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Timestamp: 2019-09-15 18:17:51+00:00

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Art. 882 codice civile - Riparazioni del muro comune - Brocardi.it
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Articolo 882 Codice civile
Dispositivo dell'art. 882 Codice civile
Le riparazioni e le ricostruzioni necessarie (1) del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto (2) di uno dei partecipanti.
La rinunzia (3) non libera il rinunziante dall'obbligo delle riparazioni e ricostruzioni a cui abbia dato causa col fatto proprio.
(1) Tale disposizione si applica solo alle opere indispensabili. Sono tali le spese non voluttuarie, o che riguardano la soddisfazione di un interesse particolare di un contitolare.
(2) Ci si riferisce a qualunque fatto oggettivamente considerato, a prescindere dal dolo o dalla colpa. La disposizione è un'applicazione del principio generale dell'art. 1104.
(3) La rinunzia al diritto di comunione provoca un accrescimento delle quote di proprietà degli altri contitolari del muro.
Massime relative all'art. 882 Codice civile
Cass. civ. n. 20733/2012
Ai sensi dell'art. 882, primo comma, c.c., le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti i comproprietari in proporzione alle rispettive quote, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti, nel qual caso l'obbligo di riparare il muro comune è posto per l'intero a chi abbia cagionato il fatto che ha dato orgine alla spesa. Ne consegue che, qualora il danno subito dalla cosa comune sia imputabile ad uno dei due comproprietari, l'altro può agire nei confronti del danneggiante per il risarcimento dei danni per equivalente solo nei limiti dell'importo corrispondente alla spesa necessaria per la riparazione su lui gravante in proporzione al suo diritto di comproprietà, e non anche per la parte di esborso dovuta dal comproprietario danneggiante.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20733 del 23 novembre 2012)
Cass. civ. n. 17899/2003
La ricostruzione del muro comune, ove comunque necessaria, deve essere eseguita previo consenso di tutti i comproprietari, salvo che non ricorrano ragioni di urgenza, la cui insussistenza, in mancanza del consenso di tutti i comproprietari, rileva esclusivamente, al fine della ripartizione delle spese, restando escluso che, in detta ipotesi, il giudice possa ordinare la demolizione ed il ripristino dell'opera, qualora ne sia stata accertata la necessità.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17899 del 25 novembre 2003)
Cass. civ. n. 3089/1994
Mentre l'onere delle spese di riparazione e ricostruzione del muro comune per quelle cause di deterioramento dipendenti dal suo uso normale è, ai sensi dell'art. 882 c.c., a carico di tutti i comproprietari, in proporzione del diritto di ciascuno, e si trasferisce, perciò, in capo a chiunque sia proprietario della cosa nel momento in cui si presenta la necessità della riparazione o della ricostruzione, l'onere delle spese provocate dal fatto di uno dei partecipanti, essendo connesso alla responsabilità personale di questo, grava esclusivamente sul soggetto che vi ha dato causa e non si trasferisce, quindi, solo a causa del trasferimento del diritto reale, al condomino che gli è succeduto.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3089 del 30 marzo 1994)
Cass. civ. n. 940/1973
Le riparazioni e le ricostruzioni del muro comune sono a carico di coloro che vi hanno diritto, in proporzione di tale diritto ed indipendentemente sia da ogni interesse particolare che il ricostruttore possa avere, perché l'obbligo della ricostruzione sorge dalla necessità di essa, fundi nomine, sia dall'eventuale consenso dell'altro condomino, purché, beninteso, la spesa non sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti, non si tratti di sopraelevazione pregiudizievole per il muro stesso o per l'analogo diritto del condomino. Pertanto, nel caso — possibile specialmente nelle zone sismiche, date le particolari prescrizioni tecniche colà vigenti — in cui pur dovendosi ricostruire un muro comune perché pericolante, la sua ricostruzione comporti particolari e più dispendiosi accorgimenti per le esigenze di uno dei due fabbricati contigui e precluda al vicino la possibilità di analoga utilizzazione, vi è un doppio motivo per la discriminazione dell'onere delle spese, l'uno relativo alla causa della maggiore spesa, l'altro corrispondente alla compressione delle facoltà di godimento.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 940 del 4 aprile 1973)
relative all'articolo 882 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 882 Codice civile - Riparazioni del muro comune | Quesito Q201923484
Marina L. chiede
lunedì 17/06/2019 - Lazio
“Sono proprietaria di una quota parte di un villino con cancello d'accesso in comune. La proprietà è stata divisa negli anni ' 70 seguendo le volontà testamentarie (testamento olografo). Il villino ha un muro perimetrale su stada che delimita il giardino interno.
Detto muro è attualmente pericolante nella parte della mia proprietà di giardino. Devo provvedere in proprio alla riparazione o il manufatto è considerato parte comune ancorchè insista sul mio giardino?
Sottolineo che lungo il muro passano anche le tubazioni dell'acqua dell'altro proprietario.
La situazione di fatto che si presenta, se si è ben capito, è quella di un immobile (nella fattispecie un villino), con terreno pertinenziale destinato a giardino, originariamente appartenente ad unico proprietario ed ora diviso fra due soggetti, sia per la parte relativa all’edificio che per quella relativa al giardino pertinenziale, con in comune il solo cancello di accesso.
Trattandosi in origine di un unico immobile, è evidente che tutti gli impianti (idrico, fognario, elettrico e del gas) risultino adesso essere a servizio delle proprietà singole, con la conseguenza che in ordine a tali impianti sono venute a costituirsi, per c.d. destinazione del padre di famiglia, delle vere e proprie servitù reciproche.
Trattasi di fattispecie espressamente prevista dall’art. 1062 del c.c., per la quale non occorre che il precedente proprietario, nel dividere il bene e lasciarlo a due soggetti diversi, abbia espressamente previsto la creazione delle reciproche servitù; lo stato di asservimento di un immobile in favore dell’altro e viceversa è automatico, e consegue al solo fatto che lo stato dei luoghi permane come quello preesistente.
Come è stato affermato dalla Corte di Cassazione in diverse occasioni (tra cui può citarsi Cass. n. 3219/2014), ciò che conta è unicamente l’oggettiva destinazione delle opere permanenti ed apparenti destinate al servizio di una parte del fondo, senza che rilevi alcun intento dell’originario proprietario.
Questa breve digressione risulta indispensabile per chiarire quanto segue:
la circostanza che il muro sia attraversato dalle tubature dell’acqua poste a servizio dell’immobile dell’altro proprietario, non può in alcun modo assumere rilevanza in ordine alla situazione proprietaria del muro stesso.
Detto ciò, vediamo adesso come ci si deve regolare in ordine alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione del muro.
Probabilmente il fatto che si tratti strutturalmente di un unico muro di cinta che delimita tutto il giardino di pertinenza di entrambe le proprietà può indurre a pensare che debba trovare applicazione l’art. 882 c.c., norma che, dedicata proprio a disciplinare le riparazioni del muro comune, dispone che tutte le spese che si è costretti a dover affrontare per effettuare riparazioni e ricostruzioni del muro comune vanno affrontate e sostenute da tutti coloro che vi hanno diritto ed in proporzione del diritto di ciascuno.
Tuttavia, come dispone testualmente la stessa norma, presupposto perché questa possa applicarsi è che si tratti di muro comune, per la cui esatta qualificazione si deve volgere l’attenzione all’[[880c]]c, norma che impone una presunzione c.d. iuris tantum di comunione del muro ogni qualvolta esso svolga una funzione divisoria tra edifici, cortili, giardini, orti o tra recinti nei campi.
Tale funzione sembra proprio mancare nel caso che si esamina, tenuto conto che si parla di muro perimetrale (o meglio di cinta) che vale a delimitare dalla strada il giardino in origine dell’unico proprietario e adesso di due diversi proprietari.
Dunque, trattasi di muro che non ha lo scopo di delimitare il confine tra i giardini dei due diversi proprietari, ma che ha piuttosto lo scopo di delimitare i giardini dalla strada, con la quale soltanto confina.
Ciò comporta che, trovandosi detto muro su proprietà distinte e separate, ciascuno sarà tenuto a provvedere a proprie esclusive spese alla manutenzione e ricostruzione della parte di muro che gli compete, non potendosi in alcun modo pretendere che il proprietario confinante, solo perché si tratta di muro strutturalmente unico, possa essere tenuto a partecipare alle spese della parte di muro che delimita l’altrui giardino.
Né su tale regime delle spese può influire il fatto che il proprio muro sia attraversato dalle condutture poste a servizio della parte di immobile altrui, in quanto trattasi, come prima detto, di servitù passiva, la quale nulla ha a che vedere con la proprietà del muro.
Diversa sarebbe la situazione, invece, se il muro si trovasse posto al confine tra i rispettivi giardini, assumendo così funzione divisoria tra gli stessi.
In tal caso, si tratterebbe senza alcun dubbio di muro comune ex art. 880 c.c., per il quale ciascuno dei proprietari sarebbe tenuto a sopportare le spese in proporzione alla lunghezza del muro di sua pertinenza.
Ciò significa che, se un muro separa la proprietà tra A e B per una lunghezza di 100 metri, ove 40 è la lunghezza della proprietà di A e 60 quella di B, sia A che B saranno tenuti a sostenere le spese necessarie per la riparazione di quel muro (posto al confine tra le rispettive proprietà), ma in proporzione alla lunghezza della rispettiva proprietà (così se la spesa è 100, A dovrà parteciparvi per 40 e B per 60).
Norma di riferimento: Articolo 882 Codice civile - Riparazioni del muro comune | Quesito Q201923330
venerdì 17/05/2019 - Lazio
di seguito proverò ad esporre il mio caso dove sto avendo problemi con il vicino, premetto che il lavoro é stato già accordato e pagheremo tutto al 50%, non siamo andati per via legale solo per buon vicinato.
Vorrei capire di chi é effettivamente la colpa poiché la imputa a me quando mi sento invece il piu' leso di questa situazione.
. Acquisto casa 3 anni fa, una villa singola costruita 12 anni fa insieme ad altre 3 ville costruite nello stesso tempo. Non so se dallo stesso costruttore.
. Le 4 ville sono disposti in lotti da 1000mq circa, una di fronte all'altra, quindi ogni villa ha 2 vicini. uno di fronte e l'altro o a destra o sinistra.
. Il terreno prima della costruzione aveva un pendenza naturale, da un strada a un'altra strada, un discesa da sud verso nord per circa 1 metro.
. Si é fatto uno sbanco, battuti i piani e costruito.
Subito dopo l'acquisto dell'immobile mi accordo di una distorsione importante del muro fatto in cortine , in pratica era sia piegato quindi fuori asse per 18cm si bombato al centro.
Il muro conteneva circa 2 metri di terra del vicino.
Per spiegarmi é il muro che mi divide dal vicino da nord a sud, lungo 27 metri, alto 2 metri 20 fino a 3 metri e 50 con serti.
Al che improvviso una discussione con il vicino, capendo come sia potuto succedere, anche perché l'altro muro, quello degli altri 2 vicini é perfettamente dritto.
Credevo che a spostare il muro fosse stata la siepe che non ha piantato a distanza o forze in passato l'ha fatto ma in 12 anni é cresciuta a dismisura.
La fa crescere in altezza anche 3 metri.
Praticamente aveva degli arbusti che toccavano sul muro.
Convinco il vicino a fare il lavoro al 50%, si decide questa volta per cemento armato e rivestimento.
Il rivestimento solo a mio carco poiché visibile solo dalla mia casa.
Riesco a convincerlo poiché miei figli giocano nel giardino e 4 ingegneri mi dicono che é da fare con massima urgenza.
Quando togliamo la siepe le radici non erano cosi' grandi da ritenerle responsabili della distorsione.
Abbiamo pero' trovato solo terra di sbanco a confine e la gettata della gru sotto terra a circa 180cm dal suo piano.
A confine con il muro a circa 1 metro e 40 ha costruito una piscina da 12x6x240h.
Chiaramente per armare il muro abbiamo dovuto sbancare 40 cm da lui e 90 da me.
Dal suo terreno sono state rinvenute 10 sacche piene di residui di plastica, anche era stat usata come riempimento.
E' da giorni che il vicino mi dice che essendo uno sbanco dovrei aver sostenuto tutto il costo io, me lo sta facendo pesare e vorrei capire se ha ragione.
E' stato si fatto uno sbanco in principio ma poi il terreno da lui, per lo meno a confine é fino a 180cm riporto e gli ultimi 20 centimetri abbiamo trovato sbanco.
Spero di essere stato chiaro.”
In primo luogo, visto l’intervento di sbanco del terreno prima della costruzione degli immobili che ha eliminato la pendenza dei terreni, riteniamo che non debba trovare applicazione nella presente fattispecie la disciplina di cui all’art. 887 del codice civile relativa alla ripartizione delle spese nei fondi a dislivello che prevede che “se di due fondi posti negli abitati uno è superiore e l'altro inferiore il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza”.
Occorre fare piuttosto riferimento alla disciplina di cui all’art. 882 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione del muro comune secondo cui le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti.
Nella presente vicenda, appare pacifico che il muro sia comune.
Quello che invece è da accertare è se effettivamente la spesa di sistemazione del muro sia stata causata dal fatto di uno dei partecipanti.
Infatti, in tale ipotesi, come ha sottolineato la Suprema Corte nella sentenza n.20733/2012: “ l'obbligo di riparare il muro comune è posto per l'intero a chi abbia cagionato il fatto che ha dato orgine alla spesa. Ne consegue che, qualora il danno subito dalla cosa comune sia imputabile ad uno dei due comproprietari, l'altro può agire nei confronti del danneggiante per il risarcimento dei danni per equivalente solo nei limiti dell'importo corrispondente alla spesa necessaria per la riparazione su lui gravante in proporzione al suo diritto di comproprietà, e non anche per la parte di esborso dovuta dal comproprietario danneggiante.”
Nell’esposizione dei fatti, leggiamo che le radici della siepe “non erano cosi' grandi da ritenerle responsabili della distorsione.” Tuttavia, leggiamo altresì che “dal suo terreno sono state rinvenute 10 sacche piene di residui di plastica, anche era stata usata come riempimento.”
Non è chiaro quindi se la causa della distorsione del muro comune sia attribuile o meno a questo.
Per dire quindi se effettivamente la spesa sarebbe dovuta essere ripartita a metà ciascuno oppure a carico esclusivo di uno soltanto, si sarebbero dovuto fare un accertamento tecnico che stabilisse la causa di tale distorsione del muro.
In mancanza di certezza in merito, riteniamo sia stato corretto ripartire la spesa di ristrutturazione del muro in parti uguali.
Circa lo sbanco attuale, quanto sostenuto dal vicino appare privo di fondamento in quanto al momento in cui si è reso necessario l’intervento di rafforzamento del muro i terreni confinanti sono sullo stesso livello e non a dislivello. Ragion per cui, come evidenziato nelle premesse del presente parere, appare non applicabile alla odierna fattispecie la disciplina di cui all’art. 887 c.c.
Norma di riferimento: Articolo 882 Codice civile - Riparazioni del muro comune | Quesito Q201719471
Isabella S. chiede
giovedì 07/09/2017 - Toscana
il nostro problema riguarda la ricostruzione di un muro a confine tra due fondi a dislivello; invio il testo di questo messaggio anche per email, allegando delle foto esplicative.
Il cortile della nostra casa confina da un lato con un terreno, lasciato a prato, di altra proprietà, posto ad altezza superiore (circa 2,5 m), delimitato da un muro. Il muro era in pietra a secco e a causa del terremoto avvenuto in Lunigiana del 2013 è parzialmente franato occupando una parte del nostro cortile; anche la casa è stata danneggiata e nella primavera di questo anno abbiamo iniziato la ristrutturazione. Abbiamo ricostruito anche il muro, demolendo tutta la parte vecchia e ricostruendolo in cemento armato seguendo le regole antisismiche (per cui non poteva essere riparato parzialmente) che hanno previsto delle fondamenta “anti slittamento” orrizzontali (praticamente il muro è fatto ad L), che stanno completamente nel nostro cortile. Il figlio del proprietario del terreno (ambedue sono residenti in Francia e vengono nella casa in Lunigiana saltuariamente, generalmente durante le ferie estive) a suo tempo aveva detto che quest’ultimo avrebbe sostenuto le spese, cosa che ci sembra dovuta in base al codice civile; non abbiamo però niente di scritto in proposito, solo la testimonianza di una vicina. Al termine dei lavori abbiamo presentato il progetto, il dettaglio dei costi (si tratta di circa 3000 euro da cui abbiamo scorporato circa 1000 euro per il rivestimento del muro che abbiamo considerato tutto a carico nostro) e le foto delle fasi della ricostruzione del muro al figlio del proprietario chiedendo di poter discutere del problema dei costi; il proprietario, a cui il figlio a detto di rivolgerci direttamente, contattato telefonicamente ha dichiarato a questo punto di non voler spendere niente per il muro.
Rendendoci conto della difficoltà nel recuperare i soldi spesi vorremmo:
1) avere conferma del principio che le spese di ricostruzione del muro sono, per il codice civile, a carico del proprietario del terreno posto ad altezza superiore;
2) se è ancora possibile considerare comune questo muro, posto sul confine, considerando sia che i due fondi sono a dislivello (cosa che potrebbe implicare la presunzione di proprietà esclusiva del proprietario del terreno) sia la presenza di una parte importante delle fondamenta nel nostro cortile;
3) se è possibile applicare nella fattispecie l'art.882 del codice civile chiedendo di diventare proprietari unici del muro nel caso di rinuncia del proprietario del terreno confinante all'obbligo a contribuire alle spese.
Ringrazio, anche per qualsiasi altra indicazione che può a suo parere essere utile nella fattispecie.”
La risposta al quesito deve ricercarsi sia nella disciplina dettata dal codice civile in materia di proprietà edilizia sia nella disciplina dettata in materia di comunione.
Dispone intanto in linea generale l’art. 882 c.c. che, allorché si renda necessario procedere ad effettuare la riparazione o la ricostruzione di un muro comune, le relative spese vanno poste a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti.
Per quanto concerne le modalità di suddivisione delle spese, il caso specifico che viene sottoposto all’esame è espressamente disciplinato dal successivo art. 887 c.c., norma che regola proprio l’ipotesi in cui il muro di cinta debba essere realizzato tra fondi a dislivello.
Per effetto di quest’ultima norma, infatti, posto che il muro per essere reso comune deve essere realizzato per metà sul terreno del fondo superiore e per l’altra metà sul terreno del fondo inferiore, il proprietario del fondo superiore (nel nostro caso il proprietario del terreno lasciato a prato), sarà tenuto a sostenere per intero le spese di costruzione e conservazione del muro per la parte che va dalle fondamenta all’altezza del proprio suolo, mentre per tutta la restante parte entrambi i comproprietari dovranno contribuire in egual misura.
In proposito la Corte di Cassazione ha tuttavia tenuto a sottolineare che la fattispecie prevista dall'art. 887 c.c. presuppone che il dislivello tra i due fondi sia di origine naturale, mentre qualora il dislivello sia stato causato dal proprietario del fondo inferiore, l'obbligo della costruzione e della manutenzione del muro di sostegno incombe su quest'ultimo, che peraltro risponde ex art. 2053 c.c. dei danni cagionati dalla sua rovina (così Cass. Sentenza n. 5762 del 17/03/2005).
Fin qui la disciplina in materia di criteri da seguire per la ripartizione delle spese.
A questo punto va aggiunto che, vertendosi in ipotesi di muro comune o in comproprietà, la suddetta disciplina deve essere integrata con le norme sulla comunione dei diritti in generale, per effetto delle quali può affermarsi che, nel caso in cui si renda necessario effettuare delle riparazioni o ricostruzioni di qualsiasi bene comune, quale può anche essere un muro di cinta, occorre acquisire il preventivo consenso di tutti i comproprietari, ciò che nel caso di specie sembra difettare.
E’ anche vero però che, ex art. 1110 c.c., il partecipante alla cosa comune che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti, sia stato costretto a sostenere spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso, salva la facoltà degli altri partecipanti di liberarsi dall’obbligo di sostenere tali spese con la rinunzia al proprio diritto, e ciò ex art. 1104 comma 1 c.c.
Trattasi di un principio di carattere generale, il quale non fa altro che confermare quanto specificamente disposto dal sopra richiamato art. 882 c.c., norma che, nel suo secondo comma, riconosce al comproprietario del muro il diritto di esimersi dall’obbligo di contribuire nelle spese di riparazione e ricostruzione rinunziando al diritto di comunione.
Si tenga presente che la rinuncia alla comproprietà del muro, poiché costituisce applicazione delle norme sulla comunione ed importa anche la rinuncia al suolo, deve necessariamente derivare da atto scritto (art. 1350 n. 1 c.c.) e va formalizzata innanzi ad un notaio, che ne curerà la trascrizione presso la competente Conservatoria dei Registri immobiliari per poter essere opponibile ai terzi (art. 2643 n. 5 c.c.).
Sulla base di quanto detto, dunque, volendo rispondere analiticamente alle domande poste, può dirsi quanto segue:
le spese di ricostruzione del muro, nel caso di fondi a dislivello e purchè il dislivello sia di origine naturale, vanno suddivise ex art. 887 c.c., ossia graveranno sul proprietario del fondo superiore per la parte di muro che va dalle fondamenta all’altezza del proprio suolo, e su entrambi i proprietari confinanti per tutta la restante altezza
poiché il muro è stato realizzato sul confine, in virtù del principio della accessione, sancito dagli artt. 934 e ss. c.c., sarà da considerarsi quale muro comune, e ciò malgrado l’esistenza di una parte importante delle fondamenta nel cortile di proprietà esclusiva del proprietario del fondo inferiore.
troverà senza dubbio applicazione nel caso di specie la norma di cui all’art. 882 c.c., norma che peraltro costituisce specificazione del principio generale di cui all’art. 1104 c.c.
La determinazione della necessità o meno delle opere di riparazione è questione di mero fatto, ricollegabile allo stato di conservazione del muro, tenuto conto che ogni condomino può iniziare sul muro quei lavori e sostenere quelle spese che rivestissero obiettivo carattere di urgenza.
Ciò è proprio quello che si è verificato nel caso di specie, essendo il muro in parte crollato per cause naturali ed essendosi reso necessario un rifacimento dell’intero muro secondo le nuove e attuali prescrizioni urbanistiche.
Proprio tale stato di cose, legittima colui che ha anticipato la spesa ad essere rimborsato dall’altro comproprietario, salva la facoltà di quest’ultimo di essere esonerato da tale spesa mediante rinuncia alla comproprietà nelle forme sopra dette.

References: Articolo 882

Articolo 882

Cass. 
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 art. 880
 Articolo 882
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 Articolo 882
 art. 887
 art. 2053
 Cass. 
 art. 1110
 art. 1104
 art. 882
 art. 887