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Timestamp: 2016-08-24 06:44:34+00:00

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Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo (Vigente hasta el 31 de Octubre de 2015).
Vigencia desde 27 de Junio de 2008. Esta revisi�n vigente desde 01 de Octubre de 2015 hasta 31 de Octubre de 2015
�Aprobaci�n del Texto Refundido de la Ley de Suelo
�Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible
�Ordenaci�n del territorio y ordenaci�n urban�stica
Condiciones b�sicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos
�Iniciativa p�blica y privada en las actuaciones de transformaci�n urban�stica y en las edificatorias
�R�gimen urban�stico del derecho de propiedad del suelo
�Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades
�Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas
Bases del r�gimen del suelo
�Criterios b�sicos de utilizaci�n del suelo
�Publicidad y eficacia en la gesti�n p�blica urban�stica
�Situaciones b�sicas del suelo
�Utilizaci�n del suelo rural
�Actuaciones de transformaci�n urban�stica y actuaciones edificatorias
�Evaluaci�n y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano
�Deberes vinculados a la promoci�n de las actuaciones de transformaci�n urban�stica y a las actuaciones edificatorias
�Formaci�n de fincas y parcelas y relaci�n entre ellas
�Operaciones de distribuci�n de beneficios y cargas
��mbito del r�gimen de valoraciones
�Criterios generales para la valoraci�n de inmuebles
�Valoraci�n en el suelo rural
�Valoraci�n en el suelo urbanizado
�Indemnizaci�n de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanizaci�n
�Indemnizaci�n de la iniciativa y la promoci�n de actuaciones de urbanizaci�n o de edificaci�n
�Valoraci�n del suelo en r�gimen de equidistribuci�n de beneficios y cargas
�R�gimen de la valoraci�n
Expropiaci�n forzosa y responsabilidad patrimonial
�R�gimen de las expropiaciones por raz�n de la ordenaci�n territorial y urban�stica
�Ocupaci�n e inscripci�n en el Registro de la Propiedad
�Adquisici�n libre de cargas
�Modalidades de gesti�n de la expropiaci�n
�Supuestos de reversi�n y de retasaci�n
�Supuestos indemnizatorios
Funci�n social de la propiedad y gesti�n del suelo
�Procedencia y alcance de la venta o sustituci�n forzosas
�R�gimen de la venta o sustituci�n forzosas
�Noci�n y finalidad
�Contenido, constituci�n y r�gimen
�Transmisi�n, gravamen y extinci�n
�Administraci�n demandada en subrogaci�n
�Ejecuci�n forzosa y v�a de apremio
�Car�cter de los actos y convenios regulados en la legislaci�n urban�stica
�Acci�n ante Tribunales ordinarios
�Certificaci�n administrativa
�Expedientes de distribuci�n de beneficios y cargas
�Sistema de informaci�n urbana
�Bienes afectados a la Defensa Nacional, al Ministerio de Defensa o al uso de las fuerzas armadas
�Potestades de ordenaci�n urban�stica en Ceuta y Melilla
�Gesti�n de suelos del patrimonio del Estado
�Modificaci�n del art�culo 43 de la Ley de Expropiaci�n Forzosa de 16 de diciembre de 1954
�Suelos forestales incendiados
�Reglas para la capitalizaci�n de rentas en suelo rural
�Participaci�n del Estado en la ordenaci�n territorial y urban�stica
�Modificaci�n de la Ley Reguladora de las Bases del R�gimen Local
�Actos promovidos por la Administraci�n General del Estado
�Realojamiento y retorno
�Aplicaci�n de la reserva de suelo para vivienda protegida
�Deberes de las actuaciones de dotaci�n
�Valoraciones
�Criterios m�nimos de sostenibilidad
�T�tulo competencial y �mbito de aplicaci�n
RDLeg 7/2015 de 30 Oct. (texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci�n Urbana) Norma afectada por
Ocultar / Mostrar comentarios Letra a) del n�mero 2 del art�culo 25 declarado inconstitucional por Sentencia TC (Pleno) de 22 octubre 2015.
L 37/2015 de 29 Sep. (de carreteras) Ocultar / Mostrar comentarios N�mero 1 de la disposici�n adicional s�ptima redactado por la disposici�n final tercera de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras (�B.O.E.� 30 septiembre).
Ocultar / Mostrar comentarios Inciso “hasta un m�ximo del doble” del p�rrafo tercero de la letra a) del n�mero 1 del art�culo 23 declarado inconstitucional y nulo por Sentencia TC (Sala Pleno) de 11 septiembre 2014.
L 2/2014, de 25 Mar. CA Illes Balears (ordenaci�n y uso del suelo) Ocultar / Mostrar comentarios T�ngase en cuenta la disposici�n transitoria s�ptima de la Ley [BALEARES] 2/2014, 25 marzo, de ordenaci�n y uso del suelo (�B.O.I.B.� 29 marzo), que deja en suspenso en el �mbito de la comunidad aut�noma de las Illes Balears, para determinadas actuaciones, la obligatoriedad de fijar reservas de suelo para vivienda protegida, prevista en el art�culo 10.1.b) del texto refundido de la Ley estatal de suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
L 27/2013 de 27 Dic. (racionalizaci�n y sostenibilidad de la Administraci�n Local) Ocultar / Mostrar comentarios N�mero 5 del art�culo 39 introducido por la disposici�n final cuarta de la Ley 27/2013, 27 diciembre, de racionalizaci�n y sostenibilidad de la Administraci�n Local (�B.O.E.� 30 diciembre).
L 8/2013 de 26 Jun. (rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas) Ocultar / Mostrar comentarios Art�culo 2 redactado por el apartado uno de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
Letra b) del n�mero 1 del art�culo 10 redactada por el apartado seis de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
N�mero 3 del art�culo 12 redactado por el apartado siete de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
N�mero 4 del art�culo 12 introducido por el apartado siete de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
Art�culo 14 redactado por el apartado ocho de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
Art�culo 13 derogado por el apartado 3.� de la disposici�n derogatoria �nica de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
Disposici�n adicional und�cima derogada por el apartado 2.� de la disposici�n derogatoria �nica de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
Disposici�n transitoria segunda derogada por el apartado 2.� de la disposici�n derogatoria �nica de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
Disposici�n transitoria quinta derogada por el apartado 2.� de la disposici�n derogatoria �nica de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
N�mero 4 del art�culo 15 redactado por el apartado nueve de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
Art�culo 16 redactado por el apartado diez de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
N�mero 3 del art�culo 17 redactado por el apartado once de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
N�mero 4 del art�culo 17 redactado por el apartado once de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
N�mero 6 del art�culo 17 redactado por el apartado once de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
Art�culo 20 redactado por el apartado doce de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
Art�culo 36 redactado por el apartado trece de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
Art�culo 37 redactado por el apartado catorce de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
N�mero 1 del art�culo 39 redactado por el apartado quince de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
Art�culo 51 redactado por el apartado diecis�is de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
Art�culo 53 redactado por el apartado diecisiete de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
Disposici�n adicional tercera redactada por el apartado dieciocho de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
Durante un plazo m�ximo de cuatro a�os a contar desde el 28 de junio de 2013, las Comunidades Aut�nomas podr�n dejar en suspenso la aplicaci�n de lo dispuesto en el art�culo 10.1 b), determinando el per�odo de suspensi�n y los instrumentos de ordenaci�n a que afecte, siempre que se cumplan, como m�nimo, los requisitos establecidos en la disposici�n transitoria segunda de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio).
Letra b) del n�mero 4 de la disposici�n final primera redactada por el apartado diecinueve de la disposici�n final duod�cima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas (�B.O.E.� 27 junio). 1/1/2012
RDL 20/2011 de 30 Dic. (medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la correcci�n del d�ficit p�blico) Ocultar / Mostrar comentarios N�mero 2 de la disposici�n transitoria tercera redactado por la disposici�n final novena del R.D.-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la correcci�n del d�ficit p�blico (�B.O.E.� 31 diciembre).
RDL 8/2011 de 1 Jul. (apoyo a los deudores hipotecarios, control del gasto p�blico y cancelaci�n de deudas con empresas y aut�nomos contra�das por las entidades locales) Ocultar / Mostrar comentarios Art�culo 20 redactado por el art�culo 24 del R.D.-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto p�blico y cancelaci�n de deudas con empresas y aut�nomos contra�das por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitaci�n y de simplificaci�n administrativa (�B.O.E.� 7 julio).
N�mero 6 del art�culo 17 introducido por el n�mero uno del art�culo 25 del R.D.-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto p�blico y cancelaci�n de deudas con empresas y aut�nomos contra�das por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitaci�n y de simplificaci�n administrativa (�B.O.E.� 7 julio).
Art�culo 51 redactado por el n�mero dos del art�culo 25 del R.D.-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto p�blico y cancelaci�n de deudas con empresas y aut�nomos contra�das por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitaci�n y de simplificaci�n administrativa (�B.O.E.� 7 julio).
N�mero 1 del art�culo 53 redactado por el n�mero tres del art�culo 25 del R.D.-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto p�blico y cancelaci�n de deudas con empresas y aut�nomos contra�das por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitaci�n y de simplificaci�n administrativa (�B.O.E.� 7 julio).
N�mero 2 del art�culo 53 redactado por el n�mero tres del art�culo 25 del R.D.-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto p�blico y cancelaci�n de deudas con empresas y aut�nomos contra�das por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitaci�n y de simplificaci�n administrativa (�B.O.E.� 7 julio).
RDL 6/2010 de 9 Abr. (medidas para el impulso de la recuperaci�n econ�mica y el empleo) Ocultar / Mostrar comentarios N�mero 2 de la disposici�n transitoria tercera redactado por el n�mero uno del art�culo 10 del R.D.-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperaci�n econ�mica y el empleo (�B.O.E.� 13 abril).
Disposici�n adicional s�ptima redactada por el n�mero dos del art�culo 10 del R.D.-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperaci�n econ�mica y el empleo (�B.O.E.� 13 abril).
L 2/2008 de 23 Dic. (Presupuestos Generales del Estado para el a�o 2009) Ocultar / Mostrar comentarios N�mero 1 de la disposici�n adicional s�ptima redactado, con efectos de 1 de enero de 2009 y vigencia indefinida, por la disposici�n final decimosexta de la Ley 2/2008, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el a�o 2009 (�B.O.E.� 24 diciembre).
R.D. Leg. 2/2008, 20 junio, derogado por la letra a) de la disposici�n derogatoria �nica del R.D. Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci�n Urbana (�B.O.E.� 31 octubre) el 31 de octubre de 2015.
La Disposici�n final segunda de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, deleg� en el Gobierno la potestad de dictar un Real Decreto Legislativo que refundiera el texto de �sta y los preceptos que a�n quedaban vigentes del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprob� el Texto Refundido de la Ley sobre R�gimen del Suelo y Ordenaci�n Urbana. El plazo para la realizaci�n de dicho texto era de un a�o, a contar desde la entrada en vigor de aqu�lla. Dicha tarea refundidora, que se afronta por medio de este texto legal, se plantea b�sicamente dos objetivos: de un lado aclarar, regularizar y armonizar la terminolog�a y el contenido dispositivo de ambos textos legales, y de otro, estructurar y ordenar en una �nica disposici�n general una serie de preceptos dispersos y de diferente naturaleza, procedentes del fragmentado Texto Refundido de 1992, dentro de los nuevos contenidos de la Ley de Suelo de 2007, adaptados a las competencias urban�sticas, de ordenaci�n del territorio y de vivienda de las Comunidades Aut�nomas. De este modo, el objetivo final se centra en evitar la dispersi�n de tales normas y el fraccionamiento de las disposiciones que recogen la legislaci�n estatal en la materia, excepci�n hecha de la parte vigente del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre R�gimen del Suelo y Ordenaci�n Urbana, que tiene una aplicaci�n supletoria salvo en los territorios de las Ciudades de Ceuta y Melilla y, en consecuencia, ha quedado fuera de la delegaci�n legislativa por cuya virtud se dicta este Real Decreto Legislativo. II
Como recuerda la Exposici�n de Motivos de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, la historia del Derecho urban�stico espa�ol contempor�neo se forj� en la segunda mitad del siglo XIX, en un contexto socio-econ�mico de industrializaci�n y urbanizaci�n, en torno a dos grandes tipos de operaciones urban�sticas: el ensanche y la reforma interior, la creaci�n de nueva ciudad y el saneamiento y la reforma de la existente. Dicha historia cristaliz� a mediados del siglo XX con la primera ley completa en la materia, de la que sigue siendo tributaria nuestra tradici�n posterior. En efecto, las grandes instituciones urban�sticas actuales conservan una fuerte inercia respecto de las concebidas entonces: la clasificaci�n del suelo como t�cnica por excelencia de la que se valen tanto la ordenaci�n como la ejecuci�n urban�sticas, donde la clase de urbanizable es la verdadera protagonista y la del suelo r�stico o no urbanizable no merece apenas atenci�n por jugar un papel exclusivamente negativo o residual; la instrumentaci�n de la ordenaci�n mediante un sistema r�gido de desagregaci�n sucesiva de planes; la ejecuci�n de dichos planes pr�cticamente identificada con la urbanizaci�n sistem�tica, que puede ser acometida mediante formas de gesti�n p�blica o privada, a trav�s de un conjunto de sistemas de actuaci�n. Desde entonces, sin embargo, se ha producido una evoluci�n capital sobre la que debe fundamentarse esta Ley, en varios sentidos. En primer lugar, la Constituci�n de 1978 establece un nuevo marco de referencia para la materia, tanto en lo dogm�tico como en lo organizativo. La Constituci�n se ocupa de la regulaci�n de los usos del suelo en su art�culo 47, a prop�sito de la efectividad del derecho a la vivienda y dentro del bloque normativo ambiental formado por sus art�culos 45 a 47, de donde cabe inferir que las diversas competencias concurrentes en la materia deben contribuir de manera leal a la pol�tica de utilizaci�n racional de los recursos naturales y culturales, en particular el territorio, el suelo y el patrimonio urbano y arquitect�nico, que son el soporte, objeto y escenario necesario de aqu�llas al servicio de la calidad de vida. Pero adem�s, del nuevo orden competencial instaurado por el bloque de la constitucionalidad, seg�n ha sido interpretado por la doctrina del Tribunal Constitucional, resulta que a las Comunidades Aut�nomas les corresponde dise�ar y desarrollar sus propias pol�ticas en materia urban�stica. Al Estado le corresponde a su vez ejercer ciertas competencias que inciden sobre la materia, pero debiendo evitar condicionarla en lo posible. Aunque el legislador estatal se ha adaptado a este orden, no puede decirse todav�a que lo haya asumido o interiorizado plenamente. En los �ltimos a�os, el Estado ha legislado de una manera un tanto accidentada, en parte forzado por las circunstancias, pues lo ha hecho a caballo de sucesivos fallos constitucionales. As�, desde que en 1992 se promulgara el �ltimo Texto Refundido Estatal de la Ley sobre R�gimen de Suelo y Ordenaci�n Urbana, cuyo contenido a�n vigente, se incorpora a �ste texto, se han sucedido seis reformas o innovaciones de diverso calado, adem�s de las dos operaciones de �legislaci�n negativa� en sendas Sentencias Constitucionales, las n�mero 61/1997 y 164/2001. No puede decirse que tan atropellada evoluci�n -ocho innovaciones en doce a�os- constituya el marco id�neo en el que las Comunidades Aut�nomas han de ejercer sus propias competencias legislativas sobre ordenaci�n del territorio, urbanismo y vivienda. Esta situaci�n no puede superarse a�adiendo nuevos retoques y correcciones, sino mediante una renovaci�n m�s profunda plenamente inspirada en los valores y principios constitucionales antes aludidos, sobre los que siente unas bases comunes en las que la autonom�a pueda coexistir con la igualdad. Para ello, se prescinde por primera vez de regular t�cnicas espec�ficamente urban�sticas, tales como los tipos de planes o las clases de suelo, y se evita el uso de los tecnicismos propios de ellas para no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un concreto modelo urban�stico y para facilitar a los ciudadanos la comprensi�n de este marco com�n. No es �sta una Ley urban�stica, sino una Ley referida al r�gimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a �l asociados en lo que ata�e a los intereses cuya gesti�n est� constitucionalmente encomendada al Estado. Una Ley, por tanto, concebida a partir del deslinde competencial establecido en estas materias por el bloque de la constitucionalidad y que podr� y deber� aplicarse respetando las competencias exclusivas atribuidas a las Comunidades Aut�nomas en materia de ordenaci�n del territorio, urbanismo y vivienda y, en particular, sobre patrimonios p�blicos de suelo. Con independencia de las ventajas que pueda tener la t�cnica de la clasificaci�n y categorizaci�n del suelo por el planeamiento, lo cierto es que es una t�cnica urban�stica, por lo que no le corresponde a este legislador juzgar su oportunidad. Adem�s, no es necesaria para fijar los criterios legales de valoraci�n del suelo. M�s a�n, desde esta concreta perspectiva, que compete plenamente al legislador estatal, la clasificaci�n ha contribuido hist�ricamente a la inflaci�n de los valores del suelo, incorporando expectativas de revalorizaci�n mucho antes de que se realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones urban�sticas de los poderes p�blicos y, por ende, ha fomentado tambi�n las pr�cticas especulativas, contra las que debemos luchar por imperativo constitucional. En segundo lugar, esta Ley abandona el sesgo con el que, hasta ahora, el legislador estatal ven�a abordando el estatuto de los derechos subjetivos afectados por el urbanismo. Este reduccionismo es otra de las peculiaridades hist�ricas del urbanismo espa�ol que, por razones que no es preciso aqu� desarrollar, reserv� a la propiedad del suelo el derecho exclusivo de iniciativa privada en la actividad de urbanizaci�n. Una tradici�n que ha pesado sin duda, desde que el bloque de constitucionalidad reserva al Estado el importante t�tulo competencial para regular las condiciones b�sicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales, pues ha provocado la simplista identificaci�n de tales derechos y deberes con los de la propiedad. Pero los derechos constitucionales afectados son tambi�n otros, como el de participaci�n ciudadana en los asuntos p�blicos, el de libre empresa, el derecho a un medio ambiente adecuado y, sobre todo, el derecho a una vivienda digna y asimismo adecuada, al que la propia Constituci�n vincula directamente con la regulaci�n de los usos del suelo en su art�culo 47. Luego, m�s all� de regular las condiciones b�sicas de la igualdad de la propiedad de los terrenos, hay que tener presente que la ciudad es el medio en el que se desenvuelve la vida c�vica, y por ende que deben reconocerse asimismo los derechos m�nimos de libertad, de participaci�n y de prestaci�n de los ciudadanos en relaci�n con el urbanismo y con su medio tanto rural como urbano. En suma, la Ley se propone garantizar en estas materias las condiciones b�sicas de igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales de los ciudadanos. En tercer y �ltimo lugar, la del urbanismo espa�ol contempor�neo es una historia desarrollista, volcada sobre todo en la creaci�n de nueva ciudad. Sin duda, el crecimiento urbano sigue siendo necesario, pero hoy parece asimismo claro que el urbanismo debe responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto de aquel crecimiento y apostando por la regeneraci�n de la ciudad existente. La Uni�n Europea insiste claramente en ello, por ejemplo en la Estrategia Territorial Europea o en la m�s reciente Comunicaci�n de la Comisi�n sobre una Estrategia Tem�tica para el Medio Ambiente Urbano, para lo que propone un modelo de ciudad compacta y advierte de los graves inconvenientes de la urbanizaci�n dispersa o desordenada: impacto ambiental, segregaci�n social e ineficiencia econ�mica por los elevados costes energ�ticos, de construcci�n y mantenimiento de infraestructuras y de prestaci�n de los servicios p�blicos. El suelo, adem�s de un recurso econ�mico, es tambi�n un recurso natural, escaso y no renovable. Desde esta perspectiva, todo el suelo rural tiene un valor ambiental digno de ser ponderado y la liberalizaci�n del suelo no puede fundarse en una clasificaci�n indiscriminada, sino, supuesta una clasificaci�n responsable del suelo urbanizable necesario para atender las necesidades econ�micas y sociales, en la apertura a la libre competencia de la iniciativa privada para su urbanizaci�n y en el arbitrio de medidas efectivas contra las pr�cticas especulativas, obstructivas y retenedoras de suelo, de manera que el suelo con destino urbano se ponga en uso �gil y efectivamente. Y el suelo urbano -la ciudad ya hecha- tiene asimismo un valor ambiental, como creaci�n cultural colectiva que es objeto de una permanente recreaci�n, por lo que sus caracter�sticas deben ser expresi�n de su naturaleza y su ordenaci�n debe favorecer su rehabilitaci�n y fomentar su uso. III
El T�tulo preliminar de la Ley se dedica a aspectos generales, tales como la definici�n de su objeto y la enunciaci�n de algunos principios que la vertebran, de acuerdo con la filosof�a expuesta en el apartado anterior. IV
Por razones tanto conceptuales como competenciales, la primera materia espec�fica de que se ocupa la Ley es la del estatuto de derechos y deberes de los sujetos afectados, a los que dedica su T�tulo I, y que inspiran directa o indirectamente todo el resto del articulado. Con este objeto, se definen tres estatutos subjetivos b�sicos que cabe percibir como tres c�rculos conc�ntricos: Primero, el de la ciudadan�a en general en relaci�n con el suelo y la vivienda, que incluye derechos y deberes de orden socio-econ�mico y medioambiental de toda persona con independencia de cu�les sean su actividad o su patrimonio, es decir, en el entendimiento de la ciudadan�a como un estatuto de la persona que asegure su disfrute en libertad del medio en el que vive, su participaci�n en la organizaci�n de dicho medio y su acceso igualitario a las dotaciones, servicios y espacios colectivos que demandan la calidad y cohesi�n del mismo. Segundo, el r�gimen de la iniciativa privada para la actividad urban�stica, que -en los t�rminos en que la configure la legislaci�n urban�stica en el marco de esta Ley- es una actividad econ�mica de inter�s general que afecta tanto al derecho de la propiedad como a la libertad de empresa. En este sentido, si bien la edificaci�n tiene lugar sobre una finca y accede a su propiedad -de acuerdo con nuestra concepci�n hist�rica de este instituto-, por lo que puede asimismo ser considerada como una facultad del correspondiente derecho, la urbanizaci�n es un servicio p�blico, cuya gesti�n puede reservarse la Administraci�n o encomendar a privados, y que suele afectar a una pluralidad de fincas, por lo que excede tanto l�gica como f�sicamente de los l�mites propios de la propiedad. Luego, all� donde se conf�e su ejecuci�n a la iniciativa privada, ha de poder ser abierta a la competencia de terceros, lo que est� llamado adem�s a redundar en la agilidad y eficiencia de la actuaci�n.
Tercero, el estatuto de la propiedad del suelo, definido -como es tradicional entre nosotros- como una combinaci�n de facultades y deberes, entre los que ya no se cuenta el de urbanizar por las razones expuestas en el p�rrafo anterior, aunque s� el de participar en la actuaci�n urbanizadora de iniciativa privada en un r�gimen de distribuci�n equitativa de beneficios y cargas, con las debidas garant�as de que su participaci�n se basa en el consentimiento informado, sin que se le puedan imponer m�s cargas que las legales, y sin perjuicio de que el legislador urban�stico opte por seguir reservando a la propiedad la iniciativa de la urbanizaci�n en determinados casos de acuerdo con esta Ley, que persigue el progreso pero no la ruptura. V
Correlativos de los derechos de las personas son los deberes b�sicos de las Administraciones con que la Ley abre su T�tulo II. Los procedimientos de aprobaci�n de instrumentos de ordenaci�n y de ejecuci�n urban�sticas tienen una trascendencia capital, que desborda con mucho el plano estrictamente sectorial, por su incidencia en el crecimiento econ�mico, en la protecci�n del medio ambiente y en la calidad de vida. Por ello, la Ley asegura unos est�ndares m�nimos de transparencia, de participaci�n ciudadana real y no meramente formal, y de evaluaci�n y seguimiento de los efectos que tienen los planes sobre la econom�a y el medio ambiente. La efectividad de estos est�ndares exige que las actuaciones urbanizadoras de mayor envergadura e impacto, que producen una mutaci�n radical del modelo territorial, se sometan a un nuevo ejercicio pleno de potestad de ordenaci�n. Adem�s, la Ley hace un tratamiento innovador de este proceso de evaluaci�n y seguimiento, con el objeto de integrar en �l la consideraci�n de los recursos e infraestructuras m�s importantes. Esta integraci�n favorecer�, a un tiempo, la utilidad de los procesos de que se trata y la celeridad de los procedimientos en los que se insertan. Menci�n aparte merece la reserva de suelo residencial para la vivienda protegida porque, como ya se ha recordado, es la propia Constituci�n la que vincula la ordenaci�n de los usos del suelo con la efectividad del derecho a la vivienda. A la vista de la senda extraordinariamente prolongada e intensa de expansi�n de nuestros mercados inmobiliarios, y en particular del residencial, parece hoy razonable encajar en el concepto material de las bases de la ordenaci�n de la econom�a la garant�a de una oferta m�nima de suelo para vivienda asequible, por su incidencia directa sobre dichos mercados y su relevancia para las pol�ticas de suelo y vivienda, sin que ello obste para que pueda ser adaptada por la legislaci�n de las Comunidades Aut�nomas a su modelo urban�stico y sus diversas necesidades. En lo que se refiere al r�gimen urban�stico del suelo, la Ley opta por diferenciar situaci�n y actividad, estado y proceso. En cuanto a lo primero, define los dos estados b�sicos en que puede encontrarse el suelo seg�n sea su situaci�n actual -rural o urbana-, estados que agotan el objeto de la ordenaci�n del uso asimismo actual del suelo y son por ello los determinantes para el contenido del derecho de propiedad, otorgando as� car�cter estatutario al r�gimen de �ste. En cuanto a lo segundo, sienta el r�gimen de las actuaciones urban�sticas de transformaci�n del suelo, que son las que generan las plusval�as en las que debe participar la comunidad por exigencia de la Constituci�n. La Ley establece, conforme a la doctrina constitucional, la horquilla en la que puede moverse la fijaci�n de dicha participaci�n. Lo hace posibilitando una mayor y m�s flexible adecuaci�n a la realidad y, en particular, al rendimiento neto de la actuaci�n de que se trate o del �mbito de referencia en que se inserte, aspecto �ste que hasta ahora no era tenido en cuenta. VI
El T�tulo III aborda los criterios de valoraci�n del suelo y las construcciones y edificaciones, a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones P�blicas. Desde la Ley de 1956, la legislaci�n del suelo ha establecido ininterrumpidamente un r�gimen de valoraciones especial que desplaza la aplicaci�n de los criterios generales de la Ley de Expropiaci�n Forzosa de 1954. Lo ha hecho recurriendo a criterios que han tenido sin excepci�n un denominador com�n: el de valorar el suelo a partir de cu�l fuera su clasificaci�n y categorizaci�n urban�sticas, esto es, partiendo de cu�l fuera su destino y no su situaci�n real. Unas veces se ha pretendido con ello aproximar las valoraciones al mercado, presumiendo que en el mercado del suelo no se producen fallos ni tensiones especulativas, contra las que los poderes p�blicos deben luchar por imperativo constitucional. Se llegaba as� a la paradoja de pretender que el valor real no consist�a en tasar la realidad, sino tambi�n las meras expectativas generadas por la acci�n de los poderes p�blicos. Y aun en las ocasiones en que con los criterios mencionados se pretend�a contener los justiprecios, se contribuy� m�s bien a todo lo contrario y, lo que es m�s importante, a enterrar el viejo principio de justicia y de sentido com�n contenido en el art�culo 36 de la vieja pero todav�a vigente Ley de Expropiaci�n Forzosa: que las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las plusval�as que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiaci�n ni las previsibles para el futuro. Para facilitar su aplicaci�n y garantizar la necesaria seguridad del tr�fico, la recomposici�n de este panorama debe buscar la sencillez y la claridad, adem�s por supuesto de la justicia. Y es la propia Constituci�n la que extrae expresamente -en esta concreta materia y no en otras- del valor de la justicia un mandato dirigido a los poderes p�blicos para impedir la especulaci�n. Ello es perfectamente posible desvinculando clasificaci�n y valoraci�n. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto. En consecuencia, y con independencia de las clases y categor�as urban�sticas de suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones b�sicas ya mencionadas: hay un suelo rural, esto es, aqu�l que no est� funcionalmente integrado en la trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanizaci�n. Ambos se valoran conforme a su naturaleza, siendo as� que s�lo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urban�stico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad. Desde esta perspectiva, los criterios de valoraci�n establecidos persiguen determinar con la necesaria objetividad y seguridad jur�dica el valor de sustituci�n del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situaci�n. En el suelo rural, se abandona el m�todo de comparaci�n porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminaci�n de elementos especulativos, para lo que se adopta el m�todo asimismo habitual de la capitalizaci�n de rentas pero sin olvidar que, sin considerar las expectativas urban�sticas, la localizaci�n influye en el valor de este suelo, siendo la renta de posici�n un factor relevante en la formaci�n tradicional del precio de la tierra. En el suelo urbanizado, los criterios de valoraci�n que se establecen dan lugar a tasaciones siempre actualizadas de los inmuebles, lo que no aseguraba el r�gimen anterior. En todo caso y con independencia del valor del suelo, cuando �ste est� sometido a una transformaci�n urbanizadora o edificatoria, se indemnizan los gastos e inversiones acometidos junto con una prima razonable que retribuya el riesgo asumido y se evitan saltos valorativos dif�cilmente entendibles en el curso del proceso de ordenaci�n y ejecuci�n urban�sticas. En los casos en los que una decisi�n administrativa impide participar en la ejecuci�n de una actuaci�n de urbanizaci�n, o altera las condiciones de �sta, sin que medie incumplimiento por parte de los propietarios, se valora la privaci�n de dicha facultad en s� misma, lo que contribuye a un tratamiento m�s ponderado de la situaci�n en la que se encuentran aqu�llos. En definitiva, un r�gimen que, sin valorar expectativas generadas exclusivamente por la actividad administrativa de ordenaci�n de los usos del suelo, retribuye e incentiva la actividad urbanizadora o edificatoria emprendida en cumplimiento de aqu�lla y de la funci�n social de la propiedad. VII
El T�tulo IV se ocupa de las instituciones de garant�a de la integridad patrimonial de la propiedad: la expropiaci�n forzosa y la responsabilidad patrimonial. En materia de expropiaci�n forzosa, se recogen sustancialmente las mismas reglas que ya conten�a la Ley sobre R�gimen del Suelo y Valoraciones, tra�das aqu� por razones de t�cnica legislativa, para evitar la dispersi�n de las normas y el fraccionamiento de las disposiciones que las recogen. En materia de reversi�n y de responsabilidad patrimonial, los supuestos de una y otra se adaptan a la concepci�n de esta Ley sobre los patrimonios p�blicos de suelo y las actuaciones urbanizadoras, respectivamente, manteni�ndose en lo dem�s tambi�n los criterios de la Ley anterior. Se introduce, adem�s, un derecho a la retasaci�n cuando una modificaci�n de la ordenaci�n aumente el valor de los terrenos expropiados para ejecutar una actuaci�n urbanizadora, de forma que se salvaguarde la integridad de la garant�a indemnizatoria sin empe�ar la eficacia de la gesti�n p�blica urbanizadora. VIII
El T�tulo V contiene diversas medidas de garant�a del cumplimiento de la funci�n social de la propiedad inmobiliaria. Son muchas y autorizadas las voces que, desde la sociedad, el sector, las Administraciones y la comunidad acad�mica denuncian la existencia de pr�cticas de retenci�n y gesti�n especulativas de suelos que obstruyen el cumplimiento de su funci�n y, en particular, el acceso de los ciudadanos a la vivienda. Los avances en la capacidad de obrar de los diversos agentes por los que apuesta esta Ley (apertura de la iniciativa privada, mayor proporcionalidad en la participaci�n de la Administraci�n en las plusval�as) deben ir acompa�ados de la garant�a de que esa capacidad se ejercer� efectivamente para cumplir con la funci�n social de la propiedad y con el destino urban�stico del suelo que aqu�lla tiene por objeto, ya sea p�blico o privado su titular. Toda capacidad conlleva una responsabilidad, que esta Ley se ocupa de articular al servicio del inter�s general a lo largo de todo su cuerpo: desde la responsabilidad patrimonial por el incumplimiento de los plazos m�ximos en los procedimientos de ordenaci�n urban�stica, a la posibilidad de sustituir forzosamente al propietario incumplidor de los plazos de ejecuci�n, el mayor rigor en la determinaci�n de los destinos de los patrimonios p�blicos de suelo o las medidas arbitradas para asegurar que se cumple ese destino aun cuando se enajenen los bienes integrantes de los patrimonios p�blicos de suelo. El contenido del T�tulo se cierra con una regulaci�n del r�gimen del derecho de superficie dirigida a superar la deficiente situaci�n normativa actual de este derecho y favorecer su operatividad para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda y, con car�cter general, diversificar y dinamizar las ofertas en el mercado inmobiliario. IX
Por �ltimo, el T�tulo VI contiene una serie de preceptos que, localizados hasta ahora de manera fragmentada en el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprob� el Texto Refundido de la Ley sobre R�gimen del Suelo y Ordenaci�n Urbana, ha parecido razonable agrupar bajo la denominaci�n de �R�gimen Jur�dico�. En �l se contienen las actuaciones con el Ministerio Fiscal a consecuencia de infracciones urban�sticas o contra la ordenaci�n del territorio, las peticiones, actos y acuerdos procedentes en dichos �mbitos, las posibles acciones y recursos pertinentes y las normas atinentes al Registro de la Propiedad que ya han sido objeto de desarrollo reglamentario mediante el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprobaron las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci�n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci�n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban�stica. La introducci�n de este T�tulo, y la de aquellos otros preceptos que hab�an perdido coherencia sistem�tica en el contenido subsistente del Real Decreto Legislativo 1/1992, que ahora la recuperan mediante su inserci�n donde corresponde en la estructura de la Ley 8/2007, junto a la labor de aclaraci�n, regularizaci�n y armonizaci�n realizadas, permiten derogar ambas disposiciones generales y recuperar finalmente en un solo cuerpo legal la unidad de la legislaci�n estatal en la materia, al amparo de lo dispuesto en la Disposici�n final segunda de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo. En su virtud, a propuesta de la Ministra de Vivienda, de acuerdo con el Consejo de Estado y previa deliberaci�n del Consejo de Ministros en su reuni�n del d�a 20 de junio de 2008, DISPONGO:
Aprobaci�n del Texto Refundido de la Ley de Suelo Se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. Disposici�n adicional �nica
Remisiones normativas Las referencias normativas efectuadas en otras disposiciones al Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprob� el Texto Refundido de la Ley sobre R�gimen del Suelo y Ordenaci�n Urbana y a la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, se entender�n efectuadas a los preceptos correspondientes del Texto Refundido que se aprueba. Disposici�n derogatoria �nica
Derogaci�n normativa Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan al presente Real Decreto Legislativo y al Texto Refundido que aprueba y, en particular, las siguientes: a) La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo. b) El Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre R�gimen del Suelo y Ordenaci�n Urbana. Disposici�n final �nica
Entrada en vigor El presente Real Decreto Legislativo y el Texto Refundido que aprueba entrar�n en vigor el d�a siguiente al de su publicaci�n en el �Bolet�n Oficial del Estado�. Dado en Madrid, el 20 de junio de 2008.JUAN CARLOS R.La Ministra de Vivienda,BEATRIZ CORREDOR SIERRA ');

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