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Timestamp: 2020-07-08 02:10:23+00:00

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BGH, Urteil vom 13.04.2005 - VIII ZR 44/04 - openJur
Urteil vom 13.04.2005 - VIII ZR 44/04
BGH, Urteil vom 13.04.2005 - VIII ZR 44/04
openJur 2012, 59121
Mit Vertrag vom 30. September 1996 mietete der Kläger von den Beklagten ab dem 15. Oktober 1996 eine im 4. Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses in Hamburg-Eppendorf, S. straße gelegene, ca. 69 m große Dreizimmer-Dachgeschoßwohnung. Das Wohnhaus ist zwischen 1948 und 1960 erbaut worden. Vor dem Einzug des Klägers hatten die Beklagten die Wohnung durch Umbaumaßnahmen vergrößert und umfassend renoviert. Die als Staffelmiete vereinbarte Nettokaltmiete betrug zunächst 1.281,-DM, ab dem 1. Februar 1998 1.306,60 DM, ab dem 1. Februar 1999 1.332,70 DM und ab dem 1. Februar 2000 1.359,40 DM. Das Mietverhältnis endete im Oktober 2000.
Der Kläger macht geltend, die vereinbarte und von ihm in voller Höhe gezahlte Miete sei im Sinne des § 5 WiStG überhöht gewesen, weil bei Abschluß des Mietvertrages im Hamburger Stadtgebiet bzw. in Hamburg-Eppendorf ein geringes Angebot an Dreizimmerwohnungen mit etwa 70 m bestanden habe. Unter Berücksichtigung der Lage und Ausstattung der Wohnung und unter Zugrundelegung des Hamburger Mietspiegels sowie eines Zuschlages von 20 % ergebe sich eine höchstzulässige Miete von 11,17 DM/m. Aus der Differenz zu der vereinbarten und gezahlten Miete errechne sich für die Zeit vom 1. Januar 1997 bis 31. Oktober 2000 eine Überzahlung von insgesamt 24.980,02 DM. Nachdem die Beklagten vorprozessual eine Rückzahlung abgelehnt hatten, hat der Kläger den genannten Betrag mit seiner Klage geltend gemacht.
Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprüfung in den entscheidenden Punkten nicht stand.
Zutreffend ist zunächst der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß die Vereinbarung einer Miete, die die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen in einer Gemeinde bei Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen um mehr als 20 % übersteigt, insoweit unwirksam ist (§ 5 WiStG, § 134 BGB) und der Mieter deshalb bereits gezahlte Miete in diesem Umfang nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangen kann. Die weitere Begründung des Berufungsurteils trägt die Entscheidung jedoch nicht, weil sie -wenn auch nur durch pauschale Bezugnahme -sich lediglich die knappen und unzutreffenden Ausführungen des erstinstanzlichen Urteils zum Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung" eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen (§ 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG) zu eigen gemacht hat. Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht auch insofern, als es bei der Beantwortung der Frage, ob ein geringes Angebot in diesem Sinne vorgelegen hat, ausschließlich auf den Wohnungsmarkt im Hamburger Stadtteil Eppendorf abgestellt hat.
Es bestehen schon Bedenken gegen die Auffassung der Vorinstanzen, ein geringes Angebot im Sinne des § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG bestehe bereits dann, wenn das Angebot an Wohnraum der betreffenden Art die Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteige (so aber die h.M., außer der Zivilkammer 16 des LG Hamburg z.B. LG Düsseldorf, DWW 1999, 181; LG Berlin, ZMR 1998, 349; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 445; Bub/Treier, Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete, 3. Aufl., II 689; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 5 WiStG Rdnr. 24; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., Rdnr. 72 nach § 535 BGB/§ 5 WiStG). Nach dem allgemeinen Sprachverständnis bezeichnet der Begriff "gering" im vorliegenden Zusammenhang eine relative Knappheit einer Menge oder eines Gutes. Das könnte dafür sprechen, ein geringes Angebot nur dann anzunehmen, wenn es die Nachfrage nicht erreicht, und es bereits dann zu verneinen, wenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen sind (so wohl LG Frankfurt, WuM 1998, 167) oder das Angebot die Nachfrage, sei es auch nur geringfügig, übersteigt.
aa) Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 28. Januar 2004 (aaO unter II 2 a) betont hat, ist bei der Auslegung des Begriffs der "Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" in § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG zu berücksichtigen, daß die Vorschrift das Prinzip der Vertragsfreiheit (Art. 2 GG) und die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG einschränkt. Diese Einschränkung ist unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten daher nur insoweit gerechtfertigt, als sie auf der Sozialbindung des Eigentums beruht, wobei diese Bindung -jedenfalls in zivilrechtlicher Hinsicht -in erster Linie dem Schutz des Mieters vor Ausnutzung einer bestehenden Mangellage dient. Der sozialstaatliche Schutz des Mieters gebietet es aber nicht, besonderen persönlichen Wünschen des Mieters Rechnung zu tragen, die nicht auf gewichtigen sachlichen Gründen beruhen. Das gilt auch für die Wahl der Wohnungslage. Vergleichbarkeit der Lage bedeutet nicht Identität des Stadtteils. Sie kann ebenso in einer anderen Wohngegend gegeben sein, die nach ihrer Lage und Struktur dem Stadtteil ähnlich -also vergleichbar -ist, in welchem sich die gemietete Wohnung befindet.
c) Nach alledem ist es entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht gerechtfertigt, ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen allein deshalb anzunehmen, weil im maßgebenden Zeitpunkt -September 1996 -der Wohnungsmarkt in Eppendorf als einzigem Stadtteil Hamburgs noch angespannt war, während er in anderen, nach objektiven Gesichtspunkten vergleichbaren Stadtteilen sich bereits entspannt hatte. Damit ist ausgeschlossen, daß sich der Kläger etwa auf ein Gebiet minderer Wohnqualität verweisen lassen müßte.
Aus den dargelegten Gründen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht mehr zu erwarten sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Wie ausgeführt, ist der von dem Kläger geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht begründet, so daß mit der Aufhebung des Berufungsurteils das erstinstanzliche Urteil dahin abzuändern ist, daß die Klage insgesamt abgewiesen wird.
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References: § 5
 § 134
 § 5
 § 535
 § 5
 § 535
 § 5
 Art. 14