Source: https://www.nemetugyek.de/lakber-csoekkentese-berlo-altal/
Timestamp: 2019-08-19 05:49:06+00:00

Document:
Milyen indokokkal csökkentheti a bérlő a lakbért? - Német ügyek
Milyen indokokkal csökkentheti a bérlő…
A lakbér a bérlő általi csökkentésének sokféle oka lehet és valamennyiük felsorolása szinte lehetetlen.A lakbér csökkentésének kiváltó okai mindig megterhelést jelentenek a bérlő számára, legyenek azok a falakat borító penész, a balkont elárasztó férgek vagy a fűtés kiesése a tél kellős közepén. Sok esetben gyorsan és problémamentesen megoldhatók a fellépett hiányosságok, de gyakran megtörténik az is, hogy a bérbeadó különféle kibúvókkal igyekszik mentesíteni magát a hiányosságok megszüntetésével járó költségektől.
Ha bíróság elé kerülnek az ilyen ügyek, akkor mindig az egyes esetek körülményei döntenek. Így történhet meg, hogy némely, az első fokon elutasított kiváltó okot másodfokú bíróság simán elfogadja.
De vajon a lakbér csökkentésének okai közül melyeket lehet jogosnak tekinteni és melyeket nem?
Ennek a kérdésnek megválaszolása számos bérlőnek okoz fejtörést, hiszen a témához hihetetlenül sok információ és bírósági ítélet létezik, amelyek megértése és a saját helyzetre alkalmazása nem túl könnyű dolog.
Az alábbiakban megpróbálunk rövid összefoglalót adni azokról a fontosabb okokról, amelyek a bérlőt feljogosíthatják a lakbér csökkentésére. Emellett (bírói ítéletek példáiból) szeretnénk arról is tájékoztatni, mik a teendők, ha a bérlő lakásában olyan hiányosságok lépnek fel, amelyek a lakbér csökkentését indokolttá tehetik. Mert a lakbér csökkentését mindig alaposan meg kell indokolni ahhoz, hogy eredményre vezessen.
Mikor vezetnek a lakás hiányosságai a lakbér csökkentéséhez?
A lakbér csökkentésének okai sokrétűek lehetnek. Közös azonban bennük, hogy a bérelt lakás olyan, jelentős hiányosságaira mutatnak rá, amelyek a bérlemény használatát mérvadóan korlátozzák.
Ebben az esetben tehát a lakbér a német polgári törvénykönyv (BGB) 536. paragrafusa értelmében automatikusan csöken. A bérlő nem csökkentheti azonban egyoldalúan a lakbért, ha a lakásban előállt kárért ő maga felel.
A csökkentés lehetőségei közül szintén ki kell zárni bizonyos szociális ill. helyi adottságokat ugyanúgy, mint az általános életmóddal ill. a bérlővel kapcsolatos kockázatokkal járó korlátozásokat is.
A jogos lakbércsökkentés megítélésének szempontjából döntő fontosságú, hogy az előállt hiányosság a lakás megegyezett állapotától egyértelműen eltérő legyen. Ez az eltérés lehet mind minőségi, mind mennyiségi eltérés. Mennyiségi eltérésnek számít például a lakás túl kicsi lakóterülete, amely a lakbér csökkentését indokolhatja. Jellegzetes minőségi hiányosságoknak számítanak többek között a penészedés fellépése, a meleg víz ill. fűtés kiesése, valamint a csendháborítás vagy a szigeteletlen ablakok.
Fontos azonban megjegyezni: csekély mértékű hiányosságok nem jogosítják fel a bérlőt a lakbér csökkentésére!
A hiányosság mértékének megítélése nem könnyű dolog, ezért tanácsos mindig a bírói ítéletek ill. a különféle érdekvédelmi szervezetek által összeállított ún. lakbércsökkentési táblázatok (Mietminderungstabellen) után igazodni. Ezek tájékoztatást adnak a leggyakoribb hiányosságokról és a lakbér azokból eredő csökkentésének mértékéről.
A lakbércsökkentési táblázatok – a lakbér csökkentésének okai listában összefoglalva
A lakbér csökkentésének kiszámításához mindig ajánlott lakbércsökkentési táblázatok igénybe vétele. Figyelembe kell azonban venni azt is, hogy ezek a táblázatok csak egyes eseteket adnak vissza (tehát nem általános érvényűek), ezért az azokban felsorolt esetek csak irányvonalnak számíthatók. A német törvényhozás eddig még nem alkotott meg olyan, minden lakbércsökkentési feltételt magában foglaló lakbércsökkentési táblázatot, amely általános érvényű lehetne.
Bírósági eljárásokban legtöbb esetben többfajta, a lakbér csökkentését előidéző hiányosságokat hoznak fel a bérlők egyidejűleg. Nagyon oda kell tehát figyelni, hogy a bérlő átfogóan és minden részletre kiterjedően ítélje meg saját helyzetét a lakbércsökkentés helyes mértékének perre vitele esetében. Ebben a lakbércsökkentési tablázatok csak útmutatónak szolgálhatnak. Nem szabad továbbá a bérleti szerződésben foglaltakat sem elhanyagolni.
Melyek a lehetséges hiányosságok? – néhány példa
A példák célja csoportosítva megmutatni, milyen hiányosságok lépnek fel leggyakrabban. A csoportosítások persze csak egyfajta támpontot adhatnak, mert közöttük is léphetnek fel kölcsönhatások. Emellett egyfajta hiányosság más kárnak is lehet a kiváltó oka. Megeshet például, hogy a nedves falak önmagukban is hiányosságnak számítanak és más körülményekkel összejátszva a lakás teljes elpenészesedéséhez vezetnek. Ilyen esetekben tehát bíróság előtt kell tisztázni, mi volt a lakbér csökkentésének kiváltó oka és a bérlő ill. a bérbeadó idejében megtett szükséges lépései a penészedés kialakulását megelőzhették-e volna.
A hiányosságok kiváltó okaik szerint csoportosítva
Nedvesek és penészesek a falak:
a tömítetlen tetőn vagy ablakokon keresztül bejutó esővíz
hőszigetelt ablakok beépítése után jelentkező penészképződés
penész képződése újonnan épült házak még ki nem száradt falain
a falazatban előállt repedések miatt nedves falak
hőhidak által okozott penészedés
a bérlő hibás fűtési és szellőztetési szokásai (ilyen esetekben a lakbércsökkentés lehetősége többnyire kizárt)
nedves falak okozta penészesedés a bútorokon
Zajszennyezés:
a szomszédos építkezésről átszűrődő zajok
a házban végzett szanálás és modernizálás okozta zajok
a szomszéd túl hangosra állított hangberendezéseinek zaja (pl. a hangos muzsika)
egymással nagy hangon vitatkozó vagy veszekedő szomszédok
az éjszakai nyugalom megzavarása
a fűtőtestekből eredő zajok
a túl hangos felvonó
az éjszakai nyugalom idején működtetett mosógép zaja
bulizás zenéje, zaja, beleértve a folyosón hangoskodó vendégeket is
a lakások rossz hang- ill. lépéshang elleni szigetelése
Az áram, a fűtés ill. a melegvízszolgáltatás kimaradása:
a fűtés teljes kiesése, különösen a téli hónapokban
a fűtés kiesése a háló- és a gyerekszobában
a lakószobában 20°C foknál alacsonyabb hőmérséklet miatt komfortzóna nem lehetséges
éjszaka nincs melegvíz
a bojler meghibásodása a fürdőszobában
a melegvízszolgáltatás kiesése az egész lakásban
a csapból rozsdás víz folyik
csak több, mint 1 perc után folyik meleg víz a csapból
csak hideg vízben lehet tusolni
az áramszolgáltatás teljes kimaradása
több konnektor rossz
rossz villanykapcsolók
A lakbér csökkentésének okai táblázatban összefoglalva
Az alábbi táblázatban látható néhány jellemző példa azokból az esetekből, amikor bíróságnak kellett dönteni a lakbér csökkentésének mértékéről.
A táblázat felsorolja a hiányosságokat, azok mértékét és utal a konkrét esetben hozott bírósági ítéletre is. Ezek segítségével jogi szakembernek könnyebb dolga lesz a bérlő panaszainak megítélésében és ha kell a szükséges lépések megtételében.
A hiányosság megnevezése A lakbércsökkentés
mértéke A vonatkozó bírósági ítélet megnevezése
A bérbeadó nem bocsát a bérlő rendelkezésére lakáskulcsot 100% OLG Düsseldorf ZMR 2005, 710
A konyha, a lakó- és hálószoba jelentős mértékű átnedvesedése, penészes szag és penészgombák mindenhol 80% LG Berlin GE 1991, 625
A falakon felkúszó nedvesség az egész lakásban 60% AG Bad Vilbel Az. 3 b C 52/96
A fűtés kiesése nyáron (13° – 17,5°C fokos külső hőmérsékletnél) 50% AG Waldbröl WuM 1981, 8
Tetőfedési munkálatokhoz felépített állványzat a tetőtéri lakás előtt 50% BGH ítélete: 12.12.2012, Az. VIII ZR 181/12
Egy szobás lakás nedves falai és nedves szőnyegpadlója 50% LG Dresden Az. 4 S 0151/02
Ablakok modernizálását követően nedvesség jelentős mértékű képződése anélkül, hogy a helység klímaviszonyainak megváltozására a bérbeadó felhívta volna a bérlő figyelmét 42% LG Lübeck ítélete: 09.01.1990 – 14, 60/89
Egy hónapon keresztül fennálló vízbetörés, amely a kereskedelmi célokra kiadott helyiségek használatát lehetetlenné tette 40% LG München I. ítélete: 13.11.1985 – 15 S 11147/85
A plafonról csepegő víz átnedvesítette a szőnyeget 30 –50% AG Leverkusen WuM 1980,163 / AG Kiel: WuM 1980, 235
Nedvesség és penészgombák a falban található repedések miatt 30% LG Hamburg ZMR 2004, 41
Nedvesség és penészgombák családi ház 8 helyiségében, szigeteletlen ablakok miatt
30% AG Hamburg ítélete: 09.01.1979 – 42 C 634/76, WM 1979, 103
Nedvesség és penészgombák a konyhában 30% LG Karlsruhe ítélete: 14.07.1998 – 8 O 208/98
Nem kielégítő fűtés 15°C fokos szobahőmérsékletnél 25% AG Berlin-Neukölln, Az. 10 C 557/84
Az ablakok felőli fal és a plafon átnedvesedése a lakó- és hálószobában a tetőről beszivárgó nedvesség miatt 25% VG Berlin GE 1984, 183
Vízkárok a lakószoba plafonján és falain, jól láthatóan 25% AG Aachen ítélete: 05.04.1973 – 15 C 417/71, WM 1974, S. 44
A lakást nem lehet bezárni és hiányzik egy elválasztó fal a folyosó felé 25% LG Düsseldorf WuM 1973, 187
Hőveszteség a tető hiányos szigetelése miatt (tetőtéri lakásokban 20 százalékos hőveszteség számít normálisnak, ennél nagyobb százalék már hiányosság) 25% LG Frankfurt WuM 1987, 119
A meghibásodott tetőn keresztül esővíz jut be a lakó- és hálószobába 25% VG Berlin GE 1984, 183
A 10. emeleten nem működik a felvonó (16 napig) 20% AG Berlin-Mitte ítélete: 19.4.2007, 10 C 24/07
A szomszédos házban végzett szanálás okozta zajszennyeződés 20% KG Berlin NZM 2000, 40
Lapos tető fedésén keresztül esővíz jut be a lakásba 20% OLG Düsseldorf DWW 2001, 270
Beállványozás és építési munkálatok a házon 20% AG Wiesbaden ítélete: 25.06.2012, Az. 93 C 2696/11
A 6. emeleten nem működik a felvonó (16 napig) 15% AG Berlin-Mitte ítélete: 19.4.2007, 10 C 24/07
Az állványozás lefedése műanyag fóliával – a lakások sötétek napközben is 15% AG Mainz ítélete: 28.11.1996, Az 10 C 49/96
A szomszédban nagy építkezés folyik, részben éjszaka is 12% AG Hamburg ZMR 2003, 746
A fűtési teljesítmény csak 60 százalékos 10 – 15% OLG Düsseldorf WuM 1984, 54
Falak vésési munkálatai az épületben 10% AG Köln ítélete: 26.10.1982 – 212 C 210/82
Az 5. emeleten nem működik a felvonó
10% AG Charlottenburg ítélete: 15.12.1989, Az. 2 C 484/89
Újonnan épült ház nedves vakolata
10% LG lübeck WuM 1988, 351
A kaputelefon és a kapucsengő nem működik 10% AG Rostock ítélete: 30.09.1998, Az. 41 C 183/98
A termosztát szelepei hibásak 8% LG Berlin ZMR 2003, 487
7,5% AG Bremen ítélete: 04.12.1986, Az. 10 C 300/86
A szomszédos ingatlanon folytatott építkezés okozta zaj- és porszennyezés
6% LG Frankfurt ZMR 2007, 699
A bejárati kaput nem lehet bezárni 5% AG Köln WM 1978, 126
A kaputelefon és a kapucsengő nem működik a tetőtéri lakásban
LG Dessau-Roßlau határozata: 31.01.2012 – Az. 1 T 16/12
A bejárati ajtó záróberendezése és a kaputelefon nem működik 5% LG Berlin ítélete: 13.10.1980, Az. 61 S 171/80
A házban nem működik a kapucsengő 5% LG Berlin ítélete: 14.09.2006, Az. 62 S 90/06
A ház beállványozása miatt sötétek a lakások és korlátozott a szellőzés 5% LG Berlin ítélete: 12.04.1994, Az. 63 S 439/93
Nedves a pince 5% AG Düren WuM 1983, 30
Építési munkálatok miatt a 2. emeleten nem működik a felvonó 3% AG Tempelhof-Kreuzberg ítélete: 15.01.2014, Az. 2 C 207/13
Hibás a bejárati ajtó 3%
AG Berlin-Neukölln MM 1988,151
A kaputelefonon nem lehet hallani a látogatókat 3% LG Berlin ítélete: 18.11.2004, Az. 67 S 173/07
Tömítetlen tető okozta átnedvesedésből eredő károk
2% LG Hannover ítélete: 15.04.1994, Az. 9 S 211/93
Látható vízfoltok a lakás falán 2%
LG Hannover WuM 1994, 463
Egyszerű ajtózár biztonsági helyett 0% LG Freiburg WuM 1988, 263
Építkezés szerelési állványa elsötétíti a konyhát és az éléskamrát 0% LG Berlin ítélete: 05.10.2006, Az. 63 S 194/06
A kapuajtó nincs éjjel bezárva 0% LG Berlin ítélete: 21.04.2008, Az. 63 S 210/07
Néhány rövidítés magyarázata:
AG = Amtsgericht, első (vagy alsó) fokú bíróság
LG = Landgericht, másodfokú (vagy tartományi) bíróság
OLG = Oberlandgericht, tartományi főtörvényszék, legfelsőbb bíróság
VG = Verwaltungsgericht, (alsófokú) közigazgatási bíróság
BGH = Bundesgerichtshof, szövetségi legfelsőbb bíróság
WuM = Wohnungswirtschaft und Mietrecht, lakásszolgáltatások és bérleti jog, havonta megjelenő szakfolyóirat
AZ. = Aktenzeichen, ügyiratszám
ZMR = Zeitschrift für Miet- und Raumrecht, a bérleti és lakásjogok folyóirata

References: bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság

 bíróság

 bíróság

 bíróság

 bíróság