Source: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/7F70EB415A165416C125840D001817CB?openDocument
Timestamp: 2020-02-24 02:14:43+00:00

Document:
26 Cdo 3301/2018
Spisová značka: 26 Cdo 3301/2018
ECLI: ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.3301.2018.1
Dotčené předpisy: § 2235 o. z.
§ 2291 odst. 1 o. z.
§ 2291 odst. 2 o. z.
26 Cdo 3301/2018-599
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobkyně L. P. (dříve Š.), bytem XY, zastoupené JUDr. Tomášem Sokolem, advokátem se sídlem Praha 2, Sokolská 1788/60, proti žalované B. D., bytem XY, zastoupené Mgr. et Mgr. Ladislavem Hrubým, advokátem se sídlem Cheb, Májová 608/23, o určení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy, vedené u Okresního soudu v Chebu pod sp. zn. 15 C 446/2014, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 19. dubna 2018, č. j. 13 Co 28/2018-540, t a k t o :
Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 19. dubna 2018, č. j. 13 Co 28/2018-540, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Okresní soud v Chebu (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 20. ledna 2016, č. j. 15 C 446/2014-257, ve spojení s usnesením ze dne 25. února 2016, č. j. 15 C 446/2014-260, výrokem I. zamítl žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi žalované ze dne 8. září 2014 z nájmu „domu číslo evidenční XY ve XY“ (dále též jen „předmětný dům“, resp. „dům“) a současně i žalobu na určení neplatnosti výpovědi žalované ze dne 8. září 2014 z nájmu „pozemků ve XY s čísly pozemkových parcel XY (správně zřejmě XY), XY“ (dále též jen „pozemky“); současně rozhodl o nákladech řízení účastnic (výrok II. ve spojení s výrokovou částí citovaného usnesení).
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Plzni jako soud odvolací rozsudkem ze dne 29. listopadu 2016, č. j. 13 Co 176 a 177/2016-327, citovaný rozsudek potvrdil ve výroku I., pokud jím soud prvního stupně zamítl žalobu na určení neplatnosti výpovědi žalované ze dne 8. září 2014 z nájmu pozemků, a zrušil ve zbývající části výroku I., pokud jím zamítl rovněž žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi žalované ze dne 8. září 2014 z nájmu předmětného domu, a dále ve výroku II. (ve spojení s citovaným usnesením) a v tomto rozsahu vrátil věc soudu prvního stupně – se závazným právním názorem vztahujícím se k otázce vzniku práva nájmu bytu (a potažmo k otázce výpovědi z nájmu domu) – k dalšímu řízení.
V dalším řízení soud prvního stupně rozsudkem ze dne 4. října 2017, č. j. 15 C 446/2014-413, ve spojení s usnesením ze dne 23. října 2017, č. j. 15 C 446/2014-440, výrokem I. určil, že je neoprávněná výpověď žalované ze dne 8. září 2014 z nájmu předmětného domu, a rozhodl o nákladech řízení účastnic (výrok II. ve spojení s výrokovou částí citovaného usnesení).
K odvolání žalované odvolací soud rozsudkem ze dne 19. dubna 2018, č. j. 13 Co 28/2018-540, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve výroku I. (výrok I.) a změnil v nákladovém výroku II. (výrok II.); zároveň rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic (výrok III.).
Z provedených důkazů zjistil shodně se soudem prvního stupně následující skutečnosti. Právní předchůdce žalované jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemkyně uzavřeli dne 30. dubna 2010 nájemní smlouvu (dále jen „Nájemní smlouva“), jejímž předmětem učinili pozemky parcelní číslo XY v obci a katastrálním území XY a dále „budovu č. e. XY, rod. rekr. na st. p. č. XY“ v obci a katastrálním území XY, a to za účelem „provozování zemědělské nebo obdobné činnosti ve smyslu oprávnění nájemce“. Šlo o nájem na dobu určitou do 31. prosince 2015 s ujednáním, že neoznámí-li pronajímatel nebo nájemce druhé smluvní straně, že nemá na dalším trvání nájmu zájem, nájem se automaticky prodlužuje o další kalendářní rok (vždy do 31. prosince). Dopisem ze dne 9. července 2014 žalovaná upozornila žalobkyni na tam specifikované závadné chování ve vztahu k předmětnému domu (dále jen „Výzva“) a ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z. (zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále opět jen „o. z.“) ji vyzvala, aby ve lhůtě čtrnácti dnů své závadné chování specifikované v bodech 1) až 4) Výzvy odstranila. Dne 8. září 2014 jí pak dala výpověď z nájmu (dále jen „Výpověď“) z důvodu porušení povinností zvlášť závažným způsobem podle § 2291 odst. 1 a 2 o. z. s dovětkem, že navzdory Výzvě své závadné chování v přiměřené době neodstranila. Výzva i Výpověď byly žalobkyni doručeny a v zákonem stanovené dvouměsíční lhůtě (§ 2290 o. z.), konkrétně 25. listopadu 2014, podala u soudu žalobu na přezkoumání oprávněnosti Výpovědi. V době rozhodování soudů obou stupňů bylo předmětem řízení již jen určení neoprávněnosti Výpovědi ve vztahu k předmětnému domu. Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně dospěl – z tam podrobně rozvedených důvodů – k závěru, že ve vztahu k domu vzniklo žalobkyni právo nájmu bytu podle § 2238 o. z., avšak nebyly-li naplněny ve Výpovědi uplatněné výpovědní důvody, a to ani výpovědní důvod podle § 2291 odst. 1 a 2 o. z. v podobě odpojení přívodu elektřiny do domu a v podobě možných opakovaných vstupů exekutora do předmětného domu, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve vyhovujícím výroku I.
Proti výroku I. rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o.s.ř.“). Nezpochybnila sice správnost právního názoru, že ve vztahu k předmětnému domu vzniklo žalobkyni právo nájmu bytu podle § 2238 o. z., avšak měla za to, že – z tam uvedených příčin – je v rozporu s rozhodovací praxí dovolacího soudu (konkrétně se závěry přijatými v rozsudku ze dne 18. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016 /uveřejněném pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek/) právní názor, že výpovědním důvodem podle § 2291 odst. 1 a 2 o. z. není odpojení přívodu elektřiny do domu a ani možné opakované vstupy exekutora do předmětného domu. Z obsahu dovolání vyplývá dovolací návrh, aby dovolací soud zrušil rozsudky soudů obou stupňů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Žalobkyně se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s právním posouzením věci odvolacím soudem a vyvracela správnost použitých dovolacích námitek.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalované (dovolatelky) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. – dále opět jen „o.s.ř.“ Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle § 237 o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázek hmotného práva, při jejichž řešení se odvolací soud v konečném důsledku odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Aby se však dovolací soud mohl vskutku zodpovědně vyjádřit k otázce správnosti právního posouzení věci, bude zapotřebí především vyřešit otázku hmotněprávní úpravy, podle níž lze uplatněný nárok posuzovat, tj. zda jej lze posoudit podle zákona č. 89/2012 Sb. (konkrétně podle § 2238 a § 2291 odst. 1 a 2 ve spojení s § 2290 o. z.), jak to učinil odvolací soud (a rovněž soud prvního stupně).
Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existenci uvedených vad dovolatelka nenamítala a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Na tomto místě je zapotřebí připomenout, že nesprávná skutková zjištění (jež dovolatelka rovněž namítala) nejsou podle současné právní úpravy způsobilým dovolacím důvodem (viz § 241a odst. 1 o.s.ř. a contrario).
V projednávané věci především nelze ztratit ze zřetele, že pozemky i předmětný dům byly žalobkyni pronajaty za účelem „provozování zemědělské nebo jiné obdobné činnosti ve smyslu oprávnění nájemce“. Byla-li by v dané věci Nájemní smlouva uzavřena v době od 1. ledna 2014, bylo by na místě ji – vzhledem k jejímu obsahu – posoudit jako smlouvu pachtovní. V rozsudku ze dne 21. listopadu 2018, sp. zn. 26 Cdo 1379/2018, pak Nejvyšší soud dovodil, že neplatí-li pro smlouvy tohoto charakteru (v ustanovení § 3074 odst. 1 větě druhé o. z. označené poněkud zavádějícím způsobem nově přijatou terminologií jako pacht) ustanovení § 3074 odst. 1 věty první o. z., pak se nepochybně takovýto nájem, vzniklý v době do 31. prosince 2013, musí i od 1. ledna 2014 řídit dosavadní právní úpravou, obsaženou především v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen „obč. zák.“). Z toho bez dalšího vyplývá, že žalobkyně nemůže být nájemkyní bytu ve smyslu § 2235 a násl. o. z., svědčí-li jí ve vztahu k předmětným nemovitostem od počátku, a to i k 1. lednu 2014, právo nájmu ve smyslu § 663 a násl. obč. zák., obdobné dnešnímu pachtu.
Navíc byly-li všechny nemovitosti, které se staly předmětem nájmu podle Nájemní smlouvy, pronajaty za účelem vymezeným v předchozím odstavci, tj. k jinému účelu než k bydlení, nelze použít zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu (§ 2235 a násl. o. z.), a to ani ustanovení § 2238 o. z. I kdyby tomu tak nebylo, žalobkyni by nemohlo svědčit právo nájmu bytu ani ve smyslu ustanovení § 2238 o. z., jak nesprávně uzavřely soudy obou stupňů. Uživatel bytu může být totiž považován za řádného nájemce ve smyslu § 2238 o. z. jen tehdy, jestliže byt užíval alespoň tři roky v dobré víře, že je jeho nájemcem, a zároveň jeho dobrá víra trvala k 1. 1ednu 2014 (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. září 2016, sp. zn. 26 Cdo 1236/2015). S ohledem na okolnosti, za nichž začala dům užívat a posléze v užívání pokračovala, nemohla být žalobkyně v dobré víře (k otázce dobré víry srov. např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. července 2002, sp. zn. 22 Cdo 2190/2000), že ho užívá jako nájemkyně, v dřívější době ve smyslu ustanovení § 685 a násl. obč. zák. a nyní ve smyslu § 2235 a násl. o. z., vzniklo-li jí k němu, jakož i k dalším pronajatým nemovitostem na základě Nájemní smlouvy právo nájmu podle § 663 a násl. obč. zák., které jí svědčilo i k 1. lednu 2014 (viz předešlý výklad); k témuž předmětu nájmu jí navíc nemohlo vzniknout jiné právo, v tomto případě právo nájmu bytu, a to ani podle § 2238 o. z. Kromě toho jen užívání domu k bydlení (v daném věci na základě případné dohody s právním předchůdcem žalované), popřípadě placení úhrad za jeho užívání, nepostačuje k tomu, aby mohla být považována za řádnou nájemkyni bytu ve smyslu § 2238 o. z. Účastnice ani netvrdily (natož prokázaly), že by ohledně domu byla uzavřena smlouva o nájmu bytu podle § 2235 a násl. o. z. po 1. 1ednu 2014. Lze proto uzavřít, že v době doručení Výpovědi nesvědčilo žalobkyni ve vztahu k domu právo nájmu bytu ve smyslu § 2235 a násl. o. z.
Judikatura Nejvyššího soudu byla za předchozí právní úpravy ustálena v závěru, že v řízení o žalobě o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu (§ 711 odst. 4 obč. zák.) je aktivně věcně legitimován vypovídaný nájemce bytu a pasivně věcně legitimován je pronajímatel. K podání této žaloby není aktivně věcně legitimována osoba, které sice byla doručena výpověď z nájmu bytu, avšak která v době jejího doručení není nájemcem bytu (např. proto, že jí nájem již dříve zanikl nebo že nájemcem bytu nikdy nebyla). Výpověď z nájmu bytu doručená takové osobě není způsobilá vůči ní vyvolat žádné právní účinky a tudíž ani nijak nepříznivě zasáhnout do jejího právního postavení. Žaloba na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podaná takovou osobou musí být tedy zamítnuta pro nedostatek aktivní věcné legitimace (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze 17. června 2008, sp. zn. 26 Cdo 3842/2007, uveřejněný pod č. 33/2009 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo z 18. prosince 2017, sp. zn. 26 Cdo 5029/2016).
Od těchto závěrů není důvod se odchýlit ani za současné právní úpravy. I k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o. z. může být aktivně legitimován jen nájemce bytu. Byla-li výpověď doručena osobě, která nájemcem bytu není, nemohla nijak zasáhnout do jejích práv (výpověď není způsobilá ukončit „neexistující vztah“), a již proto musí být zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace; není přitom významné, co pronajímatele vedlo k podání takové výpovědi. Jestliže žalobkyně nebyla nájemkyní bytu, nemůže být ani aktivně věcně legitimována k podání žaloby podle § 2290 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. dubna 2018, sp. zn. 26 Cdo 4342/2017).
Pro úplnost dovolací soud dodává, že na tom nic nemění ani to, že nepřipouštěla-li dřívější právní úprava jednostranné ukončení nájmu sjednaného mezi účastnicemi na dobu určitou výpovědí pronajímatele či nájemce v situaci, kdy si takovou možnost ukončení nájmu výslovně ve smyslu § 676 odst. 1 obč. zák. nesjednali (jako v tomto případě), pak na existující právo nájmu podle § 663 a násl. obč. zák. nemohla mít Výpověď dovolatelky žádný dopad.
Se zřetelem k řečenému lze konstatovat, že výrok I. rozsudku odvolacího soudu není správný, neboť spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o.s.ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, napadený rozsudek včetně závislých nákladových výroků bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o.s.ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením § 243f odst. 4 o.s.ř.), aniž se – pro bezpředmětnost – zabýval otázkou naplněnosti výpovědního důvodu podle § 2291 odst. 1 a 2 o. z. Podle § 243e odst. 2 věty první o.s.ř. pak věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o.s.ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne odvolací soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o.s.ř.).

References: § 2235

§ 2291

§ 2291
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 2291
 § 2291
 soud 
 § 2238
 § 2291
 § 237
 zákona č. 99
 § 2238
 § 2291
 soud 
 soud 
 soud 
 zákona č. 99
 § 237
 soud 
 soud 
 zákona č. 89
 § 2238
 § 2291
 § 2290
 soud 
 soud 
 § 242
 soud 
 soud 
 § 229
 § 229
 § 229
 § 241
 soud 
 § 3074
 § 3074
 § 2235
 § 663
 § 2238
 § 2238
 § 2238
 § 685
 § 2235
 § 663
 § 2238
 § 2238
 § 2235
 § 2235
 § 2290
 § 2290
 soud 
 § 676
 § 663
 soud 
 § 243
 § 2291
 § 243
 soud 
 soud