Source: http://www.elderecho.com/foro_legal/civil/Efectos-cantidades-entregadas-construccion-convenidos_12_232185002.html
Timestamp: 2018-01-19 23:07:42+00:00

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¿Cabe entender el artículo 2-a de la Ley 57/68, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas que afirma que "Que el cedente se obliga a la devolución al cesionario de las cantidades percibidas a cuenta más el 6 % de interés anual en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en le contrato, o no se obtenga la Cédula de Habitabilidad", y el artículo 3 de la misma ley cuando refiere que "Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 % de interés anual, o conceder al cedente prórroga" en el sentido de que la resolución por incumplimiento del plazo es automática, bastando un mero retraso en la construcción de la edificación o de la obtención de la cédula de habitabilidad para que concurra causa resolutoria?.
Este foro ha sido publicado en el Boletín "Contratación Inmobiliaria", el 1 de diciembre de 2010.
Hay una práctica unanimidad en nuestros autores a la hora de revertir la interpretación de la Ley 57/68 en el marco más amplio de las condiciones precisas para la crisis contractual.
En efecto, la conclusión en la que hay acuerdo es que la resolución ha de producirse por consecuencia del incumplimiento y si no se precisa una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, sí cuando menos resulta preciso que la irregularidad en el cumplimiento obligacional frustre las legítimas aspiraciones de los contratantes.
La consecuencia es que resulta complejo hacer una interpretación literal de aquella ley pues la automaticidad no se compagina adecuadamente con la defensa de los intereses que interactúan a la perfección contractual, en modo tal que una interpretación restrictiva, exigida muy en especial cuando una de las partes es consumidor, que permita visualizar pronto el incumplimiento resolutorio, ha de ser moderado desde la racionalidad y lógica del sistema contractual a fin de no transformar un foro protector en un foro de desafueros.
La jurisprudencia del TS ha declarado que "como se ha afirmado de forma reiterada en la jurisprudencia de esta Sala, no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización. De este modo resulta necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato. Nos hallamos ante un supuesto en que lo acordado aun puede ser realizado y el caso es que el propio recurrente opta por el cumplimiento al que le añade la indemnización por los perjuicios que el quebrantamiento de dicho plazo le ha ocasionado. Por tanto, delimitando así el supuesto, debe fijarse la cuestión objeto de este recurso de casación en si, aun siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, resulta idónea para el cumplimiento de la obligación acordada y la satisfacción de los intereses del acreedor. En definitiva, si el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada. Utilizando a estos efectos, como ya ha ocurrido en otras sentencias de esta Sala (SSTS de 10-10-2005, 4-4-2006, 20-7-2006, 31-10-2006, 22-12-2006 y 20-7-2007 ), el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil. Y a tal efecto es buena la referencia al Art. 8 :103 PECL, que contempla como supuestos de incumplimiento esencial, por una parte el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato; el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que de razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento" (sentencia del TS de fecha 17 de diciembre de 2008 y, en el mismo sentido las de 25 de junio de 2009 y 8 de febrero de 2010 ).
Por tanto, la jurisprudencia tiende a considerar que el incumplimiento resolutorio es el esencial, "se trata de un incumplimiento básico, grave, de la obligación, en el sentido de que no se realiza la conducta en qué consiste la prestación", no el accidental, sin que un mero retraso pueda en principio determinar esta circunstancia, por lo que, aun de haberse fijado un plazo de entrega en el contrato de compraventa propuesto a las actoras superior al señalado en el contrato, hubiera debido examinarse si el mismo era o no un incumplimiento esencial y, por tanto, resolutorio
El incumplimiento que hace nacer la opción está definido en la ley de 1968, por un lado en el art. 3 la ley de 1968, "expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda...", mientras que el art. 4 prevé que las garantías dispuestas a la ley se cancelen después de expedir la cédula de habitabilidad y acreditar la entrega de la vivienda. Si se discute en juicio probablemente se considerará cumplida la obligación del vendedor desde la entrega de la vivienda, aunque tenga defectos accesorios.
1.- Por lo que se refiere a la intimación del comprador para la ejecución de los avales. Conforme al articulo 3 párrafo segundo de la Ley 57/1968, de 27 de julio, para ejecutar el aval será necesario acompañar documento fehaciente en el que se acredite la no iniciación de las obras o la entrega de la vivienda. Y la Orden de 29 de noviembre de 1968 impone para que el asegurador indemnice al comprador, que se haya requerido notarialmente o de otra manera indubitada al promotor, y éste no haya devuelto las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda más sus intereses (art. 4 letra f numero 2). En este sentido, en punto a la virtualidad de esta intimación previa, es relevante la cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 2004.
2.- Por lo que se refiere a los intereses. El rédito del 6% no es aplicación tras la irrupción normativa de la Ley de Ordenación de la Edificación. El crédito dinerario de reembolso devengará ahora el interés legal del dinero.
3.- En los casos de concurso de acreedores del promotor con el que se contrató la adquisición del inmueble, después del auto de declaración de concurso sólo cabrá la resolución por decisión judicial y de prosperar la pretensión deberá dilucidarse el carácter del crédito de reembolso como crédito concursal o crédito contra la masa ex articulo 62-4 de la Ley Concursal.
Como recuerda la reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 17 de febrero de 2010 nuestra jurisprudencia ha tenido la ocasión de pronunciarse manifestando que la no entrega de la vivienda en el plazo pactado, ha de configurarse como un supuesto de mora que no permite sin más la resolución del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 5 de diciembre de 2002), sentido este en el que igualmente se pronuncian las sentencias de las Audiencias Provinciales, pudiendo citarse a modo de ejemplo la de 25 de octubre de 1997 de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección P, con cita, entre otras, de las Sentencias del Tribunal. Supremo de 21 de septiembre de 1993, de 19 de octubre de 1993 y de 18 de febrero de 1998. Y así, más concretamente, el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), en su Sentencia núm. 508/2007, de 16 de mayo, nos dice: "Para que el deudor incurra en mora, es preciso que retarde culpablemente el cumplimiento de la obligación y no se puede atribuir mora o culpa a quién procuró cumplir la obligación contraída removiendo los obstáculos que a ello se oponían y que de no hacerlo, si existiría culpa, o negligencia que le fuere imputable, pero no cuando el retraso se deriva de un estado de hecho conocido y aceptado por igual por los dos contratantes (Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 1957)", y continúa: "Con la invocación de este precepto en diferentes motivos del recurso se desconoce que la mora es la infracción de la obligación cometida por el deudor al retrasar el cumplimiento de la prestación debida, pero con posibilidad de cumplirla posteriormente".

References: artículo 2
 artículo 3
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