Source: https://www.scribd.com/document/122897868/Comentarios-Luis-Fernando-Restrepo-Para-La-Valoracion-Catastral-01-2013-Blog
Timestamp: 2016-10-28 14:22:28+00:00

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Medellín, 29-01-2013
El tema del INCREMENTO en el impuesto predial para los contribuyentes de la Ciudad de Medellín, que en muchísimas ocasiones en días recientes posteriores a su implementación, por parte de la administración municipal, ha generado reacciones bastante airadas, pues a juicio de la gran mayoría, pueden representar entre otras consecuencias, una disminución de la COMPETITIVIDAD de la ciudad frente a otras del país (es la más cara respecto a este impuesto), y a la vez un incremento en la evasión de los impuestos, pues la base gravable se incrementó en la actualización catastral a valores realmente alarmantes. La respuesta típica de los funcionarios de Catastro al preguntar por la Razón que condujo a la administración a presentarle al contribuyente una factura con un valor que le genera un incremento tan alto, es: “… lo que sucede es que usted
estaba pagando m uy poco subvalorado catastralm ente ”
inm ueble
En diversas ocasiones, mediante correspondencia extraoficial remitida por mí, a colegas tasadores del país y entre ellos a muchos que prestan servicios en varias oficinas de catastro nacionales, he manifestado una duda que cada vez se me hace más grande y es sobre la MANERA en que por distinta interpretación, Los Catastros están adelantando la manera de realizar los AVALÚOS CATASTRALES en el país. Debo decir que mis destinatarios no fueron menos de 1.500 es decir, todos los de mi base de datos de contactos electrónicos. A veces con impotencia, veo que las diferentes empresas privadas, o colegiaturas de Avaluadores que para fines de CUMPLIMIENTO de LEY se inscriben como “Lonjas”, realizan como contratación externa, estas actualizaciones catastrales, pero lejos de hacer una adecuada solicitud de claridad ante las instancias a que haya lugar hacer, deciden complacer al solicitante del trabajo (y pagador del contrato en todos los casos una administración municipal), y realizan la valoración de los bienes encomendados mediante un método que a mi juicio colide (ahora explicaré porqué) con lo establecido en nuestra legislación. Para exponer mi punto de vista, debo decir que quedó confirmada en un foro el jueves de la semana pasada (24-01-2013), que fue promovido por la Lonja de
Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, cuando pregunté al expositor (funcionario representante de la oficina del catastro municipal Medellín) sobre la posibilidad de una errada aplicación del método dictaminado en la Resolución 70 del 4 de febrero 2011 (Diario oficial no. 47.986 de 17 de febrero de 2011) dictado por Instituto Geográfico Agustín Codazzi, mediante la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral en Colombia. En mi consulta, le comenté al ponente, que discrepaba del criterio mediante el cual la oficina de catastro del municipio de Medellín, llegara a consideraciones de Valor Catastral muy cercano en muchos caso al Valor Comercial (Valor de mercado menos posibles participaciones en plusvalía – contribuciones por valorización) pues eso contravenía la legislación vigente mediante la resolución mencionada en el párrafo anterior. Su respuesta fue la de que en el Artículo N° 8 de esa resolución 70 del IGAC, se establecía textualmente lo siguiente: “…El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario…” Sin embargo, le acoté que esa evidentemente era así, pero aplicaba para El PREDIO, es decir en mi criterio e interpretación, aplicaba para la obtención del valor del suelo o del lote en el cual se encontraba el Inmueble, pues a continuación en el mismo Artículo 8°, se menciona que el Valor Catastral del bien estudiado, “…se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados
independientemente comprendidos”.
Es decir, a mi entender, Se debía obtener el valor del suelo mediante investigación y análisis estadístico (descriptivo o econométrico) del mercado inmobiliario, y para las edificaciones mediante el Costo de Reproducción afectado por la depreciación aplicables, esta última originada en la edad económica sobrante, en el estado de conservación y mantenimiento, y en la obsolescencia funcional, etc.
Finalmente el Valor Total del Inmueble, en cumplimiento de esta segunda parte del articulo N° 8 sería producto de la Suma de los valores parciales practicados independientemente para los Terrenos y para las edificaciones en el comprendidas.
Debí aclarar que mi conclusión radicaba precisamente en la INTERPRETACIÓN que catastro le daba a la palabra Predio, y después de algunos comentarios sobre diversos vacíos en la legislación, y explicaciones sobre los incrementos y sus ponderaciones en el impuesto predial, dijo que para la oficina del CATASTRO
Municipal de Medellín, “P redio ” no se refería al Suelo sino al conjunto de Terreno más construcciones. No quede muy convencido, pues volvía a sucederme lo que en muchas ocasiones he expuesto, y es que muchos de nuestros problemas radican en muchos casos, pues las autoridades efectúan distintas interpretaciones en la legislación y en las Normas, que discrepan casi siempre del espíritu de la norma que le quiso dar el legislador. Ayer recibí, por cortesía del Dr. Darío Botero Ángel, colega y amigo miembro de la Lonja de propiedad raíz de Medellín y Antioquia, El Decreto número 0075 del 2301-2013, “Por el cual se reglamentan el cumplimiento de los porcentajes de suelo destinado a Programas de vivienda de interés social para predios sujetos a los tratamientos Urbanísticos de desarrollo y renovación urbana”, y en el Capítulo 1, que se refiere a las Disposiciones Generales, dice textualmente en el Artículo 1. (Definiciones): “…7. Predio. Terreno o lote individualizado , de propiedad privada o bien fiscal, identificado con un folio de matrícula inmobiliaria.” Según lo anteriormente expuesto, se confirma a mi juicio, que toda la actualización catastral realizada recientemente en Medellín (y en otros municipios del país) y que condujo a los empresarios, empleados y en general a todos los contribuyentes a elevar su voz de protesta, esta semana pasada y aún durante la presente semana, es tema de primera página en los diarios locales e incluso noticieros nacionales de TV (Mediodía caracol del 29-01-2013), debido al impacto que tiene una medida tan contraria a los derechos de los ciudadanos, pues bien sabemos que estas medidas en muchas ocasiones se aplican teniendo en consideración y a sabiendas, que siempre se reclama de manera no oficial, ni en conjunto y eso le da la ventaja a la administración municipal para dar las respuestas muy conocidas cuando presentamos nuestros alegatos sustentados por avalúos más rigurosos y ajustados a la metodología adecuada en la legislación: “…Respetamos su criterio pero no lo compartimos…” Y luego de que asimilas la respuesta te dicen: “… como desea realizar su pago???” En consecuencia considero que el actual cobro de Impuesto predial, adelantado en la ciudad de Medellín, es un cobro indebido y abusivo, y atenta contra el patrimonio de los ciudadanos.
Con mucha seriedad, propongo a todos ustedes Colegas Valuadores, la Creación de un “Frente de Ex pertos Tasadores que Asesore y/ o defienda Técnica y P rofesionalm ente” a los contribuyentes de la ciudad que se sientan atrapados en cobros indebidos, y digo “… con m ucha seriedad”, pues la intensión no debe confundirse con un Frente POLÍTICO, sino ciudadano, y también decir a aquellos contribuyentes la verdad sobre lo que debería ser en justicia el tributo a efectuar, esto para que realmente se reclame lo que es realmente reclamable. A continuación les presento los anexos de los Decretos aplicables y que se convierten en el sustento de mi Opinión y Comentarios. Sería más fácil, si el argumento que esgrimen algunos funcionarios, cuando respetuosamente se les comenta sobre el posible error, no fuera “… es que acá, esto siem pre se ha hecho así”… y aunque se les comente de que tanto antes como ahora, ese no puede ser el procedimiento para hacer los avalúos catastrales, hacen caso omiso de las sugerencias, pues la instrucción que dicen tener es la de que la valoración del predio sea “la Comercial” y después ajustar las restricciones de ley de manera porcentual al 90%; 80%; 70% y en todo caso al 60% del Valor Comercial, pero… calculado de qué manera?... esto debido a que en el mismo Artículo N° 8 de la Resolución 70 del 2011 del IGAC en el parágrafo 4°, dice textualmente: “Parágrafo 4°. En el avalúo catastral no se tendrán en cuenta los valores histórico, artístico, afectivo, “good will” y otros valores intangibles o de paisaje natural que pueda presentar un inmueble.” De este parágrafo me queda una inmensa duda, como establecen el “Valor Com ercial” de un Local en un Centro Comercial, o de una Industria, sin infringir este parágrafo???? … Hasta Pronto y Quedo atento a sus comentarios y opiniones, así sean contrarias a la mía. Anexos: RESOLUCIÓN 70 DE 2011 (Febrero 4) Diario Oficial No. 47.986 de 17 de febrero de 2011 INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI
Artículo 8°. Avalúo catastral. El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado
inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los
avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.
Comentario [F1]: Este artículo 8° en su primera parte, es lo que en la mayoría de los casos dicen que sustenta su proceder Comentario [F2]: Pero Olímpicamente, ignoran esta parte del mismo párrafo, y el resto de parágrafos del artículo en la que se define que ese análisis estadístico del mercado inmobiliario, es aplicable para obtener el “Valor Modal” del suelo en el sector, y luego Según el IGAC deberá ser individualizado para el predio en estudio, mediante los correctores de Frete, Fondo, Topografía, Tamaño, Esquina, etc. aunque a mi juicio, yo
Las autoridades catastrales realizarán los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones y para terrenos. Parágrafo 1°. Conforme al artículo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningún caso los inmuebles por destinación constituirán base para la determinación del avalúo catastral. Parágrafo 2°. El avalúo catastral es el valor asignado a cada predio por la autoridad catastral en los procesos de formación, actualización de la formación y conservación catastral, tomando como referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en ningún caso los supere. Para el efecto, las autoridades catastrales desarrollarán los modelos que reflejen el valor de los predios en el mercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y características. Parágrafo 3°. En el avalúo catastral no se tendrá en cuenta el mayor valor por la utilización futura del inmueble en relación con el momento en que se efectúe la identificación predial asociada a los procesos catastrales. Parágrafo 4°. En el avalúo catastral no se tendrán en cuenta los valores histórico, artístico, afectivo, “good will” y otros valores intangibles o de paisaje natural que pueda presentar un inmueble. RESOLUCIÓN 620 DE 2008 (Septiembre 23) INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI
pudiera pensar que el modelo estadístico construido juiciosam ente debería hacerme las correcciones de esos factores de manera ajustada y ponderada
Comentario [F3]: En este párrafo, se dirime cualquier duda al respecto, y se interpreta claramente que el espíritu de la norma (Resolución 70 de 2011), es la de establecer “Tipologías de Construcción” y “Zonas con apetencia del mercado aprovechamiento de suelo, y usos similares” (geoeconómicas similares) y para ello se separa la valoración del suelo (estadística de mercado) y de las construcciones (valor de reposición o de reemplazo, es decir volver a construir). Como se observa, acá no se considera para nada el Valor Comercial que constituye el Binomio Lote + Construcción ya ejecutada, lo cual es un permanente error de muchos ... Comentario [F4]: Este aparte, es el que argumentan para decir que si están facultados para considerar el avalúo comercial como referencia para el avalúo catastral, sin embargo, si se detalla el contexto general de este parágrafo y del artículo 8° de forma conjunta, se desprende que esto sólo hace referencia y exclusivamente al valor del mercado inmobiliario para la tierra de acuerdo a sus condiciones y características de aprovechamiento Comentario [F5]: En el parágrafo 4° de este artículo se define que los intangibles no formarán parte del Avalúo Catastral, sin embargo, es muy usual que en los catastros de algunos municipios se pretenda incorporar al valor del predio con fines netamente impositivos, el buen nombre (o el mal nombre) que tenga un Centro Comercial, como por ejemplo Santa Fe o Villanueva o Premium Plaza, para definir el avalúo catastral de un local ...
Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.
En esta resolución son muy importantes para considerar en la realización de los avalúos catastrales los siguientes artículos: ARTÍCULO 15. Para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se calculará partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicará la siguiente fórmula:
En donde: • % AU Porcentaje área útil. • Vtu Valor del terreno urbanizado. • g Ganancia por la acción de urbanizar. • Cu Costos de urbanismo. (Debe incluir los costos financieros y no solo los de obra). En el ARTÍCULO 37 Se presentan las fórmulas que servirán de apoyo para la mejor utilización de los métodos valuatorios, y en el caso particular de la individualización del valor para los predios con correcciones de forma, frente, fondo, etc.
Factor Frente = Criterio Harper 1/2 ft≤ f≤ 2ft f < 1/2 ft f > 2ft
0.84< λ< 1.19 λ = 0.84 λ= 1.19
Factor Fondo= α Criterio Harper - IBAPE Tramo I Si Tramo II Si Tramo III Si Tramo IV Si Tramo V Si
F < Fm/2 α=(1/2)1/2 Fm /2 ≤ F ≤ Fm α= (F/FM)1/2 Fm < F ≤ FM α = 1 Fm < F ≤ 2*FM α = (FM/F)1/2 F > 2*FM α= (1/2)1/2
En Donde: • f = Frente del predio que se avalúa (m). • A = Área en metros cuadrados del predio que se avalúa (m2). • Fe = Fondo equivalente = A / f • ft = Frente del lote tipo de la zona. • Fm = Fondo mínimo de la zona. • FM = Fondo máximo de la zona. • Vum= Valor unitario medio ($/m2). • F = Fondo del Predio Valorado. • t = Influencia del frente.
Factor Tamaño = β Criterio Colombiano Áreas Mayores Tamaño 1 Si At < A ≤ 3At Tamaño 2 Si 3At < A ≤ 6At Tamaño 3 Si 6At < A ≤ 10At Tamaño 4 Si 10At < A ≤ 20At Tamaño 5 Si 20At < A Factor de Topografía
Criterio del IBAPE – Ing. Rui Canteiro • Inclinación hacia Arriba desde la Calle o Paralelo a ella
Inclinación hacia Abajo desde la Calle
En donde: • %P Factor Esquina
Es la pendiente “del Lote” en expresada en Porcentaje
𝐹↓ = 1 −
𝐹↑ = 1 −
%2𝑃 3
%𝑃 2
Zona con Viviendas, Aptos, y Oficinas de Estrato Alto con: 30 m < F < 60 m; 15 m ≤ f ≤ 20 m Zona con Aptos y Comercio, estrato medio, densidad media con: 25 m < F < 30 m; 10 m ≤ f ≤ 12 m Zona con Viviendas o Comercio con densidades altas con: 20 m < F < 40 m; 10 m ≤ f ≤ 12 m
Factor de Zona Esquina
Coeficiente 1,00 2,00 3,00
Zona con Viviendas y Comercios de Estrato Modesto y densidades bajas: 15 m < F < 30 m; 10 m ≤ f ≤ 12 m Otras Zonas no contempladas en las clasificaciones anteriores Predio Medial (No es esquina ni tiene más de un Frente)
1,00 1,00 0,00
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