Source: https://www.otrosi.net/civil/doctrina/2019-747054
Timestamp: 2020-01-24 14:17:47+00:00

Document:
Mediante escritura pública de subsanación de otra anterior otorgada por la notaria de Monzón, doña Maria del Mar Ascaso Lobera, el día 7 de marzo de 2018, con el número 253 de protocolo, don M. R. R., doña C. L. B. y don M. R. L. rectificaron la descripción de la finca registral número ...870 del término de Graus, que figuraba en Registro con una superficie de 2 hectáreas 24 áreas 21 centiáreas, en el sentido de que dicha finca, además de corresponderse con la parcela ...86 del parcela ...2, se correspondía también con la parcela ...222 del parcela ...2, por lo que su superficie era de 3 hectáreas 5 áreas 66 centiáreas. Se acompañaba certificado emitido por el gerente de la Gerencia Territorial del Catastro en Huesca, expedido el día 28 de mayo de 2019, del que resultaba que las actuales parcelas ...86 y …222 del parcela ...2 se correspondían por situación geográfica y forma aproximada con la parcela ...86 del parcela ...2-3.
I. El día 18 de junio de 2019 se presentó –asiento 294 Diario 30– escritura complementaria de subsanación de título previo autorizada el día 7 de marzo de 2018 por la Notario de Monzón doña María del Mar Ascaso Lobera, protocolo 253, por la que se subsana y complementa la escritura autorizada el día 20 de octubre de 1998 por el Notario que fue de Graus don Jaime Rivera Vidal, protocolo 693, para hacer constar que la finca registral ...870 de Graus está constituida además de por la parcela ...86 del parcela ...2 –como así se hizo constar en dicha escritura–, por la parcela ...222 de dicho parcela ...2, resultando una finca compuesta por dos parcelas divididas entre sí por un camino, con una nueva descripción, que supone, además, una rectificación de cabida superior al 10 por ciento de la cabida inscrita y una alteración de linderos fijos.
III. Se acompaña certificado expedido por don J. M. C. S. A. Gerente de la Gerencia Territorial del Catastro en Huesca el día 28 de mayo de 2019 que acredita que las actuales parcelas ...86 y …222 del parcela ...2 se corresponden por situación geográfica y forma aproximada con la parcela ...86 del parcela ...2-3.
II. En cuanto al fondo de la cuestión, se suspende la inscripción de la rectificación de descripción pretendida sobre la finca registral ...870, por haberse observado los siguientes defectos:
2. Falta de identidad y correspondencia entre la descripción literaria de la finca registral y la certificación catastral descriptiva y gráfica, dado que, con independencia de la necesaria tramitación del expediente notarial de rectificación de descripción, superficie y linderos del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria para la actualización pretendida o del procedimiento registral de coordinación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, existe duda fundada de la realidad de la modificación descriptiva de la finca y de que la actualización pretendida encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria no inscritos, dada la incorporación a la finca registral de una nueva parcela catastral con la simultánea declaración de un exceso de cabida sobre la finca –la finca registral está constituida por la parcela ...86 del parcela ...2 con una superficie inscrita de 2 hectáreas 24 áreas 21 centiáreas, que es coincidente con la superficie gráfica de la parcela ...86 según la certificación catastral descriptiva y gráfica vigente de dicha parcela, y ahora se manifiesta que la finca registral también está constituida por la parcela ...222 de dicho polígono, declarando un exceso de cabida de 81 áreas 45 centiáreas, que coincide con la superficie de la nueva parcela que se pretende incorporar–, y la dudosa correspondencia de la finca registral con la nueva parcela catastral, no siendo, por tanto, suficiente para resolver la duda fundada el certificado de la Gerencia Territorial aportado, que por lo demás, no acredita la exacta correspondencia de las parcelas catastrales por la disparidad de los números de polígonos de los que estas forman parte.–artículos 9, 10, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria. Es doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado: a) que la registración de un exceso –o defecto– de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acola con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmcnte es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; y b) que fuera de esta hipótesis la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, o bien puede suponer el encubrimiento operaciones de agrupación o agregación –o segregación o división en los casos de defectos de cabida–, sin llevar a cabo la instrumentalización notarial suficiente, amén de evitar el debido pago de impuestos. En definitiva, una serie de operaciones que debiendo ser formalizadas de manera independiente, se pretenden enmascarar bajo la figura de la rectificación de cabida o linderos de la finca. Doctrina plenamente vigente tras la reforma operada por la Ley 13/2015, vid. Resoluciones de 21 de marzo, 8 de junio y 3 de octubre de 2016.
«Que ha recibido Notificación del Registro de la Propiedad de Benabarre (…) comunicando que se suspende la inscripción de la rectificación de descripción de la finca registral ...870, documento con Entrada número 914/2019, Diario número 30 y Asiento número 294 y referido a Escritura Complementaria de Subsanación de Título Previo formalizada con fecha 07.03.2018 por la Notario de Monzón Doña María del Mar Ascaso Lobera; número 253 de su protocolo, y que no estando de acuerdo con ello viene a interponer recurso previsto en la Ley Hipotecaría, a fin de aclarar los Defectos que en el citado escrito enumeran:
Se desconoce a qué documento en particular se refiere, dado que no se cita ninguno en concreto, si bien no existe ningún tipo de segregación o agrupación de la finca rústica referida, y se detalla lo ocurrido con la parcela ...86 del parcela ...2, dado que simplemente se trata de la autorización del propietario a la Administración Pública y cesión gratuita, para permitir la construcción de un camino nuevo a través de la citada parcela.
Se acompaña para mayor clarificación copia de documento de la Gerencia Territorial del Centro de Gestión y Cooperación Tributaria de Huesca, de 25 de enero de 1988, donde se refleja la titularidad de la finca citada del parcela ...2 parcela ...86, denominada “costeras” y las subparcelas: “a”, “b”, “c” y “d”, así como plano catastral que lo confirma y que posteriormente a la cesión de paso para la construcción del referido camino a través de la citada finca; en sucesiva actualización del catastro, sin solicitud documental, ni aviso previo, el técnico que revisa considera la finca referida, al actualizar el catastro como 2 parcelas distintas, una la propia parcela ...86 anterior con las subparcelas “a,1”, “b” y “c” y a la parte, resto de finca que divide el camino trazado, que ocupaba la subparcela “d” se le asigna la parcela ...222, (eliminando la subparcela “d”).
Que ha sido solicitada en la Dirección General del Catastro, memoria e histórico de la finca referida, del parcela ...2 parcela ...86 y aportada al expediente, así como “foto 58” obtenida del propio catastro, fotografía antigua donde puede verse con claridad que la parcela original ...86 del parcela ...2 (subparcelas a, b, c y d), abarcaba la totalidad de la finca. De lo que hoy es, tras la modificación detallada en el punto 1) en catastro las parcelas ...86 y …222, separadas por el camino de nuevo trazado.
Que la finca original, parcela ...86 del parcela ...2 es propiedad de esta familia desde tiempo inmemorial, como así se acredita en los documentos catastrales aportados y que si por esta cesión de paso y construcción del camino, el catastro decide transformar la finca original en 2 referencias distintas, parcela ...2 parcelas ...86 y …222, ambas siguen siendo propiedad de esta familia, aún a pesar de que ese Registro de la Propiedad pretenda establecer dudas sobre la honorabilidad de nuestras actuaciones y defectos al respecto. Que no se trata de un aumento de cabida, ni de segregar o agrupar, sino de regularizar documentalmente una situación de propiedad, que siempre ha estado clara en la realidad del terreno y su utilización.»
Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una rectificación descriptiva de finca. La registradora, con independencia de la tramitación de expediente de rectificación descriptiva, deniega tal operación por dos defectos. El primero, no acreditarse la autoliquidación ante la oficina liquidadora competente. Y el segundo, por considerar que existen dudas en cuanto a la identidad de la finca ya que con la actualización pretendida se puede encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria no inscritos debidamente.
El recurrente alega en cuanto al primer defecto que desconoce a qué título se refiere la exigencia de autoliquidación; y, por lo que se refiere al segundo de los defectos señalados en la nota de calificación, en síntesis, que con la rectificación pretendida únicamente se pretende hacer constar una alteración sobrevenida en el Catastro, motivada por una cesión realizada para el establecimiento de un camino en beneficio de los vecinos de la zona y que para fundamentar este extremo se acompaña certificado emitido por el Gerente territorial de Catastro en Huesca afirmando la identidad entre la antigua parcela …86 del parcela ...2-3 y las actuales ...86 y …222 del parcela ...2. Se aporta con el escrito de recurso fotografía antigua donde puede comprobarse la geometría de la parcela. Igualmente alega que ello no encubre ningún traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas en la debida forma.
– La finca registral ...870 del término de Graus, figura en Registro con una superficie de 2 hectáreas, 24 áreas y 21 centiáreas. Esta superficie es totalmente coincidente con la superficie gráfica de la parcela catastral ...86 del parcela ...2.
– En el título se afirma que la finca se corresponde además de la parcela catastral ...86 del parcela ...2, también con la parcela ...222 del parcela ...2, la cual tiene una superficie gráfica de 8.145 metros cuadrados. Por ello se indica que la finca en realidad tiene una superficie de 30.566 metros cuadrados.
Por lo que se refiere al primero de los defectos señalados en la nota de calificación cabe recordar que son numerosas las ocasiones en las que este Centro Directivo (vid. Resoluciones recogidas en los «Vistos») ha analizado el alcance del denominado cierre registral por no acreditar el cumplimiento de las obligaciones fiscales, tanto en relación a los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados y de Sucesiones y donaciones, como respecto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía).
En cuanto a la rectificación superficial, ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección General, conforme a la cual: «a) La registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
Asimismo es reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede sintetizarse del siguiente modo:
En el caso de este expediente se pretende la rectificación de los datos catastrales así como la descripción de la finca conforme a lo que resulta del Catastro. La registradora expone dudas de identidad antes de proceder a la tramitación de un expediente rectificativo.
Por otra parte, como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 15 de junio de 2016), dicho procedimiento se inicia a instancia del titular registral en cumplimiento del principio de rogación y no de oficio por parte del registrador. Además, resulta esencial para poder iniciar su tramitación que dicho titular identifique la representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de la que es titular y cuya inscripción se pretende.
En lo que se refiere a las dudas de identidad, como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
En el presente caso, resultan fundadas las dudas de la registradora, manifestadas con claridad en la nota de calificación, en cuanto a la existencia de posibles negocios no documentados, según ha quedado expuesto en los hechos de la presente resolución. Dudas que no quedan disipadas con el informe catastral acerca de correspondencia de parcelas según catastro actual y antiguo, toda vez que dicho informe de correspondencia no excluye que hayan existido alteraciones en la propia cartografía, en la geometría de las parcelas, incluyendo en una parcela originaria terrenos adicionales colindantes. Dicho informe tan sólo se limita a señalar la correspondencia de la antigua parcela ...86 con las actuales ...86 y …222, sin que pueda obviarse el hecho de que con la inscripción del título rectificado (el día 3 de diciembre de 1998) se afirmó la correspondencia de la finca inscrita con la parcela ...86 del parcela ...2 y se rectificó la cabida de la finca para ajustarla a la obrante en Catastro; así en dicho título inscrito que ahora se rectifica constaba ya una rectificación de superficie, de 1 hectárea y 12 centiáreas a 2 hectáreas, 24 áreas y 21 centiáreas, adaptándose a la superficie de la parcela ...86 del parcela ...2, según expresa el propio título.
Toda vez que no procede la inscripción de la representación gráfica conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, los interesados podrán acudir al específico procedimiento ante notario para la rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación podrían practicarse diligencias que permitan disipar las dudas expuestas por el registrador. Y ello dejando siempre a salvo la posibilidad de acudir al juicio declarativo correspondiente, conforme prevé el último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria.

References: artículo 201
 artículo 199
 Resolución 
 artículo 199
 artículo 201
 artículo 198