Source: https://profipravo.cz/index.php?page=list&id_category=81&csum=2d4f9767
Timestamp: 2019-05-20 09:38:15+00:00

Document:
// Profipravo.cz / Nájem bytu
Skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2287 o. z.
I. Na základě ustanovení § 2311 o. z. je možné použít specifický výpovědní důvod uvedený v § 2287 o. z. i pro skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání sjednaného na dobu určitou vedle výpovědních důvodů stanovených zákonem či dohodnutých v nájemní smlouvě, jestliže se účastníci nedohodnou jinak.
II. Změnou okolností ve smyslu § 2287 o. z., pro niž nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval, není skutečnost, že jeho podnikání v těchto prostorách nebylo tak úspěšné, jak předpokládal při uzavření smlouvy o nájmu. K ochraně podnikatelského rizika ustanovení § 2287 o. z. směřovat nemá, jeho účelem je umožnit nájemcům, aby reagovali na výjimečné a nepředvídané situace v případech, kdy by nebylo spravedlivé po nich nadále požadovat, aby splnili své smluvní závazky.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1811/2018, ze dne 15. 1. 2019
Podnájem bytu nebo jeho části bez souhlasu pronajímatele
I. Nájemce může dát bez souhlasu pronajímatele třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v něm trvale bydlí; nejedná-li se však o osobu blízkou nebo případ zvláštního zřetele hodný, může pronajímatel podmínit i takový podnájem svým písemným souhlasem. Chce-li nájemce dát do podnájmu celý byt nebo v něm trvale nebydlí (v takovém případě není rozhodné, zda chce dát do podnájmu byt celý či jen jeho část), může tak učinit vždy jen s písemným souhlasem pronajímatele.
II. Za souhlas pronajímatele s podnájmem bytu nelze považovat přijetí oznámení nájemce o zvýšení počtu osob žijících v bytě.
III. Za souhlas obce jako pronajímatele s podnájmem bytu nelze bez dalšího považovat vyznačení trvalého bydliště v tomto bytě pracovníkem obce, rozhodná bude vůle obce při právním jednání.
IV. Umožnila-li nájemkyně od roku 2011 užívat byt své sestřenici (tedy osobě, kterou nelze bez dalšího považovat za osobu blízkou), a v tomto jednání pokračovala i za účinnosti o. z., aniž by k tomu měla písemný souhlas pronajímatelky, pak i v případě, že za toto užívání od ní nezískala žádnou úplatu, hrubě porušila své povinnosti nájemce [§ 2288 odst. 1 písm. a) ve spojení s § 2272 odst. 2, § 2276 o. z.].
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4157/2017, ze dne 18. 12. 2018
Porušování povinností nájemce bytu dlouhodobým závadným chováním
I. Vysoký stupeň intenzity porušení povinností nájemce bytu znamenající zvlášť závažné porušení povinností nájemce a opravňující pronajímatele k podání výpovědi bez výpovědní doby ve smyslu § § 2291 o. z. může být naplněn nejen v případě chování nájemce, které už při jediném porušení povinnosti lze posoudit jako zvlášť závažné (velké poškození domu apod.), ale i v případě chování, které - bylo-li by jen ojedinělé - by tuto intenzitu nenaplňovalo (nezaplacení jednoho nájemného, ojedinělé porušení nočního klidu), avšak za zvlášť závažné porušení povinností nájemce ho lze považovat proto, že jde o chování opakované, dlouhodobé (soustavné rušení nočního klidu, opakované znepřístupnění bytu, dlouhodobé neplacení nájemného, takže dluh převyšuje trojnásobek nájemného a nákladů na služby), případně jde o několik závadných jednání, které ve svém souhrnu již dosahují intenzity zvlášť závažného porušení povinností nájemce (nájemce současně neplatí opakovaně nájemné, ruší noční klid i jinak porušuje dobré mravy v domě).
II. Před tím, než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi bez výpovědní doby, musí podle § 2291 odst. 3 o. z. vyzvat nájemce, aby své závadné chování (popř. protiprávní stav) odstranil. Jde o hmotněprávní podmínku, jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4713/2017, ze dne 18. 12. 2018
Nepřiměřená délka řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu
Jakkoliv v případě tzv. bytových věcí [ať již jde přímo o vyklizení bytu, žalobu na neplatnost (neoprávněnost) výpovědi z nájmu bytu či dříve žalobu na přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu] bude možno v mnoha případech dovodit ve smyslu kritéria uvedeného v § 31a odst. 3 písm. e) zák. č. 82/1998 Sb. citelnější dopad do poměrů účastníků, konkrétně nájemce bytu, nelze současně uzavřít, že by jej bylo možno dovodit obecně, typově.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 3802/2016, ze dne 4. 9. 2018
Vyúčtování úhrad za služby u nájmu prostoru sloužícího podnikání
I v poměrech nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2302 a násl. o. z. platí, že o vyúčtování úhrad za služby lze uvažovat jen tehdy, obsahuje-li předložené vyúčtování všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Není-li vyúčtování věcně správné, nesplnil pronajímatel svoji povinnost vyúčtovat nájemci skutečnou výši nákladů a záloh na jednotlivé služby (nyní výslovně zakotvenou v ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb.) a povinnost pronajímatele vyúčtování provést (řádně) dále trvá. V důsledku nesplnění uvedené povinnosti nenastala ani splatnost přeplatku, případně nedoplatku, plynoucího z vyúčtování.
Z toho je zřejmé, že v řízení o stanovení povinnosti provést vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem je soud povinen zkoumat i otázku, zda vyúčtování služeb, s nímž žalovaný pronajímatel seznámil nájemce před zahájením řízení či v jeho průběhu, bylo řádné (tj. v souladu s nájemní smlouvou a s právními předpisy jej regulujícími).
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4404/2017, ze dne 1. 6. 2018
K obnovení nájmu bytu dle § 2285 o. z.
I. Je-li proti nájemci pronajímatelem vedeno řízení o vyklizení bytu ke dni, kdy měl nájem uplynutím doby skončit, k obnovení nájmu podle § 2285 o. z. nedojde, i když nájem skončil až po podání a doručení žaloby a (další) výzva podle § 2285 o. z. nebyla podána.
Bylo by totiž přepjatým formalismem trvat na další výzvě k opuštění bytu za stavu, kdy pronajímatel není pasivní a podanou žalobou na vyklizení bytu (byť předčasnou) dal nepochybně najevo, že další nájem strpět nehodlá. Jinak řečeno, dříve zahájené řízení o vyklizení bytu, které pokračuje ke dni, kdy měl jeho nájem uplynutím doby skončit, nahrazuje (písemnou) výzvu k opuštění bytu podle § 2285 o. z.
II. Nájmem bytu na dobu určitou je i nájem, který vznikne v důsledku přechodu nájmu bytu po smrti nájemce podle § 2279 o. z. To znamená, že při skončení nájmu bytu vzniklého v důsledku jeho přechodu po smrti nájemce uplynutím dvou let lze aplikovat ustanovení § 2285 o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1082/2017, ze dne 19. 6. 2018
ÚS: K náhradě za nucené omezení vlastnického práva
Obecné soudy jsou při rozhodování o výši náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného v období od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 povinny vycházet z rozdílu mezi obvyklým (tržním) nájemným v daném místě a daném čase, a nájemným, kterého mohl dle právní úpravy vlastník dosahovat, či kterého skutečně dosahoval; mohou však vzít v úvahu další okolnosti případu, přičemž odchýlení se od shora uvedené základní metody stanovení náhrady musí být založeno na věcných důvodech směřujících ke spravedlivému řešení věci.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 2549/17, ze dne 27. 2. 2018
Nezaplacení dluhu na nájemném vzniklého rozhodnutím o jeho (zpětném) zvýšení
I. Nedoplatek, který vznikne zvýšením nájemného s účinností od podání žaloby, je nájemným (jeho součástí), a proto jedna ze základních povinností nájemce - platit nájemné - tak zahrnuje (logicky) i takovýto nedoplatek. Nezaplatí-li ho nájemce řádně a včas, poruší tím své povinnosti vyplývající z nájmu a v případě, že se bude jednat o porušení hrubé či zvlášť závažné, má pronajímatel právo nájem vypovědět.
II. V řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu musí soud posoudit v rámci úvahy o oprávněnosti výpovědi (k tvrzení žalujícího nájemce) i otázku rozporu výpovědi pronajímatele z nájmu bytu s dobrými mravy, popř. zda nejde o zjevné zneužití práva.
Kromě samotného (formálního) zjištění, že výše nedoplatku, který vznikl zvýšením nájemného, přesahuje částku odpovídající několikanásobku běžného nájemného (to ostatně v případě déle trvajícího sporu bude pravidlem, aniž by se na délce sporu a tím i výši nedoplatku jakkoliv podílel nájemce), se v projednávané věci měl odvolací soud zabývat i dalšími okolnostmi - zejména postojem účastníků před i v průběhu řízení o určení nové výše nájemného (úspěch účastníků v tomto řízení), výší vzniklého nedoplatku, plnění ostatních povinností nájemce (zda šlo jen o ojedinělé vybočení z jinak řádného plnění povinností), apod.
Jde o okolnosti, které byly v dané věci výjimečné a které by mohly být významné pro závěr, zda daná výpověď není v rozporu s dobrými mravy. Nájemkyně platila nájemné vždy řádně, ve sporu o určení nové výše nájemného byla úspěšná (nájemné bylo zvýšeno dokonce na částku nižší, než nabízela pronajímatelce v rámci pokusu o dohodu o zvýšení nájemného před podáním žaloby) a byly jí přiznány náklady řízení, které podle rozhodnutí odvolacího soudu převyšovaly nedoplatek, jenž vznikl zvýšením nájemného od podání žaloby, takže možnost splnění započtením se nabízela oběma účastnicím a pronajímatelka tedy nemohla mít důvodné obavy, zda dojde k úhradě nedoplatku, a k nezaplacení nedoplatku ve lhůtě stanovené pronajímatelkou došlo v důsledku omylu nájemkyně o rozsahu podaného odvolání pronajímatelky proti rozsudku soudu prvního stupně o zvýšení nájemného (jde sice o její pochybení, avšak s ohledem na všechny okolnosti nikoliv o zjevné zneužití práva). Přitom všechny tyto skutečnosti nasvědčují, že nájemkyně sice (díky svému omylu) porušila svou povinnost uhradit nájemné, šlo však o ojedinělé vybočení z jinak řádného plnění povinností nájemkyně.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4848/2016, ze dne 13. 12. 2017
Jednostranné odvolání výpovědi z nájmu bytu po jejím doručení
Jednostranné odvolání (zpětvzetí) výpovědi z nájmu bytu po jejím doručení není možné; je tudíž neplatné.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5029/2016, ze dne 18. 12. 2017
ÚS: Výše náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. I.ÚS 685/15, ze dne 6. 2. 2018
ÚS: Výše náhrady za regulaci nájemného do 31.12.2006
I. Výše náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného v období let 2002-2006 musí vycházet jako z primárního kritéria z rozdílu mezi obvyklým /tržním/ nájemným v daném místě a čase a nájemným, kterého mohl dle právní úpravy vlastník dosahovat či kterého skutečně dosahoval.
II. Obecné soudy mohou vzít v úvahu i další okolnosti případu, přičemž odchýlení od zásady uvedené sub. I musí být založeno na věcných důvodech směřujících ke spravedlivému řešení věci a opřené o přesvědčivou a racionální argumentaci.
III. Jestliže Ústavní soud následuje argumentační linii Evropského soudu pro lidská práva ve skutkově a právně shodných případech, není třeba postupu dle § 23 zákona o Ústavním soudu, třebaže je překonávána dosavadní judikatura Ústavního soudu.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV.ÚS 2326/16, ze dne 4. 1. 2018
< strana 1 / 31 >

References: § 2287
 § 2311
 § 2287
 § 2287
 § 2287
 § 2272
 § 2276
 § 2291
 § 2291
 § 31
 § 2302
 § 7
 zákona č. 67
 soud 
 § 2285
 § 2285
 § 2285
 § 2285
 § 2279
 § 2285
 soud 
 soud 
 soud 
 § 23