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Timestamp: 2017-06-24 13:04:50+00:00

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1 UniCredito Immobiliare Uno Fondo chiuso per investimenti immobiliari prevalentemente non residenziali RENDICONTO AL 31 DICEMBRE2 Sommario Relazione degli amministratori sull andamento della gestione 1. Il Fondo in sintesi 2. Politiche di investimento del Fondo 3. Performance del Fondo e andamento del valore della quota sul mercato 4. Analisi del mercato immobiliare e dei fondi immobiliari 5. Modifiche normative e regolamentari riguardanti il settore del risparmio gestito ed i fondi immobiliari 6. Illustrazione dell attività di gestione, delle direttrici seguite nell attuazione delle politiche di investimento e delle linee strategiche future 7. Il patrimonio immobiliare e le partecipazioni nel Comparto MPO e in società immobiliari 8. Eventi di particolare importanza per il Fondo verificatisi nell esercizio 9. Rapporti intrattenuti nell arco dell esercizio con altre società del gruppo di appartenenza della SGR 10. Operatività poste in essere su strumenti finanziari e derivati 11. Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell esercizio 12. Distribuzione di proventi e rimborsi parziali pro-quota 13. Informativa Schede degli immobili del Fondo Situazione Patrimoniale Sezione Reddituale Nota Integrativa Estratto della Relazione di stima degli Esperti Indipendenti 23 Relazione degli amministratori sull andamento della gestione Il presente rendiconto relativo all esercizio 2014 (di seguito, Rendiconto ) del fondo comune di investimento immobiliare chiuso Unicredito Immobiliare Uno ( Fondo o UIU ), gestito da Torre SGR S.p.A. ( Torre SGR o SGR ), è redatto in osservanza di quanto disposto dal Provvedimento della Banca d Italia dell 8 maggio 2012 recante il Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio, così come modificato dal Provvedimento dell 8 maggio 2013 ( Provvedimento ). Esso è composto dalla Situazione Patrimoniale, dalla Sezione Reddituale ed è accompagnato dalla presente Relazione degli amministratori (di seguito, Relazione ). In allegato è presente l estratto della relazione di stima degli Esperti Indipendenti del patrimonio del Fondo. 1. Il Fondo in sintesi Si ricorda che Torre è subentrata a Pioneer Investment Management SGR S.p.A. ( PIM ) nella gestione del Fondo, con effetto dal 10 aprile 2009, in virtù del conferimento in Torre del ramo d azienda di PIM consistente nella gestione di un compendio di fondi immobiliari tra i quali UIU, oltre ad ulteriori cinque fondi immobiliari riservati ad investitori qualificati. Per effetto di tale operazione, PIM ha acquisito una partecipazione in Torre pari al 37,5% del capitale sociale di quest ultima. L operazione, di cui è stata data informativa al mercato con comunicazioni dell 8 e 9 aprile 2009 ha avuto efficacia a far data dal 10 aprile UIU ha iniziato la propria operatività a partire dal 10 dicembre 1999, data in cui è avvenuto il primo richiamo degli impegni nei riguardi dei sottoscrittori. Il 4 giugno 2001 le quote del Fondo sono state ammesse alla quotazione presso la Borsa Italiana sul mercato dei titoli sottili. Attualmente le quote (codice di negoziazione: QFUNO; codice ISIN: IT ) sono negoziate sul segmento MIV Mercato degli Investment Veichles. La durata del Fondo era originariamente fissata in 15 anni a decorrere dalla data del primo richiamo degli impegni, ossia con scadenza prevista a dicembre La SGR si è avvalsa della possibilità di prorogare il termine del Fondo di ulteriori tre anni (vedi 8, lett. a)). Esso verrà quindi a scadenza nel dicembre Il valore iniziale del Fondo è stato fissato in Euro 400 milioni suddiviso in quote del valore nominale di Euro ciascuna. Si riportano di seguito i dati essenziali del Fondo. Tipologia Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso Data di istituzione 18 giugno 1999 Data di inizio operatività 10 dicembre 1999 Durata del Fondo Banca depositaria Esperto indipendente Società di revisione Specialist 18 anni, compreso il periodo di proroga, a decorrere dalla data del primo richiamo degli impegni (scadenza: dicembre 2017) SGSS S.p.A. Patrigest S.p.A. Reconta Ernst & Young S.p.A. Banca IMI S.p.A. 34 Fiscalità dei partecipanti Quotazione In funzione del periodo di maturazione dei Proventi distribuiti dal Fondo e della natura del soggetto percettore. Segmento MIV Mercato degli Investment Veichles di Borsa Italiana S.p.A. Codice di negoziazione: QFUNO Codice ISIN: IT Numero delle quote Valore nominale delle quote Valore iniziale del Fondo Valore unitario delle quote* 2.764,738 Valore complessivo netto del Fondo* Valore di mercato degli immobili e dei diritti reali immobiliari* Valore di mercato delle partecipazioni in società immobiliari* Valore di mercato di OICR immobiliari (MPO)* *valori riferiti al 31 dicembre Politiche di investimento del Fondo La politica di investimento del Fondo si basa su un portafoglio costituito da immobili prevalentemente non residenziali, detenuti in via diretta o indiretta, tramite partecipazioni in società immobiliari o, temporaneamente, tramite OICR immobiliari. Gli investimenti sono quindi orientati su uffici, centri commerciali, alberghi e residence, residenze per anziani, logistica e settore produttivo. Ciò non esclude che in alcune fasi della vita del Fondo gli investimenti possano essere costituiti, anche per importo consistente, da immobili residenziali o in operazioni di riconversione. 3. Performance del Fondo e andamento del valore della quota sul mercato Il valore iniziale del Fondo è stato, come detto, di Euro 400 milioni, mentre il valore complessivo netto ( NAV ) al 31 dicembre 2014 risulta essere di Euro (Euro al 31 dicembre 2013). Il valore della quota, cioè il valore complessivo netto al 31 dicembre 2014 rapportato al numero delle quote in circolazione, pari complessivamente a , corrisponde ad Euro 2.764,738 (Euro 2.878,885 al 31 dicembre 2013). La variazione negativa del NAV tra il 31 dicembre 2013 ed il 31 dicembre 2014, pari ad Euro , è determinata: i) dalla distribuzione del rimborso parziale pro-quota per Euro 10 milioni effettuata nel mese di marzo 2014 (Euro 62,50 per quota) e ii) dal risultato dell esercizio, pari ad Euro , nell ambito del quale incidono in maniera sostanziale: a) la componente valutativa degli immobili, delle partecipazioni in società immobiliari e degli OICR immobiliari, che ammonta complessivamente ad Euro ; in particolare, le minusvalenze nette derivanti dall adeguamento al valore di mercato al 31 dicembre 2014 degli immobili così come risultanti dalla relazione di stima redatta dall Esperto Indipendente, approvata dal Consiglio di Amministrazione, è pari ad Euro , le minusvalenze nette da valutazione sulle 45 partecipazioni nelle società immobiliari (Stremmata S.p.A. ed Emporikon S.r.l.) sono pari ad Euro 666 mila mentre quelle sugli OICR immobiliari pari ad Euro ; b) l accantonamento del compenso finale di liquidazione previsto dall art. 16 del regolamento di gestione, calcolato alla data del 31 dicembre 2014, pari ad Euro (per i dettagli di tale accantonamento si veda la Nota Integrativa). La gestione corrente dei beni immobili ha comportato un risultato negativo per Euro , gli oneri di gestione, al netto dell accantonamento del compenso finale di liquidazione, sono pari ad Euro , il saldo positivo degli altri ricavi ed oneri ammonta ad Euro , la gestione degli investimenti di liquidità a breve termine ha manifestato un risultato positivo per Euro , mentre gli oneri finanziari sono risultati pari ad Euro Dal 10 dicembre 1999, data di avvio del Fondo, al 31 dicembre 2014, data di riferimento della Rendiconto, il NAV si è incrementato di Euro rispetto al valore iniziale di Euro 400 milioni. Il valore unitario della quota si è incrementato di Euro 264,738 con un aumento del 10,60% rispetto al valore iniziale di Euro 2.500,00; considerando le distribuzioni dei proventi e dei rimborsi parziali proquota effettuati nel corso della vita del Fondo, per un totale di Euro 1.012,34 per quota, che ha inciso complessivamente per il 40,49% rispetto al valore iniziale della quota, l incremento di valore realizzato è pari al 51,09%. Il valore di borsa della quota alla chiusura dell esercizio è risultato essere di Euro 1.835,00, con una media riferita al mese di dicembre pari a Euro 1.771,42 ed una media riferita all intero anno pari a Euro 1.804,49. Il valore massimo rilevato nel 2014, pari a Euro 1.924,00, si è registrato in data 29/04/2014, mentre quello minimo, pari a Euro 1.659,00, in data 2/01/2014. Il volume medio giornaliero degli scambi nel corso dell anno è stato di n.104 quote. Al 31 dicembre 2014 il disallineamento ( sconto ) tra il valore della quota rilevato sul mercato (Euro 1.835,00) e quello del Rendiconto (contabile) (Euro 2.764,738) risulta pari al 33,6%, mentre al 31 dicembre 2013 esso risultava del 42,7%. Il valore contabile della quota è l indicatore da tenere in considerazione per conoscere l effettiva consistenza patrimoniale del Fondo. Il suddetto sconto che caratterizza in maniera più o meno accentuata la quasi totalità dei fondi immobiliari quotati, e che ha visto manifestare una certa riduzione nel corso dell anno 2014, dipende da diversi fattori. In primo luogo, il valore contabile viene espresso solo semestralmente tenendo conto delle perizie effettuate dagli Esperti Indipendenti incaricati ai sensi del D.M. 228/1999. In secondo luogo il mercato delle quote dei fondi immobiliari è caratterizzato da una limitata negoziazione delle (data la tipologia del prodotto dedicato, per lo più, ad investitori di lungo periodo) transazioni. 56 Il lungo orizzonte temporale che caratterizza il fondo immobiliare ha come conseguenza l accumulo degli aumenti dei valori che vengono distribuiti alla scadenza del fondo in sede di dismissione degli asset. Il sottoscrittore dovrebbe quindi, in linea teorica, ottenere il massimo vantaggio attendendo la liquidazione delle proprie quote alla scadenza del fondo. Diversamente, pur con un ovvia penalizzazione dovuta anche a fattori intrinseci del settore (es.: scarsa liquidità delle quote sul mercato), viene comunque offerta la possibilità di un uscita anticipata, vendendo le proprie quote sul mercato regolamentato che le valuterà con i limiti accennati. Nel lungo periodo il valore contabile ed il valore di mercato della quota tenderanno ad allinearsi, fino essenzialmente a coincidere in sede di liquidazione del fondo stesso. Il Tasso Interno di Rendimento del Fondo alla data del 31 dicembre 2014 risulta del 3,28%. 4. Analisi del mercato immobiliare e dei fondi immobiliari Lo scenario economico globale 1 L attività economica ha accelerato nettamente negli Stati Uniti, crescendo oltre le attese. Le prospettive a breve e a medio termine per l economia mondiale restano tuttavia incerte, per la persistente debolezza nell area dell euro e in Giappone, per il prolungarsi del rallentamento in Cina e per la brusca frenata in Russia. La forte caduta del prezzo del petrolio, determinata sia dall ampliamento dell offerta sia dalla debolezza della domanda, può contribuire a sostenere la crescita, ma non è priva di rischi per la stabilità finanziaria dei paesi esportatori. La volatilità sui mercati finanziari nell area euro è aumentata dopo l indizione delle elezioni politiche in Grecia: le possibili ripercussioni di eventuali mutamenti negli orientamenti delle politiche economiche e nella gestione del debito pubblico del paese hanno alimentato le preoccupazioni per la coesione dell area (che negli ultimi giorni sembrano scongiurate). I tassi di interesse sui titoli greci a tre anni hanno superato il 15%; a una flessione delle borse europee si è accompagnata una sostanziale stabilità dei premi per il rischio dei titoli di Stato nei paesi periferici, verosimilmente per effetto del consolidarsi delle attese di ulteriori misure di politica monetaria da parte della BCE. In Italia il declassamento del debito sovrano, deciso in dicembre da Standard & Poors per le incerte prospettive di crescita, non ha avuto effetti significativi sui rendimenti dei titoli pubblici. Nell area dell euro i prezzi al consumo sono scesi in dicembre. La flessione dei corsi petroliferi contribuirà a sostenere i consumi, ma potrebbe accrescere i rischi di un radicamento di aspettative di riduzione della dinamica dei prezzi e di un aumento dei tassi di interesse reali, aggravando gli oneri dei settori indebitati. Per contrastare questi rischi e ricondurre le aspettative verso la stabilità dei prezzi, il Consiglio direttivo della BCE ha ribadito l intenzione di ampliare la dimensione del bilancio dell Eurosistema, per riportarlo in prossimità dei livelli registrati nel marzo Il ricorso alle operazioni mirate di rifinanziamento a più lungo termine, finora inferiore a quanto inizialmente atteso, potrebbe risultare insufficiente; il Consiglio, che valuterà nuovamente la situazione alla fine di gennaio, è pronto ad ampliare la dimensione, la composizione e la frequenza degli interventi. 1 Fonte: Banca d Italia 67 Lo scenario economico in Italia 2 In Italia negli ultimi trimestri i consumi hanno ripreso a crescere in misura contenuta, in linea con l andamento del reddito disponibile sostenuto dalle misure adottate dal Governo. Il loro contributo alla crescita dell economia è stato controbilanciato dalla flessione degli investimenti, frenati dagli ampi margini di capacità inutilizzata, dall elevata incertezza sulle prospettive della domanda e dalle difficoltà dell edilizia. Secondo le indicazioni disponibili, nel quarto trimestre dello scorso anno il prodotto sarebbe marginalmente sceso. Nei mesi estivi del 2014 il numero di occupati è aumentato, seppur lievemente; dopo tre trimestri di sostanziale stagnazione il monte ore lavorate è tornato a crescere sia nell industria in senso stretto sia nei servizi privati. Ciò nonostante il tasso di disoccupazione è salito, spinto dall incremento del tasso di attività. La ripresa dell occupazione rimane tuttavia fragile: le aspettative delle imprese circa l evoluzione della domanda di lavoro nei primi mesi del 2015 continuano a essere negative. La dinamica dei prezzi al consumo resta debole: in dicembre è stata pari a -0,2% nell area euro a -0,1% in Italia; potrebbe continuare a ridursi per effetto del calo dei prezzi dei prodotti energetici. Secondo le rilevazioni più recenti le condizioni di offerta di credito alle imprese sono migliorate, ma restano più stringenti per quelle di minore dimensione; i tassi di interesse medi sui nuovi prestiti sono scesi gradualmente, pur mantenendosi superiori a quelli dell area dell euro (di circa 30 punti base per imprese e famiglie). Fattori di domanda legati alla debolezza degli investimenti, unitamente alla percezione di un alto rischio di credito per alcune categorie di imprese, frenano ancora la dinamica dei finanziamenti. Le proiezioni prefigurano per l economia italiana una crescita modesta per il Resta ampia l incertezza attorno all effettivo valore. Sarà cruciale l intensità della ripresa della spesa per investimenti; un rapido miglioramento delle prospettive di domanda e delle condizioni finanziarie potrebbe accrescerla, nonostante l elevato grado di capacità produttiva inutilizzata. Un andamento più favorevole dell attività si avrebbe se il prezzo del petrolio si mantenesse sui valori registrati negli ultimi giorni. Per l Italia il consolidamento di bilancio resta un obiettivo essenziale. Il nostro scenario macroeconomico incorpora gli effetti della legge di stabilità, con la quale il Governo, nel confermare l impegno a proseguire nell azione di risanamento dei conti pubblici, ne ha adeguato il ritmo al quadro congiunturale. Ciò contribuisce a evitare un prolungamento della fase recessiva, che avrebbe conseguenze sfavorevoli sul rapporto tra il debito e il prodotto nel prossimo biennio. Il mercato immobiliare in Italia 3 Il volume degli investimenti immobiliari in Italia nel 2014 è atteso a consuntivo nell ordine di 5 miliardi di euro, considerando le transazioni sia di singoli immobili che di portafogli, in tutti i settori commerciali (uffici, retail, logistico, alberghiero). I dati preliminari mostrano una crescita rispetto all anno precedente superiore al 20% e si prevede che questo andamento prosegua nel 2015, in linea con il mercato europeo, per il quale si stima un aumento dei volumi del 20% nel corso del prossimo anno, fino a raggiungere un totale di circa 250 miliardi di euro. Gli investitori stranieri si confermano i player più attivi e continuano a mostrare un crescente interesse per il mercato italiano, focalizzandosi su core asset, oppure immobili che offrono opportunità di valorizzazione ( added value ). Il retail rimane il mercato preferenziale per gli investimenti, sia nell ambito delle high street che dei centri commerciali, coprendo circa il 45% del volume totale, seguito dal settore direzionale e da quello alberghiero. 2 Fonte: Banca d Italia 3 Fonti: Cushman & Wakefield ISTAT 78 Nel terzo trimestre del 2014 il mercato immobiliare ha ripreso a crescere, segnando un +3,7% sul terzo trimestre 2013 dopo la battuta d'arresto del secondo trimestre. Nei primi nove mesi dell'anno, la crescita è dello 0,4% rispetto allo stesso periodo del 2013 (oltre 400 mila le operazioni concluse). Rispetto al terzo trimestre del 2013, segnali di miglioramento si registrano sia nel comparto immobiliare ad uso abitazione ed accessori (+3,7%), sia nel comparto economico (+4,8%). Nel terzo trimestre del 2014 il 93,4% delle compravendite riguarda immobili ad uso abitazione ed accessori, il 6,0% unità immobiliari ad uso economico e lo 0,6% compravendite di immobili ad uso speciale e multiproprietà. Tutte le ripartizioni geografiche mostrano segnali di recupero nel comparto dell'abitativo, con valori sopra la media nazionale al Centro (+5,2%), al Nord-Est (+4,5%) e nelle Isole (+3,9%). Le compravendite immobiliari ad uso economico fanno registrare aumenti significativi nelle Isole (+17,7%) e al Centro (+16,6%), mentre al Nord-Ovest (+1,4%) e al Nord-Est (-3,6%) risultano inferiori alla media nazionale. Nel terzo trimestre del 2014 le città metropolitane sono i principali beneficiari dei segnali positivi provenienti dal mercato delle compravendite immobiliari, con aumenti del 4,8% nel comparto abitativo (+2,8% nelle altre città) e del 14,7% nel comparto economico (- 0,9% nelle altre città). Nel terzo trimestre 2014 i mutui, i finanziamenti e le altre obbligazioni con costituzione di ipoteca registrano un forte aumento (+13,9%, per un totale di oltre 66 mila mutui). Nei primi nove mesi dell'anno, la crescita è pari al 7,8%. Importanti segnali di recupero sul terzo trimestre del 2013 si osservano in tutte le ripartizioni geografiche, in particolare al Sud (+22,6%) e nelle Isole (+21,8%). La crescita dei mutui e degli altri finanziamenti con costituzione di ipoteca immobiliare osservata nei grandi centri (+16,1% sul terzo trimestre 2013) è stata maggiore di quella registrata nei centri più piccoli (+12,4%). Direzionale Milano 4 Il terzo trimestre periodo del quale si hanno i dati più aggiornati è di solito poco attivo. Tuttavia, il mercato degli investimenti di Milano ha registrato importanti transazioni. La più importante è stata la vendita per circa 110 milioni di euro al Qatar dell immobile in Via Santa Margherita affittato a Credit Suisse. Le altre transazioni hanno riguardato principalmente uffici, a conferma della caratteristica della piazza milanese. Si registra un forte interesse nell investire a Milano, principalmente negli uffici. Le due principali aree di interesse sono quella intorno a Piazza Cordusio, la piazza principale del CBD, e la zona tra le due stazioni di Centrale e Porta Garibaldi, ossia il nuovo CBD. Il prodotto principale rimangono gli uffici, con una quota dall inizio dell anno del 80% e del 92% nell ultimo trimestre. Tra le altre transazioni ci sono da segnalare quelle relative a due immobili del portafoglio Calvino, un portafoglio di sei asset comprati da Cerberus dal fondo Atlantic 2 - Berenice gestito da IdeaFimit, e l immobile in Viale Cassala venduto da CBRE GI per circa 38 milioni di euro. Altre transazioni hanno riguardato agenzie bancarie vendute da IdeaFimit e della logistica in Paullo venduta per circa 20 milioni di euro da Corpus Sireo a Prologis. Tuttavia, siccome gli investitori si stanno focalizzando soltanto sugli uffici con alcune caratteristiche specifiche come la location e i conduttori core, vi è al momento una mancanza di buoni prodotti che rende difficile per loro trovare il prodotto giusto per le loro esigenze. 4 Fonte: BNP Paribas Real Estate 89 L aumento dell attività sul mercato e in particolare nel CBD e nel Semi Centro spingono al ribasso i rendimenti prime di 15 punti base. La sensazione che affiora dalle transazioni chiuse e da quelle in negoziazione è che questa tendenza dovrebbe continuare, almeno per i prodotti prime. Infatti, la mancanza di questi prodotti, e il forte interesse che alimentano, fanno stimare un ulteriore diminuzione di 10 punti base nei prossimi mesi, tornando così sui livelli del secondo trimestre. Il forte aumento dell attività registrato nel secondo trimestre è proseguito nel Q3 con circa m² assorbiti, portando il livello dall inizio dell anno vicino ai m². Con le transazioni in chiusura, ci si aspetta che il totale annuo superi il livello del Durante il trimestre, la più grande transazione è stata quella di Ernst & Young che ha preso circa m² nel CBD. Un'altra importante transazione è stata sottoscritta da Boston Consulting Group che ha rilevato m² sempre nel CBD. Quest aumento dell attività non cambia il messaggio sul mercato: rimane un mercato di sostituzione con le società che cercano di ridurre i loro costi immobiliari. La crisi ha ridotto considerevolmente i progetti di sviluppo, in particolare quelli speculativi. Pertanto, nessun nuovo progetto è stato completato nel Q3, ma il volume di sfitto è aumentato comunque, in quanto le società continuano a rilasciare spazi. Infatti, l assorbimento netto rimane negativo e dovrebbe lentamente tornare positivo soltanto nel Nessun nuovo progetto è stato lanciato, ma soltanto quelli già avviati vengono portati avanti. Con le previsioni economiche che mostrano una crescita vicina allo zero per i prossimi due anni è difficile che gli sviluppatori lancino dei nuovi progetti. Pertanto, la tendenza dovrebbe essere di sviluppi limitati anche se nelle zone centrali la domanda di immobili di classe A rimane alta e l offerta bassa. Con le ultime transazioni registrate, i canoni prime nel CBD sono scesi a 480 /m²/anno con un operazione chiusa a questi livelli. Questa riduzione è stata registrata anche nei canoni medi del CBD, ma anche in altri settori. I conduttori continuano ad assicurarsi dei contratti con dei canoni più bassi e dei buoni incentivi. Siccome la crescita del Pil e dell occupazione dovrebbe essere vicina allo zero nei prossimi due anni, il mercato di Milano non dovrebbe registrare una significativa diminuzione dell offerta che permetterebbe ai canoni di cominciare ad aumentare nuovamente. Questo è il motivo per il quale ci si attende una loro leggera riduzione nel 2015 e una stabilizzazione nel Direzionale Roma 5 Il mercato degli investimenti romano continua a non seguire lo stesso andamento del mercato italiano, registrando volumi estremamente ridotti: 139 milioni di euro dall inizio dell anno, di cui 85 milioni di euro concentrati nel terzo trimestre. Alcune importanti compravendite sono state chiuse nel mese di ottobre per un totale di 560 milioni di euro. Tuttavia, il volume del 2014 rimane lontano da quello del 2013 e molto più vicino a quello del Dall inizio dell anno soltanto sette transazioni sono state registrate, di cui il 53% negli uffici. Tuttavia, il mercato commerciale mostra come il centro storico di Roma stia cambiando: il rendimento è estremamente basso ma questo è dovuto dal fatto che l investitore scommette sulla possibilità di poter aumentare il canone in quanto alcuni angoli del centro storico stanno diventando delle nuove high-street, oltre alla storica Via Condotti. Si osserva invece un ritrovato interesse per il settore alberghiero, soprattutto nella zona di Via Veneto, nota via della dolce vita, che si concretizza in importanti operazioni in chiusura. Le poche transazioni di uffici fanno emergere una prima riduzione dei rendimenti prime di 15 punti base. 5 Fonte: BNP Paribas Real Estate 910 Il trend che traspare dalle transazioni chiuse e da quelle in negoziazione è che questa tendenza dovrebbe continuare, almeno per i prodotti prime. Infatti, la mancanza di questi prodotti e il forte interesse per il segmento fanno stimare un ulteriore diminuzione di 10 punti base nei prossimi mesi, tornando così sui livelli del Con circa m² nel terzo trimestre pari a m² dall inizio dell anno, il volume di assorbimento lordo registrato nel 2014 mostra un ritorno sui livelli del Nel corso del trimestre si sono registrate sei transazioni superiori ai m², la più signi/cativa essendo la locazione di m² da parte di un ente pubblico in Viale Liegi. E anche da segnalare la transazione di m² del Gruppo Sole24Ore in zona Eur. Questo quartiere della città rappresenta da solo il 34% dell assorbimento dell anno, subito dietro al Centro. Il volume di sfitto della città di Roma continua ad aumentare fortemente mostrando come la crisi economica stia spingendo le società a rilasciare gli spazi. In questa situazione gli sviluppi non vengono avviati prima di aver individuato un conduttore. Il risultato è che lo stock di uf/ci della capitale risulta molto datata, in alcuni casi obsoleto, e non viene così rinnovato. I pochi sviluppi che sono stati realizzati in passato hanno difficoltà ad essere assorbiti dal mercato. Dopo la nuova sede di BNL in costruzione vicino alla Stazione Tiburtina, Unicredit ha annunciato di voler realizzare un progetto di consolidamento delle proprie sedi, come è stato già fatto a Milano. Pertanto, questi grandi progetti potrebbero diventare i motori del mercato per gli anni a venire. L aumento continuo dell offerta di uffici e la riduzione della domanda continuano a mettere sotto pressione i canoni. Molti conduttori riescono a rinegoziare i contratti in essere spuntando delle riduzioni di canone. Questo avviene similmente anche nei nuovi contratti in quanto il motore delle società rimane la riduzione dei costi immobiliari. Il mercato residenziale 6 Il rialzo osservato su base nazionale per le compravendite di abitazioni (+4,1%) si presenta in misura analoga in tutte le aree geografiche del Paese, questa volta anche al Sud. Al Centro le compravendite sono in crescita del 4,5% rispetto al III trimestre del 2013, al Nord il rialzo è pari al 4,3% mentre al Sud si registra un tasso tendenziale pari a +3,6%. Rispetto all omologo trimestre del 2004, la contrazione del mercato residenziale è molto elevata in tutte le aree, con il volume degli scambi sostanzialmente dimezzato. La variazione tendenziale trimestrale dal I trimestre del 2004 al III trimestre del 2014, spicca per la forte volatilità, con sensibili accelerazioni e decelerazioni tra il 2009 e il In effetti, fino al II trimestre 2010 si assiste a un evidente percorso di decelerazione degli andamenti negativi che proseguono con tassi di variazione positivi nei primi due trimestri del Nei trimestri successivi, invece, riprende l andamento negativo, interrotto negli ultimi due trimestri del 2011, che sembravano rappresentare un inversione di tendenza poi disattesa dai successivi crolli registrati nel I trimestri del 2013 mostrano tassi di flessione in attenuazione, con il IV trimestre in ulteriore accentuata riduzione per i motivi, accennati, legati al nuovo regime di tassazione degli atti di compravendita. Nel 2014, iniziato con il segno ampiamente positivo al Centro e al Nord, i volumi si ridimensionano nel II trimestre, 6 Fonte: Osservatorio del mercato immobiliare nota trimestrale III trimestre11 restando in crescita solo nell area del Centro, e nel III trimestre tornano in rialzo in tutte le aree, evento che non si registrava per il settore residenziale dal III trimestre del Il rialzo dei volumi di compravendita di abitazioni, registrato a livello nazionale, si presenta con segni tutti positivi, anche se con intensità diverse, quando si distingue il mercato nei capoluoghi da quello nei comuni minori, in ciascuna area geografica. In particolare le compravendite di abitazioni nei capoluoghi, sono in rialzo del 6,9% rispetto al III trimestre 2013 confermando e rafforzando il segno positivo dello scorso trimestre, quando il rialzo era stato dell 1,8%. Nei comuni minori, dopo il calo dello scorso trimestre (-2,4%), il mercato torna anch esso in campo positivo e segna un rialzo del 2,8%. Le variazioni risultano tutte positive, con tassi tendenziali in decisa crescita nei capoluoghi di tutte le aree geografiche e in particolare nei capoluoghi del Centro dove si realizza il massimo rialzo, +8,9%. Nei comuni minori, il migliore risultato si registra al Nord dove il rialzo è del 3,8%. Il mercato residenziale nei capoluoghi si conferma in rialzo, posizionandosi in campo positivo per il terzo trimestre consecutivo. È interessante notare che l inversione della lunga serie negativa si era già verificata nel III trimestre del 2013, subito però disattesa nell ultimo trimestre dello scorso anno. Il tasso tendenziale, infatti, tornò negativo, ma perché condizionato, in qualche misura, dall effetto del nuovo e più favorevole regime di tassazione degli atti di compravendita entrato in vigore il 1 gennaio Nei comuni minori il mercato presenta ancora deboli segnali di ripresa che però allontanano gli elevati tassi di calo del 2012 e dei primi trimestri del Complessivamente, rispetto all omologo trimestre del 2004, rimane ancora pesante la contrazione del mercato residenziale nei capoluoghi pari a -40% circa, con le perdite maggiori al Nord, -41% circa, di poco inferiori al Sud, -49,6%, e al Centro, -38,3%. Risulta superiore la perdita dal 2004 per il mercato residenziale dei comuni minori, -50,7%, con un calo che raggiunge il -54,8% al Centro e il - 51% al Nord e risulta poco inferiore al Sud, -47,8%. Il mercato della logistica 7 Una generale stabilizzazione dei valori e un mercato in lenta ripresa sono i dati registrati nel secondo semestre Uno scenario che nel complesso si presenta inalterato rispetto ai precedenti mesi e che altresì attesta una lieve crescita specie nei canoni di locazione. Tra le piazze logistiche italiane a mostrare un andamento particolarmente positivo nell ultimo semestre sono Torino, Parma, Caserta e Verona, seguite da Novara, Rovigo e Nola; più sofferenti, invece, Piacenza, Padova, Bergamo, Prato e Sassari. Milano si conferma la capitale dell immobiliare logistico con il valore più alto di vendita del nuovo, 910 /mq, mentre Genova registra la miglior performance nella locazione del nuovo con un canone massimo di 60 /mq/anno. Riguardo la vendita di immobili usati, la maggior parte delle location evidenzia valori uguali al semestre precedente, eccetto realtà come Trento, Napoli e Palermo che subiscono un calo del 4% e Firenze, Prato e Lecce del 3%. La vendita del nuovo osserva invece un andamento meno positivo, causa l aumento del tempo di vacancy, e registra il massimo ribasso a Bergamo, Genova e Gioia Tauro (- 5%), seguite da Parma, Civitavecchia, Perugia e Prato (-4%); uniche città a evidenziare un interessante crescita del +6%, sono Caserta e Lecce. Nel caso della locazione, per l usato si attesta un incremento dei valori in particolare al Nord, Bologna e Rimini con +8%, e al sud con + 6% di Caserta; la riduzione più accentuata si verifica invece nelle piazze di Piacenza (-6%), Bergamo (-5%) e Prato (-4%). La locazione 7 Fonte: World Capital 1112 del nuovo, al contrario, registra un andamento migliore rispetto al semestre precedente, segnale di una ripresa del mercato, specialmente nelle città di Novara (+6%) e Rovigo (+4%). Riguardo i trend di vendita e di locazione, per il nuovo, il valore medio di vendita risulta sia 715 /mq al nord, 730 /mq al centro, 670 /mq al sud e sulle isole; il canone medio di locazione appare invece 46 /mq/anno al nord, 45 /mq/anno al centro, 41 /mq/anno al sud e sulle isole. Osservando ancora i prezzi massimi e minimi, nel caso del nuovo, il valore massimo di vendita si registra a Milano (910 /mq), quello minimo a Bari e Novara (520 /mq), mentre il più alto canone di locazione si riscontra a Genova (60 /mq/anno), il più basso a Bari e Piacenza (32 /mq/anno). Per l usato, il prezzo massimo di vendita si rileva a Livorno (730 /mq), quello minimo a Piacenza, Novara e Pescara (400 /mq), mentre il più alto canone di locazione si osserva a Firenze (50 /mq/anno), il più basso a Bari e Pescara (26 /mq/anno)." Il social housing 8 Il protrarsi delle difficoltà congiunturali ha fatto crescere la pressione della domanda abitativa nel nostro Paese. Con gli istituti di credito che hanno razionato le concessioni di mutui e la disoccupazione a livelli di rischio, un numero sempre più ampio di popolazione ha visto complicarsi il sogno di acquistare casa. Come conseguenza di quanto sopra, nelle maggiori città italiane si sta espandendo il fenomeno del social housing, nel quale ricadono tutti quegli appartamenti che vengono realizzati, venduti e/o affittati a determinate fasce di popolazione secondo regole d accesso agevolate rispetto al libero mercato. Un report di Scenari immobiliari segnala che a Roma questo segmento non supera il 4% di tutte le locazioni e a Milano il 7%. Valori ben distanti dalla media europea, che si attesta al 15%, con picchi nelle grandi città, da Copenaghen (20%) a Londra (26%). Su questo fronte sta lavorando intensamente la Cassa Depositi e Prestiti (fa capo per il 18% alle Fondazioni di origine bancarie e per il resto al Tesoro), che tra le altre cose ha creato il Fondo Investimenti per l Abitare, attivo negli investimenti di edilizia privata sociale. Non manca l obiettivo di ritorno economico, quantificato nel 3% oltre l inflazione. Su questo terreno opera anche la Fondazione Housing Sociale, che in questo momento è attiva (tra le altre cose) su Cenni di Cambiamento, progetto collocato a Ovest di Milano e rivolto principalmente a un utenza giovane. L iniziativa di housing sociale, composta da 123 alloggi proposti sia in patto di futura vendita che in affitto a canone calmierato prevede la vendita di appartamenti a prezzo contenuto in un contesto sostenibile. Lo stesso ente punta anche su modello di condominio diffuso basato sulla riqualificazione del patrimonio residenziale esistente. E stato così lanciato il progetto 100 alloggi per i giovani che punta a soddisfare una parte della domanda abitativa nel capoluogo lombardo, contribuendo per altro a rivitalizzare vie e quartieri impoveriti della dismissione di grossi immobili. Da Milano a Bologna, con Campus Bononia, un area realizzata da Impresa Melegari e Coop Costruzioni per la Fondazione Falciola, attraverso la riqualificazione di un immobile esistente per destinarlo a residenze universitarie. Il complesso situato nel quartiere San Vitale del capoluogo emiliano dispone di 205 camere e di nove bilocali dotati di connessione in rete, di spazi funzionali allo studio e allo svago. Il progetto ha riservato una particolare attenzione alle aree verdi: il giardino e il parco sono destinati a ospitare grandi eventi all aperto. 8 Fonte: K2Real 1213 Un intervento di housing sociale è stato realizzato anche a Mogliano Veneto, su iniziativa di Fondo Veneto Casa Beni Stabili Gestioni Sgr e con nomi di peso tra i sottoscrittori come Fondazione di Venezia, Fondazione Cassa Padova e Rovigo, Intesa SanPaolo, Regione Veneto e Cdp Investimenti Sgr per conto del Fondo Investimenti per l Abitare. L iniziativa è costituita da tre fabbricati cielo-terra a destinazione residenziale, inseriti all interno di un complesso denominato Residence Mazzocco, composto complessivamente da sei palazzine residenziali pluripiano. Infine, a Roma Bnp Paribas Real Estate ha dato da poco il via alla commercializzazione del nuovo sviluppo immobiliare Domus Aventino, complesso residenziale da 185 unità che verrà realizzato in Piazza Albania. Il progetto riqualificherà completamente una delle sedi storiche di Bnl, con destinazioni per l housing residenziale. Il mercato dei fondi immobiliari 9 La prolungata crisi del mercato immobiliare che ha reso sempre più complessa la fase di dismissione dei portafogli immobiliari dei fondi ha avuto i suoi effetti anche sul comparto dei fondi. Tali difficoltà hanno spinto numerosi fondi a prorogare la scadenza in modo al fine di non dover dismettere i propri asset a valori troppo ribassati rispetto alle ultime valutazioni degli esperti indipendenti, confidando nella ripresa del mercato nel medio periodo. A giugno 2014 i 215 fondi censiti da Assogestioni hanno registrato un totale delle attività pari a 41,6 miliardi di euro e un patrimonio pari a 26,2 miliardi di euro. I volumi in termini di attività e patrimonio sono rispettivamente incrementati dell 1,5% e del 2,4% su base semestrale, ma questo dato è riconducibile principalmente ad una variazione del campione monitorato. Nel corso del primo semestre 2014, infatti, il numero di fondi analizzati è cresciuto di 16 unità. L indebitamento complessivo ha continuato a diminuire (-0,5% nei primi sei mesi del 2014) arrivando a circa 14,5 miliardi di euro. Il numero dei fondi che fanno ricorso alla leva durante il primo semestre dell anno è diminuito e pari al 75% dei 215 fondi analizzati. Il grado di utilizzo della leva è sceso di 1,2 punti percentuali attestandosi al 62,2%. Durante i primi mesi del 2014 sono stati acquistati e conferiti immobili per 1,9 miliardi di euro, mentre ne sono stati venduti 0,5 miliardi di euro; rispetto al semestre precedente gli acquisti e i conferimenti degli immobili sono diminuiti e rimangono al di sotto della media degli ultimi 5 anni. Oltre l 80% di essi è imputabile a fondi che hanno richiamato impegni nel corso dell anno. La ripartizione degli investimenti per destinazione d uso è in linea con gli anni precedenti e vede ancora prevalere immobili adibiti ad uso Uffici (52%). Seguono la destinazione d uso Commerciale (13%), Altro (12%), Residenziale (10%), Turistico/Ricreativo (5%), Logistica (3%), Industriale (3%) e RSA (1%). Le modifiche più alte rilevate rispetto a dicembre 2013 riguardano gli immobili ad uso Commerciale e Uffici, in aumento rispettivamente dello 0,6% e dello 0,5% e quelli ad uso Residenziale, in diminuzione dello 0,9%. La ripartizione degli immobili per area geografica vede stabile e prevalente il Nord Ovest (44%), seguono il Centro (33%), il Nord Est (11%), il Sud e Isole (8%) e infine l Estero (3%). Nel corso dei primi sei mesi del 2014 continua a crescere la quota di mercato rappresentata dai fondi riservati ad investitori istituzionali o qualificati: sono 15 i nuovi fondi divenuti operativi nel corso del semestre. Con 193 fondi, un patrimonio di 22,1 miliardi di euro e un attivo di 35,7 miliardi di euro questi prodotti rappresentano a fine anno il 90% del totale dei fondi. Nel corso dell ultimo anno hanno emesso nuove quote per un valore poco superiore a 1,1 miliardi di euro. I fondi retail sono 22, hanno un patrimonio di 4,1 miliardi circa di euro e un attivo di 5,8 miliardi di euro. 9 Fonti: Rapporto Semestrale Fondi Immobiliari Italiani; Assogestioni - IPD Indice Fondi Immobiliari Italiani Semestrale, Risultati al 30 giugno14 Nel corso degli anni si è assistito al progressivo aumento della quota di mercato dei fondi ad apporto rispetto ai fondi ordinari. Con 159 fondi, un patrimonio di 19,6 milioni di euro circa e un attivo di 32,2 milioni di euro, questa categoria rappresentava a giugno 2014 il 74% del totale dei fondi. Questi prodotti hanno emesso quote per un valore di 900 milioni di euro nei primi sei mesi del L indice IPD dei fondi immobiliari italiani nel primo semestre 2014 ha registrato un andamento negativo del 1,3%, secondo quanto comunicato dalla società internazionale che misura le performance dei veicoli di investimento immobiliare. Il rendimento annuale è stato pari a 1,6%, mentre nel lungo termine il rendimento è pari al 1,7% (3 anni) e 1,0% (5 anni). 5. Modifiche normative e regolamentari riguardanti il settore del risparmio gestito ed i fondi immobiliari Nel corso del 2014 e nei primi mesi del 2015 sono stati effettuati diversi interventi normativi di rilievo nel settore del risparmio gestito, più in dettaglio: il decreto legislativo 4 marzo 2014, n. 44 di recepimento della Direttiva 2011/61/EU sui gestori di fondi di investimento alternativi ( Direttiva AIF ); il decreto-legge 24 giugno 2014, n. 91 ( Decreto Competitività ), convertito con la legge 11 agosto 2014, n. 116, che all art. 22 ha previsto una disciplina per la proroga straordinaria della durata dei fondi immobiliari quotati; il provvedimento della Banca d Italia del 22 dicembre 2014 recante Istruzioni per la redazione dei bilanci e dei rendiconti degli Intermediari finanziari ex art. 107 del TUB, degli Istituti di pagamento, degli IMEL, delle SGR e delle SIM ; il decreto-legge 31 dicembre 2014, n. 192 (cd. Decreto Mille Proroghe 2015 ) che, ai sensi dell art. 10, quarto comma, ha prorogato al 30 aprile 2015 il termine originariamente previsto del 31 dicembre 2014, per l adeguamento organizzativo e procedurale delle SGR alla Direttiva AIF; i provvedimenti di attuazione della Direttiva AIF quali: le modifiche ai Regolamenti Intermediari (delibera Consob n del ) ed Emittenti (delibera Consob n del 14 maggio 1999), adottate con delibera n dell'8 gennaio 2015; le modifiche al Regolamento Congiunto Banca d'italia Consob del 29 ottobre 2007 in materia di organizzazione e procedure degli intermediari, adottato con atto del 19 gennaio 2015; il Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio, adottato dalla Banca d'italia con provvedimento del 19 gennaio 2015, che abroga e sostituisce il Provvedimento della Banca d Italia dell 8 maggio 2012, come successivamente modificato e integrato. Detti provvedimenti, ai fini della loro entrata in vigore, saranno pubblicati nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana contestualmente alla pubblicazione del decreto del Ministero dell'economia e delle finanze di attuazione dell'art. 39 TUF in materia di struttura degli OICR. In materia di locazione immobiliare, si ricorda che: il decreto-legge 6 luglio 2012, n. 95 (convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 135) intervenendo in materia di razionalizzazione del patrimonio pubblico e riduzione dei costi per locazioni passive prevedeva, inter alia, la riduzione automatica del 15% dei canoni relativi ai contratti di locazione passiva aventi ad oggetto immobili a uso istituzionale, per esigenze di spending review, a partire dalla data del 1 luglio Detto termine è stato modificato nel 1 luglio 2014 ai sensi del quarto comma dell art. 24 del decretolegge 24 aprile 2014, n.66; l art. 18 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133 (cd. Sblocca Italia"), convertito con modificazioni dalla Legge 11 novembre 2014, n. 164, ha introdotto la liberalizzazione del mercato delle grandi locazioni ad uso non abitativo. La nuova disciplina prevede che per le locazioni ad uso non abitativo, per cui è pattuito un canone annuo superiore ad euro , le parti possono 1415 concordare clausole in deroga alle disposizioni contenute nella legge 27 luglio 1978, n Tale previsione non è applicabile ai contratti di locazione già in essere alla data di conversione del decreto Sblocca Italia (11 novembre 2014). 6. Illustrazione dell attività di gestione, delle direttrici seguite nell attuazione delle politiche di investimento e delle linee strategiche future Nel corso dell anno 2014 la SGR ha proseguito l attività di gestione del patrimonio immobiliare del Fondo, detenuto sia in modo diretto sui cespiti di proprietà, sia tramite la gestione delle partecipazioni interamente detenute e del Comparto MPO 10. Come si illustrerà ampiamente più avanti, inoltre, la SGR ha operato al fine di cedere la totalità delle quote del comparto medesimo. L attività del Fondo è finalizzata a gestire un portafoglio di immobili prevalentemente non residenziali, con una significativa porzione destinata, però, alla riconversione a tale destinazione d uso. Pertanto il Fondo ha operato fino ad oggi mirando ad acquisire, mettere a reddito e, qualora profittevole, vendere immobili a destinazione uffici, residenze per anziani, logistica e immobili per uso produttivo, nonché spazi commerciali per la grande distribuzione. Come richiesto dagli Organi di Vigilanza (Banca d Italia e Consob) alle società di gestione del risparmio che gestiscono fondi immobiliari, PIM - la SGR che ha istituito UIU ha approvato un programma di asset allocation sin dall inizio della sua attività. All inizio del 2005, per adeguare l attività del Fondo all evoluzione del mercato, la società di gestione ha deliberato l aggiornamento del programma strategico di asset allocation, deliberando tra l altro di: aggiornare completamente ogni inizio anno l asset allocation in base ad uno studio strategico di settore, dandone comunicazione nel rendiconto annuale del Fondo; se ritenuto necessario, sottoporre a verifica a metà di ogni anno l asset allocation in vigore, dandone comunicazione nella relazione semestrale del Fondo; orientare ogni decisione di ampliamento o riduzione del portafoglio immobiliare in base agli obiettivi e seguendo l asset allocation in vigore. Il cambio di gestione del Fondo da PIM a Torre, avvenuto, come detto, il 10 aprile 2009, non ha comportato modifiche sostanziali dell asset allocation del Fondo, fatta eccezione per le riconversioni residenziali. Di seguito si riporta l asset allocation del Fondo al 31 dicembre 2014 per destinazione d uso degli immobili sulla base dei valori di ciascun asset alla medesima data. Si evidenza come nel grafico siano stati inseriti anche gli immobili detenuti in via indiretta dal Fondo tramite la partecipazione nel Comparto MPO. Gli immobili di Via Boncompagni e Via Dehon, entrambi localizzati a Roma sono allocati in una asset class specifica definita riconversione residenziale. 10 Comparto A Milan Prime Offices del fondo Torre Re Fund II 1516 L attuazione delle politiche di investimento da parte dei gestori ha generato un portafoglio immobiliare attualmente caratterizzato da: qualità architettonica medio-elevata con alcune eccellenze rappresentate dagli edifici progettati da architetti di fama internazionale: oltre agli italiani Renzo Piano (palazzo locato al Sole 24 Ore a Milano, di proprietà del Comparto MPO), Vittorio Gregotti (palazzo della Pirelli a Milano, di proprietà del Comparto MPO), il francese Jean Nouvel (edifici produttivi e direzionali di Brembo a Stezzano, Bergamo), lo studio inglese Chapman & Taylor (Centro Commerciale Le Grange a Piedimonte San Germano (Frosinone); lista di conduttori che annovera aziende leader di mercato tra cui Brembo, PricewaterhouseCoopers e società collegate, Supermercati PAM. Il portafoglio immobiliare detenuto direttamente e indirettamente tramite il Comparto MPO presenta un tasso di occupancy complessivo pari al 79%. L asset allocation del Fondo per area geografica di ubicazione degli immobili risulta dal seguente grafico. Nel corso dell esercizio è stata dismessa un unità residenziale relativa all immobile di Milano, Via Larga 23, al prezzo di Euro 433 mila. Non sono stati effettuati investimenti, e non ne sono previsti di ulteriori sino alla scadenza del Fondo, ad eccezione delle opere di riconversione degli immobili siti in Via Boncompagni ed in in Via Leone Dehon, entrambi localizzati in Roma. 1617 7. Il patrimonio immobiliare e le partecipazioni nel Comparto MPO e in società immobiliari Al 31 dicembre 2014 il patrimonio immobiliare detenuto in via diretta (di proprietà) dal Fondo, ammonta ad Euro Le tabelle di seguito riportate evidenziano oltre agli asset di proprietà del Fondo, anche quelli detenuti per via indiretta mediante la partecipazione al 100% nel Comparto MPO (direttamente per il 41,1% e indirettamente per il 58,9% attraverso Stremmata S.p.A.) che possiede gli immobili situati in Via Monte Rosa e Viale Sarca a Milano. Come si illustrerà più avanti, le quote del Comparto MPO sono state interamente cedute in data 2 febbraio Il valore della partecipazione della società Stremmata S.p.A. al 31 dicembre 2014, calcolata sulla base del patrimonio netto rettificato, è pari ad Euro ; Stremmata deteneva n. 358 quote del Comparto MPO. Il valore della quota del Comparto MPO al 31 dicembre 2014, utilizzato per valorizzare le quote a tale data detenute da UIU (n. 250) e Stremmata (n. 358) è risultato pari ad Euro ,044, coincidente con il valore desunto dal rendiconto del comparto, a fronte del valore nominale di sottoscrizione di Euro Per quanto riguarda la partecipazione in Emporikon S.r.l., titolare della licenza commerciale del centro commerciale Le Grange sito in Piedimonte San Germano (FR), gli Esperti Indipendenti hanno valutato la stessa Euro ; tale valore è corrispondente al patrimonio netto rettificato della società detenuta al 100% dal Fondo. Immobili che compongono il portafoglio del Fondo 11 Detenuti direttamente dal Fondo Roma Via Boncompagni 71/A Stezzano - Viale Europa 2 Milano Via Tolstoy, 61 Verona Via dei Mutilati, 3 Trieste Via Stock, 4 Trieste Via Miramare, 3 Pordenone, Via Grigoletti, 72/F Perugia Strada Comunale S. Marco 85/A Roma Via Dehon, 61 Milano Via Larga, 23 (porzioni immobiliari) Piedimonte San Germano, S.S. Casilina Terni Via Narni 99 Detenuti indirettamente tramite il Comparto MPO Milano - Viale Sarca 222 Milano Via Monte Rosa Le caratteristiche di ogni singolo immobile e le attività di gestione poste in essere nell anno sugli stessi sono contenute nelle schede riportate alla fine della presente Relazione. 1718 Patrimonio immobiliare diretto secondo i valori stimati dagli Esperti Indipendenti 12 alla fine di ciascun esercizio Costo di acquisto più oneri accessori Valutazione al 29 dicembre Valutazione al 28 dicembre Valutazione al 31 dicembre Valutazione al 31 dicembre Valutazione al 31 dicembre Valutazione al 31 dicembre Valutazione al 31 dicembre Valutazione al 31 dicembre Valutazione al 31 dicembre Valutazione al 31 dicembre Valutazione al 31 dicembre Valutazione al 31 dicembre Valutazione al 31 dicembre Valutazione al 31 dicembre Valutazione al 31 dicembre Partecipazioni in società immobiliari secondo i valori stimati dagli Esperti Indipendenti Società Valutazione al 31 dicembre 2014 Valutazione al 31 dicembre 2013 Valutazione al 31 dicembre 2012 Stremmata S.p.A Emporikon S.r.l Totale Parti di O.I.C.R. immobiliari O.I.C.R. Valutazione al 31 dicembre 2014 Valutazione al 31 dicembre 2013 Avvio operatività del Comparto Comparto A Milan Prime Offices I valori possono differire anche sensibilmente tra i vari anni, oltre che per ragioni di mercato, anche a causa delle compravendite effettuate in ciascun esercizio 1819 8. Eventi di particolare importanza per il Fondo verificatisi nell esercizio a) Modifiche regolamentari e proroga del Fondo Il Consiglio di Amministrazione di Torre in data 14 novembre 2013 ha deliberato di prorogare la scadenza del Fondo dal 31 dicembre 2014 al 31 dicembre 2017 ( Proroga ), esercitando la facoltà espressamente riconosciuta, a tal fine, dall articolo 2 del regolamento di gestione del Fondo, che è stato dunque modificato per recepire la nuova data di scadenza. In concomitanza con la Proroga, la SGR ha altresì deliberato la modifica del regime commissionale previsto dagli articoli 11 e 16 del regolamento di gestione del Fondo come segue: art. 11 (Regime delle spese Spese a carico del Fondo): la provvigione annuale di gestione a favore della Società è stata ridotta dall 1,525% all 1,15% del valore complessivo netto del Fondo al netto delle plusvalenze non realizzate, a decorrere dall esercizio 2015; art. 16 (Liquidazione del Fondo): è stato ridotto dal 5% al 3% annuo composto l obiettivo di rendimento minimo prefissato, calcolato come risultato minimo obiettivo, su cui si determina il compenso finale di liquidazione spettante alla SGR (compenso che resta pari al 20% del risultato eccedente l obiettivo di rendimento minimo prefissato). La relativa approvazione delle suddette modifiche regolamentari, prevista dal Titolo V, Capitolo 2, Sezione III del Provvedimento della Banca d Italia dell 8 maggio 2012, era prevista entro 60 giorni dalla data di ricezione dell istanza inviata dalla SGR alla Banca d Italia in data 25 novembre Con nota del 2 dicembre 2013, Banca d Italia ha tuttavia sospeso i termini d istruttoria richiedendo alla SGR alcune delucidazioni sulla documentazione presentata dalla SGR a supporto a corredo dell istanza; inoltre l Organo di Vigilanza, nel quadro di politica di revisione del profilo commissionale volta alla gestione dei conflitti di interesse connessi con la decisione di prorogare la durata del Fondo, ha invitato la SGR a svolgere approfondite valutazioni sull opportunità di rimodulare anche la commissione di gestione sulla liquidità del fondo, tenuto conto del minore impegno in capo all intermediario connesso con la gestione delle disponibilità liquide. Dopo attenta valutazione da parte di Torre dell invito dell Organo di Vigilanza, la Società ha proposto di apportare un ulteriore modifica all art. 11 del Regolamento, riducendo la provvigione annuale di gestione calcolata sulla parte del patrimonio investito in liquidità o in strumenti finanziari di breve termine allo 0,75%, sempre a decorrere dall esercizio In sintesi, a partire da tale anno, la SGR percepirà una provvigione dell 1,15% sul valore complessivo netto del Fondo, al netto delle plusvalenze non realizzate, fatta eccezione per la parte di patrimonio sopra descritta per la quale la provvigione sarà pari allo 0,75%. La Banca d Italia ha trasmesso in data 19 febbraio 2014 il provvedimento di autorizzazione delle suddette modifiche al Regolamento. b) Offerta pubblica d acquisto volontaria parziale promossa congiuntamente da Europa Plus SCA SIF RES Opportunity e Italy Investements S. À R. L. In data 7 gennaio 2014 è pervenuta alla SGR la comunicazione, ai sensi dell art. 102, comma 1 del D.Lgs. 24 febbraio 1998 n. 58 e dell art. 37, comma 1 del regolamento CONSOB adottato con delibera n del 14 maggio 1999 e s.m.i., relativa ad un offerta pubblica di acquisto volontaria parziale ( Offerta ) sulle quote del Fondo, promossa congiuntamente dal comparto RES Opportunity di Europa Plus SCA SIF e da Italy Investment S.à.r.l. ( Offerenti ). L Offerta, avente ad oggetto massime quote del Fondo, pari a circa il 40,54% della totalità delle quote, presentava un corrispettivo da corrispondere da parte degli Offerenti per ciascuna quota del Fondo portata in adesione all Offerta pari ad Euro 1.850,00. 1920 La SGR ha inteso osservare, su base volontaria, la procedura prevista dall art bis del Regolamento Emittenti, e si è avvalsa quindi del parere motivato da parte dell Amministratore Indipendente contenente le valutazioni sull offerta e sulla congruità del corrispettivo, supportato al riguardo dalla fairness opinion della società Leonardo & Co. S.p.A.. Il Consiglio di Amministrazione, ha deliberato di esprimere la propria valutazione sull Offerta di non congruità; dell approvazione del comunicato è stata data tempestiva informativa al mercato, con l avviso che il documento medesimo sarebbe stato diffuso contestualmente al Documento d Offerta degli Offerenti. In data 7 febbraio 2014 la Consob ha approvato il Documento di Offerta degli Offerenti autorizzandone la pubblicazione che è avvenuta il giorno successivo unitamente al Comunicato dell Emittente, approvato dalla SGR il 27 gennaio Su richiesta della Consob, in data 12 febbraio 2014 e in data 19 febbraio 2014 la SGR ha integrato il Comunicato dell Emittente con alcune ulteriori informazioni ai sensi dell art. 114 comma quinto TUF. In data 21 marzo 2014 si è concluso il periodo di adesione all Offerta sulle quote del Fondo, raggiungendo un adesione di n quote rappresentative del 14,911% del totale delle quote emesse, il cui controvalore complessivo è risultato pari ad Euro ,50. Il corrispettivo dovuto dagli Offerenti, ridottosi pro-quota ad Euro 1.787,50 in virtù del rimborso parziale, descritto al successivo paragrafo, nel frattempo intervenuto, per ogni quota è stato pagato venerdì 28 marzo Il Documento d Offerta, esaminato dal Consiglio di Amministrazione del 27 gennaio 2014, condizionava l efficacia della stessa al raggiungimento di una soglia minima (corrispondente a n Quote pari al 20% delle Quote emesse dal Fondo, ma gli Offerenti hanno rinunciato a tale condizione e pertanto Europa RES Opportunity ha acquistato n quote ed in considerazione delle n quote già di proprietà è venuta a detenere complessivamente n quote, pari al 10,821% delle quote emesse dal Fondo mentre Italy Investments ha acquisito n quote pari al 7,456% delle quote emesse. c) Rimborso parziale pro-quota Si ricorda che, alla luce del risultato d esercizio 2013 che non prevedeva la possibilità di distribuire proventi di gestione, si è proceduto ad effettuare un rimborso parziale pro-quota a fronte di disinvestimenti effettuati dal Fondo, ai sensi dell art. 10, comma 17, del regolamento che recita La Società di Gestione può avvalersi della facoltà di effettuare nell interesse dei partecipanti rimborsi parziali pro-quota a fronte di disinvestimenti dopo che siano decorsi cinque anni dalla data di completamento dei versamenti.... In particolare, in considerazione di disinvestimenti di unità immobiliari dell immobile sito in Milano, Via Larga, effettuati negli anni 2009 e 2013, nonché del disinvestimento dell immobile sito in Milano, Via Fulvio Testi, effettuato nell anno 2012, è stato posto in distribuzione un importo complessivo di Euro 10 milioni a titolo di rimborso parziale pro-quota, attribuendo a ciascuna delle n quote in circolazione un rimborso di Euro 62,50, pari al 2,50% del loro valore di emissione, al 2,17% del valore della quota al 31 dicembre 2013 e al 4,09% rispetto al prezzo medio di mercato dell anno. In linea con gli esercizi precedenti la distribuzione è avvenuta nella terza settimana del mese di marzo. d) Comparto MPO Per quanto riguarda il Comparto A Milan Prime Offices del fondo Torre Re Fund II, le cui quote sono interamente detenute da UIU, con riferimento al rifinanziamento del contratto di leasing immobiliare riguardante il complesso immobiliare sito in Milano, Via Monte Rosa 91, in data 30 aprile 2014 la SGR ha provveduto: 20 Vedere altro
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 art. 16
 art. 11
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