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Timestamp: 2019-01-22 16:17:02+00:00

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ABOGADOS DE MURCIA: DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO EN MATERIA DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA.
DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO EN MATERIA DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA.
Qué sentencias del Tribunal Supremo han fijado doctrina en materia de compraventa de vivienda?
5-10-2017 | Wolters Kluwer. Por: Isabel Desviat.-
Las Audiencias Provinciales han dictado numerosísimas sentencias, muchas de ellas con criterios contradictorios en temas tan importantes como la compraventa sobre plano, vicios urbanísticos, retracto, entrega de la vivienda, entre otros muchos. Recopilamos aquí una tabla con las sentencias de la Sala I del Tribunal Supremo que han fijado doctrina jurisprudencial, siempre desde el punto de vista del derecho común. Esperamos les sea de utilidad.
La compraventa de vivienda es uno de los asuntos estrella del derecho civil, no en vano las compraventas de fincas urbanas afectan a todos los ciudadanos y son más que frecuentes los litigios que surgen al respecto.
Según la definición clásica del artículo 1445 del Código Civil, por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. La compraventa está regulada en el Título IV, Libro IV (sobre obligaciones y contratos), y contempla numerosos aspectos de esta figura jurídica. No obstante, y en cuanto al contrato de compraventa de vivienda, ante el mismo problema los distintos tribunales han venido fijando criterios distintos, por lo que el Tribunal Supremo ha fijado doctrina en algunos de los aspectos más controvertidos.
Les ofrecemos esta tabla de los temas en los que la Sala de lo Civil del Alto Tribunal ha fijado doctrina, con enlaces a las respectivas sentencias y el contenido concreto de la doctrina, en una materia tan importante en el derecho civil.
DOCTRINA SALA PRIMERA TS
Ref. sentencia TS
Contenido de la Doctrina
TS, Sala Primera, Sentencia 527/2016 de 12 Sep. 2016, Rec. 1933/2014
Vivienda futura. Nulidad del contrato por error en el consentimiento. Ocultación de vicios urbanísticos. Aplicación de las garantías reguladas en la Ley 57/1968 y en la LOE.
Las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la Ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compraventa no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística.
TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 409/2016 de 15 Jun. 2016, Rec. 2110/2014
Repercusión al comprador del IBI abonado por el vendedor
El art. 63.2 de la Ley de Haciendas Locales se ha de interpretar de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.
TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 217/2016 de 6 Abr. 2016, Rec. 638/2014
Retracto, requisitos
Únicamente procede estimar la acción de retracto de comuneros cuando recae sobre una cuota o porción de una cosa que sea propiedad pro indiviso de varios comuneros.
TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 133/2015 de 23 Mar. 2015, Rec. 2167/2013
Extinción del contrato por mutuo disenso antes del plazo de entrega de la vivienda. Extinción de la garantía de las cantidades entregadas a cuenta del precio.
La extinción por mutuo disenso de los contratos de compraventa de vivienda sujetos a la Ley 57/1968 extingue también la garantía de las cantidades anticipadas a cuenta del precio siempre que ese mutuo disenso sea anterior al vencimiento del plazo para el inicio de la construcción o, si esta ya se hubiera iniciado cuando se celebró el contrato de compraventa, al vencimiento del plazo establecido para la entrega de la vivienda.
TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 778/2014 de 20 Ene. 2015, Rec. 196/2013
Vivienda en construcción. Resolución del contrato por retraso en la entrega
El art. 3 de la Ley 57/68,de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega de la vivienda, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC , considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.
TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 13 Ene. 2015, Rec. 2300/2012
Obligaciones de las partes. Restitución al comprador de las cantidades anticipadas. Irrenunciabilidad de derechos
De acuerdo con el art. 2 de la Ley 57/1968, es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir.
La irrenunciabilidad de los derechos por el comprador que establece el art. 7 de la Ley 57/1968, impide que en el contrato que asegure o avale las cantidades anticipadas, se pueda imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades en la cuenta especial.
TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 303/2014 de 16 Sep. 2014, Rec. 969/2012
Obligaciones del vendedor. Elevación a público del contrato. Incumplimiento
El incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa celebrado, conforme a lo dispuesto por el artículo 1280 del Código Civil , no es causa directa de resolución contractual al amparo del artículo 1124 del Código Civil.
TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 246/2014 de 28 May. 2014, Rec. 503/2012
Compra de local destinado a despacho de abogados. Inaplicabilidad de la legislación protectora de los consumidores y usuarios.
La compraventa de un despacho para el ejercicio de una actividad profesional de prestación de servicios queda excluida del ámbito de aplicación de la legislación especial de defensa de los consumidores, sin que resulte sujeta al control de contenido o de abusividad, debiéndose aplicar el régimen general del contrato por negociación.
TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 218/2014 de 7 May. 2014, Rec. 828/2012
Compraventa de vivienda en construcción. Incumplimiento del plazo de entrega. Reclamación al avalista de las cantidades pagadas a cuenta del precio.
Cuando se demande exclusivamente al avalista en juicio declarativo, reclamando el importe del aval constituido al amparo de la Ley 57/1968, la entidad de crédito no podrá oponer las excepciones derivadas del art. 1853 CC, debiendo abonar las cantidades, debidamente reclamadas y entregadas a cuenta, una vez incumplido el plazo convenido para la obligación de entrega, por cualquier causa.
TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 537/2012 de 10 Sep. 2012, Rec. 1899/2008
Resolución del contrato. Falta de licencia de primera ocupación de la vivienda.
La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.
Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.
Corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 842/2011 de 25 Nov. 2011, Rec. 438/2009
Control de validez de la cláusula que impone al comprador de la vivienda el pago del impuesto de plusvalía.
El pacto incorporado a un contrato de compraventa por el que se establece la obligación de pago del Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana a cargo del comprador queda sujeto al control de validez con arreglo a la legislación de consumidores entonces vigente. La Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de Mejora de la Protección de los Consumidores y Usuarios no puede ser aplicada con carácter retroactivo.
TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 315/2011 de 4 Jul. 2011, Rec. 2228/2006
Compraventa de inmueble. Falta de pago del precio. Formas que puede adoptar el requerimiento resolutorio.
No procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artículo 1504 CC al requerimiento efectuado mediante burofax, por continuar siendo imprescindible en la actualidad -el legislador ha tenido oportunidad de mitigar el rigor del precepto y no lo ha hecho- que el conocimiento fehaciente del hecho notificado cuente con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial.
Compraventa de inmueble. Falta de pago del precio. Demanda en la que se ejercita la acción de resolución.
En tanto no se haya producido el pago del precio, debe reconocerse eficacia resolutoria a la demanda en que se ejercita la acción de resolución por incumplimiento, como forma de interpelación judicial literalmente contemplada en el artículo 1504 CC.

References: artículo 1445
 Resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1280
 resolución 
 artículo 1124

Resolución 
 artículo 1504
 resolución 
 artículo 1504