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Timestamp: 2016-10-26 06:05:16+00:00

Document:
4P.245/2006 (10.01.2007)
recourante, repr�sent�e par Me Ren� Walther,
Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel, case postale 3174, 2001 Neuch�tel 1.
recours de droit public [OJ] contre l'arr�t de la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel du 24 ao�t 2006.
A.a La Caisse de retraite des entreprises X.________, devenue entre-temps la Caisse de pensions X.________, et Y.________ ont, le 24 janvier 1974, conclu un contrat de bail � loyer portant sur un appartement de quatre pi�ces et demie, � V.________. Le loyer initial mensuel s'�levait � 404 fr., y compris le chauffage, l'eau chaude et l'�lectricit�. A partir d'une certaine date, les charges accessoires ont �t� s�par�es du loyer.
A.b Les d�comptes de chauffage concernant les exercices 1998-1999 et 1999-2000, qui se soldaient en faveur de la bailleresse, ont �t� contest�s par Y.________. Selon ses propres calculs, les acomptes vers�s �taient sup�rieurs aux co�ts effectifs qu'il devait supporter, � concurrence de 193 fr.30 pour le premier d�compte et de 237 fr.40 pour le second. Le litige a �t� soumis � l'autorit� r�gionale de conciliation, qui a constat� l'�chec de la conciliation. La Caisse de pensions X.________ a agi en paiement de 89 fr.95 devant le Tribunal civil du district de Neuch�tel, mais s'est par la suite d�sist�e de son action.
Le d�compte 2000-2001, qui pr�sentait �galement un solde en faveur de la bailleresse, a aussi �t� contest� par Y.________, qui estimait qu'un solde de 85 fr.10 apparaissait en sa faveur. La tentative de conciliation ayant une nouvelle foi �chou�, Y.________ a, le 4 juin 2002, ouvert action en paiement de 430 fr.70 et de 85 fr.10 � l'encontre de la Caisse de pensions X.________. Il r�clamait la restitution des montants per�us en trop par la bailleresse, exposant que certains des postes des d�comptes litigieux ne pouvaient pas �tre pris en charge par les locataires. Il s'agissait des co�ts li�s, d'une part, � la consommation excessive de mazout due � un r�glage inappropri� de la chaufferie et, d'autre part, au traitement des eaux de chauffage et de l'eau chaude sanitaire.
La Caisse de pensions X.________ a, � titre reconventionnel, conclu au paiement par le demandeur de la somme de 237 fr.30.
B.a Par jugement du 25 novembre 2004, le Tribunal civil du district de Neuch�tel a partiellement admis la demande du locataire. Le juge de district a consid�r� que la preuve d'une surconsommation de mazout imputable � la bailleresse n'a pas �t� apport�e. Il a de m�me estim� que l'existence d'une convention d�rogeant au bail initial, au sujet des frais accessoires, n'a pas �t� �tablie. Dans une motivation subsidiaire, le magistrat a retenu que les autres charges litigieuses, cons�cutives aux interventions de W.________ SA, n'entraient pas dans la notion de frais accessoires. La bailleresse a ainsi �t� condamn�e au paiement de 482 fr.60, � titre de restitution des acomptes pay�s en trop.
B.b La d�fenderesse a interjet� un recours en cassation contre ce prononc�. Par arr�t du 24 ao�t 2006, les juges cantonaux ont rejet� le recours. En substance, ils ont consid�r� que le raisonnement du premier juge, faisant abstraction de l'accord de principe pass� entre les parties au sujet de la prise en compte par le locataire, en sus du loyer, des frais accessoires, est arbitraire. Sur le vu de la motivation subsidiaire adopt�e en premi�re instance, les magistrats ont poursuivi leur analyse. Ils ont estim� que le jugement attaqu� consacre une application erron�e de l'art. 5 OBLF, dans la mesure o�, d'une part, il exclut radicalement les d�penses de lutte contre la rouille des frais accessoires admissibles et o�, d'autre part, il �carte du champ d'application de cette disposition une mesure anti-tartre peut-�tre discutable mais nullement inconcevable. En d�pit de ces deux erreurs de droit, les juges cantonaux n'ont pas cass� le jugement, estimant que le dispositif n'en �tait pas affect�. En effet, si les juges ont estim� que l'on ne pouvait exclure des frais accessoires les d�penses de lutte contre la rouille et le tartre, ils ont toutefois retenu que ces d�penses devaient �tre ventil�es entre les charges de l'immeuble et les frais accessoires. Or, � d�faut d'expertise administr�e sur la question, le premier juge n'aurait pas pu �tablir � satisfaction la part des frais � charge du locataire. En adoptant le raisonnement de la Cour de cassation, le juge de district aurait ainsi d� admettre que l'absence au dossier des preuves n�cessaires entra�nait le rejet des pr�tentions de la bailleresse et, partant, l'admission de la cr�ance en remboursement du locataire.
Contre cet arr�t, la d�fenderesse interjette un recours de droit public au Tribunal f�d�ral. Invoquant l'arbitraire, elle conclut � l'annulation du jugement entrepris et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouveau jugement, dans le sens des consid�rants.
Le demandeur propose le rejet du recours. La cour cantonale a, quant � elle, renonc� � pr�senter des observations, se r�f�rant � son arr�t.
2.1 Le jugement rendu par la cour cantonale, qui est final, n'est susceptible d'aucun autre moyen de droit sur le plan f�d�ral ou cantonal, de sorte que la r�gle de la subsidiarit� du recours de droit public est respect�e (art. 84 al. 2 et 86 al. 1 OJ). Compte tenu de la valeur litigieuse, un recours en r�forme est exclu (cf. art. 46 OJ); en cons�quence, la recourante peut se plaindre d'une violation arbitraire du droit f�d�ral sans violer le principe de la subsidiarit� du recours de droit public; l'examen se limite au droit constitutionnel invoqu�, sans qu'il n'y ait lieu de contr�ler librement l'application du droit f�d�ral.
Personnellement touch�e par la d�cision attaqu�e, qui la d�boute de ses conclusions, la recourante a un int�r�t personnel, actuel et juridiquement prot�g� � ce que cette d�cision n'ait pas �t� prise en violation de ses droits constitutionnels; en cons�quence, elle a qualit� pour recourir (art. 88 OJ).
Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal f�d�ral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqu�s et suffisamment motiv�s dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 130 I 258 consid. 1.3; 129 I 113 consid. 2.1; 128 III 50 consid. 1c). Il statue sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e, � moins que le recourant ne d�montre que la cour cantonale a retenu ou, au contraire, ignor� de mani�re arbitraire certains faits d�terminants (ATF 118 Ia 20 consid. 5a).
2.2 Sous r�serve d'exceptions non r�alis�es en l'esp�ce (cf. ATF 124 I 327 consid. 4b et la jurisprudence cit�e), le recours de droit public est de nature cassatoire et ne peut tendre qu'� l'annulation de la d�cision attaqu�e (ATF 131 I 291 consid. 1.4 et les arr�ts cit�s). Il s'ensuit que la conclusion de la recourante tendant au renvoi � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision est irrecevable.
L'unique grief constitutionnel invoqu� est l'interdiction de l'arbitraire.
Selon la jurisprudence, une d�cision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, qu'elle m�conna�t gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit� (ATF 132 III 209 consid. 2.1; 131 I 57 consid. 2); il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse �galement concevable, voire pr�f�rable; pour que cette d�cision soit annul�e, encore faut-il qu'elle se r�v�le arbitraire, non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son r�sultat (ATF 132 III 209 consid. 2.1; 131 I 217 consid. 2.1).
Arbitraire et violation de la loi ne sauraient �tre confondus; une violation doit �tre manifeste et reconnue d'embl�e pour �tre consid�r�e comme arbitraire. Le Tribunal f�d�ral n'a pas � examiner quelle est l'interpr�tation correcte que l'autorit� cantonale aurait d� donner des dispositions applicables; il doit uniquement dire si l'interpr�tation qui a �t� faite est d�fendable.
4.1 Dans son premier grief, la recourante voit une contradiction flagrante entre les violations de l'art. 5 OBLF constat�es par la Cour de cassation et le fait que, selon celle-ci, la bailleresse n'aurait pas prouv� que ses pr�tentions entrent dans le cadre de la convention pass�e avec le preneur. Elle rel�ve que les magistrats ont constat� l'existence d'un accord pass� entre les parties sur la question des frais de chauffage et d'eau chaude, tout en admettant que les d�penses de lutte contre la rouille et le tartre entraient dans le cadre de l'art. 5 OBLF. Sur cette base, la recourante estime que les juges cantonaux auraient d� casser la d�cision et la renvoyer � l'instance inf�rieure pour nouvelle d�cision. Ne l'ayant pas fait, la cour cantonale se serait mise gravement en contradiction avec elle-m�me, commettant ainsi un abus de droit. La recourante en conclut que le jugement est arbitraire et aberrant.
4.2 La recourante invoque l'art. 2 CC pour d�noncer un abus de droit commis par l'autorit� cantonale et en tire la conclusion que le jugement est arbitraire. Elle ne d�montre toutefois pas dans quelle mesure la d�cision entreprise serait insoutenable, ce qui n'est pas conforme aux exigences de l'art. 90 al. 1 let. b OJ. Il suit de l� que le grief ne peut qu'�tre d�clar� irrecevable.
Par ailleurs, les juges cantonaux ont certes estim�, d'une part, que le principe de la prise en charge, par les locataires, des frais de chauffage et d'eau chaude selon le syst�me des co�ts effectifs n'�tait pas contest� et, d'autre part, que l'on ne pouvait exclure des frais accessoires les d�penses de lutte contre la rouille et le tartre. Ils ont toutefois consid�r� que, dans le cas d'esp�ce, il convenait de d�partager, parmi les d�penses all�gu�es par la bailleresse, celles li�es � l'usage de la chose lou�e et celles qui visent l'entretien de l'immeuble. C'est au regard de cette consid�ration que les magistrats ont arr�t� qu'il appartenait � la bailleresse d'�tablir la part des frais accessoires � charge du locataire ou, litt�ralement, � de prouver que ses pr�tentions entrent dans le cadre de la convention pass�e avec le preneur �. Dans ces circonstances, on ne saurait reprocher � l'autorit� cantonale d'avoir commis un abus de droit. Au demeurant, la recourante ne tente m�me pas d'�tablir que l'autorit� cantonale aurait fait une application arbitraire du droit f�d�ral traitant de la question des frais accessoires, soit notamment les art. 257a, 257b CO et 5 OBLF. Elle ne remet pas plus en cause la r�gle - cantonale - d'�conomie de proc�dure selon laquelle une erreur de droit ne donne lieu � cassation que si elle a influ� sur le dispositif du jugement attaqu�.
5.1 Dans son deuxi�me grief, la recourante estime que seuls les frais de lutte anti-calcaire doivent �tre, le cas �ch�ant, support�s partiellement par les locataires. D�s lors que l'expertise impos�e par la cour cantonale ne vise que les frais de lutte anti-calcaire, la recourante conclut que la cour admet implicitement que les frais de d�soxydation de la tuyauterie peuvent �tre enti�rement assum�s par les locataires. La cour devait donc �tre cons�quente avec elle-m�me et reconna�tre que le premier juge s'�tait tromp� sur la question des frais de d�soxydation. En laissant subsister un jugement dont elle dit qu'il est erron� sans m�me qu'il soit besoin de recourir � une expertise, la juridiction cantonale est en contradiction avec elle-m�me au sens de l'art. 2 CC. Un tel r�sultat est manifestement arbitraire.
5.2 Au d�but du consid�rant critiqu� par la recourante, la juridiction cantonale a indiqu� qu'il ne suffit pas que � des d�penses du bailleur � entrent au moins partiellement dans le cadre des frais accessoires admissibles pour que celles-ci soient mises � charge du preneur. Il convenait ainsi de d�partager les d�penses li�es � l'usage de la chose lou�e et celles qui visent l'entretien de l'immeuble, sans distinction entre les frais de d�soxydation (lutte contre la rouille) et ceux de d�tartrage. Les magistrats se sont du reste fond�s sur la renonciation par la bailleresse � la mise en oeuvre de l'expertise, annonc�e par ses soins, pour poser que ses pr�tentions auraient d� �tre rejet�es, � d�faut d'�l�ments de preuve suffisants. Or, cette expertise avait pr�cis�ment pour but, tel que rappel� par la recourante dans son �criture de recours, de dire si, techniquement, les frais p�riodiques de d�soxydation et d'adoucissement de l'eau chaude �taient en rapport avec l'usage de la chose ou s'il s'agissait de frais de r�paration. Dans ces circonstances, m�me si la formulation employ�e par les juges cantonaux - qui indiquent, au terme de leur d�monstration, que � les frais de lutte anti-calcaire pourraient �tre report�s sur les locataires � - est incompl�te, il est patent que l'expertise � administrer concernait tant les frais de lutte anti-calcaire que ceux contre la rouille. Il est donc erron� de pr�tendre, comme le fait la recourante, que la cour cantonale ne met pas en doute la prise en compte des frais de d�soxydation dans le d�compte des frais accessoires.
Cela �tant, le raisonnement de la cour cantonale n'est pas contraire � l'art. 2 CC et, encore moins, arbitraire.
6.1 S'agissant de l'adoucissement de l'eau chaude sanitaire, la recourante revient sur deux affirmations - � son sens, contradictoires - de la cour cantonale.
D�s lors que l'autorit� cantonale a arr�t� que la mesure anti-calcaire ne devait pas �tre �cart�e du champ d'application de l'article 5 OBLF et que cette mesure a �t� qualifi�e de raisonnablement envisageable, la recourante consid�re que la juridiction a d�cid� � tort que les frais de lutte anti-calcaire ne pouvaient �tre report�s sur les locataires que s'ils permettaient � long terme d'�conomiser des frais de nettoyage de la tuyauterie. En posant cette limite, les juges cantonaux se seraient prononc�s sur l'opportunit� d'une mesure d'entretien ou de gestion de l'immeuble. Ils se seraient donc immisc�s dans les rapports entre bailleur et locataire, d'une mani�re contraire aux principes rappel�s par leur soin. La recourante y voit une contradiction substantielle qui produit un r�sultat arbitraire, puisque les frais d'adoucissement de l'eau ne sont finalement pas pris en compte dans le d�compte de chauffage et d'eau chaude.
6.2 La cour cantonale a estim� que l'adoucissement de l'eau du r�seau sanitaire entre dans les solutions raisonnablement envisageables, d'un point de vue technique et �conomique. Elle a donc arr�t� qu'il est non conforme � l'art. 5 OBLF d'�carter de son champ d'application une mesure anti-tartre. M�me si elle ne l'indique pas express�ment, il est constant que la cour estimait que l'exclusion des d�penses de lutte contre le tartre - dans leur totalit� - �tait contraire � l'art. 5 OBLF, puisqu'elle a jug� que seule une partie des d�penses du bailleur pouvait entrer dans le cadre des frais accessoires. C'est ainsi qu'elle a cherch� � distinguer les d�penses li�es � l'usage de la chose lou�e et celles qui visent l'entretien de l'immeuble. Elle r�sume du reste la position du premier juge, en indiquant que celui-ci n'a pas inclus, � au moins partiellement �, le co�t de l'adoucissement de l'eau du r�seau dans les charges assum�es par les locataires. Cela �tant, le raisonnement de la cour cantonale n'est pas contradictoire, rendant ainsi sans consistance l'argumentation de la recourante. Au demeurant, la recourante n'explique pas en quoi la d�cision attaqu�e serait arbitraire, se contentant d'indiquer qu'il existe � une contradiction substantielle qui produit un r�sultat arbitraire �. Elle n'invoque aucune violation insoutenable du droit f�d�ral, en particulier de l'art. 5 OBLF, pas plus qu'une �ventuelle constatation arbitraire des faits.
Partant, le grief de la recourante ne peut qu'�tre rejet�, pour autant qu'il soit recevable.
7.1 Dans son dernier grief, la recourante invoque l'arbitraire, la violation de la maxime d'office et de la maxime des d�bats.
La recourante reproche � l'autorit� cantonale d'avoir retenu que la maxime inquisitoire sociale ne permettait pas d'ordonner l'administration d'une nouvelle expertise. A son sens, le but vis� par les deux expertises n'est pas le m�me. Dans la mesure o� l'expertise impos�e par la Cour de cassation s'av�re n�cessaire en raison d'une argumentation juridique nouvelle, les juges cantonaux auraient d� faire application de la maxime d'office et ordonner l'administration des preuves idoines. Abstraction faite de la maxime d'office, la recourante rel�ve m�me que la cour cantonale se devait de casser le jugement et de renvoyer l'affaire pour compl�ment de preuves devant le premier juge.
7.2 Une fois encore, l'argumentation de la recourante est infond�e. Si la cour cantonale indique qu'il � faudrait comparer � sur le long terme les frais d'adoucissement de l'eau et ceux de nettoyage de la tuyauterie, il ne s'agit l� que d'une proposition �mise afin de d�partager les d�penses li�es � l'usage de la chose lou�e et celles qui visent l'entretien de l'immeuble. Force est d�s lors de constater que le but poursuivi par les deux expertises est le m�me, malgr� l'argumentation alambiqu�e de la recourante. Les magistrats se sont du reste fond�s sur le fait que la bailleresse a renonc�, en premi�re instance, � demander l'administration d'une expertise pour poser que ses pr�tentions auraient d� �tre rejet�es, � d�faut d'�l�ments de preuve suffisants.
En tout �tat de cause, la recourante ne d�montre pas l'arbitraire dans l'application de l'art. 274d al. 3 CO, qui consacre la maxime inquisitoire sociale, maxime dont les exigences semblent, au demeurant, avoir �t� respect�es, puisqu'il n'appartenait pas aux premiers juges de suppl�er � la carence de la bailleresse, qui a renonc� � l'administration d'une expertise.
Compte tenu de l'issue du litige, la recourante acquittera l'�molument judiciaire (art. 156 al. 1 OJ). Il ne se justifie pas d'allouer � l'intim�, qui n'est pas repr�sent� par un avocat, une indemnit� � titre de d�pens (art. 159 al. 1 OJ; cf. ATF 125 II 518 consid. 5b; 113 Ib 353 consid. 6b).
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie au mandataire de la recourante, � l'intim� et � la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel.

References: art. 46
 ATF 
 ATF 
 art. 257
 l'article 5
 ATF