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Timestamp: 2018-02-17 21:46:23+00:00

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Zeitmietverträge (Aufsatz) - Mietrechtliche Anmerkungen | Berliner Mieterverein e.V.
Mietrecht / Urteile und Beiträge / Zeitmietverträge (Aufsatz)
Zeitmietverträge (Aufsatz)
Hinweise für Mieter zur Rechtslage ab 1. September 2001
Stand: 1.9.2001
Grundsätzlich sind im Mietrecht zwei Arten von Verträgen zu unterscheiden:
Der unbefristete Mietvertrag (er endet durch Kündigung),
der befristete Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag genannt (er endet durch Zeitablauf).
Auch ein auf Lebenszeit des Mieters abgeschlossener Mietvertrag über Wohnraum begründet ein befristetes, auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis.1
Im Folgenden wollen wir uns mit dem Zeitmietvertrag beschäftigen. Hierbei muss seit neuestem unterschieden werden, je nachdem, ob der Zeitmietvertrag vor dem 1.9.2001, dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes oder ab dann abgeschlossen wurde.
1. Die Bedeutung des Zeitmietvertrags für Mieter
1.1 Vor- und Nachteile eines Zeitmietvertrags
1.2 Weitere mögliche Auswirkungen eines Zeitmietvertrags
2. Vertragsabschluss vor dem 1.9.2001
2.1 Der Wortlaut des § 564 c BGB (alte Fassung)
2.2 Übergangsrecht für „Altverträge“
2.3 Der „einfache“ Zeitmietvertrag nach § 564 c Absatz 1 BGB [alt]
2.3.1 Die Zweimonatsfrist des Fortsetzungsverlangens
2.3.2 Die Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters
2.3.3 Das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses
2.3.4 Die Sozialklausel beim einfachen Zeitmietvertrag
2.3.5 Die Durchsetzung des Fortsetzungsanspruches
2.3.6 Der Schadensersatzanspruch des Mieters
2.3.7 Die Rechtsfolgen einer geglückten Fortsetzung
2.3.8 Der Fortsetzungsanspruch in der Zwangsverwaltung
2.3.9 Der Fortsetzungsanspruch des Untermieters
2.3.10 Fälle der Unzulässigkeit des Fortsetzungsverlangens
2.3.11 Die vertragliche Umgehung des Fortsetzungsverlangens
2.3.12 Mietverträge mit Verlängerungsklausel
2.3.13 Beendigung des Mietverhältnisses durch Mieter vor Ablauf der Mietzeit
2.4 Der „qualifizierte“ Zeitmietvertrag nach § 564 c Absatz 2 BGB [alt]
2.4.1 Die höchstzulässige Laufzeit
2.4.2 Der Hinweis bei Vertragsabschluss
2.4.3 Die zulässigen Verwendungszwecke
2.4.4 Rechtsprechung zur Verwendungsabsicht „Eigenbedarf“
2.4.5 Rechtsprechung zur Verwendungsabsicht „Umbau/Abriss“
2.4.6 Bestätigung der Verwendungsabsicht
2.4.7 Schutz für Mieter nach Ablauf der Befristung
2.4.8 Folgen eines fehlgeschlagenen „qualifizierten“ Zeitmietvertrags
2.4.9 Beendigung des Mietverhältnisses durch Mieter vor Ablauf der Mietzeit
3. Vertragsabschluss ab dem 1.9.2001
3.1 Der Wortlaut des § 575 BGB
3.2 Die Neuregelungen des „qualifizierten“ Zeitmietvertrags nach § 575 BGB
3.3 Schutz für Mieter nach Ablauf der Befristung
3.4 Folgen eines fehlgeschlagenen „qualifizierten“ Zeitmietmietvertrags
3.5 Beendigung des Mietverhältnisses durch Mieter vor Ablauf der Mietzeit
3.6 Die Zulässigkeit von Kündigungsausschlüssen
Vielfach fragen Mieter, ob der Abschluss eines Zeitmietvertrags besser oder schlechter ist als das Eingehen eines unbefristeten Mietverhältnisses. Die Antwort hierauf kann nicht pauschal ausfallen. Es kommt nicht zuletzt auf die Interessenlage der Mieter an.
Ein Zeitmietvertrag kann aus Mietersicht vorteilhaft oder aber auch nachteilig sein. Ein Vorteil besteht in jedem Fall in dem zusätzlichen vertraglichen Kündigungsschutz. Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter z.B. wegen Eigenbedarfs ist während der Befristung ausgeschlossen. Nachteilig wirkt sich der Zeitmietvertrag im Hinblick auf das Mobilitätsinteresse des Mieters aus. Auch ihm ist eine einfache ordentliche Kündigung während der Laufzeit des Zeitmietvertrags verwehrt.
Gravierender ist jedoch der Nachteil, der sich beim Zeitmietvertrag ohne Fortsetzungsmöglichkeit (sog. qualifizierter Zeitmietvertrag) ergibt: Hier ist bei Vertragsende der Mieter auf jeden Fall zur Räumung der Wohnung verpflichtet, auch dann, wenn er Härtegründe vorweisen kann, die bei einem unbefristeten Mietverhältnis jede Räumung – zumindest für eine gewisse Zeit – ausschlössen. Ein Mieter, der einen solchen Vertrag eingeht, sollte also schon bei Vertragsabschluss sicher sein, dass er zum vorgesehenen Beendigungstermin auch tatsächlich die Wohnung räumen will und kann.
Aus der Festschreibung der Vertragslaufzeit allein folgt noch nicht zwingend, dass sich auch weitere Bedingungen des Mietvertrags während dieser Zeit nicht ändern dürften.
Zwar ist gemäß § 557 Absatz 3 BGB eine Mieterhöhung nach den §§ 558 bis 560 BGB ausgeschlossen, wenn sich der Ausschluss aus einer Vereinbarung bzw. aus den „Umständen“ ergibt. Der Abschluss eines Zeitmietvertrags ist für sich genommen jedoch noch kein solcher „Umstand“. Denn die Nennung eines bestimmten Mietzinses gehört zu den Essentialen eines Mietvertrags und stellt nicht automatisch zugleich die Vereinbarung auch eines festen (d.h. während der gesamten Mietzeit nicht änderbaren) Mietzinses dar. Es sind vielmehr die Umstände des Einzelfalles bei jedem Zeitmietvertrag jeweils zu prüfen.2 Das Recht des Vermieters, eine Erhöhung des Mietzinses nach §§ 558 bis 560 BGB zu verlangen, ist nicht nach § 557 Absatz 3 BGB ausgeschlossen, wenn sich das Mietverhältnis nach Ablauf der zunächst vereinbarten Mietzeit automatisch auf bestimmte Zeit verlängert.3
Ebenso wenig steht ein Zeitmietvertrag der formularmäßigen Überwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung entgegen.4
Bei Mietvertragsabschlüssen (über Wohnraum) bis zum 31.8.2001 kennt das Gesetz zwei verschiedene Arten von Zeitmietverträgen, die in § 564 c BGB [alt] geregelt waren.
2.1 Der Wortlaut des § 564 c BGB (alte Fassung):
(1) Ist ein Mietverhältnis über Wohnraum auf bestimmte Zeit eingegangen, so kann der Mieter spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, wenn nicht der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
§ 564 b gilt entsprechend.
(2) Der Mieter kann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Absatz 1 oder nach §556 b verlangen, wenn
1. das Mietverhältnis für nicht mehr als fünf Jahre eingegangen worden ist,
2.der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
a) die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen nutzen will oder
b) in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
c) Räume, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet worden sind, an einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und der Vermieter dem Mieter diese Absicht bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt hat.
Verzögert sich die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume ohne sein Verschulden oder teilt der Vermieter dem Mieter nicht drei Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich mit, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
Für bestehende Zeitmietverträge gilt auch ab dem 1.9.2001 weiter altes Mietrecht (Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB). Alle bereits vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Zeitmietverträge werden komplett nach den alten Mietrechtsvorschriften bis zum Ende abgewickelt.
Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB lautet: Auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit sind § 564 c in Verbindung mit § 564 b sowie die §§ 556 a bis c, § 565 a Abs. 1 und § 570 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung anzuwenden.
Die bisherigen Zeitmietverträge „mit Kündigungsschutz“, also mit der Verlängerungsmöglichkeit nach Ablauf der festen Mietzeit gemäß § 564 c Absatz 1 BGB [alt], haben vollen Bestandsschutz (siehe Punkt 2.3). Auch der bisherige qualifizierte Zeitmietvertrag nach § 564 c Abs. 2 BGB [alt] wird nach Ablauf der Mietzeit nach den alten Vorschriften abgewickelt (siehe Punkt 2.4), ebenso Zeitmietverträge mit Verlängerungsklausel nach § 565 a BGB [alt]. Die Verlängerungsklausel nach Ablauf der festen Mietzeit bleibt gültig. Die Geltung des alten Mietrechts kann daher Jahre oder auch Jahrzehnte dauern, wenn sich z.B. durch Eintritt von Familienangehörigen nach Tod des Mieters ein „alter“ Zeitmietvertrag immer wieder automatisch verlängert.
Bei Vertragsabschlüssen vor dem 1.9.2001 war grundsätzlich der zeitlich befristete Mietvertrag als „einfacher Zeitmietvertrag“ nach Absatz 1 des § 564 c BGB [alt]) zulässig. Hier kann der Mieter zwei Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Der Vermieter kann dem Fortsetzungsverlangen nur wirksam widersprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse für die Beendigung des Mietverhältnisses, also einen Kündigungsgrund (z.B. „Eigenbedarf“) nachweist. Gelingt ihm das nicht, wandelt sich das befristete Mietverhältnis (Zeitmietvertrag) in ein unbefristetes um.
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, auf den bevorstehenden Ablauf der Frist des § 564 c Abs.1 BGB [alt] und die Möglichkeit eines Fortsetzungsverlangens des Mieters hinzuweisen.5 Stellt der Mieter nicht spätestens 2Monate vor Beendigung der Mietzeit das Fortsetzungsverlangen, so verliert er sein Fortsetzungsrecht. Diese Frist ist eine zwingende Ausschlussfrist und setzt Kenntnis des Mieters nicht voraus.6
Versäumt der Mieter die zweimonatige Widerspruchsfrist, endet das Mietverhältnis unweigerlich zum vorgesehenen Termin. Der Mieter kann lediglich versuchen, eine Fortsetzung über die sog. Sozialklausel zu erreichen (vgl. § 556 b BGB [alt]). Deshalb sollte das Fortsetzungsverlangen rechtzeitig gestellt werden und nicht erst zwei Monate vor Ablauf der Befristung.
Widerspricht der Vermieter, ohne dass der Mieter zuvor an ihn herangetreten ist, von sich aus vor dem Ausschlusstermin des § 564 c Abs. 1 BGB [alt] der Fortsetzung eines befristeten Mietverhältnisses, so kann der Mieter gleichwohl Fortsetzung nur verlangen, wenn er bis zu diesem Termin (zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses) das schriftliche Fortsetzungsverlangen stellt. Weil dieses Verlangen konstitutive Wirkung für eine vertragliche Vereinbarung hat, würde der Verzicht darauf ansonsten zu dem Ergebnis führen, dass eine Vertragsvereinbarung allein dadurch zu Stande käme, dass eine Partei sie ungefragt von vornherein ablehnt und die andere Partei keinerlei Erklärung abgibt.7
Hat der Mieter das rechtzeitige Fortsetzungsverlangen versäumt, kann eine Fortsetzung des Mietverhältnisses in sehr seltenen Ausnahmefällen gleichwohl möglich sein: Wenn nach Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses der Mieter die Räumlichkeiten unverändert weiter benutzt und gleichzeitig der Vermieter über einen längeren Zeitraum den Mietzins vorbehaltlos entgegennimmt, kann hierdurch ein Mietverhältnis schlüssig zu Stande kommen. Ein vertraglicher Ausschluss des § 568 BGB [alt] steht dem nicht entgegen.8
Das Fortsetzungsverlangen des Mieters im befristeten Mietverhältnis ist ein Vertragsangebot, das der Annahme durch den Vermieter bedarf.9 Die Fortsetzung des befristeten Mietverhältnisses kann auch mündlich vereinbart werden.10 Das Schweigen des Vermieters auf ein Fortsetzungsverlangen des Mieters bei einem befristeten Mietverhältnis bedeutet in der Regel nicht dessen Einverständnis. Vielmehr ist im Einzelfall zu prüfen, ob das Schweigen als Vertragsannahme zu werten ist.11
Will der Vermieter die Fortsetzung vermeiden, muss er ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b BGB [alt] an der Beendigung geltend machen.
Der Vermieter muss das dem Fortsetzungsverlangen des Mieters entgegenstehende berechtigte Interesse an der Beendigung des befristeten Mietvertrags in Form und Inhalt entsprechend einer ordentlichen Kündigung (vgl. § 564 b BGB [alt]) geltend machen.12 Als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses werden nur diejenigen Gründe berücksichtigt, die in einer von ihm abgegebenen schriftlichen Erklärung enthalten sind. Die Erklärung muss dem Mieter vor dem Ablauf der vertraglichen Mietzeit zugehen und den Willen des Vermieters, das Mietverhältnis nicht fortzusetzen, erkennen lassen. Wie bei der Kündigung müssen die Gründe in dem Schreiben genau bezeichnet sein. Insoweit reicht die Bezugnahme auf bei Abschluss des Mietvertrags besprochene Gründe für die Befristung nicht aus, wenn in dem Mietvertrag selbst der Grund für die Befristung nicht konkret angegeben worden ist.13 Dem Vermieter ist es versagt, einem fristgemäßen, aber ungenügend begründeten Fortsetzungswiderspruch durch das spätere Nachschieben von Gründen zur Wirksamkeit zu verhelfen.14
Zwei Beispiele für die Bewertung des berechtigten Vermieterinteresses durch die Rechtsprechung:
Begehrt der Mieter, der ein befristetes Mietverhältnis eingegangen ist, die Fortsetzung des Mietverhältnisses, kann dem der Vermieter nicht mit dem Hinweis auf eine beabsichtigte Aufteilung des Mietshauses in Eigentumswohnungen widersprechen.15
Ein Bedarf, einem bestimmten Bundesbediensteten im Zuge des Regierungsumzuges nach Berlin Wohnraum zur Verfügung zu stellen, stellt ein berechtigtes Interesse dar, welches dem Verlangen des bisherigen Mieters auf Fortsetzung seines – unter Hinweis auf einen derartigen Bedarf – befristeten Mietverhältnisses entgegengesetzt werden kann.16 Allerdings erfordert dies eine konkrete Darlegung des Bedarfs. Der bloße Hinweis auf erwarteten Bedarf ersetzt nicht das Erfordernis konkreten Bedarfs.17
Auch im befristeten Mietverhältnis nach §564 c Abs. 1 BGB [alt] findet die Sozialklausel Anwendung (§ 556 b BGB [alt]). Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter auf die in § 556 a BGB [alt] geregelte Widerspruchsmöglichkeit gegen die Beendigung des Mietvertrags hinzuweisen.18 Der Mieter eines befristeten Wohnungsmietverhältnisses (Zeitmietvertrag mit Bestandsschutz) kann gem. § 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB [alt] die Fortsetzung des durch Zeitablauf beendeten Mietverhältnisses gem. § 556 a Abs. 2 und 3 BGB [alt] noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreites verlangen, wenn der Vermieter dem Mieter nicht vor Ablauf der 2-Monats-Frist des § 556 a Abs. 6 Satz 1 BGB [alt] den in § 564 a Abs. 2 BGB [alt] bezeichneten Hinweis auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs bzw. Fortsetzungsverlangens nach § 556 a BGB [alt] (sog. Sozialklausel) erteilt hat.19
Nach wohl herrschender Ansicht in der Rechtsprechung reicht es nicht aus, wenn der Mieter nach Ausspruch seines Fortsetzungsverlangens und Ablehnung desselben durch den Vermieter einfach in der Wohnung bleibt und dem Räumungsverlangen des Vermieters widerspricht. Vielmehr muss der Mieter seinen materiell-rechtlichen Anspruch (§ 564 c BGB [alt]) auf Fortsetzung des befristeten Mietverhältnisses mit einer Klage (Feststellungsklage oder Widerklage) geltend machen, um eine Verlängerung des Mietverhältnisses durchzusetzen.20 Das Fortsetzungsverlangen muss im Räumungsprozess gegen den Mieter von diesem prozessual – zweckmäßigerweise durch eine auch noch in zweiter Instanz zulässige Widerklage – geltend gemacht werden.21
Die Streitwerte einer Räumungsklage, die auf den Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses gestützt wird, und einer Widerklage, mit der die Fortsetzung des befristeten Mietverhältnisses begehrt wird, sind wegen der unterschiedlichen Streitgegenstände zusammenzurechnen.22
Ein Vermieter, der das Mieterbegehren auf Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses rechtswidrig ablehnt und erst nachdem der Mieter einen Anwalt mit seiner Interessenwahrnehmung beauftragt hat, dem Verlängerungsbegehren zustimmt, hat die Kosten des Anwalts des Mieters unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung zu tragen.23
Ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Befristungszeitpunkt hinaus einverständlich vereinbart oder im Wege der Klage durchgesetzt worden, so läuft das Mietverhältnis von nun an als ein unbefristetes weiter. Einer Mietvertragsänderung bedarf es hierfür nicht. Die Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien ergeben sich aus dem seinerzeitigen Mietvertrag, welcher weiter besteht.
Ist die zeitlich befristete Mietdauer samt Staffelmietvereinbarung abgelaufen, wird das Mietverhältnis aber fortgesetzt, so hat der Vermieter keinen Anspruch auf Abschluss einer erneuten Staffelmietvereinbarung, sondern der zuletzt bezahlte Mietzins ist weiterhin zu bezahlen. Eine Mieterhöhung hat dann gegebenenfalls über §§ 558 ff. BGB zu erfolgen.24
Das Recht des Mieters, bei einem befristeten Mietverhältnis Fortsetzung auf unbestimmte Zeit zu verlangen, besteht auch gegenüber dem Zwangsverwalter, der den Mieter nicht auf eine befristete Verlängerung verweisen darf. „Denn § 6 ZwVerwVO bestimmt in seinem Absatz 2 nur, dass die vom Zwangsverwalter abzuschließenden Mietverträge die Zeit von einem Jahr nicht überschreiten sollen und verpflichtet in Absatz 4 den Zwangsverwalter, wenn er eine Abweichung für geboten hält, die Entscheidung des Gerichts einzuholen. Eine Befreiung des Zwangsverwalters von der Regelung des BGB [hier: von § 564 c Abs. 1 BGB [alt]] liegt also nicht vor …“ 25
§ 564 c Abs. 1 BGB [alt] ist auch auf befristete Untermietverhältnisse anwendbar. Ein Räumungsverlangen des Hauptvermieters gegenüber dem Untermieter ist dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Hauptvermieter und der Mieter in unredlicher Weise das Mietverhältnis einverständlich beenden, um den Untermieter zum Auszug zu zwingen, oder von vornherein Hauptmietvertrag und Untermietvertrag über eine Wohnung deshalb hintereinander schalten, um dem Untermieter den für Wohnraum geltenden Kündigungsschutz abzuschneiden.26 Richtet der Untermieter das Verlangen zur Fortsetzung des befristeten Mietvertrags aus begründetem Anlass nicht an den gewerblichen Zwischenvermieter, sondern an den Eigentümer, der sich auch in die weitere Korrespondenz einschaltet, so kann dem Eigentümer missbräuchliches Handeln vorzuwerfen sein, insofern er einen Herausgabeanspruch auf die Beendigung des Untermietvertrags stützt.27
Bei Mietverhältnissen zu nur vorübergehendem Gebrauch ist das Fortsetzungsverlangen ausgeschlossen (vgl. § 564 c Abs.1 Satz 2 BGB [alt] i.V.m. § 564 b Abs. 7 BGB [alt]). Selbstverständlich ist der Abschluss eines Mietvertrags auf bestimmte Zeit nicht ohne weiteres mit einer Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch gleichzusetzen.28 „… Unter vorübergehendem Gebrauch kann nach Sinn und Zweck des § 564 b Abs. 7 Ziff. 1 BGB [alt] nur ein kurzfristiger Gebrauch verstanden werden, dessen Entzug den Mieter nicht schwer treffen kann. Wesentliches Abgrenzungskriterium ist, ob nur ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht, durch die Anmietung gedeckt werden soll, oder ob ein allgemeiner Wohnbedarf – mangels anderweitiger Bleibe – nur kurzfristig/vorübergehend befriedigt werden soll. Nur im ersten Fall liegt ein Mietverhältnis zu vorübergehendem Gebrauch vor. Das Interesse des Vermieters an einer nur vorübergehenden Vermietung ist selbst dann nicht maßgeblich, wenn in den Mietvertrag ausdrücklich die Klausel aufgenommen worden ist, dass die Überlassung zu nur vorübergehendem Gebrauch erfolgt …“ 29 Das Verlängerungsverlangen ist selbstverständlich ebenfalls nicht ausgeschlossen, weil die Parteien ein befristetes Mietverhältnis fälschlich als nur zu vorübergehendem Gebrauch bezeichnet haben.30
Der Mieter kann die Verlängerung des befristeten Mietvertrags über Wohnraum in einem Studentenwohnheim nicht verlangen (vgl. § 564 c Abs. 1 Satz 2 BGB [alt] i.V.m. §564 b Abs. 7 BGB [alt]).31
§ 564 c Abs. 1 BGB [alt] kann keine Anwendung mehr finden, wenn Mieter und Vermieter zuvor einen Mietaufhebungsvertrag verbunden mit einer Räumungsverpflichtung vereinbart haben.32
Ein durch richterlichen Gestaltungsakt (nach der sog. „Sozialklausel“) auf bestimmte Zeit fortgesetztes Mietverhältnis kann nicht erneut nach § 564 c BGB [alt] verlängert werden. Die nach §§ 556 a BGB [alt] oder 556 b BGB [alt] befristet fortgesetzten Mietverhältnisse zählen nicht zu den von §564 c BGB [alt] erfassten Mietverhältnissen.33
Im Einzelfall kann das Fortsetzungsverlangen des Mieters treuwidrig sein.34 Im Regelfall stellt jedoch die Ausübung eines gesetzlich vorgesehenen Mieterschutzrechts wie des Fortsetzungsverlangens nach § 564 c Abs.1 BGB [alt] grundsätzlich keinen Rechtsmissbrauch dar.35 Das Fortsetzungsverlangen des Mieters wird insbesondere nicht dadurch ausgeschlossen, dass er vor dem Vertragsabschluss anlässlich der Vertragsverhandlungen das Freimachen der Wohnung zum befristeten Vertragsende in Kenntnis der Verkaufsabsicht des Vermieters zugesichert haben soll und dass sich der Mieter in Schreiben ebenfalls in diesem Sinne erklärte.36 Der Fortsetzungsanspruch des Mieters nach § 564 c Abs. 1 BGB [alt] kann auch nicht durch folgende Vertragsklausel wirksam ausgeschlossen werden: „Die mit diesem Vertrag vermietete Wohnung wird im Zuge der Verlagerung des deutschen Bundestages und Teilen der Bundesregierung von Bonn nach Berlin für die umziehenden Parlamentarier und Bediensteten benötigt. Nach den Beschlüssen von Bundestag und Bundesregierung wird der Umzug 1998 beginnen.“ 37
Die vertragliche Vereinbarung eines entgeltlichen und befristeten dinglichen Wohnrechts ist als Umgehungsgeschäft nichtig, wenn der Wohnungsnutzer gegenüber einem Wohnungsmieter hinsichtlich des mietrechtlichen Schutzes vor Vertragsbeendigung schlechter gestellt werden soll.38
Zwar sind Mietverträge, die für dieselbe Wohnung mehrfach nacheinander ausdrücklich nur für ein Jahr geschlossen werden, grundsätzlich wirksam.39 Denn auch in einem solchen Fall sind die schutzwürdigen Interessen des Mieters durch die Vorschrift des § 564 c Abs. 1 BGB [alt] gewahrt. Anders ist es jedoch, wenn durch die vertragliche Vereinbarung beim Mieter der Eindruck erweckt wird, § 564 c Abs. 1 BGB [alt] habe keine Bedeutung. Dann ist der Mietvertrag nicht wirksam befristet.40 Im Einzelfall können solche sog. „Kettenmietverträge“ nämlich eine Umgehung des Kündigungsschutzes, insbesondere des § 564 c Abs. 1 BGB [alt] darstellen und wegen Sittenwidrigkeit (teil-)nichtig sein.41
Eine Besonderheit bei Mietverhältnissen auf bestimmte Zeit besteht dann, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass nach Ablauf der Frist das Mietverhältnis sich um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn nicht vorher ein entgegenstehender Wille geäußert worden ist. Nur wenn die Verlängerungsklausel selbst auf unbestimmte Zeit lautet (Beispiel: Der Mietvertrag wird auf drei Jahre geschlossen und verlängert sich, falls er nicht gekündigt wird.), gilt nach Ablauf der befristeten Zeit für die restliche Dauer des Mietverhältnisses das Gleiche wie bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 565 a Abs. 1 BGB [alt]). Es kann dann vom Mieter nach Ablauf des befristeten Zeitraumes jederzeit gekündigt werden.
§ 565 a Abs. 1 BGB [alt] lautet:
Ist ein Mietverhältnis über Wohnraum auf bestimmte Zeit eingegangen und ist vereinbart, dass es sich mangels Kündigung verlängert, so tritt die Verlängerung ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 gekündigt wird.
Lautet die Verlängerungsklausel hingegen so, dass sich der Vertrag nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit um einen bestimmten Zeitraum, zum Beispiel um ein weiteres Jahr, verlängert, bedarf es auch hier zur Auflösung des Mietverhältnisses einer besonderen schriftlichen Kündigung. Das gilt auch dann, wenn eine mehrmalige Verlängerung des Vertrags auf bestimmte Zeit vereinbart worden ist. (Beispiel: Der Mietvertrag wird auf drei Jahre geschlossen und verlängert sich jeweils um ein weiteres Jahr, wenn er nicht gekündigt wird.) Auch in diesem Falle gilt für den Mieter der volle Kündigungsschutz. Allerdings bleibt ein solches Mietverhältnis immer befristet mit der Folge, dass die Kündigung durch Mieter und Vermieter immer nur zum Ablauf der Vertragszeit beziehungsweise der Verlängerungszeit erfolgen kann.
§ 564 c Abs. 1 BGB [alt] findet also keine Anwendung, wenn der Mietvertrag eine Verlängerungsklausel enthält.42
Der befristete Mietvertrag schließt die ordentliche Kündigung für beide Vertragsparteien bis zum vereinbarten Termin aus. Der Mieter kann lediglich dann vorzeitig kündigen, wenn er
einen Grund für eine fristlose Kündigung hat,
das Gesetz ihm ein Sonderkündigungsrecht gewährt oder
er ein berechtigtes Interesse auf Vertragsauflösung hat und einen zumutbaren Nachmieter präsentiert.
Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Mieter nennt das Gesetz in folgenden Fällen:
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Kündigung, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird (Kündigung wegen erheblichen Mietmangels);
§ 569 Abs.1 BGB: Kündigung wegen erheblicher aus der Mietwohnung resultierender Gesundheitsgefährdung;
§ 569 Abs. 2 BGB: Kündigung wegen Hausfriedensstörung durch den Vermieter;
§ 543 Abs. 1 BGB: Allgemeine Kündigung aus wichtigem Grund (z.B. Beleidigung durch den auswärts wohnenden Vermieter).
Die außerordentlichen Sonderkündigungsrechte sind folgende:
§ 540 Abs.1 Satz 2 BGB: Kündigung bei Verweigerung der Untervermietungsgenehmigung;
§ 561 BGB: Kündigung nach Erhalt einer Mieterhöhung;
§ 11 WoBindG: Kündigung nach Erhalt einer Mieterhöhung im Sozialen Wohnungsbau;
§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB: Kündigung nach Erhalt einer Modernisierungsankündigung;
§ 557 a Abs. 3 BGB: Kündigung nach vierjähriger Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung;
§ 563 a Abs. 2 BGB: Kündigung der überlebenden Mitmieter nach Tod eines Mieters;
§ 564 BGB: Kündigung des Erben des verstorbenen Mieters;
§ 544 BGB: Kündigung nach Ablauf von dreißig Jahren Mietvertragslaufzeit.
Das Sonderkündigungsrecht für Beamte und Soldaten nach § 570 BGB [alt] bei Versetzung bleibt für alte Zeitmietverträge bestehen. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt aber nicht für Zeitmietverträge, die ab dem 1.9. 2001 abgeschlossen werden.
Der Anspruch des Mieters auf vorzeitige Beendigung des befristeten Wohnraummietvertrags durch Nachmieterstellung ist in folgenden drei Rechtsentscheiden entwickelt worden:
Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich übersteigt. Diese Voraussetzungen sind i.d.R. nicht gegeben, wenn der Mieter auf Grund einer auf die Veränderung seiner Wohnungssituation abzielenden freien Entscheidung das Interesse an der bisherigen Wohnung verloren hat.43
Sofern die restliche Mietzeit nur noch verhältnismäßig kurz ist (bis 3 Monate), braucht der Vermieter i.d.R. einen Ersatzmieter nicht zu akzeptieren.44
Der Vermieter einer Wohnung handelt auch unter den seit 1990 herrschenden Wohnungsmarktbedingungen grundsätzlich nicht treuwidrig, wenn er den vorzeitig räumenden Mieter bis zum Ende der vereinbarten Vertragszeit auf Mietzahlung in Anspruch nimmt. Nur wenn der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt und sein Interesse an der Vertragsauflösung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags erheblich überragt, muss ihn der Vermieter vorzeitig aus dem Vertrag entlassen und kann deshalb nicht Weiterzahlung des Mietzinses nach Auszug verlangen.45
Darüber hinaus ist immer zu prüfen, ob die gewollte Befristung auch in rechtswirksamer Weise vereinbart wurde. Nicht jeder als „befristet“ bezeichnete Mietvertrag ist im Rechtssinne auch ein solcher. So kann eine vertragliche Vereinbarung wegen unklarer, widersprüchlicher Formularklauseln die Rechtsfolge des § 5 AGBG nach sich ziehen: Eine vom Vermieter verwendete Vertragsklausel, nach der das Mietverhältnis einerseits befristet ist, andererseits aber fristgemäß gekündigt werden kann, bleibt unklar und steht einer ordentlichen Kündigung des Mieters nicht entgegen.46 Und: Ist im Formularmietvertrag einerseits angegeben, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft, ist andererseits aber eine bestimmte Dauer vorgesehen, geht die Unklarheit zu Lasten des Vermieters, so dass der Mieter zur fristgerechten Kündigung berechtigt ist.47
Des Weiteren kann die vorzeitige Kündbarkeit des vermeintlich befristeten Mietvertrags sich daraus ergeben, dass dieser seinerzeit nicht in schriftlicher Form (§ 126 BGB) geschlossen wurde oder dass durch eine zwischenzeitliche nicht der Schriftform genügende Mieterhöhung gemäß § 550 BGB eine „Umwandlung“ in ein unbefristetes Mietverhältnis stattgefunden hat.48
Letztlich ist der Vermieter auch bei Zeitmietverträgen bei vorzeitigem Auszug des Mieters zur Schadensminderung durch unverzügliches Bemühen um Neuvermietung verpflichtet.49
Des Weiteren gab es bis zum 1.9.2001 den Zeitmietvertrag ohne Kündigungsschutz nach § 564 c Absatz 2 BGB [alt], wo nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit der Mieter die Wohnung in jedem Fall zu räumen hat. (Zur Weitergeltung über den 1.9.2001 hinaus siehe oben Punkt 2.2.)
Dieser Zeitmietvertrag war nur zulässig für eine Vertragsdauer von höchstens fünf Jahren. Vereinbarten Mieter und Vermieter eine längere Mietdauer, liegt kein Zeitmietvertrag in der hier beschriebenen Form vor.
Wurde ein 5-Jahresvertrag jedoch im laufenden Mietverhältnis vereinbart, kam es auf die bisherige Mietdauer nicht an.50 Teilweise wird auch vertreten, dass die während des laufenden Mietverhältnisses nachträglich vorgenommene Umwandlung eines einfachen befristeten Mietverhältnisses in ein qualifiziertes Zeitmietverhältnis unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der Ausnahmeregelung des § 564 c Abs. 2 BGB [alt] und dessen eindeutigem Wortlaut ausgeschlossen ist.51
Der Zeitmietvertrag bedarf bei Vertragsabschluss der eindeutigen schriftlichen Mitteilung des der späteren Vertragsfortsetzung entgegenstehenden Grundes.52
Die Angaben des Vermieters über den künftigen Verwendungszweck bei Abschluss eines Zeitmietvertrags nach § 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB [alt] müssen so konkret sein, dass der Mieter ihre Rechtserheblichkeit überprüfen kann. Aus ihnen muss sich auch ergeben, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses die beabsichtigte bauliche Maßnahme erheblich erschweren würde. Schlagwortartige Beschreibungen oder bloße Bestimmbarkeit der Verwendungsabsicht reichen nicht aus;53 ebenso wenig reichen die Wiedergabe des Gesetzeswortlauts oder sonstiger Leerformeln aus. Vielmehr muss ein konkreter Lebensvorgang so ausführlich bezeichnet werden, dass er identifizierbar und von anderen Gründen (Sachverhalten) unterschieden werden kann.54
Also: Die Verwendungsabsichten des Vermieters bei Abschluss des qualifizierten Zeitmietvertrags müssen eindeutig bestimmt und auf den Wahrheitsgehalt für den Mieter nachprüfbar beschrieben sein.55
Weiterhin musste im Mietvertrag ein zulässiger Verwendungszweck festgehalten sein, also dass der Vermieter nach Ablauf der Mietdauer
die Wohnung selbst oder z.B. für seine Familienangehörigen nutzen (Eigenbedarf) oder
das Haus (mit Genehmigung!) abreißen oder
die Wohnung so wesentlich umbauen oder instand setzen will, dass die Anwesenheit des Mieters die Arbeit erheblich erschweren würde oder
dass der Vermieter die Wohnräume mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet hat und er nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung einem anderen Mitarbeiter überlassen will.
Die vertragliche Vereinbarung weiterer Verwendungszwecke ist unwirksam.56 Im übrigen muss die Verwendungsabsicht bei Vertragsbeginn bestehen.57
Die Begünstigten, die nach dem vorgesehenen Ende des Mietverhältnisses in die Wohnung einziehen wollen und sollen, müssen schon anhand der Angaben im Mietvertrag identifizierbar sein.58 Bei Familienangehörigen gehört dazu die Angabe des Verwandtschaftsgrades bzw. die Angabe eines Namens, damit der Begünstigte ausreichend klar identifiziert werden kann.59 Der Mieter kann die Fortsetzung eines befristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn bei Vertragsabschluss die Befristung nur mit dem Zusatz „wegen Eigenbedarfs“ erläutert wird.60
Wird als Verwendungsabsicht „Selbstnutzung durch den Eigentümer“ angegeben, so ist damit nicht eine Eigennutzung durch einen Angehörigen („fremdnutziger Eigenbedarf“) gedeckt.61
Auch im Falle eines wegen Eigenbedarfs geschlossenen qualifizierten Zeitmietvertrags ist das Räumungsverlangen des Vermieters rechtsmissbräuchlich, wenn während der Vertragszeit eine andere Wohnung im selben Haus frei wird und er diese Wohnung nicht dem Mieter zur Anmietung anbietet. Insoweit besteht hinsichtlich der Verpflichtung des Vermieters zum Anbieten der frei gewordenen Wohnung kein Unterschied, ob die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ausgesprochen oder ob wegen des Eigenbedarfs ein qualifizierter Zeitmietvertrag abgeschlossen wird.62
Die Anfangsmitteilung muss die beabsichtigten Maßnahmen derart identifizierbar bestimmen, dass ihnen zu entnehmen ist, in welcher Weise die vermietete Wohnung erheblich verändert werden soll und auf Grund welcher Umstände während der Bauzeit die Wohnung nicht bewohnt werden kann.63 Werden die Arbeiten nicht konkret angeführt, sondern nur mögliche Arten von Modernisierungen genannt, so erfüllt eine solchermaßen ungenaue Ankündigung nicht die Hinweispflicht.64 Es muss sich im übrigen um bauliche Maßnahmen handeln, die mittels eines Duldungsanspruchs nach § 541 a, b BGB [alt] nicht durchgesetzt werden können.65
Ist bei einem befristeten Mietverhältnis gem. § 564 c Abs. 2 BGB [alt] die Anfangsmitteilung nicht so konkret gefasst, dass der Mieter hinreichend über die einzelnen Umbauten informiert wird, so muss der Vermieter zumindest in der Schlussmitteilung diese Angaben nachholen, damit für den Mieter erkennbar wird, inwieweit die Fortsetzung des Mietverhältnisses diese Baumaßnahme erheblich erschweren würde.66
Über die Zulässigkeit der vom Vermieter beabsichtigten Baumaßnahmen bestimmt das Vorliegen der entsprechenden öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, wobei maßgeblicher Zeitpunkt die vereinbarte Beendigung des Mietverhältnisses ist.67 Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, überprüfen zu können, ob das Vorhaben zulässig ist.68
Ist der Umbau der Räumlichkeiten für die Zeit nach dem Ablauf der Mietzeit geplant, so kann sich auch der Erwerber der Räumlichkeiten auf die Vorschrift des § 564 c Abs. 2 BGB [alt] berufen.69
Ist die Befristung damit begründet, dass der Vermieter umfangreiche Renovierungs- und Umbaumaßnahmen an Fenstern, Türen, Fußböden, Wandbelag und E-Installationen in allen Räumen mit Ablauf der Befristung vornehmen will, so verstößt es gegen Treu und Glauben, wenn er bei Beendigung des Mietverhältnisses Kosten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen geltend macht.70
Die Absicht des Vermieters, wie er das Haus oder die Wohnung nach Vertragsablauf verwenden will, muss er dem Mieter noch einmal drei Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich bestätigen. Unterlässt es der Vermieter bis zu diesem Zeitpunkt den Mieter über seine Absicht zu unterrichten, verlängert sich das Mietverhältnis entsprechend. Der Mieter kann aber nicht mehr die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangen.
Beispiel: Der Zeitmietvertrag sollte am 30. Juni 2002 enden. Der Vermieter müsste also die Mitteilung über das Fortbestehen seiner Verwendungsabsicht spätestens bis Ende März 2002 dem Mieter zugehen lassen. Erreicht die Mitteilung den Mieter erst im April 2002, kann er eine Verlängerung des Mietverhältnisses bis 31.7.2002 verlangen.
Hat der Vermieter allerdings innerhalb der hier vorgegebenen Frist (drei Monate vor Ablauf der Mietzeit) den Mieter benachrichtigt und sind auch sonst alle Tatbestandsmerkmale des § 564 c Abs. 2 BGB [alt] erfüllt, muss der Mieter die Wohnung verlassen. Er kann sich – im Gegensatz zum einfachen Zeitmietvertrag nach Absatz 1 der Vorschrift – nicht auf die Sozialklausel nach § 556 a, b BGB [alt] berufen. Auch wenn der Mieter wegen Zweifeln an der Berechtigung der Beendigung sich verklagen lässt, kann er nicht mehr darauf hoffen, dass ihm das Gericht eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO oder nach § 794 a ZPO zuspricht. Beim Zeitmietvertrag nach § 564 c Abs. 2 BGB [alt] ist dies ausgeschlossen. Nur in ganz außergewöhnlichen Härtefällen kann die Räumungsvollstreckung ausgesetzt werden (§ 765 a ZPO).
2.4.8 Folgen eines fehlgeschlagenen „qualifizierten“ Zeitmietmietvertrags
Liegen nicht sämtliche Voraussetzungen eines qualifizierten Zeitmietvertrags nach § 564 c Abs. 2 BGB [alt] vor, besteht zwischen den Parteien stattdessen ein gewöhnliches befristetes Mietverhältnis i.S. des § 564 c Abs. 1 BGB [alt], dessen Fortsetzung der Mieter geltend machen kann (siehe oben, 2.3.1 ff).
Diesbezüglich gelten die obigen Ausführungen zu § 564 c Abs. 1 BGB [alt] entsprechend (siehe oben, Punkt 2.3.13).
Es steht bei Vertragsabschlüssen ab 1.9.2001 nur noch der qualifizierte Zeitmietvertrag ohne Verlängerungsmöglichkeit nach der neuen Vorschrift des § 575 BGB zur Verfügung; der einfache Zeitmietvertrag (mit Fortsetzungsanspruch) ist gesetzlich grundsätzlich ausgeschlossen.71
„Einfache“ Zeitmietverträge (allerdings ohne Verlängerungsanspruch des Mieters) sind lediglich weiterhin zulässig bei Wohnraum ohne Bestandsschutz der in § 549 Absatz 2 und 3 BGB genannten Art (Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch, möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters bei Vermietung an Einzelperson, Wohnraum juristischer Personen, die an Menschen mit dringendem Wohnbedarf vermieten, Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen).
3.1 Der Wortlaut des § 575 BGB:
(1)Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
§ 575 BGB entspricht weitgehend dem alten § 564 c Abs. 2 BGB. Auf die zu § 564 c Abs. 2 BGB [alt] ergangene Rechtsprechung kann insoweit weiterhin zurückgegriffen werden.
Es sind jedoch folgende Abweichungen zum alten Recht zu nennen:
Die Befristung auf fünf Jahre für qualifizierte Zeitmietverträge ist entfallen. Sämtliche Zeiträume bis 30 Jahre sind möglich (§575 Absatz 1 i.V.m. § 544 BGB). Grenzen für allzu lange bzw. kurze Zeiträume können sich aber im Einzelfall aus § 138 Abs. 1 BGB bzw. § 9 AGBG ergeben.72
Beispiel: Einem 80-jährigen Witwer wird ein Zeitmietvertrag mit zweijähriger Laufzeit angeboten; mit einem Auszubildenden oder mit einem jungen Paar, das bei der Geburt von Kindern eine größere Wohnung nehmen müsste, wird eine Laufzeit von 20 Jahren vereinbart.
Erweitert wurde der Anwendungsbereich des Zeitmietvertrags bei Werkdienstwohnungen; nunmehr ist ein Zeitmietvertrag auch möglich, wenn der Mieter selbst nicht in einem Dienstverhältnis zum Vermieter steht (§575 Absatz 1 Nr. 3 BGB). So sollen Werkwohnungen zur Vermeidung von Leerstand zwischenzeitlich anderweitig vermietet werden können, solange kein Interesse eines dem Vermieter zur Dienstleistung Verpflichteten an der Wohnung besteht.
Die Auswechslung des Befristungsgrundes ist zwar weiterhin unzulässig, nicht aber die Auswechslung eines Sachverhaltes bei Beibehaltung des gleichen Befristungsgrundes, z.B. Eigenbedarf für den Sohn statt für die Tochter.73
Der Mieter hat frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung einen Anspruch gegen den Vermieter auf Auskunft binnen Monats, ob der Befristungsgrund noch weiter besteht; eine Pflicht, ohne Aufforderung mitzuteilen, ob der Verwendungszweck noch besteht, gibt es für den Vermieter nicht mehr (§ 575 Absatz 2 BGB).
Wenn der Befristungsgrund erst nach Ablauf der Mietzeit oder überhaupt nicht eintritt bzw. entfallen ist, kann der Mieter auf Beendigung des Mietverhältnisses zum vorgesehenen Zeitpunkt bestehen oder er kann eine Verlängerung um einen entsprechenden Zeitraum bzw. (bei gänzlichem Wegfall des Befristungsgrundes) auf unbestimmte Zeit verlangen (§ 575 Abs. 3 BGB). Entspricht der Vermieter diesem Verlangen nicht, dann muss der Mieter Klage auf Fortsetzung des Mietverhältnisses erheben.74
Der Hinweis auf den Befristungsgrund beim Zeitmietvertragsabschluss (§ 575 Absatz 1 BGB) muss in Schriftform (§ 126 BGB) erfolgen, Textform (§ 126 b BGB) genügt nicht. Im übrigen muss der Zeitmietvertrag schon wegen der Rechtsfolge des § 550 Satz 1 BGB schriftlich abgeschlossen werden. Der schriftliche Hinweis muss nicht im Mietvertrag selbst enthalten sein, es genügt ein sonstiges Schreiben, das der Schriftform des § 126 BGB genügt und das spätestens bei Vertragsabschluss dem Mieter zugeht.75
Die Sozialklausel des § 574 BGB gilt nach Ablauf eines Zeitvertrags i.S.d. § 575 BGB nicht (dies gebietet schon der Wortlaut des § 574 BGB: „Kündigung“; der alte § 556 b BGB ist ersatzlos entfallen). Ebensowenig kann der Mieter eine Räumungsfrist nach §§ 721, 794 a ZPO in Anspruch nehmen. Lediglich der Vollstreckungsschutz nach § 765 a ZPO kommt in Frage. Die Sozialklausel findet aber Anwendung, wenn der Vermieter während der Befristung von einem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht (z.B. nach § 57 a ZVG) Gebrauch macht. Gemäß § 575 a Abs. 2 BGB gilt die Sozialklausel aber dann lediglich mit der Maßgabe, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung verlangt werden kann.
Liegen nicht sämtliche Voraussetzungen eines qualifizierten Zeitmietvertrags nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, gilt das Mietverhältnis von Gesetzes wegen von Anfang an als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs.1 Satz 2 BGB). Anders als unter Geltung des alten § 564 c BGB braucht der Mieter kein Fortsetzungsverlangen zu stellen.
Diesbezüglich gelten die obigen Ausführungen zu § 564 c Abs. 1 BGB [alt] entsprechend (Punkt 2.3.13). Die Kündigungsfristen bei Inanspruchnahme eines Sonderkündigungsrechts ergeben sich aus § 575 a Abs. 3 BGB.
Obwohl der einfache Zeitmietvertrag seit dem 1.9.2001 ausdrücklich nicht mehr im Gesetz vorgesehen ist, kann er quasi in Form des beiderseitigen Kündigungsausschlusses faktisch fortleben. Das heißt, trotz des § 575 BGB ist der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags mit einem langjährigen Kündigungsausschluss („… darf erstmalig ordentlich gekündigt werden zum …“) für beide Parteien möglich. Der Unterschied zum nicht mehr zulässigen einfachen Zeitmietvertrag besteht allerdings darin, dass nach Ablauf des Kündigungsauschlusses das Mietverhältnis automatisch weiter als unbefristetes läuft, ohne dass die Parteien eine rechtserhebliche Erklärung abgeben müssen.
Auch § 573 c Absatz 4 BGB (Verbot der Verlängerung der dreimonatigen Kündigungsfrist für Mieter) steht dem nicht entgegen. Man wird nämlich zwischen Kündigungsfrist und Kündigungsrecht unterscheiden müssen. Enthält ein Mietvertrag eine Regelung, nach welcher die Kündigung für beide Parteien für einige Jahre ausgeschlossen ist, so liegt darin keine (unwirksame) Verlängerung von Kündigungsfristen, sondern eine (wirksame) Vereinbarung einer Mindestmietzeit.76
Derleder 77 tritt dieser (wohl herrschenden?) Ansicht entgegen und entwickelt eine differenzierte Lösung: Sowohl ein beiderseitiger Kündigungsausschluss als auch die Umdeutung (§ 140 BGB) eines an sich unwirksamen einfachen Zeitmietvertrags in einen solchen Kündigungsausschluss sei im Hinblick auf den Rechtsgedanken des § 573 c BGB nur wirksam, wenn der Mieter bei Vertragsabschluss ein Interesse an langfristiger Bindung bekundet hat. Nach Derleder kann im Wege der Formularklausel solch ein wirksamer Kündigungsausschluss praktisch nicht mehr vereinbart werden, da bei der Vertragsvereinbarung dem Mieter die Wahl zwischen einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und einem Kündigungsausschluss offen gestanden haben muss.78 Im Wege einer Individualvereinbarung kann der Kündigungsausschluss aber vereinbart werden; es sind dann lediglich die Grenzen des § 138 Abs. 1 BGB zu beachten.79
Unter der eben dargestellten Voraussetzung hält Derleder auch die Vereinbarung eines (umgedeuteten) einfachen Zeitmietvertrags mit Verlängerungsklausel weiterhin für wirksam.80
1 BayObLG v. 2.7.93 – REMiet 5/92 -, GE 93, 855; ZMR 93, 462; DWW 93, 261; NJW-RR 93, 1164; WM 93, 523
2 vgl. OLG Stuttgart v. 31.5.94 – 8 REMiet 5/93 -, GE 94, 807 = ZMR 94, 401 = WM 94, 420 = NJW-RR 94, 1291; abl. Anm. BLANK WM 94, 421
3 OLG Zweibrücken v. 17.8.81 – 3 WRE 66/81 -, WM 81, 273 = OLGZ 82, 213 = ZMR 82, 115; zum Mieterhöhungsausschluss bei einem Mietvertrag mit vereinbarter Verlängerungsklausel vgl. auch OLG Karlsruhe v. 27.11.95 – 3 ReMiet 1/95 -, WM 96, 18 = GE 96, 46 = ZMR 96, 80 = DWW 96, 18 = NJW-RR 96, 329
4 vgl. LG Essen v. 21.3.90 – 10 S 634/89 -, ZMR 91, 70
5 LG Frankfurt v. 2.5.86 – 2/17 S 8/86 -, NJW-RR 86, 1146; LG Lüneburg v. 26.9.85 – 4 S 230/85 -, DWW 85, 322
6 LG Berlin v. 29.10.81 – 62 S 409/81 -, GE 82, 615; LG Berlin v. 23.4.91 – 64 S 453/90 -, GE 91, 1033
7 LG Karlsruhe v. 9.3.90 – 9 S 526/89 -, DWW 90, 178
8 LG Berlin v. 15.8.91 – 67 S 228/91 -, MM 92, 209
9 LG Köln v. 30.1.97 – 1 S 183/96 – WM 99, 218
10 AG Frankfurt v. 12.6.87 – 33 C 209/87 -, WM 87, 321
11 AG Königstein/Taunus v. 18.4.96 – 23 C 350/95 -, NJW-RR 97, 1504
12 LG Hamburg v. 4.10.91 – 311 S 64/91 -, WM 92, 252
13 LG Berlin v. 2.10.92 – 64 S 252/92 -, GE 93, 157; ZMR 93, 118
14 LG Berlin v. 16.7.99 – 64 S 164/99 -, MM 99, 301
15 LG Berlin v. 12.5.81 – 63 S 397/80 -, BMM 81, 35
16 LG Berlin v. 16.1.01 – 65 S 118/00 -, MM 01, 152; WM 01, 241; ZMR 01, 455; GE 01, 422
17 LG Berlin v. 16.7.99 – 64 S 164/99 -, MM 99, 301
18 AG Köln v. 16.12.88 – 218 C 420/88 -, WM 90, 210; LG Hildesheim v. 15.9.89 – 7 T 38/89 -, WM 90, 209
19 OLG Hamm v. 26.7.91 – 30 ReMiet 7/90 -, WM 91, 423; ZMR 91, 375; DWW 91, 368; NJW-RR 91, 1485; MDR 92, 49
20 LG Berlin v. 13.4.99 – 64 T 14/99 -, GE 99, 649; NZM 00, 333; ZMR 99, 486; ebenso LG Berlin – ZK 61 -, GE 86, 965
21 LG Berlin v. 23.4.91 – 64 S 453/90 -, GE 91, 1033; LG Regensburg v. 28.8.91 – 2 T 243/91 – WM 92, 194
22 LG Berlin v. 13.10.81 – 63 T 89/81 -, MM 2/82, 19; LG Berlin v. 27.9.85 -63 T 64/85 -, MM 86, 119; GE 86, 965; BGH v. 28.9.94 – XII ZR 50/94 -,NJW 94, 3292; GE 94, 1443; ZMR 95, 17; WM 94, 705
23 AG Tempelhof/Kreuzberg v. 14.1.85 – 8 C 558/84 -, MM 86, 33
24 vgl. LG München I v. 2.7.96 – 14 T 10571/96 -, WM 96, 557
25 so das LG Berlin v. 29.11.99 – 62 T 91/99 -, GE 00, 344
26 LG Berlin v. 5.8.91 – 66 S 7/91 -, MM 91, 364
27 LG Köln v. 7.11.90 – 10 S 257/90 -, WM 91, 587
28 LG Berlin v. 12.5.81 – 63 S 397/80 -, BMM 81, 35
29 OLG Frankfurt v. 19.11.90 – 20 REMiet 3/90 -, GE 91, 41; WM 91, 17; ZMR 91, 63; DWW 91, 46; NJW-RR 91, 268
30 AG Frankfurt v. 23.4.81 – 33 C 440/80 -, WM 81, 237
31 LG Konstanz v. 8.7.94 – 1 S 26/94 -, WM 95, 539
32 AG Frankfurt v. 20.8.81 – 33 C 8221/81 -, WM 85, 257
33 LG Siegen v. 28.11.90 -3 S 323/90 -, NJW-RR 91, 1113
34 vgl. AG Marburg v. 30.11.90 – 10 C 691/90 -, WM 91, 265
35 LG Berlin v. 16.7.99 – 64 S 164/99 -, MM 99, 301
36 LG Berlin v. 15.2.85 – 63 S 163/84 -, GE 85, 827
37 LG Berlin v. 16.7.99 – 64 S 164/99 -, MM 99, 301
38 LG Osnabrück v. 17.8.94 – 1 S 14/94 -, WM 94, 611
39 OLG Frankfurt v. 19.11.90 – 20 REMiet 3/90 -, GE 91, 41; WM 91, 17; ZMR 91, 63; DWW 91, 46; NJW-RR 91, 268
40 vgl. AG Frankfurt v. 15.6.94 – 33 C 877/94-27 -, WM 96, 556
41 vgl. AG Charlottenburg v. 24.9.92 – 19 C 307/92 -, MM 93, 74
42 LG Berlin v. 19.5.92 – 65 S 358/91 –
43 OLG Karlsruhe, 25.3.81 – 3 REMiet 2/81 -, NJW 81, 1741= DWW 82, 122 = WM 81, 173
44 OLG Oldenburg, 23.4.81, – 5 UH 1/81 -, DWW 82, 122 = WM 82, 124 = ZMR 82, 285
45 OLG Hamm, 22.8.95, – 30 RE-Miet 1/95 -, NJW-RR 95, 1478 = ZMR 95, 525 = WM 95, 577
46 LG Gießen v. 17.4.96 – 1 S 529/95 -, ZMR 96, 609; WM 99, 115; NJW-RR 96, 1293
47 LG Berlin v. 25.10.96 – 64 S 304/96 -, GE 97, 189; vgl. in diesem Sinne auch: LG Kassel v. 12.6.97 – 1 S 795/96 -, WM 97, 679; AG Wedding v. 31.7.97 – 19 C 295/97 -, MM 99, 81; LG Berlin v. 4.8.97 – 67 S 144/97 -, GE 97, 1343; OLG Frankfurt v. 25.9.98 – 10 U 233/97 – WM 99, 117; LG Frankfurt v. 27.11.98 – 2/17 S 63/98 -, WM 99, 114
48 vgl. hierzu auch Maciejewski MM 98, 325
49 LG Braunschweig v. 24.1.97 – 6 S 225/96 -, WM 98, 220
50 BayObLG v. 12.10.89 – ReMiet 1/89 -, GE 89, 1225 = WM 89, 612 = NJW-RR 90, 17 = ZMR 90, 179
51 AG Schöneberg v. 21.10.91 – 10 C 389/91 -, MM 93, 29
52 vgl. auch AG Köln v. 20.5.92 – 207 C 623/91 -, WM 92, 616
53 LG Hamburg v. 19.5.92 – 316 S 333/91 -, ZMR 92, 505 = WM 92, 375 = NJW-RR 93, 201
54 AG München v. 23.6.94 – 423 C 2062/94 -, ZMR 94, XV
55 LG Stuttgart v. 19.11.92 – 6 S 192/92 -, WM 94, 690
56 vgl. auch LG Lübeck v. 6.6.88 – 3 T 152/88 -, WM 88, 277
57 LG München I v. 13.1.93 – 14 T 20454/92 -, WM 94, 543
58 LG Berlin v. 6.3.92 – 65 S 271/91 -, MM 92, 356
59 AG Schöneberg v. 12.6.91 – 7 C 92/91 –
60 LG Berlin v. 27.4.95 – 62 S 18/95 -, GE 96, 127
61 AG Charlottenburg v. 2.6.92 – 16 b C 84/92 -, GE 92, 1155
62 LG Nürnberg v. 21.8.92 – 7 S 2034/92 -, ZMR 92, H.12/XV
63 AG Hamburg v. 16.3.94, – 40 b C 2010/93 –
64 LG Berlin v. 26.4.90 – 62 S 498/89 -, GE 90, 1037
65 LG Hamburg v. 19.5.92 – 316 S 333/91 -, ZMR 92, 505 = WM 92, 375 = NJW-RR 93, 201
66 LG Hamburg v. 29.1.93 – 311 S 168/92 -; LG Hamburg v. 30.4.92 – 334 S 155/91 -, WM 92, 375
67 LG Berlin v. 25.6.87 – 62 S 482/86 -, MM 88, 186
68 LG Köln v. 24.7.97 – 6 S 516/96 -, WM 00, 330
69 LG Berlin v.15.10.98 – 62 S 275/98 -, ZMR 99, 30 = GE 99, 110
70 LG Hamburg v. 14.6.96 – 311 S 164/95 -, WM 98, 663
71 zur Kritik hieran: Gather NZM 01, 58
72 Derleder NZM 01, 649 (655)
73 vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11.00, Drucksache 13/4553, Seite 180; dagegen mit beachtlichen Argumenten Derleder NZM 01, 649 (656)
74 Feuerlein GE 01, 970 (972)
75 vgl. auch Feuerlein GE 01, 970 (972)
76 vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11.00, Drucksache 13/4553, Seite 177; in diesem Sinne auch LG Berlin v. 2.2.98 – 62 S 292/97 -, ZMR 99, 26; a.A. Feuerlein GE 01, 970 ff.
77 NZM 01, 649
78 NZM 01, 649 (654)
79 a.a.O. S. 655
80 NZM 01, 649 (657)

References: § 564
 § 564
 § 564
 § 575
 § 575
 § 557
 § 557
 § 564
 § 564

§ 564
 §556
 § 3

Art. 229
 § 3
 § 564
 § 564
 § 565
 § 570
 § 564
 § 564
 § 565
 § 564
 § 564
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 § 568
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 § 6
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§ 565
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§ 564

§ 543

§ 569

§ 569

§ 543

§ 540

§ 561

§ 11

§ 554

§ 557

§ 563

§ 564

§ 544
 § 570
 § 5
 § 550
 § 564
 § 564
 § 564
 § 541
 § 564
 § 564
 § 564
 § 556
 § 721
 § 794
 § 564
 § 564
 § 564
 § 564
 § 575
 § 549
 § 575

§ 575
 § 564
 § 564
 § 544
 § 138
 § 9
 § 550
 § 126
 § 574
 § 575
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 § 556
 § 765
 § 57
 § 575
 § 575
 § 564
 § 564
 § 575
 § 575
 § 573
 § 573
 § 138
 BGH