Source: https://www.mieterbund-darmstadt.de/mietrecht/urteile-bundesgerichtshof/kaution/insolvenz-des-vermieters/
Timestamp: 2020-06-04 14:09:48+00:00

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Insolvenz des Vermieters: Mieterbund Darmstadt Region Südhessen e.V.
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BGH IX ZR 132/06
Der unter anderem für das Insolvenzrecht zuständige IX. Zivilsenat hatte über die Frage zu entscheiden, ob der Wohnungsmieter die Kaution auch dann heraus verlangen kann, wenn der Vermieter sie nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt hat.
Schon das Amts- und das Landgericht hatten die Klage der Mieterin auf Herausgabe der Kaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung der Vorinstanzen bestätigt.
Der Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmälert herausverlangen, wenn der Vermieter, wie es § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB vorschreibt, die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Verstößt der Vermieter gegen diese zu Gunsten des Mieters vorgesehene Bestimmung, dann ist der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung.
Dies folgt aus dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass ein Aussoderungsbedürfnis bezüglich eines Kontoguthabens nur dann entstehen kann, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt. Der Mieter ist allerdings berechtigt, die Einhaltung der dem Vermieter obliegenden Verpflichtung, die Kaution gesondert anzulegen, auch durchzusetzen. So kann er vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution auch gesetzeskonform auf einem Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten.
BGH VIII ZR 336/08
Der BGH hat mit diesem Urteil darüber hinaus die Mieterrechte im Zwangsverwaltungsverfahren gestärkt. Mieter dürfen dem Zwangsverwalter gegenüber die Mietzahlungen stoppen, bis dieser die Mietkaution konkursfest angelegt hat. Damit ist die Mietkaution im Fall der Vermieterinsolvenz spürbar sicherer geworden.
In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter die vom Mieter gezahlte Kaution nicht, wie es das Gesetz vorschreibt, von seinem Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto, das heißt Treuhandkonto, angelegt. Später wurde über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet und ein Zwangsverwalter durch das Gericht bestellt. Der Zwangsverwalter, der die Mietkaution nicht erhalten hat, weigerte sich, jetzt noch nachträglich den Kautionsbetrag auf ein Sonderkonto einzuzahlen.
Der BGH stellte jetzt klar, dass der ursprünglich abgeschlossene Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter auch gegenüber dem Zwangsverwalter gilt. Der Zwangsverwalter wird wie der Vermieter behandelt und muss die Kautionsvereinbarung erfüllen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Zwangsverwalter den Kautionsbetrag vom Vermieter erhalten hat oder nicht. Der BGH gibt dem Mieter deshalb das Recht, die laufenden Mietzahlungen zurück zu halten, bis der Zwangsverwalter seine Pflichten ordnungsgemäß erfüllt hat.

References: BGH 
 § 551

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