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Timestamp: 2014-12-21 11:22:17+00:00

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O contrato de corretagem no C�digo de Defesa do Consumidor e no novel C�digo Civil - Civil - �mbito Jur�dico
Civil O contrato de corretagem no C�digo de Defesa do Consumidor e no novel C�digo Civil
Sum�rio: 1.Introdu��o; 2. Do contrato de corretagem; 2.1. Conceito; 2.2. Natureza jur�dica; 2.3. Classifica��o do contrato de corretagem; 2.4. Da extin��o do contrato; 3. Esp�cies de corretores. 4. Direitos e Deveres do Corretor; 4.1. Direitos do Corretor; 4.2. Deveres do Corretor; 5. Tratamento normativo da rela��o jur�dica de corretagem; 5.1. Do direito intertemporal; 5.2. Aplica��o do C�digo Civil; 5.3. Aplica��o do C�digo de Defesa do Consumidor. 6. A corretagem e outros institutos jur�dicos; 7. Da responsabilidade civil do corretor; 7.1. A responsabilidade civil perante o C�digo Civil. 7.2. A responsabilidade civil perante a Lei 8078/90. 8. Controv�rsias recorrentes; 9. Bibliografia;
O recrudescimento da complexidade dos neg�cios e a necessidade de informa��es cada vez mais precisas e c�leres, redundou no incremento da corretagem, tanto que mereceu aten��o especial do novel diploma substantivo civil em vigor desde 2003.
No presente trabalho examinaremos o contrato de corretagem em sua fei��o intr�nseca, tais como: natureza jur�dica, forma��o e extin��o, quanto extr�nseca, notadamente sobre a aplicabilidade do C�digo de Defesa do Consumidor.
2. O CONTRATO DE CORRETAGEM.
O conceito de corretagem n�o encontra dissenso em boa doutrina. O Professor Orlando Gomes[1] conceitua a corretagem como sendo a atividade exercida pelo corretor com a finalidade de aproximar pessoas que desejam contratar. O Professor Caio M�rio[2] preleciona que contrato de corretagem � aquele pelo qual uma pessoa, mediante remunera��o, obriga-se a intermediar neg�cios para outra, prestando informa��es e esclarecimentos que se fizerem necess�rios para celebra��o do contrato intermediado.
2.2. Natureza Jur�dica
O novel C�digo Civil, em seu artigo 722, conceitua a corretagem como sendo contrato por meio do qual �(...) uma pessoa, n�o ligada � outra em virtude de mandato, de presta��o de servi�os ou por qualquer rela��o de depend�ncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais neg�cios, conforme as instru��es recebidas". Do conceito legal extra�mos que a natureza jur�dica da corretagem � contratual. E, assim sendo, insta analisarmos sua classifica��o, a fim de examinarmos seus efeitos pr�ticos.
2.3. Classifica��o do contrato de corretagem.
O contrato de corretagem �:
a) T�pico. � dogmatizado pelo C�digo Civil em vigor nos artigos 722 a 729. b) Bilateral. Sob o aspecto da forma��o, todo contrato � bilateral por pressupor o ajuste de, ao menos, duas vontades. Mas sob a �tica da produ��o dos efeitos, a doutrina classifica como bilateral ou sinalagm�tico o contrato em que os contratantes assumem obriga��es rec�procas e interdependentes. Nesse sentido, embora a posi��o doutrin�ria majorit�ria siga no sentido de entender que o contrato de corretagem � bilateral, porquanto o comitente assume perante o corretor a obriga��o de remuner�-lo pela intermedia��o de neg�cios, e, o corretor assume a obriga��o de obter neg�cios para o comitente, h� quem sustente que o contrato de corretagem � unilateral.
Com efeito, o Professor Orlando Gomes defende a tese de que, em regra, o corretor recebe remunera��o pela intermedia��o, mas n�o se obriga a cuidar do neg�cio intermediado, e por tal motivo n�o haveria interdepend�ncia entre o pagamento da comiss�o e a conclus�o do contrato entre as partes intermediadas. Preleciona, ainda, o i. jurista, em prol dessa tese, que se a obriga��o de remunerar dependesse da realiza��o do neg�cio e ficasse este a cargo do corretor, o contrato n�o seria de simples media��o. Parece-nos que o legislador n�o agasalhou essa teoria, sufragando a da corrente majorit�ria, na medida em que o artigo 725, primeira parte, estabelece que a remunera��o ser� devida quando o contrato derivado da corretagem for celebrado, in verbis:
�Art. 725. A remunera��o � devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de media��o, ou ainda que este n�o se efetive em virtude de arrependimento das partes.�
c) Oneroso. A onerosidade consiste em conferir a ambos os contratantes vantagens ou benef�cios. O corretor aufere vantagem ao receber a remunera��o ajustada; o comitente em celebrar o contrato intermediado pelo corretor. A doutrina destaca que mesmo n�o havendo previs�o contratual acerca da remunera��o esta � presumida, por que a corretagem n�o se compatibiliza com a gratuidade. A lei substantiva civil em vigor, albergando a posi��o doutrin�ria, estabelece, em seu artigo 724, que mesmo que n�o esteja expressamente ajustada entre as partes, o corretor far� jus � remunera��o, in verbis:
� Art. 724. A remunera��o do corretor, se n�o estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, ser� arbitrada segundo a natureza do neg�cio e os usos locais.�
Entendemos que a presun��o legal quanto � onerosidade da corretagem � juris tantum, cabendo ao comitente o �nus de provar que a corretagem � gratuita. Cogitamos, em prol dessa assertiva, a hip�tese de o corretor acordar com o comitente que a corretagem para a loca��o imobili�ria ser� gratuita se o comitente contratar os servi�os de administra��o. Mas, a regra � a da onerosidade, notadamente porque ao contrato de corretagem aplica-se o princ�pio da fun��o social, o qual pode ser entendido como o dever de o comitente remunerar o corretor pelos servi�os de corretagem. d) Consensual. O aperfei�oamento do v�nculo contratual da corretagem n�o demanda que o comitente fa�a a tradi��o de qualquer bem ao corretor, sendo bastante o simples acordo de vontade. Mas � bom atentar para o fato de que a corretagem n�o formalmente ou tacitamente contratada n�o imp�e qualquer dever de pagamento. � a hip�tese de o corretor aproximar pessoas a seu exclusivo talante, � revelia ou sob manifesta discord�ncia das partes. Isto porque a corretagem tem natureza jur�dica contratual, de modo que os servi�os prestados sem que haja aceita��o, ainda que t�cita, n�o vinculam o comitente.
e) N�o solene.
Numa vis�o sist�mica dos dispositivos legais que disciplinam o contrato de corretagem extra�mos que o legislador n�o prescreve qualquer formalidade especial para a validade do contrato, tanto que o sistema admite at� a contrata��o t�cita, hip�tese em que poder� ser provado por testemunhas. Nada obstante a informalidade � de se atentar para o fato de que a corretagem s� restar� configurada se o corretor tiver sido encarregado de agenciar o neg�cio. Corol�rio, � que se o corretor agir a seu exclusivo talante n�o far� jus a qualquer remunera��o, lembrando-se que a forma��o da rela��o contratual � informada pelo princ�pio da liberdade de contratar, o que significa dizer que as partes s�o livres para aceitar ou n�o o contrato de corretagem. Disso resulta que sem o ajuste de vontades, contrato n�o h�.
Por fim cabe anotar que a corretagem contratada por agente incapaz ou que tenha objeto il�cito, n�o produz qualquer efeito jur�dico, nos termos da norma geral insculpida no artigo 104, incisos I a III do C�digo Civil. f) Aleat�rio.
O contrato ser� aleat�rio quando n�o houver reciprocidade entre as presta��es. A �lea nada mais significa do que condicionar a presta��o de um dos contratantes ao implemento de um evento incerto e futuro. O contrato de corretagem, consoante preconiza a primeira parte do artigo 725, do C�digo Civil, � aleat�rio, ou seja, o risco � seu substrato. Nesse sentido, o corretor assume o risco de nada receber e de n�o ser reembolsado das despesas que efetuou para intermediar o contrato desejado pelo comitente, in verbis:
Portanto, a remunera��o do corretor fica sujeita ao implemento de condi��o suspensiva, s� podendo ser exigida se o contrato intermediado para o comitente for conclu�do. Mas, � oportuno salientar, que o legislador garante o direito � percep��o da comiss�o na hip�tese de o contrato intermediado n�o ser firmado por desist�ncia das partes. � o que vem explicitado no artigo 725, in fine.
g) Acess�rio.
H� uma corrente doutrin�ria, defendida pela professora Maria Helena Diniz e pelo professor Silvio Venosa, perfilhando a tese de que o contrato de corretagem � acess�rio em raz�o de estar vinculado ao contrato que se quer concluir e para o qual o corretor fora contratado. Em sentido diverso, outra corrente, integrada pelo professor Gustavo Tepedino, elucida, em linhas gerais, que nada obstante o contrato de corretagem tenha por causa contratual intermediar um neg�cio jur�dico para o comitente, a corretagem subsiste, per se, tanto assim, que a n�o conclus�o do neg�cio intermediado em nada afetar� a exist�ncia e a validade do contrato de corretagem.
Analisando as duas posi��es doutrin�rias em conjunto com a legisla��o civil, encampamos a segunda corrente, por que, em linhas gerais, o contrato acess�rio sup�e a exist�ncia do principal. Basta recordar o contrato de hipoteca. A produ��o de seus efeitos depende da preced�ncia de um outro contrato. N�o havendo rela��o obrigacional precedente a ser garantida, inv�lido ser� o contrato de hipoteca. Refor�a o acerto da segunda corrente doutrin�ria, o fato de que invalidado o contrato principal, igual sorte ter� o acess�rio, mas a rec�proca n�o � verdadeira.
O contrato corretagem, a nosso ver, n�o pode ser classificado como acess�rio, na medida em que o corretor est� obrigado a envidar esfor�os para que o contrato intermediado seja conclu�do, mas este pode n�o ocorrer em raz�o da desist�ncia do comitente, hip�tese em que n�o ficar� eximido do dever de pagar a comiss�o para o corretor. Ainda, se o contrato intermediado vier a ser rescindido ou invalidado por fato superveniente e desconhecido no momento da contrata��o promovida pelo corretor, em nada refletir� no contrato de corretagem, porquanto o comitente ter� o dever de pagar a comiss�o, o que p�e por terra a linha argumentativa da primeira corrente doutrin�ria. A jurisprud�ncia sufraga a segunda corrente, entendendo que o contrato de media��o aut�nomo em face daquele que visa promover. Disso resulta, ainda a hip�tese de rescis�o do pacto intermediado n�o imp�e a devolu��o da comiss�o paga pelo comitente.
2.4. Da extin��o do contrato
Podemos indicar algumas causas extintivas do contrato de corretagem:
a.Atingimento de sua finalidade, ou seja, a conclus�o do neg�cio intermediado pelo corretor. Essa � a causa prim�ria de extin��o do contrato de corretagem. b.A morte. Sendo atividade pessoal e intransmiss�vel, a morte do corretor implica na extin��o do contrato. Igual efeito produz a morte do comitente, na medida em que a corretagem � dirigida para atender aos interesses do contratante. c.O decurso do prazo convencionado. Embora possa ser firmada por tempo indeterminado, a corretagem resta extinta ante o esgotamento do prazo certo.
d.Distrato. O v�nculo forma-se por for�a da vontade. Essa mesma vontade pode distratar o contrato. Nessa hip�tese, ambos os contratantes decidem romper o la�o contratual.
e.Den�ncia. Em raz�o de a corretagem envolver rela��o de confian�a, pode o comitente denunciar o contrato de corretagem, arrimado em justa causa.
3. ESP�CIES DE CORRETAGEM
A lei traz dois tipos de corretagem:
a) a exercida por qualquer pessoa.
A lei substantiva civil em vigor, em seu artigo 722, ao definir a corretagem, n�o condiciona a exist�ncia ou validade do contrato de corretagem a habilita��o especial do corretor. Portanto, ressalvada certa categoria de corretagem, as demais podem ser contratadas com qualquer pessoa, seja o corretor credenciado ou n�o junto a um �rg�o de classe, como � o caso do Creci.
Tamb�m decorre do texto legal, a possibilidade de a corretagem ser exercida por pessoa natural ou jur�dica. No caso de a pessoa jur�dica tiver por objeto social a intermedia��o dever� estar inscrita junto ao Creci. N�o porque seja condi��o de validade e efic�cia o contrato intermediado, mas porque a empresa ficar� sujeita a san��es administrativas perante aquele �rg�o. Portanto, e para o quanto nos interessa, a imobili�ria, estando ou n�o regularmente inscrita perante a autarquia, far� jus � remunera��o ajustada com o comitente.
O Supremo Tribunal Federal ao examinar constitucionalidade do art. 7� da Lei n�. 4.116/62, que condicionava o direito de corretor � percep��o da remunera��o ao pr�vio registro profissional, firmou posi��o no sentido de que o exercente da atividade de corretagem faz jus � comiss�o, independentemente de atender as exig�ncias da Lei n�. 4.116/62, sendo esta flagrante inconstitucional. b) a exercida por corretores oficiais. A lei 2.146/53, ao regulamentar a corretagem de valores mobili�rios, especifica a natureza das opera��es deferidas apenas a corretores oficiais; disciplina quem pode exercer a corretagem e estabelece em 21 anos a idade m�nima para a investidura no cargo de corretor. Ainda, autoriza que os corretores oficiais constituam, entre si, sociedades financeiras especializadas em neg�cios mobili�rios, prescrevendo o conte�do do contrato social.
4. DIREITOS E DEVERES DO CORRETOR.
4.1. Direitos do corretor. O corretor tem direito � remunera��o ajustada como resultado do cumprimento de seu dever de aproximar pessoas para a celebra��o do contrato intermediado.
A comiss�o s� ser� devida se o neg�cio for realizado em virtude da intermedia��o do corretor. Tamb�m far� jus � comiss�o se o contrato intermediado n�o for celebrado em virtude do arrependimento das partes por ele aproximadas. Essa a posi��o prevalente da jurisprud�ncia est� calcada na equidade, pois n�o seria justo que o corretor, desincumbindo-se de aproximar as partes, deixasse de receber a comiss�o ajustada por for�a da desist�ncia.
O legislador sufragou o posicionamento jurisprudencial ao estatuir, no artigo 725, in fine, que a remunera��o ser� devida ainda que as partes intermediadas desistam de celebrar a contrata��o.
Embora a lei seja expressa ao estabelecer o direito � remunera��o, � silente quanto a quem deva assumir o pagamento.
Partindo dos usos e costumes, o dever de pagar a comiss�o � das partes aproximadas, j� que ambas aproveitaram o neg�cio. N�o vigora a solidariedade, em raz�o da autonomia das duas rela��es jur�dicas, do que resulta o dever de cada parte adimplir sua cota. Todavia, � l�cito estabelecer-se no contrato de corretagem que apenas uma das partes assume o dever de cumprir com o pagamento.
Quanto �s despesas, consoante o j� aludido, o corretor n�o faz jus ao reembolso, exceto se houver conven��o nesse sentido.
4.2. Deveres do corretor. O C�digo Civil giza a conduta do corretor, prescrevendo v�rios deveres. O primeiro, descrito na parte final do artigo 722, � o de seguir as instru��es do comitente, sob pena de perder o direito � remunera��o e de indenizar pelo preju�zo que causar. A lei prescreve esse dever, porquanto, embora n�o seja mandat�rio do comitente, o corretor deve buscar neg�cios que efetivamente atendam aos interesses daquele que o contrata, da� o porqu� de o corretor ter o dever de se conduzir nos moldes ditados pelo comitente.
O segundo dever, previsto no artigo 723, do C�digo, enuncia que o corretor deve empregar toda dilig�ncia e prud�ncia na intermedia��o, in verbis:
�Art. 723. O corretor � obrigado a executar a media��o com a dilig�ncia e prud�ncia que o neg�cio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informa��es sobre o andamento dos neg�cios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da seguran�a ou risco do neg�cio, das altera��es de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumb�ncia.�
Quer isto significar que o corretor deve prestar informa��es para o comitente e para a contraparte, esclarecendo-os sobre os dados referentes e relevantes que possam influenciar no futuro neg�cio jur�dico a ser encetado.
Corol�rio desse dever � que se o corretor ocultar ou omitir informa��o ou esclarecimento, seja em proveito pr�prio ou de uma das partes, ser� responsabilizado civilmente pelos preju�zos da� resultantes, nos moldes do que disp�e o artigo 723, in fine.
O dever prescrito pelo legislador consubstancia o princ�pio da boa-f�, informativo de toda e qualquer rela��o contratual. Destarte, � dever prim�rio de o corretor pautar-se com sinceridade e lealdade perante os futuros contraentes. N�o por outra raz�o o artigo 723, do C�digo, imp�e o dever de agir com imparcialidade, para, destarte, evitar contrata��es geradoras de preju�zos a um ou a ambos os contratantes intermediados.
Podemos citar a guisa de exemplo de conduta ofensiva ao dever de informar, a hip�tese de o corretor omitir a situa��o econ�mica do outro contratante; deixar de informar a exist�ncia de pend�ncia de lit�gio sobre o bem a ser negociado. O �ltimo dever � o de sigilo quanto aos neg�cios de que � incumbido. Esse dever � extra�do de uma interpreta��o sistem�tica da lei, porquanto h� entre o corretor e o comitente uma rela��o de confian�a.
5. TRATAMENTO NORMATIVO DA RELA��O JUR�DICA DE CORRETAGEM.
5.1 Do direito intertemporal Em linha de princ�pio, o diploma regente dos contratos que tenham por objeto a corretagem � o C�digo Civil.
O diploma revogado n�o dogmatizou o contrato de corretagem, o que induz � indaga��o da aplica��o ou n�o das regras institu�das pelo novel C�digo Civil aos contratos j� celebrados.
A resposta � negativa, pois a lei projeta seus efeitos para o futuro, devendo respeitar os atos jur�dicos j� consolidados, o direito adquirido e a coisa julgada. Entretanto, no par�grafo �nico, do artigo 2.035, do Livro das Disposi��es Finais e Transit�rias, o C�digo Civil vigente estabelece que os contratos firmados sob a �gide da lei anterior n�o prevalecer�o se contrastarem com a linha principiol�gica sufragada pela nova lei, notadamente o princ�pio da fun��o social do contrato. 5.2. Aplica��o do C�digo Civil Pela leitura dos dispositivos que disciplinam o contrato de corretagem, depreende-se que o legislador n�o estabeleceu normas de ordem p�blica quanto ao valor e a forma da remunera��o, deferindo �s partes liberdade para o ajuste. Tamb�m n�o estabeleceu nulidades contratuais espec�ficas nem imp�s solenidade para a validade do contrato de corretagem. Nada obstante tenha o legislador conferido aos contratantes maior liberdade contratual, podemos afirmar, partindo da linha principol�gica informativa da teoria geral dos contratos desenhada nos artigos 421 a 426 e 472 a 480, que o contrato de corretagem, celebrado sob a �gide do C�digo Civil revogado ou vigente, deve retratar a boa-f�, cumprir sua fun��o social, observar a probidade, o equilibro, etc.
Se a teoria geral dos contratos tem aplica��o � corretagem, caberia indagar sobre a possibilidade de se aplicar a regra do artigo 480, segundo a qual seria admiss�vel o comitente pleitear a redu��o do valor da comiss�o, caso se mostre excessivo frente ao valor do contrato que fora intermediado. Pensamos, num primeiro momento, que a resposta seja afirmativa, porquanto o contrato de corretagem deve cumprir a fun��o social prescrita pelo artigo 421, do C�digo Civil, em atendimento ao comando constitucional inserto no inciso III, do artigo 170 da Constitui��o Federal. Portanto, a hip�tese ora cogitada teria aplica��o no caso de o comitente estipular a remunera��o do corretor em um valor fixo, cuja cifra se revele excessiva em raz�o de o contrato intermediado ter sido celebrado em patamar inferior ao inicialmente planejado pelo comitente, circunst�ncia em que caberia, em tese, a aplica��o do artigo 480 em comento.
Contudo, essa tese n�o vigoraria no caso de a corretagem ser regida por lei especial, como no caso dos corretores oficiais, em que seja estabelecido o quantum. 5.2. Aplica��o do C�digo de Defesa do Consumidor Dissemos que em linha de princ�pio o diploma regente do contrato de corretagem � o C�digo Civil. Entretanto, casos h� em que o diploma aplic�vel ser� o C�digo de Defesa do Consumidor.
Com efeito, a Lei Consumerista, no caput do artigo 2�, define consumidor como sendo toda pessoa, f�sica ou jur�dica, que adquire ou utiliza produtos ou servi�os como destinat�rio final, e explicita, no par�grafo 2�, de seu artigo 3�, que servi�o � toda atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remunera��o, exceto a trabalhista,
A corretagem � atividade e � remunerada, logo, pode ensejar rela��o jur�dica de consumo. Mas, como identificar a atividade de corretagem como sendo rela��o de consumo?
Pelo que se extrai do artigo 722, do C�digo Civil, a corretagem � atividade e que pode ser exercida por qualquer pessoa, natural ou jur�dica. Portanto, para que a corretagem configure como rela��o de consumo, pouco importa que seja desempenhada por profissional liberal ou por empresa. Disso resulta que o elemento distintivo ser� perquirir se a corretagem � bem de capital, ou seja, se o corretor a desenvolve como finalidade empresarial, disponibilizando-a no mercado de consumo. Se a resposta for afirmativa, o corretor subsume-se � figura de prestador de servi�os.
Mas, n�o basta que haja um fornecedor, � mister que no outro extremo da rela��o jur�dica figure o consumidor, e este se caracteriza como o tomador do servi�o como destinat�rio final. O fato de a lei 8078/90 definir consumidor a partir de um crit�rio econ�mico resulta que se o comitente contratar o corretor para intermediar neg�cios para desenvolver sua pr�pria atividade negocial, n�o ser� destinat�rio final, e, portanto, n�o estar� submetido ao regramento do C�digo de Defesa do Consumidor. � a hip�tese de uma empresa que tenha por objeto social a venda de mob�lia usada e que contrate um corretor para buscar pessoas interessadas em vender sua mob�lia para a comitente. Nesse caso, a rela��o jur�dica celebrada entre a loja de m�veis usados e o corretor n�o � de consumo, pois a aquisi��o do mobili�rio pela comitente tem por finalidade a revenda e n�o a utiliza��o pessoal e direta desses bens. Se, ao rev�s, o comitente contratar a corretagem para aproveitar o resultado para si pr�prio, como destinat�rio final, caracterizado est� como consumidor, e, portanto, sujeita-se �s normas do C�digo de Defesa do Consumidor, sendo irrelevante que o C�digo Civil tenha dogmatizado o contrato de corretagem.
Fixada as caracter�sticas da rela��o de consumo, passemos � an�lise dos efeitos jur�dicos.
O primeiro reflexo relevante � na seara da responsabilidade civil. Com efeito, sob o regime objetivo, o corretor, que n�o seja profissional liberal, ficar� obrigado a reparar os danos, sem que se indague de sua conduta. O fundamento do dever reparat�rio � o risco inerente ao desenvolvimento da atividade empresarial.
O segundo desdobramento � na seara contratual. O C�digo de Defesa do Consumidor traz um sistema de nulidades contratuais com maior realce protetivo do que aquele tra�ado pelo C�digo Civil. Basta considerarmos que qualquer cl�usula contratual que contraste com as normas de ordem p�blica insertas no C�digo ser� anulada. � o caso de o corretor estipular no contrato que ficar� eximido de qualquer responsabilidade por eventuais danos que sua atividade venha a causar ao consumidor.
O terceiro desdobramento de se aplicar o sistema consumerista ao contrato de corretagem � a possibilidade da invers�o do �nus da prova, ficando o corretor com a incumb�ncia de fazer prova de que do servi�o prestado n�o decorreu qualquer dano ao consumidor.
6. A CORRETAGEM E OUTROS INSTITUTOS JUR�DICOS
A corretagem, disciplinada pelo C�digo Civil, � definida, in verbis:
�Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, n�o ligada a outra em virtude de mandato, de presta��o de servi�os ou por qualquer rela��o de depend�ncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais neg�cios, conforme as instru��es recebidas.�
Da conceitua��o podemos extrair que a corretagem n�o se confunde com o mandato, com a representa��o nem com a presta��o de servi�os. Cotejaremos, bem sucintamente, cada uma desses institutos com o contrato de corretagem.
Mandato � contrato tipificado pelo C�digo Civil nos artigos 653 a 681, por meio do qual o outorgante concede ao outorgado poderes para agir em seu nome. H� entre as partes m�tua confian�a, pois o mandat�rio foi eleito para agir nos limites gizados pelo mandante, sob pena de responder por perdas e danos. O contrato de mandato � presumidamente gratuito, sujeitando-se � forma do ato a ser praticado.
Do exposto, podemos apontar tr�s tra�os distintivos entre o mandato e o contrato de corretagem.
O contrato de corretagem � presumidamente oneroso. N�o est� sujeito � forma especial para a validade do contrato intermediado, e n�o h� a outorga de qualquer poder para que o corretor aja em nome e por conta do comitente.
Representa��o legal � instituto de direito civil, cujo desiderato � suprir a incapacidade absoluta do representado para a pr�tica dos atos da vida civil. Mas, a representa��o tamb�m pode decorrer da manifesta��o de vontade, hip�tese em que se configura a representa��o convencional, ou, contrato de representa��o. Da representa��o legal difere o contrato de corretagem porquanto o corretor n�o est� investido de poderes para suprir a incapacidade absoluta do comitente. A causa contratual da corretagem � a intermedia��o de neg�cios em prol do comitente.
Da representa��o convencional a distin��o reside na outorga de poderes do representante para o representado. Na corretagem o corretor n�o � investido de qualquer poder.
A presta��o de servi�os, tratada nos artigo 593 a 609, do C�digo Civil, � contrato caracterizado pela subordina��o do prestador de servi�o ao outro contratante. Ainda, a remunera��o do prestador de servi�o ser� sempre devida, n�o se sujeitando a qualquer evento futuro e incerto, tal como ocorre na corretagem. Outro tra�o distintivo entre esses dois contratos reside na aus�ncia de v�nculo empregat�cio, de subordina��o ou depend�ncia entre corretor e comitente. Aquele assume perante este a obriga��o de t�o somente intermediar neg�cios, agindo com autonomia, porquanto esta � do substrato do contrato de corretagem. 7. DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR.
Em regra, o corretor n�o tem qualquer responsabilidade pela execu��o do neg�cio intermediado, vale dizer, sua atividade � restrita a facilitar as negocia��es, a aproximar os interessados, n�o assumindo, por conseguinte, qualquer responsabilidade pelo cumprimento das obriga��es que as partes intermediadas assumirem no contrato intermediado. Entretanto, nas situa��es em que o inadimplemento do contrato intermediado decorrer da conduta negligente do corretor, incide sua responsabilidade como corol�rio do seu dever legal de ser diligente. Veja a hip�tese de um contrato de corretagem ter por objeto a intermedia��o da loca��o de um bem im�vel. O corretor faz a intermedia��o da loca��o sem verificar ou informar ao comitente, a situa��o financeira do pretendente � loca��o. Firmado contrato de loca��o, o locat�rio deixa de pagar os locativos, n�o sendo proveitoso exigir judicialmente a d�vida, em raz�o de o locat�rio n�o ter qualquer higidez econ�mica. Neste caso, o corretor responde pelo descumprimento do contrato de loca��o, porquanto concorreu diretamente para o preju�zo sofrido pelo comitente. Tivesse ele agido com m�nima prud�ncia e dilig�ncia, verificaria que o pretendente n�o teria qualquer condi��o econ�mica de cumprir o contrato de loca��o, e, nesse compasso, teria evitado a celebra��o do contrato de loca��o, e, por conseguinte, o preju�zo ao comitente. Como assim n�o fez deve arcar com os preju�zos.
Portanto, podemos afirmar que a extens�o da responsabilidade civil do corretor quanto ao cumprimento do contrato promovido est� intimamente ligada com a atua��o na corretagem. N�o por outra raz�o a norma do artigo 723, do C�digo Civil, ao tratar da responsabilidade civil do corretor, imp�e ao corretor o dever de: a) empregar dilig�ncia e prud�ncia exigidas pelo neg�cio que ir� intermediar; b) prestar informa��es e esclarecimentos ao cliente sobre a seguran�a, risco do neg�cio e altera��o de valor que possa influir no resultado do futuro contrato.
Tamb�m configura conduta apta a produzir les�o ao comitente, a hip�tese de o corretor omitir a exist�ncia de lit�gio sobre o bem a ser negociado - seja loca��o, seja venda -; deixar de colher a assinatura da esposa do fiador, invalidando, assim, o contrato de fian�a; n�o informar adequadamente os riscos que envolvem o objeto do futuro contrato.
Em todas essas situa��es, resta configurada a infring�ncia � lei, impondo para o corretor o dever de indenizar. Contudo, � mister identificarmos se a rela��o jur�dica de corretagem envolve ou n�o consumo.
N�o envolvendo, aplica-se o regramento do C�digo Civil, exceto se houver, para os casos em que a corretagem seja regida por lei especial, regramento espec�fico. Se, todavia, envolver consumo, a responsabiliza��o ser� examinada sob a �tica do C�digo de Defesa do Consumidor.
7.1. A responsabilidade civil do corretor perante o C�digo Civil. Iniciemos nossa an�lise para os casos de corretagem que n�o configurem consumo e que n�o haja disciplina em lei especial. O C�digo Civil, no artigo 723, comina ao corretor o dever de reparar os danos que vier a causar. Contudo, ao que parece, o regime de responsabiliza��o adotado pela lei � o subjetivo, o que quer significar que o corretor s� ressarcir� os preju�zos causados se o comitente provar que o dano decorreu da conduta negligente ou imprudente do corretor. A ado��o do regime subjetivo, no nosso modo de entender, decorre, em primeiro lugar, do fato desse regime ainda ser a regra perante o C�digo Civil, de modo que seria necess�ria norma expressa em sentido contr�rio. Em segundo lugar, por que o artigo 723 traz uma condicionante para emergir o dever reparat�rio, in verbis:
�Art. 723. O corretor � obrigado a executar a media��o com a dilig�ncia e prud�ncia que o neg�cio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informa��es sobre o andamento dos neg�cios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da seguran�a ou risco do neg�cio, das altera��es de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumb�ncia.� (grifo nosso).
Pela dic��o da norma, entendemos que a circunst�ncia de prestar todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance funciona como causa eximiente do dever indenizativo. Mas, como a lei n�o diz o que se deva entender por �prestar esclarecimentos que estiverem ao seu alcance� extra�mos, de uma interpreta��o sist�mica, que se o corretor prestar informa��es, dados e esclarecimentos no �mbito de seus conhecimentos, e, ainda assim, propiciar situa��es lesivas, ficar� isento de indenizar.
� certo que pelas regras gerais do C�digo Civil aplic�veis nessa mat�ria, aquele que agir com imper�cia fica obrigado a indenizar. Mas, como a lei n�o exige do corretor habilita��o especial ou conhecimentos t�cnicos, deferindo a corretagem a qualquer pessoa, parece-nos que o objetivo do legislador foi o de impor ao corretor o dever de informar os aspectos pragm�ticos e n�o t�cnicos ou jur�dicos do neg�cio a ser encetado. Tanto que a primeira parte do artigo 723 fala que o corretor deva agir com prud�ncia e dilig�ncia e n�o com o emprego de conhecimentos t�cnicos ou cient�ficos.
Podemos citar como exemplo de presta��o de informa��es ao alcance do corretor, a hip�tese deste intermediar a venda de um ponto comercial e omitir para o pretendente que contrato de loca��o est� findando, ou, que o locador n�o tem interesse em renovar a loca��o, etc. Pensamos que esse seja o sentido e alcance da norma. No exemplo mencionado, caberia ao corretor diligenciar junto ao locador e obter maiores e detalhadas informa��es sobre a possibilidade da venda do ponto, do interesse em dar prosseguimento com a loca��o, enfim, colher todas as informa��es e esclarecimentos que pudessem orientar o pretendente, evitando-se, destarte, a gera��o de situa��es lesivas. Sobre a abrang�ncia da indeniza��o, entendemos que o corretor deva assumir o pagamento do dano direto e imediato (dano emergente), das despesas havidas com a contrata��o da corretagem, e com o contrato intermediado, com os lucros cessantes e com a perda da chance, caso o comitente demonstre que poderia ter firmado outros neg�cios.
7.2. A responsabilidade civil do corretor perante o C�digo de Defesa do Consumidor. A corretagem pode configurar rela��o de consumo, e, nesse compasso, o diploma regente ser� o C�digo de Defesa do Consumidor.
Os reflexos s�o relevantes em raz�o do car�ter protetivo desse diploma, basta considerarmos que, via de regra, a responsabilidade do corretor est� sob o regime objetivo, o que significa afirmar que ser� irrelevante considerar sua conduta na produ��o da les�o. Tudo o que importa considerar � o fato do dano.
Examinemos os efeitos.
Dissemos que perante o C�digo de Defesa do Consumidor o regime informativo do dever reparat�rio � o objetivo, como preconiza o caput do artigo 14, do C�digo, in verbis:
�Art 14. O fornecedor de servi�os responde, independentemente da exist�ncia de culpa, pela repara��o dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos � presta��o do servi�o, bem como por informa��es insuficientes ou inadequadas sobre sua frui��o e riscos.� (grifo nosso).
Mas, excepcionando a regra, o C�digo de Defesa do Consumidor incorporou o regime subjetivo para a hip�tese de o prestador de servi�os atuar como profissional liberal. Portanto, se o corretor - pessoa natural - for contratado diretamente pelo comitente e exercer a corretagem contratada sem qualquer v�nculo de subordina��o com uma empresa especializada no ramo da corretagem, atuando, portanto, como profissional liberal, ficar� submetido ao regime subjetivo. � a norma preconizada pelo par�grafo 4�, do artigo 14, in verbis. �Art 14 (...)
� 4� A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais ser� apurada mediante a verifica��o de culpa.�
Diante da exce��o trazida pelo C�digo de Defesa do Consumidor, poder-se-ia indagar qual a vantagem ou diferen�a em se aplicar o sistema consumerista se o C�digo Civil tamb�m adota o regime subjetivo? A resposta reside no �nus da prova, no sistema de nulidades contratuais e na solidariedade. Com efeito, no sistema protetivo do C�digo de Defesa do Consumidor � o corretor quem tem o �nus de provar que o servi�o prestado n�o padece de defeito, ou seja, que prestou os esclarecimentos e informa��es que estavam em seu alcance. Disso resulta que se n�o conseguir demonstrar tal circunst�ncia, ter� de indenizar. E tal circunst�ncia traz n�tida vantagem ao consumidor, j� que pelas regras do C�digo Civil, no regime subjetivo, o �nus da prova � do comitente. E, diga-se a prop�sito, que nem sempre � f�cil produzir essa prova, ante seu car�ter subjetivo.
Como se nota, a aplicabilidade do C�digo de Defesa do Consumidor na seara da responsabilidade civil tem importantes desdobramentos pr�ticos, alcan�ando at� situa��es em que sequer foi celebrado o contrato de corretagem. Com efeito, como � cedi�o, perante o C�digo do Consumidor a oferta � vinculante, o que significa dizer que o corretor ter� de cumprir aquilo que ofertou, tenha firmado ou n�o o contrato de corretagem. Pensemos na hip�tese de o corretor divulgar, por meio da internet ou qualquer meio de comunica��o em massa, ser diligente e que possui vasta carteira de investidores para, com isso, atrair clientes e conseguir firmar um contrato de corretagem com exclusividade. Ap�s a celebra��o do contrato de corretagem, o consumidor percebe que a oferta � enganosa e por conta da exclusividade perdeu outras possibilidades de neg�cios. Esse � exemplo t�pico de publicidade enganosa que sujeita o corretor a san��es nas searas civil (indeniza��o) e penal (penas de deten��o e multa - artigos 66 e 67, do C�digo).
Na fase contratual, maiores s�o as responsabilidades do corretor e o alcance protetivo da Lei Consumerista. O legislador tra�ou, em prol do comitente, um importante sistema protetivo na seara contratual, cominando de nulidade cl�usulas que reflitam desequil�brio ou preju�zo ao consumidor. � a hip�tese de o corretor impor o pagamento de comiss�o pela corretagem independentemente da efetiva realiza��o do neg�cio; de impedir ou reduzir a abrang�ncia de sua responsabilidade civil, ou vincular a corretagem com a contrata��o autom�tica de outros servi�os.
Sobre a abrang�ncia da indeniza��o, podemos dizer que o corretor ser� obrigado a assumir o pagamento do dano direto e imediato (dano emergente), das despesas havidas com a contrata��o da corretagem e com o contrato intermediado, com os lucros cessantes e com a perda da chance, caso o comitente demonstre que poderia ter firmado outros neg�cios. Ademais, se o corretor valer-se de publicidade enganosa, sujeitar-se-� � contrapropaganda pelos mesmos meios de comunica��es utilizados, al�m de ser compelido a cumprir aquilo que ofertou a qualquer consumidor que tenha tomado conhecimento daquela publicidade. Imaginemos que uma imobili�ria anuncie que far� a corretagem sem custos, caso o comitente contrate seus servi�os de administra��o. Mas no contrato, insira alguma cl�usula impondo ao consumidor o dever de pagar algum valor. Essa cl�usula � nula por ferir a oferta anunciada. Ainda sob o aspecto da responsabilidade civil, o corretor responde pelos v�cios do servi�o, seja de qualidade, seja de quantidade, in verbis: Art 20 � O fornecedor de servi�os responde pelos v�cios de qualidade que os tornem impr�prios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indica��es constantes da oferta ou mensagem publicit�ria, podendo o consumidor exigir (...)�.
Pelo teor do dispositivo legal, o servi�o ser� considerado viciado quando houver disparidade entre o que foi anunciado e o que foi efetivamente prestado, pois a oferta � vinculante para o fornecedor. Entretanto, a doutrina[3] elucida que malgrado a lei n�o ter tratado expressamente de v�cio de quantidade dos servi�os, h� que subsumi-los � norma��o consumerista, conferindo-se ao caput do artigo 20 uma interpreta��o extensiva, m�xime porque as hip�teses arroladas pelo legislador s�o sempre exemplificativas, como medida de garantir e ampliar a prote��o do consumidor.
O servi�o ser� quantitativamente viciado quando o prestador faz menos do que se comprometeu. No caso da corretagem, seria a hip�tese de o corretor assumir a obriga��o de aproximar os interessados, redigir o contrato e prestar toda assist�ncia jur�dica, mas ultimada a intermedia��o e a reda��o da minuta, exige pagamento para os servi�os jur�dicos. Houve, nesse exemplo, infring�ncia � oferta o que consubstancia a hip�tese enunciada no artigo 20, de modo que emerge em favor do consumidor o direito de exigir indeniza��o.
Como �ltima considera��o sobre o tema da responsabilidade civil, cabe dizer que na hip�tese de o comitente ter contratado a corretagem com uma pessoa jur�dica, caber� a ela a responsabilidade objetiva de indenizar, ainda que o dano tenha sido produzido por corretor, profissional ou n�o, que seja seu funcion�rio ou n�o. Isto porque o comitente a contratou a empresa e n�o o corretor individualmente considerado, de sorte que a empresa n�o poder� alegar fato de terceiro, m�xime porque o pr�prio C�digo de Defesa do Consumidor em seu artigo 34 reza que o fornecedor de servi�os responde solidariamente com seu representante ou preposto.
Ademais, a lei consumerista faculta ao consumidor a possibilidade de demandar o corretor e a empresa em car�ter solid�rio.
7.3. A responsabilidade civil do corretor perante lei especial. Certa categoria de bens m�veis, como t�tulos mobili�rios, navios, c�mbio, s� podem ser intermediados por agentes oficiais, e, no �mbito da responsabilidade civil, a lei 2146/53, estabelece que, inobstante os corretores possam formar uma sociedade financeira, a responsabilidade ser� do corretor, in verbis:
� Art. 6� Os corretores oficiais de valores poder�o constituir sociedades financeiras, especializadas em neg�cios mobili�rios.
� 3� O corretor responder�, com a garantia de sua fian�a, pec�lio, bens particulares e capital social, perante a C�mara Sindical e seus comitentes, pela final liquida��o dos neg�cios em que interferir.�
Pelo teor da norma, depreende-se que o legislador n�o fala em culpa, o que remete considerar o regime objetivo da responsabilidade. Diga-se a prop�sito, que pela natureza dos bens intermediados � t�tulos, c�mbio - o C�digo de Defesa do Consumidor tem total aplicabilidade.
Com efeito, o corretor de t�tulos, capta recursos p�blicos, fato que, per se, caracteriza rela��o de consumo, de modo que qualquer dano oriundo dessa atividade sujeitar� o corretor e, em car�ter solid�rio, a sociedade da qual ele fa�a parte, ao regime de responsabiliza��o do C�digo de Defesa do Consumidor, sendo manej�vel, inclusive, a��o civil p�blica, nos moldes preconizados pela Lei 7347/85, a fim de proteger os investidores em escala difusa, relembrando-se que o regime da responsabilidade do corretor, individualmente considerado, � o subjetivo.
8. Controv�rsias recorrentes
Selecionamos tr�s situa��es que retratam as controv�rsias recorrentes, destacando-se que todas versam sobre a remunera��o. a.A primeira trata do exerc�cio da corretagem por pessoa n�o habilitada. A respeito, o STJ entendeu que o fato de corretor n�o ser profissional registrado, ensejaria a redu��o da comiss�o ajustada, in verbis:
� A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justi�a (STJ) reduziu para 2% o percentual a ser recebido pelo arquiteto Rodolfo Melardi Filho em virtude de intermedia��o na venda de im�veis. Ele moveu uma a��o de cobran�a contra o advogado Rubens Geraldo Pinheiro e obteve na justi�a paulista o direito de receber a remunera��o, mesmo sem ter inscri��o no Conselho Regional de Corretores de Im�veis (Creci). O Segundo Tribunal de Al�ada do Estado havia fixado a comiss�o em 6%, equivalentes a R$ 506.593,05, em valores de outubro de 2000. O arquiteto alegou ter intermediado a compra e venda de im�veis na capital paulista para que o advogado constru�sse um pr�dio de apartamentos residenciais. Al�m de empreender os neg�cios, inclusive com desocupa��o de inquilinos, Melardi disse ter elaborado o projeto arquitet�nico do edif�cio e tratado de toda burocracia necess�ria � aprova��o junto � prefeitura. Apesar disso, Pinheiro "furtou-se ao pagamento da quantia referente a todo trabalho executado". O pedido foi acolhido parcialmente na primeira inst�ncia. No julgamento da apela��o, o Segundo Tribunal de Al�ada de S�o Paulo fixou em 6% a comiss�o do arquiteto. De acordo com o tribunal, o pagamento da corretagem � devido, "independentemente de o intermedi�rio ser inscrito ou n�o nos �rg�os profissionais, tanto que provada a intermedia��o e o neg�cio intermediado". O tribunal considerou indevidos os outros valores pretendidos, relativos ao custo do projeto, despesas com inquilinos etc. Percentual Diante disso, a defesa de Pinheiro recorreu ao STJ. Alegou que o arquiteto era parceiro no projeto, tendo interesse no neg�cio e, por isso, a corretagem estaria descaracterizada. O advogado apontou diverg�ncia jurisprudencial quanto � situa��o do corretor como interessado no neg�cio, bem como em rela��o ao percentual de 6%. Melardi n�o era registrado no �rg�o de classe e, assim, n�o se poderia atribuir igual valora��o do trabalho. De acordo com o relator no STJ, ministro Aldir Passarinho Junior, a quest�o da atua��o do arquiteto como intermediador n�o pode ser objeto de an�lise porque a S�mula 7/STJ veda o reexame de provas. No entanto, o percentual de 6% pode ser revisado. "Tenho que a diverg�ncia � suficiente ao debate do tema, quer em raz�o do aspecto do porte do neg�cio, a influir sobre o percentual, quer pela inexist�ncia de trato escrito". O valor da conta de execu��o (R$ 506.593,05) denota um porte bastante elevado da transa��o. Segundo o relator, nesses casos � comum a comiss�o atingir valor menor que o usual, como � o caso de cobran�a de honor�rios em invent�rios. "De outro lado, n�o houve qualquer contrato, n�o parecendo razo�vel que, nessas circunst�ncias, se d� remunera��o em patamar alt�ssimo". Ao reduzir o valor para 2% sobre as mesmas bases fixadas anteriormente, o ministro Aldir Passarinho concluiu; "menos l�gico � se conferir a algu�m que sequer exerce uma profiss�o regular de corretor, n�o � filiado a um conselho de classe, n�o se submete a qualquer fiscaliza��o, n�o paga a anuidade respectiva, n�o se submeteu a treinamento e estudo espec�fico, o mesmo tratamento que se deve emprestar ao profissional da especialidade. � como se um r�bula fizesse jus a honor�rios baseados na tabela da OAB.�
O entendimento perfilhado pelo E. STJ, proferido antes da vig�ncia da lei 10.406/02, n�o foi sufragado pelo legislador, na medida em que o artigo 722, do C�digo Civil, n�o restringe a atividade de corretagem a pessoa habilitada, de maneira que, no nosso entender, n�o h� mais suped�neo para a manuten��o desse entendimento. Refor�a nossa posi��o o fato de a lei regente dos corretores imobili�rios n�o ter estabelecido qualquer nulidade para a corretagem praticada por quem n�o esteja registrado junto ao Creci.
b.Outro tema recorrente � o do momento em que se considera devida a comiss�o. Em 11/07/2002, o STJ entende que a comiss�o de corretagem s� � devida caso a transa��o se concretize, in verbis: A remunera��o do corretor de im�veis refere-se ao resultado obtido na realiza��o do neg�cio e n�o ao seu esfor�o ou servi�o prestado. N�o se concretizando a transa��o, indevida � a comiss�o de corretagem . A decis�o da Justi�a catarinense foi confirmada, em vota��o un�nime, pelos ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justi�a (STJ). Segundo o ministro Cesar Asfor Rocha, relator do recurso da Imobili�ria Nostra Casa contra ac�rd�o do TJ/SC, o entendimento do STJ j� est� pacificado no mesmo sentido. A imobili�ria move a��o de cobran�a contra a Floricultura Ki-Rosa, para receber R$ 19.080,00, relativos � comiss�o sobre a venda de im�vel, localizado em Chapec� (SC). A Nostra Casa alega ter sido contratada em 1996 para promover a intermedia��o da venda do im�vel de propriedade da floricultura. Afirma que depois da realiza��o da transa��o com empresa indicada por ela, a dona do im�vel recusou-se terminantemente a pagar a comiss�o. Conforme os argumentos da defesa da imobili�ria, a empresa tem direito ao recebimento da comiss�o por ter aproximado as partes e possibilitado, com seu trabalho, a conclus�o da transa��o. A imobili�ria foi fiel com seu cliente, o propriet�rio do terreno, tanto isso � verdadeiro que quando recebeu a autoriza��o de venda, informou-lhe o nome do poss�vel comprador, colocando-o a par do interesse demonstrado pelo mesmo . No entanto, a a��o de cobran�a foi julgada improcedente nas inst�ncias ordin�rias, entendimento confirmado no STJ. De acordo com o TJ/SC, embora a empresa propriet�ria do im�vel tenha se aproximado da compradora por meio da imobili�ria Nostra Casa, a transa��o n�o se concluiu porque a adquirente n�o aceitou o contrato nos moldes exigidos pela imobili�ria. O neg�cio, ent�o, foi fechado por meio de outra intermedi�ria, em condi��es diferentes daquelas previstas anteriormente. Sendo assim, a comiss�o n�o � devida, uma vez que a transa��o n�o se confirmou.�
(RECURSO ESPECIAL N� 208.508 � SC)
A discuss�o central reside na natureza da obriga��o assumida pelo corretor.
Em doutrina � pacificado o entendimento de que a obriga��o do corretor � de fazer, ou seja, empregar esfor�os para obter um ou mais neg�cios; em aproximar partes para a conclus�o de um contrato. Mas, n�o h� consenso acerca de ser essa obriga��o de meio ou de resultado. E tal exame � relevante para efeitos de ser devida ou n�o a remunera��o e at� o eventual dever de indenizar.
A lei - artigo 725 - fala em resultado. O professor Silvio Venosa defende a tese de a obriga��o ser de meio, argumentando, em breve s�ntese, que o corretor n�o tem o dever de garantir o futuro contrato, pois sua atividade � a de aproximar pessoas. Ali�s, essa � a causa contratual, esse � o resultado �til do contrato de corretagem, tanto que a remunera��o ser� devida ainda que as partes desistam injustificadamente de celebrar o contrato promovido pelo corretor. Salientamos, em favor dessa posi��o, que se fosse de resultado, ou seja, de o corretor tivesse que garantir a conclus�o do contrato, poder-se-ia imputar-lhe alguma obriga��o pelo arrependimento injustificado de qualquer das partes. Como essa situa��o n�o atinge a corretagem em si considerada, talvez seja mesmo de meio.
Outra corrente entende que obriga��o � de resultado, porquanto o objetivo da corretagem � aproximar as partes interessadas para que certo contrato seja conclu�do. Portanto, quem contrata a corretagem aguarda a realiza��o do resultado esperado, cabendo ao corretor dirimir os eventuais obst�culos surgidos durante a negocia��o, a fim de que o contrato seja conclu�do. Na jurisprud�ncia, sobretudo no STJ, como o j� dissemos, a tend�ncia � a de acolher a corrente que propugna pela obriga��o de resultado, entendendo que a comiss�o � devida somente com a efetiva conclus�o do neg�cio principal. A justificativa � que o trabalho desenvolvido pelo corretor � de resultado e o risco � inerente � corretagem.
Se esse entendimento prevalecer, pensamos que o comitente poderia suscitar a regra do artigo 476, do C�digo Civil, segundo a qual, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes pode exigir do outro o cumprimento da presta��o sem antes cumprir sua obriga��o. Portanto, partindo-se da premissa de que a obriga��o seja de resultado, aplicar-se-ia a exce��o do contrato n�o cumprido, obstando ao corretor o direito de exigir sua comiss�o sem antes aproximar de fato os interessados e envidar todos os esfor�os para que o contrato intermediado seja celebrado.
c) Aqui a controv�rsia reside sobre a quem compete o pagamento da comiss�o na hip�tese de desist�ncia. Em decis�o proferida em 08/09/2000, o STJ entendeu que a desist�ncia de firmar o contrato promovido pelo corretor desobriga do dever de pagar comiss�o ao corretor, in verbis: Quem desistir da compra de um im�vel deve pagar comiss�o ao corretor imobili�rio? O entendimento predominante na Quarta Turma do Superior Tribunal de Justi�a � de que tal comiss�o n�o pode ser cobrada se o neg�cio n�o se consumou, tendo havido t�o-somente a oferta de proposta de compra. A quest�o foi decidida no recurso especial interposto pela J3 Empreendimentos Imobili�rios contra Joaquim Rosa Guimar�es, que desistiu de comprar o im�vel intermediado pela imobili�ria quando estava no cart�rio para finalizar o neg�cio. Como a J3 intermediou a transa��o, aproximando as duas partes comprador e vendedor, ela alega ter direito a receber a comiss�o de corretagem. O entendimento firmado na Quarta Turma do STJ � o de que, neste caso, a transa��o n�o foi finalizada e a mera proposta n�o serve para comprovar a concretiza��o do neg�cio, pois � um documento provis�rio, desprovido de efic�cia e de validade para compra e venda de im�vel. Os atos que chegam somente at� a primeira fase das negocia��es n�o autorizam o corretor a exigir o pagamento de comiss�o se qualquer das partes n�o prosseguir com a transa��o. A partir da segunda fase, por�m, com o acordo j� suficientemente formalizado, a desist�ncia ou o descumprimento das obriga��es assumidas podem acarretar o direito de cobrar a comiss�o. Para o ministro Raphael de Barros Monteiro, autor do voto vencedor, n�o � o caso de a empresa poder argumentar que h� um subitem da proposta para aquisi��o do im�vel que sujeita a desist�ncia da compra a uma comiss�o de 7%, pois o pr�prio ajuste feito dessa maneira indica que o neg�cio jur�dico n�o se encontrava ainda consumado �quela altura. Assim, como n�o obteve �xito com a intermedia��o, a imobili�ria n�o faz jus � comiss�o cobrada.
O entendimento perfilhado pelo E. STJ, proferido antes da vig�ncia da lei 10.406/02, n�o foi sufragado pelo legislador, na medida em que o artigo 725, in fine, do C�digo Civil, imp�e o pagamento pela corretagem, h� hip�tese de o contrato intermediado n�o se concluir em fun��o da desist�ncia. Bibliografia
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Notas[1] Orlando Gomes, Contratos. 10� ed. pg 427
[2] Caio M�rio da Silva Pereira. Institui��es de Direito Civil. Vol. III. p. 267
[3] Luiz Antonio Rizzatto Nunes. Coment�rios ao C�digo de Defesa do Consumidor p. 274.
Advogada, Mestre em Direito pela UNIMES, Especialista em Direito Processual Civil pela PUC/SP, P�s-graduanda em Direito Contratual pela PUC/SP
SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no C�digo de Defesa do Consumidor e no novel C�digo Civil. In: �mbito Jur�dico, Rio Grande, IX, n. 36, jan 2007. Dispon�vel em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=1623>. Acesso em dez 2014.

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 artigo 104
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 artigo 480
 artigo 421
 artigo 170
 artigo 480
 artigo 2
 artigo 3
 artigo 722
 artigo 593
 artigo 723
 artigo 723
 artigo 723
 artigo 723
 artigo 14
 artigo 14
 artigo 20
 artigo 20
 artigo 34
 artigo 722
 artigo 725
 artigo 476
 artigo 725
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