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Timestamp: 2020-01-19 06:12:29+00:00

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FORMULAS PARA ADQUIRIR UN PISO DE LOS BANCOS. LA CESION DEL REMATE - Luis Prados Ramos
25 noviembre, 2017 Consumo, Contratos, Fiscalidad, Hipotecario
Como consecuencia de la crisis inmobiliaria que todos llevamos sufriendo en estos últimos años, se han producido miles de desahucios por falta de pago de los préstamos hipotecarios, que ha provocado que los bancos acumulen una enorme cantidad de inmuebles, cuyo única finalidad es venderlos, pues su negocio no consiste en acumular patrimonio, sino en una cosa muy distinta, que tal y como está definida por ley, es recibir del público depósitos u otros fondos reembolsables y en conceder créditos por cuenta propia.
Esta situación puede ser analizada desde muy diferentes puntos de vista, bien sean éticos, económicos, jurídicos…que podrían dar lugar a conclusiones muy interesantes, por separado. Sin embargo en la presente entrada pretendo hacer un análisis económico-jurídico de las oportunidades de inversión que puede suponer esta cartera de inmuebles existente en las entidades de crédito y cuya único fin, como hemos señalado, es su venta en el más corto plazo posible, con la posibilidad de obtener algún tipo de ganancia o de que no se acumulen gastos, ya que serían fuente de pérdidas futuras.
Con carácter previo quiero señalar, a efectos de una mejor compresión de la materia en que aunque nos referimos a Banco, las mismas referencias serían posibles para cualquier otro acreedor.
Hay tres vías fundamentales para estructurar la posible adquisición de los inmuebles que los Bancos que hayan adquirido por impago de préstamos hipotecarios:
a.- Que el Banco ceda el préstamo hipotecario y el adquirente inicie o se subrogue en el proceso de ejecución hipotecaria.
En este caso, al adquirir el crédito, el adquirente o cesionario, adquiere la posición del banco, y deberá ser el adquirente o cesionario quién inicie o continúe la ejecución hipotecaria, pero que podría terminar con la adjudicación a un tercero que participe en la subasta, pues con arreglo al artículo 670 LEC, si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor.
Se trata de una posibilidad difícil de que se produzca en la práctica, pues hoy en día, no suele haber posturas en las subastas, por la situación que atraviesa el mercado inmobiliario, pero que debería ser valorada antes de tomar una decisión, sobre el uso de esta vía para adquirir un inmueble.
En este supuesto de la operación, el coste global de la operación quedaría desglosado, en el coste de la cesión del crédito que comprendería el otorgamiento de la escritura, el pago del impuesto de actos jurídicos documentados por el misma base que la constitución de la hipoteca, y la inscripción de la cesión del crédito en el Registro de la Propiedad; y posteriormente habría que pagar el impuesto correspondiente a la adjudicación, (normalmente en las operaciones sujetas y exentas de IVA el 10% de Impuesto de transmisiones patrimoniales ) por el valor de la adjudicación y la inscripción en el Registro de la Propiedad, sin que haya que pagar escritura, pues el documento judicial es directamente inscribible.
b.- Que el Banco acuerde con un tercero la transmisión del inmueble una vez que lo ha adquirido.
En este supuesto, nos encontramos ante una compraventa normal, en la que se compra un inmueble al banco, que previamente se ha adjudicado la finca en un procedimiento judicial. Poca problemática presenta esta vía, respecto de una compraventa ordinaria, salvo la absoluta conveniencia de comprobar la situación física de la finca y su situación en el IBI y los gastos de comunidad, pues es muy frecuente que tales gastos nos hayan sido abonados en mucho tiempo. Lo cierto es que en las escrituras de este tipo los bancos suelen asumir el pago de los gastos que pudieren haber pendientes hasta la venta, y simultáneamente el comprador, renuncia a cualquier tipo de saneamiento por vicios, pues el banco no se responsabiliza de la situación del inmueble.
c.- Que el Banco acuerde con el tercero un precio para la cesión del remate.
Frente a las dos posiciones anteriores, la cesión del remate es una tercera vía para adquirir un piso de los bancos, que presenta una mayor complejidad técnica, pero que puede ser muy favorable, pues es la fórmula más económica, desde el punto de vista fiscal y a ella nos vamos a referir un poco más en profundidad.
La cesión del remate es un contrato en virtud del cual el Banco, que resulta adjudicatario de una finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, antes de que la adjudicación sea firme, pacta con un tercero, que sea éste quién se quede con la finca. De esta manera, el Banco, no llega a poner a su nombre la finca hipotecada, sino que la adjudicación se efectúa a favor del cesionario del remate, que paga el importe de la adjudicación, y con cargo a la cantidad entregada por el cesionario, el banco se cobra de su crédito. Mediante esta cesión del remate es como si el banco vendiese la finca, antes de ponérsela a su nombre.
La cesión del remate resulta más atractiva fiscalmente que las dos posturas antes señaladas, pues a pesar de que existen en el fondo dos transmisiones, solo se pagan impuestos por la adquisición del adjudicatario final de la finca, es decir por la del que quede como dueño de la finca, que habrá de pagar en el caso de operaciones sujetas y exentas de IVA, el impuesto de transmisiones patrimoniales (10%) por el valor de adjudicación y la inscripción en el Registro de la Propiedad, de igual forma que lo debería hacer el banco, pero el banco acreedor no paga ningún impuesto por esta cesión, siempre y cuando la cesión del remate se verifique en los términos del artículo 20 del Reglamento de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, es decir debe de haberse reservado esta facultad en el acto de la subasta, que por otro lado es lo que exige la legislación procesal.
Los dudas que plantea la adquisición de una finca por cesión de la cesión del remate derivan de su escasa regulación, y de que ésta no es lo suficientemente clara, motivo por el cual una correcto asesoramiento resulta imprescindible.
La regulación específica de la cesión del remate se encuentra en la Ley de Enjuiciamiento Civil, concretamente en el artículo 647.3. que literalmente dice “Sólo el ejecutante podrá hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Secretario judicial responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. La misma facultad tendrá el ejecutante en los casos en que se solicite la adjudicación de los bienes embargados con arreglo a lo previsto en esta ley.”
La lectura de este precepto puede resultar un auténtico rompecabezas para una persona no muy formada en los procedimientos de ejecución.
Las particularidades que presenta la cesión del remate serían las siguientes:
1.- Solo se puede acudir a esta vía cuando sea el Banco el que haya iniciado el procedimiento de ejecución.
2.- Es preciso que el Banco resulte adjudicatario de la finca, bien por ser el mejor postor en la subasta o bien que por falta de posturas en la subasta, solicite la adjudicación de la finca, dentro de los mínimos que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil. No puede utilizarse en caso de cualquier otro adjudicatario, como pasaba en otras épocas. Esta modificación que deriva de la reforma urgente procesal de 1992 se justificó con la finalidad de evitar subasteros.
3.- La cesión del remate debe de realizarse dentro del plazo que determine el secretario judicial, el cual no está fijado en la ley. Por ello lo más razonable, es que la cesión del remate deba de realizarse dentro de los plazos fijados en el artículo 670 LEC para el pago del precio de remate, o en los plazos previstos para solicitar la adjudicación por falta de posturas, previsto en el artículo 671 LEC.
4.- Formalmente se realiza ante el secretario judicial, ante quién deben de comparecer el acreedor y el cesionario que acepta la cesión, tras lo cual se dictará auto de adjudicación a favor del cesionario, que quedará como dueño de la finca. A pesar de que la ley no dice nada de la comparecencia del cedente, la misma normalmente se verificará a través del procurador.
En esta comparecencia se deberá acreditar documentalmente el pago del precio al Banco, pues él es el destinatario final del dinero.
De todos modos, lo normal es que haya un contrato previo entre el acreedor y el cesionario en que determinen todos aquellos pactos que resulten convenientes, entre ellos el precio de la cesión al que nos referimos en el apartado siguiente.
5.- Como en cualquier otro negocio, el precio de la cesión del remate lo fijan las partes con base en las reglas del libre mercado y podría ser mayor o menor que el precio de adjudicación.
Sin embargo, la práctica judicial, al menos en la ciudad de Lleida, pues tengo entendido que no es uniforme en toda España, exige que en el acto de cesión del remante, debe de realizarse estrictamente por la cantidad por la que se haya despachado la ejecución. Por ejemplo si el ejecutante se va a adjudicar un inmueble con valor de tasación igual a 100, por el 50% del valor de tasación al quedar la subasta desierta, es decir por 50, algunos juzgados exigen que se les acredite que la cesión del remate se ha efectuado por 50.
Pero la realidad, es que se puede negociar con el banco que el valor de la cesión sea mayor o menor que el valor de adjudicación, bien porque haya un interés muy grande del cesionario por adquirir esa finca, o bien porque el banco sea consciente de que muy difícilmente vaya a obtener en el mercado un importe semejante al valor por lo que se tiene que adjudicar el piso.
Estas circunstancias deberán constar en un documento privado o público, pero que de seguir la práctica judicial señalada muy probablemente no generen más que alguna opacidad del dinero, recibido y entregado, que podría dar lugar a consecuencias fiscales indeseadas.
Afortunadamente la RDGRN de 19 de octubre de 2017, ha aclarado esta cuestión admitiendo que se posible la cesión del remate por un importe inferior al precio de adjudicación. Diferencia esta resolución entre el precio de cesión de remate y el precio de remate o ejecución.
Esta resolución permite la cesión por un importe superior o menor a la ofrecida por el ejecutante, siempre que la adjudicación se realice por el importe del remate. En el decreto por lo tanto deberá mantenerse el precio de adjudicación que es el ofrecido inicialmente por el ejecutante y que se descontará de la cantidad reclamada; y a continuación se declarará que el adjudicatario ha satisfecho al ejecutante por la cesión una cantidad menor, identificándola. Este pago también tendrá que acreditarse documentalmente.
6.- Finalmente, para soslayar el problema de que la persona interesada en adquirir una finca por el procedimiento de la cesión del remate no tenga fondos suficientes para hacer efectivo el importe de la cesión, se permite en la Ley Hipotecaria que se constituya hipoteca sobre el derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.
En este caso, normalmente el banco que inició el procedimiento de ejecución, anticipa los fondos necesarios para que se verifique la cesión del remate, que se formaliza a través de una escritura pública, con la garantía que esa hipoteca que inicialmente recae sobre un derecho, se termina convirtiendo en una hipoteca sobre la finca.
Para constituir la hipoteca, el Secretario judicial expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.
Actualizada esta entrada en Lleida a fecha 23 de Noviembre de 2017.
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Albert Drudis
5 noviembre, 2014 at 14:49
Entiendo que fiscalmente el caso de la cesión del remate funciona como si fuera una única transmisión del embargado al adquirente final.
En el caso de que el piso se embargue a un tercer adquirente no subrogado a la hipoteca, y que sea este el beneficiario de la cesión del remate.
¿Tendría este que pagar ITP cuando el inmueble ya esta escriturado a su nombre y ya liquido en su momento el ITP?
6 noviembre, 2014 at 9:36
Albert, no termino de coger la pregunta, porque se habla a veces de embargo y otras de hipoteca. Pero pareces dar a entender que no hay transmisión como consecuencia de la ejecución, si ello fuese así, no debería haber tributación. Pero formulo la opinión con todas las reservas que derivan de no ver un papel.
13 diciembre, 2014 at 18:37
¿Existe cesión de remate cuando el ejecutante es un particular y no existe deuda, sino que la subasta es consecuencia de la aplicación del art.400 del c.c. sobre disolución de un condominio?
15 diciembre, 2014 at 9:16
Muchas gracias por seguirnos. Respecto a su pregunta, en principio no, y a mi entender la cesión del remate es consecuencia exclusiva del procedimiento de ejecución.
17 diciembre, 2014 at 13:20
Para la aceptación por el adquirente de la cesión del remate y los posteriores actos ¿es precisa la intervención de procurador y abogado?
Por otro lado, tratándose de adquisición en virtud de una resolución judicial, entiendo que la administración tributaria no puede entrar a comprobar valores y que, por tanto, se tributará sobre el importe de la cesión del remate. ¿Es así?
17 diciembre, 2014 at 18:32
son temas procesales en los que no tengo mucha experiencia, pero no en principio no es necesaria la intervención de abogado, pues se trata de un contrato. Tradicionalmente se ha considerado que la fijación del precio en subasta es objetivo, pero tengo entendido que hacienda a veces se ha metido con ello.
23 enero, 2015 at 11:39
Tengo una duda sobre los plazos para realizar la cesión del remate. En el caso de una subasta sin ningún postor en la que el acreedor (en este caso el banco) se adjudica el bien, si no me equivoco hay 20 días para que este pueda ceder el remate a un tercero. ¿Esos 20 días comienzan a contarse desde el día de la subasta o desde el día en que el acreedor (el banco), recibe el auto del juzdado en el que se le notifica la adjudicación?
23 enero, 2015 at 13:28
Muchas gracias por seguirnos. Respecto de tu pregunta me remito al texto de la entrada,
Y sobre todo comunicación con el juzgado.
JUSTO PRADO VAZQUEZ
18 marzo, 2015 at 21:12
Hola, ,muchas gracias por el artículo, que ha sido bastante clarificador, pero tengo varias dudas:
En el caso de una ejecución por parte de una entidad bancaria, en la que el banco se ha adjudicado el bien, por el 70 por ciento del valor, y si no cede el remate, ¿tiene que pagar el impuesto, o puede ceder el remate a su inmobiliaria, y la misma no hace efectivo ningún pago de impuestos, hasta su posterior venta a un tercero, y por medio del IVA?
En caso de adjudicarse el bien, sobre que importe pagaría el mismo banco, ese impuesto, ¿por el valor de dicha adjudicación?
Si la venta se realizase por un importe menor a los gastos previstos en el importe de la subasta, y el banco no se opone, ¿quien paga esos gastos?
Para un bien mueble, que no sea vivienda habitual, ¿se lo puede adjudicar el banco por un 50 por ciento, en lugar de un 70 por ciento?
Y sobre todo, si el banco se adjudica un bien por ese 70 por ciento, puede ceder el remate por un importe inferior?
Agradeciendo de antemano las aclaraciones, un saludo.
23 marzo, 2015 at 11:19
Muchas de las preguntas están ya respondidas en el artículo. La adjudicación en subasta paga impuestos por el valor de adjudicación. Si se cede el remate, solo paga impuestos el adjudicatario final. La cesión debe de hacerse, en principio por el mismo valor. Muchas gracias por seguirnos
26 marzo, 2015 at 19:44
Magnífico post y muy instructivo. Hace algunos años yo era muy partidario de las cesiones de remate por parte de las entidades financieras, pero actualmente ya no lo soy tanto y parece que ellas tampoco, probablemente porque han encontrado un cliente mejor, la SAREB, quien acepta sin rechistar todo lo que le pongan por delante.
28 mayo, 2015 at 23:53
Buenas me parece muy interesante el articulo pero me pierdo en el lenguaje… Necesitaría asesoramiento pues tengo la situación que usted describe y estoy totalmente perdida, podría ponerse en contacto conmigo de alguna manera?
29 mayo, 2015 at 9:28
Llámenos por tfno, de todos modos es un tema muy técnico y el lenguaje no puede ser sencillo.
22 diciembre, 2015 at 2:11
Pregunta sencilla …si aperecen postores pero que ofrecen pujas por debajo del 70 % en una nave industrial,hay un % minimo fijado por ley o es el que de acuerde el Secretario oidas las partes ?
Que ocurre si la Subasta queda desierta?
22 diciembre, 2015 at 9:58
Dependerá de la actuación del acreedor. Si no usa el derecho de adjudicación por el mínimo legal, pues el procedimiento se cierra.
Hola Luis,somos particulares a los que una inmobiliaria nos ofrece un inmueble que para conseguirlo tendriamos que realizar un remate.El antiguo propietario nos facilitaria el acceso al inmueble.
Pensamos que necesitariamos asesoramiento legal para realizar este proceso.Entiendo que los servicios de un notario son necesarios si o si para la escritura de compraventa y tambien para la posterior hipoteca.
En este caso,el notario puede asesorarnos en todo el proceso?
Somos de Lleida.como funcionan estos servicios?
Me gustaria que me informara
9 diciembre, 2016 at 11:19
Si todavía necesita apoyo para la cesión de remate, me puede mandar un email a msolla@inverlegal.es. Tengo experiencia en cesiones de remate con entidades financiera y estaremos encantados de ayudarle. Estamos en la provincia de Girona pero trabajamos por toda Cataluña.
Al escritor del blog:
Luis, perdona por poner un mensaje ofreciendo nuestros servicios como comentario. Me di cuenta tras ponerlo, que a lo mejor no era oportuno. Si consideras que no es el lugar adecuado y lo quitas, lo entiendo perfectamente. Muy bien explicado el blog. Muchas gracias.
Alma María Simón
6 mayo, 2016 at 20:03
Soy María.Me gustaría saber si el ejecutado puede presentar algún recurso contra la cesión del remate o actuaciones que puede hacer después para seguir viviendo en su propiedad.Gracias.
Si hay cesión del remate, es porque el piso se ha subastado y adjudicado. Es muy tarde para cualquier decisión.
27 mayo, 2016 at 15:44
Sería aconsejable que consultara con un abogado para saber si su hipoteca ha sido titulizada, algo así como vendida a un fondo, y comprobar que se hizo antes de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. De ser así, podría darse la nulidad de todo el procedimiento, por carecer de legitimidad quien inició el proceso
13 mayo, 2016 at 8:53
Fantástica exposición y muy bien explicada, sólo una duda que creo que no ha salido a debate…si se procede a una cesión del remate a un tercero por parte del banco ejecutante, impagino que aún así es de aplicación el art. 105.1 c) del Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, verdad? Y por tanto el ejecutado (siempre que reúna los requisitos legales) estaría exento del pago del IIVTNU (Plusvalía municipal), aunque la finca no haya llegado a ponerse a nombre del banco, y el tercero a quien se cede el remate no sea quien concedió el préstamo?
O se le podría girar el impuesto por transmisión al tercero?
La cesión es fiscalmente neutra. No cambias la fiscalidad propia de un proceso de ejecución, que será la misma.
Muchas gracias por seguirnos y nos da una enorme satisfacción que nuestro trabajo sea útil.
Sr. Prados buenas tardes, como inquilino me encuentro en medio de un proceso de ejecución hipotecaria y la juez ha entendido que el contrato de 5 años que yo firme con la propietaria de buena fe, es fraudulento por lo que tendré que abandonar la vivienda cuando esta sea adjudicada al banco, mi pregunta es la siguiente puedo negociar con el banco su compra a estas alturas del proceso, ¿tengo que ser yo el que contacte con ellos?, ¿necesito de un profesional para negociar?, la vivienda está situada en la provincia de Barcelona?.
24 mayo, 2016 at 9:33
Siempre puede negociar. Y lo puede hacer usted mismo.
Julio Torrell
Buenos días. Enhorabuena por la exposición del tema y todas las aclaraciones posteriores. Mi hija ya es Cesionaria de una Cesión de Remate y ahora está pendiente del Auto de Adjudicación del piso. Cuando tenga que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (estamos en Galicia) podrá beneficiarse de una bonificación del tipo del impuesto pues aparentemente cumple los requisitos para ello: menor de 36 años, será vivienda habitual, etc. Sin embargo, uno de los requisitos es que la adquisición debe formalizarse en escritura pública y tengo entendido que para ello debe intervenir un Notario, que al formalizarse la Cesión de Remate en el Juzgado ello supone que la adquisición se realiza -ese es el matiz- mediante documento público (no escritura). A su juicio, ¿podrá suponer este hecho la pérdida de la bonificación?, ¿o se impondrá el espíritu de la norma que es de beneficiar a los menores de 36 años que adquieren vivienda habitual? ¿algún consejo?. Gracias anticipadas y un saludo cordial.
10 junio, 2016 at 13:29
Es muy difícil contestarle. Las administraciones cuando tiene que cobrar, discuten poco. Quizás lo mejor sería presentar la adquisición con la bonificación, y esperar a que me hagan la complementaria. yo creo que sanción no debería haber, el riesgo es pagar el interés de demora, que no es muy alto.
10 junio, 2016 at 13:34
Hola nuevamente. Acabo de hacer una consulta pero hago otra -también sobre la Cesión del Remate- pero abordando otro tema. En el artículo se expone el procedimiento previsto para el caso en que la Cesionaria solicite constituir una hipoteca de su derecho sobre el piso subastado y a ella cedido. En el caso de mi hija (la Cesionaria) el Precio de la Cesión del Remate ya ha sido satisfecho y se está a la espera del Auto de Adjudicación. Aunque está satisfecho el Precio, la Cesionaria está interesada en constituir una hipoteca pero me cuesta interpretar el art. 670.6 de la LEC pues, por una parte, dice que «Cuando se le reclame para constituir la hipoteca … el Secretario judicial expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aún antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide » lo cual se entiende perfectamente, pero inmediatamente dice «La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante» lo cual me confunde porque da a entender que no está pagado el precio del remate y, consiguientemente, no contempla el caso en que sí lo esté como ocurre en este caso. ¿Qué opina?. Muchas gracias nuevamente
10 junio, 2016 at 13:41
Realmente todas las veces que se ha intentando hacer una hipoteca sobre el derecho de remate, se ha visto tan complejo, que se ha terminado desistiendo. El procedimiento lógico es pagar la cesión con el importe que da el banco, y de esa manera la hipoteca sobre la cesión se convierte en hipoteca sobre la finca.
En la práctica siempre se termina acudiendo a fórmulas como los préstamos puente y cosas parecida,
Quizás una mejor comunicación entre juzgados y notarías agilizaría mucho la figura.
9 julio, 2016 at 17:44
Pregunta: En una cesión por remate que se trata de una obra no acabada, se subroga directamente la licencia de obras?
11 julio, 2016 at 10:47
Es una pregunta difícil, pues las licencias si son transmisibles, con notificación al ayuntamiento. Pero no creo que sea directamente transmisible por el hecho de adquirir la finca
21 septiembre, 2016 at 21:39
Hola, una vez que el banco ha pasado el inmueble a su propia inmobiliaria y esta lo saca al publico, ¿existe algun procedimiento regulado legalmente para adjudicarlo a un tercero? Es que he oido hablar de que si hay un plazo de trasparencia, de que si hay mas de un interesado se subasta,de que si el pescado esta vendido previamente….pero no se nada mas y estoy interesada en un inmueble de estos. ¿Me podria aclarar todas estas dudas? Muchas gracias.
22 septiembre, 2016 at 13:49
Si el banco tiene el piso a su nombre es una compraventa ordinaria.
Julio Torrell Rodríguez
22 septiembre, 2016 at 15:34
Buenas tardes Sr. Prados:
Vuelvo a «abusar» de su tiempo y conocimientos.
En una cesión de remate de un piso por parte de una Entidad Financiera es más que probable que el deudor del préstamo hipotecario -objeto del proceso de ejecución- no esté al día en los pagos relacionados con ese piso, tales como IBI, tasa de recogida de basuras, comunidad de propietarios, etc. (en el caso de un piso ya adjudicado cuya cesionaria es mi hija así ocurre).
Tengo entendido que la Entidad Financiera es responsable de tales pagos cuando se produce una Cesión del Remate, ¿estoy en lo cierto?. Si es así, ¿hasta cuándo, hasta que se emite el Testimonio del Auto de Adjudicación?, ¿cuál es el el soporte legal que habría que citar llegado el caso?.
Es un asunto de mucho interés en la medida en que tales recibos impagados pudieran ser reclamados al cesionario/a al cabo del tiempo.
22 septiembre, 2016 at 16:40
El banco sería responsable desde el momento que sea propietario. Si hay cesión de remate no creo que llegase a ser propietario, ni siquiera en el plazo de la cesión. Lo que debe de tener usted en cuenta es que esas deudas pendientes y que pueden llegar a afectarle limitadamente, en cuanto que tienen una preferencia crediticia (entre 1 y 4 años según el caso), deberá valorarlas para descontarlas del precio o para saber que tendrá que abonar algo más que lo pactado.
El deudor originario sería el responsable, pero si es insolvente, me dá que sería muy difícil que se cobre con cargo a él.
Un saludo y gracias por seguirnos otra vez
18 octubre, 2016 at 13:53
Hola, tengo una pregunta sobre la cesión de remate a terceros. Hace un año adquirimos a un banco un crédito hipotecario. Ahora estamos iniciando el proceso de ejecución hipotecaria con arreglo a la ley 15/2015 de Jurisdicción voluntaria, y por tanto se va a proceder la subasta notarial. El caso es que queremos vender el remate a otra sociedad que nos lo paga con un pagaré avalado. Podemos aceptar un pagare con vencimiento a 12 meses como pago por la cesión del derecho de remate?, o debe el que adquiere pagarnos en un cheque de banco el precio acordado?.
19 octubre, 2016 at 13:33
Ustedes pueden aceptar el pagaré, pero en principio el acreedor debe de cobrar al contado. eso si como son ustedes los acreedores, no veo problemas a hacerlo, pero creo que sería mejor deberían preguntar a quién realice la subasta.
25 octubre, 2016 at 19:19
Hola. Mi pregunta se refiere a la cesión de remate en las subastas administrativas, concretamente en la Seguridad Social. Si yo adquiero una plaza de garaje en una subasta y luego cedo el remate tenemos que pagar el ITP ambos o solamente lo tiene que pagar el cesionario, es decir, el que se queda definitivamente con la plaza.
es muy posible que usted no pueda ceder el remate, pero si fuese posible solo se pagaría una vez.
24 noviembre, 2016 at 15:58
Deseo adquirir una vivienda que se encuentra en procedimiento de ejecución hipotecaria, el acreedor de la hipoteca es un banco y desearía comprarlo directamente a ese banco.
Si lo realizo a través de la cesión del remate, ¿tengo que esperar a que la vivienda pase a subasta y realizar entonces la cesión del remate o se puede realizar sin subasta?
Posteriormente, ¿tendría que esperar bastante tiempo hasta que me entregaran la posesión y las llaves?
La casa tiene inquilinos, ¿podría echarlos pagándoles la indemnización correspondiente que figura en los contratos?
Deseo, saber de qué manera más rápida y sencilla, puedo adquirir la vivienda, cuando todavía no se tiene fecha subasta y únicamente está en procedimiento de ejecución hipotecaria en los juzgados?
25 noviembre, 2016 at 12:08
Para tal caso, quizás valore comprar el crédito al banco, aunque tiene el riesgo de que aparezca un postor
25 noviembre, 2016 at 14:39
Si compro el crédito, asumiría mucha incertidumbre, lo que quiero es comprar la vivienda y de la manera más sencilla.
Si realizo a través de la cesión del remate, ¿tengo que esperar a que la vivienda salga a subasta? ¿Después tendría que esperar hasta que pudiera entrar en la vivienda y me entregara la llave el juzgado, con los trámites largos y complicados de los juzgados?
26 noviembre, 2016 at 17:22
26 noviembre, 2016 at 17:24
La cesión del remate requiere que el banco resulte adjudicatario. Una vez que tenga eso, los trámites no son dificiles, si usted no tiene financiación. El tema de la posesión de la vivienda es otra cuestión a valorar, pues si no ha sido abandonada por el deudor, el lanzamiento no es algo inmediato
9 diciembre, 2016 at 22:43
Me gustaría comprar una vivienda y el comercial me ha dicho que es una vivienda que ha sido embargada y ya adjudicada, el comercial viene de parte de esta persona.
Según me comentó, quiere venderla antes de tener que escriturar a su nombre, según lo que he leido seria una cesión del remate no?
Con una cesión del remate podría contraer posibles cargas que tenga la vivienda o se supone que esta libre de ellas? Como podría comprobar esto? Estoy muy perdido..un saludo gracias
11 diciembre, 2016 at 10:02
Si adquiere por cesión del remate, todas las cargas posteriores y no preferentes a la que se ejecuta, se extinguirían, no así las anteriores. Una contestación más fundada precisaría ver documentación, y ese blog no es el medio adecuado para ello.
11 diciembre, 2016 at 12:45
Es lo que tiene no entender nada del tema, no se por donde empezar. Pediré una nota simple para ver las posibles cargas y consultaré con algún profesional de la zona.
29 diciembre, 2016 at 11:14
Gracias, ante todo, por la información pero en una cesión de remate a un tercero q es un Api que de forma enmascarada está utilizando el acreedor (el banco) imagino q podría ser fraude de ley y que seguramente sin la intención de registrar en el R. de la Propiedad hasta vender el inmueble, qué riesgo correría al no hacerlo? Esta práctica es muy común ahora, cabe alguna actuación en contra por parte del demandado de la ejecución hipotecaria ?
29 diciembre, 2016 at 18:11
Si hay un fraude pues deberá denúncialo y probarlo. Lo que me plantea con el resto de las preguntas no lo entiendo muy bien, a que se refiere con ese riesgo.
Agradezco el blog y sus comentarios para ayudar a mínimamente orientarnos. Yo estoy en una situación de intentar una cesión de remate de un banco en una subasta que quedó desierta y donde aún el secretario judicial no ha aprobado el remate a favor del banco. El banco me da una cifra y un IVA que supuestamente es un 21℅ a pagar para cedermelo. Mi duda, más allá de la cifra es por el tema impuestos. Si hay una cesión entiendo que no es una compraventa, con lo que no hay motivo de haber un IVA, sino que el único impuesto sería un itp del 10℅. En el caso de que esto fuera erróneo, si pagase ese IVA tendría adicionalmente que pagar un itp para ponerla a mi nombre, o sea doble impuesto?
9 enero, 2017 at 17:04
Solo pagaría una vez, es lo que decimos en la entrada y es lo interesante de la cesión del remate. Respecto del tema de si es IVA o ITP, dependerá de la naturaleza de bien. Lo más usual es que sea ITP, pero con los datos que me sea no puedo contestar. Un saludo
9 enero, 2017 at 17:19
Lo siento, se me olvidó decir que es un terreno con una construcción sin acabar. Gracias
27 enero, 2017 at 9:56
Gracias por el blog. Relacionado con una pregunta anterior sobre impuestos (parcela urbana en cesión de remate del banco, en mi caso soy particular), al ser el rematante final particular, entiendo que está sujeto a 21% IVA (y no a ITP), ¿ es esto correcto ? ¿ alguna forma de que sea ITP para ahorrarse impuestos ?
Si el deudor original es una empresa en quiebra, ¿ a quién se realiza el pago de ese 21% IVA ?
28 enero, 2017 at 8:45
Creo que usted puede acogerse a la inversión del sujeto pasivo, de modo que se repercutiría el IVA a si mismo (lo cual supone no pagarlo)
Es sujeto pasivo la personas a cuyo favor se realicen las operaciones:
De todos modos vigile, esto no es un asesoramiento ni dictamen profesional. Simplemente una llamada de atención. Un saludo
27 enero, 2017 at 11:18
muy interesante su blog y su artículo. Me surge una duda que me gustaría preguntarle. Dado que solo se permite realizar la cesión del remate al ejecutante, ¿en la ejecución de procesos penales no podría contemplarse porque quien ejecuta es el Estado, no?
28 enero, 2017 at 8:46
Sinceramente, tendría que ver la normativa por la que se rige el procedimiento. Por ello lo mejor es que lo pregunte en el Juzgado
10 febrero, 2017 at 9:47
Hola y gracias por el blog. En mi caso pertenezco a una Sociedad Cooperativa que tiene previsto adquirir un terreno edificable que está urbanizado el mes que viene. Actualmente está en cesión de remate por el banco y nosotros entramos como tercera parte para adquirirlo. Nos han comentado que una parte de la operación tributa por IVA y que otra parte está exenta de IVA, y que por lo tanto tributa por ITP. El sujeto pasivo es una empresa en quiebra. Con la información que he leído y gracias a este blog, creo que toda nuestra operación podría estar sujeta a IVA y no tener que tributar parte por ITP. Gracias de antemano.
10 febrero, 2017 at 16:00
A mi entender y por lo que nos dice la operación está sujeta y no exenta, si es que se trata de un solar, pero como puede ver en la contestación anterior, creo que puede haber inversión de sujeto pasivo. Vigile.
18 febrero, 2017 at 22:49
Me a ayudado mucho con el blog pk estamos buscando un piso, lo k más buscamos es viviendas de bancos o por eso i muy útil su aportación.
Voy a preguntarle sobre las viviendas k estan en juzgado i no adquiridas por el banco.
Se puede acceder a ellas sabiendo a que banco pertenece i la dirección correcta.?
I si fuera así podría orientarme como proceder a este caso.
Por cierto soy de lleida
20 febrero, 2017 at 9:18
Los procedimientos de ejecución son públicos y las subastas se anuncian a través del BOE, y actualmente se puede pujar por web.
Jesús Galvin
23 marzo, 2017 at 12:46
Hola, primero gracias por el blog.
El caso que me ocupa y que creo que es bastante frecuente, es el siguiente: Me adjudiqué mi vivienda por cesión de remate y ahora la comunidad de propietarios me requiere la deuda del anterior propietario y deudor. Le he dicho al administrador de la comunidad que esa deuda le corresponde al Banco. Mi pregunta es obviamente es que, quien tiene obligación de pagar la deuda del antiguo propietario, y por otra parte, si para reclamarme dicha deuda, previamente ha de darse por fallido el cobro al antiguo propietario.
Espero su respuesta y muchas gracias por todo.
23 marzo, 2017 at 13:10
Efectivamente la deuda le corresponde al banco, pero el piso responde por ella. la liquidación de la deuda se hace por el administrador. Si usted paga podrá reclamar después al banco.
Para más información le dejo esta entrada
http://www.notarialuisprados.com/remedios-los-vecinos-morosos/
12 mayo, 2017 at 19:03
Buenas tardes, estoy interesada en un vivienda de la cual el propietario es un banco, tengo la copia simple del registro de la propiedad , pero no lo entiendo muy bien , la vivienda iba a salir a subasta en unos meses , eso nos han informado en el propio banco , pero al interesarnos por ella , nos han dicho que nos llamaran primero y nos la enseñaran y dirán precio , de esto ya hace tres semanas , y estoy en un sin vivir , mi pregunta es … que precio pueden poner , el que viene en la copia simple ,como tasada para subasta ? O pueden incrementar el precio ? A qué gastos nos enfrentamos ? Bueno espero averme explicado bien ! Mil gracias
15 mayo, 2017 at 12:29
El precio es una cuestión de acuerdo entre partes.
5 junio, 2017 at 23:43
En la copia simple también pone una anotación preventiva, me podría explicar que es ? Muchas gracias
6 junio, 2017 at 10:58
Recuerdo que esta página no es un consultorio on line. No puedo opinar sin ver ningún tipo de documentación. Un saludo
4 junio, 2017 at 22:54
Hola, muchas gracias por su blog, es estupendo poder entender cosas que se nos escapan por complicadas y por el hecho de no ser habituales.
Mi situación es la siguiente: estamos interesados en adquirir un piso por cesión del remate. El piso lo hemos visto, estás libre de cargas y ha sido subastado por desacuerdo en un divorcio, el adjudicatario es el marido que ahora nos cedería el remate.
El juzgado ha expedido diligencia de ordenación para que en 20días el ejecutante/marido ejecute la cesión del remate, previa o simultáneamente al pago del precio. Por la cesión no nos cobra, pero entiendo q debemos pagar el precio en ese momento sí o sí, verdad?
Nosotros necesitamos hipotecar para poder pagarlo. ¿Cómo se solicita hipoteca en esta situación? Las entidades bancarias a las que hemos acudido nos dicen que desconocen el procedimiento.
Igualmente, agradecería que me indicara si conoce a alguien que nos pudiera ayudar en la zona de Valencia.
5 junio, 2017 at 9:45
La hipoteca sobre la cesión del remate, realmente no se usa, y las entidades financieras, suelen acudir a lo que llaman un préstamo puente. Por lo demás sin ver documentación como comprenderá no puedo emitir ninguna opinión.
23 agosto, 2017 at 11:07
Nuestra situación es particular, existe una finca a nombre de una empresa en la cual ha sido formulada una demanda de ejecución hipotecaria por el banco. En este procedimiento se ha subastado y el único postor fue el banco por lo que se abre la vía del remate a favor de un tercero.
A nosotros, esta oportunidad de compra nos ha llegado a través de un agente inmobiliario y mi pregunta va un poco hacia ese tema… ¿Cual sería el orden lógico y legal del proceso? porque a la suma del precio de la vivienda se nos están cargando comisiones al agente, al abogado que lleva el proceso y además al propietario (que aún está ocupando la vivienda) en concepto de «acuerdo» para que deje la casa en buenas condiciones cuando se ejecute la cesión de compra… ¿Me explico?
25 agosto, 2017 at 13:23
Todas esas cantidades que exceden del valor de adjudicación, tal y como explico en el artículo y debido a la tendencia de los tribunales de admitir la cesión por ese importe de la adjudicación, muy seguramente se deberá pagar dinero negro, salvo que le diesen las facturas por otros servicios. Por lo demás es un tema suyo de negociación
6 septiembre, 2017 at 1:28
Hola de nuevo y muchas gracias por su tiempo. Hemos avanzado en el proceso y ahora nos encontramos con que NINGUN Banco (excepto el de la subasta, claro) nos acepta una hipoteca sobre esta vivienda aún existiendo un contrato que indica que quedará libre de cargas al finalizar el proceso… Esta situación nos genera 2 dudas, por un lado la de si realmente es un proceso con tanto riesgo como para que ningún banco quiera meterse (¿se nos está pasando por alto algun riesgo que debamos tener en cuenta?)… Y por otro, el cómo seguir adelante si no hay nadie que nos financie…
6 septiembre, 2017 at 12:41
Mire sin ver ningún tipo de documentación ni estar presente en las conversaciones que tienen, cualquier opinión tiene el riesgo de inducirle a usted a error.
¿Y qué ocurriría si sobre el bien hipotecado hay una segunda hipoteca?.
Es decir, el piso ha sido adjudicado mediante cesión de remate a un tercero que ahora lo exige como suyo una vez pagado al banco la cantidad convenida. Pero es que este mismo piso tenía una segunda hipoteca con otro banco.
¿ hay que seguir pagando la segunda hipoteca cuando el bien ya no es nuestro sino que se le
ha adjudicado a otra persona?
28 septiembre, 2017 at 12:02
la segunda hipoteca se extingue después de la ejecución. El acreedor tendrá derecho al sobrante, si lo hubiere, después de pagarse la primera hipoteca.
Muchas gracias por la información. Se puede ceder el remate en el caso de que el deudor de la vivienda haya iniciado recurso contra la subasta por no estar conforme con el importe del bien subastado? Puede vender en este caso el banco mientras se dirime el importe y en caso afirmativo, que riesgos tiene el cesionario del remate?
28 septiembre, 2017 at 12:01
Es una cuestión que se lo deben decir en el Juzgado. Pero por lo que me dice, no creo, si no es firme la adjudicación.
3 octubre, 2017 at 21:41
Buenas tardes, yo tengo una duda, es posible que despues de la cesion de remate, de oficio se acuerde el archivo del procedimiento por clausulas abusivas en el prestamo hipotecario? Que se puede alegar contra dicha resolucion? Muchas gracias
Me resulta muy difícil opinar sin ver la resolución judicial.
19 octubre, 2017 at 14:53
Buenas tardes, tengo una duda de la cúal no encuentro información al respecto. Este lunes pasado hubo la primera subasta de mi piso, quedó desierta, pero el banco ha solicitado ceder el remate a terceros. Mi pregunta es la siguiente: Mi ex marido habiendo dejado de pagar la hipoteca (cobrando más de 60000e en el año 2012) y yo teniendo uso de la vivienda por tiempo indefinido y cobrando una pensión compensatoria de 500e, ¿él podría comprar la vivienda o su jefe que fué el constructor? Y si fuera ilegal que medidas podría tomar yo. Muchas gracias por su valioso tiempo. Un saludo
20 octubre, 2017 at 9:35
no puedo contestarle sin ver ningún tipo de documentación.
20 octubre, 2017 at 12:36
Buenos días Sr. Prados. No pensé que ud. necesitara ninguna documentación al respecto. Tan sólo era una cuestión de un Si o un No. Quizás me extendí al exponenerle mi duda. Si fuera tan amable de responderme se lo agradecería enormemente. La pregunta si me lo permite de nuevo sería: ¿ Una persona que ha perdido su casa y se ha subastado (desierta), podría negociar un precio con el mismo banco para comprársela de nuevo ? Muchas gracias.
Poder puede hacerlo, no me cabe duda. Pero en el mundo jurídico las cosas suelen ser más complejas como para responder con un si o un no. Normalmente hay muchos más condicionantes.
24 noviembre, 2017 at 18:37
Buenas tardes, lo primero felicitarle por su labor desinteresada de divulgación.
Tal y como apuntaba en la entrada, para la cesión del remate se puede negociar con el banco el importe del mismo, y en este caso se ha llegado a un precio inferior (supongamos 300.000 €) al valor despachado para la ejecución (400.000 €). Por tanto como no hay transmisión para el banco sino que el bien pasa directamente a nosotros y por el inmueble pagamos los 300.000 € al banco, la pregunta es si la base imponible de dicha compra, y por la cual se girarán los impuestos indirectos que sean, son los 300.000 € pagado por la cesión del remate o los 400.000 € del valor de la ejecución?. Entiendo que serían los 300.000 € por lo que se menciona en la citada RDGRN de 19 de octubre de 2017, no?
27 noviembre, 2017 at 9:24
Yo me inclinaría más por el valor de la adjudicación. La cesión del remate es un acto fiscalmente neutro.
Leonardo Lopez Recio
29 noviembre, 2017 at 7:45
En el caso que sea unos bienes procedentes de administración concursal en subasta. Y el juzgado haya dictado adjudicatario con todos los pagos y demás a falta de la expedición del testimonio por parte del mercantil.
Como es posible que el bien pase a terceros en el proceso de subasta y ni ejecutante postor y demás no reciban comunicación. Ahora llama el administrador diciendo que el bien no puede ser adjudicado cuando es del banco aunque es cierto que el juzgado no se ha manifestadoptado.
13 diciembre, 2017 at 15:01
Muchísimas gracias por esta labor divulgativa, está perfectamente explicado a pesar de la complejidad del asunto.
La cuestión que yo le querría plantear sería la siguiente: ¿El precio de adjudicación previo a la cesión de remate puede ser inferior al 50% del valor de tasación? Una vez adjudicado ¿Podría haber sobrante para otros acreedores del primer propietario?
14 diciembre, 2017 at 9:14
Hay unos mínimos de adjudicación, sobre el valor de tasación, según sea o no vivienda habitual. Si hubiere sobrante después de pagada la deuda corresponde a los titulares de cargas posteriores
6 febrero, 2018 at 22:00
Hola, Buenas noches. Estoy interesado en una vivienda que fue subastada y aun no adjudicada(esperando auto del juez). La subasta tenia 3 lotes independientes. 2 de ellos se corresponden a dicha vivienda (casa mas garaje),el tercero no lo quiero. El acreedor no es un banco, sino una empresa. La vivienda tuvo una puja X.
El garaje no tuvo ninguna. Me indican un precio por ambas, superior a su adjudicación, indicandome que tendria que hacer una cesion de remate. Querria saber como asegurarme de las cargas de dichos inmuebles y que temdria que pagar yo, aparte del dinero del acuerdo claro. En cuanto a los impuestos, ¿que sería un 8% del valor de adjudicación?.
7 febrero, 2018 at 12:55
Me resulta muy difícil contestar sin ver documentación, En principio todas las cargas posteriores a la que se ejecuta, quedarán extinguidas, no así las anteriores por ello debe de comprobar el rango de la carga ejecutada. El impuesto será el ordinario de la comunidad autónoma correspondiente.
Un saludo y gracias por seguirnos. Le informo que en breve estaré en la Comunidad de Madrid, por si pudiese interesarle.
7 febrero, 2018 at 22:18
Muchas gracias por su respuesta. Mi comunidad es Andalucía, lo del impuesto me referia si el % es sobre el valor Acordado, sobre el valor adjudicado o sobre el valor de tasación?
Antes de nada gracias por esta pagina que aclara muchas dudas, te expongo la mia si una subasta por impago de la hipoteca de una vivienda no habitual el valor de subasta es de 220.000 la deuda es de 77.000 y no hay ningún postor, según el articulo 671 de la LEC se la podrá adjudicar el banco por el 50% o por el total de la deuda, según esta interpretación se la podrá adjudicar por 77.000 que es el total de la deuda, o como mínimo tiene que ser el 50%.
22 mayo, 2018 at 17:20
Ha habido una reciente resolución de la DGRN 23 de marzo de 2018, que ha señalado que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.
22 mayo, 2018 at 17:34
Muchas gracias, era por hablar con el banco acreedor y pedir la cesion del remate, pero si es asi es inviable porque el 50% del valor de subasta es mucho mas elevado que el precio de mercado de esa vivienda pues el valor que han usado es el valor de subasta en la escritura de compra que es del año 2008 y el precio esta super hinchado, el precio de tasacion a dia de hoy es la tercera parte del valor de subasta.
28 julio, 2018 at 23:25
Lo primero, darle las gracias, Sr. Prados, por su didáctica web. Lo segundo, manifestar mi estupor por que se esté produciendo desde hace unos cuantos años una -a mi entender- irregularidad tributaria que hace perder a las arcas de las comunidades autónomas millones y millones de euros, dinero con el cual éstas pueden afrontar determinados gastos en sanidad, educación y ayudas sociales. La cesión de remate a un tercero, en las ejecuciones hipotecarias, es un verdadero coladero para reducir el correspondiente pago de impuestos. La entidad financiera adjudicataria debería pagar unos determinados impuestos, pero su cesión de remate a sus sociedades inmobiliarias -cien por cien suyas- hace que estas se acojan al pago del tipo reducido que contemplan todas las comunidades autónomas de España, al ser esos inmuebles afectos a la principal actividad societaria, lo que hace retraer, como he dicho antes, grandes cantidades de dinero a sus arcas en grave detrimento de sus cuentas y del servicio que están obligadas a dar a sus ciudadanos. ¿Esta cuestión, no es públicamente denunciable?.
Muchas gracias por enriquecer nuestra web con sus opiniones.
JULIAN COSCASO
18 febrero, 2019 at 13:24
sabes si este tipo de operacion seria posible en una adquisicion de carteras de deuda por parte de un fondo de inversión?
18 febrero, 2019 at 18:52
No, se trata de una operación totalmente distinta. Si necesita asesoramiento pase por nuestro despacho y muy gustosamente le atenderemos
8 marzo, 2019 at 13:13
Lo primero agradecerles este espacio de consulta.
Nuestro caso es el de una subasta judicial de una promoción inmobiliaria que quebró y se quedó el banco, a continuación se integró en los activos de la SAREB y finalmente acabó en manos de un fondo que ha ejecutado la subasta judicial.
La vivienda nunca se ha llegado a habitar, pero se han transmitido en 3 ocasiones.
La pregunta es relacionada con el impuesto a pagar en este caso, ITP o IVA.
12 marzo, 2019 at 19:26
Me resulta imposible responder sin ver documentación
25 marzo, 2019 at 12:00
Es muy interesante este post y quisiera hacerles una pregunta a nivel fiscal de la cesión de remate.
Si una piso se lo adjudica un banco por 120.000€ al quedar desierta la subasta y luego hace una cesión de remate a un particular por 75.000€.
¿Porque cantidad ha de pagar el particular ITP del piso por los 120.000€ (cantidad de adjudicación) o ¿por el precio de cesión de remate 70.000€?.
¿La administración que criterio tiene?
26 marzo, 2019 at 21:40
En principio por el valor de adjudicacion
3 abril, 2019 at 12:42
Las informaciones de este Blog son excelentes y deberían servir como pauta de funcionamiento para los Bancos. Las modificaciones de la Ley Hipotecaria se hacen siempre para beneficiar al ciudadano y facilitar el acceso al crédito. Una hipoteca sobre el derecho de remate haría viables muchas operaciones y haría más democrático el acceso a la vivienda.
3 abril, 2019 at 16:14
6 abril, 2019 at 10:46
Excelente artículo, como todos los del blog.
Uno de los comentarios es muy acertado, afirma que el SAREB lo acepta todo y tiene toda la razón del mundo.
Me pregunto si tras haber cedido el remate el ejecutante y siendo que la escritura de préstamo hipotecario contenía cláusulas abusivas es viable iniciar un incidente de nulidad de actuaciones para retrotraer el proceso al momento en el que, de oficio, debieron ser analizadas y expulsadas del contrato dando lugar con ello a la nulidad de actos posteriores permitiendo al ejecutado forzar al ejecutante a acudir al procedimiento declarativo ordinario.
7 abril, 2019 at 11:27
Muchas gracias por sus palabras. De todos modos, la cesión del remate, se produce con el procedimiento de ejecución casi concluido. Sin ser procesalista, me parece que los tiempos de alegación de clausulas abusivas han transcurrido.
17 mayo, 2019 at 8:13
Totalmente cierto, los plazos han transcurrido. Sin embargo, muy recientemente, el TC ha devuelto al momento anterior al estudio del clausulado un procedimiento, ya que entiende se vunera el 24.3 CE por ser una obligación del juez entrar a conocer las cláusulas abusivas.
Creo que habrá que esperar un tiempo para conocer si los jueces aceptan «volver a estudiar» las cláusulas.
Jose Moraz
28 mayo, 2019 at 1:52
Buenas noches y mi más sincera enhorabuena por el blog.
Tengo un local en procedimiento de ejecución hipotecaria por impago de préstamo bancario. He recibido un decreto del juzgado (sólo dice eso, «DECRETO») en el que se me notifica que tras quedar desierta la subasta, el banco acreedor solicita la adjudicación del local -que le es concedida- y la cesión del remate a una inmobiliaria (del propio banco). La letrada de la Administración de Justicia convoca en el mismo auto al procurador del banco para aceptar el remate.
Mi duda es si este auto serviría como título de transmisión, si a partir de este auto comienza a correr el plazo de treinta días para presentar la plusvalía municipal.
Muchas gracias, D. Luis.
28 mayo, 2019 at 7:15
Entiendo que debe haber otro documento posterior. De todos modos, no consideré esta breve respuesta como una opinión profesional, la cual sólo puede darse a la vista de toda la documentación necesaria.

References: artículo 670
 artículo 20
 artículo 647
 artículo 670
 artículo 671
 resolución 
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