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Timestamp: 2020-07-14 09:21:55+00:00

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Begründung Fundstellen zur Plausibilität
Posted in Begründung Fundstellen zur Plausibilität by ARCHITEKT Dipl.-Ing. Knut G Jeckstadt on 10. Mai 2010
1. Veranlassung und Erforderlichkeit des Bebauungsplans
Auf dem ehemaligen GASAG-Gelände in Berlin-Schöneberg ist die Ansiedlung von Unternehmen und wissenschaftlichen Einrichtungen mit dem Schwerpunkt ‚Energie‘ beabsichtigt (Europäisches Energie Forum).
Widerspruch Absicht
Ein Projektentwickler hat Teilflächen des Geländes für diesen Zweck im Februar 2007 erworben. Für die restlichen Flächen wurde eine Kaufoption eingeräumt. Neben dem Ausbau des Gasometers und der Sanierung des denkmalgeschützten Gebäudebestandes sind ergänzende Neubauten vorgesehen.
Die Nordspitze des GASAG-Areals soll als öffentliche Grünfläche gesichert werden.
Widerspruch Gasag-Geschenk
Insgesamt bedeutet dies eine Nutzungsintensivierung und Umstrukturierung des teilweise brachliegenden Geländes.
Widerspruch Klima-Atlas
Nutzungsintensivierung.
Ausdrückliches Ziel des Bezirksamtes ist es, mit einem Kerngebiet eine langfristig tragfähige städte- bauliche Entwicklung des ehemaligen Gaswerk-Geländes zu ermöglichen. Aufgrund der stadträumlichen Situation in unmittelbarer Nähe zum Fernbahnhof Südkreuz, der Autobahnausfahrt am Sachsendamm und zwei S-Bahn-Trassen mit dem Kreuzungsbahnhof Schöneberg sowie in Nachbarschaft der gewerblich geprägten ‚Schöneberger Linse‘ eignet sich das Gebiet für eine Kerngebietsnutzung. Unterstützt wird die beabsichtigte Festsetzung durch den neuen Landesentwicklungsplan Berlin- Brandenburg, der das Gebiet um den Bahnhof Südkreuz als ‚Städtischen Kernbereich‘ im Bereich der ‚Inneren Stadt‘ Berlins definiert.
Die gegenwärtig geltenden Regelungen des Baunutzungsplans lassen weder die beabsichtigte Nutzungsmischung, noch die aus städtebaulichen Gründen erforderlichen Regelungen im Hinblick auf die künftige Bebauungsstruktur und eine städtebauliche Feinsteuerung der Gebäudehöhen zu. Auch für die angemessene Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes, die Sicherstellung der Erschließung und die Anordnung von Grünflächen sind differenzierte bauleitplanerische Regelungen erforderlich.
Aus diesen Gründen ist die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die künftigen Nutzungen erforderlich.
2. Beschreibung des Planungsgebietes
2.1 Lage und Funktion im Stadtgebiet
Widerspruch Text
Das Plangebiet des Bebauungsplans 7-29 umfasst die Flächen zwischen den vorhandenen Trassen Ringbahn im Süden und der Wannseebahn im Westen. Nach Norden verjüngt sich das Plangebiet stark. Die östliche Begrenzung bildet der Cheruskerpark mit dem daran anschließenden Wohngebiet „Schöneberger Insel“. Der Cheruskerpark wird nicht Bestandteil des Plangebietes, da er planungs- rechtlich bereits Teil des Bebauungsplan XI-231b ist. An der Ausweisung als öffentliche Grünfläche wird unverändert festgehalten, lediglich eine Teilfläche des künftigen Ost-West-Grünzugs südlich der Torgauer Straße und westlich der geplanten Erschließungsstraße liegt im Plangebiet. Ergänzend werden südlich der S-Bahn-Trasse gelegene Flächen in das Plangebiet einbezogen, um das Grund- stück verkehrstechnisch besser an das öffentliche Straßennetz (Tempelhofer Weg und Sachsendamm / Stadtautobahn) anzubinden. Der Geltungsbereich hat eine Fläche von ca. 7,5 ha.
2.3.1 Bauliche Anlagen und Nutzungen
Die ehemalige Nutzung des Plangebietes als Gaswerk mit ursprünglich mehreren Gasometern wurde in den vergangenen Jahren weitgehend aufgegeben. Erhalten sind der größte Gasometer IV und überwiegend ein- bis dreigeschossige Büro- und Werkstattgebäude, die als Einzelgebäude und als Gesamtanlage unter Denkmalschutz stehen.
Das Plangebiet, das Teil des Stadtumbaugebietes Südkreuz ist, weist eine moderate Bebauung und eine überwiegende Nutzung durch Gewerbebetriebe auf. Auf dem südlichen Teil des Geländes ist die Firma BEGA.tec GmbH, eine Tochterfirma der GASAG, in einem siebengeschossigen Gebäude an- sässig. Gegenstand der Gesellschaft ist die Planung, Errichtung, Wartung, Unterhaltung und Instand- setzung energietechnischer Anlagen sowie das Messgerätemanagement von Energie-, Wärmemen- gen- und Wasserzählern. Darüber hinaus betreibt die BEGA.tec ein chemisches Labor zur Erstellung von Analysen und deren Auswertungen. Zwei weitere in der Regel ein- bis zweigeschossige Gebäude schließen sich entlang der S-Bahn-Trasse nördlich an.
Die ausgedehnten unbebauten Flächen werden als Lager bzw. als Parkplätze genutzt. Stadtbildprä- gend bildet die bestehende Stahlkonstruktion des 1995 stillgelegten Gasometers einen weithin sicht- baren Orientierungspunkt. Das Grundstück ist weitgehend versiegelt, verfügt jedoch insbesondere an den Grundstücksgrenzen über relevanten, das Landschaftsbild prägenden Baumbestand.
Im öffentlichen Nah- und Fernverkehr ist das Gebiet gut erschlossen. Unmittelbar südwestlich des Plangebietes befindet sich der S-Bahnhof Schöneberg, von dem aus sowohl die Berliner Innenstadt auf kurzem Wege erreichbar ist, als auch eine Ost-West-Verbindung auf der Ringbahn besteht. Öst- lich des Plangebietes ist in rd. 700 m Entfernung der S- und Fernbahnhof Südkreuz, über den der künftige Flughafen Berlin Brandenburg International (BBI) schnell erreichbar sein wird. Ferner halten am Sachsendamm verschiedene Buslinien.
Die Straßenanbindung erfolgt gegenwärtig über die Torgauer Straße, die für die künftige Nutzung keine ausreichende Leistungsfähigkeit aufweist. Die Stadtautobahn liegt in unmittelbarer Nähe am Sachsendamm.
Im Plangebiet, insbesondere in den öffentlichen Straßenräumen, befinden sich eine Vielzahl von Lei- tungstrassen sowie Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen. Das Grundstück des ehemali- gen Gaswerkes wird von einer 110-KV-Trasse gequert, die von der Torgauer Straße Richtung Nord- westen zur Trasse der Wannseebahn verläuft. Auf dem Privatgrundstück befindet sich auch eine Ü- bergabestation zur Versorgung des Grundstückes mit elektrischer Energie.
Bedingt durch die Lage des Plangebietes sind alle zur Ver- und Entsorgung des Plangebietes erfor- derlichen Medien vorhanden. Die Flächen des Plangebietes wurden allerdings bei der Dimensionie- rung des Entwässerungsnetzes als nicht angeschlossen betrachtet und somit nicht berücksichtigt. Von diesen Flächen sind Regenwasserhausanschlüsse nur mit sehr starken Einschränkungen von Dachflächen und gering verschmutzten Hofflächen möglich. Es ist von einer abzunehmenden Re- genwassermenge von 10 Liter pro Sekunde und Hektar (I/s x ha) auszugehen.
2.3.2 Eigentumssituation
Die gegenwärtig gewerblich genutzten Grundstücke des ehemaligen Gaswerk-Standortes befinden sich im Privateigentum eines Projektentwicklers und einer Tochterfirma der GASAG. Dem Projektentwickler wurde eine Option auf diese Fläche eingeräumt.
Die Straßenverkehrsfläche der Torgauer Straße und die für die neue Erschließungsstraße erforderlichen Grundstücke südlich der S-Bahn-Trasse befinden sich überwiegend im Eigentum des Landes Berlin.
Eigentümerin der Bahntrasse und unmittelbar angrenzender Flächen ist die Deutsche Bahn AG. Sie hat einen Verkauf einer südlich der Torgauer Straße gelegenen Teilfläche an das Land Berlin in Aus- sicht gestellt. Die Flächen des Cheruskerparks (Flurstücke 8, 19/3 und 39) wurden im Juli 2009 durch das Land Berlin erworben (früherer Eigentümer: Vivico).
2.4 Planungsrechtliche Ausgangssituation
2.4.1 Übereinstimmung mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung
Die Übereinstimmung des Bebauungsplanentwurfs mit den Zielen der Raumordnung und Landespla- nung wurde im Rahmen der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange durch die Ge- meinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg wie folgt bestätigt.
Der Bebauungsplanentwurf steht im Einklang mit dem Ziel 1.0.1. des Landesentwicklungsplans enge- rer Verflechtungsraum (LEP eV), dem zufolge Erneuerung und Verdichtung Vorrang vor der Auswei- sung neuer Siedlungsflächen haben.
Da gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 1 großflächig Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig sein sollen, kann eine Beeinträchtigung städtischer Zentren ausgeschlossen werden. Der B-Plan steht im Einklang mit dem Ziel des Landesentwicklungsprogramms, nach dem der Anteil an Verkaufsflächen in großflächigen Einzelhandelszentren auf ein Maß zu begrenzen ist, das die wohnungsnahe Versor- gung der Bevölkerung und die geplante Zentrenstruktur nicht gefährdet. Es wird darauf hingewiesen, dass großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten nur auf Standorte in Städtischen Kernbereichen zu konzentrieren sind (Bahnhof Südkreuz, Kaiser-Wilhelm-Platz / Haupt- straße).
Mit der Entwicklung der Parkanlage im Norden steht der B-Plan im Einklang mit Ziel 3.1.1 LEP eV, dem zufolge die übergeordneten Grünverbindungen im Siedlungsbereich zur Verknüpfung der Frei- räume und zum Aufbau eines ökologisch wirksamen Freiraumverbundes zu erhalten und weiterzu- entwickeln sind.
Der B-Plan steht im Einklang mit dem Grundsatz des Landesentwicklungsprogramms, dem zufolge die Innenentwicklung Vorrang vor der Außenentwicklung haben soll.
Der B-Plan entspricht dem Ziel des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg (LEP B-B), dass im Plangebiet eine Entwicklung von Siedlungsflächen auch mit Grünflächen möglich ist.
2.4.2 Flächennutzungsplan / Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), ist das Plangebiet als gemischte Baufläche M2 dargestellt. Aus ihr können in der Regel Mischgebiete, Kerngebiete und sonstige Sondergebiete entwickelt werden. Großflächige Ein- zelhandelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO sind nicht zulässig. Aus Bauflächen des Typs M2 kommt eine Zulässigkeit dieser Nutzungen grundsätzlich nur in Bereichen mit dargestellter Ein- zelhandelskonzentration in Betracht. Mit dem vorgesehenen Kerngebiet und dem Ausschluss von großflächigem Einzelhandel wird den Nutzungsvorgaben des FNP entsprochen.
Im nördlichen Teil des Plangebietes sowie östlich des Plangebietes ist eine Grünfläche (Parkanlage) dargestellt. Diese sind Teil eines nordsüdverlaufenden Grünzugs in Unterquerung der Bahntrasse. Aus der im FNP dargestellten Breite kann nicht auf die tatsächliche Breite geschlossen werden, da die Darstellungen gemäß Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang, zum Entwicklungsrah- men sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (AV-FNP) nur symbolhaft sind. Diese Darstellung wird angewandt, wenn übergeordnete Freiflächen miteinander verbunden werden sollen und der Grünzug noch nicht oder nur in Teilstücken vorhanden ist. Die genaue Führung des Grünzu- ges ist aus der örtlichen Situation zu entwickeln. Entscheidend ist die Umsetzung des Planungs- grundsatzes, eine funktionsfähige öffentlich zugängliche Verbindung herzustellen. Für den Geltungs-bereich des Bebauungsplans wird diesbezüglich mit der vorgesehenen Festsetzung einer Grünfläche an der Nordspitze den Vorgaben des FNP entsprochen.
Widerspruch Nordspitze
Das Plangebiet des Bebauungsplans 7-29 selbst befindet sich – mit Ausnahme der Trasse der Plan- straße A – außerhalb des als übergeordneter Grünzug dargestellten Bereiches. Dieser verläuft östlich des Plangebietes und wird durch den Bebauungsplan nicht in Frage gestellt.
Durch den Straßenbau der Planstraße A wird der Grünzug nicht verhindert. Vielmehr soll im Zusam- menhang mit dem Straßenbau auch ein Abschnitt der Grünverbindung zwischen Torgauer Straße und Sachsendamm entstehen (die Untertunnelung der Bahnstrecke) – allerdings hier in Begleitung einer auch für Kfz nutzbaren Straße. Nach Ziffer 10.3 der Ausführungsvorschriften zum Flächennutzungs- plan sind örtliche Hauptverkehrsstraßen und sonstige Straßen grundsätzlich aus allen Flächendar- stellungen des Flächennutzungsplans entwickelbar.
Westlich und östlich des Plangebietes – jenseits der Bahntrassen – sind Wohnbauflächen dargestellt. Südlich der Ringbahn ist gemischte Baufläche M1 dargestellt, die in Verlängerung der Bundesauto- bahn durch eine Grünfläche unterbrochen wird. Teile beider Flächen sind für die Erschließungsstraße zum Kerngebiet erforderlich.
2.4.3 Stadtentwicklungsplanung
Aus dem Stadtentwicklungsplan Verkehr vom Juli 2003 sind folgende Inhalte für den Bebauungsplan relevant (s. auch Kap. VI 1. Mitteilung der Planungsabsichten):
– Trassenfreihaltung für die langfristige Planung einer S-Bahnverbindung (S 21) im Bereich der Cheruskerkurve entsprechend dem StEP Verkehr ÖPNV-Netz verkehrliche Priorität 2030
– Trassenfreihaltung für einen Regionalbahnhof Schöneberg entsprechend dem StEP Verkehr ÖPNV-Netz verkehrliche Priorität 2030
– Darstellung des Sachsendamms einschließlich der Autobahnanschlussstelle Sachsendamm im StEP Verkehr im Bestand als großräumige Straßenverbindung (Verbindungsfunktionsstufe I) und in der Planung als übergeordnete Straßenverbindung (Verbindungsfunktionsstufe II).
Im StEP Gewerbe sind die mit kleineren Gewerbebetrieben belegten Flächen nördlich und südlich der östlichen Torgauer Straße mit der Signatur ‚Vorrangige Sicherung eingestreuter Gewerbestandorte außerhalb gewerblicher Bauflächen des FNP‘ gekennzeichnet. Aufgrund der beabsichtigten, durch die Bebauungspläne 7-29 und XI-231b festzusetzenden städtebaulichen Entwicklung (Zufahrt zum ge- planten Kerngebiet bzw. Grünfläche) als Entwicklung aus dem FNP (Ost-West-Grünzug) können die gewerblichen Nutzungen jedoch nicht beibehalten werden. Die Betriebe müssen daher verlagert wer- den. Es soll sichergestellt werden, dass die Umsetzung der Planung nicht zu Lasten der Betriebe geht. Die Betriebe werden durch das Bezirksamt zur Standortverlagerung beraten.
Im StEP Zentren werden keine bzw. keine relevanten Aussagen zum Plangebiet getroffen.
Im StEP Wohnen von August 1999 ist die Südspitze des GASAG-Geländes als „innerstädtisches Altbauquartier“ gekennzeichnet. Dies spiegelt sich jedoch nicht in der tatsächlich vorhandenen Be- bauung wider.
2.4.4 Bereichsentwicklungsplanung Schöneberg-Ost
Im Nutzungskonzept der Bereichsentwicklungsplanung Schöneberg-Ost vom März 1997 ist der Gel- tungsbereich als Gebiet mit Mischnutzungscharakter dargestellt. Gleichzeitig erfolgt eine Kennzeich- nung als Ver- und Entsorgungsstandort mit der Zweckbestimmung „Gas“. Die Nordspitze des Gas- werk-Geländes ist als Parkanlage mit einem Kinderspielplatz dargestellt. Östlich des Plangebietes verläuft in einer Parkanlage ein „wichtiger Fuß- und Radweg“, der die S-Bahn-Trasse unterquert und eine Verbindung zum Tempelhofer Weg und zum Sachsendamm schafft.
2.4.5 Landschaftsprogramm
Siehe hierzu Kapitel III.2.2.1.
2.4.6 Nutzungskonzept „Schöneberger Linse“ und Torgauer Straße 12-15
Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg hat am 11. November 2008 ein Nutzungskonzept für die von der Ringbahn und dem Sachsendamm umschlossene „Schöneberger Linse“ und das ehemalige Gaswerksgelände beschlossen, das verwaltungsintern als Grundlage für die weitere Entwicklung des Bereiches dient. Ziel des Konzeptes ist, das Gebiet der Schöneberger Linse zu einem urbanen Stadt- raum mit Dienstleistungs-, Einkaufs- und Freizeitangeboten, bei einem gebietsbezogenen Wohnanteil von 25 %, zu entwickeln und das Grundstück Torgauer Straße 12-15 als Standort für zentrale Ein- richtungen der Wirtschaft und der Verwaltung zu profilieren. Nach dem Konzept sind Einzelhandels- nutzungen insbesondere innerhalb der Schöneberger Linse anzusiedeln und zwar im Bereich des Bahnhofs Südkreuz sowie entlang des Tempelhofer Weges. Darüber hinaus soll das Entstehen eines rotlichtartigen Milieus vermieden werden. Vergnügungsstätten sollen daher nur in den zum Bahnhof Südkreuz orientierten Kerngebieten zulässig sein. Die Zurschaustellung von Personen, bordellartige Betriebe und Spielhallen sollen im genannten Gebiet grundsätzlich nicht zugelassen werden.
2.4.7 Baunutzungsplan
Der Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (AbI. 1961, S. 742) weist den über- wiegenden Teil des Geltungsbereiches (Gaswerksgelände) als reines Arbeitsgebiet aus. Die Flächen südlich der Bahn sind als beschränktes Arbeitsgebiet dargestellt. Beide Flächen liegen innerhalb ei- nes mit der Baustufe ‚V/3‘ bezeichneten Stadtbereichs. Das Maß der baulichen Nutzung bestimmt sich hier allerdings aufgrund des Status als Arbeitsgebiete nicht nach dem mit der Bezeichnung ‚V/3‘ sonst verknüpften maximalen Maß von 5 Geschossen und einer bebaubaren Fläche von 0,3, sondern nach der Baumassenzahl (Kubikmeter umbauten Raumes je Quadratmeter Grundstücksfläche) sowie einer gesonderten Regelung für die überbaubaren Fläche: zulässig ist in reinen und beschränkten Arbeitsgebieten dieser Baustufe eine Grundflächenzahl bis 0,5 bei einer Baumassenzahl von 6,0.
Durch den Bebauungsplan XI-A erfolgte eine Überleitung auf Regelungen der Baunutzungsverord- nung von 1968, insbesondere zum Maß der baulichen Nutzung. Demnach werden Grundflächen von Nebenanlagen und bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, nicht auf die Grundfläche angerechnet. Hierbei kann es sich sowohl um oberirdische Anlagen, wie versiegelte Stellplätze und Garagen oder um unterirdische An- lagen handeln. Auch Tiefgaragen würden nicht auf die GRZ angerechnet. Insofern wäre nach dem geltenden Planungsrecht eine vollständige Versiegelung des Baugrundstückes möglich.
Für diese Baustufe ist nach § 7 Nr. 16 BO 58 eine geschlossene Bauweise vorgeschrieben. Aller- dings kann hiervon abgewichen werden, wenn städtebauliche Gründe nicht entgegenstehen (§ 8 Nr. 18 BO 58).
Die nördliche Grenze des Flurstücks 57 ist als Straßen- und Baufluchtlinie festgesetzt, bei der nördli- chen Grenze des Flurstücks 55 handelt es sich um eine förmlich festgesetzte Baufluchtlinie.
2.4.8 Bebauungspläne 7-10, 7-11 und 7-14
Der Bebauungsplan 7-29 überplant Teilbereiche der Bebauungspläne 7-10 vom 23. Mai 2006, 7-11 vom 2. Dezember 2005 und 7-14 vom 13. Juni 2009. An deren Zielen und Festsetzungen wird jedoch nichts geändert, da einziger Inhalt die Aufhebung früherer Bebauungspläne ist.
2.4.9 Bebauungsplan XI-113
Ein Teil des Plangebietes des Bebauungsplans 7-29 zwischen Tempelhofer Weg und Sachsendamm überdeckt sich mit dem festgesetzten Bebauungsplan XI-113 vom 7. März 1968. In diesem Teilab-schnitt ist eine Straßenverkehrsfläche und Straßenbegleitgrün festgesetzt (Teil der ehemaligen Westtangentenplanung).
Außerhalb des Bebauungsplangebietes 7-29 gilt der Bebauungsplan XI-113 noch für eine Teilfläche westlich der ehemals festgesetzten Straßenverkehrsfläche zwischen Tempelhofer Weg und Sach- sendamm. Hier wird ein Gewerbegebiet mit einer 5-geschossigen Bebauung in geschlossener Bau- weise, einer GRZ von 0,6 und einer GFZ von 1,5 festgesetzt.
2.4.10 Angrenzende Bebauungspläne
Östlich der S-Bahn grenzt der im Verfahren befindliche Bebauungsplan XI-231b, westlich der ge- planten Erschließungsstraße der im Verfahren befindliche Bebauungsplan XI-231aa, östlich davon der im Verfahren befindliche Bebauungsplan XI-231ab an.
2.4.11 Stadtumbaugebiet Schöneberg-Südkreuz
Das Bebauungsplangebiet liegt vollständig im Stadtumbau West-Gebiet Schöneberg-Südkreuz (Stadtumbaugebiet nach § 141 BauGB). Es umfasst überwiegend Flächen für Gewerbe, Bahn und Infrastruktureinrichtungen. Die Ziele des Bebauungsplans stehen in Einklang mit den Stadtumbau- zielen für den Geltungsbereich (nutzungsstrukturelle Qualifizierung des ehemaligen GASAG-Areals über Berücksichtigung der Denkmalbelange und Grünvernetzung und –aufwertung). Der Park an der Nordspitze wie auch der Cheruskerpark sollen Teil eines übergeordneten Konzeptes zur Verbesserung der Versorgung mit Grünanlagen bzw. der Verknüpfung der vorhandenen Parkanlagen werden, das im Rahmen der Stadtumbaumaßnahmen umgesetzt werden soll.
2.4.12 Planfestgestellte Anlagen
Das Plangebiet tangiert planfestgestellte Flächen. Hierbei handelt es sich um die Torgauer Straße (Flurstücke 19/2 und 36), eine Teilfläche des Flurstücks 39 nördlich der Torgauer Straße, eine Teilflä- che des Flurstücks 41 zwischen der Torgauer Straße und dem Damm der Ringbahn, sowie eine Teil- fläche des Flurstücks 63 (Ringbahn). Mit Ausnahme des Flurstücks 63 werden die genannten Flächen nicht mehr zu Bahnbetriebszwecken genutzt. Auch die ehemalige Ringbahnspitzkehre östlich des Planbereichs (Flurstück 39) gilt als planfestgestellt (Sicherung für künftige S-Bahn-Fläche). Die Deut- sche Bahn Netz AG hatte bereits im Zuge des Bebauungsplanverfahrens 7-10 mitgeteilt, dass die die Flächen Torgauer Straße und des südlich gelegenen Flurstücks berührenden Planfeststellungen als funktionslos bewertet werden. Beim Eisenbahnbundesamt wurde daher durch das Bezirksamt Tem- pelhof-Schöneberg mit Schreiben vom 20. Oktober 2008 die Feststellung der Funktionslosigkeit bzw. die Freistellung von Bahnbetriebszwecken beantragt. Eine Bestätigung seitens der DB AG steht noch aus. Dies gilt auch für eine Teilfläche jenseits der Gleisanlagen unmittelbar an der Torgauer Straße, die zum Flurstück 63 gehört. Die Fläche der Ringbahn ist von einer Freistellung von Bahnbetriebs- zwecken nicht betroffen, da hier eine Untertunnelung vorgenommen werden soll. Aus dieser Überpla- nung von eisenbahnrechtlich gesicherten Bahnflächen durch Straßenverkehrsfläche ergibt sich die Notwendigkeit einer Planfeststellung nach § 18 AEG, auch wenn die Straßentrasse in einer anderen Höhenlage gesichert wird. Das neue Brückenbauwerk ist durch die DB Netz AG zu erhalten. Für die Untertunnelung des Bahndamms wird zusätzlich eine Kreuzungsvereinbarung gemäß Eisenbahn- kreuzungsgesetz (EKrG) zwischen dem Land Berlin und der DB AG geschlossen.
Die Bereiche der planfestgestellten Bahnanlagen innerhalb des Geltungsbereichs, die nicht von der Straßenverkehrsfläche der Planstraße A tangiert werden, sind im Bebauungsplan als Bahnflächen (als nachrichtliche Übernahme) gekennzeichnet. Dies betrifft zwei Flächen südlich der geplanten Ei- senbahnüberführung sowie die nördliche Bahnböschung einschließlich der Stützwand der künftigen Überführung.
Unmittelbar an das Plangebiet angrenzend befinden sich weitere, planfestgestellte Anlagen der S- Bahn. Dieses betrifft die so genannte Wannseebahn entlang der westlichen Grenze des Geltungsbe- reiches, die so genannte Ringbahn an der südlichen Plangebietsgrenze und das Flurstück 39 unmit- telbar östlich des Plangebietes. Auf dem Flurstück 39 befinden sich gegenwärtig keine Bahnanlagen. Eine Freistellung des gesamten Flurstückes von Bahnbetriebszwecken ist jedoch nicht möglich, da hier (teilweise) langfristig die Trasse der S-Bahn wieder hergestellt werden soll, allerdings teilweise in Tunnellage. Eine Fortsetzung der oberirdischen Nutzung als öffentliche Grünanlage wird dadurch nicht grundsätzlich in Frage gestellt.
Im Bereich der Friedrich-Gerlach-Brücke überlagert der Geltungsbereich des Bebauungsplans ge- ringfügig die planfestgestellte Anlage der Bundesautobahn 103 (Ausfahrt Sachsendamm).
2.4.13 Denkmale
Das Gaswerk Schöneberg mit Niederdruckgasbehälter, Retortenhaus, Kesselhaus mit Wasserturm, Reglerhaus, Magazin, Schmiede, Werkstatt und Lager und Schleusenhaus stehen seit 1994 als Denkmalbereich (Gesamtanlage) unter Denkmalschutz. Stadtweit prägend ist der Gasometer mit einem Innendurchmesser von 61 m und einer Höhe von ca. 78 m. Das 1908 bis 1910 errichtete Bau- werk wurde bis 1995 genutzt. Aufgrund der abschließenden Umstellung von Stadt- auf Erdgas in Ber- lin wurde der Gasbehälter im Januar 1995 endgültig der Betrieb eingestellt.
Ebenfalls als Denkmalbereich geschützt ist die Gesamtanlage Ebersstraße 67, S-Bahnhof Schöne- berg mit den Bahnhofsanlagen, dem Empfangsgebäude der Ringbahn und weiteren Gebäuden. Der größte Teil des Denkmalbereichs liegt außerhalb des Geltungsbereichs. Innerhalb des Geltungsbe- reichs liegen als Einzeldenkmale zwei Abschnitte der Stützmauern des Brückenwiderlagers.
Die Denkmalbereiche und die Einzeldenkmale werden nachrichtlich übernommen. Gemäß § 1 Abs. 2 DSchG Berlin sind die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege in der städtebaulichen Entwicklung, Landespflege und Landesplanung einzubeziehen und bei öffentlichen Planungen und Maßnahmen angemessen zu berücksichtigen. Die Regelungen des Denkmalschutzgesetzes Berlin sind in die Abwägung eingestellt worden.
Nach § 11 DSchG Berlin bedarf zudem jegliche Maßnahme, die diese Baudenkmale berührt, der vor- herigen Genehmigung durch die Untere Denkmalschutzbehörde im Bezirksamt Tempelhof- Schöneberg, d. h. alle Eingriffe, die Auswirkungen auf die Baudenkmale haben, bedürfen der vorheri- gen Abstimmung und denkmalrechtlichen Erlaubnis auch wenn sie aufgrund der beabsichtigten Fest- setzungen des Bebauungsplans planungsrechtlich zulässig sind.
Nach dem gegenwärtigen Kenntnisstand des Landesdenkmalamtes Berlin liegen in dem betroffenen Gebiet keine Boden- oder Gartendenkmale.
2.4.14 Anlagenschutzbereich
Auf dem Gelände des Flughafens Tempelhof bleibt eine militärische Luftverteidigungsanlage weiter in Betrieb. Der Anlagenschutzbereich erstreckt sich auf ein Gelände im Umkreis von 2,5 km um die Ra- daranlage. Das Plangebiet liegt in einer Entfernung von ca. 2,8 km von der Radaranlage und damit außerhalb des Anlagenschutzbereiches. Gebäude mit einer Höhe von mehr als 50 m über Grund (bezogen auf die Geländehöhe im Gebiet zwischen 41,0 und 42,0 m über NHN also ca. 91,0 bis 92,0 m über NHN) können dennoch die Radarsicht beeinträchtigen. In den Bereichen der Gebäude, die in der Radarsicht sind, ist zudem eine nicht unerhebliche Belastung sich dort aufhaltender Personen im Einzelfall nicht auszuschließen, da die Radaranlage den HF-Impuls mit 25 kW abstrahlt.
IV. Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen
1. Art der Nutzung
Ausdrückliches Ziel des Bezirksamtes ist es, nach jahrelangem Stillstand im Bereich des ehemaligen Gaswerk-Geländes mit einem Kerngebiet ein der verkehrsgünstigen Lage entsprechendes städtebaulich und wirtschaftlich tragfähiges Flächenangebot mit überlokaler Bedeutung zu ermöglichen. Ein Kerngebiet dient gemäß § 7 Baunutzungsverordnung überwiegend der Unterbringung von Handels- betrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Bestimmte Nutzungen sollen allerdings ausgeschlossen werden, da sie dem Ziel, hier einen hochwertigen Dienstleistungsstandort zu etablieren, widersprechen.
Aufgrund der stadträumlichen Situation in unmittelbarer Nähe zum Fernbahnhof Südkreuz, der Autobahnausfahrt am Sachsendamm und zwei S-Bahn-Trassen mit dem Kreuzungsbahnhof Schöneberg sowie in Verflechtung mit dem im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg als ‚Städtischen Kernbereich‘ im Bereich der ‚Inneren Stadt‘ Berlins definierten Bereich Schöneberg-Südkreuz eignet sich das Gebiet für eine Kerngebietsnutzung, auch wenn sich im Umfeld an der Ebersstraße und der Schöneberger Insel Wohngebäude mit einer Vielzahl kleiner Gewerbebetriebe befinden.
Das Investitionsinteresse des Eigentümers war der Anstoß für Überlegungen zur nachhaltigen Entwicklung des Standortes. Die vom Investor geplante Nutzung unterstützt und ergänzt die Planungsabsichten des Bezirksamtes. Dabei soll zurzeit auf dem Gelände die Ansiedlung von Unternehmen und wissenschaftlichen Einrichtungen mit dem Schwerpunkt ‚Energie‘ ermöglicht werden mit einer kerngebietstypischen Mischung von Büronutzungen, sonstigen Dienstleistungen, Gastronomie und Beherbergungsgewerbe. Konkret beabsichtigt der Grundstückseigentümer, an der Südspitze ein Ho- tel mit angeschlossenem Boardinghaus (auf Zeit zu mietende Appartements) und ein Technologiezentrum zu errichten. Das künftige Gebäude unmittelbar an der Torgauer Straße soll Räumlichkeiten für eine geplante private Hochschule / Universität aufnehmen und Zwecken der Weiterbildung dienen. Für den nördlich davon gelegenen Teil des Kerngebietes sind überwiegend Bürogebäude für Firmenrepräsentanzen vorgesehen. Sie sollen auch in einem neuen Gebäude innerhalb des Gasometers angesiedelt werden. Eines der Gebäude im Kerngebiet könnte von verschiedenen Verbänden und Organisationen genutzt werden. In den denkmalgeschützten Gebäuden sind u.a. gastronomische Einrichtungen vorgesehen. Alle beabsichtigten Nutzungen sind in einem Kerngebiet zulässig.
Ausschluss anderer Nutzungsarten
Ein Sondergebiet, das die derzeit vom Eigentümer geplanten Unternehmen und wissenschaftlichen Einrichtungen mit dem Schwerpunkt ‚Energie‘ inhaltlich aufgreifen würde (wie im Rahmen der Auslegung von mehreren Bürgern gewünscht), wäre für das Gebiet nicht zweckdienlich, da nicht allein auf z.B. energiebezogene Nutzungen abgezielt werden soll und damit das für die Festsetzung eines Sondergebietes erforderliche Unterscheidungsmerkmal nach § 11 Abs. 1 Baunutzungsverordnung nicht gegeben wäre. Das Kerngebiet bietet eine hinreichende Flexibilität für künftige Nutzungen – anders als etwa das oben dargestellte Sondergebiet.
Die Festsetzung eines Gewerbegebietes kommt bereits deswegen nicht in Betracht, da der Störgrad der hier zulässigen Betriebe höher wäre als in einem Kerngebiet. Auch kann in Gewerbegebieten nicht ausgeschlossen werden, dass hier nachts produziert wird – mit entsprechenden Lärmbelästigungen für die Anwohner. Dieses soll vermieden werden.
Da an diesem Standort Wohnungen nur ausnahmsweise zugelassen werden sollen, ist die Festset- zung eines Mischgebietes nicht möglich. Für Mischgebiete charakteristisch ist ein ausgewogenes Verhältnis von Wohnungen und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben. Wohnnutzungen wären angesichts des Umgebungslärms durch die Verkehrstrassen auch hinsichtlich des Immissionsschutzes problematisch.
1.1.1 Großflächiger Einzelhandel / Einkaufszentren
Großflächige Einzelhandelsbetriebe und Einkaufszentren werden im Plangebiet nicht zugelassen, da in unmittelbarer Nähe zu diesem Bebauungsplan die im Verfahren befindlichen Geltungsbereiche der Bebauungspläne für die Schöneberger Linse anschließen. Der Ausschluss großflächiger Einzelhandelsbetriebe und Einzelhandelsbetriebe entspricht dem für die Schöneberger Linse und das Plangebiet beschlossenen Nutzungskonzept, mit dem die Nutzungen in diesen Bereichen aufeinander abgestimmt wurden, um Konkurrenzen zu vermeiden und Synergieeffekte zu erzielen.
In der Schöneberger Linse soll ein neuer urbaner Stadtteil entstehen, der die Bahnhöfe Südkreuz und Schöneberg verbindet. Die großflächigen Handelsnutzungen sollen sich in diesem Bereich ansiedeln, damit eine klassische Nutzungsmischung, die einen derartigen Stadtteil prägt, entsteht. Durch Ausweisung von Kern- und Mischgebieten kann sich dort die gewünschte Nutzung entwickeln. Da die Bereiche in unmittelbarer Nachbarschaft zueinander liegen, ist die Einschränkung der Handelsnutzung als Gliederung zu verstehen. Die Durchsetzung dieser Einschränkung soll ggf. ergänzend durch einen städtebaulichen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer gesichert werden.
Die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebietes wird hierdurch nicht in Frage gestellt. Die Betrachtung erstreckt sich auf einen größeren Bereich.
Im Plangebiet wären kleinere und mittlere Einzelhandelsbetriebe prinzipiell nicht ausgeschlossen (ihre Realisierung wird von dem Eigentümer jedoch derzeit nicht angestrebt). Es ist jedoch nicht zu erwarten, dass ein Ansiedlungswunsch von mehreren Handelsbetrieben knapp unter der 700 qm Verkaufs- fläche (bzw. 1.200 qm Geschossfläche), von denen in der Summe Wirkungen wie von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ausgehen, erfolgt. Dagegen spricht die auch mit Planstraße A für Handelsbetriebe zu stark isolierte Lage sowie die Größenbegrenzung der Verkaufsfläche (Betriebe mit kleinerem Umfang bevorzugen im Regelfall integrierte Standorte).
1.1.2 Ausnahmsweise Zulässigkeit von Wohnungen
Das Plangebiet ist Teil des Einzelhandels- und Dienstleistungsschwerpunktes zwischen dem Bahnhof Südkreuz und dem S-Bahnhof Schöneberg, wobei am Standort vorwiegend Geschäfts-, Büro und Verwaltungsgebäude ermöglicht werden sollen. Die Entwicklung eines neuen Wohnquartiers ist nicht Planungsziel. Allerdings kann eine Wohnnutzung zur Durchmischung der Nutzungsstruktur und zur Belebung des Gebietes in Nachtstunden und an Wochenenden beitragen.
Einer ausdrücklichen Festsetzung von Wohnungen im Bebauungsplan bedarf es jedoch nicht, da diese gemäß Baunutzungsverordnung in einem Kerngebiet bereits ausnahmsweise zulässig sind.
Besondere städtebauliche Gründe, um zwingend festzusetzen, dass in bestimmten Geschossen nur Wohnungen zulässig sind oder ein bestimmter Anteil der Geschossfläche in bestimmten Baufeldern ausschließlich für Wohnungen zu verwenden ist, liegen nicht vor. Zudem würde dadurch die angestrebte Flexibilität bei der Umsetzung des Bebauungsplans zu sehr eingeschränkt werden.
Grundsätzlich ist in mehreren Baufeldern und Vollgeschossen die Realisierung von Wohnnutzungen vorstellbar. Die spezifischen Festsetzungen des Bebauungsplans zum Maß der baulichen Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche ermöglichen einen hinreichenden Spielraum, um Wohnungen mit gesunden Wohnverhältnissen zu ermöglichen. Insgesamt kann auf der Ebene des Bebau- ungsplans nicht abschließend beurteilt werden, an welchen Standorten dies gewährleistet werden kann, so dass keine über die ausnahmsweise Zulässigkeit nach BauNVO § 7 Abs. 3 Nr. 2 hinausgehende Zulässigkeit von Wohnungen gerechtfertigt wäre. Die Beurteilung der Wahrung gesunder Wohnverhältnisse erfolgt im Einzelfall auf Grundlage konkreter Bauanträge (Nachweis gesunder Wohnverhältnisse durch geeignete bauliche Maßnahmen). So ist auch denkbar, dass Wohnungen nicht in den Bereichen zu realisieren sind, in denen Abstandsflächenüberschreitungen vorliegen oder die durch Bahnlärm beeinträchtigt sind. Durch die ausnahmsweise Zulässigkeit wird gleichzeitig gewährleistet, dass die Zweckbestimmung des Kerngebietes nicht in Frage gestellt wird.
Im Zuge des Bauvorhabens ist von einer umfassenden Sanierung der Altlasten auszugehen. Mit der Beseitigung der Altlasten ist eine erhebliche Umweltentlastung auf dem Gelände verbunden, so dass auch diesbezüglich einer Wohnnutzung nichts entgegenstehen würde.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter sind im gesamten Plangebiet allgemein zulässig. Eine spezielle Regelung zur Lage dieser Wohnungen ist im Hinblick auf Eingriffsmöglichkeiten nach § 15 BauNVO nicht erforderlich. Sofern aufgrund einer besonderen Situation entsprechende Wohnungen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt sein sollten, wären sie bereits aufgrund dieser gesetzlichen Regelung unzulässig.
1.1.3 Vergnügungsstätten
Das Plangebiet soll einen insgesamt qualitativ hochwertigen Charakter erhalten. Eine Verdrängung hochwertiger Nutzer durch andere Nutzungen, die ggf. bereit und in der Lage sind, höhere Mieten zahlen können, jedoch zu städtebaulich nicht wünschenswerten Entwicklungen führen, soll vermieden werden. Darüber hinaus können Vergnügungsstätten das Image des neuen Quartiers negativ beeinflussen.
Vergnügungsstätten im Sinne des Städtebaus sind – Nachtlokale jeglicher Art (Nachtbars, Tanzbars, Großstadtvarietés, Striptease-Lokale usw.), – Diskotheken, – Spielhallen (Spiel- und Automatenhallen, Spielcasinos).
Auch Nutzungen, deren Zweck auf Darstellungen mit sexuellem Charakter gerichtet ist, sind den Vergnügungsstätten zuzurechnen. Peep-, Sex- und Liveshows sowie Video- oder ähnliche Vorführungen sind daher gleichfalls unzulässig.
Der vollständige Ausschluss der genannten Nutzungsarten bedeutet einen erheblichen Eingriff in das Eigentum. Zu berücksichtigen ist in diesem Kontext das Übermaßverbot bzw. das Gebot der Verhältnismäßigkeit, d.h. es ist zu prüfen, ob nicht ggf. mit einer anderen Vorgehensweise, z. B. durch eine räumliche oder geschossweise Gliederung auch die städtebaulichen Ziele zu erreichen sind. Entsprechendes gilt für eine ausnahmsweise Zulassungsfähigkeit statt eines generellen Ausschlusses. Beides wurde nach eingehender Prüfung jedoch verworfen, da nur mit einem generellen Ausschluss gewährleistet ist, dass eine qualitativ hochwertige Nutzungsmischung entstehen kann und langfristig gesichert wird. Im Sinne einer ganzheitlichen Betrachtung kann damit auch ein marktgerechtes Mietniveau erreicht werden.
Keine Vergnügungsstätten im Sinne des Städtebaurechtes sind
− Sex-Shops und Bordelle,
− Einrichtungen und Anlagen für kulturelle Zwecke (Theater jeglicher Art, Kleinkunstbühnen, Konzertsäle und -häuser, Lichtspieltheater),
− alle Anlagen und Einrichtungen, die sportlichen Zwecken dienen, − alle ad hoc Veranstaltungen ohne eigene standortgebundene Betriebsstätte (Jahrmärkte, Weihnachtsmärkte, Zirkusveranstaltungen, Rockkonzerte …).
Diese Nutzungen sind, sofern nicht anderweitige Regelungen im Bebauungsplan (vgl. Kapitel 1.1.4) erfolgen oder anderen Rechtsvorschriften entgegenstehen, planungsrechtlich zulässig.
1.1.4 Ausschluss von Bordellen und bordellartige Betriebe
Die in dem Kerngebiet beabsichtigte hochwertige Nutzung erfordert den Ausschluss weiterer Nutzungen, durch die dieses Ziel in Frage gestellt werden kann und damit ein Erreichen der beabsichtigten Qualität gefährdet ist. Hierzu zählen Bordelle und bordellartige Betriebe. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass Bordellbetriebe einen „Trading-Down-Effekt“ auslösen, der das Entstehen bzw. den Erhalt einer hochwertigen Nutzungsstruktur gefährdet. Auch die an das Plangebiet grenzende Wohnnutzung sowie die öffentlichen Parkanlagen zur Erholung gehen nicht konform mit der Zulässigkeit entsprechender Nutzungen.
Durch den Ausschluss von Bordellen wird die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebietes gewahrt, da der Gebietscharakter durch diese Unterart der sonstigen, nicht wesentlich störenden Gewerbebetriebe nicht prägend ist. Sie stellen nur einen geringen Teil der nach § 7 Abs. 2 BauNVO in einem Kerngebiet allgemein zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen dar.
2. Maß der Nutzung und überbaubare Grundstücksfläche
2.1 Geschossfläche
Insgesamt sind im Plangebiet künftig 163.800 m2 Geschossfläche zulässig. Die Summe der Geschossflächen der Neubauten umfasst dabei eine Fläche von 156.600 m2. Für den zu erhaltenden denkmalgeschützten Gebäudebestand wird eine Fläche von rd. 7.200 m2 veranschlagt.
Festsetzung ohne Berechnung, es fehlen Verkehrsflächen, die von der Gesamtfläche des Gasag-Areals abgezogen werden müssen, um dann mit der Summe multipliziert mit der zulässigen GFZ die entsprechende Geschossfläche zu erhalten. Bei einem 40%igen Anteil der erforderlichen Verkehrsfläche liegt die Geschossfläche bei 90.000 m2. weiter
Im Kerngebiet kann damit eine Geschossflächenzahl von 3,0 erreicht werden. Die Obergrenze für Kerngebiete nach § 17 BauNVO wird damit eingehalten.
Durch die Festsetzung der zulässigen Geschossfläche wird das städtebaulich vertretbare Maß der Nutzung eines Kerngebietes festgesetzt. Dieses Maß dient der Begrenzung des Baukörpervolumens bei der vorgenommenen flächenmäßigen Ausweisung und ermöglicht bei der Umsetzung der städtebaulichen Figur unterschiedliche Variationen.
Die mögliche Ausschöpfung der Obergrenzen nach § 17 BauNVO ist auch deswegen gerechtfertigt, um ein vielfältiges Nutzungsspektrum mit überregionaler Bedeutung zu ermöglichen. Hierbei ist auch der räumliche Zusammenhang mit dem ebenfalls mit zentralörtlichen Nutzungen zu entwickelnden Bereich der Schöneberger Linse von hoher Bedeutung. Der Bereich bis zum Bahnhof Südkreuz soll zu einem urbanen Stadtraum u.a. mit Hotels, Dienstleistungs-, Einkaufs- und Freizeitangeboten, einem Convention-Center etc. entwickelt werden. Angestrebt wird eine räumliche Konzentration zentralörtlicher Nutzungen in den beiden Bereichen durch die Aktivierung der Potenziale des Standortes als Tor zum BBI und zugleich als Tor zur Innenstadt.
Statt der bisherigen rein gewerblich orientierten Nutzung soll für das ehemalige GASAG-Areal künftig eine Nutzung mit einem breiteren Spektrum charakteristisch für das Gelände sein. Angestrebt wird ein insgesamt hochwertiger Büro- und Dienstleistungsstandort in Verbindung mit wissenschaftlichen Einrichtungen. Durch den Eigentümer des ehemaligen GASAG-Areals wird konkret die Realisierung eines Kompetenzzentrums für Energie in der Kooperation und Vernetzung von Wissenschaft, Wirt- schaft und Politik angestrebt. Künftige Nutzungen auf dem Gelände können Unternehmensrepräsentanzen europäischer Energiekonzerne, kleinere im Energiebereich tätige Firmen, Forschungseinrichtungen sowie gastronomische Angebote und ein Hotel / Boardinghaus mit Veranstaltungs- und Seminarräumen sein.
Mit dem Flächenangebot soll die wirtschaftliche Tragfähigkeit dieser und anderer künftiger Nutzungen gewährleistet werden. Dies ist dann gewährleistet, wenn keine oder nur wenige Abstriche hinsichtlich der möglichen Ausnutzbarkeit der zulässigen Obergrenzen für unterschiedliche Investitionsmodelle im Kerngebiet gemacht werden müssen. Das Kerngebiet bedeutet eine Angebotsplanung für die maxi- male Ausnutzung der rechtlich zulässigen Geschossflächen. Diese können, müssen aber nicht aus- genutzt werden. Der zulässigen Dichte der Bebauung sowie dem Versiegelungsgrad werden durch die vorgesehene Festsetzung von Baugrenzen, Oberkanten und Geschossflächen gleichwohl Grenzen gesetzt.
Um einen Gestaltungsspielraum zu belassen, ist die zulässige Geschossfläche regelmäßig niedriger als das maximal mögliche Volumen innerhalb der durch die Baugrenzen und Gebäudehöhen bestimmten Kubatur. Die Festsetzungen der Baugrenzen der einzelnen Baufelder ermöglichen mehr Geschossfläche, als durch die absolut als Obergrenze festzusetzende Geschossfläche. Konkret bedeutet dies, dass durch die festzusetzende Geschossfläche im Regelfall rd. 70 bis 85 % der – unter
Zugrundelegung einer durchschnittlichen Geschosshöhe von 3,25 m brutto – theoretisch maximal möglichen Geschossfläche ausgeschöpft werden. Die einzelnen Baufelder können insofern – bis auf die überbaubare Fläche an der Südspitze – nicht vollständig bebaut werden.
2.2 Grundfläche
Die durch Baugrenzen umschlossene Fläche im MK ist gleichzeitig die maximal zulässige Grundfläche von Hauptanlagen. Insgesamt können damit maximal 22.700 m2 durch Gebäude überbaut werden. Dieses entspricht einer Grundflächenzahl von 0,41. Durch vorgesehene Tiefgaragen kommen rd. 21.000 m2 hinzu, die unterbaut werden dürfen. Diese entspricht einer zusätzlichen (unterirdischen) Grundflächenzahl von 0,38. Insgesamt ergibt sich damit eine Grundflächenzahl von 0,8. Der vorgesehene landschaftsplanerische Wettbewerb soll Vorschläge zur Zonierung und Gestaltung der Freiflächen liefern; ein wesentliches Ziel des Wettbewerbs ist dabei die Vermeidung der Überschreitung der zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO durch die Stellplatzflächen.
Widerspruch Tiefgarage
Eine Einschränkung für die Größe der überbaubaren Fläche in den Baufeldern 4 und 15 aufgrund der Führung der 110-kV-Ölkabelsysteme ist nicht gegeben, hierzu wurden bauliche Optionen durch den Grundstückseigentümer bereits geprüft. Weiteres wird über privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Grundstückseigentümer und Leitungsträger geregelt.
Der Bebauungsplan schafft planungsrechtlich erst die Voraussetzungen für eine geringere Versiegelung und für die Errichtung von zwei Grünflächen auf vormals verkehrlich bzw. industriell genutzten Flächen. Die Nordspitze könnte als Teilfläche des heutigen Reinen Arbeitsgebietes gegenwärtig voll- ständig versiegelt werden.
2.3 Baugrenzen und Gebäudehöhen
Durch die Festsetzung von Baugrenzen und Gebäudehöhen wird im Zusammenwirken mit der Angabe der Geschossflächen das quantitative Volumen der Baukörper der Neubebauung begrenzt. Alle städtebaulich wichtigen Kriterien können damit hinreichend festgelegt und zugleich sicher beurteilt werden. Die Festsetzung der zulässigen Geschossfläche, der größtmöglichen Baukörperausdehnung und der Gebäudehöhe lassen zudem gemeinsam genügend Spielraum für eine differenzierte Gestaltung. Maßgebend für die Festlegung der Baugrenzen und Gebäudehöhen ist zudem das städtebauliche Ziel, eine dem Kerngebiet entsprechende bauliche Dichte zu ermöglichen. Gleichzeitig sollen die künftigen Gebäude unter Berücksichtigung der Gebäudehöhe einen Abstand von den denkmalgeschützten Bestandsgebäuden einhalten, mit dem verhindert wird, dass der Eindruck entsteht, die denkmalgeschützten Gebäude würden von der Neubebauung bedrängt. Vielmehr sollen die Denkmale integriert werden – nicht jedoch im Sinne einer musealen Konservierung, sondern als Teil eines städtebaulich geschlossenen, attraktiven Gesamtkonzeptes.
Die im Kerngebiet mögliche Baukubatur hebt sich ganz bewusst von den kleinteiligen Misch- und Wohngebieten im Westen und Osten ab. Sie orientiert sich stärker an den bestehenden und geplanten Gebäude- und Nutzungsstrukturen bis zum Bahnhof Südkreuz. Es soll ein der verkehrsgünstigen Lage entsprechendes städtebaulich und wirtschaftlich tragfähiges Geschossflächenangebot ermöglicht werden. Im Kontext der Landmarke des Gasometers und der Präsenz der anderen Denkmale im Gebiet soll mit den Festsetzungen zugleich ein städtebaulich eigenständiges, hochwertiges Ensemble ermöglicht werden mit positiver Ausstrahlung auch für das Umfeld. Die mit den Festsetzungen angestrebte Baudichte ist auch im Kontext der Freiflächenaufwertungen im Umfeld zu sehen: der Schaffung einer neuen Parkanlage an der Nordspitze und der Erweiterung des Cheruskerparks im Bereich der heutigen Gewerbebauten an der östlichen Torgauer Straße. Es ergibt sich im Grundkonzept von Westen nach Osten eine städtebauliche Figur, die von dem Neubaubereich über die denkmalgeschützten Bestandsgebäude zu Grünflächen übergeht.
Die denkmalgeschützten Gebäude im Plangebiet werden durch die Festsetzung von Baugrenzen und der Anzahl der Vollgeschosse in ihrem Bestand gesichert. Dies unterstützt den Erhaltungsgedanken des Denkmalschutzgesetzes Berlin planungsrechtlich. Die vorgesehenen Festsetzungen ermöglichen gleichzeitig die denkmalgerechte Herstellung der in den vergangenen zwei Jahrzehnten zum Teil stark überformten Bausubstanz. Sofern die Gebäude technisch nicht zu erhalten sind, können sie in der gegenwärtigen Kubatur neu errichtet werden. Das Stahlgerüst des Gasometers wird nicht entsprechend durch Baugrenzen gesichert, da dieses bei Abgang des Denkmals hier auch andere bauliche Anlagen ermöglichen würde. Dieses ist jedoch nicht gewollt. Gleichzeitig ist planungsrechtlich die Begrenzung der Zulässigkeit einer baulichen Anlage auf ein entsprechendes Stahlgerüst nicht möglich.
Die Festsetzung der Gebäudehöhe in der Planzeichnung erfolgt, um eindeutige Festsetzungen zu treffen in Meter über NHN, d.h. die festzusetzende Höhe ergibt sich durch Addition der in der Planunterlage dargestellten tatsächlichen Geländehöhe und der zulässigen Gebäudehöhe. Die Geländehöhe liegt im Südwesten des Plangebietes bei 41,0 m über NHN. Das Gelände steigt nach Nordwesten auf 42,0 m über NHN an. Entlang der Trasse der Wannseebahn und an der Torgauer Straße beträgt die Geländehöhe 41,5 m über NHN.
Entlang der Trasse der Wannseebahn und an der Torgauer Straße werden Gebäude mit einer Oberkante von 71,0 m bzw. 74,5 m über NHN (29,5 bzw. 33,0 m über Gelände) ermöglicht. Diese Gebäude sind damit etwas höher als die ca. 25 m hohen Gebäude im Umfeld. Eine weitere Verringerung der Gebäudehöhen würde allerdings – unter der Prämisse der Bewahrung einer kerngebietstypischen Geschossflächenzahl – zu höheren Grundflächen und damit zu einer schlechteren Belichtung der Gebäude und einem Heranrücken von Neubauten an die denkmalgeschützten Gebäude führen. Dieses widerspricht den städtebaulichen Zielen und wäre mit Belangen des Denkmalschutzes nicht vereinbar.
Um (moderate) städtebauliche Akzente zu setzen, wird als nördlicher und südlicher Abschluss der Bebauung entlang der Wannseebahn am S-Bahnhof Schöneberg und an der öffentlichen Parkanlage Gebäude mit einer Höhe von bis zu 79 m bzw. 79,5 m über NHN (38,0 m über Gelände) zugelassen.
In Entsprechung vieler Anregungen aus der Offenlage erfolgte für die überbaubaren Flächen an der Südspitze und am künftigen Park an der Nordspitze eine Reduzierung der maximal zulässigen Ober- kante von 86,0 m auf 79,0 m über NN (entspricht Gebäudehöhen von nunmehr maximal 38 m statt 45 m). Zusätzlich wird die Baugrenze der höheren Teilfläche an der Südspitze Richtung Osten verschoben, so dass ein größerer Abstand zur Bestandsbebauung entsteht.
An der Torgauer Straße können in zwei Baufeldern beiderseits der neuen Zufahrt neue Gebäude entstehen. Auf einer Teilfläche an der Torgauer Straße wird als städtebauliche Akzentuierung eine Gebäudehöhe von 96,0 m über NHN (55,0 m über Gelände) zugelassen. Nach Westen sowie zum Gasometer hin verringert sich die zulässige Gebäudehöhe auf 74,5 m bzw. 71,0 m über NHN (33,0 bzw. 29,5 m über Gelände).
Insgesamt wird eine Höhe zugelassen, die als städtebaulich verträglich auch im Kontext der Wohn- und Mischbebauung im Westen und Osten angesehen werden kann. Bei einer angenommenen Gebäudehöhe von ca. 25 m im Bestand ist das höchste zulässige Gebäude (im Gasometer) maximal etwas mehr als doppelt so hoch (Faktor 2,28). Dieses weist aber, wie auch das hohe Gebäude an der Torgauer Straße, einen größeren Abstand zu bestehenden Gebäuden auf. Die der bestehenden Wohnbebauung am nächsten kommenden Gebäude an der Wannseebahn wären maximal etwa eineinviertelmal (Faktoren 1,18 bzw. 1,32) bzw. an der Südspitze und an der Nordspitze (nach der aktuellen Änderung) maximal eineinhalbmal so hoch (Faktor 1,52).
Durch die Baugrenzen wird eine neue Sichtachse vom Sachsendamm zum bestehenden Gasometer als Landmarke Schönebergs geschaffen. An der Torgauer Straße entsteht ein neuer Platzraum. Auch die Sichtachse zum Gasometer in der Bauflucht der Albertstraße bleibt künftig erhalten. Durch die Anordnung der Baufelder entlang der Trasse der Wannseebahn entsteht eine neue Achse von der Torgauer Straße zur Nordspitze, mit der die städtebauliche Grundstruktur im Kerngebiet unterstützt und die östlich gelegenen Baudenkmale in die Gesamtstruktur integriert werden.
Im Gasometer wird durch Festsetzung einer Baugrenze und der Gebäudehöhe ein Baukörper mit einer Oberkante von 98,5 m über NHN (57,0 m über Gelände) ermöglicht. Die Festsetzung der Baugrenze mit einem Radius von 29,5 m für den neuen Baukörper wird gewährleisten, dass ein Abstand von etwa 0,7 m vom Stahlgerüst eingehalten wird. Das Erscheinungsbild des Gasometers wird sich durch die Bebauung im Innern verändern, die freie Durchsicht, die seit einigen Jahren vorherrschte, wird sich maximal auf die beiden oberen Ringe beschränken. Hierbei ist allerdings zu bedenken, dass die filigrane Stahlkonstruktion erst mit der Außerbetriebnahme dauerhaft erkennbar und zum Symbol geworden ist. Die ursprüngliche Gestalt des Gasometers war nicht die des heutigen Erscheinungsbildes. Der Gasometer war als Zweckbau konstruiert und als solcher genutzt. Auch wenn der teleskopartige Druckausgleichsbehälter in den letzten beiden Jahrzehnten nicht immer voll hochgefahren wurde, war die Konstruktion grundsätzlich dafür hergestellt und wurde früher auch als solche genutzt. So zeigte sich der Gasometer mit geschlossenen Stahlwänden über mehrere Ebenen des Gerüstes. Eine innere Bebauung widerspricht deshalb nicht dem Grundgedanken der Konstruktion, sondern unter- streicht ihn.
Der unter dem Gesichtspunkt des Denkmalschutzes wesentliche Aspekt des Erhalts und der Erkennbarkeit der Struktur des Stahlgerüstes ist durch eine Bebauung im Innern des Gasbehälters nicht grundsätzlich in Frage gestellt. Vielmehr kommt es auf die architektonische Gestaltung des Gebäudes im Innern des Gasometers an, auf die im Bauantragsverfahren Einfluss genommen wird. Der Bebauungsplan soll nur die grundsätzliche Bebaubarkeit des Innenraums regeln. Der Gasometer bleibt das höchste Bauwerk im Gebiet, das nächst höhere mögliche Gebäude an der Planstraße A wäre mit 55 m über Gelände deutlich kleiner als das Stahlgerüst des Gasometers (78 m).
Einem Vortreten von Gebäudeteilen für bauliche Verbindungen zwischen den bestehenden baulichen Anlagen und dem Neubau steht von Seiten der zuständigen Denkmalschutzbehörden grundsätzlich nichts entgegen, die Bauausführung ist jedoch im Baugenehmigungsverfahren im Detail abzustimmen. Damit werden konstruktive sowie untergeordnete Verbindungen ermöglicht.
Durch die Festsetzung der Oberkante von 98,5 m über NHN (57,0 m über Gelände) wird sichergestellt, dass die beiden oberen Felder (drei Ringe) des Stahlgerüstes freigehalten werden. Dachaufbauten auf dem neuen Gebäude sind nicht zulässig. Mit den genannten Regelungen, denen auch das Landesdenkmalamt und die Untere Denkmalschutzbehörde zugestimmt haben, kann gewährleistet werden, dass der Gasometer sein charakteristisches Erscheinungsbild als ‚Landmarke‘ behält. Das Stahlgerüst selbst wird nicht durch den Bebauungsplan festgesetzt. Der Bestand des Stahlgerüstes wird dadurch nicht in Frage gestellt. Sein Bestand ist aufgrund seines Denkmalstatus ausreichend gesichert.
Eine Beeinträchtigung der Luftverteidigungsanlage aufgrund der Gebäudehöhen und der Lage der Gebäude ist nach Auskunft der Wehrbereichsverwaltung nicht zu erwarten. Außer dem für diese Thematik nicht relevanten Gebäude im Gasometer überschreitet lediglich der Teil eines Baufeldes an der Torgauer Straße mit einer Höhe von 96,0 m über NHN (55,0 m über Gelände) geringfügig die maßgebliche Höhe von ca. 91,0 m über NHN (50,0 m über Gelände).
Die erforderlichen Mindestabstände werden zu Gebäuden auf den dem Plangebiet gegenüber liegen- den Grundstücken durch die vorgesehenen Baugrenzen im Zusammenwirken mit den maximal zulässigen Gebäudehöhen eingehalten. Überwiegend ist der Abstand der Gebäude größer, als nach der Bauordnung für Berlin erforderlich. Die Besonnung einzelner Gebäude verringert sich zwar, Anhalts- punkte dafür, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse auf Grundstücken im Umfeld des Plangebietes beeinträchtigt werden könnten, liegen jedoch nicht vor.
Die künftige öffentliche Parkanlage auf der Nordspitze wird durch die möglichen Gebäude im Norden im Jahresverlauf je nach Abschnitt zusätzlich bis zu 2 Stunden täglich auf einem Viertel bis zur Hälfte verschattet. Die durch die Gebäude verursachte Verschattung führt zu keiner erheblichen Einschränkung der Nutzbarkeit des Parks. Die künftige öffentliche Parkanlage südlich der Torgauer Straße ist aufgrund der Südlage von zusätzlichen Verschattungseffekten durch die neue Bebauung fast gar nicht betroffen.
Die Baugrenzen erlauben den Neubau mehrerer Gebäude unmittelbar westlich der S-Bahntrasse. Hierdurch entstehen geringfügig erhöhte Schallreflexionen. Zum Schutz der anschließenden Wohngebiete und der Grünanlage im Norden gegen zusätzliche Lärmimmissionen durch Reflexion entlang der S-Bahntrasse und im Bereich des Bolzplatzes sind entsprechend den Lärmpegelbereichen im Plangebiet passive, lärmabsorbierende Schallschutzmaßnahmen an den neuen Gebäuden nach DIN 4109 vorgesehen. Eine Vertiefung hierzu erfolgt im Rahmen des Bauantragsverfahrens.
Auch andere, durch die Abstandsflächen mittelbar geschützte Belange werden nicht beeinträchtigt.
2.4 Dachaufbauten
Zur Erschließung der oberen Geschosse und der Unterbringung technischer Einrichtungen ist es erforderlich, oberhalb der festzusetzenden Oberkante Dachaufbauten zuzulassen (z. B. für Treppenhauskerne und Aufzugsanlagen). Gleichzeitig soll jedoch verhindert werden, dass durch diese technischen Anlagen ein zusätzliches Geschoss entstehen kann, das sich auf das Erscheinungsbild der Gebäude und die Abstandsflächen auswirkt. Die Zulässigkeit von Dachaufbauten oberhalb der zulässigen Gebäudeoberkante wird daher auf einen Umfang von 20 % des jeweiligen Baufeldes eingeschränkt. Darüber hinaus müssen die Dachaufbauten im Regelfall innerhalb eines gedachten Winkels von maximal 45° von der Gebäudekante zurücktreten, um etwaige zusätzliche Verschattungen im Winterhalbjahr zu minimieren und keine zusätzlichen Abstandsflächen hervorzurufen.
Eine Anrechnung entsprechenden Flächen für die genannten technischen Einrichtungen auf die Geschossfläche erfolgt nicht, da in diesen Bereichen keine Aufenthaltsräume entstehen können.
Treppenhäuser und Aufzüge können aus technischen Gründen auch unmittelbar an den Baugrenzen bzw. Gebäudeaußenkanten erforderlich sein. Sie werden daher ausnahmsweise auch unmittelbar an den Baugrenzen innerhalb der jeweiligen Baufelder zugelassen werden. Um eventuelle Beeinträchtigungen des Denkmalbereichs bzw. von Einzeldenkmalen zu minimieren, wird ihre Höhe auf 2,5 m oberhalb der jeweils festzusetzenden Oberkante und eine Fläche von jeweils 50 m2 begrenzt. Das Zusammenlegen mehrerer Aufbauten ist zulässig, ohne dass es einer speziellen positiven Fest- setzung bedarf, da diese Vorgehensweise nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist.
Erforderliche Antennen, Schornsteine, sowie Ansaug- und Abluftrohre von Lüftungsanlagen können auch oberhalb der jeweiligen Oberkanten bzw. den in den vorgesehenen textlichen Festsetzungen 2.1 und 2.2 genannten Höhen ausnahmsweise zugelassen werden, wenn Belange des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen.
Darüber hinaus soll im Plangebiet die Nutzung der Dachflächen zur Energiegewinnung mittels rege- nerativer Energiequellen – insbesondere der Solarenergie – ermöglicht werden. Daher werden ober- halb der festzusetzenden Oberkante Dachaufbauten zur Nutzung erneuerbarer Energien zugelassen. Die Anlagen dürfen eine Höhe von 2,50 m über der festzusetzenden Oberkante nicht überschreiten, um städtebauliche Einschränkungen zu vermeiden. Zusätzlich müssen auch diese Anlagen aus den oben erläuterten Gründen in einem Winkel von 45°oder weniger hinter die Gebäudekante zurücktreten, d.h. je höher die Anlagen werden, desto größer muss der Abstand von der jeweils maßgebenden Gebäudekante sein. Ausnahmsweise kann bezüglich der Dachaufbauten zur regenerativen Energiegewinnung eine Höhe bis zu 5,0 m zugelassen werden, hier ist im Einzelfall zu entscheiden. Dies soll nur gegeben sein, wenn die Anlagen städtebaulich vertretbar sind und ein experimenteller, das Ge- biet in besonderer Weise aufwertender Charakter gegeben ist. So würden die vom Eigentümer für die geplanten Neubauten vorgesehenen, nicht konventionellen Solartechnologien darunter fallen. Diese erfordern ggf. eine größere Höhe können zugleich durch ihre spezifische Bauweise gestalterisch verträglich integriert werden. Eine Sicherung dieser Ausnahme erfolgt im städtebaulichen Vertrag.
Die entsprechenden Regelungen gelten für alle Baufelder mit Ausnahme der denkmalgeschützten Gebäude, für die keine Oberkante festgesetzt wird. Sie gelten auch nicht für die Bebauung im Gasometer. Hier wird die Oberkante auf 98,5 m über NHN (57 m über Gelände) begrenzt. Überschreitungsmöglichkeiten durch Dachaufbauten aller Art über diese Oberkante hinaus sind ausgeschlossen, um die städtebaulich prägnante Wirkung des denkmalgeschützten Gasometer-Gerüstes nicht zu beeinträchtigen. Die beiden oberen Felder (drei Ringe) des Gerüstes sollen bewusst freigehalten werden.
Werbung auf Dächern soll generell nicht zulässig sein, um das Erscheinungsbild der Denkmale nicht einzuschränken sowie negative gestalterische Beeinträchtigungen und Störungen für das Umfeld auszuschließen.
2.5 Vordächer
Die Untersuchungen zum Windkomfort haben ergeben, dass in Teilen des Plangebietes Windverhältnisse auftreten können, die voraussichtlich Windschutzmaßnahmen erfordern. Die Mehrzahl der vor- geschlagenen Maßnahmen (z. B. Abrundung von Gebäudeecken, Heckenpflanzungen) kann im Rahmen der beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplans realisiert werden, ohne dass es einer ausdrücklichen Festsetzung bedarf. Dieses gilt nicht für Vordächer. Eine Verbesserung des Windkomforts, d.h. die Minderung der Auswirkungen von Fallwinden könnte insbesondere westlich des Baufeldes 15 durch Vordächer erreicht werden. Hier sind auch die Nutzer/innen des Gehweges an der Torgauer Straße betroffen. Aus diesem Grund können zwischen den Punkten A und B Vordächer ausnahmsweise zugelassen werden, wenn sich nach Realisierung des Gebäudes ein Erfordernis für eine entsprechende Maßnahme ergibt. Bei der Erteilung der Ausnahmen sind auch die denk- malrechtlichen Belange zu berücksichtigen. Um beispielsweise Beeinträchtigungen von Sichtbeziehungen zu vermeiden, können hieraus Anforderungen an die Höhe der Vordächer resultieren.
2.6 Abstandsflächen
Gemäß § 1 Abs. 5 Nr. 1 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die Abstandsflächenregelungen der Bauordnung für Berlin. In § 6 BauOBln sind die bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestabstände festgelegt. Für Wohn-, Misch- und Kerngebiete gilt eine Abstandsflächentiefe von mindestens 0,4 H, d.h. 40 % der Gebäudehöhe. Nach der Bauordnung für Berlin müssen Abstandsflächen auf dem ei- genen Grundstück liegen. Nach § 6 Abs. 1 Satz 3 der Bauordnung für Berlin ist eine Abstandsfläche nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach pla- nungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf.
Nach § 6 der Bauordnung für Berlin müssen die Abstandsflächen auf dem Grundstück liegen. Die Abstandsflächen dürfen sich auch bis zur Mitte von öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen erstrecken. In die Abwägung werden hierbei auch die vorhandenen Bahnanlagen eingestellt, bei der aufgrund ihrer Bedeutung für den öffentlichen Nahverkehr in Berlin davon auszugehen ist, dass sie auch sehr langfristig als Verkehrstrasse erhalten bleibt und nicht überbaut wird. Unter dieser Voraus- setzung ist eine entsprechende Vorgehensweise hier gerechtfertigt.
Durch (ausdrückliche) Festsetzung im Bebauungsplan (so genannte erweiterte Baukörperfestset- zung) werden die Abstandsflächen gegenüber den Regelungen der Bauordnung jedoch verkürzt. Eine Übertragung von Baulasten auf andere Grundstücke ist damit nicht notwendig und nicht vorgesehen.
Zu den an den Geltungsbereich westlich und östlich angrenzenden Wohngrundstücken werden die bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen durch die vorgesehenen Baugrenzen im Zusammenwirken mit den maximal zulässigen Gebäudehöhen auch ohne Verkürzung eingehalten. Überwiegend ist der Abstand der Gebäude größer, als nach der Bauordnung für Berlin erforderlich.
Die Lage von Abstandsflächen auf Nachbargrundstücken oder eine Überdeckung von Abstandsflä- chen der Neubebauung sowie der Bestandsbebauung erfolgt daher nicht. Im Ergebnis ergibt sich, dass die durch das Abstandsflächenrecht geschützten Belange aufgrund der konkreten städtebauli- chen Konstellation nicht beeinträchtigt sind. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn – und Arbeitsverhältnisse können gewährleistet werden. Darüber hinaus erfolgte nach der Offenlage durch die Reduzierung der Oberkanten der überbaubaren Flächen um 7 m in den Bereichen an der Süd- spitze und an der Nordspitze eine weitere Verringerung der Abstandsflächen.
(2.6.1) Lage und Tiefe der Abstandsflächen
Im Westen des Plangebietes grenzt eine mindestens 25 m breite Bahnanlage an das Plangebiet. Zur Grundstücksgrenze wird durch die Baugrenzen im Regelfall ein Abstand von mindestens 9,5 m ein- gehalten. Bei den Baufeldern 1 und 3 ist der Abstand zur Grundstücksgrenze geringer.
Die Abstandsflächentiefe beträgt bei den Gebäuden mit einer Oberkante von 71,0 m über NHN (29,5 m über Gelände) 11,8 m, beim 33 m hohen Gebäude 13,2 m und bei den Gebäuden mit einer Ober- kante von 79,0 und 79,5 m über NHN (38 m über Gelände) 15,2 m. Wird ein Gebäude an die westli- che Baugrenze im Baufeld 1 neu gebaut, ist auf einer Länge von maximal 30 m eine Abstandsfläche von 0,4 H möglich. Geringere Abstandsflächentiefen können nicht realisiert werden. Die darüber hin- aus gehende Bebauung muss aufgrund der Baugrenzen eine etwas größere Abstandsflächentiefe einhalten. Auf den anderen Baufeldern entlang der Trasse der Wannseebahn kann nach Westen eine Abstandsfläche von 0,5 H nicht unterschritten werden.
Nach den beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplans sind für die Neubauten keine Dächer oberhalb der Oberkante zulässig. Zulässig sind lediglich Dachaufbauten. Diese unterscheiden sich von Dächern insofern, als dass sie (in der Regel) eine senkrechte Abschlusswand haben. Durch die Dachaufbauten werden keine zusätzlichen Abstandsflächen erzeugt, da die Oberkante der Dachauf- bauten in einem Winkel von maximal 45 Grad°hinter die Gebäudekante zurücktreten muss. So kön- nen keine Abstandsflächen entstehen, die größer sind als die des Hauptgebäudes.
Nördlich des Kerngebietes grenzt eine festzusetzende öffentliche Parkanlage an. Gegenüberliegende Bebauung im Sinne der bauordnungsrechtlichen Regelungen ist nicht vorhanden.
Im Osten des Kerngebietes überschreiten die Abstandsflächen der im Gasometer möglichen Bebau- ung und des südlich angrenzenden Baufeldes die Grundstücksgrenze, nicht jedoch die Mitte der an- grenzenden Fläche des Flurstücks 39, das als (ungewidmete) Grünanlage genutzt wird bzw. eine planfestgestellte Bahnanlage darstellt.2. Von der Mitte dieser Fläche hält die Abstandsfläche der Be- bauung im Gasometer an der ungünstigsten Stelle einen Abstand von rd. 11 m ein. Es ergibt sich somit eine Abstandsflächentiefe von mindestens 0,6 H. Das Baufeld 14 überschreitet im südöstlichen Teil die Mitte der vorhandenen Grünanlage; tw. liegt die Abstandsfläche auf dem derzeit gewerblich genutzten Grundstück Torgauer Straße 11a (Flurstück 8). Die gewerbliche Nutzung soll jedoch verla- gert werden und an dieser Stelle die Grünanlage erweitert werden. Es soll sichergestellt werden, dass die Umsetzung der Planung nicht zu Lasten der Betriebe geht. Gemäß geltendem Baunutzungsplan handelt es sich bei dem Bereich um ein ‚Nichtbaugebiet‘.
Im Süden des Kerngebietes grenzen die Torgauer Straße, eine öffentliche Parkanlage und Bahnflä- chen an. Auch hier ist aufgrund der Baugrenzen zu gegenüberliegenden Grundstücken eine Ab- standsflächentiefe von mindestens 0,6 H gewährleistet. Eine Überbauung der Bahnflächen ist nicht zu erwarten.
Von der Möglichkeit, verringerte Abstandsflächen festzusetzen, soll im Bebauungsplan durch die Festsetzungen Gebrauch gemacht werden (s. auch untenstehende Ausführungen zu den sich über- lappenden Abstandsflächen innerhalb des Kerngebietes).
Im Ergebnis ergibt sich, dass die durch das Abstandsflächenrecht geschützten Belange aufgrund der konkreten städtebaulichen Konstellation nicht beeinträchtigt sind. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse können gewährleistet werden. Die spezifischen Festsetzungen des Be- bauungsplans zum Maß der baulichen Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche ermögli- chen einen hinreichenden Spielraum, um auch Wohnungen mit gesunden Wohnverhältnissen zu er- möglichen (allerdings nur ausnahmsweise Zulässigkeit; s. auch. Kap. 1.1.2).
Anhaltspunkte dafür, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse auf Grundstücken im Umfeld des Plangebietes beeinträchtigt werden könnten, liegen nicht vor (vgl. Um- weltbericht), auch wenn die Besonnung einzelner Gebäude sich verringert. Auch andere, durch die Abstandsflächen mittelbar geschützte Belange werden nicht beeinträchtigt. Die Untersuchung der lufthygienischen Situation ergab, dass aufgrund der Neubebauung keine problematischen Situationen entstehen oder verstärkt werden. Im Ergebnis der Untersuchung zum Klima wurden keine erheblichen Auswirkungen der Planung auf die Durchlüftung prognostiziert. Auch führen reduzierte Abstandsflächen nicht zu einer verschlechterten Aufenthaltsqualität im Hinblick auf den Windkomfort.
Die Untersuchung zum Schallschutz ergab eine geringfügige Erhöhung der Lärmbelastung entlang der Wannseebahn aufgrund von zusätzlichen Reflexionen (0,6 dB(A) tags und 0,5 dB(A) nachts). Zwar werden die – für Neubauquartiere ausgelegten – Orientierungswerte der DIN 18005 überschritten. Dieses ist allerdings auf die vorhandene Vorbelastung zurückzuführen. Die Gefahr einer Gesundheitsgefährdung besteht nicht.
Die Neubaureihe entlang der Ebersstraße verstellt den Blick von den Gebäuden der Ebersstraße auf vorhandene Einzeldenkmale. Der Ausblick aus den Gebäuden auf das Gaswerks-Gelände wird durch die Neubebauung verändert. Allerdings befinden sich parallel zur Trasse der Wannseebahn auch zum gegenwärtigen Zeitpunkt Gebäude, die Sichtbeziehungen unterbinden. Auch der Blick von bestimm- ten Wohnungen in der Cheruskerstraße nach Westen wird durch die Bebauung beeinträchtigt. Das nächstgelegene Gebäude ist hierbei die künftig zulässige Bebauung im Innern des Gasometers. Be- reits zu Zeiten des Betriebs des Gasometers war eine vergleichbare Situation vorhanden, selbst wenn die Höhe jeweils entsprechend der Füllung des Gasometers variierte. Ein Abstand von über 50 m zum nächsten gegenüberliegenden Gebäude ist zudem eine für die Berliner Innenstadt keine ungewöhnliche Situation.
Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass auch nach dem gegenwärtigen Planungsrecht Gebäude zulässig sind, die den Ausblick auf das Plangebiet einschränken können. Dem Erhalt des bisherigen Ausblicks wird insofern kein so hohes Gewicht beigemessen, dass es in der Abwägung dazu führen würde, die Bebauungsmöglichkeiten im Plangebiet einzuschränken, zumal die Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin zu den hier betroffenen Gebäuden eingehalten werden.
In die Abwägung eingegangen ist darüber hinaus, dass Gebäude ermöglicht werden, von denen ein Einblick in die Bestandsbebauung nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden kann. Allerdings sind die Entfernungen zwischen den neuen Gebäuden und der Bestandsbebauung im Umfeld deutlich größer als in vielen üblichen innerstädtischen Situationen entlang öffentlicher Straßen. Insofern sind auch diese möglichen Blickbeziehungen nicht als erhebliche Beeinträchtigung einzustufen.
Belange des Brandschutzes werden nicht beeinträchtigt. Dieses ist bereits aufgrund der Einhaltung der Abstandsflächen deutlich. Der erforderliche Mindestabstand von 5 m wird überall zur Nachbarbebauung erheblich überschritten.
Im Kerngebiet selbst werden sich bei maximaler Ausnutzung der Festsetzungen (Baugrenzen / Gebäudehöhen) die nach der Bauordnung für Berlin erforderlichen Abstandsflächen zwischen einzelnen Gebäuden in Teilbereichen überdecken. Darüber hinaus werden in Teilbereichen Gebäude in den Abstandsflächen liegen. Um dieses planungsrechtlich zu ermöglichen, erfolgen ausdrückliche Fest- setzungen gemäß § 6 Abs. 8 BauOBln. Diese Festsetzungen führen dazu, dass keine Abstandsflä- chen nach der Bauordnung für Berlin erforderlich sind.
Diese Verringerung der Abstandsflächen in bestimmten Abschnitten ist aus städtebaulichen Gründen erforderlich. Es ist das städtebauliche Ziel des Plangebers im Plangebiet, eine attraktive Nutzungsmi- schung zu ermöglichen, die zur Belebung des Areals beiträgt. Dieses erfordert ein Mindestmaß an Nutzungen im Plangebiet. Gleichzeitig sollen die Obergrenzen nach § 17 der Baunutzungsverordnung nicht überschritten werden. Die Berücksichtigung der vorhandenen denkmalgeschützten Gebäude, die vollständig erhalten werden sollen, begrenzt die Flächenpotenziale zur Anordnung neuer Gebäu- de. Auch das städtebauliche Ziel, Sichtachsen auf den Gasometer und entlang der bestehenden denkmalgeschützten Gebäude freizuhalten schränkt die Bebauungsmöglichkeiten ein. Zudem ist es das Ziel des Plangebers, die Bebauung im Kerngebiet zu konzentrieren, um im Norden des ehemaligen GASAG-Geländes eine öffentliche Parkanlage festzusetzen.
Insofern ergeben sich Bebauungsmöglichkeiten insbesondere entlang der Bahntrasse im Westen des Kerngebietes und entlang der Torgauer Straße. Gleichzeitig ist es beabsichtigt, die Höhendifferenzen zur Bebauung im Umfeld möglichst gering zu halten. Das Zusammenwirken dieser Ziele führt in der Abwägung dazu, dass in Teilbereichen die nach der Bauordnung für Berlin im Regelfall erforderlichen Abstandsflächen in der vorliegenden besonderen Situation verringert werden. Die Zulassung von höheren Gebäuden, die bei entsprechender Anordnung dazu führen könnte, dass die Abstandsflä- chen eingehalten werden, widerspricht sowohl den städtebaulichen Zielen, als auch den Belangen des Denkmalschutzes.
Die Bereiche, in denen sich Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin überdecken oder auf andere Gebäude erstrecken würden, werden im Folgenden differenziert dargestellt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass es sich um eine Betrachtung des ungünstigsten Falls handelt, d.h. es wird un- terstellt, dass alle Baufelder bis an die Baugrenzen und bis zur zulässigen Oberkante bebaut werden. Dieses ist aufgrund der beabsichtigten Festsetzung einer Geschossfläche, die im Regelfall rd. 15 bis 30 % geringer ist, als es das maximal mögliche Volumen zulässt, für die jeweiligen Baufelder nicht realisierbar. Die tatsächliche Situation wird sich also in der Gesamtschau grundsätzlich günstiger darstellen.
Die Überdeckung von Abstandsflächen stellt sich im Einzelnen wie folgt dar:
− Die Abstandsflächen des Baufeldes 1 überdecken sich nicht mit den Abstandsflächen anderer Baufelder.
− Die Abstandsflächen des Baufeldes 2 und des Baufeldes 3 überlagern sich geringfügig. Die ma- ximale Überlagerung beträgt 2 m. Die Überdeckung erfolgt auf einer Länge von rd. 16 m.
− Zwischen den Baufeldern 3 und 4 ist eine Reduzierung der Abstandsflächen auf 0,2 H vorgese- hen; d.h. bei einer Abstandsflächentiefe von 0,4 H erfolgt eine fast vollständige Überdeckung, wobei die Abstandsfläche des Baufeldes 3 geringfügig, d.h. in einer Tiefe von 1,2 m auf das Baufeld 4 fällt, da in beiden Baufeldern unterschiedliche Gebäudeoberkanten zulässig sein sol- len.
− Zwischen den Baufeldern 4 und 5 überdecken sich die Abstandsflächen vollständig, d.h. es er- folgt eine Reduzierung der Abstandsflächen auf 0,2 H. In beiden Baufeldern sollen identische Gebäudehöhen zulässig sein.
− Zwischen den Baufeldern 6 und 7 überdecken sich die Abstandsflächen nahezu vollständig. Auf- grund der erfolgten Reduzierung der zulässigen Gebäudehöhe auf 79,5 m über NHN (38 m über Gelände) im Baufeld 7 ist ein Überdecken des Baufeldes 6 durch die Abstandsfläche de facto nicht mehr gegeben. Die Abstandsfläche des Baufeldes 6 überdeckt sich nach Südosten mit der Abstandsfläche des denkmalgeschützten Gebäudes im Baufeld 10 in einer Tiefe von rd. 5 m.
− Zwischen dem Baufeld 7 und dem Baufeld 8 beträgt der Abstand rd. 15 m. Die Abstandsflächen überdecken sich bei einer Abstandsflächentiefe von 0,4 H nahezu vollständig. Eine Überdeckung des Baufeldes 8 durch die Abstandsflächen ist durch die erfolgte Höhenreduzierung im Baufeld 7 hier ebenfalls nicht mehr gegeben.
− Die Abstandsflächen des Baufeldes 9 überdecken sich nicht mit den Abstandsflächen anderer Baufelder.
− Die Abstandsflächen des Baufeldes 11 im Stahlgerüst des Gasometers überdecken sich mit denen der Gebäude in den Baufeldern 10, 12, 13 und 14 und erstrecken sich dazu geringfügig auf die genannten Baufelder. Die Überdeckung betrifft dabei jeweils Teilflächen im Eckbereich der jeweiligen Baufelder.
− Zwischen den Baufeldern 14 und 15 überdecken sich die Abstandsflächen in einer Tiefe von rd. 12 m. Zudem erstreckt sich die Abstandsfläche des Baufeldes 15 auf das Baufeld 14 (4 m).
74 Bebauungsplan 7-29
− Das Baufeld 16 – auch hier handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude, befindet sich etwa zu zwei Drittel in der Abstandsfläche des Baufeldes 15.
Aufgrund der Reduzierung der Abstandsflächen durch die vorgesehenen ausdrücklichen Festsetzun- gen im Bebauungsplan3 ist zu prüfen, ob die aus städtebaulichen Gründen erforderliche Verringerung bzw. Überdeckung von Abstandsflächen die durch das Abstandsflächenrecht geschützten Belange (insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse) beeinträchtigt sind. Eine Prüfung der Gewährleistung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse im Plangebiet ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht erforderlich, da Wohnungen nur aus- nahmsweise zulässig sind, d.h. im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ausreichend Hand- lungsmöglichkeiten bestehen, dieses zu gewährleisten. Im Folgenden wird auf die Einzelnen, mögli- cherweise betroffenen Belange eingegangen.
Im Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung wurde für das Kerngebiet festgestellt, dass durch die Gebietsentwicklung keine Überschreitungen der Orientierungswerte nach DIN 18005 sowie der Immissionsrichtwerte nach TA Lärm zu erwarten sind. Zwar sind in den Bereichen reduzierter Ab- standsflächen, insbesondere zwischen den Baufeldern 3 und 4, 4 und 5, 6 und 7 sowie 14 und 15 die Lärmwerte erhöht, aber nicht höher als an den der S-Bahn zugewandten Fassaden. Zudem dringt der Lärm in diese Bereiche nur geringfügig weiter ein, als in Abschnitte, bei denen die erforderlichen Ab- standsflächentiefen eingehalten werden, d.h. die Abstandsflächen führen nicht zu einer Erhöhung der Lärmbelastung. Am ungünstigsten Immissionspunkt (IP 145 auf der Nordostseite des Baufeldes 4) werden Werte von rd. 56 – 57 dB(A) tags und 49 – 52 dB(A)4 nachts erreicht. Die Orientierungswerte nach DIN 18005 liegen bei 65 dB(A) tags bzw. 55 dB(A) nachts.
Zwischen den Baufeldern 14 und 15 resultiert die Lärmbelastung ausschließlich aus der Zufahrt zum Plangebiet. Die Werte am Immissionspunkt 111 (Ostseite des Baufeldes 15) liegen tags bei maximal 63,8 dB(A), nachts bei maximal 56,4 dB(A). Die Orientierungswerte nach DIN 18005 von 65 dB(A) tags werden eingehalten, der Orientierungswert von 55 dB(A) nachts wird geringfügig überschritten. In diesem Abschnitt liegt es in der Hand des Bauherrn, geeignete Lärmschutzmaßnahmen an der Zufahrt oder an den Gebäuden zu treffen, um einen angemessenen Lärmschutz zu gewährleisten. Eine Aufweitung des Abstandes ist aufgrund der geringfügigen Überschreitung nicht angemessen.
Im Ergebnis der Untersuchung der lufthygienischen Situation stellten die Gutachter fest, dass es in Bezug auf die Stickstoffdioxid-Immissionen (NO2) nach Realisierung der nach dem Bebauungsplan zulässigen Gebäude nicht zu auffälligen Schadstoffanreicherungen kommt. Der Gehalt an Feinstaub PM10 (mittlerer aerodynamischer Partikeldurchmesser von 10 Mikrometern) in der Luft ist demnach ebenfalls niedrig. Entsprechendes gilt für Benzol- und PM2,5-Immissionen. Die ab 2010 bzw. 2015 geltenden Grenzwerte werden nach Aussage der Gutachter sicher unterschritten.
Klima / Wind
Im Fachgutachten Klima wurde im Ergebnis festgehalten, dass aus klimatischer Sicht keine erhebli- che Beeinträchtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse bei Beachtung der Planungshinweise zu erwarten ist. Die Planungsempfehlungen beziehen sich jedoch nicht auf Bereiche mit verkürzten Abstandsflächen. Darüber hinaus werden technische Maßnahmen zur Energienutzung empfohlen und Aussagen zur Gestaltung der Dachoberflächen und zur Anordnung von Wasserspielen gegeben, die ebenfalls keinen Bezug zu Abstandsflächen haben.
Ausblick / Sozialabstand
Der Ausblick aus dem Fenster spielt bei Arbeitsstätten eine untergeordnete Rolle. Seit der Novellie- rung der Arbeitsstättenverordnung im Jahr 2004 ist auch die bis dahin enthaltene Regelung entfallen, dass Arbeits-, Pausen-, Bereitschafts-, Liege- und Sanitätsräume grundsätzlich eine Sichtverbindung nach außen haben müssen, entfallen. Beschäftigte müssen allerdings ausreichend Tageslicht erhal- ten. Dieses ist gegeben (siehe unten). Aufgrund der Struktur der Baufelder wird ein angemessener Ausblick nach außen in den meisten Fällen allerdings möglich sein. Selbst in Bereichen, in denen sich Abstandsflächen überdecken würden, ist dieses überwiegend gegeben, da keine langen Schluchten zwischen den Baufeldern entstehen können.
Einblicke von einander gegenüber liegenden Gebäuden sind nicht vollständig auszuschließen. Auch dieser Aspekt ist bei der im Plangebiet künftig zulässigen Nutzung von geringerer Bedeutung, da die ‚Privatheit‘ bei Büro- und Dienstleistungsnutzungen in der Regel ohnehin nicht von vorrangiger Be- deutung ist. Da es sich zudem um ein Baugrundstück handelt, hat der künftige Bauherr es selbst in der Hand, durch entsprechende Grundrissgestaltung (z. B. Anordnung von Erschließungswegen, Neben- und Lagerräumen) mögliche Blickbeziehungen zu reduzieren. Außerdem können Einblicke durch Sichtschutz an den Fenstern vermindert bzw. verhindert werden. Dieses gilt auch für Gebäude des Beherbergungsgewerbes. Zwar besteht hier durchaus ein Interesse am Schutz einer ‚Privatheit‘. Aufgrund der zeitlich eingeschränkten Nutzung ist auch hier ein Schutz durch bauliche Maßnahmen (Milchglas, Jalousien, Vorhänge) vertretbar.
Um die künftige Situation im Hinblick auf die Belichtung und Besonnung der künftigen Gebäude im Plangebiet beurteilen zu können, wurde eine umfangreiche Verschattungsstudie erarbeitet, in der auch Aussagen zur Belichtungssituation getroffen werden. Aufgrund dieser Untersuchung kann fest- gestellt werden, dass trotz der gegenüber den Anforderungen der Bauordnung für Berlin verringerten Abstandsflächen eine ausreichende Belichtung im Plangebiet gegeben ist. Im Übrigen ist zu berück- sichtigen, dass nach der Arbeitsstättenverordnung keine Notwendigkeit einer Besonnung besteht. In Ziffer 3.4 heißt es lediglich: „Die Arbeitsstätten müssen möglichst ausreichend Tageslicht erhalten.“
Im Folgenden wird auf die Besonnung- und Belichtungssituation für jede der potenziellen Fassaden5 eingegangen, die an Baugrenzen errichtet werden können, durch deren Festsetzung die nach der Bauordnung für Berlin erforderlichen Abstandsflächentiefen unterschritten werden können. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass aufgrund des Sonneneinfallswinkels selbst bei einer Einhaltung einer Ab- standsflächentiefe von 1,0 H – abhängig von der Lage der Gebäude – eine gegenseitige Verschat- tung erfolgen kann. Im Einzelnen stellt sich die Besonnung und Belichtung – alle Angaben beziehen sich auf den 21. März6 – wie folgt dar:
− Baufeld 1
Da die Abstandsflächen des Baufeldes 1 gegenüber den Regelungen der Bauordnung für Berlin nicht eingeschränkt werden, ergeben sich keine Beeinträchtigungen der Besonnung und Belich- tung.
− Baufeld 2
Es kommt zu einer geringfügigen Überdeckung mit den Abstandsflächen des nördlich gegenüber liegenden Baufeldes 3. Aufgrund der Orientierung der Fassade kommt es jedoch zu keinem Schattenwurf des Gebäudes im Baufeld 3 auf das Baufeld 2.
− Baufeld 3 Die Überdeckung bzw. Reduzierung der Tiefe der Abstandsflächen betrifft 2/3 der nördlichen
Seite des Baufeldes. Die nordwestliche Fassade erhält mindestens 1,5 Stunden nahezu voll- ______________
Im Folgenden wird wegen der besseren Lesbarkeit der Begriff ‚Fassaden‘ verwendet. Konkret gemeint sind damit Baugren- zen, an denen Fassaden mit Fenstern für Aufenthaltsräume errichtet werden können.
Die theoretisch maximale Sonnenscheindauer am 21. März beträgt 12 Stunden. Abhängig von der Ausrichtung der jeweili- gen Fassade ist die erreichbare maximale Besonnung geringer.
76 Bebauungsplan 7-29
ständig Sonne. Im südlichen Abschnitt weisen die Gebäude an der schmalsten Stelle einen Ab- stand von rd. 28 m auf. Dieser Abstand entspricht der Breite einer üblichen, eher großzügigen Straße in Berlin. Aus der Verschattungsstudie geht hervor, dass der Fassadenabschnitt mindes- tens drei Stunden uneingeschränkt Sonne erhält. Aus dem Baufeld 2 fallen aufgrund der gerin- gen Höhe keine relevanten Schatten auf das Baufeld 3.
− Baufeld 4
Die Überdeckung bzw. Reduzierung der Tiefe der Abstandsflächen betrifft die beiden schmalen Seiten des Baufeldes. Die nordöstliche Fassade (gegenüber Baufeld 5) erhält etwa 45 Minuten vollständig Sonne. Allerdings resultiert diese Verschattung nicht aus dem gegenüber liegenden Gebäude, sondern an der Orientierung der Fassade. Eine größere Abstandsfläche würde auch nicht zu einer besseren Besonnung führen. Die südwestliche Fassade liegt eine Stunde vollstän- dig in der Sonne, hier wirkt sich auch die Verschattung des höheren Gebäudeteils im Baufeld 15 aus.
− Baufeld 5
Die Überdeckung bzw. Reduzierung der Tiefe der Abstandsflächen betrifft die südliche Seite des Baufeldes. Die südwestliche Fassade (gegenüber Baufeld 4) erhält mindestens 1,5 Stunden fast vollständig Sonne. In diesem Zeitraum fällt lediglich der Schatten des östlich gelegenen denk- malgeschützten Gebäudes (Wasserturm) teilweise auf die Fassade, dessen Abstandsflächen sich allerdings nicht mit denen der betroffenen Fassade überdecken. Über mehr als fünf weitere Stunden ist weniger als 1/3 der Fassade verschattet.
− Baufeld 6
Die Überdeckung von Abstandsflächen betrifft die nordöstliche Fassade und in geringfügigem Umfang die südöstliche Fassade. Die Nordostfassade erhält am Morgen 1,5 Stunden vollständig Sonne. Dieses entspricht der Besonnungsdauer der Nordostfassade des Baufeldes 7, dessen Abstandsflächen keine Einschränkungen aufweisen. Insofern resultieren aufgrund der Ein- schränkung der Abstandsflächen keine zusätzlichen Auswirkungen auf die Besonnung. Die Süd- ostfassade wird mindestens 4,5 Stunden vollständig besonnt. Aus dem direkt gegenüber liegen- den, niedrigeren Gebäude resultiert hierbei keine Verschattung, sodass eine Vergrößerung des Abstandes nicht zu einer Verbesserung der Besonnung führen würde.
− Baufeld 7
Die erforderlichen Abstandsflächen werden an der südwestlichen und der südöstlichen Fassade (gegenüber Baufeld 8) unterschritten, wobei bei letztgenannter nur eine teilweise Überdeckung vorhanden ist. Die südwestliche Fassade (gegenüber Baufeld 6) erhält mindestens 1,5 Stunden vollständig Sonne. Über mehr als fünf weitere Stunden ist weniger als 1/3 der Fassade ver- schattet. Die Südostfassade erhält mindestens 2,0 Stunden täglich vollständig Sonne, wobei sich über weitere 5 Stunden nur die unteren Geschosse im Schatten des gegenüber liegenden Ge- bäudes befinden.
− Baufeld 8
Im Baufeld 8 werden an der Nordwestfassade die Abstandsflächen unterschritten. Die Nord- westfassade liegt am Vormittag im eigenen Gebäudeschatten und erhält am 21. März komplett mindestens eine Stunde Sonne. Der Schatten des gegenüber liegenden Gebäudes fällt erst ab 16:00 Uhr in einem relevanten Umfang (mehr als 50 % der Fassadenfläche) auf das Gebäude im Baufeld.
− Baufeld 9 Beim Baufeld 9 kommt es zu keiner Überdeckung von Abstandsflächen, sodass keine Beein-
trächtigungen von Belichtung und Besonnung zu erwarten sind. − Baufeld 10
Bebauungsplan 7-29 77
Im Baufeld 10 kommt es an der nordwestlichen Fassade und der südöstlichen Ecke zur Überde- ckung von Abstandsflächen. Die westliche und die östliche Fassade erhalten im betroffenen Be- reich eine bis eineinhalb Stunden Sonnenlicht. Auf die gesamte südliche Fassade fällt nahezu drei Stunden direktes Sonnenlicht.
− Baufeld 11
Die Abstandsflächen der Bebauung im Gasometer überdecken sich mit den Abstandsflächen der Baufelder 10, 12 und 13 und erstrecken sich teilweise auf diese Gebäude. Eine Verschiebung des Baufeldes im Stahlgerüst des Gasometers mit dem Ziel einer geringeren Überdeckung von Abstandsflächen ist aufgrund der Ortsgebundenheit des Stahlgerüstes ebensowenig möglich, wie eine Verschiebung der anderen denkmalgeschützten Gebäude. Die Besonnung des Gebäu- des im Gasometer ist aufgrund der denkmalgeschützten Gebäude nicht eingeschränkt, da die Gebäude im Nordwesten des Baufeldes 11 liegen und überwiegend nur eine geringe Höhe auf- weisen. Darüber hinaus kommt es zu einer Überdeckung mit den Abstandsflächen des Baufel- des 14 mit denen des Baufeldes 11, auf das sie sich zudem geringfügig erstrecken. Der ge- ringste Abstand zwischen beiden Baufeldern beträgt rd. 22,1 m. Die betroffenen Bereiche liegen mindestens 4 Stunden in der Sonne, wobei vom Schattenwurf überwiegend nur die unteren Ge- schosse betroffen sind.
− Baufeld 12
Die Abstandsflächen des Baufeldes 12 überdecken sich in einem begrenzten Abschnitt der nordöstlichen Gebäudeecke mit denen der zulässigen Bebauung im Gasometer (Baufeld 11). Die östlich orientierte Fassade der von der Abstandsflächenüberdeckung betroffenen Ecke des Gebäudes erhält vier Stunden Sonne. Am Giebel ist die Besonnung bereits aufgrund der Orien- tierung nach Norden begrenzt. Wie auch im Bestand fällt kein direktes Sonnenlicht auf die Gie- belseite. Aufgrund einer Gebäudetiefe von 16 m ist dennoch eine ausreichende Belichtung ge- währleistet, zumal das dem Giebel gegenüber liegende Gebäude erst in größerer Entfernung angeordnet ist.
− Baufeld 13
Das Baufeld 13 hat eine Grundfläche von rd. 46 m2. Es handelt sich um einen denkmalge- schützten Betriebsraum, dessen Abstandsflächen sich geringfügig mit denen des Baufeldes 11 überdecken. Unabhängig von der künftigen Nutzung kann aufgrund der geringen Grundfläche festgestellt werden, dass keine Nutzung mit einseitiger Belichtung zum Gasometer erfolgen wird. Aufgrund der Verschattungsstudie ist von einer Besonnungsdauer des Gebäudes von mindes- tens 4,5 Stunden auszugehen. Eine ausreichende Belichtung ist aufgrund der geringen Grund- fläche gegeben. Darüber hinaus ist zu bedenken, dass sich das Gebäude kaum für dauerhafte Arbeitsplätze eignet. Vorstellbar wäre eine Nutzung als Zugang zur künftigen Tiefgarage.
− Baufeld 14
Die nordöstliche Fassade des Baufeldes erhält morgens komplett zwei Stunden Sonne. Eine Verschattung durch das im Gasometer zulässige Gebäude erfolgt aufgrund der Lage nördlich des Baufeldes 14 nicht. Die Belichtung dieser Seite des Baufeldes ist als unproblematisch einzu- stufen, da das Baufeld 11 der Baugrenze nicht direkt gegenüber liegt. Die Überlagerung der Ab- standsflächen resultiert im Wesentlichen aus der atypischen runden Form des Baufeldes 11. Die nordwestliche Ecke des Baufeldes erhält für eine halbe Stunde Sonne. Dieses ist jedoch nicht durch eine Verschattung durch Gebäude im Baufeld 11 zurückzuführen, sondern ebenfalls auf die Orientierung Richtung Norden.
Die westliche Fassade, gegenüber dem Baufeld 15 erhält für mindestens eine Stunde vollständig Sonne.
− Baufeld 15
Durch die beabsichtigten Festsetzungen werden die Abstandsflächen eines Teils der östlichen Baugrenze verkürzt. Die östliche Fassade (gegenüber Baufeld 14) ist für mindestens 1,5 Stun-
Bebauungsplan 7-29
den am Vormittag vollständig besonnt. Für mindestens vier Stunden liegt mindestens die Hälfte der Fassade in der Sonne. Die Nordwestfassade erhält am Nachmittag für mindestens 2 Stunden komplett Sonne.
Baufeld 16
Das Baufeld umfasst das ca. 65 m2 große denkmalgeschützte Bestandsgebäude. Aufgrund sei- ner Anordnung auf dem Grundstück in Bezug auf die anderen Gebäude liegt das Gebäude zwi- schen 8.00 Uhr und 17.00 Uhr in der Sonne. Eine ausreichende Belichtung dieses Gebäudes mit einer Grundfläche von rd. 85 m2 ist aufgrund der an drei Seiten gesicherten großen Entfernung zu anderen Gebäuden gewährleistet.
Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass trotz der Unterschreitung der Abstandsflächentiefe in Teilbereichen insgesamt von einer ausreichenden Besonnung und Belichtung innerhalb des Gel- tungsbereichs des Bebauungsplans ausgegangen werden kann.
Eine moderate Vergrößerung der Abstände zwischen den Gebäuden würde aufgrund der Ausrichtung der Gebäude nicht bzw. nur unwesentlich zu einer Verringerung der Verschattung führen. Grundsätz- lich würden höhere Gebäude mit einer geringeren Grundfläche zur Verringerung der Überdeckung von Abstandsflächen und damit einhergehend zu einer geringeren gegenseitigen Verschattung im Plangebiet führen. Dieses würde den städtebaulichen Zielen für das Plangebiet widersprechen. Hohe solitäre Gebäude im Plangebiet, die nicht nur die Bestandsbebauung im Umfeld, sondern auch den Gasometer überragen, stellen keine städtebaulich angemessene Lösung für das Plangebiet dar.
Auch eine versetzte Anordnung der Gebäude entlang der Trasse der Wannseebahn könnte zur Ver- ringerung der Überdeckung von Abstandsflächen führen, widerspräche aber den städtebaulichen Zielen der Schaffung bestimmter Blickachsen. Darüber hinaus würden Baufelder dadurch näher an die denkmalgeschützten Gebäude heranrücken. Dies ist aus Gründen des Denkmalschutzes nicht vertretbar.
Bei der Überdeckung der Abstandsflächen durch das Baufeld 11 (Gasometer) ist zudem zu berück- sichtigen, dass aufgrund der runden Form die Abstandsflächen größer sind, als dieses bei einem quadratischen Gebäude der Fall wäre. Darüber hinaus ist zu bedenken, dass sowohl das Stahlgerüst des Gasometers als auch die Gebäude in den Baufeldern 10, 12 und 13 unter Denkmalschutz stehen und daher keine Verschiebung der Gebäude möglich ist.
Eine individuelle differenzierte Betrachtung der Belichtung jeder einzelnen künftigen Nutzungseinheit würde das Instrument des Bebauungsplans überfordern, zumal wesentliche Faktoren wie Geschoss- höhen, Raumgrößen, Gebäudegrundrisse, Fensterflächen und -höhen und Farbe der jeweils gegen- über liegenden Fassade nicht bekannt sind. Es erfolgte jedoch eine Gesamtbetrachtung der Ver- schattung und damit mittelbar der Helligkeit im Plangebiet. Aus den entsprechenden Darstellungen in der Verschattungsstudie geht hervor, dass aufgrund der Gebäudestruktur die Helligkeit im Plangebiet höher ist als in den umliegenden Gebieten.
Die Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes hat Einfluss auf die mögliche Anordnung der künftigen Gebäude. Die städtebaulich wichtigen Sichtachsen werden durch die geplanten Festset- zungen von Bebauung freigehalten. Sowohl von der Albertstraße, als auch von der Torgauer Straße und vom Sachsendamm bleibt der Gasometer weiterhin gut sichtbar. Dieses führt an anderen Orten zur Verringerung der Abstände zwischen den Gebäuden.
Belange des Brandschutzes sind aufgrund der reduzierten Abstandsflächen nicht tangiert. Der aus Gründen des Brandschutzes erforderliche Abstand von 5,0 m wird nirgends unterschritten. Selbst der in Gewerbe- und Industriegebieten notwendige Abstand von 0,2 H wird eingehalten.
Die bestehenden technischen Anlagen und Netzkapazitäten reichen für eine Versorgung der künfti- gen Bebauung im Plangebiet grundsätzlich aus. Eine Umverlegung der im Kerngebiet vorhandenen Übergabestation ist technisch möglich, wenn der Grundstückseigentümer dieses beabsichtigt. Ein Versorgungsstandort wird daher nicht gesichert. Ein Erfordernis, weitere Standorte der technischen Infrastruktur innerhalb des Geltungsbereiches vorzusehen, besteht nicht. Für die innerhalb des gegenwärtigen bzw. künftigen öffentlichen Straßenlandes liegenden Leitungen ist keine entsprechende Sicherung erforderlich. Die Entwässerung der geplanten öffentlichen Straßenflächen ist gewährleistet.
3.1 Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Trägers der Versorgung mit Elektroenergie
Zwei 110-kV-Ölkabelsysteme von überörtlicher Bedeutung (eine Trasse) und verschiedene Begleit- kabel unterqueren das künftige Kerngebiet in West-Ost-Richtung zwischen der Wannseebahn und der Torgauer Straße. Die Leitungstrasse ist aufgrund ihrer Bedeutung für die Versorgung mit elektri- scher Energie unterirdisch in einer Breite von 4 m durch ein Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Trägers der Versorgung mit Elektroenergie zu belasten. Diese Breite ist ausreichend, um den Be- stand der Kabelanlagen zu gewährleisten. Hierfür wird zeichnerisch ein 5 m breiter Korridor bestimmt, in dem sich die Leitungstrasse befindet. Die konkrete Tiefenlage wird durch den Bebauungsplan nicht geregelt, da die Leitung bereits vorhanden ist. Privatrechtliche Regelungen zwischen Grundstückseigentümer und Leitungsträger bleiben unberührt.
Eine Umverlegung der Kabelanlagen ist technisch möglich, jedoch mit erheblichen Kosten verbunden. Auch eine Überbauung ist technisch grundsätzlich umsetzbar. Die beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplans und die Leitungstrasse widersprechen sich daher nicht. Sofern im Zuge des Voll- zugs des Bebauungsplans zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Leitungsträger einver- nehmlich eine abweichende Trassenführung vereinbart wird, ist dieses möglich. Dieses kann sich z. B. aufgrund eines Konfliktes zwischen der geplanten, jedoch nicht zur Festsetzung vorgesehenen Tiefgaragenzufahrt und der Leitungstrasse ergeben. In diesem Fall liegt es in der Hand des Grundstückseigentümers, die Tiefgaragenzufahrt anders auszuführen oder eine andere einvernehmliche Regelung mit dem Leitungsträger herbeizuführen.
4. Verkehrserschließung
Widerspruch Verkehrsflächen
4.1 Verkehrsgutachten7
Zur Beurteilung der zukünftigen Funktionsfähigkeit der Erschließung wurden Verkehrsprognosen für das Jahr 2015 durchgeführt. Grundlage war das Netzmodell der Senatsverwaltung für Stadtentwick- lung. Eine Aktualisierung dieses Netzmodells für den Prognosehorizont 2025 ist gegenwärtig in Bear- beitung, steht jedoch bisher nicht zur Verfügung. Erste Ergebnisse der Berechnungen für 2025 geben keinen Anhaltspunkt dafür, dass mit künftig mit höheren Belastungen zu rechnen ist. Vielmehr kann von einer guten Vergleichbarkeit oder etwas geringeren Belastungen im Straßennetz ausgegangen werden.
Es erfolgten Berechnungen sowohl für den sogenannten Nullfall, d.h. ohne Realisierung der künftig zulässigen Nutzung im Plangebiet, als auch für den Planfall, d.h. mit Realisierung der künftig zulässi- gen Bebauung im Plangebiet. Die Tatsache, dass auch ohne das Planverfahren eine Nutzungsinten- sivierung möglich wäre, blieb unberücksichtigt. Insofern ergibt der Vergleich von Planfall und Nullfall etwas größere Auswirkungen. Dieses wird in der Abwägung berücksichtigt, da eine quantitative Be- rücksichtigung in der Verkehrsprognose mit Unsicherheiten behaftet ist.
Grundlage des folgenden Kapitels ist die „Verkehrliche Untersuchung für das EUREF-Gelände im Bezirk Tempelhof- Schöneberg in Berlin“, Hoffmann-Leichter Ingenieurgesellschaft mbH, September 2008
Sowohl für den Prognose-Nullfall als auch für den Prognose-Planfall wurden die außerhalb des Plan- gebietes geplanten Nutzungsverdichtungen berücksichtigt. Dieses betrifft insbesondere die städte- bauliche Entwicklung der ‚Schöneberger Linse‘ südlich der Ringbahn, der Bahnhof Südkreuz mit an- grenzender Nutzung sowie das Gewerbegebiet Naumannstraße.
Die Berechnungen ergaben, dass die Torgauer Straße für die Erschließung des Plangebietes nicht ausreichend ist, zumal die Einziehung des Straßenlandes im Bereich des künftigen Cheruskerparkes (Bebauungsplan XI-231b) berücksichtigt wurde. Daher ist – entsprechend den Vorstudien – eine neue Erschließung nach Süden zum Sachsendamm erforderlich. Für den nördlichen Teil dieser Planstraße A ist nach dem Verkehrsgutachten mit einer Verkehrsbelegung von 7.200 Kfz/24 h zu rechnen. Für dieses Verkehrsaufkommen ist ein zweistreifiger Querschnitt (eine Fahrspur je Richtung) ausrei- chend. Für den südlichen Teil der Planstraße A zwischen Sachsendamm und Tempelhofer Weg wur- de im Prognose-Planfall eine Belastung von 15.500 Kfz/24 h ermittelt. Zur Sicherstellung der leis- tungsfähigen Abwicklung der Abbiegeströme am Knotenpunkt Planstraße A / Sachsendamm sind für diesen Teilabschnitt der Planstraße A zwei Fahrstreifen in Richtung Süden erforderlich, um die Ver- kehre des Gebiets der ‚Schöneberger Linse‘ aufzunehmen. Die zusätzlichen Verkehre aus dem Plan- gebiet können dann problemlos mit aufgenommen werden. In der Gegenrichtung reicht ein Fahr- streifen für den vom Sachsendamm abfließenden Verkehr. Am Knotenpunkt Tempelhofer Weg / Planstraße A ist zur Sicherstellung eines leistungsfähigen Verkehrsablaufs eine Lichtsignalanlage zu errichten. Ein Umbau der Signalanlage Sachsendamm / Planstraße A ist erforderlich.
Für die Torgauer Straße wird nach Realisierung der Planstraße A nur noch eine Kfz-Belastung von 1.100 Kfz/24h prognostiziert. Die Torgauer Straße kann als untergeordnete Zufahrt (nur rechts rein und rechts raus) bestehen bleiben. Dabei wäre auch die Verkehrsführung als vom Gebiet abführende Einbahnstraße mit der Zulassung von Fahrradverkehr in der Gegenrichtung möglich.
Im Nebenstraßennetz des Umfeldes des Bebauungsplans (Ebersstraße, ‚Schöneberger Insel‘) ist aufgrund der im Geltungsbereich künftig zusätzlich zulässigen Nutzungen kein zusätzliches Ver- kehrsaufkommen zu erwarten. Für das Hauptstraßennetz (Sachsendamm, Dominicusstraße, Tempel- hofer Weg) werden nur geringe Verkehrszunahmen in Höhe von rund 3 % prognostiziert. Teilweise können sich durch Verlagerungseffekte sogar leichte Verkehrsentlastungen ergeben. Die Verkehrs- belastung der Anschlussstelle der A 103 / A 100 nimmt infolge der zulässigen Entwicklung im Plan- gebiet voraussichtlich nur um 5 % zu.
Da die Torgauer Straße allein zur verkehrlichen Erschließung aller im Kerngebiet künftig zulässigen Nutzungen nicht ausreichend ist und damit die Erschließung als Zulässigkeitsvoraussetzung für Vor- haben im Kerngebiet gemäß BauGB § 30 nicht gewährleistet wäre, soll eine neue Erschließungsstra- ße (Planstraße A) planungsrechtlich gesichert werden, die eine Verbindung zwischen der Torgauer Straße und dem Tempelhofer Weg sowie dem Sachsendamm herstellt. In der Straßenbreite können neben der Fahrbahn beidseitig Gehwege und Angebotsstreifen für Radfahrer/innen angeordnet wer- den. Hierbei wurde auch das Ergebnis einer Prüfung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im Auftrag des Abgeordnetenhauses berücksichtigt, für welche der Berliner S-Bahnbrücken eine Aufweitung zugunsten des Umweltverbundes verkehrlich sinnvoll ist. Diese ergab, dass ein neuer Tunnel unter der Bahntrasse verkehrlich notwendig ist. Zur mit dem Bebauungsplan zu sichernden Unterquerung heißt es im Schlussbericht: „Über die Umsetzung der Maßnahme Nr. 14 (neuer Personentunnel unter dem Berliner Innenring) mit Kosten in Höhe von 1.040 T €kann erst entschieden werden, wenn die Planungen des Bezirks Tempelhof-Schöneberg über die Umfeldgestaltung (Erweiterung des Cheruskerparks und Umgestaltung des ehem. GASAG-Geländes an der Torgauer Straße) abgeschlossen sind.“
Die Lage der Straßenverkehrsfläche wurde so gewählt, dass die Fahrbahn erst hinter dem Ende der Friedrich-Gerlach-Brücke in den Sachsendamm einmündet. Den bauordnungsrechtlichen Erfordernissen des dort befindlichen Stützbauwerks wird Rechnung getragen.
Die Breite der Straßenverkehrsfläche zwischen Sachsendamm und Tempelhofer Weg beträgt 28 m. In diesem Querschnitt können neben drei Fahrspuren (davon zwei Richtung Sachsendamm) beidseitige Radfahrstreifen und Gehwege mit einer Breite von 3,0 m untergebracht werden.
Nördlich des Tempelhofer Weges erfolgt eine Aufweitung auf 29 m, da hier die Stützmauern für die Eisenbahnüberführung beginnen. Da in diesem Bereich nur noch eine Fahrspur je Richtung erforderlich ist, können in einem Abschnitt beidseitig Parkstände angeordnet werden. Die Gehwege erhalten eine Breite von jeweils mindestens 3,65 m.
Bei der beabsichtigten Festsetzung der Breite der Straßenverkehrsfläche südlich der S-Bahntrasse wurde auch berücksichtigt, dass hier ein ca. 5 m breiter Grünstreifen eingeordnet werden kann. Damit wird den Darstellungen des Flächennutzungsplans entsprochen, der hier eine überörtliche Grünverbindung vorsieht. Die Grünverbindung wird allerdings unter der Bahntrasse nicht weitergeführt.
Im Rahmen eines Vorentwurfes der Straßenplanung wurde auch berücksichtigt, dass zur Höhenlage der Straße nicht nur die bestehenden Gleisanlagen der S-Bahn erhalten bleiben müssen, sondern auch die Gleise des Abzweiges am Bahnhof Schöneberg zum Berliner Innenring (so genannte Strecke 6176). Dieses ‚Gütergleis‘ ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt zwar durch die Deutsche Bahn AG stillgelegt, gemäß Flächennutzungsplan jedoch weiterhin als Bahnfläche vorgesehen. An der Trassenfreihaltung wird seitens des Landes Berlin auch weiterhin festgehalten. Dieses führt dazu, dass die Straße tiefer liegen muss.
Zur barrierefreien Gestaltung des Tunnels unterhalb der Eisenbahnüberführung sollen daher Geh- und Radweg auf einem anderen Höhenniveau geführt werden als die Fahrbahn. Dadurch ist es mög- lich, das Gefälle von Geh- und Radweg südlich der S-Bahntrasse auf ca. 3 % zu verringern, während die Fahrbahn ein Gefälle von ca. 5 % hat. Diese Vorgehensweise ermöglicht es auch ungeübten Fahrradfahrer/innen, die Steigung zu bewältigen. Der Fahrradstreifen muss daher in einen Radweg überführt werden. Im Bereich des Tunnels kann der Gehweg eine Breite von 3,0 m, der Radweg eine Breite von 1,6 m erhalten. Nach Norden wird der Gehweg dann wieder moderat aufgeweitet.
Da mit der erforderlichen Eisenbahnüberführung eine planfestgestellte Anlage tangiert wird, erfolgen parallel zum Bebauungsplanverfahren Abstimmungen mit der Deutschen Bahn AG und der Senats- verwaltung für Stadtentwicklung. In der vorgesehenen Breite kann der dargestellte Querschnitt reali- siert werden. In der lichten Breite von 19,2 m ist auch eine Einordnung der erforderlichen Stützmau- ern möglich. Zur Sicherung der Wiederaktivierung eines Überführungsgleises werden zwei Teilflächen der planfestgestellten Bahnanlage unmittelbar südlich der Eisenbahnüberführung als Bahnflächen in Form einer nachrichtlichen Übernahme dargestellt. Weitere technische Details werden in dem eisen- bahnrechtlichen Plangenehmigungsverfahren geregelt, dass ergänzend erforderlich ist.
Im Bereich der Kreuzung der Planstraße A mit dem Tempelhofer Weg wurde der Ansatz des neuen Querschnitts des Tempelhofer Weges berücksichtigt.
Die für den Bau der Straße erforderlichen Grundstücke befinden sich überwiegend im Eigentum des Landes Berlin. Mit der Deutschen Bahn AG soll eine Kreuzungsvereinbarung abgeschlossen werden. Aufgrund der Zuständigkeitsregelungen im Land Berlin ist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung für den Abschluss der Vereinbarung zuständig. Eine Teilfläche unmittelbar nördlich der Bahntrasse und eine Teilfläche im Einmündungsbereich mit dem Tempelhofer Weg befinden sich in Privateigen- tum. Hier wird eine einvernehmliche Regelung mit dem Eigentümer angestrebt.
Die im künftigen öffentlichen Straßenland vorhandenen Leitungen sowie die funktionale Einteilung der künftigen Straßenverkehrsfläche können im Rahmen der Straßenplanung berücksichtigt und in ihrer Lage ggf. angepasst werden, ohne dass es gesonderter Festsetzungen im Bebauungsplan bedarf.
Im Bereich der Planstraße A wird es zu einer lufthygienischen Zusatzbelastung kommen. Gleichwohl werden in den besonders schutzwürdigen Bereichen wie der Luise-und-Wilhelm-Teske-Oberschule am Tempelhofer Weg oder dem Wohngebiet mit Kindertagesstätte an der Cheruskerstraße die zuläs- sigen Grenzwerte nicht erreicht. Das Vorhandensein offener, unbebauter und gut belüfteter Grünflä- chen wirkt sich im Ist-Zustand und im Planfall (GASAG-Nordspitze) vorteilhaft auf den Schadstoffabtransport aus. Insgesamt bestehen daher keine Einwände gegen die künftig im Plangebiet zulässige Nutzung und ihre Erschließung.
4.3 Bereich für Ein- und Ausfahrten
Die künftige Zufahrt zum Kerngebiet ist in Verlängerung der Planstraße A vorgesehen. Hier soll daher ein Ein- und Ausfahrtsbereich festgesetzt werden. Um dem Erschließungserfordernis für die mögliche Bebauung an der Südspitze gerecht zu werden, wird eine weitere Ein- und Ausfahrt an der Nordseite der Torgauer Straße östlich der überbaubaren Flächen an der Südspitze festgesetzt. Die genaue Lage der Zufahrt innerhalb dieses Ein- und Ausfahrtsbereichs ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens abzustimmen.
Eine unzumutbare Belastung der Torgauer Straße ist damit ausgeschlossen. Es werden im Gegen- satz zur Ein- und Ausfahrt an der Planstraße A hier keine (größeren) Stellplatzanlagen erschlossen. Das Verkehrsaufkommen ist tendenziell geringer.
4.4 Torgauer Straße
Der im Plangebiet befindliche Teil der Torgauer Straße wird in seiner gegenwärtigen tatsächlichen Nutzungsbreite planungsrechtlich gesichert. Im Ergebnis der Verkehrsuntersuchung ist der vorhande- ne Querschnitt für das künftige Verkehrsaufkommen ausreichend, wenn die Planstraße A realisiert wird. Ungeachtet dessen muss das Land Berlin einen Teil des Flurstückes 55 erwerben, auf dem sich gegenwärtig teilweise der nördliche Gehweg befindet. Das Flurstück ist trotz öffentlicher Widmung in privatem Eigentum.
Nach Osten soll die Torgauer Straße künftig nicht mehr in Richtung zur Cheruskerstraße fortgesetzt werden. Hier ist die Sicherung einer öffentlichen Parkanlage geplant (Sicherung über den im Verfah- ren befindlichen Bebauungsplan XI-231b). Die Straßenbegrenzungslinien, die noch gelten, können erst durch Festsetzung des B-Plans XI-231b aufgehoben werden. Da nach derzeitigem Recht der Status der Torgauer Straße in ihrer gesamten Länge als Straßenverkehrsfläche noch fortbesteht, erfolgt hier keine neue Festsetzung einer Straßenbegrenzungslinie.
Für die sichere Nutzbarkeit der Torgauer Straße auch für Fußgänger und Radfahrer ist eine sichere Querungsmöglichkeit des Kreuzungsbereichs mit der vorgesehenen Planstraße A wichtig.
Die Sicherung der Leistungsfähigkeit für alle Verkehrsteilnehmer beider Straßen – der Planstraße A wie auch der Torgauer Straße – wurde im Rahmen des erarbeiteten Verkehrsgutachtens geprüft. Im Ergebnis werden in der morgendlichen Spitzenstunde rd. 850 Fahrzeuge in das Gebiet einfahren, ca. 150 aus dem Gebiet heraus. Eine konfliktfreie Querung entlang der Torgauer Straße wird dennoch gewährleistet sein, da weiter südlich eine Ampelanlage installiert werden soll, der Verkehr also nicht fortlaufend ein- oder ausfährt. Im Rahmen der Umsetzungsplanung wird über weitere bauliche Maß- nahmen zur problemfreien Benutzung der Querung entschieden. Die funktionale Einteilung der künfti- gen Straßenverkehrsfläche kann im Rahmen der Straßenplanung berücksichtigt und in ihrer Lage ggf. angepasst werden, ohne dass es gesonderter Festsetzungen im Bebauungsplan bedarf.
4.5 Stellplätze und Tiefgaragen
Die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erarbeitete Untersuchung kam auf einen voraussichtlichen Bedarf von insgesamt 1.620 Stellplätzen, der überwiegend durch Tiefgaragen gedeckt werden soll. In einem landschaftsplanerischen Wettbewerb sollen Vorschläge zur Zonierung und Gestaltung der Freiflächen im Kerngebiet geliefert werden, so auch zu den oberirdischen Stellplätzen; ein wesentliches Ziel des Wettbewerbs ist dabei die Vermeidung der Überschreitung der zulässigen Grund- fläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO durch die Stellplatzflächen.
Da der Raum unterhalb der künftigen Gebäude vorwiegend für andere Nutzungen benötigt wird, er- folgt eine zeichnerische Bestimmung der Flächen, auf denen außerhalb der überbaubaren Flächen Tiefgaragen zulässig sein sollen, insgesamt auf rd. 21.000 m2 im Kerngebiet.
Bei der räumlichen Begrenzung der künftigen Tiefgarage wurde berücksichtigt, dass die an den Grundstücksgrenzen im Westen und im Osten vorhandenen ortsbildprägenden Baumbestände nicht gefährdet werden. Ebenso soll vermieden werden, dass der denkmalgeschützte Gebäudebestand durch den Bau der Tiefgaragen beeinträchtigt wird, sodass auch hier soweit möglich und vertretbar ein Mindestabstand von 3 m eingehalten wird. Allerdings ist es teilweise bereits aufgrund der erfor- derlichen Bodensanierungsmaßnahmen voraussichtlich ohnehin erforderlich, Abgrabungen vorzu- nehmen, die bis an die denkmalgeschützten Gebäude herangehen. Die Zulässigkeit einer unterirdi- schen Bebauung im zeichnerisch dargestellten Umfang entbindet den Bauherren nicht von seiner Verpflichtung zum Erhalt der denkmalgeschützten baulichen Anlagen, auch wenn die Tiefgaragen bis an die Gebäude heran zulässig sind.
Die Lage und Ausdehnung der Tiefgaragenfläche werden durch die Führung der 110-kV- Ölkabelsysteme im Kerngebiet (gesichert durch Leitungsrecht) voraussichtlich nicht eingeschränkt, hierzu wurden bauliche Optionen durch den Grundstückseigentümer bereits geprüft. Weiteres wird über privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Grundstückseigentümer und Leitungsträger geregelt.
Wird davon ausgegangen, dass davon 1.500 Stellplätze unterirdisch geschaffen werden, ergibt sich bei einer durchschnittlichen Fläche von 27 m2/Stellplatz ein Flächenbedarf von 40.500 m2. Die Anzahl der Tiefgaragengeschosse wird auf zwei unterirdische Geschosse begrenzt, um zu gewährleisten, dass durch die Anlage der Tiefgaragen kein Eingriff in das Grundwasser erfolgt. Insgesamt steht da- mit eine Grundfläche von rd. 42.000 m2 für die Tiefgarage zur Verfügung. Auch wenn teilweise unter- halb der Baufelder Stellplätze angeordnet werden, ergibt sich daraus nicht, dass die Flächen für Tief- garagen überdimensioniert sind. Es ist zu berücksichtigen, dass aufgrund der geplanten Hauptzufahrt im Süden des Plangebietes und der Ausdehnung der künftigen Tiefgarage sich ein über den üblichen Durchschnittswerten liegender Flächenbedarf ergeben kann. Darüber hinaus kann sich im Zuge der konkreten Planung ergeben, dass aufgrund des Zuschnittes die Fläche nicht vollständig ausgenutzt werden kann. Hierfür sind im begrenzten Umfang Spielräume erforderlich. Gleichzeitig soll vermieden werden, dass durch Zulassung einer zu geringen Stellplatzzahl durch die künftigen Nutzer auf an- grenzende Quartiere ausgewichen wird.
Ein Widerspruch zur durch das Land Berlin gegenwärtig vorbereiteten Stellplatzobergrenzen- verordnung besteht – unabhängig davon, welche Richtwerte letztendlich verabschiedet werden – nicht, da durch den Bebauungsplan keine Mindestzahl festgesetzt werden soll. Auch resultiert aus den beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplans keine zwingende Verpflichtung des Grund- stückseigentümers, die genannten 1.620 Stellplätze zu realisieren.
5. Grünfestsetzungen
5.1 Öffentliche Parkanlagen
Ein wesentliches Planungsziel ist die Vergrößerung der öffentlichen Grünflächen im Plangebiet. Hier- bei ist zu berücksichtigen, dass sich das künftige Baugebiet, wie auch die als öffentliche Parkanlage vorgesehene Nordspitze derzeit in Privateigentum befinden. Währen die Nordspitze bereits als öffent- liche Grünanlage zur Verfügung steht, ist die Fläche südlich der Torgauer Straße derzeit als öffentli- che Grünfläche nicht nutzbar. Gemäß bestehendem Planungsrecht (Baunutzungsplan) kann das Are- al zu 100 % versiegelt werden. Durch den Bebauungsplan werden Grünflächen daher planungsrechtlich erst ermöglicht.
Auf der bisher öffentlich unzugänglichen Nordspitze des Gaswerk-Geländes wird eine öffentliche Parkanlage mit einer Fläche von rd. 7.000 m2 festgesetzt. Die öffentliche Parkanlage wird begrenzt von der planfestgestellten Wannseebahntrasse im Westen, dem Kerngebiet im Süden und der ehemaligen Trasse der S-Bahn im Osten. Durch die beabsichtigte Festsetzung werden die Darstellungen des Flächennutzungsplans sowie der Bereichsentwicklungsplanung umgesetzt und ein langjähriges bezirkliches Ziel planungsrechtlich gesichert.
Mit der beabsichtigten Festsetzung wird der östlich angrenzende ‚Cheruskerpark‘ erweitert, der etwa 1,5 m höher liegt. Die Nordspitze dient der Verbesserung der Grünflächenversorgung des angren- zenden, dicht bebauten gründerzeitlichen Quartiers.
Der Park an der Nordspitze wie auch der Cheruskerpark sollen Teil eines übergeordneten Konzeptes zur Verbesserung der Versorgung mit Grünanlagen bzw. der Verknüpfung der vorhandenen Parkan- lagen werden, das im Rahmen des Förderprogramms Stadtumbau West für das Stadtumbaugebiet Südkreuz umgesetzt werden soll. Wesentliche Bestandteile dieses Konzeptes sind die ‚Schöneberger Schleife‘ und die ‚Ost-West-Spange‘. Mit der ‚Schöneberger Schleife‘ erhält die Schöneberger Insel eine Verbindung mit dem Hans-Baluschek-Park im Südgelände sowie mit dem Park Gleisdreieck. Mit der ‚Ost-West-Spange wird eine attraktive Wegeverbindung geschaffen und der Leuthener Platz in das Gewerbegebiet hinein erweitert. Vom Heinrich-Lassen-Park entsteht über den erweiterten Che- ruskerpark eine Verbindung nach Neu-Tempelhof und zum zukünftigen Flughafenpark. Als zusätzli- che öffentliche Parkanlage wird der Cheruskerpark mit neuen Grünflächen an der Torgauer Straße im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens XI-231b gesichert und im Bereich Torgauer Straße nutzbar erweitert. Hierfür sollen die bestehenden Gewerbebetriebe ausgelagert werden. Die Torgauer Straße wird hierfür im östlichen Teil stillgelegt. Über eine Brücke über die Wannseebahn sollen die westlichen Wohngebiete an den Park an der Nordspitze angeschlossen werden.
Darüber hinaus erfolgt mit dem im Bebauungsplan festzusetzenden Durchstich der Planstraße A un- ter der Bahntrasse eine Verbesserung der Grünverbindung in Nord-Süd-Richtung in Richtung Sport- und Kleingartenflächen im Schöneberger Südgelände.
Im Hinblick auf mögliche Abwehransprüche der Eigentümer der südlich angrenzenden Grundstücke und die Übernahme von Kosten für ggf. erforderliche Schallschutzmaßnahmen erfolgen daher ver- tragliche Regelungen.
Aufgrund der historischen Nutzung als Kohlen- und Kokslager waren auf dem Gelände Bodenbelas- tungen vorhanden. Als Sofortmaßnahme wurde eine Teilfläche durch ein Geotextil und eine 0,3 m mächtige Bodenschicht abgedeckt. Um die geplante Nutzung als öffentliche Parkanlage zu ermögli- chen, wurden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, die im Februar 2009 abgeschlossen wurden. Im Zuge dieser Maßnahmen wurden die beiden im Bereich der Nordspitze noch vorhandenen Gebäude des ehemaligen Gaswerks (Flaschenlager und Garagen) abgebrochen. Mit der Beseitigung der Alt- lasten war eine erhebliche Umweltentlastung verbunden, so dass dem Ausbau als öffentlicher Park (mit Bolzplatz) nichts entgegenstand.
Da die Erschließung der öffentlichen Parkanlage im Plangebiet zwar vertraglich geregelt ist, die betreffende Fläche aber bisher aufgrund ihrer Lage formal als nicht erschlossen galt, wurden die Grundstücke des Cheruskerparks im Juli 2009 vom Land Berlin erworben. Durch den Kauf der Fläche wurde das Flurstück zwar nicht von Bahnbetriebszwecken freigestellt, im Zusammenhang mit der künftig geplanten Lage der S-Bahn teilweise in Tunnellage (FNP-Darstellung) kann jedoch die Er- schließung der öffentlichen Parkanlage sowohl gegenwärtig als auch künftig als gesichert angesehen werden. Die Festsetzung eines Gehrechtes im Kerngebiet oder andere bauliche Maßnahmen zur Erschließung der öffentlichen Parkanlage sind daher nicht erforderlich.
Da das Stützbauwerk am östlichen Rand der geplanten öffentlichen Parkanlage an der Nordspitze der Sicherung des ehemaligen Bahndamms dient, ist davon auszugehen, dass es nicht Teil des für die Parkanlage erforderlichen Grundstückes ist und daher in diesem Zusammenhang nicht an das Land Berlin übertragen wird. Sofern das angrenzende, gegenwärtig als öffentliche Grünanlage genutzte Grundstück ebenfalls durch das Land Berlin erworben werden sollte, werden der Zustand der Mauer und der ggf. erforderliche Instandsetzungsbedarf im Rahmen des Grundstückskaufs berücksichtigt.
Das Ziel einer Verbindung zur Ebersstraße wird weiterhin verfolgt, ist jedoch nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Aufgrund der erforderlichen Querung der Trasse der Wannseebahn ist für eine erforderliche Brückenverbindung der Abschluss einer Kreuzungsvereinbarung erforderlich.
Für die Böschung zwischen Torgauer Straße und Bahndamm wurde durch die Deutsche Bahn AG eine Veräußerung in Aussicht gestellt. Parallel wurde im Oktober 2008 durch das Bezirksamt für die- se Fläche sowie für andere Flächen ein Antrag zur Feststellung der Funktionslosigkeit bzw. die Frei- stellung von Bahnbetriebszwecken gestellt. Nach erfolgten Abstimmungen im Februar 2009 kann von einer Freistellung der Bahnfläche durch die DB AG ausgegangen werden. Aus gegenwärtiger Per- spektive ist es daher möglich, diesen Bereich in das Plangebiet einzubeziehen. Es erfolgt eine Fest- setzung als öffentliche Parkanlage mit einer Größe von rd. 1.900 qm. Im Rahmen der technischen Möglichkeiten besteht damit die Option, den Böschungswinkel mittelfristig zu verändern und den Straßenraum der Torgauer Straße durch Grünmaßnahmen und eine attraktive Aufenthaltsfläche auf- zuwerten. Auch wenn die Gestaltungsmöglichkeiten durch Lage, Zuschnitt und Topografie etwas ein- geschränkt sind, kann als optische Erweiterung der Torgauer Straße eine einladende Platzsituation im Sinne eines Entrees des zu entwickelnden Kerngebietes entstehen. Die Grünanlage ist darüber hinaus integraler Teil der Landschaftsplanung, die im Rahmen des Stadtumbauprogramms Südkreuz umgesetzt werden soll.
6. Festsetzungen zu Umwelt- und Naturschutzbelangen
6.1 Verbot der Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe
Das Plangebiet liegt im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung gemäß dem Flächennutzungsplan. Die beabsichtigte Festsetzung zum Verbot der Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe dient dem Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen in einem dicht bebauten Innenstadtbereich. Daher wird allgemein nur die Verwendung von Erdgas und Heizöl EL zugelassen. Andere Brennstoffe dürfen verwendet werden, wenn nachgewiesen wird, dass die Massenströme8 von Schwefeloxiden, Stick- stoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt der eingesetzten Brennstoffe nicht höher als die von Heizöl EL sind. Zulässig ist auch die Verwendung von Fernwärme. Eine separate Festsetzung hierzu ist nicht erforderlich, da es sich bei Fernwärme nicht um einen Brennstoff handelt. Die Errichtung und der Betrieb von Feuerungsanlagen ab einer bestimmten Größenordnung bedürfen einer Genehmigung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz. Diese Vorschriften bleiben durch den Bebauungsplan unberührt.
Mit der Regelung wird den Umweltbelangen in Bezug auf die Einhaltung von Emissionswerten sowie dem Aspekt der Nachhaltigkeit hinreichend Rechnung getragen. Darüber hinaus werden umfangreiche Dachaufbauten zur Nutzung erneuerbarer Energien zugelassen. Weitergehende textliche Festsetzungen, z. B. zum Einsatz an Primärenergie können nicht erfolgen, da die Verringerung des Primärenergieeinsatzes und der CO2-Emission zwar der umweltpolitischen Zielvorgabe des Landes Berlin entsprechen, eine entsprechende Festsetzung aber nicht zulässig ist, da sie keinen bodenordnenden bzw. städtebaulichen Bezug hat. Auch der neu eingeführte § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchstabe b BauGB lässt nur zu, bestimmte Maßnahmen für den Einsatz erneuerbarer Energie zu treffen.
Der Massenstrom (Emissionsmassenstrom) ist die während einer Betriebsstunde bei bestimmungsgemäßem Betrieb einer Anlage unter den für Luftreinhaltung ungünstigsten Betriebsbedingungen auftretende Emission der gesamten Anlage.
7. Außerkrafttreten bisheriger Vorschriften
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sollen alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft treten. Es werden ausschließlich die Festsetzungen dieses Bebauungsplans gelten.
Durch den Bebauungsplan 7-29 werden die Festsetzungen des Baunutzungsplans und des Bebau- ungsplans XI-113 in seinem Geltungsbereich aufgehoben. Die Aufhebung umfasst im Geltungsbe- reich des Baunutzungsplans neben der festgesetzten Art und des Maßes der baulichen Nutzung auch die Straßen- und Baufluchtlinie bzw. die Baufluchtlinie im Bereich der Torgauer Straße. Im Geltungs- bereich des Bebauungsplans XI-113 werden Straßenverkehrsfläche und Straßenbegleitgrün (Teil der ehem. Westtangentenplanung) sowie eine kleine Gewerbegebietsfläche aufgehoben. Die Festset- zungen entsprechen nicht den aktuellen Planungszielen.
Der Bebauungsplan 7-29 überplant Teilbereich der Bebauungspläne 7-10 vom 23. Mai 2006, 7-11 vom 2. Dezember 2005 und 7-14 vom 13. Juni 2009. An deren Zielen und Festsetzungen wird jedoch nichts geändert, da einziger Inhalt die Aufhebung früherer Bebauungspläne ist.
8. Nachrichtliche Übernahmen und Hinweise
8.1 Baudenkmale und Denkmalbereich
In der Planzeichnung sind die im Plangebiet vorhandenen Denkmale und die Denkmalbereiche ent- sprechend der Denkmalliste des Landes Berlin und der Denkmalkarte vollständig zeichnerisch nach- richtlich übernommen. Die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes sind in die Abwägung einge- flossen. So erfolgt eine angemessene Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes hinsicht- lich des Umgebungsschutzes sowie des Schutzes der Denkmale selbst (Erhaltung aller Denkmale, Einschränkung der Höhen der neuen Gebäude, Nichtzulässigkeit von Dachaufbauten auf dem Gaso- meter).
Eine denkmalrechtliche Genehmigung für Baumaßnahmen im Plangebiet ist unabhängig von den Regelungen des Bebauungsplans erforderlich. Hierbei werden sowohl der Schutz der Einzeldenkmale als auch der Umgebungsschutz berücksichtigt.
8.2 S-Bahn
Im Stadtentwicklungsplan Verkehr ist eine Wiederinbetriebnahme der so genannten Cheruskerkurve als mittel- bis langfristige Maßnahme (bis 2030) zum Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs darge- stellt. Die Trasse, die von Norden kommend an die Ringbahn Richtung Osten anbindet, soll teilweise in Tunnellage verlaufen bzw. eingehaust werden. Nach den Drucksachen 16/10139 und 16/11213 (Kleine Anfragen an das Abgeordnetenhaus vom Dezember 2006 und September 2007) ist das Land Berlin bemüht, die Anbindung des Hauptbahnhofs über Potsdamer Platz an die südlichen Vorortstre- cken mittelfristig, d.h. etwa ab 2017 zu verwirklichen. Die Inbetriebnahme der Durchbindung der S 21 wird frühestens im Jahr 2022 erwartet. Ein Weiterbau der S 21 über Gleisdreieck hinaus zur Yorck- straße ist nach der Drucksache 16/10139 erst nach 2020 möglich.
Konkrete Entwurfsplanungen liegen bisher nicht vor. Aufgrund von Vorüberlegungen muss jedoch damit gerechnet werden, dass ein kleiner Teil der öffentlichen Parkanlage Nordspitze und des Kern gebietes für die Bahntrasse in Anspruch genommen werden müssen (vgl. auch Darstellungen im FNP). In der Planzeichnung wird auf diese mögliche Inanspruchnahme hingewiesen. Da im Bereich der erforderlichen Trassenfreihaltung keine baulichen Anlagen zulässig sind, sind weitere Festset- zungen zur Sicherung der künftigen S-Bahn-Trasse nicht erforderlich. Durch die beabsichtigten Fest- setzungen des Bebauungsplans werden etwaige Vorkehrungen für die S-Bahn weder behindert noch verhindert.
8.3 Planfestgestellte Anlagen
Die beabsichtigte Festsetzung einer Untertunnelung der Ringbahntrasse steht nicht im Widerspruch zur Planfeststellung und gefährdet nicht den Bahnbetrieb. Berücksichtigt wurden auch die Gleise des Abzweiges am Bahnhof Schöneberg zum Berliner Innenring (so genannte Strecke 6176). Dieses ‚Gütergleis‘ ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt zwar durch die Deutsche Bahn AG stillgelegt, jedoch weiterhin als Bahnfläche vorgesehen. Die Durchführung eines ergänzenden Plangenehmigungsverfahrens wird gegenwärtig mit der Deutschen Bahn AG und der Planfeststellungsbehörde abgestimmt.
Die Zugänglichkeit der Bahnanlagen wird gegenüber dem gegenwärtigen Zustand nicht wesentlich verändert. Nur auf einem kurzen Abschnitt im Südwesten des Plangebietes wird künftig eine Bebau- ung bis an die Grundstücksgrenze zugelassen.
Konkrete Belange des Eisenbahnverkehrs, z. B. Auswirkungen von Beleuchtungs- und Werbeanlagen können erst im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren berücksichtigt werden.
Die für die Möglichkeit der Wiederaktivierung eines Überführungsgleises zu sichernden Flächen in- nerhalb des Geltungsbereichs werden im Bebauungsplan als Bahnflächen nachrichtlich dargestellt. Dies betrifft zwei Flächen südlich der geplanten Eisenbahnüberführung.
8.4 Bodenbelastungen
Für die Fläche der öffentlichen Parkanlage im Norden des Plangebietes (sogen. Nordspitze) und den mittleren Teil des Plangebietes wurden zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg Sanierungsvereinbarungen abgeschlossen; die Sanierung des mittleren Teils ist eingeleitet. Die Nordspitze ist bereits saniert. Für den südlichen Bereich wurde ebenfalls eine Sanierungsvereinbarung geschlossen. Aufgrund dessen kann davon ausgegangen werden, dass die Bodenbelastungen zum Zeitpunkt der Realisierung der im Plangebiet künftig zulässigen Nutzungen nicht entgegen stehen. Eine Kennzeichnung der Flächen, die auch eine ‚Warnfunktion‘ für den Eigentümer erfüllt, ist daher nicht erforderlich.
Die abstromig zu den Baufeldern 4 und 5 nachgewiesenen Belastungen des Grundwassers mit Am- monium wurden nicht als Bodenbelastung im Bebauungsplan gekennzeichnet, da eine Beeinträchti- gung der geplanten Nutzung durch den verbleibenden Grundwasserschaden nicht anzunehmen ist. Nach Aussage des Fachbereichs Umwelt ist aufgrund der fehlenden Toxizität des Ammoniums, der im Umfeld fehlenden Nutzung des Grundwassers und der erfolgten Quellsanierung eine Sanierung des Grundwassers unverhältnismäßig.
Auch das heutige Büro- und Verwaltungsgebäude (Baufeld 3) wurde innerhalb des Bereichs des e- hemaligen Reinigerhauses errichtet. Die aktuelle Konstruktion setzte 1971 auf eine, zuvor innerhalb der kriegszerstörten Reste des Reinigerhauses, errichtete Lagerhalle auf. Es ist unbekannt, inwieweit bauliche Reste des einstigen Reinigerhauses vorab beseitigt worden sind. Nutzungsbedingt erfolgte bisher keine aussagefähige Erkundung dieses Grundstücksteils. Insofern können auch hier relevante Bodenbelastungen nicht ausgeschlossen werden.
Für die Südspitze des Grundstücks Torgauer Str. 12-15 wurde zwischen Fachbereich Umwelt und GASAG im Dezember 2005 ein Sanierungsvertrag geschlossen und in Hinblick auf die aktuell ge- plante Nutzung Untersuchungen durchgeführt. Es wurden PAK-Belastungen festgestellt, die im Rah- men der Bautätigkeiten baubegleitend zu sanieren sind. In tiefergehenden Horizonten sind mit Bau- fortschritt weitergehende Untersuchungen erforderlich. Hierzu erfolgten verpflichtende Regelungen im städtebaulichen Vertrag zur Sanierung durch den Eigentümer. In Hinblick auf das infolge der be- kannten Vornutzung zu erwartende Schadstoffinventar und die Tiefe der möglicherweise kontaminierten Bodenbereiche ist davon auszugehen, dass die Nutzungsausweisung als Kerngebiet nicht beeinträchtigt ist. Eine Kennzeichnung im Bebauungsplan ist daher nicht erforderlich.
Auch das Grundstück Torgauer Straße 17 wird aufgrund der Vornutzung als Garagenbetrieb und Tankstelle im Bodenbelastungskataster geführt. Künftig ist in diesem Bereich ein Abschnitt der Planstraße A vorgesehen. Im Rahmen des Erschließungsvertrages (vgl. Kapitel II 4. ‚Vertragliche Regelungen‘) werden die notwendigen Regelungen zur sachgerechten Beseitigung, Behandlung und Ent- sorgung des anfallenden Aushubs aufgenommen. Eine Kennzeichnung im Bebauungsplan ist daher nicht erforderlich. Entsprechendes gilt für das im Bodenbelastungskataster geführte Grundstück Sachsendamm 88-89 sowie für das Grundstück Torgauer Straße 16 (künftige Grünfläche).
Konkrete Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln im Plangebiet liegen nicht vor.
9. Flächenbilanz
Bezugshöhe dieser Flächenbilanz ist das Geländeniveau.
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References: § 11
 § 7
 § 141
 § 18
 § 1
 § 11
 § 7
 § 11
 § 7
 § 15
 § 7
 § 17
 § 17
 § 19
 § 1
 § 6
 § 6
 § 6
 § 6
 § 17
 § 30
 § 19
 § 9
 § 9