Source: https://racunovodja.com/clanki.asp?clanek=2784/Osnova_za_davek_od_dobicka_iz_kapitala_-_prodaja_hise
Timestamp: 2019-10-23 08:39:47+00:00

Document:
Osnova za davek od dobička iz kapitala - prodaja hiše - Racunovodja.com
Vpisano: 18.12.2008 16:12:44
Osnova za davek od dobička iz kapitala - prodaja hiše
Opravilna številka: Sodba I Up 925/2002
JEDRO: Če fizična oseba doseže dobiček s prodajo nepremičnine in je bila prodaja izvršena pred potekom treh let od dneva, ko je nepremičnino prejela, je zavezanka za plačilo davka od dobička iz kapitala. Tožnik je 1/2 hiše pridobil od svoje nekdanje žene s sklenitvijo menjalne pogodbe, s katero sta si razdelila prejšnje skupno premoženje. Od sklenitve te pogodbe do prodaje hiše pa ni poteklo 3 leta. Zato mu je davek pravilno obračunan le od dobička od prodaje te 1/2 hiše.
IZREK: Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.
Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče na podlagi 1. odstavka 59. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS, Uradni list RS, št. 50/97 in 70/00) zavrnilo tožnikovo tožbo zoper odločbo tožene stranke z dne 12.6.2000, s katero je ta zavrnila tožnikovo pritožbo zoper odločbo Davčnega urada K. z dne 4.8.1997. S to odločbo je prvostopni davčni organ v pritožbenem postopku odpravil odločbo Republiške uprave za javne prihodke, Izpostava K. z dne 25.10.1995, in tožniku odmeril davek od dobička iz kapitala od davčne osnove 3.627.096,50 SIT po stopnji 30% v znesku 1.088.128,00 SIT. Odločil je tudi, da se tožniku vrne znesek 20.612,00 SIT, ker je tožnik plačal odmerjeni davek po prvotni odmerni odločbi v znesku 1.108.740,00 SIT, ta odločba pa je bila z novo prvostopno odločbo odpravljena.
Sodišče prve stopnje je v obravnavanem primeru pritrdilo odločitvi in razlogom, ki jih je za svojo odločitev v izpodbijani odločbi navedla tožena stranka. Kot nesporno je iz dotedanjega poteka postopka ugotovilo, da je tožnik 1/2 sporne nepremičnine pridobil z menjalno pogodbo z dne 21.11.1993 (prijavljeno za odmero dne 24.11.1993), ko sta z bivšo ženo razdelila in zamenjala njuno dotedaj solastno premoženje, in jo s kupoprodajno pogodbo z dne 25.10.1995 (prijavljeno za odmero dne 25.10.1995) prodal. Davek je bil torej pravilno odmerjen le za 1/2 sporne nepremičnine, ki jo je pridobil leta 1993, in sicer je bila za osnovo za odmero davka vzet dobiček, dosežen s prodajo 1/2 obravnavane nepremičnine. Sodišče prve stopnje je kot pravilno ugotovljeno štelo dejansko stanje glede višine ugotovljenega dobička in višine odmerjenega davka, zato je tožnikovo tožbo kot neutemeljeno zavrnilo.
Tožnik vlaga pritožbo zoper prvostopno sodbo iz vseh pritožbenih razlogov ter predlaga spremembo izpodbijane sodbe, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve v novo sojenje. Meni, da je prvostopno sodišče odločilo, ne da bi celovito in natančno proučilo vsa bistvena dejstva, pravilno ugotovilo dejansko stanje in izdalo pravilno in zakonito odločbo. Ponavlja tožbene navedbe, da sta obravnavano hišo skupaj z ženo gradila dobrih petnajst let, da sta se konec leta 1993 ob delitvi skupnega premoženja dogovorila z menjalno pogodbo, da postane tožnik izključni lastnik obravnavane stanovanjske hiše, dotlej je bil solastnik do 1/2. Zato vztraja, da nepremičnine ni pridobil šele leta 1993 z menjalno pogodbo, temveč dosti prej, kar vse izhaja iz zemljiškoknjižnega stanja na njegovih parcelah, ki so bile predmet menjalne pogodbe in pozneje predmet kupoprodajne pogodbe. Leta 1995 je hišo z zemljiščem v celoti prodal kupcem. Davčni organ pa mu je od te prodaje odmeril davek po stopnji 30%, ker da je bila prodaja hiše opravljena pred potekom treh let od njene pridobitve, kar pa ne drži, saj je bila hiša takorekoč vedno njegova last, pozneje pa tudi solast njegove zdaj razvezane žene. Sodišče prve stopnje in davčna organa niso ocenjevali velike razlike med vrednostjo nepremičnine v menjalni pogodbi in njeno vrednostjo v kupoprodajni pogodbi, saj je po teh podatkih vrednost nepremičnine zrasla za 160 krat. Morda je bil res naiven v razmerju do agencije, ki je njegovo hišo prodala, vendar v takšen posel ne bi šel, če bi vedel, kakšen davek ga čaka. Poudarja, da pri sestavi menjalne pogodbe ni sodeloval in mu je bila nekako podtaknjena, pri sklepanju kupoprodajne pogodbe pa je sodeloval, vendar mu agencija za promet z nepremičninami, ki je hišo prodajala, zamolčala listine v zvezi z napovedjo davka. Po njegovem prepričanju bi moralo sodišče kot neobremenjeni arbiter odločati objektivno, vsestransko poglobljeno in zakonito, ne pa pavšalno povzemati navedb tožene stranke. Predlagal je izvedbo različnih dokazov, tudi zaslišanje prič, kar pa je prvostopno sodišče v celoti spregledalo in se o tem v izpodbijani sodbi ni opredelilo.
Po presoji pritožbenega sodišča je odločitev prvostopnega sodišča v obravnavani zadevi pravilna in zakonita, zanjo je prvostopno sodišče navedlo utemeljene razloge, na katere se pritožbeno sodišče, da se izogne ponavljanju, v celoti sklicuje. Glede pritožbenih navedb pa še dodaja:
Predmet upravnega spora je presoja zakonitosti dokončnih upravnih aktov (2. odstavek 1. člena v zvezi s 1. odstavkom 3. člena ZUS). V tem upravnem sporu je to odločba tožene stranke z dne 12.6.2000. V upravnem sporu na pritožbeni stopnji pa pritožbeno sodišče presoja pravilnost in zakonitost prvostopne sodne odločbe (70. člen ZUS) tudi glede na pravilnost in zakonitost upravnega akta tožene stranke in tudi glede na pravilnost in zakonitost upravnega akta prvostopnega upravnega organa. V tem primeru se torej presojata pravilnost in zakonitost odločanja v zvezi z odmero davka od dobička iz kapitala. Predmet presoje v tem postopku torej ni niti menjalna pogodba, ki jo je tožnik sklenil s svojo sedaj razvezano ženo, in tudi ne kupoprodajna pogodba, ki jo je preko agencije sklenil s kupcema svoje hiše. Zato tudi okoliščine, v katerih je ti pogodbi sklepal, in cene, ki so v teh pogodbah navedene, niso predmet presoje zakonitosti v tem upravnem sporu. Zato pritožbeno sodišče kot pravno nepomembne zavrača pritožbene ugovore, ki se nanašajo na navedeni pogodbi oziroma na okoliščine, v katerih sta bili sklenjeni, prav tako kot nerelevantne zavrača pritožbene ugovore, ki se nanašajo na tožnikovo razmerje z agencijo, preko katere je obravnavano hišo prodal.
Ker je tožnik že v tožbi uveljavljal razloge, ki jih je pritožbeno sodišče kot pravno nepomembne za odločitev v tej stvari zavrnilo, pritožbeno sodišče tudi meni, da niso bile storjene kršitve pravil postopka v upravnem sporu, ki jih tožnik zatrjuje, namreč da prvostopno sodišče do njegovih tožbenih ugovorov ni zavzelo stališča.
Pritožbeno sodišče kot nedopusten zavrača tudi pritožbeni ugovor, da v obravnavanem primeru dejansko stanje ni pravilno in popolno ugotovljeno. Po 5. odstavku 72. člena ZUS je namreč dopustno uveljavljati pritožbeni razlog zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja le tedaj, če je dejansko stanje ugotavljalo prvostopno sodišče samo. Tega pa v obravnavanem primeru prvostopno sodišče ni storilo, temveč je svojo odločitev oprlo na dejansko stanje, ki ga je ugotovil prvostopni davčni organ in povzela tožene stranke v svoji odločbi. Po presoji prvostopnega sodišča je bilo to dejansko stanje pravilno in popolno ugotovljeno v obsegu, kot je potrebno za odločitev v stvari, ki je predmet tega postopka.
Po presoji pritožbenega sodišča je v obravnavanem primeru pravilno uporabljeno tudi relevantno materialno pravo. Tožniku sta že oba upravna organa pojasnila pravne podlage, na katerih sloni odmerna odločba v tem primeru. Te navedbe je prvostopno sodišče ustrezno povzelo v delu izpodbijane sodbe, v katerem povzema vsebino odločbe tožene stranke. Temelj za plačilo davka od dobička iz kapitala je v obravnavanem primeru v 58. členu Zakona o dohodnini (ZDoh, Uradni list RS, št. 71/93 in 70/95). Po tej določbi mora fizična oseba s stalnim prebivališčem na območju Republike Slovenije, ki dosega dobiček s prodajo nepremičnin, ne glede na to, ali so bile prodane v spremenjenem ali nespremenjenem stanju, in če je bila prodaja izvršena pred potekom treh let od dneva, ko je bilo nepremično premoženje pridobljeno, zavezanec za davek od dobička iz kapitala. V 59. členu ZDoh je določeno, da je osnova za davek od dobička iz kapitala razlika med prodajno ceno in valorizirano vrednostjo kapitala v času pridobitve. Pri tem se upošteva tudi valorizirana vrednost investicij in izdatkov v investicijsko vzdrževanje take nepremičnine. Glede na te zakonske določbe je v obravnavanem primeru tožniku pravilno ugotovljena osnova za davek od dobička iz kapitala, ki je ugotovljena iz vrednosti 1/2 stanovanjske hiše, navedene v kupoprodajni pogodbi z dne 25.11.1995, zmanjšane za: 1/2 vrednosti hiše, kot je bila navedena v menjalni pogodbi z dne 24.11.1993, valorizirani z indeksom porasta cen v gradbeništvu v tem obdobju; za investicijske stroške v to nepremičnino v višini 1/2 vseh investicijskih stroškov, saj ni določljivo, za kateri del hiše so bili ti investicijski stroški potrebni; in za davek od prometa nepremičnin.
Glede na navedeno je pritožbeno sodišče na podlagi 73. člena ZUS tožnikovo pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo.
pridobitev nepremičnine

References: sodišče 

Sodišče 
 Sodišče 
 sodišče 
 Sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče