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Timestamp: 2020-07-10 04:18:45+00:00

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Maklervertrag - Zustandekommen des Maklervertrages durch schlüssiges Verhalten
LG Itzehoe, Az.: 6 O 379/13, Urteil vom 30.05.2014
verurteilt, an die Klägerin € 15.000,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 14.05.2013 sowie weitere € 387,90 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 18.10.2013 zu zahlen.
Die Klägerin nimmt den Kläger aus abgetretenem Recht auf Zahlung einer Maklerprovision in Anspruch.
Die Zeugin L. ist Immobilienmaklerin und hatte das Grundstück … in R. über ein Internetportal beworben. Für dieses Grundstück hatte die Zeugin L. auch ein Exposé erstellt, in dem sie darauf hinwies, dass bei einer Vermittlung eine Provision in Höhe von 6,25 % des Kaufpreises inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer vom Käufer zu zahlen ist. Das Grundstück bewarb die Zeugin L. auf dem Internetportal I.. Auf dieser Internetseite war eine Belehrung über das Verbraucher-Widerrufsrecht nicht vorhanden. Unter anderem heißt es auf dieser Internetseite:
“Maklercourtage:
Unsere Courtage beträgt 6,25 % des Kaufpreises inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Die Courtage ist vom Käufer zu zahlen (…)
Provision: Es wird keine Käufer-Maklerprovision verlangt.”
Es wird ergänzend Bezug genommen auf den Ausdruck der Internetseite vom 05.04.2013 (Anlage zum Protokoll, Bl. 95 f. d.A.).
Der Beklagte meldete sich am 07.03.2013 über das Kontaktformular des Internetportals I. bei der Zeugin L. und bat um weitere Informationen. Die Zeugin teilte dem Beklagten mit, dass das Objekt bereits reserviert sei. Nach Ablauf der Reservierung nahm eine Mitarbeiterin der Zeugin L. Kontakt zu dem Beklagten auf und übersandte diesem auf dessen Wunsch am 20.03.2013 das Exposé per E-Mail. Auf den Inhalt des Exposés wird ergänzend Bezug genommen (Anlage K 3).
Der Beklagte meldete sich telefonisch bei der Zeugin L. und bestätigte den Eingang des Exposés und bat um einen Besichtigungstermin, der für den 21.03.2013 vereinbart wurde. Die Zeugin und der Beklagte trafen sich am 21.03.2013 an dem Objekt. Am 22.03.2013 wurde auf Wunsch des Beklagten eine erneute Besichtigung des Objekts durchgeführt. Im Anschluss schrieb der Beklagte per E-Mail vom 25.03.2013 der Zeugin, dass in dem Haus noch Arbeit stecke und er deshalb anbiete, dass er € 230.000,- für das Haus und € 10.000,- Courtage zahlen würde. Es wird ergänzend Bezug genommen auf die E-Mail vom 25.03.2013 (Anlage K 4).
In einem Telefongespräch am 02.04.2013 wies die Zeugin L. den Beklagten darauf hin, dass es bei der im Exposé genannten Provision bleibe. Nachdem sich der Beklagte mit der Verkäuferin über die Höhe des Kaufpreises geeinigt hatte, schrieb der Beklagte der Zeugin L., dass der Vertrag beurkundet werden könnte, wenn die Zeugin ihre Courtage auf € 10.000,- senken würde. In einem weiteren Telefongespräch wies die Zeugin L. den Beklagten darauf hin, dass sie bei der Provisionshöhe von € 15.000,-bleibe. Nach einem weiteren Besichtigungstermin fragte die Zeugin den Beklagten per E-Mail am 09.04.2013, ob er den Kaufvertrag schließen wolle und wies eine Provisionsreduzierung zurück. Der Beklagte antwortete per E-Mail vom gleichen Tag, dass er am Beurkundungstermin festhalten wolle. Auf die E-Mails der Zeugin L. und des Beklagten vom 09.04.2013 wird ergänzend Bezug genommen (Anlage K 6 und K 9).
Per E-Mail vom 16.04.2013 wurde dem Beklagten aus dem Büro der Zeugin L. eine E-Mail mit einem Kaufvertragsentwurf übersandt. Der Entwurf enthielt auf Seite 9 folgenden Passus:
“Die Maklercourtage in Höhe von EUR 3.000,- inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer trägt der Käufer. (…) Es besteht Einigkeit darüber, daß der Maklerfirma ein selbständiger Zahlungsanspruch gem. § 328 BGB gegen den Käufer zusteht…”
Der Entwurf wurde nicht beurkundet. Es wird ergänzend Bezug genommen auf den Entwurf aus der E-Mail vom 16.04.2013 (Anlage B 2).
Am 19.04.2013 fand der Beurkundungstermin statt. Der Beklagte erklärte im Rahmen der Beurkundung, dass er mit dieser Regelung nicht einverstanden sei. Er erklärte weiter, dass er der Zeugin L. € 10.000,- Provision angeboten habe, wozu er auch stehe. Die von der Zeugin L. vorgeschlagene Regelung wurde von dem Beklagten aber nicht akzeptiert. Im Kaufvertrag wurde dann folgendes festgehalten:
“§ 10 Maklercourtage
Die Beteiligten bestätigen, dass dieser Vertrag durch die I. L. Immobilien e.K., R., – nachstehend “Makler” – vermittelt worden ist. Die Maklercourtage, die der Käufer trägt, ist zwischen Käufer und Makler strittig. Der Käufer hält den Verkäufer von einer etwaigen Inanspruchnahme durch den Makler frei.”
Mit Schreiben vom 19.04.2013 übersandte die Zeugin L. dem Beklagten eine Provisionsrechnung über € 15.000,- (Anlage K 7). Mit Schreiben seiner Rechtsanwälte vom 29.04.2013 lehnte der Beklagte die Zahlung ab. Die Zeugin L. schaltete darauf hin ihre Prozessbevollmächtigten ein, die den Beklagten mit Schreiben vom 06.05.2013 unter Fristsetzung zur Zahlung der Provision aufforderten. Eine Zahlung erfolgte nicht. Für die Inanspruchnahme ihrer Rechtsanwälte zahlte die Zeugin L. € 387,90
Die Zeugin L. trat ihre Forderung auf eine Provision und Erstattung von Anwaltskosten mit Erklärung vom 30.06.2013 an die Klägerin ab. Auf die schriftliche Abtretungserklärung vom 30.06.2013 wird ergänzend Bezug genommen (Anlage K 1).
Die Klägerin behauptet, der von dem Beklagten vorgelegte Kaufvertragsentwurf sei wegen einer Klausel bezüglich der Dachreparatur übersandt worden. Die Provisionshöhe von € 3.000,- sei von dem Notariat versehentlich falsch aufgenommen worden. Die Zeugin L. habe anlässlich des ersten Besichtigungstermins dem Beklagten erneut ein Exposé ausgehändigt und auf die zu zahlende Provision hingewiesen.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagte habe die Zedentin und Zeugin L. mit seiner Kontaktanfrage vom 07.03.2013 (Anlage K 2) um Maklerdienste gebeten.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten kostenpflichtig und vorläufig vollstreckbar zu verurteilen, an die Klägerin € 15.000,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.05.2013 sowie weitere € 387,90 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem Rechtshängigkeit zu zahlen.
Hilfsweise widerklagend beantragt der Beklagte, den Mäklerlohn gem. § 655 BGB durch Urteil auf einen angemessenen Betrag, der sich im Bereich zwischen EUR 1.000,– und EUR 2.000,– bewegen dürfte, herabzusetzen.
Der Beklagte behauptet, er habe keinen Rechtsbindungswillen gehabt, die Zeugin L. als Maklerin zu beauftragen. Das Kaufobjekt habe er allein im Internet gefunden. Die Zeugin sei sich selbst nicht sicher gewesen, wieviel Provision sie verlangen wolle, denn per E-Mail vom 16.04.2013 sei in dem Kaufvertragsentwurf eine Provision in Höhe von nur € 3.000,- genannt gewesen.
Außerdem sei die Provisionsforderung sittenwidrig überhöht, weil keine äquivalente Gegenleistung gegenüberstehe. Die Zeugin L. habe lediglich einige E-Mails, Telefonate und zwei Ortsbesichtigungen durchgeführt, aber keinerlei geldwerte Leistungen für den Beklagten erbracht. Selbst ein Maklerlohn von € 1.000,- sei nach Ansicht des Beklagten zu viel.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass ein Makler nur dann benötigt werde, wenn der die Gegenpartei des in Aussicht genommenen Geschäfts nicht feststehe. In diesem Fall habe die Verkäuferin aber bereits festgestanden, so dass es eines Maklers nicht bedurft habe. Eine Zahlungsverpflichtung hätte sich allein aus dem Angebot des Beklagten auf Zahlung von € 10.000,- ergeben können, dass die Zeugin L. aber ausgeschlagen habe. Der Maklervertrag sei nicht zustande gekommen, weil der Beklagte nicht um den Nachweis einer Kaufgelegenheit gebeten habe.
Die Courtageklausel in dem Exposé der Zeugin L. widerspreche den allgemeinen Geschäftsbedingungen auf Seite 5 des Exposés (Anlage K 5). Aufgrund der Unklarheit dieser Regelungen könne die Klägerin hieraus keine Rechte herleiten. Außerdem seien die Regelungen überraschend, weil der Beklagte nicht damit habe rechnen müssen, dass er durch die AGB einen eigenen Maklervertrag schließe. Hierauf hätte deutlicher hingewiesen werden müssen.
Lediglich die Verkäuferin könne einen direkten Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der Provision haben. Dieser Anspruch sei aber nach dem mit der Verkäuferin und der Zeugin L. geschlossenen Maklervertrag in § 6 ausgeschlossen.
Wenn ein Maklervertrag zwischen den Parteien zustande gekommen wäre, so sei dieser über das Internet oder per E-Mail zustande gekommen. Eine Widerrufsbelehrung fehle. Dem Beklagten stehe aber ein Widerrufsrecht zu. Mit Schriftsatz vom 06.03.2014 erklärte der Beklagte den Widerruf des Vertrags mit der Zedentin.
Die Klage ist dem Beklagten am 17.10.2013 zugestellt worden.
Das Gericht hat den Beklagten gem. § 141 ZPO persönlich angehört. Wegen des Ergebnisses der persönlichen Anhörung wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 07.03.2014 (Bl. 89 ff. d.A.).
Das Gericht hat außerdem Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin L.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 07.03.2014 (Bl. 89 ff. d.A.).
Der Klägerin steht aus abgetretenem Recht der geltend gemachte Courtageanspruch in Höhe von 15.000,00 € gemäß §§ 652, 398 BGB gegen den Beklagten zu.
Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist gem. § 652 Abs. 1 BGB zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Diese Voraussetzungen liegen vor. Zwischen den Parteien ist ein wirksamer Maklervertrag zu Stande gekommen. Die Zeugin L. gab über die Internetplattform I. noch kein verbindliches Angebot im Sinne des § 145 BGB ab. Darum ist es unerheblich, dass Ihre Angaben auf dem Ausdruck der Internetseite vom 5.4.2013 (Anlage zum Protokoll, Blatt 95 f. d.A) widersprüchlich sind und einerseits eine Pflicht des Käufers zur Zahlung einer Courtage in Höhe von 6,25 % des Kaufpreises inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer und andererseits den Hinweis enthält, dass keine Käufer-Maklerprovision verlangt wird. Es handelt sich hierbei lediglich um eine Aufforderung an den allgemeinen Rechtsverkehr, gegenüber der Zeugin L. Angebote abzugeben (sog. invitatio ad offerendum).
Ein konkretes Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages erhielt der Beklagte erst durch Übersendung des Exposés per E-Mail am 20.3.2013 durch die Zeugin L.. Das Exposé weist auf Seite 4 ausdrücklich darauf hin, dass eine Courtage in Höhe von 6,25 % des Kaufpreises inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer von dem Käufer zu zahlen ist. Dieses Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages hat der Beklagte durch schlüssiges Verhalten angenommen, denn in Kenntnis des Exposés und damit des Provisionsbegehrens der Zeugin L. nahm er ihre Dienste in Anspruch, indem er mit der Zeugin einen Besichtigungstermin vereinbarte und durchführte. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangen die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in den Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will (BGH NJW-RR 2007, 400). Der innere Vorbehalt des Beklagten, eigentlich gar keinen Maklervertrag schließen zu wollen, ist unbeachtlich. Eine Willenserklärung ist nicht deshalb nichtig, weil sich der Erklärende insgeheim vorbehält, das Erklärte nicht zu wollen. Die Erklärung ist nur dann gem. § 116 BGB nichtig, wenn sie einem anderen gegenüber abzugeben ist und dieser den Vorbehalt kennt. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Der Beklagte hat nicht einmal behauptet, dass die Zeugin L. seinen Vorbehalt, keinen Maklervertrag abschließen zu wollen, gekannt hatte.
Es liegt auch kein erkennbarer Verstoß gegen AGB-Recht vor. Die Klausel im Exposé (Seite 4 der Anlage K 3) steht nicht in Widerspruch zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Zeugin L. auf Seite 5 des Exposés, denn die Maklercourtage-Klausel regelt allein die Höhe der Courtage und die Fälligkeit, während die Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Voraussetzungen für die Zahlungspflicht normieren, also das Zustandekommen eines Maklervertrags. Die Klauseln sind nicht widersprüchlich, sondern ergänzen sich vielmehr. Hierauf kommt es im Ergebnis aber nicht an, denn selbst wenn die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Zeugin L. unwirksam wären, würde dies lediglich dazu führen, dass die AGB-Klausel gem. § 306 BGB nicht anzuwenden wären. Die Vereinbarung über die Courtagehöhe auf Seite 4 des Exposés wäre davon nicht betroffen, weil sie nicht zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen zählt. Die Voraussetzungen nach § 652 BGB wären dennoch erfüllt.
Die Klägerin hat durch die Zeugin L. den erforderlichen Nachweis für die Vermittlung des Kaufvertrages bezüglich der Immobilie in R. durch Übersendung des Exposés, der Objektbesichtigung sowie der Möglichkeit zur Kontaktaufnahme mit der Verkäuferseite erbracht. Das Tätigwerden der Zeugin L. ist auch kausal für den vermittelten Kaufvertrag geworden, denn der Beklagte hatte diese ihm von der Zeugin zugekommen Informationen zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages mit der eigentlichen Verkäuferin genutzt.
Der Beklagte hat der Zeugin L. auch einen Maklerlohn in Höhe von 6,25 % des Kaufpreises inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer versprochen. Das Exposé weist auf Seite 4 deutlich auf die Vergütung in Höhe von 6,25 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer hin. Aufgrund dieses deutlichen Hinweises durfte die Zeugin L. davon ausgehen, dass der Beklagte das eindeutige Provisionsverlangen zur Kenntnis genommen hatte, denn er hatte die Ortsbesichtigungen und weiteren Tätigkeiten entgegengenommen und damit durch konkludentes Handeln erklärt, mit der Provisionshöhe einverstanden zu sein. Die Provisionshöhe wurde auch nicht nachträglich auf € 3.000,00 von der Zeugin L. reduziert. Die Zeugin hat in ihrer Vernehmung glaubhaft bekundet, dass durch das Notariatsbüro die Provisionshöhe falsch eingetragen wurde. Unabhängig hiervon gab es unstreitig mehrfach Gespräche zwischen der Zeugin L. und dem Beklagten, in denen die Zeugin darauf hingewiesen hatte, dass sie weiterhin eine Provision in Höhe von 6,25 % des Kaufpreises verlange. Selbst der Beklagte ging nicht ernsthaft davon aus, dass die Zeugin ihre Provision nunmehr auf € 3.000,00 gesenkt hatte, denn noch im Notartermin bot er der Zeugin an, eine Provision in Höhe von € 10.000,00 zu zahlen.
Die Provisionshöhe ist nicht zu beanstanden. Der Kaufpreis betrug 240.000,00 €. 6,25 % entsprechen 15.000,00 €. Zweifel an der Angemessenheit der Provisionshöhe bestehen nicht, denn eine Courtage in Höhe von 6,25 % ist im Umkreis von H. üblich.
Der Maklervertrag wurde von dem Beklagten nicht wirksam nach § 312b Abs. 1, BGB widerrufen. Der Maklervertrag kam als Fernabsatzvertrag gemäß § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB zustande. Der Beklagte handelte bei Abschluss des Maklervertrags als Verbraucher im Sinne von § 13 BGB und die Zeugin L. als Unternehmerin im Sinne des § 14 Abs. 1 BGB. Auch Maklerverträge stellen Verträge über die Erbringung von Dienstleistungen gemäß § 312b Abs. 1 BGB dar (vergleiche Palandt-Grüneberg, Kommentar zum BGB, 71 der Auflage, 2012 § 312, Rn. 10c). Der Vertragsschluss erfolgte hier ausschließlich unter Verwendung von Telekommunikationsmitteln im Sinne des § 312b Abs. 2 BGB, denn das Angebot der Zeugin L. erfolgte per E-Mail durch Übersendung des Exposés und die Annahme des Beklagten telefonisch, als er den Erhalt des Exposés bestätigte und mit der Zeugin einen Besichtigungstermin für den 21.03.2013 vereinbarte. Trotz Nutzung dieser Fernkommunikationsmittel hatte die Zeugin L. dem Beklagten keine Widerrufsbelehrung übersandt. Allerdings fehlt es an einem wirksamen Widerruf des Beklagten, denn dieser ist gemäß § 355 Abs. 1 Satz 2 BGB gegenüber dem Unternehmer zu erklären. Unternehmerin im Sinne dieser Vorschrift ist die Zeugin L.. Der Beklagte erklärte jedoch lediglich gegenüber der Klägerin und Zessionarin im Rahmen dieses Rechtsstreits den Widerruf, aber die Klägerin ist gemäß der Abtretungserklärung vom 30.6.2013 (Anlage K1) allein Inhaberin der Zahlungsforderung über die Provision geworden. Der Abtretung ist nicht zu entnehmen, dass die Klägerin mit der Annahme der Abtretung der Provisionsforderung zugleich in sämtliche Rechten und Pflichten aus dem Maklervertrag eintreten wollte. Die Widerrufserklärung hätte daher an die Unternehmerin, also die Zeugin L., gerichtet werden müssen.
Da die Einwendungen des Beklagten nicht durchgreifen und er in der Hauptsache unterliegt, liegen die Voraussetzungen für die Anwendung des Hilfsantrags vor. Die hilfsweise erhobene Widerklage ist jedoch unbegründet. Wer eine Herabsetzung der Courtage geltend macht, hat das Vorliegen aller Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen (BGH VersR 2010, 1219). Daran fehlt es hier. Das Gericht hatte bereits in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass die schlichte Behauptung, das Provisionsverlangen der Klägerin sei sittenwidrig überhöht, zur Begründung des Hilfsantrags nicht ausreichend ist, weil eine Provisionshöhe von 6,25 % im Großbereich H. als üblich anzusehen ist. Es hätte dem Beklagten oblegen, darzulegen, welche Courtagehöhe nach seiner Auffassung ortsüblich ist und dieses zu beweisen. Der Vergleich von Courtagen mit Honorarforderungen für Rechtsanwälte genügt diesen Anforderungen nicht, denn der Beklagte hat nicht einmal behauptet, dass es ortsüblich ist, Maklercourtagen zu verlangen, die nicht höher sind als Honorarforderungen von Rechtsanwälten, wenn sie in der gleichen Angelegenheit tätig geworden wären. Ein Beweis ist ebenfalls nicht angeboten worden.
Die Klägerin hat außerdem gem. §§ 286, 280,398 BGB aus abgetretenem Recht Anspruch auf Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 387,90.
Die Zeugin L. hat der Beklagten gem. §§ 398, 401 BGB neben der Hauptforderung zugleich die Nebenforderungen, wozu auch die Anwaltsgebühren zählen, durch die Erklärung vom 30.06.2013 abgetreten (Anlage K 1).
Der Beklagte befand sich mit der Zahlung der Provision gem. § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug. Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er gem. § 286 Abs. 1 BGB durch die Mahnung in Verzug. Nach § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB kommt der Schuldner auch ohne Mahnung in Verzug, wenn er die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Diese Voraussetzungen liegen vor, denn der Beklagte lehnte die Zahlung durch das Schreiben seiner Anwälte vom 29.04.2013 ab und verweigerte damit ernsthaft und endgültig die Zahlung. Gem. §§ 286, 280 BGB ist der Schuldner dem Gläubiger zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der durch den Verzug entstanden ist. Hierzu zählen auch die Kosten für die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts. Die Höhe der geltend gemachten außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren ist nicht zu beanstanden. Der Gegenstandswert für die Bemessung der Kosten orientiert sich an der Klagforderung. Den beauftragten Rechtsanwälten steht eine 1,3 Geschäftsgebühr in Höhe von € 735,80 nach Nr. 2300 VV RVG sowie eine Auslagenpauschale in Höhe von € 20,00 zu. insgesamt also € 755,80. Anzurechnen sind nach § 15a Abs. 2 RVG eine 0,65 Geschäftsgebühr auf die Verfahrensgebühr nach Nr. 3100 VV RVG. Da die Bevollmächtigten auch gerichtlichen Rechtsstreit tätig wurden, ist eine 0,65 Geschäftsgebühr in Höhe von € 367,90 auf die 1,3 Verfahrensgebühr anzurechnen, so dass noch eine Geschäftsgebühr in Höhe von € 387,90 verbleibt.
Gem. §§ 291, 288 Abs. 1 BGB hat der Beklagte der Klägerin Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten zu zahlen. Der Beklagte befand sich im Verzug (s.o.). Die Klägerin verlangt Verzugszinsen seit Rechtshängigkeit der Klage. Die Rechtshängigkeit ist mit der Zustellung der Klage an den Beklagten am 17.10.2013 eingetreten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709S. 1, 2 ZPO.
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References: § 328
 § 655
 § 6
 § 141
 § 652
 § 145
 § 116
 § 306
 § 652
 § 312
 § 312
 § 13
 § 14
 § 312
 § 312
 § 312
 § 355
 § 286
 § 286
 § 286
 § 15
 § 91
 § 709