Source: http://www.zarzadca.eu/ekspert_radzi/61/najem-instytucjonalny
Timestamp: 2020-07-04 17:52:51+00:00

Document:
Umowa najmu instytucjonalnego została uregulowana w rozdziale 2B ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa).
Zgodnie z art. 19f ust. 1 ww. ustawy, umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa:
a) której przedmiotem jest lokal mieszkalny;
b) zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali;
c) umowa może zostać zawarta wyłącznie na czas oznaczony.
Przedmiotem umowy najmu instytucjonalnego może być wyłącznie lokal mieszkalny. Co ponadto istotne, ustawa szczegółowo określa, iż umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta jedynie w takim przypadku, gdy wynajmujący właściciel lokalu prowadzi działalność w zakresie wynajmowania lokali. Działalność taka może mieć formę spółki, innego podmiotu mającego osobowość prawną lub osobowość ustawową z art. 33(1) k.c., a także formę jednoosobowej działalności gospodarczej wpisanej do CEIDG.
Możliwość zawarcia umowy najmu instytucjonalnego jedynie na czas oznaczony, z wyłączeniem zastosowania art. 661 § 1 k.c., odróżnia ją od zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego, która może zostać zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. W odróżnieniu od umowy najmu okazjonalnego, która może zostać zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat, przepisy dotyczące umowy najmu instytucjonalnego nie określają górnej granicy okresu, na jaki umowa ta może zostać zawarta. Ustawa stanowi jedynie, że umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest na czas oznaczony. Ustawodawca wyłącza jednak stosowanie art. 661 § 1 k.c., zgodnie z którym najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Oznacza to, że umowa najmu instytucjonalnego zawarta na okres dłuższy niż 10 lat, nadal pozostanie umową zawartą na czas określony i po upływie 10 lat nie przekształci się w umowę na czas nieokreślony.
Forma umowy oraz dodatkowe oświadczenia
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności, a zatem strony umowy muszą złożyć własnoręczne podpisy pod dokumentem zawierającym treść umowy. Ponadto, żeby można mówić o umowie najmu instytucjonalnego, zgodnie z art. 19f ust. 3 ustawy, należy dołączyć w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy, w którym najemca:
1) poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 2 (zob. poniżej) – tzw. oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.;
2) oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego jemu nie przysługuje.
Wskazane powyżej oświadczenia najemcy mają na celu zabezpieczenie procedury opuszczenia lokalu mieszkalnego przez najemcę, po zakończeniu najmu – bez względu na sposób zakończenia (upływ okresu najmu, wypowiedzenie, etc.). Dokumenty te dają podstawę przeprowadzenia szybkiej eksmisji najemcy, co stanowi znaczące ułatwienie dla wynajmującego.
Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, przysługujących wynajmującemu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (art. 19f ust 4). Ustawodawca określił granice wysokości kaucji – nie może ona przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Zwrot kaucji powinien nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego, o których mowa powyżej. Jeżeli w okresie trwania umowy najemca uchybi terminowi należnej płatności z tytułu najmu lub części tej płatności, wynajmujący może zaspokoić należną wierzytelność z kwoty kaucji. W takim przypadku najemca jest zobowiązany do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości, określonej w umowie najmu, w terminie wskazanym w tej umowie, a w przypadku braku w umowie określonego terminu – w terminie wskazanym na piśmie i przesłanym najemcy przez wynajmującego.
Zgodnie z art. 19h ustawy, z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, wynajmujący pobiera jedynie opłaty od niego niezależne, chyba że umowa stanowi inaczej. Wynajmujący może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Zakończenie umowy i procedura opuszczenia lokalu mieszkalnego
Zgodnie z art. 19i ust. 1 ww. ustawy, umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia. Najem instytucjonalny może być wypowiedziany w takich samych przypadkach, jak zwykła umowa najmu uregulowana w tejże ustawie.
Jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najemca nie opróżnił dobrowolnie lokalu, wynajmujący doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem wynajmującego (art. 19i ust. 2 ustawy). W treści ww. żądania należy w szczególności zawrzeć:
1) oznaczenie wynajmującego właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
Wynajmujący może powoływać się tylko na przyczyny ustania stosunku najmu wskazane w żądaniu opróżnienia lokalu.
W przypadku bezskutecznego upływu terminu wskazanego w żądaniu, wynajmujący właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., o którym mowa powyżej. Do składanego do sądu wniosku należy załączyć:
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie wynajmującego właściciela.
Zgodnie z art. 19j ustawy do najmu instytucjonalnego stosuje się niektóre przepisy tej ustawy, m.in. art. 25d pkt 4, zgodnie z którym prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Należy podkreślić, że w przypadku eksmisji z lokalu objętego umową najmu instytucjonalnego nie obowiązuje okres ochronny zabraniający eksmisji od 1 listopada do 31 marca. Eksmisję z lokalu wynajmowanego okazjonalnie można przeprowadzić nawet w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych.
Na uwagę zasługuje również fakt, iż zgodnie z art. 791 § 2 k.p.c. tytuł wykonawczy zobowiązujący do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciwko dłużnikowi, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa. Zatem, jeśli najemca poddał się w akcie notarialnym egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu, to egzekucja na podstawie takiego aktu notarialnego będzie prowadzona również przeciwko osobom wraz z nim zamieszkującym. Wobec tych osób również nie bada się uprawnienia do przyznania prawa do lokalu socjalnego (art. 14–15 ww. ustawy).
Umowa najmu instytucjonalnego stanowi reakcję ustawodawcy na zgłaszane przez wynajmujących, będących podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych, trudności z eksmisją najemców po zakończeniu najmu. Oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, złożone w formie aktu notarialnego powoduje, iż wytaczanie powództwa o eksmisję nie jest konieczne. Wystarczające jest złożenie do sądu wniosku o nadanie tzw. klauzuli wykonalności na ww. akt notarialny. Uzyskany w ten sposób tytuł wykonawczy umożliwia złożenie wniosku do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Pozwala to uniknąć długotrwałego, toczącego się latami, postępowania sądowego o eksmisję niechcianego lokatora, jak również pozwala przeprowadzić eksmisję o każdej porze roku i co do każdego najemcy.
Reasumując, umowa najmu instytucjonalnego wymaga od Stron dopełnienia większej ilości formalności niż klasyczna umowa najmu, jednak korzyści z tego płynące są dla wynajmującego (właściciela lokalu) znaczące. Rozważając możliwość zawarcia umowy najmu instytucjonalnego należy mieć jednak na uwadze, iż umowa ta może być zawarta wyłącznie przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. W przypadku najmu lokalu, którego właściciel jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, ustawodawca przewidział wyłącznie umowę najmu okazjonalnego, która jednak jest mniej korzystna dla Wynajmującego, gdyż musi on dbać o to, by adres do eksmisji najemcy pozostawał aktualny.

References: art. 19
 art. 33
 art. 661
 art. 661
 art. 19
 art. 19
 art. 777
 art. 19
 art. 19
 art. 777
 art. 19
 art. 25
 art. 791