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Sentencia A.P. Sevilla 154/2010 de 18 de mayo
Contratos: Resolución. Compraventa: Contrato contrario al Código Civil, al no fijar fecha de entrega de la vivienda. Incumplimiento del plazo de entrega, que era de veinte meses desde la firma del contrato de compraventa. Devolución de las cantidades entregadas e indemnización de los daños y perjuicios por la indisponibilidad de las cantidades entregadas a cuenta. Jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto.
JUZGADO: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º22 DE SEVILLA
SENTENCIA NÚM. 154/2010
En Sevilla, a 18 de mayo de 2010
VISTOS, por la Sección Sexta de esta Iltma. Audiencia Provincial, los autos de Juicio Procedimiento Ordinario 819/2008, procedentes del Juzgado de Primera Instancia n.º 22 de Sevilla, promovidos por D. Ricardo contra la entidad ECOVISUR, S.L.; sobre resolución de contrato; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad ECOVISUR SL contra la sentencia en los mismos dictada en 20 de noviembre de 2009.
Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: "Que estimando parcialmente la demanda deducida por la Procuradora Dña. Ana M.ª Asensio Vegas, en nombre y representación de D. Ricardo contra la entidad ECOVISUR, S.L. debo declarar y declaro que el contrato de compraventa suscrito entre las partes y objeto de litis es contrario al Código Civil, R.D. 515/1989 y Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios al no fijar fecha de entrega de la vivienda, procediendo a la integración del contrato fijando como plazo de entrega el 27 de Noviembre de 2007, es decir 20 meses desde la fecha de la firma del contrato de compraventa y en consecuencia debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento del plazo de entrega, condenando a la demandada a abonar a la parte actora la suma de 32.799,95 euros, más los intereses legales desde la fecha del emplazamiento.
Segundo.-Por resolución de fecha 26 de marzo de 2010, se señaló la deliberación y votación de este recurso para el día 14 de mayo de 2010, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.
Primero.-D. Ricardo interpuso demanda contra la entidad "ECOVISUR, S.L." (en lo sucesivo, ECOVISUR) en solicitud de que ante la nulidad de las cláusulas del contrato suscrito entre ambos relativas al plazo de entrega de la vivienda comprada por el primero a la segunda, se integrara dicho contrato declarando que tal plazo era de 20 meses desde la firma del contrato de compraventa, se declarara incumplido el contrato, se declarara asimismo la resolución del contrato y el derecho del actor a la devolución de las cantidades entregadas e indemnización de los daños y perjuicios por la indisponibilidad de las cantidades entregadas a cuenta.
La demandada se opuso, alegando que el plazo podía determinarse de modo relativo y negando en todo caso que se hubiera producido un incumplimiento del contrato que posibilitara su resolución.
Celebrada la audiencia previa y el juicio, el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia estimando parcialmente la demanda, declarando la contrariedad del contrato al Código Civil, el R.D. 515/1989 y la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, determinado que el plazo de entrega de la vivienda era de 20 meses desde la firma del contrato, que el contrato había sido incumplido por falta de entrega de la vivienda en dicho plazo y declarándolo resuelto, condenando a la demandada a la devolución de las cantidades recibidas más la indemnización por indisponibilidad de las mismas.
ECOVISUR interpone recurso de apelación contra dicha sentencia.
Segundo.-El apelado imputa al recurso de apelación el defecto de no concretar el fundamento o causa del recurso de apelación.
Dicha alegación no puede impedir que la Sala entre en el fondo de la cuestión controvertida, puesto que el recurso de apelación no es un recurso extraordinario como el de casación, extremadamente formalista y en el que es necesario integrar los motivos del recurso en causas concretas previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil. No obstante, es cierto que el escrito de interposición del recurso peca de una excesiva generalidad, pues en ocasiones se hacen consideraciones sobre el proceso y la sentencia de primera instancia en las que no queda claro si se está impugnando algún pronunciamiento de dicha sentencia y por qué razones.
No obstante, considera la Sala que de la lectura del escrito de interposición del recurso de apelación se desprende con suficiente claridad que son tres los argumentos básicos en torno a los cuales se desarrolla la impugnación de los pronunciamientos de la sentencia estimatorios de las pretensiones formuladas en la demanda: 1) el contrato de compraventa suscrito por las partes no adolece de una falta absoluta de determinación del plazo de entrega de la vivienda; 2) ello determina que no sea preciso integrar el contrato, y, aunque procediera tal integración, no procede la fijación del plazo pretendido por el actor pues no es posible que un tribunal fije un plazo contractual cuando el mismo ya ha transcurrido; 3) en todo caso, el incumplimiento del plazo que así se fijara no puede ser considerado de una entidad tal que sea determinante de la resolución del contrato a instancias del comprador.
Tercero.-En lo relativo al primer extremo, no pueden compartirse las alegaciones del recurso. En primer lugar, ya con la simple "relativa indeterminación" que se reconoce por la demandada en su contestación a la demanda y su recurso podría considerarse vulnerada la normativa aplicable (disposición adicional primera-1-1.ª en relación al art. 10.bis de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en el texto vigente cuando se suscribió el contrato, y art. 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas) que exige la determinación de una fecha de entrega en el caso de venta de primera vivienda cuando la misma no está totalmente edificada, puesto que dicha normativa excluye no ya la indeterminación absoluta del plazo de entrega sino incluso la determinación insuficiente, y es claro que si no estamos ante un caso de indeterminación absoluta, que lo estamos, habría de considerarse, en la hipótesis más favorable para la apelante, como una determinación insuficiente.
Las consideraciones que la demandada realiza respecto de los medios posibles de determinación del plazo son meras elucubraciones sin base razonable. Que el plazo de vigencia de una licencia de obras sea de tres años no sólo no tiene por qué ser conocido por el consumidor que compra la vivienda, sino que además carece de trascendencia pues, como se alega por la propia demandada, una vez vencido puede ser sustituida por una nueva licencia.
En consecuencia, el contrato controvertido vulnera el art. 1256 del Código Civil y 5.5 del citado Real Decreto, y las previsiones contractuales respecto de la entrega de la vivienda constituyen cláusulas abusivas insertas en un contrato concertado con un consumidor en base a lo previsto en la disposición adicional primera-1-1.ª en relación al art. 10.bis de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en el texto vigente cuando se suscribió el contrato, por lo que son nulas.
Cuarto.-Sentado lo anterior, tampoco puede ser estimada la pretensión de que el contrato no necesita ser integrado. El art. 10.bis.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en la redacción vigente cuando se concertó el contrato, tras prever que serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas las cláusulas abusivas, prevé que "la parte del contrato afectada por la nulidad se integrará con arreglo a lo dispuesto por el artículo 1258 del Código Civil y al principio de buena fe objetiva. A estos efectos, el Juez que declare la nulidad de dichas cláusulas integrará el contrato y dispondrá de facultades moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes, cuando subsista el contrato, y de las consecuencias de su ineficacia en caso de perjuicio apreciable para el consumidor o usuario".
No se trata, pues, de utilizar la facultad prevista en el art. 1128 del Código Civil puesto que como declaran las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 1965, 15 de diciembre de 1984 y 31 de enero de 1992, la misma deviene superflua e improcedente la aplicación del citado precepto cuando el plazo que hubiera querido o debido concederse ha transcurrido con exceso antes de la iniciación del litigio. Se trata de integrar el contenido del contrato en lo relativo al plazo de entrega de la vivienda al ser nulas las cláusulas que lo regulaban, y una vez integrado de esta forma, comprobar si dicho aspecto del contrato ha sido cumplido por el vendedor y, caso de no haberlo sido, si el incumplimiento es suficiente para fundar la pretensión resolutoria formulada por el demandante.
Se ha de realizar en primer lugar lo que el profesor DE CASTRO llamaba la "interpretación en función reconstructiva", en la que se investiga si el negocio cumple, del modo en que ha quedado tras la "amputación" de las cláusulas nulas, con su finalidad típica. Si el contenido subsistente del contrato no es suficiente para cumplir con tal finalidad típica y necesita ser completado, sustituyendo la regulación contractual contenida en la cláusula nula por otra regulación, es cuando se plantea la necesidad de realizar una operación de integración o recomposición del contrato. Esta operación ha de realizarse siguiendo las directrices que facilitan preceptos como los artículos 1258 (consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley) y 1289 del Código Civil (mayor reciprocidad de intereses o, utilizando la terminología de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, justo equilibrio de las prestaciones).
En el caso de autos, es evidente la necesidad de integrar el contrato a fin de que el mismo contenga un plazo de entrega de la vivienda, puesto que un contrato de compraventa de vivienda sobre plano no cumple objetivamente su finalidad típica si el vendedor no está obligado a entregar al comprador la vivienda en un plazo predeterminado. No se entiende de otra forma que el legislador haya sido tan exigente en lo relativo a la fijación de una fecha determinada de entrega de la vivienda en los contratos de venta de primera vivienda concertados con consumidores.
El juez ha de integrar el contrato acudiendo a los criterios de buena fe y justo equilibrio de las prestaciones, en lo que se ha venido a considerar como un supuesto de "desarrollo judicial del Derecho". Teniendo en cuenta la regulación general que de las obligaciones y contratos realizan las normas legales, aplicando analógicamente en su caso las normas legales en las que se aprecie una identidad de razón, analizando la naturaleza del concreto negocio jurídico y buscando cual sea el correcto equilibrio de intereses en el mismo, conforme a la valoración que de tales intereses realiza el ordenamiento jurídico, el juez deberá buscar la regulación adecuada que sustituya a la condición general eliminada por su carácter abusivo.
La Sala considera que dicha labor ha sido realizada correctamente en la sentencia apelada. Se ha determinado un plazo de 20 meses desde la firma del contrato de compraventa (que se convierten en 22 meses desde la obtención de la licencia de obra), lo que se considera razonable teniendo en cuanto que el propio representante de la demandada admitió en su interrogatorio que el plazo normal para el desarrollo de una promoción de este tipo estaba entre 18 y 24 meses, y que el incumplimiento por la demandada de su obligación de establecer un plazo determinado de entrega de la vivienda en el contrato no puede beneficiarle de modo que se elija el plazo más amplio dentro de tal horquilla.
Quinto.-Sentado lo anterior, ha de concluirse que en el momento de interponer la demanda (26 de mayo de 2008) ECOVISUR había incumplido el contrato puesto que el plazo de entrega de la vivienda debía considerarse vencido el 27 de noviembre de 2007 y además ni siquiera estaba en disposición de entregar próximamente la vivienda vendida al demandante, puesto que la obtención de la licencia de primera ocupación no la obtuvo hasta varios meses después (en diciembre de 2008).
Ha de entrarse en consecuencia en la consideración de si dicho incumplimiento puede considerarse de una gravedad suficiente como para fundar el pronunciamiento resolutorio del contrato realizado en la sentencia, acogiendo la pretensión que en tal sentido se formulaba en la demanda.
La jurisprudencia (Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 366/2008, de 19 mayo, y núm. 1180/2008, de 17 diciembre, y las citadas en las mismas) ha considerado que para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial, condición de que se hace merecedor aquel que la tenga por haber sido esa la voluntad, expresada o implícita, de las partes contratantes, a quienes corresponde crear la lex privata por la que quieren regular su relación jurídica. También la tiene el que sea intencional y haga pensar a la otra parte que no puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro de quien se comporta de ese modo Y, finalmente, aquel que, con independencia de la entidad de la obligación incumplida, produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, siendo ello previsible para el incumplidor.
En el caso de autos la Sala considera que se está en el tercero de dichos supuestos. Siendo el objeto del contrato de compraventa una vivienda, el retraso grave (en el caso de autos el plazo de entrega se habría prolongado en más de un 50% sobre el procedente) en la entrega de la vivienda priva sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, lo que era perfectamente previsible para el vendedor, tanto si el destino de la vivienda era servir para morada, puesto que una dilación tan prolongada es suficiente para quebrar los planes vitales en los que se inserta la ocupación de una vivienda propia, como si tenía por destino ser revendida puesto que un retraso en la entrega tan dilatado podía suponer una modificación sustancial en las condiciones del mercado inmobiliario (que la propia apelante asume que se ha producido) que frustrara el fin del contrato.
Como consecuencia de lo expuesto ha de concluirse que la sentencia apelada ha aplicado correctamente al supuesto litigioso la normativa legal pertinente, y en concreto los arts. 1124 y 1256 del Código Civil, el art. 5.5 del Real Decreto 515/1989 y el art. 10.bis y disposición adicional primera-1-1.ª de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, por lo que el recurso de apelación ha de ser desestimado y la sentencia apelada, plenamente confirmada.
Sexto.-Las costas derivadas de esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante al resultar desestimadas todas las pretensiones de su recurso, tal como se prevé en el núm. 1 del artículo 398 en relación al 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
1.- Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad ECOVISUR, S.L. contra la sentencia dictada el 20 de noviembre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 22 de Sevilla, en el procedimiento Juicio Ordinario 819/08 del que este rollo dimana.
Publicación.-En Sevilla, a 21 de mayo de 2010.
La anterior sentencia fue leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado, Ponente que ha sido en esta alzada, estando celebrando audiencia pública la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial y en mi presencia, quedando registrada en el Libro de Sentencias con el número 154/2010. Certifico.

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 Real Decreto 
 artículo 1258
 Real Decreto 
 artículo 398