Source: http://apra.pl/index.php?switch=prawo&itemid=300
Timestamp: 2018-08-20 23:54:55+00:00

Document:
Kiedy milczenie ANR prowadzi do przedłużenia umowy dzierżawy
Przepis art. 39 ust. 4a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa zabezpiecza wprawdzie dzierżawców przed zbywaniem przez urzędników Agencji Nieruchomości Rolnych wniosków o przedłużenie dzierżawy, nie daje jednak żadnej prawnej gwarancji na to przedłużenie.
Jedna ze spółek dzierżawiących grunty od Agencji Nieruchomości Rolnych przed końcem umowy wystąpiła z oświadczeniem o zamiarze kontynuowania dzierżawy na dotychczasowych warunkach przez następne 10 lat.
Oświadczenie złożyła w przewidzianym w przepisach terminie - przed upływem trzech miesięcy od zakończenia dzierżawy. Również w przepisanym prawem terminie miesięcznym ANR odpowiedziała, że rozważy propozycję przedłużenia umowy dzierżawy. Jednak w rezultacie, po konsultacjach z urzędem gminy i organizacjami rolniczymi agencja odmówiła spółce przedłużenia dzierżawy.
Spółka skierowała sprawę do sądu żądając ustalenia przedłużenia stosunku prawnego dzierżawy na dotychczasowych warunkach. Jako podstawę prawną powództwa powołała art. 39 ust. 4a ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, zgodnie z którym w razie nieprzedstawienia przez ANR dotychczasowemu dzierżawcy nieruchomości stanowiska odnośnie warunków dalszego dzierżawienia tej nieruchomości, w ciągu miesiąca od dnia złożenia oświadczenia o zamiarze dalszej dzierżawy, domniemywa się, że agencja wyraziła zgodę na dalsze dzierżawienie nieruchomości na dotychczasowych warunkach rok. Sąd uwzględnił powództwo dzierżawcy stwierdzając, że stanowisko ANR, w którym informuje ona dzierżawcę, iż rozważy dalszą możliwość kontynuowania dzierżawy, nie można uznać za wiążące odnośnie dalszego dzierżawienia nieruchomości i w tym przypadku należało uznać, że nastąpił skutek prawny przedłużenia umowy na następny rok na mocy art. 39 ust. 4a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Po roku kontynuowania dzierżawy na mocy pozytywnego dla spółki wyroku sądowego wróciła sprawa dalszego przedłużenia umowy. Podobnie jak poprzednio, spółka w terminie złożyła oświadczenie o zamiarze kontynuowania dzierżawy. Agencja również odpowiedziała w przepisanym miesięcznym terminie. Tym razem była to odpowiedź jednoznaczna - że ANR nie wyraża zgody na kontynuowanie umowy dzierżawy.
Powstał kolejny spór, ale tym razem orzeczenia sądów obu instancji były niekorzystne dla spółki. Powództwo o ustalenie przedłużenia stosunku prawnego dzierżawy zostało ostatecznie oddalone.
Warto przyjrzeć się przesłankom, jakimi kierowały się sądy. Zachęcona powodzeniem w pierwszej sprawie sądowej spółka, występując ponownie z powództwem o ustalenie przedłużenia dzierżawy powołała się również na art. 39 ust. 4a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Zdaniem spółki, zgodnie z literalnym brzmieniem powyższego przepisu, ANR była zobowiązana przedstawić dotychczasowemu dzierżawcy stanowisko odnośnie warunków dalszego dzierżawienia nieruchomości, a zamiast tego odmówiła w ogóle przedłużenia dzierżawy. Brak po stronie agencji „stanowiska odnośnie warunków dalszej dzierżawy” uzasadnia domniemanie , że agencja wyraziła zgodę na dalsze dzierżawienie nieruchomości na dotychczasowych warunkach przez rok.
Tego poglądu spółki nie podzielił sąd apelacyjny, dokonując szerszej niż stricte literalna interpretacji art. 39 ust. 4a.
Przede wszystkim sąd podkreślił, że dokonując wykładni przytoczonego przepisu należy mieć na względzie, iż zawiera on regulację szczególną, stanowi bowiem wyjątek od wydzierżawiania nieruchomości Skarbu Państwa w drodze przetargu, wobec czego nie może być interpretowany w sposób rozszerzający. Interpretacja powyższego przepisu nie może być również oderwana od regulacji ogólnych obejmujących całokształt przepisów dotyczących wydzierżawiania nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Uznając podstawowe znaczenie reguł wykładni językowej – dosłownego brzmienia przepisu, stwierdził, że nie można przy interpretacji przepisów pomijać celu danej normy prawnej. Zdaniem sądu apelacyjnego, oparcie się wyłącznie na literalnej treści przepisu, bez sięgnięcia do dyrektyw wykładni systemowej i funkcjonalnej, może prowadzić do wyników nie dających się pogodzić z racjonalnym działaniem ustawodawcy i celem, jaki ma realizować dana norma prawna. Dlatego wykładnia przepisu art. 39 ust. 4a, na którym spółka opiera swoje roszczenie, nie może odbyć się choćby bez analizy treści regulacji zamieszczonej w całej jednostce redakcyjnej - art. 39 ustawy.
Stosownie do art. 39 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa zasadą jest, że umowę dzierżawy zawiera się po przeprowadzeniu przetargu ofert pisemnych lub publicznego przetargu ustnego. Ustawodawca zwalnia z obowiązku przeprowadzenia przetargu w przypadkach określonych w ust. 2 tego artykułu. Między innymi w art. 39 ust. 2 pkt 1 przyznaje takie zwolnienie dotychczasowemu dzierżawcy, jeśli złożył w ANR oświadczenie o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości na nowych warunkach uzgodnionych z agencją. Do zawarcia umowy dzierżawy niezbędne jest wówczas, poza złożeniem przez dzierżawcę oświadczenia o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości, uzgodnienie między stronami nowych warunków, w ramach których czynsz nie może być niższy niż dotychczasowy. Tym samym ustawodawca umożliwia zawarcie umowy dzierżawy z wykorzystaniem ogólnych sposobów zawierania umów określonych w Kodeksie cywilnym, ograniczając swobodę ukształtowania stosunku prawego przez strony w zakresie określenia czynszu dzierżawnego, który nie może być niższy niż dotychczasowy. Regulacja zawarta w art. 39 ust. 4a nie ma charakteru samoistnego, lecz dotyczy wyłącznie sytuacji, w której dotychczasowy dzierżawca złożył oświadczenie o zamiarze kontynuowania dzierżawy w trybie ust. 2 pkt 1, a zatem przepisy te muszą być wykładane łącznie, a nadto - zgodnie z regułami wykładni systemowej - należy wyjść od tego przepisu, który w układzie redakcyjnym jest pierwszy.
Art. 39 ust. 2 pkt 1 pozwala dotychczasowemu dzierżawcy na zawarcie z ANR umowy dalszej dzierżawy w oparciu o zgodne oświadczenia stron, z wyłączeniem trybu przetargowego. Sąd apelacyjny podkreślił jednak, że treść tego przepisu nie uprawnia do wnioskowania, że agencja ma obowiązek przedstawienia pozytywnej oferty dotychczasowemu dzierżawcy i uwzględnienia go przy planowaniu dalszych czynności w zakresie gospodarowania dzierżawioną przez niego nieruchomością, już po zakończeniu tej umowy. Według art. 39 ust. 4a domniemywa się, że w razie braku zajęcia przez ANR stanowiska co do warunków dzierżawy w terminie miesiąca od złożenia wniosku przez dzierżawcę, agencja wyraża zgodę na dzierżawienie nieruchomości na dotychczasowych warunkach przez rok. Innymi słowy, przepis ten ustanawia domniemanie złożenia przez agencję oświadczenia woli o określonej treści. W art. 39 ust. 4a ustawodawca nadał biernemu zachowaniu agencji określone znaczenie prawne. Uznać zatem należy, iż w przypadku, gdy agencja nie pozostaje bierna w stosunku do zgłoszonego wniosku, lecz w terminie zakreślonym w tym przepisie w sposób jednoznaczny przedstawia swoje stanowisko, nie występują konsekwencje prawne wskazane w dyspozycji normy prawnej zawartej w art. 39 ust. 4a. Porównanie stanowisk dotychczasowego dzierżawcy oraz agencji stanowi podstawę ustalenia, czy doszło do złożenia zgodnych oświadczeń o warunkach kontynuowania umowy dzierżawy. Użyty zwrot „przedstawienie stanowiska odnośnie warunków dalszego dzierżawienia nieruchomości” nie może być zatem interpretowany jako obowiązek pozytywnego przedstawienia oferty.
Omawiane unormowanie ma służyć ochronie dotychczasowych dzierżawców przed bezczynnością agencji i zapobiegać wystąpieniu stanu niepewności w zakresie stosunków prawnych dotyczących dzierżawy nieruchomości. Ochrona ta jest zbędna, jeśli ANR w sposób kategoryczny przedstawia swoje stanowisko względem wniosku dzierżawcy złożonego w trybie art. 39 ust. 2 pkt 1.
Zdaniem sądu apelacyjnego zastosowanie interpretacji przedstawionej przez powodową spółkę skutkowałaby ograniczeniem praw, jakie przysługują ANR w stosunku do pozostających w jej władaniu nieruchomości i oznaczałoby ingerencję w prawo własności przysługujące Skarbowi Państwa. Omawiane regulacje należy bowiem interpretować z uwzględnieniem naczelnego prawa rzeczowego, jakim jest prawo własności. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Jeśli ustawodawca wprost nie ogranicza uprawnień właściciela co do wyboru osób, na rzecz których dokonuje rozporządzenia rzeczą, uznać należy, iż uprawnienie właściciela w tym zakresie kształtuje się w sposób pełny, odpowiedni do treści art. 140 Kc.
Sąd apelacyjny w uzasadnieniu wyroku odniósł się również do poprzedniego orzeczenia, uwzględniającego powództwo spółki. Podkreślając zasadę niezwiązania sądu orzeczeniem zapadłym w innej sprawie wskazał na istotne różnice w okolicznościach faktycznych będących podstawą rozstrzygnięcia w obu tych sprawach. Poprzednio agencja w odniesieniu do składanych wniosków dzierżawcy nie zajęła bowiem wyraźnego stanowiska, wskazując jedynie, że propozycję rozważy, ale nie przedstawiła ani swojej oferty, ani nie odmówiła kontynuowania umowy. W drugim przypadku, na wniosek powodowej spółki złożony w trybie art. 39 ust. 2 pkt 1, agencja, z zachowaniem terminu miesięcznego złożyła jednoznaczne oświadczenie, że nie wyraża zgody na kontynuowanie umowy. Okoliczność ta jest równoznaczna z zajęciem negatywnego stanowiska w sprawie dalszego dzierżawienia nieruchomości, a tym samym wyklucza zastosowanie domniemania z art. 39 ust. 4a. Domniemanie zawarte w tym przepisie dotyczy tylko sytuacji, gdy w przewidzianym terminie agencja nie wypowie się co do wniosku dzierżawcy.

References: art. 39
 art. 39
 art. 39
 art. 39
 art. 39
 art. 39
 art. 39
 art. 39
 art. 39
 art. 39

Art. 39
 art. 39
 art. 39
 art. 39
 art. 39
 art. 140
 art. 140
 art. 39
 art. 39