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Timestamp: 2020-01-25 08:35:45+00:00

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Vermieter und Untermieter einer Gewerbefläche - frag-einen-anwalt.de
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08.09.2005 16:22 |
Der Mietvertrag läuft noch 5 Jahre.
Frage: Gibt es eine Möglichkeit diesen Gewerbevertrag zu kündigen? Gibt es ein ähnliches Urteil? Kennt jemand einen solchen Fall?
Mietvertrag Mietvertrag Vermieter Haus Kündigen
Ihre Rechtsfrage beantworte ich anhand der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt, wobei ich davon ausgehe, dass Sie den beim Kauf übernommenen gewerblichen Mietvertrag zwischen dem früheren Eigentümer und Ihrem ehemaligen Vermieter und jetzigem Mieter meinen und sich von diesem Vertrag vorzeitig lösen möchten:
Wie Sie selbst bereits richtig voraussetzen, treten Sie als Erwerber des Hauses in alle bestehenden Rechte und Pflichten ein, und zwar gemäß § 566 Abs. 1 i.V.m. § 578 Abs. 1 BGB.
Daraus folgt, dass auch die Laufzeit des Mietverhältnisses von fünf Jahren unverändert übernommen werden muss.
Letzteres gilt aber nur, wenn diese zeitliche Befristung wirksam vereinbart wurde. Sollte dies nämlich nicht der Fall sein, gelten gemäß § 542 Abs. 1 BGB die ordentlichen Kündigungsfristen. Nach § 580 a Abs. 2 BGB könnten Sie dann das nächste Mal spätestens am 05.10.2005 (Zugang beim Mieter) mit Wirkung zum 31.03.2006 ohne Angabe von Gründen kündigen.
Ob allerdings eine (eher unwahrscheinliche) Unwirksamkeit der Befristung anzunehmen wäre, kann erst durch eine eingehende Prüfung – die im Rahmen dieses Forums nicht geleistet werden kann – des übernommenen Mietvertrages und der näheren Umstände seines Zustandekommens zwischen den ehemaligen Vertragsparteien ans Licht kommen.
Anders wiederum, wenn nur ein mündlicher Vertrag vorliegt. Dann wäre die Befristung hier schon gemäß § 550 i.V.m. § 578 Abs. 1 BGB unwirksam und Sie könnten dann ordentlich kündigen (siehe oben).
Ferner kann auch ein außerordentliches Kündigungsrecht vertraglich vereinbart sein.
Leider können Sie sich auch nicht auf einen etwaigen Eigenbedarf berufen. Dies zum Einen deshalb, weil ein solcher im Bereich des gewerblichen Mietrechts gar nicht vorgesehen ist, vor allem aber, weil ja hier wohl eine zeitliche Befristung vorliegt, innerhalb derer eine Eigenbedarfskündigung nicht zulässig ist.
Es bleiben Ihnen also wahrscheinlich nur etwa bestehende außerordentliche gesetzliche Kündigungsrechte.
Eine außerordentliche fristlose Kündigung wäre z.B. bei wiederholter Säumnis mit Mietzahlungen, bei erheblicher Gefährdung der Mietsache, nachhaltiger Störung des Hausfriedens und ähnlich gravierenden Vertragsverletzungen seitens des Mieters, ggf. nach vorheriger Abmahnung zulässig, § 543 BGB, § 569 Abs. 2 i.V.m. § 578 Abs. 1 BGB.
Andere Möglichkeiten sehe ich hier nicht. Die Gesetzeslage ist insoweit klar.
Sie haben hoffentlich den Untermietvertrag nicht gekündigt. Nur auf diese Weise können Sie nämlich während der restlichen Vertragslaufzeit wenigstens diesen Teil der Gewerbefläche weiter nutzen, sofern eine Kündigung gegenüber Ihrem jetzigen Mieter – so wie es hier aussieht – nicht möglich ist.
Ich bedauere, Ihnen nach dem derzeitigen Kenntnisstand keine für Sie günstigere Auskunft geben zu können, hoffe aber dennoch, Ihnen weitergeholfen zu haben.
Nachfrage vom Fragesteller	12.09.2005 | 12:19
Danke, für die Antwort. Ich glaube, Sie haben die Frage falsch verstanden. Ich bin jetzt der Besitzer und der Untermieter. Dass Kauf nicht Miete bricht weiss ich. Die Frage ist, ob ein solcher Fall bekannt ist, wo Besitzer und Untermieter die gleiche Person ist und der Mieter, der zwischendrin hängt richtig abkassiert (diff., sehr hoch). Es geht um den Vertrag des Mieters, der von der vertraglichen Seite wasserdicht ist. DANKE!!
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.09.2005 | 14:59
aufgrund Ihrer etwas knappen Sachverhaltsdarstellung bin ich in der Tat fälschlicherweise von einer anderen Interessenlage ausgegangen.
Nunmehr gehe ich also davon aus, dass Sie Ihren gewerblichen Untermietvertrag , dessen Restlaufzeit fünf Jahre beträgt, außerordentlich kündigen wollen.
Da werden Sie allerdings ebenfalls wenig Aussicht auf Erfolg haben, zumal Sie selber voraussetzen, dass dieser Vertrag „wasserdicht“ (was allerdings noch außerhalb dieses Forums juristisch abgeklärt werden sollte, falls noch nicht geschehen) ist.
Aus der Tatsache, dass sich Eigentümer und Untermieter in Ihrer Person vereinigt haben, können Sie keine Rechte herleiten.
Dies ergibt sich bereits aus dem allgemein anerkannten Grundsatz, dass Vertragsbeziehungen in dieser Konstellation nur zwischen Vermieter und (Haupt)Mieter einerseits, und (Haupt)Mieter und Untermieter andererseits bestehen. Dagegen besteht zwischen Vermieter und Untermieter keine unmittelbare vertragliche Beziehung, von der Sie sich lösen könnten (so zuletzt BGH NJW 2001, 1355).
Der Eigentümerwechsel darf sich nicht rechtlich nachteilig für den (Haupt)Mieter auswirken.
Für den Untermietvertrag gelten natürlich alle Vorschriften über das Mietverhältnis in gleicher Weise wie für den Hauptmietvertrag, so auch die von mir dargestellten Vorschriften.
Dieser Vertrag könnte wegen Wuchers sittenwidrig gemäß § 138 Abs. 2 BGB, bzw. strafbar gemäß § 291 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 StGB sein, aber nur wenn ein „auffälliges Mißverhältnis“ zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt und das Rechtsgeschäft „unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche“ des Vertragspartners zustande gekommen ist.
Im Bereich der gewerblichen Raummiete wird ein auffälliges Missverhältnis von der Rechtsprechung bejaht, wenn die vertragliche Miete die angemessene ortsübliche Miete um mindestens 100% übersteigt (KG NJW-RR 2001, 1092).
Ein wucherähnliches Rechtsgeschäft gemäß § 138 Abs. 1 BGB kann auch ohne Vorliegen der o.g. subjektiven Voraussetzungen auch bereits bei einer Überhöhung um knapp 100% gegeben sein (so zuletzt BGH NJW 2001, 1127).
Im speziellen Fall des Mietwuchers führt dieser nicht zu einer Nichtigkeit des Vertrages, sondern dazu, dass der Vertrag mit der angemessenen Miete aufrecht zu erhalten ist (LG Köln NJW 1965, 157).
Ich hoffe, Ihrem Anliegen nunmehr hinreichend nachgekommen zu sein.
Wegen unseres Missverständnisses biete ich Ihnen ausnahmsweise an, die einmalig kostenlose Nachfragefunktion von „frag-einen-anwalt.de“ für Rückfragen zum inhaltlichen Verständnis meiner Antwort über meine e-mail-Verbindung wahrzunehmen.

References: § 566
 § 578
 § 542
 § 580
 § 550
 § 578
 § 543
 § 569
 § 578
 BGH 
 § 138
 § 291
 § 138
 BGH