Source: http://docplayer.cz/1253918-Vyhodnoceni-komparace-financniho-leasingu-a-hypotecniho-uveru-pri-porizeni-komercni-nemovitosti.html
Timestamp: 2017-09-20 11:51:54+00:00

Document:
VYHODNOCENÍ KOMPARACE FINANČNÍHO LEASINGU A HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU PŘI POŘÍZENÍ KOMERČNÍ NEMOVITOSTI - PDF
VYHODNOCENÍ KOMPARACE FINANČNÍHO LEASINGU A HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU PŘI POŘÍZENÍ KOMERČNÍ NEMOVITOSTI
Download "VYHODNOCENÍ KOMPARACE FINANČNÍHO LEASINGU A HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU PŘI POŘÍZENÍ KOMERČNÍ NEMOVITOSTI"
1 SOUKROMÁ VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ ZNOJMO s.r.o. Bakalářský studijní program: Ekonomika a management Studijní obor: Účetnictví a finanční řízení podniku VYHODNOCENÍ KOMPARACE FINANČNÍHO LEASINGU A HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU PŘI POŘÍZENÍ KOMERČNÍ NEMOVITOSTI BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Autor: Dagmar MACUROVÁ Vedoucí bakalářské práce: Ing. Oldřich ŠOBA, PhD. Znojmo, 2010
2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe bakalářskou práci na téma Vyhodnocení komparace finančního leasingu a hypotečního úvěru při pořízení komerční nemovitosti jsem vypracovala samostatně a veškerou pouţitou literaturu a další prameny jsem řádně označila a uvedla v seznamu pouţitých zdrojů. Ve Znojmě, dne Dagmar MACUROVÁ
3 Poděkování Děkuji vedoucímu mé bakalářské práce Ing. Oldřichu Šobovi za čas věnovaný při konzultacích, odbornou pomoc, cenné připomínky a poskytnuté rady, které mi pomohly při vypracování bakalářské práce.
6 ABSTRAKT Předmětem této bakalářské práce Vyhodnocení komparace finančního leasingu a hypotečního úvěru při pořízení komerční nemovitosti je porovnat, jaká forma externího financování pořízení komerční nemovitosti je pro podnikatele výhodnější. Zda finanční leasing či hypoteční úvěr. Oba produkty jsou nejdříve v teoretické části analyzovány a následně jsou v praktické části srovnány na základě stanovených kritérií. Komparace je provedena jak pomocí kvalitativní tak kvantitativní analýzy. Klíčová slova: finanční leasing, hypoteční úvěr, komerční nemovitost, současná hodnota čistých výdajů ABSTRACT In meiner Bakalararbeit mit dem Namen Auswertung von dem Vergleich des Finanzaleasings und des Hypothekenkredits während der Anschaffung der Kommerzimmobilie wird verglichen, welche Form von der externen Finanzierung für Unternehmer wirtschaftlich günstiger ist. Ob Finanzleasing oder Hypothekenkredit. Beide Produkte werden zunächts in dem theoretischen Teil analysiert und nachfolgend in dem praktischen Teil aufgrund der festgesetzten Kriterien verglichen. Der Vergleich wird mit Hilfe von der qualitativen und kvantitativen Analyse durchgeführt.
7 OBSAH 1 ÚVOD CÍL PRÁCE A HYPOTÉZA..9 3 METODIKA A STRUKTURA PRÁCE TEORETICKÁ ČÁST Finanční leasing Administrativní náročnost sjednání smlouvy Vlastnictví předmětu smlouvy Nákladovost leasingu Délka smlouvy a moţnost jejího předčasného ukončení Účetní a daňové podmínky v České republice Hypoteční úvěr Administrativní náročnost sjednání smlouvy Vlastnictví předmětu smlouvy Nákladovost hypotečního úvěru Délka smlouvy a moţnost jejího předčasného ukončení Účetní a daňové podmínky v České republice PRAKTICKÁ ČÁST Kvalitativní analýza Vyhodnocení kriteria administrativní náročnosti Vyhodnocení kriteria práva disponování s majetkem Vyhodnocení kriteria z hlediska doby splatnosti smlouvy a moţnosti jejího předčasného splacení či ukončení Vyhodnocení kriteria účetních a daňových podmínek v České republice.33
8 5.2 Kvantitativní analýza Vyhodnocení nákladovosti vybraných forem financování Vyhodnocení hypotézy práce.48 6 DISKUSE ZÁVĚR...53 POUŢITÉ ZDROJE SEZNAM POUŢÍVANÝCH ZKRATEK..57 PŘÍLOHY.58 TABULKY A GRAFY...59
9 1 ÚVOD Pořízení vlastní nemovitosti patří k závaţným podnikatelským rozhodnutím. Na počátku tedy podnikatelský subjekt činí rozhodnutí, zda dlouhodobý majetek pořídí formou koupě, či zda si jej pronajme. Pokud subjekt nemá dostatek vlastních prostředků, rozhoduje se pro externí financování. Je nutné, aby získal co nejvíce informací, aby mohl porovnat výhody či nevýhody jednotlivých forem financování pro jejich správný výběr. I kdyţ je nabídka finančních produktů široká, budu se v této práci zabývat pouze dvěma formami financování, a to finančním leasingem s následnou koupí pronajatého majetku (dlouhodobým pronájmem) a hypotečním úvěrem s cílem pořízení dlouhodobého majetku komerční nemovitosti. Tato práce má pomoci nalézt odpověď na otázku, která z těchto uvedených variant financování je pro podnikatele výhodnější. Tím, ţe podnikatelský subjekt zvolí formu financování z cizích zdrojů, zvyšuje se jeho zadluţenost. Subjekt se zavazuje po sjednanou dobu splácet ujednané splátky. Zároveň by si měl uvědomit, ţe se správou a údrţbou nemovitosti vznikají další, související náklady jako např. daň z nemovitosti, pojištění, náhrada za věcná břemena, náklady na opravy, spotřeba energií apod. Pokud se dostane do prodlení se splácením svých závazků, bude po něm poţadována smluvní náhrada nákladů na vymáhání pohledávek, smluvní pokuty a penále, případně můţe dojít k exekučnímu či konkursnímu řízení vůči jeho společnosti. Proto by měl velmi dobře zváţit, zda ke koupi s pouţitím cizích zdrojů přistoupit, protoţe výše uvedené druhy financování zvyšují závazky společnosti na dlouhou dobu, většinou deset a více let. V roce 2008 vstoupila v platnost novela Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů v úplném znění, kdy došlo k zásadním změnám v daňové oblasti finančního leasingu. Z této změny plyne zásadní změna v uznatelnosti nájemného do daňových nákladů (výdajů) pouze v případě, kdy doba trvání leasingové smlouvy je shodná s dobou odepisování dle odpisových skupin. V případě leasingu nemovitosti se minimální doba nájmu prodluţuje z osmi na třicet let. 8
10 2 CÍL PRÁCE A HYPOTÉZA Hlavním cílem této práce je vyhodnocení srovnání ve financování komerční nemovitosti a to formou finančního leasingu a hypotečního úvěru. Je třeba zjistit porovnáním stanovených kritérií výhodnost jednoho či druhého z výše uvedených produktů. Dílčí cíle: 1. Podrobná analýza vybraných produktů dle stanovených kritérií 2. Vyhodnocení analýzy zvolených forem financování dle stanovených kritérií: Kvalitativní komparace (viz kapitola 5.1) administrativní náročnost právo disponování s majetkem doba trvání smlouvy a moţnost předčasného ukončení účetní a daňové podmínky v České republice Kvantitativní komparace (viz kapitola 5.2) nákladovost vybraného produktu 1. metoda porovnání daňových štítů 2. metoda současné hodnoty čistých výdajů Hypotéza práce zní: Z důvodu změny Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů v roce 2008 je výhodnější při pořízení komerční nemovitost zvolit financování formou hypotečního úvěru. 1 1 Dne nastala účinnost novely zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů provedená zákonem č. 261/2007 Sb. 9
11 3 METODIKA A STRUKTURA PRÁCE V případě kvalitativní komparace se jedná o srovnání kritérií, které můţe kaţdý podnikatel posuzovat subjektivně dle dané situace. Půjde zde především o doporučení, na co se v jednotlivých formách financování zaměřit. U kvantitativní komparace, kde lze vypočtené hodnoty poměřovat, byla vyuţita metoda porovnání daňových štítů jednotlivých forem financování a metoda diskontovaných čistých výdajů. Tato metoda porovnává současné hodnoty čistých výdajů u obou forem externího financování. Při výpočtech byly aplikovány matematické vzorce z odborné literatury. Bakalářská práce je rozdělena na teoretickou a praktickou část. Tyto dvě části jsou strukturovány do kapitol a věcně a logicky na sebe navazují. Teoretická část práce se dělí na dvě části. První část se zabývá finančním leasingem (kap. 4.1) a druhá část se zabývá hypotečním úvěrem (kap. 4.2). Tyto dvě formy financování zde budou podrobně charakterizovány. Praktická část v sobě obsahuje porovnání výše uvedených forem financování na konkrétním praktickém příkladě, a to na pořízení komerční nemovitosti formou kvalitativní komparace (kap. 5.1) a kvantitativní komparace (kap. 5.2). V práci jsou pouţity tyto metody: 1. Analýza (neboli rozbor, rozklad) proces spočívající v rozloţení poznávaného předmětu či jevu na jednodušší části, jehoţ cílem je vymezení podstatných znaků, pořádání, třídění dat do základních skupin. 2 Výsledky analýzy je moţné ověřit prakticky. 2. Komparace proces, ve kterém probíhá přirovnání, srovnání a porovnání. 3 2 Slovník cizích slov. Analýza [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://www.slovnik-cizich-slov.cz/?q=anal%c3%bdza>. 10
12 4 TEORETICKÁ ČÁST Za nemovitost se dle Zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, 119 odst. 2 mají pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Dle Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, 26 odst. 2 se nemovitosti povaţují za hmotný majetek. Ve výše uvedeném hmotném majetku nejsou uvedeny pozemky, které se daňově ani účetně neodepisují. 4 Nemovitosti se zatřiďují dle Přílohy č. 1 k Zákonu č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, do páté a šesté odpisové skupiny a odepisují se 30 a 50 let. U nemovitostí kombinovaných, které jsou vyuţívány k několika účelům, je rozhodující podíl uţívání na celkové podlahové ploše. Tento podíl je rozhodující pro zařazení do odpisové skupiny Finanční leasing Leasing je obecně vzato prostředkem umožňujícím užívání věcí či práv, které jsou ve vlastnictví jiného subjektu, a to na nezbytně nutnou dobu. V rámci leasingové operace pořizuje leasingová společnost (poskytovatel leasingu) věc, právo nebo jinou majetkovou hodnotu (předmět leasingu) požadovanou smluvním partnerem - leasingovým nájemcem (příjemcem leasingu), který často vybírá i výrobce, prodejce či dovozce předmětu leasingu. Předmět leasingu je poskytován dlouhodobě, a to na dobu určitou, do úplatného užívání příjemce leasingu. 6 3 Slovník cizích slov. Komparace [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://www.slovnik-cizich-slov.cz/?q=komparace>. 4 BENDA,V., KELBLOVÁ,H., PULZ,J., VESELÁ,M. Leasing právní, účetní a daňové postupy v praxi včetně příkladů, 3. vyd. Praha: RNDr. Ivana Exnerová - BOVA POLYGON, s. ISBN s Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, 30 6 BENDA,V., KELBLOVÁ,H., PULZ,J., VESELÁ,M. Leasing právní, účetní a daňové postupy v praxi včetně příkladů, 3. vyd. Praha: RNDr. Ivana Exnerová - BOVA POLYGON, s. ISBN s
13 Místo pojmu finanční leasing se můţeme setkat v českých daňových předpisech s pojmem finanční pronájem s následnou koupí najaté věci (Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů). Tento druh pronájmu je dlouhodobější neţ pronájem operativní a doba pronájmu se obvykle kryje s dobou ekonomické ţivotnosti pronajímaného majetku. V případě finančního leasingu pronajímatel obvykle smluvně přenáší na nájemce i povinnosti spojené s údrţbou, opravami a servisními sluţbami u pronajatého majetku. 7 Leasing není výslovně definován v platném českém soukromém právu. Není uveden ani mezi zvláštními smluvními typy, ani v občanském zákoníku, ani v obchodním zákoníku, ani v jiném soukromoprávním předpisu, proto je posouzení některých aspektů leasingových obchodů v praxi často nejednotné a sporné. Nejedná se o čistou nájemní smlouvu, jak ji formuluje občanský zákoník, protoţe na rozdíl o nájemní smlouvy předvídá smlouva o finančním leasingu zpravidla výslovně přechod vlastnických práv na příjemce leasingu na konci leasingové operace. 8 Je tedy zřejmé, že finanční leasing je specifickou soukromoprávní transakcí uskutečňovanou s využitím možnosti uzavírat inominátní smlouvy podle 269 odst. 2 obchodního zákoníku (dále také OBCHZ) resp. 5l, 49l a 853 občanského zákoníku. Úprava podle současných platných soukromoprávních kodexů v tomto smyslu ostatně navázala na úpravu tzv. ostatních nepojmenovaných smluv v 352 někdejšího hospodářského zákoníku. 9 7 VALOUCH, P. Leasing v praxi praktický průvodce. 4. vyd. Praha: Grada Publishing, s. ISBN , s. 9 8 BENDA,V., KELBLOVÁ,H., PULZ,J., VESELÁ,M. Leasing právní, účetní a daňové postupy v praxi včetně příkladů, 3. vyd. Praha: RNDr. Ivana Exnerová - BOVA POLYGON, s. ISBN BENDA,V., KELBLOVÁ,H., PULZ,J., VESELÁ,M. Leasing právní, účetní a daňové postupy v praxi včetně příkladů, 3. vyd. Praha: RNDr. Ivana Exnerová - BOVA POLYGON, s. ISBN s
14 4.1.1 Administrativní náročnost sjednání smlouvy Sjednání leasingové smlouvy je specifické sloţitými právními, většinou třístrannými vztahy, kdy dochází ke smluvním vztahům mezi leasingovou společností (pronajímatelem), dodavatelem předmětu leasingu a budoucím nájemcem leasingové smlouvy. Můţe se také jednat o dvoustranný právní vztah, tedy o tzv. zpětný leasing, kdy dodavatelem předmětu leasingu a budoucím nájemcem je jedna a tatáţ osoba. Leasingový spis zpravidla obsahuje tyto dokumenty: 10 - v případě, ţe předmět leasingu je rozsáhlejšího charakteru, je např. v rozestavěném stavu a leasingová společnost se uvolí tuto dostavbu financovat formou záloh, můţe být s nájemcem ujednána tzv. smlouva o smlouvě budoucí, - smlouva o finančním pronájmu na předmět leasingu, která specifikuje pronajímatele, nájemce, předmět pronájmu, dodavatele pronajímané věci, dobu pronájmu, počet a výši jednotlivých splátek včetně identifikace první zvýšené splátky či zálohy na nájemné a odkupní cenu předmětu leasingu (datum podpisu na smlouvě určuje, od kdy je smlouva platná), - všeobecné smluvní podmínky, které jsou nedílnou součástí leasingové smlouvy a podrobně specifikují další podmínky týkající se smlouvy, jako např. pojištění, opravy předmětu leasingu, škody na předmětu leasingu, předčasné ukončení smlouvy, co je porušením smlouvy, pokuty a penále z prodlení apod., - kupní smlouva na předmět leasingu, která specifikuje dodavatele předmětu leasingu, kupujícího, předmět prodeje, jeho cenu a specifika, - předávací protokol, který specifikuje předávajícího, příjemce, předmět předání a datum předání (datum předání předmětu leasingu do uţívání určuje, od kdy je smlouva účinná od tohoto okamţiku lze nájemné zahrnovat do nákladů u nájemce a výnosů u pronajímatele), - splátkový kalendář, který zobrazuje počet a výši splátek po dobu platnosti leasingové smlouvy, většinou se dělí na dvě části, a to pořizovací hodnotu předmětu leasingu a finanční sluţbu, jeţ je odměnou pro leasingovou společnost, 10 Zdroj: S MORAVA Leasing, a.s. 13
15 - dále další dokumenty, které poţaduje leasingová společnost, jako je např. pojištění předmětu leasingu, vinkulace ve prospěch leasingové společnosti aj. Leasingová společnost poţaduje od budoucího nájemce především tyto dokumenty potřebné k vyhodnocení klienta a uzavření smlouvy: - ověřený výpis z OR, - účetní závěrku minimálně za poslední 2 roky a to i mezitímní závěrku, - přiznání k DPH za několik posledních zdaňovacích období, - výpisy z bankovního účtu, - přehled o příjmech a výdajích za poslední dva roky (výkaz cash-flow), - přehled o dalších závazcích spol., - potvrzení o bezdluţnosti vůči Finančnímu úřadu, České správě sociálního zabezpečení a příslušné zdravotní pojišťovně. 11 U dodavatele předmětu leasingu poţaduje dokumenty potvrzující vlastnické právo k předmětu prodeje, v případě prodeje nemovitosti úředně potvrzený aktuální originál listu vlastnictví. Tento list vlastnictví obsahuje výčet nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí podle jejich vlastníků či spoluvlastníků a jiných oprávněných a také údaje o právních vztazích k nemovitostem (např. věcná břemena, zástavní práva, exekuce či konkurzní řízení apod.). Protoţe je pořízení nemovitosti značně komplikovaná a i riskantní operace, je nutné ošetřit předání kupní ceny prodávajícímu. Dochází zde ke značné časové prodlevě z důvodu, ţe kupující se vlastníkem nemovitosti stává aţ v okamţiku zápisu vkladu do katastru nemovitostí. Ten má ze zákona na zápis vlastnického práva lhůtu třicet dní. Dále je zde povinnost prodávajícího zaplatit z kupní ceny daň z převodu nemovitostí ve výši 3 %. Leasingové společnosti tuto situaci řeší pomocí úschovy peněz na zvláštní účet nezávislé třetí osoby (advokáta nebo notáře). Teprve po splnění všech podmínek smlouvy jsou 11 VALOUCH, P. Leasing v praxi praktický průvodce. 4. vyd. Praha: Grada Publishing, s. ISBN
16 peníze uvolněny prodávajícímu. Do té doby nemůţe s penězi disponovat ani jedna ze zúčastněných stran. 12 Při přechodu vlastnictví je prodávající povinen podat přiznání k dani z převodu nemovitostí a uhradit daňovou povinnost k dani z převodu nemovitostí ve výši 3 % z kupní ceny. Tato je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání. 13 Leasingová smlouva na nemovitost se můţe zajistit zástavním právem i k jiné nemovitosti. Toto zástavní právo slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, ţe v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěţku zpeněţení zástavy. Jiné zajištění smlouvy (směnka, aj.) je vyţadováno obvykle pouze u majetku s velmi vysokou pořizovací cenou nebo pokud je nájemce vyhodnocen jako rizikový (z podkladů je zjištěna jeho vyšší zadluţenost) Vlastnictví předmětu smlouvy V případě uzavření leasingové smlouvy a koupě předmětu leasingu leasingovou společností se tento předmět stává výhradním majetkem leasingové společnosti. Vlastnické právo k majetku tedy zůstává po celou dobu trvání leasingového vztahu pronajímateli. K přechodu vlastnictví na nájemce dochází aţ po řádném ukončení leasingové smlouvy, kdy došlo k vyrovnání všech smluvních závazků. Na leasingového nájemce tedy přechází pouze právo takový majetek uţívat. Za toto právo se nájemce smluvně zavazuje platit pronajímateli leasingové splátky MLČOCH, Z. Úschova peněz u notáře, banky nebo RK při koupi nemovitosti [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://www.zbynekmlcoch.cz/info/pravo/uschova_penez_u_notare_banky_nebo_rk_pri_koupi_nemovitosti. html> 13 Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí 14 KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a bankovní obchody. 1. vyd. Brno: Mendlova zemědělská a lesnická univerzita, s. ISBN VALOUCH, P. Leasing v praxi praktický průvodce. 4. vyd. Praha: Grada Publishing, s. ISBN s
17 Právo volně nakládat s pronajatým majetkem je silně omezeno, pronajímatel ale přenáší na nájemce rizika z vlastnictví majetku, jako by byl skutečným vlastníkem (včetně oprav a údrţby). Pro uskutečnění jakýchkoliv změn na pronajatém majetku je nutno téměř vţdy ţádat o souhlas pronajímatele. Např. u technického zhodnocení předmětu leasingu je nutný i dodatek k leasingové smlouvě Nákladovost leasingu Při uzavření leasingové smlouvy, v jejím průběhu a také při jejím ukončení nastávají nájemci zpravidla tyto náklady (výdaje): - poplatek za uzavření smlouvy, - daň z převodu nemovitostí (pokud je zároveň prodávajícím), - úroky a smluvní pokuty z prodlení, náhrady škod, - technické zhodnocení předmětu leasingu tzv. do limitu (nepřevýší vstupní cenu uvedenou v 26 odst. 3 písm. c) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů), - provozní náklady spojené s uţíváním předmětu leasingu (jedná se zpravidla o náklady na opravy a údrţbu nemovitosti, na spotřebu energie, paliv, plynu, vodné a stočné, případně odstranění škod na vlastní náklady atd.), - pojištění předmětu leasingu, - poplatek za ukončení leasingové smlouvy ve výši rovnající se hodnotě daně z převodu nemovitostí, které jsou předmětem leasingové smlouvy, - v případě předčasného ukončení náklady související s tímto ukončením (poplatky, smluvní pokuty, náhrada škody apod.) Zda se jedná o daňově uznatelné náklady, určuje Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, a to v 24. Podrobněji bude uvedeno v kapitole
18 4.1.4 Délka smlouvy a moţnost jejího předčasného ukončení V roce 2008 byla novelou Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, provedenou zákonem č. 261/2007 Sb., účinnou od , provedena zásadní změna v 24, a to v minimální době nájmu hmotného majetku, kdy došlo ke sjednocení s dobou odepisování dle odpisových skupin. U leasingové smlouvy na pořízení komerční nemovitosti byla tedy minimální doba nájmu změněna z 8 na 30 let (360 měsíců). Doba nájmu se počítá ode dne, kdy byla věc nájemci přenechána ve stavu způsobilém obvyklému uţívání. Leasingová smlouva je ze strany nájemce jen velmi obtíţně vypověditelná. Předčasné ukončení leasingové smlouvy většinou velmi podrobně popisují všeobecné smluvní podmínky leasingové smlouvy. 16 Případné předčasně ukončení (jak z důvodu oboustranné dohody, z důvodu ukončení ze strany leasingové společnosti pro neplacení či z důvodu totální škody) je vţdy pro nájemce velmi rizikovou situací, kdy při nedodrţení zákonných podmínek se zaplacené nájemné stane daňově neuznatelným. Předčasným ukončením leasingové smlouvy se zabývá 24 ZDP, odst. 5 a odst. 6. Stanovuje tyto podmínky: - kupní cena prodávaného majetku nesmí být niţší neţ zůstatková cena vypočtená rovnoměrným způsobem podle 31 odst. 1 písm. a) ZDP ze vstupní ceny evidované u vlastníka nebo pronajímatele za dobu, po kterou mohl být tento majetek odepisován, - kupní cena pozemku nesmí být niţší neţ cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu platná ke dni nabytí pozemku, - smlouva se z titulu předčasného ukončení povaţuje za smlouvu o pronájmu, kdy se po skončení nájemní smlouvy najatý majetek vrací pronajímateli a výdajem (nákladem) se uznává pouze poměrná část nájemného nebo skutečně zaplacené nájemné, je-li niţší neţ poměrná část nájemného připadající na skutečnou dobu nájmu Příloha č. 10: Všeobecné smluvní podmínky finančního pronájmu (leasingu) nemovitostí (verze 10/2008) 17 BENDA,V., KELBLOVÁ,H., PULZ,J., VESELÁ,M. Leasing právní, účetní a daňové postupy v praxi včetně příkladů, 3. vyd. Praha: RNDr. Ivana Exnerová - BOVA POLYGON, s. ISBN s
19 4.1.5 Účetní a daňové podmínky v České republice O závazcích z leasingu se v podmínkách České republiky účtuje pouze v podrozvahové evidenci. Příjemce leasingu sleduje po dobu trvání leasingové smlouvy majetek, jenž je předmětem leasingové smlouvy na podrozvahovém účtu Najatý majetek v ocenění, v němž je tento majetek veden v účetnictví poskytovatele leasingu. 18 Z rozvahy nelze ţádné informace o majetku pořízeném formou leasingu nic vyčíst. Účetně tedy účtování o leasingu nepředstavuje zvýšení zadluţenosti podnikatelského subjektu. Vzniklý závazek z leasingové smlouvy se neprojeví v rozvaze jako poloţka zvyšující cizí zdroje. 19 Účetní jednotky vedoucí účetnictví v souladu se Zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, mají povinnost nájemné časově rozlišovat. Jednotlivé leasingové splátky účtuje příjemce leasingu jako závazek daný leasingové společnosti a v nákladech jako službu časově rozlišenou prostřednictvím účtu Náklady příštích období, který vykazuje v aktivech. V podrozvahové evidenci vede závazky z leasingu v členění na celkové závazky a budoucí závazky. 20 Zásada časově rozlišovat se prolíná také do ZDP, kdy podle 24 je nutno do daňových nákladů (výdajů) v daném zdaňovacím období vykázat pouze tu část nájemného, která se časově tohoto zdaňovacího období skutečně týká. Časově se rozlišuje od okamţiku přenechání předmětu leasingu ve stavu způsobilém obvyklému uţívání 21 (ve většině případů zdokumentováno předávacím protokolem), a to po dobu trvání leasingové smlouvy (ne podle počtu leasingových splátek). 18 BENDA,V., KELBLOVÁ,H., PULZ,J., VESELÁ,M. Leasing právní, účetní a daňové postupy v praxi včetně příkladů, 3. vyd. Praha: RNDr. Ivana Exnerová - BOVA POLYGON, s. ISBN s VALOUCH, P. Leasing v praxi praktický průvodce. 4. vyd. Praha: Grada Publishing, s. ISBN BENDA,V., KELBLOVÁ,H., PULZ,J., VESELÁ,M. Leasing právní, účetní a daňové postupy v praxi včetně příkladů, 3. vyd. Praha: RNDr. Ivana Exnerová - BOVA POLYGON, s. ISBN s BENDA,V., KELBLOVÁ,H., PULZ,J., VESELÁ,M. Leasing právní, účetní a daňové postupy v praxi včetně příkladů, 3. vyd. Praha: RNDr. Ivana Exnerová - BOVA POLYGON, s. ISBN s
20 V případě leasingu, kdy vlastníkem předmětu je pronajímatel, nemůţe nájemce předmět leasingu odepisovat (jak účetně tak daňově). Cena předmětu leasingu je zahrnuta v leasingových splátkách, vstupuje tedy do nákladů u nájemce ve formě nájemného. Je zde však stanovena výjimka v případě odepisování technického zhodnocení pronajatého hmotného majetku, je-li hrazeno nájemcem, a tzv. jiný majetek definovaný v 26 odst. 3 písm. c) ZDP. Toto technické zhodnocení hrazené nájemcem a jiný majetek mohou být nájemcem odepisovány pouze na základě písemné smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem a dále za podmínky, ţe pronajímatel nezvýší o tyto výdaje vstupní cenu hmotného majetku, ze které provádí daňové odpisování takového majetku. 22 Do daňových nákladů (výdajů) podle 24 ZDP lze uznat tyto poloţky, které se objevují v průběhu leasingové smlouvy: a) nájemné odstavec 2 písm. h), odst. 4, 5 a 6 pod podmínkou: najatý hmotný majetek lze podle tohoto zákona odepisovat, jeho vstupní cena nepřevýší částku stanovenou v 26 odst. 2 písm. a), doba nájmu u nemovitostí trvá nejméně 30 let, po ukončení doby nájmu následuje bezprostředně převod vlastnických práv k předmětu nájmu mezi pronajímatelem a nájemcem, zůstatková cena vypočtená ze vstupní ceny evidované u vlastníka, kterou by předmět nájmu měl při rovnoměrném odpisování podle 31 odst. 1 písm. a) tohoto zákona k datu prodeje, po ukončení finančního pronájmu s následnou koupí zahrne poplatník odkoupený majetek do svého obchodního majetku, b) smluvní pokuty, úroky z prodlení, poplatky z prodlení, penále a jiné sankce ze závazkových vztahů, pokud byly zaplaceny odst. 2, písm. zi), c) výdaje (náklady) hrazené nájemcem (tzv. technické zhodnocení do limitu) odst. 2 písm. zl), 22 VALOUCH, P. Leasing v praxi praktický průvodce. 4. vyd. Praha: Grada Publishing, s. ISBN s
21 pokud v úhrnu se sjednanou kupní cenou ve smlouvě tyto výdaje nepřevýší částku uvedenou v 26 odst. 3 písm. c) (tj. 40 tis. Kč), d) daň z převodu nemovitostí (nájemce je i dodavatelem PL) odst. 2 písm. ch): Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, obsahuje specifické ustanovení týkající se finančního leasingu pouze v 10 písm. c), podle něhož se na rozdíl do obecně platného režimu u úplatného převodu nemovitostí stanoví základ daně při odkoupení majetku na základě smlouvy o finančním leasingu jako cena zjištěná podle oceňovacího předpisu, platná v den nabytí nemovitosti (tj. bez ohledu na cenu sjednanou mezi převodcem a nabyvatelem), 23 e) pojištění, je-li uvedeno jako podmínka ve smlouvě odst. 2 písm. e). Uplatňování daně z přidané hodnoty (DPH) u leasingu upravují jednotlivá ustanovení zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů. Leasingová společnost, která je plátcem daně, je povinna vystavit leasingovému nájemci daňový doklad, a to za kaţdé zdanitelné plnění nebo plnění osvobozené od daně s nárokem na odpočet daně. Ve většině případů bývá splátkový kalendář, který je součástí leasingové smlouvy, zároveň i daňovým dokladem. Finanční leasing nemovitostí je pro účely DPH povaţován za specifický způsob převodu nemovitosti. 24 U převodu nemovitosti se uplatňuje základní sazba DPH. U leasingového pronájmu se uplatňuje základní sazba daně, tj. obecně jako při poskytnutí sluţby. 25 Pronájem pozemků je od daně osvobozen. Leasingový nájemce plátce DPH má nárok na odpočet DPH z leasingových splátek. 23 BENDA,V., KELBLOVÁ,H., PULZ,J., VESELÁ,M. Leasing právní, účetní a daňové postupy v praxi včetně příkladů, 3. vyd. Praha: RNDr. Ivana Exnerová - BOVA POLYGON, s. ISBN s BENDA,V., KELBLOVÁ,H., PULZ,J., VESELÁ,M. Leasing právní, účetní a daňové postupy v praxi včetně příkladů, 3. vyd. Praha: RNDr. Ivana Exnerová - BOVA POLYGON, s. ISBN Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, 47 20
22 Jak v případě pozemků, tak i v případě staveb je poplatníkem daně z nemovitosti vlastník. V případě LS, jak jiţ bylo uvedeno v kapitole 4.1.2, je vlastníkem PL leasingová společnost. Leasingovému nájemci podle zákona o dani z nemovitostí ţádné povinnosti nevznikají Hypoteční úvěr Smlouva o úvěru je vymezena Zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění, v 497 aţ 507. Definuje zejména práva a povinnosti věřitele a dluţníka, podmínky poskytnutí peněţních prostředků věřitelem a jejich vrácení včetně úhrady úroků dluţníkem. Také je zde uvedeno, v jakém případě lze smlouvu vypovědět ze strany dluţníka a za jakých podmínek má právo od smlouvy odstoupit věřitel. Od těchto ustanovení dispositivního charakteru je moţné se odchýlit. V těchto případech se vztahy mezi věřitelem a dluţníkem řídí všeobecnými obchodními podmínkami, které jsou nedílnou součástí smlouvy o úvěru. Úvěr je definován Zákonem č. 21/1992 Sb., o bankách, 1 odst. 2) jako v jakékoliv formě dočasně poskytnuté peněţní prostředky. Hypoteční úvěr definuje Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. 27 V případě pořizování nemovitého majetku je úvěr ţádanou externí formou financování. Úvěr mohou poskytovat banky či jiné úvěrové instituce povolené zákonem. Úvěr na komerční nemovitost lze poskytnout jak na fyzickou osobu (na rodné číslo či IČO), tak na právnickou osobu. 26 Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí 27 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, 28 odst. 3 21
23 V případě poskytnutí úvěru se majetek stává okamţitě vlastnictvím kupujícího. Banka je tedy v nevýhodě oproti leasingové společnosti, protoţe půjčuje peníze na majetek, který není jejím vlastnictvím. 28 Proto je zde vyšší administrativní náročnost na zajištění odhadu trţní ceny nemovitosti a její dynamiky v budoucnosti Administrativní náročnost sjednání smlouvy Kaţdá banka má stanovenou svou úvěrovou politiku. Vţdy ale prověřuje bonitu klienta, tzn. zda je klient schopný dostát svým závazkům a úvěr splácet. Klient prochází úvěrovou analýzou. Je tedy povinen dodat potřebné podklady pro její provedení. 29 Úvěrový spis zpravidla obsahuje tyto dokumenty: - smlouva o úvěru na komerční nemovitost, která specifikuje věřitele, dluţníka, majetek, ke kterému se poskytnutý úvěr váţe, dobu úvěru, počet a výši jednotlivých splátek sloţených z jistiny a úroku, úroková sazba (úroková sazba z úvěru můţe být stanovena jako fixní či jako pohyblivá neboli variabilní), - všeobecné obchodní podmínky, které jsou nedílnou součástí úvěrové smlouvy a podrobně specifikují další podmínky týkající se smlouvy, jako např. pojištění, předčasné splacení smlouvy, co je porušením smlouvy o úvěru, pokuty a penále z prodlení apod., - zástavní právo k nemovitosti, - jiná zajištění smlouvy, - pojištění nemovitosti, vinkulace pojištění ve prospěch banky aj. Banka poţaduje zejména následující dokumenty: - základní údaje o společnosti, 28 VALOUCH, P. Leasing v praxi praktický průvodce. 4. vyd. Praha: Grada Publishing, s. ISBN REŢŇÁKOVÁ, M. Finance. 1. vyd. Brno: Fakulta podnikatelská VUT v Brně, s. ISBN
24 - informace o předmětu financování, - úředně ověřenou kopii rozhodnutí příslušného orgánu o oprávnění k podnikání, resp. dokladu prokazujícího právní subjektivitu (ţivnostenské oprávnění, výpis z Obchodního rejstříku), - roční účetní závěrky za období předchozích 2 3 let (u společností s povinností auditu ověřené auditorem), výroční zprávu a zprávu auditora (jsou-li zpracovávány), - daňová přiznání za poslední 2 3 roky (včetně příloh předaných finančnímu úřadu), - ekonomické výsledky za poslední měsíc a odpovídající měsíc předchozího roku v rozsahu účetních výkazů (rozvaha a výkaz zisků a ztrát), - podnikatelský záměr podepsaný statutárním orgánem společnosti s uvedením charakteristiky nosných činností a dalších významných údajů o minulém vývoji, stavu a perspektivách nosných aktivit, - finanční plán na dobu úvěrové angaţovanosti, - potvrzení o bezdluţnosti vůči finančnímu úřadu, České správě sociálního zabezpečení a příslušné zdravotní pojišťovně, - prohlášení o vzájemných vazbách k jiným subjektům, - materiály týkající se navrhovaného zajištění, - případné bankovní reference na společnost a její vlastníky, - doplňující údaje podle poţadavku klientského úvěrového pracovníka (např. komentář příčin výkyvů v účetních výkazech, plán investic, časový rozbor pohledávek, aktuální rozbor finančních investic, podíl exportu na trţbách a rozbor trţeb podle nosných činností), - doklad o zajištění odbytu (podle charakteru produkce) ČSOB. Účelový úvěr. [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://www.csob.cz/cz/firmy/podnikatele/uvery/stranky/csob-ucelovy-uver.aspx>. 23
25 Zástavní právo vzniká na základě zástavní smlouvy, předáním movité věci do rejstříku movitých zástav u notáře či vkladem zástavního práva do katastru. Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Zastavit lze pohledávku peněţitou i nepeněžitou. Nepeněžitou pohledávku lze však zastavit jen v případě, že ji jde ocenit penězi. Penězi neocenitelnou nepeněžitou pohledávku tedy zastavit nelze. 31 Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku. Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo 3. osoby, které by bylo ve stejném nebo přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku. 32 Dalším zajištěním smlouvy můţe být aval blankosměnky na společníky či jednatele společnosti, případně také termínovaný vklad. Pro další zajištění se banka rozhoduje po analýze bonity klienta Vlastnictví předmětu smlouvy Při pořízení nemovitosti formou hypotečního úvěru se tato stává okamţikem pořízení majetkem kupujícího s právem tento majetek účetně i daňově odepisovat. Právo vlastníka volně nakládat s daným majetkem není ţádným způsobem omezeno. 34 Vlastník danou nemovitost zatřídí do svého dlouhodobého majetku a tento majetek odepisuje. 31 SPRINZ, P. Zástavní právo na movitých věcech [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://www.pravnik.cz/a/242/zastavni-pravo-na-movitych-vecech.html>. 32 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ČSOB. Účelový úvěr [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://www.csob.cz/cz/firmy/podnikatele/uvery/stranky/csob-ucelovy-uver.aspx>. 34 VALOUCH, P. Leasing v praxi praktický průvodce. 4. vyd. Praha: Grada Publishing, s. ISBN
26 4.2.3 Nákladovost hypotečního úvěru Náklady (výdaje) vznikající při podpisu a v průběhu smlouvy o úvěru: - úroky z úvěru (čím delší je doba poskytnutí bankovního úvěru, tím vyšší je úvěrové riziko pro banku a tím vyšší je úroková sazba poskytnutá klientovi), - související finanční výdaje s poskytnutím úvěru (např. poplatek za vyhodnocení ţádosti o úvěr, poplatek za realizaci úvěru, poplatek za záruky, poplatek za zpracování dohody o přímé vykonavatelnosti závazku u notáře, poplatek za vyhodnocení rizik spojených se zástavou atd.), - poplatky spojené s vedením úvěrových účtů, - poplatky za změny ve smlouvě, - smluvní pokuty a penále z prodlení, náklady spojené s vymáháním dluţných splátek úvěru aj., - pojištění nemovitosti. Zda se jedná o daňově uznatelné náklady, určuje Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, a to v 24 a 25. Toto bude upřesněno v kapitole Délka smlouvy a moţnost jejího předčasného ukončení Úvěrová smlouva trvá po dobu sjednanou v úvěrové smlouvě. Tato doba není nijak omezena. Doba trvání úvěrové smlouvy je závislá na obchodní politice poskytovatele úvěru, kdy především zohledňuje návratnost poskytnutých peněţních prostředků a stanovuje se nejčastěji v rozmezí deseti aţ patnácti let (je zde zásadní rozdíl oproti poskytování hypotečních úvěrů občanům). Obchodní zákoník umoţňuje v 503 dluţníkovi vrátit poskytnuté peněţní prostředky před dobou stanovenou ve smlouvě o úvěru. Úroky je povinen zaplatit jen za dobu od poskytnutí do vrácení peněţních prostředků. Způsob splácení úvěru je specifikován 25
27 v úvěrové smlouvě a v obchodních podmínkách této smlouvy. 35 Toto právo dluţníka vrátit poskytnuté peněţní prostředky před dobou stavenou v úvěrové smlouvě můţe smlouva vyloučit. Obchodní zákoník umoţňuje v odstoupit věřiteli z těchto důvodů: o došlo ke zhoršení zajištění závazků ze strany dluţníka, o dluţník je v prodlení s vrácením více neţ dvou splátek nebo jedné splátky po dobu delší neţ tři měsíce, o dluţník pouţil peněţní prostředky k jinému, neţ ve smlouvě sjednaném účelu. Předčasné splacení úvěru nemá vliv na uplatnění zaplacených úroků a poplatků do daňově uznatelných výdajů (nákladů), ale můţe být finančně velmi náročné. Např. ČSOB má ve svých obchodních podmínkách stanoveny tyto podmínky: - banka můţe poţadovat okamţité jednorázové splacení jistiny úvěru a příslušenství, pokud dluţník nedodrţí stanovené smluvní podmínky, - dluţník není oprávněn splatit úvěr nebo jeho část před uplynutím sjednané doby platnosti úrokové sazby stanovené ve smlouvě, - pokud dluţník o umoţnění mimořádné splátky poţádá a bude-li banka s jejím provedením souhlasit, má banka právo poţadovat od dluţníka smluvní pokutu za nedodrţení smluvních podmínek, - výše této pokuty je stanovena v platném sazebníku banky a je splatná spolu s mimořádnou splátkou, - obdobně bude banka postupovat i v případě zvýšení splátky úvěru s dopadem na zkrácení doby celkového splacení úvěru REŢŇÁKOVÁ, M. Finance. 1. vyd. Brno: Fakulta podnikatelská VUT v Brně, s. ISBN Příloha č. 11: Obchodní podmínky ČSOB pro poskytování hypotéčních úvěrů a dalších úvěrů účinné od
28 4.2.5 Účetní a daňové podmínky v České republice Hypoteční úvěr se řadí k dlouhodobým úvěrům s dobou splatnosti delší neţ 4 roky. Přijetím úvěru dochází k účetnímu zadluţení podniku. Výše přijatého úvěru se objeví přímo v rozvaze v pasivech podnikatelského subjektu jako poloţka zvyšující cizí zdroje (dlouhodobé závazky). Úroky z úvěru se účtují jako nákladová poloţka a ovlivňují výsledovku podnikatelského subjektu. Nemovitost pořízená formou hypotečního úvěru se stává majetkem kupujícího a tento jej zatřídí dle Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, 30 do odpisové skupiny dle přílohy č. 1 k tomuto zákonu. Poplatník provádí rovnoměrné ( 31) nebo zrychlené ( 32) odpisování. Způsob odpisování pro kaţdý nově pořízený majetek stanoví vlastník a nelze jej změnit po celou dobu jeho odpisování. Odpisy hmotného majetku jsou dle 24 ZDP daňově uznatelným výdajem (nákladem). Do daňových nákladů (výdajů) podle 24 ZDP lze uznat tyto poloţky, které se objevují v průběhu úvěrové smlouvy: a) úroky, pokud byly zaplaceny odstavec 2 písm. zi), - mohou být stanoveny jako: pevné po celou dobu splatnosti, pohyblivé v závislosti na vývoji trţních úrokových sazeb, kombinace obou výše uvedených způsobů formou fixace na určitou dobu (např. 1, 3, 5 a více let), b) poplatky (za vyhodnocení ţádosti o vyřízení úvěru, za poskytnutí úvěru, za odhad nemovitosti, za externí právní sluţby, za změny smluvních podmínek, za vedení úvěru aj.) odstavec 1, c) smluvní pokuty, úroky z prodlení, poplatky z prodlení, penále a jiné sankce pokud byly zaplaceny odst. 2, písm. zi), 27
29 d) daň z převodu nemovitostí jen pokud byla zaplacena (i v případě zaplacení ručitelem za původního vlastníka) odst. 2 písm. ch): sazba daně činí 3 % ze základu daně. základem daně je cena zjištěná podle zvláštního předpisu, platná v den nabytí nemovitosti. Pokud je cena sjednaná vyšší neţ cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná. Daň je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání. 37 e) daň z nemovitostí (jen pokud byla zaplacena) odst. 2 písm. ch), f) pojištění aj., je-li uvedeno jako podmínka ve smlouvě odst. 2 písm. e). Uplatňování daně z přidané hodnoty (DPH) při pořízení nemovitosti upravují jednotlivá ustanovení Zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů. Pokud je kupující plátcem DPH a nemovitost je prodávána s DPH, má při pořízení nemovitosti nárok na odpočet DPH. U převodu nemovitosti se uplatňuje základní sazba DPH. 38 Převod pozemků je od daně osvobozen s výjimkou převodu stavebních pozemků. Poskytování úvěru je osvobozeno od daně bez nároku na odpočet daně. 39 Jak jiţ bylo uvedeno v kapitole 4.2.2, se při pořízení nemovitosti formou hypotečního úvěru stává tato okamţikem pořízení majetkem kupujícího s právem tento majetek účetně i daňově odepisovat. Jak v případě pozemků, tak i v případě staveb je poplatníkem daně z nemovitosti vlastník Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí 38 Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, 8 28
30 5 PRAKTICKÁ ČÁST Praktická část této práce se zabývá srovnáním obou forem financování na základě stanovených kvalitativních a kvantitativních kritérií. Jak je uvedeno v kapitole 2 Cíl práce a hypotéza, je v rámci následujících kapitol posouzena výhodnost či nevýhodnost pořízení komerční nemovitosti prostřednictví zvolených forem externího financování, a to formou finančního leasingu a hypotečního úvěru. Obě formy externího financování budou vyhodnocovány na praktickém příkladu. Podnikatelský subjekt právnická osoba uvaţoval v roce 2009 o koupi komerční nemovitosti v hodnotě Kč ,00 bez DPH. Jedná se o výrobní budovu, která je zatříděna do 5. odpisové skupiny s dobou odepisování 30 let. Nemovitost není zatíţena ţádným zástavním právem. Jedná se o budovu novou, zkolaudovanou v roce V obou případech financování bude smlouva sjednána na dobu splácení 10 let. V případě leasingového financování půjde o tzv. zpětný leasing (prodávající je zároveň budoucím nájemcem LS). V případě hypotečního úvěru je budoucí dluţník 1. kupujícím od dodavatele nemovitosti právnické osoby. V obou případech se v okamţiku prodeje nemovitosti uskuteční zdanitelné plnění zdaněné základní sazbou DPH, ale všechny výpočty v této praktické části budou pracovat s částkami bez DPH. 5.1 Kvalitativní analýza V této části práce se zabývám srovnáním kvalitativních kritérií, která byla analyzována u jednotlivých forem financování v teoretické části v kapitole 4. Jedná se o kritéria, kterým lze přiřazovat rozdílnou míru důleţitosti, jsou to tedy spíše kritéria subjektivní. Na vyhodnocení těchto kritérií má veliký vliv daňová reforma platná od
31 5.1.1 Vyhodnocení kritéria administrativní náročnosti Vyhodnocené rozdíly v administrativní náročnosti: Finanční leasing: Dochází k dvojímu podání přiznání k dani z převodu nemovitostí na počátku LS i při jejím ukončení. Hypoteční úvěr: Můţe platit kupující jako ručitel za prodávajícího, pokud tento daň z převodu nemovitosti neuhradí. Ke vkladu do katastru nemovitosti dochází 2x. Při uzavření i ukončení LS (změna v LV - prodej nájemci). V případě úvěru dochází při splacení úvěru pouze k výmazu zástavního práva na nemovitosti. x Banka poţaduje podnikatelský záměr s podrobnými údaji o minulosti a perspektivách nosných aktiv, očekávaný výnos z nemovitosti, finanční plán na dobu úvěrové angaţovanosti, podrobný rozbor účetních výkazů, plán investic atd. Dokumenty, které poţadují leasingová společnost a hypoteční banka, jsou uvedeny v kapitolách a Ze zjištěných rozdílů vyplývá, ţe k sepsání leasingové smlouvy je potřeba mnohem méně administrativních úkonů neţ v případě vyřízení hypotečního úvěru. Leasingové společnosti také často zahrnují pojištění PL přímo do leasingových splátek. Nájemce tedy nemusí zvlášť vyřizovat tyto doplňkové sluţby. Sluţby pojištění ale v dnešní době nabízejí i bankovní domy, které úvěry poskytují. Proto toto pojištění předmětu výše uvedených smluv není předmětem kvantitativního porovnání. Tento rozdíl v náročnosti je dán, jak jiţ bylo uvedeno v kapitolách o vlastnictví předmětu smlouvy, vlastnictvím daného nemovitého majetku. V případě finančního leasingu se majitelem nemovitosti stává leasingová společnost. V případě hypotečního úvěru se vlastníkem nemovitosti stává dluţník. Protoţe banka poskytuje peníze na majetek, který 30
32 není jejím vlastnictvím, mnohem podrobněji prověřuje bonitu dluţníka a vyţaduje mnohem více dokumentů k analýze jeho finanční situace a výhledu do budoucna Vyhodnocení kritéria práva disponování s majetkem Vyhodnocené rozdíly v právu disponování s majetkem: Finanční leasing: Hypoteční úvěr: Administrativní budova (nemovitost) je ve vlastnictví leasingové společnosti po celou dobu trvání leasingového vztahu, k převodu vlastnického práva na nájemce přechází aţ po skončení pronájmu (po splnění všech smluvních a zákonných podmínek). x x Administrativní budova (nemovitost) je ve vlastnictví dlužníka jiţ od počátku (od okamţiku koupě). V případě vlastnického práva a moţnosti volně disponovat s daným majetkem z výše uvedeného vyplývá, ţe je pro podnikatelský subjekt výhodnější forma hypotečního úvěru, kdy se vlastníkem dané nemovitosti stává od počátku smluvní doby. V případě LS je nájemce v nevýhodě při disponování s PL, protoţe se jedná o cizí majetek, který má pouze v nájmu, i kdyţ na něj pronajímatel přenáší rizika vyplývající z vlastnictví majetku, jako by vlastníkem skutečně byl (údrţba, opravy apod.). Případné úpravy či změny na PL musí odsouhlasit jeho majitel leasingová společnost a často tak musí být učiněno formou dodatku k LS. 31
33 5.1.3 Vyhodnocení kritéria z hlediska doby splatnosti smlouvy a moţnosti jejího předčasného splacení či ukončení Vyhodnocené rozdíly v době splatnosti smlouvy a v moţnosti jejího předčasného splacení či ukončení: Finanční leasing: Minimální doba nájmu u nemovitostí: - dle 24 odst. 4 písm. a) ZDP činí minimální doba nájmu 30 let Předčasné ukončení LS: - ze strany pronajímatele - je moţné z důvodu porušení smluvních podmínek nájemcem - ze strany nájemce - je moţné jen se souhlasem pronajímatele (dle všeobecných smluvních podmínek smlouvy) - předčasné ukončení přináší daňová rizika (viz kap ) - předčasné ukončení přináší další finanční náklady ve formě poplatků a náhrad škod Hypoteční úvěr: Minimální doba platnosti HÚ: - není ZDP limitována Předčasné splacení HÚ: - ze strany věřitele je moţné z důvodů porušení smluvních podmínek dluţníkem - ze strany dluţníka - je moţné jen se souhlasem věřitele (dle obchodních podmínek smlouvy) - předčasné splacení úvěru nepřináší ţádná daňová rizika - předčasné ukončení mimo data změny platnosti úrokové sazby stanovené ve smlouvě přináší další finanční náklady ve formě poplatků V tomto případě ze srovnání jednoznačně vyplývá, ţe v oblasti doby trvání smlouvy je finanční leasing ve značné nevýhodě. Pro nájemce (ale i pro pronajímatele) je zde velké riziko ve velmi dlouhém období nájemního vztahu, který je ZDP stanoven minimálně na dobu 30 let. Tento stav nastal od , kdy vešla v platnost novela ZDP. Dle přechodných ustanovení, Čl. II Zákona č. 216/2007 Sb. platí, ţe leasingové smlouvy, které byly uzavřeny do , se řídí ZDP ve znění účinném do dne nabytí účinnosti této 32
34 novely ZDP (u smluv sjednaných do konce roku 2007 tedy platí minimální doba nájmu 8 let). V případě délky hypotečního úvěru zde není stanoven ţádný limit ze strany ZDP. Doba trvání úvěru je stanovena smlouvou mezi klientem a bankou. Je tedy pouze na obchodní politice banky, na jak dlouhou dobu poţadovaný úvěr poskytne Vyhodnocení kritéria účetních a daňových podmínek v České republice Vyhodnocené rozdíly v oblasti účetních a daňových podmínek v ČR: Finanční leasing: Účetnictví: - předmět leasingu (nemovitost) je ve vlastnictví pronajímatele, nájemce neúčtuje o majetku, vede účetní záznamy pouze o závazcích z leasingové smlouvy, - vzniklý závazek z nájmu nezvyšuje cizí zdroje v rozvaze společnosti; závazky z leasingu vede pouze v podrozvahové evidenci, - nájemné je třeba časově rozlišovat po dobu trvání smlouvy, - jednotlivé splátky účtuje nájemce jako závazek vůči pronajímateli a dále v nákladech jako sluţbu časově rozlišenou prostřednictvím účtu Náklady příštích období, který vykazuje v aktivech. Hypoteční úvěr: Účetnictví: - nemovitost, na kterou byl poskytnut úvěr, je v majetku dlužníka, ten jej zatřídí do svého dlouhodobého majetku a odepisuje jej, - závazek z úvěru zvyšuje cizí zdroje (jedná se o dlouhodobý závazek) na straně pasiv v rozvaze společnosti, - účtování o úrocích a jiných nákladech vyplývajících ze smlouvy se časově nerozlišuje, - poskytnuté zdroje na koupi nemovitosti účtuje dluţník jako závazek z úvěru v účtové třídě 4 na účtu Dlouhodobé bankovní úvěry, jednotlivé splátky úmoru zúčtovává vůči tomuto účtu, úroky z úvěru účtuje na účet Úroky, poplatky z úvěru účtuje na účtu Ostatní 33
35 finanční náklady. Oba tyto nákladové účty vykazuje v aktivech. Daně: Daně: Daň z příjmu právnických osob Daň z příjmu právnických osob Nájemné - aby bylo nájemné z leasingové smlouvy uznáno do daňových výdajů (nákladů), musí splňovat podmínky dané ZDP (minimální doba nájmu, přechod vlastnických práv na konci nájmu, hodnota zůstatkové ceny, nájemce musí odkoupený majetek zahrnout do svého obchodního majetku), - v případě předčasného ukončení dodrţet podmínky výše zůstatkové ceny a poměrné části nájemného do nákladů, Odpisy - nájemce majetek nevlastní, tudíţ nemůţe provádět odpisy majetku, Úroky - není zde riziko z neuznání zaplacených úroků a poplatků do daňových výdajů (nákladů) ani v případě předčasného splacení úvěrové smlouvy, Odpisy - dluţník je vlastníkem nemovitosti, tuto nemovitost zatřídí do svého dlouhodobého majetku a odepisuje ji dle 31 nebo 32, - není zde riziko z neuznání provedených odpisů na nemovitosti (která je předmětem smlouvy), která je v majetku dluţníka, i v případě předčasného splacení úvěrové smlouvy, Poplatky - pokud jsou uvedeny v LS, jsou daňově uznatelné, Smluvní pokuty a penále aj. - jsou daňově uznatelné, pokud jsou uhrazeny, Pojištění - je-li uvedeno jako podmínka ve - Poplatky 34 - pokud jsou uvedeny ve smlouvě, jsou daňově uznatelné, Smluvní pokuty a penále aj. - jsou daňově uznatelné, pokud jsou uhrazeny, Pojištění - je-li uvedeno jako podmínka ve
36 smlouvě, je daňově uznatelné. smlouvě, je daňově uznatelné. Daň z převodu nemovitostí Daň z převodu nemovitostí - platí nájemce, pokud je zároveň dodavatelem PL, - je daňově uznatelná, jen pokud byla zaplacena, - je placena i při ukončení LS. - dluţník není povinen k dani (pouze pokud by byl povinen daň uhradit z pozice ručitele za prodávajícího, který by daňovou povinnost nesplnil) Daň z nemovitostí Daň z nemovitostí - nájemce není povinen k dani (hradí vlastník nemovitosti pronajímatel). - platí vlastník nemovitosti (příjemce úvěru), - je daňově uznatelná, jen pokud byla zaplacena. DPH DPH - leasingové splátky obsahují DPH, - úvěrové splátky neobsahují DPH. - na základě daňového dokladu můţe nájemce plátce DPH tuto DPH nárokovat u FÚ. Rozdílnost v charakteru financování (úvěr x nájem) má vliv na způsob vedení účetnictví podnikatelských subjektů u jednotlivých forem smluv. Z výše uvedeného vyplývá, ţe leasing formálně nezvyšuje míru zadluţenosti podniku. Je evidován pouze v podrozvahové evidenci. Tím, ţe se jedná o pronájem dlouhodobého majetku, nezvyšuje leasing výši fixního majetku (nezvyšuje aktiva), a tím zvyšuje u leasingového nájemce např. likviditu, vykazovanou míru zisku, ukazatele zadluţenosti a další ekonomické ukazatele. Naopak celková výše hypotečního úvěru je evidována v rozvaze jako poloţka cizích zdrojů na straně pasiv. Zvyšuje tedy účetní zadluţenost podnikatelského subjektu, a tím můţe zhoršovat ukazatele hodnotící společnost pro případné investory. 35
37 Do daňové oblasti se opět prolíná otázka vlastnictví předmětu. Odpisy, které jsou výraznou nákladovou poloţkou, můţe uplatňovat pouze vlastník nemovitosti. Tím je v případě leasingové smlouvy pronajímatel, v případě hypotečního úvěru dluţník. Leasingový nájemce můţe do daňových nákladů mimo jiné uplatnit nájemné, časově rozlišené po dobu smlouvy, ve kterém je obsaţena pořizovací cena nemovitosti a finanční sluţba (marţe leasingové společnosti). Hypoteční dluţník uplatňuje do daňových nákladů mimo jiné zejména odpisy dlouhodobého hmotného majetku, vedené podle zařazení do příslušné odpisové skupiny dle ZDP (viz tabulka č. 1). Odpisy tvoří zásadní hmotu nákladů podnikatelského subjektu. Dalšími zásadními náklady jsou úroky z úvěru. Ty jsou uplatňovány do nákladů okamţikem zaplacení. Tabulka č. 1: Minimální doba odpisování dle 30 ZDP Odpisová skupina doba odpisování 1 3 roky 2 5 let 3 10 let 4 20 let 5 30 let 6 50 let Zdroj: Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů Který způsob financování je nákladově výhodnější, to je úkolem následující kapitoly
38 5.2 Kvantitativní analýza Podklady pro vyhodnocení finanční náročnosti pořízení komerční nemovitosti tvoří nabídka od společnosti S MORAVA Leasing, a.s. (dále označována jako S-M). Tato nabídka se nachází v Příloze č. 1 a nabídka od Československé obchodní banky, a. s. (dále jen ČSOB), která se nachází v Příloze č. 2. Způsob vyhodnocení finanční náročnosti daných forem financování: je nutno porovnat skutečné peněţní toky, které poplatník musí vynaloţit v průběhu trvání leasingového nebo úvěrového vztahu, tímto se zabývají postupy aplikované finanční matematiky: metoda diskontovaných výdajů na leasing a úvěr: Rozhodování při této metodě lze vyjádřit pomocí čtyř postupných kroků: 1. Nejdříve se kvantifikují výdaje (snížené o daňovou úsporu), které vzniknout nájemci v souvislosti s leasingem. 2. Obdobně se určí výdaje (opět snížené o vliv dani), které by měl nájemce v souvislosti s úvěrem. 3. Obojí výdaje se musí aktualizovat s přihlédnutím k času, ve kterém byly vynaloženy. 4. Vybere se ta varianta financování, která má nejnižší celkové diskontované výdaje. 41 Výpočet současné hodnoty čistých výdajů: 42 SHCF = CF CF CF CF (1 r ) (1 r) (1 r) (1 r) n kde: SHCF = celková současná hodnota čistých výdajů 41 VALACH, J. Investiční rozhodování a dlouhodobé financování, 2. vyd. Praha: Ekopress, s. ISBN s RADOVÁ, J. a kol. Finanční matematika pro kaţdého. 6. vyd. Praha: Grada, s. ISBN
39 CF 1,2,.N r i n Sd = výdaje za příslušné úrokové období = diskontní úroková míra, r = (1 Sd) * i = úroková míra = pořadí úrokovacích období = sazba daně Současná (diskontovaná) hodnota se určí pomocí odúročitele (diskontu). Vzorec pro jeho výpočet je následující: Odúročitel = 1 [1 (1 Sd ) * i] n 43 kde: i = hrubá měsíční úroková míra Sd = sazba daně n = pořadí úrokovacích období Daňová úspora vychází z daňového základu ve zdaňovacím období a ze sazby daně z příjmů platné v daném období. V případě finančního leasingu platí pro výpočet daňové úspory: DZ daňový základ DZ = [( 0. splátka + MLS) / doba LS] * počet měsíců v daném zdaňovacím období DU daňová úspora DU = DZ * Sd Sd sazba daně V případě hypotečního úvěru platí pro výpočet daňové úspory: DZ daňový základ DZ = (úroky + poplatky + odpisy) v daném zdaňovacím období DU daňová úspora DU = DZ * Sd Sd sazba daně 43 RADOVÁ, J. a kol. Finanční matematika pro kaţdého. 6. vyd. Praha: Grada, s. ISBN
40 Výpočet rovnoměrných odpisů dle 31: Rovnoměrný odpis = VC.. ROS. VC * ROS 100 vstupní cena roční odpisová sazba Výpočet zrychlených odpisů dle 32: Zrychlený odpis v 1. roce odepisování = VC K1 K1.. koeficient odpisování platný v prvním roce odpisování Zrychlený odpis v dalších letech odpisování = ZC.. zůstatková cena 2* ZC ( K2 n) K2.. koeficient odpisování v dalších letech odpisování n.. počet let, po které uţ bylo z daného majetku odpisováno Vyhodnocení nákladovosti vybraných forem financování Při rozhodování mezi leasingem a úvěrem je třeba respektovat tyto hlavní faktory: a) Daňové aspekty odpisový, úrokový a leasingový daňový štít (daňové úspory), různá daňová zvýhodnění investic při pořízení. b) Úrokové sazby z dlouhodobého úvěru a systém úvěrových splátek. c) Sazby odpisů a zvolenou metodu odepisování majetku v průběhu životnosti. d) Leasingové splátky, jejich výši a průběh v rámci doby leasingu. e) Faktor času, vyjádřený zvolenou diskontní sazbou pro aktualizace peněžních toků spojených s úvěrem či leasingem Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, 31 a VALACH, J. Investiční rozhodování a dlouhodobé financování, 2. vyd. Praha: Ekopress, s. ISBN s
41 Předmětem analýzy je pořízení komerční nemovitosti zkolaudované v roce 2008 v hodnotě Kč ,00 bez DPH. Jedná se o výrobní budovu, která je zatříděna do 5. odpisové skupiny s dobou odepisování 30 let. Leasingová smlouva je sjednána na dobu nájmu 30 let s dobou splácení 10 let (viz Příloha č. 1). Hypoteční úvěr je sjednán taktéţ na dobu splácení 10 let (viz Příloha č. 2). Daňová sazba platná pro rok 2010 činí 19 % (pouţito i pro ostatní roky financování). Úroková míra pro výpočet současné hodnoty čistých výdajů je ve výši 4,93 % p. a., coţ je úroková sazba, za kterou hypoteční banka nabízí hypoteční úvěr. Pouţité vzorce pro výpočty jsou uvedeny v kapitole 5.2 Kvantitativní analýza. Přepokládané výdaje na leasing Leasingová společnost předkládá klientovi nabídku leasingového financování, kde je zohledněno více moţností ve výši první vyšší splátky (tzv. akontaci dle S-M 0.splátka). Od výše této mimořádné splátky se odvíjí výše řádných, ve většině případů měsíčních, splátek. Pro další výpočty byla vybrána nabídka s akontací ve výši 25 % v hodnotě Kč ,00 bez DPH. Měsíční leasingové splátky jsou v hodnotě Kč ,70 bez DPH (splátka + finanční sluţba) a bez pojištění PL. Zřizovací poplatek činí Kč ,00 bez DPH. Prodejní cena na konci leasingové smlouvy je symbolická, ve výši Kč 1.000,00 bez DPH. Do daňových výdajů (nákladů) se uznává poměrná část nájemného v daném zdaňovacím období. V případě finančního leasingu se toto nájemné rozpočítává celou dobu trvání LS. Pro výpočet daňového štítu je třeba tuto poměrnou část nájemného vypočítat. Tento potřebný údaj udává tabulka č
42 Tabulka č. 2: Výpočet celkového nájemného z finančního leasingu bez DPH a pojištění (v Kč) LEASING Doba nájmu: 360 měsíců Doba splácení: 120 měsíců Splátka Počet Výše jednotlivé Celkem splátky splátek splátky za dobu splácení 0. splátka , ,00 MLS , ,00 FS , ,00 Celkem ,00 Zdroj: vlastní výpočty Tabulka č. 3: Měsíční daňově uznatelná poměrná část nájemného u finančního leasingu (v Kč) Měsíční daňově uznatelná poměrná část nájemného: Celkem nájemné bez DPH a pojištění: ,00 Doba nájmu (v měsících): 360 Celkem daňově uznatelné měsíční nájemné: ,00 Celkem daňově uznatelné roční nájemné: ,00 Zdroj: vlastní výpočty Ve výpočtech není zahrnut zřizovací poplatek ani odkupní cena. Není zde zahrnuto ani pojištění předmětu. Ve výše uvedené tabulce vypočtená daňově uznatelná část nájemného se vynásobí sazbou daně z příjmů právnických osob platnou pro rok 2010 a pro další roky financování, ve výši 19 %. Výsledkem je daňová úspora v jednotlivých letech leasingového financování. Dále musíme vypočítat současnou hodnotu čistých výdajů, a to vynásobením výdajů na finanční leasing pomocí odúročitele. Výsledkem součtu těchto hodnot je současná hodnota čistých výdajů na finanční leasing. Ve výpočtech vycházíme z roční úrokové sazby nabídnutou ČSOB ve výši 4,93 % p. a., tzn. 0,41083 % p. m. Tabulka výpočtů diskontovaných výdajů spojených s leasingem je připojena v Příloze č
43 Z údajů uvedených v Příloze č. 3 vyplývají tato data: Celková výše všech zaplacených měsíčních splátek včetně 0. splátky za 10 let splácení činí Kč ,00. Do daňových nákladů uplatní poplatník za 30 let (po splnění všech zákonných podmínek) taktéţ částku ve výši Kč ,00. Daňová úspora za 10 let splácení leasingu činí Kč ,00, celkem za celou dobu trvání smlouvy (30 let) činí Kč ,00. Po odečtení daňové úspory zaplatí poplatník za celou dobu pronájmu Kč ,00. Současná hodnota čistých výdajů na finanční leasing činí Kč ,00. Vývoj těchto výdajů zobrazuje graf č. 1. Graf č. 1: Současná hodnota čistých výdajů spojených s leasingem v letech (v Kč) Diskontované výdaje spojené s finančním leasingem (v Kč) Rok SHCF leasing Zdroj: vlastní dle Přílohy č. 3 Přepokládané výdaje na hypoteční úvěr Banka předkládá klientovi návrh na hypoteční úvěr ve výši Kč ,00. Tento úvěr je úročen roční úrokovou sazbou 4,93 % p. a. Počet splátek činí 120. Měsíční anuita je ve výši Kč ,30, měsíční poplatek za správu úvěru je ve výši Kč 500,00. 42
44 Do daňových výdajů (nákladů) z úvěru se uznává zaplacený úrok a poplatky v daném zdaňovacím období. Poplatník můţe taktéţ uplatit roční odpis z dlouhodobého majetku. Pro výpočet daňového štítu je třeba vypočítat jednotlivý měsíční úrok z nesplacené částky a dále vypočítat odpisy (rovnoměrné a zrychlené). Poplatky za vedení úvěru jsou stanoveny pevnou částkou v úvěrové smlouvě. Tyto náklady (úroky + poplatky + odpisy v daném roce) se vynásobí sazbou daně z příjmů právnických osob platnou pro rok 2010 a pro další roky. Sazba daně v současné době činí 19 %. Výsledkem je daňová úspora v jednotlivých letech hypotečního úvěru. I v případě hypotečního úvěru jsou výdaje na úvěr a daňová úspora převedeny na současnou hodnotu čistých výdajů. Výsledkem součtu těchto hodnot je současná hodnota čistých výdajů na hypoteční úvěr. Ve výpočtech se opět vychází z roční úrokové sazby 4,93 % p. a., tzn. 0,41083 % p. m. Ve výpočtech nejsou kvůli srovnatelnosti zahrnuty poplatky za vyhodnocení a za zpracování úvěru ani pojištění předmětu smlouvy. Vypočtené údaje přináší Příloha č. 4 a Příloha č. 5. Z údajů uvedených v Příloze č. 4 vyplývají tato data: Výpočty v této tabulce vycházejí z kalkulace na hypoteční úvěr s nulovou akontací a z rovnoměrných odpisů podle 31 DZP. Celkem za 10 let zaplacené splátky za úvěr bez poplatků činí Kč ,00. Poplatky za správu činí Kč ,00. Ze splátek činí úroky Kč ,00. Celkové odpisy dlouhodobého majetku činí Kč ,00. Celkem daňové náklady za 30 let činí Kč ,00. Daňová úspora za 10 let splácení úvěru činí Kč ,44, za 30 let činí Kč ,44. Po desátém roce, kdy je úvěr splacen, mají vliv na výši daňové úspory jiţ jen rovnoměrné odpisy majetku a tato daňová úspora z uplatněných odpisů se přepočte na čistou současnou hodnotu. Klient po odečtení daňové úspory vydá za celou dobu Kč ,56. Čistá současná hodnota výdajů při rovnoměrném odepisování činí Kč ,22. Z údajů uvedených v Příloze č. 5 vyplývají tato data: Zde se při výpočtech vychází taktéţ z kalkulace na hypoteční úvěr s nulovou akontací a ze zrychlených odpisů podle 32 DZP. Celkem za 10 let zaplacené splátky za úvěr bez poplatků činí Kč ,00. Poplatky za správu činí Kč ,00. Ze splátek činí úroky Kč ,00. Celkové odpisy dlouhodobého majetku činí Kč ,00. 43
45 Celkem daňové náklady za 30 let činí Kč ,00. Daňová úspora za 10 let splácení úvěru činí Kč ,71, za 30 let činí Kč ,44. Po desátém roce, kdy je úvěr splacen, mají vliv na výši daňové úspory jiţ jen zrychlené odpisy majetku a tato daňová úspora z uplatněných odpisů se přepočte na čistou současnou hodnotu. Klient po odečtení daňové úspory vydá za celou dobu Kč ,56. Čistá současná hodnota výdajů při zrychleném odepisování činí Kč ,12. Vývoj výdajů na hypoteční úvěr dle zvolených forem odpisování zobrazuje graf č. 2 a graf č.3: Graf č. 2: Současná hodnota čistých výdajů na hypoteční úvěr při rovnoměrném odpisování v letech (v Kč) Diskontované výdaje na hypoteční úvěr při rovnoměrném odepisování v letech (v Kč) Rok SHCF h.úvěr - rovn.odpis Zdroj: vlastní dle Přílohy č. 4 44
46 Graf č. 3: Současná hodnota čistých výdajů na hypoteční úvěr při zrychleném odpisování v letech (v Kč) Diskontované výdaje na hypoteční úvěr při zrychleném odpisování v letech (v Kč) Rok SHCF h.úvěr - zrychl.odp. Zdroj: vlastní dle Přílohy č. 5 Vyhodnocení vypočtených údajů Pokud bychom porovnávali finanční leasing a hypoteční úvěr v letech z hlediska daňových nákladů, vychází lépe hypoteční úvěr, kdy celkové náklady na úvěr jsou o Kč ,00 menší. Z přiloţeného grafu č. 4 lze vyčíst, jak se pohybují náklady u leasingu, které jsou po celou dobu trvání smlouvy konstantní, tzn. ţe za třicet let trvání leasingové smlouvy se nájemné uplatňuje do nákladů rovnoměrně. Lze také vyhodnotit pohyb nákladů u hypotečního úvěru z hlediska vybraného způsobu odepisování dlouhodobého majetku. U hypotečního úvěru jsou za deset let trvání splácení dány do nákladů úroky včetně poplatků plus provedené odpisy, od 11. roku vlastník nemovitosti uplatňuje do nákladů uţ jen odpisy dlouhodobého majetku. Při zrychleném odepisování jsou odpisy v prvních letech vysoké, zvyšují ve větší míře daňové náklady podnikatelského subjektu, s následujícími lety klesají. Při rovnoměrném odpisování jsou náklady po splacení úvěru po zbytek doby odpisování konstantní. 45
47 Graf č. 4: Srovnání finančního leasingu a hypotečního úvěru v letech daňové náklady Srovnání finančního leasingu a hypotečního úvěru v letech - daňové náklady (v Kč) Rok Daňové nákl. h.úvěr - rovnoměrné odpisy Daňové nákl. Leasing Daňové nákl. h.úvěr - zrychlené odpisy Zdroj: vlastní dle Přílohy č. 6 Vývoj daňových úspor je ve stejném poměru jako vývoj daňových nákladů. Výše daňových úspor je vypočtena v Příloze č. 7. Posouzení výhodnosti financování je objektivnější z hlediska současné hodnoty čistých výdajů, kdy jsou srovnány přepočítané celkové peněţní výdaje sníţené o přepočítanou daňovou úsporu ke stejnému časovému okamţiku (ke dni uzavření obchodu). Tento přepočet zobrazuje tabulka č. 4. Tabulka č. 4: Srovnání finančního leasingu a hypotečního úvěru v letech SHCF Rok SHCF leasing SHCF h.úvěr - rovn.odpis Rozdíl SHCF RO SHCF h.úvěr - zrychl.odp. Rozdíl SHCF ZO , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,44 46
48 , , , , , , , , ,65-59, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,37 Celkem , , , , ,83 Zdroj: vlastní výpočty V tabulce č. 4 je srovnána současná hodnota čistých výdajů finančního leasingu a hypotečního úvěru za 30 let trvání leasingové smlouvy. Dále z ní lze vyhodnotit, jaký vliv má na výši SHCF vybraný způsob odpisování. V porovnání u hypotečního úvěru mezi rovnoměrnými odpisy a zrychlenými odpisy vychází SHCF při zrychlených odpisech menší o Kč ,11. Toto je způsobeno tím, ţe u zrychleného odpisování jsou odpisy v prvních letech vyšší, coţ se promítá do výše daňových úspor, které sniţují výdaje na úvěr. Z vypočtených hodnot je patrné, ţe z pohledu současné hodnoty čistých výdajů je výhodnější formou financování hypoteční úvěr s pouţitím zrychleného odpisování. SHCF u hypotečního úvěru se zrychlenými odpisy je ve výši Kč ,12, je tedy o Kč ,83 menší neţ SHCF u finančního leasingu (Kč ,95), coţ je velmi znatelný rozdíl. Značnou roli zde hraje výše úrokové sazby hypotečního úvěru, ale 47
49 také doba uplatňování nájemného do daňových nákladů (výdajů) po dobu trvání LS. Výše uvedená tabulka je pro přehlednost zobrazena grafem č. 5. Graf č. 5: Srovnání finančního leasingu a hypotečního úvěru v letech SHCF Srovnaní finančního leasingu a hypotečního úvěru v letech - SHCF (v Kč) Rok SHCF leasing SHCF h.úvěr - rovn.odpis SHCF h.úvěr - zrychl.odp. Zdroj: vlastní dle tabulky č Vyhodnocení hypotézy práce V kapitole 2 Cíl práce a hypotéza jsem stanovila tuto hypotézu práce: Z důvodu změny Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v roce 2008 je výhodnější při pořízení komerční nemovitost zvolit financování formou hypotečního úvěru. Výše uvedené výsledky v praktické části mé práce tuto hypotézu potvrzují. Současně platná právní úprava ZDP ohledně daňově uznatelného nájemného z finančního leasingu zrušila předchozí výhodu leasingu, která nájemci umoţňovala promítnout pořizovací cenu předmětu do nákladů prostřednictvím leasingových splátek rychleji, neţ by se stalo při jeho koupi a následném odepisování. Pořízení nemovitosti pomocí finančního leasingu se dostalo do značné nevýhody vůči úvěru z toho důvodu, ţe i finanční sluţba se musí časově rozlišovat na dobu LS, tedy minimálně 30 let, kdeţto úroky z úvěru lze do nákladů uplatnit (uplatnit daňovou úsporu) v období, kdy byly zaplaceny (v našem případě během 10ti let). 48
50 6 DISKUSE Způsob pořízení nemovitosti pro podnikání je zásadním rozhodnutím podnikatelského subjektu z hlediska jeho účetnictví, daní a dalších ekonomických podmínek, a to s dosahem na velmi dlouhé období. Tato moje práce byla zredukována na pořízení komerční nemovitosti formou finančního leasingu a hypotečního úvěru. Aby bylo moţno tyto dva způsoby externího financování posoudit, musí si podnikatelský subjekt získat potřebné informace o výhodách a moţných nevýhodách plynoucích z obou forem financování. Velkou výhodou leasingu je jeho malá administrativní náročnost a také doplňkové služby poskytované leasingovými společnostmi za výhodnějších podmínek než je na trhu běžné. 46 Tato menší administrativní zátěţ ze strany poţadavků leasingového pronajímatele je způsobena tím, ţe pronajímaný majetek se stává majetkem pronajímatele, nikoli nájemce, pronajímatel tudíţ nevyţaduje tak podrobné podklady a plány výsledků dluţníka do budoucna. Je pravdou, ţe banky poţadují velmi podrobný podnikatelský záměr, kdy zpracování kvalitního investičního záměru na danou nemovitost můţe zabrat aţ jeden rok a můţe dosáhnout i značných nákladů. Z hlediska doplňkových sluţeb jiţ s tímto tvrzením nemohu souhlasit, protoţe v současné době jsou banky schopné tyto sluţby samy poskytovat (např. pojištění). Leasing napomáhá v podmínkách tržního hospodářství ekonomickému rozvoji. Přispívá k růstu produktivních odvětví národního hospodářství. Podporuje restrukturalizaci a modernizaci výrobní základny ekonomiky i sektoru služeb. Napomáhá startu ekonomických aktivit řady začínajících podnikatelů. Díky pružnosti leasingových modelů a dostupnosti leasingových řešení podporuje především malé a střední podnikatele VALOUCH, P. Leasing v praxi praktický průvodce. 4. vyd. Praha: Grada Publishing, s. ISBN s BENDA,V., KELBLOVÁ,H., PULZ,J., VESELÁ,M. Leasing právní, účetní a daňové postupy v praxi včetně příkladů, 3. vyd. Praha: RNDr. Ivana Exnerová - BOVA POLYGON, s. ISBN s
51 Od roku 2008 došlo k výrazným změnám v pohledu na finanční leasing z hlediska daní. Od , kdy vešla v platnost novela ZDP. Dle přechodných ustanovení, Čl. II Zákona č. 216/2007 Sb. platí, ţe doba nájmu hmotného movitého majetku zařazeného podle přílohy č. 1 k zákonu v odpisové skupině 1 trvá nejméně 36 měsíců, v dopisové skupině 2 nejméně 54 měsíců a v odpisové skupině 3 nejméně 114 měsíců a u nemovitostí nejméně 30 let (v podstatě doba nájmu pokrývá dobu, po kterou by se dlouhodobý majetek odepisoval). Leasingové smlouvy, které byly uzavřeny do , se řídí ZDP ve znění účinném do dne nabytí účinnosti této novely ZDP. Tehdy činila minimální doba nájmu u nemovitostí 8 let. Jedná se tedy ze strany daňového reţimu v ČR o velmi výrazný posun v chápání finančního leasingu jako nástroje flexibilního financování pro podnikatelské subjekty. 48 Tím, ţe minimální doba nájmu byla prodlouţena na 30 let, musí nájemce nájemné po tuto dobu časově rozlišovat do daňových nákladů a jeho právo disponovat s tímto majetkem je po celou tuto dobu výrazně omezeno. Zároveň je tento dlouhodobý obchodní vztah rizikový z hlediska moţného bankrotu jak leasingové společnosti tak leasingového nájemce. Z tohoto důvodu se finanční pronájem nemovitosti stává draţší formou pořízení oproti formě pořízení úvěrem. Velké nebezpečí leasingu z hlediska daně z příjmů spočívá v tom, že při nesplnění podmínek ZDP se placené nájemné, které bylo původně daňově uznatelným nákladem (výdajem), může stát zpětně nájemným daňově neuznatelným. S tím je spojeno riziko penále, úroků z prodlení a pokut. 49 Také se domnívám, ţe jednou z dalších velkých nevýhod jsou další podmínky ZDP při uznávání nájemného z finančního pronájmu do nákladů a to při změnách reţimu v leasingové smlouvě, např. při totální škodě na PL, předčasného ukončení LS z důvodů výpovědi či na základě dohody, technické zhodnocení na PL a další. U hypotečního úvěru jsou jedinými podmínkami pro uznání úroků a poplatků z úvěru do daňových nákladů takové, aby platby úroků a poplatků vyplývaly ze smlouvy a byly v daném zdaňovacím 48 VALACH, J. Investiční rozhodování a dlouhodobé financování, 2. vyd. Praha: Ekopress, s. ISBN s VALOUCH, P. Leasing v praxi praktický průvodce. 4. vyd. Praha: Grada Publishing, s. ISBN s
52 období zaplaceny. Pro moţnost uplatnění odpisů do daňových nákladů je podmínka ta, aby kupující koupenou nemovitost zatřídil do dlouhodobého majetku a odepisoval ji podle ZDP. Jak bylo uvedeno v kapitole 4.2, ţe při pořízení nemovitého majetku je ţádanou formou financování hypoteční úvěr, potvrzuje také výrazný pokles uzavíraných smluv na leasing nemovitostí u leasingových společností zaregistrovaných u ČLFA. Tento výrazný pokles nastal v roce 2008 a nadále pokračuje i v letech 2009 a Pokles způsobila daňová reforma platná od , kdy minimální doba nájmu u smluv na nemovitosti byla prodlouţena z osmi na 30 let. 50 Tento stav dokládá graf č. 8, který znázorňuje vývoj stavu uzavřených leasingových smluv na movité a nemovité věci do roku V roce 2009 poskytly členské společnosti do leasingového uţívání nemovitosti v celkové pořizovací ceně 3,21 mld. Kč, coţ znamená meziroční pokles o 72,2 %. Graf č. 8: Vývoj leasingových obchodů členů České leasingové a finanční asociace Vývoj leasingových obchodů členů České leasingové a finanční asociace (v mld. Kč) 6, , , ,396,6 100,5 106,4 122,7 95,5 0,7 0,4 0,6 0,7 0,3 0,4 1,2 4,4 5,6 4,4 5,8 9,1 9,411,812,6 11,211,9 11,6 3, ,2 Movitosti Nemovitosti Zdroj: ČLFA: Publikované statistiky za r Dne nastala účinnost novely zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů provedená zákonem č. 261/2007 Sb. 51 Publikované statistiky za r [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://www.clfa.cz/index.php>. 51
53 Jedním z důvodů pro pořízení nemovitosti formou hypotečního úvěru je také fakt, ţe u úrokových sazeb hypotečních úvěrů došlo v poslední době k mírnému poklesu a není očekáván ţádný prudký nárůst těchto sazeb. Tyto sazby jsou uvedeny v Příloze č. 8 a pohybují se v rozmezí od 4,4 % do 6,45 %. 52 Tyto údaje jsou pouze informativního charakteru, protoţe úrokové sazby u hypotečních úvěrů pro podnikatelské subjekty se stanovují individuálně. Úvěry jsou většinou poskytovány s úrokovou sazbou buď fixní nebo vázanou na sazby mezibankovního trhu PRIBOR. Z Přílohy č. 9, kde ministerstvo pro místní rozvoj zveřejnilo stav hypotečních úvěrů k , vyplývá, ţe podnikatelské subjekty sjednaly k hypoteční úvěry v objemu 254,5 mld. Kč. Domnívám se, ţe objem hypotečních úvěrů jiţ z výše diskutovaných důvodů oproti finančnímu pronájmu nemovitostí nadále poroste, pokud nedojde ke změně ze strany ZDP, která by změkčila podmínky pro finanční leasing. Toto je otázka pro představitele našeho státu, kteří by měli zváţit, které ekonomické nástroje jsou vhodné pro opětovné nastartování našeho hospodářství v období útlumu, aby se finanční leasing mohl stát opět nástrojem přispívajícím ke stabilizaci ekonomiky v období recese a k podpoře investic i spotřeby v zájmu obnovy růstu ZÁMEČNÍK, P. Změna úrokových sazeb hypoték [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://hypoindex.cz/clanky/jarni-propad-urokovych-sazeb-hypotek-pokracuje/> 53 BENDA,V., KELBLOVÁ,H., PULZ,J., VESELÁ,M. Leasing právní, účetní a daňové postupy v praxi včetně příkladů, 3. vyd. Praha: RNDr. Ivana Exnerová - BOVA POLYGON, s. ISBN s
54 7 ZÁVĚR Ve své bakalářské práci jsem se věnovala dvěma způsobům financování dlouhodobého majetku. Jednalo se o financování komerční nemovitosti formou finančního leasingu a hypotečního úvěru. V teoretické části práce jsou charakterizovány obě formy financování, v praktické části jsou oba zdroje financování kvantitativně i kvalitativně srovnávány. Zejména oblast kvalitativní komparace je otázkou subjektivního posouzení dané situace podnikatelského subjektu při výběru zdroje poskytnutí peněţních prostředků a kaţdý stav je nutno posuzovat velmi individuálně. V případě finančního leasingu je jednoznačnou výhodnou vyšší rychlost zpracování ţádosti o poskytnutí financování, menší administrativní náročnost. K nevýhodám patří daňové podmínky v podmínkách České republiky a také vyšší cena (zvláště při leasingu nemovitosti), dále obtíţná vypověditelnost smlouvy ze strany nájemce, omezení uţívacích práv k předmětu leasingu a zároveň přenášení vlastnických práv (a povinností) na nájemce. Při pořízení nemovitosti formou hypotečního úvěru je jednoznačnou výhodou přechod vlastnických práv na kupujícího v okamţiku koupě bez ohledu na dobu splácení úvěru. Bankovní úvěr má z hlediska ţadatele největší negativa v oblasti administrativní náročnosti sjednání úvěrové smlouvy. Náročné poţadavky bank na zpracování podrobného podnikatelského záměru a podrobné finanční analýzy a plánu rozvoje firmy na dobu poskytnutí úvěru mohou být velkou zátěţí pro podnikatelský subjekt. Není např. výjimkou poţadavek bank, aby podnikatelský subjekt předloţil např. budoucí smlouvy o pronájmu. Za zpracování různých studií zaplatí ţadatel úvěru nemalé částky. Ne všechny studie mohou bankéři pro vyhodnocení bonity klienta a potaţmo i projektu přijmout. Podle kvality investičního projektu se řídí nejen délka doby přidělení úvěru, ale i úroková sazba hypotečního úvěru. Také významnou roli pro vyřízení úvěru hraje stav, kdy firma jiţ nějaký úvěr má. V takové situaci můţe být přístupnější financování prostřednictvím finančního leasingu. 53
55 Při rozhodování mezi oběma formami financování hrají roli především výše úrokových sazeb z dlouhodobého úvěru (způsob fixace) a systém úvěrových splátek (anuitní nebo lineární), odpisové sazby a zvolená metoda odpisování dlouhodobého majetku, leasingové splátky, jejich výše a průběh v rámci doby leasingu. Především hraje důleţitou roli faktor času. Pomocí metody diskontovaných čistých výdajů lze posoudit finanční nákladovost vybrané formy financování, kdy je výhodnější ta forma financování, kde je současná hodnota peněz spojených s pořízením nemovitosti nejniţší. Při analýze diskontovaných výdajů uskutečněné v praktické části práce jsem na modelovém příkladu pořízení komerční nemovitosti vyhodnotila, ţe pro podnikatelský subjekt je výhodnější financovat pořízení komerční nemovitosti formou hypotečního úvěru, kdy současná hodnota čistých výdajů hypotečního úvěru byla o téměř 1,3 mil. Kč niţší neţ u finančního leasingu. Rozhodování o způsobu financování je vţdy strategickou záleţitostí. Při výběru formy financování by měla firma vţdy zváţit svou finanční pozici. Důleţité je i posouzení rizika, které souvisí s investicí. Týká se to schopnosti samotného splácení, nejistoty vůči finančnímu partnerovi a také jak způsob pořízení nemovitosti ovlivní kapitálovou pozici firmy. 54
56 POUŢITÉ ZDROJE BENDA, V., KELBLOVÁ, H., PULZ, J., VESELÁ, M. Leasing v praxi : Právní, účetní a daňové postupy včetně příkladů. 3. vyd. Praha: BOVA POLYGON, s. ISBN ČLFA. Publikované statistiky za r [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://www.clfa.cz/index.php>. ČSOB. Účelový úvěr. [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://www.csob.cz/cz/firmy/podnikatele/uvery/stranky/csob-ucelovy-uver.aspx>. KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a bankovní obchody. 1. vyd. Brno: Mendlova zemědělská a lesnická univerzita, s. ISBN Ministerstvo pro místní rozvoj. Stav hypotečních úvěrů k [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://www.mmr.cz/cmspages/getfile.aspx?guid=cf07c71e-e75a-4538-b01c- 5d3e6498cb99>. Ministerstvo pro místní rozvoj. Hypoteční úvěry pro občany, podnikatele a obce [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://databazedokumentu.mmr.cz/default.aspx>. MLČOCH, Z. Úschova peněz u notáře, banky nebo RK při koupi nemovitosti [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://www.zbynekmlcoch.cz/info/pravo/uschova_penez_u_notare_banky_nebo_rk_pri_k oupi_nemovitosti.html>.
57 RADOVÁ, J. a kol. Finanční matematika pro každého. 6. vyd. Praha: Grada, s. ISBN REŢŇÁKOVÁ, M. Finance. 1. vyd. Brno: Fakulta podnikatelská VUT v Brně, s. ISBN Slovník cizí slov. Analýza [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://www.slovnik-cizich-slov.cz/?q=anal%c3%bdza>. Slovník cizích slov. Komparace [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://www.slovnik-cizich-slov.cz/?q=komparace>. SPRINZ, P. Zástavní právo na movitých věcech [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://www.pravnik.cz/a/242/zastavni-pravo-na-movitychvecech.html>. VALACH, J. Investiční rozhodování a dlouhodobé financování, 2. vyd. Praha: Ekopress, s. ISBN VALOUCH, P. Leasing v praxi: Praktický průvodce. 4. vyd. Praha: Grada Publishing, s. ISBN ZÁMEČNÍK, P. Změna úrokových sazeb hypoték [online] [cit ]. Dostupné na WWW: <http://hypoindex.cz/clanky/jarni-propad-urokovych-sazebhypotek-pokracuje/>.
58 SEZNAM POUŢÍVANÝCH ZKRATEK DPH Daň z přidané hodnoty ČLFA. Česká leasingová a finanční asociace ČSOB. Československá obchodní banka, a. s. FÚ.. Finanční úřad LV.. List vlastnictví LS Leasingová smlouva MLS Měsíční leasingová splátka OBCHZ.. Obchodní zákoník PL Předmět leasingu S-M. S MORAVA Leasing, a. s. ZDP Zákon o daních z příjmů ZDPH. Zákon o dani z přidané hodnoty 0.spl. Nultá splátka leasingu
59 PŘÍLOHY Příloha č. 1: Nabídka leasingových obchodů společnosti S MORAVA Leasing, a. s. Příloha č. 2: Příloha č. 3: Příloha č. 4: Příloha č. 5: Příloha č. 6: Příloha č. 7: Příloha č. 8: Orientační propočet vývoje splátek a nesplacené jistiny úvěru společnosti ČSOB, a. s. Diskontované výdaje spojené s leasingem nemovitosti Diskontované výdaje na hypoteční úvěr při rovnoměrném odpisování Diskontované výdaje na hypoteční úvěr při zrychleném odpisování Srovnání finančního leasingu a hypotečního úvěru v letech daňové náklady Srovnání finančního leasingu a hypotečního úvěru v letech daňová úspora Změna úrokových sazeb hypoték Příloha č. 9: Stav hypotečních úvěrů k Příloha č. 10: Všeobecné smluvní podmínky finančního pronájmu (leasingu) nemovitostí (verze 10/2008) Příloha č. 11: Obchodní podmínky ČSOB pro poskytování hypotéčních úvěrů a dalších úvěrů účinné od
60 TABULKY A GRAFY Tabulka č. 1: Minimální doba odpisování dle 30 ZDP Tabulka č. 2: Výpočet celkového nájemného z finančního leasingu bez DPH a pojištění Tabulka č. 3: Měsíční daňově uznatelná poměrná část nájemného Tabulka č. 4: Srovnání finančního leasingu a hypotečního úvěru v letech SHCF Graf č. 1: Graf č. 2: Graf č. 3: Graf č. 4: Současná hodnota čistých výdajů spojených s leasingem v letech Diskontované výdaje na hypoteční úvěr při rovnoměrném odpisování v letech Diskontované výdaje na hypoteční úvěr při zrychleném odpisování v letech Srovnání finančního leasingu a hypotečního úvěru v letech daňové náklady

References: Zákona č. 586
 Zákona č. 586
 zákona č. 586
 Zákona č. 40
 Zákona č. 586
 zákona č. 586
 Zákona č. 586
 zákona č. 235
 Zákona č. 586
 Zákona č. 235
 Zákona č. 216
 Zákona č. 586
 Zákona č. 216
 zákona č. 586