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Timestamp: 2020-08-05 08:04:37+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 10297 del 26/04/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10297 del 26/04/2017
Cassazione civile, sez. II, 26/04/2017, (ud. 02/03/2017, dep.26/04/2017), n. 10297
S.I., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA BOEZIO 6,
presso lo studio dell’avvocato DANIELE CUTOLO, che la rappresenta e
G.A., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSSERIA 2 C/O
ST.PLACIDI, presso lo studio dell’avvocato RAFFAELLO CAPUNZO, che lo
avverso la sentenza n. 1901/2013 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,
02/03/2017 dal Consigliere Dott. SCARPA ANTONIO;
S.I. ha proposto ricorso articolato in unico motivo per
“violazione di legge e nullità della sentenza” avverso la sentenza della
CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 1901/2013, depositata il 14/05/2013, la
quale ha rigettato l’appello formulato dalla stessa Sansone contro la
sentenza n. 9472/2009 del Tribunale di Napoli. La causa aveva avuto
inizio con citazione del 19 dicembre 2006 di G.A., promissario
acquirente di immobile sito in Napoli alla via F. Russo, 34, del quale
era promittente venditrice S.I., in forza di proposta
d’acquisto del primo accettata dalla seconda in data 11 maggio 2006.
G.A. aveva chiesto di dichiarare l’inadempimento della convenuta,
con condanna al risarcimento dei danni in misura di Euro 30.000,00, pari
al doppio della caparra versata, essendo l’immobile viziato da abusi
edilizi insanabili, come confermato dal mancato parere favorevole alla
domanda di concessione in sanatoria inoltrata dalla S.. Il
Tribunale di Napoli aveva accolto le domande di G.A. e la Corte
d’Appello, nel confermarne la decisione, evidenziava come fosse stato
accertato il grave inadempimento della promittente venditrice per
l’incommerciabilità dell’immobile abusivo, visto il rigetto dell’istanza
di condono. I giudici del gravame aggiungevano che l’eccepita nullità
del contratto esulasse dal tema del giudizio, mancando sul punto
specifica domanda.
L’unico motivo di ricorso di S.I. deduce “violazione
di legge e nullità della sentenza”. La ricorrente, date per accertate
l’abusività dell’immobile per la presenza di una sopraelevazione non
condonata, l’incommerciabilità del bene e la mancanza di conoscenza di
tale condizione dello stesso immobile dal parte del promittente
acquirente, contesta che la Corte d’Appello non potesse dichiarare la
legittimità del recesso del G. e la conseguente risoluzione del
contratto, in quanto avrebbe dovuto piuttosto sancirne la nullità, senza
neppure disporre la restituzione del doppio della caparra. La
ricorrente si duole altresì che la Corte di Napoli avesse erroneamente
ritenuta tardiva la questione della nullità del preliminare, perchè
sollevata solo in appello, trattandosi di questione comunque rilevabile
anche d’ufficio.
Va premesso come l’unico motivo di ricorso introduca una
censura di violazione di legge e di nullità della sentenza, ma non
indichi le nome di diritto su cui si fonda, come prescritto dall’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 4.
In ogni caso, sotto il profilo processuale, non è corretta la
soluzione adottata dalla Corte d’Appello di Napoli, consistente nel
giudicare tardivo, e perciò inammissibile, il rilievo di nullità del
contratto, in quanto effettuato in giudizio vertente unicamente
sull’inadempimento contrattuale. Le Sezioni Unite di questa Corte hanno
infatti chiarito come, alla luce del ruolo che l’ordinamento affida alla
nullità contrattuale, quale sanzione del disvalore dell’assetto
negoziale, il rilievo “ex officio” di una nullità negoziale deve
ritenersi consentito pure in tutte le ipotesi di impugnativa negoziale
(adempimento, risoluzione per qualsiasi motivo, annullamento,
rescissione), sicchè il giudice ha il potere – dovere di rilevare dai
fatti allegati e provati, o comunque emergenti “ex actis”, una volta
provocato il contraddittorio sulla questione, ogni forma di nullità del
contratto stesso (Cass. sez. un. 4 settembre 2012, n. 14828; Cass. sez.
un. 12 novembre 2014, n. 26242). Tanto più va ribadito come la nullità
del contratto sia rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del
processo in una causa, quale quella in esame, in cui di tale contratto
si deduca l’inadempimento, essendo il giudice tenuto a verificare
l’esistenza delle condizioni dell’azione e a rilevare d’ufficio le
eccezioni che, senza ampliare l’oggetto della controversia, tendano al
rigetto della domanda e possano configurarsi come mere difese del
convenuto. E in quanto, appunto, il rilievo della nullità del contratto
dedotto in lite integra gli estremi non di un’eccezione in senso
stretto, bensì di una mera difesa, esso ben può essere formulato nel
giudizio di appello, come avvenuto nel caso in esame, purchè sia fondato
su elementi già acquisiti al giudizio.
Peraltro, l’erronea declaratoria di inammissibilità
dell’eccezione di nullità rimane irrilevante, ai fini della cassazione
con rinvio della sentenza della Corte d’Appello di Napoli, potendosi in
questa sede esaminare il merito del ricorso e rilevandosi la suddetta
eccezione infondata, sicchè comunque inutile sarebbe il ritorno della
causa in fase di merito. A ciò induce, in forza dei principi di economia
processuale e di ragionevole durata del processo, di cui all’art. 111 Cost., comma 2, una lettura costituzionalmente orientata dell’art. 384 c.p.c., consentendo di correggere la motivazione anche a fronte di un “error in procedendo” (Cass. sez. un. 2 febbraio 2017, n. 2731).
In forza, allora, dell’interpretazione di questa Corte, cui il
Collegio intende dare continuità, la sanzione della nullità prevista
dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40,
con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della
necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli
contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti
con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si
desume dal tenore letterale della norma, nonchè dalla circostanza che,
successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione
in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la
dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili
costruiti anteriormente al 1 settembre 1967. Ne consegue che, anche nel
caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della
concessione edificatoria, si ritiene costituito tra le parti un valido
vincolo giuridico (Cass. 19 dicembre 2013, n. 28456; Cass. 18 luglio 2011, n. 15734; Cass. 11 luglio 2005, n. 14489).
La ricorrente, peraltro, sostiene che i contratti di
trasferimento immobiliare aventi efficacia meramente obbligatoria
(quale, appunto, un preliminare di vendita), restano comunque
disciplinati dalla L. 28 gennaio 1977, n. 10, art. 15,
che prevedeva la nullità degli atti giuridici, aventi ad oggetto unità
edilizie costruite in assenza di concessione, salvo che dal contenuto
degli stessi atti risultasse formalmente ed inequivocamente che
l’acquirente fosse a conoscenza della mancata concessione e quindi della
nullità di cui si discute.
Tuttavia, dovendo la ricorrenza dei requisiti di forma e di
sostanza, necessari ai fini della validità di un contratto, riscontrarsi
con riferimento alla legge vigente al momento della stipula di questo,
basta osservare che si ha riguardo, nel caso in esame, a contratto
preliminare di compravendita di immobile stipulato in data 10 maggio
2006, ovvero ben dopo l’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985, n. 47, sicchè non potrebbe comunque ad esso applicarsi la sanzione di nullità, prevista dalla L. 28 gennaio 1977, n. 10, art. 15, essendo stata detta disposizione interamente sostituita da quelle di cui al capo primo della stessa L. n. 47 del 1985, come stabilito dall’art. 2 di quest’ultima (così Cass. 21 agosto 2012, n. 14579).
Essendosi comunque negata la nullità del contratto, non rileva,
pertanto, l’ulteriore questione circa le conseguenze del verificarsi di
una delle cosiddette nullità speciali urbanistiche a carattere
sostanziale sull’esperibilità dei rimedi (quale, appunto, il recesso)
generalmente spettanti al compratore in caso di inesattezza giuridica
della prestazione del venditore imputabile ad oneri, diritti non
apparenti e non conosciuti, atti a limitare il godimento della cosa (su
cui Cass. 19 dicembre 2006, n. 27129).
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto il al testo unico art. 13, comma 1 – quater, di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115
– dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore
importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per
l’impugnazione di cui al ricorso R.G. 411/2015, integralmente rigettato.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a
rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione, che
liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi,
oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 – quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1,
comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da
parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo
unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art.
13, comma 1 – bis.

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 Cass. sez.

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 art. 40
 Cass. 
 Cass. 
 art. 15
 art. 15
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 art. 1
 art. 13
 art. 13
 art. 1
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