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Timestamp: 2019-05-22 19:50:01+00:00

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¿Hay que pagar la Plusvalía Municipal cuando se extingue un condominio?
No hay que abonar nada, pues no concurren los requisitos que exige el artículo 104 del Real Decreto 2/2004 de 5 de marzo, encontrándonos ante un supuesto de no sujeción
Para que se produzca el hecho imponible en este impuesto debe existir un acto traslaticio de la propiedad y dada la naturaleza jurídica de la extinción del condominio, este acto no está gravado por el mencionado impuesto.
En la extinción del condominio no existe transmisión desde unos comuneros hacia otros, aquel o aquellos que resultan dueños exclusivos de la totalidad del bien tras la extinción, sino que estamos ante un acto declarativo de derechos, que no produce transmisión alguna de los mismos, sino que delimita la cuota de cada titular copropietario.
En supuestos de extinción del condominio no se da una auténtica traslación del dominio sino únicamente la especificación concreta e individualizada de las cuotas abstractas que los comuneros ostentaban previamente sobre la finca indivisa. Y ello es así incluso en aquellos supuestos en los que se producen compensaciones en metálico o los denominados "excesos de adjudicación" a favor de uno de los comuneros, circunstancia que no muta la naturaleza de la operación sino que es una mera consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común - en este caso, la finca litigiosa - y del mandato legal que impide que nadie pueda ser obligado a permanecer en dicha situación de comunidad.
En estos términos se pronuncia la Sentencia de la Sala tercera del Tribunal Supremo, de 28 de junio de 1999, dictada en recurso de casación en interés de ley, que señala: " Esta Sala, aun en supuestos no estrictamente similares al que ahora se enjuicia y como recuerda la Sentencia de 23 de Mayo de 1998, con cita de otras de la Sala Primera y de la Sala Tercera de este Tribunal, tiene reconocida, con vocación de generalidad, la doctrina consistente en que "la división y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los que no hay traslación del dominio, de modo que, en consecuencia, por primera transmisión solo puede entenderse la que tiene como destinatario un tercero".
En principio, pues, la división y consiguiente adjudicación de las partes en que se hubieran materializado las cuotas ideales anteriormente existentes no son operaciones susceptibles de realizar el hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a tenor de lo establecido en el art. 7º 1 A del Texto Refundido y de su Reglamento, aquí aplicables, de 1980 y 1981, respectivamente -hoy los mismos preceptos de los Textos vigentes de 24 de septiembre de 1993 y 29 de mayo de 1995.
Extinción de Condominios
902.55.96.22 y 619.41.23.11
La división de la cosa común debe ser contemplada - recuerda la sentencia mencionada de 1998- como la transformación del derecho de un comunero, reflejado en su cuota de condominio, en la propiedad exclusiva sobre la parte de la cosa que la división hubiera individualizado. Con otras palabras: la división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha -ni a efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente. Lo que ocurre es que, en el caso de que la cosa común resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división -supuesto que lógicamente concurre en una plaza de aparcamiento e incluso en un piso (no se trata de la división de un edificio, sino de un piso, art. 401 del Código civil) la única forma de división, en el sentido de extinción de comunidad, es, paradójicamente, no dividirla, sino adjudicarla a uno de los comuneros a calidad de abonar al otro, o a los otros, el exceso en dinero - arts. 404 y 1062, párrafo 1º, en relación este con el art. 406, todos del Código civil.
Esta obligación de compensar a los demás, o al otro, en metálico no es un "exceso de adjudicación", sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y de la necesidad en que se ha encontrado el legislador de arbitrar procedimientos para no perpetuar la indivisión, que ninguno de los comuneros se encuentra obligado a soportar - art. 400-. Tampoco, por eso mismo, esa compensación en dinero puede calificarse de "compra" de la otra cuota, sino, simplemente, de respeto a la obligada equivalencia que ha de guardarse en la división de la cosa común por fuerza de lo dispuesto en los arts. 402 y 1.061 del Código civil, en relación este, también, con el 406 del mismo cuerpo legal ".
En idénticos términos nos hemos pronunciado en nuestra Sentencia número 443/13, de 18 de abril ".
El artículo 104.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo dispone que "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos", por lo que en los supuestos de extinciones de proindiviso que se compensa el exceso de adjudicación no se da una auténtica traslación del dominio sino únicamente la especificación concreta e individualizada de las cuotas abstractas que los comuneros ostentaban previamente sobre la finca indivisa.
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La Subasta Voluntaria como alternativa a los Procesos de División de la Cosa Común (Extinciones de Proindiviso)
Ante el desacuerdo de los copropietarios sobre el modo o precio por el que proceder a extinguir el condominio, se opta en muchas de las ocasiones por iniciar un proceso de división de la cosa común, vía que no es la más recomendable en la mayoría de casos.
Debemos partir, que salvo que exista un pacto, los conduelos no están obligados a mantener la propiedad compartida de un bien o derecho, así expresamente se dispone en el artículo 400 del Código Civil, cuyo tenor literal es: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común."
Estas situaciones suelen darse tras las adjudicaciones de bienes a varios herederos, cuando se rompen las parejas de hecho o cuando los que en su día fueron inversores conjuntos, dejan de entenderse.
Llegados al punto en el que hay poco que discutir, pero no se logra alcazar un acuerdo para ver quién se queda con el inmueble abonando a la otra parte una compensación o simplemente a ninguno de ellos les interesa, pero no concretan la mejor forma para deshacerse del bien, lo habitual ha sido que se inicie un proceso judicial de división de la cosa, que se limitará a plantear a un Juez que el bien es indivisible y que las partes no convienen la forma de proceder a su reparto.
Por nuestra experiencia, la parte demandada en bastantes ocasiones, nada tiene que alegar, pues siendo cierto que la casa, local, etc. es materiamente indivisible, lo único que queda es reconocerlo, en lugar de plantear insostenibles oposiciones a la demanda, que lo único que propiciarán sea la imposición de las costas del proceso.
Lo más razonable en los supuestos que poco o nada se pueda alegar es directamente allanarse, es decir aceptar la demanda, lo que propiciará sea dictada una senetencia por la que se acceda a declarar la indivisibilidad del bien o derecho y tras ello, sin se sigue sin alcanzar un acuerdo, proceder a su venta mediante la celebración de una subasta judicial.
El camino desde que se presenta la demanda, se admite a trámite, se produce el allanamiento o allanamiento y finalmente es dictada la sentencia, suele implicar además de evidentes e importantes costes, se emplee un tiempo precioso, que no era preciso malgastar.
La legislación vigente, habilita cauces efectivos para que los copropietarios que quieren poner fin a la comunidad puedan hacerlo sin necesidad de pasar por un, a veces tortuoso, procecso judicial contradictorio, que puede durar, pese a que no haya oposición, entre seis meses y un año, pues los asuntos a veces son conocidos por Juzgados con una gran carga de trabajo.
Cuando el desacuerdo se centra en saber qué condeño será el que se adjudique el bien o el importe que podría obtenerse por el mismo, lo razonable es acudir directamente a una Subasta Voluntaria, habilitándose para ello dos vías:
- Notarial, regulada en los artículos 72 y siguientes de la Ley del Notariado, en la que con la intevcención de un Notario se organiza todo el proceso, siendo un cauce muy rápido y en el que hay que abonar los honorarios del fedatario público o,
- Judicial, regulada en los artículos 108 a 11 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, que lleva en vigor apenas hace medio año. Se tramita ante el Letrado de la Administración de Justicia y en principio es gratuita, salvo que se quiera constar con asistencia de Letrado y/o Procurador, cuya intervención no es preceptiva, pero sí altamente recomedable.
En ambas vías, tanto Notarial como Judicial, es preciso sean reseñadas las condiciones que van a regir la subasta y que serán establecidas por los condueños y la legislación aplicable, fijando cuestiones tan importantes como el tipo de la subasta, la puja mínima y otras necesarias para que los postores puedan tener claros los requisitos fijados.
Es conveniente que se aporten los máximos datos del inmueble, preparando documentación informativa que será puesta a disposición de los interesados.
La realización de la Subasta es en cualquier caso vía telemática, a través del portal oficial de Subastas, en el que se expondrán los datos anteriormente indicados y se mantendrá abierta por un plazo de 20 días, en el que los interesados podrán hacer las pujas, pudiendo conocerse en todo momento cuál es la máxima. Evidentemente los condueños podrán también entrar en la subasta si quisiesen les fuera adjudicado el bien o simplemente para pujar y con ello intentar conseguir subir el valor de adjudicación, algo que hay que hacer con cautela.
Por lo expuesto, el primer paso a dar una vez se ha comprobado que el acuerdo es altamente improbable y teniendo claro todos los condueños que la salida es la venta en pública subasta, es trasladar esta posibilidad, que evitaría tener que pasar por un procedimiento estéril, pues lo único que se conseguiría sería una declaración judicial de la necesidad de venta mediante subasta, lo que las partes pueden hacer sin que un Juez lo diga.
No estaría de más, que en los requierimientos iniciales que se suelen cursar a los otros copropietarios, dejar ya apuntada esta posibilidad.
¿Se puede repartir el único bien inmueble de una herencia por el cauce de la extinción del proindiviso sin acudir a la partición hereditaria?
Sí puede acudirse a la división de la cosa común de forma directa, pues si bien la partición hereditaria tiene por objeto la transformación de las participaciones abstractas de los coherederos, esta previa actuación no es precisa cuando estamos en presencia de un único bien; en tal caso, queda perfectamenten delitimado el derecho de cada coheredero en el mismo, por lo que la situación es de hecho un proindiviso.
Esta posibilidad implica una minoración de tiempo y costes, pues los porcesos de partición hereditaria pueden alargarse durante años, mientras que la extinción de un proindiviso en el que no existan especiales circunstancias, puede quedar resuelto y ejecutado entre un año u año y medio.
Es muy clarificadora la Sentencia que hoy traemos, dictada el 25 de junio de 2008, por la Sala Primera del Tribunal Supremo, mediante la que desestima los motivos del recurrente quien consideraba necesaria la previa tramitación de la partición hereditaria, expresándose en el tercer fundamento jurídico que:
TERCERO.- En el primero de los motivos, por la vía del ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881 , denuncia el recurrente la infracción "de los artículos 1051 y siguientes del Código civil que regulan la partición de la herencia y concretamente por ser de otra sección el artículo 1068 del mismo cuerpo legal". El recurrente trata de centrar la cuestión al señalar " Falta de legitimación pasiva, por no poseer la facultad para ejercer la actio communi dividundo por parte de los demandantes, al no ser copropietarios de un bien sino de una herencia, comunidad de bienes " (sic). La herencia, de este modo, viene a decir el recurrente, es tratada como un conjunto de pequeñas comunidades sobre cada uno de los bienes, y no como una universalidad de bienes, derechos y obligaciones que integraba el patrimonio del causante. Pero mientras no se de la partición, el heredero no es titular de ningún bien o derecho concreto de los que componen el caudal relicto, ni adquiere la propiedad de los bienes que le corresponden hasta que la partición se da y se le adjudican bienes en pago de su cuota. En consecuencia, hasta que los herederos, mediante la partición, transformen lo que era comunidad hereditaria en otra ordinaria, carecen de acción para provocar la división por la vía que han escogido.
En efecto, esta Sala ha venido sosteniendo, en relación con determinados conflictos que no acaban de poder equipararse al que ahora nos ocupa, un tratamiento, inobjetable en el orden conceptual, según el cual por medio de la aceptación de la herencia (que la Sala de instancia señala haberse producido en el caso por la vía de la aceptación tácita y por parte de todos los coherederos), el heredero viene a adquirir la titularidad de un derecho hereditario abstracto, en el sentido de que la cuota que les pertenece recae sobre el global del caudal hereditario. Un derecho que la STS 17 de mayo de 1966 calificaba como "un derecho impreciso e inalienable sobre las cosas de que se componga el caudal". Sólo la partición atribuirá el dominio de bienes concretos pertenecientes a la herencia, siempre que el dominio esté verdaderamente contenido en el caudal relicto (SSTS 3 de febrero y 27 de mayo de 1982, 3 de junio de 1989, 5 de marzo de 1991 , etc). Aún con mayor énfasis decía la STS 29 de diciembre de 1988, con precedente en la de 16 de febrero de 1987 , que la partición hereditaria tiene por objeto la transformación de las participaciones abstractas de los coherederos sobre el patrimonio relicto (derecho hereditario) en titularidades concretas sobre bienes determinados, bien en propiedad exclusiva, bien en proindivisión, ya que, efectivamente, de la comunidad hereditaria puede pasarse, por vía de partición, a un estado de indivisión regido por las normas de la comunidad ordinaria o por cuotas o romana (artículos 392 y sigs. CC ), como han señalado, entre muchas otras, las SSTS 20 de octubre de 1992, 25 de abril de 1994, 6 de marzo de 1999, 28 de junio de 2001 ,
Según este discurso lógico, la actio familiae erciscundae (acción de partición hereditaria) habría de ser un presupuesto necesario de la actio communi dividundo o acción de división de la cosa común, y la aplicación del artículo 1062 CC a los supuestos de división no sería automática, mediando entre ellas algunas notas diferenciales, pues, como señalaba la STS de 2 de mayo de 1964 , la acción de división compete a los comuneros (artículo 400 CC ), en tanto que la familiae erciscundae puede ser ejercitada por los coherederos, pero también por el cónyuge supérstite, por legatarios de parte alícuota o por acreedores de la herencia, y además las operaciones divisorias han de llevarse a efecto, en la acción de división, por los propios interesados, salvo que voluntariamente se sometan a la decisión de árbitros o amigables componedores, mientas que la partición puede ser llevada a efecto por el testador (artículo 1056 CC ), o por los contadores partidores o comisarios designados por él ( artículo 1057 CC ), o por los propios herederos (artículo 1058 CC ), a lo que hay que añadir que tienen distinto origen y que, en general, la acción de división tiene un solo objeto, en tanto que la herencia recae sobre un universum ius compuesto del conjunto de bienes, derechos y obligaciones pertenecientes al de cuius (artículo 659 CC ). De ahí, finalmente, que algunas sentencias declaren la improcedencia de la actio communi dividundo cuando no existe un condominio, sino una comunidad hereditaria, por no haberse producido la partición del caudal hereditario. Los comuneros, ha dicho la STS de 28 de mayo de 2004 , carecen del derecho de copropiedad sobre la finca cuya división pretenden, porque tienen un derecho abstracto sobre la totalidad del patrimonio hereditario, en comunidad con los demás coherederos, que no se especificará sobre la cosa concreta hasta que se les haya adjudicado - si a ellos se les adjudica en todo o en parte - por la partición de la herencia y de este modo se concluye que no cabe la división de la cosa, divisible o indivisible, que no es común a varios copropietarios, sino que forma parte de una comunidad hereditaria.
Esta apreciación global no evita la constatación de que la comunidad hereditaria, como un tipo especial de comunidad, quede comprendida en el marco general de la comunidad de bienes y derechos que regula el Título III del Libro II del Código civil, pero la doctrina señala que "tiene características propias y un principio de régimen orgánico que la erigen en una categoría jurídica intermedia entre el condominio ordinario y la persona moral (SSTS 30 de abril de 1935, 17 de mato de 1963 )". La comunidad hereditaria, decía la STS de 24 de julio de 1998 , en cuanto recayente sobre la totalidad del patrimonio del causante, no en cuanto referida a bienes concretos aisladamente considerados, participa de la naturaleza de la comunidad de tipo romano, por lo que le es aplicable el artículo 397 CC , con arreglo al cual los actos dispositivos de dichos bienes, integrantes de la referida comunidad hereditaria, requieren el consentimiento unánime de todos los coherederos.
La diferencia entre la comunidad que resulta de una sucesión hereditaria por causa de muerte y la comunidad o condominio en general, que se regula en el Título III del Libro II del Código civil, se encuentra, como ha señalado la doctrina, en que "mientras en aquélla cada heredero, hasta que se realice la partición, sólo disfruta de una parte ideal de todos los bienes de la herencia, sin una posesión real individual que corresponde a todos, en éste disfruta de una posesión real y efectiva de la parte que le corresponde en la cosa, de la cual puede disponer, como se deduce de los artículos 399 y 394 CC (SSTS 25 de noviembre de 1961, 21 de marzo de 1968 , etc.).
Pues esta caracterización de la comunidad hereditaria y de la posición de los coherederos dentro de ella se ha utilizado, fundamentalmente, para negar validez o efecto a los actos de disposición realizados por coherederos, en estado de comunidad hereditaria, es decir, antes de la partición, sobre bienes del caudal relicto. Ya por considerar que el heredero sólo puede enajenar su cuota hereditaria, pero no bienes concretos ni cuotas recayentes sobre bienes concretos de la herencia, sin consentimiento de todos los demás (SSTS 4 de abril de 1905, 26 de enero de 1906, 30 de enero de 1909, 18 de noviembre de 1918, 11 de febrero de 1952, 11 de abril de 1953, 5 de octubre de 1963, 30 de diciembre de 1996 , etc.) bien entender que la venta así realizada es nula por falta de poder de disposición (SSTS 14 de octubre de 1991, 23 de septiembre de 1993, 31 de enero de 1994, 25 de septiembre de 1995, 6 de octubre de 1997 , etc.), toda vez que hasta que se efectúa la partición no adquieren los herederos la propiedad exclusiva, según reiterada jurisprudencia (SSTS 14 de mayo de 1960, 6 de abril de 1961, 20 de enero, 7 de junio y 14 de septiembre de 1958, 11 de abril de 1957, 7 de marzo de 1985, 14 de abril y 21 de julio de 1986, 8 de mayo de 1989, 5 de noviembre de 1992, 31 de enero de 1994 , etc.). Señalando otras veces que la inoponibilidad de la venta realizada por uno de los coherederos frente al coheredero al que se asignan determinados bienes no implica la invalidez de lacompraventa entre vendedor y comprador (STS 27 de mayo de 1982 ).
Esta concepción de las posiciones de los herederos parece apoyarse en un desarrollo en dos etapas sucesivas: por efecto de la aceptación los llamados devienen herederos y, si la aceptación es pura y simple (artículo 1003 CC ) devienen responsables con sus propios bienes de las deudas de la herencia, pero adquieren un derecho abstracto sobre el universum ius que conforma el caudal relicto, derecho que la partición convertirá en concreto, ya exclusivo ya en pro indivisión sobre bienes determinados. La comunidad general, en cuyo seno se contiene, en potencia, la comunidad ordinaria, dará paso, si ha lugar, a una comunidad ordinaria. Desde esta perspectiva conceptual, sólo entonces será posible la acción de división. Este sistema trasciende la vieja idea romana, traducida en el principio nomina et debita ipso iure dividuntur, según la cual el hecho sucesorio determinaba la inmediata proyección en cuotas sobre cada uno de los bienes del caudal de la posición de los coherederos, que por medio de la división, y a través de una cadena de permutas, cambiaban su cuota de unos bines por la de otros. Fue la permutatio, que todavía recogían los inmediatos precedentes del Code Napoleón, y cuyo rastro se percibe en preceptos como los de los artículos 1069 y 1070 CC. Pero no siempre es posible aplicar con rigor lógico este esquema conceptual cuando, en la realidad del conflicto suscitado, los intereses en juego reclaman, para la realización de la justicia, un tratamiento más incisivo en la definición de las posiciones de las partes aún cuando menos ajustado al esquema conceptual antes indicado. Hay de ello muestras en la jurisprudencia. No sólo en cuanto que es principio hoy indiscutido que, no obstante el estado de comunidad peculiar que significa la comunidad hereditaria permite a los coherederos la venta de los bienes con validez y eficacia antes de la partición si están todos de acuerdo (SSTS 7 de junio de 1958 , en una línea que se remonta al menos a la STS de 4 de abril de 1905 , antes expuesta), sino en supuestos en los que, como el que dio lugar a la Sentencia de 27 de diciembre de 1957, que cita como precedente la de 12 de febrero de 1904 , se trataba de la existencia de un único bien en la masa hereditaria, por lo que entiende la sentencia que han de ser considerados condueños del mismo todos y cada uno de los herederos, aún antes de la partición. Y, como la comunidad hereditaria es un supuesto de comunidad de bienes, según antes se ha dicho, se considera la vigencia del artículo 394 del Código civil, y se concluye que la utilización de la finca por uno solo de los partícipes, es ilegítima e impide la aplicación del artículo 398 CC (STS de en tanto que la STS de 30 de abril de 1999 , invocando la anterior, admite el desalojo de uno de los comuneros por acuerdo de la mayoría, con base en el artículo 398.1 CC , si bien después de la partición."
Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 25 de junio de 2008, por la que se estima procedente la actio comuni dividundo para extinguir la comunidad hereditaria sobre el único bien de la herencia.
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La posición que ocupan los Acreedores en la Acción de División de Cosa Común - Extinción de Proindivisos
Ante el auge de procedimientos de extinción de proindivisos varios acreedores nos han consultado sobre cuál es su situación ante la nueva situación jurídica que se avecina y cuál es el cauce para asegurar o recuperar el dinero que se les adeuda.
La respuesta parte de lo dispuesto en el artículo 403 del Código Civil, cuyo tenor literal es:
Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.
Pueden en principio concurrir en el proceso de división, mostrar su oposición si se lleva a cabo sin su concurso e inclusive impugnarla por razón de fraude. En este sentido es clarificadora la sentencia dictada por el Tribunal Supremo nº 24/2011, de 28 de enero, en la que se indica en el segundo de sus fundamentos que:
SEGUNDO.- (...) En lo que aquí interesa, el papel que tienen los acreedores de los copropietarios es, ante todo, que carecen de legitimación activa para pedir la división y que no pueden llevarla a cabo ellos mismos. El derecho que les reconoce el artículo 403 del Código civil es triple. La concurrencia, la oposición y la impugnación, en relación con la división. Concretando la primera, conocida doctrinalmente como "facultad de inspección" no va más allá de la concurrencia a la misma, para comprobar que la división se hace de una manera correcta, sin que se produzca fraude; es una intervención potestativa, sin que participen en la división propiamente dicha, pudiendo manifestar sus opiniones pero sin llegar a la partición directa como si se tratara de un comunero más.
Distinto es el tema de la oposición, para salvaguardar los derechos de los acreedores, que se da en un momento anterior a la división, para garantizar los derechos de los acreedores (y cesionarios), como dijo la sentencia de 31 de diciembre de 1985. Y en un momento posterior puede darse la impugnación de la división de la cosa común, por razón de fraude de los acreedores, como acción personal en la que el acreedor actúa iure propio, como advirtió la sentencia de 26 de abril de 1962, y por razón de haberse realizado una oposición de manera formal para impedirla; impugnación, en todo caso, que deja a salvo los derechos del copropietario para mantener la validez de la misma.
Deja además claro esta resolución que los acreedores carecen de legitimación activa para iniciar el proceso de división, pero una vez abierto se les debe escuchar. Hace tiempo se dictaron sentencias admitiendo la capacidad del acreedor para dar inicio a la acción, pero esos pronunciamientos se deben enteder superados por el ahora analizamos.
Sentencia de la Sala Segunda del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2011, sobre la intervención de los acreedores en los Procesos de División de Cosa Común.
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Ingeniosa vía la adoptada por el Tribunal Supremo para solventar el litigio surgido al repartir dos inmuebles entre ex-cónges. Sentencia de 5 de febrero de 2013
Analizamos una Sentencia dictada por el Tribunal Supremo, hace ya algo más de un año, concretamente el 5 de febrero de 2013, pero que pese al tiempo pasado estimanos digna de mención por el curioso sistema que se acoge para el reparto de dos bienes en proindiviso.
El matrimonio, en régimen de separación de bienes, adquirió, entre otros bienes, dos viviendas, sirviendo tras el divorcio una de ellas como domicilio de los hijos y mujer en virtud de asignación en procedimiento de familia.
Doña Concepción formuló demanda contra Don Luis Pablo, en la que ejercitó acción de división judicial del patrimonio proindiviso de dos bienes de los que eran copropietarios al 50%: una casa en Bidart (Francia) y un vehículo Citroen. Este a su vez formuló demanda reconvencional interesando entre otras cosas la disolución de la comunidad de bienes, de forma que se adjudicase a la Sra. Concepción en pago de su cuota del cincuenta por ciento sobre el haber común, la plena propiedad del piso ubicado en el n° NUM002 , NUM000 NUM001 de la CALLE000 , en Bilbao, y al demandado, en pago de su cuota del cincuenta por ciento sobre el haber común, la plena propiedad de la vivienda unifamiliar sita en Bidart, debiéndose compensar al mismo por el menor valor de este inmueble. La Sra. Concepción se opuso a la demanda reconvencional, y solicitó subsidiariamente que si se acordaba incluir en el activo el piso de Bilbao, que se descontase el "importe del valor de la carga de uso que grava dicha vivienda a favor de los hijos comunes habidos en el matrimonio". Durante la tramitación del procedimiento, las partes recibieron una oferta para la compra de la vivienda de Francia, y solicitaron de común acuerdo la suspensión del procedimiento. Uno y otro aceptaron la oferta de compra y vendieron la vivienda interesando la reanudación del procedimiento, con la petición de que se tuviera sustituido el inmueble ubicado en Francia, por el valor de venta del mismo. La Sentencia de primera instancia, acordó el reparto al 50% entre las partes del importe de la venta de la casa de Francia, una vez descontados los gastos y pagos que la misma hubiera ocasionado, y declaró la disolución y extinción del condominio existente sobre el piso de Bilbao, advirtiendo que la venta de la vivienda no podrá afectar ni perjudicar al derecho de uso y disfrute reconocido a la Sra. Concepción y a sus hijos en una sentencia previa de divorcio.
El fundamento cuarto de la Sentencia recoge los argumentos y disposiciones aplicadas, señalando que:
SEGUNDO.- (...) En efecto, entre actora y demandado existe una comunidad ordinaria de bienes correspondiente a un régimen económico matrimonial de separación en el que se integran dos inmuebles por adquisición conjunta y su pertenencia en proindiviso en la proporción en que los adquirieron, del 50% a cada uno, para cuya liquidación han acudido a la división de cosa común, mediante el juicio ordinario, teniendo en cuenta que uno de estos inmuebles tiene el carácter de vivienda familiar cuyo uso viene atribuido a uno de los cónyuges como complemento de la medida de guarda y custodia de los hijos habidos del matrimonio. Ambos cónyuges están de acuerdo en la división y por ello debe procederse a dividir.
El artículo 400 CC -dice la STS 27 de febrero 2012 - " recoge la vieja regla romana de acuerdo con la que nadie está obligado a permanecer en la división. El derecho a obtener la división de la cosa que se ostenta en copropiedad no tiene otra excepción en el art. 400 CC que el pacto entre los condóminos y aun así, con las limitaciones que el propio artículo establece. Cada comunero puede salir de la comunidad, y el Código Civil permite imponer a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental. Y por ello la acción es imprescriptible e irrenunciable". Por ello debe aceptarse la acción de división en la forma interesada por el ahora recurrente pues ambos cónyuges están de acuerdo en que ello se lleve a cabo, si bien de forma distinta, teniendo en cuenta que la acción de división no extingue el derecho de uso atribuido a uno de los cónyuges cuando se trata de una vivienda en copropiedad de ambos cónyuges y uno de ellos la ejercita. "En estos casos, esta Sala ha venido sosteniendo que el derecho del cónyuge titular es oponible a los terceros, que hayan adquirido directamente del propietario único, o en la subasta consiguiente a la acción de división (ver SSTS de 27 diciembre 1999 , 4 diciembre 2000 , 28 marzo 2003 , 8 mayo 2006 , 27 de febrero de 2012 , entre otras). Las razones se encuentran en la protección de la familia y de la vivienda, y se basan en la buena fe en las relaciones entre cónyuges o ex cónyuges (...)".
Pero no es esto lo que realmente se discute, pese al interés de la parte actora en excluir de la acción de división el piso de Bilbao en razón a la existencia de este derecho. La división se solicitó, no en la demanda inicial, sino en la demanda reconvencional y en ningún caso pasa por la venta del inmueble, sino por su adjudicación en propiedad a la esposa y la atribución al esposo del importe de la venta de la otra vivienda en copropiedad mediante la compensación que sea pertinente por el mayor valor de una sobre la otra, con lo que el derecho de uso se mantiene.
Lo que se pretende en la reconvención, y ahora en el recurso, es una forma distinta de poner fin a las relaciones jurídicas que derivan de una comunidad voluntariamente constituida no sólo sobre dicho piso, sino también sobre el que dio lugar a la demanda inicial y que fue vendido en el curso del procedimiento, y esta forma de extinción debe acomodarse al interés de los partícipes, y no al puro interés particular de uno de ellos, lo que se consigue no mediante la división de la comunidad por cada uno de aquellos bienes, sino mediante la formación de lotes, puesto que de otra forma se perjudicaría gravemente a uno de los partícipes que recibe el 50% del precio obtenido por la venta de la casa de Bidart y sufre durante un periodo considerable de tiempo las consecuencias negativas de la división del otro piso, si es que se vende, estando como está afectado por el derecho de uso reconocido a los hijos menores y a la esposa, dado el escaso interés que en la liquidación del condominio ofrece la adquisición de la vivienda en estas condiciones.
Es evidente, por tanto, que la división de la comunidad no puede producirse como si únicamente el patrimonio de los partícipes estuviera determinado por un único inmueble acudiendo al artículo 400, ya que es un precepto pensado para otro supuesto distinto, esto es, para cuando lo que está en comunidad es un único objeto Precisamente el artículo 406 ordena la aplicación de las normas de la división de herencia a los partícipes en la comunidad en la división de ésta, lo que se adapta perfectamente a la situación en la que lo que está en comunidad es una pluralidad de objetos ( STS 12 de julio 1996 ).
El artículo 406 CC se remite a las reglas concernientes a la división de la herencia para la división de la cosa común - actio communi dividundo- y es el artículo 1061 CC el que proclama el principio de igualdad correspondiente adjudicación de bienes a los partícipes de la comunidad que ponga fin al estado de indivisión, entendido en el sentido de que no se trata de una igualdad matemática o absoluta sino de una adjudicación presidida por un criterio de equitativa ponderación determinado por las circunstancias de cada caso, lo que justifica plenamente la directa adjudicación al cónyuge titular del derecho de uso de la propiedad de la vivienda familiar desechando la posibilidad de su venta en pública subasta, sin perjuicio de la compensación económica que proceda; solución que es totalmente respetuosa no solo con el derecho de uso atribuido a la misma en el proceso de divorcio, en cuanto consolida propiedad y uso, sino con los intereses de quien no lo disfruta por cuanto la venta en publica subasta, si es que se consigue en estas condiciones, va a impedir al esposo, participe al 50% de la propiedad, recibir durante un tiempo considerable la parte del patrimonio que legítimamente le corresponde y consiguientemente proveer al pago de una vivienda en la que acomodarse."
Sentencia del 5 de febrero de 2013, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por la que se dispone una vía especial para el reparto de bienes comunes.
Negociación extrajudicial en las extinciones de condominio
En este apartado vamos a resumir la negociación extrajudicial en las extinciones de condominio, dejando para apartados más específicos un análisis más profundo de la materia.
Debemos tener en cuenta que el artículo 400 del Código civil que establece que "ningún coopropietario estará obligado a permanecer en la comunidad”. Partiendo de esta base legislativa, dejando a parte complejidades que pueden surgir como, por ejemplo, derechos de uso, etc.., los copropietarios deben asumir que el derecho antes descrito se puede ejercitar en vía judicial, desde el momento que una negociación tendente a la extinción de condominio no fructifica
Por lo tanto, la negociación extrajudicial, en muchos casos, puede llegar a ser fundamental y aconsejable en aras de evitar mayores costes que, en algunos casos, pueden conllevar resoluciones judiciales menos satisfactorias para los clientes.
Es por todo lo anterior que, una negociación extrajudicial previa a la reclamación judicial, es muy interesante. Nos ayuda, por otro lado, a conocer la postura de las partes. Debemos tener en cuenta, que la extinción de condominio puede formalizarse, como veremos en otros apartados, de muchas formas: adjudicando todo el bien a uno de los copropietarios, siendo la compensación el conflicto; la venta del bien, etc....
A lo anterior, debemos valorar los porcentajes de propiedad, si existen cargas en la vivienda y, en su caso, el capital pendiente, etc...
Conocer a fondo las circunstancias de las partes y del bien, nos ayuda a analizar cuales son los límites de la negociación. En otro apartado, analizaremos la formalización de dicho acuerdo; pero no debemos olvidar que en este tipo de negociaciones son muchas las cuestiones a valorar, y en su conjunto podemos concluir las posibilidades de acuerdo y la conveniencia del mismo
Resumiendo lo anterior, creemos que, y la práctica nos avala, que la negociación extrajudicial en las extinciones de condominio son una gran herramienta de resolución de conflictos y, en todo caso, nos ayuda a conocer profundamente las circunstancias del caso en el momento que debamos ir a la vía judicial por falta de acuerdo.
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Sentencia 575/2011 de a Audiencia Provincial de Madrid. Ilustrativa para conocer la distinción entre la extinción del condominio y la reclamación por aportación en la compra de bienes ajenos
Resolución de la Audiencia Provincial de Madrid que nos permite realizar un ejercicio pedagógico sobre la distinción de la comunidad de bienes respecto a la aportación dineraria en la compra de bienes de un tercero.
En la resolución que les aportamos la Audiencia Provincial, como cuestión previa, expresa que la mera convivencia no debe hacer entender que las adquisiciones se realizan en calidad de cotitulares, puesto que no existe un régimen económico de gananciales que riga su situación, al no existir matrimonio
Dicha aclaración es pertinente puesto que la resolución en Primera Instancia entiende que el poseedor unos muebles debe compensar a la persona que aportó dinero en su adquisición, al ser unos bienes que formaron parte de la vivienda del demandado, siendo su poseedor desde el momento de su adquisición.
El demandado en Primera Instancia recurre a la Audiencia puesto que entiende que dichos bienes son adquiridos por ambos, y que estamos ante una comunidad de bienes, siendo el procedimiento adecuado, en opinión del recurrente, el de la extinción de condominio.
Pues bien, como expresa la presente resolución "no es posible es pretender que la demandante deba acceder a una supuesta actio comuni dividundo, cuando lo acreditado es que se invirtió por la misma la suma de dinero que hoy es objeto de reclamación en unos muebles, y que dichos muebles fueron llevados al domicilio del demandado, quien desde dicho momento ha tenido la posesión de los mismos, por lo que el mismo es deudor de la cantidad que la misma entregó para la adquisición de los mismos..."
Extinción Proindivisos
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Podemos concluir que la Audiencia desestima las pretensiones del reclamado, puesto que quedó acreditado en Primera Instancia las aportaciones realizadas en la compra de unos bienes que, en ningún caso, formaron parte de un condominio, toda vez que pasaron a posesión del demandado desde su compra, por lo que éste deberá compensar las aportaciones realizadas por el tercero en su adquisición
Sentencia 575/2011 de la Audiencia Provincial de Madrid. La resolución ilustra al lector sobre la distinción de la extinción de condominio y la reclamación de aportaciones a la compra de bienes de un tercero
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Procede la Venta de dos viviendas que materialmente podrían constituir una sola, al ser un condominio sobre dos inmuebles. STS Sala 1ª de 19 de Octubre
El Tribunal Supremo en su Sentencia 609/2012, de 19 de Octubre establece que procede la venta en Pública Subasta de dos casas contíguas pues se trata de un proindiviso de dos bienes materialmente indivisibles individualmente considerados, por lo que no es posible hacer dos lotes.
Entedemos que es una intepretación demasiado rigurosa de la norma pues obliga a las partes a sacar a subasta ambos inmuebles, cuando habría sido perfectamente posible la formación de lotes homogéneos como se pedía en la demanda.
En el Segundo de los Fundamentos Jurídicos, la Sentencia expresa las notas diferenciadoras entre la Comunidad Gemánica y al Condominio Romano, decantándose por la Venta en Pública Subasta de ambas viviendas, afirmando que:
"SEGUNDO.- En el recurso se alega la infracción de los artículos 401 , 404 , 406 , 1061 y 1062 del Código Civil , por cuanto fundamentalmente el artículo 1061 del Código Civil ( "en la partición de la herencia se ha de guardar la posible igualdad, haciendo lotes o adjudicando a cada uno de los coherederos cosas de la misma naturaleza, calidad o especie" ), que la Audiencia cita, sólo es aplicable a una comunidad universal de bienes de tipo germánico, y no al condominio romano que es el que existe en el caso presente, y el 404 ( "cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio" ) requiere acuerdo de los condueños, debiendo considerarse que cada uno de los pisos resulta indivisible, y efectivamente se trata de dos inmuebles distintos en el aspecto físico y registral.
El recurso se estima ya que efectivamente, tratándose de una comunidad de tipo romano, las cuotas de participación corresponden a los condóminos sobre cada uno de los bienes sobre los que existe la titularidad común y no sobre el conjunto de ellos, como sucedería en una comunidad de tipo germánico.
El artículo 400 del Código Civil dispone, en su párrafo primero, que «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común»; y, en su párrafo segundo, que «esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención».
Se contienen en dicha norma los dos caracteres fundamentales de la comunidad de bienes: a) Su naturaleza incidental o transitoria; y b) La inexistencia de vínculo, a falta de pacto entre los particulares, por el cual los comuneros se encuentren obligados a permanecer en la comunidad. El Código Civil, inspirado en el carácter no definitivo, poco rentable y desfavorable con el que concibe la situación de comunidad, concede al comunero una acción para exigir que se divida la cosa común. La acción de división ("actio communi dividundo") es indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible, pues la facultad de pedir la división de la cosa no es un derecho que pueda extinguirse por su falta de ejercicio en determinado plazo, sino una facultad de carácter permanente que acompaña siempre a la comunidad y debe entenderse subsistente mientras dure aquélla ( sentencia de 5 junio 1989 ). Con el ejercicio de la acción de división lo que se persigue es la cesación del estado de indivisión para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente tal división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta.
De ahí que la facultad concedida por dicha norma se dirige al cese de la situación de comunidad mediante el reconocimiento y asignación de titularidades individuales a cada uno de los partícipes, que se han de materializar sobre todos y cada uno de los bienes en los que son titulares de una cuota indivisa.
Esta Sala, en sentencia de 30 julio 1999 , afirmó que «excluida en este caso por la voluntad del comunero demandante la adjudicación a uno con compensación económica al otro, la única forma de proceder a la división de la comunidad es la de acudir a la venta en pública subasta con distribución del precio obtenido entre los comuneros ». Por su parte, la sentencia de 16 de febrero de 1991 , establece, en su quinto fundamento jurídico, que «mientras dure la indivisión, a cada condueño (porque esa es la esencia del condominio de tipo romano, que sigue nuestro Código Civil , a diferencia de la comunidad germánica) le corresponde una cuota ideal y abstracta sobre todos y cada uno de los bienes, física y registralmente individualizados, objeto del condominio [....] y que, al ponerse fin a la indivisión, tiene derecho a que su cuota ideal o abstracta se concrete o materialice en una parte real y física de cada uno de los bienes de los que es condueño, si los mismos son divisibles, sin poder ser obligado, en contra de su voluntad, como pretende la recurrente, a recibir el pleno dominio de uno de los bienes y ser privado de toda participación real o material en el otro, solución esta última que tampoco puede serle coercitivamente impuesta cuando los bienes (o alguno de ellos) sean indivisibles pues para este supuesto la única solución que arbitra el legislador es la venta en pública subasta y el reparto del precio entre los condueños ( arts. 404 y 1062 Código Civil )».
De ahí que debió ser estimada plenamente la pretensión formulada por el demandado en vía reconvencional, sin que pueda ser compartida la afirmación de la Audiencia en el sentido de que tal solución contradice el designio legal contrario a la adjudicación a terceros de la cosa común. Efectivamente es así porque prevalece el acuerdo de los partícipes en cuanto a la adjudicación a uno de ellos de la cosa común; pero, si tal acuerdo no existe, se impone -en caso de indivisibilidad- la venta en pública subasta "con admisión de licitadores extraños", lo que no impide a cada uno de los partícipes pujar en la subasta para la adjudicación del bien, obteniendo la plena propiedad del mismo mediante el pago al resto de partícipes de la parte proporcional que les corresponda en el precio de adjudicación."
Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, nº 609/2012, de 19 de octubre, por la que dispone la venta en pública subasta por tratarse de un Condominio Romano.
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References: artículo 104
 Real Decreto 
 artículo 104
 Real Decreto 
 artículo 400
 artículo 1692
 artículo 1068
 artículo 1062
 artículo 1057
 artículo 397
 artículo 394
 artículo 398
 artículo 398
 artículo 403
 artículo 403
 resolución 
 artículo 400
 artículo 400
 artículo 406
 artículo 406
 artículo 1061
 artículo 400
 resolución 

Resolución 
 resolución 
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 artículo 1061
 artículo 400