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Timestamp: 2016-10-22 11:53:43+00:00

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4C.255/2005 (26.10.2006)
4C.255/2005 /len
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. David Fries.
Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 20. Juni 2005.
Die X.________ AG (Beklagte) hatte von Y.________ (Kl�gerin) Gesch�ftsr�umlichkeiten und verschiedene Nebenr�ume in Winterthur gemietet. Die Kl�gerin hat das Mietverh�ltnis per 30. September 2000 wegen Zahlungsverzugs der Mieterin gek�ndigt. Daraus entstand ein Rechtsstreit �ber die G�ltigkeit der K�ndigung, und es kam zu einem Ausweisungsverfahren, das bis vor Bundesgericht gef�hrt und von diesem am 5. November 2001 als zufolge R�ckzugs der Berufung erledigt abgeschrieben wurde. Die Beklagte hat die Mietr�umlichkeiten per 1. November 2001 verlassen und die Kl�gerin zeitgleich brieflich hier�ber informiert. In der Folge verlangte die Kl�gerin von der Beklagten Schadenersatz f�r die Benutzung der Mietr�ume nach Ablauf der K�ndigungsfrist vom 1. Oktober 2000 bis Ende November 2001. Zus�tzlich erhob sie Ersatzanspr�che aus Heizkosten und verweigertem Zutritt zu den Mietlokalit�ten. Insgesamt bezifferte sie ihre Forderung nach Anrechnung geleisteter Zahlungen und einer weiteren Reduktion des zu ihren Gunsten lautenden Saldos auf Fr. 25'000.--.
Nach fehlgeschlagenem Schlichtungsverfahren beantragte die Kl�gerin dem Mietgericht Winterthur, die Beklagte zu verpflichten, ihr Fr. 25'000.-- nebst Zins zu bezahlen, und zwar mit Bezug auf Fr. 9'000.-- solidarisch haftend mit A.________ als Garantin. Im Laufe des Verfahrens anerkannte die Kl�gerin, dass ihr A.________ Fr. 9'000.-- �berwiesen habe, weshalb sie von der Kl�gerin nur noch Fr. 16'000.-- nebst Zins forderte. Die Beklagte hielt sich wegen gravierender M�ngel der Mietsache zur Herabsetzung des vertraglich geschuldeten Mietzinses berechtigt und stellte eine Gegenforderung zur Verrechnung. Sie beantragte deshalb die Abweisung der Klage. Das Mietgericht hiess die Klage gut und verpflichtete die Beklagte, der Kl�gerin Fr. 25'000.-- zuz�glich Zins zu entrichten. Es stellte sodann fest, dass der Anspruch der Kl�gerin im Umfang von Fr. 9'000.-- durch die Zahlung der Garantin (A.________) vom 10. M�rz 2003 getilgt sei. Gleich entschied mit Beschluss vom 20. Juni 2005 das Obergericht des Kantons Z�rich auf Berufung der Beklagten.
Die Beklagte hat den Beschluss des Obergerichts sowohl mit kantonaler Nichtigkeitsbeschwerde als auch mit eidgen�ssischer Berufung angefochten. Das Kassationsgericht des Kantons Z�rich hat die Nichtigkeitsbeschwerde am 15. Juni 2006 mit Bezug auf die Zusprechung einer Prozessentsch�digung an die Kl�gerin teilweise gutgeheissen und im �brigen abgewiesen, soweit es darauf eintrat. Mit der Berufung beantragt die Beklagte dem Bundesgericht, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Streitsache zur Erg�nzung der Tatsachenfeststellungen und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Eventuell sei die Klage abzuweisen. Die Kl�gerin schliesst auf Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
Nach dem angefochtenen Entscheid hat die Beklagte die Berechnung der Forderung der Kl�gerin als solche nicht in Frage gestellt. Umstritten blieben jedoch die von der Beklagten zur Verrechnung gebrachten Herabsetzungsanspr�che. Dabei handelt es sich um solche aus schlecht funktionierender Heizung und Geruchsimmissionen sowie wegen abgewetzter Teppiche und undichter Fenster. Die kantonalen Gerichte haben die betreffenden Anspr�che im Wesentlichen mangels hinreichender Substanziierung abgewiesen, ohne ein Beweisverfahren durchzuf�hren, wobei sie auch auf Abweichungen zwischen den Vorbringen der Beklagten und den eingereichten Beweismitteln hinwiesen. Die Beklagte r�gt mit der Berufung, die Vorinstanz sei bez�glich dieser Positionen in Verletzung von Bundesrecht von unzureichender Substanziierung ausgegangen und habe Art. 8 ZGB verletzt, indem sie die zum Nachweis der dargelegten Behauptungen rechtzeitig angerufenen und geeigneten Beweismittel nicht abgenommen habe.
1.1 Wie weit ein Sachverhalt zu substanziieren ist, damit er unter die Bestimmungen des materiellen Rechts subsumiert werden kann, beurteilt sich nach Bundesrecht (Vogel/Sp�hler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 8. Aufl., Kapitel 10 Rz. 56, S. 265). Tatsachenbehauptungen m�ssen so konkret formuliert sein, dass ein substanziiertes Bestreiten m�glich ist oder der Gegenbeweis angetreten werden kann (vgl. BGE 117 II 113 E. 2; Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. Aufl., S. 164). Bestreitet der Prozessgegner das schl�ssige Vorbringen der behauptungsbelasteten Partei, kann diese gezwungen sein, die rechtserhebliche Tatsache nicht nur in den Grundz�gen, sondern so umfassend und klar darzulegen, dass dar�ber Beweis abgenommen werden kann (Vogel/Sp�hler, a.a.O., Kapitel 10 Rz. 55, S. 264 f.; J�rgen Br�nnimann, Die Behauptungs- und Substanziierungslast im Schweizerischen Zivilprozessrecht, Diss. Bern 1989, S. 149).
1.2 Art. 8 ZGB regelt nach der Rechtsprechung einerseits f�r den Bereich des Bundeszivilrechts die Beweislastverteilung und gibt anderseits der beweispflichtigen Partei einen bundesrechtlichen Anspruch darauf, zum Beweis zugelassen zu werden (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 601 mit Hinweisen), sofern ihr Beweisantrag rechtserhebliche Tatsachen betrifft (BGE 132 III 222 E. 2.3 S. 226, 545 E. 3.3.2 S. 548, je mit Hinweisen) und nach Form und Inhalt den Vorschriften des kantonalen Prozessrechts entspricht (BGE 129 III 18 E. 2.6 S. 24 f.; 114 II 289 E. 2a S. 290, je mit Hinweisen).
1.3 Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht grunds�tzlich an die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz gebunden. Ausnahmen von dieser Bindung kommen nur in Betracht, wenn die Vorinstanz bundesrechtliche Beweisvorschriften verletzt hat, wenn ihr ein offensichtliches Versehen unterlaufen ist (Art. 63 Abs. 2 OG) oder wenn der von ihr ermittelte Sachverhalt im Hinblick auf die Anwendung des Bundesrechts der Erg�nzung bedarf (Art. 64 OG). Die Partei, die den Sachverhalt berichtigt oder erg�nzt wissen will, hat dar�ber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen (Art. 55 Abs. 1 lit. d OG; BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 106; 115 II 484 E. 2a S. 485 f., je mit Hinweisen).
1.4 Die Beklagte behauptet zwar, ihre Vorbringen gen�gend substanziiert zu haben. Soweit sie diesbez�glich aber keine substanziierte R�ge mit Aktenhinweisen erhebt und ihre Vorbringen �ber die Feststellungen im angefochtenen Entscheid hinausgehen, ist sie damit nicht zu h�ren. Zudem bezeichnet die Beklagte weder die Sachbehauptungen klar und unter Aktenhinweis, welche sie zum Beweis verstellt haben will, noch legt sie dar, welche Beweise sie daf�r angeboten hat. Insoweit gen�gt die Berufung den Begr�ndungsanforderungen nicht, weshalb nicht darauf eingetreten werden kann.
Die Vorinstanz sprach der Kl�gerin f�r den Monat November 2001 Schadenersatz in der H�he eines Mietzinsbetreffnisses von Fr. 2'520.-- zu mit der Begr�ndung, wegen des zeitgleich mit der Ank�ndigung erfolgten Auszugs der Beklagten aus den Mietr�umlichkeiten auf den 1. November 2001 habe die Kl�gerin vern�nftigerweise keine M�glichkeit gehabt, auf dieses Datum hin f�r eine Weitervermietung des Mietobjekts zu sorgen, sei es in seiner Gesamtheit oder in Teilen davon. Insoweit habe die Kl�gerin einen Verm�gensschaden erlitten.
2.1 Erfolgt die R�ckgabe der Mietsache nicht im richtigen Zeitpunkt, hat der Mieter dem Vermieter vorab f�r die Dauer der Versp�tung gest�tzt auf Art. 97 OR (Lachat, Commentaire romand, N. 1 zu Art. 267 OR) den bisherigen Mietzins zu leisten, und er schuldet Ersatz f�r den weiteren Schaden (z. B. aus verz�gerter Instandstellung bzw. Weitervermietung [Higi, Z�rcher Kommentar, N. 58 zu Art. 267 OR; Weber, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 2 zu Art. 267 OR]). Die in der Literatur diskutierte Frage, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen weiterer Schaden auch f�r den Zeitraum w�hrend des h�ngigen K�ndigungsschutzverfahrens geltend gemacht werden kann (vgl. Higi, Z�rcher Kommentar, N. 56 f. zu Art. 267 OR; Weber, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 2 zu Art. 267 OR und N. 4 zu Art. 273 OR), braucht nicht weiter vertieft zu werden, da einerseits mit R�ckzug der Berufung die G�ltigkeit der K�ndigung feststand und die Kl�gerin �berdies nur die Fortzahlung des Mietzinses verlangt.
2.2 Das zwischen den Parteien entstehende Verh�ltnis, in welchem der Mieter die Mietsache dem Vermieter gegen dessen Willen vorenth�lt und diese weiterhin nutzt, wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts als dem Mietvertrag �hnliches Verh�ltnis qualifiziert, weshalb der fr�here Vermieter nicht schlechter gestellt werden soll als wenn das Mietverh�ltnis fortbest�nde (BGE 131 III 257 E. 2 und 2.1 S. 261; 119 II 437 E. 3b/bb S. 441, je mit Hinweisen). Dieser in BGE 63 II 368 eingef�hrten und aus der damaligen Regelung des deutschen BGB �bernommenen Rechtsprechung liegt die �berlegung zugrunde, dass es gerecht erscheint, den Vermieter unter den erw�hnten Umst�nden rechtlich so zu stellen, als ob das Mietverh�ltnis noch nicht beendet w�re. Insbesondere wird als stossend empfunden, dass der Vermieter andernfalls mit einem eventuell schwer zu erbringenden Schadensbeweis belastet w�re (BGE 63 II 368 E. 3 S. 373). Streitigkeiten �ber die H�he des Anspruchs, den der Vermieter wegen Vertragsverletzung oder ungerechtfertigter Bereicherung geltend machen kann, sollen im Interesse des Vermieters vermieden oder jedenfalls vereinfacht werden (131 III 257 E. 2.1 S. 261 mit Hinweisen). Daraus l�sst sich ableiten, dass die Vermieterschaft je nach den Umst�nden auch den Mietzinsausfall f�r die Zeit zwischen dem versp�teten Auszug der Mieterschaft und der Wiedervermietung der Mietsache geltend machen kann und der Mietzins bis zum n�chsten K�ndigungstermin gem�ss aufgel�stem Mietvertrag geschuldet ist, falls die R�umlichkeiten nicht mehr vermietet werden k�nnen (Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht f�r die Praxis, 4. Aufl., S. 609).
2.3 Diese Rechtsprechung l�sst die Beklagte ausser Acht, wenn sie der Vorinstanz vorwirft, von einem falschen Schadensbegriff ausgegangen zu sein und gegen Art. 97 und 267 OR verstossen zu haben. W�re entscheiderheblich, ob die Kl�gerin die Mietr�ume bei korrektem Verhalten der Beklagten auf den 1. November 2001 �berhaupt h�tte vermieten k�nnen, wie die Beklagte meint, w�re der Vermieter schlechter gestellt, als er es w�hrend der Geltung des fr�heren Mietverh�ltnisses war, da er nicht auf die Einhaltung der K�ndigungsfristen durch den zu Unrecht im Mietobjekt verbliebenen Mieter vertrauen k�nnte. Ein derartiges Ergebnis ist nach der angef�hrten Lehre und Rechtsprechung verp�nt.
Was die Schadenersatzforderung aus Zutrittsverweigerung anbelangt, ist unbestritten, dass die Beklagte den von der Kl�gerin zum Auswechseln der Heizung beauftragten Handwerkern im Oktober/November 2000 den Zutritt zu den Mietlokalit�ten verwehrte und dass der Kl�gerin in der Folge w�hrend 13 Monaten Lagergeb�hren von je Fr. 120.--, insgesamt Fr. 1'560.-- anfielen. Nach den Ausf�hrungen des Mietgerichts, auf welche die Vorinstanz verwies, glaubte sich die Beklagte zur Verweigerung des Zutritts berechtigt, da die Installation einer neuen Heizung w�hrend des ganzen Jahres 2000 immer wieder verz�gert und der Beklagten f�r die f�r den November 2000 vorgesehene Installationszeit weder eine befriedigende L�sung f�r Heizungsersatz noch f�r die immense Staubentwicklung angeboten worden sei, der ihre Computer und das �brige Mobiliar ausgesetzt gewesen w�ren. Es sei auch nicht klar gewesen, wie lange die Arbeiten h�tten dauern sollen.
3.1 Das Mietgericht nahm jedoch an, nachdem sich die Beklagte w�hrend Jahren �ber M�ngel der Heizung beklagt habe und daraus Anspr�che auf Herabsetzung des Mietzinses habe ableiten wollen, erscheine der Widerstand gegen die Erneuerung der Heizung treuwidrig, auch wenn die Erneuerung w�hrend der Heizperiode h�tte erfolgen sollen. Sollte es notwendig sein, den Computer abzuschalten, den Betrieb zu unterbrechen und die M�bel staubdicht zu verpacken, w�rde es sich dabei um Umtriebe handeln, die unabh�ngig von der Jahreszeit entstanden w�ren und f�r welche die Beklagte gegebenenfalls gest�tzt auf Art. 259e OR von der Kl�gerin zu entsch�digen w�re, weshalb die Beklagte daraus nichts f�r ihren Standpunkt ableiten k�nne.
3.2 Die Vorinstanz f�gte bei, beim Ersatz der defekten Heizung handle es sich um eine reine Instandstellungsarbeit, die nicht unter den Anwendungsbereich von Art. 260 Abs. 1 OR falle, weshalb die Beklagte selbst bei Annahme eines gek�ndigten, aber weiterdauernden Mietverh�ltnis die vorgesehenen Arbeiten h�tte dulden m�ssen. Es stellt sich nach Auffassung der Vorinstanz einzig die Frage, ob der Einbau im vorgesehenen Zeitpunkt zumutbar war, was die Vorinstanz bejahte, indem sie sich die dargelegte Rechtsauffassung des Mietgerichts, zu der sich die Beklagte nach dem angefochtenen Entscheid vor Obergericht nicht ausdr�cklich ge�ussert hatte, zu eigen machte. Auf den vor Vorinstanz erstmals erhobenen Einwand, die Beklagte sei inhaltlich mangelhaft und zu kurzfristig �ber die geplanten Arbeiten orientiert worden, trat das Obergericht nicht ein, weil es sich dabei um ein unzul�ssiges Novum handelte.
3.3 Soweit die Beklagte in der Berufung geltend macht, sie habe "bei den kantonalen Vorinstanzen in hinreichender, substanzierter Form behauptet und zum Beweis verstellt", die Orientierung �ber die geplante Heizungserneuerung sei zeitlich (f�nfzehn Tage) und inhaltlich ungen�gend gewesen, ist auf die Berufung nicht einzutreten, da entsprechende Feststellungen im angefochtenen Urteil fehlen und die Beklagte ihre Sachverhaltsr�gen nicht hinreichend begr�ndet und mit Aktenhinweisen versieht. Wiederum legt die Beklagte auch nicht dar, zu welchen Tatsachenbehauptungen sie welche Beweise anerboten hat. Eine Verletzung von Art. 8 ZGB f�llt daher ausser Betracht (vgl. E. 1.2 - 1.4 hiervor).
3.4 Zudem verkennt die Beklagte die Bedeutung von Art. 274d Abs. 3 OR, wenn sie meint, diese Norm verpflichte das Gericht, erhebliche aktenkundige Sachverhalte unbek�mmert um deren Behauptung in die Entscheidfindung einzubeziehen. Auch unter der Geltung der sozialpolitisch begr�ndeten Untersuchungsmaxime sind die Parteien nicht davon befreit, bei der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken und die allenfalls zu erhebenden Beweise zu bezeichnen. Sie tragen die Verantwortung f�r die Ermittlung des Sachverhalts. Das Gericht hat lediglich seine Fragepflicht auszu�ben, die Parteien auf ihre Pflicht zur Mitwirkung und Beweisf�hrung hinzuweisen und sich �ber die Vollst�ndigkeit der Behauptungen und Beweise zu versichern, wenn diesbez�glich ernsthafte Zweifel bestehen. Die richterliche Initiative geht insoweit nicht �ber eine Aufforderung an die Parteien hinaus, Beweismittel zu nennen und beizubringen (BGE 125 III 231 E. 4a S. 238 f.). Zwar ist der Richter nicht an die Beweisantr�ge der Parteien gebunden, sondern er darf auch von sich aus Beweise erheben, es obliegt aber letztlich dennoch den Parteien, die relevanten Fakten vorzubringen, zumal sie dazu am besten in der Lage sind. Das Gericht ist nicht verpflichtet, die Akten von sich aus zu durchforsten, um abzukl�ren, was sich daraus zu Gunsten der Partei, die das Beweismittel angerufen hat, herleiten liesse (Bundesgerichtsurteil 5C.134/2004 vom 1. Oktober 2004 E. 2.2 mit Hinweisen; Higi, Z�rcher Kommentar, N. 81 zu Art. 274d OR). Ferner gilt, dass die Untersuchungsmaxime im Rechtsmittelverfahren durch kantonales Prozessrecht eingeschr�nkt werden kann. Die Kantone sind insbesondere frei, die Kognition der zweiten Instanz durch ein Novenverbot zu beschr�nken (BGE 125 III 231 E. 4a S. 238 f. mit Hinweisen). Wenn die Vorinstanz bestimmte Vorbringen am Novenverbot scheitern liess, verletzte sie demnach kein Bundesrecht.
3.5 Was die Zumutbarkeit der Duldung der Heizungserneuerung im vorgesehenen Zeitraum anbelangt, beschr�nkt sich die Beklagte darauf, die Missbr�uchlichkeit ihrer Weigerung vor dem Hintergrund der w�hrend Jahren angebrachten Beanstandungen des Funktionierens der Heizanlage in Abrede zu stellen und den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs gegen�ber der Kl�gerin zu erheben, die es nicht fertiggebracht habe, die Heizung noch vor Beginn der Heizperiode zu erneuern. Nachdem sich aber die Beklagte �ber stetig zwischen 14� und 28� C schwankende Temperaturen beklagte, ist nicht nachvollziehbar, weshalb sie nicht wenigstens im Herbst 2000 den Einbau einer neuen Heizung begr�sste, um im Winter in ordentlich beheizten R�umen arbeiten zu k�nnen, zumal ihr Auszug offensichtlich nicht unmittelbar bevorstand. Der Vorwurf widerspr�chlichen Verhaltens ist daher nicht von der Hand zu weisen.
3.6 Selbst wenn es sich im �brigen beim geplanten Austausch der Heizung zumindest teilweise um Erneuerungsarbeiten gehandelt haben und Art. 260 OR zur Anwendung gelangen sollte, wie die Beklagte anf�hrt, hielte der angefochtene Entscheid im Ergebnis vor Bundesrecht stand. Art 260 Abs. 1 OR gebietet besondere R�cksicht auf den Mieter im gek�ndigten Mietverh�ltnis, weil von diesem nicht erwartet werden kann, Umbauarbeiten zu erdulden, aus denen er keinen Nutzen mehr ziehen kann (Bundesgerichtsurteil 4C.358/2001 vom 20. Februar 2002 E. 3b, publ. in Pra 91/2002 Nr. 109 S. 632 ff.). Da die Beklagte durch ihr prozessuales Verhalten zu erkennen gab, dass sie trotz der auf Ende September 2000 ausgesprochenen K�ndigung die Mietr�umlichkeiten weiter zu benutzen gedachte, hat sie sich entgegenhalten zu lassen, dass sie durchaus von der erneuerten Heizung h�tte profitieren k�nnen, sollte sie zum Verbleib im Mietobjekt berechtigt gewesen sein. Die kantonalen Gerichte haben daher zu Recht angenommen, es sei der Beklagten zumutbar gewesen, die Arbeiten zum Einbau einer neuen Heizung im Herbst 2000 zu dulden.
Aus den dargelegten Gr�nden erweist sich die Berufung als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit auf sie einzutreten ist. Dem Verfahrensausgang entsprechend ist die Gerichtsgeb�hr der Beklagten aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG), die zudem die Kl�gerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen hat (Art. 159 Abs. 2 OG).

References: Art. 8
 BGE 
 Art. 8
 BGE 
 Art. 97
 Art. 267
 Art. 267
 Art. 267
 Art. 267
 Art. 267
 Art. 273
 BGE 
 Art. 97
 Art. 259
 Art. 260
 Art. 8
 Art. 274
 Art. 274
 Art. 260