Source: http://projetdexpert.fr/projetdexpertfinances.fr/guide-pret-immobilier.php
Timestamp: 2018-04-23 09:09:40+00:00

Document:
Projet d'expert finances: Guide du prêt immobilier
Le PTZ plus, ou prêt à taux zéro renforcé est destiné à faciliter l’acquisition ou la construction de la résidence principale de l’emprunteur, mais ceux-ci uniquement dans le neuf.
Ce prêt à taux zéro est une aide de l’État pouvant être accordée dans toute la France (métropole et DOM). Sa mise en place s’est faite dans le cadre de la réforme gouvernementale des aides à l’accession à la propriété ,dans les faits, le PTZ+ a remplacé à la fois le PTZ classique, qui a existait jusqu’à fin 2010, mais également le Pass-foncier et le crédit d’impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier.
Ce prêt à taux zéro plus, entré en vigueur officiellement le 1er janvier 2011 et ce jusqu’au 31 décembre 2014, comporte cinq caractéristiques principales :
il est réservé aux primo-accédants ,c’est-à-dire aux personnes n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt.
Également depuis le 1er janvier 2012, les revenus de l’acquéreur ne doivent pas dépasser un certain plafond appelé plafond de ressources
A compter du 1er janvier 2012, le PTZ+, ne peut être accordé que pour construire ou acheter un logement neuf – une exception est toutefois prévue pour l’acquisition, par ses occupants, d’un logement social existant : dans ce seul cas, il est possible de bénéficier d’un PTZ+ pour acquérir un logement ancien
Le PTZ+ ne peut être accordé seul et il est cumulable avec d’autres prêts, comme un prêt épargne logement, un prêt conventionné, un prêt d’accession sociale, un prêt 1% employeur ou un prêt bancaire classique
il ne peut être accordé qu’un seul PTZ+ par ménage et par opération.
A SAVOIR : à compter du 1er juin 2012, l’acquisition d’un logement ancien en vue de sa première occupation après réalisation de travaux importants, sera assimilée à l’acquisition d’un logement neuf et permettra de bénéficier du PTZ+
Le montant du PTZ+ est modulé en fonction de 6 critères :
le coût total de l’opération toutes taxes comprises
le nombre de personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement
l’ensemble des ressources des personnes occupantes
la localisation dans une zone géographique : A, B1, B2 et C
les performances énergétiques globales du logement (en France métropolitaine uniquement)
le caractère neuf ou ancien du logement
Le logement ainsi financé sera soumis à l’obligation de rester la résidence principale des bénéficiaires pendant la durée du prêt, bien évidement sauf exceptions.
Liste des conditions impératives :
Être français (ou étranger titulaire) d’une carte de séjour
Bénéficier de revenus inférieurs (selon les plafonds indiqués ci-dessous)
Vouloir financer à l’aide d’un PAS sa résidence principale et de façon permanente, celle de son conjoint ou de leurs ascendants et descendants. Le logement doit être occupé au minimum huit mois par an durant toute la durée de remboursement du prêt.
Le bien financé ne peut pas servir de résidence secondaire ou être destiné à la mise en location permanente sauf pour raison professionnelle, raisons familiales, problèmes de santé ou cas de force majeure.
À partir de la date d’achèvement des travaux l’emprunteur peut néanmoins louer son logement pendant 6 ans maximum s’il l’a acheté ou fait construire en perspective de sa retraite ou de son retour de l’étranger( ou des DOM-TOM).
En cas de mise en location, il faut en informer l’établissement prêteur et ceci par courrier .
Lorsque ces conditions sont remplies, vous pouvez faire une demande de prêt P.A.S. que la banque choisie étudiera et acceptera (ou non) en fonction du dossier.
Les critères d'acceptation sont identiques que pour un prêt immobilier traditionnel, sauf que les APL sont déduites de la mensualité du prêt pour le calcul du taux d’endettement :
Revenus du ou des emprunteurs comprenant les APL et les allocations familiales (dépend de l’établissement bancaire et de l’âge des enfants)
Des garanties offertes...
En clair, le P.A.S. est plus facilement accessible qu'un prêt immobilier standard si vous bénéficiez des aides personnalisés au logement.
Remarque : le revenu à prendre en compte est le Revenu Fiscal de Référence de l'année N-2, il s'agit du revenu qui est inscrit sur l’ avis d'imposition de l'avant-dernière année (pour 2012, c'est celui de l'année 2010). Ce revenu imposable tient compte des abattements (10% pour les salariés) et des autres cas particuliers (pensions alimentaires, revenus fonciers, dons aux œuvres).
Pour les personnes soumises au régime du forfait agricole, les ressources à prendre en considération sont celles de l’avis d’imposition complémentaire qui est reçu au cours de l’année de l’émission de l’offre de prêt ou éventuellement celui reçu au cours de l’année précédant celle de l’émission de l’offre.
Attention !!! Les revenus pris en compte ne peuvent toutefois pas être inférieurs au dixième du coût total de l'opération : si le coût total de votre acquisition est de 150 000€, vous ne pourrez pas déclarer des revenus inférieurs à 15 000€ lors de votre demande de prêt PAS.
Pour information : Le « ménage » est constitué de l’ensemble des personnes vivant au foyer du bénéficiaire du PAS. Si un enfant est à naître, il est à prendre en compte dans la composition du ménage (si présentation d’un certificat de grossesse).
Plafonds de revenus fiscaux de référence applicables pour les offres de prêt PAS émises à partir du 1er Janvier 2012 :
Nbre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C DOM
Par personne supplémentaire 7650 € 6 450 € 6 000 € 5 550 € 6 420 €
La durée du prêt PAS
Le prêt PAS peut financer la totalité du coût de l’opération. Le montant minimum du prêt PAS est de 4500 euros pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf, de 1500 euros pour des travaux d’amélioration, de 4000 euros dans le cas de travaux effectués dans un logement ayant au moins 10 ans.
Le prêt PAS peut financer 100% du coût de votre opération immobilière incluant toutes les taxes suivantes :
la charge foncière ou la charge immobilière y compris les honoraires de géomètre et les taxes y afférentes, à l’exclusion des frais d’acte notariés et des droits d’enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens
le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation
si le terrain destiné à la construction a été acquis depuis moins de trois ans à la date d’émission de l’offre de prêt, sa valeur peut être prise en compte dans le coût de l’opération ou refinancée par un prêt conventionné
> taxe locale d’équipement en Île-de-France
> taxe complémentaire à la TLE
> taxe pour le financement des CAUE
> taxe spéciale d’équipement perçue dans le département de Savoie
> taxe départementale des espaces naturels sensibles
Il s’agit de faire coïncider vente et achat de la meilleure façon possible. Mais la revente peut durer plus longtemps que prévu. Une solution : le crédit-relais qui permet de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité. Il existe deux types de solutions: - Le crédit relais « sec » - ou La solution « achat/revente », pour acheter sans avoir revendu. La durée du prêt varie entre 1 an à 2 ans. Son montant représente entre 60% et 80% de la valeur du bien, la banque vous demande alors une estimation soit d'une agence et / ou d'un notaire pour évaluer la qualité et la valeur du bien.
Il existe 2 OPTIONS DE REMBOURSEMENT :
- l'emprunteur ne rembourse que les intérêts, attendant la vente pour rembourser le capital d’un seul coup. Cette formule est la plus avantageuse au niveau du coût global mais peut être parfois lourde à supporter, l’emprunteur devant aussi faire face aux charges de remboursement de son prêt en cours.
- l'emprunteur rembourse intérêts et capital seulement lors de la revente du bien. Il s’agit d’un différé total jusqu’à la vente du bien. Dans ce cas pas de charges à rembourser mensuellement, mais au final une facture s’avérant plus lourde.
LE CRÉDIT-RELAIS SEC
Les banques n’y sont pas très favorables car trop onéreux. D’autant plus qu’en ajoutant les frais de dossier et une prise d’hypothèque, le coût du prêt devient conséquent. Dans la mesure où cela est possible, sauf pour une très courte durée, il vaut mieux l’éviter.
LA SOLUTION ACHAT/REVENTE
Les emprunteurs qui souhaitent acheter une nouvelle résidence plus grande en ont pour la majorité, besoin et envie d’acheter rapidement ! Quelques organismes financiers proposent une alternative au crédit relais sous la forme d’une solution d’achat/revente, celui-ci permet d’avoir un crédit unique pour financer sereinement l’intégralité de la nouvelle acquisition.
L’emprunteur peut alors acheter tout de suite sa nouvelle maison, et dispose ensuite d’un délai pouvant aller jusqu’à 2 ans pour revendre son ancien bien. L’opération peut également être financée de façon intégrale dans certains cas : frais de déménagement, frais notariés et commission d’agence inclus. Enfin, l’emprunteur peut demander la reprise du prêt immobilier en cours souscrit pour son ancien logement : ainsi, il n’a plus qu’un seul crédit, un seul taux et une seule mensualité !
La gestion du crédit immobilier est alors simplifiée et l’emprunteur est plus serein tout au long de son crédit.
L’emprunteur gère le remboursement comme il préfère :
- Il est possible d’effectuer un remboursement plus rapide ou plus important : il peut par exemple rembourser plus que le montant convenu au départ, et ainsi bénéficier d’une réduction de la durée de son crédit.
- cependant, l’emprunteur n’a aucune obligation de consacrer le montant total de la revente de son ancien bien à son crédit, si celle-ci est supérieure à ses attentes. L’emprunteur n’est tenu que de rembourser le montant minimum convenu dans l’offre de prêt. L’argent ainsi récupéré peut servir à financer des travaux, ou la décoration !
Qu’est le Prêt in fine ?
Le prêt in fine est un prêt immobilier dont on ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital sera alors remboursé dans sa totalité à l’échéance du prêt immobilier. Pour cela, l’emprunteur se constitue une épargne en versant, en une fois( ou par mensualité), une somme sur un placement. Ce placement, qui est bien souvent une assurance vie d’ailleurs, est nanti en faveur de la banque. C’est-à-dire que la valeur du placement à l’échéance du prêt servira à rembourser le capital.
Le prêt in fine a été conçu à la base comme un avantage fiscal. Il est avantageux pour les personnes fortement imposées et qui perçoivent des revenus fonciers : les investisseurs locatifs, qu'ils soient particuliers ou des SCI.
Effectivement, les investisseurs locatifs peuvent déduire de leurs revenus locatifs les intérêts de leur emprunt immobilier. Plus les intérêts sont élevés, plus la déduction est importante. Or ces intérêts sont calculés sur le capital restant dû, capital qui diminue à chaque mensualité dans le cadre d’un traditionnel prêt amortissable : les intérêts sont dégressifs, plus le temps passe plus ils diminuent. A l’inverse, dans le cadre d’un prêt in fine, le capital n’est pas amorti, les intérêts restent à un niveau élevé durant toute la durée du prêt immobilier : d'avantage de déduction fiscale à la clé !
L’inconvénient majeur du prêt in fine est son taux plus élevé que les prêts immobiliers amortissables mais au regard des différents avantages qu’il apporte cet inconvénient devient donc minime :
Le surcoût du prêt in fine est souvent compensé par la capitalisation à un taux de rendement du placement supérieur au taux d’emprunt
Les intérêts non dégressifs et élevés du prêt in fine permettent une déduction fiscale importante
Le prêt in fine permet une diversification du patrimoine
En grande majorité des cas, l’assurance du prêt in fine rembourse l’emprunt lorsqu’un accident de la vie survient (invalidité, décès…). Dans ces cas , vos successeurs bénéficieront, en plus du bien immobilier, du placement (le placement ne sera plus nanti en faveur de la banque puisque celle-ci aura été remboursée par l’assurance). il s’agit souvent d’une assurance vie donc moins de frais de succession à payer !
Dans le cas d’un versement unique sur le placement au début du prêt, les mensualités à payer seront moins importantes avec un prêt in fine.

References: in fine
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