Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/modernisierung-heizungsanlage-mit-solarunterstuetzung.21282/
Timestamp: 2020-04-08 01:14:02+00:00

Document:
Diskutiere Modernisierung Heizungsanlage mit Solarunterstützung im Modernisierung und Sanierung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo liebes Forum, könnt Ihr bitte einmal rüber schauen ob das rechtlich so richtig ist oder was ich noch ändern kann. Vielen Dank...
#1 Pitty, 25.03.2017
Ankündigung einer Modernisierungsankündigung
Strasse, Hausnummer, PLZ Berlin
wir möchten im Hause Berlin folgende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB ausführen lassen: »Wir möchten sämtliche Thermen aus den Wohnungen demontieren und eine zentrale Heizungsanlage mit Heizung und Wasser mit Solarunterstützung einbauen. Die Arbeiten sollen voraussichtlich am 01.07.2017 beginnen. Mit dem Abschluss der Arbeiten ist voraussichtlich am 31.08.2017 zu rechnen. Es werden für den Umschluss von Wasser und Heizung je eine Woche benötigt. In Ihrer Wohnung sollen im Einzelnen folgende Maßnahmen durchgeführt werden: Enternung der Therme mit Speicher. Anbindung der Leitungen an die neue Heizungsanlage. In jedem Zimmer einschließlich der Küche werden neue Ventile an den Heizkörpern montiert um die Anlage hydraulisch abgleichen zu können. Ich bitte Sie für diese Arbeiten Ihre Verkleidungen der Rohrkästen in der Küche nach vorheriger Absprache zu demontieren, damit die neuen Rohre verlegt und die alten demontiert werden können. Nach Abschluss der Arbeiten ist mit einem auf Ihre Mieträume entfallenden Modernisierungsaufwand von voraussichtlich [Betrag einfügen:].......... zu rechnen. Nach § 559 BGB dürfen wir 11 % dieser Kosten auf Ihre Jahresmiete bzw. 1/12 hiervon auf die von Ihnen bisher gezahlte Monatsmiete aufschlagen. Das ergibt für Sie eine voraussichtliche monatliche Mieterhöhung von [Betrag einfügen:]……….….. €. Eine detaillierte Aufstellung hierüber erhalten Sie mit der Anforderung der Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir die geplanten Arbeiten in dem angekündigten Zeitraum zügig durchführen lassen wollen. Bitte teilen Sie mir deshalb spätestens bis zum 01.05.2017 mit, dass Sie mit der Durchführung Modernisierungsmaßnahmen einverstanden sind.
Mit Ihrem Einverständnis auf einer früheren Modernisierung würden wir Ihnen mit einen Umschluss früher gerne entgegen kommen, damit Sie in diesem Jahr noch die Sonnenenergie zur Warmwasseraufbereitung und Heizungsunterstützung nutzen zu können um Energie zu sparen. Wir bitten Sie uns mitzuteilen, ob Sie mit einen früheren Umschluss einverstanden sind.
Der Umbau kostet ca. 20.000 Euro
20000 / 11 Jahre / 12 Monate ist das richtig? Danach muss ich das auf die Wohnungsgrösse umrechnen welcher Anteil für die jeweilige Wohnung zutrifft.
1. Wohnung 69 m2
2. Wohnung 106 m2
3. Wohnung 102 m2
4. Wohnung 26 m2
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#2 Sweeney, 25.03.2017
Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB
§ 554 BGB ist seit 2013 weggefallen.
20000 / 11 Jahre / 12 Monate ist das richtig?
Wie kommst Du auf 11 Jahre?
Ich kann eine Berücksichtigung des Abzugs "neu für alt" bislang nicht erkennen. Gibt es dafür eine Begründung?
#3 sara, 25.03.2017
Pitty ob das textlich in Ordnung ist kann ich nicht beurteilen, denn ich habe das noch nie durchgeführt.
Nur bei dem Satz fehlt auf jeden Fall noch das Wörtchen "der"
dass Sie mit der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen einverstanden sind.
rein rechnerisch nein!
20000 x 11%; (Taschenrechnerfunktion) bzw. 20000 / 100 x 11 = 2200
dann kann man erst durch die 12 Monate teilen = 183,33
Diese dann durch die gesamten qm teilen und danach anteilig ausrechnen.
z. B. 183,33 / 303qm x 69 für Whg 1 =41,75€
man kann das ganze aber auch erst durch Teilen der gesamten qm und die Anteile pro Jahr ausrechen und dann auf die Monate.
#4 Pitty, 25.03.2017
Danke für den Hinweis. Dann werde ich das wohl doch einem Anwalt übergeben.
#5 RMHV, 25.03.2017
... Ich kann eine Berücksichtigung des Abzugs "neu für alt" bislang nicht erkennen. Gibt es dafür eine Begründung?
Gibt es denn eine Begründung, warum ein Abzug vorgenommen werden sollte? Bin mal gespannt...
#6 Sweeney, 25.03.2017
Eine mögliche Begründung könnte in diesem Fall darin liegen, dass die Modernisierungsarbeiten gleichzeitig Erhaltungmaßnahmen im Sinne des § 555a BGB beinhalten. Bislang liegen nicht genügend Details vor, um dies abschließend zu beurteilen. Dennoch liegt die Vermuting nahe, dass der Austausch der gesamten Heizanlage auch - oder vielleicht sogar primär - altersbedingt erfolgt.
Der Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, die Mietsache auf eigene Kosten in Stand zu halten. Modernisierungsmaßnahmen können nicht als Instrument genutzt werden, um den Vermieter von seiner Instandhaltungspflicht zu entbinden und dadurch die Kosten unzulässigerweise auf den Mieter abzuwälzen. Daher würde in einem so gelagerten Fall ein Abzug von fiktiven Instandsetzungs- bzw. Erhaltungskosten vorgenommen werden, um einen wirtschaftlichen Vorteil des Vermieters zu vermeiden.
Folgendes fiktives Beispiel zur Veranschaulichung:
Die Heizanlage eines Gebäudes wurde vor 40 Jahren installiert und wird in absehbarer Zeit ersetzt werden müssen. Die Kosten für den Austausch ohne Modernisierungseffekt liegen bei 15,000 EUR. Der Vermieter entscheidet sich in diesem Zuge jedoch für eine Modernisierungsmaßnahme mit einer Solaranlage deren Gesamtkosten sich auf 20,000 EUR belaufen.
Im Rahmen der Modernisierung tritt ebenfalls ein Erhaltungseffekt ein, den der Vermieter nicht auf den Mieter abwälzen darf. Daher wären zunächst die Kosten für den Erhaltunsaufwand abzuziehen. Die sich daraus ergebende Differenz von 5,000 EUR wäre als Modernisierungsmaßnahne auf die Mieter umlegbar in Höhe von 11% pro Jahr.
dots, anitari und Immofan gefällt das.
#7 Pitty, 26.03.2017
Die zentrale Heizung und Warmwasserfunktion wird neu istalliert. Im Moment hat jede Wohnung eine eigene Therme mit Warmwasseraufbereitung, die alle funktionieren. Warum sollte ich da alt gegen neu in Abzug bringen?
Die Mieter sparen ja durch neue Brennwerttechnik mit Solar. Die Heizung ist 2000 eingebaut worden. Ich habe gerade die Unterlagen durchsucht. So alt ist sie also noch nicht.
#8 Newbie15, 26.03.2017
Die Einzelthermen wurden alle 2000 getauscht? Oder welche Heizung meinst du da?
2000 ist ja nun auch schon ein paar Jahre her, sodass da mit Erhaltungsaufwand zu rechnen ist.
#9 Pitty, 26.03.2017
Sie laufen aber ohne Probleme. Jetzt bekommen sie ja Brennwerttechnik.
Was muss man da abziehen?
#10 anitari, 26.03.2017
Ich frage mich ehrlich gesagt nach dem Sinn dieser Modernisierung?
Ist dir bewußt das Du dann alle Heizkörper mit Heizkostenverteilern und alle Wohnungen mit Warmwasserzählern ausstatten mußt? Ob diese Kosten mit zur Modernisierung gerechnet werden dürfen wage ich zu bezweifeln.
Außerdem müßtest Du dann ja Heizkostenabrechnungen erstellen. Das könntest Du natürlich von einem Dienstleister machen lassen und bei dem auch die entsprechenden Meßgeräte mieten. Die Kosten sind ja umlegbar. Aber wenn ich mich nicht täusche müßtest Du dafür die Zustimmung der Mieter einholen. Sind nicht mindestens 50 % (?) damit einverstanden bleibst Du auf den Kosten sitzen.
Das eine zentrale Heizungs- und Warmwasseranlage den Mietern wirklich eine Ersparnis "beschert" stelle ich mal infrage.
Ich würde statt dessen nach und nach die Thermen austauschen und, soweit möglich, die Miete gem. § 558 erhöhen.
Lies dich mal hier durch, ich glaube dann überlegst Du dir das ganze noch mal.
Sweeney und Newbie15 gefällt das.
#11 Pitty, 26.03.2017
Das ist schon beschlossen, da wir eine kleine Wohnung mit ausgebaut haben und dafür die neue Heizung benötigen, um nicht wieder eine Therme einzubauen. Außerdem werden endlich die Thermen mit Speicher aus den Küchen demontiert, was ziemlich viel Platz erfordert.
Es werden je Strang Wärmemengenzähler eingebaut.
#12 anitari, 26.03.2017
Bedenke bitte das die Warmwasserkosten separat ermittelt und ausgewiesen werden müssen. Dazu ist noch ein WMZ zwischen Anlage und Wasserkessel, sowie Warmwasserzähler je Wohnung nötig.
#13 Pitty, 26.03.2017
Danke für Deinen Hinweis. WMZ zwischen Anlage und Wasserkessel ist drin und Warmwasserzähler kommen auch beim Umschluss der Wohnungen rein.
#14 RMHV, 26.03.2017
Eine mögliche Begründung könnte in diesem Fall darin liegen, dass die Modernisierungsarbeiten gleichzeitig Erhaltungmaßnahmen im Sinne des § 555a BGB beinhalten. Bislang liegen nicht genügend Details vor, um dies abschließend zu beurteilen. Dennoch liegt die Vermuting nahe, dass der Austausch der gesamten Heizanlage auch - oder vielleicht sogar primär - altersbedingt erfolgt...
So aehnlich hatte ich das erwartet... Dies Vorstellung passt allerdings nicht zum Gesetz.
Nach 559 II BGB gehören "Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären" nicht zu den aufgewendeten Kosten der Modernisierung. Es geht also um Kosten, die anstatt einer Modernisierung aufzuwenden waren um die Funktion zu erhalten. Nicht aber um Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, die irgendwann in der Zukunft anfallen würden.
Wenn es zum Zeitpunkt einer Modernisierung keinen Instandsetzungsbedarf gibt, gibt es dafür auch nichts abzuziehen.
#15 Pitty, 26.03.2017
Danke. Es laufen alle Thermen ohne Probleme.
#16 Sweeney, 27.03.2017
Mir ist kein höchstrichterliches Urteil bekannt, das diese Auffassung bestätigt. Diese Diskussion ist jedoch durchaus interessant, daher bitte ich um Nennung konkreter Quellen. Da es auch für die anderen mitlesenden Mitglieder interessant sein könnte, werde ich die Problematik kurz zusammenfassen und meine persönliche Einschätzung klar trennen von Urteilen.
Wir scheinen uns einig darüber zu sein, dass ein Abzug vorzunehmen ist bei instandsetzenden Modernisierungsmaßnahmen deren Instandsetzungskomponente zum Zeitpunkt der Modernisierung fällig ist. Uneinigkeit scheint es lediglich hinsichtlich des Abbzugs zukünftig fällig werdender Instandsetzungskosten zu geben. Der Wortlaut des § 559 BGB gibt diesbzgl. keinen endgültigen Aufschluss.
Nach altem Mietrecht wurde von der Rechtsprechung der Abzug fiktiver Instandhaltungskosten abgelehnt (vgl. etwa
OLG Hamburg, 06.10.1982 - 4 U 133/82). Der BGH hat sich nach meinem Kenntnisstand bislang jedoch nicht mit dieser Fragestellung befasst - das gilt sowohl für das alte als auch für das aktuelle Mietrecht.
Demzufolge können wir - aufgrund der fehlenden höchsrichterlichen Rechtsprechung - hier lediglich persönliche Einschätzungen diskutieren.
Der Vermieter erlangt zweifelsfrei einen wirtschaftlichen Vorteil dadurch, dass in einigen Jahren voraussichtlich fällig werdende Maßnahmen erst entsprechend später notwendig werden. Das damals geltende Miethöherecht (§ 3 MHG) sah nach der Rechtsprechung eine Notwendigkeit in der Förderung von Investitionen, sodass Abzüge zum damaligen Zeitpunkt keine Anwendung fanden, da sich diese vermeintlich investitionshemmend auswirken würden. Belegt wurde diese bloße Mutmaßung in diesem Zusammenhang übrigens nicht.
Das reformierte Mietrecht trennt jedoch im Gegensatz zum alten Mietrecht explizit zwischen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) und Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB), sodass eine konsequente Verfolgung dieser Trennung logisch erscheint.
Deutlich wird die Problematik anhand eines fiktiven Falls:
Ist die Heizanlage bereits zu 90% "abgenutzt", jedoch noch funktionsfähig, liegt zunächst kein akuter Instandsetzungsbedarf vor. Eine konservativer Vermieter würde die Heizanlage vorzeitig austauschen lassen, obwohl dies aus objektiver Sicht noch nicht notwendig gewesen wäre. Ein anderer Vermieter könnte das anders sehen und die Instandsetzungsarbeiten aufschieben bis eine Reparatur unabdingbar wird.
Warum die vorbennanten Investitionsstrategien zu unterschiedlichen Berechnungen der Mieterhöhung führen sollen, erschließt sich nicht. Weiterhin würde sich ebenfalls eine Regelungslücke ergeben, die Vermieter strategisch ausnutzen könnten, um Instandsetzungskosten bewusst auf den Mieter abzuwälzen. Daher habe ich die persönliche Auffassung, dass auch ein fiktiver Abzug von fällig werdenden Instandsetzungskosten vorzunehmen ist.
Endgültig wird diese Frage wohl nur durch den BGH geklärt werden können.
#17 Pitty, 29.03.2017
Gestern Abend kam mein Schreiben vom Anwalt Formuliert zurück. Heute ist es in den Briefkasten gewandert. So, nun warte ich auf die Reaktion der Mieter.
#18 Pitty, 11.03.2018
Nachdem die Heizungsanlage installiert wurde bekamen die Mieter die Erhöhung. Nach aktueller Rechnungslegung hätten wir 95€ mtl. umlegen können. Da wir 75€ mtl. angekündigt haben sind wir netterweise mit 70 € unter der Ankündigung geblieben, weil die Kosten nur 10 Prozent höher werden dürfen, ansonsten hätten wir das ganze Prozedere der Anmeldung zur Modernisierung noch einmal durchführen müssen.
Jetzt kam ein §chreiben einer Partei, ob wir nicht auf mehr verzichten, schliesslich haben Sie Bauarbeiten und Fassadenarbeiten erduldet, Dreck, Lärm, ect. Eine Tabelle für entsprechende Mietminderungen war dabei. Man kann es ja versuchen.
Jetzt bekommen sie ein Schreiben was wir seit Eigentumsübertragung nicht an die Mieter weitergereicht haben (Elektrokabel zur Wohn7ng, Satelitenanlage, ect).
Sie zahlen jetzt 6,13€/m2, ich hätte über 10€ Anspruch.
Manchmal frage ich mich was Mieter möchten.
#19 Berny, 11.03.2018
Frag' nicht Dich oder uns, sondern die Mieter und bitte sie um Lösungsvorschläge.
#20 Andres, 11.03.2018
Da wir 75€ mtl. angekündigt haben sind wir netterweise mit 70 € unter der Ankündigung geblieben, weil die Kosten nur 10 Prozent höher werden dürfen, ansonsten hätten wir das ganze Prozedere der Anmeldung zur Modernisierung noch einmal durchführen müssen.
Völliger Mumpitz. Es ist keine neue "Anmeldung" (richtig: Ankündigung) erforderlich. Was will man auch anmelden/ankündigen? die Maßnahme ist ja abgeschlossen. Die Tatsache, dass die Kosten mehr als 10 % über den angekündigten Kosten liegen, hat lediglich zur Folge, dass die Mieterhöhung 3 Monate später greift. Die Erklärung zur Mieterhöhung muss man aber ohnehin schreiben, also entsteht ein Mehraufwand von exakt 0.
Auch die Rentabilität ist eine einfache Rechnung: 3 Monate länger gibt es keine Erhöhung, dafür gibt es danach dauerhaft mehr Miete. Oder der Mieter hat keine Lust auf die neue Miethöhe und zieht aus - dann Neuvermietung zu marktüblichen Preisen, also auch mehr Kohle für den Vermieter.
Das nenne ich Kommunikation auf Augenhöhe: Der Mieter erzählt dem Vermieter, welche Minderungen er nicht geltend gemacht hat, und der Vermieter erzählt dem Mieter im Gegenzug, welche Erhöhungen er nicht geltend gemacht hat.
Der einzige Mangel an der Geschichte ist die tatsächliche Höhe, auf der sich die Augen befinden: Knapp über dem Rand des Sandkastens im Kindergarten. Was verspricht man sich von diesem Mimimi?
Wenig Miete zahlen. War jetzt nicht so schwer ...
Thema: Modernisierung Heizungsanlage mit Solarunterstützung
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