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Timestamp: 2020-08-04 23:34:46+00:00

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Asylbewerberunterkunft: Mangel der Mietsache / Anfechtungsgrund? – Rechtsanwaltskanzlei Hauptmannl
I. Möglichkeit der Mietminderung
Nach § 536 BGB gilt folgendes:
„Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach §555b Nummer 1 dient.
Werden in nahegelegener Umgebung einer bereits bezogenen Mietwohnung Flüchtlingsunterkünfte eingerichtet, stellen sich Mieter gelegentlich die Frage, ob dies einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB darstellt. Dies hätte zur Folge, dass für die Zeit, in der ein Mangel vorliegt nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten wäre. Voraussetzung ist eine Minderung der Tauglichkeit der Mietsache.
Nach Art. 16a Abs. 1 GG genießen politisch Verfolgte Asylrecht. Dem Asylrecht kommt demnach Verfassungsrang zu (vgl. Amtsgericht Gronau, Urteil vom 13.12.1990, Az. 4 C 430/90).
Hieraus ergibt sich, dass die schlichte Unterbringung von Asylbewerbern oder Flüchtlingen in einer in der Nachbarschaft gelegenen Flüchtlingsunterkunft regelmäßig juristisch keinen Mangel der Mietsache darstellt und daher grundsätzlich keine Mietminderung rechtfertigt.
Der Grund dieser Rechtsprechung ist darin zu erblicken, dass es im Mietrecht keinen sog. Milieuschutz gibt.
Kein Milieuschutz bedeutet, dass Umstände, die das Ansehen des Stadtviertels, der Straße oder der Nachbarschaft ev. aus der Sicht Dritter haraus herabzusetzen geeignet sind per se kein Mietminderungsgrund sind, da kein Mieter Anspruch darauf hat, dass bestimmte Privatpersonen in seiner Nachbarschaft einziehen oder nicht. Dies heißt, dass selbst wenn aus der Unterbringung einer Vielzahl von Asylbewerbern auf u.U. engem Raum aufgrund der unterschiedlichen Nationalitäten und religiösen und soziologischen Prägungen sich hinzunehmende Störungen ergeben eine Mietminderung nicht in Betracht kommt.
Eine Ausnahme kann jedoch dann gelten, wenn die neu hinzugezogene Nachbarschaft, in diesem Falle Flüchtlinge oder Asylbewerber, eine Geräuschbelästigung verursachen, die die Grenze des Hinzunehmenden für benachbarte Mieter überschreitet. In diesem Fall kommt eine Mangelhaftigkeit der Mietsache in Betracht und damit ist die Frage einer Mietminderung sorgfältig zu prüfen (vgl. Amtsgericht Lünen, Urteil vom 16.12.1987, Az. 14 C 182/86 ). Es wird angeraten in solchen Fällen einen Anwalt zuzuziehen, der Erfahrung im Bereich des Mietrechtes als Teil des Zivilrechtes besitzt.
II. Möglichkeit der Anfechtung bei Immobilienverkauf
Hier wird ein Fall behandelt, den das OLG München im Jahre 2015 entschied. Der BGH hat die Nichtzulassungsbeschwerde bez. einer Revision in dieser Sache abgewiesen.
Der Gesetzestext des § 123 BGB „Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung“ lautet:
„(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.
(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.“
Der Verkauf einer Immobilie setzt Einigung, Auflassung und Eintrag ins Grundbuch voraus.
Diese Vorschrift ist insbes. dann z.B. zu prüfen, wenn eine Immobilie veräußert wird und entgegen des ausdrücklichen und beweisbar artikulierten Willens des Veräußerers während der Verkaufsverhandlungen und entgegen den ebenso im Rahmen des Vertragsabschlusses nachweislich vermittelten Absichten des Käufers zwischen den Kaufvertragsparteien vereinbart wurde, dass ruhige Familien die Immobilie beziehen werden, jedoch stattdessen der Erwerber bereits parallel zu den Kaufverhandlungen mit Behörden über die Einmietung von Flüchtlingen oder Asylbewerbern beweisbar verhandelt hat (vgl. OLG München, Endurteil vom 25.03.2015, Az. 3 U 2586/14). Die Besonderheit dieses Falles lag insbes. darin, dass auch das Wohnungseigentumsgesetz, § 1 Abs. 2 WEG zu beachten war, da die Parteien nicht nur einen Kaufvertrag über die Immobilie abgeschlossen hatten, sondern parallel eine Wohnungseigentümergemeinschaft begründeten. Es war eine räumliche Nähe des Veräusserers zum verkauften Grundbesitz nach wie vor gegeben. Eine zentrale juristische Frage ist hier, ob aus dieser Konstellation Hinweis- bzw. Offenbarungspflichten als vertragliche Nebenpflichten erwachsen.
Die Rechtsfolge einer erfolgreichen Anfechtung eines Kaufvertrags über eine Immobilie aufgrund Täuschung über die Verwendungsabsicht durch den Käufer ist die komplette Rückabwicklung des streitgegenständlichen Kaufvertrags. Falls ein Kaufpreis bereits geflossen ist, hat der Verkäufer diesen rück zu gewähren, Zug-um-Zug dagegen der Käufer dem Verkäufer wiederum die vertragsgegenständliche Immobilie aufzulassen und die Eintragung des Verkäufers ins Grundbuch bezüglich seiner früheren Immobilie wieder zu bewilligen, damit dieser seine Eigentümerstellung zurück erlangt.
Da die Rechtslage in derartigen Fällen bezüglich ihrer Erfolgsaussichten einer genauen und dezidierten juristischen Prüfung bedarf, ist es dringend anzuraten sich ggf. zeitnah anwaltlicher Hilfe zu bedienen.
Stand des Rechtstipps: 23.08.2016. Im Übrigen wird auf das Impressum verwiesen.
TagsAnfechtung, Anfechtungsgrund, Asylbewerber, Flüchtlinge, Flüchtlingsunterkunft, Immobilie, Mietmangel
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References: § 536
 §555
 § 536
 Art. 16
 BGH 
 § 123
 § 1