Source: http://habitatvr.it/tag/locazione/
Timestamp: 2019-12-14 15:45:31+00:00

Document:
locazione – Habitat Immobiliare
Tag locazione
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag abitazione, affitto, agenzia delle entrate, agenzia immobiliare, casa, cedolare secca, contratto, detrazioni fiscali, Fiorenzato, fisco, habitat, habitat immobiliare, habitatvr, locazione, MUTUO, pignoramento casa, spread, vendita, verona
Esecuzione forzata su una casa con mutuo
In teoria, l’esistenza di una ipoteca sulla casa accesa da un istituto di credito erogatore del mutuo può essere un disincentivo per altri creditori a rivalersi proprio sulla casa nell’eventualità in cui la persona abbia altri debiti non pagati. Tuttavia possono esserci dei casi in cui l’esecuzione forzata può ricadere su una casa con mutuo in corso.
Più ipoteche sullo stesso immobile, prassi lecita
Nulla infatti vieta che sullo stesso bene possano essere accese più ipoteche da parte di creditori diversi. A quel punto è una questione di priorità tra i vari creditori, ipotecari e non. Se la casa viene venduta all’asta, il primo ad avere diritto di vedersi soddisfatto sarà colui che ha iscritto per primo l’ipoteca; il rimanente verrà suddiviso tra gli altri creditori, sempre in ordine di priorità, con il rischio che per gli ultimi non resti nulla. A quel punto, altri beni del debitore saranno aggrediti dal creditore. Ne consegue che iscrivere più ipoteche sullo stesso immobile conviene solo se il creditore di primo grado vanta un credito molto inferiore al valore dell’immobile, o meglio al suo prezzo in una possibile asta.
Immobile con più ipoteche, il primo creditore ha la precedenza
Il pignoramento di una casa con mutuo in corso quindi è possibile, ma opportuni calcoli vanno fatti per stabilirne l’effettiva convenienza: se il valore dell’immobile non dovesse essere sufficiente a soddisfare tutti i creditori, si deve aprire necessariamente la via dell’aggressione ad altri beni.
LOCAZIONE PRESCRIZIONE
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag affitto, habitat immobiliare, habitatvr, locazione, prescrizione
Anche per quanto riguarda la locazione esiste la prescrizione dei canoni. Ma si tratta di un istituto che si applica solo al caso della morosità del conduttore, ma non al caso inverso, in cui sia proprio lui a pretendere un pagamento. A spiegarci come funziona sono i nostri collaboratori di condominioweb.
contratto di locazione, come funziona
Secondo gli artt. 1576 e ss. c.c. “la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”. Per quanto attiene ai pagamenti del canone, esso rientra tra le obbligazioni che spettano al conduttore.
Nel caso di morosità il locatore può agire in giudizio e ottenere lo sfratto, oltre che l’ingiunzione di pagamento dei canoni. Può altresì succedere che, per qualche motivo, il conduttore ritenga di avere pagato i canoni in misura superiore al dovuto e che decida di richiedere la restituzione dell’indebito.
Canone di locazione e prescrizione
La prescrizione (v. art. 2934 e ss. c.c.) è l’istituto che regola l’estinzione dei diritti per inerzia del titolare per un dato periodo di tempo.
Tale tempo, a seconda delle prescrizioni di legge, può variare.
Abbiamo la prescrizione ordinaria (ex art. 2946 c.c.), che si compie nell’arco di dieci anni. Esistono poi eccezioni alla prescrizione ordinaria: tra queste abbiamo il caso riguardante “le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni”, di cui all’art. 2948, co.1, n.3, c.c. che si compie in cinque anni.
La prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 n. 3 c.c. riguarda la richiesta che può operare il locatore nei confronti del conduttore moroso.
Con riferimento particolare ai rapporti condominiali, ad es., in un caso di canoni dovuti da un condominio nei confronti dei proprietari di un alloggio costituente pertinenza destinata al servizio delle unità immobiliari perché adibito al servizio di portierato, la Corte di Cassazione, ritenendo di inquadrare il rapporto nel contratto di locazione, ha stabilito che si applicava la prescrizione breve di cinque anni ex art. 2648 c.c. (v. Cass. n. 23924/2012).
La norma ex art. 2948 c.c. però si applica solo in caso di morosità nel pagamento del canone da parte del conduttore. Ciò è stato affermato in là nel tempo dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 6941 del 1992, la quale ha enunciato il seguente principio di diritto: “In materia di locazione, il diritto del conduttore di ottenere la restituzione del deposito cauzionale si prescrive nel termine ordinario decennale, atteso che la funzione di mera garanzia del suddetto deposito ne esclude l’assimilabilità al canone o, comunque, ad un corrispettivo della locazione, mentre, d’altro canto, la prescrizione breve quinquennale riguarda esclusivamente l’azione del locatore volta al pagamento del canone”; la stessa sentenza rammenta che la giurisprudenza è sempre stata a favore della prescrizione decennale per la ripetizione di quanto illegittimamente pagato dal conduttore.
Restituzione indebito, la prescrizione
Invece, per il conduttore che voglia la restituzione di quanto indebitamente pagato, non trova applicazione la norma di cui all’art. 2948 n.3 c.c., ma quella di cui all’art. 2946 c.c., cioè la prescrizione ordinaria decennale.
Il diverso inquadramento è spiegato con il fatto che in tale ultimo caso l’azione rientra nella ripetizione di indebito, di cui all’art. 2033 c.c., secondo cui “Chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato.
Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda.” L’ipotesi rientra dunque nell’istituto del pagamento di indebito, a nulla rilevando il titolo illegittimo, cioè il contratto in base al quale i detti pagamenti sono stati eseguiti. Ne consegue che la prescrizione del diritto al rimborso è quella ordinaria decennale, ai sensi dell’art. 2946 c.c.
Il principio, enunciato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 2396/1995 e anche ben prima, è stato poi ribadito dalle Sezioni Unite della stessa Corte di Cassazione con la sentenza n. 11666 del 2007.
Che sia breve oppure ordinaria, le norme generali sono e stesse. Pertanto, ad es. la decorrenza della prescrizione si potrà in ogni caso interrompere, secondo quanto disposto dagli artt. 2943 e ss. c.c. e cioè, in sostanza, per attività del titolare o per riconoscimento del diritto da parte di colui contro cui lo stesso può essere fatto valere.
L’attività del titolare può essere data ad es. dall’invio di una comunicazione scritta (e dimostrabile) che valga come costituzione in mora. Con l’interruzione la decorrenza si blocca per ricominciare da zero, a differenza della sospensione (prevista dagli artt. 2941 e ss. c.c.), con la quale, cessata la causa della sospensione, il termine ricomincia a decorrere da dove si era fermato
MUTUI DECRETO
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag fiscalità, habitat, habitat immobiliare, habitatvr, locazione, MUTUO
RENDITA DELLA CASA IN AFFITTO
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag autorimessa, box, garage, habitat, habitat immobiliare, habitatvr, locazione, posto auto, rendita affitto, verona
Mettere un immobile in affitto garantisce un ritorno pari al 6%, ai massimi da 4 anni.
Oltre ad analizzare i rendimenti degli immobili residenziali, l’ultimo report analizza anche quando rende mettere in affitto le altre tipologie immobiliari. Il settore più redditizio, secondo il report, è quello del retail. Milano (15,2%) è al primo posto del ranking, seguita da Genova (15%) e Trieste (13%) tra i centri con i tassi di rendimento più alto. Ritorni a doppia cifra per altre 19 città che si collocano in un range tra il 12,6% di Roma e il 10% di Verona. Nella parte bassa della graduatoria troviamo Pisa (7,4%), Savona (7,5%) e La Spezia (7,8%).
Il settore meno vantaggioso per gli investitori? E’ quello dei box auto. A Napoli (3,2%) il rendimento di questa categoria immobiliare è inferiore ai buoni a 10 anni. Delle 11 città monitorate dallo studio di idealista, Firenze (8,7%) è la più piazza più conveniente per chi investe in un box auto da mettere areddito, davanti a Monza (5,9%) e Palermo (5,7%). Milano (5,6%) e Roma (4,7%) crescono rispetto a un anno fa.
CASA CONIUGALE COSA DICE LA LEGGE?
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag affitto, appartamento in affitto, assegnazione della casa, canone assegno di mantenimento, habitat, habitat immobiliare, habitatvr, locazione, matrimonio
In caso di separazione, come funziona l’assegnazione della casa se l’immobile è in affitto? Ed è possibile richiedere anche un contributo per pagare i CANONI DI LOCAZIONE? Vediamo cosa prevede la legge.
Se la casa è in affitto valgono le stesse regole per l’abitazione di proprietà. Innanzitutto, è importante sottolineare che il giudice decide sull’assegnazione della casa solo se la coppia ha figli minori o maggiorenni non ancora autosufficienti o portatori di handicap: in questi casi, il tribunale assegna la casa al genitore presso i cui i figli vanno abitualmente a vivere. Se invece la coppia non ha figli, la casa resta al suo proprietario o, nel caso di affitto, il contratto si scioglie o prosegue nei confronti di chi lo ha firmato.
Quando si parla di un appartamento in affitto, nel caso di coppia con figli non autosufficienti il contratto deve proseguire con il genitore con cui restano i bambini, l’altro è tenuto a versare un mantenimento proporzionato alle sue capacità e alle esigenze dell’ex. Il mantenimento ai figli deve invece garantire a questi ultimi lo stesso tenore di vita che avevano quando ancora i genitori stavano insieme.
Nel quantificare l’assegno di mantenimento, il giudice tiene conto sia delle spese che dovrà affrontare il coniuge beneficiario che quelle a carico di chi è tenuto a versarlo, non è previsto che quest’ultimo debba anche pagare un contributo per l’affitto al coniuge separato. I soldi necessari a onorare gli impegni con il padrone di casa, con il condominio o per le utenze sono ricomprese nell’assegno di mantenimento o nell’assegno divorzile ordinario.
Ma, in base all’importo del canone, il giudice può aumentare il mantenimento al fine di garantire ai figli di restare all’interno dello stesso appartamento e non doversi trasferire. Questo perché il canone di locazione rispecchia anche il tenore di vita precedente della famiglia ed è quindi già di per sé proporzionato alle capacità reddituali del soggetto obbligato. A meno che non risulti che anche l’altro coniuge, titolare di un proprio reddito, contribuisse alle spese per la locazione, nel qual caso questi vedrà diminuire il proprio mantenimento.
Dunque, se anche il canone di affitto resta a carico di chi abita la casa e seppure tale importo non può mai costituire una voce a parte rispetto al mantenimento, il tribunale deve tenere conto della spesa che chi resta nell’appartamento dovrà sostenere per quantificare l’assegno periodico a carico dell’ex; considerando anche le nuove spese che quest’ultimo, costretto ad andare a vivere altrove, dovrà sobbarcarsi.

References: art. 2934
 art. 2946
 art. 2648
 Cass. 
 art. 2948
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza