Source: https://www.bghanwalt.de/veroeffentlichungen/vo_r73_c.htm
Timestamp: 2018-08-14 21:10:36+00:00

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Prof. Dr. Ekkehart Reinelt | Verspätete Mietzinszahlungen durch das Jobcenter (Sozialamt) als Kündigungsgrund
jurisPR-BGHZivilR 24/2009 Anm. 1
Verspätete Mietzinszahlungen durch das Jobcenter (Sozialamt) als Kündigungsgrund
Anmerkung zu BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 64/09
Nachhaltig verspätete Mietzinszahlungen durch das Jobcenter (Sozialamt) für den Mieter gehen zu Lasten des Vermieters.
In der Entscheidung des BGH geht es um die Frage, ob der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis außerordentlich oder ordentlich kündigen kann mit der Begründung, das Jobcenter (Sozialamt) leiste verspätete Mietzinszahlungen für den Mieter.
Der Kläger verlangt nach außerordentlicher, hilfsweise ordentlicher Kündigung Räumung seines an die Beklagten vermieteten Reihenhauses und die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Bei Abschluss des Mietvertrages haben die Beklagten Selbstauskünfte ausgefüllt. Dabei gab der Ehemann sein Nettoeinkommen mit 2.300 € sowie 500 € Kindergeld und 350 € Erziehungsgeld an. Nach dem Mietvertrag ist die Miete jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen.
Kurz nach Einzug trennen sich die Eheleute. Der Ehemann zieht aus und erklärt, er werde keine weiteren Mietzinszahlungen leisten. Er spricht ohne Zustimmung seiner Frau die Kündigung des Mietverhältnisses aus.
Der Kläger seinerseits kündigt beiden Mietern außerordentlich, hilfsweise ordentlich mit der Begründung, mit dem Auszug des alleinverdienenden Ehemanns und seiner Erklärung, er werde keine Miete mehr zahlen, sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags entfallen.
In der Folgezeit übernimmt das Jobcenter (Sozialamt) für die Ehefrau die Mietzinszahlungen. Es leistet diese allerdings regelmäßig mit mehreren Tagen Verspätung. Auf entsprechende Mahnung des Vermieters erklärt es, zu einer früheren Anweisung der Miete nicht bereit zu sein. Daraufhin kündigt der Kläger (Vermieter) erneut fristlos. In der Berufungsinstanz schiebt der Vermieter eine weitere fristlose Kündigung mit neuen Gründen nach.
Beide Tatsacheninstanzen weisen die Räumungs- und Zahlungsklage ab. Sie begründen ihre Entscheidung wie folgt:
Die einseitige Kündigung des Ehemanns hat das Mietverhältnis nicht beendet. Dessen Erklärung, keine Mietzinszahlungen zu leisten und die Wahrscheinlichkeit, dass Mietzahlungen in der Folgezeit ausblieben, stelle keinen wichtigen Grund i.S.d. § 543 BGB dar. Auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage sei unwirksam. Schließlich sei – und hierin liegt der Schwerpunkt des Rechtsstreits – die Kündigung des Klägers auch nicht wegen verspäteter Mietzinszahlungen durch das Jobcenter (Sozialamt) unwirksam. Die Mieterin müsse sich diese Verspätungen nicht zurechnen lassen. Die in der Berufungsinstanz nachgeschobene, auf andere Gründe gestützte Kündigung berücksichtigt das Berufungsgericht nicht mehr (§ 533 ZPO).
Der BGH bestätigt die Tatsachenentscheidungen. Die einseitig – ohne Mitwirkung der Ehefrau – vom Ehemann ausgesprochene Kündigung sei unwirksam. Aber auch die Kündigung des Klägers habe das Mietverhältnis nicht beendet. Der Auszug des Beklagten zu 2) und seine Ankündigung, seinerseits keine weiteren Mieten zu zahlen, stellten keinen Grund zur außerordentlichen Kündigung dar. Denn die am Mietvertrag festhaltende Ehefrau habe eine solche Erklärung nicht abgegeben. Auch sei die fristlose Kündigung nicht wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage deshalb begründet, weil der solventere Ehemann ausgezogen sei.
Schließlich rechtfertige auch die nachhaltig verspätete Zahlung durch das Jobcenter (Sozialamt) die außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB nicht. Denn der Mieter müsse sich ein etwaiges Verschulden des Jobcenters nicht anrechnen lassen. § 278 BGB sei im Verhältnis zwischen Mieterin und Sozialamt nicht anwendbar. Zwar könne ein Amtsträger u.U. als Erfüllungsgehilfe anzusehen sein. Das sei aber bei einer Behörde wie beim Jobcenter nicht der Fall. Dieses werde im Rahmen der Daseinsvorsorge für den Bürger tätig und sei nicht als Hilfsperson zur Erfüllung der Zahlungsverpflichtung des Vermieters eingeschaltet.
Unzweifelhaft richtig ist die Auffassung der Tatsacheninstanzen und des BGH, dass der Auszug des solventen Mieters und seine Erklärung, keine Miete mehr zahlen zu wollen, nicht für eine Kündigung ausreichen und auch nicht die Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses berühren. Denn nach der Rechtslage, die für den zur Entscheidung stehenden Fall galt, besteht kein Zweifel daran, dass auch der ausziehende Mieter, der einseitig ohne Mitwirkung der im Mietvertrag verbleibenden Ehefrau kündigt, gesamtschuldnerisch für die Zahlung der Miete verantwortlich bleibt und deshalb sein Auszug und seine entsprechende Erklärung die Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses nicht berührt. Deshalb kann von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 314 BGB keine Rede sein.
Die entscheidende Frage des Rechtsstreits liegt in Folgendem: Stellt es einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung i.S.d. § 543 Abs. 1 bzw. Abs. 2 Nr. 3a BGB dar, wenn der Schuldner seine Mieten im Ergebnis (ohne ggf. dafür persönlich verantwortlich zu sein) nicht pünktlich zahlt?
Nach § 543 Abs. 1 BGB ist eine außerordentliche Kündigung wirksam, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Im vorliegenden Fall hat das Jobcenter nachhaltig verspätet bezahlt und darüber hinaus erklärt, es werde auch in Zukunft nicht pünktlich zahlen. Dass pünktliche Zahlung vom Organisatorischen her ohne Weiteres möglich wäre, liegt auf der Hand. Die Verspätung der Zahlungen hängt möglicherweise damit zusammen, dass das Jobcenter bei der Vielzahl der zu erledigenden Mietzinszahlungen für sozial schwache Mieter erhebliche Zinsen erspart, wenn es verspätet zahlt. Muss das dem Mieter zur Last fallen, oder kann und soll es auf dem Rücken des Vermieters ausgetragen werden? Wem fällt die verspätete Zahlung der Mietzinsen durch das Jobcenter zur Last?
Der BGH stellt entscheidend darauf ab, ob das Jobcenter (Sozialamt), das im Rahmen der Daseinsvorsorge hoheitlich tätig wird, als Erfüllungsgehilfe i.S.d. § 278 BGB betrachtet werden kann. Nach seiner Auffassung fehlt es an einem der Regelung des § 278 BGB entsprechenden Verhältnis. Denn das Jobcenter agiere nicht nach den Weisungen des Mieters, sondern sei hoheitlich unabhängig von diesem im Rahmen der Daseinsvorsorge tätig. Deshalb komme eine Zurechnung über § 278 ZPO zu Lasten des Mieters nicht in Betracht.
Diese Argumentation beruht offensichtlich auf dem Gedanken, dass § 278 BGB von einer Konstellation privatautonomer Hinzuziehung eines Erfüllungsgehilfen ausgeht (vgl. Grundmann in: MünchKomm BGB, 5. Aufl., § 278 Rn. 42). Von einer solchen privatautonomen Hinzuziehung kann man nach Auffassung des BGH bei dem von sich aus tätig werdenden Jobcenter nicht sprechen.
Im Ergebnis bedeutet das: Der Vermieter muss nach Auffassung des VIII. Zivilsenats die nachhaltig verspäteten Mietzinszahlungen des Jobcenters dulden, ohne sich dagegen wehren zu können.
Vielleicht spricht in der Tat Einiges dafür, dass das Jobcenter – da nicht privatautonom hinzugezogen – nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters für die (rechtzeitige) Zahlung der Miete anzusehen ist. Dass aber ein Erfüllungsgehilfe nicht in allen Fällen privatautonom hinzugezogen werden muss, ergibt sich beispielsweise aus einer früheren Entscheidung des VIII. Zivilsenats (BGH, Urt. v. 21.01.2009 - VIII ZR 107/08 - NJW 2009, 2197). Dort hat der BGH die Verspätung durch die Post bei der Zustellung von Betriebskostenabrechnungen in die Risikosphäre des Vermieters verlagert. Obwohl der Vermieter nicht den geringsten Einfluss auf die Post und die Postlaufzeiten hat, sind nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats auftretende Verzögerungen für die Zustellungen von Betriebskostenabrechnungen ausschließlich in der Risikosphäre des Vermieters angesiedelt. Das hat zur Folge, dass ggf. verspätet zugehende Abrechnungen wegen Verfristung nicht mehr berücksichtigt werden können. Macht es wirklich einen relevanten Unterschied, dass die Deutsche Post zwischenzeitlich als Aktiengesellschaft organisiert ist, während das Jobcenter (Sozialamt) als Behörde der Agentur für Arbeit agiert?
Wenn der Vermieter sich verzögerte Zustellungen der Post ohne eigene Verantwortlichkeit in vollem Umfang zurechnen lassen muss, wäre umgekehrt die Zurechnung einer verspäteten Mietzinszahlung durch das Jobcenter zu Lasten des Mieters konsequent. Ebenso wie sich der Vermieter die verspätete Zustellung einer Betriebskostenabrechnung durch die Post zurechnen lassen muss, müsste umgekehrt ein Mieter auch die Verantwortung dafür tragen, dass das an seiner Stelle für ihn zahlende Sozialamt nachhaltig unpünktlich zahlt. Denn die Verspätung der Mietzinszahlungen liegt doch eher in der Risikosphäre des Mieters als in derjenigen des Vermieters.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kommt es für die außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auf die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Abwägung der beiderseitigen Interessen an. Ein Verschulden des Mieters, das in Abs. 1 beispielhaft erwähnt ist, ist weder hinreichende noch notwendige Bedingung der Anwendbarkeit dieser Vorschrift. § 543 Abs. 1 BGB erwähnt den Gesichtspunkt des Verschuldens nur als einen der Beispielsfälle der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist objektiv zu beurteilen. Es können auch unverschuldete Umstände so bedeutsam sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist (Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl. 2009, § 543 Rn. 35). Was ausbleibende oder verspätete Zahlungen angeht: Hier gilt der allgemein anerkannte Grundsatz, dass unverschuldete Zahlungsunfähigkeit nicht von der Leistungspflicht befreit. Der Schuldner hat das Risiko auch für unverschuldeten Geldmangel zu tragen. Das gilt auch für die Miete (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB Rn. 170, m.w.N.). Ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters ist für die Kündigung nicht unbedingt erforderlich. Das hat der BGH bereits zu § 554 BGB a.F. entschieden (BGH, Urt. v. 08.12.2004 - VIII ZR 218/03 - WuM 2005, 125; BGH, Urt. v. 06.11.1996 - XII ZR 60/95 - NJW-RR 1997, 203).
Vor diesem Hintergrund erscheint es zweifelhaft, ob man – unabhängig von der Anwendbarkeit des § 278 BGB, also der Bejahung oder Verneinung von Erfüllungsgehilfeneigenschaft des Jobcenters – das Risiko permanent verspäteter Zahlungen nicht eher in die Sphäre des Mieters verlagern und die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 1 BGB befürworten muss.
Die Auffassung des BGH bedeutet im Ergebnis: Der Vermieter ist u.U. schutzlos (bewusst) verspätet geleisteten Mietzinszahlungen des Sozialamts ausgeliefert, ohne sich mit einer Kündigung dagegen wehren zu können. Die Entscheidung des BGH – konsequent weitergedacht – bedeutet, dass es das Sozialamt nach Belieben handhaben kann, wann es die Zahlungen leistet, weil die Verspätung ja nicht dem Mieter zugerechnet werden kann und daher dem Vermieter keine Kündigung des Mietverhältnisses erlaubt. Erhebliche Zinseinsparungen, die dem Jobcenter (Sozialamt) durch nachhaltig verspätete Mietzinszahlungen auf breiter Front zu Gute kommen, werden durch nicht sanktionierbare Eingriffe in die Rechte des Vermieters erzielt.
Zusätzlich verschärft wird das Problem zu Lasten des Vermieters durch die Neuregelung des § 1568a BGB ab 01.09.2009. Nach dieser Vorschrift (eingeführt durch Gesetz vom 06.07.2009, in Kraft seit 01.09.2009, BGBl I, 1696) gilt Folgendes:
Wenn Eheleute sich scheiden lassen und der solvente Mieter (Ehemann) auszieht, kann der verbleibende Ehegatte (auch ohne die früher notwendige Wohnungszuweisung im Rahmen der §§ 1, 3 ff. HausVO durch das Familiengericht) verlangen, dass ihm die Ehewohnung überlassen wird (§ 1568a Abs. 1 BGB). Er tritt dann zum Zeitpunkt des Zugangs einer übereinstimmenden Mitteilung der Ehegatten an den Vermieter über die Überlassung an den verbleibenden Mieter anstelle der bisherigen Eheleute in das Mietverhältnis ein (§ 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB). Ohne Wohnungszuweisung (wie bisher) kann also die bloße einseitige Erklärung der Eheleute dazu führen, dass dem Vermieter der vermögenslose in der Wohnung verbleibende Mieter als einziger verbleibender Vertragspartner (unter Entlassung des solventeren Ehegatten) aufgedrängt wird. In der Regel wird in einem solchen Trennungsfall die weniger solvente Ehefrau mit den Kindern in der Wohnung verbleiben. Der Vermieter muss dann mit dieser das Mietverhältnis fortsetzen mit der Folge, dass sich das vom BGH zu Gunsten des Mieters entschiedene Problem permanenter Verspätung von Mietzinszahlungen durch das Sozialamt zu Lasten des Vermieters verschärft, ohne dass dieser sich in irgendeiner Weise gegen die verspäteten Zahlungen mit einer Kündigung zur Wehr setzen kann. Der Vermieter muss auf Grund der gesetzlichen Neuregelung und der hier besprochenen Entscheidung des BGH im Ergebnis sanktionslos hinnehmen, dass er kein Recht mehr darauf durchsetzen kann, pünktliche Mietzinszahlungen vom Sozialamt zu erhalten.
Vielleicht sollte die Frage einer endgültigen Klärung zugeführt werden, ob diese Rechtslage, die den Vermieter auf Dauer durch erhebliche Mietzinszahlungen erheblich benachteiligt, mit Art. 14, Art. 2 GG vereinbar ist, oder ob nicht – völlig unabhängig von der Frage, ob das Jobcenter Erfüllungsgehilfe i.S.d. § 278 BGB ist – die permanent verspäteten Mietzinszahlungen eher der Risikosphäre des Mieters statt des Vermieters zuzurechnen sind.
In Tz. 32 befasst der BGH sich noch mit dem Thema der Klageänderung und Klageerweiterung in der Berufungsinstanz. Im Anschluss an frühere Entscheidungen (BGH, Urt. v. 30.03.1983 - VIII ZR 3/82 - NJW 1984, 1552, und BGH, Urt. v. 10.01.1985 - III ZR 93/83 - NJW 1985, 1841) betont der VIII. Zivilsenat, dass die Sachdienlichkeit einer Klageänderung entgegen der Auffassung der Berufungsinstanz nicht schon mit der Erwägung verneint werden kann, dass den Parteien sonst eine Instanz verloren gehe. Im vorliegenden Fall lagen allerdings die Voraussetzungen für eine Klageänderung in der Berufungsinstanz nach § 533 Nr. 2 ZPO (Berücksichtigung einer zusätzlichen später nachgeschobenen Kündigung) nicht vor.
Die Frage der Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten stellte sich aus der Sicht des BGH nicht. Dieses ist in der Vergangenheit hoch umstrittene Thema (vgl. z.B. BGH, Beschl. v. 02.09.2009 - II ZB 35/07 - NJW 2009, 316 gegen BGH, Beschl. v. 22.01.2008 - VIII ZB 57/07 - NJW 2008, 1323) ist durch die Neuregelung des § 15a RVG, eingefügt durch Gesetz vom 30.07.2009 (BGBl I, 2449) erledigt mit der Folge, dass im Gegensatz zur früheren Praxis außergerichtliche Anwaltsgebühren nicht mehr mit eingeklagt werden müssen (§ 15a Abs. 2 RVG).

References: BGH 
 BGH 
 § 543
 BGH 
 § 543
 § 278
 § 314
 § 543
 § 543
 BGH 
 § 278
 § 278
 § 278
 § 278
 § 278
 BGH 
 BGH 
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 BGH 
 § 554
 § 278
 § 543
 BGH 
 BGH 
 § 1568
 BGH 
 BGH 
 Art. 14
 Art. 2
 § 278
 BGH 
 § 533
 BGH 
 § 15