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Timestamp: 2020-08-06 11:13:09+00:00

Document:
BOFiP-IF-TFB-50-20-30-20160706
1 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 1-06/07/2016)
Le III de l'article 1389 du CGI dispose que ce dégrèvement s'applique également, sous des conditions particulières, aux logements à usage locatif appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré (HLM) et aux sociétés d'économie mixte (SEM), vacants depuis plus de trois mois, et situés dans un immeuble destiné à être démoli ou à faire l'objet de travaux importants répondant à certains critères du code de la construction et de l'habitation ( BOI-IF-TFB-50-20-40 ).
I. Immeubles concernés - Définitions de la vacance et de l'inexploitation
10 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 10-06/07/2016)
Comme l'a rappelé le Conseil d'État, la première disposition du I de l' article 1389 du CGI , relative à la vacance d'une maison normalement destinée à la location, ne vise que les immeubles à usage d'habitation.
Ainsi, le Conseil d'État a jugé que le bien-fondé d'une demande en dégrèvement de la taxe foncière cotisée à raison d'un immeuble à usage commercial ou industriel devait être apprécié à la lumière de la notion d'inexploitation de l'ensemble industriel dans lequel il s'intègre, le fait que cet immeuble serve partiellement à l'entreposage d'archives et de vieux matériel, et au logement d'un gardien, n'était pas de nature à le faire regarder comme faisant l'objet d'une exploitation partielle ( CE, arrêt du 13 novembre 1974, n° 94416 ).
20 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 20-06/07/2016)
Les emplacements de stationnement de véhicules, même lorsqu'ils sont situés sur un terrain aménagé au pied d'un immeuble d'habitation, n'ont pas, à raison de leur usage, le caractère de « maison normalement destinée à la location » au sens des dispositions du I de l'article 1389 du CGI ; ils n'ont pas davantage le caractère de logements à usage locatif au sens des dispositions du III du même article ; par suite, ils ne peuvent bénéficier d'un dégrèvement de taxe foncière dans les conditions prévues à cet article ( CE, arrêt du 30 mars 2007, n° 278540 ).
Pour ouvrir droit au dégrèvement, la vacance doit s'appliquer à une maison offerte en location :
Par suite, le droit au dégrèvement ne peut être reconnu à l'égard de maisons qui n'ont pas ce caractère, même si elles n'ont pas été occupées pendant un certain temps :
- A cet égard, s’agissant des logements de fonction attribués dans le cadre d'une concession pour utilité de service ou d'une convention d'occupation précaire, leurs propriétaires ne peuvent pas bénéficier, en cas de vacance de ces logements, du dégrèvement prévu a l'article 1389 du CGI. Ce dernier s'applique exclusivement aux locaux normalement destinés a la location dans le cadre de baux a caractère civil ( RM Rossinot, JOAN 24 septembre 1990, p. 4479, n° 22705 ).
- Par ailleurs, ne peut être considéré comme destiné à la location un immeuble dont le propriétaire décide la démolition (CE, arrêt du 15 juin 1959 déjà cité) ou qu'il a acquis dans ce but (CE, arrêt du 12 mai 1971, Société d'économie mixte d'équipement et d'aménagement du XVème, RJ, n° III, p. 128. En application du même principe, un immeuble donné en jouissance à titre gratuit n'ouvre pas droit au dégrèvement (CE, arrêt du 22 décembre 1958, RO, p. 282).
- La seule circonstance que le propriétaire d'un château ouvert à la location tout au long de l'année le loue pour de courtes durées ne fait pas obstacle à ce que les locaux litigieux soient regardés comme normalement destinés à la location, au sens et pour l'application de l'article 1389 du CGI, relatif au dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ( CE, arrêt du 14 avril 2008, n° 289978 ).
- Les immeubles affectés à la location saisonnière ne sont pas au nombre des « maisons normalement destinées à la location » visées par l' article 1389 du CGI et ne peuvent bénéficier du dégrèvement prévu par cet article, quels que soient les motifs de la vacance ( CAA Lyon, arrêt du 31 décembre 1996, n° 95LY00205 ).
- une maison occupée par un gardien, encore bien que ce dernier serait logé gratuitement (CE, arrêt du 22 décembre 1958, dame X..., RO, p. 282) ;
- une maison occupée par des locataires dont la validité du titre d'occupation fait l'objet d'une contestation (CE, arrêt du 27 novembre 1957, RO, p. 465, CE, arrêt du 10 juin 1963, n° 59113 et CE, arrêt du 20 juin 1 973 , n° 87429 ) ;
- une maison occupée par d'anciens locataires dont l'expulsion a été ordonnée par décision de justice et qui se sont maintenus dans les lieux (CE, arrêt du 9 janvier 1963, RO, p. 258 et CE, arrêt du 24 janvier 1968, n° 69695) ;
- le fait que les loyers, versés en totalité au propriétaire, soient sur sa demande consignés entre les mains d'un officier ministériel (CE, arrêt du 27 novembre 1957, RO, p. 465) ;
- l'absence totale ou partielle de versement des loyers dus (CE, arrêt du 9 janvier 1963, RO, p. 258 et CE, arrêt du 24 janvier 1968, n° 69695, déjà cité).
30 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 30-06/07/2016)
40 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 40-06/07/2016)
50 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 50-06/07/2016)
Le Conseil d'État a jugé qu'un bâtiment utilisé comme dépôt de matériel et d'archives depuis que l'exploitation de l'ensemble industriel dont il faisait partie intégrante avait été suspendue indépendamment de la volonté du contribuable, ne pouvait être considéré comme exploité au sens de l'article précité ( CE, arrêt du 13 novembre 1974, n° 94416 ).
Conformément au principe posé par le I de l' article 1389 du CGI , il convient d'accorder le dégrèvement sollicité, notamment, à raison des usines en chômage, dès l'instant que leur inexploitation est effective, et sans qu'il y ait lieu de rechercher si elles peuvent ou non être louées.
60 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 60-06/07/2016)
Il résulte du texte même du I de l' article 1389 du CGI que l'inexploitation doit être appréciée uniquement par rapport au propriétaire.
Le Conseil d’Etat a jugé que les dispositions du I de l'article 1389 du CGI, qui, au regard de l'objet de la mesure de dégrèvement qu'elles prévoient, prennent en compte la différence de situation existant entre la vacance d'un immeuble à usage d'habitation normalement destiné à la location et l'inexploitation d'un immeuble à usage commercial ou industriel, ne portent pas, par elles-mêmes, atteinte aux principes d'égalité devant la loi et devant les charges publiques. En subordonnant le bénéfice du dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition que l'immeuble à usage industriel ou commercial inexploité soit utilisé par le contribuable lui-même et en n'exigeant pas une telle condition en cas de vacance d'une maison, le législateur a pris en compte cette différence de situation et s'est fondé sur des critères objectifs et rationnels, dès lors, il ne peut être sérieusement soutenu que ces dispositions porteraient atteinte à ces principes constitutionnels. (CE, QPC, arrêt n° 345476 du 8 juin 2011 ).
- que le propriétaire n'a jamais utilisé lui-même pour les besoins de son exploitation ( CE, arrêt du 19 décembre 1975, n° 96860 et CE, arrêt du 23 avril 1980, X...) ;
- quand celui-ci a clairement manifesté l'intention de ne pas en assumer lui-même l'exploitation soit en le proposant à la location (CE, arrêt du 10 mai 1967, RJCD, p. 132) ;
alors même que le locataire laisserait l'usine inexploitée :
CE, arrêt du 9 juillet 1975, n° 87720 ;
soit en le mettant en vente :
CE, 29 octobre 1965, RO p. 423, et CE, 9 janvier 1967, Req n° 62393 ;
ou dont la propriété est transférée :
dans le cadre d'une fusion-absorption à une société absorbante qui n'a jamais exploité elle-même le bien, auparavant utilisé par la société absorbée et qui était vacant au moment de la fusion ( CE, arrêt du 18 mai 2005 n° 264718 ).
RM, Bécot, n° 5908, JO Sénat du 22 mai 2003, p. 1682 :
70 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 70-06/07/2016)
80 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 80-06/07/2016)
Le deuxième alinéa du I de l' article 1389 du CGI subordonne l'application du dégrèvement à trois conditions :
90 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 90-06/07/2016)
100 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 100-06/07/2016)
En revanche, un immeuble vacant en raison de travaux d'agrandissement, de reconstruction ou de modifications intérieures, destinés à lui conférer une plus-value, ne saurait ouvrir droit au dégrèvement :
A cet égard, le Conseil d'État a jugé que la vacance d'une maison qui est due à d'importants travaux d'agrandissement et de reconstruction, ayant d'ailleurs conféré une plus-value à l'immeuble, ne peut être regardée comme indépendante de la volonté du propriétaire et n'ouvre donc pas droit au dégrèvement de taxe foncière ( CE, arrêt du 20 avril 1983, n° 36139 ).
Dès lors qu'une société a acquis, en connaissance de cause, au cours d'une l'année un immeuble ancien en mauvais état, vacant depuis plusieurs années, la prolongation de cette vacance au cours des années suivantes ne peut être regardée comme indépendante de sa volonté ( CE, arrêt du 26 juillet 2006, n° 275155 ).
110 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 110-06/07/2016)
De la même manière, la vacance d'une maison dont l'origine et la prolongation seraient dues au défaut de recherches de nouveaux locataires n'est pas susceptible d'ouvrir droit au dégrèvement (CE, arrêt du 26 février 1964, n° 59164 et CE, arrêt du 5 mai 1971, RJ, n° III, p. 117).
120 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 120-06/07/2016)
Lorsque la vacance provient des exigences injustifiées du propriétaire quant aux conditions imposées aux éventuels preneurs, le rejet de la demande du contribuable doit être prononcé (CE, arrêt du 5 mai 1958, RO, p. 127 et CE, arrêt du 26 avril 1963, n° 58438).
130 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 130-06/07/2016)
Toutefois, lorsqu'un immeuble ne peut être reloué en raison de la présence d'occupants - communément appelés « squatters » - qui s'y sont introduits et maintenus sans titre, la notion de vacance peut être étendue à l'interruption de location, mais seulement à la condition formelle que cette occupation sans titre soit absolument indépendante de la volonté du contribuable ou de sa diligence à faire cesser cet état de fait :
- Pour que cette condition soit remplie, il faut donc en premier lieu que l'occupation sans titre ait été rendue possible par un événement extérieur échappant à la volonté du propriétaire tel que, par exemple, une interdiction administrative d'occupation de l'immeuble (CE, arrêt du 9 janvier 1963, RO, p. 258, 24 janvier 1968, n° 69695).
- Elle ne doit pas, à l'inverse, avoir été favorisée par le fait que le propriétaire aura délaissé son immeuble.
-Il faut en deuxième lieu que le propriétaire ait fait toutes diligences pour faire cesser cet état de fait, soit en proposant aux occupants de voir leur situation régularisée par la signature d'un bail leur donnant un titre d'occupation moyennant le versement d'un loyer, soit en cherchant à en obtenir l'expulsion par des voies légales.
- Il faut enfin que le requérant établisse qu'une telle occupation l'a mis dans l'impossibilité absolue de louer son local (CE, arrêt du 22 décembre 1958, déjà cité).
140 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 140-06/07/2016)
Afin de bénéficier des dispositions du I de l' article 1389 du CGI , le contribuable doit être en mesure d'établir de manière suffisamment précise qu'une circonstance indépendante de sa volonté et, donc, étrangère à l'entreprise, a fait obstacle de manière inéluctable à la poursuite de l'exploitation.
A défaut d'un commencement de preuve, ou de précisions suffisantes permettant d'apprécier la réalité des faits invoqués, le dégrèvement ne peut être accordé (CE, arrêt du 23 avril 1958, RO, p. 121)
150 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 150-06/07/2016)
En cette matière, les obstacles indépendants de la volonté du propriétaire qui interdisent la poursuite de l'exploitation peuvent être de trois ordres (cf. II-A-2-a, b et c § 160 à 220 ) :
160 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 160-06/07/2016)
170 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 170-06/07/2016)
Un contribuable que la cécité a contraint à cesser son activité professionnelle (cession de son contingent de mouture) a droit au dégrèvement ( CE, arrêt du 11 avril 1973, n°88376 ).
180 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 180-06/07/2016)
C'est ainsi que le Conseil d'État a jugé que ne pouvait ouvrir droit au dégrèvement prévu en cas d'inexploitation :
- la fermeture de hauts fourneaux à bois exploités selon un procédé techniquement dépassé et ayant cessé d'être rentable (CE, arrêt du 12 novembre 1969, RJCD, p. 290) ;
- la fermeture d'une usine de produits chimiques techniquement dépassée et ayant cessé d'être rentable dès lors que l'entreprise ayant décidé cette fermeture ne justifie d'aucune circonstance indépendante de sa volonté ayant fait obstacle d'une manière inéluctable, à la poursuite de l'exploitation ( CE, arrêt du 22 juin 1973, n° 81716 ) ;
- les mesures destinées à sauvegarder les intérêts économiques généraux, telle que la cessation d'une entreprise déficitaire ou que l'on suppose devoir être telle (CE, arrêt du 28 avril 1955, RO, p. 308, CE, arrêt du 24 octobre 1963, RO, p.422 et CE, arrêt du 7 janvier 1976, n° 95635 ) ;
- les décisions de transfert (CE, arrêt du 16 janvier 1974, n° 87534) ;
- l'arrêt de l'exploitation d'une usine, décidé par les actionnaires d'une société en raison de l'impossibilité d'en assurer la rentabilité ( CE, arrêt du 23 mars 1984, n° 21994 ) ;
190 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 190-06/07/2016)
Par ailleurs, les difficultés qui empêchent l'exploitation rentable d'un établissement industriel et qui conduisent à la cessation définitive ou prolongée de cette exploitation ne permettent pas de regarder l'inexploitation comme indépendante de la volonté du contribuable au sens des dispositions de l' article 1389 du CGI ( CE, arrêt du 20 juillet 1988, n° 57892 et CE, arrêt du 20 juillet 1988, n° 79745 ).
200 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 200-06/07/2016)
210 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 210-06/07/2016)
220 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 220-06/07/2016)
De même, a été admise comme une cause indépendante de la volonté du contribuable une décision relevant de la politique internationale privant une entreprise de ses principaux débouchés extérieurs (Égypte et Indochine) dont dépendait principalement son existence, alors que, parallèlement, ses clients continentaux l'avaient privée de leur clientèle pour des raisons tenant au jeu normal de concurrence (CE, arrêt du 3 juin 1964, 8e s.-s., RO p. 109).
230 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 230-06/07/2016)
240 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 240-06/07/2016)
Dans le cas d'une maison de fermier ou de métayer constituant la dépendance d'une exploitation rurale, la circonstance que cette maison n'est pas destinée à être louée isolément n'est pas de nature à priver le propriétaire du bénéfice du dégrèvement lorsque, les démarches nécessaires ayant été effectuées en vue de louer l'exploitation suivant sa destination, la vacance de la maison peut être considérée comme indépendante de la volonté du propriétaire (cf. II-A § 90 ).
250 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 250-06/07/2016)
- soit la totalité des bâtiments et installations industriels d'une usine, encore bien que certains locaux tels qu'entrepôts, magasins, etc., compris dans l'enceinte de ladite usine, continueraient à être utilisés (CE, arrêt du 19 novembre 1937, RO p. 649) ;
260 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 260-06/07/2016)
Les réclamations tendant à obtenir le dégrèvement doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle la vacance ou l'inexploitation atteint la durée minimum exigée ( Livre des procédures fiscales, art. R*. 196-5 ).
270 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 270-06/07/2016)
Eu égard au caractère annuel de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la réclamation présentée par une société pour l'année N ne la dispensait pas de présenter des réclamations pour les années suivantes, pendant lesquelles l'inexploitation de son entrepôt s'est prolongée ( CE, arrêt du 24 novembre 1997, n° 167737 ).
280 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 280-06/07/2016)
290 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 290-06/07/2016)
Dans le cas de vente en cours d'année d'un immeuble vacant ou inexploité, le début de la vacance ou de l'inexploitation doit, pour le calcul du dégrèvement accordé à l'acquéreur, être apprécié par rapport à ce dernier (cf. I-B-1 § 30 et suivants ) et, dès lors, en ce qui concerne, le point de départ du dégrèvement doit être fixé au 1er du mois suivant l'acquisition.
300 (BOFiP-IF-TFB-50-20-30-§ 300-06/07/2016)

References: l'article 1389
 l'article 1389
 l'article 1389
 l'article 1389
 l'article 1389
 § 160
 § 90
 § 30