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Timestamp: 2019-12-11 04:07:44+00:00

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Expertos en derecho inmobiliario LBJ Abogados Tu despacho de confianza
Rama del derecho que tiene por objeto la regulación de los actos y contratos relativos al nacimiento, transmisión, modificación y extinción de las relaciones jurídicas sobre bienes inmuebles. Si tiene dudas o inquietudes sobre las cláusulas suelo, la posibilidad de reclamar la plusvalía, o cualquier inquietud con su comunidad de vecinos o relacionada con el arrendamiento de su vivienda,
nuestros profesionales estarán encantados de atenderle.
En LBJ Abogados estamos especializados en esta rama del derecho, pudiendo asesorarle a lo largo de todo el proceso en las opciones más ventajosas y defendiendo sus intereses. Contacte con nosotros e infórmese ,somos la mejor manera de resolver sus problemas.
¿Como saber si tu hipoteca tiene clausula suelo?
Tu hipoteca tiene clausula suelo cuando tu banco puede cobrarte un interés mínimo a pesar del descenso del EURIBOR, es decir pone un suelo al descenso del precio de tu hipoteca de manera que, aunque este índice baje, el crédito genera un mínimo de intereses favorable al banco.
Podemos mirar si la cuota de los últimos años se ha mantenido sin cambios, pues es un indicador de que la hipoteca tiene suelo.
Es muy probable que no encontremos el concepto "cláusula suelo" o "suelo hipotecario" escrito con estas mismas palabras, ya que muchos bancos incluyeron un límite mínimo usando otros tecnicismos:
• Tipo de interés mínimo
• Tipo de interés variable
• Límite a la variabilidad
• Limitaciones a la baja del tipo de interés
• Límite a la aplicación del interés variable
• El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X
El Gobierno aprobó un procedimiento extrajudicial que te permite reclamar frente a tu banco las cantidades que te han cobrado indebidamente.
Cada banco tiene la obligación de haber constituido un canal extraordinario para responder a las reclamaciones del suelo. Tendremos que consultar a nuestra entidad sobre la manera en particular en la que tendremos que presentar la reclamación y esta tendrá un plazo máximo de 2 meses para responder a la solicitud.
Otro punto son las costas causadas en el proceso judicial: el Tribunal Supremo, mediante decisión de pleno de la Sala Civil, ha acordado que deberán ser los bancos los que asuman el pago de todas las costas procesales derivadas de las demandas interpuestas en reclamación de las cláusulas suelo.
Gastos hipotecarios ¿quién debe pagarlos?
Según la sentencia del TS de diciembre de 2015, se considera abusiva la práctica de imponer los gastos de formalización de hipotecas a los clientes, por lo que correspondería pagarlos a la entidad bancaria.
El banco es el sujeto pasivo de estas operaciones porque es quien se beneficia de ellas y no el cliente que solicita la hipoteca.
1. Gestoría: no regulado por ley. Suele rondar aproximadamente los 400 €.
2. Gastos Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2 %
3. Impuestos: IAJD depende de cada comunidad autónoma, suele oscilar entre el 0,1 % y el 1 %
También la tasación podría ser un gasto que el banco nos debería devolver si cuando firmamos la hipoteca teníamos una tasación legal en vigor y el banco no la aceptó y nos exigió realizar una con su tasadora.
Importante para reclamar: debemos disponer de las facturas de estos gastos.
Una vez reunidos los documentos, deberíamos ponernos en contacto con nuestra entidad para reclamar nuestro dinero. Para ello en primer lugar tendríamos que pedir una cita con el director de nuestra sucursal y exponerle nuestro caso. Si este no accede, pasaríamos a poner una reclamación formal al servicio de atención al cliente de nuestra entidad.
Si esto tampoco funciona, el siguiente paso es elevar la reclamación al Banco de España, que en un plazo máximo de 2 meses debería emitir su postura. En este punto debemos tener claro que la respuesta del BdE no es vinculante, pero supone un argumento importante, en caso de que nos den la razón, para futuras reclamaciones en vía judicial.
Hasta hace bien poco, esta opción no se contemplaba, pero una reciente sentencia del Tribunal Constitucional, de 11 de mayo de 2017 nos abre las puertas a esta posibilidad.
Los tribunales no habían establecido un criterio claro a seguir en estas situaciones, aunque se podía observar que de forma mayoritaria consideraban que el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana no podía ser exigible en los casos en los que la venta del terreno haya supuesto una pérdida, en lugar de una ganancia para la persona que lo transmite. Finalmente, existe una sentencia que ha puesto fin a este sinsentido, declarando inconstitucional el cobro de este impuesto, cuando se produce una pérdida con la transmisión del bien inmueble.
En LBJ Abogados podemos gestionar tu reclamación ante las instancias oportunas, en primer caso ante el Ayuntamiento correspondiente presentando una reclamación administrativa y en caso de ser denegada, presentando un recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma competentea con abogado y procurador.
Las cláusulas declaradas como abusivas son nulas, es decir, que se tienen por no puestas y no pueden tener efectos sobre el contrato, que seguirá en vigor por el resto de las cláusulas que no lo sean.
La definición de la abusividad de las cláusulas se encuentra recogido en el artículo 3 de la Directiva Europea 93/13 de 5 de abril de 1998 y en el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios “Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”
Contratos con clausulas abusivas
Las cláusulas más comunes, que han sido declaradas en múltiples ocasiones por los Tribunales, y que asimismo han producido el efecto del archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria son las siguientes.
Cláusula de vencimiento anticipado: esta cláusula permite declarar vencido el préstamo antes de la finalización del plazo pactado, y reclamar así mismo el importe de todo lo adeudado en el contrato, todo ello cuando se dan determinadas circunstancias como el impago de un número de cuotas, por ejemplo.
La propia jurisprudencia del TJUE expone en relación a este tipo de cláusulas que para la determinación de su abusividad se debe de estar al incumplimiento esencial de las obligaciones por parte del deudor, si esa facultad está prevista para los incumplimientos de carácter grave.
Se ha declarado la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, cuando es imposible inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad cuando la cláusula no especifica si dicha imposibilidad de inscripción es imputable al consumidor o a la entidad, y cuando se embarga la vivienda hipotecada.
Cláusula multidivisa (hipoteca en divisas). Son aquellas cláusulas que establecen la representación del capital prestado y de la cuota periódica de pago en una moneda diferente al euro, quedando de esta manera sometido a la variación de la divisa, variando la cuota mensual como el importe prestado. Se admitido la abusividad de estas cláusulas obligando a las entidades bancarias a recalcular la deuda en euros, desde la fecha en la que se firmó la hipoteca.
Renuncia a notificación del deudor en caso de cesión de préstamo. Actualmente se ha planteando ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea una cuestión prejudicial, para decidir sobre esta cuestión, que ya ha sido declarada como abusiva por el Tribunal Supremo con fecha 16 de diciembre de 2009.
Intereses de demora: No puede obviarse, como ha señalado reiteradamente Doctrina y Jurisprudencia, que los intereses moratorios no tienen el mismo tratamiento que los intereses remuneratorios, pues participan de la naturaleza de sanción penal ante el incumplimiento del deudor. Esto es, los intereses de demora son esencialmente penalizadores del incumplimiento, sancionatorios y disuasorios del mismo, lo que tiene relevancia a la hora de enjuiciar el carácter abusivo o no de tales intereses. Así lo ha proclamado el Tribunal Supremo en Sentencias de 36 de marzo de 2.007 y de 2 de Octubre de 2.001.
Pero sí es cierto que se han declarado abusivos aquellos intereses de demora tan elevados como los que superan el 16%. La declaración de abusividad de estos intereses implica un nuevo cálculo de la deuda aplicando el interés legal del dinero.
Cláusula suelo Tu hipoteca tiene clausula suelo cuando tu banco puede cobrarte un interés mínimo a pesar del descenso del EURIBOR, es decir pone un suelo al descenso del precio de tu hipoteca de manera que, aunque este índice baje, el crédito genera un mínimo de intereses favorable al banco
Existen múltiples cláusulas que se están considerando últimamente abusivas por los Juzgados y Tribunales, como son también la de redondeo al alza, o la fórmula de cálculo de interés 360/365. Si piensa que su hipoteca puede contener alguna de estas cláusulas u otras, no dude en ponerse en contacto con nosotros, le asesoramos sobre la mejor forma para reclamarlas y las posibilidades de éxito.
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, regula todos los actos que tienen que ver con las comunidades de propietarios, desde el momento en el que realiza la Escritura de División Horizontal, hasta la extinción de la misma. Es decir, normaliza todos aquellos asuntos referentes a las mayorías necesarias para adopción de acuerdos, contribución a gastos comunes, nombramiento de cargos, forma de celebración de juntas, etc.
Los artículos 396 del Código Civil, y el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, recogen la definición del concepto y “constituyen los fundamentos de la propiedad horizontal”. En sí, se pude definir este tipo de propiedad como la forma de copropiedad sobre un inmueble dividido en pisos, coexistiendo a la vez elementos privativos propios, con elementos de uso común.
Existe la propiedad horizontal aún sin haberse constituido esta formalmente, ya que según el mencionado art. 396 se exige la existencia de un inmueble que tenga los elementos privativos y de uso común que antes comentábamos, existiendo en un mismo edificio un mínimo de dos pisos o locales con propiedades distintas.
Con la constitución formal de esta figura, se otorgan los Estatutos que contienen todo lo relativo a la administración del edificio, así como las normas para el ejercicio de los derechos de propiedad. Para que estos estatutos generen efectos ante terceros es muy importante que estén inscritos en el Registro de la Propiedad.
La cuota de participación que se asigna a cada vivienda supone la participación que le corresponde en el disfrute de los elementos comunes, en el voto en la Junta de Propietarios o en la contribución de gastos comunes, y se calcula en función de los metros útiles de cada vivienda, además de uso, ubicación, etc.
Las formas de extinción son dos; por conversión en propiedad o copropiedad ordinaria o bien por destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. (si coste de reconstrucción excede del 50% del valor de la finca, salvo si está cubierto por seguro).
Si tiene cualquier duda o cuestión relacionada con su comunidad de vecinos, contáctenos y sin ningún compromiso nos pondremos en contacto para ayudarle en todo lo que sea posible y asesorarle para alcanzar la mejor solución adecuada a sus necesidades.
Uno de los problemas más habituales en una Comunidad de propietarios es el cobro de recibos o derramas impagadas, en LBJ abogados queremos ayudarte a resolver los conflictos y te aconsejamos leer el artículo de nuestro Blog que habla sobre ello.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU), regula tal y como establece en su artículo primero “los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda”. No se incluyen los arrendamientos temporales con fines turísticos, que se regulan directamente por lo contenido en el Código Civil en materia de arrendamientos.
La última modificación de la LAU, establece importantes cambios normativos a tener en cuenta, como la duración mínima de los contratos que pasa de cinco años a tres, en cuanto a la subrogación, desistimiento, extinción, etc.
Asimismo, se ha creado un Registro sentencias firmes de impagos de rentas: se trata de un registro de personas que mediante sentencia firme han sido condenadas por impago de rentas en un procedimiento de desahucio. Todo ello con el fin de que los arrendadores puedan consultar el mismo para informarse sobre el riesgo de arrendar sus inmuebles a las personas que se encuentran registradas en el mismo. Se puede cancelar por las personas que figuran su inscripción, si han satisfecho la deuda, y así mismo esta inscripción tiene una duración máxima de 6 años.
También es importante conocer la necesidad del certificado de eficiencia energética. Mediante Directiva 2010/31/UE, de 19 de mayo, (entró en vigor el 1 de junio de 2013) se establece la obligatoriedad de expedir dicho certificado para los edificios que se alquilen, vendan o construyan. No es obligatoria si el piso lleva arrendado al menos cuatro meses y para edificios aislados que cuenten con menos de 50 metros útiles.
Si tiene dudas o consultas sobre tu contrato de alquiler, (vacacional, rústico, local, etc.), si tu casero no le devuelve la fianza, tiene problemas para cobrar la renta, o para la redacción y/o verificación de cualquier contrato de arrendamiento, no dude en contactar con nosotros. Nuestro equipo está perfectamente cualificado para asesorarle y defender sus intereses de la mejor manera y con el menor perjuicio.
No lo dude, usted tiene derecho.
Compra-venta de viviendas, fincas, locales, etc.
En LBJ Abogados te asesoramos en todo tipo de transacciones de compraventa, no solo en lo relacionado propiamente con el contrato, sino también con impuestos, ordenanzas municipales, licencias, etc.
En los contratos de compraventa, se suelen incluir las denominadas arras. Esta cláusula puede provocar confusión, ya que existen diferentes tipos para cada finalidad:
1) Arras confirmatorias (Art. 1124 del Código Civil): como prueba o señal del perfeccionamiento del contrato. Se entrega una determinada cantidad como parte de pago del precio total convenido. Demuestra compromiso y seriedad a la hora de firmar el contrato, aunque bien es cierto que no facultan para resolver la obligación contraída.
2) Arras penales (Art. 1152 y 1153 del Código Civil): tienen como finalidad de servir como garantía de cumplimiento del contrato, en este caso, si el vendedor decide no seguir adelante con lo pactado tendrá que devolver al vendedor el doble, de lo que el comprador haya desembolsado. Y si es este último, quién interesa no cumplir con el contrato, perderá esa suma pactada.
3) Arras penitenciales o de desistimiento (Art. 1454 Código Civil): sólo son aplicables cuando de forma expresa y clara indiquen sus consecuencias o haga referencia directa del artículo del código civil y su contenido. En este caso, podrá “podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
No solo son importantes las arras en un contrato de compraventa, también inciden otros aspectos como la redacción o las menciones a la normativa, que pueden determinar en caso de incumplimiento una sentencia favorable o desfavorable. Siempre es importante contar con el apoyo de profesionales con amplia experiencia para que puedan asesorar de la manera más favorable a sus intereses.
Asimismo, en LBJ recomendamos antes de adquirir una vivienda, realizar una serie de gestiones preventivas, que podrán ahorrarnos en el futuro disgustos.
Lo primero que debemos de hacer es acudir al Registro de la Propiedad para verificar si realmente la persona que nos va a vender la vivienda, finca o local, es la verdadera propietaria de la misma, y si sobre la vivienda pesa algún tipo de carga (hipoteca, deudas comunidades vecinos, embargos, etc.)
Asimismo, se debe a acudir a un Notario, y se debe inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. En el Notario es frecuente acudir con un contrato de arras, de los anteriormente mencionados.
También debemos de estar informados sobre los gastos que se van a derivar para el comprador:
- Primera copia de la Escritura
- Cancelación de hipotecas previas.
Así como los impuestos que también le corresponden al comprador:
- IVA (Impuesto Sobre el Valor Añadido). Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
- Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales / Actos Jurídicos Documentados. Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido como “plusvalía”) (ver reclamación de plusvalia municipal en esta misma página).
En nuestro despacho le podemos asesorar e informar sobre las ayudas que ofrece el Gobierno para la adquisición de viviendas (libre o de protección oficial), que son reconocidas por la Comunidad Autónoma donde esté situada la vivienda a adquirir.
Si tiene cualquier duda, pregunta o cuestión, o necesita asesoramiento sobre cualquiera de estas cuestiones, no dude en ponerse en contacto con nosotros, le ofreceremos la mejor solución adecuada a sus necesidades.
¿Qué puedes hacer cuando tu inquilino deja de pagarte la renta? Existe un procedimiento llamado desahucio exprés que se puede iniciar a partir del segundo mes de impago de la renta por tu inquilino.
La recomendación de LBJ abogados es que demandes a tu inquilino a partir ya de ese momento, nosotros te ayudamos.
La estadística nos dice que la persona que impaga la renta dos meses consecutivos, normalmente seguirá impagado hasta que se lleve a cabo el desahucio con el riesgo que conlleva para ti el no poder recuperar la posesión de la vivienda ni la deuda que haya generado.
En un mes y medio aproximadamente, desde la interposición de la demanda, por el Juzgado se procederá a la admisión a trámite de la misma, se fijará un día de juicio que sólo se celebrar si el inquilino se opone a la demanda plazo. Normalmente ese mismo día se dicta sentencia y se fijara el día del desahucio que como mínimo deberán trascurrir 20 días.
Si tu inquilino por alguna causa no ha podido pagar, pero tiene la intención de hacerlo podrá efectuar lo que se llama ENERVACIÓN:
desahucio express vivienda por impago
Así, el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que " Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio." El pago del principal debe realizarse como muy tarde el día del juicio.
Es importante significar que, como hemos señalado, el arrendatario solo puede realizar esta enervación o pago de la deuda por una sola vez, ya que si en alguna otra ocasión se pone en situación de débito frente al arrendador ya no podrá utilizar esta vía para evitar que se declare resuelto el contrato de arrendamiento.
Los abogados de LBJ estudiarán tu caso, y sin molestias para ti, desde el inicio del procedimiento resolverán todos los cauces procesales hasta, en su caso el lanzamiento del inquilino.
Sabemos que los problemas derivados de la vivienda pueden generar mucha inquietud, perdidas económicas o serios conflictos de interéses. En LBJ somos profesionales que atenderemos su consulta y le daremos una rápida propuesta. No lo dude USTED TIENE DERECHO.

References: artículo 3
 artículo 82
 artículo 5
 Real Decreto 
 artículo 22
 artículo 440