Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Mietvertrag-kann-ich-den-so-unterschreiben-Gibt-es-Fallstricke--f194685.html
Timestamp: 2019-12-08 15:58:26+00:00

Document:
www.frag-einen-anwalt.deVertragsrechtMietvertrag - kann ich den so unterschreibe...
17.08.2012 01:10 |
ich möchte am Samstag den folgenden Mietvertrag unterschreiben. Allerdings kommen mir als Laie einige Klauseln komisch vor, weshalb ich hier um eine kurze Bewertung der angefügten Texte, Hervorhebung von Risiken/Fallstricken für mich als Mieter sowie - wenn nötig/empfehlenswert - einen kurzen Vorschlag für eine abgeschwächte Klausel bitte.
Bereits selbst herausgefunden habe ich die zu weiten Grenzen der Kleinreparaturklausel (gültig wäre wohl: 75-100 EUR einmalig, 150-200 EUR kumuliert), sonst wohl nichtig.
Ein Beispiel für eine Klausel, die ich nicht einschätzen kann: "Eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel wird ausgeschlossen."?
Daher bitte ich, wie geschrieben, um eine kurze Bewertung der angefügten Texte, Hervorhebung von Risiken/Fallstricken für mich als Mieter sowie - wenn nötig/empfehlenswert - einen kurzen Vorschlag für eine abgeschwächte Klausel.
Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken die im Hause XXXXX in XXXXX im XXX.Stock (Mitte) gelegene Wohnung bestehend aus 1 Zimmern mit Kochzeile, Diele, DU/WC inkl. Balkon und Kellerraum. Die Wohn/Nutzfläche beträgt ca. XX,16 Quadratmeter zzgl. Kellerraum. Mit vermietet wird der Tiefgaragenstellplatz Nr. XX in der 2. Tiefgaragenebene.
Die monatliche Grundmiete beträgt 350,--	EUR
Die Kosten des Tiefgaragenplatzes betragen monatlich 50,--	EUR
Auf diese Betriebskosten ist eine monatliche Vorauszahlung von 100,--	EUR
Insgesamt sind vom Mieter zu bezahlen, in Worten (fünfhundert)	500,-- EUR
Miete und Nebenkosten sind ab Beginn der Mietzeit monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats für den Vermieter kostenfrei auf das Konto des Vermieters:
Kto.Nr:	XXX	bei: XXX
Das Mietverhältnis beginnt am Samstag, den 01.09.2012 und läuft auf unbestimmte Zeit.
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter bei Beginn des Mietverhältnisses eine Mietsicherheit (Kaution) in Höhe von EUR 1000,-- zu leisten.
Dieses kann in Form einer Bankbürgschaft oder durch Barbezahlung/Überweisung an den Vermieter erfolgen.
Der Vermieter gewährt dem Mieter den Gebrauch der Mietsache in dem Zustand bei Übergabe. Dieser Zustand ist den Vertragsparteien bei Übergabe der Mietsache bekannt und wird in einem Protokoll festgehalten, welches wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist (s. Anlage 2)
Zu den Schönheitsreparaturen gehört insbesondere das Anstreichen bzw. Tapezieren der Wände und Decken sowie der Innentüren. Der Parkettfußboden ist regelmäßig mit geeignetem Pflegemittel staubfeucht zu reinigen. Sofern dennoch Schäden am Parkettboden entstehen sollten, welche deutlich über normale Gebrauchsspuren hinausgehen und in den Verantwortungsbereich des Mieters fallen, so ist bei Beendigung des Mietverhältnisses eine fachgerechte Überarbeitung des Parkettbodens seitens des Mieters vorzunehmen.
1. Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache und die gemeinschaftlichen Einrichtungen und Anlagen pfleglich und schonend zu behandeln.
1. Der Mieter darf die angemieteten Räume zu anderen als zu Wohnzwecken nur mit Erlaubnis des Vermieters benutzen.
4. Die Haltung von Kleintieren ist dem Mieter ohne Zustimmung des Vermieters gestattet, soweit durch die Unterbringung in den Mieträumen eine Beeinträchtigung der Mietsache oder eine Belästigung von Hausbewohnern oder Nachbarn nicht gegeben ist.
Die Haltung von Hunden und Katzen sowie anderer Tiere bedarf der Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung darf nur aus triftigem Grund verweigert werden. Sie gilt nur für den Einzelfall und kann widerrufen werden, wenn eine Belästigung der Nachbarn oder eine Beeinträchtigung der Mietsache eingetreten ist.
Die Obergrenze für eine Reparatur beträgt im Einzelfall EUR 150,--, maximal EUR 300,-- im Jahr.
Der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter darf die Mietsache aus wichtigem Grund und nach rechtzeitiger Ankündigung betreten, um unter anderem ihren Zustand zu überprüfen oder die Ablesung von Messgeräten oder Reparatur –bzw. Instandhaltungsmaßnahmen vorzunehmen.
2. Erklärungen, deren Wirkung die einzelnen Mieter aus dem Mietverhältnis berühren, müssen von und gegenüber allen abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch - unter Vorbehalt eines schriftlichen Widerrufs – bis auf weiteres gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen, nicht jedoch für deren Abgabe oder für den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages.
Die Parteien sind sich darüber einig, dass die nach Abschluss des Mietvertrages dem Mieter noch zu übergebende Hausordnung (Anlage 3) zum wesentlichen Bestandteil des Mietvertrags wird.
4. Falls der Mieter die in §7 dieses Vertrages festgelegten Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen eingehalten hat und eine erneute Durchführung dieser Arbeiten turnusgemäß noch nicht fällig ist, so kann der Vermieter zeitanteilig einen geldwerten Ersatz hierfür verlangen.
Der Mieter kann diesen Anspruch vermeiden, wenn er selbst diese Arbeiten vornimmt oder vornehmen lässt.
§16 Schriftform/Salvatoresche Klausel
1. Betriebskosten VO (Anlage 1)
2. Übergabeprotokoll (Anlage 2)
3. Hausordnung (Anlage 3) – wird nachgereicht –
Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung-Betr. KV)
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am
Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und
des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag
angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden
könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der
Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen,
um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung
von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der
Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer
hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht
öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung,
Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich
der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen
nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer
Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich
der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung oder
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der
Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums oder
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend
Buchstabe a oder
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten
der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung
durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und
die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlage im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend
Nummer 4 Buchstabe a oder
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie
die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits
berücksichtigt sind, oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer
2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend
Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
7) die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der
Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine
Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
8) die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten
entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr
zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren,
Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der
Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9) die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten
Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
11) die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten
Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
12) die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer
4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13) die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden,
der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
14) die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte
dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen
oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen
nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
15) die Kosten
hierzu gehören die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft
oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem
Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen, oder
16) die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen
Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend
17) sonstige Betriebskosten,
Sollten Betriebskosten auf Seite 2 des Mietvertrages unter § 2 besonders erwähnt sein, so gilt als vereinbart, dass sodann die
entsprechende Kostenposition aus dieser Anlage 1 im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung entfällt.
Mein Kollege zurecht darauf hingewiesen, dass für die Prüfung eines Mietvertrages zu dem von Ihnen ausgelobten Einsatz hier nicht unbedingt das richtige Forum ist.
Der Mietvertrag birgt aber wenig Probleme. Daher möchte ich die Standardstreitpunkte hervorheben.
1) Die Kaution ist in Ordnung.
2) § 6 - Verschulden bedeutet Vorsatz oder Fahrlässigkeit. Was hier gesagt werden soll, ist wohl, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, Schäden an der Wohnung, die er nicht absichtlich verschwiegen hat und auch nicht kennen musste, nicht reparieren muss.
Ich bin kein Freund dieser Klausel, bei einer kleinen Wohnung, wo die Schäden übersichtlich sind, wird man sie aber beibehalten können.
3) § 7 ist in Ordnung. Es liegen keine starren Fristen o.ä. vor. Bitte beachten Sie aber, dass deshalb nicht jede Forderung, die auf Basis von § 7 an Sie gestellt werden kann, berechtigt ist.
4) § 9 (3) ist unwirksam. Sie müssten erst aufgefordert werden, die unberechtigte Untervermietung zu unterlassen.
5) § 10 ist in Ordnung. Die kumulierte Obergrenze wird i.R. bei 10% der Jahreskaltmiete gesehen. Das passt in Ihrem Falle.
6) § 15 ist hinsichtlich der Renovierungspflichten bei Auszug nicht gerade verständlich und könnte daher unwirksam sein. Im Ergebnis ist diese Regelung aber in Ordnung.
7) § 16 - Schriftformerfordernis ist unwirksam. Man kann selbstverständlich mündliche Abreden treffen. Allein zu Beweiszwecken empfiehlt es sich jedoch, alles schriftlich festzuhalten.
Erkundigen Sie sich eventuell noch nach der tatsächlichen Höhe der Nebenkosten und nach den Umlagemodalitäten. Ich sehe im Übrigen keinen Grund, diesen Mietvertrag nicht zu unterschreiben.

References: §7

§16
 § 2
 § 6
 § 7
 § 7
 § 9
 § 10
 § 15
 § 16