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Timestamp: 2018-07-22 12:15:14+00:00

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Ihr Kanzlei für Immobilienrecht | Rechtsanwälte Ottmann & Khazanov
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Der Immobilienmarkt brummt. Im gleichen Tempo, wie die Immobilienpreise vielerorts steigen, nimmt aber auch die Regulierung des Immobilienmarktes zu. Die Mietpreisbremse ist hierbei nur ein Aspekt. Denn auch Immobilienkredite sind wegen des Immobilien-Booms betroffen, weil immer mehr private Anleger in Immobilien investieren.
Der Immobilienkaufvertrag eine erste mögliche Quelle rechtlicher Risiken. Zwar ist der Immobilienkäufer im Rahmen dieses Verhältnisses weitgehend rechtlich abgesichert. Aber gerade wenn auch die Finanzierung der Immobilie (mit) Vertragsgegenstand ist, sollten vertragliche Risiken des Erwerbs und der Finanzierung genau unter die Lupe genommen werden, und zwar bereits im Vorfeld einer Vertragsunterzeichnung (auch Vorvertrag!).
Haben Sie Fragen zum Immobilienkauf und zur Immobilienfinanzierung – kontaktieren Sie uns gerne. Wir prüfen Ihren Immobilienkaufvertrag deutlich vor einem Notartermin und prüfen auf Wunsch natürlich auch die vertraglichen Grundlagen der Finanzierung!
Rechtliches in der Bauphase
Aber natürlich auch die Bauphase einer Immobilie ist rechtlich problemträchtig. Hier sind zeitnahe, strategisch sinnvolle Reaktionen gefragt, um effektiv agieren zu können: im Sinne einer Fertigstellung der Immobilie, aber natürlich auch, um finanzielle Risiken, z. B. durch schwere Baumängel, möglichst gering zu halten.
In der Bauphase ist das größte Risiko für Bauherren eine Insolvenz des Bauträgers. Dann ist es sinnvoll, bestimmte Risiken in diesem Zusammenhang selbst zu reduzieren. Hierzu zählt z. B. die Vereinbarung einer Vertragserfüllungsbürgschaft oder Zahlungen nur zu leisten, wenn die entsprechende Leistung vom Bauträger bereits erbracht wurde. Natürlich sind auch regelmäßige Kontrollen der Baustelle sinnvoll, um Mängel schnell zu erkennen und zeitnah rechtliche Schritte einleiten zu können.
Verweigert der Bauträger die Beseitigung von Baumängeln – nehmen Sie Kontakt zu uns auf, wir kümmern uns darum und verlangen entweder Mängelbeseitigung, mindern bzw. fordern Schadensersatz, wenn Ihnen wegen dieser Mängel z. B. Folgeschäden entstanden sind.
Geht es um die Vermietung oder Anmietung einer Immobilie, nimmt das Mietrecht und die höchstrichterliche Rechtsprechung zum Mietrecht dazu erheblichen Einfluss auf die Möglichkeiten und Grenzen der Gestaltung von Mietverträgen. Aktuelle Mietverträge sind deshalb im gewerblichen Mietrecht und im Wohnraummietrecht von großer Bedeutung. Mietverträge aus dem „Netz“ bergen wegen mangelnder Aktualität damit nicht selten erhebliche rechtliche Risiken. Einzelne Klauseln oder ganze Vertragsteile können bei fehlender Aktualität unwirksam sein, wenn der BGH seine Rechtsprechung zu Einzelfragen geändert hat.
Gerade für Vermieter ist es deshalb sinnvoll, Mietverträge professionell gestalten oder zumindest professionell prüfen zu lassen – auch und vor allem, wenn Sie sich dafür entscheiden, eine Immobilienverwaltungsgesellschaft zu beauftragen.
Wenn Sie einen Mietvertrag benötigen, kümmern wir uns darum. Wenn Sie einen Mietvertrag – ob gewerblich oder für Wohnraum – geprüft wissen wollen, kümmern wir uns darum. Und auch wenn es um einen Immobilienverwaltungsvertrag geht, sind wir der richtige Ansprechpartner für Sie.
Auch das Zusammenleben mit den Nachbarn kann zu Konflikten führen – Gerüche, Geräusche und vieles mehr kann zwischen Nachbarn zu handfesten Auseinandersetzungen führen. Lässt sich dann die Situation nicht durch ein Gespräch unter Nachbarn klären und kommt es weiterhin zu massiven Störungen, ist der Gang zum Rechtsanwalt oft unvermeidbar, damit wieder Ruhe einkehrt.
Oft lässt sich die Situationen unter zerstrittenen Nachbarn mit unserer Unterstützung außergerichtlich klären. Wenn das nicht hilft, bleibt der Gang vor Gericht – und auch dabei unterstützen wir Sie natürlich!
Wenn es um Immobilien geht, geht es nicht nur um Bau oder Kauf. Auch das Mietrecht macht einen großen Teil des Immobilienrechts aus – ob Wohnraummiete oder Gewerbemiete. Deswegen stehen wir Ihnen – Vermietern oder Mietern – auch in diesem Bereich gerne zur Verfügung.
Geht es um Wohnraummiete, stellen sich Vermietern und Mietern oftmals die gleichen Fragen – naturgemäß allerdings aus vollkommen unterschiedlichen Perspektiven: Kann eine Wohnung (außerordentlich) gekündigt werden, z. B. wegen EigenbedarfIm Fall des Eigenbedarfes steht einem Vermieter von Wohnraum ein spezielles Kündigungsrecht zu. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der bloße Wunsch, die Wohnung selbst zu bewohnen, ist insoweit nicht ausreichend. Vielmehr muss sich der Vermieter auf nachvollziehbare Gründe berufen können. Da die Kündigung wegen Eigenbedarfs eine ordentliche Kündigung darstellt, muss sie schriftlich (§ 568 BGB) und unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen des § 57c BGB erfolgen. In der Praxis kann der Vermieter Eigenbedarf für sich selbst, seine Eltern oder Kinder, Enkel oder Geschwister sowie Nichten und Neffen anmelden. Dem Mieter bietet sich die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB zu erheben. Liegt für ihn ein besonderer Härtefall vor, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Ein solcher Härtefall kann etwa bei hohem Alter, einer Schwangerschaft, einer schweren Krankheit oder einer Behinderung vorliegen. Der Eigenbedarf ist ein feststehender, allgemein bekannter Begriff aus dem Wohn- und Mietrecht. Darunter ist eine Selbstnutzung beziehungsweise die Nutzungsnotwendigkeit von vermietetem Wohnraum zu verstehen, die sich für den Vermieter während eines bestehenden Miet- respektive Vermietungsverhältnisses ergibt. Die Wohnungsvermietung ist ein zivilrechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter. Beide Seiten haben eigene Rechte und Pflichten; sie müssen den Mietvertrag so einhalten wie er geschlossen wurde. Eine Vertragsänderung ist nur im gegenseitigen Einvernehmen, also mit ausdrücklicher Zustimmung der anderen Vertragspartei möglich. Das gilt auch für den Eigenbedarf des Vermieters oder für einen vom Gesetzgeber recht enggesteckten Personenkreis. Die Eigenbedarfsnutzung ist immer mit einer Beendigung des Mietvertrages verbunden. Den Wunsch dazu hat der Vermieter, und zwar einseitig ohne die Zustimmung des Mieters zur einvernehmlichen Vertragsbeendigung. Der Vermieter muss also den Mietvertrag kündigen. Das kann er nach § 573 BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches nur dann, „wenn er ein... oder erheblichen Mängeln? Gibt es Kündigungsfristen bei einem Mietvertrag über Wohnraum und wann darf ein Vermieter seinem Mieter überhaupt die Kündigung aussprechen? Darf ein Mietvertrag befristet sein und welche Rechte und Pflichten gibt es in Bezug auf Schönheitsreparaturen. Oder: Wann darf der Mieter die Miete wegen Mietmängeln mindern und wann muss Mietkaution zurückgezahlt werden?
Geht es um die PachtDie Pacht bezeichnet die entgeltliche Überlassung eines Gegenstandes auf Zeit zur Nutzung und zum Genuss der aus dem überlassenen Gegenstand resultierenden Vorteile. Diese Vorteile werden auch Früchte genannt. Die Pacht bzw. der Pachtvertrag ist in § 581 Abs. 1 BGB geregelt. Vertragsgegenstand können dabei bewegliche und unbewegliche Sachen, private und unbewegliche Sachen, private und öffentliche Rechte sowie Sach- und Rechtsgesamtheiten sein. Die Kleingartensiedlung ist ein Beispiel für eine Pacht. Die Mitglieder pachten einzelne Parzellen und bewirtschaften diese. Abhängig von der Bewirtschaftung kann der Pächter auch Obst- oder Gemüsepflanzen abernten. Die Ernte stellt dabei die Frucht der Pacht dar und der Pächter darf diese aufgrund der Pacht behalten.... oder Anmietung von Gewerbeflächen (Gewerbemietrecht), gelten für Mieter und Vermieter oft andere (gesetzliche) Regelungen. Und auch die Möglichkeiten der Vertragsgestaltung gehen hier deutlich weiter als im Wohnraummietrecht. So sind z. B. befristete Gewerbemietverträge mit langen Laufzeiten nicht nur möglich, sondern in Gewerbemieterverträgen die Regel. Das wiederum sorgt für rechtliche Fragen und Probleme, die im Wohnraummietrecht in dieser Form nicht existieren, z. B. in Bezug auf die (außerordentliche) Kündigung des Mietvertrages. Aber auch die Frage, was mit Einbauten oder Umbauten nach Ende des Mietvertrages zu geschehen hat, ist ein spezifisch gewerbemietrechtrechtliches Problem.
Wenn Sie Fragen zum Mietrecht haben – sprechen Sie uns gerne an. Und natürlich sind wir auch Ihr Ansprechpartner, wenn es darum geht Ihre Rechte aus dem Mietvertrag gegenüber Ihrem Vertragspartner durchzusetzen.
Unsere Beratungsschwerpunkte im Immobilienrecht
Das Recht rund um die Immobilie ist breit gefächert und im Zweifel geht es in diesem Bereich relativ schnell um große Summen. Wir beraten und vertreten Sie deshalb in grundsätzlich allen arbeitsrechtlichen Angelegenheiten. Der Schwerpunkt unserer anwaltlichen Tätigkeit liegt aber auf folgenden Bereichen:

References: BGH 
 § 573
 § 57
 § 574
 § 573
 § 581