Source: https://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2014/me-single/article/infoschrift-kuendigung-durch-den-vermieter/
Timestamp: 2020-08-09 11:53:37+00:00

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INFOSCHRIFT: Kündigung durch den Vermieter - Berliner MieterGemeinschaft e.V.
INFOSCHRIFT: Kündigung durch den Vermieter
Tipps für Mieter/innen, denen der Rauswurf droht
Passieren kann es jedem von uns. Eines schönen Tages kommt ein Brief, in dem kurz und knapp steht: „Hiermit kündige ich Ihnen fristlos. Ich fordere Sie auf, die Wohnung binnen einer Woche geräumt herauszugeben.“ Wer so etwas bekommt, gerät schnell in Panik. Tatsache ist jedoch: Keinesfalls kann der Vermieter Sie nach Ablauf dieser Woche einfach „vor die Tür setzen“. Vielmehr muss er Sie erst beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung Ihrer Wohnung verklagen. Das Gericht prüft dann die Wirksamkeit der Kündigung. Erst wenn das Gericht Sie rechtskräftig zur Räumung verurteilt hat oder Sie eine Hinterlegungsanordnung des Gerichts nicht befolgt haben, kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung Ihrer Wohnung beauftragen.
Wir informieren in dieser Infoschrift über die Möglichkeiten, sich gegen Kündigungen zur Wehr zu setzen. Außerdem empfehlen wir dringend, sofort eine Beratungsstelle aufzusuchen, wenn Sie eine Kündigung oder Abmahnung erhalten haben. Vermeiden Sie selbst unbedingt vertragswidriges Verhalten wie z. B. ständige unpünktliche Mietzahlungen oder unerlaubte Untervermietung, um dem Vermieter keinen willkommenen Anlass für eine Kündigung zu liefern. Lassen Sie sich in Zweifelsfällen unverzüglich beraten!
Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und eine Begründung enthalten. Sie muss von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein oder es muss bei Kündigung durch einen Bevollmächtigten eine Originalvollmacht aller Vermieter beiliegen – eine Fotokopie reicht nicht. Bei fehlender Vollmacht sollten Sie die Kündigung unverzüglich, d. h. spätestens innerhalb einer Woche zurückweisen! Die Kündigung muss an alle Hauptmieter/innen der Wohnung gerichtet sein. Achtung: Eine Kündigung gilt grundsätzlich auch als zugegangen, wenn Sie einen Benachrichtigungsschein von der Post erhalten haben und den Brief nicht abholen.
Bei Kündigungen wird zwischen ordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist und außerordentlicher Kündigung – fristlos oder mit Frist – unterschieden. Unser Beispiel am Anfang bezog sich auf eine außerordentliche fristlose Kündigung. Diese für Mieter/innen bedrohlichste Kündigung wird nachfolgend zuerst behandelt.
Erheblicher Mietrückstand (Zahlungsverzug) ist ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB. In diesem Fall muss – entgegen einem weit verbreiteten Irrglauben – der Vermieter nicht erst eine Abmahnung aussprechen, sondern kann gleich fristlos kündigen. Dies gilt auch für den Fall einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution (siehe unten).
Zahlungsverzug im Sinne des Gesetzes ist gegeben, wenn Mieter/innen
a) für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mindestens eine Monats-miete) im Verzug sind oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand sind, die zwei Monatsmieten erreicht.
In der Praxis ist Zahlungsverzug einer der häufigsten Kündigungsgründe. Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs können Sie abwenden, wenn Sie die rückständige Miete vor Zugang der Kündigung zahlen oder das Sozialamt/Jobcenter sich schriftlich zur Übernahme der Mietrückstände bereit erklärt. Beides ist grundsätzlich noch bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage möglich (sogenannte Schonfristzahlung).
Ausnahme: Wenn Sie innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands erhalten hatten und diese erst durch Nachzahlung unwirksam geworden war, greift diese Regelung nicht mehr. Eine außerordentliche Kündigung wegen Mietrückstands wird auch unwirksam, wenn Sie sich von Ihrer Schuld durch Aufrechnung befreien können und dies sofort nach der Kündigung erklären (z. B. weil sich erhebliche Mängel in Ihrer Wohnung befinden, die zur Minderung berechtigen).
Aber Achtung: Neben der außerordentlichen Kündigung wird der Vermieter so gut wie immer auch eine ordentliche – d. h. fristgemäße – Kündigung wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB) aussprechen. Letztere wird durch die oben erwähnte Schonfristzahlung keineswegs unwirksam, das hat der BGH mehrfach entschieden. Das Gericht prüft dann aber, ob in Ihrem konkreten Fall Ihr Verschulden an dem Zahlungsverzug so erheblich ist, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Zahlungsschwierigkeiten, aus welchen persönlichen Gründen auch immer, sind keine „Schande“! Scheuen Sie sich nicht, gegebenenfalls auch frühzeitig, eine Schuldnerberatung aufzusuchen. Wichtig ist, dass Sie schnell handeln. Sie sollten natürlich versuchen, Ihre Mietzahlungen vorrangig vor allen anderen Verbindlichkeiten zu leisten.
Auch in anderen Fällen als dem des Zahlungsverzugs kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, also fristlos, kündigen. Den Kündigungsgrund muss der Vermieter –wie bei allen Kündigungen – im Kündigungsschreiben angeben. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann der Vermieter „aus wichtigem Grund“ aussprechen, d. h. wenn Sie derart schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen haben, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einmal bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zugemutet werden kann. Einer außerordentlichen fristlosen Kündigung brauchen Sie nicht zu widersprechen. Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzungen ist in der Regel, dass Sie eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung erhalten und dennoch das vom Vermieter abgemahnte pflichtwidrige Verhalten fortgesetzt haben (§ 543 Absatz 3 BGB).
- ständig unpünktlicher Mietzahlung
- unerlaubter Untervermietung
- nachhaltiger Störung des Hausfriedens (z. B. durch Lärm, Belästigung von Mitmietern) oder
- erheblicher Gefährdung der Mietsache.
Der Vermieter darf ein unbefristetes Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an seiner Beendigung hat. Das Gesetz schließt eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung aus, erkennt aber ein berechtigtes Interesse „insbesondere“ in folgenden Fällen an (§ 573 BGB): 1) schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten (z. B. ständige Belästigung von Mitmieter/ innen, Beleidigung des Vermieters, erheblicher Mietrückstand bzw. ständig unpünktliche Mietzahlung oder vertragswidriger Gebrauch der Wohnung),
2) Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder An-gehörige seines Haushalts oder
3) Hinderung des Vermieters an angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks (dies beinhaltet jedoch nicht eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung).
Eine solche Kündigung ist für den Vermieter nur sehr schwer durchsetzbar und dementsprechend selten. Das Kündigungsschreiben des Vermieters muss auch hier die genauen Kündigungsgründe enthalten. Sie sollen anhand des Kündigungsschreibens Ihre Rechtsposition – also Ihre Widerspruchsmöglichkeiten – erkennen können, um in der Lage zu sein, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe enthalten. Die einfache Feststellung „ich kündige Ihnen hiermit wegen Eigenbedarfs“ reicht nicht aus. In der Kündigung muss angegeben werden, für wen Ihr Vermieter den Eigenbedarf geltend macht. Auch hier gilt: Nicht Bange machen lassen! Wir helfen Ihnen, die angegebenen Gründe auf ihre Stichhaltigkeit zu überprüfen und Ihre Schutzrechte voll auszuschöpfen.
Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung durch den Vermieter beträgt grundsätzlich drei Monate. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573 c BGB). Geht sie nach dem dritten Werktag zu, verschiebt sich die Frist um einen Monat. Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate. Diese gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter/innen verkürzt werden – wohl aber können im Mietvertrag längere Kündigungsfristen und ein für beide Seiten verbindlicher Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden.
Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings können die Landesregierungen diesen Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB). Der Senat von Berlin hat ganz Berlin zu einem Gebiet bestimmt, in dem die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist, und die Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre verlängert (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, in Kraft seit 1. Oktober 2013). (Weiteres zu Umwandlung finden Sie in unserer Infoschrift „Umwandlung und Wohnungsverkauf“.)
Treffen Sie im Falle einer Räumungsklage keine vorschnellen Entscheidungen, sondern lassen Sie sich unbedingt beraten! Denn selbst wenn die Kündigungsgründe zutreffend sein sollten, kann das Gericht durch ein Urteil das Mietverhältnis auf unbestimmte oder für eine bestimmte Zeit verlängern, wenn die Räumung für Sie, Ihre Familie, Ihre/n Lebenspartner/in oder andere Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Insbesondere bei hohem Alter, Krankheit, Schwangerschaft, bevorstehendem Examen u. Ä. können Sie sich erfolgreich auf die Sozialklausel (§ 574 BGB) berufen. Die Sozialklausel kann auch gelten, wenn es Ihnen unmöglich ist, eine Ersatzwohnung zu finden. Die Sozialklausel gilt nicht, wenn Sie eine außerordentliche fristlose Kündigung erhalten haben, die das Gericht für berechtigt hält (siehe oben).
Grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht Miete! Beim Verkauf eines Hauses bleibt also für alle Wohnungsmieter/innen der volle gesetzliche Kündigungsschutz bestehen. Tritt ein Eigentümerwechsel aufgrund der Zwangsversteigerung eines Miethauses ein, verkürzen sich die gesetzlichen Fristen für Kündigungen durch den Erwerber auf drei Monate, bezogen auf den nächstzulässigen Termin. Beispiel: Wird ein Haus im März zwangsversteigert, kann der Erwerber ein Mietverhältnis zum 30. Juni kündigen, wenn er die Kündigung bis zum 3. April zustellt. Achtung: Auch hier bedarf jede Kündigung eines gesetzlich zulässigen Kündigungsgrunds nach § 573 BGB. Weiteres zur Eigentümerwechsel finden Sie in unserer Infoschrift „Eigentümerwechsel“.
Der Vermieter kann auch Teilkündigungen (§ 573 b BGB) aussprechen, wenn er nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will,
a) Wohnraum zur Vermietung zu schaffen oder
b) den neu zu schaffenden Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücks-teilen auszustatten. Voraussetzung einer solchen Teilkündigung ist, dass sie auf nicht bewohnte Nebenräume oder Teile des Grundstücks beschränkt ist. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sie können bei einer Teilkündigung eine angemessene Herabsetzung der Miete fordern. Verzögert sich der Baubeginn, können Sie die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
Einer Einliegerwohnung gleichgestellt ist Wohnraum (nicht möblierte Räume!) innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung. Will der Vermieter das erleichterte Kündigungsrecht nutzen, muss er sich in der Kündigung auch darauf beziehen. In diesem Fall verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate und beträgt dann je nach Wohndauer zwischen sechs und zwölf Monaten. Lassen Sie sich nicht einschüchtern: Sie können sich auch bei einer erleichterten Kündigung auf die Sozialklausel berufen.
Bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder teilweise mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, gilt: Bewohnen Sie möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters mit Ihrer Familie oder in einem gemeinsamen Haushalt mit anderen Personen, hat der Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht wie bei Einliegerwohnungen. Bewohnen Sie als Einzelperson möblierte Räume in der Vermieterwohnung, haben Sie keinen Kündigungsschutz. Es gilt eine kürzere Kündigungsfrist (spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende) und Sie können sich nicht auf die Sozialklausel berufen (§ 573 c Absatz 3 BGB). Beachten Sie: Der eingeschränkte Kündigungsschutz gilt nur bei möblierten Räumen in der Vermieterwohnung. Ansonsten macht es keinen Unterschied, ob der Vermieter eine Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet.
– nach dem Tod eines Mieters/einer Mieterin gegenüber den Eintrittsbe- rechtigten „bei wichtigem Grund in der Person des Eingetretenen“ (§ 563 Absatz 4 BGB) bzw. gegenüber den Erben (§§ 564, 580 BGB),
– in den Fällen eingeschränkten Kündigungsschutzes (erleichterte Kündigung nach § 573 a BGB) oder
– bei Teilkündigung (§ 573 b BGB).
Seit dem 1. Mai 2013 kann das Gericht im Fall einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs gemäß § 283 a Absatz 1 ZPO auf Antrag des Vermieters anordnen, dass Sie die laufende Miete, die nach Erhalt der Räumungsklage fällig wird, beim Amtsgericht hinterlegen müssen (Hinterlegungsanordnung). Sie müssen dem Gericht die erfolgte Hinterlegung innerhalb der von diesem bestimmten Frist nachweisen (§ 283 a Absatz 2 ZPO). Gelingt Ihnen dies nicht, kann der Vermieter mittels einer einstweiligen Verfügung, also sehr schnell, die Zwangsräumung der Wohnung erreichen – bevor das Gericht überhaupt ein endgültiges Urteil über die Berechtigung der Kündigung gesprochen hat! Glücklicherweise scheinen die Gerichte bislang von der Möglichkeit einer Hinterlegungsanordnung praktisch keinen Gebrauch zu machen. Auch wenn ein Räumungsurteil ergangen und rechtskräftig geworden ist (und auch eine eventuell gesetzte Räumungsfrist abgelaufen ist), kann der Eigentümer nicht eigenmächtig gegen Sie vorgehen, wenn Sie die Wohnung noch nicht freiwillig geräumt haben: Er muss in diesem Fall einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Nur dieser darf die Zwangsräumung vornehmen und Ihnen den weiteren Zutritt verwehren, indem er die Wohnung versiegelt. Auch hierfür haben Sie die Kosten zu tragen. Damit es jedoch nicht so weit kommt: Schützen und wehren Sie sich rechtzeitig.
Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, jedoch können wir nur eine Übersicht geben und auch nur die Rechtslage bei Drucklegung einbeziehen. Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für den konkreten Fall nötige individuelle Rechtsberatung.
Nehmen Sie zur Beratung die notwendigen Unterlagen mit – insbesondere den Mietvertrag – und auch einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).
Schlüsselbegriffe: Kündigung, Tipps, Infoschrift, Kündigungsarten, fristlose Kündigung, Mietrückstand, Nichtzahlung Kaution, ordentliche Kündigung, gesetzliche Frist, Eigenbedarf, Kündigungsfristen, Kündigungsschutz, Umwandlung, Räumungsklage, Sozialklausel

References: § 543
 § 569
 BGH 
 § 573
 § 573
 § 283