Source: https://openjur.de/u/601523.html
Timestamp: 2020-02-29 00:52:35+00:00

Document:
KG, Urteil vom 17.12.2012 - 8 U 246/11 - openJur
Urteil vom 17.12.2012 - 8 U 246/11
openJur 2013, 5601
1. Die Räumungsfrist nach § 721 ZPO kann auch gewährt werden, wenn die tatsächliche Wohnnutzung Gegenstand eines gewerblichen Mietverhältnisses ist (hier: Wohnheim für kranke bzw. betreuungsbedürftige Menschen).
2. Es bestehen keine Bedenken dagegen, je nach Lage des Falles die Räumungsfrist dahin auszugestalten, dass sie sich unter der Bedingung der rechtzeitigen Zahlung der Nutzungsentschädigung jeweils um einen Monat (bis zum festgesetzten Endtermin) verlängert.
Die Beklagte wird verurteilt, das auf dem Grundstück K... 63 a, 1... Berlin befindliche Gebäude - in dem als Anlage beigefügten Lageplan grün umrandet und mit dem Buchstaben “A” gekennzeichnet - zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 24.10.2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin, soweit darin die auf Räumung und Herausgabe des (im Lageplan mit “A” gekennzeichneten) Gebäudes K..., 1... Berlin gerichtete Klage abgewiesen worden ist. Auf Tatbestand und Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung wird Bezug genommen. Der Tatbestand wird dahin ergänzt, dass die Klägerin erstinstanzlich behauptet hat, ihr Handlungsbevollmächtigter S... habe der Beklagten gegenüber im Gespräch am 27.06.2011 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses für den Fall “als unvermeidlich angekündigt”, dass die im Schreiben vom 28.06.2011 noch niedergelegten Voraussetzungen nicht erfüllt würden. Das Schreiben der Klägerin vom 28.06.2011 lautet in Ziffer 1. (s. Anl. B 8):
das Urteil des Landgerichts Berlin vom 24.10.2011 - 25 O 476/11 – abzuändern und die Beklagte über die erstinstanzlich erfolgte Verurteilung hinaus zu verurteilen, das auf dem Grundstück K... 63a, 1... Berlin, befindliche Gebäude - in dem als Anlage beigefügten Lageplan grün umrandet und mit den Buchstaben “A” gekennzeichnet - zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2013 zu gewähren.
Die Klägerin habe bei der Vertragsverlängerung im Frühjahr 2011 nicht die Erwartung zum Ausdruck gebracht, dass die Miete in Zukunft pünktlich gezahlt werde. Die Problematik nicht rechtzeitig zahlender Sozialträger sei der Klägerin, die gleichartige Heime betreibe, bekannt. Auf verspätete Mietzahlung für Juni 2011 könne die Klägerin ihre Kündigung nicht stützen, nachdem sie in Kenntnis der ausbleibenden Zahlung mit der Beklagten verhandelt habe. Die Miete für Juli 2011 sei bis auf einen Teilbetrag von 18.000 EUR pünktlich gezahlt worden. In Betracht komme danach nur eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagte habe nach dem Gespräch am 27.06.2011 und dem Schreiben vom 28.06.2011 davon ausgehen können, dass Verhandlungen nicht nur über die Erledigung des Mietrückstands, sondern auch über die weiteren Mietzahlungen möglich seien. Der Wunsch nach einer Verschiebung des Fälligkeitstermins auf den 17. “des Folgemonats” sei wegen der schleppenden Zahlungsweise der Sozialträger nicht unangemessen gewesen.
Ob es - wie die Klägerin wahrheitswidrig behaupte - am 27.06.2011 eine mündliche Kündigungsandrohung gegeben habe sei unerheblich, da diese jedenfalls durch das Schreiben vom 28.06.2011 “erledigt” gewesen wäre. Denn die Klägerin habe mit ihrem Schreiben signalisiert, dass sie für den Zeitraum von Verhandlungen über eine Übernahme des Heims durch die Klägerin bereit sei, Mietrückstände hinzunehmen, um diese sodann mit einem Kaufpreis zu verrechnen.
Die Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts verpflichtet, da die Kündigung der Klägerin vom 20.07.2011 - sowohl nach § 543 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der ständig unpünktlichen Zahlungweise als auch wegen eines erheblichen Zahlungsrückstands i.S. von § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a BGB - wirksam ist. Auf die im Prozess mit Schriftsatz vom 23.08.2011 (zugestellt am 02.09.2011) erneut ausgesprochene Kündigung kommt es damit nicht an.
I. Die Kündigung vom 20.07.2011 ist wegen unpünktlicher Zahlungsweise der Beklagten wirksam.
1) Unerheblich ist, dass die Kündigung mit “Zahlungsverzug” und nicht ausdrücklich mit unpünktlicher Zahlungsweise begründet worden ist. Die Vorschrift des § 569 Abs. 4 BGB, welche die Angabe des wichtigen Grundes erfordert, gilt nur für Wohnraummietverhältnisse (s. § 578 Abs. 2 BGB; Weidenkaff in: Palandt, BGB, 72. Aufl., § 542 Rn 14).
2) a) Nach § 543 Abs. 1 BGB ist ein wichtiger Grund zur Kündigung gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Insbesondere kann die fortdauernde unpünktliche Zahlungsweise des Mieters eine schwerwiegende Vertragsverletzung und einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen (s. BGH NJW-RR 1997, 203; NJW 2006, 1585, 1586 Tz 13). Insoweit genügt es für eine Kündigung regelmäßig, dass nach einer wegen wiederholter Zahlungsverzögerungen ausgesprochenen Abmahnung (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB) ein weiterer Zahlungstermin nicht eingehalten wird. Denn das Verhalten des Mieters nach Abmahnung muss geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen (s. BGH NJW 2006, 1585, 1586 Tz 14 f.). Andererseits steht es der Annahme von Unzumutbarkeit für den Vermieter entgegen, wenn er jahrelang eine Überschreitung des Zahlungstermins widerspruchslos hingenommen hat und nach seiner Abmahnung lediglich einmalig ein Zahlungstermin geringfügig überschritten wird (s. BGH NJW 2011, 2201 Tz 20 -jahrelange Hinnahme der Zahlung erst zur Monatsmitte-).
b) Die Kündigungsvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Die Klägerin hat mit Schreiben vom 27.05.2011 (K 2) die schleppende Zahlungsweise der Beklagten im Zeitraum ab Januar 2011 gerügt (die Zahlungen waren überwiegend erst im übernächsten Monat erfolgt, für April und Mai war noch keine Zahlung eingegangen), sie aufgefordert, “ab sofort für vertragsgemäße pünktliche Zahlungen zu sorgen”, und “bei Fortsetzung der vertragswidrig verspäteten Zahlung” eine fristlose Kündigung angedroht.
Auch steht es der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für die Klägerin im Ergebnis nicht entgegen, dass sie sich am 27.06.2011 auf Verhandlungen in Bezug auf einen ratenweisen Ausgleich des Mietrückstands -einschließlich nunmehr auch der Juni-Miete - eingelassen hat. Damit hat sie zwar zunächst zu erkennen gegeben, dass sie die Vertragsfortsetzung trotz der erneuten Zahlungsstockung nicht als unzumutbar empfand.
Die Klägerin hat damit jedoch nicht auf ein Kündigungsrecht für den Fall weiterer, hinzu tretender Pflichtverletzungen verzichtet, so dass jedenfalls die weitere Nichtzahlung eines nicht unerheblichen Teils der Juli-Miete die Kündigung (wieder) rechtfertigte. Die Klägerin hat im Schreiben vom 28.06.2011 (B 8) ausdrücklich erklärt hat, dass “zukünftig, so insbesondere beginnend ab dem Monat Juli keine Verspätungen mehr .. entstehen” dürfen. Auch wenn insoweit keine Kündigungsandrohung erfolgte, handelt es sich um eine erneute Abmahnung mit dem Ziel, eine künftig pünktliche Zahlungsweise zu erreichen. Eine sog. qualifizierte Abmahnung mit einer Kündigungsandrohung fordert das Gesetz nicht (vgl. BGH NJW 2007, 2474 Tz 11). Auf die von der Klägerin behauptete Erklärung des Hr. S... am 27.06.2011 kommt es daher nicht an. Der Ernsthaftigkeit der Erklärung vom 28.06.2011 steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin die Verspätung für Juni nicht zum Anlass für eine Kündigung genommen hatte. Für den Mieter besteht allgemein kein Anlass, aus dem Ausbleiben einer alsbaldigen Reaktion des Vermieters auf eine Vertragsverletzung den Schluss zu ziehen, dass der Vermieter auch aus einer Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens keine Konsequenzen ziehen wird (vgl. BGH NJW 2011, 2201, 2202 Tz 21). Indem die Klägerin ausdrücklich das Erfordernis pünktlicher Zahlungen ab Juli betonte, hat sie an die Abmahnung vom 27.05.2011 angeknüpft und deutlich gemacht, dass sie lediglich bereit ist, den per 28.06.2011 bestehenden Rückstand einer Ratenzahlungsvereinbarung zuzuführen, nicht jedoch, eine Fortsetzung des in der Vergangenheit gezeigten grob vertragswidrigen Zahlungsverhaltens hinzunehmen.
Die Verhandlungen im Juni 2011 über den Ausgleich offener Mieten lassen die Kündigung vom 20.07.2011 nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) als unwirksam erscheinen. Die Beklagte durfte - entgegen ihrer Ansicht in der Berufungserwiderung - nicht davon ausgehen, dass nunmehr auch Verhandlungen über den Fälligkeitstermin geführt werden könnten. Das Schreiben vom 28.06.2011 war eindeutig dahin gefasst, dass in Bezug auf die offenen Forderungen Verhandlungen über eine Ratenzahlungsvereinbarung, hilfsweise über eine Übernahme des Hauses, angeboten wurden, während für die Mieten ab Juli eine pünktliche Zahlung “wie vertraglich vereinbart” eingefordert wurde. Die Beklagte konnte damit auf ihre Bitte vom 13.07.2011 zur Verlegung des Fälligkeitstermins nicht ernsthaft eine erneute Reaktion bzw. Abmahnung vor Ausspruch einer Kündigung erwarten.
II. Die Kündigung vom 20.07.2011 ist auch wegen Zahlungsverzugs begründet.
So liegt es hier jedoch nicht. Nachdem sich die Parteien - auf Initiative der Klägerin - Ende Juni 2011 in Verhandlungen über einen ratenweisen Ausgleich des Rückstands für Mai und Juni 2011 befanden, musste die Beklagte zwar mit einer fristlosen Kündigung, die auf diesen Rückstand gestützt war, zunächst nicht rechnen. Dies änderte sich jedoch, als ein Teil der Julimiete am 15.07.2011 offen blieb, obwohl die Klägerin mit ihrem Schreiben vom 28.06.2011 darauf hingewiesen hatte, dass “ab dem Monat Juli” keine Verspätungen mehr entstehen dürften. Infolge ihres Zahlungsverhaltens musste die Beklagte auch ohne erneute Abmahnung mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Daran ändert der Hinweis im Schreiben vom 28.06.2011 nichts, dass die Klägerin bei Zahlungsunvermögen alternativ bereit sei, “Verhandlungen zu führen über die Übernahme des Hauses, da dann Kaufpreisforderungen mit offenen Mieten verrechnet werden können”. Denn dieses Angebot bezog sich schon seinem Wortlaut nach lediglich auf den vorhergehend unter Ziffer 2 des Schreibens behandelten Vorschlag der Ratenzahlungsvereinbarung in Bezug auf “offene”, also per 28.06.2011 bestehende Forderungen und konnte damit nicht dahin verstanden werden, dass bis auf weiteres auf das gesetzliche Kündigungsrecht wegen eines weiter ansteigenden Mietrückstands verzichtet werde.
III. Die Kostenentscheidung erster Instanz beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat seiner Kostenentscheidung zutreffend - und von den Parteien unbeanstandet - zugrunde gelegt, dass die Klägerin lediglich gemäß § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO die Kosten zu tragen hat, soweit sie mit Schriftsatz vom 08.08.2011 die Klage wegen der schon am 02.08.2011 gezahlten Augustmiete (68.347,59 EUR) zurückgenommen hat, während die weiteren Klagerücknahmen wegen Zahlungen zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit gemäß § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO zu Lasten der Beklagten gehen, ebenso wie die - rechtskräftige -einseitige Erledigungserklärung im Umfang von 76.776,19 EUR. Ausgehend von einem Gesamtstreitwert von 894.270,04 EUR (nur) für die Gerichtsgebühren und die außergerichtlichen Kosten der Klägerin, von 777.574,86 EUR für die außergerichtlichen Kosten der Beklagten und von 676.621,52 EUR für die beiderseitigen Terminsgebühren erster Instanz (672.451,08 EUR + 3.309,89 EUR Zinsen + Feststellungsinteresse nach Kostendifferenz wegen Erledigung über 76.776,19 EUR von 860,55 EUR) ergibt sich eine Unterliegensquote der Klägerin von lediglich ca. 2 %, die geringfügig i.S. von § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist.
IV. Der Beklagten war auf ihren Antrag eine Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO zu gewähren.
Der Senat hat keine Bedenken, der Beklagten eine Räumungsfrist von gut 9 Monaten (bis Ende September 2013) zu gewähren, da es ohne weiteres nachvollziehbar ist, dass eine geordnete Verlegung des Heimbetriebs eine solche Zeit in Anspruch nimmt, wogegen im Übrigen die - ebenfalls branchenkundige - Klägerin nichts vorgebracht hat.
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