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Ottaviana Raffaela Villa
1 l agenzia in f orma aggiornamento febbraio 2012 RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
2 l agenzia in f orma aggiornamento febbraio 2012 RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
3 INDICE INTRODUZIONE 5 1. LA DETRAZIONE IRPEF PER LE SPESE DI RISTRUTTURAZIONE 6 Chi può fruire della detrazione 7 Per quali lavori spettano le agevolazioni 8 Cosa deve fare chi ristruttura per fruire della detrazione 13 Come si può perdere la detrazione 15 Se cambia il possesso 16 Cumulabilità con la detrazione Irpef per il risparmio energetico L IVA SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE 17 L agevolazione per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria 17 L Iva agevolata per i lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione LA DETRAZIONE IRPEF PER GLI ACQUIRENTI E GLI ASSEGNATARI DI IMMOBILI RISTRUTTURATI 19 Le condizioni richieste per fruire dell agevolazione LA DETRAZIONE IRPEF DEL 19% DEGLI INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI 21 In cosa consiste 21 Le condizioni richieste I PRINCIPALI TIPI DI INTERVENTI AMMESSI ALLA DETRAZIONE IRPEF DEL 36% 23 A. Sulle singole unità abitative 23 B. Sulle parti condominiali PER SAPERNE DI PIÙ 29 3
4 INTRODUZIONE Dal 1 gennaio 2012, la detrazione fiscale del 36% sulle ristrutturazioni edilizie non ha più scadenza. L agevolazione, introdotta fin dal 1998 e prorogata più volte, è stata resa permanente dal decreto legge n. 201/2011 (art. 4) che ha previsto il suo inserimento tra gli oneri detraibili ai fini Irpef. È a regime anche la detrazione relativa agli interventi di ristrutturazione, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedono, entro sei mesi dalla data di termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell immobile. In questi casi, l acquirente o l assegnatario della singola unità immobiliare potrà fruire del 36% del valore degli interventi eseguiti. Questo valore si assume in misura pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione e, comunque, entro l importo massimo di euro. Negli ultimi anni la normativa che disciplina la materia è stata più volte modificata. Tra le più recenti novità si segnalano: l abolizione dell obbligo di invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara la riduzione della percentuale (dal 10 al 4%) della ritenuta d acconto sui bonifici che banche e Poste hanno l obbligo di operare l eliminazione dell obbligo di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall impresa che esegue i lavori la facoltà riconosciuta al venditore, nel caso in cui l unità immobiliare sulla quale sono stati eseguiti i lavori sia ceduta prima che sia trascorso l intero periodo di godimento della detrazione, di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all acquirente (persona fisica) dell immobile l obbligo per tutti i contribuenti di ripartire l importo detraibile in 10 quote annuali; dal 2012 non è più prevista per i contribuenti di 75 e 80 anni la possibilità di ripartire la detrazione, rispettivamente, in 5 o 3 quote annuali l estensione dell agevolazione agli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza. La presente guida intende fornire le indicazioni utili per richiedere correttamente il beneficio fiscale, illustrando modalità e adempimenti. 5
5 1. LA DETRAZIONE IRPEF PER LE SPESE DI RISTRUTTURAZIONE È possibile detrarre dall Irpef (l imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. La detrazione è pari al 36% delle somme spese e spetta fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a euro per ciascuna unità immobiliare. Questo importo va suddiviso fra tutti i soggetti, aventi diritto alla detrazione, che hanno sostenuto le spese (ad esempio marito e moglie cointestatari di un abitazione possono calcolare la detrazione spettante sull ammontare complessivo di spesa di euro). Se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo delle spese detraibili si deve tenere conto di quelle sostenute nei medesimi anni: si avrà diritto all agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione non ha superato il limite complessivo di euro. Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all esercizio di un attività commerciale, dell arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%. L agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell anno, secondo il criterio di cassa. Per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell edificio, il beneficio compete con riferimento all anno di effettuazione del bonifico da parte dell amministrazione del condominio. In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi. Ciascun contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell Irpef dovuta per l anno in questione. Non è ammesso il rimborso di somme eccedenti l imposta. ESEMPIO Se la quota annua detraibile è di euro e l Irpef (trattenuta dal sostituto d imposta, o comunque da pagare con la dichiarazione dei redditi) nell anno in questione ammonta a euro, la parte residua della quota annua detraibile (200 euro) non può essere recuperata in alcun modo. L importo eccedente, infatti, non può essere richiesto a rimborso, né può essere conteggiato in diminuzione dell imposta dovuta per l anno successivo. 6
6 La ripartizione della detrazione La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi. Per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2011, i contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione, rispettivamente, in cinque o tre rate annuali di pari importo. È necessario, però, essere proprietari o titolari di altro diritto reale sull unità abitativa oggetto di intervento. Non può beneficiare di tale ripartizione, per esempio, l inquilino. Dal 1 gennaio 2012 non è più prevista questa diversa modalità di ripartizione. CHI PUÒ FRUIRE DELLA DETRAZIONE Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. L agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese: proprietari o nudi proprietari titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie) locatari o comodatari soci di cooperative divise e indivise soci delle società semplici imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce. Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell immobile oggetto dell intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture. In questo caso, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione. Sono definiti familiari, ai sensi dell art. 5 del Testo unico delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l acquirente dell immobile ha diritto all agevolazione se: è stato immesso nel possesso dell immobile 7
7 esegue gli interventi a proprio carico è stato registrato il compromesso. Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati. PER QUALI LAVORI SPETTANO LE AGEVOLAZIONI I lavori per i quali spetta l agevolazione fiscale sono: A. quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). In particolare, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo e per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze B. quelli indicati alle lett. a), b), c) e d) dell articolo 3 del Dpr 380/2001 (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia), effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali. Gli interventi di manutenzione ordinaria sono dunque ammessi all agevolazione solo se riguardano parti comuni di edifici residenziali. C. gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nell articolo 3 del Dpr 380/2001 e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza. La detrazione delle spese sostenute per questi interventi è stata introdotta dal decreto legge n. 201/2011. D. gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune E. i lavori finalizzati all eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi (ad esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all abitazione) F. gli interventi per la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità 8
8 interna ed esterna all abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell articolo 3, comma 3, della legge 104/1992. La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna. Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell agevolazione i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse. Tali beni, tuttavia, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19% G. gli interventi di bonifica dall amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici Con riferimento alla sicurezza domestica, non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (ad esempio non spetta alcuna detrazione per l acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas). L agevolazione compete, invece, anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante). Tra le opere agevolabili rientrano: l installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti il montaggio di vetri anti-infortunio l installazione del corrimano H. interventi relativi all adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Per atti illeciti si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza. A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure: rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici 9
9 apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione porte blindate o rinforzate apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti; apposizione di saracinesche tapparelle metalliche con bloccaggi vetri antisfondamento casseforti a muro fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline I. gli interventi finalizzati al conseguimento di risparmi energetici, alla cablatura degli edifici, al contenimento dell inquinamento acustico, all adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici, all esecuzione di opere interne. Le opere effettuate per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all installazione di impianti basati sull impiego delle fonti rinnovabili di energia, possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia. Gli interventi per l adozione di misure antisismiche e per l esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari. Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Altre spese ammesse all agevolazione Oltre alle spese necessarie per l esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare anche: le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi della legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71) le spese per l acquisto dei materiali il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti le spese per l effettuazione di perizie e sopralluoghi 10
10 l imposta sul valore aggiunto, l imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori gli oneri di urbanizzazione gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998). Non possono invece ritenersi comprese tra quelle oggetto della detrazione le spese di trasloco e custodia dei mobili per il periodo necessario all effettuazione degli interventi di recupero edilizio. La manutenzione ordinaria Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all agevolazione solo quando riguardano le parti comuni. La detrazione spetterà ad ogni condomino in base alla quota millesimale. Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civile: il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune, i locali per la portineria e per l alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera. Gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine, soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione. Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage. Se queste opere fanno parte di un intervento più vasto, come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l insieme delle stesse è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali. La manutenzione straordinaria Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d uso. 11
11 Esempi di manutenzione straordinaria: installazione di ascensori e scale di sicurezza realizzazione e miglioramento dei servizi igienici sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso rifacimento di scale e rampe interventi finalizzati al risparmio energetico recinzione dell area privata costruzione di scale interne. Restauro e risanamento conservativo Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d uso con esso compatibili. Esempi di interventi di restauro e risanamento conservativo: interventi mirati all eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali. Ristrutturazione edilizia Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare ad un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente. Esempi di ristrutturazione edilizia: demolizione e fedele ricostruzione dell immobile modifica della facciata realizzazione di una mansarda o di un balcone trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda apertura di nuove porte e finestre costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti. Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l Agenzia delle Entrate ha chiarito che: in caso di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione spetta solo per la fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria e sagoma dell edificio preesistente 12
12 per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l intervento si considera, nel suo complesso, una nuova costruzione se la ristrutturazione avviene senza demolire l edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l ampliamento configura, comunque, una nuova costruzione. Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (risoluzione dell Agenzia delle Entrate n. 4/E del 4 gennaio 2011). COSA DEVE FARE CHI RISTRUTTURA PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE Gli adempimenti previsti per richiedere la detrazione sulle spese di ristrutturazione sono stati recentemente semplificati e ridotti. In particolare, dal 13 maggio 2011 sono stati soppressi l obbligo dell invio della comunicazione di inizio lavori all Agenzia delle Entrate e quello di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall impresa che esegue i lavori. In luogo dell invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara, è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione. Inoltre, occorre conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, i documenti indicati nel provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate del 2 novembre In particolare, oltre ai documenti indicati più avanti (comunicazione all Asl, fatture e ricevute comprovanti le spese sostenute, ricevute dei bonifici di pagamento), il contribuente deve essere in possesso di: domanda di accatastamento (se l immobile non è ancora censito) ricevute di pagamento dell Ici, se dovuta delibera assembleare di approvazione dell esecuzione dei lavori (per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali) e tabella millesimale di ripartizione delle spese dichiarazione di consenso del possessore dell immobile all esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dal detentore dell immobile, se diverso dai familiari conviventi abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell atto di notorietà in 13
13 cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili. Comunicazione all Azienda sanitaria locale Deve essere inviata all Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione con raccomandata A.R. con le seguenti informazioni: generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi natura dell intervento da realizzare dati identificativi dell impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione data di inizio dell intervento di recupero. La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l obbligo della notifica preliminare alla Asl. Pagamento mediante bonifico Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale da cui risultino: causale del versamento codice fiscale del soggetto che paga codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Le spese che non è possibile pagare con bonifico (per esempio, oneri di urbanizzazione, diritti pagati per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) possono essere pagate con altre modalità. Quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa, e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio fiscale. Se il bonifico contiene l indicazione del codice fiscale del solo soggetto che fino al 13 maggio 2011 era obbligato a presentare il modulo di comunicazione al Centro operativo di Pescara, gli altri aventi diritto, per ottenere la detrazione, devono riportare in un apposito spazio della dichiarazione dei redditi il codice fiscale indicato sul bonifico. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento. 14
14 Ritenuta sui bonifici Al momento del pagamento del bonifico, banche e poste devono operare una ritenuta a titolo di acconto dell imposta dovuta dall impresa che effettua i lavori. Dal 6 luglio 2011 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 98/2011) questa ritenuta è pari al 4%. Con la Circolare n. 40 del 28 luglio 2010 l Agenzia delle Entrate ha fornito le istruzioni operative in merito all applicazione di questo adempimento. Con riferimento alle spese sostenute in favore dei Comuni, se il contribuente paga con bonifico, pur non essendo tenuto a tale forma di versamento, deve indicare nella motivazione del pagamento il Comune, come soggetto beneficiario e la causale del versamento (per esempio, oneri di urbanizzazione, Tosap, eccetera). In questo modo, la banca o Poste Spa non codificano il versamento come importo soggetto a ritenuta (risoluzione dell Agenzia delle Entrate n. 3/E del 4 gennaio 2011). Altri adempimenti I contribuenti interessati devono conservare, oltre alla ricevuta del bonifico, le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione. Questi documenti, che devono essere intestati alle persone che fruiscono della detrazione, potrebbero essere richiesti, infatti, dagli uffici finanziari che controllano le loro dichiarazioni dei redditi. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione prevista, può utilizzare una certificazione rilasciata dall amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione. COME SI PUÒ PERDERE LA DETRAZIONE La detrazione non è riconosciuta, e l importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici, quando: non è stata effettuata la comunicazione preventiva all Asl competente, se obbligatoria il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi. Per queste violazioni il contribuente non decade dal diritto all agevolazione se è in possesso della dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori (ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445). 15
15 SE CAMBIA IL POSSESSO Se l immobile sul quale è stato eseguito l intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l intero periodo per fruire dell agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all acquirente dell unità immobiliare (se persona fisica). In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all acquirente (persona fisica) dell immobile. Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all acquirente dell immobile. In caso di decesso dell avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell immobile. Trasferimento dell inquilino o del comodatario La cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento. CUMULABILITÀ CON LA DETRAZIONE IRPEF PER IL RISPARMIO ENERGETICO La detrazione del 36% per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con l agevolazione fiscale prevista per i medesimi interventi dalle disposizioni finalizzate al risparmio energetico (detrazione Irpef del 55% per interventi di riqualificazione energetica negli edifici realizzati entro il 31 dicembre 2012). Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni previste per il risparmio energetico che in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà fruire, per le medesime spese, soltanto dell uno o dell altro beneficio fiscale, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse. Tutte le informazioni sulle agevolazioni previste per il contenimento della spesa energetica, gli interventi per i quali sono concesse, le condizioni e le modalità per usufruirne, sono illustrate nell apposita guida realizzata dall Agenzia delle Entrate - Le Agevolazioni fiscali per il risparmio energetico - consultabile sul suo sito internet ( 16
16 2. L IVA SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE L AGEVOLAZIONE PER I LAVORI DI MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, è previsto un regime agevolato, che consiste nell applicazione dell Iva ridotta al 10%. Le cessioni di beni restano assoggettate alla aliquota Iva ridotta invece solo se la relativa fornitura è posta in essere nell ambito del contratto di appalto. Tuttavia, qualora l appaltatore fornisca beni di valore significativo, l aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Tale limite di valore deve essere individuato sottraendo dall importo complessivo della prestazione, rappresentato dall intero corrispettivo dovuto dal committente, soltanto il valore dei beni significativi. I beni significativi sono stati espressamente individuati dal decreto 29 dicembre Si tratta di: ascensori e montacarichi; infissi esterni e interni; caldaie; video citofoni; apparecchiature di condizionamento e riciclo dell aria; sanitari e rubinetteria da bagni; impianti di sicurezza. Su tali beni l aliquota agevolata del 10% si applica solo fino alla concorrenza della differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni significativi. ESEMPIO Costo totale dell intervento euro, di cui: a) per prestazione lavorativa euro; b) costo dei beni significativi (ad esempio rubinetteria e sanitari) euro. Su questi euro di beni significativi, l Iva al 10% si applica solo su euro, cioè sulla differenza tra l importo complessivo dell intervento e quello dei beni significativi ( = 4.000). Sul valore residuo (2.000 euro) l Iva si applica nella misura ordinaria del 20%. Per destinazione abitativa privata si intende riferirsi alle abitazioni adibite a dimora di privati. Non si può applicare l Iva agevolata al 10%: ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori; ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente; 17
17 alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio; alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso la ditta subappaltatrice deve fatturare con Iva al 21% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo. L IVA AGEVOLATA PER I LAVORI DI RESTAURO, RISANAMENTO CONSERVATIVO E RISTRUTTURAZIONE Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio è sempre prevista, senza alcuna data di scadenza, l applicazione dell aliquota Iva del 10%. Si tratta, in particolare: A. delle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d opera relativi alla realizzazione degli interventi di restauro risanamento conservativo ristrutturazione B. dell acquisto di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, individuate dall articolo 3, lettere c) e d) del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con Dpr 6 giugno 2001, n L aliquota Iva del 10% si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (ad esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, eccetera). L agevolazione spetta sia quando l acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d opera che li esegue. 18
18 3. LA DETRAZIONE IRPEF PER GLI ACQUIRENTI E GLI ASSEGNATARI DI IMMOBILI RISTRUTTURATI È prevista una detrazione Irpef del 36% anche per gli acquisti di fabbricati, a uso abitativo, ristrutturati. In particolare, la detrazione si applica nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono alla successiva alienazione o assegnazione dell immobile. In particolare, l agevolazione spetta qualora la compravendita o l assegnazione intervenga: entro il 30 giugno 2012, se i lavori sono stati eseguiti tra il 1 gennaio 2008 e il 31 dicembre 2011 entro 6 mesi dalla data del termine dei lavori, se questi sono stati ultimati dopo il 31 dicembre L acquirente o l assegnatario ha diritto alla detrazione Irpef del 36% calcolata, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell abitazione, risultante dall atto di acquisto o di assegnazione. ESEMPIO Prezzo di acquisto dell abitazione: = euro Costo forfetario di ristrutturazione (25% di euro) = euro Detrazione (36% di euro) = euro La detrazione si applica anche quando sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell art. 3 del Dpr 380/2001. INTERVENTI DI RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA sono quelli fatti per la conservazione dell edificio e per assicurarne la funzionalità (per esempio, consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell edificio, inserimento di elementi accessori e di impianti necessari) sono quelli volti a trasformare un edificio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Vi rientrano, inoltre, quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l adeguamento alla normativa antisismica 19
19 La spesa su cui calcolare la detrazione non può comunque eccedere l importo massimo di euro e deve essere ripartita in 10 rate annuali di pari importo (vedi capitolo 1). ESEMPIO Supponiamo che il prezzo di acquisto dell abitazione sia di euro. Poiché il 25% di euro (75.000) è superiore all importo massimo di euro, la detrazione dovrà essere calcolata su tale ultimo importo e sarà pari, quindi, a euro (25% di ). Il limite di euro deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Di conseguenza, questo importo va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto alla detrazione. LE CONDIZIONI RICHIESTE PER FRUIRE DELL AGEVOLAZIONE La detrazione Irpef si applica alle seguenti condizioni: l acquisto o l assegnazione dell unità abitativa deve avvenire entro i termini sopra indicati l immobile acquistato o assegnato deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l intero edificio. L agevolazione trova applicazione, pertanto, a condizione che gli interventi edilizi riguardino l intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante) il termine immobile deve essere inteso come singola unità immobiliare e l agevolazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari, costituenti l intero fabbricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione. ATTENZIONE In caso di stipula del compromesso, per fruire della detrazione occorre che il rogito avvenga entro i termini previsti. Per fruire dell agevolazione non è necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico. 20
20 4. LA DETRAZIONE IRPEF DEL 19% DEGLI INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI IN COSA CONSISTE I contribuenti che intraprendono la ristrutturazione e/o la costruzione della loro casa di abitazione principale, possono detrarre dall Irpef, nella misura del 19%, gli interessi passivi e i relativi oneri accessori pagati sui mutui ipotecari, per costruzione e ristrutturazione dell unità immobiliare, stipulati con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro dell Unione europea, ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti. L importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d imposta. Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all art. 31, comma 1, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n. 457 (ora trasfuso nell articolo 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con Dpr 6 giugno 2001, n. 380). Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l autocertificazione, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici. LE CONDIZIONI RICHIESTE Per usufruire della detrazione in questione è necessario che siano rispettate le seguenti condizioni: il mutuo deve essere stipulato nei sei mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei diciotto mesi successivi; l immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione; il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale. La detrazione è limitata all ammontare degli interessi passivi riguardanti l importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell immobile. 21

References: art. 5
 articolo 3
 articolo 3
 articolo 3
 articolo 3
 articolo 1117
 articolo 3
 art. 3
 art. 31
 articolo 3