Source: http://magazinspotrebitele.cz/smlouva-o-prevodu-vlastnictvi-bytove-jednotky-domu/
Timestamp: 2018-05-25 01:17:25+00:00

Document:
Smlouva o koupi bytové jednotky, domu | Magazín spotřebitele
Smlouva o koupi bytové jednotky, domu
aktu leden 2016
Úplatný převod nemovitosti (koupě) je jeden z nejsofistikovanějších právních úkonů, který běžný člověk obvykle jednou či 2x za svůj život podstoupí. V tomto článku Vám výjimečně nebudu příliš dodávat odvahu, ať si to uděláte sami. Nejde jen o to, že něco zapomenete, jako např. známý zahradu, načež čekal další 3 měsíce, ale že něco opravdu nepodchytíte a pak z toho nespíte (známý, co koupil byt za 6 mil., kde občas netekla voda). Shrnu ty největší nebezpečí a nejčastější opomenutí a nabídnu vzor, řešící i níže popsané situace a nebezpečí, což ve volně dostupných vzorech či smlouvách realitních kanceláří často nenajdete.
Upravuje z.č.89/2012 nOZ(před 2014 z.č. 40/1964 Sb.), 256/2013 Sb. katastrální zákon a v případě bytové jednotky též ustanovení § 1158 a násl. nOZ, jež od 1.1.2014 nahrazují z. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů pp.
„Pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (dále jen „zemědělské pozemky“), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy.“
U bytu zejména pozor na označení jednotky, vchodu a budovy, případně dalších oddělených budov bytů a jiných staveb ve společenství (je-li ve společenství i sousední oddělený dům, máte společný podíl na i na jeho společných částech domu a pozemcích), označení parcel budov a ostatních pozemků, výše spoluvlastnického podílu.
U rodinného domu nezapomenout další pozemky (např. pravidla zahrada, či ostatní plocha), další stavby, jež se evidují v katastru a obecně ostatní stavby na pozemku, jež se neevidují v katastru a porosty. Máte-li speciální zájem na stavbách, jež se v katastru neevidují (§2/2 o katastru nemovitostí) či určitých porostech, jmenujte je rovněž výslovně.
Jedna z nejčastějších vad smluv o převodu domu či bytu je uvedení pozemků pro identifikaci domu, s tím, že se ve smlouvě hovoří o převodu domu, případně byt. jednotky a podílu na společných částech domu a nikoli zároveň převodu pozemků resp. podílu na společných pozemcích.
úschova (viz dále)
Poplatníkem (povinnou osobou) je dle § 1 zák. ZOSenátu „převodce vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel,“. Do 2013 to mohl být pouze převodce. Pozor, ve sněmovně je novela (stav „rozesláno poslancům“), jež zamýšlí povinnost natvrdo převést na nabyvatele (uvažovalo se o dubnu 2016).
§ 590 stanoví: „Jestliže nabude kupující vlastnictví dříve, než dojde k odevzdání předmětu koupě, má prodávající až do odevzdání práva a povinnosti schovatele.“ To nepovažuji za šťastné a doporučuji sjednat nájemní smlouvu. To platí i v opačném případě nabytí vlastnictví později než dojde k předání (vzor pracuje s oběma variantami). Může totiž dojít k situacím, kdy se předání či v opačném případě převod značně protáhne či dokonce nepovede a pak už si vlastník citelněji uvědomí, že protistrana fakticky není pouhá osoba s právy a povinnostmi schovatele, ale nájemník. Pro prvních pár týdnů nájmu, pokud vše proběhne v pořádku lze sjednat nájem 0,- tj. ve výši poplatků spojených s užíváním nemovitosti a souvisejících služeb.
Ideální je předání v den podání návrhu na vklad. Pak se tento oddíl a oddíl níže neřeší.
§ 590 „Není-li dohodnuto jinak, přechází na kupujícího nebezpečí nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení předmětu koupě, včetně užitků, současně s nabytím vlastnictví.“ To znamená, ke dni podání návrhu do katastru (je-li pravomocně povolen). Některé komentáře (např. ASPI) uvádí, že pro nemovitosti zapsané do katastru dané ustanovené neplatí, neboť vlastnické právo nepřechází převzetím, ale zápisem do katastru ke dni podání návrhu. V dané skutečnosti však nespatřuji žádný rozpor s aplikací ustanovení a daný výklad považuji za chybný. Není důvod, aby byl okamžik přechodu nebezpečí výkladem uměle posouván na okamžik předání, spíše naopak (viz dále k novému OZ). Tzn. z citace zákona výše lze vycházet.
§ 2121nOZ od 2014
„(1) Nebezpečí škody přechází na kupujícího převzetím věci.
(2) Týž následek má, nepřevezme-li kupující věc, ač mu s ní prodávající umožnil nakládat.“
§ 2130 nOZ „Ujednají-li strany, kdy má kupující nemovitou věc převzít, náleží kupujícímu od ujednané doby převzetí plody a užitky nemovité věci. Ve stejné době přejde nebezpečí škody na věci na kupujícího.“
Zde byl zákonodárce veden dobrým úmyslem, že osoba užívající lépe zabrání či zmírní náhodnou škodu či škodu zaviněnou 3. osobou (např. vandal). Ale promyšleno do důsledků to považuji za krok vzad. Může nastat třeba případ, že prodávající nemovitost užívá ještě několik dalších měsíců po převodu jako nájemce. Již má dávno zaplaceno a dům zničí povodeň. Podle základního nastavení v nOZ by od 2014 zde nájemce odpovídal jako vlastník, což je dle mého názoru neslučitelné se zásadou dobrých mravů a lze pochybovat o platnosti či aplikovatelnosti ustanovení v dané situaci. Obdobně v opačné situaci, kdy kupující užívá nemovitost ještě dlouho před podáním návrhu či po podání návrhu, není-li převod dokončen.
Doporučuji smluvně ujednat původní ust. § 590 (platného do 2013), s tím že se pokryje nejen nahodilá škoda, ale i škody nezaviněné smluvními stranami (tj. 3 osobami). tj. „Nebezpečí škody a zhoršení předmětu koupě a práva z užitků přechází okamžikem nabytí vlastnictví.“
Kupující tak bude jasně vědět, že od podání návrhu na vklad vlastnického práva, si nemovitost prostě musí hlídat. Vzhledem k nejistotě dokončení převodu jí ale i prodávající bude hlídat v tomto kritickém období převodu jako svou vlastní, takže bude zajištěna maximální pozornost obou stran v kritickém okamžiku převodu. K plodům a užitkům viz doporučení odlišného smluvního nastavení v oddíle výše (nájem).
Upravuje § 747 OZ (resp. § 2402) a následující. Úschova finančních prostředků spadá do definice přijímání vkladů od veřejnosti ve smyslu § 1 z.č. 21/1992 o bankách a dle § 2 tohoto zákona ji mohou vykonávat jen zákonem výslovně určené osoby (kromě bank např. spoř. a úvěrová družstva, typicky pak notáři a advokáti). Vklady u těchto osob zpravidla mají nějakou formu garance (fond pojištění vkladů, pojištění advokáta za škodu způsobenou klientovi – na škodu úmyslnou by se ale nevztahovalo).
Složitelem je kupující. Ten vybírá schovatele, je s ním ve smluvním vztahu a jemu schovatel odpovídá. Do okamžiku právní moci vkladu, tedy prakticky po celou dobu úschovy chrání zájmy složitele (kupujícího). Nebylo by tedy spravedlivé, pokud by kupující splnil svůj závazek již složením smluvené částky byť i oběma stranami smluvenému schovateli a za chybu schovatele neodpovídal. V případě ztráty peněz vinou schovatele, tedy prodávající bude svůj nárok nadále směřovat vůči kupujícímu (nikoli schovateli). Vybere-li schovatele hypotéční banka, měla by být v úvěrové smlouvě sjednána odpovědnost banky za jeho případné selhání. Mj. poskytuje-li hypotéční úvěr banka, může zároveň plnit funkci schovatele. Záleží zda tuto přidanou službu bude schopna nabídnout levněji než advokát (v praxi spíš ne).
Co se týče nákladů na úschovu, hradí je složitel. Vzhledem k tomu, že po právní moci vkladu již schovatel ekonomicky (nikoli právně) slouží prodávajícímu, přijde mi korektní smluvit v kupní smlouvě poloviční povinnost úhrady nákladů úschovy prodávajícím a zároveň jeho předběžný souhlas se schovatelem a výší nákladů úschovy.
S převodem mohu s převodem nemovitosti – bytové jednotky či domu pomoci (více na stránce O magazínu).
6 komentářů to “Smlouva o koupi bytové jednotky, domu”
Nemyslím, že by se úprava změnila. Vrácení nemovitosti by mělo být provedeno návrhem na vklad s přílohou „odstoupení“ (patrně by tedy měl podpis na něm být úředně ověřen). Pokud jej podepisuje jen jedna strana, katastr informuje protistranu o návrhu. Ta, pokud se nevyjádří, katastr by měl rozhodnout o vkladu. Pokud protistrana s odstoupením nesouhlasí, pak by případně soud rozhodoval o platnosti odstoupení, tedy o tom, zda tu právo je či není (a je možné že by se v takovém případě řešilo zápisem, ne vkladem).

References: § 1158
 § 1

§ 590

§ 590

§ 2121

§ 2130
 § 590
 § 747
 § 2402
 § 1
 § 2
 soud