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Timestamp: 2020-01-21 09:00:54+00:00

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Betriebs­kos­ten – und die Umla­ge nach Wohn­flä­chen­an­tei­len | Rechtslupe
Sofern und soweit Betriebs­kos­ten nach gesetz­li­chen Vor­ga­ben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 Heiz­kos­tenV) ganz oder teil­wei­se nach Wohn­flä­chen­an­tei­len umge­legt wer­den, ist für die Abrech­nung im All­ge­mei­nen der jewei­li­ge Anteil der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che der betrof­fe­nen Woh­nung an der in der Wirt­schafts­ein­heit tat­säch­lich vor­han­de­nen Gesamt­wohn­flä­che maß­ge­bend. Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof und gab damit sei­ne bis­he­ri­ge Recht­spre­chung, wonach eine Dif­fe­renz der ver­ein­bar­ten zur tat­säch­li­chen Woh­nungs­grö­ße von bis zu 10 % nicht scha­de, als über­holt auf 1.
Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ent­hält die in einem Wohn­raum­miet­ver­trag ent­hal­te­ne Wohn­flä­chen­an­ga­be im All­ge­mei­nen zugleich eine dahin gehen­de ver­trag­li­che Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung 2. Dem­entspre­chend geht der Bun­des­ge­richts­hof in stän­di­ger Recht­spre­chung davon aus, dass ein zur Min­de­rung der Mie­te berech­ti­gen­der Man­gel der Woh­nung im Sin­ne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infol­ge der Über­schrei­tung der Erheb­lich­keits­schwel­le (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gege­ben ist, wenn die tat­säch­li­che Wohn­flä­che um mehr als 10 % unter der im Miet­ver­trag ange­ge­be­nen Wohn­flä­che liegt 3.
Dies bedeu­tet indes nicht, dass in jedem Fall, in dem die Grö­ße der Woh­nung ein not­wen­di­ger Beur­tei­lungs­maß­stab ist, von den etwaig getrof­fe­nen ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen zur Wohn­flä­che aus­zu­ge­hen wäre.
So hat der Bun­des­ge­richts­hof in sei­nem Urteil vom 18.11.2015 4 ent­schie­den, dass eine von den tat­säch­li­chen Grö­ßen­ver­hält­nis­sen abwei­chen­de Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung zur Woh­nungs­grö­ße kei­nen Ein­fluss auf die bei einer spä­te­ren Miet­erhö­hung gemäß § 558 Abs. 2 BGB in die Bil­dung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ein­zu­stel­len­de Woh­nungs­grö­ße hat. Denn aus­ge­hend von der nach dem erkenn­ba­ren Wil­len des Gesetz­ge­bers allei­ni­gen Maß­geb­lich­keit des objek­ti­ven Wohn­werts der zur Miet­erhö­hung anste­hen­den Woh­nung dür­fen bei der Fra­ge der Berech­ti­gung einer Miet­erhö­hung bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te sub­jek­ti­ve Ele­men­te, zu denen auch Par­tei­ver­ein­ba­run­gen zu bestimm­ten Wohn­wert­merk­ma­len wie etwa der Woh­nungs­grö­ße gehö­ren, kei­ne Rol­le spie­len 5. Sei­ne dies­be­züg­li­che frü­he­re Recht­spre­chung 6, nach der auch bei Miet­erhö­hun­gen nach § 558 Abs. 2 BGB eine Abwei­chung der ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che zu der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che von bis zu 10 % als unbe­acht­lich ange­se­hen wur­de, hat der Bun­des­ge­richts­hof in dem Urteil vom 18.11.2015 7 aus­drück­lich auf­ge­ge­ben.
Indes sind auch Betriebs­kos­ten, sofern und soweit sie nach Wohn­flä­che abzu­rech­nen sind, und zu denen bei eröff­ne­tem Anwen­dungs­be­reich (§ 1 Heiz­kos­tenV) – jeden­falls zu einem bestimm­ten Pro­zent­satz (§ 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 Heiz­kos­tenV) – auch Heiz­kos­ten zäh­len, nach den tat­säch­li­chen Gege­ben­hei­ten und nicht nach den von sub­jek­ti­ven Vor­stel­lun­gen gepräg­ten Par­tei­ver­ein­ba­run­gen zur Wohn­flä­che abzu­rech­nen. Soweit der Bun­des­ge­richts­hof frü­her Abwei­chun­gen bis zu 10 % von der ver­ein­bar­ten zu der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che auch im Rah­men einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung als unbe­acht­lich ange­se­hen hat 8, hält er dar­an nicht mehr fest.
Die Gegen­an­sicht meint, die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung erken­ne mit der Rege­lung in § 7 Abs. 1 Satz 5 Heiz­kos­tenV an, dass die Ein­be­zie­hung nicht beheiz­ter Teil­flä­chen in die der Umle­gung zugrun­de zu legen­de Wohn­flä­che kei­nen Ver­stoß gegen die Vor­schrif­ten der Ver­ord­nung dar­stel­le. Damit dürf­ten aber auch Wer­tungs­spiel­räu­me der Par­tei­en, mit denen die­se in gewis­sem Umfang sub­jek­ti­ve Vor­stel­lun­gen ver­wirk­lich­ten, in die Abrech­nung ein­flie­ßen. Gewis­se Unschär­fen bei der Abrech­nung sei­en hin­zu­neh­men. Ent­spre­chend dür­fe es dem Ver­mie­ter nicht ver­wehrt sein, bei sei­nen Mie­tern unter­schied­li­che Umla­ge­maß­stä­be anzu­wen­den, solan­ge ledig­lich die tat­säch­lich ange­fal­le­nen Kos­ten umge­legt wür­den und der Ver­mie­ter nicht mehr als die ihm ent­stan­de­nen Kos­ten erhal­te.
Auch wenn bei der Umla­ge von Betriebs­kos­ten abso­lu­te Ver­tei­lungs­ge­rech­tig­keit nicht zu errei­chen sein mag und eine sol­che auch vom Gesetz nicht ver­langt wird 9, erfor­dert eine in der gebo­te­nen Gesamt­schau ange­mes­se­ne und nach allen Sei­ten hin inter­es­sen­ge­rech­te Ver­tei­lung von Betriebs­kos­ten doch jeden­falls grund­sätz­lich, dass objek­tiv ent­stan­de­ne und für eine geschlos­se­ne Wirt­schafts­ein­heit (im vor­lie­gen­den Streit­fall: für meh­re­re Woh­nun­gen in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus) ein­heit­lich erfass­te Betriebs­kos­ten (hier: Heiz­kos­ten) nach einem objek­ti­ven Abrech­nungs­maß­stab umge­legt wer­den, der glei­cher­ma­ßen für alle zur Wirt­schafts­ein­heit zäh­len­den Nut­zer gilt. Damit schei­den im All­ge­mei­nen sub­jek­ti­ve Vor­stel­lun­gen ein­zel­ner Miet­ver­trags­par­tei­en zur Woh­nungs­grö­ße, die ihren Aus­druck in einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung zur Wohn­flä­che gefun­den haben, schon von vorn­her­ein als taug­li­cher Abrech­nungs­maß­stab aus.
Sofern und soweit Betriebs­kos­ten nach gesetz­li­chen Vor­ga­ben (vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 Heiz­kos­tenV) daher ganz oder teil­wei­se nach Wohn­flä­chen­an­tei­len umge­legt wer­den, geht es mit­hin im All­ge­mei­nen um den Anteil der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che der jeweils betrof­fe­nen Woh­nung an der in der Wirt­schafts­ein­heit tat­säch­lich vor­han­de­nen Gesamt­wohn­flä­che 10. Auch erwähnt die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung mehr­fach den Begriff der "aner­kann­ten Regeln der Tech­nik" (so in § 5 Abs. 2 Satz 2, § 7 Abs. 1 Satz 3, § 9 Abs. 1 Satz 5, § 9b Abs. 2), der eher dar­auf hin­deu­tet, dass der Ver­ord­nungs­ge­ber in ers­ter Linie in die­sen Regeln nie­der­ge­leg­te objek­ti­ve Kri­te­ri­en für die Heiz­kos­ten­ver­tei­lung als maß­geb­lich ansieht. Dies spricht eben­falls dafür, die tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se bei der Abrech­nung nach Wohn­flä­chen­an­tei­len her­an­zu­zie­hen.
inso­weit Auf­ga­be von BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/​06, NJW 2008, 142 Rn.19[↩]
BGH, Urtei­le vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/​14, aaO Rn. 9; vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/​09, NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/​03, NJW 2004, 1947 unter – II 2 a; jeweils mwN[↩]
BGH, Urtei­le vom 18. Novem- ber 2015 – VIII ZR 266/​14, aaO; vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/​09, NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/​03, aaO unter – II 2 c; jeweils mwN[↩]
BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/​14, aaO Rn. 10 f.[↩]
BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/​14, aaO[↩]
zuletzt BGH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 205/​08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN[↩]
BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/​14, aaO Rn.10[↩]
BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/​06, aaO[↩]
vgl. hier­zu BGH, Urtei­le vom 10.12 2014 – VIII ZR 9/​14, NJW-RR 2015, 437 Rn. 29; vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/​09, NJW 2010, 3645 Rn. 17[↩]
so jeden­falls im Ergeb­nis auch: Staudinger/​Artz, BGB, Neubearb.2018, § 556a Rn. 23; Blank in Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 5. Aufl., § 556a Rn. 36; Wall, Betriebs­kos­ten­kom­men­tar, 4. Aufl., Rn. 2338; Langenberg/​Zehelein, Betriebs- und Heiz­kos­ten­recht, 8. Aufl., F Rn. 83; Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg, Miet­recht, 13. Aufl., § 556a BGB Rn. 28; Emmerich/​Sonnenschein, Mie­te, 11. Aufl., § 556a Rn.19; Schmid/​Harsch in Schmid/​Harz, Miet­recht Kom­men­tar, 5. Aufl., 2017, § 556a Rn. 166c; Heix, WuM 2016, 263, 265; Hinz, JR 2017, 284, 286; unklar: Münch-KommBG­B/­Schmid-Zehelein, 7. Aufl., § 556a Rn. 31[↩]
BetriebskostenabrechnungHeizkostenabrechnungWohnflächeWohnflächenabweichungWohnraumiete

References: § 556
 § 7
 § 536
 § 558
 § 558
 § 7
 § 7
 § 566
 § 7
 § 5
 § 7
 § 9
 § 9
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
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