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Timestamp: 2013-05-19 06:42:41+00:00

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Sanierungskosten vor Eigentumsübertragung Mietrecht, Wohnungseigentum
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Sanierungskosten vor Eigentumsübertragung
24.01.2011 13:37 | Preis: ***,00 € |
Partei A = untere ETW (A), Besitzerin bin ich
Partei B = obere ETW (B), noch im Eigentum von B
Partei C = obere ETW (B), Käufer von ETW B
Zweifamilienhaus (26 Jahre alt) mit 2 ETW und Doppelgarage mit 2 Stellplätzen. Die Garage enthält einen zusätzlichen Raum mit 8m²
(Sondereigentum von Partei A).
Teilungsschlüssel ETW (A) = 55/100 & ETW (B) 45/100.
Anmerkung: Wir erbitten die Beantworung der Fragen von einem Fachanwalt für Eigentumsrecht.
Die ETW (B) wurde im Dezember von Partei B verkauft. Der Kaufvertrag wurde von Partei C bereits unterschrieben und die ETW (B) soll zum 01.03.2011 in sein Eigentum übergehen. Noch ist Partei B im Grundbuch eingetragen (laut Auszug vom Grundbuchamt). Es existiert eine Teilungserklärung, die die Zustimmung vom Partei A für den Verkauf der ETW (B) erforderlich macht.
Bisher wurden alle Kosten für Instandhaltung und Pflege des Gemeinschaftseigentums (Hausversicherung, anfallende Rechnungen, usw.) von Partei B bezahlt und nach Teilungsschlüssel dann von Partei A an Partei B überwiesen. Es gab über die gesamte Zeit keine eingesetzte Hausverwaltung (Partei A und B konnten sich immer selber einigen) und es wurden von beiden Parteien keine gemeinsamen Instandhaltungsrücklagen
Mittlerweile ist die Garage sanierungsbedürftig; die Mauern sind durchfeuchtet, teilweise bildet sich Schimmel auf dem Putz, das Flachdach scheint auch undicht zu sein (Wasserflecke auf dem Estrich).
Partei C hat gegenüber Partei A seine Einkommensverhältnisse offengelegt (etwa 1400,- Euro Netto), hat aber für die Finanzierung des Kaufes kein Eigenkaptial aufbringen können. Der Kaufpreis beträgt 75.000 Euro, es ist nicht bekannt, wie viel Kapital aufgenommen wurde.
Im Moment plagt Partei A die Sorge, dass anfallende Reparaturkosten (u.a. die Garage) nicht von Partei C zu 45/100 übernommen werden könnten.
Die Sanierungskosten für die Garage werden (von Partei A) auf bis zu 20.000 Euro geschätzt, ein Gutachten liegt dafür aber nicht vor.
Partei C wollte sich nach einem Treffen nicht dazu bereit erklären, in ein gemeinsames, neu zu bildendes Instandhaltungsrücklagenkonto einzuzahlen.
Der Beitrag würde sich dabei nach der Wohnfläche richten und läge bei ca. 100 Euro für Partei C.
1a: Können die Sanierungskosten für die Garage noch von Partei B verlangt werden, so lang diese noch im Grundbuchamt eingetragen ist?
1b: Müssen die Sanierungskosten vorher von einem Gutachter geschätzt werden?
1c: Nebenfrage: Zahlt die Rechtschutzversicherung (Partei A hat eine solche, die auch Wohneigentum abdeckt) den Gutachter, wenn es zum
Gerichtsstreit kommt und man sich nicht außergerichtilich einigen kann?
2a: Ist die Einzahlung von Partei C in ein Instandhaltungsrücklagenkonto erzwingbar / einklagbar oder ist es die einzige Alternative, nach einem
Sanierungsfall die Kosten (die dann wohl Partei A vorläufig zahlen müsste) zivilrechtlich von Partei C einzuklagen?
Grundsätzlich haftet ein Wohnungseigentümer für Beträge, die nach dem Eigentumswechsel durch Beschluss der Wohnungseigentümer begründet worden sind und darüber hinaus für solche, die vor dem Eigentumswechsel begründet, aber erst danach fällig geworden sind (vgl. etwa Niedenführ/Schulze, WEG § 16 Rz. 66; Palandt Komm. BGB § 16 WEG Rz. 32; OLG Frankfurt /M., Urteil v. 19.05.2005, Aktenzeichen: 20 W 276/02). Unterstellt, Sie haben mit dem Nocheigentümer B eine Beschluss über die anstehende Sanierungsmaßnahme getroffen, wird dieser somit nur dann für die Kosten haften, wenn die jeweiligen Beträge vor dem Eigentumswechsel fällig werden. Nachdem dies kaum zu erwarten sein dürfte und C als Sonderrechtsnachfolger grds. über § 10 Abs. 4 WEG an die Beschlüsse gebunden ist, wird er - obwohl die Maßnahme vor dem Eigentumswechsel begründet wurde - Haftungsschuldner sein. Liegt noch kein Beschluss über die Sanierungsmaßnahme vor, wird der neue Eigentümer der geplanten Sanierung nicht zustimmen müssen. Mithin wird eine Eigentümerversammlung einzuberufen sein, in der über das anstehende Vorhaben abzustimmen ist. Da die geplante Maßnahme eine Angelegenheiten ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt, wird durch durch einfachen Mehrheitsbeschluss gem. § 21 Abs. 3 WEG zu entscheiden sein.
Der Beschluss über eine Instandsetzungsmaßnahme entspricht immer dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Maßnahme nach einer den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten der Gemeinschaft ausgerichteten Kosten-Nutzen-Analyse und unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft vertretbar ist. Im Hinblick auf dieses Wirtschaftlichkeitsgebot wird es angeraten sein, einen Kostenvoranschlag zu erstellen lassen. Falls es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Miteigentümer kommt, wird eine Reschtsschutzversicherung, die Wohnungseigentumsstreitigkeiten einschließt, auch die Kosten eines von Gericht bestellten Sachverständigen tragen.
Weiterhin wird die Neubildung einer Instandhaltungsrücklage in angemessener Höhe ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Läßt sich mit dem Miteigentümer hierüber kein Einvernehmen erzielen, wird dieser im Wege einer Leistungsklage auf Zustimmung verklagt werden müssen.
Nachfrage vom Fragesteller	25.01.2011 | 17:36
Liegt noch kein Beschluss über die Sanierungsmaßnahme vor, wird der neue Eigentümer der geplanten Sanierung nicht zustimmen müssen. Mithin wird eine Eigentümerversammlung einzuberufen sein, in der über das anstehende Vorhaben abzustimmen ist. Da die geplante Maßnahme eine Angelegenheiten ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt, wird durch durch einfachen Mehrheitsbeschluss gem. § 21 Abs. 3 WEG zu entscheiden sein.
Der Beschluss über eine Instandsetzungsmaßnahme entspricht immer dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Maßnahme nach einer den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten der Gemeinschaft ausgerichteten Kosten-Nutzen-Analyse und unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft vertretbar ist. Im Hinblick auf dieses Wirtschaftlichkeitsgebot wird es angeraten sein, einen Kostenvoranschlag zu erstellen lassen.
§21, Absatz 2 des WEG sagt:
Sofern die Sanierung weiter verschleppt wird, droht eine weitere Verschlechterung des Zustands der Garage (weites Eindringen von Wasser, mehr Feuchtigkeit in den Mauern, etc.). Tritt in diesem Fall Absatz 2 nicht in Kraft unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft? Sicher, das Geld müsste dann natürlich von Partei C eingeklagt werden, sofern dieser gemäß dem Verteilungsschlüssel seinen Anteil an den Kosten nicht leisten kann.
Frage: Partei C wurde beim Abschluss des Kaufvertrages verschwiegen, dass für das Haus ein Schallschutzgutachten vorliegt (welches Negativ ausfällt). Partei B wusste von diesem Gutachten. Dürfte das als schwerwiegender Mangel beim Abschluss des Kaufvertrages gelten, der Partei C dazu berechtigen könnte (notfalls vor Gericht), den Kaufvertrag anzufechten (und damit auch Erfolg zu haben)?
barb.end
26.01.2011 | 14:37
nach herrschender Meinung hat sich ein Anspruch auf Aufwendungsersatz aus einer Notgeschäftsführung oder berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag allein gegen den Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. Dem Geschäftsführer steht grundsätzlich nicht das Recht zu, seine Aufwendungen direkt bei den Miteigentümern anteilsmäßig einzufordern (vgl. OLG München,NJW-RR 2008, S. 534; AG Berlin-Charlottenburg, Urt.v. 30.04.2009, 74 C 11/09). Ein direkter Zahlungsanspruch bei - einer wie in Ihrem Fall - vorliegenden Zwei-Personen-Wohnungseigentümergemeinschaft kann allerdings dann in Betracht kommen, wenn es wegen einer Stimmengleichheit bei Geltung des Kopfprinzips (§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG) in der Eigentümerversammlung nicht zu Beschlüssen nach § 28 Abs. 5 WEG kommt. Für die Begleichung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten ist insofern anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer in Vorlage tritt und anschließend vom anderen Wohnungseigentümer Erstattung des auf diesen entfallenden Anteils verlangt (BayObLG WuM 2002, 41). Diese Rechtsprechung ist auf Ihren Fall jedoch deshalb nicht übertragbar, weil die laufenden Betriebskosten, die ein Wohnungseigentümer für den anderen Wohnungseigentümer verauslagt hat, nicht mit Sanierungskosten zu vergleichen sind.
Falls ein Fall der Notgeschäftsführung vorliegt, werden Sie die Gemeinschaft in Höhe der von Ihnen verauslagten Kosten in Anspruch nehmen können. Eine Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG setzt voraus, dass dem Gemeinschaftseigentum eine unmittelbare Gefahr droht, bei der ein verständiger Wohnungseigentümer nicht länger abwarten würde und bei der er weder den zuständigen Verwalter noch die anderen Wohnungseigentümer zur Behebung der Notlage heranziehen kann. Nachdem Sie in Ihrer Sachverhaltsschilderung mitteilen, dass die Garage „mittlerweile" sanierungsbedürftig sei, erscheint nach meiner ersten Einschätzung eher zweifelhaft zu sein, ob die Gargensanierung als Notgeschäftsführung qualifiziert werden kann. Besteht nämlich ein gefahrträchtiger Zustand bereits längere Zeit und hat der Verwalter bzw. die Wohnungseigentümer bereits längere Zeit Kenntnis von der Situation, ist ein Eingreifen des einzelnen Wohnungseigentümers mangels Eilbedürftigkeit nicht erlaubt. Ein eigenmächtiges Handeln ohne vorherige Zustimmung des anderen Miteigentümers wird daher ggf. mit Risiken für Ihre Person verbunden sein.
Ihre Frage zu dem etwaigen Rücktrittsrecht des C von dem Kaufvertrag mit B wegen eines arglistig verschwiegenen Mangels betrifft einen neuen Sachverhalt und kann nicht ohne eingehende rechtliche Prüfung beantwortet werden. Ich bitte daher um Verständnis dafür, dass im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion insofern leider eine Antwort nicht möglich ist.
WohneigentumsübertragungMiete-EigentumsübertragungUmlage der Sanierungskosten auf die MieteEigentumsübertragung
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References: § 16
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 § 10
 § 21
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 § 28
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