Source: https://bgb.kommentar.de/Buch-2/Abschnitt-8/Titel-5/Untertitel-2/Kapitel-2/Unterkapitel-1a/Rechtsfolgen-Auskunft-ueber-die-Miete/Allgemeines
Timestamp: 2019-08-25 16:47:03+00:00

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§ 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete »
Stand: 24.08.2019 (Gesetz); 28.02.2019 (Kommentierung)
2§ 556g I BGB bestimmt, dass alle Abweichungen von §§ 556d bis 556g BGB zu Lasten des Mieters unwirksam sind. Die Vorschrift wiederholt den Grundsatz, dass eine gegen die Mietpreisbremse verstoßende Vereinbarung unwirksam ist. Neben der konkreten Vereinbarung über die Miethöhe werden auch solche Vereinbarungen erfasst, die von den vorgenannten Vorschriften zu Lasten des Mieters abweichen. Hierzu zählen beispielsweise eine Verschärfung der Rügepflicht (vgl. § 556g II S. 1 BGB), ein Verzicht auf den Auskunftsanspruch (vgl. § 556g III S. 1 BGB) oder die vertragliche Vereinbarung von (kürzeren als im Gesetz zugestandenen) Fristen für die Rüge oder die Verjährung des Rückzahlungsanspruchs.Börstinghaus, Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete für Wohnraum, NJW 2015, 1553, 1558
Die Vorschrift stellt zugleich klar, dass ein Verstoß gegen die Regelungen der Mietpreisbremse weder zu einer Nichtigkeit des Mietvertrages noch zur Reduzierung der Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete führt. Die Mietpreisvereinbarung bleibt bis zur Höhe des zulässigen Preises erhalten (§ 556g I S. 2 BGB).
Soweit die Vereinbarung über die Miethöhe gegen die §§ 556d, 556e BGB verstößt, eröffnet sich dem Mieter ein Bereicherungsanspruch: Der Vermieter hat die zuviel gezahlte Miete herauszugeben (§ 556g I S. 3 BGB). Dieser Bereicherungsanspruch scheitert nicht daran, dass der Mieter den Gesetzesverstoß des Vermieters erkannt hat.
Die Rechtsfolgen bei einem Verstoß gegen die Auskunftspflicht wurden im MietAnpG in § 556 g Abs. 1 a Sätze 2-4 BGB neu geregelt. Satz 2 stellt klar, dass der Vermieter ohne die entsprechende Auskunft eine nach § 556 e BGB oder § 556 f BGB zulässige Miete nicht verlangen darf. Der Mieter kann also ab der nach wie vor erforderlichen Rüge gem. § 556 g Abs. 2 BGB die Zahlung nicht geschuldeter Mieten verweigern bzw. deren Rückzahlung verlangen. Der neu eingefügte Satz 3 bestimmt, dass ein Vermieter, der die Auskunft überhaupt nicht erteilt hat und diese nachholt (Textform), sich erst zwei Jahre nach erfolgter Nachholung der Auskunft auf eine nach den §§ 556 e oder 556 f BGB zulässige Miete berufen darf. Der Gesetzgeber will auf diese Weise das Unterbleiben der Auskunft sanktionieren. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter nach Absatz 4 zwar die nach Abs. 1 a erforderliche Auskunft rechtzeitig erteilt, jedoch nicht deren erforderliche Textform eingehalten hat.
3 Aufgrund der vom Gesetzgeber gewählten Konstruktion einer Rückforderung überzahlter Miete im Wege des Bereicherungsrechtes, wird sich der Vermieter auf Entreicherung nach § 818 III BGB berufen können. Mit diesem Einwand wird zumindest eine deutliche Verlängerung des gerichtlichen Verfahrens einhergehen.
Erstaunlicherweise sieht das Gesetz ausschließlich Rückforderungsansprüche für unwirksam vereinbarte Mietanteile vor. Dass der Mieter die Zahlung der nichtgeschuldeten Miete einfach verweigert, wurde im Gesetz und den Materialien offensichtlich nicht bedacht.
4Verlangt der Vermieter eine Miete, die wegen eines Verstoßes nach § 556d BGB teilnichtig ist, kann hierin eine Verletzung vorvertraglicher Pflichten bestehen, die im Grundsatz Schadensersatzansprüche aus §§ 280 I, 311 II BGB auslösen. Voraussetzung für einen solchen Schadensersatzanspruch ist allerdings ein Verschulden des Vermieters. Dieser hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten. Fahrlässigkeit ist nach § 276 II BGB eröffnet, wenn der Schuldner die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Dieses wird schon angesichts der Schwierigkeit, die noch zulässige ortsübliche Miete zu ermitteln, nur selten der Fall und noch seltener zu beweisen sein. Die Gesetzesmaterialien selbst halten es für möglich bzw. für den Regelfall, dass Vermieter eine über § 556d I BGB hinausgehende Miete verlangen, obwohl sie „redlich bemüht waren, die Maßnahmen dieses Unterkapitels zu befolgen“.Abramenko, Die Mietpreisbremse, § 4 Rz. 35 unter Hinweis auf BT-Druck 18/3121, S. 33
5Nach § 556g III BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Dieses allerdings nur insoweit, als diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft erteilen kann.
Der Auskunftsanspruch soll dem Mieter die erforderlichen Informationen für die Prüfung der Erfolgsaussichten einer Rückforderung zuviel gezahlter Miete verschaffen. Er ist beschränkt auf Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. In Betracht kommen also Auskünfte über die Höhe der ortsüblichen Miete, über die Höhe der Vormiete, über die Höhe der ortsüblichen Miete plus Modernisierungszuschlag, über die Umstände, aus denen sich die Bewertung als neuerrichtete Wohnung ergibt sowie über diejenigen Umstände, aus denen sich die Bewertung als umfassend modernisierte Wohnung ergibt.
Dem Mieter soll kein Anspruch auf Vorlage von Belegen, insbesondere einer Kopie des Vormietvertrages zustehen, ob geschwärzt oder nicht.
Die Gesetzesbegründung bezeichnet diesen Auskunftsanspruch als Hilfsanspruch, der von der Erhebung einer Rüge nicht abhängt. Auskunftsbegehren und Auskunftserteilung bedürfen der Textform. Ein bloßes mündliches Auskunftsbegehren und/oder eine lediglich mündliche Auskunftserteilung genügen also nicht.
Nach § 556 g Abs. 2 BGB kann der Mieter (nach wie vor) eine nicht geschuldete Miete zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Rückzahlungsansprüche vor der Rüge sind wie bisher ausgeschlossen.
Hat der Vermieter keine Auskunft erteilt, ist eine einfache Rüge des Mieters zulässig. Hat der Vermieter demgegenüber die Information nach § 556 g Abs. 1a Satz 1 (über das Vorliegen einer Ausnahme) erteilt, muss sich die Rüge des Mieters auf die konkrete Auskunft beziehen (qualifizierte Rüge).

References: § 556
 § 556
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 § 556
 § 556
 § 556
 § 818
 § 556
 § 276
 § 556
 § 4
 § 556
 § 556
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