Source: http://www.notaioricciardi.it/Ufficio/Rescritti/proprieta'%20immobiliare%20per%20piani%20orizzontali,%20e'%20divisibile%20tramite%20il%20diritto%20di%20supeficie.htm
Timestamp: 2019-02-21 09:24:48+00:00

Document:
proprietà immobiliare per piani orizzontali, è divisibile tramite il diritto di supeficie
Cass. 15.04.1999, n. 3750
Dir. e giur. agr. 2000, pag. 194
Nell'ipotesi in cui il proprietario di un terreno, nel procedere alla vendita dello stesso, si riservi il diritto esclusivo, perpetuo e trasmissibile a terzi sia per atti tra vivi, che mortis causa, di escavare ed estrarre materiali esistenti nel sottosuolo, non si è in presenza di una vendita mobiliare di massa di cose future, né alla costituzione di un diritto personale a favore dell'alienante, bensì dell'alienazione di un diritto reale avente ad oggetto la à proprietà della parte di sottosuolo interessata dal giacimento, à distinto dal diritto di proprietà trasferito all'acquirente e condizionante l'estensione del diritto di quest'ultimo, il quale acquista la proprietà dei suolo in superficie e della parte di sottosuolo sottostante al giacimento.
In tal caso, la possibilità di separata alienazione del suolo dal sottosuolo come entità reali giuridicamente autonome - nonché della costituzione di diritti di servitù, a carico della superficie, strumentali allo sfruttamento del sottosuolo - non trova ostacolo nella eliminazione della superficie a seguito dell'utilizzazione del sottosuolo, in quanto il diritto dell'acquirente, su un più basso livello della superficie, resta comunque suscettibile, una volta cessato lo sfruttamento della cava ed estinto il diritto dell'alienante, delle più diverse e pertinenti utilizzazioni.
È ammissibile la vendita del diritto di proprietà (non superficie) di sottosuolo, non di porzione di sottosuolo individuato con planimetria e numero di mappa, ma dell'intero sottosuolo corrispondente alla proiezione verticale di un determinato mappale del Catasto terreni?
(Rifiutandosi il locale ufficio del territorio di attribuire lo specifico numero di mappa) sarà sufficiente illustrare il problema nel quadro D della nota di trascrizione, inserendo nel quadro B il numero di mappa vigente al C.T., barrando nel quadro A la casella relativa agli immobili?
Poiché il diritto di proprietà è divisibile per piani orizzontali, ritengo si possa parlare di diritto di proprietà e di trasferimento della proprietà sottostante il piano del suolo, senza scomadare il diritto di superficie.
La proprietà sottostante il piano del suolo ha una sua individualità funzionale autonoma: vi si possono costruire autorimesse, rifugi antiatomici, cantine (per del buon vino) ecc...
Con la vendita l'originario proprietario mantiene la proprietà del piano del suolo e tutto il soprasuolo.
gperrotta.2@notariato.it
Ma è il diritto di fare e mantenere costruzioni nel sottosuolo (art. 955, c.c.) o una vendita del suolo con riserva del diritto di superficie?
Allorchè ebbi a costituire un diritto di sottosuperficie, vigente il sistema crtaceo, trascrissi col mappale del terreno.
Oggi farei lo stesso (costituzione di diritti reali a titolo oneroso - diritto 6 - quadro D; per precisare che la superficie "sta sotto" - barrerei (valorizzerei) A e B).
Però, Come potrebbe il catasto attribuire un altro mappale?
Usque ad inferos et usque ad astera: questa, almeno fino al codice del 1865, era l'estensione della proprietà fondiaria.
Il limite del diritto, con il codice del 1942, art. 840, (cfr. Maiorca) è rappresentato dall'interesse, dalla utilità ricavabile dallo sfruttamento del sottosuolo (così come dello spazio sovrastante il suolo).
Così (Trabucchi) si è affermato che la proprietà immobiliare non ha ad oggetto le zolle di terra, ma uno spazio.
Onde non si può dividere la proprietà immobiliare per piani orizzontali, se non attraverso il diritto di supeficie: o il proprietario cede il terreno, riservandosi il diritto di superficie o restando proprietario del terreno costituisce un diritto di superficie a favore del terzo per la realizzazione di costruzioni sopra e/o sotto il suolo.
Diversa è l'ipotesi del condominio, che riguarda esclusivamente gli edifici, sul presupposto della proprietà comune del suolo o della comune titolarietà di un dirittto di superficie sempre sul suolo.
Per "spazio" immagino tu intenda spazio immobiliare e non una colonna d'aria (salvo il diritto ex art.1127, c.c.).
L'affermazione semplice "onde non si può dividere la proprietà immobiliare per piani orizzontali ecc..." ovviamente non mi convince, poichè è proprio questo il problema sul quale vorrei provocare una discussione.
Il codice civile(artt. 952 - 955) consente di costituire il diritto di superficie, ma non mi pare vieti, nè espressamente, nè implicitamente, di dividere la proprietà per piani orizzontali: da ciò il mio interesse al dibattito, in particolare sul problema della trascrizione, qualora il catasto dovesse rifiutare erroneamente l'attribuzione di un apposito numero di mappa o di subalterno.
Non fraintedermi: certo che è possibile dividere la proprietà immobiliare per piani orizzontali, sia in soprassuolo (esempio tipico la proprietà dei singoli piani di un edificio "in condominio"), sia in sottosuolo (può valere lo stesso esempio della proprietà di singoli piani interrati di un edificio in condominio) e non ricordo Cicu, ma Messineo ricostruisce il fenomeno in termini di superficie (cfr. Manuale di diritto civile e commerciale, vol II, 1965, pag. 703).
Al di fuori dell'ipotesi del "condominio" è, sì, possibile un diritto sul sottosuolo autonomo rispetto alla proprietà del suolo, ma in quanto il proprietario del suolo usque ad infera abbia concesso ad un altro soggetto un diritto di superficie, inteso come diritto di effettuare scavi e costruzioni nel sottosuolo, tale che le costruzioni o gli scavi che saranno effettuati da tale altro soggetto apparterranno al medesimo in proprietà superficiaria.
Ovviamente l'oggetto deve essere determinato o determinabile.
Credo che qualora si costituisca un diritto su tutto il sottosuolo, ad esempio, al di sotto di 2 metri di profondità e per qualsiasi utilizzo, in effetti, al di là del nomen iuris, si sia invece in presenza del trasferimento della proprietà con riserva da parte dell'originario pieno proprietario di un diritto di superficie a proprio favore.
Venendo al problema catastale e, di riflesso, della pubblicità nei registri immobiliari, mi pare che fino a quando il sottosuolo sia "pieno", non possa costituire un ente immobiliare produttivo di reddito.
Lo diventerà solo dopo che sarà spazio utilizzabile (scavo e/o costruzione).
Fino a tale momento l'identificativo catastale sarà unico, ma diversi saranno i diritti (proprietà e superficie)
Ritorno alle due domande originarie:
a) è possibile trasferire il diritto di proprietà (non di superficie) di una determinata porzione di sottosuolo (che l'acquirente se vorrà riempirà con una costruzione) da identificarsi con una planimetria cui il catasto attribuirà un identificativo, permanendo al venditore il diritto di proprietà del piano del suolo con tutto il soprasuolo usque ad astera?;
b) è possibile trasferire il diritto di proprietà (non di superficie) dell'intero sottosuolo usque ad inferos (l'acquirente potrà o meno edificare), permanendo al venditore il diritto di proprietà del piano del suolo con tutto il soprasuolo usque ecc... ?
E se non è possibile, in base a quali norme non lo è?
Se invece è possibile, il catasto può rifiutarsi di attribuire un identificativo?
Se concettualmente èpossibile trasferire la proprietà di una porzione di sottosuolo separatamente dal suolo, questo trasferimento comporta la scansione della proprietà secondo piani orizzontali e, quindi, implicitamente, la creazione di un diritto di proprietà superficiaria perpetua. In sostanza: viene trasferita la proprietà superficiaria di una porzione di sottosuolo.
Trasferire la proprietà di una porzione nella profondità o usque ad inferos di suolo sotto la superficie, "scolla" la proprietà del suolo sottostante da quella della superficie.
Ergo si crea una proprietà superficiaria.
Non un diritto di superficie, che è sostanzialmente un diritto di edificare, ma una proprietà superficiaria, avente ad oggetto non un fabbricato, ma un volume di terreno.
Ne discende che dovrebbe essere possibile attribuire, sulla stessa particella, un subalterno alla superficie e un subalterno al suolo sottostante.
Mi chiedo che differenza vi sia tra il diritto di proprietà superficiaria e il diritto di proprietà per piani orizzontali.
Se non vi sono differenze di contenuto se non "quantitative" (la proprietà superficiaria è una fetta del diritto di proprietà tout court), allora possiamo concludere che la proprietà è divisibile per piani orizzontali e che la vendita di una fetta di sottosuolo non sia in proprietà superficiaria, ma in proprietà.
Pena l'estinzione per prescrizione ventennale della proprietà superficiaria, generalmente legata all'idea del "prodotto" del diritto di superficie, qualora detto prodotto "perisse" e il superficiario non dovesse ricostruire nel ventennio, con conseguente consolidamento della "fetta di sottosuolo" in capo al titolare della residua proprietà da cui la fetta è stata rescissa.
Ognuno è libero di denominare ed etichettare come crede. Se tuttavia si vuole facilitare la comunicazione con gli altri l'uso di comuni etichette è consigliato. Anche ad evitare le spiacevoli possibili conseguenze che può comportare la scritta "Zucchero" su un barattolo contenente arsenico.
Parimenti ogni Notaio si assume le responsabilità degli atti che decide di ricevere.
Avverto solo che non è buon metodo cambiare le etichette per acquietare i propri dubbi.
La proprietà superficiaria presuppone sempre la costituzione di un diritto di superficie.
Due proprietà per fette di terreno divise orizzontalmente non trova riscontro normativo e nella giurisprudenza; al contrario, appare palesemente in contrasto con il diritto vigente.
In giurisprudenza ricordo la Cass. 01.12.1977, n. 5230, e 16.09.1981, n. 5130.
Non mi accontento di raggiungere "risultati simili".
Penso sia doveroso raggiungere il" massimo" risultato, indagando tutte le possibilità offerte dalle leggi vigenti, approfondendone tutte le possibili interpretazioni, vedendo il diritto come un sistema aperto, vivo, pronto a regolare la libertà e le conseguenti novità dell'agire e del negoziare...
Quante volte vediamo l'identica norma oggetto di interpretazione diversa nel tempo?
Quante volte ci sorprendiamo a rammaricarci di avere trascurato di approfondire istituti giuridici che nascondevano in sè una grande ricchezza di applicazioni, scoperte troppo tardi?
Not. Stefano Parodi
sparodi@notariato.it
09/13.11.2001
A me viene difficile pensare alla proprietà del sottosuolo non edificato perchè non credo che il sottosuolo di per sè sia un "bene immobile", anzi non è nemmeno un bene.
Fintanto che non ha una sua autonoma rilevanza, non esiste nemmeno, nessun possesso può essere esercitato.
Se scavo, modifico il piano di campagna, non divido orizzontalmente. Se invece ricavo costruzioni, sorgono beni e la proprietà investe questi beni costruiti, non il sottosuolo.
La Cass. 15.04.1999, n. 3750, di cui non ho la massima ma un semplice commento, non pare lasci spazio alla separazione orizzontale della proprietà del suolo da quella del sottosuolo, a meno che questo non diventi giuridicamente separabile: sarebbe interessante conoscere anche il fatto, per capire meglio.
La Cass. 24.04.1970, riafferma l'impossibilità di una vendita del sottosuolo separatamente dal suolo essendo necessario essere in presenza di entità organiche individuate produttive e, quindi, suscettibili di utilizzazione economica o rilevanti ai fini giuridici, situate nel sottosuolo.
La Cass. 08.07.1977, n. 3054, in Riv. not., 1978 pagg. 843, in tema di vendita di cava, afferma che "...è pienamente concepibile invero il trasferimento di proprietà di parte del fondo, scindendosi la originaria unica proprietà di un solo soggetto in più proprietà distinte facendo capo a soggetti diversi, sia in senso orizzontale sia in senso verticale..."
Questo principio viene utilizzato per riconoscere la validità della vendita di una cava, di un oggetto economicamente rilevante.
“Trattasi sempre di veri e propri diritti di proprietà autonomi, non di diritti reali di godimento. Tale proprietà potrebbe pure appellarsi temporanea.....nel senso, certamente concepibile, di temporaneità oggettiva dovuta alla natura del bene e del suo godimento, destinati naturalmente ad esaurirsi..."
Pare, quindi, che sia necessaria una individuazione del sottosuolo come entità economicamente rilevante per potersi affermare la liceità della scissione orizzontale della proprietà.
Uno degli obblighi del venditore, se la vendita ha effetti reali, consiste nella consegna della cosa; di difficile adempimento se il sottosuolo venduto non ha una sua consistenza giuridica.
Potremmo magari parlare di una vendita di cosa futura, dove il venditore non consegna la cosa che non c'è ancora, ma si obbliga a consegnarla quando avrà separato suolo da sottosuolo.
In questa ottica mi pare difficile poter ipotizzare una porzione di sottosuolo che possa avere addirittura rilevanza catastale, quindi suscettibile di reddito: sì, se è una cava; no, se non è separata dal suolo.
Non diverso dovrebbe essere il discorso per lo spazio aereo (usque ad sidera): la Cass. 17.05.1965, n. 947, afferma che il diritto ad una colonna d'aria è un diritto di superficie e non di proprietà fondiaria.
Se scindiamo orizzontalmente usque ad inferos perché non anche usque ad sidera?
Con tanto di subalterno o di particella autonoma?
Secondo la Cass, n. 5230/1977, "nulla impedisce all'unico proprietario di frazionare in senso orizzontale il proprio fondo, alienandone separatamente il suolo e il soprasuolo, quando quest'ultimo ne costituisca ovvero ne comprenda una parte concettualmente e giuridicamente separabile".
Cass. n. 513/1981: "La proprietà del suolo si estende, di norma, al sottosuolo con tutto ciò che vi si contiene, con la conseguenza che spetta alla parte che assuma in giudizio di avere la proprietà separata sul sottosuolo la dimostrazione della sussistenza del titolo da cui deriva il relativo diritto.
È, pertanto, configurabile l'usucapione di una grotta che costituisca un'entità autonoma e distinta dal sovrastante suolo".
Discorso difficile per la colonna d'aria per via dell'art. 1127, c.c., che sembra impedire di considerarla come res distinta dalla sottostante proprietà, sembra insomma configurarla come diritto su cosa altrui.
Per questo concordo nel ritenere la vendita di cosa futura, come unica possibilità di vendere la proprietà di una fetta di soprasuolo separata dal suolo.
Mentre proprio alla luce del codice civile, di una parte della dottrina e delle sentenze della Cassazione citate non parrebbe impossibile, nè illecito, vendere come cosa presente, la proprietà di una fetta di sottosuolo da individuare catastalmente (l'acquirente ne farà ciò che vorrà) o tutto il sottosuolo delimitato dalla proiezione verticale di un determinato mappale.
Se si ritiene possibile in linea di principio dividere la proprietà per piani orizzontali, si potrà conseguentemente consegnare una porzione di sottosuolo così come si consegna una porzione di suolo.
Poter vendere la proprietà di una cosa presente (sottosuolo) o di una cosa futura (porzione di soprasuolo) significa che è possibile dividere la proprietà per piani orizzontali.
Ritenere la suddivisione contra legem, è vera impossibilità, o è "timore" di "osare" proprio nel momento in cui la proprietà del sottosulo separata dal suolo acquisisce una maggior rilevanza economico-giuridica, con conseguente richiesta da parte della società del nostro intervento regolatore?
Il sottosuolo si può vendere separatamente dal suolo, ma deve essere, come si legge nelle sentenze citata, "concettualmente e giuridicamente separabile": pertanto, va bene se il sottosuolo è costituito da una grotta o da una cava o da una miniera.
Non mi pare vada bene se esso fosse rappresentato dalla parte compresa da cm. 50 a m. 50, per esempio; cioè una parte concettualmente e giuridicamente non separabile.
Se il sottosuolo non è giuridicamente separabile, occorre costituire un diritto di superficie per il sottosuolo, a tempo indeterminato; fattispecie frequente per la realizzazione nel sottosuolo di edifici ad uso rimessaggio di veicoli, vuoi secondo le previsioni della legge Tonioli, particolarmente per l'art. 9, vuoi secondo le ordinarie previsioni di P.R.G.

References: Cass. 
 art. 840
 art.1127
 Cass. 
 Cass. 
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Cass.