Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=11.07.2012&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20138/11
Timestamp: 2018-09-22 15:54:50+00:00

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BGH, 11.07.2012 - VIII ZR 138/11 - dejure.org
BGH, 11.07.2012 - VIII ZR 138/11
BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b, § 286 Abs. 4, § 276 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2
§§ 286 Abs. 4, 543 Abs. 2 Nr. 3, 276 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 276 Abs 1 S 1 BGB, § 276 Abs 2 BGB, § 286 Abs 4 BGB, § 543 Abs 2 Nr 3 Buchst b BGB
Fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrages wegen Zahlungsverzugs: Verschulden des unberechtigt mindernden Mieters
BGB §§ 543, 286, 276
Keine Privilegierung des Mieters beim Verschuldensmaßstab in Bezug auf die fristlose Kündigung begründenden Zahlungsverzug
BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b, § 286 Abs. 4, § 276 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Ci
Fristlose Kündigung bei Kürzung der Miete durch den Mieter aufgrund falsch angenommener Ursache
Entfallen eines eine fristlose Kündigung begründenden Zahlungsverzugs wegen fehlenden Verschuldens eines Mieters bzgl. des Vorliegens der Voraussetzungen des Anspruchs auf ein Minderungsrecht
Verschuldeter Mietrückstand (Verzug) trotz Irrtum über tatsächliche Voraussetzungen zur Minderung der Miete
Irrtum über Minderungshöhe; verschuldeter Zahlungsverzug; fristlose Kündigung; Sorgfaltspflicht; Mietzahlung
Zahlungsverzug Mieter, wenn er hätte erkennen können, dass Minderungsrecht nicht besteht
BGB § 276; BGB § 543 Abs. 1 S. 1; BGB § 546 Abs. 1
Irrtum über Mangelursache ist Verschulden des Mieters!
Zum Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete
Kündigung bei geschuldeter Miete: Auch wenn Miete versehentlich zu unrecht gemindert wurde?
Rechtmäßigkeit einer Kündigung bei fehlerhafter Einschätzung einer Mangelursache
Unberechtigte Mietminderung außerordentliche Kündigung
Mieter haftet für Zahlungsverzug - Fahrlässigkeit
Nichtzahlung der Miete und das Verschulden des Mieters
Zur Mietminderung - Irrtum über Mangel kann zur fristlosen Kündigung führen
Wegen Mietminderung gekündigt - Mieter hielten die Kürzung für berechtigt, täuschten sich aber über die Ursache des Mietmangels
Mietminderung: Zum Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete
"Unwissenheit schützt vor Strafe nicht" - Ein Irrtum über Mangel rechtfertigt nicht eine Minderung!
Mieter irrt über Mangelursache, Kündigung des Vermieters zulässig
Kündigung wegen Zahlungsverzugs trotz irriger Annahme eines Minderungsrechts
Mietminderung kann zur fristlosen Kündigung führen
Recht des Vermieters bei unberechtigter Mietminderung
Zum Verschuldensmaßstab des Mieters im Rahmen von § 543 BGB
Fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes auch bei Irrtum des Mieters bei Mietminderung möglich
Zum Verschulden des Mieters bei einer Mietminderung
Kündigung auch bei Irrtum des Mieters über sein Verschulden rechtens
Unberechtigte Mietminderung kann fristlose Kündigung rechtfertigen
relaw.de (Rechtsprechungsübersicht)
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges bei verschuldeter Minderung wegen Mangels
Mietminderung - Kündigung droht
Fristlose Kündigung wegen unrechtmäßiger Mietkürzung
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges rechtens bei irrtümlicher Minderung wegen Mangels
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges bei irrtümlicher Minderung wegen Mangels
Irrtümliche Minderung: Kündigung wegen Zahlungsverzug
Fristlose Kündigung bei unberechtigter Mietminderung
Mietminderung unberechtigt? Fristlose Kündigung droht
Bei Mietminderung kann Mietern auch die fristlose Kündigung drohen
Mietminderung - Im Zweifel Mietzahlung unter "Vorbehalt", um fristlose Kündigung zu vermeiden // Kündigungsrisiko Mietminderung
Mietminderung wegen irrtümlich angenommenen Mangels: Wann ist der Irrtum des Mieters entschuldbar und eine auf den Mietrückstand gestützte fristlose Kündigung ausgeschlossen?
Für das fehlende Verschulden des unberechtigt mindernden Mieters bestehen hohe Sorgfaltsanforderungen
Verschulden des Mieters - Neues Urteil zur Nichtzahlung der Miete
Irrtum über Mangelursache ist Verschulden des Mieters! (IMR 2012, 362)
Kurznachricht zu "Vom Ende der Mietminderung bei Schimmelbefall" von RA/Notar Dr. Michael Selk, original erschienen in: NZM 2012, 797 - 800.
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 11.07.2012, Az.: VIII ZR 138/11 (Fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrages wegen Zahlungsverzugs; Verschulden des unberechtigt mindernden Mieters)" von Ass. iur. Edwin Schläger, original erschienen in: ZMR 2013, 177 - 180.
Kurznachricht zu "Zahlungsverzugskündigung: Tatsachenirrtum, Rechtsirrtum und Vertretenmüssen" von Prf. Dr. Jan Dirk Harke, original erschienen in: NZM 2016, 449 - 457.
AG Freising, 27.05.2010 - 7 C 848/09
LG Landshut, 23.03.2011 - 13 S 1954/10
NJW 2012, 2882
NZM 2012, 637
ZMR 2013, 177
NJ 2014, 117
Soweit der Beklagte geltend macht, er sei irrig davon ausgegangen, dass er die Vorauszahlungen nicht leisten müsse, könnte ihn dies nur unter den Voraussetzungen eines unvermeidbaren Rechtsirrtums entlasten (…vgl. Senatsurteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35 Rn. 25, 27 sowie vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, WuM 2012, 499 Rn.19).
Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (…Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12. Mai 2010, VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41 und vom 11. Juli 2012, VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16).
Miete im Sinne der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand ist jedoch nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete (…vgl. Senatsurteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16;… BeckOGK-BGB/Mehle, Stand 1. Juli 2017, § 543 Rn. 134 mwN;… vgl. auch BGH, Urteile vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 307/98, juris Rn. 21;… vom 23. Juli 2008- XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 31 ff;… vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 47).
a) An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats auch im Wohnraummietrecht strenge Anforderungen zu stellen; es besteht kein Grund, im Rahmen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu Gunsten des Mieters einen milderen Maßstab anzulegen (Senatsurteile vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 19;… vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 Rn. 27 ff. mwN).
Zu vertreten hat der Mieter gemäß § 276 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit (BGH, Urt. v. 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Tz. 20).
Nach ebenfalls gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gelten diese strengen Anforderungen auch im Wohnraummietrecht, dies sowohl mit Blick auf die tatsächlichen Voraussetzungen einer Mietminderung als auch die rechtlichen, einschließlich des (angemessenen) Umfangs der eingetretenen Minderung (vgl. BGH, Urt. v. 11.07.2012 - VIII ZR 138/11;… Urt. v. 25.10.2006 - VIII ZR 102/06).
Gerade dann wäre der Beklagte gehalten gewesen, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und seinerseits eine gerichtliche Klärung herbeizuführen (vgl. BGH, Urt. v. 11.07.2012, a.a.O.).
Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung zur Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Fall einer irrtümlich überhöht einbehaltenen Minderungsquote ausdrücklich ausgeführt, dass es dem Mieter zur Vermeidung des Verzugsrisikos zumutbar sei, den Minderungsbetrag unter Vorbehalt zu leisten und seine Rechte gerichtlich klären zu lassen (VIII ZR 138/11, 11.07.2012, Rn. 20 bei juris).
Die Kammer verkennt dabei nicht, dass an einen unverschuldeten Rechtsirrtum grundsätzlich strenge Anforderungen zu stellen sind (…vgl. Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 72. Auflage (2013), § 543 Rdnr. 26 m.w.Nw.) und nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kein Grund besteht, im Rahmen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zugunsten des Mieters einen milderen Sorgfaltsmaßstab anzulegen (vgl. BGH, Urteil vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882f., Tz. 19 zitiert nach juris; BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428ff., Tz. 27 zitiert nach juris).
Die Kammer sieht aber einen entscheidungserheblichen Unterschied zwischen den vorstehend zitierten Entscheidungen, in denen es um eine Mietminderung aufgrund eines Schimmelpilzbefalls mit zunächst unklarer Ursache (vgl. BGH, Urteil vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11) bzw. um einen Zahlungsrückstand aufgrund des Einbehalts von Nebenkostenvorauszahlungen mit dem Ziel, die Vermieterin zur Vorlage von Rechnungsbelegen für frühere Nebenkostenabrechnungen zu bewegen (vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06) ging, und dem vorliegenden Streitfall darin, dass die Beklagte zu 1. zunächst den Mietzins für die Zeit vom 01.09.2009 bis zum 31.08.2015 durch die Zahlung von 35.000,00 EUR an den Zeugen S aus ihrer Sicht bereits vollständig erbracht hatte und somit auch bei einer Zahlung an den Kläger unter Vorbehalt - wie sie von der Rechtsprechung in den vorgenannten Fällen als dem Mieter zumutbar angesehen wurde - den Mietzins nochmals hätte aufbringen müssen, was zu einer erheblichen finanziellen Belastung der Beklagten zu 1. geführt hätte.
Weist in einem Prozess um die Zahlung rückständiger Miete das Amtsgericht in der mündlichen Verhandlung darauf hin, dass ein vom Mieter in Anspruch genommenes Minderungsrecht jedenfalls nicht in der geltend gemachten Höhe besteht, so entfällt der eine (danach ausgesprochene) fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters (Anschluss BGH Urteil vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11-).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11 - ) entfällt der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen.
Die für die Voraussetzungen des § 286 Abs. 4 BGB darlegungs- und beweispflichtige Beklagte (vgl. BGH…, Urteil vom 10. Februar 2011 - VII ZR 53/10 -, Rn. 15, juris), hat die Voraussetzungen eines unverschuldeten Rechtsirrtums, an den strenge Anforderungen gestellt werden (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11 -, Rn. 19, juris), nicht dargetan.
LG München I, 06.12.2012 - 14 S 12138/12
Parkett kontaminiert: 30% Mietminderung!
LG Frankfurt/Main, 24.07.2012 - 11 S 143/11

References: § 543
 § 286
 § 276

§ 276
 § 276
 § 286
 § 543
 § 543
 § 286
 § 276
 § 276
 § 543
 § 546
 § 543
 BGH 
 § 569
 § 543
 § 569
 § 543
 § 543
 § 276
 § 543
 § 543
 BGH 
 § 286