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Timestamp: 2018-02-23 10:22:02+00:00

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Cassazione Civile n. 4844 del 27 febbraio 2017
Non occorre contribuire alle spese condominiali per potere partecipare all'assemblea.
(art. 1136 c.c.)
Cassazione Civile n. 8520 del 31 Marzo 2017
Qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini, ovvero con sentenza del giudice ex art. 69 disp. att. c.c., nonostante le variazioni di consistenza o di destinazione delle singole unità immobiliari, la ripartizione delle spese condominiali va effettuata in conformità alle tabelle stesse, salva la facoltà del condomino, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, di proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condomini.
TABELLE MILLESIMALI E CASSAZIONE.
Di Ermenegildo Mario Appiano
Mediante due sentenze rese nel 2017 (n. 4844 e n.8520), la Cassazione è tornata sul tema delle tabelle millesimali.
Tali decisioni sembrano interessanti, in quanto consentono di fare un po’ il punto della situazione sul pensiero della Suprema Corte in materia.
Cassazione Civile n. 26911 del 14 Novembre 2017
Solo i proprietari degli immobili realizzati tra il 1967 ed il 2005 possono vantare il diritto reale d'uso sulle aree vincolate a parcheggio. In tale ipotesi, l'atto di vendita dell'area vincolata è valido; solo le clausole contrattuali che impediscono ai condòmini l'esercizio del diritto d'uso vengono colpite da nullità. L'esercizio del diritto reale d'uso non è gratuito; chi vuole avvalersene, deve corrispondere un equo compenso al costruttore.
Cassazione Civile n. 27094 del 15 Novembre 2017
Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. cod. civ., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi.
(art. 1117 c.c.)
Tribunale di Roma n. 20887 del 7 Novembre 2017
Le spese relative agli interventi sui balconi, pur con riferimento al parapetto e ai rivestimenti, vanno attribuite in ogni caso ai proprietari degli stessi qualora non sia possibile attribuire alcuna funzione incidente, in senso positivo, sul decoro e/o sull'assetto architettonico dello stabile, privo di qualsiasi fregio o decorazione e non omogeneo nell'aspetto.
(art. 1362 c.c.)
INTERVENTI DEL CONDOMINO SULLE PARTI COMUNI IN CASO DI URGENZA.
La procedura ordinaria per eseguire dei lavori edili, è noto, è la seguente: l'amministratore inserisce detti lavori nell'ordine del giorno dell'assemblea, il condominio delibera in merito alla possibilità di eseguire i lavori (previa valutazione dei preventivi di varie imprese) e, a seconda dell'esito della votazione dell'assemblea in accordo alle maggioranze richieste per il particolare intervento, l'amministratore prende atto del risultato deliberando la realizzazione dei lavori o il voto negativo del condominio in merito agli stessi.
Cassazione Civile n. 24920 del 20 Ottobre 2017
L'art. 63 disp. att. Cod. Civ. non prevede un obbligo, ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro i condomini morosi, e pertanto non merita censura la decisione dei giudici del merito laddove hanno escluso la violazione dell'obbligo di diligenza da parte dell'amministratore condominiale che non aveva richiesto l'emissione di decreti ingiuntivi ma si era limitato alla messa in mora degli inadempienti.
(art. 63 disp. att. c.c.)
"ONE DAY" SUL DIRITTO CONDOMINIALE.
1 Dicembre 2017 - Corso G. Matteotti, 14 Milano, Auditorium Principale Sala Blu di San Carlo al Corso.
STRESS & LAVORO ISTRUZIONI PER L'USO - PARTE 18
di Luisella Urietti
Su social, web & mass media si parla tanto di tenersi in forma per avere un bel corpo, e di allenamento fisico per prevenire disturbi derivanti dallo stress, compagno delle nostre giornate. È risaputo che stress e vita sedentaria provocano tensione e rigidità.
LE SPESE SOSTENUTE DAL CONDOMINO PER LA RIPARAZIONE E/O MANUTENZIONE DI COSE COMUNI SONO RIMBORSABILI DAGLI ALTRI CONDOMINI SOLO OVE RIVESTANO IL CARATTERE DELL'URGENZA.
commento alla sentenza Cass. n. 25729 del 30 ottobre 2017.
Di Concetta Postorino
Questo il principio ribadito dalla Suprema Corte nella sentenza nr. 25729/2017, di recente pubblicazione, che, per la verità, poco aggiunge, in linea di principio, a quanto era già stato, pressoché univocamente, espresso sul punto dall'organo nomofilattico in precedenti pronunce.
Il caso concreto sottoposto all'esame della Cassazione prende le mosse da un'opposizione proposta da un condomino avverso un decreto ingiuntivo con cui altro condomino gli richiedeva il pagamento, pro quota, di spese che aveva sostenuto senza alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea e/o dell'amministratore, per la manutenzione ordinaria e straordinaria di impianti comuni compresi nello stabile in comproprietà condominiale.
L'opposizione era stata rigettata in primo grado dal giudice di pace ed in secondo dal Tribunale; entrambi i giudici di merito avevano ritenuto che, nel caso in esame, ricorressero i presupposti per l'applicazione della disciplina contemplata dall'art. 1134 c.c.
L'opponente, poco convinto del rigetto delle sue tesi difensive, adiva la Corte di legittimità, lamentando, innanzitutto, la violazione dell'articolo 1134 c.c. cui era conseguita una motivazione omessa/insufficiente/contraddittoria rispetto ad un punto controverso decisivo per il giudizio: in particolare, per il ricorrente, il giudice dell'appello avrebbe errato nel ritenere sussistente il requisito dell'urgenza richiesto, ex art. 1134 c.c., per ottenere il rimborso spese sostenute.
Gli altri motivi di ricorso non sono stati neppure esaminati dal Supremo Collegio che ha ritenuto quello sull'art. 1134 c.c. fondato e assorbente rispetto a tutti gli altri.
Con la pronuncia in commento la Suprema Corte ribadisce un principio già acquisito nel nostro ordinamento giuridico ovvero che il presupposto oggettivo di cui all'art. 1134 c.c. (che non ha rinvenuto nel caso sottoposto alla sua attenzione) è dato dal carattere urgente delle spese affrontate dal singolo condomino.
La Cassazione riafferma il concetto che, affinché possa ravvisarsi il carattere dell'urgenza di una spesa, non è sufficiente la mera trascuratezza degli altri condomini e neppure la difficoltà, dovuta alla diffusa inerzia, di procurarsi tempestivamente il consenso e la necessaria cooperazione degli altri titolari di immobili compresi nel complesso condominiale, sì come, invece, aveva ritenuto il giudice di pace in primo grado e il Tribunale in grado di appello.
Il principio in esame merita di essere approfondito, quanto meno, sotto due profili:
in primo luogo, appare necessario chiarire quando una spesa rivesta il carattere dell'urgenza, di talchè possa legittimare l'applicazione dell'art. 1134 c.c.;
in secondo luogo, quali sono le ragioni che giustificano una disciplina così diversa rispetto alle spese anticipate dal comproprietario senza alcuna autorizzazione e/o consenso degli altri comproprietari a seconda che si verta in ipotesi di comunione o in ipotesi di condominio.
Ebbene, val la pena cominciare questa nostra breve analisi dal secondo punto, logicamente antecedente rispetto al primo.
La ratio dell'art. 1134 c.c. sta nel fatto “di impedire indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli nella gestione del fabbricato” (Cass.Civ., II Sez., n. 20151/2013), atteso che detta gestione, ex lege, è demandata agli organi del condominio o, in caso di assenza e/o inerzia, a strumenti alternativi (in assenza di urgenza) come quello previsto dal 4° co. dell'art. 1105 c.c.
Diversamente nel regime della comunione, dove ciascuno dei comunisti può intervenire nella gestione delle cose comuni, servendosene nel modo in cui soddisfi di più il proprio interesse fino al limite dell'alterazione della destinazione della cosa all'uso comune e/o di impedire agli altri di farne parimenti uso (art. 1102 c.c.).
Il comproprietario comunista può anche apportare modificazioni alla cosa comune che rendano migliore il godimento della stessa, senza alcuna autorizzazione da parte degli altri.
Nel caso poi di spese necessarie per la conservazione della cosa comune, il principio espresso dall'art. 1110 c.c. per l'ipotesi della comunione richiede, ai fini della loro rimborsabilità, il presupposto oggettivo della trascuranza degli altri comproprietari, presupposto non sufficiente nel condominio dove si richiede che la spesa assuma piuttosto il carattere dell'urgenza (art. 1134 c.c.)
La diversa disciplina tra le due fattispecie trova la sua ratio nella diversa utilità dei beni in comproprietà. Premesso che il condominio negli edifici (inteso come diritto e come organizzazione) si distingue dalla comunione per la presenza nel primo caso di più piani o porzioni di piano che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, laddove, invece la comunione è caratterizzata dalla contitolarità dei beni in comproprietà, ebbene “il maggiore rigore della disciplina in tema di condominio negli edifici rispetto alla comunione dipende dalla diversa utilità dei beni che formano oggetto dei differenti diritti; l'utilità strumentale per i beni in condominio e l'utilità finale per i beni in comunione. La indivisibilità dei beni in condominio (art. 1119 cod. civ.) dipende dalla utilità strumentale, essendo strettamente legata al godimento delle unità immobiliari. Dalla virtuale perpetuità del condominio deriva l'opportunità che i condomini non interferiscano nella amministrazione delle parti comuni dell'edificio. Dalla normale divisibilità nella comunione, invece, segue che il comunista insoddisfatto dell'altrui inattività, se non vuole chiedere lo scioglimento (art. 1111 cod. civ.), può decidere di provvedere personalmente.” (Cass. Civ. Sez. Un., 31/01/2006 n. 2046).
Tanto chiarito, secondo quanto affermato da Cass. Civ. II Sez. Sent. n. 20151 del 3.9.2013 (ibidem Cass. Civ. II sez. sentt. 9177/2017, 18759/2016):
“Nel condominio la "trascuranza" degli altri partecipanti e dell'amministratore non è sufficiente. Il
condomino non può, senza interpellare gli altri condomini e l'amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di "spese urgenti" (Cass., Sez. Un., 31 gennaio 2006, n. 2046; Cass., Sez. 2, 12 ottobre 2011, n. 21015). Il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, intendendosi quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass., Sez. 2, 6 dicembre 1984, n. 6400; Cass., Sez. 2, 26 marzo 2001, n. 4364), l'urgenza dovendo essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sè o a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass., Sez. 2, 19 dicembre 2011, n. 27519; Cass., Sez. 6-2, 19 marzo 2012, n. 4330)”.
L'intervento sostitutivo del singolo condomino, quindi, è ammesso soltanto in casi eccezionali nei quali si sia in presenza di un'esigenza che richiede un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo, non essendo ragionevole investire dell'attività l'amministratore, senza porre in concreto pericolo il bene condominiale.
Ove, invece, il condominio versi in una situazione di stasi patologica, cioè in un'inerzia operativa stabilizzata, non è consentito al singolo condomino sostituirsi agli organi condominiali in via generalizzata.
L'intervento sostitutivo del singolo è assolutamente eccezionale nella disciplina del condominio e trova la propria giustificazione esclusivamente nella necessità di eseguire delle opere manutentive e/o di conservazione senza possibilità di alcuna dilazione “per impedire un possibile nocumento a sè, a terzi o alla cosa comune, (…) e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (cfr., da ultimo, Sez. 2, n. 18759 del 23/9/2016, Rv. 641283)”.
In ragione di quanto sin qui esposto, la Suprema Corte ha escluso che nel caso sottoposto al suo esame ricorresse il carattere dell'urgenza, ravvisandosi invece una tipica ipotesi di trascuranza da parte degli altri condomini che non giustificava però il ricorso ad una gestione privata della cosa comune e che ha determinato l'inapplicabilità della disciplina di cui all'art. ex art. 1134 c.c.
Cassazione Civile n. 25729 del 30 Ottobre 2017
Il diritto al rimborso delle spese per la conservazione del palazzo spetta al singolo condomino solo in presenza di una situazione di urgenza e non in caso di inerzia dell'assemblea nell'effettuare le opere.
(art. 1134 c.c.)
Cassazione Civile n. 27101 del 15 Novembre 2017
La Cassazione rinvia alle Sezioni Unite la decisione in merito al contrasto tra la legittimazione del condomino ad agire autonomamente a tutela del condominio e il precetto dell'articolo 366 c.p.c. che prevede gli elementi necessari del ricorso e controricorso e l'immodificabilità dell'atto a seguioto del deposito.
(art. 1131 c.c.)
Tribunale di Milano n. 4895 del 4 Maggio 2017
Ai sensi dell’art. 1137 c.c., secondo la quale le decisioni adottate dall’assemblea sono obbligatorie per i condomini pur se impugnate davanti all’autorità giudiziaria, salvo che questa ne ordini la sospensione.
(art. 1137 c.c.)
15/11/2017 LE SEZIONI UNITE DELLA CORTE DI CASSAZIONE SULLA NULLITA' DEL PATTO DI MAGGIORAZIONE DEL CANONE NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO DIVERSO.
Cassazione Civile Sezioni Unite n. 23601 del 9 Ottobre 2017
Tribunale di Genova n. 3614 del 29 Novembre 2016
Tribunale di Genova n. 2357 del 20 Settembre 2017

References: sentenza 
 art. 69
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 sentenza 
 sentenza 
 art. 1134
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1134