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Timestamp: 2020-08-05 02:44:41+00:00

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Resolver el arrendamiento antes de plazo - 【Vilches Abogados】
diciembre 24, 2014 /1 Comentario/en Derecho Inmobiliario /por adminhv
Los contratos de alquiler tienen la duración que pacten entre las dos partes, así es como viene recogido en nuestro ordenamiento jurídico, eso es algo de sobra conocido, lo que puede generar dudas es qué ocurre en el caso de que se quiera resolver el arrendamiento antes de plazo, es decir que a pesar de lo pactado contractualmente una o ambas partes decidan acabar con el arrendamiento antes de lo pactado. Existen varios escenarios distintos, vamos a ocuparnos un poco de todos ellos.
Hay dos grandes escenarios que podemos encontrarnos, el primero es que la resolución del contrato sea de mutuo acuerdo, las dos partes deciden acabar con él y el segundo es que solo una de las partes sea la que está dispuesta a resolver el contrato, este segundo escenario se divide a su vez en otros dos, dependiendo de qué parte sea la que tome la iniciativa, el arrendador o el arrendatario. En esta entrada vamos a ver el primer escenario:
Resolver el arrendamiento antes de plazo, de mutuo acuerdo
Razones por las que poder Resolver el contrato antes de plazo, por una parte
Usar la vivienda como residencia
Es evidentemente la formula más recomendable, por lo general los contratos de cualquier como los de cualquiera otra naturaleza, se pueden resolver por mutuo acuerdo. De esta forma arrendador e inquilino, podrán dejar sin efecto el contrato firmado con anterioridad, es aconsejable recoger por escrito las condiciones del acuerdo de resolución del contrato, si se adeudan cantidades, el estado en el que se retorna el inmueble o cómo se va a obrar en cuanto a la fianza se refiere.
Como siempre os aconsejamos que acudáis a un profesional y no dejéis ningún cabo sin atar, y para no faltar a la costumbre nos ofrecemos para esos y otros asuntos en los que podáis necesitar ayuda profesional, ya sabéis que estamos a vuestra disposición.
Como ya habíamos comentado se puede dar el caso que sea el arrendador el que inste a la resolución del contrato, ante el incumplimiento de cualquiera de las partes de sus obligaciones, la Ley estipula que la parte que sí ha cumplido con las suyas pueda solicitar la resolución del contrato. El abanico de circunstancias que facilita al arrendador la posibilidad de solicitar judicialmente la resolución del contrato es amplia, por ejemplo:
por supuesto el impago de rentas u otras cantidades que corresponda abonar al inquilino,
impago de fianza o actualizaciones de la misma si así se estipula en el contrato,
uso del inmueble para actividades ilícitas o molestas,
que el inquilino subarriende el inmueble sin permiso del arrendador,
cunado el inquilino ya no tenga necesidad de la vivienda como residencia primordial,
daños en el inmueble o en la finca, sobrevenidos por obras que precisasen del consentimiento del arrendador y se hayan realizado sin éste…
Las anteriores serían las causas por las que el arrendador solicitase la resolución por incumplimientos de obligaciones del inquilino, pero puede darse la circunstancia que se pida la resolución del contrato porque el arrendador precise la vivienda para usarla como residencia, para el mismo o algún familiar. En esta circunstancia puede darse el caso que el inquilino este al día de sus obligaciones. La Ley de arrendamientos urbanos de junio de 2013, concede al arrendador la prerrogativa de resolver el contrato una vez finalizado el primer año de duración del mismo, el inquilino debe ser avisado con al menos dos meses de antelación a la fecha prevista por el arrendador para tomar la vivienda como residencia. Al tiempo la Ley pone una condición al arrendador, debe ocupar la vivienda o él o los familiares a los que iría destinada, dentro de los tres meses desde el día de extinción del contrato o del desalojo de la misma, en caso de no hacerlo el inquilino podrá optar a dos vías, la primera pedir que se restituya en su favor el uso de la vivienda arrendada por otro periodo de hasta tres años, con una indemnización que cubra los gastos ocasionados por el desalojo hasta que llegue el momento de la vuelta al inmueble. O bien puede decantarse por exigir una indemnización cuya cuantía sea la equivalente a una mensualidad por cada año que quedase de contrato, hasta un tope de tres años.
En la anterior Ley de arrendamientos urbanos de 1994, se podía hacer uso de este tipo de resolución si así venía previsto en el contrato de arrendamiento, a diferencia de la Ley actual que solo exige el transcurso del primer año de contrato y hacerlo efectivo en los tres meses siguientes, por lo tanto ya no es necesario dejarlo por escrito en el contrato.
Ya tenemos claro cómo y porque causas puede el arrendador pedir resolver el contrato de arrendamiento antes de plazo, en una próxima entrada explicaremos el cómo y el porque del arrendatario o inquilino.
Del mismo modo que la ley permite al arrendador a instar a la resolución del contrato de arrendamiento por la cía judicial, faculta al inquilino a hacer lo propio, cuando el arrendador incumple las obligaciones que se le atribuyen en relación al contrato suscrito por ambas partes, esos incumplimientos nos pueden poner en dos escenarios:
las obras o reparaciones que precisa el inmueble para su conservación, no son abordadas por el arrendador estando obligado a ellas legalmente,
realización por parte del arrendador de actividades que impidan el normal uso y disfrute de la vivienda por parte del inquilino.
Antes de continuar, si eres inquilino y te encuentras en alguno de estos dos escenarios, consulta tu caso a un profesional del derecho, recuerda ir acompañado de una copia del contrato de arrendamiento, con él se te podrá dar la orientación que necesites y te convenga, si aún no tienes un abogado de confianza recuerda que puedes contar con nosotros para lo que necesites.
Si nos fijamos en la anterior legislación, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, solo se había regulado el caso en el que con un contrato de duración superior a cinco años el inquilino quisiera desistir del cumplimiento del mismo, con la nueva Ley de junio de 2013, esa cortapisa de la duración del contrato ya no existe, ahora está previsto que el inquilino puede desistir del cumplimiento del contrato suscrito si al menos han transcurrido seis meses desde la firma del mismo, y siempre y cuando se comunique el desistimiento con antelación mínima de treinta días. En este caso las partes pactarán un indemnización si así lo desean, que puede consistir en una mensualidad por año que reste de cumplir del contrato de arrendamiento o si el periodo de contrato que quede es inferior a un año puedes ser la parte proporcional de la misma.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013, es un ejemplo de actualización de las normas en consonancia con las nuevas realidades de la sociedad en la que vivimos, las Leyes deben ser algo vivo que se adapta a los tiempos y las nuevas realidades.
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