Source: https://poradapodatkowa.pl/przychod_z_odplatnego_zbycia_nieruchomosci,59.phtml
Timestamp: 2019-07-22 08:30:13+00:00

Document:
Elżbieta Jędruczyk • Opublikowane: 2013-01-28
W 2011 r. otrzymałam w spadku po mamie udział w hali produkcyjnej (1/6) oraz udział w spółce z o.o. (również 1/6). Swoją część udziału w hali użyczyłam ojcu na podstawie bezpłatnej umowy użyczenia. Ojciec prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna i halę wynajmuje innym firmom. Hala była wynajmowana m.in. spółce, w której mam udziały (jestem też członkiem zarządu). Chcemy sprzedać halę. Jak powinnam opodatkować sprzedaż swojej części hali? Dodam, że prowadzę własną działalność, rozliczam się na zasadach ogólnych. Nie mam żadnych przychodów z hali. Czy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości mogę przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe? Czy przychód mogę rozliczyć podatkiem 19% (PIT-39)?
W opisanej sytuacji udział w nieruchomości należy uważać za majątek prywatny, niezwiązany z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą, co oznacza, że przychód ze zbycia udziału będzie traktowany jako tzw. przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, a nie rozliczany w ramach działalności gospodarczej.
Jak podaje art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:
„a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku; podstawą jego obliczenia jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej ma prawo wezwać strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej może określić wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
Za koszty uzyskania przychodów zgodnie z art. 22 (w tym przypadku art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości „nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn”.
Jeżeli (co najbardziej prawdopodobne) żadnych nakładów Pani nie poniosła oraz skorzystała Pani ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn – będzie Pani miała możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.
Wspomniany wyżej artykuł mówi, że ze zwolnienia od podatku korzystają „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.
Według ustawy za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe „uważa się wydatki poniesione na:
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131 [dwóch lat od końca roku, w którym dokonano zbycia nieruchomości – przyp. aut.], grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
Dodatkowo z ulgi korzystają wydatki poniesione na spłatę pewnych kredytów mieszkaniowych.
Do rozliczenia dochodu służy – jak Pani słusznie wspomniała – formularz PIT-39. W formularzu zaznacza się zamiar przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży środków na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku, w którym dokonano sprzedaży, środki nie zostałyby wydatkowane zgodnie z zamierzeniami – podatek należy odprowadzić wraz z odsetkami.

References: art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 30