Source: https://prawnik-kozakiewicz.pl/publikacje/powstanie-i-forma-prawna-wspolnoty-mieszkaniowej-w-orzecznictwie-sadowym/
Timestamp: 2019-11-16 01:34:30+00:00

Document:
Powstanie i forma prawna wspólnoty mieszkaniowej w orzecznictwie sądowym - Prawnik-Kozakiewicz.pl
← Podstawa prawna orzeczenia rozwodu przez sąd
Negatywne przesłanki rozwodu, czyli kiedy, mimo rozpadu pożycia małżeńskiego sąd odmówi orzeczenia rozwodu →
Powstanie wspólnoty mieszkaniowej następuje z mocy prawa, z chwilą wyodrębnienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu. Ustawodawca nie zawarł jednak w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), zwanej dalej – „Ustawą” definicji legalnej wspólnoty mieszkaniowej. Momentem powstania wspólnoty nie jest dokonanie żadnej czynności prawnej związanej z zawarciem stosownej umowy w przedmiocie zawiązania takiej wspólnoty, ani dokonanie wpisu do właściwego rejestru, gdyż takich obowiązków Ustawa nie przewiduje. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości, bez względu czy jest to lokal mieszkalny, czy użytkowy.Zgodnie z art. 6 Ustawy, pojęcie wspólnoty mieszkaniowej jest używane jako synonim ogółu właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego (ułomną osobą prawną), należy jednak podkreślić, że charakteryzuje się cechami różniącymi ją nie tylko od osób prawnych, ale także od innych osób ustawowych, w szczególności od handlowych spółek osobowych. Wspólnota powstaje nie na skutek czynności prawnej, lecz z mocy samego prawa, w chwili wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości, jej istnienie wiąże się wyłącznie ze sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną (art. l ust. l, art. 18 i n. Ustawy).[1]Właściciele lokali dokonujący ustanowienia odrębnej własności samodzielnych lokali, nie mają jednak wpływu na fakt powstania wspólnoty mieszkaniowej z chwilą ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu w danej nieruchomości. Nie mogą np. zapobiec jej powstaniu lub wybrać stanu, w którym odrębna własność lokali powstaje bez jednoczesnego powstania wspólnoty mieszkaniowej (najwyżej mogą zrezygnować z wyodrębniania i zbywania lokali). Nie mogą także zlikwidować wspólnoty w trakcie jej funkcjonowania, nie likwidując jednocześnie odrębnej własności lokali w danej nieruchomości.[2]Przynależność do wspólnoty mieszkaniowej jest obligatoryjna. Ustawa nie wyklucza żadnej kategorii podmiotów z kręgu właścicieli lokali ani też nie ogranicza liczby podmiotów mogących być współwłaścicielami jednego lokalu. Mogą to być zarówno osoby fizyczne, prawne jak również jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, w tym przedsiębiorcy.[3]Jednakże należy zwrócić uwagę, iż nie dojdzie do powstania wspólnoty mieszkaniowej w przypadku gdy nabywca nabędzie wszystkie lokale zarówno wyodrębnione jak również niewyodrębnione.Zgodnie z art. 6 in fine Ustawy wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, a także pozywać i być pozywana. Wspólnota zatem nie posiada osobowości prawnej, gdyż Ustawa jej takiej osobowości nie przyznaje, zaś zgodnie z art. 33 KC osobami prawnymi są Skarb Państwa i jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególne przyznają osobowość prawną. Wspomniany przepis art. 6 Ustawy budzi szereg wątpliwości co do właściwego zakwalifikowania bytu prawnego wspólnoty mieszkaniowej, co zarówno w doktrynie jak również bogaty w tym zakresie orzecznictwie sądowym, stanowiło pole do wypracowania jednoznacznego poglądu. Niezależnie od przyjętych rozważań natury teoretycznej i kwalifikacji prawnych podejmowanych przez doktrynę, zwłaszcza po wejściu w życie przepisu art. 331 KC jako dominujące należy wskazać stanowisko uznające podmiotowość wspólnoty mieszkaniowej. Nadanie wspólnocie pewnych cech upodabniających ją do osoby prawnej poprzez możliwość nabywania praw, zaciągania zobowiązań, pozywania do sądu i bycia pozywaną do sądu, skłania do określania wspólnoty mieszkaniowej mianem „ułomnej osoby prawnej”.Wyrazem takiego stanowiska jest przepis art. 17 Ustawy, który stanowi, iż za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W wyniku przyjęcia takiej konstrukcji prawnej wspólnota mieszkaniowa może rozporządzać majątkiem właścicieli lokali, na który składają się m. in. pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej, choć w rzeczywistości majątek ten stanowi współwłasność właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Dzięki temu wspólnota mieszkaniowa ma możliwość dysponowania środkami majątkowymi przeznaczonymi na zarządzanie nieruchomością wspólną.[4]Również w orzeczeniach Sądu Najwyższego można wskazać stanowisko, które nawiązuje do ograniczonej zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. W uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21.12.2007 r. wyjaśniono, że „przepisy prawne ustawy o własności lokali stwarzają prawne podstawy do przyjęcia, iż zdolność wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona jedynie do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością”.[5] Chodzi zatem tylko o takie prawa i obowiązki, które są potrzebne do zarządzania nieruchomością wspólną np. roszczenia o zapłatę czynszu wynikającego z zawartej przez wspólnotę mieszkaniową umowy najmu pomieszczenia należącego do nieruchomości wspólnej.W innej uchwale z dnia 23.09.2004 r. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że „wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami z wadami nieruchomości wspólnej wobec sprzedawcy odrębnej własności lokalu, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. Powyższe roszczenia przysługują pierwotnie właścicielowi lokalu, ponieważ wynikają z zawartej przez niego umowy sprzedaży lokalu”.[6]Odmiennie należy oceniać możliwość przelewu na wspólnotę mieszkaniową innych roszczeń przysługujących właścicielom lokali, jeżeli nie wykazują one związku funkcjonalnego z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Takie stanowisko przedstawił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14.03.2013 r., który wyjaśnił, że „należy wykluczyć możliwość dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową roszczeń odszkodowawczych przysługujących współwłaścicielom lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności”.[7] Biorąc pod rozwagę przytoczone powyżej orzeczenia Sądu Najwyższego, można wyróżnić trzy obszary zarządzania nieruchomością wspólną.Pierwszy obszar obejmuje czynności zarządzania dotyczące utrzymania nieruchomości wspólnej np. jeżeli wspólnota mieszkaniowa zawiera umowę o wykonanie usługi remontowej dotyczącej nieruchomości wspólnej, staje się podmiotem praw i obowiązków z niej wynikających.Drugi obszar to prawa i obowiązki, które przysługują bezpośrednio właścicielom lokali, którzy są pierwotnie legitymowani do dokonywania tych czynności zarządzania, jednakże mogą zdecydować o ich przelaniu na wspólnotę mieszkaniową, gdy te prawa i obowiązki wykazują związek funkcjonalny z zarządzaniem nieruchomością wspólną.Trzeci obszar stanowią prawa i obowiązki, które albo wcale nie wykazują żadnego związku z zarządzaniem nieruchomością wspólną, albo powinny być dokonywane przez wspólnotę właścicieli lokali, gdyż w tym obszarze czynności zarządzania wspólnota mieszkaniowa nie posiada.Podsumowując, w przypadku występowania obszaru prawnego, w którym wspólnota mieszkaniowa nie może nabywać praw i obowiązków, to w drodze wykładni celowościowej należy rozważać koncepcję jej ograniczonej zdolności prawnej.[8]Bibliografia
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14.02.2014 r., sygn. akt: VI ACa 980/13, Lex nr: 1469474,
Uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 21.12.2007 r., sygn. akt: III CZP 65/07, OSN 2008, nr 7-8, poz. 69,
Uchwała SN z dnia 23.09.2004 r., sygn. akt: III CZP 48/04, OSNC 2005, nr 9, poz. 153,
Wyrok Sądu najwyższego z dnia 14.03.2013 r. sygn. akt: I CSK 379/12, Lex nr: 1318294,
Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, Komentarz. Wyd. Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o., Warszawa 2010 r.,
Szymczak, Wspólnota mieszkaniowa, Wyd. Wolters Kluwer S.A., Warszawa 2014 r.
Rafał KozakiewiczRadca prawny„JURYSTA” Kancelaria Radcy Prawnego Rafał Kozakiewicz w Warszawiewww.prawnik-kozakiewicz.plPrzypisy[1] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14.02.2014 r., sygn. akt: VI ACa 980/13, Lex nr: 1469474[2] E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, Komentarz. Wyd. Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o., Warszawa 2010 r., str. 157.[3] I. Szymczak, Wspólnota mieszkaniowa, Wyd. Wolters Kluwer S.A., Warszawa 2014 r., str. 136.[4] E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, Komentarz. Wyd. Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o., Warszawa 2010 r., str. 159.[5] Uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 21.12.2007 r., sygn. akt: III CZP 65/07, OSN 2008, nr 7-8, poz. 69.[6] Uchwała SN z dnia 23.09.2004 r., sygn. akt: III CZP 48/04, OSNC 2005, nr 9, poz. 153,[7] Wyrok Sądu najwyższego z dnia 14.03.2013 r. sygn. akt: I CSK 379/12, Lex nr: 1318294.[8] I. Szymczak, Wspólnota mieszkaniowa, Wyd. Wolters Kluwer S.A., Warszawa 2014 r., str. 88.

References: art. 6
 art. 18
 art. 6
in fine
 art. 33
 art. 6
 art. 331
 art. 17