Source: https://marcinjarzynski.pl/jak-uzyskac-warunki-zabudowy-na-dzialce-rolnej/
Timestamp: 2020-04-04 17:13:47+00:00

Document:
JAK UZYSKAĆ WARUNKI ZABUDOWY NA DZIAŁCE ROLNEJ? - Marcin Jarzyński
17 marca 2020 przez Marcin Jarzyński
W tym artykule pokażę ci, jak uzyskać warunki zabudowy. Jak przeanalizować działkę i przygotować dokumenty, aby zwiększyć szanse na wydanie decyzji.
Jeżeli rozważasz zakup działki rolnej, to prawdopodobnie po to, aby na niej zarobić. W tej chwili jest to nieco ograniczone zapisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Pisałem o tym tutaj. Jeśli jesteś tego świadom, to wciąż jest kilka opcji, aby zarobić na gruntach rolnych. Zależą one od położenia nieruchomości, jej powierzchni oraz od tego, co zamierzasz z nią zrobić.
Jeżeli chcesz zarobić na działce rolnej przez podzielenie i sprzedaż mniejszych części lub jej zabudowę, będziesz potrzebował decyzji o warunkach zabudowy.
Decyzja o warunkach zabudowy jest konieczna, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a ty chcesz rozpocząć na niej inwestycję polegającą np. na budowie czy rozbudowie budynku lub obiektu budowlanego.
Decyzja o warunkach zabudowy przyda się również wtedy, gdy chcesz podzielić działkę na mniejsze części, nieprzekraczające 0,30 ha. Dzięki uzyskanym warunkom zabudowy będziesz mógł, z pomocą geodety, uzyskać mniejsze działki, które następnie sprzedasz z zyskiem.
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy składasz do urzędu miasta lub gminy, właściwego dla lokalizacji twojej inwestycji. Decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Aby uzyskać warunki zabudowy, należy spełnić łącznie następujące warunki:
co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu – tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa
istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego
teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 utrata mocy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ust. 1
Reguluje to art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Domyślam się, że nie musi to być dla ciebie jasne i zrozumiałe. Omówię po kolei każdy z tych punktów i przekażę kilka wskazówek, jak zwiększyć swoje szanse na otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy.
Ustawa wprowadza zasadę dobrego sąsiedztwa, określając, że „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu”
W praktyce oznacza to, że działka sąsiednia powinna być zabudowana budynkiem o tej samej funkcji. Czyli, jeżeli chcesz uzyskać decyzję na budynek mieszkalny, co najmniej jedna działka w sąsiedztwie powinna być zabudowana budynkiem mieszkalnym.
Działka sąsiednia, to niekoniecznie działka, która znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie. To działka, która znajduje się w badanym obszarze.
Co to jest obszar badany? To obszar, który gmina przyjmuje do analizy.
Obszar analizy definiuje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań, dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Granice obszaru analizy to odległość nie mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki, objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, ale nie mniej niż 50 metrów.
Standardowo gminy badają taki właśnie obszar, jednak czasami urbanista skłonny jest analizować większy teren. Aby mu to umożliwić, do wniosku o wydanie decyzji o warunki zabudowy należy załączyć mapę, obejmującą większy obszar. Dzięki temu analizujący będzie miał szersze spojrzenie. Jeżeli w obszarze 3-krotności szerokości twojej działki nie ma budynków o tej samej funkcji co twoja planowana inwestycja, to może kawałek dalej uda się ją znaleźć. Jeżeli załączysz większą mapę, jest duża szansa na to, że urbanista przyjmie większy obszar do analizy.
Aby możliwe było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, działka koniecznie musi posiadać dostęp do drogi publicznej.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dostęp do drogi publicznej może być:
bezpośredni – działka znajduje się bezpośrednio przy drodze publicznej, krajowej, wojewódzkiej, powiatowej lub gminnej,
pośredni – dojazd do drogi publicznej odbywa się przez drogę wewnętrzną. Właściciel działki jest również właścicielem lub współwłaścicielem drogi wewnętrznej.
przez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej.
Służebność gruntowa to prawo przejazdu przez cudzą nieruchomość. Jeżeli zamierzasz skorzystać z tej opcji, wówczas we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinieneś szczegółowo opisać, że właściciel nieruchomości, przez którą będzie odbywał się wjazd, wyraża zgodę na ustanowienie służebności.
Co ważne, służebność gruntowa obciąża każdego właściciela nieruchomości, zatem sprzedaż nieruchomości obciążonej służebnością nie likwiduje służebności. Jeżeli natomiast na twoją rzecz zostanie ustanowiona służebność gruntowa, a ty zdecydujesz się zbyć tę nieruchomość, wówczas nabywca kupuje działkę razem z prawem wynikającym ze służebności.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od tego, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.
Definiuje to art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Uznaje się, że warunek ten został spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.
Oznacza to, że do złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy, nie jest konieczne uzbrojenie działki w media.
Wystarczy jedynie posiadać zapewnienie (gwarancję), że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta.
Absurdem byłoby podpisywanie umowy o świadczenie usług dystrybucji energii elektrycznej czy umowy o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków, dlatego orzecznictwa sądów administracyjnych są bardziej przychylne dla inwestorów.
Stanowią one, że na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy należy wymagać „dokumentu w rodzaju promesy”, z ewentualnym projektem danej umowy.
Jeżeli dostawca mediów nie przewiduje budowy odcinka sieci na twoim terenie, nie jesteś jeszcze na przegranej pozycji. Bardzo często przedsiębiorstwa dopuszczają możliwość wykonania odcinka przyłączy ze środków własnych inwestora. Wówczas ty, jako inwestor, deklarujesz wybudowanie potrzebnego odcinka sieci wraz z przyłączami na własny koszt.
Pamiętaj jednak, że sama twoja deklaracja nie wystarczy. Niezbędne jest oświadczenie właściwego dostawcy mediów, że przewiduje on zawarcie z tobą umowy w tym zakresie.
Jeżeli działka nie ma możliwości podłączenia się do sieci wodociągowej albo znajduje się daleko od najbliższego wodociągu, możesz rozważyć budowę studni głębinowej, a zamiast podłączenia do kanalizacji, możesz zbudować przydomową oczyszczalnię ścieków.
Teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów
Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kolejnym warunkiem koniecznym do spełnienia jest to, aby teren nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo był objęty zgodą, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 utrata mocy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ust. 1.
Jeżeli zamierzasz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na gruncie rolnym klasy IV-VI, wówczas nie będziesz potrzebował zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.
Oznacza to, że grunty gorszych klas możesz zabudowywać bez potrzeby uzyskiwania zgody na ich przeznaczenie.
Jeżeli jednak chcesz inwestować na użytkach rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego w klasach I-III oraz gleb pochodzenia organicznego w klasach IV-VI, możesz to zrobić dopiero po wydaniu decyzji, zezwalających na takie wyłączenie.
Które grunty wymagają zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne?
grunty rolne, stanowiące użytki rolne klas I–III – potrzebna zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi
grunty leśne, stanowiące własność Skarbu Państwa – wymagana zgoda Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby
pozostałe grunty leśne – niezbędna jest zgoda marszałka województwa wyrażona po uzyskaniu opinii izby rolniczej.
Na cele nierolnicze i nieleśne, bez zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, można przeznaczyć grunty rolne, stanowiące użytki rolne klas I-III pod warunkiem, że spełniają łącznie następujące warunki:
położone są w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej,
Oczywiście decyzja o warunkach zabudowy musi być zgodna z przepisami odrębnymi. Dlatego przed złożeniem dokumentów warto przeanalizować nieruchomość, otoczenie oraz wpływ, jaki będzie miało przedsięwzięcie na najbliższą okolicę. Można w tym celu posłużyć się dostępnymi portalami mapowymi, takimi jak Geoportal czy e-mapa oraz tymi, prowadzonymi przez gminy i powiaty. Znajdziesz tam szereg informacji, które już na początkowym etapie pozwolą ocenić powodzenie twojej inwestycji. Nie obędzie się oczywiście bez analizy w terenie. Szczególną uwagę powinieneś zwrócić na tereny zalewowe, słupy energetyczne i elektrownie wiatrowe. W tym artykule dowiesz się, dlaczego to takie ważne.
Mam decyzję o warunkach zabudowy – co dalej?
Jeżeli twój wniosek spełnił wszystkie przesłanki do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, powinieneś ją otrzymać w ciągu 60 dni od złożenia wniosku. W praktyce często potrzeba na to więcej czasu, a jeżeli wydanie decyzji wymaga dodatkowych uzgodnień i opinii ze strony urzędu, może to potrwać nawet kilka miesięcy.
Wydanie pozytywnej decyzji oznacza, że możesz podjąć kolejne działania. Z tym dokumentem możesz udać się do geodety i zlecić mu zrealizowanie podziału nieruchomości. Ja na tym etapie przekazuję resztę prac specjaliście, po wcześniejszych ustaleniach przebiegu granic oraz wielkości nowo powstałych działek.
Jeżeli zamierzasz zabudować działkę zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy, kolejnym krokiem będzie znalezienie odpowiedniego projektu, który spełni warunki określone w decyzji.
Jeżeli urząd wydał decyzję odmowną, jeszcze nie wszystko stracone. Możesz złożyć wniosek jeszcze raz, modyfikując swoje założenia lub odwołać się od decyzji. Pisałem o tym tutaj.
Mam nadzieję, że mój wpis pomógł ci odpowiednio przygotować się do złożenia wniosku o wydanie decyzji, że dzięki niemu wiesz już jak uzyskać warunki zabudowy.
Poprzedni wpisZABUDOWA MIESZKANIOWA BLISKO ELEKTROWNI WIATROWYCH — ZAKAZANA
Następny wpis KORONAWIRUS W POLSCE — MAPA ZACHOROWAŃ
decyzja o warunkach zabudowy dostęp do drogi publicznej działka rolna działki rolne geportal grunty inwestycje koronawirus koronawirus w Polsce mapy online narzędzia pracy nieruchomości nieruchomości rolne odmowa wz odwołanie do sko pierwokup podział działki rolnej reguła 10h sko sprzedaż gruntów ustawa antywiatrakowa ustawa odległościowa uzbrojenie terenu warunki zabudowy warunku zabudowy wiatraki zakaz zabudowy mieszkaniowej zasada dobrego sąsiedztwa zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów

References: art. 67
 art. 88
 art. 61
 art. 2
 art. 61
 art. 67
 art. 88