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valutazione immobiliare - PDF
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1 valutazione immobiliare in ambito giudiziario Relatore: Geom. Dario Mottadelli Ultimo aggiornamento: 30 aprile 2013
2 programma PRIMA PARTE (durata 2 ore) SECONDA PARTE (durata 2 ore) introduzione Certificazione energetica incarico e giuramento regolarizzazioni recupero documentale perizia sopralluogo parcella/liquidazione deposito introduzione al processo civile telematico
3 Chi è l esperto del Giudice? Valutazione immobiliare in ambito giudiziario introduzione ai sensi del nuovo art. 569 c.p.c., il Giudice dell Esecuzione puo'nominare un esperto, convocandolo avanti a sé affinché, fuori udienza, presti il giuramento Quali sono i requisiti di un esperto del Giudice? Possono ottenere l'iscrizione nell'albo coloro che sono "forniti di speciale competenza tecnica in una determinata materia, sono di condotta morale e politica specchiata e sono iscritti nelle rispettive associazioni professionali" (art. 15, disp. att. C.P.)
4 introduzione Come ci si iscrive all elenco dei consulenti tecnici? Quali sono le differenze con il CTU (consulente tecnico d Ufficio)? Competenze Responsabilità
5 Incarico egiuramento Giuramento davanti al Giudice (fuori udienza) Ritiro del fascicolo: documenti presenti in fascicolo Inizio delle operazioni peritali Avviso alle parti e comunicazione del 569 cpc
6 Recupero documentale (RD) RIEPILOGO Catasto Conservatoria Archivio notarile/studio notarile Ufficio del Registro Ufficio tecnico Sovrintendenza Amministratore di condominio
7 (RD) catasto Valutazione immobiliare in ambito giudiziario Visura aggiornata e storica; Estratto di mappa; Planimetria catastale; Elaborato planimetrico;
8 (RD) conservatoria Ispezione per nominativo o per immobile? Trascrizioni a favore e contro Atto di provenienza Pignoramenti e sentenze di fallimenti Servitù Atti di asservimento Iscrizioni
9 (RD) archivio/studio notarile Atto di provenienza Quali elementi è importante verificare? Diritti e quote Elenco delle pratiche edilizie L.45/85 Patti speciali
10 (RD) ufficio del registro Atto di provenienza; Contratto di locazione; Quando effettuare quest indagine? Immobile occupato dopo il sopralluogo Impossibilità di reperire l atto di provenienza
11 (RD) ufficio tecnico (1/2) Edilizia Pratiche edilizie Concessioni edilizie Elaborati di progetto Certificato di agibilità Convenzioni (diritto di superficie)
12 (RD) ufficio tecnico (2/2) Urbanistica Analisi PGT/PRG CDU (certificato di destinazione urbanistica) Atti di asservimento
13 (RD) sovrintendenza Certificato di sussistenza vincoli beni culturali paesaggistica
14 (RD) amministratore condominio Regolamento di condominio Vincoli e dotazioni condominiali Spese condominiali Gestione Straordinarie già deliberate Arretrate competenza
15 sopralluogo (SO) Valutazione immobiliare in ambito giudiziario comunicazione alle parti sopralluogo -> verifiche da effettuare custode/delegato forza dell ordine
16 (SO) comunicazioni alle parti Cosa deve contenere? Data e ora del sopralluogo Persone che saranno presenti Chi deve essere avvisato? Esecutato Creditori procedente ed intervenuti Comproprietari Come avvisare? R.A. PEC
17 (SO) operazioni peritali (1/3) Aspetti giuridici: Stato di possesso/detenzione Aspetti tecnici: identificazione confini ed accessi Consistenze Caratteristiche costruttive/condizioni di manutenzione Situazione impiantistica Involucro e impianto termico -> ACE
18 (SO) operazioni peritali (2/3) Conformità Catastale Edilizia ed urbanistica Impiantistica (solo in caso di gravi difformità) Rilievo fotografico
19 (SO) operazioni peritali (3/3) Verbale di sopralluogo Rapporto con l esecutato/occupante
20 (SO) custode/delegato Quando richiedere l intervento di custode/delegato? Come effettuare la richiesta al Giudice? Custode/Delegato differenze Ausilio al sopralluogo Verbale di sopralluogo
21 (SO) accesso forzato Quando richiedere l intervento della forza pubblica? Come effettuare la richiesta al Giudice? Forza pubblica carabinieri fabbro
22 PAUSA
23 Certificazione energetica Serve la certificazione energetica per la vendita giudiziaria? ACE Normativa Mercato/appetibilità Requisiti del Certificatore Elementi da reperire durante il sopralluogo Redazione della Certificazione
24 regolarizzazioni (1/2) Quali regolarizzazioni effettuare? Catastali Edilizie Quando è necessario effettuare le regolarizzazioni? Problemi di identificazione Elementi che possono limitare gravemente l appetibilità del bene Problemi legati alla divisibilità in lotti
25 regolarizzazioni (2/2) Autorizzazione? Richiesta al Giudice Competenze Creditore procedente -> esecuzioni immobiliare Fallimento -> Curatore (se ci sono i fondi)
26 Perizia (PE) Valutazione immobiliare in ambito giudiziario Contenuti Riepilogo elementi che influenzano la valutazione Approcci valutativi
27 (PE) contenuto della perizia Normativa -> 173 bis cpc Capitoli Identificazione Descrizione sommaria Stato di possesso Vincoli ed oneri giuridici Titoli di proprietà Pratiche edilizie Giudizi di conformità Valutazione Allegati
28 (PE) introduzione Valutazione immobiliare in ambito giudiziario Perizia + Due Diligence = Perizia Tribunale Elevato contenuto tecnico Alta professionalità
29 (PE) contenuto (1/8) Identificazione dei beni Identificazione urbana Identificazione catastale Confini Destinazione d uso Scopo Identificare esattamente i beni oggetto di pignoramento Pubblicità immobiliare
30 (PE) contenuto (2/8) Descrizione sommaria Descrizione dei beni Consistenza Valore Differenza descrizione/identificazione Soggetto di riferimenti (giudice/acquirente)
31 (PE) contenuto (3/8) Stato di possesso Libero/occupato dal proprietario esecutato Occupato Contratto di affitto Comodato d uso Senza titolo -> Verbale -> verifiche ufficio del Registro Opponibilità del contratto Aspetti che influenzano la valutazione
32 (PE) contenuto (4/8) Vincoli ed oneri Giuridici (GRAVAMI) Restano a carico dell acquirente Vengono cancellati dalla procedura Aspetti che influenzano la valutazione
33 (PE) contenuto (5/8) Titoli di proprietà Importanza Analisi degli atti
34 (PE) contenuto (6/8) Elenco delle pratiche edilizie Importanza
35 (PE) contenuto (7/8) Giudizi di conformità Edilizia Catastale Titolarità Impiantistica Oneri e modalità di regolarizzazione Doppia valutazione Aspetti che influenzano la valutazione
36 (PE) contenuto (8/8) Valutazione Standard internazionali di valutazione Consistenza Approccio valutativo (vedi in seguito) Valutazione delle quote e dei diritti Adeguamenti della stima Valore Mercato Vendita Giudiziaria
37 Aspetti che influenzano La valutazione Stato di possesso Vincoli pregiudizievoli Conformità Elementi tecnici
38 Approccio valutativo (1/2) DOMANDA: Chi lo compra ed a quanto? Soggetto acquirente: Utilizzatore Investitore Sviluppatore
39 Approccio valutativo (2/2) Procedimento di stima Approccio rivolto al mercato (comparativo, sistema di stima, prezzi marginali) Approccio analitico (capitalizzazione, DCF) Importanza dell analisi di mercato differenza tra DD, Perizia immobiliare e valutazione in ambito giudiziario
40 allegati Valutazione immobiliare in ambito giudiziario Documenti tecnici: Pratiche edilizie e planimetrie di progetto Visure, estratto di mappa, planimetrie catastali Atti Atti pregiudizievoli Provenienza Ispezioni ipotecarie Nota di trascrizione del pignoramento o sentenza di fallimento Contratti di locazione Rilievo fotografico Gestione degli allegati -> contenuto della relazione
41 Parcella/liquidazione (1/2) Normativa Decreto 30 maggio Adeguamento dei compensi spettanti ai periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni eseguite su disposizione dell'autorità giudiziaria in materia civile e penale. Contenuto Art.13 compenso legato al valore dell immobile Art. 12 consulenza tecnica
42 Parcella/liquidazione (2/2) Esempio di calcolo Art.12 Chiarezza del contenuto liquidazione del Giudice privilegio del credito
43 deposito Valutazione immobiliare in ambito giudiziario Invio della documentazione alle parti Art.173 bis cpc Cosa consegnare in Tribunale? Perizia Allegati Richiesta di liquidazione Documenti in formato digitale
44 processo civile telematico Stato dell arte Vantaggi Monitoraggio Deposito telematico Condivisione del dato

References: art. 569
 sentenza 
 Art.13
 Art. 12
 Art.12
 Art.173