Source: https://www.gofin.pl/pit/pit/17,1,215,234834,sprzedaz-nieruchomosci-albo-praw-majatkowych.html
Timestamp: 2019-01-21 05:06:35+00:00

Document:
PIT 2018 - Sprzedaż nieruchomości albo praw majątkowych w 2018 r. - rozliczenie podatkowe - GOFIN.pl
Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna) » PIT 2018 » Pozostałe zagadnienia » Sprzedaż nieruchomości albo praw majątkowych w 2018 r. - rozliczenie ...
W 2018 r. sprzedałem dom (poza działalnością gospodarczą). Nieruchomość była nabyta w 2013 r. Jak podatkowo rozliczyć taką sprzedaż?
Z pytania wynika, że nie upłynęło wymagane 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto dom, zatem jego sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Podatnik może jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli przychód uzyskany z tej sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe.
Dochód z odpłatnego zbycia prywatnych nieruchomości
Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu miesz­kalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni miesz­kaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów), jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działal­ności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Okres 5 lat liczy się od końca roku podatkowego, w którym zbywana nieruchomość została uprzednio nabyta. Zatem w 2018 r. nie podlega opodatkowaniu zbycie ww. nieruchomości, które zostały nabyte do końca 2012 r.
Podatnik w kwietniu 2013 r. nabył dom mieszkalny. Zamierza go sprzedać w grudniu 2018 r. Okres 5 lat należy liczyć od stycznia 2014 r., a więc 5 lat minie 31 grudnia 2018 r. Zatem żeby przychód z tej sprzedaży w ogóle nie podlegał opodatkowaniu, podatnik powinien z tą sprzedażą poczekać przynajmniej do stycznia 2019 r.
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega dochód przy zastosowaniu stawki w wysokości 19%. Dochodem jest natomiast przychód z odpłatnego zbycia pomniejszony o koszty uzyskania (ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o PDOF), co wynika z art. 30e ustawy o PDOF. Dodajmy, że jeżeli zbywana nieruchomość była amortyzowana, wówczas różnicę między przychodem a kosztami jego uzyskania należy powiększyć o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PDOF, dokonanych od zbywanej nieruchomości.
Przychodem z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa. Oprócz ww. kosztów odpłatnego zbycia przy ustalaniu dochodu podatnik może uwzględnić również koszty uzyskania, którymi są koszty nabycia (czyli cena zakupu, a także opłaty notarialne i podatek od czynności cywilnoprawnych) lub koszty wytworzenia (wybudowania) zbywanej nieru­chomości/prawa majątkowego (np. prawa wieczystego użytkowania gruntów). Ponadto, do kosztów uzyskania przychodów, zarówno w przy­padku nieruchomości i praw majątkowych nabytych odpłatnie, jak i nieodpłatnie, można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, poniesione w czasie ich posiadania. Wysokość poniesionych nakładów ustala się na pod­stawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Przypomnijmy, że podatnik nie może zaliczyć do kosztów wydatków poniesionych na spłatę kredytu mieszkaniowego oraz kosztów obsługi takiego kredytu (np. prowizji za udzielenie kredytu i odsetek). Takich wydatków nie uważa się za koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Tak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych (m.in. wyroku NSA z 19 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2570/15), a także z interpretacji organów podatkowych.
Dodajmy, że jeżeli zbywana nieruchomość lub prawo majątkowe nabyte były w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, wówczas kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłaco­nego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Uwaga! W zakresie ustalania kosztów uzyskania przychodów przy sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku będą pewne zmiany od 2019 r. Piszemy o tym na str. 10-11 tego numeru Biuletynu Informacyjnego.
Podatnik, który sprzedał nieruchomość (poza działalnością gospodarczą) i przychód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu PIT, może skorzystać z ulgi mieszkaniowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PDOF. Zgodnie z tym przepisem, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości w wysokości określonej w tym przepisie, gdy począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany z tego zbycia został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Uwaga: Okres 2 lat, o którym tu mowa, od 1 stycznia 2019 r. ulega wydłużeniu do 3 lat.
O zmianach w uldze mieszkaniowej
piszemy w tym numerze Biuletynu Informacyjnego na str. 10-11
Wydatki na własne cele mieszkaniowe wymienione są w art. 21 ust. 25 ustawy o PDOF.
Kwota tego zwolnienia jest limitowana i zależy od tego, w jakiej części zostanie wydatkowany przychód na cele mieszkaniowe, tzn. zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Podatnik sprzedał dom mieszkalny, uzyskując przychód (zgodnie z aktem notarialnym) w kwocie 250.000 zł. Koszty uzyskania tego przychodu wynosiły 200.000 zł. Zatem dochód wyniósł 50.000 zł.
Część pieniędzy ze sprzedaży domu podatnik przeznaczył na cele mieszkaniowe (kupił nowe mieszkanie) w kwocie 230.000 zł. Dochód podlegający zwolnieniu wyniesie:
50.000 zł × 230.000 zł : 250.000 zł = 46.000 zł.
Do opodatkowania pozostaje dochód w kwocie: 4.000 zł.
Jeżeli przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w całości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości zwolniony z PIT.
Dane jak w przykładzie 1, ale zakładamy, że wydatki na cele mieszkaniowe wyniosą 250.000 zł. Zatem dochód podlegający zwolnieniu z PIT wyniesie:
50.000 zł × 250.000 zł : 250.000 zł = 50.000 zł.
Podatnik, który zbył w 2018 r. prywatną nieruchomość, jest zobowiązany po zakończeniu roku podatkowego, w terminie do 30 kwietnia, złożyć zeznanie roczne (PIT-39), w którym wykazuje się:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych i należny podatek od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa,
2) dochody zwolnione z podatku ze względu na ulgę mieszkaniową.
Wzór zeznania PIT-39
W zeznaniu tym wykazuje się dochody zwolnione z opodatkowania PIT niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione w okresie od dnia odpłatnego zbycia do dnia złożenia zeznania, czy też będą poniesione dopiero po złożeniu zeznania - tj. w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskany był przychód.
Trzeba dodać, że w przypadku niewypełnienia warunków uprawniających do ulgi mieszkaniowej (np. niewydatkowania środków na własne cele mieszkaniowe) podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych. Odsetki te nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskano przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Zeznanie można złożyć bezpośrednio we właściwym urzędzie skarbowym albo m.in. w formie dokumentu elektronicznego przez internet, w tym bez konieczności potwierdzania go kwalifikowanym podpisem elektronicznym (www.portalpodatkowy.mf.gov.pl).
•Ulga mieszkaniowa w 2019 r.

References: art. 22
 art. 30
 art. 22
 FSK 
 art. 21
 art. 21