Source: http://bolivar.tsj.gob.ve/decisiones/2009/enero/2148-29-AP31-V-2008-000669-.html
Timestamp: 2017-02-25 22:43:36+00:00

Document:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE
Los abogados RODOLFO ANTONIO RODRÍGUEZ LANZ y MARÍA DE LAS NIEVES GONZÁLEZ PÉREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 75.072 y 75.180, interpusieron demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA DE INMUEBLE, actuando como apoderados judiciales de los ciudadanos Dalbare Daniel González Sarmiento y Mirna Elizabeth Lara de González, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, casados y titulares de la Cédula de Identidad números V-1.885.192 Y V-2.142.502; contra las ciudadanas Jessika Carolina Arcia Pérez y Jeannette Ludmila Arcia Pérez, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad números V-11.569.948 y V-10.339.419, recibida en este Tribunal el 13 de marzo de 2008, luego de ser distribuida ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, a donde había sido remitida por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de igual Circunscripción Judicial, por decisión dictada el día 17 de enero de 2008, mediante la cual declinó la competencia por la cuantía ante los Juzgados de Municipio. Al ser admitida la demanda por este Tribunal, se ordenó su tramitación por el procedimiento oral.
Dentro del lapso previsto para contestar la demanda, comparecieron los abogados ZULY COROMOTO CAMPOS y EDISON RENÉ CRESPO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 55.859 y 10.212, apoderados de las demandadas y presentaron escrito de contestación mediante el cual promovieron cuestiones previas, contestaron al fondo de la demanda e interpusieron reconvención contra la parte actora.
Vencido el lapso de contestación de la demanda, este Tribunal dictó auto mediante el cual admitió la demanda, declarando que los demandantes reconvenidos debían contestar la demanda al quinto (5°) día de despacho siguiente a su admisión. Igualmente se indicó que el día de despacho siguiente a dicho término, la causa se reanudaría por lo que respecta a la demanda principal para el trámite subsiguiente de las cuestiones previas promovidas por la parte demandada, de conformidad a lo previsto en el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil.
El día 7 de enero de 2007, los apoderados de la parte actora reconvenida presentaron escrito mediante el cual rechazaron las cuestiones previas promovidas y contestaron tempestivamente la reconvención interpuesta contra sus representados. No obstante dicha primera actuación contenida en el escrito presentado, este Juzgado consideró pertinente dejar transcurrir el lapso previsto en el ordinal 2° del artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, en aras a garantizar la certeza de los lapsos procesales.
Dentro de dicho lapso de cinco (5) días de despacho previstos para que los demandantes subsanaran o contradijeran las cuestiones previas que le fueron opuestas, no hubo actuación de parte en ese sentido. Sin embargo, y visto que ya anticipadamente lo habían hecho mediante el escrito referido, este Juzgado tomará en consideración dichos argumentos esgrimidos en contradicción de las cuestiones previas, para su resolución; a los fines de garantizar el derecho a la defensa a ambas partes en el proceso.
Esta decisión tiene sustento en el criterio reiterado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en aplicación de los postulados constitucionales, mediante el cual debe darse validez a las actuaciones anticipadas que realicen las partes en ejercicio del derecho a la defensa, a su vez garantizando a ambas partes que ningún lapso posterior se abrevie o acorte por dichas actuaciones anticipadas, tal como sucedió en este procedimiento, en donde se dejó transcurrir íntegramente el lapso de cinco (5) ya indicado; y así quedó asentado mediante auto dictado el día 14 de enero de 2009; correspondiendo ahora pronunciarse sobre las cuestiones previas promovidas por la parte demandada y rechazadas por la parte actora.
Los apoderados judiciales de la demandada, promovieron la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, fundamentados en que el libelo no cumple con los requisitos de la demanda, señalados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Que la demanda no es clara ni precisa en cuanto a la determinación del objeto de la pretensión, ya que no se señalan los linderos del inmueble objeto de la demanda y no se especifican los daños y perjuicios demandados y sus causas.
Que igualmente la parte actora hizo acumulaciones de pretensiones que se excluyen mutuamente; que en el petitum la parte actora expuso lo siguiente: …”para que convenga o a ello sea condenadas por este Tribunal a la Resolución del Contrato de Opción a Compra suscritas por dichas ciudadanas conjuntamente con nuestras representadas en fecha veintisiete (27) y 30 de Julio de 2007”. Que el contrato de fecha 27-7-2007, se refiere a un convenio de prórroga legal arrendaticia, cuya resolución se ventila en un procedimiento especial de Resolución, del cual conoce el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con el número 25.328, mientras que el contrato de fecha 30 de julio de 2007 se refiere a un convenio de opción de compra venta de un inmueble celebrado entre las partes.
También señalaron como “impropio” el petitum cuarto del escrito libelar, cuando se demanda a sus representadas a devolver un instrumento cambiario que fue aceptada por el ciudadano Rodolfo Antonio Rodríguez Lanz (librado-aceptante), por la suma de (Bs. 40.000.000,00), lo cual es una acción mercantil autónoma que debe ser ejercida por dicho ciudadano ante un juez competente, dado el monto de la letra. Que de igual manera se demanda a sus representadas para que demuestren la forma o mecanismo de pago realizado a Rodolfo Antonio Rodríguez Lanz, quien no es parte en el juicio, sino “librado aceptante”, o como sostuvieron en el libelo, Avaluador en dicha letra de cambio.
De la anterior exposición, interpreta el Tribunal que la cuestión previa de defecto de forma fue promovida por cuatro razones. En primer lugar, por no haberse llenado en el libelo el requisito contenido en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; en segundo lugar, por no haberse llenado en el libelo el requisito contenido en el ordinal 7° del mismo artículo 340; en tercer lugar, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem, por interponer pretensiones que se excluyen mutuamente; y en cuarto lugar, por haberse hecho la acumulación prohibida en el mismo artículo 78, al interponer pretensiones que se tramitan por procedimientos diferentes.
Para decidir al respecto, es necesario remitirse a los términos del libelo, y posteriormente al rechazo ejercido por la parte actora luego de la promoción de las cuestiones previas.
Afirmaron los apoderados judiciales de los ciudadanos DALBARE DANIEL GONZÁLEZ SARMIENTO y MIRNA ELIZABETH LARA DE GONZÁLEZ, que éstos son propietarios de un bien inmueble constituido por una parcela de terreno identificada 65-66-A y la casa quinta denominada “El Nazareno”, ubicada en la calle Guaraní de la Urbanización El Llanito, Manzana H, Zona R-5 del sector general del parcelamiento de dicha Urbanización, en jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda.
Que los días 27 y 30 de julio de 2007, los demandantes suscribieron con las ciudadanas JESSIKA CAROLINA ARCIA PÉREZ y JEANNETTE LUDMILA ARCIA PÉREZ, un contrato de opción a compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 38, Tomo 51; y ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida, bajo el No. 48, Tomo 88, mediante el cual concedieron a dichas ciudadanas una opción de compra con carácter exclusivo para adquirir el inmueble antes identificado, quienes a su vez se comprometieron a adquirirlo, por la cantidad de (Bs. 375.000.000,00), que debía ser cancelado en efectivo por las optantes, al momento de la protocolización del documento de compra-venta.
Que la vigencia del contrato a opción de compra venta, era de noventa (90) días continuos, prorrogables por treinta (30) días; cuyos lapsos vencieron el día (30) de noviembre de 2007. Que los demandantes sólo recibieron de parte de las optantes, la cantidad de (Bs. 120.000.000,00), al suscribir el contrato, los cuales forman parte del precio de venta convenido, en calidad de arras y depósito de fiel cumplimiento de las obligaciones contraídas en el documento.
Que se evidencia el claro incumplimiento de las optantes, a los términos establecidos en el contrato, entre ellos el de cumplir, durante el tiempo estipulado, de ciento veinte (120) días, el monto de (Bs. 255.000.000,00), a los fines de protocolizar el documento de compra venta, dado en opción a compra; imputable única y exclusivamente a las demandadas; cuya falta de pago del precio total ha causado a sus representados una serie de daños y perjuicios, producto del incumplimiento del contrato.
Señalaron que el precio real convenido para la operación de venta fue la cantidad de (Bs. 335.000.000,00), resultando una diferencia de (Bs. 215.000.000,00); pero que por solicitud de las demandadas, se estableció en el documento de compra venta el precio de (Bs. 375.000.000,00), para que cuando se presentara la solicitud del crédito bancario, se les aprobara un monto mayor al que se aprobaría si se fijaba el precio real de la negociación. Que con dicho sobreprecio, quedaba un diferencia de (Bs. 40.000.000,00) en el documento autenticado, cuya resolución solicitan.
Que el abogado RODOLFO ANTONIO RODRÍGUEZ LANZ, confiando en la palabra de las demandadas, procedió a suscribir una letra de cambio, por el monto de (Bs. 40.000.000,00), a favor de las demandadas, como garantía para cubrir la diferencia del total del precio señalado en el contrato de opción de compra venta, para favorecer a las compradoras al momento del trámite del crédito bancario que solicitarían para cubrir el monto pendiente de pago.
Que según lo estipulado en la cláusula quinta del contrato suscrito, en caso de incumplimiento por parte de las compradora, sería retenido por los vendedores, el cincuenta por ciento (50%) del monto entregado, que asciende a la cantidad de (Bs. 60.000.000,00), como indemnización por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de tal compromiso contractual, y la diferencia de lo entregado, el otro cincuenta (50%) será reintegrado a las compradoras.
Que por todo lo expuesto, demandan por Resolución de Contrato de opción a compra, a las ciudadanas antes identificadas, para que convengan, o a ello sean condenadas por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: Resolver el contrato celebrado entre las partes el 30 de julio de 2007; SEGUNDO: En la pérdida del derecho a reclamar la cantidad de (Bs. 60.000.000,00), hoy (Bs. F. 60.000,00), que es la misma cantidad que por concepto de arras, cancelaron las demandadas a los demandantes, al momento de la autenticación del referido contrato de opción a compra, el 30-7-2007, de conformidad a la cláusula quinta; TERCERO: En adjudicar a sus representados el derecho de retener para sí la cantidad de (Bs. F. 60.000,00), entregada al momento de la autenticación del contrato, como indemnización por los daños y perjuicios causados a los demandantes, por el incumplimiento de pago del monto restante, de (Bs. F. 215.000,00), dentro de los ciento veinte (120) días continuos de su validez; CUARTO: A regresar al profesional del derecho RODOLFO ANTONIO RODRÍGUEZ LANZ, la letra de cambio suscrita el 27 de julio de 2007, por la cantidad de (Bs. 40.000.000,00), en el acto de autenticación del documento de opción de compra venta, a favor de las demandadas, como garantía para cubrir la diferencia del total del precio señalado en el contrato; o en su defecto que demuestren ante este Tribunal la forma o mecanismo de pago realizado a RODOLFO RODRÍGUEZ LANZ, de los (Bs. 40.000.000,00), avalados en dicha letra de cambio.
Posteriormente, al contestar las cuestiones previas promovidas, el abogado RODOLFO ANTONIO RODRÍGUEZ LANZ, actuando como apoderado judicial de los demandantes, expuso lo siguiente:
Negó que la demanda tenga los defectos de forma alegados y que no se trata de dos contratos diferentes, sino que se trata del mismo, autenticado por lo que respecta a las demandadas el día 27 de julio de 2007 en una Notaría en Caracas y posteriormente, el 30 de julio fue autenticado por sus representados en una Notaría de Mérida.
Igualmente negó, rechazó y contradijo que fuese impropio y contrario a derecho, que en el punto cuarto del petitorio se solicitase la devolución de la letra de cambio referida, explicando nuevamente las razones por las cuales fue librada; y que como prueba irrefutable de dichas razones, el 13 de febrero de 20078, las demandadas procedieron a entregarle de manera voluntaria la citada letra de cambio, durante la ejecución de una medida de secuestro decretada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por “Resolución de Contrato de Prórroga Legal”, interpuesto por sus representados contra las demandadas en este proceso, bajo el expediente No. 25.328, tal como consta en el acta levantada por el Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, consignada en copia simple, marcada A-1.
Expuestos los hechos alegados en el libelo, así como en el escrito de contestación de las cuestiones previas, observa el Tribunal que el primer defecto de forma alegado no es procedente, por cuanto el objeto de la pretensión en el presente procedimiento es la resolución de un contrato de opción de compra de inmueble, más no el inmueble en sí, como pretenden hacerlo ver los apoderados judiciales de las demandadas. En consecuencia, no es necesario que dicho inmueble sea identificado con medidas y linderos, siendo suficientes los datos que del mismo fueron expuestos en el libelo, referidos al contrato cuya opción pretende resolverse, el cual a su vez fue debidamente determinado e identificado. Así se declara.
En cuanto a la señalización de los daños y perjuicios, se observa que sí fueron expuestos en el libelo, relacionándolos al supuesto retardo en el cumplimiento de la obligación supuestamente asumida en el contrato que se pretende resolver y supuestamente convenidos previamente por las partes en la cláusula quinta del contrato, como una pena pecuniaria. En consecuencia, considera este Tribunal que sí se cumplió en el libelo con el requisito contenido en el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
En relación a la acumulación de pretensiones que se excluyen mutuamente, se observa que los datos del contrato que se pretende resolver en este proceso, se refieren a un solo documento que fue autenticado por lo que respecta a las demandadas ante una Notaría Pública de la ciudad de Caracas, el 27 de julio de 2007; y ante una Notaría del Estado Mérida, por los demandantes, el día 30 de julio de 2007, tal como lo afirmó la parte actora en el libelo, y posteriormente lo ratificó en el escrito de contestación a las cuestiones previas. En base a ello, declara este Tribunal que no hay acumulación indebida de pretensiones.
Respecto al último defecto de forma alegado, referido a que es “impropio” el petitum cuarto del escrito libelar, de lo expuesto por el apoderado judicial de la parte actora en el escrito de contestación de las cuestiones previas, antes relacionado, observa este Tribunal que dicho abogado reconoce tácitamente que durante el transcurso del proceso decayó el interés procesal de sus representados en que le fuera devuelta la letra de cambio tantas veces referida, por cuanto reconoció que la misma ya le fue entregada en un acto público, con efectos erga omnes, tal como se evidencia del acta consignada a tales fines, levantada por el Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, el 13 de febrero de 2008, cuya copia simple este Juzgado tiene como fidedigna, ya que no fue impugnada en el lapso de ley por la parte contraria. Se evidencia de la misma que las demandadas declararon hacer entrega al apoderado judicial de la parte actora, de una letra de cambio identificada con las mismas características expuestas en el libelo y en el particular cuarto del petitorio.
En consecuencia, este Tribunal considera que no es necesario entrar a decidir, si hay acumulación impropia relacionada con dicha letra de cambio, por cuanto la parte actora, representada por su apoderado judicial, la subsanó al señalar que la misma le fue entregada el día 13-2-2008, fecha para la cual ya había sido incoado el presente procedimiento. A tales efectos, este Tribunal declara que debe excluirse del petitorio del libelo, el punto cuarto, por cuanto la parte actora admitió que su interés decayó en el proceso, respecto a dicha petición, al serle ya entregada la letra de cambio por las demandadas. Así se declara.
Con fundamento en las consideraciones explanadas, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara: SIN LUGAR la cuestión previa promovida por defecto de forma, por no haberse llenado los requisitos de los ordinales 4° y 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; SIN LUGAR la cuestión previa de defecto de forma, por haberse realizado acumulación prohibida, interponiendo pretensiones que se excluyen mutuamente; y SUBSANADA la cuestión previa de defecto de forma contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse interpuesto pretensiones que se tramitan por procedimientos diferentes.
No hay condenatoria en costas, por la naturaleza de la decisión.
Publíquese y regístrese, de conformidad con lo establecido en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad a lo previsto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la presente causa se sigue por los trámites del procedimiento oral, este órgano jurisdiccional se permite declarar lo siguiente:
El artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, establece que si la parte demandante no subsana las cuestiones previas indicadas en el ordinal 2° del artículo 866, en el plazo de cinco días, o si contradice las cuestiones indicadas en el ordinal 3° del mismo artículo, se concederán ocho días para promover e instruir pruebas, si así lo pidiere alguna de las partes y si las cuestiones o su contradicción se fundaren en hechos sobre los cuales no estuvieren de acuerdo las partes. Y dependiendo de la actitud de las partes, la misma norma establece dos (2) oportunidades para dictar la sentencia que resuelva las cuestiones previas.
En el presente proceso, la parte demandada presentó un escrito mediante el cual rechazó y contradijo las cuestiones previas promovidas por su contraparte, por cuanto consideró que no había los defectos de forma alegados. Sin embargo, ninguna de las partes solicitó a este Tribunal apertura del lapso probatorio de ocho (8) días a que se refiere el artículo 867 eisdem, condición que debe ser concurrente con la otra condición de contradicción entre las partes, para que se abra dicho lapso para promover e instruir pruebas. Razón por la cual este órgano jurisdiccional considera que la decisión relativa a las cuestiones previas promovidas, debe ser dictada de conformidad a lo previsto en el segundo aparte del referido artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, esto es al octavo día de despacho siguiente al vencimiento de los cinco días de despacho que tiene la parte actora para subsanar y/o contradecir las cuestiones previas promovidas por su contraparte. Visto que el día hoy se corresponde con ese octavo (8°) día de despacho señalado, la presente decisión es dictada en el término legalmente previsto, por lo que no es necesario notificarla a las partes; y a su vez el proceso continuará en la fase subsiguiente, según lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, correspondiendo a este Tribunal fijar por auto separado, la oportunidad para que tenga lugar la audiencia preliminar.
Dada, firmada y sellada a los veintinueve (29) días del mes de enero de dos mil nueve (2009), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA SECRETARIA TITULAR, VIOLETA RICO CHAYEB En esta misma fecha, y siendo las (2:30) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.

References: RESOLUCIÓN 
 artículo 866
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 artículo 340
 Resolución 
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 artículo 340
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 artículo 78
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 artículo 346
 artículo 14
 artículo 867
 artículo 866
 artículo 867
 artículo 867
 artículo 868