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Timestamp: 2019-06-26 02:29:11+00:00

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Interesante resolución del Supremo en protección del adquirente de buena fé de una vivienda en un procedimiento de ejecución hipotecaria, en aplicación del artículo 34 LH
Interesante Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de fecha 20 de abril de 2016, en la que se desestima el Recurso de casación interpuesto por una mujer y su hijo, en calidad de tutor de su padre incapacitado, cuya sentencia de incapacitación nunca fue inscrita en el Registro de la Propiedad, contra la Sentencia de fecha 7 de febrero de 2014, dictada por la Sección 19ª de la Audiencia Provincial Madrid, confirmando dicha Sentencia, en relación a un bien inmueble, adquirido por la sociedad legal de gananciales y adjudicado a un tercero de buena fe, en un procedimiento de ejecución hipotecaria.
El 6 de febrero de 2001 un Juzgado de Valladolid dictó sentencia de incapacitación de don Simón, en la que le declaró totalmente incapaz tanto en el orden personal como en la esfera patrimonial, sometiéndole al régimen de tutela. El 16 de abril siguiente el mismo Juzgado nombró tutora de don Simón a su cónyuge, doña Martina. Ambas resoluciones fueron inscritas en el Registro Civil, si bien, la sentencia de incapacitación nunca ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad. El 20 de enero de 2004 el Juzgado dispuso el nombramiento de don Julio, hijo de don Simón y de doña Martina, como tutor de los bienes de su padre, manteniendo a aquélla como tutora de su persona.
El 18 de diciembre de 2001 los cónyuges don Simón y doña Martina compraron en escritura pública, para su sociedad de gananciales, una vivienda sita en la ciudad de Valladolid, sin contar con la preceptiva autorización judicial ni poner de manifiesto la condición de incapacitado de aquél, que fue inscrita en el Registro de la Propiedad, constituyendo sobre la vivienda tres hipotecas cambiarias, sin contar en ningún caso con autorización judicial ni poner nunca de manifiesto la condición de incapacitado de aquél.
Posteriormente y ante el impago de las deudas hipotecarias, se instaron por la acreedora los correspondientes procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria, adjudicándose la vivienda finalmente a D. Alberto, que la inscribió en el Registro de la Propiedad.
El presente procedimiento tuvo su origen en la demanda de juicio ordinario, interpuesta por D.ª Martina y D. Julio (en calidad de tutor de su padre D. Simón ), contra D.ª Carlota , D. Alberto, Gabinete de Inversiones Cerezo y Minayo, S.L. y Gestora de Créditos e Inversiones S.L. en la que solicitaba que se declarara que la propiedad de la vivienda sita en Valladolid, correspondía a la sociedad de gananciales formada por don Simón y doña Martina , y se condenara al adquirente de buena fe, a entregarles la posesión de la misma, por carecer de la condición de tercero protegido por la fe pública registral, pues, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33 LH , la inscripción no pudo sanar la nulidad del procedimiento de ejecución hipotecaria, causada por la nulidad de la hipoteca que sirvió de título ejecutivo.
Consecuente de lo anterior, se solicitaba por los demandantes que se declarase la nulidad de pleno derecho de las tres hipotecas y, como consecuencia, la de los tres referidos procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria, porque las hipotecas se constituyeron estando don Simón judicialmente incapacitado y sin autorización judicial previa.
La demanda fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 61 de Madrid y recurrida ante la Audiencia Provincial de Madrid, que igualmente desestimó sus pretensiones, siendo recurrida ante el Tribunal Supremo, que finalmente ha confirmado la Sentencia de la Audiencia Provincial, mediante la Sentencia 261/2016, de fecha 20 de abril de 2016.
El Tribunal Supremo, en relación a la anulación de los contratos de hipoteca manifiesta es doctrina tradicional de esta Sala que no puede instar la anulación el cónyuge que realizó el acto o contrato sin contar con el necesario consentimiento del otro [entre muchas, SSTS de 19 de octubre de 1994 (Rec. 1772/1992 ) y 31 de mayo de 1995 (Rec. 570/1992 )].
Asimismo, la Sentencia da la razón al adquirente de buena fe de la vivienda en un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, dado que adquirió la propiedad de la vivienda reuniendo todos los requisitos que el artículo 34 LH exige para mantenerle en su adquisición tras inscribir su derecho. Por ello, se concluye que el «título» a que se refiere el artículo 34 LH, puede consistir en una venta judicial en un procedimiento de ejecución hipotecaria, como es el caso.
Lo que la parte recurrente sostiene que don Alberto no goza de la protección del artículo 34 LH, ya que el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que aquél resultó adjudicatario de la vivienda fue nulo, porque era nula la hipoteca que sirvió de título ejecutivo.
Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo entiende que la anulabilidad del contrato de constitución de la hipoteca (del que no fue parte don Alberto ), ciertamente no sanada por su inscripción ( artículo 33 LH ), no comportó la nulidad ni la anulabilidad de la venta o adjudicación judicial de la vivienda a don Alberto : no comportó la nulidad o anulabilidad del título de adquisición de éste, sino un defecto del poder de disposición (ius distrahendi) que, conforme a la apariencia registral, tenía la compañía ejecutante sobre la vivienda objeto de la hipoteca. Y ese es precisamente el tipo de defecto frente al que el artículo 34 LH quiere proteger al adquirente.
Por ello, concluye la Sentencia que no puede resultar el adquirente de buena fe de la vivienda menos protegido en el presente caso, que en el supuesto de que le hubiera comprado la vivienda a una persona a la que se la hubiesen vendido don Simón y doña Martina sin la preceptiva autorización judicial.
Sentencia Protección adquirente de buena fe
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References: resolución 
 artículo 34
 artículo 33
 artículo 34
 artículo 34
 artículo 34
 artículo 33
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