Source: https://www.mietrechtsiegen.de/kautionsrueckzahlungsanspruch-des-mieters-berufung-auf-gegenforderungen/
Timestamp: 2019-10-21 02:56:47+00:00

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Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters – Berufung auf Gegenforderungen
AG Donaueschingen, Az.: 2 C 65/15, Urteil vom 27.08.2015
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 1.291,53 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.05.2015 zu zahlen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu voll streckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger machen als frühere Wohnungsmieter des Beklagten die Rückzahlung einer von ihnen zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Mietkaution geltend.
Aufgrund eines Mietvertrages vom 07.09.2013 (Anlage K1, AS 7 ff.) mieteten die Kläger vom Beklagten eine Wohnung in … an. Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlten die Kläger an den Beklagten in bar eine Mietkaution in Höhe von 1.291,53 €, wobei der Beklagte die Unterzeichnung des Mietvertrages und die Übergabe der Wohnung von der vorherigen vollständigen Bezahlung der Mietkaution abhängig machte. Der Beklagte zahlte die Mietkaution auf ein Mietkautionskonto bei der Sparkasse … ein, wobei diese für die Eröffnung des Kontos Gebühren in Höhe von 15, € in Rechnung stellte. Die Rückgabe der Wohnung an den Beklagten erfolgte am 06.10.2014, indem die Kläger die Wohnungsschlüssel in den Briefkasten des Beklagten warfen. Zu einer förmlichen Übergabe der Wohnung kam es nicht, da der Beklagte zum Übergabetermin am 06.10.2014 (ohne ersichtlichen Grund) nicht erschienen ist. Aus diesem Grunde wurde – anders als zu Beginn des Mietverhältnisses, als durch den Beklagten ein umfangreiches handschriftliches Übergabeprotokoll (AS 39 ff.) erstellt worden ist – zum Zeitpunkt des Auszugs der Kläger kein förmliches 0bergabeprotokoll gefertigt.
Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 1.291,53 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 04.05.2015 zu zahlen.
Der Beklagte rechnet mit Schadensersatzansprüchen gegen den Kautionsrückforderungsanspruch der Kläger auf und macht vorsorglich und hilfsweise aus unterschiedlichen Gründen ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietkaution geltend.
Der Beklagte behauptet insbesondere, die Kläger hätten umfangreiche Schäden in der Wohnung verursacht und sogar Gegenstände mitgenommen. Weiter behauptet der Beklagte im Hinblick auf die Klausel in § 21 Nr. 4 des Mietvertrags (AS 33), der Kläger Ziffer 1 sei beim Besichtigungstermin mit der vorhandenen älteren Einbauküche optisch nicht zufrieden und daher nicht bereit gewesen, dafür etwas zu zahlen, woraufhin der Beklagte nachgegeben und die entsprechende Klausel in den Mietvertrag aufgenommen habe.
Der Beklagte ist außerdem der Ansicht, die Kläger seien gemäß § 21 Nr. 3 des Mietvertrags wirksam vertraglich verpflichtet, bei Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen, d. h. insbesondere Decken und Wände zu streichen.
Im Hinblick auf den weiteren Tatsachen- und Rechtsvortrag der Parteien wird ergänzend Bezug genommen auf die jeweiligen Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.07.2015.
Die zulässige ist Klage ist vollumfänglich begründet.
Die Kläger haben gemäß § 18 Nr. 3 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages einen vertraglichen Anspruch gegen den Beklagten auf Rückzahlung der von ihnen zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Mietkaution in Höhe von 1.291,53 €.
Die (streitige) Frage, ob dem Beklagten Gegenansprüche gegen die Kläger zustehen, mit denen der Beklagte gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger aufrechnen kann oder die zu einem Zurückbehaltungsrecht des Beklagten führen können, bedarf im vorliegenden Prozess keiner Entscheidung, so dass auch eine entsprechende Beweisaufnahme mangels Entscheidungserheblichkeit unterbleiben konnte.
Nach Auffassung des Gerichts ist es dem Beklagten nämlich im vorliegenden Fall aufgrund besonderer Umstände nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt, sich im Hinblick auf den Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger auf (höchst) streitige Gegenansprüche oder ein (etwaiges) Zurückbehaltungsrecht zu berufen. Dies folgt aus einer Gesamtschau der dem streitgegenständlichen Mietverhältnis zugrunde liegenden Umstände, insbesondere dem (unstreitigen) Verhalten des Beklagten im Rahmen der Vertragsanbahnung, dem (unstreitigen) Verhalten des Beklagten bei Rückgabe der Wohnung sowie schließlich dem Verhalten des Beklagten im vorliegenden Prozess.
a) Zu Beginn des Mietverhältnisses hat sich der Beklagte überaus formalistisch verhalten im Hinblick auf die Fertigung eines überaus ausführlichen Übergabeprotokolls sowie bezüglich der von den Klägern zu zahlenden Kaution. Der Beklagte hat die Unterzeichnung des Mietvertrags von der Zahlung der Kaution abhängig gemacht und die Kläger nach den überaus glaubhaften Ausführungen des Klägers Ziffer 1 in der mündlichen Verhandlung am 23.07.2015 sogar zunächst wieder weggeschickt, als diese die Kaution zunächst nicht in bar mitgebracht hatten. Das Fordern der sofortigen Zahlung der Kaution in voller Höhe noch vor Unterzeichnung des Mietvertrags und noch vor Beginn des Mietverhältnisses widerspricht sowohl der vertraglichen Regelung in § 18 Nr. 1 des Mietvertrags als auch der entsprechenden gesetzlichen Regelung in § 551 Abs. 2 BGB, wonach der Mieter sogar zu (drei} Teilzahlungen berechtigt ist und die erste Teilzahlung insbesondere erst zu Beginn des Mietverhältnisses, d. h. hier erst am 21.09.2013 fällig war.
b} Am Ende des Mietverhältnisses erschien der Beklagte (ohne ersichtlichen Grund und ohne vorherige Entschuldigung oder auch nachträgliche Klarstellung im Prozess} nicht zum vereinbarten Übergabetermin am 06.10.2014. Dieses Verhalten steht völlig im Widerspruch zum Verhalten des Beklagten bei Mietbeginn und hat insbesondere zur Folge, dass die – im vorliegenden Prozess nunmehr höchst streitigen – Fragen des Zustands der Wohnung nicht bereits vorab geklärt oder jedenfalls durch ein Übergabeprotokoll einvernehmlich dokumentiert werden konnten. Indem der Beklagte diese Möglichkeit durch sein Verhalten vereitelt hat, ist es ihm nach Auffassung des Gerichts nunmehr verwehrt, sich bezüglich der Kaution, die nach den Vorgaben der Rechtsprechung (vgl. Palandt, BGB, vor § 535 Rn. 126} grundsätzlich zügig abzurechnen ist, auf entsprechende – nunmehr höchst streitige – Gegenansprüche zu berufen.
c} Hinzu kommt schließlich, dass das Gericht zu der Überzeugung gelangt ist, dass der Beklagte im laufenden Prozess bewusst falsch vorgetragen hat. Der Beklagte hat im Rahmen seiner informatorischen Anhörung in der mündlichen Verhandlung am 23.7.2015 vor getragen, zu der Regelung in§ 21 Nr. 4 des Mietvertrags sei es gekommen, nachdem der Kläger Ziffer 1 erklärt habe, mit der Küche optisch nicht zufrieden zu sein und dafür nichts bezahlen zu wollen. Diesen Vortrag hat der Kläger Ziffer 1 in der mündlichen Verhandlung am 23.7.2015 überaus glaubhaft und substantiiert bestritten. Durch den persönlichen Ein druck vom Kläger Ziffer 1 und angesichts der detailreichen und für das Gericht sehr anschaulichen und nachvollziehbaren Schilderung des Klägers Ziffer 1 von den Vorgängen im Rahmen der Vertragsanbahnung ist das Gericht davon überzeugt, dass der Vortrag des Klägers Ziffer 1 der Wahrheit entspricht und der gegensätzliche Vortrag des Beklagten bewusst falsch war, um sich einen (vermeintlichen) Vorteil im Prozess zu verschaffen. Die in diesem Zusammenhang zwischen den Parteien streitige Frage hinsichtlich des Zustandekommens der entsprechenden Klausel im Mietvertrag war zwar letztlich nicht entscheidungserheblich, jedoch ist der bewusst wahrheitswidrige Vortrag durchaus als weiterer Gesichtspunkt im Rahmen der Abwägung im Zusammenhang mit § 242 BGB zu berück sichtigen.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass es dem Beklagten nach Ansicht des Gerichts aufgrund der genannten Umstände und nach einer entsprechenden Gesamtabwägung zumutbar ist, die Kaution sofort an die Kläger zurückzubezahlen und {etwaige) Gegenansprüche sodann (gegebenenfalls) separat geltend zu machen.
Im Hinblick auf die Höhe des Kautionsrückzahlungsanspruchs bleibt festzuhalten, dass dieser in voller Höhe der geleisteten Mietkaution besteht. Eine von der Sparkasse … in Rechnung gestellte Gebühr in Höhe von 15,00 € ist durch den Vermieter zu tragen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
WEG – Umlageschlüsseländerung darf nicht willkürlich sein Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis nach einer Mieterhöhung

References: § 21
 § 21
 § 18
 § 242
 § 18
 § 551
 § 535
 § 242
 § 91
 § 709