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Timestamp: 2016-10-23 06:25:07+00:00

Document:
d�fendeurs et recourants, tous trois repr�sent�s par Me
Jacques Micheli, avocat � Lausanne,
K.________, demandeur et intim�, repr�sent� par Me Olivier Burnet, avocat � Lausanne;
(r�siliation du bail pour d�faut de paiement; compensation)
A.- Par convention du 24 septembre 1993, K.________ qui avait pris � bail un local de vente � l'int�rieur d'un centre commercial, a c�d� l'usage, moyennant un loyer d�termin� en pourcentage du chiffre d'affaires, d'une surface dans son local � A.________ et C.________, afin qu'ils y exploitent une boulangerie-p�tisserie et un tearoom.
Les relations entre les parties s'�tant d�t�rior�es, K.________, par lettre du 22 ao�t 1998, a inform� les sous-locataires de sa d�cision de ne pas renouveler le contrat. Par lettre du m�me jour, ces derniers ont contest� le loyer convenu, en d�clarant qu'il �tait usuraire et donc nul, les montants vers�s en trop devant �tre restitu�s ou compens�s. D�s le 17 septembre 1998, K.________ n'a plus re�u aucun loyer. Par lettre du 3 novembre 1998, il a mis en demeure les sous-locataires de s'acquitter du loyer arri�r� dans un d�lai au 4 d�cembre 1998, sous menace de r�siliation.
Cette sommation �tant rest�e vaine, il a r�sili� le bail, par lettre du 7 d�cembre 1998, pour le 31 janvier 1999.
B.- Comme les sous-locataires n'ont pas quitt� les lieux, K.________ a sollicit� leur expulsion, qui a �t� ordonn�e le 23 avril 1999 par le Juge de paix du cercle de St-Saphorin. Le recours interjet� contre cette d�cision par les sous-locataires a �t� rejet� par un arr�t du 12 octobre 1999 rendu par la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois. La cour cantonale a consid�r� que le loyer convenu
n'�tait pas usuraire, en se fondant, d'une part, sur un rapport du 30 novembre 1998 de la Fiduciaire des boulangers, mandat�e par K.________ et, d'autre part, sur un rapport du 5 mars 1999 de la fiduciaire X.________ S.A., laquelle avait �t� mandat�e d'un commun accord par les deux parties. Il a �t� retenu que, du 1er d�cembre 1993 au 19 septembre 1998, les sous-locataires avaient pay� un loyer annuel moyen de 105 931 fr.45, tandis que le bailleur assumait des charges moyennes de 93 930 fr. par an.
C.- A.________, B.________ et C.________ exercent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Invoquant divers moyens qui seront examin�s ci-apr�s, ils concluent � ce que leur expulsion ne soit pas prononc�e et demandent subsidiairement que l'arr�t attaqu� soit annul� et la cause renvoy�e � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision.
1.- a) Interjet� par les parties qui ont �t� condamn�es � �vacuer les lieux et dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8000 fr. (art. 46 OJ), le recours en r�forme est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ).
b) Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral (art. 43 al. 1 OJ), mais non pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 2�me phrase OJ) ou pour violation du droit cantonal (ATF 123
Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 119 II 353 consid. 5c/aa; 117 II 256 consid. 2a). Dans la mesure o� les recourants pr�sentent un �tat de fait qui s'�carte de celui retenu par la cour cantonale sans que l'une de ces exceptions ne soit �tablie, il n'est pas possible d'en tenir compte. Les recourants ne peuvent pas pr�senter de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties, mais il n'est pas li� par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par ceux de la d�cision cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 123 III 246 consid. 2; 122 III 150 consid. 3).
2.- a) Les recourants soul�vent de nombreux griefs qui concernent l'administration des preuves, ainsi que l'appr�ciation de ces derni�res. D�s lors que l'on ne parvient pas � discerner une violation du droit f�d�ral susceptible de donner lieu � un recours en r�forme (art. 43 al. 1 OJ), il suffit de r�pondre bri�vement � ces arguments, en les examinant successivement.
Les recourants soutiennent de mani�re g�n�rale que l'�tat de fait contenu dans l'arr�t attaqu� serait lacunaire.
La rectification d'une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 2�me phrase OJ) ou le compl�tement des constatations cantonales (art. 64 al. 1 OJ) suppose, avant toute autre condition, que le fait � ajouter soit propre � modifier l'issue du litige (cf. Poudret, COJ II, n. 5.1 ad art. 63 OJ et n. 2.1.6 ad art. 64 OJ). Comme on ne voit pas en quoi cette condition serait r�alis�e, il n'y a pas lieu d'examiner la question plus avant.
Si la cour cantonale a consid�r� l'expertise de X.________ S.A. comme convaincante, nonobstant les objections des recourants, il s'agit d'une question d'appr�ciation des preuves, qui ne peut donner lieu � un recours en r�forme
(ATF 122 III 26 consid. 4a/aa, 61 consid. 2c/bb, 73 consid. 6b/bb; 121 III 350 consid. 7c; 120 II 97 consid. 2b). En effet, le droit f�d�ral, et notamment l'art. 8 CC, ne prescrit pas sur quelles bases le juge peut fonder sa conviction (ATF 122 III 219 consid. 3c; 119 III 60 consid. 2c; 118 II 142 consid. 3a, 365 consid. 1).
Lorsque les d�fendeurs reprochent � l'autorit� cantonale de ne pas avoir ordonn� une expertise judiciaire,
leur grief ne concerne pas l'application du droit f�d�ral, d�s lors que ce droit ne d�termine pas, dans une pareille cause, quelles sont les mesures probatoires qui doivent �tre ex�cut�es. En suivant l'expertise de X.________ S.A., la cour cantonale a fix� le montant des charges annuelles assum�es par le bailleur � 93 930 fr. en moyenne. Il s'agit d'une question d'appr�ciation des preuves et d'�tablissement des faits, laquelle, comme on l'a vu, ne peut �tre revue dans un recours en r�forme
Les recourants critiquent le d�roulement de l'expertise effectu�e par X.________ S.A., mais on ne voit pas
quelle disposition de droit f�d�ral serait viol�e. Les d�fendeurs pensent manifestement que ces circonstances devraient influencer la cr�dibilit� de l'expertise. Or ce point ne concerne que l'appr�ciation des preuves, laquelle �chappe � la censure de la juridiction f�d�rale de r�forme.
Invoquant une violation de l'art. 8 CC, les recourants consid�rent que l'autorit� cantonale aurait d� ordonner une expertise judiciaire. Ils perdent cependant de vue que cette disposition ne prescrit pas sur quelles bases le juge peut fonder sa conviction (ATF 122 III 219 consid. 3c p. 223-224; 119 II 114 consid. 4c; 118 II 142 consid. 3a) et ne s'oppose nullement � ce qu'une mesure probatoire soit refus�e � la suite d'une appr�ciation anticip�e des preuves (ATF 122 III 219 consid. 3c p. 223; 120 II 58 consid. 4d; 115 II 440 consid. 6b p. 450). En l'esp�ce, la cour cantonale a �t� convaincue par les expertises priv�es produites et elle a estim� inutile d'ordonner encore une expertise judiciaire; cette d�cision ne peut fonder un recours en r�forme, parce que cette situation n'est r�glement�e ni par l'art. 8 CC, ni par aucune autre disposition du droit f�d�ral.
Toutes les critiques concernant la cr�dibilit� des expertises priv�es et leur signification ne concernent que l'appr�ciation des preuves, qui ne peut donner lieu � un recours en r�forme.
b) Les recourants pr�tendent que le contrat conclu devrait �tre qualifi� de soci�t� simple (art. 530 CO). Cette argumentation doit �tre rejet�e d'embl�e, parce qu'elle ne trouve aucun appui dans l'�tat de fait qui lie le Tribunal f�d�ral saisi d'un recours en r�forme (art. 63 al. 2 1�re phrase OJ). Il r�sulte au contraire clairement des constatations cantonales que l'intim� a c�d� aux d�fendeurs l'usage d'une chose moyennant r�mun�ration, ce qui constitue bien un contrat de bail (art. 253 CO). Que le loyer soit fix� en
pourcentage du chiffre d'affaires ne fait pas obstacle � cette qualification (cf. ATF 116 II 587 consid. 2). On pourrait tout au plus se demander s'il ne s'agit pas d'un bail � ferme (art. 275 CO), mais aucune des parties ne le pr�tend et les constatations cantonales ne permettent pas de conclure dans ce sens (cf. David Lachat, Le bail � loyer, n. 2.2.1 p. 55 s.). Au demeurant, on ne voit pas ce que cette qualification pourrait changer, puisqu'il est constant que les recourants ne paient plus rien depuis longtemps (cf. art. 282 CO) et que la loi ne pr�voit pas une protection contre les fermages abusifs (cf. par opposition: art. 269 ss CO).
c) La cour cantonale a constat� souverainement que les recourants ont cess� de payer le loyer convenu d�s le 17 septembre 1998. Il ressort �galement des constatations cantonales - ce qui n'est pas discut� - que le bailleur a proc�d� conform�ment � l'art. 257d CO. Le bail a donc �t� r�sili� en raison de la demeure des d�fendeurs, ce qui justifie en principe la d�cision d'expulsion.
d) Les recourants contestent cependant la demeure, en faisant valoir que la cr�ance de loyer est �teinte par compensation (art. 120 al. 1 CO) avec leur cr�ance en restitution du loyer pay� en trop; ils soutiennent en effet qu'ils ont pay� un loyer excessif.
Les magistrats vaudois ont retenu souverainement (art. 63 al. 2 OJ) que le loyer d� s'est �lev� en moyenne � 105 931 fr.45 par an, alors que le bailleur supportait des charges s'�levant � 93 930 fr. par an. Ils ont consid�r� que la diff�rence de 12 001 fr.45, repr�sentant le 12,7% de 93 930 fr., ne permettait pas de taxer le rendement d'usuraire, de sorte que la clause contractuelle fixant le loyer ne pouvait pas �tre consid�r�e comme nulle en application de
l'art. 20 CO. D�s lors qu'il n'y a pas de disproportion �vidente entre les prestations �chang�es, l'usure (art. 157 ch. 1 al. 1 CP) est exclue, d'autant que l'intim� assume le risque de l'insolvabilit� de ses sous-locataires. Le raisonnement de l'autorit� cantonale ne souffre pas la moindre critique. Pour la m�me raison, la l�sion (art. 21 CO) n'entre pas en ligne de compte. En cons�quence, les recourants sont tenus de payer le loyer convenu (pacta sunt servanda).
Ils soutiennent que ce loyer est abusif, mais ils perdent de vue que le locataire qui consid�re tel le loyer convenu doit le contester devant l'autorit� de conciliation dans les trente jours qui suivent la r�ception de la chose (art. 270 al. 1 CO). Faute d'avoir agi en temps utile, les recourants sont d�chus du droit d'invoquer le caract�re pr�tendument abusif du loyer (cf. Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 67 et 70 ad art. 270 CO; Lachat, op. cit., n. 17.1.1 p. 257 et n. 17.2.3.1 p. 261). Si les d�fendeurs estimaient que la situation avait �volu� et que le loyer �tait devenu abusif, ils devaient demander une diminution du loyer (art. 270a al. 2 CO), qui n'aurait pu prendre effet que pour le prochain terme de r�siliation (art. 270a al. 1 CO); faute d'avoir proc�d� de cette fa�on, ils ne peuvent avoir actuellement une cr�ance qui puisse �tre oppos�e en compensation.
Les recourants invoquent enfin un arr�t concernant l'interdiction des transactions coupl�es (arr�t non publi� du 13 janvier 1999 dans la cause 4C.207/1998); il s'agissait en l'occurrence d'une convention de pas-de-porte qui ne correspondait � aucune prestation effective du bailleur. On ne voit pas la pertinence de cette jurisprudence. L'existence d'une transaction coupl�e suppose, entre autres conditions, que le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de
la chose lou�e. En l'esp�ce, la totalit� de la somme que les d�fendeurs s'�taient engag�s � payer constitue la contrepartie de la cession, par le demandeur, de l'usage des choses lou�es. Comme il n'y a pas trace d'une convention distincte du bail qui pourrait �tre coupl�e avec ce dernier, il n'est pas question d'une transaction coupl�e au sens de l'art. 254 CO.
En �cartant le moyen de la compensation pour le motif que la cr�ance compensatrice invoqu�e n'existe pas, la cour cantonale n'a en rien viol� le droit f�d�ral. 3.- Les frais et d�pens doivent �tre mis � la charge des recourants qui succombent (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ); ils seront r�partis entre eux conform�ment � l'art. 156 al. 7 OJ (cf. �galement art. 159 al. 5 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 3500 fr. solidairement � la charge des recourants;
3. Dit que les recourants verseront solidairement � l'intim� une indemnit� de 4000 fr. � titre de d�pens;

References: ATF 
 ATF 
 art. 63
 art. 64
 ATF 
 art. 282
 art. 269
 art. 270
 art. 159