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BGE-129-III-90 - 2003-01-08 - BGE - Schuldbetreibungs- und Konkursrecht - Verwaltung des Pfandgegenstandes in der Betreibung auf Grundpfandverwertung; Unterscheidung...
Verwaltung des Pfandgegenstandes in der Betreibung auf Grundpfandverwertung; Unterscheidung zwischen der Zeit vor und nach Stellung des Verwertungsbegehrens (Art. 155 Abs. 1 und 102 Abs. 3 SchKG; Art. 94 und 101 VZG). Die Verwaltung nach Art. 94 VZG ist auf die dringlichen Sicherungsmassnahmen beschränkt, welche in dieser Bestimmung aufgezählt sind, währenddem die auf Art. 101 VZG gestützten Verwaltungsbefugnisse weiter gehen (E. 2). Baurechtszinsen können nicht mit laufenden Abgaben im Sinne von Art. 94 VZG verglichen werden (E. 3).
Administration de l'immeuble à réaliser dans la poursuite en réalisation de gage; distinction selon qu'il s'agit de la période antérieure ou postérieure à la réquisition de vente (art. 155 al. 1 et 102 al. 3 LP; art. 94 et 101 ORFI). La gérance de l'art. 94 ORFI est limitée aux seules mesures conservatoires urgentes énumérées dans cette disposition; celle de l'art. 101 ORFI a une portée plus grande (consid. 2). Des rentes de superficie ne sauraient être assimilées à des redevances courantes au sens de l'art. 94 ORFI (consid. 3).
Amministrazione del fondo da realizzare in un'esecuzione in via di realizzazione del pegno; distinzione fra il periodo precedente e quello successivo alla domanda di vendita (art. 155 cpv. 1 e 102 cpv. 3 LEF; art. 94 e 101 RFF). L'amministrazione dell'art. 94 RFF è limitata alle sole misure conservative urgenti elencate in tale norma; quella dell'art. 101 RFF ha una portata più ampia (consid. 2). I canoni del diritto di superficie non possono essere assimilati a contributi correnti nel senso dell'art. 94 RFF (consid. 3).
X. SA est titulaire d'un droit de superficie sur deux parcelles, propriété de la Fondation Y., et loue à des tiers certains locaux dans les constructions érigées sur ces parcelles. Sur réquisition de la Fondation Z., détentrice de cédules hypothécaires grevant ledit droit de superficie (ci-après: la créancière gagiste), l'Office des poursuites Rhône-Arve a notifié à la titulaire du droit de superficie une poursuite en réalisation de gage immobilier. Sollicité d'étendre la saisie aux loyers et fermages, l'office a confié à un tiers un mandat de gérance limitée, en vue de l'encaissement des loyers. La créancière gagiste ayant par la suite fait savoir à l'office qu'elle s'opposait au paiement des rentes de superficie, le tiers gérant a informé la propriétaire des parcelles qu'au vu des instructions reçues de l'office, il ne pouvait plus assumer le paiement des rentes en question. La propriétaire a dès lors fait notifier à son tour à la titulaire du droit de superficie une poursuite, qui a été frappée d'opposition. Informé par la débitrice du prononcé de mainlevée provisoire rendu dans cette seconde poursuite et requis par elle d'avancer les frais pour une action en libération de dette ou alors d'acquitter les rentes de superficie en souffrance, l'office n'a pas répondu, ni réagi d'aucune autre manière. La plainte formée par la titulaire du droit de superficie contre ce refus implicite de l'office d'acquitter les rentes de superficie en souffrance ou d'engager une action en libération de dette dans la seconde poursuite a été rejetée, dans la mesure de sa recevabilité, par l'autorité cantonale de surveillance. La titulaire du droit de superficie a recouru à la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral en reprenant ses conclusions formulées en instance cantonale quant au paiement de la rente de superficie par le tiers gérant ou l'office et quant à l'ouverture de l'action en libération de dette, avec les conséquences pécuniaires (émoluments et frais) découlant pour l'office de son inaction.
considération dans le cas particulier, parce que la réquisition de vente n'avait pas encore été déposée. Elle considère par ailleurs que, dans le cadre de la gérance limitée au sens de l'art. 94 ORFI, telle qu'elle a été instaurée en l'espèce, les rentes de superficie ne peuvent être considérées comme une rémunération d'un service spécial de la propriétaire du fonds, soit une redevance courante au sens de l'art. 94 ORFI. Elle conclut donc que c'est à bon droit que l'office s'est opposé au paiement des rentes de superficie et, a fortiori, a refusé de soutenir, en lieu et place de la débitrice et superficiaire, un procès en libération de dette contre la propriétaire des parcelles. La recourante ne démontre pas que le point de vue de l'autorité cantonale de surveillance est contraire au droit fédéral. Alors que l'on est incontestablement en présence, en l'espèce, d'une gérance légale limitée au sens de l'art. 94 ORFI, elle fonde l'essentiel de son argumentation sur les dispositions relatives à la gérance légale étendue (art. 101 al. 1 , 17 s. ORFI), argumentation qu'elle étaie d'ailleurs d'allégations de fait en grande partie irrecevables. A l'évidence, les rentes de superficie litigieuses ne sauraient être assimilées à des redevances courantes dues à titre de rémunération de services spéciaux (consid. 2.1); constituant la rétribution pour un usage de longue durée des parcelles en cause (ATF 101 Ib 329 consid. 1), elles s'apparentent plutôt, comme le relève l'autorité cantonale de surveillance, à des intérêts hypothécaires qui sont la compensation due au créancier pour le capital dont celui-ci est privé (ATF 115 II 349 consid. 3 p. 355 et les références). Or de tels intérêts, venus à échéance pendant la durée de la gérance ou déjà échus auparavant, ne peuvent être payés par l'office ou le tiers gérant même dans le cadre d'une gérance légale complète (art. 17 in fine ORFI). Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
Décision : 129 III 90
Date : 08. Januar 2003
Statut : 129 III 90
Regeste : Verwaltung des Pfandgegenstandes in der Betreibung auf Grundpfandverwertung; Unterscheidung...
LP Art. 103 D. Mesures de sûreté / 4. Pour les immeubles / c. Récolte des fruits - c. Récolte des fruits SR 281.1 Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite
1 L'office pourvoit à la récolte des fruits (art. 94 et 102).
2 Si le débiteur est sans ressources, il est prélevé ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille.
LP Art. 152 B. Commandement de payer / 1. Contenu. Avis aux locataires et aux fermiers - B. Commandement de payer 1. Contenu. Avis aux locataires et aux fermiers SR 281.1 Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite
1 Dès réception de la réquisition de poursuite, l'office des poursuites rédige le commandement de payer conformément à l'art. 69 sauf les modifications ci-après: 1
1 le délai de paiement est d'un mois, s'il s'agit d'un gage mobilier; de six mois s'il s'agit d'un gage immobilier;
2 l'avertissement porte que le gage sera réalisé si le débiteur n'obtempère pas au commandement de payer ou ne forme pas opposition.
2 S'il s'agit d'un immeuble loué ou affermé et si le créancier gagiste poursuivant exige que le gage comprenne les loyers et fermages (art. 806 CC 3 ), l'office des poursuites avise de la poursuite les locataires et les fermiers et les invite à payer en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance. 4
LP Art. 155 E. Procédure de réalisation / 1. Introduction - E. Procédure de réalisation 1. Introduction SR 281.1 Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite
ORFI: 16
ORFI Art. 18 B. Etendue / II. Mesures exceptionnelles - II. Mesures exceptionnelles SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles
1 Si dans l'intérêt d'une bonne gestion il est nécessaire de faire des procès ou de recourir à d'autres mesures exceptionnelles ou impliquant des frais considérables et qu'il y ait péril en la demeure, l'office fera de lui-même le nécessaire; toutefois il informera immédiatement des mesures prises les créanciers poursuivants, y compris les créanciers gagistes qui ont intenté des poursuites (art. 806 CC 1 ), ainsi que le débiteur, en les avisant qu'ils ont le droit de porter plainte.
2 S'il n'y a pas péril en la demeure, l'office demandera tout d'abord leur avis aux créanciers et au débiteur, en leur fixant un délai convenable et en formulant des propositions précises quant aux mesures à prendre et à la façon d'en couvrir les frais; si le délai s'écoule sans que les propositions aient été combattues, elles seront censées acceptées. Si les créanciers et le débiteur tombent d'accord pour qu'il soit pris des mesures différentes, l'office devra suivre les instructions reçues, pourvu que les créanciers fassent l'avance des frais nécessaires ou qu'il dispose sans cela de ressources suffisantes. Si les intéressés ne sont pas d'accord quant à l'attitude à adopter, l'office demandera à l'autorité de surveillance les instructions nécessaires.
ORFI Art. 94 E. Baux à loyer ou à ferme / IV. Obligations de l'office - IV. Obligations de l'office SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles
1 Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP).
2 Sous sa responsabilité, l'office peut aussi charger un tiers de ces mesures.
ORFI Art. 101 B. Gérance SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles
1 Dès la date de la réquisition de vente l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 155, al. 1, et 102, al. 3, LP, art. 16 et s. et 23 cci-dessus), à moins que le créancier poursuivant ne déclare expressément y renoncer. 1
2 Si l'immeuble appartient à un tiers, l'office ne peut en assumer la gérance qu'après que l'opposition faite par le tiers a été écartée.
101-IB-329 • 109-III-45 • 115-II-349 • 129-III-90 • 43-III-200 • 62-III-56
7B.234/2002
droit de superficie • autorité cantonale • quant • action en libération de dette • vue • salaire • office des poursuites • tribunal fédéral • acquittement • poursuite en réalisation de gage • fermier • loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite • poursuite par voie de saisie • communication • ordonnance du tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles • art et culture • mise sous régie • suppression • décision • titre

References: Art. 94
 Art. 94
 Art. 101
 Art. 94
 art. 94
 art. 94
in fine
 Art. 103
 Art. 152
 Art. 155
 Art. 18
 Art. 94
 art. 91
 Art. 101
 art. 16