Source: http://fr.condolegal.com/code-civil-du-quebec/
Timestamp: 2019-02-19 01:35:16+00:00

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Code civil du Québec - articles liés à la copropriété | CondoLegal
La présente section inclut certains articles extraits du Code civil du Québec. Ceux-ci sont pertinents pour mieux comprendre le régime de droit de la copropriété divise au Québec. Ils sont accompagnés des commentaires du ministre de la Justice ou, pour certains amendements introduits en 2018 (surlignés en jaune), de commentaires formulés par Condolegal.com
Cet article est nouveau. Il a pour but de donner à la copropriété la personnalité juridique et de préciser la vocation de la personne morale que constitue le syndicat formé de la collectivité des copropriétaires. Le syndicat constitue une personne morale entièrement régie par le Code civil. Elle n’est pas une personne régie par la Loi sur les compagnies, car passer par le biais de la compagnie pour octroyer la personnalité juridique à la copropriété aurait constitué un artifice, non seulement inutile sur le plan théorique, mais aussi difficile d’application. En effet, les concepts de la Loi sur les compagnies cadrent mal avec ceux relatifs à la copropriété et l’application de ses dispositions aurait pu mettre en péril la survie du syndicat et la validité des actes accomplis au nom des copropriétaires. Au surplus, l’utilisation de ce véhicule aurait nécessité de créer de multiples exceptions à la loi et, en outre, il aurait fallu néanmoins conserver l’ensemble des dispositions sur l’organisation de la copropriété, car celle-ci commande une organisation fort différente de celle de la compagnie. Il suffit de penser aux droits de vote et au nombre de voix nécessaire pour prendre certaines décisions pour s’en convaincre. Si, dans les états de common law, le législateur fait de la copropriété une compagnie, c’est dans le seul but de conférer la personnalité juridique à la copropriété. Au Québec, cet objectif est atteint en utilisant le concept de personne morale qu’offre le nouveau code. L’emploi du mot syndicat pour désigner la collectivité des copropriétaires, s’inspire du droit français. Le premier sens de ce mot, en français moderne, désigne une association qui a pour objet la défense d’intérêts communs. Si, au Québec, ce terme ne s’est appliqué qu’à des associations de travailleurs, son usage est beaucoup plus répandu en France. On y retrouve des syndicats financiers constitués pour placer des titres d’entreprise, des syndicats d’initiative touristique, des syndicats de services et, en matière de copropriété, des syndicats de propriétaires.
Cet article reprend en un seul article les articles 441o et 441p C.C.B.C.
1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance et au fonds d'autoassurance, constitués respectivement en application des articles 1071 et 1071.1. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.
Commentaires de Condolegal.com
L'article 1064 du Code civil du Québec a été modifié en juin 2018 suite aux ajouts apportés à ce dernier par le projet de loi 141, et ce, en concordance avec l'introduction d'une obligation pour les syndicats de copropriété de se constituer un fonds d'autoassurance, prévu au nouvel article 1071.1 du Code civil du Québec. Cette modification n'est pas entrée en vigueur.
1064.1 Chacun des copropriétaires doit souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers dont le montant obligatoire minimal est déterminé par règlement du gouvernement.
L'article 1064.1 a été introduit au Code civil du Québec en juin 2018 par le projet de loi 141. Il vient obliger tout copropriétaire à souscrire une assurance responsabilité civile. Le montant minimal de couverture sera établi par règlement du gouvernement. Cet ajout n'est pas entré en vigueur.
Notification des auteurs Yves Joli-Coeur et Yves Papineau sur le commentaire du ministre de la Justice
NDLR: Les modifications apportées à l’article 1069 C.C.Q., entrées en vigueur en juin 2002, rendent caduque la jurisprudence antérieure ayant trait aux arrérages de charges communes, lors d’une prise en paiement par un créancier hypothécaire. En effet, cette jurisprudence avait généralement établi que les créanciers hypothécaires n’étaient responsables des contributions aux charges communes impayées qu’à compter du jugement transférant la propriété de la fraction ou de la vente en justice, occasionnant bien souvent un manque à gagner au syndicat, pour toute la période durant laquelle le copropriétaire était en défaut. Devant une telle situation inéquitable, le législateur a introduit une nouvelle règle qui doit être considérée d’ordre public, de sorte qu’elle prévaut sur toute disposition contraire contenue dans la déclaration de copropriété. Nous sommes en effet d’avis que les clauses contenues dans les déclarations de copropriété excluant les créanciers hypothécaires de l’obligation aux arrérages de charges communes sur la fraction qu’ils obtiennent en exerçant leurs droits hypothécaires, sont devenues inopérantes.
L'article 1070 du Code civil du Québec a été modifié en juin 2018 par le projet de loi 141, et ce par l'ajout d'un troisième paragraphe. L'amendement est à l'effet que le syndicat doit conserver au registre de la copropriété (et tenir à la disposition des copropriétaires) une description des parties privatives permettant d'identifier les améliorations que les copropriétaires peuvent y avoir apportées. Ceci en lien avec l'obligation d'assurer l'immeuble en entier, incluant les parties privatives, à l'exclusion des dites améliorations (article 1073 du Code civil du Québec). Cette modification:
est entrée en vigueur, le 13 décembre 2018, pour les copropriétés établies à compter du 13 juin 2018;
n'est pas entrée en vigueur pour les copropriétés établies avant le 13 juin 2018.
Cet article est nouveau. Il comble une lacune du droit antérieur en obligeant le syndicat à constituer un fonds de prévoyance pour faire face aux réparations majeures que pourra nécessiter l’immeuble. Il vise donc à assurer la conservation de l’immeuble. L’article précise que le fonds est constitué en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes. C’est ce coût qui permettra de fixer la contribution des copropriétaires au fonds. L’article précise aussi que le fonds de prévoyance doit être liquide et disponible à court terme pour éviter que le syndicat ne fasse des placements à long terme, se privant ainsi des liquidités requises.
1071.1 Le syndicat constitue un fonds d'autoassurance liquide et disponible à court terme. Ce fonds est la propriété du syndicat.
Le fonds d'autoassurance est affecté au paiement des franchises prévues par les assurances souscrites par le syndicat.
Il est également affecté à la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable, lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d'assurance ne peuvent y pourvoir.
Le fonds d'autoassurance est établi en fonction de ces franchises et d'un montant additionnel raisonnable pour pourvoir aux autres paiements auxquels il est affecté.
L'article 1071.1 a été introduit au Code civil du Québec en juin 2018 par le projet de loi 141. Cet article oblige les syndicats de copropriétaires à se constituer un fonds spécifiquement affecté pour couvrir les sommes que l'assurance du syndicat ne couvre pas, tels les montants des franchises.
Ce fonds distinct comporte des caractéristiques analogues au fonds de prévoyance. Ainsi, il est la propriété du syndicat et ne peut faire l'objet d'une saisie de la part d'un créancier ayant obtenu un jugement contre le syndicat, sauf lorsque ce jugement a pour objectif le recouvrement d'une somme au paiement de laquelle le fonds d'autoassurance est affecté (article 1078 du Code civil du Québec).Cet ajout n'est pas entré en vigueur.
1072. Annuellement, le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble ainsi que les sommes à verser au fonds de prévoyance et au fonds d'autoassurance.
Le gouvernement détermine par règlement les modalités selon lesquelles est établie la contribution minimale des copropriétaires au fonds d'autoassurance.
L'article 1072 du Code civil du Québec a été modifié en juin 2018 suite aux ajouts apportés à ce dernier par le projet de loi 141, et ce, en concordance avec l'obligation pour les syndicats de se constituer un fonds d'autoassurance, prévu à l'article 1071.1. Les modalités de contribution minimale des copropriétaires au fonds d'autoassurance seront déterminées par règlement du gouvernement.Cette modification n'est pas entrée en vigueur.
1073. Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances prévoyant une franchise raisonnable, contre les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie lorsqu’elles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie. Le montant de l’assurance souscrite doit pourvoir à la reconstruction de l’immeuble conformément aux normes, usage et règles de l’art applicables à ce moment. Ce montant doit être évalué au moins tous les cinq ans par un membre de l’ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement ;
Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers ainsi que celle des membres de son conseil d’administration et du gérant, de même que du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et des autres personnes chargées de voir à son bon déroulement ;
Note de Condolegal.com
Les commentaires du ministre de la Justice, formulés en vue de l'entrée en vigueur du Code civil du Québec le 1er janvier 1994, sont devenus partiellement caducs, avec les importants amendements introduits à l'article 1073 en 2018, avec le projet de loi 141. Nous les conservons pour fins historiques plus qu'autre chose.
L'article 1073 du Code civil du Québec a été profondément modifié en juin 2018 suite aux ajouts apportés à ce dernier par le projet de loi 141. Il vient préciser plusieurs obligations du syndicat en matière d'assurances, en plus d'en introduire de nouvelles.
Quant à l'assurance couvrant l'immeuble:
l'assurance doit comporter une franchise raisonnable. Le gouvernement peut prévoir par règlement les critères selon lesquels une franchise serait considérée déraisonnable;
le montant de la couverture doit pourvoir à la reconstruction complète de l'immeuble, conformément aux normes, usages et règles de l'art applicables à ce moment (sauf les améliorations apportées par un copropriétaires, lorsqu'identifiables);
ce montant de couverture doit faire l'objet d'une évaluation périodique (au moins à tous les cinq ans) par un membre d'un ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement;
les risques couverts minimalement par une police d'assurance seront établis par règlement du gouvernement. Une ou des exclusions expresses, en caractères apparents, demeurent toutefois possibles.
les règlements du gouvernement pourraient stipuler des règles qui varient selon différentes catégories de bâtiments (en fonction de leur taille, leur valeur et leur situation géographique).
​Quant à l'assurance responsabilité civile envers les tiers:
le syndicat doit souscrire, outre une assurance couvrant sa propre responsabilité civile, une assurance couvrant celle des membres du conseil d'administration, des officiers d'assemblée et du gérant, le cas échéant.
Cette modification n'est pas entrée en vigueur.
1074.1. Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d’assurance de biens souscrit par le syndicat et que celui-ci décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés.
Une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité.
L'article 1074.1 a été introduit au Code civil du Québec en juin 2018 par le projet de loi 141. Cet article prévoit qu'advenant la décision du syndicat de copropriétaires de ne pas se prévaloir de son assurance sur l'immeuble, lors d'un sinistre, celui-ci a l'obligation de voir à la réparation de façon diligente.
De plus, si le syndicat ne se prévaut pas de son assurance, il ne peut poursuivre un copropriétaire (ou une personne faisant partie de sa ''maison'') ni une personne à l'égard de laquelle il est tenu de souscrire une assurance responsabilité civile, pour les dommages pour lesquels il aurait autrement été indemnisé par son assurance. Cette modification est entrée en vigueur, le 13 décembre 2018.
1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute.
L'article 1074.2 a été introduit au Code civil du Québec en juin 2018 par le projet de loi 141. Cet article précise que le montant des franchises d'assurance et les sommes engagées pour la réparation du préjudice aux biens subis - non couverts par le contrat d'assurance - et pour lesquels il a un intérêt assurable, sont des charges communes.
Chaque copropriétaire y contribue donc, en fonction de la valeur relative de sa fraction, conformément à l'article 1064 (sauf quant aux parties communes à usage restreint).
Un recours du syndicat contre le copropriétaire fautif se limite donc aux dommages-intérêts causés par sa faute.
Cette disposition est décrétée d'ordre public, de sorte que toute stipulation à l'effet contraire, dans la déclaration de copropriété, est réputée non-écrite. Cet ajout est entré en vigueur, le 13 décembre 2018.
1074.3. Lorsque des assurances contre les mêmes risques et couvrant les mêmes biens ont été souscrites séparément par le syndicat et un copropriétaire, celles souscrites par le syndicat constituent des assurances en première ligne.
L'article 1074.3 a été introduit au Code civil du Québec en juin 2018 par le projet de loi 141. Cet article vient préciser le fait qu'advenant le cas où l'assurance du syndicat et celle d'un copropriétaire coexistent, celle souscrite par le syndicat constitue l'assurance en première ligne, c'est-à-dire l'assurance qui couvre le sinistre, avant celle souscrite par le copropriétaire.
Cette précision s'est avérée nécessaire afin d'éviter les conflits entre experts d'assurance et des retards dans les versements de l'indemnité, afin de procéder aux réparations. Cet ajout est entré en vigueur, le 13 décembre 2018.
1075. L'indemnité due au syndicat à la suite d'une perte importante est, malgré l'article 2494, versée au fiduciaire nommé dans l'acte constitutif de copropriété ou, à défaut, à un fiduciaire que le syndicat doit alors désigner sans délai.
Elle doit être utilisée pour la réparation ou la reconstruction de l'immeuble, sauf si le syndicat décide de mettre fin à la copropriété; en ce cas, le fiduciaire, après avoir déterminé la part de l'indemnité de chacun des copropriétaires en fonction de la valeur relative de sa fraction, paie, sur cette part, les créanciers prioritaires et hypothécaires suivant les règles de l'article 2497. Il remet, pour chacun des copropriétaires, le solde de l'indemnité au liquidateur du syndicat avec son rapport. Un règlement du gouvernement peut déterminer les critères permettant de qualifier une perte comme importante.
L'article 1075 du Code civil du Québec a été modifié en juin 2018 suite aux ajouts apportés à ce dernier par le projet de loi 141, afin de pour prévoir qu'en cas d'absence de nomination d'un fiduciaire d'assurance dans la déclaration de copropriété (ce qui est très fréquent), le syndicat doit en désigner un sans délai, lorsque survient une perte importante.
De plus, un règlement du gouvernement pourrait être adopté, afin de déterminer les critères permettant de qualifier une perte comme étant importante.
1075.1. Un assureur ne peut, malgré l’article 2474, être subrogé dans les droits de l’une des personnes suivantes à l’encontre d’une autre de celles-ci :
Il est fait exception à cette règle lorsqu’il s’agit d’un préjudice corporel ou moral ou que le préjudice est dû à une faute intentionnelle ou à une faute lourde.
L'article 1075.1 a été introduit au Code civil du Québec en en juin 2018 par le projet de loi 141. Cet article précise le principe de non-subrogation par un assureur à l'endroit des personnes qui y sont mentionnées.
Des exceptions à cette règle sont prévues : s'il s'agit d'un préjudice corporel ou moral, ou encore si le préjudice est dû à une faute intentionnelle ou à une faute lourde. Cet ajout est entré en vigueur, le 13 décembre 2018.
Cet article reprend en substance l’article 441z C.C.B.C.
Ce jugement ne peut être exécuté sur le fonds de prévoyance, sauf pour une dette née de la réparation de l'immeuble ou du remplacement des parties communes, non plus que sur le fonds d'autoassurance, à moins que le jugement n'ait pour objectif le recouvrement d'une somme au paiement de laquelle ce fonds est affecté.
L'article 1078 du Code civil du Québec a été modifié en en juin 2018 suite aux ajouts apportés à ce dernier par le projet de loi 141, afin de préciser que le fonds d'autoassurance ne peut faire l'objet d'une saisie de la part d'un créancier ayant obtenu jugement contre le syndicat, sauf lorsque le jugement a pour objectif le recouvrement d'une somme au paiement de laquelle le fonds d'autoassurance est affecté.
Cet article, de droit nouveau, qui accorde à un tiers, représentant la collectivité des copropriétaires, le droit de demander la résiliation d’un bail auquel il n’est pas partie, est fondé sur le caractère particulier de la copropriété. Car, si le comportement d’un locataire peut mettre en péril un projet de vie en copropriété, le syndicat doit, dans l’intérêt collectif, pouvoir intervenir, surtout si le locateur peut être lui-même empêché d’agir.
Cet article nouveau est le pendant de l’article 1079 qui règle le cas du locataire qui viole les conditions de son bail et cause un préjudice sérieux aux autres occupants de l’immeuble. Toutefois, comme la sanction est ici plus forte, le préjudice doit être non seulement sérieux, mais aussi autrement irréparable. Cette sanction, attachée à la transgression d’une injonction, est sous le contrôle du tribunal; elle s’apparente aux sanctions prévues à l’article 761 C.P.C.
1086. Le syndicat peut remplacer l'administrateur ou le gérant qui, étant copropriétaire, néglige de payer sa contribution aux charges communes, au fonds de prévoyance ou au fonds d'autoassurance.
L'article 1086 du Code civil du Québec a été modifié en juin 2018 suite aux ajouts apportés à ce dernier par le projet de loi 141, afin d'ajouter le défaut de contribuer au fonds d'autoassurance comme motif de remplacement d'un administrateur ou d'un gérant qui, étant copropriétaire, négligerait d'y verser sa contribution. Cette modification n'est pas entrée en vigueur.
Différentes formules législatives ont été employées dans divers pays pour limiter la période de contrôle du promoteur. Ainsi, en Floride, des dispositions ont été adoptées pour permettre aux copropriétaires de nommer des personnes au conseil d’administration en fonction du nombre de fractions vendues. En Virginie, des dispositions limitent la période de contrôle du promoteur sur le conseil d’administration. En Ontario, toute vente d’une fraction par un promoteur est réputée comporter l’obligation, pour lui, de prendre les mesures nécessaires pour vendre, sans délai, les autres fractions.
L’article 1092 est un amalgame des diverses solutions retenues en Virgine et en France. Parmi toutes celles qui ont été examinées, elle paraît la plus susceptible de tenir compte à la fois de l’intérêt du promoteur et de celui de l’ensemble des copropriétaires.
1094. Le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes, sa contribution au fonds de prévoyance ou au fonds d'autoassurance, est privé de son droit de vote.
L'article 1094 du Code civil du Québec a été modifié en juin 2018 suite aux ajouts apportés à ce dernier par le projet de loi 141, afin d'ajouter le défaut de contribuer au fonds d'autoassurance, pendant plus de trois mois, comme motif de perte de droit de vote lors d'une assemblée des copropriétaires.Cette modification n'est pas entrée en vigueur.
Cet article reprend en substance l’article 442f C.C.B.C. Comme il a été mentionné à l’article précédent, la double majorité qui y est prévue n’est nécessaire pour modifier la déclaration de copropriété qu’à l’égard de deux de ses parties: l’acte constitutif de copropriété et l’état descriptif des fractions.
1106.1 Dans les 30 jours suivant l’assemblée extraordinaire des copropriétaires, le promoteur doit remettre au syndicat la description des parties privatives prévue à l’article 1070.
L'article 1106.1 a été introduit au Code civil du Québec en 2018 suite aux ajouts apportés à ce dernier par le projet de loi 141, afin d'obliger le promoteur à remettre au nouveau conseil d'administration élu, lors de l'assemblée extraordinaire (l'assemblée dite « de transition »), une description suffisamment précise des parties privatives afin d'être en mesure d'identifier les améliorations déjà apportées par les copropriétaires, ainsi que, pour le futur, celles qui y seront apportées subséquemment. Cette modification:
entrera en vigueur, le 13 juin 2020, pour les copropriétés établies avant le 13 juin 2018.

References: L'article 1064

L'article 1064

L'article 1070

L'article 1071

L'article 1072
 l'article 1071
 l'article 1073

L'article 1073

L'article 1074

L'article 1074
 l'article 1064

L'article 1074
 l'article 2494
 l'article 2497

L'article 1075

L'article 1075

L'article 1078

L'article 1086

L'article 1094

L'article 1106