Source: https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/heizkosten-pauschale-327402
Timestamp: 2020-07-05 17:21:48+00:00

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Heizkosten-Pauschale | Rechtslupe
Dem steht die Ver­ein­ba­rung der Par­tei­en über eine auch die Heiz­kos­ten erfas­sen­de Pau­scha­le nicht ent­ge­gen. Eine sol­che Heiz­kos­ten­pau­scha­le ist unwirk­sam [1], denn nach § 2 HeizKV gehen die Vor­schrif­ten die­ser Ver­ord­nung rechts­ge­schäft­li­chen Bestim­mun­gen vor. Dafür kann dahin­ste­hen, ob es sich bei jener Bestim­mung um ein nach § 134 BGB zur Nich­tig­keit füh­ren­des Ver­bots­ge­setz han­delt oder um eine Kol­li­si­ons­norm [2]. Denn in bei­den Fäl­len kön­nen jeden­falls die Par­tei­en über die­se Rechts­fol­ge nicht dis­po­nie­ren. Dass die Miet­ver­trags­par­tei­en abwei­chen­de Gestal­tun­gen bei­be­hal­ten kön­nen, solan­ge bei­de Sei­ten ein­ver­stan­den sind [3], trifft nicht zu [4]. Dage­gen spricht bereits der ein­deu­ti­ge Geset­zes­wort­laut. Die auf § 3a EnEG gestütz­te Heiz­kos­ten­ver­ord­nung dient gera­de dem öffent­li­chen Inter­es­se an einer Sen­kung des Ener­gie­ver­brauchs und will des­halb abwei­chen­de pri­vat­au­to­no­me Ver­ein­ba­run­gen nur im zuge­las­se­nen Umfang (§§ 10 ff. HeizKV) ermög­li­chen. Folg­lich hat auch der BGH aus­ge­spro­chen, dass die Gel­tung des § 2 HeizKV nicht davon abhän­gig ist, dass der Gebäu­de­ei­gen­tü­mer oder der Nut­zer eine ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Kos­ten­ver­tei­lung ver­langt [5].
Dann aber spricht nichts dage­gen, § 2 HeizKV auch für Nach­zah­lungs­pflich­ten „rück­wir­kend“ – genau­er: von Anfang an – ab Ver­trags­schluss anzu­wen­den [6]. Der zeit­li­che Anwen­dungs­be­reich der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ist ihr selbst in § 12 Abs. 2 ff. zu ent­neh­men. Dafür, dass sie auf wäh­rend ihrer Gel­tung abge­schlos­se­ne Ver­trä­ge ent­ge­gen § 2 HeizKV für gewis­se Zeit nicht anwend­bar sein soll­te, fehlt jeder Anhalt.
Das sieht das Gericht bereits als 2006 vom Bun­des­ge­richts­hof [5] klar­ge­stellt an [7]. Ins­be­son­de­re über­zeugt die mit­un­ter gezo­ge­ne Par­al­le­le zu § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizKV und § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB [8] nicht, wonach Ände­run­gen bzw. deren Erklä­rung nur zu Beginn eines Abrech­nungs­zeit­raums zuläs­sig sind. In all die­sen Fäl­len geht es um die Ver­än­de­rung einer zunächst zuläs­si­gen und wirk­sa­men Abrech­nungs­mo­da­li­tät, nicht wie hier um die Miss­ach­tung des vor­ran­gi­gen Ver­ord­nungs­rechts von Beginn des Ver­trags­ver­hält­nis­ses an. Dass eine rück­wir­ken­de Aus­stat­tung mit Erfas­sungs­ge­rä­ten natur­ge­setz­lich nicht mög­lich ist [9], ist zutref­fend, aber unschäd­lich. Eben die­sen Fall erfasst § 12 Abs. 1 HeizKV, indem er dem Mie­ter ein Kür­zungs­recht ein­räumt, wenn "ent­ge­gen den Vor­schrif­ten die­ser Ver­ord­nung die Aus­stat­tung nicht ange­bracht und dem­entspre­chend auch nicht ver­brauchs­ab­hän­gig abge­rech­net" [10] wird.
Die Beru­fung auf den bereits anfäng­li­chen Vor­rang des Ver­ord­nungs­recht kann auch nicht als treu­wid­rig ange­se­hen wer­den [11]. Zwar zieht der­je­ni­ge, der Ansprü­che aus der Heiz­kos­ten­ab­rech­nung gel­tend macht, einen Vor­teil aus der Unwirk­sam­keit der von bei­den Ver­trags­par­tei­en ver­ein­bar­ten Pau­scha­le. Gleich­wohl ver­stößt das nicht gegen § 242 BGB. Mit der Ver­ein­ba­rung haben bei­de Miet­par­tei­en die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung unbe­rück­sich­tigt gelas­sen, was in die Ver­ant­wor­tung bei­der fällt und sich durch Nach­zah­lungs- oder Rück­zah­lungs­an­sprü­che für und gegen bei­de aus­wir­ken kann. § 2 HeizKV lie­fe andern­falls regel­mä­ßig leer und begrün­de­te nur noch ein Wahl­recht zur ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Abrech­nung ähn­lich § 556a Abs. 2 BGB, was Wort­laut und Wil­le des Ver­ord­nungs­ge­bers wider­spricht. Der Mie­ter ist im Übri­gen durch die Aus­schluss­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB vor über­mä­ßi­ger Inan­spruch­nah­me hin­rei­chend geschützt; über­dies kommt ihm § 12 Abs. 1 HeizKV zugu­te, weil er sein Heiz­ver­hal­ten rück­wir­kend nicht mehr beein­flus­sen kann [12].
Unrich­tig ist auch, dass bei anfäng­li­chem Vor­rang der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung eine Lücke ent­stün­de, weil dann wegen der Ver­ein­ba­rung einer Pau­scha­le weder ver­trag­li­che noch gesetz­li­che Anspruchs­grund­la­gen für eine Zah­lungs­pflicht der Mie­ter vor­han­den wären. Hier­für bedarf es nicht ein­mal einer ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung, weil § 6 Abs. 1 HeizKV selbst eine sol­che Anspruchs­grund­la­ge ist [7]. Wenn der Gebäu­de­ei­gen­tü­mer nach jener Vor­schrift „die Kos­ten der Ver­sor­gung mit Wär­me und Warm­was­ser auf die ein­zel­nen Nut­zer zu ver­tei­len“ hat, weil die Betriebs­kos­ten die­ser Anla­gen oder Ein­rich­tun­gen nach § 3a Nr. 2 EnEG auf die Benut­zer „zu ver­tei­len sind“, kann das nicht anders ver­stan­den wer­den als so, dass der Pflicht des Gebäu­de­ei­gen­tü­mers zur Ver­tei­lung auch die Pflicht des Nut­zers zur Tra­gung die­ser Kos­ten gegen­über­steht, mit­hin ein gesetz­li­ches Schuld­ver­hält­nis ent­steht, kraft des­sen der Ver­mie­ter die ent­spre­chen­de Leis­tung des Mie­ters for­dern kann (§ 241 Abs. 1 BGB).
Eine Ver­ein­ba­rung über Heiz­kos­ten­vor­aus­zah­lung haben die Par­tei­en zwar nicht abschlie­ßen wol­len, weil sie nicht von einer Abrech­nung der Heiz­kos­ten aus­ge­gan­gen sind. Der Ver­trag ist inso­weit lücken­haft [13]. Im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung ist des­halb der nach § 2 HeizKV unbe­acht­li­che Teil der ver­ein­bar­ten Pau­scha­le von 130 € Pau­scha­le als Vor­aus­zah­lung zu behan­deln [14]. Ange­sichts der anfäng­li­chen Unwirk­sam­keit der ver­ein­bar­ten Heiz­kos­ten­pau­scha­le kann für ihren Anteil an der Gesamt­pau­scha­le nur maß­geb­lich sein, was die Par­tei­en ver­ein­bart hät­ten, wenn sie bei Ver­trags­schluss die Unwirk­sam­keit ihrer Ver­ein­ba­rung bedacht hät­ten. Dann aber hät­ten sie für Heiz­kos­ten­vor­aus­zah­lung einer­seits und Pau­scha­le für die übri­gen Betriebs­kos­ten ande­rer­seits geson­der­te Beträ­ge ver­ein­bart, deren Sum­me 130 Euro (der bis­her ver­ein­bar­ten Pau­scha­le) beträgt und deren Ver­hält­nis zuein­an­der dem Ver­hält­nis zwi­schen Heiz­kos­ten und übri­gen Betriebs­kos­ten ent­spricht, wie sie bei Ver­trags­schluss zu erwar­ten waren.
Maß­geb­lich sind also nicht das in der letz­ten Abrech­nungs­pe­ri­ode [15] oder gar zukünf­tig zu erwar­ten­de Ver­hält­nis der bei­den Kos­ten­ar­ten zuein­an­der, son­dern das­je­ni­ge bei Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses [16], zumal auch die von den Par­tei­en ange­nom­me­ne Gesamt­hö­he der Betriebs­kos­ten – hier 130 € – auf jenen Zeit­punkt berech­net ist. Bei die­ser ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung kann es indes nicht um eine cent­ge­naue Berech­nung gehen, schon weil bei Ver­trags­schluss häu­fig nicht über das Vor­jahr und jeden­falls noch nicht über das lau­fen­de Jahr abge­rech­net ist. Maß­geb­lich ist eine abs­trak­te, wirt­schaft­li­che Betrach­tungs­wei­se [17]. Vor­lie­gend erscheint es daher sach­ge­recht, das über die Jah­re 2004, 2005 und 2007 rela­tiv sta­bi­le Ver­hält­nis zwi­schen Heiz­kos­ten und sons­ti­gen Betriebs­kos­ten zu Grun­de zu legen. Ent­ge­gen der Ansicht der Klä­ge­rin darf bei die­sem Rechen­vor­gang aber auf Sei­te der Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten nicht bereits ein Abzug von 15% nach § 12 Abs. 1 HeizKV ein­kal­ku­liert wer­den. Andern­falls käme dem Ver­mie­ter durch eine schon um die­se 15% gerin­ge­re Vor­aus­zah­lung ein höhe­rer Nach­zah­lungs­be­trag zugu­te, wodurch der in § 12 Abs. 1 HeizKV ange­ord­ne­te Abzug zumin­dest teil­wei­se eli­mi­niert wür­de.
Die Gel­tend­ma­chung der Nach­for­de­rung ist auch nicht nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB aus­ge­schlos­sen. Zwar ist dem Mie­ter die Abrech­nung spä­tes­tens bis zum Ablauf des zwölf­ten Monats nach Ende des Abrech­nungs­zeit­raums mit­zu­tei­len (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB), wozu ent­spre­chend § 259 Abs. 1 BGB als geord­ne­te Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben auch die Anga­be der Vor­aus­zah­lun­gen gehört [18].
Höchst­rich­ter­lich ist bis­lang nur für Betriebs­kos­ten im All­ge­mei­nen ent­schie­den, dass eine Abrech­nung auch dann dem Maß­stab der Abrech­nung nach Ver­brauch gerecht wird [19], wenn der Ver­mie­ter alle Kos­ten, mit denen er selbst im Abrech­nungs­zeit­raum belas­tet wird, in die Abrech­nung ein­stellt (sog. Abfluss­prin­zip). Ob in beson­ders gela­ger­ten Fäl­len nach Treu und Glau­ben ande­res gel­ten müs­se, hat der BGH offen gelas­sen [20].
Nach herr­schen­der Mei­nung soll die­se Recht­spre­chung aber ledig­lich für die dort behan­del­ten „kal­ten“ Betriebs­kos­ten gel­ten, nicht für die Abrech­nung von Heiz­kos­ten [21]. Über sie sei aus­schließ­lich nach dem Leis­tungs­prin­zip (Ver­brauchs­prin­zip, Zeit­ab­gren­zungs­prin­zip) abzu­rech­nen, weil nach § 7 Abs. 2 Satz 1 HeizKV die Kos­ten der "ver­brauch­ten" Brenn­stof­fe zu ver­tei­len sind. Danach hät­te die Klä­ge­rin hier den Ölstand zu Beginn und Ende des Abrech­nungs­zeit­raums fest­stel­len und die Dif­fe­renz unter Berück­sich­ti­gung der ver­schie­de­nen Lie­fer­prei­se auf die Mie­ter umle­gen müs­sen.
Das Land­ge­richt Hei­del­berg schließt sich die­ser Auf­fas­sung jeden­falls im Fall der nicht ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Abrech­nung nach § 12 Abs. 1 HeizKV nicht an [22]. Die Zulas­sung der Abrech­nung nach dem Abfluss­prin­zip in die­sen Fäl­len ist mit dem Wort­laut des § 7 Abs. 2 HeizKV ver­ein­bar, weil die­ser durch § 12 Abs. 1 HeizKV ergänzt wird, der für den Fall der nicht ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Abrech­nung gera­de vor­aus­setzt, dass auch dann Kos­ten­an­tei­le auf Nut­zer ent­fal­len und ledig­lich gekürzt wer­den dür­fen.
Inten­ti­on der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ist es, im öffent­li­chen Inter­es­se einen sorg­lo­sen Umgang mit Heiz­ener­gie zu ver­hin­dern, nicht im Mie­ter­in­ter­es­se eine gegen­über ande­ren in § 2 BetrKV auf­ge­führ­ten Betriebs­kos­ten gerech­te­re Abrech­nung der Ver­bräu­che zu errei­chen. Zwar besteht bei der Abrech­nung nach dem Abfluss­prin­zip – aller­dings nur am Ende des Miet­ver­hält­nis­ses – die Gefahr, dass die ohne­hin bereits ein­ge­kauf­te Heiz­ener­gie dann auch groß­zü­gig genutzt wird. Die­se für die All­ge­mein­heit schäd­li­che Fol­ge der ver­ord­nungs­wid­ri­gen Abrech­nungs­wei­se des Gebäu­de­ei­gen­tü­mers wird aber schon durch § 12 Abs. 1 HeizKV aus­rei­chend sank­tio­niert. Der Kür­zungs­be­trag von 15% ent­spricht bereits dem­je­ni­gen, was der Ver­ord­nungs­ge­ber an Ener­gie­ein­spa­rung durch ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Abrech­nung erwar­tet hat [10]. Für eine zusätz­li­che Kür­zung bei Abrech­nung nach dem Abfluss­prin­zip auf null fehlt jeder sach­li­che Grund [23]. Dass sie zu einer Ener­gie­ver­schwen­dung von wei­te­ren 85 % füh­ren könn­te, ist im Gegen­teil fern­lie­gend und eine sol­che Rechts­fol­ge des­halb unver­hält­nis­mä­ßig.
Wie der vor­lie­gen­de Fall zeigt, sind die Kon­se­quen­zen der herr­schen­den Mei­nung auch aus­ge­spro­chen unbil­lig. Hat es der Gebäu­de­ei­gen­tü­mer ver­säumt, den Heiz­öl­stand zu Beginn oder Ende des Abrech­nungs­zeit­raums zu mes­sen, könn­te er nicht nur kei­ne Nach­for­de­run­gen gel­tend machen, son­dern könn­te oben­drein noch auf Rück­zah­lung der Vor­aus­zah­lun­gen in Anspruch genom­men wer­den [24], weil er dem­nach eine inhalt­lich rich­ti­ge Abrech­nung über­haupt nicht mehr erstel­len kann. Es dürf­te im Übri­gen kaum dem Zweck der Ver­ord­nung, Ener­gie ein­zu­spa­ren, ent­spre­chen, wenn in sol­chen Fäl­len der Nut­zer gänz­lich kos­ten­los Wär­me ver­brau­chen darf.
für letz­te­res etwa Bay­O­bLG NZM 2005, 106; offen gelas­sen von BGH NJW-RR 2006, 1305, 1306[↩]
Die Ein­kom­men­steu­er­schuld als Nach­lass­ver­bind­lich­keit Die vom Erb­las­ser her­rüh­ren­den Steu­er­schul­den, die zum Zeit­punkt des Erb­falls bereits recht­lich ent­stan­den waren oder die der Erb­las­ser als Steu­er­pflich­ti­ger durch die Ver­wirk­li­chung von Steu­er­tat­be­stän­den…

References: § 2
 § 134
 § 3
 BGH 
 § 2
 § 2
 § 12
 § 2
 § 6
 § 556
 § 12
 § 242
 § 2
 § 556
 § 556
 § 12
 § 6
 § 3
 § 2
 § 12
 § 12
 § 556
 § 259
 BGH 
 § 7
 § 12
 § 7
 § 12
 § 2
 § 12
 BGH