Source: https://eisenberger-realestate.de/blog/
Timestamp: 2020-07-11 05:49:51+00:00

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blog Archive | EISENBERGER Real Estate
Besitzer eines Mehrfamilienhauses in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter denken mitunter über einen Dachgeschossausbau nach. So lässt sich der Wohnraum in ihrem Gebäude vergrößern, was letztlich mehr Mieteinnahmen bringt. Das Vorhaben muss jedoch zwingend gut durchdacht sein, damit es kein Minusgeschäft wird. Darüber hinaus gibt es viel zu bedenken, zu planen und zu organisieren. So müssen etwa die baurechtlichen Bestimmungen der Landesbauordnung des Landes Niedersachsens beachtet werden. Umfangreiche Umbau- und Sanierungsmaßnahmen können auf einmal erforderlich werden, da nun das Amt das Gebäude genauestens prüft. Folgender Text verschafft einen Überblick über die Erfordernisse, die mit einem Dachgeschossausbau zusammenhängen.
Ohne Baugenehmigung kein Ausbau
Eine Baugenehmigung ist für den Dachgeschossausbau unerlässlich. Wer diese nicht einholt, realisiert einen Schwarzbau. Aus diesem Grund müssen Sie vor Baubeginn u.a. in der Landesbauordnung nachsehen, inwiefern für Ihr Bauprojekt eine Baugenehmigung notwendig ist. Eine Faustregel besagt, dass in Deutschland alle Nutzungsänderungen und Veränderungen an der Baustruktur des Dachgeschosses einer Genehmigung bedürfen. Deshalb müssen Sie und der Architekt sich mit dem Bauamt abstimmen. Auf diese Weise sparen Sie viel Geld. Wenn Sie Umbaumaßnahmen im Nachhinein abändern müssen, kann dies sehr teuer werden. Doch bevor die Baugenehmigung erfolgt, stellen Sie einen Bauantrag. Die Formalitäten übernimmt der Architekt, denn für ihn ist dieses Vorgehen Routine. Zu den einzureichenden Unterlagen für einen Bauantrag gehören in Hannover folgende Dokumente:
Antragsformular nach §63 oder §64 NBauO
jegliche Bauzeichnungen wie beispielsweise Grundrisse, Schnitte und Ansichten
planerische Berechnungen: GRZ, GFZ, Wohnfläche, umbauter Raum, Nutzfläche, Anzahl der erforderlichen Pkw-Stellplätze, Brutto-Rohbaukosten
Beschreibung des Baus: Nutzungsart, Gebäudeklasse, Materialien, Höhe des Hauses, Brandschutz und vieles mehr
Erhebungsbogen über Bautätigkeit
In Abhängigkeit von dem individuellen Bauprojekt müssen darüber hinaus weitere Dokumente eingereicht werden.
Durch den Dachgeschossausbau Ihres Mehrfamilienhauses kann sich die Statik des Hauses ändern. Gerade bei älteren Bauten verfügen die Dachstühle über keine hinreichende Tragfähigkeit, weswegen das Heranziehen eines Statikers unerlässlich ist. Er kann die Bauphysik des Gebäudes eingehend prüfen und gibt Ratschläge, was für einen Dachgeschossausbau eventuell am Bau verändert werden müsste. Muss die Statik verstärkt werden, ist mit erheblichen Mehrkosten zu rechnen. In diesem Fall ist es wichtig, erneut eine Kosten-Nutzen-Kalkulation durchzuführen.
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus besitzen, welches bereits älter ist, beginnt mit dem Ausfüllen des Bauantrags für den Dachgeschossausbau eine gründliche Überprüfung des Baus seitens des Amts. Dadurch ist es unmöglich, die aktuellen Anforderungen in puncto Brandschutz zu umgehen.
Das kann teuer werden: Brandschutz und Rettungswege
Als Besitzer eines Mehrfamilienhauses wissen Sie vermutlich, wie streng die lebensrettenden Brandschutzvorschriften in Deutschland sind. Es geht um den Schutz der Bewohner sowie ihrer Besucher und somit auch um die Rettungswege. Es ist unerlässlich, dass alle Anwesenden im Haus im Brandfall rasch ins Freie können. Zudem soll ein effizienter Brandschutz verhindern, dass sich das Feuer schnell und überall ausbreitet. Wenn Sie einen Dachgeschossausbau planen, steht eine Überprüfung der Gebäudeklasse an. Aus der Gebäudeklasse lassen sich die baulichen Vorschriften herleiten. So verfügt die Gebäudeklasse 1 über die geringsten Anforderungen an den Brandschutz. Ihr Mehrfamilienhaus fällt in eine der höheren Gebäudeklassen, für die die Anforderungen strenger sind. Gerade bei älteren Bauten können zusätzlich zum Dachgeschossausbau noch weitere Umbau- und Austauschmaßnahmen anstehen, um dem aktuellen Brandschutz zu genügen. Beispiele dafür sind:
Umrüstung jeglicher Wohnungs- und Eingangstüren im Treppenhaus
Aufstellen von Fluchtreppen
Feuerfeste Dämmung der oberen Geschossdecke von unten
Einbau einer feuerfesten Kellertür
Anbrining von Extrarauchwarnmeldern im Treppenhaus
Ein Rauch- und Wärmeabzug ist oben im Treppenhaus anzubringen
Stichwort Stellplatznachweis: Wie viele Parkplätze sind vorhanden?
Wer ein Bauvorhaben wie einen Dachgeschossausbau realisiert, muss eine bestimmte Anzahl von Parkplätzen nachweisen. Wie viele Parkplätze gibt Ihr Grundstück her? Um den Wohnungsbau zu fördern, kann es sein, dass recht hohe Ablösebeträge von oft mehr als 10.000 EUR pro Parkplatz gefordert werden, sollte die Stellplatzherstellung nicht möglich sein. In Abhängigkeit von den individuellen Bedingungen ist dieser wichtige Punkt vor Beginn des Bauprojektes abzuklären.
Fazit zum Dachgeschossausbau: smart gedacht, schwer umgesetzt
Ein Dachgeschossausbau kann sich finanziell lohnen. Immerhin kann das Plus an Wohnraum Ihren Cashflow optimieren. Jedoch ist dieser Ausbau auch mit einer erheblichen finanziellen und nervlichen Belastung verbunden. Mitunter sind derart viele Umbaumaßnahmen im Rahmen des Dachgeschossausbaus erforderlich, dass er sich nicht lohnt. Bevor Sie dieses Bauvorhaben angehen, ist daher eine genaue Kalkulation notwendig. Sie erfolgt am besten durch einen Experten, der über einen ganzheitlichen Überblick über die Lage verfügt. Vorprogrammiert sind auch oft rechtliche Streitigkeiten mit Nachbarn, die gegen den Ausbau klagen oder mit Mietern, die sich durch die Bauarbeiten beeinträchtigt fühlen und die Miete mindern oder die Wohnung kündigen.
Vielleicht kommen Sie letztlich sogar zum Schluss, dass ein Verkauf des Objektes ratsamer wäre. Auf diese Weise erhalten Sie einmalig einen großen Betrag, den Sie nach Ihrem Belieben investieren und ausgeben können.
by work@eisenberger
Umlegbare Kosten bei Vermietung: Möglichkeiten und Grenzen
Zu der Kaltmiete zahlt jeder Mieter Nebenkosten. Ihre jährliche Abrechnung sorgt oft für Unbehagen, denn nicht selten geraten Posten in die Abrechnungen, die nicht umlegbar sind. So entwickelt sich ein Streitpotenzial, dass das Verhältnis vom Mieter zum Vermieter nachhaltig beeinträchtigen kann. Es ist daher wichtig, dass Sie sich als Vermieter hinreichend darüber informieren, was umlegbare Kosten bei der Vermietung sind. So lässt sich eine korrekte Abrechnung erstellen, die alle Kostenblöcke detailliert aufführt. Dies verhindert unnötige Probleme mit den Mietern und sichert die Rentabilität Ihres Investments ab.
Klar definiert: die Betriebskostenverordnung
Unter den Betriebskosten – oft auch Nebenkosten genannt – sind alle regelmäßig laufenden Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer durch die Nutzung seines Hauses, den Nebengebäuden und des Grundstücks entstehen. Sie sind in § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) fixiert. Es sind demnach Kostenblöcke, die immer wieder anfallen, weswegen gemäß § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) Abs. 2 die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten dazu nicht zählen. An den Betriebskosten darf der Vermieter den Mieter beteiligen, weshalb sie oft als umlegbare Nebenkosten bezeichnet werden. Die Pauschale ist zudem unter dem Begriff Warmmiete bekannt. Welche umlegbaren Betriebskosten es im Einzelnen gibt, zeigen die folgenden Kapitel.
Alle Betriebskosten sind Nebenkosten. Jedoch sind nicht alle Nebenkosten Betriebskosten. Zu den Nebenkosten gehören auch Kosten für den Vermieter, die er nicht umlegen kann.
alle Kosten für die Stromversorgung, die Aufsicht und Überwachung sowie die Pflege
die Kosten für den Wartungsvertrag aber nicht die Reparatur
nicht für Mieter im Erdgeschoss
Energiekosten für die Außenbereiche, Treppenhäuser und Gemeinschaftsräume
nicht umlagefähig: Kosten für eine zeitlich begrenzte oder einmalige Beleuchtung
oft von öffentlichen Entwässerungseinrichtungen durchgeführt
Gebühren für die Entwässerung: Kanal- und Sielgebühren
Kosten für die Bewirtschaftung der Anlage
regelmäßige Pflege der Grünanlage und eines etwaigen vorhandenen Spielplatzes
wenn Gartenpflege nicht durch Hauswart erfolgt: Kosten für den Gärtner
Putzmittel zur Reinigung des Hauses
wenn Gebäudereinigung nicht durch Hauswart erfolgt: Kosten für die Reinigungsfirmen
alle Lohnkosten sowie Lohnnebenkosten
keine Sonderaufwendungen für Verwaltungs- oder Reparaturarbeiten des Hauswartes
finanzielle Aufwendungen für den Betrieb der Zentralheizung sowie der Abgasanlage und den Eichkosten
Gebühren für die Wärmelieferungen
jegliche Kosten für die Verbrauchsaufteilung, Verbrauchserfassung und auch die Berechnung des Verbrauchs
Reinigungs- und Wartungskosten einer Etagenheizung oder Gaseinzelfeueranlage
Kosten für die zentrale Brennstoffversorgung
Kabelanschluss/Antenne
anfallende Grundgebühren und Wartungskosten
Energiekosten und Betriebskosten für die Anlage der Antenne sowie der Verteileranlagen
Kosten für die Urheberrechte für Kabelweitersendung
Abholung des Mülls
Kosten für den Müllschlucker, die Kompressoren und Absauganlagen
Kosten für die Müllmengenerfassungsanlagen
Berechnungskosten
nicht umlagefähig: die persönlichen Steuern eines Vermieters wie die Einkommensteuer aus der Vermietung
Kosten für den regelmäßigen Einsatz von Insektenspray
nicht umlagefähig: Kosten bei einem einmaligen Befall
wenn nicht in Heizkosten bereits enthalten: Kehrgebühren
Beispiele: Schwimmbäder, Wartungsgebühren für Feuerlöscher, Fitnesscenter
müssen im Mietvertrag detailliert erwähnt werden
grundsätzliche Gebühren für die Straßenreinigung
Kosten für Schneedienste und Streudienste
Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgung
wenn nicht bereits im Block Heizung oder Warmwasser abgerechnet
je nach Einzelfall Kosten für regelmäßige Inspektionen
Beiträge für die Sach- und Haftpflichtversicherung (greift bei Sturmschäden, Feuer, Wasserschäden und anderen Elementarschäden)
Versicherung des Öltanks
nicht umlagefähig: Versicherung gegen Mietausfall oder Mietnomaden
Kosten für den Betrieb der zentralen Warmwasserversorgung
Wartung von den Warmwassergeräten
Wäschepflegeeinrichtung
Energiekosten für den Betrieb
alle Kosten zur Reinigung, Pflege und Wartung des Gemeinschaftswaschkellers
sofern vorhanden: Kosten für den gemeinschaftlich genutzten Wäschetrockner und Bügelautomaten
sofern nicht bereits im Kostenblock Wasserversorgung enthalten: Wasserkosten
Abrechnung erfolgt nach Angabe des Zählerstandes
Grundgebühren und Betriebskosten
bei Mehrfamilienhäusern: Kostenumlage für die jährlich erforderliche Legionellenprüfung
Wartungskosten und Eichkosten für die Wasserzähler sowie Anlagen zur Aufbereitung oder Versorgung
Verteilungsschlüssel: Zum „Was“ gehört das „Wie“
Die Betriebskosten sind in ihrem Grundsatz definiert. Daraus ergibt sich die nächste Frage: Wie kann der Vermieter die Nebenkosten auf seinen Mieter umlegen? Dafür stehen ihm vier Verteilungsschlüssel zur Verfügung:
Verbrauch: Ablesen der Zähler
Wohnfläche: Wohnungsgröße bestimmt Kostenhöhe
Personenzahl: Anzahl der Personen im Haushalt
Wohneinheit: Anzahl der Wohneinheiten
Mithilfe des Verteilerschlüssels wird fixiert, wie er die umlegbaren Kosten bei der Vermietung auf den Mieter umlegt. Manchmal kann ein Vermieter diesen Umlageschlüssel nicht frei auswählen, sondern die Betriebskostenart legt fest, welche Variante zum Einsatz kommt. Darüber hinaus müssen Sie als Vermieter Ihren Mieter darüber informieren, welchen Verteilungsschlüssel Sie nutzen wollen oder müssen.
Der Mieter zahlt nur Betriebskosten, wenn diese im Mietvertrag Eingang fanden. Sollte ein Verteilungsschlüssel fehlen, wird die Abrechnung per Wohnfläche vorgenommen.
Als Vermieter stehen Sie in der Pflicht, einen Zeitraum von einem Jahr zu nutzen, um dem Mieter die Abrechnung der Nebenkosten aus dem vergangenen Jahr zukommen zu lassen. Dies ist in § 556 Abs. 3 BGB vermerkt. Es ist wichtig, diese Frist einzuhalten, da ansonsten der Mieter die Betriebskosten nicht zahlen muss. Darüber hinaus kann jeder Rechenfehler dazu führen, dass die Betriebskostenabrechnung als fehlerhaft gewertet wird. Sofern der Mieter es verlangt, sind Sie verpflichtet, ihm alle Belege zur Abrechnung vorzuzeigen.
Wie bereits oben erwähnt, kommen unterschiedliche Verteilungsschlüssel zum Einsatz. Fürs Warmwasser und die Heizkosten ziehen Sie grundsätzlich die Werte des tatsächlichen Verbrauchs heran. Bei der Grundsteuer ist dies anders. Sie berechnet sich nach der Wohnfläche. In einem Posten dürfen Sie das Abwasser und den Kaltwasserverbrauch zusammenfassen. Um die Niederschlagswassergebühr umzulegen, muss sie im Mietvertrag vermerkt sein.
Als Vermieter dürfen Sie eine Mieterhöhung vornehmen, wenn es zu einer Betriebskostenerhöhung kam. Nach § 560 Abs. 1 BGB geschieht dies in Form einer Kostenpauschale oder nach § 560 Abs. 4 BGB durch eine Vorauszahlung. In der Praxis findet die Pauschale kaum Anwendung. Nutzen Sie die gewöhnliche Variante der Betriebskostenvorauszahlung, müssen Sie im Rahmen einer Betriebskostenerhöhung eine Erhöhungserklärung in Textform anfertigen. Eine Begründung ist laut Gesetz nicht erforderlich, wie das AG Potsdam GE 2007, 918 geurteilt hat.
Nicht umlegbare Kosten bei der Vermietung
Während regelmäßig wiederkehrende Ausgaben zur Wohnqualitätsabsicherung als Nebenkosten Eingang in die Betriebskostenabrechnung finden können, müssen Sie diverse weitere Kosten aus der Kalkulation herauslassen. Dazu gehören beispielsweise Instandhaltungskosten. Unter sie fallen der Austausch einer defekten Glühbirne, die Reparatur der Heizungsanlage und vieles mehr. Gleiches zählt für die Verwaltungskosten, wenn Sie für Ihr Mehrfamilienhaus eine Hausverwaltung bestellen. Diese Kosten trägt der Vermieter. Eine Ausnahmeregelung existiert für Sozialwohnungen.
Besonders ärgerlich sind leerstehende Wohnungseinheiten in einem Mehrfamilienhaus. Die daraus entstehenden Kosten sind nicht umlagefähig. Für die Betriebskostenabrechnung ziehen Sie die gewohnten Verteilungsschlüssel heran. Beachten Sie bitte auch, dass einmalige Sonderausgaben von Ihnen zu tragen sind. Hierunter fallen unter anderem das Fällen eines Baums oder eine komplette Neuanlage des Gartens. Nur wenn die Ausgaben im Rahmen einer regelmäßigen Wartung entstehen, wären sie umlagefähig. Weitere nicht umlagefähige Kosten sind Steuern, eine Mietausfallversicherung und Finanzierungskosten .. Teilleistungen des Hausmeisters können Sie nicht in der Betriebskostenabrechnung geltend machen. Selbstverständlich sind ebenfalls nicht wirtschaftliche Ausgaben und damit deutlich überteuerte Dienstleistungen von der Abrechnung auszuschließen.
Ein versierter Steuerberater kann die nicht umlegbaren Nebenkosten meist jedoch als Werbungskosten steuerlich geltend machen, um Ihre Steuerlast zu senken.
Detaillierte Betriebskostenabrechnung: mühsam, aber unerlässlich
Als Besitzer eines Mehrfamilienhauses mit Mietern haben Sie die Möglichkeit, diverse Kostenblöcke auf den Mieter umzulegen. Jedoch entstehen Ihnen noch weitere Nebenkosten, die nicht umlagefähig sind. Es ist dringend dazu angeraten, diesbezüglich eine sehr detaillierte und präzise Buchführung vorzunehmen. Nur auf diese Weise stellen Sie sicher, dass sich Ihr Investmentobjekt tatsächlich lohnt. Bedenken Sie bitte auch, dass die jährliche Betriebskostenabrechnung nur einen Teil des Verwaltungsaufwands einer vermieteten Immobilie darstellt. Sollte Ihnen mit der Zeit dieser Aufwand zu groß werden, können Sie stets Ihr Mietshaus in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter an Eisenberger Real Estate verkaufen. So erzielen Sie auf unkomplizierte Weise eine hohe Einmalzahlung, die Sie ganz nach Ihrem Belieben nutzen können. Und: Die letzte Betriebskostenabrechnung übernehmen selbstverständlich wir für sie!
Rauchmelder: Eine lebensrettende Pflicht seit 2012 in Niedersachsen
In Niedersachsen besteht seit 2012 die Rauchmelderpflicht für private Wohnungen. Für Neubauten trat diese Regelung bereits im November 2012 in Kraft. Bis zum 31. Dezember 2015 mussten dann auch die Besitzer von Bestandsimmobilien nachrüsten und ihre Räumlichkeiten mit Rauchmeldern ausstatten. Die Rauchmelderpflicht betrifft nach § 44 Absatz 5 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) alle Kinder- und Schlafzimmer und Flure, wenn diese als Rettungs- oder Fluchtwege im Notfall dienen. Doch wer steht in der Pflicht, die Rauchmelder zu installieren? Ist die Montage schwierig? Wer kümmert sich bei vermieteten Mehrfamilienhäusern um die Wartung? Hier erfahren Sie alles rund ums Thema Rauchmelder.
Mehrfamilienhaus in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter: Wer muss der Rauchmelderpflicht nachkommen?
Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist dafür verantwortlich, in dem gesetzlich vorgeschriebenen Rahmen seine Wohnungen mit Rauchmeldern auszustatten. Bei der Montage der Rauchmelder ist darauf zu achten, dass sie möglichst an der Decke in zentraler Position sitzen. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass sie bei Rauch tatsächlich einen Alarm auslösen. Hat die Wohnung mehrere Ebenen, sind auch diese zu berücksichtigen. Ein Fachbetrieb hilft bei der ordnungsgemäßen Montage der Rauchmelder. Einmal installiert ist der Mieter der Wohnung für die Wartung der Rauchmelder verantwortlich, sofern der Vermieter dies nicht übernehmen möchte. Mindestens alle zwölf Monate sollte der Mieter den Rauchmelder auf seine Funktionsweise überprüfen. Wichtig ist, dass alle Eintrittsöffnungen am Gerät sauber, zugänglich und frei sind. In regelmäßigen Abständen kann je nach Gerätetyp ein Austausch der Batterie erforderlich sein. An dem Rauchmelder befindet sich eine Prüftaste, um die Funktionsprüfung sachgerecht vorzunehmen.
Die Rauchmelderpflicht besteht nicht für gemeinschaftlich genutzte Räumlichkeiten von Mehrfamilienhäusern. Dazu gehören beispielsweise der Keller und das Treppenhaus.
Was zeichnet einen guten Rauchmelder aus?
Auf dem Markt gibt es eine breite Vielfalt an Rauchmeldern, die zu ganz unterschiedlichen Preisen erhältlich sind. Ein niedriger Preis sollte jedoch nicht das wichtigste Kaufkriterium sein. Von größerer Bedeutung sind folgende Merkmale:
Rauchmelder trägt das CE-Zeichen und eine Prüfnummer.
Gerät ist mit der Angabe EN 14604 gekennzeichnet.
Die Kennzeichnung Q steht für eine verbesserte Produktqualität. Diese Rauchmelder neigen weniger zu Fehlalarmen, halten länger und besitzen eine Batterie mit einer Lebensdauer von zehn Jahren.
Rauchmelder: kaufen versus mieten
Insbesondere Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sehen sich mit erheblichen Kosten konfrontiert, wenn sie alle ihre Wohnungen mit Rauchmeldern ausstatten müssen. Es kann daher interessant sein, die Rauchmelder nur zu mieten und nicht zu kaufen. Oft beträgt die Miete für ein Gerät lediglich wenige Euro für zwölf Monate. Einige dieser Mietangebote verbindet der Anbieter mit Serviceleistungen. So gibt es internetfähige Rauchmelder, die sich aus der Ferne warten und prüfen lassen. Dieser Extraservice ist in der Regel mit Mehrkosten verbunden. Ist ein Gerät defekt, kümmert sich der Anbieter um einen Austausch.
Infobox: Wenn Sie als Vermieter Rauchmelder mieten, sind die Kosten dafür nicht zwingend umlagefähig. Noch gibt es hierzu keine rechtlich verbindlichen, allgemeingültigen Bestimmungen.
Sind die Kosten für den Rauchmelder umlagefähig?
Ja, es ist möglich, dass Sie die Montagekosten in Form einer Modernisierungsmieterhöhung auf Ihre Mieter umlegen. Mieten Sie die Rauchmelder, kann die Sachlage anders aussehen. Es existiert noch kein höchstinstanzliches Urteil, weswegen es von Gerichten bundesweit unterschiedliche Entscheidungen gibt. Einige argumentieren, dass die Anmietungskosten keine Betriebskosten seien. Andere Richter hingegen entschieden, dass die Mietkosten für Rauchmelder zur Kategorie „sonstige Betriebskosten“ gehören.
Wohnrecht und Nießbrauchrecht beim Immobilienverkauf
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, die mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht belastet ist, muss einiges beachten. Beides sind sehr spezielle Nutzungsrechte an einer Wohnung oder einem Haus, die den Verkauf erschweren können. Oft sind sie erlassen worden, um den Eltern im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge die Sicherheit zu garantieren, sie können in der Immobilie bis zum Tod verbleiben. Beachtenswert ist ferner, dass beide Begrifflichkeiten voneinander zu unterscheiden sind. Was sie im Einzelnen ausmacht und wie mit ihnen beim Verkauf des Hauses umzugehen ist, steht in diesem Ratgeber.
Wohnrecht und Nießbrauchrecht: Das unterscheidet sie
Viele Laien glauben, das Wohnrecht sei nur ein Synonym für das Nießbrauchrecht. Das stimmt allerdings nicht. Es ist wichtig, beide Begriffe deutlich voneinander zu unterscheiden, denn sie inkludieren andere Rechte. So sagt § 1093 BGB, dass sich das Wohnrecht auf die reine Nutzung einer Immobilie beschränkt. Weitere Rechte an dem Haus hat der Nutzer nicht. Anders sieht es beim Nießbrauch nach § 1030 BGB aus. Er kann aus dem Objekt auch einen wirtschaftlichen Gewinn ziehen, wie es bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses z.B. in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter der Fall wäre.
Das macht das Wohnrecht im Detail aus
Jemand, der ein Wohnrecht für eine Wohnung besitzt, darf in dieser wohnen und alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche der Immobilie nutzen. In Abhängigkeit vom jeweiligen Vertrag zum Wohnrecht kann sich dieses auf alle oder nur auf einige Räumlichkeiten des Hauses beziehen. Bei diesem Recht, welches einer oder gar mehreren Personen zugesprochen werden kann, handelt es sich in Rechtssprache um eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit. Es ist allerdings keine Grunddienstbarkeit, worunter beispielsweise das Wegerecht fällt.
Die im Grundbuch vermerkte Person darf von dem Wohnrecht profitieren. Darüber hinaus darf diese Person ihre Familie und auch Pflegepersonal – sofern tatsächlich erforderlich – in die Wohnung aufnehmen. Gleiches gilt für Freunde, Verwandte und Lebenspartner. Die Mitbewohner besitzen jedoch kein eigenes Wohnrecht und ihr Aufenthalt ist von der Zustimmung des Inhabers des Wohnrechts abhängig.
Der Wohnrechtsinhaber kann sein Nutzungsrecht nicht auf Dritte übertragen. Er kann es nur persönlich ausüben. Aus wirtschaftlicher Perspektive ist es nicht werthaltig.
Wohnrecht als Bestandteil eines Altenteilvertrages
Das Wohnrecht wird gern im Zuge eines Altenteilvertrages gegeben. Dadurch soll die lebenslängliche Verbindung des Wohnrechtsinhabers mit der Immobilie sichergestellt werden. Im Grundbuch selbst wird dieses Recht demnach als Altenteil vermerkt. Diese Spezifizierung kann wichtig sein, denn Altenteilrechte stehen unter einem besonderen Schutz. Es bleibt auch bei einer Zwangsversteigerung durch einen vorrangigen Gläubiger bestehen.
Eingetragen im Grundbuch
Das Wohnrecht muss einen Vermerk in Abteilung II des Grundbuchs haben, um rechtswirksam zu sein. Hierfür ist vom Wohnungseigentümer eine notarielle Erklärung erforderlich. In der Bewilligung sind die Immobilie sowie die zum Wohnrecht überlassenen Räumlichkeiten aufgeführt.
Stets ist es möglich, den Nießbrauch zu löschen, sofern beide Parteien sich darauf einigen. Zumeist empfängt der Nießbraucher dann eine Abfindung. Eine Löschung des Nießbrauchrechts ist nur verbindlich, wenn es eine vom Notar beurkundete Löschungsbewilligung gibt. Diese erhält das Grundbuchamt, um den Nießbrauch ordnungsgemäß aus dem Grundbuch zu entfernen.
Das macht das Nießbrauchrecht im Detail aus
Das Nießbrauchrecht findet in der Regel für vermietete Objekte Anwendung, denn der Nießbrauchnehmer kann die Mieteinnahmen für sich beanspruchen. Vor allem drei Gründe gibt es für die Bestellung eines Nießbrauchrechts:
Bewahrung des Unternehmenserhalts: Ein Unternehmer übergibt seinen Betrieb an einen Nachfolger, aber erhält weiterhin einen Teil der Erträge. Diese können beispielsweise seiner Altersversorgung dienen.
Umgehung von Schenkung- und Erbschaftssteuer*: Alle zehn Jahre lassen sich die vollen Freibeträge einer Schenkung ausnutzen. Auf diese Weise ist es möglich, an Schenkung- und Erbschaftssteuer zu sparen.
Absicherung nach vorweggenommener Erbfolge: Übertragen Eltern ihrem Kind vor ihrem Tod ihre Immobilie, ist dies ein Beispiel für eine vorweggenommene Erbfolge. Oft sichern sie sich im Zuge dessen ein lebenslanges Nutzungsrecht an dem Objekt. So lässt sich die Rente aufbessern.
Verschiedene Arten des Nießbrauchrechts
Es gibt nicht den einen Nießbrauch, sondern verschiedene Arten des Nutzungsrechts:
Vorbehaltsnießbrauch: Die Immobilie wird an eine Person übertragen. Der ehemalige Eigentümer behält sich den Nießbrauch vor.
Zuwendungsnießbrauch: In Abhängigkeit vom Vertrag wird das Nutzungsrecht an dem Objekt teilentgeltlich, entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt.
Bruchteilsnießbrauch: Der Nießbrauch ist auf einen Teil des Hauses oder des Areals limitiert.
Nachrangiger Nießbrauch: Wenn der Nießbraucher verstirbt, erhält eine vorab festgelegte Person sein Recht.
Quotennießbrauch: Der Nießbraucher empfängt eine fixe Quote an den Einnahmen durch das Objekt. Zumeist handelt es sich hierbei um Miet- oder Pachteinnahmen.
Eintrag im Grundbuch erforderlich
Wie das Wohnrecht muss auch das Nießbrauchrecht im Grundbuch fixiert werden. Eine notarielle Beurkundung geht damit einher. Wie lange das Nutzungsrecht besteht, hängt von der jeweiligen Vereinbarung ab. Es kann nach einer bestimmten Zeit oder erst mit dem Tod des Nießbrauchnehmers erlöschen. Durch den Grundbucheintrag erhält er zahlreiche Rechte:
Er kann die Immobilie bewohnen.
Er kann die Immobilie verpachten oder vermieten.
Er kann die Immobilie selbst bewirtschaften.
Sofern vertraglich vereinbart, kann er die Nießbrauchausübung einem Dritten überlassen. Übertragbar ist das Recht aber nicht.
Für die normalen Abnutzungserscheinungen an der Immobilie muss der Nießbraucher nicht aufkommen, sofern sie im Rahmen einer ordnungsgemäßen Nutzung am Objekt entstanden sind.
Der Nießbrauch geht mit Pflichten einher
Der Nießbrauch hat für den Vertragsnehmer verschiedene Nutzungsmöglichkeiten, wie § 823 BGB aussagt. Zu den Rechten kommen jedoch auch einige Pflichten. So muss er nach § 1045 BGB die Immobilie versichern. Doch das ist noch nicht alles. Er ist zudem für die Erhaltung des Objekts verantwortlich, was in § 1041 BGB vermerkt ist. Hinter diesem Paragrafen verbergen sich diverse Verbote, Gebote und Aufgaben. Zu ihnen gehören unter anderem:
Der Nießbraucher muss Beschädigungen, erforderliche Ausbesserungen und Zerstörungen an der Immobilie dem Vertragspartner umgehend melden.
Umfassende Änderungen an dem Objekt sind ohne Zustimmung des Eigentümers nicht gestattet.
Der Nießbraucher kümmert sich um die reguläre Unterhaltung des Objektes, wozu ein Austausch von kaputten Fenstern zählen kann.
Der Nießbraucher kommt für die öffentlichen Lasten des Objektes auf: Grundsteuer, Schneeräumpflicht und Abwassergebühren.
Der Eigentümer des genutzten Objektes ist dazu verpflichtet, den Kapitalwert des Hauses zu erhalten. Deswegen entrichtet er alle außergewöhnlichen Unterhaltungskosten. Muss beispielsweise eine alte Heizung ausgetauscht werden, ist er dafür verantwortlich. Kommt der Eigentümer dieser Pflicht nicht nach, kann der Nießbraucher einen Schadensersatz einfordern.
Professionelle Immobilieninvestoren wie Eisenberger Real Estate sind am ehesten dazu bereit, ein Mehrfamilienhaus mit Nießbrauchrecht oder Wohnrecht zu erstehen, da sie und ihre speziellen Rechtsanwälte Erfahrungen in der Lösung solcher Probleme haben.
Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht
Sie möchten ein Mehrfamilienhaus verkaufen, was mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht belastet ist? Dies kann sich als schwierig erweisen, denn Sie sind gezwungen, diese Grundbuchbelastung zusammen mit dem Haus zu übertragen. Der Käufer übernimmt das vergebene Wohn- oder Nießbrauchrecht, was oft mit erheblichen Preisabschhlägen einhergeht. Alternativ hierzu ist es möglich, Absprachen mit dem Nutzungsrechtsinhaber zu treffen. Gegen eine Abfindungszahlung ist dieser eventuell dazu bereit, das Haus oder die Wohnung zu verlassen und künftig auf das Wohnrecht in diesem zu verzichten. Auch andere Alernativen sind sicher denkbar.
Wie schwierig der Hausverkauf ist, hängt vor allem von der Immobilienart und der voraussichtlichen Dauer des Nutzungsrechtes am Objekt ab. Zudem ist von Bedeutung, über wie viele Räumlichkeiten sich das Nießbrauchrecht oder Wohnrecht erstreckt. Verfügen beispielsweise die Eltern über ein Nießbrauchrecht über alle Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, ist der Verkauf des Objekts nahezu unmöglich. Immerhin kann der Käufer zeitnah aus der Immobilie keine Erträge erzielen. Beschränkt sich das Wohn- oder Nießbrauchrecht nur auf eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, ist ein Verkauf mit Preiseinbußen wahrscheinlich. Umso näher das Vertragsende des Nießbrauch- oder Wohnrechts ist, desto einfacher ist der Verkauf des Mehrfamilienhauses.
* Anmerkung der Redaktion: Hier wurde die in der Alltagssprache gebräuchliche Schreibweise verwendet. Wir weisen darauf hin, dass es sich korrekterweise um den Begriff Erbschaftsteuer handelt.
Leider passiert es immer wieder, dass ein Mieter nicht zahlt. Dies ist nicht nur ärgerlich, sondern kann auch nachhaltige finanzielle Schwierigkeiten beim Vermieter hervorrufen. Das vermietete Mehrfamilienhaus stellt eine Geldanlage dar, deren Haupteinnahmequelle die regelmäßige Mietzahlung ist. Von ihr sind zudem die Nebenkosten abzuziehen, von denen Stromanbieter, Gasanbieter und andere Versorger bezahlt werden. Darüber hinaus bildet ein Vermieter Rücklagen, um anstehende Renovierungsmaßnahmen am Haus vorzunehmen. Eine konsequente Zahlung der Miete ist für den Vermieter daher extrem wichtig. Was Sie tun können, wenn der Mieter nicht zahlt, erfahren Sie hier.
Was ist ein Mietrückstand?
Im Mietvertrag ist vermerkt, bis wann die Zahlung der Miete erfolgen muss. In der Regel ist dies jeweils der dritte Werktag im Monat. Sofern der Mieter bis zum Fälligkeitsdatum den ausstehenden Betrag nicht vollständig überwiesen hat, ist er mit der Miete im Verzug. Ist die Miete nicht pünktlich auf dem Konto, ist es ratsam, zuerst mit dem Mieter in Kontakt zu treten. Es kann immerhin diverse Gründe geben, warum die Miete nicht auf dem Bankkonto ist. Einige lassen sich leichter beheben als andere. Typische Gründe für Mietrückstände sind:
bewusste Zahlungsverweigerung
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 222/15) ist es ausreichend, wenn der Mieter von seinem gedeckten Bankkonto die Mietzahlung spätestens am dritten Werktag eines Monats überweist. Der Betrag muss damit nicht am dritten Werktag auf Ihrem Konto sein. Durch Feiertage, Samstage und Sonntage kann es daher dazu kommen, dass der Betrag ein paar Tage später auf Ihrem Konto eintrifft.
Mieter zahlt unpünktlich: die Mahnung oder Ratenzahlung als erster Schritt
Gerade wer ein Mehrfamilienhaus besitzt und keinen engen Kontakt zu den Mietern pflegt, sollte bei einer ausbleibenden Miete eine offizielle Mahnung schreiben. Sie dient als Zahlungserinnerung und beinhaltet den ausstehenden Betrag sowie eine Frist für die Nachzahlung. Kann das Schreiben nicht persönlich überreicht werden, empfiehlt sich ein Versenden per Einwurf-Einschreiben. Auf diese Weise sind Sie bei etwaigen späteren Rechtsstreitigkeiten besser geschützt. Ist der Mieter grundsätzlich zahlungsbereit, aber kann derzeit den vollen Betrag nicht aufbringen, kann eine Ratenzahlung empfehlenswert sein. Auch hierbei ist es wichtig, dies schriftlich zu dokumentieren.
Fristlose Kündigung oder ordentliche Kündigung des Problemmieters
Gelegentlich bezahlt der Mieter trotz eines Mahnungsschreibens die Miete nicht. Um weitere Probleme zu vermeiden, möchten Vermieter solche Problemmieter nicht mehr bei sich im Mietshaus haben. Was ist zu tun? Der deutsche Mieterschutz ist streng, weswegen bestimmte Bedingungen gegeben sein müssen, damit Sie als Vermieter rechtliche Schritte einleiten dürfen:
1. Möglichkeit: Der Mieter schuldet dem Vermieter zwei komplette Monatsmieten, die nicht in einem engen zeitlichen Bezug stehen müssen.
2. Möglichkeit: Eine fristlose Kündigung ist auch gerechtfertigt, wenn der Mieter die Miete fortwährend unpünktlich zahlt. Allerdings muss der Vermieter seinen Mieter im Vorfeld wenigstens einmal abmahnen.
Um eine fristlose Kündigung einzuleiten, ist es wichtig, bereits im ersten Mahnschreiben an den Mieter die fristlose Kündigung bei Nichtzahlung des ausstehenden Betrags anzumerken. Zahlt der Mieter erneut nicht oder zahlt er nur einen Teil der Miete, ist die fristlose Kündigung fällig. Gerade die gefürchteten Mietnomaden ignorieren diese Schreiben oft und verlassen die Wohnung nicht. Jetzt muss der Vermieter den nächsten rechtlichen Schritt einleiten: die Räumungsklage. Nach Erhalt der Räumungsklage hat der Mieter zwei Monate Zeit, um seine Schulden zu bezahlen und so eine fristlose Kündigung sowie die Räumungsklage zu umgehen. Dieses Recht verliert der Mieter, sofern Sie ihm neben der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung aussprechen. Dies hat 2018 der Bundesgerichtshof noch einmal ausdrücklich bestätigt. In diesem Fall muss der Mieter je nach Wohndauer innerhalb von drei, sechs oder neun Monaten ausziehen.
Wie lassen sich Mietschulden vermeiden?
Die Praxis zeigt, dass es schwierig sein kann, trotz Mietschulden und Kündigung einen Problemmieter des Mietshauses zu verweisen. Besser ist es daher, im Vorhinein das Risiko auf Mietschulden zu verringern. Ein Patentrezept gibt es dafür nicht, aber eine Risikominimierung ist durch eine gründliche Überprüfung der Mietinteressenten möglich. Zu ihr gehören eine SCHUFA-Abfrage, ein Nachweis über die letzten drei Gehälter und eine vom Mieter ausgefüllte Selbstauskunft. Erfolgt die Vermietung an Studenten oder Auszubildende mit geringem Einkommen, ist eine Bürgschaft der Eltern oder besser noch die Aufnahme als zusätzliche Mietparteien in den Mietvertrag ratsam. Zusätzlich können Vermieter in Kontakt mit dem vorherigen Vermieter des Mietinteressenten treten oder sich noch besser eine Vorvermieterbescheinigung ausstellen lassen und die maximal mögliche Kaution von drei Monatskaltmieten im Vertrag vereinbaren. Andere Vermieter entscheiden sich für einen lukrativen Immobilienverkauf, um dieses Problem langfristig zu umgehen.
Sie möchten ein Mehrfamilienhaus in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter verkaufen? Dann haben Sie vielleicht den Eindruck, Sie müssten dafür einen Makler konsultieren. Doch dem ist nicht so. Sie können problemlos ohne Immobilienmakler ein Haus verkaufen. Auf diese Weise sparen Sie erheblich an Kosten und profitieren von weiteren Vorteilen. Ein Hausverkauf von privat wirft jedoch auch ein paar Fragen auf, die oft den Verkäufer verunsichern können. In diesem Ratgeber lesen Sie wichtige Hinweise und Tipps rund um das Thema „Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Hannover ohne Makler“.
Sie können sich direkt an einen seriösen Immobilieninvestor wenden, der Ihnen ein faires Angebot machen wird. Auf diese Weise sparen Sie die Kosten für einen Wertgutachter.
Ohne Makler das Mehrfamilienhaus verkaufen: Ihre Vorteile
Bei einem Hausverkauf ohne Makler ist Ihr größter Vorteil die immense Kosteneinsparung. Ein Makler würde für Sie den kompletten Verkaufsprozess übernehmen, wofür er selbstverständlich einen Lohn erhalten muss. Hierbei handelt es sich nicht um ein Gehalt auf Stundenbasis, sondern sein Verdienst – die Maklerprovision – bemisst sich an dem Verkaufspreis. Welcher Prozentsatz dafür angesetzt wird, hängt vom jeweiligen Bundesland ab. In Niedersachsen liegt die Provision zwischen 4,76 und 7,14 Prozent. Die Provision zahlt der Käufer oder Verkäufer und Käufer teilen sie sich. Wie hoch die Kosten für die Maklerleistung sind, lässt sich an einem Beispiel gut ablesen:
Ihr Mehrfamilienhaus in Hannover hat einen Verkehrswert von 3.000.000 Euro.
Der Makler veranschlagt 5,95 Prozent des Verkehrswerts.
Die Maklerprovision läge bei 178.500 Euro.
Um die Besichtigung professionell durchzuführen, sollten Sie alle wichtigen Unterlagen zur Hand haben. Dazu gehören neben den Grundrissen die Betriebskostenaufstellungen und der Energieausweis. Bei einem Investmentobjekt wie einem Mehrfamilienhaus interessieren sich die Kaufinteressenten selbstverständlich ebenfalls für den Vermietungsstand und die erzielte Jahresnettomiete.
Das ist eine hohe Summe, die auch einen potenziellen Käufer abschrecken könnte, das Mehrfamilienhaus zu kaufen. Im Umkehrschluss heißt dies, dass Sie durch einen Verkauf ohne Makler in der Regel mehr Interessenten anziehen. Die gesparte Provision fließt in Ihre eigene Tasche, denn Sie müssen – sofern erforderlich – weder den Makler zahlen noch aufgrund einer vom Käufer zu zahlenden Maklergebühr den Kaufpreis senken. Sie sparen somit einen signifikanten Betrag ein. Selbstverständlich können Sie diese Einsparung dafür nutzen, Ihren preislichen Verhandlungsspielraum zu optimieren. Darüber hinaus ermöglicht ein Verkauf ohne Makler stets ein eigenverantwortliches Handeln. Sie müssen sich nicht mit ihm abstimmen oder zeitraubende Besprechungen abhalten. Alles läuft in Eigenregie.
Der richtige Verkaufspreis: Bewertung des Mietshauses in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter
Es stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung, um den besten Angebotspreis für Ihr Mehrfamilienhaus zu ermitteln. Für die Ermittlung des Wertes eines vermieteten Mehrfamilienhauses kommt oft das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei diesem Verfahren wird das Objekt als Kapitalanlage betrachtet, weswegen die Mieteinnahmen mit in die Kalkulation einfließen. Von den Mieteinnahmen sind die Bewirtschaftungskosten abzuziehen, um die Jahresnettokaltmiete zu erhalten. Sie können selbst grob den Wert Ihrer Immobilie mithilfe des Ertragswertverfahrens berechnen.
Das Exposé ist die Werbung für Ihr Mehrfamilienhaus. Es vermittelt den Kaufinteressenten einen ersten Eindruck des Objekts. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass es hochwertig und ansprechend gestaltet ist. Am besten verwenden Sie erstklassige Fotos eines Fotografen. Diese weiteren Informationen gehören in Ihr Exposé:
Eckdaten wie Flächenangaben, Zimmeranzahl und Baujahr
Beschreibung des Mehrfamilienhauses im Detail
Beim kompletten Verkaufsprozess und damit natürlich auch bei der Besichtigung müssen Sie stets ehrlich über den Zustand des Gebäudes berichten. Verschweigen Sie Mängel, kann dies rechtliche Konsequenzen für Sie haben. Haben Sie Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen durchführen lassen, sollten Sie die dazugehörigen Unterlagen dem Kaufinteressenten zeigen. Sie dienen als schriftlicher Beleg über die durchgeführten Arbeiten.
Die Besichtigung: smart durchgeführt für einen guten ersten Eindruck
Der erste Eindruck zählt. Dies ist bei Immobilienbesichtigungen nicht anders. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, dass das Mehrfamilienhaus gepflegt ist. Bereits kleine Maßnahmen können für einen großen Effekt sorgen. Um Kaufinteressenten eine Musterwohnung in dem Haus zeigen zu können, sollten Sie vorab mit den Mietern sprechen und einen Termin vereinbaren. Nichts ist für alle Beteiligten unangenehmer als ein Überraschungsbesuch, im Rahmen dessen der Mieter sogar den Zutritt zur Wohnung verwehrt. Zwar muss er Ihnen die Möglichkeit geben, Kaufinteressenten in das Objekt zu lassen, aber dies sollte nur nach Vorankündigung geschehen.
Kleine Renovierungs- und Reparaturmaßnahmen bewirken Wunder
Bevor Sie beginnen, Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen, ist ein genauer Blick auf das Objekt ratsam. Blättert im Flur Farbe ab? Quietscht die Tür zum Keller? Ist der Garten gepflegt oder bedarf der Rasen eines neuen, sauberen Schnitts? Sie sollten in Ruhe das Haus inspizieren und gegebenenfalls ein paar kleine Renovierungs- oder Reparaturmaßnahmen einleiten. Sie bewirken Wunder, denn so verbessert sich der Gesamteindruck des Gebäudes.
Kein Kaufvertrag ohne Notar
In Deutschland ist es nicht möglich ein Haus ohne Notar zu kaufen. Dies hat für beide Parteien Vorteile, denn so lassen sich rechtliche Fallstricke umgehen. Den Entwurf des Kaufvertrags übernimmt zumeist ebenfalls der Notar. Damit er diesen anfertigen kann, benötigt er rechtzeitig vor dem Termin zur Vertragsunterzeichnung alle notwendigen Unterlagen. Dazu gehören:
Informationen zum Mehrfamilienhaus
der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und der Zahlungstermin
Datum der Immobilienübergabe
Aufführung etwaiger Sachmängel
Umgang mit bereits bestehenden Mietverhältnissen
Ein Übergabeprotokoll, welches im Rahmen der Immobilienübergabe erfolgt, schützt Sie als Verkäufer vor rechtlichen Streitereien im Nachhinein. Im Protokoll wird der Zustand des Gebäudes im Moment der Übergabe aufgeführt. Deshalb fließen in dieses Informationen zum Zählerstand, zu festgestellten Mängeln und zum vorhandenen Inventar ein. Nach dem Nutzen-/Lastenwechsel / Schlüsselübergabe trägt der Hauskäufer alle anfallenden Gebühren für die Immobilie, zu denen unter anderem die Kosten für die Müllabfuhr, die Grundsteuer, die Kosten für Strom sowie Wasser und vieles mehr gehören.
Vor Vertragsunterzeichnung erhalten Sie Einsicht in den Kaufvertragsentwurf. Bei Bedarf konsultieren Sie einen Fachanwalt, um diesen von dritter Seite überprüfen zu lassen. Oft ist dies nicht erforderlich. Immerhin stellt der Notar eine neutrale Person dar, die für den Käufer und den Verkäufer arbeitet. Entspricht alles Ihren und den Wünschen des Käufers, wird der Vertrag unterzeichnet und notariell beurkundet.
Im Zuge des Verkaufs Ihres Hauses ohne Makler in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter fallen für Sie als Verkäufer Kosten an. Welche dies sind, hängt vom Einzelfall ab. Haben Sie einen Gutachter zur Immobilienbewertung Ihres Hauses in Hannover herangezogen, erhält dieser einen gewissen Betrag. Der Staat kann Ihnen eine Steuerschuld auferlegen, sofern Sie als Privatperson innerhalb von zehn Jahren nach Kauf des Objektes dieses wieder veräußern. Hinsichtlich des Notars fallen in der Regel nur Kosten an, wenn er Grundstücksbelastungen löschen muss. Ansonsten übernimmt der Käufer alle Notarkosten. Trotzdem ist der Notar eine unparteiische Person und Sie dürfen sich von ihm bezüglich des Kaufvertrags beraten lassen.
Obgleich der Käufer einen Großteil aller Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer trägt, sind Käufer und Verkäufer für die Zahlung dieser Beträge haftbar. Haben Sie einen seriösen Vertragspartner wie einen renommierten Investor, wird dieser Punkt jedoch für Sie kein Problem werden.
Sehr vorteilhaft: Verkauf des Mehrfamilienhauses ohne Makler
Sicherlich kann ein Immobilienmakler in Ihrer Stadt für Sie hilfreich sein, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten. Mit nur einem geringen Aufwand können Sie das Objekt jedoch in Eigenregie selbst veräußern. Auf diese Weise sparen Sie an der kostspieligen Provision und können eigenverantwortlich handeln. Bedenken Sie, dass auch für den Käufer ein Hausverkauf ohne Makler von Vorteil ist. Immerhin müsste er vermutlich einen Teil der Provision oder sogar die vollständige Maklerprovision bezahlen. Dies hält den einen oder anderen von einem Kauf ab. Gerade bei Mehrfamilienhäusern haben Sie zudem den Vorteil, dass Sie in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter große Immobilieninvestoren wie Eisenberger Real Estate direkt und damit ohne Makler kontaktieren können. Diese Unternehmen kennen sich mit dem Immobilienverkauf bestens aus, weswegen der komplette Verkaufsprozess inklusive der Zahlung des Kaufpreises reibungslos abläuft.
Erbpachtverträge: Ein interessanter Sonderfall bei Immobilien
Der Erbbaurechtsvertrag stellt eine Sonderform in der Immobilienwirtschaft dar. Immerhin gehört dem einen Vertragspartner das Grundstück und dem anderen das darauf stehende Haus für einen befristeten Zeitraum. Mit den Erbpachtverträgen gehen einige Besonderheiten einher. Sie können den Hausverkauf mit Erbbaurecht schwierig gestalten. Was diese Verträge ausmacht, was ihre Besonderheiten sind und weitere wertvolle Fakten rund um das Thema lesen Sie in diesem Ratgeber. Gut informiert lassen sich fundierte Entscheidungen treffen.
Erbbaurecht oder Erbpacht: Was ist der Unterschied?
In der Praxis werden die Begrifflichkeiten Erbbaurecht und Erbpacht gleichgesetzt. Streng genommen ist dies falsch, da es die Erbpacht in Deutschland so nicht mehr gibt. Stattdessen existiert das Erbbaurecht, welches einem Vertragsnehmer ermöglicht, auf dem Grundstück des Vertragsgebers ein Haus zu bauen und dieses zu nutzen. Der Erbbaurechtsvertrag benötigt eine notarielle Beurkundung. Das dem Vertragsnehmer zugesprochene Erbbaurecht wird letztlich wie ein Grundstück behandelt, weswegen es im Grundbuch ein eigenes Blatt erhält. Auf dem betreffenden Grundstück wird das Recht stets an der ersten Rangstelle vermerkt und bleibt dort auch bestehen, wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt. Die gesetzlichen Regelungen und Vorschriften zum Erbbaurecht finden sich in der Erbbaurechtsverordnung.
Erbpachtverträge: Was beinhalten sie?
Erbbaurechtsverträge sind keine Standardverträge. Sie sind sehr individuell gestaltet, um auf die jeweiligen Absprachen der beiden Vertragsparteien optimal eingehen zu können. Jedoch gibt es ein paar grundsätzliche Aspekte, die im Erbbaurechtsvertrag enthalten sein müssen:
Regelungen zum Heimfall
optional: Zustimmung des Grundstückseigentümers über Belastung und Verkauf des Erbbaurechts
Regelung über Art, Höhe oder Ausschluss einer Entschädigung fürs Gebäude nach Ablauf des Erbbaurechts
Im Erbbaurechtsvertrag ist vermerkt, dass der Vertragsnehmer verantwortlich für die Instandhaltung des Gebäudes ist. Wird dieses beispielsweise durch einen Brand vernichtet oder stark beschädigt, muss der Erbbauberechtigte es auf seine Kosten neu errichten. Wenn der Erbbauberechtigte diese Vorgabe nicht befolgt, kann der Vertragsgeber eine Sanierung auf Kosten des Nutzers einleiten.
Laufzeiten des Erbbaurechts: Für welchen Zeitraum wird der Vertrag abgeschlossen?
Für die Laufzeiten des Erbbaurechtsvertrags existieren keinerlei feste gesetzliche Vorschriften. Wie bereits erwähnt, lässt sich der Vertrag in vielerlei Hinsicht flexibel gestalten. Beide Parteien verhandeln über die Laufzeit, ohne dabei an eine Höchst- oder Mindestdauer gebunden zu sein. Theoretisch wäre ein unbefristetes Erbbaurecht möglich, aber in der Praxis gibt es dieses in der Regel nicht. Eine zeitliche Begrenzung ist privaten Grundstückseigentümern für gewöhnlich wichtig, damit sie irgendwann wieder frei über ihr Grundstück verfügen können. Auch ein späterer Erwerb des Gebäudes ist oft gewünscht. Die Praxis zeigt, dass ein Erbbaurechtsvertrag zumeist mit einer Laufzeit von 99 Jahren geschlossen wird. Nach Ablauf dieser Zeit erlischt das Erbbaurecht, was in § 27 Absatz 1 Satz 1 ErbbauRG nachzulesen ist. Darüber hinaus kann es durch den Heimfall erlöschen.
Heimfall: Schutz des Grundstückseigentümers
Mit dem sogenannten Heimfall im Erbbaurechtsvertrag sichert sich der Grundstückseigentümer gegenüber dem Erbbauberechtigten ab. Es ist nichts anderes als eine Verpflichtung des Vertragsnehmers, das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zu übertragen, wenn bestimmte Bedingungen eintreten. Durch den Heimfall wird der Grundstückseigentümer somit Erbbauberechtigter, was zum sogenannten Eigentümererbbaurecht führt. Beide Vertragsparteien müssen bedenken, dass der Heimfall nicht automatisch aufgrund der Erbbaurechtsverordnung in Kraft treten kann. Vielmehr müssen beide Parteien vertraglich fixieren, aus welchen Gründen ein Heimfall und damit eine Übertragung des Erbbaurechts noch während der Vertragslaufzeit eintritt. Mögliche Gründe sind:
Erbbauberechtigter zahlt mehr als zwei Jahre keinen Erbbauzins.
Es kommt zu einer vertragswidrigen Nutzung des Erbbaurechts.
Das Gebäude ist nicht versichert oder unzureichend versichert.
Erbbauberechtigter geht in die Insolvenz.
Wenn der Grundstückseigentümer den Heimfallanspruch geltend macht, muss er dem Erbbauberechtigten eine faire Vergütung für das verfrüht endende Erbbaurecht zukommen lassen. Die Vergütungshöhe lässt sich im Erbbaurechtsvertrag vereinbaren.
Der Eigentümer des Grundstücks kann veranlassen, dass das Erbbaurecht aufgrund eines Heimfalls an einen Dritten und nicht auf ihn transferiert wird.
Erbbauzins: die Miete für den Grundstückseigentümer
Der Erbbauzins – umgangssprachlich auch Erbpachtzins – ist eine Gebühr, die der Erbbauberechtigte jedes Jahr an den Grundstücksbesitzer zahlt. Diese Gebühr wird für die Nutzung des Erbbaurechts erhoben, weswegen sie einer Miete ähnelt. Die Höhe des Erbbauzinses verhandeln die beiden Parteien.
Erbpachtvertrag läuft aus: Was passiert jetzt?
Für gewöhnlich haben Erbbauberechtigter und Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht an dem Gebäude, wenn der Vertrag ausläuft. Alternativ dazu ist es möglich, in Absprache mit dem Vertragsgeber die Verlängerung des Erbbaurechts zu vereinbaren. Der aktuelle Erbbauberechtigte hat stets ein Vorrecht auf einen erneuten Erbpachtvertragsabschluss.
Ist der Grundstückseigentümer nicht an einer Vertragsverlängerung interessiert, erhält er automatisch die Immobilie auf dem Areal. Allerdings zahlt er dem Nutzer dafür eine Entschädigung, die sich auf mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes beläuft. Wird der Erbbaurechtsvertrag verlängert, entfällt das Recht auf Entschädigung.
Rechtlich ist es dem Vertragsgeber möglich den Erbbauzins zu erhöhen, wenn eine Preisanpassungsklausel im Erbbaurechtsvertrag geregelt ist. Z.B. an einen Index wie den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Teilweise erfolgt die Preiskopplung an den lokalen Mietspiegel.
Erbpachtverträge haben viele Vorteile für den Vertragsgeber
Für Besitzer eines leeren Grundstücks können Erbbaurechtsverträge sehr attraktiv sein. Sie haben so die Möglichkeit, durch den Erbbauzins regelmäßig Einnahmen zu erzielen. Gleichzeitig verbleibt das Grundstück in ihrem Besitz, sodass sie es zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen oder einmal vererben können. Die Erbbaurechtsverträge sind daher als langfristige Geldanlage zu sehen, die kaum ein Risiko aufweisen. Zugleich verspricht sie eine stabile Wertentwicklung, denn eine fortwährende Anpassung des Erbbauzinses ist meist gegeben.
Grundsätzlich ist es möglich, für jegliches Areal ein Erbbaurecht zu bestellen. Die Nutzungsart ist völlig unerheblich. Dies wird daran deutlich, dass Kommunen beispielsweise Erbbaurechte nicht nur für Wohngebäude vergeben, sondern ebenfalls für Sportplätze und Hotels. Allerdings existiert eine Bedingung: Die Errichtung eines Gebäudes ist erforderlich, unabhängig davon, ob das Grundstück bereits bebaut ist oder nicht. Demnach ist es möglich, nach Baufertigstellung das Eigentum von Grundstück und Gebäude zu trennen.
Hausverkauf mit Erbbaurecht: nicht ganz problemfrei
Ein Gebäude auf einem Erbbaugrundstück zu veräußern, ist nicht einfach. In der Regel muss der Gebäudeeigentümer mit deutlichen Einbußen beim Kaufpreis rechnen. Dies hat einen logischen Grund: Er verkauft das Haus mit Erbbaurecht, aber nicht das dazugehörige Grundstück. Auch nicht jedem Kaufinteressenten gefällt das Konzept des Erbbaurechtsvertrags. Besonders schwierig gestaltet sich der Verkauf, wenn der Erbbaurechtsvertrag sehr zeitnah abläuft. Häufig ist ungewiss, ob eine Vertragsverlängerung möglich ist oder nicht. Ein weiteres Problem beim Hausverkauf mit Erbbaurecht stellt das Recht des Grundstückseigentümers dar, einen Kaufinteressenten abzulehnen. Dies kann er nicht aus dubiosen Gründen tun, jedoch wäre eine unzureichende Bonität ein gerechtfertigter Ablehnungsgrund. Immerhin könnte der Grundstückseigentümer ansonsten befürchten, nicht regelmäßig den vollen Erbbauzins zu erhalten. Darüber hinaus besitzt der Vertragsgeber zumeist ein vertraglich festgelegtes Vorkaufsrecht an der Immobilie. Zur größten Abwertung eines Erbbaurechtes führt aber der aus diesen Punkten resultierende eingeschränkte Käuferkreis. Und weniger Nachfrage bedeutet zwangsläufig einen niedrigeren Preis. Oft wird dies noch durch die Banken verstärkt, die bei Erbbaurechten eben genau aus diesem Grund teilweise noch erhebliche Bewertungsabschläge vornehmen.
Erfahrene Investoren Investoren wie Eisenberger Real Estate haben bereits viel Erfahrung mit Erbbaurechten sammeln dürfen. So kann die Verlängerung eines Erbbaurechtes eine Finanzierung erst möglich machen oder es gibt Streitigkeiten mit dem Grundstückseigentümer, die den Verkauf verhindern. Hier konnten wir oft durch eine Art Mediation alle Seiten zufriedenstellen.
Mietpreisbremse: Das bedeutet sie für Vermieter
Bundesrat und Bundestag haben das Gesetz zur Mietpreisbremse verabschiedet, um ein Mittel gegen die steigenden Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu haben. Am 1. Juni 2015 trat es offiziell in Kraft und hat seitdem für viel Furore gesorgt. Es gibt den Landesregierungen die Möglichkeit, in ausgewiesenen Gebieten die Mietpreissteigerungen zu deckeln. So dürfen Neuvertragsmieten nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch bei Staffelmietverträgen können die neuen Regelungen Anwendung finden. Die Praxis zeigt, dass die Mietpreisbremse zumeist wenig zielführend war. Stimmen aus der Politik werden laut, sie deshalb noch zu verschärfen – eine schlechte Nachricht für Vermieter.
Diese Neuerung brachte die Mietpreisbremse
Der Mieterschutz ist in Deutschland stark ausgeprägt. Durch die Mietpreisbremse hat er ein weiteres Hilfsmittel erhalten. Bevor sie in Kraft trat, gab es bereits Regulierungen bezüglich einer Mieterhöhung. Sie betrafen die Bestandsmietverträge und legten fest, dass die Mieten für Bestandsobjekte in einem Zeitraum von drei Jahren nur um 20 Prozent erhöht werden dürfen. Liegt das Mietshaus in einem angespannten Wohnungsmarkt, belief sich die Kappungsgrenze auf 15 Prozent. Für die Mietanpassung orientierte man sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich für viele Städte anhand des Mietspiegels einsehen lässt. Die Mietpreisbremse führte die Neuerung ein, dass das Mietpreislimit nun auch auf Neuvertragsmieten angewendet wird. Es greift für Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten. Wie bereits erwähnt, darf die Miete nur um zehn Prozent die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten. Vor der Mietpreisbremse war die Sachlage anders: Damals gab es ebenfalls den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung, der jedoch erst zutraf, wenn es ein Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 20 Prozent beziehungsweise 50 Prozent gab.
Die Mietpreisbremse und ihre Ausnahmen
Wie so häufig bei der Gesetzgebung gibt es auch bei der Mietpreisbremse Ausnahmen sowie Sonderregelungen. Sie sorgen dafür, dass die Regelungen schwammig werden und sich lukrative Schlupflöcher ergeben, die sich negativ auf den Wohnungsmarkt auswirken. Die wichtigste Ausnahme ist, dass die Mietpreisbremse nicht für entspannte Immobilienmärkte gilt. Genau dieser Aspekt lässt eine wichtige Frage aufkommen: Welche Immobilienmärkte sind angespannt? Der Gesetzgeber hält sich diesbezüglich bedeckt und schiebt die Verantwortung an die Länder ab. Sie dürfen laut Gesetz eigenständig bestimmen, welche Immobilienmärkte in ihrem Bundesland einer Mietpreisbremse bedürfen. Zumeist handelt es sich um die Wohnungsmärkte, für die bereits vor der Mietpreisbremse eine Kappungsgrenze von 15 Prozent bestand. Im Bundesland Niedersachsen sind dies 19 Städte und Gemeinden, zu denen neben Wolfsburg und Braunschweig ebenfalls Hannover gehört. Derzeit ist die Mietpreisbremse dort auf den 30.11.2021 limitiert. Experten gehen davon aus, dass dieses Datum weiter in die Zukunft rückt.
Von der Mietpreisbremse sind große Teile Deutschlands damit ausgenommen. Und es gibt noch weitere Ausnahmen, bei denen das Gesetz zur Mietpreisdeckelung keine Anwendung findet:
Für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals zur Vermietung auf dem Markt sind, greift die Mietpreisbremse nicht. Hiermit möchte die Politik sicherstellen, dass die Investitionen in den Wohnungsbau in angespannten Märkten nicht zurückgehen.
Hat der Hauseigentümer eine umfassende Modernisierung am Mietobjekt vorgenommen, muss er sich nicht nach den Regelungen der Mietpreisbremse richten. Hierfür ist wichtig, dass die Modernisierung sehr umfangreich war. Sie muss mehr als ein Drittel von dem kosten, was für einen vergleichbaren Neubau entrichtet werden müsste. Teure Gutachten können dies beweisen.
Hat der Mieter bereits vor der Mietobergrenzeneinführung eine Miete gezahlt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss keine Mietanpassung erfolgen.
Staffelmietverträge und Indexmietverträge: Inwiefern greift hier die Mietpreisbremse?
Einige Vermieter vereinbaren im Mietvertrag eine Staffelmiete. Dadurch ist es möglich, dass der Vermieter in regelmäßigen Zeiträumen von mindestens einem Jahr die Miete erhöht. Das Datum der Mieterhöhung und die Miethöhe kann der Vermieter frei für seinen Vertrag wählen, aber sie müssen in diesem bereits aufgeführt sein. So wird sichergestellt, dass der Mieter weiß, was er zu erwarten hat. Befindet sich die Wohnung jedoch in einem angespannten Wohnungsmarkt, greift die Mietpreisbremse. Wichtig hierbei ist, dass nicht die komplette Staffelvereinbarung an Gültigkeit verliert, sondern nur die Erhöhung, durch die der Vermieter die Grenze von zehn Prozent überschritten hat.
Haben Mieter und Vermieter eine Indexmiete vereinbart, findet die Mietpreisbremse in puncto Mieterhöhung keine Anwendung. Allerdings tritt sie für die anfänglich fixierte Ausgangsmiete in Kraft. Dabei ist zu beachten, dass eine Erhöhung der Indexmiete nicht vom Vermieter festgelegt wird. Stattdessen basiert sie auf der jährlichen Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Ihn wiederum ermittelt eine offizielle Stelle: das Statistische Bundesamt.
Sollte die Indexmiete mit den Jahren auf einen Wert ansteigen, der sich oberhalb der Obergrenze der Mietpreisbremse befindet, ist das legal.
Sonderfall möblierte Wohnungen
Grundsätzlich wird die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen angewendet. Doch auch hier gibt es erneut Ausnahmen. Diese Wohnungstypen bleiben von der Mietpreisbremse unberührt:
Wohnungen für Kurgäste
ein oder mehrere Zimmer innerhalb der Wohnung des Vermieters
Darüber hinaus ist zu beachten, dass Mieter für Wohnungen auf Zeit sowie Einliegerwohnungen einen Aufschlag für das Mobiliar zahlen. Zumeist sind dies zwei Prozent über den Zeitwert der Ausstattung. Kritiker bemängeln, dass der Aufschlag nicht deutlich aus dem Mietvertrag hervorgeht. Es ist abzuwarten, ob es dazu für die Vermieter künftig strengere Regeln geben wird. Seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse ist in einigen angespannten Wohnungsmärkten zu beobachten, dass nun auffallend viele möblierte Apartments zum Wohnungsangebot gehören.
Mietpreisbremse: Schwierigkeiten für Vermieter anhand von vier Beispielen
Bereits seit einigen Jahren findet die Mietpreisbremse Anwendung. Für Vermieter kamen neue Hindernisse bezüglich einer fairen und rentablen Vermietung hinzu. Drei Beispiele verdeutlichen die Schwierigkeiten:
1. Beispiel: Viele Modernisierungsmaßnahmen lohnen sich für einige Investoren kaum noch, da sie diese nicht mehr zur Refinanzierung auf die Mieter umlegen können. Das Resultat ist, dass Mietshäuser zunehmend verfallen.
2. Beispiel: Die Berechnung der erlaubten Neumiete ist teilweise sehr komplex geworden und bereitet selbst Experten teilweise Kopfzerbrechen.
3. Beispiel: Viele Modernisierungsmaßnahmen lohnen sich für einige Investoren kaum noch, da sie diese nicht mehr zur Refinanzierung auf die Mieter umlegen können. Das Resultat ist, dass Mietshäuser zunehmend verfallen.
4. Beispiel: Gerade private Kleinvermieter, die immer ein sehr gutes zu ihren Mietern hatten, sind nun die Leitragenden, da sie ihre kaum noch rentablen Mieten nicht mehr erhöhen können
5. Beispiel: Um Bestandsobjekte in guten Lagen noch lukrativ vermieten zu können, wählen einige Vermieter den Weg des Luxussanierens. Durch solche umfangreichen Sanierungen lässt sich die Mietpreisbremse zwar umgehen. Die Folge sind aber gefährliche Gentrifizierungsprozesse, die weniger einkommensstarke Bevölkerungsschichten aus einigen Stadtteilen vertreiben und so zu unliebsamen Reaktionen der Mieter führen. Dieser Effekt steht im starken Kontrast zu den offiziellen Bestrebungen der Politik und der gewünschten Wirkung der Mietpreisbremse.
Die unmittelbaren Nebenwirkungen der Mietpreisbremse für Mieter
Es hat sich gezeigt, dass sich ein gefährlicher Schwarzmarkt für Mietwohnungen entwickelt hat. Unter der Hand zahlen Mieter teure Ablösegelder, nur um eine begehrte Wohnung zu erhalten. Mag dies noch die Ausnahme sein, stellt sich oft ein anderes Problem ein. Dieses wird an folgender Frage deutlich: Wie hoch liegt die ortsübliche Vergleichsmiete? Nicht immer ist es möglich, sich bei der Mieterhöhung am Mietspiegel zu orientieren, da es diesen nicht für jeden Standort gibt. Das verwirrt Mieter sowie Vermieter und verhindert die angestrebte Transparenz. Verstärkt klagen zudem die Mieter, dass die Vermieter bei der Mieterwahl strenger werden. Es existiert zwar ein neues, gesetzlich geregeltes Auskunftsrecht für Mieter, welches sich bei der Wohnungsfindung jedoch als kontraproduktiv erweisen kann. Es bietet ein hohes Maß an Streitpotenzial und Verwaltungsaufwand für den Vermieter.
Was droht dem Vermieter bei Missachtung der Mietpreisbremse?
Trotz der Mietpreisbremse passiert es hin und wieder, dass Vermieter eine Miete verlangen, die die zulässige Miethöhe übersteigt. Der Mieter muss diesen vollen Betrag nicht zahlen, sondern ist nur zur Zahlung der Wohnungsmiete verpflichtet, die der zulässigen Höhe entspricht. Sollte der Mieter schon die überhöhte Miete überwiesen haben, muss der Vermieter, den zu viel bezahlten Betrag nicht an den Mieter zurückzahlen. Er ist nur ab den Zeitpunkt verflichtet die Miete zu reduzieren, ab dem der Mieter den Vermieter in schriftlicher Form auf den Verstoß gegen die Mietpreisbremse hingewiesen hat (sog. Rüge). Ist solch ein Schreiben beim Vermieter nicht eingegangen, kann der Mieter den zu viel gezahlten Betrag nicht einfordern. Zudem ist beachtenswert, dass der Vermieter für gewöhnlich mit keinen rechtlichen Konsequenzen zu rechnen hat, wenn er einen Mietpreis über der Mietobergrenze festlegt.
Mietpreisbremse ist und bleibt ein umstrittenes Thema
Die Mietpreisbremse hat bisher nicht den gewünschten Erfolg gebracht. Die Lage auf den angespannten Wohnungsmärkten hat sich nicht verbessert, sondern für Wohnungssuchende eher verschlechtert. Mieter und Vermieter klagen über die zusätzlichen Probleme, die durch die neuen Regelungen entstanden sind. An dieser Situation wird sich jedoch vorläufig vermutlich nichts ändern. Im Januar 2019 kam es zu einer weiteren Verschärfung der Mietpreisbremse: Vermieter müssen nun unaufgefordert und in schriftlicher Form dem Mieter offenbaren, wie hoch die Miete des Vormieters war. Diese Regelung findet immer dann Anwendung, wenn der Vermieter eine Miete veranschlagt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Einigen Stimmen aus der Politik gehen Vorschriften wie diese nicht weit genug. Sie möchten mit der Mietpreisbremse den Handlungsspielraum von Vermietern noch stärker eingrenzen. Daher könnte ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt vorteilhaft sein. Wenn die Investoren erst einkalkulieren, dass die Mietpreise kaum noch zu steigern sind, werden die Kaufpreise mit Sicherheit nicht unwesentlich zurückgehen.
Verkauf eines Mietshauses: Was gilt es beim Energieausweis zu beachten?
Ob z.B. in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter: Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, muss seit 2009 einen gültigen Energieausweis für das Objekt vorweisen können. Seit der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 1. Mai 2014 sind Verkäufer und Vermieter dazu verpflichtet, den Energie-Effizienzstandard bereits in der Immobilienanzeige aufzuführen. Auf diese Weise können Kaufinteressenten leichter einschätzen, welche Energiekosten auf sie zukommen. Zudem lässt sich absehen, ob eine energetische Sanierung ratsam wäre. Doch Energieausweis ist nicht gleich Energieausweis. Das Regelwerk hinter diesem Dokument ist umfangreich. Folgende Ausführungen beantworten die wichtigsten Fragen von Immobilienverkäufern rund um den Energiepass.
Pflicht der Erstellung eines Energiepasses
Für den Hausverkauf oder die Vermietung einer Immobilie ist ein Energiepass unerlässlich. Hierbei ist unerheblich, ob das Gebäude erst kürzlich errichtet wurde oder bereits vermietet ist. Allerdings gibt es einige Ausnahmen, die von der Erstellung eines Energieausweises befreien. Hierzu können Häuser unter Denkmalschutz zählen. Gleiches trifft auf Immobilien zu, die nicht konsequent geheizt, genutzt und gekühlt werden. Unter diese Regelung fallen beispielsweise Ferienhäuser. Auch für Gewächshäuser, Ställe oder kaum beheizte Betriebsgebäude ist kein Energiepass erforderlich. Verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus in Hannover, Braunschweig, Hildesheim, Wolfsburg und Salzgitter, benötigen Sie demnach einen Energieausweis für das Objekt.
Es gibt zwei Varianten des Energieausweises für Gebäude: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Der verbrauchsorientierte Ausweis offenbart, wie viel Energie die Bewohner des Hauses in den vergangenen drei Jahren benötigt haben. Wenn die Immobilie über lange Zeit leer stand, sind die Ergebnisse nicht aussagekräftig. Basis für den Verbrauchsausweis sind Rechnungsbelege aus den vergangenen drei Jahren. Da allerdings der Energieverbrauch auch vom Nutzungsverhalten und der Anzahl der Bewohner abhängt, sind seine Verbrauchswerte zumindest zu hinterfragen. Bei dem bedarfsorientierten Energieausweis erfolgt die Datenermittlung anders. Ein Energieberater oder Bausachverständiger bewertet den Gebäudehüllenzustand und die Haustechnik bezüglich des Energieverbrauchs. Darauf aufbauend nimmt er eine Analyse mit Kennziffern zum Wärmeverlust und zum Energiebedarf vor, die eventuell bestehende Abweichungen offenbaren kann. Letztlich werden dadurch Werte ermittelt, die unabhängig vom Verhalten der Hausbewohner sind. Auf diese Weise ist eine optimale Vergleichbarkeit mit anderen Immobilien zwar gegeben. Oft zeigt sich jedoch, dass der Verbrauchsausweis ein realistischeres Ergebnis als die theoretischen Berechungen der Bedarfsausweise zeigt.
Der Energiepass besitzt nach EnEV 2014, § 17 Absatz (6) eine Gültigkeit von zehn Jahren. Nach Ablauf der zehn Jahre müssen Sie einen neuen Energieausweis erstellen lassen.
Welcher Energiepass ist für welche Immobilie vorgeschrieben?
Grundsätzlich existiert Wahlfreiheit zwischen beiden Arten von Energiepässen. Diese schränkt der Gesetzgeber allerdings in einigen Punkten ein. So ist der Bedarfsausweis für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten verpflichtend, wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 datiert ist. Dies gilt jedoch nicht für Gebäude, welche den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen. Ein Verbrauchsausweis ist für alle Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten zulässig. Gleiches trifft auf Wohnhäuser zu, die bereits den Vorschriften der Wärmeschutzverordnung von 1977 genügen. Kurzum: Sollten Sie ein nicht saniertes, älteres Mehrfamilienhaus mit weniger als fünf Wohneinheiten verkaufen wollen, benötigen Sie einen Bedarfsausweis. Ansonsten reicht in der Regel ein Verbrauchsausweis aus.
Mfh verkaufen: Pflichtangaben im Exposé
Die Energieeinsparverordnung besagt, dass einige Angaben aus dem Energiepass zwingend in der Immobilienanzeige stehen müssen. Hierzu gehören:
Bedarfsausweis oder ein verbrauchsorientierter Energieausweis vorhanden?
Energiebedarf oder Energieverbrauchswert der Liegenschaft
Effizienzklasse der Immobilie (sofern Angabe verfügbar)
Art der Energieträger für die Heizung
Bei der Besichtigung des Hauses legen Sie dem Kaufinteressenten den Energiepass vor. Ist dieser nicht vorhanden, drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro.
Wie kann ich einen Energieausweis erstellen lassen?
Architekten, Bauingenieure, Energieberater und einige andere Experten dürfen für Bestandsbauten einen Energieausweis erstellen. Wer dazu berechtigt ist, ist in § 21 EnEV vermerkt. § 16 EnEV regelt, wer für Neubauten einen Energieausweis anfertigen darf. Während für den Verbrauchsausweis die Dokumente zum Energieverbrauch in den vergangenen drei Jahren ausreichen, ist für einen Bedarfsausweis meist eine Begehung des Objektes durch den Experten erforderlich.
Energieausweis für Mehrfamilienhaus: Wie erhalte ich alle notwendigen Daten?
Benötigen Sie für Ihre Immobilie lediglich einen Verbrauchsausweis, müssen Sie nur die Rechnungen zum Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre zusammentragen. Hier sind drei Tipps, wie Sie dabei am besten vorgehen können:
Sie kontaktieren Ihre Mieter und fragen Sie nach den relevanten Rechnungen zum Energieverbrauch. So können Sie alle Verbrauchsdaten aufnehmen und sich einen Energiepass erstellen lassen.
Kümmert sich bei Ihrem Mehrfamilienhaus eine Hausverwaltung um das Thema, können Sie diese nach den erforderlichen Daten fragen. Vielleicht liegt dort bereits ein Energiepass vor.
Als Hauseigentümer haben Sie die Möglichkeit, den Energieversorger zu kontaktieren. Dieser kann Ihnen alle benötigten Verbrauchsdaten geben. Einige Anbieter verweigern allerdings aus Datenschutzgründen diesen Zugriff.
Wie teuer ist ein Energieausweis?
Die Deutsche Energie-Agentur (DENA) hat nicht nur das Konzept für den Bedarfs- und Verbrauchsausweis kreiert, sondern auch die damit verbundenen Kosten ermittelt. Ein Verbrauchsausweis ist preiswerter als ein Bedarfsausweis, da er nicht so viel Aufwand benötigt. Sind alle erforderlichen Belege und Rechnungen zum Energieverbrauch der letzten drei Jahre vorhanden, liegen die Kosten für den Verbrauchsausweis bei circa 50 bis 100 Euro bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu sechs Wohnungen ist mit Kosten um die 250 Euro zu rechnen. Für die Erstellung eines aussagekräftigen Bedarfsausweises sind Kosten zwischen 300 und 500 Euro für Ein- oder Zweifamilienhäuser üblich. Bei Mehrfamilienhäusern setzt der Energieberater zumeist eine Grundpauschale von rund 300 Euro an. Für jede Wohneinheit fallen zusätzliche Kosten von 30 bis 50 Euro an. Die Kosten variieren stark, weswegen es sich lohnt, von verschiedenen Anbietern Angebote einzuholen. Eine starre Preisverordnung existiert nicht, weshalb die Kosten für den Energieausweis frei verhandelbar sind. Sie orientieren sich am Aufwand für die Gebäudeanalyse.
Infobox: Wenn Sie Angebote für einen Energiepass von unterschiedlichen Anbietern einholen, sollten Sie neben dem Preis die Qualifikationen und Leistungen der Aussteller vergleichen. Nicht immer ist die günstigste Variante auch die beste Lösung. Es kann sein, dass ein sehr preiswerter Energiepass nicht alle gesetzlichen Pflichtangaben aufweist.
Bestellerprinzip: Das müssen Sie wissen
Seit Juni 2015 gibt es neben der Mietpreisbremse eine weitere Neuerung auf dem Markt der Wohnimmobilien: das Bestellerprinzip. Es dient ebenso wie die Mietpreisbremse dazu, den Mieter finanziell zu entlasten. Frei nach der Devise „Wer die Band bestellt, bezahlt sie auch“ kommt nun der für den Makler auf, der ihn beauftragt hat. Das klingt logisch, aber beinhaltet so manche Tücken. Was Sie als Besitzer eines Mehrfamilienhauses über diesen Teil des Mietrechtsnovellierungsgesetzes wissen sollten und wie es Ihr Handeln beeinflussen kann, lesen Sie hier.
Grundlagen zum Bestellerprinzip
Das Bestellerprinzip ist in § 2 des Wohnvermittlungsgesetzes verankert. Es besagt, dass derjenige die Maklerprovision zu entrichten hat, der den Makler beauftragt hat. Dies kann demnach der Käufer oder Verkäufer sein. Bestellt ein Vermieter einen Makler, um sich nicht selbst um die Vermietung seiner Wohneinheiten zu kümmern, muss er bei Vertragsschluss für die Courtage aufkommen. Wenn der Mieter über einen Makler ein Mietobjekt sucht, zahlt wiederum dieser bei erfolgreichem Abschluss die Provision. Hierfür ist es unerlässlich, dass der Mieter beim Makler einen Vermittlungsauftrag unterschreibt.
Das Bestellerprinzip wird derzeit ausschließlich für die Vermietung von Wohnimmobilien angewendet. Es greift nicht für die Vermittlung von Gewerbeimmobilien und Ferienwohnungen. Für den Immobilienverkauf zählt es ebenfalls nicht, aber dies kann sich ändern. Die deutsche Justizministerin fordert eine Gesetzesänderung.
Vor dem 1. Juni 2015 war es einem Vermieter möglich, einen Makler zu beauftragen und seine Courtage bei Vertragsabschluss vom Mieter zahlen zu lassen.
Das bedeutet das Bestellerprinzip für Vermieter
Das Bestellerprinzip soll eine Entlastung der Mieter bewirken, weswegen auch der Vermieter provisionspflichtig sein kann. Gerade bei größeren Mehrfamilienhäusern greift diese Regelung in der Praxis, da viele Immobilienbesitzer die Vermietung ihrer Wohneinheiten an einen Makler abgeben. Sie zahlen nun den Makler direkt. Wie hoch die Kosten dafür sind, ist gesetzlich nicht geregelt. Sie sind verhandelbar. Nur wenn der Wohnungssuchende den Immobilienmakler bestellt, gibt es eine Fixregel: Die Provision darf zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer nicht überschreiten.
Tricksen darf der Vermieter nicht
Seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips gab es diverse Versuche von Vermieterseite, die Maklercourtage doch noch auf den Mieter umzulegen. Solche Geschäfte sind allerdings nicht zulässig. Hier ist eine kleine Übersicht über die Tricks, die verboten sind:
Verdeckter Vermittlungsauftrag: Ein Vermieter beauftragt einen Makler verdeckt. Sobald dieser eine Suchanfrage eines Kunden erhält, vermittelt er diesem die Wohnung des besagten Vermieters. Die Provisionsrechnung schickt er dem Mieter, obgleich der Vermieter zuerst mit dem Makler in Kontakt stand und diesen zur Wohnungsvermittlung bestellte.
Verwendung von Klauseln: Ein Mieter meldet sich bei einem Immobilienmakler. Dieser schickt dem Wohnungssuchenden eine Kontaktanfrage, die im Kleingedruckten darauf hinweist, dass er dem Makler einen Suchauftrag erteilt hätte. Die angefragte Wohnung ist bereits vergeben, aber es kommt zum Vertragsabschluss über ein anderes Objekt. Nun fordert der Makler vom Wohnungssuchenden die Courtage ein.
Einforderung von Servicegebühren: Der Makler verlangt vom Wohnungssuchenden eine Servicegebühr, wenn er ihm die Wohnung zeigt, ein Exposé zuschickt oder einen Mietvertrag erstellt.
Fazit: Bestellerprinzip löst Unruhe auf dem Wohnungsmarkt aus
Das Bestellerprinzip sorgte und sorgt weiterhin für Unruhe auf dem Wohnungsmarkt. Es hat vielfach nicht die gewünschte Entlastung der Wohnungssuchenden gebracht. Insbesondere in weniger gefragten Immobilienmärkten kommen auf die Vermieter neben den bereits vorhandenen Mietausfällen auch noch Mehrkosten durch die Übernahme der Maklergebühren hinzu. Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist der Aufwand immens, die komplette Vermietung in Eigenregie durchzuführen. So manch ein Immobilienvermieter entscheidet sich daher dazu, sein Mehrfamilienhaus zu verkaufen.
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References: §63
 §64
 § 1
 § 1
 § 556
 § 560
 § 560
 § 44
 § 1093
 § 1030
 § 823
 § 1045
 § 1041
 § 27
 § 17
 § 21
 § 16
 § 2