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Timestamp: 2017-10-17 17:15:02+00:00

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19. Arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites dans la cause X. (recours LP).
Réalisation d'un immeuble de gré à gré dans la faillite (art. 256 LP).
Opportunité d'un second échange d'écritures (consid. 1a). L'existence d'un motif de nullité absolue autorise le Tribunal fédéral à statuer "ultra" ou "extra petita" (consid. 1b).
Dans la vente de gré à gré, comme dans les enchères publiques, il n'est pas besoin d'un acte authentique et la propriété est acquise par la décision, verbalisée, de l'office ou de l'administration de la faillite d'attribuer l'objet à réaliser à celui dont l'offre a été retenue (consid. 2 et 3; modification de la jurisprudence).
Sont notamment applicables à la vente de gré à gré les dispositions des art. 58 al. 3 et 67 ORFI concernant l'identité de l'auteur de l'offre et de la personne à inscrire comme propriétaire, et celles des art. 143 LP et 63 ORFI traitant de la demeure de l'adjudicataire (consid. 4). Conséquences de la nullité de la vente de gré à gré en l'espèce (consid. 5).
Il a été décidé de procéder à des "enchères privées", qui ont eu lieu le 13 juillet 2000. Aux termes du procès-verbal établi à cette occasion, S. SA a fait la meilleure offre (1'835'000 fr.); ce prix était donc retenu et les parcelles seraient vendues à cette société; au cas où celle-ci ne s'exécuterait pas, l'offre immédiatement inférieure formulée pour le compte de X. en formation (1'830'000 fr.) serait
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retenue et exécutée. Aucune promesse de vente ou vente n'a toutefois été passée dans le délai octroyé, le copropriétaire J. s'opposant à la vente. Finalement, avec l'accord de celui-ci, la vente notariée a eu lieu les 7 et 12 décembre 2000, mais elle a été conclue avec Y., non avec S. SA. Elle a été publiée le 2 février 2001.
b) En vertu des art. 63 al. 1 et 81 OJ, le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties. Cette règle subit des exceptions, dont l'une résultant du pouvoir de surveillance: l'existence d'un motif de nullité absolue autorise en effet le Tribunal fédéral à statuer "ultra" ou "extra petita", et donc à décider lui-même d'une mesure en dehors de toute conclusion (SANDOZ-MONOD, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berne 1990, p. 794 et la jurisprudence citée). La différence entre les conclusions prises en instance cantonale (annulation) et celles formulées dans le présent recours (constatation de la nullité) n'empêcherait donc pas le Tribunal fédéral, s'il admettait le recours et que la cause soit en état d'être jugée, de corriger, modifier, réformer et redresser l'acte de poursuite ou la décision de l'autorité de surveillance précédente (art. 21 LP; GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 13 ad art. 21 LP).
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3. a) Les modes de réalisation des enchères publiques et de la vente de gré à gré se différencient surtout dans la manière dont se forme le prix, mais leur nature juridique est la même: l'un et l'autre se caractérisent comme une institution de l'exécution forcée, un acte de la puissance publique ayant pour but de réaliser le patrimoine mis sous main de justice et susceptible par conséquent d'être attaqué par voie de plainte au sens des art. 17 ss LP (ATF 106 III 79 consid. 4 p. 82; art. 132a LP et Message concernant la révision de la LP du 8 mai 1991, p. 112).
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c) L'acte de vente de gré à gré attaquable par la voie de la plainte, en vertu des art. 132a al. 1 et 259 LP, est la décision de l'office d'attribuer l'objet à réaliser à celui dont l'offre a été retenue. L'office doit en dresser procès-verbal (art. 8 al. 1 LP; cf. art. 72 s. OAOF), et ce procès-verbal, qui jouit de la foi publique (art. 9 CC et 8 al. 2 LP), est le titre de légitimation certifiant l'acquisition, par l'attributaire, de la propriété de l'objet mis en vente. Il s'agit là, comme pour l'adjudication dans les enchères publiques, d'un mode d'acquisition
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originaire: le transfert de propriété intervient de par la loi, en vertu de la décision de l'administration de la faillite, l'inscription au registre foncier, à requérir d'office par celle-ci (cf. art. 66 al. 1 ORFI), ayant un caractère simplement déclaratif (art. 656 al. 2 CC; cf. P.-H. STEINAUER, Les droits réels, tome I, 3e éd., § 17 n. 700 et tableau en p. 197). Ainsi que la doctrine l'admet actuellement dans sa très grande majorité, l'exigence de la forme authentique, en tant surtout qu'elle vise à fournir une base sûre pour l'inscription au registre foncier, ne se justifie donc pas à l'égard de la décision d'attribution de gré à gré, consignée - comme pour l'adjudication des enchères publiques - dans un procès-verbal jouissant de la foi publique et établi sur la base d'actes préparatoires tels que l'apport d'extraits du registre foncier (art. 8 et 28 ORFI; art. 26 et 58 al. 2 OAOF) et l'épuration de l'état des charges (AMONN/GASSER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6e éd., Berne 1997, § 28 n. 75; BLUMENSTEIN, Handbuch des schweizerischen Schuldbetreibungsrechtes, p. 440; GILLIÉRON, op. cit., n. 29 ss ad art. 143b LP; HAAB/SIMONIUS/SCHERRER/ZOBL, in Commentaire zurichois, n. 64 ad art. 656 CC; HÄUSERMANN/STÖCKLI/FEUZ, in Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Staehelin/Bauer/Staehelin, n. 57 ss ad 143b LP; JAEGER/WALDER/KULL/KOTTMANN, SchKG, 4e éd. 1997/99, n. 11 ad art. 143b LP; FRANCO LORANDI, Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, thèse St-Gall 1994, p. 101 ss; contra: H. DESCHENAUX, Le registre foncier, in Traité de droit privé suisse, vol. V, t. II, 2, p. 262 n. 14; MEYER-HAYOZ, in Commentaire bernois, n. 102 ad art. 656 CC; HERMANN LAIM, in Commentaire bâlois, n. 44 ad art. 656 CC; FELIX STUTZ, Der Freihandverkauf im SchKG, thèse Zurich 1978, p. 97).
4. Il résulte du considérant 3b ci-dessus que c'est à tort, vu les renvois prévus aux art. 143b al. 2, 259 LP et 130 al. 1 ORFI, que l'autorité cantonale a déclaré inapplicables de façon générale les règles des enchères publiques des art. 257 ss LP et 45 ss ORFI (cf. AMONN/GASSER, op. cit., § 47 n. 26) et, plus particulièrement, celles des art. 58 al. 3 et 67 ORFI (identité de l'auteur de l'offre et
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de la personne à inscrire comme propriétaire) et des 143 LP et 63 ORFI (demeure de l'adjudicataire).
b) Que la réalisation forcée ait lieu aux enchères publiques ou de gré à gré, les art. 143 LP et 63 ORFI s'appliquent lorsque l'adjudicataire ou acquéreur a obtenu un terme de paiement et qu'il est en demeure, cette situation devant entraîner la révocation de l'adjudication ou de l'attribution de gré à gré et l'organisation de nouvelles enchères, avec obligation pour le précédent adjudicataire ou acquéreur et ses cautions de réparer le dommage éventuel (GILLIÉRON, op. cit., n. 12, 31 et 49 ss ad 143 LP; HÄUSERMANN/STÖCKLI/FEUZ, loc. cit., n. 30 ad art. 143b LP). Le devoir de révoquer l'adjudication ou l'attribution n'est par ailleurs pas limité dans le temps, la procédure des art. 143 LP et 63 ORFI devant être engagée même
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lorsque l'acquéreur est depuis longtemps en "possession de l'immeuble" (ATF 35 I 227 consid. 1) car, dès lors qu'il ne peut disposer du droit de propriété qui lui avait été adjugé ou attribué de gré à gré, la sécurité du droit ne saurait être compromise (GILLIÉRON, op. cit., n. 35 ad art. 143 LP).
ATF: 106 III 79
Article: art. 58 al. 3 et 67 ORFI, art. 143 LP, art. 259 LP, art. 143b LP suite... , art. 21 LP, art. 22 LP, art. 656 CC, art. 256 LP, art. 132a LP, art. 22 al. 1 LP, art. 257 ss LP, art. 58 al. 3 ORFI, art. 63 al. 1 et 81 OJ, art. 17 al. 2 LP, art. 17 ss LP, art. 143b al. 2 LP, art. 140 LP, art. 135 LP, art. 136 LP, art. 137 LP, art. 256 al. 1 LP, art. 45 ORFI, art. 8 al. 1 LP, art. 9 CC, art. 66 al. 1 ORFI, art. 656 al. 2 CC, art. 8 et 28 ORFI, art. 26 et 58 al. 2 OAOF, art. 72 OAOF, art. 73 OAOF, art. 66 ORFI, art. 63 al. 1 ORFI

References: art. 58
 art. 143
 art. 63
 art. 21
 art. 17
 art. 132
 art. 132
 art. 72
 art. 66
 § 17
 art. 26
 § 28
 art. 143
 art. 656
 art. 143
 art. 656
 art. 656
 art. 143
 art. 257
 § 47
 art. 58
 art. 143
 art. 143
 art. 143
 art. 143
 art. 58
 art. 143
 art. 259
 art. 143
 art. 21
 art. 22
 art. 656
 art. 256
 art. 132
 art. 22
 art. 257
 art. 58
 art. 63
 art. 17
 art. 17
 art. 143
 art. 140
 art. 135
 art. 136
 art. 137
 art. 256
 art. 45
 art. 8
 art. 9
 art. 66
 art. 656
 art. 8
 art. 26
 art. 72
 art. 73
 art. 66
 art. 63