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Timestamp: 2016-10-20 21:31:36+00:00

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116 Ia 32851. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 9. Oktober 1990 i.S. K. gegen Gemeinde St�fa und Regierungsrat des Kantons Z�rich (staatsrechtliche Beschwerde)
Art. 4 Cst. et art. 15 LAT; attribution d'un terrain � la zone de r�serve selon � 65 de la loi zurichoise sur l'am�nagement du territoire et les constructions. 1. L'attribution � une zone de r�serve suppose une r�partition des zones d'affectation conforme au droit f�d�ral. En particulier, un terrain qui, selon les prescriptions l�gales, appartient � la zone � b�tir, doit �tre inclus dans une telle zone et non dans une zone de r�serve (consid. 3). 2. Dans la d�limitation des zones � b�tir pour les quinze ans � venir, il faut aussi tenir compte de la r�serve de terrains constructibles, m�me lorsque leur propri�taire n'entend pas les vouer � la construction (consid. 4). Faits � partir de page 329
K. ist Eigent�mer der 18 743 m2 grossen Parzelle Nr. 8553 im Gebiet R�tihof/Fangen des Ortsteils Uerikon der Gemeinde St�fa. Die Parzelle ist Bestandteil eines rund 5,5 ha grossen Gebiets, das sich im S�den vom Rand der bestehenden �berbauung und vom untern Rand der Gel�ndekuppe bis zum Rebhang im Norden und zum Torlentobel im Osten erstreckt. Nach dem bisherigen Zonenplan der Gemeinde St�fa vom 7. Februar 1974 war dieses Gebiet der zweigeschossigen Wohn- und der Landhauszone zugeteilt. Das Gebiet ist praktisch un�berbaut, aber groberschlossen und mit einem vom Regierungsrat am 20. August 1980 genehmigten, rechtskr�ftigen und vollzugsbereiten Quartierplan versehen. Die Kosten f�r das Quartierplanverfahren wurden bereits geleistet.
Am 4. Juli 1985 beschloss die Gemeindeversammlung von St�fa einen neuen kommunalen Nutzungsplan. Dabei teilte sie das fragliche Gebiet einer Reservezone zu. Auf Beschwerden von Grundeigent�mern hob die Baurekurskommission II des Kantons Z�rich die Reservezone in den Bereichen Torlen (Parzelle Nr. 5928) und des Rebhanges (Parzelle Nr. 8493), die n�rdlich des hier in Frage stehenden Gebiets liegen, auf, ebenso f�r die s�dlich der R�tihofstrasse gelegenen Quartierplangrundst�cke. Dagegen best�tigte die Baurekurskommission die Reservezone im hier streitigen Bereich. Einen gegen diesen Entscheid u.a. von K. eingereichten Rekurs wies der Regierungsrat des Kantons Z�rich am 20. Dezember 1989 ab, soweit er darauf eintrat.
Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 9. Februar 1990 beantragt K., der Entscheid des Regierungsrats vom 20. Dezember 1989 sei insoweit aufzuheben, als sein Grundst�ck Nr. 8553 und das insgesamt vom Quartierplan R�tihof/Fangen erfasste Gebiet BGE 116 Ia 328 S. 330der Reservezone zugewiesen werden. Das Bundesgericht weist die staatsrechtliche Beschwerde ab.
3. Der Beschwerdef�hrer h�lt die Einweisung seiner Parzelle in die Reservezone f�r willk�rlich. Nach der Rechtsprechung verletzt ein Entscheid das Willk�rverbot und steht in Widerspruch zu Art. 4 BV, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 115 Ia 332 E. 3a).
a) Das Raumplanungsgesetz sieht in erster Linie Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen vor (Art. 14 Abs. 2 RPG). Es erm�chtigt die Kantone, weitere Nutzungszonen vorzusehen und Vorschriften zu erlassen �ber Gebiete, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in denen eine bestimmte Nutzung erst sp�ter zugelassen wird (Art. 18 Abs. 1 und 2 RPG). Darunter fallen kantonalrechtliche Reservezonen, die dazu dienen, �bergrosse Bauzonen zu verkleinern (BGE 115 Ia 347 ff. E. 5d und e, BGE 114 Ia 366 ff. E. 3; ALFRED KUTTLER, Festsetzung und �nderung von Nutzungspl�nen, in: Festschrift f�r Ulrich H�felin zum 65. Geburtstag, Z�rich 1989, S. 491 f.).
Das Planungs- und Baugesetz des Kantons Z�rich vom 7. September 1975 (PBG) stellt f�r die Reservezone in � 65 folgende Vorschriften auf:
"Die Reservezone umfasst jene Fl�chen, welche keiner andern Zone zugewiesen sind.
Bauten und Anlagen sind nur zul�ssig, wenn sie der in den Richtpl�nen vorgesehenen Zweckbestimmung nicht zuwiderlaufen, keine sonstigen �berwiegenden �ffentlichen Interessen verletzt werden und ein sachlich begr�ndetes Bed�rfnis nachgewiesen wird.
F�r Bauten und Anlagen besteht kein Erschliessungsanspruch gegen�ber dem Gemeinwesen; vorbehalten bleiben besondere Bestimmungen. Gleiches gilt f�r die Inanspruchnahme �ffentlicher Versorgungs- und Erschliessungsanlagen."
b) Solche Reservezonen d�rfen jedoch nur ausgeschieden werden, wenn sie die Ordnung der bundesrechtlichen Nutzungsausscheidung (Art. 14 ff. RPG) nicht verletzen (BGE 110 Ib 267). Das bedeutet einerseits, dass die Reservezone die zwingende, bundesrechtliche Beschr�nkung der Bauzone nicht durchbrechen darf.BGE 116 Ia 328 S. 331
Diese Gefahr besteht im vorliegenden Fall nicht, da die z�rcherische Reservezone eine Nichtbauzone ist. Andererseits darf die Reservezone nicht auf Kosten der Bau-, Landwirtschafts- oder Schutzzone ausgeschieden werden; die Reservezonierung setzt eine bundesrechtskonforme Ausscheidung dieser Grundnutzungszonen voraus. Insbesondere ist Land, das nach der gesetzlichen Vorschrift in die Bauzone geh�rt, in eine Bauzone und nicht in eine Reservezone einzuweisen. Das hat das Bundesgericht insbesondere hinsichtlich Land entschieden, das weitgehend �berbaut ist (Art. 15 lit. a RPG; BGE 115 Ia 338 f. E. 4), das ben�tigt wird (Art. 15 lit. b RPG; BGE 112 Ia 156 ff.) und das erschlossen wird (Art. 15 lit. b RPG; BGE 110 Ia 53 f. E. 4).
4. Der Beschwerdef�hrer macht geltend, der angefochtene Entscheid verletze die bundesrechtliche Vorschrift �ber die Ausscheidung von Bauzonen nach dem Bedarf der n�chsten 15 Jahre (Art. 15 lit. b RPG) in willk�rlicher Weise.
a) Zu Recht macht der Beschwerdef�hrer nicht geltend, ein Gesamtplan stehe dem Regierungsratsentscheid entgegen. Nach dem kantonalen Gesamtplan befindet sich das fragliche Gebiet im Siedlungsgebiet bzw. teilweise im Anordnungsspielraum und nach dem kommunalen Gesamtplan im Trenngebiet, was einer Reservezone nicht entgegensteht (BGE 110 Ia 53 E. 4a). Umgekehrt lassen sich weder aus dem kommunalen noch aus dem kantonalen Gesamtplan Gr�nde f�r eine Erweiterung der Bauzone im Gebiet R�tihof/Fangen ableiten.
b) Bauzonen sollen Land umfassen, das sich f�r die �berbauung eignet und das weitgehend �berbaut ist (Art. 15 lit. a RPG) oder voraussichtlich innert 15 Jahren ben�tigt und erschlossen wird (Art. 15 lit. b RPG). An Massnahmen, die geeignet sind, das Entstehen �berdimensionierter Bauzonen zu verhindern oder solche zu verkleinern, besteht ein �ffentliches Interesse (BGE 115 Ia 386 f. E. 4a, BGE 114 Ia 369, BGE 107 Ia 242 E. 3a). Im vorliegenden Fall ist streitig, wie der Baulandbedarf der n�chsten 15 Jahre zu ermitteln ist.
aa) Es ist unbestritten, dass der Regierungsrat den Bedarf an sich korrekt durch einen Vergleich des Baulandverbrauchs der letzten Jahre mit den vorhandenen Baulandreserven ermittelt hat. Er gelangte so aufgrund des Baulandverbrauchs der letzten 12 1/2 Jahre (Mitte 1976-1988) zu einem durchschnittlichen Bedarf von 2,14 ha pro Jahr, dem er eine Reserve von 57,85 ha un�berbauter Wohnzonenfl�che gegen�berstellte. Daraus schloss er, der BGE 116 Ia 328 S. 332Baulandbedarf f�r die n�chsten 15 Jahre werde bei weitem abgedeckt.
bb) Der Beschwerdef�hrer greift diese Berechnungsmethode als solche an, weil sie nicht den tats�chlichen Marktverh�ltnissen von Angebot und Nachfrage entspreche. Im streitigen Gebiet h�tten nach den Berechnungen des Regierungsrates 150 Einwohner Platz. Tats�chlich w�rden dort einmal nur 34 Personen leben, wenn man den heute vorhandenen und den noch m�glichen Baubestand in Betracht ziehe. Die regierungsr�tliche Methode d�rfe nicht massgebend sein, da sie auf praxisfernen, irrealen und theoretischen Kriterien beruhe. Das als Wohnbaureserve ausgewiesene Land von rund 57 ha sei tats�chlich gar nicht k�uflich. Es werde gehortet und m�sse erst noch in einem Quartierplanverfahren baureif gemacht werden, so dass es in den n�chsten zehn Jahren bestimmt nicht �berbaut werden k�nne. Es sei willk�rlich, das zur �berbauung bereite Land des bauwilligen Beschwerdef�hrers von der Bauzone auszuschliessen und gleichzeitig Land, das in absehbarer Zeit gar nicht �berbaut werden k�nne, in die Bauzone aufzunehmen.
cc) Das effektive Angebot kann die tats�chliche Nachfrage nach Bauland klarerweise nicht befriedigen. Dies wird aller Voraussicht nach auch in Zukunft so sein, da die pessimistische Beurteilung der Attraktivit�t St�fas durch die Gemeinde aufgrund ihrer ausgezeichneten Lage und des erfolgten Ausbaus der Infrastruktur in der Agglomeration Z�rich (S-Bahn) kaum verst�ndlich ist.
Dass das Land des Beschwerdef�hrers nach Quartierplanung, Erschliessung und Bauinteresse unmittelbar �berbaut werden kann, rechtfertigt f�r sich allein eine Einzonung nicht. Die Gemeinde ist von Gesetzes wegen verpflichtet, ihre Bauzone zeitgerecht zu erschliessen und gegebenenfalls eine Landumlegung anzuordnen und durchzuf�hren (Art. 19 Abs. 2 und Art. 20 RPG). Die kantonale Beh�rde hat dar�ber zu wachen, dass sie ihre Erschliessungsaufgaben erf�llt (Art. 21 f. RPV). Die Gemeinde St�fa ist insgesamt groberschlossen; einzig die Feinerschliessung ist noch nicht abgeschlossen. Die Erschliessungspflicht gilt indessen auch f�r die Feinerschliessung (Art. 4 und 5 des Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974). In der Gemeinde St�fa bestehen zur Zeit 15 Quartierpl�ne, wovon acht noch nicht rechtskr�ftig sind. In diesem Umfang wird somit weiteres Bauland baureif werden oder durch Veranlassung der Gemeinde baureif gemacht werden m�ssen. Es ist allerdings einzur�umen, dass sich BGE 116 Ia 328 S. 333das Problem der Baulandverknappung so nur mildern, nicht jedoch eigentlich l�sen l�sst.
Das fehlende Baulandangebot ist haupts�chlich darauf zur�ckzuf�hren, dass aus privaten �berlegungen kein Bauland freigegeben, sondern dieses gehortet wird. Nach den Aussagen an der Instruktionsverhandlung werden von der Wohnbaulandreserve von rund 57 ha etwa 20 bis 30 ha oder mehr, das heisst ungef�hr die H�lfte, gehortet. Der Beschwerdef�hrer will jedoch nicht horten, sondern sein Land auf den Markt bringen. Er wendet im Grunde ein, es sei widerspr�chlich, �ber Baulandknappheit zu klagen, aber gleichzeitig mit theoretischen und weltfremden Kriterien den Bedarf zu bestreiten.
c) Solche Spannungen zwischen der Nachfrage nach Bauland und der Begrenzung der Bauzone hat der Gesetzgeber bewusst in Kauf genommen; sonst h�tte er zus�tzlich Instrumente f�r die Baulandverfl�ssigung anbieten m�ssen. Daraus folgt nicht, dass sich die Bauzonenfl�che ausschliesslich nach den privaten W�nschen der jeweils interessierten Privaten richtet. Die Bauzone nach dem Verh�ltnis von Baulandverbrauch zur Baulandreserve zu dimensionieren heisst nicht, allein dem Marktautomatismus zu gehorchen. W�rde man das gehortete Land nicht der Wohnbaulandreserve anrechnen, h�tte dies einerseits einen weiteren Anreiz zur Baulandhortung zur Folge und andererseits w�rde die Bauzonenplanung dem Gemeinwesen entzogen und in die Hand der hortungswilligen Grundeigent�mer gelegt. Auch sachlich ist eine rein an Bauinteressen orientierte Planung unm�glich. In einer gut gelegenen Agglomerationsgemeinde findet sich nie genug Bauland, um die Nachfrage ganz zu befriedigen. Sie wird regional oder �berregional immer neu gen�hrt; die Baulandnachfrage l�sst sich aus bloss lokaler Sicht meist nicht sachgerecht beurteilen. Der Boden ist knapp und der Lebensraum beschr�nkt, weshalb die Bauzonen nicht �berall, gleichzeitig und unbeschr�nkt wachsen k�nnen. Deshalb gilt es, die nat�rlichen Gegebenheiten sowie die Bed�rfnisse von Bev�lkerung und Wirtschaft gesamthaft zu betrachten (Art. 1 Abs. 1 Satz 3 RPG) und den Boden haush�lterisch zu nutzen (Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RPG).
Raumplanung bedingt, dass das Gemeinwesen in einem rechtlich geleiteten, sachlich-politischen Entscheid eine Ordnung der Besiedlung schafft, die auf die erw�nschte Entwicklung des Landes ausgerichtet ist (Art. 22quater Abs. 1 BV, Art. 1 Abs. 1 Satz 2 RPG). Dieses Konzept verlangt eine umfassende Abw�gung und BGE 116 Ia 328 S. 334Abstimmung aller r�umlich wesentlichen Interessen und Gesichtspunkte (Art. 1 Abs. 1 Satz 2 RPG, Art. 1-3 RPV; BGE 115 Ia 386, BGE 114 Ia 368 f. E. 4).
Die Dimensionierung der Bauzonenfl�che auf 15 Jahre (Art. 15 lit. a RPG) will einen Massstab schaffen, der dieser Ordnungsidee gerecht wird: sie soll sich sowohl nach der privaten Bauentwicklung richten, als auch diese mit R�cksicht auf den Gesamtzusammenhang begrenzen, um eine ausgewogene L�sung zustande zu bringen. Ein blosser Nachfrage�berhang rechtfertigt eine Bauzonenerweiterung noch nicht. Zus�tzlich w�ren besondere Gr�nde erforderlich, die sich aufgrund einer umfassenden Abw�gung und Abstimmung sowie aufgrund der vorwiegend regional und �berregional erw�nschten Entwicklung aufdr�ngen. Diese Anforderung hatte der Regierungsrat im Auge, als er von einer objektivierten Methode sprach. Der Regierungsrat ist daher zu Recht vom Vergleich zwischen dem Wohnbaulandverbrauch und der Wohnbaulandreserve ausgegangen.
d) Im vorliegenden Fall fehlt es an solchen besonderen Gr�nden f�r eine Bauzonenerweiterung; sie l�sst sich auch mit keinen �bergeordneten Vorstellungen im Gesamtplan rechtfertigen. Der Regierungsrat durfte im Gegenteil ohne Willk�r die Nichteinzonung des 5,5 ha grossen, zusammenh�ngenden, durch Gel�nde, Strasse, Tobel und Wald sinnvoll abgegrenzten, praktisch un�berbauten, am Siedlungsrand gelegenen Gebiets sch�tzen. Erschliessungsstand und Lage verlangen keine Einzonung. W�rde das Interesse an erh�ltlichem Bauland sowie am Schutz des privaten Kostenaufwandes st�rker gewichtet, liesse sich das bundesrechtliche Gebot der Baulandbegrenzung unter solchen Umst�nden generell nicht mehr durchsetzen.
Ein Entscheid ist schliesslich nur dann aufzuheben, wenn er im Ergebnis unhaltbar ist und nicht schon dann, wenn sich die Begr�ndung als willk�rlich erweist (BGE 113 Ib 311 f. E. 2a). Darum ist es im vorliegenden Fall unerheblich, ob der Antragsteller an der Gemeindeversammlung einem "planerischen Missverst�ndnis" unterlegen sei.
115 IA 347 suite... ,
110 IB 267,
115 IA 338,
112 IA 156,
Art. 1 Abs. 1 Satz 2 RPG suite... ,
Art. 14 Abs. 2 RPG,
Art. 18 Abs. 1 und 2 RPG,
Art. 19 Abs. 2 und Art. 20 RPG,

References: Art. 4
 art. 15
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 Art. 4
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 Art. 20
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 Art. 1
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 Art. 1
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Art. 1

Art. 14

Art. 18

Art. 19
 Art. 20