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Timestamp: 2020-01-23 11:30:56+00:00

Document:
Aste immobiliari case in asta acquisto senza la concessione ?
Canducci geom Francesco Agente Immobiliare
Domande e Risposte Servizio Immobiliare Italia Emilia Romagna Rimini
ville e case coloniche
uffici e attivita’ commerciali
Affitto piazzale espositivo a Santarcangelo di Romagna
Pubblicato il 4 Novembre, 2019 15 Novembre, 2019 di francescocanducci@gmail.com
Aste giudiziarie immobiliari rimini
Aste immobiliari case in asta
Si può acquistare una casa all’asta che ha la concessione edilizia scaduta ?
Se acquisto una casa all’asta senza la concessione edilizia
In questo momento di mercato immobiliare si parla spesso di aste
immobiliari e un argomento che per i piu e oscuro o perlomeno si sa
cosa sono ma per quanto riguarda il procedimento e di aggiudicazione
di un immobile un po meno, in questo articolo ti voglio parlare di
aste immobiliari e nello specifico rispondo a una domanda specifica
e credo anche sia anche interessante del tipo :
Ma se acquisto un immobile all’asta con la concessione edilizia
scaduta posso farlo ?
Se acquisto una casa all’asta senza la concessione edilizia scaduta?
prima pero di risponderti a questa domanda vediamo prima cosa sono
le aste immobiliari e come funzionano e come si stabilisce il prezzo
di una asta immobiliare ,
_il prezzo
il prezzo di base di una asta immobiliare viene stabilita con una
perizia infatti infatti il giudice per competenza incarica un CTU
( e’ un consulente d’ufficio dello stesso giudice che egli incarica
per dare una valutazione immobiliare, la stessa valutazione viene
fatta con una stima del immobile secondo le regole del libero
-1 Metodo del costo si determina il valore di mercato di un
immobile considerando la somma del valore del terreno su cui sorge
più quanto costerebbe ricostruirlo al nuovo, togliendo poi il
deprezzamento dovuto all’usura e alla svalutazione.
-2 Metodo del mercato si stabilisce il valore di mercato di un
immobile in base al prezzo di mercato di immobili simili. per
-3 Metodo del reddito si stabilisce il valore di mercato di un
immobile in base al reddito ricavabile da esso
-4 se l’immobile si vende per l’intero o solamente per una quota.
la stima verra poi utilizzata per il prezzo base d’sta , nella
perizia troveremo l’identificazione catastale , le planimetrie ,le
servitu’,gli eventuali vincoli di abitazione nei confronti di terzi
solitamente anziani e minori , pregi e difetti e eventuali opere di
ristrutturazione e in caso di proprieta di appartamento in
condominio saranno elencato tutti debiti accumulati dal precedente
proprietario nei confronti del condominio) dello stesso immobile che
si puo consultare on line tramite siti specializzati di aste online
o addirittura dagli stessi tribunali o presso la cancelleria del
tribunale da questo momento si possono fare delle offerte da
tenere presente che se l’asta va deserta verra successivamente
riproposta ma con un prezzo ridotto di solito dal 20 % al 25 %
Se la casa è per esempio occupata da un inquilino moroso il nuovo
proprietario dovrà provvedere a proprie spese allo sfratto.
la convenieza di acquisto di un immobile all’asta come tu saprai e
data dal fatto che il prezzo e’ ridotto ma lo sai il perche? o
meglio perche viene proposto un immobile ad un prezzo molto
inferiore al prezzo di mercato ??
-1 il perito spesso non visita l’immobile prossimo andare all’asta
dal interno anche perche spesso e volentieri i proprietari non gli
aprono nemmeno la porta quindi l’unica cosa che fa e un soppraluogo
del esterno del immobile
-2 chi si andra ad aggiudicare un immobile all’asta non sapra mai
se l’ immobile a dei vizi occulti difetti ,abusi edilizi,sanatorie
una descrizione dettagliata sulle condizioni allo stato attuale del
immobile ( stato di occupazione dell’immobile (es. libero, occupato
da inquilini, comodatari, dello stesso proprietario)ecc insomma e
come comprare a scatola chiusa mentre in un libero mercato il
proprietario cedente e obbligato a segnale sia pregi che difetti
del immobile tale percui nel primo caso di assumi un bel rischio
-3 se poi ai la fortuna di aggiudicarti l’immobile il prezzo di
acquisto e’ calcolato cioe’ sul trasferimento della proprieta’ e
calcolato non sul prezzo d’acquisto ma sulla rendita catastale
essendo questo piu basso rispetto al valore di mercato
morale da non sottovalutare prezzo del immobile piu basso vero ma
rischi molto piu alti!!!!!!!
le aste di immobili spesso sono una ottima alternativa per chi
cerca casa ma anche per chi vuole risparmiare e oltretutto ad un
le aste giudiziarie sono disposte tramite atto direttamente dal
giudice su richiesta del creditore o piu creditori e un atto che
invita il debitore a saldare i propri debiti privandolo di tutti i
diritti reale da lui posseduti appunto immobili ,case ,appartamenti
,terreni il tutto a favore di un offerente che vedendosi interessato
propone una offerta di acquisto all’asta ,in altre parole un
immobile viene messo all’asta e il migliore offerente se la
aggiudica diventato proprietario a tutti gli effetti di legge.
l’asta giudiziaria ( l’asta immobiliare ) puo essere di due tipi e
cioe con incanto e senza incanto adesso te lo spiego !!
– nella asta senza incanto
in questo tipo di asta i probabili aggiudicatari presentano le loro
offerte in ( busta chiusa ) compresa una cauzione del 10 % del
prezzo che viene proposto dal possibile aggiudicatario la cauzione
non puo essere comunque inferiore del 10 % del prezzo proposto ,
una domanda sorge spontanea a che serve la cauzione del 10 % ? e’
un regolamento stabilito dal legislatore tutto qui In proposito
l’art. 571 cpc, secondo comma prevede, a pena di inefficacia, che
l’offerta di acquisto debba essere corredata dalla cauzione, che
deve essere versata in misura non inferiore al decimo del prezzo
offerto, — Questa regola è ancora valida per tutte le aste per le
quali è già stata disposta la vendita prima del 20 agosto 2015.
Questo vuole dire che il prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita
è quello minimo che un eventuale interessato all’acquisto deve
offrire per sperare di vedere accolta la propria domanda,– Per
tutte le aste disposte al partire dal 20 agosto 2015 (relative
anche a procedure dichiarate precedentemente) la novità introdotta
nell’art. 571 c.p.c. in tema di offerta, riguarda la possibilità di
offrire un prezzo inferiore (fino ad un quarto) al prezzo stabilito
nell’ordinanza di vendita e tale offerta viene dichiarata
inefficace solo se è inferiore di oltre un quarto al prezzo
stabilito nell’ordinanza, In genere il giudice stabilisce che si
proceda senza incanto e fissa un termine non inferiore a 90 giorni
e non superiore a 120 giorni entro il quale eventuali interessati
potranno presentare le offerte di acquisto .
ste immobiliari case in astaSi può acquistare una casa all’asta che ha la concessione edilizia scaduta ?
il versamento della cauzione può avvenire, oltre che a mezzo
assegno, anche con sistemi telematici di pagamento ovvero con carte
di debito, di credito o prepagate o con altri mezzi di pagamento
disponibili nei circuiti bancario e postale, nonché mediante
fideiussione , ma se offerte sono piu di una come spesso succede
allora non vince l’offerta piu alta ,a si fissa una base basta e
l’offerta piu alta viene aggiudicata ai partecipante che offre di
– nella asta con incanto
in sostanza e una asta pubblica che i l giudice indice in genere si
svolge dopo che quella senza incanto è andata deserta. La gara è
conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno tre minuti
dall’ultima offerta, senza che nessuno abbia rilanciato il prezzo.
In questo caso, la cauzione è stabilita dal giudice nell’ordinanza
di vendita e non è superiore al 10% del prezzo
nelle vendite giudiziarie ( immobilari) posso partecipare tutti ma
non il debitore e non e necessaria la presenza di un professionista
o un avvocato Le offerte possono essere fatte personalmente o
tramite mandatario munito di procura speciale. Acquistare tramite
aste immobiliari conviene e non si Non si pagano quindi oneri
notarili o di mediazione unica condizione e che il saldo del prezzo
del immobile aggiudicato di rispettare è il saldo del prezzo che
deve essere effettuato solitamente da un minimo di 60 ad un massimo
appena ce’ il saldo del prezzo il giudice trasferisce la proprietà
all’acquirente con decreto di trasferimento e il Tribunale provvede
a trascrivere nei registri immobiliari. Le aste prevedono anche la
cancellazione di ipoteche e pignoramenti, se presenti.
quando un immobile va all’asta il giudice stabilisce un tempo
compreso tra i 90 e i 120 giorni, all’interno del quale possono
essere proposte le offerte d’acquisto, inoltre definisce anche le
modalità per prestare la cauzione e il giorno successivo alla
scadenza del termine viene fissata l’udienza per la decisione
sull’offerta e per la gara tra gli offerenti. In seguito è la
Cancelleria a pubblicare l’avviso dell’ordine di vendita sia sui
quotidiani sia su siti web dedicati.
nelle aste con incanto è possibile effettuare altre offerte nei 10%
giorni successivi al momento in cui l’immobile è stato aggiudicato
ad un acquirente.In questo caso però le offerte devono superare di
un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto e la cauzione dovrà
essere il doppio di quella richiesta per la partecipazione alla
prima asta.
Alla nuova asta partecipano l’aggiudicatario, i nuovi offerenti e
gli offerenti che hanno partecipato alla prima asta, che hanno però
integrato la nuova cauzione, raddoppiando quella vecchia, entro il
termine fissato dal giudice.
Se poi alla gara non si presentano i nuovi offerenti, l’acquirente
già designato diviene definitivo. L’aggiudicatario dovrà quindi
saldare il prezzo, entro il termine fissato, che non potrà essere
superiore ai 60 giorni dal termine delle gare.
Chi acquista all’asta deve poter disporre subito di tutta la cifra
richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo, magari da una banca
convenzionata con i tribunali. Una volta acquistato il bene, il
giudice delle esecuzioni lo trasferirà con decreto al nuovo
infatti grazie a accordi interbancari e l’associazione bancaria
italiana e possibile davvero fare ottimi affari e richiedere mutui
anche molto agevolati che vengono erogati da istituti convenzionati
con i tribunali dei quali si possono ottenere dei finanziamenti
fino al 80 % del prezzo del valore di stima del immobile o del
prezzo di aggiudicazione se inferiore al prezzo di stima una
eventuale concessione di mutuo avviene in maniera contestuale alla
aggiudicazione del immobile .
Si può acquistare una casa all’asta che ha la concessione edilizia
acquistare una casa all’asta e sicuramente un buona occasione ma e’
sempre opportuno fare delle verifiche ,come tiho gia detto alcuni
dettagli del immobile che ti interessa li ricavi dalla perizia
dettaglio importanti che e sempre bene che tu ponga la giusta
attenzione prima che tu faccia la tua offerta.
-verifica che la quota di proprieta del immobile sia per il totale
e cioe al 100 % quindi controlla che non ci sono altri proprietari
che anno delle quote sul lo stesso immobile.
– dal punto di vista urbanistico verifica sempre prima in anticipo
che che l’immobile sia conforme ai legge e regolamenti vigenti e
cerca sempre di capire magari con l’aiuto di un valido
professionista eventuali abusi edilizi e se ce la eventuale
possibilita’ di poterli sanare inoltre verifica sempre che
l’immobiliare sia catastalmente conforme attento anche ai vincoli e
servitu e eventuali debiti del proprietario verso terzi .
se poi la casa all’asta che ti interessa era in fase di costruzione
,devi fare attenzione in particolare al permesso di costruire
rilasciato dal comune la la costruzione dello stesso e la sua
validita nel tempo stabilito dallo stesso comune con apposita
autorizzazione ,
le case che spesso non in fase di costruzione e
per motivi economici sono finite all’asta derivavo spesso da
imprese edili infatti queste ditte costruttrici anno presentato
dei progetti e permessi per costruire al comune e in seguito anno
ottenuto il titolo ( abitativo ) ma in seguito sono fallite prima
di aver potato a termine il progetto esecutivo di edilizia.verifica
sempre che la costruzione si eseguita a regola d’arte ma piu
importante che sia conforme al progetto precedentemente presentato
in comune,è importante controllare la data di scadenza del
permesso di costruire rilasciato.
e importante perche il titolo abitativo( I titoli abilitativi
delle trasformazioni urbanistiche o edilizie sono costituiti: a)
dal permesso di costruire; b) dalla segnalazione certificata di
inizio attività edilizia (SCIA edilizia) e dalla comunicazione di
varianti in corso d’opera; … Intervento soggetto a SCIA (articolo
61 legge regionale 11/1998) o meglio il permesso di costruzione
anno dei limiti di tempo di validita e pertanto in caso di acquisto
all’asta si possono delineare diversi scenari in base al fatto che
il permesso di costruire sia scaduto o meno.
Quando un Comune rilascia un permesso di costruire, sul documento
sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori.
Il Testo Unico in materia edilizia (D.P.R. 380/2001) definisce i
termini in modo chiaro.
( D.P.R 380 /2001 aggiornamento 2019 )
1. Il presente testo unico contiene i principi fondamentali e
generali e le disposizioni per la disciplina dell’attività
2. Restano ferme le disposizioni in materia di tutela dei beni
culturali e ambientali contenute nel decreto legislativo 29 ottobre
1999, n. 490, la normativa di tutela dell’assetto idrogeologico e
le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina
3. Sono fatte salve altresì le disposizioni di cui agli articoli 24
e 25 del decreto legislativo 31 marzo 1998, n.112, ed alle relative
norme di attuazione, in materia di realizzazione, ampliamento,
Aggiornato alla Legge n. 55/2019 di conversione del dl 32/2019
(Legge Sblocca cantieri)
Art. 2-bis. (L) Deroghe in materia di limiti di distanza tra
Art. 6 bis. Interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori
Art. 9 (L) Attività edilizia in assenza di pianificazione
Art. 14 (L) Permesso di costruire in deroga agli strumenti
Art. 15 (R) Efficacia temporale e decadenza del permesso di
Art. 19 (L) Contributo di costruzione per opere o impianti non
destinati alla residenza
Art. 22 (L) Interventi subordinati a segnalazione certificata di
Art. 23 Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio
attività in alternativa al permesso di costruire
Art. 23-bis Autorizzazioni preliminari alla segnalazione
certificata di inizio attività e alla comunicazione dell’inizio dei
Titolo IV VIGILANZA SULL’ATTIVITÀ URBANISTICO EDILIZIA,
RESPONSABILITÀ E SANZ.
Capo I Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia e
Art. 29 (L) Responsabilità del titolare del permesso di costruire,
del committente, del costruttore e del direttore dei lavori, nonché
anche del progettista per le opere subordinate a segnalazione
certificata di inizio attività
Art. 31 (L) Interventi eseguiti in assenza di permesso di
costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali
Art. 33 (L) Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di
permesso di costruire o in totale difformità
Art. 34 (L) Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso
Art. 35 (L) Interventi abusivi realizzati su suoli di proprietà
dello Stato o di enti pubblici
Art. 37 (L) Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla
segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di
Art. 39 (L) Annullamento del permesso di costruire da parte della
Art. 40 (L) Sospensione o demolizione di interventi abusivi da
Art. 42 (L) Ritardato od omesso versamento del contributo di
Art. 46 (L) Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui
costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985
Art. 49 (L) Disposizioni fiscali (legge 17 agosto 1942, n. 1150,
art. 41-ter)
Art. 50 (L) Agevolazioni tributarie in caso di sanatoria (legge 28
febbraio 1985, n. 47, art. 46)
Art. 58 (L) Produzione in serie in stabilimenti di manufatti in
conglomerato normale e precompresso e di manufatti complessi in
Capo II Disciplina delle opere di conglomerato cementizio armato,
Art. 65 (R) Denuncia dei lavori di realizzazione e relazione a
struttura ultimata di opere di conglomerato cementizio armato,
Art. 67 (L, comma 1, 2, 4 e 8; R, i commi 3, 5, 6 e 7) Collaudo
Capo III Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione
delle barriere architettoniche negli edifici privati, pubblici e
privati aperti al pubblico
Sezione I Eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici
Art. 77 (L) Progettazione di nuovi edifici e ristrutturazione di
Art. 78 (L) Deliberazioni sull’eliminazione delle barriere
Art. 79 (L) Opere finalizzate all’eliminazione delle barriere
architettoniche realizzate in deroga ai regolamenti edilizi
Art. 80 (L)Rispetto delle norme antisismiche, antincendio e di
Sezione II Eliminazione o superamento delle barriere
architettoniche negli edifici pubblici e privati aperti al pubblico
Art. 82 (L) Eliminazione o superamento delle barriere
Capo IV Provvedimenti per le costruzioni con particolari
prescrizioni per le zone sismiche
Art. 93 (R) Denuncia dei lavori e presentazione dei progetti di
Art. 101 (L) Comunicazione del provvedimento al competente ufficio
tecnico della regione
Art. 104 (L) Costruzioni in corso in zone sismiche di nuova
Capo VI Norme per il contenimento del consumo di energia negli
Art. 123 (L) Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici
Art. 125 (L – R, commi 1 e 3) Denuncia dei lavori, relazione
tecnica e progettazione degli impianti e delle opere relativi alle
fonti rinnovabili di energia, al risparmio e all’uso razionale
Art. 135-bis. Norme per l’infrastrutturazione digitale degli
Art. 136 (L, commi 1 e 2, lettere a), b), c), d), e), f), g), h),
i), l) – R comma 2, lettera m) Abrogazioni
(TOSTO VEROOOOOOOOO!!!!!!!!!!!!)
inizio del cantiere per l’esecuzione delle opere non puo’ essere superiore ad un 1 anno del rilascio del titolo abitativo e quello fine lavori non superiore a 3 anni dal inizio del cantiere,
alle scadere dei termini il permesso decade per la parte non eseguita a me che non si chieda una proroga ma sempre prima della scadenza del permesso di costruire ma sottolineare che la proroga puo essere concessa solo per motivi veri e motivati insomma seri per esempio per eventi sopravvenuti non dipendenti dalla volota del titolare oppure considerando anche la grandezza dell’opera edilizia da realizzare,
nel caso di lavori non ancora ultilati macon la concessione scaduta,possono essere soggette ad una nuova autorizzazione per il proseguo dei lavori non ancora ultimati e per le opere inserite nel
(opere individuate nel Testo Unico in materia edilizia, il D.P.R. 380/2001, al Capo III).
Quando una casa e acquistata all’asta possiede un permesso di costruire non ancora scaduto e si desidera completare l’opera rispettando il progetto iniziale, è possibile riprendere i lavori senza redigere nuove pratiche edilizie,anche quando le previsioni urbanistiche e le norme locali siano nel frattempo cambiate.
li atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici, sono nulli e non possono essere venduti e ne trasferiti e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione del venditore gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, come specificato nel DPR 380/2001 (Sanatoria per immobili da asta giudiziaria).
la nullità non si applica agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari giudiziarie qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria.
alle vendite esecutive immobiliari non si applicano le norme contenute nel Testo unico in materia edilizia, in base alle quali sono vietati gli atti di trasferimento degli immobili realizzati senza permesso di costruire o senza permesso in sanatoria; ed infatti, in virtù del combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 e 40, comma 6, della legge n. 47 del 28 febbraio 1985, nel caso in cui gli abusi possano essere sanati, l’aggiudicatario è rimesso nei termini per la presentazione della domanda di concessione in sanatoria.
penso di averti risposto ci sentiamo alle prossime
ultima cosa non meno importante non fare da solo affidati a professioni del settore con questo e tutto .
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Art. 58

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Art. 67

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Art. 80

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Art. 93

Art. 101

Art. 104

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