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Timestamp: 2018-12-16 12:19:59+00:00

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Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen der Verletzung sonstiger Pflichten - wohnungswirtschaft.online
Die Kündigungstatbestände
Unbefugte Überlassung an Dritte
1. Die Kündigungstatbestände
Eine Pflichtverletzung durch den Mieter kann zu einer ordentlichen und zu einer außerordentlichen Kündigung führen. Wegen der ordentlichen Kündigung verweisen wir auf unseren Beitrag „Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen einer Pflichtverletzung”. Im folgenden geht es um die außerordentliche fristlose Kündigung wegen der Verletzung sonstiger Pflichten.
Die grundlegende Vorschrift für die außerordentliche fristlose Vermieterkündigung ist § 543 BGB, die für alle Mietverhältnisse gilt, also nicht nur für solche über Wohnraum. Sie lautet:
(2a) ….
Ist es bei der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter das „berechtigte Interesse”, dass eine Kündigung rechtfertigt, so ist es bei der außerordentlichen Kündigung der „wichtige Grund”. Neben der Generalklausel in § 543 Absatz 1 Satz 1 BGB ergeben sich aus den vorstehenden Vorschriften folgende wesentliche Sachverhalte, die eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen:
1. Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten,
indem er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet,
oder sie unbefugt einem Dritten überlässt,
oder indem er den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
2. Gerät der Mieter im Sinne des § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB mit der Zahlung der Miete in Verzug, so kann ebenfalls außerordentlich fristlos gekündigt werden. Dies ist die mit Abstand häufigste Kündigung, die von Vermietern ausgesprochen wird. Über diese Kündigung wegen Zahlungsverzuges gibt es einen gesonderten Beitrag.
2. Gefährdung der Mietsache
Ein wichtiger Grund kann vorliegen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (§ 543 Absatz 2 Nr. 2 1. Alt. BGB).
3. Unbefugte Überlassung an Dritte
Ein wichtiger Grund kann desweiteren vorliegen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt (§ 543 Absatz 2 Nr. 2 2. Alt. BGB).
4. Störung des Hausfriedens
Ein wichtiger Grund kann schließlich dann vorliegen, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 569 Absatz 2 BGB).
Anders als bei der ordentlichen Kündigung muss für die außerordentliche Kündigung nicht nur ein „nicht unerheblicher Verstoß” vorliegen. Der Verstoss muss vielmehr so stark sein, dass er einen „wichtigen Grund“ darstellt, oder, wie beispielhaft in § 543 Absatz 2 Nr. 2 BGB heißt, die Rechte des Vermieters müssen durch den Mieter erheblich verletzt werden. Es hängt also entscheidend vom Grad der Erheblichkeit des Pflichtverstoßes ab, ob überhaupt eine Kündigung ausgesprochen werden kann, ob lediglich eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist oder ob der Verstoß so erheblich war, dass sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt ist.
Es kommt vor, dass man nicht sicher ist, ob der Pflichtverstoss für eine außerordentliche Kündigung erheblich genug war. Man sollte dann zur Vorsicht zusätzlich ordentlich kündigen.
Wegen der Einzelheiten zu Form und Frist der Kündigung verweisen wir auf unsere Beiträge zu diesen Themen. Besonders wichtig in diesem Zusammenhang ist § 569 Absatz 4 BGB, nach dem die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind, da sie andernfalls im Streitfall vom Gericht nicht berücksichtigt werden dürfen.
In der Regel rechtfertigt eine einmalige Pflichtverletzung keine Kündigung. Ein einmaliger Verstoß ist regelmäßig nicht erheblich genug. Eine Ausnahme bilden die Fälle ganz schwerwiegender Pflichtverletzungen (z.B. eine vorsätzliche Körperverletzung durch den Mieter), die dann allerdings zumeist auch zu einer fristlosen Kündigung führen können.
Erst wiederholte Pflichtverletzungen begründen das Kündigungsrecht. Dies ist für den Fall der außerordentlichen Kündigung ausdrücklich in § 543 Absatz 3 BGB geregelt. Die Vorschrift lautet:
Damit dem Mieter die Gefahr der Kündigung auch vor Augen geführt wird, ist regelmäßig eine Abmahnung erforderlich. Es darf also erst dann zur Kündigung kommen, wenn sich die Vertragsverletzung, die abgemahnt wurde, wiederholt. Lediglich in den in der Satz 2 der Vorschrift angegebenen Fällen ist die Abmahnung entbehrlich.
In der Abmahnung muss unmissverständlich zum Ausdruck gebracht werden, dass einem erneuten Verstoss derselben Art eine Kündigung des Mietverhältnisses folgen wird. Der Mieter muss gewarnt sein, damit er sein künftiges Verhalten darauf einstellen kann. Um Missverständnisse zu vermeiden sollte das Wort „Abmahnung“ verwendet werden. Es sollte ebenfalls die Kündigung für den Fall weiterer Pflichtverletzungen angedroht werden.
7. Hinweis auf Sozialklausel
Ein Hinweis auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB ist bei der außerordentlichen Kündigung eigentlich nicht erforderlich, da diese Regelungen für den Fall der fristlosen Kündigung nicht gelten. Da man jedoch nicht immer sicher sein kann, ob der Pflichtverstoss für eine außerordentliche Kündigung erheblich genug ist, sollte man in diesen Fällen immer auch ordentlich kündigen und dann natürlich auch auf die Sozialklausel hinweisen.
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Die Sozialklausel »

References: § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 569
 § 543