Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html?identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20180824
Timestamp: 2018-11-19 20:28:02+00:00

Document:
292-PGPRFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value imposable25
BOI-RFPI-PVI-20-20-20180824
2018-08-24T15:16:09.000+02:00
La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers est réduite d'un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième en application du I de l'article 150 VC du code général des impôts (CGI).
La date qui constitue le terme du délai de détention est également celle du fait générateur de l'imposition. Il conviendra à cet égard de se reporter aux développements contenus au BOI-RFPI-PVI-30-10.
Date à laquelle le contrat de vente du terrain contre remise d'immeuble(s) à construire a été conclu. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-A-7 § 160 du BOI-RFPI-PVI-20-10-10.
Par ailleurs, il est précisé que la valeur de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession du bien par l'ex-époux attributaire est déterminée en retenant la valeur du bien au jour de l'attribution (RM Moyne-Bressand n° 83591, JO AN du 29 août 2006, p. 9083 (BOI-RFPI-PVI-10-30 au I § 20).
Des précisions complémentaires figurent au II-C-3 § 400 à 430 du BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10.
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-B-5 § 310 à 350 du BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10.
Comme en matière de droit civil (code civil, art. 2258 et suivants), la date d'acquisition correspond à la date de début de possession du bien usucapé.
Pour les cessions réalisées depuis le 1er septembre 2014 et quelle que soit la nature des biens cédés (terrains à bâtir et droits s'y rapportant ou autres biens et droits immobiliers), le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention diffèrent pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
La moins-value brute réalisée sur les biens ou droits n'est pas en principe prise en compte (cf. II-A § 90). Deux exceptions à ce principe sont toutefois prévues (cf. II-B § 100 à 180).
Par dérogation au principe rappelé de non imputation des moins-values, le II de l'article 150 VD du CGI prévoit, en cas de vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives, que les moins-values brutes, réduites de l'abattement pour durée de détention, s’imputent sur la ou les plus-values brutes corrigées de l’abattement pour durée de détention.
Remarque : Les plus-values résultant de cessions d'immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction de logements, réalisées entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2017, bénéficiaient d'un abattement exceptionnel de 30 %, à la condition que les cessions aient été précédées d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015.
De même, les plus-values résultant de cessions de terrains à bâtir, réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, bénéficiaient d'un abattement exceptionnel de 30 %, à la condition que les cessions aient été précédées d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
- de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant. À cet égard, il s’agit des terrains à bâtir au sens de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les opérations immobilières, définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 au I-A § 10 à 120 et au BOI-TVA-IMM-10-10-10-40 au I § 1 à 20 ;
À ce titre, l'arrêté du 29 décembre 2017 fixant la liste des communes situées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements pour l'application de l'abattement prévu au II de l'article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 a précisé que ces communes s'entendent de celles classées dans les zones A bis et A, telles qu'elles sont définies à l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH).
Les communes classées au sein des zones A bis et A sont répertoriées à l'annexe I de l'arrêté du 1er août 2014 pris en application de l'article R. 304-1 du CCH modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014 pris en application de l'article R. 304-1 du CCH.
- à l'article 150 U du CGI par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI ou de l'article 8 ter du CGI ;
L'application de l'abattement exceptionnel aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2018 est conditionnée à l'engagement de la cession par une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020.
Par promesse de vente, il convient d'entendre, d'une part, la promesse unilatérale de vente dont la validité juridique est soumise au respect du formalisme prévu par l'article 1589-2 du code civil, d'autre part, la promesse synallagmatique de vente (compromis de vente).
- ou lorsque, établie par acte sous-seing privé, elle a acquis date certaine au sens des dispositions de l'article 1377 du code civil.
L'abattement exceptionnel s'applique à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine, soit en pratique à des cessions réalisées du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022.
La réalisation d'un ou plusieurs bâtiments d’habitation s’entend de la création de logements neufs au sens de l'article R*. 111-1-1 du CCH à l'article R*. 111-17 du CCH.
Le cessionnaire doit s'engager à réaliser et à achever des logements collectifs groupés (horizontaux, superposés ou en bandes) dans un bâtiment ou un immeuble autre qu'individuel au sens de l'article L. 231-1 du CCH.
Le terme de « gabarit », à l'instar par exemple de la hauteur ou de l'emprise au sol, n'est pas défini par le code de l'urbanisme et aucune définition nationale n'est proposée dans le cadre de cette ordonnance. Le soin de définir précisément ces notions est laissé aux auteurs du plan local d'urbanisme, qui peuvent ainsi ajuster plus finement la règle à leur contexte et à leur projet. Lorsque le règlement du plan local d'urbanisme (PLU), définit la notion de gabarit, c'est donc cette définition qui s'impose. Ainsi les règles auxquelles il est possible de déroger sont celles relatives au gabarit tel que le PLU les édicte (RM Fromantin n°42525, JO AN du 10 mars 2015, p. 1803).
À cet égard, il est précisé que, lorsque l'autorité compétente délivre un permis de construire qui déroge aux règles de gabarit et de densité telles que définies par le document d'urbanisme de la zone d'implantation, dans les conditions prévues au 1° de l'article L. 152-6 du code de l'urbanisme, en vue d'autoriser la construction de bâtiments principalement destinés à l'habitation, l'appréciation du seuil de 75 % du gabarit maximal autorisé est effectuée au regard du gabarit maximal dérogatoire autorisé par cette même autorité.
En outre, lorsque le promoteur procède à l'acquisition de plusieurs parcelles appartenant à des propriétaires distincts afin de réaliser un même programme immobilier pour lequel il a obtenu un permis de construire permettant d'édifier un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs répondant aux conditions posées par le II de l'article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, il est admis que le bénéfice de l'abattement exceptionnel s'applique à la plus-value immobilière dégagée par chacun des propriétaires ayant cédé leur parcelle, dès lors que le cessionnaire a pris, dans chaque acte d'acquisition, l'engagement mentionné au III-B-2-a § 290.
La date d’achèvement d'un bâtiment d’habitation collectif s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable (sur la preuve et la notion d'achèvement, il convient de se reporter aux précisions apportées au BOI-IF-TFB-10-60-20).
La démolition de la ou des construction(s) existante(s) s'entend d'une démolition totale du bien acquis. Elle doit pouvoir être attestée par tout moyen compatible avec la procédure écrite et, notamment, au moyen d'un permis de démolir, lorsqu'il est prévu en application de l'article R*. 421-27 du code de l'urbanisme et de l'article R*. 421-28 du code de l'urbanisme, y compris lorsque le permis de construire vaut également permis de démolir en application des dispositions de l'article R*. 431-21 du code de l'urbanisme.
Conformément aux dispositions du second alinéa du C du II de l'article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, le taux de l'abattement exceptionnel est porté à 85 % si le cessionnaire s'engage également, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux et/ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.
Pour l'application du taux d'abattement exceptionnel de 85 %, les logements sociaux que le cessionnaire s'engage à réaliser s'entendent de ceux définis aux 3° et 5° de l'article L. 351-2 du CCH, c'est-à-dire :
- d'une part, des logements à usage locatif construits, acquis ou améliorés à compter du 5 janvier 1977 au moyen de formes spécifiques d'aides de l'État ou de prêts dont les caractéristiques et les conditions d'octroi sont déterminées par décrets ainsi que les logements à usage locatif construits à compter du 1er octobre 1996 ayant bénéficié d'une décision favorable dans des conditions fixées par le CCH ;
Pour l'application du taux d'abattement exceptionnel de 85 %, les logements intermédiaires que le cessionnaire s'engage à réaliser s'entendent de ceux définis à l'article L. 302-16 du CCH, c'est-à-dire des logements, à l'exclusion des logements locatifs sociaux définis à l'article L. 302-5 du CCH :
Le non-respect de l’engagement de réalisation et d’achèvement d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu'il résulte de l'application des règles du plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme y tenant lieu dans le délai de quatre ans et, le cas échéant, de l'engagement de démolition des constructions existantes pour les acquisitions d'immeubles bâtis, entraîne, en principe, l’application au cessionnaire d’une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession, tel que défini par l’article 150 VA du CGI, mentionné dans l'acte.
Ce taux est porté à 85 % lorsque le cessionnaire s'engage également, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux et/ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier. Pour plus de précisions sur la nature de cet engagement, il convient de se reporter au III-B-2-b-5° § 370 à 390.
L'abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilières, déterminées dans les conditions prévues à l'article 150 V du CGI, à l'article 150 VA du CGI, à l'article 150 VB du CGI, à l'article 150 VC du CGI ainsi qu'à l'article 150 VD du CGI.
- de la compensation, le cas échéant, des plus et moins-values prévue au II de l’article 150 VD du CGI (pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-B § 100 à 160) ;
- de l'exonération au prorata des logements sociaux que le cessionnaire s'engage à construire, prévue au 7° du II de l'article 150 U du CGI. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVI-10-40-110.
Il s'applique également dans les mêmes conditions pour la détermination de l'assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l'article 1609 nonies G du CGI.
Exemple : Soit un propriétaire qui signe une promesse synallagmatique de vente le 2 février 2018, et cède un terrain à bâtir, le 18 juin 2018, pour un montant de 350 000 € à un promoteur qui s'engage à réaliser et à achever un programme immobilier représentant 100 % du gabarit maximal autorisé par le plan local d'urbanisme et comportant, au regard du critère de surface, 10 % de locaux professionnels, 27 % de logements sociaux, 36 % de logements intermédiaires et 27 % de logements libres. Le propriétaire avait acquis son terrain en janvier 2011 pour un montant de 150 000 €.
Application de l'abattement pour durée de détention à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux : 200 000 € * 12 % = 24 000 € et 200 000 € * 3,30 % = 6 600 €
Détermination de la plus-value nette imposable après application de l'abattement pour durée de détention : 200 000 € - 24 000 € = 176 000 € de base imposable à l'impôt sur le revenu et 200 000 € - 6 600 € = 193 400 € de base imposable au titre des prélèvements sociaux.
2/ Dès lors qu'une fraction du programme immobilier est affectée à la construction de logements sociaux, la plus-value de cession du cédant peut bénéficier d'une exonération à hauteur de 27 %, correspondant au cas présent au prorata de la surface habitable des logements sociaux que le promoteur s'engage à construire par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier (CGI, art. 150 U, II-7°) : soit 176 000 * 27 % = 47 520 € de base exonérée à l'impôt sur le revenu et 193 400 * 27 % = 52 218 € de base exonérée au titre des prélèvements sociaux.
Détermination de la plus-value nette après application de l'exonération au prorata de la surface de logements sociaux construits : 176 000 - 47 520 = 128 480 € de base imposable à l'impôt sur le revenu et 193 400 - 52 218 = 141 182 € de base imposable au titre des prélèvements sociaux.
Détermination de la fraction de plus-value exonérée en application de l'abattement exceptionnel de 85 % : 128 480 * 85 % = 109 208 € de base exonérée à l'impôt sur le revenu et 141 182 € * 85 % = 120 005 € de base exonérée au titre des prélèvements sociaux.
4/ Détermination de la plus-value nette imposable après application de l'abattement exceptionnel majoré et calcul de la plus-value finalement due par le cédant : 128 480 - 109 208 = 19 272 € de base imposable à l'impôt sur le revenu * 19 % = 3 662 € et 141 182 - 120 005 = 21 177 € de base imposable aux prélèvements sociaux * 17,2% = 3 642 €.
/bofip/292-PGP.html?identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20180824

References: l'article 150
 § 160
 § 20
 § 400
 § 310
 art. 2258
 § 90
 § 100
 l'article 150
 § 10
 § 1
 l'article 28
 l'article 150
 l'article 8
 l'article 8
 l'article 8
 l'article 1589
 l'article 1377
 l'article 28
 § 290
 l'article 28
 § 370
 l'article 150
 l'article 150
 l'article 150
 l'article 150
 l'article 150
 § 100
 l'article 150
 l'article 1609
 art. 150