Source: http://anwalt-im-netz.de/mietrecht/tod-des-mieters.html
Timestamp: 2017-09-26 09:10:45+00:00

Document:
Der Tod eines Mieters beendet nicht automatisch den Mietvertrag. Der Gesetzgeber ging aus diversen Gründen davon aus, daß die Fortsetzung des Mietverhältnisses Vorrang vor einer Beendigung desselben haben sollte.
Lebenspartner u.a.
Übersicht Rangfolge
Gleichzeitig sah der Gesetzgeber, daß eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Umständen eine unzumutbare Härte für die Hinterbliebenen oder den Vermieter darstellen kann. Daher räumt das Gesetz Erben und Familienangehörigen das Recht ein, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, bzw. in den Mietvertrag einzutreten:
Sind beide Ehegatten Mieter gewesen, muß der überlebende Ehegatte, wenn er den Mietvertrag nicht fortsetzen will, zum nächstzulässigen Termin kündigen. Kündigt er nicht, wird der Ehegatte alleiniger Mieter der Wohnung, § 563a BGB.
Gleiches gilt für den Ehegatten,der mit dem Mieter in der gemeinsamen Wohnung lebte, aber selbst nicht Mieter war.
Wenn der Ehegatte Mieter wird, schließt er andere Familienangehörige vom Mietvertrag aus. Das bedeutet, dass zum Beispiel gemeinsame Kinder keine Mieter werden müssen um zusammen mit dem überlebenden Ehegatten in der Wohnung bleiben zu dürfen.
Im gemeinsamen Haushalt lebende Kinder werden Mieter wenn der Ehegatte eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnt. Andere im Haushalt lebende Familienangehörige werden Mieter, wenn der überlebende Ehegatte eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnt und die Angehörigen nicht innerhalb einer weiteren Monatsfrist, die mit der Kenntnis der Ablehnung des Ehegatten beginnt, ablehnen. § 563 BGB.
Jeder Familienangehörige kann dann für sich entscheiden, ob er in das Mietverhältnis eintreten will oder nicht. Am Ende könnte dann eine "Familien-WG" entstehen mit all den auf der Seite "Mehrere Mieter" beschriebenen Rechten und Pflichten. Zu den Familienangehörigen werden Verwandte und Verschwägerte gleich welchen Grades gezählt, auch Pflegekinder. Bei minderjährigen Familienangehörigen beginnt die Monatsfrist erst mit Erreichung der Volljährigkeit zu laufen, § 210 BGB. (BGHZ 121,116).
Stirbt der Mieter und tritt sonst niemand in das Mietverhältnis ein, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung hat zum nächstzulässigen Zeitpunkt zu erfolgen, § 564 BGB. Ein Ablehnungsrecht nach §563 steht dem Erben nicht zu.
Informationen zu Lebenspartner und Lebensgefährten finden sich auf der Seite "Nichteheliche Lebensgemeinschaft"
Übersicht über Rangfolge des Eintritts in das Mietverhältnis
Kinder, Lebenspartner (gegebenenfalls gemeinsam)
Kinder, andere Familienangehörige (gegebenenfalls gemeinsam)
Ausnahme: Gibt es mehrere Mieter des Mietvertrags, die gleichzeitig Lebenspartner, Kinder oder Familienangehörige im Sinne des §563 BGB sind, wird das Mietverhältnis nur mit diesen fortgesetzt. Auch sie genießen das gesetzliche Kündigungsrecht des § 563a BGB
Rechtlage im gewerblichen Mietrecht
Mangels einer gesetzlichen Verweisung gemäß §578 BGB Abs. 2 sind die vorgenannten Bestimmungen nicht auf den Fall anwendbar, dass ein gewerblicher Mieter verstirbt. Hier haben die Erben, da sie die Rechtsnachfolge des Verstorbenen antreten, den Mietvertrag mit normaler Frist zu kündigen oder die fest bestimmte Dauer des Mietverhältnisses abzuwarten. Die Summen einer gewerblichen Miete sind je nach Standort und Größe erheblich. Je nach vertraglicher Konstruktion könnte es sich daher empfehlen, einen Untermieter für die Restlaufzeit zu finden. Freilich haften die Erben dem Vermieter bei der Untermiete immer noch für den Mietzins. Erst wenn der Vermieter die Gestellung eines Untermieters nach §540 BGB grundlos nicht erlaubt (§540 gilt auch für gewerbliche Mietverhältnisse) kann an eine Kündigung mit gesetzlicher Frist gedacht werden. Dabei bedingen die konkreten Umstände des Einzelfalls die Vertragsauslegung.

References: § 563
 § 563
 § 210
 § 564
 §563
 §563
 § 563
 §578
 §540