Source: http://domoforum.it/2013/01/la-vendita-con-pagamento-dilazionato-e-patto-di-riservato-dominio/
Timestamp: 2018-09-18 21:54:51+00:00

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La vendita con pagamento dilazionato o rateale riservato dominio. Art.8
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art. 1 – art 2 – art . 3 – Art.4 , Art.5 – , Art.6 , Art. 7, Art. 9 art. 10
e l’ Art.11 (il compenso d’agenzia)
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La vendita con patto di riservato dominio, ai sensi dell’art. 1523 del codice civile, regola la vendita di una cosa mobile, ovvero l’acquisizione del diritto di proprietà condizionato al pagamento dell’intero prezzo pattuito precedentemente tra le parti.
La particolarità di questa tipologia di contratto sta proprio nella possibilità di acquistare un bene mediante pagamento a rate con la possibilità di godere di esso da subito, assumendosi i rischi relativi ad eventuale danneggiamento o perimento del bene stesso, ottenendone però la proprietà effettiva solo con il pagamento dell’ultima rata e quindi con l’esatta corresponsione del prezzo stabilito (art. 1465 c.c.).
Tale forma di contratto (cd con patto di riservato dominio) è applicabile a tutte le cose mobili, registrate e non.
Per estensione tale modalità riguarda gli immobili, attuandosi però nella pratica in un modo differente, ovvero sia con la apposizione in atto della condizione sospensiva di validità del medesimo atto subordinatamente all’avveramento del pagamento del saldo nel termine stabilito, comprendendovi anche, se del caso, il regolare pagamento delle eventuali rate, sia al contrario apponendo all’atto la clausola risolutiva espressa per il caso inverso di mancato pagamento del saldo prezzo e/0 delle eventuali rate.
In un caso l’atto prende la sua efficacia con il saldo prezzo, nell’altro la perde con il mancato pagamento.
Gli effetti di entrambe le forme sono all’atto pratico i medesimi: in caso di pagamento regolare la condizione sospensiva si avvera e pertanto l’atto di trasferimento prende pienamente efficacia con tutti gli effetti, anche fiscali, ”ex tunc”, cioè a far data dal momento dell’atto, mentre nel caso di mancato pagamento si avrà come mai fatto; per il caso di apposizione della clausola risolutiva l’atto è comunque pienamente valido da subito (“ex nunc”) ma si risolve nel caso di mancato pagamento.
Vi sono tuttavia alcune differenze giuridiche e fiscali tra le due forme in quanto con la apposizione della condizione sospensiva, a solo titolo di esempio, il pagamento dell’imposta di registro, e delle provvigioni all’agenzia, vengono differite al momento dell’avveramento (cioè del saldo prezzo), come anche alcuni aspetti di responsabilità e validità piena sono anch’essi ”sospesi” e pertanto la prevalente dottrina legale e notarile tende a preferire l’apposizione della clausola risolutiva espressa in luogo della condizione sospensiva . (Cass. Civ. n° 9062 4 novembre 1994 e n° 573 del 20 gennaio 1983)
All’atto pratico per una dilazione breve, ad esempio acconto congruo all’atto e saldo prezzo entro 1 anno, viene in genere preferita l’apposizione della condizione sospensiva, anche per ritardare i pagamenti accessori, ma appare sotto molti aspetti preferibile l’apposizione della clausola risolutiva espressa per i casi di dilazioni o rateazioni più lunghe.
E’ consigliabile prevedere nella proposta di acquisto alternativamente entrambe le forme con scelta in facoltà dell’acquirente il quale così potrà consultarsi con il proprio Notaio in merito e valutarne pro e contro.
Tale forma di pagamento dilazionato o rateale viene chiamata, un po’ impropriamente, vendita con riserva di proprietà o riservato dominio, in quanto in caso di mancato o gravemente ritardato pagamento il venditore ha il diritto di riprendersi il bene oggetto del contratto mediante annullamento o risoluzione di quest’ultimo indipendentemente dalla cifra già pagata dal compratore.
Nel caso specificatamente immobiliare, tale forma può essere utilizzata per un semplice pagamento rateale dilazionato:
ad esempio, può venir fissato il prezzo di € 200.000, ed un pagamento in 5 anni di cui, sempre a titolo di esempio, € 50.000 al momento dell’atto di trasferimento sottoposto alla condizione sospensiva o con apposizione di clausola risolutiva espressa, € 20.000 ogni fine anno successivo entro il 31 dicembre ed il saldo di € 70.000 al finire del 5° anno, con facoltà per il compratore di anticipare il pagamento, ad esempio con un mutuo, (che però non potrà essere di acquisto prima casa in quanto l’acquisto è già stato effettuato parecchio tempo prima)
Ciò costituisce un sistema semplice, valido ad esempio nelle transazioni commerciali per immobili strumentali per affrancarsi dai finanziamenti bancari.
Sul saldo prezzo generalmente viene applicato un interesse che potrà essere fisso o agganciato ad indici quali l’Istat Foi o il “costo di costruzione, ovvero il tasso legale, eventualmente maggiorati di 1 o più punti percentuali.
In luogo e integrazione dell’atto con la condizione sospensiva o con apposizione della clausola risolutiva espressa può essere effettuata una dilazione di pagamento in atto, il quale non avrà quietanza del saldo, a fronte del rilascio di garanzie reali sull’immobile stesso oggetto della compravendita o su altri immobili (ipoteca legale) ovvero di cambiali ipotecarie.
E’ opportuno infatti in questo caso che al momento dell’atto sia iscritta ipoteca legale (detta dell’alienante) a favore del venditore per vincolare l’immobile all’avvenuto pagamento, ovvero siano rilasciate cambiali ipotecarie, cambiali appunto assistite da ipoteca su sull’immobile stesso oggetto della compravendita o su altri immobili, le quali hanno il vantaggio per il venditore, di poter facilmente essere girate in pagamento a terzi ovvero scontate presso una Banca.
A meno che lo si ritenga sufficiente per via di una minima incidenza percentuale della dilazione e dei buoni fondamentali morali ed economici dell’acquirente, non basta infatti, e non è opponibile ai terzi, la semplice “citazione in atto del pagamento ancora da effettuarsi”, in quanto la proprietà comunque viene validamente trasferita ed il titolo (cioè l’atto) potrà ugualmente permettere al compratore di rivendere a terzi il bene ed incassarne l’intero prezzo senza aver soddisfatto il venditore precedente, il quale, senza l’ipoteca legale, non avrebbe privilegio alcuno se non quello di intraprendere una causa.
L’acquisto con pagamento dilazionato e con garanzie reali date al venditore non è una forma così nuova come può sembrare ed infatti l’uso del mutuo fondiario o ipotecario negli ultimi cinquant’anni ha soppiantato una forma di vendita che precedentemente era molto utilizzata, quella della vendita con pagamento dilazionato.
Molti nostri nonni si ricordano ancora di avere acquistato la casa firmando decine di “cambiali ipotecarie” che troviamo spesso citate negli atti degli anni ’50 o anteguerra.
Tale modalità pur non essendo a rigore e concettualmente da ricomprendere fra le formule analizzate del cosiddetto affitto riscatto o Rent to Buy, è anch’essa comunque orientata e finalizzata ad accompagnare il compratore in medio/breve tempo, 2-5 anni, verso l’acquisto in questo caso non prevedendo il ricorso ad un mutuo od allo smobilizzo del denaro o dell’immobile sul quale ricavo si faceva affidamento per saldare il prezzo, ma semplicemente rateizzando il prezzo.
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Vedi anche la Formula di Riscaffitto “comode rate”
Ricordati di visitare e registrarti (è gratuito):
, il primo standard per l’affitto riscatto e lo Slowbuy.

References: Art.8
 Art.8
 art. 1465
 art. 1523

art. 1
 Art.4
 Art.5
 Art.6
 Art. 7
 Art. 9
 art. 10
 Art.11