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Timestamp: 2020-07-13 22:18:17+00:00

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Absolutheitsprinzip bedeutet, dass die Sachenrechte gegenüber jedermann wirksam sind und absolute Wirkung besitzen.
Bedeutung für den Verkauf einer Immobilie
Wo beantrage ich die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
Dieses Verzeichnis regelt die öffentlich-rechtlichen Einschränkungen eines Grundstücks gegenüber einem anderen Grundstück. Das bedeutet, dass ein Eigentümer eines Grundstücks gegenüber einer Baubehörde eine Beschränkung zur Nutzung seines Grundstücks vereinbart. Das geschieht im Rahmen eines Antrags auf Baugenehmigung. Dabei wird die Verpflichtung des Antragsstellers gegenüber der Baubehörde zur eingeschränkten Nutzung des Grundstückes erklärt, um eine Genehmigung zum Bauen zu erhalten. Dabei muss ein öffentliches Interesse vorliegen. Ein lediglich privates Interesse ist nicht ausreichend. Dazu zählt z.B. ein Wegerecht oder ein geringerer Abstand zum Nachbargrundstück. Diese Erklärung muss persönlich in der Baubehörde in schriftlicher Form erklärt und unterschrieben werden. In Brandenburg wurde das Baulastenverzeichnis im Juli 2016 wieder eingeführt. In Bayern hingegen existiert kein Baulastenverzeichnis. Die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen sind dort im Grundbuch eingetragen. Beschränkungen, die im Baulastenverzeichnis eingetragen sind, dienen beispielsweise der Sicherung von Abstandflächen, Leitungsrechten oder Wegerechten. Diese Baulast wirkt sich auf den Wert des Grundstücks aus, da sie eine dauerhafte Beschränkung der Nutzung des Grundstücks zur Folge haben. Diese Auskunft ist im Rahmen eines Verkaufs eines Hauses eine wichtige Information für potentielle Käufer. Im Baulastenverzeichnis finden Kaufinteressenten einer Immobilie alle Beschränkungen, die ein Eigentümer einer Baubehörde gegenüber dauerhaft tun, unterlassen oder dulden muss. Somit sind Baulasten öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Eigentümers. Im Grundbuch hingegen werden privat-rechtliche Eigentumsverhältnisse (Abteilung 1 des Grundbuches) und schuld-rechtliche Einschränkungen Dritter (Grundschuld in Abteilung 3 im Grundbuch) eingetragen.
2. Bedeutung für den Verkauf einer Immobilie
Der potentielle Käufer ist ab dem beurkundeten Kaufvertrag und dem Eintrag in Abteilung 1 des Grundbuches als neuer Eigentümer automatisch Rechtsnachfolger und muss somit Rechte und Pflichten dieser Transaktion und Erfüllung übernehmen. Deshalb ist eine Einsicht in ein Baulastenverzeichnis für potentielle Käufer wichtig und kann auf Antrag bei der Baubehörde eingeholt werden. Die Preise divergieren zwischen 5 und 200 € für einen derartigen Antrag auf Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Notare sind im Rahmen der Beurkundung von Kaufverträgen nicht verpflichtet, Einsicht in das Baulastenverzeichnis zu nehmen. Eine Einsicht ins Grundbuch durch Notare, im Rahmen einer Beurkundung des Kaufvertrages, ist dagegen integraler Bestandteil des Kaufvertrages. Das muss aus Gründen der tatsächlichen Eigentumsermittlung der Immobilie und der daraus folgenden Übertragung des Eigentums auf den Käufer einer Immobilie zwingend erfolgen. Da Notare also keine Verpflichtung haben, Einsicht ins Baulastenverzeichnis zu nehmen, müssen Kaufinteressenten selbständig tätig werden. Wir von walther Immobilien weisen Käufer stets darauf hin. Wir beantragen überwiegend eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, da bei einer Vor-Ort-Begehung des Grundstücks diese potentiellen Einschränkungen nicht erkennbar sind.
3. Wo beantrage ich die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
Der Antrag wird generell in Deutschland bei der Bauaufsichtsbehörde gestellt. In Bayern dagegen beim Grundbuchamt, da kein separates Baulastenverzeichnis geführt wird. Im Landkreis Potsdam-Mittelmark wird der Antrag beim Fachbereich Recht, Bauen, Umwelt, Kataster und Vermessung, Team Baulasten in Bad Belzig gestellt. Dabei muss ein berechtigtes Interesse bestehen. Dies ist beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie gegeben. Überwiegend stellt der verkaufsbereite Eigentümer diesen Antrag bei einer Baubehörde, da er etwas einfacher ein berechtigtes Interesse an einem Auszug aus einem Baulastenverzeichnis begründen kann. Wie schon erwähnt, ist die schriftliche Beantragung kostenpflichtig. Eine mündliche Auskunft über Baulasten in der Baubehörde kann auch kostenlos gegeben werden. Dies entbehrt natürlich den Nachweis, der nur in Schriftform erbracht werden kann. Besteht keine Baulast, ist die Gebühr für eine Negativauskunft gering. Sind Baulasten zu verzeichnen, dann ist durch die Lagepläne und Baulasttexte ein höherer behördlicher Aufwand gegeben, der eine höhere Gebühr zur Folge hat.
Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Wohn- und Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb und Verkauf herstellt. Wesentlicher Grund der Bauträgertätigkeit ist, dass der Bauträger dem Erwerber das Eigentum sowohl am Grundstück (oder grundstücksgleichem Recht) als auch am darauf erstellten Gebäude verschafft.
Der Bauträger baut mit eigenem oder finanziertem Geld zunächst auf eigene Kosten. Nach Verkauf einer Einheit erhält er nach den Auflagen des Gesetzgebers, insbesondere in Form der Makler- und Bauträgerverordnung, Abschläge vom Käufer auf bereits erbrachte Leistungen (Grundstückskauf, Erstellung des Fundaments und des Rohbaus etc.).
Unter Bauplanungsrecht wird das Recht verstanden, dass die städtebauliche Entwicklung, durch Vorbereitung und Leitung der baulichen Nutzung von Grundstücken steuert. Die Instrumente des Bauplanungsrechts sind der Flächennutzungsplan §§ 5 ff BauGB und der Bebauungsplan §§ 8 ff BauGB. Weiter ist die Art und das Maß der baulichen Nutzung von Relevanz (vgl. Baunutzungsverordnung Bau NVO).
Erstellt wird ein Bebauungsplan von der zuständigen Gemeinde. Diese legt in einer Satzung fest, welche Nutzungen auf einer Fläche zulässig sind. In der Regel gilt ein Bebauungsplan nicht für das gesamte Gemeindegebiet, sondern für jeweils einen Teil davon, beispielsweise einen Ortsteil oder eine Grundstücksgruppe.
Es ist für künftige Eigentümer interessant zu wissen, vor allem wenn sie neu bauen wollen, wo eine Immobilie auf einem Grundstück errichtet werden kann. Das steht meistens im Bebauungsplan. In einem qualifizierten Bebauungsplan ist das zulässige Baufenster schon eingezeichnet. Der Bebauungsplan enthält zudem weitere Vorschriften beispielsweise die Anzahl der errichtbaren Wohnungen. Die Angabe der Grundfläche ist ebenfalls als Vorgabe in den Bebauungsplänen enthalten. Dabei wird die Grundflächenzahl angegeben, die sich immer zwischen 0 + 1 bewegt. Ist die Grundflächenzahl (GRZ) 0,4, können 40 % des Grundstücks als bebaubare Fläche gelten. Bei einer Grundstücksgröße von 600 Quadratmetern und einer GRZ von 0,4 beträgt die Grundfläche (bebaubare Fläche) 600 × 0,4 = 240 Quadratmeter. Ebenso wird die Anzahl der Geschossflächen, also die maximale Zahl an Bruttogeschossflächen, im Bebauungsplan vorgegeben. Diese Geschossfläche wird mit der Geschossflächenzahl (GFZ) berechnet. Dabei multipliziert man die Grundstücksfläche mit der Geschossflächenzahl (GFZ) aus dem Bebauungsplan. Ist die GFZ 0,6 und das Grundstück 600 Quadratmeter groß, ergibt sich eine Bruttogeschossfläche (inklusive Außenmaße) von 360 Quadratmetern. Die tatsächliche Geschossfläche wird dann noch präzisiert durch die Baunutzungsverordnung und landesrechtliche Normen.
Üblicherweise besteht ein Bebauungsplan aus zwei Teilen:
Teil 1: Planzeichnung, die überwiegend im Maßstab 1:500 beziehungsweise 1:1000 bei größeren Plangebieten erstellt wird und auf einer amtlichen Flurkarte basiert.
Teil 2: Allerdings besteht keine gesetzliche Regelung für eine Planzeichnung, sodass ein Bebauungsplan auch Gültigkeit besitzt, wenn er ausschließlich in Textform verfasst ist. An die Regelungen eines Bebauungsplanes muss sich ausnahmslos gehalten werden. So darf beispielsweise in einem Gemeindegebiet kein Supermarkt gebaut werdet, wenn der betreffende Bebauungsplan dies nicht vorsieht.
Ein Darlehen ist die gesetzliche Bezeichnung für eine Vertragsbeziehung, bei der eine Partei der anderen für eine gewisse Laufzeit Geld gegen Bezahlung eines Zinses zur Verfügung stellt.
Im Alltag wird meist kein Unterschied zwischen Darlehen und Kredit gemacht. Beide Begriffe werden meist Synonym benutzt. Bei höheren Beträgen und längeren Laufzeiten wird umgangssprachlich häufiger von einem Darlehen gesprochen. Bei kleineren Beträgen und kürzeren Laufzeiten spricht man dann eher von einem Kredit.
Als dingliche Rechte werden in der deutschen Rechtswissenschaft diejenigen Rechte bezeichnet, die sich auf Gegenstände beziehen. Sie sind gegenüber jedermann wirksam und stellen damit im Rahmen des Absolutheitsprinzips ein absolutes Recht dar.
1. Verfassungsrechtlicher Eigentumsbegriff: Eigentum im Sinn des Art. 14 I GG ist jedes vermögensbezogene Recht und jedes Gut mit Vermögenswert. Unter die Garantie des Eigentums nach Art. 14 I 1 GG fallen neben dem Sacheigentum des bürgerlichen Rechts beispielsweise Forderungen, Aktien, Urheberrechte, Versicherungsrenten oder Rentenanwartschaften, nicht aber das Vermögen als solches, Geld im Sinn einer Wertgarantie, Gewinnchancen, Verdienstmöglichkeiten. Inhalt und Schranken des Eigentums werden durch die Gesetze bestimmt (Art. 14 I 2 GG). Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen (Art. 14 II GG). Die Sozialpflichtigkeit enthält die verfassungsrechtliche Legitimation für Eigentumsbeschränkungen.
2. Bürgerlich-rechtlicher Eigentumsbegriff: a) Bürgerlich-rechtliches Eigentum ist das umfassende (absolute, dingliche) Herrschaftsrecht über bewegliche und unbewegliche Sachen im Sinn des § 90 BGB. Dies begründet das Recht eines Eigentümers an einem Grundstück.
Umweltbewusstsein wird immer ausgeprägter und führt dazu, dass der Energieausweis immer bedeutsamer für Interessenten und Nutzer wird. Außerdem ist er seit der Energieeinsparverordnung 2014 gesetzlich vorgeschrieben. Zwingend sind diese Angaben im Exposé und in Immobilienanzeigen:
Ein Grundstück ist erschlossen und kann somit bebaut werden, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind. Dazu gehören: die Anbindung an das öffentliche Straßenverkehrsnetz sowie die Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser in bedarfsgerechter Form. ⁠
Daneben gibt es noch weitere Erschießungsmerkmale, die nicht immer zwingend vorhanden sein müssen. Das sind die Leitungen für Telekommunikation (Telefon, DSL, Kabel TV), Gas und Fernwärme.⁠
Sind nur einige dieser Kriterien erfüllt, gilt ein Grundstück nur als teilerschlossen.⁠
Der Flächennutzungsplan wird von den Gemeinden in grafischer Form erstellt und gibt in groben Zügen Auskunft über Bauflächen und Baugebiete sowie Verkehrsflächen und Grünanlagen. Der Flächennutzungsplan begründet gegenüber den Bürgern keine unmittelbare rechtliche Wirkung. Baurechte aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes kann man daher nicht herleiten.
Im schuldrechtlichen Sinne wird als Gläubiger bezeichnet, wer von einem anderen, dem Schuldner, eine Leistung fordern kann (§ 241 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Rechtsbeziehung zwischen Gläubiger und Schuldner wird als Schuldverhältnis bezeichnet. Die Gesamtheit derjenigen, die Forderungen gegenüber dem Schuldner haben, wird als Gruppe der Gläubiger bezeichnet. Zur Durchsetzung machen diese einen Anspruch geltend.
Das Grundbuch beinhaltet die Rechtsverhältnisse von Grundstücken gegenüber der Öffentlichkeit. Es führt die Eigentümer des jeweiligen Grundstücks und die auf dem Grundstück bestehenden Rechte und Belastungen. Das Grundbuch wird im Grundbuchamt als eine Abteilung der Amtsgerichte geführt. Dazu gehören auch die öffentlichen Register aller privaten und auf Antrag eingetragen Grundstücke eines Amtsgerichtsbezirks. Die Eintragungen im Grundbuch werden, bis auf das Bestandsverzeichnis, nach öffentlichem Glauben geführt. Wenn die Größe eines Grundstücks im Bestandsverzeichnis Zweifel aufkommen lässt, dann sind die Vermessungen des Liegenschaftsamtes maßgebend. Alle anderen Eintragungen gelten nach dem Prinzip des öffentlichen Glaubens als verlässlich. In das Grundbuch und die Grundakte mit allen Unterlagen zum Grundstück kann jeder mit einem berechtigten Interesse Einblick nehmen. Banken haben meistens grundsätzlich Einsicht in das Grundbuch, da ein berechtigtes Interesse vermutet wird. Der Nachweis dazu ist der Kreditantrag.
Grundpfandrechte gibt es zur Absicherung von Forderungen (insbesondere Darlehensforderungen). Wird die grundpfandrechtlich gesicherte Forderung nicht erfüllt, so kann der Gläubiger mithilfe des Zwangsvollstreckungsrechts das Grundstück oder das grundstücksgleiche Recht verwerten und die Erlöse zur Tilgung der Schuld nutzen.
Die Belastung eines Grundstücks, bei dem an den Begünstigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1191–1198 BGB). Die Grundschuld zählt neben Hypothek und Rentenschuld zu den Grundpfandrechten. Sie dient der Besicherung von meist langfristigen Krediten (Darlehen, Realkredit).
Der Unterschied zur Hypothek besteht darin, dass die Grundschuld ein abstraktes, vom Bestehen einer Forderung unabhängiges Grundpfandrecht, darstellt. Sie hat die Hypothek im bankmäßigen Kreditgeschäft weitgehend verdrängt. Das Existieren einer konkreten Forderung ist nicht Voraussetzung zur Entstehung einer Grundschuld (im Gegensatz zur Hypothek).
Ein Grundstück ist als abgegrenzter Teil von einer Grundstücksgrenze umgeben, die als Begrenzungslinie das Grundstück gegenüber Nachbargrundstücken abgrenzt. Erst durch Grundstücksgrenzen verwandelt sich die weite, ungeteilte Erdoberfläche in Grundstücke. Das Herrschaftsrecht des Eigentümers endet an der Grundstücksgrenze, die optisch sichtbar auch durch Abmarkungen oder Einfriedungen/Sträucher/Zäune gekennzeichnet werden kann. Grundstücksgrenzen sind vermessungstechnisch festgelegte gedachte Linien, die ein Grundstück von einem anderen Grundstück trennen.
Im Rahmen des Bundesbaugesetzes wurde im Jahr 1960 die Einrichtung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte geschaffen.
Ziel war und ist es, für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen durch ein unabhängiges Gremium von Immobiliensachverständigen. Dazu erhält die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Kopien aller in der Region/Kommune/Landkreis/Stadt geschlossenen Immobilienkaufverträge von den Notaren übermittelt. Diese werden mit mathematisch-statistischen Methoden unter Wahrung des Datenschutzes analysiert und in zusammengefasster Form publiziert. Sie sind Grundlage von Verkehrswertgutachten privater Sachverständiger für Immobilienbewertung oder Beleihungswertgutachten der Banken. Der Gutachterausschuss erstellt auch Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken (Immobilien). Die Gutachterausschüsse werden von den Verwaltungen in Städten, Landkreisen oder größeren Kommunen gebildet. Gesetzliche Grundlage ist der § 192 BauGB (siehe Baugesetzbuch). Die Aufgaben der Gutachterausschüsse sind in § 193 BauGB geregelt.
Durch Heirat entsteht der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft (Güterrecht), allerdings besteht die Möglichkeit, per Ehevertrag eine abweichende Regelung zu vereinbaren, nämlich die Gütertrennung oder die Gütergemeinschaft. Die vertragliche Regelung kann sowohl bereits vor der Eheschließung, als auch jederzeit während der Ehe getroffen beziehungsweise abgeändert werden.
Die Hypothek wird in Abt. III des Grundbuchs eingetragen. Im Gegensatz zur Grundschuld ist das Bestehen einer persönlichen Forderung Voraussetzung für die Entstehung der Hypothek. Dieser Umstand wird auch dingliches Recht genannt.
Eine Immobilie wird in der Rechts- und Wirtschaftssprache „unbewegliches Sachgut“ genannt. Sie ist ein Grundstück, grundstückgleiches Recht oder ein Bauwerk (Wohnimmobilie oder Gewerbeimmobilie).
Ein Kapitalanleger investiert Geld in Immobilien. Wenn das Geld des Investors in einem Haus oder einer Wohnung gebunden ist, unterliegt es weniger inflationären Entwicklungen (Geldentwertung). Immobilien sind eine besonders sichere Kapitalanlage. Während die Börsenkurse schwanken.
Das sind allgemein Grundstücke (Immobilien) im Gegensatz zu beweglichen Sachen.
Im engeren Sinne versteht man unter Liegenschaft eine Gewerbefläche bzw. ein Grundstück mit oder ohne Bebauung, das, entsprechend einem Flächennutzungsplan und ggf. einem kommunalen Bebauungsplan, als industriell oder gewerblich zu nutzende Fläche ausgewiesen ist oder faktisch entsprechend genutzt wird.
Mediation ist ein außergerichtliches, vertrauliches und strukturiertes Verfahren, bei der die Konfliktparteien mithilfe eines oder mehrere Mediatoren freiwillig und eigenverantwortlich eine tragfähige Lösung des bestehenden Konflikts anstreben (§ 1 Abs. 1 des Mediationsgesetzes vom 21.7.2012 – BGBl. I S. 1577). Der Mediator/die Mediatorin ist eine unabhängige und neutrale Person ohne Entscheidungsbefugnis, die die Medianten/Konfliktbeteiligten durch die Mediation führt. Wesentliche Methoden der Mediation sind Kommunikation, Empathie und ein strukturiertes Vorgehen von der Position zum Bedürfnis der beteiligten Konfliktparteien.
Das Verfahren der Mediation ist in den §§ 2 ff. des Mediationsgesetzes geregelt. Das bedeutet, dass die Parteien den Mediator selbst auswählen. Dritte können nur mit Zustimmung aller Parteien in die Mediation einbezogen werden. Der Mediator hat Offenbarungspflichten gegenüber den Parteien mit Blick auf seine Neutralität und Unabhängigkeit. Der Mediator/die Mediatorin unterliegen der Verschwiegenheit und sind „Herr“ des Verfahrens, geben also keine inhaltlichen Vorgaben ein, sondern helfen den Parteien dabei, im Erkennen ihrer Bedürfnisse, eine ressourcenorientierte und tragfähige Lösung eines Konflikts zu finden.
Die Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf beträgt, wie bei allen Grundstücksgeschäften, 10 Jahre. Das bedeutet, dass der mögliche Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses oder einem Wohnungsverkauf nicht zu versteuern ist, wenn zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen. Findet innerhalb der 10 Jahres Frist ein Verkauf statt, muss auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer bezahlt werden. Ausnahmen dieser Regelung finden sie auf der Seite Immobilienverkauf.
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes. Teileigentum gehört zusammen mit dem Miteigentumsanteil dem gemeinschaftlichen Eigentum und ist in § 1 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz gesetzlich geregelt.
Bei einer Teilungserklärung handelt es sich um die formelle Aufteilung eines Gebäudes, als auch um die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Bestandteile der Teilungserklärung sind ein Aufteilungsplan, aus dem die Aufteilung des Gebäudes, die Grundrisse sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile ersichtlich werden.
194 BG legt den Verkehrswert wie folgt fest:
Quelle: Heidrun-Kerstin Goihl, Schritt für Schritt zur Immobilie
Wohnungseigentumsverwaltung oder auch WEG–Verwaltung genannt, bezeichnet im deutschen Wohnungseigentumsrecht die Aufgabe eines Verwalters, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 20 Wohnungseigentumsgesetz) durchzuführen. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wird nach dem Wohnungseigentumsgesetz WEG) als die Gesamtheit aller Teil- und Wohnungseigentümer an einer Wohnungseigentumsanlage bezeichnet. walther immobilien bietet diese Leistung Eigentümergemeinschaften sehr gerne an.
Der Wirtschaftsplan ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Aufstellung der für das Kalenderjahr zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften.
Das Wohnrecht berechtigt eine Person, eine Wohnung persönlich zu nutzen. Das gilt auch für alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen des Hauses. Gibt es Streit über den Umfang des Nutzungsrechts, wird der Umfang im Zweifel nach den persönlichen Bedürfnissen des Wohnberechtigten bestimmt (§ 1091 BGB).
Das Wohnrecht kann für sämtliche Räume eines Hauses gewährt werden. Es ist aber auch möglich, dass es nur für einen Raum oder für mehrere einzelne Räume ausgesprochen wird. Dabei darf der Eigentümer aber nicht von der wirtschaftlich sinnvollen Nutzung des Grundstücks vollständig ausgeschlossen werden.

References: Art. 14
 Art. 14
 § 90
 § 192
 § 193
 § 1