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Timestamp: 2014-09-16 09:25:54+00:00

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A responsabilidade no condom�nio edil�cio - Civil - �mbito Jur�dico
Civil A responsabilidade no condom�nio edil�cio
T�nia de Oliveira Barouche, Diego Ant�nio Perini Mil�o
Resumo: O presente artigo visa discutir os aspectos pol�micos a respeito da responsabilidade (objetiva, subjetiva) do condom�nio edil�cio frente aos objetos lan�ados dos apartamentos, bem como no caso de roubo or furto nas �reas comuns do mesmo e tamb�m nas �reas particulares. Relacionando doutrina e jurisprud�ncia sobre o tema.
Sum�rio: 1. O Condom�nio - Aspectos Gerais. 1.1. Modalidades. 1.2. Direitos e Deveres dos Cond�minos. 1.3. Da Administra��o. 1.4. Da Extin��o do Condom�nio. 2. Condom�nio Edil�cio � Aspectos Gerais. 2.1. Conceito. 2.2. Breve Hist�rico2.3. Natureza Jur�dica. 2.4. . Estacionamento do condom�nio � responsabilidade por furto e roubo. 2.5. Responsabilidade do Condom�nio Perante Terceiros � Objetos jogados dos apartamentos. 2.6. NOT�CIA � �Ladr�es invadem garagem de pr�dio e furtam moradores no Rosarinho (Recife)�. 2.7 Cr�tica. Conclus�o.
1. O Condom�nio - Aspectos Gerais
Primeiramente, antes de partirmos para a an�lise do condom�nio edil�cio, objeto do nosso trabalho, importante tecer algumas considera��es acerca do condom�nio em geral e sua repercuss�o jur�dica ap�s a promulga��o do C�digo Civil de 2002.
A palavra condom�nio, em seu aspecto jur�dico, nada mais representa do que uma comunh�o de direitos, deveres e principalmente interesse sobre um determinado bem, destacando, por�m, que nem sempre, existindo mais de uma pessoa com direito sobre o mesmo bem, existe o condom�nio, como exemplo, havendo v�rias hipotecas sobre o mesmo im�vel, os v�rios credores hipotec�rios n�o t�m comunh�o de interesses entre si, uma vez que seus respectivos direitos s�o excludentes. A comunh�o de interesses pressup�e a exist�ncia de direito de id�ntica gradua��o, harm�nicos e compat�veis, de modo que sejam exercidos pelos comunheiros individualmente, sem exclus�o dos demais.
Nas palavras de Carlos Roberto Gon�alves:
�Em regra, a propriedade de qualquer coisa pertence a uma s� pessoa. Pode-se dizer que a no��o tradicional de propriedade est� ligada � id�ia de assenhoreamento de um bem, com exclus�o de qualquer outro sujeito. Mas h� casos em que uma coisa pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. Essa situa��o � designada por indivis�o, compropriedade, comunh�o ou condom�nio�.[1]
Desse modo, o condom�nio � modalidade de comunh�o espec�fica do direito das coisas (direitos reais). Assim, para que haja condom�nio � necess�rio que o objeto do direito seja uma coisa, n�o necessitando, por�m, que haja entre pessoa e coisa uma rela��o de propriedade, podendo ocorrer condom�nio tamb�m entre titulares de enfiteuse, usufruto, uso e habita��o.
1.1. Modalidades O condom�nio pode ter origem volunt�ria (ou convencional), quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem (artigo 1314 e seguintes do C�digo Civil), ou origem for�ada (necess�ria ou eventual), quando do recebimento de coisa indivisa por v�rios herdeiros, quando da ocorr�ncia de comist�o, confus�o[2], muros, cercas e valas comuns (artigo 1327 e seguintes do C�digo Civil), ou edil�cio (artigo 1331 e seguintes do C�digo Civil).
A indivisibilidade heredit�ria estabelece uma comunh�o eventual, for�ada e transit�ria. Se o bem heredit�rio � divis�vel, desaparece a transitoriedade com a partilha. Se o bem heredit�rio � indivis�vel, a partilha estabelece o condom�nio. Nesse sentido, ainda esclarece Silvio de Salvo Venosa[3] que a comunh�o heredit�ria estabelecida pela morte do autor da heran�a diferencia-se do condom�nio. Seu objeto � uma universalidade, todo o patrim�nio do falecido. O condom�nio deve recair sobre coisa determinada, divis�vel ou n�o. Ademais, a comunh�o heredit�ria � transit�ria, sua finalidade � terminar com a partilha. Apenas a indivisibilidade do bem atribu�do a mais de um herdeiro com a partilha pode estabelecer o condom�nio, tratando-se de hip�tese na qual o estado de comunh�o transforma-se em condom�nio.
1.2. Direitos e Deveres dos Cond�minos
Tendo em vista a pluralidade de propriet�rios sobre a mesma coisa, seus direitos e deveres devem ter em mira suas pr�prias rela��es internas, isto �, direitos e deveres entre si, bem como as rela��es externas, aquelas que afetam o condom�nio e terceiros.[4]
Desta forma, o vigente C�digo Civil sintetizou os direitos dos cond�minos no artigo 1314 in verbis: �Cada cond�mino pode usar da coisa conforme sua destina��o, sobre ela exercer todos os direitos compat�veis com a indivisa, reivindic�-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav�-la�. Nesse sentido, a utiliza��o livre da coisa, conforme sua destina��o � corol�rio do direito de propriedade, que encontra limita��o apenas no direito dos demais consortes. Compete � maioria decidir o destino da coisa. O exerc�cio do direito do cond�mino deve sujeitar-se e harmonizar-se com o interesse da maioria, n�o obstante, por�m, os atos conservat�rios e de mera administra��o podem ser praticados, em princ�pio, livremente.
�a destina��o � de teor p�treo. O cond�mino n�o pode alterar a destina��o a coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o assentimento dos outros. Eis a� o exemplo de limita��o que deriva da natureza da comunh�o�.[5]
Importante ressaltar, por�m, que a maioria dos cond�minos ser� calculada de acordo com o valor do quinh�o, ou quota parte ideal de cada um, somente presumindo-se partes iguais no sil�ncio do ato constitutivo do condom�nio. Entende-se tamb�m que as obriga��es foram contra�das proporcionalmente �s quotas de cada um, se n�o houve discrimina��o nos gastos ou n�o se estipulou solidariedade, como disp�e o artigo 1317 do C�digo Civil.
Como tamb�m assentado, a solidariedade em nosso ordenamento s� decorre da lei ou da vontade das partes e, ao lado dos direitos, colocam-se necessariamente as obriga��es. Nesse sentido, assim, o artigo 1318 do C�digo Civil in verbis: �As d�vidas contra�das por um dos cond�minos em proveito da comunh�o e, durante ela, obrigam o contraente, mas asseguram-lhe a��o regressiva contra os demais�.
Da mesma forma, os frutos devem ser repartidos proporcionalmente entre os consortes, assim como eventuais danos. �Cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum, e pelo dano que lhe causou� (artigo 1319 do CC).
1.3. Da Administra��o
Havendo v�rios titulares da coisa comum, necess�rio se faz uma ger�ncia sobre ela sob pena de o bem perder sua finalidade coletiva. Em qualquer corpo social coletivo h� a necessidade de algu�m assumir a dire��o, ainda que inexista hierarquia. Assim, como todos n�o podem comandar ao mesmo tempo, tamb�m n�o pode administrar sem orienta��o preponderante sob pena de imperar o caos,[6] motivo pelo qual a inger�ncia do artigo 1324 in verbis �o cond�mino que administrar sem oposi��o dos outros, presume-se representante comum�.
Como bem explica Carlos Alberto Gon�alves[7], essa regra � importante no tocante a terceiros que tratem com esse administrador. Essa administra��o poder� ser expressa ou t�cita, como deflui da lei. H� medidas urgentes que exigem pronta provid�ncia do condom�nio. A obten��o de autoriza��o dos demais cond�minos poderia p�r a perder o direito de todos. Nesse sentido, � evidente que o cond�mino que assumiu o papel de administrador poder� cobrar de cada titular das quotas-partes as despesas proporcionais que a administra��o exigiu, de outro modo, sen�o, ocorreria enriquecimento il�cito.
1.4. Da Extin��o do Condom�nio
Como modalidade de propriedade, o condom�nio extingue-se pelas mesmas formas de extin��o da propriedade m�vel e im�vel.
Nesse sentido, a forma procedimental que permite a extin��o da comunidade � a divis�o conforme disp�e o artigo 1320 in verbis: �a todo tempo ser� l�cito ao cond�mino exigir a divis�o da coisa comum, respondendo o quinh�o de cada um pela sua parte nas despesas da divis�o�. N�o obstante, mesmo que os cond�minos tenham assumido a indivis�o por certo tempo, a divis�o da coisa comum pode ser deferida pelo juiz quando graves forem as raz�es para tal, n�o havendo prescri��o ou decad�ncia para essa a��o porque o direito � potestativo, perdura enquanto pender a situa��o jur�dica.
�O C�digo Civil facilita a extin��o do condom�nio, que � tido por escritores antigos e modernos como fonte de atritos e desaven�as. Esse preconceito contra o condom�nio, fruto de s�culos de tradi��o, baseia-se na convic��o de ser imposs�vel um harmonioso funcionamento da comunh�o. Communio est mater discordiarum, eis o aforismo consagrado pela jurisprud�ncia romana�.
2. Condom�nio Edil�cio � Aspectos Gerais
Como bem salienta Silvio de Salvo Venosa[9], nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jur�dicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, a come�ar por sua denomina��o. A doutrina nacional e estrangeira refere-se a essa modalidade como propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais, condom�nio sui generis, condom�nio por andares, e condom�nio edil�cio, esta �ltima dada pelo atual C�digo Civil, que disciplina a mat�ria nos artigos 1331 a 1358.
De todas as denomina��es, vinha-se consagrando no pa�s e no estrangeiro a propriedade horizontal, embora n�o isenta de cr�ticas, pois nem sempre esse condom�nio rege apenas propriedades em edif�cios, com planos horizontais superpostos (a denomina��o refere-se a esse fen�meno). Esta �ltima � tamb�m denomina��o consagrada na Espanha, Portugal e Argentina.[10]
Importante ressaltar que apenas o atual C�digo Civil tratou da modalidade de condom�nio edil�cio. O C�digo Civil de 1916 utilizava de normas estrangeiras e decretos leis para resolver os poss�veis conflitos oriundos desse instituto, tendo como principal legisla��o a Lei n� 4591/64 denominada de Condom�nio e Incorpora��es. N�o obstante, observamos que mesmo com o advento do C�digo Civil de 2002 a disciplina ainda n�o � tratada de modo satisfat�rio, haja vista o crescente n�mero de edif�cios nas mais variadas formas e constitui��es, os quais certamente merecem um estatuto pr�prio.
Nesse sentido, de acordo com a ilustre doutrinadora Maria Helena Diniz, condom�nio edil�cio � aquele constitu�do como resultado de um ato de edifica��o. � uma mistura de propriedade individual e condom�nio, caracterizando-se juridicamente pela justaposi��o de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condom�nio de partes do edif�cio for�osamente comuns, como o solo em que est� constru�do o pr�dio, suas funda��es, pilastras, �rea de lazer, vest�bulos, p�rticos, escadas, elevadores, corredores, p�tios, jardim, por�o, aquecimento central, morada do zelador, etc. Cada cond�mino tem uma fra��o ideal do condom�nio, que representa a parte que o dono do apartamento tem no terreno em que est� constru�do o pr�dio. Cada propriet�rio de fra��o aut�noma (apartamento, sala de utiliza��o profissional, garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo � sua destina��o e n�o prejudicando a comunh�o.[11]
2.2. Breve Hist�rico
O condom�nio edil�cio surgiu depois da 1� guerra em raz�o da grave crise habitacional que provocou um desequil�brio entre a oferta e a procura de im�veis, agravada por uma legisla��o de emerg�ncia sobre as rela��es de loca��o, pelo n�mero reduzido de constru��es, pela implementa��o das atividades nas ind�strias e tamb�m pelo �xodo rural. Com o objetivo de reduzir tal situa��o, sobretudo nas grandes cidades com o aumento da popula��o, gerando dificuldades na habita��o e circula��o, surgiu o condom�nio em edif�cios de apartamentos, com melhor aproveitamento do solo e menores custos nas constru��es. Este tipo de empreendimento teve grande aceita��o que permanecem de forma crescente em nossos dias. Fator ponderado, � que as constru��es tornaram-se mais econ�micas, diminuindo a eleva��o do custo de vida com a coes�o na aquisi��o de grandes quantidades de materiais. Com isso, houve a facilidade na obten��o da casa pr�pria. Hoje s�o crescentes as edifica��es, sejam residenciais como as comerciais. Entretanto, com a prolifera��o em massa dessas edifica��es tornou-se premente a elabora��o de uma lei que regulasse as rela��es pertinentes a elas.[12]
2.3. Natureza Jur�dica
S�o diversas as teorias que tem por objetivo elucidar a natureza jur�dica do condom�nio edil�cio. Segundo Carlos Roberto Gon�alves[13] h� basicamente cinco teorias, vejamos:
A primeira considera o condom�nio como uma comunh�o de bens, por�m, para a maioria dos doutrinadores esta teoria � afastada porque cada cond�mino � titular de uma unidade aut�noma e, ao mesmo tempo, utiliza �reas em comum com outros cond�minos.
A segunda teoria, tamb�m n�o t�o aceita pela maioria dos doutrinadores � aquela que diz ser o condom�nio uma sociedade imobili�ria, por�m, importante ressaltar que n�o encontramos a� o affectio societatis, o que descaracteriza uma sociedade.
Da mesma forma, a terceira teoria, pouco aceita, encara o condom�nio como uma servid�o.
A teoria da personaliza��o do patrim�nio comum � uma das mais aceitas, por�m, como acentua Jo�o Batista Lopes, a pretendida personaliza��o do patrim�nio comum �, por�m, insustent�vel, porque n�o existe uma pessoa jur�dica titular das unidades aut�nomas e das partes comuns do edif�cio.
Prevalece, assim, com efeito, o entendimento de que o condom�nio n�o tem personalidade jur�dica, por�m, est� legitimado a atuar em ju�zo, ativa e passivamente, representado pelo s�ndico conforme disp�e o artigo 12, inciso XI do CPC, em situa��o similar � do esp�lio e da massa falida.
Tamb�m Caio M�rio da Silva Pereira critica as teorias mencionadas, especialmente a �ltima, afirmando que:
�� despiciendo mobilizar todos esses velhos conceitos para a caracteriza��o do condom�nio edil�cio. � ele um fen�meno econ�mico e jur�dico moderno n�o se compraz com os institutos invocados para a sua explica��o, nem deles necessita�.[14]
2.4. Estacionamento do condom�nio � responsabilidade por furto e roubo[15]
� viva na doutrina e na jurisprud�ncia a discuss�o sobre a responsabilidade do condom�nio por furtos e roubos ocorridos no seu estacionamento.
Costuma-se dizer, de forma apressada, que essa responsabilidade existir� sempre que o condom�nio repassar nos custos do rateio mensal o valor referente � seguran�a (porteiros, guardas, c�meras de vigil�ncia etc.). Do contr�rio � isto �, quando n�o houver o repasse de tal pre�o, n�o h� como responsabilizar civilmente o condom�nio.
Mais recentemente, por�m, o STJ tem adotado posi��o no sentido de que n�o basta previs�o estatut�ria de contrata��o de servidores para a vigil�ncia e guarda do local, nem estabelecer que as �reas comuns ser�o usadas sob a supervis�o dos administradores do condom�nio. Ao contr�rio, a responsabilidade dos condom�nios por fatos il�citos ocorridos em detrimento dos cond�minos, nas suas �reas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na conven��o e claramente assumida. Isso porque a socializa��o do preju�zo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e � preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obriga��o e a ela tenham aderido.
Nesse sentido vejamos parte do voto do Ministro Ari Pargendler no Recurso Especial n� 268.669 de 26/04/2009:
�O condom�nio s� responde por furtos ocorridos nas suas �reas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva conven��o, isso porque o condom�nio n�o tem impl�cita a obriga��o de garantir guarda dos bens dos cond�minos, tal presta��o deriva de natureza contratual quando prevista em conven��o ou assembl�ia geral que adote essa presta��o de servi�o e reserve para ela verba pr�pria no or�amento (...) Se o condom�nio n�o se prop�s a prestar supervigil�ncia, funcionando como aut�ntico guardi�o n�o h� que ser responsabilizado (...)Entendimento diverso importa em atribuir ao condom�nio a qualidade de deposit�rio de toda sorte de objetos que os moradores conduzam para o interior do pr�dio. � transformar o pagamento das despesas condominiais em ap�lice de seguro�.
Assim, s� haver� responsabilidade do condom�nio por furto ou roubo nas suas depend�ncias se essa possibilidade vier consagrada na respectiva conven��o, reservada verba espec�fica para tal. Nota-se, finalmente, que neste caso esta ser� de natureza contratual, porque resultante de acordo entre os cond�minos.[16]
N�o obstante, por�m, h� minorit�rio entendimento de que o condom�nio � respons�vel por furtos e roubos em seu interior, isso porque, na pr�tica, o condom�nio raramente assume por escrito, em conven��o, regulamento interno ou assembl�ia geral a responsabilidade por algo que possa no futuro, lhe comprometer e com a dificuldade da apura��o da conduta culposa por parte dos prepostos ou do s�ndico, o que ocorre � a assun��o dos preju�zos pelos �ltimos e a exonera��o do condom�nio de qualquer responsabilidade[17]
Aqueles que defendem esta tese alegam que com a utiliza��o de modernos sistemas de seguran�a e com a contrata��o, cada vez mais freq�ente, de guardas particulares ou de empresas de vigil�ncia e seguran�a armada, a responsabilidade dos condom�nios pela subtra��o criminosa de bens das unidades privativas passam incitar a id�ia de responsabilidade, isso porque as despesas para a compra e a utiliza��o de bens e equipamentos de seguran�a, como circuito fechado de c�meras e TV, sistemas de grava��o de imagens em tempo real e bot�es antip�nico, bem como para a contrata��o de servi�os de ronda, vigil�ncia e seguran�a armada, s�o todas arcadas pelos cond�minos, que, no final das contas, buscam um maior resguardo de sua integridade f�sica e de seus bens.[18]
Com efeito, se o condom�nio utiliza sistema de vigil�ncia pr�prio ou contrata empresa de seguran�a privada e armada, ainda que n�o haja previs�o em conven��o ou regulamento, passa a assumir a obriga��o de zelar pela integridade dos propriet�rios e dos bens das unidades aut�nomas.
Se o morador paga e � benefici�rio de servi�os de seguran�a e vigil�ncia, sejam eles diretamente prestados pela administra��o, sejam terceirizados, o condom�nio � respons�vel, nos lindes do inciso III do artigo 932 do C�digo Civil ("S�o tamb�m respons�veis pela repara��o civil: (...) III - o empregador ou comitente, por seus empregados, servi�ais e prepostos, no exerc�cio do trabalho que lhes competir, ou em raz�o dele"). [19]
Para finalizar, consolidada jurisprud�ncia do STJ � no sentido de que o condom�nio � respons�vel pelo ato do preposto que causa dano a cond�mino, haja vista ser deposit�rio dos bens do condom�nio e ser respons�vel pela guarda e conserva��o dos mesmos. Nesse sentido, vejamos a jurisprud�ncia:
�A��O DE INDENIZA��O - RESPONSABILIDADE CIVIL - CONDOM�NIO - FURTO DE VE�CULO OCORRIDO EM GARAGEM DE EDIF�CIO - I. Consolidada na jurisprud�ncia do STJ a orienta��o segundo a qual o condom�nio de apartamentos � respons�vel por ato de seu preposto que causa dano a cond�mino, sobretudo quando deixa de exercer a devida vigil�ncia. II. O deposit�rio � obrigado a ter na guarda e conserva��o da coisa depositada o cuidado e dilig�ncia que costuma ter com o que lhe pertence (art. 1.266, 1� parte, C�digo Civil). Se ela se danifica ou � furtada, responde aquele pelos preju�zos causados ao depositante, por ter agido com culpa in vigilando. (STJ - REsp 26.458-7 - SP - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 03.11.2009)�.
2.5. Responsabilidade do Condom�nio Perante Terceiros � Objetos jogados dos apartamentos[20]
Ponto interessante no que diz respeito � responsabilidade condominial � aquela que versa sobre objetos lan�ados pelos apartamentos, causando danos a terceiros que trafegam pelas ruas.
Sobre o tema, Nelson Koiranski[21] descreve um caso pelo qual um pedestre caminhava pela rua quando fora atingido por uma moeda lan�ada pelo pr�dio ao lado, causando-lhe les�es graves na omoplata[22]. Neste caso, de quem seria a responsabilidade? O condom�nio, o pr�prio agente (se identificado) ou considerar�amos o fato como caso fortuito?
Para a minoria dos doutrinadores, n�o h� responsabilidade condominial uma vez que isso equivaleria � responsabilidade pelo fato de outrem, n�o existindo solidariedade (convencionada ou presumida), tampouco se cogitando na culpa in eligendo ou in vigilando, at� porque os moradores n�o s�o �selecionados� pelo condom�nio, inaplic�vel a responsabilidade objetiva na esp�cie. Aduz-se, em arremate, que eventual direito de regresso ficaria prejudicado porque desconhecido o autor do il�cito.[23]
A maioria da doutrina, por�m, inclusive com vasta jurisprud�ncia a respeito, entende que o condom�nio deve ser responsabilizado sim. O atual artigo 938 do C�digo Civil � bastante claro nesse sentido, estabelecendo a solidariedade da massa condominial, vejamos:
�Art. 938. Aquele que habitar pr�dio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele ca�rem ou forem lan�adas em lugar indevido�
Observa-se, portanto, que a responsabilidade � objetiva, haja vista o dispositivo n�o contemplar a necessidade de culpa, bastando para tanto o nexo de causalidade entre o ato e o dano.
Outrossim, esse tamb�m o entendimento adotado pelo STJ, que assim se manifestou no Recurso Especial n� 116/258. Vejamos a ementa:
�RESPONSABILIDADE CIVIL. OBJETOS LAN�ADOS DA JANELA DE EDIF�CIOS. A REPARA��O DOS DANOS � RESPONSABILIDADE DO CONDOM�NIO. A impossibilidade de identifica��o do exato ponto de onde parte a conduta lesiva imp�e o condom�nio arcar com a responsabilidade reparat�ria por danos causados a terceiros�.[24]
N�o obstante, uma ressalva merece destaque. � que o reconhecimento da responsabilidade do condom�nio parte da premissa de que n�o se � identificada a unidade aut�noma da qual houve o lan�amento do objeto. Caso conhecido o autor do ato lesivo, dele ser� a responsabilidade. Importante ainda observar que caso o autor do dano seja identificado somente ap�s o encerramento processual caber� a��o de regresso observando o prazo prescricional.
Da mesma forma, caso o autor do dano seja identificado durante o tramite processual, em fase de saneamento, cabe nomea��o � autoria, interven��o de terceiros pela qual se chama o verdadeiro r�u ao processo, corrigindo-se, portanto, o p�lo passivo da demanda.
J� no caso de coisas l�quidas ca�das de edif�cios, sendo imposs�vel apurar de qual apartamento caiu, afirma Jos� Aguiar Dias apud Marques que "a solu��o n�o pode ser outra sen�o a que j� oferecida o Edito: responsabilidade solid�ria de todos os moradores". Ha posi��es divergentes para o caso, por�m a jurisprud�ncia busca fazer uma exclus�o de alguns moradores, como no caso dos apartamentos que n�o contam com janelas ou sacadas para a via p�blica onde a recorrida foi atingida, responsabilizando apenas os propriet�rios de unidades de onde poderia ter ca�do ou sido lan�ado o objeto que atingiu a v�tima, aceitando o "principio da exclus�o" daqueles que certamente n�o poderiam ter concorrido para o fato[25] (RSTJ, 116/256)1.
2.6. NOT�CIA � �Ladr�es invadem garagem de pr�dio e furtam moradores no Rosarinho (Recife)�.
No dia 06 de maio de 2011 um edif�cio em Recife foi assaltado. A garagem do edif�cio foi invadida por ladr�es que levaram duas bicicletas, al�m de uma c�mera digital, o aparelho de som de um carro que estava aberto e objetos pessoais
Segundo um morador, o vigilante do pr�dio vizinho avisou que o port�o do condom�nio estava aberto. Mas, quando foi verificar, notou que o port�o da garagem estava arrombado, e o cadeado danificado. �No momento que eu sai, o vizinho mostrou que o carro havia sido arrombado�, conta.
O pr�dio invadido n�o tem vigilante, mas possui cerca el�trica. De acordo com o morador, os roubos s�o freq�entes no pr�dio e n�o h� policiamento no local. O morador prestou queixa pela internet.
Nesse sentido, ap�s todo o exposto, podemos fazer uma an�lise quanto � responsabilidade do condom�nio perante o furto ocorrido na �rea comum do pr�dio � garagem.
Segundo a jurisprud�ncia majorit�ria, inclusive com posicionamento consolidado pelo STJ e pelos Tribunais de Justi�a Estaduais, caso o condom�nio em quest�o n�o tenha em sua conven��o cl�usula expressa indenizar, n�o h� responsabilidade por parte do mesmo, sendo que o morador furtado arcar� integralmente com os danos sofridos, isso porque, como j� salientado, a socializa��o do preju�zo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e � preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obriga��o e a ela tenham aderido.
Nesse sentido, muito embora o condom�nio em quest�o tenha cerca el�trica, esta n�o pode ser considerada como uma �seguran�a privada�, ou seja, n�o pode-se dizer que houve a contrata��o de empresa especializada para proteger o condom�nio, o que afastaria tamb�m a tese da doutrina minorit�ria no sentido de que, caso o condom�nio contrate empresa para cuidar da seguran�a do mesmo, este tem o dever de indenizar solidariamente com ela.
2.7 Cr�tica
No �mbito da responsabilidade civil do condom�nio, o posicionamento majorit�rio retratado pela jurisprud�ncia no que diz respeito � responsabilidade por objetos lan�ados ou que venham a cair do pr�dio, causando danos a terceiros, demonstra uma contradi��o e incoer�ncia com o posicionamento adotado pelos Tribunais quanto � responsabilidade do condom�nio por furto ou roubo.
O artigo 938 do C�digo Civil de 2002 prev� que aquele que habitar pr�dio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele ca�rem ou forem lan�adas em lugar indevido. A jurisprud�ncia majorit�ria entende que caso n�o seja poss�vel determinar o autor do ato ou de qual unidade aut�noma o objeto foi lan�ado ou veio a cair, o condom�nio � respons�vel pelo dano ocorrido � terceiro, devendo repar�-lo. Destaca-se que nesse caso, o condom�nio responde pelo dano independentemente de a responsabilidade estar prevista na conven��o. O artigo 938 do C�digo Civil responsabiliza apenas o habitante (que n�o pode ser considerado um preposto do condom�nio), o morador, n�o prevendo assim, a responsabilidade do condom�nio nos casos em que a unidade aut�noma n�o possa ser identificada. Essa responsabilidade resulta de entendimento jurisprudencial.
Dessa forma, o condom�nio torna-se respons�vel solidariamente pela repara��o dos danos provocados a terceiros. No entanto, tal entendimento revela-se oposto ao argumento utilizado para negar a responsabilidade do condom�nio em caso de furto ou roubo ocorrido em suas depend�ncias quando ausente expressa previs�o na conven��o e inexista culpa do preposto. O argumento utilizado, como vimos, � o de que a socializa��o do preju�zo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e � preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obriga��o e a ela tenham aderido. A responsabiliza��o do condom�nio no caso de objetos lan�ados, como informamos, independe desta pr�via consci�ncia e ades�o, levando justamente � pr�tica que se pretende combater quando se nega a responsabilidade do condom�nio por furto ou roubo. Al�m do mais, o entendimento afronta o artigo 265 do C�digo Civil de 2002, o qual disp�e que a solidariedade n�o se presume, resulta da lei ou da vontade das partes.
Diante de todo o exposto conclu�mos que a responsabilidade do condom�nio por danos sofridos dentro de suas depend�ncias, gerando preju�zos aos cond�minos, de acordo com o entendimento e jurisprud�ncia majorit�rios, s� ser� configurada quando prevista expressamente em conven��o ou quando houver culpa do preposto. Como raramente o condom�nio assume em conven��o tamanha onerosidade, na pr�tica, a an�lise da responsabilidade civil ser� feita pela considera��o de que se houve ou n�o culpa do preposto.
A atribui��o de culpa demonstra-se altamente subjetiva e relativa, baseando-se no n�vel e abrang�ncia das medidas efetivamente empregas pelo condom�nio para evitar e impedir a realiza��o de dano espec�fico. Esse entendimento � constatado no seguinte ac�rd�o do Tribunal de Justi�a do Estado de Minas Gerais:
�APELA��O C�VEL N� 1.0024.08.248255-5/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): FERNANDO EUST�QUIO DE SOUZA BORGES E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): CONDOM�NIO DO EDIFICIO SAN MARINO - RELATOR: EXMO. SR. DES. TARCISIO MARTINS COSTA AC�RD�O Vistos etc., acorda, em Turma, a 9� C�MARA C�VEL do Tribunal de Justi�a do Estado de Minas Gerais, sob a Presid�ncia do Desembargador OSMANDO ALMEIDA , incorporando neste o relat�rio de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigr�ficas, � unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO. Belo Horizonte, 22 de fevereiro de 2011. Assim, tem o porteiro a RESPONSABILIDADE pela guarda da portaria e n�o est� obrigado a percorrer seus corredores, para vigiar cada unidade e as vagas a elas correspondentes. Sustentam, ademais, que a culpa do CONDOM�NIO reside no fato de n�o ter havido correta conduta do porteiro ao monitorar as pessoas que entravam e sa�am do edif�cio. Com a devida v�nia, o fato de o porteiro n�o ter percebido a entrada de um suspeito, n�o significa que tenha descurado de suas fun��es, mesmo porque o agente ou agentes podem ser os pr�prios moradores do edif�cio, como, ali�s, afirma umas das testemunhas do autor, in verbis: "(...) que embora o depoente n�o tenha id�ia de quem possa ter feito os danos, foi constatado que os mesmos foram cometidos por algu�m do pr�dio ou que tenha acesso ao seu interior". (L�cio Valadares Portela) Por outro lado, inacolh�vel a alega��o, no tocante ao monitoramento por c�meras de v�deo e portaria 24 horas que, para os apelantes, seriam suficientes a ensejar a RESPONSABILIDADE do CONDOM�NIO, haja vista a possibilidade de ser afastada em cl�usula de n�o indenizar inserta na conven��o. A bem da verdade, ao que emerge, buscam os apelantes o reconhecimento da culpa presumida do apelado, restando imposs�vel o acolhimento de sua pretens�o, n�o s� porque haveria de ser demonstrada, de forma inequ�voca (CPC, art. 333, I), mas, notadamente, porque tal RESPONSABILIDADE se encontra afastada ante a inexist�ncia de cl�usula nesse sentido. Com tais considera��es, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se, inc�lume, a r. senten�a de primeiro grau, por seus e por estes fundamentos. Custas recursais, pelos apelantes. O SR. DES. JOS� ANT�NIO BRAGA: A jurisprud�ncia do Superior Tribunal de Justi�a refor�a o entendimento:
CIVIL - A��O SUMAR�SSIMA - INDENIZA��O - DANO OCORRIDO NO INTERIOR DO EDIF�CIO. Hip�tese em que, do exame das provas e circunst�ncias constantes dos autos, n�o se constatou qualquer participa��o direta ou indireta do empregado do edif�cio no evento danoso, da� n�o se poder imputar nenhuma RESPONSABILIDADE ao CONDOM�NIO por ato de seu preposto" (STJ - Resp. 30950/RJ, Rel. Min. Waldemar Zveiter, j. em 29/3/1993). CONDOM�NIO - FURTO - DEVER DE INDENIZAR. O dever de indenizar imposto ao CONDOM�NIO por dano sofrido pelo cond�mino h� que decorrer da inequ�voca demonstra��o de culpa daquele por ato de seu preposto" (STJ - Resp. 45902/SP, Rel. Min. Cl�udio Santos, j. em 22/8/1995). Assim, para determinar a responsabilidade ou n�o do condom�nio deve-se analisar cada caso em concreto. Aplicando esse entendimento aos casos reais selecionados neste trabalho, entendemos que no que diz respeito ao ocorrido na primeira not�cia, a culpa (culpa in vigilando) dos prepostos est� constatada, pois, o grande aparato de seguran�a e a ronda de vigilantes 24 horas no local eram suficientes para impedir uma a��o isolada de bandidos. Essa culpa � refor�ada pelo fato de nenhum dos vigilantes ter visto os suspeitos, que fugiram a p�. Portanto, o condom�nio deve ser responsabilizado. J� no retratado pela segunda not�cia, entendemos que o condom�nio n�o deve sofrer a responsabiliza��o, j� que a a��o criminosa ocorreu com forte aparato armamentista (18 homens armados com fuzis), superior, inclusive, � capacidade da Pol�cia Militar, que n�o conseguiu fazer frente aos criminosos. Desse modo, por mais que o condom�nio possua um moderno sistema de vigil�ncia e contrate seguran�as armados, essas medidas n�o seriam suficientes para impedir a a��o dos criminosos. Por�m, � importante observar que se o servi�o de seguran�a for exercido por uma empresa contratada pelo condom�nio e essa presta��o de servi�o seja interpretada como uma rela��o de consumo, mesmo n�o havendo a responsabilidade do condom�nio, a empresa de seguran�a responde objetivamente pelos preju�zos, por for�a do C�digo de Defesa do Consumidor.
[1] GON�ALVES, Carlos Alberto. Direito Civil Brasileiro. S�o Paulo: Saraiva. V.5. p. 356.
[2] A confus�o, comist�o e adjun��o � forma de aquisi��o da propriedade m�vel em que as coisas s�o fundidas, constituindo uma mistura. Dessa forma, pode-se dizer que confus�o seria a jun��o de v�rias coisas l�quidas (por exemplo: �lcool), e a comist�o, por sua vez seria a jun��o de v�rias coisas s�lidas e secas (cimento).
[3] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Direitos Reais. S�o Paulo: Atlas. 2007. p. 303.
[5] FACHIM, Luiz Edson. Coment�rios ao C�digo Civil. S�o Paulo: Saraiva, 2003. V. 15. p. 174.
[6] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Direitos Reais. S�o Paulo: Atlas. 2007. p. 310.
[7] GON�ALVES, Carlos Alberto. Direito Civil Brasileiro. S�o Paulo: Saraiva. V.5. p. 155.
[9] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Direitos Reais. S�o Paulo: Atlas. 2007. p. 319
[10] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Direitos Reais. S�o Paulo: Atlas. 2007. p. 319
[11] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. 23� edi��o. S�o Paulo: Saraiva, 2008, p. 158.
[12] SILVA, Paulo Cesar Gomes. Condom�nio Edil�cio e suas caracteristicas frente ao C�digo Civil Brasileiro. Artigo online: http://www.artigonal.com/doutrina-artigos/condominio-edilicio-e-suas-caracteristicas-frente-ao-codigo-civil-brasileiro-2478401.html
[13] GON�ALVES, Carlos Alberto. Direito Civil Brasileiro. S�o Paulo: Saraiva. V.5. p. 371.
[14] PEREIRA, Caio M�rio da Silva. Institui��es de Direito Civil. v. IV, p. 184 .
[15] DONOSO, Denis. Responsabilidade civil extracontratual do condom�nio edil�cio. A responsabilidade por furto ou roubo e por danos causados a terceiros. Jus Navigandi, Teresina, ano 12, n. 1622, 10 dez. 2007. Dispon�vel em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/10743>. Acesso em: 6 ago. 2011.
[16] DONOSO, Denis. Responsabilidade civil extracontratual do condom�nio edil�cio. A responsabilidade por furto ou roubo e por danos causados a terceiros. Jus Navigandi, Teresina, ano 12, n. 1622, 10 dez. 2007. Dispon�vel em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/10743>. Acesso em: 6 ago. 2011.
[17] MORAIS, Paulo. Responsabilidade civil do condom�nio. Folha de S.Paulo Online. 02117 Dispon�vel em: http://www.morais.com.br/casos1.html. Acesso em 08 de agosto de 2011.
[18] MORAIS, Paulo. Responsabilidade civil do condom�nio. Folha de S.Paulo Online. 02117 Dispon�vel em: http://www.morais.com.br/casos1.html. Acesso em 08 de agosto de 2011.
[20] DONOSO, Denis. Responsabilidade civil extracontratual do condom�nio edil�cio. A responsabilidade por furto ou roubo e por danos causados a terceiros. In: �mbito Jur�dico, Rio Grande, 71, 01/12/2009 [Internet].Dispon�vel em http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=6962. Acesso em 08/08/2011.
[21] KOIRANSKI, Nelson. Responsabilidade Civil do Condom�nio. In Tribuna do Direito, ano 15, n� 171, julho de 2007, p. 06.
[22] A esc�pula, esp�dua ou omoplata � um osso grande, par e chato, localizado na por��o p�stero-superior do t�rax, que juntamente com a clav�cula forma a cintura escapular ou esp�dua, permitindo a uni�o de cada membro superior ao tronco. � classificado como osso plano(chato) e tem uma parte transl�cida
[23] DONOSO, Denis. Responsabilidade civil extracontratual do condom�nio edil�cio. A responsabilidade por furto ou roubo e por danos causados a terceiros. In: �mbito Jur�dico, Rio Grande, 71, 01/12/2009 [Internet].Dispon�vel em http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=6962. Acesso em 08/08/2011.
[24] REsp n� 268.669. Min. Rel. Ruy Rosado de Aguiar. DJ 01.10.2010.
[25] SILVA, Paulo Cesar Gomes. Condom�nio Edil�cio e suas caracteristicas frente ao C�digo Civil Brasileiro. Artigonal. Dispon�vel em http://www.artigonal.com/doutrina-artigos/condominio-edilicio-e-suas-caracteristicas-frente-ao-codigo-civil-brasileiro-2478401.html. Acesso dia 08 de agosto de 2011.
T�nia de Oliveira Barouche
Graduada em Direito pela Universidade Estadual Paulista � UNESP. Advogada. Membro do N�cleo de Pesquisas em Direito Processual Civil Avan�ado e Comparado �NUPAD � UNESP. P�s Graduanda em Direito Civil/Processo Civil
Diego Ant�nio Perini Mil�o
Membro do n�cleo de pesquisas em Direito Processual Civil Avan�ado e Comparado - NUPAD UNESP.
BAROUCHE, T�nia de Oliveira; MIL�O, Diego Ant�nio Perini. A responsabilidade no condom�nio edil�cio. In: �mbito Jur�dico, Rio Grande, XIV, n. 94, nov 2011. Dispon�vel em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=10671&revista_caderno=7>. Acesso em set 2014.

References: artigo 1314
 artigo 1317
 artigo 1318
 artigo 1324
 artigo 1320
sui generis
 artigo 12
 artigo 932
 artigo 938
 artigo 938
 artigo 938
 artigo 265