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Timestamp: 2018-11-20 14:14:41+00:00

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Beteiligung an Renovierungskosten bei Auszug - problematische Situation Mietrecht Forum 123recht.de
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Beteiligung an Renovierungskosten bei Auszug - problematische Situation
8.1.2017 Thema abonnieren Zum Thema: Kaution Vermieterin Freundin Mieter
Frage vom 8.1.2017 | 20:06
Meine Freundin ist nach 10 Jahren Mietzeit aus ihrer Wohnung(die Sie auch lt. Mietvertrag in renoviertem Zustand übernommen hat) ausgezogen und hat mit der Vermieterin vereinbart, dass keinerlei Renovierungen/Schönheitsreparaturen von ihr durchgeführt werden müssen, sie sich aber durch teilweise Verrechnung der Kaution (gesamt 940,00 € an der fachgemäßen Gesamtrenovierung der Wohnung in angemessenem Maße beteiligt. Das bedeutet, dass die Wohnung lediglich in besenreinem Zustand übergeben worden ist. Bei der Übergabe gab es eine Übereinkunft meiner Freundin und der Vermieterin, dass der Anteil der Mieterin an der Renovierung der Wohnung anhand eines Kostenvoranschlags einer Firma berechnet wird (steht so im Übernahmeprotokoll!), jedoch HÖCHSTENS 500,00 € beträgt(mündlich vereinbart, steht NICHT im Übernahmeprotokoll). Dumm gelaufen, denke ich mal.
Jedoch beträgt lt. einer Mail der Kostenvoranschlag für die Gesamtrenovierung der Wohnung 3500,00 €
ca. 51 qm Boden mit Flies abdecken und mit Tesaband fixieren. 120,--
ca. 80 qm Rauhfaser abnehmen und ersetzen qm / 7,30 584,--
Löcher, Risse, lose Farbe und Feuchtigkeitsflecken, fachgerecht schließen bzw bearbeiten.
ca. 8 Stunden std / 35,-- 280,--
ca. 220 qm Decken und Wände deckend weiß streichen qm / 6,80 1496,--
6 Stck. Türblätter und Türzargen schleifen, spachteln und lackieren Stck. /160,-- 960,--
1 Stck. Wohnungseingangstür mit Zarge 1seitig schleifen, spachteln und lackieren. 90,--
3530,--
Anmerkung: Ein Feuchtigkeitsschaden (durch einen Rohrbruch im Nachbarhaus) in einem Zimmer an einer Wand ist schon ziemlich lange her und dieser wurde lediglich trockengelegt, jedoch nicht fachgerecht wieder verputzt und tapeziert, hier ist seitens der damaligen Mitbewohnerin und meiner Freundin leider nichts weiter unternommen worden, auch der Vermieter wurde nicht informiert...
Aus diesem Grund möchte die Vermieterin die Zusage der max. Kostenbeteiligung von 500,00 € revidieren und fordert entsprechend die gesamte Kaution.
Folgende Aussagen entnehme ich dem Mietvertrag (eine Fassung aus 2008):
Abschnitt Schönheitsreparaturen bei Vertragsende
Der Mieter ist bei Beendigung der Mietzeit verpflichtet, die gemäß §9 Ziff. 2 des Mietvertrages fälligen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen bzw. durchführen zu lassen.
Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses in einzelnen oder sämtlichen Mieträumen die Schönheitsreparaturen nach §9 Ziff. 2 noch nicht fällig, ist der Mieter verpflichtet, die hierfür entstehenden Renovierungskosten unter Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungsgrades auf der Grundlage des Kostenvoranschlags einer Fachfirma zeitanteilig gemäß nachfolgender Regelungen zu tragen:
Hier folgen einige Fristen, die ich entsprechend noch nachreichen kann.
Der Mieter ist jedoch berechtigt, statt dieser quotenmäßigen Kostenbeteiligung die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen selbst sach- und fachgerecht bis zum Ende der Mietzeit auszuführen.
Kommt der Mieter trotz Nachfistsetzung einer bei Vertragsende bestehenden Renovierungsverpflichtung nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, diese Arbeiten selbst in Auftrag zu geben und die hierfür erforderlichen Kosten, einen evtl. Mietausfall und alle sonstigen Verzugsschäden vom Mieter ersetzt zu verlangen.
Mir ist bewusst, dass dieses Thema hier im Forum bereits zur Sprache kam, hier geht es dennoch zusätzlich noch um die verzwickte Situation.
Was bleiben uns für Optionen? Mir ist bewusst, dass hier einiges schiefgelaufen ist, aber das ist leider nicht zu ändern.
Kaution Vermieterin Freundin Mieter
Antwort vom 8.1.2017 | 20:27
Zitat (von filib):
Bei der Übergabe gab es eine Übereinkunft
Diese hatte welchen Wortlaut genau und wäre wie genau beweisbar?
Der Mieter ist bei Beendigung der Mietzeit verpflichtet, die gemäß §9 Ziff. 2 des Mietvertrages fälligen Schönheitsreparaturen
§9 Ziff. 2 des Mietvertrages enthält welche Wortlaut?
Antwort vom 8.1.2017 | 20:41
Junior-Partner (5957 Beiträge, 3199x hilfreich)
Zunächst mal die einfache Antwort: Die Quotenabgeltungsklausel ist ungültig. So hat der BGH unter anderem in diesem Urteil (BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 242/13	) entschieden.
Nun gab es jedoch eine Vereinbarung bei Auszug, welche wohl zum Teil auch im Übergabeprotokoll festgehalten wurde. Und ab da wird's jetzt kompliziert. Wenn dies als eine individuelle Vereinbarung unabhängig von den mietvertraglichen Regelungen eingestuft wird, dann ist sie gültig. Schlimmstenfalls wären dann sogar volle Kosten zu zahlen.
Wenn der Mieter annahm, nur die mietvertragliche Regelung zu bestätigen, dann sieht es wohl anders aus. In diesem Urteil (BGH, 27.05.2009 - VIII ZR 302/07) hat der BGH entschieden, dass ein Mieter die Renovierungskosten vom Vermieter zurückfordern kann, wenn er aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel renoviert hat und von der Unwirksamkeit erst später erfahren hat. Würde man das auf diesen Fall anwenden, so könnte die irrtümliche Zusage der Quotenabgeltung im Übergabeprotokoll zurückgezogen werden. Sicher ist das aber nicht.
Wielange ist denn die Wohnungsübergabe her? 6 Monate nach Wohnungsübergabe verjähren nämlich mögliche Ansprüche des Vermieters.
Wie genau wurde das formuliert?
Antwort vom 8.1.2017 | 21:04
Unterschriebenes Übergabeprotokoll, genauen Wortlaut kann ich erst nach Vorlage der Kopie des Protokolls wiedergeben. Sonst kann ich leider nur spekulieren.
Während der Dauer des Mietverhältnisses nimmt der Mieter Schönheitsreparautren auf eigene Kosten vor.
Im Allgemeinen sind diese nach folgendem Fristenplan erforderlich:
[Es folgen Fristen für entsprechende Zimmer. Sind obsolet oder, da es sich um diese "Quoten" handelt oder?]
Die Fristen werden berechnet ab Beginn des Mietverhältnisses bzw., soweit Schönheitsreparaturen danach von dem Mieter durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
Zu Schönheitsreparaturen gehören auch der Innenanstrich der Türen, Fenster, Fußleisten und Heizkörper, sofern und soweit deren Zustand nach Ablauf der vorstehend genannten Fristen eine Renovierung erfordert.
Eine Woche. Zusätzliche Problematik: Die Kaution wurde noch nicht ausgezaht.
[...]ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie mit einer höheren Beteiligung, also mit der kompletten Kaution, einverstanden wären. Das ist immer noch sehr sehr viel weniger als nur die Grundrenovierung kosten wird.
Zugegebenermaßen ist meine Formulierung etwas überspitzt, jedoch finde ich es unausschlaggebend, da ich davon ausgehe, dass sie sich sperren wird, die Kaution (teilweise) auszuzahlen.
Die Frage ist halt inwieweit meine Freundin zur Zahlung verpflichtet ist. Insbesondere bei den erschwerenden zusätzlichen Gegebenheiten. Leider fehl(t)en ihr/uns jegliche Erfahrung in Wohnungsübergaben, deshalb sind uns die Fehler auch erst im Nachhinein aufgefallen.
Antwort vom 8.1.2017 | 21:17
Der Fehler war schon beim Wasserschaden, welcher dem Vermieter nicht gemeldet wurde, jetzt geht es leider zu den Lasten der Freundin.
Die Nebenkostenabrechnung wurde auch vermutlich nicht erstellt?
Eine Win Win Situation wäre es, wenn die Kaution auch dafür ausreichen würde.
Für die Zukunft, anstatt sich auf Deal mit einem Teil der Kaution ein zu lassen, ein paar Kisten Bier, ein paar Kübel Farbe hätten wohl alles das hier verhindert, wenn Freunde mithelfen wäre eine Wohnung schnell gestrichen gewesen.
Antwort vom 8.1.2017 | 21:20
Es folgen Fristen für entsprechende Zimmer. Sind obsolet oder, da es sich um diese "Quoten" handelt oder?]
Genau dieser Teil mit den Fristen wäre aber sehr wichtig, da starre Fristen die Klausel unwirksam machen.
Also bitte den vollen Text !!
Genau NK-Abrechnung kommt erfahrungsgemäß kurz vor Ende des darauffolgenden Jahres und da die Vorauszahlung sehr hoch war, kommt mit großer Wahrscheinlichkeit was wieder. Wäre Schade wenn das auch noch einbehalten würde. Ja, ist eine schmerzliche Erfahrung.
Ja, aber das wollte die Vermieterin nicht!
Antwort vom 8.1.2017 | 21:26
Kapiert! :-)
noch einmal §9 Ziff. 2 komplett
- in Küche, Bade- und Duschräumen - alle 3 Jahre
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten - alle 5 Jahre
- in sonstigen (Neben)räumen - alle 7 Jahre
Antwort vom 8.1.2017 | 21:31
So schlecht klingt das jetzt nicht. Wenn die Mieterin zustimmt, sollte man schriftlich vereinbaren, dass die Vermieterin damit auf alle weiteren Forderungen verzichtet. Dann ist das Ding durch.
Alternativ hat die Vermieterin ja in der Mail zugegeben, dass es eine Übereinkunft zur Kostenbeteiligung gab. Da muss sie sich jetzt schon etwas einfallen lassen, warum diese nicht mehr gelten soll. Anfechtung wegen Irrtum wird meiner Meinung nach nicht funktionieren. Und wenn man ihr dann noch mitteilt, dass die Quotenabgeltungsklausel eh ungültig ist, dann geht es für die Vermieterin möglicherweise nur noch um 500 Euro oder nichts. Mit 500 Euro wäre sie da nicht so schlecht bedient.
Antwort vom 8.1.2017 | 21:34
Oh, ja logisch, auf sowas hatte ich gehofft!
Antwort vom 9.1.2017 | 01:39
Es gibt eine Vereinbarung im Übergabeprotokoll, die für beide Seiten bindend ist. Da es sich um eine Individualvereinbarung handelt, ist sie auch gültig. Zudem werden damit alle anderen Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen aus dem Mietvertrag hinfällig.
Deine Freundin muss die 500€ zahlen, alles andere wäre ein freiwilliges Entgegenkommen.
Was die Quotenabgeltungsklausel angeht, so hilft deren Ungültigkeit aber nur, wenn in den 10 Jahren Mietzeit zwischendurch renoviert worden ist. Wenn nicht zwischendurch renoviert worden ist, wären trotzdem die vollen Renovierungskosten fällig. Es ist aber müßig über das "was-wäre-wenn" zu diskutieren, denn mit der 500€ Vereinbarung zählt das Alles nicht mehr.
Antwort vom 9.1.2017 | 09:48
Auch wenn die Vereinbarung nur mündlich getroffen wurde? Die 500€ sind ja im Protokoll leider nicht drin.
Antwort vom 9.1.2017 | 11:44
"Mit einer höheren Beteiligung, also der kompletten Kaution, ..." sagt im Umkehrschluss aus, das zumindest weniger als die komplette Kaution ausgemacht wurde.
Ich würde, wie die Vorschreiber bereits gestern haben, pokern.
Kaution/Renovierungskosten
Mieter-Renovierungskosten bei Neubezug
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References: §9
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 BGH 
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