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Timestamp: 2017-05-26 00:39:17+00:00

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Veränderung am Bau -Pflichten des Verwalters
Veröffentlicht von:Otto Wolski
Präsentation zum Thema: "Veränderung am Bau -Pflichten des Verwalters"— Präsentation transkript:
Veränderung am Bau -Pflichten des VerwaltersKlaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldKlaus Eichhorn Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Dozent EBZ, Bochum RDM Essen VNWI Inhouse-Seminare Fachautor WE verwalten (Haufe) NaWEGator NZM RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldAblauf des Vortrages Bedeutung des Themas Vorsorgemaßnahmen Ungeplante/geplante Veränderungen Differenzierung der Maßnahmen Vorgehensweise/Formalien Hinweispflichten Beschlusskompetenzen Auftragserteilung/Vertragsabschluss Bauüberwachung/Abnahme Vorschläge für ORGA-Beschlüsse RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldBedeutung des Themas Verwalter =Sachwalter des Immobilienvermögens Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums § 27 I Nr.2,3 WEG OLG Frankfurt, U.v – 21 U 38/03 Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht zur ordentlichen Verwaltung. OLG Karlsruhe U.vom – 14 U 107/07; OLG München, B. v – 34 Wx 082/05). Gebäudeunterhaltspflicht § 836,838 BGB = mit der Verwalterbestellung genauso verantwortlich und haftbar wie der Gebäudeeigentümer BGH U.v – VI ZR 176/92 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldVorsorge- maßnahmen Begehung der Anlage mindestens 2 x pro Jahr (Frühjahr, Winter) Regelmäßiger Dachcheck am besten vor dem Wintereinbruch, bei starker Beanspruchung ggf. auch im Frühling, je nach Bauart u. Standort (2 bis 5 Jahre) Beachtung bestehender Gewährleistungsfristen ab der Abnahme der Anlage bzw. weiterer Arbeiten Instandsetzungsplan für alle Bereiche angenommene Lebensdauer Angemessene Rücklagenbildung § 21 V 4 WEG weiter Ermessensspielraum der WEG zur Höhe u. Zeit BGH, U v , Az. V ZR 96/10 ausreichende Dokumentation der Tätigkeit RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldFall 1 In einer Gemeinschaft wird für künftig anstehende Reparaturen eine Prioritätenliste für die Sanierung der Bausubstanz geführt stellte ein Gutachten weitere Mängel zum Schallschutz fest. Der Antrag eines WE zur Behebung dieser Mängel wird nicht beschlossen, weil zunächst die Altmängel behoben werden sollen. Hiergegen wendet sich der Kläger. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldLösung zu Fall 1 Beschließt eine Eigentümergemeinschaft in Bezug auf die Sanierung der Bausubstanz eine Prioritätenliste zu erstellen und diese abzuarbeiten, so entspricht dies nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Prioritätenliste bei neueren Erkenntnissen überprüft und angepasst wird. OLG Hamburg B.v – 2 Wx 58/09 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Ungeplante Veränderungen I Witterung/BeschädigungenWitterung (Herbststurm, Schnee) Beschädigungen (z.B.Vandalismus) Pflichten des Verwalters Begehung der Anlage Feststellung der Schäden Ermittlung des Instandsetzungsbedarfs Einholung von Alternativangeboten Information der Eigentümer Information Dritter (Versicherung, Behörden) Herbeiführung von Beschlüssen RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Ungeplante Veränderungen II Gesetze/AuflagenÄnderungen der Gesetze (z.B. TrinkwasserVO) Auflagen der Behörden Pflichten des Verwalters Information über geplante Gesetze und Auflagen Prüfung der Rechtslage (ggf. mit Unterstützung) Ggf. erforderliche Umsetzung Information der Eigentümer Herbeiführung von Beschlüssen RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldFall 2 Die Stellplätze der Tiefgarage waren mit Metallgittern abgetrennt und durch Metalltor verschließbar, in der Baugenehmigung so aber nicht vorgesehen. In einigen Stellplatzboxen wurden brennbare Stoffe gelagert. Die Ordnungsbehörde sandte eine Ordnungsverfügung mit der Androhung eines Zwangsgeldes an den Verwalter. Er sollte bei der WEG durchsetzen, dass die Metalltore dauerhaft geöffnet sind und keine brennbaren Gegenstände mehr in den Boxen gelagert werden. Der Verwalter reicht Klage beim Verwaltungsgericht ein, weil die Verfügung gegen die einzelnen Wohnungseigentümer hätte gerichtet werden müssen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldLösung zu Fall 2 Die Ordnungsbehörde kann den Verwalter verpflichten, dafür zu sorgen, dass die Metalltore in der Tiefgarage ständig geöffnet sind. Er ist zur Betreuung des Gemeinschaftseigen- tums verpflichtet und kann hierfür als Störer in Anspruch genommen werden. Dagegen ist er nicht verpflichtet, aus den Boxen unzulässig gelagerte Materialien zu entfernen. Bei den Stellplätzen handelt es sich um Sondereigentum, für das nicht der Verwalter sondern nur die Wohnungseigentümer handlungsbefugt sind. OVG Nordrhein-Westfalen, B. v B 1495/10 - RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Ungeplante Veränderungen III eigenmächtige Maßnahmen DritterBauliche Maßnahmen Dritter (Sondereigentümer, Nachbarn etc.) Pflichten des Verwalters Information über tatsächlichen Zustand Prüfung der Rechtslage (ggf. mit Unterstützung) Ggf. erforderliche Umsetzung Information der Eigentümer Information Dritter (Versicherung, Behörden) Herbeiführung von Beschlüssen RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldFall 3 Nach Beschädigung und Entwendung seiner Fahrzeuge trennt S seine Stellplätze durch Gitterelemente und Rolltor vom Rest der Gemeinschaftsgarage ab. Die WEG lehnt eine Genehmigung dieser Maßnahmen auf der Eigentümerversammlung vom ab und beschließt, ihn „ zum Rückbau der Garagenbox aufzufordern und zu verpflichten". RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldLösung zu Fall 3 Die Eigentümerversammlung kann über Fragen des Gebrauchs (WEG § 15), der Verwaltung (WEG § 21) und der Instandhaltung/ Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (WEG § 22) mit Mehrheit befinden. Sie ist jedoch nicht berechtigt, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Pflichten aufzuerlegen. Die Mehrheit kann nur beschließen, ob diese Ansprüche geltend gemacht werden. BGH, Urteil vom – V ZR 193/09 - RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldFall 4 WE der Dachgeschosswohnung hat Sondernutzungsrecht am Dachboden. Er unterteilt Dachraum mit Trennwänden. Sein Rechtsnachfolger ergänzt den Bauzustand und baut zu Wohnzwecken aus, ohne die Zustimmung des anderen WE zu haben. Er muss den von ihm vorgenommenen Ausbau entfernen. Der andere WE will nun auch die Entfernung der vom Voreigentümer errichteten Trennwände erreichen, die der andere WE dulden soll. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldLösung zu Fall 4 Der Rechtsnachfolger kann nicht als Handlungsstörer auf Rückbau baulicher Veränderungen eines früheren Eigentümers wohl aber als Zustandsstörer auf Duldung ihrer Beseitigung in Anspruch genommen werden. OLG Düsseldorf B – I-3 WX 3/08 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Geplante Veränderungen Bauliche MaßnahmenInstandhaltung Erhaltung des ursprünglichen Zustands der Anlage Instandsetzung Beseitigung von Abnutzung, Alterung, Beschädigung Modernisierende Instandsetzung Reparatur nach dem aktuellen Stand der Technik Modernisierung Anpassung des Gemeinschaftseigentums an Stand der Technik Bauliche Veränderung über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinaus RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldGrundlage § 22 Abs. 1 WEG „Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr.1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Prüfungsschema Instandsetzung/ Instandhaltung ? § 21 V Nr.2 WEG JaMehrheitsbeschluss § 21 III WEG Nein Modernisierung? § 22 II WEG Doppelt qualifizierte Mehrheit § 22 II 1 WEG Bauliche Veränderung § 22 I WEG „Allstimmigkeit“ aller nachteilig Betroffenen § 22 I 1,2 WEG RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldInstandhaltung Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands der Wohnungseigentumsanlage Maßnahmen zur Beseitigung normaler und gebrauchsbedingter Abnutzungen Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung Beispiel Wartungsmaßnahmen an Elektro- und Sanitäranlagen Pflege- und Reinigungsmaßnahmen Kleinreparaturen RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldInstandsetzung Erhaltung des bestehenden Zustands der Wohnanlage Beseitigung von Schäden, die auf der Abnutzung, Alterung, oder aber auch der Einwirkung Dritter beruhen Schaden muss nicht bereits eingetreten aber auf Grund des technischen Zustandes jederzeit eintreten können Beispiel Reparatur der defekten Antennenanlage RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldFall 5 Die TE der Gemeinschaft weist sämtliche Fenster und Wandverglasungen der Wohnung dem Sondereigentum zu. Weiter überträgt die TE „ die Behebung von Schäden an Flächen des SE ( z.B. Tür- und Fensterflächen einschließlich Tür- und Fensterrahmen) die an das GE angrenzen“, ohne Rücksicht auf die Ursache auf den jeweiligen SE. E meint die Kosten müssten von der WEG getragen werden. Gegen die Ablehnung legt er Klage ein. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldLösung zu Fall 5 Die Instandhaltungspflicht für Gemeinschaftseigentum kann durch Vereinbarung auch dem einzelnen Sondereigentümer übertragen werden. Dies gilt insbesondere, wenn solche Teile des Gemeinschaftseigentums betroffen sind, die sich innerhalb des Sondereigentums befinden oder dieses räumlich abschließen. OLG Karlsruhe, B. v WX 115/08 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Modernisierende InstandsetzungAuch im Rahmen der Instandsetzung nicht zwingend Beschränkung auf den bisherigen alten technischen Standard Defekte, veraltetet oder unzureichende Einrichtungen werden nicht durch gleichartige sondern durch technisch neuere bessere und möglicherweise kostspieligere ersetzt. Bei mehreren gleich erfolgversprechenden Maßnahmen hat die Gemeinschaft einen Ermessensspielraum, OLG Düsseldorf B.v , 3 Wx 81/00 Beispiel Umstellung der Heizung von Öl auf Gas, wenn die Erneuerung der Anlage ohnehin erforderlich ist KG B. v – 24 W 7640/93 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldFall 6 In einer Wohnung bildet sich Schimmel, der auf Mängeln in der Fassade beruht. Ein Gutachter ermittelt für eine Dämmung der Giebelseite € Dämmung der kompletten Hausfassade € Die Versammlung beschließt die Dämmung der kompletten Hausfassade. Kläger meint eine Volldämmung sei nicht erforderlich und ficht an, da der Beschluss nicht ordnungsmäßig sei. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldLösung zu Fall 6 Die Volldämmung einer Fassade ist in der Regel eine modernisierende Instandsetzung. Bei einer modernisierenden Instandsetzung haben die Wohnungseigentümer ein Ermessen, was sie tun (hier: ob sie die ganze Fassade oder nur Teile in Stand setzen). OLG Frankfurt B. v – 20 W 138/08 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldFall 7 WEG beschließt mit doppelter Mehrheit, die Heizung inklusive der Steigleitungen wegen ihres Alters zu erneuern. Weiter beschließt sie die Erneuerung der Heizkörper und der zugehörigen Anschlussleitungen. In der TE steht, dass die Anschlussleitungen ab dem Abzweig und die Heizkörper im Sondereigentum stehen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldLösung zu Fall 7 Die Heizzentrale und die Steigleitungen einer Zentralheizung stehen im GE. Ihre altersbedingte Erneuerung ist als modernisierende Instandhaltung nach § 22 III, 21 III,IV WEG möglich. Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können dem SE durch TE oder Vereinbarung zugeordnet werden. BGH, U.v – V ZR 176/10 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Modernisierung § 22 Abs.2 WEGMaßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs.2 und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Begriff der ModernisierungWeite Auslegung im WEG- Recht: Verbesserungen, die im Mietrecht nur dem Vermieter nutzen, sind auch positiv für den WE Beschlusskompetenzen erweitert, um den WE auch ohne Bedarf zu ermöglichen, den Verkehrswert zu beeinflussen Ausreichend eine Maßnahme, die aus Sicht eines WE eine sinnvolle Neuerung darstellt und voraus- sichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert nachhaltig zu erhöhen BGH, U.v – V ZR 82/10 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Änderung der Eigenart der WohnanlageCharakteristisches Aussehen des Gebäudes Haus im Jugendstil, Plattenbau Flachdach statt Satteldach Typische Nutzung der Anlage Studentenwohnheim Betreutes Wohnen Nutzungseigenart Grünfläche Wohnungen statt Speicher zum Abstellen RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
unbillige Beeinträchtigung einzelner WE gegenüber anderenNicht jede Beeinträchtigung ist von Bedeutung Nicht soweit zwangsläufig mit Modernisierung verbundene Änderung Unbillige Beeinträchtigung Nutzungseinschränkung von mehr als 10% Risiko der Mietminderung Optisch (z.B. Verschattung) Kosten im Einzelfall Immissionen im Einzelfall RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldFall 8 WEG beschließt mit doppelter Mehrheit die nachträgliche Errichtung von Außenbalkonen im rückwärtigen Innenhof der Anlage. Die Beteiligung der WE steht zur Disposition. Eine der vermieteten Wohnungen kann durch deren Lage an die Anlage nicht angeschlossen werden. Eine weitere Wohnung soll auf Wunsch des WE ausgespart bleiben. Dieser ficht den Beschluss an, weil er nicht einstimmig beschlossen wurde. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldLösung zu Fall 8 Der Anbau von Balkonen ist eine Modernisierung im Sinne von §§ 22 II 1 WEG iVm 559 I BGB. Nachträgliche Anbauten sind eine Veränderung der Eigenart der Anlage u. bedürfen der Einstimmigkeit. Eine Nutzungseinschränkung von mehr als 10% der GE-Fläche ist eine erhebliche Beeinträchtigung gemäß § 14 Nr.1 WEG. Das Risiko von Mietminderungen bei baulichen Maßnahmen ist ein Kriterium bei §§ 14 Nr.1, 22 Abs.2 WEG LG Lüneburg U.v – 9 S 75/10 – RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Modernisierende InstandsetzungInstandsetzungs bedarf Nachrangig? Wesentlich? Wesentlich ? Modernisierung § 22 II WEG ? Modernisierende Instandsetzung § 22 III WEG ? Modernisierende Instandsetzung Nein ja Bauliche Veränderung „Allstimmigkeit“ aller nachteilig Betroffenen § 22 I 1,2 WEG Doppelte Mehrheit § 22 II 1 WEG Mehrheitsbeschluss § 21 III WEG RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldVorgehensweise Ermittlung des Bedarfs bzw. der Anforderung zur Instandsetzung/Modernisierung etc. Abwägung der möglichen Maßnahmen Einholung von alternativen Kostenanschlägen Information der Eigentümergemeinschaft Informations- und Bedenkenhinweise Herbeiführung von Beschlüssen OLG Köln, B. v – 16 Wx 13/00 - Umsetzung der Beschlüsse RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldFall 9 Der Verwalter stellte fest, dass in einen Keller der Wohneigentumsanlage Wasser eintrat. Tonrohre im Fundament waren beschädigt und die Isolierung des Kellers unzureichend. Wegen der Gefahr einer Fundamentunterspülung erteilte er den Auftrag zu umfassenden Sanierungsarbeiten. Die vorgelegte Rechnung von € beglich er aus Mitteln der WEG. Diese meinte, dass er den Auftrag nicht ohne ihre vorherige Entscheidung erteilen durfte. Deshalb klagte sie Schadensersatz ein. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldLösung zu Fall 9 Ein Verwalter darf einen Vertrag für die WEG ohne Ermächtigung nur abschließen, wenn die Maßnahme zur Erhaltung gemeinschaftlichen Eigentums so eilbedürftig ist, dass er vorher keine Eigentümerversammlung einberufen kann. Ohne Notgeschäftsführung muss die WEG zuvor einen Beschluss fassen. Setzt sich ein Verwalter über die Beschlusskompetenz der WEG hinweg, verletzt er seine Pflichten und muss der Gemeinschaft den gesamten daraus entstandenen Schaden ersetzen. Hier musste der Verwalter nicht sofort eine umfassende Sanierung in Auftrag geben. Er hätte den Schaden provisorisch beheben können und über alles Weitere die WEG entscheiden lassen OLG Hamm, Beschluss v , Az. 15 Wx 120/10 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Informations- Hinweis- und PrüfungspflichtenInformation über den Sachstand - Stand der Sanierungsmaßnahme Erläuterung, warum ein Beschluss erforderlich ist Erforderlichkeit einer Sonderumlage Hinweise bei tatsächlicher o. rechtlicher Bedeutung technisch kompliziert Erheblicher Kostenaufwand Besondere Mehrheitserfordernisse Bedenkenhinweis Unbestimmter oder rechtswidriger Beschluss Hinweis auf mögliche Folge (eV oder SE) Prüfung bei der Beschlussverkündung RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldGegenstand Maßnahme Kosten- verteilung Instandsetzung und Instandhaltung §§ 21 V Nr.2, 22 III Einfache Mehrheit ¾ aller WE + 50% + 1 der MEA Modernisierende Instandsetzung § 22 III Modernisierung und Anpassung an die Technik § 22 II Bauliche Veränderung und Aufwendungen § 22 I Ja-Stimmen sämtl. WE, die über § 14 WEG hinaus benachteiligt sind RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldFall 10 Einstimmiger Beschluss vom : Bausachverständiger des TÜV wird über die Mängel am Balkon u. an der Tiefgaragenzufahrt ein Gutachten erstellen. Firma S wird mit Frist zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Sollte die Frist verstreichen, wird eine entsprechende Klage eingereicht und die Sanierung des Balkons in Auftrag gegeben. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldLösung zu Fall 10 Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre, widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären. OLG Düsseldorf, B. v – I-3 Wx 272/07 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Auftragserteilung Abschluss eines BauvertragesRechtsdienstleistung § 2 I RDG jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung im Einzelfall erfordert. Mitwirkung beim Vertragsabschluss als Rechtsdienstleistung? nein - Presseerklärung Bundesministerium Justiz ja - Finzel KommRDG, § 2/12 Rechtsdienstleistung erlaubt mit (§ 5 II RDG): 1. Testamentsvollstreckung 2. Haus- und Wohnungsverwaltung 3. Fördermittelberatung RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldVertragsabschluss Pflicht des Verwalters bei der Gestaltung von Vertragsklauseln die Formulierung zu wählen, die für den Eigentümer die größtmögliche Sicherheit bietet. KG Berlin, Urteil vom – 3 U 3/06 LG Berlin, Urteil vom – 53 S 145/07 AG Lichtenberg, Urteil vom – 12 C 283/07 Kriterium Umfang und Dauer der Baumaßnahme Auswahl der Vertragsart (BGB,VOB, etc.) Eigene Kenntnis und Risikofreude Sondervergütung RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldFall 11 Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft: Die Rohre des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums sollen gemeinsam saniert werden. Vorher Hinweise des Verwalters auf Bedenken und Anfechtungsrisiko RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldLösung zu Fall 11 Verwalter hat es zugelassen, dass ein offensichtlich rechtswidriger Beschluss gefasst worden ist. Hinweis auf die mögliche Anfechtung reicht nicht aus. Hinweis auf die Folgen (Kosten für die Wohnungseigentümer und Verzögerung der Durchführung des Beschlusses) erforderlich. Verwalter trägt 1/3 der außergerichtlichen Kosten LG Köln, Beschluss vom – 29 T 159/07 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Beschlussvorschlag Teil 1 Modernisierung Rohrleitung des GEDie WE nehmen zur Kenntnis, dass die gesamten Rohrleitungen der Anlage so sanierungsbedürftig sind, dass absehbar Schäden und eine Überprüfung der Versicherungsbedingungen zu erwarten sind. Die WEG beschließt, das Rohrleitungssystem des GE entsprechend dem Angebot der FA …. vom… zu sanieren. 3. Der Verwalter wird ermächtigt, hierzu im Namen der WEG mit der Fa…. einen Vertrag abzuschließen. 4. Sonderumlage RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Beschlussvorschlag Teil 2 Modernisierung Rohrleitung des SEDie WE werden wegen der Hinweise aus Teil 1 aufgefordert, die in ihrem SE liegenden Teile der Rohrleitungen bis zum…. so instand zu setzen, dass die Auflagen der Versicherung vom… erfüllt werden. Kommt ein SE dieser Aufforderung innerhalb der Frist nicht nach, wird der Verwalter ermächtigt, den SE im Namen der WE mit Anwalt gerichtlich und kostenpflichtig zur Durchführung der Maßnahme in Anspruch zu nehmen. Ergibt sich aus der unterlassenen Sanierung ein Schadensersatzanspruch, wird der Verwalter ermächtigt, diesen gegen den SE durchzusetzen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Bauleitung /BauüberwachungAufgabe/Bedeutung Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit Baugenehmigung/Zustimmung Ausführungsplänen/Leistungsbeschreibungen Koordinierung der Beteiligten bei Objektüberwachung Führung v. Zeitplan/Bautagebuch Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen Abnahme der Bauleistung Kriterium Umfang und Dauer der Baumaßnahme Eigene Fachkenntnis und Risikofreude Vergütung des Architekten § 15 HOAI Sondervergütung des Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Abnahme der BauleistungBedeutung Entgegennahme der Werkleistung/Billigung als vertragsgerecht Einklagbare Hauptpflicht des Bestellers § 640 BGB Rechtsfolgen Erfüllungswirkung (§ 631 I BGB Konkretisierung auf Werk) Fälligkeit der Vergütung § 641 I BGB Umkehr der Beweislast Verlust von Rechten (Vorbehalt von Mängeln/Vertragsstrafen) Übergang Vergütungs-/Leistungsgefahr Verjährung von Mängelrechten §§ 634a, 13 Nr.4 VOB/B RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldFall 12 Bauträger setzt seinen ehemaligen Bauleiter zum Verwalter ein. Bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums nimmt er ihm bekannte Mängel nicht in das Abnahmeprotokoll auf. Stattdessen schreibt er in der Eigenschaft als Bauleiter die Handwerker an und fordert zur Mängelbeseitigung auf. Unter anderem deswegen wird er fristlos abberufen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldLösung zu Fall 12 Ein Bauleiter, der später vom Bauträger als Verwalter eingesetzt wird, ist gegenüber der Wohnungseigen- tümergemeinschaft verpflichtet, die ihm durch diese Tätigkeit bekannt gewordenen Mängel offenzulegen. AG Augsburg U. v – 30 C 2739/08 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Geborene MängelrechteGeborene Erwerberrechte BGH U.v – VII ZR 236/05 Großer Schadenersatz Rücktritt vom Vertrag Differenzierung: Rückabwicklung des Vertrages über das Sondereigentum Keine Überschneidung mit Gemeinschaftsinteressen Geborene Rechte der WEG BGH U.v – VII ZR 236/05 Kleiner Schadensersatz Minderung Differenzierung: Natürliche Zuständigkeit der WEG Gemeinschaftsbezug der Mängelrechte RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Ansichziehen der WEG von MängelrechtenWeitere Mängelrechte der Erwerber (bei Billigung der WEG) BGH U.v – VII ZR 236/05 Nacherfüllung Selbstvornahme Rechte stehen grundsätzlich dem Erwerber zu Geltendmachung möglich solange von WEG gebilligt Beschlusskompetenz der Gemeinschaft Ausschließliche Befugnis der WEG zur Geltendmachung der Ansprüche gegenüber dem Veräußerer Mehrheitsbeschluss RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldFall 13 Bauträger V übernimmt die erste Verwaltung der WEG. Eigentümer E rügt einen Mangel an seinem Balkon, den V beseitigen lässt. Nach Ablauf der Verjährungsfrist stellt sich heraus, dass alle Balkone mangelhaft errichtet sind. WEG verlangt von V als Bauträger Schadensersatz, da er die Balkone nicht rechtzeitig auf Baumängel überprüft hat und Ansprüche gegen sich selber geltend gemacht hat. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldLösung zu Fall 13 Besondere Sorgfalt schuldet der WEG-Verwalter bei der Prüfung eines Neubaus auf etwaige Baumängel, - wenn er einen Mangel feststellt, der ein Serienmangel sein kann, - wenn er das Bauwerk als Bauträger selbst errichtet hat. OLG München, Beschluss vom – 32 Wx 79/08 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Befugnis des Verwalters zur Abnahme des GEAbnahme des Gemeinschaftseigentums = geborene Wahrnehmungspflicht der WEG § 10 VI 3 WEG Wenzel in Bärmann/Pick/Merle, WEG 10.Auflage § 10 Rdn.57 ff. = Beschlusskompetenz der Gemeinschaft = Befugnis des Verwalters zur Abnahme für die WEG kein Bestandteil laufender Verwaltung Befugnis des Verwalters nach Ermächtigung durch die WEG gemäß § 27 Abs.3 Nr.7 WEG Arten der Abnahme Tatsächliche §§ 640 BGB, 12 VOB/B Förmliche = durch Erklärung, gegebenenfalls Protokoll Stillschweigende = durch Inbesitznahme Fiktive § 12 Abs.5 VOB/B RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Beschlussvorschlag AbnahmeDer Verwalter wird ermächtigt, für die WEG ……..die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber dem Bauunternehmen ……………..zu erklären. Der Abnahmetermin soll ausreichend vorher (mindestens drei Wochen) allen Eigentümern schriftlich bekannt gegeben werden. Der Verwalter soll namens der WEG ….. einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bauschäden beauftragen, die Abnahmeverhandlung mit dem Bauunternehmen fachtechnisch zu begleiten und ein Abnahmeprotokoll für die Gemeinschaft zu erstellen. Nach Vorlage des Abnahmeprotokolls ist dieses allen Eigentümern unverzüglich zu übersenden. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldFall 14 A teilt Haus aus dem Jahr 1890 in WE auf und verkauft bis auf 4 Wohnungen sämtliche Einheiten. Hierbei übernahm sie Verpflichtungen zur Renovierung des Treppenhauses und zur Beseitigung von Wasserschäden. Durch Wassereinbrüche kam es weiter zu Schäden am Gemeinschaftseigentum. Die WEG beschloss die Gewährleistungsrechte der Eigentümer, durch die WEG geltend zu machen. A ficht den Beschluss an. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldLösung zu Fall 14 Die Eigentümerversammlung kann dem teilrechtsfähigen Verband auch solche Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche im eigenen Namen übertragen, die nur einem Wohnungseigentümer zustehen. BGH U.v – V ZR 80/09 - RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Checkliste des VerwaltersBegehung der Anlage/Dachcheck? Bestehende Gewährleistungsfristen beachtet? Instandsetzungsplan für alle Bereiche erstellt? Angemessene Rücklage gebildet? ausreichende Dokumentation erstellt? Konkrete Maßnahmen geboten/abgewogen? Instandsetzungs/Modernisierungsbedarf ermittelt? Einholung von alternativen Kostenanschlägen? Informations- und Bedenkenhinweise erteilt? ordnungsgemäße Beschlüsse herbeigeführt? Beschlüsse umgesetzt (Auftrag, Überwachung, Abnahme)? RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI BielefeldFragen kostet nichts….. …. allenfalls die Antwort Klaus Eichhorn KordtRechtsanwälte Girardetstraße 2-38 45131 Essen Tel Fax RA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
Vielen Dank für die AufmerksamkeitRA/FA MuW Klaus Eichhorn Veränderung am Bau VNWI Bielefeld
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Bauauftrag und WEG-Recht
Berlin-Brandenburger Verwalterforum 2. November 2011 Über Projekt

References: § 27
 § 836
 BGH 
 § 21
 § 15
 § 21
 § 22
 § 22
 § 14
 § 21
 § 21
 § 22
 § 22
 § 22
 § 22
 § 22
 § 22
 § 559
 § 25
 § 14
 § 22
 § 22
 § 22
 § 22
 § 21
 § 22
 § 22
 § 22
 § 14
 § 2
 § 2
 § 15
 § 640
 § 641
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 10
 § 10
 § 27
 § 12
 BGH