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Benito Camacho Fernández
2 sumario Nº 435 Septiembre de 2007 LUNES 4 30 EDITADA POR REGISTRADORES DE LA COMUNIDAD VALENCIANA CASOS... 2 RESOLUCIONES... 4 FUNDADOR Enrique Colomer Sancho COORDINADORAS GENERALES Carmen Gómez Durá Alicia de la Rúa Navarro COLABORADOR ESPECIAL José Bollaín Gómez CONSEJO DE REDACCIÓN Maria-Emilia Adán García Vicente Carbonell Serrano Rafael Carbonell Serrano Vicente Domínguez Calatayud Guillermo Dromant Jarque Pedro Fandos Pons Consuelo García Pedro Belen Gómez Valle Marta Gozálbes y Fernández de Palencia Susana Juste Ribes Cristina Martínez Ruiz Francisco Molina Balaguer Fernando Ortega Gironés Mercedes Ríos Peset Ana Mª Sabater Mataix Miguel Soria Lopez A SENTENCIAS NOS ESCRIBE: LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD Y LA APLICACIÓN DEL REAL DECRETO 9/2005 «POR EL QUE SE ESTABLECE LA RELACIÓN DE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES DEL SUELO Y LOS CRITERIOS Y ESTÁNDARES PARA LA DECLARACIÓN DE SUELOS CONTAMINADOS por Jose L. Salazar...22 FISCAL por Francisco Molina LÓGICA...31 HUMOR MAQUETACIÓN Regina Martínez Vicente SECRETARIA Sta. María Dolores Plaza de la Reina nº Valencia Tfno.: FAX: Depósito legal: V RESEÑA LEGISLATIVA La revista Lunes 4.30 agradece y respeta los trabajos de todos sus colaboradores sin asumir las opiniones vertidas en los mismos. 1
3 PRÁCTICOS CASOS PRÁCTICOS Carmen Gómez. Registradora de la Propiedad ALTERACIONES EN LA DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS PARA ADECUAR AL CATASTRO. Se presentan algunas escrituras que contienen la modificación de datos descriptivos de la finca para adecuarlos al Catastro por el Notario, de acuerdo al art. 171 del Rgto. Notarial. Se plantea qué hacer con estas alteraciones cuando no coinciden con el Registro, hay diferencias de cabida y el Registrador duda que se refieran a la misma finca. Todos los contertulios estuvieron de acuerdo que debe calificarse con arreglo a lo aplicable a los excesos (y disminuciones de cabida según la D.G.R y N), y cuando hay duda en la identidad de la finca, suspender o no hacer constar las modificaciones. MEDIOS DE PAGO. SUPUESTOS. Volvió a salir el tema de los medios de pago, tras la ley de prevención del fraude y a propósito del informe de la Comisión Nacional de Criterios de Calificación de 3 de Mayo de y de la Resolución de la D.G.R.y N de 18 de Mayo de 2.007: - Lo que resulta claro de ambos textos es la no aplicación de la ley a las cancelaciones de hipoteca, aunque sea por amortización anticipada. - De la Resolución destacaron que la falta u omisión del impreso S-1, no puede provocar el cierre del Registro; sin perjuicio de la comunicación nuestra a posteri. Comentados otros supuestos se llegó a la conclusión de que debería suspenderse la escritura en los siguientes casos: si no se dice nada de los medios de pago; si las cantidades justificadas por partes no suman el precio total; si no coincide lo manifestado por las partes con lo testimoniado por el Notario; si dicen que se niegan total o parcialmente a manifestarlo. Se comentó, así mismo, que no puede exigirse en una compraventa con precio aplazado, que se digan los medios de pago que se utilizarán en un futuro, por muy elevado que sea el precio. PROINDIVISO RESULTANTE DE REPARCELACION, AHORA RECHAZADO. Por una reparcelación quedan dos fincas adjudicadas a cuatro hermanos en proindiviso. Y ahora, dos de ellos no están conformes, planteando que existió un error en la reparcelación y debía adjudicarse, cada finca a dos en proindiviso; el Secretario del Ayuntamiento corrobora el error solicitando la forma de rectificarlo. Todos coinciden que estando la reparcelación acabada e inscrita, sólo caben rectificaciones que necesitarán los mismos requisitos y pasos que ha necesitado para su aprobación la realizada, o consentimiento unánime de todos los propietarios; la D.G.R y N se ha pronunciado, en varias ocasiones, en este sentido. 2 / LUNES CUATRO TREINTA / Nº 435
4 Lo que pueden hacer es una extinción de condominio parcial o cualquier otro negocio que produzca el efecto querido; pero sin modificar la reparcelación. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE. Se trata de una ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO en expediente de apremio de la Recaudación Municipal contra la herencia yacente y herederos desconocidos e inciertos de Jerónimo C.L. casado con Teresa A.H. fallecidos en 1988 y 1995, respectivamente, entendiéndose las actuaciones con quien ostente la representación o administración de la herencia, por débitos a la Hacienda del año 2005 y Con fecha 8 de Marzo han sido dados por notificados mediante publicación edictal los posibles herederos desconocidos e inciertos y demás interesados legítimos de los titulares fallecidos y con fecha 21 de Marzo se dió por notificados a través del procedimiento edictal, a otros posibles herederos. El artículo del RGR prevé la posibilidad de que esté la herencia yacente dirigiéndose la actuación en este caso a quien ostente la administración o representación de ella. El punto 3 del mismo artículo señala que, desde que conste que no existen herederos conocidos se ponga en conocimiento del órgano competente a efectos de solicitar la declaración de herederos. Habría que nombrar un administrador de la herencia o pedir la declaración de herederos? Parece que el supuesto es similar a la reciente resolución de 21de Febrero de 2007 y anteriores relativas a procedimientos seguidos contra inciertos y desconocidos herederos de una persona. Los contertulios entendieron que puede hacerse cualquiera de las dos cosas: - o nombrar administrador de la herencia, supuesto más difícil para la administración por ser un procedimiento jurisdiccional, - o solicitar la declaración de herederos, que, como acreedores, sí estarían legitimados a tenor del art. 978 LEC, y sería más rápido. REPARCELACIÓN. CONSTITUCIÓN DE GARANTIA REAL. NECESARIEDAD O INNECESARIEDAD DE CONSENTIMIENTO DEL AYUNTAMIENTO Y DEL URBANIZADOR Se presenta escritura llamada de Constitución de garantía real, por la que una mercantil A, dueña de cuatro parcelas sujetas a reparcelación, (siendo el agente urbanizador una mercantil B ), opta por el pago en dinero de la cuota de urbanización en vez de la retribución en terrenos, y para aportar garantía real que garantice el pago de dicho dinero, otorga la escritura citada, a tenor del art. 167 de la Ley Urbanística Valenciana de 2005 y art de su reglamento (en la redacción dada por Decreto Valenciano 36/2007). En dicha escritura comparece únicamente la mercantil A estableciendo una cuantía y plazo máximos. Se plantea si es necesaria la notificación y consentimiento del Ayuntamiento y del Agente Urbanizador. Se considera por todos que no era necesario que el Ayuntamiento consintiera pero sí el agente urbanizador, aunque se dividieron las opiniones: unos opinaban que cabe la constitución unilateral por la mercantil A, pendiente de la aceptación por el urbanizador, pero otros entendieron que la constitución unilateral sólo está prevista para la hipoteca no siendo aplicable a este supuesto. En lo que sí estuvieron de acuerdo es en que se inscribe a favor del Urbanizador y sobre las fincas de origen y después se arrastrará. Algunos apuntaron la idea de que esta garantía es como la afección urbanística por adelantado, opinando que podrá aplicarse su régimen jurídico. LUNES CUATRO TREINTA / Nº 435 3
5 RESOLUCIONES Dirección General de los Registros y del Notariado RESOLUCIONES SUSANA JUSTE, PEDRO FANDOS, MARTA GOZALBES (Registradores de la Propiedad) R. DE 10 DE ABRIL DE 2007 (BOE ) R. DE 16 DE ABRIL DE 2007 (BOE ) ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO Se halla inscrito un bien a nombre de una persona de nacionalidad rusa, casada en régimen legal de su país, por título de compra y con sujeción al régimen matrimonial que le sea aplicable. Se plantea si puede anotarse un embargo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social por deudas contraídas por aquél, habiendo sido notificado el embargo a su esposa. SEGURO DECENAL Se presenta escritura por la que se declara la ejecución en un edificio de obras de reforma y ampliación, así como nueva distribución y edificación de una planta más. El Registrador suspende la inscripción por no acreditarse la contratación del seguro decenal exigido por la Ley 38/ 1999, siendo la solicitud de licencia de ampliación posterior al 5 de mayo de El Registrador suspende la inscripción por no acreditarse la posibilidad de que los bienes comunes puedan embargarse por deudas de un cónyuge, con arreglo al régimen económico matrimonial ruso. La DGRN confirma la nota: en el caso de que no se acrediten las normas aplicables del derecho competente, como ocurre en este caso, debería haberse dirigido la demanda contra ambos cónyuges, no siendo suficiente la notificación. (Susana Juste) El interesado recurre porque la licencia originaria se obtuvo antes de la entrada en vigor de dicha ley. La DGRN confirma la nota: se trata de una rehabilitación de un edificio cuya primera licencia de construcción es anterior a la Ley 38/1999. Pero en el presente supuesto se trata de obras que no sólo rehabilitan, sino que alteran la configuración arquitectónica y producen una variación esencial, y cuya licencia se ha otorgado con posterioridad a dicha ley, por lo que es necesario el seguro decenal. (Susana Juste) 4 / LUNES CUATRO TREINTA / Nº 435
6 R. DE 17 DE ABRIL DE 2007 (BOE ) ACUERDOS SOCIALES Se presenta escritura de elevación a público de acuerdos sociales de transformación de una sociedad anónima en sociedad limitada, y otras modificaciones estatutarias. El Registrador deniega la inscripción por los siguientes defectos cometidos en los anuncios de la convocatoria: 1. No se expresa con claridad el lugar de celebración de la junta ya que se dice que se hace en sede. 2. No resulta que la convocatoria se haya realizado por acuerdo del Consejo de Administración, ya que la convocatoria la firma el Presidente. 3. No se reconoce el derecho de los accionistas a examinar en el domicilio social el texto de la modificación propuesta. La DGRN revoca el primer defecto: no hay duda de que la expresión utilizada se refiere a la sede social. Confirma el segundo defecto: la convocatoria de la junta es competencia del órgano de administración exclusivamente, es necesario un acuerdo de dicho órgano y ello no resulta de ningún punto de la convocatoria. Confirma el tercer defecto: debe constar expresamente el derecho de los accionistas de examinar la propuesta de modificación, en la propia sede social, o solicitando su entrega o envío gratuito. Tal circunstancia no se expresa. (Susana Juste) R. DE 19 DE ABRIL DE 2007 (BOE ) PROPIEDAD HORIZONTAL Se deniega parcialmente la inscripción de una escritura de modificación de una propiedad horizontal, en cuanto a la alteración de las cuotas de participación, acreditándose la adopción del acuerdo mediante la comparecencia del Presidente de la Comunidad de Propietarios y certificación librada por el secretario de la misma, con firma legitimada. Pués entiende el Registrador que al afectar el acuerdo al título constitutivo de la propiedad horizontal, es necesario que conste el consentimiento individualizado de cada uno de los propietarios expresado en documento público. La DG, reiterando la doctrina mantenida en otras resoluciones, no estima el recurso y confirma la nota, sobre la base de distinguir entre actos colectivos que no se imputan singularmente a cada propietario, sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que por afectar al título constitutivo de la propiedad horizontal y al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de cada propietario expresado en documento público, como ocurre en el presente caso. (Pedro Fandos) R. DE 20 DE ABRIL DE 2007 (BOE ) EXCESO DE CABIDA Se suspende la inscripción de un acta de exceso de cabida sobre parcela colindante con monte público por existir informe con- LUNES CUATRO TREINTA / Nº 435 5
7 trario expedido por la Administración Ambiental competente que no es la titular del monte, pues éste es de titularidad municipal, existiendo convenio de gestión entre las dos administraciones respecto a dicho monte. La DG no estima el recurso y confirma la nota, pues la inscripción de un exceso de cabida colindante con monte público requiere informe favorable de la administración titular, o del órgano forestal competente, para los catalogados. En el presente caso, aunque el informe no se emite por la titular registral del monte, ésta tiene con la administración que informa desfavorablemente un convenio de gestión, razón por la cual se desestima el recurso. (Pedro Fandos) R. DE 23 DE ABRIL DE 2007 (BOE ) HIPOTECA UNILATERAL Se suspende la inscripción de una aceptación de hipoteca unilateral por parte de la Seguridad Social, por no acreditarse el pago de los impuestos, si los devengare, el acto que se pretende inscribir. La DG estima el recurso y revoca el defecto al entender que la aceptación de esta hipoteca unilateral efectuada por la Seguridad Social, es un supuesto legal de exención fiscal, apreciable de oficio por el Registrador. (Pedro Fandos) R. DE 24 DE ABRIL DE 2007 (BOE ) ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN. PRÓRROGA Se deniega la práctica de la prórroga, por plazo de 4 años de una anotación de suspensión de una anotación de embargo, que ya había sido prorrogada, al no estar inmatriculada la finca embargada, y no contemplar la ley una segunda prórroga, además de exceder del plazo de 180 días que dispone imperativamente el artículo 96 LH. La DG estima el recurso y revoca la nota, pues si bien el artículo 96 dispone que la duración de la anotación de suspensión es de 60 días y únicamente cabe una única prórroga hasta los 180 días, el artículo 205 RH prevé para supuestos de falta de previa inscripción de la finca, y a instancia de parte, otra prórroga por plazo máximo de un año. En el presente caso se solicita una nueva prórroga por plazo de 4 años, que no es aplicable al supuesto concreto, pero no por las razones aludidas por el Registrador, por lo que cabe la práctica de la misma, limitándola al plazo de un año establecido reglamentariamente. (Pedro Fandos) R. DE 8 DE MAYO DE 2007 (BOE ) INSCRIPCIÓN DEL ACTA PARCIAL DE FIN DE OBRA Se presenta en el Registro de la Propiedad acta parcial de fin de obra en la que se declara haberse terminado, además de los elementos comunes, una de las fincas integrantes del edificio. Se presenta certificación del seguro del artículo 19 LOE. Se suspende la inscripción por entenderse que el seguro debe referirse a la totalidad del edificio y por aplicación del artículo 46 del RD 4 Julio / LUNES CUATRO TREINTA / Nº 435
8 El recurso es estimado puesto que cuando se exige seguro decenal y terminación del edificio, se está refiriendo a «quod plerumque accidit», es decir, a lo que ocurre en la mayoría de los casos pero no excluye supuestos en los que se termina una vivienda y ésta es susceptible de aprovechamiento sin haberse terminado todo el edificio bastando con que el seguro garantice la vivienda que se inscribe. (Marta Gozalbes) Es objeto del presente recurso la negativa a inscribir una escritura de constitución de Sociedad de responsabilidad limitada con la denominación «Giovanna Tornabuoni» ya que el socio único de aquél no ostenta éste nombre (artículo Reglamento del Registro Mercantil) no pudiendo incluirse en la denominación de una sociedad total o parcialmente el nombre o seudónimo de una persona sin su consentimiento. Señala la DG el distinto régimen jurídico de las sociedades personalistas frente a las de capital y los distintos criterios legislativos utilizados a la hora de imponer el signo distintivo de las mismas, que es su denominación, la norma del artículo 401 del Reglamento ha de interpretarse atendiendo a su espíritu y finalidad que es impedir confusiones en el tráfico jurídico sobre la composición personal de una sociedad o su vinculación con determinada persona, no pudiendo oponerse obstáculo alguno si faltan elementos que de forma patente comportan la individualización del nombre y apellido de que se trate respecto de una persona concreta, lo que puede ocurrir no sólo en supuestos de nombre y apellidos de uso común, sino en los de denominación de fantasía por referirse este supuesto concreto a una conocida obra de arte renacentista. (Marta Gozalbes) R. DE 14 DE MAYO DE 2007 (BOE ) SOCIEDAD LIMITADA. DENOMINACIÓN SOCIAL R. DE 19 DE MAYO DE 2007 (BOE ) PROPIEDAD HORIZONTAL. AMPLIACIÓN DE OBRA Y MODIFICACIÓN DE CUOTAS. RESERVA DEL PROMOTOR: CONTENIDO El 5 de abril de se otorga escritura de obra nueva y división horizontal, en la que el promotor se reserva el derecho a elevar una segunda fase sobre la parte no ocupada de solar, especificándose el número de plantas y departamentos, y las cuotas que a éstos habrían de corresponder, una vez ejecutada esa segunda fase, estableciéndose que la modificación que de la construcción de esa segunda fase resulte queda condicionada a su efectiva construcción, que debería iniciarse antes del 1 de abril de 2006, y añadiendo que «si transcurrido dicho plazo no constara en el Registro de la Propiedad la iniciación de las referidas obras de la segunda fase, la modificación de las cuotas de participación antes dicha quedará sin efecto alguno». Inscrita esta escritura, el 12 de abril de 2005 se presenta escritura de declaración de la obra nueva de la segunda fase, pero LUNES CUATRO TREINTA / Nº 435 7
9 contemplándose mayor número de plantas y departamentos que los expresados en la reserva, se calificó negativamente, subsanándose por otra escritura de 4 de julio de 2006, en la que la obra ya se ajusta a aquellas previsiones, al amparo de nueva licencia, de modificación de la anterior, de 25 de abril. Vista su fecha, y la no constancia en los libros de inscripciones de la iniciación de la obra, el Registrador suspende la inscripción de la alteración de las cuotas, exigiendo el consentimiento de los titulares registrales de los departamentos de la primera fase ya vendidos. - La DG recuerda que la regla general en materia d fijación y modificación de cuotas en la propiedad horizontal es la unanimidad, y que la reserva hecha por el promotor, siendo válida, es una excepción que no se puede extender más allá de sus términos literales. Así, condicionado claramente el ejercicio del derecho a redistribuir las cuotas a la constancia registral de la iniciación de las obras antes de determinada fecha, no cabe aducir que la condición era realmente el inicio de las obras, ya que, ni es éso lo que consta registralmente, ni se estaría, en todo caso, cumpliendo la condición, ya que la licencia que las ampara es de fecha posterior. En definitiva, incumplida la condición impuesta, según su tenor literal, lo que procede es el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios. (Francisco Molina) R. DE 21 DE MAYO DE 2007 (BOE ) INMATRICULACIÓN. COMPRAVENTA CON CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD Y APORTACIÓN A GANANCIALES. Sin perjuicio de plantear esta resolución cuestiones procedimentales relativas al plazo de interposición del recurso y acreditación de representación para su planteamiento, así como la aportación de documentos no presentados en tiempo y forma, la cuestión de fondo es si cabe inmatricular una finca cuando el documento que acredita fehacientemente la adquisición anterior lo constituye una escritura autorizada por la misma notaria (compraventa con confesión de privaticidad) que, acto seguido, autoriza el documento pretendidamente inmatriculador (aportación a sociedad de gananciales). El Centro directivo no prejuzga la validez sustantiva del pacto contenido en la escritura calificada pero no considera conveniente ni razonable para la seguridad jurídica facilitar que, mediante el simple expediente de trasladar una declaración de atribución de gananciales (lo que supone en el fondo la llamada aportación a la sociedad de gananciales) a un documento distinto del que perfectamente la pudo contener, se volatilicen así todas las prevenciones que para la inmatriculación mediante título publico ha instituido el legislador. (Marta Gozalbes) 8 / LUNES CUATRO TREINTA / Nº 435
10 R. DE 22 DE MAYO DE 2007 (BOE ) OBRA NUEVA. TÉCNICO COMPETENTE - Presentada escritura de declaración de obra nueva (reforma y ampliación) sobre una edificación enclavada en una finca rústica, destinada en parte a vivienda y en parte a almacén agrícola, el Registrador considera improcedente el certificado expedido por un ingeniero técnico agrícola y visado por su Colegio Profesional, en que se señala la superficie declarada y se da a la edificación un antigüedad superior a cien años. - La DG reitera que el visado colegial acredita el cumplimiento de la normativa profesional correspondiente, y la capacitación del certificante, que, en el caso del ingeniero técnico agrícola alcanza a pronunciarse sobre la antigüedad de una construcción de uso al menos parcialmente agrario. (Francisco Molina) R. DE 23 DE MAYO DE 2007 (BOE ) ELEVACIÓN A PÚBLICO. PARTES INTERVINIENTES - En 1940 un Ayuntamiento vende una parcela sobrante de vía pública a un vecino, en documento privado. Éste realiza en dicha parcela una edificación, y dona el solar a sus hijas en escritura pública. Las hijas disuelven el condominio, también en escritura pública. Pero la escritura que ahora se presenta y califica negativamente, es aquélla por la que la hija adjudicataria de la parcela y el Ayuntamiento, elevan a público el documento privado y se declara la obra nueva. La calificación se basa en la falta de acreditación de la condición de causahabiente o representante del que fuera comprador en su día por parte de quien comparece al otorgamiento. - Dada la eficacia subjetiva y relativa de los contratos, limitada a las partes, y el valor recognoscitivo de la elevación a público del documento privado, es necesario que al otorgamiento de la escritura concurran o las mismas personas que celebraron el contrato original, o sus herederos, debidamente acreditados en su condición de tales. En el caso, deberían concurrir no sólo la hija que es actual propietaria, sino también sus hermanas, como sucesoras del comprador en todos sus derechos y obligaciones. (Francisco Molina) R. DE 24 DE MAYO DE 2007 (BOE ) HIPOTECA. EJECUCIÓN. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS. COMPETENCIA TERRITORIAL DEL JUEZ. - Ejecutada una hipoteca, se presenta el testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de la inscripción de la hipoteca ejecutada, y de las inscripciones y anotaciones posteriores. Pero entre tanto, se ha realizado una modificación en la delimitación entre términos municipales, de modo que la finca, que antes LUNES CUATRO TREINTA / Nº 435 9
11 pertenecía al término municipal de A, hoy pertenece al de B, estando A y B en partidos judiciales distintos. En consecuencia, el Registrador estima que el procedimiento no se ha seguido ante Juez competente. - La calificación del documento judicial, que jamás podrá alcanzar a la fundamentación del fallo, sí afecta, sin embargo, a la competencia del Juez o Tribunal, y siendo en las ejecuciones de hipoteca inmobiliaria competente el Juez de Primera Instancia donde esté situada la finca, y alcanzando la calificación al cumplimiento de los trámites de procedimiento, se confirma la calificación. (Francisco Molina) DE DÓNDE VIENE De guante blanco: Con esta expresión se valora la elegancia, cortesía, educación o buenos modales empleados en alguna acción. Se sabe que ponerse guantes blancos es símbolo de educación, respeto y cortesía. Los soldados, por ejemplo, se los colocan cuando van vestidos de gala. La locución se emplea mucho en la actualidad para calificar la buena conducta de los participantes en competiciones deportivas. Existe también la expresión ladrón de guante blanco, para referirnos a quien roba objetos valiosos de forma elegante, es decir, sin dejar pistas y sin causar estropicios considerables; curiosamente en francés, los guantes son amarillos. De higos a brevas: Cada mucho tiempo. De tarde en tarde. La higuera produce primero brevas y, después de maduradas éstas, a los dos o tres meses, higos. Lógicamente, entre la producción de higos y la siguiente de brevas pasa casi un año, lo mismo que pasa mucho tiempo entre el periodo de maduración del resto de las frutas que se combinan en las variantes del dicho: entre la vendimia de la uva, en otoño, y la recolección de las peras, generalmente en septiembre, pasan también unos once meses. 10 / LUNES CUATRO TREINTA / Nº 435
12 SENTENCIAS SENTENCIAS ALICIA Mª DE LA RÚA NAVARRO Registradora de la Propiedad SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 31 DE OCTUBRE DE COMPRAVENTA: RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE LOS VENDEDORES POR EXISTIR ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA PARA HACER VALER UNA COMPRAVENTA ANTERIOR. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio. Artículos citados: 1124, 1152 y siguientes, y 1502 del Código Civil. ANTECEDENTES DE HECHO 1º.- D. A y Dª B venden la finca X, libre de cargas y gravámenes, a D. C y Dª D mediante contrato privado de compraventa y, poco antes de la fecha prevista para el otorgamiento de escritura pública, éstos comprueban que sobre la vivienda objeto del mismo pende una anotación preventiva de demanda presentada por unos terceros para obtener la elevación a escritura pública de un invocado contrato de compraventa verbal concertado con los vendedores. 2º.- D. C y Dª D presentan demanda contra los vendedores, reclamando, por incumplimiento imputable a éstos, la restitución doblada de su entrega inicial acogiéndose a una cláusula obrante en el contrato. 3º.- El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda, siendo dicha sentencia confirmada por la Audiencia Provincial en apelación. Los demandados recurren en casación. FUNDAMENTOS DE DERECHO En primer lugar, se alega que se produce una situación de perturbación de la posesión que prevé el art C.c. (con la opción de aplazar el pago hasta que fuese resuelta la cuestión), pero no en una situación de incumplimiento contractual, pues el impedimento procedía de un tercero y no estaba en manos de los vendedores retirar de inmediato la anotación preventiva, sino por el procedimiento que siguieron, defender sus intereses en el juicio. El Tribunal Supremo lo rechaza, pues la facultad de suspender el pago del precio que este precepto atribuye al comprador cuando se advierte la existencia de una perturbación posesoria o dominical, o se teme su existencia, por una acción reivindicatoria o hipotecaria, en tanto no sea solventada, dado que amenaza con hacer imposible el cumplimiento del contrato, no impide que pueda optar alternativamente por el ejercicio de las acciones derivadas del incumplimiento contractual cuando la perturbación posesoria o LUNES CUATRO TREINTA / Nº A
13 dominical tiene la trascendencia suficiente para privar al contrato de la finalidad que cabe esperar de él. En segundo término se alega que no existe en realidad incumplimiento por parte de los vendedores. Según el Alto Tribunal, para que se produzca el supuesto de la resolución del art C.c., además de que se trate de un contrato con prestaciones recíprocas, es preciso que se produzca un incumplimiento grave de la obligación. El incumplimiento del contrato por una de las partes será esencial cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, salvo que la parte que haya incumplido no hubiera previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma condición no lo hubiera previsto en igual situación (Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980, a la que se adhirió España por Instrumento de 17 de julio de 1990). No entregada la finca libre de cargas en el plazo establecido por ambas partes (el fijado para el otorgamiento de la escritura), por la existencia de una anotación preventiva de una demanda en la que se reclamaba la elevación escritura pública de un contrato de compraventa sobre el mismo inmueble incompatible con el que es objeto de este proceso, se produjo una situación que afectaba de modo notable a la pretensión de los compradores de disponer de la vivienda con carácter definitivo en un plazo inmediato, pues existía un riesgo digno de consideración de que la titularidad de la vivienda objeto de la compraventa fuera en definitiva judicialmente reconocida a favor de los terceros reclamantes, y en todo caso, una dilación impuesta por la pendencia durante un tiempo incierto, pero que podía ser prolongado, de un proceso judicial, por lo que no puede dudarse de la trascendencia de este hecho, en sí considerado, a los efectos del ejercicio de la facultad de resolución que contempla el art C.c., en relación con el 1152 C.c. Por otro lado, tampoco cabe aceptar que el impedimento no le era imputable a la parte vendedora, pues al no poner en conocimiento de los compradores, pudiendo hacerlo, la circunstancia que podía dificultar o impedir la entrega definitiva del inmueble, y comprometerse a entregarlo libre de cargas en la fecha de otorgamiento de la escritura, impidieron a aquéllos el conocimiento de una circunstancia que podía justificar el desistimiento del contrato o la modificación de su contenido. Por todo ello, se declara no haber lugar al recurso de casación. SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 14 DE SEPTIEMBRE DE PROCEDIMIENTO DEL ART. 131 LH: NOTIFICACIÓN DE LA SUBASTA AL DEUDOR EN LA FINCA SUBASTADA. Ponente: Salas Carceller, Antonio. Artículos citados: 131 de la Ley Hipotecaria. ANTECEDENTES DE HECHO 1º- La Sindicatura de la Quiebra de Grupo A, S.A. presenta demanda contra Banco B, S.A., C, S.A. y D, S.A., solicitando que se estimen las excepciones de litispendencia y falta de legitimación activa del Banco B, S.A. para interponer la demanda de ejecución A 12 / LUNES CUATRO TREINTA / Nº 435
14 hipotecaria después de ser declarada la quiebra de Grupo A, S.A., y subsidiariamente, que se decrete la nulidad de la Diligencia de Notificación de 12 de mayo de 1993 y de todas las actuaciones posteriores. 2º.- El Juzgado de Primera Instancia estima la demanda y declara la nulidad de la diligencia de notificación y de todas las actuaciones posteriores. Interpuesto recurso de apelación, la Audiencia Provincial lo estima. La demandante formaliza recurso de casación. FUNDAMENTOS DE DERECHO Partiendo como hechos probados de que la notificación de la subasta no se intentó en las fincas a subastar sino en el domicilio en que se practicó el requerimiento señalado en la escritura de hipoteca y la diligencia se extendió además con un vecino del inmueble que no se identificó ni firmó, haciéndolo únicamente el oficial del Juzgado, sin que se comunicara tampoco la fecha de celebración de la subasta a la representación de la quiebra, considera el Tribunal Supremo que se infringe la regla 7ª del art. 131 LH en su anterior redacción aplicable al caso, que exigía que «el señalamiento del lugar, día y hora para el remate se notificará al deudor, con la misma antelación, en la finca o fincas subastadas», teniendo en cuenta que se trata de una norma imperativa que no autoriza al Juez a suplirla por ningún otro medio de comunicación admitido en Derecho, ni a prescindir de ella, ni a entender, tampoco, que semejante formalidad tuviera carácter accidental, de modo que se debe considerar como una grave anomalía procesal, que produce indefensión, no salvable sin su rectificación. En consecuencia, se declara haber lugar al recurso de casación. SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 28 DE SEPTIEMBRE DE TERCERÍA DE DOMINIO EN PROCEDIMIENTO SUMARIO DEL ART. 131 LH. Ponente: Villagómez Rodil, Alfonso. Artículos citados: 131 y de la Ley Hipotecaria (anterior redacción). ANTECEDENTES DE HECHO 1º.- Por escritura pública de 15 de julio de 1988 la entidad A, S.A. segrega de la finca matriz X una parcela Y de dos mil metros cuadrados que cede gratuitamente al Ayuntamiento B. 2º.- Por escritura de 10 de septiembre de 1988 A, S.A. hipoteca la finca matriz y otra mas en favor de Caja de Ahorros C, inscribiéndose en el Registro de la Propiedad el 3 de octubre de 1988; ante el impago del préstamo, la Caja acreedora promueve proceso sumario del art. 131 LH. 3º.- El Ayuntamiento B inscribe su titularidad respecto a la finca segregada el 16 de diciembre de º.- Dicho Ayuntamiento presenta demanda de tercería de dominio contra A, S.A. y Caja de Ahorros C, solicitando la suspensión del procedimiento de apremio y que se declare que la finca segregada Y es de su propiedad desde fecha anterior a la constitución de la hipoteca que se ejecuta. 5º.- El Juzgado de Primera Instancia estima la demanda. La Audiencia Provincial estima la apelación de la demandada y revoca la sentencia anterior. El Ayuntamiento demandante presenta recurso de casación. LUNES CUATRO TREINTA / Nº A
15 FUNDAMENTOS DE DERECHO El Tribunal Supremo pone de relieve la inidoneidad de la vía de la tercería de dominio para impugnar la constitución o existencia de una hipoteca, así como para resolver sobre la atribución del derecho de propiedad sobre una finca. El art º LH se presenta restrictivo y exigente en cuanto impone que para que el procedimiento sumario pueda suspenderse, es necesario que en la interposición de la tercería de dominio se acompañe inexcusablemente el título de propiedad de la finca, inscrito a favor del tercerista o su causante con fecha anterior a la inscripción de la hipoteca. Por tanto, dado que en este caso la tercería de dominio se basa en un título de dominio inscrito con posterioridad al crédito hipotecario, no genera la suspensión del procedimiento. Queda a salvo la posibilidad del ejercicio legal de las acciones que al tercerista puedan asistirle en juicio declarativo correspondiente, ya que el citado art. 132 deriva al juicio ordinario que corresponda cualquier reclamación que pudieran formular tanto el deudor como los terceros poseedores y los demás interesados, incluso las que versen sobre la nulidad del título. Por ello, se declara no haber lugar al recurso de casación. SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 4 DE OCTUBRE DE EJECUCIÓN JUDICIAL: TRADICIÓN (TEORÍA DEL TÍTULO Y MODO). Ponente: Sierra Gil de la Cuesta, Ignacio. Artículos citados: 1473, en relación con 609 y , del Código Civil; 33 y 34 de la Ley Hipotecaria. ANTECEDENTES DE HECHO 1º.- En juicio ejecutivo se embarga la finca X, anotándose el embargo en el Registro de la Propiedad el 12 de julio de º.- Celebrada la correspondiente subasta, se adjudica la finca a Dª A, dictándose con fecha 13 de marzo de 1995 Auto por el que se aprueba el remate a su favor, una vez abonado íntegramente el precio del remate. Con la misma fecha se dicta Providencia por la que se requiere al ejecutado para que otorgue escritura pública de formalización de la venta judicial, resolución que es recurrida, admitiéndose a trámite el recurso en un solo efecto por la Audiencia Provincial mediante Auto de 11 de diciembre de 1995 y desestimándose en Auto de 16 de mayo de El 17 de julio de 1996 el Juzgado dicta Providencia acordando otorgar la escritura pública, lo que ya no tiene lugar al constar el bien inscrito a nombre de terceros. 3º.- El 12 de julio de 1995 caduca la anotación de embargo de la finca litigiosa. 4º.- La misma finca X es objeto de embargo decretado en otro juicio ejecutivo, en cuyo seno es subastada el 14 de mayo de 1996, habiéndosela adjudicado la entidad B, S.A. El 13 de junio de 1996 se dicta el Auto de A 14 / LUNES CUATRO TREINTA / Nº 435
16 adjudicación, y, extendido el correspondiente testimonio de la resolución, se inscribe al día siguiente en favor de la adquirente. 5º.- B, S.A. vende la finca a C, S.L., que inscribe su título en el Registro de la Propiedad. 6º- Dª A presenta demanda contra B, S.A. y C, S.L., solicitando que se le declare propietaria de la finca X en virtud de compraventa judicial perfeccionada por Auto de 13 de marzo de 1995; se declare que la venta judicial efectuada en el otro juicio ejecutivo lo fue de cosa ajena al ejecutado; y se decrete la cancelación de la inscripción de dominio a favor de B, S.A., así como la práctica de la inscripción a favor de la actora. 7º.- El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda, lo que es confirmado por la Audiencia Provincial en apelación. La demandante recurre en casación. FUNDAMENTOS DE DERECHO Según señala el Tribunal Supremo, en nuestro sistema jurídico el contrato de compraventa no transmite la propiedad si no va seguido de la tradición, y en el supuesto de subasta de bienes inmuebles la aprobación del remate equivale al perfeccionamiento de la operación, en tanto que la escritura pública otorgada según lo previsto en el art LEC de 1881, y después de la reforma operada por la Ley 10/1992, el testimonio del auto de aprobación del remate, conforman la operación de consumación del acto procesal enajenatorio (lo que sería la tradición simbólica o instrumental del art C.c. Así, la venta se perfecciona con la aprobación del remate y se produce la tradición con la plasmación de la venta en un documento público que antes era una escritura notarial y ahora es un testimonio expedido por el secretario. En el presente caso, no ha tenido lugar ninguna de las operaciones jurídicas (otorgamiento de la escritura pública o testimonio del auto aprobatorio del remante y de adjudicación del bien subastado) que tienen virtualidad para producir la tradición precisa para la adquisición del dominio del bien, con anterioridad a que lo adquiriera la entidad codemandada como consecuencia del embargo anotado posteriormente al que motivó el remate en favor de la demandante, y cuya efectividad fue posible por la caducidad de la anotación de éste. Por tanto, no cabe hablar de venta de cosa ajena, pues quien transmitió el dominio de la finca ostentaba su titularidad dominical y aparecía en el Registro con facultades para transmitirla. A partir de ahí se aplican los principios registrales, tanto el de prioridad derivado de la desaparición tabular del gravamen real sobre la finca que sirve a la actora para fundamentar su titularidad, como el de legitimación y de protección al tercer adquirente de buena fe a título oneroso que inscribe su derecho. Cabe añadir, finalmente, que esta situación no se debe a la tardanza en el otorgamiento del título por el que se opera la tradición instrumental de la finca, circunstancias que para la recurrente escapan de su ámbito de decisión y actuación, pues el recurso de apelación interpuesto contra la Providencia por la que se requería al ejecutado para que otorgara la escritura pública fue admitido en un solo efecto, de manera que la demandante, ante la situación que producía la caducidad de la anotación de embargo junto con la existencia de anotaciones posteriores, podía haber instado la efectividad de la resolución impugnada y el otorgamiento de la escritura pública que habría de servir para la adquisición derivativa del dominio del inmueble, no obstante la pendencia del recurso de apelación, evitando de esa forma la posterior adquisición del bien por la entidad demandada. LUNES CUATRO TREINTA / Nº A
17 Por otro lado, y en base a los razonamientos expuestos, también se rechaza la ineficacia del acto traslativo del dominio en favor de la mercantil demandada al haber adquirido un bien que no pertenecía a quien se lo transmitió, de manera que la inscripción registral de su derecho no convalida el acto traslativo del dominio por virtud de lo dispuesto en el art. 33 LH, pues no hay venta de cosa ajena ni ineficacia de tal negocio ni obstáculo que imposibilite reconocer la condición de tercero hipotecario y conceder la protección que el Registro le dispensa, habiendo adquirido a título oneroso y de buena fe de persona que aparece en él con facultades para transmitir la finca litigiosa. En consecuencia, se declara no haber lugar al recurso de casación. SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 11 DE OCTUBRE DE VENTA DE COSA AJENA Y DOBLE VENTA: VALIDEZ DEL SEGUNDO CONTRATO; SUBSISTENCIA O CANCELACIÓN DE SU INSCRIPCIÓN REGISTRAL. Ponente: Ferrándiz Gabriel, José Ramón. Artículos citados: 609, 1261, 1262, 1271, 1274 y 1473 del Código Civil; 32 de la Ley Hipotecaria. ANTECEDENTES DE HECHO 1º.- D. A, titular registral, vende a D. B, D. C y Dª D (antes arrendatarios) viviendas y un local de negocio en el edificio X, mediante documento privado. 2º.- Posteriormente, D. A celebra, mediante escritura pública de 26 de julio de 1979, contrato de opción de compra sobre esas mismas viviendas y local de negocio con la entidad E, S.A., que ejercita tal derecho mediante la correspondiente declaración de voluntad en escritura pública de 20 de febrero de 1981, documentos ambos que se inscriben en el Registro de la Propiedad. 3º.- D. B, D. C y Dª D presentan demanda contra D. A y la entidad E, S.A., solicitando que se declare la nulidad de las escrituras de opción de compra y compraventa, y subsiguientemente la nulidad de las respectivas inscripciones en el Registro de la Propiedad. 4º.- El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda. La AP Barcelona revoca dicha la sentencia y estima la demanda. La entidad E, S.A. recurre en casación. FUNDAMENTOS DE DERECHO La Audiencia Provincial consideró que todos los contratos celebrados con la entidad E, S.A., excepto uno, eran venta de cosa ajena, porque, en el momento de su perfección consensual, las demandantes ya habían comprado, tomado posesión de los inmuebles y, además, pagado íntegramente (o casi) el precio; y el otro lo calificó como doble venta, por haberse celebrado antes de la íntegra consumación de la primeramente perfeccionada. En los primeros casos, declaró la nulidad del contrato celebrado por los demandados, por falta de objeto, y en el último, en aplicación del art C.c., por negar la buena fe de la compradora, actual titular registral. El Tribunal Supremo parte de que la doble venta constituye un supuesto de dos o más ventas de la misma cosa por un único vende- A 16 / LUNES CUATRO TREINTA / Nº 435
18 dor a distintos compradores, caracterizado porque ninguno de éstos ha adquirido el dominio de lo comprado al perfeccionarse el contrato posterior; mientras que si ya es dueño un comprador cuando el mismo vendedor concierta la venta con un tercero, el segundo contrato tendría por objeto una cosa ajena, en cuyo caso no se trataría de decidir cuál de los compradores era el dueño, sino de determinar qué consecuencias tendría sobre el derecho del propietario la venta de un bien que es de otro. Lo determinante para entender vendida una cosa ajena es que, al perfeccionarse el segundo o posterior contrato, el vendedor no es el dueño, bien porque nunca lo hubiera sido o porque hubiera dejado de serlo por haberla enajenado antes, para lo que, en el caso de venta, sería necesario no sólo el contrato, sino también que el primer comprador hubiera recibido la posesión de la cosa (arts. 609 y 1095 C.c.), con independencia del cumplimiento o no de la contraprestación a su cargo, esto es, de que fuera o no deudor del precio. En el presente caso, cuando se celebró el contrato entre D. A y la entidad E, S.A. las anteriores ventas a los demandantes estaban todas perfeccionadas y entregada la posesión, de modo que, aunque alguno en ese momento debiera precio, mucho o poco, el vendedor ya no era propietario de lo que vendía. Sin embargo, ello no implica necesariamente la nulidad de la compraventa, en la que existe objeto, causa y consentimiento, salvo vicios en éste, que no se han alegado. La venta de cosas ajenas plantea frente a las dueñas verdaderas una cuestión que no es de validez del contrato posterior, sino de oponibilidad de su eficacia transmisiva, unido al modo. Reconocer aquélla no implica que la segunda compradora sea, pese a haber recibido instrumentalmente la posesión mediante la escritura (art C.c.), Código Civil), la dueña por virtud de una adquisición a non domino, ni, correlativamente, que las primeras compradoras, propietarias ya al perfeccionarse el segundo contrato, hayan dejado de serlo porque un tercero, que no les representa, hubiera vendido lo que era de ellas. La protección de la propiedad de la segunda compradora, y en consecuencia, la no cancelación de sus asientos registrales, podría resultar de su condición de titular inscrita y de la tutela que la Ley Hipotecaria concede a quien lo es, en determinadas condiciones, ante la falta de inscripción de un título incompatible con el suyo. Pero en el presente procedimiento se declara probado que la entidad E, S.A. carecía de buena fe al tiempo de la adquisición de la opción de compra, ya que conocía que los ocupantes de los inmuebles ya no lo eran en concepto de arrendatarios sino de dueños, o al menos debía conocerlo salvo por la negligencia del ignorante que, en este caso, se trata de una entidad financiera que había elaborado un amplio estudio previo sobre las ventajas de su inversión inmobiliaria concreta y que había convenido con una persona contra la que se seguía un procedimiento penal por el delito de estafa consistente, precisamente, en haberle vendido a ella cosas ajenas, a denuncia de las demandantes, que eran, además, las ocupantes de las fincas, en concepto de dueñas y, antes, de arrendatarias. Por ello, no cuenta con la protección del art. 32 LH, según el cual los títulos de dominio sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el registro de la propiedad no perjudican a tercero. Por lo expuesto, se declara haber lugar parcialmente al recurso de casación, anulando la sentencia recurrida dictada por la Audiencia Provincial en la parte en que declara LUNES CUATRO TREINTA / Nº A
19 nulos los contratos de opción de compra y de compraventa, y manteniendo la cancelación de los asientos registrales en cuanto a las fincas adquiridas previamente por las demandantes. SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 3 DE NOVIEMBRE DE SOCIEDAD DE GANANCIALES: APLICACIÓN DE LA NORMATIVA ANTERIOR A LA LEY 11/1981, DE 13 DE MAYO; VIVIENDA CONYUGAL ADQUIRIDA POR EL ESPOSO ANTES DE CONTRAER MATRIMONIO Y PAGADA POR MEDIO DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO PAGADO CONSTANTE MATRIMONIO. Ponente: O Callaghan Muñoz, Xavier. Artículos citados: 1396,1407 y del Código civil. ANTECEDENTES DE HECHO 1º.- D. A y Dª B contraen matrimonio el 21 de septiembre de 1968 bajo el régimen económico matrimonial de gananciales, disuelto por sentencia de separación conyugal de 21 septiembre de º.- Pocas semanas antes de contraer matrimonio, D. A adquiere en escritura pública de 7 de agosto de 1968 la finca X, que sería la vivienda conyugal, por el precio de ptas. que la sociedad inmobiliaria vendedora confiesa tenerlo ya recibido de la parte compradora, para cuyo pago se solicita un préstamo hipotecario por un principal de ptas. en aquella misma fecha, que queda totalmente pagado con dinero ganancial el 7 de noviembre 1980, otorgándose carta de pago y cancelación de la hipoteca en escritura pública de 14 julio º.- Dª B interpone contra D. A demanda de liquidación de la sociedad de gananciales, incluyendo la finca X como bien ganancial. D. A formula reconvención para que se declare que dicha finca es bien privativo suyo. 4º.- El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda y desestima la reconvención. La Audiencia Provincial estima la apelación del demandado declarando que la vivienda conyugal tenía carácter privativo del mismo, reconociendo en favor de Dª B un derecho de crédito sobre la mitad del importe satisfecho después de la unión, por amortización del préstamo, teniendo condición de gananciales tales abonos, desde la fecha del matrimonio, hasta la de la sentencia de separación. La demandante recurre en casación. FUNDAMENTOS DE DERECHO En primer lugar, se plantea la legislación que debe ser aplicada al presente caso, ya que la Ley 11/1981, de 13 de mayo, supuso un esencial cambio en la normativa del Código Civil de la comunidad de gananciales, tanto más respecto a la vivienda conyugal. Se considera que es de aplicación la redacción anterior a dicha Ley, debido a la irretroactividad de las leyes (art. 2.3 C.c.) y al argumento de que un bien que es ganancial por la anterior norma no puede dejar de serlo por razón de la nueva, pues el carácter de ganancial o privativo ha de determinarse al tiempo en que ese bien se integra en el res- A 18 / LUNES CUATRO TREINTA / Nº 435
20 pectivo patrimonio, de acuerdo con la normativa aplicable en ese momento. Así, aplicando el art º C.c. anterior a la reforma de 1981, la vivienda fue un bien de los que el cónyuge aportó al matrimonio como de su pertenencia por lo que se trata de un bien privativo, ya que no hay especialidad alguna para el que se trate de vivienda conyugal. La compraventa quedó perfeccionada como tal, conforme a los arts y 1450 C.c., al otorgarse escritura pública que, asimismo, produjo la adquisición de la propiedad por tradición instrumental que prevé el art Lo que se pagó con dinero ganancial no da lugar sino al crédito que reconoce la sentencia a Dª B. En consecuencia, se declara no haber lugar al recurso de casación. SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 23 DE OCTUBRE DE CESIÓN DE SOLAR A CAMBIO DE OBRA FUTURA: RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE LA CONSTRUCTORA Y CONSECUENCIAS SOBRE LO EDIFICADO. Ponente: Salas Carceller, Antonio. Artículos citados: 1152 y 1154 del Código Civil. ANTECEDENTES DE HECHO 1º.- Dª A celebra un contrato de cesión de solar a cambio de obra futura con la entidad B, S.L., mediante escritura pública de 11 de abril de 1991, por el que aquélla cede a dicha mercantil una parte segregada de un solar de su propiedad, finca X, y como contraprestación, la entidad B, S.L. se compromete a entregarle el piso primero y una plaza de garaje con su trastero, a escoger, en el edificio a construir, cualquiera que sea el número de plantas que se construya, en el plazo de dos años contado desde el día de otorgamiento de la escritura, pactándose en la estipulación 4ª de la citada escritura que «en caso de incumplimiento de sus obligaciones por la Compañía B, S.L., quedará resuelta de pleno derecho esta transmisión, volviendo la finca al pleno dominio de la cedente, cualquiera que sea la fase de construcción en que se encuentre». 2º.- Al surgir dificultades a la constructora para cumplir el plazo de entrega pactado, los contratantes suscriben, el 25 de marzo de 1993, un documento por el que acuerdan una prórroga de un año más fijando como fecha tope para la entrega del piso, plaza de garaje y trastero el 11 de abril de Y mediante documento de 10 de junio de 1994 se conceden una nueva prórroga de dieciocho meses por lo que la fecha final para la entrega se fija en el 14 de noviembre de 1995, «sin que ello suponga alteración o novación ninguna de la garantía real establecida para el cumplimiento de las obligaciones, bajo la forma de condición resolutoria, en la primitiva escritura de 11 de abril de 1991, la cual se debe estimar subsistente en sus primitivos términos a todos sus efectos. 3º.- Nuevamente incumplido por la entidad B, S.L. el plazo de entrega, Dª A cede, mediante escritura pública de 20 de marzo de 1996, todos los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de 11 de abril de 1991 a D. C, por precio de seis millones quinientas mil ptas. LUNES CUATRO TREINTA / Nº A
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