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Timestamp: 2016-10-24 07:06:51+00:00

Document:
1C_622/2012 (11.04.2013)
B.________, vertreten durch Rechtsanw�ltin Ester Camponovo, Beschwerdef�hrerin,
Wiederherstellung des gesetzm�ssigen Zustandes,
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden, 5. Kammer, vom 30. Oktober 2012.
Die Baubeh�rde der Gemeinde St. Moritz erteilte der X.________ AG am 1. April 1980 die Bewilligung f�r eine �berbauung der Parzelle Nr. 2216. Das Bauprojekt sah gewisse sog. disponible R�ume vor, die mit einer Nutzungsbeschr�nkung belegt waren (nicht als Wohn- oder Schlafr�ume etc. benutzbar). In Folge einer �nderung des kommunalen Baugesetzes bewilligte die Baubeh�rde der X.________ AG am 7. August 1985 die Nutzung der genannten R�ume als Gewerbefl�chen.
Am 8. Juni 1990 erwarben die Eheleute A.________ und B.________ einen Teil dieser Gewerbefl�che (Stockwerkeinheit Nr. 52407). Mit Abtretungsvertrag vom 8. Februar 1992 �bernahm Frau B.________ den Miteigentumsanteil ihres Ex-Ehegatten und erwarb Alleineigentum an der Stockwerkeinheit.
Im Herbst 2011 stellte die Baubeh�rde fest, dass die Stockwerkeinheit zu Wohnzwecken genutzt wird. Nach einem mehrfachen Schriftenwechsel verf�gte der Gemeindevorstand:
2. Ab 1.1.2015 ist es der Eigent�merin der StWE-Einheit Nr. 52407 untersagt, die R�umlichkeiten zu Wohnzwecken zu nutzen. Sie d�rften nurmehr im Sinne der Baubewilligungsauflage genutzt werden
3. B.________ wird verpflichtet, der Gemeinde innert 30 Tagen seit Rechtskraft der vorliegenden Verf�gung die mit dem Verfahren verbundenen Kosten im Betrage von Fr. 2'200.-- zu bezahlen.
B.________ gelangte mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden. Dieses wies die Beschwerde am 30. Oktober 2012 ab. Es f�hrte im Wesentlichen aus, dass der Durchsetzung des materiellen Baurechts in Anbetracht der gesamten Umst�nde Vorrang zukomme.
Gegen dieses Urteil des Verwaltungsgerichts hat B.________ beim Bundesgericht am 7. Dezember 2012 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben. Sie beantragt die Aufhebung des Verwaltungsgerichtsurteils und der Verf�gung des Gemeindevorstands und ersucht um Bewilligung f�r eine dauernde und unbegrenzte Nutzung der besagten R�umlichkeiten zu Wohn- und Ferienzwecken. Sie macht im Wesentlichen geltend, ihr guter Glaube und die allgemeine Verwirkungsfrist st�nden dem Verbot der Nutzung zu Wohnzwecken ab dem 1. Januar 2015 entgegen.
Nicht einzutreten ist auf den Antrag, auch den Entscheid des Gemeindevorstands aufzuheben. Dieser ist durch das Urteil des Verwaltungsgerichts ersetzt, gilt immerhin inhaltlich als mitangefochten (sog. Devolutiveffekt, BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144). Im Falle der Gutheissung der Beschwerde entscheidet das Bundesgericht in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an eine Vorinstanz zur�ck (Art. 107 Abs. 2 BGG).
Die �berbauung der Parzelle Nr. 2216 wurde am 1. April 1980 bewilligt. Die Bewilligung sah sog. disponible R�ume vor, die nicht als Wohn- oder Schlafr�ume benutzt werden durften. Die Baubeh�rde erteilte am 7. August 1985 die Bewilligung f�r eine Nutzung als Gewerbefl�che. Es finden sich in den Akten keine Grundbuchausz�ge. Es ist davon auszugehen, dass im Grundbuch eine Anmerkung �ber eine Nutzungsbeschr�nkung aufgenommen worden ist. Im Kaufvertrag vom 8. Juni 1990 ist einerseits die Rede von "diritto esclusivo all'ufficio e negozio" (Ziff. 1); andererseits heisst es in den "Disposizioni contrattuali": Gli acquirenti prendono atto che l'immobile del presente contratto secondo il permesso di costruzione... del 7 agosto 1985 ... pu� essere usato quale ufficio, negozio o per altri scopi professionali, non per� quale abitazione o per altri scopi. ... il Comune di St. Moritz ha fatto iscrivere nel Registro Fondario ... la seguente menzione: 'limitazione dello scopo d'uso'" (Ziff. 5). Im Abtretungsvertrag vom 8. Februar 1992 ist unter den Anmerkungen ein "Zweckentfremdungsverbot (01.11.1985)" erw�hnt. Unter den weitern Vertragsbestimmungen ist festgehalten: "Die �bernehmerin erkl�rt hiermit, von allen Eintragungen auf dem Blatt der Liegenschaft als Ganzes Nr. 2216, sowie von den Bestimmungen der Begr�ndungserkl�rung samt Nachtr�gen und des Reglements der Stockwerkeigent�mergemeinschaft Kenntnis zu haben" (Ziff. 2). "Die Erwerberin erkl�rt, vom Inhalt des im Grundbuch angemerkten Zweckentfremdungsverbots ... Kenntnis zu haben" (Ziff.5).
Das Verwaltungsgericht geht explizit davon aus, dass die unrechtm�ssige Nutzung zu Wohn- und Ferienzwecken zumindest seit der Bewilligung vom 7. August 1985 anhalte. Die Beschwerdef�hrerin weist darauf hin, dass die fraglichen R�ume von allem Anfang an ab 1980 zu Wohn- und Ferienzwecken genutzt wurden, und verweist auf ein entsprechendes Schreiben des damaligen Bauunternehmers. Implizit anerkennt auch das Verwaltungsgericht diese unrechtm�ssige Nutzung ab dem Jahr 1980.
Von Seiten der Beschwerdef�hrerin wird der Sachverhalt nicht in Frage gestellt (Art. 97 BGG).
Das Verwaltungsgericht ist im angefochtenen Entscheid von Art. 94 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG; Gesetzessammlung 801.100) ausgegangen. Danach sind vorschriftswidrige Zust�nde auf Anordnung hin und unabh�ngig von einem Bussverfahren zu beseitigen (Abs. 1). Zust�ndig f�r den Erlass und die Durchsetzung von Wiederherstellungsverf�gungen sind bei vorschriftswidrigen Zust�nden innerhalb der Bauzone die kommunalen Baubeh�rden (Abs. 2). Die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands obliegt sowohl den Eigent�merinnen oder Eigent�mern als auch Personen, die den rechtswidrigen Zustand herbeigef�hrt haben (Abs. 3). Sieht die zust�ndige Beh�rde aus Gr�nden der Verh�ltnism�ssigkeit oder des Vertrauensschutzes von der Anordnung von Wiederherstellungsmassnahmen ganz oder teilweise ab, erl�sst sie eine Duldungsverf�gung (Abs. 4).
Zu diesen Bestimmungen f�hrte das Verwaltungsgericht aus, Zwangsmassnahmen rechtfertigten sich erst dann, wenn sie notwendig sind und verh�ltnism�ssig erscheinen. Erforderlich sei ein gewichtiges �ffentliches Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Ordnung; dies treffe im vorliegenden Fall zu. Von einer Wiederherstellung k�nne abgesehen werden, wenn die rechtswidrige Baute nachtr�glich bewilligt werden k�nnte, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend sei oder wenn der Schutz des Vertrauens vorgehe; im vorliegenden Fall k�nne sich die Beschwerdef�hrerin nicht auf Treu und Glauben berufen. �berdies k�nne der Zeitablauf einer Wiederherstellung entgegenstehen; die Verwirkungsfrist von dreissig Jahren sei im vorliegenden Fall noch nicht abgelaufen.
Die Beschwerdef�hrerin stellt nicht in Frage, dass ein materiell vorschriftswidriger Zustand besteht, dass die Baubeh�rde von St. Moritz f�r die Anordnung einer Wiederherstellung zust�ndig ist und dass sie selber f�r die Wiederherstellung ins Recht gefasst werden kann. Sie macht indes geltend, sie sei in ihrem Anspruch auf Treu und Glauben zu sch�tzen, die Wiederherstellung sei wegen Ablaufs der Verwirkungsfrist von dreissig Jahren (bezogen auf die rechtswidrige Nutzung seit 1980) unzul�ssig und die zugrunde liegende Massnahme sei mit dem Grundsatz der Verh�ltnism�ssigkeit nicht vereinbar.
Diese R�gen sind ausschliesslich unter dem Gesichtswinkel von Art. 9 BV zu pr�fen. Danach hat jede Person Anspruch auf Behandlung nach Treu und Glauben. Das Gebot der Wiederherstellung stellt in Bezug auf Bauten innerhalb der Bauzone ein kantonales Rechtsinstitut dar, das ausschliesslich vor dem Willk�rverbot gem�ss Art. 9 BV zu pr�fen ist. Schliesslich stellt das Verh�ltnism�ssigkeitsgebot gem�ss Art. 5 Abs. 2 BV einen allgemeinen Verfassungsgrundsatz, indes kein eigentliches Grundrecht dar. Es kann bei der Anwendung von kantonalem Recht - ausserhalb des Schutzbereichs spezieller Grundrechte und der Anforderungen an deren Einschr�nkung gem�ss Art. 36 BV - nur unter dem Gesichtswinkel des Willk�rverbots nach Art. 9 BV angerufen werden (vgl. BGE 134 I 153; 136 I 241 E. 3.1 S. 251).
Aufgrund dieser Grunds�tze und Beurteilungskriterien ergibt sich das Folgende.
4.1 Unter dem Gesichtswinkel von Treu und Glauben bringt die Beschwerdef�hrerin vorerst vor, sie habe erstmals im Laufe des vorliegenden Verfahrens von einer auf ihrer Wohnung liegenden Nutzungsbeschr�nkung Kenntnis erhalten. Wie es sich mit der tats�chlichen Kenntnis verh�lt, ist nicht ausschlaggebend. Vielmehr ist darauf abzustellen, was sie bei gebotener Sorgfalt und Aufmerksamkeit ohne weiteres h�tte erkennen m�ssen. Unter diesem Gesichtswinkel zeigt sich, dass im Kaufvertrag vom 8. Juni 1990 klar auf die Nutzungsbeschr�nkung und auf die Verwendung f�r B�ro, Laden oder andere (�hnliche) Zwecke hingewiesen wurde (oben E. 2). Diese Hinweise im Kaufvertrag, von dem die Beschwerdef�hrerin eine Exemplar erhalten hat, muss sie sich als bekannt anrechnen lassen. Im Abtretungsvertrag vom 8. Februar 1992, mit dem sie Alleineigentum an der Stockwerkeigentumseinheit erwarb, erkl�rte die Beschwerdef�hrerin, als Erwerberin von dem im Grundbuch angemerkten Zweckentfremdungsverbot Kenntnis zu haben. Auch diese Erkl�rungen muss sie sich entgegen halten lassen. Bei dieser Sachlage kann nicht gesagt werden, die Beschwerdef�hrerin h�tte in guten Treuen von der Nutzungsbeschr�nkung keine Kenntnis haben m�ssen. Vielmehr durfte das Verwaltungsgericht der Beschwerdef�hrerin den guten Glauben mit haltbaren Gr�nden absprechen.
Auf der andern Seite kann der Gemeinde St. Moritz kein treuwidriges Verhalten vorgeworfen werden. Die von der Beschwerdef�hrerin w�hrend Jahren bezahlte Kurtaxe wurde bis vor kurzem vom �rtlichen Kur- und Verkehrsverein erhoben, sodass die entsprechende Kenntnis nicht der Gemeinde zugerechnet werden kann. Die Entrichtung von Steuern ist f�r sich genommen ebenfalls unerheblich, weil eine solche unabh�ngig davon geschuldet ist, ob die fraglichen R�umlichkeiten Dritten entgeltlich zu Wohn- und Ferienzwecken oder aber entgeltlich f�r eine gewerbliche Nutzung zur Verf�gung gestellt werden. Die Gemeinde St. Moritz hat der Beschwerdef�hrerin gegen�ber auch keine Zusicherungen gemacht: Im Schreiben vom 24. November 2011 hielt sie die Unrechtm�ssigkeit der Nutzung klar fest. Am 8. M�rz 2012 best�tigte sie, dass die baugesetzlichen Vorgaben eingehalten werden m�ssen und Gewerber�ume nicht in Zweitwohnungen umgenutzt werden d�rfen; daher k�nne die derzeitige Wohnnutzung auf Dauer nicht gestattet werden; immerhin sei die Gemeinde zur Duldung der derzeitigen Wohnnutzung bis Ende 2014 bereit, da der rechtswidrige Zustand mehr oder weniger geduldet und die entsprechenden Abgaben eingezogen worden sind.
Bei dieser Sachlage kann sich die Beschwerdef�hrerin nicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben berufen.
4.2 Die Beschwerdef�hrerin macht ferner geltend, die zweckwidrige Nutzung halte seit 1980 nunmehr schon mehr als dreissig Jahre an, sodass die allgemeine Verwirkungsfrist l�ngst eingetreten sei. Sie �bersieht allerdings, dass im Jahre 1985 ein wesentlich neues Nutzungsregime in Kraft trat. Aufgrund einer �nderung des kommunalen Baugesetzes wurde der Rechtsvorg�ngerin damals mit einer f�rmlichen Bewilligung eine gewerbliche Nutzung zugestanden. In diesem Zusammenhang wurde eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch vorgenommen. Es ist mit guten Gr�nden vertretbar, den Beginn der noch heute unzul�ssigen Nutzung auf das Jahr 1985 festzulegen und auf die entsprechende Periode abzustellen, gleichzeitig das wesentlich anders geartete Nutzungsregime der Jahre 1980-1985 ausser acht zu lassen. Somit durfte ohne weiteres angenommen werden, dass die Verwirkungsfrist von dreissig Jahren - beginnend im Jahre 1985 - noch nicht abgelaufen ist (vgl. zur Verwirkung von Wiederherstellungsmassnahmen allgemein BGE 136 II 359 E. 7 f. S. 365 ff.; 132 II 21 E. 6. S. 39). Es ist nicht ersichtlich, dass im Kanton Graub�nden eine k�rzere Verwirkungsfrist gelten w�rde. Bei dieser Sachlage kann dem Verwaltungsgericht kein Verstoss gegen das Willk�rverbot gem�ss Art. 9 BV vorgeworfen werden, wenn es die Verwirkungsfrist als noch nicht abgelaufen betrachtete.
4.3 Schliesslich erachtet die Beschwerdef�hrerin die Wiederherstellungsmassnahme als unverh�ltnism�ssig. Hierf�r macht sie geltend, die Durchsetzung einer gewerblichen Nutzung in einer Wohnzone erscheine absurd, das Ausmass der Rechtswidrigkeit sei gering, die umstrittene Massnahme zeitige nachteilige Folgen f�r Eigentum sowie regionale Wirtschaft und Tourismus, das �ffentliche Interesse an der Wiederherstellung erscheine klein und private Dritte w�rden keine Nachteile erleiden. Umgekehrt werde sie durch den angefochtenen Entscheid schwer getroffen, weil sie die R�umlichkeiten bisher mit ihrer Familie regelm�ssig ferienhalber benutzte bzw. sie an Dritte vermietete.
Das Verwaltungsgericht verweist auf das allgemeine �ffentliche Interesse an der Durchsetzung des materiellen Baurechts. Diesem kommt im vorliegenden Fall ein erhebliches Gewicht zu, wurde doch im Jahre 1980 keine reine Wohnnutzung bewilligt, im Jahre 1985 ausdr�cklich eine gewerbliche Nutzung vorgesehen und hierf�r eine Anmerkung im Grundbuch vorgenommen. Die Beschwerdef�hrerin setzt sich mit den Hintergr�nden dieser Vorkehren nicht auseinander. Insbesondere unterl�sst sie jegliche Hinweise auf die kommunale Nutzungsordnung im Allgemeinen und die konkrete Situation im Besondern, welche die Wiederherstellung m�glicherweise als unverh�ltnism�ssig erscheinen lassen k�nnten. Sie l�sst ausser Acht, dass ihre R�umlichkeiten weiterhin genutzt werden k�nnen, wenn auch nicht zu Wohn- und Ferienzwecken, so doch f�r B�ros, L�den oder �hnliches. Aus Gr�nden der Verh�ltnism�ssigkeit ist die Wiederherstellung erst auf den 1. Januar 2015 angesetzt worden. Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin kann aus dieser l�ngeren Duldungsperiode umgekehrt nicht geschlossen werden, dass kein �ffentliches Interesse an der Wiederherstellung bestehe und diese an sich unverh�ltnism�ssig sei.
Bei dieser Sachlage durfte das Verwaltungsgericht mit guten Gr�nden ein �berwiegen der �ffentlichen Interessen an der Wiederherstellung und damit die Einhaltung des Grundsatzes der Verh�ltnism�ssigkeit bejahen.
4.4 Damit erweist sich die Beschwerde in allen Punkten als unbegr�ndet.
Demnach ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die bundesgerichtlichen Kosten der Beschwerdef�hrerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG).

References: BGE 
 Art. 94
 Art. 9
 Art. 9
 Art. 5
 Art. 36
 Art. 9
 BGE 
 BGE 
 Art. 9