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Timestamp: 2014-03-10 06:25:41+00:00

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frederic.moustrou - QUELQUES REGLES A CONNAÎTRE AFIN DE PARTICIPER A UNE VENTE IMMOBILIERE AUX ENCHERES
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adjudicataire (12) adjudication (14) appartements (4) avocat au barreau de perigueux (6) banque (4) cour d'appel de bordeaux (5) créancier (5) dernier enchérisseur (4) dordogne (10) juge de l'exécution (6) mise à prix (9) perigueux (8) plus offrant (6) prix de l'immeuble (8) responsabilité (6) saisie immobilière (12) surenchère (3) tribunal de grande instance (6) vente aux enchères (4) vente aux enchères publiques (6)
QUELQUES REGLES A CONNAÎTRE AFIN DE PARTICIPER A UNE VENTE IMMOBILIERE AUX ENCHERES
Par frederic.moustrou le (mis à jour le ) Dernier commentaire ajouté 1- Les formalités préalables à la vente : a) capacité pour enchérir Aux termes de l'article R. 322-39 du Code des procédures civiles d'exécution : "Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : 1° Le débiteur saisi ; 2° Les auxiliaires de justice qui sont intervenus à un titre quelconque dans la procédure ; 3° Les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie." Aux termes de l'article 1596 du Code civil : "Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ; Les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ; Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ; Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère. Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire." L'adjudication étant une vente (judiciaire), le droit commun des conventions s'applique, de sorte que toute personne a la faculté d'enchérir si elle n'en est pas déclarée incapable par la loi. C'est ainsi que ne peuvent porter des enchères les mineurs non émancipés (C. civ., art. 1124), ainsi que les majeurs protégés au sens de l'article 488 du Code civil. Des enchères peuvent être portées pour le compte d'une société civile immobilière en cours de constitution, dès lors que, à l'occasion de la déclaration d'identité de l'adjudicataire, il est indiqué au greffe du Tribunal : - l'identité de chaque associé, - la répartition des parts sociales, de sorte que, dans l'occurrence où l'immatriculation de la société n'aboutirait pas, les associés seraient adjudicataires en leur nom personnel, à hauteur de leur participation dans le capital social de la société civile immobilière. En revanche, une surenchère ne peut être formée pour le compte d'une société civile qui n'a pas été immatriculée. b) représentation par avocat Conformément à l'article R. 322-40 du Code des procédures civiles d'exécution : - les enchères doivent être portées par le ministère d'un avocat, - l'avocat doit être inscrit au barreau du tribunal de grande instance devant lequel la vente est poursuivie, - il ne peut être porteur que d'un seul mandat. Lorsque le nombre d'avocats inscrits est insuffisant, il doit être fait appel à d'autres avocats établis auprès de Tribunaux de grande instance du ressort de la même Cour d'appel. Selon l'article 12.2 du Règlement intérieur national de la profession d'avocat : "L'avocat doit s'assurer de l'identité de son client, de sa situation juridique, et s'il s'agit d'une personne morale, de la réalité de son existence, de l'étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant. L'avocat ne peut porter d'enchères pour des personnes qui sont en conflit d'intérêts. L'avocat ne peut notamment porter d'enchères pour un même bien pour le compte de plusieurs mandants. Lorsqu'un avocat s'est rendu adjudicataire pour le compte d'une personne, il ne peut accepter de former une surenchère au nom d'une autre personne sur cette adjudication, à défaut d'accord écrit de l'adjudicataire initial. " c) dépôt de garantie ou caution bancaire Avant de porter les enchères, l'avocat doit se faire remettre par son mandant, contre récépissé, une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l'ordre de la CARPA SEQUESTRE, représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3000 &euro;. Le juge de l'exécution doit s'assurer que les avocats des enchérisseurs ont satisfait à l'obligation de recueillir ces garanties. La somme encaissée par le séquestre ou le consignataire est restituée dès l'issue de l'audience d'adjudication à l'enchérisseur qui n'a pas été déclaré adjudicataire. Lorsque l'adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur pour leur être distribuée avec le prix de l'immeuble. d) justificatif de solvabilité L'adjudicataire doit justifier de ce qu'il disposera de la capacité financière afin d'honorer le règlement des enchères qu'il a fait porter, ainsi que les frais accessoires à la vente. Ce justificatif peut prendre, notamment, la forme d'une attestation bancaire : - mentionnant le montant des sommes figurant au crédit de son compte, - précisant l'accord de principe sur un prêt correspondant à l'enchère maximum et aux frais accessoires à la vente. Il importe de veiller à ce que le coût total de l'adjudication n'excède pas les capacités financières de l'adjudicataire. e) identité Pour porter des enchères, l'avocat doit se faire remettre tous éléments relatifs à l'état civil ou à la dénomination de ses clients. Si l'établissement d'un pouvoir en vue de porter les enchères n'est plus nécessaire, il demeure utile afin de déterminer avec précision l'identité de l'adjudicataire, ainsi que la somme maximum jusqu'à laquelle il est disposé à porter les enchères. Il permet de prévenir toute contestation, notamment quant au mandat d'enchérir jusqu'à la somme mentionnée dans le pouvoir. En cas de mandat donné par plusieurs personnes, il importe d'indiquer dans le pouvoir le pourcentage à hauteur duquel chacun sera propriétaire, de manière indivise. f) Assurance sur le bien Dans la mesure où, en l'absence de surenchère, qui peut être formée dans le délai de 10 jours à compter de l'adjudication, l'adjudicataire est propriétaire à compter de l'audience de vente, il importe qu'il souscrive une assurance multirisque habitation prenant effet le jour de l'audience l'adjudication. g) Liberté des enchères Le principe de la liberté des enchères est garanti par l'article 313-6 du Code pénal qui énonce: "Le fait, dans une adjudication publique, par dons, promesses, ententes ou tout autre moyen frauduleux, d'écarter un enchérisseur ou de limiter les enchères ou les soumissions, est puni de six mois d'emprisonnement et de 22 500 euros d'amende. Est puni des mêmes peines le fait d'accepter de tels dons ou promesses. Est puni des mêmes peines : 1° Le fait, dans une adjudication publique, d'entraver ou de troubler la liberté des enchères ou des soumissions, par violences, voies de fait ou menaces ; 2° Le fait de procéder ou de participer, après une adjudication publique, à une remise aux enchères sans le concours de l'officier ministériel compétent ou d'une société de ventes volontaires de meubles aux enchères publiques agréée. La tentative des infractions prévues au présent article est punie des mêmes peines." h) Connaissance de l'état de l'immeuble et des conditions de la vente Il importe de prendre connaissance des conditions de la vente en consultant le cahier des charges ou le cahier des conditions de vente auprès du Cabinet de l'Avocat poursuivant la vente ou auprès du Greffe du Juge de l'Exécution du Tribunal de Grande Instance où la vente se déroulera. Un PV descriptif, établi par un Huissier de Justice, ainsi que des diagnostics immobiliers, intégrés au dossier de vente permettent de bénéficier d'informations complémentaires. Une visite de l'immeuble vendu est en principe organisée par l'Avocat poursuivant. 2) Les formalités lors de la vente : a) les frais de poursuite Les frais de poursuite, dont le montant est justifié par le créancier poursuivant, ou par le surenchérisseur, sont taxés par le juge. Ils sont publiquement annoncés avant l'ouverture des enchères. b) la mise à prix Lors de l'audience de vente, le Juge rappelle le montant de la mise à prix, telle qu'elle a été fixée aux termes du cahier des conditions de vente ou du cahier des charges. Une ou des baisses de mise à prix peuvent avoir été prévues de sorte qu'après que des enchères auront été infructueuses, sur la base de la première mise à prix, le Juge constatera le défaut d'enchère et remettra en vente sur la base de la nouvelle mise à prix. c) les enchères Leur montant minimum est fixé par le cahier des charges, le cahier des conditions de vente, ou/et précisé à l'audience par le Juge de l'Exécution. Les enchères sont pures et simples. Chaque enchère doit couvrir l'enchère qui la précède. Les enchères sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Ce temps est décompté par tout moyen visuel ou sonore qui signale chaque seconde écoulée. Le juge constate le montant de la dernière enchère, qui emporte adjudication. Aux termes de l'article 81, alinéa 2, du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006 : "Toute nouvelle enchère régulièrement portée couvre la nullité des enchères précédentes". Aux termes de l'article R. 322-48 du Code des procédures civiles d'exécution : "La nullité de la dernière enchère entraîne de plein droit la nullité de l'adjudication". Les contestations relatives à la validité des enchères sont formées verbalement à l'audience, par ministère d'avocat. Le juge statue sur le champ et, le cas échéant, reprend immédiatement les enchères. d) déclaration de l'adjudicataire * désertion des enchères A défaut d'enchère, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix. Toutefois, en l'absence d'enchère et lorsque le montant de la mise à prix a été modifié par le juge, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu'au montant de la mise à prix initiale. Dans ce cas, le poursuivant ne sera déclaré adjudicataire qu'à hauteur de la mise à prix initiale. * déclaration d'identité L'avocat dernier enchérisseur est tenu de déclarer au greffier, avant l'issue de l'audience, l'identité de son mandant. La déclaration immédiate de l'identité de l'adjudicataire est désormais obligatoire quel que soit le type de vente : le délai de trois jours pour effectuer la déclaration d'adjudication a disparu. Si les renseignements d'identité fournis par l'adjudicataire sont incomplets au regard des exigences de la publicité foncière, l'avocat de l'adjudicataire les complète par une déclaration écrite remise au greffe au plus tard le troisième jour ouvrable suivant l'audience d'adjudication. L'adjudication ne peut donner lieu à déclaration de command. 3) Les formalités postérieures à la vente : a) Surenchère La surenchère est formée sous la constitution d'un avocat postulant près le Tribunal de grande instance compétent dans les dix jours qui suivent la vente forcée. La surenchère est égale au dixième au moins du prix principal de vente. Elle ne peut être rétractée. En cas de pluralité de surenchérisseurs, les formalités de publicité seront accomplies par l'avocat du premier surenchérisseur. A défaut, le créancier ayant poursuivi la première vente peut y procéder. L'acquéreur sur surenchère doit régler les frais de la première vente en sus des frais de son adjudication sur surenchère. L'avocat du surenchérisseur devra respecter les dispositions générales en matière d'enchères. Si au jour de la vente sur surenchère, aucune enchère n'est portée, le surenchérisseur est déclaré acquéreur pour le montant de sa surenchère. Il n'est pas possible d'effectuer une nouvelle surenchère. b) Versement du prix de vente Au plus tard à l'expiration du délai de deux mois à compter de la vente définitive, l'acquéreur est tenu impérativement et à peine de réitération des enchères de verser son prix en principal entre les mains du séquestre désigné, qui en délivrera reçu. Si le paiement intégral du prix intervient dans le délai de deux mois de la vente définitive, l'acquéreur n'est redevable d'aucun intérêt. Passé ce délai de deux mois, le solde du prix restant dû est augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d'adjudication. Le taux d'intérêt légal est majoré de cinq points à l'expiration du délai de quatre mois du prononcé du jugement d'adjudication. L'acquéreur qui n'a pas réglé l'intégralité du prix de la vente dans le délai de deux mois supporte le coût de l'inscription du privilège du vendeur, si bon semble au vendeur de l'inscrire, et de sa radiation ultérieure. Dans le cas d'une vente aux enchères, en la forme des saisies immobilières, diligentée à la requête d'un mandataire liquidateur: - l'adjudicataire doit verser à ce dernier, impérativement et à peine de réitération des enchères, dans les trois mois de l'adjudication la totalité du prix d'adjudication y compris les intérêts au taux légal à compter du jour où la vente est devenue définitive jusqu'au jour du paiement, - si le versement du prix n'est pas effectué dans le délai de trois mois de l'adjudication définitive, le taux d'intérêt est majoré de cinq points à l'expiration de ce délai. c) Paiement des frais de poursuites L'acquéreur paie entre les mains et sur la quittance de l'avocat poursuivant, en sus du prix et dans le délai d'un mois à compter de la vente définitive, la somme à laquelle auront été taxés les frais de poursuites et le montant des émoluments fixés selon le tarif en vigueur, majorés de la TVA applicable. Son Conseil doit en fournir le justificatif au greffe avant l'expiration du délai de deux mois à compter de la date de l'adjudication définitive. Le titre de vente n'est délivré par le greffe du juge de l'exécution qu'après la remise qui aura été faite de la quittance des frais de poursuite, laquelle quittance demeure annexée au titre de vente. d) Droits de mutation L'acquéreur est tenu d'acquitter, en sus de son prix, et par priorité, tous les droits d'enregistrement et autres auxquels la vente forcée donne lieu. Il doit en fournir le justificatif au greffe avant l'expiration du délai de deux mois à compter de la date de l'adjudication définitive. e) Privilège du Trésor public Le Trésor Public bénéficie d'un privilège, en vue du recouvrement de certaines créances fiscales, énoncé aux termes de l'article 1920 du Code général des Impôts : « 1. Le privilège du Trésor en matière de contributions directes et taxes assimilées s'exerce avant tout autre sur les meubles et effets mobiliers appartenant aux redevables en quelque lieu qu'ils se trouvent. Ce privilège s'exerce, lorsqu'il n'existe pas d'hypothèques conventionnelles, sur tout le matériel servant à l'exploitation d'un établissement commercial, même lorsque ce matériel est réputé immeuble par application des dispositions de l'article 524-1 du Code civil. 2. Le privilège établi au 1 s'exerce en outre : 1° Pour la fraction de l'impôt sur les sociétés due à raison des revenus d'un immeuble, sur les récoltes, fruits, loyers et revenus de cet immeuble ; 2° Pour la taxe foncière sur les récoltes, fruits, loyers et revenus des biens immeubles sujets à la contribution. 3. Le privilège institué par les 1 et 2 peut être exercé pour le recouvrement des versements qui doivent être effectués par les contribuables en exécution de l'article 1664 avant la mise en recouvrement des rôles dans lesquels seront comprises les impositions en l'acquit desquelles les versements seront imputés et dès l'exigibilité desdits versements. 4. Le privilège institué par le 1 peut être exercé pour le recouvrement des acomptes qui doivent être versés en l'acquit de l'impôt sur les sociétés dans les conditions prévues par l'article 1668. 5. Le privilège peut être exercé pour le recouvrement de l'imposition forfaitaire annuelle des sociétés instituée par l'article 223 septies. » Dans l'occurrence où le Trésor Public ne pourrait être désintéressé, notamment par le prix de vente de l'immeuble, il bénéficie d'un privilège dont l'assiette porte sur les loyers perçus par l'acquéreur du fait de la location de l'immeuble vendu. f) réitération des enchères A défaut pour l'acquéreur de payer dans les délais prescrits le prix ou les frais taxés, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d'un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée. Si le prix de la nouvelle vente forcée est inférieur à celui de la première, l'enchérisseur défaillant sera contraint au paiement de la différence. L'enchérisseur défaillant conserve à sa charge les frais taxés lors de la première audience de vente. Il sera tenu des intérêts au taux légal sur son enchère passé un délai de deux mois suivant la première vente jusqu'à la nouvelle vente. Le taux d'intérêt sera majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la date de la première vente définitive. En aucun cas, l'enchérisseur défaillant ne pourra prétendre à la répétition des sommes versées. Si le prix de la seconde vente est supérieur à la première, la différence appartiendra aux créanciers et à la partie saisie. L'acquéreur à l'issue de la nouvelle vente doit les frais afférents à celle-ci. 4) Le coût de la vente judiciaire (le taux de TVA retenu est 19.6 %) : Le coût, pour un adjudicataire, souhaitant effectuer une acquisition dans le cadre d'une vente forcée à la barre du Tribunal de Grande Instance, correspond, outre le prix de vente, d'une part, aux honoraires, d'autre part, aux frais (débours et émoluments), dont le détail figure ci-dessous. a) honoraires Chaque avocat les fixe librement. Les diligences suivantes doivent être envisagées : * porter des enchères Cela couvre les diligences suivantes : information sur les conditions de vente, quittance, contrôle de solvabilité, établissement d'un pouvoir, enchères portées à l'audience d'adjudication, établissement de la déclaration d'identité de l'adjudicataire et dépôt. * formalités d'acquisition Cela couvre les diligences suivantes : dépôt au greffe de la quittance de frais, consignation du prix de vente, demande d'extrait de matrice, publication du jugement d'adjudication, réquisition sur formalité. * formalités de surenchère Cela couvre les diligences suivantes : information sur les conditions de vente, dépôt au greffe de la déclaration de surenchère, consignation, dénonciation de la surenchère, formalités légales afin de requérir la vente, enchères portées à l'audience d'adjudication, établissement de la déclaration d'identité de l'adjudicataire et dépôt. * contester ou défendre une surenchère Cela couvre les diligences suivantes : examen des actes de la procédure, conclusions, audience devant le Juge de l'exécution. * formalités de purge des inscriptions hypothécaires dans le cadre d'une licitation Cela couvre les diligences suivantes : en cas de purge consentie amiablement : démarche épistolaire auprès du créancier inscrit, requête en radiation des inscriptions, transcription de l'Ordonnance au service de publicité foncière. En cas purge refusée amiablement : procédure de surenchère. * formalités de purge des inscriptions hypothécaires dans le cadre d'une saisie immobilière A la charge de l'adjudicataire ou du créancier poursuivant : requête en radiation des inscriptions, transcription de l'Ordonnance au service de publicité foncière Il faut également envisager la procédure d'expulsion d'un éventuel occupant, qui sera confiée à un Huissier de justice, ainsi que la procédure en paiement engagée contre l'occupant pour le versement d'une indemnité d'occupation. b) frais * Débours et émoluments préalables à la vente : Ils sont taxés par le Juge et annoncés à l'audience, avant l'ouverture des enchères. * Emoluments dus et calculés sur le prix de vente Conformément au tableau suivant : Prix en Euros % Montant HT Montant TTC 0 à 6 500 8,00% 520,00 euro; 621,92 euro; 6 501 à 17 000 3,30% 346,50 euro; 414,41 euro; 17 001 à 60 000 2,20% 946,00 euro; 1131.41 euro; Cumul 1 812,50 euro; 2167,75 euro; Au-dessus de 60 000 euro; 1,65% en + (TVA à 19.6 %) * Débours et émoluments dus sur le jugement d'adjudication Droit de plaidoirie : 13,00 € 1 Droit fixe (si 2 avocats) : 6.59 € HT Droit Gradué : 14.64 € HT TOTAL TTC 38.39 euro; * Débours et émoluments dus sur la publication du jugement d'adjudication Droit sur demande d'extrait modèle 1 : 11.70 € HT Droit sur formalité de publication jugement adjudication (Décret n°2011-188 du 17.02.11, cas n°32 du tableau II) : 351.00 € HT Réquisition sur formalité (le coût peut être supérieur) : 14.00 € Droit sur réquisition : 3.90 € HT TOTAL TTC 454.45 &euro; * Frais de publicité foncière : Ils sont variables, leur montant dépend du nombre de pages correspondant au jugement d'adjudication, au cahier des conditions de vente, ainsi qu'aux dires qui ont été annexés, soumis à la formalité de publicité foncière. * Droits de mutation : Ils correspondent aux droits réclamés pour toute vente immobilière par le Trésor Public. Le droit exigible est liquidé sur le prix de l'adjudication. Les ventes sont soumises à droit d'enregistrement ou à la TVA immobilière (immeuble achevé depuis moins de cinq ans). * Frais de signification : Aux termes de l'article R. 322-60 du Code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'adjudication est notifié par le créancier poursuivant ou le mandataire judiciaire poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits, à l'adjudicataire ainsi qu'à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision. En cas d'inaction du créancier poursuivant ou du mandataire judiciaire poursuivant, il peut être de l'intérêt de l'adjudicataire de faire procéder à la signification du jugement. Le coût de cette formalité, dont le montant unitaire correspond au tarif pratiqué par les Huissiers de Justice pour la signification d'un jugement, dépend du nombre de destinataires. Dans le cas d'une vente forcée devant le Tribunal de Grande Instance, aucune démarche n'est effectuée par un Notaire, le jugement d'adjudication, auquel est annexé le cahier des conditions de la vente, constituant le titre de propriété de l'adjudicataire. Publié sur frederic.moustrou Mots-clés : adjudicataire, adjudication, assurance, baisse de mise à prix, cahier des charges, cahier des conditions de vente, capacité pour enchérir, caution bancaire, code pénal, conditions de la vente, diagnostic immobilier, droits d'enregistrement, débiteur saisi, déclaration d'identité, déclaration de command, défaut d'enchère, délai, dépôt de garantie, désertion des enchères, enchérisseur, enchérisseur défaillant, faculté d'enchérir, frais, frais de poursuite, honoraires, justificatif de solvabilité, liberté des enchères, mise à prix, porter des enchères, pouvoir, prix de l'immeuble, publicité foncière, pv descriptif, réitération des enchères, société civile immobilière, surenchère, surenchère représentation par avocat, séquestre, taux d'intérêt légal, taxe, titre de propriété., vente judiciaire, émoluments, état civil Lu 14105 fois Version imprimable
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par Juriste Réalité des délais pour surenchères et de l'aspect public des ventes
Par hanto le pour ce qui me concerne et du fait d'une succession rendue difficile (absence de comptes de succession produits, puis relveés de comptes erronés, projets de succession tardifs et faux nous ayant amenés à bétablir la déclaration de succession nous même, absence de remise des loyers probablement affectés au paiement des droits de la légataire et contrairement aux autres héritiers....), une vente aux enchères basée sur un jugement faisant référence à un projet déclaratif jamais signé, confondu avec la déclaration de succession enregistrée, a été effectuée après baisse de prix du quart.eu égard à la publicité réduite au minimum légal pour ces ventes, j'ai du moi même punlier des annonces internet pour assurer une véritable information.Les 10 jours prévus pour surenchère sont très serrés (calendaires). néanmoins on m'a informée que le greffe chargé des surenchères, susceptible de me renseigner sur une question et dédié à rececoir les déclarations étaint absent "jusqu'au 28" quand les ventes ont eu lieu le 20 et que personne ne pouvait me renseigner ou recevoir une déclaration.quand on sait que la jurrisprudence peut opposer une irrégularité de procédure pour dépot de déclaration via fax ou courrier recommandé, et que personne n'est affecté au tribunal pour vous renseigner, qu'il ne convient pas d'appeler le samedi, sue le dimanche est ferié...On s'inquiète véritablement de la réalité des possibilités offertes à des particuliers pour participer aux ventes.Ainsi il sera possible d'opposer "un litige entre héritiers" après avoir tenté de faire vendre à plus que bas prix les immeubles d une succession (exemple 45 000 offerts dans un mandat de vente d un notaire pour un terrrain vendu 150 000), de menacer de ventes aux enchères les héritiers après avoir entretenu les différends en affectant par exemple les loyers des uns sur les droits d'un légataire en dépit de la loi (pas de solidartité légataire et réservataires) en n'informant pas sur l'état de la succession, en ne s'intéressant finalement qu'au profit à retirer de biens qui ne leur appartiennent et sans jamais être inquiétés par la chambre, par les juges, par les procédures qu'ils opposent faciulement à des particuliers sans eux mêmes les respecter.
Par frederic.moustrou le (mis à jour le ) Les difficultés que vous évoquez n'ont pas lieu d'être :- la loi offre la possibilité de solliciter une publicité élargie,- les formalités de surenchère sont effectuées exclusivement par avocat,- pour tout renseignement il est préférable de s'adresser à un avocat, qui pourra effectuer les démarches nécessaires.Il faut défendre ses droits correctement.Si vous n'obtenez pas satisfaction, alors vous pourrez pertinemment critiquer cette institution.Les greffes sont rarement dotés en moyens humains et matériels suffisants. L'institution judiciaire est garante des droits et libertés de chacun, et un indispensable contre pouvoir : il ne faut surtout pas la condamner par ignorance de son fonctionnement. Répondre à ce commentaire
Par durand le par rapport aux garanties dues par un vendeur dans le cadre d'une vente de gré à gré quels sont les recours d'un adjudicataire ayant acquis bien immobilier - quelle différences par rapport à la vente de gré à gré ex : défaut de fourniture d'un diag obligatoire relatif ex à l'installation électrique ou assainissement individuel _ loi carrez ... si erreur (défaut d'une qualité substantielle) qui procède à l'annulation éventuelle de la vente ? juge du fonds ? référé après saisi du JEX ?Merci CDT Répondre à ce commentaire
Par frederic.moustrou le A la question suivante qui m'a été posée : "Ayant fait une surenchère immobilière de 10%, sous constitution postulant, et je n'ai pas été déclaré adjudicataire. l'art. 74 du décret n° 2006-936 du 27/07/2006 est explicite: "Celui qui n'achète pas, ne paie pas" Mais, l'avocat me réclame, quand même des honoraires. C'est injuste je n'ai rien acheté, et la surenchère n'est pas une affaire privée, mais publique. Dois-je payer ces honoraires? Merci de me donner un avis, je ne suis pas un hors la loi, j'assume mes responsabilités."J'ai répondu :Si les frais de la procédure de vente ne doivent pas rester à la charge du surenchérisseur, qui en a fait l'avance, cela n'a toutefois rien à voir avec les frais et honoraires de l'Avocat qui a effectué la procédure de surenchère.Le travail important ainsi réalisé par l'Avocat, pour le compte de son client, doit être rémunéré.Pourquoi les prestations des Avocats ne devraient-elles pas être payées ? L'Etat français ne les paie pas. Il les prélève, il les contrôle, il les impose, mais il ne les règle pas, sauf dans le cadre de l'aide juridictionnelle, dans le meilleur des cas à hauteur d'une petite partie du travail effectué....
Par keller le Lorsqu'on achète un bien aux enchères, sur liquidation judiciaire ou sur licitation, ou sur une saisie... prend on le risque de voir son acquisition annulée si par exemple il se trouve que le liquidateur a fait une erreur antérieurement à la vente, ou je ne sais quelle cause ? Merci de me répondrerichardkeller61@gamil.com
Par pat le Bonjour combien prenez vous pour une enchere en cas d adjudication et de non adjudication svp merci cdt
Par frederic.moustrou le Les tarifs pratiqués par notre cabinet n'ont rien de secret : il suffit de prendre attache auprès de notre secrétariat afin d'en avoir connaissance.Ils n'ont pas à être publiés dans ce cadre, car ce blog n'est en aucune manière un outil de prospection d'une clientèle complémentaire.Je ne vois pas l'intérêt de publier nos tarifs, sauf à alimenter des comparaisons qui n'auraient aucun sens.En effet, indépendamment du fait que les honoraires sont libres, ils sont notamment déterminés par le coût de chaque structure au sein de laquelle exerce chaque Avocat.Certaines structures, en raison notamment de leur taille, ou de leur lieu d'implantation, ont un fonctionnement plus coûteux ce qui rend la pratique d'honoraires d'un montant plus élevé nécessaire.Indépendamment de l'établissement d'actes nécessaires en vue de porter des enchères, l'Avocat ainsi mandaté se doit de fournir divers informations à son client.Lorsqu'il n'a pas instrumenté la procédure de vente, il doit les recueillir auprès du Greffe ou de son Confrère poursuivant la vente.Il existe un véritable travail et l'Avocat engage sa responsabilité.S'agissant de l'acquisition de biens immobiliers, elle peut être lourde.
Par BUTTET le Bonjour,J'aimerais quelques precisions sur la vente aux encheres forcee, après avoir lu votre dossier très instructif, et avoir engagè une dèmarche pr acheter..Globalement, les emoluments de l'avocats, sont ils considérés comme son salaire, qu'il peut majorer d'honoraires a sa convenance?A ce sujet, peut on lui demander une fiche d'honoraires avant la vente?Autre point:On note que l'adjudicataire paie les droits d'enregistrement, et que l'avocat aussi. S'agit-il des mêmes?Si oui, l'adjudicataire peut t'il les règler lui-même?Le trésor Public (hypothèques) me confirme qu'en cas d'adjudication de vente forcee, il y a une exoneration de publicite foncière, et que l'enregistrement au bureau des hypothèques est fait en conséquence. Il m'énonce un taux de 1/1000 sur le prix de vente.Mon avocat compte 5,09 % sur le prix de vente. Pourriez vous me dire si ceci est..normal?Autre point. il me facture 600€ d'enregistrement au bureau des hypotheques...alors que si j'ai bien compris, les frais d'enregistrement sont relatif a cette demarche:Je vous remercie pour votre aideBien a vous, cordialement
Par frederic.moustrou le Les émoluments dus à l'Avocat de l'adjudicataire ne sont en principe qu'une partie de sa rémunération.Ils doivent être majorés des frais et honoraires dont il conviendra du montant avec son client.Il est important de s'entendre à ce sujet avant la vente.Seul l'adjudicataire procède au règlement des droits d'enregistrement, le Trésor Public s'adressant directement à lui afin qu'il en acquitte le paiement.Comme toute vente immobilière, une adjudication est soumise aux formalités de publicité foncière.L'Avocat acquitte le règlement des droits relatifs aux formalités de publication du jugement d'adjudication auprès des services de la publicité foncière (ancienne Conservation des Hypothèques).Pour procéder au règlement de ces frais, en principe, l'Avocat doit solliciter auprès de son client le versement d'une provision préalable.Je ne peux pas me prononcer sur le montant des frais et honoraires sollicités par votre Avocat.Je peux seulement vous indiquer qu'il est contraint d'effectuer une prestation spécifique, distincte du règlement des droits d'enregistrement, qui doit logiquement donner lieu à rémunération.
Par Isabelle le Bonjour, JE voulais savoir si le PV de constat d'huissier d'usage pour décrire le bien est obligatoire ou si un rapport d'expert suffit. Par ailleurs, pour une maison de village ancienne quels sont les diagnostics à annexer au cahier des charges ? Que faire s'il n'y en a aucun ou que l'avocat chargé de la vente ne les communique pas ? Merci. Répondre à ce commentaire
Par frederic.moustrou le Aux termes de l'article R. 322-1 du Code des procédures civiles d'exécution : "A l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la délivrance du commandement de payer valant saisie et à défaut de paiement, l'huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux dans les conditions prévues par l'article L. 322-2."L'article L. 322-2 du même code dispose : "L'huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et, le cas échéant, faire procéder à l'ouverture des portes et des meubles, afin de décrire l'immeuble saisi."En matière de saisie immobilière, le procès-verbal de description des lieux paraît présenter un caractère obligatoire et il n'est pas prévu par la loi qu'un rapport d'expert puisse être établi à la place.En matière de vente d'actifs dépendant d'une procédure de liquidation judiciaire, cette exigence légale est plus contestable.En cas de licitation, l'établissement d'un procès-verbal de description n'est pas une obligation légale.Le procès-verbal de description comprend : - la description des lieux, leur composition et leur superficie,- l'indication des conditions d'occupation et l'identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent,- le cas échéant, le nom et l'adresse du syndic de copropriété,- tous autres renseignements utiles sur l'immeuble fournis, notamment, par l'occupant.Conformément à l'article L. 271-4, I, du Code de la construction et de l'habitation, en cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique doit être annexé au cahier des conditions de la vente.Les états, certificats et diagnostics prévus par la loi qui doivent être établis sont, en principe, les suivants: - constat de risque d'exposition au plomb pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949,- état amiante pour tout bâtiment dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997,- état termites pour tout bâtiment situé dans une zone déclarée contaminée par le préfet, - état des risques naturels et technologiques pour tout bien ou terrain,- diagnostic de performance énergétique (DPE), destiné à informer l'acheteur sur les niveaux de consommation d'énergie et d'émission de gaz à effet de serre du logement, - état des installations intérieures de gaz et d'électricité pour tout logement dont les installations remontent à plus de quinze ans,- document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif.Le cahier des conditions de vente, contenant les clauses et conditions particulières, sous l'exécution desquelles aura lieu la vente aux enchères publiques peut être consulté, sans frais, au greffe du Juge de l'exécution du Tribunal de grande instance ou au Cabinet de l'Avocat poursuivant la vente.Nul n'est toutefois tenu d'en délivrer une copie.
Par isabelle le Merci pour ces précisions, nous venons de consulter le dossier au Tribunal. Le dossier technique vient enfin d'être adressé. Grosse déception, car il n'y pas de plomb, pas de thermites, mais risque d'amiante et le diagnostiqueur n'a pas examiné toutes les pièces pour cause d'encombrement... Les résultats sont en attente d'analyse. Répondre à ce commentaire
Par MALOGOG le Cher Monsieur, Vous faite mention qu'une société en formation ne peut former surenchère, mais est ce que cela ne va pas à l'encontre de l'arrêt de 2009 qui permet à une société en formation de faire une enchère.A vous lire
Par frederic.moustrou le Je vous invite à lire l'article "SOCIETE EN FORMATION ET VENTE AUX ENCHERES".
Par malogog le Cher Monsieur,Je l'ai bien lu et c'est un excellent article au demeurant.Cependant, si je suis d'accord avec vous, certains remettent en cause cela et admettent qu'une société en formation puisse faire une surenchère, car elle peut le faire pour une enchère (confère arrêt 2009).A vous lire Répondre à ce commentaire
Par frederic.moustrou le En l'absence de contestation, il est possible d'appliquer les règles souplement.Toutefois, l'adjudicataire, auquel la surenchère fait grief, aura vivement intérêt à contester la surenchère faite par une société en formation.Il serait donc aventureux de ne pas s'en tenir à une stricte application des règles dégagées par la Cour de cassation.
Par malogog le Cher Monsieur, J'ai le cas en ce moment, le TGI nous a donné tort (abusivement à mon sens en acceptant la surenchère d'une société en formation), l'affaire en pendante par devant la CA de Lyon, dont je vous communiquerai le résultat.A bientôt
Par sonietchka le Chère Maître,Une vente aux enchère d'un apartement est effectuée le 09/02/2012 suite au non paiement des charges du syndique.Le propriétaire de la maison est décédé, et son frère hériter n'avait pas les moyens pour payer les charges puisque la maison a été squattée par une personne qui ne voulais ni sortir ni payer les charges, se qui a mener cette appartement à une vente aux enchères publique.Ma question tourne sur le délais de réception des fonds, puisque à ce jour nous n'avons pu avoir une information précise.Qu'est ce qu'il faut faire?bien cordialement
Par frederic.moustrou le Je vous invite à vous reporter à l'étude publiée sur ce blog s'agissant des modalités de distribution du prix de vente qui varient en fonction de la procédure suivie.Afin d'être renseigné, le plus simple est de s'adresser à l'Avocat ayant poursuivi la procédure de vente.
Par URVOY le Cher Maître,Ma grand-mère était propriétaire d'une maison, elle est décédé. Nous sommes héritiers moi et mon frère car notre père est aussi dcd. Ma grand-mère (ni ses enfants n'ayant payé la maison de retraite, je viens d'apprendre que la maison a été vendu par adjudication. Cette vente peut-elle être faite sans prévenir les héritiers ?Merci pour votre réponse.cdltMarie-France URVOY
Par frederic.moustrou le Le commandement est toujours signifié au débiteur, et à lui seul.Ce n'est que dans le cas où un immeuble appartenant en propre à l'un des époux constitue la résidence de la famille que le commandement est dénoncé à son conjoint, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification de l'acte.Si l'immeuble est commun à deux époux, la saisie des immeubles communs est poursuivie naturellement contre les deux époux.Si votre Grand-Mère était seule propriétaire du bien, la saisie ne devait être effectuée qu'à son encontre, de son vivant.Si elle était propriétaire indivise, une procédure de licitation devait être engagée contre tous les indivisaires, afin qu'il soit mis un terme à l'indivision.Si la vente a été poursuivie après son décès, la procédure devait être diligentée à l'encontre de ses ayants droits (cela peut être le service du Domaine, quand la succession est vacante).Une procédure de vente aux enchères ne peut être diligentée sans que les propriétaires du bien en soient informés.
Par URVOY le Merci pour votre réponse. Mes parents étaient divorcé et au décès de mon père (en 2001), nous avons hérité de sa maison. Quelques années plus tard j'ai appris par ma tante que ma grand-mère avait une maison, mais que personne ne la voulait car il fallait rembourser la maison de retraite avec. Mon père avait laissé les clés de cette maison à la mairie. Et il y a quelques mois ma tante (elle aussi héritière) m'a dit que la maison avait été vendu. Je n'ai pas été prévenu (ni mon frère d'ailleurs) alors que le notaire a nos adresses puisque nous avons fait la succession de mon père.J'ai une autre question concernant la succession de mon père. Il était remarié, nous avons donc partagé la maison que mon père avait acheté (seul) avec ma belle-mère mais sur le montant de la succession le notaire nous a retenu une somme soit disant pour rembourser ma belle-mère d'une maison qu'elle avait et qu'elle a vendu en étant avec mon père. Le notaire a dit que mon père a bénéficié de l'argent de la vente. Sauf que ma belle-mère n'a jamais travaillé et que c'était mon père qui avait la plus grosse retraite. Je trouve cela bizarre ?Merci pour votre réponse.CordialementMarie-France URVOY
Par frederic.moustrou le Les éléments d'information que vous me donnez ne sont pas suffisants afin que je puisse avoir une vision exhaustive de votre différend et me prononcer pertinemment.Les publications réalisées, dans le cadre de ce blog, ne tendent qu'à fournir une information générale sur divers points juridiques traités par notre cabinet.Elles ne peuvent donner lieu à des consultations, qui méconnaîtraient le principe essentiel de la confidentialité, et se substituer à l'analyse pouvant être faite, concrètement, par un Avocat qui aura la possibilité d'examiner les pièces d'un dossier et de formuler un avis éclairé.C'est pourquoi il importe que vous vous rapprochiez de votre Avocat afin de lui soumettre cette difficulté.
Par Bonjour, le J'étais propriétaire d'un appartement qui a été vendu par adjudication le 15 novembre 2012. Je souhaiterai savoir s'il y a un délais pour le versement du reliquat ou pour le projet de distribution ? sachant que j'ai contacté le TGI, celui-ci m'a informé que la distribution du prix était diligentée par l'avocat poursuivant, je l'ai appelé en début du mois de février elle m'a dit qu'elle procéderait a un projet de distribution qui me serait assigné par huissier (mais j'attends toujours) puis j'ai essayé de la contacter par émail et par lettre recommandée pour savoir où en était la procédure mais celle-ci ne me répond pas. J'ai aussi contacté Monsieur le Bâtonnier qui m'a suggéré de me rapprocher de l'avocat poursuivant...Merci de votre réponse.
Par frederic.moustrou le La procédure de distribution du prix de l'immeuble est prévue au titre III du livre III du Code des procédures civiles d'exécution La distribution est désormais une phase de la procédure de la saisie immobilière.La procédure est ainsi introduite par une phase amiable. Il n'est recouru à la phase judiciaire qu'en cas de désaccord ou de carence de la phase amiable.Aux termes de l'article R. 331-1 du Code des procédures civiles d'exécution : "La distribution du prix de l'immeuble est poursuivie à la diligence du créancier saisissant ou, à son défaut, du créancier le plus diligent ou du débiteur."Elle doit être engagée après la publication du Jugement d'adjudication.Si le créancier poursuivant n'est pas assez diligent, vous pouvez en prendre l'initiative, par l'intermédiaire de votre avocat.
Par BONJOUR le Merci pour ces informations.Cordialement,
Par Christine le Bonjour,Je fais partie du conseil syndical de mon immeuble. Nous sommes confrontés à un copropriétaire, une SCI, qui loue un appartement, et ne paie pas les charges depuis quelques années. Le syndic nous dit avoir dépêché un huissier, celui-ci ne retrouve pas la SCI, il semble qu'ils aient déménagé sans laisser d'adresse. Les impôts seraient dans la même situation. Le syndic nous propose une vente par adjudication. Nous aimerions savoir s'il est possible de vendre ce bien sans en informer le propriétaire et la durée de ce type de procédure.Merci de votre réponse.
Par frederic.moustrou le L'obtention d'un titre à l'encontre d'un copropriétaire débiteur, nécessaire aux poursuites, implique sa convocation devant une juridiction, en respectant les formes légales, qui permettent au magistrat de s'assurer que les démarches nécessaires ont été faites pour que le destinataire soit avisé.La décision de justice rendue lui est également notifiée, afin qu'il en ait connaissance.La décision d'engager une procédure de saisie immobilière portant sur les lots d'un copropriétaire débiteur, à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, doit faire l'objet d'une résolution spécifique de l'assemblée générale.Le projet de cette résolution aura dû être notifié dans la convocation à l'assemblée générale, précisant le montant de la mise à prix ainsi que le montant des sommes à recouvrer.Le copropriétaire concerné en est ainsi informé, ou du moins a été mis en mesure de l'être.Le commandement aux fins de saisie immobilière, l'assignation à comparaître en audience d'orientation, le Jugement d'orientation et le Jugement d'adjudication sont signifiés par Huissier de justice au copropriétaire débiteur, qui ainsi bénéficie de l'information prévue par la loi.Libre à lui de s'en désintéresser, la procédure sera néanmoins régulière.La durée d'une procédure de vente est de l'ordre de 8 à 12 mois.
Par Christine le Je vous remercie Monsieur pour ces renseignements.Bien cordialement,Christine
Par wilson le Bonjour,Participant une adjudication et en remportant l'enchère. Si la banque n'accepte finalement de plus financer l'achat, quelles seront les conséquences?Merci pour votre aide!Cordialement.Wilson
Par frederic.moustrou le Je vous invite à prendre connaissance de la note sur ce blog, concernant la réitération des enchères. Faute de financement, le risque est que le bien soit revendu et que :- vous conserviez à votre charge les frais taxés lors de la première adjudication, - vous soyez tenu des intérêts au taux légal sur votre enchère jusqu'à la nouvelle vente,- vous soyez redevable de la différence de prix existant entre l'adjudication prononcée à votre profit et celle finalement intervenue.
Par wilson le Je vous remercie pour votre aide! Cela me sera utile dans quelques semaines.CordialementWilson
Par berthet le bonjour mon compagnon en instance de divorce et séparé de corps par manque de paiement de credit a du mettre sa maison au enchere mais le pere de son ex femme veut racheter la maison n'est pas de l'escroquerie a la banque ? a 'til la droit de recheter la maison aux enchere ou a t'il le droit de racherter la maison par un autre acquisiteur ? merci de me repondre svp !
Par frederic.moustrou le En matière d'enchères, sous réserve de disposer de la capacité juridique, les seules restrictions sont celles posées par les textes suivants :* aux termes de l'article R. 322-39 du Code des procédures civiles d'exécution :"Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :1° Le débiteur saisi ;2° Les auxiliaires de justice qui sont intervenus à un titre quelconque dans la procédure ;3° Les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie."* aux termes de l'article 1596 du Code civil :"Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;Les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ;Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ;Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère.Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire."La plus grande participation à une vente aux enchères est favorable au débiteur saisi qui verra ainsi son bien vendu dans de meilleures conditions.
Par berthet le que veut dire exactement par personne interposé ?
Par frederic.moustrou le Cela signifie par l'intermédiaire d'une autre personne.
Par salah le BONSOIR j etais condamné pour un retard des charges (je n ai pa eu connaissance , je sais c est de ma faute) Ne participant jamais aux ag de la copro un dexieme proces a eu lieu :Un jugement d orientation debut aout ,en septembre je l ai su (l huissier a apposé une affiche de mise en vente judiciare ) Le locataire m avait prevenu .Je me suis reveillé et j etais voir le syndic La vente devait avoir lieu en octobre .J ai payé la dette (il a rajouté des frais de tout ordre ) et le jour de la vente le tribunal a suspendu vu que le creancier a eté reglé.........Que faire peut on attaquer le syndic pour procedure abusive (la dette ne depasse pas 6000euro et le bien vaut 20 fois plus ) Les assigniations ne me sont jamais parvenues (mon adresse differe du celle du bien en question ) Il connait mon locataire (il aurait pu saisir le loyer ) il connait ma banque (pas des saisie de compte ) .De plus j ai eu a regler les frais d avocat designé pour la vente alors qu elle n a pas eu lieu (des frais qui depassent le monatant de la dette ) Que faire merci (je me suis endetté pour ne pas voir mon bien vendu a 15% de sa valeur )
Par frederic.moustrou le Aux termes de l'article L. 121-2 du Code des procédures civiles d'exécution : "Le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie."La procédure de saisie immobilière présente un caractère fautif quand la banque engage la procédure alors qu'elle sait que l'assurance souscrite par l'emprunteur a été mise en jeu et que la prise en charge par la compagnie d'assurance est en cours (CA Paris, pôle 5, ch. 6, 1 avr. 2010, n° 07/05956 : JurisData n° 2010-014188).Elle n'est pas abusive en l'absence de caractère disproportionné de la mesure d'exécution entreprise (CA Montpellier, 5e ch., 4e sect., 15 déc. 2011, n° 11/05594 : JurisData n° 2011-033177). Le montant de la créance doit être en corrélation avec la valeur des biens saisis.Toutefois, il a été jugé qu'en dehors du cas de fraude, l'exercice d'une procédure de saisie immobilière ne peut dégénérer en abus si son irrégularité ou son inutilité n'ont pas été dénoncées par le débiteur saisi, régulièrement sommé, avant l'adjudication définitive (Cass. 2e civ., 18 sept. 2003, 2 arrêts, n° 01-14.406 et 01-13.902 : JurisData n° 2003-020215 et JurisData n° 2003-020208 ; Bull. civ. 2003, II, n° 274 et 280 ; JCP G 2003, IV, 2737 et 2736 ; D. 2003, p. 2608 ; Cass. 2e civ., 31 mars 2011, n° 10-13.956, 656 : JurisData n° 2011-004978).La jurisprudence apprécie la réparation du préjudice en fonction du comportement du débiteur lui-même (CA Poitiers, 2e civ., 7 sept. 2010, n° 09/02428 : JurisData n° 2010-005341).Afin de juger de la régularité des actions entreprises à votre encontre, il vous appartient de vous rapprocher de votre Avocat.
Par Bonjour le Bonjour,Je souhaiterai savoir si la procédure de distribution du prix ( vente par adjudication avec créancier unique ) doit au préalable être précédée par la publication du jugement d'adjudication ?Merci par avance.Cordialement,
Par frederic.moustrou le Aux termes de l'article L 331-1 du Code des procédures civiles d'exécution, seuls sont admis à faire valoir leurs droits sur le prix de la vente : - le créancier poursuivant,- les créanciers inscrits sur l'immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie,- les créanciers inscrits sur l'immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ; - le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues (C. civ., art. 2374, 1° bis) ; - les créanciers privilégiés sur la généralité des immeubles, énumérés à l'article 2375 du Code civil.Afin de connaître l'existence des "créanciers inscrits sur l'immeuble avant la publication du titre de vente", il importe de solliciter une fiche d'immeuble lors de la formalité de publication du jugement d'adjudication, par ailleurs nécessaire pour procéder à la radiation des inscriptions.Il importe donc de publier le jugement d'adjudication avant d'entreprendre la distribution du prix.Le Cahier des conditions de vente en matière de saisie immobilière type (Version consolidée - Septembre 2012, Annexe à l'article 12 du Règlement intérieur national de la profession d'avocat Créée par DCN n°2008-002, AG du Conseil national du 12-12-2008, Publiée par Décision du 24-04-2009 - JO 12 mai 2009 ,Modifiée lors de l'assemblée générale du Conseil national des barreaux des 14 et 15 septembre 2012) établi par le Conseil national des barreaux, énonce que : "Après la publication du titre de vente et au vu d'un état hypothécaire, le créancier de 1er rang pourra, par l'intermédiaire de son avocat, demander au juge de l'exécution, dans la limite des fonds séquestrés, le paiement à titre provisionnel de sa créance en principal.Les intérêts, frais et accessoires de la créance sont payés une fois le projet de distribution devenu définitif. Le paiement effectué en vertu de la présente clause est provisionnel et ne confère aucun droit à son bénéficiaire, autre que celui de recevoir provision à charge de faire admettre sa créance à titre définitif dans le cadre de la procédure de distribution, à peine de restitution.Dans le cas où un créancier serait tenu à restitution de tout ou partie de la somme reçue à titre provisionnel, celle-ci serait productive d'un intérêt au taux légal à compter du jour du règlement opéré par le séquestre.Aux termes de l'article L. 334-1 du Code des procédures civiles d'exécution : "Si la distribution du prix n'est pas intervenue dans un délai fixé par voie réglementaire, son versement ou sa consignation produit, à l'égard du débiteur, tous les effets d'un paiement à hauteur de la part du prix de vente qui sera remise aux créanciers après la distribution."Le délai, à l'expiration duquel la consignation par l'adjudicataire produit à l'égard du débiteur tous les effets d'un paiement, est de six mois.Cette disposition neutralise, partiellement, les conséquences pour le débiteur d'une distribution tardive.
Par Bonjour le Merci de votre temps et pour ces informations claires.Cordialement,
RE: distribution du prix de vente délais ?
Par bonjour le Bonjour,Mon appartement a été vendu par adjudication le 15 novembre 2012, il y a un seul créancier.J'ai reçu en début Novembre 2013, une ordonnance de radiation des inscriptions d'hypothèque datant du 29 octobre 2013 ( du tribunal de grande instance), Je souhaiterai connaître les suites de la procédure car je ne comprend pas pourquoi la distribution du prix de vente prend autant de temps, n'y a-t-il pas de délais dans cette procédure ? Est ce qu'il y a une possibilité que je puisse solliciter moi-même, cette distribution ?, j'ai écris à mon avocat en décembre 2013 celui-ci ne me répond pas.Je vous remercie de votre temps.
Par Maximilien le Maitre,je me pose la question du prix moyen des vente d'immeubles par adjudication et de son rapport avec le prix du marché.j'ai eu vent d'une pratique des promoteurs immobiliers qui enchérissent en vue d'ajuster le prix en adjudication par rapport à celui du marché.j'ai cru comprendre que dans les faits, par cette pratique, le prix moyen des ventes par adjudication avoisinait d'environ 5% le prix de marché.Avez vous des précisions sur cette pratique? N'y aurait il pas une étude portant sur cette question?Merci d'avance de votre attention
Par frederic.moustrou le Le rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière (JORF n°95 du 22 avril 2006 page 6068 texte n° 29) précisait que : "La seule issue effective de la saisie immobilière a été jusqu'à présent la vente aux enchères, qui débouche sur une adjudication. Pourtant une telle vente aux enchères peut être source de vil prix. Le rapport d'enquête conjointe de l'inspection générale des finances et de l'inspection des services judiciaires (L'Hypothèque et le crédit hypothécaire, novembre 2004, page 52), a ainsi relevé - après exploitation des données de plusieurs conservations d'hypothèques - qu'un quart des adjudicataires revendaient le bien moins de deux ans après l'avoir acquis, moyennant un prix en moyenne majoré de 70 % par rapport au prix d'acquisition ; le rapport tempère toutefois ses constatations en rappelant n'avoir pu vérifier si des travaux d'amélioration ont été réalisés.Pour remédier à ce risque de vente à vil prix, l'article 2201 du code civil constitue l'une des innovations majeures de la réforme en prévoyant une alternative à la vente aux enchères publiques, à savoir la vente amiable sur autorisation judiciaire. Ainsi, le débiteur se trouvera responsabilisé en prenant une part active à la vente de son bien. Le principe d'une autorisation judiciaire assure une garantie adéquate des intérêts des parties, en impliquant tout à la fois que la vente amiable ne puisse être ordonnée qu'à la demande du débiteur et après une appréciation sur le bien-fondé de cette solution."Je n'ai pas connaissance de l'existence de nouvelles études statistiques permettant de savoir si la réforme a atteint ses objectifs.Il m'a néanmoins été donné de constater que les prix de vente sont, en règle générale, très sensiblement inférieurs à ceux du marché amiable, ce qui s'explique notamment par le fait que :- le régime de garantie n'est pas le même,- les particuliers s'intéressent peu à ce type de vente,- les marchands de biens, qui sont les principaux acheteurs, n'acquièrent qu'à un prix suffisamment faible pour réaliser une marge bénéficiaire.Je n'ai, pour ma part, jamais eu vent de la pratique de promoteurs immobiliers qui participeraient à ces ventes pour soutenir le marché. Un tel comportement serait particulièrement aventureux car il les exposerait au risque de rester adjudicataires...Cela me semble totalement irréaliste.
Par Sheigh le Bonjour, voilà une bonne opportunité se présente d'une vente aux enchères. Sauf que j'avais programmé des vacances bien longtemps avant, je serai là pour la visite des lieux et je pars deux jours avant la journée au tribunal et exactement 17 jours ouvrés après cette date. J'ai cru comprendre qu'on pouvait ne pas être présent le jour de l'adjucation, mais si je deviens adjucataire, il me faut attendre 10 jours (ouvrés ?) ce qui me sauve un peu, mais ensuite je pense que je dois signer des documents au plus vite, que dois-je faire en supplément pour que l'adjudication ne me passe pas sous le nez ? Est-ce que ceci peut attendre mon retour ? J'espère ne pas pouvoir renoncer à cette occasion. Merci par avance de votre attention.Cordialement,
Par frederic.moustrou le Vous n'avez pas besoin d'être présent, avant ou après. Votre Avocat vous représente.Il importe seulement d'entreprendre les formalités nécessaires en amont.Il faut contacter votre Avocat.
Par sheigh le Bonjour,Je vous remercie pour votre réponse. Cordialement, Répondre à ce commentaire
Par Sophie75 le Bonjour Maître Moustrouravie de pouvoir vous exposer mon soucisil y'a 2 mois de cela je me suis faite représentée par une avocate pour une vente aux enchères judiciaire . vente à laquelle j'ai été adjudicataire , pour la somme de ( 65000 euros ) mais les frais me semble énorme alors j'aimerais par votre bonne volonté vous faire part de cette situation et par la même occasion avoir votre avis SVP .appartement de 20M2honoraire pour me représenter à la vente : 150 eurosfrais d'huissier et de publicité : 11.719,43 eurosémolument avocat représentant :566,61 euroshonoraire avocat représentant ; 1500,00euroshonoraire avocat poursuivant : 1699,82frais de mutation ; 3000,00eurosfrais de publication au journal officiel ; 120 eurosdans l'attente de votre réponse veuillez agréer mes Salutations les plus distinguées .
Par sheigh le Bonjour, Voilà j'ai une nouvelle question à vous poser. J'espère que vous pourrez m'aider à y voir plus clair car de votre réponse dépendra mon positionnement ou non en tant qu'adjudicataire.La mise à prix du bien que je convoite est de 30 000 euros. Cela induit que je devrais faire un chèque de banque de 3000 euros pour démontrer ma solvabilité et qui sera encaissable immédiatement si je suis désigné adjucataire. Cependant j'aimerai savoir si je dois également remettre à un avocat un autre chèque de banque du montant de 10% du montant maximum de mon echère + frais préalable+frais enregistrement+émoluments+tva de émoluments+frais de publication? Qui serait égalment encaissé immédiatement si je suis adjucataire.Je n'ai pas trouvé de réponse en consultant le cahier de vente au TGi. Simplement j'aimerai comprendre comment cela se passe si je dois effectuer ce deuxième chèque mais que le montant de l'adjucation est inférieur à celui que j'ai estimé. Merci d'avance
RE: frais d'huissier et publicité ( pétit problème )
Par frederic.moustrou le Les frais de vente sont fixés par la loi et soumis à la taxe (s'agissant des frais préalables).Les honoraires sont librement convenus avec votre avocat.Les montants que vous annoncez me paraissent correspondre à ce type de procédure.Il vous appartient de vous rapprocher de votre avocat pour avoir des explications et ainsi mieux comprendre.
Par Lindor le Cher Maître:Votre blog indique que seul le dépôt de garantie est dû avant les enchères, les frais de poursuites devant être payés dans un délai de 1 mois à compter de la vente définitive. Or, mon conseil me réclame 2 chèques de banque pour pouvoir participer aux enchères: le premier pour le dépôt de garantie, le second pour les frais de poursuites. Ce second chèque est-il nécessaire avant les enchères ? Une attestation (ou des) bancaire(s) ne serait-elle pas suffisante ?
RE: Nécessité d'un chèque de banque couvrant les frais de poursuites avant les enchères?
Par frederic.moustrou le Les règles énoncées sont celles prévues par la loi.Elles peuvent être complétées localement par d'autres, souvent décidées par le Conseil de l'Ordre afin de remédier à des difficultés rencontrées.Si vous n'êtes pas adjudicataire la somme (voire le chèque non encaissé) vous sera restituée.La dépense correspondant à la délivrance d'un second chèque de banque ne paraît pas justifier une quelconque perte de confiance en votre Conseil, auquel il ne peut être reproché de manquer de prudence.En tout état de cause, vous pouvez proposer une garantie bancaire qui peut être jugée satisfaisante.C'est seulement à votre avocat d'apprécier, car il doit se mettre à l'abri de toute recherche de responsabilité.
Adjudication d'un bien loué sans bail
Par ARCHAMBAULT le Bonjour Maître,j'ai repéré un bien qui m'intéresse mais celui-ci est loué sans bail. Si j'emporte l'adjudication et que le locataire refuse la rédaction d'un bail et ne désire pas quitter l'appartement, quel recours aurais-je?Merci d'avance pour votre réponse.Cordialement
RE: Adjudication d'un bien loué sans bail
Par frederic.moustrou le N'hésitez pas à interroger votre Avocat, par lequel vous devez nécessairement passer pour une telle vente. Il est là pour répondre à ce type de question, il peut examiner les pièces du dossier et vous renseigner avec la précision souhaitée.Le cahier de conditions de vente type énonce : "Article 4 - Baux, locations et autres conventionsL'acquéreur fera son affaire personnelle, pour le temps qui restera à courir, des baux en cours.Toutefois, les baux consentis par le débiteur après la délivrance du commandement de payer valant saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. L'acquéreur sera subrogé aux droits des créanciers pour faire annuler s'il y a lieu les conventions qui auraient pu être conclues en fraude des droits de ceux-ci.Il tiendra compte, en sus et sans diminution de son prix, aux différents locataires, des loyers qu'ils auraient payés d'avance ou de tous dépôts de garantie versés à la partie saisie et sera subrogé purement et simplement, tant activement que passivement dans les droits, actions et obligations de la partie saisie."Il importe de déterminer la date à laquelle le bail (que je présume être d'habitation), qui peut ne pas avoir de support écrit, a pris effet.Vous pourrez le dénoncer dans les mêmes conditions et formes que tout autre bail d'habitation, et agir judiciairement.
Sort de l'acompte dans les ventes aux enchères dans le cadre d'une procédure collective
Par Anto le Cher Maître,En Estonie, les biens du débiteur failli sont souvent vendus aux enchères. Si une vente aux enchères a lieu, le mandataire de justice peut déterminer un acompte pour les participants aux enchères pour un montant pouvant aller jusqu'à 10 pour cent du prix de départ.Si un acompte est déterminé, une personne qui souhaite participer à la vente aux enchères doit payer celui-ci.Mais, si la vente aux enchères échoue parce que l'acheteur viole l'obligation de payer le plein prix d'achat, l'acompte versé ne sera pas remboursé à l'acheteur.Le problème est que la législation estonienne ne fournit pas de réponse claire à la question de savoir comment l'acompte versé doit être utilisé.Il y a deux solutions possibles: a) soit cet acompte est transféré à la masse de la faillite, b) soit l'acompte est transféré au budget de la Chambre des huissiers de justice et des Syndics de faillite.Par conséquent, je vous serais reconnaissant de bien vouloir m'expliquer comment cette situation a été réglementée en France.Vous en remerciant sincèrement d'avance.Cordiales salutations,Anto
RE: Sort de l'acompte dans les ventes aux enchères dans le cadre d'une procédure collective
Par frederic.moustrou le En matière de ventes aux enchères publiques devant le Tribunal de grande instance, il n'y a pas véritablement d'acompte à verser.Avant de porter les enchères, l'avocat doit se faire remettre par son mandant, contre récépissé, une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l'ordre de la CARPA SEQUESTRE, représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3000 €. La somme encaissée par le séquestre ou le consignataire est restituée dès l'issue de l'audience d'adjudication à l'enchérisseur qui n'a pas été déclaré adjudicataire.Lorsque l'adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur pour leur être distribuée avec le prix de l'immeuble.A défaut pour l'acquéreur de payer dans les délais prescrits le prix ou les frais taxés, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d'un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente.Si le prix de la nouvelle vente est inférieur à celui de la première, l'enchérisseur défaillant sera contraint au paiement de la différence.L'enchérisseur défaillant conserve à sa charge les frais taxés lors de la première audience de vente. Il sera tenu des intérêts au taux légal sur son enchère passé un délai de deux mois suivant la première vente jusqu'à la nouvelle vente. Le taux d'intérêt sera majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la date de la première vente définitive.En aucun cas, l'enchérisseur défaillant ne pourra prétendre à la répétition des sommes versées.Si le prix de la seconde vente est supérieur à la première, la différence appartiendra aux créanciers et à la partie saisie.L'acquéreur à l'issue de la nouvelle vente doit les frais afférents à celle-ci.
merci pour cet article et la précision de vos réponses
Par Laurent 500k le Bonjou, je n'ai pas de question, mais réagis simplement pour vous remercier pour cet article, je pratique les ventes depuis quelques années et ai pris plaisir à lire l'ensemble des commentaires et précisions que vous apportez. bien cdlt. Répondre à ce commentaire
Par Anto le Merci infiniment pour votre prompte réponse et ces explications très détaillées.Sincères salutations,Anto
Surenchère par la partie saisie
Par rejou le Bonjour,J'ai été déclaré adjudicataire d'un immeuble au cours d'une vente aux enchères. Durant la période des 10 jours, une offre de surenchère a été déposée.Au cours de l'audience d'enchères, j'ai été étonné de constater qu'un des enchérisseurs n'était autre que le gérant de la SCI saisie. Est ce possible ?En observant la dénonciation de surenchère, je m'apercois que la surenchère provient d'une SCI détenu par les mêmes associés et possedant le même gérant que la SCI saisie. La SCI ayant porté surenchère possède son siège au domicile du gérant de la SCI saisie.Peut on contester cette surenchère en arguant du fait que :" Aux termes de l'article R. 322-39 du Code des procédures civiles d'exécution : Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : 1° Le débiteur saisi ; "Rentre t'on dans le cas d'une "personne interposée" ? Même si il s'agit de 2 entités juridiques distinctes ?Merci d'avance pour votre réponse.
frais aprés surenchére
Par Juriste le Chère maître, Dans le cadre d'une procédure en appel sur invalidation de surenchère a t'on la possibilité d'invoquer la condamnation du surenchérisseur aux frais postérieure à l'adjudication? Pendant que la procédure d'appel est en cours, l'avocat du poursuivant était obligé (délai de deux ans bientôt atteint) d'assigner le débiteur pour voir proroger le commandement de payer valant saisie et le jugement a été signifié aux parties? Ces frais non comprises dans les frais en sis déjà arrêté dans le jugement de l'adjudication déjà prononcé. Alors qui doit prendre en charge les frais postérieurs à l'adjudication? Le surenchérisseur qui a vu son surenchère invalidé en première instance mais s'entête à faire appel ce qui prolonge inutilement la procédure???L'adjudicataire qui n'a rien demandé?? Le poursuivant qui a tout intérêt à ne pas raté le délai sinon il sera responsable? d'avance Merci maître.

References: l'article 1596
 art. 1124
 l'article 488
 l'article 12
 l'article 313
 l'article 81
 l'article 1920
 l'article 524
 l'article 1664
 l'article 1668
 l'article 223
 l'article 1596
 art. 2374
 l'article 2375
 l'article 12
 l'article 2201