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Timestamp: 2013-05-21 20:24:31+00:00

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DachgeschoßwohnungenFrüher wurden sehr viele Dachgeschoße zu Wohnungen ausgebaut, weil es Förderungen gab. Außerdem wurden die Bauten gekauft, wobei die Dachgeschoße ausgebaut werden mussten, und diese wurden dann an Anleger weiterverkauft (Immobilienfonds). Die Wohnungen kamen den Anlegern wegen Steuerabschreibungen usw. gelegen. Vor allem in Berlin war dies der Fall. Weil die Wohnungen modern waren, fiel es den Käufern nicht auf, dass die Dachgeschoßwohnungen nicht ausreichend gedämmt wurden und somit war es im Sommer heiß und im Winter hatte man hohe Heizkosten. Wegen der Bauarbeiten, waren die unteren Wohnungen nicht mehr bewohnbar. Die Miete kann dadurch auf bis zu 60 % gemindert werden. Die Mieter unter dem Dachgeschoß müssen auch bedenken, dass der Schall nicht ausreichend isoliert ist, daher ist es bei Bezug der Dachgeschoßwohnungen wieder laut.
Dachlawinen: Keine Haftung des HauseigentümersSchäden, die im Winter durch herabstürzende Dachlawinen verursacht werden, fallen nach Ansicht des Amtsgerichts Frankfurt nicht in den Haftungsbereich des Hauseigentümers. Eine Mieterin scheiterte mit ihrer Klage auf Schadensersatz, nachdem ihr vor dem Haus geparktes Auto von einer Dachlawine beschädigt wurde.Die Frau vertrat die Meinung, dass es Sache des Vermieters gewesen wäre, das Hausdach räumen zu lassen oder zumindest ein Warnschild vor dem Haus zu platzieren. Dieser Meinung schlossen sich die Frankfurter Richter jedoch nicht an und stuften Dachlawinen als eine Form der höheren Gewalt ein. Dem Vermieter könne demnach nicht der Vorwurf der mangelnden Verkehrssicherung gemacht werden, weshalb die Klägerin bzw. deren Kfz-Versicherung den entstandenen Schaden selbst tragen müsse (Amtsgericht Frankfurt, 32 C 1289/97-84).
Gewerbliches Mietrecht: Dachrinne - DachundichtigkeitenGebrauchserhaltungspflicht des Vermieters bei Dachundichtigkeiten.Wenn es über Jahre immer wieder zu einem Feuchtigkeitseintritt in die Mieträume wegen vorhandener Dachundichtigkeiten kommt, darf sich der Vermieter nicht damit begnügen, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen. Er muss das Dach vielmehr in der Weise sanieren, dass es - in den zeitlichen Grenzen einer gebotenen Erneuerung und von nicht vorhersehbaren Natureinwirkungen abgesehen - dauerhaft dicht ist, entschied das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 20. September 2007.
Dachreinigung als sonstige Betriebskostena) Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden.b) Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.BGH, Urteil v. 07.04.2004 - VIII ZR 167/03, EBE/BGH 2004, 147
Dachrinnenreinigung - Sonstige Betriebskosten Die Kosten für die Dachrinnenreinigung können „sonstige Betriebskosten" sein, die bei entsprechender Vertragsvereinbarung vom Mieter zu zahlen sind, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03). Der BGH klärte damit die langjährige Streitfrage, ob die Kosten der Dachrinnenreinigung Betriebskosten sind oder ob es sich hierbei um vorbeugende Instandsetzungskosten bzw. Instandhaltungskosten handelt, die nicht vom Mieter zu zahlen wären.Entscheidend - so der BGH - ist, ob die Dachrinnenreinigung in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, zum Beispiel weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baubestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vorliegt oder sogar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll. Ist eine turnusmäßige Reinigung wegen des hohen Baumbestandes notwendig, sind die hierfür laufend anfallenden Kosten Betriebskosten.Die Kosten für die Dachrinnenreinigung gehören aber nicht zu der Betriebskostenart „Entwässerung" oder „Hausreinigung". Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes handelt es sich um so genannte „sonstige Betriebskosten". Voraussetzung dafür, dass diese Kosten vom Mieter zu zahlen sind, ist, dass im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wird, dass die Betriebskostenart „Dachrinnenreinigung" als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Die bloße Vereinbarung, dass der Mieter auch noch „sonstige Betriebskosten" zu tragen hat, reicht nicht aus.
Gewerbliches Mietrecht: Dach undicht - DachundichtigkeitenWenn es über Jahre immer wieder zu einem Feuchtigkeitseintritt in die Mieträume wegen vorhandener Dachundichtigkeiten kommt, darf sich der Vermieter nicht damit begnügen, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen. Er muss das Dach vielmehr in der Weise sanieren, dass es - in den zeitlichen Grenzen einer gebotenen Erneuerung und von nicht vorhersehbaren Natureinwirkungen abgesehen - dauerhaft dicht ist, entschied das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 20. September 2007.Die Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters umfasst auch die Gewährleistung eines verkehrssicheren Zustands der Mieträume und die Beachtung der diesbezüglichen öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften, so dass der Vermieter verpflichtet ist das vermietete Gebäude im Falle starker Beschädigung in der Weise Instand zu setzen, dass es weiterhin dauerhaft genutzt werden kann. Der Vermieter sollte bei Reparaturen darauf achten, dass damit das Problem dauerhaft beseitigt und nicht nur vorübergehend abgeschwächt oder verdeckt wird, da er sich ansonsten dem Risiko einer fristlosen Kündigung des Mieters aussetzt.
DaueraufnahmeAls Mieter hat man das Recht, Personen, mit denen man seine Wohnung teilen will, dauerhaft in der Wohnung aufzunehmen. Dagegen kann der Vermieter aber vorgehen, wenn das mit ihm nicht vorher ausgemacht wurde. Bei Besuchern spricht man von keiner Daueraufnahme, da diese nach kurzer Zeit sowieso gehen. Eine Aufnahme von Ehegatten, Kindern und weiteren Angehörigen der Familie ist ohne weiteres möglich. Umstritten ist jedoch, ob das auch bei nicht verwandten Leuten, wie z.B. einem Lebensgefährten, ohne die Zustimmung des Vermieters geht. Auf der einen Seite sahen manche Gerichte es für zustimmungspflichtig an, auf der anderen Seite waren andere Gerichte der Ansicht dass dies auch ohne Genehmigung denkbar ist. Grundsätzlich braucht man vor allem bei nicht verheirateten Lebenspartnern eine Zustimmung des Vermieters.
DenkmalschutzEin behördlich angeordneter Denkmalschutz kann für ganze Straßenzüge angeordnet werden, also nicht nur für einzelne Gebäude oder sonstige Bauwerke. Das OVG Rheinland-Pfalz verwies außerdem darauf, dass der Denkmalschutz für einen Straßenzug auch dann Gültigkeit besitzt, wenn einzelne Gebäude ihren ursprünglichen Charakter, der für den Denkmalschutz maßgeblich war oder ist, inzwischen eingebüßt haben.Mehrere Hauseigentümer scheiterten mit dem Ansinnen den bestehenden Denkmalschutz für einen ganzen Straßenzug anzufechten. Sie waren der Meinung, dass die betreffenden Gebäude, die abgerissen werden sollten, ihren geschichtlichen Wert infolge von mehreren Umbaumaßnahmen verloren hätten und daher nicht mehr schützenswert seien. Die Richter am OVG in Koblenz stimmten dem nicht zu und definierten eine Denkmalschutzzone als einen Bereich, der sowohl Straßen- als auch Platz- oder gar ganze Ortsbilder charakterisieren kann. Daher gelte der Denkmalschutz auch für einzelne Gebäude, die sich in einer Denkmalschutzzone befänden, auch wenn sie für sich betrachtet nicht schützenswert erscheinen (Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, 8 C 11 101/97).
Doppelvermietung - Wohnung doppelt vermietet - SchadensersatzVermietet ein Hausbesitzer eine Wohnung doppelt, haben die geprellten Mieter schlechte Karten, erhalten aber Schadensersatz. So entschied das Berliner Kammergericht /Az. 8 W 7/07). Die Richter führten den Grundsatz der Vertragsfreiheit an: Demnach kann der Vermieter entschieden, welchen Vertrag er erfüllt und wem er Schadensersatz zahlt.
Doppelvermietung IIWenn ein Vermieter die Wohnung zwei Mal vermietet, hat der Erstmieter Anspruch auf Schadensersatz vom Vermieter, auf Schäden der Wohnungseinrichtung, die der Zweitmieter verursacht hat. Hat der Zweitmieter diese verkauft und ist somit keine Beweisführung möglich, wird vom Gericht durch eine Inventarliste des Erstmieters der Schadensersatzanspruch geschätzt. So war es laut dem Urteil: Kammergericht, Urteil vom 08.06.2001 - 9 U 6215/99. LG Berlin, Urteil vom 12.07.1999 - 25 O 769/98.
Während die Mieter einer Wohnung für längere Zeit im Ausland waren, wurde die Wohnung einfach weitervermietet, der Zweitmieter nahm die Wohnung in Besitz. Dieser verkaufte sämtliche Einrichtungsgegenstände und verschiedene in der Wohnung befindlichen Musikinstrumente. Der Zweitmieter hat danach die Wohnung an den Vermieter herausgegeben. Der Vermieter wurde vom Kammergericht verurteilt, Schadensersatz zu leisten. Die Einrichtung wurde gemäß § 287 Absatz 1 ZPO geschätzt. Von den erworbenen Gegenständen wurde der Anschaffungspreis herangezogen und ein Abschlag vorgenommen.
Doormann Ob die Kosten für die Beschäftigung eines Doormans oder sonstigen Wachpersonals im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieterschaft umgelegt werden können, wird im Gesetzestext nicht eindeutig geregelt. Dieser Frage kommt jedoch vor allem in Gebieten mit einer besonders hohen Kriminalitätsrate eine besondere Bedeutung zu.Die meisten Gerichte lassen eine Abwälzung auf die Mieterschaft zu, knüpfen diese Zustimmung jedoch an einige Bedingungen. Zunächst einmal sind die Kosten für einen Doorman als sonstige Betriebskosten zu bewerten, auf die im Mietvertrag hingewiesen werden muss. Eine weitere, viel wichtigere Bedingung, ist die Notwendigkeit eines Wachdienstes. In einer eher ländlich geprägten Gegend, in der es nur alle Jubeljahre zu einem Einbruch oder vergleichbaren Delikten kommt, die den Hausfrieden bedrohen können, wird ein Doorman eher nicht umlagefähig sein. Der Vermieter hat jedoch auch die Möglichkeit den Doorman mit weiteren, hauswartähnlichen Aufgaben zu betrauen. In diesen Fällen werden die Gerichte eine Umlagefähigkeit eher bejahen.
Drogenzentrum: Ausgleich der MietausfälleDie Richter am Bundesgerichtshof sprachen einem Kläger einen finanziellen Ausgleich für Mietausfälle zu, die diesem durch ein in der Nachbarschaft angesiedeltes Drogenzentrum entstanden sind. Da es sich bei der Behandlung von Drogensüchtigen um ein übergeordnetes Interesse handle, käme eine gerichtliche Schließung der Therapiestelle jedoch nicht in Betracht, so die Richter.Der Eigentümer eines leerstehenden Bürogebäudes stufte sein Objekt selbst als unvermietbar ein und machte dafür das benachbarte Drogenzentrum verantwortlich, in dem eine Tagesstätte, ein Café, eine Ambulanz, sowie ein Spritzenautomat untergebracht sind. Die Richter stimmten dieser Sichtweise zu, weshalb der Geschädigte finanziell entschädigt werden muss. Vor Gericht lassen sich laut der Argumentation der Bundesrichter lediglich solche Maßnahmen durchsetzen, die nicht automatisch die Schließung des Drogenzentrums zur Folge haben, da das Interesse am Erhalt dieser Therapiestätte über dem Einzelinteresse des Vermieters steht (Bundesgerichtshof, AZ.: V ZR 39/99)
DurchlauferhitzerDie Vermieterin wollte einen mit Gas betriebenen - durch einen elektrischen Durchlauferhitzer ersetzen. Sie beantragte eine einstweilige Verfügung, damit die Mieterin dies duldet. Das Landgericht Berlin (Beschluss vom 27.01.2000 - 61 T 3/00) sah keine Verbesserung des Wohnens oder Einsparung der Energie durch den Austausch. Es ist somit keine Modernisierung noch eine Instandhaltung der Vermieterin vorgesehen. Auch die Opfergrenze würde durch die anfallenden Kosten nicht überstiegen werden, außerdem fallen durch den Austausch durch einen elektrischen Durchlauferhitzer auch Kosten an. Weiters können Kosten der Komplettsanierung des Gebäudes nicht berücksichtigt werden.Der Vermieter kann durch ein Verfügungsverfahren den Austausch eines vorhandenen Gasdurchlauferhitzers durch einen elektrischen Durchlauferhitzer nicht veranlassen, wenn der Mieter dies nicht duldet.
05.05.2009, 21:30 von RAKotz |
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References: § 27
 § 2
 § 27
 § 2
 BGH 
 BGH 
 § 287