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Timestamp: 2019-04-24 09:51:14+00:00

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Ersatzvornahme - wohnungswirtschaft.online
Wenn der Vermieter einen ihm angezeigten Mangel nicht beseitigt, sich auch von einer Mietminderung und einem Zurückbehaltungsrecht nicht beeindrucken läßt, kann der Mieter auf verschiedene Art reagieren. Wir verweisen insoweit auf unseren Beitrag „Rechtsfolgen von Mängeln”. Insbesondere der Weg über die Gerichte nimmt jedoch viel Zeit in Anspruch.
Der schnellste Weg zur mangelfreien Wohnung führt über die Ersatzvornahme nach § 536a Absatz 2 BGB. Danach kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
Verzug mit der Mangelbeseitigung
Notwendige Sofortmaßnahme
1. Verzug mit der Mangelbeseitigung
Wenn der Vermieter auf eine Mahnung des Mieters den Mangel nicht beseitigt, kommt er nach § 286 Absatz 1 BGB durch die Mahnung in Verzug. Eine Mahnung liegt vor, wenn der Mieter dem Vermieter eine Frist setzt, um den Mangel zu beseitigen. In diesem Fall kann der Mieter nach § 536a Absatz 2 Nummer 1 BGB selbst eine Firma beauftragen, die das erledigt. Da er dann direkt als Auftraggeber auftritt, kann der Mieter die Mangelbeseitigung selbst steuern, muss aber auch die Rechnung des Handwerkers zunächst einmal bezahlen.
2. Notwendige Sofortmaßnahme
Auch ohne Verzug des Vermieters mit der Beseitigung eines Mangels kann der Mieter nach § 536a Absatz 2 Nummer 2 BGB die Ersatzvornahme durchführen, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Notwendig sind solche Maßnahmen dann, wenn ohne sie die Mietsache schwer beschädigt oder unbrauchbar würde. Beispielsfälle sind Schäden am Dach, durch die es ins Haus regnet, die Beseitigung eines Rohrbruchs, die Beseitigung eines Stromausfalls oder die Reparatur der Heizung im Winter. Die Beseitigung des Mangels muss umgehend erforderlich sein. Dies bedeutet, dass keine Zeit mehr sein darf, um den Vermieter zu informieren, auch nicht telefonisch, da andernfalls weiterer Schaden droht. Der Mieter muss die Ersatzvornahme in diesem Fall auf die notwendigen Maßnahmen beschränken, darf also nur das tun oder veranlassen, was zur Sicherung erforderlich ist, bis der Vermieter informiert werden kann, der dann die Entscheidung über die weiteren Maßnahmen fällt.
3. Der Aufwendungsersatzanspruch
Wenn eine der beiden Voraussetzungen vorliegt, muss der Vermieter dem Mieter das für die Ersatzvornahme aufgewendete Geld erstatten (=Aufwendungsersatzanspruch). Dazu sollte der Mieter dem Vermieter die Rechnung und einen Zahlungsnachweis schicken und Erstattung verlangen. Kommt der Vermieter dieser Forderung nicht nach, kann der Mieter den Betrag mit der oder den nächsten Mieten verrechnen. Auf diese Weise ist der Mangel beseitigt und der finanzielle Aufwand wieder ausgeglichen.
Häufig wird der Mieter jedoch das Geld nicht haben, um einen Handwerker zu bezahlen. Dann kann er bei dem Vermieter einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses geltend machen. Dafür benötigt er einen Kostenvoranschlag von einem Handwerker, in dem die erforderlichen Arbeiten und die zu erwartenden Kosten mitgeteilt werden. Den schickt er dann an den Vermieter und bittet um Überweisung. Wenn es allerdings schon so weit gekommen ist, ist nicht damit zu rechnen, dass der Vermieter diesen Vorschuss leistet. Dann kann der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht (Mehr dazu in unserem Beitrag „Rechtsfolgen von Mängeln”) Gebrauch machen und auf diese Weise die benötigte Summe quasi ansparen. Wenn sie erreicht ist, kann er den Handwerker beauftragen. Sind die Arbeiten abgeschlossen und die Rechnung liegt vor, muss er gegenüber dem Vermieter abrechnen. Hat das Geld nicht gereicht, kann er die fehlende Summe gegenüber dem Vermieter geltend machen und verrechnet sie mit der nächsten Miete. War der Einbehalt zu hoch, zahlt er den Rest dem Vermieter aus.
Die Ersatzvornahme ist jedoch nur möglich, wenn es um Mängel in den eigenen vier Wänden geht. Bei Mängeln außerhalb der Wohnung ist davon abzuraten. Gleiches gilt, wenn man eine Eigentumswohnung gemietet hat, da es zu Problemen mit dem Gemeinschaftseigentum kommen kann, für das die Eigentümergemeinschaft zuständig ist.
Gehört der Mieter eher zu den ängstlichen Gemütern oder ist er sich seiner Sache nicht sicher, ist von der Ersatzvornahme abzuraten. Man riskiert wegen der einbehaltenen Mieten die Kündigung und bleibt gegebenenfalls auf den Aufwendungen sitzen, wenn man am Ende nicht beweisen kann, dass die gesetzlichen Voraussetzungen der Ersatzvornahme tatsächlich vorlagen. Dann empfiehlt es sich eher, den Vermieter gerichtlich auf Mangelbeseitigung oder Vorschusszahlung in Anspruch zu nehmen.
Liegen die Voraussetzungen des § 536a Absatz 2 BGB nicht vor, hat der Mieter die Ersatzvornahme zu Unrecht durchgeführt und keinen Aufwendungsersatzanspruch. Dies schließt auch alle weiteren möglichen Anspruchsgrundlagen aus anderen Vorschriften des Zivilrechts aus (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.01.2008, VIII ZR 222/06). Der Mieter geht dann leer aus und bleibt auf den Kosten sitzen. Nach dieser gesetzlichen Wertung soll dem Vermieter der Vorrang bei der Beseitigung eines Mangels zukommen. Die dem Vermieter grundsätzlich einzuräumende Möglichkeit, den Mangel selbst zu beseitigen, soll es ihm ermöglichen, die Mietsache daraufhin zu überprüfen, ob der behauptete Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht, ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann und hierzu gegebenenfalls Beweise zu sichern. Diese Möglichkeit einer Untersuchung und Beweissicherung verliert der Vermieter, wenn er nach der vom Mieter vorgenommenen Mängelbeseitigung vor „vollendete Tatsachen” gestellt wird. Hierdurch würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern. Dies will der BGH mit seiner restriktiven Haltung in dieser Frage vermeiden.
4. Der Ausschluss der Ersatzvornahme
Eine unterlassene Mangelanzeige schadet nicht, da § 536a Absatz 2 BGB in § 536c Absatz 2 BGB nicht genannt ist. Praktisch relevant ist dies vor allem in den Fällen von § 536a Absatz 2 Nummer 2 BGB, also wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Man kann in diesen Fällen besonderer Eile vom Mieter gerade nicht verlangen, den Mangel erst dem Vermieter anzuzeigen, wenn er andererseits zu sofortigem Handeln berechtigt ist. In den Fällen des Vermieterverzuges wird in aller Regel eine verzugsbegründende Mahnung vorliegen, die die Mangelanzeige ersetzt. Ist die Mahnung entbehrlich, wäre sie auch für die Ersatzvornahme eine reine Förmelei.
5. Der Umfang des Aufwendungsersatzanspruchs
Der Vermieter hat im Falle der berechtigten Ersatzvornahme dem Mieter alle notwendigen Aufwendungen zu ersetzen, die dieser für die Beseitigung des Mangels aufgewendet hat. Dazu gehören insbesondere die Kosten, die für Handwerker entstanden sind, die der Mieter im Rahmen der Ersatzvornahme beauftragt hat.
6. Die Verjährung des Aufwendungsersatzanspruchs
7. Der Vorschuss für den Aufwendungsersatzanspruch
Häufig macht man als Mieter zuvor schon von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch und spart auf diese Weise die benötigte Summe quasi an. Wenn sie erreicht ist, kann man den Handwerker beauftragen.
Geruchsbeeinträchtigungen »

References: § 536
 § 286
 § 536
 § 536
 § 536
 BGH 
 § 536
 § 536
 § 536