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Timestamp: 2018-11-13 16:40:01+00:00

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Universimmo.com - Fond de réserve ou vote avec devis?
Fond de réserve ou vote avec devis? Imprimer le sujet
Posté - 06 sept. 2018 : 21:57:53
Cette année il semblerait que les syndic se soit passer le mots pour éviter de faire voter les travaux régulièrement en AG.
Donc la dernière toute neuve toute belle est
Constitution d'un fond de réserve pour travaux futurs travaux d'un montant de 160'000€
vote art. 25 loi 25 juillet 1965
L'assemblée générale après en avoir délibéré decide en application de l'article 35 du décret de 17 mars 1967 de constituer une avance de trésorerie de 160'000€ qui sera appelé sur la base de clé de répartition "charges communes générales".
Cette somme est appelée à financer la 1ere tranche de travaux à savoir :
le réseau des fluides intérieurs
la sécurisation des locaux de chaufferie
l'expertise des plinthes et bois intérieurs
la toiture et la zinguerie
De plus, une validation des autres biens raccordés au système d'assainissement sera nécessaire. Il est rappelé qu'une décision antérieure avait été prise pour un montant de 2000€ par accès. IL faudra s'assurer le l'accord des propriétaires concernés (qui ne font pas partie de la résidence).
Résolution d'emprunt à faire adopter par l'AG autorisant le recours au prêt à taux fixe du crédit foncier.
le syndic demande la constitution d'un font de 160'000€ pour travaux en proposant aux copropriétaires de s'endetter sans avoir fait aucun devis et encore moins voté ces devis et sans s'engager sur un calendrier de travaux.
En clair, il dit "filez moi l'argent et quand j'aurais le temps on fera des devis pour normalement faitre les travaux"
Je préfèrerais la procédure habituelle.
Le devis sont présentés en AG et on vote travaux avec devis pour chaque type de travaux concerné.
Quels arguments puis-je avancer?
1 Posté - 06 sept. 2018 : 23:28:21
Votre syndic a train de retard.
Les provisions spéciales de l'article 18 pour des travaux dédiés, mentionnées dans l'article 35 du décret de 17 mars 1967 qu'il invoque n'existent plus dans l'article18.
On peut donc, (à priori, personne ne sait vraiment) encore appeler celles déjà votées avant la modif, mais pas en créer.
On peut en revanche abonder le fonds travaux.
C'est pas le moment de faire ça, le crédit Foncier est dans la mouise.
Nous on a eu un mal de chien à faire débloquer les fonds malgré leur accord. Ca a pris un an. On a eu peur de pas pouvoir payer les entreprises...
https://www.lesechos.fr/finance-mar...-2187338.php
En plus, à moins que ça ait changé y'a très peu de temps, il donne pas les fonds sans devis + ORDRE DE SERVICE + décision d'AG de faire les travaux. Donc pour abonder un fonds travaux, vous pouvez oublier.
Contactez les et demandez les papiers destinés au syndic en plus de ceux normalement joints à la convocation, vous pourrez vérifier.
Si votre syndic parle de copro100, soit le credit que chaque proprio prend s'il veut. Et alors il y a une garantie qui fait que si un copro ne paye pas c'est la banque qui s'en débrouille et pas le syndicat.
S'il s'agit de prendre un crédit au nom du syndicAT c'est de la folie.
Et la liste des travaux me semble un mic mac absurde... Quelles raisons invoque-t-il pour appeler tout ça en une fois ? Pourquoi pas , nous on vient bien de faire toit + ravalement+ canalisation, mais on avait des raisons : tout était antédiluvien, fuites à répétition et travaux en urgence chaque année ou presque + économies sur les échafaudages + possibilité de déplacer des pluviales si modif des goutières +un crédit au lieu de 4 ou 5 en quelques années.
Là, c'est quoi le motif pour appeler tout d'un coup ? Sans estimation ?
Édité par - Viviane le 06 sept. 2018 23:42:27
2 Posté - 07 sept. 2018 : 00:05:42
De pachachon
Constitution d'un fond de réserve pour travaux futurs travaux d'un montant de 160'000€"
"Projet de résolution :
L'assemblée générale après en avoir délibéré décide en application de l'article 35 du décret de 17 mars 1967 de constituer une avance de trésorerie de 160'000€ "
La réserve pour travaux n' existe plus, elle est remplacée par "un fonds travaux" obligatoire voté par l' A.G. en pourcentage du budget de l' exercice (minimum 5 %).
L' avance de trésorerie elle est fixée à un maximum de 1/6 du budget.
"Résolution d'emprunt à faire adopter par l'AG autorisant le recours au prêt à taux fixe du crédit foncier."
Cette question doit figurer à l' ordre du jour avec une proposition de prêt (Taux, durée,...). Ce sont les copropriétaires qui le désirent, qui doivent emprunter et non le syndicat.
L' ordre du jour devant être établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical, celui-ci doit réagir, et si le syndic persiste, il devra conseiller aux copropriétaires de voter contre ces résolutions.
15236 message(s)
3 Posté - 07 sept. 2018 : 07:20:32
je rajoute que les fonds travaux ne sont pas utilisables pour des travaux d'amélioration, création et modification. Ce fonds travaux a été prévue pour maintenir en bon état le bâtiment tel qu'il existe.
D'une part on ne peut donc présumer de façon détaillée ce à quoi il sera utilisé, d'autre part on ne peut pas dans le MEME vote décider la création et l'utilisation future....
PS "Cette année il semblerait que les syndic se soit passer le mots pour éviter de faire voter les travaux régulièrement en AG." C'est un avis tout à fait personnel : je n'ai pas constaté cette affirmation....
4 Posté - 07 sept. 2018 : 09:00:10
"je rajoute que les fonds travaux ne sont pas utilisables pour des travaux d'amélioration, création et modification. Ce fonds travaux a été prévue pour maintenir en bon état le bâtiment tel qu'il existe"
Je ne vois pas de telles restrictions dans la loi du 10 juillet 1965
"Article 14-2
5 Posté - 07 sept. 2018 : 09:29:59
cet article 58 est issu de la loi ALUR et situe dans cette loi dans la structure suivante :
"LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
Section 4 : Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles"
6 Posté - 07 sept. 2018 : 09:51:26
Je veux bien Rambouillet, mais si on vous suit, on pourrait pas s'en servir pour installer un ascenseur dans un immeuble de 7 étages, par exemple... au motif que c'est une amélioration... Mais on pourrait s'en servir pour ravaler la cage d'escalier après les travaux...
Peu d'AG s'amusent à faire des améliorations alors qu'il y a des choses d'entretien basiques à faire.
7 Posté - 07 sept. 2018 : 09:59:09
Cette année il semblerait que les syndic se soit passer le mots
Je rejoins Rambouillet, c'est une opinion tout à fait perso...
C'est surtout que votre syndic est un renard... Quand les travaux de l'article 18 existaient, soit durant des années, on invoquait dans la résolution l'article 18 de la loi de 1965, qui déterminait l'objet de ces avances etc...
Et pas l'article 35 du décret, qui dit qu'on est obligé de les payer une fois votées.
En plus, c'était des avances, remboursables en cas de mutation.
Aujourd'hui, ça n'existe plus pour les travaux, le fonds travaux n'est pas remboursable en cas de mutation.
A mon avis, c'est une façon pour lui de faire passer la pilule : si c'est pas dépensé avant que vous partiez, on vous remboursera, (et l'acquéreur versera la somme...). Sauf que comme cette possibilité n'existe plus, il va falloir croiser les doigts pour que ce soit possible, que le syndic vous rembourse vraiment, et que l'acheteur accepte de payer...
Édité par - Viviane le 07 sept. 2018 10:16:47
8 Posté - 07 sept. 2018 : 10:35:46
"Section 4 : Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles""
Ceci est un exposé des "motifs" de la loi, et les "travaux d'amélioration, création et modification" participent à la conservation et préviennent la dégradation des copropriétés puisqu' ils améliorent l' état des copropriétés.
La loi est destinée à faciliter les travaux, pas à les restreindre.
9 Posté - 07 sept. 2018 : 10:45:22
Dans l'offre de prêt annexé à la convocation d'assemblée générale le préteur est le crédit foncier et l'emprunteur est le syndicat de copropriétaires.
10 Posté - 07 sept. 2018 : 11:32:48
"le préteur est le crédit foncier et l'emprunteur est le syndicat de copropriétaires."
Il faut voir les autres conditions, par exemple qui participe au prêt.
Dans les prêts types "Copro100" l' emprunteur est le syndicat, pour que le préteur puisse bénéficier, en cas d' impayés, du privilège du syndicat.
Il est important que ne participent au prêt que les copropriétaires qui le veulent et que les prélèvements soient effectués par le préteur sur les comptes bancaires des copropriétaires emprunteurs.
11 Posté - 07 sept. 2018 : 15:03:20
Dans l'offre de prêt annexé à la convocation d'assemblée générale le préteur est le crédit foncier
Le crédit Foncier de France a disparu, sauf erreur....
https://www.batiactu.com/edito/disp...nt-53590.php
Édité par - ribouldingue le 07 sept. 2018 15:09:16
12 Posté - 07 sept. 2018 : 16:53:04
Suivant le site batiactu.coml, les activités seraient reprises:
" Le groupe BPCE, maison-mère de l'institution, a effectivement annoncé l'absorption de l'établissement spécialisé, ......... Bien que la BPCE se soit engagé à sauvegarder "les compétences et les expertises du Crédit Foncier" en les redistribuant à ses différentes entités (les Banques populaires et les Caisses d'épargne."
13 Posté - 07 sept. 2018 : 18:47:46
concernant le "fameux" prêt, à ce jour, il n'est pas décidé de reprise
14 Posté - 07 sept. 2018 : 19:07:17
C’est bien une offre de prêt Copro 100 du crédit foncier.
Les arguments présentés ici ont au moins eu le mérite de faire réagir 2 des 10 copropriétaires (j’espère que les 7 autres se manifesteront) qui se joignent à moi pour demander des explications au syndic et voter non à l’AG de la semaine prochaine.
Je ne suis pas contre les travaux (au contraire) mais contre cette résolution ‘filez moi l’argent et ensuite on fera des devis’.
Promis je vous tiens informés de cette AG.
Encore une fois c’est universimmo qui a été de meilleur conseil.
15 Posté - 07 sept. 2018 : 21:58:44
j'éviterais surtout de voter pour un pret du crédit foncier.....
16 Posté - 07 sept. 2018 : 23:07:48
Et donc, quand bien même les activités du CF seraient reprises, le CF refusera le crédit.
Il lui faut un ORDRE DE SERVICE. Les crédits ne servent pas à abonder des fonds travaux mais à abonder des TRAVAUX effectivement commandés. Même un devis ne suffit pas, on vient d'en faire l'expérience, et vous n'avez même pas ça.
Donc ceux qui compteront sur ce crédit pour payer les appels seront dans une grosse mouise.
Si réellement vous avez de tels travaux à faire, prenez votre temps.
Reconvoquez une AG après avoir obtenu des devis d'architecte, et commencez par missionner un architecte ou autre personne pouvant assurer la maitrise d'oeuvre pour rédiger un cahier des charges et faire des appels d'offres.
Nous on a mis 3 ans à préparer une grosse campagne de travaux, avec les plus petites quote-parts à 18000€.
Il faut que l'AG discute sur ce qui est à faire, puis que le CS suive le truc de près. Se concerte avec l'arci pour établir le cahier des charges, le relise soigneusement AVANT que l'appel d'offres soit fait, histoire d'être sur que c'est bien ce qu'on veut, que tout est utile, que rien n'est oublié...
Faire des réunions informelles où chacun pourra exprimer ses questions,ses angoisses financières...
Et pendant ce temps, les gens commencent à économiser. A consulter leur propre banque pour les crédits, bref à réfléchir comment payer.
Bref, en dehors du fait que l'avance proposée par votre syndic est illégale et n'existe plus, on n'appelle pas 160000€ à répartir sur 10 lots de but en blanc, sans réflexion, sans estimation des coûts réels, de qui peut payer ou pas et pourquoi... c'est du pur délire.
Édité par - Viviane le 07 sept. 2018 23:28:04
17 Posté - 14 sept. 2018 : 09:36:44
bonjour Viviane et Rambouillet
Pouvez-vous m'éclaircir sur certains points.
- je comprends que la limite de 1/6eme du budget annuel n'existe plus pour la copropriété.
ou existe t'elle toujours pour les avance de trésorerie (terme exact de la résolution d'AG)?
1/ il y a eu un diagnostique sur les travaux à faire.
2/ dans la résolution d'AG , le syndic n'invoque ni l'article 18 , ni l'article 35 du décret de la loi de 1965 (copie du texte exact dans mon post initial).
Du coup est-ce que la résolution est valide ou le fait que seul est mentionné que c'est "une avance de trésorerie de 160'000€" est contestable?
Faut-il qu'il soit que dans la résolution d'AG, le syndic écrive 'fond de travaux' à la place de 'avance de trésorerie'?
"IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :
Aucun plan pluriannuel n'a été voté.
Il n'est pas non plus dans cette AG.
Cette AG demande une "avance de trésorerie" (pas un fond de travaux) sans plan pluriannuel.
En clair c'est donnez moi l'argent, on verra plus tard pour les travaux.
Est-ce cela que la loi permet?
- puis-je invoquer que la résolution n'est pas conforme? quel motif?
Est ce que les mentions 'avance de trésorerie' a la place de 'fond de travaux' est un motif?
Est ce que de ne pas avoir d'échéancier (plan pluriannuel) est un motif?
Je veux faire les travaux mais en sachant ce qui sera dépensé (voté) pour tel poste de travaux et sans prendre le risque de donner l'argent et de ne pas avoir les travaux executés ou faits à n'importe quel prix.
Le budget de la copropriété est de 30'000€ par an.
18 Posté - 14 sept. 2018 : 09:44:57
pachacon: l’expression "avance de trésorerie" a remplacé l'expression "fonds de roulement", cette avance de trésorerie existe toujours et son montant est au maximum de 1/6 du BP annuel
il n'y a aucune obligation que cette avance de trésorerie représente 1/6 du BP
lorsqu'un copropriétaire vend son lot, dans l'éat daté le syndic doit indiquer si l'acquéreur doit rembourser le copropriétaire vendeur du montant de cette avance de trésorerie, ou si le syndic rembourse le vendeur et appelle le montant au nouveau copropriétaire
19 Posté - 14 sept. 2018 : 09:51:40
Viviane, j'ai bien lu votre phrase :
"Bref, en dehors du fait que l'avance proposée par votre syndic est illégale et n'existe plus, on n'appelle pas 160000€ à répartir sur 10 lots de but en blanc, sans réflexion, sans estimation des coûts réels, de qui peut payer ou pas et pourquoi... c'est du pur délire."
mais je me permet de reposer la question car ça va être chaud cet après-midi à l'AG.
La majorité est prête a lui filer l'argent sans échéancier de travaux (plan pluriannuel) ni aucune garantie.
Alors je préfère ne pas être prise en défaut.
Et j'ai bien écouter votre conseil dans un autre post (que je parle trop) et vais laisser le syndic s'expliquer.
Mais si je balance que c'est illégal, il faut que blabla soit carré.
20 Posté - 14 sept. 2018 : 09:55:26
nefer je n'avais pas vu votre réponse (nos posts se sont croisés)
Donc si j'affirme en AG que l'avance de trésorerie fait jusqu'a 1/6eme du BP (soit 5000€) max et que le syndic ne peut pas demander 160'000€, j'ai bon?
ensuite si le syndic demande la mise au vote et que la majorité vote une 'avance de trésorerie' de 160'000€, que puis-je faire inscrire sur le PV d'AG?

References: art. 25
 l'article 35
 l'article 18
 l'article 35
 l'article18
 l'article 35
 l'article 18
 l'article 18
 l'article 35
 l'article 18
 l'article 35
 l'article 14