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Timestamp: 2016-12-06 16:07:59+00:00

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Direcção de Serviços de Avaliações (Maio de 2011)
Nota introdutória…………………………………………………………………………………………………..3 Mapa síntese das actualizações do Manual de Avaliação……………………………………….…….........5
1. Conceito de prédio……………………………………………………………………………………………………….6 1.1. Classificação de prédios………………………………………………………………………………………………..7 1.2. Avaliação de prédios (Tabela I – Regras de Avaliação)………………………………………………................8 2. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados (Vt)……………………….10 2.1. Determinação do valor base dos prédios edificados………………………………………………………….……11 2.1.1. Determinação do valor médio de construção……………………………………………………………………..12 2.2. Determinação da área bruta de construção (do edificio ou fracção) mais a área excedente à da implantação (A)………………………………………………....................................................................................................12 2.2.1. Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabéla e fórmula…………………….…………………………..14 2.3. Aplicação do coeficiente de afectação (Ca) (Tabela II - coeficiente de afectação)………..…………………16 2.4. Aplicação do coeficiente de localização (Cl)………..……………………………………………………………….19 2.5. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto (Cq)……….……………………………………………………20   Tabela III A – Prédios urbanos destinados a habitação…………………………….…….…………..21 Tabela III B – Prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços………...…………..22
2.5.1. Directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da localização excepcional, da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação……………………………………….……24 2.5.2. Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares (Tabela IV - coeficientes majorativos para as moradias unifamiliares)…………….………….….…………………………….……………………….25 2.6. Aplicação do coeficiente de vetustez (Cv) (Tabela V - coeficiente de vetustez)…….………………….…….25 3. Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção……………………………….28 3.1. Regra geral……………………………………………..………………………………………………………….……28 3.2. Método comparativo a que se refere o artigo 76.º do CIMI ……………………………………………...............30 4. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros” (Tabela VI – regras de avaliação de prédios tipo “outros”)……….……..………………………………..……..………………….……….31     Regra geral com as adaptações necessárias (n.º 1 do artigo 467.º do CIMI) – Prédios urbanos destinados a habitação……………………………………………………………………..….……….…….32 Método de custo (n.º 2 do artigo 46.º do CIMI)………………………………….……….……….…….…33 Avaliação de prédios da espécie “outros” sem capacidade construtiva (n.º 3 do artigo 46.º do CIMI)………………………………………………………………………………………………………….…33 Avaliação de prédios em ruinas (n.º 4 do artigo 46.º do CIMI) ……………………………….…….......34
5. Outras questões ……………………………………………………………………...…………………………..…….37 5.1. Avaliação das fracções autónomas, ou partes susceptíveis de utilização independente, com a afectação estacionamento coberto e fechado com arrecadações no seu interior…........................................................37 5.2. Avaliação dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias, que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. venda de imóveis)………………………………………………………………………………………………………………….38 5.3. Avaliação de prédios urbanos (lotes de terreno para construção), cujo alvará refira que o mesmo tem como destino duas afectações distintas…………………………………………………………………………………….38
eficaz e coerente do que a existente até então. Desta forma. no entanto. uma das pedras basilares daquela reforma foi a criação do novo sistema de apuramento do valor patrimonial de prédios urbanos que permitiu assegurar uma metodologia de avaliação predial bem mais objectiva. A primeira versão do manual de avaliação de prédios urbanos. Ora. por força das alterações legislativas que directa ou indirectamente influenciam os procedimentos das avaliações. entre outras. nem sequer nos parece que isso poderá algum dia ser objectivamente possível. por outro. a localização. o tipo de construção. foram criadas regras objectivas. da autoria da Direcção de Serviços de Avaliações. simples e coerentes que se traduzem. quer pela dinâmica de mercado imobiliário. introduzir uma maior equidade fiscal e transparência no relacionamento do Estado com os demais cidadãos. as características intrínsecas e as infra-estruturas das zonas onde se localizam os imóveis a serem avaliados. por um lado. grosso modo. nomeadamente um manual. na redução efectiva da subjectividade e discricionariedade muitas vezes associadas à temática em apreço e. quer ainda pelo acumular da experiência nas avaliações de prédios urbanos para efeitos tributários e pelo desenvolvimento de mecanismos de validação e controlo da qualidade das mesmas. mostrou-se necessário criar um instrumento de cariz operacional. o seu conteúdo já foi por diversas vezes alterado com vista à sua actualização (a ultima das quais ocorreu em Abril de 2009). Nesse sentido. o facto da determinação deste valor patrimonial passar a ter por base nomeadamente o valor médio de construção. Esta necessidade de quase permanente actualização do mesmo surge. o acervo normativo plasmado no Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis (CIMI) não pode. como é sabido. No entanto. na sua essência. sublinha-se.
. quer os funcionários dos Serviços e Direcções de Finanças da DirecçãoGeral dos Impostos que tratam desta matéria. na certeza de que o valor patrimonial dos prédios urbanos apurado para efeitos fiscais se aproxima do denominado valor normal de mercado. Assim. abarcar todas as questões práticas de índole técnico decorrente da aplicação do citado sistema de avaliação. as áreas. foi elaborado em Setembro de 2004. conferir mais eficácia no combate à tão famigerada evasão fiscal. bem como.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
A reforma da tributação do património visou. que pudesse auxiliar quer os peritos avaliadores encarregues de efectuarem as avaliações dos prédios urbanos para efeitos fiscais.
0) foi concretizada há quase dois anos e teve a sua génese na alteração legislativa sofrida pelo CIMI. Maio de 2011. sendo por isso sancionada matéria por diversas vezes em informações. circulares e outros normativos. bem como da experiência adquirida ao longo de mais de cinco anos de aplicação prática dos normativos de avaliação. que foram divulgados a todos os intervenientes no período compreendido entre a aprovação da versão anterior e a actualidade. naturalmente.
. Tratando-se de um manual de avaliação em que o objecto – património imobiliário para fins fiscais – é uma realidade dinâmica. muitas têm sido as matérias objecto de análise nesta Direcção de Serviços que justifica.
Lisboa. como já se encontra referido anteriormente.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
Ora. e até ao presente. que aprovou o Orçamento de Estado para 2009. a ultima revisão do manual de avaliação (versão 4. Desde aquela data. admitindo. mediante a entrada em vigor da Lei nº 64-A/2008. não tem a Direcção de Serviços de Avaliações (DSA) a pretensão de produzir um documento definitivo e abrangente. durante o ano de 2011. a elaboração da presente revisão do já referido Manual de Avaliação de Prédios Urbanos. de 31/12. futuros ajustamentos.
Entendimento preconizado pela DSA.2.
Entendimento preconizado pela DSA.
Garagens individuais/colectivas com arrecadações no seu interior
5. Senhora Subdirectora-Geral.2011.
Elementos a entregar pelos sujeitos passivos à declaração Modelo.
Prédios dos quais façam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas
2. Portaria n.º 436/2010 da DSA (despacho proferido em 24. Regras a aplicar na avaliação dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias. pela Exmo.3.º 2 do artigo 46. Processo n.1. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex.00 €.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
MAPA – SÍNTESE DAS ACTUALIZAÇÕES DO MANUAL DE AVALIAÇÃO PARA A VERSÃO 5 VERSÃO 5 [actual] ASSUNTO: DESENVOLVIMENTO: ITEM Nº PÁG Processo n.
Estabelecimentos prisionais Valor base dos prédios edificados
Regras a aplicar nestas avaliações (n. 1 de IMI
Documentação a ser exigida quando estejam em causa a avaliação de prédios urbanos não licenciados (clandestinos) Regras a aplicar na avaliação garagens individuais/colectivas que sejam fracções autónomas ou divisões susceptíveis de utilização independente com arrecadações no seu interior. cujo alvará refira que os Regras a aplicar nestas avaliações mesmos têm como (critério da dominância). Regras a aplicar na avaliação de prédios urbanos dos quais façam parte garagens individuais e colectivas ou piscinas individuais e colectivas.01.
Entendimento da DSA – tendo por base o prescrito no Parecer jurídico n. de 31. Em 2011 – 603.2011. pela Exma.6.01.
Entendimento preconizado pela DSA. Senhor Subdirector-Geral – substituto legal do Exm. destino duas afectações distintas
5.º 1330/2010. (regra n.5.º 521/2010 da DSJC
Terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias
5. venda de imóveis).2.12. ENQUADRAMENTO:
Regras aplicadas no apuramento do Coeficiente de Vetustez
2.º 5) 2.º do CIMI).
4.º 407/2010 da DSA (despacho proferido em 17.º Senhor Director-Geral dos Impostos.
Prédios urbanos (lotes de terreno para construção).
edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes. na terminologia fiscal. são havidos como tendo carácter de permanência quando afectos a fins não transitórios.é toda a fracção de território.. dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se encontrem implantados. pela razão óbvia.
 Finalmente.”.os edifícios ou construções estiverem assentes no mesmo local por um período superior a um ano…”. de acordo com o art. no regime de propriedade horizontal. Conceito de prédio (artigos nºs 1º a 7 º do CIMI) Na metodologia de avaliação do património imobiliário com o objectivo tributário..DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
 Quanto ao carácter de permanência... º 2 do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (adiante designado por CIMI) um prédio “. embora situados numa fracção de território que constitua parte integrante de um património diverso ou não tenha natureza patrimonial. exactamente. edifícios ou construções nas circunstâncias anteriores.. a definição de prédio e a sua tipificação constituem conceitos fundamentais.. de serem os objectos da avaliação.
. com carácter de permanência.. é havida como constituindo um prédio…”. plantações. desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva.. tenha valor económico.”
Deste modo: “. bem como as águas..cada fracção autónoma. ainda que móveis por natureza. designadamente no âmbito do planeamento e ordenamento territorial e que não se enquadram. abrangendo as águas. este é considerado quando: “. plantações. primeiro. por existirem outras definições.Os edifícios ou construções. segundo.
Assim. e em circunstâncias normais. e para efeitos de aplicação do IMI: “...
. por não fazerem parte do património de uma pessoa singular ou colectiva. b) Prédios urbanos (artigo 4º do CIMI). não são considerados prédios.o atributo jurídico.
(b) Comerciais. “que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva “.o atributo económico. industriais ou para serviços.o atributo físico.1.
[b] . para que determinada realidade territorial seja considerada como prédio tem de reunir os seguintes atributos:
[a] . ”ser uma fracção do território”. os prédios são classificados em:
a) Prédios rústicos (artigo 3º do CIMI). logo.
Atento à conjugação destes três atributos. não possuem o atributo jurídico. Classificação de prédios
Para efeitos tributários. tenha valor económico”. c) Prédios mistos (artigo 5º do CIMI).
Os prédios urbanos (vide a propósito o disposto no artigo 6º do CIMI) dividem-se em:
(a) Habitacionais. [c] .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
1. “que em circunstâncias normais. repare-se nos Terrenos Baldios que.
de 11/03).Terrenos para os quais tenha sido emitido licença ou autorização.
Edifícios e construções licenciados ou.º 232/2008. de 11/03).º 37º do CIMI. que tenham como destino normal outros fins que não a Habitação. Industria ou Serviços).) com dados que permitam
Comunicação Prévia – Processo instruído para comunicação à Câmara Municipal sobre a realização de determinadas operações urbanísticas (Portaria n. com base na declaração Mod. º 3º do CIMI.
(d) Outros . plantas da responsabilidade do contribuinte. sendo o seu perímetro delimitado por pontos distanciados 50 m do eixo dos arruamentos.
1. 3 A propósito. no sentido dos arruamentos…”. os contribuintes devem entregar conjuntamente com a Declaração Mod 1 de IMI fotocópia da memória descritiva e das peças desenhadas (plantas) que instruíram o processo de comunicação prévia. parqueamentos.. à escala 1/50. obras de demolição. 2 Informação Prévia – Documento emitido pela Câmara Municipal com indicação de que o requerente está ou não autorizado a realizar determinadas operações de loteamento. 1 do IMI apresentada pelos sujeitos passivos num Serviço de Finanças à qual devem juntar os documentos/elementos necessários para a eficaz avaliação.Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano 3 para os quais:
 As entidades competentes vedem qualquer licença ou autorização de operação de loteamento ou de construção. destacando-se:
Plantas de arquitectura das construções correspondentes às telas finais aprovadas pela Câmara Municipal (ou. os núcleos com um mínimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilização pública. “. no caso de construções não licenciadas. obras de urbanização. no sentido transversal. e 20 m da última edificação. obras de edificação. quando tenha sido feita comunicação prévia.. alterações de utilização e outras operações urbanísticas (Portaria 232/2008. etc. Avaliação de prédios urbanos
A iniciativa da primeira avaliação fiscal de um prédio urbano cabe ao Chefe de Finanças. Comércio.
. 1/100 ou 1/200 cotadas se possível). Por analogia com o determinado no art. transcreve-se o determinado no ponto 4º do art. na falta de licença.consideram-se aglomerados urbanos.2. admitida comunicação prévia1 ou emitida informação prévia2 favorável de operação de loteamento ou construção e ainda aqueles que assim tenham sido declarados no título aquisitivo. Plantas das dependências (garagens. além dos situados dentro de perímetros legalmente fixados. arrecadações.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
(c)Terrenos para construção .
incumbindo. a Tabela I relaciona para os prédios urbanos e mistos o modo de aplicação das regras de avaliação com vista à obtenção daquele valor. comunicação prévia e informação prévia. TABELA I – Regras de Avaliação
Prédios urbanos com partes enquadráveis em mais que uma utilização 
Uma parte principal (a de maior relevância económica) e outra (s) meramente acessória (s) – exemplo de moradia com garagem no r/c e habitação no 1º andar. tendo em atenção a valorização resultante da existência de partes acessórias
Diferentes partes economicamente independentes (exemplo: um prédio com dois pisos. caso existam terrenos adjacentes à implantação. Escritura de constituição de propriedade horizontal. projecto aprovado ou documento comprovativo da viabilidade construtiva. a responsabilidade de comprovar essa ausência junto das respectivas Câmaras Municipais.
Sendo a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios o objectivo da avaliação para fins fiscais.
NOTA: No que respeita à avaliação de prédios urbanos não licenciados (clandestinos). não lhes deve ser exigida a apresentação de declaração camarária a atestar essa situação (devem entregar planta da sua responsabilidade). Plantas do edifício. não existindo loteamento. um com comércio ou serviços e o outro com habitação)
Regras de avaliação correspondentes a cada parte. aos Serviços Locais de Finanças. Para o caso dos terrenos para construção: fotocópia do alvará de loteamento ou.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
determinar as áreas brutas dependentes. quando os sujeitos passivos alegam que não existem plantas de arquitectura para o prédio que pretendam ver avaliado. resultando o valor da soma das partes
Regras de avaliação da parte principal. em concordância com o estabelecido no artigo 7º do CIMI. em caso de dúvida. nestes casos. fotocópia do alvará de licença de construção.
não desobriga o avaliador da responsabilidade de conhecer.
Atenção especial deve ser tida quando o perito efectua a localização geográfica do prédio. 250º do CPPT. indústria e serviços).
Para prédios cuja data de construção é anterior a 7 de Agosto de 1951 e prédios a avaliar cujo motivo seja penhora nos termos do art. não só em gestão corrente como também para efeitos de vendas resultantes de processos de penhora. resulta da aplicação da seguinte equação geral: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Vt Vc A Ca Cl
Valor patrimonial tributário Valor base dos prédios edificados Área bruta de construção mais a Área excedente à área de implantação Coeficiente de afectação Coeficiente de localização
. para os vários tipos de afectação (habitação. apesar desta não ter carácter de obrigatoriedade. comércio.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
Antes de se abordar o método de avaliação – importa considerar a questão da vistoria prévia referida no art. para salientar que. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados (Vt) (vide artigo 38º do CIMI) A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos. o prédio em avaliação. é obrigatória a vistoria. com rigor. º 14º do CIMI. uma vez que as coordenadas que o sistema assume são fundamentais para a identificação do prédio. para efeitos de selecção do Coeficiente de localização (Cl) ou da percentagem do valor do terreno de implantação.
Cq Cv
Coeficiente de qualidade e conforto Coeficiente de vetustez
2. Na avaliação de edificações construídas temporária e precariamente em terrenos públicos (camarários e outros). fixado em 25% daquele valor. à semelhança do que acontece com a avaliação de prédios construídos em direito de superfície. Determinação do valor base dos prédios edificados (Vc) (vide artigo 39º do CIMI) O valor base dos prédios edificados [Vc] corresponde ao valor médio de construção por m2 adicionado do valor do m2 do terreno de implantação. são observadas as regras previstas nos artigos 38º a 46º do CIMI. O valor patrimonial tributário apurado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior.1.
00 480.·mão-de-obra.00 615. sendo aprovado por Portaria do Ministro das Finanças. resulta da seguinte expressão:
A= (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad
Para o ano de 2011 o valor médio de construção por metro quadrado foi fixado em € 482. O valor médio de construção é determinado tendo em conta. para vigorar no ano seguinte.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
2. administração.00 612.00 492. pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU).00 492.00
Portaria 982/2004 982/2004 99/2005 90/2006 1433-C/2006 16-A/2008 1545/2008 1456/2009
. equipamentos. o que conduz a que o valor base dos prédios edificados [Vc] seja de € 603.00. tais como os relativos a materiais.00 600. Determinação do valor médio de construção O valor médio de construção por metro quadrado é proposto anualmente.A do CIMI) A determinação da Área bruta de construção e Área excedente à área de implantação.40
Valor base Prédios Edificados/m2 [€] 600. 4
2. nomeadamente. comunicações e outros consumíveis.2. até 31 de Outubro.00 609.50 615.00 603.00 490. os encargos directos e indirectos suportados na construção do edifício.40 (vide Portaria n º 1330/2010 de 31 de Dezembro do Ministro de Estado e das Finanças).00 492. Determinação da Área bruta de construção (do edifício ou da fracção) mais a Área excedente à da implantação (A) (vide artigo 40º .1.00 482. energia.1. Os valores atribuídos para os anos anteriores são os da tabela seguinte:
Valor médio de construção /m2 [€] 480.00 487.00 615.
 Caj – Coeficiente de ajustamento de áreas
Coeficiente aplicado ao somatório das áreas brutas privativas e dependente ponderada. individual ou colectivo.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
 Aa . medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção. parques.
 Ab . e outros locais privativos de função distinta das anteriores Aplica-se o coeficiente 0. para esse efeito. ainda que constituam partes comuns. campos de jogos.005. incluindo a área ocupada por alpendres e telheiros com pilares fixos ao solo. esta área integra igualmente a área de implantação. para o valor até ao limite de duas vezes a área de implantação. As áreas de telheiros e alpendres não integram todavia a Ab. Integra jardins. piscinas. Aplica-se o coeficiente 1.representa a área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação
Aplica-se o coeficiente 0.
Entende-se por área de implantação a área situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo medida pela parte exterior. Quando a área de caves se prolonga para além do corpo principal do edifício e a cobertura desta estiver acima do nível do solo.025. desde que não integrados em Aa. para a área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação. os sótãos ou caves acessíveis e as varandas. as instalações para animais.representa as áreas brutas dependentes
São as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo. mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção. caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção.
. incluindo varandas privativas fechadas. fechado ou aberto. Serviços.representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação
A área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções.00. Aplica-se o coeficiente 0. visto não serem áreas fechadas.
Ac . cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção considerando-se. variável em função de escalões de área para as afectações: Habitação.representa a área bruta privativa É a superfície total. Indústria e Estacionamento Coberto. locais acessórios as garagens os parqueamentos. quintais e outros logradouros. as arrecadações.
Ad . Comércio.
3Ab) x 1.0+0. atender à permilagem da fracção autónoma Calcular em função da permilagem da fracção autónoma Não considerar Prédios em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente Não considerar Não considerar Considerar como terreno livre.85 x (Aa+0.3 Ab <= 100 >100 – 160 >160 – 220 > 220 caj 1.1. quintais e outros logradouros Áreas dependentes comuns Áreas de circulação em centros comerciais
.0+0.0+0.1000 >1000-3000 >3000 caj 1. colocam dúvidas quanto à sua forma de determinação:
Prédios em regime de propriedade horizontal Não considerar Não considerar Considerar como terreno livre.90 x (Aa+0. Calcular atendendo à sua distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. No cálculo de Ac e de Ad. parques.00 0.3Ab-160)
100 x 1. procura-se identificar algumas situações que.3 Ab <=400 >400 .00 0.80
Deve-se ter em conta as diferentes tabelas e os respectivos escalões de áreas consoante as afectações.500 >500-1000 >1000 caj 1.3 Ab <=100 >100 .80 Aa+0. os seguintes escalões de área:
HABITAÇÃO Aa+0.500 >500 .90 0. para as diferentes afectações.80 x (Aa+0.80
COMÉRCIO E SERVIÇOS Aa+0.3Ab <=100 m2 Se 100<( Aa+0.90 0.2.00 0. Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabelas e Fórmula Na aplicação do Caj seguem-se.90 0. piscinas.3Ab)<=220 m2 Se (Aa+0. Não considerar
Situação Áreas comuns no edifício Terraços Jardins.90 x (160-100)+0.85 0.3 Ab <= 100 >100 .3Ab)>220 m2 (Aa+0.3Ab-100) 100 x 1.80
ESTACIONAMENTO INDÚSTRIA COBERTO Aa+0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
2.3Ab-220)
Notas importantes sobre a determinação da Área (A): No quadro abaixo.1000 > 1000 caj 1. No cálculo de Ac e de Ad.0 100 x 1.85 0.90 x (160-100)+0.85 0. frequentemente.3Ab)<=160 m2 Se 160<( Aa+0. campos de jogos.00 0.85 x (220-160)+0. atender à distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. Habitação (exemplo)
Se Aa+0.85 0.90 0.
com um andar ou fracção com varanda (s). em termos de tipologia. º 40º do CIMI.
assim como as áreas de armazenagem de “stocks”em centro
comercial em propriedade total sem partes são enquadradas nas áreas brutas dependentes com excepção das áreas afectas a restauração ocupadas com as cadeiras e mesas que são enquadradas na área bruta privativa.º Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 . elevadores. em termos de tipologia. devendo a sua área ser. deve considerar-se do terraço uma área igual à da (s) varanda (s).DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
a) Em prédios em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. geralmente a tardoz. se um ou mais andares tem terraço. (Despacho do Exm. por não se enquadrarem no espírito do Art. embora sendo de uso exclusivo de uma ou mais fracções ou andares são parte estruturante e comum) não entram no cálculo de A. estas têm o mesmo tratamento dado às escadas interiores. até ao limite da área total do terraço.
No caso de existirem escadas exteriores. estes entram no cálculo de Ab com área equivalente à das varandas. somente. ou ao nível de um andar. por aplicação dos critérios seguintes:
[i] Se a fracção ou andar com terraço tiver a devida correspondência.
. escadas.
Constituem excepção os terraços em edifícios com varandas: nestes casos.Informação n.º 15/05.
b) Quanto aos terraços (superfícies pavimentadas totalmente descobertas sobre um edifício – coberturas. não se consideram as áreas comuns de circulação. que. deve considerar-se do terraço a área da maior varanda do edifício. [ii] Se não existir correspondência. não podendo exceder a área total do terraço. considerada na área de implantação do edifício. por se tratar de áreas equivalentes às áreas comuns de circulação dos prédios em regime de propriedade horizontal – patamares.º 331/05/DSA – Processo n.
º 15/05):
[i] Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores forem as únicas existentes no prédio. no regime de propriedade horizontal. ginásios. a área daquelas deve integrar a área bruta dependente (Ab).DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
Em centros comerciais em propriedade horizontal ou total com partes economicamente independentes. ou. a área destas deve integrar a área bruta privativa (Aa).
e) Em prédios com piscinas cobertas e fechadas. de acordo com a tabela II abaixo. sala polivalente e afins estas entram para o cálculo da área bruta dependente (Ab). no regime de propriedade total. os espaços de lavagem de automóveis e outras áreas ocupadas por equipamentos. adoptamse os seguintes critérios (Despacho do Exm.3.º Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 – Informação n. considerando uma distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente.º 331/05/DSA – Processo n. Aplicação do coeficiente de afectação (Ca) (vide artigo 41º do CIMI) Em função do tipo de utilização de determinado prédio edificado. com as existentes no edifício principal. [ii] Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores coexistem.
d) Em edifícios com garagens colectivas que não sejam fracções ou partes economicamente independentes. cumulativamente. no cálculo da área bruta dependente (Ab) não são consideradas para efeitos de avaliação os corredores de circulação.
f) Em prédios com cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores ao edifício principal.
. assim se aplica o respectivo coeficiente de afectação.
2. sala de condomínio. sendo considerada em função da permilagem de cada fracção autónoma. as áreas afectas à restauração ocupadas por cadeiras que não estejam integradas em qualquer fracção ou parte são consideradas áreas brutas privativas e distribuídas em função da permilagem ou proporcionalmente à área pelas fracções ou partes a que dão apoio. saunas.
De acordo com o Oficio-Circulado n.
. deve considerar-se a afectação correspondente à utilização efectiva. estas não perdem a sua natureza de habitação social (Despacho do Exm.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 2005/08/02 . aquando da entrega da declaração mod. em condições muito deficientes de habitabilidade Arrecadações e arrumos
Notas importantes sobre a aplicação do Coeficiente de Afectação (Ca): a) Prédio com licença que prevê mais do que uma utilização sem diferenciar a fracção.35
Estacionamento coberto e não fechado
Prédios não licenciados. Na transmissão de fracções em prédios ou fracções de habitação social.00 0.º 40 078/2005.70 0.20 1. desde que esteja considerada na licença de utilização. são considerados uma forma especifica de “habitação a custos controlados” – (Despacho de 07/11/08 sancionado na informação nº 388/08 da DSA). deve considerar-se a afectação declarada pelo contribuinte de entre as afectações previstas na licença de utilização.60 0. Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4. 1 do IMI. deverá o contribuinte entregar um comprovativo de que aquela declaração corresponde a habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados. [ii] Se o prédio estiver ocupado.10 1. “Os contratos de desenvolvimento para a habitação”. de 25 de Maio.º 15/05]. Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4.15 0.80 0.
Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4. andar ou parte do prédio susceptível de utilização independente:
[i] Se o prédio não se encontra ocupado.º 331/05/DSA – Proc.08 0.40 0.Informação n.45 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
TABELA II – Coeficiente de Afectação (Ca)
Tipo de utilização Comércio Serviços Habitação Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados Armazéns e actividade industrial Comércio e serviços em construção tipo industrial Estacionamento coberto e fechado Estacionamento não coberto
Coeficientes 1.
Porém. escolas de ensino básico e secundário. olaria): Indústria. clínicas.
c) Prédio não licenciado. metalomecânica.  Oficinas (ex. em condições muito deficientes de habitabilidade: O coeficiente de afectação 0. para se poder considerar esta afectação é necessário que se verifiquem cumulativamente as duas condições – não licenciados (sem licença de construção) e apresentar condições muito deficientes de habitabilidade (ex: barracas. hospitais): Serviços. buracos nas paredes e pavimentos. de acordo com a utilização dominante em termos de actividade. de reparações eléctricas). hotéis. restaurantes. Centros de enfermagem. discotecas: Serviços. paredes com escorrência de águas e/ou bolores. institutos politécnicos.45.). etc. creches. marcenaria.  Hipermercados / Supermercados: Fazer o devido enquadramento de acordo com a utilização (comércio.
d) Exemplos de afectação:
 Oficinas (ex. ou habitações com telhados com infiltrações.). etc. de restauro de mobiliário. casas abarracadas. apenas se aplica a edificações para habitação.  Estabelecimentos onde se prestam actos clínicos e cuidados de saúde (ex. bares.  Aviários e suiniculturas: Indústria. universidades): Serviços. casa de repouso e lares.  Clubes de caça e pesca: Serviços.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
b) Prédio sem licença de utilização: Quando o prédio não possui licença de utilização considera-se a afectação correspondente ao destino normal e não ao destino concreto.  Quiosques: Comércio ou serviços. mecânica auto. serviços. armazéns se constituem áreas
.  Estabelecimentos onde a actividade principal é o ensino ( ex.
: A norma é a avaliação ser sempre baseado no licenciamento. aquando do preenchimento do modelo 1.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
 Superfícies comerciais ou de serviços instalados em construções não tradicionais (aligeiradas e de menor custo): Comércio e Serviços em construção tipo industrial. aplicam-se as regras de avaliação da parte principal. posto médico.º 2.º do CIMI)
O coeficiente de localização varia entre 0.Informação n.0 podendo ser reduzido para 0.º 7º do CIMI.35 em situações de habitação dispersa. está-se perante a existência de partes susceptíveis de utilização independente. refeitório.
2. Assim.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 2/8/2005 . IMI. º 42 do CIMI.4. e ser elevado até 3. etc. do art. Aplicação do coeficiente de localização [Cl] (vide artigos 42. do n.0 em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. a fixação do Cl deve considerar o seguinte quadro de referência:
. Se apenas existe uma licença para a unidade fabril. as áreas de salas de espera e instalações sanitárias de utilização comum são tratadas como áreas brutas privativas a distribuir proporcionalmente pelos respectivos escritórios ou consultórios. de acordo com a alínea a).º e 62.
De acordo com o n º 3 do art.  Unidades fabris com partes destinadas a escritório.4 e 2. o seu anexo II. devendo a avaliação respeitar essa diferenciação.º 15/05).º 331/05/DSA – Processo n. Se existirem licenças diferenciadas. Em andares com escritórios e ou consultórios. frequente no meio rural. deverá discriminar essas partes (Despacho do Exm.
preços unitários idênticos de imóveis semelhantes (por verificação dos valores correntes de mercado). obter o zonamento para todos os municípios.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
a) Acessibilidades.7 e minorado até 0.
SIGIMI – Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto [Cq] (vide artigos 43. para a rede nacional de peritos avaliadores responsáveis pela execução do zonamento. aplicandose a estes o mesmo coeficiente de localização (Cl). uma aplicação informática baseada na Web – SIGIMI9 que permitiu de modo célere e homogéneo.
ferroviárias. com funcionalidades de visualização e de edição de Sistema de Informação Geográfica. c) Serviços de transportes públicos.5. podendo ser majorado até 1.
Compete aos peritos avaliadores a definição de zonas homogéneas (designadas por áreas price na terminologia anglo – saxónica). e obtém-se:
 Adicionando à unidade os coeficientes majorativos. para determinada afectação.º do CIMI) O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio edificado. principalmente. de ensino. já em 2004. Para a sua efectivação. onde se verifica. em formato digital. serviços públicos.  Estabelecimentos comércio.
2. b) Proximidade de equipamentos sociais.
rodoviárias.  Subtraindo à unidade os coeficientes minorativos. fluviais e marítimas. a DGCI em colaboração com a DGITA desenvolveu.5.
05 0.10 0.02 Minorativos Descrição Inexistência de cozinha Inexistência de instalações sanitárias Inexistência de rede pública ou privada de água Inexistência de rede pública ou privada de electricidade Inexistência de rede pública ou privada de gás Inexistência de rede pública ou privada de esgotos Inexistência de ruas pavimentadas Inexistência de elevador em edifícios com mais de 3 pisos Existência de áreas inferiores às regulamentares Coeficiente 0.10
0.20 0.10 0.04 até 0.02
0.05 até 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
As tabelas III A e III.03 0.05 0.05
Estado deficiente de conservação Localização e operacionalidade relativas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas
até 0.06 0.08
0.02 0.B evidenciam o gradiente de valores possíveis:
TABELA III A: Prédios urbanos destinados a habitação
Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrição Moradias unifamiliares Localização em condomínio fechado Garagem individual Garagem colectiva Piscina individual Piscina colectiva Campo de ténis Outros equipamentos de lazer Qualidade construtiva Localização excepcional Sistema central de climatização Elevadores em edifícios de menos de 4 pisos Coeficiente até 0.03 0.05
até 0.03 0.03 0.20 0.15 até 0.05
.03 0.10 0.04 0.
.08 0.1 e 2. Visando a aplicação uniforme das tabelas antes referidas.2.10 0. indústria e serviços
Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrição Localização em centro comercial Localização em edifícios destinados a escritórios Coeficiente 0. apenas quatro dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação.5.10 sanitárias Inexistência de rede pública ou privada de água Inexistência de rede pública ou privada de electricidade Inexistência de rede pública ou privada de esgotos Inexistência de ruas pavimentadas Inexistência de elevadores em edifícios com mais de 3 pisos Estado deficiente de conservação Localização e operacionalidade relativas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas 0.10
Da leitura das tabelas anteriores facilmente se percebe que os coeficientes de qualidade e conforto reflectem características intrínsecas do prédio (edifício ou fracção) e da sua envolvente urbana (infra-estruturas públicas). o nº 2 do art. de seguida dá-se nota de alguns aspectos que se entende podem esclarecer ou aprofundar o que se encontra definido na lei. Todavia.03
até 0. no sentido de melhor objectivar o processo avaliativo. º 43 do CIMI explicita um conjunto de conceitos constantes das mesmas. Ainda da leitura das mesmas tabelas.25 Minorativos Descrição Coeficiente Inexistência de instalações 0. apenas dois dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação.B: Prédios urbanos destinados a comércio.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
TABELA III.05 até 0.02 até 0.10 0. pode observar-se o seguinte:
 Para os prédios urbanos destinados a habitação.10 até 0.  Para os prédios urbanos destinados a comércio.10
Sistema central de climatização Qualidade construtiva Existência de elevador (es) e/ou escada(s) rolante(s
Dos aspectos referidos nas alíneas anteriores tratarão os pontos 2.05 0.10
0.5. indústria e serviços. sendo desnecessário aqui repeti-los.03 0.
instalação do sistema central de climatização. sendo o frio ou calor (e humidade) no todo ou em parte. mesmo que constituídas em propriedade horizontal e ainda que tenham áreas dependentes comuns fora do corpo principal (Despacho do Exm.Lei n. b) Condomínio fechado: Corresponde à definição constante da alínea e) do art.
. d) Existência/Inexistência de elevador: Para efeitos de aplicação do CIMI devem considerar-se os pisos acima e abaixo do solo com acesso pelo elevador e sempre que estejam em causa afectações de habitação. desde que existam pelo menos dois dos equipamentos: caldeira. c) Sistema central de climatização: Para efeitos de aplicação do CIMI e de acordo com o Regulamento dos Sistemas Energéticos de Climatização em Edifícios (Decreto .º 227/05).07. deve o mesmo ser considerado como se já estivesse efectivamente instalado.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
Notas importantes sobre conceitos subjacentes à aplicação do coeficiente de qualidade e conforto (Cq)
a) Moradia unifamiliar: Edificação destinada a alojar apenas um agregado familiar [1 fogo]. situado ou concentrado numa instalação e num local distinto dos locais a climatizar.2007. No caso de moradias geminadas ou em banda. arrefecimento. de 7 de Maio). o conjunto de equipamentos combinados de forma coerente com vista a satisfazer um ou mais dos objectivos da climatização (ventilação. Se o edifício possuir pré . º 306/2006 – Processo n.º 644/DSA).º 220/06/DSA – Processo n. considera-se sistema central de climatização. Senhora Subdirectora Geral. º 43º do CIMI. são consideradas moradias unifamiliares se tiverem fundações e estrutura da parte habitacional independentes.º Senhor Director Geral dos Impostos de 02/07/2007 – Informação n. exarado sobre a Informação n. tubagens e irradiador (despacho da Exma. serviços e indústria. comércio. que revogou o Decreto-Lei 118/98. desumidificação e purificação de ar). aquecimento. humidificação. para efeitos de avaliação. de 02. transportado por um fluido térmico aos diferentes locais a climatizar.º 79/2006 de 4 de Abril.
para estes coeficientes de qualidade e conforto e pelas razões acima expendidas. elaborar um grelha de valores dos respectivos coeficientes e fundamentá-los em conformidade com o nº 3 do art. se estes elementos existirem no interior da fracção autónoma ou do andar. f) Na avaliação de prédios dos quais façam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas deve considerar-se na avaliação apenas o coeficiente de garagem individual ou de piscina individual. indústria e serviços (vide Tabela III. naturalmente.5. Os peritos avaliadores. [ii] Nos regimes de propriedade horizontal ou propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. só se aplicam os coeficientes relativos a “sistema central de climatização” e “existência de elevador (es) e ou escada (s) rolante (s)”.B do ponto 2. conforme o caso. tendo em conta as directrizes constantes do Anexo I da ficha de avaliação.
2. aos espaços que possuem aquele tipo de utilização. da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação. exclusivamente.5) [i] Edifícios de escritórios: O elemento de qualidade e conforto majorativo denominado “Localização em edifícios destinados a escritórios” é aplicável.
. da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação.1. ao perito avaliador. a Ficha de Avaliação constitui um dos outputs mais importantes cuja responsabilidade de preenchimento pertence.
Notas importantes sobre as justificações do perito avaliador na ficha de avaliações Na Aplicação de Gestão das Avaliações (AGA). Directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva. Desta forma. º 43º do CIMI. da localização excepcional. da localização excepcional.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
e) Aplicação de elementos de qualidade e conforto em prédios urbanos destinados a comércio. compete ao perito preencher. devem atender e aplicar de forma coerente as directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva. na parametrização da sua grelha de valorização ou depreciação.
Aplicação do coeficiente de vetustez (Cv) (vide artigo 44º do CIMI) O coeficiente de vetustez é determinado em função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização. ou desde a data de conclusão das obras de edificação. (Tabela I prevista no nº 1 do art. Constituem excepção.º 2 do art.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
2. No caso de prédios ampliados estas regras aplicam-se.55 0. de acordo com a tabela V.00 0.2.40
.º 331/05/DSA – Proc.º 45º do CIMI).º 10º do CIMI (Despacho do DG 2/8/2005 Inf n. sobre proposta dos peritos. de acordo com a idade de cada parte. Quando não for possível determinar a data de conclusão das obras. Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares. caso exista. esta será fixada pelo Chefe do Serviço de Finanças nos termos do n.90 0.85 0.80 0. Os valores destes coeficientes podem ser atribuídos com base numa correlação positiva com as percentagens do valor das edificações autorizadas ou previstas para determinado terreno para construção (vide a propósito o n. º 43º do CIMI)
A alínea b) do n.
2. respectivamente.75 0.º 1 art. º 62º do CIMI estabelece que compete à CNAPU propor para vigorar trienalmente.65 0. as situações em que as licenças de utilização são obtidas para efeito de legalização. os coeficientes majorativos aplicados às moradias unifamiliares.6.
TABELA V – Coeficiente de Vetustez (Cv)
Menos de 2 2a8 9 a 15 16 a 25 26 a 40 41 a 50 51 a 60 Mais de 60
1.15/05).5.º 2 do art. aqui a determinação do coeficiente de vetustez é feita com base na data de conclusão das obras.
é o do prédio.
. para aplicação do Cv. para aplicação do Cv. sem a ampliação:    A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
Notas importantes à aplicação do Coeficiente de Vetustez (Cv)
a) Prédios ampliados
[i] – Prédio em propriedade total sem divisões.
2) Cálculo do Vt do prédio com a ampliação:    A área do prédio a considerar inclui a ampliação. A idade do prédio. andares ou fogos susceptíveis de utilização independente: Havendo alterações em prédio edificado. para aplicação do Cv. é a da ampliação. A idade do prédio.  Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. estes devem ser considerados. estes devem ser considerados. A idade do prédio. estes devem ser considerados para aplicação do Cq. se não tivesse ocorrido ampliação. a determinação do seu Vt será feita cumprindo as seguintes etapas:
1) Cálculo do Vt do prédio. em regime de propriedade total. para aplicação do Cq. é a da ampliação. Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto.
3) Cálculo do Vt do prédio. reportado à situação anterior à ampliação:   A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação. Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. para aplicação do Cq. por ampliação e desde que a parte ampliada não seja susceptível de utilização independente.
[iii] – No caso da ampliação de terreno para construção ou de logradouros de prédio urbano (vulgar arredondamento de estremas): Deve a parcela de terreno a anexar ser avaliada só para efeitos de IMT nos termos do art. Garagem) aplicam-se as regras contidas nos números 1. andares ou fogos susceptíveis de utilização independente: Sempre que esteja em causa a avaliação de prédios com partes susceptíveis de utilização independente. a avaliação deve ser feita separadamente com discriminação do Vt. com as devidas adaptações. o Vt deve ser determinado para cada uma das partes.
b) Outras regras
Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram mudança de afectação com emissão de nova licença de utilização. bem como. 2 e 4.º 4 a 6 do CIMT. Na terceira avaliação. nos termos da alínea d) dos art. sofreram obras de melhoramento/conservação/manutenção
. nos que se encontram na mesma situação mas que. Sempre que seja necessário discriminar o Vt de áreas acessórias (ex. fazendo-se sempre três avaliações: Duas avaliações com o Cv à data da ampliação.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
Cálculo do Vt da ampliação = [2] – [1]
5) Cálculo do Vt final do prédio = [3] + [4]
Em suma. no entanto. somando-lhe o Vt da ampliação. determinando-se pela diferença o Vt da ampliação.º do CIMI. sem que tivessem ocorrido quaisquer obras nos mesmos. calcula-se o Vt do edifício antigo com a respectiva idade. sempre que esteja em causa uma ampliação de um prédio. devendo os prédios ser avaliados para efeitos de IMI.
[ii] – Prédio em propriedade total com divisões. seguindo-se a regra geral para a determinação da idade de cada uma das partes. Os proprietários dos prédios daí resultantes (novos prédios) apresentarão a declaração modelo 1 do IMI.º 13.
A determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção “. Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção (vide artigo 45º do CIMI)
3. que implicaram demolição total ou parcial da edificação.º do CIMI. ou da data da conclusão das obras de edificação efectuadas após a demolição total ou parcial.. não deve ser alterada a idade do prédio.
Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram obras de reconstrução.. é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir. assim.
Vtimplantação = Vc x [(Abc – Ab) + (Ab x 0.” – n.1. O efeito das eventuais obras deve ser contemplado na atribuição do valor patrimonial tributário ao nível do coeficiente de qualidade e conforto.º 1 do art. sujeitos por isso a nova licença de utilização ou comunicação prévia o número de anos para aplicação do respectivo coeficiente de vetustez deve ser contado desde a data de emissão da nova licença de utilização ou da comunicação prévia quando exista.3)] x %ai x Ca x Cl x Cq
. que é situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo. adicionado do valor do terreno adjacente à implantação.1.
Vt = Vtimplantação + Vtadjacente
1. previsto no artigo 43.
3. contar o número de anos para aplicação do respectivo coeficiente de vetustez desde a data da emissão da primeira licença de utilização/conclusão da edificação.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
que não impliquem alterações da estrutura resistente. devendo-se.º 45º do CIMI. o que resulta na seguinte equação geral:
1. medida pela parte exterior.
Vc Abc
Valor base dos prédios edificados Área bruta de construção autorizada ou prevista
Área bruta dependente Percentagem da área de implantação (variando entre 15 e 45 % do valor das edificações previstas ou autorizadas) Coeficiente de afectação Coeficiente de localização Coeficiente de moradia unifamiliar (só se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar)
%ai Ca Cl Cq
E. Vtadjacente = Vc x [(Ac x 0.005)] x Ca x Cl x Cq
Vc Ac Ad Ca Cl Cq
Valor base dos prédios edificados Área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação Área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação Coeficiente de afectação Coeficiente de localização Coeficiente de moradia unifamiliar (só se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar)
.025) + (Ad x 0. 1.2.
.º 4 do art. à semelhança do zonamento para os coeficientes de localização. é aplicado o Método Comparativo dos Valores de Mercado com base na seguinte expressão:
V terr = P terr x A terr V terr = Valor do terreno = Valor Normal de Mercado P terr = Preço de venda do terreno por m2. Vtimplantação e de 1.3) ] x %ai + (Ac x 0. o Vt corresponde à soma dos Vt’s das diferentes afectações. Havendo terreno livre.025) + (Ad x 0.º 76. estas devem ser consideradas no cálculo de Vt.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
Da conjugação de 1.2. praticado no local. Vt = Vc x { [ (Abc – Ab) + (Ab x 0.º do CIMI
Na determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção e dos terrenos da espécie “outros” quando seja reconhecida a distorção a que se refere o n. será considerada a quota-parte de cada afectação. com discriminação das respectivas áreas.005) } x Ca x Cl x Cq
As percentagens referentes à área de implantação (%ai) e respectivas áreas de aplicação. na situação de infra-estruturação em que se encontra à data do reporte da avaliação A terr = Área do terreno
Notas importantes sobre o cálculo de Vt de terrenos para construção
a) Terrenos para construção com diferentes afectações
[i] – Quando o terreno se destina à construção de edificações com diferentes afectações. nestes casos.2. Método comparativo a que se refere o artigo 76. são parte integrante dos conteúdos do SIGIMI e são igualmente aprovadas em Portaria. Vtadjacente resulta o seguinte desenvolvimento da equação geral:
1. Assim.3.º do CIMI.
b) Nos prédios vazados10. do seu perímetro exterior. os da zona onde aquela se situa. teremos:
 Se o terreno de construção possuir uma entrada principal.  Se não for possível identificar uma entrada principal.
c) Terrenos para construção que abrangem zonas de Cl e de % de área de implantação diferentes (Despacho do Exm. a área de implantação corresponde à projecção. os da zona onde se encontra a maior área do terreno para construção.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
[ii] – Quando o terreno se destina à construção de edificações com diferentes afectações.º 234/05):
Quando existem terrenos para construção que abrangem zonas de coeficientes de localização e % de área de implantação diferentes. para atribuição dos coeficientes de afectação [Ca] e de localização [Cl]. referente à inscrição de prédios na matriz. deve considerar-se. trata-se de edifícios cujo rés-do-chão apenas possui a caixa de escada e os pilares.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 18/07/05 – Informação n. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros”
(vide artigo 46º do CIMI) Para a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” é necessário atender às suas especificidades.º 241/05/DSA – Processo n. a área dominante.º 79º do CIMI. Assim.
Em regra. deve o perito adoptar como valores de Cl e % de área de implantação. o perito deve proceder por analogia com o art.
4. deve o perito adoptar como valores de Cl e % de área de implantação. na horizontal. sendo vazado o espaço sobrante por não se construírem os panos de alvenaria. sendo aplicáveis as seguintes regras de avaliação. quando situados em mais de uma freguesia. sem discriminação das respectivas áreas.
º 46º do CIMI)
O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados é determinado nos termos do art. possuir construções de carácter definitivo.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
1. Constituem excepção.
Constituem excepção os estacionamentos cobertos e não cobertos e as arrecadações e arrumos.
.  Quanto aos elementos de qualidade e conforto: O avaliador deve aplicar os coeficientes majorativos e minorativos. º 38 º do CIMI com as adaptações necessárias (vide a propósito o ponto 2). o mesmo. designadamente:
 Quanto ao tipo de utilização: O avaliador deve adoptar o coeficiente de afectação [Ca] que melhor se ajusta à utilização efectiva do prédio. aos quais não se aplica o coeficiente de qualidade e conforto [Cq] no cálculo do valor patrimonial tributário. ambos com coeficiente de afectação constante da tabela do art. em função da afectação que antes considerou.Regra Geral com as adaptações necessárias (nº 1 do art.
O estacionamento não coberto é avaliado pela regra geral quando.3 deste manual). em função da afectação que antes considerou. caso contrário. os estacionamentos coberto e não coberto11. º 41º do CIMI (vide Tabela II do ponto 2.  Quanto à localização: O avaliador deve adoptar o coeficiente de localização [Cl].ª . aplica-se o método de custo. sendo o coeficiente de localização o correspondente à utilização dominante na zona.
o seu valor unitário corresponde ao que resulta da aplicação do coeficiente de 0. de exclusividade. designadamente.º 3 do art. com base na seguinte expressão: V = T + Et + (C + Ec) x Cad + Evc + L
Em que: V = Valor patrimonial tributário T = Valor comercial do terreno Et = Encargos com a compra do terreno C = Custo de construção Ec = Encargos com a construção Cad = Coeficiente de apreciação ou de depreciação (a aplicar sempre que o prédio reúna condições que imprimam valorização ou desvalorização. física.005 ao produto do valor base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização.º do CIMI)
Nos terrenos.
Vt = Vc x A terr x Cl x 0.ª – Avaliação de prédios espécie “Outros” sem capacidade construtiva (n.º 38º do CIMI. º 46º do CIMI)
Não sendo possível utilizar as regras do art. de natureza arquitectónica.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
2.005 Vc – Valor base dos prédios edificados
. económica e ambiental) Evc = Encargos com a venda do edificado L = Lucro do promotor
3.º 46. o perito deve utilizar o Método de Custo adicionado do valor do terreno. funcional.ª – Método de Custo (nº 2 do art.
nº 2 do CIMI].
d) Avaliação de estabelecimentos prisionais: No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos estabelecimentos prisionais.º 4 do art. por serem considerados equipamentos. enumera-se um conjunto de prédios da espécie “Outros” e seu enquadramento em termos de cálculo do seu valor patrimonial tributário.
b) Avaliação de prédios urbanos em ruínas: A avaliação é efectuada tendo como referência a área de construção das edificações antes existentes.ª – Avaliação de prédios em ruínas12 (n. aplica – se.º 46. o método de custo.
Notas importantes sobre o cálculo do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros”
a) Para os prédios da espécie “Outros”. pás e painéis solares não são considerados na avaliação.
. devendo fundamentar essa opção. turbinas. para cálculo do valor patrimonial tributário. Os equipamentos. os peritos avaliadores devem ter em
Prédios em ruínas – esta classificação é definida de acordo com a deliberação da Câmara Municipal. Na tabela VI. 46º.º do CIMI) O valor patrimonial tributário é determinado como se de terrenos para construção se tratasse (vide a propósito o ponto 3). a título de exemplo.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
A terr – Área do terreno Cl – Coeficiente de localização correspondente à utilização dominante da zona.
c) Avaliação de parques eólicos e centrais fotovoltaicas: A avaliação é efectuada pelo método do custo [art. a identificar pelo avaliador. designadamente aerogeradores. onde o avaliador não consegue identificar uma afectação principal ou a construção não possibilita a aplicação da regra geral de prédios edificados.
para além do posto de combustível (ex.º do CIMI (neste caso a afectação considerar deve ser Comércio). restaurantes. com carácter meramente acessório pouco representativo. ou pela aplicação das regras constantes do artigo 38. cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras – n.º 2 do artigo 46.º do CIMI.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
consideração o entendimento sancionado para os estabelecimentos militares13.º do CIMI para outras áreas/partes
economicamente independentes (ex. hotelaria.
Designadamente os Quartéis.º 2 do artigo 46. A avaliação dos mesmos deve ser feito ao abrigo do disposto no n.º 46.
 Quando existam outras áreas. deve ser aplicado o método de custo conforme determina o n.
.º do CIMI.º do CIMI). supermercado.º 1 do artigo 6.
e) Avaliação de postos de abastecimento de combustível: No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos postos de abastecimento de combustível. loja de venda e substituição de pneus. mormente com a aplicação do método de custo adicionado do valor do terreno. os peritos avaliadores devem ter em consideração o seguinte:
 Quando se trate apenas de postos de abastecimentos de combustível ou quando se lhes encontrem associados quiosques/lojas de conveniência ou a lavagem de automóveis.º 2 do art. para a área de abastecimento e. mudança de óleo ou outros serviços deve ser efectuada uma análise individual a cada um dos casos. supermercados e oficinas). restauração. mormente que são prédios do tipo “Outros” (nos termos da alínea d) do n. Assim. eventualmente loja de conveniência ou lavagem de automóveis.
1ª – Regra Geral. quartéis de bombeiros e de protecção civil 2ª – Método do Custo. ou seja.
Recintos desportivos. estabelecimentos militares. piscinas. parques eólicos. estações ferroviárias e de metropolitano. Considerando-se a afectação Serviços. sem construções ou com construções precárias 2ª – Método do Custo. 2ª – Método do Custo.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
TABELA VI – Regras de avaliação de prédios “Outros”
Prédios da espécie “OUTROS”
Sedes das Câmaras Municipais. postos transformação de energia (EDP). Bibliotecas e Residências de Estudantes
1ª – Regra Geral. Museus.
Igrejas. portos e marinas
2ª – Método do Custo.
1ª – Regra Geral. aeródromos.
. Estacionamentos cobertos fechados e não fechados O Cl a aplicar corresponde ao da afectação dominante da área envolvente da localização do estacionamento.
Estacionamentos não cobertos. Estacionamentos não cobertos com construções não precárias. Para o Cl aplica-se a mesma regra dos estacionamentos cobertos. campos de golfe
2ª – Método do Custo. o correspondente à afectação dominante da área envolvente onde está implantado o estacionamento.
cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras. minas de sal-gema
3ª – Avaliação como prédios da espécie “Outros” sem capacidade construtiva
5. por se encontrarem inseridas em área bruta privativa. [Se. supermercados e oficinas. estas não devem ser consideradas áreas brutas dependentes. como estacionamentos cobertos e fechados. ETAR’s
. que tanto os lugares de estacionamento como as garagens individuais são consideradas.
Realça-se.º do CIMI.
Avaliação das fracções autónomas. ou partes susceptíveis de utilização independente.
2ª Método do Custo adicionado do valor do terreno. alojamento.
Zonas verdes. com a afectação estacionamento coberto e fechado com arrecadações no seu interior No que concerne às regras a aplicar na avaliação garagens individuais/colectivas que sejam fracções autónomas ou divisões susceptíveis de utilização independente com arrecadações no seu interior. Outras questões
5. adicionalmente ao posto de abastecimento de combustível. aterros sanitários pedreiras.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
2ª – Método do Custo.1. saibreiras.]
Barragens. Postos de abastecimento de combustível existirem outras áreas como restauração. para efeito do disposto no artigo 41.
º do CIMI (método de custo).
Avaliação dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços deve ser observada a mesma regra que se aplica na avaliação dos estacionamentos descobertos com construções precárias. venda de imóveis)
No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias. comércio/serviços) deve aplicar-se na validação da afectação e correspondente coeficiente de localização o critério da dominância do mercado imobiliário na zona.
.º 2 do artigo 46. cujo alvará refira que o mesmo tem como destino duas afectações distintas. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. No que concerne às regras a aplicar na avaliação de lotes de terreno para construção.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES
5. cujo respectivo alvará de loteamento preveja mais do que uma afectação (ex. mormente o disposto no n.2. Avaliação de prédios urbanos (lotes de terreno para construção).3.
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