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Timestamp: 2020-04-06 21:48:36+00:00

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Condición resolutoria en la venta de bienes inmuebles con precio aplazado
Condición resolutoria en la venta de bi
La enorme importancia, tanto desde el punto de vista teórico como práctico, de esta figura justifica que le demos un tratamiento separado del gran tronco madre que supone la compraventa. En efecto, al lado de la hipoteca, la llamada condición resolutoria o pacto de lex commisoria del art. 1.504 C.C. es el medio de garantía más usualmente pactado en las ventas de bienes inmuebles en que el precio queda aplazado (y no hay más que echar una mirada a nuestro alrededor para ver la gran importancia social de este tipo de ventas); por otra parte, la escasa regulación legal de la materia ha hecho emplear ríos de tinta a nuestros comentaristas y ha provocado una buena cantidad de declaraciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado y del propio T.S..
Como ya hemos dejado apuntado, la función más importante que esta cláusula se halla llamada a desempeñar, es la de garantizar la posesión del comprador en las ventas de inmuebles en las que el precio se aplaza. Así, en la que podíamos denominar fase preventiva de la garantía, la función que la condición resolutoria desempeña es muy similar a la de la hipoteca. Sin embargo, las cosas no son así en la llamada fase ejecutiva: mientras la hipoteca tutela el interés del vendedor al cobro del precio aplazado también cuando entra en ejecución (a través de su función de realización del valor), la condición resolutoria, en su fase ejecutiva pone de manifiesto la frustración del fin negocial, ya que su consecuencia es la devolución de las prestaciones objeto del negocio y la consiguiente recuperación por el vendedor de la finca que había enajenado.
Es precisamente esta tensión entre el interés del vendedor sobre el cobro del precio aplazado y el interés del comprador en cuanto a la protección de que es merecedora la que, en muchas ocasiones, es su vivienda familiar, así como el interés jurisprudencial en evitar la imposición de condiciones leoninas por parte de los vendedores (función en la que la labor profesional del notario se halla también llamada a desempeñar un importante papel) lo que hace que la mayor parte de los aspectos y problemas que rodean a esta figura sean objeto de arduas discusiones y de pronunciamientos en ocasiones hasta discordantes de nuestros máximos cuerpos interpretativos.
Antes de pasar a tratar del estado de la cuestión en nuestro ordenamiento, haremos un breve recordatorio del orden histórico de la figura. En el Derecho romano, en un principio, ante el incumplimiento contractual de una de las partes, sólo cabía a la otra exigir judicialmente el cumplimiento del contrato mediante la denominada actio praescriptis verbis o de cumplimiento forzoso, pero carecía de acción para reclamar la resolución del mismo. Esta posibilidad fue más tarde admitida en los contratos innominados a través de la llamada conditio causa data, causa non secuta.
En esta misma línea evolutiva se admitió en la compraventa, mediante pacto expreso al respecto (el llamado pacto de lex commisoria), la introducción del mecanismo resolutorio, que presentaba las especialidades de tratarse de un mecanismo voluntario para el acreedor, pero automático, operando la resolución sin necesidad de requerimiento. Esta misma línea es la que siguió el Derecho clásico español (Partidas), y es que se observa, por ejemplo, en el art. 1.505 C.C. respecto de la compraventa de bienes muebles. En el Derecho intermedio, por el contrario, se añadió la necesidad del requerimiento para el ejercicio de la facultad resolutoria, y el siguiente paso lo iba a dar el Derecho canónico al sobreentender el pacto resolutorio en todos los contratos bilaterales, pero subordinando su ejercicio a la declaración judicial, admitiéndose, como mitigación del rigor romano, la posibilidad de que el juez concediera un nuevo plazo al deudor para cumplir.
Esta doble tendencia romano-canónica iba a cristalizar en los códigos modernos, y así el C.C. francés recoge, por un lado, la cláusula resolutoria tácita en los contratos bilaterales, con la posibilidad de la ampliación judicial del plazo, y por otro, las especialidades de la compraventa de inmuebles, con la necesidad del previo requerimiento para obtener la resolución, pero también con la imposibilidad para el juez de ampliar el plazo. A través del proyecto de 1851, estas dos normas pasarían a constituir los arts. 1.124 y 1.504, respectivamente, del actual Código Civil.
Comentando la relación entre ambas normas, podemos poner de relieve que, en opinión de la jurisprudencia y de un régimen excepcional o, cuando menos, especial. En efecto, al permitir la readquisición de lo enajenado por el vendedor y cumplir al propio tiempo una función de garantía, especialmente cuando se acompaña de una cláusula penal de retención del precio percibido, supone una excepción a la prohibición del pacto comisorio, prohibición que sí opera respecto de los derechos reales de garantías. Por otra parte, modifica la posición del comprador de bienes inmuebles respecto a la de otros deudores en los restantes contratos bilaterales, al concederle el beneficio extraordinario de poder pagar el precio aún después de plazo, en tanto no sea requerido por el vendedor, pero al tiempo, le trata también con un mayor rigor, al vedar al juez la concesión de un nuevo plazo, una vez que el vendedor ha optado por la resolución (posibilidad que el art. 1.124 sí prevé para los restantes contratos bilaterales).
Esta especialidad ha llevado a afirmar a nuestro T.S. en algunas ocasiones que el art. 1.504 vendría a excluir al 1.124 cuando de compraventa de inmuebles se tratase. Sin embargo, la línea jurisprudencial dominante es otra: los arts. 1.124 y 1.504 no son preceptos excluyentes, sino complementarios; el primero recoge el régimen general de la resolución contractual por incumplimiento, y el segundo no supone sino la especificación de la misma al referirse a la compraventa de inmuebles. Ello ha desembocado en que la interpretación jurisprudencial de ambos preceptos se interprete, exigiéndose para la aplicación del 1.504 lo que algunos autores vienen en llamar «factores etiológicos subjetivos», derivador de la interpretación judicial del 1.124 (voluntad rebelde del comprador, incumplimiento grave, decisión final a cargo de los tribunales...), y que para algún sector doctrinal han venido a suponer una desvirtuación del auténtico sentido del precepto que estudiamos.
Encuadrado así el art. 1.504 en la perspectiva de nuestro cuerpo legal civil, y dando por sentado que su fundamento es el mismo del art. 1.124, a saber, la interdependencia del nexo causal en los contratos bilaterales, tanto en su origen (sinalagma genético) como en su desenvolvimiento (sinalagma funcional) podemos preguntarnos cuál es la naturaleza jurídica de la facultad o acción que el referido precepto concede al vendedor. Y en este punto las discrepancias entre nuestros autores son ciertamente notables. La tesis durante muchos años predominante, defendida por un importante sector de la doctrina (OCA, por ejemplo), por la jurisprudencia, y parece que incluso por el propio legislador (así, en la Ley Hipotecaria) venía considerando que el art. 1.504 contenía una verdadera condición resolutoria del contrato de compraventa de inmuebles, condición que era potestativa para el vendedor: poder dar por resuelto el contrato ante el incumplimiento por el comprador de su obligación de pagar el precio. Pero la tesis de la condición resolutoria ha sido objeto de fuertes críticas por parte de la doctrina más reciente, y así se ha dicho que el pago del precio no puede ser constitutivo de una verdadera condición, ya que constituye precisamente la obligación principal del comprador, y lo que está in obligatione no puede estar in conditione. Ante esto, los autores han propuesto diversos análisis de la figura:
- MONEDERO, en una tesis que ciertamente podríamos calificar de artificiosa, entiende que el art. 1.504 encierra una segunda enajenación del comprador al vendedor, con finalidad de garantía y doblemente condicionador: al incumplimiento y al ejercicio por el vendedor de su derecho potestativo a la recuperación de la finca.
- IRURZUN, criticando también la tesis de la condición (no puede hablarse de verdadera condición por la falta de automatismo de la resolución), cree que nos hallamos ante una auténtica cláusula resolutoria del contrato de compraventa, derivada del requerimiento.
- RODRÍGUEZ ADRADOS, por su parte, entiende que el art. 1.504 viene a suponer una figura intermedia entre la verdadera condición resolutoria y la condición resolutoria tácita del art. 1.124, constituyendo una figura similar a los propios derechos reales de garantía, y gozando, cuando se halle inscrita en el Registro de la Propiedad, de un rango negociable.
- Otros autores los califican como constitutivo de un Derecho potestativo o de modificación jurídica, otros (BALERIOLA LUCAS) prefieren encuadrarlo en la amplia categoría de las potestades jurídicas y otros, en fin, lo configuran como una simple facultad del comprador (así, TIRSO CARRETERO), lo que tiene gran importancia, por ejemplo, en sede de transmisión.
- Finalmente, hay quien también, como GIMÉNEZ DUART, entiende que la condición resolutoria explícita a la que se refieren los arts. 1.504 C.C. y 11 L.H. es constitutiva de un auténtico derecho de readquisición, en función de garantía que reúne todas las características de un verdadero derecho real.
Es interesante también delimitar el exacto ámbito de aplicación de la potestad resolutoria que el art. 1.504 C.C. recoge. De su propia dicción parece clara su aplicabilidad a la compraventa de inmuebles y al supuesto del incumplimiento por el comprador de su obligación de pagar el precio, y hay que puntualizar que, pese a la opinión en contra de algunos autores (IRURZUN entre ellos), el especial régimen de esta norma, según ha puntualizado el T.S., se aplica tanto en los casos en que el pacto resolutorio ha sido expresamente incluido en el contrato por las partes, como en los que no haya tal convención expresa, con tal que se haya establecido un aplazamiento para el pago del precio. Más adelante nos referiremos a la posibilidad de encuadrar bajo esta garantía el cumplimiento de obligaciones accesorias, y en cuanto a pactarlo para asegurar el cumplimiento por el vendedor de sus obligaciones, aunque posible en hipótesis para algunos autores, ellos mismos reconocen la inutilidad práctica del supuesto, al disponer ya el comprador de acciones que tutelan suficientemente sus intereses (las de saneamiento).
Respecto a su aplicación a contratos distintos de la compraventa que tengan por objeto los inmuebles, el T.S. ha rechazado la posibilidad de entenderlo aplicable a los supuestos de promesa de cesión condicional de inmuebles, promesa de venta, opción de compra, transacción y compraventa que encubre un préstamo usuario. Sin embargo, ha admitido su aplicación, por pacto, en el contrato de renta vitalicia, y, basado precisamente en esta inexistencia de una regla general prohibitiva, MERINO HERNÁNDEZ defiende su aplicabilidad respecto de la permuta y, en especial, respecto de la que algunos autores vienen denominando permuta de solar por pisos a construir (V. aportación de solar).
En cuanto a los requisitos necesarios para que la norma del art. 1.504 C.C. entre en aplicación, esquemáticamente podemos señalar los siguientes:
- No presentando problemas especiales la capacidad del vendedor, diremos que respecto del comprador, y aunque la efectividad de la resolución va a suponer la pérdida de un inmueble, se viene estimando como suficiente la capacidad para comprar, no exigiéndose la necesaria para vender (así, por ejemplo, un menor emancipado podrá comprar con condición resolutoria, sin necesidad de complemento de su capacidad).
- Es necesario que el comprador se halle al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones, pues el sinalagma funcional del que antes hemos hablado tiene como consecuencia el que no pueda reclamar la resolución quien previamente no se halle al corriente en sus obligaciones.
- El comprador ha de haber incumplido su obligación de pagar el precio en el momento pactado (ha de tratarse de precio aplazado, pues claramente este concepto carece de efectividad en las ventas al contado). En cuanto a su aplicación para garantizar el cumplimiento por el comprador de obligaciones distintas del pago del precio, nuestro T.S., basándose en la excepcionalidad del precepto y en la referencia del artículo solamente al impago del precio, ha rechazado que sea aplicable respecto de las obligaciones de hacer del comprador, o respecto del pago de impuestos (contribuciones, plusvalía...) de los que éste sea responsable. Respecto al impago de los intereses del precio, la línea jurisprudencial, aun con tendencia negativa, se muestra vacilante, lo que lleva a algunos autores a considerar que cuando dichos intereses hayan pasado a formar parte del precio, porque así lo hayan pactado las partes, se verán amparados por la garantía que el art. 1.504 C.C. supone. Aun así, hay que reseñar el empeño de algunos autores, como RUEDA PÉREZ, en encontrar argumentos que sostengan la aplicación del 1.504 C.C., al incumplimiento de prestaciones accesorias, como es el de considerar que mientras que en el art. 1.124 C.C. la delimitación de lo que se considera obligaciones principales o recíprocas a efectos del incumplimiento es una delimitación judicial, en el art. 1.504 C.C. dicha delimitación se efectúa de modo convencional por las partes, por lo que pueden elevar a la categoría de correspectivas o recíprocas obligaciones distintas de las de entregar la cosa y pagar el precio.
- Un requisito que se viene exigiendo por la jurisprudencia (uno de los factores etiológicos subjetivos de los que antes hablamos) es la concurrencia de una voluntad deliberadamente rebelde en el comprador al pago del precio. Ello parece que nos inclinaría a pensar que la facultad resolutoria del art. 1.504 C.C. sólo sería de aplicación de los supuestos de incumplimiento voluntario por parte del comprador, pero un análisis más detenido de las sentencias T.S. que exigen esta circunstancia nos lleva a la conclusión de que lo que se excluye es la aplicación del 1.504 C.C. en los casos en que hay un simple retraso en el cumplimiento de la obligación, pero existiendo voluntad evidente del comprador en cumplir. Con otras palabras, lo que el T.S. parece exigir es que se haya producido un incumplimiento definitivo, por lo que el art. 1.504 C.C. también sería aplicable en los supuestos en que el incumplimiento se debiera a caso fortuito o fuerza mayor (el «hecho obstativo al cumplimiento», al que en ocasiones el T.S. también se refiere).
Sí tiene una importancia decisiva, en cambio, la exigencia de una voluntad deliberadamente rebelde a la hora de apreciar el automatismo o no de la facultad resolutoria. En efecto, según han afirmado reiteradamente T.S. y D.G.R.N., en caso de que, ante el requerimiento del vendedor, el comprador no se allane a la resolución, sino que se oponga a ella, la resolución no tendrá efectividad a no ser que sea declarada por los tribunales (con lo que se corta en gran medida el automatismo resolutorio que proclama, en su versión más externa, el art. 59 R.H.). Ahora bien, parece evidente que no cualquier oposición del comprador debe estimarse suficiente para impedir el juego de la resolución, porque ello haría desaparecer la función de garantía que el art. 1.504 C.C. desempeña; así, el T.S. ha declarado que la consignación del precio con anterioridad al requerimiento excluye la voluntad rebelde. En cuanto a si la excluye el simple ofrecimiento de pago, la cuestión es discutida: hay sentencias del supremo en ambos sentidos y la opinión de los autores muestra también posturas encontradas: unos opinan que el simple ofrecimiento debe bastar para excluir la resolución, del mismo modo que excluye la mora del deudor; otros, por el contrario, entienden que no hay mejor manera de demostrar la voluntad de pagar que consignando y que, de otra manera, la consignación quedaría vacía de contenido. En definitiva, aquí se muestra, de modo palpable, la tensión a la que antes nos referíamos entre intereses del comprador y del vendedor, y la solución será en muchas ocasiones cuestión del caso concreto.
- Finalmente, el último requisito que se exige para que la resolución se lleve a efecto es la práctica del requerimiento por parte del vendedor. Y señalaremos que dicho requerimiento plantea una serie de interesantes problemas:
- En primer lugar, se discute si se trata de una auténtico requerimiento de pago (como parece indicar la literalidad del art. 1.504 C.C.) o de una simple notificación del vendedor al comprador para que se allane a dar por resuelta la venta. La línea abrumadoramente mayoritaria en nuestra doctrina y la propia jurisprudencia del T.S. y de la D.G.R.N. se inclinan por la primera de las posturas: el vendedor no requiere al comprador para que le pague, sino que se limita a comunicarle su voluntad de dar por resuelto el contrato, por lo que no puede reputarse pago liberatorio el que se haga con posterioridad al requerimiento. Sin embargo, cabe señalar la postura de algunos autores, como ROVIRA JAÉN o GIMÉNEZ DUART, que basándose, entre otros argumentos, en el favor debitoris, en el principio de conservación de los contratos y en razones de equidad, opinan que el requerimiento debe ser auténtico requerimiento de pago; que al menos ha de darse al comprador la oportunidad de pagar con motivo del requerimiento y dentro del plazo hábil para contestar a él. De todas formas cabe señalar que siempre, y en todo caso, es posible efectuar un requerimiento mixto: a saber, requerir al comprador para que pague en determinado plazo, de modo que si no lo hiciere, la venta se consideraría resuelta (cláusula que también ha sido admitida jurisprudencialmente).
- En cuanto a la forma hábil para llevar a cabo el requerimiento, el texto del art. 1.504 se refiere a dos: la notarial y la judicial. En cuanto a la forma judicial, con anterioridad a la reforma de 1984 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la forma hábil era la del acto de conciliación, pues el T.S. venía entendiendo que la práctica del requerimiento debía ser anterior a la interposición de la demanda de resolución. Sin embargo, tras la mencionada reforma, que conlleva la no obligatoriedad del acto de conciliación, parece que la notificación resolutoria podrá hacerse también en la misma demanda (como ha venido a recoger el T.S. en recientes pronunciamientos) o incluso en la reconvención.
Por lo que toca a la forma notarial, la correcta es el acta a que se refieren los arts. 202 y ss. del reglamento notarial. Tras la forma de 1984 del mencionado reglamento, no cabe duda de que dicha notificación podrá ser realizada por correo certificado con acuse de recibo, pero es preciso poner de manifiesto que ha de tratarse de una auténtica acta de notificación, y no de una simple acta de remisión de documentos por correo.
- En múltiples ocasiones el precio aplazado de la compraventa se documenta en letras de cambio, caso al que luego nos referiremos. Pero aquí es preciso poner de relieve que la comunicación al comprador del protesto por impago de una de esas letras nunca puede equivaler, ni aun por acto expreso, según ha declarado la jurisprudencia, a la práctica del requerimiento que el Código Civil exige.
- No es necesario que el requerimiento contenga el ofrecimiento de la devolución de la parte de precio percibida por el vendedor (aunque ello puede pactarse): basta con que éste manifieste pura y simplemente su voluntad de resolver.
- Según opina buena parte de la doctrina, y ésta parece ser la línea jurisprudencial, cabe que el vendedor desista del requerimiento que ha practicado. Tal sería el caso, por ejemplo, en que aceptara el pago del precio después de haber requerido.
En sede de efectos, nos fijaremos aquí en las repercusiones puramente civiles o extrarregistrales de la resolución. La consecuencia de la resolución de la compraventa será doble: desde el punto de vista real, la finca volverá al dominio de vendedor de forma automática; desde el punto de vista obligatorio personal, la línea dominante entiende que serán de aplicación las normas que regulan las condiciones resolutorias (especialmente el art. 1.123 C.C.) en cuanto a las correspectivas obligaciones del comprador y vendedor de devolver finca y precio, concretamente por lo que toca a las cuestiones referentes a daños, gastos y mejoras. Por lo que toca a la obligación del vendedor de recibir la parte del precio que hubiese recibido, diremos que es muy frecuente que en los contratos se estipule que dicho vendedor, caso de resolución, tendrá derecho a quedarse con todas o parte de las cantidades ya recibidas, en concepto de cláusula penal sancionadoras del incumplimiento, o liquidadora de daños y perjuicios, o como compensación del uso de la finca por el comprador, o como compensación de una posible depreciación de la finca... Al respecto, hay que señalar que el T.S. y el D.G.R.N. tienen buen cuidado en intentar evitar que bajo este tipo de cláusulas se encubran pactos leoninos o abusivos, y es de observar que entienden que tales cláusulas serán siempre susceptibles de moderación de los tribunales, al amparo del art. 1.154 C.C. También en este aspecto, el papel del notario debe ser importante, buscando la justa moderación, a la hora de establecer las mencionadas cláusulas, entre los intereses de comprador y vendedor.
Un problema interesante se suscita respecto de las personas que puedan ser titulares de derechos constituidos en el tiempo en que la finca haya estado en poder del comprador. La cuestión ha sido tratada por la D.G.R.N. desde el punto de vista registral, estableciendo la necesidad de la consignación a favor de tales personas de la parte de precio percibida por el vendedor, con las deducciones que procedan y sin que quepa minorar el precio de acuerdo con una pactada cláusula penal, cuando la misma pueda ser objeto de revisión por los tribunales al amparo del art. 1.154 C.C. (Res. de 29 de diciembre de 1982). Un caso especial se plantea, sin embargo, con los arrendamientos regulados por la legislación especial (rústicos y urbanos): respecto a ellos, la mayor parte de la doctrina entiende que, a diferencia de los demás derechos, subsistirán a pesar de la resolución, a no ser que hayan sido constituidos en condiciones notoriamente gravosas para la propiedad (por analogía de lo dispuesto respecto del usufructo en la L.A.U.), o que subsistirán siempre que hayan sido concertados de buena fe y conforme a la costumbre del lugar (por analogía de lo dispuesto para la venta con pacto de retro en el art. 1.520 C.C.).
Finalmente señalar que, como antes hemos dicho, la recuperación de la propiedad por el vendedor se produce, en opinión de la doctrina predominante, de un modo automático, sin necesidad de un acto de retrotradición; únicamente hará falta la puesta en posesión de la finca a favor del vendedor (posesión meramente material), que podrá llevarse a cabo en forma instrumental o simbólica. En cuanto a las acciones para obtener esta posesión, parece dudosa la aplicación de la derivada del art. 41 L.H. o del juicio de precario, por lo que lo más seguro es acudir a la acción personal derivada del contrato o a la reivindicatoria.
Ya para terminar esta exposición, haremos referencia a algunos problemas concretos que plantea la cláusula resolutoria del art. 1.504 C.C., tales como:
- Sus especialidades cuando el precio aplazado, como es bastante frecuente en la práctica, se documenta mediante letras de cambio. Aunque es posible, al menos en teoría, que la entrega de esas letras se efectúe como una datio in solutum, lo normal es que la entrega sea pro solvendo, es decir, que no equivalga al pago del precio, sino que tenga los efectos del art. 1.170 C.C. Cuando dichas letras no han salido del poder del vendedor para el ejercicio de la resolución. Pero no es éste el supuesto más usual, porque es normal que el vendedor negocie las letras a fin de obtener lo más rápido posible el importe del precio aplazado. El problema que entonces se plantea es si cabe construir una condición resolutoria no ya en garantía del precio aplazado, sino del pago de las propias letras de cambio, una potestad resolutoria cambiaria, que funcione de modo semejante a la hipoteca cambiaria, y se establezca a favor de los tenedores presentes y futuros de las letras. La postura doctrinal mayoritaria se muestra contraria a esta hipótesis, por entender que la condición resolutoria lo único que puede garantizar es el pago del precio, de modo que, en caso de que el vendedor negocie las letras, sólo él podrá ejercer la resolución una vez que ellas hayan vuelto a su poder (porque el banco se las devuelva o cuando se ejercite contra él una acción de regreso). Sin embargo, hay que reseñar que se han producido importantes esfuerzos doctrinales para establecer la garantía resolutoria a favor de los sucesivos tenedores de las letras, como han sido:
- El establecer por pacto en el contrato de compraventa que el impago de alguna de las letras equivale a que el vendedor opta por la resolución.
- El pactar en el propio contrato que el protesto de las letras por un tercero se considerará equivalente al impago del precio, pero siendo necesario que el vendedor resuelva.
- El establecimiento por parte del vendedor de un apoderamiento irrevocable a favor de los sucesivos tenedores de las letras (lo que choca con la necesidad de documentación auténtica del poder, pues la designación del apoderado carecería de forma pública).
- Una línea modernamente propuesta es la instrumentación de una potestad resolutoria cambiaria a través de la figura de la cesión de la provisión, que recoge el art. 69 de la moderna Ley Cambiaria y del Cheque, mediante la notificación de la cesión del comprador.
También en el aspecto hipotecario la instrumentación del precio aplazado mediante letras de cambio plantea interesantes problemas que nos limitamos a enunciar, cuales son la necesidad de la puesta en disposición del comprador de las letras aún no vencidas para obtener la reinscripción a favor del vendedor, o la posibilidad de obtener la cancelación de la condición resolutoria por el vendedor cuando éste presente en su poder todas las letras representativas del precio aplazado.
- Un tema que se plantea como discutido es el de la posibilidad de tráfico de la potestad resolutoria. No hay propiamente jurisprudencia al respecto, y las posturas doctrinales se mueven en diversos sentidos, en correlación con lo antes expuesto con la naturaleza jurídica de la figura. Para algunos (RODRÍGUEZ ADRADOS), dada la inescindible conexión de la potestad resolutoria con las posiciones de vendedor y comprador, la única posibilidad de transmisión sería a través de la figura de la cesión del contrato; otros (TIRSO CARRETERO), partiendo de la consideración de dicha facultad resolutoria como un accesorio del crédito del vendedor, consideran que su transmisión será posible cuando vaya unida a la transmisión de dicho crédito (sólo el lado activo, pues, y no todo el contrato), como derecho accesorio del mismo, por la vía de los arts. 1.112 y 1.528 C.C.; otros, finalmente (ROCA, SANZ), abogan por la posibilidad de la transmisión de la potestad resolutoria de un modo independiente del crédito, de modo similar a los derechos reales de garantía al considerar que lo que el vendedor transmite es una titularidad derivada de una condición resolutoria. Por una u otra vía, la posibilidad de tráfico independiente, se suscitan interesantes posibilidades (como es la posibilidad de posposición de la condición resolutoria a una hipoteca que se constituya posteriormente sobre la misma finca).
- Vista la transmisión de la potestad resolutoria desde el punto de vista activo, debemos también referirnos al lado pasivo, esto es, al tráfico de la finca sujeta a condición resolutoria. Los problemas más interesantes se suscitan desde el punto de vista registral, por lo que aquí nos limitaremos a dejarlos enunciados. Las distintas hipótesis que pueden plantearse se asemejan en gran medida a las de la transmisión de finca hipotecada: que el nuevo comprador asuma el pago del precio aplazado, con lo que si el vendedor presta su consentimiento, el primitivo comprador quedará liberado; que el nuevo comprador descuente o retenga el importe del precio aplazado, con lo que si el primer comprador satisface dicho importe se plantea el problema de si subrogará o no en la posición del vendedor; por fin, que el nuevo comprador ni asuma, ni retenga ni descuente el importe de la deuda, con lo que adoptará una posición similar a la del tercer poseedor de una finca hipotecada: si paga, se subrogará en el lugar del vendedor; si al resolución llega a operarse, perderá la finca, siendo discutido en la doctrina cuál será el régimen liquidatorio a aplicar, si el de la condición resolutoria (art. 1.123 C.C.), si el de la hipoteca (art. 113 L.H.) o si tal vez las normas generales de la liquidación de la situación del poseedor de buena fe (arts. 453 y ss. C.C.). Lo que sí ha aclarado la D.G.R.N. es que, inscrita la condición resolutoria, la notificación del vendedor manifestando su propósito de resolver es suficiente que se entienda con el primer comprador, sin necesidad de hacerla extensiva a ulteriores adquirentes.
- Interesantes cuestiones se suscitan también en los supuestos de pluralidad de sujetos respecto de la condición resolutoria, tanto desde el punto de vista activo como pasivo. Para no extender excesivamente la exposición nos referiremos a sólo uno de los casos: que la venta haya sido realizada por varios vendedores en el mismo contrato, constituyéndose el derecho de éstos al cobro del precio aplazado como un crédito mancomunado simple o parciario. El crédito, por tanto, se entenderá dividido en tantas partes como vendedores haya; si el comprador paga toda la deuda, todos los vendedores otorgarán la escritura de carta de pago: pero si paga sólo parte de la deuda y puede determinarse por cuenta de cuál de los vendedores lo hace, ¿cabrá una extinción parcial de la potestad resolutoria? En otras palabras, ¿es la condición resolutoria divisible? No hay una respuesta clara en nuestra doctrina: unos autores se inclinan por la divisibilidad: dividido el crédito, se dividirá también la condición resolutoria que lo garantiza, y citan en su apoyo el art. 1.514 C.C. respecto de la compraventa con pacto de retro; otros se inclinan por la imposibilidad de la división, señalando la indivisibilidad de otras figuras semejantes como la rescisión por lesión de las Compilaciones Catalana y Navarra y de la hipoteca.
Condición resolutoria | Condición resolutoria explícita
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