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Multiproprietà: recepite le nuove regole - PDF
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1 Argomnti Multiproprità: rcpit l nuov rgol Valntina Apruzzi L introduzion di principi comunitari nl nostro ordinamnto mdiant il D.Lgs. n. 79/2011 mira a colmar l lacun dlla prcdnt normativa in matria di multiproprità. Il fin è qullo di rafforzar il diritto di consumatori ampliando il novro di contratti a cui l tutl sono applicabili, lvando il trmin pr l srcizio dl diritto di ripnsamnto, agvolando l offrta dll informazioni rgolando l modalità di srcizio dl rcsso. Introduzion La disciplina dlla multiproprità è stata introdotta nl nostro Pas, con ritardo risptto alla nascita dl fnomno, dal D.Lgs. 9 novmbr 1998, n. 427 in attuazion dlla Dirttiva comunitaria 94/47/C. 1 La Dirttiva dl 94 ra finalizzata a tutlar gli intrssi di consumatori in matria di multiproprità immobiliar attravrso l introduzion: dlla garanzia di ssr informati con un prosptto prima dlla stipula dl contratto; di ostacoli all vndit aggrssiv mdiant la prvision di un priodo di rcsso pari ad almno 10 giorni dalla stipula; di diviti imposti agli offrnti di chidr ai clinti acconti sul przzo durant il priodo di ripnsamnto. La tutla introdotta ha ffttivamnt gttato l basi pr la salvaguardia di diritti di consumatori nl sttor. La disciplina è succssivamnt confluita ngli artt. 69 sgunti (Capo I dl Titolo IV dlla Part III) dl D.Lgs. 206/2005 (Codic dl Consumo), con poch modifich risptto al prcdnt dttato normativo, in ogni caso, non di natura sostanzial. Nl Codic dl Consumo il lgislator disciplina dunqu la tutla dl consumator acquirnt di una multiproprità mdiant la rgolamntazion dl contratto rlativo all acquisto di un diritto di godimnto ripartito di bni immobili concluso fra il consumator un vnditor o promotor profssional. Gli articoli 69 sgunti dl Codic dl Consumo, prima dlla riforma introdotta dal D.Lgs. 79/2011, rgolavano infatti i contratti rlativi all acquisizion di un diritto di godimnto ripartito in bni immobili, dfinndoli com «contratti dlla durata di almno tr anni con i quali, vrso il pagamnto di un przzo global, si trasfrisc o si promtt di costruir o trasfrir, dirttamnt 94 1 Dirttiva 94/47/C dl Parlamnto uropo dl Consiglio, dl 26 ottobr 1994, concrnnt la tutla dll acquirnt pr taluni asptti di contratti rlativi Valntina Apruzzi Avvocato Rapprsntant rgional Altroconsumo in Emilia Romagna all acquisizion di un diritto di godimnto a tmpo parzial di bni immobili. Consumatori, DirittiMrcato numro 3/2011 Diritti Mrcato Argomnti
2 o indirttamnt, un diritto ral ovvro un altro diritto avnt a oggtto il godimnto di uno o più bni immobili, pr un priodo dtrminato o dtrminabil dll anno non infrior a una sttimana». Il Codic dl Consumo prscrivva una sri di obblighi pr il vnditor di un contratto di multiproprità di tutl pr l acquirnt tra l quali rivstivano, rivstono nlla nuova formulazion rafforzata dal D.Lgs. 79/2011, un ruolo di importanza primaria: i) l obbligo pr il vnditor di rdigr consgnar a ogni prsona ch chid informazioni sul bn immobil oggtto dl contratto un documnto informativo, i cui lmnti non possono ssr modificati s non da circostanz indipndnti dalla propria volontà; (ii) la disciplina dl diritto di rcsso; (iii) il divito di prczion di acconti in pndnza dl trmin di rcsso; (iv) l obbligo di rdigr pr iscritto il contratto altrimnti nullo. Nonostant la rgolamntazion prvista nl Codic dl Consumo, tuttavia, una sri di problmatich rano rimast snza soluzion una sri di iniziativ commrciali da part dgli opratori hanno condotto a prassi, di adozion intrnazional, ch riducvano la normativa sistnt a un mzzo di tutla anacronistico. La prdurant ritrosia dll acquirnt mdio ra d è probabilmnt ancora dovuta a una scarsa /o difficilmnt comprnsibil informazion circa i contnuti di contratti di multiproprità, nonché alla prsnza sul mrcato di formul ibrid - a mtà strada tra il pacchtto vacanz la multiproprità - ch crtamnt non contribuiscono a far chiarzza inducono a diffidar. 2 Si è sntita, dunqu, l signza di stndr la tutla a contratti di durata infrior (un anno risptto ai tr anni prvisti), a nuov tipologi di contratto (qulli pr l vacanz di lungo trmin, di scambio, di rivndita cc.) a nuovi bni (chiatt, roulott navi da crocira). In qusto contsto è nata la Dirttiva 122/2008, ch avrbb dovuto ssr rcpita nl nostro Pas ntro il 23 fbbraio 2011 ch ha visto la luc dopo una sri di consultazioni solo a giugno con l manazion dl D.Lgs. 79/ finalizzato a introdurr nl nostro ordinamnto il cosiddtto Codic dl Turismo a sostituir il titolo IV, Capo I dl Codic dl Consumo con rifrimnto ai «Contratti di multiproprità, contratti rlativi ai prodotti pr l vacanz di lungo trmin, contratti di rivndita di scambio». Il rcpimnto dlla nuova dirttiva rafforza il diritto di consumatori ampliando l ambito di contratti a cui l tutl sono applicabili, lvando a 14 2 Si lgg, infatti, nl primo considrando dlla Dirttiva: «Dall adozion dlla Dirttiva 94/47/C dl Parlamnto uropo dl Consiglio, dl 26 ottobr 1994, concrnnt la tutla dll acquirnt pr taluni asptti di contratti rlativi all acquisizion di un diritto di godimnto a tmpo parzial di bni immobili, il sttor dlla multiproprità si è sviluppato nuovi prodotti pr l vacanz di tipo analogo hanno fatto la loro comparsa sul mrcato. Qusti nuovi prodotti pr l vacanz alcun transazioni commrciali connss con la multiproprità, com i contratti di rivndita i contratti di scambio, non rintrano nll ambito di applicazion dlla dirttiva 94/47/C. Inoltr, l sprinza acquisita con l applicazion dlla dirttiva 94/47/C ha dimostrato ch alcuni asptti già disciplinati dalla dirttiva hanno bisogno di ssr aggiornati o chiariti, al fin di prvnir lo sviluppo di prodotti volti a ludr la prsnt dirttiva». 3 Dcrto lgislativo 23 maggio 2011, n Codic dlla normativa statal in tma di ordinamnto mrcato dl turismo, a norma dll articolo 14 dlla Lgg 28 novmbr 2005, n. 246, nonché attuazion dlla Dirttiva 2008/122/C, rlativa ai contratti di multiproprità, contratti rlativi ai prodotti pr l vacanz di lungo trmin, contratti di rivndita di scambio (G.U. n. 129 dl 6 giugno Suppl. Ordinario n.139). Consumatori, DirittiMrcato numro 3/2011 Diritti Mrcato Argomnti 95
3 giorni il trmin pr l srcizio dl diritto di ripnsamnto, includndo spcifici formulari pr agvolar l offrta dll informazioni rgolar l modalità di srcizio dl rcsso garantndon la gratuità. Inoltr, considrando ch la stipula di un contratto di multiproprità spsso rapprsnta un complsso ngozial di più ampia portata ch includ anch la stipula di divrs tipologi di contratti collgati, il D.Lgs. 79/2011 stabilisc ch l vntual rcsso srcitato dal consumator comporti automaticamnt snza alcuna spsa la risoluzion di tutti i contratti a sso accssori, inclusi qulli di scambio. Garanzia di non poco conto, considrando ch spsso i srvizi accssori al bn in multiproprità o all vacanz a lungo trmin sono offrti sulla bas di accordi intrcorrnti tra l oprator soggtti trzi di cui il consumator non ha conoscnza ch continuavano a produrr fftti pr lui pur ssndo cssato il contratto principal (pr smpio, i srvizi di manutnzion, l adsioni a club buoni vacanz, circuiti di scambio oppur convnzioni privilgiat). Con il rcpimnto dlla nuova dirttiva, dunqu, vin ralizzato un snsibil ampliamnto miglioramnto dlla protzion offrta all acquirnt di multiproprità dalla prcdnt dirttiva confluita nl Codic dl Consumo. Essa, inoltr, si propon di risolvr problmi cronici dl sttor, lgati alla scarsa fficacia dll apparato di tutla prscritto dall normativ comunitari nazionali, all assnza di strumnti di monitoraggio crtificazion dlla profssionalità dll azind ch oprano sul mrcato alla mancanza di adguat misur sanzionatori. L vari tipologi di multiproprità L principali tipologi di multiproprità offrt in Italia sono qulla immobiliar, qulla azionaria qulla albrghira. Il comun dnominator è l avvicndamnto a tmpo indtrminato o a lungo trmin, a turno, di più titolari nl godimnto di uno o più immobili, pr un priodo dtrminato o dtrminabil. Immobiliar, azionaria albrghira 96 La multiproprità immobiliar consist nll acquisto da part di un singolo di una quota di proprità indivisa di un unica unità abitativa unitamnt al diritto prptuo imprscrittibil dll uso pino d sclusivo dlla stssa in un priodo prdtrminato ogni anno. La multiproprità azionaria è carattrizzata dal fatto ch l immobil è di proprità di una socità di capitali all uopo costituita, il cui capital social si compon di azioni ordinari di azioni privilgiat. In qusto caso, l acquirnt multipropritario acquista azioni privilgiat dlla socità ch attribuiscono al titolar un diritto di godimnto priodico, gratuito od onroso, su un dtrminato immobil. Consumatori, numro 3/2011 Diritti Argomnti DirittiMrcato Mrcato
4 Nlla multiproprità albrghira, invc, ch rapprsnta una variant dll prim du tipologi, l unità immobiliar oggtto dl godimnto turnario fa part di un complsso immobiliar gstito com imprsa albrghira, ai cui srvizi accdono gli stssi multipropritari. Normalmnt l imprsa albrghira è affidata a un gstor ch si occupa dlla disponibilità dlla manutnzion dll struttur. L diffrnz con il cosiddtto timsharing A diffrnza dlla multiproprità, il timsharing (diritto di godimnto a tmpo parzial di immobili) non prvd l acquisto dlla proprità, ma prmtt al consumator di comprar il diritto di occupar un immobil attrzzato ammobiliato pr un soggiorno vacanza, durant un crto priodo dll anno, spsso in complssi rsidnziali. Usualmnt il timsharing, il cui trmin sta a indicar proprio l acquisto di una porzion di tmpo da trascorrr in un luogo di vacanza, ha una durata molto lunga, potndo raggiungr anch i 99 anni. La natura giuridica dlla multiproprità immobiliar Si è dibattuto animatamnt in dottrina giurisprudnza sulla natura dlla multiproprità immobiliar, ch è l unica ad attribuir un potr al multipropritario, snza lo schrmo socitario o i vincoli di dstinazion albrghira. Il dibattito nascva dalla difficoltà incontrata dagli intrprti a inquadrar il fnomno in uno dgli schmi prvisti dal Codic civil in tma di diritti rali. Il bivio ch si ponva all intrprt ra s attribuir alla multiproprità la natura di un diritto ral atipico, 4 oppur riconoscrl la natura di comunion. 5 Il lgislator, tuttavia, anch s ha ddicato pochi articoli alla disciplina dl fnomno dlla multiproprità, ha offrto fors involontariamnt un lmnto di fort innovazion nl dibattito rlativo alla sua controvrsa natura. Gli nunciati normativi insriti nll ambito dl Codic dl Consumo smbrano vanificar tanto la qustion rlativa alla natura prsonal o ral dl diritto, quanto qulla (in qust ultima ipotsi) dlla sua atipicità. Al già citato art. 69 il lgislator ha dfinito il contratto di multiproprità com l accordo con il qual si acquisisc un diritto di godimnto (un diritto ral) su uno o più alloggi pr il prnottamnto pr più di un priodo di occupazion. Con ciò fugando ogni dubbio circa la possibilità di attribuir al diritto carattr ral rinviando agli schmi prvisti dal Codic civil pr il rlativo inquadramnto. 4 Nl nostro ordinamnto i diritti rali rapprsntano il diritto su una cosa, su una rs (da qui il nom) sono costituiti dal diritto di proprità, di suprfici, nfitusi, usufrutto, uso abitazion, srvitù prdiali. I diritti rali sono a numro chiuso, ciò vuol dir ch sono solo qulli prvisti dalla lgg. 5 Ai snsi dll articolo 1100 dl Codic civil si ha comunion quando «la proprità o altro diritto ral sptta in comun a più prson [...]». Consumatori, DirittiMrcato numro 3/2011 Diritti Mrcato Argomnti 97
5 Ma qual è il modllo di diritto ral al qual ricondurr la multiproprità? L opzion intrprtativa maggiormnt diffusa è qulla scondo la qual la multiproprità rapprsntrbb una forma di comunion, sppur sui gnris. A qusto orintamnto ha adrito anch la Cort di cassazion ch, pur snza approfondir l argomnto, nl rigttar l accusa di indtrminatzza dll oggtto di un contratto prliminar di multiproprità, ch attribuiva il diritto turnario su una quota dll immobil snza idntificar la quota stssa, con una rcnt sntnza 6 ha statuito ch: «Il fnomno (dlla multiproprità) è stato comunmnt ricostruito in dottrina in trmini di trasfrimnto, da part dl soggtto propritario di un dtrminato complsso immobiliar, di una quota di comproprità di una stssa unità immobiliar comprsa in tal complsso a ogni singolo acquirnt con il vincolo prptuo di uso turnario tra i vari acquirnti in priodi prdtrminati ciclici con vincolo di immodificabilità dlla dstinazion di indivisibilità dlla cosa. È stato poi vidnziato, alla luc di divrsi schmi ngoziali attravrso cui la multiproprità vin disciplinata nlla prassi, un rifrimnto costant alla comunion, limitatamnt all parti ai srvizi in comun a tutti i multipropritari, al condominio». E pr fugar ogni dubbio la Suprma Cort aggiung ancora: «Non appaiono invc appaganti (omissis) l orintamnto ch riconduc il fnomno in sam a un atto di autonomia privata dirtto a costituir un nuovo diritto ral in quanto in vidnt contrasto con il principio vignt nl nostro ordinamnto dov il diritto di proprità è disciplinato com prptuo, il carattr turnario dl godimnto non dà luogo a una proprità limitata nl tmpo ma smmai ciclica». La Cort di cassazion, quindi, prnd splicita posizion circa la natura dlla multiproprità ral, riconducndola agli schmi dlla comunion, limitatamnt all parti ai srvizi comuni, al condominio. Il ragionamnto muov principalmnt, com abbiamo ltto, dal rifrimnto a prassi ngoziali intrprtativ, praltro discuss, si fonda sul principio dl numro chiuso di diritti rali prsnt nl nostro ordinamnto, in forza dl qual la Cort rsping l orintamnto giurisprudnzial ch qualifica la multiproprità in trmini di diritto ral atipico. 7 Infin, la Suprma Cort basa il suo giudizio sull inammissibilità di form di proprità tmporana nl nostro ordinamnto ch disciplina il diritto di proprità sclusivamnt com prptuo Cassazion, Sz.II, n dl 16 marzo «La tsi accolta dalla Supr. Cort - ch trova riscontro in opinioni dottrinali (Calliano, La multiproprità, 237, infra, sz. IV) in alcuni prcdnti di mrito (Trib. Bolzano, ; Trib. Napoli, , infra, sz. III) - ammtt ch la multiproprità immobiliar sia rgolata da un rgolamnto di comunion, prdisposto dal vnditor allgato ai singoli atti di acquisto, ond disciplinar i rapporti tra i multipropritari dlla mdsima unità abitativa, da un rgolamnto di condominio, disciplinant diritti obblighi circa l parti i srvizi comuni. Il rgolamnto di comunion impon al bn comun il vincolo di dstinazion rsidnzial attribuisc a ciascun multipropritario, in ragion dlla sua quota millsimal, il diritto di utilizzazion dirtta, prptua, turnaria d sclusiva di un unità abitativa pr un priodo dtrminato ricorrnt ogni anno. Il rgolamnto di comunion stabilisc anch l indivisibilità prptua, o di lunga durata, di bni comuni in forza dll art cod. civ.» E. Canali, Nullità dl prliminar di multiproprità snza l indicazion in millsimi dlla quota di comproprità dll unità immobiliar. Nuova Giur. Civ., 2010, 10, Consumatori, DirittiMrcato numro 3/2011 Diritti Mrcato Argomnti
6 Tuttavia, com vidnziato dall pronunc intrvnut in matria, la tutla dl consumator, sbbn incntrata sugli obblighi di informazion cui è tnuto il profssionista (argomnto ch costituisc un caposaldo anch nlla nuova Dirttiva 2008/122) lascia trasparir un attnzion al rapporto individual tra il vnditor l acquirnt nll offrta dl bn, nll rogazion di srvizi prfino nlla difficilissima fas dlla cssion dl diritto acquistato, ch mttono in luc piuttosto la total indipndnza d sclusività di ogni rapporto risptto agli altri. Praltro, normalmnt i multipropritari non vngono mai in contatto gli uni con gli altri, avndo com unico rfrnt il vnditor l nt di gstion; circostanza, qusta, ch difficilmnt si sposa con una vision di bn comun. La nuova dirttiva l tutl pr il consumator La natura di prodotti dll pratich commrciali rlativ alla multiproprità, ai prodotti pr l vacanz di lungo trmin, alla rivndita allo scambio ha spinto il lgislator comunitario ad adottar «disposizioni più dttagliat spcifich riguardo agli obblighi di informazion all iniziativ di vndita» (nono considrando dlla dirttiva). Il lgislator comunitario, in una formulazion mutuata nl nostro ordinamnto, ha incntrato l attnzion sulla fas prcontrattual, disciplinando nl dttaglio l informazioni da fornir prima dlla stipula dl contratto, la lingua da utilizzar, il diritto di rcsso il divito di acconti. Ma andiamo a saminar con ordin l tutl prvist. L ambito di applicazion Lo scopo dichiarato dlla nuova dirttiva è «contribuir al corrtto funzionamnto dl mrcato intrno consguir un lvato livllo di tutla di consumatori mdiant il ravvicinamnto dll disposizioni lgislativ, rgolamntari amministrativ dgli Stati mmbri pr quanto riguarda taluni asptti dlla commrcializzazion, vndita rivndita di multiproprità di prodotti pr l vacanz di lungo trmin nonché ai contratti di scambio» (articolo 1). Pr raggiungr qusto scopo il lgislator comunitario dfinisc l tipologi contrattuali ch dvono intndrsi rgolat dalla dirttiva stssa. La dfinizion è riprsa intgralmnt dal D.Lgs. 79/2011: Contratto di multiproprità. Un contratto di durata suprior a un anno tramit il qual un consumator acquisisc a titolo onroso il diritto di godimnto su uno o più alloggi pr il prnottamnto pr più di un priodo di occupazion. Consumatori, DirittiMrcato numro 3/2011 Diritti Mrcato Argomnti 99
7 Contratto rlativo a un prodotto pr l vacanz di lungo trmin. Un contratto di durata suprior a un anno ai snsi dl qual un consumator acquisisc a titolo onroso ssnzialmnt il diritto di ottnr sconti o altri vantaggi rlativamnt a un alloggio, sparatamnt o unitamnt al viaggio o ad altri srvizi. Contratto di rivndita. Un contratto ai snsi dl qual un oprator assist a titolo onroso un consumator nlla vndita o nll acquisto di una multiproprità o di un prodotto pr l vacanz di lungo trmin. Contratto di scambio. Un contratto ai snsi dl qual un consumator partcipa a titolo onroso a un sistma di scambio ch gli consnt l accsso all alloggio pr il prnottamnto o ad altri srvizi in cambio dlla concssion ad altri dll accsso tmporano ai vantaggi ch risultano dai diritti drivanti dal suo contratto di multiproprità. Risptto a qulla prcdnt, la nuova dirttiva rcpita dal D.Lgs. 79/2011 amplia il novro di contratti in rlazion ai quali il consumator (dfinito com «qualsiasi prsona fisica ch agisca a fini ch non rintrano nlla sua attività commrcial, industrial, artigianal o profssional») ricv adguata tutla, disciplinando anch i contratti infriori a tr anni, includndo i contratti ch attribuiscono diritti di godimnto sui bni mobili (chiatt, roulott navi da crocira); i contratti di offrta di punti vacanza, il timsharing, la rivndita dll quot i circuiti di scambio. Tipologi di contratto qust ch si sono diffus nlla prassi commrcial dgli ultimi anni, probabilmnt più dll formul di multiproprità originaria. La pubblicità l informazioni prcontrattuali Pr ostacolar pratich commrciali scorrtt o aggrssiv, il D.Lgs. 79/2011 intrvin prcisando ch l offrta di un contratto contmplato dv avvnir vidnziando chiaramnt lo scopo commrcial la natura dll vnto, in modo ch il consumator prcpisca immdiatamnt di ssr il dstinatario di un offrta commrcial. Non solo, spinto dalla ncssità di bloccar dtrminat prassi commrciali, il lgislator si sping fino a prcisar ch l offrta di una multiproprità o di una vacanza a lungo trmin non dv ssr prsntata com foss un invstimnto. Al consumator, inoltr, è garantita la conoscnza in dttaglio dll condizioni contrattuali ch lo impgnranno in caso di stipula dl contratto. Il profssionista, infatti, dv fornir gratuitamnt al consumator in manira chiara, comprnsibil dttagliata, su supporto cartaco o altro supporto durvol facilmnt accssibil, 8 informazioni accurat sufficinti, utilizzando i formulari informativi prdisposti pr ogni tipologia di contratto. Qust informazioni dvono ssr rdatt nlla lin Il D.Lgs. 79/2011 dfinisc «supporto durvol: qualsiasi strumnto ch prmtta al consumator o all oprator di mmorizzar informazioni a lui prsonalmnt dirtt in modo ch possano ssr utilizzat pr rifrimnto futuro pr un priodo di tmpo adguato ai fini cui sono dstinat l informazioni ch consnta la riproduzion immutata dll informazioni mmorizzat». Consumatori, DirittiMrcato numro 3/2011 Diritti Mrcato Argomnti
8 gua o nll lingu dllo Stato mmbro in cui risid il consumator oppur, a sua sclta, in qulla/ dllo Stato mmbro di cui ha la cittadinanza, purché si tratti di una lingua ufficial dll Union uropa. Salvo divrso accordo tra l parti dl contratto o circostanz cczionali imprvdibili, l informazioni prcontrattuali sono part intgrant dl contratto non possono ssr modificat. Evntuali modifich, dovranno dunqu ssr comunicat al consumator rs accssibili prima dlla conclusion dl contratto. Rquisiti dl contratto Il contratto, a pna di nullità, dv avr ncssariamnt forma scritta, dv ssr consgnato su carta o su altro supporto durvol dv ssr rdatto, a sclta dl consumator, nlla lingua o in una dll lingu dllo Stato mmbro in cui il consumator risid oppur di cui è cittadino, purché si tratti di una lingua ufficial dll Union uropa. Nl contratto dvono ssr inclusi obbligatoriamnt tutti gli lmnti contnuti nl formulario informativo, con l aggiunta dll idntità, dl luogo di rsidnza la firma di ciascuna part contrattual, nonché la data il luogo di conclusion dl contratto stsso. Pr dar maggior nfasi all sistnza dl diritto di rcsso (diritto di ripnsamnto o ius ponitndi), la nuova normativa impon ch l oprator attiri l attnzion dll acquirnt, prima dlla stipula dl contratto, sull sistnza dl diritto di rcsso, sulla durata dl rlativo priodo sul divito, com si avrà modo di chiarir mglio in sguito, di pagar acconti (di qualsivoglia natura) durant dtto priodo. L rispttiv clausol dvono ssr firmat sparatamnt dal consumator. Il diritto di rcdr dal contratto Tra l novità di maggior rilivo si sgnala l allungamnto dl trmin pr srcitar il diritto di ripnsamnto da part dl consumator. Il D.Lgs. 79/2011, infatti, impon ch sia concsso al consumator un priodo di 14 giorni naturali conscutivi (risptto ai dici attualmnt prvisti dal Codic dl Consumo) pr rcdr, dichiarando di volr scioglir il contratto snza ncssità di motivar la sclta. Il priodo di rcsso si calcola dal giorno dlla conclusion dl contratto o di qualsiasi contratto prliminar vincolant, ovvro dal giorno in cui il consumator ricv il contratto o qualsiasi contratto prliminar vincolant, s postrior alla data dlla conclusion dll accordo stsso. Pr dar maggior risalto all argomnto, la normativa prvd ch il contratto includa un formulario spcifico pr il diritto di rcsso nl qual siano Consumatori, numro 3/2011 Diritti Argomnti DirittiMrcato Mrcato 101
9 indicati dall offrnt i trmini di dcorrnza di durata, gli indirizzi l modalità con cui srcitar il proprio diritto. In qusto modo, il consumator, rso dotto prima dlla stipula dl contratto dll sistnza dl diritto di ripnsamnto, dovrbb disporr di tutt l informazioni ncssari pr srcitar validamnt il rcsso. Ov il formulario di rcsso non sia stato compilato consgnato al consumator pr iscritto, su carta o su altro supporto durvol, il priodo di rcsso si considra scaduto dcorsi un anno 14 giorni. Ov invc il consumator non ricva l informazioni dovut, con l modalità richist, il diritto di rcsso si considra scaduto ntro tr msi 14 giorni. L srcizio dl diritto di rcsso non impon alcun onr conomico in capo al clint, né alcun vrsamnto è dovuto pr vntuali srvizi rsi prima dl rcsso. Il divito di pagar acconti Il nuovo articolo 75 dl Codic dl Consumo, in lina con la dirttiva, prvd il divito di imporr al consumator «qualunqu vrsamnto di dnaro a titolo di acconto, prstazion di garanzi, accantonamnto di dnaro sotto forma di dposito bancario, il riconoscimnto splicito di dbito od ogni altro onr da part di un consumator a favor dll oprator o di un trzo prima dlla fin dl priodo di rcsso». Qusta prvision, volta a scoraggiar tcnich aggrssiv tutlar il clint dalla prdita di dnaro in caso di insolvnza dlla contropart, non rapprsnta in sé una novità, ssndo il divito già prsnt nl Codic dl Consumo; tuttavia, nlla nuova formulazion il divito vin ampliato con una formulazion ch ricomprnd ogni richista splicita o implicita di danaro prima ch la vndita abbia ffttivamnt luogo o ch sia posto fin in altro modo al contratto di rivndita. Rstando in tma di pagamnti, il D.Lgs. 79/2011 prvd ch pr i contratti rlativi a prodotti pr l vacanz di lungo trmin il pagamnto sia ffttuato scondo scadnz scaglionat, ch il przzo possa ssr adguato in accordo ai sistmi di indicizzazion prvisti dalla lgg, ch a «partir dal scondo pagamnto ratal, il consumator può porr fin al contratto snza incorrr in pnali dando pravviso all oprator ntro 14 giorni, naturali conscutivi, dalla riczion dlla richista di pagamnto pr ciascuna rata». Inoltr, novità risptto alla dirttiva, il D.Lgs. 79/2011 mantin l obbligo pr il profssionista ch offra contratti di multiproprità ch abbia dtrminat carattristich di prstar fidiussion bancaria a garanzia dlla corrtta scuzion dl contratto o di lavori di costruzion in caso di vndita dlla multiproprità in corso di costruzion. 102 Consumatori, DirittiMrcato numro 3/2011 Diritti Mrcato Argomnti
10 Il dstino di contratti accssori i circuiti di scambio Altro important capitolo a tutla dl consumator è sancito dall articolo 77 dl Codic dl Consumo ch, colmando in qusto modo una lacuna dlla prcdnt normativa, 9 prvd ch l srcizio dl diritto di rcsso dal contratto di multiproprità o dal contratto rlativo a un prodotto pr l vacanz di lungo trmin comporti automaticamnt snza alcuna spsa pr il consumator la risoluzion di tutti i contratti accssori 10 dll vntual contratto di scambio. Inoltr, fatt salv l disposizioni in matria di crdito ai consumatori, 11 l articolo 77 comma 2 dl Codic dl Consumo prvd ch «s il przzo è intramnt o parzialmnt coprto da un crdito concsso al consumator dall oprator o da un trzo in bas a un accordo fra il trzo l oprator, il contratto di crdito è risolto snza costi pr il consumator qualora il consumator srciti il diritto di rcsso dal contratto di multiproprità, dal contratto rlativo a prodotti pr l vacanz di lungo trmin, o dal contratto di rivndita o di scambio». Attravrso la stipula di contratti di scambio, il clint fruisc dlla possibilità di scambiar il priodo di uso dl bn immobil in multiproprità con qullo di altri multipropritari, adrndo a circuiti nazionali intrnazionali ch, a front di un corrispttivo, organizzano gli scambi. Qusti ultimi normalmnt vngono ffttuati tra contratti omogni, tnndo in considrazion l carattristich dll alloggio, i priodi di assgnazion la durata. I codici di condotta i ricorsi xtragiudiziali La nuova dirttiva incoraggia l laborazion a livllo comunitario, da part di organizzazioni associazioni profssionali, di un codic di condotta intso com «un accordo o un insim di rgol ch non è imposto dall disposizioni lgislativ, rgolamntari o amministrativ di uno Stato mmbro ch dfinisc il comportamnto dgli opratori ch si impgnano a rispttar tal codic in 9 Spsso rilvata nll pronunc di giudici ch si sono trovati a drimr controvrsi in matria. Tra tutt, Trib. Firnz Snt., 31/07/2009: «La circostanza ch il contratto di vndita di crtificato associativo di c.d. multiproprità il contratto di finanziamnto siano stati stipulati tra soggtti divrsi non è di ostacolo a configurar un collgamnto ngozial tra i du ngozi quando risulti ch gli stssi sono collgati da un nsso tlologico dal comun intnto dll parti di prsguir, oltr all fftto tipico di ognuno di ssi, anch un ultrior risultato concrto drivant dal collgamnto, in modo ch i rapporti si pongono in rapporto di rciproca dipndnza l vicnd dll uno si riprcuotono sull altro». 10 Pr contratto accssorio si intnd un contratto ai snsi dl qual il consumator acquista srvizi connssi a un contratto di multiproprità o a un contratto rlativo a un prodotto pr l vacanz di lungo trmin forniti dall oprator o da un trzo sulla bas di un accordo tra il trzo l oprator (art. 69 Codic dl Consumo). 11 A qusto proposito si sgnala ch l articolo 125- quinquis dl Tsto unico bancario (D.Lgs. 385/1993) prvd ch in caso di inadmpimnto dl fornitor, ni contratti di crdito collgati, il consumator ha diritto alla risoluzion dl contratto di crdito, s con rifrimnto al contratto di fornitura di bni o srvizi l inadmpimnto non ha «scarsa importanza [...], avuto riguardo all intrss dll altra» (rinvio all art Codic civil). La risoluzion dl contratto di finanziamnto implica l obbligo dl finanziator di rimborsar al consumator l rat pagat, nonché ogni altro onr vntualmnt applicato. La risoluzion dl contratto di crdito non comporta l obbligo dl consumator di rimborsar al finanziator l importo ch qusti abbia già vrsato al fornitor di bni o di srvizi. Consumatori, DirittiMrcato numro 3/2011 Diritti Mrcato Argomnti 103
11 rlazion a una o più pratich commrciali o a uno o più sttori d attività spcifici» (articolo 2). In parzial adozion di qusto invito il D.Lgs. 79/2011 offr all oprator la possibilità di adottar codici di condotta com disciplinati dal Codic dl Consumo. Pr garantir l accsso ffttivo di consumatori alla giustizia, la dirttiva invitava gli Stati mmbri a incoraggiar l laborazion di procdur adguat d fficaci di rclamo nonché di procdur di ricorso stragiudizial pr la risoluzion dll controvrsi agvolar opratori organizzazioni profssionali nlla diffusion dll sistnza di tali procdur. In lina con qusta prvision, il nuovo articolo 80 dl Codic dl Consumo introduc la facoltà pr il consumator di ricorrr alla procdura di mdiazion pr la risoluzion dll controvrsi di cui al D.Lgs. 28/2010. Lgg applicabil In rlazion alla lgg applicabil al contratto, l art. 78 comma 3 dl D.Lgs. 79/2011 prscriv ch s l parti sclgono di applicar una lgislazion divrsa da qulla italiana, all acquirnt dvono comunqu ssr riconosciut l condizioni di tutla prvist dal Codic dl Consumo. Sanzioni A confrir maggior fficacia alla tutla approntata con la nuova normativa, il D.Lgs. 79/2011 prvd ch, in caso di violazion dll tutl impost agli opratori dl sttor, oltr ai casi in cui il fatto costituisca rato, dispon sanzioni amministrativ pcuniari da un minimo di uro a a uro, con la possibilità di disporr ni confronti dll oprator la sospnsion dall attività da 30 giorni a 6 msi. Rifrimnti bibliografici 104 Battistlla, L., La multiproprità l nuov tutl di consumatori nl sttor dll vacanz, Immobili Proprità, 12/2007, Ipsoa, Battistlla, L., Trommacco, F., Multiproprità: tutla di consumatori implicazioni di diritto tavolar (21/12/2010) Bigi, E., Approvata una nuova dirttiva volta ad accrscr fiducia sicurzza pr i consumatori, Quotidiano Lgal, 11/11/2008, Cdam, Calo, O., Diritto di rcsso, divito di acconti prospttiv applicativ nlla Dir. 2008/122/C in matria di contratti di multiproprità, Obbligazioni Contratti, n. 11/2009, Utt Giuridica, Consumatori, DirittiMrcato numro 3/2011 Diritti Mrcato Argomnti
12 Calo, O., Finalità, ambito applicativo obblighi informativi nlla Dir. 2008/122/C in matria di contratti di multiproprità, Obbligazioni Contratti, n. 10/2009, Utt Giuridica. Calo, O., Rcpimnto di dirttiv comunitari in matria contrattual concorso di comptnz tra Stato Rgioni, Obbligazioni Contratti, n. 1 /2010, Utt Giuridica, Canali, E., Nullità dl prliminar di multiproprità snza l indicazion in millsimi dlla quota di comproprità dll unità immobiliar, La Nuova Giurisprudnza Civil Commntata, n.10/2010. Galasso, R., L oggtto dlla multiproprità la disciplina dl contratto, nota alla sntnza Cass. Civ. II Sz. 16 marzo 2010, n. 6352, Giurisprudnza Italiana, gnnaio 2011, Diritto Civil, Utt Giuridica, Parzani, M., La clausola di rcsso a pagamnto ni contratti di godimnto parzial dgli immobili, Obbligazioni Contratti, n. 7/2008, Utt Giuridica, Rossolillo, G., L ossrvatorio comunitario, Obbligazioni Contratti, n. 1/2008, Utt Giuridica, Tsta, A., Tutla dll acquirnt, la nuova dirttiva comunitaria in matria di multiproprità, Immobili Proprità, n. 5/2009, Ipsoa, Consumatori, DirittiMrcato numro 3/2011 Diritti Mrcato Argomnti 105

References: articolo 14
 art. 69
 articolo 1100
 articolo 75
 articolo 77
 articolo 77
 articolo 125
 articolo 80
 art. 78
 Cass.