Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F128-II-74%3Afr
Timestamp: 2016-10-21 14:52:31+00:00

Document:
128 II 749. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung i.S. Z�rcher Kantonalbank gegen Kanton Z�rich, X. und Eidgen�ssische Sch�tzungskommission, Kreis 10 (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
1E.13/2000 vom 18. Dezember 2001
Indemnit� d'expropriation pour une maison d'habitation avec restaurant. Qualit� pour recourir du titulaire de droits de gage (consid. 2). T�ches et fonction de la Commission f�d�rale sup�rieure d'estimation (consid. 3). D�termination de la valeur intrins�que: principes applicables � l'�valuation de la d�pr�ciation due au vieillissement (v�tust� - consid. 5a et b). Calcul de la valeur relative du terrain, en particulier au moyen de la m�thode de classification par centralit� (consid. 5c). Dans le calcul de la valeur de rendement � la date d�terminante, on ne peut tenir compte des baux existants que si les loyers sont encore per�us (consid. 6a). Si la possibilit� de mieux utiliser l'immeuble requiert des investissements suppl�mentaires, ceux-ci ne peuvent pas �tre purement et simplement ignor�s dans le calcul de la valeur de rendement (consid. 6c, cf. aussi consid. 5c/bb). Faits � partir de page 75
BGE 128 II 74 S. 75
Im Zusammenhang mit dem Neubau der Nationalstrassen A 4.1.5 (Uetlibergtunnel) und A 4.1.4 (Brunau - Uetliberg-Ost) beansprucht der Kanton Z�rich unter anderem die Parzelle Kat. Nr. 6100 an der Allmendstrasse in Z�rich-Wollishofen. Auf diesem Grundst�ck im Halte von 518 m2 steht ein im Jahre 1902 erstelltes vierst�ckiges Haus, in dem ebenerdig das Restaurant H�cklerbr�cke mit Kegelbahn gef�hrt wird und sich in den Obergeschossen Wohnungen befinden. Die Liegenschaft grenzt �stlich an die Bahngeleise der Sihltalbahn sowie westlich an die stark befahrene Allmendstrasse und liegt nur rund 15 m von der Hochstrasse A 3 entfernt, die etwa auf der H�he des zweiten Obergeschosses verl�uft.
Mit pers�nlicher Anzeige vom 1. Oktober 1996 gab der Kanton Z�rich dem Eigent�mer X., der die Liegenschaft am 28. M�rz 1996 ersteigert hatte, die Enteignung bekannt. Dieser meldete hierauf innert der Eingabefrist eine Entsch�digungsforderung von insgesamt Fr. 4'500'640.- an. An der Einigungsverhandlung vom 28. Mai 1997 offerierte der Kanton Z�rich eine Entsch�digung in H�he von Fr. 1'000'000.-, w�hrend der Enteignete an seiner Forderung festhielt. Da auch die weiteren Verhandlungen zwischen den Parteien erfolglos blieben, ersuchte der Kanton Z�rich am 18. Januar 2000 die Eidgen�ssische Sch�tzungskommission, Kreis 10, um Durchf�hrung des Sch�tzungsverfahrens.
An der Sch�tzungsverhandlung vom 18. April 2000 stellte der Kanton Z�rich den Antrag, die Enteignungsentsch�digung sei auf Fr. 1'550'000.- festzusetzen. Der Enteignete verlangte f�r den Landwert Fr. 600'000.-, den Geb�udewert Fr. 2'335'000.- und f�r entgangenen Gewinn Fr. 800'000.-, somit insgesamt Fr. 3'735'000.-. Die Z�rcher Kantonalbank schloss sich als Grundpfandgl�ubigerin dem Antrag des Enteigners an.
Mit Entscheid vom 24. Juli 2000 wies die Eidgen�ssische Sch�tzungskommission, Kreis 10, den Kanton Z�rich an, X. f�r die Enteignung seiner Liegenschaft eine Entsch�digung von Fr. 1'120'000.- zu bezahlen.
Die Sch�tzungskommission bestimmte den Verkehrswert des enteigneten Grundst�cks anhand des Real- und des Ertragswerts, BGE 128 II 74 S. 76wobei sie den Ertragswert dreifach gewichtete. Bei der Ermittlung des Realwertes ging die Kommission von einem Landwert von Fr. 500.-/m2 (insgesamt Fr. 259'000.-) aus. Den Zeitbauwert der Geb�ude (inkl. feste Einbauten, Umgebungsarbeiten und Werkleitungen sowie Nebenkosten) sch�tzte sie auf Fr. 1'101'000.-. Bei der Berechnung des Ertragswertes st�tzte sich die Sch�tzungskommission auf die Richtwerte zur Umsatzbestimmung von Gastgewerbebetrieben, erh�hte aber den derart ermittelten Jahresmietwert des Restaurants angesichts des noch bestehenden Mietvertrages auf Fr. 58'500.-. Den Mietwert der Wohnungen setzte sie aufgrund des schlechten Zustandes und der unfreundlichen Lage des Objekts auf monatlich je Fr. 400.-, j�hrlich somit insgesamt Fr. 14'400.-, fest. Aus der Kapitalisierung des Gesamtmietertrages von Fr. 72'900.- mit einem Satz von 7% ergab sich schliesslich ein Ertragswert der enteigneten Liegenschaft von Fr. 1'041'00.-.
Gegen den Entscheid der Eidgen�ssischen Sch�tzungskommission, Kreis 10, vom 24. Juli 2000 hat die Z�rcher Kantonalbank Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben und Antrag auf Erh�hung der Enteignungsentsch�digung auf Fr. 1'550'000.- gestellt. Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab.
2. Nach Art. 78 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 �ber die Enteignung (EntG; SR 711) sind neben den Hauptparteien auch die Grundpfandgl�ubiger, Grundlastberechtigten und Nutzniesser als Nebenparteien zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde berechtigt, soweit sie infolge des Entscheides der Sch�tzungskommission zu Verlust gekommen sind.
Auf der enteigneten Liegenschaft lasten ein Namenschuldbrief �ber Fr. 1'500'000.-, datierend vom 16. Dezember 1980, im 1. Rang, sowie ein Inhaberschuldbrief �ber Fr. 100'000.- datierend vom 17. Juli 1996, im 2. Rang, sowie zwei weitere Inhaberschuldbriefe. Mit Verf�gung des Audienzrichteramts des Bezirksgerichts Z�rich vom 19. Mai 1999 ist der Z�rcher Kantonalbank in der das Enteignungsobjekt betreffenden Betreibung auf Grundpfandverwertung f�r den Betrag von Fr. 1'300'000.- nebst Zins zu 9% seit 31. Dezember 1999 sowie f�r die aufgelaufenen Verfahrenskosten Rechts�ffnung erteilt worden. Da sich die Enteignungsentsch�digung, die dem Grundpfandberechtigten an Stelle der enteigneten Sache haftet (Art. 24 Abs. 1 EntG), nur auf Fr. 1'120'000.- bel�uft, BGE 128 II 74 S. 77ist die Kantonalbank durch den Sch�tzungsentscheid zu Verlust gekommen. Sie ist somit zur Beschwerde legitimiert.
3. Die Beschwerdef�hrerin stellt den Antrag, es sei ein Gutachten der Obersch�tzungskommission einzuholen. Die Eidgen�ssische Obersch�tzungskommission ist jedoch kein Gremium, das als solches Gutachten erstatten w�rde. Sie besteht vielmehr aus einer Reihe von Fachleuten aus verschiedenen Berufen, die nach Bedarf im Einzelfall vom Bundesgericht zur fachtechnischen Beratung beigezogen werden k�nnen (vgl. Art. 80 und 82 EntG). Wie sich im Folgenden zeigt, ist hier eine solche Beratung nicht n�tig.
4. Die Beschwerdef�hrerin wendet nichts dagegen ein, dass der Verkehrswert der enteigneten Liegenschaft anhand einerseits des Realwerts und andererseits des Ertragswerts ermittelt worden ist, und stellt auch die vorgenommene Gewichtung dieser beiden Werte (3-mal Ertragswert, 1-mal Realwert) nicht in Frage. Sie kritisiert dagegen einzelne Posten in den von der Sch�tzungskommission vorgenommenen Berechnungen, wobei sie sich auf die bei den Akten liegenden, im Auftrag des Betreibungsamtes Z�rich 2 erstellten Sch�tzungen der Architekten A. + B. vom 27. November 1995 (im Folgenden: Sch�tzung A.) sowie der Architekten C. vom 15. November 1999 (im Folgenden: Sch�tzung C.) beruft. Der Entscheid der Sch�tzungskommission w�re indes nur dann bundesrechtswidrig, wenn sich die Enteignungsentsch�digung insgesamt, im Endergebnis, als unangemessen und ungen�gend erwiese. Die Tatsache allein, dass einzelne Posten auch anders bewertet werden k�nnen, gen�gt f�r den Vorwurf der Bundesrechtswidrigkeit noch nicht. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Differenzen in der Bewertung einzelner Entsch�digungsposten auf unterschiedliche Sch�tzungsmethoden oder auf unterschiedliche der Sch�tzung zu Grunde gelegte Annahmen zur�ckzuf�hren sind, die an sich vertretbar sind.
5. Was den aus dem Geb�udewert und dem (relativen) Landwert ermittelten Realwert des enteigneten Grundst�cks anbelangt, beanstandet die Beschwerdef�hrerin die f�r die Bauten angenommene Altersentwertung sowie die Entsch�digung f�r die Einbauten. Ausserdem kritisiert sie den von der Sch�tzungskommission eingesetzten Landwert.
a) Die Beschwerdef�hrerin stimmt den von der Sch�tzungskommission angenommenen Neuwerten der Geb�ude (Fr. 600.-/m3 f�r Wohnhaus mit Restaurant, Fr. 500.-/m3 f�r Anbau mit Kegelbahn) sowie den Kubaturen ausdr�cklich zu. Hingegen wendet sie gegen die angenommene Altersentwertung von ca. 60% ein, dass BGE 128 II 74 S. 78f�r Geb�ude des Unterhaltungs- und Restaurantgewerbes wie das hier umstrittene l�ngere Lebenszyklen anzunehmen seien. Solche Geb�ude k�nnten viel l�nger und mit geringerem Unterhalt bewirtschaftet werden, insbesondere weil von den Besuchern keine grosse Anspr�che an die Bausubstanz gestellt w�rden. Es sei daher f�r das Hauptgeb�ude nur von einer Altersentwertung von 50% und f�r den Anbau von 40% und den entsprechend h�heren Zeitwerten auszugehen.
Hierzu kann zun�chst festgehalten werden, dass die Sch�tzer A. und C. den Neuwert des Geb�udes deutlich tiefer als die Sch�tzungskommission angesetzt haben und die Zahlen der Sch�tzungskommission als sehr wohlwollend betrachtet werden d�rfen (Sch�tzung A.: Hauptgeb�ude Fr. 520.-/m3, Anbau Fr. 450.-/m3; Sch�tzung C.: Restaurant, K�che, Kegelbahn, erstes und zweites Obergeschoss: Fr. 450.-/m3, Toiletten und Kellerr�ume: Fr. 300.-/m3, Garagenanbau und Treppe: Fr. 250.-/m3). Die Altersentwertung hat C. auf 40% festgesetzt, w�hrend sie nach der Sch�tzungskommission ca. 60% und nach A. sogar 66% betr�gt. Tats�chlich besteht kein Grund, die altersbedingte Entwertung des enteigneten Geb�udes geringer als 60% zu sch�tzen. Nach der Fachliteratur und den in der Sch�tzungspraxis verwendeten Wertverminderungs-Tabellen kann f�r Bauten der vorliegenden Art (Massivbau Wohn- und Gesch�ftsh�user von normaler bis sehr guter Bauart) von einer Lebensdauer von 100 bis 120 Jahren ausgegangen werden und h�tte daher f�r das 95j�hrige Hauptgeb�ude auch eine Altersentwertung festgesetzt werden k�nnen, die �ber 60% liegt (vgl. FRANCO CANONICA, Sch�tzerlehrgang, Grundwissen, Hrsg. Schweiz. Immobiliensch�tzer-Verband SIV, Bern 2000 [im Folgenden: Sch�tzerlehrgang], S. 109, 151, 153 f.; Sch�tzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Stand 1998, Hrsg. Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundst�ckbewertungsexperten SVKG und Sch�tzungsexperten-Kammer/Schweiz. Verband der Immobilien-Treuh�nder SEK/SVIT [im Folgenden: Sch�tzerhandbuch], S. 193; WOLFGANG NAEGELI/ HEINZ WENGER, Der Liegenschaftensch�tzer, 4. Aufl. 1997, Tabelle S. 20). Wohl h�ngt die Lebensdauer und damit die Altersentwertung eines Geb�udes wesentlich vom Unterhalt ab. Der Zustand der enteigneten Liegenschaft spricht jedoch gerade f�r einen hohen Abzug f�r die Alterung. In der Sch�tzung von A. aus dem Jahre 1995 wird vermerkt, die Liegenschaft befinde sich in einem desolaten Zustand. Die Obergeschosse seien nicht bewohnbar und vollst�ndig renovationsbed�rftig. Die L�ftungsanlage und BGE 128 II 74 S. 79die Elektroinstallationen f�r das Restaurant seien mindestens teilweise zu erneuern. Das Flachdach der Kegelbahn sei undicht. Es bestehe ein betr�chtlicher Investitionsbedarf. Einzig Restaurant und K�che seien unterhalten und teilmodernisiert. Die Sch�tzungskommission hat den schlechten Zustand des Geb�udes best�tigt. Auch in der Sch�tzung von C. aus dem Jahre 1999 wird erw�hnt, dass der Unterhalt vernachl�ssigt worden sei und zudem ein baulicher Nachholbedarf bestehe. Angesichts dieser M�ngel l�sst sich eine Erh�hung des Zeitwertes der Bauten offensichtlich nicht rechtfertigen.
b) Die Beschwerdef�hrerin r�gt im Weiteren, dass die Sch�tzungskommission f�r die festen Einbauten eine Entsch�digung von pauschal Fr. 150'000.- eingesetzt hat. In der Sch�tzung von C. w�rden die Einbauten detailliert mit insgesamt Fr. 460'000.- bewertet (Bierkeller Fr. 50'000.-, K�che mit Buffet Fr. 120'000.-, Innenausbau Restaurant Fr. 150'000.-, Abluftanlage Fr. 90'000.-, Kegelbahn Fr. 50'000.-). Es m�sse von diesen Betr�gen ausgegangen werden, da sie auf den Unterlagen der Geb�udeversicherung beruhten. Die Sch�tzungskommission h�tte zumindest ansatzweise darlegen m�ssen, weshalb diese genauen Angaben unzutreffend seien.
Zu diesen Ausf�hrungen ist vorweg klarzustellen, dass die Versicherungswerte der Z�rcher Geb�udeversicherung Neuwerte sind; sie k�nnen daher f�r eine Zeitwertsch�tzung nicht �bernommen werden. Das hat der Sch�tzer C. allerdings auch nicht getan, sondern f�r die festen Einbauten gleich wie f�r die �brigen Baukosten eine Reduktion von 40% f�r die Altersentwertung vorgenommen und somit "nur" Fr. 276'000.- in Rechnung gestellt. Ist aber die Annahme einer Altersentwertung von 40% nach dem Gesagten f�r die Rohbauten schon als fragw�rdig zu betrachten, so vermag der gleiche Pauschalabzug f�r Einbauten, die eine v�llig unterschiedliche Lebensdauer aufweisen, noch weniger zu �berzeugen; zumindest h�tte in diesem Zusammenhang angegeben werden m�ssen, wann letztmals welche Renovationen vorgenommen worden sind. Ausschlaggebend ist indessen, dass die Sch�tzungskommission - wie schon dargelegt - f�r Restaurant, K�che und Kegelbahn einen weit h�heren Bauwert eingesetzt hat als der Sch�tzer C. und dabei offensichtlich auch den Ausbaustandard mitber�cksichtigt hat. Es besteht daher kein Anlass, die Entsch�digung f�r die Einbauten, die auch in der Sch�tzung A. mit Fr. 150'000.- bewertet worden sind, zu erh�hen.
c) Die Sch�tzungskommission f�hrt im angefochtenen Entscheid zum Landwert aus, in der Sch�tzung von A. werde unerkl�rlicherweise BGE 128 II 74 S. 80von einem Bodenwert von Fr. 1'200.-/m2 ausgegangen, obwohl die Lage des Grundst�cks als trostlos und extrem bezeichnet werde. Weiter werde in dieser Sch�tzung ausdr�cklich erw�hnt, dass die Lage wegen der L�rmimmissionen f�r Wohnzwecke vollkommen ungeeignet sei. Ausserdem werde der Zustand der Liegenschaft als schlecht und das Geb�ude als �beraltert beschrieben. Diese Beschreibung habe sich beim Augenschein der Sch�tzungskommission als richtig erwiesen. Unter Ber�cksichtigung dieser Umst�nde rechtfertige es sich, von einem relativen Landwert von Fr. 500.-/m2 auszugehen.
Gegen diese Ausf�hrungen wendet die Beschwerdef�hrerin ein, die �beralterung der Geb�ude und der Zustand der Umgebung sei beim Zustandswert der baulichen Anlagen und nicht auch noch beim Landwert zu ber�cksichtigen. Soweit der gesch�tzte Landwert von Fr. 500.-/m2 auf der Mitber�cksichtigung der �beralterung der Geb�ude beruhe, verletze er den bundesrechtlichen Begriff des Verkehrswerts. Weiter h�lt die Beschwerdef�hrerin zum Wert des Grundst�cks fest, dieses habe zwar im Zeitpunkt der Einigungsverhandlung, am 28. Mai 1997, zur Wohnzone geh�rt; die Parzelle sei jedoch der Empfindlichkeitsstufe III gem�ss der L�rmschutzverordnung zugewiesen und unterstehe keiner Wohnanteils-Pflicht. Es seien daher auch m�ssig st�rende gewerbliche und Dienstleistungs-Nutzungen sowie weitere nicht in allen Wohnzonen erlaubte Nutzungen zugelassen. Demnach sei die Liegenschaft sehr geeignet f�r Techno-Parties, als Restaurant mit entsprechender Musik-Ausrichtung sowie als Dancing und Nachtclub. Der Standort sei f�r solche Betriebe, insbesondere auch wegen der l�rmunempfindlichen Nachbarschaft, �usserst attraktiv. Dank der Autobahnzufahrten in unmittelbarer N�he sei die Lage ebenfalls verkehrsg�nstig. Der Landwert sei daher nicht unter dem Gesichtspunkt der f�r eine Wohnnutzung ungeeigneten Lage, sondern im Hinblick auf die genannten Nutzungen zu sch�tzen. Geeignete Standorte f�r das Unterhaltungsgewerbe seien auch heute noch Mangelware. Ein Landwert von Fr. 1'200.-/m2 sei somit nicht unerkl�rlich, sondern entspreche den zul�ssigen Nutzungen. Allenfalls m�gliche Vergleichszahlen seien nicht ermittelt worden. Unber�cksichtigt geblieben sei auch der Kauf des Grundst�cks durch den Enteigneten zu einem Preis von 1,5 Mio. Franken, der auf einem entsprechenden Landwert basiere.
aa) Die Sch�tzungskommission hat den Landwert der enteigneten Parzelle auf Fr. 500.-/m2, der Sch�tzer A. auf Fr. 1'200.-/m2 BGE 128 II 74 S. 81und der Sch�tzer C. auf Fr. 300.-/m2 festgelegt. Keine der Sch�tzungen enth�lt Angaben �ber die angewendete Methode. Die Bewertung bebauten Bodens - das heisst die Festsetzung des sog. relativen Landwerts - f�llt in der Regel auch nicht leicht, da die Vergleichsmethode nur unter gewissen Voraussetzungen taugen kann. Ausgehend vom Gedanken, dass der Grund und Boden letztlich nur so viel Wert aufweist, wie er an wirtschaftlicher Nutzung zul�sst, wird der Landwert daher oft in Beziehung zum Nutzwert der bestehenden �berbauung gesetzt und anhand von festen Verh�ltniszahlen bestimmt (vgl. Sch�tzerlehrgang, S. 27, 112).
In der schweizerischen Sch�tzungspraxis wird der relative Landwert seit geraumer Zeit mit Hilfe der sog. Lageklassenmethode von Wolfgang Naegeli ermittelt. Diese Methode beruht auf der durch systematische Auswertung zahlreicher Sch�tzungen gewonnenen Erkenntnis, dass der Wert des Landes sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft als auch zum Mietertrag in einer ganz bestimmten Relation stehe, die f�r alle Grundst�cke in der gleichen Lage dieselbe sei. Naegeli unterschied 8 Lageklassen, wobei die Nummerierung oder Zahl der Klasse dem Vielfachen des Mietzinsertrages (bei einer Bruttorendite von 6%) gegen�ber dem Landwert entspricht. Die Grundst�cke sind nach einem Bewertungsschl�ssel einer dieser Klassen bzw. einer Zwischenstufe zuzuweisen. Der Landwertanteil am Gesamtwert der Liegenschaft bestimmt sich nach dem Faktor 6,25 (Lageklasse 1: 6,25%, Lageklasse 2: 12,5% usw.) und erreicht in der Lageklasse 8 die Maximalh�he von 50% (vgl. WOLFGANG NAEGELI, Die Wertberechnung des Baulandes, Z�rich 1958, S. 11 ff.; derselbe, Handbuch des Liegenschaftensch�tzers, 1. Aufl. 1975, S. 39 ff.). Diese prozentuale Aufteilung hielt jedoch der rasanten Entwicklung auf dem Bodenmarkt in den achtziger Jahren nicht mehr stand. Da sich die Bodenpreise im Kanton Z�rich zwischen 1980 und 1990 verf�nffachten und der Zinsfuss f�r erste Hypotheken auf 6% und h�her stieg, ist die Prozentaufteilung Bauwert zu Landwert in der j�ngsten Auflage des zitierten Handbuches �berarbeitet worden (vgl. NAEGELI/WENGER, a.a.O., S. 44 f., 270 f.). Inzwischen haben auch verschiedene Fachorganisationen eigene Lageklassenschl�ssel und Landwertanteil-Tabellen erstellt (vgl. die Liste im Sch�tzerlehrgang S. 63 und Tabellen S. 64 ff.; Sch�tzerhandbuch Tabellen 9-11). Diese neueren Tabellen weisen mehr als 8 (in der Regel 10) Lageklassen auf. Ausserdem wird empfohlen, den Landwert dem Neuwert der Bauten gegen�berzustellen, w�hrend in der neusten Auflage des "Liegenschaftensch�tzers" von BGE 128 II 74 S. 82NAEGELI/WENGER aus dem Jahre 1997 immer noch der Zeitwert der Bauten als massgebend bezeichnet wird (vgl. Sch�tzerhandbuch Tabellen 10 und 11; Sch�tzerlehrgang S. 112 ff.; NAEGELI/WENGER, a.a.O., S. 47, 143 ff.).
bb) Die Lage des enteigneten Grundst�cks inmitten von Verkehrstr�gern wird von den Sch�tzern, wie dargelegt, als trostlos geschildert. Die Beschwerdef�hrerin r�umt ein, dass sie f�r Wohnnutzungen ungeeignet ist. Es darf wohl auch davon ausgegangen werden, dass die Liegenschaft, w�rde sie nicht f�r den Autobahnbau beansprucht, zu einer Zone ohne Wohnnutzungen geschlagen worden w�re. Die Beschwerdef�hrerin behauptet im Weiteren auch nicht, dass die Lage des Grundst�cks f�r den Betrieb eines "normalen" Restaurants mit Gartenwirtschaft g�nstig sei. Sie betont vielmehr, dass sich die Liegenschaft f�r eine Nutzung als Unterhaltungsst�tte - Dancing, Nachtclub oder dergleichen - sehr geeignet h�tte. Nun bestand im massgeblichen Sch�tzungszeitpunkt keine entsprechende Einrichtung und m�sste offensichtlich eine gr�ssere Summe in einen solchen Ausbau investiert werden. Eine m�gliche bessere Nutzung der bestehenden Bauten, die zus�tzliche Investitionen bedingt, k�nnte aber nur unter der Voraussetzung ber�cksichtigt werden, dass auch den n�tigen Aufwendungen Rechnung getragen wird. Zudem fragt sich hier, ob die der Wohnnutzung dienende Bausubstanz (erstes und zweites Obergeschoss sowie Dachgeschoss) �berhaupt in die Wertbestimmung einbezogen werden d�rfe, nachdem sie f�r ihren eigentlichen Zweck kaum noch nutzbar ist. Auf jeden Fall erscheint die Lageklassenmethode angesichts der Singularit�t des umstrittenen Objekts nur unter Vorbehalten anwendbar. Sie darf jedoch im Sinne einer Grobkontrolle zur Beantwortung der Frage beigezogen werden, ob sich der von der Sch�tzungskommission festgelegte Landwert von Fr. 259'000.- der Gr�ssenordnung nach vertreten l�sst oder ob der richtige Preis vielmehr - wie die Beschwerdef�hrerin behauptet - auf der H�he von Fr. 622'000.- liegt. Diese Kontrolle ist anhand des Vergleichs der beiden Landwerte mit den von der Sch�tzungskommission berechneten Baukosten bzw. dem Zeitbauwert des Geb�udes vorzunehmen, um so die Lageklasse ermitteln und aufgrund des Lageklassenschl�ssels �berpr�fen zu k�nnen, ob die Umschreibung der Lage dem Enteignungsobjekt entspricht.
Gem�ss der Lageklassentabelle Naegeli/Wenger (Stand 1995) f�hrt die Gegen�berstellung des Zeitbauwertes des Geb�udes (Fr. 1'101'000.-) und des Landwertes von Fr. 259'000.- zur BGE 128 II 74 S. 83Lageklasse 2,75 (Landwertanteil 19% des Gesamtwertes). Diese Lageklasse scheint - wozu im Einzelnen auf den Lageklassenschl�ssel verwiesen werden kann (NAEGELI/WENGER, a.a.O., S. 30 ff.) - dem enteigneten Grundst�ck recht gut zu entsprechen. Wird dagegen ein Landwert von Fr. 622'000.- in Rechnung gestellt, ergibt sich eine Lageklasse von �ber 5,1 (Landwertanteil 36% des Gesamtwertes). Eine solch hohe Einstufung wird der enteigneten Liegenschaft angesichts der miserablen Wohnlage und der ebenfalls eher bescheidenen Lage f�r einen Gastgewerbebetrieb in keiner Weise gerecht. Wohl erg�be sich ein etwas anderes Bild, wenn den neueren Empfehlungen gem�ss nicht vom Zeitwert des Geb�udes, sondern vom Neuwert bzw. von den Baukosten ausgegangen w�rde. Diese �nderungen sind indes durch die j�ngsten Entwicklungen auf dem Liegenschaftenmarkt bedingt (vgl. Sch�tzerhandbuch, Kommentar zu den Tabellen 9 und 10). Die Anwendung der neuen Formel rechtfertigt sich mithin nur dann, wenn es um Bauland geht, das an den Entwicklungen auf dem Bodenmarkt mit grosser Wahrscheinlichkeit teilgenommen hat. Daran bestehen aber bei einem Grundst�ck, dessen Lage als trostlos und extrem bezeichnet wird und dessen planerisches Schicksal als ungewiss erscheint, die gr�ssten Zweifel. Weiter ist zu beachten, dass in die Berechnung nach neuer Formel nur der Neuwert jener Bauteile einbezogen werden darf, die (voll) nutzbar und mietzinserheblich sind (vgl. Sch�tzerlehrgang S. 115). Demnach m�sste hier f�r die Bausubstanz, die auf die Wohnungen entf�llt, die nicht mehr oder nur noch teilweise nutzbar sind, entsprechende Abz�ge vorgenommen werden. Eine Ber�cksichtigung der Neuwerte erscheint demnach hier nicht angebracht. Es bleibt daher bei der Feststellung, dass der relative Landwert von Fr. 259'000.- bzw. Fr. 500.-/m2 der konkreten Situation des Enteignungsobjekts im massgebenden Sch�tzungszeitpunkt angemessen erscheint.
cc) Schliesslich darf darauf hingewiesen werden, dass der Kanton Z�rich in der gleichen Gegend Landfl�chen in der Industriezone mit Geleiseanschluss zum Preis von Fr. 500.-/m2 erworben hat. Zwar sind relative Landwerte, wie bereits erw�hnt, als objekt- und nutzungsbezogene Werte zu Vergleichszwecken wenig geeignet. Der Preis f�r das besagte Gewerbe- oder Industrieland kann denn auch hier nur deshalb mit in Betracht gezogen werden, weil die Lage der Grundst�cke vergleichbar erscheint und die Wohnnutzung auf der umstrittenen Parzelle auch ohne die Enteignung nicht h�tte aufrechterhalten werden k�nnen. Unter diesen Umst�nden vermag der BGE 128 II 74 S. 84genannte Landerwerb einen weiteren Anhaltspunkt f�r das in der fraglichen Gegend bestehende Preisniveau zu liefern und insofern den im angefochtenen Entscheid festgelegten Landwert zu best�tigen.
6. Die Kritik der Beschwerdef�hrerin an der Ertragswert-Ermittlung richtet sich in erster Linie dagegen, dass die Sch�tzungskommission nicht auf die am Stichtag bestehenden Mietvertr�ge und die darin festgelegten Mietzinse (monatlich Fr. 13'000.- f�r das Restaurant, die Kegelbahn und die Wohnungen sowie Fr. 417.- f�r den Garagenanbau) abgestellt hat. Im Weiteren r�gt sie, zur Umsatzermittlung sei ein zu niedriger Ansatz pro Sitzplatz und Tag gew�hlt worden und unber�cksichtigt geblieben, dass die R�umlichkeiten in den Obergeschossen, die als Wohnungen ungeeignet seien, ebenfalls f�r gast- und unterhaltungsgewerbliche Zwecke h�tten genutzt werden k�nnen.
a) Die Sch�tzungskommission erw�hnt im angefochtenen Entscheid, dass zwischen dem enteigneten Grundeigent�mer und der Tobler Biervertrieb AG ein Mietvertrag �ber das ganze Geb�ude bestanden habe, der an sich noch bis 31. Dezember 2002 gelte. Der Mietzins belaufe sich gem�ss Vertrag auf monatlich Fr. 13'000.-, doch habe dieser im Oktober 1998 auf Fr. 10'500.- und im Dezember 1998 auf Fr. 7'000.- gesenkt werden m�ssen. Die vertraglich festgelegten Mietzinse seien demnach offensichtlich nicht (mehr) erzielbar gewesen und d�rften daher der Ertragswertberechnung auch nicht zu Grunde gelegt werden.
Diese Erw�gungen verstossen entgegen der Meinung der Beschwerdef�hrerin nicht gegen Bundesrecht und stehen mit dem Grundsatz, dass bei der Verkehrswert-Ermittlung auf die am Stichtag gegebenen Verh�ltnisse abzustellen sei, nicht in Widerspruch. Erweisen sich die am Stichtag vertraglich geschuldeten Mietzinse nachtr�glich als zu hoch und nicht mehr erh�ltlich, so d�rfen sie f�r die Berechnung des Ertragswertes, der die nachhaltig erzielbare Rendite widerspiegeln soll, nicht beigezogen werden. Aus diesem Grunde hat die Sch�tzungskommission auch zu Recht davon abgesehen, die Ertragswertberechnung auf die kurzfristig erzielbaren Mietzinse von Fr. 10'500.- bzw. Fr. 7'000.- zu st�tzen. Soweit die Beschwerdef�hrerin geltend machen will, die Mietzinssenkungen seien auf einen enteignungsbedingten Umsatzr�ckgang zur�ckzuf�hren, vermag dies schon deshalb nicht zu �berzeugen, weil der Kanton Z�rich stets klargestellt hat, dass er die Liegenschaft erst ab 2005 in Anspruch nehmen werde.
BGE 128 II 74 S. 85
�brigens h�tten die vertraglich vereinbarten Mietzinse selbst dann, wenn sie noch weiterhin erh�ltlich gewesen w�ren, zur Ertragswert-Ermittlung nicht als "ewige Rente" kapitalisiert werden d�rfen. Mit Blick auf das Alter und den schlechten Zustand des Geb�udes h�tte vielmehr davon ausgegangen werden m�ssen, der Eigent�mer h�tte sich - falls er nicht zu umfangreichen Renovationen geschritten w�re - nach Ablauf des Vertrages mit einem erheblich geringeren Mietzins zufrieden geben m�ssen.
b) Die Beschwerdef�hrerin beanstandet den im angefochtenen Entscheid genannten Richtwert zur Bestimmung des Umsatzes im Restaurant von Fr. 25.- pro Sitzplatz und Tag. Sie �bersieht jedoch, dass die Sch�tzungskommission zwar ihre Umsatzberechnung zun�chst mit diesem Ansatz vorgenommen, den derart ermittelten Jahresumsatz von Fr. 570'000.- aber nachtr�glich auf Fr. 650'000.- erh�ht hat. Eine weitere Erh�hung f�llt angesichts der schon mehrfach erw�hnten schlechten Lage, die sich auch darin �ussert, dass das Restaurant praktisch nur per Privatfahrzeug erreichbar ist und keine (rechtlich gesicherten) Parkpl�tze zur Verf�gung stehen, nicht in Betracht.
c) Nach Meinung der Beschwerdef�hrerin h�tte der Jahresgesamtumsatz verdoppelt werden m�ssen, da sich in den Obergeschossen, die f�r Wohnzwecke ungeeignet seien, mit einer gast- und unterhaltungsgewerblichen Nutzung der gleiche Umsatz erzielen liesse wie in den Lokalit�ten des bestehenden Restaurants. Abgesehen davon, dass eine solche Umnutzung bewilligungspflichtig w�re, setzte sie auch betr�chtliche Investitionen f�r Umbau- und Renovationsarbeiten voraus. Es geht aber - wie bereits dargelegt - nicht an, bei der Ertragswertberechnung eine Rendite aus einer theoretisch m�glichen "besseren Verwendung" einzusetzen, die f�r diese Verwendung n�tigen Aufwendungen aber zu �bergehen.
Weiter stellt sich ohnehin die Frage, ob bei der Ermittlung des Ertragswerts der geringen Restlebensdauer des Geb�udes nicht noch vermehrt h�tte Rechnung getragen werden m�ssen, sei es durch Erh�hung des Kapitalisierungssatzes oder dadurch, dass die (Netto-)Ertr�ge nur noch f�r die Restlebensdauer kapitalisiert und der abgezinste Landwert zum Ertragswert hinzugeschlagen w�rde (vgl. ADOLF H�GI, Die Bewertung von Liegenschaften, 6. Aufl., S. 120 ff., 133 f.). Die Frage kann jedoch, da hier nur eine Erh�hung der Entsch�digung im Streite liegt, ungepr�ft bleiben.
Art. 78 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 �ber die Enteignung (EntG; SR 711),
Art. 24 Abs. 1 EntG,
Art. 80 und 82 EntG

References: BGE 
 BGE 
 Art. 78
 BGE 
 Art. 80
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 

BGE 

Art. 78

Art. 24

Art. 80