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Timestamp: 2016-10-21 23:39:10+00:00

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1C_169/2015 � � Urteil vom 2. Dezember 2015
Dr. Andr� Britschgi,
Baubewilligung f�r den Neubau eines Wohn- und Gesch�ftshauses,
Die Gebr�der A.B.________ und B.B.________ (Bauherren) sind Eigent�mer des heute un�berbauten Grundst�cks Nr. 97 des Grundbuchs (GB) Stans, das sich an der Bahnhofstrasse 12 bei der Einm�ndung der Tellenmattstrasse befindet. Es ist der Dorfzone (DZ) zugewiesen und im Inventar der sch�tzenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Teil der Baugruppe Nr. 07 (urspr�ngliches Gewerbequartier, heute stark mit Neubauten durchsetzt) verzeichnet.
Die Bauherren planten, dieses Grundst�ck mit einem Wohn- und Gesch�ftsgeb�ude zu �berbauen. Zur Vorprojektstudie f�r diese �berbauung wurde im Protokoll der Sitzung der Denkmalpflegekommission des Kantons Nidwalden vom 12. Dezember 2011 ausgef�hrt:
"Auf Einladung des Denkmalpflegers nehmen von Seiten der Bauherrschaft B.B.________ und A.B.________ und der Architekt C.________ an der Sitzung teil. Sie stellen den aktuellen Projektstand f�r ein Neubauvorhaben Bahnhofstrasse 12 an der unbebauten Parzelle Ecke Bahnhofstrasse/Tellenmattstrasse der Denkmalkommission vor.
Die Denkmalpflege hat den Entwicklungsprozess begleitet und begr�sst die Bebauung des Grundst�cks. [...] Es ist den Beteiligten gelungen, gleichzeitig mit der Weiterbearbeitung des Bauprojekts Tellenmattstrasse 2 auch das Projekt Bahnhofstrasse 12 auszuarbeiten und nachbarrechtlich zu regeln.
Die Kommission findet die Setzung des Geb�udes richtig. Die Chance wird genutzt, im Zentrum neuen Wohn- und Arbeitsraum zu schaffen. Es ist gelungen, ein Kopfgeb�ude zu platzieren, das mit einem angemessenen Bauvolumen die Bebauung an der Bahnhofstrasse abschliesst. Das Volumen erscheint als maximiert, mehr kann es nicht sein. [...]
In einem n�chsten Schritt soll das Projekt der Gemeinde Stans und den betroffenen Nachbarn vorgestellt werden. Eine �ffentliche Pr�sentation und allenfalls der Einbezug von Heimatschutz und Historischer Verein k�nnte angestrebt werden."
Am 16. April 2012 liessen die Bauherren beim Gemeindebauamt Stans ein Baugesuch f�r den Neubau eines Wohn- und Gesch�ftshauses auf dem Grundst�ck Nr. 97 GB Stans einreichen. Die Fachstelle f�r Denkmalpflege stimmte in ihrer Stellungnahme vom 7. Juni 2012 dem Neubauprojekt zu und f�hrte zur Begr�ndung namentlich aus:
"Das Wohn- und Gesch�ftshaus Bahnhofstrasse 12 ist in Absprache mit der Denkmalpflege entwickelt worden. Die Denkmalkommission hat zum Bauprojekt positiv Stellung genommen. Der Neubau bildet mit dem Umbau Wohn- und Gesch�ftshaus Tellenmattstrasse [2] eine bauliche Einheit.
Die Volumetrie ist so ausgebildet, dass das Geb�ude als Abschluss der Bebauung entlang der Bahnhofstrasse wirkt, ohne die Geste eines Kopfbaus einzunehmen. Die Zwischenr�ume bleiben frei gehalten, so dass das �ffentliche Wegnetz erweitert werden kann."
Gegen�ber dem Baugrundst�ck befindet sich auf der anderen Seite der Tellenmattstrasse die Parzelle Nr. 510 GB Stans. Deren Eigent�mer, A.________ (Nachbar), erhob gegen das �ffentlich ausgeschriebene Baugesuch Einsprache.
Der Gemeinderat Stans wies diese Einsprache mit Beschluss vom 14. Januar 2013 ab und bewilligte mit Verf�gung vom gleichen Tag das Bauvorhaben der Bauherren unter Bedingungen und Auflagen. Dagegen erhob der Nachbar eine Beschwerde, die der Regierungsrat des Kantons Nidwalden mit Beschluss vom 19. November 2013 insoweit guthiess, als er in teilweiser Ab�nderung der Baubewilligung f�r fehlende Parkpl�tze eine zweckgebundene Ersatzabgabe anordnete. Im �brigen best�tigte der Regierungsrat die erteilte Baubewilligung. Eine dagegen gerichtete Beschwerde des Nachbars wies das Verwaltungsgericht des Kantons Nidwalden mit Urteil vom 15. September 2014 ab, soweit es darauf eintrat.
Der Nachbar (Beschwerdef�hrer) erhebt Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den Antr�gen, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 15. September 2014 sei aufzuheben und es sei die Baubewilligung f�r den Neubau eines Wohn- und Gesch�ftshauses auf dem Grundst�ck Nr. 97, GB Stans, aufzuheben. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 30. April 2015 wurde der Beschwerde auf Antrag des Beschwerdef�hrers die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Der Beschwerdef�hrer reichte eine Replik und der Gemeinderat Stans eine Duplik ein, zu welcher der Beschwerdef�hrer eine Stellungnahme einreichte. Dazu liessen sich die Beschwerdegegner und der Regierungsrat des Kantons Nidwalden vernehmen.
1.1.�Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Verwaltungsgerichtsentscheid, der eine Baubewilligung best�tigt. Dagegen steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (BGE 133 II 353 E. 2 S. 356). Der Beschwerdef�hrer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als Eigent�mer eines Grundst�cks in unmittelbarer N�he zum geplanten Bauvorhaben von der Baubewilligung besonders betroffen und zur Beschwerdef�hrung legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG; vgl. Urteile 1C_138/2014 vom 3. Oktober 2014 E. 1.1; 1C_589/2013 vom 19. Juni 2014 E. 1.1 mit Hinweisen). Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist grunds�tzlich auf die Beschwerde einzutreten.
1.2.�Mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann die Verletzung von Bundesrecht, V�lkerrecht und kantonalen verfassungsm�ssigen Rechten geltend gemacht werden (Art. 95 lit. a, b und c BGG). Die Verletzung des �brigen kantonalen Rechts kann abgesehen von hier nicht relevanten Ausnahmen vor Bundesgericht nicht ger�gt werden. Zul�ssig ist jedoch die R�ge, die Anwendung dieses Rechts f�hre zu einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des verfassungsm�ssigen Willk�rverbots (BGE 138 I 143 E. 2 S. 149 f.). Nach der Praxis des Bundesgerichts verst�sst ein Entscheid gegen dieses Verbot, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, weil er zum Beispiel eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt. Dass eine andere L�sung ebenfalls als vertretbar erscheint, gen�gt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 138 I 49 E. 7.1; je mit Hinweisen).
1.3.�Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Beschwerdebegr�ndung in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Die Verletzung von Grundrechten pr�ft das Bundesgericht nur insofern, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 135 III 127 E. 1.6 S. 130). Macht der Beschwerdef�hrer eine Verletzung des Willk�rverbots von Art. 9 BV geltend, gen�gt es nicht, wenn er einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willk�rlich. Er hat vielmehr anhand der Erw�gungen des angefochtenen Entscheids im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet. Auf R�gen, mit denen bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid ge�bt wird, tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 130 I 258 E. 1.3 S. 262; 136 II 489 E. 2.8; 137 V 57 E. 1.3 S. 60; je mit Hinweisen). Die Begr�ndung muss gem�ss der Rechtsprechung in der Beschwerdeschrift selber enthalten sein, weshalb blosse Verweise auf Ausf�hrungen in anderen Rechtsschriften nicht ausreichen (BGE 133 II 396 E. 3.2 S. 399 f.; Urteil 1C_565/2014 vom 11. Mai 2015 E. 1.5 mit Hinweis).
2.1.�Die Vorinstanz kam zum Ergebnis dem Beschwerdef�hrer k�nne nicht gefolgt werden, soweit er eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Geh�r r�ge, weil eine entscheidwesentliche Stellungnahme der Denkmalpflegekommission (bzw. ihr Protokoll vom 12. Dezember 2011) nicht bei den Akten gewesen sei. Diese Stellungnahme sei gar nicht entscheidrelevant gewesen, weil f�r eine Stellungnahme zum vorliegenden Bauvorhaben nicht die Denkmalpflegekommission, sondern die Fachstelle f�r Denkmalpflege zust�ndig gewesen sei. Einzig ihre Stellungnahme vom 7. Juni 2012 sei daher massgeblich gewesen. Darin habe der Denkmalpfleger ausgef�hrt, die Denkmalpflegekommission habe zum Bauprojekt positiv Stellung genommen. Der Gemeinderat habe daher davon ausgehen d�rfen, dass die Denkmalpflegekommission die Ansicht der Fachstelle f�r Denkmalpflege teile. Er sei jedoch nicht gehalten gewesen, die entsprechende f�r ihn nicht massgebende schriftliche Stellungnahme der Denkmalpflegekommission einzuverlangen und zu ber�cksichtigen, weshalb insoweit keine Verletzung des rechtlichen Geh�rs des Beschwerdef�hrers vorliege. Das Protokoll der Sitzung der Denkmalpflegekommission vom 12. Dezember 2011 sei auch kein von der Baubeh�rde angeordnetes neutrales Fachgutachten, das beim Entscheid �ber die Baubewilligung h�tte ber�cksichtigt werden m�ssen. Vielmehr sei die Sitzung auf Einladung des Denkmalpflegers erfolgt, damit die Denkmalpflegekommission eine informelle und unverbindliche R�ckmeldung bez�glich des von der Bauherrschaft ebenfalls informell vorgestellten damaligen Projektstandes abgeben k�nne.
2.2.�Der Beschwerdef�hrer wendet ein, das Verwaltungsgericht habe �bersehen, dass am 1. September 2014 Art. 8 Abs. 3 des Gesetzes �ber den Schutz der Kulturdenkm�ler des Kantons Nidwalden (Denkmalschutzgesetz, DSchG) in Kraft getreten sei. Gem�ss dieser Regelung h�tte die Baubewilligungsbeh�rde im Bereich von gesch�tzten Ortsbildern Neubauten nur gest�tzt auf eine Stellungnahme der Kommission f�r Denkmalpflege bewilligen d�rfen. Das Verwaltungsgericht habe sein Urteil am 15. Dezember 2014 und somit nach dem Inkrafttreten von Art. 8 Abs. 3 DSchG gef�llt. Diese neue Bestimmung sei daher anwendbar gewesen, weil gem�ss Art. 51 Abs. 2 DSchG beim Inkrafttreten dieses Gesetzes h�ngige Verfahren nach neuem Recht zu entscheiden seien. Der angefochtene Entscheid habe diese �bergangsbestimmung und das neue Recht in willk�rlicher Weise �bergangen.
2.3.�Gem�ss Art. 51 Abs. 2 DSchG sind beim Inkrafttreten dieses Gesetzes h�ngige Verfahren nach neuem Recht zu entscheiden. Diese �bergangsrechtliche Regelung bezieht sich gem�ss ihrem Wortlaut auf das Inkrafttreten des Denkmalschutzgesetzes. Ob sie (analog) auch auf sp�tere �nderungen dieses Gesetzes angewendet werden k�nnte, kann offen bleiben, weil diese Regelung mangels der Erw�hnung von Beschwerdeverfahren in vertretbarer Weise so ausgelegt werden kann, dass sie sich auf bei der Baubeh�rde h�ngige Baubewilligungsverfahren bezieht und dem allgemeinen Grundsatz entspricht, dass diese Beh�rde die Rechtm�ssigkeit eines Bauvorhabens nach dem Recht beurteilt, das im Zeitpunkt des Entscheids �ber das Baugesuch gilt (BGE 139 II 263 E. 6 S. 267 f.). Daran vermag nichts zu �ndern, dass andere �bergangsbestimmungen, wie zum Beispiel Art. 52a der Raumplanungsverordnung (vgl. dazu Urteil 1C_612/2014 vom 26. August 2015 E. 2), sich ausdr�cklich auf Beschwerdeverfahren beziehen. Demnach hat die Vorinstanz Art. 51 Abs. 2 DSchG nicht willk�rlich angewendet, wenn sie auf die Rechtslage im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung am 14. Januar 2013 abstellte und die erst w�hrend des Rechtsmittelverfahrens in Kraft getretene Regelung in Art. 8 Abs. 3 DSchG nicht anwendete. Die Vorinstanz durfte daher willk�rfrei davon ausgehen, der Gemeinderat sei als Baubeh�rde nicht verpflichtet gewesen, bei der Denkmalpflegekommission eine formelle bzw. schriftliche Stellungnahme einzuholen.
3.1.�Der Beschwerdef�hrer brachte in seiner kantonalen Beschwerde vor, der Bericht der Denkmalpflegekommission beziehe sich auf eine Vorprojektstudie und nicht auf das sp�ter eingereichte Baugesuch. Es stelle sich die Frage und w�re zu �berpr�fen gewesen, ob sich die Denkmalpflegekommission zum aktuellen oder zu einem fr�heren Projekt ge�ussert habe.
3.2.�Vor Bundesgericht r�gt der Beschwerdef�hrer, die Vorinstanz habe sein rechtliches Geh�r verletzt, weil sie sich zum diesem Einwand nicht ge�ussert habe.
3.3.�Nach der Rechtsprechung hat das Gericht seinen Entscheid zu begr�nden, doch ist nicht erforderlich, dass es sich mit allen Parteistandpunkten einl�sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdr�cklich widerlegt. Vielmehr kann es sich auf die f�r den Entscheid wesentlichen Punkte beschr�nken. Die Begr�ndung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid sachgerecht anfechten kann (BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; 141 III 28 E. 3.2.4 S. 41; je mit Hinweisen).
3.4.�Vorliegend ist die Vorinstanz ihrer Begr�ndungspflicht nachgekommen, weil sie implizit zum Ausdruck brachte, dass sie mit dem Denkmalpfleger davon ausging, die von ihm erw�hnte (informelle) Stellungnahme der Denkmalpflegekommission habe sich auf ein Projekt bezogen, das (�usserlich) mit dem eingereichten Bauprojekt �bereinstimmte. Dies hat der Beschwerdef�hrer erkannt, zumal er in diesem Zusammenhang sinngem�ss vorbringt, die Vorinstanz sei in Willk�r verfallen, wenn sie festhalte, die Stellungnahmen des Denkmalpflegers und der Denkmalpflegekommission beziehe sich auf ein identisches Bauprojekt. Diese Willk�rr�ge ist jedoch unbegr�ndet, da der Beschwerdef�hrer keine hinreichenden Anhaltspunkte daf�r nennt, dass entgegen der Annahme der Vorinstanz und des Denkmalpflegers die Denkmalpflegekommission sich ihm gegen�ber zu einem Projekt �usserte, das (�usserlich) nicht mit den nachtr�glich eingereichten Baupl�nen �bereinstimmte.
4.1.�Die Vorinstanz ging davon aus, entgegen der Meinung des Beschwerdef�hrers seien zwischen den Ausf�hrungen der Fachstelle f�r Denkmalpflege und der Denkmalpflegekommission keine Widerspr�che auszumachen, da diese Kommission das Bauprojekt im Ergebnis ebenfalls positiv beurteilt und das Bauvolumen als angemessen und die Ausgestaltung als massvoll erachtet habe.
4.2.�Der Beschwerdef�hrer r�gt, die Vorinstanz habe ihre Begr�ndungspflicht verletzt, weil sie sich mit dem geltend gemachten Widerspruch, dass der Denkmalpfleger die Geste eines Kopfbaus verneint und die Denkmalpflegekommission von der Platzierung eines Kopfgeb�udes gesprochen habe, nicht auseinandergesetzt habe.
4.3.�Die Vorinstanz legte nachvollziehbar dar, weshalb sie davon ausging, beide Stellungnahmen k�men - unabh�ngig von der unterschiedlichen Verwendung der Begriffe "Kopfgeb�ude" und "Kopfbau" - zum Ergebnis, das umstrittene Geb�udevolumen sei angemessen und dem Bauprojekt k�nne zugestimmt werden. Der Beschwerdef�hrer war daher in der Lage, die vorinstanzliche Auslegung sachgerecht anzufechten, weshalb die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ihre Begr�ndungspflicht nicht verletzte (vgl. E. 3.3 hiervor).
5.1.�Weiter macht der Beschwerdef�hrer geltend, die Baubeh�rde und der Regierungsrat Nidwalden h�tten der Anwendung von �sthetikvorschriften gest�tzt auf nicht vollst�ndige Unterlagen vorgenommen, da ihnen alle diesbez�glich relevanten Stellungnahmen bekannt sein m�ssten, was bez�glich der schriftlichen Stellungnahme der Denkmalpflegekommission nicht zugetroffen habe. Diese Stellungnahme sei entgegen der Annahme der Vorinstanz nicht informell erfolgt. Der Beschwerdef�hrer r�gt damit implizit, die Vorinstanz habe den Untersuchungsgrundsatz verletzt, indem sie es unterlassen habe, neben der schriftlichen Stellungnahme der zust�ndigen Fachstelle f�r Denkmalpflege vom 7. Juni 2012 auch die Stellungnahme der Denkmalpflegekommission einzuverlangen.
5.2.�Der Umfang der Untersuchungsmaxime bestimmt sich nach dem kantonalen Recht. Das Bundesgericht �berpr�ft dessen Anwendung nur hinsichtlich der Verletzung des Willk�rverbots (Urteil 1P.193/2006 vom 14. Juli 2006 E. 5.5 mit Hinweis).
5.3.�Eine willk�rliche Handhabung von kantonalen Verfahrensbestimmungen zur Untersuchungsmaxime wird in der Beschwerdeschrift nicht dargetan, weshalb insoweit eine rechtsgen�glich begr�ndete R�ge fehlt (vgl. E. 1.3 hiervor). Daran �ndert auch der Hinweis auf den Entscheid des Bundesgerichts 1C_288/2012 vom 24. Juni 2013 nichts. Der Beschwerdef�hrer verlangt zudem einzig die R�ckweisung der Sache an die Vorinstanz, damit diese die aufgeworfenen Fragen im Lichte der schriftlichen Stellungnahme der Denkmalpflegekommission neu beurteile. F�r eine solche R�ckweisung fehlt indessen ein sch�tzenswertes Interesse, weil die Vorinstanz die sich stellenden Fragen in Kenntnis dieser Stellungnahme beantwortete, mit der sie sich auch auseinandersetzte.
6.1.�Sodann bringt der Beschwerdef�hrer vor, die Vorinstanz habe eine Verletzung seines rechtlichen Geh�rs bejahen m�ssen, weil er die vom Gemeinderat und vom Regierungsrat beachtete schriftliche Stellungnahme der Denkmalpflegekommission erstmals im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht habe einsehen k�nnen.
6.2.�Da der Gemeinde- und der Regierungsrat einzig auf die schriftliche Stellungnahme des Denkmalpflegers und die darin erw�hnte Zustimmung der Denkmalpflegekommission abstellten, ohne die schriftliche Stellungnahme der Denkmalpflegekommission beizuziehen, war diese Stellungnahme im Verfahren vor diesen Beh�rden nicht entscheidrelevant. Der Gemeinde- und der Regierungsrat haben daher das rechtliche Geh�r des Beschwerdef�hrers nicht verletzt, wenn sie ihm in die ihnen nicht vorliegende Stellungnahme der Denkmalpflegekommission keine Einsicht gew�hrten. Diese Einsichtnahme verlangte der Beschwerdef�hrer denn auch erst nach Erhalt des Entscheids des Regierungsrats.
7.1.�Im Einspracheverfahren beantragte der Beschwerdef�hrer die Stellungnahme einer unabh�ngigen Fachstelle "Heimatschutz oder Ortsbild" (vgl. Einsprachebegr�ndung vom 17. Oktober 2012 S. 2 f.).
7.2.�Der Gemeinderat lehnte diesen Antrag in seinem Beschluss vom 14. Januar 2013 in antizipierter Beweisw�rdigung ab und f�hrte zur Begr�ndung im Wesentlichen aus, nachdem die Denkmalpflege als zust�ndige Fachinstanz des Kantons an der Entwicklung des Bauprojekts teilgenommen habe und der Denkmalpfleger wie auch die Denkmalpflegekommission zum Schluss gelangt seien, das Bauprojekt gliedere sich in das Ortsbild ein, sei ein weiteres fakultatives Fachgutachten gem�ss Art. 11 Abs. 6 des Stanser Bau- und Zonenreglements vom 14. Juni 2005 (BZR) nicht notwendig, zumal die Stellungnahme der kantonalen Fachstelle absolut klar und nachvollziehbar sei. Der Regierungsrat best�tigte in diesem Punkt den Einspracheentscheid des Gemeinderats. Vor der Vorinstanz erneuerte der Beschwerdef�hrer seinen Antrag auf Einholung einer zus�tzlichen Ortsbildanalyse, wobei er sich darauf berief, dass die Denkmalpflegekommission empfohlen habe, den Nidwaldner Heimatschutz und den Historischen Verein Nidwalden in das Verfahren einzubeziehen.
7.3.�Die Vorinstanz f�hrte dazu aus, diese beiden Organisationen h�tten gest�tzt auf Art. 46 Abs. 1 DSchG im kantonalen Baubewilligungsverfahren die M�glichkeit gehabt, gegen das Bauprojekt eine Einsprache zu erheben, wovon sie keinen Gebrauch gemacht h�tten. Somit sei auch nicht nachtr�glich auf ihre Meinung abzustellen, zumal die Einbindung dieser privaten Vereine in das Baubewilligungsverfahren gesetzlich nicht vorgesehen sei.
7.4.�Der Beschwerdef�hrer wendet ein, es sei irrelevant, ob die Anh�rung dieser Vereine gesetzlich zwingend verlangt werde. Wesentlich sei, dass gest�tzt auf Art. 57 BZR Stans die M�glichkeit bestanden habe, diese Vereine anzuh�ren, was in der Praxis oft vorkomme. Der Gemeinderat und der Regierungsrat h�tten den vom Beschwerdef�hrer verlangten Beizug von weiteren Beh�rden abgelehnt, ohne zu wissen, dass gerade die Denkmalpflegekommission einen solchen Beizug in ihrer schriftlichen Stellungnahme angeregt habe. Allein aufgrund dieser Stellungnahme sei die Baubewilligungsbeh�rde gehalten gewesen, weitere Fachstellen (Heimatschutz, Historischer Verein etc.) beizuziehen.
7.5.�Der Anspruch auf rechtliches Geh�r gem�ss Art. 29 Abs. 2 BV verpflichtet Beh�rden nicht, alle angebotenen Beweise abzunehmen. Vielmehr darf ein Beweisantrag abgelehnt werden, wenn die Verwaltungs- oder Gerichtsbeh�rde ihre Meinung aufgrund zuvor erhobener Beweise bereits bilden konnte und sie ohne Willk�r in vorweggenommener, antizipierter Beweisw�rdigung annehmen darf, die gewonnene �berzeugung werde durch weitere Beweiserhebungen nicht ersch�ttert (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236; 134 I 140 E. 5.3 S. 148). Das Bundesgericht hat eine willk�rliche antizipierte Beweisw�rdigung bez�glich des Verzichts auf ein Fachgutachten bejaht, das von der betroffenen Partei beantragt und von zwei Fachbeh�rden zur erstmaligen Gesamtbeurteilung von zwei Bauvorhaben als (zwingend) erforderlich erachtet wurde, da f�r ein Abweichen von der Meinung dieser Beh�rden keine Gr�nde ersichtlich waren (Urteil 1C_288/2012 vom 24. Juni 2013 E. 2.5.1 und 2.5.2).
7.6.�Im vorliegenden Fall f�hrte die Denkmalpflegekommission in ihrem Protokoll der Sitzung vom 12. Dezember 2011 lediglich aus, allenfalls k�nnte der Einbezug von Heimatschutz und Historischem Verein angestrebt werden. Diese Kommission erachtete damit den Einbezug der genannten Vereine nicht als notwendig, sondern bloss als eventuell w�nschenswert. Aus der angerufenen Stellungnahme kann daher nicht geschlossen werden, die antizipierte Beweisw�rdigung der kantonalen Instanzen sei willk�rlich. Inwiefern dies zutreffen soll, legt der Beschwerdef�hrer in seiner Beschwerde nicht dar und ist auch nicht ersichtlich, zumal die von der Denkmalpflegekommission genannten Vereine gegen das Bauvorhaben keine Einsprache erhoben haben und die Vorinstanz daher willk�rfrei davon ausgehen durfte, diese Vereine h�tten dem Bauvorhaben zugestimmt.
8.1.�Gem�ss Art. 41 Abs. 4 des Gesetzes �ber die Raumplanung und das �ffentliche Baurecht (Baugesetz) des Kantons Nidwalden vom 24. April 1988 sind in Ortsbildern von nationaler oder kantonaler Bedeutung Baulinienpl�ne zu erstellen, sofern nicht ein Bebauungsplan erstellt wird.
8.2.�Die Vorinstanz kam zum Ergebnis, diese Bestimmung sei gem�ss ihrem Sinn und Zweck eine Ordnungs- und nicht eine G�ltigkeitsvorschrift. Davon ausgehend habe der Regierungsrat des Kantons Nidwalden die Zonenplanung der Gemeinde Stans ohne Festlegung von Baulinien im Dorfkern genehmigt, weil zum Erlass einer Baulinie keine Notwendigkeit bestanden habe, da der Schutz des Ortsbildes bereits gest�tzt auf die geltenden Vorschriften des Baugesetzes der Bau- und Zonenordnung auch anderweitig sichergestellt werden k�nne. Art. 6 Abs. 2 des Bau- und Zonenreglements Stans (BRZ) sehe n�mlich f�r den Fall fehlender Baulinien vor, dass auf die bestehenden Geb�udefluchten oder auf den bestehenden Geb�udeverlauf R�cksicht zu nehmen sei. In der Dorfzone gelte grunds�tzlich Art. 11 Abs. 3 BZR, wonach Neubauten auf die Geb�udeflucht der Nachbarbauten zu stellen seien. Damit ergebe sich die Baulinien auf der Seite der Bahnhofstrasse aus der Geb�udeflucht der H�user an der Bahnhofstrasse 10 und 12 und auf der Seite der Tellenmattstrasse aus der Geb�udeflucht der nun erstellten Baute auf der Parzelle Nr. 1254. Zudem sei die Strasse mit dem bewilligten Strassenabstand zu ber�cksichtigen. Demnach habe f�r den Erlass einer Baulinie bez�glich des Baugrundst�cks keine Notwendigkeit bestanden, zumal auf die bisherigen Geb�udefluchten abzustellen und gegen�ber Strassen gem�ss Art. 52 Abs. 4 BauG ohnehin die Vorschriften der Strassengesetzgebung massgebend blieben. Da Art. 41 Abs. 4 BauG keine G�ltigkeitsvorschrift sei, habe auch keine Pflicht zum Erlass eines Bebauungsplans bestanden. Ein solcher Plan bezwecke die Regelung der �berbauung eines gr�sseren Gebiets und nicht einer einzelnen kleineren Fl�che, weshalb bez�glich des Baugrundst�cks auch kein Bebauungsplan h�tte erlassen werden k�nnen.
8.3.�Mit diesen Ausf�hrungen hat die Vorinstanz ihre Auslegung von Art. 41 Abs. 4 BauG nachvollziehbar begr�ndet, weshalb eine sachgerechte Anfechtung m�glich war und damit entgegen der Meinung des Beschwerdef�hrers die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ihre Begr�ndungspflicht nicht verletzte (vgl. E. 3.3 hiervor).
8.4.�Der Beschwerdef�hrer r�gt sodann, die Vorinstanz habe mit ihrem Verweis auf Art. 6 Abs. 2 BZR Stans willk�rlich missachtet, dass diese kommunalen Vorschriften gem�ss der zutreffenden Meinung des Regierungsrats die Vorgaben des kantonalen Baugesetzes zum Erlass von Baulinienpl�nen nicht ersetzen k�nnten, da die Gemeinden nicht die Kompetenz h�tten kantonales Recht abzu�ndern. Zudem sei die vorinstanzliche Annahme, Art. 41 Abs. 4 BauG sei eine Ordnungsvorschrift, willk�rlich. Ob eine G�ltigkeits- oder eine Ordnungsvorschrift vorliege, bestimme sich (mangels einer ausdr�cklichen Angabe) prim�r nach dem Schutzzweck der Norm. K�nne dieser nur erreicht werden, wenn bei Nichtbeachtung der Norm die Verfahrenshandlung ung�ltig sei, liege eine G�ltigkeitsvorschrift vor. Baulinien z�hlten zum unentbehrlichen Instrumentarium zur Sicherstellung der geordneten baulichen Entwicklung und zum Schutz der Ortsbilder, da sie auch den Mindestabstand von �ffentlichen Verkehrsanlagen beinhalteten. Die in Art. 41 Abs. 4 BauG vorgesehene Pflicht, Baulinienpl�ne oder einen Bebauungsplan zu erstellen, k�nne daher keine Ordnungsvorschrift sein. Fehle ein solcher Plan, d�rfe der Gemeinderat daher nicht mit der Begr�ndung, der Schutz des Ortsbildes k�nne auch auf andere Weise sichergestellt werden, eine Baubewilligung erteilen.
8.5.�Wird mit der Vorinstanz Art. 41 Abs. 4 BauG als Ordnungsvorschrift ausgelegt, wurde diese kantonale Regelung entgegen der Meinung des Beschwerdef�hrers nicht durch kommunale Bestimmungen ersetzt oder abge�ndert. Inwiefern die vorinstanzliche Auslegung von Art. 41 Abs. 4 BauG willk�rlich sein soll, zeigt er nicht auf. So geht auch er davon aus, dass Baulinienpl�ne im Wesentlichen dem Schutz des Ortsbildes dienen. Er erl�utert jedoch nicht, weshalb die vorinstanzliche Annahme, dieses Ziel k�nne unter den gegebenen Umst�nden auch ohne Baulinienplan durch die Anwendung der massgebenden kommunalen Regelungen erreicht werden, unhaltbar sein soll, was auch nicht ersichtlich ist. Die entsprechende Willk�rr�ge erweist sich damit als unbegr�ndet, soweit darauf �berhaupt eingetreten werden kann. Auf die vorinstanzlichen Erw�gungen zum Verzicht auf einen Bebauungsplan geht der Beschwerdef�hrer nicht n�her ein, weshalb insoweit eine rechtsgen�glich begr�ndete Willk�rr�ge fehlt.
9.1.�Im kantonalen Verfahren machte der Beschwerdef�hrer geltend, der geplante Bau k�nne nicht bewilligt werden, weil er in die von der Baudirektion festgelegte Baulinie (2,50 m ab blauer Linie) hineinrage.
9.2.�Die Vorinstanz f�hrte dazu aus, da keine Baulinie im Sinne von Art. 41 Abs. 4 Ziff. 1 BauG erlassen worden sei, ergebe sich die Bebaubarkeit der Parzelle Nr. 97 durch die Anwendung der Bestimmungen des Bauzonenreglements und der Strassengesetzgebung. Gem�ss Art. 28 Abs. 3 Ziff. 1 des Gesetzes �ber den Bau und Unterhalt der Strassen (Strassengesetz, NG 622.1) k�nnten die Strassenabst�nde gem�ss Baugesetz durch den Gemeinderat mit Zustimmung der zust�ndigen Direktion herabgesetzt werden. Da vorliegend eine Kantonsstrasse betroffen sei, komme der Zustimmung der kantonalen Baudirektion vom 28. Juni 2012 entscheidende Bedeutung zu. Nicht massgebend sei dagegen die Zustimmung der Baudirektion vom 19. M�rz 2011 zum Bauvorhaben auf der Parzelle Nr. 1254. Der diesem Schreiben zu Grunde liegende Plan habe den Platzbedarf f�r den motorisierten Verkehr zum damaligen Zeitpunkt festgelegt. Aufgrund einer erneuten Ermittlung dieses Platzbedarfs habe die Baudirektion im Herbst 2011 ihre Auffassung zur zul�ssigen Unterschreitung der Strassenbaulinie in Bezug auf die Parzelle Nr. 97 ge�ndert. In der Einleitung der Stellungnahme der Baudirektion vom 28. Juni 2012 werde denn auch darauf verwiesen, dass in Vorgespr�chen im Herbst 2011 eine Strassenbaulinie von 2,5 m ab heutigem Fahrbahnrand in Aussicht gestellt wurde. Davon ausgehend habe die Baudirektion im massgebenden Schreiben vom 28. Juni 2012 in Bezug auf die Parzelle Nr. 97 eine Unterschreitung der Strassenbaulinie ab heutigem Strassenrand als ausreichend erachtet. Dieser Abstand werde eingehalten.
9.3.�Der Beschwerdef�hrer r�gt, diese Auffassung sei offensichtlich unrichtig. Mit dem Schreiben vom 19. M�rz 2011 habe die Baudirektion auch den f�r den Verkehr n�tigen Raum zum Grundst�ck Nr. 97 festgelegt. Diese Festlegung sei mit der Stellungnahme vom 28. Juni 2012 nicht ge�ndert worden, was sich daraus ergebe, das darin einleitend auf die Beurteilung vom 19. M�rz 2011 Bezug genommen werde, ohne diese zu �ndern. Die Baudirektion habe denn auch in beiden Stellungnahmen identisch angeordnet, die Strassenbaulinie habe den Abstand von mindestens 2,5 m ab heutigem Strassenrand einzuhalten. Dieser Wortlaut sei nicht ganz korrekt, weil dieser Abstand nicht vom heutigen, sondern klarerweise ab dem im Plan festgelegten Raum zu messen sei. Die Vorinstanz h�tte die Differenz zwischen dem Plan und dem verf�gten Text aufl�sen m�ssen und sei in Willk�r verfallen, wenn sie ohne weitere �berpr�fung behaupte, die Baudirektion habe ihre Auffassung ge�ndert.
9.4.�In der Stellungnahme vom 19. M�rz 2011 wurde ausgef�hrt, im Anhang sei der n�tigen Platzbedarf f�r den motorisierten Verkehr entlang der Parz. 1254 (vorliegendes Baugesuch) wie auch der Parz. 97 (Bauabsichten) mit blauer Farbe markiert worden. Die Strassenbaulinie habe ab diesem Raum einen Abstand von 2,50 m auszuweisen. Alsdann wurde angeordnet, die Strassenlinie habe den Abstand von mind. 2,50 m ab dem heutigen Strassenrand einzuhalten.�
Diese Anordnung steht jedoch entgegen der Annahme des Beschwerdef�hrers nicht im Widerspruch zum beigelegten Plan, weil die darin eingezeichnete blaue Linie im Bereich des damals in Frage stehenden Grundst�cks Nr. 1254 mit dem darin eingezeichneten bestehenden Strassenrand �bereinstimmt. Gem�ss dem erw�hnten Plan war jedoch vorgesehen, im Bereich des Grundst�cks Nr. 97, d.h. im Bereich der Kurve, die bestehende Strasse bis zur eingezeichneten blauen Linie zu erweitern. Auf diese Erweiterung hat die Baudirektion offenbar nachtr�glich verzichtet, zumal sie gem�ss ihrem Schreiben vom 28. Juni 2012 bereits in Vorgespr�chen im Herbst 2011 in Aussicht gestellt hatte, auch im Bereich des Grundst�cks Nr. 97 eine Strassenbaulinie von 2,5 m ab "heutigem" bzw. damaligem Fahrbahnrand zu bewilligen und sie dies in der Folge auch tat. Demnach konnte die Vorinstanz willk�rfrei ohne weitere Abkl�rungen bez�glich der Strassenbaulinie im Bereich des Grundst�cks Nr. 97 eine Meinungs�nderung der Baudirektion und die Zul�ssigkeit der geplanten Baute bejahen.
10.1.�Die Vorinstanz verwarf den vom Beschwerdef�hrer erhobenen Einwand der �bergeschossigkeit der geplanten Baute. Zur Begr�ndung f�hrte sie zusammengefasst an, nach der insoweit massgebenden Reglung in Art. 162 Abs. 1 Ziff. 2 BauG gelte ein Dachgeschoss als Vollgeschoss, wenn seine nutzbare Fl�che mehr als 70 % der Grundfl�che des darunter liegenden Vollgeschosses betrage. Diese Begrenzung sei vorliegend eingehalten, weshalb das Dachgeschoss kein Vollgeschoss sei. Da Art. 162 Abs. 1 Ziff. 2 BauG bez�glich des Vollgeschosses ausschliesslich auf eine Fl�chenberechnung abstelle, komme es insoweit nicht darauf an, was optisch einem Vollgeschoss gleichwertig angesehen werden k�nne. F�r die Auslegung dieser Regelung seien Gesetzesbestimmungen anderer Kantone und die darauf basierenden Urteile weder bindend oder richtungsweisend. Die Definition des Dachgeschosses gem�ss Art. 162 Abs. 1 Ziff. 2 BauG k�nne durch die in � 30 und � 31 BauV enthaltenen Gestaltungsvorschriften nicht eingeschr�nkt oder abge�ndert werden. Das geplante Dachgeschoss erf�lle die Voraussetzungen dieser Vorschriften.
10.2.�Der Beschwerdef�hrer macht geltend, die Vorinstanz gehe implizit davon aus, wenn nach der Fl�chenberechnung gem�ss Art. 162 BauG kein Vollgeschoss vorliege, habe sie diesbez�glich kein Ermessen. Dies stelle eine willk�rliche Ermessensunterschreitung dar. Der Beschwerdef�hrer habe im vorinstanzlichen Verfahren auf ein Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern verwiesen (LGVE 2009 II Nr. 13), das bez�glich einer praktisch identischen Bestimmung mit Hilfe der bekannten Auslegungsmitteln ein Ermessen klar bejaht habe. Die Vorinstanz habe daher eine willk�rliche Rechtsverweigerung begangen, weil sie nicht nach dem Sinn und Zweck von Art. 162 BauG gefragt und das entsprechende Ermessen nicht gepr�ft habe. Bei dieser Pr�fung h�tte die Vorinstanz mit dem Verwaltungsgericht Luzern zwingend zum Schluss kommen m�ssen, dass die optische Wirkung ausschlaggebend sei. Die Dachgestaltung h�tte somit gew�rdigt werden m�ssen was die Vorinstanz unterlassen habe.
10.3.�Auf diese R�ge ist nicht einzutreten, weil der Beschwerdef�hrer damit nicht rechtsgen�glich begr�ndet, inwiefern die vorinstanzliche Auslegung von Art. 162 BauG willk�rlich bzw. unhaltbar sein soll und die von ihm verlangte Ber�cksichtigung der optischen Wirkung zwingend zu einem abweichenden Ergebnis h�tte f�hren m�ssen. Dazu gen�gt der blosse Verweis auf ein kantonales Urteil nicht (vgl. E. 1.3 hievor).
10.4.�Da die Vorinstanz pr�fte, ob das geplante Geb�ude �bergeschossig sei, wird der Beschwerdef�hrer durch ihre Eventualerw�gung, wonach die entsprechende R�ge als neue Tatsachenbehauptung nicht h�tte gepr�ft werden m�ssen, nicht beschwert. Auf seine dagegen gerichtete Kritik ist daher mangels Rechtsschutzinteresses nicht einzutreten.
Gem�ss den vorstehenden Erw�gungen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdef�hrer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Dieser hat den anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientsch�digung auszurichten (Art. 68 Abs. 2 BGG). Die in ihrem amtlichen Wirkungskreis handelnde Gemeinde hat keinen Anspruch auf eine solche Entsch�digung (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Der Beschwerdef�hrer hat die privaten Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entsch�digen.

References: Art. 42
 BGE 
 Art. 9
 Art. 8
 Art. 8
 Art. 51
 Art. 51
 Art. 52
 Art. 51
 Art. 8
 Art. 11
 Art. 46
 Art. 57
 Art. 29
 Art. 41
 Art. 6
 Art. 11
 Art. 52
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 6
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 28
 Art. 162
 Art. 162
 Art. 162
 Art. 162
 Art. 162
 Art. 162