Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/1462-ippb1-4511-65-2017-2-ks1
Timestamp: 2018-04-20 20:30:35+00:00

Document:
1462-IPPB1.4511.65.2017.2.KS1 | Interpretacja indywidualna
♦ › Lokal mieszkalny › 1462-IPPB1.4511.65.2017.2.KS1
W zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych wraz z garażem
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) w zw. z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia z dnia 26 stycznia 2017 r. (data wpływu 30 stycznia 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 11 kwietnia 2017 r. (data wpływu 14 kwietnia 2017 r.) na wezwanie nr 1462-IPPB1.4511.65.2017.1.KS1 z dnia 5 kwietnia 2017 r. (data nadania 5 kwietnia 2017 r., data odbioru 10 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych wraz z garażem - jest prawidłowe.
W dniu 30 stycznia 2017 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych wraz z garażem.
Stan faktyczny dotyczy budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z przeznaczeniem lokali na wynajem oraz zakupu działki pod budowę (opodatkowanie na podstawie art. 27a ust. 1 pkt 1 lit. b-f oraz pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wg stanu na dzień 4 listopada 1999 r.).
Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 4 listopada 1999 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem (wspólność ustawowa) 2 z 5 części (40%) nieruchomości o powierzchni 338 m2. Pozostała część nieruchomości (3/5 części, 60%) została nabyta przez inne małżeństwo (wspólność ustawowa). W takich samych udziałach Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli też dojazd do drogi publicznej.
Na terenie nieruchomości pobudowano budynek mieszkalny, wielorodzinny, o 5 kondygnacjach naziemnych, w którym znajduje się: 5 mieszkań, 2 garaże, wózkownia, kotłownia, śmietnik. Budynek został oddany do użytkowanie 1 października 2004 r.
Nakłady na wykończenie części wspólnych budynku tj. klatki schodowej, kotłowni i śmietnika, każdy z właścicieli ponosił stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości. Lokale mieszkalne podzielono w taki sposób, że Wnioskodawczyni i jej mężowi przypadły w udziale dwa z pięciu mieszkań, pozostałe trzy drugim właścicielom, przy czym od początku wszelkie koszty i zobowiązania (tj. wykończenie od stanu surowego, wyposażenie, późniejszy wynajem, koszty eksploatacji) związane z lokalami mieszkalnymi każdy z właścicieli pokrywał odrębnie. Od momentu oddania do użytkowania, potwierdzonego Decyzją, mieszkania o numerach: 1 i 5 oraz garaż nr 2 były wynajmowane przez Wnioskodawczynię i jej męża, co potwierdzają kolejne umowy najmu z lat 2004-2015, składane rozliczenia podatkowe i zapłacone podatki. Tak w przeszłości, jak i do chwili obecnej, Wnioskodawczyni wraz z mężem partycypują w kosztach za części wspólne: klatkę schodową, kotłownię, śmietnik, służebność gruntową, przewodu wodociągowego, energii elektrycznej - proporcjonalnie do posiadanych udziałów.
W listopadzie 2008 r., po śmierci jednego z pozostałych właścicieli, na podstawie dziedziczenia udziały z części 3/5 nabyła żona zmarłego (posiadająca już wcześniej własny udział) i trójka dorosłych dzieci.
W kwietniu 2015 r., po wcześniejszym przeprowadzeniu procedury administracyjnej formalnego wyodrębnienia lokali, aktem notarialnym dokonano zniesienia współwłasności, Wnioskodawczyni cytuje: „poprzez ustanowienie własności wyżej opisanych lokali mieszkalnych 1, 2, 3, 4, 5, oraz lokali o innym przeznaczeniu: Garażu Nr 1, Garażu Nr 2, Wózkowni”, w ten sposób, że Wnioskodawczyni z mężem: „na prawach wspólności ustawowej nabywają (których są wyłącznymi posiadaczami od oddania budynku do użytkowania w dniu 01. 10.2004 r.) opisane w § 1 tego aktu: lokal mieszkalny nr 1 położony..., lokal mieszkalny nr 5... z udziałami w nieruchomości wspólnej, garaż nr 2...”. Pozostali posiadacze udziałów w nieruchomości jako: „wyłączni posiadacze od oddania budynku do użytkowania w dniu 1.10.2004 r., względnie wyłącznym posiadaczem był ich spadkodawca”, objęli „opisane w § 1 tego aktu: lokal nr 2 położony..., wózkownię, lokal nr 3..., garaż nr 1..., lokal nr 4 ... z udziałami w części wspólnej”.
Ponadto, zgodnie z oświadczeniem wszystkich właścicieli, zniesienia współwłasności dokonano bez żadnych dopłat ponieważ nie zmieniła się wielkość udziałów.
Zdarzenie przyszłe: sprzedaż lokali mieszkalnych, garażu oraz udziału w części wspólnej nieruchomości.
Pismem z dnia 11 kwietnia 2017 r. (data wpływu 14 kwietnia 2017 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Nr 1462-IPPB1.4511.65.2017.1.KS1 z dnia 5 kwietnia 2017 r. (data nadania 5 kwietnia 2017 r., data odbioru 10 kwietnia 2017 r.) Wnioskodawca wskazał, że sprzedawane lokale mieszkalne i garaż (Nr 2) nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Wnioskodawca wskazał, że najem lokali mieszkalnych (Nr 1,5) i garażu Nr 2, jest to najem prywatny osób fizycznych na cele mieszkalne - też osób fizycznych i nigdy nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że garaż został wyodrębniony i posiada jako lokal niemieszkalny odrębną księgę wieczystą, tak jak i poszczególne lokale mieszkalne (Nr 1, 5). Zniesienie współwłasności (zgodnie z oświadczeniem wszystkich właścicieli dokonane zostało bez żadnych dopłat ponieważ nie zmieniła się wielkość udziałów. Cała nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.
Czy po zaistnieniu zdarzenia przyszłego, tj. sprzedaży opisanych lokali mieszkalnych (Nr 1,5) oraz garażu 2 w 2017 roku lub później, Wnioskodawczyni wraz z mężem będą zobligowani do zapłacenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości?
Zdaniem Wnioskodawcy, akt notarialny zniesienia współwłasności i ustanowienie odrębnej własności podmiotowych lokali potwierdził jedynie stan faktyczny. Zniesienie współwłasności nie było w tym przypadku formą nowego nabycia ponieważ (i) udział w nieruchomości po zniesieniu współwłasności nie przekroczył przysługującego wcześniej Wnioskodawcy udziału oraz (ii) zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat.
Lokale mieszkalne i garaż - cała nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana na cele działalności gospodarczej.
Za moment nabycia nieruchomości należy wobec tego uznać nabycie pierwotne, a więc sprzedaż nieruchomości nie będzie podstawą do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ponieważ będzie mieć miejsce po upływie 5 lat od nabycia własności nieruchomości. Zniesienie współwłasności dla celów podatku dochodowego nie stanowi nabycia nieruchomości. Okres od nabycia do sprzedaży nieruchomości musi być (powinien być) liczony od momentu jej faktycznego nabycia a nie od momentu zniesienia współwłasności.
Tak też stwierdzono i napisano: w/g interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (nr IPPB1/415-593/03-2/ES).
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w zakresie jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do treści art. 10 ust. 1 ww. ustawy - odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:
odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (pkt 8).
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Jednakże zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
- wykorzystywanych na potrzeby związane działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 4 listopada 1999 r. nabyła wraz z mężem (wspólność ustawowa) 2 z 5 części (40%) nieruchomości o powierzchni 338 m2. Pozostała część nieruchomości (3/5 części, 60%) została nabyta przez inne małżeństwo. Na nieruchomości pobudowano budynek mieszkalny, wielorodzinny, o 5 kondygnacjach naziemnych, w którym znajduje się: 5 mieszkań, 2 garaże, wózkownia, kotłownia, śmietnik. Lokale mieszkalne podzielono w taki sposób, że Wnioskodawczyni i jej mężowi przypadły w udziale dwa z pięciu mieszkań. Od momentu oddania do użytkowania, potwierdzonego Decyzją, mieszkania o numerach: 1 i 5 oraz garaż nr 2 były wynajmowane przez Wnioskodawczynię i jej męża. W kwietniu 2015 r., aktem notarialnym dokonano zniesienia współwłasności, w ten sposób, że Wnioskodawczyni z mężem nabyli lokal mieszkalny nr 1, lokal mieszkalny nr 5 z udziałami w nieruchomości wspólnej oraz garaż nr 2. Zniesienia współwłasności dokonano bez żadnych dopłat ponieważ nie zmieniła się wielkość udziałów. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać lokale mieszkalne, garaż oraz udziału w części wspólnej nieruchomości. Wnioskodawczyni wskazała, że sprzedawane lokale mieszkalne i garaż nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni wskazała, że najem lokali mieszkalnych i garażu, jest to najem prywatny. Garaż został wyodrębniony i posiada jako lokal niemieszkalny odrębną księgę wieczystą, tak jak i poszczególne lokale mieszkalne.
Wskazać należy, że prawo podatkowe, w szczególności ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zawiera definicji nieruchomości. Wobec tego uzasadnionym jest posiłkowanie się definicją nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459) – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Zgodnie z normą zawartą w art. 191 K.c. własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako jego część składowa, nie może być przedmiotem odrębnej własności.
Celem postępowania o zniesienie współwłasności - w rozumieniu przepisów ww. Kodeksu cywilnego - jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.
Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu - współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.
W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego - współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu - każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności.
Natomiast, zgodnie z art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.
Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeżeli:
Zatem zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości - w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.
Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że skoro jak wskazała Wnioskodawczyni wartość otrzymanych przez Wnioskodawczynię i jej męża w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym lokali mieszkalnych i garażu była ekwiwalentna tzn. nie towarzyszyły jej spłaty i dopłaty, a wartość otrzymanych lokali i garażu w wyniku zniesienia współwłasności, mieści się w udziale, jaki Wnioskodawczyni i jej mężowi przysługiwał we współwłasności pierwotnie, to w wyniku zniesienia współwłasności nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Biorąc pod uwagę powyższe za datę nabycia przez Wnioskodawczynię i jej męża nieruchomości (dwóch lokali mieszkalnych Nr 1 i 5 i garażu Nr 2), które Wnioskodawczyni wraz z mężem zamierzają sprzedać należy przyjąć datę pierwotnego nabycia części nieruchomości tj. datę 4 listopada 1999 r.
W związku z powyższym, odpłatne zbycie lokali mieszkalnych Nr 1 i 5 oraz garażu Nr 2 (nie wykorzystywanych w działalności gospodarczej, wynajmowanych w ramach tzw. najmu prywatnego) w 2017 r. lub później, nie będzie stanowić dla Wnioskodawczyni i jej męża źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż odpłatne zbycie tych nieruchomości nastąpi po upływie 5 letniego okresu liczonego od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie tj. po 31 grudnia 2004 r.
1462-IPPB1.4511.65.2017.2.KS1
0111-KDIB2-1.4010.26.2018.1.AT | Interpretacja indywidualna
0113-KDIPT3.4011.17.2018.2.JR | Interpretacja indywidualna

References: art. 13
 art. 14
 art. 223
 art. 27
 art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 5
 art. 19
 art. 46
 art. 191
 art. 195
 art. 196
 art. 196
 art. 210
 art. 211
 art. 10
 art. 10
 art. 10