Source: http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2017/08/
Timestamp: 2020-02-23 01:48:21+00:00

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O GESTOR IMOBILIÁRIO: Agosto 2017
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Por sua vez, nos contratos com prazo inferior a trinta meses, uma vez encerrado o prazo estabelecido, ocorrerá a prorrogação automática do contrato por prazo indeterminado. Antes disso, porém o locador só poderá retomar o imóvel ser houver alguma motivação autorizada pela lei ou pelo contrato. É a chamada denuncia cheia, ou seja, o fim da locação e a retomada do bem necessitam de uma causa, de um conteúdo, um motivo.
E quais as hipóteses em que o locador pode retomar seu bem antes do término do prazo contratado? A locação pode ser extinta por mútuo acordo; locador e locatário simplesmente concordam em encerrar o contrato. Também pode ocorrer alguma infração legal (descoberta de que o inquilino estaria cometendo atos ilícitos no imóvel) ou, o que é mais comum, alguma infração contratual (por exemplo, utilizar o bem para outra finalidade que não seja residencial, ou então não cumprir com os deveres de manutenção). A inobservância das regras de convivência (afronta às regras de civilidade e direito de vizinhança), gerando freqüente multas condominiais e causando prejuízo ao proprietário do bem também pode dar ensejo à extinção do contrato.
Cassiano Cordeiro Alves - Advogado
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Postado por Marcos Mascarenhas às 16:55 Nenhum comentário:
SANCIONADA A LEI QUE DISCIPLINA O REGISTRO DE GARANTIAS FINANCEIRAS
MP 775 PROTEGE BANCO E PREJUDICA COMPRADOR DE IMÓVEL
A novidade contida na MP 775/2017 aprovada pela Câmara dos Deputados dia 22/08/17, prejudicará milhares de adquirentes de imóveis que utilizaram os financiamentos imobiliários para adquirir a casa própria. Há mais de 15 anos a alienação fiduciária passou a ser a garantia mais utilizada nos financiamentos, tendo assim substituído a hipoteca.
Antes da Medida Provisória 775, no caso de impontualidade das prestações, o agente financeiro/credor fiduciário solicitava ao Oficial do Registro de Imóveis que notificasse o devedor para pagar a dívida no prazo de 15 dias. Caso o devedor/fiduciante não quitasse a dívida, o credor/fiduciário pagava o ITBI para o município e consolidava a propriedade em seu nome. Após, consolidada a propriedade, a Instituição financeira promovia o leilão e na hipótese do valor auferido ser insuficiente para quitar toda a dívida, o devedor/fiduciante tinha automaticamente a quitação do saldo devedor do financiamento. Desta forma, nos termos dos parágrafos 5º e 6º do art. 27, da Lei 9.514/97, o devedor perdia a moradia, mas ficava isento de pagar o valor restante do saldo devedor, o que lhe trazia determinada tranquilidade.
MP 775 beneficia bancos e prejudica o adquirente
Agora, conforme o art. 9º da MP 775, caso a moradia financiada seja arrematada por um valor inferior ao saldo devedor somado à dívida em atraso, o agente financeiro/credor fiduciário moverá um processo judicial contra o devedor e exigirá que quite o valor remanescente.
Portanto, os demais bens que compõe o patrimônio do devedor (lote, loja, veículos, casa que não seja a única moradia ou imóvel que seja seu local de trabalho) responderão pelo débito que ficou em aberto.
A situação toma contornos mais críticos, pois diante da retração do mercado imobiliário a partir de 2014, constata-se que os imóveis caíram de preço enquanto os saldos devedores continuam a subir em torno de 10% a 14% ao ano (juros mais TR). Esse cenário agrava a situação do devedor com o descasamento do preço do imóvel em relação ao valor das prestações/dívida que aumentam cada dia mais.
Medida Provisória afronta a questão social
O art. 9º que foi inserido de forma estranha na MP 775 – que tinha como foco reduzir as fraudes e ampliar a segurança jurídica do mercado financeiro – consiste numa insensibilidade social, num retrocesso. Nesse momento o Brasil passa pela maior crise econômica de sua história, com o recorde de desemprego que supera a 14 milhões de trabalhadores, que se considerados os que pararam de procurar emprego supera a 22 milhões. Essa situação resultou no crescimento da inadimplência em todos os setores, sendo que nos financiamentos imobiliários, só na Caixa foram retomados e levados 15.881 imóveis em 2016, portanto 81% a mais se considerados os 8.775 imóveis de 2015.
A moradia se trata de uma questão social que representa uma das maiores despesas de uma família. Tendo em vista que as instituições financeiras têm obtido a cada ano recordes de lucratividade, inclusive no atual momento de crise econômica, não tem sentido a imposição do art. 9º da MP que visa proteger ainda mais os banqueiros em detrimento de quem perde a moradia.
MP desestimula a construção civil
A MP 775, ao determinar que não deverá ser aplicada a proteção da Alienação Fiduciária (art. 27 da Lei 9.514/97) que tinha como limite o bem imóvel para ser tomado pelo credor, vai gerar um desestímulo ao crescimento dos novos financiamentos, já que os pretendentes à aquisição de imóveis possuírem outros bens ficarão receosos de vir a perdê-los caso se tornem inadimplentes. Haverá maior receio quanto à decisão de contrair um financiamento, já que somente os bancos é que passam a ser protegidos de maneira ampla e implacável contra o adquirente que é a parte mais fraca da relação contratual.
É um contrassenso o Governo Federal inserir o referido art. 9º, porque prejudicará a retomada da construção civil que é a maior geradora de empregos no país.
Dessa maneira, os Agentes Financeiros terão maior lucratividade, pois mesmo que não se preocupem em obter um valor de arrematação adequado no leilão, saberão que não terão quaisquer perdas no caso de o imóvel leiloado não atingir o valor total da dívida corrigida. Sobrando algum débito será proposta uma ação de execução contra o devedor, que terá ainda seu crédito negativado (Serasa, SPC e no Poder Judiciário) em decorrência do processo. Assim, o devedor terá enorme dificuldade em alugar um imóvel, obter talão de cheque, cartão de crédito ou qualquer empréstimo.
Kênio de Souza Pereira - Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
O Diário Oficial da União (DOU) publicou nesta terça, 29, a Lei 13.476/2017, que disciplina o registro de garantias ligadas a operações realizadas no mercado financeiro. Sancionada na segunda-feira, 28, pelo presidente Michel Temer, a nova lei é resultado da aprovação no Congresso da Medida Provisória 775/2017.
- Clique no link abaixo para acessar o texto integral:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13476.htm
Postado por Marcos Mascarenhas às 11:31 Nenhum comentário:
OPÇÃO A LCI, NOVA LETRA IMOBILIÁRIA DEVE SER MAIS BARATA E SEGURA
Uma nova opção de letra financeira atrelada ao mercado imobiliário deve estar disponível em breve. A LIG (Letra Imobiliária Garantida), cuja regulamentação pelo Banco Central está em fase final, será uma alternativa mais barata à LCI (Letra de Crédito Imobiliário), com o dobro de segurança ao investidor.
DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS: O CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE
O valor das benfeitorias calculado pelo método do custo de reprodução refere-se à condição do imóvel novo, porém a maioria das avaliações é feita para imóveis usados, daí ser necessário aplicar um fator de depreciação que reflita a perda de valor sofrida pelo bem ao longo do tempo.
A depreciação de ordem física é proporcionada pelo desgaste das várias partes que compõem a edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência de manutenção ou material sem qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deterioração, mutilação, decrepitude e obsoletismo.
O critério de ROSS-HEIDECKE é um método misto, que combina o estado de conservação do imóvel com a idade em percentual da vida útil provável, sendo o mais utilizado na engenharia de avaliações - O fator depreciação é calculado por:
d = {100 – [K . (1- r)]} / 100
(com K - Coeficiente de Depreciação obtido na tabela de ROSS-HEIDECKE).
Utilize a Tabela Ross-Heidecke, que aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação direta ao estado em que se encontra, de forma automática, abolindo a fórmula supra, clicando no link abaixo:
http://www.u-consult.pt/UConsultToolApps/Views/RossHeidecke.html
Para obter corretamente o K = Coeficiente de Depreciação, é necessário saber-se a idade do imóvel em anos, observando sempre sua idade aparente em detrimento da sua idade real.
Conceito de idade aparente: É a idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, sistema construtivo, materiais empregados, dentre outros.
Em seguida, é preenchido maquinalmente o campo onde se lê % de vida útil, normalmente estabelecido através da relação idade e Tabela de Vida Útil dos Imóveis, segundo o Bureau of Internal Revenue, abaixo:
CONST. RURAIS
EDIF ESCRITÓRIOS
GALPÕES (DEPÓSITOS)
Finalmente, selecione o estado de conservação do imóvel conforme a tabela abaixo e você terá, automaticamente, o índice de depreciação do imóvel avaliando.
Parâmetros para eleger o estado de conservação:
NOVO - Com até seis meses de uso e sem danos. Não sofreu nem necessita de reparos. Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa.
ENTRE NOVO E REGULAR - Apesar de já submetido ao uso, apresenta-se nas condições de novo ou bem próximo disso. Não recebeu e nem necessita de reparos. Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência.
REGULAR - Requer ou recebeu reparos pequenos. Quando o objeto do serviço de recuperação ou de restauração recente deixou o imóvel em condições próximas ao de novo. Quando da existência de atividade de manutenção permanente e eficiente que mantém a aparência e/ou uso em condições de novo; Requer apenas limpeza sem utilização de mão de obra especializada para manter em boas condições de uso/aparência. Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.
ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES - Atividade de manutenção eventual ou periódica que mantém uma boa aparência e condições normais de uso, mas sem o aspecto de novo ou recuperação recente. Requer intervenções superficiais em pontos localizados para recuperação de desgastes naturais. Pode requerer mão de obra especializada com uso de instrumentos especiais. Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras localizadas e superficiais e pintura externa e interna.
REPAROS SIMPLES - Requer reparações simples como intervenções em pontos localizados ou em partes/componentes definidos para restauração de aspectos e/ou funcionalidades originais. Necessitam de serviços generalizados de manutenção e limpeza. Implicam a realização de serviços superficiais ou reparos de partes ou componentes definidos/localizados com mão de obra especializada. Não comprometem a operação e a funcionalidade. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.
ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES - Requer intervenções generalizadas na maior parte, ou com profundidade, em peças ou componentes específicos sob pena de comprometimento iminente de operação e segurança. Implica restauração ou recuperação com remoção/ substituição/ adição de elementos ou peças com mão de obra especializada. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras, e com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro compartimento. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.
REPAROS IMPORTANTES - Requer intervenções generalizadas e com profundidade em partes ou peças críticas sob o aspecto de estética, salubridade, segurança e funcionalidade. Implica restauração ou recuperação com remoção / substituição / adição de elementos ou peças com mão de obra especializada.
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de parâmetros de regularização da alvenaria, reparos de fissuras, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos compartimentos. Substituição ou reparações importantes na impermeabilização ou no telhado.
ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR - Restauração total de elementos ou peças importantes. Degradação generalizada e com alto grau de exposição. Alto nível de comprometimento da funcionalidade, segurança e operação. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado.
SEM VALOR - Valor de demolição residual. Sem condição de operação ou uso.
OBS. O valor de demolição residual, resulta do tempo decorrido entre a data em que o bem foi concluído e o momento da perda de utilização. É o valor de demolição ou de sucata, ou de reaproveitamento dos materiais ao fim da vida útil do imóvel.
Enfim, o princípio da depreciação se fundamenta no fato de que a perda de valor não pode ser plenamente recuperada com manutenção e/ou reformas que apenas prolongam a vida útil e é fato, que o imóvel mal conservado deprecia-se mais rapidamente que aquele bem conservado.
LOTEAMENTOS FECHADOS: DA ASSOCIAÇÃO COMPULSÓRIA E IMPOSIÇÃO DE PAGAMENTO DE TAXAS
Loteamento fechado é a subdivisão de uma gleba original em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, a qual tem seu perímetro murado, para a realização de controle de acesso a área.
Por sua natureza, os Loteamentos Fechados são dotados de personalidade jurídica própria, estabelecidos sob a forma de associações civis sem fins lucrativos, sendo que cada um dos proprietários dos lotes exerce privativamente as prerrogativas de domínio sobre o seu imóvel.
Pois bem, numa associação civil cada interessado se associa por sua própria vontade, por meio de declaração expressa, ou seja, cada proprietário possui o direito e não a obrigação de participar do quadro social da entidade criada.
Ocorre que muitos destes Loteamentos incluem em seus Estatutos a cobrança de contribuição mensal para o custeio de despesas com segurança, manutenção das vias públicas, lazer etc., impondo aos proprietários dos lotes o pagamento de taxas, sem, contudo, formalizarem a associação destes ao Loteamento ou mesmo dar a oportunidade para que os mesmos se manifestem no sentido de aderir formalmente ao ato que instituiu os encargos, de modo que a cobrança acaba ocorrendo de forma automática àqueles que vierem a adquirir os lotes oferecidos.
Na maioria dos casos, os proprietários dos lotes acabam por pagar as referidas contribuições sem saberem, de fato, qual a destinação de tais valores ou se os mesmos estão sendo empregados na manutenção do Loteamento, abrindo margem à recorrente má utilização e, até mesmo, ao desvio dos valores arrecadados.
Porém, por motivos diversos, alguns dos proprietários de lotes nos loteamentos fechados acabam se tornando inadimplentes, levando à interposição de Ação de Cobrança pela administração do Loteamento em face daqueles, situação esta que, de tão recorrente, motivou a elaboração do presente artigo.
Como se sabe, a liberdade de associação é garantia fundamental prevista na lista do artigo 5º, incisos II e XX da Constituição Federal. Vejamos:
XX – ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado; (g.n.)
Deste modo, a adesão não pode ser compulsória, muito menos automática, como normalmente inserido nos estatutos dos Loteamentos Fechados. Pelo contrário, deve ser expressamente formalizada pelo titular do lote, ressalvada apenas a eventual existência de cláusula contratual expressa no sentido de obrigar os promitentes compradores a participarem da divisão de despesas de manutenção do empreendimento.
Nesse sentido, cumpre ressaltar que o entendimento jurisprudencial atual é no sentido de que as despesas comuns de associações somente obrigam àqueles que estiverem a ela associados ou àqueles que a ela anuírem, sendo irrelevante o debate acerca da existência ou não da associação quando da aquisição do imóvel.
“ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – “LOTEAMENTO FECHADO” -RECURSO REPETITIVO – ARTIGO 543-C – REEXAME – COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA INCONFORMISMO – SENTENÇA CONFIRMADA POR VENERANDO ACÓRDÃO DESTA COLENDA 8ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM DESPESAS COBRADAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES SEM PRÉVIA FORMAÇÃO DO VÍNCULO ASSOCIATIVO OU SEM ANUÊNCIA A TAIS DESPESAS – PREVALENCIA DO PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA LIVRE ASSOCIAÇÃO, CONFORME TESE UNIFORMIZADA PELO COLENDO STJ, SOB O RITO DO ARTIGO 543-C, DO CPC, INDEPENDENTEMENTE DO FATO DE O MORADOR TER ADQUIRIDO O LOTE DEPOIS DA CRIAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO – MODIFICAÇÃO DO ACÓRDÃO, PARA SE DAR PROVIMENTO Á APELAÇÃO. Entendimento firmado pelo STJ em sede de recurso repetitivo (Art. 543-C, CPC) no sentido de que: “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. Ressalva feita, contudo, em relação aos casos em que a fonte criadora da obrigação é a própria lei ou o compromisso de compra e venda, que contém cláusula expressa na qual o adquirente se compromete a participar do rateio das despesas do empreendimento, o que não é o caso dos autos. Recurso provido para julgar improcedente a ação, conforme precedentes recentes deste Egrégio Tribunal de Justiça. RESULTADO: apelação provida.”
(Apelação nº0015032-10.2008.8.26.0020 8ª Câmara de Direito Privado – Relator(a): ALEXANDRE COELHO – data do julgamento: 13/04/2016).
Além disso, convém destacar que a conservação e reparação das áreas públicas, por serem de uso comum, é dever do Poder Público e não dos residentes da localidade.
Assim sendo, se os proprietários de lotes não associados se beneficiam dos serviços prestados pelo Loteamento Fechado, tal fato não tem o condão de criar obrigação jurídica a ser exigível através de Ação Judicial, não havendo que se falar em enriquecimento sem causa, ante o risco de violação aos princípios constitucionais da legalidade e da livre associação.
Portanto, se o imóvel integra Loteamento Fechado, se o proprietário não está associado a este e se não fora estipulado em contrato a sua obrigação quanto ao rateio das despesas da associação, indevida a cobrança de taxas, ante a ausência de obrigação legal.
Susen Kelly Bezerra Souza - Advogada.
SAMUEL PRADO PARABENIZA CORRETORES DE IMÓVEIS PELO DIA 27 DE AGOSTO
Postado por Marcos Mascarenhas às 16:08 Nenhum comentário:
Postado por Marcos Mascarenhas às 12:24 Nenhum comentário:
TAXA DE OCUPAÇÃO DE IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL NOS CONTRATOS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - Art. 37-A da Lei 9.514/97
Com o surgimento da lei 9.514/97, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel, foi aberto um novo cenário de negócios para o mercado imobiliário: a aquisição dos imóveis por meio de arrematações em Leilões Extrajudiciais. Este procedimento desburocratizado, trouxe benefícios para o agente fiduciário (bancos, construtoras, etc.) que pretende receber o valor devido pelo agente fiduciante (comprador inadimplente), e com certeza, ao investidor imobiliário ou novo adquirente da propriedade, que, por via das vezes, consegue um bom valor na aquisição do imóvel disponibilizado para leilão.
Muito embora o procedimento das arrematações, por meio de Leilões Extrajudiciais, esteja cada vez mais prático e acessível, com inúmeros portais digitais das empresas leiloeiras que oferecem este tipo de serviço, há de se considerar a problemática, na maioria dos casos, da necessária imissão na posse do imóvel, a qual, via de regra é através da interposição da competente ação possessória.
Rafael Pimentel Ribeiro - Sócio advogado em Cardamone Ribeiro Sociedade de Advogados.
Postado por Marcos Mascarenhas às 11:54 Nenhum comentário:
Embora pareça um trabalho fácil, a captação de imóveis para locação depende muito da atuação do corretor. Não basta simplesmente procurar um imóvel que esteja desocupado e conversar com o proprietário, colocando automaticamente o imóvel disponível para locação.
Além de desenvolver a captação de um imóvel para locação, o profissional corretor de imóveis precisa estar por dentro do mercado imobiliário. Trata-se aqui do trabalho inverso que tem a pessoa que está procurando um imóvel para alugar, devendo ser definidos diversos aspectos. E o primeiro deles não é convencer um futuro inquilino, mas sim convencer um proprietário de que você, como corretor de imóveis, é o mais capacitado para conseguir alugar o imóvel a pessoas sérias e honestas, que estarão dispostas a respeitar o contrato.
Um dos casos que pode acontecer é a preferência do proprietário por uma determinada imobiliária, ou por ser mais tradicional ou por ser da confiança do proprietário. Se você está montando o seu banco de dados como corretor, é importante que apresente resultados aos proprietários, que mostre sua eficiência e capacidade em locar rapidamente o imóvel que está disponível.
Claro que isso não depende somente da sorte: depende do trabalho que o corretor está fazendo para que consiga resultados. Caso você já tenha em seu cadastro imóveis em número suficiente, já locados, esse é o primeiro ponto a ser colocado para o proprietário. Seu segundo ponto positivo é mostrar que o tratamento que sua imobiliária fornece, tanto ao proprietário como ao inquilino, está baseado no respeito e na negociação clara e objetiva, não prejudicando nem um lado nem o outro.
A grande reclamação de inquilinos com relação às imobiliárias é exatamente o tratamento, respeitoso e submisso com relação ao proprietário, e prepotente e autoritário com relação ao inquilino, e esta é uma condição que está mudando e que muito ainda vai melhorar, uma vez que os inquilinos ou futuros inquilinos estão mais dispostos a serem bem tratados do que aceitar uma oferta por lhe parecer mais atraente.
O que fazer para captar imóveis para locação
O segmento imobiliário tem como necessidade básica um banco de dados suficiente para atender os futuros inquilinos e, para isso, precisa diariamente empenhar-se em atividades que possam enriquecer ainda mais o banco de dados, pautando seu trabalho em persistência e firme atuação.
Algumas atividades e atitudes são indispensáveis na captação de imóveis para locação:
• Criar uma relação de confiança com o proprietário do imóvel a ser locado, mostrando conhecer o mercado, ter compromisso com a busca de inquilinos sérios e confiáveis, e capacidade de divulgação do imóvel;
• Não ficar esperando que os imóveis venham até você e sim ir à procura de imóveis que possam ser locados, verificando casas e imóveis comerciais desocupados, conversando com os vizinhos, se não conhecer o proprietário;
• Manter um bom relacionamento com os porteiros de imóveis comerciais e residenciais, buscando saber se existem unidades desocupadas para oferecer os seus serviços aos proprietários;
• Conhecer os comerciantes de uma determinada região e manter contato com eles, sempre em busca de novas informações mas também mantendo uma conduta que inspire confiança;
• Ter sempre em mente um perfil do tipo de cliente que procura a imobiliária em que está atuando, para estabelecer um padrão em sua captação, considerando que essa similaridade irá conseguir resultados em prazo mais rápido;
• Estar atento ao mercado imobiliário de sua própria cidade e região, entendendo que existem determinadas áreas com suas vocações, podendo direcionar sua clientela de maneira mais eficiente;
• Não deixar de atender prontamente qualquer proprietário que lhe procure, mostrando-se sempre atencioso e receptivo com relação a qualquer dúvida ou problema apresentado;
• Ter em seu cadastro todas as informações atualizadas sobre os imóveis que serão locados, podendo atender também os futuros inquilinos dentro das possibilidades que cada um apresenta. Veja aqui software para gerenciamento de imóveis.
Além da postura profissional, que deve se manter sempre correta, o corretor deve apresentar-se com a melhor imagem possível, sempre com a aparência de um profissional capacitado e interessado no que está desenvolvendo.
A captação de imóveis para locação é um trabalho árduo, que deve ser levado a sério: quando bem feita a captação, o corretor é também o mais capacitado para promover a locação.
Por Gentil Meneghim
Postado por Marcos Mascarenhas às 11:17 Nenhum comentário:
MERCADO EXIGE MUDANÇAS NA PROFISSÃO DO CORRETOR IMOBILIÁRIO
Um cenário econômico de incertezas, mas com perspectiva de melhorias: é o atual contexto do mercado imobiliário, que passou a exigir um novo perfil de profissionais. O mercado mudou, vivemos uma instabilidade política que também ameaça a retomada da economia brasileira, e hoje a demanda é por um corretor de imóveis bem informado e atualizado sobre tendências, softwares, sites, ferramentas e aplicativos que possam facilitar o trabalho de corretagem e a busca do cliente.
No dia 27 de agosto é celebrado o Dia do Corretor de Imóveis e vale lembrar que a profissão é nova, surgiu no século XX, quando a comercialização era feita por intermédio de anúncios de jornal. Recebi em casa, desde criança, estímulo para seguir nessa área, uma vez que meu pai entrou muito cedo para esse mercado. Apesar de recente, a profissão vem sofrendo mudanças que acompanham as transformações causadas pela modernização e economia do país. Para acompanhar essa tendência, é preciso inovar e mudar a forma de trabalho.
Quando iniciei minha carreira no mercado imobiliário, o cliente tinha acesso ao imóvel de interesse somente por meio da visita. Com isso, após o atendimento na imobiliária e uma breve descrição das oportunidades disponíveis, saíamos carregando diversas chaves e seguíamos em direção aos imóveis. Não havia fotos, nem sites com informações importantes sobre apartamentos e casas. Apresentávamos todo tipo de oferta para o cliente e, consequentemente, tínhamos uma elevada perda de tempo e também uma enorme frustração, já que muitas vezes não conseguíamos encontrar o que o cliente buscava.
O hábito de consumo mudou, a internet ganhou espaço e esse processo de trabalho também precisou se transformar. Além disso, a correria do dia a dia não possibilita mais ao consumidor visitar o desconhecido. Antes, ele deseja a informação, quer fazer pesquisas online e definir suas escolhas. O modelo self-service é o presente. O cliente tem que se sentir à vontade para tomar a decisão, no seu tempo e no seu ritmo. Além disso, ele busca comodidade e praticidade. No entanto, embora o avanço da tecnologia e a digitalização do serviço tenha modificado o mercado de trabalho, o corretor continua tendo papel primordial no processo. Porém, há uma nova necessidade: é preciso atender cada cliente de forma personalizada. Vale ressaltar que esse consumidor é mais exigente, conhecedor das leis e tem acesso rápido e fácil às ofertas do mercado.
Nesse cenário, entra a inovação. É possível fazer uma entrega mais assertiva ao utilizar fotos profissionais, com visão em 360 graus, planta do imóvel e localização exata pelo google maps, com pontos de interesse e referência próximos. Além disso, é preciso entender como o cliente gosta de ser atendido. Alguns preferem um encontro presencial. Outros, optam por uma conversa ao telefone. Ainda têm aqueles que gostam de receber fotos e informações pelo whatsApp ou e-mail.
Entendendo o que o cliente precisa e como gosta de ser atendido, oferecendo auxílio para os obstáculos que aparecem, o cansativo processo de busca por um imóvel torna-se mais fácil e ágil. Mas isso ainda é algo novo no mercado. Muitas empresas e profissionais estão em transição, buscando implementar essas mudanças no formato de trabalho. Algumas vezes, insistimos em modelos já ultrapassados, enquanto o cliente dá sinais que não deseja mais isso. O próprio mercado demora um tempo para amadurecer, entender e aceitar o novo.
Mas esse momento chegou. É passada a hora de estar atento e aberto ao novo, adaptar-se, inovar e reinventar a profissão. O objetivo é único: simplificar e melhorar a experiência do cliente para encontrar um novo lar.
Marcos Silva - Founder da startup Lockey / plataforma digital de locação imobiliária.
Colaboração enviada por Aline Rosa - Rede Comunicação de Resultado.
JUSTIÇA RECONHECE VÍNCULO DE EMPREGO COM CORRETOR DE IMÓVEIS
Processo: 847-48.2014.5.05.0001
N.E. A Justiça do Trabalho tem flagrado e condenado inúmeras imobiliárias, que, ainda assim, continuam a fraudar a lei, na certeza de que os lucros decorrentes serão maiores do que os prejuízos. São poucos os corretores que ingressam com a reclamação trabalhista, daí nem todos terem o seu direito reconhecido.
Confira e baixe os gráficos do Brasil e das nove capitais abaixo:
https://www.abecip.org.br/download?file=brasil-e-capitais3.PDF
Postado por Marcos Mascarenhas às 15:45 Nenhum comentário:
Tal modalidade de garantia sofreu algumas alterações recentes, trazidas pela Lei 13.465/17, sendo justamente as mudanças mais relevantes [1], no âmbito dos negócios empresariais, que pretendemos abordar no presente ensaio.
Por meio da inclusão do § 3º-A e § 3º-B ao artigo 26, a Lei 13.465/17 buscou adequar o procedimento de intimação do devedor fiduciante à sistemática da legislação processual civil. A redação dos referidos dispositivos legais guarda acentuada semelhança com o caput e o parágrafo único do artigo 252 do novo Código de Processo Civil (CPC), que dispõe sobre uma modalidade de citação que se popularizou como “citação por hora certa“.
Ressalta-se que essas alterações não excluem a possibilidade da intimação por edital, prevista no § 4º da Lei 9.514/97, que continuará à disposição do credor, sendo ela de grande valia nas hipóteses em que o fiduciante encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível e não houver a possibilidade do credor se valer dos dispositivos contidos nos § 3º-A e § 3º-B do artigo 26.
A referida alteração acabou por estabelecer a necessidade de que o devedor fiduciante seja comunicado da realização dos leilões, inspirada no entendimento, mais gravoso, que vinha sendo adotado pelo STJ [2], de que era necessária a intimação do devedor fiduciante acerca dos leilões. Parece-nos que essa alteração é oportuna, eis que traz transparência ao procedimento, sem onerar demasiadamente o credor fiduciário com a morosidade e os custos que representam uma nova intimação.
Diante desse contexto, a Lei 13.465/17 acrescentou o parágrafo único ao artigo 24 e alterou a redação do § 1º, do artigo 27 da Lei 9.514/97. Dessa forma, para fins de venda do imóvel no primeiro público leilão, deverá ser observado o valor mínimo utilizado como base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), exigível quando da consolidação da propriedade do imóvel. O referido preço mínimo se trata do valor venal, conforme o disposto no artigo 38 do Código Tributário Nacional [4].
A inclusão do § 2º-B ao artigo 27 da Lei 9.514/97 introduziu, na alienação fiduciária de coisa imóvel, o direito de preferência do fiduciante para adquirir o imóvel, desde que o faça até a data da realização do segundo leilão e pague todas as despesas para tanto, inclusive o valor do ITBI e, eventualmente, de laudêmio, suportados pelo fiduciário. Trata-se de uma nova aquisição do imóvel, dando-se preferência ao devedor fiduciante de se mobilizar para quitar a dívida e não perder o imóvel.
Nota-se que o entendimento que vinha sendo aplicado pelo STJ [5] divergia em relação ao que preconiza a mudança trazida pela Lei 13.465/17. Nesse sentido, cabe lembrar que o STJ vinha negando a aplicação de taxa de ocupação em período anterior à alienação extrajudicial do imóvel, sob o fundamento de que a propriedade fiduciária e a propriedade plena se diferenciam. Nessa perspectiva, o argumento predominante indicava que a propriedade fiduciária se constituía em nome do credor fiduciário para o propósito exclusivo de satisfazer a dívida, motivo pelo qual o credor possuiria apenas os direitos de dispor e reaver o imóvel, e não de usá-lo ou fruí-lo.
Caberá ao Poder Judiciário o papel de salvaguardar a efetividade das alterações legislativas e dos demais dispositivos já consagrados da Lei 9.514/97, a fim de proporcionar segurança jurídica e beneficiar o mercado imobiliário como um todo.[
Fábio Machado Baldissera e Letícia Diehl Tomkowski - Sócios de Souto, Correa, Cesa, Lummertz & Amaral Advogados
Postado por Marcos Mascarenhas às 15:17 Nenhum comentário:
A casa própria faz parte da cultura do brasileiro, mas comprar um apartamento, uma casa ou um conjunto comercial, como forma de investimento está longe de ser a única forma de fazer o dinheiro render com imóveis. Para quem já tem certa experiência com renda fixa, um gestor de confiança na manga e está querendo arriscar um pouco mais, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) podem ser um bom começo.
E é um começo que exige pouco: há lançamentos com investimento mínimo de R$ 1 mil e, mesmo depois da estreia do fundo, é possível comprar cotas no mercado secundário por menos de R$ 20.
É um tipo de investimento que cresceu com o boom imobiliário. Quando o Ifix, o índice dos fundos imobiliários, foi criado, em 2011, existiam 17 fundos. Hoje são 70, sendo que o maior crescimento ocorreu entre 2012 e 2013.
Basicamente, esses fundos são compostos de vários ativos relacionados ao mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), ações de empresas do setor imobiliário e mesmo outros FIIs. Essa composição é que vai definir também se o perfil do fundo é um pouco mais conservador ou arrojado.
De maneira geral, cabe ao gestor do fundo, uma instituição financeira ou corretora, a composição do FII e a captação de investidores por meio da venda de cotas desse fundo.
Cada FII tem um perfil, uma composição e, assim, um regulamento próprio, sob a forma de um condomínio fechado. Pode ser que seja determinado, por exemplo, que um fundo só possa ter ativos relacionados a imóveis prontos destinados à locação. Nesse caso, o rendimento do fundo virá do aluguel desses imóveis, por exemplo.
Os rendimentos de um FII, aliás, são distribuídos periodicamente aos seus cotistas e, dependendo do perfil do fundo e do investidor, não há incidência de imposto de renda sobre esses rendimentos.
“É preciso que o fundo tenha mais de 50 cotistas e que tenha suas cotas negociadas na Bolsa [pregão] ou em mercado de balcão organizado. Já o investidor não pode ter mais de 10% das cotas do fundo. (...) Além disso, ao comprar um pedaço de um ativo imobiliário, uma pessoa física está fazendo isso sem os impostos e taxas geralmente envolvidos na compra física de um imóvel. Essas vantagens fazem desse tipo de investimento algo melhor do que comprar um ativo físico, um apartamento, um barracão industrial, etc”, explica o sócio e diretor da TRIAR Gestão de Patrimônio, Miguel Russo.
Custos e complexidades de fundos exigem cuidado
A BM&FBovespa cobra emolumentos de 0,03% de todos aqueles fundos negociados em bolsa e 0,07% daqueles negociados em balcão organizado. Há também os valores de corretagem, taxas de manutenção e custódia (essa última só é cobrada de quem tem mais de R$ 300 mil aplicados), que variam de corretora para corretora, já que cabe a cada instituição a decisão de quanto dos custos repassará aos clientes.
FIIs não são para amadores
Segundo dados da Abecip, os FIIs tiveram boa performance em 2016. Dos 70 fundos, 89% superaram o CDI – que é a taxa de juros praticada entre os bancos e que baliza outros investimentos – e apenas quatro tiveram resultados negativos.
PASSO A PASSO: no próprio site da BM&FBovespa é possível saber como investir em FIIs
Mas isso é apenas a janela de um ano. Olhando a janela maior, de 2014 a 2016, menos da metade dos fundos superou o CDI ou o IMA-b, que é o índice de mercado dos ativos indexados pelo IPCA. Entre os que tiveram bons resultados nesses períodos estão fundos ligados a empreendimentos de shopping centers e de escritórios de altíssimo padrão.
Por serem fundos compostos por ativos de diferentes tipos e que resultam em diferentes tipos de rendimento, os FIIs não são para amadores. O ideal, segundo os especialistas, é investir via corretora.
Dificilmente um investidor iniciante vai saber diferenciar um fundo mais conservador de outro mais arrojado pelo tipo de negócio imobiliário que compõem os ativos daquele fundo. E eles podem ser vários. Há fundos dedicados a lajes corporativas, outra que apostam em shopping centers e outros que misturam vários tipos de negócios imobiliários.
De maneira geral, fatores como a localização dos empreendimentos que compõem os ativos do fundo, a classificação do fundo (A, AA, etc), histórico de vacância e potencial de valorização precisam ser observados na hora de avaliar um FII.
Entre os principais riscos dos FIIs estão aqueles típicos do mercado imobiliário, como a baixa valorização de um empreendimento, a inadimplência dos compradores ou locatários e até mesmo a possibilidade de falência de uma incorporadora. Mas há também riscos do próprio funcionamento dos fundos imobiliários, como a baixa liquidez das cotas.
Postado por Marcos Mascarenhas às 14:45 Nenhum comentário:

References: artigo 5
 ARTIGO 543
 ARTIGO 543
 artigo 26
 artigo 252
 artigo 26
 artigo 24
 artigo 27
 artigo 38
 artigo 27