Source: https://www.vbtm.nl/weblog/de-recente-uitspraak-van-het-amsterdamse-gerechtshof-inzake-woningcorporatie-stadgenoot-en-anti-kraak-b-v-tegen-een-aantal-voormalige-bewoners-wat-zijn-de-gevolgen
Timestamp: 2019-06-20 19:07:21+00:00

Document:
De recente uitspraak van het Amsterdamse gerechtshof inzake | VBTM
De recente uitspraak van het Amsterdamse gerechtshof inzake woningcorporatie Stadgenoot en Anti-kraak B.V. tegen een aantal voormalige bewoners: Wat zijn de gevolgen?
Het gerechtshof Amsterdam heeft op 19 november jl. uitspraak gedaan in een procedure tussen woningcorporatie Stadgenoot en AK Holding B.V. (voorheen: Anti-kraak B.V.) aan de ene kant en een aantal voormalige bewoners aan de andere kant. Inzet van de procedure was de vraag of de tussen de bewoners en AK Holding B.V. na het verstrijken van de Leegstandwet-termijn gesloten bemiddelings- en gebruiksovereenkomsten als reguliere huurovereenkomsten moeten worden gekwalificeerd.
Het gerechtshof heeft deze vraag bevestigend beantwoord, met als gevolg dat aan deze bewoners alsnog huurbescherming toekomt. Hoewel deze bewoners al een aantal jaren geleden zijn ontruimd, zou dit kunnen betekenen dat zij alsnog aanspraak kunnen maken op een vervangende woning en/of een verhuiskostenvergoeding.
Op de website van de Woonbond en andere media wordt de indruk gewekt dat als gevolg van deze uitspraak huurbescherming toekomt aan alle bewoners van voormalige huurwoningen, die daarin na het verstrijken van de Leegstandwet-termijn blijven wonen op basis van een gebruiksovereenkomst (of anti-kraak overeenkomst). Deze conclusie is niet juist en verdient de nodige nuancering.
In de situatie waarover het Amsterdamse gerechtshof oordeelde, ging het om voormalige tijdelijke huurders op grond van de Leegstandwet, die na het verstrijken van de Leegstandwet-termijn (toen vijf jaar; inmiddels zeven jaar) in hun eigen woningen mochten blijven wonen. Zij moesten daartoe een bemiddelings- en gebruiksovereenkomst sluiten met de leegstandbeheerder Anti-Kraak B.V., die daarvoor € 160,00 per maand vroeg als bemiddelingskosten. Voor deze bewoners was echter in het geheel niet bemiddeld; ze bewoonden de woning immers eerder al als tijdelijke huurder. Bovendien leverde de leegstandbeheerder voor die € 160,00 ook geen enkele andere dienst; gas, water, elektriciteit etc. werden ook zelf door de bewoners betaald. Het gerechtshof oordeelde om die reden dat de vergoeding van € 160,00 per maand feitelijk als tegenprestatie aangemerkt diende te worden voor het enkele gebruik van de woning, waarmee de overeenkomst als huurovereenkomst moest worden gekwalificeerd. In deze specifieke situatie is de uitspraak van het Amsterdamse gerechtshof dat er sprake was van huur en dus huurbescherming verdedigbaar en deze ligt ook in lijn met eerdere rechtspraak.
Anti-kraak/gebruiksovereenkomst nog altijd mogelijk
Anders dan de Woonbond lijkt te concluderen, is het nog steeds mogelijk om woningen na het verstrijken van de Leegstandwet-termijn op basis van gebruiksovereenkomsten (anti-kraak) in gebruik te geven zonder daarbij het risico te lopen dat de gebruiker huurbescherming heeft. Van belang daarbij is dat de leegstandbeheerder of eigenaar die de gebruiksovereenkomst sluit ook daadwerkelijk diensten levert voor de door de gebruiker betaalde vergoeding. Deze dienst kan bestaan uit bemiddeling, maar dan moet de gebruiker wel daadwerkelijk worden bemiddeld naar een nieuwe woning. Deze dienst kan ook bestaan uit de levering van nutsvoorzieningen.
Het Amsterdamse gerechtshof heeft zich in dit specifieke geval ook gebogen over de vraag of er sprake was van huurovereenkomsten die betrekking hebben op gebruik van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is, in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. In dat geval is er namelijk wel sprake van een huurovereenkomst, maar niet van huurbescherming. Het gerechtshof heeft geoordeeld dat de huurovereenkomsten in dit geval niet kunnen worden aangemerkt als van korte duur in de zin van genoemd artikel. Een belangrijke overweging van het gerechtshof hierbij is dat het partijen bij het aangaan van de overeenkomsten voor ogen heeft gestaan dat de woningen ter beschikking van de bewoners zouden kunnen blijven tot het moment dat de sloop en/of renovatie zou beginnen. Het zou dus uiteindelijk zijn gegaan om een periode van vijf jaar, nu de overeenkomsten zijn gesloten omstreeks 2010 en de sloop en renovatie staan gepland in 2015. Naar de mening van het gerechtshof is een periode van vijf jaar in ieder geval te lang om te kunnen spreken van “aard van korte duur”. Ook laat het gerechtshof meespelen dat de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet al waren uitgeput. Ook deze overwegingen van het gerechtshof zijn gezien de feiten en omstandigheden van het geval begrijpelijk. Een duur van vijf jaar kan bezwaarlijk als kort worden gezien en bovendien acht het gerechtshof het kennelijk niet redelijk om na het verstrijken van de Leegstandwet-termijn nogmaals tijdelijke verhuur (verhuur zonder huurbescherming) mogelijk te maken.
De conclusie is dat de uitspraak van het gerechtshof in deze zaak – gezien de specifieke feiten en omstandigheden – begrijpelijk is. Aan deze uitspraak kan echter niet de gevolgtrekking worden verbonden dat het nooit mogelijk is om na het verstrijken van de Leegstandwet-termijn een gebruiksovereenkomst te sluiten zonder daarbij het risico te lopen dat de gebruiker huurbescherming krijgt. Het is nog steeds mogelijk om een gebruiksovereenkomst te sluiten, mits er geen tegenprestatie van de gebruiker wordt gevraagd. Er mag wel een vergoeding worden gevraagd, maar deze vergoeding moet daadwerkelijk dienen als vergoeding voor geleverde diensten. Als er daarentegen na het verstrijken van de Leegstandwet-termijn nogmaals een tijdelijke huurovereenkomst (bijvoorbeeld naar “aard korte duur”) wordt gesloten, loopt de verhuurder het risico dat de huurder met succes een beroep kan doen op huurbescherming.

References: gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof