Source: http://juratelegramm.de/faelle/privatrecht/NJW_2018_1746.htm
Timestamp: 2019-08-17 17:36:53+00:00

Document:
Neuer Fall, einzuordnen in
► Mietrecht, Wohnungsmiete, § 535 BGB. ► Rückgabepflicht nach Mietende, § 546 BGB. ► Schadensersatz wegen beschädigter Wohnung als Schadensersatz neben der Leistung oder statt der Leistung, §§ 280 I, 281 BGB. ► Leistungspflichten und Rücksichtnahmepflichten als Hauptpflichten und Nebenpflichten, § 241 I, II BGB
BGH Urteil vom 28. 2. 2018 (VIII ZR 157/17) NJW 2018, 1746 (für BGHZ vorgesehen)
Fall (Mietwohnung beschädigt)
V ist Eigentümer einer Wohnung, die er an M vermietet hatte. Nachdem der Mietvertrag nach achtjähriger Mietzeit im Februar des laufenden Jahres beendet war, hat M die Wohnung geräumt. Bei der Rückgabe der Wohnung zeigte sich, dass sich in sämtlichen Räumen wegen eines unzulänglichen Heiz- und Lüftungsverhaltens Schimmel gebildet hatte, dass Heizkörper zerkratzt und Armaturen im Bad beschädigt waren. V teilte M mit, dass er deshalb von M Schadensersatz verlangen werde. M bestritt, dass er für irgendwelche Schäden verantwortlich sei, und erklärte, er werde keinen Schadensersatz leisten. V ließ Beweise für die Schäden sichern und anschließend die Schäden beseitigen. Die Kosten hierfür betrugen 2.921 Euro. Da sich Beweissicherung und Reparaturen hinzogen, konnte die Wohnung erst im August wieder vermietet werden; dadurch entstand V ein Mietausfall in Höhe von 2.250 Euro.
V verlangt von M Ersatz der beiden Beträge, insgesamt 5.171 Euro. Er stützt den Anspruch darauf, dass M die Pflicht verletzt habe, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. M hält dem entgegen, dass Schäden beim Gebrauch einer Wohnung nicht stets vermieden werden könnten und der Vermieter nach Ablauf des Mietvertrages die Wohnung ohnehin renovieren lassen müsse. Zumindest hätte V ihm durch Fristsetzung die Gelegenheit geben müssen, eventuelle Schäden selbst zu beseitigen oder beseitigen zu lassen. Ein Recht zur Selbstbeseitigung ergebe sich auch aus dem im Schadensersatzrecht und erst recht im Mietrecht geltenden Grundsatz, dass ein Schaden primär durch Reparatur und nicht durch Geldersatz zu beseitigen sei. Ist der Anspruch des V gegen M begründet?
Hinweis: Das Urteil ist auch abgedruckt in JZ 2018, 946 mit Anm. Schermaier auf S. 950; Besprechungen von Streyl NJW 2018, 1723; Omlor JuS 2018, 999.
I. Eine spezielle mietrechtliche Anspruchsgrundlage für einen Schadensersatzanspruch des Vermieters ist § 536 c BGB. Die Vorschrift verpflichtet den Mieter, während der Mietzeit auftretende Mängel dem Vermieter anzuzeigen, und bestimmt: Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Ob die im Verantwortungsbereich des M entstandenen Schäden Mängel i. S. der §§ 535 I 2, 536 I 1 BGB waren, zu deren Anzeige M verpflichtet war, kann offen bleiben. Denn die Schäden waren keine Folge davon, dass M eine Anzeige unterlassen hat, sondern sind durch den Umgang des M oder anderer Benutzer der Wohnung mit der Wohnung entstanden. Eine Anzeige hätte die Schäden nicht verhindert.
II. Der Anspruch des V gegen M könnte aus § 280 I BGB begründet sein. Danach kann der Gläubiger, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt, Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen, es sei denn, der Schuldner hat die Pflichtverletzung nicht zu vertreten.
1. Das hierfür erforderliche Schuldverhältnis zwischen V und M ist der Mietvertrag. Er hat bis zum Februar des laufenden Jahres bestanden.
2. Aus dem Mietvertrag müsste sich eine Pflicht des M ergeben haben, die er verletzt hat.
a) Nach § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Diese Pflicht könnte umfassen, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen, unbeschädigten Zustand zurückzugeben (so Schermaier JZ 2018, 950/1; Streyl NJW 2018, 1723/4). Das würde allerdings bedeuten, dass der Vermieter eine Mietsache, etwa eine Wohnung oder ein Auto, die Schäden aufweist, nicht zurückzunehmen brauchte, dass er die Entgegennahme also verweigern könnte. Eine solche Verzögerung der Rückabwicklung des Mietverhältnisses würde aber dem Sinn und Zweck des § 546 BGB widersprechen. BGH [24] Nach st. Rspr. des BGH, von der abzugehen kein Anlass besteht, ist der Zustand, in dem sich die Mietsache bei ihrer Rückgabe befindet, für die allein in der Rückgabe selbst bestehende Leistungspflicht ohne Bedeutung. § 546 Abs. 1 BGB enthält keine Regelung darüber, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist. Bei Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietsache kann der Vermieter deshalb zwar Schadensersatz verlangen, ist aber…nicht zur Ablehnung ihrer Rücknahme berechtigt (ebenso BGH JuS 2019, 254 mit Besprechung Schwab auf S. 255). Über § 546 BGB lässt sich somit eine Pflichtverletzung des M nicht begründen.
b) Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten, wenn sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, d. h. er braucht dafür keinen Schadensersatz zu leisten. Für darüber hinausgehende Verschlechterungen, insbesondere für Substanzschäden (Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl. 2018, § 535 Rdnr. 29), ist er hingegen verantwortlich. BGH [23] Den Mieter trifft die Verpflichtung, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch nach Maßgabe von § 538 BGB entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann (BGH NJW-RR 2017, 329 Rn. 14 m. w. N.)
Diese Verpflichtung hat M verletzt. Das trifft zunächst auf die Schimmelbildung zu. Sie war Folge eines unzulänglichen Heiz- und Lüftungsverhaltens und beruhte nicht auf Mängeln der Wohnung. Sie war auch keine Folge eines vertragsgemäßen Gebrauchs, denn zu diesem hätte gehört, die Wohnung regelmäßig und ausreichend zu lüften (BGH NJW-RR 2016, 850 Rdnr. 22). Auch zerkratzte Heizkörper und beschädigte Armaturen im Bad können nur Folge eines unsachgemäßen Umgangs mit der Wohnung sein. In allen drei Fällen sind Schäden an der Substanz der Mietwohnung entstanden, die eine Verletzung der Pflicht aus dem Mietverhältnis bedeuten.
3. Die Pflichtverletzungen hat M zu vertreten (§ 276 I 1, II BGB). Sie gehen auf vorwerfbare Handlungen oder Unterlassungen von M selbst oder von Personen zurück, für die M einzustehen hat (§ 278 BGB; Palandt/Weidenkaff § 538 Rdnr. 7).
4. Dem Schadensersatzanspruch könnte entgegenstehen, dass V nach §§ 280 III, 281 BGB dem M eine Frist zur Beseitigung der Mängel hätte setzen müssen und diese Fristsetzung nicht erfolgt ist. Eine Fristsetzung ist erforderlich, wenn V Schadensersatz statt der Leistung verlangt. Sie war demgegenüber nicht erforderlich, wenn der Anspruch des V auf Schadensersatz neben der Leistung (§§ 280 I, 241 II BGB gerichtet ist. (Deshalb könnte der Einstieg in den unter 4. beginnenden Gedankengang auch so lauten: Voraussetzung für einen Anspruch aus „§ 280 I BGB ohne Fristsetzung nach § 281“ ist, dass V Schadensersatz „neben der Leistung“ verlangt, vgl. Omlor JuS 2018, 1000.)
a) Da die Einordnung der Schäden, für die V Ersatz verlangt, nicht ohne weiteres klar ist - im Originalfall hatte das Berufungsgericht die Revision zur Klärung dieser Frage zugelassen -, ist eine Abgrenzung des Schadensersatzes statt der Leistung vom Schadensersatz neben der Leistung erforderlich. Dabei ist vom Schadensersatz statt der Leistung auszugehen. Zu dessen Bestimmung sind verschiedene Ausgangsüberlegungen entwickelt worden. Nach der einen Überlegung ist grundsätzlich zeitlich abzugrenzen: Schadensersatz statt der Leistung umfasst alle Schäden, deren Entstehung durch eine (gedachte) Erfüllung im Zeitpunkt des Ersatzverlangens noch verhindert würde; die vor diesem Zeitpunkt endgültig eingetretenen Schäden sind Schaden neben der Leistung (MüKo/Ernst, BGB, 6. Aufl. 2012, § 280 Rdnrn. 66 ff.). Nach einer anderen Ansicht ist Schaden statt der Leistung der Schaden, der dem Äquivalenzinteresse im Unterschied zum Integritätsinteresse entspricht (Grigoleit/Riehm AcP 203, 727, 735). Im Mietrecht sind von Rspr. und Lit. speziellere Überlegungen entwickelt worden, nach denen bei nicht beseitigten Schäden an einer zurückgegebenen Wohnung entweder § 281 BGB generell anwendbar ist (Nachw. bei BGH [11]; JuS 2018, 1000 Fn. 1) oder generell nicht anwendbar ist (Nachw. bei BGH [12]; JuS 2018, 1000 Fn. 2).
b) Nach der im hier behandelten Urteil vom BGH entwickelten Ansicht, die dieser Fallbearbeitung zugrunde gelegt wird, hängt die Einordnung von der Art der Pflichtverletzung ab.
aa) BGH [19] Dabei kommt es unabhängig von der Frage, ob der Schadensersatz vor oder nach Rückgabe der Mietsache geltend gemacht wird, nur darauf an, ob die Verletzung einer zur Anwendbarkeit des § 280 Abs. 3, § 281 BGB führenden Leistungspflicht oder die Verletzung einer in § 241 Abs. 2 BGB geregelten vertraglichen Nebenpflicht, bei der sich die Anspruchsvoraussetzungen allein nach § 280 Abs. 1 BGB bestimmen, in Rede steht. (ebenso BGH JuS 2019, 254/5)
Zur Bezeichnung der beiden Pflichtenarten ist klarzustellen, dass zu den Leistungspflichten des § 241 I BGB zunächst die Hauptleistungspflichten gehören, die bei den meisten Verträgen im Gegenseitigkeitsverhältnis (Synallagma) stehen. Unter § 241 I fallen aber auch Nebenleistungspflichten (Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl. 2018, § 241 Rdnr. 5), beispielsweise die von einem Mieter übernommene Verpflichtung, abends das Haus abzuschließen. Schermaier JZ 2018, 951 betrachtet auch die Rückgabepflicht nach § 546 BGB, weil sie nicht im Synallagma steht, als Nebenleistungspflicht. Zu unterscheiden von den Leistungspflichten des § 241 I sind die unter § 241 II fallenden und vom Gesetz so bezeichneten Rücksichtnahmepflichten, die auch als Schutzpflichten oder Obhutspflichten bezeichnet werden und zu denen auch Auskunfts- und Aufklärungspflichten gehören (vgl. BGH NJW 2017, 2403). Wenn der BGH im vorliegenden Fall oben bei [19] und an anderer Stelle von Nebenpflichten spricht, meint er, wie die Bezugnahme auf § 241 II zeigt, nicht die Nebenleistungspflichten, sondern die Pflichten nach § 241 II, verwendet den Begriff der Nebenpflicht also in einem engeren Sinn.
bb) Zur Abgrenzung der Leistungs- von den Rücksichtnahme- bzw. Nebenpflichten BGH [20-22]: Nach der Konzeption des Gesetzgebers der Schuldrechtsreform zielen die im BGB geregelten Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 Satz 1 BGB) zumeist auf eine Veränderung der Güterlage des Gläubigers ab, während die in § 241 Abs. 2 BGB angesprochenen Schutzpflichten nur die gegenwärtige Güterlage jedes an dem Schuldverhältnis Beteiligten vor rechtswidrigen Beeinträchtigungen bewahren sollen und wirksame Schuldverträge regelmäßig als Nebenpflichten begleiten, ohne selbst leistungsbezogen zu sein. Bei ihrer Verletzung geht es deshalb um Schäden, die…außerhalb des eigentlichen Leistungsprogramms (hier § 535 BGB) und dem damit verfolgten Erfüllungsinteresse an anderen, in ihrer Integrität aber nicht zum unmittelbaren Leistungsgegenstand gehörenden Rechtsgütern eintreten. Solche Schäden entstehen im Falle eines Mietverhältnisses zwar an dem Mietgegenstand, sie beruhen aber auf einer Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs und sind damit außerhalb des mietrechtlichen Leistungsprogramms verursacht worden. Der Ersatz dieser Schäden ist deshalb darauf angelegt, etwaige über das Erfüllungsinteresse der Vertragsparteien am Erhalt der jeweils versprochenen Leistung hinausgehend eingetretene Vermögensnachteile auszugleichen (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 125, 225; ferner etwa Staudinger/Schwarze, BGB, Neubearb. 2014, § 280 Rn. C 38…). Die Pflichten des § 241 II BGB schützen also das Integritätsinteresse des Gläubigers.
Im Unterschied dazu … bildet der bei Nicht- oder Schlechterfüllung einer Leistungspflicht geschuldete Schadensersatz das Surrogat der zur Erfüllung führenden Leistung, wie es in § 281 BGB als auf das Leistungsinteresse (positives Interesse) bezogener Schadensersatz statt der Leistung geregelt ist. Allerdings ist die Ersatzfähigkeit des von ihm so beschriebenen Leistungsinteresses vom Gesetzgeber zusätzlich an die Voraussetzung geknüpft worden, dass der Schuldner vor Geltendmachung eines gegen ihn gerichteten, den Leistungsanspruch ersetzenden Schadensersatzanspruchs grundsätzlich eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung erhalten muss (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 134 f., 138, 225).
Vereinfachend formuliert erfasst der Schadensersatz statt der Leistung den Schaden, der durch das Ausbleiben der geschuldeten Leistung entsteht, der also entfallen würde, wenn die Leistung erbracht würde. Er schützt das Erfüllungs- oder Äquivalenzinteresse des Gläubigers. Ist beim Kaufvertrag die Sache mangelhaft, gibt es ihn als großen Schadensersatz (§ 281 I 2, 3, V BGB: „statt der ganzen Leistung“) oder als kleinen Schadensersatz (Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl. 2018, § 281 Rdnrn. 45, 46; Jauernig/Stadler, BGB, 15. Aufl. 2014, § 281 Rdnrn. 28, 29). Die vorstehend vom BGH vorgenommenen Abgrenzungen gelten allgemein im Schuldrecht, also auch im Kaufrecht (Omlor JuS 2018, 1001).
cc) Nach diesen Grundsätzen ist zu entscheiden, ob die oben II 2 b) als verletzt festgestellte Pflicht des M, die Mieträume schonend und pfleglich zu behandeln und alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann, eine Leistungspflicht nach § 241 I BGB oder eine Rücksichtnahmepflicht nach § 241 II BGB ist. BGH [23] Bei dieser Verpflichtung handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht… Dafür spricht bereits, dass der BGH diese (vgl. oben II 2 b aa) als Obhutspflicht bezeichnet. Entscheidend ist aber, dass das bloße Vermeiden von Schäden an der Mietwohnung nicht zum Leistungsprogramm des § 535 BGB gehört, insbesondere keine Gegenleistung des Mieters dafür ist, dass der Vermieter ihm den Besitz an der Wohnung zur Verfügung stellt. Vielmehr soll dadurch die Güterlage des Vermieters vor einer Verminderung bewahrt und damit dessen Integritätsinteresse geschützt werden (zustimmend auch Schwab JuS 2019, 255). Somit ist die von V verletzte Pflicht eine Pflicht nach § 241 II BGB.
c) V verlangt also keinen Schadensersatz statt der Leistung, sondern Schadensersatz neben der Leistung. Der Anspruch ergibt sich allein aus § 280 I BGB (BGH [9, 23]). Eine Fristsetzung nach § 281 BGB war nicht erforderlich (ebenso Streyl NJW 2018, 1724). Folglich steht das Fehlen der Fristsetzung durch V dem Schadensersatzanspruch nicht entgegen. V durfte die Schäden ohne weiteres Mitwirken des M beseitigen lassen.
5. Auf Rechtsfolgenseite ist der Schaden genauer zu bestimmen, insbesondere ob der Anspruch auf Zahlung der von V geforderten 5.171 Euro gerichtet ist.
a) Unmittelbare Folge der Pflichtverletzungen des M sind die Schimmelbildung und die Schäden an Heizkörpern und Armaturen. Diese Schäden und das Bestreiten der Verantwortlichkeit durch M hatten zur Folge, dass Beweise gesichert werden mussten, sich die Reparaturen hinzogen und die Wohnung mehrere Monate nicht vermietet werden konnte. Auch eine solche Entwicklung ist noch eine adäquat kausale Folge der Pflichtverletzung. Da ohne Pflichtverletzung nach dem gewöhnlichen Verlauf zu erwarten gewesen wäre, dass die Wohnung ab März wieder hätte vermietet werden können - entgegen der Auffassung von M braucht der Vermieter die Wohnung beim Wechsel eines Mieters nicht renovieren zu lassen -, ist der Mietausfall ein als entgangener Gewinn nach § 252 BGB zu ersetzender Schaden (BGH [31, 32]). Die vier Schadensposten sind also Grundlage für die Bestimmung des Schadens.
b) Soweit sich der Anspruch auf die Substanzschäden - im Unterschied zum Mietausfall - bezieht, könnte der Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 I BGB) einem Anspruch auf Geldersatz entgegen stehen. Beim Schadensersatz statt der Leistung schließt § 281 IV BGB einen der Naturalrestitution gleichkommenden Anspruch auf die Leistung aus, sobald der Gläubiger Schadensersatz verlangt; dieser Anspruch ist deshalb notwendig nur auf Geldzahlung gerichtet (BGH [26]). Demgegenüber richtet sich der Schadensersatz neben der Leistung uneingeschränkt nach §§ 249 ff. BGB (BGH [26]). Hierbei wird der Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 I BGB) durch § 249 II BGB eingeschränkt, wonach beim Schadensersatz wegen Verletzung einer Person oder - wie im vorliegenden Fall - wegen Beschädigung einer Sache der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen kann. BGH {26] § 249 BGB räumt dem Geschädigten die Wahlmöglichkeit ein zwischen der in Absatz 1 vorgesehenen Naturalrestitution und dem in Absatz 2 Satz 1 geregelten Zahlungsanspruch auf den zur (Wieder-) Herstellung der beschädigten Sache erforderlichen Geldbetrag (…). Die in Absatz 2 Satz 1 geregelte Ersetzungsbefugnis (dazu BGHZ 169, 263 Rn. 14) soll den Geschädigten gerade davon befreien, die Schadensbeseitigung dem Schädiger anvertrauen zu müssen und ihm die Möglichkeit zur Durchführung der Beseitigung in eigener Regie zu eröffnen (BGH WM 2014, 1685 Rn. 29; NJW 2017, 953 Rn. 12; jeweils m. w. N.).
Folglich ist die Auffassung des M, dass ein Schaden primär durch Reparatur einer Wohnung und nicht durch Geldersatz zu beseitigen sei, nicht zutreffend. V kann die Kosten der Schadensbeseitigung in Form einer Geldzahlung verlangen, also durch Zahlung von 2.921 Euro (und musste sich diesen Anspruch nicht erst durch eine Fristsetzung nach § 250 BGB verschaffen). Da der Anspruch wegen des Mietausfalls von vornherein nur auf eine Geldzahlung über 2.250 Euro geht, richtet sich der Schadensersatzanspruch des V auf Zahlung von 5.171 Euro.
6. Ergebnis: V hat gegen K einen Schadensersatzanspruch aus § 280 I BGB in Höhe von 5.171 Euro.
III. Als weitere Anspruchsgrundlage kommt § 823 I BGB unter dem Gesichtspunkt einer Verletzung des Eigentums des V in Betracht.
1. V war Eigentümer der an M vermieteten Wohnung. Weder die Vermietung noch die Besitzübertragung an M haben daran etwas geändert. Zugunsten des V ist deshalb § 823 I BGB anwendbar, und zwar neben dem unter II behandelten vertraglichen Anspruch. BGH [30] Es ist anerkannt, dass bei Beschädigung von Sachen… vertragliche und deliktische Ersatzansprüche nebeneinander bestehen können. Insoweit gelten für das Mietrecht keine Besonderheiten (vgl. nur BGH NJW 2011, 2717 Rn. 7; NJW 2010, 2653 Rn. 18).
2. Die Schimmelbildung beruhte auf einem unzulänglichen Heiz- und Lüftungsverhalten des M, also auf einem Unterlassen. Als Mieter war M zum Heizen und Lüften verpflichtet (oben II 2 b), so dass das Unterlassen pflichtwidrig war. Darin liegt eine Eigentumsverletzung. Auch das Zerkratzen der Heizkörper und das Beschädigen der Armaturen bedeutet eine Verletzung des Eigentums des V.
3. Da solche Eigentumsverletzungen von M hätten verhindert werden können und müssen, ist auch von einem Verschulden des M in der Form der Fahrlässigkeit auszugehen (vgl. auch oben II 3).
4. Für den Schaden gelten §§ 249, 252 BGB, ebenso wie oben II 5. Somit richtet sich auch der über § 823 I BGB begründete Schadensersatzanspruch auf die Zahlung von 5.171 Euro.
BGH [30] In gleicher Weise kann V den geltend gemachten Schadensersatz auch aus § 823 Abs. 1 BGB beanspruchen…. Diese deliktsrechtliche Haftung, deren Rechtsfolgen sich unter anderem ebenfalls nach § 249 BGB bestimmen, bleibt zumindest hinsichtlich ihres Anspruchsinhalts und damit auch hinsichtlich der dem Geschädigten zustehenden Ersetzungsbefugnis von vermeintlichen mietrechtlichen Besonderheiten unberührt (so zutreffend Oechsler NZM 2004, 888).
Gesamtergebnis: Der Anspruch des V auf Zahlung von 5.171 Euro ist aus § 280 I BGB und aus § 823 I BGB begründet (Omlor JuS 2018, 1000: Anspruchskonkurrenz, besser wohl: Anspruchsgrundlagenkonkurrenz).
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten, wenn sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Zu vertreten hat er aber darüber hinausgehende Verschlechterungen, insbesondere Substanzschäden. Den Mieter einer Wohnung trifft die Verpflichtung, die Mieträume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann. Für die Rückgabepflicht nach § 546 BGB ist der Zustand, in dem sich die Mietsache bei ihrer Rückgabe befindet, ohne Bedeutung; § 546 enthält keine Regelung darüber, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist.
Schadensersatz statt der Leistung richtet sich nach §§ 280 I, III, 281 BGB und verlangt grundsätzlich eine Fristsetzung und einen Ablauf der Frist, Schadensersatz neben der Leistung beruht allein auf § 280 I BGB.
Für die Abgrenzung beider Arten des Schadensersatzes kommt es nach der vom BGH in diesem Urteil entwickelten Ansicht auf die Art der verletzten Pflicht an: Beim Schadensersatz statt der Leistung wird eine Leistungspflicht (§ 241 I BGB) verletzt, beim Schadensersatz neben der Leistung eine Rücksichtnahme- oder Schutzpflicht (§ 241 II BGB, vom BGH als Nebenpflicht bezeichnet).
Für die Abgrenzung der Pflichten gilt: Leistungspflichten zielen auf eine Veränderung der Güterlage des Gläubigers. Das dadurch geschützte Interesse des Gläubigers ist das Leistungs-, Erfüllungs-, Äquivalenzinteresse. Schadensersatz statt der Leistung ist das Surrogat der geschuldeten Leistung. Die Rücksichtnahmepflichten (§ 241 II BGB; auch: Obhutspflichten, Nebenpflichten i. e. S.) sollen nur die gegenwärtige Güterlage jedes an dem Schuldverhältnis Beteiligten vor rechtswidrigen Beeinträchtigungen bewahren. Sie schützen das Integritätsinteresse einer jeden Vertragspartei.
Die Pflicht des Mieters, die Mieträume schonend zu behandeln und alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann, ist eine Rücksichtnahmepflicht i. S. des § 241 II BGB. Ihre Verletzung führt zu einem Schadensersatz neben der Leistung.
LS des BGH: Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.

References: § 535
 § 546
 § 241

BGH 
 § 536
 § 280
 § 546
 § 546
 BGH 
 § 546
 BGH 
 § 546
 § 538
 § 535
 BGH 
 § 538
 § 538
 § 538
 § 281
 § 280
 § 281
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 280
 § 281
 § 241
 § 280
 BGH 
 § 241
 § 241
 § 241
 § 546
 § 241
 § 241
 BGH 
 BGH 
 § 241
 § 241
 BGH 
 § 241
 § 535
 § 280
 § 241
 § 281
 § 281
 § 281
 BGH 
 § 538
 § 241
 § 241
 BGH 
 BGH 
 § 535
 § 241
 § 280
 § 281
 § 252
 § 281
 § 249
 BGH 
 § 249
 § 250
 § 280
 § 823
 § 823
 BGH 
 BGH 
 § 823

BGH 
 § 823
 § 249
 § 280
 § 823
 § 538
 § 538
 § 546
 § 546
 § 280
 BGH 
 BGH 
 § 538
 § 241
 § 280
 § 241