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Timestamp: 2019-03-26 11:59:17+00:00

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II. El concursado o incapacitado enajena indebidamente la misma finca sin la intervención del curador o administrador concursal a un sujeto “B”.
Desde la perspectiva de la coordinación inter-registral se pueden plantear hasta cuatro situaciones distintas en el bien entendido que, para abreviar, diremos que existe “oponibilidad hipotecaria” del correspondiente hecho relativo al estado civil cuando existe inscripción (anotación) de la resolución judicial de concurso o de la incapacitación en el Registro de la Propiedad y “oponibilidad registral-civil” u “oponibilidad mercantil” en el caso de que exista inscripción de la resolución judicial correspondiente en el Registro Civil o en el Registro Mercantil.
Caso 1º. Las correspondiente resolución judicial de incapacidad o concurso consta publicada en sendos registros (tanto en el de personas como en el de bienes)
El caso 1º es el único que no plantea problemas específicos en la medida en nuestro sistema de seguridad jurídica inmobiliaria funciona íntegra y coordinadamente.
Caso 2º. La resolución judicial de incapacidad o concurso consta en el Registro de la Propiedad pero no así en el Registro Civil o Mercantil (oponibilidad hipotecaria e inoponibilidad registral-civil o registral-mercantil).
Existe una descoordinación inter-registral (Registro de la Propiedad/Registro Civil o Registro Mercantil) que sin embargo no impide el correcto funcionamiento del sistema de seguridad jurídica inmobiliaria. A saber: (1) El sistema sigue expulsando del Registro de la Propiedad a “B” (a quien adquirió indebidamente del incapaz con resolución inscrita doblemente) por efecto del cierre registral; (2) Sólo permite acceder al Registro de la Propiedad a “A” quien adquiere con la necesaria intervención del curador o administrador concursal.
Más aún: a los efectos de la tutela hipotecaria de “A” y la expulsión de “B” del Registro de la Propiedad es irrelevante la falta de coordinación inter-registral derivada de la falta de inscripción del concurso o de la incapacitación en el Registro Civil o en el Registro Mercantil .
Dicho de otra manera: “B” no puede alegar en su favor la inoponibilidad civil de lo inscribible no inscrito en el Registro Civil o de lo no-inscrito en el Registro Mercantil para eludir el cierre registral de la adquisición realizada a su favor. En cierto sentido, puede decirse que la publicidad inmobiliaria “vence” a la publicidad registral-civil o la publicidad del Registro Mercantil: aunque “B” sea de buena fe y haya adquirido confiado en la apariencia tabular civil no tiene abierto en su favor el Registro de la Propiedad habida cuenta que el Registro de la Propiedad publica el hecho de la incapacitación.
Caso 3º. La resolución judicial de incapacidad o el concurso no constan inscritas en el Registro de la Propiedad pero sí en el Registro Civil o en el Registro Mercantil (inoponibilidad hipotecaria y oponibilidad registral-civil u oponibilidad del Registro Mercantil).
Esta situación es ciertamente problemática y la seguridad jurídica inmobiliaria presenta un fallo de sistema: el sistema registral no funciona debidamente.
A saber: (1) El sistema no expulsa, aparentemente o prima facie, del Registro de la Propiedad al adquirente “ilegítimo” “B” (e. d.: a quien adquirió indebidamente del incapaz o concursado con resolución inscrita sólo en el Registro Civil o en el Registro Mercantil pero que no ha accedido por la vía del art. 2.4º LH al Registro de la Propiedad) y por efecto del mal funcionamiento del cierre registral derivado de la falta de inscripción de la incapacitación; (2) Cierra indebidamente la entrada en el Registro de la Propiedad al adquirente legítimo “A” (quien adquirió de administrador concursal o de curador) por cuanto no consta la previa inscripción de la incapacitación o del concurso...en el Registro de la Propiedad
No obstante lo anterior, el cierre del registro frente al acto de adquisición irregular que acabamos de describir puede hacerse efectivo sencillamente permitiendo/obligando al Registrador de la Propiedad a la consulta del Civil o del Registro Mercantil por el registrador de la Propiedad en el seno del procedimiento de inscripción y en trámite de calificación. El caso es que –y esta es una realidad que el legislador del XIX no pudo ignorar como no se puede ignorar todavía- la consulta previa obligatoria del Registro Civil por el registrador de la propiedad, con el pésimo grado de informatización del Registro Civil y la falta de un sistema central de localización de la hoja personal, es una carga excesiva cuya cumplimentación regular eventualmente retrasaría el proceso de inscripción. Precisamente por ello, en el diseño del legislador de 1861, el registrador de la propiedad excusa su responsabilidad acudiendo al folio registral y sin que exista obligación de informarse por medios extrínsecos. En cambio, no se puede decir exista tal situación en relación con la consulta del Registro Mercantil y no debería existir en el futuro en relación con los datos inscritos en el Registro Civil.
Caso 4º. La resolución judicial no consta inscrita en ninguno de los dos registros públicos (inoponibilidad hipotecaria e inoponibilidad registral-civil o del Registro Mercantil).
También en este supuesto, como en el anterior, el sistema inmobiliario registral funciona indebidamente. A saber: (1) El sistema no expulsa, indudablemente, del Registro de la Propiedad a “B” (e. d.: a quien adquirió indebidamente del incapaz o concursado con resolución doblemente no inscrita) por efecto del mal funcionamiento del cierre registral; (2) Cierra indebidamente la entrada en el Registro de la Propiedad a “A” por cuanto no consta la previa inscripción de la incapacitación o del concurso.
Solo el supuesto bajo el ordinal “2” supone una quiebra del sistema de seguridad jurídica inmobiliaria. Una quiebra similar a la descrita antes en el caso 3º) pero más grave aún por cuanto la falta de tutela de “B” en el caso de que adquiera de incapacitado/concursado pero luego inscriba su derecho en el Registro de la Propiedad, de aplicarse la “interpretación vulgata”, se produciría no obstante la existencia de un doble silencio registral: ni el Registro Civil ni el Registro Mercantil ni el Registro de la Propiedad publican el hecho de la incapacitación o del concurso siendo, no obstante, resoluciones judiciales inscribibles en ambos tipos de registros: de personas y de bienes. En su consecuencia: “B” no puede hacer valer una adquisición de buena fe no obstante el aparente juego de la inoponibilidad hipotecaria y la inoponibilidad registral civil (lo inscribible no inscrito no es oponible a quien confía de buena fe en el registro público).
A diferencia del caso anterior, esa quiebra del sistema no puede prevenirse extendiendo el deber de calificación del registrador de la propiedad a la consulta del registro civil. Aunque el registrador de la propiedad fuere en extremo celoso en su profesión, no puede detectar una incapacitación o concurso que no estén publicadas legalmente.
A nuestro juicio, tras la implantación de una eficiente coordinación ganamos todos en seguridad jurídica: este tercero que se enfrente a un doble silencio registral debería ser mantenido en su adquisición si inscribe su derecho en el Registro de la Propiedad. En caso de doble inexactitud, contra toda la doctrina tradicional, la fe pública del registro de personas debe “completar” la fe pública del Registro de la Propiedad para tutelar al adquirente directo (y no postergar el momento de la tutela a la adquisición por subadquirente).

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