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Timestamp: 2020-02-24 22:16:46+00:00

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Bundestag: BT-Drs. 11/6374 - dejure.org
BT-Drs. 11/6374
BGBl. I 1990 S. 1456
https://dejure.org/1990,18064
BGBl. I 1990 S. 1456 (https://dejure.org/1990,18064)
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Bundesgesetzblatt Jahrgang 1990 Teil I Nr. 36, ausgegeben am 27.07.1990, Seite 1456
Gesetz zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen
In den Gesetzesmaterialien zu der letztgenannten Vorschrift ist ausdrücklich festgehalten, dem Verordnungsgeber stehe "bei der Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen Wohnraumversorgungslage ein Beurteilungsspielraum zu" (BT-Drucks. 11/6374, S. 6).
Weiter heißt es dort: "Die Übertragung des Bestimmungsrechts auf die Länder stellt sicher, dass die Abgrenzung der Gebiete den jeweiligen örtlichen Bedürfnissen gerecht wird"; zudem werde durch das Erfordernis einer "ausdrücklichen, jedermann zugänglichen und verbindlichen Gebietsbestimmung" die für die Mietvertragsparteien "unverzichtbare Rechtssicherheit gewährleistet" (BT-Drucks. 11/6374, S. 6).
In den Gesetzesmaterialien zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF wurde, wie oben ausgeführt, ausdrücklich klargestellt, dass dem Landesverordnungsgeber "bei der Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen Wohnraumversorgungslage ein Beurteilungsspielraum" zusteht (BT-Drucks. 11/6374, S. 6).
Diesem Beurteilungsspielraum sollte zunächst durch die §§ 5a, 16 WoBindG nachempfundene Formulierung "Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf" Rechnung getragen werden (BT-Drucks. 11/6374, S. 6).
Dieser Vorschlag fand nicht nur die Zustimmung des genannten Ausschusses (…Kurzprotokoll der 73. Sitzung des genannten Ausschusses vom 17. Mai 1990, S. 18 mit Anlage 15; 11. Wahlperiode - 2450), sondern auch des Rechtsausschusses des Bundestages (BT-Drucks. 11/7258, S. 4, 6 f.) und wurde so - in Abweichung vom Gesetzesentwurf des Bundesrates, der noch ausschließlich auf den "gesamten örtlichen Wohnungsmarkt" abstellte (BT-Drucks. 11/6374, S. 6 f.) - auch vom Bundestag beschlossen.
Dieser sah daher von einer flächendeckenden Regelung ab und entschied sich stattdessen, durch die Übertragung des Bestimmungsrechts auf die sachnäheren Landesregierungen sicherzustellen, dass die Abgrenzung der Gebiete den jeweiligen örtlichen Bedürfnissen gerecht wird (vgl. hierzu BT-Drucks. 11/6374, S. 6 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF]; vgl. ferner BT-Drucks. 18/3121, S. 28 [zu dem § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nachgebildeten § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB]).
Dabei sollte die vom Verordnungsgeber vorzunehmende Gebietsbestimmung im Interesse der Rechtssicherheit verbindlich sein (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 6 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF]).
Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist (BT-Drs. 11/6374, S. 5).
Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar (BT-Drs. 11/6374, S. 5 f.).
Der Mieter sollte deshalb gegen Kündigungen wegen Veräußerungsabsichten des Erwerbers denselben Schutz erhalten wie gegen Kündigungen wegen Eigenbedarfs (BT-Drs. 11/6374, S. 7).
Eine generell weite Auslegung oder entsprechende Anwendung der Bestimmung auf alle Fälle der Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG scheidet nicht zuletzt deshalb aus, weil der Gesetzgeber selbst § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB durch das Gesetz zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. Juli 1990 (BGBl I 1456) nur hinsichtlich der Dauer der Sperrfrist verschärft, aber an den Voraussetzungen der Begründung und Veräußerung des Wohnungseigentums in Kenntnis damit verbleibender, die Mieterinteressen berührender Gestaltungsmöglichkeiten festgehalten hat (…vgl. nur Pause aaO.).
Dieser Auslegung hat sich der Gesetzgeber bei der Einfügung der Sätze 3 und 4 in § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. durch das Gesetz zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters vom 20. Juli 1990 (BGBl. I S. 1456) ausdrücklich angeschlossen (Gesetzentwurf des Bundesrates, BT-Drucks. 11/6374, S. 7).
Durch Art. 2 des Gesetzes zur Verbesserung der Rechtstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. Juli 1990 (BGBl. I S. 1456) seien diese Vorgänge von der mit diesem Gesetz angeordneten Verlängerung der Sperrfrist freigestellt worden.
Hierbei wird, in Übereinstimmung mit der in den Rechtsentscheiden des Kammergerichts vom 9. Mai 1996 (…aaO), des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 22. November 1996 (WuM 1997, 29) und des Oberlandesgerichts Hamm vom 20. Oktober 1997 (WuM 1997, 664) geäußerten Auffassung, zum Teil die Meinung vertreten, der Regelungsbereich des Sozialklauselgesetzes sei auf den Zeitraum nach dem 1. August 1990 zu begrenzen, weil der Gesetzgeber durch die Übergangsregelungen in Art. 2 des Gesetzes zur Verbesserung der Rechtstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. Juli 1990 (BGBl. I S. 1456) einen Vertrauensschutz für den Erwerber geschaffen habe (AG Schöneberg GE 1994, 1321; Gather DWW 1993, 155, 156;… Schilling, Neues Mietrecht 1993, S. 108; ders. ZMR 1993, 441, 444; Franke DWW 1997, 63; Päch/Poll Rbeistand 1994, 40, 41 f.; Börstinghaus DWW 1998, 129, 130; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwendner, Wohnungsbaurecht, BGB-Mietrecht, Anh. zu § 556a Anm. 8 unter 4; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, Stand März 1999, SozklG Anm. 6;… Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 564b BGB Rdnr. 155).
Bei Heranziehung der Übergangsregelung des knapp drei Jahre zuvor erlassenen Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. Juli 1990 (BGBl. I S. 1456) läßt sich nicht der Schluß ziehen, Satz 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz unterliege einer entsprechenden zeitlichen Beschränkung seines Geltungsbereichs auf die Zeit nach seinem Inkrafttreten (…so aber Barthelmess aaO).
Aus Artikel 2 des Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. Juli 1990 (BGBl I S. 1456; im folgenden: RStVerbG), der die Anwendung des neu eingeführten § 564b Absatz 2 Nummer 2 Satz 3 BGB im Falle des Abschlusses des schuldrechtlichen Veräußerungsvertrags vor Inkrafttreten der Norm ausschloß, kann ein allgemeiner Rechtsgrundsatz hinsichtlich belastender Kündigungssperrfristen nicht hergeleitet werden (…so aber Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 564b Rdn. 88); bei der erstmaligen Einführung einer Kündigungssperrfrist durch § 564b Absatz 2 Nummer 2 Satz 2 BGB bzw. der inhaltsgleichen Vorschrift des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes vom 25.11.71 hatte es eine solche Einschränkung nicht gegeben.
Ob der zur Begründung des Artikel 2 RStVerbG angeführte Schutz des berechtigten Vertrauens des Wohnungseigentümers (BT-Drucksache 11/6374 Seite 7) in der damaligen Situation aus verfassungsrechtlichen Gründen zwingend war, kann dahingestellt bleiben.
Eine "Verlängerung" im eigentlichen Wortsinn setzt voraus, daß die Sperrfrist bei Inkrafttreten der Verordnung nach Satz 1 des Sozialklauselgesetzes noch nicht abgelaufen war (so auch zur entsprechenden Konstellation in § 564b Absatz 2 Nummer 2 Satz 3 die Begründung des diesbezüglichen Gesetzentwurfs BT-Drucksache 11/6374 Seite 7, zu Art. 1 Nr. 1 Buchst. b, zu Art. 2).
Wie sich aus der Begründung des diesbezüglichen Gesetzesvorschlags ergibt, sollte das Vertrauen der Erwerber geschützt werden, die bei Vertragsschluß davon ausgehen konnten, nach Ablauf der 3-Jahres-Frist Eigenbedarf geltend machen zu können (BT-Drucksache 11/6374 Seite 7).
Schon der Entwurf des RStVerbG hatte zunächst eine Verlängerung auf sieben Jahre vorgesehen (BT-Drucksache 11/6374 S. 4,7).
Durch das Gesetz vom 20. Juli 1990 (BGBl I S. 1456) ist für den Fall der Bildung von Wohnungseigentum die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen verlängert worden, sofern die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder in einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist (vgl. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB).
Bei der Bestimmung der Gebiete im Sinn des § 577 a Abs. 2 Satz 1 BGB (Verlängerung der Kündigungssperrfrist) wurde im Rahmen der Entscheidung des Verordnungsgebers berücksichtigt, dass im Hinblick auf den damit verbundenen schwerwiegenden Eingriff in Eigentumsrechte der Wohnungserwerber eine Einbeziehung in die Gebietskulisse unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit unangemessen erscheint, wo konkrete Anhaltspunkte dafür erkennbar sind, dass sich die Auswirkungen der Regelung auf seltene Einzelfälle beschränken würden und die Maßnahme daher nicht erforderlich ist, um spekulative Umwandlungen einzudämmen (s. BT-Drucksache 11/6374, S. 5).
Diese Folge gründet sich jedoch gerade auf den verbesserten Kündigungsschutz des Mieters, da durch die eingeschränkte Möglichkeit der Eigennutzung der Kreis der am Erwerb einer umgewandelten Wohnung interessierten Personen verkleinert wird (so ausdrücklich die Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei der Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen BT-Drucks. 11/6374 S. 5; vgl. zum Gesetzeszweck auch BayObLGZ 1981, 2343/347 m.w.Nachw.).
Nicht zuletzt dieser Umstand hat, entgegen manchen Erwartungen (vgl. Löwe, NJW 1972, 2017/2018), in der Vergangenheit lebhaften Umwandlungstätigkeit geführt (vgl. etwa die Angaben in der Begründung zu dem Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnung BT-Drucks. 11/6374 S. 5).
OLG Stuttgart, 22.02.1995 - 8 REMiet 1/94
LG Hamburg, 18.01.2000 - 316 S 144/99

References: § 564
 § 564
 § 558
 § 556
 § 564
 § 3
 § 564
 § 564
 Art. 2
 Art. 2
 § 556
 § 564
 § 564
 § 564
 § 564
 § 564
 Art. 1
 Art. 2
 § 564
 § 577