Source: http://notariaignaciocarpio.com/renuncia-a-derechos-sobre-inmuebles/
Timestamp: 2019-01-20 03:01:47+00:00

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RENUNCIA A DERECHOS SOBRE INMUEBLES - Notaría Ignacio Carpio
21/12/2018 ACRECIMIENTO, CUOTA VACANTE, RENUNCIASSin categoríaadmin
La renuncia es una facultad de quien tiene un derecho, salvo que esté ligado a una norma imperativa o implique perjuicios a terceros ( art. 6. 2 y 6.3 C.C.).
En el ámbito patrimonial, es más clara la disponibilidad de los derechos, si bien es preferible que se ciegue su adquisición por una renuncia previa , que llamamos preventiva. Una vez atribuida una titularidad de bien o derecho a una persona o corporación, salvo ciertos derechos reales, de los que ahora trataremos, resulta más difícil la renuncia , por las consecuencias eventuales para terceros, que analizaremos, a la luz de una Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado del 19 de octubre de 2018.
En primer lugar, los derechos de disfrute limitado, normalmente vitalicios, presentan mayor facilidad para su extinción anticipada vía renuncia . Esto es evidente en el caso del derecho de usufructo( art. 513 , 4º del C.C.) , uso y habitación ( 529 del C.C., en relación con el antes citado artículo).
En segundo lugar, si hay una relación con una obligación propter rem, cabe su extinción a través de la renuncia liberatoria ( recordemos el art. 395 del C.C. en referencia al condominio o en otros casos de titularidades no plenas, como son las servidumbres positivas ( art. 533 del C.C.)
En tercer lugar se puede hablar que la extinción del derecho real de garantía se produce si abandonamos voluntariamente el derecho, sin disponer abstractamente, sino causalmente , que es lo que ha considerado favorablemente la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 27 de septiembre de 1999 al abdicar el titular del derecho real de hipoteca vía renuncia respecto a toda responsabilidad derivada de la hipoteca, criterio que continúa la tesis de la Resolución de 2 de noviembre de 1992.
En cuarto y último lugar, se plantea respecto a los derechos de adquisición preferente, convencionales o legales. Normalmente se permite la renuncia anticipada, siempre y cuando sean precisas y coincidentes las condiciones de la transmisión anunciadas con las de su realización efectiva, de manera que cabe por ejemplo que la renuncia al tanteo remita a las condiciones( precio, garantías y gastos) luego contrastables con la efectiva transmisión .
La renuncia en sí puede considerarse una acto de libérrima decisión, objeto de los mismos requisitos , en principio , que cualquier acto dispositivo. Su carácter aislado o unilateral es mucho menos claro que en un testamento, aunque participe con éste en que puede afectar a la esfera de terceros. Es lo que prevé, en realidad la renuncia, ya que si dejo de ser titular, otras personas debieran ocupar la vacante producida. Esto es claro en el cousufructo o bien el derecho de acrecer en el plano sucesorio.
Sin embargo, los efectos de la vacancia no son tan automáticos y esto es lo que destaca en la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 19 de octubre de 2018, que tiene como antecedente otra de 21 de octubre de 2014. Se trataba de la renuncia de una cuota en una comunidad de aprovechamiento por turnos, no de un bien , sino de un turno, matiza el Centro Directivo, que se notifica a los órganos de la comunidad de propietarios. Se rechaza el automatismo en su absorción por los demás cotitulares, y que sea suficiente la mera notificación formal , puesto que dicha cuota abandonada implica a terceros y lleva consigo no solo derechos y participación en el fondo de reserva, sino también obligaciones.
La resolución que comentamos, insiste en que no hay una vuelta a la titularidad anterior al renunciante ni que esa porción vacante pase al Estado, criterio avalado por la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de fecha 10 de enero de 2003, referido a fincas segregadas, si bien con el asiento de anotación preventiva, no de inscripción plena, sobre la base de que el elenco de actos inscribibles no es exhaustivo( art. 2.1 de la Ley Hipotecaria), pero por la complejidad o conmixtión de intereses no cabe tan simple o directa solución en caso de propiedad horizontal, ya que hay que comunicar la puesta a disposición de la propiedad abandonada y la aceptación por parte de los demás comuneros ( R.D.G.R.N. 30.08.2013).
En definitiva , como deja implícito la Resolución de 21 de octubre de 2014, hay una clara distancia entre lo que un particular desea y expresa formalmente ante Notario y lo que consigue realmente, los efectos de la misma frente a terceros , ya que en su caso, debería acudirse a los Tribunales para su pleno reconocimiento , lo cual excede con mucho del sistema de seguridad jurídica preventiva en lo que estamos insertos.
IGNACIO CARPIO GONZÁLEZ. Notario.- Alcobendas ( Madrid).
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