Source: https://gildepareja.wordpress.com/2015/12/31/primera-ocupacion-y-cedula-de-habitabilidad/
Timestamp: 2020-07-11 20:27:12+00:00

Document:
Primera Ocupación y Cédula de Habitabilidad. | Manuel Gil de Pareja
El Marco Normativo en la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.
En la Región de Murcia, el cambio normativo en materia de primera ocupación es fuertemente notable a raíz de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de Ordenación Territorial y Urbanística de la Región de Murcia (LOTURM en adelante) que en su preámbulo recoge: “…se introduce la figura de la comunicación previa o declaración responsable para la autorización de determinadas obras o usos del suelo, como pueden ser las obras menores o la de primera ocupación de edificios e instalaciones. Se restringe al máximo la exigencia de licencia municipal de obra y se amplían enormemente los supuestos en los que se puede acudir a la comunicación previa o declaración responsable. Esta ley apuesta decididamente por la declaración responsable entendiendo que la madurez de los agentes implicados y de las administraciones públicas permite otorgar un importante grado de confianza y grandes dosis de entusiasmo en lograr compatibilizar la mayor agilidad posible en la implantación de actividades con el cumplimiento de la normativa de aplicación.”
El anterior marco normativo, el T.R.L.S.R.M., derogado raíz de la entrada en vigor de la LOTURM, establecía en relación a la primera ocupación en su Art. 214. Apdo. c) Licencia que se exigirá para el uso de las edificaciones una vez terminada su construcción, rehabilitación o reforma. Habrá de acreditarse para su otorgamiento que la obra realizada se ajusta a la licencia urbanística concedida, así como que reúne las condiciones técnicas de seguridad, salubridad y accesibilidad y que puede habilitarse para el uso al que se destina y, en su caso, que el constructor ha cumplido el compromiso de realización simultánea de la urbanización. Por otra parte el Art. 220 del T.R.L.S.R.M. regulaba “que las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y telecomunicaciones exigirán para la contratación definitiva de los respectivos servicios la acreditación de la licencia de primera ocupación y de actividad, en su caso, para la prestación del servicio”.
Actualmente la LOTURM, en su el Art 264. Declaración responsable en materia de urbanismo, en su punto 2º apdo c) regula que será por medio de Declaración responsable la Primera ocupación de edificaciones de nueva planta y sucesivas ocupaciones en edificios existentes.
Cabe recordar que según establece el punto 1º del propio Art 264: “La declaración responsable en materia de urbanismo es el documento suscrito por un interesado en el que manifiesta bajo su responsabilidad a la Administración municipal que cumple los requisitos establecidos en la normativa vigente para realizar actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo enumerados en el párrafo siguiente, que dispone de la documentación acreditativa del cumplimiento de los anteriores requisitos y que se compromete al mantener dicho cumplimiento durante el período de tiempo inherente a la realización objeto de la declaración.”
La Sección 1ª del Capitulo II del Titulo X de la LOTURM estable que tanto la Licencia Urbanística, como la Declaración responsable, como la Comunicación previa son títulos habilitantes de naturaleza urbanística y por lo tanto están sujetos a los establecido en el punto 4º del Art. 266 Efectos y Control según el cual “El ayuntamiento deberá inspeccionar los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo a fin de comprobar que se realizan de conformidad con la licencia o el contenido de la declaración responsable o comunicación previa y en todo caso con arreglo a la normativa urbanística aplicable.”
Es de vital importancia lo desprendido del punto 1º del Art 267. Condiciones y requisitos que establece que: “Los títulos habilitantes en materia urbanística se sujetarán al procedimiento establecido en la normativa sobre régimen local y en las ordenanzas municipales.”
Por último y realmente interesante, si bien la regulación el francamente lamentable desde mi punto de vista, es lo legislado en el punto 2º del Art 256. Colaboración en el ejercicio de la función urbanística de la LOTURM donde se hace especial llamamiento de colaboración a las empresas suministradoras, los concesionarios de servicios públicos y a los colegios profesionales para colaborar con los servicios de inspección, todo ello en detrimento del anterior Art. 220 del TRLSRM. Si bien es este un tema largo y extenso que excede de la meta que pretende este documento.
Por lo tanto la Licencia de Primera ocupación y sucesivas, llamémoslas Cédulas de Habitabilidad, quedan sujetas a lo establecido en la Ley de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, quedando su otorgamiento establecido por el procedimiento de Declaración responsable y al amparo del Órgano Municipal y su regulación según ordenanza municipal.
Reflexiones sobre las Condiciones para expedición de Licencia de Primera Ocupación.
Previo a la trasferencia de competencias a la Comunidad Autónoma, ha quedado debidamente fundamentado cuales eran los requisitos necesarios para obtener la licencia de primera ocupación en edificios de carácter residencial, como así se dicta en el Art. 2. del Decreto 469/1972, de 24 de febrero, y que establecía que: Cuando se trate de primeras ocupaciones de edificios destinados a viviendas o alojamientos de carácter residencial, no acogidos al régimen de Viviendas de Protección Oficial, los promotores presentarán en la correspondiente Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda, a la terminación de las obras, los siguientes documentos:
Posteriormente y al amparo de la Disposición del Real Decreto 129/1985, de 23 de enero se añade un nuevo párrafo al Art 2º del Decreto 469/1972 de 24 de febrero el cual es
Todo ello con la finalidad de evitar que se considere oficialmente habitable una vivienda construida sin licencia municipal.
Con la transferencia de las competencias a la Comunidad Autónoma en materia de vivienda según la Ley orgánica 4/1982 Estatuto de Autonomía de la Región de Murcia y al amparo de lo establecido en el Art. 264. Punto 2º Apdo. c) LOTURM la Primera Ocupación de edificaciones de nueva planta y sucesivas ocupaciones en edificios existentes queda condicionada, tal y como se ha expuesto con anterioridad al procedimiento de Declaración Responsable y estará regulado normativa de régimen local y por ordenanza municipal.
Pero para ello es vital mantener el concepto establecido en el derogado TRLSRM según el cual “La licencia de primera ocupación, se exigirá para el uso de las edificaciones una vez terminada su construcción, rehabilitación o reforma. Habrá de acreditarse para su otorgamiento que la obra realizada se ajusta a la licencia urbanística concedida, así como que reúne las condiciones técnicas de seguridad, salubridad y accesibilidad y que puede habilitarse para el uso al que se destina y, en su caso, que el constructor ha cumplido el compromiso de realización simultánea de la urbanización.” (Nota: Según la R.A.E. – Edificación: Acción y efecto de edificar – Edificar: Fabricar o hacer un edificio o mandarlo construir – Edificio: Construcción fija, hecha con materiales resistentes, para habitación humana o para otros usos.)
Resulta evidente que esta declaración responsable se deberá presentar para cualquier tipología de inmueble, susceptible de ocupación, al que se le haya otorgado la licencia edilicia, no solo a viviendas, y que por lo tanto se debe ajustar a la licencia concedida en su día.
Así mismo en el caso de las viviendas, nos solo es necesario que se acredite que la obra ha sido ejecutada ajustándose a la licencia urbanística concedida mediante el oportuno Certificado Final de Obra, suscrito por el director y por el director de la ejecución material de esta y visada por al menos uno de los dos colegios profesionales competentes, al amparo del punto 1. Art. 5 del Real Decreto 1000/2012, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio, sino que además reúne las condiciones de Seguridad, Salubridad y Accesibilidad. Por lo tanto se deberá controlar por parte de los Ayuntamientos la oportuna primera ocupación para todos aquellos inmuebles edificados con su oportuna licencia municipal, si bien en el caso de las viviendas, la documentación a presentar deberá verse ampliada a lo establecido en la normativa que se cita a continuación.
Art. 6. Orden de 14 de febrero de 2002, por la que se aprueba el modelo «Libro del Edificio» para inmuebles de viviendas de nueva construcción, establece que: “Para la obtención de la correspondiente Cédula de habitabilidad o Licencia de primera ocupación, será obligatorio haber adjuntado previo a la solicitud ante el organismo encargado de la tramitación del expediente, un ejemplar de la Carpeta de la documentación que quedará archivado en su expediente administrativo y copia justificativa del registro de entrada en la Comunidad Autónoma de los Registros de la Calidad. Los Registros de la Calidad serán remitidos por los promotores, en su caso al departamento encargado de la Gestión de la Calidad en la Edificación de la Comunidad Autónoma, para que su tratamiento estadístico permita retroalimentar el proceso y reconducir las acciones de mejora en la calidad de las edificaciones en la Región.”
Posteriormente el punto 4 del Art. 15 Ley 8/2005, de 14 de diciembre, para la calidad en la Edificación de la Región de Murcia, establece que: “Para la obtención de la licencia de primera ocupación, será obligatorio adjuntar la documentación correspondiente al Libro del Edificio que se establezca reglamentariamente”.
Este apartado anterior quedará desarrollado más adelante por la Orden de 3 de octubre de 2006, por la que se aprueba el modelo Libro del Edificio para inmuebles de viviendas de nueva construcción, en su derogada por la Orden del Excmo. Sr. Consejero de Obras Públicas y Ordenación del Territorio de 4 de octubre de 2010, por la que se regula el modelo libro del edificio para inmuebles de viviendas de nueva construcción y cuyo artículo Art. 6.- Medidas de Control y Seguimiento Administrativo establece:
“Para la obtención de la correspondiente Cédula de habitabilidad, Licencia de primera ocupación, Declaración definitiva o Calificación definitiva, será obligatorio adjuntar con la solicitud ante el organismo encargado de la tramitación del expediente, un ejemplar de la Carpeta de la Documentación y un ejemplar de la Carpeta de Uso, Mantenimiento y Emergencia debidamente visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Murcia, que quedarán archivados en su expediente administrativo, y Certificado del departamento encargado de la Gestión de la Calidad en la Edificación de la Comunidad Autónoma de que la Carpeta de la Calidad es conforme. Dicho certificado deberá expedirse en el plazo de 20 días desde su entrada en la Consejería. Transcurrido dicho plazo sin que haya recaído el certificado, éste tendrá carácter favorable.
La Carpeta de la Calidad, una vez visada por el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de la Región de Murcia, será remitida por los promotores, en su caso, al departamento encargado de la Gestión de la Calidad en la Edificación de la Comunidad Autónoma, para que su tratamiento estadístico permita retroalimentar el proceso y reconducir las acciones de mejora en la calidad de las edificaciones en la Región.
Por lo tanto, es un requisito imprescindible para poder ejercer el control de las actividades y obras objetos de la ordenación territorial y urbanística, al amparo de los establecido en el Art. 261 y 266 de la LOTURM, que se presente junto con la declaración responsable de primeras y/o sucesivas ocupaciones al menos la siguiente documentación:
Fotografía a color de la totalidad de las fachadas del inmueble.
Certificado final de obras suscrito por el director y por el director de la ejecución material y visada por al menos uno de los dos colegios profesionales competentes.
Planos de distribución DEFINITIVA del inmueble determinando cotas y cuadro de superficie suscrito por el Director de Obra y Visados por el Colegio Oficial Profesional.
Para aquellos proyectos con licencia de obra posterior a 27 de Mayo de 2003 en base a la Orden CTE/1296/2003, de 14 de Mayo
Copia del Boletín de Instalación, y en su caso, del Certificado de Fin de Obra firmado por Ingeniero de Telecomunicaciones y Visado por Colegio acompañados del Protocolo de Pruebas, debidamente sellado por la Jefatura Provincial de Telecomunicaciones.
Certificado de inspección de acometida de saneamiento y abastecimiento emitido por la Empresa Municipal de Aguas.
Para aquellos proyectos con licencia de obra posterior al 28 de Marzo de 2002.
Un ejemplar de la carpeta de la DOCUMENTACIÓN del Libro del Edificio
Un ejemplar de la carpeta UME de la documentación del libro del edificio.
Para aquellos proyectos con licencia de obra posterior al 3 de Octubre de 2006.
Certificado del organismo encargado de la Gestión de la Calidad en la Edificación de la Comunidad Autónoma de que la Carpeta de la Calidad es conforme.
Reflexiones sobre las Condiciones para expedición de Cédula de Habitabilidad (2ª Ocupación).
De la exposición legislativa expuesta anteriormente queda patente que la concesión de la Cédula de Habitabilidad es competencia de los órganos municipales y que por lo tanto a expensas de las propias ordenanzas de los mismos, la legislación a efectos de condiciones de habitabilidad, que a día de hoy la sigue rigiendo, es el Decreto 469/1972, de 17 de febrero, sobre simplificación de trámites para expedición de la Cédula de Habitabilidad, el cual en su artículo cuarto establece que:
Para segundas y posteriores ocupaciones de alojamientos de carácter residencial y de toda clase de viviendas y también para las primeras ocupaciones de las no acogidas a Protección Oficial, cuando los promotores no hubieren aportado las documentos requeridos en el artículo segundo, la cédula de habitabilidad se expedirá previa visita de inspección do los Servicios Técnicas competentes, sin perjuicio de aplicar, si precede, las medidas a que hace referencia el artículo sexto”.
Dicho Artículo 4 quedó modificado por el artículo 2 de R.D. 129/1985, de 23 de enero por el que se modifican los decretos 462/1971, de 11 de marzo y 469/1972, de 24 de febrero referentes a dirección de obras de edificación y cédula de habitabilidad («B.O.E.» 7 febrero), de la siguiente manera:
Para segundas y posteriores ocupaciones de alojamientos de carácter residencial y de toda clase de viviendas, la cédula de habitabilidad se expedirá previa visita de inspección de los Servicios Técnicos competentes.
Cuando los solicitantes de cédulas para primera ocupación no aporten el certificado final de obras a que se refiere el artículo 2, el órgano actuante requerirá a los Técnicos Directores de obra para su aportación, los cuales vendrán obligados a presentarlo en un plazo de quince días a partir del requerimiento.
Bien es cierto que en el Real Decreto 129/1985, de 23 de Enero en el párrafo número 7 de su exponendo refleja que:
Sin embargo en los párrafos anteriores se expone que:
La creación de las cédulas de habitabilidad por el Decreto de 23 de noviembre de 1940 estableció “la obligatoriedad de exigir la cédula de habitabilidad siempre que se produjera un cambio de inquilino en la ocupación de las viviendas”, decretando además el artículo 5º del Decreto 469/1972, de 24 de febrero que: “Las empresas suministradoras de los servicios de agua, gas y electricidad, no podrán formalizar ningún contrato definitivo de suministro sin que por el solicitante se presente documento que acredite haber obtenido la cédula de habitabilidad o acredite su exención.”
A resultas de que en todos los municipios de nuestra región diariamente se nos solicita la expedición de la Cédula de Habitabilidad de viviendas bien porque se produce una transmisión bien por qué se pretenden contratar los servicios de suministro y que por lo tanto los técnicos municipales nos encontramos en la disyuntiva de si se debe expedir la misma a éstas debido a la falta en la mayoría de casos de constancia de licencia de obras y certificado final de las mismas. Por ello tras un análisis de la diversa casuística existente que se nos presenta podemos establecer una serie de circunstancias condicionadas:
Aquellas viviendas que no están en régimen de fuera de ordenación y en su día obtuvieron licencia de primera ocupación. Es evidente que cumplen todos los requisitos y si se deberá conceder la Cédula de Habitabilidad.
1º.- Aquellas viviendas que no están en régimen de fuera de ordenación y carecen de licencia de primera ocupación o por su antigüedad no se puede tener la certeza de si la han tenido alguna vez. Es evidente que cumplen todos los requisitos y si se deberá conceder la Cédula de Habitabilidad.
2º.- Aquellas viviendas que están fuera de ordenación y se ejecutaron en su día conforme a planeamiento con la preceptiva licencia de obras. El Art. 112 de la LOTURM declara en régimen de fuera de ordenación o norma a aquellos edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación del planeamiento urbanístico y que resulten disconformes con las determinaciones del mismo y en el mismo articulado aprueba las reparaciones requeridas para el mantenimiento de la actividad legítimamente establecida y por lo tanto es habitable y si se deberá conceder la Cédula de Habitabilidad.
3º.- Aquellas viviendas que están fuera de ordenación, habiéndose ejecutado sin licencia municipal, y cuya antigüedad es superior a los 10 años habiendo superado por lo tanto el plazo establecido en el Art. 278 de la LOTURM, se pueden dar dos casos:
Que se trate de viviendas en zonas de protección específica, por lo que el restablecimiento es indefinido y se debe ejercer el mismo, y por lo tanto NO se les deberá conceder la cédula de habitabilidad.
Que se trate de viviendas que bien por modificación del planeamiento o bien por ser viviendas ejecutadas sin licencia municipal han sido declaradas en régimen fuera de ordenación, pero cuyo plazo para restablecer la legalidad urbanística ha prescrito y por lo tanto siempre y cuando cumplan con los requisitos exigibles en materia de habitabilidad si se deberá conceder la Cédula de Habitabilidad.
4º.- Aquellas viviendas de las que se tiene constancia que han sido construidas de manera ilegal y pesa sobre ellas una incoación de expediente sancionador y cuya antigüedad es inferior a los 10 años, pueden dar dos supuestos:
Aquellas viviendas ejecutadas sin licencia municipal o bien contradiciendo el contenido de la misma y sobre las que se ha incoado el correspondiente expediente sancionador y la pieza separada con restablecimiento de la legalidad urbanística no habiéndose cumplido el plazo establecido (10 años). Por lo tanto son viviendas sobre las que pesa la actuación de restablecer la legalidad urbanística, dictada por la Administración y con la obligatoriedad de ejercerlas, y a las cuales NO se deberá conceder la Cédula de Habitabilidad.
Aquellas viviendas ejecutadas sin licencia municipal o bien contradiciendo el contenido de la misma y sobre las que se ha incoado el correspondiente expediente sancionador pero no la pieza separada con restablecimiento de la legalidad urbanística habiendo transcurrido los plazos de prescripción establecidos (4 u 8 años según este o no en Sistemas Generales). Por lo tanto son viviendas sobre las no que pesa la actuación de restablecer la legalidad urbanística y a las cuales si se deberá conceder la Cédula de Habitabilidad.
Se establece además de los expuestos anteriormente el caso de aquellas viviendas que fueron sancionadas y que fueron construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2001, de 24 de abril, del Suelo de la Región de Murcia y cuyo plazo de 15 años aun no ha transcurrido. En este caso y apoyados por la doctrina sentada por el Tribunal Supremo de 5 de Junio de 1987 que considera que “la prescripción de una orden administrativa de derribo firme no tiene lugar hasta el transcurso del plazo de los 15 años prevenido en el art. 1964 del Código Civil contado a partir de la fecha en que el Acto quedó firme…” no se deberá conceder la Cédula de Habitabilidad.
En conclusión y de acuerdo con la normativa vigente en materia de habitabilidad y siempre y cuando se cumplan las exigencias legales impuestas por ésta, se entiende que son susceptibles de obtener cédula de habitabilidad todas aquellas viviendas que no se encuentren en los supuestos contemplados y especificados anteriormente, ya que cualquier vivienda que se encuentre en régimen de fuera de ordenación pero que cumpla con las de las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas por la Orden del Ministerio de la Gobernación de 29 de febrero de 1944 (BOE nº 61, de 01-03-1944), sobre condiciones higiénicas mínimas que habían de reunir las viviendas así como con los procedimientos dictados por el Decreto 469/1972, de 24/2, del Ministerio de la Vivienda, modificado posteriormente por el Real Decreto 129/1985, es apta para habitarla.
Es cierto que las competencias fueron transferidas a las comunidades autónomas y estas a su vez a los organismo de gobierno municipal, por lo que se entiende que a no ser que exista en el planeamiento del municipio u ordenanza municipal específica que contradiga las ordenes y decretos reflejados anteriormente aquellas viviendas sobre las que no recaiga orden de demolición en acto firme en los plazos legalmente establecidos y que cumplan con las condiciones mínimas de habitabilidad deben poder optar a obtener su Cédula de Habitabilidad correspondiente.
También se les deberá otorgar a todas aquellas cuyo plazo para incoar la sanción haya prescrito o bien que se haya procedido a la incoación del correspondiente expediente sancionador y que no se haya dictado orden firme de demolición de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos, lo cual es razonablemente obvio ya que sería una contradicción haber ordenado una orden administrativa de demolición y simultáneamente concederles una licencia para habitarlas y permitir de alguna manera la patrimonialización de la misma.
ORDEN de 16 de marzo de 1937, por la que se crea la Cédula de Habitabilidad.
ORDEN de 16 de septiembre de 1943, sobre la necesidad de Cédula de Habitabilidad en todos los arrendamientos.
ORDEN de 29 de febrero de 1944, por el que se establecen condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas.
ORDEN de 30 de Octubre de 1965, sobre nuevos modelos de Cédula de Habitabilidad.
ORDEN de 5 de Julio de 1967, sobre condiciones de habitabilidad en apartamentos y otros alojamientos.
ORDEN MINISTERIAL, de 20 de Mayo de 1969 por la que se aprueba la adaptación de las ordenanzas técnicas y normas constructivas, aprobadas por Ordenes de 12 de Julio de 1955 y 22 de Febrero de 1968.
ORDEN MINISTERIAL, de 4 de Mayo de 1970 por la que se modifican las Ordenanzas Provisionales de Viviendas de Protección Oficial, aprobadas por la Orden de 20 de Mayo de 1969.
DECRETO 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la vivienda sobre simplificación de trámite para expedición de Cédula de Habitabilidad.
REAL DECRETO 1320/1979, de 10 de mayo, por el que se modifica el articulo 3º del Decreto 469/1972, sobre expedición de Cédulas de Habitabilidad.
LEY ORGANICA 4/1982, de 9 de Junio, de Estatuto de Autonomía para la Región de Murcia.
REAL DECRETO 129/1985, de 23 de enero, por el que se modifican los Decretos 462/1971 de 11 de marzo y 469/1972, de 24 de febrero, referentes a dirección de obras de edificación y cédula de habitabilidad.
LEY ORGANICA 1/1998, de 15 de junio, de reforma de la Ley Orgánica 4/1982, de 9 de Junio, del Estatuto de Autonomía para la Región de Murcia.
DECRETO nº80 de 2 de noviembre de 2001, de la Consejería de Obras Públicas y Ordenación del Territorio, por el que se regula el libro del edificio en la Región de Murcia.
ORDEN de 14 de febrero de 2002, de la Consejería de Obras Públicas, Vivienda y Transportes, por la que se aprueba el modelo “Libro del Edificio” para inmuebles de viviendas de nueva construcción.
Orden del Excmo. Sr. Consejero de Obras Públicas y Ordenación del Territorio de 4 de octubre de 2010, por el que se regula el modelo libro del edificio para inmuebles de viviendas de nueva construcción.
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5 pensamientos en “Primera Ocupación y Cédula de Habitabilidad.”
Arquitectura y Control del Mediterráneo Sl enero 1, 2016 en 10:48 am
Muy bueno y muy conciso
manuelgildepareja Autor de la entrada enero 2, 2016 en 6:47 am
jepejp abril 30, 2018 en 11:09 am
Muchas gracias por el escrito. Sólo indicar que en el enlace al documento:
“Orden del Ministerio de la Gobernación de 29 de febrero de 1944 (BOE nº 61, de 01-03-1944)”
faltan dos puntos y una barra, y por eso el enlace no va bien. El correcto es:
Haz clic para acceder a 1944-ord-29feb.pdf
manuelgildepareja Autor de la entrada mayo 8, 2018 en 4:40 am
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