Source: https://www.studioassociatoborselli.it/pignoramento-immobiliare-costi-e-tempi-dopo-le-modifiche-dei-dl-13214-8315-e-5916/
Timestamp: 2020-07-05 22:45:44+00:00

Document:
Pignoramento immobiliare costi e tempi e procedura
Maggio 14, 2020by Edgardo Diomede d'Ambrosio Borselli
La notifica del Precetto e del Pignoramento
Il Pignoramento immobiliare comincia con la notifica dell’atto Precetto. Effettuata questa notifica il creditore avrà 90 giorni per notificare il Pignoramento Immobiliare (art 481 cpc). (per approfondimenti sull’opposizione al precetto si legga “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma”)
Con titolo esecutivo e precetto si portano originale dell’atto di pignoramento, una copia uso trascrizione su cui va apposta una marca da bollo e tante copie per quanti sono i soggetti pignorati, una volta che il preposto ha controllato il tutto si consegnano gli atti all’ufficio competente dove, pagati i costi del pignoramento, si avvia la procedura di notifica e conservata la ricevuta si ritorna dopo 10 giorni per verificare il buon fine della notifica e ritirare la copia uso trascrizione debitamente notificata. (per approfondimenti sull’opposizione al pignoramento si legga “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”)
(per le modifiche ai pignoramenti introdotte dalla legge 12/19 di conversione del dl 135/18 ed in vigore per le procedure iniziate dal 13 febbraio 2019, si legga “Le modifiche del Pignoramento agli artt. 495, 560 e 569 c.p.c. ad opera della Legge 12/19)
Ai sensi del nuovo art. 557 cpc (modificato dal dl 132/2014 convertito nella legge 162 del 10.11.2014) “Eseguita l’ultima notificazione,l’ufficiale giudiziario consegna senza ritardo al creditore l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari… il creditore pignorante deve depositare nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, del pignoramento e della nota di trascrizione entro 15 gg dalla consegna , da parte dell’ufficiale giudiziario, dell’atto di pignoramento”, in mancanza di tale deposito (attenzione: dalla consegna e non dalla notifica) il pignoramento perde efficacia (si tratta dunque ormai di un temine perentorio, sebbene si ponga il problema della consegna, che al contrario della notifica che è un atto dell’ufficiale indipendente dalla partecipazione dell’avvocato del creditore, è appunto un atto che necessita della collaborazione di una parte, l’avvocato, che ben potrebbe ritardare il ritiro e quindi la consegna per dilatare gli effetti di quel termine perentorio, pertanto chi scrive ritiene che vada seguita da tutti gli ufficiali giudiziari la diligente prassi di quegli uffici che appongono sull’atto, una volta ritornato dalla notifica, un timbro di “pronto alla consegna” con la relativa data, in tal modo il dies a quo tornerebbe ad essere certo e determinato dall’ufficio e non alterabile artificiosamente dalla parte). Per maggiori informazioni sulla estinzione della procedura a seguito del tardivo deposito della nota di trascrizione si legga “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!”
L’Istanza di Vendita
Fissazione dell’udienza ex art. 569
Si va a controllare dopo un mese circa se dall’esame del giudice è tutto a posto ed è stata fissata l’udienza di comparizione delle parti (art. 569 cpc). La cancelleria provvederà comunque a notificare al procuratore il decreto del giudice dell’esecuzione che dispone le pubblicità dell’istanza di vendita e fissa l’udienza per l’audizione delle parti e degli altri interessati anche ai fini dell’eventuale delega al professionista per la vendita dell’immobile pignorato.(Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta” )
L’Udienza ex art. 569
All’udienza (ex art. 569) per l’audizione delle parti si controlla che le notifiche degli avvisi ex art. 498 cpc siano andate a buon fine e se il ctu ( o l’avvocato del debitore quando questi si sia costituito) non presenta istanza di proroga si chiede che il giudice ordini la vendita (l’avvocato del debitore costituito può depositare le note ex art. 173 bis disp. att. cpc per contestare la relazione del ctu, a condizione di aver provveduto ad inviare le predette note al perito almeno 15 giorni prima, può inoltre proporre opposizione all’esecuzione, oltre che chiedere di rinviare l’ordinanza di vendita per vari motivi che vanno dalla regolarità della procedura e delle notifiche a possibili trattative in atto, oltre che naturalmente a varie problematiche che possano investire un mutuo a tassi usurari, si legga a tal proposito anche Esecuzione immobiliare: Corte di Giustizia Ue “il Giudice può ricalcolare gli interessi del mutuo”). A questo punto il G.E. può riservarsi (sulle note ex art. 173 bis o su altre eventuali opposizioni o contestazioni) o provvedere immediatamente, se non ha già provveduto com’è prassi in molti tribunali, alla delega al professionista che viene contestualmente nominato custode giudiziario (in alcuni tribunali le figure del professionista delegato alla vendita e quella del custode giudiziario non convergono in capo alla stessa persona) ed incaricato con allegata ordinanza di provvedere alla vendita del bene (nell’ordinanza vi sono le istruzioni x il professionista e le prescrizioni per il creditore procedente che normalmente deve nei venti giorni versare un anticipo al professionista delegato e nei trenta giorni notificare l’ordinanza ai creditori iscritti non intervenuti). Importante novità relativamente all’udienza ex art 569 è stata introdotta dalla L. 12/19 che ora prevede che almeno 30 giorni prima dell’udienza il creditore pignorante e gli intervenuti depositino un atto, previamente notificato al debitore esecutato, (non si sottovaluti l’enorme portata di tale norma in quanto la notifica, che chi scrive ritiene non sia possibile fare in cancelleria ex art. 492 laddove il debitore non sia costituito, sia perchè la notifica in cancelleria sarebbe una inutile duplicazione del deposito già previsto, sia perchè tale atto di enorme importanza al fine di convertire il pignoramento, avendo ben chiaro l’importo da convertire, è essenziale raggiunga effettivamente il debitore al fine di consentirgli l’ultima possibilità di conversione del pignoramento che è proprio data all’udienza ex art. 569), nel quale è indicato l’ammontare del residuo credito per cui si procede, comprensivo degli interessi maturati, del criterio di calcolo di quelli in corso di maturazione e delle spese sostenute fino all’udienza. In difetto, agli effetti della liquidazione della somma di cui al primo comma dell’articolo 495, il credito resta definitivamente fissato nell’importo indicato nell’atto di precetto o di intervento, maggiorato dei soli interessi al tasso legale e delle spese successive.
Con l’ordinanza di vendita alcuni Giudici provvedevano (erroneamente si veda al riguardo “Il nuovo ordine di liberazione: come e perchè opporsi al rilascio anticipato dell’immobile“) all’emissione dell’ordine di liberazione in applicazione dell’art. 560 cpc (come modificato dal D.l. 59/2016 conv. in L. 119/2016) che ha previsto (recependo quanto già la Cassazione aveva affermato, Cass. n. 25654 del 17/12/2010), che l’ordinanza di rilascio non sia più inoppugnabile, ma al contrario soggetta all’opposizione agli atti esecutivi (e quindi vada adeguatamente motivata) e soprattutto ha stabilito al quarto comma che: «Il provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione immobiliare, senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi non lo esentano. Per l’attuazione dell’ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68.», in tal modo intendendo accelerare notevolmente la fase del rilascio dell’immobile sottratta alla competenza dell’esecuzione per consegna o rilascio e quindi dell’Ufficiale Giudiziario (con quali conseguenze sul piano della tutela e dei diritti delle parti viene da chiedersi anche ai fini di una eventuale incostituzionalità della norma).
Tale situazione è cambiata nuovamente, impedendo la liberazione anticipata delle prime abitazioni, grazie, prima, alle modifiche all’art. 560 cpc introdotte prima dalla legge 12/19 di conversione del dl 135/18 ed in vigore per le procedure iniziate dal 13 febbraio 2019, (per approfondimenti si legga “Le modifiche agli artt. 495, 560 e 569 c.p.c. ad opera della Legge 12/19″ ) e successivamente dall’art. 18 quater della L. 8/2020 di conversione del Dl 162/2019 (cd milleproroghe) che ha l’effetto estendere l‘impossibilità di disporre la liberazione degli immobili pignorati (abitati dal debitore e dai suoi familiari) fino al decreto di trasferimento per tutte le procedure in corso (e non solo per quelle iniziate dopo il 13 febbraio 2019 quindi), per approfondire tale ultima modifica si legga “Bloccati gli ordini di liberazione di tutte le procedure esecutive in corso!!! il nuovo art. 560 cpc come modificato dall’art. 18 quater della L. 8/2020 di conversione del Dl 162/2019 Testo e commento”
Chi fosse interessato alla sospensione semestrale dei pignoramenti immobiliari sulle prime abitazioni introdotta dall’art 54 ter della legge di conversione al dl cd Cura Italia legga “Guida alla sospensione del pignoramento ex art 54 ter L. 27/2020″ e “Guida alle caratteristiche e tutele del Pignoramento immobiliare della prima casa”
Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento” e“Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“
Per approfondire la tematica della sospensione del pignoramento che si tratti di sospensione volontaria o di sospensione disposta dal giudice, a seguito di opposizione, si legga “Guida alla sospensione del pignoramento immobiliare: la sospensione volontaria, quelle interna ed esterna, tutto sugli artt. da 623 a 628 cpc”
avvocato esperto pignoramenti

References: art. 557
 art. 569
 art. 569
 art. 569
 art. 498
 art. 173
 art. 173
 art. 492
 art. 569
 Cass. 
 art. 560