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Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 8252 - pubb. 03/01/2013
Cassazione Sez. Un. Civili, 29 Aprile 1997, n. 3672. Est. Corona.
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Spese di manutenzione (ripartizione) - Soffitti, solai, volte, lastrici solari - Mancata manutenzione del lastrico solare - Danni derivati a terzi - Ripartizione fra tutti i condomini, quali inadempienti all'obbligo di conservazione, secondo le proporzioni fissate dall'art. 1126 cod.civ. - Necessità.
Poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.
ANNO/NUMERO 199703672
Dott. Vittorio SGROI Primo Presidente
" Francesco FAVARA Pres. di Sez.
" Michele CANTILLO Pres. di Sez.
" Rafaele CORONA Rel. "
" Alfio FINOCCHIARO "
NORSA VIRGILIO, elettivamente domiciliato in ROMA inizialmente in Corto Trieste 146 presso lo studio dell'Avvocato Vincenzo ABBADESSA ma in seguito al decesso di quest'ultimo presso la CANCELLERIA della CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato GIULIO CERNITORI, giusta delega in calce al ricorso;
CONDOMINIO DI VIA BORGOGNONE 31 - MILANO, in persona
dell'Amministratore pro-tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G. PUCCINI 9, presso lo studio dell'Avvocato CARLO CARLEVARIS che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato GIAMBATTISTA NAPPI, giusta delega a margine del controricorso;
nonché contro SEGAT RESTAURI SOC.;
avverso la sentenza n. 783/92 della Corte d'Appello di MILANO, emessa il 08/05/92, depositata il 08/05/92;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/01/97 dal Relatore Consigliere Dott. Rafaele CORONA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Franco MOROZZO DELLA ROCCA che ha concluso per l'accoglimento del ricorso per quanto di ragione.
Con citazione 26 febbraio 1986, Virgilio Norsa convenne, davanti al Tribunale di Milano, il condominio dell'edificio di via Borgognone 31, Milano.
Premesso di essere proprietario di un appartamento sito nell'edificio condominiale e del sovrastante terrazzo, dedusse che il suo locale aveva subito considerevoli danni per la infiltrazione delle acque piovane provenienti dal lastrico solare condominiale, confinante con quello di sua esclusiva proprietà, dopo l'esecuzione dei lavori compiuti dalla società Segat Restauri per conto del condominio. Poiché l'obbligo di manutenzione dei lastrici solari grava per legge sul condominio, salvo il riparto tra i condomini ed il proprietario esclusivo previsto dall'art. 1126 cod. civ., domandò la condanna del condominio convenuto al risarcimento dei danni, indicati in quindici milioni o nell'altra somma, che sarebbe stata accertata in corso di causa.
Il condominio dell'edificio di via Borgognone 31 si costituì e contestò le avverse pretese.
Rispose che il danno era stato cagionato dalla mancata manutenzione del terrazzo di proprietà esclusiva del Norsa, cui era tenuto il Norsa stesso, e non il condominio. Aggiunse che ogni accertamento sulla domanda dell'attore doveva avvenire in contraddittorio con la società Segat, esecutrice dei lavori di restauro nella parte condominiale del terrazzo. Precisò che tali lavori erano stati valutati dal lodo arbitrale 13 luglio 1984, che alla società Segat aveva addebitato il costo delle opere di isolamento tra la parte condominiale del terrazzo e quella di proprietà esclusiva di Norsa. Chiese il rigetto della domanda dell'attore e, comunque, di essere garantito dalla Segat.
La società Segat Restauri, chiamata in giudizio, replicò che i danni lamentati dall'attore dovevano essere imputati alle pessime condizioni, in cui si trovava il lastrico di sua proprietà esclusiva (condizioni emerse nell'accertamento tecnico preventivo, effettuato su richiesta del condominio); che l'impermeabilizzazione del lastrico condominiale era stata eseguita a regola d'arte, come risultava dalle prove compiute nel corso del medesimo accertamento;
che il lodo aveva riconosciuto essere stati compiuti perfettamente tutti gli ingenti lavori (per oltre trecento milioni), tant'è che aveva posto a suo carico la somma irrisoria di lire 600.000 per l'isolamento tra il lastrico condominiale e quello di proprietà del Norsa; che questi aveva proposto domanda solo contro il condominio, il quale temerariamente la aveva chiamata in causa, essendo il condominio tenuto alla manutenzione del lastrico del Norsa in ragione dei due terzi, ex art. 1126 cod. civ. Concluse per il rigetto della domanda.
Il Tribunale, con sentenza 8 giugno 5 ottobre 1989, condannò il condominio a risarcire al Norsa i danni, liquidati, in via equitativa, in lire 2.500.000 per le infiltrazioni d'acqua e in lire 1.990.730 per il mancato godimento relativo al periodo corrente dal 28 agosto 1983 al 28 gennaio 1985, in cui l'appartamento era risultato inabitabile; condannò, altresì, la Segat a rifondere al condominio quanto pagato.
La Corte d'Appello di Milano, pronunziando sulle impugnazioni proposte dal Condominio e dalla società Segat, con sentenza 19 gennaio 8 maggio 1992, in totale riforma, respinse tutte le domande proposte dal Norsa contro il condominio e lo condannò a rifondere le spese sostenute dalle controparti in ambedue i gradi del giudizio.
Ha proposto ricorso per cassazione Virgilio Norsa ed ha resistito con controricorso il Condominio di via Borgognone 31, Milano. Non ha svolto attività difensiva l'intimata società Segat Restauri. Con ordinanza 17 febbraio 1996, n. 96, la Seconda Sezione Civile della Suprema Corte ha trasmesso gli atti al Primo Presidente per valutare la opportunità di rimettere la decisione alle Sezioni Unite, rilevato il contrasto di giurisprudenza in ordine alla individuazione del soggetto responsabile per i danni riportati dall'appartamento sottostante a seguito di infiltrazioni d'acqua derivate dal sovrastante lastrico solare di sua proprietà esclusiva (il contrasto riguarda la imputazione della responsabilità al solo proprietario esclusivo, ovvero al solo condominio, oppure in concorso tra loro al proprietario ed al condominio). MOTIVI DELLA DECISIONE
1. A fondamento del ricorso il ricorrente deduce violazione di norme di diritto (art. 1126 cod. civ.) e contraddittorietà e/o insufficienza di motivazione (art. 360 n. 3 e 5 cod. proc. civ.). a) Premesso che il ricorrente era estraneo a qualsiasi rapporto tra la società Segat e il condominio; che i lavori erano stati eseguiti dalla Segat sotto la sorveglianza di un direttore nominato dal condominio; che il lodo, emesso nell'ambito di un arbitrato irrituale, aveva natura contrattuale e vincolava soltanto la Segat ed il condominio; che contro la Segat egli non aveva proposto alcuna domanda, ma si era limitato a rilevare che anche dal lodo risultava la cattiva esecuzione dell'opera, per la mancanza di una superficie divisoria di isolamento sul raccordo del manto impermeabile tra la parte comune e la parte di proprietà esclusiva e che da ciò erano derivati i danni: tutto ciò premesso, era errata la sentenza della Corte d'Appello nella parte in cui aveva pronunziato la soccombenza anche nei confronti della società Segat.
b) Il lastrico solare di esclusiva proprietà di esso ricorrente doveva considerarsi elemento unitario con l'intero terrazzo condominiale, ragion per cui sussisteva la responsabilità del condominio per non aver deliberato la manutenzione straordinaria totale delle terrazze, salvo il riparto delle spese in proporzione dei rispettivi vantaggi ai sensi dell'art. 1126 cod. civ. 2. - Le censure vanno esaminate congiuntamente, in ragione della loro evidente connessione.
2.1 - Risulta agli atti che l'appartamento del ricorrente si comprenda in un edificio soggetto al regime del condominio, di cui il sovrastante lastrico di sua proprietà funge da copertura;
risulta altresì che i danni all'appartamento (soffitto, pareti etc.) siano stati cagionati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, per asserito difetto di manutenzione. Poiché il lastrico anche se appartenente in proprietà superficiaria esclusiva o se attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini svolge la funzione di copertura dell'edificio, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione grava su tutti i condomini (Cass., Sez. II, 29 ottobre 1992, n. 11774; Cass., Sez. II, 5 novembre 1990, n. 10602; Cass., Sez. II, 14 febbraio 1987, n. 1618; Cass., Sez. II, 18 gennaio 1979, n. 359; Cass., Sez. II, 15 febbraio 1969, n. 533). Invero, agli effetti della imputazione e della ripartizione delle spese di riparazione e di ricostruzione, la identità di funzione giustifica la equiparazione tra i lastrici solari in proprietà superficiaria e quelli in uso esclusivo (Cass., Sez. II, 3 maggio 1993, n. 5125;
Cass., Sez. II, 21 maggio 1974, n. 1501).
La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per decidere la controversia, è se la responsabilità per i danni prodotti nell'appartamento sottostante dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare per difetto di manutenzione si ricolleghi piuttosto che al disposto dell'art. 2051 cod. civ. direttamente alla titolarità del diritto reale (condominio, proprietà superficiaria o uso esclusivo) e, perciò, debba considerarsi come conseguenza dell'inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini (art. 1123 comma 1 cod. civ.) e del titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo (art. 1126 cod. civ.). 2.2 - La specificità della normativa dettata in tema di condominio negli edifici induce a preferire la seconda alternativa, a ritenere cioè che la responsabilità si riconduca non al principio del neminem ledere, ma che derivi dall'inadempimento delle obbligazioni concernenti la conservazione delle parti comuni.
Alle obbligazioni di conservazione del lastrico solare, infatti, fanno riferimento gli artt. 1123 comma 1 e 1126 cod. civ., i quali menzionano, rispettivamente, il primo le spese per la conservazione;
il secondo le spese per le riparazioni e per le ricostruzioni. Sia pure con diversa terminologia, ambedue le disposizioni disciplinano non solo la ripartizione, ma anzitutto la imputazione delle spese per la tutela della integrità e, quindi, del valore capitale del lastrico (come tali, si distinguono dalle spese per l'uso). Tanto l'art. 1123 comma 1 cit., che è norma di carattere generale concernente tutte le parti comuni, quanto l'art. 1126 cit., che è regola particolare riguardante il lastrico solare di proprietà superficiaria o di uso esclusivi, disciplinano delle obbligazioni propter rem. Si tratta di obbligazioni poste dalla legge a carico ed in favore dei condomini dell'edificio (titolari altresì della proprietà solitaria dei piani o delle porzioni di piano), del tutto simili a quelle, che insorgono a carico ed a favore dei comproprietari del muro comune per la sua manutenzione, a norma dell'art. 882 cod. civ. Queste obbligazioni dalla legge sono ascritte immediatamente ai titolari dei diritti reali poiché nell'interesse di tutti i partecipanti al condominio adempiono alla funzione di garantire l'integrità dei beni comuni. Ciò posto, le obbligazioni propter rem sono contrassegnate dalla titolarità e dall'oggetto. Soggetti passivi sono i condomini, ovvero i titolari della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivi del lastrico solare; soggetti attivi sono del pari i partecipanti al condominio, non solo in quanto comproprietari delle cose, degli impianti e dei servizi comuni siti nel fabbricato, ma anche perché titolari della proprietà solitaria sui piani o sulle porzioni di piano. L'oggetto consiste nella prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell'edificio, siano essi comuni o esclusivi. Dalla funzione (la garanzia della integrità dei beni siti nell'edificio), dal fondamento (la imputazione come conseguenza della titolarità del diritto reale) e dall'oggetto (la prestazione concernente la riparazione o la ricostruzione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni) si inferisce che le obbligazioni reali di conservazione riguardano tutti i rapporti reali inerenti all'edificio. Donde l'ulteriore inferenza che la susseguente responsabilità per inadempimento concerne i danni arrecati ai beni costituenti il fabbricato.
Ricondurre il danno, derivante dall'inadempimento di una precisa obbligazione ricollegata dalla legge alla titolarità del diritto reale in condominio, in proprietà superficiaria o in uso esclusivi alla violazione del generico dovere di neminem laedere non è conforme ai principi del sistema. In altre parole, non v'è ragione per derogare al principio di specificità, per cui la disciplina delle fattispecie deve ricavarsi dalle disposizioni, che espressamente le contemplano; ne per allontanarsi dalle regole fondamentali vigenti in tema di inadempimento delle obbligazioni (con la conseguenza di mandare esenti dalla correlativa responsabilità gli obbligati, che non hanno adempiuto). 2.3 - L'inadempimento delle obbligazioni propter rem di tutelare l'integrità del lastrico solare si concreta nel difetto di manutenzione, da cui, sul piano materiale e di fatto, possono derivare danni all'appartamento sottostante.
Le conseguenze dell'inadempimento delle obbligazioni propter rem sono disciplinate dall'art. 1218 cod. civ., perché dal lato passivo queste obbligazioni insorgono non a carico di chiunque che, in qualche modo, possa entrare in relazione con il soggetto titolare del diritto leso, sibbene a carico di soggetti determinati. Allo stesso modo in cui si applicano alle obbligazioni nascenti da contratto, i canoni fissati dall'art. 1218 cit. regolano le obbligazioni propter rem, perché anche le obbligazioni reali sono contrassegnate dal carattere della relatività.
Quando il lastrico solare svolge soltanto la funzione di copertura dell'edificio e appartiene a tutti i condomini (per titolo o per legge), alle obbligazioni concernenti il contributo nelle spese per la conservazione sono tenuti tutti i partecipanti, sulla base delle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà (art. 1223 comma 1 cit.). Quando il lastrico solare, oltre che fungere da copertura dell'edificio, è destinato ad offrire ulteriori utilità a vantaggio del titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivi, sempre sulla base della appartenenza del diritto reale vale a dire, sulla base dell'identico fondamento l'art. 1126 cit.;
imputa le obbligazioni di contribuire alle spese per le riparazioni e le ricostruzioni e ripartisce le relative spese in misura diversa, ponendo i due terzi a carico di tutti i condomini (in ragione della funzione di copertura) e un terzo a carico del titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivi (in ragione delle altre utilità).
Poiché le condizioni materiali di dissesto e di degrado del lastrico, che tecnicamente si esprimono con il concetto di difetto di manutenzione, derivano dall'inadempimento delle obbligazioni propter rem, segue de plano che la responsabilità ed il risarcimento dei danni sono regolati secondo gli stessi criteri di imputazione e di ripartizione.
2.4 - Il codice civile disciplina non le cose, ma i beni. Le entità obbiettive, giuridicamente rilevanti in quanto formano oggetto di diritto, non sono le cose materiali, anche perché non possiedono una individualità ontologica, essendo suscettibili di suddivisione fino all'atomo (e oltre). Assumono giuridica rilevanza le entità obbiettive individuate dalla considerazione normativa che, avuto riguardo prevalentemente alla funzione, attribuisce loro la qualifica di beni giuridici e le considera come oggetto di diritto (art. 810 cod. civ.).
Come esistono beni, che formano oggetto di diritti reali diversi e concorrenti (per esempio, di proprietà e di servitù), allo stesso modo si rinvengono entità materiali apparentemente unitarie, le quali invece costituiscono beni distinti e formano oggetto di differenti diritti. Nell'edificio soggetto al regime del condominio, i solai sono entità apparentemente unitarie, ma in effetti costituenti beni giuridici diversi, oggetto di distinte proprietà (superficiarie) dei proprietari del piano superiore e di quello inferiore (art. 1125 cod. civ.). Gli stessi piani o le porzioni di piano, in ragione della funzione unitaria, costituiscono beni giuridici a se, oggetto di proprietà solitaria, ma materialmente sono composti da beni comuni (i muri perimetrali) e da beni propri (i tramezzi, i solai). Anche i lastrici solari, di norma oggetto di proprietà comune (art. 1117 n. 1 cod. civ.), possono considerarsi come beni distinti costituenti, ad un tempo, oggetto di proprietà comune e di proprietà superficiaria o di uso esclusivi (art. 1126 cit.).
Non sussiste alcuna difficoltà logica o giuridica ad ammettere l'esistenza, nella entità materiale apparentemente unitaria configurata dal lastrico solare, di due distinti beni giuridici, i quali rispettivamente adempiono alla funzione di copertura dell'edificio, e perciò formano oggetto di condominio, e alla funzione di calpestio (che in sintesi esprime altre molteplici utilità), e come tali formano oggetto di proprietà superficiaria o di uso esclusivi.
2.5 - Appurato che la imputazione della responsabilità per i danni, originati dal diritto di manutenzione del lastrico solare, fa seguito all'inadempimento delle obbligazioni propter rem concernenti la conservazione (le riparazioni e le ricostruzioni), al risarcimento dei danni sono tenuti gli obbligati inadempienti. Se alle riparazioni ed alle ricostruzioni del lastrico solare sono obbligati solo i condomini, in quanto il lastrico adempie soltanto alla funzione di copertura dell'edificio (e perciò appartiene solamente ai partecipanti al condominio), al risarcimento dei danni cagionati all'appartamento sottostante dalle infiltrazioni d'acqua derivanti dal lastrico per difetto di manutenzione sono tenuti i condomini, in proporzione alle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà. Se invece alla riparazione ed alle ricostruzioni sono tenuti, oltre i condomini anche il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivi, perché il lastrico, oltre la funzione di copertura, al proprietario superficiario o al titolare dell'uso esclusivo offre concretamente altre utilità, dei danni rispondono, in concorso tra loro, tutti gli obbligati inadempienti (condomini, proprietario superficiario, usuario esclusivo), secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cit. Vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi; il titolare della proprietà o dell'uso esclusivi, in ragione del terzo residuo.
2.5 Con la responsabilità per inadempimento delle obbligazioni propter rem, poste dalla legge a carico dei titolari del diritto reale sul lastrico solare, può concorrere la responsabilità extracontrattuale, nascente da un fatto (illecito) diverso, vale a dire dalla lesione di un diritto soggettivo dei condomini estraneo ai rapporti di condominio per esempio, del diritto all'integrità fisica o alla salute del proprietario del piano sottostante), ovvero dalla lesione di un diritto dei terzi, i quali con l'edificio in qualche modo entrano in relazione. La questione non riguarda immediatamente la fattispecie, di cui si discute, ma per completezza conviene farne cenno.
Per la giurisprudenza dominante, la responsabilità si fonda sul disposto dell'art. 2051 cod. civ. (responsabilità per cose in custodia: Cass., Sez. II, 29 ottobre 1992, n. 11774; Cass., Sez. III, 25 giugno 1990, n. 6405; Cass., Sez. II, 19 gennaio 1989, n. 255;
Cass., Sez. II, 6 novembre 1986, n: 6507). L'opinione deve essere condivisa, posto che la responsabilità per le cose in custodia nasce: a) oggettivamente, dalla pericolosità della cosa, atta a nuocere, per cui il danno si produce nell'ambito del dinamismo connaturale alla cosa medesima, ovvero per l'insorgenza in questa di un processo dannoso ancorché provocato da elementi esterni (Cass., Sez. I, 1 gennaio 1995, n. 2301); b) soggettivamente, dalla relazione tra il soggetto e la cosa, che riguarda il condomino, il proprietario e l'usuario. Per la verità, si tratta di una imputazione diversa dal comportamento colpevole del responsabile, in quanto consiste nella relazione tra il soggetto e la cosa, che determina il danno, e la responsabilità incontra il limite nel caso fortuito, cioè in un elemento estraneo, considerato prevalente sotto il profilo causale (Cass., Sez. III, 4 dicembre 1995, n. 12500; Cass., Sez. III, 28 novembre 1995, n. 12300; Cass., Sez. III, 26 febbraio 1994, n. 1947;
Cass. Sez. III, 9 febbraio 1994, n. 1332).
Entrambi gli elementi si rinvengono in ordine alla fattispecie dei danni cagionati dalle infiltrazioni d'acqua, provenienti dal lastrico solare, a un diritto dei condomini estraneo ai rapporti di condominio o a un diritto dei terzi, posto che si riscontra tanto il requisito oggettivo dell'insorgenza nella cosa, di per se atta a nuocere, di un processo dannoso provocato da elementi esterni, quanto quello soggettivo della relazione tra il soggetto e la cosa, cui inerisce il rischio da custodia.
In questo caso, per quanto attiene alla imputazione, alla suddivisione ed alla valutazione del danno, valgono le regole stabilite in tema di responsabilità extracontrattuale (artt. 2055, 2056, 1223, 1226 e 1227 cod. civ.).
3. - Sulla base delle direttive esposte e avuto riguardo alla posizioni processuali assunte dalle parti, la Corte, accogliendo il ricorso, deve cassare la sentenza impugnata e rinviare la causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Milano, che deciderà uniformandosi ai seguenti principi di diritto. Poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo. La Corte d'Appello deciderà anche sulle spese del giudizio di legittimità.
La Corte, a sezioni unite:
accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata, rinvia la causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Milano, che deciderà anche sulle spese.
Roma, 24 gennaio 1997.

References: art. 1126
 sentenza 
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Cass. Sez. 
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