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Timestamp: 2018-08-20 08:48:50+00:00

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II. FUNDAMENTO DEL DERECHO DE PROPIEDAD
1. Teorías clásicas
2. Teorías modernas
1. Concepción romana
2. Concepción medieval
3. Concepción moderna
4. Concepción de las Codificaciones
5. Concepción actual
1. Facultad de libre aprovechamiento
2. Facultad de libre disposición
3. Facultad de exclusión
V. EXTENSIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD
VI. ACCIONES QUE PROTEGEN EL DOMINIO
VII. LIMITACIONES DE UTILIDAD PÚBLICA Y UTILIDAD PRIVADA
Todos necesitamos contar con los medios necesarios para vivir con independencia, para poder salvaguardar nuestra personalidad. Por lo tanto, si la libertad es el concepto fundamental para la vida humana, para que pueda tener un contenido, se ha de completar con el concepto de propiedad. Éste sería el fundamento moral y jurídico del derecho de propiedad.
Los problemas surgen cuando se trata de establecer sus límites, y puede ser utilizado en varios sentidos. De este modo, en un sentido político-sociológico tendrá un sentido amplio, cual es el que se recoge en el artículo 33 Constitución Española. Sin embargo, en el marco del Derecho privado, el concepto de propiedad ha de tener un sentido más estricto, planteándose diversos problemas, y el primero de ellos es la cuestión referida a la propia terminología.
En este sentido, en primer lugar, se trata de delimitar la diferencia entre las palabras propiedad y dominio. La tesis más antigua estimaba que el término dominio es más extenso que el de propiedad, por cuanto el primero distingue tanto el dominio útil como el directo, mientras que el término propiedad se refiere sólo al dominio directo. Por el contrario, la doctrina moderna sostiene que el término propiedad es más extenso que el de dominio, por cuanto la propiedad sirve para designar cualquier relación del hombre con la naturaleza y todo el poder que puede ostentar sobre las cosas de la misma, mientras que el dominio se aplica al poder pleno, indiviso e ilimitado de la persona sobre la cosa. Con posterioridad, Castán Tobeñas y otros autores, entienden que no existen diferencias de extensión y contenido entre ambos términos, por cuanto el término propiedad se utiliza para dar un concepto económico-jurídico, y el término dominio se utiliza para dar un concepto estrictamente jurídico. Aunque los autores más modernos (así O´Callaghan y otros) entienden que nos encontramos ante dos términos sinónimos.
La definición más correcta del derecho de propiedad es la que entiende que se trata del más amplio poder de dominación que el ordenamiento jurídico permite tener sobre las cosas. Por lo tanto, de esta definición se deriva que el derecho de propiedad implica un poder pleno, mientras que el resto de los derechos reales sólo conceden un poder limitado, un poder parcial, aunque ello no puede llevarnos a entender que en derecho, al referirnos a la propiedad nos encontremos ante un poder absoluto, es decir, que carezca de límites y limitaciones.
El derecho de propiedad tiene su precedente remoto en el Derecho romano, del que pasó a las Partidas (Partida 3ª título 28, ley 1ª) que lo definía como “Señorío es poder que ame ha en su cosa de facer della, e en ella lo que quisisre segund Dios es según foro”.
El Proyecto de Código Civil de 1851 se inspira en el Código Civil francés, con el sentido individual y liberal de la época.
El artículo 348 Código Civil define la propiedad al establecer “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.
En este precepto se recoge la tendencia a definir la propiedad a través de la enumeración de sus facultades (gozar, disponer, reivindicar), y se hace hincapié en cuanto no se trata de un poder absoluto o ilimitado, sino dentro de las limitaciones que la propia ley establece, es decir, se circunscribe a una configuración que viene preestablecida por la ley.
En el artículo 33 de la Constitución Española se reconoce el derecho a la propiedad privada, aunque sin definirla, por cuanto el precepto constitucional da por supuesto que la definición de la misma deriva de la propia legislación civil; lo que no impide que el texto constitucional destaque en el párrafo segundo del precepto la función social de la propiedad, lo que delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes, por lo que en su tercer párrafo se establece “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto en las leyes”, y esto no es sino la expresión constitucional de lo ya establecido en el artículo 349 Código Civil “nadie podrá ser privado de su propiedad sino por autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa la correspondiente indemnización”, y de efectuarse de tal guisa, el expropiado será amparado por los Jueces, y en su causo, le reintegrarán en su posesión. En definitiva, se establece el principio de que la privación de la propiedad sólo podrá venir dada por el correspondiente expediente expropiatorio, con causa justificada, y previa indemnización, sin que puedan utilizarse las denominadas vías de hecho.
Otros preceptos de la Constitución Española desarrollan el derecho de la propiedad en su sentido social, así el artículo 128 en cuanto subordina la riqueza nacional al interés general, el artículo 40 referido a la distribución equitativa de las rentas personales, el artículo 31 en cuanto a la progresividad de los impuestos, y el artículo 47 en cuanto a la participación de la Comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística pública.
En conclusión, se reconoce el derecho a la propiedad privada de la que nadie podrá ser privado salvo que concurra causa justificada de utilidad pública o interés social; y, a su vez, se exige que este derecho privado se encuentre reordenado a su función social, por lo que se encuentra sujeto a las limitaciones que las leyes impongan, siempre previa la correspondiente indemnización, en el supuesto de ser privado de la misma por concurrir estas razones.
De los conceptos legales del derecho de la propiedad podremos derivar sus caracteres esenciales:
a) Generalidad. El derecho de propiedad otorga, salvo que se encuentre limitado por disposición legal, la generalidad de las facultades que la ley permite tener sobre la cosa a la que se refiere. Por lo tanto, a diferencia de los derechos reales, la propiedad se presume libre de cargas y gravámenes.
b) Abstracción. Lo que implica que es un derecho separable de sus facultades, con existencia distinta y autónoma en relación a cada una de ellas.
c) Elasticidad. La propiedad podrá tener limitaciones, pero cuando desaparecen, recobra su carácter de generalidad (así Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio 1991).
d) Exclusividad. Al comprender todas las facultades, no deja lugar a intervenir a persona alguna distinta de quien ostenta su titularidad, por lo que permite excluir a todas.
e) Perpetuidad. La propiedad está llamada a durar de forma ilimitada, a través de sus sucesivos titulares, sin perjuicio de las causas de extinción generales de los derechos reales.
El fundamento del derecho de propiedad, como el de cualquier derecho subjetivo, es un tema cuyo estudio corresponde más al campo de la Filosofía del Derecho que al Derecho Civil, de ahí que la doctrina civilista no se haya detenido en su examen. Sin embargo, ello no quiere decir que se haya desentendido de indagar sobre el mismo, así Albaladejo destaca que al ser la propiedad el poder pleno sobre las cosas, se justifica porque siendo las cosas medios aptos para conseguir los fines del ser humano, ello conlleva que el propio derecho reconozca y proteja este poder pleno, por lo tanto, en el plano jurídico ha de aceptarse que se reconozca la propiedad como un derecho. El derecho a la propiedad y el principio de autonomía de la voluntad se constituyen como los pilares básicos del Derecho privado.
Los autores clásicos, así Sánchez Román y Castán Tobeñas, estudian el fundamento del derecho de propiedad alejándose del Derecho Civil, y podemos sintetizar las teorías sobre el fundamento de la propiedad de acuerdo con la siguiente distinción:
a) El derecho de propiedad se fundamenta en un acto individual:
- Teoría de la ocupación (Grocio, Puffendorf). Parten del estado primitivo de las cosas sin titular (nullius) por lo que la ocupación de las mismas fundamenta la propiedad, ocupación que si bien en un principio fue pasajera, luego se convertirá en definitiva.
- Teoría del trabajo (Adam Smith, Stuart Mill). La propiedad se justifica por el trabajo del hombre, en virtud del cual el hombre transforma la naturaleza.
b) El derecho de propiedad se fundamenta en un acto colectivo:
- Teoría de la convención (Rouseau, Kant, Fichte). La propiedad se fundamenta en el contrato social, es decir, la convención de todos los hombres que se imponen el respeto a la relación hombre-cosa.
- Teoría de la ley (Montesquieu, Mirabeau, Bentham). La propiedad tiene su fundamento en la Ley, es decir, sólo la garantía del poder público puede justificar el derecho de una sola persona sobre una cosa.
- Las que fundamentan la propiedad en un principio de orden racional, como pueden ser la personalidad humana, o la libertad individual, o el derecho a la vida y la perfectibilidad; es decir, lo fundamental son las necesidades humanas, y al tener éstas un carácter de permanencia requerirán, a su vez, recursos estables.
- Las que fundamentan la propiedad en un principio de orden sociológico, es decir, en función de la utilidad o servicio que reporta a la sociedad.
Dentro del Derecho Romano, se pueden distinguir varias etapas, así en el más antiguo Derecho Romano el derecho de la propiedad se trataba como el mejor derecho a poseer. En la época clásica se resalta su característica de poder absoluto, no en el sentido de que careciera de límites, sino de encontrarse adscrito a un sujeto frente a todos (erga omnes) mediante el ejercicio de la acción reivindicatoria. Si bien el derecho de propiedad se encontraba limitado en beneficio de la comunidad (Derecho público) y en beneficio de los propietarios colindantes (Derecho privado) los límites eran muy escasos, por cuanto que el sentido liberal del Derecho romano exigía que el derecho de propiedad no sufriera más limitaciones que las precisas e indispensables, sentido que ha influido en el Derecho europeo.
En el Derecho germánico el titular del derecho de propiedad es el grupo social y no los individuos que lo componen. Se trata de una forma de propiedad colectiva con una exclusiva función social. Cuando aparece la propiedad individual lo hace en relación a unas facultades individuales que deberían ejercitarse en beneficio del grupo, continuando, de esta forma, con la función social del derecho de propiedad. En consecuencia, para el derecho germánico el derecho de propiedad es más una función social que un derecho subjetivo.
Cuando desaparece la propiedad colectiva o del grupo, se produce otra realidad política y social (época feudal) en la que la propiedad territorial queda unida a la soberanía territorial. En la Edad Media europea se equipara el concepto de propiedad con el de soberanía.
El concepto romano pugna con esta realidad; por ello, cuando en la Europa medieval se produce la recepción del Derecho romano, la doctrina elabora los conceptos para adaptar ambas concepciones de la propiedad. De esta manera, los glosadores llamaron “dominium utile” al tenedor material de la tierra y “dominium directum” al conjunto de facultades del señor dominante.
Las revoluciones político-sociales de los siglos XVIII y XIX, con su precedente en la revolución intelectual de los siglos XVI y XVII, dieron lugar a una concepción de la propiedad que no podía tener relación alguna con el sentido feudal de la propiedad.
Esta concepción, común en el continente europeo, se recoge en nuestro país en las Cortes de Cádiz, así en el Decreto de 6 de agosto de 1811 al incorporar a la nación los señoríos jurisdiccionales, declarando la propiedad particular de los señoríos no incorporados al Estado; continuándose con el Decreto de 11 de junio de 1813 que declara cerradas y acotadas las fincas de propiedad particular (Derecho excluyente), la Ley de 11 de octubre de 1820 que declara suprimidos los mayorazgos, fideicomisos, patronatos y toda clase de vinculaciones sobre la propiedad privadas. En leyes posteriores, así las de 3 de septiembre de 1835, 19 de febrero de 1836 y 1 de mayo de 1855 referidas todas ellas a la desamortización por la que se devuelve a la libre disponibilidad de los bienes vinculados de hecho al estar adscritos a un titular permanente (las denominadas manos muertas, así la Iglesia, el Estado, etc.)
Es por ello que en esta época se enfatiza el carácter exclusivo y excluyente, con escasas limitaciones, del derecho de propiedad.
En las mismas se sigue la concepción del apartado anterior, y se define como el más amplio poder que se puede tener sobre una cosa, por lo que se resaltan las facultades de goce y de disposición, aunque se alude a su carácter no ilimitado.
Siguen esta concepción el Código Civil francés de 1803, precedente inmediato del Código Civil español, el Código Civil austriaco de 1811, el BGB de 1896, el suizo de 1907, y el italiano, tanto el de 1865 como el actual de 1942.
En la actualidad no puede hablarse de un concepto unitario de propiedad, por cuanto es muy diversa, y del mismo modo, la propiedad en el plano legislativo es tratada de forma muy diversa; de esta manera, en cuanto a la distinción entre la propiedad mobiliaria y la inmobiliaria, y en esta primera distinción general, se deberá de efectuar diversas subdivisiones; así en cuanto a la mobiliaria, en relación a determinados tipos de bienes (objetos de arte, preciosos, drogas, etc.) se encuentra controlada y limitada; en cuanto a la inmobiliaria, se ha de distinguir entre la rústica y la urbana, y en cada una de ellas, se deberá de distinguir según cual sea su clase y situación. En consecuencia, la propiedad vendrá determinada según el tipo al que pertenezca y en atención a las leyes que la regulen.
De ahí que tras la primera Guerra Mundial la doctrina civilista comenzó a referirse a la contraposición entre propiedad y propiedades. Y aunque el derecho de propiedad, como el poder más amplio sobre una cosa es el mismo, sin embargo su contenido, las limitaciones que las leyes establecen, es muy diverso, según el tipo de propiedad a la que nos refiramos.
Si nos centramos al concepto legal del artículo 348 del Código Civil el contenido vendrá dado por la enumeración de las facultades que comprende, es decir, la de gozar, disponer y accionar a través de la reivindicatoria.
Las facultades del derecho de propiedad se dividen en facultades jurídicas (libre disposición y exclusión) y materiales (de libre aprovechamiento). Estas facultades, junto con la extensión del derecho, integran el contenido del derecho de propiedad, aunque no su concepto.
La propiedad tiene un contenido positivo y otro negativo. En sentido positivo permitirá obtener a su titular el aprovechamiento natural de los rendimientos que corresponden a su naturaleza y, de igual modo, otorgará la facultad de realizar los actos jurídicos de disposición del derecho. En sentido negativo, el propietario tiene el derecho a excluir a los demás a fin de evitar que interfieran o impidan su uso, disfrute y disposición del objeto de su derecho.
En consecuencia, para indagar el contenido del derecho de la propiedad hemos de examinar las facultades que el mismo conlleva:
Implica el poder de utilizar la cosa (obtener sus utilidades) de manera directa (por sí mismo) o de manera indirecta (a través de otro) mediante la concesión a un tercero de todo o parte de esta facultad, a través de la constitución sobre la misma de los derechos personales (arrendamiento, comodato, etc.).
A su vez, esta facultad de libre aprovechamiento se descompone en otras. Así la de usar, utilizar la cosa misma (ius utendi) y la de disfrutar y percibir los frutos de la misma (ius fruendi), que el artículo 354 Código Civil establece al atribuir al propietario los frutos, desglosados en tres clases, los naturales, los industriales y los civiles.
El artículo 348 Código Civil define la facultad de libre aprovechamiento como aquella que da derecho a gozar de la cosa, lo que conlleva, el atribuir al propietario el uso de la misma, con las correspondientes utilidades.
A esta facultad se le ha considerado como la esencial, más típica y característica del derecho de propiedad. El artículo 348 Código Civil la incluye en la propia definición (derecho de gozar y de disponer). Consiste en la posibilidad de trasmitir en todo o en parte el derecho de propiedad, y se descompone en otras, así la de enajenar (transmitir a otro), gravar (constituir un derecho real sobre la cosa), transformar o destruir, variar la naturaleza, forma o destino de la cosa, abandonarla o inutilizarla.
Estas facultades no son ilimitadas, sino que se encuentran sujetas a límites y limitaciones.
En todo caso, no se trata de una facultad que sea exclusiva del derecho de propiedad, por cuanto la tienen todos los derechos subjetivos que no tengan la especial y anómala característica de ser indisponibles. Por otra parte, incluso se ha cuestionado que constituya una facultad del derecho de propiedad, por cuanto no se encuentra dentro del derecho de propiedad, sino que es el derecho subjetivo el que es el objeto de la facultad de disposición. Ahora bien, se ha de tener en cuenta que la facultad de disposición sólo será legítima cuando se ejercite dentro de los límites del derecho sobre el que recae.
Se encuadra dentro del contenido negativo del derecho de propiedad, implica la posibilidad exclusiva y excluyente del goce sobre la cosa; por lo tanto, la de excluir a los demás en el goce de la misma, y se manifiesta, sobre todo, a través de las acciones protectoras del derecho de propiedad.
Las expresiones de esta facultad son, en primer lugar la de cerramiento de fincas, pues de conformidad al artículo 388 Código Civil el propietario tiene la facultad de cerrar o cercar las fincas, a través de los medios que estime apropiados (paredes, zanjas, etc.), ahora bien, siempre respetando las servidumbres constituidas sobre las mismas, si las hubiere; y en segundo lugar se manifiesta en las facultades de deslinde y amojonamiento de los artículos 384 a 387 Código Civil.
Vistas las facultades del derecho de propiedad, se ha de examinar hasta dónde se extienden las mismas, pues las facultades, junto con su extensión, constituyen el contenido del derecho.
Si el objeto del derecho de propiedad es una cosa mueble, no existirá problema para determinar hasta donde alcanza el poder de su propietario, por cuanto se extenderá sobre la cosa entera.
Ahora bien, si la cosa es inmueble, aunque el derecho se extenderá sobre toda ella, se plantearán los problemas de si esta extensión lo será también sobre lo que tenga debajo (subsuelo) y al espacio superior (vuelo), y de igual manera, se plantean problemas en cuanto a la extensión en sentido horizontal.
a) Extensión en sentido vertical
Dentro de la misma se encuadran los derechos sobre la cosa inmueble en relación a aquello que está sobre ella y lo que se encuentra debajo.
El propietario del suelo tendrá la facultad de utilización exclusiva del espacio situado sobre el mismo (vuelo), así se infiere del artículo 350 Código Civil “ y puede hacer en él las obras, plantaciones”, aunque ello no quiere decir que esta facultad sobre el vuelo sea absoluta, sino que tiene sus límites, así la facultad vendrá delimitada por lo que establezcan los reglamentos de policía, en la dicción del artículo 350, y por otra parte, hasta el límite al que alcance el interés de su titular.
La propiedad de un inmueble (terreno) comprenderá la del subsuelo “lo que está debajo de ella”, en la dicción del artículo 350 Código Civil, por lo que su titular podrá hacer en él las “obras, plantaciones y excavaciones que le convengan”.
De igual modo que en el supuesto del vuelo, en relación al subsuelo no se trata de una facultad absoluta, sino que vendrá determinado, por la legislación especial sobre minas y aguas, y por el interés a donde llega el de su titular o propietario.
b) Extensión en sentido horizontal
- El cierre de fincas
Es la facultad antes examinada a la que se refiere el artículo 388 Código Civil.
Es la facultad dentro del sentido negativo, de exclusión, del propietario de deslindar y marcar los lindes entre dos o más fincas (artículos 384 a 387 Código Civil).
El párrafo segundo del artículo 348 Código Civil establece “El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.
El texto legal puede ser calificado como insuficiente e inexacto, por cuanto no se refiere a todas las acciones que nacen del derecho de propiedad, así cabe citar la acción declarativa y todas aquellas que, sin tener reglamentación específica, van dirigidas a afirmar el derecho de propiedad; y es inexacto, por cuanto al hacer referencia a la acción reivindicatoria da a entender que excluye otras posibles acciones, lo que no es cierto.
La acción reivindicatoria es aquella acción que puede entablar el propietario que tiene derecho a poseer la cosa, para reclamar su entrega cuando se encuentra en posesión de alguien que carece de título para poseerla. Es decir, el propietario no poseedor exige la restitución de la cosa al poseedor no propietario.
Su naturaleza es la de ser una acción real, ejercitable “erga omnes” (frente a todos), declarativa y de condena.
Si la acción reivindicatoria tiene por finalidad no sólo la declaración del derecho de propiedad del reivindicante, sino también la condena al demandado a su restitución; junto a ella, con base al artículo 348 Código Civil, cabe la acción declarativa del derecho de propiedad, sin exigirse que el demandado sea el poseedor actual, por cuanto en la misma no se solicita la restitución de la cosa. En cuanto a los requisitos, con relación al demandante, éste deberá de acreditar tanto su derecho como la identificación de la cosa; y el demandado podrá ser todo aquél que niegue o no acepte el derecho de propiedad del demandante.
La acción negatoria es la que asiste al titular de un derecho de propiedad para que se declare que la cosa que le pertenece no está sujeta al derecho que el demandado se atribuye, por lo que puede solicitar que se haga cesar al tercero en el derecho por él atribuido. En consecuencia, puede ser una acción declarativa de condena, aunque puede limitarse a una acción declarativa. En cuanto a los requisitos, el demandante (legitimación activa) ha de acreditar su derecho de propiedad en los mismos términos que en la acción reivindicatoria, y la perturbación que en la cosa hace el demandado. El demandado (legitimación pasiva) será quien perturbe de manera parcial el derecho de propiedad del demandante, mediante el ejercicio de un derecho real en la cosa ajena (que es precisamente el que se niega por el demandante), o bien, si se limitare a la acción declarativa, el que alega tener un derecho real sobre la cosa.
Como hemos establecido en los apartados correspondientes al contenido del derecho de propiedad, el deslinde y amojonamiento se trata de una facultad derivada del derecho de propiedad (la de exclusión), y en cuanto a la extensión en sentido horizontal de este derecho; sin embargo, también puede hablarse de una acción derivada del dominio, cuando se pretende que se declare judicialmente, como un medio de protección del propio derecho de propiedad.
La facultad de deslinde se contiene en el artículo 384 Código Civil y consiste en el derecho de todo propietario a deslindar su propiedad, con citación a los dueños de los predios colindantes. Es decir, se trata de una operación de marcar los límites de dos o más fincas, por lo tanto, en la acción de deslinde se debe de producir una confusión de los límites, al no existir un conocimiento exacto de los mismos, por cuanto, de estar perfectamente delimitadas e identificadas las fincas, la acción carecería de objeto.
Se ha de distinguir entre el deslinde y el amojonamiento, por cuanto en éste se trata de marcar con hitos o mojones los límites de la finca, bien porque no exista duda de cuáles sean tales límites, o bien porque éstos han sido fijados a través de la correspondiente acción de deslinde.
La acción de deslinde se podrá practicar de forma privada o extrajudicial (por lo que tiene una naturaleza contractual), o bien judicialmente, en expediente de jurisdicción voluntaria (arts. 104 a 107 LJV, si se trata de fincas no inscritas, que se tramita en sede judicial, competencia de los Letrados de la Administración de Justicia; art. 200 LH si estamos ante fincas inscritas, que se tramita en sede extrajudicial, competencia notarial), de no existir acuerdo entre las partes se sobreseerá el expediente, y deberá instarse el correspondiente declarativo.
La legitimación activa no sólo le corresponderá al propietario, sino también a los que ostenten derechos reales (artículo 384 Código Civil) y se deberá citar a todos los dueños de los predios colindantes.
En el Código Civil se proporcionan al Juez varios criterios para decidir sobre los límites controvertidos, y ello en grado de subsidiariedad; en primer lugar, se deberá de estar a los títulos de propiedad de los distintos predios; de no existir títulos suficientes, se estará a lo que resulte de la posesión en que estuvieren los colindantes (artículo 385 Código Civil); en defecto de los anteriores, por los que se acredite por cualquier otro medio de prueba (artículo 386), y en último lugar, mediante su distribución proporcional (artículos 386 y 387 Código Civil).
La acción de deslinde no puede confundirse con la reivindicatoria. Por cuanto en la de deslinde se requiere la titularidad dominical indubitada (tanto por el demandante como por el demandado) con relación a los predios colindantes, y la existencia de una confusión de linderos; por el contrario, en la reivindicatoria se pretende la declaración de la propiedad y su consiguiente recuperación, en relación a cosa perfectamente identificada (en cuanto a la diferencia entre estas acciones se puede consultar las Sentencias del Tribunal Supremo 1ª de 19 de diciembre de 1990 y 21 de junio 1997 en esta última se establece “la confusión de linderos constituye presupuesto indispensable para la práctica del deslinde, de suerte que no se puede venir en conocimiento exacto de la línea perimetral de cada finca, y por ello la acción no será viable cuando los inmuebles estén perfectamente identificados y delimitados, con la eliminación consiguiente de la situación de incertidumbre respecto a la práctica extensión superficial de la cosa objeto de la propiedad y a la manifestación de un estado posesorio, que no será obstáculo, ciertamente, al ejercicio de la reivindicatoria con fines restitutorios”). Ahora bien, aunque se trate de acciones, la reivindicatoria y la de deslinde, perfectamente diferenciadas, ello no quiere decir que no puedan acumularse ambas acciones en un solo procedimiento, consiguiendo que previa delimitación de la propiedad sea además reivindicada (Sentencias del Tribunal Supremo 23 de mayo 1967, 24 de marzo 1983, 17 de enero 1984 y 19 de diciembre 1990).
El contenido del derecho de propiedad no debe fijarse atendiendo a las facultades que del mismo se derivan (contenido positivo), sino que ha de ser analizado en cuanto a su contenido negativo, es decir, atendiendo a sus límites, respecto de aquellos extremos a los que no alcanza.
O`Callaghan distingue entre límites y limitaciones, para este autor los límites son las fronteras, el punto normal hasta donde llega el poder del propietario, es decir, el régimen normal de restricciones a que está sometido su poder; por el contrario, las limitaciones proceden de diversas causas y reducen, en casos singulares, el poder que de ordinario (dentro de los límites) tiene el propietario sobre la cosa.
La importancia de esta distinción consiste en que mientras los límites, al constituir el régimen normal del derecho de propiedad, existen sin necesidad de un acto especial que los establezca en cada caso, por lo que no precisarán que se encuentren inscritas para perjudicar a terceros, el titular o terceros que los invoquen no tienen la carga de probarlos, por cuanto bastará su mera alegación con la correspondiente invocación de la norma de la que se derive, para que se tengan por acreditados. Por el contrario, las limitaciones han de venir establecidas por un acto especial de constitución en relación a la cosa a la que se refiera, en consecuencia, han de ser probados por quien los alega, pues no olvidemos que la propiedad se presume libre; y por la misma razón, sólo podrán perjudicar a tercero si han sido objeto de la correspondiente publicidad registral, lo que se deriva, a su vez, de la dicción del artículo 27 de la Ley Hipotecaria.
El punto de partida vendrá dado por la propia dicción del artículo 348 del Código Civil al establecer que el derecho de propiedad aunque se presume libre de cargas, lo es “sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”. Ahora bien, no sólo se deberá de tener en cuenta los límites legales, sino también por los que podemos denominar como límites intrínsecos, aquellos que se derivan del la propia naturaleza del derecho de propiedad, y que se han de reconocer aún sin disposición legal expresa que los establezca.
Y todo ello, sin perjuicio de las propias limitaciones que el propietario pueda establecer en virtud del principio de autonomía de la voluntad, y estas limitaciones son, en esencia, los derechos reales limitados, las servidumbres administrativas y las prohibiciones de disponer.
En conclusión, y sólo con una mera enumeración, se puede establecer, en relación a los límites del derecho de la propiedad, el siguiente esquema:
a) Límites que pueden ser institucionales, en interés privado o en interés público:
1. Institucionales. Serán aquéllos que derivan de la propia naturaleza del derecho de propiedad, aún sin disposición legal concreta que los establezca, y entre ellos cabe una segunda subdivisión:
- Limites institucionales de carácter positivo. Así los supuestos de abuso de derecho y actos de emulación.
- Límites institucionales de carácter negativo. El supuesto del “ius usus inocui”.
2.Límites de interés privado, entre los que cabe destacar:
a) Relaciones de vecindad.
b) Medianería.
c) Derechos de tanteo y retracto legales.
3. En interés público. Entre los que cabe destacar:
- En relación a las personas. Los relativos a los extranjeros.
- En relación a su objeto. Riberas de los ríos y patrimonio artístico nacional.
- En razón a su destino o actividad. Defensa nacional, medio ambiente, comunicaciones, zona marítimo terrestre, energía eléctrica y urbanismo.
b) Limitaciones al derecho de propiedad. Entre las mismas se han de destacar:
1. Derechos reales. Excepción hecha de los que de manera directa se establecen por la ley, así los supuestos de retractos legales, por cuanto éstos no son limitaciones al derecho de la propiedad, sino que se trata de límites de la misma.
2. Las servidumbres legales o administrativas.
3. Prohibiciones de disponer. Por cuanto se trata de restricciones que con relación a la libre disponibilidad pueden establecerse por el titular dominical, y pueden ser de carácter total o parcial, o tener un origen legal, judicial o administrativo o voluntario.

References: artículo 33
 artículo 348
 artículo 33
 artículo 349
 artículo 128
 artículo 40
 artículo 31
 artículo 47
 artículo 348
 artículo 354
 artículo 348
 artículo 348
 artículo 388
 artículo 350
 artículo 350
 artículo 350
 artículo 388
 artículo 348
 artículo 348
 artículo 384
 artículo 27
 artículo 348