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Timestamp: 2019-11-19 12:53:07+00:00

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AG Lichtenberg, 10 C 88/07: AG Lichtenberg: wohnung, bad, ausstattung, fotografie, mittelwert, vollstreckung, liegenschaft, wand, grundstück, wohnfläche
Urteil des AG Lichtenberg vom 01.01.2007, 10 C 88/07
Aktenzeichen: 10 C 88/07
AG Lichtenberg: wohnung, bad, ausstattung, fotografie, mittelwert, vollstreckung, liegenschaft, wand, grundstück, wohnfläche
Entscheidungsdatum: 23.08.2007 Normen: § 558 BGB, § 558a BGB
Mieterhöhung bei Wohnraummiete in Berlin: Voraussetzungen
des Vorliegens der wohnwerterhöhenden Merkmale des Vorhandenseins einer "gestalteten Müllstandsfläche" und eines "modernen Bads" i.S.d. Berliner Mietspiegels 2007
1. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihm innegehaltene und im 3. Obergeschoss Mitte des Hauses F. in B. gelegenen Wohnung von 235,47 € auf 260,58 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2007 zuzustimmen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 17 % und der Beklagte 83 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird gestattet, die Vollstreckung der Klägerin wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet. Der Klägerin wird gestattet, die Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
1Die Parteien streiten um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB.
2Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte ist Mieter einer 49,73 m² großen Wohnung im Hause F. in B., das zwischen 1956 und 1964 bezugsfertig wurde. Die Wohnung ist mit einem Bad, einer Innentoilette und einer Sammelheizung ausgestattet.
3Die zwischen den Parteien vereinbarte Nettokaltmiete belief sich seit dem 1. Januar 2004 auf 235,47 € und blieb seitdem unverändert.
4Mit Schreiben vom 30. Oktober 2006 verlangte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf nunmehr 265,56 € monatlich mit Wirkung ab dem 1. Januar 2007. Dies entspricht einer Miete von 5,34 €/m² Wohnfläche. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezog sich die Klägerin auf die Mietspiegeltabelle aus dem Berliner Mietspiegel vom 22. August 2005. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die von der Klägerin vorgelegte Mieterhöhungserklärung vom 30. Oktober 2006 (Blatt 18 bis 20 R der Akten) Bezug genommen.
5Unter dem 21. November 2006 teilte der Beklagte der Klägerin mit, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seiner Auffassung nach auf 4,96 €/m² Wohnfläche belaufe. Wegen der Einzelheiten wird auf das in Ablichtung vorgelegte Schreiben (Blatt 28 der Akten) Bezug genommen. In der Folge bot der Beklagte mit Schreiben vom 1. März 2007 im Vergleichswege eine Erhöhung der Nettokaltmiete um 15,00 € monatlich an. Nachdem eine Einigung hierüber nicht zustande kam, kündigte die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 5. März 2007 die Erhebung einer auf Zustimmung zu ihrem Erhöhungsverlangen gerichteten Klage an.
6Mit der vorliegenden am 19. April 2007 zugestellten Klage begehrt die Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf monatlich 265,56 € ab dem 1. Januar 2007.
7Die Klägerin trägt vor, die Anschrift F. sei zwar im Berliner Mietspiegel als besonders
7Die Klägerin trägt vor, die Anschrift F. sei zwar im Berliner Mietspiegel als besonders verkehrslärmbelastet ausgewiesen. Sämtliche Räume der von dem Beklagten bewohnten Wohnung gingen jedoch auf die rückwärtige Seite des Gebäudes, an der sich ein begrünter Innenhof befinde, hinaus. Die Wohnung des Beklagten sei daher nicht von dem von der Straße ausgehenden Verkehrslärm betroffen. Sie macht ferner geltend, das Grundstück sei mit einer gestalteten und abschließbaren Müllstandsfläche ausgestattet.
8Die Klägerin ist der Ansicht, das Badezimmer der Wohnung, dessen Sanitäreinrichtung neuzeitlichem Standard entspreche, sei trotz des Umstandes, dass die Wände im hinteren Bereich nicht türhoch gefliest seien, als modernes Bad im Sinne des Berliner Mietspiegel anzusehen, da die vorhandene Gestaltung optisch ansprechender als eine umlaufend türhohe Verfliesung und auch aus raumklimatischen Gründen vorzuziehen sei und die wesentlichen Spritzwasserbereiche mit türhoher Verfliesung ausgestattet seien.
9Wegen des weiteren Vortrages der Klägerin zu den wohnwertbestimmenden Merkmalen wird auf ihre Schriftsätze vom 16. Mai, 28. Juni und 20. Juli 2007 Bezug genommen.
11den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihm innegehaltene und im 3. Obergeschoss Mitte des Hauses F. in B. gelegenen Wohnung von 235,47 € um 30,09 € auf 265,56 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2007 zuzustimmen.
14 Er trägt vor, die Verkehrslärmbelastung der Wohnung wirke sich wohnwertmindernd aus. Hinzu komme die Lärmbeeinträchtigung, die von einer angrenzendem Kindertagesstätte ausgehe.
15 Das Badezimmer sei nicht umlaufend türhoch gefliest und erfülle daher die vom Berliner Mietspiegel an das Vorhandensein eines modernen Bades gestellten Anforderungen nicht.
16 Darüber hinaus seien die Müllstandsflächen nicht sämtlich abschließbar, da sich bis Mitte Mai 2007 ein zusätzlicher nicht abschließbarer Container neben einer der zwei Müllstandsflächen befunden habe und dort ferner eine kleine Mülltonne (Biomüll) aufgestellt sei.
17 Er ist der Ansicht, er habe der Mieterhöhung bereits vorprozessual mit Schreiben vom 21. November 2006 bis zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,96 €/m² zugestimmt.
18 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die von ihnen zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen.
19 I. Nachdem die Parteien bereits im Termin zur mündlichen Verhandlung am 5. Juli 2007 zur Sache verhandelt haben, der Beklagte in dem für den 9. August 2007 bestimmten Termin zur Fortsetzung der mündlichen Verhandlung und zur Inaugenscheinnahme trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienen ist und die Sach- und Rechtslage mit Rücksicht auf die bereits erteilten Hinweise hinreichend geklärt gewesen ist, war auf Antrag der Klägerin gemäß §§ 331a, 251 a Abs. 2 ZPO anzuordnen, dass der Rechtsstreit nach Lage der Akten durch streitiges Endurteil entschieden wird.
20 II. Die Klage ist zulässig.
21 Die besonderen Sachurteilsvoraussetzungen des § 558b Abs. 2 BGB liegen vor. Die Klagefrist, die vorliegend am 31. März 2007 ablief, ist gewahrt, da dem Beklagten die Klage noch alsbald im Sinne von § 167 ZPO zugestellt worden ist. Das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Oktober 2006 ist ferner wirksam. Es erfüllt die Anforderungen des § 558a Abs. 1 und 2 BGB. Das Mieterhöhungsverlangen ist mit der Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2005 ausreichend begründet. Der Zeitpunkt der Wirksamkeit der Mieterhöhung ist im Erhöhungsverlangen zutreffend angegeben, die Berechnung der Miete und der Kappungsgrenze werden erläutert.
22 III. Die Klage ist ferner teilweise begründet.
23Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erteilung einer Zustimmung zu einer Erhöhung des Nettokaltmietzinses auf insgesamt 260,58 € gegen den Beklagten zu, § 558 BGB.
24 1. Die Höhe der für die Wohnung des Beklagten zutreffenden Vergleichsmiete ist anhand der im Berliner Mietspiegel 2007 in Konkretisierung der Vorschriften über die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß §§ 558 Abs. 2, 558c und 558d BGB ausgewiesenen Werte zu ermitteln. Der Berliner Mietspiegel 2007 ist eine Übersicht über die in Berlin am 1. Oktober 2006 üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Er ist ein »qualifizierter Mietspiegel« gemäß § 558d BGB, so dass eine Vermutung für die Richtigkeit der in der Tabelle ausgewiesenen Mietpreisspannen besteht (BGH in GE 2005, 663 f.). Ob der Klägerin ein Anspruch auf Erteilung einer Zustimmung zu der von ihr begehrten Erhöhung der vereinbarten Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zusteht, ist anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zeitpunkt des Zuganges des Erhöhungsverlangens zu bestimmen (Palandt/Weidenkaff, 64. Aufl. 2005, Rdnr. 18 zu § 558 BGB; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 8. Aufl. 2003, Rdnr. 52 zu § 558 BGB). Da der Stichtag der dem Berliner Mietspiegel 2007 zugrunde liegenden Erhebungen über die ortsübliche Vergleichsmiete vor dem Zeitpunkt der Zustellung des Erhöhungsverlangens am 30. Oktober 2006 und vor dem Erhöhungsstichtag liegt, ist dieser Mietspiegel der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen.
25 Zwischen den Parteien ist außer Streit, dass die von dem Beklagten innegehaltene Wohnung in das Mietspiegelfach E 6 des Berliner Mietspiegel 2007 einzuordnen ist, so dass der bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrundezulegende Mittelwert 4,85 €/qm beträgt, bei einer Spanne von 4,34 €/qm bis 5,50 €/qm.
26 2. Die Spanneneinordnung innerhalb des Rasterfeldes E 6, ist gemäß §§ 286, 287 ZPO mit Hilfe der im Berliner Mietspiegel 2007 veröffentlichten Orientierungshilfe vorzunehmen. Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ist unter Mitwirkung der Interessenverbände der Mieter und der Vermieter erarbeitet worden und gibt damit die im Zeitpunkt der Veröffentlichung des Mietspiegels für die Bemessung des Wohnwertes nach Ausstattung und Lage der Wohnung nach der Verkehrsanschauung vorrangigen Kriterien wieder. Sie ist das Ergebnis einer gesonderten Untersuchung im Rahmen der Datenerhebung zum Mietspiegel und wird wie die Mietspiegeltabelle von der sachverständigen Erhebung und Auswertung der den Wohnwert und den Marktwert bestimmenden Vergleichsdaten durch die an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Experten getragen. Die Orientierungshilfe zur Spanneinordnung kann daher unbeschadet des Umstandes, dass sie nicht Bestandteil des als “qualifiziert” im Sinne von § 558d BGB anerkannten Teils des Mietspiegels ist, als Grundlage für die Ermittlung der für die streitbefangene Wohnung maßgeblichen ortsüblichen Quadratmetermiete innerhalb der Spanne des einschlägigen Rasterfeldes herangezogen werden (BGH in GE 2005, 663).
27 Hinsichtlich der Spanneneinordnung gilt mit Rücksicht auf die vorstehenden Ausführungen folgendes:
28 a) In der Merkmalgruppe Bad/WC sind nach dem Berliner Mietspiegel 2007 unstreitig weder wohnwerterhöhende noch wohnwertmindernde Merkmale vorhanden. Die Merkmalgruppe Bad/WC wirkt sich daher weder wohnwerterhöhend noch wohnwertmindernd aus.
29 b) In der Merkmalgruppe Küche ist unstreitig eine vom Vermieter gestellte Verfliesung im Arbeitsbereich vorhanden. Wohnwertmindernde Merkmale liegen nach Aktenlage nicht vor, so dass bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für diese Merkmalgruppe ein Zuschlag von 20 % zum Mittelwert anzusetzen ist.
30 c) In der Merkmalgruppe Wohnung liegen unstreitig die positiven Merkmale gute Belichtung und Besonnung der Wohnräume, moderne Isolierglasfenster und rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss sowie ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler vor. Diesen wohnwerterhöhenden Kriterien steht kein wohnwertminderndes Merkmal gegenüber. Da nur positive Merkmale vorliegen, ist auch für diese Merkmalgruppe bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Zuschlag von 20 % anzusetzen.
31 d) Auch die Merkmalgruppe Gebäude ist positiv besetzt. Denn das Anwesen ist unstreitig mit einem abschließbaren Fahrradabstellraum ausgestattet und befindet sich in einem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand. Hinzu kommt das Vorhandensein einer Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz. Da keine
Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz. Da keine wohnwertmindernden Merkmale im Sinne der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung vorhanden sind, rechfertigen auch Ausstattung und Zustand des Gebäudes einen Zuschlag von 20 % zu dem bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehenden Mittelwert.
32 e) Die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen weder mit positiven noch mit negativen Merkmalen besetzt.
33 Entgegen der Auffassung der Klägerin können die vorhandenen Müllstandflächen nicht als “gestaltet” im Sinne des Berliner Mietspiegels gelten.
34 Es kann dahin stehen, ob die zu den Liegenschaften Koppenstraße und Friedensstraße gehörenden Müllstandsflächen, die von den Mietern des Hauses F. genutzt werden, unbeschadet des Umstandes, dass die dem Vortrag der Klägerin zufolge zum Hause K. gehörige Biotonne nicht in einem der verschließbaren Müllbehälter untergebracht ist und unbeschadet des im Bereich Koppenstraße/Ecke Friedensstraße bis Mitte Mai 2007 zusätzlich aufgestellten Müllcontainers, der den Angaben der Klägerin zufolge zu einem Gewerbebetrieb auf der gegenüber liegende Straßenseite gehörte, als abschließbar im Sinne der Tabelle zur Spanneneinordnung zu gelten haben oder ob es hierfür nicht eines nur den Mietern der Liegenschaft, der eine bestimmte Müllstandsfläche zugeordnet ist, zugänglichen Bereiches bedarf, in dem sämtliche Müllbehälter untergebracht sind und so dem Zugriff und der Benutzung Dritter entzogen sind.
35 Denn die von den Mietern in der F. genutzten Müllstandsflächen sind jedenfalls nicht “gestaltet”. Eine Müllstandsfläche ist gestaltet, wenn Mülltonnen oder Container nicht nur auf dem Grundstück abgestellt sind, sondern hierfür ein gesonderter Müllstandsplatz angelegt worden ist, der räumlich abgegrenzt ist und der so angelegt ist, dass die Müllbehälter nicht auf den ersten Blick sichtbar sind. Von einer weder wohnwerterhöhnend noch wohnwertmindernd zu berücksichtigenden Müllstandsfläche unterscheidet sich eine gestaltete Müllstandfläche ferner dadurch, dass sie optisch ansprechend errichtet ist und dem Betrachter so das Bild eines gepflegten Wohnumfeldes vermittelt (Dittert, Berliner Mietspiegel 2005, Rdnr 77, Seite 137).
36 In der Merkmalgruppe “Wohnumfeld” werden neben der Lage des Objekts weitere Faktoren berücksichtigt, die geeignet sind, die Wohnqualität im Vergleich zu einem durchschnittlichen Wohnumfeld spürbar zu beeinträchtigen oder zu verbessern. Dabei zielen die wohnwerterhöhenden Wohnwertmerkmale “aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück” und “Villenartige Mehrfamilienhäuser” auf ein insgesamt ansprechendes und im Vergleich zum Durchschnitt besonders gepflegtes Wohnumfeld ab. Nichts anderes gilt für die Merkmalgruppe “gestaltete und abschließbare Müllstandfläche”, so dass nur ein Müllstandsplatz wohnwerterhöhend zu berücksichtigten ist, der optisch ansprechend errichtet und auch in einem derartigen Zustand erhalten ist (AG Lichtenberg, Urteil vom 23. März 2007, Geschäftszeichen: 5 C 435/06).
37 Dies ist bei den beiden Müllstandsflächen, die für die Mieter des Hauses F. zugänglich sind, nicht der Fall. Es ist bereits zweifelhaft, ob die beiden Müllstandsflächen, bei denen es sich zum einen um eine Metall- und Betonkonstruktion handelt, die der Aufnahme der Mülltonnen dient, und zum anderen um einen mit einer durch einen Zaun erhöhten Backsteinmauer abgegrenzten Bereich, für sich genommen als ansprechend gestaltet gelten können. Denn beide Standplätze fallen schon auf den ersten Blick als Müllstandplatz ins Auge, wobei jede optische Aufwertung etwa durch eine gepflegte Begrünung fehlt. Hiervon abgesehen sind beide Müllstandflächen jedoch auch noch großflächig mit sogenannten “tags” versehen, so dass nicht mehr von einer ansprechend gestalteten und einen besonders gepflegten Eindruck vermittelnden Müllstandsfläche gesprochen werden kann, die einen Zuschlag zu dem im Mietspiegel vorgesehenen Mittelwert zu rechtfertigen geeignet ist.
38 Weitere wohnwerterhöhende Merkmale liegen auch nach dem Vortrag der Klägerin nicht vor.
39 Auch wohnwertmindernde Merkmale sind nicht vorhanden.
40 Soweit der Beklagte geltend macht, von einer angrenzenden Kindertagesstätte ginge eine besondere Lärmbelastung aus, ist bereits nicht hinreichend dargetan, welches konkrete Ausmaß hinsichtlich Dauer und Intensität diese Lärmbelästigungen, annehmen sollen, wobei angesichts des Umstandes, dass in einer Großstadt immer mit Straßenlärm und Geräuschen aus dem Wohnumfeld zu rechnen ist, grundsätzlich nur Lärmbelästigungen von besonderer Intensität geeignet sind, die Annahme eines wohnwertmindernden Merkmals zu rechtfertigen. Zum anderen zielt das
wohnwertmindernden Merkmals zu rechtfertigen. Zum anderen zielt das wohnwertmindernde Merkmal “Beeinträchtigung durch Geräusche oder Gerüche” der nachfolgenden Erläuterung zufolge in erster Linie auf von Gewerbebetrieben ausgehende Lärmstörungen ab, wie sie von Gaststätten und Handwerks- oder Industriebetrieben oder von Liefer- und Kundenverkehr verursacht werden. Soziale Einrichtungen wie Schulen oder Kindertagesstätten stellen hingegen keine Gewerbebetriebe in diesem Sinne dar. Die von ihnen ausgehenden Geräuschbeeinträchtigungen halten sich ferner in aller Regel zeitlich in Grenzen und sind in aller Regel auch nach Art und Maß in ihren Auswirkungen auf die Wohnqualität nicht mit einem lärmintensiven oder stark frequentierten Gewerbebetrieb vergleichbar. Das Vorhandensein einer Kindertagesstätte stellt sich daher nicht als wohnwertmindernd dar.
41 Auch die Verkehrslärmbelastung ist vorliegend nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Zwar ist die Liegenschaft F. auch im Berliner Mietspiegel 2007 als besonders verkehrslärmbelastet ausgewiesen. Der Umstand, dass eine Anschrift im Berliner Mietspiegel als verkehrslärmbelastet ausgewiesen ist, begründet jedoch nur eine Vermutung dafür, dass auch die konkrete Wohnung von der – den Erläuterungen zu Berliner Mietspiegel 2007 zu Ziffer 12 zufolge für die dem Straßenverkehr zugewandte Gebäudeseite ermittelten – besonderen Verkehrslärmbelastung betroffen ist. Diese Vermutung kann dadurch erschüttert werden, dass die Lage der Wohnung und ihre Entfernung von der Lärmquelle eine geringere Verkehrslärmbelastung nahe legen. Denn auch den Erläuterungen zum Berliner Mietspiegel 2007 zufolge muss nicht jede Wohnung in einer als verkehrslärmbelastet ausgewiesenen Liegenschaft von der besonderen Lärmbelastung betroffen sein.
42 So liegt es hier. Die Wohnung des Beklagten ist unstreitig mit allen Räumen zu der dem Straßenverkehr abgewandten rückwärtigen Seite des Gebäudes ausgerichtet. Die Fenster der Wohnung gehen auf einen großzügigen, begrünten und mit hohen Bäumen bestandenen Innenhof hinaus. Auf diesem Innenhof waren im Zeitpunkt der am 31. Juli 2007 zu Berufverkehrszeiten durchgeführten Ortsbegehung unterhalb der Fenster der Wohnung des Beklagten zwar Verkehrsgeräusche wahrzunehmen. Die hiermit einhergehende Lärmbeeinträchtigung war jedoch nicht von besonderer Intensität, zumal die vom Straßenverkehr ausgehenden Geräusche ohne weiteres von natürlichen Geräuschquellen, wie einem Rauschen der Blätter überlagert worden sind. Die streitbefangene Wohnung kann daher – andres als die zur Straße hin gelegenen Wohnungen - nicht als besonders lärmbelastet gelten.
43 Weitere wohnwertmindernde Merkmale sind nicht ersichtlich, so dass die Merkmalgruppe Wohnumfeld insgesamt weder einen Zuschlag noch einen Abschlag vom Mittelwert zu rechtfertigen geeignet ist.
44 3. Die Spanneneinordnung ist mithin wie folgt vorzunehmen:
46 4. Das Sondermerkmal “modernes Bad” liegt entgegen der Auffassung der Klägerin nicht vor. Zwar hat der Beklagte im Termin am 14. Juni 2007 im Zuge seiner Anhörung unstreitig gestellt, dass die von der Klägerin vorgelegte Fotografie ein Badezimmer zeigt, dessen Ausstattung dem Badezimmer in seiner Wohnung gleicht. Die aus der Fotografie ersichtliche Ausstattung des Bades genügt jedoch den vom Berliner Mietspiegel 2007 an ein modernes Bad gestellten Anforderungen nicht.
47 Ein modernes Bad im Sinne des Berliner Mietspiegel 2007 ist ein Bad, dessen sämtliche Wände türhoch gefliest sind, das über Bodenfliesen und eine Einbaudusche oder -wanne verfügt, wobei diese Ausstattungsmerkmale neuzeitlichem Standard entsprechen müssen (Dittert, Berliner Mietspiegel 2005, Rdnr. 78, Seite 139).
48 Mit Rücksicht auf die on der Klägerin vorgelegte Fotografie ist zwar davon auszugehen, dass das Badezimmer über eine Einbauwanne, Bodenfliesen und eine Verfliesung der Wände verfügt. Auch die Sanitärobjekte, wie sie die von der Klägerin vorgelegte Fotografie zeigen, dürften - noch - neuzeitlichem Standard genügen.
49 Die Klägerin hat jedoch unstreitig gestellt, dass die Wände des Badezimmers jedenfalls nicht in allen Bereichen türhoch gefliest sind. Ausweislich der von der Klägerin vorgelegten Fotografie ist zwar die Wand, an der die Einbauwanne angebracht ist, bis zu einer Höhe gefliest, die der Türhöhe entsprechen kann. An der Wand über dem Waschbecken, in der sich offenbar ein Revisionsschacht befindet, über der Toilette und der Fotografie zufolge auch an der der Badewanne gegenüberliegenden Wand, sind die Fliesen indes erkennbar nur bis zu einer Höhe von schätzungsweise 1,50 Metern nicht
Fliesen indes erkennbar nur bis zu einer Höhe von schätzungsweise 1,50 Metern nicht jedoch türhoch gefliest. Hiermit ist das Bad zwar in den maßgeblichen Spritzwasserbereichen mit Fliesen ausgestattet, so dass das wohnwertmindernde Merkmal “Wände nicht überwiegend gefliest” ausgeschlossen ist. Das Sondermerkmal “modernes Bad” setzt jedoch dem Wortlaut der im Berliner Mietspiegel 2007 aufgeführten Definition zufolge, die hinsichtlich des Umfanges der türhoch anzubringenden Verfliesung keinen auf die unmittelbaren Spritzwasserbereiche verweisenden einschränkenden Zusatz enthält, umlaufend türhoch geflieste Wände voraus (Dittert, Berliner Mietspiegel 2005, Rdnr. 78, Seite 139). Hiermit soll ein umfassender Schutz der Wände vor den mit der Benutzung des Bades einhergehenden Feuchtigkeitseinwirkungen, wie er gerade bei kleineren Bädern sinnvoll ist, und eine schnelle und gründliche Reinigung aller Bereiche in einem Raum, in dem der Nutzer besonders auf Hygiene achtet, ermöglicht werden.
50 Entgegen der Auffassung der Klägerin ist insoweit auch keine wertende Betrachtungsweise unter Abwägung der ästhetischen und raumklimatischen Vor- und Nachteile einer Rundumverfliesung geboten, wobei nur am Rande darauf hinzuweisen ist, dass eine Ergänzung der vorhandenen Verfliesung mit Fliesen anderer Farbe oder Qualität nicht geeignet wäre, ein “modernes Bad” im Sinne des Berliner Mietspeiegel 2007 zu schaffen, da eine derartige Ausstattung nicht modernen Wohngewohnheiten und neuzeitlichem Standard entspräche.
51 Die Anwendung des Berliner Mietspiegels bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete einschließlich der Spanneneinordnung soll zu einer transparenten und im Rahmen seines Anwendungsbereiches gleichmäßigen Mietberechnung führen. Dieses Ziel wird nur mit einer gewissen Schematisierung der Ausstattungsmerkmale erreicht. Eine einheitliche Anwendung aller Bestandteile des Mietspiegels dient ferner der Rechtssicherheit. Der Sinn und Zweck des Mietspiegels steht daher einer Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung entgegen, bei der einzelne Ausstattungsmerkmale als Vorhanden und wohnwerterhöhend angenommen werden, obwohl die von den Autoren des Berliner Mietspiegel an dieses Ausstattungsmerkmal gestellten Anforderungen nicht erfüllt sind.
52 Hiernach müssen alle von der Definition des Merkmals “modernes Bad” geforderten Ausstattungsmerkmale vorhanden sein, damit das Sondermerkmal bei der Mietberechnung Berücksichtigung finden kann. Da das vorliegende Bad nicht über eine umlaufend türhohe Verfliesung verfügt, rechtfertigt seine Ausstattung auch keinen Zuschlag zu der nah Maßgabe der Spanneneinordnung ermittelten Miete.
53 5. Die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet sich danach wie folgt:
55 Eine Überschreitung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB liegt nicht vor, da die monatliche Miete, wie sie die Klägerin nunmehr verlangen kann, innerhalb der von der Basismiete vom 1. Januar 2004 in Höhe von 235,47 € aus zu berechnenden maximalen Erhöhung von 20 %, das wären 282,56 € je Monat, liegt.
56 Der Klägerin steht hiernach ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf monatlich 260,58 € beginnend mit dem 1. Januar 2007 zu.
57 6. Diesen Anspruch hat der Beklagte entgegen seiner Auffassung nicht bereits vorprozessual teilweise erfüllt. Zwar hat der Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 21. November 2006 mitgeteilt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seiner Auffassung nach auf 4,96 € je m 2 Wohnfläche belaufe und der Klägerin daher nur ein Anspruch auf eine Erhöhung der Nettokaltmiete um 11,19 € im Monat zustehe. Gleichwohl kann dieses Schreiben unter Berücksichtung des Empfängerhorizontes nicht als Teilzustimmung aufgefasst werden und ist von der Klägerin offenbar auch nicht so verstanden worden, §§ 133, 157 BGB. Denn der Beklagte teilt der Klägerin im Anschluss an die von ihm errechnete Miete nicht mit, dass er diese zum geforderten Erhöhungsstichtag akzeptieren und zahlen werde, sondern fordert die Klägerin zur Neuberechnung der Miete auf, wobei er ankündigt, auch diese werde er seinem Rechtsanwalt zur Prüfung vorlegen. Hierin kann keine unbedingte und unmissverständliche Teilzustimmung zu dem Erhöhungsverlangen der Klägerin gesehen werden. Hinzu kommt, dass die Parteien nach dem insoweit unbestritten gebliebenen Vortrag die Klägerin im Anschluss hieran noch Verhandlungen über die künftige Mietehöhe geführt haben, wobei der Beklagte zuletzt eine Erhöhung um 15,00 € monatlich angeboten hat. Auch dies spricht gegen eine abschließend erteilte Teilzustimmung zu einer Erhöhung um 11,19 € monatlich.
58 Soweit der Beklagte mit seiner Klageerwiderung mitteilt, die Miete sei aus seiner Sicht nach wie vor auf – nur – 4,96 € je m 2 zu erhöhen, kann auch hierin angesichts des Umstandes, dass sich die Ausführungen des Beklagten hierzu nur auf eine – vermeintlich – schon vorprozessual erklärte Teilzustimmung beziehen und mit Rücksicht auf den zugleich uneingeschränkt gestellten Klageabweisungsantrag keine Teilzustimmung gesehen werden, aufgrund derer der mit der Klage geltend gemachten Anspruch teilweise erloschen wäre, § 362 BGB. Der Beklagte war daher in dem oben genannten Umfang zur Erteilung einer Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin zu verurteilen.
59 IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
60 Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil war nicht zuzulassen, weil die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechtes oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichtes erforderlich macht, § 511 Abs. 4 ZPO. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung handelt es sich stets um eine Einzelfallentscheidung. Dass die der Entscheidung zugrunde liegende Bewertung einzelner Ausstattungsmerkmale in einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle streitentscheidend wäre oder noch ungeklärte Rechtsfragen beträfe, ist nicht ersichtlich.
10 C 88/07
Wohnung, Bad, Ausstattung, Fotografie, Mittelwert, Vollstreckung, Liegenschaft, Wand, Grundstück, Wohnfläche

References: § 558
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 § 558
 § 167
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 362
 § 92
 § 511