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Timestamp: 2017-06-26 17:21:06+00:00

Document:
. La Vente d'un lot	VOUS ÊTES PROPRIÉTAIRE	- COPROPRIÉTÉ	1. INFORMATION DES PARTIES
a. Information de l'acquéreur par le vendeur
b. Information de l'acquéreur par le syndic
c. Information du syndic en cas de changement de propriétaire d'un lot
2. LA RÉPARTITION DES CHARGES ENTRE VENDEUR ET ACQUÉREUR
Plusieurs obligations spécifiques à la copropriété s’imposent à vous propriétaire-vendeur et au syndic à l’occasion de la vente de votre lot de copropriété.
1. INFORMATION DES PARTIES
A. Information de l’acquéreur par le vendeur (décret du 17.3.67 : art. 4-4)
A titre informatif, il convient de préciser que les annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété doivent mentionner le statut de l’immeuble (copropriété), le nombre de lots et de copropriétaires, la moyenne de la quote-part annuelle du budget prévisionnel pour le lot concerné (charges courantes de copropriété) et, le cas échéant, la nomination d'un administrateur provisoire ou d'un mandataire ad hoc ou l’existence de mesures de sauvegarde (CCH : L.615-6).
Lors de la vente ou de la cession d’un droit réel immobilier relatives à un lot ou une fraction de lot (usufruit notamment), une dizaine de documents (en plus du dossier de diagnostic technique / CCH : L.271-4) doivent figurer en annexe de la promesse de vente ou à défaut, de l’acte de vente.Il s’agit des documents portant sur l’organisation de la copropriété (fiche synthétique, règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années), des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du vendeur (montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payé par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables avant la vente, montant des sommes dues par le vendeur et celles qui seront dues par l’acquéreur, état global des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, montant de la part de fonds de travaux rattachée au lot principal et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre de son lot), le carnet d’entretien, l’attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable, la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et sur le fonctionnement des instances du syndicat (arrêté à paraître), le Diagnostic technique global (DTG) et le plan pluriannuel de travaux.
Les diagnostics obligatoires en cas de vente d’un lot en copropriété concernent l’amiante, le plomb, les termites, l’installation intérieure de gaz, la performance énergétique, les risques naturels et technologiques et l’installation intérieure d’électricité, un certificat de conformité de l’installation d’assainissement individuel lorsque le bien vendu ne sera pas relié au réseau collectif.
Vous avez également l’obligation d’informer l’acquéreur sur la superficie du lot vendu depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 décembre 1996, dite loi CARREZ.Seuls les lots de copropriété (appartements, maisons en copropriété horizontale) sont concernés par la garantie de superficie.Sont exclus les lots de copropriété secondaires (caves, garages et lot d’une superficie inférieure à 8 m2) et les biens vendus en l’état futur d’achèvement.Mesurer soi-même est possible mais risqué. Il vous est recommandé de recourir à un professionnel pour faire le métrage de votre lot (géomètre expert, architecte ou cabinet spécialisé).
L’acquéreur dispose de deux types de recours si l’indication de la superficie que vous avez mentionnée dans le contrat s’avère erronée ou si elle fait défaut. Il peut revendiquer la nullité de l’acte en cas d’omission de l’indication de la superficie ou intenter une action en diminution du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée.
La loi ALUR du 26 mars 2014 introduit l'obligation de mentionner également la surface habitable du ou des lots mis en vente. Les notions de " superficie de la partie privative " et de " surface habitable " seront définies par décret.L’absence de mention de la superficie de la partie privative peut être invoquée par le candidat à l’acquisition et entraîner la nullité de l'acte (promesse de vente, d’achat ou acte de vente).Si la surface réelle de la partie privative est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut prétendre à une diminution du prix. Ces mesures ne s’appliquent pas à l’absence de mention de la surface habitable ou à l’indication d’une surface habitable erronée.Ces dispositions concernent les promesses de vente ou d’achat et les actes authentiques de vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété conclus trois mois après la promulgation de la loi (art. 54 V).
Le délai de rétractation ou de réflexion court à compter de la communication de ces annexes (sauf pour le carnet d'entretien, la notice d'information, le DTG et le plan de travaux) (CCH : L.721-3).
♦ retour sommaire B. Information de l’acquéreur par le syndic (décret du 17.3.67 : art. 5)
A l’occasion de la vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le syndic doit adresser un état daté au notaire chargé de recevoir l’acte. Ce document a pour objet d’informer les parties et les éventuels créanciers sur les sommes que vous devez encore au syndicat ou sur le montant des charges afférentes au lot que vous vendez.
L'état daté doit comporter trois parties distinctes relatives :
– aux sommes que vous devez au syndicat ;– aux sommes que le syndicat vous doit ;– aux sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire.
Il vous permet de convenir avec l’acquéreur d’une répartition des charges et du coût des travaux votés différentes des dispositions législatives.
♦ retour sommaire C. Information du syndic en cas de changement de propriétaire d’un lot (décret du 17.3.67 : art. 6)
Le syndic doit être destinataire d’une notification l’informant de tout changement de propriétaire d’un lot ou d’une fraction de lot.
Cette notification est réalisée soit par vous ou l’acquéreur de votre lot, soit par le notaire rédacteur de l’acte (dans l’hypothèse d’un transfert de propriété), soit par l’avocat ou l’avoué (en cas de décision de justice).
Elle est faite sans délai, sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’une télécopie avec récépissé.
Elle confère la qualité de copropriétaire à l’acquéreur à l’égard du syndicat, et ce à compter de la réception par le syndic de cette information.
(décret du 17.3.67 : art. 6-2 et 6-3 nouveaux / applicables au 1.9.04)
A l’occasion de la mutation à titre onéreux de votre lot de copropriétaire :
– Vous êtes tenu, en votre qualité de copropriétaire-vendeur, du paiement de la ou des provision(s) exigible(s) du budget prévisionnel, correspondant aux périodes antérieures à la mutation du lot.
Pour rappel, la provision relative au budget prévisionnel est exigible, le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (loi du 10.7.65 : art. 14-1).
– Le paiement des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité.
Pour rappel, les sommes afférentes aux dépenses hors budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, qui en détermine le montant et la date d’exigibilité (loi du 10.7.65 : art. 14-2). L’exigibilité sera ainsi constituée par les dates des appels de fonds des provisions.
– Le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. Une convention contraire dans le contrat de vente est possible mais elle n'a d'effet qu'entre vous et l’acquéreur".
Désormais les frais de mutation réclamés par le syndic au titre de la délivrance de l’état daté – tels qu’ils résultent du contrat de syndicat approuvé par l’assemblée générale – pourront être imputés sur votre compte, en votre qualité de copropriétaire-vendeur et figurer dans l’opposition adressée par le syndic au notaire.

References: art. 4
 art. 5
 art. 6
 art. 6
 art. 14
 art. 14