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Timestamp: 2017-11-21 13:40:29+00:00

Document:
Cour d'appel 1999 dans Bruxelles 92/AR/1396
Cour d'appel - Arrêt du 16 septembre 1999 (Bruxelles)
Justel 19990916-2
92/AR/1396
La jurisprudence soutenant qu'il est impossible d'annuler une vente ayant fait l'objet d'une transcription se réfère au cas ou un bien immobilier avait fait l'objet d'une vente à deux acquéreurs successifs. La retranscription d'une vente a pour objet de rendre celle-ci opposable aux tiers conformément aux dispositions de l'article 1er de la loi hypothécaire et non en garantir la validité. La transcription n'efface aucune, des causes de nullité ou de résolution de la vente que l'acte transcrit pourrait renfermer.
- le jugement rendu contradictoirement entre parties par la 6ème chambre du tribunal de première instance de Bruxelles, le 7 mai 1991, désignant, avant dire droit, l'expert .S. ;
- le rapport d'expertise du 27 septembre 1991;
- le jugement rendu par la 6ème chambre du tribunal de première instance de Bruxelles, le 10 mars 1992;
- la requête d'appel déposée le 16 avril 1992 par Madame ...C... , veuve ...A... ;
- l'appel incident interjeté par voie de conclusions par Monsieur ...O... le 15 décembre 1992;
- la requête en reprise d'instance déposée le 6 septembre 1994 par Monsieur ...W... , en sa qualité de curateur à la succession vacante de feu Madame Georgine ...C... , décédée à La Hulpe le ... 1993;
- la citation en reprise d'instance notifiée Me ...W... le 29 mars 1994;
Attendu que l'action originaire intentée par Madame V.-D. tendait à obtenir l'annulation d'une vente immobilière conclue par les parties appelantes, Madame ...C... et Monsieur ...O... , suivant acte notarié du 15 juillet 1988, transcrit le 23 septembre 1988 au deuxième bureau des hypothèques de Bruxelles, volume 9958, numéro 9, et à lui donner acte de son accord quant à l'achat par elle de l'immeuble situé à Uccle, avenue B., 243, pour le prix de 1.500.000 fr, et autoriser la vente dans ces conditions;
Attendu que les parties appelantes ont introduit une demande reconventionnelle tendant à obtenir la condamnation de l'intimée au paiement à chacune d'elles d'une somme de 100.000 fr à titre de dommages et intérêts;
Attendu que par jugement du 10 mars 1992, la 6ème chambre du tribunal de première instance de Bruxelles a:
- fait droit à la demande de la partie intimée et prononcé la nullité de la vente de l'immeuble litigieux;
- condamné la partie appelante à passer avec l'intimée l'acte de vente notarié relatif audit immeuble, dans le mois du prononcé, aux mêmes conditions que la vente annulée;
- décidé qu'à défaut le jugement entrepris tiendrait lieu d'acte authentique;
- déclaré non fondées les demandes reconventionnelles;
Attendu que les appels interjetés tendent à entendre réformer le jugement entrepris et à débouter l'intimée de son action originaire;
2. LES FAITS DE LA CAUSE ET LE JUGEMENT ENTREPRIS :
Attendu que Madame ...C... , défenderesse originaire, actuellement décédée, était propriétaire d'un immeuble sis 243, avenue B... , à Uccle ;
Que Madame ...V... était la locataire commerciale des locaux situés au rez-de-chaussée dudit immeuble, dans lesquels elle exploitait une librairie avec son mari, Monsieur Jacques .D. , en vertu d'un bail conclu le 7 décembre 1976 et cédé le 2 mai 1978;
Que Monsieur ...O... , défendeur originaire et appelant sur incident, était locataire du troisième étage de l'immeuble depuis un jour non précisé de l'année 1984;
Que l'article 20 du bail commercial conclu entre Madame ...C... et Madame ...V... conférait à cette dernière un droit d'option préférentiel en cas de vente du bien, cette disposition obligeant le bailleur-vendeur à notifier à la locataire les offres reçues pour lui permettre d'exercer son option aux mêmes conditions dans les 15 jours ouvrables;
Attendu que Madame ...C... affirma avoir écrit à sa locataire par voie recommandée le 15 février 1988 pour lui signaler son intention de vendre l'immeuble à M. ...O... au prix projeté de 2.000.000 fr. - cette notification lui étant faite afin de lui permettre d'exercer son option d'achat ;
Que Madame ...V... contesta avoir reçu ladite lettre;
Qu'elle serait ainsi restée dans l'ignorance de la vente projetée et n'aurait pu exercer l'option préférentielle prévue au contrat de bail;
Attendu que l'acte de vente entre les parties appelantes ...C... ,et ...O... fut passé devant le notaire ...R... , le 15 juillet 1988;
Que l'appelant écrivit à l'intimée le 5 octobre 1988 pour lui faire part de certaines exigences financières relatives à la location;
Que l'intimée déclara cependant n'avoir appris l'existence de la vente que le 8 décembre 1988, lors de l'audience de conciliation devant le Juge de paix d'Uccle;
Que l'appelant affirma de son côté lui avoir signalé sa nouvelle qualité de propriétaire par une lettre du 10 novembre 1988, que l'intimée conteste avoir reçue;
Attendu que la question essentielle soumise au premier juge était si l'appelante avait bien envoyé le 15 février 1988 la lettre informant l'intimée de son intention de vendre l'immeuble au défendeur originaire pour le prix de 2.000.000 fr;
Attendu que l'appelante produisit à l'appui de son affirmation le bordereau de recommandé délivré par la poste portant le cachet du 16 février 1988;
Que l'intimée déclara pour sa part qu'elle avait bien reçu une lettre recommandée datée du 15 février 1988, mais que celleci ne se référait en rien à la vente projetée, et avait pour objet un problème d'ordre locatif;
Que l'appelante maintint n'avoir envoyé à l'intimée le 15 février 1988 qu'une seule lettre recommandée, à savoir celle qui fut écrite en exécution de l'article 20 du contrat de bail, la seconde lettre, ayant un tout autre objet, et datée du même jour, ayant été adressée par la voie postale normale, soit non recommandée; que la mention manuscrite "recommandée" figurant sur cette dernière lettre n'était pas de sa main, mais serait le produit d'un faux;
Attendu que le tribunal désigna, avant faire droit, Madame .S. en qualité d'expert chargé de déterminer si la mention manuscrite "recommandée" figurant sur la lettre du 15 février 1988, relative à une question locative anodine, avait été écrite par l'appelante, ou si elle pouvait être l'oeuvre de l'intimée ou de son époux;
Attendu que le rapport de l'expert ...S... conclut que la mention litigieuse "recommandée" ne pouvait avoir été écrite que par l'appelante;
Que, selon le premier juge, l'appelante "se rallia alors aux conclusions de l'expert et ne contesta donc plus avoir écrit ellemême le mot "recommandée" sur la lettre du 15 février 1988 relative à la cour arrière de l'immeuble";
Qu'elle affirma alors - toujours selon le jugement entrepris avoir mis dans une même enveloppe les deux lettres datées du 15 février 1988, justifiant ainsi qu'un seul bordereau de la poste (daté du 16 février 1988) soit produit relativement aux deux envois;
Attendu que le jugement entrepris conclut que le manque de crédibilité et de vraisemblance de cette dernière affirmation, qui contredisait sa précédente dénégation de l'existence de deux lettres recommandées, empêchait d'admettre que l'appelante ait respecté l'article 20 du contrat de bail et le droit de préférence de l'intimée;
Qu'il constata par ailleurs les conditions suspectes qui avaient entouré la vente, soit son prix anormalement bas et le long silence gardé par les appelants sur son existence;
Qu'il déduisit de celles-ci et de la parfaite connaissance des affaires de l'appelante que devait posséder l'appelant, que ce dernier avait eu connaissance du bail et de ses clauses au moment de la signature de l'acte notarié du 15 juillet 1988 - et probablement même plus tôt;
Qu'il en conclut que l'appelant avait participé à la violation par l'appelante du droit de préférence de l'intimée - alors qu'il était tenu de respecter celui-ci;
Qu'il prononça la nullité de la vente et ordonna à l'appelante de passer avec l'intimée l'acte de vente notarié relatif à l'immeuble litigieux dans le mois du jugement, aux mêmes conditions que la vente annulée, le jugement tenant, à défaut, lieu d'acte authentique;
Qu'il débouta les parties appelantes de leurs demandes reconventionnelles;
3. QUANT A L'APPEL INTERJETE PAR LA PARTIE ...O... :
Attendu que le jugement entrepris, daté du 10 mars 1992 , a été signifié à l'appelant le 14 avril 1992; que ce dernier n'a pas interjeté appel dans le délai prescrit par l'article 1051 du Code judiciaire, mais par voie de conclusions déposées le 15 décembre 1992;
Attendu que, dans la requête d'appel de Mme ...C... , du 16 avril 1992, aucune demande n'a été formée contre M. ...O... ; que c'est donc à tort qu'il a été qualifié d'intimé, alors qu'il a seulement été mis à la cause ; qu'il ne disposait pas de la faculté conférée par l'article 1054 du Code judiciaire d'interjeter appel par voie incidente (Cass., 15 octobre 1981, Pas., 1982, I, 240 ; 24 juin 1982, Pas., 1982, I, 1251 ; 24 avril 1987, Pas., 1987, I, 994 ; 24 décembre 1990, Pas., 1991, I, 404);
Que son appel, qui n'a pas été interjeté dans les formes et les délais prescrits par la loi, n'est dès lors pas recevable;
4. QUANT A L'APPEL INTERJETE PAR LA PARTIE ...C...
Attendu que l'appelante fait valoir à l'appui de son appel
- en se référant à une jurisprudence du tribunal de première instance de Liège, que la transcription de l'acte authentique de vente, rendant celui-ci opposable aux tiers, empêcherait son annulation, l'intimée ne pouvant éventuellement rechercher que la garantie du vendeur contre l'éviction qu'elle aurait subie et l'éventuelle responsabilité aquilienne de celui qui l'aurait évincée en cas de tierce complicité;
- qu'à supposer possible l'action en annulation de la vente nonobstant la transcription, l'intimée demeurerait en défaut de démontrer la mauvaise foi de Monsieur ...O... ; que le compromis de vente entre Madame ...C... et lui datant de mai 1988, étant antérieur au mandat de gestion conféré par l'appelante à ce dernier le 1er juillet 1988, l'intimée n'apporterait pas la preuve que Monsieur ...O... avait eu connaissance de l'option d'achat de Madame ...V... lors de la signature du compromis de vente;
- qu'à tort le premier juge a acté qu'elle se ralliait aux conclusions de l'expert; qu'elle a, devant le premier juge, maintenu la thèse soutenue antérieurement et qu'elle confirme actuellement, selon laquelle seule la lettre du 15 février 1988 relative à l'option d'achat et au projet de vente de l'immeuble à Monsieur ...O... avait été envoyée par recommandé, l'autre lettre datée du même jour et portant sur un objet différent ayant fait l'objet d'un envoi par pli ordinaire; que la mention "recommandée" qui y figure constituerait donc bien un faux; que son précédent conseil s'est borné à envisager comme une possibilité, en réponse à une question posée par le tribunal, l'envoi de deux lettres par une même enveloppe;
- que les circonstances de la cause démontreraient que l'intimée aurait eu connaissance du projet de vente de l'immeuble dès le mois de juillet 1988, ou à tout le moins depuis octobre 1988, et aurait implicitement renoncé à se prévaloir de son droit de préemption, le caractère tardif de son action la privant du droit de se prévaloir de l'article 20 du contrat de bail;
- que l'immeuble n'aurait nullement été vendu à un prix "bradé", le prix de 1.500.000 fr. étant complété par un avantage en nature consistant à permettre à Madame ...C... de poursuivre l'occupation de l'immeuble sa vie durant;
1 Quant à l'annulation de la vente
Attendu que la jurisprudence à laquelle se réfère l'appelante pour soutenir l'impossibilité de l'annulation d'une vente ayant fait l'objet d'une transcription se réfère au cas où un bien immobilier avait fait l'objet d'une vente à deux acquéreurs successifs - cas différent de celui qui fait l'objet du présent litige;
Que la transcription d'une vente a pour objet de rendre celle-ci opposable aux tiers, conformément aux dispositions de l'article 1er de la loi hypothécaire, et non d'en garantir la validité;
Que l'action de l'intimée ne tend pas à contester le caractère d'opposabilité de la vente aux tiers, mais bien sa validité;
Que la transcription n'efface aucune des causes de nullité ou de résolution de la vente que l'acte transcrit pourrait renfermer (DE PAGE, Traité, t.. VII, n° 1055);
2. Quant à la tierce complicité retenue à charge de Monsieur ...O...
Attendu que l'appel interjeté par M. ...O... n'est pas recevable pour les motifs exposés ci-avant; que le jugement entrepris est dès lors devenu définitif à son égard;
Qu'il paraît par ailleurs établi que Monsieur ...O... , chargé par l'appelante de la gestion du bien, était informé des conditions du bail conclu entre l'appelante et l'intimée, et notamment de la teneur de l'article 20, qui conférait à cette dernière une option d'achat préférentielle;
Qu'en vain l'appelante fait valoir que le mandat de gestion confié à Monsieur ...O... n'aurait pris cours que le 1er juillet 1988, alors que le compromis de vente aurait été passé en mai 1988;
Qu'en admettant que ledit compromis entre les appelants ait bien été passé à ladite date - ce que l'appelante, en s'abstenant de produire ce document, n'établit nullement - il est démontré que dès le 15 février 1988 Monsieur ...O... s'occupait de la gestion de son immeuble; que la lettre " anodine " envoyée par l'appelante, à cette date, précise en effet qu'elle laissait" le soin à Monsieur .O. en qui (elle a) entière confiance, de s'occuper des affaires courantes dans la maison";
Que l'acte de vente passé devant le notaire ...R... contient par ailleurs la disposition suivante :
"L'acquéreur aura, du bien vendu, la propriété à partir de ce jour et la jouissance par la perception des loyers à partir de ce jour également, pour le rez-de-chaussée loué à des conditions bien connues de l'acquéreur... "
"Les acquéreurs déclarent avoir parfaite connaissance des conditions d'occupation du bien vendu et dispensent le notaire soussigné de plus amples explications à ce sujet.";
Que le prix anormalement bas auquel fut consentie la vente, en tenant compte de l'expertise de sa valeur, au mois de juillet 1988 , à 4.100.000 fr, la clause d'occupation viagère personnelle au profit de l'appelante, et le silence de plus de six mois observé par l'appelant quant à sa qualité de nouveau propriétaire, confirment les conditions suspectes qui entourèrent la vente;
Que la Cour fait siennes par ailleurs les considérations développées par le jugement, devenu définitif à l'égard de M. ...O... , selon lesquelles, en ne se préoccupant pas du droit de préférence de l'intimée, qu'il connaissait au moment de la vente, l'appelant a participé consciemment à sa violation et s'est rendu coupable de tierce complicité justifiant l'annulation de la vente consentie à son profit;
3. Quant à l'information donnée à l'intimée
Attendu que la thèse selon laquelle l'appelante aurait transmis par voie recommandée et dans une même enveloppe, le 15 février 1988, deux lettres dont l'une l'informait de la vente projetée, est formulée de la façon suivante dans ses conclusions soumises au premier juge :
"Il n'apparaît en rien anormal de joindre dans le même envoi deux lettres. Si la concluante entend adresser deux courriers distincts à la place d'un seul, ceci résulte du seul souci de différencier les problèmes relatifs à la vente de l'immeuble et ceux relatifs aux problèmes d'ordre locatif, en l'espèce les arriérés dus par Madame ...D... . Il en fut de même lors de l'envoi des deux courriers du 15 février 1988".
Que l'appelante soutient par contre, en degré d'appel, la thèse développée dans ses premières conclusions antérieures au dépôt du rapport d'expertise, soit qu'elle aurait, au contraire, envoyé deux lettres le 15 février 1988, l'une par voie recommandée, l'autre par courrier ordinaire;
Que la seule évocation qu'a faite son précédent conseil de la possibilité que l'envoi ait été effectué par une seule enveloppe, a contredit ses affirmations précédentes, et confirme l'absence de crédibilité qui s'attache aux affirmations successives et contradictoires de l'appelante;
Que l'on peut effectivement se demander, comme l'a fait le premier juge, pourquoi l'appelante aurait écrit à l'intimée deux lettres recommandées le même jour, alors qu'il eût été plus facile et plus logique de regrouper le contenu des deux lettres en une seule;
Que l'on ne s'explique pas davantage l'absence totale de réaction écrite de l'intimée à la proposition de levée du droit d'option, alors que celle-ci réserva, le 25 février 1988, une réponse à la lettre relative au problème locatif mineur que lui avait adressée l'appelante le 15 février 1988;
Qu'il n'apparaît pas opportun de procéder à la nouvelle expertise demandée par l'appelante; que les constatations de l'expert indépendant .S. , confirmant que la mention "recommandée " figurant sur la lettre litigieuse sont bien de sa main, sont le résultat d'une étude approfondie, dont l'appelante n'a pas jugé bon de contester les résultats devant le premier juge;
Qu'à supposer que son précédent conseil n'ait pas exécuté correctement le mandat ad litem qu'elle lui avait conféré, et n'ait pas relaté fidèlement la version des faits de la cause qu'elle: lui avait donnée, elle disposait de la faculté de le désavouer ce qu'elle s'est abstenue de faire;
Que l'appelante n'apporte donc pas la preuve qu'elle aurait effectivement signalé à l'intimée son intention de vendre l'immeuble, lui donnant ainsi la faculté d'exercer son option préférentielle ; que l'article 20 du contrat de bail établissant le droit de préférence de l'intimée n'a donc pas été respecté;
4. Quant à la connaissance par l'intimée de la vente litigieuse
Attendu qu'aucun des éléments produits par l'appelante ne permet de conclure que l'intimée ait eu connaissance de la vente antérieurement au mois de novembre 1988;
Que la circonstance que cette dernière n'ait introduit une action en justice par citation que quatre mois plus tard n'implique nullement qu'elle ait implicitement renoncé à se prévaloir de ce droit, la renonciation à un droit étant de stricte interprétation et ne pouvant se déduire que de faits qui ne sont pas susceptibles d'une autre interprétation , comme l'indique la jurisprudence citée par le premier juge;
6. QUANT A LA DEMANDE INCIDENTE INTRODUITE PAR L'INTIMEE :
Attendu que le caractère téméraire et vexatoire de l'appel introduit par les parties ...C... et ...O... n'est pas établi; et qu'il n'y a dès lors pas lieu de faire droit à la demande de l'intimée tendant à obtenir condamnation de ces derniers au paiement d'un montant de 100.000 fr de ce chef;
Statuant sur l'appel incident interjeté par la partie ...O... :
Le déclare non recevable et en déboute l'appelant;
Statuant sur l'appel interjeté par la partie ...C... ,
Déclare celui-ci recevable mais non fondé;
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente de l'immeuble sis avenue B. 243, à Uccle, conclue devant notaire le 15 juillet 1988, entre Madame ...C... et Monsieur ...O... et transcrite au 2e bureau de la Conservation des hypothèques de Bruxelles le 23 septembre 1988 vol. . n°9;
Ordonne aux ayants droit de Mme ...C... et pour autant que de besoin à Me ...W... , q.q., en sa qualité de curateur à la succession vacante de feu Madame ...C... , dont il reprend l'instance, à passer avec l'intimée l'acte de vente notarié relatif à l'immeuble susdit dans le mois de la signification du présent arrêt, aux mêmes conditions que la vente annulée et, à défaut, dit que le présent arrêt tiendra lieu d'acte authentique;
Déclare recevable mais non fondée la demande incidente introduite par la partie intimée ...V... tendant à obtenir la condamnation de Madame ...C... au paiement d'une somme de 100.000 fr du chef d'appel téméraire et vexatoire;
Condamne l'appelant aux dépens de la procédure d'appel, Liquidés en son chef à (5.500 + 8.400 + 2.050) et à 8.400 fr. pour chacune des parties intimées;
Ainsi jugé et prononcé en audience civile publique de la chambre G de la Cour d'Appel de Bruxelles, le 16-09-1999.

References: l'article 1
 l'article 20
 l'article 20
 l'article 20
 l'article 1051
 l'article 1054
 l'article 20
 l'article 1
 l'article 20
 l'article 20