Source: http://www.winter-gbr.de/deutsch/service/allgemein/index.cfm?id_bereich=53&id_nr=420
Timestamp: 2017-11-21 22:56:35+00:00

Document:
BR-E-1
WEG kann Ansprüche der Käufer aus MaBV Bürgschaften geltend machen
3. Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert auch Ansprüche eines Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen, die sich aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. ergeben.
MaBV § 3 Abs. 1 Nr. 3, § 7 Abs. 1; ZPO §§ 50, 51; WEG § 21
Der Bauträger hatte einen Altbaukomplexes zu sanieren. Dieser weist aber gravierende Mängel auf.
ZAhlungsansprüche gegen die Käufer hat der Bauträger an die ihn finanzierende Bank abgetreten. Die Bank ist auch durch eine Globalgrundschuld in voller Höhe an den Eigentumswohnungen abgesichert.
Den Käufern hat die Bank teilweise Freigabeversprechen gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, Sätze 2 - 5 MaBV, teilweise Bürgschaften gemäß § 7 Abs. 1 MaBV zur Verfügung gestellt.
Die Käufer haben der Wohnungseigentümergemeinschaft entweder die "Bürgschaftsforderungen" abgetreten oder haben sie zur Geltendmachung der Ansprüche aus den Bürgschaften sowie aus den Freigabeversprechen zum Zwecke der Pfandfreigabe ermächtigt. Zu klären war u.a. ob die Klage der "Gemeinschaft" zulässig gewesen ist.
Dies hat der BGH bejaht.
Die Gemeinschaft ist ein selbstständiges, teilrechtsfähiges Rechtssubjekt und als solches parteifähig (BGH, Beschluss vom 2.6.05, V ZB 32/05). Die WEG ist teilrechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens am Rechtsverkehr teilnimmt.
Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums kann sie gemäß § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG "an sich ziehen" und außergerichtlich und gerichtlich im Wege gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (BGH, Urteil vom 12.4.07, VII ZR 236/05).
Ansprüche aus den Bürgschaften und den Freigabeversprechen gehören jedoch nicht zum Bestand der Rechte, auf die sich die Teilrechtsfähigkeit bezieht. Dies Ansprüche betreffen die persönliche finanzielle Absicherung des Erwerbers. Auf die Abtretungen kann sich die WEG nicht stützen, weil aufgrund der Akzessorietät von gesicherter Forderung und Bürgschaft eine isolierte Abtretung der Bürgschaftsforderung unwirksam ist (BGH, BauR 1992, 84, 85).
Die Gemeinschaft kann aber in gewillkürter Prozessstandschaft vorgehen. Mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums stehen die Ansprüche aus den Bürgschaften und den Freigabeversprechen in engem und wirtschaftlichem Zusammenhang, so dass ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Anspruchsdurchsetzung durch die Gemeinschaft besteht. Die Realisierung der Ansprüche der Erwerber kommt der WEG mittelbar zugute. Die gemeinsame Anspruchsvoraussetzung ist für die Erwerber zweckmäßig. Dem stehen schutzwürdige Interessen der Bank nicht entgegen.
Die unwirksame Abtretung ist gemäß § 140 BGB in eine Ermächtigung umzudeuten, die Bürgschaft und die zu Grunde liegende Forderung geltend zu machen.
Es liegt auch kein Fall der genehmigungspflichtigen geschäftsmäßigen Einziehung fremder Forderungen vor.
Allerdings können durch die gewillkürte Prozessstandschaft die Interessen des Prozessgegners wegen des formellen Parteibegriffs der ZPO tangiert werden, da die Erwerber nun Zeugen sind. Dies wird man aber hinnehmen müssen.
BR-E-2

References: § 7
 § 633
 § 3
 § 7
 § 21
 § 3
 § 7
 BGH 
 § 21
 § 140