Source: https://elibrary.fondazionenotariato.it/articolo.asp?art=19/1904&mn=2&arg=96
Timestamp: 2020-03-29 15:16:57+00:00

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La legislazione speciale: un rischio o una tutela in più per l'acquirente? il ruolo del notaio - Strumenti negoziali di edilizia privata: l'esperienza del notariato tra tradizione e nuove soluzioni - e.library - Fondazione Italiana del Notariato
La legislazione speciale: un rischio o una tutela in più per l'acquirente? il ruolo del notaio
Il diritto, quale disciplina complessa, è costellato da quelli che un celebre giudice di Corte Suprema Americana, Guido Calabresi, ha definito «dark places» [nota 1]: compito del giurista è indagare in tali luoghi scarsamente illuminati, non limitando il proprio operato ad una mera descrizione, ma tentando di offrire sempre soluzioni idonee ai nuovi problemi. Nella quasi totalità dei convegni del notariato si sottolinea con grande fermezza la funzione anti-processuale del notaio richiamando la celebre frase di Carnelutti «tanto più notaio, tanto meno giudice». Orbene, nonostante l'indubbia importanza di prevenire l'insorgere di future controversie, il ruolo del notaio non si riduce a quello di mero controllore della legalità. Egli è anche, e soprattutto, un consulente legale in una quotidianità giuridica immersa in quella che Natalino Irti ha definito «età della decodificazione» [nota 2], caratterizzata «dalla sempre maggiore importanza attribuita alle leggi speciali, dal formarsi di micro-sistemi normativi logicamente autonomi, dal moltiplicarsi di leggi, leggine e provvedimenti vari, spesso tra di loro scarsamente coordinati, pieni di formulazioni vaghe, equivoche ed ambigue, frutto di incerte e precarie mediazioni politico-partitiche» [nota 3]. Proprio il notaio che riunisce in sé una duplice anima, quella privata e quella pubblica, deve porre costante attenzione alle novità legislative, le quali, se possono trarre in fallo e risultare talora oscure agli addetti ai lavori, sono assai più insidiose per l'uomo privo di cognizioni tecnico-legali.
Il notaio indaga la volontà delle parti, la traduce in termini giuridici corretti e spesso funge da lampadoforo nell'intricata rete di leggi, al fine di pervenire al risultato desiderato dalle parti stesse e considerato legittimo dall'ordinamento.
Il presente intervento cercherà di esaminare alcuni "luoghi" della normativa extracodicistica. Lo scopo primario è assicurare una migliore soddisfazione degli interessi (anche economici) delle parti e consentire loro una stipulazione adeguatamente informata. La considerazione di talune norme, sia pure in negativo, al momento della redazione dell'atto può meglio realizzare l'interesse dei contraenti ed evitare sorprese quando dalla posizione meramente dominicale si passerà a quella dello sfruttamento economico del bene. Indirettamente, e al contempo, tale modalità di informazione e consulenza notarile può essere finalizzata a restituire centralità al notaio nelle transazioni immobiliari. Quella centralità sin dalla fase delle trattative che, in definitiva, nell'interesse del sistema il notaio per sua natura svolge, ma fatica a far conoscere e riconoscere.
I casi sinteticamente trattati non hanno, pertanto, una connessione di tipo oggettivo, se non per la peculiarità di coinvolgere profili non esclusivamente privatistici, ma di intrecciarsi con categorie ed esigenze pubblicistiche. Piuttosto sono parte di un elenco ideale di attività da svolgere e tradurre in clausole contrattuali che ciascuno può e deve arricchire.
Le aree inquinate: inquadramento normativo
L'acquisto di porzioni di terreno singole, di complessi immobiliari o aziendali comprensivi di immobili è sempre più operazione complessa che non si limita alle tradizionali verifiche ipocatastali. La presenza di rischi diversi da quelli derivanti da una precedente iscrizione o trascrizione pregiudizievole, ma tali da incidere sia sugli effetti giuridici sia su quelli economici dell'operazione rendono sempre più diffuse attività preliminari di due diligence. E ciò sotto diverse angolature, di tipo fiscale, urbanistico-edilizio e, per quanto in discorso, ambientale.
La complessa normativa in materia implica una preliminare e talora costosa verifica del rischio ambientale da tradurre in clausole contrattuali dirette, di regola, a mantenere in capo al venditore i relativi oneri economici. I riferimenti normativi sono oggi contenuti nel D.lgs. 3 aprile 2006, n. 152, usualmente citato come «Codice dell'ambiente», che ha integralmente sostituto la previgente normativa rappresentata principalmente dal c.d. decreto Ronchi, D.lgs. 22/1997. La matrice ispiratrice è il principio "chi inquina paga". è di derivazione comunitaria. Sin dal Trattato Ce, all'art. 174 (ex 130), paragrafo 2, si statuisce, infatti, che la politica comunitaria in materia ambientale «è fondata sui principi della precauzione e dell'azione preventiva, sul principio della correzione, in via prioritaria alla fonte, dei danni causati all'ambiente, nonché sul principio 'chi inquina paga'». Alla medesima ratio sono ispirati di conseguenza sia gli strumenti comunitari derivati, quali ex multis la direttiva 2006/12/Ce, sia le norme della nostra legislazione nazionale, tra cui il citato decreto Ronchi ed il Codice dell'ambiente.
Non è questa la sede per un'analisi completa delle norme in discorso, che qui rilevano solo per la loro incidenza sulla contrattazione immobiliare e, quindi, sul ruolo e sulla funzione del notaio. è tuttavia necessaria una breve sintesi di quella parte della legislazione che attiene alla gestione dei rifiuti e, soprattutto, alla bonifica dei siti inquinati.
In particolare gli artt. 239 e ss. del D.lgs. 152/2006 dettano regole procedurali per rimediare all'inquinamento dei siti (o far fronte a un pericolo in tal senso), fissano obblighi o facoltà - nell'ottica del citato principio "chi inquina paga" - e gli effetti del mancato rispetto delle regole poste, sia in termini di poteri sostitutivi, sia di sanzioni e recupero dei costi sopportati in sostituzione di obbligati principali. E, come tra breve si dirà, sono queste ultime norme quelle di maggior rilievo per il notaio. Per 'sito' nella normativa in discorso si intende «l'area o porzione di territorio, geograficamente definita e determinata, intesa nelle diverse matrici ambientali (suolo, sottosuolo ed acque sotterranee) e comprensiva delle eventuali strutture edilizie e impiantistiche presenti» (art. 240, comma 1, lettera a). Connessa a tale definizione è la tripartizione tra 'sito non contaminato', 'sito potenzialmente contaminato' e 'sito contaminato'. Innovando rispetto al precedente decreto Ronchi [nota 4], si introducono le nozioni di concentrazioni, soglia di contaminazione (Csc) e concentrazioni soglia di rischio (Csr) in rapporto alle quali si riempie la detta tripartizione (art. 240, comma 1, lettere b, c, d, ed f) [nota 5]. «Al verificarsi di un evento potenzialmente in grado di contaminare il sito, il responsabile dell'inquinamento mette in opera entro ventiquattro ore le misure necessarie di prevenzione e ne dà immediata comunicazione al Comune, alla Provincia e alla Regione territorialmente competenti, nonché al Prefetto»; e ciò non solo per le nuove contaminazioni, ma anche per contaminazioni storiche che possano comportare «rischi di aggravamento della situazione di contaminazione» (art. 242, comma 1). Tali attività e comunicazioni sono funzionali alle successive indagini sul sito per confermare o meno l'inquinamento (o il mero pericolo di esso). Si tratta di una 'analisi del rischio' di inquinamento per verificare il superamento dei livelli di Csr e/o Csc, dettagliatamente regolata dalle norme in argomento. Ove i livelli di riferimento siano superati, il soggetto responsabile dell'inquinamento è tenuto a un progetto operativo di bonifica o messa in sicurezza con tutte le misure di riparazione e di ripristino ambientale eventualmente connesse. Stante la rilevanza pubblicistica della materia, è prevista l'attivazione di una Conferenza dei servizi, per il coinvolgimento del Comune, della Provincia e della Regione, quest'ultima competente all'autorizzazione del piano. Una volta che questa sia stata conseguita, la Regione medesima ne autorizza l'esecuzione [nota 6]. Al termine degli interventi e per attestare la conformità ai progetti approvati, l'art. 248 prevede il rilascio di una apposita certificazione, nella prassi detta "certificato di bonifica", che costituisce titolo per svincolare le garanzie finanziarie richieste e che dovevano essere state prestate per la corretta esecuzione e completamento degli interventi. Il legislatore è consapevole che vi può essere una scissione - per molteplici ragioni - tra responsabile della contaminazione e proprietario o gestore dell'area. Questi da un lato ha obblighi di comunicazione a tutti gli enti territoriali sopracitati, dall'altro «è comunque riconosciuta al proprietario o ad altro interessato la facoltà di intervenire in qualunque momento volontariamente per la realizzazione degli interventi di bonifica necessari nell'ambito del sito in proprietà o disponibilità; il medesimo soggetto - interessato non responsabile - può ancor prima attivare le dette procedure» (art. 245).
Gli effetti negativi indiretti che pure il proprietario non responsabile subisce a causa dell'inquinamento spiegano il suo diritto ad essere destinatario di comunicazioni informative, anche per esercitare le facoltà sopra descritte (art. 244, comma 3). Qualora gli obbligati, in base al citato principio "chi inquina paga", non provvedano a quanto fin qui descritto [nota 7], né facciano alcunché il proprietario e gli altri interessati non obbligati, le attività e procedure dettagliatamente descritte nell'art. 242 del Codice dell'ambiente sono realizzate d'ufficio dal Comune o, in via sostitutiva, dalla Regione, anche avvalendosi di soggetti terzi (pubblici o privati), scelti con procedura di evidenza pubblica in forza dell'art. 250.
Il tenore delle norme vigenti (art. 252), per la sezione relativa a tali interventi sostitutivi è solo in parte conforme a quello del precedente art. 17, commi 9, 10 e 11, del Decreto Ronchi. Anche questi ultimi si occupavano degli interventi "sostitutivi" di messa in sicurezza, bonifica e ripristino ambientale in caso di inattività dei responsabili, anticipando le relative spese. Proprio a tal fine era prevista la possibilità, tuttora esistente, di stanziare appositi fondi di rotazione nell'ambito delle disponibilità di bilancio. Il comma 10 dell'art. 17 stabiliva che «gli interventi di messa in sicurezza, di bonifica e ripristino ambientale costituiscono onere reale sulle aree» inquinate e precisava che l'onere reale dovesse essere indicato nel certificato di destinazione urbanistica. Al contempo il successivo comma 11 aggiungeva che le spese sostenute per i detti interventi erano assistite da privilegio speciale immobiliare sulle aree ai sensi dell'art. 2478, comma 2, c.c., privilegio esercitabile anche in pregiudizio dei diritti acquistati dai terzi sull'immobile. I due concetti di onere reale e privilegio speciale immobiliare sono certamente familiari al notaio. La loro collocazione in una normativa specialistica quale quella in oggetto, la difficoltà di un loro accertamento (non risultando da pubblici registri) e gli interessi pubblicistici coinvolti, chiariscono in che senso, introducendo il tema, si parlava di luoghi oscuri, di rischi per l'acquirente e di ruolo del notaio. Prima di verificare se e come il notaio possa prevenire i rischi di esercizio del privilegio o le conseguenze dell'onere reale citato occorre proseguire nell'esame della loro disciplina in seno al Codice dell'ambiente. E ciò poiché, come si vedrà, non poche perplessità sorgono sull'esatta sovrapposizione dell'onere reale in discorso con quello di matrice eminentemente privatistica o, almeno, trattato nell'ambito degli studi di diritto privato, nonché sull'esatta portata di alcune precisazioni legislative in tema di privilegio.
L'attuale testo dell'art. 253 del Codice dell'ambiente, che tratta la medesima materia dei commi appena esaminati della normativa previgente, dispone:
«Oneri reali e privilegi speciali.
2. Le spese sostenute per gli interventi di cui al comma 1 sono assistite da privilegio speciale immobiliare sulle aree medesime, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 2748, comma 2, del codice civile. Detto privilegio si può esercitare anche in pregiudizio dei diritti acquistati dai terzi sull'immobile.
5. Gli interventi di bonifica dei siti inquinati possono essere assistiti, sulla base di apposita disposizione legislativa di finanziamento, da contributi pubblici entro il limite massimo del cinquanta per cento delle relative spese qualora sussistano preminenti interessi pubblici connessi ad esigenze di tutela igienico-sanitaria e ambientale o occupazionali. Ai predetti contributi pubblici non si applicano le disposizioni di cui ai commi 1 e 2».
Il raffronto tra le due versioni - abrogata e vigente - lascia emergere in tema di onere reale alcune differenze. Alla formula «Gli interventi di messa in sicurezza, di bonifica e di ripristino ambientale costituiscono onere reale» [nota 8], espressione tale da richiamare alla memoria del privatista la famosa contrapposizione tra onere reale e obbligazione propter rem, si sostituisce una formula più criptica: «Gli interventi di cui al presente titolo costituiscono onere reale sui siti contaminati qualora effettuati d'ufficio dall'autorità competente ai sensi dell'art. 250. L'onere reale viene iscritto a seguito dell'approvazione del progetto di bonifica e deve essere indicato nel certificato di destinazione urbanistica».
La dottrina che si è occupata della materia ha trattato in modo non problematico il tema che, dal punto di vista della circolazione dei beni ha, di contro, un notevole rilievo. La ridotta trattazione di tali profili e le diverse conclusioni tratte in merito all'inquadramento si spiegano, in parte, con la formazione pubblicista o privatistica del commentatore. Alcuni autori hanno definito l'onere reale in discorso un nuovo esempio di quella categoria che, come detto, da sempre si contrappone all'obbligazione propter rem. Così taluno [nota 9], oltre a sottolineare che «l'onere reale viene iscritto» ma senza che la legge si preoccupi di menzionare dove, ricorda l'insegnamento classico secondo cui l'onere sarebbe «la prestazione che grava su un soggetto per il semplice fatto che costui si trovi nel godimento di quel bene, in genere immobile; detta prestazione può consistere in un dare o in un fare … secondo autorevole dottrina, "si potrebbe quasi dire che obbligata sia la cosa relativamente alla quale esiste l'onere. Infatti colui che si trova nel godimento del bene gravato da onere reale risponde non soltanto delle prestazioni il cui obbligo si è maturato dal momento del suo possesso, ma anche di quelle maturate in precedenza"…» [nota 10]. Ci si limita ad osservare, per quanto qui di interesse, che secondo la migliore dottrina uno degli elementi di differenziazione» con l'obbligazione propter rem «è dato dal fatto che l'obbligazione collegata all'onere reale è limitata al valore del bene, mentre il debitore dell'obbligazione reale, secondo la regola generale, risponde con tutto il suo patrimonio» [nota 11].
In armonia con tali assunti si è interpretata la precedente previsione del decreto Ronchi in tema di onere reale quale diritto di soddisfarsi anche contro il proprietario incolpevole da parte di chi ha provveduto alla bonifica, ma solo nei limiti del valore del bene stesso. Al contempo si è ritenuta una conferma della correttezza della lettura fornita la previsione dell'art. 253 secondo cui, come si è visto, il privato incolpevole risponde «soltanto nei limiti del valore di mercato del sito determinato a seguito dell'esecuzione degli interventi medesimi» [nota 12].
Su un piano diverso si colloca la dottrina amministrativistica, il che non consente di fornire risposte sicure al quesito circa l'esatto inquadramento di questo onere reale, peraltro esaminato per lo più sotto la previgente normativa del decreto Ronchi.
- il prescritto onere reale sarebbe un'"obbligazione legale pubblica", diversa dagli oneri reali caratteristici del diritto privato, tant'è vero che alcuni ne propongono un accostamento (forse eccessivo) all'espropriazione per pubblica utilità;
- l'onere in discorso, a differenza di quanto disponeva il decreto-Ronchi, non è più collegato all'obbligo di attivazione delle procedure di bonifica da parte del proprietario dell'area inquinata, ma all'obbligo di restituzione delle spese sostenute dalla P.A. nel compimento degli interventi di bonifica, che danno luogo a regresso solo in caso d'iniziativa officiosa; si tratta, dunque di uno strumento di garanzia per la ripetizione delle somme anticipate d'ufficio dalla P.A.; quanto al momento dell'iscrizione, il nuovo testo di legge, senza esplicitarne peraltro la natura giuridica, si limita a prevedere che essa avvenga con l'approvazione del progetto di bonifica, sicché pure la prescritta menzione nel certificato di destinazione urbanistica non potrà che essere posteriore (mentre nella vigenza del decreto Ronchi il punto era discusso) [nota 13]; si ritiene inoltre che la P.A. possa incorrere in responsabilità per mancata o ritardata iscrizione dell'onere, quando quest'ultimo, proprio per la ritardata o mancata iscrizione, non sia stato conoscibile in capo all'acquirente del sito [nota 14];
- potendo l'onere gravare sul proprietario incolpevole della contaminazione in ragione della sua ambulatorietà, il comma 4 dell'art. 253 si preoccupa di limitare gli esborsi del medesimo e gli riconosce diritti di rivalsa e risarcimento di eventuali maggiori danni verso il responsabile; con il che, però, si lascia intuire la lontananza di questo onere da quelli tradizionali del diritto privato;
- che cosa sia esattamente questa "iscrizione" dell'onere in oggetto, non è dato apprendere con sicurezza (come premesso, trattandosi di materia ambientalistica, i cultori del diritto pubblico si disinteressano delle questioni privatistiche ed i privatisti di quelle pubblicistiche); va detto che la norma, subito dopo aver parlato d'iscrizione, ciò che farebbe pensare ad un'iscrizione di carattere ipotecario, ne prescrive l'indicazione nel certificato di destinazione urbanistica, che raccoglie attività cognitive e certificative della P.A. del tutto disgiunte dalla consultazione dei registri immobiliari; sarebbe arduo discorrere di privilegio iscrizionale collegato all'onere reale, perché la sedicente iscrizione non vanterebbe la caratteristica pubblicità di tutti i privilegi iscrizionali, ma solo un'evidenza pubblica collegata al suo emergere dal piano regolatore o da altri strumenti urbanistici.
Qualche perplessità e maggiori problemi nell'ottica di tutela dell'acquirente pone anche il privilegio speciale sulle aree a garanzia delle citate spese di bonifica per interventi sostitutivi. In armonia con il sistema codicistico in materia di privilegi immobiliari, in linea di massima speciali, la regola è la non-"iscrizionalità" e l'eccezione l'"iscrizionalità" nei registri immobiliari. E anche il disposto dell'art. 253, comma 2, seconda frase, pur sovrabbondante, sembra procedere in quella direzione, contenendo una formula lata e senza pre-requisiti d'opponibilità. E induce per mera completezza espositiva a ricordare che la norma codicistica richiamata porta (anche) alla preferenza del creditore privilegiato sui creditori ipotecari.
Il privilegio prescritto dalla norma è disciplinato secondo le norme di diritto privato. Al contempo però;
a. la prevalenza di interessi pubblici e la tipologia di credito originariamente garantito portano a escludere un patto di postergazione del grado del privilegio, patto che, di contro, nei casi di rilevanza strettamente privatistica dei privilegi è ammesso, in particolare per la miglior tutela di un creditore ipotecario finanziatore;
b. qualora si sia verificata un'ambulazione dell'onere reale o, comunque, il nuovo proprietario del sito sia incolpevole della contaminazione, si applicano i suddetti commi 3° e 4° dell'art. 253, il che, tra l'altro, implica un vero e proprio procedimento amministrativo da concludersi con un provvedimento motivato per esercitare il privilegio e la ripetizione delle spese verso il proprietario incolpevole [nota 15]. Ulteriore "inquinamento" di esigenze pubblicistiche nelle categorie privatistiche [nota 16].
Segue: riflessi sulla contrattazione immobiliare
L'onere reale e il privilegio speciale immobiliare sono stati reputati dalla dottrina un ottimo deterrente di tipo non penalistico al fine di una maggiore trasparenza nelle vendite immobiliari [nota 17]. E ciò anche in connessione con il citato principio, di derivazione comunitaria, che esclude o limita la responsabilità del proprietario che non inquina e che come tale è incolpevole. Tuttavia i due strumenti predisposti per il recupero degli oneri di bonifica e le regole dirette a non imporre obblighi ingiustificati o eccessivi al proprietario incolpevole, non devono far trascurare i rischi e gli oneri che, quale che sia l'esito della bonifica, possono su di lui in ultima analisi gravare. è indubbio, infatti, che acquistare o, comunque, ritrovarsi nel proprio patrimonio [nota 18] un sito inquinato da altri, implica per il soggetto giuridico singolo o di tipo associativo l'assunzione di una posizione peculiare [nota 19]. Si potranno rendere necessarie (sia pur, come detto, volontariamente) spese per avviare o cooperare nella bonifica o subire, con l'onere reale e il privilegio, il regresso per quelle sostenute da altri a fronte della difficoltà di individuare il soggetto colpevole. Si verrà coinvolti, in ogni caso, in un complesso procedimento amministrativo che potrà rendere necessaria una consulenza tecnico legale con i connessi costi. Ancora potrà esserci una sospensione o un impossibilità sopravvenuta di svolgimento dell'attività programmata, ad esempio un'opera edificatoria, e per la quale si era proceduto all'acquisto e si erano sostenute spese di progettazione ed avvio dei lavori. In generale l'inquinamento del sito (o un pericolo in tal senso), nonché la bonifica e messa in sicurezza incideranno in modo determinante sul valore, sulla destinazione ed utilizzo del bene. Ne deriva la necessità di regolamentazione contrattuale e, quindi, la partecipazione attiva del notaio nel porre in evidenza le regole in discorso e proporre clausole idonee al caso concreto.
Gli interessi sono fisiologicamente opposti [nota 20]. L'acquirente mira alla massima informazione sullo stato del sito e all'espressa assunzione della relativa responsabilità da parte del venditore. Quest'ultimo, di contro, anche in presenza del rischio ambientale, ha l'opposto interesse a ridurre l'area di un suo coinvolgimento economico, specialmente quando non può qualificarsi come colui che ha inquinato [nota 21]. Egli, pertanto, tenderà a preferire clausole contrattuali che limitino o escludano l'esercitabilità di azioni di regresso o risarcitorie.
In un tale contesto appare opportuna in ogni caso, sia in sede di contrattazione preliminare sia di stipulazione del contratto di trasferimento, la previsione di una clausola contrattuale che faccia emergere il profilo ambientale. Ciò nella fase delle trattative e di stipula del contratto preliminare di trasferimento rende più trasparenti i rapporti tra le parti, consente alle stesse una più informata valutazione dei beni e dell'affare e, naturalmente, riduce i rischi di un contenzioso futuro. In termini economici induce le parti a decidere da quale lato - "dove", cioè - allocare il rischio ambientale. Si tratta di rendere il notaio parte attiva in quella filiera che, con l'opera di consulenti tecnici e legali, costituisce una vera e propria due diligence ambientale. Occorre avviare un'apposita verifica delle condizioni del sito, che potrà essere più o meno invasiva a seconda della sua estensione e caratteristiche. Al contempo apparirà opportuna una verifica presso le amministrazioni ed enti competenti circa la pendenza di pratiche derivanti dalle norme sopra esaminate e, in certi casi, un accesso a taluni documenti e atti del cedente [nota 22].
Appare, pertanto, quanto mai opportuno inserire almeno una clausola per così dire di tipo negativo, quale:
«La parte venditrice/cedente dichiara e garantisce che quanto in oggetto non costituisce sito inquinato secondo le vigenti norme in materia di salvaguardia dell'ambiente e del territorio, sicché non ricorrono i presupposti per interventi di messa in sicurezza, di bonifica e ripristino ambientale costituenti onere reale in forza delle norme suddette né sono state sostenute spese a tal fine che siano assiste da privilegio speciale immobiliare ai sensi dell'art. 2748, comma 2, c.c. ».
Quanto appena riportato, specialmente in sede di contrattazione preliminare, consente le citate verifiche e, ove il sito non sia contaminato, potrà essere riprodotta (come nell'esempio) nel contratto definitivo di trasferimento; in caso contrario condurrà a clausole specifiche per la tutela dell'acquirente. Sempre nel contratto preliminare potrà essere connessa alla detta clausola generica la previsione di clausole penali per il caso di accertamenti successivi difformi.
Se all'esito della due diligence il rischio ambientale sussiste, il passaggio successivo è valutarne l'impatto sull'operazione economico-giuridica. Le ipotesi che si possono presentare sono molteplici e qui non si può che procedere in via esemplificativa per i casi che le parti si determinino comunque al perfezionamento dell'operazione. Si può verificare il caso di un immobile per il quale vi sia una sorta di ragionevole sospetto che possano intervenire le misure e gli oneri descritti nel precedente paragrafo. L'acquirente dovrà essere tutelato mediante un sistema di clausole che possano affrontare distinti aspetti. Può formare oggetto di trattativa specifica il tema delle garanzie nella vendita, e in tal caso le opzioni sono numerose, potendosi anche immaginare un concorso tra le diverse ipotesi di garanzie ed un loro ampliamento convenzionale. In taluni casi ci si potrà limitare ad un allargamento della garanzia per evizione per tutelarsi dal rischio di azioni connesse all'esercizio delle prerogative derivanti dai citati oneri reali e privilegio speciale e, in tale ottica, convenire di ampliare il titolo della responsabilità, ammettendo il risarcimento anche in assenza di colpa o statuendo che la semplice perdita del possesso possa giustificarne l'operare.
è evidente, tuttavia, la maggior attinenza con la garanzia per vizi o di quella per mancanza delle qualità promesse o essenziali. Non è questa la sede per affrontare il tema classico della differenza (in astratto e in concreto) tra vizi della cosa e mancanza delle qualità [nota 23]. Si può solo ricordare la tesi di chi reputa utile la distinzione per l'inapplicabilità del rimedio della riduzione del prezzo di cui all'art. 1492, comma 1, c.c. al caso della mancanza di qualità [nota 24]. E ancora il tema della vendita di aliud pro alio che, nella materia in esame, potrebbe trovare un nuovo ambito di applicazione [nota 25]. Una peculiare modalità di modifica convenzionale alle garanzie in discorso potrebbe individuarsi nell'assunzione della garanzia per i vizi da parte di un terzo [nota 26]. La circostanza che lo stesso cedente sia incolpevole dell'inquinamento del sito o la difficoltà per il medesimo cedente di soddisfare economicamente le conseguenze dell'attivazione di una tale forma di tutela potrebbero consigliare l'intervento di un terzo.
Strumenti, talora affini se non addirittura coincidenti sul piano teorico, alle garanzie di cui sopra (ma comunque connessi), sono i c.d. patti di manleva. Nel regolamentare le garanzie, si conviene il rilascio di dichiarazioni di conformità ambientale o si individuano obblighi di cooperazione in capo al cedente anche per la mitigazione del danno. E la presenza di tali documenti o pattuizioni, unitamente alla verifiche effettuate con consulenti di fiducia dell'acquirente, può anche condurre alla previsione di franchigie e/o di massimali quanto all'indennizzo o ai risarcimenti.
La pianificazione delle modalità di contemperamento degli interessi può condurre a soluzioni ulteriori che si aggiungono agli strumenti tradizionali o li sostituiscono.
è ricorrente nella prassi il conseguimento di cauzioni o il rilascio di garanzie fideiussorie anche a prima richiesta da parte di banche o assicurazioni per i rischi fin qui esaminati: rischio di oneri di bonifica, di diminuzione del valore del bene, di alterazioni nelle potenziali modalità di utilizzo del medesimo, di consulenze per indagini tecnico amministrative sul sito. Naturalmente il costo di queste garanzie può variare notevolmente da caso a caso e sarà individuabile in concreto solo ove vi sia stata quella due diligence destinatata a concludersi con la c.d. valutazione (anche) economica del rischio ambientale per il sito.
Quanto fin qui esposto è riferibile soprattutto all'ipotesi di un sito su cui non siano in corso, né siano sospettate come imminenti le procedure amministrative per la bonifica e messa in sicurezza. Qualora siano note le condizioni del sito quale contaminato o potenzialmente tale secondo le definizioni normative esposte, le clausole contrattuali dovranno essere ulteriormente arricchite. E non si può escludere un'allocazione del rischio ambientale - in tutto o in parte - a carico del compratore. è plausibile che le parti si determino per una riduzione significativa del prezzo e che ciò si traduca in clausole contrattuali dirette a ridurre gli ambiti degli obblighi e responsabilità risarcitorie, indennitarie o di regresso del cedente fino all'estremo della vendita a rischio e pericolo del compratore [nota 27].
L'esperienza contrattualistica mostra altre possibili tecniche, ed è forse superfluo precisare che non si tratta di soluzioni necessariamente sconosciute o innovative. Il profilo che qui si cerca di porre in evidenza, infatti, è l'opportunità di una considerazione degli effetti o dei sospetti di inquinamento di un sito che devono tradursi in regole comportamentali delle parti. In tale prospettiva si può ricorrere a una dilazione del pagamento del prezzo, agganciando il tempo dell'adempimento per il versamento di tutto o di parte di esso al conseguimento del certificato di bonifica. Del pari si può introdurre una clausola che ipotizzi una determinazione del prezzo in via alternativa [nota 28]. In dettaglio il corrispettivo sarà convenuto in X in caso di esito positivo degli oneri di bonifica e di una perizia redatta da un terzo scelto dalle parti che attesti la conservazione di valore del bene e/o le sue potenzialità edificatorie o, alternativamente, in X-tot in ipotesi contraria o parzialmente contraria [nota 29]. In caso di dilazione semplice o connessa a un sistema di alternatività dell'importo del corrispettivo nonché in ipotesi di esborsi già effettuati, ma suscettibili di restituzione o di oneri da sostenersi ma non stimabili a priori in modo definitivo, appare utile l'utilizzo della compensazione volontaria ai sensi dell'art. 1252, comma 2, c.c. Il pactum de compensando può essere uno strumento sostitutivo efficace anche per i casi in cui le garanzie assicurative o bancarie non possano essere conseguite per il loro costo in rapporto al valore dell'affare. A fronte di accordi di dilazione del prezzo e di obblighi di fare a carico del venditore che implichino esborsi per opere derivanti dallo stato del sito - e che il compratore ha interesse ad anticipare - la regolamentazione della facoltà di compensare i reciproci rapporti di debito-credito risulta uno strumento elastico di particolare pregio. Del pari, ferme restando ipotesi di clausole che disciplinino depositi fiduciari di somme, costituzione di cauzioni o utilizzo del duttile strumento del trust, si può immaginare che sia direttamente il compratore ad effettuare i pagamenti per gli oneri di bonifica utilizzando le somme dilazionate a titolo di prezzo in connessione con lo strumento della delegazione di pagamento.
Ultimo strumento utile è certamente la condizione. L'evento condizionante potrà essere la scoperta della contaminazione o l'esito positivo della bonifica o degli accertamenti sulla libertà del bene dai rischi ambientali che possono determinare l'insorgere dell'onere reale e del privilegio speciale. Il caso concreto suggerirà la natura sospensiva o risolutiva della condizione. Con molta probabilità, tuttavia, la difficoltà degli accertamenti e la molteplicità di valutazioni delle parti renderanno preferibile il ricorso allo strumento della condizione unilaterale. è noto, al di là delle diverse ricostruzioni dell'istituto, che tale figura ha trovato diffusione nella prassi anche per rimediare agli effetti automatici, non sempre desiderati, della condizione, per così dire, tipica [nota 30].
La varietà di fattispecie concrete e di tecniche contrattuali conseguenti si amplifica lì dove l'operazione di trasferimento sia connessa a finanziamenti bancari per il programma costruttivo o la nuova intestazione del sito dipenda da cessioni di partecipazioni al capitale delle società intestatarie dei beni o da operazioni di fusione-scissione. La natura giuridica di queste ultime operazioni, lì dove siano finalizzate all'unificazione di attività di impresa con soci diversi, impone una consulenza ulteriore e l'emersione della stessa con clausole ad hoc in particolare negli atti di fusione e scissione. E ciò anche in rapporto alle note, condivisibili e prevalenti posizioni dottrinali e giurisprudenziali sulla pubblicità immobiliare di queste operazioni societarie straordinarie.
Segue: una proposta
De jure condendo, nel solco di quel ruolo propositivo per il legislatore che il Notariato persegue, si potrebbe immaginare una modifica normativa semplice, ma utile a salvaguardare gli scopi pubblicistici perseguiti - ed anzi a rafforzarne l'attuazione - riducendo al contempo il rischio e i costi, anche solo preventivi, di acquisti (consapevoli o meno) di siti inquinati. Un intervento diretto ad incidere su questi costi transattivi avrebbe il merito di agevolare la contrattazione immobiliare e, quindi, la circolazione di ricchezza, restringere il rischio di attività e spese amministrative ma, anche, di contenzioso con la pubblica amministrazione stessa e/o tra i privati.
La proposta, qui solo abbozzata, si fonda sull'opportunità di tenere conto del nuovo ruolo che il Catasto ha assunto e può assumere a seguito di riforme normative che ne hanno gradualmente ampliato l'originaria funzione fiscale. Ci si riferisce agli effetti - anche inconsapevoli talora - della iniziale unificazione con gli uffici delle Conservatorie dei Registri Immobiliari e con la riforma delle Agenzie del territorio, del graduale e complesso passaggio delle competenze in materia ai Comuni e, sul piano strettamente privatistico, dell'attuale strutturazione della pubblicità immobiliare con una nota di trascrizione nel cui Quadro B relativo agli immobili si pongono (solo) i dati catastali medesimi con un Adempimento unico telematico che, contestualmente, aggiorna i dati dei RR.II., quelli catastali e, in parte, quelli fiscali. Immaginare che l'elenco dei siti inquinati o gravati dall'onere reale e dal privilegio sopra esaminati risultino (oltre che dal certificato di destinazione urbanistica) [nota 31] dai Registri Immobiliari è, forse, poco realistico, data l'attuale struttura personale e non reale dei Registri stessi [nota 32].
Di contro, e poste le competenze dei Comuni in materia catastale ed ambientale, una modifica normativa potrebbe prevedere che accanto al certificato di destinazione urbanistica e agli atti urbanistici del Comune, siano il Catasto terreni e il Catasto dei fabbricati a menzionare i siti inquinati e/o gravati dall'onere e dal privilegio di cui all'art. 253 citati. L'idea è d'implementare i dati risultanti dagli atti catastali, ad opera della stessa pubblica amministrazione - i Comuni - che ha competenze e funzioni in entrambi i campi. Accanto ai dati che già conosciamo, si potrebbe prevedere un apposito quadro che dia conto di quanto in discorso. Il che si rivelerebbe utile da molteplici punti di vista, dato l'accesso semplificato - e meno costoso di quello dei RR.II. - agli atti catastali. L'utilità vi sarebbe per gli enti pubblici in rapporto ai propri compiti istituzionali in materia, per i privati e per il notaio stesso incaricato di redigere atti pubblici che, anche indirettamente, interessino beni immobili [nota 33].
Lo stesso meccanismo potrebbe essere esteso, stante l'affinità di problematiche e la egual convergenza di interessi pubblicisti e privatistici, al tema dei terreni percorsi dal fuoco e di cui, da ultimo, alla legge-quadro in materia, la legge n. 353/2000. A parte considerazioni analoghe a quelle di cui al presente scritto quanto al ruolo del notaio e alle tecniche contrattuali, probabilmente gli atti catastali potrebbero essere la sede idonea per far emergere i terreni gravati dal vincolo e dai divieti previsti dalle norme da ultimo citate, che, al parti di quelle in materia ambientale, possono incidere - fino a pregiudicarla - sull'operazione immobiliare [nota 34].
Il D.lgs. 115/2008 in materia energetica e i riflessi sulle norme relative alle distanze tra costruzioni
Su un piano parzialmente diverso quanto al contenuto e all'esame, qui da condursi, delle norme coinvolte, ma connesso a quanto scritto in ordine alla valorizzazione del ruolo del notaio nell'interesse della contrattazione, si colloca il D.lgs. n. 115/2008 [nota 35].
Alla trattazione di una questione di diritto privato classico, quale quella relativa alle distanze, giova senza dubbio un'analisi che prenda avvio dal dettato codicistico. Il codice civile, all'art. 873, rubricato "Distanze nelle costruzioni", recita: «Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore».
Si tratta della norma che - unitamente a quelle della sezione in cui è collocata e da essa richiamate - introduce il c.d. criterio della prevenzione[nota 36], finalizzato per ragioni anche di tipo pubblicistico quali l'igiene pubblica, a regolamentare in maniera ordinata l'attività edilizia. La rilevanza notarile, come è noto, discende dai consolidati orientamenti dottrinali e giurisprudenziali circa l'ambito di operatività della autonomia privata in materia [nota 37]. Un orientamento essenzialmente dottrinale e restrittivo [nota 38] ritiene preminente ed essenziale il carattere pubblicistico nelle regole sulle distanze e ne fa discendere l'inderogabilità e, quindi, il divieto di contratti tra privati di deroga alle norme - anche codicistiche - in materia, inclusa la previsione dell'art. 873 c.c. La prevalente posizione dottrinale [nota 39] e giursiprudenziale reputa necessario distinguere tra norme stabilite dal codice civile e norme «dei regolamenti locali» [nota 40]. La presenza di preminenti interessi pubblicistici rispetto a quelli privatistici viene individuata come caratterizzante le norme del secondo gruppo. Ne deriva l'inderogabilità delle norme sulle distanze legali poste dalla normativa locale diretta a soddisfare esigenze di carattere generale. Ampio spazio all'autonomia privata, in particolare attraverso la strumento del contratto costitutivo di servitù, viene riconosciuto allorché si tratti di derogare alle regole del codice civile ritenute fonte di diritti soggetti di rilevanza meramente privata [nota 41].
Si è peraltro opportunamente precisato che il criterio sopra esposto implica che l'inderogabilità va intesa quanto alla distanza da rispettare complessivamente tra i fabbricati finitimi; ne deriva la liceità di pattuizioni che, nel rispetto della normativa locale tra le costruzioni, regolamentino il posizionamento di quanto da edificare tra i fondi, distribuendo il distacco anche a totale carico di uno di essi [nota 42].
La conseguenza primaria di un tale consolidato e prevalente orientamento è per il notaio il divieto di ricevere atti o clausole che deroghino alle distanze minime tra costruzioni poste nei regolamenti locali, comunque denominati, stante la nullità (virtuale) che ne deriva ai sensi dell'art. 1418, comma 1, c.c. Con la precisazione che si tratta di una nullità di tipo, per così dire, classico, cioè assoluta e rilevabile d'ufficio con imprescrittibilità della relativa azione. Nessun limite, di contro, al ricevimento di atti o singole clausole dei medesimi che operino deroghe nei limiti sopra esposti [nota 43].
Il recente D.lgs. 115/2008, all'art. 11, ha introdotto una deroga alle regole generali in materia di distanze tra edifici e consente di aggiornare le considerazioni appena esposte [nota 44]. Non solo: permette, altresì, di mettere in luce un ulteriore caso di operatività dell'autonomia privata relativamente al quale il notaio non può e non deve farsi trovare impreparato, se si condividono le considerazioni iniziali di questo scritto.
Il decreto in parola, per quanto in esame, dispone che il maggior spessore dei solai e tutti i maggiori volumi e superfici necessari ad ottenere una riduzione minima del 10% dell'indice di prestazione energetica previsto dal D.lgs. 192/2005 e successive modificazioni, certificata con le modalità descritte nel decreto stesso, non sono considerati nei computi per la determinazioni dei volumi. Si tratta di un complesso di regole diretto a riconoscere un "bonus volumetrico", tanto nelle nuove costruzioni, quanto nel caso di interventi su edifici esistenti, per murature e solai, se necessari al miglioramento dell'isolamento termico degli edifici e, quindi, alle loro prestazioni ed efficienza in materia energetica. La peculiarità è data dalla previsione per cui, nel rispetto dei limiti posti all'articolo in commento e fatte salve le competenze regionali, «è permesso derogare, nell'ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici». Si precisa, peraltro, che non si può in ogni caso derogare le prescrizioni in materia di sicurezza stradale e antisismica.
Come è stato osservato [nota 45] fino all'entrata in vigore del sopracitato decreto, «un muro più spesso significava minor superficie calpestabile, qualora occorresse rispettare una distanza fissa dal confine». I confinanti, infatti, potevano impedire la costruzione di edifici «che, seppure per 10 o 20 centimetri, si avvicinassero alle loro proprietà attraverso murature sovradimensionate» per un miglior rendimento energetico ma, quanto agli effetti, violassero la disciplina in materia di distanze. Anche in forza delle nuove norme «se occorre realizzare un muro più spesso ci si può avvicinare al vicino, anche per decine di centimetri, senza detrarre lo spessore delle murature dalla sagoma della costruzione, cioè a danno della superficie utile. Il decreto statale deroga le regole in materia di distanze tra costruzioni poste da norme nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, incide sulle distanze minime di protezione del nastro stradale (fasce di rispetto) e modifica altresì le altezze massime degli edifici» [nota 46].
Per il vero è stato evidenziato [nota 47] che «nel facilitare i cittadini in questo settore» dell'efficienza energetica «lo Stato è arrivato in ritardo rispetto a diverse Regioni», posto che la "nuova normativa è comunque meno vantaggiosa di quella approvata in certe Regioni» [nota 48]. Il profilo che in questa sede interessa è, come anticipato, diverso da quello della convenienza o meno delle norme introdotte rispetto a quelle esistenti. Si tratta di inserirle nel bagaglio di conoscenze del notaio e tradurle in attività di informativa al cliente in sede di consulenza, nonché in clausole contrattuali anche solo dirette a far emergere i profili in discussione. L'interesse nella contrattazione immobiliare delle norme richiamate può assumere diverse forme. Si può immaginare l'esigenza dell'acquirente di un fondo edificabile ad esserne informato per la propria attività edilizia da esercitare sul bene da acquistare ma anche per meglio valutare gli effetti delle costruzioni che il futuro vicino ha in progetto di esercitare. Il che, profilo economico di rilevanza nella valutazione costi/benefici dell'operazione, può variamente ma anche significativamente incidere sul valore del terreno stesso. Non deve tuttavia trascurarsi, del pari, la conseguenza delle norme in esame in rapporto al citato prevalente e consolidato orientamento giurisprudenziale e dottrinale. L'emersione di un ulteriore interesse di rilevanza pubblica, quale è quello del risparmio o dell'efficienza energetica nelle costruzioni, amplia l'area dell'autonomia privata nella materia delle convenzioni sulle distanze e, quindi, il ricorso soprattutto allo schema della servitù prediale. I casi in cui una convenzione in materia di distanze risulta ammessa e non nulla ex art. 1418 c.c., come sopra ricordato, si incrementano. E, quale corollario - teorico, forse, ma non trascurabile - con un meccanismo rovesciato, l'interesse pubblico che fino ad oggi ha giustificato l'inderogabilità delle norme sulle distanze, ora è l'elemento fondante di un esito contrario. In altri termini la tutela dell'igiene e della salute pubblica hanno fondato gli orientamenti sopra riportati; l'interesse all'efficienza energetica pervade la normativa edilizia e incide sul piano privatistico in una materia in cui sostanzialmente statica era la lettura dei rapporti tra norme del codice, legislazione speciale e regole urbanistiche locali.
Le ipotesi esaminate, come precisato in premessa, non esauriscono certamente la casistica della legislazione speciale o, in generale, della normativa extracodicistica anche di fonte secondaria che deve essere adeguatamente considerata nella redazione degli atti e formare oggetto d'informativa nei colloqui e contatti tra le parti. Si pensi, come in parte accennato, alle norme in materia di incendi boschivi, alla materia poco esplorata della traslazione del diritto ad edificare[nota 49] o agli effetti sulle convenzioni urbanistiche degli obblighi di rispetto delle procedure di evidenza pubblica [nota 50]. Ancora si possono ricordare i più i più recenti e ben conosciuti settori della c.d. normativa sugli impianti e della certificazione energetica [nota 51]. Per certi versi il dibattito seguito all'evoluzione o, comunque, alla modifica diretta a escludere obblighi di menzione e allegazione agli atti notarili ha molti punti di contatto con il messaggio che questo scritto intende complessivamente comunicare. L'alleggerimento documentale prodotto dalle modifiche nei settori da ultimo richiamati ha, al contempo, fatto emergere l'opportunità, se non la necessità, che lo stato degli impianti o la dotazione della certificazione energetica nei casi previsti dalle norme, non scompaiano del tutto dalle clausole contrattuali. Non pochi commentatori, che pur avevano messo in luce la complessità e scarsa chiarezza applicativa - ad esempio quanto ai casi in cui allegare all'atto la certificazione energetica -, hanno suggerito il diffondersi di una prassi che continui a dar conto, con apposite clausole contrattuali, della esistenza o meno dell'obbligo di dotazione della certificazione energetica o della regolarità o meno degli impianti.
Pur con il necessario contemperamento tra esigenze di informazione delle parti [nota 52] e adozione di comportamenti che non appesantiscano - burocratizzandolo - l'atto notarile, i casi trattati nelle pagine precedenti appaiano, ad avviso di chi scrive, istruttivi. La normativa speciale extracodicistica impone un ruolo attivo in termini di continuo aggiornamento personale del notaio ma anche del suo prodotto tipico, l'atto notarile. Ciò richiede un impegno che necessariamente deve andare oltre le tradizionali indagini e che, sia pur nel rispetto delle competenze e possibilità di verifica del pubblico ufficiale, si traduca, quantomeno, in clausole contrattuali anche negative ma non di stile. Come osservava ormai trent'anni orsono il Santarcangelo [nota 53] a proposito della formula degli atti notarili nell'immaginario del praticante, troppo spesso si tende a guardare ad essa come qualcosa di immutabile e agli atti come sacri. Ma non «è la formula che è sacra: è chi la usa che non sa come e quando manipolarla, per ignoranza, perché si arriva nello studio notarile senza aver mai letto la legge professionale: Studiando si scopre che il mostro non è sacro, che il rito non è magico, che le parole non sono imposte perché così tramandate … si scopre così che la formula è sacra solo perché chi la sua non ne è pienamente padrone».
I tanti luoghi della legislazione speciale possono e devono essere un'occasione in più per valorizzare l'atto notarile e il notaio, anche attraverso il rinnovamento delle formule degli atti. E, in tal modo, sciogliendo l'interrogativo posto nel titolo di questo scritto, trasformarsi in un'opportunità per il compratore o, più esattamente, per tutte le parti di un atto. Anche questa è una via per combattere tra i luoghi comuni sulla professione quello che, addirittura, riportava Flaubert: «Notai. Ormai non c'è più da fidarsi» [nota 54].
[nota 1] CALABRESI, A Common Law for the Age of Statutes, Cambridge (Mass.), 1982, p. 180.
[nota 2] IRTI, L'et; della decodificazione, Milano, 1999.
[nota 3] FARALLI, La certezza del diritto nell'et; della decodificazione, consultabile sul sito internet con indirizzo http://www.cirfid.unibo.it/murst40-97/40-97/SezioneII/ParteIII/3.3/Faralli_new.doc
[nota 4] Il D.lgs. 22/1997 per la parte relativa alla bonifica si basava sul superamento (o sul rischio di superamento) dei limiti di accettabilit; della contaminazione del sito; ove ciò si verificava insorgevano gli obblighi di bonifica a carico del soggetto responsabile di cui all'art. 17, norma, come si vedr;, utile anche per la lettura di quella che nel Codice dell'ambiente ne ha preso il posto.
[nota 5] Al fine di articolare gli interventi e adattarli meglio al caso concreto si definiscono ancora i concetti di 'sito con attivit; in esercizio' - quello in cui vi sono tuttora attivit; produttive commerciali o industriali e loro pertinenze per attivit; accessorie economiche - e 'sito dismesso' - quello in cui sono cessate le dette attivit; (art. 240, 1 comma, lettere g e h).
[nota 6] Ai sensi dell'art. 249 vi sono procedure semplificate per aree contaminate di ridotte dimensioni in conformit; all'Allegato 4 alla parte quarta del D.lgs. 152/2006.
[nota 7] O non siano individuabili. Su quanto in discorso si v. Tar Friuli-Venezia Giulia, sez. I, 28 gennaio 2008, sentenza n. 89, in Giornale di diritto amministrativo, Milano, 2008, 9, p. 983 e ss., con nota di CORTESE, «Bonifica di siti inquinati e responsabilit; del proprietario», che riporta la seguente massima: «Nella disciplina dettata dal D.lgs. n. 152/2006, l'obbligo di bonifica di siti inquinati è posto in capo al responsabile dell'inquinamento, che le autorit; amministrative hanno l'onere di ricercare ed individuare, mentre il proprietario non responsabile dell'inquinamento o altri soggetti interessati hanno una mera 'facolt;' di effettuare interventi di bonifica; quindi, nel caso di mancata individuazione del responsabile o di assenza di interventi volontari, le opere di bonifica saranno realizzate dalle amministrazioni competenti, salvo, a fronte delle spese da esse sostenute, l'esistenza di un privilegio speciale immobiliare sul fondo, a tutela del credito per la bonifica e qualificazione degli interventi relativi come onere reale sul fondo stesso, destinato pertanto a trasmettersi unitamente alla propriet; del terreno». Nella pronuncia e nel commento si affronta il delicato tema della delimitazione dei poteri e doveri della pubblica amministrazione anche rispetto al proprietario incolpevole.
[nota 8] Corsivo dell'autore sia nel periodo in esame che nei due successivi.
[nota 9] CERRUTO, Note semi-brevi in tema di bonifiche. Analisi delle principali novit; portate dal D.lgs. n. 152/2006, in www.ambientedirito.it/dottrina_2006.
[nota 10] Così, testualmente, TRABUCCHI, Istituzioni di diritto civile, Padova, ed. 1997, p. 479.
[nota 11] Cfr. ancora TRABUCCHI, op. cit., ibidem.
[nota 12] Così ancora CERRUTO, op. cit., ibidem.
[nota 13] Cfr. sul punto BUTTI-PERES, Articolo 253. Oneri reali e privilegi speciali, in AA.VV., Codice dell'ambiente, Milano, 2008, p. 2045.
[nota 14] Cfr. ancora BUTTI-PERES, Articolo 253…, cit., p. 2046; in giurisprudenza, ed ancorché non si tratti di un caso esattamente riconducibile a quello in esame, Tar Veneto, 25 maggio 2005, sentenza n. 2174, in TAR, 2005, p. 1925-1926.
[nota 15] Cfr. BUTTI-PERES, Articolo 253…, cit., p. 2047.
[nota 16] Gli articoli successivi a quelli fin qui esaminati si occupano delle sanzioni. Anche in tali norme vi sono spunti di rilevanza notarile che la natura di questo intervento non consente di approfondire; è il caso degli effetti di operazioni di fusione, scissione o conferimento d'azienda sul quadro sanzionatorio trattato, ad es., da Tar Lombardia, Milano, sez. I, 19 aprile 2007, sentenza n. 1913. Si tenga conto che proprio la ricostruzione delle sanzioni penali è il tema che maggiormente ha affannato dottrina e giurisprudenza. Profili interessanti derivano anche dall'art. 192 del Codice dell'ambiente in materia di abbandono di rifiuti. In particolare per la previsione dell'ultimo comma che estende alla materia i criteri di cui al D.lgs. 231/2001 in tema di responsabilit; amministrativa degli enti dagli amministratori alla persona giuridica amministrata ed ai soggetti che siano subentrati nei diritti della persona stessa in base al D.lgs. da ultimo citato. Più in generale sul tema dei rapporti tra i reati ambientali e il D.lgs. 231/2001 si v. NEGRI, «Societ; salve sull'ambiente», in Il Sole 24 Ore, Norme e tributi, Milano, 15 dicembre 2008, per un primo commento alle sentenze della Corte di Cassazione, sez. pen., n. 30412/2008 e n. 41329/2008.
[nota 17] CERVETTI SPRIANO, La nuova normativa sui rifiuti. Lettura sistematica e commento del D.lgs. 22 del 1997 come modificato dal D.lgs. 389 del 1997 e allegati, Milano, 1998, p. 109.
[nota 18] Si pensi a una operazione di fusione.
[nota 19] Secondo la nozione sopra esaminata e che non si limita alla nuda terra.
[nota 20] Sul punto (e per quanto infra nel testo) cfr. inoltre GALLARATI-GRIGNANI, «Salvati dalla due diligence», in Il Sole 24 Ore, Norme e tributi, Milano, 16 luglio 2007.
[nota 21] O non può essere dimostrata una sua partecipazione all'evento.
[nota 22] Pur con il rilievo che ex art. 253, citato, informazioni essenziali vi siano nel certificato di destinazione urbanistica.
[nota 23] Sul punto GRECO-COTTINO, Della vendita, in Comm. cod. civ. Scialoja-Branca, continuato da Galgano, Bologna-Roma, 1981, p. 230.
[nota 24] Cfr. CARNELUTTI, «Preclusione dell'offerta di riduzione del contratto ad equit;», in Riv. dir. proc. civ., 1953, II, p. 191 e ss.
[nota 25] Sulla consegna di aliud pro alio cfr., di recente, Cass. 10 luglio 2008, n. 18859, massima in Cnn Notizie - Notiziario di informazione del Consiglio Nazionale del Notariato edito sulla rete intranet del Consiglio Nazionale del Notariato, Roma, 16 ottobre 2008.
[nota 26] Sulla liceit; di tale pattuizione cfr. Cass. 23 dicembre 1991, n. 13869, in Vita not., 1992, p. 658.
[nota 27] Si tenga, altresì, conto della circostanza che ove gi; in sede di stipulazione del preliminare il rischio ambientale sia accertato o sospettato, sar; naturale in detta sede regolamentare i profili; ciò anche in rapporto ai noti orientamenti giurisprudenziali diretti ad applicare anche al preliminare di vendita le garanzie della vendita, sia pur ove ricorrano particolari condizioni.
[nota 28] Cass. 18 luglio 1979, n. 4259, in Giust. civ. Mass., 1979, si è espressa in senso favorevole alla liceit; di una determinazione del prezzo in forma di obbligazione alternativa.
[nota 29] Sul piano fiscale, come noto, ciò implica l'applicazione dell'art. 35 del D.P.R. n. 131/1986, del che si dar; menzione nell'atto.
[nota 30] Per un inquadramento della dottrina notarile cfr. PETRELLI, La condizione 'elemento essenziale' del negozio giuridico, Milano, 2000, p. 226 e ss. nonché DOGLIOTTI, «Condizione unilaterale: un importante revirement della Suprema Corte», in Riv. not., 1993, p. 1235 e ss. Sul punto anche GAZZONI, «Condizione unilaterale e conflitti con i terzi», in Riv. not., 1994, p. 1195.
[nota 31] Si tenga presente, data la definizione di sito riportata in precedenza e il tipo di operazioni tramite le quali un bene immobile può mutare titolarit; (vendita ma anche fusioni, scissioni o cessioni di quote di controllo della societ; che ne è proprietaria), che il detto certificato potrebbe non essere necessario per la validit; in senso economico della "transazione" immobiliare.
[nota 32] Fatti salvi i territori dello Stato ove il sistema è su base tavolare.
[nota 33] L'avverbio "indirettamente" mira a dar conto di operazioni societarie quali cessioni di partecipazioni in cui, fatte salve le norme dei c.d. Protocolli dell'attivit; notarile, l'indagine immobiliare assume una portata diversa da quella svolta, ad esempio, in una vendita.
[nota 34] Cfr. in materia, anche per i collegamenti con la legislazione regionale: PARENTE, «Il regime vincolistico delle terre percorse dal fuoco», in Riv. not., 2002, p. 1385 e ss.; e ID., «La protezione giuridica del territorio dagli incendi boschivi e pascolari», in Riv. not., 2004, p. 1441 e ss.; ARICò, «Brevi considerazioni sulla L. 29 ottobre 1993, n. 428 (legge sugli incendi boschivi) », in Vita not., 1996, p. 480 e ss.; Consiglio Nazionale del Notariato, Vincolo di destinazione sulle aree protette da incendi (circolare 18 novembre 1993, prot. 2850), in Cnn Strumenti, Voce 1210 Notaio - Atti Notarili - 29.1, Roma, 15 dicembre 1993 e Presidenza del consiglio dei ministri - Dipartimento protezione civile, Nota n. 0072179 del 28 novembre 2007, in Cnn Notizie - Notiziario di informazione del Consiglio Nazionale del Notariato edito sulla rete intranet del Consiglio Nazionale del Notariato, Roma, 4 dicembre 2007, TRAPANI, La circolazione giuridica dei terreni, in Teoria e pratica del diritto - Sezione 1: diritto e procedura civile, Milano, 2007, p. 623 e ss. testo in cui reperire anche altri profili utili alle considerazioni di cui al presente scritto (ad es. p. 494 e ss. e 633 e ss.). Sul piano giurisprudenziale, stante l'attinenza con le considerazioni del presente scritto, si ricordano: Consiglio di Stato, sez. V, 1 luglio 2005, n. 3674, secondo cui «L'operativit; dei divieti di cui all'art. 10 della legge quadro sugli incendi boschivi (L. 353/2000) e, più in generale, delle prescrizioni fondamentali della norma, peraltro caratterizzata dalla sanzione penale in caso di violazione, non può essere subordinata all'effettivo adempimento dell'attivit; di censimento dei soprassuoli percorsi dal fuoco tramite apposito catasto, attivit; amministrativa di mera certificazione ed elencazione, e perciò di carattere dichiarativo». Nello stesso senso Cass., sez. pen., n. 27799/2003, che ha altresì aggiunto come, anche senza l'attivazione del catasto incendi, le localit; distrutte dai piromani sono tutelabili col sequestro dei cantieri, strumento previsto dalle norme in esame. Può similmente suggerirsi quantomeno una clausola 'negativa-informativa' di questo tipo: «La parte venditrice/cedente dichiara e garantisce che il terreno oggetto di quest'atto non ricade in territorio rientrante tra quelli di cui alla legge n. 353/2000, come vigente, e, ove occorra, che non è stato percorso dal fuoco, né si tratta di zona boschiva o destinata a pascolo».
[nota 35] Anche detta normativa è di matrice comunitaria; essa d; attuazione alla direttiva 2006/32/Ce.
[nota 36] Come noto dalla manualistica, il criterio della prevenzione implica che, in base alle norme sulle distanze legali, chi costruisce per primo può collocare la costruzione liberamente sul proprio fondo; sar; il vicino a doverne tener conto nel momento in cui eserciti le sue prerogative edificatorie. Si omettono nel testo i riflessi di diritto urbanistico e, quindi, le connessioni con i titoli abilitativi edilizi della materia in esame.
[nota 37] Per una sintesi, con esame critico delle diverse posizioni: BIGLIAZZI GERI - BRECCIA - BUSNELLI - NATOLI, Diritto civile, 2, Diritti reali, Torino, 1988, p. 98 e ss.
[nota 38] BIANCA, La propriet;, in Diritto civile, 6, Milano, 1999, p. 255; TRIOLA, voce Vicinato, in Enc. dir., XLVI, Milano, 1993, p. 687.
[nota 39] CELESTE, «Limiti alla propriet; nell'interesse privato e diritto soggettivo al rispetto delle distanze tra le costruzioni», in Riv. giur. ed., 2004, II, p. 34 e ss.; CENTOFANTI, Distanze e rapporti di vicinato nel diritto civile, penale e amministrativo, Torino, 2003, passim.
[nota 40] L'espressione è unanimemente ritenuta atecnica e, pertanto, comprensiva di ogni atto comunale in materia qualificabile come strumento urbanistico (piani regolatori, regolamenti edilizi, programmi di fabbricazione).
[nota 41] Ex multis Cass. 12 dicembre 1978, n. 5894; Cass. 12 gennaio 2000, n. 237 e Cass. 4 febbraio 2004, n. 2117.
[nota 42] Così anche CENTOFANTI, op. cit., p. 28.
[nota 43] E naturalmente finché non si dovesse consolidare un diverso e ancor più restrittivo orientamento conforme a quanto sopra nota 38.
[nota 44] Si riportano, per una più agevole comprensione, i commi che interessano dell'art. 11 del D.lgs. 115/2008: «1. Nel caso di edifici di nuova costruzione, lo spessore delle murature esterne, delle tamponature o dei muri portanti, superiori ai 30 centimetri, il maggior spessore dei solai e tutti i maggiori volumi e superfici necessari ad ottenere una riduzione minima del 10 per cento dell'indice di prestazione energetica previsto dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, certificata con le modalit; di cui al medesimo decreto legislativo, non sono considerati nei computi per la determinazioni dei volumi, delle superfici e nei rapporti di copertura, con riferimento alla sola parte eccedente i 30 centimetri e fino ad un massimo di ulteriori 25 centimetri per gli elementi verticali e di copertura e di 15 centimetri per quelli orizzontali intermedi. Nel rispetto dei predetti limiti è permesso derogare, nell'ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici.
2. Nel caso di interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti che comportino maggiori spessori delle murature esterne e degli elementi di copertura necessari ad ottenere una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, certificata con le modalit; di cui al medesimo decreto legislativo, e' permesso derogare, nell'ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici e alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nella misura massima di 20 centimetri per il maggiore spessore delle pareti verticali esterne, nonché alle altezze massime degli edifici, nella misura massima di 25 centimetri, per il maggior spessore degli elementi di copertura. La deroga può essere esercitata nella misura massima da entrambi gli edifici confinanti.
3. Fatto salvo quanto previsto dall'articolo 26, comma 1, legge 9 gennaio 1991, n. 10, e successive modificazioni, gli interventi di incremento dell'efficienza energetica che prevedano l'installazione di singoli generatori eolici con altezza complessiva non superiore a 1,5 metri e diametro non superiore a 1 metro, nonché di impianti solari termici o fotovoltaici aderenti o integrati nei tetti degli edifici con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda e i cui componenti non modificano la sagoma degli edifici stessi, sono considerati interventi di manutenzione ordinaria e non sono soggetti alla disciplina della denuncia di inizio attivit; di cui agli articoli 22 e 23 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e successive modificazioni, qualora la superficie dell'impianto non sia superiore a quella del tetto stesso. In tale caso, fatti salvi i casi di cui all'articolo 3, comma 3, lettera a), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, è sufficiente una comunicazione preventiva al Comune.
5. L'applicazione delle disposizioni di cui ai commi 1, 2, 3 e 4 non può in ogni caso derogare le prescrizioni in materia di sicurezza stradale e antisismica».
[nota 45] SAPORITO, «Il risparmio energetico si impone sulle distanze», in Il Sole 24 Ore, Norme e tributi, Milano, 5 agosto 2008.
[nota 46] SAPORITO, op. cit., ibidem.
[nota 47] REZZONICO-TUCCI, «"Premi volumetrici" all'efficienza», in Il Sole 24 Ore, Casa, Milano, 20 ottobre 2008.
[nota 48] Le normative regionali più permissive di quella nazionale nel concedere un bonus di volumetria sono ad esempio quelle di Valle d'Aosta (L. 3/2006 e 28/2007), Piemonte (L. 13/2007), Lombardia (L. 12/2005, 39/2004), Lazio (L. 6/2008), Emilia Romagna (L. 31/2002), Toscana (L. 28/2007).
[nota 49] L'art. 1, commi 21 e seguenti, della legge n. 308/2004 prevedono: «21. Qualora, per effetto di vincoli sopravvenuti, diversi da quelli di natura urbanistica, non sia più esercitabile il diritto di edificare che sia stato gi; assentito a norma delle vigenti disposizioni, è in facolt; del titolare del diritto chiedere di esercitare lo stesso su altra area del territorio comunale, di cui abbia acquisito la disponibilit; a fini edificatori.
24. L'accoglimento dell'istanza di cui ai commi 21 e 22 non costituisce titolo per richieste di indennizzo, quando, secondo le norme vigenti, il vincolo sopravvenuto non sia indennizzabile. Nei casi in cui, ai sensi della normativa vigente, il titolare del diritto di edificare può richiedere l'indennizzo a causa del vincolo sopravvenuto, la traslazione del diritto di edificare su area diversa, ai sensi dei citati commi 21 e 22, è computata ai fini della determinazione dell'indennizzo eventualmente dovuto».
La disciplina riportata pone diversi problemi interpretativi e applicativi con particolare riferimento al comma 22 e alle modalit; di realizzazione della pubblicit; immobiliare. Nell'ottica limitata di questo scritto si può immaginare l'opportunit; di apposite clausole contrattuali che tengano conto delle possibilit; derivanti dalla traslazione del diritto ad edificare. Ciò in connessione all'ambito di operativit; di strumenti quali le citate garanzie per vizi o mancanza di qualit;, la risoluzione o la presupposizione. L'acquirente potrebbe trovare nella disciplina in discorso il soddisfacimento dei propri interessi e una preventiva informazione, con conseguenti clausole contrattuali, potrebbe eliminare in radice il rischio di un futuro contenzioso.
[nota 50] Sul punto cfr. Autorit; per la vigilanza sui contratti pubblici di lavoro, servizi e forniture, Determinazione n. 4/2008 - Oggetto: Realizzazione di opere pubbliche da parte di privati nell'ambito di accordi convenzionati stipulati con le amministrazioni, reperibile sul sito internet con indirizzo www.autoritalavori pubblici.it. Con il provvedimento in esame si precisa che a) la realizzazione di opere prevista dalle convenzioni urbanistiche, anche nel caso dei piani di riqualificazione urbana o dei piani integrati di intervento oltreché delle convenzioni di lottizzazione, rientra nella nozione di appalto pubblico di lavori; b) l'affidamento delle suddette opere soggiace alla disciplina degli artt. 32, comma 1, lett. g), 121, comma 1 e 122 comma 8 del D.lgs. 163/2006. Si tratta anche in questo caso di norme e principi di derivazione comunitaria; la determinazione in oggetto, infatti, motiva le conclusioni in base alla sentenza della Corte di Giustizia europea del 12 luglio 2001 (causa C399-98). Tale posizione dell'Autorit; si deve riflettere nelle tecniche contrattuali delle convenzioni in materia ma, sul piano della consulenza alle parti di un'operazione immobiliare, deve altresì formare oggetto di considerazione e se del caso regolamentazione negli atti di trasferimento di terreno interessati dalla prescrizioni in discorso. Ciò consentirebbe all'acquirente di effettuare le opportune valutazioni sulla realizzabilit; ed onerosit; dell'operazione edilizia programmata.
[nota 51] Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 22 gennaio 2008, n. 37 (in G.U.R.I. n. 61 del 12 marzo 2008) come modificato dal D.lgs. 112/2008 convertito dalla legge n. 133/2008 e D.lgs. 192/2005 come modificato da ultimo dal citato D.lgs. 112/2008. L'attualit; dei temi nella prassi notarile rende in questa sede non decisiva una specifica bibliografia; per una sintesi operativa cfr. PETRELLI, La certificazione energetica degli edifici dopo la legge 6 agosto 2008, n. 133 e ID., Sicurezza degli impianti, garanzia di conformit; e relative certificazioni - consegna di documenti dopo il D.lgs. 25 giugno 2008 n. 112, entrambi reperibili sul sito internet con indirizzo www.gaetanopetrelli.it, voce Novit;.
[nota 52] Opportunamente documentate.
[nota 53] SANTARCANGELO, La forma degli atti notarili, Roma, 2006, p. 8 e ss.
[nota 54] FLAUBERT, Dizionario dei luoghi comuni, sottotitolo Album della Marchesa, catalogo delle idee chic, di cui tra le altre nell'edizione italiana nella Piccola biblioteca Adelphi, Milano, 1980.

References: art. 17
 art. 1418
 sentenza 
 Articolo 253
 Articolo 253
 sentenza 
 Articolo 253
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 art. 253
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
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