Source: https://www.pravniprostor.cz/clanky/obcanske-pravo/moznosti-pronajimatele-vypovedet-najem-na-dobu-neurcitou
Timestamp: 2020-01-23 23:28:21+00:00

Document:
Možnosti pronajímatele vypovědět nájem na dobu neurčitou | Právní prostor
V tomto článku popíšeme možnosti pronajímatele vypovědět nájem na dobu neurčitou, které poskytuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen „OZ“), a to zejména s ohledem na důvody výpovědi a možnost jejich úpravy v nájemní smlouvě. Budeme se zabývat obecnou úpravou nájmu dle ustanovení § 2201 až 2234 OZ, vynecháme specifika nájmu bytu a prostoru sloužícího k podnikání.
Mgr. Martin Švercl
advokátní koncipient, Konečná & Zacha
OZ dává pronajímateli možnost výpovědi nájmu v několika konkrétních situacích a zároveň poskytuje řešení pro výpověď nájmu bez uvedení důvodů. Obecně lze říct, že právní úprava nájmu v OZ je značně dispozitivní.
Změna předmětu nájmu
Ustanovení § 2220 odst. 2 OZ dává pronajímateli možnost vypovědět nájem v případě, kdy nájemce provede změnu na předmětu nájmu a neuvede na žádost pronajímatele předmět nájmu do původního stavu. V takovém případě lze nájem vypovědět bez výpovědní doby. Zákon nestanovuje požadavek na formu žádosti pronajímatele, kvůli případnému dokazování oprávněnosti výpovědi ze strany pronajímatele však písemnou formu žádosti lze doporučit. V zákoně absentuje jakékoliv určení lhůty, v které musí nájemce uvést předmět nájmu do původního stavu, platí tedy, že musí nápravu provést bez zbytečného odkladu.[1]
Důvodová zpráva uvádí, že je ustanovení dispozitivní.[2] Strany si tak mohou ujednat například rozsah povolených změn, zda musí při ukončení nájmu nájemce vrátit věc do původního stavu, či zda musí pronajímatel při skončení nájmu uhradit nájemci náklady či míru zhodnocení.[3]
Nadměrné opotřebení věci a neplacení nájemného
Další možnost výpovědi má pronajímatel dle ustanovení § 2228 odst. 1 OZ v případě, kdy nájemce věc užívá takovým způsobem, že dochází k nadměrnému opotřebení věci. Pronajímatel nájemce vyzve, aby v přiměřené lhůtě zjednal nápravu, a pokud nájemce výzvu neuposlechne, vzniká pronajímateli právo nájem vypovědět. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být doručena nájemci. Stejnou možnost má pronajímatel i v případě, kdy nájemce nezaplatí nájemné ani do splatnosti příštího nájemného.
Přiměřenost lhůty k nápravě se posuzuje podle okolností daného případu. Pro naplnění výpovědního důvodu není rozhodné, jakou lhůtu pronajímatel uvedl ve výzvě, ale to, jak reálně dlouhou lhůtu nájemce měl k provedení nápravy. Pokud tedy například pronajímatel nájemce vyzve, aby zjednal nápravu ve lhůtě dvou dnů, ale výpověď doručí nájemci až za dva týdny, bude posuzována přiměřenost dvoutýdenní lhůty, nikoliv lhůty dvoudenní.[4]
V případě, kdy dochází k nadměrnému opotřebení věci a hrozí naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, může pronajímatel nájem vypovědět i bez předchozí výzvy. Jedná se zejména o případy, kdy již na věci dochází k újmě nebo taková újma bezprostředně hrozí.[5]
Ustanovení § 2228 odst. 2 OZ je rovněž dispozitivní, strany mají možnost určit jiný postup při výpovědi nebo stanovit, jaký způsob opotřebení věci nezakládá možnost výpovědi. Při naplňování výpovědního důvodu dle tohoto ustanovení může zároveň docházet k naplňování výpovědního důvodu dle § 2232 OZ.
Závažné porušení povinnosti
Poslední zákonnou možností sankční výpovědi je ustanovení § 2232 OZ, které dává možnost výpovědi při zvlášť závažném porušení povinnosti druhé smluvní strany. Porušení musí být závažné alespoň do obdobné míry, jako je tomu u jiných možností výpovědi bez výpovědní doby (tedy dle ustanovení § 2228 OZ).[6] OZ uvádí příklady takového závažného porušení u nájmu bytu, nicméně pro obecnou úpravu nájmu by měly platit obdobně. Jedná se například o nezaplacení nájemného po dobu tří měsíců či poškozování předmětu nájmu závažným nebo nenapravitelným způsobem. Dle důvodové zprávy lze očekávat konkretizaci těchto závažných způsobů v judikatuře.[7]
Od ustanovení se lze odchýlit v tom smyslu, že strany ujednají konkrétní povinnosti, jejichž porušením dojde k naplnění výpovědního důvodu. Běžně si strany například sjednávají délku prodlení s placením nájemného, které zakládá závažné porušení povinnosti, nebo závažné porušení v případě, kdy nájemce užívá předmět nájmu v rozporu s účelem, který byl stranami ujednán.
V doktríně nepanuje shoda v tom, zda musí výpovědní důvod trvat v době výpovědi.[8] Judikatura dosud řešila tuto otázku v souvislosti s nájmem bytu podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.
V případě výpovědi z důvodu, že nájemce po dobu delší než tři měsíce nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, soud rozhodl, že není rozhodné, zda protiprávní stav trvá k okamžiku doručení výpovědi, ale zda k danému porušení povinnosti nájemce došlo.[9] Stejně rozhodl Nejvyšší soud ve vztahu k hrubému porušení povinností nájemce spočívající v povinnosti oznámit pronajímateli změny týkající se osob žijících v bytě.[10] S odkazem na ochranu dobrých mravů však v jiné věci rozhodl Nejvyšší soud v opačném smyslu, když uvedl, že soud nemusí žalobě na přivolení k výpovědi z nájmu bytu vyhovět za předpokladu, že nájemce dlužné nájemné po doručení výpovědi pro neplacení nájemného uhradil.[11]
Dle názoru autorů článku lze mít obecně za to, že důvod pro výpověď nemusí trvat v době doručení výpovědi. Bude však vždy nutné přihlédnout k okolnostem daného případu, a to zejména k době, po jakou porušení povinnosti trvalo, a k okolnostem daného porušení (tedy zda došlo k porušení čistě z vůle nájemce). V krajních případech nelze vyloučit, že by soud mohl shledat vypovězení nájmu za rozporné s dobrými mravy.
Možnost výpovědi bez udání důvodu
OZ dává kromě výše uvedených výpovědí sankčního charakteru stranám možnost nájem vypovědět bez důvodu, a to s jednoměsíční výpovědní dobou pro nájem věcí movitých a tříměsíční výpovědní dobou pro nájem věcí nemovitých.[12] Jedná se o speciální ustanovení k ustanovení § 1999 OZ, které zavádí obecnou možnost výpovědi ke konci kalendářního čtvrtletí, pokud byla výpověď doručena alespoň tři měsíce předem.
Obecně panuje shoda v tom, že je ustanovení § 2231 OZ do jisté míry dispozitivní. Strany si mohou stanovit delší výpovědní dobu a omezit možnost výpovědi specifickými důvody. Nemohou však možnost výpovědi úplně vyloučit, či sjednat nemožné výpovědní důvody.[13] Možnost výpovědi může být rovněž nastavena mezi stranami nerovně, tedy jedna strana může být oprávněna dát druhé straně výpověď bez uvedení důvodu a druhá pouze pro určité důvody.[14]
Každá ze stran však musí mít možnost někdy v budoucnu závazek vypovědět, a to bez udání důvodu anebo z důvodu, jehož naplnění může výlučně tato strana ovlivnit. Ujednání možnosti výpovědi nájmu pro jednu stranu pouze v případě porušení povinnosti stranou druhou by podle našeho názoru překračovalo zákonem stanovený rámec pro autonomii vůle. Strana by totiž byla zavázána donekonečna něco strpět bez toho, aby měla sama vliv na změnu takové situace.
Časové omezení možnosti výpovědi
Obecně se připouští omezení možnosti výpovědi po dobu, která musí být určitá či alespoň určitelná.[15] Při stanovení maximální možné délky této doby je třeba přihlédnout k ustanovení § 2204 OZ. Pro nájem sjednaný na dobu určitou delší než padesát let se uplatní vyvratitelná právní domněnka, že se jedná o nájem uzavřený na dobu neurčitou, s tím, že po dobu prvních padesáti let mohou strany nájem vypovědět pouze za ujednaných podmínek (tedy jako při nájmu na dobu určitou). Z okolností případu však lze dojít k závěru, že si strany skutečně přály uzavřít nájem na dobu delší než padesát let, poté platí, že se jedná o nájem uzavřený na dobu určitou. Z judikatury poté vyplývá, že pokud je nájem uzavřen na dobu delší, než je obvyklá doba lidského života (nejkratší takto posouzená doba v judikatuře je zatím devadesát let), jedná se o nájem na dobu neurčitou.[16]
Pokud je tedy možné platně uzavřít smlouvu na dobu určitou minimálně na padesát let bez možnosti výpovědi bez udání důvodu, je dle našeho názoru možné omezit možnost výpovědi minimálně po dobu padesáti let i u nájmu na dobu neurčitou. Vzhledem k odkazované judikatuře naopak nelze možnost výpovědi omezit po dobu delší než devadesát let.
Ustanovení § 2204 OZ je někdy považováno za ustanovení speciální k úpravě tzv. šněrovacích smluv, tedy k ustanovení § 2000 OZ,[17] které dává možnost domáhat se zrušení závazku soudem po deseti letech trvání takového závazku v případě, kdy takový závazek zavazuje člověka na dobu jeho života nebo kohokoliv na dobu delší než deset let bez vážného důvodu. Dle našeho názoru se nejedná o speciální ustanovení k § 2204, protože stanovuje možnost domáhat se zrušení závazku soudem, nikoliv možnost výpovědi. Byť je ustanovení formulováno tak, že se vztahuje na závazky na dobu určitou, nelze v budoucnu zcela vyloučit výklad, že se tato možnost zrušení závazku vztáhne i na závazky uzavřené na dobu neurčitou s omezenou možností výpovědi po určitou dobu.
Vyloučení aplikace § 2231 OZ
Pokud se strany pokusí vyloučit aplikaci ustanovení § 2231 OZ na jejich smluvní vztah bez toho, aby zároveň sjednaly možnost výpovědi po přiměřeně dlouhé době bez udání důvodu anebo z důvodu, jehož naplnění je plně v moci dané strany, je takové vyloučení ustanovení § 2231 OZ dle našeho názoru neplatné pro rozpor se zákonem.[18] Bude se pravděpodobně jednat o neplatnost relativní, neboť se jedná o neplatnost za účelem ochrany zájmu určité osoby, tedy strany smlouvy, která by neměla možnost nájem nikdy v budoucnu vypovědět čistě ze své vůle.[19]
Zákonná ustanovení pro možnost výpovědi nájmu ze strany pronajímatele v specifických situacích dávají poměrně širokou svobodu při jejich ujednání, nelze však úplně vyloučit možnost výpovědi při závažném porušování povinností nájemcem. Každá strana musí mít zároveň možnost nájem uzavřený na dobu neurčitou po určité době vypovědět, a to buď bez udání důvodu anebo z důvodu, který může nastat čistě z vůle dané strany.
[1] § 1958 odst. 2 OZ; jedná se o velmi krátkou lhůtu v řádech dnů, maximálně týdnů, a to vždy podle okolností konkrétního případu (srov. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 12. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2484/2012).
[2] Důvodová zpráva k § 2220 OZ.
[3] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 3. 2012, sp. zn. 23 Cdo 76/2012.
[4] Petrov, J.a kol. Občanský zákoník. Komentář. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2017, s. 2253.
[5] Ibid. s. 2254.
[6] Ibid s. 2258; Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 8. 2010, sp. zn. 26 Cdo 1632/2009.
[7] Důvodová zpráva k § 2232 OZ.
[8] V komentáři Petrov a kol.op. cit. s. 2253 důvod výpovědi musí v době výpovědi trvat. Opačně srov. Bajura, Jan. § 2228 [Nadměrné opotřebení věci, neplacení nájemného] In: Švestka, Jiří a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520). 1. vyd.
[9] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 2. 2001, sp. zn. 26 Cdo 532/2000.
[10] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 5 2010, sp. zn. 26 Cdo 28/2009; shodně potom srov. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 7. 2011, sp. zn. 26 Cdo 788/2009.
[11] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 8. 2010, sp. zn. 26 Cdo 2000/2008.
[12] § 2231 OZ.
[13] Srov. Hulmák, Milan. § 2231. In: Hulmák a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 326. 2231 OZ Beck-online, Bajura, Jan. op. cit. § 2231 a Petrov a kol.op. cit. s. 2258
[14] Srov. Hulmák, Milan. op. cit. s. 326. a Petrov a kol.op. cit. s. 2258.
[15] Hulmák, Milan. op. cit. s. 326.
[16] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 3. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2747/2004, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. 12. 2011, sp. zn. 26 Cdo 124/2010 a Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 1. 2014, sp. zn. 29 Cdo 60/2012.
[17] Petrov a kol.op. cit. s. 2232, opačně Hulmák, Milan. op. cit. s. 238. a Kindl, Tomáš. § 2004 [Doba trvání nájmu]. In: Švestka, Jiřía kol. op. cit. § 2004
[18] § 580 OZ.
[19] § 586 odst. 1 OZ.
Občanské právo03.04.2019
Předkupní právo k jednotce (bytu)
Občanské právo13.03.2019
Občanské právo16.04.2019

References: § 2201
 § 2220
 § 2228
 § 2228
 § 2232
 § 2232
 § 2228
 zákona č. 40
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 1999
 § 2231
 § 2204
 § 2204
 § 2000
 § 2204
 § 2231
 § 2231
 § 2231
 § 1958
 § 2220
 § 2232
 § 2228
 § 2231
 § 2231
 § 2231
 § 2004
 § 2004
 § 580
 § 586