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Timestamp: 2020-01-28 20:46:12+00:00

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BGH, 13.01.2010 - VIII ZR 48/09 - dejure.org
https://dejure.org/2010,511
BGH, 13.01.2010 - VIII ZR 48/09 (https://dejure.org/2010,511)
BGH, Entscheidung vom 13.01.2010 - VIII ZR 48/09 (https://dejure.org/2010,511)
BGH, Entscheidung vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09 (https://dejure.org/2010,511)
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BGB § 307 Abs. 1, II. BV § 28 Abs. 4
§ 307 Abs 1 S 1 BGB, § 28 Abs 4 S 3 BVO 2
Wohnraummiete: Inhaltskontrolle einer Schönheitsreparaturklausel; Gesamtunwirksamkeit wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters
BGB § 307 Abs. 1 S. 1, BVO § 28 Abs. 4 S. 3
Parkettversiegelung bzw. Streichung der Fenster und Türen keine Schönheitsreparatur
Wirksamkeit einer als solcher zulässigen Mietvertragsklausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei Unzulässigkeit ihrer inhaltlichen Ausgestaltung; Unangemessene Benachteiligung eines Mieters durch Ausgestaltung der Ausführungsart und der zeitlichen und ...
Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch AGB zulässig?
Schönheitsreparaturen - Außenanstrich von Türen und Fenstern
Parkettversiegelung und Außenanstrich keine Schönheitsreparaturen
BGB § 307 Abs. 1; II. BV § 28 Abs. 4
Schönheitsreparaturen: kein blue-pencil-Test
Mietrecht - Parkettversiegelung und Fensteranstrich - Schönheitsreparaturen?
Zu weit gehende Schönheitsreparaturen
Unwirksame SchoÌˆnheitsreparatur- klausel bei Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Fenstern und TuÌˆren sowie Abziehen und Versiegeln des Parketts
Gesamtnichtigkeit von Schönheitsreparaturklauseln
Schönheitsreparatur - übermäßige Verpflichtung
Schönheitsrenovierung nicht für Außenanstriche
Außenanstrich Fenster und Parkettversiegelung als Schönheitsreparaturen
Außenanstrich von Fenstern und Türen sind keine Schönheitsreparatur
Verpflichtung zum Außenanstrich von Fenstern oder zum Abschleifen von Parkett macht gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam
Parketterneuerung und Außenanstriche sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen! (IMR 2010, 81)
AG Berlin-Wedding, 06.12.2005 - 16 C 652/04
LG Berlin, 26.01.2009 - 67 S 461/05
NJW 2010, 674
MDR 2010, 312
NZM 2010, 157
ZMR 2010, 432
So hat auch der Senat bereits ausgesprochen, dass dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird, nicht abzusprechen ist und der Mieter nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehalten ist, eine von ihm angebrachte ungewöhnliche Dekoration bei Rückgabe der Wohnung wieder zu beseitigen (Senatsurteile vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 16;… vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17;… vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, aaO).
Zutreffend berücksichtigt das Berufungsgericht, dass die Beklagten nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhen, aufzukommen haben, sondern nur die darüber hinausgehenden Mehrkosten unter Berücksichtigung eines Abzugs "neu für alt" ersetzen müssen (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, aaO Rn. 16).
Denn auch die formularvertraglich abgewälzte Pflicht zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die allein auf einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter zurückzuführen sind, führt ohne vertragliche Begrenzung oder Gewährung eines angemessenen Ausgleichs zur Unwirksamkeit der Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (…vgl. BGH, Urt. v. 6. Mai 1992 - VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194; Urt. v. 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674).
Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 13. Januar 2010, VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 14).
Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Pflicht betreffenden Bestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt (Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 14).
Denn Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausführungsart sind inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei einer Beschränkung der Unwirksamkeit auf die unzulässige Ausführungsmodalität inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde (Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, aaO); eine solche inhaltliche Umgestaltung der Vornahmepflicht widerspräche dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion unangemessener formularvertraglicher Regelungen (…Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743 Rn. 11 mwN).
Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Pflicht - wie im Streitfall - in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln geregelt ist (Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, aaO).
Aber die Klausel über diese Frist, die sich aus ihrem Wortlaut heraus verständlich und sinnvoll von der nachfolgenden Fortgeltungsklausel trennen lässt, so dass es auf deren Wirksamkeit oder Unwirksamkeit nicht ankommt (vgl. nur BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 13), ist nach § 308 Nr. 1 BGB unwirksam.
Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Regelung in § 13 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages, wonach der Mieter im Rahmen der ihm nach § 4 Nr. 6 des Mietvertrages auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch das Streichen der Türen und der Fenster schuldet, den Mieter insoweit unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt und deshalb unwirksam ist (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 1; anders noch Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, NZM 2004, 903, unter II 1).
a) Der Begriff der Schönheitsreparaturen bestimmt sich nach allgemeiner Auffassung auch bei preisfreiem Wohnraum anhand der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthaltenen Definition, wonach als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen sind (vgl. Senatsurteile vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286, Tz. 10, und vom 13. Januar 2010, aaO, unter II 1 a; BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07, NZM 2009, 126, Tz. 19; jeweils m.w.N.).
Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschriebenen Inhalt hinaus - zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (…vgl. Senatsurteile vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 11, und vom 13. Januar 2010, aaO; jeweils m.w.N.).
Denn auch diese Arbeiten überschreiten den Bereich der Schönheitsreparaturen, weil es bei ihnen nicht mehr um die Beseitigung einer typischerweise vom Mieter verursachten Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung geht (…Senatsurteile vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 10 f.; und vom 13. Januar 2010, aaO, unter II 1 b; jeweils m.w.N.).
Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils für eine gleichlautende Formularklausel klargestellt hat, darf die in § 4 Nr. 6 in Verbindung mit § 13 Nr. 1 des Mietvertrages unzulässig ausgestaltete Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht im Wege der Klauselkontrolle in eine zulässige Verpflichtung inhaltlich umgestaltet werden (…Senatsurteile vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 12, und vom 13. Januar 2010, aaO, unter II 2).
Diese Teilbarkeit ist hier aber nicht gegeben, so dass die vom Berufungsgericht vorgenommene Streichung derjenigen Textbestandteile in § 13 Nr. 1 des Mietvertrages, mit denen die Klausel den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelten Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschreitet, der Sache nach eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel darstellt (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2010, aaO).
Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge (Senatsurteil vom 13. Januar 2010, aaO).
dd) Die unangemessene Ausgestaltung der einzelnen Bestimmungen hat nach der gebotenen Gesamtbetrachtung (…BGH, Urteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 21/13, NJW 2015, 1874 Rn. 17; vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 14) die Unwirksamkeit der Regelungen über das Erstattungsmodell des nach Maßgabe der Nr. 5 Satz 11 SEB anzuwendenden § 23c VBLS insgesamt zur Folge.
Lässt sich eine Formularklausel nach ihrem Wortlaut verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen, so ist die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - vor dem Hintergrund des Verbots geltungserhaltender Reduktion - rechtlich unbedenklich (Senatsurteile vom 27. September 2000 - VIII ZR 155/99, BGHZ 145, 203, 212; vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, WuM 2010, 85 Rn. 13 f.).
Die Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausführungsart sind inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei einer Beschränkung der Unwirksamkeit auf die unzulässige Ausführungsmodalität inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde (BGH v. 13.01.2010, VIII ZR 48/09, Rn. 14, juris).
Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Pflicht - wie auch im hier vorliegenden Fall - in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln geregelt ist (…BGH v. 18.03.2015, VIII ZR 21/13, Rn. 17, juris; v. 13.01.2010, VIII ZR 48/09 aaO).
Jedenfalls in Wohnraummietverhältnissen sind Klauseln, wonach das Streichen der Fenster und Türen nicht nur von innen, sondern auch von außen verlangt wird, unwirksam (vgl. KG Beschluss vom 17.09.2007 - 8 U 77/08, GE 2008, 987; BGH Urteil vom 13.01.2010 - VIII ZR 48/09, WuM 2010, 85 jeweils für Wohnraummietverhältnis;… Langenberg/ Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Auflage, Teil I, Rdnr. 19 für Gewerberaummietverhältnis).
BGH, 31.08.2010 - VIII ZR 42/09
Wohnraummiete: Formularklausel über den Fenster- und Türanstrich bei …
Das Berufungsgericht hat in Übereinstimmung mit dem Senatsurteil vom 13. Januar 2010 (VIII ZR 48/09, aaO) die entsprechende Klausel in § 13 Nr. 1 des Mietvertrages für unwirksam gehalten, weil darin hinsichtlich der Türen und Fenster nicht zwischen dem Innen- und Außenbereich unterschieden wird und eine sprachliche Reduktion der Formulierung auf das zulässige Maß als unzulässige geltungserhaltende Reduktion nicht möglich ist.
LG Berlin, 28.05.2013 - 63 S 347/12
Schönheitsreparaturen: Was darf Vermieter nicht abwälzen?
LG Berlin, 23.05.2019 - 65 S 25/18
BGH, 15.04.2010 - III ZR 258/09
Ausgleichsanspruch eines Dienstleisters für Versicherungsmakler wegen einer …
LG Essen, 08.09.2011 - 10 S 121/11
Schadensersatz gegen ehemalige Mieter bei nicht ordnungsgemäßer Übergabe der …
AG Nürnberg, 18.01.2019 - 29 C 6568/18
Abwälzung von Schönheitsreparaturen
LG Berlin, 23.02.2010 - 63 S 290/09
Wohnungsabnahmeprotokoll - Vereinbarung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen
LG Frankfurt/Main, 20.06.2017 - 11 S 69/17
Mieter muss nach Auszug Parkettboden nicht abschleifen und versiegeln/ Kein …

References: § 307
 § 28

§ 307
 § 28
 § 307
 § 28
 § 307
 § 28
 § 242
 § 308
 § 13
 § 4
 § 307
 § 28
 § 28
 § 307
 § 4
 § 13
 § 13
 § 28
 § 23
 BGH 
 § 13