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Timestamp: 2016-10-20 21:26:01+00:00

Document:
1C_473/2015 (22.03.2016)
1C_473/2015 � � Urteil vom 22. M�rz 2016
Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pf�ffikon,
Amt f�r Umweltschutz des Kantons Schwyz,
Mit Gesuch vom 19./20. Dezember 2011 ersuchte A.________ um die Bewilligung f�r den Abbruch des bestehenden Hauses mit Garage und den Neubau eines Einfamilienhauses auf der Parzelle Nr. 3089 am Inselweg 43 in Hurden (Gemeinde Freienbach). Die Liegenschaft geh�rt zur Landhauszone L2, grenzt im Nordosten an den Z�richsee (Obersee) und ist vom Durchstichkanal nur durch die Parzelle Nr. 3354 getrennt.
Gegen das Bauvorhaben legten unter anderen B.________ und C.________ Einsprache ein. Ersterer ist Eigent�mer der Parzelle Nr. 3191, welche auf der dem Baugrundst�ck gegen�berliegenden Seite des Inselwegs liegt, Letzterer Baurechtsnehmer der bereits erw�hnten Parzelle Nr. 3354. Aufgrund des Pr�fungsergebnisses der kommunalen und kantonalen Beh�rden reichte A.________ am 30. M�rz 2012 und am 27. September 2012 jeweils eine Projekt�nderung ein.
Das kantonale Amt f�r Raumentwicklung erteilte am 4. April 2013 die kantonale Baubewilligung mit Nebenbestimmungen und wies die Einsprachen ab. Der Gemeinderat Freienbach wies die Einsprachen mit Entscheid vom 25. April 2013 ebenfalls ab und erteilte die Baubewilligung mit Nebenbestimmungen. Zudem erteilte er die notwendigen Ausnahmebewilligungen f�r die Unterschreitung des Gew�sserabstands, der Grenzabst�nde sowie der Geb�udeabst�nde zu den Bauten auf den benachbarten Parzellen Nrn. 3088 und 3354.
Die von B.________ und C.________ dagegen erhobenen Beschwerden hiess der Regierungsrat des Kantons Schwyz mit Beschluss vom 10. Februar 2015 gut und hob den kantonalen und den kommunalen Baubewilligungsentscheid auf.
Daraufhin erhob A.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde. Mit Entscheid vom 16. Juli 2015 wies dieses das Rechtsmittel ab. Zur Begr�ndung hielt es fest, das im Gew�sserraum geplante Geb�ude gehe �ber eine geringf�gige Erweiterung des bestehenden hinaus, weshalb es nicht unter die gew�sserschutzrechtliche Bestandesgarantie falle (Art. 41c Abs. 2 der Gew�sserschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 [GSchV; SR 814.201]). Weil es sich nicht um ein dicht �berbautes Gebiet handle, komme auch keine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 GSchV in Frage, wobei offen bleiben k�nne, ob dem auch �berwiegende Interessen entgegenst�nden.
Mit Eingabe vom 14. September 2015 erhebt A.________ Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten und subsidi�re Verfassungsbeschwerde ans Bundesgericht. Er beantragt, der Entscheid des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Baubewilligung zu best�tigen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen.
Das Amt f�r Raumentwicklung und das Amt f�r Umweltschutz haben auf eine Stellungnahme verzichtet. Der Beschwerdegegner 1 hat sich nicht vernehmen lassen. Das Verwaltungsgericht, der Regierungsrat und der Beschwerdegegner 2 schliessen auf Abweisung der Beschwerde, der Gemeinderat Freienbach auf deren Gutheissung. Das ebenfalls zur Vernehmlassung eingeladene Bundesamt f�r Umwelt (BAFU) kommt im Rahmen seiner Zust�ndigkeit zum Schluss, das angefochtene Urteil sei bundesrechtskonform. Der Beschwerdef�hrer, der Beschwerdegegner 2 und der Gemeinderat halten in ihren weiteren Eingaben an ihren Auffassungen fest.
Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Entscheid �ber eine �ffentlich-rechtliche Angelegenheit (Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Der Beschwerdef�hrer ist als Baugesuchsteller zur Beschwerdef�hrung legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist einzutreten.
Mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann auch die Verletzung von Verfassungsrecht ger�gt werden (Art. 95 BGG). Damit besteht kein Raum f�r eine subsidi�re Verfassungsbeschwerde (Art. 113 BGG).
2.1.�Art. 36a Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 �ber den Schutz der Gew�sser (GSchG; SR 814.20) verpflichtet die Kantone, den Raumbedarf der oberirdischen Gew�sser festzulegen, der erforderlich ist f�r die Gew�hrleistung der nat�rlichen Funktionen der Gew�sser, des Schutzes vor Hochwasser und der Gew�ssernutzung (Gew�sserraum). Die Kantone sorgen daf�r, dass der Gew�sserraum bei der Richt- und Nutzungsplanung ber�cksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird (Art. 36a Abs. 3 Satz 1 GSchG).
2.2.�Im Gew�sserraum d�rfen nur standortgebundene, im �ffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Br�cken erstellt werden; in dicht �berbauten Gebieten kann jedoch die Beh�rde f�r zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine �berwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 GSchV). Rechtm�ssig erstellte und bestimmungsgem�ss nutzbare Anlagen im Gew�sserraum sind zudem in ihrem Bestand grunds�tzlich gesch�tzt (Abs. 2).
2.3.�Bis zur definitiven Festlegung der Gew�sserr�ume kommen die �bergangsbestimmungen zur �nderung der Gew�sserschutzverordnung vom 4. Mai 2011 zur Anwendung. Das Verwaltungsgericht ging gest�tzt darauf von einem Gew�sserraum mit einer Breite von 20 m aus, in welchem die Nutzungseinschr�nkungen gem�ss Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV gelten. Dabei qualifizierte es den Durchstichkanal - wie die beiden Seeteile, die er verbindet - als stehendes Gew�sser. Diese Einsch�tzung teilt auch das BAFU. Aus der Vernehmlassung der Gemeinde ergibt sich insofern, dass der Durchstichkanal nicht Gegenstand des bereits erstellten, auf Fliessgew�sser beschr�nkten kommunalen Gew�sserrauminventars bildet. Deren Auffassung, es handle sich indessen um ein "Gew�sser eigener Art" (also weder ein Fliessgew�sser noch ein stehendes Gew�sser), ist nicht zu folgen. Dass der Kanal gew�sser�kologische Funktionen erf�llt, wie das BAFU ausf�hrt, bestreitet die Gemeinde denn auch nicht.
Wie sich aus den Baugesuchsunterlagen des Beschwerdef�hrers ergibt, wird die geplante Baute sowohl im Nordosten als auch im S�dwesten vom �bergangsrechtlichen Gew�sserraum erfasst. Sie kann somit nur bewilligt werden, wenn sie Bestandesschutz geniesst oder wenn Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung f�r Anlagen im dicht �berbauten Gebiet besteht.
3.1.�Vorab macht der Beschwerdef�hrer geltend, es d�rfe zwischen seinem Grundst�ck und dem Durchstichkanal kein Gew�sserraum ausgeschieden werden, weil dieser Bereich bereits �berbaut sei. Ein amphibischer oder terrestrischer Lebensraum k�nne sich darauf nicht bilden.
3.2.�Das Verwaltungsgericht weist mit Blick auf die insoweit klaren Verordnungsbestimmungen darauf hin, dass die zwischen dem Baugrundst�ck und dem Kanal liegende, bereits �berbaute Parzelle Nr. 3354 kein Grund f�r eine Beschr�nkung des �bergangsrechtlichen Gew�sserraums bilde. Diese Auffassung teilt auch das BAFU. Dieses legt zudem dar, unbesehen der bestehenden baulichen Situation sei sicherzustellen, dass innerhalb des Gew�sserraums eine schleichende Zunahme der verbauten Fl�che und damit eine langfristige Verschlechterung der �kologischen Bedingungen stattfindet.
3.3.�Diese Darlegungen �berzeugen. Gegen die Auffassung des Beschwerdef�hrers spricht sowohl der Wortlaut des Gesetzes, der eine derartige Ausnahme nicht vorsieht, als auch dessen Sinn und Zweck, wonach eine weitere Zunahme bereits verbauter Fl�chen zu verhindern ist. Nach der gesetzlichen Konzeption kann bestehenden �berbauungen im Rahmen der Pr�fung der Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 GSchV Rechnung getragen werden (vgl. E. 5 hiernach), nicht aber schon bei der Festlegung des �bergangsrechtlichen Gew�sserraums. Die beschwerdef�hrerische Kritik ist somit unbegr�ndet.
4.1.�Mit der Frage des Bestandesschutzes f�r Bauten im Gew�sserraum hat sich das Bundesgericht insoweit bereits befasst, als es um nicht zonenkonforme Bauten ausserhalb der Bauzone geht. Im Urteil 1C_345/2014 vom 17. Juni 2015 hat es dargelegt, dass sich der Bestandesschutz insoweit nach Art. 24c RPG (SR 700) richtet, und dass der Schutz des Gew�sserraums in die gesetzlich vorgesehene Interessenabw�gung einzubeziehen ist. Wie es sich verh�lt, wenn Art. 24c RPG nicht zum Zug kommt, weil bestehende zonenkonforme Bauten ausserhalb der Bauzonen zu beurteilen sind, konnte damals offen bleiben (a.a.O., E. 4.1.3 mit Hinweisen, in: URP 2015 S. 706).
4.2.�Vorliegend geht es um eine Parzelle innerhalb der Bauzone. In dieser Hinsicht richtet sich der Bestandesschutz prim�r nach kantonalem Recht, wobei die Kantone einen Spielraum geniessen (BAFU, Erl�uternder Bericht vom 20. April 2011 zur Parlamentarischen Initiative Schutz und Nutzung der Gew�sser (07.492) - �nderung der Gew�sserschutz-, Wasserbau-, Energie- und Fischereiverordnung, S. 15 [im Folgenden: Erl�uternder Bericht]; JEANNETTE KEHRLI, Bauen im Gew�sserraum und Uferstreifen, URP 2015 S. 702, CHRISTOPH FRITZSCHE/PETER B�SCH/THOMAS WIPF, Z�rcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage, 2011, Band 2, S. 791 f.; CHRISTIAN MUNZ/PETER HEER, Gew�sserraum f�r Fliessgew�sser, BAURECHT LEXPRESS 3/2013 S. 3). Die kantonale Regelung des Bestandesschutzes hat zum einen die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) zu respektieren, darf zum andern aber auch nicht dazu f�hren, dass die bundesrechtlichen Bestimmungen zum Gew�sserraum ausgeh�hlt werden (NINA MASS�GER S�NCHEZ SANDOVAL, Bestandesschutz von Bauten und Anlagen innerhalb des Gew�sserraums im Kanton Z�rich, PBG aktuell 4/2012 S. 9 und 20 f.). Soweit es um die Auslegung des kantonalen Rechts geht, beschr�nkt sich die Pr�fung des Bundesgerichts auf Willk�r (Art. 9 BV).
4.3.�Gem�ss � 72 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz vom 14. Mai 1987 (SRSZ 400.100; im Folgenden: PBG) sind bestehende, rechtm�ssig erstellte Bauten und Anlagen, die den neuen Vorschriften widersprechen, in ihrem Bestand garantiert (Abs. 1). Wenn ein bestehendes Geb�ude abgebrochen oder durch h�here Gewalt zerst�rt oder in seinem Umfang vermindert wird, so hat der Eigent�mer f�nf Jahre lang das Recht, es im fr�heren Umfang wieder aufzubauen (Abs. 3 Satz 1).
4.4.�Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, dass die Bestandesgarantie klar zu verneinen sei, da mit der Erh�hung der Geschosszahl und der Ver�nderung des Grundrisses eine massive Ver�nderung gegen�ber dem bereits Bestehenden angestrebt werde. Zum selben Ergebnis f�hre eine Betrachtung nach gew�sserschutzrechtlichen Gesichtspunkten. Der Anteil der Baute im Gew�sserraum erh�he sich von bisher 58.32 m2 auf neu 79.36 m2 und damit um 36 %. Auch wenn ber�cksichtigt werde, dass sich gleichzeitig die Anlagen bzw. befestigten Fl�chen um das Geb�ude herum reduzierten, so werde der Gew�sserraum immer noch deutlich st�rker beansprucht als bisher (220.71 m2 gegen�ber 202.53 m2).
4.5.�Was der Beschwerdef�hrer hiergegen vorbringt, ist nicht geeignet, den angefochtenen Entscheid als willk�rlich erscheinen zu lassen. Im Wesentlichen macht er geltend, das Verwaltungsgericht habe in willk�rlicher Weise die Anlagen nicht mitber�cksichtigt. Wie aus den vorangehenden Ausf�hrungen hervorgeht, trifft dies nicht zu. Nicht zu �berzeugen vermag auch der Hinweis darauf, dass die weitr�umigen Gartenanlagen zwar der Mode der 1950er-Jahre entsprochen h�tten, der heutige Bedarf aber anders sei und deshalb vorliegend ein Ausnahmefall bestehe. Das Verwaltungsgericht hat � 72 PBG nicht willk�rlich angewendet, wenn es angesichts der erheblichen Abweichung gegen�ber dem Bestehenden zum Schluss kam, die Grenze des Zul�ssigen werde gesprengt. Da sich auch aus der gew�sserschutzrechtlichen Bestimmung von Art. 41c Abs. 2 GSchV kein weitergehender Bestandesschutz ergibt, ist die Kritik des Beschwerdef�hrers deshalb unbegr�ndet.
4.6.�Der Beschwerdef�hrer r�gt in diesem Zusammenhang eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs. Er ist der Auffassung, ein Augenschein h�tte zu einer v�llig anderen Bewertung der Anlagefl�chen gef�hrt. Luftbilder k�nnten einen Augenschein nicht ersetzen, da man darauf die Gartengestaltung nicht erkennen k�nne.
Wie aus den vorangehenden Erw�gungen hervorgeht, war f�r die vorinstanzliche Beurteilung der Bestandesgarantie die Gartengestaltung nicht ausschlaggebend. Das Verwaltungsgericht st�tzte sich vielmehr auf einen Vergleich der Gr�sse der bestehenden und der geplanten Baute sowie auf einen Vergleich von der durch Baute und Anlagen in Anspruch genommenen Fl�chen. Hierzu waren die Akten ausreichend. Welche zus�tzlichen wesentlichen Erkenntnisse der vom Beschwerdef�hrer verlangte Augenschein h�tte hervorbringen k�nnen, ist nicht ersichtlich. Das Verwaltungsgericht verletzte unter diesen Voraussetzungen das rechtliche Geh�r des Beschwerdef�hrers nicht, wenn es in antizipierter Beweisw�rdigung darauf verzichtete (vgl. BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236 f. mit Hinweisen).
5.1.�Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 GSchV setzt voraus, dass die Bauparzelle im dicht �berbauten Gebiet liegt. Der Begriff "dicht �berbautes Gebiet" wird nicht nur in Art. 41c Abs. 1 GSchV verwendet, sondern auch in Art. 41a Abs. 4 und Art. 41b Abs. 3 GSchV, im Zusammenhang mit der planerischen Festlegung des Gew�sserraums: In dicht �berbauten Gebieten darf der Gew�sserraum danach den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, unter Unterschreitung des minimalen Raumbedarfs des Gew�ssers gem�ss Art. 41a Abs. 2 bzw. Art 41b Abs. 1 GSchV.
5.2.�Im Erl�uternden Bericht wird dargelegt, dass die Ausscheidung eines Gew�sserraums in St�dten oder Dorfzentren, die dicht �berbaut sind (z.B. st�dtische Quartiere in Basel am Rhein oder in Z�rich an der Limmat), oft nicht oder nur den Gegebenheiten angepasst sinnvoll sei. Die Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV solle eine Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus Sicht der Raumplanung erw�nschte st�dtebauliche Verdichtung erm�glichen (a.a.O., S. 13 und 15). Die genannten Beispiele zeigen, dass der Verordnungsgeber eine Anpassung des Gew�sserraums bzw. Ausnahmebewilligungen vor allem in dicht �berbauten st�dtischen Quartieren und Dorfzentren zulassen wollte, die (wie Basel und Z�rich) von Fl�ssen durchquert werden. In solchen Gebieten sollen die raumplanerisch erw�nschte st�dtebauliche Verdichtung und die Siedlungsentwicklung nach Innen erm�glicht und Baul�cken geschlossen werden k�nnen. Dagegen besteht in peripheren Gebieten, die an ein Gew�sser angrenzen, regelm�ssig kein �berwiegendes Interesse an einer verdichteten �berbauung des Gew�sserraums. Hier muss daher der minimale Raumbedarf des Gew�ssers gem�ss Art. 41a Abs. 2 und Art. 41b Abs. 1 GSchV respektiert und von nicht standortgebundenen Anlagen freigehalten werden. Der Verordnungsgeber hat mit dem Begriff "dicht �berbaut" denn auch zum Ausdruck gebracht, dass eine "weitgehende" �berbauung (wie in Art. 36 Abs. 3 RPG) nicht gen�gt (zum Ganzen: BGE 140 II 428 E. 7 S. 434 f. mit Hinweisen).
5.3.�Das Bundesamt f�r Raumentwicklung (ARE) und das BAFU haben in Zusammenarbeit mit den Kantonen das Merkblatt "Gew�sserraum im Siedlungsgebiet" vom 18. Januar 2013 erarbeitet (im Folgenden: Merkblatt; abrufbar unter �http://www.are.admin.ch/dokumentation/publikationen/� [besucht am 16. M�rz 2016]). Darin wird unter anderem festgehalten, dass dort eine Ausnahme von den Mindestbreiten erm�glicht werden solle, wo der Gew�sserraum die nat�rlichen Funktionen auch auf lange Sicht nicht erf�llen k�nne. Dabei liege der Fokus auf dem Land entlang dem Gew�sser und nicht (wie beim raumplanerischen Begriff des weitgehend �berbauten Gebiets) auf dem Siedlungsgebiet als Ganzem (a.a.O., S. 3-4). Der Betrachtungsperimeter sei in einer Einzelfallbeurteilung zu definieren. Er m�sse sich entweder logisch abgrenzen lassen (Strassengeviert, Topographie, Bebauungsmuster) oder mindestens eine Fl�che von 5'000 m� aufweisen (in L�ngsrichtung und nur einseitig des Gew�ssers; a.a.O., S. 11).
Das Merkblatt enth�lt eine Kriterienliste zur Bestimmung des dicht �berbauten Gebiets, betont aber, dass den Kantonen ein Spielraum zustehe. Es seien Aspekte der Gew�sser- und der Siedlungsentwicklung heranzuziehen und sowohl �bergeordnete Konzepte als auch die konkrete Situation vor Ort zu ber�cksichtigen. Die Kriterien seien nicht abschliessend und m�ssten fallweise gewichtet werden (a.a.O., S. 4). F�r dicht �berbautes Gebiet spreche der Umstand, dass es sich um eine Zentrums- oder Kernzone oder einen Entwicklungsschwerpunkt handle; dagegen spreche das Vorhandensein bedeutender Gr�nr�ume oder von Gew�sserabschnitten mit �kologischer oder landschaftlicher Bedeutung (im Ist-Zustand oder nach getroffenen Aufwertungsmassnahmen). Zu ber�cksichtigen seien weiter die Bebaubarkeit und die Parzellenfl�che, die bauliche Nutzung in der Umgebung und die N�he zu �ffentlichen Anlagen an Gew�ssern. Im Einzelfall k�nnten Gew�sserzustand und -gr�sse eine Rolle spielen (a.a.O., S. 4-6).
5.4.�Das Verwaltungsgericht legt dar, das betroffene Gebiet sei nicht dicht �berbaut. Der Ortsteil Hurden liege mit Blick auf das gesamte Gemeindegebiet peripher. Im Unterschied zum Fall R�schlikon (BGE 140 II 437) seien die meisten Geb�ude nicht unmittelbar am See, sondern etwas zur�ckversetzt errichtet worden. Es herrsche zudem aufgrund der �berbauungsmasse in der Landhauszone L2 eine lockere �berbauung vor, die viel Raum f�r Ufervegetation lasse. Im Gegensatz dazu habe die Industriezone im S�dwesten des Hurdnerfelds zusammen mit den Infrastrukturanlagen (Eisenbahnlinien, Kantonsstrasse sowie Autobahnanschl�sse) einen engeren Bezug zur s�dwestlich angrenzenden Gewerbezone und zum kommunalen Kerngebiet.
Zur gegenteiligen Auffassung des kantonalen Amts f�r Umwelt hielt das Verwaltungsgericht fest, diese gewichte die geltende Zonenplanung, wonach sich die Bauparzelle in der Landhauszone befinde, sowie die bestehende Bebauung zu wenig. Dagegen �bertreibe sie die Bedeutung der n�chsten Umgebung und insbesondere den angeblich fehlenden Revitalisierungsbedarf des Durchstichkanals. Nicht nachvollziehbar sei, weshalb der Standort des Hurdnerfelds f�r eine Verdichtung pr�destiniert sein solle. Auch aus der sogenannten Testplanung Pf�ffikon-Ost ergebe sich nichts anderes. Diese habe noch keine verbindlichen Ergebnisse hervorgebracht. Selbst wenn die entwickelten Visionen einst umgesetzt w�rden, spreche dies nicht f�r ein dicht besiedeltes Gebiet im fraglichen Bereich. Offenbar werde vor allem die an die Hurdener Bucht grenzende Industriezone f�r eine Verdichtung vorgesehen. �hnliches gelte f�r die kantonale Raumentwicklungsstrategie. Eine entsprechende Richtplananpassung sei noch nicht beschlossen worden. Abgesehen davon w�rde eine Zuordnung zum urbanen oder periurbanen Bereich, wie sie in der Raumentwicklungsstrategie vorgesehen sei, nicht zwingend zur Folge haben, dass die Bauparzelle dem dicht besiedelten Gebiet zuzurechnen sei.
5.5.�Das BAFU schliesst sich dieser Beurteilung an und weist erg�nzend auf die intensive Verflechtung der Siedlung innerhalb des fraglichen Beurteilungsperimeters mit aquatischen Systemen hin. Die Siedlung Hurden sei insel�hnlich angelegt und durchwegs mit Gew�sserabschnitten durchzogen. Auch dies spreche daf�r, dass kein dicht bebautes Gebiet vorliege.
5.6.�Der Beschwerdef�hrer macht dagegen geltend, Hurden sei abschliessend verbaut und mit Pf�ffikon zusammengewachsen. Die Gemeinde Freienbach geh�re mit ihren Ortschaften zum Grosswirtschaftsraum Z�rich und sei mit diesem verwachsen. Die Situation sei mit BGE 140 II 437 vergleichbar, wo das Bundesgericht von einem dicht �berbauten Gebiet ausgegangen sei. Die Bauten st�nden in gleich dichter Abfolge nebeneinander wie in jenem Fall. Sodann werde der Durchstichkanal ebenfalls durch Steine hart vom Ufer getrennt. Auch f�hrten die vielen zirkulierenden Schiffe dazu, dass der Kanal �kologisch nicht besonders wertvoll sei.
5.7.�Die am Z�richsee gelegene Gemeinde Freienbach besteht aus f�nf Ortschaften, n�mlich Freienbach, Pf�ffikon, Hurden, Wilen und B�ch. Die Bauparzelle liegt im Ortsteil Hurden, der kleinsten dieser Ortschaften. Deren Kernzone liegt weiter aussen auf der in den Z�richsee ragenden Landzunge, deutlich abgesetzt vom Hurdnerfeld. Als solches wird gem�ss dem angefochtenen Entscheid das Gebiet bezeichnet, welches innerhalb des Dreiecks bestehend aus der Seedammstrasse, der Bahnlinie und dem See liegt. Das Hurdnerfeld besteht aus Inseln und Landzungen, die eng miteinander verzahnt sind. Die Bauparzelle selbst liegt auf einer etwa 31'000 m2 grossen Insel, welche vom Festland nur �ber den Inselweg erreichbar ist. Zur in der s�dwestlichen Ecke des Hurdnerfelds gelegenen Industriezone besteht kein direkter Bezug.
Die betroffene Insel ist aufgrund dieser geographischen Gegebenheiten von den Hauptsiedlungsgebieten sowohl Pf�ffikons als auch Hurdens deutlich abgesetzt. Sie selbst ist, entsprechend der Zuweisung zur Landhauszone, locker �berbaut. Der Uferbereich ist gem�ss dem angefochtenen Entscheid, abgesehen vom Durchstichkanal, mit gr�sstenteils naturbelassener Ufervegetation besetzt, und Bauten und Anlagen grenzen vorwiegend nicht direkt ans Ufer. Insofern bestehen zwei wesentliche Unterschiede zum Ufergebiet von R�schlikon, das in BGE 140 II 437 zu beurteilen war. Dort war die Bauparzelle nicht peripher, sondern im Hauptsiedlungsgebiet gelegen; zudem war der fragliche Seeabschnitt durch eine Ufermauer hart verbaut und zus�tzlich mit Boots- und Badeh�usern in dichter Folge �berstellt (a.a.O., E. 5.3 S. 444). Nicht zu beanstanden ist schliesslich, wenn die Vorinstanz davon ausging, es lasse sich beim betroffenen Gebiet nicht von einem der Verdichtung dienenden Entwicklungsschwerpunkt sprechen. Der Beschwerdef�hrer beanstandet die betreffenden Ausf�hrungen denn auch nicht.
5.8.�Insgesamt ist somit davon auszugehen, dass kein "dicht �berbautes Gebiet" im Sinne von Art. 41c Abs. 1 GSchV vorliegt. Das Verwaltungsgericht hat deshalb auch zu Recht darauf verzichtet zu pr�fen, ob dem Bauvorhaben m�glicherweise dar�ber hinaus �berwiegende Interessen im Sinne dieser Bestimmung entgegenstehen.
5.9.�Der Beschwerdef�hrer r�gt auch im Zusammenhang mit der Frage, ob das Gebiet als dicht �berbaut zu qualifizieren sei, eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs. Die Frage l�sst sich seiner Ansicht nach nur nach der Durchf�hrung eines Augenscheins beantworten. Wie sich aus den vorangehenden Erw�gungen ergibt, ist jedoch nicht der Sachverhalt umstritten, sondern dessen rechtliche Beurteilung. Der Beschwerdef�hrer macht denn auch nicht geltend, dass das angefochtene Urteil auf unzutreffenden tats�chlichen Annahmen beruhe. Es ist nicht davon auszugehen, dass ein Augenschein wesentliche zus�tzliche Erkenntnisse h�tte hervorbringen k�nnen. Das Verwaltungsgericht verletzte deshalb das rechtliche Geh�r auch in dieser Hinsicht nicht, wenn es die Sache aufgrund der Akten beurteilte.
Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist aus den genannten Gr�nden abzuweisen, und auf die subsidi�re Verfassungsbeschwerde ist nicht einzutreten.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdef�hrer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdef�hrer hat dem Beschwerdegegner 2 eine angemessene Parteientsch�digung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG). Der Beschwerdegegner 1 hat sich im bundesgerichtlichen Verfahren dagegen nicht vernehmen lassen und hat deshalb keinen Anspruch auf eine Entsch�digung. Die Gemeinde Freienbach hat ebenfalls keinen Anspruch auf eine Parteientsch�digung (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Der Beschwerdef�hrer hat dem Beschwerdegegner 2 eine Parteientsch�digung von Fr. 3'000.-- auszurichten.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Freienbach, dem Amt f�r Raumentwicklung, dem Amt f�r Umweltschutz, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, und dem Bundesamt f�r Umwelt schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 41
 Art. 86
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 41
 BGE 
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 36
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 41