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Timestamp: 2019-07-19 12:25:55+00:00

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Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter | Was können Mieter tun?
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27. Mai 2019 27. Mai 2019 von Quang Lam
Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Kündigungsgrund bei einer Aufkündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter. Ein Vermieter kann einem Mieter dann kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts geltend macht. Doch es gibt Möglichkeiten, wie ein Mieter sich gegen solch eine Eigenbedarfskündigung wehren kann. Denn auch die Rechte des Mieters werden bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs berücksichtigt.
Unter welchen Umständen kann der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen?
Ein Vermieter kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf dann aussprechen, wenn er, seine Familienmitglieder oder Angehörige seines Haushalts die Wohnung benötigen. Zum Personenkreis, für den der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen kann, gehören
Geschwister oder Stiefkinder
Ein berechtigtes Interesse an der Kündigung muss der Vermieter nachweisen. Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen, warum er oder die begünstigte Person die Wohnung beziehen sollen. Die Nutzung der Wohnung als Alterswohnsitz oder als Unterbringung für die eigenen Kinder wäre nachvollziehbar. Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter genau benennen, für wen er Eigenbedarf anmeldet. Besitzt der Vermieter noch weitere Immobilien, muss er genau begründen, warum er gerade diese spezielle Wohnung benötigt. Eine schlüssige Begründung wäre beispielsweise, dass die betreffende Wohnung in baulicher Hinsicht als Alterswohnsitz besser geeignet ist als der bisherige Wohnsitz. Auch ein Wechsel des Arbeitsplatzes oder eine Heirat können eine ausreichende Begründung für eine Eigenbedarfskündigung sein.
Was bewirkt das Vorliegen einer unzumutbaren Härte?
Ein Mieter, der eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten hat, kann gegen diese gemäß § 574 BGB Widerspruch erheben. Dieser Widerspruch ist dann sinnvoll, wenn die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen würde. Diese unzumutbare Härte darf zudem auch nicht unter Würdigung der berechtigten Interessen des Mieters zu rechtfertigen sein. Anknüpfungspunkte für eine unzumutbare Härte können eine Krankheit, ein hohes Alter oder eine Schwangerschaft sein. Auch eine starke Verwurzelung im bisherigen Wohnviertel, das durch ein jahrzehntelanges Leben dort entstanden ist, kann je nach Einzelfall, eine unzumutbare Härte begründen.
Müssen Vermieter eine verfügbare Alternativwohnung bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf anbieten?
Spricht ein Vermieter gegenüber seinem Mieter eine Eigenbedarfskündigung aus und besitzt er noch weitere Wohnungen, dann muss er vor der Kündigung zunächst prüfen, ob eine andere, vergleichbare Wohnung für seinen Eigenbedarf geeignet und frei ist. Passen die Alternativwohnungen nicht zur geplanten Verwendung des Vermieters, muss er diese zumindest seinem Mieter anbieten.
Das BGH Urteil zum Härtefall bei Eigenbedarfskündigung
Im aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs zum Thema Eigenbedarfskündigung stellten die Karlsruher Richter klar, dass die mit diesen Fällen betrauten Gerichte im Hinblick auf das Vorliegen eines Härtefalls den vorliegenden Sachverhalt besonders sorgfältig prüfen müssen. Der BGH hob in diesem Zusammenhang zwei Urteile auf, die aus Sicht der obersten Richter nicht gründlich genug geprüft wurden. Die schematische Beantwortung der Frage, ob ein Härtefall einer Eigenbedarfskündigung im Wege steht, lehnt der BGH ab. Das BGH Urteil zum Härtefall der Eigenbedarfskündigung zeigt, dass durch immer mehr ältere Menschen in der Gesellschaft und eine beständig wachsende Wohnungsknappheit die Anwendung der Härtefallklausel bei Kündigung wegen Eigenbedarf die Gerichte vor immer größere Probleme stellt. Allgemeine Fallgruppen wie ein hohes Alter der Mieter, eine lange Mietdauer oder das Vorliegen einer bestimmten Erkrankung dürfen nach Ansicht der BGH Richter nicht automatisch zum Bejahen des Vorliegens eines Härtefalls führen. Vielmehr müssen die Gerichte je nach Einzelfall prüfen, wie sich eine Kündigung eines alten oder kranken Mieters auf dessen körperliche und psychische Verfassung auswirken würde.
Kritik zur Kündigung wegen Eigenbedarf
Die Entscheidung des BGH zur Eigenbedarfskündigung hat viele betroffene Mieter enttäuscht. Sie hatten darauf gehofft, dass der BGH ihre Rechte in Sachen Eigenbedarfskündigung intensiver stärkt. Für viele Mieter wird es wohl in Zukunft noch schwerer, sich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu wehren. Auch der Berliner Mieterverein zeigte sich mit dem Urteil der Karlsruher Richter unzufrieden. Trotz des Vorliegens verschiedener potentieller Härtegründe hätten die BGH Richter sich nicht für die gekündigten Mieter stark gemacht.
Fazit zur Eigenbedarfskündigung
Die Kündigung wegen Eigenbedarf wird wohl auch in Zukunft die Gerichte der Bundesrepublik beschäftigen. Will sich ein Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren, ist das Vorliegen eines Härtefalls nach wie vor ein gutes Argument gegen eine solche Kündigung. Allerdings werden die zuständigen Richter sehr genau und je nach Einzelfall prüfen, ob ein solcher Härtefall gegeben ist. So sieht es ein aktuelles BGH Urteil zum Härtefall der Eigenbedarfskündigung vor.

References: § 574
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