Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5691-PGP
Timestamp: 2018-06-22 01:52:01+00:00

Document:
5691-PGPIF - Taxe foncière sur les propriétés bâties - Exonération temporaire de longue durée en faveur des logements sociaux faisant l'objet d'un prêt selon le régime propre aux habitations à loyer modéré (CGI, art. 1384)1
BOI-IF-TFB-10-70-20120912
L'article 1384 du CGI dispose que :
II. Pour bénéficier de l'exonération, le propriétaire doit produire une demande dans les quatre mois de l'ouverture des travaux, selon les modalités fixées par l'article 314 de l'annexe III au CGI ;
L'exonération de l'article 1384 du CGI est appliquée depuis le 1er janvier 1973 et le régime de financement propre aux habitations à loyer modéré a été supprimé, sauf dans les DOM à compter du 1er janvier 1979 pour être remplacé par celui codifié à l'article 1384 A du CGI (cf. BOI-IF-TFB-10-80) Les habitations financées selon un régime propre aux HLM ont donc, pour l'essentiel, été construites de 1973 à 1979.
Toutefois, les dispositions de l'article 1384 du CGI ont continué de s'appliquer pour les logements construits avec le bénéfice d'un prêt prévu par l'ancienne législation sur les HLM et dont l'achèvement n'interviendrait qu'en 1980 ou ultérieurement (cf. I-B ).
Les locaux susceptibles d'être exonérés sont les logements qui remplissent les conditions prévues à l'article L. 411-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH).
Remarque : Dans sa rédaction issue de l'article 20-II de la loi n°86-1318 du 30 décembre 1986, l'article 1384-I du CGI ne vise plus l'article L. 411-1 du CCH
Remarque : Il convient néanmoins de ne pas refuser le bénéfice de l'exonération de quinze ans aux locaux d'habitation et à leurs dépendances (réfectoires, salles de réunions) construits par les foyers de jeunes travailleurs ou de travailleurs migrants dans le cadre de la loi n° 57-908 du 7 août 1957 (CE, arrêt du 3 janvier 1973, req. n° 82548, Société d'habitations à loyer modéré du Calvados, SA, RJ n° III, p. 3), sous réserve, bien entendu, que l'exploitation de ces foyers ne revête pas de caractère commercial et que les locaux soient conformes à la réglementation HLM.
Une solution identique s'applique aux foyers de personnes âgées dès lors que ceux-ci remplissent les conditions posées par l'article 1384 du CGI. L'exemption s'applique alors aux foyers pris dans leur ensemble, y compris par conséquent les locaux d'habitation à usage commun (réfectoire par exemple) et les locaux administratifs qui peuvent être considérés comme des accessoires nécessaires aux logements (bureau du directeur par exemple).
Lorsqu'un immeuble collectif comporte des locaux non affectés à l'habitation principale et notamment des locaux à usage commercial ou professionnel, l'exonération de quinze ans est limitée aux parties de l'immeuble affectées à l'habitation principale. Les autres parties de l'immeuble ne bénéficient que de l'exonération de deux ans prévue à l'article 1383 du CGI (cf. BOI-IF-TFB-10-60).
L'affectation à la résidence principale de l'occupant doit, en principe, être réalisée au 1er janvier de l'année qui suit celle de l'achèvement de la construction. Toutefois, il est admis, par mesure de tempérament que l'exonération de longue durée s'applique lorsque le local se trouve affecté à l'habitation principale avant le 1er janvier de la troisième année suivant celle de son achèvement.
Pour que l'exonération soit applicable, il faut donc tout d'abord que les immeubles satisfassent à certaines caractéristiques techniques et de prix de revient fixées par des arrêtés interministériels (cf. I, n° 20).
Ils doivent, par ailleurs, être destinés à des personnes dont les ressources n'excèdent pas les plafonds admis par la réglementation sur les habitations à loyer modéré. Ces plafonds, variables, selon les catégories d'habitations à loyer modéré sont également définis par des arrêtés interministériels (cf. I, n° 20).
Ainsi, le paragraphe II de l'article 20 de la deuxième loi de finances rectificative pour 1986 (loi n° 86-1318 du 30 décembre 1986) codifié à l'article 1384, 1er alinéa, du CGI prévoit que les constructions neuves affectées à l'habitation principale sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l'année qui suit celle de leur achèvement, lorsqu'elles ont fait l'objet d'un prêt selon le régime propre aux habitations à loyer modéré.
L'exonération de quinze ans édictée par l'article 1384 du CGI doit, en conséquence, être réservée aux logements dont la construction est financée à titre principal à l'aide, soit de prêts consentis par la caisse de prêts aux organismes d'habitations à loyer modéré ou par les caisses d'épargne, soit de prêts spéciaux immédiats locatifs du Crédit foncier de France.
Il résulte de l'ensemble des dispositions susvisées que l'exonération de taxe foncière prévue à l'article 1384 du CGI est applicable :
L'exonération de quinze ans de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue à l'article 1384 du CGI est réservée aux logements qui répondent aux caractéristiques techniques et de prix de revient des habitations à loyer modéré et qui bénéficient du concours financier de l'État au titre de la législation spéciale à ces immeubles. Les opérations réalisées par les sociétés immobilières des départements d'outre-mer ne remplissent pas exactement cette dernière condition dès lors qu'elles sont financées par des prêts de la Caisse centrale de coopération économique. Toutefois, il a paru possible de faire bénéficier les logements des catégories « économique » et « très économique » construits par les sociétés immobilières d'outre-mer de l'exonération de quinze ans de taxe foncière. Bien entendu, cette décision ne peut s'appliquer qu'aux seuls logements strictement conformes aux normes définies par note ministérielle en date du 8 février 1972, et à la condition que ces logements soient réservés à des personnes dont les ressources n'excèdent pas les plafonds fixés par la réglementation relative aux habitations à loyer modéré.
Enfin, il doit être précisé que l'exonération temporaire d'une durée de quinze années ne s'applique qu'aux parties d'immeubles réellement occupées par des logements à loyer modéré, c'est-à-dire répondant à l'ensemble des conditions analysées ci-avant (cf. I).
Pour bénéficier de l'exonération de quinze ans de taxe foncière (« locaux HLM »), le propriétaire doit avoir satisfait aux obligations édictées par l'article 1384-II au CGI.
En vertu de ces dispositions, le propriétaire doit produire une demande dans les quatre mois de l'ouverture des travaux, selon les modalités fixées par l'article 314 de l'annexe III au code précité.
Au surplus, comme en ce qui concerne le régime de droit commun en matière d'exonération temporaire de la taxe foncière sur les propriétés bâties, le propriétaire, conformément aux dispositions générales prévues par l'article 1406 du CGI, est tenu de fournir, dans les 90 jours de la réalisation définitive du changement qui motive l'exonération, la déclaration de ce changement, sous peine des sanctions prévues par le CGI.
A cet égard, il convient de se reporter au BOI-IF-TFB-10-60, IV-A.
En revanche, en cas de souscription tardive de la déclaration d'achèvement des travaux, l'exonération ne s'applique que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivant celle de son dépôt (art. 1406-II du CGI).
Résumé des diverses situations susceptibles de se présenter
La suppression des sanctions liées au défaut de souscription de la déclaration spéciale (1001 bis) - ou à la souscription de cette déclaration plus de quatre mois après le début des travaux prévue pour le régime d'exonération de l'article 1384 A du CGI a été étendue aux logements construits avec le bénéfice d'un prêt prévu par l'ancienne législation sur les HLM (CGI, art. 1384) et dont l'achèvement n'est intervenu qu'en 1980 ou ultérieurement.
L'article 1384-III du CGI prévoit que l'exonération temporaire de quinze ans cesse de plein droit si, par suite de transformations ou d'agrandissements, l'immeuble perd le caractère d'une habitation à loyer modéré.
- lorsque les conditions posées par l'article 1586 A du CGI ne sont plus remplies ;
/bofip/5691-PGP

References: art. 1384

L'article 1384
 l'article 314
 l'article 1384
 l'article 1384
 l'article 1384
 l'article 20
 l'article 1384
 l'article 1384
 l'article 1383
 l'article 20
 l'article 1384
 l'article 1384
 l'article 1384
 l'article 1384
 l'article 1384
 l'article 314
 l'article 1406
 l'article 1384
 art. 1384

L'article 1384
 l'article 1586