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Timestamp: 2018-10-23 16:02:50+00:00

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Universimmo.com - Non-renouvellement du mandat du syndic
Non-renouvellement du mandat du syndic Imprimer le sujet
Posté - 08 sept. 2017 : 21:08:41
lors de l'AG, le mandat du syndic n'a pas été renouvelé , alors qu'il n'existait pas de proposition de nouveau syndic ! Quelle est la situation du SDC dans ces conditions ? Le mandat de l'ancien syndic prend-il fin aussitôt ou après un certain délai, pour autant que cette révocation soit régulière ? merci aux spécialiste et professionnels pour leurs commentaires.
2758 message(s)
1 Posté - 08 sept. 2017 : 21:24:15
Vous n'avez plus de syndic.
2 Posté - 08 sept. 2017 : 21:34:15
Jany, 6 ans que vous êtes inscrit sur UI !!!!
lors de l'AG, le mandat du syndic n'a pas été renouvelé , alors qu'il n'existait pas de proposition de nouveau syndic !
Question "bête", avant de ne pas renouveler le mandat du syndic, quelqu'un dans la salle s'est-il posé la question de savoir par qui la copropriété allait-elle être gérée... Au hasard, un des membres du conseil syndical !!!
Sinon, prenez connaissance
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...xte=20170516
Et en particulier de son article 17
•	Chapitre II : Administration de la copropriété
o	Section 1 : Dispositions générales.
?	Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 88 (V)
Et, accessoirement de
Question complémentaire : lorsqu'il vous arrivera peut être, à vous où à tout autre membre du syndicat de copropriété, de sauter d'un avion en plein vol, vérifiez si vous êtes doté d'un parachute à ouverture automatique ?????????
Édité par - quelboulot le 08 sept. 2017 21:35:24
3 Posté - 09 sept. 2017 : 07:59:45
Jany : si la candidature de votre syndic actuel n'a pas été retenu, il n'est pas désigné.
Quant à parler de révocation, on suppose que ce n'était pas à l'ordre du jour en tant que tel : "révocation du syndic actuel".
Il existe 2 écoles pour ce cas:
1- application stricte de l'article 46 : vous n'avez plus de syndic.
2- jurisprudence (que je n'ai pas gardé) de CC, qui dit que le contrat continue dans ce cas à courir jusqu'à sa date finale. Ceci permet de faire reconvoquer une autre AG.
Jusqu'à cette information de cette jurisprudence, j'étais partisan de 1, mais depuis je suis devenu adepte de 2
Sur le site, il y a eu de nombreux débats sur ce point avec des pages en grand nombre...
4 Posté - 09 sept. 2017 : 08:37:27
Si le syndic avait été désigné pour une durée précise à compter d'une date précise jusqu'à une autre date précise, comme l'impose l'article 29 du décret du 17 mars 1967, et si vous ne l'avez pas explicitement révoqué, alors son mandat n'est peut-être pas encore terminé et est-il peut-être encore habilité à convoquer l'assemblée.
Il n'est pas besoin de jurisprudence pour lire : Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic.
De son côté, le syndic ne peut démissionner qu'après un préavis de trois mois.
5 Posté - 09 sept. 2017 : 09:10:07
Il faut aussi regarder le nombre de voix obtenues, entre 1/3 et 50% l'application de l'article 25 et de la passerelle 25.1 permet de désigner le syndic avec la majorité de l'article 24 à une seconde assemblée. Là encore, de nombreux débats et positions opposés sur la question ;-)
6 Posté - 09 sept. 2017 : 10:11:32
520 message sur UI et découvrir cette situation.... je suis très étonné quand meme.....
7 Posté - 09 sept. 2017 : 13:31:48
Attention aux arrêts d'exception et parfois surprenant rendus en cassation. En l'état la tendance majoritaire qu'on retrouve avec les arrêts de CA et CC sont dans ce cas "il n'y a plus de syndic".
8 Posté - 09 sept. 2017 : 14:00:03
Pourriez-vous en citer ne serait-ce qu'un seul ?
Si le mandat du syndic court jusqu'au 31 octobre et que l'assemblée du 6 septembre a refusé le renouvellement, le mandat en cours se poursuit jusqu'au 31 octobre sauf si l'assemblée a décidé une révocation immédiate.
(Dernière modification : correction d'une faute d'orthographe)
Édité par - ainohi le 09 sept. 2017 14:50:46
9 Posté - 09 sept. 2017 : 14:14:34
C'est marrant, autant de fois la même question est posée, autant de fois la même discussion ou dispute repart.....
n'aurait-il pas été plus simple de répondre à Jany2718 de se retourner vers un des NOMBREUX fils concernant ce sujet qu'avec étonnement je vois qu'elle n'a jamais lu que de s'approprier a nouveau un fil pour se re-disputer sur cette histoire de fin de contrat de syndic qui peut ou ne peut pas encore durer quelques mois...
10 Posté - 09 sept. 2017 : 15:29:15
Comme indiqué par certains cette discussion a été abordée de très nombreuses fois sur UI. Il n'y a aucun intérêt à relancer des échanges interminables.
11 Posté - 09 sept. 2017 : 20:05:43
Il y a eu effectivement de nombreux débats sur le sujet, et pour moi aucune réponse incontestable qui en ressorte. Je suis pas certaine que ça avancerait Janny de les lire.
Pour ma part, bien que j'ai beaucoup cherché, j'ai jamais trouvé une jurisprudence qui statue la dessus.
Le mandat de l'ancien syndic prend-il fin aussitôt ou après un certain délai,
Mais déjà,il va-était censé aller jusqu'où exactement le mandat actuel de ce syndic ? Parce que s'il s'arrête quelques jours après l'AG, ça vaut pas la peine de vous torturer les méninges pour savoir jusqu'à quand il est syndic
12 Posté - 12 sept. 2017 : 08:01:41
On se fait sur cette question inutilement des nœuds dans la tête : tout dépend de l'attitude du syndic sortant ! Si l'assemblée refuse de manière inattendue et non préparée le renouvellement du syndic, il ne faut surtout pas rester les bras ballants et que chacun rentre chez lui ! De deux choses l'une :
- soit le syndic accepte de poursuivre son mandat jusqu'à une assemblée qu'il convoquera pour désigner un nouveau syndic (certains peuvent entrer dans ce jeu parce qu'ils espèrent se représenter et être désignés à nouveau - ce peut être le cas dans des copropriétés où il n'y a pas de majorité claire dans un sens ou dan l'autre...) : dans ce cas il suffit que l'assemblée confirme la continuation du mandat jusqu'au terme prévu, voire au delà puisqu'elle est souveraine ;
- soit le syndic pique un coup de sang et rend son tablier à effet immédiat (ça arrive souvent, quand le syndic voit qu'il a peu de chances de se rétablir au coup prochain et qu'il ne veut pas s'ennuyer à reconvoquer) : il doit donc être considéré comme démissionnaire, et l'assemblée peut alors appliquer la méthode "ARC" qui vaut ce qu'elle vaut mais qui permet d'éviter l'administration provisoire : élire un copropriétaire (il faut évidemment un volontaire) en tant que syndic non professionnel avec pour mission de convoquer une nouvelle assemblée pour faire désigner un nouveau syndic... Sinon, administrateur provisoire !
13 Posté - 12 sept. 2017 : 09:14:04
et si on peut éviter l'AP, c'est toujours mieux car sinon on perd la main sur son investissement !!!!!...........
14 Posté - 12 sept. 2017 : 09:59:53
C'est mieux dans 90% des cas, mais pas toujours.
Quand le syndic bénévole s'est organisé avec ses copains pour que personne ne soit là, puis déclare que l'AG n'aura pas lieu, que la proprio qui avait mis à l'ODJ une question importante n'a pas su réagir en disant "mais si, on est deux, elle aura lieu", l'AP est la meilleure solution pour faire mettre enfin à l'ODJ ce qu'on veut y mettre et obliger l'AG à se prononcer, avec en face d'elle un pro qui n'invente pas des lois pour faire plaisir à ses copains.
Et là, personne ne sait comment la copro de Jany en est arrivée à cette situation. Ca peut très bien être un syndic qui n'a pas mis à l'ODJ le contrat du concurrent et une AG qui a pas apprécié... mais pas non plus su réagir correctement...
Mais on saura jamais, parce que Jany a disparu. Et vu comment tout le monde certains lui sont tombé dessus sans rien savoir, même pas ce qu'elle a elle-même voté, je la comprends.
correction après relecture du fil
Édité par - Viviane le 12 sept. 2017 10:12:52
14071 message(s)
15 Posté - 12 sept. 2017 : 10:21:32
Il n'y a qu'une seule réponse juridiquement recevable sans le cas de jany2718. L'attitue du syndic n'a rien à faire dans cette réponse. Ce SDC n'a PLUS de syndic, car l'AG régulièrement convouquée n'a pas élu son syndic.
Le sortant n'est plus syndic - peu importe les dates de son mandat, il n'a pas non plus démissionné et aucun copro ne peut convoquer une AG .
Quelboulot a bien rappelé les textes.
NOus sommes dans cas !
A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.
Ne cherchez plus ET lisez la loi de la copropriété.
comme cemui-ci, le seul qui s'applique à la question de jany2718 : l'AG n'a pas élu de syndic
Article 46 du décret de 1967
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou, en cas de syndicat coopératif, sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
Édité par - philippe388 le 12 sept. 2017 10:26:52
16 Posté - 12 sept. 2017 : 10:38:35
On se demande comment un texte aussi évident (pour vous) a pu générer des centaines de pages de débat (que je vous laisse chercher et relire, j'ai aucune intention de les refaire, ces débats....) et pourquoi dans le cas que je cite l'avocat a préféré attendre plusieurs mois la fin du mandat initial pour saisir le juge....
Et enfin pourquoi, quels que soient les intervenants, c'est toujours moi que vous citez... Ce serait mieux de lire TOUS les posts, non ? Et pas seulement survoler les miens...
17 Posté - 12 sept. 2017 : 11:14:58
- soit le syndic pique un coup de sang et rend son tablier à effet immédiat (ça arrive souvent, quand le syndic voit qu'il a peu de chances de se rétablir au coup prochain et qu'il ne veut pas s'ennuyer à reconvoquer) : il doit donc être considéré comme démissionnaire, et l'assemblée peut alors appliquer la méthode "ARC" qui vaut ce qu'elle vaut mais qui permet d'évi ter l'administration provisoire : élire un copropriétaire (il faut évidemment un volontaire) en tant que syndic non professionnel avec pour mission de convoquer une nouvelle assemblée pour faire désigner un nouveau syndic... Sinon, administrateur provisoire !
Le syndic sortant n'a toutefois pas le droit de piquer un coup de sang. Il doit un préavis de trois mois. S'il refuse de respecter ce préavis, il s'expose à des dommages et intérêts.
Nous ne sommes dans ce cas que si le mandat du syndic est parvenu au terme stipulé dans le contrat passé avec le syndicat ou s'il a été révoqué. Si l'assemblée a simplement refusé de reconduire le syndic à l'expiration de son mandat, elle ne l'a pas révoqué et le syndic doit aller jusqu'au bout de son mandat. Ce n'est que si, à la date d'expiration du mandat, l'assemblée n'a toujours pas désigné son syndic, que le syndicat se trouve dans la situation de l'article 46 du décret.
Édité par - ainohi le 12 sept. 2017 11:15:58
14119 message(s)
18 Posté - 12 sept. 2017 : 12:36:59
[i][Le syndic sortant n'a toutefois pas le droit de piquer un coup de sang. Il doit un préavis de trois mois. S'il refuse de respecter ce préavis, il s'expose à des dommages et intérêts.
erreur partielle (classique) : il n'a pas le droit mais il peut le faire et son seul risque est d'être condamné à des DI.
dans les circonstances exposées, le juge ne lui imposera pas de reprendre les relations contractuelles...
pour lui, c'est donc juste une question d'appréciation du risque.
Édité par - Emmanuel Wormser le 12 sept. 2017 12:37:54
19 Posté - 12 sept. 2017 : 13:05:19
Mais nous sommes d'accord ! J'ai dit exactement la même chose que vous : il s'expose à des dommages et intérêts.
20 Posté - 12 sept. 2017 : 13:13:13
Sauf que si, réellement, ce que veut dire ce texte, c'est que dès lors que l'AG n'a pas accepté le contrat qu'il propose, son mandat est terminé. Il n'y a donc pas "démission"...
J'ai demandé à l'avocat pourquoi il voulait attendre la fin du mandat pour assigner... il a pas répondu.
Ce que j'en ai déduit, c'est qu'il y a doute et/ou controverse, et qu'il n'a pas voulu prendre le risque d'être débouté...
Édité par - Viviane le 12 sept. 2017 13:13:48

References: art. 88
 l'article 46
 l'article 29
 l'article 25
 l'article 24
 l'article 18
 l'article 46