Source: https://sitzungsdienst.salzgitter.de/buergerinfo/to020.asp?TOLFDNR=133732
Timestamp: 2019-09-23 05:29:29+00:00

Document:
Auszug - Anfragenbeantwortung i.S. BV 0850/17 Neubau einer sechsgruppigen Kindertagesstätte am Hans-Böckler-Ring in SZ-Lebenstedt - Gemeinsame Anfrage der Ratsfraktionen M.B.S. und Bündnis 90/Die Grünen vom 16.01.2018 in der Sitzung des Rates vom 31.01.2018
TOP: Ö 6.5.1
1535/17-AW Anfragenbeantwortung i.S. BV 0850/17 Neubau einer sechsgruppigen Kindertagesstätte am Hans-Böckler-Ring in SZ-Lebenstedt - Gemeinsame Anfrage der Ratsfraktionen M.B.S. und Bündnis 90/Die Grünen vom 16.01.2018 in der Sitzung des Rates vom 31.01.2018
Wo hat die Schneider Projekt Consult ihren Firmensitz? In der BV 0850/17 wird Schneider Projekt Consult als Eigentümer, Bauherr und Vermieter der Kita genannt. In dem Entwurf „Kindergarten Hans-Böckler-Ring“ wird SPC Schneider Projekt Consult, Waldpark 22, 50996 Köln als Bauherr genannt.
Ist die in der Beschlussvorlage genannte Schneider Projekt Consult identisch mit der Schneider Projekt Consult, Rudolf-Diesel-Str. 5-7, 50226 Frechen?
Ist die Schneider Projekt Consult, Waldpark 22, 50996 Köln oder ist die Schneider Projekt Consult, Rudolf-Diesel-Str. 5 – 7, 50226 Frechen, der in der Beschlussvorlage genannte Bauherr, Eigentümer und Vermieter?
Lt. Mietvertrag errichtet der Vermieter, d. h. „Kita HBR Salzgitter UG (haftungsbeschränkt)“ in eigenem Namen und auf eigene Rechnung das Gebäude errichten. Wird die Kita HBR Salzgitter UG Bauherr, Eigentümer und/oder Vermieter sein?
Ist „DIE Kita Bau GmbH“, Rudolf-Diesel-Str. 5-7, 50226 Frechen an dem Projekt „Kita Hans-Böckler-Ring“ beteilig?
Lt. dem „Entwurf Kindergarten Hans-Böckler-Ring“ ist der Architekt Dipl. Ing. Joachim Schaffeld, Hülsenbergstr. 179, 45772 Marl für die Planung verantwortlich. Herr Dipl. Ing. Joachim Schaffeld ist Gründer und Inhaber der Firma EN-Bau Schaffeld Bauträger GmbH, Hülsenbergstr. 179, 45772 Marl und ebenfalls Senior Consultant bei „DIE Kita GmbH“ Rudolf-Diesel-str. 5-7, 50226 Frechen.
Welches Unternehmen bzw. Planungsbüro ist für die Planung verantwortlich?
b. Wer ist für eventuell auftretende Planungsfehler verantwortlich?
In der Beschlussvorlage 0850/71 wird Schneider Projekt Consult als Eigentümer, Bauherr und Vermieter genannt. Der Mietvertrag wird aber nicht mit SPC sondern mit KITA HBR Salzgitter UG abgeschlossen, die durch Geschäftsführer Dipl. Kfm. Kay Lange vertreten wird.
Ist die KITA HBR Salzgitter UG Vermieter der KITA Hans-Böckler Ring, die Schneider Projekt Consult, Köln oder die Schneider Projekt Consult, Frechen?
Warum wird die Schneider Projekt Consult in der Beschlussvorlage als Vermieter genannt im Mietvertrag aber die KITA HBR Salzgitter UG?
Besteht ein Rechtsvertragsverhältnis zwischen Schneider Projekt Consult und KITA HBR Salzgitter UG?
ii. Wenn nein: Wie werden eventuell auftretende Regressansprüche gegenüber dem Eigentümer durchgesetzt?
Bis zu welchem Betrag haftet die KITA HBR Salzgitter UG?
Der Geschäftsführer Herr Kay Lange der „Kita HBR Salzgitter UG“ ist Inhaber des Maklerbüros „immoliebe-Kay-Lange GMBH“. Ist die „immoliebe-Kay-Lange GmbH“ in das Projekt Kita Hans-Böckler-Ring eingebunden?
Antwort zu 1-6a:
Zu den Fragen 1 bis 6 wird auf das in der Anlage beigefügte Erläuterungsschreiben der Schneider Projekt Consult verwiesen.
Wer wird Empfänger der Fördermittel sein?
Sind die Fördermittel grundbuchrechtlich abgesichert?
Antwort zu 7a:
Die Mittel werden nicht grundbuchlich abgesichert.
Falls nein: in welcher Form sind sie dann abgesichert?
Antwort zu 7b:
Die Weiterleitung der Zuwendung erfolgt mittels Bescheid. In diesem werden dem Drittempfänger die maßgebenden Bestimmungen des Zuwendungsbescheides auferlegt. Hierunter fällt auch die Erstattung der Zuwendung bei Nichterfüllung der Zuwendungsvoraussetzungen.
Sind sie nicht abgesichert?
Antwort zu 7c:
Eine Absicherung ist nicht erforderlich, da die Mittel erst nach Vorlage des Verwendungsnachweises gezahlt werden.
Warum ist die Stadt nicht Miteigentümer, wenn sie 14 % der Investition übernimmt?
Es werden keine kommunalen Investitionsmittel für den Bau eingesetzt. Die Stadt Salzgitter mietet das Gebäude.
Ist es zutreffend, dass der Mietvertrag von der Kommunalaufsicht genehmigt werden muss?
Antwort zu 9a:
Ja, denn gemäß § 120 Abs. 6 Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG) bedarf die Begründung einer Zahlungsverpflichtung, die wirtschaftlich einer Kreditverpflichtung gleichkommt, der Genehmigung der Kommunalaufsichtsbehörde.
Für die Beurteilung, ob ein kreditähnliches Rechtsgeschäft vorliegt, kommt es dabei auf den Einzelfall an, dies regelt der hierzu ergangene Erlass über die Kreditwirtschaft der kommunalen Körperschaften einschließlich ihrer Sonder- und Treuhandvermögen (RdErl. d. MI v. 21.07.2014 – 33.1-10245/1). Entscheidend ist nicht die formale Bezeichnung und Einordnung des Geschäfts, sondern dessen wirtschaftliche Auswirkung, insbesondere im Hinblick auf die Belastung zukünftiger Haushaltsjahre. Beispiele kreditähnlicher Rechtsgeschäfte sind Leasinggeschäfte, Energieeinspar-Contracting, atypische langfristige Mietverträge ohne Kündigungsmöglichkeiten bzw. Nutzungsüberlassungsverträge für Gebäude auf gemeindeeigenen Grundstücken, periodenübergreifende Stundungsabreden, die Übernahme des Schuldendienstes für einen Kredit, den ein Dritter aufgenommen hat, aber auch Leibrentenverträge, Ratenkaufmodelle, die Annahme von Erbbaurechten oder PPP-Projekte der Kommunen mit kombinierten kreditähnlichen Vertragselementen.
Ist für die Genehmigung die Wirtschaftlichkeit Voraussetzung?
Antwort zu 9b:
Ja, denn lt. RdErl. d. MI (v. 21.07.2014 – 33.1-10245/1 –) über die Kreditwirtschaft der kommunalen Körperschaften einschließlich ihrer Sonder- und Treuhandvermögen darf die finanzielle Gesamtbelastung nicht höher sein, als bei herkömmlicher Finanzierung (Wirtschaftlichkeit), siehe Ziffer 3.1.2 1 Satz des Erlasses.
Falls dies nicht Voraussetzung ist, warum werden dann Überlegungen zur Wirtschaftlichkeit angestellt?
Antwort zu 9c:
Entfällt, siehe b).
Wird von der Verwaltung die folgende Formel für die Berechnung der Wirtschaftlichkeit angewendet?
Antwort zu 9d:
Nein, mit Anwendung der Kapitalwertmethode wurden die an den Investor für die Bereitstellung des Kindergartens über die Jahre zu leistenden Mietzahlungen auf den Ursprungszeitraum abgezinst. Abzinsungsfaktor war dabei der zurzeit geltende kalkulatorische Zinssatz von 1,92 %. Der Vergleich selbst muss mit einer möglichen eigenen Investition durchgeführt werden.
Ist es richtig, dass die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben ist, da die Wirtschaftlichkeit < 1 ist, d. h. die Eigenleistungen der Stadt größer sind als der Kapitalwert für die Stadt Salzgitter?
Antwort zu 9e:
Nein, die auf den Ursprungszeitraum abgezinsten Ein- und Auszahlungen für eine entsprechende Eigeninvestition müssten mit dem Kapitalwert des vorliegenden Mietvertrages abgeglichen werden.
Ist es richtig, dass in § 1 (4) „Mehr- oder Minderflächen maximal mit einer Pauschalobergrenze von 30 m² in Ansatz gebracht wird“?
Antwort zu 10a:
Ja. Der Wert von 30 m2 beinhaltet nicht geplante wechselseitige Bautoleranzen, beispielsweise aufgrund von verschiedenen Putz- bzw. Oberflächenbeschichtungen. Ferner bietet die Regelung für den Mieter die Flexibilität für evtl. Sonderwünsche im Rahmen der feststehenden, zwischen Vermieter und Mieter abgestimmten verbindlichen Planung i.S. § 7 Abs. 1 des Mietvertrages.
Wodurch können diese Mehr- oder Minderflächen entstehen?
Antwort zu 10b:
Bautoleranzen können im Rahmen der Bauausführung entstehen. Ferner können während der Errichtung des Mietobjekts kleinere Anpassungen oder Sonderwünsche des Mieters zu Mehrflächen führen.
Ist es richtig, dass auf Wunsch des Mieters durchgeführte Planänderungen zu Mehr- oder Minderflächen führen können?
Antwort zu 10c:
Die Netto-Grundflächenberechnung wurde zwischen Vermieter und Mieter abgestimmt und ist verbindlich. Sollte der Mieter Planänderungen wünschen, können diese zu Mehr- oder Minderflächen führen.
Wer trägt die Mietkosten für evtl. vom Bauherrn und/oder Bauunternehmer zu verantwortende Mehr- oder Minderflächen?
Antwort zu 10d:
Bei Flächenabweichungen innerhalb von 30 m2 trägt der Mieter die daraus resultierenden Mietkosten.
Ist der Vermieter oder der Bauherr Ansprechpartner der Stadt für Planänderungen?
Antwort zu 10e:
Im Fall der Kita Hans-Böckler-Ring sind Vermieter und Bauherr eine juristische Person (KITA HBR Salzgitter UG). Persönlich haftendende Gesellschafter sind Herr Walter R. Schneider und Herr Kay Lange.
Besteht mit dem Bauherrn und/oder dem Eigentümer ein Vertragsverhältnis, welches die Mieterhöhung bzw. Mietreduzierung aufgrund von Mehr- oder Minderflächen regelt?
Antwort zu 10f:
Dies ist im Mietvertrag geregelt. Darüber hinaus besteht kein Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter
Falls Bauherr, Eigentümer oder Bauunternehmer für Mehr- oder Minderflächen verantwortlich ist, muss die Stadt auch dann eine Mieterhöhung akzeptieren?
Antwort zu 10g:
Der Mietpreis regelt sich nach der tatsächlichen Fläche.
Warum wird keine verbindliche Miete vereinbart?
Antwort zu 10h:
Die Grundflächenplanung ist verbindlicher Bestandteil des Mietvertrages. Die Vereinbarung einer verbindlichen Miete würden kleinere Anpassungen und Sonderwünsche des Mieters innerhalb der Planung nicht ermöglichen.
Ist es richtig, das eine Mietflächenabweichung von plus 30 m² im Mietzeitraum zu über 130.000 € zusätzlicher Mietkosten führen kann?
Antwort zu 10i:
Ja, wenn die Mietdauer 30 Jahre beträgt.
§2 (2):
Warum hat nur der Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht?
Antwort zu 11a:
§ 2 Abs. 3 enthält die Regelung „ Im Übrigen bleibt das Recht auf außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter unberührt“.
Wie wird der Vermieter in Regress genommen, falls er seinen Verpflichtungen nicht nachkommt?
Antwort zu 11b:
Der Mietvertrag enthält in § 16 Regelungen zum Rücktrittsrecht für den Mieter. Ferner hat der Mieter die Möglichkeit der Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln nach § 536 BGB sowie auf Schadens – und Aufwendungsersatz wegen eines Mangels nach § 536a BGB.
.§7 (1):
Wann wird der Bauantrag voraussichtlich eingereicht?
Antwort zu 12a:
Nach erfolgter politischer Beschlussfassung ist die Einreichung des Bauantrages durch den Vermieter geplant.
Wann wird der Übergabetermin voraussichtlich sein?
Antwort zu 12b:
Die Übergabe des Objekts erfolgt voraussichtlich 12 Monate nach Erteilung einer umsetzungsfähigen Baugenehmigung. Ein konkreter Zeitpunkt kann gegenwärtig nicht genannt werden.
(3): Warum wird die Vertragsstrafe auf max. 6 Monate begrenzt?
Antwort zu 12c:
Die Regelung wurde auf Wunsch des Vermieters in den Vertrag aufgenommen. Hiervon abweichende Regelungen hätten Auswirkungen auf das Risiko des Vermieters und würden daher vermutlich zu Anpassungen des Mietpreises führen.
Kann der Bauherr bzw. Eigentümer bei versteckten oder offenen Mängeln von
der Stadt in Regress genommen werden?
Wenn ja, auf Basis welcher vertraglichen Regelung?
Antwort zu 13a:
Der Mieter hat die Möglichkeit der Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln nach § 536 BGB sowie auf Schadens – und Aufwendungsersatz wegen eines Mangels nach § 536a BGB.
Antwort zu 13b:
Warum fehlen die Anlagen zum Mietvertrag?
Die Anlagen 1 bis 4 sind beigefügt.
Die Anlagen 5 und 6 liegen noch nicht vor. Diese sind vom Investor im Rahmen des Bauantragsverfahrens vorzulegen.
Die Anlagen 7 bis 9 werden nach Fertigstellung vorliegen. Hierbei wird darauf hingewiesen, dass die Stadt Salzgitter als Mieter nicht Inhaber der Betriebserlaubnis wird. Die Trägerschaft der Kindertagesstätte ist auszuschreiben und der Träger, der den Zuschlag erhält, muss die Betriebserlaubnis beantragen.
- Erläuterungsschreiben der Schneider Projekt Consult

References: § 120
 § 1
 § 7

§2

§ 2
 § 16
 § 536
 § 536
 § 536
 § 536