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Timestamp: 2018-09-20 16:56:57+00:00

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Schönheitsreparaturen - Rechtsanwalt Lars Liedtke in Göttingen
Spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters geraten die Parteien häufig in Streit über die Renovierungspflicht des Mieters bzw. über die Kostentragung einer fachmännischen Renovierung.
Die diesbezügliche Rechtslage ist geprägt durch eine Fülle von Gerichtsurteilen und damit äußerst kompliziert. Hier erhalten Sie einen ersten Überblick.
Frequently Asked Questions: Schönheitsreparaturen im Wohnraummietrecht
1.) Was sind eigentlich "Schönheitsreparaturen"?
Wenn in einem Mietvertrag die Rede von den "Schönheitsreparaturen" ist, sind damit diejenigen Renovierungsarbeiten gemeint, die erforderlich sind, um die üblichen Abnutzungen und Gebrauchsspuren durch einen bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu beseitigen. Üblicherweise definieren die meisten Mietverträge die Schönheitsreparaturen als "das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen".
Der Begriff der Schönheitsreparaturen umfasst hingegen keine Beseitigung von Schäden an der Mietsache, die nicht durch eine übliche Abnutzung entstanden sind. Für Schäden muss der Mieter ganz unabhängig von vertraglichen Renovierungsklauseln aufkommen, wenn er sie schuldhaft herbeigeführt hat.
2.) Wer ist kraft Gesetzes zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet?
Gem. § 535 I 2 BGB ist es eine Hauptleistungspflicht des Vermieters, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Daraus folgt, dass es grundsätzlich die Pflicht des Vermieters ist, die Schönheits-reparaturen auszuführen, wenn im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist. Allerdings enthalten nahezu sämtliche Formularmietverträge entsprechende Klauseln, wonach diese Verpflichtung auf den Mieter abgewälzt wird.
Da diese Vertragsklauseln - auch wenn sie allgemein üblich sind - ein erhebliches Abweichen von der Gesetzeslage darstellen, hat die höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH einem solchen Vorgehen enge Grenzen gesetzt, um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zu vermeiden.
3.) Innerhalb welcher Fristen kann der Mieter zur Ausführung der Schön-heitsreparaturen verpflichtet werden?
Während eine schlichte Regelung im Mietvertrag, die einfach nur bestimmt, dass der Mieter die im laufenden Mietverhältnis erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat, unproblematisch zulässig ist, sehen jedoch viele Mietverträge bestimmte Fristen für diese Renovierungsarbeiten vor. Häufig ist die Rede davon, dass der Mieter Küchen und Bäder alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre und sonstige Nebenräume alle 7 Jahren renovieren solle.
Klauseln mit solchen Fristenplänen sind problematisch, da es hier auf den exakten Wortlaut der Formulierung ankommt. Durch den BGH eindeutig entschieden ist die Unwirksamkeit von starren Fristenplänen, die dem Mieter auferlegen, nach Fristablauf zwingend zur Renovierung verpflichtet zu sein. Grundsätzlich zulässig hingegen ist eine Regelung mit weichem Fristenplan, nach dem die Einhaltung der Frist nicht zwingend ist. Allerdings ist wiederum auch eine solche Regelung unzulässig, wenn die genannten Regelfristen zu kurz bemessen sind. Die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel kann sich auch aus anderen Details ergeben wie beispielsweise durch eine sog. Farbwahlklausel, also durch eine Bestimmung, die den Mieter verpflichten soll, die Wohnung mit einer ganz bestimmten Farbe zu streichen.
Enthält der Mietvertrag ein unwirksame Klausel bezüglich der Schön-heitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis, ist der Mieter auch bei Auszug aus der Wohnung nicht zu einer Renovierung verpflichtet.
Nach Auffassung des BGH ist die wirksame Abwälzung der Schön-heitsreparaturen Voraussetzung für eine wirksame Endrenovie-rungsklausel.
4.) Was gilt bei Beendigung des Mietverhältnisses?
Wohnraummietverträge regeln zudem häufig im Rahmen einer sog. Endrenovierungsklausel eine Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters. Eine solche kann zwar wirksam sein. Voraussetzung dafür ist aber, dass die Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam auf den Mieter übertragen wurden und dass auch hierbei der aktuelle Renovierungsbedarf Berücksichtigung finden kann. Endrenovierungsklauseln, die so formuliert sind, dass der Mieter bei Auszug zwingend renovieren muss, sind unwirksam.
Eine solche Endrenovierungsklausel wird häufig durch eine sog. Quotenabgeltungsklausel ergänzt. Durch eine solche soll der Mieter verpflichtet werden, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kosten einer Renovierung anteilig zu übernehmen, falls die Renovierungsfristen noch nicht verstrichen sind. Auch diese Klauseln erweisen sich oft als unwirksam, da auch hierbei auf den konkreten Renovierungsbedarf abzustellen ist, bzw. auch hierbei starre Fristen und starre Kostenquoten unzulässig sind. Unwirksam ist eine solche Klausel auch dann, wenn die Höhe der Kosten anhand eines zwingend vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlags bestimmt werden soll. Dem Mieter muss nachgelassen bleiben, selbst einen Kostenvoranschlag beschaffen zu dürfen.
Sollten Sie als Mieter in eine unrenovierte Wohnung einziehen, sollten Sie diesen Zustand unbedingt protokollieren. Der BGH hat durch Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) entschieden, dass ein Mieter nicht zur Renovierung verpflichtet werden kann, der Gesamteindruck der Wohnung bei Einzug nicht dem einer renovierten Wohnung entspricht.
5.) Was ist, wenn der Mieter renoviert hat und er erst später erfährt, dass er hierzu gar nicht verpflichtet war?
Auch dieser Fall ist bereits durch den BGH entschieden worden. Bereits in einem Urteil vom 27.05.2009 (Az. VIII ZR 302/07) stellte der BGH fest, dass es an einem Rechtsgrund für die vom Mieter erbrachten Schön-heitsreparaturen fehlt, wenn die vertraglichen Klauseln unwirksam sind, so dass er nach den Grundsätzen einer ungerechtfertigten Bereicherung Wertersatz vom Vermieter verlangen kann, falls er erst nachträglich die Kenntnis von der unwirksamen Verpflichtung erlangt.
Falls Sie als Mieter bereits Schönheitsreparaturen erbracht haben und erst danach davon erfahren, wegen unwirksamer Renovierungs-klauseln gar nicht dazu verpflichtet gewesen zu sein, sollten Sie von Ihrem Vermieter bzw. ehemaligen Vermieter Wertersatz für die aufgewendeten Renovierungskosten verlangen. Besonders hilfreich ist es dann, wenn Sie die entsprechenden Belege aufgehoben haben.
Da bei der Frage nach der Wirksamkeit von Renovierungsklauseln bereits kleinste Abweichungen des Vertragstextes zu einem anderen Ergebnis führen können, ist es einem juristischen Laien oft nicht möglich, die Rechtslage selbst mit hinreichender Sicherheit zu klären. Sollten Sie Zweifel an Ihrer Renovierungspflicht haben, sollten Sie Ihre Schönheitsreparaturklauseln anwaltlich prüfen lassen.
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References: § 535
 BGH 
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