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Timestamp: 2016-10-22 07:19:45+00:00

Document:
4C.331/2002 (03.02.2003)
Beklagte und Berufungskl�gerin, vertreten durch Rechtsanwalt Henri Zegg, Postfach 731, 7002 Chur,
Kl�gerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Georg S. Mattli, Promenade 60, 7270 Davos 2,
Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graub�nden, Zivilkammer, vom 3. Juni 2002.
Mit Vertrag vom 21. Dezember 1989 vermietete die Y.________ AG der Hotel X.________ AG (Beklagte) - per 1. Januar 1990 ein Wohnhaus in der Gemeinde Klosters-Serneus, das von der Beklagten als Personalhaus f�r ihre Angestellten genutzt wurde. Das Mietverh�ltnis wurde auf eine Dauer von f�nf Jahren mit der M�glichkeit der stillschweigenden Verl�ngerung um jeweils ein Jahr abgeschlossen.
In der Folge wurde das Grundst�ck an B.________ verkauft. Durch die Hand�nderung trat dieser als Vermieter in den Mietvertrag ein. Nach dessen Tod am 13. August 1993 ging das Mietobjekt ins Gesamteigentum seiner Erben A.________ (Ehefrau) sowie C.________ und D.________ (T�chter) �ber. Im Erbteilungsvertrag vom 3. Dezember 1999 vereinbarten die Erbinnen, dass das Grundst�ck mit dem Mietobjekt von A.________ (Kl�gerin) zu Alleineigentum �bernommen werde. Am 22. Dezember 1999 wurde die Beklagte als Alleineigent�merin im Grundbuch eingetragen.
Der Mietzins bez�glich des Mietobjektes betrug anf�nglich Fr. 60'000.-- p.a. Sp�ter wurde der Mietzins auf Fr. 71'000.-- p.a. zuz�glich Nebenkosten angehoben. Bereits 1997 versuchte die Beklagte, eine einvernehmliche Reduktion der Miete auf Fr. 48'000.-- p.a. zu erreichen. Die damaligen Vermieterinnen - die Kl�gerin und ihre beiden T�chter - gingen darauf nicht ein.
Mit Vereinbarung vom 6. Februar 1998 wurde das Mietverh�ltnis einvernehmlich bis zum 31. Oktober 1998 befristet und die Weitergeltung des bisherigen Mietzinses von j�hrlich Fr. 71'000.-- bzw. monatlich Fr. 5'916.-- vereinbart. Im Anschluss an die vereinbarte Beendigung des Mietverh�ltnisses am 31. Oktober 1998 wurde das Mietobjekt von der Beklagten weiterhin bis am 31. M�rz 2000 genutzt. F�r die Zeit vom 1. November 1998 bis am 30. April 1999 bezahlte die Beklagte einen Mietzins von monatlich Fr. 5'916.--, was einer Jahresmiete von Fr. 71'000.-- entspricht. F�r die Zeit vom 1. Mai 1999 bis am 31. M�rz 2000 wurde demgegen�ber nur noch ein Mietzins von monatlich Fr. 4'167.-- entrichtet, was einer Jahresmiete von Fr. 50'000.-- entspricht. Das Mietverh�ltnis zwischen den Parteien endete definitiv am 31. M�rz 2000.
In der Folge verlangte die Kl�gerin von der Beklagten die aus ihrer Sicht ausstehenden Mietzinse f�r die Zeit vom 1. Mai 1999 bis am 31. M�rz 2000. Nachdem anl�sslich der Schlichtungsverhandlung vom 16. August 2000 keine Einigung erzielt werden konnte, erhob die Kl�gerin beim Bezirksgericht Oberlandquart Klage und beantragte im Wesentlichen, die Beklagten sei zu verpflichten, Fr. 19'239.-- nebst Zins zu bezahlen. Mit Urteil vom 22. M�rz 2001 hiess das Bezirksgericht Pr�ttigau/Davos (vormals Oberlandquart) die Klage gut und verpflichtete die Beklagte zur Bezahlung von Fr. 19'239.-- nebst Zins. Eine dagegen erhobene Berufung hiess die Zivilkammer des Kantonsgerichtes von Graub�nden mit Urteil vom 2. Juli 2001 teilweise gut und wies die Sache zur Abkl�rung der Aktivlegitimation der Kl�gerin an die Vorinstanz zur�ck. Nachdem die Beklagte am 11. Oktober 2001 die Aktivlegitimation der Gegenpartei anerkannt hatte, f�llte das Bezirksgericht Pr�ttigau/Davos am 13. Dezember 2001 das identische Urteil wie am 22. M�rz 2001. Eine von der Beklagten gegen dieses Urteil erhobene Berufung wurde vom Kantonsgericht mit Urteil vom 3. Juni 2002 abgewiesen.
Mit Berufung vom 18. Oktober 2002 beantragt die Beklagte dem Bundesgericht, das Urteil des Kantonsgerichts von Graub�nden vom 3. Juni 2001 sei aufzuheben und die Klage abzuweisen; eventualiter sei das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Erhebung der beantragten Beweismittel und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Die Kl�gerin schliesst auf Abweisung der Berufung. Die Vorinstanz beantragt die Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
Soweit die Beklagte geltend macht, die Vorinstanz habe insoweit Bundesrecht verletzt, als sie das Vorliegen einer Erstreckungsvereinbarung f�r die Zeit nach der Beendigung des Mietverh�ltnisses am 31. Oktober 1998 bis zum 15. April 1999 verneint habe, ist auf die Berufung nicht einzutreten. In der staatsrechtlichen Beschwerde wurde dargelegt, dass das Kantonsgericht ohne Willk�r den Nachweis einer Erstreckungsvereinbarung verneinen durfte. Soweit die Beklagte auch in der Berufung das Vorliegen eines tats�chlichen Konsenses in Bezug auf den Abschluss einer Erstreckungsvereinbarung geltend macht, kritisiert sie die Beweisw�rdigung der Vorinstanz, die - vorbeh�ltlich hier nicht vorliegender Ausnahmen - der bundesgerichtlichen �berpr�fung im Berufungsverfahren entzogen ist (BGE 121 III 118 E. 4b/aa S. 123).
Damit stellt sich die Frage, wie das Vertragsverh�ltnis der Parteien nach dem vereinbarten Ablauf des Mietverh�ltnisses am 31. Oktober 1998 f�r die Dauer vom 1. November 1998 bis am 31. M�rz 2000 zu qualifizieren ist, w�hrend welcher Zeit das Mietobjekt von der Beklagten weiterhin benutzt wurde.
2.1 Wenn die Parteien das Mietverh�ltnis nach Ablauf der vereinbarten Dauer stillschweigend fortsetzen, so gilt es gem�ss Art. 266 Abs. 2 OR als unbefristetes Mietverh�ltnis. Diese gesetzliche Vermutung greift dann Platz, wenn der Mieter nach dem Endtermin weiterhin und vom Vermieter unangefochten die �berlassene Sache gebraucht und daf�r den gleichen Mietzins wie bis zum Eintritt des Endtermines bezahlt, der vom Vermieter vorbehaltlos entgegengenommen wird. Unter diesen Voraussetzungen ist nach dem Vertrauensprinzip anzunehmen, es bestehe der �bereinstimmende Wille der Parteien, zu den gleichen Bedingungen wie bis anhin vertraglich gebunden zu sein (Peter Higi, Z�rcher Kommentar, Z�rich 1995, N. 41 und 50 f. zu Art. 266 OR, m.w.H.).
2.2 Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz zutreffend festgehalten, dass s�mtliche Elemente f�r die gesetzliche Vermutung gem�ss Art. 266 Abs. 2 OR erf�llt seien. Im angefochtenen Urteil wird verbindlich festgehalten, dass die Beklagte das Mietobjekt wie vorher genutzt und f�r die Zeit vom 1. November 1998 bis am 15. April 1999 den bisherigen Mietzins weiter bezahlt habe, der von den damaligen Vermieterinnen vorbehaltlos angenommen worden sei. Grunds�tzlich ist somit entsprechend der gesetzlichen Vermutung gem�ss Art. 266 Abs. 2 OR davon auszugehen, dass nach dem vereinbarten Ende der Miete am 31. Oktober 1998 das Mietverh�ltnis ab 1. November 1998 auf unbefristete Zeit fortgesetzt wurde. Zu Recht weist die Vorinstanz weiter darauf hin, dass diese Vermutung auch dadurch gest�tzt werde, dass das unbefristete Mietverh�ltnis von der Beklagten per 31. M�rz 2000 gek�ndigt worden sei, welches Vorgehen nicht erforderlich gewesen w�re, falls die von der Beklagten vertretene These des Vorliegens eines faktischen Mietverh�ltnisses f�r die Zeit zwischen dem 1. Mai 1999 und 31. M�rz 2000 zutreffen sollte.
2.3 Unter diesen Umst�nden k�nnte die gesetzliche Vermutung nur dadurch widerlegt werden, dass das Vorliegen einer gegenteiligen Vereinbarung nachgewiesen w�rde (Higi, a.a.O., N. 49 zu Art. 266 OR). Die Beklagte stellt sich zum Beweis des Gegenteils auf den Standpunkt, dass f�r die Zeit vom 1. November 1998 bis am 15. April 1999 eine ausdr�ckliche Erstreckungsvereinbarung abgeschlossen worden sei. Wie einleitend erw�hnt hat das Kantonsgericht diesbez�glich f�r das Bundesgericht verbindlich den Abschluss einer Erstreckungsvereinbarung verworfen, so dass auf die entsprechenden Ausf�hrungen im vorliegenden Berufungsverfahren nicht eingetreten werden kann (vgl. oben, E. 1).
2.4 Wenn aber mit der Vorinstanz davon auszugehen ist, dass im Anschluss an das vereinbarte Ende der Miete am 31. Oktober 1998 das Mietverh�ltnis gem�ss Art. 266 Abs. 2 OR auf unbefristetet Zeit fortgesetzt wurde (E. 2.2) und dass der Nachweis einer gegenteiligen Vereinbarung gescheitert ist (E. 2.3), besteht gar kein Raum f�r die Annahme des von der Beklagten behaupteten faktischen Vertragsverh�ltnisses. Vielmehr ist f�r die ganze Zeit vom 1. November 1998 bis am 31. M�rz 2000 von einer stillschweigenden Fortsetzung des urspr�nglichen Mietverh�ltnisses nach Art. 266 Abs. 2 OR auszugehen. Damit muss aber auch nicht auf die Frage eingegangen werden, welches Entgelt f�r den Gebrauch des Personalhauses f�r den Fall des Vorliegens eines faktischen Vertragsverh�ltnisses geschuldet w�re. Insbesondere er�brigt es sich, auf die in diesem Zusammenhang erhobene R�ge der Verletzung von Art. 8 ZGB einzugehen.
Die Berufung ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beklagte kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und 159 Abs. 2 OG).

References: Art. 266
 Art. 266
 Art. 266
 Art. 266
 Art. 266
 Art. 266
 Art. 266
 Art. 8