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Timestamp: 2018-12-14 14:45:40+00:00

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Normativa en materia de Obras Nuevas en Sevilla | Notario Fco Rosales
Infórmate sobre la normativa estatal en materia de Obras Nuevas en la notaría de Sevilla que sirve el Notario Francisco Rosales.
Normativa estatal sobre obras nuevas
Artículo 19 Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.-
DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA. Segunda Obligatoriedad de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción.
Artículo 45 Inscripción de obras nuevas.- Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.
Artículo 46 Requisitos para la inscripción del título.- Para inscribir los títulos comprendidos en el artículo anterior será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:
1.- Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que legalmente no fuere exigible.
Artículo 47 Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción.- Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, se aplicarán las siguientes reglas:
Artículo 48 Incorporación o testimonio notarial de documentos complementarios.- Para la inscripción registral de los títulos por los que se declare la obra nueva, o su terminación, será necesario que la incorporación de documentos complementarios se sujete a las siguientes reglas:
Artículo 49 Certificado del técnico.- La justificación por técnico competente de los extremos a que se refieren los artículos anteriores podrá hacerse:
Artículo 50 Técnico competente.- A los efectos de lo dispuesto en este capítulo, se tendrá por técnico competente:
Artículo 51 Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción.- Cuando en el asiento no constare la terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de aquél, haciendo constar el Registrador en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad «erga omnes» del cumplimiento de lo prevenido en la licencia correspondiente.
Artículo 52 Reglas aplicables a otras construcciones .- Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
Artículo 53 Requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal.– Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas:
Artículo 54 Notificaciones que ha de realizar el Registrador de la Propiedad.- Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los artículos 48.2 y 52, párrafo a), inciso segundo, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.
Artículo 55 Calificación registral.- Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, el cumplimiento de lo establecido en este Reglamento para la inscripción de declaraciones de obra nueva, de tal forma que los documentos que no reúnan los requisitos exigidos no serán inscribibles, sin perjuicio de lo dispuesto, sobre publicidad registral de la irregularidad urbanística, en la legislación aplicable en cada caso.
Artículo 19 Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.-
Artículo 20 Declaración de obra nueva.-
Normativa Andaluza sobre Obras Nuevas
Artículo 173 Eficacia temporal y caducidad de la licencia urbanística.-
Artículo 185 Plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística.-
Artículo 7 Tipología de licencias urbanísticas.- Tendrán la consideración de licencias urbanísticas las siguientes:
Artículo 11 Competencia para el otorgamiento de las licencias urbanísticas.- La competencia para otorgar las licencias urbanísticas corresponde al órgano municipal que determine la legislación y normativa de aplicación en materia de régimen local.
Artículo 22 Eficacia temporal y caducidad de la licencia urbanística.-
Artículo 25 De las modificaciones durante la ejecución de las obras.-
Artículo 27 Requisitos para la formalización e inscripción de los actos de edificación.-
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado en materia de Obras Nuevas
Respecto de la licencia de Obra Nueva
La RGRN 12 Abril de 2011 Considera que es competencia autonómica el determinar que actos de naturaleza urbanística requieren licencia, pero es la normativa estatal los casos en los que dicha licencia debe acreditarse par acceder al Registro de la propiedad.
Respecto de las obras antiguas es igualmente importante la RDGRN de 24 de Marzo de 2011 , en la que se considera que: a) Si la obra tiene más de cuatro años (OJO EN ANDALUCÍA SERÍAN 6) no es necesaria la licencia de primera ocupación (por los mismos motivos que no es necesario acreditar la licencia de obra) b) sin embargo y respecto del seguro decenal, es necesario acreditar que la obra es anterior a la entrada en vigor de la ley de ordenación de la edificación (5 de Mayo de 2000)., aunque decae la exigencia del seguro una vez extinguida la responsabilidad decenal del promotor (15 de Noviembre de 2011http://portaljuridico.lexnova.es/doctrinaadministrativa/JURIDICO/113389/resolucion-dgrn-de-15-de-noviembre-de-2011-inscripcion-de-una-declaracion-de-obra-nueva-termin).
La RDGRN DE 17 de Enero de 2.012 Sobre la polémica de si es necesario acreditar con carácter previo o no a la inscripción de la obra nueva por prescripción el hecho de estar dicha obra o no fuera de ordenación, opta por entender que no es necesario dicho extremo y por tanto no es necesaria previa manifestación formal por el Ayuntamiento y basta con la comprobación por el registrador de la descripción, antigüedad de la obra e inexistencia de expediente de disciplina urbanística, notificando al Ayuntamiento.
(4 de Mayo de 2011) No es necesaria licencia de primera ocupación para autorizar e inscribir obras nuevas prescritas).
Respecto del seguro decenal necesario en la Obra Nueva
Resolución Circular de 3 de Diciembre de 2003
.- La escritura de obra nueva en construcción advertirá de su necesidad para la constatación registral del fin de obra momento en el que será exigible esta garantía.
.- En las compras e hipotecas de edificios en construcción hay que advertir del hecho de no haberse finalizado la obra ni constituido el seguro decenal.
.- Por edificio cuyo destino principal sea la vivienda se entienden las viviendas de alquiler, residencias de estudiantes y tercera edad pero no se incluyen los edificios en régimen de aprovechamiento por turnos, ni los edificios destinados a oficinas y viviendas si el destino principal es el de oficinas (a las que pueden equipararse garajes trasteros y locales comerciales).
.- En cuanto a la rehabilitación de edificios es necesario el seguro salvo: a) edificios construidos antes del 6 de Mayo de 2000; b) sea una rehabilitación strictu sensu, la licencia puede ser determinante y no sería exigible si habla sólo de rehabilitación, pero no si habla de reforma, ampliación o modificación no simultánea a una rehabilitación, pudiendo los casos dudosos ser resueltos por el certificado del técnico.
.- Como auto promotor para uso propio se considera la comunidad valenciana, la cual puede darse (Resolución 9 de Mayo de 2007) en la propiedad horizontal.
(21 Marzo 2007) hay que asegurar el coste de ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, concepto este diferente al valor de la obra nueva, el cual puede ser superior pues puede incluir valores añadidos como el mercado, entorno, características de la obra etc (sin embargo el TS 2286/2012 dispone que a efectos de AJD, es el coste de la obra entendiendo por tal el presupuesto de ejecución material y excluyendo los honorarios técnicos –de redacción o dirección de obra- así como tampoco pueden incluirse el beneficio industrial ni otros factores como la localización uso o destino del inmueble).
Respecto del libro del edificio necesario en la Obra Nueva
(14 de Abril de 2011) Sólo es exigible el libro del edificio para edificaciones con solicitud de licencia posteriores al 6 de Mayo de 2000 (fecha de entrada en vigor de la ley 38/1999).
(24 Marzo de 2011 y 15 Noviembre de 2011) No decae la obligación de depósito del libro del edificio por el transcurso del tiempo)
La RDGRN 11 de noviembre de 2010 Entiende que si se vende, dentro de los diez años siguientes a su terminación, una vivienda unifamiliar carente de seguro decenal por haber sido una vivienda autopromovida para uso propio HAY QUE ACREDITAR ESTE EXTREMO POR ACTA DE NOTORIEDAD. En la escritura de venta, el propietario y autopromotor declara que ha utilizado la vivienda para uso propio y el comprador renuncia al seguro decenal.
Respecto a quién declara la obra nueva
La RDGRN 3 de febrero de 2010 Una parcela se divide en propiedad horizontal tumbada formándose tres elementos privativos, tres solares. Sobre dos de ellos se declara una edificación en construcción; sin embargo sobre el tercero no se declara ninguna edificación, aunque en el futuro se prevé edificar, aportándose los datos urbanísticos de la edificación proyectada, siendo que la nueva obra en la siguiente fase la declarará el promotor sin necesidad de concurso de los adquirentes de la primera fase.
(18 se Septiembre de 2.003) dos cónyuges casados en régimen de gananciales, declaran que, sobre una finca privativa de la esposa al haberla adquirido por título de donación, han construido una edificación, con aportaciones proporcionales a fin de que el valor del solar quede compensado con una mayor aportación privativa del esposo en el dinero invertido en la construcción, igual al valor del solar, de modo que cada uno de los cónyuges resulte tener el mismo interés económico en el edificio resultante y en suelo, por lo que solicitan la inscripción correspondiente con carácter ganancia
(20 de Noviembre 1991) Considera la declaración de obra nueva por uno sólo de los cónyuges como acto de administración.
(21 de Noviembre de 2002) Puede declarar la obra nueva el nudo propietario sin el consentimiento de usufructuario.
Respecto del técnico que certifica la Obra Nueva
(4 Marzo 2.006), El visado acredita la condición profesional del técnico, pero no la autoría de la firma que ha de ser objeto de legitimación notarial
(1 Marzo de 2.003) Los Arquitectos Técnicos son competentes para certificar
(22 de Mayo de 2007) También lo son los Ingenieros Técnicos Agrícolas para casas cuyo uso sea, al menos, en parte agrario.
(9 Febrero de 1994) Es exclusiva responsabilidad del técnico certificante la veracidad de sus manifestaciones.
(16 Febrero de 2.012) cabe suplir el certificado de fin de obras por la licencia de primera ocupación en la que se indique “…visto el certificado final de obras..”
Para mayor información sobre que es una obra nueva, normativa y resoluciones pueden consultar el blog del Notario Francisco Mariño.
Sobre cómo declarar una obra nueva antigua consulte nuestro blog

References: Artículo 19

Artículo 45

Artículo 46

Artículo 47

Artículo 48

Artículo 49

Artículo 50

Artículo 51

Artículo 52

Artículo 53

Artículo 54

Artículo 55

Artículo 19

Artículo 20

Artículo 173

Artículo 185

Artículo 7

Artículo 11

Artículo 22

Artículo 25

Artículo 27

Resolución