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Timestamp: 2017-02-22 08:22:13+00:00

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Tipps zur Überprüfung von Mieterhöhungen nach § 558 BGB und dem Berliner Mietspiegel 2015
Der § 558 BGB gestattet Vermietern, im bestehenden Mietverhältnis von Mieter/innen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Diese Möglichkeit der Mieterhöhung besteht für alle nicht preisgebundenen Wohnungen. Aber: Nicht jedes Mieterhöhungsverlangen, das Ihnen unter Berufung auf § 558 BGB zugeht, muss auch wirksam sein. Mit dieser Infoschrift wollen wir Ihnen wichtige Hinweise zur Überprüfung eines solchen Mieterhöhungsverlangens geben. Dazu benötigen Sie den Berliner Mietspiegel 2015. Der Berliner Mietspiegel 2015 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB. Er ist kostenlos bei allen Bezirksämtern und bei uns erhältlich (Mietspiegel im Internet mit Online-Abfrageservice). Diese Infoschrift dient Ihrer Information und Orientierung, sie soll und kann keine anwaltliche Beratung ersetzen! Unseren Mit-gliedern empfehlen wir, unverzüglich nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens eine unserer Beratungsstellen aufzusuchen.
Bitte bringen Sie alle erforderlichen Unterlagen mit: Mietvertrag, Mieterhöhungserklärungen der letzten drei Jahre, das neue Mieterhöhungsverlangen, die letzte Heizkostenabrechnung und weitere für die Prüfung notwendigen Unterlagen, z. B. für selbst finanzierte oder öffentlich geförderte Modernisierungsmaßnahmen. Vergessen Sie nicht, zum Nachweis der Mitgliedschaft das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg mitzubringen.Inhalt der Infoschrift „Mieterhöhung“
Sonderkündigungsrecht Formelle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen Sperrfrist Kappungsgrenze Ortsübliche Vergleichsmiete (Anwendung des Mietspiegels) Was begrenzt mehr: Kappungsgrenze oder Mietspiegel? Zustimmen oder nicht? Vermieterklage auf Zustimmung Staffel- und Indexmietverträge Mieterhöhungen nach § 558 BGB kann der Vermieter nicht einseitig verlangen, sondern er benötigt die Zustimmung der Mieter/innen. Geht Ihnen ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB zu, prüfen Sie bitte in aller Ruhe, ob Sie der Mieterhöhung – gegebenenfalls teilweise – zustimmen müssen. Sie sollten dabei folgende Fragen klären:Entspricht das Erhöhungsverlangen den formellen Erfordernissen?Ist die Sperrfrist seit der letzten Erhöhung (oder dem Mietbeginn) eingehalten worden?Wird die Kappungsgrenze eingehalten?Übersteigt die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete?Hat der Vermieter für Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Mittel in Anspruch genommen?Für diese Prüfung haben Sie den Rest des Monats, in dem Ihnen das Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist, und die beiden folgenden Monate Zeit (Überlegungsfrist). Beispiel: Bei Zugang der Mieterhöhung im Juni endet die Überlegungsfrist Ende August.
Ein Mieterhöhungsverlangen ist nur wirksam, wenn es vom Vermieter abgegeben wird (aber: Bevollmächtigung Dritter ist möglich!),schriftlich oder in Textform erklärt wird und den Namen des Vermieters trägt (bei mehreren Vermietern die Namen aller Vermieter, bei juristischen Personen genügt die Angabe des Namens der juristischen Person,an alle im Mietvertrag genannten Personen gerichtet ist und auch allen zugeht (Regelungen zur Entgegennahme von Vermietererklärungen im Mietvertrag sind zu beachten). Die Erhöhung der Miete muss in Zahlen (prozentuale Erhöhung genügt nicht!) ausgewiesen sein. Ist ein Verwalter oder ein anderer Bevollmächtigter erstmalig der Absender des Mieterhöhungsverlangens, muss eine Vollmacht des Vermieters/der Vermieter im Original beigefügt sein. Fehlt die Vollmacht, wird die Mieterhöhung unwirksam, wenn Sie diese unverzüglich (innerhalb einer Woche nach Zugang) wegen Fehlens der Vollmacht schriftlich zurückweisen. Lassen Sie sich deshalb in derartigen Fällen sofort beraten!
Der Vermieter kann eine Mieterhöhung nach § 558 BGB erst dann verlangen, wenn Ihre Miete zum Zeitpunkt, an dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen darf Ihnen demnach frühestens nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung zugehen. Das gilt auch für den Fall einer Neuvermietung oder dem Eintritt weiterer Mieter/innen in den Mietvertrag.
Beispiel: Ihre Miete wurde gemäß § 558 BGB das letzte Mal zum 01.10.2014 erhöht. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf Ihnen frühestens am 01.10.2015 zugehen. Mieterhöhungen, die unter Verletzung der Sperrfrist erfolgen, sind unwirksam. Sie sollten darauf nicht reagieren. Aber: Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung (§ 559 BGB) oder wegen einer Erhöhung der Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben bei der Berechnung der Sperrfrist unberücksichtigt, und zwar auch dann, wenn diese nicht einseitig verlangt, sondern vereinbart wurden.
Beispiel: Zugang am 10.06.2015, neue Miete fällig ab 01.09.2015.
Kappungsgrenze Nach § 558 Absatz 3 BGB in Verbindung mit der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung vom 07.05.2013 darf die Miete in Berlin innerhalb von drei Jahren um höchstens 15% steigen (Kappungsgrenze). Ist Ihr Vermieter ein städtisches Wohnungsunternehmen, gelten darüber hinaus die Vereinbarungen des Bündnisses für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten (sogenanntes „Mietenbündnis“). Mieterhöhungen nach den §§ 559 und 560 BGB (Erhöhungen wegen Modernisierung bzw. gestiegener Betriebskosten) werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze – ebenso wie bei der Sperrfrist – nicht berücksichtigt.
Bei der Berechnung der Kappungsgrenze wird die Miete, die Sie drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlt haben (Ausgangsmiete), zugrunde gelegt.Beispiel: Soll die neue Miete zum 01.09.2015 wirksam werden, ist die Ausgangsmiete die Miete, die Sie am 01.09.2012 gezahlt haben. Zahlen Sie für die (kalten) Betriebskosten neben der Miete monatliche Vorauszahlungen, über die jährlich abgerechnet wird, ist eine Nettokaltmiete vereinbart.Sind die (kalten) Betriebskosten in der Miete enthalten, ist eine Bruttokaltmiete vereinbart. Die vereinbarte Miete stellt die Ausgangsmiete dar.Sie errechnen die Kappungsgrenze wie folgt: Ausgangsmiete plus 15%. Eine Überschreitung der Kappungsgrenze macht das Mieterhöhungsverlangen nicht insgesamt unwirksam, sondern begrenzt es auf die zulässige Höhe (siehe „Zustimmen oder nicht?“). Ortsübliche Vergleichsmiete
Im Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter darlegen, dass die nunmehr verlangte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Er muss das Mieterhöhungsverlangen begründen, hierzu kann er auf den Mietspiegel 2015, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen Bezug nehmen. Der Berliner Mietspiegel 2015 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB. Der Vermieter muss deshalb – wenn es für Ihre Wohnung ein zutreffendes Mietspiegelfeld gibt und dieses nicht mit Sternchen (* oder **) versehen ist – in jedem Fall auch den zutreffenden Mietspiegelwert mitteilen (§ 558 a Absatz 3 BGB). Andernfalls ist das Erhöhungsverlangen unwirksam. Das Gleiche gilt, wenn sich der Vermieter auf ein Leerfeld bezieht (siehe „Leerfelder im Mietspiegel“). Ein Ausweichen auf ein benachbartes Mietspiegelfeld ist unzulässig. Begründung der Mieterhöhung
Begründet der Vermieter das Erhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel, muss er Ihnen entweder das einschlägige Mietspiegelfeld oder die Angaben zur Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, mitteilen, damit Sie erkennen können, wie er die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat.Für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne des einschlägigen Mietspiegelfelds liegt.Im Mietspiegel finden Sie sowohl Leerfelder als auch Felder mit Sternchen (* oder **).Die Bezugnahme auf ein Feld mit Sternchen (mit bedingter Aussagekraft) reicht zur Begründung aus. Jedoch kann der Vermieter in diesem Fall das Mieterhöhungsverlangen auch allein mit einem Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründen ohne den Mietspiegelwert anzugeben.Aber: Auch ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen bedeutet noch nicht, dass Sie der Mieterhöhung zustimmen müssen. Berliner Mietspiegel 2015
Der Berliner Mietspiegel 2015 gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ab drei Wohnungen) in Berlin, die bis zum 31.12.2013 bezugsfertig geworden sind. Mit Bezugsfertigkeit ist grundsätzlich das Baujahr, also das Jahr der Errichtung des Gebäudes/der Wohnung gemeint.
Der Berliner Mietspiegel gilt nicht fürWohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern,Neubauwohnungen, die seit dem 01.01.2014 bezugsfertig geworden sind,preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen sowieWohnungen mit Außentoilette.Er gilt einheitlich für Berlin, nur Neubauten der Baualtersklassen von 1973 bis 1990 sind noch nach Ost und West in getrennten Spalten ausgewiesen. Der Grund dafür liegt in der unterschiedlichen Wohnungs- und Mietenstruktur der betreffenden Baualtersklassen.
Die folgenden Hinweise beziehen sich auf den Umgang mit der Mietspiegeltabelle, den Sondermerkmalen, der dazugehörigen Orientierungshilfe sowie den Abschlägen für Minderausstattung.
Die genaue Zuordnung Ihres Wohnhauses zur Wohnlage ergibt sich aus dem Straßenverzeichnis. Die zutreffende Einordnung können Sie bei Ihrem bezirklichen Wohnungsamt oder über das „Mietspiegeltelefon“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Tel. 030-90139-4777) erfragen. Auskunft zur Wohnlage erhalten Sie auch in unseren Beratungsstellen und in der Geschäftsstelle (Tel. 030-2168001). Im Straßenverzeichnis sind Straßen mit hoher Lärmbelastung durch Straßen-, Schienen- und/oder Fluglärm, durch ein Sternchen (*) gekennzeichnet. Auch wenn Ihr Wohnhaus dort nicht genannt ist, kann die Lärmbelastung hoch sein, dies müssen Sie aber ausreichend belegen können. Genauere Auskünfte zur Verkehrslärmbelastung von einzelnen Wohngebäuden können bei der Senatsverwaltung (Tel. 030-9025-2354) eingeholt werden. Die Ausweisung des Lärms ist nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. Leerfelder im Mietspiegel
Schritt 1: Berücksichtigung der Sondermerkmale Prüfen Sie zunächst, welche Sondermerkmale auf Ihre Wohnung zutreffen. Die Untersuchung des Mietengefüges bei Erstellung des Mietspiegels hat ergeben, dass beim Vorliegen bestimmter Sondermerkmale eine eigene Wohnungsqualität gegeben ist, aus der sich eine höhere oder niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete für solchen Wohnraum ergibt. Treffen Sondermerkmale zu, sind die Beträge dem Mittelwert des jeweiligen Tabellenfelds hinzuzufügen oder davon abzuziehen. Dadurch können die Spannenoberwerte überschritten werden. Ergeben sich nach der Berücksichtigung der Sondermerkmale Werte innerhalb der Mietenspannen, können die verbliebenen Spielräume bis zu den Spannenendwerten durch Anwendung der Orientierungshilfe ausgeschöpft werden (Schritt 2). Wird allein durch die Berücksichtigung der Sondermerkmale der Spannenoberwert erreicht oder überschritten, gilt das ermittelte Ergebnis. Eine Berücksichtigung der zusätzlichen Merkmale aus der Orientierungshilfe ist dann unzulässig und Schritt 2 entfällt.
In der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung sind zusätzliche Merkmale in fünf Merkmalgruppen aufgeteilt:Bad/WCKücheWohnungGebäude (mit besonderer Berücksichtigung des energetischen Zustands)WohnumfeldDie fünf Merkmalgruppen der Orientierungshilfe gehen mit jeweils 20% – positiv oder negativ – in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Sie werden gegeneinander aufgerechnet. Auf dieser Basis ist zunächst die Differenz zwischen dem ausgewiesenen Mittelwert und dem errechneten Spannenwert nach der Orientierungshilfe zu berechnen. Das Ergebnis wird jedoch bei vorliegenden Sondermerkmalen und Überschreiten des Spannenendwerts jeweils beim Unterwert bzw. Oberwert des zutreffenden Mietspiegelfelds gekappt, das heißt durch die Anwendung der Orientierungshilfe darf der jeweilige Spannenendwert nicht unter- oder überschritten werden.
Beispiel: In drei Merkmalgruppen überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, in einer die wohnwertmindernden. Es verbleiben also zwei Merkmalgruppen mit wohnwerterhöhenden Merkmalen. Das sind 2 x 20% = 40% der Differenz zwischen Mittelwert und Spannenoberwert.
Wie bei den Ausstattungskriterien der Mietspiegeltabelle gilt auch hier: Haben Sie auf eigene Kosten erstmalig Ausstattungen geschaffen, die wohnwerterhöhend sind, z. B. den Boden des Bads erstmalig gefliest, ist dies nicht zu berücksichtigen – ebenso wenig ist eine vorhandene Waschmaschine wohnwerterhöhend, wenn es Ihre eigene ist.
Schritt 3: Abschläge für Minderausstattung / Zuschlag für Neubauwohnungen seit 2003
Um den Mietspiegel für Wohnungen mit Minderausstattung anwendbar zu machen, gibt es Abschläge. In diesen Fällen wird zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des zutreffenden Mietspiegelfelds unter Berücksichtigung von Sondermerkmalen (Schritt 1) und ggf. der Orientierungshilfe für Spanneneinordnung (Schritt 2) ermittelt. Von diesem Betrag wird der zutreffende Abschlag abgezogen.
Mietspiegelwert und Nettomiete
Zahlen Sie eine Nettokaltmiete mit Betriebskosten-umlage, gelten für Ihre Wohnung die entsprechenden Werte des zutreffenden Mietspiegelfelds unmittelbar, da die im Mietspiegel angegebenen Quadratmeterpreise Nettokaltmieten ausweisen – also Mieten ohne Betriebs- und Heizkosten und ohne Zuschläge wegen Untervermietung oder wegen (teil-)gewerblicher Nutzung von Wohnräumen.
Verlangt der Vermieter bei vereinbarter Bruttokaltmiete eine höhere Miete nach § 558 BGB unter Berufung auf den Mietspiegel, muss er die Vergleichbarkeit mit der im Mietspiegel ausgewiesenen Nettokaltmiete herstellen. Dazu muss er nach Abzug der in der Miete enthaltenen Betriebskosten zunächst die ortsübliche Nettokaltmiete ermitteln und dann die tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten wieder hinzurechnen. Das Mieterhöhungsverlangen muss sich auf eine erhöhte Bruttokaltmiete beziehen. Verlangt der Vermieter die Erhöhung auf eine Nettokaltmiete, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam. Aber Vorsicht vor dem Versuch einer für Sie praktisch immer nachteiligen Umstellung der Mietstruktur auf eine Nettokaltmiete und Betriebskostenvorschüsse! Modernisierung mit öffentlichen Mitteln
Hat Ihr Vermieter mit öffentlichen Mitteln modernisiert, sind bei der Berechnung der Mieterhöhung die öffentlichen Mittel grundsätzlich zu berücksichtigen (§ 558 Absatz 5 BGB). Lassen Sie sich auch in derartigen Fällen beraten. Was begrenzt mehr: Kappungsgrenze oder Mietspiegel?
Die erhöhte Miete darf weder die Kappungsgrenze noch den Mietspiegelwert übersteigen. Liegt die erhöhte Miete unter beiden Werten oder erreicht sie den niedrigeren der beiden Werte, müssen Sie der Erhöhung zustimmen. Liegt die vom Vermieter geforderte Miete sowohl über der Kappungsgrenze als auch über dem Mietspiegelwert, hat der Vermieter nur Anspruch auf Mieterhöhung bis zum niedrigeren Wert. Maßgebend ist also immer die niedrigere Miete im Vergleich zwischen Kappungsgrenze und Mietspiegelwert.
Beispiel: Der Vermieter fordert 40 Euro Mieterhöhung. Die Kappungsgrenze begrenzt die Mieterhöhung auf 28 Euro und nach dem Mietspiegel wären 30 Euro zulässig. Maßgebend ist hier die Kappungsgrenze mit dem niedrigeren Mieterhöhungsbetrag von 28 Euro. Sie müssen in dem Beispielsfall eine Teilzustimmung bis zu diesem Betrag abgeben (siehe „Zustimmen oder nicht?“)! Zustimmen oder nicht?
Ergibt die Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens, dass es formell wirksam und sachlich begründet ist, müssen Sie bis zum Ablauf der Überlegungsfrist zustimmen – der Vermieter hat einen Anspruch darauf und kann Sie sonst auf Zustimmung verklagen (siehe „Vermieterklage auf Zustimmung“). Vor Ablauf der Überlegungsfrist hat der Vermieter keinen Anspruch auf Zustimmung. Beachten Sie: Wenn Sie einer Mieterhöhung einmal zugestimmt haben, gilt die neue Miete als vereinbart. Prüfen Sie vor jeder Entscheidung gründlich, ob und bis zu welcher Miethöhe Sie zustimmen müssen! Fordert der Vermieter mehr als die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete bzw. als die Kappungsgrenze, ist das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern es wird auf die jeweils zulässige Höhe begrenzt. In diesem Fall ist zum Ablauf der Überlegungsfrist eine Teilzustimmung zu erklären. Lassen Sie sich zuvor beraten! Die Zustimmungserklärung ist an keine Form gebunden. Wir raten aber zur Vermeidung unnötiger Klagen, die (Teil-) Zustimmung schriftlich oder zumindest in Textform zu erklären, vor allem, wenn der Vermieter ausdrücklich eine derartige Form verlangt. Ergibt die Prüfung, dass Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen müssen, ist es Ihnen überlassen, ob Sie stillschweigend die alte Miete weiterzahlen oder Ihrem Vermieter schreiben. Sie sollten aber vermeiden, ihm „Nachhilfeunterricht“ zu geben.
Achtung! Behebbare Mängel in der Wohnung berechtigen nicht dazu, die Zustimmung zu versagen. Aber lassen Sie sich zum „Wiederaufleben des Mietminderungsrechts“ beraten.
Stimmen Sie einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht oder nur teilweise zu, muss der Vermieter – wenn er die Erhöhung durchsetzen will – Klage auf Zustimmung erheben. Er hat dafür nach Ablauf der Überlegungsfrist drei Monate Zeit.Versäumt der Vermieter die Klagefrist, kann er aus dieser Erhöhung keine Rechte ableiten. Staffel- und Indexmietverträge Bei einer Staffelmietvereinbarung sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB und § 559 BGB (Modernisierung) ausgeschlossen.Bei vereinbarter Indexmiete wird die Miethöhe durch den Preisindex der Lebenshaltungskosten bestimmt. Erhöhungen nach § 558 sind ausgeschlossen und Mieterhöhungen wegen Modernisierung nur dann zulässig, wenn der Vermieter die Durchführung der Maßnahmen nicht zu vertreten hat. Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, jedoch können wir nur eine Übersicht geben und auch nur die Rechtslage bei Drucklegung einbeziehen. Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für den konkreten Fall nötige individuelle Rechtsberatung. Nehmen Sie zur Beratung die erforderlichen Unterlagen mit (siehe oben) – insbesondere den Mietvertrag – und einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).
InfoschriftRund um den MietvertragWas sollte vor dem Unterschreiben eines Mietvertrages beachtet werden?InfoschriftUmwandlung & WohnungsverkaufAktualisiert: Ihre Wohnung wird in Eigentum umgewandelt? Lesen Sie, was Sie beachten sollten.

References: § 558
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 § 559
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