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Timestamp: 2016-10-25 06:53:28+00:00

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4C.35/2004 (27.04.2004)
X.________ SA, d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Reynald P. Bruttin,
demandeurs et intim�s, tous repr�sent�s par Me Jean-Yves Schmidhauser.
A.________, E.________ et F.________ sont copropri�taires, � raison d'un quart chacun, d'un immeuble � Gen�ve. Le dernier quart de copropri�t� appartient aux hoirs de feu H.________, � savoir D.________, C.________ et B.________. G.________ est l'ex�cuteur testamentaire du de cujus.
Par contrat de bail du 14 avril 1998, les copropri�taires, agissant sous l'appellation collective "consorts H.________", ont lou� � X.________ SA une arcade commerciale d'environ 188 m�, avec d�pendances, pour une dur�e de cinq ans, expirant le 31 mars 2003, avec clause de reconduction automatique de cinq ans en cinq ans, sauf r�siliation notifi�e six mois avant l'�ch�ance. Le contrat a �t� r�dig� sur la formule �tablie par la Soci�t� des r�gisseurs de Gen�ve et la Chambre immobili�re genevoise; il pr�cise que les conditions g�n�rales pour locaux commerciaux, version 1996, y sont annex�es. Le loyer annuel initial a �t� fix� � 182'040 fr., les provisions pour frais de chauffage � 2'400 fr. l'an.
Le 28 septembre 2001, les bailleurs ont r�sili� le bail pour le 31 mars 2003. La locataire a contest� ce cong�, donn� au nom des consorts H.________. L'autorit� de conciliation, par d�cision du 5 mars 2002, puis le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, par jugement du 2 juin 2003, ont constat� la nullit� du cong� litigieux en raison de la d�signation insuffisante des bailleurs dans l'avis de r�siliation. La proc�dure en question est toujours pendante en instance d'appel.
Le 12 mars 2002, les bailleurs ont inform� la locataire de l'exigibilit� des loyers de f�vrier et mars 2002, en lui impartissant un d�lai de dix jours pour les verser, faute de quoi ils exigeraient le paiement du loyer par trimestre d'avance, en application de l'art. 1.4 des conditions g�n�rales pr�cit�es. Devant les retards de la locataire, les bailleurs l'ont mise en demeure de s'acquitter des loyers dus, sous menace de r�siliation du bail, par lettres des 12 avril et 18 septembre 2002.
Le 2 octobre 2002, une nouvelle mise en demeure de fournir, dans le d�lai de trente jours, la somme de 47'010 fr., repr�sentant les loyers et charges d'octobre, novembre et d�cembre 2002, a �t� notifi�e � la locataire, qui n'a pas pay� dans le d�lai imparti.
Le 28 novembre 2002, par avis officiel, les bailleurs ont r�sili� le bail de X.________ SA pour le 31 d�cembre 2002.
Le 11 d�cembre 2002, la locataire (ci-apr�s: la d�fenderesse) a contest� le cong� devant la Commission de conciliation. Les bailleurs (ci-apr�s: les demandeurs) ont saisi la m�me autorit� d'une requ�te en �vacuation, le 13 janvier 2003. Non concili�es, les causes ont �t� transmises au Tribunal des baux et loyers.
Par jugement du 29 avril 2003, ce Tribunal a constat� la validit� du cong� extraordinaire et prononc� l'�vacuation de la locataire.
Statuant par arr�t du 8 d�cembre 2003, sur appel de la d�fenderesse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a confirm� le jugement de premi�re instance. Constatant que la locataire avait pay� son loyer de fa�on tardive, elle en a d�duit que les demandeurs �taient fond�s � r�silier le bail, en application de l'art. 257d CO, � l'expiration du d�lai comminatoire imparti le 2 octobre 2002 � la locataire. La cour cantonale a aussi rejet� l'objection de compensation �lev�e par celle-ci. Enfin, elle a estim� qu'il n'y avait pas lieu d'examiner si le cong� litigieux �tait un cong� de repr�sailles, au sens de l'art. 271a al. 1 CO, vu l'application de l'art. 257d CO.
Agissant par la voie du recours en r�forme, la d�fenderesse invite le Tribunal f�d�ral � rejeter la requ�te d'expulsion et � constater que le loyer est payable d'avance par mois et non par trimestre. A titre subsidiaire, elle conclut � l'annulation du cong�. Plus subsidiairement encore, elle sollicite le renvoi de la cause � la cour cantonale pour compl�ment d'instruction et nouvelle d�cision.
1.1 Emanant de la partie qui a succomb� dans ses conclusions et dirig� contre une d�cision finale rendue en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 a. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse d�passe largement le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ; cf. ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1), le recours en r�forme est en principe recevable, puisqu'il a �t� interjet� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.2 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a).
Au surplus, la juridiction de r�forme ne peut aller au-del� des conclusions des parties, mais elle n'est pas li�e par les motifs invoqu�s dans les �critures (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4 ).
2.1 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, apr�s r�ception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai il r�siliera le bail. Le d�lai doit �tre d'au moins trente jours pour les baux de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose que, faute de paiement dans le d�lai fix�, les baux de locaux commerciaux peuvent �tre r�sili�s moyennant un d�lai de cong� minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l'application de la proc�dure pr�vue � l'art. 257d CO (cf. ATF 119 II 232 consid. 3; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 12 ad art. 257d CO). Tel n'est toutefois pas le cas lorsque le bailleur est lui-m�me en demeure (art. 91 CO) ou lorsque le locataire a invoqu� la compensation � temps (cf. art. 124 al. 1 CO; ATF 119 II 241 consid. 6b/bb; David Lachat, Commentaire romand, n. 7 ad art. 257d CO).
2.2 Dans le cas particulier, toutes les conditions mat�rielles et formelles fix�es par l'art. 257d CO pour la r�siliation anticip�e du bail �taient r�alis�es.
2.2.1 L'art. 1.4 des conditions g�n�rales annex�es au contrat de bail du 14 avril 1998 a la teneur suivante:
"Lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualit� et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure �crite lui impartissant un d�lai de paiement de dix jours au minimum, le bailleur peut exiger que le loyer et les provisions (...) soient acquitt�s trimestriellement � l'avance, d�s le mois suivant l'�ch�ance du d�lai fix� dans la mise en demeure ou que des s�ret�s compl�mentaires lui soient fournies � concurrence d'un montant �quivalent � trois mois de loyer".
En application de cette clause, les bailleurs �taient en droit de fixer l'exigibilit� du loyer par trimestre d'avance, � partir d'avril 2002, la locataire n'ayant pas pay� les loyers �chus de f�vrier et mars 2002 dans le d�lai suppl�mentaire de dix jours qu'ils lui avaient imparti. Les demandeurs pouvaient se pr�valoir de cette clause qui constituait une alternative � la constitution de s�ret�s "compl�mentaires" d'un montant �quivalant � trois mois de loyer. Le fait qu'une garantie de 91'000 fr., correspondant � six mois de loyer, avait �t� fournie par la d�fenderesse � la conclusion du bail ne s'opposait pas � l'application de l'art. 1.4 des conditions g�n�rales. Cette disposition se rapporte, en effet, � des s�ret�s "compl�mentaires", c'est-�-dire � une garantie suppl�mentaire par rapport � celle qui est d�j� pr�vue dans le contrat de bail. Au demeurant, contrairement � ce qui est le cas pour les baux d'habitations (art. 257e al. 2 CO), le montant des s�ret�s est fix� librement pour les baux de locaux commerciaux, sous r�serve des art. 21 et 270 CO (Lachat, op. cit., n. 5 ad art. 257e CO).
En l'esp�ce, plut�t que d'augmenter le montant des s�ret�s d�j� fournies, les demandeurs ont opt� pour le paiement d'avance et par trimestre du loyer, conform�ment � l'art. 1.4 des conditions g�n�rales. Rien ne leur interdisait de choisir cette solution. Par cons�quent, la d�fenderesse se pr�vaut en pure perte du fait qu'elle avait d�j� d�pos� des s�ret�s � la conclusion du bail pour contester l'applicabilit� de ladite clause et pour exiger que l'�ch�ance mensuelle du loyer soit r�tablie.
2.2.2 Le 17 novembre 2000, puis les 9 janvier et 2 f�vrier 2001, les hoirs de H.________, de m�me que A.________, s'�taient engag�s � vendre � l'administrateur de la d�fenderesse "ou � toute autre personne ou � toute soci�t� que celui-ci pourrait d�signer" leurs parts de copropri�t� (� chacun) sur l'immeuble abritant les locaux lou�s. Les deux promesses de vente stipulaient le versement, par le promettant-acqu�reur, d'une p�nalit� de 100'000 fr. au cas o� il ne respecterait pas son engagement d'acqu�rir ces deux parts de copropri�t�. Concr�tement, les 200'000 fr. vers�s par l'int�ress� � la signature des promesses de vente resteraient acquis aux promettants-vendeurs. Les promesses de vente ne se sont pas concr�tis�es. Selon les explications de la d�fenderesse, la soci�t� d'assurances qui devait financer cette double acquisition avait conditionn� l'octroi de cr�dits � l'achat d'au moins trois des quatre parts de copropri�t�. Or, les deux autres copropri�taires, F.________ et E.________, avaient refus� de vendre leurs parts, car ils jugeaient insuffisant le prix auquel les promettants-vendeurs s'�taient d�clar�s dispos�s � c�der les leurs.
Pour contester s'�tre trouv�e en demeure de payer le loyer, la d�fenderesse avait soutenu, devant les juridictions cantonales, qu'elle �tait en droit d'invoquer la compensation entre sa dette de loyer et sa pr�tendue cr�ance tendant � la restitution des deux acomptes de 100'000 fr. vers�s aux promettants-vendeurs. La Chambre d'appel a �cart� ce moyen. A son avis, la compensation n'a pas �t� invoqu�e par la d�fenderesse, contrairement aux exigences de l'art. 124 al. 1 CO. De plus, il n'y a pas identit� des parties en l'esp�ce, car il n'est nullement �tabli que l'administrateur de la d�fenderesse ait agi au nom et pour le compte de celle-ci.
Savoir s'il y a eu ou non une d�claration de compensation pendant le d�lai de gr�ce est une question de fait. Partant, la juridiction f�d�rale de r�forme est li�e par la r�ponse n�gative que les juges pr�c�dents ont apport�e � cette question (art. 63 al. 2 OJ). L'objection de compensation s'en trouve d�s lors priv�e de tout fondement. Au demeurant, la d�fenderesse se contente d'affirmer mais ne d�montre pas que son administrateur aurait sign� les promesses de vente pour son compte � elle.
2.2.3 Force est, enfin, d'admettre que les demandeurs ont respect� le d�lai de sommation fix� par l'art. 257d al. 1 CO, lorsqu'ils ont invit� la d�fenderesse, le 2 octobre 2002, � leur payer dans les trente jours la somme de 47'010 fr. repr�sentant les loyers et charges exigibles pour le dernier trimestre de ladite ann�e. Les bailleurs se sont aussi conform�s aux exigences de l'art. 257d al. 2 CO en r�siliant le bail le 28 novembre 2002 pour l'�ch�ance du 31 d�cembre 2002.
Il s'ensuit que le grief de violation de l'art. 257d CO ne saurait �tre retenu.
La d�fenderesse fait encore grief � la cour cantonale de n'avoir pas annul� le cong� litigieux, alors qu'il contrevenait aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) et constituait � l'�vidence un cong� de repr�sailles (art. 271a al. 1 let. a CO).
M�me s'il est donn� en cas de demeure du locataire (art. 257d CO), le cong� est annulable s'il entre dans les pr�visions des deux dispositions pr�cit�es. En effet, en vertu de l'art. 271a al. 3 let. b CO, les seuls motifs que le locataire en demeure ne peut pas invoquer pour obtenir l'annulation du cong� sont ceux qui figurent � l'art. 271a al. 1 let. d et e CO.
Ainsi, l'art. 271 al. 1 CO est applicable, � titre exceptionnel, lorsque la r�siliation du bail a pour cause la demeure du locataire (Lachat, op. cit. n. 10 ad art. 257d CO). Le droit du bailleur de r�silier le bail s'oppose alors � celui du locataire d'�tre prot�g� contre une r�siliation abusive. Le juge ne peut annuler le cong� litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative � l'abus de droit et � la bonne foi; il faut des circonstances particuli�res pour que le cong� soit annul� (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33). Tel sera le cas, par exemple, quand le bailleur, lors de la fixation du d�lai comminatoire, r�clame au locataire une somme largement sup�rieure � celle en souffrance, sans �tre certain du montant effectivement d� (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33 s.). Le cong� sera �galement tenu pour contraire aux r�gles de la bonne foi si le montant impay� est insignifiant (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33), si l'arri�r� a �t� r�gl� tr�s peu de temps apr�s l'expiration du d�lai comminatoire, alors que le locataire s'�tait jusqu'ici toujours acquitt� � temps du loyer, ou si le bailleur r�silie le contrat longtemps apr�s l'expiration de ce d�lai (Lachat, op. cit., n. 10 ad art. 257e CO; Pierre Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1996, p. 24).
Le cong� donn� au locataire en demeure pourra aussi �tre annul� s'il constitue un cong� de repr�sailles, au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO.
C'est au destinataire du cong� de d�montrer que celui-ci contrevient aux r�gles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqu� par le bailleur n'est qu'un pr�texte (ATF 120 II 105 consid. 3c; Lachat, op. cit., n. 9 ad art. 271 CO).
3.2.1 En l'esp�ce, la cour cantonale, qui devait statuer � la fois sur la requ�te d'expulsion et sur la contestation du cong� extraordinaire, �tait tenue d'examiner la cause avec une cognition enti�re, conform�ment � l'art. 274g al. 1 CO et � la jurisprudence y relative (ATF 122 III 92 consid. 2c et les arr�ts cit�s). Dans l'arr�t attaqu�, elle �crit ceci � ce sujet: "s'agissant d'un cong� pour d�faut de paiement, il n'y a pas lieu d'examiner s'il peut s'agir d'un cong� de repr�sailles au sens de l'art. 271a al. 1 CO". (p. 8, consid. 6). Formul�e de mani�re aussi g�n�rale, cette affirmation est inexacte. Certes, la d�fenderesse ne pouvait pas obtenir l'annulation du cong� au seul motif que celui-ci lui avait �t� donn� alors que la proc�dure judiciaire relative au cong� ordinaire, qui lui avait �t� signifi� le 28 septembre 2001, �tait toujours pendante en appel (art. 271a al. 1 let. d CO en liaison avec l'art. 271a al. 3 let. b CO). En revanche, rien ne lui interdisait de faire valoir que le cong� extraordinaire contrevenait aux r�gles de la bonne foi et, plus pr�cis�ment, que c'�tait un cong� de repr�sailles.
3.2.2 Selon la d�fenderesse, les demandeurs auraient agi contrairement aux r�gles de la bonne foi en conservant les acomptes de 200'000 fr., apr�s que deux d'entre eux avaient refus� de lui c�der leurs parts de copropri�t� pour des raisons de pure "gourmandise" financi�re, puis en lui r�clamant le paiement anticip� du loyer pour un trimestre afin de l'"ex�cuter", sachant que sa situation �conomique ne lui permettrait pas de verser trois mois de loyer d'avance.
En argumentant ainsi, la d�fenderesse soutient une th�se qui ne trouve aucun appui dans les faits constat�s par la cour cantonale. Elle m�lange la question des promesses de vente rest�es en l'�tat avec celle de l'ex�cution du contrat de bail, en passant d'ailleurs sous silence le fait que, d'apr�s les juges pr�c�dents, son administrateur n'avait pas souscrit les deux promesses de vente pour son compte � elle, mais en son nom � lui. Or, si cet administrateur n'a pas pris l'�l�mentaire pr�caution de subordonner l'ex�cution des promesses de vente � l'octroi des cr�dits n�cessaires � l'acquisition des parts de copropri�t�, il doit en assumer les cons�quences � l'endroit des promettants-vendeurs. On ne voit pas comment la locataire pourrait opposer cela aux bailleurs, s'agissant de "res inter alios acta". En tout cas, il n'y a pas l� de quoi �tayer la th�se du cong� de repr�sailles.
En soi, il n'y a rien d'abusif � r�silier le bail d'un locataire qui ne paie plus son loyer. Dans la pr�sente esp�ce, il n'y a pas d'�l�ments comparables � ceux que la doctrine susmentionn�e �voque comme exemples de situations dans lesquelles le cong� donn� � un locataire en demeure peut contrevenir aux r�gles de la bonne foi. Que le cong� ordinaire ait pu �tre entach� de nullit� en raison de vices formels - la question n'a pas encore �t� d�finitivement tranch�e - n'emp�chait pas les bailleurs d'exiger le paiement r�gulier du loyer, de prendre les mesures adopt�es d'un commun accord si la locataire n'obtemp�rait pas et, in fine, de r�silier le bail en respectant la proc�dure pr�vue � cet effet. Rien n'autorise, par ailleurs, � retenir que c'est parce que les copropri�taires qui avaient sign� les promesses de vente �taient d��us que celles-ci ne fussent pas ex�cut�es que l'ensemble des copropri�taires se seraient veng�s en refusant d'accepter le paiement tardif du loyer. Il appara�t, bien plut�t, que le retard dans le paiement du loyer a constitu� la v�ritable cause du cong�. Il n'importe, � cet �gard, que les bailleurs aient eu l'intention de se s�parer de la locataire pour telle ou telle raison.
Ainsi, la d�fenderesse n'a nullement d�montr� que le cong� litigieux contreviendrait aux r�gles de la bonne foi. Cela �tant, comme il n'y a aucune trace d'un comportement abusif, imputable aux demandeurs, dans les faits constat�s par la cour cantonale, il n'y a pas lieu de renvoyer le dossier � cette autorit�.
Sur ce dernier point, le r�sultat auquel ont abouti les juges d'appel, sinon tous les motifs qui les y ont conduits, ne viole pas le droit f�d�ral. Il s'ensuit le rejet du pr�sent recours.
La d�fenderesse, qui succombe, devra payer l'�molument judiciaire (art. 156 al. 1 OJ) et verser des d�pens aux demandeurs (art. 159 al. 1 OJ).
La recourante versera aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 8'000 fr. � titre de d�pens.

References: ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 257
 art. 124
 ATF 
 art. 257
 art. 21
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 271
in fine