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Timestamp: 2020-04-04 18:51:57+00:00

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Bild 1: Anzahl der Umwandlungen auf der Grundlage erteilter Abgeschlossenheitsbescheinigungen Quelle: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Bau- und Wohnungsaufsichtsämter der Bezirke
Eine ähnliche Entwicklung zeigte sich auch nach der Anzahl der Urkunden7 zur Übereignung von Wohnungseigentum. War der Marktanteil allein des umgewandelten Wohnungseigentums bis 1970 zunächst auf nicht einmal 2,5 % und bis 1975 erst auf etwa 5 % aller Immobilienverkäufe in Berlin angewachsen, so steigerte er sich im Zuge der oben beschriebenen Umwandlungswelle zwischen 1980 (2 864 Urkunden) und 1983
(6 935 Urkunden) sehr rasant auf einen Anteil von über 50 %.
Der Marktanteil des umgewandelten Wohnungs- und Teileigentums gegenüber der Gesamtzahl der Immobilienverkäufe lag in der zweiten Hälfte der 80er Jahre bei etwa 50­65 %, gegenüber allen Verkäufen von Wohnungs- und Teileigentum bei etwa 80­90 %. Bedingt durch die Zunahme des Umsatzes an Grundstücken, aber auch durch die Zunahme des Umsatzanteils der bereits in der Rechtsform des Wohnungseigentums erstellten und
7) Die Zahl der auswertbaren Verkäufe ist beim Wohnungseigentum für gewöhnlich größer als die Zahl der Urkunden (hierzu auch Fußnote 19.). erstmals veräußerten Eigentumswohnungen im Ostteil der Stadt gingen diese Anteile in den letzten Jahren auf etwa 40­50 % bzw. 75 % zurück.
Bei der Eigentumsbildung durch den Erwerb von Immobilien hat im Laufe der letzten Jahrzehnte das Wohnungseigentum ganz besonders in Ballungsräumen eine immer größere Bedeutung erlangt und ist dort zu einer echten Alternative zum Einfamilienhaus geworden. Ursächlich dafür dürften in diesen Gebieten die im Vergleich zum Preisniveau bei Eigentumswohnungen in ihrer absoluten Höhe relativ hohen Kaufpreise für Eigenheime sein.
Das Wohnungseigentum ist dadurch seit etwa 1980 ­ zumindest nach der Anzahl der Verkäufe ­ zu einem wesentlichen Marktfaktor geworden. Bild 2 verdeutlicht in einer Gegenüberstellung die Entwicklung der Verkaufszahlen nach der Anzahl der Urkunden für die Grundstücke und für das gesamte (umgewandelte und als WE erstellte) Wohnungseigentum seit 1975.
Bild 2: Entwicklung des Immobilieneigentums in Berlin nach der Anzahl der Urkunden seit 1975 (bis 1990 nur Westteil Berlins) Quelle: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Bau- und Wohnungsaufsichtsämter der Bezirke
Die Bildung von Wohnungseigentum
Voraussetzungen für die Bildung von Wohnungseigentum Wohnungseigentum an einer Liegenschaft kann ausschließlich auf Veranlassung des Grundstückseigentümers bzw. des Erbbauberechtigten durch eine entsprechende Umschreibung im Grundbuch gebildet werden. Dazu müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, die das zuständige Bau- und Wohnungsaufsichtsamt gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG auf Antrag des Grundstückseigentümers nach Prüfung der Voraussetzungen erteilt (vgl. 2.2). Sie ist unbefristet gültig. Der Prüfung liegen die vom Eigentümer einzureichenden Aufteilungspläne mit der Darstellung der einzelnen Wohnungen und der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume zugrunde, auf die sich das Wohnungs- bzw. Teileigentum beziehen soll. Die zu derselben Rechtseinheit gehörenden Räume sind jeweils mit der gleichen Nummer gekennzeichnet (räumliche Abgrenzung des Wohnungseigentums). Der Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist in der Regel der erste Hinweis auf eine beabsichtigte Umwandlung (Einleitung der Umwandlung).
- Die notariell beurkundete Teilungserklärung des Eigentümers gemäß § 8 Abs. 1 WEG enthält u. a. nähere Angaben über die zu bildenden Miteigentumsanteile am Grundstück und das jeweils zuzuordnende Sondereigentum an bestimmten Räumen, gegebenenfalls auch über die Einräumung von Sondernutzungsrechten, sowie den Bezug zur Darstellung der Rechtseinheiten im Aufteilungsplan. Die Teilungserklärung ist eine wesentliche Datenquelle bei der Erfassung dieser Rechtseinheiten in der Kaufpreissammlung über Wohnungseigentum.
- Die Grundbucheintragung auf Antrag des Eigentümers erfolgt auf der Basis der notariellen Teilungserklärung in Verbindung mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung gemäß § 8 Abs. 2 WEG durch Schließung des Grundbuchblattes für das Stammgrundstück und Anlegung der Wohnungsgrundbuchblätter für die einzelnen Rechtseinheiten (Vollzug der Umwandlung).
Zur Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen
Nach dem WEG soll Wohnungseigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Die an die Abgeschlossenheit gestellten Anforderungen regelt die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des WEG vom 19. März 19748.
Eine Wohnung ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen; dazu gehören stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguß und WC. Abgeschlossene Wohnungen sind solche Wohnungen, die baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind, z. B. durch Wände und Decken, die den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörde an Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken entsprechen und einen eigenen abschließbaren Zugang haben. Wasserversorgung, Ausguß und WC müssen innerhalb der Wohnung liegen. Bei „nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen" (Teileigentum) gelten diese Erfordernisse sinngemäß. Wiederholt hatten die Gerichte zu entscheiden9, welche Maßstäbe bei der Prüfung der Abgeschlossenheit durch die Bauaufsichtsbehörden anzuhalten sind. Zuletzt hat der Gemeinsame Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes10 entschieden, daß bei der Prüfung der Abgeschlossenheit bestehender Gebäude nicht allein auf das gegenwärtige Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes abzustellen ist. Wohnungen und sonstige Räume in bestehenden Gebäuden können auch dann im Sinne 8 Bundesanzeiger Nr. 58 vom 23. März 1974, Abl. 1977 S. 730 ­ Anlage ­. 9 Hierzu vgl. die ausführliche Darstellung im Bericht für die Jahre 1993/94, Drucksache 13/49.
Beschluß vom 30. Juni 1992 ­ GmS ­ 0GB 1/91 ­ (NJW 1992 S. 3290). von § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG in sich abgeschlossen sein, wenn die Trennwände und -decken nicht den Anforderungen entsprechen, die das Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes an Neubauten stellt.
3 Wohnungsumwandlungen
Zur Problematik bei der Ermittlung von Umwandlungszahlen
Das Verfahren zur Bildung von Wohnungseigentum, in der Regel der Zeitraum vom Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bis zur Grundbucheintragung, kann im günstigen Fall wenige Monate, unter ungünstigen Bedingungen aber auch einige Jahre dauern. In der weit überwiegenden Zahl der Fälle ist die Umwandlung der Wohnanlagen innerhalb von 2 Jahren rechtlich abgeschlossen.
In den Jahren nach der Vereinigung Deutschlands hatte die Dauer der Verfahren wegen der außerordentlichen Belastung der beteiligten Dienststellen, insbesondere der Bau- und Wohnungsaufsichtsämter der Bezirke und der Grundbuchämter der Amtsgerichte, allgemein erheblich zugenommen. Die Bearbeitungszeiten sind allerdings rückläufig, zunehmend ist eine Normalisierung der Verfahrensdauer festzustellen.
Im Gegensatz zur Begründung von Wohnungseigentum bei der Errichtung von Gebäuden führt die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht immer auch zur Umwandlung eines bestehenden Objektes; die Absicht wird mitunter während des Verfahrens aufgegeben.
Kaufverträge über Wohnungseigentum werden in jeder Phase der Umwandlung abgeschlossen, mitunter auch schon vor Einleitung des Umwandlungsverfahrens. Einige dieser Kaufverträge gelangen nicht zur Durchführung, weil die Umwandlung nach dem Kaufzeitpunkt nicht weiter verfolgt wird. Bei anderen erfolgt die Anlegung des Wohnungsgrundbuchs und damit die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erst Jahre nach Abschluß des Kaufvertrages, wenn es bei der Realisierung der Umwandlung ­ aus welchen Gründen auch immer ­ erhebliche Verzögerungen gab.
Darüber hinaus werden immer wieder Wohnanlagen bekannt, deren Umwandlung nach Monaten bzw. Jahren durch Schließung der Wohnungsgrundbuchblätter und Anlegung eines neuen Grundbuchblattes für das Grundstück wieder rückgängig gemacht worden ist (Rückumwandlung). Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sind im Laufe der Jahre 39 solcher Fälle bekanntgeworden. 9 weitere Objekte wurden zunächst zwar rükkumgewandelt, inzwischen aber erneut in Wohnungseigentum aufgeteilt.
Anzahl der Umwandlungen auf der Grundlage der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen 1995/1996
Der Beschluß des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30. Juni 1992 (vgl. 2.2), der die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erleichterte, führte bei den Bau- und Wohnungsaufsichtsämtern zu einer Flut von Anträgen und damit zu einer erheblich gestiegenen Zahl erteilter Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Im Ostteil setzten damit überhaupt erst die Umwandlungsaktivitäten ein. Während im Westteil die Zahl der von einer Umwandlung betroffenen Wohnanlagen von 1 129 im Jahr 1993 auf 536 im Berichtsjahr 1996 nahezu halbierte, ging sie auf Berlin bezogen zwischen 1993 (1 283 Fälle) und 1994 um 20 % zurück und hält sich seitdem um 1 000 Fälle konstant.
Die Anzahl der Umwandlungen nach der Zahl der 1995 und 1996 erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen ist bezirksweise in Tabelle 3 gegenübergestellt. Nachdem 1992 erstmals auch für einige Wohnanlagen in den östlichen Stadtbezirken Abgeschlossenheitsbescheinigungen zur Umwandlung von Mietwohnungen erteilt worden waren, stieg der Anteil der Wohnungen im Ostteil in den letzten Jahren kräftig von 9 % im Jahre 1993, über 15 % in 1994 und 36 % in 1995 auf nunmehr bereits 46 % aller 1996 in Berlin zur Umwandlung vorgesehenen Wohnungen.
Tabelle 3: Anzahl der Umwandlungen auf der Grundlage erteilter Abgeschlossenheitsbescheinigungen
Wohnungsbestand in Berlin nach Bezirken lt. Angaben Statistisches Jahrbuch 1996 des Statistischen Landesamtes Berlin zum Stand 31. Dezember des jeweiligen Vorjahres
Neben den 1996 (1995) 25 861 (20 193) in Eigentumswohnungen umgewandelten ehem. Mietwohnungen in 998 (1 036) Wohnanlagen sind 10 534 (8 881) Wohnungen in 851 (897) Wohnanlagen in der Rechtsform des Wohnungs- und Teileigentums neu errichtet worden.
Vorläufige Zahlen nach Angaben in den Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Zur Problematik bei der Ermittlung von Umwandlungszahlen vgl. 3.1.

References: § 7
 § 32
 § 8
 § 8
 § 7
 § 32
 § 3