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Reforma de Ley de Arrendamientos UrbanosFISCALBLOG
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Por dónde sopla el viento en relación al arrendamiento como actividad económica. →
Publicado el 25/06/2013 por Emilio Perez Pombo	El pasado 6 de junio de 2013 entró en vigor la nueva Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que modifica de forma significativa la anterior Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), así como la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC), con la pretensión u objetivo de dinamizar el mercado del alquiler.
Si bien entró en vigor el pasado 6 de junio, y en relación a las modificaciones que introduce en la LAU, éstas no afectarán a aquellos contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor, sin perjuicio que, las partes podrán adaptar sus contratos al nuevo régimen legal. Por el contrario, no serán de aplicación las modificaciones introducidas por la LEC sobre los procesos de desahucios, a los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en vigor de esta nueva Ley. Estos procesos se sustanciarán, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislación procesal anterior.
Las novedades incorporadas las encontramos en la modificación de los siguientes preceptos:
PRIMACÍA (APARENTE) DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES.
A priori la Ley viene a primar la libertad de pactos frente a la aplicación imperativa de la anterior redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Así, en la nueva redacción del artículo 4 de la Ley se establece que los arrendamientos de vivienda “se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.
No obstante, dicha apariencia es matizada en el artículo 6 de la Ley, al mantenerse que “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.
CONDICIÓN Y EFECTOS FRENTE A TERCEROS DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.
La nueva norma establece la obligatoriedad de inscribir los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que los mismos surjan efecto frente a terceros.
En este sentido, si el arrendamiento no consta inscrito en el Registro de la Propiedad, en caso de enajenación de la vivienda arrendada, el nuevo propietario no tendrá obligación de mantener y subrogarse en el contrato. Asimismo, el derecho a la prórroga obligatoria y tácita prevista en la nueva redacción sólo surtirán efectos frente a terceros, si el contrato de arrendamiento se halla inscrito en el Registro de la Propiedad.
PLAZO MÍNIMO DE DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
La duración mínima del arrendamiento se reduce de 5 a 3 años, pudiendo pactarse libremente por las partes un plazo inferior. En caso de que éste fuera inferior a tres años, llegada la fecha de vencimiento, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima de 3 años salvo manifestación expresa del arrendatario de no renovarlo con treinta días de antelación.
La llamada “prórroga tácita” pasa de 3 años a 1 año, de manera que una vez transcurridos como mínimo los 3 años, llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por un año más.
En este sentido, la nueva Ley 4/2013 da libertad al arrendatario para que pueda rescindir el contrato una vez transcurridos los 6 primeros meses desde la firma del contrato de arrendamiento, siempre con un preaviso de 30 días al arrendador. A diferencia de la normativa anterior en la que el arrendatario debía cumplir cada una de las anualidades del contrato.
Las partes para estos casos de desistimiento podrán pactar indemnizaciones en beneficio del arrendador, por una cantidad igual a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que haya dejado de cumplir.
Del mismo modo, la nueva Ley también da derecho al arrendador a recuperar su vivienda antes del plazo estipulado por contrato, para destinarla a uso permanente para sí o su familia previa comunicación al arrendatario con dos meses de antelación. Se requiere que haya transcurrido al menos el primer año de contrato y ya no es necesario haber hecho mención expresa de esta circunstancia en el contrato. Recordemos que en la anterior redacción el arrendador estaba obligado a cumplir un mínimo 5 años.
En el supuesto de que a lo largo de la duración del contrato, el arrendador de la vivienda resolviera su derecho de forma voluntaria, la nueva Ley introduce la novedad de que el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda, que cumpla los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca. Si por el contrario la finca no se hallase inscrita, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil, “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”. En este supuesto, se le reconoce al arrendatario el derecho a exigir que se le deje continuar durante 3 meses, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Además, el arrendatario podrá exigir al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios.
La nueva Ley con la nueva redacción de este artículo ha resuelto un problema que provocó numerosas reclamaciones judiciales: el de determinar de qué manera afecta la nulidad, separación o divorcio al contrato de arrendamiento celebrado por uno de los cónyuges.
El problema venía planteando cuando la vivienda alquilada era adjudicada al cónyuge que no había celebrado el contrato de arrendamiento. La nueva Ley indica que tendrá derecho a continuar en el arrendamiento el cónyuge a quien se le hubiera adjudicado el uso de la vivienda familiar de conformidad con las reglas antes establecidas.
MUERTE DEL ARRENDATARIO.
La nueva redacción permite que las partes pacten que, en caso de fallecimiento del arrendatario, los familiares de éste a quienes corresponda, únicamente tendrán derecho a la subrogación del contrato en caso de no haberse cumplido los 3 primeros años de contrato y sólo hasta que se cumpla ese plazo máximo. En este precepto se aprecia el cambio de plazo de los 5 años de la anterior LAU a los 3 años actuales.
REHABILITACIÓN DEL INMUEBLE A CAMBIO DE RENTA.
Para fomentar la rehabilitación del inmueble, podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda remplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y sin perjuicio de que el arrendador pueda exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior. Las partes pueden convenir lo contrario, es decir, no repercutir nunca. Lo que no cabe es que se convenga pagar durante los primeros tres años.
Se introduce un cambio en relación a la actualización de la renta, ya que las partes podrán fijar la actualización de la renta en mayor o menor medida que el IPC general y éste sólo se aplicará en defecto de pacto entre las partes.
ELEVACIÓN DE LA RENTA POR MEJORAS.
El arrendador podrá repercutir el valor de las mejoras realizadas en la vivienda a partir del tercer año de contrato, siempre que las partes no hayan pactado previamente lo contrario.
La fianza no estará sujeta a actualización hasta que no hayan transcurrido los tres primeros años de contrato. Pero cada vez que el contrato se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza se incremente hasta que sea igual a una o dos mensualidades de renta según proceda. La actualización se regirá por lo acordado entre las partes y en su defecto por lo establecido para la renta.
A diferencia de lo establecido en la redacción anterior, ahora las partes podrán pactar libremente la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En tales casos, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con 30 días de preaviso.
AMPLIACIÓN CAUSA DE RESOLUCIÓN DE USOS DISTINTO AL DE VIVIENDA (LOCALES).
La nueva Ley incluye como causa de resolución de contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, el apartado d) del artículo 27.2, concretamente la realización de daños causados dolosamente u obras sin el debido consentimiento.
PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO PARA LOS CONTRATOS INSCRITOS.
En los contratos inscritos en el Registro de Propiedad, la falta de pago del arrendatario puede dar lugar a la inmediata resolución del contrato, previo requerimiento judicial o notarial. Así pues, se llevará a cabo la resolución si el arrendatario no contesta en diez días, quedando vinculado el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de modo que si éste no atiende al requerimiento de pago o no comparece para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y llevando a cabo el lanzamiento. Hasta ahora, la normativa impedía señalar el lanzamiento hasta que no supiera si la vista había sido celebrada o no.
El Ejecutivo ha creado un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler, con el objetivo de que el propietario pueda consultar los datos de los ciudadanos que hayan incumplido sus obligaciones de pago. Con ello se pretende que los propietarios de los inmuebles sepan del riesgo que supone arrendar una vivienda a personas que han sido condenadas judicialmente por falta de pago, y así dinamizar el mercado del arrendamiento evitando que los propietarios no arrienden sus viviendas por miedo a la falta de pagos.
La organización y funcionamiento de dicho Registro se regulará por un Real Decreto. Tendrán acceso a la información, los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento, sean personas físicas o jurídicas, con personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio. La inscripción estará, en todo caso sujeta a lo establecido en la Ley Orgánica Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD).
Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la inscripción en el citado Registro tendrá una duración máxima de 6 años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.
ALQUILERES TURÍSTICOS.
La nueva Ley, a diferencia de la LAU de 1994, excluye los arrendamientos temporales con fines turísticos. “Se excluyen del derecho privado y se llevan al derecho público”. De tal manera que su regulación y fiscalidad, como actividad económica, pasarán a estar controladas por las comunidades autónomas.
Pues bien, como todo en la vida, el tiempo dará y quitará razones y veremos si se cumple la pretensión de “dinamizar el mercado del alquiler”.
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References: artículo 4
 artículo 6
 artículo 34
 artículo 1571
 resolución 
 RESOLUCIÓN 
 resolución 
 artículo 27
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