Source: https://www.mietrechtsiegen.de/fristlose-kuendigung-des-hausverwaltervertrages-aus-wichtigem-grund/
Timestamp: 2019-04-24 06:13:25+00:00

Document:
Fristlose Kündigung des Hausverwaltervertrages aus wichtigem Grund
LG Hamburg, Az.: 302 O 443/09, Urteil vom 30.04.2010
Die Klägerin verlangt die Zahlung von Hausverwaltergebühren für das Jahr 2009.
Mit Vertrag vom 09.11.2005 (Anlage K 1) hatte die Beklagte zu 1.) die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die Firma U. E., mit der Verwaltung ihrer Grundstücke S. straße …, … und … in H. beauftragt. In jenem Hausverwaltervertrag heißt es unter § 6 (Vertragsdauer):
“Dieser Vertrag wird für die Zeit vom 01. Januar 2006 bis zum 31. Dezember 2007 geschlossen. Wird er nicht von einem der Vertragschließenden rechtzeitig, nämlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum … durch Einschreiben gekündigt, so verlängert er sich jeweils um 12 Monate.”
Foto: FreedomTumZ/Bigstock
Darüber hinaus war die Rechtsvorgängerin der Klägerin am selben Tage auch mit der Hausverwaltung hinsichtlich des Grundstücks K. straße … in H. beauftragt worden. Dieses stand im Eigentum der beiden Beklagten als Erbengemeinschaft und war mit einem Nießbrauch zugunsten der Frau S. P. belastet. Mit dieser war am 09.11.2005 der Hausverwaltervertrag geschlossen worden (Anlage K 2). Er enthielt in Bezug auf die Vertragsdauer dieselbe Vertragsklausel wie der mit der Beklagten zu 1.) geschlossene Hausverwaltervertrag.
Nach dem Tode der Frau S. P. erteilten die Beklagten der Rechtsvorgängerin der Klägerin unter dem 03.11.2008 bezüglich des Grundstücks K. straße …” eine “Vollmacht zur Hausverwaltung” (Anlage K 3).
Mit notariellem Vertrag vom 27.11.2008 (Anlagenkonvolut B 1) verkaufte die Beklagte zu zu 1.) die Grundstücke in der S. straße …, …, … und … an die m. Immobilien-GmbH & Co. KG i.G., vertreten durch die Beklagte zu 2.) als Geschäftsführerin der Komplementärin, nämlich der m. Verwaltungs-GmbH i.G. Dabei wurde unter § 4 (Besitz, Nutzen, Lasten) folgendes vereinbart:
“Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr einschließlich der Verkehrssicherungspflicht und der Verpflichtungen und Rechte aus für den Grundbesitz bestehenden Versicherungen gehen über am 31.12.2008 vorausgesetzt, der Kaufpreis ist bis dahin bezahlt – anderenfalls mit vollständiger Kaufpreiszahlung.”
Außerdem veräußerten beide Beklagten das Grundstück in der K. straße … mit notariellem Vertrag vom 27.11.2008 (Anlagenkonvolut B 1) an die m. Immobilien-GmbH & Co. KG i.G., vertreten durch die Beklagte zu 2.) als Geschäftsführerin der Komplementärin, nämlich der m. Verwaltungs-GmbH i.G. Auch dieser Vertrag enthielt unter § 4 (Besitz, Nutzen, Lasten) die eben zitierte Vertragsklausel.
Unter Hinweis auf die Veräußerung der Grundstücke in der S.- und K.-straße kündigten die beiden Beklagten die Hausverwalterverträge mit einfachem Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 28.11.2008 zum 31.12.2008. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin erwiderte daraufhin, die Verträge bestünden fort; sie werde die Hausverwaltung nunmehr für die neue Eigentümerin fortführen (Anlage K 6). Indessen wiederholten die Beklagten mit einem per Einschreiben übersandten Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 03.12.2008 die Kündigung, wobei diese nunmehr auch im Namen der neuen Eigentümerin, der m. Immobilien-Gmbh & Co. KG, ausgesprochen wurde (Anlage K 7). Mit Schreiben vom 09.12.2008 kündigten die Beklagten, vertreten durch ihren Prozessbevollmächtigten, die Hausverwalterverträge “außerordentlich und fristlos” (Anlage K 9).
Die Klägerin verlangt die Hausverwaltergebühren für das Jahr 2009, die sie hinsichtlich der vier Grundstücke in der S. straße für die ersten drei Quartale zunächst mit insgesamt 11.244,46 EUR (Anlagenkonvolut K 11) und im Verlaufe des Rechtsstreits für das vierte Quartal mit weiteren 3.459,88 EUR (Anlagen K 18 – K 21) sowie hinsichtlich des Grundstückes in der K. straße für die ersten drei Quartale zunächst mit insgesamt 4.065,24 EUR (Anlagenkonvolut K 12) und im Verlaufe des Rechtsstreits für das vierte Quartal mit weiteren 1.254,87 EUR (Anlage K 22) abrechnete.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Erklärungen der Beklagten vom 28.11., 03.12. und 09.12.2008 seien weder als ordentliche noch als außerordentliche Kündigungen wirksam geworden.
1.) die Beklagte zu 1.) zu verurteilen, an sie 14.704,34 EUR nebst gesetzlichen Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
2.) die Beklagte zu 1.) zu verurteilen, 418,76 EUR sowie 489,45 EUR und weitere 489,45 EUR Anwaltsgebühren nebst gesetzlichen Zinsen seit Rechtshängigkeit an sie zu zahlen,
3.) die Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 5.320,11 EUR nebst gesetzlichen Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten rügen die örtliche Unzuständigkeit des erkennenden Gerichts und beantragen im Übrigen, die Klage abzuweisen.
Sie tragen vor, hinsichtlich des Grundstücks K. straße … sei niemals ein Hausverwaltervertragsverhältnis zwischen ihnen und der Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin begründet worden. Unabhängig davon seien die Hausverwalterverträge wirksam zum Ende des Jahres 2008 gekündigt worden.
Darüber hinaus bestreiten die Beklagten die geltend gemachten Hausverwaltergebühren auch der Höhe nach.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Nach Schluss der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin einen nicht nachgelassenen Schriftsatz eingereicht.
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten für das Jahr 2009 kein Anspruch auf Entrichtung von Hausverwaltergebühren zu.
1.) Entgegen der Ansicht der Beklagten ist das erkennende Gericht hinsichtlich des gesamten Rechtsstreits sowohl international als auch örtlich zuständig.
Dies folgt in Bezug auf das Prozessverhältnis mit der Beklagten zu 1.) aus Art. 2 (1) der Vereinbarung 2005/1116 EG (Abkommen zwischen der Europäischen Gemeinschaft und dem Königreich Dänemark über die gerichtliche Zuständigkeit und die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen) i.V.m. Art. 5 Nr. 1 b) EuGVVO. Für die Erbringung von Dienstleistungen und der Gegenleistung ist ein einheitlicher Erfüllungsort im kompetenzrechtlichen Sinne, d.h. ein Forum am Ort der vertragscharakteristischen Leistung gegeben, nämlich am vertraglich bestimmten Ort der Erbringung der Dienstleistung (Zöllen ZPO, 27. Aufl., Anh. I, Art. 5 EuGVVO, Rdnr. 4 b). Das war hier Hamburg, da die Klägerin dort ihren Sitz hat und die zu verwaltenden Grundstücke ebenfalls in Hamburg liegen.
Die örtliche Zuständigkeit der gegen die Beklagte zu 2.) gerichteten Klage bestimmt sich nach § 29 I ZPO. Bei Dienstverträgen ist von einem einheitlichen Erfüllungsort an dem Ort auszugehen, an dem die Dienste nach dem Vertrag zu leisten sind (Zoller, ZPO, 27. Aufl., § 29, Rdnr. 24 sowie Rdnr. 25 Stichwort “Dienstvertrag”). Das war hier, wie dargelegt, Hamburg.
2.) Indessen sind die geltend gemachten Ansprüche nach den §§ 612, 675 I BGB auf Zahlung eines Hausverwalterhonorars unbegründet.
Allerdings ist die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages von den Beklagten für alle in Frage stehenden Grundstücke mit der Hausverwaltung beauftragt worden. Hinsichtlich der vier Grundstücke in der S. straße folgt das bereits aus dem Vertrag der Anlage K 1. Dagegen ist der Vertrag bezüglich des Objektes K. straße … (Anlage K 2) nicht mit den Eigentümerinnen, also den Beklagten, sondern lediglich mit der Nießbrauchberechtigten, Frau S. P., geschlossen worden. Ein unmittelbarer Übergang des betreffenden Hausverwaltervertrages nach deren Tode auf die Beklagten hat nicht stattgefunden. Indessen haben die beiden Beklagten der Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin am 03.11.2008 eine “Vollmacht zur Hausverwaltung” ausgestellt (Anlage K 3). Danach wurde diese bevollmächtigt, die beiden Beklagten in allen Angelegenheiten, welche die Verwaltung des Grundstücks K. straße … betrafen, zu vertreten. Das beinhaltet zugleich einen entsprechenden Auftrag.
Ein Honoraranspruch für das Jahr 2009 scheidet aber dennoch aus, weil die Beklagten die Hausverwalterverträge wirksam zum 31.12.2008 gekündigt haben. Zwar haben die Kündigungserklärungen der Beklagten vom 28.11. und 03.12.2008 als ordentliche Kündigungen erst zum 31.12.2009 Wirkung entfalten können, weil vertraglich eine sechsmonatige Kündigungsfrist vorgesehen war. Als fristlose Kündigungen sind die Erklärungen vom 28.11., 03.12. und 09.12.2008 aber bereits zum Ende des Jahres 2008 wirksam geworden. Ein außerordentlicher Kündigungsgrund im Sinne des § 626 BGB hat vorgelegen.
Die Veräußerung der in Rede stehenden Grundstücke war ein wichtiger Grund im Sinne des § 626 I BGB. Dem steht nicht entgegen, dass mit dem Verkauf der Grundstücke selbstverständlich noch nicht sogleich das Eigentum daran auf die Käuferin übergegangen ist, weil es dazu noch einer entsprechenden Eintragung im Grundbuch bedurft hat (§ 873 I BGB). Entscheidend ist, dass die Beklagten mit der Käuferin in beiden Kaufverträgen vom 27.11.2008 (Anlagenkonvolut B 1) einen vorzeitigen Übergang der Rechte an dem Grundstück zum 31.12.2008 vereinbart haben (§§ 4 der Verträge). Zwar stand der Übergang des Besitzes und aller sonstigen Rechte an den betreffenden Grundstücken unter der aufschiebenden Bedingung einer Zahlung des jeweiligen Kaufpreises. Aber auch wenn nicht sicher war, dass die Käuferin diese Zahlungen fristgerecht leisten werde, so musste man beim Abschluss der Verträge am 27.11.2008 doch unbedingt damit rechnen, denn so war es immerhin vorgesehen. Bei dieser Sachlage war es den Beklagten aber nicht zumutbar, weiter an den Hausverwalterverträgen mit der Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin festgehalten zu werden. Denn wenn – wie offenbar hier der Fall- der Käufer eines Grundstücks einen bereits bestehenden Hausverwaltervertrag nicht übernehmen möchte, kann es dem Verkäufer nicht zugemutet werden, weiterhin die Kosten des von ihm beauftragten Verwalters zu tragen, wenn er auf Grund vertraglicher Abrede mit dem Käufer bereits den Besitz und alle Rechte an dem Grundstück auf diesen übertragen hat.
Die Beklagten mussten mit der Kündigung der Hausverwalterverträge auch nicht etwa abwarten, bis bzw. ob die Käuferin der Grundstücke die jeweiligen Kaufpreise zahlte. Denn dabei hätten sie befürchten müssen, ihres außerordentlichen Kündigungsrechtes nach § 626 II 1, 2 BGB verlustig zu gehen. Danach muss die fristlose Kündigung nämlich innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis vom außerordentlichen Kündigungsgrund erklärt werden. Der eigentliche Kündigungsgrund war aber bereits mit dem Abschluss der beiden Grundstückskaufverträge gelegt worden.
Hinzu kommt, dass die Beklagten mit Schriftsatz vom 24.02.2010 vorgetragen haben, dass sämtliche Rechte an den in Frage stehenden Grundstücken bereits am 31.12.2008 auf die m. Immobilien-GmbH & Co. KG übergegangen sind, und die Klägerin das bis zum Termin am 07.04.2010 nicht bestritten hat, obgleich dazu ausreichend Gelegenheit bestanden hat und das im Rahmen der allgemeinen Prozessförderungspflicht (§ 282 ZPO) auch geboten war. Das Bestreiten des betreffenden Vortrages der Beklagten mit Schriftsatz vom 20.04.2010 war verspätet und ist nach § 296 a ZPO nicht mehr zu berücksichtigen. Auch eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 ZPO erscheint bei dieser Sachlage nicht geboten.
Der Umstand, dass die Käuferin der Grundstücke offenbar eine von den Beklagten selbst gegründete Gesellschaft gewesen ist, ändert an der dargelegten Einschätzung nichts. Anderes würde sich lediglich dann ergeben, wenn die Beklagten den Verkauf der fünf Grundstücke ausschließlich deshalb vorgenommen hätten, um auf diesem Wege einen außerordentlichen Kündigungsgrund hinsichtlich der mit der Klägerin geschlossenen Hausverwalterverträge zu erlangen. Das ist aber weder substantiiert vorgetragen worden noch sonstwie ersichtlich.
Auf den genannten wichtigen Grund, nämlich die Veräußerung der Grundstücke, war in den Kündigungserklärungen hingewiesen worden.
Schließlich sind die Kündigungen auch fristgerecht erfolgt. Die zweiwöchige Kündigungsfrist des § 626 II 1, 2 BGB lief am 11.12.2008 ab, da die Kenntnis vom Kündigungsgrund mit dem Abschluss der notariellen Kaufverträge (Anlagenkonvolut B 1) am 27.11.2008 vorhanden war. Alle drei Kündigungserklärungen sind aber noch davor erfolgt.
3.) Mangels Bestehens der geltend gemachten Hauptansprüche sind die Nebenforderungen, insbesondere die Ansprüche auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten, ebenfalls nicht begründet.
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits beruht auf § 91 I ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 1 und 2 ZPO.
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References: § 6
 § 4
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 Art. 5
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 § 29
 § 29
 § 626
 § 626
 § 626
 § 296
 § 156
 § 626
 § 91
 § 709