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Timestamp: 2018-06-20 07:19:31+00:00

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Keine bestimmte Vertragsdauer bei der Vergebührung von Bestandverträgen? | SWK.media
von Erich Resch
SWK 17/2018, 787
In § 9 Abs 2 GebG räumt der Gesetzgeber ausdrücklich ein, dass dem einfachen Gebührenschuldner das Erkennen der Gebührenpflicht nicht immer zugemutet werden kann. Mitunter hat aber auch ein Höchstgericht seine Probleme mit einer konsistenten Interpretation des Gebührengesetzes. Ein brandaktuelles Beispiel ist die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Bestandverträge über Geschäftsräumlichkeiten.
Das Gesetz unterscheidet diesbezüglich zwischen Bestandverträgen auf bestimmte Dauer einerseits und Bestandverträgen auf unbestimmte Dauer andererseits. Bei Verträgen auf unbestimmte Dauer ist der dreifache Jahreswert (Miete, Betriebskosten, Umsatzsteuer etc) als Bemessungsgrundlage für die 1%ige Gebühr heranzuziehen. Bei Verträgen auf bestimmte Dauer wird der Jahreswert mit der Anzahl der Jahre, maximal aber mit dem Faktor 18, multipliziert. Der Unterschied kann also bis zum Sechsfachen reichen. Im Extremfall kann ein Vertrag auf bestimmte Dauer zu guter Letzt auch noch in einen Vertrag auf unbestimmte Dauer übergehen, sodass der Jahreswert gar mit dem Faktor 21 zu multiplizieren ist.
1. Eindeutiger Gesetzeswortlaut – widersprüchliche Entscheidungspraxis
Auf den ersten Blick ist der Gesetzeswortlaut eigentlich klar und eindeutig.1 Der VwGH hat aber schon vor langer Zeit damit begonnen, durch das Abstellen auf Gewichte und Wahrscheinlichkeiten von Möglichkeiten zur vorzeitigen Vertragsauflösung im Einzelfall mehr Raum für durchaus originelle Entscheidungsbegründungen zu schaffen. Einem Zitat der VwGH-Entscheidung vom 22. 12. 1976, 2163/74, zufolge geht die Abweichung vom klaren Gesetzeswortlaut auf eine VwGH-Entscheidung vom 9. 4. 1912, Slg 8850/F, zu einem Vorläufer des GebG 1957 zurück. Die Rechtsprechungslinie kann also mit Fug und Recht als „traditionell“ bezeichnet werden.
Mittlerweile schafft es aber auch der VwGH selbst nicht mehr, Entscheidungen zu treffen, die sich halbwegs widerspruchsfrei in das Gesamtbild seines gebührenrechtlichen Erkenntnisschatzes einfügen lassen. So sah sich der VwGH in der Entscheidung vom 9. 9. 2015, Ro 2014/16/0072, gezwungen, von seiner bisherigen Rechtsprechung abzugehen, weil es andernfalls gebührenrechtlich gar keine bestimmte Vertragsdauer mehr geben würde. Anlassfall war ein Pachtvertrag, bei dem der Pächter das Recht hatte, den Pachtvertrag ohne schriftliche Zustimmung des Verpächters weiterzugeben. Ein derartiges Weitergaberecht hatte der VwGH im Erkenntnis vom 27. 1. 2000, 99/16/0017, noch als einen Umstand angesehen, der einen Bestandvertrag gebührenrechtlich zu einem solchen auf unbestimmte Dauer macht.
Diese Auffassung könne der VwGH aber nicht mehr aufrechterhalten, weil dasselbe ja auch für den Verpächter gelten müsse. Dieser könne ja auch das Objekt jederzeit verkaufen. Wörtlich schreibt der VwGH: „Wollte man im Parteiwechsel auf der Bestandnehmerseite infolge der Ausübung eines Weitergaberechtes des Bestandnehmers eine Vertragsauflösung sehen, so müsste dies folgerichtig auch bei einem Parteiwechsel auf Seite 788 der Bestandgeberseite infolge eines Verkaufes des Bestandgegenstandes angenommen werden. Dies hätte zur Folge, dass für die Annahme einer bestimmten Vertragsdauer kein Raum mehr bliebe.“
2. Richtige Überlegungen – falsche Schlussfolgerungen
Mit diesem Erkenntnis hat der VwGH den Nagel auf den Kopf getroffen. Es entspricht nämlich ständiger Rechtsprechung des VwGH, dass nach einem Parteiwechsel (egal, ob auf Seiten des Bestandgebers oder auf Seiten des Bestandnehmers) gebührenrechtlich ein neuer Bestandvertrag vorliegt.2 Ob es dabei zu einer Vertragsübernahme durch Zwei-Parteien-Einigung, durch Drei-Parteien-Einigung oder durch einen Ex-lege-Vertragsübergang nach § 1120 ABGB bei Verkauf des Mietobjekts kommt, ist dabei irrelevant. Gebührenrechtlich liegt bei Einzelrechtsnachfolge immer ein neuer Bestandvertrag vor. Logischerweise muss der alte Bestandvertrag damit aus gebührenrechtlicher Sicht beendet sein. In der Entscheidung vom 18. 12. 1997, 97/16/0473, stellte der VwGH fest, dass der gesetzliche Eintritt eines Liegenschaftserwerbers in einen Bestandvertrag gem § 1120 ABGB nicht einmal zivilrechtlich einen sogenannten Volleintritt in das Bestandverhältnis darstelle, sondern dieses insoweit verändere, als die gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine relevant würden.3 Selbst wenn der Mieter im ursprünglichen Mietvertrag einen Kündigungsverzicht abgegeben haben sollte, wird dieser durch einen Verkauf des Mietobjekts hinfällig. Der Kündigungsverzicht eines Mieters muss daher aus gebührenrechtlicher Sicht völlig irrelevant sein, wenn ein Verkauf des Mietobjekts in absehbarer Zeit wahrscheinlich ist. Das wird zB bei einem vom Developer abgeschlossenen Mietvertrag immer der Fall sein, weil dieser das Objekt ja gerade zum Zweck des Verkaufs errichtet und vermietet. Der Wegfall des Kündigungsverzichts bzw das absehbare Vorliegen eines – aus gebührenrechtlicher Sicht – neuen Mietvertrags entspricht beim Developer wahrscheinlichkeitstheoretisch betrachtet geradezu dem sicheren Ereignis.
Das Erkenntnis 2014/16/0072 steht somit nicht nur im Widerspruch zum Erkenntnis 99/16/0017, sondern auch zu allen Entscheidungen, die nach einem Parteiwechsel gebührenrechtlich vom Vorliegen eines neuen Mietvertrags ausgehen. Es spricht daher vieles dafür, dass der VwGH im Erkenntnis 2014/16/0072 aus richtigen Überlegungen den falschen Schluss gezogen hat. Richtigerweise hat er aufgezeigt, dass es nach seiner eigenen Rechtsprechung gebührenrechtlich eigentlich keine bestimmte Vertragsdauer gibt, weil jeder Vermieter sein Mietobjekt jederzeit verkaufen und dadurch gebührenrechtlich einen neuen Mietvertrag „produzieren“ kann. Diese Möglichkeit des jederzeitigen Parteienwechsels ist so gewichtig und wahrscheinlich, dass nicht nur die denkmöglichen, sondern sogar alle Kündigungsgründe des § 30 MRG dagegen verblassen. Falsch ist aber der Schluss, den der VwGH im oben zitierten Erkenntnis zieht – dass er nämlich von seiner zutreffenden Entscheidung 99/16/0017 abgeht.
Selbst der VwGH ist offenbar nicht in der Lage, § 33 TP 5 GebG widerspruchsfrei zu interpretieren. Jüngstes Beispiel ist die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Bestandverträge über Geschäftsräumlichkeiten. Das Erkenntnis aus dem Jahr 2015 entfernt sich – im Vergleich mit der VwGH-Rechtsprechung fünfzehn Jahre davor – immer weiter von einer konsistenten Auslegung. Die Diskrepanz zwischen Gesetzeswortlaut und Entscheidungspraxis ist rechtsstaatlich bedenklich.
Seite 789 Für einen Bestandnehmer ist es ein völlig unzumutbarer Zustand, bei einem formell auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Vertrag eine 1%ige Gebühr im Extremfall vom 21-fachen Jahreswert zahlen zu müssen, nur weil der VwGH im Gesetz gar nicht vorgesehene Gewichte und Wahrscheinlichkeiten von Möglichkeiten der gebührenrechtlichen Vertragsbeendigung ins Spiel bringt und diese im Einzelfall dann geringschätzt – ohne dabei zu berücksichtigen, dass er bei jedem Parteienwechsel mit Einzelrechtsnachfolge gebührenrechtlich einen neuen Vertrag und damit die Beendigung des „alten“ Vertrags unterstellt.
Mag. Erich Resch ist Steuerberater und Partner bei der TPA Steuerberatung GmbH in Wien.
Vgl etwa die Ausführungen von W.-D. Arnold (AnwBl 1974, 349 f) in seinen Nachbemerkungen zu drei VwGH-Entscheidungen.
Vgl etwa VwGH 20. 12. 2007, 2004/16/0165; 29. 7. 2004, 2004/16/0075; 11. 9. 2014, 2012/16/0023.
Der VwGH verweist dazu auf die näheren Ausführungen bei Würth in Rummel, ABGB I2, § 1120 Rz 5.
Schlagwort: Bestandvertragsgebühr, unbestimmte Dauer

References: § 9
 § 1120
 § 1120
 § 30
 § 33
 § 1120