Source: https://www.fibucom.com/instandhaltungen/1151-bauliche-veraenderung-modernisierung-modernisierende-instandsetzung.html
Timestamp: 2018-07-19 10:01:00+00:00

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Bauliche Veränderung, Modernisierung, modernisierende Instandsetzung - diese Begriffe sind nicht nur unter technischen Aspekten von Bedeutung, sie stellen auch immer wieder die Weichen für die Rechtmäßigkeit von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung. Denn ob eine bestimmte Veränderung des Bauwerks juristisch dem einen oder dem anderen Begriff entspricht, hat Auswirkung auf die notwendigen Mehrheiten. Der BGH hat sich in einem aktuellen Urteil (14. Dezember 2012 - Az. V ZR 224/11) umfassend mit der vom Wohnungseigentumsgesetz verwendeten Nomenklatur beschäftigt.
Anlass für das Urteil waren Streitigkeiten innerhalb einer WEG. Einzelne Eigentümer hatten gegen zwei Beschlüsse der Eigentümerversammlungen geklagt, die dem Ersatz von aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen durch solche aus Glas und Stahl galten. Die beschlossenen Maßnahmen waren in dem Beschluss als "modernisierende Instandsetzungen" bezeichnet worden und somit reichte zur Beschlussfassung die einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung.
Das Berufungsgericht folgte der Auffassung der Beklagten (also der WEG-Mehrheit) in Bezug auf die Bezeichnung der beschlossenen Balkonbrüstungsveränderung nicht - im Ergebnis gab sie ihr jedoch Recht: Zwar habe sich der Beschluss nicht auf eine "modernisierende Instandsetzung" bezogen (für die eine einfache Mehrheit ausreicht), sondern auf eine "bauliche Maßnahme" im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG. Aber auch hierfür sei die erforderliche Mehrheit gegeben gewesen, denn die Kläger seien durch den Beschluss nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG erforderliche Maß hinaus in ihren Rechten beeinträchtigt gewesen. Ihre persönliche Zustimmung sei also nicht erforderlich gewesen.
Der Auffassung des Berufungsgerichts widersprach der BGH: Sollte es sich bei den geplanten Änderungen tatsächlich um eine "bauliche Maßnahme" im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG gehandelt haben, so habe das Berufungsgericht jedenfalls den Begriff des Nachteils falsch ausgelegt. Denn eine erhebliche optische Veränderung der Anlage kann regelmäßig einen Nachteil für jeden betroffenen Eigentümer darstellen - und setze somit die Zustimmung aller Eigentümer voraus. Denn die Minderheit brauche sich dem Geschmack der Mehrheit nicht zu fügen.
Letztlich wurde das mit der Revision angefochtene Urteil vom BGH aufgehoben und zur erneuten Entscheidung an die Vorinstanz verwiesen. Für ein endgültiges Urteil (das wesentlich von der gesetzlichen Einordnung der Maßnahme abhängt) fehlten den Karlsruher Richtern wichtige Fakten, die sich nicht aus dem Berufungsurteil ergaben. Beispielsweise wäre dies eine Kosten-Nutzen-Analyse gewesen, die durchaus zur Einordnung der Maßnahme als modernisierende Instandsetzung hätte führen können. Die Beklagten hatten geltend gemacht, dass der WEG-Beschluss möglicherweise auch als Entscheidung über eine modernisierende Instandsetzung oder Modernisierung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG hätte rechtmäßig sein können.
Abschließend lassen sich die drei gesetzlich verwendeten Begriffe - und ihre Auswirkung auf die erforderlichen Mehrheiten in der Eigentümerversammlung - im Licht dieser BGH-Entscheidung wie folgt darstellen:
erhöhen den Gebrauchswert der Sache nachhaltig (im Sinne von § 559 BGB)
ändern die Eigenart der Wohnanlage nicht
Auch hier wird eine qualifizierte Mehrheit benötigt, nämlich drei Viertel aller stimmberechtigten Miteigentümer (unabhängig von der Anwesenheit bei der Eigentümerversammlung), die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten
Modernisierende Instandsetzungen (§ 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG)
dienen allgemein dem Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums
"Modernisierende" Instandsetzungen gehen über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung hinaus, sind aber technisch besser und wirtschaftlich sinnvoller (Kosten-Nutzen-Analyse!) als die bloße Wiederherstellung
Ausreichend ist die einfache Mehrheit der bei der Eigentümerversammlung Anwesenden
Kriterien zur Fallentscheidung
In einer großen verbundenen Eigentümergemeinschaft waren die Fassaden der 1972 erbauten Häuser mit Eternitplatten verkleidet, im Laufe der Zeit traten erhebliche Schäden auf. Der hinzugezogene Gutachter empfahl 1999 die Sanierung der Fassade und stellte drei Alternativen vor. Die Wohnungseigentümer hatten die Möglichkeit zur Reparatur der Fassade durch Befestigung der losen Platten und Austausch gebrochener Platten, zum Aufbringen einer neuen Beschichtung (Fassadenertüchtigung) und schließlich zur Erneuerung der gesamten Plattenverkleidung und gleichzeitiger Anpassung der Wärmedämmung an den aktuell geltenden Standard. Die Eigentümergemeinschaft entschied sich für die letzte Variante - Erneuerung der Plattenverkleidung inkl. Wärmedämmung. Die Maßnahme sollte über einen Zeitraum von sieben Jahren durchgeführt und finanziert werden.
Warum hat der Gesetzgeber die bauliche Veränderung eines Gebäudes so erschwert und im Gesetzestext die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer verankert? Wäre es nicht einfacher und praxisnaher auch hier nach dem einfachen Mehrheitsprinzip entscheiden zu lassen?
Ob eine bauliche Maßnahme, eine Modernisierung oder eine modernisierende Instandsetzung vorliegt, hat auch Einfluss auf die Kostentragungspflicht. Denn, wer einer Maßnahme, die mehr ist als Instandhaltung oder -setzung, nicht zustimmt, muss dafür auch nicht zahlen.

References: BGH 
 § 22
 § 14
 § 22
 BGH 
 § 22
 § 559
 § 21