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Timestamp: 2019-02-18 05:41:59+00:00

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Consecuencias de la resolución de contrato de cesión de solar a cambio de obra, cuando el constructor no puede terminar la misma - El Derecho
Foro 01-10-2010	Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual
Este foro ha sido publicado en el Boletín u0022Contratación Inmobiliariau0022, el 1 de octubre de 2010.
Efectivamente, en este tipo de contratos - calificados por la doc...
Efectivamente, en este tipo de contratos calificados por la doctrina y jurisprudencia como contratos atípicos u0022do ut desu0022, no encajables plenamente en ninguna de las tipologías específicamente reguladas en el CC, aunque presenten notas que los aproximen a la permuta, e incluso subsumibles por analogía dentro de los términos del art. 1.538, aunque uno de los bienes del intercambio no tenga aún existencia real en el momento de practicarse, por lo que se tratará de una prestación de una cosa futura -, como ya apunta la introducción que el coordinador hace a la pregunta formulada, y reseña la STAP de la Secc. 5ª de Zaragoza de 15 de marzo de 2.010, su resolución por incumpliendo de una de las partes conlleva la restitución de lo recíprocamente recibido, pues tiene eficacia retroactiva de tal modo que ha de volverse al estado jurídico preexistente, sin perjuicio de la indemnización de los daños y perjuicios que se deriven del incumplimiento (STS 30-9-1993, 5-2-2002 9-10-2003), y con plena salvaguarda de los derechos de terceros de buena fe, como se ocupa de señalar el último párrafo del art. 1124 CC. De ahí que, resuelta la permuta, quien recibió la finca haya de restituirla, sin que a ello pueda ser opuesta la protección dispensada a terceros por los arts. 34 LH o 1295 C y 1298 CC, pues las garantías reales derivadas de los embargos e hipotecas a que pudieran hallarse sujetas alguna de las fincas resultantes de la escritura de obra nueva y división que se hubiere podido practicar se encontrarían plenamente amparadas por dichos preceptos, a menos que se tratase de condiciones resolutorias inscritas en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso el cumplimiento de éstas sí que serían oponibles a los terceros (art. 107.10 LH).
En tales supuestos de restitución in natura por incumplimiento de las obligaciones asumidas por el adquirente (promotor), lo normal pudiera ser que, aplicando las normas de la accesión (art. 361 CC), el transmitente indemnizara al adquirente – que en principio habría actuado de buena fe al construir en la forma prevenida en dicho precepto, indemnización que comprendería el valor de la obra incorporada al solar transmitido y que no sería incompatible con la que el contratante incumplidor debiera satisfacer al que cumplió (art. 1101 CC).
Pues bien, entiendo que en este supuesto, partiendo de la posición debilitada en que suele quedar el transmitente del solar frente a los incumplimientos de su adquirente, por la desventaja que supone desprenderse de su propiedad sobre lo transmitido a cambio de un derecho meramente personal o de crédito -a menos que se pacten garantías que refuercen este último mediante, por ejemplo, seguros de caución o avales a primer requerimiento (STS. 27-4-09) podría, igualmente, resultar de aplicación el mencionado art. 361 CC y obligar al citado adquirente a abonarle el precio del terreno que seguiría en poder de aquél.
Esta segunda solución, en la práctica, resultaría semejante al hecho de que se entendiera que se está ante un supuesto de u0022accesión invertidau0022, solución meramente referida por la STS de 5 de julio de 1989, si bien se trataría de una aplicación analógica de las normas de dicha institución al no concurrir uno de los requisitos básicos para que la misma pudiera existir como es la invasión parcial de terreno ajeno.
Ante la cuestión planteada, como punto de partida es de precisar...
Ante la cuestión planteada, como punto de partida es de precisar que nos encontramos ante un contrato en el que se acuerda la entrega de un solar a cambio de adquirir un porcentaje en la obra que se construya finalmente, es decir un contrato de u0022permuta de cosa futurau0022 que, como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2009 (entre otras, es u0022un contrato atípico, no regulado específicamente y harto frecuente en la prácticau0022).
Sentado lo cual, y soslayando que en principio habría de estarse a las consecuencias convenidas entre las partes contratantes para el caso de llegarse a la resolución contractual en virtud de la condición resolutoria establecida en el contrato (es frecuente el pacto de permitirse, en determinados casos en los que la constructora no pudiese terminar la obra, la posibilidad de ceder esta sus obligaciones a otra constructora, evitando así el llegar a dicha resolución contractual), cabiendo, como se recoge en la formulación de la cuestión, que se fijase el pago de una indemnización por el valor de la obra construida que pasaría a quien aportó el solar (cabiendo igualmente el establecimiento de pactos al respecto), ante lo planteado –obviando tal posibilidad es menester recordar que el artículo 1123 del código Civil establece como efecto de las condiciones resolutorias que u0022...los interesados, cumplidas aquellas, deberán restituir lo que hubiesen percibido...u0022, especificando que u0022 en cuanto a las obligaciones de hacer y no hacer, se observará, respecto a los efectos de la resolución, lo dispuesto en el párrafo 2º del artículo 1120u0022, esto es, u0022los Tribunales determinarán en cada caso, el efecto retroactivo de la condición cumplidau0022.
Por ello, como se dice en la cuestión, lo propio será fijar una indemnización a favor del u0022constructoru0022 –que no podrá retirar lo construido sobre el solar por el valor de lo construido (restando, en su caso, los perjuicios ocasionados a la contraria), si bien, ante el imposible cumplimiento de tal obligación económica por el propietario del solar –cabría pensar que si este tuviese suficiente solvencia hubiere construido él mismo sobre su solar-, la única solución alternativa que considero factible para salvaguardar el equilibrio entre las partes es que al u0022constructoru0022 se le atribuya el valor de lo construido (restando los perjuicios ocasionados) mediante la cesión de un porcentaje en la obra construida de resultar esta finalmente terminada.
Se plantea en la presente cuestión una de las materias más disc...
Como se expone en la cuestión a comentar, si las partes han pact...
Teniendo en cuenta que el concurso de acreedores es un proceso de ejecución universal del patrimonio del deudor, no existe ninguna duda que el cesionario podrá instar la resolución del contrato de permuta por incumplimiento del cesionario, pero teniendo en cuenta la regulación que establecen los artículos 61 y 62 de la ley concursal, sobre los efectos del concurso sobre los contratos con obligaciones reciprocas, tal cuestión deberá resolverse ante el juez del concurso, y por los trámites del incidente concursal. Siendo este el criterio que se recoge la STS de fecha 27 de abril de 2009, al entender u0022que a pesar de ser hoy dominante en la doctrina civilista la tendencia a sostener que el transmitente del solar adquiere simultáneamente la propiedad del local o vivienda futura mediante la tradición instrumental representada por la escritura pública correspondiente, tal tesis no es compartida por la jurisprudencia de la sala I, dado que no se corresponde con el sistema de transmisión del dominio u0022por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradiciónu0022 (art. 609 CC), en el que el otorgamiento de la escritura pública se considera como equivalente a la entrega material de la cosa objeto del contrato u0022si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrariou0022.
Cuando se cede un solar a cambio de obra, es decir a cambio de ed...
Las consecuencias del incumplimiento por parte de la constructora...
Es obvio que en estos casos no es posible, por sentido común, la...
Es obvio que en estos casos no es posible, por sentido común, la restauración de la situación anterior a la operación de cesión de solar a cambio de obra con condición resolutoria en caso de incumplimiento. Además, en la mayoría de estos casos existirá ya un volumen de ventas de inmuebles que no pueden verse perjudicados, aunque en la actual situación de crisis económica a veces ni eso. Sin embargo, la transformación del incumplimiento de la contraprestación del constructor no puede verificarse en la destrucción de lo construido y devolución del solar por sentido común, ya que la restauración a su estado original del solar conlleva mayores perjuicios generales y puede afectar a terceros que no deben verse perjudicados por esta cuestión. Pero la cuestión que surge es de gran calado, porque la realidad jurídica impone la entrega al dueño del solar de la obra construida por el incumplimiento del promotor de su parte, lo que no exigiría una compensación económica al promotor de lo construido porque se trata de un incumplimiento de la condición, aunque habría que estar en primer lugar a lo pactado, porque lo obvio es que las partes, -que suelen ser profesionales de la construcción y no suelen escaparse estos detalles serían conscientes cuando firmaron la condición resolutoria de que podría darse este caso, por lo que es muy probable de que hubieran pactado también las consecuencias económicas justas en estos casos para resolverse ya u0022ex pactou0022 las justas contraprestaciones que deberían producirse en caso de incumplimiento y por adjudicación de la obra construida por el dueño del solar en caso de incumplimiento, o de la compensación económica a recibir por este en el caso de que el estado de la obra haga imposible su destrucción y al dueño del solar no le interese, obviamente, quedarse lo construido a cambio de abonar una indemnización por lo recibido.
Tiene que tenerse en cuenta que en estos casos se suele pactar la siguiente condición resolutoria genérica: u0022La condición resolutoria expresa, contenida en la presente estipulación podrá ser ejercitada por los cedentes del solar, revirtiendo la propiedad del solar, así como la totalidad de lo sobre él construido, se encuentre en edificación o no y las distintas fincas resultantes, sin derecho del promotor, constructor, tercero adquirente o acreedor a reclamar a los referidos cedentes del solar indemnización o pago de clase alguna...». Y ello, ya delimita que el dueño del solar asume la propiedad de lo construido sin tener que indemnizar, obviamente, al constructor en modo alguno, por lo que es pacífico que el incumplimiento conlleva el derecho a la reversión de los solares y lo construido sobre ellos. Por ello, lo normal será o pactar una indemnización a abonar al dueño del solar, o simplemente que el promotor-constructor pierda lo construido sin tener que abonar nada a cambio el dueño del solar.

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1123
 artículo 1120
 resolución