Source: https://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?f=37&t=10565
Timestamp: 2019-02-20 14:13:53+00:00

Document:
Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej - uchwały czy decyzja wszystkich współwłaścicieli NW - Wspólnota Mieszkaniowa
#1 Post autor: piotrusb » 22-06-2018, 10:26
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 6 marca 2018 r., sygn. akt I ACa 809/17.
Wskazania wymaga, że powództwo w niniejszej sprawie było oparte na treści art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Przesłanką materialnoprawną powództwa o ustalenie jest zatem interes prawny, rozumiany, jako potrzeba ochrony sfery prawnej powoda, którą może uzyskać przez samo ustalenie stosunku prawnego lub prawa.
O interesie prawnym w rozumieniu przywołanego powyżej przepisu można mówić wówczas, gdy występuje stan niepewności, co do istnienia prawa lub stosunku prawnego, a wynik postępowania doprowadzi do usunięcia tej niejasności i zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, definitywnie kończąc trwający spór albo prewencyjnie zapobiegając powstaniu takiego sporu w przyszłości. W grę wchodzi przy tym sytuacja, gdy powód może uczynić zadość potrzebie ochrony swej sfery prawnej przez samo ustalenie istnienia bądź nieistnienia prawa lub stosunku prawnego. Powód musi udowodnić w procesie o ustalenie, że ma interes prawny w wytoczeniu powództwa przeciwko konkretnemu pozwanemu, który przynajmniej potencjalne, stwarza zagrożenie dla jego prawnie chronionych interesów, a sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego zapewni powodowi ochronę jego praw przez definitywne zakończenie istniejącego między tymi stronami sporu lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu w przyszłości takiego sporu, tj. obiektywnie odpadnie podstawa jego powstania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2009 roku, II CSK 33/09).
W kontekście powyższych rozważań zauważenia wymaga, że powodowie są członkami pozwanej Wspólnoty, zaś zaskarżona przez nich uchwała traktowana jest przez pozwaną jako akty zawierające wyrażenie woli przez większość członków Wspólnoty i wprowadzana w życie. Niewątpliwym jest zatem, że powodom z uwagi na relacje łączące ją z pozwaną oraz obowiązek podporządkowania się uchwałom Wspólnoty, przysługuje interes prawny w ustaleniu, że zaskarżona uchwała nie istnieje. Jednocześnie uwzględnienie tego rodzaju powództwa zagwarantuje pełną ochronę praw powodów, albowiem definitywnie i kompleksowo rozstrzygnie spór w kwestiach dotyczących przedmiotu uchwały, a nie zostało ujawnione, aby aktualnie powodom przysługiwało w związku z zaskarżoną uchwałą dalej idące roszczenie. Wręcz przeciwnie, powództwo o uchylenie uchwały zostało oddalone. W konsekwencji należało rozpoznać zarzuty formalne apelujących co do skuteczności podjęcia uchwały.
Zatem wskazać należy, że pojęcie „uchwał nieistniejących” nie stanowi pojęcia ustawowego, lecz jest określeniem, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Podkreśla się przy tym zgodnie, że dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ spółdzielni mieszkaniowej. Panuje zgoda co do tego, że przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta na posiedzeniu „organu”, które zostało samorzutnie zwołane przez grupę członków bez zachowania wymaganej procedury, uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów. Z uchwałą nieistniejącą mamy do czynienia także wtedy gdy wyniki głosowania zostały sfałszowane, zastosowano przymus fizyczny wobec członków, uchwała została podjęta nie na serio, zaprotokołowano uchwałę bez podjęcia głosowania albo treść uchwały jest niezrozumiała i nie można ustalić jej sensu w drodze wykładni. W katalogu przyczyn nieistnienia uchwały bez wątpienia mieści się również sytuacja, gdy - zdaniem członka spółdzielni - uchwała została podjęta przez organ nieistniejący (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1972 roku, II Cr 171/72; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 1999 r., II CKN 804/ 98; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1994 r., III CZP 81/94). Wprawdzie orzeczenia te wydawane były na tle uchwał organów spółdzielni lub organów spółek, ale niewątpliwie zachowują swój walor odpowiednio także na gruncie uchwał podejmowanych przez wspólnoty mieszkaniowe (analogicznie wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 roku, I CK 336/05).
Nie budzi wątpliwości, że każdemu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.). Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy, w skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one część nieruchomości wspólnej, określanej w doktrynie mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej. Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć także takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru; ustawa określa je jako pomieszczenia przynależne, zaliczając do nich przykładowo piwnicę, strych, komórkę lub garaż (art. 2 ust. 4 u.w.l.). Pomieszczenia tego typu ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych, nie mają jednak charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05).
Nie sposób jednak podzielić stanowiska apelujących, że dla skuteczności podjęcia zaskarżonej uchwały konieczna była jednomyślność wszystkich właścicieli. Umyka bowiem skarżącym, że przepis art. 23 ust. 2 in principio u.w.l. wprost stanowi, że uchwały właścicieli zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Co zaś najistotniejsze tryb i sposób podejmowania uchwał dotyczących zwykłego zarządu, jak i przekraczających ten zarząd, na gruncie ustawy o własności lokali, jest koherentny. Trudno bowiem szukać regulacji dezintegrującej sposoby przyjmowania uchwał z uwagi na ich przedmiot (zwykły zarząd, a przekraczająca zwykły zarząd). W konstatacji Sąd Apelacyjny uznał, że zaskarżona uchwała dla swej skuteczności winna zostać podjęta zwykłą większością głosów, nie zaś jednomyślnie przez wszystkich właścicieli (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 27 kwietnia 2016 r., I ACa 1075/15; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 kwietnia 2016 r., I ACa 1005/15; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 lutego 2017 r., I ACa 2236/15; Artur Ratajszczak w odpowiedzi na pytanie „Czy uchwała dużej wspólnoty mieszkaniowej podjęta większością głosów, uprawnia zarząd do zawarcia w imieniu wspólnoty umowy użyczenia części nieruchomości gruntowej?”; Roman Dziczek, Komentarz do art. 22 ustawy o własności lokali, teza 3, System informacji prawnej Lex).
Sąd Apelacyjny, w niniejszym składzie, nie znajduje żadnych podstaw do stosowania regulacji kodeksu cywilnego, stanowiących o rozporządzaniu rzeczą wspólną. Apelujący zdaje się nie dostrzegają, że przepis art. 1 ust. 2 u.w.l. odsyła do przepisów kodeksu cywilnego wyłącznie w zakresie nieuregulowanym ustawą. Natomiast sposób podejmowania uchwał w tzw. dużych wspólnotach, został uregulowany w ustawie o własności lokali (art. 23 ust. 2 u.w.l.). Dlatego też brak jest podstaw do odwoływania się do treści art. 199 k.c., statuującego jednomyślność właścicieli w dokonywaniu czynności przekraczających zwykły zarząd. Skarżący formułując zarzuty w zakresie głosowania nad zaskarżoną uchwałą, całkowicie błędnie interpretują i bezpodstawnie utożsamiają kwestie zarządu rzeczą wspólną, jaką jest nieruchomość wspólnoty mieszkaniowej, której uchwała ta dotyczy i którą regulują przepisy ustawy o własności lokali z zarządem rzeczą wspólną, jaką może być każdy z lokali mieszkalnych, wchodzących w skład tej wspólnoty.
Oczywiście możliwym jest, że część właścicieli z określonymi decyzjami wspólnoty nie godzi się i nie wyrazi zgody na proponowaną treść uchwały, głosując przeciwko niej (a sytuacja taka miała miejsce w zaistniałym stanie faktycznym), co jednak może okazać się bez wpływu na działania wspólnoty, w sytuacji gdy właściciele tacy zostaną przegłosowani. Rolą sądu jest wówczas - w przypadku zaskarżenia takiej uchwały - zbadanie w ramach zgłoszonych zarzutów czy zaskarżona uchwała jest zgodna z prawem, z umową właścicieli lokali, a także czy nie narusza ona zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz czy w inny sposób nie narusza ona interesów właściciela lokalu, który zaskarża uchwałę (art. 25 § 1 u.w.l.).(…)
Tym samym stwierdzić należy, że przedmiot zaskarżonej uchwały w żadnym razie nie sprzeciwia się przyjęciu, że prawo głosu nad nią mogło samodzielnie wykonać każde z małżonków w ramach uprawnienia do samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym w tych wszystkich przypadkach, gdzie lokal w pozwanej Wspólnocie stanowi przedmiot wspólności małżeńskiej. Podnieść też należy, że aktualnie obowiązujące przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie przewidują rozróżnienia na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd. Jednocześnie nie ulega też wątpliwości, że do zarządu majątkiem wspólnym małżonków nie jest możliwe stosowanie przepisów kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą wspólną przez współwłaścicieli, skoro reguluje je ustawa odrębna. Wszystkie te argumenty, w sytuacji braku przepisu wyłączającego możliwość samodzielnego głosowania małżonka w sprawach wynikających z prawa własności lokalu stanowiącego majątek wspólny, muszą prowadzić do wniosku o przysługiwaniu prawa głosu nad uchwałą wspólnoty samodzielnie każdemu małżonkowi.(…)
W dalszej kolejności odnosząc się do zarzutów dotyczących ważności głosu oddanego przez współwłaściciela R. K. zauważenia wymaga, że ustawodawca nie określił również ani sposobu reprezentacji na zebraniu, ani sposobu głosowania przez współwłaścicieli. Ustawa o własności lokali nie zawiera odpowiednika art. 11 obowiązującego przed dniem 1 stycznia 1965 r. rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848 ze zm. – dalej jako „rozporządzenie z 1934 r.”), który stanowił, że „jeżeli lokal należy do kilku właścicieli, obowiązani są oni wybrać osobę zdolną do działań prawnych, która reprezentować ich będzie na zebraniu właścicieli lokali i wobec zarządu”. Wynikający z przytoczonych wyżej unormowań szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie, prowadzą jednak - pomimo braku stosownej regulacji - do identycznego wniosku, na co słusznie zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r., III CZO 43/05. Pogląd taki wyraził również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, stwierdzając, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, iż nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu. Innymi słowy, udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l.
Udział w nieruchomości wspólnej stanowi – zgodnie z art. 50 k.c. - część składową lokalu, co również przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału, ponieważ art. 47 § 1 k.c. wyłącza możliwość uczynienia części składowej rzeczy odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z tak rozumianą niepodzielnością udziału w nieruchomości wspólnej koresponduje powszechnie akceptowane stanowisko, że w razie głosowania zgodnie z zasadą jeden właściciel - jeden głos (art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l.), głos przysługuje współwłaścicielom lokalu wspólnie, skoro bowiem udział jest niepodzielny, to niepodzielne jest również wynikające z niego prawo głosu. Podjęcie decyzji co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu, wynikającym z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej lokalu. Uzasadnione jest więc zastosowanie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 199 i 201 k.c.); w zależności od przedmiotu głosowania - stosownie do postanowień art. 22 u.w.l. - wykonanie prawa głosu może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 r., III CZP 82/12).
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-06_001
Re: Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej - uchwały czy decyzja wszystkich współwłaścicieli NW
#2 Post autor: piotrusb » 22-06-2018, 10:37
Warto pamiętać, ze w kwestii która była przedmiotem orzeczenia istnieje znacząca rozbieżność w orzecznictwie. Wiele składów orzekających stwierdza, iż skoro ustawodawca w art. 21 ust. 3 uwl wskazał, że „zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali", a więc wprost dopuścił składanie przez wybrany przez właścicieli zarząd oświadczeń woli w sprawie zmiany udziałów ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali, nie wprowadzając w tej mierze żadnych ograniczeń poza udzieleniem w uchwale pełnomocnictwa zarządowi do wykonania tego rodzaju czynności, to twierdzenie, że na podstawie uchwały właścicieli lokali można dokonać tylko zmiany udziałów źle podanych w wyniku błędu rachunkowego wydaje się być sprzeczne z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 21 ust. 3 uwl. Można też kwestionować stwierdzenie, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej „tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl", bo twierdzenie takie jest równoznaczne z przyjęciem, że ustawodawca wprowadził ten przepis (wyraźnie wiążąc go z art. 21 ust. 3 uwl) tylko „formalnie", a nie po to by był on stosowany. Tak np. wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 października 2012 r., I ACa 1357/11, z 19 września 2013 r., I ACa 1536/12, z 10 stycznia 2013 r., VI ACa 968/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 13 września 2016 r., sygn. akt I ACa 321/16.
Druga linia orzecznictwa opiera się na tym, że wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielem nieruchomości wspólnej, a jedynie sprawuje zarząd tą nieruchomością. Właścicielami (przymusowymi) NW są z mocy ustawy (art. 3 ust. 1 uwl) członkowie wspólnoty – właściciele lokali. Wspólnota nie może zatem swobodnie dysponować NW, gdyż prawo to przysługuje wyłącznie jej właścicielom. Po drugie, prawne wydzielenie i sprzedaż części NW umniejsza tę nieruchomość i zmienia udziały w niej dotychczasowych współwłaścicieli. Taka zaś czynność przeprowadzona bez zgody właścicieli lub orzeczenia sądu, stanowiłaby naruszenie konstytucyjnych podstaw porządku prawnego (art. 64 ust. 3 Konstytucji RP). Tak orzekł Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10, z którego wynika, że zmiana udziałów w NW tylko formalnie mieści się w uregulowaniu art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być ona traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali. SN wyjaśnił, iż dopuszcza się zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl, a więc uchwałą wspólnoty, jedynie wtedy, gdy udziały zostały błędnie policzone, czyli w sytuacji jeśli zachodzi potrzeba sprostowania pomyłki rachunkowej bez ingerencji w sferę praw właścicieli lokali. Konsekwencją powyższego wywodu było uznanie w tym samym postanowieniu, że jeżeli zmiana wysokości udziałów w NW była następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów winno było nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, zmiany zaś dokonano na podstawie uchwały wspólnoty, czynności te, jako przeprowadzone bez kompetencji do tego, są nieważne. Analogicznie Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 268/10, stwierdził, że nie można przyjąć, iż uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, może stanowić podstawę do dokonania wpisu zmieniającego w księgach wieczystych. Legitymację wnioskodawcy w postępowaniu wieczystoksięgowym reguluje bowiem – na zasadzie przepisu szczególnego – art. 626(1) § 2 kodeksu postępowania cywilnego. Ma on charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego, co rodzi ten skutek, że na jego gruncie legitymację do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej posiadają wyłącznie te podmioty, które przepis ten wymienia. Wspólnota mieszkaniowa do nich nie należy, gdyż uprawnionym do zgłoszenia takiego wniosku byliby jedynie właściciele lokali. Potrzebna tu jest więc ich jednomyślność; przegłosowanie większością głosów jest niewystarczające i nieskuteczne. Nie ma zatem podstaw do przyjęcia, że uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, może stanowić podstawę do dokonania wpisu. Tak też Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 stycznia 2011 r., sygn. akt II CSK 241/10, wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 19 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 578/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 16 lutego 2017 r., sygn. akt I ACa 1401/16, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 kwietnia 2017 r., sygn. akt VI ACa 33/16, wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2017 r., sygn. akt II C 846/16.
Powołanie funduszu - brak zgody wszystkich współwłaścicieli
Ostatni post autor: piotrusb « 14-07-2016, 11:44
autor: Faq » 13-07-2016, 00:21 » w Fundusze celowe
Wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste musi dotyczyć wszystkich współwłaścicieli garażu
Ostatni post autor: piotrusb « 07-06-2018, 09:52
autor: piotrusb » 07-06-2018, 09:52 » w Orzecznictwo Sądu Najwyższego
07-06-2018, 09:52

References: art. 189
 art. 23
 art. 22
 art. 1
 art. 199
 art. 11
 art. 199
 art. 1
 art. 50
 art. 47
 art. 22
 art. 21
 art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 22
 art. 21
 art. 22
 art. 22
 art. 626