Source: https://www.registradoresdemadrid.org/revista/32/Casos-Propiedad/URBANISMO
Timestamp: 2020-06-03 20:39:01+00:00

Document:
REVISTA-32-Casos Propiedad-URBANISMO.
1.-P: Figura inscrita una finca resultante de un proyecto de compensación desde el año 1970 a nombre de la Junta de Compensación. Ahora, junto con otras tres fincas, se aporta a una reparcelación y se pretende adjudicar directamente las parcelas resultantes a los propietarios individuales integrantes de la Junta. Es decir, en el proyecto de reparcelación figuraría como titular aportante la Junta de Compensación y las parcelas de resultado se adjudicarían directamente a los propietarios, ¿es posible?
R: Se estima que no puede hacerse de esa manera la adjudicación, saltándose el paso previo de la adjudicación a los propietarios de la Junta de las fincas aportadas, por lo que siendo ésta la que aporta los terrenos, a ella deberán adjudicarse las parcelas de resultado. No existiría causa que justifique la adjudicación directa a los propietarios pues en los procesos de equidistribución la causa radica en la subrogación real y en la distribución de beneficios y cargas.
Ahora bien, sería preferible, como apuntó algún asistente y se ratificó por todos, realizar primero la adjudicación de esa finca a los propietarios y que fueran ellos los aportantes al nuevo proyecto, justificándose así plenamente la adjudicación a estos de las parcelas resultantes; pues cumplidas íntegramente las obligaciones de la primera compensación, lo procedente es efectuar primero la liquidación de los actos pendientes de la misma.
2.-P: Se presenta escritura de compraventa por la que un particular adquiere una participación de 2,50 % de una finca rústica de una extensión de 3 hectáreas y 40 centiáreas - 30.040 m2-. El mismo día se presenta otra escritura de compraventa otorgada el mismo día, ante el mismo notario, número siguiente de protocolo por la que otro particular adquiere otra participación de 2,50 % de la misma finca rústica. No hay asignación de uso pero parece muy extraño alguien que tenga interés en adquirir estas participaciones, que representan, cada una, una superficie de 751 m2 en relación con la total finca. ¿Qué se debe hacer?
R: El artículo 17.2 del TR de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, dispone que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción. Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.
Y según los artículos 143 y 144 de la Ley 9/2001, de 17 de julio de Suelo de la Comunidad de Madrid, cualquier acto de parcelación precisará licencia urbanística previa y, además, la licencia urbanística para actos de parcelación rústica requerirá informe previo y vinculante en caso de ser desfavorable, de la Consejería competente en materia de agricultura.
Es cierto que en el caso planteado se adquieren unas participaciones a las que no se atribuye expresamente el derecho de utilización exclusiva de una porción o porciones concretas de la finca, y que el registrador no puede calificar desde la perspectiva del fraude. Pero también lo es que el supuesto es sospechoso en extremo pues la adquisición de estas participaciones es difícil de comprender desde un punto de vista de utilidad económica y explotación racional de la finca, y además se corresponde cada una de ellas con una porción de 751 m2 que resulta muy significativa por lo que existe duda fundada de que encubran auténticas parcelaciones.
Es evidente que si se hubiera pactado expresamente una atribución de uso de una porción o porciones determinadas de la finca, sería exigible el otorgamiento de la oportuna licencia, previo informe de la Consejería de Agricultura, en base a los artículos antes citados. Pero, aún faltando tal pacto expreso, se entendió que el registrador no puede permanecer ajeno o pasivo ante esta situación cuando la normativa dispone de un procedimiento adecuado para evitarlo.
En efecto, en este supuesto debe ponerse en marcha el mecanismo previsto por el artículo 79 del RD 1093/1997 y remitir copia de ambas escrituras al Ayuntamiento correspondiente, acompañando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de no contestación se procederá con arreglo a lo establecido en ese artículo. Y será el Ayuntamiento quien deberá recabar toda la información pertinente, entre otros extremos el informe de la Consejería de Agricultura, para llegar a la conclusión que corresponda, para lo cual podrá utilizar otros medios que están vedados al registrador, como podría ser la propia inspección de la finca para observar si existen signos exteriores, como elementos físicos de separación con vallas, que evidencien una división de hecho del terreno, conscientemente mantenida oculta en la escritura.
3.-P: Con las correspondientes licencias administrativas, se presenta una escritura en que entre distintas fincas resultantes de un proceso de equidistribución, gravadas con distintas cargas, se efectúan diversas modificaciones hipotecarias de agrupación, segregación y división y extinciones de condominio. ¿Cómo debe hacerse el traslado de cargas, dado que las partes no dicen nada al respecto?
R: Se considera que, a pesar de no tratase de un supuesto de equidistribución, son aplicables analógicamente las normas contenidas en el artículo 11 del RD 1093/1997, en cuanto además éstas son un trasunto de las normas generales hipotecarias y si en algún supuesto fuere preciso, deberá completarse la escritura indicándose las cuotas de la teórica subrogación real con el consentimiento de los respectivos acreedores.
4.-P: Se constituye un Complejo inmobiliario sobre una finca registral para construcción de dos bloques en dos fases y con una serie de elementos comunes generales y de cada fase y, además, garajes comunes. Se plantea la necesidad o no de autorización administrativa del apartado 6 del artículo 17 de la Ley del Suelo en su reforma por el RDL de 1 de julio de 2011, así como la configuración de ese complejo.
R: Por algún compañero se planteó que existiendo una sola finca registral no se puede constituir un complejo urbanístico sino una propiedad horizontal, lo que fue contestado mayoritariamente, señalándose que, si bien es verdad que una propiedad horizontal no puede constituirse sobre diversas fincas registrales sin una agrupación previa y un complejo inmobiliario sí, la solución inversa sí es posible -un complejo sobre una sola finca registral- y que la diferencia entre ambas será el régimen jurídico que se de a sus distintas edificaciones o parcelas.
Así existirá complejo urbanístico si el suelo y el vuelo de las distintas parcelas es privativo de los adquirentes, existiendo sólo como comunes los viales, zonas verdes u otras colectivas; y propiedad horizontal cuando, sin perjuicio de la existencia de zonas comunes, todo el suelo y vuelo se configura como común de la comunidad de propietarios. Se matiza, además, que, de acuerdo con lo señalado en el caso 2º de la sección propiedad horizontal, si las edificaciones proyectadas no constituyen una estructura o unidad arquitectónica única -ej. diversos edificios unidos en manzana pero con diferentes portales-, no es posible constituir una verdadera propiedad horizontal sino sólo un complejo urbanístico.
Por ello, dado que en los complejos inmobiliarios la formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito.
En consecuencia, deberá analizarse la situación jurídica y arquitectónica de lo proyectado para ver si estamos ante un supuesto u otro y exigir o no licencia según la verdadera situación creada o por crear, más allá del nombre que se le de en la escritura que, en su caso, se deberá rectificar. Así si los edificios van a estar físicamente unidos se puede constituir una Propiedad Horizontal matriz sin necesidad de licencia -algunos compañeros la consideran también necesaria con base en el artículo 155 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid por implicar un cambio de uso de terrenos- y reservando a una o unas parcelas una cuota en la misma y con el subsuelo común para garajes como otro elemento con cuota propia y luego diversas subcomunidades horizontales; pero si las parcelas se encuentran separadas espacialmente y los garajes comunes se encuentran en superficie o diferenciados arquitectónicamente, se hace indispensable la constitución de un complejo inmobiliario y la solicitud de licencia especial por implicar un acto de división de fincas -art. 151-1 LSCM-.
5.-P: Se presenta una sentencia del Tribunal Supremo que declara el dominio de determinada parcela de una urbanización privada inscrita a favor del promotor a favor de la Comunidad de Propietarios de una Urbanización, compuesta por más de doscientas parcelas. El Tribunal Supremo ordena su inscripción como elemento común y se plantea la forma de su inscripción.
R: En primer lugar se considera por algunos compañeros necesario un acto formal de entrega de finca -escritura- en ejecución de la sentencia por parte del promotor y la aceptación por el Presidente de la Comunidad y otros no con base a los términos estrictos de la sentencia que falla la declaración del dominio ni no habla de la entrega de la finca.
Por otra parte, dado que según el criterio mayoritario no es posible la inscripción de fincas a favor de las Comunidades de Propietarios por su falta de personalidad jurídica, y dada la intención de destinar la finca a servicios comunes, se considera que la mejor solución es acompañar a la escritura de entrega o a la sentencia, una escritura de cambio de destino de la finca -desafectación- y su atribución privativa y ob rem a favor de las distintas parcelas de la urbanización, que como acto colectivo que es sólo necesitaría de la comparecencia del presidente de la Comunidad acreditándolo con el libro de actas y de un certificado con las prescripciones y requisitos habituales del acuerdo de la Comunidad adoptado por unanimidad que recoja dicha desafectación y atribución ob rem de la parcela.

References: artículo 17
 Real Decreto 
 artículo 79
 artículo 11
 artículo 17
 artículo 155