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CASSATION 30 juin 1995: January 2005
CASSATION 30 juin 1995
Numéro : JC956U7_1 Date : 1995-06-30 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE -Siège : BAETE-SWINNEN -Rapporteur : WAUTERS -Min. Public : DE RAEVE - Numéro de rôle : C940396N
LOUAGE DE CHOSES. - BAIL COMMERCIAL. - Sous-location et cession du bail. - Sous-location. - Contrat. - Nature.
La sous-location est un bail indépendant qui doit se distinguer du bail principal.
Du texte NL qui suit :
La sous-location peu également exister dans le cas où le bailleur primitif devient seulement locataire après sa convention avec le locataire principal.
De onderhuur kan ook bestaan in het geval dat de oorspronkelijke verhuurder slechts na zijn overeenkomst met de oorspronkelijke huurder hoofdhuurder wordt.
Het bestaan van een onderhuur vereist niet dat de in de onderhuurovereenkomst verleende rechten door de hoofdhuurder zijn verkregen in de hoofdhuurovereenkomst.
Voir DE PAGE, H., Traité élémentaire de droit civil belge, IV, 1972, pp. 742, 743, n° 717; LA HAYE, M., et VANKERCKHOVE, J., "Le louage des choses, Les baux en général", in Les Novelles, Droit civil, t. IV, I, p. 162, n° 275; PAUWELS, A., "Handelshuur, Art. 11", in Commentaar Bijzondere Overeenkomsten;
LA COUR, Vu le jugement attaqué, rendu le 6 mai 1994 par le tribunal de première instance de Bruges, statuant en degré d'appel; Sur le premier moyen : violation des articles 149 de la Constitution coordonnée du 17 février 1994, pour autant que de besoin 97 de la Constitution avant cette coordination, 1134, 1743 du Code civil, 11, spécialement II, alinéa 3, de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce, modifié par l'article 1er, 3°, de la loi du 29 juin 1955 formant le Livre III, Titre VIII, chapitre II, section IIbis du Code civil, en ce que le tribunal de première instance dit pour droit dans la décision attaquée que le contrat de bail conclu entre la seconde défenderesse et la demanderesse avait pris fin ou, en tous cas, aurait pris fin le 31 mai 1991, condamne la demanderesse à payer à la seconde défenderesse une somme de 182.379 francs, majorée des intérêts judiciaires à partir du 14 juin 1991 et, pour le surplus, confirme le premier jugement, sur la base des considérations suivantes : "3.1.1. En ce qui concerne le premier grief d'appel il y a lieu, en effet, de constater que la demanderesse a pu conclure un contrat de bail prenant cours le 1er juin 1982, puisque le bailleur, l'Agence du Cocq, a incontestablement été autorisée par la propriétaire SPRL Immo Ideal (d'après la défenderesse le promoteur) à donner le bien en location. 3.1.2. Il ressort du document 2 des défenderesses (copie de l'acte de l'assemblée générale extraordinaire SA Joye Company du 9 décembre 1988), page 4 recto (214) sous la rubrique 'origine de la propriété' que 'cet immeuble...appartient en pleine propriété à la société apportante (Immogroep Joye SA) du fait qu'elle l'a acheté à la sprl. 'Immo Idéal' située au Coq ... tel qu'il ressort de l'acte de vente de gré à gré du 23 novembre 1982'. 3.1.3. Les relations entre la SA Ideal et la SPRL Agence du Cocq qui a loué le bien à la demanderesse à partir du 1er juin 1982 (contrat enregistré pièce 4/l (demanderesse), sont étrangères à la cause. C'est la défenderesse sub 1 qui est parvenue à conclure un contrat de bail avec l'agence du Cocq le 23 novembre 1982 (pièce 1 de la défenderesse). 3.1.4. Il apparaît ainsi que le premier juge ne pouvait décider qu'au cours de la période entre le 1er juin 1982 et la date du 23 novembre 1992 (vente du bien et contrat de bail entre la SPRL Agence du Cocq et la SA Immo Joye), 'la demanderesse a occupé le bien sans avoir la qualité de locataire', puisqu'il n'apparait pas et qu'il n'est pas soutenu que l'Agence du Cocq n'aurait pas eu le droit de louer à partir du 1er juin 1982. 3.1.5. le premier grief d'appel est, dès lors, fondé. 3.2.1. Le second grief d'appel concerne la constatation par le premier juge qu'il n'existe aucune preuve de l'existence d'une lettre recommandée demandant le renouvellement du bail commercial adressée par la demanderesse à la SA Joye Company le 11 juillet 1990 : il y a lieu de déduire de la requête d'appel p. 2, in fine deuxième aliné a, que cette preuve pouvait être produite 'à la première demande' ... mais que cela n'a pas eu lieu devant le premier juge. 3.2.2. Le fait est que cette preuve n° 508 du bureau de poste Ostende 6, cachet A avec la date du 12 juillet 1990, est produite et que la défenderesse sub 2 ne conteste pas en soi qu'elle a reçu la lettre elle-même (pièce 1 demanderesse). 3.2.2. La preuve est donc apportée que cette demande a été envoyée par lettre recommandée le 12 juillet 1990 à la défenderesse sub 2. 3.3.1. Sur la base de ces éléments, il y a lieu d'examiner dans quelle mesure la demanderesse pouvait encore demander le renouvellement du bail en temps utile à cette date (ce que niait la défenderesse sub 2 dans sa citation originaire du 17 décembre 1990) et donc, quand prenait fin le contrat de bail de la demanderesse : - le 30 mai 1991 comme le soutient la demanderesse dans sa requête d'appel (p. 2, alinéa 3 in fine) ainsi que la défenderesse sub 2 dans sa citation du 17 décembre 1990) - ... ou le 15 novembre 1991 comme ... l'a admis le premier juge. 3.2.2. A cet égard, il y a lieu aussi de tenir compte de la première demande originaire, introduite par la défenderesse sub 1 par la citation du 29 avril 1985, dans laquelle elle soutient en tant que demanderesse originaire (depuis le 23 novembre 1982) que la demanderesse était devenue sa locataire directe après la résiliation du bail principal du 23 novembre 1982 par le jugement du 18 février 1985. 3.3.3. Puisqu'il a été admis ci-dessus que la demanderesse n'a pas occupé le bien sans droit ni titre depuis le 1er juin 1982 et que c'est par hasard que son bailleur originaire, la SPRL Agence du Cocq, était devenu le locataire principal du même immeuble à partir du 15 novembre 1982, il n'y a aucune objection à considérer, lors de la cessation de ce bail principal suite au jugement du 18 février 1985, la demanderesse, depuis peu 'sous-locataire' puisque l'Agence du Cocq était devenue locataire principal, comme la locataire directe de la propriétaire, alors (défenderesse) sub 1, et ce en vertu de l'article 11, II, alinéa 3, de la loi du 30 avril 1951. 3.3.4. En vertu du contrat de bail enregistré originaire conclu entre la demanderesse et la SPRL Agence du Cocq le 1er juin 1982 (pièce 411 de la demanderesse) ce bail n'expirait que le 31 mai 1991 (article 6 du contrat). 3.3.5. Etant donné qu'il est admis que, conformément à l'article 11, II, alinéa 3, de la loi du 30 avril 1951, que la demanderesse était devenue la locataire directe de la SA Immogroep Joye, il semble que la demanderesse et la défenderesse, en tant que propriétaire-bailleur de l'époque, ne se soient pas mis d'accord après le jugement du 18 février 1985 quant aux conditions auxquelles elles étaient soumises, puisque le 29 avril 1985, la défenderesse sub 1 a fait signifier une citation à cet effet et que la demanderesse a déclaré que cette action était non fondée (principalement le loyer majoré qui était demandé). 3.3.6. Le premier juge devait donc fixer ces conditions mais il fut admis par le présent tribunal, statuant sur le premier grief d'appel, que la demanderesse avait un droit de bail entre le 1er juin et le 15 novembre 1982 de sorte que son contrat de bail était aussi en cours. 3.3.7. Au moment de cette citation (29 avril 1985), la demanderesse en tant que locataire n'a aucun droit de bail jusqu'au 15 novembre 1991 : elle soutient dans ses premières conclusions déposées devant le premier juge le 2 avril 1986, 2ème page, alinéa 2, qu'elle a un droit de bail depuis le 1er juin 1982, donc en vertu de son contrat avec la SPRL Agence du Cocq, donc jusqu'au 31 mai 1991, et elle le soutient aussi dans sa requête d'appel. 3.3.8. Il y a donc lieu de constater que la demanderesse était devenue locataire directe de la première défenderesse suite au jugement du 18 février 1985, mais à la condition que son droit de bail se poursuive jusqu'au 31 mai 1991 puisqu'elle ne prétendait à rien de plus. 3.3.9. La demanderesse ne soutenant pas qu'elle avait demandé le renouvellement du bail au cours de la période prévue par l'article 14 de la loi du 30 avril 1951 (décembre 1989, janvier 1990 ou février 1990), il n'y a pas eu de renouvellement de bail quant à son droit de bail ainsi défendu et le bail a pris fin le 31 mai 1991. 3.3.10. L'article 14, alinéa 3 et donc avant-dernier alinéa, prévoit que si le preneur forclos du droit au renouvellement est laissé en possession des lieux loués, il s'opère un nouveau bail d'une durée indéterminée, mais entre-temps la seconde citation introductive avait été signifiée à la requête de la seconde défenderesse afin de constater que la demanderesse n'avait pas le droit de demander le renouvellement du bail, cette action semblant dès lors être fondée et la seconde partie du second grief d'appel de la demanderesse (requête d'appel p. 2, alinéa 3) étant ainsi fondée. 3.4.1. Il reste encore la détermination des autres conditions de bail, conséquence de la résiliation du bail principal, spécialement le loyer. 3.4.2. Sur ce point, la demanderesse ne pouvait maintenir son loyer de base favorable de 75.000 francs par an à l'égard de la défenderesse sub 1 en tant qu'acheteur, puisque la vente avait eu lieu depuis le 23 novembre 1982 et manifestement par une autre personne morale la SA Immo Ideal et que la locataire principale la SPRL Agence du Cocq a manifestement payé un loyer sur la base de 100.000 francs par an. 3.4.3. La demanderesse ne pouvait donc, à l'égard de la propriétaire, entre-temps défenderesse sub 2 depuis l'acte du 9 décembre 1988 (pièce 2 défenderesse), puiser aucun droit dans son propre contrat de bail du 1er juin 1982 avec la SPRL Agence du Cocq, qui était étranger tant à la propriétaire de l'époque la SPRL Immo Ideal, qu'à l'acheteur SA Immogroep Joye, qu'à l'actuelle SA Joye Company. 3.4.4. Le fait que les défenderesses successivement en tant que propriétaires auraient du reprendre les obligations du propriétaire précédent ne concerne pas les relations entre la SPRL Immo Ideal, vendeur, et la SPRL Agence du Cocq qui n'est nullement citée et qui n'est donc pas enregistrée. 3.4.5. En tant que nouveau proprié taire, la défenderesse sub 1 n'était pas obligée de se priver de la contribution de 25.000 francs par mois, apportée par l'Agence du Cocq, devenue locataire principale par contrat du 23 novembre 1982 à l'égard de la défenderesse sub 1, sur le loyer alors qu'elle était elle-même contractuellement redevable de 100.000 francs. 3.4.6. Lors de la détermination du loyer, lorsque la demanderesse est devenue locataire principale directe le 1er mai 1985, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que le loyer de base de 75.000 francs prévu par le contrat du 1er juin 1982 était modifiable et qu'en application de l'article 11, II, alinéa 3 in fine de la loi du 30 avril 1951 il a fixé le loyer annuel à 100.000 francs. 3.4.7. La citation originaire du 29 avril 1985 prévoyait aussi l'obligation de payement par périodes de six mois : bien que le premier juge n'ait rien décidé à ce propos, il est probable que la nécessité de décider sur ce point se révélera ultérieurement. 3.4.8. Le grief d'appel de la demanderesse quant au loyer fixé par le premier juge doit, dès lors, être rejeté comme étant non fondé. 3.5.1. Il en résulte que, statuant sur les griefs d'appel de la demanderesse, la demanderesse s'est vu refuser d'exercer son droit au renouvellement du bail à défaut d'avoir demandé ce renouvellement en temps utile et que, dès lors, la demande envoyée par lettre recommandée le 12 juillet 1990 était tardive. 3.5.2. L'action originaire de la défenderesse sub 2 introduite par la citation du 17 décembre 1990 (cause originaire RG 25615) paraît ainsi être fondée sur ce point de sorte que le premier juge, lors de son appréciation sur le 'bien-fondé' ne pouvait décider à la 'page trois" avant-dernier alinéa que la demanderesse "... pouvait encore introduire une demande valable de renouvellement de bail commercial' le 11 juillet 1990" (pages 2 à 5 du jugement attaqué, n° 3.1.1. jusques et y compris 3.5.2.), alors que, première branche, la décision attaquée ne fait état que d'un contrat de bail auquel la demanderesse était partie, à savoir le contrat du 1er juin 1982; qu'après avoir constaté qu'un contrat de bail valable avait été conclu entre la demanderesse et la SPRL Agence du Cocq prenant cours le 1er juin 1982 et cessant le 31 mai 1991, le tribunal ne pouvait décider sans contradiction que ce contrat de bail n'aurait pris cours que le 15 novembre 1982; que ce dernier fait est admis, à tout le moins implicitement, dans la décision attaquée, le tribunal considérant que depuis le 15 novembre 1982 - date à laquelle serait né un bail principal entre la première défenderesse et la SPRL Agence du Cocq - la demanderesse serait devenue "sous-locataire"; de sorte qu'en admettant dans la décision attaquée, d'une part que le contrat de bail conclu entre la demanderesse et la SPRL Agence du Cocq a pris cours le 1er juin 1982 et, d'autre part, que ce contrat doit être qualifié de contrat de sous-location qui n'aurait toutefois pris cours que le 23 novembre 1982, le tribunal de premiè re instance se fonde sur des motifs contradictoires et, dès lors, ne motive pas régulièrement sa décision (violation de l'article 149 de la Constitution coordonnée du 17 février 1994, et pour autant que de besoin de l'article 97 de la Constitution avant cette coordination); seconde branche, le tribunal ne pouvait considérer que la demanderesse était devenue "sous-locataire" sans constater qu'un contrat a été conclu entre elle et la SPRL du Cocq le 23 novembre 1982; qu'en l'espèce, les juges d'appel déduisent à tort de la seule circonstance que la SPRL Agence du Cocq était devenue locataire du bien immeuble à partir du 15 novembre 1982 que la demanderesse aurait conclu un nouveau contrat de bail à cette date avec la SPRL Agence du Cocq; que, dès lors, le tribunal de première instance ne pouvait pas davantage considérer que la demanderesse était devenue "sous-locataire" au sens de l'article 11, II, alinéa 3 de la loi du 30 avril 1951 et que les conditions de bail devaient être adaptées conformément à cette disposition, puisque la décision attaquée a admis que le contrat de bail enregistré datait du 1er juin 1982 et existait donc déjà avant que la SPRL Agence du Cocq ait loué le bien de la première défenderesse; qu'il est, en effet, impossible, que la demanderesse, qui louait le bien depuis le 1er juin 1982, soit devenue sous-locataire en vertu d'un contrat de bail auquel elle n'était pas partie contractante - conclu ultérieurement entre la première défenderesse et la SPRL Agence du Cocq; qu'un contrat de sous-location constitue en effet un nouveau contrat de bail par lequel les droits résultant d'un contrat de bail principal sont cédés (à tout le moins partiellement) à un sous-locataire, ce qui implique évidemment que le contrat de bail principal ne peut être formé après le contrat de sous-location; que les juges d'appel ne pouvaient modifier le contrat du 1er juin 1982 en l'espèce par une majoration du loyer - étant donné qu'il n'est pas constaté que ce contrat a été révoqué par les parties, soit explicitement soit implicitement; que la conclusion d'un contrat de bail après le 1er juin 1982 entre la première défenderesse et la SPRL Agence du Cocq n'entraîne aucune modification du contrat de bail déjà existant entre la demanderesse et ladite société et le nouveau propriétaire devait respecter le contrat de bail existant du 1er juin 1982; de sorte qu'en modifiant le loyer fixé par le contrat du 1er juin 1982 à partir de décembre 1986, le tribunal de première instance suppose à tort dans sa décision attaquée qu'à partir du 15 novembre 1982 la demanderesse aurait été liée par un contrat de sous-location et applique à tort l'article 11, II, alinéa 3 de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce (Livre III, titre VIII, chapitre II, section IIbis du Code civil), modifié par l'article 1er, 3°, de la loi du 29 juin 1955 (violation de l'article 1134 du Code civil et dudit article 11, II, alinéa 3 de la loi du 30 avril 1951) et considè re aussi à tort que la seconde défenderesse n'est pas liée par le contrat enregistré du 1er juin 1982 (violation de l'article 1743 du Code civil) : Attendu que le jugement attaqué a constaté : 1. qu'un contrat de bail commercial a été conclu entre la SPRL Agence du Coq et la demanderesse le 1er juin 1982; 2. que la SPRL Agence du Coq n'était pas propriétaire du fonds de commerce; 3. que le 23 novembre 1982, la défenderesse sub 1 a acheté le fonds de commerce à la propriétaire, la société Immo Deal; 4. que la défenderesse sub 1, aussi le 23 novembre 1982, a conclu un contrat de bail avec la SPRL Agence du Cocq, prenant cours le 15 novembre 1982 et stipulant un loyer supérieur à celui qui avait été prévu dans le contrat de bail conclu entre la demanderesse et la SPRL Agence du Coq; 5. que, le 9 décembre 1988 la défenderesse sub 1 a apporté l'immeuble commercial dans la SA Joye Company et lui a cédé le contrat de bail avec la SPRL Agence du Coq; 6. que, suite à la faillite de la SPRL Agence du Coq le contrat de bail conclu entre la défenderesse sub 1 et la SPRL Agence du Coq a été résolu par jugement du 18 février 1985; que le jugement attaqué a considéré qu'en raison de la conclusion du contrat de bail entre la défenderesse sub 1 et la SPRL Agence du Cocq, la demanderesse est devenue "sous-locataire" et que, conformément à l'article 11, II, alinéa 3, de la loi du 30 avril 1951, suite à la résolution du bail principal, la demanderesse est devenue la locataire directe de la défenderesse sub 1; qu'à défaut d'accord entre les parties, le loyer de ce bail direct est fixé au loyer du bail principal résolu; Quant à la première branche : Attendu qu'en considérant que le 15 novembre 1982 la demanderesse est devenue "sous-locataire", le jugement attaqué ne considère pas que le contrat conclu le 1er juin 1982 entre elle et la SPRL Agence du Coq s'est formé le 15 novembre 1982; Que, dès lors, le moyen, en cette branche, manque en fait; Quant à la seconde branche : Attendu que le jugement attaqué ne déduit pas du fait que la SPRL Agence du Coq est devenue locataire le 15 novembre 1982 qu'un nouveau bail est né à cette date entre la demanderesse et la SPRL; Que, dans cette mesure, le moyen, en cette branche, manque en fait; Attendu que la sous location constitue un bail indépendant qui doit se distinguer du bail principal; Attendu que l'existence d'une sous-location ne requiert pas que les droits octroyés par le contrat de sous-location soient acquis par le bailleur principal dans le contrat de bail principal; Attendu que la sous-location peut aussi exister dans le cas où le bailleur originaire ne devient locataire principal qu'après la conclusion de son contrat avec le locataire originaire; Que, dans cette mesure, le moyen, en cette branche manque en droit; PAR CES MOTIFS, Casse le jugement attaqué en tant qu'il statue sur le solde du loyer indexé et sur les dépens; Rejette le pourvoi pour le surplus; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé Condamne la demanderesse aux trois quarts des dépens; Réserve le surplus des dépens pour qu'il soit statué sur celui-ci par le juge du fond; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Furnes, siégeant en degré d'appel.
Numéro : RC956U7_1 ate : 1995-06-30 -Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER -Siège : BAETE-SWINNEN - Rapporteur : WAUTERS - Min. Public : DE RAEVENuméro de rôle : C940396N -
HUUR VAN GOEDEREN. - HANDELSHUUR. - Onderverhuring en huuroverdracht. - Onderverhuring. - Overeenkomst. - Aard.
Zie DE PAGE, H., Traité élémentaire de droit civil belge, IV, 1972, blz. 742, 743, nr. 717; LA HAYE, M., en VANKERCKHOVE, J., "Le louage des choses, Les baux en général", in Les Novelles, Droit civil, t. IV, I, blz. 162, nr. 275; PAUWELS, A., "Handelshuur, art. 11", in Commentaar Bijzondere Overeenkomsten;
-ARRESTEN VAN HET HOF VAN CASSATIE VAN 1995(P.695)-PASICRISIE BELGE VAN 1995(I,P.715) VAN 1972(IV,P.742-743) AUTEUR : DE PAGE,H. TITEL : TRAITE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE, (nr. 717)-LES NOVELLES AUTEUR : LA HAYE,M. TITEL : LE LOUAGE DES CHOSES, LES BAUX EN GENERAL, (DROIT CIVIL, nr. 275)-LES NOVELLES AUTEUR : VANKERCKHOVE,J. TITEL : LE LOUAGE DES CHOSES, LES BAUX EN GENERAL, (DROIT CIVIL, nr. 275) AUTEUR : PAUWELS,A. TITEL : HANDELSHUUR, ART. 11, (COMMENTAAR BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN)
HET HOF, Gelet op het bestreden vonnis, op 6 mei 1994 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brugge; Over het eerste middel, gesteld als volgt : schending van artikelen 149 van de gecoördineerde Grondwet van 17 februari 1994, voor zoveel als nodig 97 van de Grondwet vóór deze coördinatie, 1134, 1743 van het Burgerlijk Wetboek, 11, inzonderheid II, derde lid van de Wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds, zoals gewijzigd bij artikel 1, 3° van de Wet van 29 juni 1955, die boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling IIbis van het Burgerlijk Wetboek uitmaakt, doordat de rechtbank van eerste aanleg in de bestreden beslissing voor recht zegt dat de huurovereenkomst tussen tweede verweerster en eiseres een eind nam of in elk geval zou nemen op 31 mei 1991, eiseres veroordeelt tot het betalen aan tweede verweerster van een bedrag van 182.379,- frank, vermeerderd met de gerechtelijke intresten vanaf 14 juni 1991 en voor het overige het eerste vonnis bevestigt, op grond van de volgende overwegingen : "3.1.1. Wat de eerste beroepsgrief betreft dient inderdaad vastgesteld te worden dat er een verhuring kon zijn aan (eiseres) met ingang van 1 juni 1982, vermits verhuurster Agence du Cocq toen onbetwist door de eigenares Immo Ideal PVBA (volgens (verweerster) de promotor) toegelaten werd om te verhuren. 3.1.2. Uit stuk 2 van (verweersters) (afschrift akte Buitengewone algemene vergadering NV Joye Company dd. 9 december 1988) blijkt op het 'vierde blad' recto (2/4) onder 'eigendomsoorsprong' dat 'dit onroerend goed ... de inbrengende vennootschap (Immogroep Joye NV) ... in volle eigendom toebehoort om het verkregen te hebben door aankoop jegens de personenvennootschap 'Immo Ideal' te De haan ... blijkens akte verkoop uit de hand ... op 23 november 1982'. 3.1.3. Hoe de relatie tussen deze NV Ideal en PVBA Agence du Cocq welke het goed aan (eiseres) verhuurde vanaf 1 juni 1982 (geregistreerd contract stuk 4/1 (eiseres) was doet hier eigenlijk niets ter zake. Het is (verweerster) sub 1 die van Agence du Cocq PVBA op 23 november 1982 verkreeg dat deze een huurovereenkomst aanging (stuk 1 van (verweerster). 3.1.4. Aldus blijkt thans dat de eerste rechter niet kon stellen dat (eiseres) in de periode tussen 1 juni 1982 en de datum 23 november 1992 (verkoop van het goed en van de huurovereenkomst tussen zelfde PVBA Agence du Cocq en NV Immo Joye) 'genoemd gehuurde goed heeft bezet zonder de hoedanigheid te hebben van huurster' vermits nergens blijkt, noch wordt voorgehouden, dat Agence du Cocq geen recht zou hebben gehad om per 1 juni 1982 te verhuren. 3.1.5. De eerste beroepsgrief is dus gegrond. 3.2.1. De tweede beroepsgrief betreft de vaststelling door de eerste rechter dat geen bewijs van aangetekende verzending van de aanvraag handelshuurhernieuwing door (eiseres) aan NV Joye Company op 11 juli 1990 zou voorliggen : er moet uit het verzoekschrift hoger beroep blz. 2, in fine van de tweede alinea worden begrepen dat dit afgiftebewijs 'op eerste verzoek kon worden voorgelegd' ... maar dus niet aan de eerste rechter voorlag! 3.2.2. Feit is dat dit bewijs nr. 508 van postkantoor Oostende 6, stempel A met datum 12 juli 1990 voorligt en (verweerster) sub 2 op zich niet betwist dat zij aldus de brief zelf (stuk 1 (eiseres) heeft ontvangen. 3.2.2. Het bewijs is dus geleverd dat deze aanvraag op 12 juli 1990 aangetekend is toegestuurd aan (verweerster) sub 2. 3.3.1. Met deze gegevens dient te worden onderzocht in hoeverre (eiseres) op die datum nog tijdig een aanvraag handelshuurhernieuwing kon doen (wat (verweerster) sub 2 ontkende in haar oorspronkelijke vordering in dagvaarding van 17 december 1990) en dus wanneer de huurperiode van (eiseres) ten einde liep : - 30 mei 1991 zoals (eiseres) nog steeds voorhoudt in haar verzoekschrift houdende hoger beroep (blz. 2, derde alinea in fine) en ook door (verweerster) sub 2 in de dagvaarding dd. 17 december 1990) - ... of 15 november 1991 zoals ... de eerste rechter aannam. 3.2.2. In dit verband dient ook oog te hebben gehad voor de oorspronkelijke eerste vordering, ingesteld door (verweerster) sub 1 in de dagvaarding van 29 april 1985, waarin deze als toenmalige eiseres (sinds 23 november 1982) stelt dat (eiseres) rechtstreeks huurster was geworden van haar na de ontbinding van de hoofdhuur van 23 november 1982 bij vonnis van 18 februari 1985. 3.3.3. Vermits hoger reeds is aangenomen dat (eiseres) niet zonder recht of titel het huurgoed bezette sinds 1 juni 1982 en toevallig haar oorspronkelijke verhuurster Agence du Cocq PVBA met ingang van 15 november 1982 omtrent zelfde onroerend goed hoofdhuurster was geworden, blijkt er geen enkel bezwaar te kunnen bestaan om, bij beëindiging van deze hoofdhuur ingevolge vonnis van 18 februari 1985 (eiseres), sinds enige tijd 'onderhuurster' gezien Agence du Cocq PVBA hoofdhuurster was, rechtstreeks huurster te beschouwen van de eigenares, toen (verweerster) sub 1., dit ingevolge artikel 11, II, derde lid van de Wet Handelshuur. 3.3.4. Volgens de oorspronkelijke geregistreerde huurovereenkomst van (eiseres) tegenover Agence du Cocq PVBA dd. 1 juni 1982 (stuk 4/1 van (eiseres) liep deze verhuring tot 31 mei 1991 (artikel 6 van deze overeenkomst). 3.3.5. Nu overeenkomstig artikel 11, II, 3e lid van de wet op de handelshuur wordt aangenomen dat (eiseres) rechtstreeks huurster van Immogroep Joye NV was geworden, blijken (eiseres) en (verweerster) als toenmalige eigenares-verhuurster het na het vonnis van 18 februari 1985 niet eens te zijn geworden over de voorwaarden waaronder zij met elkaar verbonden waren, vermits (verweerster) sub 1 op 29 april 1985 met dat doel een dagvaarding liet betekenen en (eiseres) deze vordering (voornamelijk de gevraagde verhoogde huurprijs) ongegrond achtte. 3.3.6. De eerste rechter diende dus deze voorwaarden te bepalen doch hoger werd door huidige rechtbank, rechtdoende op de eerste beroepsgrief, reeds aangenomen dat (eiseres) wel huurrechten had tussen 1 juni en 15 november 1982 zodat alsdan ook haar huurovereenkomst liep. 3.3.7. Op het ogenblik van deze dagvaarding (29 april 1985) is er door (eiseres) als huurster geen aanspraak op huurrechten tot 15 november 1991 : zij stelt in haar eerste conclusie voor de eerste rechter neergelegd op 2 april 1986, 2e blz. tweede alinea, dat zij huurrechten heeft sinds 1 juni 1982, dus volgens haar overeenkomst met Agence du Cocq PVBA, dus tot 31 mei 1991, en zij houdt dit vol in het verzoekschrift houdende hoger beroep. 3.3.8. Er dient dus te worden bepaald dat (eiseres) wel rechtstreeks huurster was geworden van eerste (verweerster) ingevolge het vonnis van 18 februari 1985, doch onder de voorwaarde dat haar huurrechten liepen tot 31 mei 1991 vermits zij op niet meer aanspraak maakte. 3.3.9. vermits (eiseres) niet voorhield dat zij in de overeenkomstig artikel 14 van de Wet op de Handelshuur geldige periode (december 1989, januari 1990 of februari 1990) een aanvraag handelshuurhernieuwing had verricht, is er geen handelshuurhernieuwing omtrent haar aldus verdedigde huurrechten bekomen en eindigde op 31 mei 1991 de huur. 3.3.10. Artikel 14, derde en dus voorlaatste alinea, stelt wel dat indien de van het recht op hernieuwing vervallen huurster in het gehuurde goed blijft, een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand komt, doch ondertussen was reeds de tweede inleidende dagvaarding ten verzoeke van tweede (verweerster) betekend ten einde vast te stellen dat (eiseres) geen recht op huurhernieuwing had, welke vordering dus gegrond blijkt, en dus het tweede deel van de tweede beroepsgrief van (eiseres) (verzoekschrift hoger beroep blz. 2, derde alinea) gegrond maakt. 3.4.1. Blijft de bepaling van de andere huurvoorwaarden gevolg aan de ontbinding van de hoofdhuur, in het bijzonder de huurprijs. 3.4.2. Op dat punt kon (eiseres) haar gunstiger basishuurprijs van 75.000 fr. per jaar niet aanhouden tegenover (verweerster) sub 1 als koopster, vermits de verkoop reeds sinds 23 november 1982 was gebeurd en dan nog blijkbaar door een andere rechtspersoon NV Immo Ideal en de hoofdhuurster PVBA Agence du Cocq onbetwist huur betaalde op basis van 100.000 fr. per jaar. 3.4.3. (Eiseres) kon dus tegenover de eigenares, ondertussen (verweerster) sub 2 sinds de akte van 9 december 1988 (stuk 2 (verweerster) geen rechten putten uit haar eigen huurcontract met Agence du Cocq PVBA van 1 juni 1982 waaraan zowel de toenmalige eigenares Immo Ideal PVBA, als de koopster Immogroep Joye NV, als thans Joye Company NV vreemd waren. 3.4.4. Dat (verweersters) opeenvolgend als eigenaars de verbintenissen van de vorige eigenaar zouden moeten overgenomen hebben slaat niet op de relatie tussen Immo Ideal PVBA, verkoopster en PVBA Agence du Cocq welke nergens is beschreven en dus ook niet geregistreerd. 3.4.5. (Verweerster) sub. 1 was dus als nieuwe eigenares ook niet gebonden om de bijdrage van 25.000,- fr. per maand die Agence du Cocq, hoofdhuurster geworden bij overeenkomst van 23 november 1982 tegenover (verweerster) sub. 1, droeg op de huurprijs waar zij zelf 100.000 fr. contractueel verschuldigd was, te derven. 3.4.6. Bij de bepaling van de huurprijs bij het rechtstreeks hoofdhuurster worden van (eiseres) per 1 mei 1985 heeft de eerste rechter dus terecht de basishuurprijs van 75.000 fr. uit de overeenkomst van 1 juni 1982 niet als onveranderlijk aangenomen en in toepassing van artikel 11, II, 3e alinea in fine van de Wet Handelshuur de jaarlijkse huurprijs op 100.000 fr. bepaald. 3.4.7. De oorspronkelijke vordering in dagvaarding van 29 april 1985 beoogde ook de betaalplicht in 6-maandelijks termijnen : hoewel de eerste rechter daar uiteindelijk geen uitspraak over deed zal verder mogelijks de noodzaak ontstaan om dat te bepalen. 3.4.8. De beroepsgrief van (eiseres) omtrent de aldus door de eerste rechter bepaalde huurprijs dient derhalve als ongegrond te worden afgewezen. 3.5.1. Dit alles, recht doende op de beroepsgrieven van (eiseres), brengt met zich dat (eiseres) als huurster haar recht op handelshuurvernieuwing vervallen zag bij gebreke aan tijdige aanvraag handelshuurhernieuwing, en dus dat de aanvraag die aangetekend werd toegestuurd op 12 juli 1990 laattijdig was. 3.5.2. Daarmede komt de oorspronkelijke vordering van (verweerster) sub. 2 in de dagvaarding van 17 december 1990 (oorspronkelijke zaak A.R. 25.615) op dat punt gegrond voor en dus (lees : zodat) de eerste rechter in zijn beoordeling over de 'gegrondheid' op het 'derde blad' in de voorlaatste alinea niet kon stellen dat (eiseres)' . .. op 11 juli 1990 nog een rechtsgeldige aanvraag op handelshuurhernieuwing kon richten'" (tweede tot en met vijfde blad van het bestreden vonnis, randnummers 3.1.1. tot en met 3.5.2.), terwijl, eerste onderdeel, in de bestreden beslissing slechts sprake is van één huurovereenkomst waarbij eiseres partij was, met name de overeenkomst van 1 juni 1982; De rechtbank, na te hebben vastgesteld dat er een geldige huurovereenkomst tussen eiseres en de PVBA Agence du Cocq tot stand was gekomen met ingang van 1 juni 1982 en een einde nemend op 31 mei 1991, niet zonder tegenstrijdigheid kon oordelen dat die huurovereenkomst pas met ingang van 15 november 1982 tot stand zou zijn gekomen; dit laatste minstens impliciet in de bestreden beslissing wordt aangenomen, nu de rechtbank stelt dat eiseres sinds 15 november 1982 -datum waarop er tussen eerste verweerster en de PVBA Agence du Cocq een "hoofdhuur" zou zijn ontstaan- "onderhuurster" zou zijn geworden, zodat de rechtbank van eerste aanleg, door in de bestreden beslissing enerzijds aan te nemen dat de huurovereenkomst tussen eiseres en de PVBA Agence du Cocq een aanvang heeft genomen op 1 juni 1982 en anderzijds dat deze overeenkomst dient te worden gekwalificeerd als een (onder)huurovereenkomst die evenwel pas op 23 november 1982 tot stand kan zijn gekomen, zich baseert op tegenstrijdige motieven en zijn beslissing derhalve niet regelmatig met redenen omkleedt (schending van artikel 149 van de gecoördineerde Grondwet van 17 februari 1994, voor zoveel als nodig 97 van de Grondwet vóór deze coördinatie); en terwijl, tweede onderdeel, de rechtbank niet kon oordelen dat eiseres "onderhuurster" was geworden, zonder vast te stellen dat er op 23 november 1982 een overeenkomst zou zijn gesloten tussen haar en de PVBA du Cocq; de appelrechters te dezen uit de enkele omstandigheid dat de PVBA Agence du Cocq met ingang van 15 november 1982 omtrent het onroerend goed huurster was geworden, ten onrechte afleiden dat eiseres op deze datum een nieuwe huurovereenkomst met de PVBA Agence du Cocq zou hebben gesloten; De rechtbank van eerste aanleg bijgevolg ook niet kon oordelen dat eiseres "onderhuurster" was geworden in de zin van artikel 11, II, derde lid van de Handelshuurwet en dat de huurvoorwaarden overeenkomstig deze bepaling moesten worden aangepast, nu in de bestreden beslissing wordt aangenomen dat de (geregistreerde) huurovereenkomst dateerde van 1 juni 1982 en bijgevolg reeds bestond vóór de PVBA Agence du Cocq het goed van eerste verweerster huurde; Het immers niet mogelijk is dat eiseres, die aldus het goed sinds 1 juni 1982 huurde, door een later tussen eerste verweerster en de PVBA Agence du Cocq gesloten huurovereenkomst - waarbij zij geen contractspartij was - onderhuurster zou zijn geworden; een onderhuurovereenkomst immers een nieuwe huurovereenkomst is waarbij de huurrechten van een reeds bestaande hoofdhuurovereenkomst (minstens deels) worden afgestaan aan een onderhuurder, wat uiteraard impliceert dat de hoofdhuurovereenkomst niet na de onderhuurovereenkomst tot stand kan komen; De appelrechters de overeenkomst van 1 juni 1982 niet vermochten te wijzigen -te dezen door een verhoging van de huurprijs- nu niet wordt vastgesteld dat deze overeenkomst door partijen hetzij expliciet hetzij impliciet herroepen zou zijn geweest; het sluiten van een huurovereenkomst na 1 juni 1982 tussen eerste verweerster en de PVBA Agence Du Cocq geen wijziging van de reeds bestaande huurovereenkomst tussen eiseres en laatstgenoemde vennootschap met zich brengt en de nieuwe eigenaar de bestaande huurovereenkomst van 1 juni 1982 moest respecteren; zodat de rechtbank van eerste aanleg in de bestreden beslissing, door de in de overeenkomst van 1 juni 1982 bepaalde huurprijs met ingang van december 1986 te wijzigen, ten onrechte ervan uitgaat dat eiseres met ingang van 15 november 1982 door een overeenkomst van onderhuur zou zijn gebonden en ten onrechte toepassing maakt van artikel 11, II, derde lid van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds (boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling IIbis van het Burgerlijk Wetboek), zoals gewijzigd door artikel 1, 3° van de Wet van 29 juni 1955 (schending van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek en van genoemd artikel 11, II, derde lid van de Handelshuurwet) en eveneens ten onrechte stelt dat tweede verweerster niet gebonden is door de geregistreerde overeenkomst van 1 juni 1982 (schending van artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek) : Overwegende dat het bestreden vonnis vaststelt : 1. dat op 1 juni 1982 tussen de PVBA Agence du Cocq en eiseres een handelshuurovereenkomst werd gesloten; 2. dat de PVBA Agence du Cocq geen eigenares was van het handelspand; 3. dat de verweerster sub 1 op 23 november 1982 het handelspand heeft gekocht van de eigenares, de vennootschap Immo Ideal; 4. dat de verweerster sub 1 eveneens op 23 november 1982 een huurovereenkomst heeft gesloten met de PVBA Agence du Cocq, met ingang op 15 november 1982, waarin een hogere huurprijs was bedongen dan die bepaald in de huurovereenkomst tussen eiseres en de PVBA Agence du Cocq; 5. dat de verweerster sub 1 op 9 december 1988 het handelspand heeft ingebracht in de NV Joye Company en haar de huurovereenkomst met de PVBA Agence du Cocq heeft overgedragen; 5. dat ingevolge het faillissement van de PVBA Agence du Cocq de huurovereenkomst tussen de verweerster sub 1 en de PVBA Agence du Cocq werd ontbonden bij vonnis van 18 februari 1985; Dat het bestreden vonnis oordeelt dat eiseres ingevolge het tot standkomen van de huurovereenkomst tussen de verweerster sub 1 en de PVBA Agence du Cocq, "onderhuurster" is geworden en dat ingevolge de ontbinding van de hoofdhuur, eiseres, met toepassing van artikel 11, II, derde lid, van de Handelshuurwet rechtstreeks huurster is geworden van de verweerster sub 1; dat het, bij gebrek aan akkoord tussen de partijen, de huurprijs voor die rechtstreekse huur bepaalt op de huurprijs van de ontbonden hoofdhuur; Wat het eerste onderdeel betreft : Overwegende dat het bestreden vonnis, door te oordelen dat eiseres op 15 november 1982 "onderhuurster" is geworden, niet oordeelt dat de overeenkomst van 1 juni 1982 tussen haar en de PVBA Agence du Cocq is tot stand gekomen op 15 november 1982; Dat het onderdeel mitsdien feitelijke grondslag mist; Wat het tweede onderdeel betreft : Overwegende dat het bestreden vonnis uit het feit dat de PVBA Agence du Cocq op 15 november 1982 huurster is geworden, niet afleidt dat er op die datum een nieuwe huur is ontstaan tussen eiseres en die PVBA; Dat het onderdeel in zoverre feitelijke grondslag mist; Overwegende dat de onderhuur een zelfstandige huur is, die onderscheiden is van de hoofdhuur; Overwegende dat het bestaan van een onderhuur niet vereist dat de in de onderhuurovereenkomst verleende rechten door de hoofdhuurder zijn verkregen in de hoofdhuurovereenkomst; Overwegende dat de onderhuur ook kan bestaan in het geval dat de oorspronkelijke verhuurder slechts na zijn overeenkomst met de oorspronkelije huurder hoofdhuurder wordt; Dat het onderdeel in zoverre faalt naar recht; OM DIE REDENEN, Vernietigt het bestreden vonnis in zoverre het uitspraak doet over het saldo van de geïndexeerde huurprijs en over de kosten; Verwerpt de voorziening voor het overige; Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis; Veroordeelt eiseres in drie vierde van de kosten; Houdt de overige kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over; Verwijst de aldus beperkte zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Veurne, zitting houdende in hoger beroep.
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References: Art. 11
 l'article 1
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 l'article 11
 l'article 11
 l'article 14
 L'article 14
 l'article 11
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 l'article 149
 l'article 97
 l'article 11
 l'article 11
 l'article 1
 l'article 1134
 l'article 1743
 l'article 11
 art. 11
 ART. 11
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