Source: http://www.ip-forma.com/les-news/
Timestamp: 2020-07-03 14:30:44+00:00

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IP FORMA - LES NEWS
. - Les professionnels visés à l'article 1er sont tenus d'afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu'ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération.
L’administration a souvent constaté un écart entre les prix affichés sur le barème conformément à la réglementation[1] et les honoraires effectivement pratiqués.
La réalisation d’une transaction immobilière implique traditionnellement une négociation entre les parties sur le prix de vente et, partant, sur les honoraires dus à l’intermédiaire ceux-ci étant généralement définis de manière proportionnelle.
Pour autant, les taux d’honoraires exigés doivent correspondre à ceux du barème que le professionnel a d’ailleurs lui-même fixé.
Les dérogations aux prix affichés ne sont admises que pour les affaires particulières. Cette dérogation doit impérativement rester ponctuelle et ne pas s’éloigner des conditions usuellement pratiquées.
Lorsque le professionnel n’applique pas, ou de manière très épisodique, les prix affichés, il convient d’en déduire qu’il ne satisfait pas à l’obligation d’affichage[2]. Le barème présenté aux consommateurs serait de fait purement fictif et donc inexistant.
Une pratique commerciale trompeuse pourrait également être relevée puisque le fait de pratiquer des remises systématiques peut faire croire au consommateur qu’il bénéficie d’un avantage économique alors qu’il n’en est rien.
Par ailleurs, le professionnel qui exigerait une rémunération supérieure à celle prévue sur son barème commettrait nécessairement une pratique commerciale trompeuse[3].
[1] Article 2 de l’arrêté du 29 juin 1990
[2] Articles 2 et 3 de l’arrêté du 29 juin 1990
[3] Article L. 121-1 du code de la consommation
COURRIER QUE NOUS A ENVOYE LA DGGCRF VAUCLUSE :
"Afin de tenir compte de la situation de la concurrence dans chaque zone où ses mandataires interviennent, le titulaire de la carte professionnelle peut utiliser des barèmes différenciés, qui peuvent être régionaux, départementaux ou propres à chaque agent commercial.
Cela étant, il importe que les consommateurs soient informés du tarif effectivement pratiqué par l'agent commercial qui propose un bien à la vente.
C'est la raison pour laquelle un barème doit être affiché sur l'espace dédié à chaque agent commercial. Ce barème doit être accessible directement à partir de ses annonces de vente ou de location et doit correspondre aux tarifs effectivement appliqués par l'agent commercial concerné."
Le fait de ne pas respecter le barème constitue une publicité trompeuse au sens de l’art.L 121-2 du Code de la consommation, assortie de deux ans de prison et de 300 000 € d’amende, ainsi que de peines complémentaires telles l’interdiction d’exercer
La Cour de cassation vient à nouveau de se prononcer sur le droit à rémunération ou indemnisation de l’agent immobilier, à la suite d’un compromis de vente. Alors ?
Où un acquéreur fait« faux bond »après un compromis... Un agent immobilier (AI), mandaté par le vendeur, se charge de rédiger un compromis de vente pour une maison. L’acte, signé par l’acquéreur avec un acompte, précise que la vente devra être réitérée par acte authentique (notarié), à une certaine date. Mais l’acquéreur refuse de réitérer, en expliquant au vendeur qu’il renonce à son acquisition ! Le vendeur et l’AI décident de réclamer de concert une indemnisation à l’acquéreur, au vu d’une clause pénale du compromis.
Côté agent immobilier... En appel, les juges font droit à la demande du vendeur, mais rejettent celle de l’AI. Ils expliquent que l’article 6 I de la loi Hoguet du 02.01.1970 empêche un AI de réclamer une somme d’argent pour une opération n’ayant pas été « effectivement conclue » . Il ne peut ainsi, sous couvert d’une clause pénale, prétendre à rémunération ou indemnité compensatrice (CA Rennes 03.05.2016) .
Une confirmation à apprécier... Fidèle à sa jurisprudence (cf. notice), la Cour de cassation vient de censurer l’arrêt d’appel, au vu du principe suivant. L’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel la loi Hoguet « subordonne la rémunération » de l’AI « par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique » . Or, en l’espèce, le compromis constituait un « accord définitif sur la chose et sur le prix » : la vente avait été « effectivement conclue » . L’acquéreur ne pouvait refuser de réitérer, sans commettre de faute. Ce refus « ne pouvait avoir pour effet de priver » l’AI de son droit à rémunération ou indemnisation (Cass. 3e civ. 10.10.2018 n° 16-21044) .
À sa juste mesure... Un AI peut se prévaloir de cette jurisprudence en cas de vente « parfaite » dès le compromis, si la réitération par acte authentique n’est pas érigée en condition de la vente, mais comme simple formalité. Pour un compromis avec clause de dédit ou condition suspensive, une vente ne « peut être regardée comme effectivement conclue » tant que la faculté de dédit subsiste, ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée (décret Hoguet du 20.07.1972 art. 74) .
Dispense de compte séparé : gare à la durée !
Où la dispense de compte séparé reste possible... Dans une copropriété de moins de 16 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, un syndic professionnel peut être dispensé de son obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé, au nom du syndicat des copropriétaires (loi du 10.07.1965 art. 18) . Côté syndic, cette dispense d’ouverture de compte séparé suppose de faire voter, en assemblée générale des copropriétaires, une résolution en ordre, à la majorité requise. Le projet de résolution doit être joint à la convocation de l’AG concernée (Cass. 3e civ. 12.04.2018 n° 17-16034) .
Dispense = durée ! La Cour de cassation vient de juger avec fermeté que la résolution, votée pour la dispense, doit en préciser la durée (Cass. 3e civ. 25.10.2018 n° 17-20131) . En effet, un texte précise que la résolution doit fixer « la durée pour laquelle la dispense est donnée »(décret du 17.03.1967 art. 29-1) .
En pratique. L’ex-Commission relative à la copropriété a recommandé de fixer la durée de la dispense « à une durée déterminée et certaine en mois ou en année, qui peut être celle du mandat de syndic, en précisant la date de prise d’effet »(CRC recommandation n° 22 bis) . La dispense est renouvelable, mais prend fin de plein droit en cas de désignation d’un nouveau syndic.
Conseil. Côté syndic, là où une dispense est votée, veillez à bien respecter les règles comptables, issues de la loi « Alur » (cf. notice). Notez que les règles sur les comptes des copropriétés n’ont pas été modifiées par la loi « Elan ».
Coté syndic professionnel, la résolution à faire voter en AG, pour être dispensé d’ouvrir un compte bancaire séparé dans une copropriété de moins de 16 lots, doit impérativement comporter une durée (déterminée) pour la dispense.
Des changements à (vite) intégrer...
Loi Elan : en bref. La loi Elan comporte un chapitre spécifique, intitulé « Améliorer le droit des copropriétés » , comprenant au final 15 articles. La loi comporte aussi divers articles, disséminés au fil du texte, qui modifient la loi du 10.07.1965. Les nouveautés suivantes sont déjà à noter...
Organisation/tenue des AG. La loi Elan modifie les règles applicables, pour les délégations de vote. Elle crée un nouveau dispositif qui permettra aux copropriétaires de participer à une AG par « visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification » . Un vote par correspondance sera également possible, avant la tenue d’une AG, au moyen d’un formulaire. Un décret d’application sera nécessaire (loi du 10.07.1965 nouv. art. 17-1 A) .
Règlements de copropriété. En présence de lots transitoires, des règlements de copropriété devront parfois faire l’objet d’une « mise en conformité », dans un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi Elan. Côté syndic, prévoyez de faire le nécessaire, au besoin (cf. notice).
Côté syndic. Un décret viendra préciser la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne aux copropriétaires, dans l’espace sécurisé prévu par la loi (loi de 1965 art. 18, I) . Si un syndic ne transmet pas sous un mois, au conseil syndical, des pièces/documents demandé(e)s par celui-ci, des pénalités journalières seront en outre dues sur ses honoraires de base. Le montant minimal des pénalités sera fixé par décret (loi de 1965 art. 21, al. 6) .
Conseil. Pour vous permettre de vite vous y retrouver, en particulier si vous êtes syndic, nous recensons d’ores et déjà, dans notre notice, les nouveaux textes qui sont/seront à prendre en compte, au vu de la loi Elan. Nous approfondirons tel ou tel point dans le cadre de prochains conseils.
Une vaste réforme à l’horizon...
Deux ordonnances programmées. La loi Elan a aussi habilité le gouvernement à prendre deux ordonnances, concernant les copropriétés.
Une refonte des textes. Sous 12 mois à compter de la promulgation de la loi Elan, le gouvernement pourra prendre par ordonnance des mesures visant, à partir du 01.06.2020, à « améliorer la gestion des copropriétés, et à prévenir les contentieux » . L’objectif est notamment de « clarifier, moderniser, simplifier et adapterles règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété » .
Un code spécifique. Sous 24 mois à compter de la promulgation de la loi Elan, le gouvernement pourra, par ordonnance, mettre en place un « code relatif à la copropriété des immeubles bâtis » , afin de « regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété » .
Copropriétés en difficulté. Des textes de la loi Elan concerne spécifiquement les copropriétés en difficulté. L’objectif est notamment de simplifier et d’améliorer la procédure Orcod (opération de requalification des copropriétés dégradées). Des textes « se penchent » aussi sur le cas où des parties communes d’une copropriété sont concernées par un arrêté de péril ou d’insalubrité.
Un « plan » ciblé. Les pouvoirs publics ont présenté, le 10.10.2018, un « Plan Initiatives copropriétés ». Ce plan , en partenariat avec les collectivités locales, l’Anah, l’Anru et Action Logement, a pour objectif de « redresser » (sic) les 684 copropriétés les plus en difficulté (cf. notice).
En attendant les deux ordonnances prévues, qui devraient aboutir à la création d’un nouveau code spécifique, tenez compte des changements générés par la loi Elan. Des innovations, p.ex. sur le vote par correspondance de copropriétaires ou leur participation par visioconférence en AG, supposent un décret d’application.

References: l'article 1
 art. 74
 art. 18
 art. 29
 art. 17
 art. 18
 art. 21