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Timestamp: 2019-07-19 04:51:55+00:00

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Preguntas frecuentes: Ley 3/2016, de 9 de junio, que garantiza la protección de las personas consumidoras en la contratación de préstamos hipotecarios sobre la vivienda. | Consumo Responde
Preguntas frecuentes: Ley 3/2016, de 9 de junio, que garantiza la protección de las personas consumidoras en la contratación de préstamos hipotecarios sobre la vivienda.
¿Cuál es el objeto de la Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda?
Con la Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda se busca regular la transparencia y el acceso a la información que se debe facilitar a las personas consumidora y usuarias en la suscripción de préstamos hipotecarios sobre una vivienda.
Esta Ley por tanto acomete una empresa cuya realización ha sido vivida como una necesidad durante años, como es la refundición en un único texto de las principales normas de ordenación y disciplina de entidades prestamistas de crédito, entidades prestamistas no de crédito así como de los servicios de intermediación en su caso.
(Art. 1 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Cuál es el ámbito de aplicación de la Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda?
La Ley se circunscribe a los contratos de préstamos hipotecarios sobre una vivienda que vayan a formalizarse o se celebren en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía entre personas consumidoras y usuarias y las empresas prestamistas.
La Ley se extiende también a las personas que como garantes intervengan en la operación de préstamo hipotecario suscrito por una persona consumidora y usuaria.
(Art. 2 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Qué tipo de Préstamos Hipotecarios están recogido en la Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda?
El objeto de la Ley son los Préstamos y Créditos Hipotecarios, si el objeto del préstamo o crédito recae en la compra de una vivienda.
Son préstamos a largo plazo que tienen una garantía especial para la entidad que lo concede, y por eso tienen un tipo de interés inferior al de otros tipos de financiación que no disponen de esta garantía. Dicha garantía adicional es la propia vivienda, que se hipoteca a favor de la entidad.
Por tanto, en caso de que el cliente incumpla su compromiso de pago, la entidad puede pedir su ejecución (subasta) para recuperar la suma prestada pendiente de devolución, los intereses no pagados y los intereses de demora y gastos de impago, perdiendo el cliente ó el garante la propiedad de dicha vivienda, aparte que, en caso de no saldarse la deuda, el cliente ó el garante responde con todos sus bienes presentes y futuros.
¿A qué personas protege la Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda?
Dicha ley garantiza la protección de las personas consumidoras y usuarias. Define personas consumidora y usuaria como cualquier persona física o jurídica que sea destinataria final de una vivienda, es decir:
- Personas físicas que contraten el préstamo para uso o disfrute personal, familiar o doméstico.
- Personas jurídicas que contraten el préstamo destinando la vivienda de forma desinteresada, gratuita o sin ánimo de lucro a sus trabajadores, socios o miembros.
Como novedad la ley incluye la extensión de la protección de las personas garantes. Son personas que garantizan la operación de préstamo hipotecario suscrito por dicha personas consumidora y usuaria. Se entenderá como persona garante a personas fiadoras, avalistas, hipotecantes no deudoras y otras que prestan garantía siempre que actúen al margen de una actividad empresarial, profesional o de prestación de servicios.
(Art. 4 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Recoge la Ley de Préstamos Hipotecarios obligaciones tanto para las entidades de crédito como las que no sean de crédito?
La ley se aplica tanto a entidades de crédito como a entidades que no sean de crédito.
Tienen la consideración de entidades de crédito, los bancos, las cajas de ahorros, las cooperativas de crédito y el Instituto de Crédito Oficial. La regulación sobre protección del cliente financiero en el caso de contratación de préstamos y créditos hipotecarios con entidades de crédito se encuentra en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, y en la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos.
Sin embargo, cuando se contrata con un prestamista que no es una entidad de crédito, al igual que cuando en la operación interviene un intermediario de crédito, la normativa aplicable es la contenida en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y en el Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se desarrolla aquella.
¿Puede la persona consumidora y usuaria renunciar a los derechos de la Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda?
No, la renuncia previa a los derechos reconocidos en esta ley es nula, siendo, asimismo, nulos los actos realizados en fraude de ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil.
(Art. 5 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Qué es un servicio de intermediación de crédito conforme a esta Ley?
Un intermediario de crédito es toda persona física o jurídica que, no siendo entidad de crédito, realice, de manera profesional, una actividad de intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito hipotecario, a una persona consumidora y usuaria, mediante la presentación, propuesta o realización de trabajos preparatorios para la celebración de los mencionados contratos, incluida, en su caso, la puesta a disposición de tales contratos a las personas consumidoras y usuarias para su suscripción, de conformidad con lo establecido en el artículo 1 b) de la Ley 2/2009, de 31 de marzo.
Se admitirá la consideración de agencias de intermediación a las personas físicas o jurídicas que hayan de intervenir en el proceso informativo y preparatorio de las préstamos hipotecarios, siempre que concurra, en cada caso, lo que establece la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, en sus artículos 1.1.b) y 22, en los que obliga a pactar en un contrato escrito el tipo de servicios y precios de intermediación.
¿Cómo deben actuar las empresas prestamistas y los servicios de intermediación en el proceso de contratación de préstamos hipotecarios?
En el proceso de contratación de préstamos hipotecarios, las empresas prestamistas y los servicios de intermediación han de actuar de buena fe, con objetividad, imparcialidad, honesta y profesionalmente, facilitando información de forma correcta, completa, veraz, objetiva y adaptada a las circunstancias de las personas consumidoras y usuarias y garantes, en su caso.
¿Cómo deben dar las explicaciones tanto las empresas prestamistas como los servicios de intermediación, en su caso, en el proceso de contratación de préstamos hipotecarios?
Las empresas prestamistas y los servicios de intermediación facilitarán explicaciones adecuadas a las personas consumidoras y usuarias y, en su caso, a las garantes en la información sobre la concesión de préstamos hipotecarios y acerca de los servicios accesorios que de ellos se deriven para que puedan comparar y valorar otras ofertas y adoptar una decisión informada y formada sobre la operación a concertar.
Las explicaciones comprenderán la aclaración del contenido y los términos de la información precontractual, de la personalizada, de la oferta vinculante, y de toda aquella que sea suministrada hasta el otorgamiento de la escritura pública con arreglo a lo previsto en esta ley, en especial sobre el modo de cálculo de las cuotas y de otros posibles costes o penalizaciones, así como una clara descripción de las obligaciones asumidas y de las consecuencias que tanto la celebración del contrato como su incumplimiento puedan tener.
Las explicaciones adecuadas deberán ser sencillas y comprensibles, evitando el uso de tecnicismos, y se adaptarán a las circunstancias personales y económicas de la persona a las que van dirigidas, atendiendo a su nivel de conocimientos y de experiencia en materia de préstamo hipotecario, así como a las de la situación y medio en que se facilitan y a las de la complejidad del préstamo ofrecido.
Las personas empleadas de la empresa prestamista que faciliten estas explicaciones adecuadas, con independencia del medio empleado, deberán identificarse ante las personas destinatarias de las mismas. En todo caso, quedará constancia por escrito de esta identificación cuando se suministre la información personalizada y la que se facilite sobre la oferta vinculante, de acuerdo con los artículos 10 y 14.
Si la información se pone a disposición a través de un medio no presencial o a distancia, deberá indicarse de forma visible un número de teléfono gratuito en el que la persona consumidora y usuaria y, en su caso, la garante puedan obtener las explicaciones adecuadas a que se refiere el presente artículo.
La mera entrega de los documentos comprensivos de la información precontractual, personalizada y de la oferta vinculante no exime de facilitar las correspondientes explicaciones adecuadas.
(Art. 6 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Cómo deben ser las comunicaciones comerciales y publicidad tanto de las empresas prestamistas como de los servicios de intermediación en su caso en el proceso de contratación de un préstamo hipotecario?
Cuando las empresas prestamistas o los servicios de intermediación, en su caso, oferten préstamos hipotecarios, no deben generar falsas expectativas sobre su disponibilidad o coste ni ser constitutivo de prácticas comerciales desleales. La información que figura debe ser clara, legible, concisa y no engañosa.
(Art. 7 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Cuándo existe obligación en las comunicaciones comerciales y publicidad referente a un préstamo hipotecario, de dar una serie de información básica?
En las comunicaciones comerciales y publicidad referente a un préstamo hipotecario existe obligación de dar una serie de información básica en dos casos:
Cuando en las comunicaciones comerciales y publicidad se indique un tipo de interés ó cualquier cifra relacionada con el coste del préstamo.
Cuando se oferta una promoción de viviendas que incluye como forma de financiación la subrogación en un préstamo no concertado por el consumidor o usuario.
En el caso de que en las comunicaciones comerciales y publicidad se indique un tipo de interés o cualquier cifra relacionada con el coste del préstamo hipotecario, ¿cuál es la información básica que será necesario especificar?
Si en las comunicaciones comerciales y publicidad a través de cualquier medio de comunicación o en su propia página web y en los anuncios y ofertas exhibidas en sus establecimientos abiertos al público se indica un tipo de interés ó cualquier cifra relacionada con el coste del préstamo; la empresa prestamista y los servicios de intermediación están obligados a facilitar mediante un ejemplo representativo (que tomará como referencia el importe de una hipoteca de 150.000 euros a 25 años) la siguiente información básica:
En el supuesto de ofertar una promoción de viviendas que incluye como forma de financiación la subrogación en un préstamo no concertado por el consumidor o usuario, ¿cuál es la información básica que será necesario especificar?
En el caso de que la oferta de una promoción de viviendas incluya como forma de financiación la subrogación en un préstamo no concertado por el consumidor o usuario, se debe facilitar la misma información básica que en el caso de que se especifique un tipo de interés o cualquier cifra relacionada con el coste del préstamo, junto con la indicación de que no tienen la obligación de subrogarse en la hipoteca constituida, pudiendo acordar una nueva operación de préstamo hipotecario para conseguir el mismo fin.
¿Cómo debe ser la información básica que se debe dar en las comunicaciones comerciales y publicidad referente a la contratación de un préstamo hipotecario?
En las comunicaciones comerciales y publicidad que se exija dicha información básica, debe ser fácilmente legible o claramente audible, según el caso, en función del medio utilizado.
Dicha información básica se dará a través de un ejemplo representativo, tomando como referencia el importe de una hipoteca de 150.000 euros a 25 años.
La información complementaria que venga condicionar a la información básica se presentará de forma destacada y del mismo tamaño. El resto de la información que acompañe a dicha información básica y complementaria no podrá presentarse con un tamaño mayor que el de la información básica.
¿Qué es el Índice de Documentación de Entrega Preceptiva (IDEP), creado por la Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda?
Mediante esta Ley se crea la obligación a la entidad prestamista y a la empresa intermediaria en su caso, de aportar un nuevo documento denominado IDEP (Índice de Documentos de Entrega Preceptiva).
En dicho Documento se relacionan todos y cada uno de los documentos que las entidades prestamistas y los servicios de intermediación en su caso, han de suministrar de forma obligatoria al consumidor o usuario hasta la formalización del préstamo hipotecario.
Dicho documento se podrá obtener:
En el apartado correspondiente de sus páginas web.
En sus establecimientos abiertos al público.
Se debe entregar a toda persona consumidora y usuaria que solicite información sobre los préstamos hipotecarios que ofertan.
Inmediatamente después de la entrega de la oferta vinculante, las partes contratantes cumplimentarán un IDEP (debe ser firmado y fechado) indicando todos los documentos, de entre los relacionados, que han sido efectivamente entregados.
En dichos establecimientos además figurará de forma perfectamente visible, un cartel informativo en el que se indique:
“La persona consumidora y usuaria que desee concertar un préstamo hipotecario sobre una vivienda tiene derecho a que se le entregue un índice de documentación de entrega preceptiva (IDEP), en el que se relacionen todos los documentos que se le han de suministrar de forma obligatoria hasta su formalización.
Ley 3/2016, de 9 de junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda (BOJA 114 de 16 de junio).”
(Art. 8 y 14 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Cuál es el contenido del Índice de Documentación de Entrega Preceptiva, según la Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda?
Dicho Índice se encuentra redactado en el Anexo I de La Ley 3/2016, de 9 de junio. Dicho índice será obligatorio tanto si la entidad prestamista es una entidad de crédito como si no.
En dicho Índice se relaciona los documentos que se deben entregar en todo caso:
Si es una entidad de crédito o un servicio de intermediación debe entregar siempre:
La Ficha de Información Precontractual (FIPRE). Se puede obtener de la propia página web y darse a todo aquél que lo solicite en cualquier oficina. Dicha FIPRE viene regulada en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre.
El Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC). Nuevo documento creado por la Ley 3/2016 para que el aporte de información inicial sea mucho más completo, añadiendo la obligatoriedad de incluir un ejemplo representativo tomando como referencia los parámetros de la hipoteca prevista para el caso de las comunicaciones comerciales y publicidad (Hipoteca de 150.000 euros a 25 años) Se entrega a la vez que el FIPRE.
Ficha de Información Personalizada (FIPER). Que se entregará con carácter previo a la entrega de la oferta vinculante.
Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC). Nuevo documento creado por la Ley 3/2016 que busca aumentar la información proporcionada por la FIPER.
Si es una entidad no de crédito o un servicio de intermediación debe entregar siempre:
El Folleto Informativo, previsto en el artículo 13 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo. Con el contenido mínimo de la FIPRE.
El Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC). Nuevo documento creado por la Ley 3/2016 para que el aporte de información precontractual sea mucho más completo. Se entrega a la vez que el Folleto Informativo.
Documento con información previa al contrato, previsto en el artículo 14 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo.
Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC). Nuevo documento creado por la Ley 3/2016 que busca aumentar la información proporcionada por el Documento con Información previa al contrato.
Tanto si es una entidad de crédito como una entidad no de crédito o un servicio de intermediación, aportarán sólo si procede:
Oferta Vinculante a petición del consumidor o usuario.
Anexos sobre los instrumentos de cobertura del tipo de riesgo.
Anexos sobre cláusulas suelo y techo.
Documento que recoja otros pactos o condiciones que se hayan acordado entre las partes.
(Art. 8 y Anexo I Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿En qué consiste la Información Precontractual en relación a los Préstamos Hipotecarios?
Sin perjuicio de la obligación sobre comunicaciones comerciales y publicidad, las entidades prestamistas y de los servicios de intermediación están obligados a facilitar una información precontractual de carácter general, que debe ser clara y suficiente, sobre los préstamos hipotecarios que ofertan, de tal forma que permita a la persona consumidora y usuaria valorar la posible suscripción del contrato.
La información precontractual se suministrará en todo caso en formato papel y, además, en cualquier soporte duradero que posibilite una adecuada conservación, reproducción y acceso a esta, será gratuita y se facilitará mediante la entrega de los documentos que conforman la información precontractual establecidos por la normativa estatal vigente, a los que se acompañará el Documento de Información Precontractual Complementario (DIPREC).
Si la empresa prestamista es una entidad de crédito debe facilitarte la FIPRE (según el artículo 21 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre) y la DIPREC como obligatorios siempre, más aquellos documentos y anexos obligatorios si se da el caso.
Si la empresa prestamista no es una entidad de crédito ó un servicio de intermediación debe facilitarle el Folleto Informativo (acorde al artículo 13 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo) y la DIPREC como obligatorios siempre, más aquellos documentos y anexos obligatorios según el caso.
¿En qué consiste el Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC), creado por la Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)?
A través de la Ley 3/2016, de 9 de junio, en la fase de información precontractual, aparte de las comunicaciones comerciales y publicidad, se establece la obligación a todas las entidades prestamistas y servicios de intermediación de aportar un nuevo Documento.
Dicho Documento de Información Precontractual Complementaria, como su nombre indica, viene a complementar el resto de información que deben aportar dichas entidades (obligados por la normativa estatal), de tal manera que la información suministrada al consumidor o usuario sea lo más completa posible.
El DIPREC, al igual que la FIPRE ó el folleto informativo en su caso, estarán accesibles para las personas consumidoras y usuarias sin necesidad de que sea solicitada por estas, ya se trate a través de su página web o de sus oficinas.
(Art. 9 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Qué se debe informar en el DIPREC?
A través del DIPREC, las empresas prestamistas y los servicios de intermediación deberán informar, mediante un ejemplo representativo (Hipoteca de 150.000 euros a 25 años), como mínimo de los siguientes extremos:
a) La indicación expresa de si la garantía del préstamo se hará efectiva solamente sobre los bienes hipotecados, no alcanzando la responsabilidad del deudor a los demás bienes de su patrimonio, de acuerdo con el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, o si, por el contrario, responde con todos sus bienes presentes y futuros conforme al artículo 105 de dicha ley y en el artículo 1911 del Código Civil.
c) En el caso de préstamos a tipo de interés variable, una tabla de las oscilaciones en la cuantía total del préstamo tomando como referencia el préstamo hipotecario del apartado 4 de este artículo, indicando de forma resaltada el importe más alto y más bajo que puede tener la cuota mensual a lo largo del período previsto de amortización, teniendo como base la fluctuación que ha sufrido el índice de referencia, al menos, en los últimos veinticinco años. Si el préstamo incorporase una cláusula suelo/techo, en la tabla se reflejarán las oscilaciones con referencia al tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima. Para ello, se informará de forma resaltada de las cuotas que resultan afectadas por dichas cláusulas mediante una doble expresión de la que resultaría de la aplicación, por un lado, del tipo de interés pactado y, por otro, de la cláusula suelo/techo. Con independencia de lo anterior, en la cabecera de esta tabla se reflejará de forma destacada el importe de la cuota correspondiente a la cláusula suelo/techo.
e) Conforme al artículo 12 de esta ley, la indicación de si el préstamo hipotecario y las condiciones del mismo se ofertan de manera vinculada con productos o servicios accesorios y, por tanto, sin condiciones alternativas en el caso de su no suscripción, o bien de manera combinada y, por tanto, con carácter opcional, haciendo referencia a las condiciones alternativas en caso de su no suscripción y a la posibilidad de contratar cada uno de dichos servicios accesorios separadamente. En todo caso, deberá indicarse una relación de los productos o servicios accesorios de que se trate (seguros, planes de pensiones, tarjetas de crédito u otros similares), y, si se exige la contratación de una póliza de seguro, que la empresa prestamista tiene la obligación de aceptar la de cualquier proveedor distinto del ofrecido por esta cuando dicha póliza posea un nivel de garantía equivalente.
f) El tipo de interés de demora aplicable y su forma de cálculo. Su determinación es ajena a la entidad y su cálculo se hará como establezca la normativa estatal que resulte de aplicación, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
g) La referencia a la documentación que ha de presentar la persona consumidora y usuaria a la empresa prestamista para llevar a cabo la evaluación de la solvencia y el plazo en que se tiene que facilitar.
h) La indicación del derecho de la persona consumidora y usuaria de aportar una tasación del bien inmueble, que habrá de ser aceptada por la empresa prestamista, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con la Ley del Mercado Hipotecario y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, no pudiendo cargar ningún gasto adicional por las comprobaciones que estas realicen sobre dicha tasación.
i) La mención de que no existe obligación legal para la persona consumidora y usuaria de constituir ningún seguro, sin perjuicio de que, de conformidad con lo previsto en la normativa reguladora del mercado hipotecario, se pacte contractualmente la formalización de un seguro de daños por incendio y elementos naturales en la vivienda (continente), que podrá ser suscrito con cualquier entidad.
j) El derecho a solicitar la entrega de una oferta vinculante, con indicación de sus condiciones y de su plazo de validez.
k) La referencia a la posible existencia de desgravaciones fiscales o ayudas públicas para la adquisición de vivienda por la persona consumidora o usuaria.
l) La indicación de si la empresa prestamista o el servicio de intermediación está adherido voluntariamente a algún código de conducta y/o al Sistema Arbitral de Consumo.
m) El derecho de la persona consumidora y usuaria a la libre elección de notario, de acuerdo con la normativa estatal vigente sobre régimen y organización del notariado.
n) El derecho a examinar el proyecto de escritura pública en el despacho del notario autorizante, y disponer de una copia del mismo al menos durante tres días hábiles anteriores a su formalización ante el mismo.
ñ) Las implicaciones correspondientes para la persona consumidora y usuaria, mediante las siguientes advertencias, si ha lugar:
- «Sus ingresos pueden variar. Asegúrese de que, si sus ingresos disminuyen, aún seguirá pudiendo hacer frente a sus cuotas hipotecarias (periodicidad)».
- «Puede usted perder su vivienda si no efectúa sus pagos puntualmente».
- «Debe tener en cuenta el hecho de que el tipo de interés de este préstamo no permanece fijo durante todo su período de vigencia».
- «Debe tener en cuenta que este contrato está afectado por una cláusula suelo, de forma que el tipo de interés de este préstamo, a pesar de ser variable, nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés de referencia por debajo del límite mínimo del tipo de interés variable limitado».
- «El presente préstamo no se expresa en euros. Tenga en cuenta que el importe en euros que necesitará para pagar cada cuota variará en función del tipo de cambio de moneda del préstamo/euro».
- «Este es un préstamo de solo intereses. Ello quiere decir que solo pagará intereses hasta su vencimiento y que durante su vigencia deberá reunir capital suficiente para reembolsar el importe del préstamo en la fecha de vencimiento».
- «Tendrá que pagar otros tributos y gastos, entre otros, la cuota correspondiente del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados; en esta última modalidad, gastos notariales, registrales y, en su caso, gastos de gestión».
- Otras que se consideren oportunas.
¿En qué consiste la Información Personalizada en relación con la contratación de los Préstamos Hipotecarios?
La Información Personalizada consiste en la información necesaria que deben aportar las entidades prestamistas y los servicios de intermediación para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato.
Dicha información se suministrará en todo caso en formato papel y, además, en cualquier soporte duradero que posibilite una adecuada conservación, reproducción y acceso a esta, será gratuita y se facilitará mediante la entrega de los documentos que conforman la información personalizada establecidos por la normativa estatal vigente, a los que se acompañará el Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC) más el anexo sobre los instrumentos de cobertura del riesgo del tipo de interés y el anexo sobre cláusulas suelo y techo obligatorios si se da el caso.
Con la Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda, se obliga además que todos estos documentos sean fechados, quedaron constancia de la identificación y firma tanto por la persona consumidora y usuaria como por la empleada de la empresa prestamista que facilite la información y la que ofrezca las correspondientes explicaciones adecuadas, en el caso de que sean diferentes.
Si la empresa prestamista es una entidad de crédito debe facilitarte la FIPER (según el artículo 22 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre) y la DIPERC como obligatorios siempre, más el anexo sobre los instrumentos de cobertura del riesgo del tipo de interés y el anexo sobre cláusulas suelo y techo obligatorios si se da el caso.
Si la empresa prestamista no es una entidad de crédito ó es un servicio de intermediación, debe facilitarle el Documento con Información Previa al Contrato (acorde al artículo 14 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo) y la DIPERC como obligatorios siempre, más el anexo sobre los instrumentos de cobertura del riesgo del tipo de interés y el anexo sobre cláusulas suelo y techo obligatorios si se da el caso.
(Art. 10 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Qué es el Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC) creado por la Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda?
Las empresas prestamistas y los servicios de intermediación, con carácter previo a la entrega de la oferta vinculante, deberán suministrar a la persona consumidora y usuaria, de manera clara, completa y concisa, la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le permita comparar los prestamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato.
Esta información, que se suministrará en todo caso en formato papel y, además, en cualquier soporte duradero que posibilite una adecuada conservación, reproducción y acceso a esta, será gratuita y se facilitará mediante la entrega de los documentos que conforman la información personalizada establecido por la normativa estatal vigente.
La Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda, establece que antes de recibir la oferta vinculante, obliga a todas las entidades prestamistas y servicios de intermediación a aportar un nuevo Documento. Dicho Documento de Información Personalizada Complementaria, como su nombre indica, viene a complementar el resto de información que deben aportar dichas entidades (obligados por la normativa estatal), de tal manera que la información suministrada al consumidor o usuario sea lo más completa posible.
¿Qué se debe informar en el DIPERC?
A través del DIPERC, las empresas prestamistas y los servicios de intermediación deberán informar, mediante un ejemplo representativo como mínimo de los siguientes extremos:
a) La indicación expresa de si la garantía del préstamo se hará efectiva solamente sobre los bienes hipotecados, no alcanzando la responsabilidad del deudor a los demás bienes de su patrimonio, de acuerdo con el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, o si, por el contrario, responde con todos sus bienes presentes y futuros conforme al artículo 105 de dicha ley y en el arículo 1911 del Código Civil.
b) El tipo de interés de demora aplicable y su forma de cálculo. Su determinación es ajena a la entidad y su cálculo se hará como establezca la normativa estatal que resulte de aplicación, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
c) La mención de que no existe obligación legal para la persona consumidora y usuaria de constituir ningún seguro, sin perjuicio de que, de conformidad con lo previsto en la normativa reguladora del mercado hipotecario, se pacte contractualmente la formalización de un seguro de daños por incendio y elementos naturales en la vivienda (continente), que podrá ser suscrito con cualquier entidad.
d) El derecho a solicitar la entrega de una oferta vinculante, con indicación de sus condiciones y de su plazo de validez.
e) La referencia a la posible existencia de desgravaciones fiscales o ayudas públicas para la adquisición de vivienda por la persona consumidora o usuaria.
f) La indicación de si la empresa prestamista o el servicio de intermediación está adherido voluntariamente a algún código de conducta y/o al Sistema Arbitral de Consumo.
g) El derecho de la persona consumidora y usuaria a la libre elección de notario, de acuerdo con la normativa estatal vigente sobre régimen y organización del notariado.
h) El derecho a examinar el proyecto de escritura pública en el despacho del notario autorizante, y disponer de una copia del mismo al menos durante tres días hábiles anteriores a su formalización ante el mismo.
i) En su caso, referencia a la necesidad de que exista alguna persona garante en la operación de préstamo hipotecario, debiendo informarle de las obligaciones específicas y de las responsabilidades que asume en el supuesto de impago del deudor principal.
j) La referencia al modelo de amortización aplicado, señalando las implicaciones y consecuencias del ofertado por la empresa prestamista, en cuanto a la aplicación de las cuotas al pago de los intereses del préstamo y del capital para la amortización del mismo.
k) Conforme al artículo 12 de esta ley, la indicación de si el préstamo hipotecario y las condiciones del mismo se ofertan de manera vinculada con productos o servicios accesorios y, por tanto, sin condiciones alternativas en el caso de su no suscripción, o bien de manera combinada y, por tanto, con carácter opcional, haciendo referencia a las condiciones alternativas en caso de su no suscripción y a la posibilidad de contratar cada uno de dichos servicios accesorios separadamente. En todo caso, deberá indicarse una relación de los productos o servicios accesorios de que se trate (seguros, planes de pensiones, tarjetas de crédito u otros similares), y, si se exige la contratación de una póliza de seguro, que la empresa prestamista tiene la obligación de aceptar la de cualquier proveedor distinto del ofrecido por esta cuando dicha póliza posea un nivel de garantía equivalente.
l) En caso de que aún no se hubiese tasado el bien inmueble, la indicación del derecho de la persona consumidora de aportar una tasación sobre el mismo, que habrá de ser aceptada por la empresa prestamista, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con la Ley del Mercado Hipotecario y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, no pudiendo cargar ningún gasto adicional por las comprobaciones que estas realicen sobre dicha tasación.
El DIPERC, al igual que el resto de la documentación informativa, será fechado, quedando constancia de la identificación y firma tanto por la persona consumidora y usuaria como por la empleada de la empresa prestamista que facilite la información y la que ofrezca las correspondientes explicaciones adecuadas, en el caso de que sean diferentes, debiendo la empresa conservarlos en su poder.
¿Qué pasa si el Préstamo Hipotecario es a un tipo de interés variable en la fase de Información Personalizada para lo contratación de un Préstamo Hipotecario?
En el caso de préstamos a tipo de interés variable, deberá adjuntarse al resto de información obligatoria, un anexo que incluya una tabla de las oscilaciones en la cuantía total del préstamo, teniendo como base la fluctuación que ha sufrido en años anteriores el índice de referencia para un período igual al pactado en el préstamo, indicando de forma resaltada el importe más alto y más bajo que puede tener la cuota mensual a lo largo del período previsto de amortización. Si el préstamo incorporase límites a las variaciones del tipo de interés, como cláusulas suelo o techo, en la tabla se reflejarán, además, las oscilaciones con referencia al tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima. Para ello, se informará, de forma resaltada, de las cuotas que resultan afectadas por dichas cláusulas mediante una doble expresión que resultaría de la aplicación, por un lado, del tipo de interés pactado y, por otro, de la cláusula suelo/techo. Con independencia de lo anterior, en la cabecera de esta tabla se reflejará de forma destacada el importe de la cuota correspondiente a la cláusula suelo/techo».
Dicho Anexo, al igual que el resto de la documentación informativa, será fechado, quedando constancia de la identificación y firma tanto por la persona consumidora y usuaria como por la empleada de la empresa prestamista que facilite la información y la que ofrezca las correspondientes explicaciones adecuadas, en el caso de que sean diferentes, debiendo la empresa conservarlos en su poder.
¿Qué pasa si el Préstamo Hipotecario se encuentra vinculado con un producto o instrumento para cubrir el riesgo de subidas de los tipos de interés para la contratación de un préstamo hipotecario?
En el caso de préstamos que se comercialicen vinculados con un producto o instrumento para cubrir el riesgo de subidas de los tipos de interés (swaps, clips o instrumento análogos), deberá adjuntarse un anexo con el contenido previsto en la normativa estatal vigente, en el que además se advierta expresamente de ello, así como de los riesgos especiales que implica para la persona consumidora y usuaria, incluyendo una tabla de oscilaciones de modo análogo a la tabla de oscilaciones cuando es una hipoteca a tipo de interés variable.
¿Que pasa si, tras la evaluación de la solvencia, se contempla la necesidad de que exista alguna persona garante de la operación?
En el supuesto de que, tras la evaluación de la solvencia, en el préstamo se contemple la necesidad de que exista alguna persona garante de la operación, esta recibirá la misma información personalizada establecida para la persona consumidora y usuaria, debiendo firmarla, con indicación de las obligaciones específicas y de las responsabilidades que asume en el supuesto de impago del deudor principal. Además, en el caso de que se exija persona avalista o fiadora, se advertirá expresamente de su carácter solidario o no, así como de las consecuencias de la renuncia, en su caso, al beneficio de excusión y división.
¿Están obligados a entregar la información personalizada obligatoria los constructores o promotores que ofrezcan como forma de financiación la subrogación en un préstamo hipotecario?
Sí, ya que de conformidad con la normativa estatal vigente, los constructores o promotores que hayan ofrecido como forma de financiación la subrogación de las personas consumidoras y usuarias en un préstamo hipotecario ya existente están obligados a entregarles la información personalizada en los términos previstos en el artículo 10 de la Ley 3/2016, de 9 de junio. En cualquier caso, las empresas prestamistas deben suministrar esta información a los constructores y promotores y asegurarse, antes de aceptar la aludida subrogación, de que las personas consumidoras y usuarias la han recibido, debiéndola facilitar en caso de no haberse proporcionado.
¿Y si existe información adicional que aportar por parte de la empresa prestamista o, en su caso, el servicio de intermediación?
Toda información adicional que la empresa prestamista o, en su caso, el servicio de intermediación facilite a la persona consumidora y usuaria, y a la persona garante, en su caso, figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la documentación comprensiva de la información personalizada, debiendo ser fechada y firmada por todas las partes.
¿Qué debe entregar siempre las empresas prestamistas junto a la información personalizada, según la Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda?
Junto con la documentación sobre la información personalizada, las empresas prestamistas entregarán a las personas consumidoras, sin que tengan que afrontar ningún coste ni asumir ningún compromiso para su recepción, las condiciones generales de la contratación que utilicen en un soporte duradero que permita su conservación y consulta en ausencia de la empresa prestamista.
¿Cuáles son los gastos preparatorios del Préstamo Hipotecario?
Se considerarán gastos preparatorios del préstamo hipotecario los correspondientes a:
La comprobación de la situación registral del inmueble.
Los de gestión administrativa de la operación.
Los que sean consecuencia de la tasación.
Otros que sean a cargo de la persona consumidora y usuaria, aun cuando la operación no llegue a formalizarse.
(Art. 11 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Quién elige la entidad que realizará las operaciones de las que derivan los gastos preparatorios del Préstamo Hipotecario?
Las personas consumidoras y usuarias tienen derecho a concertar las operaciones de las que derivan estos gastos preparatorios con las entidades que elijan de común acuerdo con la empresa prestamista o servicio de intermediación.
Por lo que, ninguna de las partes podrá imponer a la otra la entidad encargada de los gastos preparatorios de la operación conforme a la legislación estatal vigente. En el caso en el que surja un desacuerdo exclusivamente por el precio de los servicios en ofertas contrastadas, asumirá el sobrecoste la parte que lo proponga.
La excepción a ello sería el derecho de la persona consumidora de aportar una tasación del bien inmueble (en la información precontractual y en la personalizada, en su caso, se deberá indicar a la persona consumidora y usuaria este derecho), que habrá de ser aceptada por la empresa prestamista, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con la Ley del Mercado Hipotecario y no esté caducada según lo dispuesto legalmente; no pudiendo cargar ningún gasto adicional por las comprobaciones que estas realicen sobre dicha tasación.
¿Cuáles son los derechos de las personas consumidoras y usuarias en relación con los préstamos hipotecarios, si las empresas prestamistas y los servicios de intermediación conciertan o efectúan directamente la prestación de servicios preparatorios de la operación cuyos gastos sean por cuenta de la persona consumidora y usuaria?
Cuando las empresas prestamistas y los servicios de intermediación concierten o efectúen directamente la prestación de servicios preparatorios de la operación cuyos gastos sean por cuenta de la persona consumidora y usuaria, deberán contar con su aceptación previa y expresa, indicándole la identidad de los profesionales o entidades seleccionadas a este efecto y las tarifas de los honorarios aplicables. En dicho caso, las empresas prestamistas y servicios de intermediación facilitarán información detallada y desglosada sobre el coste de cada uno de ellos, y entregarán a la persona consumidora y usuaria factura del pago de los mismos.
Las empresas prestamistas y servicios de intermediación han de entregar a la persona consumidora y usuaria una copia de estos documentos si la operación se llega a formalizar, o los originales, en caso contrario.
¿Qué es un producto o servicio accesorio respecto a la contratación de un préstamo hipotecario?
Respecto a la contratación de un préstamo hipotecario se entenderán como productos y servicios accesorios los siguientes:
La formalización de contratos de seguros, como pueden ser los de vida, hogar o amortización del préstamo.
La contratación de tarjetas de crédito o débito.
Apertura de cuentas corrientes con domiciliación de nómina y recibos.
Cualquier producto o servicio que no guarde relación directa y necesaria con la contratación del préstamo hipotecario.
De acuerdo con lo previsto en el artículo 89.4 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, no podrá obligarse a la persona consumidora y usuaria a la suscripción de productos o servicios accesorios no solicitados.
A la hora de contratar un préstamo hipotecario se pueden ofrecer los productos o servicios accesorios de:
- Manera vinculada (es decir, que para firmar el contrato, basado en la libertad de contratación, debes aceptar dichos productos o servicios accesorios como un todo con el préstamo hipotecario, sin que el préstamo se ofrezca por separado).
- Manera combinada (es decir, no es obligatorio para firmar el contrato de préstamo hipotecario, ofreciéndose de manera opcional el préstamo por separado).
(Art. 12 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Qué obligaciones tiene la empresa prestamista en relación a una venta vinculada de productos o servicios accesorios para la contratación de un préstamo hipotecario?
Si, de acuerdo con la normativa comunitaria y estatal vigente, se produce la venta vinculada de productos o servicios accesorios que se oferten para mejorar las condiciones del préstamo hipotecario, deberá hacerse constar en la información a suministrar el claro beneficio que conllevan para la persona consumidora y usuaria, teniendo en cuenta la disponibilidad y precios de dichos productos en el mercado, la relación de los mismos, su carácter no opcional, así como la ausencia de condiciones alternativas en caso de su no suscripción. Para ello, deberán consignarse los costes reales de los productos o servicios accesorios, así como el beneficio en costes económicos que supone para la persona consumidora y usuaria la contratación de cada uno de ellos. Si el coste de este producto o servicio accesorio no puede determinarse con anterioridad, se habrá de mencionar clara y destacadamente la fórmula de cálculo y un intervalo de su posible coste junto con la tasa anual equivalente.
El coste de la contratación de estos productos o servicios accesorios con la empresa prestamista no será superior al existente para el mismo producto o servicio en el mercado.
¿Qué obligaciones tiene la empresa prestamista en relación a una venta combinada de productos o servicios accesorios para la contratación de un préstamo hipotecario?
En el caso de venta combinada de productos o servicios accesorios, deberá reflejarse la relación de los mismos, su carácter opcional y no preceptivo, las condiciones alternativas en caso de su no suscripción y la posibilidad de que se contrate cada uno de ellos de forma separada. Asimismo, deberán consignarse los costes reales de los productos o servicios accesorios, así como el beneficio en costes económicos que supone para la persona consumidora y usuaria la contratación de cada uno de ellos. Si el coste de este producto o servicio accesorio no puede determinarse con anterioridad, se habrá de mencionar clara y destacadamente la fórmula de cálculo y un intervalo de su posible coste junto con la tasa anual equivalente.
Respecto a las pólizas de seguro que la empresa prestamista pueda exigir en relación con el préstamo hipotecario, deberá informarse expresamente y por escrito a la persona consumidora y usuaria de que tiene derecho a que la empresa prestamista acepte la póliza de seguros de cualquier proveedor distinto del ofrecido por esta cuando dicha póliza posea un nivel de garantía equivalente.
¿Cómo se evalúa la solvencia en la contratación de un préstamo hipotecario?
Con carácter previo a la celebración del contrato, las empresas prestamistas han de evaluar en profundidad la solvencia de la persona consumidora y usuaria, teniendo en cuenta como elementos, entre otros, los ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, los ahorros, las deudas y los compromisos financieros, a través de la información suministrada por la persona consumidora y usuaria y de las fuentes internas o externas que resulten pertinentes, todo ello sin perjuicio de lo previsto en la normativa estatal y europea vigente.
Todo ello con el objetivo de garantizar la concesión responsable de préstamos, es decir, conceder préstamos a quienes realmente puedan pagarlo, objetivo previsto en los artículos 18 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, y 16.1 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo.
(Art. 13 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Cuáles son las obligaciones de las personas consumidoras y usuarias, y, en su caso, la avalista o fiadora, respecto a la evaluación de la solvencia para la contratación de un préstamo hipotecario?
Las personas consumidoras y usuarias, y, en su caso, la avalista o fiadora, deberán facilitar a las empresas prestamistas y, en su caso, a los servicios de intermediación información actualizada, completa y correcta sobre su situación financiera y sus circunstancias personales en el contexto del proceso de solicitud del préstamo hipotecario. Esta información deberá venir acompañada de la entrega de la documentación indicada ya previamente en el DIPREC (Documento de Información Precontractual Complementaria).
Cuando la persona consumidora y usuaria, y avalista o fiadora, en su caso, decida no facilitar la información necesaria para la evaluación de su solvencia, siendo este el único medio posible o pertinente para poder evaluar su respectiva solvencia, la empresa prestamista o el servicio de intermediación les advertirán de la imposibilidad de realizar dicha evaluación y, en consecuencia, de otorgar el préstamo.
Respecto a la evaluación de la solvencia para la contratación de un préstamo hipotecario, ¿cómo debe realizar la consulta a un fichero de datos por parte de la empresa prestamista y el servicio de intermediación?
La empresa prestamista y el servicio de intermediación deberán informar a la persona consumidora y usuaria, y a la avalista o fiadora, en su caso, con antelación, de su intención de consultar un fichero de datos, de acuerdo con lo previsto en la normativa comunitaria y estatal que resulte de aplicación.
La empresa prestamista y el servicio de intermediación deberá informar por escrito a la persona consumidora y usuaria, y a la avalista o fiadora, en su caso, de su derecho a consultar el fichero al que se ha accedido para enjuiciar su solvencia económica, de acuerdo con lo previsto en el artículo 42 del Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal.
Los datos que las empresas prestamistas y los servicios de intermediación recojan para evaluar la solvencia de la persona consumidora y usuaria y avalista o fiadora, en su caso, deberán ser adecuados, proporcionados y ajustados al ámbito y finalidad para los que se hayan solicitado.
Una vez evaluada la solvencia, la empresa prestamista y el servicio de intermediación deberán informar a la persona consumidora y usuaria, y a la avalista o fiadora, en su caso, de su respectivo resultado, de forma gratuita y por escrito, en un plazo de 5 días hábiles desde que tenga conocimiento del mismo, advirtiéndoles, motivadamente, de las razones para conceder o no el préstamo hipotecario con las condiciones analizadas, y acompañando una copia del resultado del estudio donde se identifiquen las fuentes y los criterios aplicados en su análisis. Si se apreciase algún error, se podrá solicitar que se revise la evaluación.
Si el resultado de la evaluación de la solvencia de la persona consumidora y usuaria fuese favorable, se dará oportuna información sobre el mismo a la persona garante de la operación, para que tenga conocimiento de ello.
Respecto a la evaluación de la solvencia para la contratación de un préstamo hipotecario, ¿cómo se debe proceder en caso de denegar dicho préstamo a causa de la información obtenida?
En caso de que la denegación fuese a causa de la información obtenida de un fichero de datos, o de la ausencia de información en el mismo, la empresa prestamista y el servicio de intermediación deberán comunicar a la persona consumidora y usuaria, y a la avalista o fiadora, en su caso, de forma inmediata y gratuita, el nombre de dicho fichero y del responsable del mismo, así como del derecho que les asiste de acceder y rectificar, en su caso, los datos contenidos en él.
Cuando la denegación se base en el resultado de un proceso automatizado de evaluación, la empresa prestamista y el servicio de intermediación deberán informar, de forma inmediata y gratuita, a la persona consumidora y usuaria, y a la avalista o fiadora, en su caso, de su funcionamiento, ofreciéndole la posibilidad de revisar la decisión por otro procedimiento no automático.
Respecto a la contratación de un préstamo hipotecario, ¿cuándo se realiza una oferta vinculante?
Tras obtener la tasación del inmueble, efectuar las oportunas comprobaciones sobre la situación registral de la finca y evaluar la solvencia y capacidad financiera de la persona consumidora y usuaria, y de la avalista o fiadora, en su caso, si la misma fuese favorable, la persona consumidora y usuaria podrá solicitar la entrega de una oferta vinculante del préstamo hipotecario en los términos establecidos en la normativa estatal de aplicación.
(Art. 14 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Qué debe incluir una oferta vinculante en el proceso de contratación de un préstamo hipotecario?
La oferta vinculante comprenderá el contenido de los documentos que conforman la información personalizada establecida por la normativa estatal vigente y el del documento de información personalizada complementaria, y deberá indicar expresamente que se trata de una oferta vinculante y su plazo de vigencia.
Asimismo, se acompañarán a esta los anexos sobre cobertura de riesgo de tipos de interés y sobre cláusulas suelo y techo, los documentos comprensivos de la información adicional que se haya podido facilitar, y la que pueda haberse proporcionado antes de la oferta vinculante.
En la misma se incluirán también otros pactos o condiciones que se hayan acordado entre las partes, así como copia del proyecto de contrato de préstamo hipotecario.
¿Cómo debe dar la empresa prestamista dicha oferta vinculante en el proceso de contratación de un préstamo hipotecario?
La oferta vinculante ha de ser fechada y firmada por un representante de la empresa prestamista, cuya identificación deberá constar en la misma, por la persona consumidora y usuaria, y por la persona garante, en su caso, a la que se le entregará una copia de la misma. La oferta vinculante tendrá el plazo de validez establecido por la normativa estatal de aplicación.
En el documento que contenga la oferta vinculante se ha de hacer constar obligatoriamente y de manera destacada el derecho que tiene la persona consumidora y usuaria de examinar el proyecto de escritura pública.
¿Debe entregarse un Índice de Documentación de Entrega Preceptiva por parte de la empresa prestamista tras la entrega de la oferta vinculante en el proceso de contratación de un préstamo hipotecario?
Sí, tras la entrega de la oferta vinculante, se facilitará, por parte de la empresa prestamista, un índice de documentación de entrega preceptiva, que deberá ser fechado y firmado por ambas partes, en el que se marcarán los documentos que han sido suministrados.
La acreditación de la entrega del Índice de Documentación de Entrega Preceptiva no presupondrá en modo alguno el suministro de la documentación obligatoria prevista en esta ley, que deberá probarse en cada caso y para cada documento por los medios de prueba previstos en nuestro ordenamiento jurídico.
¿Puede el consumidor o usuario consultar el proyecto de escritura pública del préstamo hipotecario antes del día de la formalización?
Sí, las personas consumidoras y usuarias tienen derecho a examinar y disponer de una copia del proyecto de escritura pública en el despacho de la notaría elegida por estas, conforme a lo dispuesto en la normativa estatal de aplicación, al menos durante los tres días hábiles anteriores a su formalización. A estos efectos, las empresas prestamistas y los servicios de intermediación les comunicarán la puesta a disposición de dicho documento.
(Art. 15 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Qué ocurre si el notario detecta alguna discrepancia entre el contenido de la oferta vinculante y el proyecto de escritura pública del préstamo hipotecario?
Si en el examen de la documentación el notario detectase alguna discrepancia entre el contenido de la oferta vinculante y el proyecto de escritura hipotecaria, la persona consumidora y usuaria deberá ser informada de su existencia, de si es o no en su perjuicio y de las implicaciones jurídicas que de dicha discrepancia se derivan, de acuerdo con la normativa estatal de aplicación. En el caso de que dichas discrepancias no sean subsanadas, se informará a la persona consumidora y usuaria de la posibilidad de no formalizar el contrato, sin perjuicio de las acciones que en vía judicial le puedan corresponder para el resarcimiento de los gastos en que haya podido incurrir.
¿Cómo deben redactarse las condiciones contractuales en los contratos de préstamo hipotecario?
Los contratos con personas consumidoras y usuarias que incorporen condiciones generales de la contratación estarán sometidos, además, a la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales para la Contratación.
En los contratos con personas consumidoras y usuarias en los que se utilicen cláusulas no negociadas individualmente regirá la buena fe y el justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que supone la exclusión de la utilización por parte del predisponente de cláusulas abusivas, las cuales, en caso de existir, se considerarán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 83.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
En el contrato deberán reflejarse de manera destacada las cláusulas sobre la amortización, los intereses, los intereses de demora, las condiciones de subrogación, las cláusulas suelo e instrumentos de cobertura riesgo de interés.
¿Qué derechos tienen las personas consumidores y usuarias según la Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda, respecto a las notarías y registros de la propiedad en el proceso de contratación de un préstamo hipotecario?
Conforme a la normativa estatal vigente sobre régimen y organización del notariado, las personas consumidoras y usuarias tienen derecho a que los notarios, en el ejercicio profesional de su función pública, les aconsejen, asesoren con imparcialidad, presten asistencia especial e informen de forma gratuita y comprensible en la suscripción de préstamos hipotecarios, en particular sobre aquellas cuestiones que puedan generarles perjuicios personales y económicos, velando por el respeto de sus derechos básicos, comprobando, en concreto, el cumplimiento de los requisitos de información previstos en esta ley.
(Art. 16 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Qué debe hacer el fedatario público cuando detecte incumplimientos de lo previsto en la Ley 3/2016, de 9 de junio, de préstamos hipotecarias o cláusulas declaradas nulas por abusivas?
Atendiendo a su deber de colaboración con las administraciones públicas, cuando el fedatario público detecte incumplimientos de lo previsto en esta ley, o cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, de acuerdo con el artículo 84 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, lo pondrá en conocimiento del órgano directivo competente en materia de consumo de la Junta de Andalucía, a efectos de la posible incoación de posibles expedientes sancionadores.
Para impulsar dicha colaboración, la Administración de la Junta de Andalucía podrá firmar convenios de colaboración con las corporaciones de derecho público que ordenen el ejercicio profesional de notarios y registradores y los representen.
¿Pueden las entidades financieras obligar al consumidor o usuario a contratar la gestora que se encargará de la inscripción en el Registro de la Propiedad respecto al contrato de préstamo hipotecario?
No, las entidades financieras propondrán a los usuarios consumidores la gestora que pueda realizar los trámites oportunos de las escrituras hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad, aportando de forma fehaciente el coste de los servicios pactados, tres días antes de la firma de las escrituras. En la propuesta de honorarios, la compañía gestora deberá de especificar que entregará una copia al usuario/consumidor una vez inscrita y bajo su total responsabilidad.
El consumidor/usuario podrá aceptar esa oferta, o bien aportar cualquier otra empresa dedicada a la gestión de la escritura, que deberá comprometerse con la entidad financiera en aportarle la documentación necesaria para sus archivos.
¿Qué es el Tribunal Arbitral Andaluz para Ejecuciones Hipotecarias y Desahucios?
A través de la Ley 3/2016, de 9 de junio se crea la Sección de Arbitraje para Ejecuciones Hipotecarias y Desahucios en el ámbito de la Junta Arbitral de Consumo, que se denomina Tribunal Arbitral Andaluz para Ejecuciones Hipotecarias y Desahucios.
Se crea para facilitar la resolución de conflictos en materia de contratación hipotecaria y desahucios. Los consumidores y usuarios serán informados sobre las entidades adheridas al Sistema Arbitral de Consumo.
(Art. 17 Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿Qué medidas de arbitraje y mediación promoverá la Administración de la Junta de Andalucía conforme la Ley 3/2016, de 9 de junio?
La Administración de la Junta de Andalucía:
Promoverá que las empresas prestamistas que otorguen préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda incluyan en las condiciones generales o específicas de contratación la adhesión al Sistema Arbitral de Consumo.
Facilitará a las personas consumidoras y usuarias información sobre las empresas prestamistas que están adheridas a dicho Sistema.
Fomentará la mediación extraprocesal entre las empresas prestamistas y las personas consumidoras y usuarias, previa o simultáneamente con cualquier otro procedimiento de ejecución judicial o notarial, al objeto de alcanzar una solución consensuada, encaminada hacia la búsqueda de acuerdos que hagan viable que la persona consumidora y usuaria conserve la propiedad de la vivienda y, subsidiariamente, la posibilidad de mantener el uso de esta.
¿En qué consiste el modelo de contrato de préstamo hipotecario de confianza?
Asimismo, se dará adecuada publicidad del modelo de contrato de préstamo hipotecario de confianza.
(Disposición Adicional Primera Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
¿En qué consiste el código ético en materia de créditos y préstamos hipotecarios?
Asimismo, se creará un distintivo de calidad para aquellas empresas prestamistas que se adhieran al código ético.
¿Cuánto tiempo deben conservar toda la documentación regulada en la Ley 3/2016, de 9 de junio, las empresas prestamistas y los servicios de intermediación?
Las empresas prestamistas y los servicios de intermediación conservarán toda la documentación regulada en esta ley durante la vigencia del contrato y los cuatro años siguientes a la finalización del mismo. Si no se formalizase el préstamo hipotecario, deberán conservarla durante un plazo de cuatro años desde la entrega de la información personalizada, es decir del FIPER y el DIPERC.
(Disposición Adicional Segunda Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
Durante la vigencia del préstamo hipotecario, ¿se debe comunicar cualquier circunstancia modificativa o extintiva?
Sí, cualquier circunstancia modificativa o extintiva, mediante cualquier forma de ella, sea en documento público o privado, del préstamo hipotecario que se produzca tras la firma del mismo deberá ser notificada de forma expresa y fehaciente a la persona titular del préstamo y a la persona garante de la operación por las empresas prestamistas.
(Disposición Adicional Tercera Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)
Durante la vigencia del préstamo hipotecario, ¿se debe comunicar la transmisión el préstamo hipotecario por parte de la empresa prestamista?
Sí, en caso de transmisión del préstamo hipotecario por parte de la empresa prestamista, sea cual sea su forma, pública o privada, esta deberá comunicar, de forma expresa y fehaciente, en el plazo de diez días hábiles a la persona consumidora titular del préstamo y a la persona garante, en su caso, el nombre, dirección y todos los datos necesarios para la completa identificación del nuevo acreedor hipotecario.
Durante la vigencia del préstamo hipotecario, ¿debe tener conocimiento el garante de la operación del los requerimientos o comunicaciones ante un eventual impago de la persona consumidora y usuaria?
Sí, cualquier requerimiento o comunicación que con carácter previo a la ejecución del préstamo hipotecario realizare la empresa prestataria ante un eventual incumplimiento de la obligación de pago por parte de la persona consumidora y usuaria, titular del préstamo, ha de ser notificado de forma expresa y fehaciente a la persona garante de la operación.
En caso de que tenga lugar la dación en pago, ¿qué obligaciones corresponden a la empresa prestamista en referencia a la información que debe proporcionar?
En el caso de que tenga lugar la dación en pago, las empresas prestamistas deberán poner a disposición de las personas consumidoras y usuarias, tanto titulares del préstamo como garantes, de forma expresa y fehaciente, del proyecto en el que se formalice la misma con una antelación de tres días hábiles a su firma.
Durante la vigencia del préstamo hipotecario, ¿qué información debe darse respecto a los intereses de demora?
Anualmente se deberá comunicar a la persona consumidora y usuaria, mediante un ejemplo aplicado a las condiciones pactadas en la escritura, el importe que correspondería cobrar en caso de impago de una cuota, así como la fórmula y el porcentaje aplicado para el cálculo de los intereses de demora.
En el caso de impago de un recibo, simultáneamente al cobro de los intereses de demora, la empresa prestamista deberá notificar a la persona consumidora y usuaria, de forma expresa y fehaciente, el importe cobrado, su fórmula de cálculo y el porcentaje aplicado.
(Disposición Adicional Cuarta Ley 3/2016, de 9 de junio, para lo protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda)

References: Real Decreto 
 artículo 6
 artículo 1
 artículo 13
 artículo 14
 artículo 21
 artículo 13
 artículo 140
 artículo 105
 artículo 1911
 artículo 12
 artículo 22
 artículo 14
 artículo 140
 artículo 105
 artículo 12
 artículo 10
 artículo 89
 Real Decreto 
 artículo 42
 Real Decreto 
 artículo 83
 Real Decreto 
 artículo 84
 Real Decreto 
 resolución