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Timestamp: 2020-03-28 20:10:52+00:00

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B. Standortverlegung Abschlussbericht Kultur und Ähnliches, wie es im Bebauungsplan steht, sondern eine höherwertige Nutzung und damit auch Bodenwert zu unterstellen und damit auch entsprechend den Absolutwert des Erbbaupachtzinses."
Wie sich aus der Revision der Wertermittlung durch die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr ergab, waren aber die aus Gründen des allgemeinen Preisverfalls berücksichtigten Preisabschläge im Ergebnis so groß, dass auch unter der ­ aus Sicht der Senatsverwaltung gebotenen ­ Berücksichtigung der „rechtlichen Gegebenheiten" des Grundstücks der ermittelte Wert von 500 DM/qm als zutreffend anzusehen war. Im Übrigen enthielt der Vertrag für den Fall der einvernehmlichen Nutzungsänderung des Erbbaugrundstücks auch keine der Anpassungsregelung für den Erbbauzins vergleichbare Maßgabe. „Überlegungen, ob die Möglichkeit besteht, über den geplanten Erbbauzins von 3% des Verkehrswertes hinaus, Berlin am Umsatz des Erbbauberechtigten zu beteiligen, z. B. am Umsatz der Eintrittskarten und des Buffets. [...
] Wir bitten Sie daher zu prüfen, ob diese Überlegung realisierbar ist."
§ 7 Abs. 1 UAbs. 3 statuierte für den Fall, dass die Stiftung die Gemeinnützigkeit verliert, eine Erhöhung des Erbbauzinses auf 6,5%. Der dieser Regelung zugrunde liegende Automatismus veranschaulicht die Bedeutung, die gerade der Gemeinnützigkeit der Stiftung im ursprünglichen Erbbauvertrag zukam. Die Regelung dokumentiert allerdings auch, dass die Gemeinnützigkeit als das entscheidende Kriterium für den abgesenkte Erbbauzins in Höhe von 3% angesehen wurde, wohingegen ­ wie oben aufgezeigt ­ von SenFin lediglich gefordert wurde, dass es sich um einen „kulturellen Bau" und nicht um einen „Geschäftsbau" handelte.
e) Gewinnbeteiligung, § 7 Abs. 2 bis 4
Der Gedanke einer über den Erbbauzins in Höhe von 3% des Grundstückswertes hinausgehenden Entschädigung des Landes in Form einer Umsatzbeteiligung ging auf die Senatsverwaltung für Finanzen zurück. Vor dem Hintergrund der weitgehenden Kostentragung für die Baureifmachung durch das Land, gab es bei der Senatsverwaltung für Finanzen Problematisch war nach Aussage des Zeugen Stefke zunächst die Frage, ob eine Umsatzbeteiligung in einem Erbbaurechtsvertrag überhaupt zulässig ist. Es sei schwierig gewesen, hierzu verlässliche Auskünfte zu erhalten. Im Grundsatz sei die Frage dann jedoch zu bejahen gewesen.
Bei einem Gespräch am 24. Februar 1999 schlug Frau Moessinger, die gegen die Idee einer Umsatzbeteiligung heftig opponierte, da für die Dauer von 10-15 Jahren die Kredite abzutragen seien, vor, erst nach drei Jahren ab Betriebsbeginn über eine Beteiligung zu verhandeln. Der Rechtsanwalt der Stiftung, Dr. Geulen, schlug vor, eine Beteiligung statt am Umsatz am Gewinn zu orientieren.
In einem späteren Gespräch wurde präzisiert, dass eine Gewinnbeteiligung erst ab einem Umsatz von 10 Mio. DM greifen sollte.
Zeuge Dr. Schulz: [...] Die anderen Hinweise, die es gibt, beziehen sich darauf, dass es für uns schwer einzuschätzen war ­ also von dem Verkehrswertgutachter letztlich, der die Grunddaten geliefert hat aus dem Vermessungsamt ­, wie die Erträge aus dem Betrieb tatsächlich sein würden. Insoweit gab es den Versuch, über einen Erbbaupachtzins als Sockel einen gewinnorientierten Zuschlag zu formulieren, also so eine Art Gewinnbeteiligung [...].
Vgl. oben, S. 76.
Darstellung der satzungsgemäßen Zwecksetzung und Gemeinnützigkeit.
Schreiben SenFin, 20.11.1997, Grund III, Bl. 114 f.
Zeuge Stefke, Wortprotokoll 18. Sitzung, 8.4.2005, S. 3.
Gesprächsvermerk vom 24.2.1999, Verm, Bl. 160.
Gesprächsvermerk vom 23.3.1999, Verm, Bl. 179.
Abschlussbericht IV. Grundstücksüberlassung im Wege der Erbpacht Aber das war erst mal der Versuch, der Ungewissheit der betrieblichen Situation zu begegnen, dass man einen Sockelerbbaupachtzins einführte und eine Gewinnbeteiligung darüber gab.
Einen Anhaltspunkt gibt hier § 7 Abs. 2 S. 1 des Erbbaurechtsvertrages: Hinter der Gewinnbeteiligungsregelung steht das Interesse des Landes, respektive des Bezirkes, an den auf Grundlage dieses „Konzeptes der Stiftung Neues Tempodrom" erwirtschafteten Gewinnen angemessen beteiligt zu werden. Wirtschaftlich sinnvoll wird diese Regelung, zumindest unter Zugrundelegung der Gemeinnützigkeit der Stiftung, erst durch die Einbeziehung der Umsätze und des Gewinns der „Einrichtungen auf dem Erbbaugrundstück, [die] nicht vom Erbbauberechtigten selbst betrieben werden, dort jedoch auf längere Zeit tätig sind (länger als drei Monate)."
Die Regelung des § 7 Abs. 2 ff. sah im Ergebnis vor, dass ab dem dritten Jahr nach Betriebsbeginn zusätzlich zum (ermäßigten) Erbbauzins eine Gewinnbeteiligung zu zahlen war, wenn die Gesamtumsätze der Stiftung und aller Einrichtungen Dritter auf dem Erbbaugrundstück 10 Mio. DM kalenderjährlich übersteigen. Die Höhe der Gewinnbeteiligung blieb einer nach drei Jahren zu treffenden Vereinbarung überlassen, vorgegeben war allerdings, dass diese „nach dem Verhältnis der Ermäßigung des Erbbauzinses durch den Grundstückseigentümer (Absenkung um 3,5% von normalerweise zu zahlenden 6,5% auf 3% nach § 4 Abs. 1) zu den Betriebsaufwendungen des Tempodrom und aller dort vorhandenen Einrichtungen im jeweiligen Kalenderjahr zu bemessen [war]."
Insbesondere diese Maßgabe für die ggf. erst zu einem späteren Zeitpunkt zu treffende Vereinbarung illustriert eine gewisse Widersprüchlichkeit des Erbbaurechtsvertrages, die sich im Zusammenhang mit den untersuchten Vorgängen um das Tempodrom häufiger zeigte. Wenn der Stiftung aus kulturpolitischen Gründen ein Erbbauzins in Höhe von 3% eingeräumt wurde und diese Vergünstigung abgesichert wurde, zum einen durch eine Anpassungsoption für den Fall der einvernehmlichen Änderung der Nutzungsart (§ 7 Abs. 1 UAbs. 2) und zum anderen durch einen Anpassungsautomatismus für den Fall des Verlustes der Gemeinnützigkeit (§ 7 Abs. 1 UAbs. 3), ist fraglich, welche Notwendigkeit für die Regelung einer Gewinnbeteiligung bestand, die sich der Höhe nach an der Absenkung des Erbbauzinses orientieren soll. „Die Bemessung des Erbbauzinses geht davon aus, dass die Absenkung des Erbbauzinses auf 3% erforderlich ist, um die Tragfähigkeit des Konzeptes der „Stiftung Neues Tempodrom" sicherzustellen."
Das Konzept der Stiftung Neues Tempodrom sah vor, dass die Stiftung das Gebäude errichtet und für kulturelle Veranstaltungen vermietete. Dabei war von Anfang an geplant, dass nicht die Stiftung selbst das Gebäude auslasten und bewirtschaften würde, sondern dass dies durch private Unternehmen geschehen sollte, die ihrerseits nicht gemeinnützig, sondern durchaus gewinnorientiert arbeiten sollten.
Hauptpächterin und damit Hauptnutzerin des Tempodroms sollte die Tempodrom GmbH werden. Bei der natürlich erhofften erfolgreichen Umsetzung dieses Konzeptes war mit Gewinnen der Stiftung nicht zu rechnen, wohl aber mit Gewinnen der privaten Unternehmen. Dass diese Unternehmungen durch die Mittlung der Stiftung in den Genuss der Förderung durch Bezirk und Land kamen, ohne dafür Ausgleich leisten zu müssen, wäre in der Tat ein unbefriedigendes Ergebnis gewesen. Die insoweit nachvollziehbare Gewinnbeteiligungsregelung verdeutlicht jedoch das finanzpolitisch nicht minder bedenkliche Konzept, einer gemeinnützigen Stiftung mit satzungsgemäß kultureller Zwecksetzung aufgrund dieser Attribute beträchtliche öffentliche Fördermittel und Vergünstigungen zukommen zu lassen und dadurch mittelbar gewinnorientierten Unternehmen Raum für deren geschäftliche Betätigung zu schaffen.
Wortprotokoll, 6.Sitzung des 2. UntA, 16.8.2004, S. 9.
§ 7 Abs. 3 S. 1 des Erbbaurechtsvertrages.
Es ist diese konzeptionelle Doppelbödigkeit, die aus Sicht des Bezirkes auf der einen Seite eine an die Stiftung gerichtete Nutzungsbindung und auf der anderen Seite eine Beteiligung an den Gewinnen der gewerblichen Veranstalter und Bewirtschafter des Tempodroms erforderlich machte.
f) Stundung, § 4 Abs. 2 UAbs. 3 und 4
Wegen der Förderungswürdigkeit und zur Unterstützung der Stiftung Neues Tempodrom bis zur Bezugsfertigkeit, längstens aber für drei Jahre, wurde der Erbbauzins gestundet, wobei Stundungszinsen in Höhe von jährlich 2% über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank vereinbart wurden (§ 4 Abs. 2 UAbs. 3).
Auf die Frage, ob diese Stundung von Erbbauzinsen üblich sei, führte der Zeuge Dr. Schulz vor dem Untersuchungsausschuss aus: „[...] Das ist so selten nicht und bezieht sich darauf, dass ein gemeinnütziges Unternehmen, das ein neues Projekt als Gegenstand des Erbbaupachtvertrags beginnt, ja auch erst einmal Anfangsschwierigkeiten hat mit dem Betrieb, wenn es sozusagen zur Stunde Null beginnt. Es wäre haushälterisch nicht zulässig gewesen, darauf zu verzichten. Das wäre eine versteckte Form von Alimentierung und Zuwendung gewesen. Aber eine Stundung mit entsprechendem Zinssatz dieser Stundung ist zulässig und ist auch von der Senatsfinanz- wie von der Senatskulturverwaltung von der fachlichen Seite her so mitgetragen worden. Es war eine Form von Starthilfe für das Unternehmen, das sozusagen dann erst in die schwarzen Zahlen kommen musste."
Ähnlich äußerte sich auch Zeuge Stefke, der die Stundung als „eine übliche Passage in einem Erbbaurechtsvertrag" bezeichnete.
Zeuge Hellmann äußerte demgegenüber, die Stundung sei in Verträgen mit Privaten „nicht ganz üblich", ohne jedoch in Frage zu stellen, dass die dem Tempodrom für die Bauphase gewährte Stundung sinnvoll war: Zeuge Hellmann: [...] Bis zu dieser Einweihung, bis zum Einzug, ist vom Abschluss des Erbbauvertrages bis zum Einzug der Erbbauzins gestundet worden ­ wegen der Bauphase und auch, weil letztendlich das Tempodrom ja als gemeinnütziger Verein, sage ich jetzt mal, also solche Vereine oder gemeinnützige Firmen nicht die Möglichkeit hatten, das schon vorher in ihrer Kalkulation oder in den Baukosten mit unterzubringen. Die Erträge, die Ertragsausfälle, die sind ja erst mit dem Einzug möglich gewesen, dass dort Erträge erzielt werden konnten.
Das war sicher die Begründung. Das ist nicht ganz klar aus der Aktenlage, was ganz genau die Begründung war, denn es ist sonst mit Privaten nicht ganz üblich.
Haushaltsrechtliche Bedenken bestehen gegen diese Stundung nicht. Nach § 59 Abs. 1 Nr. 1 LHO ist die Stundung eines Anspruchs zulässig, „wenn die sofortige Einziehung mit erheblichen Härten für den Anspruchsgegner verbunden wäre und der Anspruch durch die Stundung nicht gefährdet wird; die Stundung soll gegen angemessene Verzinsung und in der Regel nur gegen Sicherheitsleistung gewährt werden."
Während der Bauphase hätte die Einziehung der Erbbauzinsen eine erhebliche Härte für die Stiftung dargestellt, da diese noch nicht in der Lage war, dass Erbbaugrundstück vertragsgemäß zu nutzen. Da die Stundungsdauer begrenzt und die Höhe der Stundungszinsen Ziff. 1.4.1 der AV-LHO zu § 59 entsprach, war die Stundung insgesamt angemessen.
Wortprotokoll, 6. Sitzung des 2. UntA, 16.8.2004, S. 7.
Wortprotokoll. 18.Sitzung, 8.4.2005, S. 7.
Auszug der Landeshaushaltsordnung in der Fassung vom 20. November 1995, GVBl. Nr. 73 vom 22.12.1995, S. 814.

References: § 7
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