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Timestamp: 2016-10-21 09:05:49+00:00

Document:
4A_398/2015 � � Arr�t du 19 mai 2016
H.Z.________ et F.Z.________, repr�sent�s par Me Philippe Conod,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 29 avril 2015.
A.�F.Z.________ et H.Z.________ (ci-apr�s: les bailleurs ou les d�fendeurs) sont devenus copropri�taires, chacun pour moiti�, d'un appartement en propri�t� par �tages de quatre pi�ces au 2
e��tage, avec locaux annexes, dans un immeuble construit en 2006, � Coppet (art. 105 al. 2 LTF).
Ils ont remis � bail, pour la premi�re fois, cet appartement � H.X.________ et F.X.________ (ci-apr�s: les locataires ou les demandeurs) pour une dur�e initiale du 1
er�septembre 2006 au 31 ao�t 2007, le bail se renouvelant tacitement d'ann�e en ann�e, sauf avis de r�siliation donn� au moins quatre mois avant l'�ch�ance. Le loyer initial mensuel a �t� fix� � 3'970 fr., et les charges en sus � 160 fr.
Le contrat de bail, �tabli par la r�gie A.________ SA mentionne en caract�res gras, juste au-dessus de l'espace r�serv� aux signatures des parties, l'existence d'annexes, parmi lesquelles: " Notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail (30 mars 2000) ".
Deux responsables de la r�gie ont sign�, pour le compte des bailleurs, le contrat de bail et la formule officielle de notification du loyer initial le 4 ao�t 2006. La formule officielle comporte, apr�s la date, les initiales d'une responsable de la r�gie et d'une employ�e de celle-ci. L'employ�e a proc�d� � la mise sous pli et l'a adress� aux locataires.
Les locataires ont re�u ce pli et ont retourn� � la r�gie un exemplaire du contrat de bail, qu'ils avaient sign�.
La question de savoir s'ils ont effectivement re�u la formule officielle est pr�sentement litigieuse.
B.a.�Suite � une demande des locataires, accueillie partiellement par les bailleurs, le loyer a �t� baiss� � 3'848 fr. d�s le 1
er�septembre 2013, pour tenir compte de la baisse du taux hypoth�caire.
B.b.�Par requ�te du 27 mai 2013, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Nyon d'une action en diminution de loyer, de fa�on qu'il soit tenu compte enti�rement de la baisse du taux hypoth�caire.
Puis, le 26 juin 2013, les locataires ont encore requis la Commission de constater la nullit� du loyer initial, de fixer celui-ci et d'ordonner aux bailleurs de restituer le trop-per�u.
Apr�s �chec de la conciliation et d�livrance de l'autorisation de proc�der, les locataires ont d�pos� leur demande devant le Tribunal des baux du canton de Vaud le 27 ao�t 2013, concluant � ce qu'il soit constat� que le loyer est excessif au sens des art. 269 et 269a CO, que le loyer initial soit d�clar� nul, faute d'usage de la formule officielle, qu'il soit r�duit au montant de 2'600 fr. par mois � compter du 1
er�septembre 2006, que les bailleurs soient condamn�s � leur restituer le trop-per�u depuis le 1
er�septembre 2006 avec int�r�ts et � ce que le loyer soit r�duit encore de 262 fr. � compter du 1
En cours de proc�dure, soit le 15 novembre 2013, les locataires ont r�sili� le bail avec effet au 31 janvier 2014.
Rejetant l'action en constatation de la nullit� du loyer initial, mais admettant l'action en r�duction du loyer en raison de la diminution du taux hypoth�caire, compens�e par l'augmentation de l'IPC, le Tribunal des baux a, par jugement du 2 juillet 2014, fix� le loyer mensuel � 3'701 fr. 45 d�s le 1
er�septembre 2013 (taux hypoth�caire de 2,25%; IPC: 103.30), condamn� les bailleurs � rembourser le trop-per�u � titre de loyer du 1
er�septembre 2013 au 31 janvier 2014 et lib�r� la garantie de loyer en faveur des locataires.
Statuant par arr�t du 29 avril 2015, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois a rejet�, comme �tant manifestement infond� - et donc sans demander de r�ponse aux intim�s (art. 312 al. 1 CPC) -, l'appel form� par les locataires et confirm� le jugement attaqu�.
Contre cet arr�t, qui leur a �t� notifi� le 18 juin 2015, les locataires ont interjet� un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral le 19 ao�t 2015, concluant en substance � sa r�forme en ce sens qu'il est constat� que le loyer initial est nul et qu'il est fix� � 2'600 fr. par mois, avec effet r�troactif au 1er septembre 2006, puis � 2'410 fr. d�s le 1er septembre 2013 (en raison de l'adaptation au taux hypoth�caire et � l'IPC), ainsi qu'� la condamnation des bailleurs � leur rembourser le trop-per�u � titre de loyer durant la p�riode du 1er septembre 2006 au 31 janvier 2014. Subsidiairement, ils concluent � l'annulation de l'arr�t attaqu� et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. Ils invoquent la violation de l'art. 8 CC, de l'art. 9 Cst., de l'art. 270 CO, ainsi que la transgression de leur droit d'�tre entendus (art. 29 al. 2 Cst.).
Les bailleurs intim�s ont conclu au rejet du recours. La cour cantonale s'est r�f�r�e aux consid�rants de son arr�t.
Interjet� en temps utile (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. b LTF) par les locataires demandeurs qui ont succomb� dans leurs conclusions en appel (art. 76 LTF), contre une d�cision rendue par le tribunal sup�rieur du canton (art. 75 LTF), dans une cause en mati�re de bail � loyer (art. 72 al. 1 LTF), dont la valeur litigieuse d�passe 15'000 fr. - d�s lors que, devant l'autorit� pr�c�dente, les locataires pr�tendaient � une r�duction de loyer de 1'370 fr. par mois du 1
er�septembre 2006 au 31 ao�t 2013 et de 1'560 fr. du 1
er�septembre 2013 au 31 janvier 2014 -, le recours en mati�re civile est recevable au regard de ces dispositions.
L'�tat de fait a �t� compl�t� sur quelques points sur la base du jugement de premi�re instance, conform�ment � l'art. 105 al. 2 LTF.
Saisi d'un recours en mati�re civile, le Tribunal f�d�ral revoit librement l'application du droit mat�riel. Il revoit ainsi librement l'application des r�gles sur l'attribution du fardeau de la preuve (�
Beweislast; notamment l'art. 8 CC). En ce qui concerne le degr� de la preuve (�
Beweismass), le Tribunal v�rifie librement si le juge cantonal est parti d'une juste conception du degr� de preuve - certitude ou vraisemblance pr�pond�rante - exig� par la r�gle de droit mat�riel applicable (ATF 130 III 321 consid. 5 p. 327; 117 II 231 consid. 2c p. 235; arr�t 5C.97/2005 du 15 septembre 2005 consid. 4.1).
En revanche, savoir si le degr� de la preuve exig� par le droit mat�riel est atteint dans le cas concret rel�ve de l'appr�ciation des preuves par le juge cantonal (ATF 130 III 321 consid. 5 p. 327), appr�ciation que le Tribunal f�d�ral ne corrige que si elle se r�v�le arbitraire (art. 97 al. 1 LTF en relation avec l'art. 9 Cst.). E n effet, d�terminer, sur la base des �l�ments � disposition, si le fait pertinent s'est produit ou non, notamment, avec une vraisemblance pr�pond�rante est une question qui ne rel�ve pas de l'analyse juridique, mais de l'appr�ciation des preuves (arr�ts 4A_180/2010 du 3 ao�t 2010 consid. 2.4.1�
in fine; 4D_73/2007 du 12 mars 2008 consid. 2.2 et les arr�ts cit�s). En adoptant cette solution, le Tribunal f�d�ral s'est ralli� � la solution propos�e par la doctrine majoritaire (MESSMER/IMBODEN, Die eidgen�ssischen Mittel in Zivilsachen, 1992, p. 144; HANS DRESSLER, RDS 94/1975 II p. 64; ALAIN WURZBURGER, RDS 94/1975 II p. 104; WILHELM BIRCHMEIER, Handbuch des Bundesgesetzes �ber die Organisation der Bundesrechtspflege, 1950, p. 99; JOSEPH VOYAME, RDS 80/1961 II p. 157 s.;�
contra�: POUDRET/SANDOZ-MONOD, Commentaire de la loi f�d�rale d'organisation judiciaire, vol. II, 1990, no 4.6 ad art. 43 aOJ p. 173; MAX KUMMER, in Berner Kommentar, 1962, nos 72 s. ad art. 8 CC; sur le constat, cf. les arr�ts 5C.181/1997 du 8 septembre 1997 consid. 2c; 5C.99/2002 du 12 juin 2002 consid. 2.5; 5C.64/2003 du 18 juillet 2003 consid. 2.2).
A titre pr�liminaire, il s'impose de rappeler l'importance de la communication de la formule officielle de notification du loyer initial (art. 270 al. 2 CO) et les cons�quences de son absence.
3.1.�La formule officielle doit �tre notifi�e au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose lou�e (sur le contenu de la formule, cf. art. 19 al. 1 et 1bis OBLF [RS 221.213.11], applicable par analogie lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail en vertu de l'art. 19 al. 3 OBLF). Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilit� de saisir l'autorit� de conciliation afin de contester le montant du loyer. Elle sert � emp�cher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer vers� par le pr�c�dent locataire doit y figurer (ATF 140 III 583 consid. 3.1 p. 586 et les arr�ts cit�s).
3.2.�Si la formule lui a �t� communiqu�e, le locataire peut saisir, dans les 30 jours qui suivent la r�ception de la chose, l'autorit� de conciliation pour contester le loyer initial et en demander la diminution, pour autant que le montant convenu soit abusif et que les autres conditions de l'art. 270 al. 1 CO soient remplies. A d�faut, il est r�put� avoir accept� le loyer et il est d�chu du droit de le contester (d�lai de p�remption; ATF 131 III 566 consid. 3.2 p. 570). Selon la jurisprudence, si la formule officielle lui est communiqu�e plus tard, mais dans les 30 jours apr�s son entr�e dans les locaux, le point de d�part du d�lai pour agir est report� au moment de sa communication. En revanche, une communication intervenant au-del� de ce d�lai de 30 jours �quivaut � une absence de notification (ATF 140 III 583 consid. 3.1 p. 586 s. et les arr�ts cit�s).
3.3.�Lorsque le bail a �t� conclu sans que soit communiqu�e la formule officielle ou sans que la hausse de loyer n'y soit motiv�e, le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'�ventuel trop-per�u. Il s'agit l� d'un cumul d'actions (art. 90 CPC) : la premi�re action tend, apr�s constatation, � titre pr�judiciel, de la nullit� du loyer convenu, � la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde action, en tant que cons�quence de la premi�re, vise � la restitution des prestations effectu�es sans cause conform�ment aux r�gles de l'enrichissement ill�gitime (art. 62 ss CO) (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 p. 588 et les arr�ts cit�s). L'action pour cause d'enrichissement ill�gitime se prescrit par un an � compter du jour o� le locataire a eu connaissance de son droit de r�p�tition et, dans tous les cas, par dix ans d�s la naissance de son droit, conform�ment � l'art. 67 al. 1 CO - l'art. 128 ch. 1 CO ne s'appliquant pas -, de sorte que tant que son action en restitution n'est pas prescrite ou que le d�biteur n'a pas soulev� l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire a �galement un int�r�t � son action en fixation judiciaire du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 p. 588 s.). L'abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) demeure r�serv� (ATF 140 pr�cit� consid. 3.2.4 p. 589).
La question litigieuse en l'esp�ce est de savoir si les locataires ont effectivement re�u la formule officielle de notification du loyer initial.
4.1.�Pour les communications entre particuliers, qui rel�vent du droit mat�riel, un envoi sous pli ordinaire ne fait pas preuve de sa r�ception, ni de sa date de r�ception; s'il y a contestation, il incombe � l'exp�diteur de prouver que l'envoi a �t� d�pos� dans la bo�te aux lettres (ou la case postale) du destinataire et � quelle date cela a �t� fait (art. 8 CC; ATF 137 III 208 consid. 3.1.2 p. 213 s.).
S'il y a contestation, il appartient donc au bailleur de prouver la remise de la formule officielle au locataire (art. 8 CC; cf. S�BASTIEN FETTER, La contestation du loyer initial, 2005, n. 202 p. 94), de la m�me mani�re qu'il appartient au bailleur d'apporter la preuve de la r�ception par le locataire du pli simple renfermant le cong� (ATF 137 III 208 consid. 3.2).
4.2.�Toutefois, lorsque le contrat de bail qui est envoy� au locataire - dont la r�ception n'est pas contest�e - mentionne que la formule officielle y est annex�e, le bailleur est, selon l'exp�rience g�n�rale de la vie, pr�sum� avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoy�e si le bailleur est en mesure de produire une copie ou une photocopie de cette formule officielle contenant les indications n�cessaires pour le bail en question.
Il y a lieu d'admettre qu'il s'agit-l� d'une r�gle d'exp�rience (art. 1 al. 2 CC), qui entra�ne un renversement du fardeau de la preuve (Umkehr der Beweislast; cf. au sujet du contenu du courrier envoy� par une autorit�, ATF 124 V 400 consid. 2c p. 402 et les arr�ts qui s'y r�f�rent 2C_259/2011 du 26 juillet 2011 consid. 4; 6B_970/2014 du 2 avril 2015 consid. 1.1; 7B.223/2002 du 22 novembre 2002 consid. 1.3 et 1.4; dans le sens contraire, sous l'angle restreint de l'arbitraire, l'ATF 129 I 8 consid. 2.2).
C'est donc au locataire qui pr�tend que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle all�gu�e par le bailleur d'apporter la preuve que celui-ci a commis une erreur lors de la mise sous pli; comme il s'agit pour le destinataire de prouver un fait n�gatif, dont la preuve est, par nature, difficile � rapporter, il lui suffit d'apporter cette preuve avec une vraisemblance pr�pond�rante (cf., � propos de la pr�somption que la poste a mis l'avis � retirer le pli recommand� dans la bo�te aux lettres ou la case postale du destinataire et le renversement du fardeau de la preuve, les arr�ts 2C_780/2010 du 21 mars 2011 consid. 2.4; impr�cis, mais dans le m�me sens: arr�ts 2C_38/2009 du 5 juin 2009 consid. 4.1 et 8C_374/2014 du 13 ao�t 2014 consid. 3.2).
S'il veut se m�nager la possibilit� d'apporter de fa�on s�re la preuve que la formule officielle a bien �t� re�ue par le locataire, le bailleur peut certes l'inviter � lui en retourner un exemplaire sign�. Toutefois, cette exigence n'est pas une condition de validit� de la formule qui, en tant que communication du bailleur, est une d�claration unilat�rale de celui-ci.
4.3.1.�En l'esp�ce, le contrat de bail indique en caract�res gras juste avant les signatures:
" Annexes: Dispositions paritaires romandes et r�gles et usages locatifs du canton de Vaud et dispositions g�n�rales pour habitation, garage et place de parc (novembre 1998).
Le pr�sent bail est r�gi par le Code des obligations....
Ainsi fait et sign� en deux exemplaires. Lieu et date:...
Il n'est pas contest� que les locataires ont re�u ce contrat de bail, puisqu'ils ont sign� celui-ci le 7 ao�t 2006 et l'ont renvoy� � la r�gie qui l'a elle-m�me sign� en tant que repr�sentante des bailleurs le 10 ao�t 2006 (art. 105 al. 1 LTF).
Les bailleurs ont produit en proc�dure une photocopie de la formule officielle de " Notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail ", qui figurait dans le dossier de la r�gie. Cette formule officielle, sur laquelle figure l'adresse des locataires, fixe le loyer mensuel, acompte de charges compris, � 4'130 fr. et est dat�e du 4 ao�t 2006. Elle ne pr�voit qu'un espace pour la signature du bailleur: elle n'est donc pas sign�e par les locataires, mais seulement par la r�gie du bailleur. Elle mentionne tout en bas, en petits caract�res, " Formule agr��e le 30 mars 2000 par le D�partement de l'�conomie, Service du logement, rue C�sar-Roux 29, 1014 Lausanne (art. 105 al. 2 LTF).
Par cons�quent, selon l'exp�rience, il est pr�sum� que la formule officielle, mentionn�e comme annexe, se trouvait dans le pli envoy� par la r�gie. C'est ce qu'a admis la cour cantonale.
4.3.2.�Il appartient donc aux locataires, destinataires du pli, d'apporter, avec une vraisemblance pr�pond�rante, la preuve que la formule officielle n'a pas �t� ins�r�e dans l'enveloppe, par erreur ou intentionnellement.
A cet �gard, la cour cantonale a estim� que le t�moin interrog�, qui a proc�d� � la mise sous pli, n'a pas mentionn� de manquements � la proc�dure d'envoi, ni qu'il y aurait �t� d�rog� pour les nouveaux appartements, de sorte qu'il n'y a " pas d'indices concrets susceptibles de mettre en cause la pr�somption ". Cette appr�ciation ne peut �tre corrig�e par le Tribunal f�d�ral qu'en cas d'arbitraire.
Or, les locataires recourants se limitent � affirmer que la personne qui a mis les documents sous pli ne se souvient pas de ce qui a �t� effectivement fait dans le cas particulier et invoquent une constatation manifestement inexacte des faits. Pourtant, ce fait n'a pas �t� ignor� par la cour cantonale. Celle-ci a seulement estim� que l'absence de souvenir de ce t�moin n'�tait pas d�terminante, ce qui se comprend ais�ment puisque les faits litigieux remontaient � presque huit ans. La cour cantonale s'est donc bas�e sur la proc�dure suivie par la r�gie, l'absence de manquements � cette proc�dure et l'envoi de la formule aussi pour les nouveaux appartements, comme en a attest� ce t�moin, qui, il sied de le rappeler, n'est plus au service de la r�gie depuis mai 2007. Se fondant sur ce t�moignage, la cour cantonale a aussi estim� que le pr�c�dent invoqu� par les locataires ne permet pas de mettre en �vidence l'existence de manquements r�p�t�s de la r�gie. Les recourants se limitent � affirmer le contraire, mais ils ne d�montrent pas en quoi cette appr�ciation de la cour cantonale serait arbitraire. Ils �voquent encore un second cas, mais sans se plaindre � cet �gard d'un d�faut dans l'�tablissement des faits par la cour cantonale (art. 97 al. 1 LTF et 9 Cst; art. 106 al. 2 LTF), de sorte que leur critique, qui ne repose pas sur des faits constat�s, est irrelevante.
4.3.3.�Il s'ensuit que c'est � tort que les locataires soutiennent qu'il ne leur appartenait pas de signaler l'oubli de l'envoi de l'annexe ou que la formule officielle aurait d� �tre contresign�e par eux, d�s lors qu'il s'agit d'une d�claration unilat�rale du bailleur.
C'est �galement � tort que les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 8 CC et de l'att�nuation de la maxime inquisitoire sociale de l'art. 274d al. 3 CO (recte: art. 247 al. 2 let. a CPC).
En tant que les recourants soutiennent que le t�moignage de la g�rante, qui a �t� omis, est d�pourvu de toute force probante, leur grief est sans pertinence d�s lors que la cour cantonale ne l'a pas utilis� dans son appr�ciation des faits.
En tant qu'ils se pr�valent de la jurisprudence (ATF 135 III 591 consid. 4.3 p. 595 s.) selon laquelle le renvoi, dans le contrat, � des clauses pr�imprim�es ne suffit pas pour admettre que les parties ont pass� une convention sp�ciale et invoquant le principe de l'interpr�tation contra stipulatorem, les recourants confondent la forme et le fond.
Comme on l'a vu, il est conforme � l'exp�rience d'admettre qu'une annexe mentionn�e dans le document principal soit jointe � l'envoi. Il s'ensuit que le d�faut de motivation (art. 29 al. 2 Cst.) que les recourants reprochent � la cour cantonale en relation avec (le contenu) des clauses pr�imprim�es est sans objet.
Les recourants n'�tant pas parvenus � d�montrer, avec une vraisemblance pr�pond�rante, que la formule officielle ne leur a pas �t� remise, leur recours doit �tre rejet�, dans la mesure o� il est recevable. Les frais de la proc�dure par 5'000 fr. seront mis solidairement � leur charge (art. 66 al. 1 LTF). Ils seront condamn�s solidairement � verser aux bailleurs, cr�anciers solidaires, une indemnit� de d�pens de 6'000 fr. (art. 68 al. 1 LTF).
Les recourants verseront solidairement aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 6'000 fr. � titre de d�pens.

References: art. 269
in fine
 art. 43
 art. 8
 art. 19
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 106
 art. 247