Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/TESTIMONIO-DE-DECRETO-DE-ADJUDICACION-boe14032019-rDGRN22022019
Timestamp: 2019-05-20 15:33:05+00:00

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RESOLUCIONES - TESTIMONIO DE DECRETO DE ADJUDICACIÓN. - 22/02/2019
TESTIMONIO DE DECRETO DE ADJUDICACIÓN.
Resolución de 22 de febrero de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Cocentaina, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de un decreto de adjudicación.
En el recurso interpuesto por don R. G. R., en nombre y representación de la "Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana", contra la nota de calificación extendida por la registradora de la Propiedad de Cocentaina, doña María José Renart Espí, por la que suspende la inscripción de un testimonio de un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.
I En el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alcoy se tramitó el procedimiento de ejecución hipotecaria número 210/2015. Las fincas ejecutadas, registrales números 20.473 y 20.474 del Registro de la Propiedad de Cocentaina, habían sido tasadas a efectos de subasta en la escritura de hipoteca en la cantidad de 426.580 y 405.020 euros, respectivamente. Celebrada la subasta, ésta se declaró desierta, y el acreedor ejecutante solicitó, conforme a lo dispuesto en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y dado que los citados inmuebles no tenían el carácter de vivienda habitual del deudor, que se le adjudicaran por la cantidad que se le debía por todos los conceptos, que ascendía a 379.871,68 euros. En esos términos se dictó el decreto de adjudicación, de fecha 30 de junio de 2017, a favor de la entidad "Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana".
II Presentado testimonio del citado decreto, junto con el correspondiente mandamiento de cancelación y mandamiento ampliatorio de fecha 7 de marzo de 2018, en el Registro de la Propiedad de Cocentaina, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
"Fecha del testimonio del decreto de adjudicación subasta y del mandamiento de cancelación de cargas: 12 de septiembre de 2017.
Letrada A. Justicia autorizante: Doña M. N. M. R.
Procedimiento: ejecución hipotecaria C00210/2015 del Juzgado de 1.ª Instancia Número Dos de Alcoy.
Presentante: L. V. C.
Asiento de presentación y Diario: 1187 y 1168 del Diario 137.
N.º Entradas: 1663 y 1669 de 2018.
Registro de la Propiedad de Cocentaina.
Previa calificación registral del procedente testimonio del Decreto 186/17 de Adjudicación en Subasta y del mandamiento de cancelación de carcas, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, acompañado de: 1.-Mandamiento de cancelación de cargas en al que consta la firmeza del decreto. 2.-Otro mandamiento ampliatorio expedido el 7 de marzo de 2018, en el que consta el valor individualizado por el que han sido adjudicadas cada una de las fincas subastadas en el presente procedimiento. 3.-Una instancia complementaria suscrita el 25 de septiembre de 2018, en su calidad de apoderado de le sociedad de Garantía Recíproca de la Comúnitat Valenciana. 4.-Y el justificante relativo al Impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana; tras examinar los antecedentes del Registro, se suspenden sus inscripciones, en base al siguiente hecho:
Se adjudica al ejecutante las fincas registrales 20.473 y 20.474 del término municipal de Cocentaina, por la suma de 379.871, 68?, cantidad a la que asciende el importe total de la deuda reclamada.
En la Diligencia de Ordenación que consta en el mandamiento ampliatorio que se acompaña, de 7 de marzo de 2010, se individualiza el valor por el que ha sido adjudicada cada una de las fincas subastas: la finca 20.473 se adjudica por un total de 194.874,16?, siendo su valor de tasación a efectos de subasta de 426.580; y la finca 20.474 se adjudica por un total de 184.997,48, siendo su valor de tasación a efectos de subasta de 405.020 euros.
La cantidad por la que se adjudica cada una de las fincas es inferior en ambos casos al 50% de su valor de tasación.
Conforme a la doctrina señalada por la Dirección General de Registros y del Notariado, la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, modificado por la Ley 1/2013, y atendiendo al espíritu y finalidad esta reforma (la protección a los deudores hipotecarios), ha de hacerse de forma conjunta con el artículo 651 del mismo cuerpo legal, lo que supone que, no tratándose de una vivienda habitual, aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50 por cien del valor de tasación de la finca (Resoluciones de 20 de septiembre de 2017, 16 de febrero de 2018 y 23 de febrero de 2018, entre otras), pues lo contrario supondría un injustificado perjuicio para el deudor.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.I6 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota puede (...).
Cocentaina a 23 de octubre de 2018 La registradora (firma ilegible) Fdo.: María José Renart Espí."
III Contra la anterior nota de calificación, don R. G. R., en nombre y representación de la "Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana", interpuso recurso el día 27 de noviembre de 2018 mediante escrito y con arreglo a las siguientes alegaciones:
Mediante Decreto de Adjudicación de fecha 30 de junio de 2017 dictado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Alcoy en autos de ejecución hipotecaria n.º 210/15, Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana se adjudicó las fincas registral n.º 20.473 y 20.474, inscritas en el Registro de la Propiedad de Cocentaina.
El 12 de septiembre de 2017 fue dictado Testimonio de dicho decreto siendo presentado el mismo en el Registro de la Propiedad de Cocentaina al objeto de inscribir las fincas adjudicadas a nombre de la adjudicataria, esto es, Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana (...)
El 19 de octubre de 2017, el Sr. Registrador previo examen y calificación del testimonio resolvió no practicar los asientos solicitados en base a lo siguiente:
""1. No consta la situación arrendaticia de las fincas en el momento de la adjudicación.
2. Por no especificar el valor por el que han sido adjudicadas cada una de las fincas subastados, en concepto de principal, intereses ordinarios, intereses demora, gastos y costas, a fin de comprobar conforme el art. 132.3 de la Ley Hipotecario, que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, intereses devengados y costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.""
Con ello se acordó suspender la inscripción de la adjudicación de la finca 20.473 y 20.474 a favor de Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana, por no haberse hecho constar que la finca está libre de arrendatarios ni el desglose por conceptos del importe de la adjudicación (...)
Dada la mencionada calificación, se presentó en el Registro, mandamiento ampliatorio de fecha 7 marzo 2018 emitido por el letrado de la Adm. del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 Alcoy que referencia la Diligencia de Ordenación de fecha 23 enero 2018 en la que se individualiza el valor por el que ha sido adjudicada cada una de las fincas subastadas en el procedimiento de ejecución hipotecaria 210/15 y se aclara la situación arrendaticia de las fincas en el momento de adjudicación. Además, se presentó en el Registro certificado de libertad de arrendatarios, cumpliendo de este modo con lo requerido por el Sr. Registrador, debiendo por tanto proceder a inscribir la adjudicación a nombre de Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana (...)
A pesar de haber cumplido con lo solicitado, el Registrador de la Propiedad volvió a calificar de forma negativa, porque la cantidad por la que se adjudica cada una de las fincas es inferior ambos casos al 50% de su valor de tasación.
Se adjudica al ejecutante las fincas registrales 20.473 y 20.474 del término municipal de Cocentaina por la suma de 379.671,68 euros, cantidad a la que asciende el importe total de la deuda reclamada.
En la Diligencia de Ordenación que consta en el mandamiento ampliatorio que se acompaña, de 7 de marzo de 2010, se individualiza el valor por el que ha sido adjudicada cada una de las fincas subastadas: la finca 20.473 se adjudica por un total de 194.874,16 euros, siendo su valor de tasación a efectos de subasta de 426.583; y la finca 20.474 se adjudica por un total de 184.997,48, siendo su valor de tasación a efectos de subasta 405.020 euros.
La cantidad por la que se adjudica cada una de las fincas es inferior en ambos casos al 50% de su valor de tasación (...).
Respecto a la segunda nota de calificación desfavorable, cabe decir que, además de considerarla improcedente habida cuenta que es contraria a derecho, ya que pretende que se modifique un decreto de adjudicación que ha devenido firme, siendo por tanto inmodificable, y el cual se ha dictado en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se han respetado todos los derechos y garantías de los deudores hipotecarios.
Con todo ello, solicitamos se acuerde la inscripción del Testimonio del Decreto de Adjudicación sobre las fincas 20.473 y 20.474, habiendo subsanado los defectos que en un primer momento se calificaron, cumpliendo así todos los requisitos exigidos en la Ley Hipotecaria."
IV La registradora emitió informe el día 12 de diciembre de 2018, ratificándose íntegramente en el contenido de la nota de calificación impugnada, y remitió el expediente a este Centro Directivo.
1. El objeto de este expediente es un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados en el que las fincas objeto de adjudicación habían sido tasadas a efectos de subasta en la escritura de hipoteca en las cantidades de 426.580 y 405.020 euros, respectivamente.
Celebrada la correspondiente subasta, ésta quedoí desierta, solicitando el ejecutante la adjudicación de las fincas (que no constituyen vivienda habitual) por la cantidad que se le debía por todos lo s conceptos, que asciende a 379.871,68 euros, equivalente al 45,68% de la suma de los citados valores de tasación. Y en la diligencia de ordenación que consta en el mandamiento ampliatorio que se acompaña, de fecha 7 de marzo de 2018, se individualiza el valor por el que fue adjudicada cada una de las fincas subastas; en concreto, la finca 20.473 se adjudica por un total de 194.874,16 euros, siendo su valor de tasación a efectos de subasta de 426.580; y la finca 20.474 se adjudica por un total de 184.997,48 euros, siendo su valor de tasación a efectos de subasta de 405.020. Es decir, la cantidad por la que se adjudica cada una de las fincas es inferior en ambos casos al 50% de su respectivo valor de tasación.
La registradora se opone a la inscripción al entender que la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha de hacerse de forma conjunta con el 651 del mismo cuerpo legal. Ello significa que, no tratándose de una vivienda habitual, aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la/s finca/s.
El recurrente considera que la registradora ha excedido los límites que legal y reglamentariamente están previstos para la calificación de los documentos judiciales, pues pretende que se modifique un decreto de adjudicación que ha devenido firme, dictado en el seno de un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria en el que, a su juicio, se han respetado todos los derechos y garantías de los deudores hipotecarios.
2. Como cuestión previa debe analizarse la alegación del recurrente de la que se desprendería que la registradora habría incumplido la obligación de llevar a cabo una calificación global y unitaria, pues el mismo documento fue objeto de una calificación anterior, de fecha 19 de octubre de 2017, en la que se señalaba como únicos defectos impedientes de la inscripción la falta de referencia a la situación arrendaticia de la finca y la falta de desglose del valor por el que se habían adjudicado las fincas por los conceptos de principal, intereses ordinarios, intereses de demora, gastos y costas, defectos subsanados con la instancia acompañada al título con ocasión de la presentación que ha dado lugar a la calificación ahora impugnada, en cuanto a la situación arrendaticia de las fincas, junto con el mandamiento ampliatorio de fecha 7 de marzo de 2018, respecto del citado desglose.
Por otra parte, aunque sean los mismos documentos los que se hubieran presentado a inscripción, cuando haya caducado el asiento de presentación anterior el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar dichos títulos y que estos sean objeto de una nueva calificación, en la que el registrador -él mismo, o quien le suceda en el cargo, como sucede en este caso en que la primera calificación fue extendida por una registradora titular anterior- puede mantener su anterior criterio o variarlo, si lo estimase ajustado a Derecho; el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Y ello porque, caducado un asiento de presentación, cesan todos sus efectos y de la misma forma que el registrador no puede tener en cuenta en modo alguno títulos con asiento de presentación caducado para calificar, ni siquiera para lograr un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, tampoco puede verse vinculado por las calificaciones anteriormente efectuadas aun cuando sean propias.
3. Entrando en el fondo de la cuestión planteada, hay que señalar que el caso objeto de este expediente es semejante al que se analizó en las Resoluciones antes citadas de 20 de septiembre de 2017 y 16 de febrero y 20 de abril de 2018, y nuevamente reiterada en las más recientes de 6 de septiembre y 26 de octubre de 2018, y conforme a lo que en ellas se sostuvo habrá de resolverse el recurso.
Respecto de la competencia del registrador para calificar la suficiencia del precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es doctrina de este Centro Directivo que los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firmes (cfr. artículo 118 de la Constitución Española), pero no por ello ha de quedar excluida la calificación registral de aquéllas que pretendan su acceso al Registro; las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), que tiene su especifica aplicación en el ámbito registral en el criterio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipot ecaria), determinaraí la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales firmes, a la previa comprobación de los extremos aludidos en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Dicho procedimiento sólo será reconocible si se respetan una serie de garantías bás icas que impiden la indefensión del demandado que va a terminar perdiendo la propiedad del bien objeto de ejecución. Entre esas garantías fundamentales estaí la de que la adjudicación, en caso de que la subasta quede desierta, se haga al ejecutante por una cantidad que respete unos porcentajes mínimos del valor de tasación de la finca hipotecada. Si dichos límites no se respetan, no puede sostenerse que se ha seguido un procedimiento adecuado para provocar el sacrificio patrimonial del ejecutado, y el registrador debe, incluso con más rigor que en el procedimiento ejecutivo ordinario, rechazar el acceso al Registro de la adjudicación.
4. El artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su primer inciso, aplicable al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, dispone: "Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien".
En base a los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil que señala que "las normas se interpretaran según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas" parece que la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado.
El legislador no ha tenido la precisión y el acierto de prever en el caso de lo s bienes inmuebles (artículo 671) una norma similar a la que sií se establece para los muebles (artículo 651 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: "Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación"). Ello no implica que deba hacerse una interpretación puramente literal del artículo 671. Más bien al contrario, el contenido del artículo 651 permite entender cuál es el verdadero espíritu y finalidad de las normas que regulan la adjudicación de una finca en el procedimiento de apremio cuando la subasta ha quedado desierta.
El último párrafo del citado artículo 670.4 prevé la posibilidad de aprobar el remate por una canti dad inferior, al disponer: "Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobaraí el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribu nal que dictoí la orden general de ejecución. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente".
Esta norma especial, prevista por el legislador para circunstancias extraordinarias y con una serie de garantías específicas, conforme a la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los "Vistos"), debe integrarse igu almente para el supuesto del artículo 671, por lo que en esta hipótesis será preciso que se deí cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 670.4 (cfr. artículo 4.1 del Código Civil).
5. Es cierto, como ha afirmado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los "Vistos"), que no puede apreciarse enriquecimiento injusto cuando se aplican normas jurídicas. Así lo confirma la Sentencia número 261 de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2015: "El enriquecimiento injusto no puede radic ar única y exclusivamente en que el importe en que el bien fue tasado es muy superior al valor de la adjudicación, en concreto, un 50%, porque esto sií que es algo previsto y aceptado expresamente por la Ley. A este respecto, sií que sería de aplicación la citada jurisprudencia, como una exigencia de otro principio general del derecho, el de seguridad jurídica, que siempre ha de ponderarse junto con el de interdicción del enriquecimiento injusto".
6. Conviene recordar cómo este Centro Directivo (Resoluciones de 12 de mayo y 21 de octubre de 2016) ya ha tenido ocasión de atemperar la literalidad del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, considerando que se estima que la interpretación ponderada y razonable de este artículo, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que "si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta".
7. Es cierto que la doctrina recogida en la Resolución de 20 de septiembre de 2017 estaba referida a un procedimiento de ejecución ordinaria, en el cual la finca es objeto de tasación dentro del propio procedimiento, mientras que el supuesto que motiva este recurso es de ejecución hipotecaria, y la tasación de la finca se efectuó años antes de la infructuosa subasta y la posterior adjudicación al ejecutante. Ahora bien, como ya señaló la Resolución de este Centro Directivo de 20 de abril de 2018 y ha reiterado la de 26 de octubre de 2018, ello no es motivo para no aplicar la misma doctrina en este expediente, dado que el acreedor, si estimaba que al tiempo de comenzar la ejecución se había producido una depreciación muy acusada de la finca respecto del valor de tasación fijado en la escritura, podía haber acudido para la ejecución de la hipoteca al procedimiento ordinario. Como recuerda la Resolución de este Centro Directivo de 1 de febrero de 2017: "Nada obsta sin embargo para que el acreedor, ante el impago de la deuda garantizada con hipoteca, decida no acudir al procedimiento de acción directa sino al procedimiento de ejecución previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil para cualquier título ejecutivo (o incluso al procedimiento ordinario de la propia Ley procedimental). Así resulta de las previsiones de la Ley Hipotecaria (artículos 126 y 127), como de las de la Ley de Enjuiciamiento Civil que tanto en la Ley de 1881 como en la vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, no imponen una restricción al respecto. Así lo ha considerado la doctrina de este Centro Directivo tanto con arreglo a la antigua Ley como a la vigente (cfr. Resoluciones citadas en ""Vistos"")".
Al margen de ello, ya ha aplicado este Centro Directivo estas mismas conclusiones a diversos casos de ejecución directa sobre bienes hipotecados, en sus recientes Resoluciones de 16 de febrero, 20 de abril, 6 de septiembre y 28 de octubre de 2018.
8. En este sentido hay que recordar que si bien las Resoluciones de la Dirección General no tienen alcance jurisprudencial, pues es cierto que la jurisprudencia, con arreglo al Código Civil, sólo emana del Tribunal Supremo, sin embargo ello no impide la necesaria interpretación por este Centro Directivo de la normativa actualmente aplicable al objeto del recurso en tanto no haya un pronunciamiento con valor jurisprudencial concreto al respecto, teniendo en cuenta que la evolución legislativa es claramente favorable a la protección y defensa de los derechos e intereses del deudor hipotecario.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 2004, 23 de julio de 2011, 11 y 29 de octubre de 2013, 13 de febrero de 2014, 12 de mayo y 21 de octubre de 2016, 20 de septiembre de 2017 y 16 de febrero, 20 de abril, 6 de septiembre y 26 de octubre de 2018.

References: Resolución 
 artículo 671
 artículo 18
 artículo 671
 artículo 651
 artículo 323
 artículo 671
 artículo 108
 artículo 118
 artículo 24
 artículo 1
 artículo 100
 artículo 671
 artículo 3
 artículo 671
 artículo 671
 artículo 651
 artículo 670
 artículo 671
 artículo 670
 artículo 4
 artículo 671
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