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Timestamp: 2016-10-25 12:03:16+00:00

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116 II 7311. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 6 f�vrier 1990 dans la cause G. contre S.I.Y. (recours en r�forme)
Baisse de loyer (art. 19 AMSL). Le bailleur peut se soustraire � une demande de baisse de loyer fond�e sur la modification des bases de calcul - in casu la baisse du taux hypoth�caire - en faisant la preuve que le rendement n'est pas excessif au sens de l'art. 14 AMSL. Faits � partir de page 73
Par contrat du 1er octobre 1981, les S.I.Y. ont donn� � bail � G. un studio de 26 m2, avec cave et galetas, dans un immeuble sis � Saint-Sulpice construit en 1980. Conclu pour une dur�e d'un an et renouvelable de six mois en six mois, ce bail fixait le loyer mensuel � 460 francs, plus 40 francs d'acompte de chauffage et d'eau chaude.
Se pr�valant de la baisse du taux de l'int�r�t hypoth�caire entre le 1er octobre 1982 et le 1er octobre 1988 de 6 � 5%, compens�e en partie par la hausse de l'indice suisse des prix � la consommation, G. a, le 6 mai 1988, demand� une baisse de loyer de 35 francs par mois. Aucune conciliation n'est intervenue entre les parties.
Par requ�te du 8 juillet 1988, G. a ouvert action contre les soci�t�s bailleresses devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, concluant � la r�duction de son loyer mensuel � 448 francs d�s le 1er octobre 1988.
Par jugement du 7 f�vrier 1989, le tribunal a admis une baisse de 8,49%; retenant cependant que le loyer non abusif de l'appartement lou� �tait de 486 fr. 70 par mois, il a consid�r� que le loyer litigieux n'�tait pas abusif; il a rejet� l'action.
Par arr�t du 23 mai 1989, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� un recours de G. et confirm� le jugement d�f�r�.
Le Tribunal f�d�ral a rejet� le recours en r�forme de G.
2. Selon le recourant, la r�duction du loyer doit s'op�rer en application des art. 19 et 15 al. 1 AMSL exclusivement, le caract�re abusif du loyer devant �tre d�termin� au regard des facteurs de baisse intervenus depuis la derni�re fixation du loyer et sans proc�der au contr�le du rendement de l'immeuble en application de l'art. 14 AMSL.
a) L'art. 19 AMSL permet au locataire de contester le montant du loyer qu'il estime abusif s'il a une raison d'admettre que la chose lou�e procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 14 et 15 � cause d'une notable modification des bases de calcul, r�sultant en particulier d'une baisse des frais. Cette disposition subordonne l'admission d'une r�duction � l'existence d'un rendement excessif apr�s la modification des bases de calcul, la jurisprudence admettant l'application des art. 14 et 15 AMSL en cas de r�duction du loyer (ATF 106 II 359 consid. 3b, 167 consid. 3). Le bailleur peut ainsi opposer en compensation � une demande de baisse des facteurs de hausse au sens de l'art. 15 AMSL, survenus depuis la derni�re fixation du loyer (m�thode dite "relative"; ATF 107 II 271 consid. 2, ATF 106 II 359 consid. 3b). Quant � savoir s'il peut �galement faire proc�der � un contr�le g�n�ral du rendement de l'immeuble compte tenu des co�ts et des adaptations sur la base de l'art. 14 AMSL (m�thode dite "absolue"), la question n'a pas �t� clairement tranch�e par la jurisprudence; alors que certains arr�ts paraissent l'exclure (voir ATF 108 II 137 consid. 1b, ATF 107 II 261 consid. 2), d'autres semblent l'admettre (voir ATF 106 II 169 consid. 4c).
R�cemment, le Tribunal f�d�ral a jug� que, dans le cadre de l'application de la m�thode dite "relative", l'existence de motifs justifiant une hausse de loyer selon l'art. 15 AMSL ne prive pas le locataire d'apporter la preuve que le loyer major� procure un BGE 116 II 73 S. 75rendement excessif et qu'il reste donc abusif au sens de l'art. 14 AMSL (ATF 114 II 365/366 consid. 5 et les arr�ts cit�s); selon cet arr�t, la pr�somption de l'art. 15 AMSL peut �tre en effet renvers�e par le locataire, qui a la charge de la preuve. Suivant ces principes, le bailleur doit �tre autoris� � se pr�valoir de ce que la modification des bases de calcul ne conduit pas � un rendement abusif au sens de l'art. 14 AMSL, rien ne justifiant un traitement diff�rent entre locataire et bailleur. Ce dernier doit, en cons�quence, pouvoir �tablir directement que les conditions pos�es par la disposition pr�cit�e sont remplies, soit que le loyer lui procure un rendement convenable. Plusieurs auteurs pr�conisent cette solution (BARBEY, L'arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, 1984, p. 35 ch. 2; EGLI, Aper�u de la jurisprudence r�cente du Tribunal f�d�ral en application de l'arr�t� f�d�ral sur des mesures contre les abus dans le secteur locatif, in RJB 1988, p. 60/61; RAISSIG/SCHWANDER, Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen, 4e �d., 1984, p. 160). Car, limit�e � la quotit� de la variation des bases de calcul enregistr�e depuis la derni�re fixation du loyer, l'application stricte de la m�thode dite "relative" ne va pas sans inconv�nients (voir BARBEY, op.cit., p. 92 ch. 3 et 4). La mise en oeuvre de l'art. 14 AMSL permet pr�cis�ment d'y apporter un correctif, non seulement en cas de hausse, mais aussi en cas de baisse.
Une telle interpr�tation de l'art. 19 AMSL appara�t d'ailleurs seule conforme � son texte. Ainsi, en pr�sence de facteurs � la baisse, le bailleur doit pouvoir �tre admis � d�montrer que le rendement n'est pas excessif. D'ailleurs, le Conseil f�d�ral a soulign� dans son Message que conf�rer au locataire le droit d'exiger d'�tre mis sans restriction au b�n�fice d'une baisse des frais battrait en br�che le syst�me de l'arr�t� (FF 1976 III 879). S'il fallait admettre une r�duction automatique en pr�sence de facteurs de baisse, un loyer m�me non abusif pourrait �tre modifi�. Une pareille sanction exc�derait le but imm�diat vis� par l'AMSL, qui se limite � lutter contre les loyers abusifs ou autres pr�tentions abusives des bailleurs (art. 1er AMSL, art. 34septies al. 2 Cst; ATF 113 II 72 consid. 2).
Aussi, en jugeant que le bailleur pouvait se soustraire � une demande de baisse de loyer fond�e sur la modification des bases de calcul en faisant la preuve d'un rendement convenable (art. 14 AMSL), le Tribunal cantonal n'a-t-il pas viol� les art. 19 et 15 AMSL.
107 II 271,
108 II 137,
107 II 261 suite... ,
106 II 169,
113 II 72
art. 1er AMSL suite... ,
art. 34septies al. 2 Cst

References: in casu
 art. 19
 art. 14
 art. 14
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 34
 ATF 
 art. 19

art. 1

art. 34