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Timestamp: 2018-04-27 02:32:31+00:00

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ᐅ Änderung des Verteilerschlüssels/ Nebenkosten ETW - Immobilienrecht - JuraForum.de
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Änderung des Verteilerschlüssels/ Nebenkosten ETW
Dieses Thema "ᐅ Änderung des Verteilerschlüssels/ Nebenkosten ETW - Immobilienrecht" im Forum "Immobilienrecht" wurde erstellt von NeuinBerlin, 9. März 2017.
NeuinBerlin Boardneuling 09.03.2017, 18:56
Könnte bei einer Eigentümerversammlung eine Änderung des Verteilerschlüssels für Nebenkosten( Hausgeld) durch einfache Mehrheit beschlossen werden?
Nehmen wir an, es wäre bisher nach Eigentumsanteilen abgerechnet worden, nun hätten Einige die Idee, dies zu ändern, nämlich nach Personenzahl bei Wasser (gäbe keine Wasseruhr) u. nach genutzten Quadratmetern (einschl. Sondernutzungsrecht) die übrigen Nebenkosten.
Wenn dem so wäre, hätten Einige zukünftig das Dreifache zu zahlen wie bisher.
Oder müssten alle einverstanden sein, die Miteigentumsanteile neu verteilen ec.?
jurfo V.I.P. 09.03.2017, 23:30
AW: Änderung des Verteilerschlüssels/ Nebenkosten ETW
Zitat von NeuinBerlin: ↑
NeuinBerlin Boardneuling 10.03.2017, 15:40
Ja, die Ansicht wäre in diesem fiktiven Fall auch vertreten. Allerdings wäre jemand der Meinung, das entsprechende Gesetz sei 2007 geändert worden, nun reiche eine einfache Mehrheit?
Ebenso wenn es um die Aufnahme eines hohen Gemeinschaftkredites ginge, könnten da einzelne nicht einverstandene Miteigentümer überstimmt u. zur Schuldenaufnahme/Zahlung gezwungen werden? (mangels entspr. Rücklagen) Wenn jemand das nicht zahlen könnte oder wollte? Zahlten bei einzelner Zahlungsunfähigkeit die anderen dann mit?
jurfo V.I.P. 10.03.2017, 18:14
Dann ist seine Meinung falsch. Richtig ist, daß seit 2007 der Schlüssel für Kosten die nach Verbrauch oder Verursachuung erfaßt werden mit einfacher Mehrheit festgelegt werden kann, dazu zählen aber weder Kostenverteilungen nach Personenzahl noch Kostenverteilungen nach qm.
Ebenso wenn es um die Aufnahme eines hohen Gemeinschaftkredites ginge, könnten da einzelne nicht einverstandene Miteigentümer überstimmt u. zur Schuldenaufnahme/Zahlung gezwungen werden?
Wenn dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, dann ist dies möglich.
Wenn jemand das nicht zahlen könnte oder wollte? Zahlten bei einzelner Zahlungsunfähigkeit die anderen dann mit?
Zunächst müssen sie das. Aber jemand, der nicht zahlen kann oder will, hat ja immer noch die Wohnung die zwangsversteigert werden kann.
ISpeech Senior Mitglied 10.03.2017, 19:39
Gem. § 16 Abs. 3 WEG kann der Verteilerschlüssel, in den dort genannten Fällen, durch Stimmenmehrheit geändert werden
NeuinBerlin Boardneuling 11.03.2017, 11:11
Hmmm... was denn nun? Das wären für Laien hier 2 widersprüchliche Aussagen.
jurfo V.I.P. 11.03.2017, 11:18
Nein, die beiden Aussagen ergänzen sich. @ISpeech hat den Paragraphen genannt, auf den ich mich mit meiner Aussage bezogen habe.
NeuinBerlin Boardneuling 11.03.2017, 11:25
Dann wäre es in diesem fiktiven Fall sinnvoll, bei der Versammlung gegen eine Änderung des Verteilerschlüssels zu stimmen- sowieso. Dann, wenn eine Mehrheit die Änderung "beschließt", diese nicht anzuerkennen, gegebenenfalls mit Anwalt danach anzufechten bzw. für ungültig erklären zu lassen?
ISpeech Senior Mitglied 11.03.2017, 11:32
jurfo ist der Meinung, dass ein Verteilerschlüssel nach Personenzahl nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Da aber der Verteilerschlüssel von MEA auf Personenzahl geändert werden soll, könnte dieser Verteilerschlüssel gerechter sein und damit ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Es sollte einfach der Verbrauch erfasst werden und danach abgerechnet werden. Auf einen solchen Beschluss hat jeder Einzelne Anspruch und sollte als TOP aufgenommen werden.
NeuinBerlin Boardneuling 11.03.2017, 14:17
Ja, nach Verbrauch wäre immer gerecht, was aber mangels Wasseruhren (Einbau wäre zu teuer u. aufwändig) hier nicht möglich wäre. Mit Müllabfuhr wäre es so bereits geregelt, ok. Aber Hausmeister, Verwalter, Kabel u. was alles zu Nebenkosten gehört, ginge ja ohnehin nicht nach Verursacherprinzip. Deshalb würde bislang nach Eigentumsanteilen abgerechnet. Dies soll nun geändert werden u. das Sondernutzungsrecht, das einige Wohnungen stark vergrößert, qm- mäßig dazugezählt werden. Wasser soll eventuell nach Personen abgerechnet werden.
Nun wären die negativ hierdurch Betroffenen der Ansicht, dass dies der alten Teilungserklärung nicht entspreche.
Wohni Aktives Mitglied 11.03.2017, 19:06
Ich halte die beabsichtigten Änderungen gedeckt durch § 16 Abs. 3 WEG.
Es kann ja ausdrücklich ohne Änderung der Teilungserklärung mit einfacher Mehrheit ein anderer Schlüssel für die Zukunft vereinbart werden.
Es kann aber natürlich sein, dass die Änderung eines Schlüssels dennoch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Dies dürfte zutreffen, wenn wirklich jemand das dreifache seiner bisherigen Kosten tragen soll. Dann könnte ein Beschlussanfechtungsverfahren erfolgreich sein.
Solche Härten sollte man beim Beschlusstext aber gleich berücksichtigen bzw. ausschließen.
Was sind das denn für Sondernutzungsrechte, die hier fiktiv berücksichtigt werden sollen?
Abrechnung nach Personentagen ist ja nicht unmöglich.
In unserer WEG (überschaubare 10 Einheiten) gibt es für Wasser und Schmutzwasser eine Kombination aus Personenzahl und Quadratmetern.
(75 % der jeweiligen Kosten nach Personenzahl, 25 % nach qm)
Das funktioniert seit vielen Jahren sehr gut.
ISpeech Senior Mitglied 11.03.2017, 20:52
Die Abrechnung nach Personentage ist vermeintlich (wahrscheinlich auch tatsächlich) gerechter als nach MEA, jedoch ist der Verteilersschlüssel "Personentage" nichtig, denn er ist nicht durchführbar. Es müsste genau festgestellt werden, wie viele Personen tatsächlich da waren. Der Verteilerschlüssel "Personentage" kommt der gesetzlichen Anforderung in § 16 Abs. 3 WEG "... nach Verbrauch oder Verursachung erfasst ..." nicht nach, weil durch Personentage kein Verbrauch gemessen wird oder klar dem Verursacher zugerechnet werden kann. (siehe auch jurfo #4)
Da hier Wasser nach MEA abgerechnet wird, würde ich dennoch weiterhin einen Verteilerschlüssel "Personentage" als gerechter ansehen, auch wenn der Beschluss nichtig sein dürfte. Der Einbau von Wasserzählern ist nicht teuer und sollte heutzutage selbstverständlich sein.
Wohni Aktives Mitglied 11.03.2017, 22:52
Einbau und Betrieb von Wasserzählern sind sehr wohl teuer.
Alle paar Jahre müssen diese getauscht werden und die Abrechnungsdienste verdienen sich eine zusätzliche goldene Nase daran.
In meiner 3,5-Raum-Wohnung incl. dem Waschküchenanschluss müssten so insgesamt 4 Wasseruhren installiert werden.
Hinzu käme bei der Erstinstallation das Aufstemmen und Wiederherstellen von gefliesten Wänden. Ohmeingott.
Der Beschluss für Personentage bei Wasser ist gewiss nicht nichtig.
Wie gesagt: In unserem 10-Fam-Haus klappt das gut!
jeden Maßstab wählen, der den Interessen
der Gemeinschaft und der einzelnen
Wohnungseigentümer angemessen ist und
insbesondere nicht zu einer unge-
rechtfertigten Benachteiligung Einzelner
führt (BT-Drucks. 16/887 S. 23 = Gesetzesbegründung WEG-Novelle 2007).
Hier mal eine gut lesbare Zusammenfassung eines BGH-Urteils:
http://www.anwaelte-dr-himmelsbach.de/News/Wohnungseigentumsrecht_aktuelle_Entscheidung_des_BGH_zur_Moeglichkeit_der_Aenderung_des_Kosten-_bzw._Umlageschluessels_nach_16_Abs._3_WEG_Bei_der_Aenderung_eines_Umlageschluessels_nach_16_Abs._3_WEG_steht_den_Wohnungseigentuemern_ein_weiter_Gestaltungsspi
Und hier der Link zum Original-Urteil:
http://juris.bundesgerichtshof.de/c...a589eb63b39f842731825016&nr=56200&pos=0&anz=1
ISpeech Senior Mitglied 14.03.2017, 16:45
Ich stimme Dir zu, dass der BGH im Urteil vom 01.04.2011 (Az.: V ZR 162/10) eine niedrige Hürde zur Änderung des Verteilerschlüssels "eingeführt" hat. Damit ist jeder Maßstab, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt, wählbar (Rn. 8 mit Verweis auf BT-Drucks. 16/887 S. 23). Der BGH hat die Gestaltungsfreiheit der WEG im Urteil vom 16.09.2011 (Az.: V ZR 3/11) bestätigt. Den Entscheidungen lag aber kein Verteilerschlüssel "gemeldete Personen", "Personentage" o.ä. zugrunde. Grundsätzlich dürfte der Verteilerschlüssel "Personentage" möglich sein, wenn er umsetzbar ist. Dies schließe ich, wie bereits oben geschrieben, für die Verteilung von Wasserkosten aus. Es gibt keinen kausalen Zusammenhang zwischen Anzahl von Bewohnern und Wasserverbrauch. In unserer Gemeinschaft schwankt der Wasserverbrauch zwischen 10m³/Person/a und 50 m³/Person/a. Es gibt durch diesen Verteilerschlüssel auch keinen Anreiz sparsam mit Wasser umzugehen. Die Abrechnung von Wasserkosten mit dem Verteilerschlüssel "Personentage" entspricht nicht der Anforderung des § 16 Abs. 3 WEG, weil weder der Verbrauch noch die Verursachung erfasst wird.
Meine Rechtsauffassung wird m.E. durch das Urteil des BayOLG vom 19.04.1996 (Az.: 2Z BR 15/96) gedeckt, nachdem ein Beschluss über die Verteilung von Wasserkosten nach Personentagen lt. Stichtag und Meldebehörde nicht durchführbar ist und demnach der Beschluss nichtig ist. Das OLG Köln hat in seinem Urteil vom 01.03.2006 (Az.: 16 Wx 223/05) einen Kostenverteilungsschlüssel nach Personentagen für Müll für ungültig erklärt, weil der Anfall von Müll nach dem Verursacherprinzip nicht festgestellt werden kann. Diese Urteile wurden noch vor Aufnahme des § 16 Abs. 3 WEG gefällt, haben aber grundsätzlich vom Inhalt her weiterhin bestand. Dies zeigt das Urteil des LG Rostock vom 10.07.2015 (Az.: 1 S 160/14). Der Verteilerschlüssel "Personentage" wurde hier für ungültig erklärt, weil er unpraktikabel ist und nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Bereits am 23.07.2009 hat das OLG Düsseldorf (Az.: I-3 Wx 28/09, 3 Wx 28/09) festgestellt (siehe Rn. 43), dass ein Verteilerschlüssel "Personenzahl" nicht verbrauchsabhängig ist. Und hier ging es "nur" um Müll.
Auch wenn es bei Euch funktioniert und noch lange funktionieren wird, sehe ich den Verteilerschlüssel "Personentage" weiterhin als einen nichtigen Beschluss an.

References: § 16
 § 16
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 BGH 
 BGH 
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