Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2014/78
Timestamp: 2019-02-17 04:41:13+00:00

Document:
BGH, 15.11.1978 - VIII ZR 14/78 - dejure.org
Vermietung von Räumen zum Betrieb einer Pension als Mietverhältnis über Wohnräume - Wohnraum als nach dem Mietvertrag zum Wohnen bestimmte Räumlichkeiten - Sondervorschriften über den Kündigungsschutz über Wohnräume
BGB § 564b
NJW 1979, 309 (Ls.)
MDR 1979, 394
ZMR 1979, 49
WM 1979, 148
DB 1979, 887
e) Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnis ist - wie auch bei sonstigen Mischverträgen (…vgl. BGH, Urteile vom 12. Oktober 1978 - VII ZR 288/77, aaO mwN; vom 12. Juli 1979 - VII ZR 159/78, NJW 1979, 2193 unter 2 a;… OLG Hamm, aaO) - entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt (Senatsurteile vom 30. März 1977 - VIII ZR 153/75, NJW 1977, 1394 unter II 2; vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, aaO unter 2 b; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc;… OLG Schleswig, aaO S. 49 f.;… OLG Hamm, aaO;… OLG Stuttgart, aaO; MDR 2008, 1091; OLG Celle, MDR 1986, 324;… OLG Karlsruhe, aaO; WuM 2012, 666, 668; OLG Hamburg, NJW-RR 1997, 458; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647; MDR 2012, 20, 21;… OLG München, aaO; OLG Saarbrücken, MDR 2012, 1335, 1336; KG, GE 2001, 1466; ZMR 2010, 956; jeweils mwN;… aA AG Fürth (Bayern), aaO; Rinke, ZMR 2003, 13 ff.).
a) Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass bei der Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht - wie auch sonst bei Abgrenzung von Geschäfts- und Wohnraummiete (vgl. Senatsurteile vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, aaO;… vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, aaO; OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN) - auf den Vertragszweck abzustellen ist (…Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO).
Die Entscheidung der Frage, ob auf einen solchen Vertrag die Vorschriften über die Vermietung von Wohnraum und damit auch die Bestimmungen des Miethöheregelungsgesetzes anzuwenden sind, hängt davon ab, welche Nutzungsart überwiegt (Senatsurteil vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78 = WM 1979, 148 m.w.N.).
Aus der Entscheidung des BGH vom 15.11.1978 - VIII ZR 14/78 - ergibt sich nichts anderes.
Wie der erkennende Senat in seinem Urteil vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78 (WM 1979, 148) angenommen hat, ist bei Entscheidung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjektes vertragsgemäß verfolgt.
Die rechtliche Einordnung von Räumen als Wohn- oder Geschäftsräume hängt danach, sofern sie nicht schon nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung eindeutig dem einen oder anderen Zweck zugeordnet werden können, nicht von der objektiven Eignung, sondern von der vertraglichen Zweckbestimmung und der tatsächlichen Nutzung ab (…Gelhaar in BGB RGRK, 12. Aufl. vor § 535 Rdn. 21;… Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl. Vorbem. zu §§ 535, 536 Rdn. 25;… Palandt/Putzo, BGB, 41. Aufl. Einf. vor § 535 Anm. 8 a;… Roquette, Das Mietrecht des BGB, § 535 Rdn. 138, 139; Senatsurteil vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78 = LM BGB § 564 b Nr. 1 = WM 1979, 148 = Grundeigentum 1979, 29).
Für den Bereich des Kündigungsschutzes hat der erkennende Senat bereits in der Entscheidung vom 15. November 1978 (VIII ZR 14/78, aaO) klargestellt, daß im Bereich des Kündigungsschutzrechts für Berlin der gleiche Wohnraumbegriff gilt wie im Bundesgebiet mit der Folge, daß die Kündigungsschutzbestimmungen nicht eingreifen, wenn die Räume nach dem Vertragszweck der gewerblichen Nutzung dienen.
Wie der erkennende Senat bereits mehrfach entschieden hat, liegt ein Mietvertrag über Wohnraum nicht vor, wenn die vermieteten Räume zwar zum Wohnen geeignet sind, der vertragsgemäße Gebrauch der Räume durch den Mieter für die Vertragspartner aber gerade nicht im Wohnen, sondern im Weitervermieten liegt (Senatsurteile vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, aaO; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79 = WM 1981, 409 = NJW 1981, 1377).
Jedenfalls handelt es sich ungeachtet einer Eignung der vermieteten Räume zum Wohnen nicht um einen Wohnraummietvertrag, weil eine gewerbsmäßige Zimmervermietung vorliegt (s. a. BGH, Urteil vom 15.11.1978 - VIII ZR 14/78 - NJW 1979, 309, juris Tz. 12).
OLG Schleswig, 16.06.1982 - 6 REMiet 3/81
Ausschluß des Schutzes vor Kündigung ; Mischraummietverhältnis; Gewerbliche …
Der BGH hat sich in den Entscheidungen ZMR 1979, 49 und 1977, 244 ausdrücklich zu der Übergewichtstheorie bekannt.
Der BGH (ZMR 1979, 49) hat ausdrücklich offengelassen, ob in erster Linie auf den erklärten Parteiwillen oder nicht vielmehr auf den objektiven Mietwert abzustellen ist.

References: § 564
 BGH 
 § 535
 § 535
 § 535
 § 564
 BGH 
 BGH