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Timestamp: 2020-05-28 03:12:45+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 16304 del 04/08/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 16304 del 04/08/2016
Cassazione civile sez. III, 04/08/2016, (ud. 13/05/2016, dep. 04/08/2016), n.16304
sul ricorso 22069-2013 proposto da:
ANTARES 2 SRL IN LIQUIDAZIONE (OMISSIS) in persona del liquidatore e
legale rappresentante p.t. P.L., elettivamente domiciliata in
ROMA, PIAZZA COLA DI RIENZO 69 presso lo studio dell’avvocato CARLO
GIUSEPPE TERRANOVA (ST MINICUCI), che la rappresenta e difende
PORTO ALLEGRO SRL;
avverso la sentenza n. 1282/2012 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,
1. La s.r.l. Antares 2 propose opposizione al decreto col quale il Presidente del Tribunale di Pescara le aveva ingiunto di pagare alla s.r.l. Porto Allegro la somma di Euro 156.568,28 a titolo di canoni di locazione, spese ed oneri vari in relazione al contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale stipulato tra le parti ed avente ad oggetto due unità immobiliari site all’interno del Centro di intrattenimento Porto Allegro nel Comune di (OMISSIS).
A sostegno dell’opposizione espose, tra l’altro, di aver esercitato in data 24 marzo 2009 il proprio diritto di recesso anticipato per gravi motivi, ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, ed aggiunse che la società locatrice non aveva adempiuto alla propria obbligazione di mantenere in buone condizioni la cosa locata; avanzò anche domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni.
Si costituì in giudizio la società opposta, chiedendo il rigetto dell’opposizione e della domanda riconvenzionale.
Il Tribunale di Pescara rigettò l’opposizione al decreto ingiuntivo nonchè la domanda riconvenzionale proposta dalla società Antares 2, che condannò al pagamento delle spese di giudizio.
In particolare, il Tribunale osservò che in sede di riconsegna dell’immobile, in data 28 dicembre 2009, le parti avevano dato atto della volontà di risolvere consensualmente il contratto di locazione, per cui ogni questione concernente la legittimità o meno del recesso doveva ritenersi superata prima dell’opposizione, così come superfluo ogni apprezzamento al riguardo; tanto più che il recesso produce effetti solo a decorrere dalla scadenza del termine (semestrale) di preavviso contrattualmente previsto, con conseguente obbligo della conduttrice di pagare i canoni fino a tale data, cioè settembre 2009, a prescindere dall’effettivo rilascio il successivo 28 dicembre 2009.
2. La pronuncia è stata appellata dalla società opponente e la Corte d’appello di L’Aquila, con sentenza del 12 febbraio 2013, ha rigettato il gravame, confermando la decisione del Tribunale e condannando l’appellante al pagamento delle ulteriori spese del grado.
2.1. La Corte territoriale ha osservato che con un primo motivo di appello la società appellante aveva lamentato che la sentenza del Tribunale, pur dando per pacifico che vi fosse stata una volontà consensuale di risoluzione del contratto di locazione, non avesse ritenuto sussistente un giusto motivo di recesso anticipato ai sensi dell’art. 27 della legge sull’equo canone. Sul punto la Corte ha rilevato che la società Antares 2, dopo aver interrotto i pagamenti nel gennaio 2009, aveva comunicato il recesso anticipato con lettera del 24 marzo 2009, adducendo a sostegno della propria decisione il fatto che presso il Centro di intrattenimento dove si trovavano i beni locati vi era una crescente presenza di cattive frequentazioni che avevano determinato una drastica diminuzione della clientela; la riconsegna effettiva degli immobili era però avvenuta soltanto il successivo 28 dicembre 2009.
Tanto premesso in fatto, la Corte abruzzese – richiamati i principi giurisprudenziali secondo i quali i gravi motivi che legittimano il recesso anticipato non possono essere costituiti da soggettive ed unilaterali valutazioni del conduttore, bensì devono concretarsi in fatti oggettivi, imprevedibili e sopravvenuti – è pervenuta alla conclusione che, nella specie, il notevole calo di clientela dovuto “all’intensificarsi di cattive frequentazioni che avevano provocato l’allontanamento della clientela abituale, che era stata addirittura oggetto di minacce ed aggressioni all’interno dei locali” non poteva costituire un legittimo motivo di recesso anticipato. Ciò in quanto simile situazione “costituisce un rischio connesso ad ogni rapporto commerciale, e perciò non oggettivamente imprevedibile”, rientrando “nella normale alea contrattuale di ogni attività commerciale”.
Come corollario di tale conclusione, la Corte d’appello ha valutato come infondato anche il motivo col quale si contestava il riconoscimento dell’obbligo, a carico della società Antares 2, di pagare il canone e gli oneri accessori fino alla data dell’effettiva riconsegna, cioè fino al 28 dicembre 2009.
2.2. La sentenza in esame ha poi respinto un ulteriore motivo di appello col quale la società Antares 2 aveva contestato il proprio obbligo di pagare anche la somma di Euro 4.806 a titolo di canone di locazione, per il quarto trimestre 2009, “per l’occupazione degli spazi comuni del Centro con apparecchi da gioco per bambini ed altri macchinari”. Ha rilevato la Corte di merito che, essendo il verbale di riconsegna datato del 28 dicembre 2009, mancava la prova documentale dell’esistenza di separate intese aventi ad oggetto l’autorizzazione all’occupazione (a titolo oneroso) dell’area comune in questione.
2.3. In ultimo, poi, la Corte abruzzese ha rigettato l’altro motivo di gravame col quale la società Antares 2 aveva chiesto l’accoglimento della domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni ad essa derivati da un incendio sviluppatosi in un esercizio commerciale attiguo e da un allagamento derivante da infiltrazioni d’acqua che avevano interessato la sala giochi condotta in locazione dall’appellante.
Quanto all’incendio, la sentenza ha affermato che la società locatrice non poteva essere ritenuta responsabile di danni derivanti da un diverso esercizio commerciale ubicato in prossimità; mentre, in relazione ai danni da allagamento, la pronuncia ha rilevato la mancanza di allegazione delle cause di infiltrazione e dei soggetti responsabili, oltre che la carenza di prova del danno subito.
3. Contro la sentenza della Corte d’appello di L’Aquila propone ricorso la società Antares 2 in liquidazione, con atto affidato a tre motivi.
La s.r.l. Porto Allegro non ha svolto attività difensiva in questa sede.
1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), n. 4) e n. 5), violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c., nullità della sentenza, omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio e motivazione lacunosa, contraddittoria ed illogica.
Osserva la società ricorrente che la sentenza in esame, pur avendo riconosciuto l’intensificazione di cattive frequentazioni nell’area dell’esercizio commerciale, al punto che vi erano state minacce ed aggressioni a carico di alcuni clienti, è poi pervenuta all’illogica conclusione di negare l’esistenza di una giusta causa di recesso anticipato. Proprio in considerazione della necessità che i motivi di recesso siano oggettivi ed imprevedibili, la conclusione avrebbe dovuto essere opposta; la normale alea contrattuale, infatti, va valutata alla luce della vicenda nella sua complessità. La ricorrente chiede quindi a questa Corte di affermare che tra i gravi motivi di recesso anticipato che esulano dalla sfera di controllo del conduttore rientra anche la diminuzione della clientela dipendente da fatti oggettivi, sopravvenuti ed estranei al conduttore.
Risulta pacificamente da quanto affermato dalla sentenza impugnata e dallo stesso motivo di ricorso in esame, che riporta sul punto anche parte della motivazione della sentenza di primo grado, che l’odierna società ricorrente comunicò il proprio recesso anticipato con lettera del 24 marzo 2009 e riconsegnò effettivamente gli immobili il successivo 28 dicembre 2009. Sulla base di tali premesse in fatto, la Corte d’appello ha correttamente affermato che l’obbligo di pagamento dei canoni sussisteva pacificamente fino al settembre 2009, stante il termine di preavviso semestrale previsto dal contratto e dalla legge, ed ugualmente per le ulteriori mensilità fino al dicembre 2009, posto che solo in quel momento la riconsegna aveva avuto luogo e che, pertanto, fino a tale data si era protratto l’obbligo di versamento del canone. E’ evidente, infatti, che anche in caso di recesso anticipato l’obbligo di pagamento del canone continua a sussistere fino alla data dell’effettiva riconsegna dell’immobile qualora essa sia successiva a quella di scadenza del periodo di preavviso (che è quanto accaduto nella specie).
Da ciò consegue che – anche a prescindere dalla circostanza, contestata in appello, secondo la quale le parti, al momento della riconsegna, decisero di risolvere consensualmente il contratto – ogni discussione circa la legittimità del recesso anticipato resta priva di interesse ai fini della decisione, posto che con il decreto ingiuntivo opposto furono chiesti pagamenti fino alla data della riconsegna, cioè certamente dovuti. Nè la questione muta in relazione alla domanda riconvenzionale della società Antares 2, fondata su presupposti del tutto differenti.
La mancanza di un effettivo interesse alla decisione della questione rende il motivo inammissibile.
2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) e n. 5), violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c., degli artt. 1218 e 2697 c.c., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio e motivazione erronea, insufficiente e contraddittoria.
Il motivo ha ad oggetto l’obbligo di pagamento della somma di Euro 4.806 a titolo di canone di locazione per l’occupazione degli spazi comuni del Centro con apparecchi da gioco per bambini ed altri macchinari. Osserva la parte ricorrente che la sentenza impugnata, con una motivazione “sbrigativa ed illogica”, ha riconosciuto l’esistenza di tale obbligo, pur avendo le deposizioni testimoniali confermato che già nel giugno 2009 la conduttrice aveva liberato gli spazi comuni dai macchinari ivi collocati. La sentenza sarebbe errata in quanto ha affermato che il conduttore doveva provare l’esistenza di un separato accordo in tal senso, mentre in atti non vi era alcuna prova dell’esistenza di accordi rispetto ai quali dovevano sussistere “altre separate intese”.
2.2. Il motivo, quando non inammissibile, è comunque privo di fondamento.
Rileva il Collegio che – a prescindere dal mancato rispetto dei requisiti di cui all’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6), per ciò che riguarda le deposizioni testimoniali richiamate – la sentenza impugnata, interpretando il contratto intercorso tra le parti e compiendo un accertamento in fatto non sindacabile in questa sede, ha ritenuto che anche il pagamento di tale somma fosse dovuto, stante l’assenza di “separate intese” aventi ad oggetto l’area destinata all’installazione di giochi per i bambini ed altri macchinari di intrattenimento. La sentenza, ribadendo che l’unica riconsegna del complesso dei beni era quella del 28 dicembre 2009, ha escluso che vi fossero state riconsegne anticipate di parte dei beni; a fronte di simile motivazione, la censura in esame si risolve nel tentativo di ottenere un nuovo esame del merito. Quanto al vizio di motivazione, poi, è appena il caso di rilevare che la sentenza è soggetta ratione temporis al nuovo regime dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), che esclude ormai il vizio di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione.
3. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4), violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., per omessa pronuncia su di una domanda di parte.
Rileva la società ricorrente che la sentenza impugnata avrebbe omesso di pronunciarsi su alcune specifiche domande proposte; trascrivendo in parte le proprie conclusioni rassegnate con l’atto di appello, la società Antares 2 ricorda di aver chiesto di accertare l’eventuale minore importo dovuto, anche in considerazione di crediti opposti in compensazione e dell’illegittimità parziale del decreto ingiuntivo in relazione al pagamento della somma di Euro 4.806 di cui al secondo motivo di ricorso.
Nessuna omissione di pronuncia è ravvisabile nella sentenza impugnata, posto che la Corte abruzzese ha escluso l’inadempimento della società locatrice, ha escluso che vi fosse stata una riconsegna anticipata di parte dei beni (donde l’infondatezza della questione già affrontata a proposito del secondo motivo) ed ha implicitamente escluso, in tal modo, anche che vi potesse essere il diritto al pagamento di una “somma minore”; quanto, invece, ai presunti “controcrediti opposti in compensazione”, si tratta di circostanze in fatto prospettate in modo del tutto generico e non più discutibili in questa sede.
Sussistono tuttavia le condizioni di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, per il versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, dà atto della sussistenza delle condizioni per il versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

References: Sentenza 
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 art. 27
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 art. 13
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