Source: http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/Wspolnoty-mieszkaniowe-pierwsze-problemy-3_2_7_143.html
Timestamp: 2014-11-23 09:27:25+00:00

Document:
Wsp�lnoty mieszkaniowe – pierwsze problemy
Wsp�lnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwil� wyodr�bnienia w�asno�ci pierwszego lokalu. Aby jednak wsp�lnota mog�a zacz�� dzia�a�, nale�y dokona� pewnych czynno�ci: zwo�a� pierwsze zebranie w�a�cicieli, wybra� zarz�d i dope�ni� formalno�ci w urz�dach. Oczywi�cie jest to dopiero pocz�tek, gdy� nowa wsp�lnota mieszkaniowa musi te� nauczy� si� radzi� z podstawowymi problemami, kt�re napotyka� b�dzie ju� od pocz�tku swojej dzia�alno�ci. Umiej�tno�� ich rozwi�zywania jest podstawow� spraw� niezb�dn� do w�a�ciwego funkcjonowania ka�dej wsp�lnoty. Odtworzenie dokumentacji budynku
Pierwszym powa�nym problemem, jaki spotykaj� wsp�lnoty ju� w pierwszej fazie swojej dzia�alno�ci jest brak dokumentacji budynku. Tymczasem prawo budowlane nak�ada na w�a�ciciela lub zarz�dc� nieruchomo�ci obowi�zek posiadania ksi��ki obiektu budowlanego wraz z dokumentacj� techniczn� budynku. Tak�e ustawa o w�asno�ci lokali zobowi�zuje zarz�d lub zarz�dc�, kt�remu zarz�d powierzono, do prowadzenia i przechowywania dokumentacji technicznej nieruchomo�ci (budowlanej, powykonawczej i ksi��ki obiektu budowlanego). Zgodnie bowiem z tre�ci� art. 60 ustawy „Prawo budowlane” inwestor, oddaj�c do u�ytkowania obiekt budowlany jest zobowi�zany przekaza� w�a�cicielowi lub zarz�dcy obiektu dokumentacj� budowy i dokumentacj� powykonawcz�, kt�r� stanowi dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania rob�t oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. Przekazaniu w tym czasie podlegaj� r�wnie� inne dokumenty i decyzje dotycz�ce obiektu, a tak�e – w razie potrzeby – instrukcje obs�ugi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urz�dze� zwi�zanych z tym obiektem. W�a�ciciel lub zarz�dca obiektu budowlanego jest obowi�zany przechowywa� przez ca�y okres istnienia obiektu ca�� dokumentacj� oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne rob�t budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego u�ytkowania. Ponadto w�a�ciciel lub zarz�dca jest obowi�zany prowadzi� dla ka�dego budynku ksi��k� obiektu budowlanego, stanowi�c� dokument przeznaczony do zapis�w dotycz�cych przeprowadzanych bada� i kontroli stanu technicznego, remont�w i przebudowy, w okresie u�ytkowania obiektu budowlanego. Protoko�y z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotycz�ce jego stanu technicznego oraz dokumentacja, o kt�rej mowa wy�ej powinny by� do��czone do ksi��ki obiektu budowlanego. Prowadzenie w�a�ciwej dokumentacji jest bardzo wa�ne, gdy� zgodnie z art. 93 ustawy „Prawo budowlane” ten, kto nie spe�nia obowi�zk�w przechowywania dokument�w, zwi�zanych z obiektem budowlanym lub prowadzenia ksi��ki obiektu budowlanego, podlega karze grzywny. Ksi��ka obiektu budowlanego powinna by� formatu A4 i mie� ponumerowane oraz zabezpieczone przed wyrwaniem lub uszkodzeniem strony. Wpisuje si� do niej informacje o: adresie budynku, imionach i nazwiskach w�a�cicieli i zarz�dcy lub cz�onk�w zarz�du, a tak�e personalia nowego w�a�ciciela lokalu, zarz�dcy lub cz�onk�w zarz�du,
numerze i dacie sporz�dzenia protoko�u odbioru budynku, nazwie organu, kt�ry wyda� pozwolenie na u�ytkowanie budynku, oraz numerze i dacie wydania tego pozwolenia, danych og�lnych budynku wraz z wykazem dokumentacji technicznej, planie sytuacyjnym budynku z zaznaczonymi granicami nieruchomo�ci, a tak�e okre�laj�cymi miejsca przy��czenia budynku do sieci uzbrojenia terenu, urz�dze� odcinaj�cych dop�yw medi�w dostarczanych sieci�, protokole okresowych kontroli oraz bada� instalacji w budynku oraz przewod�w kominowych. Zarz�d lub zarz�dca, kt�remu zarz�d nieruchomo�ci� wsp�ln� powierzono jest obowi�zany sporz�dzi� protok� przej�cia nieruchomo�ci i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i ksi��ki obiektu budowlanego) w imieniu wsp�lnoty mieszkaniowej, przechowywa� dokumentacj� techniczn� budynku oraz prowadzi� i aktualizowa� spis w�a�cicieli lokali i przypadaj�cych im udzia��w w nieruchomo�ci wsp�lnej. W przypadku braku takiej dokumentacji lub gdy jest ona nieaktualna, zarz�d lub zarz�dca, kt�remu zarz�d nieruchomo�ci� wsp�ln� powierzono jest obowi�zany do podj�cia czynno�ci zmierzaj�cych do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia koszt�w zwi�zanych z opracowaniem lub aktualizacj� tej dokumentacji. W tym celu musi zapa�� stosowna uchwa�a w�a�cicieli lokali. Tu bardzo wa�na informacja dla wsp�lnot mieszkaniowych. Koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obci��aj� do czasu wyodr�bnienia w�asno�ci ostatniego lokalu dotychczasowego w�a�ciciela nieruchomo�ci (gmin�, sp�dzielni� mieszkaniow� itd.) Dopiero po wyodr�bnieniu w�asno�ci ostatniego lokalu te koszty b�dzie musia�a ponie�� wsp�lnota. Dlatego w�a�nie byli w�a�ciciele bardzo cz�sto zwlekaj� z przekazaniem zar�wno zarz�du, jak i dokumentacji, cz�sto op�niaj�c ten moment, a� do wyodr�bnienia w�asno�ci ostatniego lokalu. Je�eli wsp�lnota mieszkaniowa w por� „zorientuje si�” w swoich prawach i przy braku dokumentacji dokona jej opracowania, koszty poniesie by�y w�a�ciciel. Oczywi�cie mo�e zdarzy� si�, �e by�y w�a�ciciel odm�wi zap�acenia, ale w�wczas wsp�lnota ma prawo wyst�pi� do s�du o zwrot koszt�w jej opracowania i wcze�niej czy p�niej wyegzekwuje nale�ne pieni�dze. �ci�ganie zaleg�o�ci
Drugim problemem, kt�ry niew�tpliwie dotyka ka�d� wsp�lnot� ju� od pierwszych chwil dzia�alno�ci s� zaleg�o�ci w op�atach, do kt�rych wnoszenia zobowi�zani s� w�a�ciciele lokali. Opr�cz bowiem wydatk�w zwi�zanych z utrzymaniem swojego lokalu ka�dy w�a�ciciel jest zobowi�zany uczestniczy� w kosztach zwi�zanych z utrzymaniem nieruchomo�ci wsp�lnej. Na pokrycie tych koszt�w w�a�ciciele lokali uiszczaj� zaliczki p�atne z g�ry do 10 dnia ka�dego miesi�ca. Wysoko�� zaliczek na podstawie zak�adanych koszt�w ustala sama wsp�lnota mieszkaniowa, a w�a�ciciele nie maj� prawa odm�wi� ich zap�aty nawet, je�eli nie zgadzaj� si� z ich wysoko�ci�. Mog� natomiast zaskar�y� tak� uchwa�� do s�du, ale pod warunkiem, �e jest ona niezgodna z przepisami, narusza zasady prawid�owego zarz�dzania lub w inny spos�b narusza interesy w�a�cicieli lokali. Pow�dztwo wytacza si� przeciwko wsp�lnocie mieszkaniowej reprezentowanej przez zarz�d, w terminie 6 tygodni od dnia podj�cia uchwa�y na zebraniu w�a�cicieli albo od dnia powiadomienia wytaczaj�cego pow�dztwo o tre�ci uchwa�y podj�tej w trybie indywidualnego zbierania g�os�w. Jest to jedyna forma, w jakiej pojedynczy w�a�ciciel mo�e si� nie zgodzi� z na�o�onymi na niego op�atami. Je�eli w�a�ciciel nie zaskar�y� uchwa�y do s�du lub zaskar�y�, a s�d nie przyzna� mu racji musi p�aci� ustalone op�aty. Gdy w�a�ciciel lokalu nie uiszcza nale�no�ci na rzecz wsp�lnoty mieszkaniowej nale�no�ci tych mo�na dochodzi� w post�powaniu upominawczym, regulowanym przepisami kodeksu post�powania cywilnego. Istot� tego post�powania jest przyspieszenie dochodzenia roszcze�. Cz�sto wi�c post�powanie ogranicza si� do wydania przez s�d nakazu zap�aty. Wydaj�c nakaz zap�aty s�d orzeka, �e w�a�ciciel w ci�gu 2 tygodni od dor�czenia tego nakazu powinien zaspokoi� roszczenie wsp�lnoty w ca�o�ci wraz kosztami albo wnie�� w tym terminie sprzeciw do s�du. W�a�cicielowi lokalu dor�cza si� nakaz zap�aty wraz z pozwem i pouczeniem o sposobie wniesienia sprzeciwu. W pi�mie zawieraj�cym sprzeciw w�a�ciciel powinien przedstawi� zarzuty, kt�re pod rygorem ich utraty nale�y zg�osi� przed wdaniem si� w sp�r oraz wszystkie okoliczno�ci faktyczne i dowody na ich potwierdzenie. S�d odrzuca sprzeciw wniesiony po terminie lub z innych przyczyn niedopuszczalny albo taki, kt�rego brak�w pozwany nie usun�� w wyznaczonym terminie. Nakaz zap�aty, przeciwko kt�remu nie wniesiono skutecznego sprzeciwu, ma skutki prawomocnego wyroku. W razie prawid�owego wniesienia sprzeciwu nakaz zap�aty traci moc i post�powanie toczy si� w normalnym trybie. Je�eli wsp�lnota mieszkaniowa uzyska�a przeciwko w�a�cicielowi lokalu nakaz zap�aty lub zas�dzaj�cy zap�at� wyrok i s� one prawomocne, mo�e wyst�pi� o nadanie temu orzeczeniu klauzuli wykonalno�ci, a po jej uzyskaniu wyst�pi� do komornika o wszcz�cie post�powania egzekucyjnego. Usuni�cie k�opotliwych w�a�cicieli
Nie tak rzadko w�r�d cz�onk�w wsp�lnot mieszkaniowych zdarzaj� si� osoby, kt�re notorycznie nie p�ac� op�at na rzecz wsp�lnoty, przez co utrudniaj� jej normalne funkcjonowanie albo swoim zachowaniem dowodz�, �e nie powinny mieszka� w towarzystwie innych ludzi. Tymczasem zar�wno wsp�lnota mieszkaniowa ma prawo normalnie funkcjonowa�, a nie jest to mo�liwe bez regularnych op�at wnoszonych przez w�a�cicieli, jak te� ka�dy w�a�ciciel lokalu ma prawo �y� w normalnym i nieuci��liwym otoczeniu. W stosunku do os�b, kt�re �ami� te zasady wsp�lnota mieszkaniowa ma jeszcze jeden instrument prawny. Zgodnie z art. 16 ustawy o w�asno�ci lokali, je�eli w�a�ciciel lokalu: zalega d�ugotrwale z zap�at� nale�nych od niego op�at lub wykracza w spos�b ra��cy b�d� uporczywy przeciwko obowi�zuj�cemu porz�dkowi domowemu albo przez swoje niew�a�ciwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomo�ci wsp�lnej uci��liwym, wsp�lnota mieszkaniowa mo�e w trybie procesu ��da� sprzeda�y lokalu w drodze licytacji na podstawie przepis�w kodeksu post�powania cywilnego o egzekucji z nieruchomo�ci. Warunkiem jest zaistnienie jednej z wy�ej wskazanych przyczyn oraz podj�cie przez w�a�cicieli lokali uchwa�y o wytoczeniu pow�dztwa. Wykazanie przed s�dem d�ugotrwa�ego zalegania z zap�at� nale�nych wsp�lnocie op�at nie oznacza, �e wsp�lnota musi najpierw uzyska� nakaz zap�aty lub podejmowa� jakiekolwiek kroki w celu odzyskania od w�a�ciciela nale�no�ci. Wystarczy, �e wyka�e istnienie obowi�zku zap�aty i d�ugotrwa�� zw�ok� w zap�acie, kt�ra musi istnie� w dacie wyrokowania. Samo poj�cie „d�ugotrwa�o�ci” nie zosta�o w przepisach zdefiniowane i zawsze b�dzie analizowane przez s�d odno�nie do ka�dego przypadku indywidualnie. W�a�cicielowi, kt�rego lokal zosta� sprzedany, nie przys�uguje prawo do lokalu zamiennego, nawet je�eli spe�nia przes�anki okre�lone w art. 14 ustawy o ochronie praw lokator�w. Nie jest bowiem lokatorem, a jak stwierdzi� S�d Najwy�szy w uchwale z dnia 15.11.2001 roku III CZP 66/01 przepisy art. 14 i art. 15 tej ustawy maj� zastosowanie w sprawach o opr�nienie lokalu przeciwko osobom, kt�re by�y lokatorami. Pieni�dze uzyskane ze sprzeda�y lokalu mieszkalnego przypadaj� pozbawionemu w�asno�ci w�a�cicielowi. Je�li w�a�ciciel ten jest d�u�nikiem wsp�lnoty mieszkaniowej, mo�e ona dochodzi� swych nale�no�ci z ceny, jak� nabywca lokalu zap�aci� za lokal. „Martwa dusza” – nie�yj�cy w�a�ciciel lokalu Cz�sto zdarza si�, �e wsp�lnoty borykaj� si� z problemem mieszka�, kt�re maj� tak zwan� nieuregulowan� sytuacj� prawn�. Najcz�ciej jest to spowodowane tym, �e po �mierci w�a�ciciela lokalu nie ma formalnego nast�pcy prawnego. Wielu spadkobierc�w pr�buje w ten spos�b oszukiwa� wsp�lnot� i nie pokrywa op�at obci��aj�cych w�a�ciciela lokalu, twierdz�c, �e skoro nie ma w�a�ciciela, bo ten nie �yje, nie ma te� obowi�zku p�acenia. Oczywi�cie nic bardziej mylnego. W takiej sytuacji wsp�lnoty mieszkaniowe nie wiedz�, do kogo kierowa� roszczenia i przeciwko komu wyst�powa� o zap�at� zaleg�o�ci. Wbrew pozorom wsp�lnoty nie s� tutaj bezbronne. W sytuacji, kiedy w�a�ciciel lokalu zmar� i nie mo�na ustali� jego spadkobierc�w, a nikt nie interesuje si� mieszkaniem, wsp�lnota mieszkaniowa powinna jak najszybciej wyst�pi� do s�du o ustanowienie kuratora masy spadkowej. Taki wniosek wnosi si� do s�du rejonowego w�a�ciwego dla miejsca zamieszkania zmar�ego w�a�ciciela lokalu. Mo�e si� jednak zdarzy�, �e kto� z rodziny przychodzi do lokalu lub te� nawet w nim mieszka czy go wynajmuje, jednocze�nie nie pokrywaj�c swoich nale�no�ci wobec wsp�lnoty mieszkaniowej. W�wczas nale�a�oby wyst�pi� o zabezpieczenie spadku. Spadek zabezpiecza si� bowiem wtedy, gdy z jakiejkolwiek przyczyny grozi naruszenie rzeczy lub praw pozosta�ych po spadkodawcy, zw�aszcza przez usuni�cie, uszkodzenie, zniszczenie albo nieusprawiedliwione rozporz�dzenie. Wniosek o zabezpieczenie spadku nale�y z�o�y� do s�du w okr�gu, kt�rym znajduj� si� rzeczy wchodz�ce w sk�ad spadku. Wniosek ten podlega sta�ej op�acie s�dowej w wysoko�ci 20 z�otych. Mo�e go jednak z�o�y� tylko wsp�lnota mieszkaniowa b�d�ca wierzycielem zmar�ego w�a�ciciela. Powo�any przez s�d kurator spadku powinien si� stara� o wyja�nienie, kto jest spadkobierc� i zawiadomi� spadkobierc�w o otwarciu spadku. Spadkobiercami w pierwszej kolejno�ci b�d� dzieci spadkodawcy i jego ma��onek. W braku zst�pnych i ma��onka spadkodawcy spadkobiercami s� jego �yj�cy rodzice i rodze�stwo. W sytuacji, gdy z rodziny zmar�ego w�a�ciciela nie ma nikogo, kto by�by uprawniony do dziedziczenia, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Je�eli miejsca ostatniego zamieszkania spadkodawcy nie da si� ustali� lub znajdowa�o si� za granic�, spadek przypada Skarbowi Pa�stwa. Zatem w przypadku �mierci dotychczasowego w�a�ciciela wsp�lnota mieszkaniowa mo�e skutecznie doprowadzi� do ujawnienia nowego w�a�ciciela i w konsekwencji wyegzekwowa� swoje wierzytelno�ci, zamiast czeka� a� kto� ze spadkobierc�w sam ureguluje stan prawny lokalu i zap�aci wszystkie zaleg�o�ci. Podsumowanie
Przedstawi�em kilka do�� cz�sto wyst�puj�cych problem�w, kt�re wsp�lnoty mieszkaniowe napotykaj� ju� na pocz�tku swojej dzia�alno�ci. Nauczenie si� sposobu ich rozwi�zywania jest, moim zdaniem, podstawow� spraw� niezb�dn� do w�a�ciwego funkcjonowania ka�dej wsp�lnoty. Ju� bowiem na pocz�tku swojej dzia�alno�ci ka�da wsp�lnota mieszkaniowa musi przej�� od dotychczasowego w�a�ciciela lub opracowa� dokumentacj� budynku. Musi te� umie� egzekwowa� zaleg�o�ci w op�atach i w razie problem�w stosowa� odpowiednie �rodki prawne. Musi r�wnie� wiedzie�, w jaki spos�b post�powa� w przypadku �mierci w�a�ciciela, gdy nie ma jego nast�pcy reguluj�cego na bie��co op�aty. Autor jest prawnikiem specjalizuj�cym si� w tematyce nieruchomo�ci.
Autor: Pawe� Puch	�r�d�o: „Krakowski Rynek Nieruchomo�ci" nr 23/2005, 2005.11.25
Zasady obliczania powierzchni u�ytkowej Ochrona lokator�w przed eksmisj� na bruk
Nowe zasady najmu mieszka� komunalnych Odwr�cony kredyt hipoteczny
Jak fiskus weryfikuje kupno nieruchomo�ci B�dzie rewolucja w Prawie budowlanym
Ustanowienie zarz�dcy przymusowego Najemca sam odpowiada za szkod�
Mieszkania w sp�dzielni mieszkaniowej

References: art. 60
 art. 93
 art. 16
 art. 14
 art. 14
 art. 15