Source: http://gesetze-bayern.de/(X(1)S(do3r4tjh1zht3f1lkrnwoxgm))/Content/Document/BayVwV96886/true?AspxAutoDetectCookieSupport=1
Timestamp: 2019-02-20 11:54:20+00:00

Document:
Richtlinien zur Umlegung und Grenzregelung nach dem Baugesetzbuch (BauGB) bei Übertragung der Befugnis der Gemeinde zur Durchführung auf die Flurbereinigungsdirektion oder das staatliche Vermessungsamt
(Richtlinien für Umlegung und Grenzregelung – RUG)
Gemeinsame Bekanntmachung der Staatsministerien
der Finanzen und für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten
im Einvernehmen mit dem Staatsministerium des Innern
vom 26. November 1990 Az.: 74 - Vm 1521 - 66 590
Übertragung der Befugnis zur Durchführung der Umlegung
Einleitung der Umlegung
Begrenzung des Umlegungsgebiets
Auslegung der Bestandskarte und von Teilen des Bestandsverzeichnisses
Umlegungs- und Verteilungsmasse, Vermessung und Abmarkung
Wertermittlung und Verteilungsmaßstab
Wahl des Verteilungsmaßstabs
Berechnung des Zuteilungsanspruchs
Geldausgleich bei Abweichung von der Sollzuteilung und weitere Geldleistungen
Abfindungen bei Ausnahmen von der Flurstückszuteilung im Umlegungsgebiet
Städtebauliche Gebote in der Umlegung
Geldabfindung und Geldausgleich für bauliche Anlagen, Anpflanzungen und sonstige Einrichtungen
Aufhebung, Änderung und Begründung von Rechten
Übergang von Rechtsverhältnissen auf die Abfindung
Aufstellung und Inhalt des Umlegungsplans
Entwurf des Umlegungsplans
Erörterung des Entwurfs des Umlegungsplans
Prüfung des Umlegungsplans
Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans
Bekanntmachung des Beschlusses über die Aufstellung des Umlegungsplans und Einsichtnahme
Zustellung der Auszüge an die Beteiligten
In-Kraft-Treten des Umlegungsplans
Wirkungen der Bekanntmachung über den Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans
Aufbewahrung der Umlegungsakte
1. RECHTS– UND VERWALTUNGSVORSCHRIFTEN
Grundlage für die Umlegung und Grenzregelung bei Übertragung der Befugnis der Gemeinde zur Durchführung auf die Flurbereinigungsdirektion oder das staatliche Vermessungsamt sind insbesondere folgende Rechts- und Verwaltungsvorschriften:
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember 1986 (BGBl I S. 2253) – RVF1 2.1.01
Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung – WertV) in der Fassung vom 6. Dezember 1988 (BGBl I S. 2209) – RVF 2.2.01
Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (Wertermittlungs-Richtlinien 1976 – WertR 76) mehrfach geändert
Verordnung über die Umlegungsausschüsse und das Vorverfahren in Umlegungs- und Grenzregelungsangelegenheiten vom 18. Januar 1961 (BayRS 2130-1-I – RVF 2.4.02)
Verordnung über die Gutachterausschüsse, die Kaufpreissammlungen und die Bodenrichtwerte nach dem Bundesbaugesetz – GutachterausschußV – vom 5. März 1980 (BayRS 2130-2-I – RVF 2.4.06)
Zuständigkeitsverordnung zum Baugesetzbuch – ZustVBauGB – vom 7. Juli 1987 (GVBl S. 209) – RVF 2.4.04
Verordnung über die Benutzungsgebühren der staatlichen Vermessungsämter GebOVerm – vom 28. Mai 1990 (GVBl S. 178)
Vollzug des BauGB; Übertragung der Befugnis der Gemeinde zur Durchführung der Umlegung und der Grenzregelung auf die Flurbereinigungsdirektion oder das staatliche Vermessungsamt, Gemeinsame Bekanntmachung vom 17. Februar 1988 (AllMBl S. 298 FMBI S. 86) – RVF 2.5.04
Flurbereinigung und Liegenschaftskataster, Vermessung sowie Bodenschätzung, Gemeinsame Bekanntmachung vom 12. Oktober 1982 (LMBl S. 89) – RVF 6.5.04
Flurbereinigung und Grundbuchverfahren, Gemeinsame Bekanntmachung vom 12. August 1981 (LMBl S. 129) – RVF 6.5.01
Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten über Kosten für Flurbereinigungsunterlagen und sonstige Leistungen vom 1. April 1988 (AllMBl S. 326) – RVF 1.5.04
Die vorstehenden Rechts- und Verwaltungsvorschriften sind in der jeweils geltenden Fassung anzuwenden.
2. UMLEGUNG
2.1 Zweck der Umlegung
1Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans können zur Erschließung oder Neugestaltung bestimmter Gebiete bebaute und unbebaute Grundstücke durch Umlegung in der Weise neugeordnet werden, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen (§ 45 Abs. 1 BauGB).2Grundlage kann sowohl ein qualifizierter als auch ein einfacher Bebauungsplan sein (§ 30 BauGB).
2.2 Anordnung der Umlegung
1Die Umlegung ist von der Gemeinde durch Beschluss nach § 46 Abs.1 BauGB anzuordnen (Anlage 1), wenn und sobald sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans erforderlich ist.2Zu diesem Zeitpunkt muss der Bebauungsplan noch nicht aufgestellt sein (§ 45 Abs. 2 BauGB), jedoch muss zumindest ein Aufstellungsbeschluss nach § 2 Abs. 1 BauGB vorliegen.
1Die Anordnung muss das Gebiet bezeichnen, in dem die Umlegung für erforderlich gehalten wird.2Einzelheiten zur Abgrenzung des Umlegungsgebiets werden später im Umlegungsbeschluss (§ 47 BauGB) geregelt.3Die Anordnung bedarf keiner Bekanntmachung.
1Ist der Bebauungsplan noch nicht in Kraft getreten wird die Umlegung zweckmäßigerweise erst dann angeordnet, wenn der Bebauungsplan zumindest im Entwurf ausgearbeitet ist und die Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB gehört worden sind; dies erleichtert den Verfahrensablauf.2Der Bebauungsplan muss vor dem Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans (§ 66 Abs. 1 BauGB) in Kraft getreten sein (§ 45 Abs. 2 Satz 2 BauGB).
2.3 Übertragung der Befugnis zur Durchführung der Umlegung
1Die Gemeinde kann ihre Befugnis zur Durchführung der Umlegung auf die Flurbereinigungsdirektion oder auf das staatliche Vermessungsamt übertragen (§ 46 Abs. 4 BauGB).2Die Einzelheiten sind in der Gemeinsamen Bekanntmachung der Bayerischen Staatsministerien des Innern, der Finanzen und für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten vom 17. Februar 1988 (AllMBl S. 298, FMBl S. 86) – RVF 2.5.04 – geregelt.
1Die Flurbereinigungsdirektion oder das Vermessungsamt hat nach der Übertragung der Befugnis zur Durchführung der Umlegung die Funktion der Umlegungsstelle.2Nach Nr. 2.4 der o. a. Gemeinsamen Bekanntmachung ist zwischen der Gemeinde und der Umlegungsstelle eine Vereinbarung über die Einzelheiten der Übertragung einschließlich der Mitwirkungsrechte der Gemeinde erforderlich (Anlage 2).
1Mit der Übertragung der Befugnis zur Durchführung der Umlegung ist eine Umlegungsakte anzulegen.2Der Verfahrensbrief (Anlage 7) ist als Deckblatt zu führen.
2.4 Einleitung der Umlegung
2.4.1 Umlegungsbeschluss
1Die Umlegungsstelle erlässt unter Hinweis auf die Übertragung der Befugnis zur Durchführung der Umlegung durch die Gemeinde den Umlegungsbeschluss nach § 47 BauGB mit Begründung (Anlage 3).2Im Umlegungsbeschluss ist das Umlegungsgebiet (§ 52 BauGB) zu bezeichnen.3Die im Umlegungsgebiet liegenden Flurstücke sind mit Flurstücksnummer und Gemarkung einzeln aufzuführen.4Diese Informationen sollen den Beteiligten ermöglichen, das Umlegungsgebiet zu erkennen und gegebenenfalls in der Örtlichkeit aufzufinden.5Zusätzlich wird eine geeignete Kurzbezeichnung der Umlegung aufgenommen.6Die Beigabe einer Übersichtskarte ist empfehlenswert.
1Werden nur Teile von Flurstücken in die Umlegung einbezogen, sind entweder neue, mit der Grenze des Umlegungsgebiets identische Flurstücksgrenzen zu bilden (Zerlegung in einem Veränderungsnachweis) oder die entsprechenden Flurstücksnummern mit dem Zusatz „teilweise“ zu versehen.2Im letzteren Fall ist dem Umlegungsbeschluss eine Karte im Maßstab 1:1000 oder größer beizufügen, aus der der einbezogene Teil eindeutig ersichtlich ist.
2.4.2 Begrenzung des Umlegungsgebiets
1Das Umlegungsgebiet ist so zu begrenzen, dass die Umlegung sich zweckmäßig durchführen lässt.2Es kann aus räumlich getrennten Flächen bestehen (§ 52 Abs. 1 BauGB).3Bei der Begrenzung des Umlegungsgebiets ist insbesondere zu beachten, dass
der Grundsatz der Gleichbehandlung bzw. Gleichbelastung aller Eigentümer gewahrt bleibt
nach § 45 Abs. 1 BauGB das Umlegungsgebiet innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplans liegen muss
die Zufahrt und die Nutzung der außerhalb des Umlegungsgebiets liegenden Flurstücke auch nach der Umlegung möglich ist
nach § 52 Abs. 2 BauGB einzelne Flurstücke, die die Durchführung der Umlegung erschweren und keine Wertänderung erfahren, ganz oder teilweise ausgenommen werden können
die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplanentwurf zu berücksichtigen sind, wenn der Bebauungsplan noch nicht in Kraft getreten ist
die Einbeziehung von Flurstücken der Bundesbahn gemäß § 39 des Bundesbahngesetzes vom 13. Dezember 1951 (BGBl I S. 955) bei der zuständigen Bundesbahndirektion zu beantragen ist, die die Zustimmung der Bundesregierung einholt.
1Unwesentliche Änderungen des Umlegungsgebiets können bis zum Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans (§ 66 Abs. 1 BauGB) von der Umlegungsstelle ohne förmliche Änderung des Umlegungsbeschlusses vorgenommen werden (§ 52 Abs. 3 BauGB).2Unwesentliche Änderungen liegen vor, wenn die Auswirkungen auf das Umlegungsverfahren gering sind.3Dabei sind vor allem die Veränderungen der Wertverhältnisse im Umlegungsgebiet, d.h. insbesondere die Änderungen der Zuteilungsansprüche der Eigentümer, zu untersuchen.4Für jede unwesentliche Änderung des Umlegungsgebiets ist ein Beschluss der Umlegungsstelle erforderlich.5Hierbei handelt es sich um einen anfechtbaren Verwaltungsakt.6Nach § 52 Abs. 3 BauGB werden die Änderungen mit der schriftlichen Mitteilung gegenüber den Eigentümern der betroffenen Flurstücke wirksam.7Der Verzicht auf die öffentliche Bekanntmachung birgt insbesondere bei der Einbeziehung weiterer Flurstücke das Risiko in sich, dass ggf. auch nach Abschluss des Verfahrens noch Rechte geltend gemacht werden.8Der Unterschied zur Verfahrenserleichterung nach § 50 Abs. 1 Satz 2 BauGB liegt darin, dass auch ohne Einverständnis der Beteiligten auf die öffentliche Bekanntmachung verzichtet werden kann.9Bei wesentlichen Änderungen des Umlegungsgebiets ist ein Änderungsbeschluss gemäß § 47 BauGB mit ortsüblicher Bekanntmachung nach § 50 BauGB herbeizuführen.
1Hat die Gemeinde im Gemeinderatsbeschluss zur Anordnung der Umlegung ausnahmsweise die im Umlegungsgebiet gelegenen Flurstücke einzeln aufgeführt, darf die Umlegungsstelle keine zusätzlichen Flurstücke einbeziehen oder einbezogene Flurstücke ausschließen.2Sind dennoch Änderungen des Umlegungsgebiets notwendig, die über den Rahmen der Anordnung der Umlegung oder die Übertragung der Befugnis zur Durchführung der Umlegung durch die Gemeinde hinausgehen, hat diesbezüglich eine weitere Anordnung und Übertragung zu erfolgen.
1Bei nachträglichen Änderungen des Umlegungsgebiets sind die Bestandskarte und das Bestandsverzeichnis nachzuführen.2Werden neue Flurstücke in die Umlegung einbezogen oder bisher einbezogene Flurstücke aus der Umlegung ausgeschaltet, ist die Änderung dem Grundbuchamt und, falls die Flurbereinigungsdirektion die Umlegungsstelle ist, dem staatlichen Vermessungsamt mitzuteilen.
2.4.3 Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses
1Der Umlegungsbeschluss ist nach § 50 BauGB in der Gemeinde ortsüblich bekannt zu machen (Anlagen 4, 5).2Die Arten der ortsüblichen Bekanntmachungen durch die Gemeinde sind in Art. 26 und 27 der Gemeindeordnung – GO – (BayRS 2020-1-1-I) geregelt.3Danach sind die Verwaltungsakte der Umlegungsstelle im Amtsblatt der Gemeinde wie deren Satzungen bekannt zu machen; das Amtsblatt der Verwaltungsgemeinschaft gilt als Amtsblatt der Gemeinde, wenn die Gemeinde, die einer Verwaltungsgemeinschaft angehört, kein eigenes Amtsblatt unterhält.4Hat die Gemeinde kein Amtsblatt im Sinn des Satzes 3, muss sie nach § 1 der Bekanntmachungsverordnung – BekV – vom 19. Januar 1983 (GVBl S. 14) bestimmt haben, ob sie den Verwaltungsakt
im Amtsblatt des Landkreises oder des Landratsamtes
in anderen regelmäßig erscheinenden Druckwerken
durch Niederlegung in der Gemeinde und Mitteilung der Niederlegung durch Anschlag (Gemeindetafel) oder Mitteilung in einer Tageszeitung
öffentlich bekannt macht.5Nach Art. 27 Abs. 2 Satz 2 GO können Verwaltungsakte, die Pläne, Karten oder sonstige Nachweise als Bestandteile haben, auch dadurch bekannt gemacht werden, dass sie auf die Dauer von zwei Wochen in der Verwaltung der Gemeinde ausgelegt werden; der Gegenstand des Verwaltungsakts sowie Ort und Zeit der Auslegung sind mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt zu machen (vgl. Sätze 1 – 4).6Wird nur der verfügende Teil (Bescheidtenor) des Umlegungsbeschlusses ortsüblich bekannt gemacht, ist nach Art. 41 Abs. 4 BayVwVfG in der ortsüblichen Bekanntmachung anzugeben, wo der gesamte Umlegungsbeschluss mit Begründung und Rechtsbehelfsbelehrung nach der ortsüblichen Bekanntmachung zwei Wochen lang eingesehen werden kann.7Die Nachweise der ortsüblichen Bekanntmachung sind der Umlegungsakte beizugeben.
1Der Verwaltungsakt „Umlegungsbeschluss“ gilt nach Art. 41 Abs. 4 Satz 3 BayVwVfG zwei Wochen nach der ortsüblichen Bekanntmachung als bekannt gegeben.2Maßgebend zur Berechnung der Frist ist
der Tag der amtlichen Bekanntmachung (§ 2 BekV), wenn der Verwaltungsakt nicht nach Art. 27 Abs. 2 Satz 2 GO (vgl. Abs. 1 Satz 5)
der erste Tag nach dem Ende der Auslegung des Verwaltungsakts, wenn er nach Art. 27 Abs. 2 Satz 2 GO (vgl. Abs. 1 Satz 5)
bekannt gemacht wird. Der Tag der amtlichen Bekanntmachung im Satz 2 erster Spiegelstrich ist
der Ausgabetag des Amtsblatts bzw. des regelmäßig erscheinenden Druckwerks, wenn der Verwaltungsakt dort bekannt gemacht wird
der Tag, an dem die Niederlegung durch Anschlag mitgeteilt wird oder der Ausgabetag der Tageszeitung, in der die Mitteilung über die Niederlegung erfolgt, frühestens jedoch der erste Tag der tatsächlichen Niederlegung.
3Für die Berechnung von Fristen und für die Bestimmung von Terminen sind die §§ 187 – 193 BGB und Art. 31 BayVwVfG zu beachten.
1Sind die Beteiligten einverstanden, so kann von der Bekanntmachung abgesehen werden (§ 50 Abs. 1 Satz 2 BauGB).2Von dieser Regelung soll nur in Ausnahmefällen Gebrauch gemacht werden, z.B., wenn der Kreis der Beteiligten klein, mit unbekannten Beteiligten nicht zu rechnen und das schriftliche Einverständnis der Beteiligten vorhanden ist.
1Durch die Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses erfahren die Beteiligten u.U. erstmals von der Umlegung.2In die Bekanntmachung sind aufzunehmen
der Wortlaut des Umlegungsbeschlusses ggf. mit Hinweis auf Karten
die Begründung der Umlegung
die Aufforderung zur Anmeldung der aus dem Grundbuch nicht ersichtlichen Rechte innerhalb eines Monats
Hinweise auf die rechtlichen Wirkungen, die sich aus § 50 Abs. 3 und 4 BauGB ergeben können
der Hinweis auf den Eintritt der Verfügungs- und Veränderungssperre nach § 51 BauGB sowie deren rechtliche Wirkung
4Ferner sollen in die Bekanntmachung als Hinweise
der Kreis der Beteiligten (§ 48 BauGB) und die Auswirkungen eines Personenwechsels während der Umlegung (§ 49 BauGB)
die Duldungspflicht von Vorarbeiten (§ 209 BauGB)
das Entstehen des Vorkaufsrechts (§ 24 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Ausfertigungen des Umlegungsbeschlusses (Anlage 6) erhalten
die Gemeinde als Anordnungsbehörde
das Amtsgericht (Grundbuchamt) mit der Bitte, bei den im Umlegungsbeschluss genannten Flurstücken den Umlegungsvermerk (§ 54 Abs. 1 BauGB) einzutragen und die Umlegungsstelle von allen Eintragungen zu benachrichtigen, die nach dem Zeitpunkt der Einleitung des Umlegungsverfahrens im Grundbuch der betroffenen Grundstücke vorgenommen sind oder vorgenommen werden
das Amtsgericht (Vollstreckungsgericht), wenn für ein Grundstück im Umlegungsgebiet die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung im Grundbuch eingetragen ist (§ 54 Abs. 3 BauGB)
die Baugenehmigungsbehörde mit der Bitte um Berücksichtigung der Verfügungs- und Veränderungssperre für die im Umlegungsbeschluss genannten Flurstücke
die Bezirksfinanzdirektion (Vermessungsabteilung), sofern die Befugnis zur Durchführung der Umlegung auf das staatliche Vermessungsamt übertragen ist
das staatliche Vermessungsamt, sofern die Befugnis zur Durchführung der Umlegung auf die Flurbereinigungsdirektion übertragen ist, mit der Bitte, die Flurbereinigungsdirektion von allen Eintragungen zu benachrichtigen, die nach dem Zeitpunkt der Einleitung des Umlegungsverfahrens im Liegenschaftskataster vorgenommen sind oder vorgenommen werden
die im Amtsgerichtsbezirk ansässigen Notare.
Zur zügigen Durchführung der Umlegung empfiehlt es sich, den Umlegungsbeschluss erst zu erlassen, wenn die Bestandskarte (s. Nr. 2.5.1) und das Bestandsverzeichnis (s. Nr. 2.5.2) ausgearbeitet sind; die Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses kann dann gleichzeitig mit der Bekanntmachung der Auslegung der Bestandskarte und von Teilen des Bestandsverzeichnisses (s. Nr. 2.5.3) erfolgen.
2.4.4 Verfügungs- und Veränderungssperre
1Nach § 51 BauGB beginnt die Verfügungs- und Veränderungssperre (s. Nr. 2.10.1) mit dem Tag der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses und endet mit dem Tag der Bekanntmachung über den Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans (§ 71 BauGB).2Sie soll Handlungen verhindern, die die Umlegung unmöglich machen oder wesentlich erschweren könnten.3Der Genehmigungspflicht sind alle Veränderungen unterworfen, die die Flurstücke im Umlegungsgebiet oder auf diese bezogene Rechte betreffen.4Die genehmigungspflichtigen Tatbestände zählt § 51 Abs. 1 BauGB abschließend auf.5Der Genehmigungspflicht unterliegt auch die Gemeinde, falls sie Verfügungen über eigene Grundstücke im Umlegungsgebiet treffen will.6Über den Antrag auf Genehmigung entscheidet die Umlegungsstelle.
1Die Verfügungs- und Veränderungssperre löst grundsätzlich keine Entschädigungspflicht aus.2Sie kann aber dann einen enteignungsgleichen Eingriff darstellen, wenn eine ungewöhnlich lange Dauer nicht aus der Sache heraus zu rechtfertigen ist.
2.4.5 Information der Beteiligten
Möglichst früh, spätestens aber während der Auslegung von Bestandskarte und Bestandsverzeichnis, sollen die Beteiligten über den Zweck der Umlegung, den Ablauf des Verfahrens und die wichtigsten Abfindungsgrundsätze informiert werden.
2.5 Arbeitsgrundlagen
1Zur Vorbereitung und Durchführung der Umlegung sind nach den Angaben im Liegenschaftskataster und Grundbuch die Bestandskarte und das Bestandsverzeichnis zu fertigen.2Darüber hinaus können bei Bedarf Flurstücks-, Namens- und Vollmachtsverzeichnisse u.a. erstellt werden.
Wird das Umlegungsverfahren während eines laufenden Flurbereinigungsverfahrens nach Eintritt des neuen Rechtszustands, aber noch vor Berichtigung des Liegenschaftskatasters durchgeführt, so tritt nach § 81 FlurbG an die Stelle des Liegenschaftskatasters (amtliches Verzeichnis der Grundstücke) der Flurbereinigungsplan; entsprechendes gilt für das Grundbuch bis zu dessen Berichtigung.
2.5.1 Bestandskarte
1Die Bestandskarte (Anlage 8) weist mindestens die bisherige Lage und Form der Flurstücke des Umlegungsgebiets und die auf ihnen befindlichen Gebäude aus und bezeichnet die Eigentümer (§ 53 Abs. 1 BauGB).2Maßgebend ist der Grundbuchstand.3Die Bestandskarte ist in der Regel im Maßstab 1:1000 zu fertigen.4Sie ist bezüglich der Gebäude (einschließlich Hausnummern) und Nutzungsarten zu überprüfen und gegebenenfalls zu ergänzen.5Zweckmäßigerweise werden topographische Besonderheiten, die für die Durchführung der Umlegung bedeutsam sind, aufgenommen.6Auf die Eintragung der Eigentümer in der Bestandskarte kann verzichtet werden, wenn die im Bestandsverzeichnis jedem Besitzstand zugewiesene Ordnungsnummer auch in der Bestandskarte vorgetragen wird.
Ist die Flurbereinigungsdirektion Umlegungsstelle, sind die Nrn. 8 bis 12 der Gemeinsamen Bekanntmachung vom 12. Oktober 1982 (LMBl S. 89) – RVF 6.5.04 – entsprechend anzuwenden.
Die Bestandskarte ist bis zur Aufstellung des Umlegungsplans bei allen kartenrelevanten Änderungen unter Angabe der Eintragungsgrundlage fortzuführen.
2.5.2 Bestandsverzeichnis
1lm Bestandsverzeichnis sind nach § 53 Abs. 1 BauGB für jedes Flurstück mindestens
die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer
die grundbuch- und katastermäßige Bezeichnung, die Flächengröße und die im Liegenschaftskataster angegebene Nutzungsart unter Angabe von Straße und Hausnummer
die im Grundbuch in Abteilung II eingetragenen Lasten und Beschränkungen
aufzuführen.2Dem Grundbuch sind die Eigentümer, die Grundbuchstellen und die Rechte in Abteilung II, dem Liegenschaftsbuch die übrigen erforderlichen Angaben zu entnehmen; für nicht gebuchte Grundstücke sind alle Angaben dem Liegenschaftskataster zu entnehmen.3Gegebenenfalls sind die Angaben aus dem Flurbereinigungsplan zu übertragen (s. Nr. 2.5 Abs. 2).4Ist das staatliche Vermessungsamt Umlegungsstelle, wird das aufgestellte Bestandsverzeichnis der Behörde, bei der die Angaben entnommen wurden, zur Prüfung und Bescheinigung der Übereinstimmung der Eintragungen übersandt.5Ist die Flurbereinigungsdirektion Umlegungsstelle, sind die Nrn. 2 bis 5 der Gemeinsamen Bekanntmachung vom 12. August 1981 (LMBl S. 129) – RVF 6.5.01 – und die Nrn. 8 bis 12 der Gemeinsamen Bekanntmachung vom 12. Oktober 1982 (LMBl S. 89) – RVF 6.5.04 – entsprechend anzuwenden.
1Das Bestandsverzeichnis besteht aus
dem Titelblatt (Anlage 9)
dem Nachweis des alten Bestands der Flurstücke mit den Belastungsnachweisen nach Abteilung II des Grundbuchs (Anlagen 10, 11).
2Im Bestandsverzeichnis ist grundsätzlich jedem Besitzstand eine Ordnungsnummer zuzuweisen.
Das Bestandsverzeichnis ist bis zur Aufstellung des Umlegungsplans bei allen Änderungen, die Einfluss auf das Bestandsverzeichnis haben, unter Angabe der Eintragungsgrundlage fortzuführen.
1Es ist zweckmäßig, mit der Aufstellung des Bestandsverzeichnisses auch die Belastungsnachweise nach den Eintragungen in Abteilung III des Grundbuchs (Hypotheken, Grund- und Rentenschulden) anzulegen.2Diese Belastungen gehören jedoch nicht zum Bestandsverzeichnis und werden erst für die Aufstellung des Umlegungsplans benötigt.
Die bekannt gewordenen Beteiligten im Sinne von § 48 Abs. 1 Nr. 3 BauGB, die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind, sollen ebenfalls in einem Verzeichnis erfasst werden.
2.5.3 Auslegung der Bestandskarte und von Teilen des Bestandsverzeichnisses
1Die Umlegungsstelle hat nach § 53 Abs. 2 BauGB die Bestandskarte und das Bestandsverzeichnis mit Ausnahme der Belastungsnachweise auf die Dauer eines Monats in der Gemeinde öffentlich auszulegen.2Ort und Dauer der Auslegung sind mindestens eine Woche vor der Auslegung ortsüblich bekannt zu machen (Anlage 12).3Für die Art der ortsüblichen Bekanntmachung gilt Nr. 2.4.3 Abs. 1 entsprechend.4Die Bekanntmachung der Auslegung der Bestandskarte und von Teilen des Bestandsverzeichnisses kann gleichzeitig mit der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses erfolgen (s. Nr. 2.4.3 Abs. 6).5Von der Auslegung der Bestandskarte und des Bestandsverzeichnisses kann abgesehen werden, wenn alle Beteiligten einverstanden sind und ihr Einverständnis schriftlich erklären.
Betrifft die Umlegung nur wenige Flurstücke, so genügt anstelle der ortsüblichen Bekanntmachung die Mitteilung an die Eigentümer und die Inhaber sonstiger Rechte, soweit sie aus dem Grundbuch ersichtlich sind oder ihr Recht bei der Umlegungsstelle angemeldet haben (§ 53 Abs. 3 BauGB).
1In den Belastungsnachweis nach Abteilung II des Grundbuchs ist nach § 53 Abs. 4 BauGB die Einsicht nur dem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.2Die Gemeinde ist im Anschreiben (Anlage 13) auf diese Regelung besonders hinzuweisen.
1Bestandskarte und Bestandsverzeichnis geben nachrichtlich die Angaben wieder, von denen die Umlegungsstelle bei der Umlegung ausgehen wird.2Da keine verbindlichen Regelungen getroffen werden, erübrigt sich in der Bekanntmachung über die öffentliche Auslegung der Bestandskarte und des Bestandsverzeichnisses eine Rechtsbehelfsbelehrung.3Die Bekanntmachung soll den Hinweis enthalten, dass die Beteiligten während der Auslegung die Möglichkeit haben, die tatsächlichen Angaben in Bestandskarte und Bestandsverzeichnis zu überprüfen und gegebenenfalls bei der Umlegungsstelle Berichtigungen zu beantragen.4Die Ablehnung eines Berichtigungsantrags ist ein Verwaltungsakt, der mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen ist.5Anträge auf Berichtigung können bis zum Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans gestellt werden.
2.5.4 Umlegungs- und Verteilungsmasse, Vermessung und Abmarkung
1Umlegungsmasse ist nach § 55 Abs. 1 BauGB die Summe der Flächen der im Umlegungsgebiet gelegenen Flurstücke und Flurstücksteile.2Die Fläche des Umlegungsgebiets ist aus Koordinaten zu berechnen.3Sie ist der Summe der Katasterflächen der einzelnen Flurstücke und gegebenenfalls der Flächen der teilweise einbezogenen Flurstücke gegenüberzustellen.4Stimmen die beiden Flächen innerhalb der Fehlergrenze für die Flächenberechnung nach Koordinaten (KatFEA Anlage 8) überein, sind grundsätzlich die im Liegenschaftskataster nachgewiesenen und auf Plausibilität geprüften Flurstücksflächen unverändert anzuhalten; ihre Summe ergibt die Umlegungsmasse.5Wird die Fehlergrenze für die Flächenberechnung nach Koordinaten überschritten, ist zu prüfen, ob vorgerechnete oder graphisch bestimmte Flurstücksflächen die zulässigen Fehlergrenzen (KatFEA Anlage 8 und 9) überschreiten.6Aufgedeckte Fehler sind von der Umlegungsstelle zu beheben.7Sollte die Abweichung zwischen den beiden Flächen für das Umlegungsgebiet (Sätze 2 und 3) – auch nach einer Berichtigung – immer noch die Fehlergrenze für die Flächenberechnung nach Koordinaten übersteigen, wird die nach Koordinaten berechnete Fläche des Umlegungsgebiets als Umlegungsmasse eingeführt und die Abweichung proportional zur Flächengröße auf die graphisch ermittelten Flurstücksflächen verteilt (Abgleichung).
1Verteilungsmasse ist nach § 55 Abs. 4 BauGB die Fläche, die von der Umlegungsmasse nach Abzug der neuen örtlichen Flächen im Sinne von § 55 Abs. 2 BauGB verbleibt.2Der gesamte Bedarf an neuen örtlichen Flächen im Sinne von § 55 Abs. 2 BauGB ist den eingeworfenen örtlichen Flächen im Sinne von § 55 Abs. 2 BauGB zur Ermittlung des Mehr- oder Minderbedarfs gegebenüberzustellen.3Ein Mehrbedarf kommt im Flächenabzug zum Ausdruck.4Ein Minderbedarf vergrößert die Verteilungsmasse.5Nach § 55 Abs. 3 BauGB ist die Gemeinde oder ein sonstiger Erschließungsträger mit der Zuteilung der neuen örtlichen Flächen im Sinne von § 55 Abs. 2 BauGB für die entsprechenden eingeworfenen örtlichen Flächen abgefunden.6Sonstige Flächen für öffentliche Zwecke können nach § 55 Abs. 5 BauGB ausgeschieden und dem Bedarfs- oder Erschließungsträger zugeteilt werden, wenn dieser geeignetes Ersatzland, das auch außerhalb des Umlegungsgebiets liegen kann, in die Verteilungsmasse einbringt.
1Durch das Einbringen des Ersatzlandes wird nach § 48 Abs. 1 Nr. 5 BauGB der Bedarfs- oder Erschließungsträger Beteiligter im Umlegungsverfahren.2Das Ersatzland muss der Sollzuteilung derjenigen Beteiligten entsprechen, denen es zugeteilt werden soll.3Eigentümer, die Flächen einbringen, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke (§ 55 Abs. 5 BauGB) festgesetzt ist, können Ersatzland beanspruchen, das
ihrer Sollzuteilung entspricht und
die ihnen zustehende Nutzungsmöglichkeit bietet.
4Das Ersatzland kann Bauland oder Rohbauland, auf Wunsch des künftigen Eigentümers auch landwirtschaftliche Fläche sein.5Das außerhalb des Umlegungsgebiets liegende Ersatzland wird nicht förmlich in das Umlegungsgebiet einbezogen.
1Die Umfangsgrenzen des Umlegungsgebiets sind, soweit erforderlich, festzustellen, abzumarken (Ausnahmen Art. 6 und 7 Abmarkungsgesetz – AbmG – [BayRS 219-2-F]) und aufzumessen.2Dabei ist der Abmarkungstermin nach Art. 15 AbmG anzukündigen und über die vorgenommene Abmarkung ein Protokoll zu fertigen.3Bei strittigen Umfangsgrenzen sind die Beteiligten an die ordentlichen Gerichte zu verweisen.4Die Grenzen der Flächen im Sinne des § 55 Abs. 2 BauGB sind in der Örtlichkeit vorweg nach dem Bebauungsplan oder, falls ein Bebauungsplan noch nicht aufgestellt ist, nach dem Planentwurf abzustecken, abzumarken und aufzumessen.5Erforderlichenfalls kann die Abmarkung später vorgenommen werden; die neuen Eigentümer sind jedoch vor der Bekanntmachung nach § 71 BauGB (Bekanntmachung über den Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans) in den Besitz der zugeteilten Flurstücke einzuweisen.6Die im Bebauungsplan verbindlich vorgeschriebenen Maße (z.B. für Straßenbreiten) sind einzuhalten.7Soll von diesen Maßen abgewichen werden, muss der Bebauungsplan geändert werden und die Änderung noch vor dem Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans in Kraft getreten sein.8Soweit durch die Festsetzungen des Bebauungsplans (Baulinien, Baugrenzen usw.) die neuen Bauplatzgrenzen festgelegt sind, kann die Vermessung der neuen Bauplätze bereits zusammen mit der Vermessung der Umfangsgrenzen und der Flächen im Sinne von § 55 Abs. 2 BauGB erfolgen.9Die Abmarkung der neuen Flurstücksgrenzen im Umlegungsgebiet und der Teilungsgrenzen teilweise einbezogener Flurstücke
ist eine vorgezogene Abmarkung (Art. 7 Abs. 2 AbmG)
bedarf nicht der förmlichen Zustimmung der Beteiligten
erfordert kein Abmarkungsprotokoll
wird erst mit der Bekanntmachung nach § 71 BauGB bestandskräftig.
10Die Absicht Vermessungs- und Abmarkungsarbeiten auszuführen, ist den Eigentümern oder Besitzern vorher bekannt zu geben (§ 209 BauGB).
1Ist die Befugnis zur Durchführung der Umlegung auf die Flurbereinigungsdirektion übertragen, so ist bei strittigen Grenzen das staatliche Vermessungsamt mit deren Ermittlung zu beauftragen.2Die Gebühren und Auslagen hierfür trägt die Gemeinde (Anlage 2§ 6).
1Die Flächengrößen
der Umlegungsmasse
der Flächen im Sinne von § 55 Abs. 2 BauGB
der Verteilungsmasse und
soweit veranlasst, der auf die Umlegungsmasse abgeglichenen einbezogenen Flurstücke
sind zu berechnen.2Die neuen Flurstücksgrenzen und ‑bezeichnungen sind in der Regel im Maßstab 1:1000 auf einer transparenten maßhaltigen Folie, die die Grundlage für die spätere Umlegungskarte bildet, darzustellen.
2.6 Wertermittlung und Verteilungsmaßstab
2.6.1 Wertermittlung
1Bei der Wertermittlung ist für die eingeworfenen und für die zuzuteilenden Flurstücke der Verkehrswert ohne den Wert baulicher Anlagen, Anpflanzungen und sonstiger Anlagen, bezogen auf den Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses (Tag der Bekanntmachung), zu ermitteln.2Wertänderungen, die durch die Umlegung bewirkt werden, sind zu berücksichtigen.3Die Wertermittlung ist eine gerichtlich nachprüfbare Tatsachenfeststellung, bei der der Umlegungsstelle kein Ermessen zusteht.4Die wertbildenden Faktoren sind zu begründen und schriftlich festzuhalten.
1Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Flurstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.2Der Verkehrswert ist grundsätzlich durch Preisvergleich zu ermitteln.3Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind nach § 13 WertV Kaufpreise solcher Flurstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Flurstück hinreichend übereinstimmen.4Finden sich in dem Gebiet, in dem das Flurstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Flurstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.5Zur Ermittlung des Bodenwerts können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsflurstücke auch geeignete Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB) herangezogen werden.6Abweichende wertbeeinflussende Merkmale sind durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen.7Sind keine geeigneten Vergleichswerte vorhanden, kann die analytische Methode (Anlage 15) zur
Berechnung des Umlegungsvorteils
Berechnung des Einwurfswertes aus dem bekannten Zuteilungswert
Berechnung des Zuteilungswertes aus dem bekannten Einwurfswert
angewandt werden; sie dient auch zur Überprüfung vorhandener Vergleichswerte.8Gutachten der Gutachterausschüsse werden zweckmäßigerweise erst bei Widersprüchen gegen die Wertermittlung in Anspruch genommen.
1Bei Umlegungen zur Erschließung von Gebieten, die zur Bebauung vorgesehen sind, ist für die Ermittlung des Einwurfswertes der landwirtschaftlich genutzten Flächen grundsätzlich von dem Zustand „Rohbauland“ (§ 4 Abs. 3 WertV) auszugehen.2Der Einwurfswert für nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen ist nach den Grundsätzen der Ermittlung des Verkehrswertes (WertV und WertR 76) zu bestimmen.3Bei der Ermittlung des Einwurfswertes bleiben nach § 60 BauGB bauliche Anlagen, Anpflanzungen und sonstige Einrichtungen unberücksichtigt; dafür ist gegebenenfalls eine Geldabfindung zu gewähren.4Eingeworfene örtliche Flachen im Sinne von § 55 Abs. 2 BauGB bleiben ohne Wertansatz; dies gilt in der Regel nicht für private örtliche Erschließungsflächen (z.B. Anliegerwege).
1Für die Ermittlung der Zuteilungswerte der Bauplätze ist von der Qualität „erschließungsflächenbeitragsfreies Baugrundstück“ oder von der Qualität „erschließungsflächenbeitragspflichtiges Baugrundstück“ auszugehen.2Die zugeteilten Bauplätze sind grundsätzlich erschließungsbaukostenpflichtig.3Liegen Preise für erschließungsbeitragsfreie (= erschließungsflächenbeitragsfrei + erschließungsbaukostenfrei) Vergleichsflurstücke vor, sind sie auf die Qualität der zugeteilten Bauplätze umzurechnen.4Bei einer erschließungsflächenbeitragsfreien Zuteilung bleiben die neuen örtlichen Flächen im Sinne von § 55 Abs. 2 BauGB ohne Wertansatz.5Mit der Zuteilung dieser Flächen ist die Gemeinde oder der sonstige Erschließungsträger für die von ihnen in die Umlegungsmasse eingeworfenen örtlichen Flächen im Sinne von § 55 Abs. 2 BauGB abgefunden.6Decken sich Umlegungsgebiet und Erschließungsgebiet nicht, ist erschließungsflächenbeitragspflichtig zuzuteilen; die Gemeinde entscheidet die Frage der Gebietsdeckung.7In diesem Fall ist der Zuteilungswert der neuen örtlichen Flächen im Sinne von § 55 Abs. 2 BauGB mit dem Betrag anzusetzen und im Umlegungsverzeichnis aufzuführen, den die Gemeinde oder der sonstige Erschließungsträger für die von ihnen benötigten Flächen im Falle einer Enteignung den Eigentümern der Einwurfsflurstücke als Entschädigung zahlen müsste; der Entschädigung ist dabei der Wert des Rohbaulands zugrunde zu legen.
1Bei Neugestaltungs- oder Sanierungsumlegungen, die nicht im vereinfachten Verfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden, ist die Verteilung nach Flächen nicht anzuwenden.2Da meist baulich genutzte Flächen umgestaltet werden, sind diese Einwurfsflächen in der Regel mit der Qualität erschlossener bebauter Flurstücke zu bewerten.3Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, werden nach § 153 Abs. 1 BauGB nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat.4Durch die Auswahl geeigneter Vergleichsflurstücke ist der Verkehrswert eines oder mehrerer durchschnittlicher Zuteilungsflurstücke (Richtflurstücke) nach den Grundsätzen für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken zu bestimmen.5Der Verkehrswert des speziellen Zuteilungsflurstücks wird durch Zu- oder Abschläge bestimmt.6Die Wertänderung zwischen Einwurfs- und Zuteilungsflurstück muss nicht notwendigerweise auch mit einer Lage- oder Formveränderung des Flurstücks verbunden sein.7Die durch die Umlegung hervorgerufenen, außerhalb des Flurstücks wirkenden Wertverbesserungen können zu einer wirtschaftlichen Lageverbesserung des Flurstücks führen.8Bei Sanierungsumlegungen muss einem erschließungsbeitragsfreien Einwurfsflurstück zwingend wieder ein erschließungsbeitragsfreies Zuteilungsflurstück gegenüberstehen.
1Es ist zweckmäßig, die Ergebnisse der Wertermittlung in einer Karte der Bodenwerte (Anlage 14) darzustellen.2Aus Gründen der Übersichtlichkeit kann es erforderlich sein, sowohl eine Karte der Einwurfswerte als auch eine Karte der Zuteilungswerte zu fertigen.3Bei einheitlichen Bodenwerten kann die Karte der Bodenwerte entfallen.
2.6.2 Wahl des Verteilungsmaßstabs
1Als Maßstab für die Berechnung der den beteiligten Grundeigentümern an der Verteilungsmasse zustehenden Anteile ist nach § 56 Abs. 1 BauGB entweder von dem Verhältnis der Flächen oder dem Verhältnis der Werte auszugehen, in dem die früheren Grundstücke vor der Umlegung zueinander gestanden haben.2Sind alle Beteiligten einverstanden, so kann die Verteilungsmasse auch nach einem anderen Maßstab aufgeteilt werden (§ 56 Abs. 2 BauGB); in der Praxis hat dies fast keine Bedeutung.
1Der Verteilungsmaßstab ist nach § 56 Abs. 1 Satz 2 BauGB von der Umlegungsstelle nach pflichtmäßigem Ermessen unter gerechter Abwägung der Interessen der Beteiligten je nach Zweckmäßigkeit einheitlich für das ganze Umlegungsgebiet zu bestimmen.2Es ist zweckmäßig, diese Entscheidung in Übereinstimmung mit der Gemeinde zu treffen.3Die Wahl des Maßstabs hängt weitgehend von der Nutzung der einbezogenen Flurstücke und vom zulässigen Maß der baulichen Nutzung an den künftigen Flurstücken ab.
Die Verteilung nach Werten ist angezeigt in Gebieten, in denen die gegenwärtigen oder künftigen Nutzungen zu erheblichen Wertunterschieden führen (z.B. im Bebauungsplan festgelegte unterschiedliche bauliche Nutzung, bevorzugte Hanglage einzelner Flurstücke).
1Die Verteilung nach Flächen empfiehlt sich, wenn die einbezogenen Flurstücke bisher gleichartig genutzt worden sind und keine oder nur geringe Unterschiede im Maß der künftigen baulichen Nutzung vorgesehen sind.2In Sanierungsgebieten (§ 142 Abs. 1 BauGB) ist nach § 153 Abs. 5 BauGB die Verteilung nach Flächen ausgeschlossen, wenn die Sanierung nicht im vereinfachten Verfahren durchgeführt wird.
2.6.3 Verteilung nach Werten
1Geht die Umlegung von dem Verhältnis der Werte aus, so wird die Verteilungsmasse in dem Verhältnis verteilt, in dem die zu berücksichtigenden Eigentümer an der Umlegung beteiligt sind (§ 57 BauGB).2Jedem Eigentümer soll ein Flurstück mindestens mit dem Verkehrswert zugeteilt werden, den sein früheres Flurstück im Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses (Tag der Bekanntmachung) hatte.3Für die zuzuteilenden Flurstücke ist der Verkehrswert, ebenfalls bezogen auf den Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses (Tag der Bekanntmachung), zu ermitteln.4Weicht der Wert der Zuteilungsfläche vom Wert der Einwurfsfläche ab, findet ein Geldausgleich statt.5Bei der erschließungsflächenbeitragspflichtigen Zuteilung ist zu beachten, dass Wertänderungen insoweit unberücksichtigt bleiben.6In diesem Fall wird der Wert der Flächen im Sinne von § 55 Abs. 2 BauGB mit Ausnahme der Kinderspielplätze bei Erhebung der Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB in Ansatz gebracht.
2.6.4 Verteilung nach Flächen
1Geht die Umlegungsstelle von dem Verhältnis der Flächen aus, hat sie von den eingeworfenen Flurstücken unter Anrechnung des Flächenabzugs nach § 55 Abs. 2 BauGB einen Flächenbeitrag in einem solchen Umfang abzuziehen, dass die Vorteile ausgeglichen werden, die durch die Umlegung erwachsen; dabei bleiben in den Fällen des § 57 Satz 4 Halbsatz 2 BauGB (erschließungsflächenbeitragspflichtige Zuteilung) die Vorteile insoweit unberücksichtigt (§ 58 BauGB).2Nr. 2.6.3 Sätze 5 und 6 gilt entsprechend.3Der „Flächenbeitrag“ als Wertabgabe in Land, schließt in der Regel den „Flächenabzug“, bei dessen Berechnung von der Summe der Flächen im Sinne des § 55 Abs. 2 BauGB ausgegangen wird, ein.4Beide Begriffe sind voneinander zu unterscheiden; ihre Werte werden getrennt ausgewiesen (Anlage 17).
1Der Flächenbeitrag gleicht die Umlegungsvorteile, die in der Regel durch den Flächenabzug nicht ausgeglichen werden, bis zur gesetzlich zulässigen Höhe von
30 v.H. der eingeworfenen Fläche in Gebieten, die erstmalig erschlossen werden,
10 v.H. der eingeworfenen Fläche in anderen Gebieten
aus.2Bei der Verteilung nach Werten (s. Nr. 2.6.3) sind beim Ausgleich des Umlegungsvorteils keine Höchstgrenzen zu beachten.3Liegen innerhalb des Umlegungsgebiets unterschiedliche Wertverhältnisse vor, muss der Flächenbeitrag für jedes Flurstück einzeln ermittelt werden.4Dabei kann der Durchschnittswert der einbezogenen und zugeteilten Flurstücke des jeweiligen Besitzstandes zugrunde gelegt werden.5Die Umlegungsstelle kann statt eines Flächenbeitrags ganz oder teilweise einen entsprechenden Geldbeitrag erheben.6Dies kann in Einzelfällen der Durchführung der Umlegung dienen, z.B., um einem Eigentümer bei zu geringem Zuteilungsanspruch ein bebauungsfähiges Flurstück zuzuweisen.
1Ist der Flächenabzug größer als der Flächenbeitrag, erhalten die Eigentümer für die zusätzlich abgezogene Fläche einen Geldausgleich, bei dessen Berechnung vom Verkehrswert der eingeworfenen Flurstücke ausgegangen wird.2Überschreitet der Flächenabzug die für den Flächenbeitrag zulässigen Höchstgrenzen, wird ein Geldausgleich nur gewährt, soweit der tatsächliche Umlegungsvorteil überschritten wird.
1Kann das neue Flurstück nicht in gleicher oder gleichwertiger Lage zugeteilt werden, so sind dadurch begründete Wertunterschiede in Fläche oder Geld auszugleichen.2Für die Bemessung von Geldbeiträgen und Ausgleichsleistungen sind die Wertverhältnisse im Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses (Tag der Bekanntmachung) maßgebend.
2.7 Zuteilung und Abfindung
1Nach § 59 Abs. 1 BauGB sind den Eigentümern der im Umlegungsgebiet gelegenen Flurstücke aus der Verteilungsmasse dem Umlegungszweck entsprechend
nach Möglichkeit Flurstücke in gleicher oder gleichwertiger Lage wie die eingeworfenen Flurstücke
gemäß den Anteilen, die sich bei der Verteilung nach Werten oder Flächen ergeben,
zuzuteilen.2Vorweg sind der Gemeinde oder dem sonstigen Erschließungsträger aus der Umlegungsmasse die Flächen nach § 55 Abs. 2 BauGB zuzuteilen.3Bei der Zuteilung der verbleibenden Masse (Verteilungsmasse) ist nach Möglichkeit die „gleiche Lage“ dadurch zu berücksichtigen, dass sich die Flächen der eingeworfenen und der zugeteilten Flurstücke zum Teil decken oder zumindest nahe beieinander liegen.4Bei einer Zuteilung in „gleichwertiger Lage“ hat das zugeteilte Flurstück zwar eine andere örtliche Lage jedoch eine vergleichbare Qualität (annähernd gleicher Boden- und wirtschaftlicher Wert).5Die Verteilung den Anteilen entsprechend bedeutet, dass die privaten Eigentümer in dem Verhältnis an der Verteilungsmasse zu beteiligen sind, in dem ihre Einwurfsflächen zu der Gesamtheit der eingeworfenen privat nutzbaren Flurstücke (Einwurfsmasse) standen; dabei ist je nach gewähltem Verteilungsmaßstab von dem Verhältnis der Werte oder der Flächen auszugehen.6Insbesondere ist zu beachten, dass möglichst vielen der an der Umlegung beteiligten Eigentümer, unter weitgehender Berücksichtigung ihrer Anteile, Land zugeteilt wird.
1Eine Abfindung ist nach § 59 Abs. 3 – 6 BauGB (z.B. Geldabfindung, Grundeigentum außerhalb des Umlegungsgebiets) zu gewähren, wenn ein Eigentümer aus der Verteilungsmasse kein Flurstück erhält; als Abfindung gilt auch die Neubegründung von Miteigentum an einem Flurstück innerhalb des Umlegungsgebiets.2Die Geldabfindung ist vom Geldausgleich (s. Nr. 2.7.3) zu unterscheiden.
1Die Entscheidungen im Rahmen der Zuteilung und Abfindung sind begründet nachzuweisen.2Jede Zuteilung, die den Sollanspruch mehr als nur unwesentlich über- oder unterschreitet, muss aus Gründen des Gestaltungsgebots für das Umlegungsgebiet unabwendbar sein.3Stimmen die Beteiligten zu, kann der Sollanspruch auch wesentlich über- oder unterschritten werden.
2.7.2 Berechnung des Zuteilungsanspruchs
1Zur Berechnung des Zuteilungsanspruchs ist die Formelsammlung (Anlage 15) zu verwenden.2Ausgehend von den Einwurfsflächen, die gegebenenfalls berichtigt und abgeglichen wurden, sind mit den Bodenwerten die Werte der Einwurfsflächen für jeden Besitzstand zu berechnen.3Die Ergebnisse sind im Arbeitsbogen (Anlagen 16, 17, 47) auszuweisen.4Der Berechnung der Sollzuteilung liegen die Anteile an der Verteilungsmasse (= Sollanspruch) zugrunde (s. Nr. 2.7.1 Abs. 1 Satz 5).5Bei der Verteilung nach Werten hat die Sollzuteilung die Dimension „€“.6Bei der Verteilung nach Flächen sind der Flächenbeitrag und die Sollzuteilung in der Dimension „m2“ auszuweisen; beim Flächenbeitrag sind insbesondere die gesetzlichen Höchstgrenzen (s. Nr. 2.6.4) zu beachten.
2.7.3 Geldausgleich bei Abweichung von der Sollzuteilung und weitere Geldleistungen
1Stimmt die Zuteilung (Istzuteilung) nicht mit der Sollzuteilung überein, findet nach § 59 Abs. 2 BauGB ein Geldausgleich statt.2Bei geringfügigem Über- oder Unterschreiten des Sollanspruchs ist für den Geldausgleich von den Werten des eingeworfenen und des zugeteilten Flurstücks auszugehen.3Für den Geldausgleich sind grundsätzlich die Wertverhältnisse bezogen auf den Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses (Tag der Bekanntmachung) maßgebend.4Soweit die Zuteilung jedoch
den Einwurfswert oder
mehr als nur unwesentlich den Sollanspruch
unterschreitet, sind die Vorschriften über die Entschädigung (Zweiter Abschnitt des Fünften Teils des BauGB) entsprechend anzuwenden.5Für die Ermittlung der Entschädigung ist von der Sollzuteilung auszugehen, der der Sollanspruch zugrunde liegt.6Bei der Berechnung der Entschädigung ist von der Differenz zwischen der Zuteilung und des soweit verminderten Sollanspruchs auszugehen, ab dem eine mehr als unwesentliche Unterschreitung vorliegt.7Dabei ist eine zeitnah ermittelte Entschädigung zu gewähren, da bei einer wesentlichen Unterschreitung des Sollanspruchs der Beteiligte in Zeiten steigender Bodenpreise die volle Wertsteigerung der Zuteilungsflurstücke (Wertsteigerung = zeitnah ermittelter Verkehrswert minus Verkehrswert bezogen auf den Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses) nicht erhält.8Unterschreitet die Zuteilung den Einwurfswert, ist diese Differenz zu entschädigen; für die Differenz zwischen Einwurfswert und des soweit verminderten Sollanspruchs, ab dem eine mehr als unwesentliche Unterschreitung vorliegt, gilt Satz 6 entsprechend.9Soweit die Zuteilung den Sollanspruch mehr als nur unwesentlich überschreitet und dadurch die bebauungsplanmäßige Nutzung ermöglicht, bemisst sich nach § 59 Abs. 2 Satz 3 BauGB der Geldausgleich nach dem Verkehrswert, bezogen auf den Zeitpunkt der Aufstellung des Umlegungsplans (Tag des Beschlusses).10Im Arbeitsbogen (Anlagen 16, 17, 47) wurde von der Annahme ausgegangen, dass die Verkehrswerte während der Dauer des Umlegungsverfahrens unverändert geblieben sind.
Zusätzlich zum Geldausgleich bei Abweichung von der Sollzuteilung werden, soweit zutreffend,
bei der Verteilung nach Werten ein Geldausgleich für Unterschiede zwischen dem Wert der Zuteilungsfläche und dem Wert der Einwurfsfläche
bei der Verteilung nach Flächen ein Geldausgleich, wenn das neue Flurstück nicht in gleicher oder gleichwertiger Lage zugeteilt werden kann,
bei der Verteilung nach Flächen ein Geldbeitrag anstelle des gesamten oder teilweisen Flächenbeitrags und ein Geldausgleich, wenn der Flächenabzug nach § 55 Abs. 2 BauGB den zulässigen Umfang des Flächenbeitrags übersteigt,
eine Geldabfindung nach § 59 Abs. 4 – 6 BauGB
eine Geldabfindung und ein Geldausgleich für bauliche Anlagen, Anpflanzungen und sonstige Einrichtungen
ein Geldausgleich oder eine Geldabfindung für Vermögensnachteile oder Vermögensvorteile, die durch die Aufhebung, Änderung oder Begründung von Rechten oder Baulasten entstehen,
im Arbeitsbogen berücksichtigt.
2.7.4 Abfindungen bei Ausnahmen von der Flurstückszuteilung im Umlegungsgebiet
1Kann oder will ein Eigentümer kein Flurstück im Umlegungsgebiet erhalten, ist eine Abfindung (z.B. Geldabfindung, Grundeigentum außerhalb des Umlegungsgebiets) zu gewähren; als Abfindung gilt auch die Neubegründung von Miteigentum an einem Flurstück innerhalb des Umlegungsgebiets.2Für die Abfindung gelten die ausführlichen Bestimmungen in § 59 Abs. 3 – 6 BauGB.
1Mit Einverständnis der betroffenen Eigentümer kann nach § 59 Abs. 4 Nr. 1 BauGB die Abfindung in Geld erfolgen.2Wird die Geldabfindung durch Vorwegnahme der Entscheidung vereinbart, geht das Flurstück in das Eigentum der Gemeinde über.3Dabei erhält der Eigentümer bereits vor der Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans die Geldabfindung von der Gemeinde.4Der Eigentumsübergang und die Geldabfindung können auch im Umlegungsplan festgesetzt werden.
1Mit Einverständnis der betroffenen Eigentümer kann nach § 59 Abs. 4 Nr. 2 BauGB die Abfindung mit Grundeigentum außerhalb des Umlegungsgebiets (Außenflurstücke) erfolgen.2Mit dieser Abfindungsform kann im Gegensatz zur Geldabfindung die Bestandserhaltung des Grundeigentums gewahrt werden.3Die Außenflurstücke werden nicht in das Umlegungsgebiet einbezogen; sie sind jedoch förmlich in das Umlegungsgebiet einzubeziehen, wenn Rechte aufgehoben, geändert oder begründet werden sollen.4Außenflurstücke im Eigentum der Gemeinde können ohne Einbeziehung in das Umlegungsgebiet einem Beteiligten unmittelbar zugeteilt werden.5Bei Außenflurstücken, die nicht im Eigentum der Gemeinde stehen, ist der Abschluss eines notariellen Kaufvertrags zweckmäßig; die Gemeinde übernimmt den Kaufpreis sowie die anfallenden Kosten und Gebühren.6Falls der Beteiligte dies wünscht, kann er mit einem Außenflurstück abgefunden werden, das eine andere Nutzung aufweist als ihm zusteht.7Bei Ersatzland nach § 55 Abs. 5 BauGB, das außerhalb des Umlegungsgebiets liegt, können nach § 61 Abs. 3 BauGB Rechte (z.B. Eigentum) aufgehoben, geändert und begründet werden; eine Umgestaltung des Ersatzlandes ist jedoch nicht möglich.
1Ohne Einverständnis der betroffenen Eigentümer kommt nach § 59 Abs. 5 BauGB eine Abfindung mit Grundeigentum außerhalb des Umlegungsgebiets oder eine Geldabfindung nur in Betracht, wenn die Eigentümer im Umlegungsgebiet keine bebauungsfähigen Flurstücke (z.B. zu kleine Einwurfsfläche) erhalten können, oder wenn dies sonst zur Erreichung der Ziele und Zwecke des Bebauungsplans erforderlich ist.2Lehnt der Eigentümer eine Abfindung mit den in § 59 Abs. 4 Nrn. 2 und 3 BauGB bezeichneten Rechten (z.B. Grundeigentum außerhalb des Umlegungsgebiets, Begründung von Miteigentum) ab, ist er in Geld abzufinden.3Dabei gelten die Bedingungen, dass
für eine größere Anzahl von Beteiligten eine Geldabfindung vermieden werden kann und
die abgelehnte Abfindung mit dem Bebauungsplan vereinbar ist.
4Die Abfindungen (Sätze 1 bis 3) gegen den Willen des Eigentümers sind wie eine Enteignung zu beurteilen.5Dabei sind die Vorschriften über die Entschädigung (Zweiter Abschnitt des Fünften Teils des BauGB) entsprechend anzuwenden.
2.7.5 Städtebauliche Gebote in der Umlegung
1Die Umlegungsstelle kann nach § 59 Abs. 7 BauGB bei der Zuteilung von Flurstücken unter den Voraussetzungen des
§ 176 BauGB ein Baugebot
§ 177 BauGB ein Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot
§ 178 BauGB ein Pflanzgebot
anordnen.2Die Umlegungsstelle kann solche Gebote nicht nach eigenem Ermessen sondern nur auf Ersuchen der Gemeinde, deren Zuständigkeit erhalten bleibt, anordnen.
Die Umlegungsstelle hat nach § 59 Abs. 8 BauGB die Gebäude oder sonstigen baulichen Anlagen zu bezeichnen, die dem Bebauungsplan widersprechen und der Verwirklichung der im Umlegungsplan in Aussicht genommenen Neugestaltung entgegenstehen.
Im übrigen bleibt nach § 59 Abs. 9 BauGB die Befugnis der Gemeinde zur Anordnung eines Gebots nach den § 176 bis 179 BauGB unberührt.
2.7.6 Geldabfindung und Geldausgleich für bauliche Anlagen, Anpflanzungen und sonstige Einrichtungen
1Für bauliche Anlagen, Anpflanzungen und für sonstige Einrichtungen ist nach § 60 BauGB nur eine Geldabfindung zu gewähren und im Falle der Zuteilung ein Ausgleich in Geld festzusetzen, soweit das Flurstück wegen dieser Einrichtungen einen über den Bodenwert hinausgehenden Verkehrswert hat.2Eine Abfindung in Land ist nicht möglich.3Die Vorschriften über die Entschädigung (Zweiter Abschnitt des Fünften Teils des BauGB) sind entsprechend anzuwenden.4Empfänger der Geldabfindung für die entzogene Sache ist deren Eigentümer.5Die Gemeinde leistet nach § 64 Abs. 1 BauGB die Geldabfindung.6Wird die Sache im Umlegungsverfahren nicht entfernt und gegebenenfalls einem anderen Eigentümer zugeteilt, hat dieser einen Geldausgleich in Höhe des Verkehrswerts an die Gemeinde zu entrichten.7Für Sachen, die im gleichen Eigentum bleiben, entfällt die Wertermittlung.8Gegebenenfalls sind nach § 96 BauGB auch andere nachgewiesene Vermögensnachteile (z.B. Umzugskosten) zu entschädigen.
2.7.7 Aufhebung, Änderung und Begründung von Rechten
1Grundstücksgleiche Rechte sowie andere Rechte können nach § 61 BauGB durch den Umlegungsplan aufgehoben, geändert oder neu begründet werden.2Die Umlegungsstelle hat die Rechtsgestaltung nach pflichtgemäßem Ermessen unter Berücksichtigung des Zwecks der Umlegung sowie den Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit und des geringstmöglichen Eingriffs vorzunehmen.3Alle bekannt gewordenen Rechte sollen in das Umlegungsverzeichnis aufgenommen und dort geregelt werden, um die Rechtsverhältnisse zu bereinigen und so zu gestalten, dass sie einer Verwirklichung des Bebauungsplans nicht entgegenstehen.
Im Umlegungsplan können insbesondere folgende Rechte behandelt werden
grundstücksgleiche Rechte, z.B. Erbbaurecht
die in Abteilung II oder III des Grundbuchs eintragungsfähigen dinglichen Rechte, Verfügungsbeschränkungen und Anspruchssicherungen, z.B. Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 – 1029 BGB), Nießbrauch (§§ 1030 – 1067 BGB), beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§§ 1090 – 1093 BGB), Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht (§ 31 Wohnungseigentumsgesetz), dingliches Vorkaufsrecht (§§ 1094 – 1104 BGB), Reallasten (§§ 1105 – 1112 BGB), Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB), Hypothek, Grund- und Rentenschuld (§§ 1113 – 1203 BGB), Vermerk über die Eröffnung des Konkurses, Eintragung der Einleitung des Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahrens, sowie baurechtliche Verfügungsbeschränkungen
die nicht eintragungsfähigen dinglichen Rechte, z.B. gesetzliche Vorkaufsrechte, Überbaurecht (§ 912 BGB) und Notwegrecht (§ 917 BGB)
die öffentlichen Lasten, z.B. Erschließungsbeiträge und Grundsteuer
die mit dem Eigentum verbundenen Rechte, die wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind, z.B. Grunddienstbarkeiten auf anderen Grundstücken, Reallasten und dingliche Vorkaufsrechte
die Rechte an einem das Grundstück belastenden Recht, z.B. Pfandrechte an Hypotheken, Grundschulden. und am Nießbrauch
die persönlichen Erwerbsrechte, z.B. nur schuldrechtlich vereinbarte Ankaufs- und Vorkaufsrechte
die Miet- und Pachtrechte.
1Zur zweckmäßigen und wirtschaftlichen Ausnutzung der Flurstücke können nach § 61 Abs. 1 Satz 2 BauGB Flächen für Gemeinschaftsanlagen in Übereinstimmung mit den Zielen des Bebauungsplans festgelegt und ihre Rechtsverhältnisse geregelt werden.2Gemeinschaftsrechtsverhältnisse sollen ohne Einverständnis der Betroffenen nur neu begründet werden, wenn Einzelrechtsverhältnisse (z.B. Grunddienstbarkeiten) die Errichtung und Unterhaltung der Gemeinschaftsanlage nicht in zweckmäßiger und wirtschaftlicher Weise sicherstellen können.3Die Rechtsverhältnisse für Gemeinschaftsanlagen sind so abzufassen, dass eine zweifelsfreie Auslegung des Rechts möglich ist.4Gegebenenfalls ist eine entsprechende Regelung (z.B. Vereinbarung) dem Umlegungsverzeichnis als Anlage beizugeben.
1Miet- und Pachtrechte können wie andere Rechte aufgehoben, geändert oder neu begründet werden, falls die Beteiligten keine privatrechtliche Regelung treffen.2Die Umlegungsstelle hat bei der Regelung der Rechte insbesondere
§ 180 BauGB (Sozialplan)
§ 181 BauGB (Härteausgleich)
§ 182 – 186 BauGB (Miet- und Pachtverhältnisse)
Gesetze zum Schutz des Mieters
zu beachten.3Mieter und Pächter werden nach § 48 Abs. 2 BauGB zu dem Zeitpunkt Beteiligte an der Umlegung, in dem die Anmeldung ihres Rechts der Umlegungsstelle zugeht.
1Soweit durch die Aufhebung, Änderung oder Begründung von Rechten Vermögensnachteile oder Vermögensvorteile entstehen, findet nach § 61 Abs. 2 BauGB ein Ausgleich in Geld statt.2Für den Fall, dass Vermögensnachteile entstehen, sind die Vorschriften über die Entschädigung (Zweiter Abschnitt des Fünften Teils des BauGB) und über den Härteausgleich entsprechend anzuwenden.
Auch bei geeignetem Ersatzland nach § 55 Abs. 5 BauGB außerhalb des Umlegungsgebiets gilt § 61 Abs. 1 und 2 BauGB (z.B. Eigentumsübergang).
2.7.8 Gemeinschaftliches Eigentum; besondere rechtliche Verhältnisse
1Wenn es dem Zweck der Umlegung dient und die Eigentümer zustimmen, kann gemeinschaftliches Eigentum an Grundstücken geteilt werden (§ 62 Abs. 1 BauGB).2Die Zustimmung der Inhaber von Rechten an dem Grundstück ist nicht erforderlich.3Dem Zweck der Umlegung dient die Teilung des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn Flurstücke entstehen, die für die im Bebauungsplan vorgesehene Nutzung zweckmäßig gestaltet sind.4Insbesondere ist die Teilung gemeinschaftlichen Eigentums zu erwägen, wenn dadurch einem Miteigentümer, der sonst kein Flurstück erhält, ein Flurstück zugeteilt werden kann.5Nicht anzuraten ist die Teilung bei größeren Eigentümergemeinschaften (z.B. Erbengemeinschaft) wegen eventueller Verfahrensverzögerung und bei Ehegattenmiteigentum.
1Wenn einem Eigentümer für mehrere verschiedenen Rechtsverhältnissen unterliegende alte Grundstücke oder Berechtigungen ein neues Grundstück zugeteilt wird, so werden entsprechend den verschiedenen Rechtsverhältnissen Bruchteile der Gesamtabfindung bestimmt, die an die Stelle der einzelnen Grundstücke oder Berechtigungen treten (§ 62 Abs. 2 Satz 1 BauGB).2Das BauGB trifft hier abweichend zu §§ 1106 und 1114 BGB und zu § 63 Abs. 1 Satz 1 BauGB eine Sonderregelung, die es ermöglicht, für fortbestehende Rechtsverhältnisse Bruchteile der Gesamtabfindung zu bestimmen.3Sie werden gebildet, wenn dies aufgrund der Verschiedenartigkeit der Rechtsverhältnisse (z.B. ungleichmäßige Belastungen, Nutzungsrechte für verschiedene Dritte) notwendig ist.4Die ideellen Bruchteile treten im Sinne von § 63 BauGB an die Stelle der alten Grundstücke oder Berechtigungen.5Die ideellen Bruchteile müssen dem ursprünglichen Verhältnis der den Rechtsverhältnissen unterliegenden Einwurfsgrundstücke entsprechen.6Anstelle der Bruchteile kann nach § 62 Abs. 2 Satz 2 BauGB für jedes eingeworfene Grundstück oder jede Berechtigung ein besonderes Grundstück zugeteilt werden.7Voraussetzungen hierfür sind jedoch, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans die Bildung solcher Grundstücke zulassen und die Bedeutung der beizubehaltenden Rechtsverhältnisse oder Berechtigungen die Zuteilung eines eigenen Grundstücks rechtfertigt.
1Wenn gemeinschaftliches Eigentum geteilt wird oder einem Eigentümer für sein Grundstück mehrere neue Grundstücke zugeteilt werden, kann die Umlegungsstelle nach § 62 Abs. 3 BauGB Grundpfandrechte und Reallasten, mit denen eingeworfene Grundstücke belastet sind, entsprechend den im Umlegungsverfahren ermittelten Werten auf die zuzuteilenden Grundstücke verteilen.2Die Verteilung liegt im Ermessen der Umlegungsstelle und sollte nur nach eingehender Erörterung mit den Rechtsinhabern erfolgen.
2.7.9 Übergang von Rechtsverhältnissen auf die Abfindung
1Die zugeteilten Grundstücke treten hinsichtlich der Rechte an den alten Grundstücken und der diese Grundstücke betreffenden Rechtsverhältnisse, die nicht aufgehoben werden, an die Stelle der alten Grundstücke (§ 63 Abs. 1 Satz 1 BauGB).2Durch die Umlegung geht weder das Eigentum an den alten Grundstücken unter, noch wird es an den neuen Grundstücken neu begründet.3Vielmehr setzen sich die alten Rechte (z.B. Eigentum) und die alten Rechtsverhältnisse kraft Gesetzes ungebrochen an den neuen Grundstücken fort (Surrogationsprinzip).4Dies gilt auch für Rechte und Rechtsverhältnisse, die der Umlegungsstelle nicht bekannt geworden sind.5Der Fortbestand der Rechte und Rechtsverhältnisse tritt nur dann und nur insoweit ein, als die Rechte nicht nach § 61 BauGB oder § 62 BauGB in besonderer Weise geregelt oder aufgehoben wurden.
1Die örtlich gebundenen öffentlichen Lasten (z.B. Beiträge zu Wasserverbänden, Beschränkungen nach dem Natur- und Denkmalschutzgesetz), die auf den alten Grundstücken ruhen, gehen nach § 63 Abs. 1 Satz 2 BauGB auf die, in deren örtlicher Lage ausgewiesenen, neuen Grundstücke über.2Da die Last häufig nur auf Teilen der neu zugeteilten Grundstücke ruht, ist eine Regelung im Umlegungsverzeichnis notwendig.
1Erhält der Eigentümer, dem ein neues Grundstück zugeteilt wird, für das alte Grundstück zum Ausgleich von Wertunterschieden einen Geldausgleich oder nach §§ 59, 60 oder 61 BauGB eine Geldabfindung, so sind dinglich Berechtigte, deren Rechte durch die Umlegung beeinträchtigt werden, insoweit auf den Geldanspruch des Eigentümers angewiesen (§ 63 Abs. 2 BauGB).2An die Stelle des Rechts auf Befriedigung aus dem Grundstück tritt insoweit das Recht auf Befriedigung aus der Geldabfindung.3Es besteht kein Anspruch auf Entschädigung in anderer Form.
2.8 Umlegungsplan
2.8.1 Aufstellung und Inhalt des Umlegungsplans
1Nach § 66 BauGB ist der Umlegungsplan, bestehend aus der Umlegungskarte und dem Umlegungsverzeichnis (Anlagen 21 bis 25, 47), von der Umlegungsstelle nach Erörterung mit den Eigentümern durch Beschluss (Anlage 20) aufzustellen.2Er kann auch für Teile des Umlegungsgebiets aufgestellt werden (Teilumlegungsplan).3In der Regel kommt ein Teilumlegungsplan nur bei verhältnismäßig großen Umlegungsgebieten in Betracht.4Er ermöglicht im Gegensatz zur Vorwegnahme der Entscheidung (§ 76 BauGB) eine vorzeitige Regelung ohne Einverständnis der betroffenen Rechtsinhaber.5Vor Beschlussfassung des Teilumlegungsplans ist darauf zu achten, dass bei seiner Inkraftsetzung Doppelbuchungen vermieden werden (Zerlegung von Einwurfsflurstücken).6Aus dem Umlegungsplan muss der in Aussicht genommene Neuzustand mit allen tatsächlichen und rechtlichen Änderungen hervorgehen, die die im Umlegungsgebiet gelegenen Flurstücke erfahren.7Der Umlegungsplan ist von der Umlegungsstelle auszufertigen.8Er muss an den Grundbuchstand anbinden, und nach Form und Inhalt zur Übernahme in das Liegenschaftskataster geeignet sein.
2.8.2 Entwurf des Umlegungsplans
1Soweit die Vermessungs- und Abmarkungsarbeiten (s. Nr. 2.5.4 Abs. 3) noch ausstehen, sind sie durchzuführen.2Soweit der Bebauungsplan keine Angaben über die neuen Bauplatzgrenzen enthält, ist ein Vorschlag zu erarbeiten, der den Eigentümern bei der Erörterung der Umlegung unterbreitet wird.3Aufgrund der Erörterung werden die neuen Bauplatzgrenzen im Benehmen mit der Gemeinde festgelegt.
1Für den Entwurf des Umlegungsplans müssen
die Flächen der im Umlegungsgebiet gelegenen neuen Flurstücke
ein Koordinatenverzeichnis aller Punkte im Umlegungsverfahren
eine Karte mit Darstellung der neuen Flurstücke
vorliegen.2Die neuen Flurstücke im Umlegungsgebiet sind grundsätzlich so mit Bruchnummern fortlaufend zu nummerieren, dass als gemeinsame Stammnummer die Flurstücksnummer eines in die Umlegung einbezogenen oder unmittelbar benachbarten Flurstücks verwendet wird; dies erleichtert die Übersichtlichkeit.3Bei bebauten Flurstücken, bei im Umfang unwesentlich veränderten Flurstücken und bei außerhalb des Umlegungsgebiets verbleibenden Restflurstücken sind nach Möglichkeit die bisherigen Flurstücksnummern beizubehalten.
1Der vorgesehene neue Bestand ist im Arbeitsbogen, dessen Ausgestaltung sich nach den Anlagen 16, 17 und 47 richtet, und in einer Karte darzustellen.2In den Arbeitsbogen sind auch
Geldausgleiche, Geldabfindungen und Geldbeiträge (s. Nr. 2.7.3)
etwaige Abfindungen mit Grundeigentum außerhalb des Umlegungsgebiets
Abfindungen durch Begründung von Rechten
aufzunehmen.3Die Arbeitsbogen sind mit einer Zusammenstellung abzuschließen.
2.8.3 Erörterung des Entwurfs des Umlegungsplans
1Der Entwurf des Umlegungsplans ist mit den Eigentümern zu erörtern.2Er soll zweckmäßigerweise auch mit anderen Beteiligten (§ 48 BauGB) erörtert werden, wenn deren Interessen besonders berührt sind.3Bei einer Sanierung soll nach § 137 BauGB mit den Eigentümern, Mietern, Pächtern und sonstigen Betroffenen möglichst frühzeitig eine Erörterung stattfinden.
1Die Erörterung kann mündlich, in bestimmten Fällen auch schriftlich, erfolgen.2Die mündliche Erörterung kann mit den Betroffenen einzeln oder gemeinsam durchgeführt werden.3Die anzuhörenden Personen können einzeln (Anlage 18) oder öffentlich geladen werden.4Eine Teilnahme am Erörterungstermin kann nicht erzwungen werden; das persönliche Erscheinen kann nach § 208 BauGB nur angeordnet werden, wenn es zur Erforschung des Sachverhalts erforderlich ist.
Die Erörterung umfasst den gesamten Inhalt des Entwurfs des Umlegungsplans, insbesondere
Lage, Form und Größe der Flurstücke
Bewertung der Flurstücke
ggf. Flächenabzug und Flächenbeitrag
ggf. Geldausgleiche, Geldabfindungen und Geldbeiträge
Rechte und Belastungen.
1Zum Nachweis der mündlichen Erörterung sind die Ergebnisse in Niederschriften (Anlage 19) festzuhalten und von den Verhandlungsteilnehmern zu unterschreiben.2Die Erklärungen in den Niederschriften sind – soweit möglich – im Umlegungsplan zu verwirklichen, haben jedoch keine bindende Wirkung.3Hiervon zu unterscheiden sind rechtsverbindliche Vereinbarungen (z.B. Änderung des Umlegungsplans nach § 73 BauGB, Vorwegnahme der Entscheidung nach § 76 BauGB) zwischen der Umlegungsstelle und den Beteiligten.
Wird die Umlegung von der Flurbereinigungsdirektion durchgeführt und wird gleichzeitig in einem anhängigen Flurbereinigungsverfahren der Flurbereinigungsplan erstellt, können Wünsche (z.B. Austausch von Bauland gegen landwirtschaftliche Nutzfläche), die beide Verfahren berühren, entgegengenommen werden.
2.8.4 Umlegungskarte
1Die Umlegungskarte (Anlage 22) stellt nach § 67 BauGB den künftigen Zustand des Umlegungsgebiets dar.2In die Karte sind insbesondere die neuen Flurstücksgrenzen und –bezeichnungen sowie die Flächen im Sinne des § 55 Abs. 2 BauGB einzutragen.3Die Umlegungskarte ist in der Regel im Maßstab 1:1000 zu fertigen und hat den katastertechnischen Vorschriften zu entsprechen.4Auf die Eintragung der Eigentümer in der Umlegungskarte kann verzichtet werden, wenn die im Umlegungsverzeichnis verwendete Ordnungsnummer auch in der Umlegungskarte vorgetragen wird.5Außenflurstücke (s. Nr. 2.7.4 Abs. 3) und Ersatzland nach § 55 Abs. 5 BauGB, das außerhalb des Umlegungsgebiets liegt, sind in Flurkartenausschnitten darzustellen und der Umlegungskarte als Bestandteil beizufügen.
2.8.5 Umlegungsverzeichnis
1Der Inhalt des Umlegungsverzeichnisses ist in § 68 Abs. 1 BauGB festgelegt.2Zusätzlich ist es zweckmäßig, alle weiteren bekannten und bekannt gewordenen Rechte aufzunehmen, die nicht verändert werden.3Das Umlegungsverzeichnis besteht aus
dem Titelblatt (Anlage 23)
den Einlageblättern (Anlagen 24, 25, 47).
4Es wird auf der Grundlage
der Eintragungen im Bestandsverzeichnis und gegebenenfalls unter Verwendung der Auszüge aus dem Grundbuch
der Eintragungen in den Arbeitsbogen
2.8.6 Prüfung des Umlegungsplans
1Die Verfahrensunterlagen sind durch die Flurbereinigungsdirektion bzw. die Bezirksfinanzdirektion vor dem Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans abschließend zu prüfen.2Der Umlegungsplan und die Katastervermessungen müssen zur Übernahme in das Liegenschaftskataster geeignet sein.3Die Bezirksfinanzdirektion kann den Teil der Prüfung, der die vermessungs- und katastertechnische Ausarbeitung betrifft, an das staatliche Vermessungsamt delegieren.
2.8.7 Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans
1Die Aufstellung des Umlegungsplans kann erst beschlossen (Anlage 20) werden, wenn insbesondere
die Erörterung mit den Eigentümern erfolgt
der Bebauungsplan in Kraft getreten
der Umlegungsbeschluss bestandskräftig
ist.2Der Beschluss über die Aufstellung eines Teilumlegungsplans (s. Nr. 2.8.1) setzt neben den Anforderungen in Satz 1 voraus, dass
die Verteilungsmasse nach § 55 BauGB bestimmt ist
die Regelung nach §§ 56 – 62 BauGB der Eigentums- und Besitzverhältnisse an den Grundstücken sowie der anderen Rechte der Beteiligten möglich ist und ohne vorbestimmenden Einfluss auf die anderen Teile des Umlegungsgebiets bleibt.
1Nach dem Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans kann nach § 48 Abs. 2 BauGB keine weitere Anmeldung von Rechten erfolgen.2Darüber hinaus hat er noch keine rechtliche Wirkung.3Erst mit der Bekanntmachung des Beschlusses über die Aufstellung des Umlegungsplans und der Zustellung der Auszüge aus dem Umlegungsplan an die Beteiligten erlangt der Umlegungsplan Rechtswirkung.4Bis zum Zeitpunkt seiner Unanfechtbarkeit kann der Umlegungsplan nach § 70 Abs. 2 BauGB durch neuerlichen Beschluss der Umlegungsstelle geändert werden.
2.8.8 Bekanntmachung des Beschlusses über die Aufstellung des Umlegungsplans und Einsichtnahme
1Die Umlegungsstelle hat nach § 69 BauGB den Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans in der Gemeinde ortsüblich bekannt zu machen.2Für die ortsübliche Bekanntmachung gilt Nr. 2.4.3 Abs. 1 und 2 entsprechend.3In der Bekanntmachung (Anlagen 26, 27) ist darauf hinzuweisen, dass der Umlegungsplan
an einer zu benennenden Stelle nur von dem eingesehen werden kann, der ein berechtigtes Interesse darlegt, und
den Beteiligten auszugsweise nach § 70 Abs. 1 Satz 1 BauGB zugestellt wird.
4Allen Beteiligten ist insoweit Einsicht zu gewähren, dass sie die eigene Landabfindung im Rahmen der gesamten Neuordnung des Umlegungsgebiets überprüfen können; das ist mit dem Auszug aus dem Umlegungsplan allein nicht möglich.5Die Belastungsnachweise nach den Abteilungen II und III des Grundbuchs (Anlagen 24, 25, 47) können nur von dem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse darlegt, wie es auch für die Einsichtnahme in das Grundbuch erforderlich ist.
1Der Umlegungsplan ist nach § 75 BauGB bis zur Berichtigung des Grundbuchs zur Einsichtnahme bereitzuhalten.2Dies geschieht bei der Umlegungsstelle, wenn es den Beteiligten zugemutet werden kann.3Ist den Beteiligten die Einsichtnahme bei der Umlegungsstelle nicht zuzumuten (z.B. größere Entfernung), ist der Umlegungsplan bei der Gemeinde bereitzuhalten.4In der Bekanntmachung sind der genaue Ort für die Einsichtnahme und die Öffnungszeiten aufzuführen.
Wird der Umlegungsplan bis zum Zeitpunkt seiner Unanfechtbarkeit geändert, kann nach § 70 Abs. 2 BauGB die Bekanntmachung auf die von der Änderung Betroffenen beschränkt werden.
2.8.9 Zustellung der Auszüge an die Beteiligten
1Den Beteiligten ist nach § 70 Abs. 1 BauGB ein ihre Rechte betreffender Auszug aus dem Umlegungsplan zuzustellen (Anlagen 28, 30).2Dabei ist darauf hinzuweisen, dass der Umlegungsplan an einer zu benennenden Stelle nur von dem eingesehen werden kann, der ein berechtigtes Interesse hat.3Der Auszug umfasst
einen Auszug aus dem Umlegungsplan/Titelblatt (Anlagen 29, 31)
einen Ausschnitt der Umlegungskarte, in dem die Flurstücke des Beteiligten mit den unmittelbar angrenzenden Flurstücken dargestellt sind
eine Kopie des Titelblattes des Umlegungsverzeichnisses (Anlage 23)
den Teil der Einlageblätter des Umlegungsverzeichnisses, der die Rechte des Beteiligten betrifft
und ist wegen der besonderen rechtlichen Bedeutung nach Art. 3 des Bayerischen Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetzes – VwZVG – (BayRS 2010-2-I) mit Postzustellungsurkunde zuzustellen.
Beschließt die Umlegungsstelle bis zum Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans eine Änderung des Umlegungsplans, so können nach § 70 Abs. 2 BauGB die Bekanntmachung und die Zustellung des geänderten Umlegungsplans auf die von der Änderung Betroffenen beschränkt werden.
Ist im Grundbuch die Anordnung der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung eingetragen, so gibt die Umlegungsstelle dem Vollstreckungsgericht von dem Umlegungsverzeichnis Kenntnis, soweit dieses das Grundstück, das Gegenstand des Vollstreckungsverfahrens ist, und die daran bestehenden Rechte betrifft (§ 70 Abs. 3 BauGB).
2.8.10 In-Kraft-Treten des Umlegungsplans
1Die Umlegungsstelle hat nach § 71 Abs. 1 BauGB ortsüblich bekannt zu machen, in welchem Zeitpunkt der Umlegungsplan (bzw. Teilumlegungsplan) unanfechtbar geworden ist (Anlagen 32, 33).2Die Unanfechtbarkeit tritt auch dann ein, wenn der Umlegungsplan lediglich wegen der Höhe einer Geldabfindung anfechtbar ist.3Der Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans entspricht dem Datum, an dem für den letzten Beteiligten die Unanfechtbarkeit eintritt.4Das ist der Fall, wenn
ein Rechtsbehelf innerhalb der Rechtsbehelfsfrist nicht eingelegt wurde
der Rechtsweg völlig ausgeschöpft worden ist.
5Unmittelbar am Tag, an dem die Bekanntmachung nach § 71 BauGB bekannt gemacht wird (Art. 41 Abs. 4 Satz 3 BayVwVfG gilt hier nicht), tritt der Umlegungsplan in Kraft und der bisherige Rechtszustand wird durch den im Umlegungsplan vorgesehenen neuen Rechtszustand ersetzt.6Die Rechtsbehelfsfrist gegen den Verwaltungsakt „Bekanntmachung nach § 71 BauGB“ selbst beginnt gemäß § 187 Abs. 1 BGB dagegen erst am Tag nach der Bekanntmachung zu laufen.7Für die Art der ortsüblichen Bekanntmachung gilt Nr. 2.4.3 Abs. 1 entsprechend.8Die Bekanntmachung nach § 71 BauGB hat umgehend nach Eintritt der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans (bzw. Teilumlegungsplans) zu erfolgen.
1Eine nachträgliche Änderung von Geldabfindungen hat in der Regel keinen Einfluss auf die Neuordnung der Eigentumsverhältnisse und die Regelung der Rechte.2Deshalb kann auch die Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans eintreten.3Liegt jedoch ein Rechtsbehelf gegen die Festsetzungen des Umlegungsplans vor, kommt es darauf an, dass nicht die Tatsache der Geldabfindung selbst, sondern nur deren Höhe angefochten wird.4Infrage kommen Geldabfindungen nach § 59 Abs. 4 bis 6, § 60 und § 61 BauGB (§ 61 BauGB nur insoweit, als Geldabfindungen nach § 60 BauGB betroffen sind), nicht jedoch Geldausgleiche und Geldbeiträge.
1Vor Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans kann die Umlegungsstelle räumliche und sachliche Teile des Umlegungsplans durch Bekanntmachung in Kraft setzen, wenn sich die Entscheidung über eingelegte Rechtsbehelfe auf diese Teile des Umlegungsplans nicht auswirken kann.2Personen, die Rechtsbehelfe eingelegt haben, sind von der Inkraftsetzung zu unterrichten (§ 71 Abs. 2 BauGB).3Die Teilinkraftsetzung ist vom Teilumlegungsplan (s. Nr. 2.8.1) zu unterscheiden.4Sie ermöglicht notwendige Erschließungsmaßnahmen und private Baumaßnahmen bereits vor dem In-Kraft-Treten des gesamten Umlegungsplans.5Die Teilinkraftsetzung kann zweckmäßig sein, wenn das Inkraftsetzen des gesamten Umlegungsplans durch Rechtsbehelfe verzögert wird und diese Rechtsbehelfe Teile des Umlegungsplans nicht berühren.6Die Inkraftsetzung eines räumlichen Teils des Umlegungsplans umfasst alle Festsetzungen des Umlegungsplans in diesem Gebiet.7Die Inkraftsetzung sachlicher Teile des Umlegungsplans bezieht sich dagegen in der Regel räumlich auf das gesamte Umlegungsgebiet, umfasst aber die Festsetzungen des Umlegungsplans nur teilweise.8Bei der Teilinkraftsetzung sind Doppelbuchungen zu vermeiden (z.B. durch Zerlegung von Einwurfsflurstücken mit anschließender Änderung des Umlegungsplans nach § 73 BauGB).9Die Bekanntmachung über den Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit räumlicher und sachlicher Teile des Umlegungsplans muss eindeutig die Teile des Umlegungsplans bezeichnen, die vorzeitig in Kraft gesetzt werden.
2.8.11 Wirkungen der Bekanntmachung über den Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans
1Gemäß § 72 BauGB wird mit der Bekanntmachung nach § 71 BauGB der bisherige Rechtszustand durch den in dem Umlegungsplan vorgesehenen neuen Rechtszustand ersetzt (s. Nr. 2.8.10).2Die Bekanntmachung schließt die Einweisung der neuen Eigentümer in den Besitz der zugeteilten Flurstücke ein.3Durch die Bekanntmachung geht neben dem Eigentum auch der Besitz auf die neuen Eigentümer über.4Zweckmäßigerweise sollten den Eigentümern die Grenzen der neuen Flurstücke bekannt sein.5Wird der Besitz für Mieter, Pächter und andere Berechtigte nicht aufgehoben, ist der Zeitpunkt für den Besitzübergang dieses Personenkreises gesondert zu regeln; er kann u.U.6vom Tag des In-Kraft-Tretens des Umlegungsplans abweichen.7Die Umlegungsstelle soll dafür sorgen, dass eine ungehinderte Inbesitznahme der neuen Flurstücke möglich ist (z.B. rechtzeitiger Abbruch baulicher Anlagen).
1Gemäß § 64 Abs. 2 BauGB werden mit der Bekanntmachung nach § 71 BauGB die im Umlegungsplan festgesetzten Geldleistungen zur Zahlung fällig.2Nach § 64 Abs. 1 BauGB ist die Gemeinde Gläubigerin und Schuldnerin dieser Geldleistungen.3Weitere Regelungen zu den Geldleistungen enthalten die §§ 64 und 65 BauGB.
Mit der Bekanntmachung nach § 71 BauGB endet die Verfügungs- und Veränderungssperre nach § 51 BauGB.
1Die Gemeinde hat den Umlegungsplan zu vollziehen, sobald seine Unanfechtbarkeit nach § 71 BauGB bekannt gemacht worden ist.2Sie hat den Beteiligten die neuen Besitz- und Nutzungsrechte, erforderlichenfalls mit den Mitteln des Verwaltungszwangs, zu verschaffen (§ 72 Abs. 2 BauGB).3Die Beteiligten müssen ihre neuen Ansprüche nicht privatrechtlich durchsetzen, sondern haben einen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Vollzug des Umlegungsplans.
2.8.12 Änderung des Umlegungsplans
1Die Umlegungsstelle kann den Umlegungsplan
nach § 70 Abs. 2 BauGB bis zum Eintritt (Zeitpunkt) seiner Unanfechtbarkeit (s. Nrn. 2.8.7 Abs. 2, 2.8.8 Abs. 3, 2.8.9 Abs. 2)
nach § 73 BauGB auch nach Eintritt der Unanfechtbarkeit
ändern.2Eine Änderung nach Eintritt der Unanfechtbarkeit
des gesamten Umlegungsplans
des Teilumlegungsplans (s. Nrn. 2.8.1, 2.8.10)
für räumliche und sachliche Teile des Umlegungsplans (s. Nr. 2.8.10 Abs. 3)
der Vorwegnahme der Entscheidung (s. Nr. 2.10.2)
der Bebauungsplan geändert wird oder
eine rechtskräftige Entscheidung eines Gerichts die Änderung notwendig macht oder
die Beteiligten mit der Änderung einverstanden sind.
1Einen Zeitraum, in dem Änderungen des Umlegungsplans vorgenommen werden können, nennt das BauGB nicht.2Es wird jedoch in der Regel davon auszugehen sein, dass nach vollständigem Vollzug des Umlegungsplans seine Änderung nach § 73 BauGB nicht mehr angezeigt erscheint.
1Das Verfahren zur Änderung des Umlegungsplans nach § 73 BauGB ist kein selbständiges Umlegungsverfahren (d.h. keine neue Anordnung, kein neuer Umlegungsbeschluss, keine neuerliche Verfügungs- und Veränderungssperre, kein neuer Umlegungsvermerk) und im BauGB nicht geregelt.2Da nach § 73 BauGB nur der Umlegungsplan geändert wird, sind die Verfahrensschritte erforderlich, die mit § 66 BauGB beginnen.3Somit hat die Umlegungsstelle als ersten förmlichen Schritt (Verwaltungsakt) den Beschluss über die Aufstellung der Änderung zum Umlegungsplan zu fassen.
2.9 Abschlussarbeiten
2.9.1 Berichtigung der öffentlichen Bücher
1Die Umlegungsstelle übersendet nach § 74 Abs. 1 BauGB dem Grundbuchamt und der für die Führung des Liegenschaftskatasters zuständigen Stelle eine beglaubigte Abschrift der Bekanntmachung nach § 71 BauGB sowie eine beglaubigte Ausfertigung des Umlegungsplans und ersucht diese, die Rechtsänderungen in das Grundbuch und in das Liegenschaftskataster einzutragen sowie den Umlegungsvermerk im Grundbuch zu löschen.2Dies gilt auch für außerhalb des Umlegungsgebiets zugeteilte Grundstücke, für einen Teilumlegungsplan, für räumliche und sachliche Teile des Umlegungsplans und für eine Vorwegnahme der Entscheidung.3Der Übergang des Eigentums und der sonstigen Rechte erfolgt kraft Gesetzes.
1Das Ersuchen der Umlegungsstelle an das Grundbuchamt (Anlage 34) soll möglichst bald nach der Bekanntmachung gemäß § 71 BauGB erfolgen.2Dieses Ersuchen (§ 38 GBO) ist zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen (§ 29 Abs. 3 GBO).3Nach § 64 Abs. 6 BauGB sind die öffentlichen Lasten in Sinne von § 64 Abs. 3 BauGB im Grundbuch zu vermerken.4Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zur Vorlage beim Grundbuchamt als Voraussetzung für die Eintragung ist beim Übergang des Eigentums im Umlegungsverfahren nicht erforderlich, wenn der neue Eigentümer in diesem Verfahren als Eigentümer eines im Umlegungsgebiet gelegenen Flurstücks Beteiligter ist (s. § 1 Abs. 1 Nr. 3b Grunderwerbsteuergesetz – GrEStG 1983 – vom 17. Dezember 1982, BGBl I S. 1777).5Besteht das Grundbuchamt in Einzelfällen aus besonderen Gründen auf der Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung, sollte sie im Interesse eines zügigen Verfahrensablaufs nachgereicht werden.
1Bis zur Berichtigung des Liegenschaftskatasters dienen nach § 74 Abs. 2 BauGB die Umlegungskarte und das Umlegungsverzeichnis als amtliches Verzeichnis der Grundstücke im Sinne des § 2 Abs. 2 der Grundbuchordnung, wenn die für die Führung des Liegenschaftskatasters zuständige Stelle auf diesen Urkunden bescheinigt hat, dass sie nach Form und Inhalt zur Übernahme in das Liegenschaftskataster geeignet sind.2Diese Bescheinigung ist nicht erforderlich, wenn die Flurbereinigungsbehörde die Umlegungskarte und das Umlegungsverzeichnis gefertigt hat (§ 46 Abs. 2 Nr. 5 und Abs. 4 BauGB).
1Ist die Flurbereinigungsdirektion Umlegungsstelle, übersendet sie dem staatlichen Vermessungsamt zur Berichtigung des Liegenschaftskatasters (Anlage 35)
eine beglaubigte Abschrift der Bekanntmachung über den Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans
eine Ausfertigung des Bestandsverzeichnisses
eine Ausfertigung der Bestandskarte
eine Ausfertigung des Umlegungsplans ohne Belastungsnachweise nach Abteilung II und Abteilung III des Grundbuchs sowie ohne Ausweise der Geldleistung
eine Grundrissfolie neuer Stand mit
Originalrissen
Abmarkungsprotokollen
eine Akte Katasterfestpunktfeld
eine Akte Koordinatenberechnungen
ein Koordinatenverzeichnis
eine Koordinatendatei auf Datenträger
eine Akte Flächenberechnung.
2Benötigt das staatliche Vermessungsamt einzelne Unterlagen (z.B. für Fortführungsvermessungen) zu einem früheren Zeitpunkt, sind diese vor Abgabe als „vorläufig“ zu kennzeichnen.
Die Eintragungen der Rechtsänderungen in das Grundbuch und in das Liegenschaftskataster gemäß § 74 Abs. 1 BauGB sind frei von Gebühren und Auslagen.
2.9.2 Aufbewahrung der Umlegungsakte
1Die Umlegungsakte enthält alle zur Durchführung des Umlegungsverfahrens benötigten Unterlagen.2Sie verbleibt bei der Umlegungsstelle.3Auf Wunsch der Gemeinde sind Auszüge daraus – soweit zulässig – zu überlassen.
2.10 Einzelentscheidungen
2.10.1 Verfügungs- und Veränderungssperre
1Vom Tag der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses bis zum Tag der Bekanntmachung nach § 71 BauGB bedürfen im Umlegungsgebiet die in § 51 Abs. 1 BauGB aufgeführten Tatbestände der schriftlichen Genehmigung der Umlegungsstelle; die Verfügungs- und Veränderungssperre endet danach mit der Bekanntmachung über den Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit
des Umlegungsplans
ggf. des Teilumlegungsplans
ggf. für räumliche und sachliche Teile des Umlegungsplans
ggf. der Vorwegnahme der Entscheidung.
2Die Genehmigung darf nach § 51 Abs. 3 BauGB nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Umlegung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würde.3Die Sperre kann einen enteignungsgleichen Eingriff darstellen (s. Nr. 2.4.4).
1Das Genehmigungsverfahren nach § 51 BauGB setzt einen Antrag an die Umlegungsstelle voraus.2Antragsberechtigt sind bei Verfügungen und Vereinbarungen die Vertragspartner, sonst jeder, der berechtigterweise die Absicht hat, das Vorhaben durchzuführen.3Sind genehmigungspflichtige Vorgänge notariell zu beurkunden, beantragt in der Regel der Notar die Genehmigung.
1Die Entscheidung über den Antrag auf Genehmigung bedarf der Schriftform.2Sie ist ein zu begründender Verwaltungsakt und mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen.
1Ist für ein Vorhaben im Umlegungsgebiet neben der Genehmigung nach § 51 BauGB eine baurechtliche Genehmigung nach Art. 85 Bayerische Bauordnung – BayBO – (BayRS 2132-1-I) notwendig, leitet die Gemeinde den Bauantrag zunächst der Umlegungsstelle zur Entscheidung zu.2Wird die Genehmigung nach § 51 BauGB erteilt, ist in der Entscheidung darauf hinzuweisen, dass diese Genehmigung nicht zum Baubeginn berechtigt und die Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde abzuwarten ist.
1Die Genehmigungspflicht nach § 51 BauGB ersetzt die Genehmigungspflicht nach anderen Gesetzen oder anderen Vorschriften des BauGB nicht.2Die Verfahren stehen selbständig nebeneinander.
1Die Genehmigung kann nach § 51 Abs. 4 BauGB unter Auflagen und außer bei Verfügungen über Flurstücke und über Rechte an Grundstücken auch unter Bedingungen oder Befristungen erteilt werden.2Wird die Genehmigung unter Auflagen, Bedingungen oder Befristungen erteilt, ist die hierdurch betroffene Vertragspartei berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit der Entscheidung vom Vertrag zurückzutreten.
1Werden Handlungen nach § 51 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 – 4 BauGB ohne Genehmigung der Umlegungsstelle vorgenommen, sind sie formell rechtswidrig.2Sie bleiben für die Durchführung der Umlegung (z.B. bei der Wertermittlung oder etwaigen Entschädigungsfestsetzungen) ohne Wirkung.
2.10.2 Vorwegnahme der Entscheidung
1Mit Einverständnis der betroffenen Rechtsinhaber können nach § 76 BauGB die Eigentums- und Besitzverhältnisse für einzelne Grundstücke sowie andere Rechte nach den §§ 55 bis 62 BauGB geregelt werden, bevor der Umlegungsplan aufgestellt ist.2Die §§ 70 bis 75 BauGB gelten entsprechend.3Die Vorwegnahme der Entscheidung findet zweckmäßig Anwendung bei vorzeitiger
Abfindung in Geld nach § 59 Abs. 4 Nr. 1 BauGB
Zuteilung von Flurstücken zur Bebauung
Zuteilung von Flächen innerhalb und ggf. außerhalb des Umlegungsgebiets nach § 55 Abs. 2 und 5 BauGB.
4Damit wird das Umlegungsverfahren in Teilbereichen nicht nur beschleunigt, sondern auch vereinfacht.
1Die Vorwegnahme der Entscheidung setzt das Einverständnis der Rechtsinhaber voraus.2Die Zustimmung ist in einer Niederschrift festzuhalten und von den Betroffenen zu unterzeichnen.3Ein Rechtsanspruch auf Vorwegnahme der Entscheidung besteht nicht.4Die Umlegungsstelle hat bei Anwendung des § 76 BauGB sorgfältig zu prüfen, dass die Rechte Dritter nicht beeinträchtigt werden.5Der Bebauungsplan muss zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Kraft getreten sein.6Eine endgültige Regelung durch Vorwegnahme der Entscheidung darf jedoch nur dann getroffen werden, wenn sie bei der Zuteilung neuer Flurstücke auf planungsrechtlich sicherer Grundlage beruht.
1Die Vorwegnahme der Entscheidung ist ein Verwaltungsakt.2In Anlehnung an den Umlegungsplan werden die Regelungen nach den §§ 55 bis 62 BauGB in
einem Titelblatt (Anlage 36)
einer Karte zur Vorwegnahme der Entscheidung (Anlage 37)
einem Verzeichnis zur Vorwegnahme der Entscheidung (Anlage 38, 39, 47)
ausgewiesen.3Karte und Verzeichnis bedürfen im Gegensatz zum Umlegungsplan keines Aufstellungsbeschlusses; auch eine ortsübliche Bekanntmachung unterbleibt.4Die Ausführungen hinsichtlich
der Zustellung der Auszüge an die Beteiligten in Nr. 2.8.9
des In-Kraft-Tretens des Umlegungsplans in Nr. 2.8.10
der Wirkungen der Bekanntmachung nach § 71 BauGB in Nr. 2.8.11
der Änderung des Umlegungsplans in Nr. 2.8.12
der Berichtigung der öffentlichen Bücher in Nr. 2.9.1
gelten mit Ausnahme der Aussagen, die sich auf die §§ 63 bis 69 BauGB beziehen, für die Vorwegnahme der Entscheidung entsprechend (Anlagen 40 bis 44).
1Die Regelungen in der Vorwegnahme der Entscheidung schaffen einen endgültigen Rechtszustand.2Die Vorwegnahme der Entscheidung wird dem Umlegungsplan als dessen Bestandteil beigefügt.3Soweit aufgrund der Bestimmungen in § 76 BauGB Regelungen noch ausstehen, sind diese im Umlegungsplan zu behandeln.
2.10.3 Vorzeitige Besitzeinweisung
1Ist der Bebauungsplan in Kraft getreten, so kann nach § 77 Abs. 1 BauGB die Umlegungsstelle, wenn das Wohl der Allgemeinheit es erfordert,
vor Aufstellung des Umlegungsplans die Gemeinde oder den sonstigen Bedarfs- oder Erschließungsträger in den Besitz der Flurstücke, die in dem Bebauungsplan als Flächen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 21 oder des § 55 Abs. 2 und 5 festgesetzt sind, einweisen;
nach Aufstellung des Umlegungsplans und Übertragung der Grenzen der neuen Flurstücke in die Örtlichkeit auch sonstige am Umlegungsverfahren Beteiligte in den Besitz der nach dem Umlegungsplan für sie vorgesehenen Flurstücke oder Nutzungsrechte einweisen.
2Die vorzeitige Besitzeinweisung hat den Zweck, Beteiligten in besonderen Fällen unabhängig vom Einverständnis der Betroffenen bereits vor der allgemeinen Besitzeinweisung (s. § 72 Abs. 1 BauGB) den Besitz der in Satz 1 Nrn. 1 und 2 aufgeführten Flächen, Flurstücke und Nutzungsrechte zu verschaffen.3Dadurch können Bauvorhaben schneller realisiert werden.
1Voraussetzung für die vorzeitige Besitzeinweisung ist, dass
der Bebauungsplan in Kraft getreten ist
das Wohl der Allgemeinheit die Einweisung erfordert.
2Das Wohl der Allgemeinheit ist jeweils einzelfallbezogen zu prüfen und bedeutet ein besonders schwerwiegendes, dringendes öffentliches Interesse.3Gründe, wann das Wohl der Allgemeinheit die vorzeitige Einweisung in den Besitz insbesondere erfordert, sind in § 77 Abs. 2 BauGB genannt.
1Für das Verfahren der vorzeitigen Besitzeinweisung gelten nach § 77 Abs. 3 BauGB die §§ 116 und 122 BauGB entsprechend.2Die vorzeitige Besitzeinweisung erfordert einen Antrag des einzuweisenden Beteiligten.3Die Umlegungsstelle kann den Antragsteller durch Beschluss in den Besitz der in Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 und 2 aufgeführten Flächen, Flurstücke und Nutzungsrechte einweisen.4Die Besitzeinweisung ist nur zulässig, wenn über sie mündlich verhandelt worden ist.5Zur mündlichen Verhandlung sind alle von der Einweisung Betroffenen zu laden.6Die Ladungsfrist ist im BauGB nicht ausdrücklich bestimmt.7Im Hinblick auf die Belange des Antragstellers und die Beschleunigung des Verfahrens wird eine Ladungsfrist von zwei Wochen für ausreichend gehalten.8Die Ladung hat in analoger Anwendung des § 108 Abs. 3 BauGB
den Antragsteller und die Bezeichnung des betroffenen Flurstücks
den wesentlichen Inhalt des Antrags mit dem Hinweis, dass der vollständige Antrag bei der Umlegungsstelle eingesehen werden kann
die Aufforderung, etwaige Einwendungen gegen den Antrag möglichst vor der mündlichen Verhandlung bei der Umlegungsstelle schriftlich einzureichen oder zur Niederschrift zu erklären
den Hinweis, dass auch bei Nichterscheinen über den Antrag entschieden werden kann
zu enthalten.9Eine mündliche Verhandlung ist nicht erforderlich, wenn der Antrag auf vorzeitige Besitzeinweisung eindeutig negativ zu verbescheiden ist.10Nach der mündlichen Verhandlung entscheidet die Umlegungsstelle über den Antrag durch Beschluss (Anlage 45), dem zweckmäßigerweise eine Karte beizugeben ist.11Er ist ein Verwaltungsakt.12Der Beschluss enthält in analoger Anwendung des § 113 Abs. 2 BauGB
die in Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 und 2 aufgeführten Flächen, Flurstücke und Nutzungsrechte
die Eigentümer und unmittelbaren Besitzer (z.B. Pächter, Mieter)
den Zweck und die Begründung
den Zeitpunkt der Wirksamkeit
den Tag der mündlichen Verhandlung
die Art und die Höhe der Entschädigung sowie die Beteiligten, die eine Entschädigung zu leisten bzw. zu erhalten haben.
13Der Beschluss ist dem Antragsteller, dem Eigentümer und dem unmittelbaren Besitzer zuzustellen (Anlage 46).14Auf Antrag des unmittelbaren Besitzers ist nach § 116 Abs. 1 BauGB der Zeitpunkt der Wirksamkeit auf mindestens zwei Wochen nach Zustellung der Anordnung (= Beschluss) über die vorzeitige Besitzeinweisung an ihn festzusetzen.
1Die Gemeinde hat den Beschluss über die vorzeitige Besitzeinweisung in analoger Anwendung des § 72 Abs. 2 BauGB zu vollziehen, sobald er wirksam ist Die Sätze 2 und 3 der Nr. 2.8.11 Abs. 4 gelten entsprechend.2Widerspruch und Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen eine vorzeitige Besitzeinweisung haben nach den §§ 212 Abs. 2 und 224 BauGB keine aufschiebende Wirkung.
1Durch die vorzeitige Besitzeinweisung werden das Eigentum und die anderen dinglichen Rechte nicht berührt.2Wird der Umlegungsplan in der vorgesehenen Form nicht unanfechtbar und ergeben sich daraus Auswirkungen auf die vorzeitige Besitzeinweisung, ist der Beschluss nach § 116 Abs. 6 BauGB aufzuheben.3Wegen der damit verbundenen etwaigen hohen Entschädigungsansprüche – bereits ausgeführte Maßnahmen in der Örtlichkeit können ggf. nicht rückgängig gemacht werden – sollte der Beschluss nur dann gefasst werden, wenn die im Umlegungsplan vorgesehenen Festsetzungen mit einer an Sicherheit grenzenden Wahrscheinlichkeit Bestandskraft erlangen werden.4Ist eine vorzeitige Besitzüberlassung auf freiwilliger Basis möglich, wird das Verfahren der vorzeitigen Besitzeinweisung entbehrlich.
2.11 Kosten der Umlegung
Die Gemeinde trägt die Verfahrenskosten und die nicht durch Beiträge nach § 64 Abs. 3 BauGB gedeckten Sachkosten (§ 78 BauGB).
1Geschäfte und Verhandlungen, die der Durchführung oder Vermeidung der Umlegung dienen, einschließlich der Berichtigung der öffentlichen Bücher, sind frei von Gebühren und ähnlichen nichtsteuerlichen Abgaben sowie von Auslagen; dies gilt nicht für die Kosten eines Rechtsstreits.2Unberührt bleiben Regelungen nach landesrechtlichen Vorschriften (§ 79 Abs. 1 BauGB).
Die Höhe der von der Gemeinde zu tragenden Personal- und Sachkosten der Umlegungsstelle sind in der Vereinbarung zur Übertragung der Befugnis zur Durchführung der Umlegung festzulegen (Anlage 2).
Anlagen (hier nicht wiedergegeben)
1 [Amtl. Anm.:] Rechts- und Verwaltungsvorschriften für die Flurbereinigung in Bayern

References: § 46
 § 2
 § 4
 § 47
 § 45
 § 52
 § 39
 § 52
 § 50
 § 47
 § 50
 § 50
 Art. 26
 § 1
 Art. 27
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 27
 Art. 27
 Art. 31
 § 50
 § 51
 § 51
 § 51
 § 81
 § 53
 § 48
 § 53
 § 53
 § 55
 § 55
 § 55
 § 55
 § 55
 § 55
 § 55
 § 55
 § 48
 Art. 6
 Art. 15
 § 55
 § 71
 § 55
 § 71
 § 55
 § 194
 § 13
 § 60
 § 55
 § 55
 § 55
 § 55
 § 142
 § 153
 § 56
 § 56
 § 153
 § 55
 § 127
 § 55
 § 57
 § 55
 § 59
 § 55
 § 59
 § 59
 § 59
 § 55
 § 59
 § 59
 § 59
 § 59
 § 55
 § 61
 § 59
 § 59
 § 59

§ 176

§ 177

§ 178
 § 59
 § 59
 § 176
 § 60
 § 64
 § 96
 § 61
 § 61

§ 180

§ 181

§ 182
 § 48
 § 61
 § 55
 § 61
 § 63
 § 63
 § 62
 § 62
 § 61
 § 62
 § 63
 § 66
 § 137
 § 208
 § 73
 § 76
 § 67
 § 55
 § 55
 § 68
 § 55
 § 48
 § 70
 § 69
 § 70
 § 75
 § 70
 § 70
 Art. 3
 § 70
 § 71
 § 71
 § 71
 § 187
 § 71
 § 59
 § 60
 § 61
 § 60
 § 73
 § 72
 § 71
 § 64
 § 71
 § 64
 § 71
 § 51
 § 71
 § 70
 § 73
 § 73
 § 73
 § 73
 § 66
 § 74
 § 71
 § 71
 § 64
 § 64
 § 1
 § 74
 § 2
 § 74
 § 71
 § 51
 § 51
 § 51
 § 51
 Art. 85
 § 51
 § 51
 § 51
 § 51
 § 76
 § 59
 § 55
 § 76
 § 71
 § 76
 § 77
 § 9
 § 55
 § 72
 § 77
 § 77
 § 108
 § 113
 § 116
 § 72
 § 116
 § 64