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Timestamp: 2018-02-24 09:52:29+00:00

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Immobilienlexikon A/B - Till Herrmann Immobilienservices
Immobilienlexikon A/B
Altenteil Auch: Auszug, Leibgeding, Leibzucht. Sind dingliche Nutzungen und Leistungen, die aus und auf dem Grundstück zu gewähren sind und allgemeinen, leiblichen und persönlichen Versorgung des Berechtigten, die eine lebenslange Verknüpfung des Berechtigten mit dem belasteten Grundstück bezwecken. Rechtsgrundlage: frühere landesrechtliche Vorschrift. Das Altenteil ist ein nicht übertragbares, höchstpersönliches Recht, meist Wohnungsrecht, Pflege, Reallast, Nießbrauch, auch Rente möglich; persönlich beschränkte Dienstbarkeit.
AFA Im Immobilienbereich die Abschreibungsmöglichkeit für Eigentümer von vermieteten Immobilien (Absetzung für Abnutzung):
Abstandsfläche Die Abstandsfläche bezeichnet den Abstand der äußeren Gebäudekante zu einer in den Landesbauordnungen definierten Entfernung (in Meter). Hierbei werden die Gebäudekanten parallel um die absolute Größe verschoben. Die Überscheidung solcher Abstandsflächen führt in der Regel zu Problemen bzw. Ausnahmeregelungen, die mit den zuständigen Baubehörden ggf. mit den betroffenen Grundstückseigentümern (Stichwort: Baulast und Grunddienstbarkeit) abgestimmt werden muss. Die so geometrisch ermittelte Abstandsfläche darf in der Regel auch nicht die Grundstücksgrenze überschreiten (Überbau). In vielen Ländern beträgt die Abstandsfläche 2,50 bis 3,00 Meter oder wird bezogen auf eine umgeklappte Fläche eines vom Hundertsatzes der Traufhöhe. Die reguläre Überschreitung der Abstandsfläche, also der Überbau, führt regelmäßig zu Wertminderungen, da die maximale bauliche Ausnutzbarkeit des von dem Überbau betroffenen Grundstückes eingeschränkt wird. Solche Überbauansinnen werden dann auch meist entsprechend mit einer Überbaurente an den betroffenen Grundstückseigentümer abgegolten.
Abgeschlossenheit Die Begründung von Sondereigentum an einer Wohnung oder einer Teileigentumseinheit setzt gem. dem Wohnungseigentumsgesetz voraus, dass die betreffenden Räume in sich abgeschlossen sind. Die Voraussetzung für die Abgeschlossenheit regelt die vom Bundesbauminister im Einvenehmen mit dem Bundesjustizminister erlassene Richtlinie. Abgeschlossen ist eine Einheit, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen abgeschlossen ist, und einen eigenen abschliessbaren Zugang unmittelbar vom Freien oder einem Treppenhaus oder Vorraum hat.
Alterswertminderung (§ 23 WertV) Die Wertminderung wegen Alters entstammt dem § 23 WertV, wonach diese sich nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen bestimmt. Hierbei werden drei Fallgruppen unterschieden:
1. Normalfall: Üblicher Verschleiß entsprechend dem Alter des Gebäudes | Gebäude, die nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung instand gehalten werden.
2. Verlängerung der Restnutzungsdauer: Durchgreifende Instandsetzung der Bauteile auf den jeweiligen üblichen Standard | Modernisierung des Gebäudes
Die Wertminderung wegen Alters wird in einem Vomhundertsatz des jeweiligen Herstellungswertes ausgedrückt. Hierbei unterscheidet man in der Praxis finanzmathematisch nach
der linearen Altersabschreibung mit der Formel: Wertminderung (%) = Alter / Gesamtnutzungsdauer x 100
und der dynamischen Alterswertminderung nach ROSS: Wertminderung (%) = [1/2 x (Alter²/GND² + Alter/GND)] x 100.
Empirisch ermittelte Werte erhält man bei der Methode nach Vogels oder Gerardy. Für das Sachwertmodell gem. §§ 21-25 WertV findet meist die Ross´sche Wertminderungskurve Anwendung, die davon ausgeht, dass ein Gebäude mit zunehmendem Alter mehr verschleißt, als in jüngeren Jahren. Diese Anschauung hat sich in Jahrzehnten der Wertermittlungspraxis verfestigt und korrespondiert mit dem realen Marktgeschehen bzw. den bauphysikalischen Erkenntnissen. Dies bestätigen auch Modelle, die auf empirisch ermittelten Daten basieren, wobei interessant ist, dass bei diesen Modellen meist nach Ablauf der Gesamtnutzungsdauer ein Restwert zwischen 20% bis 30% übrig bleibt. Dies liegt m.E. daran, weil es faktisch kein Gebäude gibt, dass 80 oder 100 Jahre alt ist und an dem nie Instandhaltungsmaßnahmen vorgenommen wurden. Wäre dies theoretisch dennoch so, müsste das Gebäude nach Ablauf der Gesamtnutzungsdauer abbruchreif sein. Die Bestimmung der genauen Restnutzungsdauer ist daher für einen Immobiliensachverständigen eine wichtige Stellschraube innerhalb des Sachwertverfahrens und gleichzeitig ein Drahtseilakt, der bei geringen Veränderungen erhebliche Schwankungen für das Gutachtensergebnis mit sich bringt.
Außenanlagen (§ 21 Abs. 4 WertV) Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück festverbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen).
Bruttogrundfläche Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks
Bruttorauminhalt Der Brutto-Rauminhalt ist der Rauminhalt des Baukörpers, der nach unten von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und im übrigen von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerkes umschlossen wird. Nicht zum Brutto-Rauminhalt gehören die Rauminhalte von Fundamenten; Bauteilen, soweit sie für den Brutto-Rauminhalt von untergeordneter Bedeutung sind, z. B. Kellerlichtschächte, Außentreppen, Außenrampen, Eingangsüberdachungen und Dachgauben; untergeordneten Bauteilen wie z. B. konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen, auskragende Sonnenschutzanlagen, Lichtkuppeln, Schornsteinköpfe, Dachüberstände, soweit sie nicht Uberdeckungen für Bereich b nach Abschnitt 3.1.1*) sind.
*) überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
Bebauungsplan §§ 8 ff. BauGB verbindlicher Bauleitplan. Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Inhalt des BBP (§ 9BauGB) 1. Art und Maß der baulichen Nutzung 2. Bauweise, Stellung der baulichen Anlagen 3. Größe, Breite, Tiefe der Baugrundstücke 4. Flächen für Nebenanlagen 5. Flächen für den Gemeinbedarf 6. höchstzulässige Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden 7. Flächen für die soziale Wohnraumförderung 8. Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf 9. der besondere Nutzungszweck von Flächen 10. von Bebauung freizuhaltende Flächen 11. Verkehrsflächen 12. Versorgungsflächen 13. Versorgungsanlagen 14. Flächen für Abfall- und Abwasserbeseitigung 15. Grünflächen 16. Wasserflächen 17. Flächen für Aufschüttung und Abgrabungen 18. Landwirtschaftlich genutzte Flächen und Wald 19. Flächen für die Kleintierhaltung 20. Flächen für Schutzmaßnahmen – Boden, Natur und Landschaft 21. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der Allgemeinheit 22. Gemeinschaftsanlagen 23. Flächen für den Schutz vor schädlichen Umwelteinflüsse (luftverunreinigender Stoffe) und baulicher Maßnahmen für den Einsatz erneuerbarer Energie 24. von Bebauung freizuhaltender Schutzflächen 25. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern, Erhaltung von Bepflanzung. Flächen von Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern für die Herstellung des Straßenkörpers
Betriebskosten § 18 Abs. 3 WertV – BK sind Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen. (siehe auch § 27 II. BV). Sie sind in der Anl. 3 zu § 27 Abs.1 der II. BV aufgeführt und i.d.R. von den Mietern ganz neben der Miete zu tragen. Betriebskostenarten: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks 2. die Kosten der Wasserversorgung 3. die Kosten der Entwässerung. 4. Kosten des Betriebs der Heizungsanlage, Reinigung und Wartung 5. Kosten des Betriebs der Warmwasserversorgung, Reinigung und Wartung 6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen 7. Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzuges 8. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung 9. Kosten der Gebäudereinigung und der Ungezieferbekämpfung 10. Kosten der Gartenpflege 11. Kosten der Beleuchtung in gemeinsam genutzten Gebäudeteile 12. Kosten der Schornsteinreinigung 13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung 14. Kosten für den Hauswart 15. Kosten für den Betrieb der Gemeinschafts- Antennenanlage oder des Breibandkabelnetzes 16. Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege 17. sonstige Betriebskosten
Beschränkt persönliche Dienstbarkeit §§ 1090 ff BGB: Nutzungsrecht – keine Übertragbarkeit begründet durch Einigung und Eintragung § 873 BGB
Löschung durch: • Aufhebung § 875 und § 876 BGB • Staatsakt • Tod des Berechtigten § 1061 BGB
Belastung eines Grundstücks zugunsten einer natürlichen oder juristischen Person. Dem Berechtigten stehen einzelne Nutzungen zu.
Baulast § 7 LBO Notwendige Abstandflächen können sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn durch Baulast gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet werden. § 71 Übernahme von Baulasten: Durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich- rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich- rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten).
Bauland (baureifes Land) WertV § 4 Abs. 4: Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich- rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.
Kennzeichen: • § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplan • § 33 Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung (eingeschränkt) • § 34 Zulässigkeit von Vorhaben der innerhalb im Zusammenhang bebauten Ortsteile • § 35 Bauen im Außenbereich (privilegiertes Bauen), wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die Erschließung gesichert ist. Etc. • § 12 Vorhaben- und Erschließungsplan
Bauerwartungsland WertV § 4 Abs. 2: Bauerwartungsland sind Flächen, die sich nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen.
Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV) Die Bewirtschaftungskosten sind Aufwendungen, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Abschreibung, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Die Abschreibung ist gemäß § 18 Abs. 1 WertV durch Einrechnung in den Rentenbarwertfaktor für die Kapitalisierung des auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallenden Anteils des (Grundstücks)Reinertrags berücksichtigt. Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Mietzahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung (§ 18 Abs. 5 WertV u. § 29 Abs. 1 Satz 1 II. BV). Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d.h. nicht zusätzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter umgelegt werden können.
Besondere wertbeeinflussende Umstände (§ 19 WertV) Unter den besonderen wertbeeinflussenden Umständen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand oder Abweichungen von der nachhaltig erzielbaren Miete).
Besondere Einrichtungen Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit – wie der Name bereits aussagt – normalen, d.h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungswert (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und i.d.R. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden deshalb auch nicht bei der Festlegung des Ausstattungsstandards mit erfasst und deshalb bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt (z.B. Sauna im Einfamilienwohnhaus). Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen.
Bodenrichtwert § 196 Bodenrichtwerte: Auf Grund der Kaufpreissammlung sind für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands, mindestens jedoch für erschließungsbeitragpflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland zu ermitteln. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte sind, soweit nichts anderes bestimmt ist, jeweils zum Ende eines jeden Kalenderjahres zu ermitteln. Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen (…) Jedermann kann von der Geschäftstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.
Baunebenkosten (§ 22 Abs. 2 WertV) Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als „Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung“ definiert sind. Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt.
Baumängel und Bauschäden (§ 24 WertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.R. bereits von Anfang an anhaften – z.B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder durch auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen.
Der Bewertungssachverständige kann i.d.R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da • nur zerstörungsfrei – augenscheinlich untersucht wird, • grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-Sachverständigen notwendig).
Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund einer in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind.

References: § 23
 § 18
 § 27
 § 27
 § 873
 § 875
 § 876
 § 1061
 § 7
 § 71
 § 4
 § 30
 § 33
 § 34
 § 35
 § 12
 § 4
 § 18
 § 29
 § 196