Source: https://practicos-vlex.es/vid/edificacion-garantias-seguro-decenal-261668
Timestamp: 2019-02-16 12:59:47+00:00

Document:
Garantías de la Ley de Edificación: seguro decenal, seguro de daños y garantía financiera - Declaración e inscripción de obra nueva - Práctico Obra Nueva y Propiedad Horizontal - VLEX 261668
La Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación (LOE) dispone en su art. 20 que no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra Nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19
Y el art. 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre- entró en vigor el 31 de octubre de 2015 -, (ha derogado el texto refundido de la ley de suelo aprobado por el RDLeg 2/2008, de 20 de junio), entre otras exigencias, hace mención al cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, y por tanto, a las garantías de la edificación.
Analicemos los puntos de interés:
1 Obra nuevas en la LOE
2 Edificaciones en la LOE
3 Excepciones recogidas en la LOE
3.1 Autopromotor individual
3.2 Rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas
4 Clases de garantías
4.1 Seguro decenal
4.2 Seguro de caución
4.3 Garantía financiera
5 Doctrina de la DGRN sobre el Seguro decenal
5.1 Importe del seguro
5.2 Casos concretos sobre la exigencia o no del seguro
5.2.1 Edificio antiguo
5.2.2 Residencia geriátrica
5.2.3 Hoteles
5.2.4 Sociedad promotor individual
5.2.5 Edificio destinado a alquiler
5.2.6 Licencias anterior a la 5-05-2000
5.2.7 Desván
5.2.8 Comunidad valenciana
5.2.9 Ampliación de un edificio ya existente que se destina a garaje
5.2.10 Donación
6 Doctrina del T.S
Afecta a las obras nuevas acabadas . Al otorgar las obras nuevas en construcción y de acuerdo con la Doctrina de la DGRN no será exigible acreditar la garantías, sin perjuicio de que lo sea al autorizar el Acta final de Obra (lo que es lógico, ya que hasta que la Compañía formaliza el Acta de recepción de la Obra y da su conformidad no entra en vigor el seguro).
Excepciones recogidas en la LOE Autopromotor individual
De acuerdo con la Reforma de la disposición adicional segunda de la LOE, (Ley 53/2002, de 30 de diciembre):
No se exigen garantías en el supuesto de auto promotor individual de una única vivienda familiar para uso propio.
Sin embargo en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en la Ley (10 años) el auto promotor individual, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años. Para ello se prohíbe autorizar la escritura e inscribir si no se acredite la constitución de la garantía salvo que el adquirente (como ocurrirá casi siempre), le exonere de esta obligación, debiendo acreditarse que se ha utilizado la vivienda (para evitar las trampas y trucos al uso).
Es decir, la posterior enajenación SIN SEGURO DECENAL exige, además de la exoneración por el adquirente, que se acredite el uso por el transmitente (acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, licencia de primera ocupación, etc.); el uso no tiene que ser permanente sino que puede ser por temporada pero debe extenderse al período que protege, es decir al comprendido desde la obra nueva hasta la enajenación. (Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 2015). [j 3]
Planteado a la DGRN el caso de una obra nueva acabada hace 4 años y manifestado por el otorgante que la destinará uso propio no puede exigirse que acredite que la ha usado; por ello, la Resolución de la DGRN de 4 de abril de 2018 [j 4] señala que es únicamente en el momento de la enajenación de la vivienda cuando la mera manifestación del promotor-vendedor resultaría insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.
Requisitos para la declaración de obra nueva:
1.- Debe expresarse el destino:
Al otorgar la obra nueva acabada o el acta final de obra, será obligatoria y suficiente la manifestación del destino a uso propio, pero nada impide que se haga ya al otorgar la Obra en construcción.
Según la Resolución de la DGRN de 6 de abril de 2005, [j 5] si estamos ante el caso de un Autopromotor individual, se precisa que conste en la escritura la voluntad de destinar la vivienda a uso propio:
«para autorizar e inscribir una escritura de declaración de obra nueva como la que ha sido objeto de la calificación recurrida deberá contener la debida referencia al uso propio a que se pretende destinar».
Según la resolución de la DGRN de 26 de agosto de 2011: [j 6]
la concurrencia de uno de los elementos del requisito objetivo (vivienda unifamiliar) no dispensa del requisito subjetivo (autopromotor), por lo que no es suficiente que la vivienda sea unifamiliar sin mención alguna respecto al uso propio o ajeno a que se destina.
Es decir que debe expresarse que se destina a uso propio, sin cuya expresa y necesaria declaración al otorgar la obra acabada o el final de obra no podrá eludirse el seguro decenal .
2.- Debe tratarse de una única vivienda: Doctrina inicial de la DGRN:
La Resolución de la DGRN de 17 de marzo de 2007 [j 7] admitió que no era exigible el seguro decenal en el caso de una obra nueva de un edificio en el que había tres viviendas destinadas al uso del declarante y dos hijos, sin estar dividido el inmueble en propiedad horizontal; dice la DGRN:
el hecho de que la licencia se otorgue para tres viviendas no significa que se tenga el propósito de enajenar alguna o algunas de ellas; a nadie perjudica el que se demore la contratación del seguro al momento en que se produzca la enajenación, si la misma, de hecho, se produce. Por ello, la ley sólo exige la declaración de que se va a usar lo construido para uso propio.
En todo caso, concluye la DG, el seguro se exigirá si se produce la venta.
La resolución de la DGRN de 11 de noviembre de 2008 [j 8] trata de una obra nueva y división en...
Resolución de 11 de noviembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Albuñol, d...
Resolución de 26 de agosto de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por una notaria de Horcajo de S...
Resolución de 16 de mayo de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registra...

References: artículo 19
 Real Decreto 
 Resolución 
 Resolución 
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 Resolución 
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Resolución 

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