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Actualite Maître Marine Parmentier - Bail d'habitation : contrat, loyer et charges, état des lieux, garantie, congé
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Par Maître Marine Parmentier | 21-11-2013 | 0 commentaires | 14546 vues
Le projet de loi pour l'accès au logement et l'urbanisme rénové (ALUR) (dit également "projet de loi Duflot", du nom de son promoteur, Madame le ministre de l'Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot), a été adopté en première lecture par le Sénat le 26 octobre 2013, après l'Assemblée nationale le 17 septembre précédent. Ce texte devait répondre à de grandes ambitions mais, faute de consultations suffisantes, il suscite de vives critiques des praticiens.
Harmonisation des critères délit de discrimination pour l'accès au logement
Le délit de discrimination pour l'accès au logement fait actuellement l'objet d'une définition propre précisée à l'article 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le projet de loi prévoit d'harmoniser ces critères discriminatoires avec ceux visés à l'article 225-1 du Code pénal, en vertu duquel "constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques à raison de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de leur patronyme, de leur état de santé, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs moeurs, de leur orientation ou identité sexuelle, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée".
Cette harmonisation serait bienvenue, les critères résultant du Code pénal étant plus larges que ceux actuellement prévus à l'article 1er de la loi du 6 juillet 1989. Néanmoins, il avait déjà été précisé que le refus de louer un logement en raison de l'âge du candidat, critère non spécifiquement visé par l'article 1er précité, tombe sous le coup de la prohibition pénale (rép. min., n° 53208, JOAN Q, 23 août 2005).
Introduction de la notion de "résidence principale" comme critère d'application de la loi du 6 juillet 1989
Le projet de loi prévoit la modification de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 pour y introduire la notion de "résidence principale du preneur" qui s'entendrait comme une occupation "au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l'habitation".
Il est prévu d'imposer un modèle type de contrat de bail d'habitation, qui sera défini par décret en Conseil d'Etat.
En plus des clauses actuellement imposées par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail devrait préciser :
- les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
- le loyer médian de référence et le loyer élevé, correspondant au type de logement ;
- le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
Les spécifications relatives à l'état des lieux seraient visées dans un nouvel article 3-2. Il serait plus précisément réglementé et devrait être établi selon des modalités définies par décret.
Un nouvel article 3-1 concernerait spécifiquement la précision de la surface habitable des lieux loués. Actuellement, cette mention est également obligatoire mais aucune sanction n'est prévue ce qui vide cette mesure d'une partie de son sens.
Le projet de loi prévoit que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporterait, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge pourrait être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prendrait effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervenait plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prendrait effet à la date de la demande.
Précisons également que tout professionnel ou non professionnel proposant sur son site internet la promotion de biens immobiliers locatifs ou à usage d'habitation aurait l'obligation d'afficher clairement la superficie de la partie privative conformément au dispositif mis en place par la loi "Carrez" (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996). Les outils de recherche des sites internet et les résultats filtrés ne pourraient faire apparaître une autre surface que celle indiquée au premier alinéa (article 4 du projet de loi).
Le dossier de diagnostic technique serait par ailleurs complété par un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ainsi qu'un état de l'installation intérieure d'électricité dont l'objet serait d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
Rémunération de l'intermédiaire
La rémunération des intermédiaires est actuellement répartie par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le projet de loi prévoit de modifier la charge de cette rémunération en distinguant selon le rôle joué par l'intermédiaire :
- la rémunération serait à la charge exclusive du bailleur pour l'activité d'entremise ou de négociation d'une mise en location d'un logement ;
- la rémunération serait partagée entre le bailleur et le preneur pour la réalisation de l'état des lieux et la rédaction du bail. Le montant imputé au locataire ne pourrait excéder celui imputé au bailleur et serait inférieur ou égal à un plafond fixé par décret.
Aucune autre rémunération ne pourrait être mise à la charge du preneur, sauf si le mandataire intervient exclusivement au nom et pour le compte de celui-ci. Ces honoraires seraient dus à la signature du bail.
Ces précisions devront être reproduites, à peine de nullité, dans chaque mandat relatif aux opérations de location d'un logement.
Le Gouvernement souhaite, par cette mesure, "inverser la tendance" qui impose actuellement, notamment lorsque le marché locatif est tendu, une prise en charge majoritaire de la rémunération des intermédiaires par le preneur.
Par ailleurs, les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d'un logement entre le propriétaire et le locataire, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative, devront communiquer à l'observatoire local des loyers une série d'informations relatives au logement et au contrat de location (ces informations seront précisées par décret).
A défaut d'un tel renseignement, l'observatoire local des loyers pourrait saisir la commission de contrôle régionale ou interrégionale de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières.
Cette sanction mettrait à la charge des agents immobiliers un rôle prépondérant dans la publicité afférente aux loyers pratiqués avec pour but une transparence des tarifs de location pratiqués en présence d'un intermédiaire.
Si, en revanche, la location se passe directement entre bailleur et locataire, l'opacité serait de mise, alors que c'est souvent dans ce cadre qu'il est possible de constater une déconnexion par rapport aux prix du marché...
Possibilité de souscrire une assurance pour le compte du locataire défaillant
Parmi les obligations du locataire figure celle d'assurer le logement contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. Il doit en justifier lors de la conclusion du bail, puis chaque année en cours de bail.
Actuellement, en cas de manquement à cette obligation, le bailleur peut notamment solliciter la résiliation judiciaire du bail ou faire signifier un commandement tendant à obtenir la communication de toute justificatif utile, à défaut de quoi la clause résolutoire du bail peut être actionnée.
Le projet de loi prévoit une nouvelle possibilité qui serait celle de la souscription d'une assurance pour le compte du locataire, dont la charge financière lui serait répercutée.
Encadrement des délais d'action découlant du bail
Il est prévu que toutes actions dérivant d'un contrat de bail seraient prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur serait prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.
Actuellement, le délai de prescription applicable est celui de cinq ans visé à l'article 2224 du Code civil.
Instauration de règles applicables à la colocation
Le projet de loi prévoit la création d'un nouvel article 8-1 consacré à la colocation.
Celle-ci serait définie comme "la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur".
Ici encore serait instauré un contrat type, à respecter.
Les parties au contrat de bail d'une colocation pourraient convenir de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires.
Les charges locatives accessoires au loyer principal d'un contrat de bail d'une colocation seraient récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par ce contrat :
- soit dans les conditions classiques, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;
- soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement seraient définis dans le contrat et qui ne pourrait donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.
Une nouveauté importante concernerait la solidarité des colocataires et de leur éventuelle caution à l'égard du bailleur : cette solidarité prendrait fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteindrait au plus tard à l'expiration d'un délai d'un an après la date d'effet du congé. Quid de celle de la caution dans ce contexte précis ? L'accessoire devrait suivre le principal ?
Enfin, il est prévu que l'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifierait nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution.
Conséquences de la dissolution d'un PACS sur le bail en cours
Aux termes d'un nouvel article 1751-1 du Code civil, en cas de dissolution du pacte civil de solidarité, l'un des partenaires pourrait saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux partenaires, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre partenaire. Le bailleur serait appelé à l'instance. Le juge appréciera la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties.
En cas de congé pour reprise, il devrait être précisé au locataire la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.
En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente ne serait autorisé qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise ne serait autorisé qu'au terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.
Le régime du préavis donné par le locataire serait substantiellement modifié : en effet, si le principe d'un délai de trois mois demeure, les hypothèses d'application d'un délai réduit (un mois) seraient augmentées.
Ce délai raccourci s'appliquerait :
- sur les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ;
- en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
- pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
- pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
- pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis préciserait le motif invoqué et le justifierait au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé serait de trois mois. Rappelons qu'actuellement la jurisprudence n'exige pas que les justificatifs soient produits en annexe du congé.
Le congé devrait être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
La protection des locataires âgés serait accrue puisque les nouvelles dispositions de l'article 15-III interdiraient au bailleur de s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans (au lieu de 70 ans actuellement) et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (au lieu d'une fois et demie le montant du SMIC actuellement).
Une sanction des bailleurs qui délivreraient des congés frauduleux serait instaurée : en effet, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement serait puni d'une amende administrative prononcée par le représentant de l'Etat dans le département, dont le montant ne pourrait être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et à 30 000 euros pour une personne morale. Le montant de cette amende serait proportionné à la gravité des faits constatés. Elle ne pourrait être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des faits. L'amende serait prononcée après avoir informé l'intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé. Cela implique que le prononcé de cette amende serait déconnecté de toute action judiciaire en constatation d'un congé frauduleux intentée par le locataire. Est-ce que dans ce cas, l'amende pourrait se cumuler avec une éventuelle réintégration du locataire (même si celle-ci est rare en pratique) ?
Rappelons également que le projet de loi prévoit une meilleure information du locataire sur la marche à suivre en cas de congé frauduleux donné par le bailleur. En effet, une notice d'informations relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire devrait être jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.
Création d'observatoires locaux des loyers
Des observatoires locaux des loyers pourraient être créés à l'initiative des collectivités territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre et compétents en matière d'habitat, ou de l'Etat. Ces observatoires auraient notamment pour mission de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques représentatifs sur ces données.
Création d'un loyer médian de référence
Les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants seraient dotées d'un observatoire local des loyers (il s'agirait ici d'une obligation et non d'une simple faculté).
Dans ces zones, le représentant de l'Etat dans le département fixerait chaque année, par arrêté, un loyer médian de référence, un loyer élevé et un loyer médian de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteur géographique.
Les montants de ces loyers médians de référence, loyers élevés et loyers médians de référence minorés seraient déterminés en fonction de la structuration du marché locatif et des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers.
Le loyer élevé ne pourrait être fixé à un montant supérieur de 20 % au loyer médian de référence.
Le loyer médian de référence minoré ne pourrait être fixé à un montant supérieur au loyer médian de référence diminué de 30 %.
Dans ces mêmes zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, le loyer de base des logements mis en location serait fixé "librement" entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer élevé. Une action en diminution de loyer pourrait être engagée si le loyer de base était supérieur au loyer élevé (le montant du loyer élevé pris en compte correspondrait à celui en vigueur à la date de signature du contrat).
Du côté des détracteurs du texte, la crainte est de faire déserter les investisseurs locatifs, ce qui engendrerait à terme une hausse des loyers en aggravant la pénurie de logements. De même, la nécessité d'encadrer les loyers est remise en cause par une actuelle régulation naturelle du marché locatif.
Un complément de loyer exceptionnel pourrait être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements du même type situés dans le même secteur géographique.
Le locataire qui souhaiterait contester le complément de loyer exceptionnel disposerait d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation.
En dehors des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, la fixation du loyer des logements mis en location serait libre.
Le Gouvernement tente de créer un dispositif pour réguler le cours du marché locatif et favoriser ainsi l'accès de tous au logement. Néanmoins, si le principe de création d'un loyer médian est contesté en tant que tel par grand nombre des praticiens, que penser de l'absence de définition en l'état des modalités de fixation de ces loyers médians, dont les caractéristiques seront déterminées par décret ?
Le projet de loi confirme que la révision du loyer ne pourrait excéder la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). Cependant, cette variation ne jouerait désormais qu'à la hausse et non à la baisse.
Par ailleurs, il serait prévu d'encadrer la faculté du bailleur de réviser le loyer : la demande de révision devrait être formée dans le délai d'un an. A défaut, le bailleur serait réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée. S'il manifeste sa volonté dans le délai d'un an, la révision ne s'appliquerait qu'à compter de sa demande.
Cela réduirait drastiquement les délais actuels puisqu'il est aujourd'hui possible au bailleur de faire application rétroactive sur les cinq dernières années de la révision du montant du loyer...
La réévaluation du loyer en cas de sous-évaluation ne demeurerait possible, selon le projet de loi, qu'en dehors des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.
Dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants en revanche, le projet de loi prévoit de créer, à la faveur du locataire, une action en diminution de loyer si le montant de celui-ci, hors montant du complément de loyer exceptionnel, est supérieur au loyer élevé.
Le projet de loi formalise la restitution des clefs par le locataire en fin de bail : celle-ci devrait résulter d'une remise en main propre ou d'une lettre recommandée AR.
Le délai de restitution du dépôt de garantie passerait à un mois à compter de la remise des clefs dans l'hypothèse où l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
L'absence de restitution dans les délais légaux serait sanctionnée par l'application d'une pénalité correspondant à 10 % du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle commencée.
Sanction de la demande au candidat à la location de pièces justificatives non autorisées
La liste des pièces justificatives pouvant être demandées à un candidat à la location est actuellement dressée à l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989. La nouvelle rédaction de cet article, telle qu'elle résulte du projet de loi, prévoit que cette liste serait établie par décret.
Le projet de loi prévoit l'instauration d'une sanction des bailleurs (ou de leur mandataire) indélicat, qui solliciteraient des pièces non autorisées : ceux-ci encourraient une amende administrative dont le montant ne pourra être supérieur à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende ne pourrait être prononcée que dans le délai d'un an à compter de la constatation des faits.
Création de la garantie universelle des loyers (GUL)
L'une des mesures phares de ce projet de loi, mais également l'une des plus critiquées par les professionnels de l'immobilier, est la création d'une garantie universelle des loyers, dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d'un système d'aides, les bailleurs contre les risques d'impayés de loyer, afin de favoriser l'accès au logement et de prévenir les risques d'expulsion.
Nombreux sont ceux qui critiquent une telle mesure notamment parce qu'elle risque de créer un effet pervers, à savoir d'inciter les locataires à ne plus fournir tous les efforts possibles pour payer leur loyer.
La garantie universelle des loyers s'appliquerait aux contrats de location portant sur la résidence principale du preneur conclus à compter du 1er janvier 2016.
Un décret devrait préciser les conditions exigées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers, le montant minimal d'impayés ouvrant droit à la garantie, le montant maximal de la garantie accordée pour un même logement en fonction de la localisation du logement et de sa catégorie, et la durée des versements. Le montant d'aide versée au titre de la garantie serait réduit ou supprimé en cas de déclaration tardive par le bailleur des impayés de loyers ou si le bailleur faisait preuve de négligence dans l'exercice de ses droits.
Des mesures d'accompagnement social en faveur des locataires bénéficiaires de la garantie seraient prévues.
Les aides octroyées au titre de la garantie ouvriraient droit à un recours subrogatoire contre le locataire. Le recouvrement des créances au profit de l'agence de la garantie universelle des loyers serait effectué par le Trésor public comme en matière de créances étrangères à l'impôt et au domaine.
Pour l'accomplissement de sa mission, l'Agence de la garantie universelle des loyers pourrait disposer des ressources suivantes :
- les contributions et subventions de l'Etat et de ses établissements publics, de leuropéenne ;
- les recettes fiscales affectées par la loi ;
- les emprunts et le produit des placements financiers qu'elle est autorisée à faire ;
- les recettes accessoires, notamment la rémunération des services rendus aux tiers, dans des conditions fixées par le conseil d'administration ;
- toutes les ressources dont elle peut disposer en vertu des lois et règlements.
Des organismes seraient agréés par l'Agence de la garantie universelle des loyers afin de vérifier le respect des conditions exigées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers, de traiter les déclarations d'impayés présentées par les bailleurs, de s'assurer du versement en tiers payant au bailleur des allocations logement du locataire au premier impayé, de mettre en oeuvre un plan de traitement social des impayés de loyers et d'accompagner le cas échéant les locataires dans la recherche d'un autre logement.
D'aucuns s'interrogent sur les raisons qui feraient de la GUL un succès alors que la mesure précédente, la garantie des risques locatifs (GRL) a été un véritable échec.
Selon la FNAIM, pour être efficace et viable, une garantie de loyers doit présenter des caractéristiques minimales. Ainsi :
"- la GUL devrait être ciblée à la fois socialement et géographiquement.
D'une part, être réservée aux ménages qui faute d'un garant externe ne peuvent se loger et d'autre part, être limitée aux territoires tendus, là où la demande ne peut être satisfaite faute d'une offre suffisante.
- Etre une garantie de base' pour les loyers et charges impayés ainsi que pour les frais de contentieux à la charge du propriétaire ; ce dernier pourrait souscrire, en plus, une assurance facultative contre les dégradations ainsi que des garanties complémentaires optionnelles.
- Permettre le cumul de la garantie de loyers avec un cautionnement.
- Etre complétée par une assurance obligatoire à la charge du locataire pour couvrir les risques liés aux aléas de la vie".
Autre sujet récurrent de discussions ces derniers mois : les locations meublées de courte durée à vocation touristique. Le projet de loi "ALUR" s'en est saisi.
Rappelons qu'à ce jour, dès lors que la location d'un logement, qui ne constitue pas la résidence principale de son propriétaire, se fait à des fréquences répétées, ce dernier est tenu de solliciter un changement d'usage avec compensation auprès des services de la mairie. Cette règle est cependant peu respectée et le milieu de l'hôtellerie s'en émeut régulièrement.
Le projet de loi prévoit la responsabilisation des intermédiaires permettant la mise sur le marché des biens locatifs meublés de courte durée : en effet, toute personne qui se livrerait ou prêterait son concours contre rémunération, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, à la mise en location d'un tel logement devrait informer le loueur des obligations de déclaration ou d'autorisation préalables prévues par ces articles et obtenir de lui, préalablement à la location du bien, une déclaration sur l'honneur attestant du respect de ces obligations.
Aucune sanction n'est cependant prévue.
L'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation serait ainsi modifié : "les locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ne peuvent être considérés comme des locaux destinés à l'habitation au sens du présent article. Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage sans qu'il soit nécessaire de demander l'autorisation préalable de changement d'usage. La délibération fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées ces autorisations temporaires par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble. Elle définit également les critères de délivrance de ces autorisations temporaires, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation au regard du contexte local du marché locatif. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire. [...]
Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur [...], aucune autorisation de changement d'usage n'est nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile".
En outre, le copropriétaire désireux de solliciter un tel changement d'usage (ce qui implique que le lot dont il est propriétaire ne constitue pas sa résidence principale) devrait dorénavant solliciter une autorisation préalable de l'assemblée générale (majorité de l'article 24).
Ceci ne ferait pas obstacle à l'application des éventuelles règles relatives aux modalités d'autorisation du changement d'usage d'un local qui figurent dans le règlement de copropriété de l'immeuble.
Telles sont les principales évolutions affectant les baux découlant du projet de loi "ALUR" dans sa version adoptée par le Sénat le 26 octobre 2013. Le calendrier parlementaire pour la deuxième lecture à l'Assemblée nationale n'est pas encore fixé, certainement pour éviter un risque de perturbation de la campagne électorale qui se déroulera au printemps 2014...

References: l'article 1
 l'article 225
 l'article 1
 l'article 1
 l'article 2
 l'article 3
 l'article 2224
 l'article 15
 l'article 22
 l'article 24