Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=25.01.2006&Aktenzeichen=VIII%20ZR%2047%2F05
Timestamp: 2019-06-27 01:14:50+00:00

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BGH, 25.01.2006 - VIII ZR 47/05 - dejure.org
https://dejure.org/2006,694
BGH, 25.01.2006 - VIII ZR 47/05 (https://dejure.org/2006,694)
BGH, Entscheidung vom 25.01.2006 - VIII ZR 47/05 (https://dejure.org/2006,694)
BGH, Entscheidung vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 (https://dejure.org/2006,694)
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Anforderungen an die Erklärung einer Mieterhöhung wegen Modernisierung
Anforderungen an die Rechtmäßigkeit einer Mietzinserhöhung infolge Einsatzes von neuen Fenstern; Anforderungen an die Beschreibung des alten Fensters zur Begründung einer Mietpreiserhöhung infolge Ersatzes von Isolierglasfenstern durch neue Fenster; Voraussetzungen der nachträglichen Heilung eines Mangel der Mieterhöhungserklärung; Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen der Nachbesserung der Mieterhöhungserklärung im Prozess
BGB § 559 Abs. 1 § 559b Abs. 1
Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen bei Einbau neuer Fenster
Mietrecht - Austausch von Isolierglasfenstern und Mieterhöhungsverlangen
Wohnraummodernisierung - Erhöhung der Anforderungen an Angaben des Vermieters zur Energieeinsparung
§ 559 Abs. 1, § 559 b Abs. 1 BGB
Voraussetzungen des Anspruchs auf Mieterhöhung nach Ersetzen vorhandener Isolierglasfenster; Mietrecht
Mieterhöhung wegen neuer Wärmeschutzfenster trotz vorhandener Isolierglasfenster
Fenster ausgetauscht und Miete erhöht - Vermieter muss eine Mieterhöhung plausibel begründen
Mieterhöhung wegen Fensteraustausch - Rechtmäßigkeit
Modernisierungszuschlag für Isolierglasfenster II
Anforderung an die Erklärung einer Mieterhöhung wegen Modernisierung
Anforderungen an Mieterhöhung nach Modernisierung
Der Einbau neuer Fenster berechtigt nicht automatisch zur Mieterhöhung - BGH stellt hohe Ansprüche an die Mieterhöhungserklärung bei Modernisierungen
Mieterhöhung bei Austausch von Isolierglasfenstern (IMR 2006, 44)
AG Schwabach, 11.08.2004 - 2 C 1292/02
LG Nürnberg-Fürth, 14.01.2005 - 7 S 9387/04
NJW 2006, 1126
ZMR 2006, 272
aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9).
Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313;… ebenso Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a).
Ohne eine diesen Anforderungen genügende Mieterhöhungserklärung hat eine wirksame Mieterhöhung dagegen nicht eintreten können und hat der Kläger mithin auch keine erhöhte Miete geschuldet (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9, 11; Beschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281).
Danach hat der Vermieter gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9;… vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vgl. auch Senatsurteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 [jeweils zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]).
Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (…Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, aaO S. 281 f. [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO;… vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN).
Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (…vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, aaO; Senatsurteile vom 12. März 2003 - VIII ZR 175/02, WuM 2004, 154 unter II 2 a;… vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, aaO [jeweils zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO).
Etwas anderes folgt - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht aus dem Senatsurteil vom 25. Januar 2006 (VIII ZR 47/05, aaO), welches sich mit dem Austausch bereits vorhandener Isolierglasfenster beschäftigte.
In jenem Fall war der Mieter auf entsprechende Vergleichswerte zur Beschaffenheit sowohl der alten als auch der neuen Fenster angewiesen, um den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung behaupteten Energiespareffekt überhaupt auf Plausibilität überprüfen zu können (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO Rn. 10).
Soweit eine Einordnung der Maßnahme nach § 555 b BGB erfolgt und dem Mieter die Tatsachen bekannt sind, aufgrund derer die Einordnung erfolgt, ist dies ausreichend (vgl. BGH NJW 2006, 1126).
Das Anbringen eines Aufzugs stellt grundsätzlich eine Erhöhung des Gebrauchswertes dar, wobei es keine Rolle spielt, ob der Fahrstuhl auf jeder Wohnungsebene oder im Zwischengeschoss hält (…Schmidt-Futterer-Eisenschmid, a.a.O., § 555 b, Rn. 101 m.w.N.; BGH NJW 2006, 1126).
Dazu gehört bei einer behaupteten nachhaltigen Energieeinsparung auch, dass dem Mieter in dem Ankündigungsschreiben mitgeteilt wird, aufgrund welcher konkreten Veränderungen des derzeit bestehenden Zustands es zu welchen konkreten Energieeinsparungen kommen soll (vgl. hierzu auch BGH GE 2006, 318).
Auf ein Nachreichen von Einzelinformationen im vorgerichtlichen oder auch im gerichtlichen Verfahren kann daher nicht abgestellt werden (vgl. entsprechend auch im Mieterhöhungsverfahren wegen Modernisierung: Bundesgerichtshof, Urt.v. 25.01.2006, NJW 2006, S. 1126).
Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313;… ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a).
Der Vermieter hat konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie (…im Sinne einer zureichenden Kenntnis, vgl. BGH, a.a.O. Rn. 30) zumindest überschlägig nachvollziehen kann (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 13. März 2015 - 65 S 364/14 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 - Heilmann in: Herberger/Martinek/ Rüßmann/Weth/Würdinger, PK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 555c BGB, Rn. 5).
Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes ist eine gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustandes, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht (vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05).
LG Bremen, 22.03.2018 - 2 S 124/17
Mietrecht - Modernisierungsmieterhöhung und das Entfernen einer Sichtschutzwand …
LG Berlin, 20.07.2017 - 18 S 361/16
LG Berlin, 15.11.2011 - 63 S 145/11
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LG Hamburg, 11.03.2008 - 334 S 1/08
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LG Berlin, 02.11.2010 - 63 S 106/10
LG Berlin, 26.06.2008 - 62 S 439/07

References: § 559
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§ 559
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 BGH 
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 § 3
 § 559
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 § 3
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 § 555
 BGH 
 § 555
 BGH 
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 § 559
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