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Timestamp: 2019-08-19 20:55:04+00:00

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XII ZR 210/09 - Urteil BGH vom 23.11.2011
BGH 23.11.2011 - XII ZR 210/09
vorgehend LG Frankfurt (Oder), 21. April 2009, Az: 6a S 65/08, Urteilvorgehend AG Frankfurt (Oder), 9. Mai 2008, Az: 2.2 C 4/08
§ 709 Abs 1 BGB
§ 266 ZGB DDR
§ 1 Abs 1 Nr 1 SchuldRAnpG
§ 6 Abs 1 SchuldRAnpG
1. Zur Rechtsnatur einer Garagengemeinschaft nach § 266 ZGB-DDR.
2. Für die Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrages genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht.
3. Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht.
1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass auf den von den Rechtsvorgängern der Parteien abgeschlossenen Grundstücksüberlassungsvertrag die Bestimmungen des am 1. Januar 1995 in Kraft getretenen Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRAnpG) vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2538) anwendbar sind. Bei dieser Vereinbarung handelt es sich um einen Vertrag zur Überlassung eines Grundstücks zur Errichtung von Garagen nach §§ 312 Abs. 1, 313 Abs. 2 ZGB-DDR (Ministerium der Justiz-DDR Komm. zum ZGB § 312 ZGB Anm. 1.2.; vgl. auch Horst GE 1996, 1262), der gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG dem Anwendungsbereich dieses Gesetzes unterfällt.
b) Nach § 266 ZGB-DDR konnten sich Bürger zur Verbesserung ihrer Arbeits- und Lebensbedingungen durch Vertrag zu einer Gemeinschaft zusammenschließen, um durch Arbeitsleistungen und materielle Mittel Einrichtungen und Anlagen für die kollektive und individuelle Nutzung zu schaffen und zu unterhalten. Gemeinschaften im Sinne dieser Bestimmung waren insbesondere die sog. Garagengemeinschaften (Ministerium der Justiz-DDR Komm. zum ZGB § 266 ZGB Anm. 1.; vgl. ausführlich dazu Horst GE 1996, 1262, 1276). In dieser Rechtsform wollten sich auch die Mitglieder der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 organisieren. Bereits in § 1 des Vertrages wird ausdrücklich Bezug genommen auf die Bestimmungen des Zivilgesetzbuches der DDR über die Gemeinschaften von Bürgern (§§ 266-273 ZGB-DDR). Mitglieder der Garagengemeinschaft sollten allein die in der Anlage 1 zu dem Vertrag aufgeführten Personen werden. Auch in seinem weiteren Inhalt entspricht die Vereinbarung den Vorgaben, die § 267 Abs. 1 ZGB-DDR für einen Vertrag zur Bildung einer Gemeinschaft von Bürgern i. S. v. § 266 ZGB-DDR beinhaltete.
d) Die von der Beklagten zu 1 vorgelegten Unterlagen führen zu keiner anderen Beurteilung. Bei der Prüfung, ob die Vorschriften des Schuldrechtsanpassungsgesetzes im vorliegenden Fall Anwendung finden, ist zwischen dem Vertrag zur Errichtung der Garagengemeinschaft und dem anschließend von der Gemeinschaft abgeschlossenen Nutzungsvertrag zu unterscheiden. § 71 VG-DDR erfasste Nutzungsbeziehungen zwischen Wirtschaftseinheiten der sozialistischen Planwirtschaft (Göhring in Kiethe [Hrsg.] SchuldRAnpG § 2 Rn. 21). Einen Nutzungsvertrag im Sinne dieser Vorschrift konnte die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 somit bereits deshalb nicht abschließen, weil sie keine Wirtschaftseinheit gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 7 VG-DDR bildete und daher schon nicht von dem personellen Anwendungsbereich des Vertragsgesetzes der DDR erfasst wurde. Der von der Beklagten zu 1 vorgelegte Prüfbericht und die weiteren Schreiben beziehen sich nur auf den Nutzungsvertrag und führen deshalb zu keiner anderen Beurteilung der Rechtsnatur der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1.
e) Das Berufungsgericht hat daher zu Recht angenommen, dass der Nutzungsvertrag mit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zum 1. Januar 1995 nach § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG in einen Mietvertrag überführt worden ist. Dabei ist unerheblich, dass der zwischen den Rechtsvorgängern der Parteien abgeschlossene Nutzungsvertrag eine unentgeltliche Überlassung der Grundstücksfläche vorgesehen hatte. Denn § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG findet auf sämtliche von § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG erfasste Grundstücksüberlassungsverträge Anwendung, unabhängig davon, ob für die Nutzung die Erbringung einer Gegenleistung vereinbart war (vgl. dazu auch MünchKommBGB/Kühnholz 4. Aufl. § 20 SchuldRAnpG Rn. 1). Wurde ein Grundstück zur Errichtung von Garagen überlassen, ist auf das Vertragsverhältnis regelmäßig Mietrecht anzuwenden (vgl. Horst GE 1996, 1262, 1273; Matthiessen in Kiethe [Hrsg.] SchuldRAnpG § 6 Rn. 15).
2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass das Recht der Klägerin zur Kündigung des Vertrages nicht durch den Abschluss einer Individualvereinbarung ausgeschlossen wurde.
a) Zwar bleiben nach § 6 Abs. 2 Satz 1 und 2 SchuldRAnpG Vereinbarungen, die die Beteiligten bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 getroffen haben, von den jeweiligen Bestimmungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unberührt, wenn sie vom Inhalt eines Vertrages vergleichbarer Art abweichen, nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung eines Beteiligten führen und wenn von ihnen anzunehmen ist, dass die Beteiligten sie auch getroffen hätten, wenn sie die durch den Beitritt bedingte Änderung der wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse vorausgesehen hätten. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass es sich um nichttypisierte Vereinbarungen handelt, die einen individuellen, von den gesetzlichen Vorgaben abweichenden Inhalt haben (Horst GE 1996, 1262, 1270). Abreden, die sich nur auf die Wiedergabe des Gesetzeswortlauts beschränken oder in den seinerzeit häufig verwendeten Musterverträgen vorgedruckt wiederzufinden waren, reichen nicht aus (Matthiessen in Kiethe [Hrsg.] SchuldRAnpG § 6 Rn. 43; vgl. auch MünchKommBGB/Kühnholz 4. Aufl. § 6 SchuldRAnpG Rn. 5). Denn mit § 6 Abs. 2 Satz 1 und 2 SchuldRAnpG beabsichtigte der Gesetzgeber, solche individuell vertraglichen Abreden zwischen Grundstückseigentümern und Nutzern aus der typisierten Übergangsregelung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes auszunehmen, bei denen die Interessen der Beteiligten im Einzelfall angemessene Berücksichtigung gefunden haben und die Vereinbarung auch unter marktwirtschaftlichen Verhältnissen getroffen worden wäre (BGH Urteil vom 25. November 1999 - VIII ZR 380/96 - NZM 1999, 312, 316 f.; vgl. auch Begründung zum Regierungsentwurf des Schuldrechtsänderungsgesetzes- SchuldRÄndG, BT-Drucks. 12/7135 S. 40).
b) Eine solche Individualvereinbarung ergibt sich aus den Feststellungen des Berufungsgerichts indes nicht.
Im 2. Nachtrag zu der Vereinbarung vom 19. September 1979 haben die Rechtsvorgänger der Parteien unter der Ziff. 2 vereinbart, dass der Garagengemeinschaft die Grundstücksfläche zur unbefristeten und unentgeltlichen Nutzung überlassen wird. Entgegen der Auffassung der Revision kann hierin kein individualvertraglich vereinbarter Ausschluss des Rechts der Klägerin zur ordentlichen Kündigung des Nutzungsvertrages gesehen werden. Diese Vereinbarung entspricht inhaltlich bereits der in § 312 Abs. 2 Satz 2 ZGB-DDR vorgesehenen Regelung, wonach ein Vertrag zur Überlassung von land- und forstwirtschaftlich nicht genutzten Bodenflächen zu Zwecken der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung nur dann befristet abgeschlossen werden darf, wenn dafür gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe vorliegen, die nach § 312 Abs. 2 Satz 3 ZGB-DDR im Vertrag anzugeben waren. Die unbefristete Überlassung von Grundstücksflächen war daher die Regel (vgl. Ministerium der Justiz-DDR Komm. zum ZGB § 312 ZGB Anm. 2). Hinzu kommt, dass eine ordentliche Kündigung des Grundstücksüberlassungsvertrages durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin bereits aufgrund der Regelung des § 314 Abs. 4 Satz 3 ZGB-DDR nicht möglich war. Nach dieser Vorschrift konnte das Nutzungsverhältnis, wenn der Nutzungsberechtigte in Ausübung des Nutzungsrechts auf der Bodenfläche ein Wochenendhaus oder eine Garage errichtet hatte, gegen seinen Willen nur durch gerichtliche Entscheidung aufgehoben werden. Selbst wenn also, wie die Revision meint, die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit der in dem 2. Nachtrag gewählten Formulierung einen Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung hätte zum Ausdruck bringen wollen, wäre dies keine von der vertragstypischen Regelung abweichende Individualvereinbarung gewesen, weil der Rechtsvorgängerin der Klägerin schon nach der gesetzlichen Regelung kein ordentliches Kündigungsrecht zugestanden hat. Damit läge, das Vorbringen der Revision hierzu unterstellt, keine individuell ausgehandelte Vertragsbestimmung mit einem von den gesetzlichen Vorgaben abweichenden Inhalt vor, die nach § 6 Abs. 2 Satz 1 und 2 SchuldRAnpG fortbestehen würde. Deshalb war das Berufungsgericht auch nicht gehalten, den Zeugen N. zum Inhalt der Vereinbarung zu vernehmen.
b) Entgegen der Auffassung der Revision muss jedoch die Kündigungserklärung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrags nicht allen Gesellschaftern zugehen. Lässt sich aus der Kündigungserklärung entnehmen, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gekündigt werden soll, genügt es, wenn die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht (§ 164 Abs. 3 BGB; vgl. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 10. Aufl. § 542 BGB Rn. 27; Rolfs in Emmerich/Sonnenschein Miete 10. Aufl. § 542 BGB Rn. 11; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 542 Rn. 26; Oprée in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 2. Aufl. Kap. 15 Rn. 70; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard [Hrsg.] Mietrecht 4. Aufl. § 542 BGB Rn. 24; Palandt/Weidenkaff BGB 70. Aufl. § 542 Rn. 18). Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern gemäß §§ 709 Abs. 1, 714 BGB die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht (Staudinger/Habermeier [2003] § 714 BGB Rn. 11; Prütting/Wegen/Weinreich/von Ditfurth BGB 6. Aufl. § 714 Rn. 4; Palandt/Sprau BGB 70. Aufl. § 714 Rn. 4; Staudinger/Rolfs [2010] § 542 BGB Rn. 38; Erman/Lützenkirchen BGB 13. Aufl. § 542 Rn. 15). Aus den § 125 Abs. 2 Satz 3 HGB, § 78 Abs. 2 Satz 2 AktG, § 35 Abs. 2 Satz 3 GmbHG, § 25 Abs. 1 Satz 3 GenG und §§ 26 Abs. 2, 1629 Abs. 1 Satz 2 BGB wird zu Recht der allgemeine Rechtsgrundsatz abgeleitet, dass einer Personenmehrheit eine Willenserklärung durch Abgabe gegenüber einem der Gesamtvertreter zugeht (BGH Urteil vom 17. September 2001 - II ZR 378/99 - ZIP 2001, 2227 mwN; MünchKommBGB/Schramm 5. Aufl. § 164 BGB Rn. 87; Palandt/Ellenberger BGB 70. Aufl. § 167 Rn. 14).
(1) Aus dem an die ihr bekannten Gesellschafter der Beklagten zu 1 gerichteten Kündigungsschreiben ergibt sich, dass die Klägerin den mit der Garagengemeinschaft abgeschlossenen Nutzungsvertrag vom 19. September 1979 kündigen wollte und sich die Kündigung nicht nur auf die Vertragsbeziehung mit einzelnen Gesellschaftern beziehen sollte. Insbesondere weist die Klägerin in den gleichlautenden Kündigungsschreiben die Gesellschafter der Beklagten zu 1 auf deren gesamtschuldnerische Haftung für die Räumungs- und Herausgabeverpflichtung als Mitglieder der Garagengemeinschaft hin. Aus der maßgeblichen Sicht der Erklärungsempfänger (§ 133 BGB) war daher diesen Schreiben klar zu entnehmen, dass die Klägerin den Nutzungsvertrag mit der Gesellschaft kündigen wollte.
Unabhängig von der von der Revision angesprochenen Frage, wann der Entschädigungsanspruch nach § 12 SchuldRAnpG entsteht (vgl. dazu AG Strausberg VIZ 2001, 448), scheitert ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten zu 1 wegen eines möglichen Entschädigungsanspruchs für die von ihren Gesellschaftern errichteten Garagen jedenfalls an den §§ 578 Abs. 1, 570 BGB i.V.m. § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG. Nach diesen Vorschriften kann der Mieter gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nicht geltend machen. Dieser Ausschluss erstreckt sich auch auf gesetzliche Ansprüche, die neben dem Anspruch auf Rückgabe gemäß § 546 BGB bestehen (Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 10. Aufl. § 570 BGB Rn. 5 mwN).
Hahne Klinkhammer Schilling

References: BGH 

BGH 

§ 709

§ 266

§ 1

§ 6
 § 266
 § 312
 § 1
 § 266
 § 266
 § 1
 § 267
 § 266
 § 71
 § 2
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 § 6
 § 6
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 § 20
 § 6
 § 6
 § 6
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 § 312
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 § 314
 § 6
 § 542
 § 542
 § 542
 § 542
 § 542
 § 714
 § 714
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 § 125
 § 78
 § 35
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 § 6
 § 546
 § 570