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Timestamp: 2016-10-24 22:41:31+00:00

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⭐RETIFICAÇÕES CONSENSUAIS NO REGISTRO DE IMÓVEIS ARTIGO 212 E 213 DA LEI Nº 6.015/73 JOÃO PEDRO LAMANA PAIVA
RETIFICAÇÕES CONSENSUAIS NO REGISTRO DE IMÓVEIS ARTIGO 212 E 213 DA LEI Nº 6.015/73 JOÃO PEDRO LAMANA PAIVA
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Armando Carneiro Espírito Santo
1 RETIFICAÇÕES CONSENSUAIS NO REGISTRO DE IMÓVEIS ARTIGO 212 E 213 DA LEI Nº 6.015/73 JOÃO PEDRO LAMANA PAIVA Sapucaia do Sul-RS/abril/20112 Retificação Imobiliária DIREITO MATERIAL: Art do Código Civil => Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule (PRESUNÇÃO RELATIVA). OBS.: Essa presunção estava prevista no artigo 860 do Código Civil de 1916, no capítulo da Hipoteca, embora devesse ser tratado com um capítulo específico. CONCEITO RETIFICAÇÕES CONSENSUAIS Trata-se de procedimento administrativo, onde o Oficial do Registro de Imóveis competente, age a requerimento da parte interessada, quando houver consenso (ou seja, o procedimento se dá intramuros, ou ex officio ), para corrigir matrículas, registros ou averbações em caso de omissão, imprecisão ou quando estes não exprimam a verdade, facultado-se, ainda, aos interessados, requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Espécies de Retificação ANTES da Lei nº /04 - Retificação de erro evidente : Informal; - Retificação da área : Formalíssima; - Retificação de registro (latu sensu): Formal. RETIFICAÇÃO DE ERRO EVIDENTE (ANTES da Lei nº /04) Esta espécie de retificação podia ser procedida ex officio pelo Registrador ou por provocação do interessado (art. 13, II, da LRP). Servia para a correção de equívocos nos assentos quando da transposição das informações do título (documento que dá suporte ao registro). Ex.: Na cópia autenticada do cartão do CIC consta o número e no registro constou, equivocadamente, Reapresenta-se o documento arquivado e procede-se a averbação de retificação. Ex.: Na Escritura Pública de Compra e Venda constou que o objeto da alienação foi de 50%, enquanto no registro constou, erroneamente, 55%. Para corrigir o engano, a parte interessada reapresenta o título (Escritura Pública), juntamente com um requerimento solicitando a correção. RETIFICAÇÃO DE ÁREA (ANTES da Lei nº /04) Era um procedimento criterioso, complexo, moroso, de jurisdição voluntária, que exigia a manifestação volitiva do interessado e a ciência dos confrontantes (citação). Neste caso, o equívoco não advinha da transposição de dados do título, mas do próprio ato de registro. Via de regra, adotava-se este procedimento (sempre judicial) para a alteração da área ou das medidas perimetrais, bem como nos casos em que houvesse deslocamento parcial da base física do imóvel.3 Ex.: No registro constava a área de 1.000,00m², mas o correto era 1.010,00m². Ex.: Para alterar a confrontação com uma rua de norte para leste. Ex.: Para alterar a distância da esquina de 50,00m para 55,00m. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO (ANTES da Lei nº /04) Servia para retificar o registro (latu sensu) realizado com base em um título que apresentava algum equívoco. Necessitava a prévia re-ratificação do título. Ex.: O nome do adquirente no título constou por equívoco Inácio Pereira quando o nome correto era Ignácio Pereira. Neste caso, o registro somente poderia ser alterado após a correção do título causal ou por determinação judicial. Lei nº 6.015/1973, alterada pela Lei nº /04. FINALIDADES: Alcançar maior CELERIDADE E EFICIÊNCIA nos procedimentos de retificação registral imobiliária em virtude do deslocamento do seu campo de tramitação da esfera judicial para a extrajudicial, cabendo tal atribuição, agora, ao Oficial do Registro de Imóveis. Trata-se da consagração do Princípio da Autonomia do Registrador Imobiliário, pois esta alteração ressalta a importância da atividade, a confiabilidade no critério prudente e técnico do Registrador, bem como a sua autonomia funcional. Novo Procedimento de Retificação Imobiliária Art Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio de procedimentos administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. Três (3) hipóteses que ensejam a retificação imobiliária (art. 212 da LRP): (i) a omissão de informação necessária do assento (Ex.: ausência de medida perimetral do imóvel urbano ou da área superficial); (ii) a imprecisão do ato registral (Ex.: as medidas perimetrais aparecem invertidas ou em virtude de indicação errada de confrontante); e, (iii) os casos em que o ato não exprime a verdade (Ex.: ausência de simetria entre a implantação real e a descrição tabular).4 Formas de Retificação Imobiliária São três as formas de retificação: 1ª. A retificação de ofício ou mediante requerimento; 2ª. A retificação consensual; e, 3ª A retificação judicial. RETIFICAÇÃO DE OFÍCIO ou mediante REQUERIMENTO DO INTERESSADO (UNILATERAL art. 213, I) A retificação de registro nas hipóteses enumeradas no art. 213, inciso I, da LRP (art. 59 da Lei /2004), foi outorgada ao Oficial do Registro Imobiliário, podendo ser procedida por sua própria iniciativa ou por provocação da parte interessada (rogação ou instância). Hipóteses de Retificação de Ofício ou por Requerimento do Interessado Art O oficial retificará o registro ou a averbação: I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: título; a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do b) indicação ou atualização de confrontação; c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial (ver artigo 167, II, 13, da LRP); d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas; OBS.: O próprio texto legal explicita os casos de aplicação desta forma de retificação.5 Retificações de ofício artigo 213 da LRP Como se vê, não só as alíneas a, b e c são as hipóteses que permitem ao Oficial agir de ofício, sem maiores indagações, como também nas demais alíneas. Por outro lado, pode o registrador atuar de ofício em todas as hipóteses das alíneas do inciso I, desde que tenha provas suficientes arquivadas na serventia registral, ou ainda, a vista de documentos probantes, assim como os pedidos constantes nos títulos admitidos a registro (artigo 221 da LRP) Em não sendo possível aplicar os casos acima (retificação de ofício), deve o Registrador exigir o requerimento e o documento comprobatório, uma vez que o princípio da instância assegura o direito à manutenção da situação do assento registral, da descrição tabular, independentemente de qualquer determinação judicial. Retificações de ofício artigo 213 da LRP Já o eminente Registrador Julio Cesar Weschenfelder, entende que: (1) o contido no art. 213, inciso I, ao referir que a retificação prevista nas letras a a g poderá se dar - de ofício ou a requerimento do interessado pode ser interpretado como alternativas possíveis e não excludentes para todos os itens ( a a g ); (2) a atuação de ofício, não obstante, depende do livre convencimento motivado do Registrador, que a partir de dados tabulares e/ou arquivos do Serviço Registral, sente-se seguro para agir de ofício, não por imposição de quem quer que seja. AUTONOMIA e INDEPENDÊNCIA Segundo o ilustre e nobre Registrador Mario Pazutti Mezzari, entende que agir de ofício é um PODER do registrador, poder este a ser utilizado quando seu juízo prudencial disser para fazê-lo. A possibilidade de agir de ofício não é um DEVER do registrador. É um DIREITO/PODER. QUANDO o juízo prudencial do REGISTRADOR assim o determinar, poderá agir de ofício em qualquer das hipóteses previstas nos inciso I do artigo 213, LRP, SEM REQUERIMENTO escrito, mas agindo prudencialmente, sempre que circunstâncias relevantes assim o determinarem e desde que se tenha em mãos a prova necessária. Mas naqueles casos em que o juízo qualificatório não exigir a atuação DE OFÍCIO, deverá EXIGIR REQUERIMENTO, mesmo que esteja frente a documentos que comprovem, sem sombra de dúvida, a necessidade de retificar. - Mesmo no caso de ERRO EVIDENTE, a prudência pode exigir requerimento de quem "de direito" ANTES de efetuar a correção.6 Eis a regra de ouro da retificação: será o juízo prudencial do registrador que dirá quando exigirá requerimento, mesmo que aparentemente autorizado por lei a agir de ofício. E vice-versa, será o Registrador quem dirá quando poderá agir de ofício conforme a lei autoriza. Mesmo porque, será SEMPRE O REGISTRADOR quem responderá por seus atos. Averbar de ofício é prerrogativa de averbar quando for necessário, para PODER registrar um título por exemplo. PODE-SE, QUANDO NECESSÁRIO, averbar de ofício; claro que, na via inversa, seria terrível se TIVÉSSEMOS A OBRIGAÇÃO de averbar de ofício. QUANDO utilizar da prerrogativa de averbar de ofício? SEMPRE QUE NECESSÁRIO PARA REGISTRAR UM TÍTULO! Exemplo 1 ALINEA E - e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; Se você tem uma escritura para registrar, na escritura constou a área superficial do terreno, mas na matrícula ou na transcrição não consta a área superficial; junto com a escritura vem um memorial (ou laudo) em que o profissional tal, CREA tal, com ART paga, diz que o terreno tem a área superficial igual à que consta na escritura. Tu já tens uma escritura pedindo as averbações que forem necessárias para que ela, escritura, possa ser registrada; Tu já tens o documento que comprova a área superficial. Tu tens a lei dizendo que podes fazer a averbação de ofício. Por que exigirás requerimento? Exemplo 2 ALÍNEA F f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; Se você tem uma escritura para registrar, na escritura constou a descrição da linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação. Tu já tens uma escritura pedindo as averbações que forem necessárias para que ela, escritura, possa ser registrada; Tu já tens os documentos que comprovam a descrição daquela linha divisória, arquivados quando da retificação do imóvel lindeiro; Tu tens a lei dizendo que podes fazer a averbação de ofício; Por que exigirás requerimento?7 Exemplos 3 ALINEA G - g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas; Se você tem uma escritura para registrar, na escritura constou o número correto do CPF (que não consta (caso de inserção) ou que está errado (caso de modificação) na matrícula ou transcrição. Tu já tens uma escritura pedindo, implorando, faça as averbações que forem necessárias para que ela, escritura, possa ser registrada; Tu tens condições de verificar se o número do CPF que agora consta na escritura está mesmo correto (basta acessar o cadastro de CPF da RFB); Ou tu tens uma cópia autenticada do CIC que enviaram junto com a escritura; Tu tens a lei dizendo que podes fazer a averbação de ofício; Por que exigirás requerimento? Segundo o Doutor Venício Antônio de Paula Salles, Juiz de Direito Titular da 1ª Vara dos Registros Públicos de São Paulo-SP, hoje Desembargador do TJSP, em atenção e respeito ao princípio da instância, a retificação de ofício, a exemplo do que ocorria nos casos tipificados como erro evidente, não pode ser deflagrada quando a retificação se mostrar dependente da produção de novas provas. A retificação de ofício se limita à superação de imperfeições viabilizadas pela utilização de documentos pré-existentes. Neste contexto, e com tal limitação, é de se admitir a retificação de ofício para efeito de ser complementada a informação tabular, a partir de uma certa base documental, como a migração de informações extraídas do título causal, de outros documentos oficiais, ou de dados ou informações tabulares existentes ou anteriormente retificadas. RETIFICAÇÃO CONSENSUAL (BILATERAL art. 213, II) A retificação consensual é a grande inovação introduzida pela Lei /2004, propiciando a correção das informações tabulares sem a necessidade de procedimento judicial, realizada diretamente no Ofício do Registro Imobiliário. Esta modalidade retificatória foi aberta para todas formas de correção de medidas perimetrais, quer sejam para mera INSERÇÃO, quer sejam para ALTERAÇÃO destas medidas, resultando ou não em modificação da área de superfície.8 Hipótese de Retificação Consensual Art O oficial retificará o registro ou a averbação: II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes. 1 o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação. Aplicação A retificação será para a inserção ou para a alteração de alguma ou algumas medidas perimetrais (art. 213, II), bem como para apuração de remanescentes de áreas parcialmente alienadas ( 7 º do art. 213). No caso de inserção não serão necessários levantamentos dos imóveis lindeiros. Assim, o memorial e a planta podem apresentar apenas a descrição do imóvel retificando. No caso de alteração das medidas perimetrais, no memorial e na planta devem constar a descrição dos imóveis confrontantes, para verificação se há ou não sobreposição de áreas. Recomenda-se, neste caso, que os documentos sejam instruídos com fotografias, de preferência aéreas. No caso de apuração de remanescentes de áreas parcialmente alienadas, considerar-se-ão como confrontantes apenas os confinantes da área regularizada (idéia similar ao Projeto GLEBA LEGAL, Provimento nº 07/05-CGJ/RS). Documentação 1. Requerimento firmado pelo(s) proprietário(s), com sua(s) firma(s) reconhecida(s) por autenticidade; 2. Planta; 3. Memorial descritivo OBS.: A planta e o memorial deverão conter as firmas do(s) proprietário(s) e do responsável técnico (profissional legalmente habilitado) reconhecidas por autenticidade. 4. Anotação de Responsabilidade Técnica ART devidamente quitada (art. 430 do Provimento nº 1/98-CGJ/RS); 5. Anuência(s) do(s) confrontante(s) na planta; OBS.: Na impossibilidade de obter as assinaturas na planta, admite-se que as mesmas constem em documento apartado contendo a descrição completa do imóvel retificando, o número da matrícula, o nome do proprietário e desenho gráfico do imóvel, com suas firmas reconhecidas por autenticidade.9 OBS.: O reconhecimento deve ser por autenticidade conforme exige o artigo 221 da LRP e o artigo 369 do CPC. 6. Certidão atualizada da matrícula ou da transcrição. OBS.: Dependendo do caso, para melhor convencimento e segurança do Registrador, poderão ser exigidos outros documentos. Anuência dos Confrontantes O 10 do artigo 213 estabelece quem são os confrontantes que devem anuir para a realização da retificação, assim estabelecendo: Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais *ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes. Por *ocupantes entende-se aqueles que ocupam o imóvel como se proprietários fossem, mas não aqueles que contrataram com o proprietário do imóvel confrontante, a exemplo do locatário, arrendatário etc. Logo, havendo promessa de compra e venda, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto etc., a anuência será do credor e do devedor. Conforme o entendimento do Desembargador Venício Antônio de Paula Salles, é de se ter sempre presente que a retificação afeta o direito de propriedade de forma que apenas os atores envolvidos com este direito é que devem ser chamados ou consultados. OBS.: Se o imóvel retificando confrontar com imóvel público, deverá ser verificado se aquele que anuiu representando o Estado tem atribuição para tanto (solicitar Portaria que nomeou o agente público para tal finalidade). Se confrontar com imóvel de propriedade de pessoa jurídica, verificar a representação MP nº 514 de 1º de dezembro 2010, inclui o parágrafo 16 do artigo Art Na retificação de que trata o inciso II do caput, serão considerados confrontantes somente os confinantes de divisas que forem alcançadas pela inserção ou alteração de medidas perimetrais. (NR) Espécies de Anuências 1. As anuências devem constar da planta, conforme prevê o 2º do inciso II do artigo 213 da LRP. Porém, considera-se que a anuência poderá ser formalizada em instrumento específico (público ou particular), desde que não seja possível inserí-las na própria planta, devendo conter a descrição completa e o desenho gráfico do imóvel a ser retificado, número da matrícula, nome do proprietário, local e data e assinaturas reconhecidas por autenticidade.10 2. As anuências poderão ser buscadas por notificação feita pelo Registrador Imobiliário ou pelo Registrador de Títulos e Documentos, sempre mediante requerimento do proprietário. Nestes casos, entendo que o requerente deverá ter diligenciado anteriormente na tentativa de localizar os confrontantes, mas sem obter êxito. 3. A anuência poderá ser realizada, também, pelo correio, com aviso de recebimento. 4. Há previsão de a notificação ser realizada por edital, o que me parece um pouco perigosa, pois o 4º do artigo 213 prevê a anuência ficta, gerada pela presunção da concordância com o silêncio do notificado. OBS.: Entendo que a notificação pelo correio somente pode ser realizada se o Oficial também não logrou êxito na diligência. OBS.: O endereço para a postagem ou para o cumprimento da Notificação é o endereço constante do registro imobiliário ou o endereço do próprio imóvel. OBS.: O interessado também poderá fornecer um novo endereço para a notificação, sendo que em qualquer caso o confrontante deve ser cientificado pessoalmente. OBS.: Sendo declarado pelo oficial encarregado da diligência que o confrontante proprietário, se encontra em lugar incerto e não sabido, a notificação deve ser feita por edital, a qual deve ser publicada por duas vezes em jornal local de grande circulação. OBS.: Em todos os casos, será conferido o prazo de 15 dias para a impugnação do confrontante, sendo conferida à Municipalidade o prazo em quádruplo aplicando-se analogicamente o art. 188 do Código de Processo Civil. OBS.: Existindo impugnação de um ou de alguns confrontantes o interessado será intimado para em 5 (cinco) dias se manifestar. Também o profissional que subscrever a planta deverá apresentar explicações ou esclarecimentos. OBS.: Ocorrendo impugnação, o processo somente pode ser solucionado junto ao Registro Imobiliário se houver acordo com a desistência da impugnação ou aditamento do pedido vestibular. Antes de remeter o expediente ao Judiciário, o Registrador pode convocar as partes para tentar uma conciliação. Não se materializando o acordo, o processo DEVE ser remetido ao juiz competente. OBS.: A decisão administrativa que autorizar ou não a retificação não faz coisa julgada material.11 CORRELAÇÃO DAS RETIFICAÇÕES PREVISTAS NA LEI Nº /04 COM O GEORREFERENCIAMENTO A adequação do imóvel às regras do GEORREFERENCIAMENTO pode ser considerada uma nova forma de alteração/retificação/correção de medidas lineares ou da área total do imóvel, porque validará a descrição do memorial descritivo em face da certificação dada pelo INCRA. DECRETO Nº 4.449/02 X DECRETO Nº 5.570/05 ANTES X AGORA Retificação: 1. O Georreferenciamento não servia, por si só, como meio de retificação do registro (alterados os 3º ao 5º do art. 9º). 2. Perante o Juiz de Direito competente (alterado o 8º do art. 9º). Retificação: 1. O Georreferenciamento é considerado uma nova forma de retificação do registro (alterados os 3º ao 5º do art. 9º). 2. Perante o Registrador ( 8º do art. 9º). 8º. Não sendo apresentadas as declarações constantes do 6º, o interessado, após obter a certificação prevista no 1º, requererá ao oficial de registro que proceda de acordo com os 2º, 3º, 4º, 5º e 6º do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973.12 DECRETO Nº 4.449/02 X DECRETO Nº 5.570/05 ANTES X AGORA Limites de Aumento /Diminuição de Área: Havia remissão a legislação não existente (alterado o 4º do art. 9º). Limites de Aumento / Diminuição de Área: Afastado o limite anteriormente estabelecido ( 4º do art. 9º). 4º. Visando a finalidade do 3º, e desde que mantidos os direitos de terceiros confrontantes, não serão opostas ao memorial georreferenciado as discrepâncias de área constantes da matrícula do imóvel. De acordo com a Lei nº /04, que alterou o procedimento de retificação no Registro Imobiliário previsto nos artigos 212 ao 214 da LRP, importa esclarecer que o inciso II, do 11, do artigo 213, da supracitada lei, previu que a adequação do imóvel rural ao GEORREFERENCIAMENTO independe de retificação, senão vejamos: Independe de retificação:... II a adequação da descrição do imóvel rural às exigências dos arts. 176, 3º e 4º, e 225, 3º, desta Lei. Problema do Aumento de Aárea (Conformidade/Correção de Área) Discute-se se há limite de aumento de área para que se permita a realização da averbação de retificação pela forma consensual. Entendemos que não se trata de aumento de área, mas sim de correção de medidas lineares ou de área total do imóvel. Ex. 1: Se o imóvel urbano tinha 500m² e está sendo retificado/corrigido para 700m², como proceder? Ex. 2: Se o imóvel rural possuía 652 hectares e agora, após o Georreferenciamento, está sendo retificado/corrigido para 785 hectares, como proceder? Há entendimento que permite a retificação se ela for realizada intramuros, independentemente da área retificada. O entendimento contrário, exige título de aquisição da propriedade (registro de mandado de usucapião).13 Imóvel a ser Retificado O entendimento do Des. Venício Antônio de Paula Salles, é no sentido de que deve-se... conjugar esta exigência como o art. 500 do Estatuto Civil, que admite como razoável e dentro das diferenças normais e aceitáveis de uma medição, uma variação de até 5% (cinco por cento), de forma que, se a expansão de medidas não ultrapassar este percentual, a necessidade de levantamento dos confrontantes não se mostra necessária. Evidentemente que tal exigência de apuração da medida dos confrontantes somente se justifica em circunstâncias excepcionais, não se aplicando, por razões óbvias, aos imóveis rurais. Mas nos casos de divisas instáveis ou que registrem expansão superior a 5% (cinco por cento), tal exigência se justifica, posto que a questão de retificação atua sobre a titularidade patrimonial, de forma que a ciência ou anuência dos confrontantes deve vir cercada dos melhores esclarecimentos possíveis. Assim, parece ser possível a retificação de área superior a cinco por cento (5%), mas, para isso, os imóveis confrontantes também deverão integrar o levantamento, isto é, deverão ser perfeitamente descritos, localizados, caracterizados, a fim de permitir a certeza de que não houve a sobreposição de áreas. Para o Brilhante Registrador Mário Pazutti Mezzari, Titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona da Comarca de Pelotas-RS, será o feeling do Registrador que permitirá firmar o seu posicionamento diante do pedido. Será na conversa com o requerente, no conhecimento que os documentos possam proporcionar, será na diligência in loco, que o Registrador poderá acatar ou não o pedido. Já para o Registrador Eduardo Agostinho Arruda Augusto, Titular do Registro de Imóveis de Conchas-SP, não existe limite de diferença de área entre a descrição tabular e o levantamento atual para decidir pelo deferimento ou não da retificação; o que existe é a obrigatoriedade de a divergência não representar acréscimo ou diminuição, mas tão-somente erro do registro lógico que, quanto maior a divergência, maior a necessidade de comprovação de ser erro do registro e não inclusão indevida de área na retificação; neste caso, estão presentes os indícios que permitem a denegação do pedido, devendo as provas serem muito robustas para permitir a retificação.14 Particularmente, como regra, entendo que para a retificação de imóveis urbanos deve ser aplicado o limite de 5%. Todavia, como exceção, dependendo de cada caso, tal limite não será obstáculo para a retificação/correção, podendo ser ultrapassado, exigindo do Registrador cautelas maiores na análise da documentação, como a verificação se se pretendeu mesmo retificar o registro de um imóvel já existente, ou se se pretendeu inserir área não constante do registro, o que não é admitido no procedimento de retificação, mas no de usucapião. Já para os imóveis rurais, o critério não pode ser rígido porque as descrições primitivas quase sempre são precárias. Este é um padrão de entendimento, não significando que não poderão ocorrer exceções. Penso que cada caso deverá ser analisado isoladamente com base nas provas apresentadas, com critérios uniformes de exigências. Lote Retificado com levantamento físico dos demais lotes do quarteirão REsp PR Julgado em 17/06/2010 Relator Ministro Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ-RS)... Assim, com base em precedentes deste Superior Tribunal, entende o Min. Relator não haver óbice à retificação de área, mesmo que substancial, mediante processo de jurisdição voluntária, quando a hipótese enquadrar-se na previsão do art. 213 da Lei n / (Boletim Jurídico da AGADIE nº 115/11). Como se vê, mesmo sendo considerável a diferença de área, a retificação é permitida/cabível.15 O aumento de área na jurisprudência (antes da Lei nº /2004) Registro de Imóveis. Retificação. Aumento de área. É possível o processamento do pedido na forma do art. 213 da Lei 6.015/73. Recurso conhecido e provido (STJ REsp /MG, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, j ). Registro de imóveis. Retificação. Área maior. No procedimento de retificação, previsto nos artigos 213 e 214 da Lei de Registros Públicos, não importa a extensão da área a ser retificada, desde que os demais requisitos estejam preenchidos. Inexistente a impugnação válida, não há lide e, por conseguinte, desnecessária a remessa às vias ordinárias, sendo o procedimento administrativo o previsto para a análise de retificações de registro, de acordo com o que dispõe o artigo 213, 4º da LRP. (STJ REsp n /MG, rel. Min. Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, j ). Retificação de registro. Artigos 860 do Código Civil e 213 da Lei de Registros Públicos. Precedentes da Corte. Na linha de precedentes da Corte, é possível a retificação do registro, para acréscimo de área, de modo a refletir a área real do imóvel, desde que não haja, como no caso, impugnação dos demais interessados. Recurso especial não conhecido (STJ REsp /PR, rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, j ). O aumento de área na jurisprudência (depois da Lei nº /2004) APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO AUMENTO DAS DIMENSÕES DO TERRENO, SEM, CONTUDO, EXTRAPOLAR AS DIVISAS NÃO-OCORRÊNCIA DE PREJUÍZOS A TERCEIROS IMPUGNAÇÃO INSUBSISTENTE A DEMONSTRAR PREJUÍZOS DOS LINDEIROS VENDA AD CORPUS ADEQUAÇÃO DO REGISTRO À SITUAÇÃO DE FATO PREEXISTENTE PROCEDIMENTO ADEQUADO EXEGESE DOS ARTS. 860 DO CC E 212 E 213 DA LEI N /73 RECURSO PROVIDO. Comprovada divergência para mais entre a área real do imóvel e aquela lançada no assento do registro público, aliado ao fato de inexistir impugnação suficientemente fundamentada pelos confrontantes, tem o proprietário direito à sua retificação, na forma do art. 860 do Código Civil e dos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos. (TJSC - Apelação Cível n , de Indaial. Relator: Des. Mazoni Ferreira. Data da decisão: Publicação: DJSC Eletrônico n. 114, edição de , p. 34)16 Consulta (1):IRIB RESPONDE É possível retificação extrajudicial quando ocorrer aumento de área? Pergunta - Numa certa matrícula contém a descrição perfeita e completa de um imóvel urbano, contendo todas as medidas perimetrais, inclusive a distância da próxima esquina, perfazendo uma área total de 141,86m2. Agora se pretende retificar sua área para o montante de 223,59m2, para isso apresentando memorial descritivo e planta assinada pelos confrontantes, inclusive com anuência da Prefeitura, em conformidade com o art. 213, inciso II, da Lei nº 6.015/73. Portanto, pergunto: É possível a retificação da área do imóvel, considerando seu aumento substancial, com o fundamento de que o mesmo não corresponde a realidade? Prática registral - IRIB Responde Resposta - Se não houverem irregularidades apuradas no decorrer do procedimento de retificação de área e estando o Oficial convicto disso, nada obsta a retificação pretendida, ainda que tenha havido alteração na área retificada. O que pode ter havido é erro na descrição anterior e não aumento de área. Devemos lembrar que a atuação do registrador, nestes casos, deve ser pautada pela independência, imparcialidade, e responsabilidade. O Oficial deve sempre deferir o pedido sempre que não se puderem encontrar indícios suficientes para se desconfiar de sua irregularidade. Além disso, não podemos confundir aumento de área com correção dos dados constantes do registro. Assim é possível que uma determinada retificação tenha uma divergência de 50% para mais e seja comprovadamente possível seu deferimento, enquanto que outra, com um aumento de apenas 2%, deva ser indeferida pela patente inclusão indevida de área. A regra, melhor explicada, é a seguinte: não pode aumentar, mas tão-somente corrigir os valores incorretos que constam do registro. Neste sentido, como já referido, Eduardo Agostinho Arruda Augusto se manifestou, em excelente artigo denominado RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E GEORREFERENCIAMENTO Comentários, Modelos e Legislação, disponível em: Outro aspecto deve ser levantado: a regra do art. 500 do Código Civil não pode ser aplicada ao Registro Imobiliário, pois a finalidade desta regra é regular o direito particular, contratual, versando sobre a indenização entre os contratantes, decorrente de negócio celebrado. Isso não pode ser aplicado ao Registro de Imóveis, pois este é registro público, indisponível e não depende da vontade das partes. Portanto, a nosso ver, não existe limite de aumento de área para a retificação, desde que observado tudo que foi explicado acima." Boletim Eletrônico Irib # /08/201017 PERGUNTAS & RESPOSTAS 2 Consulta: DAER. Uma parte do imóvel foi tomada pela área e domínio do DAER (rodovia). Na matrícula não há registro de desapropriação. O proprietário quer demarcar o imóvel e retirar de sua propriedade a área de domínio do Pergunto: O DAER tem outorgado escrituras de desapropriação ou de doação da área tomada pela rodovia? Ou somente por ação judicial o proprietário vai poder regularizar sua área? Ou, ainda, haveria alternativa administrativa para resolvermos esses casos de área tomada por rodovia? Resposta: Colégio Registral do Rio Grande do Sul" "Prezada Associada Não tendo sido até hoje apresentada a EP/Desapropriação, resta ao proprietário "segregado" da parcela de propriedade que foi ocupada pela rodovia requerer a retificação administrativa do art. 213, II, LRP, a fim de ver sua propriedade retificada para excluir aquela área pública de uso comum do povo. Não há a necessidade de ação judicial, nem de diligenciar para verificar se houve desapropriação indireta ou se existe a indigitada EP/Desapropriação, pois é fato que o imóvel do requerente não possui mais aquelas características originárias e, área pública não deve integrar o domínio privado, hipótese em que poderá também ser aberta uma matrícula para esta área, procedendo-se sua afetação. Lembramos que se o interessado optar pelo levantamento apenas da área de propriedade privada (com a exclusão da área tomada pela rodovia) o problema de não haver título para, no futuro, se e quando o DAER quiser, o proprietário já não ter registro para ser desapropriado é irrelevante, porque: (1) o DAER, se quisesse, se desse importância aos registros públicos, já deveria ter regularizado a área; (2) o apossamento administrativo é figura conhecida e não se pode exigir que haja Decreto de Desapropriação, se houve tolerância entre partes - DAER e proprietário; e (3) mesmo que um dia o DAER venha a querer titular aquela parte do terreno, a desapropriação é forma originária de aquisição da propriedade e seu registro não dependerá de haver ou de não haver registro em nome de alguém. Para solucionar o impasse viável também a RENÚNCIA DE PROPRIEDADE, prevista no CCB atual e no anterior, a ser formalizada por escritura pública, que será oportunamente registrada e, quem pode o mais - renunciar ao todo - pode o menos: renunciar a uma parte. Portanto, a retificação é um caminho, seja administrativa-judicial, seja administrativa-registral. Outra solução é o registro do Mandado de Desapropriação, se houver. Outra é o registro da Escritura de Doação, se houver. Outra é a renúncia de propriedade. Nem um dos caminhos é excludente do outro. PERGUNTAS & RESPOSTAS 3 Consulta: Qual a posição da entidade no que tange a anuência do lindeiro que confronta por sanga/arroio (não navegável) com o imóvel rural objeto da retificação consensual, com inserção de medidas perimetrais? Anoto que frisei não navegável por o IRIB, na pessoa do Diretor de Assuntos Agrários, Eduardo, entender indispensável a anuência do lindeiro confrontante pelo curso d água não navegável, visto que não secciona juridicamente a propriedade, sendo, pois, parte dela integrante. Cordialmente,... Resposta: Colégio Registral do Rio Grande do Sul Relativamente à consulta 2, necessária a anuência do confrontante do outro lado do arroio, eis que, em "águas não navegáveis", a propriedade de lado a lado incide até o meio do álveo, sendo o real confrontante o lindeiro, não simplesmente a sanga/arroio. Saudações, Colégio Registral do Rio Grande do Sul"18 PERGUNTAS & RESPOSTAS 4 Consulta: Temos um imóvel de 43 ha. registrado em uma matrícula, ocorre que uma estrada federal cortou o imóvel e resultou de um lado somente uma fração de 1,2 ha. sem que tenha desapropriação da área que foi ocupada pela estrada. Ocorre que o proprietário vendeu a área maior e o novo proprietário esta medindo a área e pretende localizá-la com retificação e georrefenciamento da mesma. Pergunto como ficaria a área de 1,2 ha. já que é menor que a fração mínima de parcelamento? Resposta: Colégio Registral do Rio Grande do Sul" "Prezada Associada Quando o imóvel rural é seccionado por via pública, eventualmente ocorre que uma das porções resulta com área inferior à fração mínima de parcelamento. Entretanto, como esse fato é resultante de ato involuntário do proprietário, não incidem as vedações contidas no Estatuto da Terra (art. 65). Assim, caso o imóvel todo venha a ser objeto de retificação para apuração das áreas remanescentes, não haverá problema algum em abrir matrícula daquela área inferior à f.m.p.. Veja a propósito artigo do decano do direito agrário do IRIB Eduardo Augusto, publicado no Boletim Eletrônico do IRIB nº 3.280, abaixo transcrito. Saudações, Colégio Registral do Rio Grande do Sul" BE 3280 ANO VIII Editor: Sérgio Jacomino São Paulo, 03 de abril de 2008 ISSN PERGUNTAS & RESPOSTAS 5 Consulta: Foi recepcionado nesta Serventia solicitação para o procedimento de averbação do georreferenciamento, envolvendo imóveis distribuídos em 03 Matrículas. Foram apresentados para a nova descrição - Um Mapa e Três Memoriais Descritivos, sendo que em duas Matrículas o georreferenciamento com a devida Certificação do INCRA, já havia sido feito o ato de averbação e abertura de nova Matrícula no ano de 2.006, simultâneo com o ato de Registro de uma Escritura Pública de Permuta. Agora com a apresentação da nova documentação feita por outro profissional, resultou nas duas matrículas já com a nova descrição, diferença (pequena) de área e alteração em algumas coordenadas e também exclusão de confrontantes, o qual passou por uma nova Certificação do INCRA. Pergunto: É possível proceder a uma nova averbação (retificação) do georreferenciamento nas Matrículas? Uma vez que já foram feitas averbações anteriormente? A questão surgiu com a inclusão de mais uma Matrícula do mesmo proprietário, e que os imóveis distribuídos em 03 Matrículas são imóveis contíguos e do mesmo proprietário e foram apresentados ao INCRA num único mapa, porém 03 Memoriais descritivos. Só para esclarecer não serão unificados. Resposta: Colégio Registral do Rio Grande do Sul" Prezada Associada O fato de dois imóveis já terem sido retificados anteriormente com planta e memorial georreferenciados e certificados pelo INCRA não afasta a possibilidade de nova retificação, se há erro justificável pelo requerente. Saudações, Colégio Registral do Rio Grande do Sul19 IRIB RESPONDE Verbetação: Imóvel rural. Retificação administrativa. INCRA. Mato Grosso Data: 21/02/ Pergunta: Um imóvel rural foi objeto de retificação administrativa registral, que resultou na alteração da descrição original e também da área. Por esta razão, quando do deferimento da retificação, foi encerrada a matrícula primitiva e aberta nova matrícula, com os dados então retificados. Agora, o imóvel foi certificado pelo INCRA (que certificou com mesma descrição já constante do preâmbulo da matrícula nova advinda da retificação). Pergunta-se: 1. Quais são os atos a serem praticados? 2. Há necessidade de encerrar novamente essa matrícula e abrir nova matrícula em função da certificação (observo que não ocorre alteração da descrição)? 3. Há necessidade de novamente se apresentarem as anuências dos confrontantes (que já compareceram na retificação realizada anteriormente)? Resposta IRIB: Prezada associada: A nosso ver, se o procedimento de retificação foi corretamente conduzido, gerando a descrição atual e nova matrícula, entendemos que não é necessário abrir outra matrícula, agora em razão da certificação do INCRA, desde que não tenha ocorrido nenhuma modificação na área. Neste caso, entendemos que você poderá averbar a certificação na matrícula já existente. Da mesma forma, entendemos dispensável nova anuência dos confrontantes. Finalizando, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos que sejam obedecidas as referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local. IRIB RESPONDE Paulo. Verbetação: Imóvel rural. Reserva Legal - averbação. Descrição precária. Retificação. São Data: 10/02/ Pergunta: Foi protocolado na Serventia Registral um Termo de Responsabilidade de Reserva Legal, sobre um determinado imóvel rural. Acontece que referido imóvel rural possui uma descrição precária, não contendo medida perimetrais, rumos, marcos, havendo em sua descrição apenas a informação da área total do imóvel e seus confrontantes. Tendo em vista da apresentação do referido Termo de Responsabilidade de Reserva Legal, na qual consta a descrição completa da área objeto da reserva legal, com seus rumos e marcos, devo exigir do proprietário a prévia Retificação da Descrição do imóvel rural para somente após isso averbar a Reserva Legal? Ou poderei proceder a Averbação da Reserva Legal sem a Retificação da Descrição do imóvel rural? Resposta IRIB: Para respondermos ao seu questionamento, é necessário transcrevermos trecho do excelente artigo intitulado A Reserva Legal e o Registro de Imóveis: aspectos práticos, de autoria de Marcelo Augusto Santana de Melo, disponível em 9. Especialização da reserva legal. A reserva legal - como outras áreas especialmente protegidas - precisam utilizar o princípio da especialidade para localização geodésica da área no imóvel. Em virtude averbação não ser constitutiva e existir independentemente do ingresso no fólio real, não deve o registrador imobiliário aplicar com rigor o princípio da especialidade. A rigor, não havendo compatibilidade entre os documentos apresentados e a descrição da matrícula, não seria possível a averbação. O interessado teria de retificar o registro, nos termos do 2.º do art. 213 da Lei 6.015/73, para depois obter a averbação.20 Mas esse rigor pode ser temperado, e há regras práticas. Se a reserva estiver encostada numa das divisas do imóvel, bastará repetir, na descrição, o que consta da matrícula (ou transcrição), copiando literalmente a parte da descrição relativa àquela divisa. Evite-se substituir critérios antigos de descrição (valas, divisores de águas, touceiras etc.) por termos técnicos (rumos, ângulos etc.). As divisas da reserva internas ao imóvel são descritas livremente e, de preferência, tecnicamente. Se a reserva for toda interna, encravada, o proprietário descreverá as divisas tecnicamente, mas procurará localizá-la no todo, isto é, fará referência aos principais pontos da descrição que consta do Registro. Com efeito, várias são as formas como os imóveis foram descritos desde a criação do Registro de Imóveis e, na grande maioria das vezes, nem mesmo a descrição existe ou, ainda, com divisas imprecisas e frágeis, tornando-se impossível localizar ou especializar a reserva. É claro que o advento da Lei /2001 que criou o georreferenciamento irá resolver paulatinamente o problema das descrições dos imóveis rurais. No entanto, o importante não é a total coincidência entre as técnicas descritivas da reserva legal e perímetro do imóvel, mas sim se a reserva florestal está inserida no referido perímetro, devendo o registrador imobiliário se esforçar para estabelecer um ponto de amarração entre reserva e descrição registrária, mesmo porque, ao contrário da servidão, não se trata de direito real e, sim, de limitações administrativas, não sendo a averbação constitutiva, como salientamos.... IRIB RESPONDE Verbetação: Imóvel rural - retificação. União - impugnação. São Paulo. Data: 19/10/ Pergunta: Conforme matrícula nº xxx desta unidade, André XXX e Augusto XXX, são proprietários de um imóvel rural comrea de ,00 metros quadrados. Dita área foi objeto de retificação de registro imobiliário em 07/06/2010, quando a União foi citada, pois o imóvel confina com o Rio Camanducaia (interestadual). Após o decurso do prazo concedido, não havendo impugnação da União, a averbação foi confeccionada. Dias após, recebemos ofício da Advocacia Geral da União, dizendo-se contrária ao pedido, tendo em vista que deveria ser excluída da área retificanda, a faixa non edificandi, que é de propriedade da União nos termos dos artigos 14 e 29, alínea f do Decreto nº , de 10/07/1934 (Código de Águas). Foi então lhes informado que não era possível de nossa parte tomar qualquer medida, já que a averbação retificatória tinha sido confeccionada. Na oportunidade lhes enviei inclusive uma certidão da matrícula, constando a averbação. Agora, os proprietários nos apresentaram para registro toda a documentação exigida pelo art. 18 da Lei nº 6.766/79, onde a totalidade do imóvel passou a integrar o perímetro urbano deste município e foi parcelada em 291 lotes.... Estou entendendo que os interessados deverão requerer nova retificação a esta unidade, excluindo do imóvel retificando, uma faixa de 15 metros ao longo do rio, totalizando os ,30 metros quadrados, para depois, lotear somente a área que realmente lhes pertence ( ,70 metros quadrados).... Sabemos que a União não precisa de título e que somente as áreas do sistema viário, de lazer e institucional passarão, com o registro do loteamento, a integrar o PATRIMÔNIO DO MUNICÍPIO. Pergunto: Com a concordância da UNIÃO, pode ser registrado o loteamento, sem excluir a área da mesma? Resposta IRIB: Prezado associado: Alguns pontos merecem ser considerados. Vejamos: O primeiro deles se refere a contagem do prazo que é concedido à União para impugnar o pedido de retificação interposto pelo particular. Ao contrário do que muitos pensam, a União não possui prazo em quádruplo para impugnar o pedido.... O prazo, portanto, é de 15 dias para manifestação, sob pena de presumir-se sua anuência. Entretanto, o procedimento é seu, ou seja, o registrador imobiliário é o presidente do feito e decide seu trâmite da melhor maneira possível. Se você observou que não houve manifestação da AGU dentro deste prazo, nem pedido de dilação deste, entendemos que não houve impugnação fundamentada e o procedimento deve seguir seu fluxo normalmente. Contudo, aqui cabe uma segunda observação: a retificação não faz coisa julgada. Ou seja: não é porque o imóvel foi retificado que a nova descrição não poderá ser novamente retificada, caso o confrontante descubra que houve falha na descrição que ele anuiu ou não impugnou. Exibir mais
Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib. geo.irib@irib.org.br
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