Source: https://blau-box.de/dignus.de/epaper/HUGB_brosch19/
Timestamp: 2020-08-15 07:12:23+00:00

Document:
Informationen & Standpunkte 2019
Inhalt & Imressum
Vorfahrt haben andere
Verdrängungsschutz und Altersvorsorge
Abwürgen, bevormunden, verunmöglichen
Die Umlagefähigkeit „kann man ändern“
Reform des WEG – diesmal aber wirklich
Datenschutz: Was wird aus den Klingelschildern?
Der Winterdienst als öffentliche Aufgabe
Steigende Kosten durch Bestellerprinzip
Wir Berliner wissen es doch eigentlich ganz genau
Das unbekannte Wesen „Vermieter“
Interessen wahren. Werte erhalten. Füreinander einstehen
FOTO: STEVE COLLIS / CC BY 2.0 HTTPS://CREATIVECOMMONS.ORG/LICENSES/BY/2.0/DEED.DE + DIGNUS.DE MEDIEN I n f o r m a t i o n e n u n d S t a n d p u n k t e z u r S i t u a t i o n p r i v a t e r E g e n t ü m e r 2 0 1 9 i
2 | Inhalt Vorfahrt haben andere .............................................................................................. 3 Verdrängungsschutz und Altersvorsorge ................................................................ 4 Abwürgen, bevormunden, verunmöglichen ........................................................... 6 Die Umlagefähigkeit „kann man ändern“ ............................................................... 8 Reform des WEG – diesmal aber wirklich ............................................................. 12 Zweierlei Maß im Wohnraummietrecht ................................................................ 14 Datenschutz: Was wird aus den Klingelschildern? ............................................... 16 Der Winterdienst als öffentliche Aufgabe ............................................................. 20 Steigende Kosten durch Bestellerprinzip ............................................................... 22 Wir Berliner wissen es doch eigentlich ganz genau ............................................. 24 Das unbekannte Wesen „Vermieter“ ..................................................................... 25 Partner ........................................................................................................................ 26 Kontakte .................................................................................................................... 27 Interessen wahren. Werte erhalten. Füreinander einstehen ............................... 28 Impressum Herausgeber: Haus & Grund Berlin Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V. Geschäftsstelle · Potsdamer Straße 143 · 10783 Berlin Telefon: (030) 216 34 36 · Fax: (030) 216 98 23 · E-Mail: info@haus-und-grund-berlin.de www.haus-und-grund-berlin.de Konzept und Redaktion: Julia Gonciarska, Martin Brückner Realisation: DIGNUS.DE Medien GmbH Diese Publikation sowie frühere Ausgaben ﬁnden Sie online mit Suchfunktion auf www.haus-und-grund-berlin.de © 2019 – Nachdruck oder andere Formen der Vervielfältigung (auch digital) nur mit schriftlicher Genehmigung des Herausgebers. Texte: Rechte liegen bei den jeweiligen Autor/inn/en Bilder: Rechte gemäß Nachweis auf der jeweiligen Seite Gesamtwerk: Rechte liegen bei Haus & Grund Berlin und DIGNUS.DE Medien GmbH Klimafreundlich gedruckt durch CO2-Ausgleich · Info: www.umwelt.dignus.de
| 3 Vorfahrt haben andere Der private Eigentümer sieht sich zunehmend seiner wirtschaftlichen Handlungsfreiheit beraubt – vergleichbar einem Fußgänger, dem das rote Ampelmännchen jedes Weiter- kommen verwehrt. Dr. Carsten Brückner, Vorsitzender Haus & Grund Berlin Zum fünften Mal legt Haus & Grund Berlin die jährlich erschei- nenden Informationen und Standpunkte vor. Das Beleuchten der Situation privater Eigentümer, wie es im Untertitel heißt, er- scheint dringlicher denn je, denn es ist nicht gut um sie bestellt. Obwohl rund 60 Prozent aller Miet- wohnungen in Deutschland von Privat- personen zur Verfügung gestellt werden, drängt sich in der öffentlichen Diskussi- on immer wieder der Eindruck auf, dass dieser wichtige Teil der Wohnungswirt- schaft bestenfalls ignoriert wird. Im Fokus stehen die städtischen Wohnungsbauun- ternehmen und Genossenschaften einer- seits, sowie große Konzerne und auslän- dische Investoren andererseits. Letzteren wird der private Eigentümer nicht selten pauschal zugeordnet, damit verallgemei- nernd alle „Vermieter“ kritisiert werden können, die sich allesamt der Gewinnma- ximierung verschrieben hätten und das postulierte „Grundrecht auf Wohnen“ angeblich missachten würden. Der private Eigentümer sieht sich ange- sichts von „Mietpreisbremse“ und „Kap- pungsgrenze“, Einschränkungen in Mi- lieuschutzgebieten und Kürzung der Modernisierungsumlage zunehmend sei- ner wirtschaftlichen Handlungsfreiheit beraubt – vergleichbar einem Fußgänger, der auf dem Mittelstreifen einer befahre- nen Hauptstraße darauf wartet, seinen Weg fortsetzen zu können. Doch von beiden Seiten leuchten rote Ampelmänn- chen und verwehren mit weit ausge- streckten Armen jedes Weiterkommen – Vorfahrt haben andere. Mehr noch: Mitten im lauten Verkehr der öffentlichen Debatte fühlt sich der Eigentümer an den Pranger gestellt, angesichts ideo- logischer Aktivisten, opportunistischer Politiker und Journalisten, die Enteignungsszenarien entwickeln, Gängelungsinstrumente er- ﬁnden und auf breiter Basis persönliche Daten sammeln, um ver- meintliches Fehlverhalten brandmarken zu können. Dabei ist hinlänglich nachgewiesen, dass der private Eigentümer eben nicht ununterbrochen die Miete erhöht 1, dass er im Gegen- satz zu Wohnungsunternehmen die zufriedensten Mieter aufwei- sen kann 2 und als Mittelständler einen unverzichtbaren Bestand- teil des Wirtschaftslebens darstellt. Von ihm wird einerseits erwartet, dass er so- zialverträgliche, sprich niedrige Mieten nehmen möge, dann jedoch mangels ausreichender Kreditwürdigkeit von Ban- ken keine Finanzierung mehr erwarten darf. Das Finanzamt verweigert dem Ei- gentümer auch schon mal die steuerliche Abzugsfähigkeit seiner Instandhaltungs- kosten, weil ihm angesichts zu niedriger Mieten die Gewinnerzielungsabsicht ab- gesprochen wird – er betreibe die Ver- mietung lediglich als „Liebhaberei“.3 Da steht er nun, der Eigentümer, und kann auf dem Mittelstreifen weder voran- schreiten noch zurückweichen – stemmt beide Hände an die Hüften und ist em- pört. Da schaltet die Ampel auf grün, und das Männchen schreitet fröhlich vo- ran – nicht der Eigentümer, sondern Karl- Marx, mit dem „Kapital“ unter dem Arm. Was in seiner Heimatstadt Trier zum 200. Geburtstag an einigen Übergän- gen eine Ausnahme mit Augenzwinkern ist 4, könnte in Berlin womöglich ﬂächen- deckend eingeführt werden – nach dem Rückkauf von Wohnungsbeständen aus Steuermitteln, Straßenumbenennungen und Installation von Gender-Toiletten. Vorfahrt haben andere. | 1 Lange Mietverhältnisse – seltene Mieterhöhungen, Informationen & Stand- punkte 2018, Seite 12f; www.haus-und-grund-berlin.de/politik/informatio- nen-und-standpunkte 2 Private Vermieter haben die zufriedensten Mieter, Informationen & Stand- punkte 2018, Seite 10f; www.haus-und-grund-berlin.de/politik/informatio- nen-und-standpunkte 3 Zu günstig für München, taz, 02.01.2019; www.taz.de/Politik-straft-fuer-zu- niedrige-Mieten/!5555133/ 4 Bei Karl musst du steh’n ..., Volksfreund, 19.03.2018; www.volksfreund.de/ region/trier/trier-karl-marx-ampeln-lotsen-fussgaenger-im-jubilaeumsjahr_aid- 8013973, abgerufen am 16.01.2019 N E I D E M E D . S U N G D I : E G A L L O C . ; E D D E E D / 0 . 4 / A S - Y B / S E S N E C I L / G R O . S N O M M O C E V I T A E R C / / : S P T T H 0 . 4 A S - Y B C C / ) 1 2 A C W O D A W Z ( I I K S W E Z D Z O R D W A Ł S O D A R + N E . D E E D / 0 . 3 / A S - Y B / S E S N E C I L / G R O . S N O M M O C E V I T A E R C / / : S P T T H 0 . 3 A S - Y B C C / R E N R E W D L O H T R E B ; . G V Z : O T O F
4 | Verdrängungsschutz und Altersvorsorge Die Lösung für eine ganze Reihe von sozialen Problemen unserer Stadt wäre eine mas- sive Förderung von Wohneigentum – doch revolutionäre Verbesserungen sind nicht zu erwarten. Stattdessen werden private Eigentümer durch die Politik verdrängt. Tobias Scheidacker, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentums- recht, Vorsitzender Haus- und Grundbesitzer-Verein Kreuzberg Die Mietbelastungsquote liegt in der Regel zwischen 30 und 40 Prozent des Haushaltseinkommens.1 Die gesetzliche Alters- rente beläuft sich im Durchschnitt allerdings auf nur etwa die Hälf- te des Durchschnittseinkommens.2 Rein rechnerisch bedeutet der Wechsel in den Ruhestand folglich, dass eine Mietbelastung von 30 Prozent allein aus Gründen der Mathematik im Durchschnitt zu einer Mietbelastung von 60 Prozent wird, weil sich das verfügba- re Haushaltseinkommen vom Arbeitseinkommensniveau um rund die Hälfte auf Rentenniveau reduziert. Diese Situation ist für jeden persönlich langfristig vorhersehbar. Da liegt es nahe vorzusorgen. Seit der Finanzkrise 2007 fällt Alters- vorsorge mit herkömmlichen Mitteln wie Sparbuch, Zusatzrenten- verträgen, Lebensversicherung oder anderen Zinsprodukten aber aus – was an Minirendite entsteht, wird durch reale Inﬂation über- kompensiert, faktisch verlieren seit einer Dekade alle geldlichen Rücklagen jedes Jahr einen Teil ihres Wertes. Wenn dann der Ru- hestand eintritt, ist davon nicht mehr viel übrig. Auf der ande- ren Seite führten die historischen Niedrigst-Zinsen von teilweise unter einem Prozent, aktuell3 weiterhin unter zwei Prozent, dazu, dass die Finanzierung von Wohneigentum erschwinglicher wurde als jemals zuvor – und das trotz der gegenläuﬁg steigenden Kauf- preisentwicklung. Denn relevant ist nicht der Kaufpreis einer Im- mobilie, sondern die monatliche Belastung mit den Kreditkosten. Diese bestehen aus Zins und Tilgung. Wenn der Zins sinkt, erhöht sich spiegelbildlich der Spielraum für Tilgung und damit höhere Anschaffungskosten. Die Effekte traten nicht zeitgleich auf: Zuerst sanken die Zinsen. Nach und nach stiegen dann die Kaufpreise. In der Zwischenzeit konnte man für niedrigste Zinskosten proportio- nal deutlich zu günstige Immobilien kaufen. Wer das erkannt hat, hat es getan und proﬁtiert nun zusätzlich von den gestiegenen Kaufpreisen. Man hätte diese wunderbare Situation historisch niedriger Zin- sen politisch nutzen können, um der Bevölkerung in Wohneigen- tum zu helfen. Wir im Kreuzberger Ortsverein von Haus & Grund versuchen das durch Aufklärung und beratende Mithilfe.4 Denn ein Wohnungseigentümer kann nicht verdrängt werden, und ihm kann die Miete nicht erhöht werden. Eine Modernisie- rung seiner Wohnung entscheidet er selbst, ebenso Grundrissver- änderungen oder Einbauten in Küche und Bad. Es gibt keinen, der Eigenbedarf an seiner Wohnung geltend machen kann, außer ihm selbst. Ein Wohnungseigentümer muss niemanden fragen, wenn er eine Wohngemeinschaft gründet oder Bewohner wechseln. Die Gründe, welche die SPD für einen Mietenstop anführt, nämlich dass niemand mehr als ein Drittel seines Einkommens für Miete ausgeben und dass keine Modernisierung jemanden verdrängen soll,5 sind, wenn man denn will, quasi als Nebenwirkungen der EZB-Zinspolitik umsetzbar. Das gleiche gilt für die Ziele, die der Berliner Senat durch den mittlerweile bald ﬂächendeckenden Aus- weis von Milieuschutzgebieten erreichen möchte: Die Zusammen- setzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken beziehungswei- se vorzubeugen.6 Jemanden, der umziehen will, muss man nicht schützen. Alle anderen aber muss man ebenfalls nicht schützen, wenn sie in Eigentum leben und deshalb kein externer Einﬂuss auf die Rahmenbedingungen ihres Wohnens besteht. Die Lösung für eine ganze Reihe von sozialen Problemen unserer Stadt wäre also eine massive Förderung von Wohneigentum. Mit dem Baukindergeld hat man auf Bundesebene einen zarten An- satz gestartet, aber da es nur sukzessive ausgezahlt wird und in Summe meist nicht über der Grunderwerbsteuer liegt, sind revo- lutionäre Verbesserungen nicht zu erwarten. Ein wichtiger Effekt einer Politik für mehr Wohnungseigentum wäre indes eine starke Vorsorge gegen Altersarmut. Wer im Ru- hestand keine Zinskosten, also keine Bankzinsen und auch keine Mietzinsen, mehr zahlen muss, weil er in abbezahltem Eigentum wohnt, lebt billig und trotzdem gut. Leider steuert die Berliner Politik seit Jahren in die entgegenge- setzte Richtung. Die Aufteilung von Mietshäusern in Wohneigen- tum wird durch Milieuschutzgebiete und Vorkaufsausübungen gezielt verhindert. Das bremst das Angebot an kaufbaren Woh- nungen aus und verknappt den Markt. Angebot und Nachfrage 1 www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/deutschland-so-viel-vom-einkommen- geht-fuer-miete-drauf-a-1167391.html; abgerufen am 03.12.2018 2 www.sozialpolitik-aktuell.de/tl_ﬁles/sozialpolitik-aktuell/_Politikfelder/Alter- Rente/Datensammlung/PDF-Dateien/abbVIII37.pdf; abgerufen am 03.12.2018 3 November 2018 4 hgv-kreuzberg.de/fuer-mieter; abgerufen am 03.12.2018 5 www.spd.de/standpunkte/wohnen; abgerufen am 03.12.2018 6 www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungs- amt/stadtplanung/staedtebaufoerderung/erhaltungsgebiete/milieuschutzge- biete-492487.php; abgerufen am 03.12.2018 . G V Z : O T O F
| 5 können sich nicht auf freier Basis einpendeln. Neubau ist in der Re- gel teurer als der Kauf in einem bestehenden Gebäude, die Nach- frage ist höher als das Angebot, beides treibt die Preise zusätzlich zur Zinsseite. Durch Mietpreisbremse, Absenkung von Mietan- passungsmöglichkeiten nach Mietspiegel oder Modernisierung, durch die Diskussion um weitere Verschärfungen bis hin zu einem generellen Mietenstop und durch Genehmigungsauﬂagen bei der Vergabe knappen Baulands bewirkt die Politik aktuell, dass der Neubau von Mietwohnungen so unattraktiv für private Investoren ist wie nur möglich. Im November 2018 wurde bekannt, dass der Überhang von Baugenehmigungen zu tatsächlichen Baustellen er- hebliche Ausmaße erreicht hat.7 Das ist kein Wunder: Es besteht keine langfristige Investitionssicherheit mehr und die Program- me sowie das Vokabular der Berliner Politik lassen nicht erwarten, dass sich das demnächst ändert. Angebotsseitig ist der Wohnungsmarkt also derzeit äußerst knapp. Nachfragesei- tig ist die Grunderwerbsteuer mit sechs Pro- zent in Berlin und sechseinhalb Prozent in Brandenburg auf einem Niveau, das man als Kaufsperre bezeichnen muss: Eine Woh- nung, die 2006 für 100.000 Euro zu haben war, löste beim damaligen Steuersatz von dreieinhalb Prozent eine Steuer von 3.500 Euro aus. Die gleiche Wohnung ist heute für 300.000 Euro zu haben und löst bei ei- nem Steuersatz von sechs Prozent eine Steu- er von 18.000 Euro aus. Das ist mehr als das fünffache – und wird von den Banken nicht mitﬁnanziert. Man sollte diese Steuer für Privatkäufe bis 500.000 Euro, also im Wohneigentumsbereich, komplett abschaffen. Die Politik zeigt aber lieber mit dem Finger auf Makler und deren Provisionen. Share Deals, also der steuer- freie Kauf von Gesellschaftsanteilen mit Immobilienbesitz, stehen aber nicht zur Debatte. Es ist kein Wunder, dass die Berliner Häu- ser nicht mehr primär zwischen Privaten wechseln, sondern nach und nach in die Hände von Kapitalgesellschaften geraten, die zu- dem häuﬁg ausländischen Anteilseignern gehören, die ihr Geld aus dem übrigen Europa in Sicherheit bringen wollen. Diese wie- derum agieren nicht nachbarschaftlich, sondern renditeorientiert, was Druck auf die Mieten ausübt und politische Anreize setzt, die Spirale eine Drehung weiter zu schrauben. Ein privater Wohnungseigentümer als Vermieter ist in aller Regel ein guter Vertragspartner für seinen Mieter. Die von Haus & Grund herausgegebene Broschüre „Wohnen in Zahlen 2018/20198 zeigt anhand von Statistiken zu Mietentwicklung, Mietdauer und Zu- friedenheitsquote, dass das Bild vom gierigen Mietkapitalisten bei den Privaten nicht stimmt. Gleichwohl sind es gerade diese, die als Vermieter durch die Politik verdrängt und durch Gesellschaf- ten ersetzt werden. Sie sind es auch, die den geringsten Puffer haben, um Mietausfälle, die Dauer von Rechtsstreitigkeiten oder die Kosten derselben durchzustehen. Das schreckt ab: Wer als Mieter weiß, wie er mit Mieterverein oder Anwälten seinen Ver- mieter malträtieren kann, möchte nicht selbst Vermieter sein. Das wäre aber wichtig, wenn der Kauf einer vermieteten Eigentums- wohnung als Altersvorsorgemodell in Betracht kommen soll. Die Möglichkeit der Mieterseite, durch Wahrneh- mung geltender Rechte die Rentabilität einer Wohnung als Altersvorsorge des Vermieters zu verhindern, muss eingeschränkt werden. Hier spielt dann auch der Kaufpreis wieder eine Rolle: wer 2.500 Euro pro Quadratme- ter bezahlt, braucht für zwei Prozent Zins und vier Prozent Tilgung 150 Euro nettokalt je Quadratmeter im Jahr – das macht 12,50 Euro monatlich. So gesehen brauchen wir im Grunde zwei verschiedene Mietrechte: Das jetzige für grö- ßere Vermieter und ein erleichtertes für Pri- vate mit bis zu fünf Wohnungen. Letzteren sollte eine Mieterhö- hung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ohne Kappungsgrenze möglich sein, so wie es bei Einführung des Vergleichsmietensys- tems im Jahr 1973 ursprünglich konzipiert war. Etwaige bei Mie- tern entstehende Zahlungsschwierigkeiten sind Sache des Sozial- staats, nicht des altersvorsorgenden Kleinvermieters, und sollten über staatliches Wohngeld gelöst werden. Privaten Kleinvermie- tern sollte generell die Kündigung ohne Begründungszwang9 möglich sein. Die Grunderwerbsteuer gehört für sie abgeschafft. | Es ist kein Wunder, dass die Berliner Häuser nicht mehr primär zwischen Privaten wechseln, son- dern nach und nach in die Hände von Kapital- gesellschaften geraten. 7 2017: 58.460 Wohnungen genehmigt, aber nicht fertiggestellt; Das Grundei- Wohnen-in-Zahlen.pdf; abgerufen am 03.12.2018 gentum 2018-13, S. 782 9 gemäß § 573a BGB 8 hgv-kreuzberg.de/wp-content/uploads/2018/10/Haus_Grund_Broschüre_
6 | Abwürgen, bevormunden, verunmöglichen Die Zeiten, da Berlin ein Subventionszoo war sind zwar theoretisch seit der Wiederverei- nigung vorbei, aber der Geist dieses Denkens erlebt fröhliche Höhenﬂüge. Linke Popu- listen gerieren sich als Sozialinstanz und vergessen, dass es auf Motivation ankommt. Ekart Schuberth, Hausverwalter, Makler, Stellvertretender Vorsitzender Haus & Grund Reinickendorf In der dysfunktionalen Stadt Berlin scheint es die Verantwortli- chen nicht wirklich zu scheren, dass es keine Perspektiven gibt, wie der Lehrermangel der künftigen Jahre behoben werden kann, wie Kindergärten mit ausreichend Personal zu versorgen sind und wie die Bauwirtschaft neue Wohnungen in ausreichender Zahl zur Verfügung stellen soll. Selbst bei der Polizei ﬁnden keine Auf- nahmeprüfungen mehr statt, wo gerade noch der Staatsschutz die Bewerber prüft, aber eben nicht auf de- ren ausreichende Qualiﬁkation, sondern eher auf vorherige staatsbürgerliche Auffälligkei- ten. Dafür werden von der Rot-Rot-Grünen Ko- alition, allen voran der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, immer wie- der Mietrechtsinitiativen in den Bundesrat eingebracht1, bei denen es sich nur um ver- deckte Steuererhöhungen für eine spezielle Berufsgruppe handelt. Eine einzelne Branche wird mit Einkommenskürzungen, Entwick- lungsbeschränkungen und Bevormundungen belegt, die eigent- lich von den Verantwortlichen dringend gebraucht würde, um die Stadt zu entwickeln: Die Immobilienwirtschaft. Die Mieten sind in Berlin noch immer niedrig, selbst wenn bei Neuvermietung heute höhere Beträge verlangt werden. Bei Neu- bauwohnungen explodieren die Preise, auch aufgrund der über- bordenden Bürokratie bei der Genehmigung und beim Bau von Wohnungen. Der Berliner Mietspiegel weist jedoch noch immer niedrigere Mieten aus als anderenorts und ist damit der lebhafte Beweis für die Widersprüchlichkeit der politischen Aussagen. Dass in Berlin die Einkommen zu niedrig sind und hier wirtschaftliche Stadtentwicklung vonnö- ten ist, das wird gerne zurückgestellt. Die ak- tuelle positive Entwicklung der Stadt ist auf die Attraktivität zurückzuführen, die sich noch immer aus billigen Mieten und güns- tigen Preisen für die Nahrungsmittelversor- gung ergeben. Außerdem natürlich auf die multikulturelle Vielfalt. Wo auf dieser Welt, außer in Entwicklungs- oder Schwellenlän- dern, kann man schon für 2,50 Euro am Stra- ßenrand satt werden, wenn nicht in Berlin. So scheint die derzeitige positive wirtschaft- liche Entwicklung eher trotz statt wegen der Berliner Regierung stattzuﬁnden. Milieuschutz darf nicht im Innenstadtbereich stattﬁnden, weil auf diese Weise die Entwick- lung ganzer Stadtteile verhindert wird. Stadtentwicklung hört sich gut an, aber hierzu gehört offenbar eine ideologisch verstellte Sicht, was denn eine Entwicklung sei. Der Schutz der Mieter als soziale Aufgabe darf gerne auch von Vermietern verlangt werden, jedoch endet dort die Sinnhaftigkeit, wenn die Entwicklung nur dazu führt, dass Armut und Bedürf- tigkeit gepﬂegt werden und nicht die Entwicklung von Einkom- men der schützenswerten unteren Einkommensschichten voran- gebracht wird. Dabei kann die Entwicklung Berlins nicht auf niedrigen Mieten basieren. Dazu gehört eine Planung für Satellitenstädte mit guter Anbindung und Infrastruktur, dazu gehören ausreichend Gewer- beentwicklungen in und um Berlin. Dazu gehört auch, dass Mili- euschutz nicht im Innenstadtbereich stattﬁnden darf, weil auf die- se Weise die Entwicklung ganzer Stadtteile verhindert wird. 1 Zum Beispiel die „Bundesratsinitiative zur Verbesserung des Mieterschutzes“, Pressemitteilung vom 29.05.2018, www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/presse- mitteilungen/2018/pressemitteilung.705909.php; abgerufen am 04.12.2018 . G V Z : O T O F
| 7 Was bleibt übrig? Nur noch große Unternehmen, die oft an Er- trägen aus Investments orientiert sind, haben die Leistungsfähig- keit, in der Stadt zu bauen. Private Eigentümer, die Garanten für ein verträgliches Miteinander von Mietern und Vermietern sind, trennen sich immer häuﬁger von ihren Immobilien, da ihnen das Leben schwer gemacht wird und weil sie mit politischer und sozi- aler Missgunst überzogen werden. Damit schaffen sich die Linken und ihre Populisten den Feind, den sie brauchen, da ihnen an ei- nem Miteinander mit privaten Eigentümern nicht gelegen sein kann. Ein gutes Mitein- ander würde vermutlich so unspektakulär ausfallen, wie 90 Prozent aller Bestands- mietverhältnisse mit privaten Vermietern in Berlin. Viele sprechen zurecht vom Rechtspopu- lismus in diesem Land. Dabei gibt es auch einen erheblichen Linkspopulismus, der sich als selbsternannte Sozialinstanz geriert und dabei vergisst, dass es auf Motivation ankommt, wenn sich eine Gesellschaft und ein Land entwickeln sollen. Staatliche und private soziale Fürsorge funktionieren nur, wenn gleichzeitig eine starke Wirtschaft einschließlich der not- wendigen sozialen Verantwortung am Werk ist. Diese abzuwür- gen, über die Maßen zu bevormunden oder gar auf Dauer zu ver- unmöglichen, führt nur dazu, den Linkspopulismus und dessen Vertreter zu fördern. Es bewirkt aber nicht, die Wirtschaft voran- zubringen und damit auf lange Sicht den Sozialstaat leistungsfä- hig zu erhalten. | Haus & Grund erhielt viel Schelte für die Aussage, dass neu nach Berlin ziehende Menschen keine besonders geschützten Mieten haben müssen.2 Berlin braucht keine billigen Mieten, um Men- schen anzulocken. Zur Attraktivität der Stadt gehört viel mehr. Mit Mieterschutz allein wird keine stabile Zukunftsentwicklung betrie- ben. Die Behinderungen durch die Bürokratie können nicht auf dem Rücken von investitionswilligen Eigentümern ausgetragen werden. Eine tragende Kraft des Wiederaufbaus waren in den 1950er-Jahren auch private Investoren, Handwerker und Familienbe- triebe. Diese werden heute von der Bun- des- und Landespolitik geradezu daran gehindert, sich für Wohnungsbau zu enga- gieren: Einerseits sind es die planerischen und bürokratischen Hürden, die private In- vestoren abschrecken, zum anderen wer- den private Investoren als Miethaie darge- stellt, die sie deﬁnitiv nicht sind3, da sie der Einfachheit halber mit kapitalgetriebenen Großinvestoren über einen Kamm gescho- ren werden. Private Eigentümer trennen sich immer häuﬁger von ih- ren Immobilien, weil ihnen das Leben schwer gemacht wird und sie mit politischer und sozialer Missgunst über- zogen werden. 2 „Es gibt kein Naturgesetz, das mir das Recht gibt, für immer in meiner vertrau- ten Umgebung zu bleiben. Und es ist noch eine ganz andere Frage, ob die zu berücksichtigen sind, die noch zusätzlich in die Stadt kommen. Die können si- cher keinen Anspruch auf niedrige Mieten erheben.“ Dr. Carsten Brückner im Gespräch mit dem Tagesspiegel, 23.11.2018, www.tagesspiegel.de/wirtschaft/ immobilien/interview-mit-eigentuemerverband-wir-muessen-uns-davon-ver- abschieden-dass-berlin-fuer-alle-bezahlbar-bleibt/23671344.html; abgerufen am 04.12.2018 3 Belegt durch repräsentative Umfragen von Haus & Grund Deutschland. Ergeb- nisse der Umfrage 2018 unter anderem: „Die Nettokaltmiete stieg im vergan- genen Jahr im Schnitt um rund 0,8 % an. Seit Beginn der Erhebung im Jahr 2015 ist die Miete um ca. 1,4 % angestiegen.“ „In 63,6 % der erfassten Miet- verhältnisse gab es im Mietzeitraum keine Mieterhöhung. Es wurde durch- schnittlich seit 5,6 Jahren keine Mieterhöhung mehr ausgesprochen.“ www.hausundgrund.de/vermieterbefragung-2018.html; abgerufen am 04.12.2018
8 | Die Umlagefähigkeit „kann man ändern“ Zur Grundsteuerreform hat sich Bundesﬁnanzminister Scholz positioniert. Er versucht, ver- mietenden und selbstnutzenden Eigentümern Sand in die Augen zu streuen und betont, die Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer als Betriebskosten werde an ihm nicht scheitern. Annette Beccard, Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Stellvertretende Vorsitzende Haus & Grund Berlin-Neukölln Gleich zwei Grundsteuermodelle hat der Bundesﬁnanzminister im November 2018 der Öffentlichkeit vorgestellt: ein Flächen- modell und ein Ertragswertmodell. Olaf Scholz bevorzugt das Er- tragswertmodell, wobei er für Aufkommensneutralität wirbt. Dies allerdings mit einer Formulierung, die vor allem Vermieter sehr hellhörig machen sollte. Nach seiner Vorstellung soll die Grund- steuer künftig zusätzlich auch ein Instrument zur Deckelung der Mieten sein. Gleichzeitig spricht er davon, die Steuerzahler und Steuerzahlerinnen vor größeren Belastungen schützen zu wollen. Darf man darauf vertrauen, dass Scholz alle Steuerzahler und Steuerzahlerinnen vor größeren Belastungen schützen will? Ernst- hafte Zweifel daran sind leider mehr als berechtigt. Denn zwi- schenzeitlich fordern nicht nur die Mieterverbände offensiv, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer als Betriebskosten abzuschaf- fen, auch Die Linke und Die Grünen treten aktiv für eine Ab- schaffung der Umlagefähigkeit ein, die SPD scheint sich da- für zu erwärmen. Schon Monate zuvor wurde bekannt, dass das Bundesﬁnanzministerium erwägt, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen1, und bei der Vorstellung der bei- den Grundsteuermodelle zeigte sich der Minister ausdrück- lich offen für eine Untersagung der Umlagefähigkeit: „Das kann man ändern. An mir soll das nicht scheitern“, so Olaf Scholz.2 Diese beiden Aussagen passen nicht zueinander, und man darf sich fragen: Gehören auch Vermieter und Selbstnutzer zu der Per- sonengruppe, die vor größeren Belastungen geschützt werden soll? Sie sind gleichfalls Steuerzahler, aber in dem seit geraumer Zeit von Politik, Medien und lauten Teilen der Gesellschaft gezeich- neten Bild handelt es sich bei Vermietern in aller Regel um Personen mit mindestens nennenswertem Vermögen, wenn nicht gar um geldgierige Menschen, die nichts ande- res im Sinn haben, als ihren Mietern immer höhere Mieten abzupressen. Zudem wird fälschlicherweise suggeriert, dass Immobili- enbesitz gleichbedeutend sei mit dem Ver- fügen über ausreichend liquide Mittel. Fände sich auf Bundes- ebene eine politische Mehrheit für die Ab- schaffung der Umlage- fähigkeit der Grundsteu- er, wäre dies ein weiterer Schritt Richtung „Vermie- ter, hört die Signale“. Für das Ertragswertmodell wären nach der Vorstellung des Bundesﬁnanzministers Wohnﬂäche, Grundstücks- ﬂäche, Bodenrichtwert, Baujahr und Höhe der Nettokaltmiete die Parameter, die zur Ermittlung der Grundsteuer herangezogen werden sollen. Diese Informationen soll der Grundstückseigentü- mer mit seiner Steuererklärung dem Finanzamt übermitteln. Auf der Basis dieser Werte verspricht sich Olaf Scholz ein sozial gerech- tes Modell zur Ermittlung der Grundsteuer. Dem wird wohl nicht so sein. Fände sich auf Bundesebene eine politische Mehrheit für die Abschaffung der Umlagefä- higkeit der Grundsteuer, wäre dies ein wei- terer Schritt Richtung „Vermieter, hört die Signale“. Die Grundsteuer ist keine Vermö- gens-, sondern eine Nutzersteuer! Aus ihr wird ein erheblicher Anteil der vielfältigen Infrastruktur einer Kommune ﬁnanziert, die jedem Bürger und Besucher einer Kommune zur Verfügung steht. Folglich muss sich auch jeder Bürger an den Kosten für die Bereit- stellung, Schaffung und Instandhaltung von kommunalen Leistungen und Dienstleistun- gen in seiner Gemeinde beteiligen. Olaf Scholz bleibt auch eine klare Aussage zur Bezugsgröße für die Aufkommensneutralität schuldig. Es dürfte kaum möglich sein, die Grundsteuer in Gebieten, in denen zum Teil hohe und sehr hohe Bodenwerte gelten, aufkommensneutral zu gestalten. Insofern kann sich dieses Versprechen eigentlich nur auf das ge- samte Bundesgebiet beziehen – kein Trost für Steuerzahler in teu- ren Lagen. 1 rp-online.de/politik/deutschland/grundsteuer-olaf-scholz-erwaegt-umlagefae- higkeit-zu-kappen_aid-23787607, 04.07.2018; abgerufen am 03.12.2018 2 sueddeutsche.de/wirtschaft/wohnen-i-die-grundsteuer-soll-der-vermieter-zah- len-1.4231861, 29.11.2018; abgerufen am 03.12.2018 . G V Z : O T O F
| 9 Findet sich eine politische Mehrheit für ein Grundsteuerberech- nungsmodell mit Wertkomponente(n), bedeutet dies für Grund- stücke in Lagen mit hohen Bodenwerten eine Substanzbesteue- rung, denn die Erträge von Grundstücken in nachgefragten Lagen dürften vielfach in keinem wirtschaftlich ausgewogenen Verhält- nis zu einer erheblich gestiegenen Grundsteuer stehen. Gleiches gilt für selbstgenutztes Eigentum, das gar keine Erträge abwirft. Substanzbesteuerung aber bedeutet Enteignung! > bedeutet einen Schlag in das Gesicht der europäischen Steuerzahler: Nicht umsonst haben die Geldgeber des Euro-Rettungsschirms Portugal die Libe- ralisierung seines Mietrechts – allen voran für die Städte Porto und Lissabon – in sein Aufgabenbuch geschrieben. | Im Übrigen dürften Gemeinden mit hohen Ausgaben, für die es keine angemessene Reﬁnanzierung direkt aus kommunalen Ein- nahmequellen gibt, eine aufkommensneutrale Grundsteuer nicht wirklich anstreben. Noch weniger dann, wenn solche Gemein- den auch vor Substanzverzehr nicht zurückschrecken – wie es das Land Berlin tut. Hier enthält zum Beispiel das zwischen Land und kommunalen Wohnungsbaugesellschaften abgeschlossene Mie- tenbündnis eine Regelung, die die Erhöhung der Nettokaltmiete nach Modernisierung auf einen Betrag be- grenzt, der die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich der durch die Modernisierung be- wirkten Betriebskosteneinsparungen nicht übersteigt. Die Politiker dieser Stadt sind großartig im Vertreiben und Abschrecken von Investoren und im Verhindern ganz un- terschiedlicher Investitionen, bei gleichzei- tig wenig verantwortlichem Handeln mit den zur Verfügung stehenden Geldern. Unabhängig vom Grundsteuerberech- nungsmodell, für das sich die Bundespoli- tik entscheiden wird: Sobald es sich um ein Modell handelt, in dem Wertkomponenten eine Rolle spielen, werden auch diejenigen Grundsteuerzahler in die Pﬂicht genommen, die sich weder durch Käufe noch Verkäufe von Grundstücken am Marktgeschehen beteiligen – also das Gros der Grundsteuerzahler. Sie sind nicht an der Bodenwertentwick- lung beteiligt, sollen aber dennoch regelmäßig dafür zahlen. Findet sich eine politische Mehrheit für ein Grund- steuerberechnungsmodell mit Wertkomponente(n), bedeutet dies für Grund- stücke in Lagen mit hohen Bodenwerten eine Substanzbesteuerung. Eine Grundsteuer, die gebietsweise zu ei- ner spürbaren ﬁnanziellen Belastung führt, > kann weitreichende Folgen haben: denn alles, was bisher wirtschaftlich solide kal- kuliert war, kann durch eine ideologisch basierte Reform ins Schlingern geraten. > bestraft diejenigen, die in angespannten Märkten ihr Grundstück zu außerordent- lich moderaten Konditionen verkauft ha- ben. > bestraft diejenigen, die zu sehr modera- ten Konditionen vermieten.
10 | 10 Eine Grundsteuer, die gebietsweise zu einer spürbaren ﬁnanziellen Belastung führt, bestraft diejenigen, die zu sehr moderaten Konditionen vermieten. A I L O T O F / R U T K E T : O T O F
| 11 Eine tragende Kraft des Wiederaufbaus waren in den 1950er-Jahren private Investoren, Handwerker und Familienbetriebe. Diese wer- den heute von der Bundes- und Landespolitik gerade- zu daran gehindert, sich für Wohnungsbau zu engagieren. A I L O T O F / R U T K E T : O T O F
12 | Reform des WEG – diesmal aber wirklich In der letzten Legislaturperiode blieb ein Gesetzentwurf zur Reform des Wohnungsei- gentumsgesetzes (WEG) unbehandelt. Jetzt will sich die Bundesregierung endlich mit dem Thema beschäftigen und plant sogar eine Art Generalüberholung des Gesetzes. Kai-Peter Breiholdt, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentums- recht, 2. stellvertretender Vorsitzender Haus & Grund Berlin, Vorsitzender Grundbesitzer-Verein der Gartenstadt Berlin-Frohnau Für die Förderung des weiteren Ausbaus der Elektromobilität ist eine Anspruchslösung sicher besser, als wenn ein Eigentümer auf das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses hoffen muss. Die praktischen Probleme – wenn sich denn dieser Ansatz durch- setzt – bleiben aber abzuwarten. Denkbar wäre etwa, dass ein einmal eingebauter Elektroanschluss für einen Eigentümer eine Gesamtlösung für das Objekt verkomplizieren könnte. Die gesetzliche Veran- kerung der werdenden Wohnungseigentümer- gemeinschaft wird nicht alle jetzt schon bestehenden Streit- punkte klären. 2. Werdende Wohnungseigentümer- gemeinschaft Vor zehn Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) entdeckt, dass es „werdende“ Woh- nungseigentümergemeinschaften gibt.4 Sie entstehen dann, wenn ein Bauträger Woh- nungen verkauft und der erste Erwerber mit einer Auﬂassung in das Grundbuch eingetra- gen wird sowie die Übergabe der Wohnung erfolgt ist. Grund für die Entscheidung des BGH war unter anderem, dass zwischen Ver- kauf und Übergabe der Wohnungen einer- seits und Grundbuchumschreibung anderer- Im Koalitionsvertrag haben CDU, CSU und SPD vereinbart: „Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts refor- mieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorberei- tung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentü- mer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektro- mobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.“ 1 Das Bundesmi- nisterium für Justiz und Verbraucherschutz hat daraufhin im Jahr 2018 ein Diskussionspapier einschließlich Ge- setzentwurf zum Thema E-Autos und Barrie- refreiheit erstellt; außerdem gibt es einen ers- ten Gesetzentwurf zu den weiteren Themen, die angegangen werden sollen. Es wurde eine Bund-Länder Arbeitsgruppe eingerichtet, die Mitte November 2018 zum ersten Mal tagte. Verschiedene Verbände, darunter auch Haus & Grund, haben ihre Stellungnahmen einge- reicht und Verbesserungsvorschläge erarbei- tet. Im Kern geht es derzeit um acht Themen. 1. Elektromobilität Während der Gesetzentwurf aus Bayern und Sachsen noch vor- sah, dass die Eigentümergemeinschaft entsprechende Maßnah- men mit einfacher statt qualiﬁzierter Mehrheit beschließen kann, will die Bundesregierung einem einzelnen Eigentümer nun sogar einen Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Wallbox 2 einräu- men. Dazu soll das Wohnungseigentumsgesetz derart ergänzt werden3, dass die Kosten und Folgekosten des Einbaus der E-Au- tobesitzer tragen muss. Will später ein weiterer Eigentümer sich ebenfalls anschließen, muss sich der Ersteinbauer an den Kos- ten beteiligen, wenn der Einbau der zweiten Anlage teurer wird, weil schon eine andere Einrichtung installiert ist. Das hat folgen- den Hintergrund: Die meisten Hausstromanlagen in Deutschland stoßen bei dem Anschluss mehrerer Ladestationen schnell an ihre Grenzen und müssen dann ertüchtigt werden. In diesem Fall soll dem Erstanschließer das Argument verwehrt werden, er müsse sich nicht an den Kosten beteiligen, weil sein Stellplatz ja schon ausgerüstet sei. 1 Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 19. Legislaturperiode, 12.03.2018, Seite 111; www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/ koalitionsvertrag-2018-aus-immobiliensicht_84342_441600.html, 06.03.2018; seits manchmal Jahre liegen können. Der Gesetzgeber möchte die werdende Wohnungseigentümer- gemeinschaft nun gesetzlich verankern.5 Das ist sinnvoll, wird aber nicht alle jetzt schon bestehenden Streitpunkte klären. Dazu zählt die Frage, ob ein Erwerber auch dann noch Mitglied einer wer- denden Gemeinschaft werden kann, wenn ein anderer Käufer schon als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde, bevor mit dem zweiten Erwerber die Wohnungsübergabe stattfand. Zu überlegen wäre weiter, ob ein „Majorisierungsverbot“ für Bauträ- ger eingeführt werden sollte. Gerade in der ersten Phase nach Fer- tigstellung des Bauvorhabens sind viele Fragen zu klären, die den Bauträger als Verkäufer in seinen Interessen berühren. Zwar ist er bei Abstimmungen betreffend die Geltendmachung von Mängeln gegen ihn ausgeschlossen6, kann jedoch auf die Willensbildung einwirken – beispielsweise durch die Installation einer ihm geneh- men Hausverwaltung. abgerufen am 10.12.2018 2 Wandladestation 3 Anfügung eines Absatz 7 zu § 21 WEG 4 BGH, Beschluss vom 05. Juni 2008 (V ZB 85/07) 5 in § 10 WEG 6 § 25 Abs. 5 WEG . G V Z : O T O F
3. Änderung der Kostenverteilung Die Regeln zur Kostentragung bei baulichen Veränderungen und Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum7 sollen ﬂexibler gestaltet werden. So soll es den Wohnungseigentümern ermög- licht werden, nicht nur die unmittelbaren Kosten einer Maßnah- me, sondern auch deren Folgekosten per Mehrheitsbeschluss einzelnen Eigentümern aufzuerlegen. Damit soll ein in der Pra- xis bedeutsames Hindernis für die Durchführung baulicher Maß- nahmen am Gemeinschaftseigentum beseitigt werden, die oft am Widerstand von Eigentümern scheitern, welche zwar keinen Vor- teil, aber eine Kostenpﬂicht haben. Zudem soll ein einzelner Eigen- tümer, der eine bauliche Veränderung oder Aufwendung am Ge- meinschaftseigentum durchführt, kraft Gesetzes sämtliche Kosten einschließlich der Folgekosten tragen müssen. 4. Bauliche Maßnahmen In vielen Eigentumsanlagen gibt es einen Sanie- rungs- und Modernisierungsstau, weil erforderli- che Beschlüsse in der Vergangenheit unter ande- rem an der notwendigen Mehrheit scheiterten. Bauliche Maßnahmen8, die im Interesse der Ge- meinschaft liegen, sollen nunmehr erleichtert werden. Die momentan faktisch notwendige All- stimmigkeit soll insoweit aufgehoben werden, als das künftig nicht mehr alle sondern nur noch drei Viertel der betroffenen Eigentümer zustimmen müssen, die zugleich aber die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Das Recht der bau- lichen Maßnahmen im Wohnungseigen- tumsrecht und im Mietrecht sollen har- monisiert werden. | 13 7. Verwaltungsbeirat: Mehr Aufgaben und ﬂexiblere Bestellung Eigentümergemeinschaften mit weniger als 20 Mitgliedern sol- len künftig selbst festlegen können, wie viele Beiratsmitglieder sie wählen wollen. Bei größeren Gemeinschaften liegt die Mindest- zahl bei drei. Die Amtszeit soll bei höchstens vier Jahren liegen, eine Wiederwahl unbegrenzt möglich sein. Zudem soll festgelegt werden, dass die Mitglieder des Beirats von den Eigentümern eine Aufwandsentschädigung erhalten können. Außerdem sieht der Entwurf vor, den Aufgabenbereich des Bei- rats zu erweitern. Neben der Prüfung der Jahresabrechnung soll das Gremium dann unter anderem auch die Eigentümerversamm- lung mit vorbereiten und zwischen den Eigentü- mern und dem Verwalter vermitteln. Zudem er- hält der Beirat ein eigenes Einsichtsrecht in die Unterlagen des Verwalters. Bisher ist der Verwaltungsbeirat ein gesetzlich sehr eingeschränktes Organ, dessen Aufgabe im Prinzip nur die Rechnungsprüfung ist. Auch ist nicht verständlich, warum jede Gemeinschaft – sei sie groß oder klein – immer exakt drei Mit- glieder in ihrem Beirat haben muss. Der Vor- schlag geht deshalb in die richtige Richtung. Zu überlegen wäre aber, ob es künftig auch möglich sein sollte, Per- sonen in den Beirat zu wählen, die nicht Mitglied der Gemein- schaft sind. Für Modernisierungsmaßnahmen, Einbruchsschutz, die Einrich- tung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Maßnahmen für die Barrierefreiheit ist ein geringeres Quorum von zwei Dritteln der Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vorgesehen. Nur für Maßnahmen, die die Eigenart der Wohnanla- ge ändern oder einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, soll noch Allstimmigkeit erforderlich sein. 5. Beschlussfähigkeit in der Eigentümerversammlung Ein Problem in Eigentümerversammlungen ist häuﬁg die man- gelnde Beschlussfähigkeit, weil nicht genügend Mitglieder anwe- send sind. Deshalb soll das WEG9 dahingehend geändert werden, dass eine Versammlung künftig unabhängig von der Zahl der er- schienen Eigentümer beschlussfähig ist, wenn in der Einladung darauf hingewiesen wurde. Das ist einerseits vor allem für Verwal- ter praktisch, kann aber dazu führen, dass nur noch einige weni- ge Eigentümer über die Geschicke der Gemeinschaft bestimmen, weil sie an den Versammlungen teilnehmen oder Vollmachten er- teilen und die übrigen sich dann zurückziehen. 6. Beschränkung der Rechte von Mehrheitseigentümern Bei der Einsetzung eines Verwalters durch das Gericht soll es eine Mindestfrist festlegen können, innerhalb derer der Verwalter nicht ohne wichtigen Grund abberufen werden kann. Mehrheitseigen- tümer sollen hierdurch daran gehindert werden, einen ihnen un- liebsamen bestellten Verwalter, sogleich wieder abzusetzen. Diese Ergänzung ist ohne Frage sinnvoll und zu begrüßen. 7 in § 16 WEG 8 nach § 22 WEG 9 in § 25 Abs. 3 WEG 8. Synchronisation von Miet- und WEG-Recht bei baulichen Maßnahmen Jeder Praktiker weiß es: Miet- und WEG-Recht laufen nebenein- ander, nicht miteinander. Beispielsweise muss ein von der Eigentü- mergemeinschaft beschlossenes Rauchverbot auf dem Balkon den Mieter nicht interessieren, der keine solche Beschränkung in sei- nem Vertrag zu stehen hat. Jedenfalls soll nun das Recht der baulichen Maßnahmen im Wohnungseigentumsrecht und im Mietrecht harmonisiert wer- den. Konkret sollen Mieter vom Vermieter künftig die Zustim- mung zu Maßnahmen für den Einbruchsschutz und zum Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge verlangen können. Nach aktueller Rechtslage genießen nur bauliche Maßnahmen des Mie- ters zur Barrierefreiheit eine solche Privilegierung. So begrüßenswert der Ansatz ist: Er greift zu kurz. In diesem Be- reich wäre viel mehr zu tun. Das Problem besteht aber darin, dass man dann entweder eine Herrschaft des WEG über das Mietrecht oder umgekehrt einführen müsste. Es braucht nicht viel Phantasie, dass es sich dabei um eine politische Frage handelt. Der Vorwurf eines Sondermietrechts für Wohnungseigentümer wäre schnell in der Welt. Deshalb ist leider zu erwarten, dass der Gesetzgeber dieses heiße Eisen auf absehbare Zeit nicht anfassen wird. |
14 | Zweierlei Maß im Wohnraummietrecht Der Vermieter ist an Mietpreisbremse und Zweckentfremdungsverbot gebunden – sein Mieter jedoch nicht, wenn dieser untervermietet. Die Regelungen zur Untervermietung von Wohnraum müssen der aktuellen Situation angepasst oder abgeschafft werden. Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungs- eigentumsrecht, Vorsitzender Haus & Grund Berlin, Vorsitzender Haus & Grund Berlin-Neukölln Im deutschen Recht ist der Eigentümer einer Sache berechtigt zu entscheiden, wie diese verwendet wird, wer berechtigt ist, den Gegenstand zu gebrauchen und insbesondere die Sache gewinn- bringend wirtschaftlich zu verwerten. Diesem Grundsatz folgt zunächst auch das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und überlässt dem Eigentümer einer Immobilie die Entscheidung darüber, wer zum Gebrauch der Mietsache berechtigt sein soll. Der Abschluss eines Mietvertrags zwischen Vermieter und Mieter überträgt dem Mieter das Recht zu ausschließlichen Nutzung des Eigentums des Vermieters. Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, ist es dem Vermieter untersagt, die Mietsache während der Mietzeit zu ge- brauchen. Er ist lediglich verpﬂichtet und berechtigt, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zu- stand zu erhalten, insbesondere sein Eigentum instandzuhalten. Der Mieter ist nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einer dritten Person zu überlassen, wenn der Vermieter ihm dies nicht zuvor erlaubt hat. Bei Wohnraum kann der Vermieter die Unterver- mietung seiner Mietsache nicht verhindern – und auch nicht vertraglich aus- gestalten. Er hat keinen Einﬂuss auf die Person, die sein Eigentum nutzt. Wird der Mieter berechtigt, den Gebrauch der Mietsache ei- nem Dritten zu überlassen, verliert der Vermieter seinen Einﬂuss auf den Umgang des Nutzenden mit seinem Eigentum. Im Haupt- mietverhältnis hat der Vermieter die Möglichkeit, den Mieter im Falle eines nicht vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache auf sein vertragswidriges Verhalten hinzuwei- sen und bei Ausbleiben einer Besserung des Mieterverhaltens das Mietverhältnis zu beenden. Zwischen Vermieter und Un- termieter besteht dagegen keine rechtliche Beziehung. Insbesondere besteht zwischen beiden keine vertragliche Vereinbarung, die Rechte und Pﬂichten der beiden Parteien ausgestaltet. Durch die Untervermietung wird mithin eine Person zur Nutzung der Mietsache berechtigt, auf die der Vermie- ter keinen Einﬂuss hat. Tatsächlich könnte er den Untermieter auch gar nicht zu einem vertragsgemäßen Verhalten anhalten, denn der Inhalt des Untermietvertrags kann ein anderer sein als der des Hauptmietvertrags. Die dogmatische Entfernung des Untermietverhältnisses vom Hauptmietverhältnis wird dadurch unterstrichen, dass auch davon ausgegangen wird, dass der Vermieter deswegen einen Anspruch auf einen Untermietzuschlag haben soll, weil sich der Zweck des zwischen ihm und dem Mieter abgeschlossenen Mietvertrages durch die beabsichtigte Untervermietung ändert. Entgegen dem Grundsatz der Vertragsfreiheit im deutschen Recht soll hier der Mieter als alleinige Vertragspartei die Möglichkeit haben, den In- halt des Mietvertrags auch gegen den Willen des Eigentümers zu verändern. Denn die vom Eigentümer geschuldete Erlaubnis zur Untervermietung ist eine gebundene und nicht abhängig vom Er- messen des Verpﬂichteten. . G V Z : O T O F Das Wohnraummietrecht durchbricht diesen Grundsatz der aus- schließlichen Entscheidungskompetenz über den Gebrauch einer Mietsache und räumt dem Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis des Vermieters zur entgeltlichen Gebrauchsüber- lassung eines Teils der Mietsache an einen Dritten zu – die Unter- vermietung. Durch diesen gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter er- fährt dieser vielfache Nachteile in seiner Eigentümerstellung. Obendrein verstößt der Gesetzgeber hierbei auch gegen seine ei- genen politischen Ziele.
| 15 Der Vermieter verliert darüber hinaus auch die Entscheidungs- befugnis darüber, in welchem Umfang sein Eigentum wirtschaft- lich verwertet wird. Er soll nicht berechtigt sein, die Höhe des zwi- schen dem Mieter und seinem Untermieter zu vereinbarenden Entgelts zu beeinﬂussen. So ist es durch den Vermieter nicht zu verhindern, dass die zwischen dem Mieter und seinem Untermieter für die Nutzung eines Teils der Mietsache vereinbarte Miete viel höher ist als das im Hauptmietverhält- nis vereinbarte Entgelt. Hierfür gibt es be- reits erschreckende Beispiele aus der Ber- liner Rechtsprechung, die dem Verhalten von Mietern nicht entgegengetreten ist. wiesen sind, an die Mietpreisbremse gebunden. Diese soll aber gerade dann nicht gelten, wenn die Mietsache ein Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und überwiegend von ihm mit Einrichtungsgenständen ausgestattet ist. Diese Voraus- setzungen sind bei einer möblierten Untervermietung durch den Mieter erfüllt, sodass er im Gegensatz zu seinem Vermieter nicht an die Mietpreis- bremse gebunden ist. Er kann eine viel hö- here Miete verlangen als ein vermietender Eigentümer, der die Mietsache möbliert an- bietet. Hierdurch wird Wohnraum verteu- ert, ohne dass der Eigentümer darauf Ein- ﬂuss nehmen kann. Mittels einer Unterver- mietung ist der Mieter berechtigt, die von ihm gemietete Wohnung als Ferienwohnung zu ver- markten, was dagegen dem vermietenden Eigen- tümer strikt untersagt ist. Diese Rechtsprechung weist selbst dar- auf hin, dass der Untermieter aufgrund der vom Gesetzgeber angeordneten Nichtan- wendbarkeit einer Vielzahl von mieter- schützenden Vorschriften ein Mieter zwei- ter Klasse ist, was mit dem Grundgedanken des BGB-Mietrechts nicht zu vereinbaren und deswegen die Un- tervermietung zu vermeiden ist. Der Mieter erhält somit die Möglichkeit, mit dem Eigentum des Vermieters mehr Geld zu verdienen als der vermietende Eigen- tümer selbst. Eine Rechtsfolge, die vom Gesetzgeber bereits seit Jahrzehnten bewusst hingenommen wird – er misst mit zweier- lei Maß. Nicht nur die private Stellung des Eigentümers wird durch die- se Regelung der Untervermietung erheblich geschwächt, sondern auch Grundsätze des öffentlichen Rechts werden durch die Rege- lungen der Untervermietung beeinträchtigt. Der Vermieter darf bei einer Neuvermietung nicht den von ihm gewünschten Mietpreis mit dem Mieter vereinbaren, sondern ist an miethöhebegrenzende Regelungen gebunden. Neben den Re- gelungen der Angemessenheit der Betriebskostenvorauszahlun- gen und des Wirtschaftsstrafgesetzes ist der Wohnraumvermieter in Gebieten, die als mit angespanntem Wohnungsmarkt ausge- Die Entwicklung auf dem Berliner Woh- nungsmarkt hat dazu geführt, dass im Jahr 2013 das Zweckentfremdungsverbot erlas- sen wurde. Seitdem ist es dem vermieten- den Eigentümer grundsätzlich verboten, die zu vermietende Wohnung zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbeson- dere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen zu verwenden. Dagegen ist der Mieter an ein solches Verbot nicht gebunden. Das Zweckentfremdungsverbotsgesetz schreibt der Behörde eine Genehmigungspﬂicht vor, wenn der Mieter als Nutzungsberech- tigter seine Berliner Hauptwohnung, in der er seinen tatsächlichen Lebensmittelpunkt begründet, während seiner Abwesenheitszei- ten zu anderen als Wohnzwecken verwendet und der Charakter als Hauptwohnung nicht angetastet wird. Hierdurch wird der Mie- ter berechtigt, die von ihm gemietete Wohnung wirtschaftlich auf dem Wohnungsmarkt als Ferienwohnung zu verwenden, was da- gegen dem vermietenden Eigentümer strikt untersagt ist. Die Regelungen zur Untermiete von Wohnraum bedürfen drin- gend einer kritischen Überarbeitung und Reformierung durch den Gesetzgeber. |
16 | Datenschutz: Was wird aus den Klingelschildern? Wenn man eine juristische Diskussion darüber führen kann, ob das Anbringen von Na- men auf Klingelschildern erlaubt erlaubt ist, stellt sich die Frage, ob man mit der Daten- schutzgrundverordnung nicht ein wenig über das Ziel hinausgeschossen ist. Robert Becker, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2. stellvertretender Vorsitzender Haus & Grundbesitzerverein Wilmersdorf Am 25. Mai 2018 trat die Datenschutzgrundverordnung der Eu- ropäischen Union (DSGVO) in Kraft. Obwohl sie bereits rund zwei Jahre zuvor verabschiedet wurde und auch davor ein relativ strenges Datenschutzrecht galt, kam für viele das Inkrafttreten der Verordnung und die neuen Regeln in etwa so überraschend, wie jedes Jahr plötzlich Weihnachten ist. Mit einher entstanden diffuse Ängste. Man befürchtete, dass ab sofort die Mitarbeiter der zuständigen Aufsichtsbehörden von Tür zu Tür gehen würden, um die Vorlage von Verzeichnissen über Verarbeitungstätigkeiten zu verlangen und bei Nichteinhaltung hohe Bußgelder einzufordern, oder dass Heerscharen von Anwäl- ten Abmahnungen wegen Nichteinhaltung von irgendwelchen Hinweisen zum Datenschutz auf Webseiten verschicken könnten. Dies betrifft nicht nur Vermieter oder Hausverwalter, sondern je- den, der in irgendeiner Weise beruﬂich mit anderen Menschen zu tun hat und deren Namen und Adressen sammelt und aufbe- wahrt. Auch die Tätigkeit in den Haus- und Grundbesitzervereinen ist davon betroffen. Nachdem sich nach Inkrafttreten der Verordnung die oben ge- schilderten Ängste nicht bewahrheiteten, trat etwas Ruhe ein. Aus dieser sind jedoch viele durch eine Nachricht aus Wien Mit- te Oktober 2018 aufgeschreckt worden. Dort fasste eine kom- munale Wohnungsbaugesellschaft aufgrund der Beschwerde ei- nes Mieters und nach Rücksprache mit den Datenschutzexperten der Stadt den Entschluss, die Namen von den Klingelschildern von rund 220.000 Wohnungen zu entfernen. Da für Österreich die gleiche Datenschutzgrundverordnung gilt wie für Deutschland, stellte sich die Frage, ob auch hier alle Namen von den Klingel- schildern entfernt und durch Nummern ersetzt werden müssen. Denkbar wären auch Emojis wie zum Beispiel r oder t, damit man zumindest eine ungefähre Vorstellung davon hat, bei wem man gerade klingelt – aber Spaß beiseite. Haus & Grund Deutschland empfahl seinen Mitgliedern zu- nächst, dem Beispiel zu folgen, korrigierte diese Einschätzung aber kurze Zeit später, nachdem in zahlreichen Tageszeitungen darüber berichtet wurde und verschiedene Datenschützer dahingehend zi- tiert wurden, dass die Datenschutzgrundverordnung keineswegs das Anbringen von Namen auf den Klingelschildern grundsätzlich verbiete. Hauptbegründung hierfür war, dass das Anbringen von Namen auf den Klingelschildern keine automatisierte Datenver- arbeitung und deshalb die Forderung nach dem Entfernen mehr oder minder großer Unsinn sei. Sollten die Datenschützer in Wien wirklich mit ihrer Einschätzung so daneben liegen? Auch wenn man bedenkt, dass es in Wien durchaus üblich ist, nicht den Namen, sondern nur eine Nummer auf das Klingelschild zu schreiben, so sind es doch die gleichen Rechtsvorschriften, die hier zur Anwendung kommen. Insofern lohnt vielleicht ein genauerer Blick, ob die Begründung wirklich tragfähig ist, dass es sich um keine automatisierte Datenverarbei- tung handele. Die Datenschutzgrundverordnung gilt für die ganz oder teilweise automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten sowie für die nicht automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten, die in einem Dateisystem gespeichert sind oder gespeichert wer- den sollen.1 Entgegen der Begründung der hiesigen Datenschüt- zer reicht also auch eine nicht automatisierte Datenverarbeitung, solang die Daten in einem Dateisystem gespeichert sind. Ein Datei- system ist jede strukturierte Sammlung personenbezogener Da- ten, die nach bestimmten Kriterien zugänglich sind.2 Nimmt man das wörtlich, braucht ein Vermieter noch nicht einmal ein Haus- verwaltungsprogramm auf einem Computer, in dem die Namen und Adressen der Mieter verzeichnet und abrufbar sind, sondern es würde auch eine (analoge) Karteikartensammlung mit den Na- men und Adressen ausreichen, um die Kriterien für ein Dateisys- tem gemäß der Deﬁnition der DSGVO zu erfüllen. Dann stellt sich nur noch die Frage, ob es sich bei der Benut- zung dieses Dateisystems, um den richtigen Namen auf das richti- ge Klingelschild zu schreiben, um eine Verarbeitung von Daten im Sinne der DSGVO handelt. Diese wird deﬁniert als jeden mit oder ohne Hilfe automatisierter Verfahren ausgeführten Vorgang oder jede solche Vorgangsreihe im Zusammenhang mit personenbezo- genen Daten – wie das Erheben, das Erfassen, die Organisation, das Ordnen, die Speicherung, die Anpassung oder Veränderung, das Auslesen, das Abfragen, die Verwendung, die Offenlegung 1 Art. 2 I DSGVO 2 Art. 4 Nr. 6 DSGVO . G V Z : O T O F
| 17 Damit wir uns nicht missverstehen: Ich ﬁnde Namen auf Klingel- schildern richtig und gut – und so freue ich mich darüber, dass die Datenschützer hier der Auffassung sind, dass dies zulässig sei. Aber wenn man eine – in juristischer Hinsicht – berechtigte Diskussion darüber führen kann, ob das Anbringen der Namen auf den Klin- gelschildern erlaubt ist beziehungsweise wegen des Datenschutz- rechts der Einwilligung des Mieters bedarf, dann stellt sich die Fra- ge, ob man mit dieser Verordnung nicht ein wenig über das Ziel hinausgeschossen ist. Was einen als Hauseigentümer, Vermieter, Mie- ter oder einfach nur als Bürger aufregt, ist doch nicht der Name auf dem Klingelschild, sondern der Handel mit personenbezogenen Daten und damit einhergehende Werbeschreiben und ähn- liche Belästigungen. Ich kenne keinen Vermieter, der bislang auf die Idee gekommen ist, seine Ad- resslisten mit den Mieternamen an Werbeﬁrmen zu verkaufen. Leider gab es aber Fälle, in denen Grundbuchämter die Namen und Adressen von Grundstückseigentümern an Makler weiterge- geben haben, die dann die Grundstückseigentü- mer fortan mit Anfragen belästigt haben, ob sie nicht ihr Grund- stück verkaufen wollen. Zudem ist es Praxis von Kommunen, die – zwangsweise erhobenen – Meldedaten der Bürger an die Privat- wirtschaft zu veräußern. Einen solchen oder ähnlichen Handel mit Namen, Adressen und sonstigen persönlichen Daten in einer für alle geltenden Verord- nung zu verbieten oder von der Erlaubnis des betroffenen Daten- inhabers abhängig zu machen, sowie den unerlaubten Handel mit Daten mit hohen Bußgeldern zu belegen, ist vollkommen richtig – bedarf aber keiner 99 Artikel langen Verordnung. Alles ande- re kann man dem jeweiligen Rechtsgebiet überlassen. So könn- te man im Mietrecht regeln – sofern man ein Regelungsbedürf- nis meint zu sehen – ob ein Name auf dem Klingelschild stehen darf oder nicht. Ich meine, Gerichte würden auch ohne gesetzli- che Regelung im Wege einer beiderseitigen Interessenabwägung zu einer sinnvollen Regelung kommen, unter welchen Vorausset- zungen ein Mieter verlangen kann, dass sein Name nicht auf dem Klingelschild oder Briefkasten steht. Dafür kann es ja durchaus im Einzelfall gute Gründe geben. Weniger gesetzlich zu regeln, wäre manchmal eben besser. | durch Übermittlung, Verbreitung oder in anderer Form der Bereit- stellung, den Abgleich oder die Verknüpfung, die Einschränkung, das Löschen oder die Vernichtung.3 Warum sollte das Anbringen von Namen auf Klingelschildern keine Offenlegung durch Verbrei- tung sein oder eine andere Form der Bereitstellung? Schließlich könnte jeder ans Klingeltableau gehen und sich die Namen aller Bewohner abschreiben. Dann wären wir im Bereich der Verarbei- tung von Daten im Sinne der Vorschrift, womit man die rechtliche Einschätzung aus Wien nicht so einfach von der Hand weisen kann. Ist die Verbreitung von Namen auf Klingelschil- dern datenschutzrecht- lich zulässig? Schließlich könnte jeder diese Daten abschreiben und verarbeiten. Laut einer Pressemitteilung des Bay- erischen Landesamts für Datenschut- zaufsicht wäre die Anbringung der Na- men auf den Klingelschildern zulässig, selbst wenn man dies als Datenverarbei- tung einstuft.4 Diese Norm erlaubt die Datenverarbeitung, wenn der Verarbei- tungsvorgang zur Wahrung der berech- tigten Interessen des Verantwortlichen – dies wäre hier der Vermieter – oder eines Dritten erforderlich ist. Hat man als Ver- mieter wirklich ein Interesse am Anbringen der Namen und wie berechtigt ist das Interesse? Der Vermieter weiß doch, wer dort wohnt beziehungsweise an wen er die Wohnung vermietet hat. Ist es nicht vor allem das Interesse des Mieters, dass ihn die Post, der Paketzustelldienst und der Rettungsdienst im Falle eines Not- falls ﬁnden? Der Mieter ist aber nicht mit Dritter gemeint.5 Auch hier lassen sich also Zweifel anmelden, ob die genannte Vorschrift das wirklich erlaubt. Die Süddeutsche Zeitung hat in einem Artikel darüber berichtet, wegen dieser Klingelschilder im Büro des EU-Kommissionspräsi- denten in Brüssel nachgefragt zu haben. Von dort erhielt man die Antwort, dass die DSGVO gar nichts zum Thema Namen auf Tür- klingeln oder Briefkästen regele. Richtig ist, dass nirgendwo in der Verordnung die Wörter Türklingel und Briefkasten auftauchen, aber auch der Begriff Vermieter taucht dort nicht auf, und doch gilt die Verordnung auch für ihn. Diese Argumentation kann also nicht die Lösung des Problems sein. 3 Art. 4 Nr. 2 DSGVO 4 gem. Art. 6 I f DSGVO 5 im Sinne von Art. 6 I f DSGVO
Die wirkliche Heraus- forderung der heutigen Zeit ist es, endlich wie- der zu bauen, zu bauen und noch einmal zu bau- en. Stattdessen regieren immer neue Vorschriften und Verbote. 18 | . G V Z : O T O F
FOTO: ZVG. | 1 9
20 | Der Winterdienst als öffentliche Aufgabe Für die öffentliche Sicherheit und Ordnung sorgt der Staat. Warum sorgt er nicht auch für die Sicherheit gegen die Gefahren von Eis und Schnee? Der landeseigene Betrieb, die Berliner Straßenreinigung (BSR), könnte den Winterdienst vollständig durchführen. Tom Martini, Rechtsanwalt und Mediator, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigen- tumsrecht, Fachanwalt für Familienrecht, Vorsitzender Haus & Grund Reinickendorf, Vorsitzender Haus & Grund Tempelhof Aufgrund des kalten Winters in Berlin 2009/2010 wurde das Berliner Straßenreinigungsgesetz geändert. Die bis dahin gel- tenden Regelungen wurden wegen der gewaltigen Schnee- und Eismassen in jener Wintersaison als unzureichend empfunden. Fe- derführend für die Gesetzesänderung war eine alte Bekannte, die damalige Umweltsenatorin Katrin Lompscher.1 Die Eigentümer konnten sich bis dato noch von ihrer Pﬂicht zur Beseitigung von Schnee und Eis sowie aus der Haftung vollstän- dig befreien, wenn sie Schneeräumunternehmen mit dem Winter- dienst beauftragten und sich diese Unternehmen beim Bezirksamt Lichtenberg in eine Kartei eintrugen. Der Grundbesitzer musste sich um nichts Weiteres kümmern – eine Haftung war für ihn aus- geschlossen. Goldene Zeiten! Aber die professionellen Schneeräu- mer schafften die rechtzeitige Beseitigung von Eis und Schnee nur unzureichend. Insbesonde- re die Vereisung von Fußgängerwegen wurde zu einem ersten Problem im damaligen Winter. Viele Passanten stürzten und verletzen sich. Daher wurde im Straßenreinigungsgesetze- von Berlin unter anderem neu geregelt, dass Eisbildungen beseitigt werden müssen, denen nicht ausreichend durch Streuen entgegenge- wirkt werden kann. Es gab zahlreiche weitere Verschärfungen, welche bis heute unverändert gelten. Beispielsweise sind Fußgängerwege bei Schnee- und Eisglätte unverzüglich mit abstumpfenden Mit- teln zu bestreuen, bei Bedarf auch wiederholt. Dauert der Schnee- fall über 20 Uhr hinaus an oder tritt nach dieser Zeit Schneefall oder Glatteisbildung ein, so ist der Winterdienst bis sieben Uhr des folgenden Tages, an Sonntagen und gesetzlichen Feiertagen bis neun Uhr, durchzuführen. Zum Glück hat sich – entgegen der Annahme der Politik – ein derartiger schnee- und eisreicher Winter bisher nicht wiederholt. Zum Glück deshalb, weil die folgenden Jahre zeigten, dass eine pünktliche Räumung von Schnee und Eis reine Glückssache ist. Weil die Schneeräumer nicht überall zur gleichen Zeit Schnee und Eis beseitigen können, war eigentlich schon vor Erlass der Gesetzesänderung klar, dass diese zeitlichen Verpﬂichtungen, bis sieben Uhr morgens im ganzen Stadtgebiet die Bürgersteige ge- räumt zu haben, durch professionelle Schneeräumdienste nicht erfüllt werden kann. In der Ersten Schnee- & Eiskonferenz im März 2011, durchgeführt von den drei Ortsvereinen Haus & Grund Ber- lin-Neukölln, Haus & Grund Kreuzberg und Haus & Grund Tempel- hof, waren sich die Experten im Wesentlichen darüber einig, dass die Gesetzesänderung zwar gut gemeint, aber praktisch nicht durchführbar sei. Denn diese Änderung führte zu groben Nachteilen für die Eigen- tümer – so wurde auch das für sie geltende Haftungsprivileg ab- geschafft, die Karteisammlung in Lichtenberg aufgelöst. Die Grundbesitzer konnten sich der Überwachungspﬂicht nicht mehr entziehen, die bedeutet, dass sie fortan darüber wachen müssen, ob die Schneeräumer der gesetzlichen Pﬂicht nachkommen. Ist das nicht der Fall, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Hin- zu kommen die Schadenersatz- und Schmer- zensgeldforderungen der aufgrund nicht ver- hinderter Glätte gestürzten Passanten. Eigentümer müssen beauftragte Schnee- räumer überwachen und haften im Zweifel. Das ist eine untragbare Situation. Das ist eine untragbare Situation für die Ei- gentümer. Daher initiierte der Pressesprecher von Haus & Grund Berlin Dieter Blümmel, dass die Ortsvereine von ihren Mitgliedern ein Meinungsbild einholen, ob die Schnee- und Eisbeseitigung vollständig in die Hände des Landes Berlin ge- legt werden sollte. Das Meinungsbild ergab eine grundsätzliche Zustimmung der Mitglieder der Ortsvereine. Viele waren damals auch bereit, höhere Kosten für den Winterdienst in Kauf zu neh- men. Durchgeführt werden sollte er nach dem Vorschlag unse- rer Gremien bestenfalls durch die Berliner Straßenreinigung (BSR), welche kraft gesetzlichen Auftrags bereits einen großen Teil der Schnee- und Eisbeseitigung in der Hauptstadt übernimmt. 1 Lompscher für schärfere Regeln zum Schneeräumen, MOZ.de Nachrichten- portal für Brandenburg, 22.02.2010, https://www.moz.de/artikel-ansicht/ dg/0/1/130219/; abgerufen am 10.12.2018 . G V Z : O T O F
| 21 steht beispielhaft für viele gleichlautenden Mieterbeschwerden gegen die Betriebskostenabrechnung Jahr für Jahr.2 Hier wird ver- gessen, dass der Schneeräumer auch in milden Wintern, die Be- triebsmittel vorhalten und die Gehälter zahlen muss. Für ihn gilt: Sei allzeit bereit, schon morgen kann es schneien! Die Betriebs- kosten für den Winterdienst sind daher vergleichbar der Prämie ei- ner Haftpﬂichtversicherung. Wir zahlen eine monatliche Pauscha- le, damit im Fall der Fälle der Schaden reguliert wird – oder eben der Schnee geräumt. Natürlich darf zum Schluss das für Politiker sehr wichtige The- ma Arbeitsplätze nicht unerwähnt bleiben. Schließlich ist die Kon- sequenz meiner Anregung, dass fast einer gesamten Branche Lohn und Brot genommen würde. Die Auswirkungen auf den Ar- beitsmarkt werden sich aber in Grenzen hal- ten: Zum einen muss der Personalstand bei der BSR aufgestockt werden, anderseits sind Schneeräumer oftmals hauptberuﬂich Hand- werker – und diese erleben zurzeit die oben beschworenen goldenen Zeiten. Handwerker sind nämlich knapp. Sehr knapp. Viele Verwalter von Wohnungseigen- tumsgemeinschaften benutzen inzwischen das Argument, sie könnten keine drei Ange- bote vorlegen, weil keine Handwerker ver- fügbar seien. Das ist oft eine faule Ausrede, wird aber allzuoft geglaubt. Fakt ist aber, die Preise der Handwerker steigen und steigen. Es wird lukrativer sein, künftig handzuwerkeln als Schnee zu fegen. Und früh aufstehen kann der Schneeräumer als künftiger vollberuﬂicher Handwerker auch, so er denn will. Auf geht‘s, Schneeräumer, Ihr Vollbluthandwerker in spe! Ich sehe neben blühenden Landschaften auch goldene Zeiten für Euch aufziehen – aber auch für uns, die Grundbesitzer! Wenn, ja wenn die BSR die Bürgersteige in ganz Berlin von Schnee und Eis befreit – bis Drohnen diese Tätigkeit übernehmen werden. | 2 Schnee räumen ohne Schnee?, Spiegel Online, 14.11.2018, www.spiegel.de/ plus/fragwuerdige-vonovia-abrechnungen-beim-winterdienst-schnee-raeu- men-ohne-schnee-a-5008178a-7577-44f4-af9f-d8c5981e126b Ich möchte diese Idee von Dieter Blümmel aufgreifen und für sie werben. Die BSR ist ein geeignetes Unternehmen mit der notwen- digen Logistik und Erfahrung auf diesen Gebiet. Der Eigenbetrieb des Landes Berlin kann die Bürgersteige ganzer Straßenzüge von Schnee und Eis in einem Durchgang befreien. Bisher besteht vor allem in der Innenstadt ein Flickenteppich aus teilgeräumten Stra- ßenzügen. Der Grund liegt in den unterschiedlich beauftragten Unternehmen. Selten genug liegen die Grundstücke zweier Auf- traggeber nebeneinander in derselben Straße. Diese Flickenteppi- che bergen große Gefahren. Die Passanten müssen die nicht ge- räumten Teile der Fußgängerwege genau so überqueren wie die geräumten Teile. Hierbei besteht eine erhebliche Verletzungsge- fahr durch einen Sturz auf Grund der Glätte. Knochenbrüche sind keine Seltenheit. Wenn der Schneeräumer „durchmetern“ kann, ist diese Gefahr gebannt. Weil die BSR eben schon nicht unerhebli- che Teile unserer Stadt von Eis und Schnee befreit, würden sich die Kosten für weitere Tätigkeiten voraussichtlich in Grenzen hal- ten. Natürlich sollten wir Haus & Grundbe- sitzer darauf hinwirken, dass die Kosten des Winterdienstes weiterhin als Betriebskosten umlagefähig bleiben. Das sollte gelingen, schließlich sind doch die Kosten der Straßen- reinigung durch die BSR schon jetzt umleg- bare Betriebskosten. Die Betriebskosten für den Winterdienst sind vergleichbar der Prämie einer Haftpﬂichtver- sicherung. Wir zahlen, damit im Fall der Fälle der Schnee geräumt wird. Aber selbst, wenn das nicht gelingen sollte, würden viele Ver- mieter und Hausverwalter dieses trotzdem als Schritt in die rich- tige Richtung begrüßen, denn die Umlage der Betriebskosten für den Winterdienst ist oft der Anlass zum Streiten. Jüngst im No- vember 2018 las ich in einem renommierten Internetnachrichten- portal aus Hamburg einen Artikel, in welchem sich der Verfasser über die hohen Betriebskosten für den Winterdienst beschwerte. Es könne nicht sein, dass in den vergangen milden Wintern derart horrende Kosten für die Schnee- und Eisbeseitigung auf die Mie- ter umgelegt würden, echaufﬁerte sich der Autor. Dieser Artikel
22 | Steigende Kosten durch Bestellerprinzip Wenn die Politik die Freiheit der Vertragspartieren beim Immobilienkauf hinsichtlich der Maklerprovision abschafft, steigen die Kaufpreise entsprechend. Daran verdient der Staat wiederum gerne mit. Axel Lipinski-Mießner, Rechtsanwalt, Geschäftsführer Ring Deutscher Makler (RDM) Landesverband Berlin-Brandenburg Dank der historisch einmaligen Niedrigzinsphase ist der Traum des Immobilieneigentums für viele in greifbare Nähe gerückt. Den niedrigen Zinsen stehen jedoch immer stärker steigende Im- mobilienpreise durch steigende Nachfrage und dazu korrespon- dierend steigende Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Grun- derwerbssteuer und Grundbuch- und Notargebühren gegenüber. Die Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz, Kata- rina Barley (SPD), möchte dem Bürger nun „Hilfe“ durch die Ein- führung des Bestellerprinzips beim Immobilienverkauf leisten und dadurch eine Senkung der Maklerkosten erreichen. Dass der Hauptgrund für die steigenden Immobilienpreise in den Metro- polregionen jedoch in der lahmenden Neu- bautätigkeit bei steigender Nachfrage liegt, wird unter den Teppich gekehrt. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) belegte schon im Jahr 2015, dass Ber- lin die Liste jener Städte anführt, in denen von 2010 bis 2014 trotz des starken Bevöl- kerungszuwachses besonders wenig gebaut wurde. Dass sich eine deutliche Mehrheit der Berliner in einem Volksentscheid im Jahr 2014 gegen eine Wohnbebauung auf dem Tempelhofer Feld ausgesprochen hat, dürfte auch nicht zur Entspannung auf dem Immo- bilienmarkt in der Stadt geführt haben. Statt den Neubau zu fördern, wurde in Berlin lieber die Grunderwerbs- steuer zuletzt bis auf sechs Prozent erhöht – im Jahr 2006 waren es noch dreieinhalb Prozent. Anstatt durch eine Reduzierung der Grund- erwerbsteuer zu einer Senkung der Kaufpreise beizutragen, möchte die Politik lieber die Makler in ihrer Berufsausübung einschränken. Obwohl die Bundesregierung nun anstoßen könnte, den Kosten- treiber Grunderwerbsteuer wieder einheitlich zu senken, möch- te sie lieber die Maklerprovision und die Makler sowohl in ihrer Freiheit zum Vertragsschluss als auch in der Freiheit zur Aushand- lung ihres Entgelts beschränken. Die Einführung des Bestellerprin- zips würde damit einen Eingriff in die grundgesetzliche geschütz- te Berufsausübung der betroffenen Makler darstellen.1 Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts umschließt die- se auch das Recht, das Entgelt für beruﬂiche Leistungen verbind- lich auszuhandeln. Dieses Recht ist eine spezielle Ausprägung der allgemeinen Vertragsfreiheit2 und geht dieser entsprechend vor. Es ist jedoch fraglich, ob dieser Eingriff über- haupt verfassungsgemäß sein kann. „Wir werden keinen Eingriff zulassen“, sagte Mar- kus Gruhn, Makler und Vorsitzender des RDM-Landesverbands Berlin-Brandenburg, der die Verfassungsmäßigkeit eines solchen Gesetzes durch das Bundesverfassungsge- richt in Karlsruhe überprüfen lassen würde.3 Grundsätzlich genügen zur Rechtferti- gung eines Grundrechtseingriffs einer Be- rufsausübungsregelung bereits vernünf- tige Erwägungen des Allgemeinwohls.4 Das Bundesverfassungsgericht hatte in sei- ner Rechtsprechung zur Zulässigkeit des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung hierzu auf die Befugnis des Gesetzgebers verwiesen, sozialen oder wirtschaftlichen Ungleichgewichten ent- gegenzuwirken.5 Bei der Einführung des Bestellerprinzips für die Wohnungsvermittlung hat das Bundesverfassungsgericht die Zu- lässigkeit grundsätzlich anerkannt. Gestützt wurde diese Entschei- dung im Wesentlichen auf die Feststellung wirtschaftlicher und sozialer Ungleichgewichte zwischen Wohnungssuchenden und 1 Art. 12 Abs. 1 GG 2 aus Art. 2 Abs. 1 GG 3 Immobilien Zeitung 02.11.2018: Bestellerprinzip: RDM droht mit Verfas- sungsbeschwerde; www.immobilien-zeitung.de/1000056966/bestellerprin- zip-rdm-droht-mit-verfassungsbeschwerde; abgerufen am 07.12.2018 4 Vgl. BVerfG, Beschl. v. 11.02.1992 – 1 BvR 153 1/90 „Hackethal“ – B. I. Nr. 3 b. 5 BVerfG, Beschl. v. 29.06.2016 – 1 BvR 1015/15, NJW-RR 2016, 1349, Rn. 65. . G V Z : O T O F
| 23 Es ist verwunderlich, dass der derzeitige Zeitgeist nach immer mehr Regulierungen zu streben scheint. Vermietern. Anders verhält es sich jedoch beim Immobilienkauf, bei dem sich zwei gleichberechtigte Parteien gegenüberstehen und gerade eben kein Ungleichgewicht besteht: Käufer und Ver- käufer haben sich lediglich über den Kaufpreis zu einigen. Dabei wird vergessen, dass der Kunde ohne den Ma- kler niemals Kenntnis von dieser Verkaufsge- legenheit gehabt hätte. Erst wenn der Makler dem Kauﬁnteressenten die Information über das zu verkaufende Objekt benennt, ist er über- haupt in der Lage, mit dem Verkäufer in Ver- handlung zu treten. Wenn der Kauﬁnteressent nicht an der Information des Maklers interes- siert ist, ist er nicht gezwungen, das Objekt zu besichtigen und einen Kaufvertrag abzuschlie- ßen. Stattdessen kann er sich frei an diejenigen Immobilienverkaufsgelegenheiten wenden, die ohne zwischengeschalteten Immobilienmakler am Markt angeboten werden. Mit anderen Worten: Der Kauﬁnte- ressent ist in seiner Entscheidung frei! Schließlich gibt es auch kei- nen Anspruch darauf, eine Wohnimmobilie von einem Verkäufer zu einem reduzierten Kaufpreis erwerben zu können. Ferner fehlt es für die Rechtfertigung eines Grundrechtseingriffs durch das Bestellerprinzip bei privaten Immobilienkäufen an einem legitimen Allgemeinwohlbelang. Dieser könnte dann angenom- men werden, wenn die Erwerber von Wohnimmobilien ﬁnanziell tatsächlich durch die avisierte Regelung entlastet werden könn- ten. Gerade in Gebieten mit Wohnungsknappheit ist davon aus- zugehen, dass die Maklerprovision allein auf den Kaufpreis auf- geschlagen würde und es somit nicht zu der erhofften Entlastung für den Verbraucher käme. Im Gegenteil: Für Erwerber hätte dies die nachteilige Folge, dass die weiteren Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer und die Grundbuch- und Notargebühren, die sich anhand des Verkaufspreises berechnen, dann entsprechend höher ausfallen würden. Vor diesem Hintergrund verwundert es natürlich nicht, dass die Politik nicht wirklich an der Senkung der tatsächlichen Erwerbskosten interessiert ist. Schließlich verdie- nen die Bundesländer durch die Einnahme der Grunderwerbssteuer in Höhe von sechs Pro- zent still und heimlich mit, ohne auch nur – im Gegensatz zum Makler - eine eigene Leistung dafür zu erbringen. Es ist schon verwunderlich, dass der derzeiti- ge Zeitgeist nach immer mehr Regulierungen zu streben scheint. Die Höhe der Maklerprovi- sion als Marktstandard hat sich in den einzel- nen Bundesländern historisch von selbst unter- schiedlich entwickelt, ohne dass es jemals eines staatlichen Eingriffes bedurft hätte. Während die Maklerprovision beispielsweise in Baden-Württemberg und Bayern üblicherweise sechs Prozent beträgt und sich dort Käufer und Verkäufer diese teilen, sind es in Bremen und Hamburg fünf Prozent, die allein vom Käufer zu tragen sind. Hierbei wird verges- sen, dass die Provisionssätze nicht in Stein gemeißelt sind, sondern stets zwischen den Beteiligten frei verhandelt werden können. Die Politik sollte daher sicherstellen, dass die Parteien auch in Zukunft von diesem Verhandlungsspielraum Gebrauch machen können, anstatt sie in ihren freiheitlichen Grundrechten zu beschränken. |
24 | Wir Berliner wissen es doch eigentlich ganz genau ... Wie war das noch gleich damals mit der Festschreibung niedriger Mieten in der ehemaligen DDR? Es klang zwar toll, funktionierte aber nicht. Zur Wende war die Bausubstanz völlig heruntergewirtschaftet. Michael Winks, Hausverwalter, Vorsitzender Haus & Grund Berlin-Ost Jeder sollte sich das Wohnen in der DDR ﬁnanziell leisten kön- nen. Niedrige Mieten und preiswertes Brot – das waren zwei Aushängeschilder des „Arbeiter- und Bauernstaats“. Ein Kilo- gramm Vollkornbrot kostete in meiner Kindheit nur 45 Pfennig. Eine Wohnung in meinem Haus war damals für DDR-Verhältnis- se teuer. Drei Zimmer auf 90 Quadratmetern mit Bad und Zentral- heizung kosteten monatlich 88 Mark. Eine kleine Einzimmerwoh- nung kostete 25 Mark. Das galt im Übrigen nicht nur 1950, sondern unverändert auch noch knapp 40 Jahre später, als 1989 die DDR aufhörte zu bestehen. Es gibt den einen oder anderen Politiker, der den Gedanken einer schleichenden Enteignung aller Hauseigentümer einfach nur pri- ma ﬁndet. Aber ich will nicht schleichend enteignet werden und ich will auch nicht, dass mein Haus herunterkommt. Und die Ver- fassung gewährleistet mein Eigentum – Artikel 14 Grundgesetz. Seit Einführung der Mietpreisbremse wird versucht zu wieder- holen, was schon einmal gründlich danebenge- gangen ist. Ich kann nur staunen, wie kurz das historische Gedächtnis vieler Politiker ist. Solche Experimente können nur schief gehen. Wir Ber- liner wissen es doch eigentlich ganz genau. Wollen wir die wirtschaftlichen Verhältnisse des „realen Sozialismus“ schon wieder durch- machen? Auch in der DDR stiegen die Handwerker- preise kontinuierlich an. Das kennen wir heu- te ja nicht anders. Es steigen die Materialpreise und die Löhne. Auch die Bauvorschriften trei- ben die Kosten immer weiter nach oben. Aber die Mieten sollen natürlich niedrig bleiben! Das soll funktionieren? Man muss eigentlich nur seinen gesun- den Menschenverstand gebrauchen, um zu wissen, dass das nicht klappen kann. Schon in der DDR war es für private Hauseigentü- mer – die gab es tatsächlich – immer schwieriger, angesichts fest- geschriebener Mieten ihr Eigentum überhaupt irgendwie zu er- halten. Das Ergebnis war die schleichende Enteignung privater Eigentümer von Mietshäusern. Doch was wurde aus den Häusern? Die Resultate nicht nur in Berlin sind bekannt. Die Bausubstanz war im Jahr der Wiederver- einigung 1990 völlig heruntergewirtschaftet. Man brauchte nur durch den Prenzlauer Berg zu laufen, um das zu sehen. Jahrzehn- telanger Instandhaltungsrückstau aufgrund fehlender Gelder und gleichgültiger Bewirtschaftung durch die „volkseigenen“ Kom- munalen Wohnungsverwaltungen (KWV) führten zur Verwahrlo- sung. Und nicht jeder Bürger bekam eine Wohnung. Es gab lange Wartelisten und sogenannte Ausbauwohnungen, die die Mieter selbst herrichten mussten. Und das Denken war: „Lieber eine Aus- bauwohnung als gar keine!“ Es hat also damals nicht funktioniert mit den gedeckelten Mie- ten – warum sollte es heute anders sein? Und noch viel wichtiger: Wollen wir die wirtschaftlichen Verhältnisse des „realen Sozialis- mus“ schon wieder durchmachen? Nach vielen schlimmen Jahren mit viel zu we- nig Wohnungen gab es auch einmal eine ande- re Zeit hier in Berlin. Denken wir einfach zehn bis 15 Jahre zurück. Über 100.000 Wohnungen standen in der Stadt leer, nachdem jahrelang gebaut worden war. Mietinteressenten wählten damals in Ruhe aus, welche Wohnung sie nehmen. Die Lage der Wohnung, die Ausstattung und der aktuelle Zustand waren aus- schlaggebend für die erzielbare Miethöhe. Niemand verschwen- dete einen Gedanken an eine Mietpreisbremse. Die wirkliche Herausforderung der heutigen Zeit ist es, endlich wieder zu bauen, zu bauen und noch einmal zu bauen. Stattdes- sen regieren immer neue Vorschriften und Verbote. Es gibt um- fangreiche Regelungen zur Vermeidung von Diskriminierungen bei der Vergabe einer Wohnung und genaueste Vorschriften, wel- che Daten von Mietinteressenten erhoben werden dürfen. So edel wie der Gedanke dahinter sein mag: Dadurch wird nicht eine ein- zige neue Wohnung in Berlin gebaut. Auch durch die Ausübung des Vorkaufsrechts bei Mietshäusern durch die Berliner Bezirke entsteht keine neue Wohnung in Berlin. Es werden nur Steuergel- der in erheblicher Größenordnung eingesetzt, um wieder Woh- nungen in die kommunale Verwaltung zu überführen. Man möchte rufen: „Hatten wir doch schon! Hat nicht ge- klappt!“ Wir haben es in unserer Stadt erfahren, wohin die Decke- lung der Mieten und vermeintliches Volkseigentum führen. Wir haben aber auch erlebt, wie das geht, wenn es ausreichend viele Wohnungen gibt. Wir Berliner wissen es doch eigentlich ganz genau ... | . G V Z : O T O F
| 25 Das unbekannte Wesen „Vermieter“ Mieter sollten zu einem Perspektivwechsel ermutigt werden, um sich der Situation ihrer Vermieter bewusst zu werden. Dies sollten sie auch von den Medien vermittelt bekommen. Isabell Meyer-Loss, Landesverbandsassistentin Haus & Grund Berlin Nur, wenn die Spal- tung in eindimensio- nale Kategorien auf- geweicht wird, kann sich ein differenziertes Bild vom Eigentümer entwickeln. Laut dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg übersteigt in Ber- lin seit etwa 13 Jahren die Zahl der Zuziehenden die Zahl der Wegziehenden. Dass es dadurch einen sich ebenso verschärfen- den Mangel an Wohnraum gibt, ist allseits bekannt – darin sind sich Mieter und die Eigentümer ihrer Wohnungen und Häuser weitgehend einig. Uneinigkeit besteht darüber, ob und inwieweit steigende Mieten in diesem Kontext ihre Be- rechtigung haben. Dazu der Kommentar einer Mieterin zu einem Zeitungsartikel1: „Wir zah- len heute noch 5,64 € kalt/qm. Mieterhöhung war zweimal in 15 Jahren um je elf Euro für Genossen. In dieser Zeit erfolgte eine Moder- nisierung mit neuen Heizkörpern, Erneuerung der Elektrizität für uns ohne Mieterhöhung. Für Altmieter Modernisierung von Küchen und Bädern mit minimalen Mieterhöhungen.“ Problematisch ist eine generelle Einstellung vieler Mieter, die mutmaßlich durch einen Mangel an Information und Erfahrung be- dingt ist. So besteht vielerorts der Anspruch, eine Wohnung zum kleinstmöglichen Preis zu erhalten, der bestenfalls nie erhöht wird. Große Wohnungsgesellschaften mögen – zum Beispiel durch grö- ßere Zinsbildung der höheren Mengen an Mieteinnahmen – die ﬁnanziellen Ressourcen haben, um die zweifellos in gewissen Ab- ständen notwendigen Instandhaltungen ihrer Mietwohnungen ohne größeren Einﬂuss auf die Miethöhe vorzunehmen. Jedoch beispielsweise der Besitzer einer Eigentumswohnung, die er als private Altersvorsorge vermietet, kann insofern nicht mit gleichem Maß gemessen werden. Diese Differenzierung geschieht jedoch im Denken vieler Mieter nicht. Es fehlt dazu das Wissen über die Erhaltungskosten einer Immobilie und die Kosten des Eigentümers gegenüber der Hausgemeinschaft jenseits der auf die Betriebskos- ten umlegbaren Verbindlichkeiten. Einen Vorwurf machen kann man Mietern wie der zitierten Kom- mentatorin nicht. Selbst wer die Presse gewissenhaft verfolgt, be- kommt doch ein Übergewicht an immer denselben Meinungen geboten – ähnlich wie in einer Filterblase, in der man nur Texte vor- geschlagen bekommt, denen man qua Suchmaschinen-Präferenz- bestimmung aufgrund seiner bisher gesuchten Themen höchst- wahrscheinlich zustimmt. Nein, vielmehr sollten Medien wie der Tagesspiegel, Verfasser des kommentierten Beitrags, in ihrer The- menauswahl neben der durchaus brisanten Wohnraumsituation den Belangen der kleineren, privaten Eigentümer Raum geben. Pi- kanterweise die sonst nicht für differenzierenden Journalismus be- kannte BILD-Zeitung hat dies kürzlich getan, wenn auch mit der ihr eigenen voyeuristischen Aufmachung nach der Art: „Betrachten wir einmal das unbe- kannte Wesen ‚Vermieter’!“2 Auf diese Weise erlangen Mieter häuﬁg überhaupt zum ersten Mal Kenntnis über die Belange und Erfordernisse, die der Besitz und die Vermietung einer Wohnung mit sich brin- gen und bekommen zumindest die Möglich- keit eröffnet, einen Perspektivwechsel vorzu- nehmen. Es liegt jedoch auch in der Natur der Sache, dass dieser aus eigenem Antrieb kaum vorgenommen wird: Welcher Mieter würde sich schon wundern oder gar um die ﬁnanzi- ellen Verhältnisse seines Vermieters sorgen, wenn dieser – trotz durchgeführter Modernisierungen, trotz stetig steigender Preise für Instandhaltungsdienstleistungen – über Jahrzehnte die Miete nicht erhöht? Sind wir Mieter, sind wir Kunden – und Kunden möchten immer den geringstmöglichen Preis für das beste Produkt bezahlen. Das Produkt besteht aber im Fall einer Wohnung für viele Jahre fort, muss mit Sachverstand gepﬂegt und dem Stand der Technik ange- passt werden. Daher sollten Mieter zum Perspektivwechsel ermu- tigt werden – vom bloßen Kunden hin zu jemandem, der sich den Erfordernissen zur Erhaltung der von ihm genutzten Wohnung und der Verantwortung seines Vermieters dafür bewusst ist. Nur wenn die Spaltung in die eindimensionalen Kategorien Mie- ter und Vermieter aufgeweicht wird und beide Parteien des Ver- tragsverhältnisses von den vorhandenen Grautönen und Nöten erfahren – und von den Medien vermittelt bekommen! –, kann sich in der Gesellschaft auch bei zur Miete Wohnenden ein dif- ferenziertes Bild vom Eigentümer ihrer in den meisten Fällen sehr geschätzten Wohnung entwickeln. | . G V Z : O T O F 1 Der Tagesspiegel, 13.10.2018, „Wem gehört Berlin“, www.tagesspiegel.de/ berlin/grossrecherche-zu-wohneigentum-in-berlin-wem-gehoert-berlin/ 23184076.html; abgerufen am 04.12.2018 2 BILD, 19.07.2018, „Vermieten ist immer großer Stress“, www.bild.de/news/ 56359774.bild.html; abgerufen am 04.12.2018 inland/vermieter/sprechen-in-bild-nach-protesten-gegen-mietpreis-wahnsinn-
26 | Partner Haus & Grund Berlin arbeitet zur Zeit mit neun Fördermitgliedern zusammen, die die Arbeit des Landesverbands unterstützen. Grundeigentum-Verlag GmbH Partner für die Wohnungswirtschaft Die Logos sind mit den Websites der Partner verlinkt. Weitere Kontaktdaten auf www.haus-und-grund-berlin.de
| 27 Kontakte Haus & Grund Berlin ist der Landesverband, in dem sich 20 Vereine zusammengeschlossen haben. Ihre Mitglieder organisieren sich vor Ort, um gemeinsam ihre Interessen zu vertreten. Im Vordergrund stehen Service und Beratungsangebote für Hausbesitzer und Wohnungseigentümer. Haus & Grund Berlin-Ost e. V. Rolandstraße 105, 13156 Berlin Tel.: (030) 767 333 140, E-Mail: info@hugberlinost.de > www.hugberlinost.de Haus & Grund Spandau von 1890 e. V. Carl-Schurz-Straße 31, 13597 Berlin Tel.: (030) 333 23 65, E-Mail: info@hausundgrund-spandau.berlin > www.hausundgrund-spandau.berlin Vereinigung der Haus- und Grundbesitzer im Bezirk Charlottenburg e. V. Mainzer Straße 13, 10715 Berlin Tel.: (030) 857 692 72 E-Mail: Vereinigung-Charlottenburg@haus-und-grund-berlin.de Steglitz-Zehlendorfer Haus- Wohnungs- und Grund- eigentümerverein v. 2006 e. V. Weißwasserweg 2A, 12205 Berlin Tel.: (030) 811 31 80, E-Mail: vorstand@hug-steglitz-zehlendorf.de > www.hug-steglitz-zehlendorf.de Charlottenburger Haus-, Wohnungs- und Grund- eigentümerverein e. V. gegr. 1895 c/o Neumann & Hach Rechtsanwälte, Emser Straße 9, 10719 Berlin Tel.: (030) 341 61 94 E-Mail: info@charlottenburger-hwgv.de Grundbesitzer-Verein der Gartenstadt Berlin-Frohnau e. V. Zeltinger Straße 6, 13465 Berlin Tel.: (030) 280 82 10, E-Mail: ofﬁce@gbv-frohnau.de > www.gbv-frohnau.de Hermsdorfer Haus- und Grundbesitzerverein e. V. Heinsestraße 29, 13467 Berlin Tel.: (030) 455 50 64, E-Mail: info@hug-hermsdorf.de > www.hug-hermsdorf.de Haus- und Grundbesitzerverein Konradshöhe-Tegelort e. V. Jörsstraße 7, 13505 Berlin Tel.: (030) 4367 2509 E-Mail: Konradshoehe-Tegelort@haus-und-grund-berlin.de Haus- und Grundbesitzerverein Kreuzberg e. V. Körtestraße 35, 10967 Berlin Tel.: (030) 691 40 68, E-Mail: info@hgv-kreuzberg.de > www.hgv-kreuzberg.de Haus- und Grundbesitzerverein im Norden von Berlin e. V. Zeltinger Straße 6, 13465 Berlin Tel.: (030) 9700 5680, E-Mail: info@hug-norden.de Haus & Grund Berlin-Neukölln e. V. Kienitzer Straße 12, 12053 Berlin Tel.: (030) 687 13 97, E-Mail: info@hug-neukoelln.de > www.hug-neukoelln.de Haus & Grund Reinickendorf e. V. Scharnweberstraße 65, 13405 Berlin Tel.: (030) 679 61 210 E-Mail: kontakt@haus-und-grund-reinickendorf.de > www.haus-und-grund-reinickendorf.de Haus- und Grundbesitzerverein Schöneberg-Friedenau e. V. Bundesallee 112, 12161 Berlin Tel.: (030) 851 56 51 E-Mail: Schoeneberg-Friedenau@haus-und-grund-berlin.de Haus- und Grundbesitzerverein Tegel e. V. c/o Kanzlei Kretschmar & Erwes, Brunowstraße 9, 13507 Berlin Tel.: (030) 437 778 30, E-Mail: info@hugtegel.de > www.hugtegel.de Haus & Grund Tempelhof e. V. Forddamm 19, 12107 Berlin Tel.: (030) 705 10 89, E-Mail: kontakt@haus-und-grund-tempelhof.de > www.haus-und-grund-tempelhof.de Haus & Grund Tiergarten e. V. Berlin Bochumer Straße 27, 10555 Berlin Tel.: (030) 391 64 64, E-Mail: Tiergarten@haus-und-grund-berlin.de Haus- und Grundbesitzerverein Wedding e. V. Hochstraße 45, 13357 Berlin Tel.: (030) 484 79 166, E-Mail: Wedding@haus-und-grund-berlin.de Haus- und Grundbesitzerverein Wilmersdorf e. V. Güntzelstraße 55, 10717 Berlin Tel.: (030) 883 15 68, E-Mail: info@hug-wilmersdorf.de > www.hug-wilmersdorf.de Eigenheim- und Grundbesitzerverein Wittenau-Süd e. V. Tessenowstraße 37 B, 13437 Berlin Tel.: (030) 414 26 20 E-Mail: Wittenau-Sued@haus-und-grund-berlin.de Haus- und Grundbesitzerverein Berlin-Zehlendorf von 1895 e. V. Potsdamer Straße 44, 14163 Berlin Tel.: (030) 8099 9490, E-Mail: info@hug-zehlendorf.de > www.hgv-zehlendorf.de Geschäftsstelle Landesverband Haus & Grund Berlin Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V. Potsdamer Straße 143, 10783 Berlin Tel.: (030) 216 34 36 E-Mail: info@haus-und-grund-berlin.de > www.haus-und-grund-berlin.de
Interessen wahren. Werte erhalten. Füreinander einstehen. verantwortungsvolle Wohnungswirtschaft Seit Generationen stehen private Eigentümer für eine in Berlin. Statt kurzfristiger Rendite ist ihnen die Erhaltung der ge- schaffenen Werte wichtig, statt anonymer Massenvermie- tung pﬂegen sie persönliche Beziehungen – praktizieren Zuverlässigkeit und Redlichkeit. Die Diskussionen der letzten Jahre zur Entwicklung der Mie- ten, Umwandlung von Wohnraum und „Gentriﬁzierung“ stellen die privaten Eigentümer unter Generalverdacht. Die Politik folgt oberﬂächlichen Argumenten in der Hoffnung, bei der Wählerschaft zu punkten. Private Vermieter und alle, die Wohneigentum begründen möchten, werden auf unangemessene Weise benachteiligt. Seit über 140 Jahren organisieren sich die privaten Eigentü- mer – Vermieter und Selbstnutzer, um sich gegenseitig zu unterstützen und den berechtigten Interessen des Mittel- stands Gehör zu verschaffen. Heute fordern sie von Politik und Gesellschaft die Rechtschaffenheit ein, die sie selbst gegenüber Mietern, Handwerkern und als Steuerzahler praktizieren. Fairness ist keine Einbahnstraße!

References: § 573
 BGH 
 § 21
 § 10
 § 25
 § 16
 § 22
 § 25
 Art. 2
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 6
 Art. 6
 Art. 12
 Art. 2