Source: https://interpretacje-podatkowe.org/umowa-przedwstepna/ibpp1-4512-452-15-bm
Timestamp: 2017-09-22 11:47:29+00:00

Document:
W zakresie stawki podatku VAT z tytułu przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów developerskich na rzecz podmiotów trzecich oraz określenia podstawy opodatkowania dla ww. cesji.
IBPP1/4512-452/15/BMinterpretacja indywidualna
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach 8 września 2015 r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 15 maja 2015 r. (data wpływu 21 maja 2015 r.), uzupełnionym pismem z 6 sierpnia 2015 r. (data wpływu 12 sierpnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
stawki podatku VAT z tytułu przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów developerskich na rzecz podmiotów trzecich oraz określenia podstawy opodatkowania dla cesji nr 2-6 - jest prawidłowe,
uznania Cesji nr 1 za niepodlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy VAT – jest nieprawidłowe.
W dniu 21 maja 2015 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT z tytułu przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów developerskich na rzecz podmiotów trzecich oraz określenia podstawy opodatkowania dla ww. cesji.
Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 6 sierpnia 2015 r. (data wpływu 12 sierpnia 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 24 lipca 2015 r. znak: IBPP1/4512-452/15/BM.
Wnioskodawca wraz z żoną zawierał w latach 2011-2014 przedwstępne umowy deweloperskie (przedwstępne umowy nabycia lokalu mieszkalnego). Stroną wszystkich umów przedwstępnych był zarówno Wnioskodawca, jak i jego małżonka - umowy były bowiem zawierane w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej.
Celem zawieranych umów był docelowo zakup nieruchomości jako forma lokaty kapitału na przyszłość, dająca lepsze efekty ekonomiczne niż lokaty bankowe a przez to lepsze zabezpieczenie majątkowe siebie i rodziny. Wnioskodawca wraz z żoną chciał i w dalszym ciągu zmierza docelowo do zakupu lokalu mieszkalnego dla każdego ze swoich trzech małoletnich dzieci, aby ułatwić im rozpoczęcie dorosłego życia.
Wszystkie umowy przedwstępne były zawierane na początkowym etapie inwestycji deweloperskiej, mówiąc potocznie na etapie „dziury w ziemi” lub też na etapie budowy pierwszych kondygnacji. Wnioskodawcy i małżonce szczególnie zależało na zakupie lokali na poddaszu i takich też nieruchomości poszukiwali. W związku jednak z momentem, w którym podpisywane były umowy przedwstępne, wybór konkretnego mieszkania opierał się w istocie na wizualizacjach. Najczęściej, gdy inwestycja była już na etapie końcowym, okazywało się, że wizualizacje niezbyt wiernie odzwierciedlały wygląd, układ lokali, kąt, pod jakim przebiegają skosy, co miało znaczący wpływ na obniżenie walorów użytkowych lokalu. Dlatego też Wnioskodawca wraz z żoną podejmowali decyzje o cesji przysługujących im praw i obowiązków z umów przedwstępnych na rzecz innych osób zainteresowanych kupnem konkretnego lokalu. Chętnych Wnioskodawca wraz z żoną poszukiwał samodzielnie. W jednym zaś przypadku deweloper, wiedząc, że Wnioskodawca z żoną są zainteresowani cesją, poinformował o tym chętnego. W efekcie, w formie aktu notarialnego dochodziło do podpisania stosownych umów odpłatnego przeniesienia praw i obowiązków w zakresie przedwstępnej umowy deweloperskiej.
Łącznie na przestrzeni trzech lat cesje dokonywane były sześciokrotnie, następująco:
w dniu 20 maja 2011 r. (umowa przedwstępna podpisana 16 września 2010 r.) - „Cesja 1”,
w dniu 4 czerwca 2012 r. (umowa przedwstępna podpisana 27 maja 2011 r.) - „Cesja 2”,
w dniu 8 stycznia 2013 r. (umowa przedwstępna podpisana 30 stycznia 2012 r.) - „Cesja 3”,
w dniu 1 lipca 2013 r. (umowa przedwstępna podpisana 26 marca 2012 r.) – „Cesja 4”,
w dniu 14 sierpnia 2013 r. (umowa przedwstępna podpisana 15 marca 2013 r.) - „Cesja 5”,
w dniu 28 lipca 2014 r. (umowa przedwstępna podpisana 8 sierpnia 2013 r.) – „Cesja 6”.
Wszystkie umowy przedwstępne, które były następnie przedmiotem cesji, były opodatkowane stawką 8% VAT - dotyczyły bowiem zakupu lokali w obiektach zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (powierzchnia żadnego z lokali nie przekraczała 150 m2).
Każdorazowo wraz z dokonaniem cesji cesjonariusze uiszczali kwoty tytułem zwrotu wpłaconych przez Wnioskodawcę na rzecz dewelopera zaliczek, a niekiedy dodatkowo również kwotę za dokonanie cesji.
Cesja 1
Wnioskodawca otrzymał zwrot wpłaconych na rzecz dewelopera zaliczek - tj. kwotę 151.999,67 zł (kwota ta przypadała łącznie na oboje małżonków).
Cesja 2
Wnioskodawca otrzymał zwrot wpłaconych na rzecz dewelopera zaliczek - tj. kwotę 154.494,50 zł oraz kwotę za dokonanie cesji wysokości 10.000 zł (kwoty te przypadały łącznie na oboje małżonków).
Cesja 3
Wnioskodawca otrzymał zwrot wpłaconych na rzecz dewelopera zaliczek - tj. kwotę 353.592,33 zł oraz kwotę za dokonanie cesji w wysokości 25.000 zł (kwoty te przypadały łącznie na oboje małżonków).
Cesja 4
Wnioskodawca otrzymał zwrot wpłaconych na rzecz dewelopera zaliczek - tj. kwotę 50.587,60 zł oraz kwotę za dokonanie cesji w wysokości 8.000 zł (kwoty te przypadały łącznie na oboje małżonków).
Cesja 5
Wnioskodawca otrzymał zwrot wpłaconych na rzecz dewelopera zaliczek - tj. kwotę 53.766,64 zł oraz kwotę za dokonanie cesji w wysokości 20.000 zł (kwoty te przypadały łącznie na oboje małżonków).
Cesja 6
Wnioskodawca otrzymał zwrot wpłaconych na rzecz dewelopera zaliczek-tj. kwotę 312.025,18 zł oraz kwotę za dokonanie cesji w wysokości 27.900 zł (kwoty te przypadały łącznie na oboje małżonków).
W przypadku wszystkich cesji, w. których Wnioskodawca uzyskiwał kwotę za ich dokonanie kwestia jej zapłaty była w umowie określona oddzielnie od kwestii uiszczenia kwoty tytułem zwrotu na rzecz Wnioskodawcy wpłaconych przezeń zaliczek do dewelopera.
Notariusz jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych pobierał PCC od kwot za dokonanie cesji uznając je za wartość przenoszonych praw i obowiązków z umów przedwstępnych (tym samym od Cesji 1 PCC nie został pobrany).
Wnioskodawca wraz z żoną starali się dokonać właściwego wyboru „wymarzonych” lokali na poddaszu dla synów, niestety w większości przypadków na końcowym etapie budowy rzeczywistość rozmijała się z ich oczekiwaniami.
Zarówno Wnioskodawca, jak i jego żona są pracownikami w różnych firmach, które nie są związane z szeroko rozumianą branżą nieruchomościową. Nie znają się na specyfice związanej z obrotem nieruchomościami. Nigdy też nie zakładali, nie prowadzili działalności gospodarczej w jakiejkolwiek formie ani też nie są i nie byli nigdy zarejestrowani jako podatnicy VAT. Wszelkie czynności związane z zawieraniem przedwstępnych umów deweloperskich oraz cesji tych umów Wnioskodawca podejmował samodzielnie z małżonką nie angażując jakichkolwiek szczególnych sił, środków, zwłaszcza zaś nie zlecał wykonywania żadnych czynności pośrednikom. Nie były również podejmowane jakiekolwiek czynności mające uatrakcyjnić dokonanie cesji dla nabywcy, czy też zwiększyć wartość przenoszonych praw z umowy przedwstępnej. Inaczej mówiąc, w ocenie Wnioskodawcy były to czynności z zakresu zarządzania wspólnym małżeńskim majątkiem prywatnym. Wnioskodawca jeszcze raz pragnie podkreślić, że zarówno decyzje o podpisywaniu umów przedwstępnych a w późniejszym czasie także cesji podejmowane były z myślą o dzieciach a nie z myślą o jakimkolwiek zarobku.
Wnioskodawca i jego małżonka chcąc mieć pewność, czy prawidłowo rozliczyli się z urzędem skarbowym w zakresie dokonanych cesji (to jest bez podatku VAT), złożył wniosek o interpretację do tut. organu, w którym oczekiwał odpowiedzi, że dokonując przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnych umów deweloperskich opisanych powyżej Wnioskodawca nie występował w charakterze podatnika VAT.
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z dnia 10 kwietnia 2015 r., znak IBPP1/443-1310/14/BM uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe. W jego ocenie Wnioskodawca dokonując cesji działał jako podatnik VAT. W wydanej interpretacji na s. 16 organ stwierdził także, że „łącznie na przestrzeni 3 lat Wnioskodawca dokonał 6 ww. cesji praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów deweloperskich na rzecz podmiotów trzecich, w tym 5 z nich została dokonana odpłatnie”.
Wnioskodawca nie zgadzając się z ww. interpretacją wezwał w dniu 30 kwietnia 2015 r. tut. organ do usunięcia naruszenia prawa i w odpowiednim terminie złoży skargę do WSA w Krakowie. Niemniej, z ostrożności chce on wiedzieć, co stanowi podstawę opodatkowania i jaka jest właściwa stawka podatku VAT w odniesieniu do dokonanych cesji. Na potrzeby niniejszego wniosku Wnioskodawca prosi o przyjęcie założenia, że w odniesieniu do przedstawionych cesji był podatnikiem VAT.
W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał:
Cesia 1.
Wpłaty na rzecz Wnioskodawcy kwot przez cesjonariuszy tytułem zwrotu wpłaconych przez Wnioskodawcę na rzecz dewelopera zaliczek dokonano przelewem bankowym, zatem uznanie kwoty na rachunku stanowiło potwierdzenie (udokumentowanie) tej wpłaty.
W przypadku tej Cesji ww. wpłata nastąpiła przed jej podpisaniem (zawarciem Cesji), a zatem Wnioskodawca dodatkowo potwierdził fakt jej dokonania w akcie notarialnym.
Cesja 2.
W przypadku tej Cesji strony ustaliły termin wpłaty przypadający po dniu podpisania Cesji, a więc w akcie notarialnym zapisano zobowiązanie do dokonania wpłaty na rachunek bankowy w ustalonym terminie.
Cesia 3.
Cesia 4.
Cesja 5.
Wpłaty na rzecz Wnioskodawcy kwot przez cesjonariuszy tytułem zwrotu wpłaconych przez Wnioskodawcę na rzecz dewelopera zaliczek dokonano gotówką, przed zawarciem Cesji. Dlatego też fakt dokonania wpłaty został udokumentowany (potwierdzony) w akcie notarialnym.
Cesja 6.
W przypadku tej Cesji część ww. wpłaty nastąpiła przed jej podpisaniem (zawarciem Cesji), a zatem Wnioskodawca dodatkowo potwierdził fakt jej dokonania w akcie notarialnym. W pozostałym zakresie strony ustaliły termin wpłaty przypadający po dniu podpisania Cesji, a więc w akcie notarialnym zapisano zobowiązanie do dokonania wpłaty na rachunek bankowy w ustalonym terminie.
Na pytanie tut. Organu: „W jaki sposób zostały potwierdzone (udokumentowane) kwoty wpłacone przez cesjonariuszy na rzecz Wnioskodawcy za dokonanie cesji”, Wnioskodawca odpowiedział odnośnie cesji 1: „Nie dotyczy”.
Odnośnie cesji 2, 3, 4 i 5 Wnioskodawca odpowiedział, że w przypadku tych Cesji wpłata kwoty za dokonanie cesji nastąpiła w gotówce przed jej podpisaniem (zawarciem Cesji), a zatem Wnioskodawca potwierdził fakt jej dokonania w akcie notarialnym.
Odnośnie cesji 6 Wnioskodawca odpowiedział, że w przypadku tej Cesji wpłata kwoty za dokonanie cesji nastąpiła częściowo w gotówce a częściowo przelewem bankowym przed jej podpisaniem (zawarciem Cesji). Wnioskodawca potwierdził zatem fakt dokonania wpłaty w akcie notarialnym, a tej części, w której kwota została zapłacona przelewem uznanie kwoty na rachunku stanowiło dodatkowe potwierdzenie (udokumentowanie) wpłaty.
Na pytanie tut. Organu: „Jak należy rozumieć stwierdzenie Wnioskodawcy, że w umowie kwota za dokonanie cesji była określona oddzielnie od kwestii uiszczenia kwoty tytułem zwrotu na rzecz Wnioskodawcy wpłaconych przezeń zaliczek do dewelopera”, Wnioskodawca odpowiedział odnośnie cesji 1: „Nie dotyczy”.
Odnośnie cesji 2, 4, 5 i 6 Wnioskodawca odpowiedział: „Oddzielnie to znaczy, że kwota za dokonanie cesji została w umowie określona osobno (§ 4 ust. 1 umowy cesji), niezależnie od kwoty uiszczanej tytułem zwrotu na rzecz Wnioskodawcy wpłaconych przezeń zaliczek do dewelopera, uregulowanej w innej jednostce redakcyjnej umowy Cesji (§ 5 ust. 2).
Odnośnie cesji 3 Wnioskodawca wskazał: „Oddzielnie to znaczy, że kwota za dokonanie cesji została w umowie określona osobno (§ 4 ust. 1 umowy cesji), niezależnie od kwoty uiszczanej tytułem zwrotu na rzecz Wnioskodawcy wpłaconych przezeń zaliczek do dewelopera, uregulowanej w innej jednostce redakcyjnej umowy Cesji (§ 4 ust. 3).
Cesja 1.
Zaliczki otrzymane przez dewelopera od Wnioskodawcy zostały przez dewelopera potwierdzone wystawieniem faktur VAT. Faktury dokumentowały uiszczenie przez Wnioskodawcę i jego małżonkę zaliczek na poczet dostawy lokalu mieszkalnego.
tabela – załącznik PDF – strona „13”
Umowa przedwstępna przewidywała możliwość przeniesienia ogółu praw i obowiązków z niej wynikających na osobę trzecią. Zgodnie z § 10 ust. 6 umowy do zawarcia umowy cesji nie była wymagana zgoda dewelopera. W przypadku przeniesienia ogółu praw i obowiązków Wnioskodawca i jego małżonka byli zobowiązani do podpisania faktur VAT - korekt dotyczących faktur wystawionych w związku z wpłatami dokonanymi przez nich oraz uiszczenia na rzecz dewelopera opłaty manipulacyjnej w kwocie 1.220 zł. (standardowy zapis umowny dewelopera).
Cesja 2 i 3.
Umowa przedwstępna przewidywała możliwość przeniesienia ogółu praw i obowiązków z niej wynikających na osobę trzecią. Zgodnie z § 10 ust. 8 umowy do zawarcia umowy cesji nie była wymagana zgoda dewelopera. W przypadku przeniesienia ogółu praw i obowiązków Wnioskodawca i jego małżonka byli zobowiązani do podpisania faktur VAT — korekt dotyczących faktur wystawionych w związku z wpłatami dokonanymi przez nich oraz uiszczenia na rzecz dewelopera opłaty manipulacyjnej w kwocie 1.230 zł. (standardowy zapis umowny dewelopera).
Cesja 4.
Umowa przedwstępna przewidywała możliwość przeniesienia ogółu praw i obowiązków z niej wynikających na osobę trzecią. Zgodnie z § 9 ust. 8 umowy do zawarcia umowy cesji nie była wymagana zgoda dewelopera. W przypadku przeniesienia ogółu praw i obowiązków Wnioskodawca i jego małżonka byli zobowiązani do podpisania faktur VAT - korekt dotyczących faktur wystawionych w związku z wpłatami dokonanymi przez nich (standardowy zapis umowny dewelopera).
Cesja 5 i 6.
W § 9 ust. 8 umowy przedwstępnej deweloper wyrażał zgodę na przeniesienie ogółu praw i obowiązków z niej wynikających na osobę trzecią. W przypadku przeniesienia ogółu praw i obowiązków Wnioskodawca i jego małżonka byli zobowiązani do podpisania faktur VAT - korekt dotyczących faktur wystawionych w związku z wpłatami dokonanymi przez nich (standardowy zapis umowny dewelopera).
Przeniesienie praw i obowiązków z umowy — w tym wypadku przedwstępnej deweloperskiej -powoduje, że cesjonariusz wstępuje w miejsce cedenta jako strona umowy. W związku z tym wraz zawarciem umowy cesji cedent przestaje być stroną umowy, której prawa i obowiązki przenosi. Dlatego też po dokonaniu Cesji Wnioskodawca wraz z małżonką nie zawierali jakiegokolwiek aneksu z deweloperem (ponieważ nie łączyła ich już umowa przedwstępna). Natomiast Wnioskodawca nie ma wiedzy, czy jakikolwiek aneks był zawierany już po dokonaniu Cesji, pomiędzy cesjonariuszem a deweloperem.
tabela – załącznik PDF – strona „14”
Na pytanie tut. Organu: „Czy umowy przedwstępne lub aneksy do nich zawarte przez Wnioskodawcę z deweloperem przewidywały, że w przypadku rezygnacji (odstąpienia) przez Wnioskodawcę od nabycia lokalu Wnioskodawca uzyska od dewelopera zwrot wpłaconej zaliczki”, Wnioskodawca odpowiedział, że:
Tak, w przypadku odstąpienia przez Wnioskodawcę od nabycia lokalu postanowienia umowy przewidywały zwrot uiszczonych zaliczek.
Na pytanie tut. Organu: „Czy umowy zawarte przez Wnioskodawcę z deweloperem przewidywały sposób rozliczenia zaliczki wpłaconej przez Wnioskodawcę w przypadku cesji praw i obowiązków wynikających z umów przedwstępnych, jeśli tak to jaki... Czy np. uzgodniono, że kwota zaliczki zostanie Wnioskodawcy zwrócona przez nowego nabywcę zamiast przez dewelopera, a kwota zaliczki pozostająca faktycznie u dewelopera stanie się zaliczką nowego nabywcy na poczet zakupu przez niego mieszkania” Wnioskodawca odpowiedział:
Cesja 1 i 2.
Wskazane w odpowiedzi na pyt. 5 uregulowanie w zawartej z deweloperem umowie przedwstępnej odnoszące się do dopuszczalności przeniesienia praw i obowiązków z niej wynikających to wszystko, co na temat cesji zostało zawarte w umowie przedwstępnej.
W samej zaś umowie cesji, której to stroną był wyłącznie Wnioskodawca wraz z małżonką oraz cesjonariusze (deweloper nie była stroną tej czynności), znajduje się potwierdzenie wpłaty przez cesjonariusza zwrotu zaliczek uiszczonych przez Wnioskodawcę na rzecz dewelopera. Nie było zawartych innych, bardziej szczegółowych zapisów dotyczących sposobu rozliczenia zaliczki w umowie cesji.
Cesja 3, 4, 5 i 6.
Wskazane w odpowiedzi na pyt. 5 uregulowanie w zawartej z deweloperem umowie przedwstępnej odnoszące się do dopuszczalności przeniesienie praw i obowiązków z niej wynikających to wszystko, co na temat cesji zostało zawarte w umowie przedwstępnej.
W samej zaś umowie cesji, której to stroną był wyłącznie Wnioskodawca wraz z małżonką oraz cesjonariusze (deweloper nie była stroną tej czynności), znajduje się potwierdzenie wpłaty przez
cesjonariusza zwrotu zaliczek uiszczonych przez Wnioskodawcę na rzecz dewelopera. W umowie cesji zapisano również, że strony tej umowy ustalają, iż zaliczka wpłacona przez Wnioskodawcę i jego małżonkę deweloperowi nie zostanie mu zwrócona przez dewelopera, ale zostanie zaliczona przez niego na poczet ceny należnej od cesjonariuszy.
Tak jak to już przedstawiono w odpowiedzi na pyt. 5, w związku z dokonaniem Cesji i zwrotem przez cesjonariusza Wnioskodawcy wpłaconych przez Wnioskodawcę i małżonkę zaliczek na poczet zakupu lokalu mieszkalnego deweloper wystawiał faktury VAT - korekty. Przedmiotowe korekty dokumentowały ww. zwrot, to jest były to faktury korygujące „do zera” faktury pierwotne dokumentujące wpłacone przez Wnioskodawcę i małżonkę uprzednio należności na poczet zakupu lokalu mieszkalnego.
Zaliczki nie zostały zwrócone przez dewelopera, ale co już opisano w treści samego wniosku o interpretację i odpowiedzi na pyt. 8, zostały zwrócone przez cesjonariuszy - zostały one bowiem zarachowane na poczet przyszłej dostawy na rzecz cesjonariuszy.
tabela – załącznik PDF – strona „15”
Czy właściwą stawką podatku VAT dla dokonywanych przeniesień praw i obowiązków z przedwstępnych umów deweloperskich była 8% stawka VAT...
Co stanowi podstawę opodatkowania dla Cesji 2-6... Czy w odniesieniu do tych cesji podstawą opodatkowania jest wyłącznie kwota za dokonanie cesji, jaką uiścił Wnioskodawcy cesjonariusz...
Jeżeli organ uzna stanowisko Wnioskodawcy dot. pytania oznaczonego nr 2 za prawidłowe prosi on także o odpowiedź na pytanie:
Czy Cesja 1 jako czynność nieodpłatna podlegała opodatkowaniu VAT...
Zdaniem Wnioskodawcy właściwą stawką podatku VAT dla dokonywanych przeniesień praw i obowiązków z przedwstępnych umów deweloperskich była 8% stawka VAT.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Jednakże na podstawie art. 146a pkt 1 i pkt 2 Ustawy VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:
Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, stosuje się - w myśl art. 41 ust. 12 Ustawy VAT - do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się, w myśl art. 41 ust. 12a obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.
Natomiast w myśl ust. 12b ww. art, 41, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, określonego w ust. 12a, nie zalicza się:
W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c Ustawy VAT).
Zdaniem Wnioskodawcy, nie ulega więc wątpliwości, że właściwą stawką podatku VAT dla dostawy lokali, których dotyczyły umowy przedwstępne, z których to umów przenoszono prawa i obowiązki na rzecz cesjonariuszy, uwzględniając aktualną treść przepisów Ustawy VAT, była stawka 8%.
W ocenie Wnioskodawcy analogicznie powinny być opodatkowane także transakcje przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnych umów deweloperskich.
Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem cesji praw wynikających z zawartych umów przedwstępnych nie jest przeniesienie abstrakcyjnych praw i obowiązków. Przedmiotem cesji są konkretne prawa oraz obowiązki integralnie związane z tytułem prawnym do lokali mieszkalnych.
Cesja praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Wnioskodawcę umów deweloperskich stanowi w swej istocie zbycie tytułów prawnych do lokali mieszkalnych. Z tego powodu, przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnych umów deweloperskich powinno być opodatkowane w sposób tożsamy do dostawy tych lokali.
Zawarcie umów przedwstępnych, jak i cesja praw wynikających z tych umów, prowadzi w perspektywie do dostawy lokali - nie jest zatem uzasadnione traktowanie jednej z czynności jaka wystąpiła na drodze do tych dostaw w odmienny sposób jeśli chodzi o stawkę podatku VAT.
Powyższa argumentacja znajduje wyraz w orzecznictwie sądowym. Wskazać tutaj można chociażby na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. III SA/Wa 600/11 i wyrok NSA z dnia 4 maja 2013 r., sygn. IFSK 169/12.
Podobną argumentację odnaleźć można również w interpretacjach podatkowych. Wnioskodawca wskazuje, że pogląd powyższy podziela m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 25 czerwca 2013 r., znak IPPP2/443-332/13-2/KG:
„Strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Wobec powyższego jeżeli przedmiotem sprzedaży ma być konkretna czynność nie powinno się wyodrębniać poszczególnych elementów, które złożyły się na tę czynność.
Z uwagi na to, iż obniżone stawki podatku mają charakter wyjątkowy stwierdzić należy, iż stawki te mogą mieć zastosowanie wyłącznie do czynności wskazanych wprost przez prawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy.
Preferencyjna - 8% stawka podatku od towarów i usług, stosownie do art. 41 ust. 12 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, ma zastosowanie do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
W myśl art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Z treści powyższego wynika, że właściwa umowa sprzedaży może być poprzedzona umową przedwstępną. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy. Umowa przenosząca własność (sprzedaż) ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.
Zatem przeniesienie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej wywołuje określone konsekwencje podatkowe. Pomiędzy Wnioskodawcą a podmiotem trzecim przyjmującym prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej będzie zachodziła więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowi czynność opodatkowaną. Mamy w tym przypadku do czynienia ze świadczeniem jednego podmiotu na rzecz drugiego, polegającym na przeniesieniu praw wynikających z umowy.
Zatem jeżeli czynność przewidziana w umowie przedwstępnej może być finalnie zakwalifikowana jako dostawa i stawka jest określona w wysokości przewidzianej dla tej czynności, to również cesja praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej powinna być kwalifikowana w ten sam sposób. Umowa przedwstępna i cesja dotyczy tej samej czynności, tj. dostawy lokali.
Mając powyższe na uwadze należy uznać, iż cesja praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Wnioskodawcę umów przedwstępnych dotyczących lokali mieszkalnych, ze względu na cel tej czynności, stanowi w swej istocie dążenie do zbycia tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego.
Wobec powyższego w sytuacji przeniesienia prawa wynikającego z umowy przedwstępnej dotyczącej nabycia lokali mieszkalnych, o których mowa w złożonym wniosku, zastosowanie znajdzie stawka podatku w wysokości 8% zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT.”
Analogiczne rozstrzygnięcie wydał również tut. organ - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z dnia 30 stycznia 2013 r., znak IBPP2/443-1115/12/ICz.
Zdaniem Wnioskodawcy podstawą opodatkowania dla dokonanych Cesji 2-6 jest wyłącznie kwota za ich dokonanie, jaką uiścił Wnioskodawcy cesjonariusz. W szczególności do podstawy opodatkowania nie wchodzi zwrot wpłaconych deweloperowi zaliczek.
Zgodnie z obowiązującym w latach 2011-2013 art. 29 ust. 1 Ustawy VAT podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.
Obowiązujący od 1 stycznia 2014 r. art. 29a Ustawy VAT co do zasady wspomnianą zasadę kontynuuje. Stosownie do treści art. 29a ust. 1 Ustawy VAT podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Zarówno art. 29 ust. 1, jak i art. 29a ust. 1 odwołują się do pojęcia sprzedaży, którą zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy VAT stanowi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksportu towarów oraz wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów.
W ocenie Wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym „zapłatą” lub „kwotą należną” z tytułu sprzedaży rozumianej jako przeniesienie praw i obowiązków z przedwstępnych umów deweloperskich jest wyłącznie kwota za dokonanie cesji. Przede wszystkim wskazać należy, że zarówno z perspektywy notariusza oraz samych cesjonariuszy „zapłatą” - to jest „kwotą należną” za przeniesienie praw i obowiązków z przedwstępnych umów deweloperskich jest wyłącznie kwota za ich dokonanie (co znalazło swoje odzwierciedlenie między innymi w odrębnym uregulowaniu kwestii zapłaty kwoty za dokonanie cesji oraz zwrotu przez cesjonariuszy zaliczek wpłaconych przez Wnioskodawcę do dewelopera).
Co ważne, takie stanowisko wynika również z wydanej na rzecz Wnioskodawcy interpretacji tut. organu z dnia 10 kwietnia 2015 r., znak IBPP1/443-1310/14/BM, przywoływanej już w opisie stanu faktycznego. Skoro organ na s. 16 wprost uznaje, że jedna z sześciu cesji (implicite Cesja 1) nie została dokonana odpłatnie oznacza to, że nie uznaje on uiszczanych przez cesjonariuszy kwot tytułem zwrotu wpłaconych przez Wnioskodawcę na rzecz dewelopera zaliczek za „zapłatę”, „kwotę należną” z tytułu sprzedaży (a więc podstawę opodatkowania).
Jeżeli organ uzna stanowisko Wnioskodawcy dot. pytania oznaczonego nr 2 za prawidłowe prosi także o ustosunkowanie się do odpowiedzi na pytanie nr 3.
Jeżeli organ uznał, że podstawą opodatkowania dla Cesji 2-6 była wyłącznie kwota za ich dokonanie uiszczana przez cesjonariuszy, Wnioskodawca uważa, że Cesja 1 jako czynność nieodpłatna nie podlegała opodatkowaniu VAT.
Zgodnie z art. 8 ust. 2 Ustawy VAT za odpłatne świadczenie usług uznaje się również:
Skoro zdaniem organu podatkowego (interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 10 kwietnia 2015 r., znak IBPP1/443-1310/14/BM) Wnioskodawca działał jako podatnik VAT, to konsekwentnie zdaniem Wnioskodawcy należy przyjąć, że Cesja 1 nie została dokonana na cele osobiste Wnioskodawcy ani nikogo z nim „powiązanego” w rozumieniu art. 8 ust. 2 pkt 2 Ustawy VAT, ale na cele działalności gospodarczej. Jej zawarcie mogło bowiem wpłynąć na dokonanie kolejnych cesji praw i obowiązków z umów przedwstępnych deweloperskich.
stawki podatku VAT z tytułu przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów developerskich na rzecz podmiotów trzecich oraz określenia podstawy opodatkowania dla cesji nr 2-6 – uznaje się za prawidłowe,
uznania Cesji nr 1 za niepodlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy VAT podatkiem VAT – uznaje się za nieprawidłowe.
Na wstępie należy zauważyć, że z uwagi na powiązanie przedstawionych przez Wnioskodawcę stanów faktycznych postanowiono ująć je w jednej interpretacji.
Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
Natomiast, przez świadczenie usług – w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
Z powyższego wynika, iż definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej. Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu.
Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca wraz z żoną zawierał w latach 2011-2014 przedwstępne umowy deweloperskie (przedwstępne umowy nabycia lokalu mieszkalnego). W efekcie, w formie aktu notarialnego dochodziło do podpisania stosownych umów odpłatnego przeniesienia praw i obowiązków w zakresie przedwstępnej umowy deweloperskiej. Łącznie na przestrzeni trzech lat cesje dokonywane były sześciokrotnie, następująco:
Cesja 1 - Wnioskodawca otrzymał zwrot wpłaconych na rzecz dewelopera zaliczek - tj. kwotę 151.999,67 zł (kwota ta przypadała łącznie na oboje małżonków).
Cesja 2 - Wnioskodawca otrzymał zwrot wpłaconych na rzecz dewelopera zaliczek - tj. kwotę 154.494,50 zł oraz kwotę za dokonanie cesji wysokości 10.000 zł (kwoty te przypadały łącznie na oboje małżonków).
Cesja 3 - Wnioskodawca otrzymał zwrot wpłaconych na rzecz dewelopera zaliczek - tj. kwotę 353.592,33 zł oraz kwotę za dokonanie cesji w wysokości 25.000 zł (kwoty te przypadały łącznie na oboje małżonków).
Cesja 4 - Wnioskodawca otrzymał zwrot wpłaconych na rzecz dewelopera zaliczek - tj. kwotę 50.587,60 zł oraz kwotę za dokonanie cesji w wysokości 8.000 zł (kwoty te przypadały łącznie na oboje małżonków).
Cesja 5 - Wnioskodawca otrzymał zwrot wpłaconych na rzecz dewelopera zaliczek - tj. kwotę 53.766,64 zł oraz kwotę za dokonanie cesji w wysokości 20.000 zł (kwoty te przypadały łącznie na oboje małżonków).
Cesja 6 - Wnioskodawca otrzymał zwrot wpłaconych na rzecz dewelopera zaliczek - tj. kwotę 312.025,18 zł oraz kwotę za dokonanie cesji w wysokości 27.900 zł (kwoty te przypadały łącznie na oboje małżonków).
W przypadku wszystkich cesji, w których Wnioskodawca uzyskiwał kwotę za ich dokonanie kwestia jej zapłaty była w umowie określona oddzielnie od kwestii uiszczenia kwoty tytułem zwrotu na rzecz Wnioskodawcy wpłaconych przezeń zaliczek do dewelopera.
Wnioskodawca dokonując cesji działał jako podatnik VAT.
Wszystkie wpłacone przez Wnioskodawcę zaliczki na poczet dostawy lokalu mieszkalnego zostały przez dewelopera potwierdzone wystawieniem faktur VAT. Faktury dokumentowały uiszczenie przez Wnioskodawcę zaliczek na poczet dostawy lokalu mieszkalnego.
W przypadku przeniesienia ogółu praw i obowiązków Wnioskodawca był zobowiązany do podpisania faktur VAT - korekt dotyczących faktur wystawionych w związku z wpłatami dokonanymi przez niego.
Odnośnie wszystkich cesji Wnioskodawca wskazał, że w przypadku odstąpienia przez Wnioskodawcę od nabycia lokalu postanowienia umowy przewidywały zwrot uiszczonych zaliczek.
Odnośnie cesji 1 i 2 Wnioskodawca wskazał, że w samej umowie cesji, której to stroną był Wnioskodawca oraz cesjonariusze (deweloper nie była stroną tej czynności), znajduje się potwierdzenie wpłaty przez cesjonariusza zwrotu zaliczek uiszczonych przez Wnioskodawcę na rzecz dewelopera. Nie było zawartych innych, bardziej szczegółowych zapisów dotyczących sposobu rozliczenia zaliczki w umowie cesji.
Odnośnie cesji 3, 4, 5 i 6 Wnioskodawca wskazał, że w samej umowie cesji, której to stroną był Wnioskodawca oraz cesjonariusze (deweloper nie była stroną tej czynności), znajduje się potwierdzenie wpłaty przez cesjonariusza zwrotu zaliczek uiszczonych przez Wnioskodawcę na rzecz dewelopera. W umowie cesji zapisano również, że strony tej umowy ustalają, iż zaliczka wpłacona przez Wnioskodawcę deweloperowi nie zostanie mu zwrócona przez dewelopera, ale zostanie zaliczona przez niego na poczet ceny należnej od cesjonariuszy.
Odnośnie wszystkich cesji Wnioskodawca wskazał, że w związku z dokonaniem Cesji i zwrotem przez cesjonariusza Wnioskodawcy wpłaconych przez Wnioskodawcę zaliczek na poczet zakupu lokalu mieszkalnego deweloper wystawiał faktury VAT - korekty. Przedmiotowe korekty dokumentowały ww. zwrot, to jest były to faktury korygujące „do zera” faktury pierwotne dokumentujące wpłacone przez Wnioskodawcę i małżonkę uprzednio należności na poczet zakupu lokalu mieszkalnego.
Zaliczki nie zostały zwrócone przez dewelopera, ale zostały zwrócone przez cesjonariuszy - zostały one bowiem zarachowane na poczet przyszłej dostawy na rzecz cesjonariuszy.
Wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia czy właściwą stawką podatku VAT dla dokonywanych przeniesień praw i obowiązków z przedwstępnych umów deweloperskich była 8% stawka VAT.
Mając na uwadze powyższe należy zauważyć się, iż przy ustaleniu właściwej stawki podatku VAT decydujące znaczenie ma ustalenie co jest przedmiotem sprzedaży, czy podatnik dokonuje dostawy towarów czy świadczy usługę oraz czy czynność wykonywana przez podatnika mieści się w zakresie czynności wymienionych w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT (dostawa, budowa, remont, modernizacja, przebudowa obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym).
Strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Wobec powyższego jeżeli przedmiotem sprzedaży ma być konkretna czynność nie powinno się wyodrębniać poszczególnych elementów, które złożyły się na tę czynność.
W myśl art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Zatem przeniesienie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej wywołuje określone konsekwencje podatkowe. Pomiędzy Wnioskodawcą a podmiotem trzecim przyjmującym prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej będzie zachodziła wieź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowi czynność opodatkowaną. Mamy w tym przypadku do czynienia ze świadczeniem jednego podmiotu na rzecz drugiego, polegającym na przeniesieniu praw i obowiązków wynikających z umowy.
Zatem jeżeli czynność przewidziana w umowie przedwstępnej może być finalnie zakwalifikowana jako dostawa i stawka jest określona w wysokości przewidzianej dla tej czynności, to również cesja praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej powinna być kwalifikowana w ten sam sposób. Umowa przedwstępna i cesja dotyczy tej samej czynności, tj. dostawy lokali. O wysokości stawki zdecydować powinno kryterium ekonomiczne, iż przedmiotem cesji jest sprzedaż prawa i przeniesienie obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej. Istotny jest efekt finalny, który sprowadza się do dostawy lokali tak w przypadku umowy przedwstępnej jak i cesji.
W przypadku umowy przedwstępnej jak i cesji ma dojść do dostawy lokali, zatem należy tę czynność traktować jednakowo.
Wobec powyższego w sytuacji przeniesienia prawa wynikającego z umowy przedwstępnej dotyczącej nabycia lokalu mieszkalnego zastosowanie znajdzie stawka podatku w wysokości 8% zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, przy założeniu, że umowa przedwstępna dotyczy lokali mieszkalnych zaliczanych do obiektów budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o których mowa w art. 41 ust. 12-12c ustawy o podatku od towarów i usług.
Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pyt. nr 1 dot. stawki podatku VAT w wys. 8% dla dokonywanych przeniesień praw i obowiązków z przedwstępnych umów deweloperskich, należało uznać za prawidłowe.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii czy podstawą opodatkowania dla Cesji 2-6 jest wyłącznie kwota jaką uiścił Wnioskodawcy cesjonariusz za ich dokonanie, a w szczególności czy do podstawy opodatkowania nie wchodzi zwrot wpłaconych deweloperowi zaliczek.
W myśl art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od 1 kwietnia 2011 r., podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.
W świetle art. 29a ust. 6 ww. ustawy obowiązującego od 1 stycznia 2014 r., podstawa opodatkowania obejmuje:
Jak wynika z art. 29a ust. 7 ustawy, obowiązującym od 1 stycznia 2014 r. – podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
Zgodnie z art. 29a ust. 10 ww. ustawy o VAT obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., podstawę opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 13, obniża się o:
Z wniosku wynika, że wszystkie wpłacone przez Wnioskodawcę zaliczki na poczet dostawy lokalu mieszkalnego zostały przez dewelopera potwierdzone wystawieniem faktur VAT.
W przypadku odstąpienia przez Wnioskodawcę od nabycia lokalu postanowienia umowy przewidywały zwrot uiszczonych zaliczek.
W związku z dokonaniem przeniesienia ogółu praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów deweloperskich (cesji nr 1-6) i zwrotem przez cesjonariusza Wnioskodawcy wpłaconych przez Wnioskodawcę zaliczek na poczet zakupu lokalu mieszkalnego deweloper wystawiał faktury korygujące „do zera” faktury pierwotne dokumentujące wpłacone przez Wnioskodawcę należności (zaliczki) na poczet zakupu lokalu.
W przypadku ww. cesji nr 1-6 Wnioskodawca był zobowiązany do podpisania faktur VAT - korekt dotyczących faktur wystawionych w związku z wpłatami dokonanymi przez Wnioskodawcę.
Z umów cesji wynikało, że zaliczki wpłacone przez Wnioskodawcę deweloperowi nie są zwracane Wnioskodawcy przez dewelopera, ale zaliczane są przez dewelopera na poczet ceny należnej od cesjonariuszy z tytułu zakupu lokalu mieszkalnego.
Odnosząc przedstawiony wyżej stan faktyczny do powołanych w sprawie przepisów prawa, stwierdzić należy, że opisane powyżej działania Wnioskodawcy wskazują, że kwotami należnymi z tytułu odpłatnego przeniesienia praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów deweloperskich (cesji nr 2-6) były wyłącznie otrzymane przez Wnioskodawcę od cesjonariuszy kwoty za dokonanie ww. cesji nr 2-6. Zaliczki na poczet dostawy lokali mieszkalnych w istocie nie stanowiły kwot należnych otrzymanych przez Wnioskodawcę od cesjonariuszy z tytułu przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnych umów deweloperskich (cesja nr 2-6) bowiem zaliczki te zostały zaliczone przez dewelopera na poczet ceny należnej od cesjonariuszy z tytułu dostaw przedmiotowych lokali.
Tak więc stanowisko Wnioskodawcy, że podstawą opodatkowania dla dokonanych Cesji 2-6 jest wyłącznie kwota za ich dokonanie, jaką uiścił Wnioskodawcy cesjonariusz, a w szczególności do podstawy opodatkowania nie wchodzi zwrot wpłaconych deweloperowi zaliczek, należało uznać za prawidłowe.
Wnioskodawca zwrócił się również z zapytaniem, czy Cesja 1 jako czynność nieodpłatna nie podlegała opodatkowaniu VAT (jeżeli organ uzna, że podstawą opodatkowania dla Cesji 2-6 była wyłącznie kwota za ich dokonanie uiszczana przez cesjonariuszy).
W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu dokonania przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów developerskich na rzecz podmiotów trzecich. Wnioskodawca m.in. dokonał w dniu 20 maja 2011 r. cesji nr 1 - tj. przeniesienia praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy developerskiej zawartej w dniu 16 września 2010 r., za które nie otrzymał żadnego wynagrodzenia od cesjonariusza.
Jak wykazano powyżej umowa przedwstępna i cesja dotyczy tej samej czynności, tj. dostawy lokali. Istotny jest efekt finalny, który sprowadza się do dostawy lokali tak w przypadku umowy przedwstępnej jak i cesji.
W przypadku umowy przedwstępnej jak i cesji ma dojść do dostawy lokali, zatem należy tę czynność traktować jednakowo. Zatem należy uznać, iż cesja praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Wnioskodawcę umów przedwstępnych dotyczących lokali mieszkalnych, ze względu na cel tej czynności, stanowi w swej istocie dążenie do zbycia tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego.
Jak wykazano powyżej przeniesienie praw wynikających z umów przedwstępnych dotyczących nabycia lokali mieszkalnych podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 8% (przy założeniu, że umowa przedwstępna dotyczy lokali mieszkalnych zaliczanych do obiektów budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym).
Przez dostawę towarów rozumie się w myśl art. 7 ust. 2 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od 1 kwietnia 2011 r. – przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:
przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,
-jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów.
Przepisu ust. 2 tego artykułu nie stosuje się do przekazywanych drukowanych materiałów reklamowych i informacyjnych, prezentów o małej wartości i próbek (art. 7 ust. 3 ustawy o VAT).
Z analizy cytowanych wyżej przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlega generalnie każde nieodpłatne przekazanie towaru należącego do przedsiębiorstwa podatnika, z którym wiąże się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tego towaru, z wyjątkiem przekazania towarów stanowiących drukowane materiały reklamowe i informacyjne bądź spełniających warunki do uznania ich za prezenty o małej wartości lub próbki.
Innymi słowy art. 7 ust. 2 ustawy o VAT zrównuje czynności dokonane bez wynagrodzenia z czynnościami odpłatnymi, przy spełnieniu warunków wymienionych w tym przepisie i z zastrzeżeniem płynącym z ust. 3 tego artykułu.
Zatem aby doszło do opodatkowania nieodpłatnej dostawy towarów, muszą być spełnione łącznie następujące warunki:
dokonującym dostawy jest podatnik podatku od towarów i usług,
przedmiotem dostawy jest towar, w stosunku do którego podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy jego nabyciu w całości lub w części.
Z wniosku wynika, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca, z tyt. przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów developerskich na rzecz podmiotów trzecich stał podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a przedwstępne umowy nabycia lokali mieszkalnych zawierane były z zamiarem wykorzystania ich do prowadzenia działalności gospodarczej.
Zatem co do zasady prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje podatnikowi podatku od towarów i usług gdy towary, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.
Zatem w sytuacji gdy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu dokonania w dniu 20 maja 2011 r. nieodpłatnego przeniesienia praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy developerskiej zawartej w dniu 16 września 2010 r. (tj. cesji nr 1), to należy uznać, że spełniona jest przesłanka do uznania przedmiotowego nieodpłatnego przekazania za podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy o VAT.
Natomiast w sytuacji gdy Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu dokonania w dniu 20 maja 2011 r. nieodpłatnego przeniesienia praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy developerskiej zawartej w dniu 16 września 2010 r. (tj. cesji nr 1), to należy uznać, że to nieodpłatne przekazanie nie wypełnia dyspozycji art. 7 ust. 2 ustawy, przez co czynności tej nie można uznać za odpłatną, tym samym podlegającą opodatkowaniu.
W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, że Cesja 1 jako czynność nieodpłatna nie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy o VAT, należało uznać za nieprawidłowe.
ITPP1/443-398/14/BK | Interpretacja indywidualna
IBPP1/443-1310/14/BM | Interpretacja indywidualna
IBPP2/443-1115/12/ICz | Interpretacja indywidualna
IPPP2/443-332/13-2/KG | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Umowa przedwstępna > IBPP1/4512-452/15/BM

References: art. 14
 art. 8
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 41
 art. 41
 art. 41
 art. 389
 art. 488
 art. 3531
 art. 41
 art. 29
 art. 30
 art. 119
 art. 120
 art. 29
 art. 29
 art. 30
 art. 32
 art. 119
 art. 120
 art. 29
 art. 29
 art. 2
 art. 8
 art. 8
 art. 8
 art. 7
 art. 5
 art. 8
 art. 7
 art. 41
 art. 389
 art. 41
 art. 41
 art. 29
 art. 30
 art. 119
 art. 120
 art. 29
 art. 29
 art. 29
 art. 7
 art. 7
 art. 15
 art. 15
 art. 7
 art. 7
 art. 8