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Timestamp: 2016-10-27 15:01:18+00:00

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136 III 749. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. SA contre �poux Y. (recours en mati�re civile)
4A_412/2009 du 15 d�cembre 2009
Bail � loyer; loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO et art. 11 al. 1 OBLF). D�finition du quartier au sens de l'art. 269a let. a CO. La d�limitation de la portion de territoire � prendre en compte � titre de quartier d�pend essentiellement de la situation de fait et de l'histoire des lieux. Il appartient � l'autorit� cantonale de cerner le quartier dans un cas particulier, ind�pendamment des crit�res de comparaison fix�s � l'art. 11 al. 1 OBLF. Le Tribunal f�d�ral n'intervient qu'avec retenue (consid. 2). Logements comparables � la chose lou�e au sens de l'art. 11 al. 1 OBLF. Une diff�rence de plus de vingt ans ne permet pas de ranger deux immeubles dans la m�me p�riode de construction. Le crit�re du nombre de pi�ces n'est pas n�cessairement d�terminant lorsque la comparaison porte sur des appartements de grande dimension. Exigence d'une comparaison concr�te, fond�e sur l'indication exacte des crit�res utilis�s (consid. 3). Faits � partir de page 75
A. En 1974, X. SA a donn� en location aux �poux Y. un appartement de six pi�ces d'une surface de 174 m2 situ� au deuxi�me �tage de l'immeuble sis � la rue Charles-Sturm xxx, � Gen�ve. Depuis le 1er juillet 1994, le loyer, sans les charges, s'�l�ve � 15'948 fr. par an, soit 1'329 fr. par mois, avec un taux hypoth�caire de r�f�rence de 5,5 %.
L'immeuble abritant l'appartement a �t� construit en 1893 et r�nov� en 1979; selon les locataires, la r�novation n'a concern� que la fa�ade. Il est �quip� du t�l�r�seau collectif, d'un interphone, du chauffage central et d'un ascenseur. Le b�timent, dont l'�tat g�n�ral est bon, est situ� en bordure du boulevard des Tranch�es, art�re enregistrant un trafic automobile intense. Il se trouve � proximit� de commerces, de restaurants, des transports publics, d'�coles et de jardins publics. L'appartement comprend un hall d'entr�e, des fen�tres � double vitrage, des installations �lectriques anciennes et des d�pendances; la cuisine n'est ni agenc�e, ni �quip�e; le logement ne b�n�ficie pas d'un parking.
Par avis officiel du 2 mars 2007, X. SA a r�sili� le bail pour le 30 juin 2007. Le cong� a �t� signifi� pour des motifs �conomiques, afin de relouer l'appartement � un tiers pour un loyer sup�rieur.
B. Les �poux Y. ont saisi la Commission de conciliation d'une requ�te en annulation de cong�.
Non concili�e, l'affaire a �t� port�e devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Par jugement du 17 septembre 2008 rendu apr�s instruction �crite, sans audition des parties et sans les enqu�tes sollicit�es par la bailleresse, le tribunal a annul� le cong�. En substance, il a retenu qu'aucun des trente objets comparatifs pr�sent�s par la bailleresse n'�tait comparable � l'appartement dont le bail avait �t� r�sili� et, partant, que X. SA n'avait pas d�montr� qu'elle pourrait relouer l'appartement � un tiers pour un loyer non abusif sup�rieur au loyer pay� par les locataires actuels.
Saisie par la bailleresse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a confirm� ce jugement par arr�t du 19 juin 2009. Sur les trente appartements pr�sent�s � titre d'objets comparatifs, la cour cantonale n'en a examin� que neuf, situ�s � BGE 136 III 74 S. 76proximit� imm�diate de rues comportant un trafic automobile important et dans un p�rim�tre d�limit� par le boulevard des Tranch�es, la rue de l'Ath�n�e, la rue de Contamines et la rue Michel-Chauvet. Elle a d'embl�e �cart� les �l�ments de comparaison sis en dehors de ce p�rim�tre au motif qu'ils se trouvaient dans un tissu urbain diff�rent, comprenant des constructions plus r�centes et offrant un caract�re plus r�sidentiel. Pour le surplus, la Chambre d'appel est arriv�e � la conclusion, pour des motifs divers, qu'aucun des neuf objets sis dans le p�rim�tre d�fini n'�tait comparable avec l'appartement occup� par les �poux Y.
C. X. SA a interjet� un recours en mati�re civile. Elle concluait principalement � ce qu'il f�t constat� que le bail avait �t� valablement r�sili� avec effet au 30 juin 2007 et � ce qu'aucune prolongation de bail ne f�t accord�e aux locataires; � titre subsidiaire, elle demandait le renvoi de la cause � la cour cantonale.
Les �poux Y. ont propos� principalement le rejet du recours; � titre subsidiaire, ils demandaient le renvoi de la cause pour instruction compl�mentaire et, plus subsidiairement, une prolongation de bail de quatre ans.
La cour de c�ans a d�lib�r� sur le recours en s�ance publique. Elle a admis partiellement le recours, annul� l'arr�t attaqu� et renvoy� l'affaire � la Chambre d'appel pour nouvelle d�cision.
2. En premier lieu, la recourante invoque une violation de l'art. 269a let. a CO. Cette disposition pr�cise qu'un loyer n'est en principe pas abusif s'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier.
2.1 Un cong� motiv�, comme en l'esp�ce, exclusivement par la volont� du bailleur d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev� que le loyer pay� par le locataire dont le bail est r�sili� ne contrevient en principe pas aux r�gles de la bonne foi (cf. art. 271 al. 1 CO). Pour �tre valable, une r�siliation dict�e par des consid�rations d'ordre �conomique ne doit toutefois pas servir de pr�texte � la poursuite d'un but illicite. Il faut donc que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer sup�rieur au loyer pay� jusque-l� par le preneur cong�di�. En d'autres termes, le cong� est annulable si l'application de la m�thode de calcul absolue permet d'exclure BGE 136 III 74 S. 77l'hypoth�se que le bailleur puisse majorer l�galement le loyer, notamment parce que celui-ci est d�j� conforme aux loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO) (cf. ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110; plus r�cemment, arr�t 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1 et 2.2). En l'occurrence, il s'agit de d�terminer si une augmentation du loyer est possible en application de la m�thode absolue. Ce point n'est pas contest�.
2.2 Le grief de la recourante se rapporte � la d�termination des loyers usuels dans le quartier. La bailleresse reproche � la Chambre d'appel d'avoir d�fini de mani�re trop restrictive la notion de "quartier" figurant � l'art. 269a let. a CO et reprise � l'art. 11 al. 1 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11), en retenant un p�rim�tre extr�mement r�duit d'environ six hectares, qui correspond � 0,35 % de la surface de la ville de Gen�ve, et en ne tenant aucun compte du d�coupage administratif de la ville en seize quartiers.
2.2.1 Il convient de d�terminer ce que la loi entend par quartier, notion qui rel�ve du droit.
La r�f�rence au quartier mentionn� � l'art. 269a let. a CO a �t� reprise de l'art. 15 al. 1 let. a AMSL (RO 1972 II 1531). Le terme de quartier figure �galement dans la version allemande de l'art. 269a let. a CO ("quartier�blichen Mietzinse"). Aucune d�finition ne ressort des textes l�gaux ni des travaux l�gislatifs. Le Tribunal f�d�ral n'a gu�re eu � se pencher sur cette notion. Il a pr�cis� toutefois que des immeubles pouvaient faire partie du m�me quartier bien qu'ils soient situ�s dans des secteurs de la ville ayant des codes postaux diff�rents (ATF 123 III 317 consid. 4b/ee p. 322).
Le terme quartier, d�signant la quatri�me partie d'un tout, a �t� transpos�e sur les villes romaines planifi�es, qui �taient partag�es en quatre parties par deux routes perpendiculaires se croisant en leur milieu( Viertel en allemand). Dans son acception actuelle, le quartier d�signe la division administrative d'une ville ou la partie d'une ville, qui a sa physionomie propre et une certaine unit� (cf. Le Grand Robert de la langue fran�aise). S'il forme un ensemble sur les plans historique, g�ographique, sociologique ou administratif, un quartier suppose �galement une certaine �tendue et ne peut gu�re se limiter � quelques immeubles ou p�t�s de maisons.
Aucun motif ne justifie de retenir � l'art. 269a let. a CO une notion plus restreinte du quartier. En particulier, celui-ci ne se r�duit pas � BGE 136 III 74 S. 78un complexe architectural homog�ne. A cet �gard, l'art. 11 al. 1 OBLF, qui pr�cise comment calculer les loyers usuels du quartier, prescrit de prendre en compte notamment l'emplacement et l'ann�e de construction des objets pr�sent�s � la comparaison; cela atteste que, pour faire partie d'un m�me quartier au sens du droit du bail, les immeubles n'ont pas n�cessairement � b�n�ficier d'une situation semblable, ni � dater de la m�me p�riode de construction. L'id�e est bien plut�t que le quartier couvre une certaine surface et qu'il peut �tre h�t�rog�ne (dans ce sens: PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1998, n� 34 ad art. 269a CO). Il est � relever par ailleurs que l'art. 269a let. a CO met sur le m�me plan "localit�" et "quartier". Or, par localit�, on entend un village ou une petite ville, soit pr�cis�ment une entit� pouvant avoir une certaine �tendue et comporter diff�rents types de b�timents.
Le d�coupage administratif de la ville ou la division en quartiers historiques sera souvent d�terminant. Mais des exceptions � cette r�gle sont envisageables, par exemple lorsque l'objet dont le loyer doit �tre examin� est situ� � la limite de deux quartiers (cf. RAYMOND BISANG ET AL., Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3e �d. 2008, n� 11 ad art. 269a CO, p. 554; HIGI, op. cit., nos 33 et 35 ad art. 269a CO). Il n'est ainsi gu�re possible de poser une r�gle g�n�rale � ce sujet; par rapport � un objet donn�, la d�limitation de la portion de territoire � prendre en compte � titre de quartier d�pendra essentiellement de la situation de fait et de l'histoire des lieux.
Pour ces motifs, l'autorit� cantonale est, de par sa connaissance des circonstances locales, la mieux � m�me de cerner le quartier dans un cas particulier. Le Tribunal f�d�ral n'interviendra qu'avec retenue, lorsqu'il ressort de la d�cision cantonale que l'autorit� pr�c�dente a m�connu la notion de quartier ou n'en a pas tenu compte, qu'elle s'est fond�e sur des faits qui ne devaient jouer aucun r�le ou, au contraire, qu'elle n'a pas pris en consid�ration des faits pertinents, ou encore qu'elle a abouti � un r�sultat manifestement erron� (cf. ATF 132 III 758 consid. 3.3. i.f. p. 762).
2.2.2 En l'esp�ce, la Chambre d'appel a examin� uniquement neuf objets comparatifs situ�s dans le p�rim�tre pr�cit�, dont ne fait du reste pas partie la rue Charles-Sturm o� se trouve l'appartement occup� par les intim�s; ce dernier est en bordure du boulevard des Tranch�es, lequel d�limite le p�rim�tre en question. La cour cantonale a exclu deux appartements situ�s dans le p�rim�tre retenu, au BGE 136 III 74 S. 79motif qu'ils ne se trouvaient pas � proximit� imm�diate de rues comportant un trafic automobile important. Elle a consid�r� au surplus que les autres objets pr�sent�s ne relevaient pas du m�me quartier au sens de l'art. 269a let. a CO et pouvaient d'embl�e �tre �limin�s de la comparaison.
Le p�rim�tre d�fini par la Chambre d'appel a la forme d'un quadrilat�re irr�gulier d'environ 200 m�tres sur 400 m�tres. Il ne correspond ni � un quartier historique, ni � une entit� administrative. Sa superficie est nettement plus restreinte que celle du quartier Centre-Plainpalais-Acacias ou des quartiers adjacents des Eaux-Vives et de Champel. Les secteurs hors de ce p�rim�tre n'ont pas �t� pris en compte au seul motif qu'ils pr�sentent un tissu urbain diff�rent, comprenant des constructions plus r�centes et offrant un caract�re plus r�sidentiel. Ce faisant, la Chambre d'appel a apparemment exclu ces secteurs de la ville sur la base d'une appr�ciation globale, parce qu'ils semblent moins susceptibles de receler des appartements comparables � celui occup� par les intim�s. Il ne s'agit pas l� d'un crit�re d�finissant le quartier au sens de l'art. 269a let. a CO. Un tel mode de proc�der revient � d�clarer d'embl�e non comparables tous les objets sis dans ces secteurs, sans avoir � examiner concr�tement s'ils le sont au regard des crit�res de l'art. 11 al. 1 OBLF. La Chambre d'appel ne pouvait pas restreindre de la sorte les possibilit�s de la recourante de pr�senter des objets comparatifs. Il lui appartenait de d�finir d'abord le quartier ind�pendamment des crit�res de comparaison fix�s � l'art. 11 al. 1 OBLF, puis d'examiner, sur la base de ces crit�res, les objets comparatifs pr�sent�s par la recourante qui sont situ�s dans le quartier tel que pr�c�demment d�fini. Le grief tir� de la violation de l'art. 269a let. a CO est fond�.
3. La recourante reproche �galement � la Chambre d'appel d'avoir viol� l'art. 11 al. 1 OBLF et l'art. 274d al. 3 CO lors de l'examen des neuf objets comparatifs pris en consid�ration. Le moyen n'est pas devenu sans objet. En effet, le Tribunal f�d�ral peut �ventuellement �viter un renvoi et statuer lui-m�me au fond s'il arrive � la conclusion que cinq de ces neuf objets sont effectivement comparables � l'appartement occup� par les intim�s (cf. consid. 3.1 infra).
3.1 Selon l'art. 11 OBLF, les loyers d�terminants pour la constatation des loyers usuels, dans la localit� ou le quartier, sont ceux des logements comparables � la chose lou�e, quant � leur emplacement, dimension, �quipement, �tat et ann�e de construction (al. 1), � BGE 136 III 74 S. 80l'exclusion des loyers r�sultant de ce qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le march� (al. 3). En r�gle g�n�rale, le juge doit disposer de cinq �l�ments de comparaison au moins. Il lui appartient de proc�der � des comparaisons concr�tes. L'autorit� cantonale de derni�re instance indiquera exactement les crit�res sur lesquels elle s'est fond�e. Sur cette base, le Tribunal f�d�ral contr�le librement si les loyers usuels sont �tablis conform�ment au droit f�d�ral (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319; arr�t 4C.265/2000 du 16 janvier 2001 consid. 4, in SJ 2001 I p. 247). Les loyers de r�f�rence doivent eux- m�mes ne pas �tre abusifs; il est donc n�cessaire, en principe, de les adapter aux baisses du taux hypoth�caire survenues depuis le moment o� ils ont �t� fix�s (ATF 127 III 411 consid. 5a p. 412 ss).
Aux termes de l'art. 274d al. 3 CO, le juge �tablit d'office les faits et les parties sont tenues de lui soumettre toutes les pi�ces n�cessaires. Selon la jurisprudence relative � cette disposition, le juge n'a pas � instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce � expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer � l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs le conduisent � soup�onner que les all�gations et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, il doit inviter cette partie � compl�ter ses moyens (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238 s.).
3.2 Les neuf �l�ments de comparaison pris en compte par la cour cantonale doivent �tre examin�s � l'aune de ces principes.
3.2.1 La Chambre d'appel a �cart� six objets parce qu'ils ne r�pondaient pas au crit�re de l'ann�e de construction. Cinq appartements sont situ�s dans des immeubles construits en 1921 et le b�timent abritant le sixi�me logement date de 1931; l'immeuble o� logent les intim�s ayant �t� construit en 1893, l'�cart avec les exemples pr�sent�s est de vingt-huit, respectivement trente-huit ans.
Selon la jurisprudence, des immeubles datant des deux premi�res d�cennies du vingti�me si�cle sont comparables sous l'angle de l'ann�e de construction (ATF 123 III 317 consid. 4b/aa p. 320). Par la suite, le Tribunal f�d�ral a pr�cis� qu'une diff�rence de plus de vingt ans ne permettait en tout cas pas de ranger deux b�timents dans la m�me p�riode de construction (arr�t 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 5c/bb). Un assouplissement de la r�gle des vingt ans ne se justifie pas. En effet, un certain sch�matisme s'impose dans ce domaine, afin d'assurer la pr�visibilit� du droit et l'�galit� de traitement. BGE 136 III 74 S. 81
C'est d�s lors � bon droit que la cour cantonale a �limin� de la comparaison les six exemples pr�cit�s.
3.2.2 Il reste trois objets - d�sign�s sous les nos 11, 21 et 23 des pi�ces d�pos�es par la bailleresse -, ce qui, en tout �tat de cause, est insuffisant pour d�montrer que le loyer pay� par les intim�s est inf�rieur aux loyers usuels du quartier. Cela �tant, les trois �l�ments de comparaison pr�cit�s appellent les observations suivantes.
La Chambre d'appel a �cart� l'appartement de 180 m2 situ� dans l'immeuble sis � la route de Florissant yyy (objet n� 11) notamment parce qu'il comporte sept pi�ces alors que le logement occup� par les intim�s n'en a que six. Or, si le nombre de pi�ces est d�terminant lorsqu'il s'agit de comparer des appartements plut�t petits, ce crit�re l'est beaucoup moins lorsque la comparaison porte sur des appartements de grande dimension. Ainsi, le Tribunal f�d�ral a jug� que des appartements de 160 m2 et 171 m2, voire de 142 m2 �taient comparables selon le crit�re de la dimension, m�me si les uns comportaient sept pi�ces et les autres comprenaient six pi�ces ou six pi�ces et demie (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321). En l'esp�ce, l'objet n� 11, d'une surface de 180 m2, ne saurait �tre exclu de la comparaison avec l'appartement de 174 m2 lou� par les intim�s parce qu'il comprend une pi�ce de plus.
La Chambre d'appel a invoqu� deux autres motifs pour �carter l'objet n� 11: "diff�rence entre l'�tat g�n�ral de l'immeuble (excellent/bon)" et "diff�rence dans l'�tat de la cuisine (agenc�e/non agenc�e)". Faute de description plus pr�cise de l'�tat r�el des immeubles en cause, la pr�sentation sommaire figurant dans l'arr�t attaqu� ne r�pond pas � l'exigence jurisprudentielle d'une comparaison concr�te, fond�e sur l'indication exacte des crit�res utilis�s. En ce qui concerne la cuisine, les pr�cisions manquent �galement. Un agencement - dont on ignore s'il est r�cent ou non - garnissant une cuisine non �quip�e d'appareils m�nagers ne constitue pas une diff�rence notable excluant � elle seule toute comparaison avec un appartement d�pourvu de cuisine agenc�e. Il s'ensuit que la cour de c�ans n'est pas en mesure de juger si l'objet n� 11 est comparable � l'appartement occup� par les intim�s.
Les juges genevois ont �limin� de la comparaison l'appartement de six pi�ces et demie, d'une surface de 144 m2, situ� dans l'immeuble sis � la rue du Mont-de-Sion zzz (objet n� 21) en raison de BGE 136 III 74 S. 82l'absence de r�f�rence au taux hypoth�caire sur la base duquel le loyer avait �t� fix�. Bien qu'elle n'ait pas relev� d'autre motif excluant une comparaison, la cour cantonale n'a pas invit� la recourante � compl�ter ses all�gations avant de fonder sa d�cision sur cette seule omission. Ce faisant, elle a viol� la maxime d'office. La Chambre d'appel a d�s lors m�connu le droit f�d�ral en refusant de prendre en consid�ration l'objet n� 21 pour le motif invoqu�.
La cour cantonale a �cart� l'appartement de six pi�ces situ� � la m�me adresse que l'objet n� 21 notamment parce que sa surface (136 m2) �tait environ 20 % inf�rieure � celle de l'appartement occup� par les intim�s (174 m2). Cette conclusion est conforme � la jurisprudence, qui a d�j� exclu la comparaison entre un appartement de 171 m2 et un appartement de 130 m2 (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321).

References: art. 11
 art. 271
 ATF 
 art. 269
 art. 269
 art. 269
 ATF