Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/verkauf-mehrerer-wohnungen-steueroptimiert.24860/
Timestamp: 2020-07-06 06:53:11+00:00

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Diskutiere Verkauf mehrerer Wohnungen steueroptimiert im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Vor einigen Jahren wurden mehrere 1 Zimmerwohnungen gekauft und die möchte ich jetzt verkaufen, hauptsächlich wergen dem Mietendeckel in Berlin....
#1 Goldfinger, 28.10.2019
Vor einigen Jahren wurden mehrere 1 Zimmerwohnungen gekauft und die möchte ich jetzt verkaufen, hauptsächlich wergen dem Mietendeckel in Berlin. Es war ursprünglich gedacht die Wonungen zu halten aber mit der Änderung der Gesetzeslage habe ich angefangen daran zu zweifeln.
Die Wohnungen sind in meinem Privatbesitz und nicht in einer Firma. Es ist alles abbezahlt. Die Wohnungen wurden zwischen 2011-2014 erworben.
Da bei den meisten Wohnungen soviel Gewinn drauf ist habe ich mich gefragt, ob es eine Möglichkeit gäbe die Wohnungen nahe der Einstiegspreise in ein Firmenkonstrukt zu überführen unter Inkaufnahme des erneuten Anfallens der Grunderwerbssteuer, um sie dann aus dem Firmenkonstrukt am Verkehrswert steuerfrei veräussern zu können. Wäre so etwas möglich, wenn ja wie? Mir ist klar, dass ich ärgerlicherweise vielleicht als gewerblicher Immobilienhändler durchs Finanzamt eingestuft werden könnte, denn die 3-Objektgrenze könnte durch diese Aktion berührt werden (es handelt sich bei mir um 5 Wohnungen.
Nebenfrage: Eine der Wohnungen (die größte mit 62m²) habe ich als Zweitwohnung benutzt. Kann ich mir Hoffnungen machen, dass durch die 3 Jahre Selbstnutzung ein Steuerfreier Verkauf möglich wäre oder ist da das Thema "Zweitwohnung" ein Stolperstein?
P.S.: Auch um die Grundsteuer würde ich mittlerweile gerne rumkommen, weil es da ja ein real existierendes Zweiklassen-Steuersystem gibt, wo die Großkopferten mit share-deals und unit deals hantieren, aber alle anderen brav blechen dürfen. Also wenn es da auch für schnöde Kleingrundbesitzer wie mich eine Option gäbe, wäre das schon interessant.
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#2 immobiliensammler, 28.10.2019
Was sagt denn Dein Steuerberater dazu? Den solltest Du fragen, nicht das Forum, das darf nämlich keine Steuerberatung leisten!
Nur um Rande:
Auch um die Grundsteuer würde ich mittlerweile gerne rumkommen, weil es da ja ein real existierendes Zweiklassen-Steuersystem gibt, wo die Großkopferten mit share-deals und unit deals hantieren, aber alle anderen brav blechen dürfen.
Der Share-Deal spart keine Grundsteuer, auch eine Firma als Immobilieneigentümer muss Grundsteuer zahlen!
#3 Goldfinger, 28.10.2019
Hab mich verschrieben, es geht natürlich um die Grunderwerbssteuer. Die Grundsteuer planen ja die planwirtschaftlich begeisterten Politiker mittlefristig eh, auch noch dem Vermieter aufzubürden.
Aus Erfahrung musste ich leider feststellen, dass mein Steuerberater eher fürs kleinere bis mittlere Steuereinmaleins zuständig ist aber bei exotischeren Anfragen eher nicht so hilfreich ist. Ich wollte hier auch nur eine Einschätzung, ob ich mit meinen Gedanken grob auf der richtigen Spur bin bevor ich zu einem Steuerberater gehe. Wollte da nicht gerne völlig blank anlanden.
#4 immobiliensammler, 28.10.2019
Erste Einschätzung: Einen besseren Steuerberater suchen!
#5 taxpert, 29.10.2019
Da bei den meisten Wohnungen soviel Gewinn drauf ist habe ich mich gefragt, ob es eine Möglichkeit gäbe die Wohnungen nahe der Einstiegspreise in ein Firmenkonstrukt zu überführen unter Inkaufnahme des erneuten Anfallens der Grunderwerbssteuer, um sie dann aus dem Firmenkonstrukt am Verkehrswert steuerfrei veräussern zu können.
Kann ich mir Hoffnungen machen, dass durch die 3 Jahre Selbstnutzung ein Steuerfreier Verkauf möglich wäre
Ja, soweit die Voraussetzungen des §21 Abs1 Nr.1 Satz 3 EStG erfüllt sind.
oder ist da das Thema "Zweitwohnung" ein Stolperstein?
Mir ist klar, dass ich ärgerlicherweise vielleicht als gewerblicher Immobilienhändler durchs Finanzamt eingestuft werden könnte, denn die 3-Objektgrenze könnte durch diese Aktion berührt werden (es handelt sich bei mir um 5 Wohnungen.
Wo siehst Du jetzt den Unterschied, ob der Verkauf nach §15 EStG oder §23 EStG steuerpflichtig ist??? Wegen der möglichen GewSt siehe §35 EStG!
Also wenn es da auch für schnöde Kleingrundbesitzer wie mich eine Option gäbe, wäre das schon interessant.
Aus Erfahrung musste ich leider feststellen, dass mein Steuerberater eher fürs kleinere bis mittlere Steuereinmaleins zuständig ist aber bei exotischeren Anfragen eher nicht so hilfreich ist.
Du hast natürlich die gleichen Rechte wie die "Groß-Kopferten"! Es steht also auch Dir frei, dich an die Immobilien-Abteilungen z.B. der Big Four (D, AA, PWC und KPMG) zu wenden, und Dir ein für Dich passendes Konzept erstellen zu lassen. Die Stundenpreise dort liegen bei 250-500 €. Wenn Du natürlich meinst, dass man Dir mit dem Preis entgegen kommen muss, weil es sich ja schließlich nur um 5 und nicht um 5.000 Wohnungen handelt, so ist dein privates Vergnügen und hat nichts mit fehlender Steuergerechtigkeit zu tun!
Ich persönlich finde es immer wieder erstaunlich, dass die Leute meinen, im Internet bekäme eine qualitativ gleichwertige Auskunft umsonst, für die man sonst viel Geld bezahlen müsste! Arbeiten diese Leute selbst auch nur für Gotteslohn? Oder vermuten sie, dass jemand, der so etwas schon mal bezahlt hat, sich veranlasst sieht in Foren herum zu stromern um sein teuer bezahltes Wissen weiter zu verbreiten?
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#6 Goldfinger, 02.11.2019
Naja, wenn es richtig ist, was man in vielen Medien lesen konnte, dass der Nachfolger vom Share Deal, der Unit Deal, nur ab 25 Mio Transaktionsvolumen Sinn macht, kann ich in die Big 4 Geld reinkübeln wie ich will aber ohne Ergebnis. Dass ich irgendeinen Rabatt haben will ist wohl nur den wirren Gedankengängen des Antwortgebers geschuldet.
Wenn überhaupt geht es, wie oben erwähnt, darum Eckpunkte zu eruieren, denn falls hier empfohlen wird völlig blank und ohne jede Vorbereitung zum Steuerberater zu rennen, ist das ein extrem schlechter Rat.
Aufgrund der vier Fragezeichen nehme ich an das große Verunsicherung/Ahnungslosigkeit herschen musste, denn der "Expert" hat richtig erkannt, dass sich da natürlich gar nicht viel ändert, ausser dass vielleicht die GewSt etwas niedriger wäre. Das eigentliche Problem, was potenziell ein Riesenproblem sein könnte, ist dass bei Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler, alle privaten Abschreibungen wegfallen, für alle Wohnungen, die darunter fallen, ab ERWERBSDATUM! Ich hoffe ich konnte weiterhelfen, ganz umsonst ;-)
#7 immobiliensammler, 02.11.2019
Achso, und wofür suchst Du dann den Steuerberater auf? Der muss Dich doch wohl beraten, oder machst Du auch eine entsprechende Ausbildung, um mit dem Kfz-Meister über die Reparatur Deines Autos zu sprechen?
Ich glaube, hier herrscht bei Dir eine große Verunsicherung/Ahnungslosigkeit!
- Alle Objekte mit einer Besitzdauer über 10 Jahre zählen nicht zum gewerblichen Grundstückshandel
- Verkaufst Du (ohne gewerblichen Grundstückshandel) ein Objekt innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren fallen nachträglich auch alle Abschreibungen weg (flapsig ausgedrückt)!
Wo also ist konkret der Unterschied?
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#8 Goldfinger, 03.11.2019
würde empfehlen noch mal meinen ersten Post zu lesen, dann klärt sich die Frage mit den 10 Jahren auf. Dir ist schon klar, dass es aufgrund der Anzahl der Objekte und dem Zeitraum unter 10 Jahren eben kein Vergleich zu EINEM Objekt unter 10 Jahren darstellt?
Ausserdem war es jetzt nicht total weithergeholt, dass es wie bei der Grundsteuer mit dem Unit Deal der aus anderen Gründen bei mir nicht geht hier auch ein Schlagwort (Eckpunkt) gibt, wo ich einfach mal weiter recherchieren kann. Dass ich dann natürlich zum Steuerberater geh, um mir das detailliert ausgestalten zu lassen ist eh klar.
Zum KZ Mechaniker Beispiel kann ich nur wiederholen, dass es nicht gut ist bei solchen Sachen völlig ohne Vorwissen aufzutauchen. Im Immobilienbereich hilft es schon einen ganz guten Überblick über die Gewerke zu haben, Baukosten, Abläufe am Bau, wie man Gewerke aufeinander abstimmt, rechtliche Aspekte etc. Wenn man von all diesen Dingen gar nichts weiß, darf man eine Menge Lehrgeld zahlen.
#9 immobiliensammler, 03.11.2019
bezog sich auf folgende Aussage Deinerseits:
Das eigentliche Problem, was potenziell ein Riesenproblem sein könnte, ist dass bei Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler, alle privaten Abschreibungen wegfallen, für alle Wohnungen, die darunter fallen, ab ERWERBSDATUM! Ich hoffe ich konnte weiterhelfen, ganz umsonst ;-)
Es ist also ein Problem, dass bei Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler alle Abschreibungen ab Erwerbsdatum wegfallen. Das passiert aber auch beim "nichtgewerblichen" Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist, also noch einmal, wo siehst Du konkret das Riesenproblem?
#10 Ferdl, 03.11.2019
wo siehst Du konkret das Riesenproblem?
Dass keiner mit ihm im Sandkasten spielen möchte?
#11 taxpert, 04.11.2019
Naja, wenn es richtig ist, was man in vielen Medien lesen konnte, dass der Nachfolger vom Share Deal, der Unit Deal, nur ab 25 Mio Transaktionsvolumen Sinn macht, kann ich in die Big 4 Geld reinkübeln wie ich will aber ohne Ergebnis.
Große Worte zu einem Gesetzesvorhaben, das man allenfalls als "in den Kinderschuhen steckend" bezeichnen kann!
Aber fangen wir ruhig mit diesem Irrglauben an!
Vom §1 Abs.3 GrEStG, oder halt "share deal" weil's halt cooler und hipper klingt, hast Du zunächst sowieso nichs!
1. Die GrESt trägt im Normalfall der Erwerber! Solange Du also nicht unterstellst, dass dir ein gedachter Erwerber wegen fehlender GrESt-Pflicht tatsächlich einen höheren Kaufpreis zahlt, hast Du rein gar nichts von einem solchen Konstrukt, sondern nur der Erwerber "spart"!
2. Wenn Du nicht davon ausgehst, dass ein Wohnungskonzern deine hübschen 1-Zimmer-Wohnungen en bloc erwerben will, müsstest Du nicht eine GmBh, sondern für jede Wohnung eine GmbH gründen, mit den jeweils entsprechenden Kosten! Denn eine einzelne Wohnung kann ansonsten man nicht aus dem BV im Wege des §1 Abs.3 GrEStG veräußern.
3. Der Erwerber einer einzelnen 1-Zimmer-Wohnung hat aus dem Erwerb von GmbH-Anteilen zumeist jedoch mehr Nachteile, denn im Normalfall entsteht in den ersten Jahren auch in der Niedrigzinsphase ein steuerlicher Verlust aus der Vermietung von Wohnungen. Dieser Verlust "verpufft" jedoch steuerlich in der GmbH. Der Erwerber müsste also nach Erwerb die GmbH auflösen um den Verlust steuerlich geltend machen zu können. Die Kosten für die Liquidation dürften den vermeinlichen steuerlichen Vorteil aus §1 Abs.3 GrEStG mehr als auffressen!
Nun zum zweiten Irrglauben: Der böse, böse gewerbliche Grundstückshandel!
Der gewerbliche Grundstückshandel ist seit 1999 aus steuerlicher Sicht praktisch tot! Warum? Weil seit Änderung des §23 EStG praktisch jedes Zählobjekt auch nach §23 EStG steuerpflichtig ist, aber nicht jedes Objekt das eine Steuerpflicht nach §23 EStG auslöst ein Zählobjekt ist!
Soweit tatsächlich GewSt anfallen würde, §11 Abs.1 Satz 3 Nr. 1 i.V.m. §9 Nr.1 GewStG, kommt es durch §35 EStG nur an wenigen Orten in D zu einer steuerlichen Mehrbelastung!
Naturlich entfällt wegen der Qualifizierung als UV die Inanspruchnahme von Abschreibungen, aber -wie @immobiliensammler ja schon dargestellt hat- ändert sich wegen der Gewinnermittlung im Rahmen des §23 EStG die gesamte steuerliche Bemessungsgrundlage für den "Gewinn" unter'm Strich nicht! Es ändert sich nur die Verteilung das Ergebnisses auf die unterschiedlichen Jahre! Unter Berücksichtigung der Wirkungsweise des §32a EStG dürfte es daher sogar in den allermeisten Fällen beim gewerblichen Grundstückshandel zu einer insgesamt geringeren steuerlichen Belastung kommen, als bei Steuerpflicht nach §23 EStG!
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 §1
 §1
 §23
 §23
 §23
 §11
 §9
 §35
 §23
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