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Timestamp: 2019-07-20 10:56:15+00:00

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BGH, 22.04.2016 - V ZR 23/15 (https://dejure.org/2016,29086)
BGH, Entscheidung vom 22.04.2016 - V ZR 23/15 (https://dejure.org/2016,29086)
BGH, Entscheidung vom 22. April 2016 - V ZR 23/15 (https://dejure.org/2016,29086)
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Haftung des Grundstücksverkäufers für öffentliche Äußerungen im Vorfeld der Beurkundung
Immobilienkauf - Nur der notarielle Vertrag zählt
Öffentliche Beschaffenheitsangaben und notarieller Gewährleistungsausschluss
BauR 2016, 2080
BauR 2016, 2134
Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016, V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7).
Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016, V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12).
c) Übersehen hat das Berufungsgericht aber, dass gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, der nach der Rechtsprechung des Senats auch für Grundstückskaufverträge gilt (Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18), zur Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf.
Dazu zählen auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7; so auch bereits Senat…, Urteil vom 16. März 2012, V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16), wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 2 und 7) oder um ein Maklerexposé handelt (vgl. auch OLG Hamm, OLGR 2009, 161).
Zwar umfasst ein solcher Haftungsausschluss auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen - beispielsweise in einem Exposé - zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes (Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12).
Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel - anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit - in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016, V ZR 23/15, NJW 2017, 150).
aa) Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé (…vgl. Senat, Urteile vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, juris Rn. 10; vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7 …und vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).
cc) Anders als das Berufungsgericht meint, ergibt sich aus der Entscheidung des Senats vom 22. April 2016 (V ZR 23/15, NJW 2017, 150) nicht, dass Eigenschaften der Kaufsache, die der Käufer aufgrund öffentlicher Äußerungen des Verkäufers nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB erwarten darf, keine Sollbeschaffenheit begründen, wenn sie in dem Kaufvertrag keine Erwähnung finden.
(3) Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel - anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit - in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12, 18).
Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ist ein vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel nämlich dahin auszulegen, dass er nicht für das Fehlen einer vertraglich (ausdrücklich oder stillschweigend) vereinbarten Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt, wohl aber für Mängel nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB (…vgl. Senat, Urteile vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 und vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 14;… BGH, Urteile vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 31…, vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 96/12, NJW 2013, 1074 Rn. 19…, vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, WM 2015, 1225 Rn. 22 …und vom 27. September 2017 - VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 23).
Ein allgemeiner Haftungsausschluss erfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung u.a. von Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12).
aa) Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat…, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 17;… Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10; Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7;… Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).
Das hat der Senat in jüngerer Zeit wiederholt ausgesprochen (vgl. Senat…, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15; Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18;… Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10;… Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 21).
Das betrifft sowohl einen vereinbarten Haftungsausschluss (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18), als auch Beschaffenheitsvereinbarungen.
b) aa) Der vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss erfasst - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht - auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12; Senat…, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 22;… Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 22 jeweils mwN; vgl. auch BGH…, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 32).
(1) Die Offenbarungspflicht der Beklagten zu 1 ergab sich bereits daraus, dass die unrichtige Angabe in dem Verkaufsexposé über die Zulässigkeit der Errichtung von Pferdeboxen eine Fehlvorstellung der Klägerin und des Drittwiderbeklagten hervorgerufen hat (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 19).
Arglist ist vielmehr schon dann anzunehmen, wenn der Verkäufer ohne tatsächliche Grundlage unrichtige Angaben über die Mängelfreiheit oder über wesentliche Eigenschaften der Kaufsache macht, die geeignet sind, den Kaufentschluss des Käufers mit zu beeinflussen (vgl. insbesondere BGH…, Urteil vom 18.03.1981, VIII ZR 44/80, Rn. 13…, vom 27.09.2017, VIII ZR 271/16, Rn. 46, und vom 22.04.2016, 22.04.2016, V ZR 23/15, Rn. 21 f.).
Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu gehören auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat…, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16; Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7).
Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7;… Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10;… Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 21).
Auf den in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss, der auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB) eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes erfasst (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12), kann die Beklagte sich nicht berufen, wenn sie arglistig gehandelt hat (§ 444 BGB).
b) Während in objektiver Hinsicht die arglistige Täuschung durch Unterlassen das Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Umstands in vorstehendem Sinne voraussetzt, setzt der subjektive Tatbestand der Arglist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht (BGH, Urteil vom 22.4.2016 - V ZR 23/15, bei Juris Rn. 21;… Urteil vom 12.4.2013 - V ZR 266/11, bei Juris Rn. 12).
Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den offenbarungspflichtigen Umstand kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer diesen Umstand nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH, Urteil vom 22.4.2016 - V ZR 23/15, bei Juris Rn. 8;… Urteil vom 7.3.2003 - V ZR 437/01, bei Juris Rn. 12).
Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde (BGH, Urteil vom 22.4.2016 - V ZR 23/15, bei Juris Rn. 21; BGH…, Urteil vom 12.4.2013 - V ZR 266/11, bei Juris Rn. 13).
Diese Kenntnis muss festgestellt werden; sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (BGH, Urteil vom 22.4.2016 - V ZR 23/15, bei Juris Rn. 21).
Kenntnis der objektiv offenbarungspflichtigen Tatsachen allein ist für den subjektiven Tatbestand der Arglist freilich nicht ausreichend (vgl. BGH, Urteil vom 22.4.2016 - V ZR 23/15, bei Juris Rn. 20 und 25;… Staudinger/Singer/von Finckenstein, BGB (2017), § 123 Rn. 50; Faust, JuS 2012, 354, 356).
Weil weder nachgewiesen ist, dass der Zeuge Z. die Beklagten zu 1 und 2 explizit darauf hingewiesen hat, dass die eingebaute Folie nur ein kurzfristiges Provisorium darstellte, noch feststeht, dass der von dem Sachverständigen E. beschriebene Bauwerksmangel sich in der Zeit zwischen Fertigstellung des Innenausbaus im Dach im Jahr 2006 und Verkauf der Eigentumswohnung im Jahr 2012 für die Beklagten zu 1 und 2 durch äußere, für den Nutzer des Dachgeschosses erkennbare Symptome bemerkbar gemacht hat, greift im Ergebnis in Bezug auf den Mangel an der Unterspannbahn zu Gunsten der Beklagten zu 1 und 2 der Grundsatz, dass ein Verkäufer, der Sanierungs- oder Baumaßnahmen an einem Gebäude durch ein Fachunternehmen hat durchführen lassen, auf die Fachgerechtigkeit der Arbeiten vertrauen darf, solange er nicht konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, dass die Arbeiten unzulänglich waren (vgl. BGH, Urteil vom 22.4.2016 - V ZR 23/15 bei Juris Rn. 30…, Urteil vom 19.2.2016 - V ZR 216/14, bei Juris Rn. 19 …und Urteil vom 16.3.2017 - V ZR 170/16, bei Juris Rn. 8).
Signalisiert der Veräußerer eines Wohnobjekts in einer öffentlichen Verkaufsannonce und ergänzend in einem nachfolgenden Besichtigungstermin, dass Teile des Objekts renoviert bzw. erstmalig neu zu Wohnzwecken ausgebaut worden sind, dann entspricht es dem Erwartungshorizont eines durchschnittlichen Käufers, dass die entsprechenden Baumaßnahmen fachgerecht und dem Stand der Technik entsprechend erfolgt sind (vgl. zur Mangelhaftigkeit eines Kaufobjekts nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, Satz 3 BGB wegen Erwartungen an das Kaufobjekt infolge öffentlicher oder sonstiger Äußerungen zum Zustand der Kaufsache im Vorfeld des Vertragsabschlusses BGH, Urteil vom 22.4.2016 - V ZR 23/15 bei Juris Rn. 7 ff.;… OLG Karlsruhe, NJW-RR 2014, 1525 Rn. 22 ff., Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB (2013), § 434 Rn. 89 f. und 99 ff.).
Folglich kann - worauf die Beklagten verweisen - ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügen, die an die Arglist zu stellen sind (zum Ganzen BGH, NJW 2017, 150, 151 f.).
Der BGH hat ferner klargestellt, dass die erforderliche Kenntnis tatrichterlich festgestellt werden muss und nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden kann (BGH, NJW 2017, 150, 152; BGH, NJW -, 2182, 2183).
LG Krefeld, 17.05.2017 - 2 O 306/15

References: § 434
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 § 444
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 § 434
 § 123
 § 434
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