Source: https://www.nemovitostprofi.cz/33/zalozeni-a-vznik-svj-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EsnCCf29bCsdRlJmzWnWlHI/?uri_view_type=4
Timestamp: 2020-08-13 01:56:44+00:00

Document:
Zalo¾ení a vznik SVJ | Nemovitost profi - rady pro správu nemovitostí SVJ, bytových dru¾stev, obcí a firem
Zalo¾ení a vznik SVJ
V legislativním vývoji právní úpravy bytového spoluvlastnictví (podle ZOVB byl pou¾it pojem
„vlastnictví bytù”) se ji¾ za úèinnosti ZOVB nìkolikrát novelizovala tato právní úprava, s pomìrnì výraznými postupnými zmìnami, pokud jde o právní formu správy domu a pozemku, a¾ po uplatnìní právního pojetí SVJ jako právnické osoby. Právní úprava vzniku a právních pomìrù SVJ jako zvlá¹tního druhu právnické osoby, zaji¹»ující správu domu a pozemku, byla do ZOVB zahrnuta dnem nabytí úèinnosti novelizace ZOVB zákonem è. 103/2000 Sb. Souèasnì, od doby zavedení SVJ jako právnické osoby, která zaji¹»uje správu domu a pozemku v domì rozdìleném na vlastnictví jednotek, bylo v zákonné úpravì v ZOVB stanoveno, za jakého právního stavu dojde (pøímo ze zákona) ke vzniku SVJ jako právnické osoby spolu se stanovením zpùsobu právní formy správy domu a pozemku v domech rozdìlených na jednotky, kde nedo¹lo ke vzniku SVJ. Ve vývoji právní úpravy se tedy rozli¹ovala a také za souèasné právní úpravy v NOZ se rozli¹uje „správa domu a pozemku bez vzniku SVJ” a „správa domu a pozemku se vznikem SVJ” jako právnické osoby. Souèasnì se v legislativním vývoji právní úpravy vlastnictví bytù podle ZOVB v¾dy souèasnì vyvíjela právní úprava pomìrù SVJ.
Po zahrnutí právní úpravy bytového spoluvlastnictví do NOZ (s úèinností od 1. 1. 2014 v rámci celkové rekodifikace soukromého práva) do¹lo k zásadní zmìnì také v právní úpravì týkající se vzniku SVJ jako právnické osoby.
NahoruPoznámky ke vzniku SVJ podle pøedchozího ZOVB a souvislosti s právní úpravou v NOZ
Pouze pro informaci o legislativním vývoji právní úpravy vzniku SVJ jako právnické osoby a k pochopení souvislostí se souèasnou právní úpravou je zde nìkolik poznámek:
SVJ vznikalo podle ZOVB zcela odli¹ným zpùsobem, ne¾ tomu bylo napø. u obchodních spoleèností a dru¾stev podle obchodního zákoníku. Zatímco obchodní spoleènost nebo dru¾stvo vznikalo dvoustupòovým procesem, a to na základì zalo¾ení projevem vùle zakládajících osob teprve a¾ zápisem v obchodním rejstøíku (tento zápis mìl tedy konstitutivní povahu), SVJ naproti tomu vznikalo podle ZOVB nikoli tímto dvoustupòovým (èi dvoufázovým) procesem zalo¾ení a poté zápisem ve veøejném rejstøíku (v rejstøíku spoleèenství), nýbr¾ výluènì pøímo ze zákona (ex lege), jakmile nastaly právní skuteènosti, s nimi¾ ZOVB spojoval vznik SVJ, a to s rozli¹ením na vznik tzv. standardním zpùsobem závaznì stanoveným v § 9 odst. 3 ZOVB a na tzv. odlo¾ený vznik podle § 9 odst. 4 ZOVB. Zcela tedy chybìl proces zalo¾ení SVJ, a teprve poté jeho vznik zápisem do veøejného rejstøíku. Tato tehdej¹í zvlá¹tnost vzniku SVJ pøímo ze zákona (ex lege) bez projevu vùle vlastníkù jednotek k jeho zalo¾ení mìla svùj pùvod v legislativním vývoji právního pojetí SVJ. V zásadní novelizaci ZOVB (zákonem è. 103/2000 Sb.) bylo stanoveno, ¾e správu domu a pozemku v domech, v nich¾ je alespoò pìt jednotek a alespoò tøi rùzní vlastníci tøí rùzných jednotek, zaji¹»uje zvlá¹tní druh právnické osoby, jmenovitì spoleèenství vlastníkù jednotek. Právní úprava postavení, èinnosti a právních pomìrù SVJ byla zahrnuta do ZOVB, a to jako právnické osoby zvlá¹tního druhu (sui generis). Zápis SVJ v rejstøíku spoleèenství nemìl konstitutivní povahu, na rozdíl od obchodních spoleèností nebo dru¾stev. SVJ vzniklo pøímo ze zákona, a z povahy vìci tedy následný zápis SVJ ve veøejném rejstøíku mìl pouze deklaratorní povahu. V dùsledku toho existovalo mnoho SVJ jako právnických osob, vzniklých pøímo ze zákona, ani¾ by si vlastníci jednotek v pøíslu¹ném domì vùbec uvìdomili, ¾e ji¾ ze zákona vzniklo SVJ jako právnická osoba a ¾e se tito vlastníci jednotek stali jeho èleny.
K standardnímu vzniku SVJ do¹lo podle ZOVB v domì alespoò s pìti jednotkami, jakmile alespoò tøi jednotky byly ve vlastnictví tøí rùzných vlastníkù, a to dnem doruèení listiny s dolo¾kou o vyznaèení vkladu do katastru nemovitostí, anebo jiné listiny, kterou pøíslu¹ný státní orgán osvìdèoval nabytí vlastnictví jednotky, poslednímu z tìchto prvních tøí vlastníkù. Pokud do¹lo ke vzniku vlastnického práva k jednotce urèité osobì, a jednalo-li se o vznik vlastnictví zápisem vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí, pak pøíslu¹ný katastrální úøad vyrozumìl ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnického práva k jednotce do katastru nemovitost; dnem doruèení listiny s dolo¾kou o vyznaèení vkladu vlastnického práva k jednotce ve prospìch tøetího vlastníka vzniklo pøímo ze zákona (podle § 9 odst. 3 ZOVB) SVJ jako právnická osoba. Pùvodní vlastník budovy byl povinen svolat první schùzi shromá¾dìní (podle § 9 odst. 8 ZOVB) nejpozdìji ve lhùtì stanovené v ZOVB, která se konala za úèasti notáøe.
Odlo¾ený vznik SVJ podle § 9 odst. 4 ZOVB pøicházel v úvahu jedinì v pøípadì…

References: § 9
 § 9
sui generis
 § 9
 § 9
 § 9