuvermietung 3. Auch der stärkere Einsatz teren Preissprüngen geführt, wodurch neue Wohnun- der sozialen Erhaltungsverordnung (‚Milieuschutz’) stellt gen für viele Haushalte unbezahlbar sind 2. eine gewisse Hilfe dar. Allerdings wird dieses Instrument nicht, wie ursprünglich beabsichtigt, durch den Einsatz Die beiden zuletzt genannten Punkte betreffen besonders einer Umstrukturierungsverordnung zur Begrenzung die Altbauwohnungen. Dies ist deshalb besonders gravie- der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumsrend, weil die Altbauwohnungen in der Vergangenheit wohnungen und Nutzung des Vorkaufsrechts so weit verdie zweite Säule bei der Versorgung von Haushalten mit stärkt, dass dauerhaft wirksame Eingriffe möglich sind. unterdurchschnittlichen Einkommen mit preiswerten Diese Maßnahmen, so sinnvoll sie auch sind, lösen aber Wohnungen neben den Sozialwohnungen und den städ- das dargestellte Problem des Fehlbestandes im unteren Wohnungsmarktsegment nicht. Dadurch wird zwar die tischen Wohnungen waren. Allerdings war selbst Anfang des vorigen Jahrzehnts, als weitere Abnahme verringert, aber weder eine langfristige Die Zuspitzung auf dem Berliner Wohnungsmarkt hat eine Reihe von unterschiedlichen Ursachen, die in ihrem Zusammenwirken das Problem ausmachen, und die deshalb bei einer Problemlösung zusammen beachtet werden müssen. Die Ursachen sind einmal auf der Seite der Nachfrage nach Wohnraum • die rapide gestiegene und weiter steigende 1 Bevölkerungs­zahl, • die noch schneller ansteigende Zahl der Haushalte, weil die Zuwanderer vorwiegend in kleinen Haushalten leben.
teuer modernisierte Altbauwohnungen angeboten. Sicherung noch gar eine Bestandserhöhung erreicht. Wenn 2.000 sich dafür entscheiden, sinkt die zahDer Berliner Senat setzt nun bei der Lösung des Wohlungskräftige Nachfrage nach Neubauwohnungen nungsproblems auf ein Neubauprogramm. Das könnte auf 3.000 und die Lücke zu den benötigten 10.000 für die beiden genannten Problembereiche, Mangel an wächst auf 7.000. Zudem sind weitere 2.000 preisWohnungen insgesamt und Mangel an Wohnungen im werte Wohnungen durch hohe Modernisierungsinunteren Segment, nur dann gleichermaßen wirksam vestitionen verloren gegangen. sein könnten, wenn auch in größerem Maße als jetzt geplant, Neubauten mit niedrigen Mieten erstellt würden. Da dies nur mit öffentlicher Unterstützung im Rahmen Schon bei dieser groben Betrachtung zeigt sich, dass die eines ‚neuen’ sozialen Wohnungsbaus möglich wäre und Sicherung einer adäquaten Wohnungsversorgung durch der Senat bestenfalls geringe, für das Problem bei weitem Wohnungsbau nicht zu erreichen ist. Freifinanzierter nicht ausreichende Mittel dafür bereitstellen will, kann Neubau kann bestenfalls den Druck auf den Wohnungsauf diesem Weg die Lücke im unteren Wohnungsmarkt markt abschwächen. Eine Entspannung im unteren Wohnungsmarktsegment durch Wohnungsbau ist nicht nicht geschlossen werden. Der Senat und seine Berater sehen das anders und be- ohne einen hohen Anteil öffentlich geförderter Neubauhaupten, auch Wohnungsbau mit hohen Mieten käme ten möglich. Dies aber wird die finanziellen Möglichkeidirekt auch den unteren Einkommen zugute. Dabei stüt- ten des Senats bei Weitem übersteigen. Es müssen also zen sie sich auf eine auch in der Fachwelt sehr umstritte- dringend weitere Initiativen ergriffen werden, den noch ne These, die ‚Sickertheorie’4. Die geht von der Annahme bestehenden Bestand an preiswerten Wohnungen zu siaus, dass durch einen Neubau mit einer Miete im oberen chern und auszuweiten. Es ist nicht nur ökonomischer, Mietpreissegment eine Umzugskette in Gang gesetzt Bestandswohnungen für die soziale Wohnungsversorwürde, die letztlich auch einem armen Mieter eine be- gung zu sichern als neu zu bauen. Es könnten zudem diezahlbare Wohnung beschaffe. Das soll so ablaufen: Ein se Bestände auch langfristig preiswert erhalten werden, reicher Mieter zieht in die neue, bestausgestattete Woh- wenn Ressourcen der Selbstorganisation und Selbsthilfe nung und macht eine etwas schlechtere Wohnung frei, in zusätzlich aktiviert würden. Dazu gehört die Begrenzung die dann wieder ein etwas Ärmerer einzieht usw. bis zu- der Aufwertung von preiswerten Bestandwohnungen letzt ein Mieter vom unteren Ende der Einkommensskala ebenso wie die langfristige Sicherung der letzten noch vorhandenen Sozialwohnungen durch neue Bewirtschafeine billige Wohnung erhält. tungsmodelle, die geeignet sind, die unsoziale MietendyOhne auf diese Theorie im Einzelnen eingehen zu kön- namik der degressiven Abschreibung zu beenden und die Wohnungen auch über den jetzt festgelegten Auslauffrisnen, kann gesagt werden: ten für eine soziale Wohnungsversorgung zu sichern. 1. Die ‚Sickertheorie‘ ist in keiner Untersuchung der (Siehe Kuhnert in dieser Broschüre) letzten Jahrzehnte bestätigt worden. Es wurden lediglich kurze Umzugsketten5 festgestellt, bei denen Die MieterInnen am Kotti die beteiligten Wohnungswechsler aber stets im glei- - Soziale Lage und Mietbelastung chen Einkommensbereich blieben. Die unteren Ein- Die soziale und ökonomische Lage der MieterInnen am kommensgruppen profitierten gar nicht. Kottbusser Tor, ihre Wohnverhältnisse und Mietbelas2. Selbst wenn die ‚Sicker’-Annahme stimmen würde, tungsquoten sind bisher nicht wissenschaftlich unterkäme sie in Berlin dennoch nicht zum Tragen, weil sucht, weil es bisher keine spezielle Sozialstudie zu den bedas geplante Neubauvolumen unter dem Anstieg treffenden Wohnblocks gibt. Bekannt ist allerdings, dass der Haushalte durch Zuzug liegt. Die zusätzlichen die Mieten in den Wohnungen aufgrund der regelmäßigen Wohnungen werden im Prinzip durch Zuwanderer Erhöhungen im Zuge der degressiven Abschreibung inbesetzt, die gar keine alte Wohnung in Berlin frei ma- zwischen über 6 €/m² liegen. Während die Mieterinitiative chen. Das untere Segment geht leer aus. Kotti & Co davon ausgeht, dass die Mehrheit der Bewohner 3. Und selbst wenn wir auch davon absehen, würde der sehr niedrige Einkommen haben, da über die Hälfte der Umfang freifinanzierter Neubauten die Lücke im Haushalte von Hartz IV abhängig sei, werden diese Einunteren Segment nicht schließen können, weil die schätzungen bezweifelt. Nur ein kleinerer Teil sei arm, der privaten Anbieter nur so viele neue Wohnungen bau- größere Teil habe eine Einkommenssituation, die sie in die en, wie sie zu dem von ihnen berechneten Miet- oder Lage versetze, die Mieten zu zahlen. Anhand zugänglicher Kaufpreis absetzen können. Fehlen z.B. 10.000 Woh- Statistiken lässt sich aber zeigen, dass die Einschätzunnungen und es gibt nur 5.000 Haushalte, die neue gen von Kotti & Co plausibel sind. So liegt der Anteil der Wohnungen bezahlen können, dann werden auch Hartz IV-Empfänger im Wahlbezirk 207 mit über 40% der nur 5.000 gebaut. Andernfalls liefen die Investoren unter 65jährigen doppelt so hoch wie der Berliner DurchGefahr, auf ihren Wohnungen sitzenzubleiben oder schnitt, obwohl zu diesem Wahlbezirk speziell mit dem sie unter Preis abgeben zu müssen. Wohnblock, der durch Planufer, Böckh- und Graefestraße 4.  Die derzeitige Realität und Rechtslage verschärft begrenzt wird, Wohnlagen mit überdurchschnittlichen dies Mengenproblem zusätzlich. Den 5.000 einkom- Einkommensverhältnissen einbezogen sind. Es ist also mit mensstarken Mietern werden außer Neubauten auch Sicherheit davon auszugehen, dass in den Wohngebäuden
aus den 70er Jahren deutlich über die Hälfte der Haushalte die Wohnungsversorgung der großen Gruppe der Berliner MieterInnen mit niedrigen Einkommen wie am von Hartz IV abhängig ist. Dass auch die Einkommenssituation der übrigen Miete- Kottbusser Tor nicht sichergestellt werden kann. Die rInnen dort deutlich unterdurchschnittlich ist, zeigt sich schlichte Hoffnung, hochpreisige Neubauten könnbei der Betrachtung der ökonomischen Lage der Bewoh- ten ‚irgendwie’ nach unten durchsickern ist nicht nur ner in vergleichbaren Wohnungsbeständen, die sich aus falsch sondern fatal. den Sozialstudien zum Erhaltungsgebiet Luisenstadt Sigmar Gude (SO 36) ablesen lässt. Deren Einkommensniveau liegt im Schnitt ca. 15% unter dem Berliner Niveau und damit TOPOS/ Stadtplanung Landschaftsplanung Stadtforschung überwiegend im Bereich der WBS-Berechtigung. Die Warmmietbelastung dieser Bewohnergruppe – ohne Transferempfänger – beträgt 34%, trotz unterdurch- Fussnoten: schnittlichen Wohnflächenverbrauchs – oft durch Über- 1 In 2012 um ca. 50.000. belegung. Das ist über dem Berliner Durchschnitt und 2 Ein besonders eindringliches Beispiel ist Nordneukölln. Noch deutlich zu viel für Haushalte mit einem derart geringen 2007 ein Gebiet mit deutlich unterdurchschnittlichen Mieten mit Einkommen. Auffällig ist dabei, dass nicht nur die Netto- bezahlbaren Wohnungsangeboten für Niedrigverdiener und Migkaltmieten in diesen Wohnungsbeständen, sondern auch ranten deutlich unter dem Mietspiegel werden jetzt bei Neuvermiedie kalten Betriebskosten deutlich über dem Gebiets- und tungen fast so hohe Mieten gefordert wie in den Nachbarbezirken, dem Berliner Durchschnitt (um 40 Ct./m²) liegen. die deutlich über dem Mietspiegel liegen. MieterInnen am Kottbusser Tor können bereits die jetzigen 3 Hier könnte die in den Koalitionsverhandlungen angedachte BeMieten nur unter unakzeptablen Einschränkungen ihres grenzung der Neuvermietungsmieten eine reale Hilfe darstellen. sozialen Lebens und der Wohnverhältnisse aufbringen. 4 Zuletzt hat sich der Leiter des ‚Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu)’ gegen die ‚Sickertheorie’ ausgesprochen.
Es zeigt sich, dass ohne bewusste, aktive Erhöhung des Bestandes an Wohnungen in einem Mietpreisbereich am unteren Durchschnitt des Berliner Mietspiegels,
5 Im Schnitt lediglich ca. drei Umzüge pro neu erstellte Wohnung. Das ist zuwenig, um mit einer Umzugskette auch Haushalte aus dem unteren Einkommenssegment zu erreichen.
Die Verdammten dieser Stadt – KdU in Berlin Die wohnungspolitische Lage der H4-Haushalte, Ansatzpunkt mietenpolitischer Kämpfe Auf dem Berliner Wohnungsmarkt werden momentan nur diejenigen glücklich, denen der Preis egal ist oder die an Wohneigentum verdienen wollen. Für BerlinerInnen, die zu HartzIV verdammt sind (H4-Haushalte) ist die Lage trostlos, wie ich aus langjähriger Beratungstätigkeit sagen kann. Die soziale Lage der HartzIVer, vor allem wenn sie diesem System repressiver Observanz länger ausgesetzt sind, insbesondere alleinerziehende und lebensältere Menschen, wird durch die Mietensituation der Stadt verschärft. Der Belastungsfaktor Nr. 1 ist eindeutig und mit Abstand die Wohnung, im Verwaltungsdeutsch treffend als „Unterkunft“ bezeichnet, oft mit schlechtestem Erhaltungszustand, hohen Nebenkosten - und trotzdem steigen die Preise. Trotz einer kostenbedingten Umzugswelle 2008 bis 2012 müssen heute ca. 100.000 H4-Haushalte in Berlin den öffentlich nicht gedeckten Teil der Miete anderweitig aufbringen: Sei es von den gewährten Lebenshaltungskosten (sog. Regelsatz), durch Minijobs, oder durch undokumentierte Arbeit. Denn zu den aus der Sicht des Berliner Senates „angemessenen“ Kosten sind in Berlin kaum Wohnungen für Umzüge verfügbar. Marginalisiert, vereinzelt, traumatisiert, hungrig, der Gängelung der sogenannten Leistungsträger-Verwaltungen ausgesetzt - da bleibt kaum noch Kraft zur Gegenwehr, höchstens zu gelegentlichem Aufbegehren. Da traut mensch sich nicht mehr unter andere Menschen, schottet sich selbst ab. Inwieweit nützt diese Entwicklung den Verantwortlichen? Die etablierte mietenpolitische Debatte schwadroniert von Neubau und energetischer Sanierung. Die mietenpolitische Bewegung redet von „Gentrifizierung“. Von H4ern redet niemand. Völlig unbeachtet bleibt, daß gerade die Wohnungssituation einkommensschwacher Haushalte strategische Ansatzpunkte bietet, der allgemeinen Preisentwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt entgegenzuwirken. Mit der Durchsetzung von HartzIV gelang der Bundesregierung 2005 die Etablierung eines breiten Niedriglohnsektors und eine Senkung der Reallöhne. Heute wird mit den „Kosten der Unterkunft“ über die Lebensbedingungen der ärmeren Hälfte Berlins entschieden. I. Die Marktlage Etwa 25% der Berliner Miethaushalte gelten als „einkommensschwach“. Ende 2012 waren es 417.000. Davon wurden 320.000 von den Jobcentern verwaltet (SGB II) und 24.000 über die bezirklichen Sozialämter (SGB XII außerhalb von Einrichtungen). Für beide Gruppen werden die „Kosten der Unterkunft“ (KdU) in Berlin in der sog. Wohnungsaufwendungsverordnung (WAV) und der zugehörigen Ausführungsvorschrift Wohnen (AV Wohnen) durch den Sozialsenat identisch geregelt. Hinzu kommen
noch 35.000 Haushalte mit Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz, sowie 38.000 Haushalte, die Wohngeld erhalten. Für die Mietsubvention all dieser Haushalte werden in Berlin pro Jahr ca. 1,6 – 1,8 Mrd. € aufgewandt. Genaueres ist schwer zu erfahren, offenbar soll verdeckt werden: 1) wie sich die Mietaufwendungen der sog. Transferleistungs-Haushalte in Berlin real entwickeln, bzw. in Berlin verteilt sind; 2) daß die Mietsubvention hinter der Marktentwicklung seit 2009 zurückbleibt, Mieten zunehmend nicht mehr durch die Subvention gedeckt sind und dies zur Verdrängung hauptsächlich aus dem Innenstadtring führt; 3) daß der Senat die seit 2011 die unter diesem Titel gestiegenen Bundessubventionen anderweitig verausgabt (KdU SGB II +180 Mio. €, SGB XII/4. Kap. 400 Mio. €). Der Senat verwendet in den letzten Jahren die stufenweise angestiegene Bundesbeteiligung in Höhe von ca. 400 Mio. € nicht für Wohnungszwecke von Transferleistungs-Haushalten. Das ist legal, aber nicht legitim. Wir fordern deshalb eine jährliche, solide und öffentliche Berichterstattung zur Wohnungsmarktlage einkommensschwacher Haushalte. II. Die Perspektive Im gesamten Innenstadtbereich wird der Verdrängungsdruck auf die einkommensschwachen Haushalte zunehmen, angesichts der aktuellen Marktdynamik besonders im nördlichen Neukölln bis Kreuzberg. Neben der konventionellen Mietenprogression entlang des Mietspiegels wirken sich in der Innenstadt insbesondere Investitionen in denkmalgeschützte Immobilien aus. In diesen – bislang aus Kostengründen vernachlässigten - Beständen wohnen häufig einkommensschwache Haushalte. Bislang ist der Bezug von Grundsicherung im Alter nach SGB XII hauptsächlich ein Phänomen ehemaliger Westbezirke. Hintergrund ist, daß insbesondere weibliche Erwerbstätige der ehemaligen DDR weitgehend kontinu-
ierliche Erwerbsbiografien aufweisen. Zunehmend aber beim Amtsgericht (AG) angestrengt. Dieses unterrichtet wirkt sich die Langzeitarbeitslosigkeit im Osten ab 1990 zwar das zuständige Sozialamt und/oder JC (§ 22 Abs. 9 aus. Ganze Gruppen wechseln vom SGB II ins SGB XII. Er- SGB II sowie § 36 Abs. 2 SGB XII), allerdings ohne Folgen. schwerend kommt hinzu, daß der durchschnittliche Kos- Falls der Mieter nicht schon bis dahin geflüchtet ist, wird tenaufwand für seniorengerechtes Wohnen höher ist, als er nun per Gerichtsvollzieher zwangsgeräumt. im SGB II (behindertengerecht, barrierefrei). In diesem 2009 soll es in Berlin 9.072 und 2010 genau 9.934 RäuBereich gibt es nicht mal im Ansatz eine staatliche Pla- mungsklagen gegeben haben. Die Gerichtsvollzieher vernung. Trotz diverser obergerichtlicher Entscheidungen sandten 2009 5.021 Räumungsmitteilungen, 2010 waren werden in Berlin die sog. besonderen Bedarfe nach § 35a es 5.603. Nicht erfaßt wird, wenn Haushalte bereits nach fristloser Kündigung durch den Vermieter ohne die RäuSGB XII im KdU-Bereich vollständig ignoriert. Ende 2009 verteilten sich „überziehende“ KdU-Haushalte mungsklage abzuwarten ausziehen. Allein in Friedrichsetwa gleichmäßig über das Stadtgebiet. Heute gibt es in hain sind nach unserer Schätzung seit 2009 auf diese den Außenbezirken kaum noch Leerstände (ca. 2,5 %), Weise ca. 2.500 Haushalte ‚entsorgt’ worden. und es ist unbekannt, wie viele Wohnungen unterhalb Nach Ansicht des Berliner Sozialsenators Czaja, gibt es der KdU-Angemessenheitsgrenzen neuvermietet werden. mit der neuen WAV (Mai 2012) kein VerdrängungspoFür Haushalte, die ihre Wohnung wegen des Einkom- tenzial. Im Auftrag des Berliner Mietervereins hat das mens aufgeben müssen, wird absehbar nicht nur in der Institut TOPOS Stadtforschung im Mai 2012 eine UnterInnenstadt, sondern auch in den Außenbezirken kein be- suchung zur WAV vorgelegt. Sie kommt zu dem Ergebzahlbarer Wohnraum verfügbar sein. Da das Angebots- nis, dass auch die neuen, minimal angehobenen WAVMietniveau im Berliner Umland in etwa dem der Außen- Werte von mindestens 70.000 Haushalten überschritten bezirke vergleichbar ist, werden diese Haushalte in die werden, und eine reale Verfügbarkeit von im Sinne der WAV ‚angemessenem’ Wohnraum zudem „faktisch ausäußeren Regionen Brandenburgs verdrängt. geschlossen“ ist. III. Kostensenkungsverfahren: IV. Kritik der WAV Die Jobcenter machen die Drecksarbeit Wenn die Wohnkosten die „Angemessenheitsgrenze“ 1) Die Angemessenheitsgrenzen der WAV sind zu niedübersteigen, tritt das Jobcenter auf den Plan. Dem betrof- rig. Der Berliner Mieterverein schlägt deutlich höhere fenen Haushalt werden 6 Monate Zeit gegeben, die Kos- Werte vor, wobei ein Mietpreis nettokalt von 6,- €/qm für ten zu senken: Durch Verhandlungen mit dem Vermieter 1-2-Personenhaushalte und von 5,21 €/qm für Mehrperso(?!!); durch Aufnahme eines zahlenden Untermieters; nenhaushalte zugrunde gelegt wird. durch Umzug in eine preisgünstigere WE, oder indem der 2) Ein Mietspiegel ist, entgegen der Rechtsprechung des die Angemessenheitsgrenze übersteigende Betrag aus ei- BSG, keine geeignete Grundlage, um die Kosten der Ungener Tasche bezahlt wird. In den meisten Fällen frieren terkunft sachgerecht zu bestimmen. Denn der Mietspiedie JC die KdU nach 6 Monaten exakt auf der Höhe der gel bildet keine Angebotsmieten ab, sagt nichts aus über die reale Verfügbarkeit von Wohnraum und berücksichAngemessenheitsgrenzen ein. tigt die unterschiedlichen Teil-Wohnungsmärkte nicht. Zahlen gibt es hier nur für die Haushalte, die ALG II beziehen, und auch erst ab 2010. Insgesamt erhielten (Stand 3) Keine Berücksichtigung von „Personen mit besonderen September 2011) 99.148 Haushalte (somit 31 % aller SGB Bedarfen“ nach § 35a SGB XII (z.B. behindertengerechter II-Haushalte) KdU oberhalb der KdU-Grenzen. Die JC ha- Wohnraum), wie kürzlich das LSG Berlin-Brandenburg ben 2010 insgesamt 71.187 „Aufforderungen zur Kosten- und das Bundessozialgericht festgestellt hat. Für das SGB senkung“ ausgesprochen, 2011 waren es 65.511 Aufforde- XII ist die WAV schon außer Kraft. rungen. Nicht verlangt wurde eine Kostensenkung 2010 4) Die Einführung von sog. Quadratmeter-Höchstmieten ist in Berlin problematisch. Aufgrund der Marktsituativon 11.400 Haushalten, 2011 von 21.923 Haushalten. 2010 wurden 25.123 Haushalte als „Härtefälle“ anerkannt, on müssen H4er oft in winzigen Wohnungen leben, die 2011 waren es 36.335 Haushalte. Die dann folgende An- trotzdem überteuert sind, wenn man den Mietpreis auf hebung der Angemessenheitsgrenze um 10 % ist keines- den Quadratmeter umrechnet. Das ist nach WAV unzuwegs ausreichend. Auch viele Härtefall-Haushalte zahlen lässig, auch wenn die Angemessenheitsgrenze an sich nicht überschritten wird. noch aus eigener Tasche drauf. Durch Kostensenkungsverfahren bedingte Umzüge zählte die Verwaltung 2010 nur bei 1.195 und 2011 bei 1.313 V. Was tun? Haushalten. Sowohl der rot-rote, wie der heutige rot- Bisher wurden die rechtlichen Möglichkeiten nicht ausschwarze Senat rühmen die geringe Zahl von Zwangsum- geschöpft. Dem Bundessozialgericht (BSG) wurde noch zügen. Also alles kein Problem? Nein, es läuft nur anders: nie vorgetragen, wie die Wohnungsmarktsituation in Wenn die JC das Geschirr erst mal zertöppert haben (keine Berlin konkret aussieht. Leider hat sich auf diesem Hinvolle KdU-Übernahme), kommt der Haushalt irgendwann tergrund eine verfestigte BSG-Rechtsprechung herausin finanzielle Probleme: Mietschulden. Die Gerichte er- gebildet. So wird das gesamte Stadtgebiet als Bezugsbamöglichen die Zwangsräumung. Bei zwei ausstehenden sis angesehen, weil es ja verkehrsmäßig so gut vernetzt Monatsmieten kann der Vermieter fristlos kündigen. ist, dass ein Umzug nach Spandau oder Marzahn nicht Falls der Mieter nicht auszieht, wird eine Räumungsklage unzumutbar wäre. Eine Betrachtung von Teilwohnungs-
märkten sei nicht erforderlich, obwohl der Gesetzgeber dies ausdrücklich zulässt. Zudem wird der Bezug auf den Mietspiegel anerkannt. Will man die WAV vom Kopf auf die Füße stellen, ist man gezwungen, diese BSG-Rechtsprechung durch entsprechenden Sachvortrag zu erschüttern. Möglich wäre eine Normenkontrollklage nach § 55a SGG. Diese Möglichkeit gibt es seit April 2011. Die WAV ist die erste Satzung, die auf diese Weise überhaupt angreifbar ist. Das Ganze ist juristisches Neuland. Es liegt auf der Hand, dass eine der-
jobcenter fiktion
artige Klage weniger sozialrechtlich, als mietenpolitisch geführt werden muss. Um hier Erfolg zu haben, bedarf es entsprechender Anwaltsteams, Gutachten und öffentlicher Unterstützung des Verfahrens.
sozialer wohnungsbau durchschnitt was vom regelsatz bleibt
Michael Breitkopf Sozialberatung Friedrichshain
beispiel kottbusser tor was vom regelsatz bleibt 19
152,62 heizkosten
107,25 heizkosten 107,25 euro kalte betriebskosten bewilligt das jobcenter
375,75 Euro kaltmmiete genehmigt das jobcenter
festgelegte kosten der unterkunft (KDU) für alg II, sgb xII, rentner, etc. (kaltmiete/qm: 5,01 euro)
219,75 warme betriebskosten im sozialen wohnungsbau
410,25 EURo durchschnittliche Kaltmiete im sozialen whb
quelle: Senstadt präsentation mietenkonzept 2013-17 (kaltmiete/qm: 5,47* euro)
ca. 225,00 euro kalte betriebskosten am kottbusser tor
450,00 EURO Kaltmiete im sozialen whb am kottbusser tor
quelle: kotti&co: am süd­ lichen kottbusser tor (kaltmiete/qm: 6,00 euro)
(* 48% liegen darüber)
Beispielwohnung 75 qm | 3 personen
Das kostenmietenproblem Kostenmieten, Eigenkapital­­ver­zinsung und Aufwendungs­zuschüsse - Das System des Sozialen Wohnungsbaus in Berlin Der Soziale Wohnungsbau ist in Berlin ein Skandal. Seit Jahrzehnten sind Unsummen öffentlicher Gelder in seine Subventionierung geflossen, auch heute noch wendet Berlin rund 400 Mio. Euro pro Jahr auf. Trotzdem liegen die im Sozialen Wohnungsbau verlangten Mieten häufig über dem Mietspiegel. In vielen Fällen sind die Wohnungen so teuer geworden, dass die verlangten Mieten nicht einmal mehr von den Jobcentern bezahlt und die MieterInnen zum Umzug gezwungen werden. Wie kommt das? Warum ist die Miete trotz öffentlicher Förderung so hoch? Wie entstehen „Kostenmieten“ und wer verdient an ihnen? 22
Die Doppel-Betrachtung des Sozialen Wohnungsbaus Um zu verstehen, warum und wie im Sozialen Wohnungsbau die Mieten steigen, wer eigentlich bezahlt und wer profitiert, muss man zwei verschiedene Perspektiven einnehmen. Wir wollen diese hier als „Förderperspektive“ und als „Wirtschaftlichkeitsperspektive“ bezeichnen. Die „Förderperspektive“ ergibt sich aus der Systematik der Förderung und den Gesetzen zum Sozialen Wohnungs­bau und stellt im Wesentlichen die Sicht des Staates dar. Die „Wirtschaftlichkeitsperspektive“ spiegelt die Sicht der EigentümerInnen wider und macht die „Rentabilität“ einer Investition deutlich. Aus der Sicht der MieterInnen sind beide Perspektiven wichtig, denn sie bestimmen in ihrer Wechselwirkung letztendlich die Mietentwicklung.
Ist das Haus fertig, entstehen „Bewirtschaftungskosten“. Diese setzen sich zusammen aus „Abschreibungskosten“, mit denen der im Verlauf der Förderzeit durch Alterung und Abnutzung entstehende Wertverlust des Hauses kalkulatorisch aufgefangen werden soll aus Verwaltungsund Instandhaltungskosten, sowie einem Puffer für evtl. Mietausfälle. Abschreibung + Verwaltungskosten + Instandhaltungskosten + Mietausfallwagnis = Bewirtschaftungskosten
Aus Kapitalkosten und Bewirtschaftungskosten wird die sogenannte Kostenmiete gebildet. Dieses liegt im Durchschnitt bei 13,-€ pro Quadratmeter, also deutlich über Die „Förderperspektive“ Für die Förderung des Sozialen Wohnungsbaus gibt es dem, was privat finanzierte Wohnungen auf dem freien einen ganzen Wust an Gesetzen, die im Einzelnen regeln, Markt vor 20 oder 30 Jahren gekostet haben. was im Sozialen Wohnungsbau erlaubt ist, welche Kosten Kapitalkosten vom Staat, welche von den EigentümerInnen und welche von den MieterInnen übernommen werden und wie dies + Bewirtschaftungskosten = Kostenmiete zu geschehen hat. Die Förderung des Sozialen Wohnungsbaus läuft dabei im Prinzip wie folgt: Zunächst kauft ein/e InvestorIn Der Löwenanteil der Kostenmiete ergibt sich aus den Finan(oder eine Investitionsgesellschaft) ein Grundstück und zierungskosten, also aus den Zinsen der Banken und der errichtet darauf ein Haus. Hierfür nimmt sie eigenes garantierten „Eigenkapitalverzinsung“ der EigentümeGeld in die Hand, das sog. Eigenkapital, sowie Kredite rInnen. Die Kostenmiete wird dabei zu Beginn der Fördebei Banken (Fremdmittel), für die sie Zinsen zahlen muss. rung festgelegt. Im Klartext heißt das: Entscheidend für Die Rückzahlung der Kredite erstreckt sich in der Regel die Miete im Jahr 2012 in einem 1977 erbauten Haus sind über mehrere Jahrzehnte. Sowohl die Zinskosten, die die nicht tatsächliche Kosten im Jahr 2012 oder die Miete verEigentümerInnen an die Bank(en) zahlen, als auch eine gleichbarer Wohnungen im Jahr 2012, sondern die AnRendite auf das eingesetzte Eigenkapital gelten als „Kapi- nahmen aus dem Jahr 1977! Da von Anfang an klar war, dass eine Miete von 13,- € talkosten“. nicht nur für Geringverdienende unbezahlbar ist, zahlt der Staat über den Zeitraum der Förderung „AufwenEigenkapitalverzinsung dungshilfen“. Mit ihnen wird die Miete auf das Niveau der + Zinsen für Fremdmittel „Sozialmiete“ herunter subventioniert. Entscheidend ist = Kapitalkosten
dabei, dass die Aufwendungszuschüsse „degressiv“ gestaltet werden. Sie sinken von Jahr zu Jahr. Im Gegenzug steigt die Miete programmgemäß (i.d.R. um 0,13 €/qm p.a.). Mitsteigerungen sind also im Sozialen Wohnungsbau fest einprogrammiert und dienen der Senkung des Förderaufwandes. Kostenmiete = Aufwendungshilfen + Sozialmiete Fasst man die Fördersystematik zusammen, gibt es also zwei Antworten auf die Frage, warum die Sozialmieten so hoch sind. Beide sind richtig: a) die Mieten steigen, weil der Staat seine Förderung zurückfährt. b) die (Kosten)Mieten sind hoch, weil die Kapitalkosten, also die Zinsen der Banken und die Eigenkapitalrendite der EigentümerInnen, so hoch sind. Wie in einem System kommunizierender Röhren sind Bankenzinsen, öffentliche Subventionen und Mieten dabei miteinander verbunden. Dabei gilt, was zu Anfang der Förderung vereinbart wurde. Kapitalkosten + Bewirtschaftungskosten = Aufwendungszuschüsse + Sozialmiete
nung von Mieten und Aufwendungszuschüssen in der Fördersystematik keine Rolle. Vielmehr wird so getan, als handele es sich dabei um die Privatangelegenheit der Investoren. 2) Sichere Rendite: Ein zweiter Grund, der Investitionen im Sozialen Wohnungsbau lukrativ machte, ist die vom Staat gewährte langfristige Sicherheit. Da Aufwendungshilfen und Mieten zu Beginn der Förderung festgelegt werden und eine Eigenkapitalrendite von 4 bzw. 6,5% (bei Eigenkapitaleinsatz von mehr als 15% der Finanzierungssumme) als Bestandteil der „Finanzierungskosten“ angesehen wird, haben InvestorInnen über einen Zeitraum von über 30 Jahren eine Rendite garantiert. Diese Rendite ist auch garantiert, wenn das allgemeine Zinsniveau sinkt (wie es z.B. gegenwärtig der Fall ist) und sie ist, da der Staat im Gegensatz zu einer Bank nicht pleite gehen kann, außerordentlich sicher. 3) Ablösung von Bankkrediten durch Eigenkapital. Dabei kann die Eigentümerin z.B. einen Kredit vorzeitig ablösen und das an seiner Stelle eingesetzte Eigenkapital nach den oben beschriebenen Förderrichtlinien mit bis zu 6,5 % verzinsen. Zieht man in Betracht, dass das allgemeine Zinsniveau aktuell deutlich niedriger liegt, kann das ziemlich attraktiv sein. Eine zweite Möglichkeit besteht in der vorzeitigen Rückzahlung der öffentlichen Darlehen. Der Eigentümer wird damit kostengünstig einen Teil der Bindungen los und kann jede zweite Wohnung frei vermieten. Dies trifft allerdings auch das Interesse des Staates; denn er hat vorzeitig Geld in der Kasse und muss nicht noch 20 Jahre warten, bis auch die letzten Tilgungsraten abbezahlt sind. Und die dritte Möglichkeit besteht schließlich im Verkauf: falls der/die EigentümerIn genug Vorteile kassiert, oder kein Interesse mehr an dem Geschäft mit Sozialwohnungen hat, kann er/sie die Immobilie verkaufen. In dem Fall würden sie noch ein letztes Mal eine nicht unbeträchtliche Summe einstreichen (aktuell etwa 900 bis 1.150 €/qm). Die KäuferInnen auf der anderen Seite würden nur einen vergleichsweise niedrigen Betrag finanzieren müssen und trotzdem alle zu Förderbeginn vereinbarten Vorteile genießen.
Die „Wirtschaftlichkeitsperspektive“ Die bis hier dargelegte Förderperspektive ist vor allem für MieterInnen und Staat entscheidend, da Mieten und Subventionen für lange Zeit festlegt werden. Für die EigentümerInnen kommen jedoch noch ganz andere Gesichtspunkte hinzu, die am Ende dafür sorgen, dass eine Investition in Sozialwohnungen zum guten Geschäft wird. Die Kalkulationen der EigentümerInnen sind dabei nicht öffentlich, sie können sich je nach den wirtschaftlichen Hintergründen verschiedener EigentümerInnen unterscheiden und sie können sich auch im Förderzeitraum (30-40 Jahre) ändern. Von Bedeutung für die Gewinnaussichten im Sozialen Wohnungsbau sind vor allem folgende Gesichtspunkte: 1) Steuerabschreibungen: Um InvestorInnen nach Westberlin zu locken, gewährte der Bund bis 1991 SonderSteuerabschreibungen. Wer sein Geld in einen Sozial- Wer verdient am Sozialen Wohnungsbau? wohnungsbau in Westberlin steckte, konnte die dabei Wie sich zeigt, hat eine Investition im Sozialen Wohentstehenden Kosten von der Steuer absetzen und so nungsbau also für InvestorInnen eine ganze Reihe von seine Steuerschuld gegen Null drücken. Vor allem für Reizen: sie ist sicher, sie bringt Steuervorteile und eine Besserverdienende, die auch mehr Steuern zahlen, war gute Rendite ist garantiert. Im Laufe der Zeit können sich dass ein Super-Geschäft. „Verlustzuweisungen“ von sogar zusätzliche Gewinnmöglichkeiten erschließen. 200 % und mehr waren nicht selten und so erhielt jeder Die Logik der Kostenmiete garantierte den Eigentümer­ Investor, der sein Geld steuerbegünstigt in Sozialwoh- Innen in den meisten Fällen über 30 Jahre einen hohen nungen gesteckt hatte, seinen Einsatz vom Finanzamt Gewinn. Auch für Banken ist der „Soziale Wohnungsbau“ zurück. Damit konnte der Eigenkapitaleinsatz komplett attraktiv. Über die durch öffentliche Aufwendungszuaus der Steuer finanziert werden - und mit ihm die vom schüsse und Mieterhöhungen finanzierten ZinszahlunGesetz gewährleistete „Eigenkapitalverzinsung“. Die gen erhalten sie krisensicher das Doppelte bis Dreifache Steuerersparnisse brachten also sogar noch 4,5 bis 6 % des Darlehensbetrages zurück. Für den Staat sieht die Sache anders aus. Hier werden Rendite ein! Obwohl diese indirekte Subvention eine wesentliche Mieten und Aufwendungshilfen langfristig festgelegt. Bedeutung für die Bereitschaft hatte, sich im Sozialen Eine Änderung der Umstände, z.B. geringere ZahlungsWohnungsbau zu engagieren, spielt sie für die Berech- kraft der MieterInnen, kann hier nicht geltend gemacht
werden. Um die in den Förderrichtlinien vorgegeben tümerInnen werden nun begrenzt, um einen möglichst Mietsteigerungen zu verringern, hat das Land Berlin in großen Teil der Mietzahlungen in die Tilgung der Aufden 1990er und 2000er Jahren sogar noch zusätzliche wendungsdarlehen zu leiten. Statt in die Taschen der Eigentümer fließen die Rückflüsse aus hohen Mieten Fördergelder an die EigentümerInnen bezahlt. Erst gegen Ende der Förderung ändern sich die Spiel- jetzt zusehends in den Landshaushalt. Während Staat regeln. Der Status „öffentlich gefördert“ bleibt auch und EigentümerInnen also in der Frage wer zahlt und nach dem Förderzeitraum bestehen, solange bis die von wer kassiert die Rollen wechseln, bleibt für die Mieter­ der landeseigenen Investitionsbank Berlin ausgereich- Innen vieles gleich und die Mieten steigen „planmäßig“ ten Darlehen vollständig zurückgezahlt sind. In dieser Jahr für Jahr. „Rückzahlphase“ des Sozialen Wohnungsbaus entdeckt Die SozialmieterInnen Berlins werden damit zur Finander Staat sein Interesse an den tatsächlichen Kosten der zierung der Haushaltslöcher herangezogen und diese EigentümerInnen. Die aktuell geltenden Verordnungen Konstellation erklärt auch, warum es kein staatliches Insehen vor, dass jede Ersparnis auf Eigentümerseite zur teresse an einem Mietenstop im Sozialen Wohnungsbau schnelleren Abzahlung der öffentlichen Darlehen genutzt gibt. Im Ergebnis zahlen SozialmieterInnen heute vielerwird. Eine durch die geringeren Kosten mögliche Miet- orts eine Miete, die über dem Mietspiegel liegt (Am Kottentlastung ist in den sogenannten „Tilgungsplänen“ nicht busser Tor ca. 6,-€, Mietspiegeldurchschnitt 5,21€). vorgesehen. Hohe Miete heißt also auch hohe Tilgung, „Sozial“ ist an dem „Sozialen Wohnungsbau“ also nur wenig. Der „Soziale Wohnungsbau“ ist eher ein d.h. hohe Rückflüsse an den Landeshaushalt. schlecht organisiertes, teures und kaum nachhaltiges Wirtschaftsförderprogramm, das zuerst Eigentümer­ Sozialmiete Innen und Banken auf Kosten von SteuerzahlerInnen – Bewirtschaftungskosten und MieterInnen sichere Gewinne ermöglicht, danach – Kapitalkosten hohe Mieten zur Haushaltskonsolidierung nutzt und = Tilgung der Aufwendungsdarlehen anschließend ohne Effekte nach Ablauf der Förderzeit Alle Einsparungen auf der Eigentümerseite z.B. durch komplett verpufft. Hier muss grundlegend etwas geänUmschuldungen der Kredite müssen nun direkt in die dert werden. Dafür muss aber nicht mehr nur über KosRückzahlung der Aufwendungsdarlehen gesteckt werden. ten und Mieten, sondern auch über Gewinne und RendiDabei müssen die EigentümerInnen nicht nur auf die An- ten geredet werden. rechnung der bisher getilgten Kredite verzichten, auch die Eigenkapitalverzinsung wird auf das Niveau zu Beginn der Förderung zurückgesetzt. Wenn zwei gewinnen, ist der Dritte immer der Mieter Wenn man den Sozialen Wohnungsbau in Berlin über die Zeit betrachtet, fallen also zwei sehr unterschiedliche Phasen auf: In den ersten 30 Jahren der Förderung garantierte die „Kostenmiete“ den EigentümerInnen eine hohe Rentabilität und die Finanzierungslast für die damit erwirtschafteten Gewinne wurden zwischen Mieter­Innen und SteuerzahlerInnen hin und her geschoben. Mit dem Eintritt in die Rückzahlphase ändert sich das grundlegend: Die exorbitanten Gewinnmöglichkeiten der Eigen-
AG Kostenmiete / November 2012
beispielhaus: kostete ca. 2 Mio Euro im bau (1977) 85% fremdkapital und 15% eigenkapital Die durchschnittliche Kostenmiete im sozialen Wohnungsbau liegt bei 13,- Euro. kostenmiete: Entsprechend höher sind dann die Fördersummen und die Bankengewinne.
eigentümer: + 2,5 Mio
eigentümer: gibt 15% eigenkapital kann bis zu 250% abschreiben
Bewilligung & Bau
beispielhaus kostet 2 Mio Euro
85% fremdkapital 1,7 Mio Euro 15% eigenkapital 300.000 Euro
mieter: 800.000 euro miete eigentümer: eigenkapitalverzinsung = 210.000 euro
Grund­ förderung
bewirtschaftungskosten 650.000 euro
eigentümer: eigenkapitalverzinsung = 210.000 euro
Anschluss­ förderung
bewirtschaftungskosten 750.000 euro
31-35 (2008-2012)
rückzahlphase (erste 5 jahre)
eigentümer: eigenkapitalverzinsung = 65.000 euro
bewirtschaftungskosten 250.000 euro
staat: 240.000 euro rückzahlung der aufwendungsdahrlehen
„Berliner Verhältnisse“: 10.000 Euro Miete für eine 50 qm grosse Sozialwohnung In München, Hamburg oder Frankfurt mag man es für einen Aprilscherz halten - in Berlin ist es die Realität: Der Vermieter einer im Fanny-Hensel-Kiez gelegenen Sozialwohnung erhöht die Kaltmiete auf das 2½-Fache des Bisherigen – und zwar rückwirkend für 27 Monate. Will der Mieter weiter wohnen bleiben, soll er im April das 22-Fache einer Monatsmiete bezahlen. Das sind für die 50,46 qm große Sozialwohnung 9.960,66 €. Das extreme Beispiel im Fanny-Hensel-Kiez am Anhalter Bahnhof zeigt, welcher Willkür die Mieterinnen und Mieter im Sozialen Wohnungsbau Berlins mittlerweile ausgesetzt sind. Doch wie kommt es überhaupt hierzu? 26
Wegfall der Anschlussförderung - Die Problem­ verlagerung auf die Mieterinnen und Mieter. Im Jahr 2003 beschloss der Berliner Senat, aus der Anschlussförderung, einer auf Dauer angelegten Mietsubventionierung von 28.000 Sozialwohnungen, auszusteigen. Und dies - entgegen warnender Stimmen - ohne jeden Kompromiss. Wirksame Vorkehrungen zum Schutz der betroffenen Mieterinnen und Mieter wurden hierbei nicht getroffen. Obwohl für die Wohnungen gegenwärtig keine Fördermittel mehr gezahlt werden, bleibt der Status „öffentlich gefördert“ für weitere Jahrzehnte erhalten. Dies ist in der Förderrichtlinie festgelegt, die zum Zeitpunkt der Bewilligung der Mietsubventionierung galt. Die Höhe der Miete richtet sich daher weiterhin nach dem für Sozialwohnungen geltenden Kostenmietensystem und nicht nach den im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete. Mittlerweile zählen die vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen Sozialwohnungen zu den teuersten Mietwohnungen Berlins. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die entfallenen Mietsubventionen nun durch die Mieterinnen und Mieter ausgeglichen werden sollen. Das kann für die Betroffenen bedeuten, dass sich die bisherige Miete in einem Schlag verdoppelt oder verdreifacht - und dies sogar rückwirkend für bis zu 27 Monate. Auf diese Weise ergeben sich dann Mietnachforderungen in fünfstelliger Höhe. Ohne das Zustandekommen der absurd hohen Kostenmieten im Sozialen Wohnungsbau Berlins zu hinterfragen, wurde das Problem also auf die Mieterinnen und Mieter abgewälzt. Nur in Berlin unbezahlbar Die Kostenmiete. Das Kostenmietensystem dient dem Schutz der in den Sozialwohnungen lebenden Mieterinnen und Mieter.
Sofern die Länder - wie auch Berlin - keine eigenen Vorschriften erlassen haben, richtet sich die Höhe der Miete nach dem „Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen“, das auch unter der Bezeichnung „Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG)“ bekannt ist. Hier ist in § 8 vorgeschrieben, dass die Miete von Sozialwohnungen nicht höher sein darf „als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete).“ Da die Miete also auf die zur Bewirtschaftung der Sozialwohnungen erforderlichen Kosten beschränkt ist, schützt die Kostenmiete die Sozialmieterinnen und Sozialmieter vor Überforderung. Das trifft für die gesamte Bundesrepublik zu - mit Ausnahme von Berlin. Im Gegensatz zu allen anderen Bundesländern übersteigen die Kostenmieten in Berlin die Mieten für freifinanzierte Wohnungen deutlich - und dies trotz derselben Gesetzeslage. Da sich die Kostenmiete hier nicht selten auf das Doppelte bis Dreifache der gegenwärtigen ortsüblichen Vergleichsmiete beläuft, scheint das Kostenmietensystem in Berlin geradezu ein Fluch der Mieterschaft zu sein. Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot Die „aufgeblähten“ Kosten. Das liegt nicht am Kostenmietensystem als solchem, sondern an den besonderen „Berliner Verhältnissen“, für die nicht selten die Bezeichnung „mafiös“ gebraucht wird. So wurden die Kosten für die Sozialwohnungen in der Bauphase unter Verstoß gegen das gesetzlich verankerte Wirtschaftlichkeitsgebot bewusst und geplant über das erforderliche Maß hinaus in die Höhe getrieben, weil auf diese Weise möglichst hohe Verlustzuweisungen für Steuersparmodelle realisiert wurden.1 Pervertierter Mieterschutz Das Leben auf einer Mietbombe. Da die Wohnungen ohne Anschlussförderung weiterhin dem Kostenmietensystem unterliegen, die Kostenmiete in Berlin aber so absurd hoch ist, verkehrt sich der Grundsatz des Mieterschutzes in sein genaues Gegenteil: Aus dem Schutzinstrument der Kostenmiete ist ein Instrument der Existenzbedrohung von Mieterinnen und
Mietern geworden. Auf diese Weise kann der Vermieter jederzeit einzelne oder alle Mieter mittels vorgeschobener Mieterhöhung loswerden.
Mittel sind für Berlin uneinbringlich verloren. Niemand rechnet damit, dass jemals auch nur ein Cent zurückgezahlt wird.
Sofern die Miete noch nicht in absurde Höhen geschnellt ist, bleibt ein jahrelanges Leben auf einer tickenden „Mietbombe“ und in Sorge. Jederzeit kann eine horrende, unbezahlbare oder doch zumindest in keinem angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnis stehende, vielleicht sogar rückwirkend ausgesprochene Mieterhöhung eintreffen, die das Ende der eigenen Wohnung bedeutet. Jedes an den Vermieter gerichtete Anliegen kann eine willkürliche Mieterhöhung zur Folge haben. Somit sind faktisch sämtliche Mieterschutzrechte außer Kraft gesetzt - ein deutschlandweit beispielloser Vorgang.
Obwohl Hypothekenkredite der bisherigen Eigentümer also auch mit Steuermitteln zurückgezahlt wurden bzw. werden, findet dies bei der Berechnung der Kostenmieten keine Berücksichtigung. Gegenüber den Mieterinnen und Mietern weisen die neuen Eigentümer die gelöschten Kredite weiterhin als offene Rechnungsposten aus. Auf diese Weise lassen sich die neuen Eigentümer von den Sozialmieterinnen und Sozialmietern öffentliche Mittel in Höhe von 387,3 Mio. € verzinsen.
Lastenfreie Übernahme zum Schnäppchenpreis Das „Renditeparadies“ für neue Eigentümer. Die vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen Eigentümer klagten gegen den Fördermittelstopp und verloren. Im Jahr 2006 entschied das Bundesverwaltungsgericht, dass kein Anspruch auf Fortsetzung der Förderung besteht. Mit Ausbleibenden der Subventionszahlungen verringerten sich die Mieteinnahmen, so dass die Eigentümer in vielen Fällen ihre Hypothekenkredite nicht mehr bedienen konnten. Infolgedessen wechselten die in finanzielle Schieflage geratenen Sozialwohnungen häufig den Eigentümer - sei es im Wege des freihändigen Verkaufs, der Zwangsversteigerung oder eines anderen Notverkaufs. Neue Eigentümer mit Kenntnis der speziellen Zusammenhänge nutzen nun das Kostenmietensystem, um Renditen zu erwirtschaften, die es im frei finanzierten Wohnungsbau so nicht gibt. Das Geschäftsmodell: Sozialwohnungen ohne Anschlussförderung wurden zu Schnäppchenpreisen gekauft (Beispiel Fanny-Hensel-Kiez: lastenfreier Erwerb der Wohnanlage für 3,162 Mio. €). Gegenüber den Mieterinnen und Mietern werden jedoch weiterhin die ursprünglichen Kosten für den Bau der Wohnungen in Anrechnung gebracht (hier: Verzinsung von 8,588 Mio. €). Hierdurch soll eine Eigenkapitalrendite erwirtschaftet werden, die um ein Vielfaches höher ist als die des Voreigentümers (hier: 31,5 % p.a. für den neuen Eigentümer vs. 4,5 % p.a. für den vormaligen Eigentümer. Das entspricht einer Renditesteigerung um das Siebenfache, vgl. hierzu die Grafik auf der nächsten Seite).
Mehrausgaben für den Landeshaushalt Die Folge von tatsächlich nicht entstehenden Kosten. Die Abrechnung „fiktiver“ Kosten ist nicht auf die vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen Sozialwohnungen beschränkt. Beispielsweise wird auch für die im Bonjour-Tristesse-Haus am Schlesischen Tor gelegenen Sozialwohnungen mit Anschlussförderung die Kostenmiete auf der Basis von zum Teil tatsächlich nicht entstehenden Kosten berechnet: Obwohl die Sozialwohnungen 2010 im Rahmen eines freihändigen Verkaufs lastenfrei für 2,735 Mio. € den Eigentümer wechselten, werden weiterhin die ursprünglichen Gestehungskosten in Höhe von 6,576 Mio. € in Anrechnung gebracht - und zwar sowohl gegenüber der Mieterschaft als auch gegenüber dem Land Berlin, das die fiktive Kostenmiete mit Steuermitteln heruntersubventioniert. Im Interesse der Allgemeinheit lassen diese Beispiele nur einen Schluss zu: Die „Berliner Verhältnisse“ bedürfen dringend einer grundlegen Korrektur.
Netzwerk mieterstadt.de Initiative Bonjour Tristesse-Haus berliner bündnis sozialmieter.de
Fussnoten: 1 Vgl. hierzu auch Audiodokumentation auf www.mieterstadt.de
Private Verzinsung von öffentlichen Mitteln Die „fiktiven“ Kosten. Berlin wird regelmäßig aus Bürgschaften für Hypothekenkredite in Anspruch genommen, die das Land in der Bauphase der Sozialwohnungen ohne Anschlussförderung einging. Bislang wurden aus dem Landeshaushalt 387,3 Mio. € an die Hypothekenbanken gezahlt2. Diese
zu „Nichts läuft hier richtig - Konferenz zum Sozialen Wohnungsbau in Berlin“ vom 13. November 2012, Arbeitsgruppe I, Vortrag von Prof. Dr. Johannes Ludwig. 2 Stand: 31.12.2012, vgl. Jahresbericht des Senats vom 31.07.2013 über die Umsetzung und Folgen der Einstellung der Anschlussförderung im öffentlich geförderten Wohnungsbau (Jahresbericht 2012), Drs. 17/1098, Seite 19.
finanzierungsmittel eigentümer 1
eigentümer 2 fiktive kosten
Fremdkapital 7,0 Mio euro 29
Fremdkapital 2,1 Mio euro Eigenkapital 1,6 Mio Euro
ite ! red löst K e e All n abg rde wu
Eigenkapital 1,0 Mio Euro
8,6 Mio Euro (Fiktiv)
31,5% p.a. rendite auf das eingebrachte eigenkapital
Beispiel für das Geschäftsmodell: Fanny-Hensel-Kiez. Es kommt zum freihändigen Verkauf und zum Eigentümerwechsel. Die Rendite auf das vom Eigentümer eingebrachte Eigenkapital steigt von 4,5 % p.a. auf 31,5 % p.a. Eigentümer 2 erwirtschaftet gegenüber Eigentümer 1 einen sieben mal höheren Reingewinn. Delikat: Die Investitionsbank Berlin (IBB) hat Eigentümer 2 einen Ankaufkredit in Höhe von 2,1 Mio. € gewährt.
Korrektur der „Berliner Verhältnisse“: Preisgünstige Sozialwohnungen trotz Fördermittelstopps Berlin will jetzt neue Sozialwohnungen bauen. Auch der Ankauf von neuen Belegungsrechten wird diskutiert. Gleichzeitig werden bestehende, mit immensen Steuermitteln finanzierte Sozialwohnungen samt ihrer gewachsenen Sozialstrukturen einfach abgeschafft. Begründet wird dies mit den ineffizienten Aufwendungen für ein System, das angeblich „ohnehin nicht mehr zu retten“ sei. Dabei könnte eine Korrektur der „Berliner Verhältnisse“ trotz Fördermittelstopps zu preisgünstigen Sozialwohnungen in der Innenstadt führen. Obwohl die Gesetzgebungskompetenz für den Sozialen Alternativen nie geprüft - Die unterlassene Wohnungsbau seit nunmehr acht Jahren beim Land liegt, Korrektur der „Berliner Verhältnisse“. Es ist nicht verständlich, weshalb vor der Verabschiewurden in Berlin die rechtspolitischen Möglichkeiten zur Korrektur der Berechnungsgrundlagen der Kosten- dung des Wohnraumgesetzes nicht geprüft wurde, ob die „Mietexplosionen“ im Sozialen Wohnungsbau durch eine mieten bislang nicht ausgelotet. die bestehenden Bindungen bewahrende Korrektur der Dabei ist eine Prüfung, ob die Kostenmieten um künst- Rechtsvorschriften für die Berechnung der Kostenmieten verhindert werden könnte. lich „aufgeblähte“ und „fiktive“ Kosten 1 bereinigt werden Mittlerweile hat die seitens des Senats beauftragte Ankönnen, auch deshalb dringend geboten, da sich bereits waltssozietät Freshfields Bruckhaus Deringer, die zuvor bei bestehender Rechtslage und ohne Zutun der Politik herausstellen könnte, dass schon heute preisgünstige So- schon bei der Ausarbeitung des Wohnraumgesetzes zu Rate gezogen wurde, im Rahmen einer Evaluierung des zialwohnungen in Berlin existieren. Gegenwärtig stellt Gesetzes die Auswirkungen ihrer eigenen Empfehlunsich die rechtliche Situation wie folgt dar: gen überprüft. Hierzu erklärte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt im Dezember 2013 im Ab§ 5 Wohnraumgesetz Berlin - Die Abschaffung von geordnetenhaus, dass bis heute „nicht geprüft“ wurde, „inbestehenden Sozialwohnungen. Auf die Mietsteigerungen bei den vom Wegfall der An- wieweit das Kostenmietsystem repariert werden kann, ohne dass hierbei die Belegungsbindung verloren geht“.2 schlussförderung betroffenen Sozialwohnungen und die hierauf folgenden Mieterproteste reagierend führte das Abgeordnetenhaus im Jahr 2011 das Wohnraumgesetz Dies muss im Interesse der Allgemeinheit nachgeholt Berlin (WoG Bln) ein. werden, denn eine Abschaffung von bestehenden Sozialwohnungen kann sich Berlin weder aus wohnungspolitiIn § 5 des Wohnraumgesetzes ist festgelegt, dass die schen noch aus finanzpolitischen Gründen leisten. Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr übersteigen darf, sofern es sich um Sozialwohnungen ohne Juristisch umstritten Anschlussförderung handelt, bei denen sich nach In- Der Einfrierungsgrundsatz. krafttreten des Gesetzes am 10.07.2011 die Eigentümer- Bei der Berechnung der Kostenmieten ist grundsätzlich von oder Gesellschafterverhältnisse ändern. den Aufwendungen auszugehen, die der Bewilligung der Mietsubventionierung ursprünglich zugrunde gelegt wurDie betroffenen Sozialwohnungen werden im Moment de (sog. Einfrierungsgrundsatz). Die „Einfrierung“ von Aufdes Eigentümer- oder Gesellschafterwechsels in das Ver- wendungen soll die Mieter vor Kostensteigerungen schütgleichsmietensystem überführt, so dass die mit immen- zen. Neue Eigentümer von Sozialwohnungen, die diese zu sen Steuermitteln erkauften Belegungsrechte des Landes Schnäppchenpreisen gekauft haben, verstehen hierunter unwiderruflich verloren gehen. Dafür, dass diese Sozi- jedoch eine Art Renditegarantie: Je höher die Aufwendunalwohnungen der wirtschaftlich günstigsten Nutzung gen ursprünglichen einmal waren, tatsächlich jedoch nicht durch die neuen Eigentümer zugeführt werden, wird we- mehr entstehen, desto höher verspricht die mit der Überder für die Mieter noch für das Land eine wie auch immer nahme der Sozialwohnungen verbundene Rendite zu sein. geartete Gegenleistung erbracht. Eine höchstrichterliche Entscheidung liegt hierzu - „trotz der Bedeutung dieses […] Rechtskontextes“3 - nicht vor.
Zudem sind Mieterhöhungen über die Kostenmieten hinBegrenzung auf tatsächlich entstehende Kosten aus für die nächsten Jahrzehnte ausgeschlossen. Die Einschätzung der Investitionsbank Berlin. Sollte gerichtlich verfügt werden, dass die neuen Eigen- In einem zweiten Schritt wird sowohl für vergangene als tümer bei der Berechnung der Kostenmieten „nur“ die ih- auch für zukünftige Eigentümer- oder Gesellschafternen tatsächlich entstehenden Aufwendungen in Anrech- wechsel von Sozialwohnungen gesetzlich klargestellt, nung bringen dürfen, hätte dies - vereinfacht betrachtet dass bei der Berechnung der Kostenmieten an die Stelle - zur Folge, dass „die Durchschnittsmieten zumindest bei den der ursprünglichen Entstehungskosten - den sogenannten Immobilien ohne Anschlussförderung in einigen Fällen auf „Gesamtkosten“ - die Erwerbskosten für diese Wohnungen Beträge von 4,50 € bis 6,00 €/m2 Wohnfläche gesenkt (!!!) treten, sofern diese geringer sind als die Gesamtkosten. werden müssen - ohne Mietererhöhungsmöglichkeiten in den Außerdem wird gesetzlich festgelegt, dass ein Anstieg nächsten Jahrzehnten […]“. Dieser Ansicht ist jedenfalls der Kostenmiete infolge weiterer Eigentümer- oder Geein ehemaliger Leiter der Abteilung „Förderung Miet- sellschafterwechsel oder infolge von Rückabwicklungen wohnungen“ der Investitionsbank Berlin (IBB) in einem von Veräußerungsvorgängen ausgeschlossen ist. Das bedeutet, dass die jeweils geringsten Kosten - seien dies Fachartikel.4 die Gesamtkosten oder die Erwerbskosten - mit dem Ziel Wenn bei der Berechnung der Kostenmieten keine „fikti- „eingefroren“ werden, dass sich jeder Eigentümer- oder ven“ Kosten in Anrechnung gebracht werden dürften, die Gesellschafterwechsel ausschließlich mietpreissenkend Kostenmieten also auf tatsächlich entstehende Kosten auswirken kann. Hierdurch wird sichergestellt, dass sich begrenzt wären, stünden in Berlin „in den nächsten Jahr- die Spekulation mit Sozialwohnungen nicht mehr lohnt. zehnten“ - bis in die 2040er bzw. 2050er Jahre - bereits heute bestehende Sozialwohnungen zur Verfügung, die Dieses Vorgehen bietet sich insbesondere für Sozialwohfür sehr viele Menschen erschwinglich und für die Job- nungen an, bei denen es in der Vergangenheit bereits einen Eigentümer- oder Gesellschafterwechsel infolge eines center geradezu ein Geschenk wären. Notverkaufs gab und sich etwaig drohende weitere Veräußerungen nicht mehr auf den Landeshaushalt auswirken Mieterhöhungen über die Kostenmieten hinaus können. In diesen Fällen werden die Kostenmieten mit Die Empfehlung der Investitionsbank Berlin. Bei Eintreten dieses für die neuen Eigentümer offenkun- Wirkung auf die Zukunft um „fiktive“ Kosten bereinigt dig als wirtschaftliche Katastrophe angesehenen Szena- und dies ohne jede Belastung des Landeshaushalts. rios – man beachte im vorstehenden Zitat die drei Ausrufezeichen – rät der ehemalige Abteilungsleiter der IBB: Reparatur des „Berliner Systems“ der Kostenmiete „Diese Immobilien bzw. Gesellschaftsanteile müssten dann Die Einrichtung einer Enquête-Kommission. schnell veräußert werden, um das sofortige Ende (§ 5 WoG Seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 darf das Abgeordnetenhaus von Berlin verfassungskonforme RepaBln) der Mietpreisbindung zu erreichen“.5 raturen jeder Art am „Berliner System“ der Kostenmiete In dem Moment also, wenn die ortsübliche Vergleichsmie- vornehmen. Aller Voraussicht nach könnten die Kostente die Kostenmiete übersteigt und sich das Kostenmieten- mieten auch um die künstlich „aufgeblähten“ Kostenansystem mietpreisbegrenzend auswirkt, können Vermieter sätze bereinigt und so weitere preisgünstige Sozialwohvon Sozialwohnungen ohne Anschlussförderung den für nungen für die Allgemeinheit gesichert werden. Eine ihre Wohnungen weiterhin geltenden Status „öffentlich gewissenhafte Prüfung aller zur Verfügung stehenden gefördert“ mit sofortiger Wirkung ablegen und in das Ver- Möglichkeiten für eine umfassende und nachhaltige gleichsmietensystem wechseln. Durch die vermieterseits rechtspolitische Neuausrichtung des Sozialen Wohjederzeit mögliche Aufgabe des ansonsten für weitere nungsbaus im Bestand könnte durch Einrichtung einer Jahrzehnte geltenden Kostenmietensystems kann die Mie- Enquête-Kommission realisiert werden. te also über die Kostenmiete hinaus erhöht werden. Netzwerk mieterstadt.de Preisgünstige Sozialwohnungen trotz Fördermittelstopps - Die Empfehlung des Netzwerks mieterstadt.de Fussnoten: Das ist weder im Interesse der Mieter noch der Steuerzah- 1 Vgl. hierzu auch Beitrag „Berliner Verhältnisse“ ab Seite 26. ler. Zwecks Sicherung von preisgünstigen Sozialwohnun- 2 So der Referatsleiter IV A der Senatsverwaltung gen trotz Fördermittelstopps empfiehlt der gemeinnützi- für Stadtentwicklung und Umwelt, Herr T. Brand, ge Verein mieterstadt.de - Netzwerk für soziales Wohnen im Bauausschuss des Abgeordnetenhauses und bürgernahe Stadtentwicklung e.V. die folgenden So- am 04.12.2013, vgl. Wortprotokoll BauVerk 17/35, S. 22. fortmaßnahmen zu ergreifen: 3 So Herr Prof. Dr. M. Kaufmann, Sozietät Freshfields Bruckhaus Deringer, im Bauausschuss des Abgeordnetenhauses am 04.12.2013
In einem ersten Schritt wird § 5 Wohnraumgesetz Berlin außer Kraft gesetzt. Dies hat zur Folge, dass die noch für weitere Jahrzehnte geltenden und mit immensen Steuermitteln erkauften Belegungsrechte des Landes für Sozialwohnungen ohne Anschlussförderung erhalten bleiben.
im Hinblick auf die Nichtzulassung der Revision bzgl. zweier den Einfrierungsgrundsatz bestätigender Entscheidungen des LG Berlin, vgl. Wortprotokoll BauVerk 17/35, S. 7. 4 Vgl. DAS GRUNDEIGENTUM 2013 [8], 527, 532 5 A.a.O.
„Der Gesetzgeber könnte hier selbstverständlich eingreifen…“
Über eine rechtspolitische Neuausrichtung des Sozialen Wohnungsbaus im Bestand
Bereits vor Jahrzehnten wurde darüber berichtet, dass besondere „Berliner Verhältnisse“ dazu führten, dass die Kosten für die Errichtung von Sozialwohnungen bewusst und geplant in die Höhe getrieben wurden, um auf diese Weise möglichst hohe Verlustzuweisungen für Steuersparmodelle zu generieren. Bis heute wurde nicht untersucht, welche rechtlichen und welche rechtspolitischen Konsequenzen hieraus zu ziehen sind. Dabei sind die damaligen „Berliner Verhältnisse“ für die Lösung des aktuellen Problems der „explodierenden“ Mieten im Sozialen Wohnungsbau von zentraler Bedeutung. Hierzu führte mieterstadt.de - Netzwerk für soziales Wohnen und bürgernahe Stadtentwicklung e.V. mit Herrn Prof. Dr. Martin Schwab, der an der Freien Universität Berlin die Professur für Bürgerliches Recht, Verfahrens- und Insolvenzrecht innehat, im Februar 2014 das folgende Gespräch. Netzwerk mieterstadt.de: Als die Sozialwohnungen errichtet wurden, die heute wegen mehr oder minder unerschwinglicher Mieten Schlagzeilen machen, galt das II. Wohnungsbaugesetz. Dieses legte in § 1 fest, dass die Schaffung von Wohnraum nur dann staatlich gefördert werden sollte, wenn die zu schaffenden Wohnungen „nach Größe, Ausstattung und Miete oder Belastung für die breiten Schichten des Volkes bestimmt und geeignet sind (sozialer Wohnungsbau)“. Heute sehen sich die Mieterinnen und Mieter dieser Sozialwohnungen mit einer Kostenmiete von bis zu 21 €/qm konfrontiert, was ca. dem Dreifachen der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Prof. Dr. Schwab: Das Wohnraumförderungsgesetz, welches das II. Wohnungsbaugesetz abgelöst hat, schreibt ausdrücklich vor, dass der Mietpreis unterhalb desjenigen Mietpreises liegen soll, der für freifinanzierte Wohnungen bezahlt wird. Das II. Wohnungsbaugesetz enthält einen ganz ähnlichen Leitgedanken: Dort ist von einer ausreichenden Versorgung aller Bevölkerungsschichten die Rede, namentlich derjenigen, die sich nicht selbst mit Wohnraum versorgen können. Dazu passen Kostenmieten von 21 €/qm eindeutig nicht. Angesichts dieser Rechtslage ergibt sich die Frage: Wie konnte es zu solchen Kostenmieten überhaupt kommen? Wie konnten Mieten in dieser Höhe durch den öffentlichen Förderer jemals bewilligt werden? Wie wir wissen, werden die Mieten von der Kostenmiete aus auf die „Mietermiete“ herunter subventioniert. Je nachdem, ob die Fördermittel in einem Schlag entfallen oder Schritt für Schritt abgebaut werden, sieht sich der Mieter dann früher oder später mit der hohen Kostenmiete konfrontiert. Jetzt stellt sich die Frage: Entspricht eine solche Miethöhe dem Ziel des Sozialen Wohnungsbaus oder müssen
wir an jenen Faktoren ansetzen, die zu dieser Miethöhe geführt haben, um sie rechtlich zu hinterfragen? Netzwerk mieterstadt.de: Bei der Veranstaltung „Nichts läuft hier richtig“ im November 2012 wurde darüber berichtet, dass der Berechnung der Kostenmiete oft künstlich „aufgeblähte“ Kostenansätze aus der Bauphase der Häuser zugrunde liegen. Auf der Basis dieser Kostenansätze wurden die Fördermittel bewilligt. Wurde die Kostenmiete damit nicht amtlich genehmigt, so dass nun alle Beteiligten daran gebunden sind? Prof. Dr. Schwab: Um die Frage zu beantworten, müssen wir einen Blick ins öffentliche Recht wagen: Hat die Bewilligung der Kostenmiete durch den Fördermittelgeber – damals war das die Wohnungsbaukreditanstalt Berlin, heute ist das die Investitionsbank Berlin - eine Bindungswirkung für das Rechtsverhältnis zwischen dem Sozialmieter und seinem Vermieter? - Wenn man sich die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte dazu anschaut, muss man ganz eindeutig sagen: Nein. Die bewilligte Kostenmiete bildet nur die Grundlage für den Förderbescheid. Das heißt aber noch lange nicht, dass der Mieter diese Miete tatsächlich auch hinnehmen muss, wenn er jetzt findet, dass die hier angesetzten Kosten nicht wirtschaftlich waren. Wir müssen bedenken, dass die Kosten, welche der Kostenmiete zugrunde gelegt werden, nach der II. Berechnungsverordnung wirtschaftlich sein müssen. Waren sie das nicht, hat der Mieter die Möglichkeit, in einem Rechtsstreit mit dem Vermieter darauf zu dringen, dass weniger Miete bezahlt wird. Er kann sagen, diese Kosten waren aufgebläht; ich, der Mieter, muss sie nicht mittels der Miete refinanzieren. Netzwerk mieterstadt.de: Sprechen wir über den Wegfall der Anschlussförderung. Nach Bekanntwerden der
drastischen Mieterhöhungen wurde im Juli 2011 vom Berliner Abgeordnetenhaus das Wohnraumgesetz Berlin (WoG Bln) als Korrektiv installiert. Prof. Dr. Schwab: Ich habe meine Zweifel, ob mit dem Wohnraumgesetz der Stein der Weisen gefunden wurde. Der Übergang in das Vergleichsmietensystem ist nur für den Fall vorgesehen, dass der Eigentümer wechselt. Findet ein solcher Wechsel nicht statt, so bleibt es dabei, dass dem Mieter irgendwann die hohe Kostenmiete droht. Und wenn man sich überlegt, dass der Soziale Wohnungsbau früher mit Milliardensummen gefördert worden ist, bleibt volkswirtschaftlich ein schaler Beigeschmack: Man hat damals Steuergelder eingesetzt und sich zwei Gegenleistungen der Investoren erkauft, nämlich Belegungsbindung und Mietpreisbindung. Die Belegungsbindung hat man bereits 2003 ausgesetzt, als der Ausstieg aus der Anschlussförderung beschlossen wurde. Von der Mietpreisbindung – die man ja vielleicht auch anders gestalten könnte als mit überhöhten Kostenmieten – hat man sich jetzt mit dem Erlass des Wohnraumgesetzes verabschiedet. Im Prinzip hat man die Vorteile, die man sich mit Steuermitteln erkauft hat, leichtfertig wieder hergeschenkt. Nach einer planvoll durchdachten Wohnungspolitik hört sich das nicht unbedingt an. Netzwerk mieterstadt.de: Hierzu haben wir folgenden Beispielfall: Für die Sozialwohnungen in der Greifenhagener Straße im Prenzlauer Berg wird eine Anschlussförderung nicht gewährt; einen Eigentümerwechsel hat es nicht gegeben. Der überwiegende Teil der Mieterinnen und Mieter konnte die ab Dezember 2011 um ca. 60% erhöhte Grundmiete von 9,66 €/qm finanziell nicht verkraften, weshalb sie ihre Wohnungen aufgeben und wegziehen mussten. Prof. Dr. Schwab: Der Gesetzgeber könnte hier selbstverständlich eingreifen: Er könnte zum Beispiel bei den historischen Kosten ansetzen, die für die Errichtung der Sozialwohnungen ursprünglich aufgewendet wurden. Er könnte eine Vermutung des Inhalts ins Gesetz schreiben, dass diese Kosten nicht wirtschaftlich waren, wenn nachweislich Anreize bestanden, die Bauten zu überhöhten Kosten hochzuziehen. Damit würde er natürlich seiner eigenen Politik von damals den Bankrott erklären; aber es wäre eine Möglichkeit, diesen Menschen zu helfen. Der Berliner Landesgesetzgeber könnte auch vorschreiben, dass die Miete nicht auf einen Schlag auf die volle Kostenmiete erhöht wird, sondern nur schrittweise. Der Gesetzgeber ist allerdings an Artikel 14 des Grundgesetzes, die Eigentumsgarantie, gebunden. Dieses Grundrecht gewährleistet dem Vermieter das Eigentum und dem Mieter den Besitz an der Mietwohnung. Der Gesetzgeber darf keine Regelung schaffen, die auf Seiten des Vermieters zu einem dauerhaften Verlustgeschäft führt. Der Gesetzgeber darf aber sehr wohl vorschreiben, dass zum Beispiel künstlich aufgebauschte Kosten vom Mieter nicht bezahlt werden dürfen. Denn solche Kosten sind
das Privatvergnügen des Vermieters und hatten damals auch steuerliche Gründe. Das Bundesverfassungsgericht hat ausgesprochen, dass die Sozialbindung des Eigentums beim öffentlich geförderten Wohnungsbau strenger greift als beim frei finanzierten. Netzwerk mieterstadt.de: Zur Mietenbegrenzung im Sozialen Wohnungsbau wird derzeit auch die Einführung einer Richtsatzmiete diskutiert. Als Gegenargument wird ins Feld geführt, dass hiermit ein grundgesetzwidriger Eigentumseingriff verbunden sei. Besonderes Gewicht bekommt dieser Einwand, wenn die Anschlussförderung entfallen ist und der Vermieter Schwierigkeiten hat, die Baukosten zu refinanzieren. Einmal unterstellt, dass für den Bau von Sozialwohnungen tatsächlich die Kosten über das wirtschaftlich erforderliche Maß hinaus bewusst und geplant in die Höhe getrieben wurden: Welche Konsequenzen hätte dies? Prof. Dr. Schwab: Die Konsequenzen wären verfassungsrechtlich gravierend: Artikel 14 Grundgesetz verbietet Mietpreisbremsen, die zu einem Dauerverlustgeschäft des Vermieters führen, natürlich nur unter der Voraussetzung, dass auch wirtschaftlich gebaut wurde. In dem Moment, in dem die Kosten „aufgebläht“ werden, sehe ich keinen Grund, warum ausgerechnet ein Sozialmieter diese Miete bezahlen soll und das auch noch verfassungsrechtlich in Stein gemeißelt sein soll. Netzwerk mieterstadt.de: Wenn aus juristischer Sicht ein Szenario aufgezeigt werden sollte, wie die Mieten im bestehenden Sozialen Wohnungsbau langfristig gesenkt werden könnten… Prof. Dr. Schwab: … müssten wir zunächst die Gründe erforschen, die es möglich machen, dass Quadratmetermieten von zum Beispiel 5 € auf einmal zu Quadratmetermieten von zum Beispiel 13 € aufsteigen. Inwiefern haben sich da tatsächlich die steuerlichen Anreize für überteuertes Bauen niedergeschlagen? Wir müssen ferner nach rechtlichen Gestaltungsmitteln fragen: Wie reagieren wir etwa auf den Umstand, dass viele Förderimmobilien nach dem Wegfall der Anschlussförderung vom bisherigen Eigentümer nicht mehr bewirtschaftet werden konnten und daher von neuen Investoren zum Schnäppchenpreis erworben wurden? Hier wartet viel Arbeit auf die Berliner Politik, die im Interesse der betroffenen Mieter und Eigentümer erstens sehr sorgfältig und zweitens partei- und fraktionsübergreifend geleistet werden sollte. Das Untersuchungsprogramm ist anspruchsvoll. Vorteilhaft wäre daher die Einrichtung einer Enquête-Kommission.
Die Fotos zeigen eine Wohnanlage in der Greifenhagener Straße im Prenzlauer Berg im Herbst 2011 und im Frühjahr 2013.
Die Richtsatzmiete im Sozialen Wohnungsbau Instrument zum Ausgleich von Mietverzerrungen im Sozialen Wohnungsbau Momentan wird im Berliner Sozialen Wohnungsbau die so genannte Kostenmiete zur Grundlage für die Mietenberechnung genommen. Diese problematische Mietenbildung hat mit dem Wohnwert und dem ursprünglichen Zweck des öffentlich geförderten Wohnungsbaus nichts mehr zu tun. Die Einführung einer Richtsatzmiete die unterhalb des Mietspiegels liegt, verändert die Rahmenbedingungen hin zu einer öffentlich-rechtlich festgelegten Höchstgrenze. Die Möglichkeit einer Senkung bereits zu hoher Mieten bleibt zu prüfen. 1. Hintergrund Die Mietensituation im bestehenden Sozialen Wohnungsbau ist aus folgenden Gründen problematisch: 40
1. Mindestens ein gutes Drittel der noch vorhandenen Sozialwohnungen kann seine Versorgungsfunktion nicht erfüllen, weil die Mieten über dem Niveau freifinanzierter Vergleichswohnungen liegen bzw. für den eigentlichen Berechtigtenkreis des Sozialen Wohnungsbaus, die Haushalte mit Wohnberechtigung, nicht zu finanzieren sind. 2. Aufgrund des Kostenmietenprinzips und der dadurch bedingten Anbindung an die historischen (Finanzierungs-)Kosten gibt es innerhalb des Sozialen Wohnungsbaus erhebliche Unterschiede im Mietniveau, die nichts mit dem Wohnwert zu tun haben. 2. Begriffsbestimmung „Richtsatzmiete im Sozialen Wohnungsbau“ Der Ausstieg aus dem Kostenmietprinzip und einer teuren und sozialpolitisch ineffektiven Förderung ist der richtige Weg, wenn die besondere soziale Funktion der Sozialwohnungen dabei gewahrt und langfristig gesichert wird. Nach Auffassung des BMV ist dies mit einer politisch durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt mit Unterstützung der IBB festgelegten Richtsatzmiete möglich. Es handelt sich dabei ausdrücklich nicht um eine veränderte Version der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern um eine öffentlich-rechtlich festgelegte Höchstgrenze, die demgemäß auch bei Wiedervermietung von Wohnraum in Form eines preisrechtlich zulässigen Oberwertes gilt. Die Festlegung der Richtsatzmiete soll in einer nach Baualter, Lage und Ausstattung differenzierten Tabelle erfolgen. Die Mietwerte sollen sich an den Mittelwerten des Mietspiegels orientieren, allerdings unter Berücksichtigung eines mindestens 10%-igen Abschlages, der mit der niedrigeren Einkommen der Mieter in Sozialwohnungen (Belegungsbindung) begründbar ist. Die Abschlagsdiffe-
renzierung soll nach stadtentwicklungspolitischen und sozialpolitischen Kriterien erfolgen. Als Maßstab bieten sich jedoch nicht die analogen Baualtersklassen des Mietspiegels an, weil diese freifinanzierten Wohnungsbestände von der Miethöhe, dem Ausstattungsstandard und der Lage ein besonderes Nischenprodukt des Berliner Wohnungsmarktes sind. Empfehlenswert wäre daher eine Orientierung an den freifinanzierten Beständen der Baujahre 1950 bis 1972 und 1973 – 1990 im Ostteil der Stadt. Die Fortschreibung der Mietwerte kann in differenzierter Form mit den turnusmäßigen Fortschreibungen des Mietspiegels synchronisiert werden. Mit der Richtsatzmiete wird die Bindung an die historischen Kosten abgelegt. Dies ist wegen der oft problematischen Mietenbildung im bisherigen System vertretbar. So haben die tatsächlichen Kosten z.B. bei Erwerb bestehender Sozialwohnungen nichts mehr mit der ursprünglichen Kostenmietberechnung zu tun, die aber nach überwiegender bisheriger Rechtsprechung wegen des Einfrierungsgrundsatzes zur konkreten Mietenbildung gegenüber dem Mieter anwendbar bleibt. Eine besondere Problematik ergibt sich bei der Festlegung der Mietwerte hinsichtlich des Umgangs mit Miethöhen, die die Richtwerte bereits überschritten habe. Ein Mietsenkungsanspruch dürfte nicht generell unwirksam sein, muss sich aber einer Prüfung unterziehen, ob die Eingriffstiefe hinsichtlich einer angemessenen Eigenkapitalverzinsung zulässig ist.
3. Rechtliche Zulässigkeit Nach einem von der damaligen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Auftrag gegebenen Gutachten zur Verfassungsmäßigkeit von § 10 Abs.9 des Entwurfs vom 8.6.2010 für ein Wohnraumförderungsgesetz des Landes Berlin, erstellt durch die Rechtsanwaltskanzlei Freshfields, Bruckhaus, Deringer, ist eine Richtsatzmiete verfassungsrechtlich zulässig. Bedenken werden allerdings für die Anwendung von Richtsatzmieten für die 28.000 Sozialwohnungen vorgetragen, die nach einem Be-
schluss des Berliner Senats und des Abgeordnetenhauses ab 2003 keine Anschlussförderung mehr nach der ersten 15-jährigen Grundförderphase erhalten haben. 4. Die Festlegung der Richtsatzmiete im Konzept des Berliner Senats Mit dem Entwurf für ein Wohnraumförderungsgesetz des Landes Berlin vom 8.6.2010 wurde in § 10 Abs.9 die Einführung einer Richtsatzmiete in Erwägung gezogen. Der Entwurf enthielt einen Prüfauftrag, der auch einen sozialpolitisch gebotenen Abstand zur Vergleichsmiete (10% unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete) beinhaltete (s.o.). Mit der Verabschiedung des Gesetzes über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin (Wohnraumgesetz Berlin - WoG Bln), vom 1. Juli 2011 (GVBl. 2011, S. 319 vom 9.7.2011) hat sich Berlin vom Konzept der Richtsatzmiete verabschiedet, denn es fand keinen Eingang in die beschlossenen Vorschriften, trotz der wohlwollenden Begutachtung hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit.
5. Anwendung von Richtsatzmieten in den Förderprogrammen der Bundesländer Durch ein Wohnraumfördergesetz sind bislang nur in Baden-Württemberg nach Umsetzung der Föderalismusreform Richtsatzmieten zur Anwendung gekommen. So wird die zulässige Höchstmiete für Sozialwohnungen in Stuttgart nach Abschaffung der Kostenmiete für öffentlich geförderte Wohnungen in Baden-Württemberg zum 1. Januar 2009 durch eine städtische Satzung bestimmt (http://www.stuttgart.de/hoechstmieten). Ab dem Jahr 2011 werden die ausgewiesenen Höchstmieten mit den Mietpreissteigerungen der jeweiligen Mietspiegel fortgeschrieben (http://www.stuttgart.de/item/ show/170038/1/publ/19073).
Reiner Wild Berliner Mieterverein e.V. (BMV)
gemeinwohlorientiert und nachhaltig Berlin braucht einen gemeinwohl­orientierten Wohnungssektor: Für eine „Wohnungsgemeinnützigkeit“ nach aktuellen Bedingungen
Nach dem Wiederaufbau ging es in den 1960er und 1970er Jahren um die Schaffung preiswerter Wohnungen, „die nach Größe, Ausstattung und Miete (Lasten) für die breiten Schichten des Volkes bestimmt und geeignet sind (sozialer Wohnungsbau)“ (§ 1 vom II. Wohnungsbaugesetz – WoBauG von 1956 bis 2001). Hinter der zeitlichen Beschränkung der öffentlichen Förderung stand die Vorstellung, dass im Zuge des sogenannten ‚wirtschaftlichen Wachstums‘ alle Einkommen immer steigen würden und auch die Arbeitslosigkeit bald überwunden sei und daher dann alle Menschen auch ‚normale‘ Mieten zahlen könnten. Daher wurden schließlich Fördersysteme entwickelt, die politisch gewollt von vornherein durch Abbau der Subvention ständige Mietsteigerungen vorsahen (sog. degressive Förderung). Dass dann am Ende eine unbezahlbare Miete stehen würde, wenn die Einkommen nicht auch so schnell steigen würden, war nicht berücksichtigt worden. Nach Auslaufen der Bindungen von Sozialwohnungen durch planmäßige Rückzahlung in ca. 35 Jahren können die Wohnungen frei vermietet und verwertet werden. Bis Ende der 80er Jahre wurde darauf hingewiesen, dass von dem Auslaufen der Mietpreis- und Belegungsbindungen nur die privaten Bauherren, z.B. neben vermögenden Privatpersonen auch Versicherungen und andere Träger, profitieren würden, denn die großen Wohnungsbestände der (damaligen) gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften stünden ja auch nach Auslaufen der Bindungen wegen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) als preiswerter Bestand zur Verfügung. Das ist 1989 jedoch abgeschafft worden. Die noch bestehenden Sozialwohnungen in Berlin sind durch den Abbau der öffentlichen Förderung inzwischen so teuer geworden, dass sie für die ursprüngliche Zielgruppe unbezahlbar geworden sind. Wäre das WGG 1989 nicht aufgehoben worden, hätten die zentralen Eckpunkte dieses Gesetzes einige aktuelle Probleme auf dem Berliner Wohnungsmarkt verhindert: • Im sog. Kostenmietrecht war nur eine Miete zulässig, die „den Betrag nicht überschreitet, der zur Deckung der laufenden Aufwendungen nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung im Jahr der Bezugsfertigkeit erforderlich ist.“ Auch künftige Mieterhöhungen waren nach diesem Prinzip klar geregelt: „Ändern sich die laufenden Aufwendungen, so ändert sich der angemessene Mietpreis entsprechend.“ (beides in § 13 Abs. 1 WGG-DV). Eine Orientierung an „Marktmiete“ oder „Vergleichsmiete“ war auch dann nicht vorgesehen, wenn die Preisbindung der öffentlichen Förderung durch Darlehensrückzahlung nicht mehr galt.
• Die Eigentümer von Wohnungsunternehmen konnten nur 4 % maximal Gewinnausschüttung erhalten, alle anderen Erträge mussten wieder reinvestiert werden (Instandhaltung oder z.B. Modernisierung ohne Mieterhöhung). • Wird ein Wohnungsunternehmen verkauft, darf der Eigentümer nur die eingezahlten Einlagen (Eigenkapital) zurückerhalten, Verkaufsüberschüsse wären anderen gemeinnützigen Wohnungsunternehmen zu übertragen. Dieser Vermögensschutz hätte faktisch alle großen Wohnungsverkäufe der vergangenen Jahre verhindert! Im Gegenzug zu diesen und anderen rechtlichen Bindungen wurden die gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften, vergleichbar den gemeinnützigen Vereinen, weitgehend von Steuern befreit. Heute schauen viele neugierig auf österreichische Städte wie Salzburg oder Wien, wo ein großer sehr preiswerter gemeinwohlorientierter Wohnungsbestand der Kommunen unter dem dort immer noch geltenden Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz sogar energetisch mit nur minimalen Mietsteigerungen modernisiert wird. Ein neues Bundesgesetz zur steuerlichen Förderung von Wohnungsunternehmen ist dringend notwendig, um endlich einem gemeinwohlorientierten Wohnungssektor zu schaffen, der sich vor allem auf kommunale und andere gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen stützt. Die Steuerbefreiung sollte für Wohnungsunternehmen gelten, wenn • sie ihren gesamten Bestand als Belegrecht der Kommune zur Verfügung stellen, • der verbliebene öffentlichen Bestand von Städten,
Kreisen und Ländern als öffentliches Vermögen per Gesetz dem neuen Gemeinnützigkeitsrecht unterstellt und zu einem stiftungsähnlichen unveräußerlichen Vermögen umgewandelt wird, das durch entsprechende soziale Bindungen dauerhaft der Wohnraumversorgung von am Wohnungsmarkt besonders benachteiligten Haushalten dienen muss. • die Miete sich an den tatsächlichen Kosten (einschließlich einer Instandhaltungsrücklage) orientiert, Gewinnausschüttungen auf 4% auf das Eigenkapital begrenzt, die Instandhaltungsverpflichtung erfüllt und den Mieterinnen und Mietern gegenüber nachgewiesen wird • Zur Sicherung der gewachsenen Nachbarschaft kann auch eine einkommensabhängige Miete eingeführt werden, deren Summe in der Wohnanlage sich ebenfalls an den Kosten orientiert • Eine wesentliche Bedingung für die wirtschaftliche Stabilität und die sozialen Orientierung dieser steuerbefreiten Unternehmen ist die Einführung der Mietermitbestimmung. Es werden Mieterorgane durch Wahl von den Siedlungen über die Stadtteile bis zur Unternehmensebene gebildet, die Investitionsentscheidungen (Neubau, Modernisierung, große Instandhaltungsprogramme) der Geschäftsführungen
mitzuentscheiden haben. Auskunfts- und Kontrollrechte sowie eine Vertretung im Aufsichtsrat sichern die Interessen der MieterInnen in diesen gemeinnützigen oder gemeinwohlorientierten Wohnungsgesellschaften. • Die Steuerbefreiungen (Körperschaft- und Gewerbesteuer, Grundsteuer und Grundwerbsteuer u.ä.) sollen dazu führen, dass Erträge für künftige Instandhaltungen zurückgelegt werden können und dass die durch Wegfall von Steuern höheren Erträge für den Ankauf preiswerter Mietwohnungen aus Privatbesitz eingesetzt werden können. Es soll ein öffentliches Vermögen entstehen, das der politischen Kontrolle durch die gewählten Körperschaften unterliegt, so dass der Versorgungsauftrag kontrolliert wird. Durch Kontroll- und Mitentscheidungsrechte der MieterInnen soll der Verkauf öffentlichen Wohnungsvermögens (sog. Privatisierung) verhindert werden und sich künftige Modernisierungen an den Ansprüchen und der Zahlungskraft der MieterInnen orientieren.
Jan Kuhnert KUB Kommunal- und Unternehmensberatung GmbH
Niedrige Mieten, ohne Banken und mit Balkon Sozialer Wohnungsbau: In Deutschland fehlen rund 4 Millionen Wohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen. Das österreichische Bundesland Salzburg macht mit seinem Wohnbaufonds vor, wie ein nachhaltiger Sozialer Wohnungsbau geht. Und in Berlin machen sich die Mieter/innen am Kottbusser Tor die grundsätzlichen Gedanken, die sich eigentlich die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung machen müsste
tet. „Im Jahr 2005 stand das Land Salzburg mit 1,5 Milliarden Euro Schulden in der Wohnbauförderung da. Deshalb haben wir das System seit 2006 komplett umgestellt und uns von der Finanzierung über private Banken verabschiedet.“ Damals ein gewagter Schritt. Stattdessen wurde ein „revolvierender Fonds“ etabliert, der beim Land Salzburg angesiedelt ist und einzig dem Zweck dient, Wohnraum zu schaffen. Die meist gemeinnützigen Bauträger holen sich ihre Kredite zum Bau der Häuser nicht mehr bei der Bank, sondern bekommen das Geld aus dem Fonds. So gehen die Einnahmen aus den Mieten nicht mehr indirekt über die Zinszahlungen an die Banken, sondern die Zinsen und Tilgungen werden an den Wohnbaufonds zurückbezahlt. „Was bisher die Banken verdient haben, fliest nun in billiAuch beim Neubau gelingen den kommunalen Wohnbau- gere Mieten und mehr Bauvolumen“, so Blachfellner. Unternehmen in Salzburg beeindruckende Erfolge. So entstand in der Nähe des Hauptbahnhofs ein neues Quar- Das Geld zum Aufbau des Fonds stammt unter anderem tier: das Stadtwerk Lehen. Im Erdgeschoss der architek- aus den 113 Millionen Euro jährlichen zweckgebundenen tonisch anspruchsvollen und nach neusten Kriterien für Zuschüssen des Bundes und Mitteln der EU für umweltEnergieeffizienz errichteten Gebäude ist Platz für „Kunst, relevante Investitionen. Und vor allem aus der MöglichKultur und Soziales“. Doch der eigentliche Clou ist, dass keit, „als staatlicher Fonds mit gemeinnütziger Zielsethier in den oberen Stockwerken keine Luxuswohnungen zung Gelder von der Bundesbank für zur Zeit niedrigste für Gutverdiener, sondern von der gemeinnützigen Salz- Zinssätze zu bekommen“, so der Landrat. Auf diese Weiburger Wohnbaugesellschaft (gswb) 292 geförderte Miet- se können aus dem Salzburger Wohnbaufonds je nach wohnungen im Sozialen Wohnungsbau errichtet wurden. Förderart zinsgünstige Kredite für Mietwohnungen und selbstgenutzte Eigenheime zwischen ein und 2,5 Prozent „Die Netto-Kalt-Miete für eine 77 Quadratmeterwohnung angeboten werden – mit einer durchschnittlichen Laufbeträgt 368,24 Euro“ rechnet Alexander Tempelmayr, zeit von 30 Jahren. Da es sich um gemeinnützige ZielsetSprecher der gswb, vor. Das ergibt eine Quadratmeter- zungen handelt, kann dieser Zinssatz bis zur vollständiMiete von 4,78 Euro. Selbst nach voller Rückzahlung aller gen Tilgung des Kredits festgelegt werden. Darlehen für den Wohnungsneubau soll die Netto-KaltNach aktuellen Hochrechnungen soll sich der „SalzburMiete ungefähr in dieser Höhe stabil bleiben. ger Wohnbaufonds“ bis spätestens 2029 zur Gänze entWarum ist in Österreich möglich, was in Deutschland nicht schuldet haben und wird dann mit seinem angepeilten zu gehen scheint? Selbst städtische Wohnungsbaugesell- Volumen von rund 350 Millionen Euro jährlich für die schaften kommen bei ihren Berechnungen für Neubauten Wohnbauförderung zur Verfügung stehen. „Dann ohne kaum auf eine Miete unter acht Euro Netto-Kalt pro Qua- einen Cent Steuergelder“, betont Blachfellner. „Mit unsedratmeter. Und auch beim Bestand von Sozialwohnungen rem Modell überlassen wir der nächsten Generation nicht steigen die Mieten ständig, obwohl allein seit 1990 in Ber- Schulden, sondern stellen ihnen Geld zur Verfügung.“ lin rund 21 Milliarden Euro an Fördergeldern im sozialen Wohnungsbau versickerten. Diese befinden sich heute zu- Allerdings machte der Salzburger Wohnbaufonds im letzten Jahr auch negative Schlagzeilen. Laut Zeitungsbemeist in den Taschen der Eigentümer und Banken. richten begann die Finanzabteilung des Landes Salzburg Das Gegenkonzept aus Österreich heißt „Salzburger Wohn- mit nicht aktuell benötigten Geldern zu spekulieren. Inbaufonds“. Wie geht’s das? Hörbar schwingt Stolz mit, zwischen wurde zwar gerichtlich festgestellt, dass kein wenn der 61-jährige Blachfellner über das Erreichte berich- Vermögensschaden entstand. Doch unter anderem weil Mieten im Sozialen Wohnungsbau können auch sinken. Mitten in Salzburg kostet auf dem freien Wohnungsmarkt eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung knapp 1.000 Euro warm. Doch sie kann auch nur rund 600 Euro warm kosten, nachdem eines der kommunalen Wohnungsunternehmen die Wohnung aufkauft hat. “Wir haben in den letzten Jahren die Mieten im Sozialen Wohnungsbau um rund ein Drittel gesenkt“, berichtet Walter Blachfellner, bis zum Sommer 2013 im Bundesland Salzburg der zuständige sozialdemokratische Landrat. Gelungen ist seiner Verwaltung für die Wohnbauförderung dies mit dem Konzept des „Salzburger Wohnbaufonds“, mit dessen Geldern Wohnungen rekommunalisiert wurden.
Barbara Steenbergen, Leiterin des Verbindungsbüros der International Union of Tenants (Internationale Mieterunion) zur EU in Brüssel, war mit in Salzburg. „Wo gibt es das noch in Europa, dass bezahlbare Neubau-Wohnungen, überwiegend zur Miete und sogar schöne Wohnungen, in der Innenstadt von der Öffentlichen Hand angeboten werden?“. Inzwischen macht das Salzburger Modell nicht nur bei der EU Furore. Das Kottbusser Tor ist für den Finanzexperten Michael Breitkopf und den Sozialberater Rainer Wahls genau der richtige Ort, ihren Vorschlag zu einer kompletten Neuorganisation des Berliner Sozialen Wohnungsbaus vorzustellen. Das „Wohnungspolitische Handlungskonzept“ der beiden Experten ist inspiriert vom Salzburger Wohnbaufonds, dessen Grundgedanken sie auf Berlin übertragen. Aber auch auf Berliner Vordenker, wie Klaus Novy, in den 80er Jahren TU-Professor für Bauökonomie, und Bernd Holtfreter, um die Jahrtausendwende mehrmals auf dem Ticket der damaligen PDS ins Abgeordnetenhaus gewählt, beziehen sie sich.
land berlin zuschüsse
haus des sozialen wohnungsbaus
Parallel hat der Salzburger Wohnbaufonds auch erste höhere Weihen bekommen. Rund 20 Expert/innen des „European Housing Forum“ der Europäischen Union kürten ihn im Sommer 2012 zum „Best-Practice-Beispiel für EURegionen“ und lobten das „hervorragende Modell, dass nachhaltige Investitionen in den Neubau und die Sanierung von Wohnraum mit dem klaren Ziel der Senkung der Wohnkosten für die Bewohner verbindet.“
vielen Salzburgern das kreative Jonglieren mit den Geldern missfiel, kassierten die Salzburger Sozialdemokraten im Frühjahr 2013 eine herbe Wahlniederlage. Von der grundsätzlichen Richtigkeit des Wohnbaufonds ist auch die neue Landesregierung überzeugt, sie stellt allerdings die finanzielle Verwaltung des Fonds komplett neu auf.
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revolvierender fonds zinsgünstiger kredit = niedrige miete
kein Problem sein. Über die letzte verbliebene Berliner Staatsbank, die IBB, könne der Fonds Gelder zu dem niedrigen Zinssatz von 0,5 Prozent bekommen, der für den Staat gilt. Zuzüglich eines Verwaltungsaufwandes wäre so ein Zinssatz von unter 1,5 Prozent durchaus realistisch. Als Startkapital könnte Berlin die 180 Millionen Euro nehmen, die es demnächst aus der Bundeskasse zweckgebunden für die Kosten der Unterkunft von Hartz-IV Empfängern erhält. Laut Breitkopf sind diese aber „schon längst anderweitig in den Berliner Finanzlöchern verplant“.
So könnten nicht nur 30.000 Wohnungen, wie es der Senat verspricht, in den nächsten fünf Jahren gebaut werden. „Wir halten es für angemessen, auf zehn Jahre Für die beiden Experten ist der zentrale Schritt die Schaf- gesehen mit einem Neubaubedarf von 100.000 Wohfung eines Sondervermögens des Landes Berlin. Darin nungen zu planen“. Dazu schlagen Breitkopf und Wahls soll ein „revolvierender Fonds“ angelegt werden, jedoch den Rückkauf von 50.000 weiteren Wohnungen aus den vom üblichen Haushalt getrennt. „Umgangssprachlich privatisierten Beständen vor. „Wir reden von einer finankennt mensch so etwas unter dem Begriff ‚Marshall-Plan’“ ziellen Dimension von ca. 20 Milliarden Euro, über zehn sagt Breitkopf. Die Einnahmen aus den Mieten würden Jahre verteilt sind dies rund 2 Milliarden Euro pro Jahr“. in Form von Zins und Tilgung zurück in den Fonds fließen, statt in die Hände von privaten Banken. Als Eigen- Für die Mieter/innen am Kottbusser Tor könnte ein Rücktümer der Häuser schlagen sie eine öffentlich-rechtliche kauf der Hochhäuser eine Lösung sein. StadtentwickKörperschaft „Wohnungsversorgung Berlin“ vor, die per lungssenator Müller (SPD) hatte ihnen in einem Brief Statut dem Alltagsgeschäft der Politik entzogen ist, keine ein fiktives Zahlenbeispiel mit 40 Wohneinheiten und weitere städtische Wohnungsbaugesellschaft. Dazu de- durchschnittlich 70 Quadratmetern großen Wohnungen mokratisch organisiert und öffentlich kontrolliert, „da- genannt. Eigentlich um zu beweisen, wie unbezahlbar mit nicht die üblichen Verdächtigen hinter dem Rücken eine Re-Kommunalisierung sei. Doch kalkuliert man einen Rückkauf der Hochhäuser mit den Instrumenten des der Steuerzahler sich die Subventionen zuschanzen.“ „Salzburger Wohnbaufonds“ durch, kommt man deutlich Zudem müsste die soziale Wohnraumversorgung als unter eine Quadratmetermiete von fünf Euro Netto-Kalt. Staatsaufgabe definiert werden, damit die EU nicht wegen Dies ist nahe dran an der Forderung nach einer MietoberWettbewerbsverzerrung klagt. Dies dürfte aber mit dem grenze von 4 Euro im Sozialen Wohnungsbau in Berlin. Paragraf 28 der Berliner Verfassung, der „die Schaffung Christoph Villinger und Erhaltung von angemessenen Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen“ fordert, Freier Journalist
Genossenschaften auch für ärmere Haushalte? Gründung und Entwicklung der „Bremer Höhe“ eG 2000 – 2013 Von vielen Seiten, immer wieder auch gerne von der Berliner Landespolitik, wird die „Bremer Höhe“ eG als gelungene genossenschaftliche Mieterprivatisierung bewertet. Aus den 51 Gründungsmitgliedern sind inzwischen ca. 650 geworden. Die Anzahl ihrer Wohnungen konnte sie von 460 auf 680 erhöhen. Die „Bremer Höhe“ eG ist Dach verschiedenster Projekte. Unter anderem sind eine Wagenburg, das Rauchhaus am Kreuzberger Mariannenplatz , die ehemals besetzte Liebigstraße 15 in Friedrichshain und ein ehemaliges Stadtgut im Land Brandenburg Teil der Genossenschaft. Trotz umfangreicher Investitionen in Erwerb und Sanierung sind die Mieten langfristig stabil und liegen in den Altbaubeständen derzeit bei durchschnittlich 5,10 €/m² nettokalt. Wie kommt das? 46
Eigenkapital ausgeglichen wurde. Damit wurde der Kauf Anschub mit politischer Unterstützung Nachdem sich im Oktober 1999 eine Gründungsinitiati- möglich. Aufgrund eines Leerstandes von 130 Wohnungen - die städtische Eigentümerin WiP hatte lange vor ve von zunächst nur 17 Menschen zusammengefunden dem Verkauf nicht mehr vermietet - reichten die Miehatte und ihr Anliegen, die Wohnanlage Bremer Höhe in Prenzlauer Berg als Genossenschaft zu erwerben, öffent- ten nicht einmal für die Bedienung der Kaufdarlehen aus. Eine Zeitlang konnten diese Defizite mit den Anteilich machte, wurde sehr schnell politische Unterstützung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung signa- len der Mitglieder ausgeglichen werden, aber natürlich lisiert. Die Genossenschaft passte in das Konzept der „So- nur einige Monate. Die Sanierung musste unbedingt in drei Jahren im Rahmen der kalkulierten Kosten von ca. zialen Stadt“ des damaligen Senators Peter Strieder. In 25 Mio. € abgeschlossen werden. Es ging dabei wirklich einem wochenlangen Diskussionsprozess zwischen der um jeden Euro. Die Sanierungsfinanzierung setzte sich Gründungsinitiative und SenStadt wurde ein tragfähiges aus den damals üblichen 20% Zuschuss durch das LanFörderungs- und Finanzierungsmodell gebastelt. Dieses hatte folgende Elemente: a) Förderung der einkommens- desförderprogramm „Soziale Stadtentwicklung“, aus der sogenannten Investitionszulage (Bundesprogramm) von schwachen Mitglieder über § 17 Eigenheimzulagengesetz (EhZG), b) Zinsverbilligung des Erwerbsdarlehens, c) Ge- 15 % der Baukosten, den Modernisierungsdarlehen der währung einer Landesbürgschaft, d) Nutzung der KfW- KfW und marktüblichen Bankdarlehen der IBB zusamSanierungsförderdarlehen, e) Nutzung des Landespro- men. Dieses enge und in jedem Fall einzuhaltende Finanzierungs- und Sanierungskonzept war Leitfaden für die gramms „Soziale Stadterneuerung“. Das Geld für dieses sinnvolle Programm wurde durch Umwidmung vorhan- ersten Jahre. dener Mittel zur Förderung des Eigenheimbaus am Stadt- Reibungslos lief das nicht. Es mussten etliche Widerstände und Zweifel überwunden werden, die Genossenschaft rand auf neue genossenschaftliche Projekte in der Stadt hatte auch Gegner und auch die Berliner Bankenkrise gewonnen. 2002 wirkte sich mitten in der Bauphase auf die GenosDie Haushalte mit geringem Einkommen erhielten ein zinsloses Darlehen der IBB, das 80% der Genossen- senschaft aus. Am Ende wurden Bauzeit und Kosten einschaftsanteile (10.000 DM = 5.113 € pro Mitglied) vorfi- gehalten. Mit jedem Haushalt, auch mit denen, die nicht Mitglied der Genossenschaft geworden sind, wurden nanzierte. Die Mitglieder konnten zu dessen Tilgung die Einigungen über die Maßnahmen und die Miete nach damalige Förderung nach § 17 EhZG einsetzen, wodurch fast jedem Haushalt die Mitgliedschaft in der Genossen- Sanierung getroffen (Modernisierungsvereinbarungen), schaft trotz der relativ hohen Anteile möglich wurde. Da- was die Sanierung überhaupt erst ermöglichte. Das Finanzierungs- und Fördermodell gibt vor, dass die mit war die Basis für das erste Eigenkapital der „Bremer Höhe“ eG gelegt. Für die aufwändige Gründungsprüfung „Bremer Höhe“ eG bis 2022 mit Mieten auszukommen hat, die nicht über dem jeweiligen Berliner Mietspiegelmittelder Genossenschaft wurde ihr ein Zuschuss von 50.000 wert liegen. Das Element der Förderung für diesen ZeitDM gewährt. Der Erwerb der 49 Häuser mit damals 520 Wohnungen wurde durch die IBB über ein zinssubventi- raum sind die sog. Aufwendungszuschüsse (AZ), die die oniertes Darlehen finanziert. Der Effektivzins, marktüb- Spanne zwischen der notwendigen Miete, also der Miete, lich damals ca. 5,8%, wurde so auf ca. 4% reduziert. Au- die nötig ist, um nicht pleite zu gehen (ca. 6 €/m² nettokalt), und dem Mietspiegelmittelwert (2003 lag er bei ßerdem übernahm das Land Berlin die Bürgschaft für die Darlehen, womit der Mangel an genossenschaftlichem 4,11-4,23 €/m²) schließen sollen. Diese AZ werden Jahr für
Jahr abgebaut, was ein großes Risiko war, denn im Jahr tisches Prinzip. Die Unterstützung, die die „Bremer Höhe“ 2000 wusste niemand, wie sich der Berliner Mietspiegel eG bei ihrer Gründung erhalten hat, versucht sie weiterentwickeln würde, ob also die sinkenden AZ im gesamten zugeben, damit noch ein paar mehr Menschen in sicheBindungszeitraum durch steigende Mieten ausgeglichen ren und langfristig preiswerten Wohnverhältnissen leben können. Dass das nicht selbstverständlich ist, zeigen die werden können. Ab 2015 ist ohne sie auszukommen, müsste also dann sehr unterschiedlich agierenden (oder verharrenden) eigentlich die genannte Kostenmiete von 6 €/m² erzielt Berliner Wohnungsbaugenossenschaften. werden. Die Miete liegt 2013 im Durchschnitt bei 5,10 Wenn heute über die Gründung neuer Genossenschaf€. Auch 2015 wird sie nicht viel höher sein. Wie hat die ten diskutiert wird, hört man immer wieder, auch am Genossenschaft das geschafft? Wieso ist sie sogar in der Kotti, dass das ein Mittelstandsmodell ist. Mit einer GeLage, neue Projekte ohne Förderung zu stemmen, ohne nossenschaft wäre das Problem, die einkommensarmen dass dies zu einer Erhöhung der Mieten bei den Bestands- Menschen mit Wohnraum zu versorgen, nicht zu lösen. wohnungen führt? Das sozial und wirtschaftlich ver- Das stimmt nur, wenn es keine öffentliche Anschubunnünftige Handeln derer, die die Verantwortung für ein terstützung gibt und die neue Genossenschaft auch noch solches Projekt haben, in erster Linie also des Vorstandes mit einem Neubauvorhaben startet, wie z. B. die Möund des Aufsichtsrates, ist ein ganz wesentliches Ele- ckernkiez eG. Unter diesem Bedingungen muss eine Gement für den Erfolg genossenschaftlicher Projekte. Die nossenschaft mit 30-40% Eigenkapital starten und eine gemeinsam erarbeiteten Maßgaben für neue Vorhaben Miete von ca. 10 €/m² nettokalt in Kauf nehmen. So ist sind: Ein Projekt nach dem anderen, Risiken überschau- der Zweck der Genossenschafts- und Wohnungsgemeinbar halten, kein Projekt darf die Genossenschaft als Gan- nützigkeitsbewegung, breiten Schichten der Bevölkerung zes gefährden. (Dass bei größter Vorsicht auch mal et- Wohnraum zur Verfügung zu stellen, nicht zu erfüllen. was schiefgehen kann, zeigte ein Projekt, von dem sich Einer ernstgemeinten Politik, die genossenschaftliches die Genossenschaft 2007 leider wieder trennen musste.) Bauen und Wohnen für ein wichtiges Element gesellZu den wichtigen Instrumenten gehören ein sehr flexi- schaftlicher Vorsorge will, bleibt am Ende nichts weiter bles Kreditmanagement, ein gutes internes Kontrollsys- übrig, als dafür zweckdienliche Förderinstrumente zur tem, unterdurchschnittliche Leerstände, konsequentes Verfügung zu stellen. Wenn sie das Letztere nicht will, Kostenmanagement und auch eine ganze Portion Glück soll sie das Erstere erst gar nicht formulieren. Welche Förim Hinblick auf das schon lang anhaltende Niedrigzins- derinstrumente und welcher Mitteleinsatz konkret erforderlich sind, welche sozialen Bindungen die geförderte niveau. Über die wichtigen Fragen entscheidet nicht nur der Genossenschaft im Gegenzug eingehen kann, hängt von Vorstand und der Aufsichtsrat nickt nicht nur ab. Einen ganz konkreten Umständen ab. Es muss deswegen eine großen Teil der Arbeitszeit verbringen die Vorstände und flexible, vielseitige, den heutigen Rahmenbedingungen MitarbeiterInnen damit, alle wichtigen Prozesse und Pla- angepasste Förderstruktur her, wie sie bis 2002 im Land nungen mit den Mitgliedern abzustimmen und auch dar- Berlin vorhanden war. Die Berlin zur Verfügung stehenüber hinaus öffentlich zu machen. Die Diskussionen um den Mittel für die dringend erforderliche Vergrößerung das Leitbild und die Grundsätze führen alle Mitglieder, des sozial gebundenen Wohnungsbestandes sollten nur die sich daran beteiligen wollen. Dass am Ende dieser z.T. an solche EigentümerInnen vergeben werden, die ein hitzigen Debatten sich über 80% der Mitglieder für eine langfristiges eigenes Interesse an preiswerten Mieten haErweiterung der Genossenschaft entschieden, zeigt, dass ben. Das sind in allererster Linie Genossenschaften. die „permanente Demokratie“ der letzten 13 Jahre gut war. Ulf Heitmann Die meisten Mitglieder verstehen Solidarität nicht als ein inneres (Schöner Wohnen), sondern als gesellschaftspoliSeit 2000 Vorstand der „Bremer Höhe“ eG
Neue Bewirtschaftungsmodelle Für eine langfristige Sicherung preiswerten Wohnraums wäre es notwendig und auch wirtschaftlich sinnvoll, möglichst viele Bestandswohnungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt durch das Land Berlin aufkaufen zu lassen.
nationale Finanzinvestoren verkauft und inzwischen an Um dauerhaft tragbare Mieten zu sichern, reicht ein „Ankauf“ nicht aus, sondern durch Aufbau von neu- die Börse gebracht – und die Mieten steigen immer weien Trägerstrukturen nach dem Erwerb durch Lan- ter. Inzwischen wurde sie von der Tochtergesellschaft der deswohnungsunternehmen, sowie einem aktiven „Deutschen Bank“, dem Immobilienunternehmen „DeutMieterengagement und die Einführung einer Mieter- sche Wohnen“ übernommen. In den noch bestehenden mitbestimmung sollen alle Chancen für eine sparsa- Wohnungsunternehmen des Landes stehen nicht die Mieterinteressen im Mittelpunkt, sondern sie mussten in mere Bewirtschaftung genutzt werden. den vergangenen Jahren hohe Gewinnausschüttungen an das Land leisten. Die Erfahrungen in vielen Städten zeigen, dass die von privaten Eigentümern errichteten oder inzwischen auf- Ziel aktueller Diskussionen zwischen Berliner Mieterinitiativen rund um Kotti & Co und engagierten Fachleugekauften früheren Sozialwohnungen nicht mehr für eine Vermietung an „breite Schichten der Bevölkerung“ ten ist deshalb die Suche nach Modellen, wie möglichst viele preiswerte Wohnungen unter öffentliche Kontrolle (II. Wohnungsbaugesetz) zur Verfügung steht. Obwohl des Stadtstaats Berlin kommen können (sogenannte Redie früheren Sozialwohnungen vom Staat beim Bau teuer kommunalisierung) und wie hier neue Wege der Bewirtsubventioniert wurden, wollen die privaten Investoren schaftung gegangen werden können, um künftige Mietjetzt möglichst hohe Mieten – oft ohne die notwendigen Instandhaltungsarbeiten aus der laufenden Miete zu be- steigerungen den Mieterinnen und Mieter zu begrenzen und vielleicht auch eine Senkung der jetzt schon hohen zahlen. Viele Haushalte, die wegen der damals günstigen Mieten zu erreichen. Mieten in die Sozialwohnungen gezogen sind, können sich heute die Wohnung nicht mehr leisten oder mussten Aus den Anregungen während der Konferenz zum Sozialen Wohnungsbau „Nichts läuft hier richtig“ am 13. deshalb schon ausziehen. November 2012 im Berliner Abgeordnetenhaus ergaben In Berlin wird die Zahl preiswerter Wohnungen immer sich erste Gespräche zwischen Fachleuten, Mieterinitiaweniger, es gibt also kaum eine Möglichkeit durch Umzug tiven und der Senatsverwaltung, welche Konzepte denn die Mietkosten in Grenzen zu halten. Auch Haushalte, die geeignet wären, preiswerten Wohnungsbestand zu erstaatliche Unterstützungsleistungen für die Miete (Kosten der Unterkunft, Wohngeld, Grundsicherung etc.) erhalten, halten und wie hier stärkeres Mieterengagement einbezogen werden könnte. Für eine solche komplexe Konzepsind von diesem Mieterhöhungen betroffen; Bewohner tentwicklung ist bisher von der Senatsverwaltung eine die die Miete noch selbst finanzieren können, müssen Finanzierung abgelehnt worden. Angesichts der weitnach der nächsten Erhöhung dann auch einen Antrag auf Unterstützung bei den Wohnkosten stellen. Auch Neu- gehenden Konzentration der Haushaltmittel des Landes auf die Subventionierung von Neubau steht auch noch bauwohnungen, die einen guten Beitrag zur Entlastung kein Geld für die Mitfinanzierung von Bestandsankäufen auf dem Wohnungsmarkt leisten können, werden nicht so durch Modellvorhaben zur Verfügung. günstig sein, dass sie für diese Haushalte eine echte Hilfe Es geht aber nicht nur um den Kauf von preiswerten Wohsind. (siehe Beitrag S. Gude in dieser Broschüre) Ein Ende der Mietsteigerungen ist in Berlin nicht in Sicht, nungen durch das Land, die dann „wie immer“ verwaltet werden, sondern es geht um die Schaffung eines neualso ist auch mit immer weiter steigenden Belastungen des Haushalts des Landes Berlin durch Kosten der Unter- en gemeinwohlorientierten Sektors der Wohnraumversorgung in Berlin! Durch eine neu einzuführende kunft etc. zu rechnen. Bei diesen teuren Aussichten ist Mietermitbestimmung, zumindest bei den angekauften es notwendig einen anderen Weg einzuschlagen und eine wirtschaftlich sinnvollere Perspektive zu eröff- Wohnungen ggf. durch Gründung einer Tochtergesellnen: Das Land Berlin versucht, möglichst viele der der- schaft des jeweils kaufenden Landeswohnungsunternehmens, soll endlich gesichert werden, dass zeit noch gebundenen 162.000 Sozialwohnungen (Stand 2012) durch die Wohnungsunternehmen des Landes ∙ die Ziele der Wohnraumversorgung von am Wohnungsmarkt benachteiligten Haushalten auch dauerhaft verBerlin aufzukaufen; dies ist auch bei (noch) preiswerten folgt werden und keine Gewinnausschüttungen an das Wohnungen sinnvoll, deren Bindung vielleicht bereits Land mehr erfolgen ausgelaufen ist. Der Rückkauf reicht aber noch nicht für die langfristige Sicherung der preiswerten Wohnungen. ∙ die laufende Instandhaltung auch tatsächlich erfolgt, weil die MietervertreterInnen ein Kontrollrecht haben Die Erfahrungen der vergangenen Jahre haben ja ge∙ f  ür die künftigen Modernisierungen der Wohnungen der zeigt, dass das Wohnen bei einer Berliner LandesgesellBedarf der Mieterinnen und Mieter (und ihre Zahlungsfäschaft für die MieterInnen ein Risiko darstellt. Die größte higkeit) im Mittelpunkt stehen, weil derartige InvestitioWohnungsbaugesellschaft des Landes Berlin mit rund nen der Zustimmung der Mietervertretung bedürfen und 60.000 Wohnungen – die GSW – wurde 2004 an inter-
Stufe ∙ alle Wege ausgenutzt werden, um Mieterhöhungen zu Gegenstand Kosten Organisation der Nachbarschaft, Bündelung vermeiden und es auch durch das Engagement der Mieder Interessenvertretung (z.B. durch Aufwands1 terInnen (gruppengetragene Selbsthilfe) vielleicht sogar Haussprecher, Gebietsvertreter etc.) und entschädigung Wahl von Mitbestimmungsgremeien zu sinkenden Mieten oder Nebenkosten kommen kann. Darüber hinaus: Organisation von BetreuungsManches von einem solchen neuen Konzept für die Si2 Nachbarschaftsfesten, Betreuung von honorare Gemeinschaftseinrichtungen u.ä. cherung preiswerter Mietwohnungen in Berlin muss Darüber hinaus: Übernahme von Überlassung der erst noch entwickelt werden, manches ist aber schon Teilleistungen der Verwaltung, etwa entsprechender 3 Reinigung, Grünpflege, Betrieb der Anteile an den an anderen Orten erfolgreich umgesetzt worden. Viele Gemeinschaftseinrichtungen Mieten Wohnungsgenossenschaften in Berlin, gerade die in den Darüber hinaus: Entwicklung von Instandhaltungs- und Honorierung im letzten 20 Jahren gegründeten, zeigen erfolgreich, dass 4 Modernisierungsprogrammen, Begleitung Rahmen der internen Mieterengagement erhebliche Kosten einsparen kann. der konkreten Umsetzung (als „Vertreter des Kostenverrechnung Bauherren“) Und das kommunale Wohnungsunternehmen der Stadt Darüber hinaus: Übernahme weiterer Gießen, die Wohnbau Gießen, hat seit 1992 eine MieterTeilleistungen der Hausverwaltung, Jährliche z. B. Mitwirkung bei Inkasso (incl. Kostenermittlung mitbestimmung, bei der ein „Unternehmensmieterrat … 5 Schuldnerberatung), Aufbau von (mit Personalein Recht auf Mitbestimmung bei Entscheidungen der nachbarschaftlichen Betreuungsstrukturen gestellung) (für ältere Bewohner) Geschäftsführung“ (Gesellschaftsvertrag § 23 Abs. 1) hat, Zahlung von die das Neubau-, das Modernisierungs- und das InstandBis zu: Übernahme der gesamten VerwaltungskostenHausverwaltung im Rahmen eines haltungsprogramm betreffen. Also müssen geplante pauschalen, ... Geschäftsbesorgungsvertrages Übernahme (einschließlich Übernahme des Maßnahmen erst mit den Mieterinnen und Mietern abvon anteiligem Vermietungsrisikos) Personal gestimmt werden, bevor sie in Auftrag gegeben werden. Weil damit über das Investitionsniveau der Modernisierung mitbestimmt wird, ist auch endlich ein Einfluss auf ∙ Zwar bringen Gemeinschaftsräume zusätzliche Kosten für das Wohnungsunternehmen, aber durch die Stärentsprechende Mieterhöhungen gesichert und unnötige kung des nachbarschaftlichen Zusammenhalts mit gekostentreibende Modernisierungen und Gerichtsverfahgenseitiger Unterstützung (vielleicht mit einer Nachren werden vermieden. Wenn ausreichende Informatibarschaftsagentur für ehrenamtliches Engagement) onen seitens der Geschäftsführung (bis hin zum Aktenkönnen teure soziale Dienste eingespart werden einsichtsrecht) und unabhängige fachliche Schulung für MietervertreterInnen zur Verfügung stehen, dann sind ∙ Gründung eines von BewohnerInnen getragenen Handwerkbetriebs, der gemeinsam mit Berliner erfahrenen doch viele Entscheidungen unstrittig: in Gießen wurden HandwerkerInnen kostengünstig Leistungen erbringt: bisher keine technisch notwendigen Maßnahmen durch Arbeiten bei der Wohnungssanierung nach Auszug, Undie Mitbestimmung blockiert, obwohl dies viele bei ihrer terstützung von Handwerksunternehmen bei laufenEinführung befürchtet haben. den Reparaturarbeiten und mittelfristig eigenständige Aber die Einführung einer Mietermitbestimmung ist nur Übernahme von Kleinreparaturen. Das senkt die laufender erste Schritt, um die Fähigkeiten und das Engagement den Instandhaltungsaufwendungen und kann künftige der MieterInnen in die Wohnungsverwaltung einzubezieMieterhöhungen begrenzen hen. Ein neuer gemeinwohlorientierter Wohnungssektor setzt auch auf die Mitwirkung der Mieterschaft, um alle Kräfte für auch künftig preiswertes Wohnen zu mobili- Als großer Schritt ist schließlich auch die Gründung sieren. Die Beteiligung der MieterInnen kann dabei über von sogenannten Siedlungsgenossenschaften durch die Jahre verteilt in mehreren Schritten eingeführt werden, Bewohnerinnen und Bewohner möglich, die über verimmer wenn erfolgreich eine Stufe praktisch umgesetzt bindliche Verträge weitere Aufgaben der Hausverwalist. Es ist aber auch möglich, in Wohnanlagen, in denen tung übernimmt. Dies kann sogar bis zur vollständigen zum Beispiel durch langjähriges Engagement von Mie- Übernahme der Bestandsverwaltung (sog. Geschäftsbeterinitiativen schon eine aktive Nachbarschaft entwickelt sorgung) gehen, aber ein Verkauf von Häusern oder Wohwurde, auch gleich ein weitergehendes Mitwirkungskon- nungen bleibt dauerhaft ausgeschlossen. Es sind noch wichtige Punkte eines solchen Konzeptes zept einzuführen. für die Übernahme bisher privater Wohnungsbestände Eine aktive Beteiligung der MieterInnen an der Verwal- durch das Land Berlin unter gleichzeitiger Einführung tung soll auch Kosten sparen und dadurch vielleicht eine von Mietermitbestimmung und die Übernahme von TeiSenkung der Miete bzw. der sogenannten Nebenkosten laufgaben der Hausverwaltung durch die Mieterinnen und Mieter zu entwickeln. Voraussetzung bleibt aber, erreichen: dass es dafür überhaupt eine politische Bereitschaft beim ∙ Übernahme von bisher an Fremdfirmen vergebene und über Nebenkosten teuer abgerechnete Dienstleistun- Senat gibt und auch Geld für Ankauf und Konzeptentgen: Grünpflege, Treppenhausreinigung, kleinere War- wicklung bereitgestellt wird. Aber darüber diskutieren die Mieterinitiativen in Berlin mit Politik und Öffentlichtungsarbeiten durch die Nachbarschaft keit schon seit der Konferenz zum Sozialen Wohnungs∙ Bereitstellung von Gemeinschaftsräumen für die jeweilige Hausgemeinschaft und deren Verwaltung durch gewählte bau im November 2012. Jan Kuhnert HaussprecherInnen (im Rahmen der Mietermitbestimmung, dort werden auch die Nutzungsregeln festgelegt) KUB Kommunal- und Unternehmensberatung GmbH
„soziale Mischung“ - begleitmusik der verdrängung Im Kreuzberg-Museum diskutierten am 26.10.2012 Migrations- und Stadtforschende mit Kotti & Co über die „Soziale Mischung“. Immer wieder wird der Begriff als Leitmotiv einer Stadtentwicklungspolitik benutzt, wenn Quartiere „aufgewertet“ werden (sollen). Am Kotti dient er konkret dafür, die Belegungsbindungen in den subventionierten Wohnungen aufzuheben. Angesichts einer akuten Wohnungsnot für Geringverdienende stellt sich die Frage, warum Wohnungen mit diesem Begriff für Besserverdienende subventioniert werden und wem der Begriff in welcher Situation nützt.
Die Rede von der ‚richtigen’ oder ‚falschen’ Mischung ist in der Stadtentwicklung und in der sog. Integrationsdebatte bekannt. Hausverwaltungen wie die GSW oder die Hermes sprechen gegenüber uns Mieter_innen auch mal über eine „gesunde Mischung“, auf die sie bei der Mieterauswahl achten würden. Bei einer solchen Wirksamkeit des Begriffs, der sich in Vermietungspraxen und Stadtentwicklungspolitiken ganz real materialisiert, lohnt es sich, seine Hintergründe historisch und empirisch zu betrachten. Aus einem Kontext der Migrationsgesellschaft fragen wir außerdem, wer falsch oder richtig, gesund oder ungesund für wen sein soll. Leitmotiv ohne empirische Basis Der Stadtsoziologe Andrej Holm hat auf der Veranstaltung gezeigt, zu welchen strategischen Momenten der Begriff von wem in der Geschichte der Stadtplanung eingesetzt wurde. Grundsätzlich wird der Begriff von Stadtplanern eingesetzt um ein Ideal der geplanten Stadt zu zeichnen, es wird als Lösungsmodell hochgelobt, um hohe Armut in Quartieren zu bewältigen und soziale Ungerechtigkeit erträglicher zu machen. Gibt es jedoch in der Geschichte eine empirische Basis, die belegt, dass es die „Mischung“ ist, die Arme brauchen um besser leben zu können? Wir fragen aus der Perspektive der Armut für wen der Begriff gut sein soll, nicht aus der des Stadtplaners, der die Armut bestenfalls ignoriert. Holm zeigte, wie der Begriff bereits im 19. Jahrhundert eine bestimmte Perspektive nicht gegen die Armut, sondern gegen die Armen enthielt. Damals wurde von bürgerlichen Akteuren begonnen über die gefährliche Mischung in gefährlichen Gebieten zu sprechen. Der Diskurs enthielt die Angst vor sozialen Aufständen, die durch die Wohnverhältnisse entstehen können, weil „die Armen zu Barbaren herabgedrückt würden“, wie der Erfinder des Genossenschaftswesens 1890 sagte. Es ging demnach – in der Übertragung des kolonialen Blickes auf die proletarischen Familien – um ihre Einbindung in das soziale Gefüge, um die Kontrolle zu behalten. In den ersten Versuchen gezielter Stadtplanung war das Ziel demnach die „Auflösung von unkontrollierbaren Nachbarschaften“ (Holm). Der preußische Stadtplaner James Hobrecht deklarierte das Ziel der Mischung: „nicht die Ausschließung, sondern die Durchdringung scheint mir aus sittlichen Grün-
den das Gebotene zu sein.“ Er verband mit der Durchdringung die Vision, dass die Reicheren den Ärmeren dort mit Arbeitsplätzen und Kultur ‚helfen’ würden. Der bürgerliche und inzwischen auch sozialdemokratische Mythos der sozialen Mischung ist jedoch noch nie bewiesen worden. Andererseits gibt es aktuelle Studien aus England, die zeigen, dass die Zugezogenen keinen Kontakt zu der ärmeren Bevölkerung haben. Sie gehen nicht in dieselben Läden oder Schulen, es gibt keine sozialen Kontakte man lädt sich nicht gegenseitig ein - Mischung bringt den Armen wenig, so das Fazit dieser Studien. Als in den 1960ern die alten Mietshäuser in Berlin abgerissen wurden, was man ‚Sanierung’ nannte, wurde der Neubau (in dem wir heute wohnen) als Abhilfe gepriesen für die „unausgewogene Sozialstruktur“, die angeblich in den alten Vierteln herrsche. Karin Zapfs sozialwissenschaftliche Studien begleiteten die Umstrukturierung. Ziel war es, dass die neuen Siedlungen den Durchschnitt der West-Berliner Stadtgesellschaft repräsentieren. Der Durchschnitt als Ziel der Mischung war fortan das Ideal, ohne Hobrechts Vision der gegenseitigen Hilfe. Inzwischen ist „soziale Mischung“ laut Holm ein „technischer Terminus, der sich selbst genügte“ - heute begründet das niemand mehr, die Mischung selbst wird zum Ziel. Das ist allerdings nicht interesselos, sondern es geht darum, Verdrängung und Sanierung zu rechtfertigen – z.B. in den Programmen der „Sozialen Stadt“. Man sehe das im Prenzlauer Berg - da wurden nach 10jähriger ‚Sanierung‘ die Planziele 2005 noch einmal verändert: während davor die Sanierungsmassnahmen damit gerechtfertigt wurden, dass die Bevölkerungsstruktur erhalten und geschützt werden solle, hat man am Ende der Maßnahmen, als offensichtlich war, dass die Armen mithilfe der Sanierung verdrängt waren, kurzerhand die Ziele des Programms korrigiert. Jetzt war es plötzlich das Ziel gewesen „den Zugzug stabilisierender Bevölkerungsgruppen“ zu erreichen. Das nachträglich ausgetauschte Ziel wurde dann auch erreicht und als Erfolg festgestellt. Die Verdrängung zugunsten der Mischung wurde zum Legitimationsinstrument. Bei Debatten über Berlin-Kreuzberg oder Neuköln wird der Mischungsbegriff zusätzlich noch mit dem Integrationsimperativ verschränkt. Seit Jahren wird in der Bundesrepublik, so der Soziologe Serhat Karakayalı, ein hoher Anteil von Menschen ohne jahrhundertlange deut-
sche Geschichte, als problematisch angesehen. Macht man mit beiden Begriffen die Gegenprobe und fragt wie durchmischt Zehlendorf oder wie integriert eigentlich Mahrzahn ist, wird deutlich, dass beides als Kampfbegriff gegen Armut und Migrationserfahrung angewendet wird. In Kreuzberg aber wissen alle, dass die „geteilte Erfahrung“ (Karakayalı), die etwas mit der Geschichte der Arbeitsmigration nach und Rassismus in Deutschland zu tun hat, einen sozialen Zusammenhalt bildet. Statistisch lässt sich feststellen, dass der überwiegende Teil der Menschen mit Migrationserfahrung eher arm ist und wenig Aufstiegschancen hat. Der dem zu Grunde liegende strukturelle Rassismus wird von Vermietern mit Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt flankiert. Eine Studie von Christine Barwick hat belegt, dass man bei gleichen sozialen Vorraussetzungen nur anhand des nichtdeutschen Namens die Wohnung nicht bekommt. Auf die Mischung kommt es also den Vermietern nicht an. Am Kotti hingegen gefällt allen die bestehende Mischung, wie Zehra Ulutürk von Kotti & Co betonte. Die Verbindungen, die durch den Protest entstanden sind, seien beinahe familiär. Die Mischung jedoch, die bei Kotti & Co erreicht wurde, fehle in Schulen und Krankenhäusern. Ihre Eltern, die der Gastarbeitergeneration angehören, wurden damals sozial isoliert. Sie hätten auch in Wannsee oder Zehlendorf wohnen können. Aber sie wurden nach Kreuzberg geschickt, andere Viertel waren behördlich nicht erlaubt. Es mache sie wütend, dass diese Generation jetzt in die Randgebiete abgeschoben werden soll, weg von der Familie, die für sie sorgt. Die zweite und dritte Generation versucht heute, genug zu arbeiten, um in Würde zu leben, aber es reiche nicht, obwohl man sich abstrampelt. Serhat Karakayalı empfahl für die Debatte, den problematisierenden Blick auf Herkünfte abzulegen, und eher auf die Praktiken des Gemeinsamen zu blicken. Kotti & Co zeige, dass diese Praktiken bereits existieren. Die transformative Dimension von dem Protest sei beachtlich, die eben diese Gruppenkonstruktion überwinde.
Für Diversität ohne die professionellen Durchmischer Der Mischungsbegriff wird nur zum Thema, wo es darum geht, migrantische Arbeiter- und Armenquartiere für die Mittelschicht „zurückzuerobern“, so Andrej Holm zusammenfassend. In den dank ihrer interkulturellen Offenheit attraktiv werdenden Wohnvierteln können die Mieten angehoben werden, die Immobilien teuerer vermietet werden. Es sei an dieser Stelle auch auf das Wirken des ehemaligen Finanzsenators Thilo Sarrazin (SPD) verwiesen. Auf sein Drängen wurde der Soziale Wohnungsbau in Berlin abgeschafft, ohne für die Mieter_innen eine Grundlage des Bleibens zu schaffen. Seine sozialdarwinistischen Thesen sowie seine stigmatisierenden Beschreibungen ganzer Stadtteile als Ghettos, sind in diesem Zusammenhang als Spitze des Eisberges im Gerede um vermeintlich richtige soziale Mischungen anzusehen. Der Begriff der sozialen Mischung, so Andrej Holm abschließend: 1. ist die „Marschmusik einer repressiven Neuordnung der Städte“. 2. hat keinen empirisch nachweisbaren (positiven) Effekt auf die soziale Lage der Ärmeren 3. wird verwendet, wo sich durch die Verdrängung der ärmeren Gruppen einen wirtschaftlichen Mehrwert erzielen lässt. Deshalb braucht eine soziale Stadtentwicklungspolitik keine Mischungskonzepte und die daraus resultierende Verdrängung, sondern Gestaltungs-, Umverteilungs- und Aneignungskonzepte. Am Kotti haben wir kein Problem mit der Mischung, sondern mit der Miete und einer verfehlten Stadtentwicklungspolitik. Den Sound des Zusammenlebens bestimmen wir selbst, die Marschmusik ist veraltet. Ulrike Hamann Kulturwissenschaftlerin, Mietergemeinschaft Kotti & Co
Die in diesem Beitrag erwähnte Veranstaltung “Miete, Mischung, Mehrwert – Warum Kotti und Co uns alle angeht” liegt komplett dokumentiert als Video vor. Zu finden auf der Webseite von Kotti & Co unter „Ausgewähltes“. In diesem Zusammenhang verweisen wir auch nochmal auf den Aufruf von WissenschaftlerInnen „aus sehr unterschiedlichen disziplinären Perspektiven auf Migration und Rassismus, aus Europäischer Ethnologie, Urban Studies, Postcolonial Studies, Soziologie, Sozial- und Kulturwissenschaften“ > “Ein Angebot, was wir nicht ausschlagen können” und den Aufruf von 50 ArchitektInnen, StadtplanerInnen, SozialwissenschaftlerInnen, KünstlerInnen und JournalistInnen > „Für eine soziale Mieten- und Wohnungspolitik - für eine Unterstützung von Kotti & Co“
Rekommunalisierung Plus: Modellprojekt Kotti
Unsere Häuser am Kotti sind typische Beispiele des sozialen Wohnungsbaus Westberlins. Mit öffentlichen Subventionen wurden sie in den 70er Jahren gebaut und galten den Besitzern als Abschreibungsobjekte. Je höher die Baukosten wurden, desto höhere Summen konnten die Anleger von der Steuer abschreiben. Da dabei hohe Mieten entstanden, gab Westberlin den Eigentümern noch mehr Subventionen in Form von Zuschüssen und Darlehen, damit die Wohnungen für die beziehbar waren, für die sie angeblich gebaut wurden. Die Eigentümer haben also doppelt daran verdient und das über dreißig Jahre lang. Die Miete wird für die MieterInnen jedoch jährlich erhöht, momentan, weil die Stadt die Darlehensrückzahlungsrate jedes Jahr erhöht. Der rot-rote Senat hat damit 2003 nicht etwa ein Ende gemacht. Schon gar keines, das die MieterInnen vor den hohen Mieten schützt. Im Gegenteil wird uns gegenüber auch heute noch behauptet, dass man an die Verträge aus den 1970er Jahren gebunden sei und gar nichts machen könne. Allerdings sind Eingriffe in Verträge keine Seltenheit. Man hat auch die ehemals kommunale Wohnungsbaugesellschaft GSW privatisiert. Diese besitzt 10.000 Sozialwohnungen, 1.000 davon sind am Kotti. Wir können eine politische Kapitulation vor der eigenen Verantwortung nicht akzeptieren. Wir wohnen in den Häusern, die mit Steuergeldern gebaut wurden und wollen dort bleiben. Und die derzeitigen Mieten mit 6,-€ kalt pro Quadratmeter und 4-5,-€ Nebenkosten sind zu hoch für uns, für geringe Einkommen, niedrige Renten und Transferleistungen. Deshalb protestieren wir seit Mai 2012 auf der Straße mit unserem Protest-Gecekondu. Wir protestieren nicht nur, sondern machen auch Vorschläge. Zum Beispiel, dass die Mieten auf den Jobcentersatz gesenkt werden, oder dieser auf die realen Mieten angehoben wird. Damit könnte ein Teil der jetzt schon massiven Verdrängung vorübergehend aufgehalten werden. Vor allem brauchen wir jedoch langfristige Lösungen für die 110.000 Berliner Sozialwohnungen in privaten Händen. Ihre Rekommunalisierung ist die wirksamste, nachhaltigste und langfristig günstigste Lösung für das Land Berlin. Wer das Riesenproblem von Gentrifizierung und Verdrängung bekämpfen will, muss Lösungen für die BestandsmieterInnen finden. Alle Pläne, die sich auf Neubau richten, evtl. sogar von privaten Investoren, verändern nichts für uns. Im schlimmsten Fall bedeuten diese Pläne, die Fehler der Vergangenheit noch einmal zu machen. Alle privatwirtschaftlichen und sozialstaatlichen Versuche, die über unsere Köpfe hinweg entschieden und durchgeführt wurden, haben uns keine Sicherheit in bezahlbaren Wohnungen gegeben. Rekommunalisierung bedeutet: Es fließt kein Geld mehr an private Investoren und Banken. Das senkt die Mieten – nicht nur für einige Jahre, sondern dauerhaft. Rekommunalisierung reicht jedoch nicht aus. Sie kann nur der erste Schritt eines neuen sozialen Wohnmodells sein. Wir wissen, dass die kommunalen Wohnungsgesellschaften genauso rendite-orientiert arbeiten müssen, wie die Privaten. Wir wollen nicht vom Regen in
die Traufe. Zumal eine kommunale Gesellschaft ja je nach Geschmack der politisch Verantwortlichen jederzeit verkauft werden kann. So kam es auch zum Verkauf des größten städtischen Wohnungsunternehmens, GSW, von dem jetzt alle einstimmig als Fehler sprechen. Diesen Lippenbekenntnissen müssen endlich Taten folgen. Doch nachhaltige Konzepte, um diesen Fehler zu korrigieren, gibt es bisher seitens der Regierung nicht. Den kommunalen Bestand zu erhöhen, ist zwar Ziel der derzeitigen rot-schwarzen Regierung, jedoch macht sie sich vom Verkaufswillen der privaten Eigentümer abhängig. Ein Gutachten, das die Eingriffsmöglichkeiten auslotet, wird genauso wenig in Auftrag gegeben, wie die Entwicklung von Plänen gemeinwohlorientierter Wohnungswirtschaft, noch einer Studie über die sozialen Folgekosten. Aus diesen drei Elementen kann aber ein Umdenken in der Landespolitik bestehen, wenn tatsächlich an einer zukunftsorientierten und steuerbaren Wohnungspolitik gearbeitet werden soll. Rekommunalisierung allein ist nicht die Lösung Werden Wohnungsbestände zurück erworben, findet lediglich ein Besitzwechsel statt. Die Kosten für den Rückerwerb liegen auf den Häusern und müssen wiederum über Jahrzehnte abgestottert werden. Eine Rekommunalisierung, welche die bereits zu hohen Mieten nicht senken kann, ist jedoch keine Lösung für das Problem der unbezahlbaren Mieten in den Sozialwohnungen. Eine Bewirtschaftung der rekommunalisierten Wohnungsbestände kann daher nicht nach dem derzeitigen Prinzip der städtischen Wohnungsunternehmen funktionieren. Diese sind ebenso renditeorientiert wie die Privatwirtschaft und haben außerdem als kommunale Unternehmen den EU-Richtlinien zu folgen, welche die Privatisierungsspirale erst in Gang gesetzt haben. Darüber hinaus sind die kommunalen Unternehmen dem Spiel der Legislaturperioden ausgesetzt und sind im
Zweifelsfall das Tafelsilber bei leeren Haushaltskassen. Wenn wieder eine Regierung zu viele Schulden macht durch schlecht geplante Großprojekte oder durch übergroße Subventionsgeschenke an die Bauwirtschaft, laufen die Wohnungen der landeseigenen Bestände Gefahr, verkauft zu werden. Es müssen also Lösungen für diese drei Probleme gefunden werden. Das heißt, erstens kann eine Rekommunalisierung kein „Weiter-wie-bisher“ bedeuten, sondern es müssen Erwerbsmodelle gefunden werden, die nicht die Mieten anheben. Zweitens muss eine Form der Bewirtschaftung dieser Bestände gefunden werden, die nicht renditeorientiert ist und nicht den Spielregeln des Marktes folgen muss. Drittens müssen diese Bestände dem Zugriff der öffentlichen Hand entzogen werden. Gemeinwohlorientierte Trägerschaft Wir haben dafür auf der Konferenz zum Sozialen Wohnungsbau im Abgeordnetenhaus das Modell des „Revolvierenden Fonds“ für Ankäufe im Bestand vorgestellt. Salzburg und Wien haben solche Überlegungen umgesetzt. (siehe Beitrag in diesem Heft) Was wir also fordern ist nichts weniger als ein Modell für ein neues soziales Wohnen. Eine Rekommunalisierung Plus. Also Rekommunalisierung plus Gemeinnützigkeit plus Selbstverwaltung. Nur so können vielleicht langfristig Mieten für Geringverdienende und KdU-Sätze gewährleistet werden. Die Trägerschaft muss durch eine gemeinnützige Körperschaft öffentlichen Rechts organisiert werden. Sie soll nicht privatisierbar sein und ihr Geld als revolvierender Fond verwalten. Eine solche gemeinwohlorientierte Trägerschaft muss nicht mehr 6% Rendite aus den Mieten erwirtschaften, sondern lediglich die Instandhaltungskosten. Genossenschaften und das Mietshäusersyndikat machen vor, wie so etwas geht, und sogar noch Investitionen möglich sind. Nur geht es diesmal nicht um Mittelschichtswohnungen sondern Wohnungen für Leute, deren Lohn nicht zum Leben reicht. Da muss das Eigenkapital vom Land Berlin kommen. Ein solches Modell heißt: Unsere Mieten fließen wieder in unsere Häuser – für die Zwecke, die wir selbst bestimmen. Ein Überschuss soll dazu dienen, unseren Bestand zu erweitern und ein deutliches Zeichen setzen: Wir wollen keine Insellösungen. Wir wollen eine neue Form von sozialer Wohnungspolitik! Wir wollen nachhaltige Lösungen für die große Gruppe der Verdrängten und Verdrängungsbedrohten! Mitbestimmung der MieterInnen Rekommunalisierung muss aber auch bedeuten: Die Macht der Investmentfonds und Wohnungsgesellschaften über unsere Häuser darf nicht von der Macht der PolitikerInnen und Parteien ersetzt werden. Unsere Häuser sind schon einmal privatisiert worden. Es muss sichergestellt sein, dass das nicht noch einmal passiert. Die sicherste Lösung für dieses Problem ist die Überführung der Häuser in demokratische Selbstverwaltung. Die Häuser müssen zwar rekommunalisiert werden, d.h. von den städtischen Wohnungsgesellschaften gekauft werden.
Sie müssen aber ausgegliedert werden und in eine eigene, mieterbestimmte Institution übergehen. So wird energetische Sanierung keine Aufwertungsstrategie mehr sein. So können wir die Ausgaben für die Betriebskosten bestimmen. So können wir aus einem korrupten Milliardengeschäft ein basisdemokratisches Beispiel der Stadt von morgen machen. Modelle wie Hausgruppen, Baugruppen oder klassische Genossenschaften fallen dabei wegen ihres benötigten hohen sozialen und kulturellen Kapitals, ganz abgesehen von dem ökonomischen Kapital, das Eigentums-Genossenschaften aufbringen, aus. Selbst wenn diese Modelle das letztere nicht enthalten, benötigen sie eine Mehrheit von BewohnerInnen, die die anderen Kapitalien mitbringen. Eine Bewohnergenossenschaft am „Kotti“ würde nicht die 10% Quote HartzIV oder „Migrationshintergrund“ und 90% Bürgertum üblicher Baugruppen bedeuten, sondern die Umkehrung dieses Verhältnisses. Ziel und Chance eines solchen Modell-Projektes soll es sein, einen Ausweg aus der Misere des alten Sozialen Wohnungsbaus aufzuzeigen, die Mieten konstant niedrig zu halten und die Fähigkeiten zur gesellschaftlichen Partizipation und Mitbestimmung der BewohnerInnen zu fördern. Die Aktivierung ehemals passiver Mitglieder dieser Gesellschaft, die durch den Protest von Kotti & Co erreicht wurde, soll in ein nachhaltiges und auf andere Kontexte übertragbares Modell von Selbstverwaltung auch nichtbürgerlicher Schichten in einem generationsübergreifenden, solidarischen Prinzip verstetigt werden. Die bestehenden Erfahrungen und Wissenspotentiale der BewohnerInnen, die bislang gesellschaftlich entwertet wurden, wie generationsübergreifende familiäre Solidarität, Hartnäckigkeit, Kiezverbundenheit, Sorge um die Jugend, interkulturelle Kompetenz, Mehrsprachigkeit, Willkommenskultur, Toleranz gegenüber anderen Lebensentwürfen und vieles mehr sollen durch das ModellProjekt zu Säulen des Gemeinsamen werden. An diesem Modell sind sicherlich noch einige Fragen offen. Wir laden alle ein, die auch die derzeitige Politik der organisierten Verantwortungslosigkeit angesichts der Verarmung und Verdrängung, satt haben, mit uns über diesen oder andere Wege zu diskutieren. Suchen wir nach neuen Wegen, unsere Mieten dem Markt zu entziehen.
zur Zukunft des Sozialen Wohnungsbaus Bei unserer Konferenz „Nichts läuft hier richtig“ gelang es uns, das komplexe Thema des Sozialen Wohnungsbaus in Berlin auf vier Aspekte zuzuspitzen. Daraus ergeben sich folgende Problemanalysen und Lösungsmöglichkeiten:
Kostenmiete: Die planmäßigen Mietsteigerungen im Rahmen des Auslaufens der Förderprogramme übersteigen für viele Mieter/innen die Grenze einer zumutbaren Mietbelastung, insbesondere für die sozialen Gruppen, deren Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum die Aufgabe des Sozialen Wohnungsbaus vor allem war und ist. In Anbetracht der flächendeckenden Problematik sind die nur auf einzelne Bereiche und wenige Jahre beschränkten Konzepte nicht geeignet, um das Problem zu lösen. Stattdessen wurden die Reduzierung und Streckung der Rückzahlraten der Aufwendungsdarlehen insgesamt als eine Möglichkeit vorgeschlagen, die Steigerungen der Kostenmieten deutlich zu reduzieren. Kosten der Unterkunft: Die Fördersystematik des Sozialen Wohnungsbaus in Berlin führt zu der absurden Situation, dass Sozialmieten in den geförderten Beständen teilweise über den Bemessungsgrenzen der Job-Center liegen und Mieter/innen mit geringen Einkommen zur Senkung der Mietkosten und in der Konsequenz zum Wohnungswechsel aufgefordert werden. Als Lösungsmöglichkeiten wurden u.a. eine Neuregelung der Kosten der Unterkunft mit Orientierung an den realen Mieten, eine Obergrenze der Mieten im Sozialen Wohnungsbau sowie ein Moratorium für die Kostensenkungs-Aufforderungen an Mieter/innen im Sozialen Wohnungsbau vorgeschlagen. Anschlussförderung/Wohnraumgesetz Berlin: Die Mieter/innen in den ca. 28.000 vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen Sozialwohnungen sehen sich mit exorbitanten Mietsteigerungen und einer faktischen Aushebelung des Mieterschutzes konfrontiert. Durch rückwirkende Mieterhöhungen bzw. Mietnachforderungen in fünfstelliger Höhe kann praktisch jede Mieterin bzw. jeder Mieter jederzeit zur Aufgabe der Wohnung gezwungen werden. Mit dem 2011 verabschiedeten Wohnraumgesetz Berlin ist die teilweise Abschaffung der bestehenden Sozialwohnungen verbunden. Mit dem Landes­ gesetz wird also nicht das Problem des unzureichend vorhandenen preisgünstigen Wohnraums gelöst. Ganz im Gegenteil: Im Falle eines Eigentümer- bzw. Gesellschafter­ wechsels von Sozialwohnungen ohne Anschlussförderung gehen die mit immensen Steuermitteln erkauften, für weitere Jahrzehnte fortdauernden Belegungsrechte des Landes unwiderruflich verloren, ohne dass hierfür eine Gegenleistung zu erbringen ist. Die Lösung des Problems der unbezahlbaren Mieten im Sozialen Wohnungs-
bau wird hier - wie auch bei allen anderen bestehenden Sozialwohnungen - in einer Reparatur des „Berliner Systems“ der Kostenmiete gesehen. Durch eine umfassende rechtliche Neuausrichtung sollen die Berechnungsgrundlagen der Kostenmieten verändert und die Kostenmieten um künstlich aufgeblähte sowie um fiktive Kostenansätze bereinigt werden. Alternativ kann die Einführung einer sozialen Richtsatzmiete in Betracht gezogen werden. Eine gesetzliche Absenkung der Kostenmieten und der langfristige Erhalt von preisgünstigen Sozialwohnungen dienen auch der gebotenen Schonung des Landeshaushalts. Re-Kommunalisierung: Obwohl bei Gas, Wasser und Strom die Re-Kommunalisierung inzwischen in aller Munde ist und auch viele Kommunen diese umsetzen, wird die Forderung nach einer Re-Kommunalisierung beim Sozialen Wohnungsbau noch kaum gestellt. Selbst bei der Deutschen Bahn befürwortet eine deutliche Mehrheit der Bevölkerung, dass diese sich in der öffentlichen Hand befindet. Dabei gehört Wohnen genauso wie Verkehr und Gas, Wasser, Strom zur grundlegenden Daseinsvorsorge. Angesichts der gesamtstädtischen Wohnungsmarktsituation, den eingeschränkten Aussichten auf einen geförderten Neubau und dessen unklare Auswirkungen auf die Bestands­mieter/innen wird eine nachhaltige und dauerhafte Sicherung der sozialen Eigenschaft der geförderten Bestände gefordert. Für die Überführung geförderter Wohnungen in eine kommunale Trägerschaft und die Stärkung von Mieterselbstverwaltungsinstrumenten wird die Einrichtung eines Kommunalen Sondervermögens gefordert. Diese für Berlin neuen Wege des Sozialen Wohnungs­baus sollten in Pilotprojekten erkundet werden. Die aktuellen Diskussionen und auch unserer Konferenz haben gezeigt: Der Soziale Wohnungsbau stellt für viele Mieter/innen vor allem ein Problem dar. Zugleich können die immer noch fast 150.000 Wohnungen, die offiziell die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ haben, als Ressource für eine soziale Wohnungsversorgung gesehen werden, die es zu aktivieren gilt. Unsere Forderungen beschränken sich nicht auf eine Erste Hilfe in Form von Härtefallregelungen, Mietenkonzepten und Übergangsregeln, sondern orientieren sich an einer langfristigen Lösung für den Bestand der geförderten Wohnungen, denn hier (und nicht für Neuberliner/innen) droht die soziale Katastrophe der Verdrängung: Sozialer Wohnungsbau muss auch und gerade im Bestand dauerhaft bezahlbar bleiben!
Unsere Diskussionen mit Fachpolitiker/innen, Verwaltungsmitarbeiter/innen und Expert/innen aus Wissenschaft und Praxis haben auch gezeigt: Die Materie Sozialer Wohnungsbau ist hoch komplex. Eine Lösung der aktuellen und künftigen Probleme des Sozialen Wohnungsbaus in Berlin kann nur in einer fachübergreifenden Diskussion gefunden werden. Bei unserer Konferenz sind juristische, haushaltspolitische, soziale und wohnungspolitische Perspektiven zusammen gekommen. Dies ist auch weiterhin notwendig, um sinnvolle Strategien für die Weiterentwicklung des Sozialen Wohnungsbaus zu finden. Prozesse der politischen Entscheidungsfindung sollten sich an den Ansätzen der Konferenz „Nichts läuft hier richtig“ orientieren und beginnen, die dort entwickelten Vorschläge umzusetzen. Die Zukunft des Sozialen Wohnungsbaus in Berlin ist zu wichtig, um sie der Arbeit von unverbundenen Fachausschüssen und externen Gutachter/innen zu überlassen. Nur eine überparteiliche Diskussion zur Zukunft des Sozialen Wohnungsbaus wird den Herausforderungen des gesetzlichen Auftrags zu einer sozialen Wohnungsversorgung für alle gerecht. Denn im Artikel 28 der Berli-
ner Verfassung heißt es: „Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen.“ Dies ist der Dienstauftrag für alle Mitarbeiter/innen der Berliner Verwaltung und aller gewählten Abgeordneten. Im Deutsch der Job-Center nennt sich so etwas „Zielvereinbarung“. Wir rufen alle Fraktionen des Abgeordnetenhauses dazu auf, diese Diskussion zur Zukunft des Sozialen Wohnungsbaus durch ihre Unterstützung und aktive Mitarbeit zu ermöglichen - und gemeinsam mit uns Mieter/ innen - Perspektiven für eine umfassende soziale Wohnungsversorgung in Berlin zu entwickeln. Im Umfeld des Abgeordnetenhauses stehen genügend Werkzeuge zur Verfügung, diese Diskussionen zeitnah und mit der notwendigen Vertiefung zu organisieren, so dass umsetzbare Schritte folgen können.
Bis dahin heißt es aber weiterhin: „Nichts läuft hier richtig!“
Fotos und Videostills: „Nichts läuft hier richtig - Konferenz zum Sozialen Wohnungsbau in Berlin“, (13. November 2012 im Abgeordnetenhaus von Berlin)
An dieser Stelle sei nochmals auf unsere Video- und Audiodokumentation der Konferenz, sowie die erste immer noch lesenswerte - Brosch端re verwiesen. Die Dokumentation und die Brosch端re sind abrufbar unter: www.kottiundco.net/2012/11/30/konferenz-dokumentation (Alternativ die Webseite www.kottico.net aufrufen und dort unter dem Men端punkt Ausgew辰hltes die weiteren Links einsehen.)
Neubau ist keine Lösung ...
Kotti & Co - Die Mietergemeinschaft am Kottbusser Tor, für Stadtentwicklung und darüber hinaus ...
image-shift.net
Nichts laueft hier richtig. Informationen zum Sozialen Wohnungsbau in Berlin. 2014
Diese Broschüre stellt eine Sammlung von Beiträgen zum Themenkomplex bestehender Sozialer Wohnungsbau in Berlin dar. Sie steht im Zusammenha...

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