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Antonella Guerri Gli immobili nell Iva e nelle Imposte Indirette - PDF
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Matteo Capasso
1 Problematiche fiscali e di bilancio nel settore immobiliare Antonella Guerri Gli immobili nell Iva e nelle Imposte Indirette Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 1
2 Manovra Bersani - DL 223 del 04/07/2006 convertito con modificazioni dalla Legge 248 del 04/08/2006 Nuova tassazione degli immobili abitativi e strumentali: art. 35 dal comma 8 al comma 10 sexies Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 2
3 Manovra Finanziaria Legge 296 del 27/12/2006 Regolamentazione periodo 4 luglio/11 agosto 2006 (entrata in vigore DL 223/06/ conversione in legge): art. 1 comma 292. Ulteriore modifica nella tassazione dei fabbricati abitativi: art. 1 comma 330 Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 3
4 LOCAZIONI FABBRICATI ABITATIVI : Generale regime di esenzione con un unica eccezione che prevede l imponibilità IVA (introdotta dalla Manovra Finanziaria per il 2007): locazione di fabbricati abitativi in attuazione di piani di edilizia convenzionata se locati dalle imprese di costruzione o di ripristino entro quattro anni dall ultimazione o dalla ristrutturazione e se la locazione è di almeno quattro anni Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 4
5 CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI: Generale regime di esenzione con due eccezioni che prevedono l imponibilità IVA (di cui una introdotta dalla Manovra Finanziaria per il 2007): 1. la cessione di fabbricati da parte delle imprese costruttrici o di ripristino nei quattro anni dall ultimazione o dalla ristrutturazione 2. la cessione di fabbricati da parte delle imprese costruttrici o di ripristino anche oltre i quattro anni dall ultimazione o dalla ristrutturazione se nei quattro anni sono stati locati per non meno di quattro anni in attuazione di piani di edilizia convenzionata Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 5
6 LOCAZIONE FABBRICATI STRUMENTALI: Generale regime di esenzione con tre eccezioni che prevedono l imponibilità IVA: 1. locazione nei confronti di soggetti passivi d imposta che hanno diritto ad esercitare la detrazione dell imposta pagata sugli acquisti in misura non superiore al 25% 2. locazione nei confronti di soggetti che non agiscono nell esercizio d impresa arti e professioni 3. in caso di opzione da parte dei soggetti interessati da far constare nel contratto di locazione Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 6
7 CESSIONE FABBRICATI STRUMENTALI: Generale regime di esenzione con quattro eccezioni che prevedono l imponibilità IVA: 1. le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino non oltre i quattro anni dall ultimazione della costruzione o della ristrutturazione 2. le cessioni effettuate nei confronti di soggetti passivi d imposta che hanno diritto ad esercitare la detrazione dell imposta pagata sugli acquisti in misura non superiore al 25% 3. le cessioni effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell esercizio d impresa, arti o professioni. 4. in caso di opzione da parte dei soggetti interessati alla cessione, da far constare nell atto di vendita Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 7
8 REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI IN CORSO A LUGLIO 2006: In base alla vigente normativa tutti i contratti di locazione di fabbricati sia strumentali che abitativi sono soggetti all obbligo di registrazione ed all applicazione dell imposta proporzionale di registro Il comma 10 quinquies dell art. 35 disciplina l applicazione del nuovo regime di tassazione ai contratti di locazione in corso di esecuzione alla data del 4 luglio ed imponibili IVA in base alla previgente normativa. Si è prevista la registrazione telematica di detti contratti dal 1 novembre al 18 dicembre 20 06, con il contestuale pagamento dell imposta di registro in misura proporzionale e la facoltà di esercitare in quella sede l opzione per l imponibilità IVA Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 8
9 IMPOSTA DI REGISTRO Locazioni di fabbricati abitativi: 1. 2% se esente IVA 2. imposta di registro in misura fissa se imponibile IVA Cessioni di fabbricati abitativi : 1. 7% se esente IVA ( non 1 casa) 2. 3% se esente IVA ( 1 casa) 3. Imposta di registro in misura fissa se imponibile IVA Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 9
10 IMPOSTA DI REGISTRO Locazione fabbricati strumentali: 1% imposta di registro sia in caso di imponibilità IVA sia in caso di esenzione Cessione fabbricati strumentali: Imposta di registro in misura fissa sia in caso di imponibilità IVA sia in caso di esenzione Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 10
11 IPOTECARIA E CATASTALE: Cessione di fabbricati abitativi: 1. 3% di imposta ipo-catastale (non 1 casa) 2. imposte ipo-catastale in misura fissa (1 casa) Cessione di fabbricati strumentali: 4% di imposta ipo-catastale sia in caso di imponibilità IVA sia in caso di esenzione Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 11
12 LOCAZIONI DI AZIENDA: Viene derogato il regime di tassazione previsto per le locazioni di azienda, rendendosi applicabile il regime di tassazione previsto per le locazioni di fabbricato qualora si verifichino due condizioni: 1. il valore normale del fabbricato è superiore al 50% del valore dell azienda 2. l eventuale applicazione dell IVA e dell imposta di registro, secondo le regole previste per le locazioni di azienda, unitariamente considerate, consente di conseguire un risparmio d imposta rispetto a quella prevista per le locazioni di fabbricato Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 12
13 LOCAZIONI FINANZIARIE: Le operazioni di leasing immobiliare risultano assoggettate allo stesso regime previsto per le locazioni non finanziarie È prevista, limitatamente all acquisto da parte del concedente ed al riscatto da parte dell utilizzatore di fabbricati strumentali concessi in locazione finanziaria, una riduzione dal 4% al 2% delle imposte ipo-catastali. L agevolazione è rivolta alle imprese di locazione finanziaria, alle banche, agli intermediari finanziari ed ai fondi immobiliari chiusi. Si applica a partire dal 1 ottobre 2006 Per evitare una doppia imposizione l acquirente può scomputare dall ammontare delle imposte ipocatastali dovute in sede di riscatto, l imposta proporzionale di registro dell 1% pagata sui canoni di locazione Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 13
14 OBBLIGHI DI RETTIFICA ALLA DETRAZIONE Immobili abitativi: non è richiesto che si proceda alla rettifica alla detrazione a suo tempo operata con riferimento a 1. fabbricati posseduti al 4 luglio fabbricati posseduti dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati per i quali il termine di quattro anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione è scaduto al 4 luglio 2006 Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 14
15 OBBLIGHI DI RETTIFICA ALLA DETRAZIONE: Immobili strumentali: non è richiesto che si proceda alla rettifica alla detrazione a suo tempo operata con riferimento agli immobili posseduti al 4 luglio 2006 a condizione che nel primo atto stipulato successivamente all entrata in vigore della legge di conversione sia stata esercitata l opzione per l assoggettamento all IVA. Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 15
16 REVERSE CHARGE NELL EDILIZIA Art. 35 commi 5, 6, 6 bis, 6 ter DL 223/06. Con l introduzione del comma 6 nell art. 17 del decreto IVA si prevede una ipotesi di inversione contabile nel settore edile da parte dei soggetti subappaltatori nei confronti delle imprese che svolgono l attività di costruzione o ristrutturazione di immobili ovvero nei confronti dell appaltatore principale o di un altro subappaltatore. La norma doveva essere applicata dal 12 ottobre 2006, ma la sua attuazione è stata rimandata per problemi di carattere interpretativo Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 16
17 REVERSE CHARGE NELL EDILIZIA Art. 1 comma 44 della L. 296/06 Viene riscritto l art comma del decreto IVA. L inversione contabile nel settore edile, limitatamente ai contratti di subappalto, entra in vigore dal 1 gennaio 2007 Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 17
18 REVERSE CHARGE Novità Il DM ha individuato un ulteriore operazione cui applicare il meccanismo del reverse charge ai sensi dell art. 17 sesto comma DPR 633/72. A decorrere dal 1 ottobre 2007 il meccanismo dell i nversione contabile si applica anche alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricati strumentali di cui all art comma n. 8-ter lettera d) del DPR 633/72 (imponibilità per opzione) L art. 1 comma 156 della L. 244/2007, ha modificato l art comma decreto IVA, inserendo la lettera a-bis). Pertanto a decorrere dal 1 marzo 2008 il meccanismo dell inversione contabile verrà applicato anche alle cessioni di immobili strumentali a soggetti passivi d imposta con detraibilità limitata (pro-rata inferiore al 25%) Genova - 18 gen '08 Antonella Guerri - gli immobiil nell'iva e nelle Imposte Dirette 18
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 art. 35
 Art. 35
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 art. 1
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