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Timestamp: 2017-12-17 13:50:15+00:00

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Civil-Notarías-2015-066-Obligaciones comprador
por ellv el Dom 5 Mar 2017 - 20:47
Civil-Notarías-2015-) TEMA SESENTA Y SEIS
Programa: Obligaciones del comprador. El pago del precio. Garantías en caso de aplazamiento. Examen del artículo 1504 del Código civil. La compraventa con pacto de retro y el derecho de retracto convencional.
La principal obligación del comprador es el pago del precio; pero en nuestro ordenamiento jurídico encontramos otras obligaciones; aunque todas ellas se entienden salvo pacto en contrario, pues al amparo del a. 1255 CC los contratantes pueden establecer las reglas que estimen conveniente. Entre ellas podemos indicar:
El comprador tiene obligar de recibir la cosa; pero algunos autores afirman que en realidad se trata de una carga que le impone el CC y que su incumplimiento sólo acarrea una serie de consecuencias, como la posibilidad de consignarla judicialmente y que sean a su cargo los gastos de conservación o las consecuencias de la mora.
II.- Gastos de la cosa.
La doctrina está dividida con relación a quién debe abonar los gastos que origine la cosa desde el momento de la perfección de la venta, hasta el momento de su entrega:
-.- Todos admiten que los gastos de lujo debe abonarlos el vendedor; y que al comprador le corresponde los gastos extraordinarios de conservación y los realizados para obtener frutos.
-.- Pero la doctrina está dividida sobre los gastos útiles y los gastos ordinarios, pues hay quien estima que debe abonarlos el comprador, pues de él son los frutos; mientras que otros afirman que son del vendedor pues está obligado a conservar la cosa.
III.- Otros pagos.
Además, salvo pacto en contrario, el comprador está obligado a satisfacer:
-.- Los gastos de transporte y traslación de la cosa posteriores a la entrega.
-.- La primera copia de la escritura de compraventa y los posteriores a la misma. Los gastos de la matríz corresponden al vendedor; pero en Cataluña son también a cargo del comprador; y en Navarra por mitad.
-.- El impuesto de transmisiones patrimoniales, y en las ventas empresariales el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados.
-.- Y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
I.- El pago del precio.
1º-) Lugar y tiempo del pago. Según el al 1500: “El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados en el contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.”
2º-) Pago de intereses. Como regla general el precio no devenga intereses, pero según el a. 1501: “el comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:
-.- Si así se hubiere convenido.
-.- Si la cosa vendida o entregada produce frutos o renta.
-.- Si se hubiere constituido en mora, con arreglo al artículo 1100.”
3º-) Suspensión del pago del precio. Conforme al a. 1502 “Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquier contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a satisfacer el pago.”
II.- Formas de pago del precio.
1º-) Introducción. En la actualidad los medios de pago están muy controlados por el Estado, ya que en los otorgamientos de las escrituras de compraventa:
-.- Por una parte se limitan las cantidades que pueden abonarse en efectivo, tanto por residentes en España como por no residentes.
-.- Por otra, tanto si se paga en metálico, como mediante cheques o transferencias bancarias, es necesario expresar el número de cuenta bancaria del que se extrae el dinero y a cuál se va a ingresar.
2º-) Medios de pago.
De todas formas, los medios de pagos clásicos, siguen siendo:
-.- El dinero.
-.- Signo que represente el dinero, es decir un cheque, un pagaré o una letra de cambio, en cuyo caso el a. 1170 establece que “El pago de las deudas de dinero deberá hacerse en la especie pactada, y, no siendo posible entregar la especie, en la moneda de plata u oro que tenga curso legal en España. La entrega de pagarés a la orden o letras de cambio u otros documentos mercantiles sólo producirá los efectos del pago cuando hubiesen sido realizados, o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado. Entretanto la acción derivada de la obligación principal quedará en suspenso.”
-.- Transferencia bancaria. Sin duda valdrá, si así se ha pactado. En otro caso habrá que darle efectos liberatorios desde el momento en que efectivamente se ingrese en la cuenta del vendedor, a su libre disposición, y sin que medie su oposición.
-.- Parte en dinero y parte en otra cosa. En cuyo caso, el a. 1446 establece que: “Si el precio de la venta consintiere parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio no excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario.”
-.- Parte en dinero y parte en servicios. En estos casos si el comprador incumple su obligación de prestar los servicios, la jurisprudencia no admite la resolución por la vía del a. 1504 CC.
-.- Cesión en pago. Tiene lugar cuando en lugar del pago de un crédito a favor del vendedor, el deudor le transmite el dominio de un bien de su propiedad. Hay muchas normas de la compraventa que se le pueden aplicar, aunque en puridad de doctrina hay también diversas diferencias importantes.
3º-) En relación al tiempo.
Atendiendo al tiempo en que se efectúa el pago, podemos distinguir entre:
-.- Pago anticipado. Tiene lugar cuando, perfeccionada la compra, pero no entregada la cosa, en comprador va pagando periódicamente y de forma fraccionada el precio. En tal caso, tratándose de viviendas, tanto libres, como de protección oficial, es necesario que el promotor/vendedor garantice la devolución íntegra del total precio que vaya percibiendo, mediante un aval bancario o contrato de seguro.
-.- Pago al contado. Tiene lugar cuando simultáneamente se celebra el contrato, se entrega la cosa y se paga el precio.
-.- Pago a plazos. Se denomina así, cuando todo o parte del precio no se abona ni en el momento de perfeccionarse la venta, ni en el momento de la cosa, sino que se dilata a una fecha posterior por acuerdo de ambas partes.
GARANTIAS EN CASO DE APLAZAMIENTO.
En nuestro ordenamiento jurídico se sigue la teoría del título y el modo para la transmisión del dominio; y como la compraventa es un negocio consensual y productor de obligaciones si el vendedor entrega la cosa al comprador, éste adquiere el dominio aunque no haya pagado el precio. Y tiene una simple acción personal para reclamar el pago.
Es cierto que conforme al a. 1911 el comprador el comprador responderá de la obligación de pagar el precio con todos sus bienes presentes y futuros; pero si a su vez transmite a un tercero la cosa y carece de bienes, el vendedor verá frustrada su acción.
Por ello, en la práctica se acude a diversas formas de garantía, unas:
-.- Meramente personales, como la fianza de un tercero, o dotar de fuerza ejecutiva a la obligación de pagar.
-.- Otras auténticamente reales, como ocurre con el pacto de reserva de dominio, o de reserva de hipoteca.
-.- Y tampoco faltan las garantías establecidas por la ley.
II.- Garantías reales.
1º-) Reserva de hipoteca.
El vendedor transmite el dominio; pero no cobra el precio y en garantía de su pago se constituye una hipoteca, lo que significa que en caso de impago podrá vender la finca para reintegrarse con el importe de la subasta. Está claramente admitido en el a. 11 LH. En la doctrina ha habido dos interpretaciones:
-.- En una primera posición la DGRN hablaba de dos posibilidades: la venta plusquamperfecta: el vendedor transmitía el dominio al comprador y éste la hipotecaba; o una venta imperfecta: el vendedor se reservaba la hipoteca y transmitía el resto del dominio. Esta situación es la que admitió; y, consecuentemente, permitió que el casado bajo gananciales adquiera con este pacto una finca ganancial sin consentimiento del otro cónyuge. Esta doctrina resultaba aplicable a las compras realizada con este pacto por los menores emancipados sin consentimiento de sus padres.
-.- En una segunda posición, la DGRN ha hablado del negocio jurídico complejo.
En este caso la única titular de la patria potestado adquirió por compra para su hijo un inmueble, hipotecándolo en la misma escritura a favor de un Banco, y manifestando que la cuota de amortización se abonaría con el importe de la renta que se obtuviera del arrendamiento que iba a realizarse de la nave industrial. En este caso, la hipoteca no se la reservaba el vendedor, sino que se trataba de un tercero, una entidad crediticia.
2º-) Reserva de dominio.
Este pacto significa que el vendedor entrega al comprador la posesión de la cosa; pero se reserva su dominio hasta haber percibido la totalidad del precio aplazado.
La doctrina discrepa sobre su naturaleza jurídica alegando unos que estamos ante una condición suspensiva porque no se transmite el dominio hasta el total pago del precio; mientras que otros prefieren considerar que la condición es resolutoria, porque se resuelve el negocio por el impago. La jurisprudencia más reciente afirma que se trata de una compraventa perfecta, pero sometida en su consumación a una condición suspensiva, pero con efectos retroactivos.
No está regulada en el CC, pero sí en la Ley de venta de bienes muebles a plazos.
La doctrina discrepa sobre su inscribilidad en el Registro; manteniendo unos que como no hay transmisión de dominio no debe reflejarse en él; mientras que la mayoría afirma que al igual que se inscriben las transmisiones sujetas a condición, debe inscribirse la transmisión con pacto de reserva de dominio.
III.- Garantías legales.
1º-) Cosa en poder del vendedor.
El mantener la cosa en su dominio es la mejor garantía. Por eso dice el a. 1466 que: “El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio a no se señalado en el contrato un plazo para el pago.”
2º-) Cosa entregada.
Si la cosa se ha entregado y no se ha pagado el precio, el vendedor, de conformidad con el a. 1124 podrá: exigir el pago al comprador; pedir la resolución; y en ambos casos, la indemnización de daños y perjuicios.
Pero el CC añade otras reglas. Así:
-.- Según el a. 1505: “Respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación.”
-.- Y según el 1503: Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo 1124.”
EXAMEN DEL ARTÍCULO 1504 DEL CODIGO CIVIL.
I.- Artículo.
Establece que: “En la venta de bienes inmuebles, aun cando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.”
II.- Compatibilidad con el a. 1124.
Las soluciones a las que llega el 1504 son distintas de las que el a. 1124 establece con carácter general. Por eso la doctrina más antigua e incluso la jurisprudencia del TS, afirmaba que el 1124 no se aplicaba a la compraventa.
Pero la doctrina más moderna, y la jurisprudencia desde la STS 5-mayo-1967, ha modificado sus conclusiones afirmando que ambos preceptos no se eluden entre sí, sino que se complementan; y que la regla general que el a. 1124 establece para las obligaciones recíprocas tiene su especialidad en el a. 1504 para ciertos casos de compraventa. Y afirma que si no hay término para el pago, se aplica el 1124 sin más; y si hay término, el a. 1504. Debemos distinguir los siguiente supuestos.
2º-) Precio al contado.
Se aplicará simplemente el a. 1124. Pero nos interesa destacar que si el vendedor solicita la resolución:
-.- El Juez podrá apreciar causas que le autoricen a señalar un plazo para que se realice el pago.
-.- Si el vendedor pide la resolución, será la sentencia judicial la que la produzca.
-.- Los efectos de la resolución son desde la sentencia. Será, pues, constitutiva.
-.- Y, por tanto, nunca podrá perjudicar a terceros.
3º-) Precio simplemente aplazado. Se aplican conjuntamente el a. 1124 y el 1504, con lo que se llega a la siguiente doctrina:
-.- El comprador podrá pagar, incluso después de expirado el término, pero sólo mientras no sea requerido.
-.- Hecho el requerimiento y solicitada judicialmente la resolución, EL JUEZ NO PUEDE CONCEDER UN NUEVO PLAZO.
-.- Pero de todas formas será la sentencia la que produzca la resolución, por lo que también es constitutiva.
-.- Sus efectos son a partir de la sentencia. Y, por tanto, nunca podrá perjudicar a terceros.
4º-) Precio aplazado y condición resolutoria expresa.
En este caso se aplica exclusivamente el 1504 con la siguiente doctrina:
-.- El comprador puede pagar, incluso después de expirado el plazo; pero sólo mientras no sea requerido.
-.- Hecho el requerimiento se produce automáticamente la resolución.
-.- Si el comprador se opone, el vendedor tendrá que acudir al correspondiente proceso judicial, pero:
-.- El Juez no puede concederle nuevo plazo.
-.- El Juez debe limitarse a declarar si el comprador pagó o no.
-.- Por tanto, se limita a declarar si se produjo o no la resolución.
-.- La resolución la produce el requerimiento.
-.- La sentencia es meramente declarativa.
-.- Y produce efectos frente a terceros.
III.- Requisitos para la resolución.
GARCIA-CANTERO exige que para que se produzca la resolución por el 1504, se precisan estos requisitos:
-.- Precio aplazado.
-.- Vendedor cumplidor.
-.- Impago del precio.
-.- Voluntad del comprador rebelde al cumplimiento.
-.- Requerimiento al comprador..
2º-) Voluntad rebelde del comprador.
La doctrina casi siempre ha señalado que una de las diferencias fundamentales entre el 1124 y el 1504 es que en el primer caso, la falta de pago era subjetiva por lo que el Juez podía conceder nuevo plazo; mientras que en el 1504 era objetivo y por ello el Juez no podía conceder plazo.
Pero la jurisprudencia de TS durante los años setenta y ochenta del siglo pasado insistía en la necesidad de una “voluntad deliberadamente rebelde el comprador a pagar el precio”, para que procediera la resolución. Pero a partir de los años noventa, la jurisprudencia ha evolucionado, y se ha aplicado atendiendo a la literalidad del precepto.
3º-) Requerimiento al comprador.
De conformidad con el precepto el comprador puede pagar hasta que reciba el requerimiento de resolución del vendedor.
Según el texto debe ser necesariamente notarial o judicial. Pero también este requisito ha sido suavizado por la doctrina, porque primero se ha llegado a admitir que el requerimiento lo realice el notario por correo certificado con acuse de recibo (cosa que está admitida por la legislación notarial), y finalmente hubo una sentencia que admitió un requerimiento por un simple burofax; pero lo cierto es que en esta ocasión el comprador admitió haber recibido la contestación.
IV.- Situaciones en que es dudosa la aplicación del 1504.
Se considera que es dudosa la aplicación de la resolución del 1504 a aquellos casos en que además del precio se hayan pactado otras obligaciones accesorias siendo éstas las incumplidas. Pero la DGRN ha entendido que también cabe la resolución en caso de impago de intereses.
Y también es dudosa la aplicación de la doctrina de la resolución en el caso de permuta de solar por obra a edificar en él, cuando se ha incumplido el plazo de entrega, pero la obra ha sido ya comenzada.
V.- Efectos entre partes.
Se produce la resolución de la venta, recuperando el vendedor el dominio de la cosa; y en cuanto a gastos, frutos y mejoras habrá que aplicar la doctrina general del a. 1123. Y la doctrina suele entender que en el caso de que se haya pactado que queden en poder del vendedor las cantidades que éste ya haya percibido, la doctrina considera que deben depositarse, pues será el Juez quien decida su aplicación.
VI.- Efectos frente a terceros.
Si el precio era al contado o aplazado sin condición resolutoria, la resolución no puede producir efectos frente a terceros; por el contrario, si existe el pacto, la mayoría de la doctrina admite que producirán plenos efectos frente a tercero en el orden simplemente civil, aunque no faltan autores que opinan lo contrario.
Si la venta con el pacto se inscribe en el Registro, producirá todos sus efectos con carácter retroactivos y perjudicarán a tercero. Y si la condición resolutoria, aunque constase mediante escritura pública, si por cualquier circunstancia no se ha reflejado en el Registro, no podrá perjudicar a quien reúna los requisitos de tercero protegido conforme al a. 34 LH.
VII.- Trancesdencia registral.
Si la compra con condición resolutoria se otorga mediante escritura pública, cuando se inscriba la adquisición deberá hacerse constar la condición resolutoria. La única particularidad es que si se venden diferentes fincas en un mismo negocio para la inscripción del pacto de resolución se le debe atribuir un precio para cada una de ellas.
Y para reinscribir la finca a favor del vendedor se precisa que éste acompañe al Registro:
-.- El título del vendedor, aunque puede ser otra copia.
-.- Que se presente el requerimiento realizado y el comprador no se haya opuesto. Si se ha opuesto habrá que acudir al correspondiente juicio.
-.- Que si para facilitar el pago se hubiesen emitido las letras de cambio, se presenten todas ellas por el vendedor debidamente inutilizadas al notario.
-.- Si el vendedor que resuelve había recibido pare del precio deberá consignarlo a disposición del comprador; y ello aunque haya cláusula penal que le permita retenerlo.
-.- Y lo mismo habrá que hacer, si hay titulares de asientos intermedios que deben ser purgados; porque de lo contrario el Registrador no puede cancelarlos.
LA COMPRAVENTA CON PACTO DE RETRO Y EL RETRACTO CONVENCIONAL.
I,- Introducción.
Con el nombre de retracto se conocen en nuestro derecho tres instituciones:
-.- Lo que el código denomina retracto convencional, que es la compraventa con pacto de retro.
-.- El retracto legal, que es un derecho de adquisición preferente establecido para ciertos casos por el CC y por leyes especiales.
-.- Y el retracto convencional, que es un derecho de adquisición preferente establecido a través de un negocio jurídico.
II.- La compraventa con pacto de retro.
Conforme al a. 1506: “la venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y, además, por las expresadas en los capítulos anteriores y por el retracto convencional o legal.”
Y añade el a. 1507 refiriéndose a la compraventa con pacto de retro, “Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado.”
a-) De la venta con pacto de retroventa. La doctrina tradicional considera que estamos ante una venta sujeta a condición resolutoria potestativa, lo que ha sido reconocido por la jurisprudencia, aunque criticado por algunos autores alegando que el cumplimiento de la condición no puede quedar al arbitrio de una de las partes y que además no produce efectos retroactivos.
b-) Naturaleza del derecho a retraer. En un primer momento se consideró que se trataba de un simple derecho personal. Pero más tarde se reconoció como auténtico derecho real ya que el a. 1510 establece que: “El vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional; salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros.”
3º-) Requisitos para el ejercicio del retracto.
a-) Elementos personales. Basta la capacidad general para contratar. Y puede utilizar la acción de retracto no sólo el vendedor, sus herederos y la persona a la que se le haya transmitido a título gratuito u oneroso, sino también los acreedores del vendedor, aunque éstos sólo después de haber hecho excusión de los bienes del vendedor.
Se puede ejercitar no sólo contra el comprador y sus herederos, sino contra cualquier adquirente del bien, pues ya hemos dicho que se considera un derecho real. Aunque si el pacto de retro no consta en el Registro no podrá ejercitarse por terceros protegidos por los a. 32 y 34 LH.
Para consentir el retracto basta también con la capacidad general para contratar y recibir el precio; no siendo necesaria la capacidad para disponer. Por tanto el casado bajo gananciales no precisará a su cónyuge; ni el titular de la patria potestad la autorización judicial; ni el menor emancipado la de sus padres.
b-) Elementos reales. El CC establece las siguientes reglas para los casos de pluralidad de compradores, vendedores o fincas:
-.- Artículo 1513: El comprador con pacto de retroventa de una parte de finca indivisa que adquiera la totalidad de la misma en el caso del artículo 404, podrá obligar al vendedor a redimir el todo, si éste quiere hacer uso del retracto.”
-.- Artículo 1514: “Cuando varios, conjuntamente y en un solo contrato, vendan una finca indivisa con pacto de retro, ninguno de ellos podrá ejercitar este derecho más que pr su parte respectiva. Lo mismo se observará si el que ha vendido por sí solo una finca ha dejado varios herederos, en cuyo caso cada uno de éstos sólo podrá redimir la parte que hubiese adquirido.”
-.- Artículo 1515: “En los casos del artículo anterior, el comprador podrá exigir de todos los vendedores o coherederos que se pongan de acuerdo sobre la redención de la totalidad de la cosa vendida; y si así no lo hicieren, no se podrá obligar al comprador al retracto parcial.”
-.- Artículo 1516: “Cada uno de los copropietarios de una finca indivisa que hubiese vendido separadamente su parte, podrá ejercitar, con la misma separación, el derecho de retracto por su porción respectiva y el comprador no podrá obligarle a redimir la totalidad de la finca.”
-.- Artículo 1517: “Si el comprador dejara varios herederos la acción de retracto no podrá ejercitarse contra uno sino por su parte respectiva, ora se halle indivisa, ora se haya distribuido entre ellos. Pero si se ha dividido la herencia y la cosa vendida se ha adjudicado a uno de los herederos, la acción de retracto podrá intentarse contra él por el todo.”
c-) Elementos formales. Se necesita, por una parte, la decisión de retraer manifestada unilateralmente por el retrayente. Y el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el a. 1518, conforme al cual: “El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de venta y, además: 1º los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. 2º. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.”
4º-) Plazo de ejercicio. El derecho de retracto durará según el a. 1508 a falta de pacto expreso cuatro años contados desde la fecha del contrato; y en todo caso no se podrá pactar un plazo superior a diez años.
5º-) Efectos del retracto.
Tanto si el vendedor no ejercita el retracto o ejercitándolo no cumple lo prescrito por el a. 1518, el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa comprada.
Pero si lo ejercita y cumple todos los requisitos se producen los siguientes efectos:
-.- Según el 1511: El comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones.
-.- Según el 1519: “Cuando al celebrarse la venta hubiese en la finca frutos manifiestos o nacidos, no se hará abono ni prorrateo de los que haya al tiempo del retracto. Si no los hubo al tiempo de la venta y los hay al del retracto, se prorratearán entre el retrayente y el comprador, dando a éste la parte correspondiente al tiempo que poseyó la finca en el último año a contar desde la venta.”
-.- Y según el a. 1520: “El vendedor que recobre la cosa vendida la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendo que éste haya hecho de buena fe y según costumbre del lugar en que radique.”
III.- El retracto convencional.
El retracto convencional es un derecho real admitido tanto por el TS como por la DGRN y podemos definirlo como el derecho real que confiere a su titular la facultad de adquirir una cosa por el mismo precio por el que el dueño la haya enajenado.
No obstante la doctrina discrepa sobre su naturaleza:
-.- PEÑA afirma que es un derecho real.
-.- DIEZ-PICAZO, que un simple derecho personal.
-.- La Compilación Navarra permite que se pacte de una forma o de otra.
Aunque hay algunas resoluciones contradictorias, hoy se permite su inscripción en el Registro de la Propiedad, siempre que se especifiquen sus particularidades muy bien determinadas, y se establezca la forma concreta de ejercitarlo, y se le de un plazo de vigencia corto.
Su eficacia dependerá de que le demos la consideración de derecho personal o real; y de que en este último caso conste inscrito en el Registro:
-.- Si se trata de un derecho personal, sólo podrá ejercitarse contra el concedente, no contra un ulterior adquirente de la finca.
-.- Si se trata de un derecho real, y la finca no está inmatriculada, podrá dirigirse contra cualquier adquirente, tanto de buena como de mala fe.
-.- Si se trata de un derecho real y la finca está inmatriculada en el Registro¸si también ha tenido acceso el derecho perjudicará a cualquier ulterior adquirente; pero si no consta en el Registro en el Registro, en virtud del a. 32 no perjudicará a quien reúna los requisitos del a. 34 LH.
Monteolivete, 18-Septiembre-2016-

References: artículo 1504
 artículo 1100
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1124
 ARTÍCULO 1504
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1518
 Artículo 1513
 artículo 404
 Artículo 1514
 Artículo 1515
 Artículo 1516
 Artículo 1517