Source: http://bufetejmarti.com/item/140-la-eficacia-de-la-inscripcion-en-el-registro-de-los-contratos-de-arrendamiento
Timestamp: 2018-01-22 06:26:58+00:00

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No obstante ello, la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, ya preveía en su artículo 2 número 5 la posibilidad de inscripción de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles <<por un período de seis años, o aquéllos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más, cuando sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso entre las partes>>.
Tal y como establece la Sentencia de la AP de Alicante, Sección 6ª, de 14 de enero de 2008 (rec. 547/2007), no cabe duda que el arrendamiento es susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad por así disponerlo el artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria , redactado conforme a lo ordenado en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , al manifestar que en el Registro de la Propiedad se inscribirán los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. Completado ello con el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero , sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos, señalándose en el artículo 2 los títulos de acceso, por la escritura pública o la elevación a escritura pública del documento privado, y en el artículo 4 que se harán constar en el Registro además de la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente pactadas.
La AP de Alicante, con cita a la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, nº 351/03, de 4 de diciembre, que vino a dar respuesta adecuada a esta configuración sobre la relación arrendaticia, manifiesta, al caso concreto enjuiciado, que cuando fue suscrito el contrato de arrendamiento de fecha... Don Bruno y Don Serafín sólo eran titulares de tres cuartas partes indivisas de la finca que, en virtud de dicho contrato, se arrendaba, perteneciendo la cuarta parte restante a los codemandantes Don Juan Ramón y Doña María del Pilar. De ello se sigue que la validez o nulidad del contrato de arrendamiento, así concertado, dependerá, de un lado, de la naturaleza que deba atribuirse al arrendamiento pactado, es decir, de la consideración como mero acto de administración, en cuyo caso habría que proclamar, al menos en principio, su validez por haber sido pactado por los partícipes que representaban la mayor cantidad de intereses, en atención a lo dispuesto en el artículo 398 del Código Civil, o como acto de disposición, en cuyo caso tendría que ser considerado nulo o inexistente por falta de consentimiento de todos los comuneros, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 397 y Jurisprudencia que lo interpreta.
Recuerda esa Sala que la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 1990 proporciona una importante pauta interpretativa, al señalar que si bien como se dice, el arrendamiento es un acto de administración, ello quiebra cuando o bien por la naturaleza de la cosa o bien, como en el presente caso, por el largo tiempo que para su duración se estipule, (8 años) en el contrato, puede constituir un derecho real a favor del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad (artículo 2, núm. 5 de la Ley Hipotecaria) por lo que al rebasar los límites de la que es pura administración, obligado es reconocer no se hallaba facultada la demandada como condueña, aún representando la mayor suma de intereses, para dar en arriendo el piso en común al exceder el plazo de arrendamiento de los seis años, sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales expresamente reconocidos por la Ley quedarían restringidos o anulados por un contrato de tan larga duración, y como ante tal falta de capacidad de contratar, hay que entender falta el consentimiento de los arrendadores contratantes, requisito que unido al objeto cierto y a la causa de la obligación son los necesarios para la existencia de todo contrato, al no existir aquél, como se dice requisito esencial de contrato, es radicalmente nulo, sin que la buena fe de uno de los contratantes, el arrendatario pueda subsanar la falta de dicho requisito.
De dicha Sentencia cabe extraer que el Alto Tribunal consideraba actos de disposición los arrendamientos de bienes inmuebles de duración superior a seis años, que, en virtud de la anterior redacción del artículo 2.5º de la Ley Hipotecaria, resultaban inscribibles en el Registro de la Propiedad, quedando así dotados de trascendencia real; y tal doctrina no se ve modificada en virtud de la actual redacción del mismo precepto, ofrecida por la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de arrendamientos urbanos, en virtud de la cual son inscribibles los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, sin fijarse en el precepto un plazo mínimo de duración del arrendamiento para que éste pueda resultar inscribible.
Pese a ello, entiende la Sala, que no cabe calificar a todo arrendamiento de bienes inmuebles, con independencia del plazo de duración pactado, como acto de disposición, por el mero hecho de que, conforme a la redacción actual del referido precepto, resulte inscribible, sino que ha de seguir considerándose un elemento esencial, en tal valoración, la duración pactada, pudiendo servir como criterio orientativo o de referencia el plazo superior a seis años que se fijaba en el precepto derogado.
De la exégesis de ambas sentencias, la ratio decidendi es perfectamente aplicable al caso enjuiciado por la Sección 6ª de la AP de Alicante, ya que falta en el contrato de arrendamiento la voluntad concorde de todos los propietarios para celebrar el negocio jurídico. Es cierto que en supuestos como el de autos, debe resolverse desde la combinación de los artículos 397, 398 y 399 del Código Civil. Se trata de una copropiedad y como tal, por el segundo de los preceptos, para la administración y mejor disfrute de las cosas comunes serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes; y por el segundo, que con relación a la enajenación, como acto de disposición de las cosas comunes, no mediando el consentimiento de los demás partícipes iría en contra del precepto y bajo la sanción de nulidad, y así, la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 1993 nos indica que el artículo 399 no autoriza la disposición de los bienes comunitarios. Y nos hallamos ante dos extremos, el primero es que el negocio jurídico celebrado es un arrendamiento, que como tal tiene simplemente una naturaleza de acto de administración, pero que no debe ser aplicado, atendiendo a la duración del mismo, por los cinco años del contrato, como además por la naturaleza de los derechos reales que va a conceder tras la inscripción, una regla de funcionamiento de la copropiedad por las mayorías; y en cuanto al segundo de los extremos, que de la escritura pública de 21 de septiembre de 2005, a pesar de haber sido otorgada por las 2/3 partes de la propiedad, no se refleja para nada la formación de esa mayoría, o por decirlo de otra manera, la no intervención de la minoría, esto es, que la decisión de convenir ese arrendamiento se haya tomado por tal acuerdo mayoritario.
Por tanto, ya desde el TR LAU de 1964 se daba una prevalencia a la “realidad física” del inmueble: si estaba arrendado o no, frente a la “realidad registral” de los títulos de propiedad.
A esta situación se le dio continuidad en la LAU de 1994. Así, el artº 14 establecía una nueva prevalencia de la “realidad física” sobre la registral. Y ello puede concluirse del contenido del artº 14 de la citada norma: <<El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artº 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisios del artº 34 de la LH>>.
Tal y como establece la propia jurisprudencia, y, entre ésta, se encuentra la Sentencia de la AP de Alicante, Sección 5ª, de 1 de Julio de 1999, no podían alegarse los principios hipotecarios para justificar el incumplimiento de las obligaciones de un contrato de arrendamiento no inscrito por las siguientes razones: a) para la válida existencia de los contratos de arrendamiento no es necesaria su inscripción en el Registro de la Propiedad siendo, consiguientemente, su inscripción facultativa al objeto de obtener su publicidad frente a terceros; b) los contratos de arrendamiento sometidos al Texto Refundido LAU 1964 no se resuelven por la venta de la finca arrendada, por lo que el comprador se subroga en la posición contractual del vendedor-arrendador debiendo respetarse el plazo de duración pactado para el arrendamiento (artículo 57 T.R. LAU); c) el presupuesto subjetivo para el ejercicio del derecho de retracto consiste en ostentar la condición de arrendatario de la finca vendida; d) la apelante reconoce que el contrato de arrendamiento no es fraudulento y en ningún momento discute su validez; e) la posesión del local por el arrendatario era pública y notoria pues se destinaba a la explotación de un negocio de carpintería abierto al público; f) el contrato de arrendamiento es de fecha anterior a la constitución de hipoteca cuya ejecución origina la venta en subasta judicial del local arrendado; g) la ocultación del contrato de arrendamiento por parte del deudor al acreedor hipotecario no puede perjudicar al arrendatario.
Ciertamente, sólo el artº 13.1 parece establecer una salvedad en el supuesto de contrato de arrendamiento de vivienda por plazo superior a cinco años e inscrito antes de la adquisición por parte de un tercero.
En la práctica, un supuesto de escasa trascendencia. Tras la entrada en vigor de la LAU de 1994 la práctica totalidad de los contratos de arrendamiento de viviendas se concertaban por el plazo máximo de cinco años, ya fuera por preverse un plazo de arrendamiento inferior a él (y entonces entraba a efecto la prórroga del artº 9 de la LAU) o si se pactaba por el plazo legal de cinco años.
La modifición de la LAU de 1994 pretende desvirtuar esta prevalencia de la situación “real” frente a la situación “registral”, ciertamente dificil de justificar en base al cuerpo normativo en su conjunto. Por tanto, esta regulación supone un cambio radical en la situación normativa anterior y en la práctica de no inscribir los contratos de arrendamiento.
Y ello por cuanto, en primer lugar, la reforma añade un párrafo segundo al artículo 7 de la LAU, en el que se proclama, por primera vez, que <<En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad>>.
Ahora la norma establece que en los casos de los negocios previstos en el citado artículo <<quedará extinguido el contrato>>. Por tanto, el adquirente ya no deberá respetar los cinco primeros años del arrendamiento, ni los tres años de la nueva regulación de la Ley 4/2013, ya que en todos los supuestos del artº 13 de la LAU, el contrato <<quedará resuelto>>.
La diferencia es radical, se ha pasado de la prevalencia de la “realidad” a la “prevalencia registral”. Ahora se establece claramente que el el comprador “sólo se subrogará” si el arrendamiento se hallase inscrito. Por tanto, los efectos de la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad son ya ciertamente trascendentes.
El propio artículo 10 incluye un segundo párrafo segundo estableciendo que, una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Asimismo, el arrendatario podrá exigir al arrendador la vigencia de los derechos que ostenta derivados del contrato y de la LAU. Ahora bien, sólo podrá exigírselo al arrendador y no al tercero comprador. Para que el arrendatario pueda exigir sus derechos al tercero comprador, éste deberá tener una “carga” en el Registro de la Propiedad, que es la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.
El nuevo redactado del artº 14 de la LAU incluye un párrafo 2 ciertamente clarificador: si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Por tanto, el comprador puede dar por resuelto el contrato de arrendamiento, tal y como establece el redactado del CC: “tiene derecho a que termine el arriendo”. Pero el comprador puede optar por no dar por resuelto el contrato de arrendamiento en el momento de la compra.
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References: artículo 2
 artículo 2
 Real Decreto 
 artículo 2
 artículo 4
 artículo 398
 artículo 397
 artículo 2
 artículo 399
 artículo 7
 artículo 10
 artículo 9
 artículo 34
 artículo 1571