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Timestamp: 2017-10-21 02:47:50+00:00

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18. September 2017 in Kategorie Sanierung / Insolvenz
Rechtsreferentin, Bereich Recht, Tätigkeitsschwerpunkt Kredit, Volksbank Ulm-Biberach eG
Bisherige Verfahrenspraxis
Nach einer bisher in der Literatur überwiegend vertretenen Meinung konnte die Regelung in § 1193 Abs. 2 S. 2 BGB über die 6-monatige Kündigungsfrist für das Grundschuldkapital mit einer Beantragung des Zwangsversteigerungsverfahrens aus fälligen Grundschuldzinsen umgangen werden. Verfahrensbeschleunigend wirkte sich hierbei insbesondere aus, dass der Gesetzgeber bei den Grundschuldzinsen keine Kündigungsregelungen festgelegt hat. Die geschilderte Vorgehensweise war in der Praxis von den Vollstreckungsgerichten größtenteils nicht beanstandet worden.
BGH, Beschluss vom 30.03.2017, AZ: V ZB 84/169
Mit dem obigen Beschluss hat der BGH dieser Handhabung nun eine klare Absage erteilt. Entschieden wurde über die Rechtsbeschwerde einer Grundschuldgläubigerin, die in dem Verfahren vor dem BGH einen Zwangsversteigerungsantrag wegen rückständiger dinglicher Zinsen aus einer Grundschuld durchsetzen wollte. Die Grundschuld war ca. drei Monate vor Antragstellung gekündigt worden. Nach den Ausführungen des BGH besteht Einigkeit darüber, dass sich die Fälligkeit der Grundschuldzinsen nach allgemeinen Vorschriften, nämlich der Regelung des heutigen § 488 Abs. 2 BGB, richtet.
Strittig war bisher jedoch die Frage, ob sich mit der Neuregelung des § 1193 Abs. 2 S. 2 BGB durch das Risikobegrenzungsgesetz auch die Anforderungen an die Verwertungsreife der Grundschuldzinsen geändert habe. Laut BGH ist dies zu bejahen. Er geht davon aus, dass eine planwidrige Regelungslücke vorliege, die durch eine analoge Anwendung der Regelungen über die Verwertungsreife des Mobiliarpfands gem. §§ 1234, 1193 Abs. 1 S. 3 BGB zu schließen sei. Dies habe nach seinen Ausführungen zur Folge, dass die Zwangsversteigerung wegen dinglicher Zinsen aus einer vollstreckbaren Sicherungsgrundschuld die Kündigung des Kapitals der Grundschuld oder die Androhung der Zwangsversteigerung und das Verstreichen einer Wartefrist von sechs Monaten voraussetze.
Im Rahmen einer ersten Modifikation hat der BGH die Wartefrist des § 1234 Abs. 2 S. 1 BGB insoweit geändert, als er wegen der Länge der Kündigungsfrist auf § 1193 Abs. 1 S. 3 BGB zurückgegriffen und sie auf sechs Monate verlängert hat, da ihm die 1-Monatsfrist des § 1234 Abs. 2 S. 1 BGB bei Grundstücken zu kurz erschien. Im Rahmen einer zweiten Modifikation hat der BGH eine eigenständige Androhung der Zwangsversteigerung als erforderlich angesehen, wenn der Gläubiger von einer Kündigung des Grundschuldkapitals (zunächst) absieht und die Zwangsversteigerung wegen der Zinsen betreibt.
Diese Androhung ist lt. BGH hingegen bei einer Kündigung nicht erforderlich. Sie sei „dem Schuldner Warnung genug.“ Der BGH führt in seiner Begründung aus, dass mit der Einführung von § 1193 Abs. 2 S. 2 BGB nicht nur abweichende Vereinbarungen zu der in § 1193 Abs. 1 BGB bestimmten Kündigungsregelung untersagt werden sollten, sondern der Schuldner einer Sicherungsgrundschuld sollte den Zeitrahmen der Kündigungsfrist von sechs Monaten nutzen, um sich ohne zusätzlichen Druck durch ein laufendes Zwangsversteigerungsverfahren auf die durch die Kündigung des Grundschuldkapitals entstandene Situation einzustellen.
Dieses Ziel könne aber nicht allein durch die Unabdingbarkeit der Kündigungsregelung in § 1193 Abs. 1 BGB erreicht werden. Der Gesetzgeber habe nämlich übersehen, dass Gläubiger die dem Schuldner zugedachte Gelegenheit zur Abwendung der Zwangsversteigerung wegen der Zinsen unterlaufen könnten und dies auch in vielen Fällen tun. Dies sei jedoch erkennbar vom Gesetzgeber nicht gewollt. Die durch das Versehen des Gesetzgebers entstandene Lücke war daher lt. BGH angesichts des Regelungsziels des Gesetzgebers in der obigen Form zu schließen.
Von diesem Regelungskonzept des Gesetzgebers könne nach § 307 Abs. 1 BGB auch nicht durch Vereinbarung eines vollstreckbaren abstrakten Schuldanerkenntnisses zu Gunsten des Grundschuldgläubigers abgewichen werden. Die genannten Erfordernisse gälten deshalb auch, wenn aufgrund eines abstrakten Schuldanerkenntnisses die Zwangsversteigerung wegen einer persönlichen Forderung betrieben werde.
Für die Praxis bedeutet die Entscheidung des BGH, dass bei erheblichen Zinsrückständen weiterhin aus fälligen dinglichen Zinsen die Zwangsversteigerung bzw. die Zwangsverwaltung vor Grundschuldkündigung betrieben werden kann, wenn diese gemahnt, für den Fall der Nichtzahlung die Zwangsversteigerung des Beleihungsobjektes angedroht und anschließend eine 6-monatige Wartezeit eingehalten wird. Allerdings dürfte diese Vorgehensweise angesichts der Rechtsprechung des BGH nur noch in folgendem Fall sinnvoll sein:
Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag kann bei einem Verzug i. H. v. 2,5 % des Nennbetrages des Darlehens gekündigt werden (§ 498 Abs. 2 BGB). Erst dann kann auf Basis der Vereinbarungen des Sicherungsvertrages auch die Grundschuldkündigung ausgesprochen werden (so wohl auch der BGH in o. a. Beschluss). Dies kann sich hinziehen. Hier kann geprüft werden, ob bereits bei Vorliegen eines erheblichen Zinsrückstandes die Beantragung der Zwangsversteigerung aus den dinglichen Zinsen trotz der jetzt auch hier geltenden Wartefrist eingeleitet wird. Das kann dann zielführend sein, wenn die Kündigung des Darlehens/der Grundschuld erst nach Ablauf eines längeren Zeitraums ausgesprochen werden kann.
Die vorliegende Entscheidung des BGH betrifft allerdings nur Sicherungsgrundschulden, die nach dem 19.08.2008 bestellt wurden. Damit sind Altfälle vor diesem Stichtag von der vorstehenden Rechtsprechung nicht tangiert. In diesen Fällen muss die 6-monatige Wartefrist nicht beachtet werden (vgl. Art. 229 § 18 Abs. 3 EGBGB).
Mit der vorliegenden Entscheidung kann ein weiterer „Ausweg“, nämlich die Verkürzung der Frist des § 1193 Abs. 1 S. BGB über die Beantragung der Zwangsversteigerung wegen einer persönlichen Forderung aufgrund eines vollstreckbaren abstrakten Schuldanerkenntnisses zu Gunsten des Grundschuldgläubigers, ebenfalls nicht mehr genutzt werden. Eine Ausnahme gilt auch hier wiederum für die Fälle, in denen das Schuldanerkenntnis vor dem 19.08.2008 beurkundet wurde. Der BGH verweist auch hier auf das Regelungskonzept des Gesetzgebers nach dem Risikobegrenzungsgesetz, weshalb die neuen Erfordernisse für diesen Fall nicht gelten (s. o.). #
Ausnahmen gibt es damit nur noch für Verwertungsfälle im Insolvenzverfahren. Ist dieses gegen den Schuldner nämlich eröffnet, kommt die Sonderregelung des § 41 InsO zum Zug. Danach gelten nicht fällige Forderungen als fällig. Aufgrund dieser Fiktion kann ein Grundschuldgläubiger ein wegen Nichtablaufs der 6-monatigen Kündigungsfrist noch nicht fälliges Grundschuldkapital im Rahmen einer Immobiliarvollstreckung aufgrund seines Absonderungsrechts nach § 49 InsO durchsetzen (Uhlenbruck, InsO, 13. Aufl. 2010, § 41 InsO, Rdnr. 7). Wartefristen sind daher nicht mehr einzuhalten. Dies muss auch für fällige Grundschuldzinsen gelten.
Immobilien ertragreich (zwangs)verwerten 29. November 2017 Köln
Dieser Beitrag ist erschienen im Newsletter Banken-Times SPEZIAL Sanierung/Insolvenz,

References: § 1193
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 488
 § 1193
 BGH 
 BGH 
 § 1234
 § 1193
 § 1234
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 1193
 § 1193
 § 1193
 BGH 
 § 307
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 Art. 229
 § 18
 § 1193
 BGH 
 § 41
 § 49
 § 41