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Timestamp: 2020-05-28 03:53:56+00:00

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Haus nach Scheidung bekommen (Mietrecht, Wohnungseigentum) - frag-einen-anwalt.de
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| 09.01.2018 14:06 |
ich bin nun seit 1/2 Jahr geschieden. Meine Ex und ich besitzen ein Einfamilienhaus, welches uns hälftig gehört. Es stehen also beide im Grundbuch. Niemand wohnt zurzeit im Haus. Es steht leer. Alle anfallenden Kosten trage ich seit September 2014 (Gas, Wasser, Steuern, Schornsteinfeger usw. usw.). Ich möchte das Haus behalten. Meine Aufforderung an die Gegenseite, sich über das Haus zu einigen, schlugen seit 2014 fehl. Ich habe seit Juli 2017 ein gerichtliches Mahnverfahren über die hälftigen Hauskosten eingeleitet. Das daraus resultierende Gerichtsverfahren dauert und dauert (es wurde bis jetzt nicht mal ein zuständige Gericht beauftrag...).
Nun werde ich eine Abmahnung wegen fortlaufenden Verstoß der nach § 16 Absätze 2 und 3 WEG obliegenden Pflichten per Gerichtsvollzieher zustellen lassen. Das Ziel ist die Entziehung des Wohnungseigentums nach der Generalklausel des § 18 WEG. Die Gegenseite hat schon mehrmals gedroht eine Teilungsversteigerung einzuleiten. (Kann sie aus meiner Sicht jedoch gar nicht, da sie nicht über genügend finanzielle Mittel verfügt, um die Kosten auszulegen. -> H4)
Welche Möglichkeiten habe ich, schnellst möglich diese Sache in meinem Sinne abzuschließen?
Ein Gespräch mit der Gegenseite ist nicht durchführbar. Welche Möglichkeiten gibt es, weiter Druck auf die Gegenseite auszuüben?
Eventuell könnten Sie mich in der Sache vertreten?
Die Voraussetzung nach dem Gesetz §18 WEG laut BGH ZMR 2007, 465 sind also erfüllt.
- über mehr als 3 Monate mit seinen Zahlungspflichten gegenüber der Gemeinschaft im Verzug ist
- der Rückstand mindestens 3 % des Einheitswerts seines Wohnungseigentumsgesetzes.
- und der Wohnungseigentümer abgemahnt wurde –> deshalb das oben erwähnte Scheiben über den Gerichtsvollzieher.
Kosten 18 Haus Kosten Sache
09.01.2018 | 15:26
Nach Ihrer Schilderung vermute ich, dass kein Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes vorliegt und folglich § 18 WEG auch nicht anwendbar ist. Wohnungseigentum läge nur vor, wenn Sondereigentum durch Vertrag gemäß § 3 WEG oder durch Teilungserklärung nach § 8 WEG erfolgt wäre. Dann müssten zwei abgeschlossene Wohnungen vorhanden sein. Eine davon müsste Ihrer Frau allein gehören, um die Voraussetzungen von § 18 WEG überhaupt erst ermöglichen zu können.
Nach Ihrer Schilderung handelt es sich aber um ein Einfamilienhaus mit hälftigem Eigentum. Das sind ideelle Miteigentumsanteile, es gehört beiden von dem gesamten Haus die Hälfte. Hier gelten vollständig andere Regeln, nämlich diejenigen der Gemeinschaft nach § 741 BGB bis § 758 BGB.
Einen Anspruch auf Enteignung eines Miteigentümers (nach der gesetzlichen Terminologie "Teilhaber") gibt es nicht. Es gibt auch keinen Anspruch darauf, dass Ihre Exfrau Ihnen ihren Anteil überträgt.
Unabhängig davon haben Sie Anspruch auf Ersatz der von Ihnen übernommenen notwendigen Kosten.
Mir ist nicht klar, warum das Mahnverfahren nicht fortgeführt wird. Wenn Ihre Frau Widerspruch eingelegt hat, sollten Sie darüber eine Nachricht erhalten haben. Sie müssten dann die zweite Hälfte der Gerichtskosten einzahlen, damit das Verfahren an das zuständige Streitgericht abgegeben wird. Falls Ihre Frau keinen Widerspruch eingelegt hat, müssten Sie inzwischen einen Vollstreckungsbescheid erhalten haben, aus dem Sie die Zwangsvollstreckung betreiben können.
Eine Möglichkeit, die Sache endgültig abzuschließen wäre es, dass Sie von sich aus die angesprochene Teilungsversteigerung in die Wege leiten. Es handelt sich dabei um ein kompliziertes, teures und langwieriges Verfahren.
Sie können außerdem Druck aufbauen, indem Sie berechtigte Forderungen gegen Ihre Exfrau weiterhin einklagen. Es gäbe dann in der Vollstreckung die Möglichkeit, Zwangssicherungshypotheken auf den Miteigentumsanteil Ihrer Frau eintragen zu lassen. Aus diesen könnten Sie schlussendlich die Zwangsversteigerung des Anteils Ihrer Frau betreiben.
Das könnte die bessere Vorgehensweise sein.
Insgesamt müssen Sie sich aber darauf einrichten, dass Sie eher einen langen als einen kurzen Weg vor sich haben. Ich empfehle, die gesamten Maßnahmen nicht ohne anwaltliche Unterstützung in Angriff zu nehmen, auch wenn das erst einmal Geld kostet. Die Sache ist einfach insgesamt zu komplex. Als Laie gerät man da schnell aufs falsche Gleis.
Sollte anders als von mir vermutet wider Erwarten doch eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des WEG vorliegen, so könnten Sie (bei Vorliegen der Voraussetzungen) die Entziehung verlangen und müssten dann die Entziehungsklage einreichen. Das Wohnungseigentum würde nicht automatisch Ihnen zufallen, sondern verpflichtet den ausscheidenden Eigentümer zur Veräußerung, die dann zwangsweise durch Zwangsversteigerung durchzusetzen wäre. Auch in diesem Falle ist anwaltliche Vertretung und Beratung auch bei den ersten Schritten unbedingt zu empfehlen.
Bewertung des Fragestellers 10.01.2018 | 09:07
da ich in letzter Zeit öfters mit Anwälten zu tun habe/hatte und damit also wirklich vergleichen kann, vergebe ich gerne 25 von 25 möglichen "Sternchen". Gerne wieder, auch wenn man es nicht wirklich möchte....

References: § 16
 § 18
 §18
 BGH 
 § 18
 § 3
 § 8
 § 18
 § 741
 § 758