Source: https://www.dr-recker.com/service/information/immobilien-aktuell/abnahme-bautraegervertrag/abnahme-bautraegervertrag-2/
Timestamp: 2020-07-03 17:02:09+00:00

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﻿ Landgericht München 23.06.2016 – 11 O 10314/16 | Dr. Recker
Die bean­trag­te einst­wei­li­ge Ver­fü­gung war zu erlas­sen.
Der Antrag ist zuläs­sig, ins­be­son­de­re ist das Gericht ört­lich und sach­lich zustän­dig.
Die Antrag­stel­ler haben einen fäl­li­gen und durch­setz­ba­ren Anspruch dar­auf, dass die Antrags­geg­ne­rin ihnen (und daher auch wie bean­tragt für bei­de dem Antrag­stel­ler zu 1) den Besitz an der streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung über­gibt.
Die Antrags­geg­ne­rin hat in dem streit­ge­gen­ständ­li­chen Bau­trä­ger­ver­trag (ASt 1) die Her­stel­lung des Kauf­ob­jekts bis zum 31.8.2015 ver­spro­chen. Die Antrag­stel­ler haben die ers­ten fünf Raten bezahlt (ASt 5, ASt 2).
ein Ein­be­halt nach § 632 a BGB mit 30.399,95 € aus Rate 1, der die voll­stän­di­ge Fer­tig­stel­lung absi­chern soll­te (Blatt 6).
Die Antrags­geg­ne­rin ist ent­schlos­sen (ASt 11 Sei­te 2 unten, ASt 15 Sei­te 7), den Antrag­stel­lern den Besitz erst ein­zu­räu­men, wenn die Antrag­stel­ler
Die Antrag­stel­ler mei­nen, die offe­nen Beträ­ge (sie­he 1.-) vor­erst nicht zah­len zu müs­sen, da ihnen wegen Män­geln (ASt 6) ein Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht zuste­he.
Die Män­gel sind zwi­schen den Par­tei­en strei­tig (vgl. ASt 15). Die Antrag­stel­ler bezif­fern Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten in Höhe von rund 63.000 € (Blatt 8/14), und mei­nen: Selbst für die Besei­ti­gung nur der­je­ni­gen Män­gel, die unmit­tel­bar dem Son­der­ei­gen­tum anhaf­ten (schie­fe Decke, Fens­ter­ele­ment, Kniestock) fie­len inklu­si­ve Neben­kos­ten und Umsatz­steu­er noch 50.122,80 € an (Blatt 14). Set­ze man hier einen Druck­zu­schlag mit Fak­tor 2 an, fol­ge dar­aus — so die Antrag­stel­ler — dass der Antrags­geg­ne­rin der­zeit kein ein­re­de­frei­er Teil der Bau­trä­ger­ver­gü­tung ver­bleibt.
Die sechs­te Rate („k“, ASt 1 Sei­te 10 oben) soll fäl­lig sein „nach Bezugs­fer­tig­keit und Zug um Zug gegen Besitz­über­ga­be“.
Die sie­ben­te Rate („l“, ASt 1 ebd.) ist fäl­lig „nach voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung“.
Im Anschluss an die Raten­staf­fel bestimmt der Ver­trag: „Klar­ge­stellt wird, dass ein Anspruch des Käu­fers auf Besitz­über­ga­be erst nach voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung besteht“ [es folgt eine Ver­wei­sung auf u. a. die Rege­lun­gen, die das Gericht oben unter 3.- zitiert hat].
Glaub­haft sind für das Gericht auch die tat­säch­li­chen Vor­aus­set­zun­gen dafür, dass das streit­ge­gen­ständ­li­che Wohn­ei­gen­tum als „bezugs­fer­tig“ anzu­se­hen ist. Denn bei­de Par­tei­en haben sich auf den Stand­punkt gestellt, dass die Bezugs­fer­tig­keit nun­mehr gege­ben ist: Die Antrags­geg­ne­rin pos­tu­liert sogar die Abnah­me­fä­hig­keit des Gesamt­ob­jekts (ASt 15, Sei­te 2) seit 24.3.2016, und die Antrag­stel­ler bestä­ti­gen — als „minus“ hier­zu, die Woh­nung sei bezugs­fer­tig seit dem 18.5.2016 (Blatt 8, ASt 6).
Glaub­haft ist auch, dass laut Ver­trag (ASt 1 Sei­te 13) das gesam­te Objekt voll­stän­dig fer­tig­zu­stel­len gewe­sen wäre bis zum 31.8.2015. Die­sen Ter­min ein­zu­hal­ten, gelang der Antrags­geg­ne­rin nicht (ASt 15). Bei­de Par­tei­en schei­nen in der Bewer­tung über­ein­zu­stim­men, dass die Antrags­geg­ne­rin hier­durch in Ver­zug geriet; sie sind uneins, ob und was sich an der recht­li­chen Bewer­tung ändert, wenn die Antrag­stel­ler nach dem 31.8.2015 ihrer­seits in Zah­lungs­ver­zug gera­ten sind (ASt 15 Sei­te 1).
Als AGB unwirk­sam nach vor­ge­nann­ter Norm ist fer­ner (schon für sich genom­men, aber erst recht in Ver­bin­dung mit dem vor­zi­tier­ten Satz) fol­gen­de Klau­sel: „Die Über­ga­be kann jeden­falls ver­wei­gert wer­den, wenn der Käu­fer nicht alle zu die­sem Zeit­punkt fäl­li­gen Zah­lun­gen geleis­tet hat oder Zug um Zug gegen Über­ga­be leis­tet“. Unter­stri­chen wird die­se Wer­tung durch die Ver­bin­dung, in der bei­de Sät­ze damit ste­hen, dass die Besitz­über­ga­be in einem Zug-um-Zug-Ver­hält­nis mit der Zah­lung der Rate 6 steht (sie­he oben).
Eine AGB-Kon­trol­le ist hier (wie schon zuvor) nach § 307 BGB gang­bar und gebo­ten, weil die Gestal­tung nicht bereits nach § 139 BGB nich­tig ist. Denn § 139 BGB greift vor­lie­gend nicht, weil die Gestal­tung als sol­che nicht gegen die MaBV ver­stößt, die dem Bau­trä­ger u. a. ver­bie­tet, Raten ent­ge­gen­zu­neh­men, bevor die all­ge­mei­nen und beson­de­ren Fäl­lig­keits­vor­aus­set­zun­gen des § 3 Abs. 1 bzw. 2 MaBV geschaf­fen sind. Die hier getrof­fe­ne Gestal­tung respek­tiert dies (zumin­dest for­mal­ju­ris­tisch) und zwingt (zumin­dest recht­lich) den Erwer­ber nicht, Raten zu bezah­len, bevor der Bau­fort­schritt erzielt ist.
Auch als AGB wirk­sam ein­zu­stu­fen ist der Satz, der besagt, es kön­ne der Ver­käu­fer „den Ver­trags­be­sitz nach sei­nem Ermes­sen auch nach des­sen bezugs­fer­ti­ger Her­stel­lung und Abnah­me über­ge­ben“ — also vor der voll­stän­di­gen Fer­tig­stel­lung.
Die­ser Satz ergibt eine sinn­vol­le Aus­sa­ge auch dann, wenn man die vor­ste­hend behan­del­ten Sät­ze gedank­lich aus dem Text streicht, also den so genann­ten „blue pen­cil test“ macht. Denn das hier gemein­te Ermes­sen ist nicht etwa eine freie Will­kür des Bau­trä­gers, son­dern in Über­ein­stim­mung mit den Grund­sät­zen von Treu und Glau­ben aus­zu­üben (§ 242 BGB), wozu die Grund­ge­dan­ken des Leis­tungs­be­stim­mungs­rechts (§ 315 Abs. 1 und 3 BGB) eben­so gehö­ren wie die des Scha­dens­rechts (§ 249 BGB). Der Satz benach­tei­ligt die Antrag­stel­ler daher nicht unan­ge­mes­sen.
Woll­te man an der AGB-recht­li­chen Wirk­sam­keit mate­ri­ell zwei­feln, so wäre der Satz gleich­wohl hier als wirk­sam zu behan­deln: Die Antrag­stel­ler beru­fen sich auf ihn. Die Antrags­geg­ne­rin könn­te sich daher auf eine etwai­ge Unwirk­sam­keit die­ses Sat­zes nicht zum Nach­teil der Antrag­stel­ler beru­fen. Den Antrag­stel­lern wür­de § 305 c Abs. II BGB hel­fen, näm­lich dahin, dass eine geset­zes­kon­for­me Aus­le­gung gilt.
Das gilt unab­hän­gig von der strei­ti­gen Fra­ge, ob und ggf. wann zum Fer­tig­stel­lungs­ver­zug der Antrags­geg­ne­rin ein Zah­lungs­ver­zug der Antrag­stel­ler hin­zu­ge­tre­ten sein mag. Die Pflicht­ver­let­zung der Antrags­geg­ne­rin liegt bereits dar­in, dass das Objekt am 31.8.2015, d. h. bei Ablauf der Fer­tig­stel­lungs­frist, nicht fer­tig war (ent­ge­gen ASt 1 Sei­te 13 Zif­fer 3, 1. Absatz). Nicht schlüs­sig ist der Ein­wand der Antrags­geg­ne­rin (K 15 Sei­te 1 unter Beru­fung auf Ast. 1 Sei­te 13, Zif­fer 2, Absatz 2 Satz 2), die Fer­tig­stel­lungs­frist habe sich „ver­län­gert“, weil die Antrag­stel­ler nach dem 31.8.2015 (näm­lich im Okto­ber 2015) ihrer­seits in Zah­lungs­ver­zug gera­ten sei­en: Eine bereits am 31.8.2015 abge­lau­fe­ne Fer­tig­stel­lungs­frist kann sich schon begriff­lich nicht mehr „ver­län­gern“ durch Ereig­nis­se, die nach ihrem Ablauf statt­fin­den. Den Fer­tig­stel­lungs­ver­zug besei­tigt die Ver­län­ge­rungs­klau­sel nicht mehr. Konn­te die Antrags­geg­ne­rin also Ende August 2015 den Besitz nicht ein­räu­men, so blieb sie gehal­ten, das so schnell wie mög­lich nach­zu­ho­len.
Glaub­haft gemacht ist, dass der Antrag­stel­ler zu 1 (auf den hier abzu­stel­len ist) in einem unzu­mut­ba­ren Pro­vi­so­ri­um haust (Ast 12) und dort defi­ni­tiv nur noch bis zum 30.6.2016 blei­ben kann (ASt 5). Glaub­haft gemacht ist auch, dass der Antrag­stel­ler zu 1 nicht die Mit­tel hat, um Beher­ber­gungs­kos­ten für ein neu­es Pro­vi­so­ri­um zu tra­gen.
Das stellt einen Anord­nungs­grund auch für den Antrag­stel­ler zu 2 dar. Denn die Besitz­über­ga­be kann nur an bei­de ein­heit­lich erfol­gen, und sie ist not­wen­dig, um wesent­li­che Nach­tei­le des Antrag­stel­lers zu 1 abzu­wen­den, § 940 ZPO.
Dem zwei­ten Nach­teil (Insol­venz­ri­si­ko) begeg­net die­se Ver­fü­gung, indem die Kam­mer anord­net, dass die Antrags­geg­ne­rin zu besi­chern ist in Höhe des noch offe­nen Rest­kauf­prei­ses (dazu mehr unter III., sie­he unten).
Den erst­ge­nann­ten Nach­teil („Strei­ten-Müs­sen“) kann die Kam­mer nicht besei­ti­gen: Sie kann nie­man­dem erspa­ren, sich mit sei­nem Ver­trags­part­ner aus­ein­an­der­set­zen zu müs­sen.
Dar­an wür­den übri­gens auch die oben bean­stan­de­ten Klau­seln nichts ändern. Wür­de der Erwer­ber sie als wirk­sam behan­deln, stün­de es ihm gleich­wohl frei, den Bau­trä­ger her­nach wegen ech­ter oder ver­meint­li­cher Män­gel in Streit zu ver­wi­ckeln. Genau­er: Zahlt der Erwer­ber alle offe­nen Raten (z. B. weil er aus per­sön­li­chen Grün­den ein über­ge­ord­ne­tes Inter­es­se an einem pünkt­li­chen und rei­bungs­lo­sen Ein­zug hat) und erklärt er unter dem Druck der (oben bean­stan­de­ten) Klau­seln auch noch die Abnah­me vor Besitz­über­ga­be, so mag das die Chan­cen des Erwer­bers im anschlie­ßen­den Streit um Män­gel ver­schlech­tern. Das schließt die­sen Streit aber recht­lich nicht aus.
Die Streit­ver­mei­dung voll­zieht sich äußers­ten­falls auf der fak­ti­schen Ebe­ne: Es mag sein, dass der Erwer­ber wegen sei­ner ver­schlech­ter­ten Chan­cen den Streit um Män­gel und feh­len­de Leis­tun­gen nicht mehr durch­führt (nach­fol­gend: Ent­mu­ti­gungs-Effekt). Die Ent­mu­ti­gung des Erwer­bers wäre ein fak­ti­scher Vor­teil für den Bau­trä­ger. Rich­tet der Bau­trä­ger hier­auf sei­ne Erwar­tung, so wäre die­se Erwar­tung indes recht­lich nicht geschützt, denn die bean­stan­de­ten Klau­seln wären zwar geeig­net, den Ent­mu­ti­gungs-Effekt beim Erwer­ber zu bewir­ken, aber sind, wie oben dar­ge­legt, unwirk­sam. Soweit die hier getrof­fe­ne Ent­schei­dung einen Ent­mu­ti­gungs-Effekt ver­ei­telt, hat das Gericht dies bei der Abwä­gung nach § 940 ZPO in Kauf zu neh­men.
Sicher­heits­leis­tung der Antrag­stel­ler
Das Gericht hat den Voll­zug der vor­lie­gen­den einst­wei­li­gen Ver­fü­gung von einer Sicher­heits­leis­tung abhän­gig gemacht.
Dem Grun­de nach erschien die Sicher­heit aus fol­gen­den Erwä­gun­gen her­aus gebo­ten:
In die­sem Ver­fah­ren kann nicht letzt­gül­tig dar­über zu ent­schei­den sein, ob die rest­li­che Bau­trä­ger­ver­gü­tung fäl­lig und ein­re­de­frei ist und ggf. seit wann. Man muss daher die Mög­lich­keit in Betracht zie­hen, dass die­se Ver­gü­tung in vol­ler Höhe fäl­lig und ein­re­de­frei sein könn­te, näm­lich wenn die Män­gel nicht be- und Rest­leis­tun­gen nicht aus­ste­hen, die die Antrag­stel­ler ein­wen­den.
Dar­um benö­tigt die Antrags­geg­ne­rin eine Sicher­heit gegen das Risi­ko, den Besitz her­ge­ben zu müs­sen und mit der Rest­ver­gü­tung aus­zu­fal­len, obwohl die­se — nicht aus­schließ­bar — begrün­det, fäl­lig und durch­setz­bar gewe­sen wäre.
In der Män­gel­fra­ge kann sich die Kam­mer der­zeit kei­ne kla­re Ein­schät­zung (auch nur ten­den­zi­el­ler Art) bil­den, obwohl sie das ver­sucht hat. Her­aus­zu­grei­fen sind hier­zu fol­gen­de Punk­te:
(1.) Betref­fend Lift und Fas­sa­de
stellt es eine eini­ger­ma­ßen kniff­li­ge Rechts­fra­ge dar, ob die­se jeweils Teil der Bau­er­rich­tungs­pflicht aus ASt 1 sind. Dage­gen spricht sich die Argu­men­ta­ti­on in ASt 15 Sei­te 4 aus. Even­tu­ell kommt es aber auf die­se Fra­ge nicht durch­grei­fend an: Der Auf­zug oder die Fas­sa­de sind aus­drück­lich etwas, was der „Kauf­preis“ mit abgilt — statt „Kauf­preis“ kann man auch „Bau­trä­ger­ver­gü­tung“ sagen. Die Bereit­stel­lung des Auf­zu­ges und der Fas­sa­de kann, auch ohne Bau­er­rich­tungs­leis­tung zu sein, eine im Syn­al­lag­ma des Ver­tra­ges ste­hen­de Leis­tung der Antrags­geg­ne­rin an die Antrag­stel­ler sein — unab­hän­gig davon, wie sie recht­lich zu qua­li­fi­zie­ren wäre (der Bau­trä­ger­ver­trag ist ohne­hin ein Schul­bei­spiel für einen typen­ge­misch­ten Ver­trag). Fol­ge einer sol­chen Betrach­tung könn­te sein, dass deren Ein­re­de des nicht­er­füll­ten Ver­tra­ges auch dann pro­spe­rie­ren könn­te, wenn die The­se der Antrags­geg­ne­rin (ASt 15 Sei­te 4) voll zutrifft. Das gan­ze hät­te dann mit der Raten­staf­fel des Ver­tra­ges u.U. nichts zu tun.
(2.) Decke schief
War­um eine Decke über einem seit­li­chen Log­gia­ele­ment nicht im Gefäl­le ver­legt sein soll oder darf, erschließt sich der Kam­mer so (Blatt 10, K 5, K 6) nicht.
(3.) Holz/Kunststoff
Nach Akten­la­ge ist vor­läu­fig nahe­lie­gend, dass eine Abwei­chung von der ver­ein­bar­ten Beschaf­fen­heit vor­lie­gen dürf­te, was einen Man­gel auch dann begrün­det, wenn Kunst­stoff „objek­tiv“ geeig­net ist. Ob die Höhe der Besei­ti­gungs­kos­ten plau­si­bel ist, kann die Kam­mer der­zeit nicht ein­schät­zen. Der [von den Antrag­stel­lern ein­ge­schal­te­te und im Ver­fah­ren zitier­te] Pri­vat­gut­ach­ter (S[...]) ist zwar als kom­pe­tent bekannt, aber [s]ein Kurz­gut­ach­ten (ASt 6) lässt hier nicht viel erken­nen, auch nicht in Ver­bin­dung mit den freund­schaft­li­chen Hin­wei­sen (ASt 4) an den Vater der Antrag­stel­ler.
(4.) Lüftungsebene/Dämmung
Für das Gericht nicht von selbst ver­ständ­lich ist, war­um eine Lüf­tungs­ebe­ne über der Wär­me­däm­mung (immer oder aus bestimm­ten Grün­den spe­zi­ell hier) nötig sein soll (so aber wohl Blatt 11). Zudem sagt das noch nicht ein­mal ASt 4, son­dern stellt nur tro­cken fest, dass die Lüf­tungs­ebe­ne pla­ne­risch nicht vor­ge­se­hen sei — was dar­aus fol­gen soll, sagt ASt 4 nicht. ASt 6 scheint den Punkt nicht mehr auf­zu­grei­fen.
(5.) Woh­nungs­grö­ße
Das Gericht ten­diert zu der Ansicht, dass die hälf­ti­ge Anrech­nung von Bal­ko­nen und Ter­ras­sen noch kei­ne gra­vie­ren­de Abwei­chung von einer Ver­ord­nung ist, wenn die­se die Anrech­nung je nach den Gege­ben­hei­ten mit (maxi­mal) der Hälf­te erlaubt. Für den Kun­den ist die hälf­ti­ge Anrech­nung trans­pa­rent und für sich genom­men nach­voll­zieh­bar — ob er sie akzep­tie­ren mag, ist sei­ne Sache.
(6.) Stell­platz
Die Kam­mer hat bis­her bei Streit um die Gebrauchs­taug­lich­keit von Gara­gen bzw. Stell­plät­zen auf die GaSt­ell­VO abge­stellt (bzw.) ihre Sach­ver­stän­di­gen abstel­len las­sen, soweit nicht ande­res ver­ein­bart war.
Für die Höhe der Sicher­heits­leis­tung waren fol­gen­de Erwä­gun­gen bestim­mend:
Die offe­nen Beträ­ge sum­mie­ren sich auf über 90.000,- €. Es kann nicht hin­rei­chend sicher aus­ge­schlos­sen wer­den (sie­he oben), dass die Antrags­geg­ne­rin das Woh­nungs­ei­gen­tum mitt­ler­wei­le voll­stän­dig fer­tig­ge­stellt hat.
Wäre das der Fall, dann könn­te die Antrags­geg­ne­rin die Besitz­ein­räu­mung nun­mehr in der Tat von der voll­stän­di­gen Ent­rich­tung der Bau­trä­ger­ver­gü­tung abhän­gig machen. Denn das ergä­be sich dann aus § 320 BGB, ohne dass die Antrags­geg­ne­rin die­je­ni­gen Klau­seln noch her­an­zie­hen müss­te, die das Gericht oben als unan­ge­mes­sen bean­stan­det hat. Dar­um ist die Antrags­geg­ne­rin nicht etwa bloß in Höhe der Bezugs­fer­tig­keits-Rate zu besi­chern, son­dern in Höhe aller offe­nen Beträ­ge, erhöht um einen Zuschlag für mög­li­che Kos­ten.
Die Kam­mer kam im Wege der Run­dung auf eine Sicher­heit in Höhe von 100.000,- €.
Die Antrag­stel­ler obsie­gen mit ihrem Antrag, ins­be­son­de­re schloss die­ser die Sicher­heits­leis­tung bereits ein, so dass in der hier ange­ord­ne­ten Sicher­heits­leis­tung kein Teil-Unter­lie­gen der Antrag­stel­ler gese­hen wer­den kann.
Der Streit­wert war nach § 63 Abs. 2 GKG zu taxie­ren. Den Anga­ben des Antrag­stel­lers konn­te gefolgt wer­den (Blatt 21).

References: § 632
 § 307
 § 139
 § 139
 § 3
 § 305
 § 940
 § 940
 § 320
 § 63