Source: https://prawomieszkaniowe.com/pomieszczenia-pomocnicze-przynalezne/?share=facebook
Timestamp: 2019-07-21 10:30:02+00:00

Document:
Pomieszczenia pomocnicze i przynależne - Prawo mieszkaniowe - Blog
Pomieszczeniem pomocniczym,
zgodnie z art. 2 ust. 2 u.w.l., jest izba, która nie służy na stały pobyt ludzi, ale służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Jest to przykładowo kuchnia, łazienka, WC, korytarz garderoba, hall, balkon. Może to być także poddasze, strych, schody, taras, pod warunkiem, że znajdują się wewnątrz jednego lokalu. Wszystkie izby przeznaczone na stały pobyt ludzi, normalnie nazywane po prostu pokojami wraz z pomieszczeniami pomocniczymi stanowią lokal mieszkalny. Jest to całość. Nie można ustanowić czy sprzedać własność części lokalu lub tylko niektórych jego izb, gdyż tytuł własności lokalu może przysługiwać tylko co do jego całości. Można natomiast zawrzeć umowę najmu, użyczenia lub inną podobną umowę dotyczącą tylko jednego pokoju lub nawet części pokoju.
Pomieszczenia przynależne.
Zgodnie z art. 2 ust. 4 u.w.l. do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Począwszy od nowelizacji ustawy o własności lokali z 16 marca 2000 roku nie jest dopuszczalne, aby sprzedać nieruchomość lokalową bez garażu, strychu, czy piwnicy stanowiącego jej pomieszczenie przynależne. Do podzielenia takiej nieruchomości lokalowej mieszkalnej np. składającej się z lokalu i garażu jako pomieszczenia przynależnego na lokal mieszkalny bez garażu oraz odrębną nieruchomość lokalową garażową konieczne jest uzyskanie zgody właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej w formie uchwały, sporządzenia dokumentacji technicznej i uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu garażowego.
jest pomieszczeniem przynależnym, jeśli jest przypisany tylko do danego lokalu. Czyli w praktyce wtedy gdy pomieszczenie strychowe jest podzielone między właścicieli każdego z lokali. Jeśli nie jest w żaden sposób podzielone stanowi ono część nieruchomości wspólnej służący właścicielom wszystkich lokali tak jak klatki schodowe windy itp. Jeśli natomiast znajduje się wewnątrz lokalu mieszkalnego będącego na ostatnim piętrze, czyli wejść na strych można tylko z mieszkania, stanowi ono w istocie pomieszczenie pomocnicze, będące poddaszem stanowiącym zgodnie z prawem budowlanym osobną kondygnację budynku, a gdy z dokumentacji technicznej nie wynika, aby budynek miał dodatkową kondygnację w formie poddasza, stanowi on formalnie antresolę. Strych może być też adoptowany na lokal mieszkalny jeśli po pracach adaptacyjnych spełni wymogi samodzielności.
może być pomieszczeniem przynależnym jeśli jest on jednostanowiskowy – wyraźnie oddzielony od pozostałych pomieszczeń. Jeśli natomiast garaż jest wielostanowiskowy z miejscami wydzielonymi liniami stanowi on część wspólną budynku albo jeśli spełnia wymogi samodzielności odrębną nieruchomość lokalową. W tym ostatnim wypadku miejsce parkingowe nie jest związane z własnością lokalu mieszkalnego. Aby nabyć lub sprzedać takie miejsce garażowe należy nabyć lub sprzedać udział w lokalu garażowym np. udział 1/11 jeśli w pomieszczeniu garażowym jest jedenaście miejsc parkingowych. Z udziałem w lokalu garażowym związany jest także udział w nieruchomości wspólnej. Garaż może stanowić także odrębną nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem garażowym np. stojącym obok bloku mieszkalnego, w tym przypadku często się zdarza, że garaże budowano na gruncie Skarbu Państwa, gminy lub miasta. Taką sytuację reguluje art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Częścią składową
nieruchomości lokalowej jest także to, co jest z nią trwale połączone i nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 par. 1 – 2 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l.). Są to np. posadzki, parkiet, terakota, glazura, boazeria, drzwi, okna, karnisze, trwale zamocowane urządzenia i meble kuchni oraz łazienki, trwale przymocowane szafy. Sprzedaż mieszkania pociąga za sobą sprzedaż powyższych stale zamocowanych elementów, chyba że przed sprzedażą zostaną one odłączone. Jeśli w chwili przeniesienia własności lokalu są one zamontowane przechodzą one na nabywcę, co najwyżej w umowie sprzedaży nabywca może zobowiązać się do wydania i przeniesienia własności tych elementów z powrotem na sprzedającego po ich wymontowaniu.
Wszelkie inne rzeczy służące do korzystania z lokalu mieszkalnego np. meble, sprzęt AGD, RTV są przynależnościami. Sprzedaż mieszkania pociąga zazwyczaj przeniesienie własności także wyposażenia mieszkania na nabywcę chyba, że strony umowy uzgodnią co innego. (art. 51-52 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l.). Jeżeli w momencie podpisywanie umowy lub przed podpisaniem umowy w mieszkaniu znajduje się drogie wyposażenie, które sprzedawca chce zabrać ze sobą, warto zaznaczyć to w akcie notarialnym. W tym zakresie praktyka często odbiega od litery prawa, więc warto o tym pamiętać i zwrócić na to uwagę notariuszowi w trakcie opracowywania aktu notarialnego, aby uniknąć późniejszych wątpliwości i problemów.
← Zwrot wkładu mieszkaniowego zostanie kompleksowo uregulowany w ustawie Możliwość wykupu mieszkania wybudowanego za kredyty z BGK zostanie poszerzona →
12 myśli nt. „Pomieszczenia pomocnicze i przynależne”
Jan 15 marca 2017 o 4:14 pm
W 2000 r. PKP sprzedało mi jako pierwokupu mieszkanie w budynku czterorodzinnym w którym razem trzy rodziny wykupiły przy drugiej ulicy stoi budynek osmiorodzinny tez kolejowy.PKP zapowiedziało że jak nie wykupimy to sprzedadzą lokale na wolnym rynku i po kupnie mieszkania dowiedziałem się jakiego gluta PKP nam sprzedała a mianowicie połączyła te dwa budynki razem mało tego budynki miały ogrody przydomowa z których większość lokatorów korzystała ,po sprzedaży dowiedzieliśmy się że te należące ogrody do budynku osmiorodzinnego nie zostały sprzedane a ogrody z budynku czterorodzinnego zostały sprzedane, jakieś dwa lata temu lokatorzy ale nie wszyscy z budynku ośmiorodzinnego mając większość zdecydowali uchwałą o podziale gruntu , jeżeli by podział taki nastąpił to ja zostaję tylko z wejściem do budynku bez podwórka i ogrodów które przed tym użytkował mój ojciec a teraz użytkuję ja. Nikt nas wtedy nie poinformował o wpisaniu do księgi wieczystej prawa do użytkowania tych ogrodów , to samo przy opracowaniu operatu wyceny mieszkania nie uwzględniono przynależnej altany (oranżerii) do której się wchodzi od mojego mieszkania ( pokoju) gdyż rzeczoznawca powiedział że pomieszczeń drewnianych nie bierze się pod uwagę. Altana ta została wybudowana w czasach przedwojennych za Niemca gdyż budynek jest z 1898 roku. Niektórzy mieszkańcy tamtego bloku mówią że podejmą uchwałę o wyburzeniu tej altanki gdyż ona nigdzie nie figuruje . Czy jest możliwość unieważnienia tak powstałej WM oraz czy mogę teraz wezwać rzeczoznawcę o ponowne pomierzenie mojego mieszkania gdyż obawiam się że może dojść do sytuacji że będę zmuszony do zburzenia tej altany a nie mam zamiaru latać po sądach gdyż każda sprawa kosztuje duże pieniądze a skąd je brać będąc na emeryturze. Chciałbym to zrobić gdyż ostatnia z mieszkanek mojego budynku została przymuszona do wykupu swojego mieszkania poprzez drastyczne podniesienie czynszu przez administrację PKP i w związku z tym że jest to ostatnie mieszkanie to za koszty tego operatu szacunkowego o wartości mieszkania koszty te pokrywa właściciel mieszkania t/z PKP.Prosiłbym o możliwa odpowiedź co mam zrobić jakie kroki podjąć w celu poprawienia tej sytuacji gdyż z mojego punktu taka WM nie powinna w ogóle powstać gdyż na dzień dobry stosunek głosów wynosi 2 : 1 na korzyść tamtego budynku.
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 20 marca 2017 o 11:43 pm
Niestety, bardzo mi przykro, ale sprawa nie dotyczy pomieszczeń przynależnych ani pomocniczych. W komentarzach czasami daję ogólne wskazówki, ale nie udzielam porad. Porad w sprawach indywidualnych udzielam tylko odpłatnie po indywidualnej rozmowie lub analizie dokumentów. Zależy mi na wysokiej jakości świadczonej przeze mnie pomocy.
Monika 16 stycznia 2018 o 6:21 pm
Kupilam mieszkanie w domu 4 rodzinnym z pomieszczeniem przynależnym strychem. Przed podpisaniem głównego aktu notarialnego okazuje sie jednak ze strych nie moze byc przypisany tylko do jednego lokalu? Czy jest to zgodne z prawem, skoro w pierwszym akcie notarialnym jest taka przynaleznosc ustanowiona?
Piotr 19 kwietnia 2018 o 9:18 pm
Napisał Pan, cyt.: “Strych …. Jeśli natomiast znajduje się wewnątrz lokalu mieszkalnego będącego na ostatnim piętrze, czyli wejść na strych można tylko z mieszkania, stanowi ono w istocie pomieszczenie pomocnicze, będące poddaszem stanowiącym zgodnie z prawem budowlanym osobną kondygnację budynku, a gdy z dokumentacji technicznej nie wynika, aby budynek miał dodatkową kondygnację w formie poddasza, stanowi on formalnie antresolę”.
W związku z powyższym, bardzo proszę o odpowiedź na pytanie, na jakiej podstawie twierdzi Pan, że strych nad ostatnią kondygnacją, który według dokumentacji technicznej nie stanowi dodatkowej kondygnacji, a dostęp do niego w istocie jest tylko z mieszkania położonego na ostatniej kondygnacji (np. przez właz) jest jest antresolą???
I dlaczego w takim przypadku strych – wg Pana oceny – jest poddaszem, tudzież pomieszczeniem pomocniczym, a nie strychem nieużytkowym czy też pomieszczeniem przynależnym?!
Wierzę, że powołując odpowiednie przepisy i definicje użytych pojęć wyjaśni Pan tę kwestię internautom, aby nie mieli odczucia, że być może są wprowadzani w błąd.
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 7 sierpnia 2018 o 11:23 pm
Szanowny Panie, w artykule wyjaśniałem pojęcia użyte w ustawie o własności lokali. Ma to znaczenie przy ocenie skutków cywilnoprawnych wtym wieczystoksięgowych (prościej to opisując, oceny tego, co składa się na własność, czyli co dokładnie się np. kupuje). Jeśli ktoś chce sam budować czy przebudowywać budynek (mam na myśli zawrzeć umowę na wykonanie czegoś takiego i być inwestorem w procesie budowlanym) natknie się na inne pojęcia w prawie budowlanym i podatkowym.
Jeszcze raz podkreślam, że jakiekolwiek pomieszczenie połączone bezpośrednio z lokalem otworami czy drzwiowymi czy poprzez strop nie może być pomieszczeniem przynależnym, bo stanowi integralną część lokalu, co wynika jednoznacznie z art. 2 ust. 2 u.w.l.
Mirek 23 listopada 2018 o 12:50 am
Mieszkam w jednym z mieszkań nadbudowanych na budynku wielorodzinnym. Moje mieszkanie ma niezależne ogrzewanie. Czy właściwe jest pobieranie opłaty ode mnie , oraz od pozostałych lokatorów z nadbudowanych mieszkań, które też mają niezależne ogrzewanie na abonament za dostarczane ciepło do budynku?
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 2 stycznia 2019 o 8:55 pm
Witam. Niestety z pytania nie wynika jak dokładnie ogrzewany jest budynek i jak jest rozliczany. Proszę zauważyć, że korzysta Pan z klatek schodowych, które w jakiś sposób są ogrzewane. Ponadto korzysta Pan z ciepła, które wznosi się i przenika poprzez przegrody poziomie i pionowe budynku. Stąd cały system służy w jakimś stopniu wszystkim właścicielom lokali i powinien być w braku liczników co do zasady rozliczany wg udziałów. Kwestia nierównomiernosci w korzystaniu z pewnych urządzeń części wspólnych jest niestety bardzo kontrowersyjna, ale przepisy są dość sztywne. Można tu podać przykład właściciela lokalu na parterze, który płaci za remonty windy. Jeśli mimo wszystko ma Pan wątpliwości co do sposobu rozliczania ciepła zapraszam do skontaktowania się i uzyskania odpłatnej porady prawnej.
Henryk 28 stycznia 2019 o 6:24 pm
posiadam strych do osobistej dyspozycji,jest on pomieszczeniem przynależnym,choć spóldzielnia nazywa go pomieszczeniem gospodarczym.Strych jest w stanie surowym nie wykończonym,bez światła ,co,nieocieplony.Czy muszę płacić za jego ogrzewanie??
Osoba 30 marca 2019 o 2:20 pm
Czy piwnica,do której wejście jest wewnątrz mieszkania jest pomieszczeniem przynależnym? Czy powinno ujmować się w opłatach za CO, tak jak za mieszkanie. Dodam, ze pomieszczenie jest wys. 220cm. Jest w budynku pieciolokalowy, starym a za CO płacimy wg powierzchni użytkowej.
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 8 kwietnia 2019 o 12:14 pm
Co do zasady przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu taka piwnica wchodzi jako pomieszczenie pomocnicze w skład danego lokalu jako część jego integralnej całości. Powinno to pociągać za sobą, że wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu. W pozostałych zakresie odpowiedź na to pytanie jest niemożliwa, wymaga zadania wielu pytań, zbadania stanu prawnego nieruchomości i w istocie odpłatnej porady prawnej. Nie wiadomo, bowiem, czy taki układ pomieszczeń funkcjonował od początku, kiedy wyodrębniano lokale. Przede wszystkim trzeba sprawdzić treść księgi wieczystej i dokumenty, na podstawie których dokonano wpisów. Opłaty za CO nie są kosztami utrzymania, tylko opłatami, które wspólnota czy spółdzielnia rozlicza jako pośrednik. Są więc także inne możliwości rozliczania ciepła niż wg udziałów w nieruchomości wspólnej np. opisane w ustawie Prawo energetyczne.
Osoba 17 kwietnia 2019 o 5:27 pm
Do budynku jest dwa, niezależne wejścia z zewnątrz. Ze wspolnej klatki schodowej korzystają lokatorzy czterech mieszkań ( również to z piwnica ). Piąte mieszkanie ma osobne wejście z zewnątrz i zawsze tak było. Mieszkania nie sa opomiarowane, korzystają z miejskiego centralnego ogrzewania, a „piec” z opomiarowaniem jest w zupełnie innym budynku. Faktura za ciepło przychodzi na jednego z mieszkańców, który rozlicza ja wg powierzchni użytkowej mieszkań. Powierzchnia czterech mieszkań jest taka, jak udziały w częściach wspólnych, a mieszkanie z piwnica do opłat za CO ma odliczony metraż piwnicy o wys min.220cm. Czy nie powinno być tak , że za CO wszyscy płacimy w/g udziałow w częściach wspólnych zapisanych w Akcie Notarialnym.
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 19 kwietnia 2019 o 11:49 am
Tak jak napisałem wcześniej, ustawa Prawo energetyczne potencjalnie przewiduje możliwość dokonania rozliczeń wg powierzchni. Czy w podanym, nietypowym przypadku jest to możliwe? Bez dokładnego zbadania, jak budynek jest zarządzany oraz informacji jak podałem wcześniej, czyli bez porady prawnej, nie mogę udzielić odpowiedzi.

References: art. 2
 art. 2
 art. 211
 art. 1
 art. 1
 art. 2