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Timestamp: 2018-11-15 11:33:37+00:00

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2.2.1.4.Unwirksame Klauseln im Mietvertrag
Der OGH - 11.10.2006, 7 Ob 78/06f, wobl 2007/26, 74 = JBl 2007, 181 = RdW 2007/233, 209 - hat neununddreißig Mietvertragsklauseln als rechtsunwirksam erkannt. Zum großen Teil unter Berufung auf das Konsumentenschutzgesetz. Diese Klauseln lauten:
1. Der Mieter erklärt, dass er den Mietgegenstand durch eigene Besichtigung kennt, dieser durch Pläne/Beschreibungen, welche integrierte Bestandteile des Vertrages sind, hinreichend spezifiziert ist und daher aus diesem Titel gegenüber dem Vermieter keine wie immer gearteten Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können.
39. Vorstehender Vertrag wurde vor der Unterfertigung gelesen und erörtert; bezüglich aller Vertragspunkte wurde Übereinstimmung erzielt.
Drei weitere Klauseln hat der OGH (27.03.2007, 1 Ob 241/06g, wobl 2007/76, 207 = ecolex 2007/253, 602) für unwirksam erkannt:
1. Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung von Verträgen über die angemessene Versicherung des Hauses gegen Glasbruch-, Sturmschäden ... zu bzw tritt den bestehenden Vereinbarungen bei.
3. Kommt der Mieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach, kann der Vermieter nach vergeblicher Aufforderung und Fristsetzung die Durchführung der erforderlichen Arbeiten jederzeit auch im Mietgegenstand auf Kosten des Mieters durchführen.
Ebenfalls unwirksam: - OGH 18.12.2009, 6 Ob 81/09v, Zak 2010/151, 97 = immolex 2010/35, 116 = RdW 2010/292, 282:
1. Der vom Mieter zusätzlich zum vereinbarten Hauptmietzins zu tragende Anteil an den Bewirtschaftungskosten, das sind die anfallenden Kosten für den ordnungsgemäßen Betrieb des Gebäudes und seiner Einrichtungen, das sind: die Kosten für Wasserversorgung, Beleuchtung allgemein zugänglicher Teile des Hauses, Rauchfangkehrer, Versicherung (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasserkorrosion, Glasbruch, Sturmschaden), Kosten notwendiger Reparaturen (Elektro-, Installations-, Schlosser- und Malerarbeiten, wie zB Dachrinnenreinigung, Klingeltableau beschriften, Türschließer einstellen etc) im Mietgegenstand oder einen allgemein benutzten Gebäudeteil etc - ebenso die nach MRG weiter zu verrechnenden Betriebskosten errechnen sich nach der von ihm genutzten Fläche.
2. Elastische Fugen sind in Bad, WC und Küche vom Mieter zu warten, ebenso ist einmal jährlich der Filter bei der Lüftung im Bad und WC zu tauschen.
3. Als wichtiger und bedeutender Umstand im Sinne des § 30 Abs 2 Z 13 MRG wird vereinbart und wird der Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt, wenn Wohnungseigentum am Mietgegenstand begründet wird.
4. Bei Vorhandensein einer Gas-Kombi-Therme: Der Mieter verpflichtet sich auf eigene Kosten zur jährlichen Wartung der Gas-Kombi-Therme. Bei Rückstellung der Wohnung ist dem Vermieter, bzw dessen Bevollmächtigten ein Nachweis über die regelmäßige Wartung zu erbringen.
Bitte lesen Sie dazu auch die Begründungen im Volltext der Entscheidungen. Eine wichtige Frage wird jetzt werden, wann Vermieter als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes gelten. Bisher galt als Faustregel: Vermietung von mehr als 5 Bestandobjekten oder auch die Einschaltung von Hilfspersonen, etwa eine Hausverwaltung: OGH 24.11.1993, 3 Ob 547/93. Die definitive Entscheidung wird immer vom Einzelfall abhängen.
Die Vereinbarung einer verschuldensunabhängigen Pflicht zum Neuausmalen ist gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs.3 ABGB: OLG Wien, 10.12.2008, 5 R 166/08f, wobl 2009/90, 256; OGH 27.02.2012, 2 Ob 215/10x, Zak 2012/217, 112 ( 5. Klauselentscheidung ).
Ältere abweichende Judikatur: Verpflichtung zum Ausmalen nach Interessenabwägung nicht sittenwidrig: OGH 09.10.2007, 10 Ob 79/07a, wobl 2007/137, 349 = RdW 2007/741, 726 = ecolex 2008/5, 40 = EvBl 2008/27, 147 = JBl 2008, 246 (Außerhalb des KSchG - Mieter war Unternehmer). Ausmalverpflichtung unwirksam im Vollanwendungsbereich des MRG, wenn der Mieter die Wohnung unausgemalt übernommen hat: OGH 18.09.2009, 6 Ob 104/09a, immolex 2010/16, 51 = RdW 2010/85, 83 = wobl 2010/5, 20 = ecolex 2010/39, 137 = EvBl 2010/51, 360 = Zak 2010/194, 116 (gröbliche Benachteiligung).
OGH 22.12.2010, 2 Ob 73/10i, ecolex 2011/81, 201 = JBl 2011, 175 = immolex 2011/25, 81 = EvBl 2011/66, 462 (Rückstellung bei Beendigung; Erhaltungspflichten: Fenster, Silikonfugen, Therme, Fliesen; Tierhaltung); OGH 27.06.2017, 5 Ob 183/16x (6. Klausel-Entscheidung); OGH 20.07.2017, 5 Ob 217/16x (7. Klausel-Entscheidung); OGH 21.11.2017, 6 Ob 181/17m, EvBl 2018/116, 809 (8. Klausel-Entscheidung).
Neununddreißig Mietvertragsklauseln weggefegt, ecolex 2007, 1
Mietvertragsklauseln auf dem Prüfstand des Verbraucherrechts, wobl 2007, 62
Grenzen der mietvertraglichen Regelung der Erhaltungspflicht, ecolex 2007, 161
Rechtswidrige Vertragsbestimmungen in Formularmietverträgen, ecolex 2007, 233
Mietverträge im Fokus des Verbraucherrechts, wobl 2007, 185
Verwirrung um das Ausmalen im Mietrecht nach den beiden Klauselentscheidungen, RdW 2007/477, 458
Mieterpflicht zum Ausmalen wirksam?, ecolex 2008, 31
Nachtrag zur Erhaltungspflicht im MRG-Vollanwendungsbereich, ecolex 2008, 32
Erhaltungspflicht des Bestandgebers gemäß § 1096 ABGB und ihre vertragliche Abdingbarkeit, ecolex 2008, 720
Die gesetzliche Ausgestaltung der mietvertraglichen Erhaltungspflicht und die Grenzen ihrer Disponibilität, wobl 2008, 281 (1. Teil), wobl 2008, 309 (2. Teil)
OGH zu den Erhaltungspflichten im Inneren des Mietobjektes - bloß heiße Luft für den Vermieter?, SWK 2009 W 49, 773 - (sehr anschaulich und gut verständlich!)
Zur Ausmalpflicht des Mieters, Zak 2010/173, 103
Überlegungen zur Endausmalverpflichtung des Mieters, wobl 2013, 139
Mietverträge: Endausmalklauseln und Mietzins, RdW 2014/694, 633
Die 8. mietrechtliche Klausel-Entscheidung, wobl 2018, 218

References: OGH 
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 § 30
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 § 879
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 § 1096

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