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ESTUDIO DEL MEJOR Y MAYOR USO DEL HOTEL PETIT CANIGÓ Camí Ral, 16 Begues RESUMEN TESINA - PDF
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Clara Salazar Torres
1 ESTUDIO DEL MEJOR Y MAYOR USO DEL HOTEL PETIT CANIGÓ Camí Ral, 16 Begues RESUMEN TESINA Tesina Master Valoraciones Inmobiliarias Universidat Politècnica de Catalunya Alumna. Susana Moreno Hierro Tutor. Jordi Duatis Fundació Poliècnica de Catalunya Fecha. 30 de Septiembre de 2004 A) INTRODUCCIÓN 2 El hotel Petit Canigó está situado en suelo urbano, en el término municipal de Begues, comarca Baix Llobregat, provincia de Barcelona en la calle Camí Ral, 16. El año de construcción es el 1915 y es propiedad de la Iltre. Sra. Joana Mª Badell i Ros, Alcaldesa de Begues. Estado en el año 1915 Estado en el año 2004 La superficie del solar es de m2. El edificio está configurado como PB+1, con una cubierta inclinada con un 30 % de pendiente. La altura libre en la Planta Baja es de 3.35 m y en la Planta Primera de 3.37 m. 13 Planta Superficie Útil Superficie Construida Planta Baja m m 2 Planta Primera m m 2 Cubierta m 2 Total m m 2 Este hotel fue construido por Jaime Petit i Ros en un intento por reactivar la economía de Begues después de la crisis de la vid por la filoxera. También fundó la línea de autobuses Begues-Gavà para facilitar el desplazamiento a Begues y numerosos centros lúdicos. En esta época se construyeron dos hoteles más en Begues, dada la gran afluencia de veraneantes. El Hotel Petit Canigó está situado en la calle principal del pueblo, la calle del Camí Ral. En ella este edificio creó un nuevo núcleo urbano, concentrando a su alrededor varios equipamientos importantes para la vida del pueblo. Actualmente no hay ningún hotel en Begues. - CALIFICACIÓN URBANISTICA: La clasificación del suelo y la calificación urbanística vienen definidas por el Plan General de Begues, aprobado definitivamente en fecha 15/10/97, así como sus posteriores modificaciones, siendo Clasificación del suelo: Suelo Urbano Usos Permitidos: - Vivienda Unifamiliar y Plurifamiliar - Residencial - Comercial limitado a planta baja y 400 m2 de superficie - Oficinas - Almacén e Industrial limitado a planta baja y las categorías primera y segunda siempre que con medidas correctoras se asimile la primera. - Educativo, dispensario, deportivo, religiosos, cultural y administrativo. 24 B) OBJETIVO DE LA TESINA El suelo soporta todas las cosas que existen y, con raras excepciones, tiene una permanencia más allá de la vida de los individuos. Dada la inmovilidad del suelo, cada fracción de bien posee una ubicación única. La permanencia del suelo también implica que normalmente se esperará que sobreviva a los usos y edificaciones que le sean impuestos por las personas. Esta característica de único del suelo determina su utilidad óptima. Cuando se tasa el suelo edificado separadamente de las edificaciones o mejoras en el suelo, los principios económicos exigen que las edificaciones o mejoras en el suelo se tasen según lo que contribuyan o le resten al valor total de la propiedad. Por lo tanto, el Valor de Mercado de la tierra basada en el concepto de mayor y mejor uso refleja la utilidad y permanencia del suelo en el contexto de un mercado, considerando que las edificaciones constituyen la diferencia entre el valor de la tierra sola y el Valor de Mercado del conjunto edificado. El principio del mayor y mejor uso se define como el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor. Según la calificación urbanística de este solar hay diferentes usos legalmente permitidos, vivienda unifamiliar y plurifamiliar, residencial, comercial limitado a planta baja, oficinas, almacenes e industrial también limitado a planta baja, educativo, dispensario, deportivo, religioso, cultural y administrativo. Una vez evaluada la situación del edificio en el municipio, las características del solar, la arquitectura singular del edificio, el valor histórico, los efectos de deterioro, la obsoléncia del edificio y el Plan General de Begues, considero que los usos razonablemente probables en este solar serian dos: - La Primera hipótesis pasaría por demoler el edificio existente y construir una promoción inmobiliaria atendiendo, según el plan general de Begues y la normativa urbanística metropolitana, a su máximo aprovechamiento. - Dado que este edificio fue concebido y toda su vida ha sido utilizado como hotel, la hipótesis opción sería la de rehabilitar el edificio para utilizarlo como hotel, todo esto según el plan general de Begues y el Decreto 176/1987, de 9 de Abril del Departamento de Comercio, Consumo y Turismo para la clasificación de los establecimientos de alojamiento turístico. El objetivo de esta tesina es probar la factibilidad financiera de estos dos usos, el que resulte el valor mas alto, se considerará el mayor y mejor uso. C) HIPÓTESIS 1: PROMOCIÓN DE VIVIENDAS COLONIA PETIT 35 Este estudio va a considerar demoler el hotel y construir una promoción inmobiliaria. Según la intensidad edificatoria máxima, se va a definir la tipología de viviendas, todo esto atendiendo el plan general de Begues y a la normativa urbanística metropolitana Una vez determinadas las dimensiones y características de las viviendas, se va a calcular el valor de repercusión del suelo según el valor de venta, el coste de construcción y otros gastos como son los honorarios de los Técnicos, impuestos, licencias, tasas, gastos de comercialización, todo esto fijando un margen de beneficio del constructor. - CARACTERÍSTICAS DEL PRODUCTO INMOBILIARIO: Para el calculo de las viviendas que se pueden construir se ha tomado la superficie construida sobre rasante m2 y se ha dividido por la densidad máxima que es 100 m2 st/vivienda por parcela. Por lo que se pueden construir 9 viviendas. En planta sótano se pueden hacer 9 plazas de parking y 9 trasteros. VIVIENDA SUP. ÚTIL SUP. CONSTRUIDA SUP. CONSTRUIDA CON ZONAS COMUNES Bajos Primera 62,66 m2 71,53 m2 77,93 m2 Bajos Segunda 72,52 m2 81,61 m2 88,92 m2 Bajos Tercera 81,98 m2 91,98 m2 100,21 m2 Bajos Cuarta 76,84 m2 83,39 m2 90,85 m2 Primero Primera 85,05 m2 94,13 m2 102,56 m2 Primero Segunda 65,52 m2 77,50 m2 84,44 m2 Primero Tercera 87,54 m2 101,21 m2 110,27 m2 Primero Cuarta 87,33 m2 100,72 m2 109,74 m2 Primero Quinta 100,15 m2 121,56 m2 132,44 m2 Superficies Construidas. Denominación Superficie construida Balcones Patios Superficie construida Total Techo PSótano 369,43 m 2 369,43 m 2 Techo PB 369,43 m m m 2 365,87 m 2 Techo PP 369,43 m m m 2 365,87 m 2 Techo Bajo Cubierta 191,18 m m 2 183,62 m 2 - EL VALOR DE VENTA: Se ha obtenido mediante el método de homogeneización de muestras ,79 m 2 Vivienda M2 construidos Precio / m2 Precio Total Bajos Primera 71, , ,67 Bajos Segunda 81, , ,00 Bajos Tercera 91, , ,45 Bajos Cuarta 83, , ,39 Primero Primera 94, , ,99 Primero Segunda 77, , ,87 Primero Tercera 101, , ,51 Primero Cuarta 100, , ,55 46 Primero Quinta 121, , , ,76 PLAZAS TRASTEROS Precio Venta Precio Total 9, , ,00 9, , , ,00 Valor Total Promoción ,76 Total m 2 construidos 1.284,79 m 2 Valor de Venta / m ,51 - EL COSTE DE CONSTRUCCIÓN: Por el método del COAC, tomando un beneficio de un 22 %. Coste Construcción 468,13 X 1,22.= 571,11 / m2 Coste Construcción 571,11 / m2 - OTROS GASTOS: Gastos Necesarios Honorarios proyecto y dirección obra 30,00 /m2 Impuestos no recuperables y aranceles 25,00 /m2 Licencia de obras 15,00 /m2 Tasas y otros gastos 6,00 /m2 Gastos de administración (Gastos promoción) 128,00 /m2 204,00 /m2 Gatos Necesarios 204,00 /m2 Gastos Fiscales y Comercialización Gastos Fiscales y Comercialización 67,00 /m2 - TOTAL COSTES: Coste de Construcción por Contrata 571,11 /m2 Gastos Necesarios 204,00 /m2 Gastos Fiscales y Comercialización 67,00 /m2 SUMATORIO TOTAL COSTES 842,11 /m2 - MARGEN DE BENEFICIO DEL PROMOTOR: Fijación del margen de Beneficio del Promotor 57 Tipo de Actualización (i) = Tasa libre de riesgo + prima de riesgo Tasa libre de riesgo = 0,00 Prima de riego básica residencial = 18,00 % Tipo de Actualización (i) = 18,00% - CALCULO DEL VALOR DEL SOLAR F = VALOR DE MERCADO TERMINADO X ( 1 - MARGEN PROMOTOR) - SUMATORIO COSTES Valor de Mercado = 1.642,51 Margen Promotor = 0,18 Sumatorio Costes = 842,11 F = 504,75 / M2 VALOR DE REPOSICIÓN 504,75 / M2 X 1.284,79.= ,44 COSTE DE DERRIBO ,00 VALOR DEL SOLAR ,44 D) HIPÓTESIS 2: REHABILITACIÓN DEL HOTEL PETIT CANIGÓ Este estudio se basa en rehabilitar el edificio y adecuarlo a hotel con restaurante, según el plan general de Begues y el Decreto 176/1987, de 9 de Abril del Departamento de Comercio, Consumo y Turismo para la clasificación de los establecimientos de alojamiento turístico. El valor de esta inmueble que está ligado a una explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. - PRODUCTO: Edificio destinado a explotación hotelera con categoría de 1 estrella. Fecha de rehabilitación integral8 Numero de habitaciones 17. Numero de plazas hoteleras 30. Numero de plazas de restauración 44. Periodo de apertura: Anual (01.01 a 31.12) 365 días. La distribución y las necesidades del hotel se han proyectado en función de la normativa de aplicación para establecimientos hoteleros y de restauración. Superficie construida. Denominación Superficie construida Balcones (50%) Patios Superficie construida Total Techo PB Techo PP Techo Bajo Cubierta m m m m m 2 Vestuarios de personal, Recepción, Comedor, Almacenes m m 2 Planta Habitaciones m m m m 2 Planta Habitaciones m 2 198,28 m 2 Superficie total construida 784,95 m2 - TARIFAS MEDIAS: Se han tomado las tarifas de hoteles de categoría una estrella de Cataluña, rehabilitados, con pocas habitaciones y similares servicios. Haciendo la media de las tarifas estudiadas obtenemos estos valores. TB TA Doble 35,23 37,52 Doble Uso Individual 54,48 57,63 Individual 35,46 37,66 - OCUPACIÓN: Los datos del Instituto Nacional de Estadística y L Institut d Estadistica de Catalunya, en materia de hosteleria del año 2003, son los siguientes: ÁMBITO CATEGORÍA GRADO OCUPACIÓN ESTATAL TOTAL OCUPACIÓN 55,00 % CATALUÑA TOTAL OCUPACIÓN 57,00 % COSTA DEL GARRAF TOTAL OCUPACIÓN 54,42 % ESTATAL 3 ESTRELLAS 66,90 % 1 ESTRELLAS 42,86 % CATALUÑA 3 ESTRELLAS 66,41 % 1 ESTRELLAS 49,31 % BARCELONA 3 ESTRELLAS 68,88 % 1 ESTRELLAS 61,72 % Aunque este hotel tiene la categoría de una estrella, tiene un nivel de acabados de calidad y está bien equipado, considero que sería comparable a hoteles de 3 estrellas. 79 Por lo que tomaré un grado de ocupación de un 66,30 %. Que sería un poco menos de la ocupación de un hotel de 3 estrellas de la provincia de Barcelona, ya que la ocupación en la zona de la Costa del Garraf tiene menos ocupación. - INGRESOS: Los Ingresos se han obtenido a partir de las tarifas medias de hoteles de similares características. Ingresos Habitaciones Total Ocupación 100% ,92 Ocupación 66,30 % ,77 Ingreso Medio por Habitación (por persona) 35,30 - CUENTA DE EXPLOTACIÓN: Dada la inexistencia de las cuentas de explotación del Hotel los ratios medios en cuanto a ingresos y gastos en el sector Hotelero, los he obtenido a partir de la publicación Indicadores Económicos de la Industria Hotelera Española de la Empresa Ernst & Young y las cuentas de Explotación de los Hoteles Juan Carlos I y Hotel Hilton de Barcelona. Aunque estos dos hoteles no tienen mucho en común con el hotel objeto de estudio, he considerado que el estudio de sus ratios era importante para la valoración. A partir de las tarifas medias, la ocupación, los ratios, y los ingresos, se ha elaborado la cuenta de explotación del Hotel. CONCEPTOS TOTAL % INGRESOS Teléfono 2.072,38 0,62% Lavandería 1.804,98 0,54% Otros 8.222,67 2,46% Comidas, Supermercado, Banquetes ,28 21,70% Bebidas (Cafetería y Minibar) ,67 5,68% Habitación y pensión ,77 69,00% Total Ingresos de Explotación ,73 100,00% GASTOS Comida y Bebida ,00 11,07% Gastos Habitaciones ,13 7,43% Amortización ,14 6,02% Gastos Administración 6.350,84 1,90% Tributos 1.337,02 0,40% Seguros 2.005,53 0,60% 810 Marketing y animación 3.409,40 1,02% Suministros ,15 3,20% Mantenimiento y reparación ,19 4,00% Honorarios de Gestión ,59 5,02% Personal (Fijos y Eventuales) ,90 26,92% Total Gastos de Explotación ,07 67,58% MARGEN NETO DE LA EXPLOTACIÓN ,86 32,42% - MÁRGENES: Para comprobar si se ha realizado bien la cuenta de explotación se han calculado los márgenes que se obtendrían en Alimentación, Habitaciones. Ingresos Gastos Margen % Gastos Alimentación , , ,81 66,35% Gastos Habitaciones , , ,13 88,51% Gastos Habitaciones, Bebida y Habitaciones , , ,94 81,03% Se consideran adecuados los ingresos y gastos al estar incluidos dentro de los parámetros habituales de este tipo de explotaciones. - VALOR DE REVERSIÓN: Al final de la vida útil del inmueble solo nos queda suelo. COSTE DE REVERSIÓN ,44 i = 7,00 % - TIPO ACTUALIZACIÓN: - VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS ESPERADAS: La vida útil del edificio se considera de 35 años. Según la ley Hipotecaria. Total Ingresos de Explotación = ,73 /Anual Total Gastos de Explotación = ,88 /Anual Beneficio neto anual = ,86 /Anual Beneficio neto anual imputable a la gestión (20% del Beneficio Anual) = ,98 /Anual Beneficio neto anual imputable al inmueble (80% del Beneficio Anual) = /Anual Coste de Reversión = ,60 i = 7,00 % VA = (Beneficio Inmueble) i x Valor de Reversión ( ) (1+i) n (1+i) n VA = ,08 x ( 1-1 ) ,44 0,070 (1+0,070) 35 (1+0,070) 35 VA = ( ,43 x 0,90) ,03 = ,92 911 - COSTE DE REHABILITACIÓN: He realizado un presupuesto estimativo. Superficie construida = 784,95 m2t Presupuesto Ejecución Material ,32 (contabilizado un 8% de C.I) Coste de Contrata = ,36 (6% B.I +13% de Gastos Generales) - VALOR DEL HOTEL: Para el calculo del valor del inmueble a rehabilitar se ha utilizado la formula catastral del método residual. Vventa del Hotel = VA = ,92 Coste de Contrata = ,35 Vhotel= Vventa del Hotel - Coste de Contrata 1,40 F hotel= , ,35 = ,60 1,40 E) CONCLUSIÓN TESINA Una vez analizadas las dos hipótesis planteadas inicialmente: la primera de demoler y construir un promoción inmobiliaria y la segunda de rehabilitar el edificio para convertirlo en hotel, los resultados obtenidos del valor del suelo en la primera opción son de ,44 mientras que el valor de venta como explotación hotelera es de ,60. Siguiendo con el principio de mayor y mejor uso, estos dos valores han sido calculados a partir de la aplicación del mayor aprovechamiento, según las normativas urbanísticas. La máxima viabilidad la encontramos en la primera opción la de demoler el edificio y destinar este solar a la construcción de un edificio de viviendas. La operación de venta del edificio como explotación hotelera podría resultar más viable que la promoción de viviendas si se diese alguno o varios de lo casos que paso a analizar: - Si el precio de las pernoctaciones fuese más elevado. Para hacer este estudio se han tomado tarifas de hoteles de similares características, pero estas no están reguladas, son libres, por lo que se podrían aumentar. Así se incrementarían los ingresos obteniendo un margen neto más elevado (los gastos que implica este mayor ingreso no es significativo ya que se trabaja con un elevado margen). - Si el grado de ocupación fuese más elevado. En la valoración se ha tomado un valor medio de ocupación obtenido a través del Instituto nacional estadístico. Con una buena campaña de marketing y una buena gestión esta ocupación se vería aumentada, por lo que los ingresos también serian mayores. 1012 - Otro de los puntos que hace que esta valoración sea inviable es el elevado coste de rehabilitación, ya que este edificio no ha tenido un mantenimiento gradual. La alternativa seria abaratar el coste con una rehabilitación de calidades inferiores. 11 Documentos relacionados
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