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Timestamp: 2018-02-19 04:18:34+00:00

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Thema: Welcher Wert ist maßgeblich?
31.01.2018, 14:55 #1
Ich brauche mal einen Schubs. Not. Kaufvertrag aus 06/15. Zahlungseintritt im 01/16. In der Zwischenzeit fällt der Verkäufer unter Betreuung. Das Betreuungsgericht stellt zunächst auf den Marktwert zum Zeitpunkt der Beurkundung ab, will aber nun den heutigen Marktwert annehmen. Ich meine, dass dies nach ständiger Rechtsprechung des BGH gerade nicht geht. Was ist richtig?
31.01.2018, 15:03 #2
In welcher Hinsicht ist der Wert denn zu bemessen?
31.01.2018, 16:57 #3
Meine Frage ist: welcher Wert ist den nun zu nehmen? Ich meine den Wert zur Beurkundung?
31.01.2018, 17:20 #4
Wofür wird die Bewertung gebraucht?
Was soll das Betreuungsgericht denn machen?
Kosten erheben? Ein Rechtsgschäft genehmigen?
>>Not. Kaufvertrag aus 06/15. Zahlungseintritt im 01/16. In der Zwischenzeit fällt der Verkäufer unter Betreuung.<<
Warum bewerten? Da ist doch ein Kaufpreis beurkundet.
31.01.2018, 17:41 #5
Und was gibt's da zu genehmigen, wenn der geschäftsfähige Beteiligte verkauft? Nicht mal sein Tod würde etwas an der Wirksamkeit des Kaufvertrages ändern.
31.01.2018, 17:43 #6
Ich bin mir immer noch nicht ganz sicher was gemeint ist:
Der Wert für die Beurkundung würde sich nach §47 GNotKG richten.
Wenn es um den Kaufpreis bzgl. einer etwaigen Genehmigungsfähigkeit geht, stellt sich mir die Frage wo bei diesem Sachverhalt eine Genehmigung erforderlich sein soll? Der Kaufvertrag wurde doch von der Betroffenen geschlossen und deren Erklärung ist nicht genehmigungsbedürftig.
Bei der Frage der Genehmigungsfähigkeit, wäre immer auf den aktuellen Wert (Zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Genehmigung) abzustellen.
31.01.2018, 18:24 #7
Das Betreuungsgericht vertritt die Auffassung dass die Verkäuferin zum Zeitpunkt der Beurkundung im Zweifel geschäftsunfähig war und der Vertrag daher schwebend unwirksam. Alle meine Hinweise und auch die Vorlage eines weiteren Gutachtens von Prof. Wetterling (absoluter Experte) werden nicht berücksichtigt. Aber nun vertritt das Gericht, dass der heutige Marktwerte anzunehmen ist. Ich halte das für zumindest zweifelhaft...
31.01.2018, 18:35 #8
Zum Verlauf: im Oktober 2016 wurde festgestellt dass eine angebliche Geschäftsunfähigkeit zum Zeitpunkt der Beurkundung vorlag. Ich als Vertreter des Käufers unter Vorlage eines weiteren Gutachtens gehe aber davon nicht aus. Im Januar 2017 trat Kaufpreisfälligkeit ein und der Kaufpreis wurde gezahlt. Der Käufer hatte keine Kenntnis von der angeblichen Geschäftsunfähigkeit zum Zeitpunkt der Zahlung des Kaufpreises. Seit Januar 2017 bewegt sich das Betreuungsgericht nicht und nun soll meine Mandantschaft fast 50 % des Kaufpreises on top bezahlen. Nach BGB und BGH geht man regelmäßig von der Geschäftsfähigkeit eines Berges aus. Lediglich wenn begründete Zweifel vorliegen ist in einer Geschäfts und Fähigkeit auszugehen. Das vorliegende Gutachten welches vom Gericht beauftragt worden ist endet mit dem Fazit… Im Zweifel liegt eine Geschäftsunhigkeit. vor… Dies erfüllt m.E. nicht die gesetzlichen Bestimmungen und auch nicht der BGH Rechtsprechung. Sämtliche Eingaben hiergegen sind aber leider erfolglos geblieben. Jetzt geht’s für mich noch um die Schadensminimierung
31.01.2018, 18:55 #9
Wieso hältst du dich eig. mit dem Betreuungsgericht auf?
Wenn die Betroffene geschäftsfähig war, dann ist das Betreuungsgericht ohnehin außen vor.
Wenn die Betroffene geschäftsunfähig war, dann handelt das Betreuungsgericht m.E. korrekt. Eine Genehmigung kommt nur in Betracht, wenn der Kaufpreis dem Wert des Grundbesitzes entspricht. Zum maßgeblichen Zeitpunkt des Wertes hatte ich mich weiter oben schon geäußert. Sofern die Betroffene geschäftsunfähig war, ist der mit ihr vereinbarte Wert ohnehin irrelevant, da sie eben nicht in der Lage war eine vernünftige Einschätzung zu treffen. Wenn Sie doch geschäftsfähig war, gibt es nichts zu genehmigen.
Die Frage der Wirksamkeit des KV (und damit der Geschäftsfähigkeit) hat jedoch nicht das Betreuungsgericht zu beurteilen, sondern das GBA. Gegen eine ablehnende Entscheidung der Eigentumsumschreibung wäre sodann ein Rechtsmittel gegeben.
Daher sollte man etwaige Nachweise (Gutachten) beim GBA einreichen und nicht beim Betreuungsgericht.
btw: schwebend unwirksam kann der Vertrag eig. nicht sein, da die WE eines Geschäftsunfähigen nach §105 BGB nichtig ist. Eine Genehmigung nach §177 BGB ist nicht möglich. Entweder der Vertrag ist wirksam oder nichtig.
Warum reicht der Notar denn nicht den Umschreibungsantrag ein?
oder der Käufer selber, wenn der Notar nicht will
01.02.2018, 10:18 #12
Wenn der Käufer eine Ausfertigung der Urkunde mit Auflassung und dazu
die UB,
die Vorkaufsrechtsverzichte,
die Genehmigung nach dem GrstVG,
hat, ja dann kann er das ruhig machen.
01.02.2018, 10:28 #13
Ich weiß leider nicht, ob der Notar verpflichtet ist den Antrag auf Verlangen des Käufers einzureichen auch wenn der Notar vllt. von der Unwirksamkeit ausgehen würde.
Die sonstigen Unterlagen müsste der Notar dem Käufer m.E. doch definitiv zur Verfügung stellen.
Daher meinte ich, dass der Käufer es so oder so in eigener Hand haben sollte
01.02.2018, 14:14 #14
Der Antrag auf Eigentumsumschreibung wurde im Januar 17 gestellt. Das Betreuungsgericht hat dann wohl ebenfalls im Januar 2017 dem GBA mitgeteilt, dass eine evtl. Geschäftsunfähigkeit vorliegen dürfte (im Zweifel) Mit Verfügung im März 17 hat das GBA dies mitgeteilt und ausgeführt, das bei Vorlage eines Gutachtens über die Geschäftsfähigkeit dem Antrag entsprechen werden wird. Dies habe ich vorgelegt und nun meint das GBA und das OLG übereinstimmend: Das von mir vorgelegte Gutachten würde nicht ausreichen, da es nur nach Aktenlage erstellt sei. Die Verkäuferin ist aber bereits Tod.... Keiner setzt sich mit der Problematik auseinander, dass ja das Gerichtsgutachten lediglich ausführt: Im Zweifel sei von der Geschäftsunfähigkeit auszugehen! Gemäß Gesetz und BGH reicht das aber eben nicht aus und ich will es nicht verstehen, dass selbst das OLG hier ohne jede weitere Begründung die Beschwerde abweist. Es geht hier ja nicht um Ermessen. Siehe auch:
http://www.dnoti.de/gutachten/index....26?mode=detail Das ist an sich genau mein Fall!
Jetzt hat das GBA unter Frist 18 GBO aufgefordert, die Genehmigung vorzulegen. Dagegen kann ich ja jetzt Beschwerde einlegen, weiß doch aber vorher schon wie das OLG entscheidet. Kann ich mir also sparen, wenn nicht irgendjemand eine geniale Idee hat. Ich habe keine mehr...
01.02.2018, 14:31 #15
Zunächst bin ich der Ansicht, dass die Genehmigung gar nicht erfolgen kann, da der Vertrag, wie ich schon weiter oben ausgeführt habe nicht schwebend unwirksam ist. Er ist entweder wirksam oder nichtig.
Eine Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des GBA wäre nur auf dieser Grundlage sinnvoll, ist aber in der Sache nicht hilfreich.
Sofern die Entscheidung des OLG rechtskräftig ist, fällt mir spontan nur ein ggf. Feststellungsklage dahingehend zu erheben, dass der KV wirksam ist.
Ob das erfolgversprechend ist, vermag ich nicht zu beurteilen.
Man könnte das GBA aber darauf hinweisen, dass eine Zurückweisung des Antrages aufgrund der fehlenden Genehmigung nicht in Betracht kommt, weil eine solche nicht erforderlich sein kann. Es kommt nur die Zurückweisung wegen Nichtigkeit der Einigung in Betracht. Dagegen wäre ein Rechtsmittel gegeben und auch gegen eine Entscheidung des OLG könnte Rechtsbeschwerde oder Nichtzulassungsbeschwerde erhoben werden.
01.02.2018, 18:21 #16
Ok, vielen Dank für die konstruktive Hilfe. Das werde ich machen. Jetzt lese ich mich -leider- in das Beschwerderecht ein. Spannend es geht zum BGH! Erstmal prüfen, ob ich im Beschwerdeverfahren einen BGH-RA brauche...
02.02.2018, 11:54 #17
Zitat von rariep
...über die Geschäftsfähigkeit dem Antrag entsprechen werden wird. Dies habe ich vorgelegt und nun meint das GBA und das OLG übereinstimmend: Das von mir vorgelegte Gutachten würde nicht ausreichen, da es nur nach Aktenlage erstellt sei. Die Verkäuferin ist aber bereits Tod.... Keiner setzt sich mit der Problematik auseinander, dass ja das Gerichtsgutachten lediglich ausführt: Im Zweifel sei von der Geschäftsunfähigkeit auszugehen! Gemäß Gesetz und BGH reicht das aber eben nicht aus und ich will es ...
Tot oder lebendig? Bei Tod ist das Betreuungsgericht raus.
02.02.2018, 12:33 #18
Nach BGB und BGH ... - gemäß Gesetz und BGH ...
Schon die Ausgangsfrage war völlig unklar, so dass man nur darüber spekulieren konnte, was gemeint war und sodann kam der Sachverhalt scheibchenweise - erst die Betreuung und dann der Tod - und offenbar war die rechtliche Einordnung der historischen Abläufe - wie die erfolgten zutreffenden Stellungnahmen zeigen - nicht korrekt.
Wenn man sich die Dinge zusammensucht, scheint es sich wie folgt verhalten zu haben.
Es gibt einen Kaufvertrag nebst Auflassung, deren Wirksamkeit jeweils aufgrund einer denkbaren Geschäftsunfähigkeit auf der Veräußererseite umstritten ist. Wie schon zutreffend gesagt wurde, sind die besagten Rechtsgeschäfte demnach entweder wirksam oder unwirksam. Eine schwebende Unwirksamkeit sowie eine denkbare Genehmigung eines zu bestellenden Betreuers (mit betreuungsgerichtlicher Genehmigung) oder - nunmehr - der Erben des Veräußerers kommt somit von vorneherein nicht in Betracht. Ist das Rechtsgeschäft infolge Geschäftsunfähigkeit des Veräußerers unwirksam, kommt nur die Neuvornahme des Rechtsgeschäfts in Betracht, also aus heutiger Sicht der - erstmals wirksame - Verkauf seitens der Erben. Trifft Letzteres zu, ist klar, dass für die Bemessung des Kaufpreises nur der aktuelle Wert maßgeblich sein kann, weil dem damaligen Wert aufgrund der Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts keinerlei Bedeutung zukam.
Wie einer meiner Vorredner zutreffend bemerkt hat, macht es wenig Sinn, die Zwischenverfügung des Grundbuchamts mit der Begründung angreifen zu wollen, dass der gestellte Antrag unter Zugrundelegung der Rechtsauffassung des Grundbuchamts von der Unwirksamkeit der Vertrags sofort zurückweisungsreif war. Wurde das erholte Gutachten vom OLG nicht als ausreichend erachtet, um die Geschäftsfähigkeit zu belegen (und bei erheblichen objektiven Zweifeln an der Geschäftsfähigkeit kann das Grundbuchamt ein solches Gutachten ohne weiteres fordern) und ist die Beschwerdeentscheidung ohne erfolgte Zulassung der Rechtsbeschwerde rechtskräftig, dann ist die Sache im Beschwerdewege durch, und zwar ganz gleich, wie sich es sich im Hinblick auf die Frage der Geschäftsfähigkeit objektiv verhalten mag. In diesem Fall bleibt nur die Feststellungsklage gegen die Erben des Veräußerers. Es ist jedoch zweifelhaft, ob diese Aussicht auf Erfolg verspräche, weil es nur sehr selten vorkommt, dass im Prozesswege von einer im Beschwerdewege ergangenen letztinstanzlichen Entscheidung abgewichen wird.
In Wahrheit scheint es also gar nicht darum zu gehen, dass jemand im Zweifel geschäftsunfähig ist, sondern darum, dass Zweifel an der Geschäftsfähigkeit bestanden. Also das Übliche und wenn diese Zweifel objektiv begründet erscheinen können, spielt es im Ergebnis keine Rolle, ob dieses oder jenes unscharf formliert war.
geschäftsunfähigkeit, grundbuch, zeitpunkt wertermittlung

References: BGH 
 §47
 BGH 
 BGH 
 §105
 §177
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH