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﻿ Sentencia 2001-00900 de febrero 9 de 2011
SENTENCIA 2001-00900 DE 09 DE FEBRERO DE 2011
CONTENIDO:ALCANCE DE LA ACTIVIDAD DEL CORREDOR Y LOS OBLIGADOS AL PAGO DE SU REMUNERACIÓN. LA LABOR DEL CORREDOR ESTÁ CIRCUNSCRITA AL ACERCAMIENTO DE LAS PARTES, A PONER EN CONTACTO A LOS FUTUROS CONTRATANTES PARA FACILITAR SUS NEGOCIACIONES, DE MODO QUE SU FUNCIÓN SE AGOTA Y SE CUMPLE CON EL SIMPLE HECHO DE JUNTAR LA OFERTA Y LA DEMANDA. ESTA ACTIVIDAD ES SUFICIENTE PARA QUE SURJA EL DERECHO A LA REMUNERACIÓN, SIEMPRE Y CUANDO SE LLEGUE A CELEBRAR EL NEGOCIO EN QUE INTERMEDIÓ. LA REMUNERACIÓN DEBERÁ SER PAGADA POR PARTES IGUALES ENTRE LOS CONTRATANTES, SIN QUE A NINGUNO DE ELLOS SE LE PUEDA EXIGIR EL PAGO TOTAL PUES NO ES UNA OBLIGACIÓN SOLIDARIA.
TEMAS ESPECÍFICOS:CORREDOR COMERCIAL, OBLIGACIONES SOLIDARIAS, CONTRATO DE CORRETAJE, HONORARIOS DEL CORREDOR COMERCIAL, OBLIGACIONES DEL CORREDOR COMERCIAL, FUNCIONES DEL CORREDOR COMERCIAL, PARTES DEL CONTRATO DE CORRETAJE
REVISTA JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA N°:472 DE ABRIL DE 2011, PG.491
Sentencia 2001-00900 de febrero 9 de 2011
Ref.: Exp. 11001-3103-013-2001-00900-01
Se decide el recurso de casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el 22 de septiembre de 2008, por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín —en función de descongestión—, decisión que clausuró el proceso ordinario promovido por Inversiones Profin Ltda. contra María Cristina Rivera de Aparicio y Constructora Bolívar S.A.
1. Inversiones Profin Ltda., pidió declarar la existencia de un contrato de corretaje, con ocasión del cual, finalmente, María Cristina Rivera de Aparicio vendió a la Constructora Bolívar S.A., el inmueble denominado ‘Lote Caldas’, identificado con las matrículas inmobiliarias 50-0783875 y 50C-142005, cuyos linderos y demás especificaciones se consignaron en la demanda, y al cual se le dio un precio de $ 2.245’000.000. y US$ 1’760.000.
2. María Cristina Rivera de Aparicio se opuso a la prosperidad de las pretensiones; con tal propósito, alegó que nunca celebró un contrato de corretaje con Inversiones Profin Ltda.; además, sostuvo que ninguna de las ventas se realizó con ocasión de la intermediación
que dijo haber prestado la demandante, quien por lo mismo carece de derecho a la indemnización reclamada.
Por su parte, la Constructora Bolívar S.A. anotó que desde noviembre de 1998 y hasta febrero de 2000, la demandante “no volvió a intermediar en la negociación finalmente realizada”. Igualmente, afirmó que si algún acuerdo hubo entre la demandante y la vendedora, este le era inoponible a la compradora. En su momento, presentó los medios de defensa intitulados “inexistencia del contrato de corretaje en relación con la Constructora Bolívar S.A.”, “Falta de legitimación en la causa pasiva”, “Cobro de lo no debido”, y “la causa del contrato... no fue la intermediación efectuada por Inversiones Profin Ltda.”.
3. El a quo acogió parcialmente las pretensiones de la demanda, declaró que entre la demandante y María Cristina Rivera de Aparicio hubo un contrato de corretaje, entendió que por la gestión realizada debía reconocerse una comisión del 1.5% sobre el valor de la venta y, por ende, condenó a la vendedora al pago de la suma de $ 33 ’675.000. y de US$ 26.400. En cuanto a la Constructora Bolívar S.A., concluyó que ningún acuerdo había realizado con Inversiones Profin Ltda., razón por la cual quedaba eximida de cualquier condena.
4. Al conocer del recurso de apelación, el tribunal revocó parcialmente la sentencia, para declarar que la Constructora Bolívar S.A. también debía asumir la remuneración del corretaje; por ende, ordenó que la comisión del 1.5% sobre el precio de la venta, fuera cubierta por las demandadas, en partes iguales
A renglón seguido, anotó que esa contraprestación debe ser sufragada por ambas partes, en proporciones iguales, salvo pacto en contrario, amén de que solo es procedente cuando a raíz de la intervención del corredor se perfecciona el negocio encomendado. En caso contrario, precisó el ad quem, el corredor solo tendrá derecho al pago de las expensas causadas a la hora de realizar su actividad.
Por último, el ad quem puso de presente que la remuneración a que tenía derecho la demandante por su desempeño, debía ser pagada por ambas partes, pues así se desprende del tenor del artículo 1341 del Código de Comercio, el cual solo deja de aplicarse cuando existe pacto en contrario.
Según afirma, a diferencia del mandato, de la agencia mercantil y de la comisión, en el corretaje “no se retribuyen los esfuerzos del intermediario, sino exclusivamente los resultados”, amén de que el artículo 1341 del Código de Comercio solo permite la remuneración en los casos en que “sea celebrado el negocio en que intervenga”. Por ende —prosigue— si el negocio no se realiza, no habrá ninguna compensación, a pesar de los esfuerzos que hubiere hecho el intermediario.
Entonces, considera que la obligación del corredor es de resultado y de ejecución instantánea, ya que consiste, fundamentalmente, en lograr el acercamiento de las partes, al paso que
la remuneración está condicionada a que el contrato promovido se celebre.
En la segunda acusación, el recurrente denuncia la violación directa, por “error de derecho”, de los artículos 825 y 1341 —inciso 2º— del Código de Comercio.
A su juicio, si bien el inciso 2º del artículo 1341 del Código de Comercio enseña que en el corretaje la remuneración “será pagada por las partes, por partes iguales”, tal norma es compatible y se complementa con el artículo 825 ibidem. Así, dice, “la norma del corretaje no modificó la regla general en materia de responsabilidad comercial, simplemente la complementó con el fin de establecer la fórmula de división de la obligación entre los deudores solidarios, para los efectos de la subrogación a que habría lugar una vez que uno solo de los obligados pagara al acreedor”.
1. Una primera cosa por decir, es que si bien es cierto el recurrente menciona en los cargos anteriores la comisión de errores “de derecho” —aspecto que sería propio de la vía indirecta de la causal primera de casación—, en todo caso, en los fundamentos de la demanda dirige sus ataques contra las premisas jurídicas del tribunal. Por ende, la Corte entiende que independientemente de la nominación de las acusaciones, el censor plantea la violación directa de las normas que denuncia quebrantadas y, sobre esa base, procederá a desatar la impugnación.
Para el censor, cuando el artículo 1341 del Código de Comercio prevé que “la remuneración del corredor será pagada por las partes, por partes iguales”, se refiere únicamente a la responsabilidad entre los codeudores solidarios, de modo que si alguno de ellos paga, solo podrá reclamar de los otros la parte o la cuota que a cada uno corresponda.
Es sabido que en la solidaridad pasiva “el acreedor podrá dirigirse contra todos los deudores solidarios conjuntamente, o contra cualquiera de ellos a su arbitrio, sin que por este pueda oponérsele el beneficio de división”, conforme regula el artículo 1571 del Código Civil. Sin embargo, en el caso del artículo 1341 del Código de Comercio, el legislador determinó de modo específico y deliberado el quantum de la obligación a cargo de cada uno de los beneficiarios de la gestión del corredor, lo que significa, sin más, que dentro de su potestad de libre configuración normativa, excluyó este caso de la regla general de la solidaridad, cosa que perfectamente podía hacer, y efectivamente hizo, al consignar en una institución particular como el corretaje, una regla distinta a la de solidaridad que de modo general se aplica a las relaciones mercantiles. Y así procedió el legislador, porque anticipó el juzgamiento sobre el interés de cada parte en el contrato, entendiendo que si nada se pacta, cada extremo tiene similares expectativas y, por ende, debe concurrir recíprocamente al pago de la remuneración del corredor.
De otro lado, vista la solidaridad como una garantía para el acreedor, sería extraño que entre personas desconocidas, el legislador impusiera la carga de respaldarse recíprocamente en beneficio de un tercero. Dicho de otro modo, comprador y vendedor antes del contrato son desconocidos, mientras que el corredor, por la idea que tiene del mercado, sabe de las intenciones contractuales de ambos y, justamente, propicia su contacto, razón que lleva a distribuir recíprocamente la responsabilidad entre aquellos.
Para compendiar, la redacción del artículo 1341 del Código de Comercio representa una excepción al principio general de la solidaridad previsto en el artículo 825 ibidem, y debiéndose entender las expresiones de aquella norma en su sentido natural y obvio, como exige el artículo 28 del Código Civil, no podría llegarse a la conclusión que plantea el recurrente, misma que, por cierto, es diametralmente opuesta al alcance que sugiere el tenor literal de la disposición interpretada.
3. Ahora bien, el planteamiento que hace el casacionista en el primer cargo, tiene que ver con el derecho que le asiste a percibir el total de la remuneración “usual” en el sector inmobiliario de la ciudad, esto es, el 3% del precio final de la venta, en este caso la celebrada entre María Cristina Rivera de Aparicio y la Constructora Bolívar S.A., pues su gestión se agotó a cabalidad y, de hecho, fue la causa única y eficaz de esa negociación, tal y como se dijo en el fallo del tribunal.
En orden a resolver ese reproche, cabe recordar que en esta tipología de asuntos, según el artículo 1340 del Código de Comercio, el corredor “se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial...”.
Así, la actividad de dicho intermediario se reduce, exclusivamente, a facilitar el encuentro de dos o más sujetos que tienen la voluntad de contratar; esto viene a indicar que en desarrollo de tal labor el corredor obra como un puente conductor o, si se quiere, como un vaso comunicante entre quien tiene la intención de ofrecer un bien o prestar un servicio, y aquel que desea hacerse a él.
En ese sentido, la jurisprudencia precisó, al abrigo del Código de Comercio anterior, que “son corredores —dice el artículo 65 del Código de Comercio— los agentes intermediarios entre el comprador y el vendedor que, por su especial conocimiento de los mercados, acercan entre sí a los comerciantes y les facilitan sus operaciones. En realidad la anterior definición es incompleta, porque no comprende todas las especies de corretaje. El corredor puede intervenir en operaciones distintas de la compra y venta, como por ejemplo, respecto de transportes, seguros, etc. El corredor es un simple mediador. Limita su intervención a poner en contacto dos contratantes para facilitar sus negociaciones... su tarea queda reducida a descubrir los contratantes para ponerlos en relación directa en orden al perfeccionamiento del negocio... limita su actuación a las tareas preparatorias para aproximar a los interesados, comunicando las ofertas y contraofertas y allanando las diferencias entre ellos, de tal suerte que al llegar los contratantes a un acuerdo sobre las condiciones del negocio, el corredor desaparece de las escena, quedando al cuidado de las partes el perfeccionamiento del respectivo contrato en el cual no interviene ya aquel.
El agente intermediario ha merecido el nombre de corredor porque va y viene entre los contratantes en su tarea propia de lograr acercarlos para la celebración del negocio. El corredor puede recorrer estos pasos: a) buscar a la persona interesada en negociar con el comitente dentro de las condiciones y propósitos contractuales de este; b) comunicar a la parte interesada, una vez hallada, la voluntad del comitente de concretar el negocio e indagar las intenciones de aquel respecto de los términos de la oferta; c) trabajar el ánimo de la contraparte si no se muestra a llevar a cabo el negocio; d) transmitir la aceptación del cliente al comitente y persuadir a este, en caso necesario, sobre los términos del negocio convenido por el corredor. En todas estas etapas de intermediación aparece bien caracterizado el papel del corredor…
Sobre la disciplina del contrato de mediación y la posibilidad de revocarse el encargo en cualquier tiempo, expone Vivante lo siguiente: “Algunas veces es el propio mediador el que toma la iniciativa en su intervención, otras es el cliente el que le busca; pero esto carece de importancia, porque en ambos casos la disciplina del contrato es la misma”...
El corredor como simple intermediario no es un mandatario. No tiene la representación del comitente, ni realiza ningún acto jurídico por cuenta de este. Su intervención se limita a actos materiales para aproximar a los contratantes a fin de que estos perfeccionen por sí mismos el negocio... ” (Sent. Cas. Civ. Sent. oct. 6/54, G.J. Nº LXXVIII, pág. 861, reiterada en Sent. Cas. Civ., abr. 13/55, G.J. Nº LXXX, pág. 13).
Más adelante la Corte recalcó esa doctrina, al advertir que “si bien la ley comercial, en su artículo 332 considera la correduría como una especie de mandato comercial, la noción que de la figura del corretaje da el artículo 65 de la misma ley, deja ver que la misión del corredor se reduce a poner en contacto a las partes (vendedor u comprador) para la celebración del negocio. De ellas emana la declaración de voluntad y no del intermediario, quien, por lo mismo, no actúa como mandatario en representación de quien le confirió el encargo” (Sent. Cas. Lab., abr. 6/63, G.J. Nº CII, pág. 417).
Y en el mismo sentido, anotó la Corte que “si bien el Código de Comercio al reglamentar la institución del mandato comercial, incluye la correduría como una especie de este, según lo preceptúa en el numeral 3º del artículo 332, es lo cierto que el corredor es un simple intermediario y no un verdadero mandatario, como acertadamente ha dicho la Corte en Sala de Casación Civil, puesto que no realiza ningún acto jurídico por cuenta del comitente. Su intervención en las operaciones o negocios, está limitada a la realización de actos materiales para acercar entre sí a los negociantes” (Sent. Cas. Lab., ago. 21/61, reiterada en Sent. Cas. Lab., jul. 3/72, GJ. CXLIII, pág. 488).
Recientemente, ya en vigencia del Código de Comercio de 1971, la Corte expresó que “examinadas sendas definiciones de corredor, la general y la específica del seguro, emerge como elemento común, sin duda el que caracteriza el contrato de corretaje, la labor de intermediación que cumple el sujeto, cuya finalidad, como bien se sabe, no es otra que la de poner en contacto, “poner en relación”, o acercar “a dos o más personas”, “con el fin de que celebren un negocio comercial”, conforme lo expresa el primero de los artículos —se refiere al artículo 1340 del Código de Comercio—...
El corredor, dicen las actas de la comisión revisora del proyecto de Código de Comercio (1958), “toma la iniciativa del negocio y busca a los interesados a quienes proponérselo o insinuárselo, e, igualmente, relaciona a estos con todas las personas que pueden servir a los fines del negocio en proyecto”. La labor del corredor se encamina a facilitar a las personas el acercamiento entre sí, la búsqueda, hallazgo y conclusión de los negocios, agregan las mismas actas.
De manera que los corredores son aquellas personas que por virtud del conocimiento del mercado, y con él la idoneidad y el grado de calificación que este otorga, tienen como rol profesional y funcional, amén de típico, la intermediación que se ha venido explicando, sin vinculación con ninguna de las partes del futuro contrato, ya por trabajo, ora por mandato o representación, puesto que son independientes” (Sent. Cas. Civ., ago. 8/2000, Exp. 5383).
Y aunque es posible que el intermediario, después de acercar a las partes, realice otras actividades de acompañamiento tendientes a lograr el perfeccionamiento del negocio, ellas constituyen tareas aledañas que no son de su esencia, y en las que puede tener interés, precisamente, porque solo cuando nace el negocio en el cual interviene, surge su derecho a percibir la remuneración; sin embargo, esas gestiones adicionales, si es que las hay, no miden el cumplimiento de su labor, en tanto que, se insiste, esta se agota con el simple hecho de juntar la oferta y la demanda.
Ello se explica, además, porque el corredor —también llamado por algún sector de la doctrina como mediador—, en principio es un elemento externo de la negociación, que facilita el escenario para que las partes concurran a fijar el alcance de sus declaraciones de voluntad, pero que, strictu sensu, no tiene poder para negociar en nombre de aquellas, ni puede compelerlas a hacerlo.
Ahora bien, no toda intermediación supone una retribución para el corredor. A la luz del inciso 2º del artículo 1341 del Código de Comercio, aquel “tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que se ha celebrado el negocio en que intervenga”. Síguese de ello que, salvo pacto en contrario, solo puede haber reconocimiento económico para el corredor en la medida en que los sujetos que puso en contacto finalmente arriben a un acuerdo de voluntades. Entonces, es menester que exista una relación directa, o si se quiere, un nexo causal, entre la gestión del corredor y la feliz celebración del negocio, al punto que se pueda decir que si no hubiera sido por esa actividad, las partes no habrían contratado.
Sobre ese particular, la Corte sostuvo que “el corredor tiene derecho a percibir retribución, siempre que se cumplan estos requisitos: a) que el comitente haya solicitado o aceptado los servicios del intermediario para efectuar determinado negocio; b) que el corredor haya efectuado gestiones idóneas para el logro del encargo; c) que como consecuencia de las gestiones efectuadas por el corredor, se haya concluido el negocio con el comitente con el tercero, salvo revocación abusiva del encargo” (Sent. Cas. Civ., abr. 13/55 G.J. Nº LXXX, pág. 13).
Con esa misma orientación, la doctrina comenta que “... las diferencias entre la búsqueda e indicación de la persona, con la cual tratar y concluir o de la cosa referente al negocio proyectado por el comitente, y la intermediación para aproximar a las partes y reunir sus consentimientos, no tiene influencia sobre el concepto de la mediación, desde que por una parte en la base de tales prácticas está el encargo entendido en sentido amplio (distinto del encargo del mandato), y por otra se trata también de actos de intromisión que representan en todo caso una forma de actividad del mediador concurrente a la preparación y perfeccionamiento del contrato, bastando solamente, para tener derecho a la retribución, que exista un nexo de causalidad entre la indicación suministrada y el contrato concluido, sin que el mismo pueda excluirse a priori en todo caso”(1).
Todo para reafirmar que “el mediador tiene derecho a la remuneración, “aunque —las partes— hayan introducido alguna modificación a las condiciones conseguidas por el agente”, también lo es que, de cualquier modo, la medida del trabajo del corredor “es cuestión de hecho que ha de decidirse según las circunstancias; si la ausencia del mediador en la última fase de las negociaciones le quitase el derecho a la mediación, las partes podrían rechazar su intervención maliciosamente, a medio camino, poniéndose de acuerdo entre sí y privándole de su comisión”, de donde, por ello es que a esta se tiene derecho (Vivante, César, Tratado de derecho mercantil, volumen I, Ediciones Reus, Madrid, 1932, págs.. 285 y ss.)” (Sent. Cas. Civ., mayo 3/2005, Exp. 62812-01).
En suma, si se acredita que el corredor propició el acercamiento de las partes, si estas finalmente llegan a un acuerdo y si existe un nexo de causalidad entre tales circunstancias, se configura el derecho a percibir la remuneración estipulada, la usual o la fijada por peritos, así sea que las partes introduzcan modificaciones a las condiciones del contrato inicialmente ofrecidas, o prolonguen en el tiempo su perfeccionamiento. De no ser así, el corredor podría ver burlados sus derechos.
Con la interpretación del a quo, avalada con premura y sin más por el tribunal, se creó sin fundamento alguno una subregla para el contrato de corretaje, según la cual el monto de la remuneración depende de la intensidad de la gestión hecha por el corredor después de haber puesto en contacto a las partes, cuando lo cierto es que a la luz de las normas que gobiernan la materia, solo esto último, o sea, el acercamiento entre la oferta y la demanda, es suficiente para que se configure el derecho a recibir la remuneración, si es que, como aquí sucedió, finalmente se llevó a cabo la compraventa que interesaba a las demandadas. El error del ad quem, pues, es evidente, y amerita el rompimiento parcial de la sentencia de segundo grado.
En su lugar, actuando como tribunal de segunda instancia, se modifica el numeral “SEGUNDO” de la sentencia de primer grado, el cual quedará así: “condenar a María Cristina Rivera de Aparicio y a Constructora Bolívar S.A. a pagar a la demandante, por partes iguales, las sumas de $ 67’350.000. y US$ 52.800.”.
Magistrados: Ruth Marina Díaz Rueda—Jaime Alberto Arrubla Paucar—Pedro Octavio Munar Cadena. Ausencia justificada—William Namén Vargas—Arturo Solarte Rodríguez—Edgardo Villamil Portilla.
(1) Bolaffio, Rocco, Vivante, Derecho comercial, tomo XI, volumen II, Del mandato comercial, de la comisión, Ed. Ediar, Buenos Aires, págs. 243 y 244.

References: artículo 1341
 artículo 1341
 artículo 1341
 artículo 825
 artículo 1341
 artículo 1571
 artículo 1341
 artículo 1341
 artículo 825
 artículo 28
 artículo 1340
 artículo 65
 artículo 332
 artículo 65
 artículo 332
 artículo 1340
 artículo 1341