Source: http://mueller-bromley.de/immobilienrecht.html
Timestamp: 2019-12-06 01:22:00+00:00

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PORTUGAL RECHTSANWALT Dr. iur. Stephanie MÃ¼ller-Bromley
Auf dieser Seite finden Sie etliche Informationen zum Kauf und Verkauf einer in Potugal belegenen Immobilie, Tipps, worauf zu achten ist, und typische Stolperfallen.
Es ist möglich, die gesamte Kaufvorbereitung ebenso wie die Vorbereitung eines Vekaufes von Deutschland aus zu betreiben. Der Kauf bzw. Verkauf wird dadurch weder teurer noch verzögert er sich.
Lediglich für den Abschluss des endgültige Kaufvertrages zur Eigentumsübertragung in Form der escritura pública oder in Form der autenticação particular, ist es notwendig, nach Portugal zu reisen. Zum jetzigen Zeitpunkt ist davon abzuraten, den Kaufvertrag in Deutschland beurkunden zu lassen, da es spätestens bei der Grundbucheintragung zu erheblichen Problemen kommen kann.
Ob der endgütige Kaufvertrag ohne den vorherigen Abschluss eines in Portugal üblichen Kaufvorvertrages durchgeführt werden sollte, hängt stark vom Einzelfall ab.
Für die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages können Sie selbst nach Portugal fliegen oder Sie beauftragen unsere Kanzlei mit der Unterzeichnung des Vertrages in Ihrem Namen auf der Basis einer beurkundeten Vollmacht. Alles ist möglich, es muss nur gut organisiert werden.
Das Immobilienrecht in Portugal unterscheidet sich deutlich vom deutschen Grundstücksrecht. Der Kaufinteressent sollte auf keinen Fall die ihm aus der deutschen Rechtspraxis bekannten Grundsätze auf den Grundstückskauf in Portugal übertragen. Gleiches gilt für den Verkauf. Schnell hat sich ein Fehler eingeschlichen und eine Rechnung kann nicht vom zu versteuernden Gewinn abgzogen werden. Die Erfahrungen lehren: In Portugal gilt der Grundsatz: Was ich heute spare, zahlt ich morgen doppelt, soll heißen: Wird an der vorherigen Rechtsberatung gespart oder darauf verzichtet, einen Rehtsbeistand zur Beurkundung hinzuzuziehen, hat der juristische Laie meist hinterher das Nachsehen und muss für eine etwaige Korrektur deutlich mehr Geld aufwenden als er einem Rechtsanwalt gezahlt hätte. Gut vorbereitet birgt ein Hauskauf in Portugal nicht mehr Risiken als der Erwerb eines Grundstücks, einer Immobilie in Deutschland.
Sie möchten eine Immobilie / ein Grundstück kaufen
1. Der erste Kontakt mit der Immobilie
2. Die Überprüfung der Bausubstanz und die Erkundung der Umgebung
3. Besonderheit: Etageneigentum
4. Der Kaufvorvertrag in Portugal - contrato de promessa de compa e venda
5. Die Überprüfung der Immobiliendokumente
6. Inhalt des Kaufvorvertrages
7. Steuerrepräsentant in Portugal
8. Verwendung von Formularverträgen
9. Der Kaufvertrag in Portugal
10. Der Grundbucheintrag in Portugal
Sie möchten eine Immobilie / ein Grundstück in Portugal verkaufen
Nachdem der Kaufinteressent durch Lage, Aussicht oder Bebauung des Grundstücks verzaubert worden ist, sollte er versuchen, aus seiner ersten Verzückung aufzuwachen und das Objekt nüchtern und kritisch zu begutachten.
Wegen der nicht immer zuverlässigen portugiesischen Bauweise ist vor einem Hauskauf in Portugal vor allem die Bausubstanz der Gebäude genauestens zu überprüfen. Risse und undichte Stellen lassen sich am besten im Winter erkennen. Sollten Zweifel bleiben, ist besser, einen professionellen Gutachter einzuschalten. Das Geld ist gut angelegt, da Gewährleistungsansprüche hinterher meist nur sehr schwer durchsetzbar sind.
Neben der Bausubstanz sollten unter anderem Fenster und Türen auf ihre Undurchlässigkeit von Wind und Regen überprüft werden. Auch Wasserleitungen, Abflüsse und die Elektrik müssen überprüft werden.
Es gilt es zu bedenken, dass es in Portugal in den Wintermonaten, auch an der Algarve, durchaus kühl werden kann.
3. Besonderheit: Etageneigentum (propriedade horizontal)
Bei Etageneigentum ist daneben besonders auf weitere Dinge zu achten:
Wie stark ist die Lärmbelästigung durch die anderen Parteien?
Funktioniert die Hausgemeinschaft?
Welche Kosten sind gemeinschaftlich zu tragen?
Wie ist die Zahlungsmoral der anderen Parteien?
Wie hoch sind die Reserven?
Wie hoch ist die Versicherung für die gemeinschaftlichen Teile?
Bevor der endgültige Kaufvertrag geschlossen wird, mit dem die Immobilie in das Eigentum des Käufers übergeht, schlieÃŸen die Parteien in Portugal üblicherweise einen Kaufvorvertrag (contrato de promessa de compra e venda).
Der Kaufvorvertrag ist im Unterscheid zum deutschen Recht bereits formlos, d.h. ohne notarielle Beurkundung, wirksam!
Die Nichterfüllung des Kaufvorvertrages kann zu empfindlichen Schadensersatzforderungen des anderen Teils führen.
Es ist nicht bei jedem Kauf vorteihaft ist, einen Kaufvorvertrag zu schlieÃŸen. Vo- und Nachteile sind im Einzelfall abzuwägen.
5. Überprüfung der Unterlagen
Vor Abschluss des Kaufvorvertrages sollten folgende Unterlagen überprüft werden:
a. Der Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug muss den Verkäufer als Eigentümer ausweisen. Andernfalls hat der Verkäufer seine Eigentümerstellung anderweitig nachzuweisen, etwa durch ein Testament oder sonstige Urkunden.
Auch sind dem Grundbuchauszug die Belastungen des Grundstücks zu entnehmen.
In Portugal hat der Grundbucheintrag keinen konstitutiven, sondern einen rein deklaratorischen, klarstellenden Charakter. Bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages geht das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer über. Nur die Wirkung des Eigentumerwerbs gegenüber Dritten ist vom Eintrag des Käufers in das Grundbuch abhängig.
b. Die caderneta predial bzw. certidão de teor
Die caderneta predial , der Auszug aus dem Steuerregister, ist eine Art Grundstücksausweis, der die steuerlichen Daten der Immobilie enthält. Sie gibt auÃŸerdem an, ob es sich um ein städtisches (prédio urbano) oder landwirtschaftliches Grundstück (prédio rústico) handelt. Die Unterscheidung ist wichtig, wenn der zukünftige Eigentümer eine Bebauung oder Nutzungsänderung vornehmen will.
Der caderneta predial entspricht inhaltlich die certidão matricial/certidão de teor.
c. Die Bau- oder Nutzungsgenehmigung
Vor Abschluss des Kaufvorvertrages sollte der Kaufinteressent sicherstellen, dass eine zukünftige Bebauung oder Nutzungsänderung zulässig ist.
d. Die certidão de infraestrutura
Bei einem Erstverkauf des Grundstücks sollte sich der Kaufinteressent die certidão de infraestrutura durch den Verkäufer vorlegen lassen.
Sie ist eine Bestätigung der Gemeinde, dass der Bauunternehmer die notwendigen infrastrukturellen Anforderungen bereits erfüllt oder für ihren Bau eine Sicherheit geleistet hat. Ohne die Vorlage der certidão de infraestrutura wird der notarielle Kaufvertrag nicht beurkundet.
Um erhebliche Verzögerungen zu einem späteren Zeitpunkt zu vermeiden, ist diese Bestätigung in einem frühen Stadium zu überprüfen.
e. Certificado energético
Seit dem 1. Januar 2009 muss beim Verkauf einer Wohnimmobilie die certificado energético, der Energie- oder Klimapass vorliegen.
f. Ficha Técnica de Habitação
Bei Immobilien, die Wohnzwecken dienen und deren Nutzungserlaubnis nach dem 30. März 2004 ausgestellt worden ist, ist die Überprüfung der Bausubstanz seit 2004 deutlich erleichtert worden. Portugal hat durch Gesetz vom 25. März 2004 (Decreto-Lei Nr. 68/2004) und die Portaria vom 16. Juli2004 (Portaria Nr. 817/2004) für diese Immobilien eine FichaTécnica de Habitação eingeführt.
Die Ficha Técnica de Habitação ist ein Dokument, das die technischen Daten einer Wohn-Immobilie enthält.
Sie umfasst etwa zehn Seiten und enthält gem. Art. 7 DL 68/2004 unter anderem
den Namen und die Daten der Baufirma, des Architekten und des technischen Leiters, der Firmen, die die Drainage, die Wasser-, Elektro- , Gas- und Telefonleitungen verlegt haben,
die Beschreibung des Grundstücks und seiner Aufteilung (Garten, Stellplätze, Pool, etc.), Anzahl der Gebäude, Zimmer, Parkplätze,
die Beschreibung der gemeinschaftlichen Nutzflächen,
bei städtischen Grundstücken die genaue Beschreibung der Lage, die Daten aus dem Steuerregister (Matriz Predial), die Nummer und das Ausstellungsdatum der Nutzungsgenehmigung,
die Beschreibung der Konstruktion des Fundamentes, der Wände, der Türen, der Decken, der sanitären Anlagen, der Elektroleitungen, eingebauter Elektrogeräte, der Heizung, der Klimaanlage,
die Beschreibung der verwendeten Materialien.
Jeder Promoter Imobiliário ist zur Ausstellung und mindestens 10jährigen Archivierung einer Ficha Técnica verpflichtet, die den Stand der Fertigstellung der Bauarbeiten widerspiegelt. Promoter Imobiliário ist jede natürliche oder juristische Person des öffentlichen Rechts oder des Privatrechts, die auf eigene oder fremde Kosten den Bau oder Wiederaufbau einer Wohnimmobilie plant, leitet, finanziert, vorantreibt oder durchführt.
Ohne dass sich der Notar von der Existenz der Ficha Técnica überzeugt und diese dem Käufer &uuuml;bergeben wurde, wird keine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages vorgenommen.
Die Einführung der Ficha Técnica erhöht den Verbraucherschutz und erspart in vielen Fällen den Sachverständigen.
g. Die Bau- und Nutzungsgenehmigung
Sollte der Kaufinteressent mit einem Baugrundstück (terreno) liebäugeln, ist zu bedenken dass in Portugal grundsätzlich zwischen städtischen (prédios urbanos) und landwirtschaftlichen Grundstücken (prédios rústicos) unterschieden wird.
Bei landwirtschaftlichen Grundstücken (prédios rústicos) gilt es zu bedenken, dass die reserva agrícola, die landwirtschaftliche Vorbehaltszone, die oft einen erheblichen Teil eines landwirtschaftlichen Grundstücks ausmacht, so gut wie nicht bebaut werden darf.
Über das Ob und Wie der Bebaubarkeit eines Grundstücks, entscheidet die Gemeinde, in deren Bezirk das Grundstück liegt.
Die Bebaubarkeit richtet sich nach dem Gesetzesdekret Nr. 555/99 vom 16. Dezember 1999 mit zahlreichen änderungen. Bereits vor dem Abschluss eines Kaufvorvertrages sollte die Bebaubarkeit durch die Gemeinde überprüft werden. In den Kaufvorvertrag kann unter der Bedingung geschlossen werden, dass eine Bebaubarkeit tatsächlich gegeben ist.
In vielen Städten und Gemeinden liegen im Rathaus die entsprechenden Formulare zur Beantragung einer Bauvoranfrage aus.
Auch für eine bereits bestehende Immobilie muss eine Nutzungsgenehmigung vorliegen. Sie ist auch erforderlich, wenn die Immobilie anderweitig genutzt werden soll.
Üblicherweise enthält der Kaufvorvertrag:
eine Bestimmung, dass der Käufer die Kosten für die notarielle Beurkundung trägt.
Nicht notwendig ist, dass der Kaufvorvertrag bereits den Namen des Käufers enthält. Möglich ist auch eine Klausel, dass eine noch zu bestimmende Person sich verpflichtet, die Immobilie zu kaufen.
Je nach Art des Kaufes sind weitere Klauseln empfehlenswert. Der Inhalt des Kaufvorvertrages hängt vom Einzelfall ab.
Es ist dringend davon abzuraten, einen Formularvertrag zu unterzeichnen. Denn nur in den seltensten Fällen deckt dieser die Risiken des Einzelfalls ab.
Besondere Vorsicht ist auch geboten, wenn eine Person der Gegenseite - etwa der Makler oder der Rechtsanwalt der Vertragspartei - den Vertrag entworfen hat (wess Brot ich ess, des Lied ich sing!).
Nicht Residente mit Wohnsitz in einem Mitgliedstaat der EU erhalten eine Steuernummer, ohne dass sie einen Steuervertreter benennen müssen. Das Urteil des EuGH wurde nach nur drei Monaten in die Praxis umgesetzt. Der Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) hatte am 5. Mai 2011 entschieden, dass die portugiesische Regelung des Art. 130 CIRS, wonach gebietsfremde Steuerpflichtige einen Steuervertreter mit Sitz in Portugal benennen müssen, wenn sie in Portugal steuerbare Einkünfte erzielen, gegen Art. 56 EGV (jetzt Art. 63 AEUV) und Art. 18 EGV (jetzt Art. 21 AEUV) verstoße.
Formularverträge sind durchaus geeignet, als Gedankenstütze zu fungieren. Der potentielle Käufer oder Verkäufer kann sich am Beispiel eines Formularvertrages vergegenwärtigen, welche Bereiche geregelt werden müssen.
Ein Formular bietet sich allerdings nicht an, wenn es um den konkreten Abschluss des Kaufvorvertrages geht. Die Klauseln, die ein Formularvertrag enthält, reichen in der Regel nicht aus, um den konkreten Einzelfall mit seinen speziellen Risiken voll zu erfassen.
9. Der Kaufvertrag in Portugal - contrato de compa e venda
Für den Abschluss des notariellen Kaufvertrages (escritura) kann jedes Notariat in Portugal aufgesucht werden. Es gibt keinen Gebietszwang.
Seit den 40er Jahren des 20. Jahrhunderts war das portugiesische Notariat eine rein öffentlich-rechtliche Einrichtung. Der Notar war Beamter und erfüüllte die ihm hoheitlich übertragenen Aufgaben. Die rein öffentlich-rechtliche Notariatsform wurde mit dem Decreto-Lei Nummer 26/2004 vom 4. Februar 2004 unter Wahrung der Interessen der derzeitigen Berufsangehörigen mit einer zweijährigen Übergangsfrist abgeschafft.
Es bleibt trotz der Privatisierung bei der freien Notariatswahl (Art. 7 Nr. 2 Decreto-Lei Nr. 26/2004). Die Kosten der notariellen Beurkundung trägt grundsätzlich der Käufer, Art. 878 CC.
Wie hoch die Gebühren des portugiesischen Notars für die verschiedenen Tätigkeiten sind, entnehmen Sie bitte der Portaria 385/2004 vom 16. April 2004.
Seit 2008 gibt es zudem die Möglichkeit, den endgültigen Kaufvertrag auch in einem Grundbuchamt der eigenen Wahl (casa pronta), von einem Rechtsanwalt oder solicitador bestätigen zu lassen (autenticação particular). Der Notarzwang ist mit dieser Möglichkeit gefallen. Der Vorteil ener Beurkundung in einem Grundbuchamt liegt darin, dass Belastungen gelöscht und der Käfer unmittelbar als Eigentümer eingetragen wird.
Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages geht das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer über.
Für die notarielle Beurkundung sind im Original vorzulegen:
die Bescheinigung des Finanzamtes, Repartição de Finanças, dass die Grunderwerbsteuer und die Stempelsteuer bezahlt sind,
die caderneta predial oder die certidão matricial,
der Kaufvorvertrag, wenn einer geschlossen wurde,
die Bau- oder Nutzungsgenehmigung,
bei einem Erstverkauf die certidão de infraestrutura,
die Ficha Técnica de Habitação.
Im portugiesischen Immobiliarsachenrecht unterliegt allein die Hypothek gem. Art. 687 CC i.V.m. Art. 2 CÃ³digo do Registo Predial (Grundbuchordnung) der strengen Eintragungspflicht.
Der Eigentümerwechsel muss, um zwischen den Parteien Wirkung zu entfalten, nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Allein durch den Abschluss des notariellen Kaufvertrages geht das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer über. Der Grundbucheintrag ist jedoch wichtig, damit der Eigentümerwechsel gegenüber Dritten seine Wirkung entfaltet. Der Eintrag hat daher keine konstitutive Wirkung wie im deutschen Recht, sondern lediglich deklaratorische Wirkung.
II. Verkauf einer Immobilie in Portugal
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, müssen Sie darauf achten, dass Ihr Vertragspartner solvent ist. Es ist sinnvoll, nach den Hintergründen der Kaufabsicht zu fragen.
Im Rahmen eines Kaufvorvertrages sollten Sie dem versprechenden Käufer nur dann den Besitz einräumen, wenn die Anzahlung mindestens ein Drittel des Kaufpreises beträgt.
Die Besitzeinräumung lässt ein Zurückbehaltungsrecht entstehen.
Sollte der versprechende Käufer bereits nach Abschluss des Kaufvorvertrages mit Baumaßnahmen beginnen wollen, müssen Sie im Vorvertrag andere besondere Vorkehrungen treffen, um Ihre Rechte zu sichern.
Die Zahlung des Kaufpreises sollte, da das portugiesische Recht kein Notaranderkonto kennt, durch einen bankbestätigten Scheck erfolgen. Auch diese Besonderheit muss im Kaufvorvertrag geregelt werden.
Der Verkäufer muss den durch den Verkauf erzielten Gewinn grundsätzlich unabhängig von seinem steuerlichen Wohnsitz in Portugal versteuern.
Rechtsanwältin und Advogada Dr. iur. Stephanie Müller-Bromley
Hauptsitz der Kanzlei / Escritório Principal:
49545 Tecklenburg / Deutschland / Alemanha
Telefon 05482 92 67 851 / de Portugal: 0049 5482 92 67 851
Mobil 0173 85 740 86 / de Portugal: 0049 173 85 740 86
Telemóvel (Portugal) 00351 920 414 193
Fax 05482 92 67 852 / de Portugal: 0049 5482 92 67 852
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References: Art. 7
 EuGH 
 Art. 130
 Art. 56
 Art. 63
 Art. 18
 Art. 21
 Art. 878
 Art. 687
 Art. 2