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CEDOLARE AFFITTI PDF
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1 Antonella Donati CEDOLARE AFFITTI 2013 CALCOLO DELLA CONVENIENZA SCADENZE MODALITÀ PER L OPZIONE ACCONTO A RATE RISPOSTE A QUESITI NORMATIVA Aggiornato con i chiarimenti della Circolare 47/E del 20 dicembre 2012
2 Antonella Donati CEDOLARE AFFITTI 2013 CALCOLO DELLA CONVENIENZA SCADENZE MODALITÀ PER L OPZIONE ACCONTO A RATE RISPOSTE A QUESITI NORMATIVA Aggiornato con i chiarimenti della Circolare 47/E del 20 dicembre 2012
3 Sintesi Cedolare sempre più conveniente per chi ha redditi da locazione. Con l aumento, a partire dal 2013, della quota di canone da dichiarare ai fini Irpef, infatti, l opzione per la tassa piatta si qualifica di fatto come vincente per chiunque abbia anche altri redditi sottoposti ad Irpef. Con le ultime indicazioni dell Agenzia delle entrate del dicembre 2012 è stato anche definitivamente chiarito il quadro in merito alla possibilità di effettuare l opzione in maniera tardiva. Nel testo la panoramica delle ultime novità e di tutti gli adempimenti necessari. Antonella Donati è giornalista professionista, ha al suo attivo diversi anni di giornalismo parlamentare con particolare attenzione all approvazione delle misure di carattere finanziario e alle manovre di bilancio. In questo ambito si occupa espressamente di tematiche fiscali, contributive e previdenziali. È autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia. Copyright 2013 by Fisco e Tasse 2
4 Indice Sintesi...» 2 Premessa...» 7 1. La nuova convenienza della cedolare...» 8 1. Le voci da considerare...» 8 2. Quanto pesa l Irpef sul canone di locazione...» 9 3. I contratti a canone concordato...» 9 4. Gli immobili vincolati...» Quando la cedolare non è vantaggiosa...» Una sola tassa e niente più burocrazia...» Un opzione molto flessibile...» Reddito comunque da considerare per i benefici fiscali e assistenziali...» Addio alla tassa di registro...» Il blocco degli aumenti contrattuali...» Cedolare valida per tutta la durata del contratto senza necessità di conferme annuali...» Ammesso il cambio di regime se la cedolare non è più conveniente...» Le scadenze da rispettare per i contratti già stipulati...» Ravvedimento operoso in caso di mancato rispetto dei termini per la registrazione del contratto...» Niente possibilità di opzione tardiva per chi ha già pagato l imposta di registro...» In caso di proroga o di risoluzione del contratto...» Quando non c è un termine per la registrazione opzione in dichiarazione...» I contratti interessati...» Solo immobili per uso abitativo e pertinenze locate con l abitazione...» Niente cedolare per i contratti uso foresteria...» Esclusi dalla cedolare i contratti sottoscritti nell ambito di attività d impresa...» 19 3
5 Indice 4. Niente cedolare per l uso promiscuo...» Niente cedolare per gli immobili di proprietà condominiale...» Escluse anche le sublocazioni e gli immobili all estero...» Le regole per le pertinenze...» I calcoli in caso di immobile locato per una sola parte dell anno...» Per più contratti su un unico immobile obbligatorio applicare lo stesso regime fiscale...» Aliquote differenziate...» Tassazione ridotta per i canoni agevolati...» Al 19% anche la cedolare sui contratti per studenti fuori sede...» Termini e modalità per l opzione...» Quando si può usare il modello semplificato...» Solo in caso di nuova registrazione...» Solo immobili già censiti...» Un modello per ogni immobile...» Non più di tre comproprietari...» L esercizio dell opzione per i proprietari che non risultano come locatorie...» Nessuna necessità di allegare il contratto...» La presentazione per via telematica...» Il Modello 69 per le situazioni complesse...» Un unico modello per più immobili...» Comproprietari e opzioni diverse...» In caso di proroga, cessione o risoluzione del contratto...» In caso di trasferimento di proprietà dell immobile locato...» Gli obblighi del locatore che non ha esercitato l opzione...» La revoca dell opzione in carta semplice...» Le regole per l acconto...» Due rate alle ordinarie scadenze di pagamento dell Irpef...» Possibile anche la compensazione...» In caso di sfratto...» Le sanzioni per chi non si mette in regola...» La legge sulle locazioni e le tipologie contrattuali...» Le formule previste dalla legge...» L imposta di registro e il bollo sul testo del contratto...» Canone e oneri accessori...» Le voci di spesa escluse dalla tassazione...» Il rinnovo obbligatorio...» 34 4
6 Indice 6. Se l inquilino vuol lasciare prima...» La disdetta alla seconda scadenza...» Prelazione in caso di vendita dell alloggio...» Sfratto possibile solo con il contratto registrato...» Il trattamento fiscale...» I contratti a canone libero e per uso transitorio...» Tutte le clausole contrattabili tranne la durata...» L aumento annuale del canone...» I contratti transitori e la documentazione obbligatoria...» Il testo di un accordo-tipo per i contratti transitori (legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3)...» Il testo ministeriale del contratto...» I contratti a canone concordato...» Gli accordi territoriali...» L aumento annuale...» Disdetta anticipata dopo soli tre anni...» L uso dell appartamento e il divieto di sublocazione...» Il testo di un accordo-tipo...» Le clausole del contratto ministeriale (legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3)...» I contratti per gli studenti fuori sede...» La durata del contratto...» Gli intestatari del contratto...» Le spese per le utenze nel canone ma fuori dal reddito da dichiarare ai fini fiscali...» Un accordo territoriale per studenti universitari...» Il testo del contratto-tipo per studenti universitari...» Domande & risposte...» 60 Appendice normativa...» Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale (G.U. n. 67 del 23 marzo 2011)...» Testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro n. 131/ » Decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 Riforma delle sanzioni tributarie non penali in materia di imposte dirette, di imposta sul valore aggiunto e di riscossione dei tributi, a norma dell articolo 3, comma 133, lettera q), della l. 23 dicembre 1996, n » Legge 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo...» 76 5
7 Indice 5. Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e Ministero delle finanze 30 dicembre 2002 Criteri generali per la realizzazione degli Accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell articolo 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge...» Circolare Agenzia delle entrate, 20 dicembre 2012, n. 47/E Questioni interpretative in merito all applicazione dell articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, (c.d. cedolare secca ) e dell articolo 2 del decreto legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44 (c.d. remissione in bonis )...» Circolare Agenzia delle entrate, 20 dicembre 2012, n. 47/E Questioni interpretative in merito all applicazione dell articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, (c.d. cedolare secca ) e dell articolo 2 del decreto legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44 (c.d. remissione in bonis )...» Circolare Agenzia delle entrate, 4 giugno 2012, n. 20/E Cedolare secca sugli affitti Risposte a quesiti...» Risoluzione 14 maggio 2012, n. 49/E, prot. n. 2012/71265 Istituzione dei codici tributo per il versamento, tramite modello F24 ed F24EP, dell imposta sostitutiva dell imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione a seguito di assistenza fiscale articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n » Circolare Agenzia delle entrate 1 giugno 2011, n. 26 Cedolare secca sugli affitti Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) Primi chiarimenti...» Provvedimento dell Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, prot. n. 2011/55394 Modalità di esercizio dell opzione per l applicazione del regime della cedolare secca, modalità di versamento dell imposta e altre disposizioni di attuazione dell articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Approvazione dei modelli per la registrazione dei contratti di locazione e per l esercizio dell opzione...» 136 6
8 Premessa Non solo carico fiscale. Anche la tipologia contrattuale è una delle variabili da considerare in vista dell opzione per la cedolare. Per chi si trova ad affrontare per la prima volta la registrazione di un contratto di locazione è determinante effettuare la scelta con cura considerando non solo l aspetto della tassazione ma anche quello relativo ai rapporti con l inquilino e i termini e le modalità di durata della locazione. Questo e-book affronta, dunque, il tema della cedolare anche da questo punto di vista offrendo una panoramica delle diverse tipologie contrattuali previste dalla legge, con l obbiettivo di facilitare l individuazione del contratto più conveniente alla luce delle proprie esigenze, presenti e future. Per quel che riguarda, invece, i contratti già in essere, viene dettagliata la procedura da seguire per effettuare l opzione anche in presenza di più proprietari con esigenze diverse, o di diverse tipologie di immobili e di contratti. Una pratica guida accompagna passo passo nella compilazione dei modelli necessari. 7
9 1. La nuova convenienza della cedolare Cedolare secca come via obbligata per chi non ha solo redditi da locazione. Con il taglio delle deduzioni sul canone da dichiarare, la tassa fissa è l unica arma a disposizione dei contribuenti per ridurre la quota di reddito altrimenti destinata ad andare al Fisco Una stangata sui titolari di redditi da locazione. Tra Imu e aumento della percentuale di canone da dichiarare per chi sceglie la tassazione Irpef sulle case affittate si è abbattuta la scure del Fisco tanto che le tasse sugli immobili sono diventate una delle prime fonti di finanziamento delle casse dello Stato con oltre 44 miliardi di euro di gettito, il 36,8% in più rispetto all anno precedente. Per evitare di lasciare quote sempre più alte del proprio reddito allo Stato la cedolare secca si rivela un arma vincente. Partita in realtà un pò in sordina, anche per la mancanza di indicazioni chiare in sede di prima applicazione dovuta ai ritardi dell Agenzia delle entrate che ha emanato le circolari applicative solo a ridosso delle scadenze per l opzione, ora il quadro è completo e tutti gli aspetti sono stati chiariti. 1. Le voci da considerare Per valutare la convenienza reale della cedolare, che si applica sul 100% del canone incassato, l elenco delle variabili in campo è il seguente: - tipologia contrattuale; - aliquota marginale; - presenza o meno di altri redditi; - diritto a detrazioni d imposta; - aliquote delle addizionali regionali e comunali. La tipologia contrattuale è al primo posto, dal momento che caratteristica della cedolare è l applicazione dell aliquota sull intero importo dell affitto, ossia sul 100% del canone incassato. Nei contratti liberi, ossia quelli per i quali il canone è determinato contrattualmente tra le parti, ai fini Irpef, il canone da dichiarare sconta la sola deduzione forfettaria del 5%. Nel caso dei contratti a canone concordato, invece, a questa deduzione se ne aggiunge un altra 8
10 1. La nuova convenienza della cedolare pari al 30%, così che complessivamente il canone da dichiarare è parai al 65,5%. Considerando la diversa base imponibile è possibile, quindi, calcolare qual è l aliquota marginale reale che pesa sul canone da locazione quando non viene effettuata l opzione per la cedolare. Nella tabella che segue, l aliquota è così determinata senza considerare il valore delle addizionali. Il peso delle addizionali, infatti, va verificato caso per caso, perché è molto variegata la situazione a livello regionale e ci sono anche regioni che prevedono l esenzione dall addizionale per fasce di reddito. Senza tener conto di queste voci il conteggio è solo indicativo ma comunque significativo. 2. Quanto pesa l Irpef sul canone di locazione La nuova convenienza della cedolare balza agli occhi confrontando il carico Irpef sul canone di locazione rispetto alla tassa piatta. CONTRATTI A CANONE LIBERO, TRANSITORI E STAGIONALI Canone lordo 100 euro annui importo soggetto a tassazione 95% Reddito complessivo Aliquota Imposta sul canone Cedolare fino a % 21,85% 21% % 25,65% % 36,10% % 38,95% oltre % 40,85% È chiaro che non c è alcun dubbio sulla convenienza anche considerando solo l aliquota Irpef, ossia al netto delle addizionali comunali e regionali la cui somma supera generalmente il 2% e senza tener conto del peso della tassa di registro. Questa, solo per la quota a carico del proprietario, è all 1% e quindi complessivamente all aliquota Irpef va aggiunta una media di tre punti, cosa che porta le imposte sul canone, già per il primo scaglione di reddito, a superare il 24%. 3. I contratti a canone concordato Anche nel caso dei contratti a canone concordato, per i quali è prevista la riduzione del 30% dell importo da dichiarare, alla luce dei nuovi aumenti, la cedolare si dimostra l opzione più conveniente considerando soprattutto che su questi contratti l aliquota è ridotta di due punti e quindi pesa solo per il 19%. 9
11 1. La nuova convenienza della cedolare CONTRATTI A CANONE CONCORDATO E PER STUDENTI UNIVERSITARI Canone lordo 100 euro annui importo soggetto a tassazione 66,50 euro Reddito complessivo Aliquota Imposta sul canone Cedolare fino a % 15,07% 19,00% % 17,96% % 25,27% % 27,27% oltre % 28,60% Senza considerare il peso delle addizionali e della tassa di registro, che in caso di contratti a canone concordato solo per la quota a carico del locatore è pari allo 0,70%, la convenienza potrebbe scattare solo dal terzo scaglione di reddito. Ma sommando le addizionali e, appunto, la tassa di registro, già dal secondo scaglione emerge il vantaggio della tassa piatta. 4. Gli immobili vincolati Si sposta invece verso i redditi più elevati l asticella della convenienza della cedolare per i proprietari di immobili vincolati dalle Belle Arti. In questo caso, infatti, la quota di affitto da non dichiarare è pari al 35%. Un trattamento di favore rispetto alla locazione di immobili che non presentano vincoli anche se è aumentato, anche in questo caso, il peso del Fisco sul canone di locazione dato che non è più ammessa la tassazione in base alla sola tariffa d estimo come avveniva fino al Considerando la quota di locazione da dichiarare la tabella della convenienza per le locazioni a canone libero è la seguente CONTRATTI A CANONE LIBERO, TRANSITORI E STAGIONALI Canvone lordo 100 euro annui importo soggetto a tassazione 65% Reddito Aliquota Imposta sul canone Cedolare fino a % 14,96% 21% % 17,55% % 24,70% % 26,65% oltre % 27,95% 10
12 1. La nuova convenienza della cedolare La convenienza in questo caso, anche considerando le addizionali e l imposta di registro, scatta solo dal terzo scaglione di reddito. Solo dal quinto scaglione, invece, nel caso di locazione a canone concordato. CONTRATTI A CANONE CONCORDATO E PER STUDENTI UNIVERSITARI Canone lordo 100 euro annui importo soggetto a tassazione 45,5% Reddito Aliquota Imposta sul canone Cedolare fino a % 10,47% 19% % 12,29% % 17,29% % 18,66% oltre % 19,57% 5. Quando la cedolare non è vantaggiosa Il conteggio presentato è, come detto, del tutto indicativo. Per poter esercitare l opzione con cognizione di causa, infatti, è necessario tener conto della situazione reale relativamente alle imposte pagate. Ci sono, infatti, situazioni nelle quali si può avere una convenienza fiscale maggiore a scegliere il regime dell aliquota marginale per i nuovi contratti, quindi denunciando il reddito da locazione ai fini Irpef. Questo accade in due casi specifici: - situazioni di incapienza (senza reddito da locazione) e spese significative per le quali si ha diritto a detrazioni d imposta; - presenza di soli redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente per i quali la detrazione d imposta non è rapportata al periodo di lavoro e c è margine per utilizzare la detrazione stessa. Nel primo caso, infatti, cumulando i redditi con quello da locazione è possibile utilizzate le detrazioni per ridurre l importo dell Irpef dovuto sul canone di locazione. Se invece si optasse semplicemente per la cedolare si avrebbe l obbligo di pagare l imposta sul canone senza poter usufruire delle detrazioni per le spese sostenute. Stesso discorso per il secondo caso: le detrazioni per i redditi assimilati, infatti variano in funzione del reddito e sono pari a x ( reddito complessivo/50.200). La convenienza a dichiarare il canone di locazione ai fini Irpef può aversi, dunque, anche in questo caso, considerando che per i primi euro di reddito non sono dovute imposte in virtù della detrazione. Per sciogliere qualunque dubbio si deve, quindi, raffrontare la cifra dovuta a fronte della cedolare con quella da versare tenendo invece conto del reddito complessivo e delle detrazioni d imposta applicabili. 11
13 2. Una sola tassa e niente più burocrazia Meno obblighi burocratici e imposte nettamente più basse. Ma la cedolare punta anche sulla carta della massima flessibilità, con una scelta che può essere revocata quando non è più conveniente L opzione per la cedolare secca ha un impatto fiscale ma non solo, dato che la tassazione separata si accompagna anche ad una notevole semplificazione nella gestione burocratica del contratto. Scegliendo la cedolare, infatti, non ci sono più obblighi annuali di versamento delle imposte di registro, con un risparmio non solo economico ma anche di tempo. 1. Un opzione molto flessibile Le norme di legge sono inoltre molto elastiche da tutti i punti di vista. è così possibile esercitare l opzione per ogni singolo immobile posseduto, e da parte di ciascun interessato in caso di comproprietà, senza alcun vincolo da questo punto di vista. A seconda della tipologia contrattuale e della situazione personale, infatti, ci possono anche essere convenienze diverse. Può essere, ad esempio, vantaggioso per tutti i proprietari applicare la cedolare nel caso di un contratto di locazione in regime di libero mercato, mentre potrebbe essere fiscalmente più conveniente mantenere la dichiarazione in sede Irpef per un altro immobile, con gli stessi proprietari, continuando ad approfittare del taglio del canone da dichiarare, nel caso in cui si trattasse di una locazione per studenti. Allo stesso modo in presenza di due proprietari con redditi sensibilmente diversi, l opzione per la cedolare potrebbe essere conveniente solo per uno dei due. Ebbene in tutti questi casi sono possibili opzioni separate, e la scelta di un proprietario non vincola quella degli altri. 2. Reddito comunque da considerare per i benefici fiscali e assistenziali In ogni caso l opzione per la cedolare non consente di escludere il reddito sottoposto a questa forma di tassazione dal reddito complessivo da verificare ai fini della presenza dei requisiti per essere familiari a carico, o per godere di determinate prestazioni assistenziali. Il comma 7 12
14 2. Una sola tassa e niente più burocrazia dell articolo 3 del decreto sul federalismo lo chiarisce espressamente, stabilendo che quando le disposizioni di legge fanno riferimento, per il godimento di varie tipologie di benefici, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato a cedolare secca. Inoltre lo stesso comma stabilisce che il reddito sottoposto a cedolare è rilevante, per cui va considerato nel reddito complessivo anche ai fini dell Isee, ossia dell indicatore della situazione economica equivalente, documento necessario per accedere a benefici sui servizi locali (asili nido, trasporti), sulle utenze (bonus gas ed elettricità), sulle spese per l istruzione (riduzione delle tasse universitarie) e su quelle per la salute (esenzione dal pagamento del ticket per reddito). 3. Addio alla tassa di registro Per chi esercita l opzione la tassazione in cifra fissa sostituisce: - imposta sul reddito; - addizionale comunale; - addizionale regionale; - imposta di registrazione del nuovo contratto; - imposta di registro annuale; - imposta sulla risoluzione del contratto. L opzione per la cedolare cancella anche l imposta di bollo sul contratto di locazione. Si tratta di un imposta indiretta che viene pagata al momento della registrazione del contratto, che è però dovuta dall inquilino ai sensi di legge. La somma da versare è determinata moltiplicando l importo di 14,62 euro per il numero dei fogli di cui si compone il contratto (art. 2 della Tariffa dell imposta di bollo annessa al d.p.r. 26 ottobre 1972, n. 642). 4. Il blocco degli aumenti contrattuali Imposte bloccate dalla cedolare ma anche blocco degli aumenti contrattuali per l inquilino. Perchè l opzione per la cedolare sia valida, infatti, il comma 11 dell articolo 3 del decreto sul federalismo impone di comunicare preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata, la rinuncia all aggiornamento annuale del canone. Questa ha validità per il periodo corrispondente alla durata dell opzione. Una rinuncia che opera a prescindere da qualunque clausola inserita nel contratto, sia nel caso di aumento automatico dello 0,75% dell indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, come previsto per i contratti a canone concordato, sia per qualunque altra tipologia di aumento prevista nel contratto a qualsiasi titolo. La raccomandata deve essere inviata obbligatoriamente con ricevuta di ritorno. La ricevuta della copia dell invio della raccomandata dovrà essere esibita di fronte al Caf ai fini della 13
15 2. Una sola tassa e niente più burocrazia verifica delle regolarità della dichiarazione dei redditi nel perioro d imposta per il quale viene effettuata l opzione e conservata per eventuali controlli dell Agenzia delle entrate. In caso di più proprietari la raccomandata dovrà essere inviata singolarmente da ciascuno se tutti effettuano l opzione. Viceversa se uno solo effettua l opzione il blocco degli aumenti contrattuali ha valore anche per il proprietario che dovesse decidere di continuare ad assoggettare ad Irpef la quota del canone di sua spettanza. 5. Cedolare valida per tutta la durata del contratto senza necessità di conferme annuali L opzione per la cedolare secca vincola il locatore all applicazione del regime prescelto per l intero periodo di durata del contratto nel caso di nuova registrazione, ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima. Per l esercizio dell opzione basta un solo atto, la presentazione del modello ad hoc, che consente sia di registrare il nuovo contratto e dichiarare la scelta della cedolare, sia di optare per la cedolare per quelli in corso. La scelta una volta effettuata, quindi, non deve essere confermata ogni anno, ma al contrario se si vuol cambiare idea è possibile farlo in una qualunque delle scadenze annuali successive, tornando, in questo caso a pagare il bollo annuale. 6. Ammesso il cambio di regime se la cedolare non è più conveniente L opzione per la cedolare, quindi, non è per sempre : nel caso in cui dovessero cambiare le situazioni reddituali del contribuente e si dovesse perdere la convenienza alla tassazione separata è possibile tornare al regime ordinario, pagando l imposta di registro alla sua naturale scadenza annuale. La revoca, infatti, dovrà essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell imposta relativa all annualità di riferimento, e comporta il ritorno all obbligo del versamento della somma stessa. Resta salva, comunque, la facoltà di esercitare l opzione nelle annualità successive, senza alcun limite. Allo stesso modo il mancato esercizio dell opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di esercitare l opzione per le annualità successive. Anche in questo caso si dovrà presentare il modello per l opzione entro il termine di scadenza per il versamento dell imposta di registro. 7. Le scadenze da rispettare per i contratti già stipulati Per evitare di pagare l imposta di registro, l opzione deve essere espressa al momento della registrazione del contratto di locazione, registrazione che deve essere fatta per legge entro 30 giorni dalla sua stipula. 14
16 2. Una sola tassa e niente più burocrazia Per i contratti già in corso è possibile l esercizio dell opzione per le annualità successive esclusivamente prima del pagamento dell imposta annuale di registro. Per effettuare l opzione in questo caso è necessario: - presentare il modello 69 entro il termine previsto per il versamento dell imposta di registro; - inviare la raccomandata all inquilino. 8. Ravvedimento operoso in caso di mancato rispetto dei termini per la registrazione del contratto Per chi effettua in ritardo gli adempimenti in merito alla registrazione del contratto e all opzione per la cedolare secca c è la possibilità di mettersi in regola utilizzando il ravvedimento operoso, in caso di tardiva registrazione del contratto, o la remissione in bonis in caso di tardiva presentazione del modello 69, ma, in questo secondo caso, solo se non è già stata pagata l imposta di registro per l annualità successiva. Per quel che riguarda la tardiva registrazione di un nuovo contratto, già con la circolare 26/2011 l Agenzia delle entrate aveva riconosciuto la possibilità di sanare la situazione ricorrendo al ravvedimento operoso. Per essere in regola in questa situazione, però, poiché la cedolare sostituisce l imposta di registro per tutto il periodo di durata dell opzione, per mettersi in regola è dovuto il pagamento delle sanzioni commisurate all imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca. 9. Niente possibilità di opzione tardiva per chi ha già pagato l imposta di registro Diverso, invece, il caso di tardiva presentazione del modello 69 per comunicare l opzione per la cedolare per le annualità successive, quando non si è comunque pagata l imposta di registro. In questa situazione, infatti, come illustrato con la circolare 47/2012, è prevista la possibilità di utilizzare lo strumento della remissione in bonis. Questa introdotta dall art. 2 del d.l. 16/2012 Disposizioni urgenti in materia di semplificazioni tributarie, di efficientamento e potenziamento delle procedure di accertamento consente di usufruire di benefici di natura fiscale o accedere a regimi fiscali opzionali subordinati all obbligo di preventiva comunicazione o di altri adempimenti formali, anche nel caso in cui l adempimento stesso non è stato eseguito nei termini, pagando una sanzione in cifra fissa. Il mancato adempimento, però, non deve essere già stato contestato e non devono essere già state avviate altre attività di accertamento. In questi casi devono comunque essere rispettate tre condizioni: - avere i requisiti sostanziali richiesti dalle norme di riferimento; 15
17 2. Una sola tassa e niente più burocrazia - effettuare la comunicazione o l adempimento richiesto entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile; - versare contestualmente l importo di 258 euro, ossia la sanzione minima stabilita dall articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 relativa all omissione di comunicazioni. In riferimento all opzione per la cedolare, la remissione in bonis, come detto è consentita solo in caso di mancata presentazione del modello 69 nei termini, ossia entro la data prevista per il pagamento annuale dell imposta di registro, a patto che quest ultima non sia già stata versata. Non si deve trattare, cioè, di una semplice questione di opportunità contribuente che scopre solo dopo il pagamento la convenienza della cedolare ma di un effettiva dimenticanza. Questo perché già con la circolare n. 38/2012 l Agenzia aveva escluso che il beneficio potesse essere fruito o il regime applicato nelle ipotesi in cui il tardivo assolvimento dell obbligo formale rappresentasse solo un mero ripensamento, ovvero una scelta a posteriori basata su ragioni di opportunità. Il ricorso alla remissione in bonis non è consentito, invece in caso di omessa comunicazione all inquilino o raccomandata inviata in ritardo in quanto l istituto consente esclusivamente di sanare le mancate comunicazioni da effettuarsi nei confronti dell amministrazione finanziaria. 10. In caso di proroga o di risoluzione del contratto L opzione per il regime della cedolare secca è esercitata nel termine per il versamento dell imposta di registro, ossia al momento della sua naturale scadenza annuale anche in caso di proroga del contratto. Con proroga del contratto va intesa la prosecuzione oltre la scadenza di legge, vale a dire dal nono anno in poi per i contratti con durata 4+4, o dal sesto anno in poi per i contratti con durata 3+2. In questi casi, all inizio del nuovo periodo contrattuale, è necessario presentare il Modello 69 per la registrazione e l opzione, entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro. Esercizio dell opzione nei termini di ordinario pagamento dell imposta di registro anche in caso di risoluzione, ossia di disdetta anticipata, del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011, oppure di risoluzione per la quale alla stessa data non era ancora scaduto il termine per il pagamento dell imposta di registro dovuta per la risoluzione stessa. L opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente la non applicazione dell imposta di registro e dell imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e vincola il locatore al versamento d acconto, ove dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d imposta
18 2. Una sola tassa e niente più burocrazia 11. Quando non c è un termine per la registrazione opzione in dichiarazione Per i contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione in termine fisso, o per quelli da registrare solo in caso d uso ci sono, infine, due possibilità. Si tratta, ad esempio, dei contratti di locazione per uso stagionale o comunque di tutti i contratti con durata inferiore ai 30 giorni per i quali la registrazione non è un obbligo di legge. In questo caso il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta nel quale è prodotto il reddito. Così, ad esempio, se si è affittata una casa per le vacanze per tre mesi con tre inquilini diversi, la cedolare andrà applicata sul reddito dell intero periodo complessivamente considerato. Per esercitare l opzione in sede di dichiarazione dei redditi da quest anno sui modelli fiscali è prevista un apposita casella denominata Contratti non sup. 30 gg. è anche possibile esercitare l opzione in sede di registrazione in caso d uso (ossia se la registrazione è necessaria ai fini giudiziari o per far valere altri diritti), ovvero in caso di registrazione volontaria del contratto. Quest ultima ipotesi riguarda in particolare tutti gli atti per i quali si ha interesse a fornire certezza dell esistenza del contratto di locazione e della sua data. Esclusi i casi di registrazione, l appuntamento con l opzione è differito alla dichiarazione dei redditi da presentare il prossimo anno. 17
19 3. I contratti interessati Solo contratti per uso abitativo e solo contraenti persone fisiche. L opzione per la cedolare non prescinde da questi paletti E proprio perché la funzione della cedolare è principalmente quella di recuperare nuovo gettito, la possibilità di scegliere la tassazione con aliquota fissa è limitata, per legge, ai soli contratti di locazione stipulati da persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio di usufrutto) sugli immobili ad uso abitativo. è necessario, inoltre, che la locazione non riguardi l esercizio di attività di impresa o di arti e professioni, ma esclusivamente l uso abitativo. In ogni caso non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali. 1. Solo immobili per uso abitativo e pertinenze locate con l abitazione Per quel che riguarda le caratteristiche degli immobili, dunque, la possibilità di esercitare l opzione per la tassazione ad aliquota fissa è riservata alle sole unità immobiliari accatastate nelle categorie da A/1 a A/9 e nella categoria A/11. è esclusa, invece, l opzione per la cedolare nel caso di appartamenti accatastati nella categoria A/10, vale a dire quella riservata agli immobili destinati ad uso ufficio o studio privato, qualunque sia poi la reale destinazione dell immobile. In questo caso si prescinde anche dal soggetto titolare del contratto: la locazione di A/10 è sempre esclusa dall applicazione della cedolare. Opzione negata anche per la locazione delle sole pertinenze, box o garage, in quanto immobili ad uso commerciale, in tutti i casi in cui si ha a che fare con un contratto separato rispetto a quello ad uso abitativo. La cedolare secca, invece, è ammessa se si tratta di pertinenze date in locazione insieme all abitazione, quindi nell ambito dello stesso contratto. 2. Niente cedolare per i contratti uso foresteria Posto che il locatore deve essere una persona fisica e il reddito non riguardare l attività 18
20 3. I contratti interessati d impresa, non rientratno nell applicazione della cedolare i contratti uso foresteria, ossia quei contratti ad uso abitativo che vedono però come controparte del locatore una società di capitali. Anche se questa prende in locazione un appartamento al fine di destinarlo ad abitazione dei propri dipendenti, questa tipologia di contratto non rientra nella disciplina delle locazioni ad uso abitativo, anche se a questo scopo è finalizzata la locazione, ma è regolata solo dal codice civile (art e seguenti). Di conseguenza sono liberamente contrattabili tra le parti non solo il canone ma anche la durata della locazione, l aggiornamento del canone, il rinnovo del contratto e qualunque altro tipo di clausola, senza limitazione alcuna. Se la finalità del contratto è quella di fornire uno stabile alloggio ai dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro, la società ha il diritto di portare in deduzione dal reddito il canone di locazione corrisposto al proprietario per il periodo d imposta in cui si verifica il trasferimento di residenza del dipendente e per i due anni successivi. Con i contratti di questo tipo, quindi, si ottiene già la finalità di sottoporre a tassazione il reddito da locazione, poiché esiste un conflitto di interessi tra la società e il proprietario dell immobile, e quindi l uso foresteria è escluso dall applicazione della cedolare in quanto non si tratta di una tipologia di contratto a rischio di evasione. Inoltre, come ha precisato l Agenzia delle entrate con la circolare del 1 giugno 2011, n. 26, in questa tipologia contrattuale, il conduttore agisce nell esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo e questo impedisce l accesso al regime indipendentemente dal successivo utilizzo dell immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti del conduttore. Ammessa invece la cedolare nel caso di contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo. 3. Esclusi dalla cedolare i contratti sottoscritti nell ambito di attività d impresa A definire l ambito esatto dell applicazione della cedolare secca ai soli contratti per uso abitativo, peraltro, è il comma 6 dell articolo 3. Nella prima parte, infatti, è specificatamente indicato che le nome che riconoscono la possibilità di optare per la cedolare non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell esercizio di una attività d impresa o di arti e professioni. Solo contratti tra privati e per uso privato, dunque, senza alcuna possibilità di ulteriori interpretazioni della legge. 4. Niente cedolare per l uso promiscuo Per questo stesso motivo, tenuto conto che la norma esclude l applicazione della cedolare in caso di locazioni effettuate nell esercizio di un attività di impresa o di arti e professioni, sono esclusi dall applicazione della norma i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi ma locati per uso promiscuo. Ai fini della possibilità di opzione, infatti, occorre considerare 19
21 anche l attività esercitata dal locatario e il conseguente utilizzo dell immobile che, come detto, deve essere tassativamente limitato all uso abitativo. 5. Niente cedolare per gli immobili di proprietà condominiale Allo stesso modo restano esclusi dalla possibilità di esercizio dell opzione i redditi da locazione di immobili di proprietà condominiale. I contratti, infatti, sono stipulati e registrati dall amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio rimanendo, quindi, fuori dall ambito di applicazione del regime che è riservato ai privati. 6. Escluse anche le sublocazioni e gli immobili all estero Nessuna possibilità di applicare la cedolare ai contratti di sublocazione di immobili e a quelli di locazione di immobili all estero. In entrambi i casi, infatti, in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi (art. 67, comma 1, lett. f) e h) del t.u.i.r.) e non tra i redditi di natura fondiaria. 7. Le regole per le pertinenze Ammessa la cedolare, invece, per quel che riguarda la locazione di pertinenze dell abitazione data in locazione, qualunque sia la loro tipologia e il loro numero, purché esista un effettivo rapporto di pertinenzialità con l appartamento e questo sia evidenziato nel contratto di locazione. In questo ambito, quindi, è possibile esercitare l opzione sia nel caso di unico contratto di locazione che riguardi anche le pertinenze, sia nel caso di un contratto con lo stesso inquilino stipulato successivamente rispetto a quello relativo all immobile abitativo, sempre che, come detto, nel contratto di locazione riferito alla o alle pertinenze si faccia riferimento al contratto abitativo e al relativo vincolo pertinenziale. 8. I calcoli in caso di immobile locato per una sola parte dell anno Occorre poi prestare particolare attenzione all esercizio dell opzione nel caso di immobile locato per una sola parte dell anno poiché la seconda parte del comma 6 dell articolo 3 contiene una norma di tipo antielusivo. Stabilisce, infatti, che in ogni caso il reddito dei contratti di locazione ad uso abitativo sottoposti alla cedolare non può essere inferiore al reddito determinato ai sensi dell articolo 37, comma 1, del t.u.i.r. Secondo questa disposizione il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l applicazione delle tariffe d estimo stabilite 20
22 3. I contratti interessati secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe. In pratica il reddito minimo da dichiarare in caso di immobile dato in locazione con opzione per la cedolare non può 1. Determinazione del reddito da assoggettare tassazione per un immobile tenuto a disposizione dal 1 gennaio al 10 aprile e concesso in locazione a decorrere dall 11 aprile con canone annuo di euro e rendita comunque essere inferiore alla rendita catastale imponibile ai fini Irpef, ossia alla rendita catastale rivalutata del 5%. Occorre, quindi, fare i calcoli per verificare quale importo deve essere sottoposto a tassazione quando l annualità contrattuale non coincide con il periodo d imposta poi euro: - canoni 11 aprile - 31 dicembre = x 265 / 365 = 8.712,33; ché, per legge, in questo caso, il reddito da assoggettare alla cedolare secca è pari all importo - rendita 11 aprile - 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2.178,08; più elevato tra canone e rendita. Ovviamente per il restante periodo dell anno per il quale l immobile non è locato si continueranno a pagare le imposte sulla rendita. Ecco come fare i calcoli è da assoggettare a cedolare secca l importo del canone di euro 8.712, Rendita superiore al canone secondo lo schema dell Agenzia delle entrate che ha preso in considerazione le due diverse Immobile tenuto a disposizione dal 1 gennaio al 30 novembre e concesso in locazione dal 1 dicembre; p o s s i b i l i t à. - canone annuo euro; - rendita annua euro; - rendita 1 dicembre - 31 dicembre = x 31 / 365 = 1.019,18; - canone 1 dicembre - 31 dicembre = x 31 / 365 = 849,32; è da assoggettare a cedolare secca l importo della rendita di euro 1.019, Per più contratti su un unico immobile obbligatorio applicare lo stesso regime fiscale In caso, invece, di un unico immobile dato in locazione a persone diverse, con contratti diversi e diverse durate, occorre considerare che la locazione parziale l immobile segue un unico regime. In altre parole, l esercizio dell opzione per un contratto di locazione relativo a una porzione dell unità abitativa vincola all esercizio dell opzione per il medesimo regime anche per il reddito derivante dalla locazione, contemporanea o successiva, di altre porzioni della stessa abitazione. Un esempio concreto, un immobile locato con due contratti diversi: - porzione A, contratto di durata 1 gennaio - 31 maggio; - porzione B, contratto di durata 1 febbraio - 30 giugno; - porzione A, nuovo contratto di durata 1 settembre - 30 novembre, l esercizio dell opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all applicazione della cedolare anche per la porzione B per tutta la sua durata. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l opzione per la cedolare secca. Se anche in questo caso viene esercitata l opzione, questa avrà valore, come detto, anche per tutti i contratti sullo stesso immobile stipulati successivamente. 10. Aliquote differenziate Per quel che riguarda invece le aliquote previste per le diverse tipologie contrattuali, com è noto ci sono due diversi livelli: 21% e 19%, che si applicano sul 100% del canone contrattuale, senza alcuna deduzione forfettaria. 21
23 3. I contratti interessati L aliquota del 21% è prevista in caso di opzione da parte del proprietario per le seguenti tipologie contrattuali: - contratti con durata 4+4; - contratti per uso transitorio; - contratti senza obbligo di registrazione (durata pari o inferiore a 30 giorni). In pratica l aliquota più elevata è dovuta sul reddito derivante dai contratti di locazione per i quali è previsto, nel regime a tassazione ordinaria, l abbattimento del 15% del canone da dichiarare, senza altre agevolazioni per i proprietari. Tra questi contratti ci sono anche i contratti di durata inferiore al mese, e per i quali attualmente non c è alcun obbligo di registrazione. Di fatto rientrano in questa categoria tutte le forme di locazione nelle città di vacanza, finora agevolmente sfuggite al fisco in quanto escluse per legge dall obbligo di registrazione. Il decreto sul federalismo municipale, invece, inserisce espressamente anche queste tipologie di locazione tra quelle per le quali è possibile esercitare l opzione della cedolare, e non a caso. Nei luoghi di villeggiatura, infatti, più ancora che nelle grandi città, sarà agevole per il comune verificare se l immobile dichiarato dal proprietario come seconda casa, e quindi a disposizione, è davvero tale, oppure se viene dato in locazione stagionale. Sarà possibile in questo modo anche per i comuni di minori dimensioni recuperare una consistente quota di base imponibile, e quindi rimpinguare le casse municipali. 11. Tassazione ridotta per i canoni agevolati L aliquota del 19% si applica invece ai contratti a canone concordato, ossia a quelli con durata 3 anni più 2 di rinnovo obbligatorio, che possono essere sottoscritti: - nei comuni capoluogo di provincia; - nei comuni limitrofi; - nei comuni ad alta tensione abitativa. Sono, dunque, interessati all applicazione di questa aliquota ridotta solo coloro che possiedono immobili dati in locazione nei 750 comuni indicati come tali dal Cipe, il Comitato per la programmazione economica, ai sensi di legge (vedi elenco in appendice). In questi comuni il canone di riferimento per i contratti agevolati è fissato in base agli accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. I canoni sono fissati considerando i parametri di mercato relativi a ubicazione, tipologia, caratteristiche dell alloggio e dell eventuale arredamento. L importo richiesto in caso di contratto a canone concordato è mediamente più basso di circa il 20% rispetto ai canoni del mercato libero. In cambio di questo minor introito, la legge riconosce ai proprietari un ulteriore detrazione del 30 per cento del canone da dichiarare 22
24 3. I contratti interessati ai fini fiscali in caso di tassazione con aliquota marginale. 12. Al 19% anche la cedolare sui contratti per studenti fuori sede Tra i contratti agevolati rientrano anche i contratti di locazione per studenti fuori sede. Questi sono peraltro citati solo indirettamente nel testo del decreto sul federalismo. Il comma 2 dell articolo 3 che introduce l aliquota al 19%, precisa infatti, che l aliquota della cedolare fissata a questo livello si applica ai contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n Ora il comma 2 dell articolo 3 della legge 431/1998 riguarda, appunto, i contratti con durata 3+2 ma anche quelli di tipo transitorio per studenti, limitandosi a far riferimento all obbligo di fissazione del canone, e alla durata prestabilita sulla base degli accordi siglati a livello territoriale, mentre l articolo 8 della legge 431/1998, che introduce le agevolazioni fiscali per i proprietari, fa espresso riferimento anche alla tipologia di affitto per studenti fuori sede. 23
25 4. Termini e modalità per l opzione Modello semplificato per registrare i nuovi contratti e dichiarare l opzione per la cedolare. Nei casi più complessi occorre invece usare il Modello 69 appositamente rivisitato. 1. Quando si può usare il modello semplificato Per consentire l opzione per la tassazione con la cedolare secca nel caso di nuovi contratti, l Agenzia delle entrate ha predisposto un modello ad hoc che va utilizzato online tramite Siria, il Servizio internet per la registrazione dei contratti relativi a immobili adibiti ad abitazione. La procedura è accessibile direttamente sul sito dell Agenzia o tramite intermediario autorizzato. Siria e il modello semplificato possono essere utilizzati per registrare il contratto ed esercitare l opzione della cedolare secca a patto che: - si tratti di un contratto di nuova registrazione; - si tratti di una sola unità abitativa con non più di tre pertinenze contestualmente locate; - l immobile sia censito con attribuzione di rendita; - i locatori non siano più di tre, e tutti effettuino l opzione per la cedolare; - i conduttori non siano più di tre; - il contratto disciplini esclusivamente il rapporto di locazione e non anche altre tipologie di rapporti. Se non si rientra nelle situazioni appena descritte, occorre compilare e presentare, anche per via telematica, il Modello Solo in caso di nuova registrazione Il modello semplificato, quindi, va utilizzato solo per la registrazione di nuovi contratti. 3. Solo immobili già censiti Per quel che riguarda invece gli immobili, l obbligo di indicare i dati catastali è scattato peraltro 24
26 4. Termini e modalità per l opzione dal 1 luglio 2010, in seguito all entrata in vigore della cosiddetta manovra estiva, ossia il d.l. 78/2010. A partire dal luglio scorso, dunque, tutti i moduli di registrazione di nuovi contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di immobili debbono riportare anche le informazioni identificative degli immobili dal punto di vista catastale. Le disposizioni si applicano a tutte le tipologie di immobili e a tutte le tipologie di contratto, nessuna esclusa. Per questo il modello Siria presenta un riquadro ad hoc per ospitare i dati degli immobili per i quali si chiede la registrazione del contratto. Le informazioni da riportare nell apposito riquadro sono quelle indicate nella documentazione catastale. Si tratta di dati identificativi, ossia: - comune; - sezione; - foglio; - particella; - subalterno. L errata indicazione dei dati catastali costa cara. Secondo quanto prevedono le norme, infatti, è considerata una violazione rilevante ai fini dell applicazione dell imposta di registro. La sanzione prevista per queste violazioni va da un minimo del 120 al 240 per cento dell imposta di registro dovuta all atto della registrazione. La mancanza dei dati, invece, comporta l impossibilità di utilizzare il modello e quindi di registrare il contratto ed effettuare l opzione per la cedolare. 4. Un modello per ogni immobile Il modello Siria, come detto, consente di indicare i dati di un solo immobile per uso abitativo alla volta, e purché non abbia più di tre pertinenze. Di conseguenza, in caso di più contratti di locazione occorre utilizzare più modelli semplificati, oppure utilizzare il Modello 69. Con questo è possibilie indicare fino a 12 immobili contemporaneamente, ed effettuare l opzione per la cedolare singolarmente per ciascuno di essi. 5. Non più di tre comproprietari Per quel che riguarda invece i titolari del contratto di locazione, è possibile utilizzare il sistema Siria e il modello semplificato solo se non sono più di tre i proprietari e i locatori. Stesso numero massimo per i titolari contitolari del contratto come conduttori. Se ci sono più di tre persone interessate, da una parte o dall altra, cosa che può accadere, ad esempio, nel caso di immobili dati in locazione a studenti universitari, occorre, invece, far ricorso al Modello

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