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Timestamp: 2020-08-06 10:24:26+00:00

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Acciones y Excepciones de la hipoteca | Oportunidades inmobiliarias en México
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¨Por:Pablo Fernández de Castro
Del latín actio, movimiento, actividad o acusación, dicho vocablo tiene un carácter procesal. La acción procesal es concebida como el poderjurídico de provocar la actividad de juzgamiento de un órgano que decida los litigios de intereses jurídicos.
En el estadio primario la acción se dice que eran declaraciones solemnes, acompañadas de gestos rituales que el particular pronuncia y realiza ante un magistrado con el fin de proclamar un derecho que se discute o de realizar un derecho plenamente reconocido. De allí que las acciones se dividieran en declarativas ( legis actio sacramento, per judicus arbitrive postulationem y per condionem) y ejecutivas (legis actio per manus iniectio y per pignoris capionem).
Posteriormente, en el período formulario, las fórmulas antes exclusivas del conocimientodel Colegio de los Pontífices se divulgan, se multiplican y se desposeen del rigorismo formulista previo, para ser adaptadas a las necesidades crecientes de un explosivo pueblo romano. Sin embargo, es la más conocida y longeva concepción de Celso la que ha tenido mayor impacto y permanencia en la elaboración de la definición de acción procesal, así el derecho de perseguir en juicio lo que se nos debe.
En la época contemporánea muchas exposiciones más han intentado fundamentar la naturaleza jurídica de la acción procesal, entre las que sobresalen las de Chiovenda: la acción como derecho autónomo potestativo; Kohler: como un derecho de personalidad; Couture: como una forma del derecho constitucional de petición; Kelsen que sobrepone la acción al derecho subjetivo; Coviello: facultad de invocar la autoridaddel Estado para la defensa de un derecho con dos estadios (potencialidad y actuación).
Por su parte, el doctor Arellano García, concibe a la acción como la conducta dinámicaque el sujeto realiza para ponerse en movimiento e impactar al mundo que lo rodea. En la omisión hay una inactividad, una abstención de conducta, una paralización de su hacer, es un no hacer, no actuar.
Acción posesoria (art. 9). Al adquirente con justo título y de buena fe le compete la acción para que, aun cuando no haya prescrito, le restituya la cosa con sus frutos y accesiones en los términos del artículo 4º, el poseedor de mala fe, o el que teniendo título de igual calidad ha poseído por menos tiempoque el actor. No procede esta acción en los casos en que ambas posesiones fuesen dudosas o el demandado tuviere su título registrado y el actor no, así como contra el legítimo dueño. En esta disposición hay una equiparación a la acción reivindicatoria en lo que se refiere a los efectos de la acción, ya que indica que se obtendrá la restitución de la cosa con sus frutos y accesiones en los términos del artículo 4º (acción reivindicatoria). El beneficiario de la acción debe ser aquel poseedor que tenga justo título y actuar de buena fe, y además, en situación de prescribir la cosa. Tendrá el carácter de demandado el poseedor de mala fe, o el que teniendo título ha poseído por menos tiempo que el actor. El objeto de la acción es la recuperación o la restitución de la posesión del bien mueblo o inmueble.
Acción negatoria(art. 10). Esta acción se recoge en el artículo 10º en donde el titular de la acción no es necesariamente el propietario, pues, puede intentar la acción el poseedor a título de dueño o que tenga derecho real sobre el bien inmueble. Esta acción sólo es procedente en relación con bienes inmuebles. El objeto de esta acción es el de obtener la declaración de libertad o la de reducción de gravámenes de un bien inmueble, la demolición de obras o señales que importen gravámenes, la tildación o anotación en el RegistroPúblico de la Propiedad: Conjuntamente se podrán reclamar el pago de daños y perjuicios y en forma contingente se podrá también reclamar que el demandado caucione el respecto de la libertad del inmueble.
Acción confesoria(art. 11). Esta acción compete al titular del derecho real inmueble y al poseedor del predio dominante que esté interesado en la existencia de la servidumbre. Se da esta acción contra el tenedor o poseedor jurídico que contraría el gravamen (reo). El objeto de esta acción es obtener el reconocimiento de la existencia del gravamen, declarar los derechos y obligaciones que giran alrededor del mismo y obtener el pago de frutos, daños y perjuicios, así como también hacer cesar la violación del gravamen y, en caso de sentencia absolutoria, el actor puede exigir del reo que afiance el respeto del derecho.
Acción hipotecaria (art. 12). Esta acción tutela el derecho real de hipoteca. Tiene el carácter de demandante el acreedor hipotecario si la acción se endereza al pago o a la prelación del crédito que la hipoteca garantiza. No obstante también tendrán el carácter de actor, cualquiera de los sujetos que tienen derecho a que se constituya una hipoteca necesaria ya que este mismo artículo permite que la acción hipotecaria se intente para construir una hipoteca. Con el carácter de demandados pueden fungir: el deudor con carácter de poseedor a título de dueño del fundo hipotecado, los otros acreedores si la acción hipotecaria se ejerce para construir, ampliar o registrar una hipoteca o si se trata de una prelación de créditos, y el tercero, nuevo dueño o poseedor jurídico que adquiera el inmueble después de anotada la demandaen el Registro Público de la Propiedad. El objeto de la acción hipotecaria es construir, ampliar y registrar una hipoteca y, obtener el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantiza.
Acción del copropietario(art. 15). Existe copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas. Pues bien, en el supuesto de que la propiedad común que se afecte en alguna forma y que el copropietario quiera ejercitar alguna acción tendiente a la tutela adecuada de su derecho de copropiedad, aunque el copropietario no es propietario total del bien afectado, se le da la esta acción para proteger su derecho. El copropietario puede deducir las acciones relativas a la cosa común, en calidad de dueño, salvo pacto en contrario, o ley especial. No puede, sin embargo, transigir ni comprometer en árbitros el negocio, sin consentimiento unánime de los demás condueños.
Acciones de terceros(arts. 21 a 23). Esta acción consiste en la intervención de terceros, con derecho propio, en un juicio seguido por personas diferentes. No solo incluye la intervención de terceros para que ejercite las acciones que tengan respecto al problema debatido en un juicio determinado, sino que también se les llama para que les traiga perjuicio la sentencia que se dicte en un juicio en el que se elucidan cuestiones vinculadas con sus derechos y sus obligaciones. Existen diversas hipótesis en que podría un tercero ejercer derechos de acción en juicio a los que sea llamado o en los que, él ha acudido para deducir derechos propios.
Acción forzada(art. 32). En esta acción, como en la anterior, el actor no ejerce voluntariamente el derecho de acción, sino que se ve compelido a ello. A nadie puede obligarse a intentar o proseguir una acción contra su voluntad excepto: cuando por haberse interpuesto tercería ante un juez menor por cuantía mayor de la que fija la ley para los negocios de su competencia, se hayan remitido los autosa otro juzgado y el tercer opositor no concurra a continuar la tercería; cuando alguno tenga acción de otro, a quien pueda exigir que la deduzca, oponga o continúe desde luego, y si es citado para ello se rehusare, lo podrá usar aquel. El objeto del primer supuesto es el de que se continúe la actuación del tercero en la tercería y no se detenga el juicio que espera la devolución de los autos. El objeto del segundo supuesto es excitarlo para que la deduzca, oponga o continúe.
Acción para la división de cosa común(art. 939). Quienes se hallan bajo un régimen de copropiedad no están obligados a permanecer indefinidamente pro-indiviso. A los que por cualquier título tienen el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que, por determinación de la ley, el dominio es indivisible. Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite có moda división y los partícipes no se convienen en que se adjudicada a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la reparticipación de su precio entre los interesados. La facultad de división de cosa común ha de ser planteada ante el juez, y el objeto de la acción será establecer una división equitativa de la cosa común. Son aplicables a la división entre partícipes las reglas concernientes a la división de herencias.
Acción de rescisión(art. 1949 y 1950). Ante una situación de incumplimiento del sujeto pasivo de la relación jurídica, optativamente, tiene derecho el sujeto pretensor o sujeto activo, a escoger entre esta acción de rescisión o la acción de cumplimiento. La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resentimiento de daños y perjuicios en ambos casos. También podrá pedir la resolución aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
Acción redhibitoria(art. 2142). Esta acción tiende a la resolución de la venta y a la restitución íntegra del precio con sus intereses. Una denominación moderna de esta acción sería la de acción de rescisión por vicios ocultos ya que en los contratos conmutativos, el enajenante está obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa enajenada que la haga impropia para los usos a que se la destina, o que disminuyan de tal modo este usa, que de haberlo conocido el adquirente no hubiere hecho la adquisición o habría dado menos precios por la cosa. Esta disposición es más amplia que la simple compraventa de cosas con vicios ocultos pues abarca otros actos jurídicos en los que se transmita el dominio de una cosa que posteriormente a la transmisión del dominio aparezca con vicios ocultos. La consagración de las dos acciones derivadas de la existencia de vicios ocultos cuando no se produce la excepción asentada consisten en que puede el adquirente exigir la rescisión del contrato y el pago de los gastos que por él hubiera hecho, o que se rebaje una cantidad proporcionada del precio, a juicio de peritos.
A. Concepto de excepción.IICapítulo
El doctor Arellano García define la excepción como el derecho subjetivo que posee la persona física o moralque tiene el carácter de demandada o de contrademandada en un proceso, frente al juzgador y frente a la parte actora o reconviniente en su caso, para contradecir lo establecido por el actor en la demanda o lo determinado por el reconviniente en la contrademanda y, cuyo objeto es detener el proceso o bien obtener sentencia favorable en forma parcial o total.
Excepción de incompetencia del juez(art. 37). Sabiendo de antemano que toda demanda debe formularse ante el juez competente y que es nulo lo actuado por el mismo si fuere declarado incompetente, se puede proseguir con la explicación estableciendo que puede ser promovida esta excepción por declinatoria o por inhibitoria. La inhibitoria se intenta ante el juez a quien se considere competente, pidiéndole que dirija oficio al que se estima no competente, para que se inhiba y remita los autos. La declinatoria se propondrá ante el juez a quien se considere incompetente, pidiéndole que se abstenga del conocimiento del negocio y remita los autos al considerado competente. Las cuestiones de competencia en ningún caso suspenderán el procedimiento principal, pero deberán resolverse antes de dictar sentencia definitiva.
Excepción de litispendencia (art. 38). Esta excepción se da en razón de que ya existe un litigio pendiente en el que se tramita el mismo negocio en donde las partes contendientes son las mismas y que el objeto del juicio anterior también se identifica con el segundo juicio. Procede cuando un juez conoce ya de un juicio en el que hay identidadentre partes, acciones deducidas y objetos reclamados, cuando las partes litiguen con el mismo carácter. El que la oponga debe señalar precisamente el juzgado donde se tramita el primer juicio, y acompañar copia autorizada de las constancias que tenga en su poder, o solicitar la inspección de los autos. El que oponga la litispendencia por existir un primer juicio ante juzgado que no pertenezca a la misma jurisdicción de apelación, sólo podrá acreditarla con las copias autorizadas o certificadas de la demanda y contestación formuladas en el juicio anterior, que deberá exhibir hasta antes de la audiencia previa, de conciliación y de excepciones procesales. En este caso declarada la litispendencia, se sobreseerá el segundo procedimiento. El efecto que se pretende lograr con esta excepción es definitivo, pues, se trata de que se concluya un indebido nuevo juicio y que se esté a los resultados del primero.
Excepción de falta de capacidad (art. 47). La parte actora ha de ser una persona jurídica con capacidad procesal ya que el código establece que todo el que, conforme a la ley, esté en el pleno ejercicio de sus derechos civiles puede comparecer en juicio. Si carece de dicha capacidad, no deberá admitirse la demanda por tratarse de un presupuestoprocesal pero, si resistió el tamiz del juzgador dicha demanda, el demandado tiene la oportunidad de impugnarla al contestar la demanda y oponer esta excepción. El incapaz puede comparecer a juicio por conducto de sus representantes.
Falta del cumplimiento del plazo, o la condición a que este sujeta la obligación(arts. 1938 y 1939 del C.C). La falta de cumplimiento del plazo o de la condición a que está sujeto el derecho que sirve de base a la acción intentada será motivo de resolución hasta que se dicte la sentencia definitiva. La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro o incierto. La condición es suspensiva cuando de su cumplimiento depende la existencia de la obligación. Es obligación a plazo aquella para cuyo cumplimiento se ha señalado un día cierto, es decir, el que necesariamente ha de llegar. Esta excepción debe hacerla valer el demandado al contestar la demanda
Excepción de división(arts. 1984 y 1985 del C.C.). Se sabe que la mancomunidad existe cuando hay pluralidad de deudores o de acreedores, tratándose de una misma obligación. A una deudor mancomunado no se le puede exigir la totalidad del adeudo pues su débito es conjunto con otros deudores y a cada deudor sólo se le puede exigir jurídicamente la parte que le corresponda pagar. Si se le reclama la totalidad exigirá la división de lo que se le reclama y la excepción será de división. Por tanto, interpondrán esta excepción, los deudores mancomunados a los que se les exija una porción mayor de aquella a la que están obligados.
Excepción de orden o de excusión (art. 2814 al 2186, 2822 y 2824 del C.C). La excusión es un beneficio que se le concede al fiador ya que este no puede ser compelido a pagar al acreedor, sin que previamente sea reconvenido el deudor y se haga la excusión de sus bienes. La excusión consiste en aplicar todo el valorlibre de los bienes del deudor al pago de la obligación, que quedará extinguida o reducida a la parte que no se ha cubierto. la excusión no tiene lugar cuando el fiador renunció expresamente a ella, en los casos de concurso o de insolvencia probada del deudor, cuando el deudor no puede ser judicialmente demandado dentro del territorio de la República, cuando el negocio para que se prestó la fianza sea propio del fiador y, cuando se ignore el paradero del deudor, siempre que llamado éste por edictos, no comparezca, ni tenga bienes embargables en el lugar donde deba cumplirse la obligación.
Excepción de condiciones resolutorias(art. 1940). A diferencia de que la existencia de una condición suspensiva que no se ha realizado, constituye es una excepción dilatoria; la presencia de una condición resolutoria que se ha realizado y que ha extinguido la obligación que se reclama en juicio, constituye una excepción perentoria. La condición es resolutoria cuando cumplida resuelve la obligación, volviendo las cosas al estado que tenían, como si esa obligación no hubiere existido.
Excepción de cesión de deudas(arts. 2051 y 2052). En esta excepción perentoria el demando arguye que ha dejado de tener la categoría de deudor que le atribuye el actor. La substitución de deudor requiere el consentimiento expreso o tácito del acreedor. Lo peligroso para el actor es que, existe ese consentimiento tácito. Se presume que el acreedor consiente en la substitución de deudor cuando permite que el substituto ejecute actos que debía ejecutar el deudor, como pago de réditos, pagos parciales o periódicos, siempre que lo hago en nombre propio y no por cuenta del deudor primitivo.
Arellano García, Carlos. Práctica forense civil y familiar , 21ª ed., México, Porrúa, 1999.
Diccionario Jurídico Mexicano , 4 vols., 9ª ed., UNAM / Porrúa, México, 1996.
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References: artículo 4
 artículo 4
 artículo 10
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