Source: http://www.alptraum-immobilie.de/archiv/nix-gewusst-oder-doch/
Timestamp: 2018-04-22 18:03:41+00:00

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Nix gewußt oder doch: Rechtsanwälte Lachmair und Kollegen
Nix gewußt
oder doch? Unterlagen belegen: Hypo wußte bei Baufinanzierungen genau Bescheid - bisherige "Trutzburg" OLG München wackelt - gebanntes Warten auf den EuGH
Geht die HypoVereinsbank schweren Zeiten entgegen? Das Geldinstitut, das bislang mit den Gerichten offensichtlich leichtes Spiel hatte, muß sich nun auch in den gegen es angestrengten Prozessen auf eine etwas rauhere Gangart einstellen. Zunehmend werden die Münchener Bänker von ihrer eigenen Vergangenheit und insbesondere von der der seinerzeitigen Bayer. Hypotheken- und Wechselbank eingeholt. Deren Ehrgeiz war es ja bekanntlich, zum Marktführer bei Baufinanzierungen zu werden, weshalb man sich mit zweifelhaften Vertrieben eingelassen hat. Zur Ehrenrettung der Münchener muß man sagen, nicht als einzige; einige Bausparkassen und auch die "Frankfurter Drei" stehen den Bayern an Skrupellosigkeit bei Immobilienfinanzierungen nicht viel nach.
Ein Problem der Hypobanker dürfte allerdings die Dimension sein, die mit nach eigener Aussage 108.000 im "vermittelten Geschäft" vermittelten Baudarlehen gerade auch bezogen auf die Größe des Hauses einen möglicherweise existenzbedrohenden Umfang annehmen kann. So verwundert es nicht, daß man sich in den bisher abgeschlossenen Rechtsstreiten an die Grenze dessen wagte, was man glaubte, noch vertreten zu können. Wobei man sich nicht sicher sein kann, inwieweit hier nicht vielfach die Grenze zum Prozeßbetrug überschritten worden ist.
Verständlich zwar, aber akzeptabel?
Wenn die Hypo heute verlauten läßt, daß sie den Löwenanteil der gegen sie angestrengten Prozesse gewonnen hat, dann muß sie sich die Frage gefallen lassen, inwieweit es dabei mit rechten Dingen zugegangen ist.
Nur finanziert?
Man habe ja nur ein Darlehen ausgereicht, was man aufgrund der Papierform glaubte verantworten zu können. Für die Verwendung, regelmäßig oder jedenfalls oft der Kauf einer sog. "Schrottimmobilie", hafte man selbstverständlich nicht. Man habe ja nix gewußt, insbesondere den Wert der Immobilie nicht geprüft, keine Kenntnisse von etwaigen Provisionen gehabt, den Prospekt nicht gekannt und sei im übrigen davon ausgegangen, daß der Kunde selber wisse, was er tue. Selbstverständlich habe man für die Darlehensvermittlung durch die Vertriebe keine Provisionen ausgereicht. Die Gerichte haben dem Geldhaus geglaubt. Obwohl konkrete Anhaltspunkte für eine abweichende Praxis erkennbar waren, meinte man lange Zeit, entsprechenden Beweisangeboten für eine systematische Zusammenarbeit mit den Vertrieben nicht nachgehen zu müssen. Insbesondere auch das OLG München, "Hausgericht" der Hypobanker, tat sich mit solchen Bewertungen hervor.
Bezeichnender Weise war es auch nicht München, sondern das OLG Frankfurt, das den eigentlichen Hintergrund des über solche Vertriebe zugeführten Geschäfts auf den Punkt brachte; daß nämlich auf diesem Wege überwiegend kraß überteuerte Wohn- und Gewerbeeinheiten an ein überwiegend wirtschaftlich unerfahrenes und eher den unteren bis maximal mittleren Einkommensschichten zugehöriges Publikum abgesetzt werden. Wobei man existenzbedrohende Überfinanzierungen bewußt in Kauf nahm und viele Familien in verzweifelte Situationen brachte. Dies mit Geschäften, die auch nach Kenntnis der Bank niemals aufgehen konnten.
Präzise Richtlinien
Nun stellt sich auch durch Unterlagen des Informations- und Weisungsdienstes der Hypobank heraus, daß dieses "vermittelte Geschäft" genauestens reglementiert war und diese Regelungen auch zwingenden Charakter hatten. Die diesbezüglich formulierten Rahmenbedingungen lassen deutlich erkennen, daß die Bank den nachteiligen Charakter der Modelle bestens kannte.
Von Modellabschlägen und Objektrisiken
Grundsätzlich ging man bei der Hypobank einmal davon aus, daß die Verkaufspreise nicht wertbildende Kosten (Provisionen etc.) in erheblicher Höhe enthielten und daher der maßgebliche "Beleihungswert" (also das, was für den Verkauf der Wohnung nach Einschätzung der Hypo-Bänker zu erzielen wäre) ca. 30% unterhalb der notariellen Kaufpreise liege. Was bedeutet, daß die Immobilienpreise alleine schon um mehr als 40% steigen müssen, um im Falle eines Verkaufes den notariellen Kaufpreis, also nicht etwa die tatsächlichen Gestehungskosten, die durch div. zumeist nicht notwendige Nebenleistungen noch zusätzlich erhöht wurden, wieder zu erreichen. Wobei man aber in diesem Zeitraum zudem jeden Tag, jedes Monat, jedes Jahr, erhebliche Kreditzinsen aufzubringen hat. Vielleicht im Gegenzug Miete bekommt, die aber die Zinsen nie abdeckt und zudem regelmäßig niedriger zu veranschlagen ist, als in den Prospekten dargestellt.
Auch die Prospekte kannte die Bank natürlich. Führt doch der "Hausbrief" vom 01.12.1992 ausdrücklich aus, daß ein vollständiger Prospekt über das Gesamtmodel als Entscheidungsgrundlage beizufügen ist und in allen Fällen, in denen absehbar ist, daß mindestens 1/3 der Einheiten oder insgesamt mindestens 5 Mio. DM finanziert werden sollten, eine Stellungnahme der Bewertungsstelle zwingend notwendig war. Was die Bank nicht davon abhielt, in den Prozessen zu bestreiten, daß man die Immobilie und deren Zustand und Werthaltigkeit kannte. Ein Urteil über die Seriosität eines derartigen Verhaltens mag sich jeder selbst bilden.
Wir wissen von vielen Objekten, in denen es konkrete Vertriebsvereinbarungen mit den eingeschalteten Drückern gab, die diese verpflichteten, Finanzierungen nur an die Hypobank zu vermitteln. Objekte, in denen gleichwohl die Kenntnis von den Objektdaten bestritten wurde - wider besseres Wissen, wie wir nun erkennen müssen. Und es gab für das "vermittelte Geschäft" natürlich auch Provisionsrichtlinien, die die Höhe der Vermittlungsgebühren für die Vertriebe im Detail reglementierten. Obwohl auch heute noch vielfach bestritten wird, daß überhaupt solche Provisionen bezahlt worden seien - wider besseres Wissen?
Von Haustürgeschäften und Bestellungen
Und dann noch die Geschichte mit dem Haustürwiderrufsgesetz. Ein Gesetz, das nach heutiger Lesart auf die Immobilienfinanzierungen gar nicht anwendbar sein soll. Eine Ansicht, von der man offenbar sogar den BGH überzeugen konnte. Aber auch eine Ansicht, die sich wohl nicht aufrechterhalten läßt, wie die eindeutigen Stellungnahmen im Vorfeld der erwarteten Entscheidung des EuGH schon klar zu erkennen geben. Aber auch das wußte die Hypo schon von Anfang an. Gibt es doch in den Unterlagen des IWD ein "Merkblatt zum Haustürwiderrufsgesetz", das ausführt, daß man dessen Rechtsnormen selbstverständlich für anwendbar halte. Man wolle aber kein derartiges Widerrufsrecht, weshalb man doch bitte, darauf zu achten, daß die dafür erforderliche Haustürsituation durch vorhergehende Bestellungen oder gesondert eingeschaltete Kreditvermittler ausgehebelt werde.
Was natürlich vielfach nicht geschah, wie wir wissen. Und wir wissen auch, daß die HypoVereinsbank und ihre Justitiare treu vereint mit dem Vorsitzenden des für Bankenfragen zuständigen BGH-Senats Seminare abgehalten haben, in denen treuherzig versichert wurde, daß dieses Gesetz auf Immobilienfinanzierungen wegen der - für kaum jemand nachvollziehbaren - Besonderheiten dieses Geschäftszweiges unter keinen Umständen anwendbar sein könne. Was schließen wir daraus:
Bei Hypobankers Heuchelei eilt selbst der BGH herbei.
Großherzige Lösungen möglich Die Geschichte mit der Haustürsituation scheint jetzt auch von der HypoVereinsbank selbst als wunder Punkt erkannt worden zu sein. Landet ein Verfahren doch einmal beim BGH, dann sind erstaunliche Lösungen möglich. So hatte der Karlsruher Gerichtshof - möglicherweise schon im Lichte der anstehenden Entscheidung des EuGH - eine Revision betreffend einen Fall vor Inkrafttreten des Verbraucherkreditgesetzes zur Entscheidung angenommen, den die Hypo zuvor über zwei Instanzen vor dem Landgericht und Oberlandesgericht München gewonnen hatte. Eigentlich gute Voraussetzungen auch für die dritte Instanz, zumal man sich ja nicht feindselig gesonnen sei, sollte man meinen.
Gleichwohl, die Karlsruher Richter durften nicht ran. Die Hypobank kaufte den Kläger, der die Rückabwicklung seines Immobiliengeschäfts incl. der Rückzahlung aller Zinsen und Kosten verlangt hatte, kurzerhand aus. Nicht nur, daß man die Klageforderung vollständig akzeptierte und alle Prozeßkosten übernahm, es wurden sogar noch außergerichtliche Anwaltskosten erstattet, die rechtlich nicht verlangt werden können (Aktenzeichen XI ZR 367/00). In Anerkennung der wirtschaftlichen Notlage, wie es in der Eingangsklausel heißt.
Nur, um zu allen so großzügig sein zu können, reicht wohl das Geld nicht. Außergerichtlich ist man da etwas spröder, wie wir berichten können.
OLG München vor Neubewertung Gleichwohl, die Drohung mit für die Bank stets erfolgreich endenden Prozessen hat einen empfindlichen Kratzer bekommen. Zumal das OLG München seine kompromißlose Einstellung zu den Vorgängen offensichtlich nicht aufrechterhalten möchte und jüngst in einer ganzen Reihe von Verfahren beschlossen hat, zunächst die Entscheidung des EuGH abzuwarten. Wir werden sicherlich mit Spannung erwarten dürfen, wie sich die Sachen weiterentwickeln. Die Annahme, daß sich die Chancen geplagter Immobilienbesitzer zur Inanspruchnahme der Finanzierungsbanken deutlich verbessern, dürfte aber sicher nicht übertrieben optimistisch sein.

References: EuGH

 BGH 
 EuGH 
 BGH 
 EuGH 
 EuGH