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Timestamp: 2019-05-24 17:39:49+00:00

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Effetti di un contratto di locazione concluso verbalmente - Il Commentario del Merito
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L’azione di intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. fondata su un contratto di locazione di immobile concluso verbalmente è carente dei suoi presupposti essenziali, in quanto il contratto di locazione non è stato redatto in forma scritta. Occorre fare quindi riferimento alle norme relative agli istituti tipici regolanti i rapporti di fatto: e quindi quelle sul possesso – art. 1150 ss. cod. civ. -, quelle sull’indebito oggettivo – art. 2033 cod. civ. -, sull’arricchimento senza causa – art. 2041 cod. civ. – e sulle obbligazioni naturali – art. 2034 cod. civ..
Pur in assenza di contratto di locazione di immobile scritto, a seguito dell’intimazione di sfatto ex art.658 c.p.c. il cd locatore ha diritto alla restituzione dell’immobile e ad un equo ristoro del godimento ricevuto dalla controparte; ciò a decorrere da quando essa è divenuta detentrice in mala fede.
In assenza di contratto di locazione di immobile scritto, a seguito di una azione di intimazione di sfratto per morosità ex art.658 c.p.c., per la determinaizone del danno patrimoniale da occupazione abusiva del detto immobile occorre fare riferimento all’istituto dell’arricchimento senza causa di cui all’art. 2041 cod. civ. e quindi procedere ad una liquidazione equitativa della somma dovuta, consentita e doverosa ex artt. 1223, 1226 e 2056 cod. civ.
Con atto di intimazione il ricorrente intimava lo sfratto per morosità con richiesta di convalida ed emissione di decreto ingiuntivo per i canoni mensili di locazione dovuti dal conduttore. Il resistente deduceva di avere stipulato contratto verbale di locazione e successivamente aveva registrato il contratto verbale. Secondo la tesi difensiva del resistente il locatore aveva registrato presso l’ Agenzia Entrate “nuovo contratto di locazione parzialmente difforme dalla realtà dei fatti” successivamente alla registrazione effettuata dal medesimo resistente. Il resistente deduceva che detta registrazione era nulla in quanto il contratto stesso non era stato sottoscritto dal resistente stesso e dunque nullo per difetto di accordo scritto tra le parti. All’udienza di convalida il Giudice denegava la convalida con ordinanza dando atto del pagamento effettuato da parte dell’intimato, mutava il rito e fissava udienza di discussione. Nei successivi scritti difensivi parte ricorrente evidenziava il fatto della nullità del contratto verbale di locazione abitativa essendo previsto per legge la forma scritta, dunque, la detenzione del resistente era da considerarsi senza alcun titolo.
Il Tribunale preliminarmente rileva che parte intimante ha intrapreso l’azione di intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. in carenza dei suoi presupposti essenziali, in quanto il contratto di locazione non è stato redatto in forma scritta. A nulla vale la denuncia del contratto “verbale” – da chiunque eseguita – presso l’Agenzia delle Entrate in quanto per le locazioni abitative vale la norma – legge n. 431\98 – per cui il contratto deve essere stipulato per iscritto; il rapporto in questione è sorto pacificamente ben dopo tale data del 1998. Ed a nulla valgono le questioni minute circa la tipologia degli accordi variamente sorti o pretesi tra le parti; tutti verbali, e dunque tutti ininfluenti rispetto alla decisione da prendersi nel presente processo civile.
Pertanto il Tribunale ritiene che la vicenda in esame non può certamente essere risolta in base alla regolamentazione legislativa delle locazioni abitative, per carenza di titolo iniziale, ovvero il contratto scritto. Dunque, da un lato il c.d. locatore non può avvalersi delle relative norme sostanziali e processuali di tutela; dall’altro il c.d. conduttore non può avvalersi della nuova rideterminazione del rapporto in termini di durata e della riduzione del canone prevista dall’art. 3 – cedolare secca – perché la norma presuppone che un contratto scritto vi sia (essendo appunto previsto a pena di nullità) anche se poi esso non sia stato registrato allo scopo di frode il fisco.
Il rapporto instauratosi tra le parti è dunque rimasto sul piano meramente fattuale e pertanto esso va correttamente inquadrato e deciso in quanto tale: una situazione “di fatto” iniziata e protrattasi nel tempo al di fuori del paradigma della “locazione abitativa”.
In tale prospettiva il Tribunale ritiene che la vicenda, in quanto estrinsecatasi nel tempo sul piano di un rapporto di mero fatto senza far ricorso ad istituti giuridici, non può che trovare la sua soluzione più opportuna facendo riferimento agli istituti tipici regolanti i rapporti di fatto: vengono dunque in rilievo le norme sul possesso – art. 1150 ss. cod. civ. -, quelle sull’indebito oggettivo – art. 2033 cod. civ. -, sull’arricchimento senza causa – art. 2041 cod. civ. – e sulle obbligazioni naturali – art. 2034 cod. civ..
In tale quadro di ricostruzione storica del rapporto intercorso tra le parti il Tribunale osserva che sostanzialmente vi è stata l’immissione nel possesso \ detenzione qualificata dell’immobile in modo spontaneo e consapevole da parte di entrambe le parti; in tal senso il comportamento della c.d. parte conduttrice non può essere appellato come “abusivo” o “illecito”. Il c.d. locatore ha all’evidenza consegnato le chiavi dell’appartamento ed ha riscosso i pagamenti mensili sino alla rottura del patto di fatto intercorso. La posizione del c.d. conduttore va pertanto assimilata a quella di un possessore di buona fede; ciò fino al momento della richiesta di restituzione, la quale non era soggetta ad alcun vincolo normativo o contrattuale di tipo locatizio. Da tale richiesta il possessore va assimilato ad un “”possessore \ detentore qualificato”” in mala fede. E deve restituire il bene a colui che glielo ha concesso, anche se in virtù di un contratto nullo. Soccorre sul punto quanto statuito da Cass. SU n. 14828\012 secondo cui la domanda di risoluzione di un contratto non è incompatibile con l’accertamento della nullità dello stesso con conseguente obbligo di restituzione “”costituendo ripetizione dell’indebito oggettivo che non muta la causa petendi e non viola il principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato””.
Alla luce di quanto innanzi il Tribunale adito decide che oltre alla restituzione del bene il c.d. locatore ha diritto ad un equo ristoro del godimento ricevuto dalla controparte; ciò a decorrere da quando essa è divenuta detentrice in mala fede; nel caso di specie dalla domanda giudiziale di giugno 2013 e fino al momento della restituzione del bene.
Il Tribunale ritiene altresì che per il tempo anteriore il c.d. conduttore è stato in buona fede ed ha legittimamente fatto propri i frutti nascenti dalla detenzione concessa; il mancato pagamento di somme “corrispettive” del godimento del bene non può essere giuridicamente preteso; i pagamenti mensili effettuati vanno ritenuti espressione di una obbligazione naturale o comunque espressione di uno spontaneo riconoscimento di suo arricchimento verso una diminuzione patrimoniale altrui. Per le somme spontaneamente pagate nel corso del tempo il c.d. conduttore non potrebbe infatti richiederne la restituzione in quanto ciò importerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore.
Per quanto attiene alla individuazione della misura dell’importo da attribuire al c.d. locatore in ipotesi di locazione il Tribunale riterrebbe applicabile la norma di cui all’art. 1591 cod. civ.; tuttavia a tale proposito lo stesso Tribunale rileva che detta norma è prevista specificamente in tema di locazione; in tale ambito appare comprensibile il criterio secondo cui il conduttore “in mora nel restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna salvo il maggior danno”. Dunque, predeterminazione forfetaria presuntiva del danno patito salvo il maggior danno che però va allora provato da parte del locatore danneggiato. Nel caso di specie invece le parti, ed in particolare la parte c.d. locatrice, ha chiaramente mostrato di voler rifuggire dallo schema legale tipico locatizio abitativo nel rapporto insorto con la controparte. Da ciò deriva che quantificare la somma dovuta a quella rappresentata dal c.d. valore locativo figurativo sarebbe contrario alla stessa volontà manifestata dalle parti nel corso degli anni del rapporto. Da tutto quanto sopra esposto discende che il c.d. locatore non può qualificarsi “locatore” nel suo termine proprio giuridico; i dati di fatto probatori valutati ricorrendo anche alle presunzioni (artt. 2727 – 2729 cod. civ.) portano a ritenere in modo univoco che il c.d. locatore non abbia avuto nel passato e non abbia ad oggi di mira una finalità tipicamente lucrativa nella gestione dell’appartamento in questione qualificabile “locazione”; e dunque egli non è nella posizione giuridica equiparabile a quella del “locatore” bensì è in quella posta un gradino al di sotto dello schema tipico massimo previsto dal nostro ordinamento.
Sulla scorta di quanto innanzi il Tribunale adito giunge ad affermare che in base alle reciproche allegazioni e deduzioni va da un lato escluso un animus del c.d. locatore di concedere l’utilizzo dell’immobile in modo gratuito; dall’altro va esclusa la parametrabilità del danno richiesto a quello richiedibile da un soggetto che locatore sia a tutti gli effetti di legge. In casi come quello in esame occorre fondatamente partire da norme opposte a quella di cui all’art. 1591 cod. civ.; occorre trovare un criterio di regolazione che si fondi, come più sopra evidenziato, sulle norme regolanti rapporti di mero fatto. In tale prospettiva sovviene come norma di riferimento prioritario quella dell’arricchimento senza causa di cui all’art. 2041 cod. civ. In base a detta norma è possibile procedere ad una liquidazione equitativa della somma dovuta, consentita e doverosa ex artt. 1223, 1226 e 2056 cod. civ..
Alla luce delle innanzi riportate motivazioni il Tribunale adito accoglie per quanto di ragione la domanda e condanna l’intimato resistente all’immediata restituzione dell’immobile nonché al pagamento in favore del ricorrente di una somma a titolo di ristoro per le mensilità insolute a decorrere dalla data in cui è stato intimato lo sfratto per morosità e sino al rilascio del bene.
Avv. Nicola Fiore – info: nickfio@libero.it e n.fiore@abidieffe.it.
Tags:contratto di locazione, nicola fiore

References: art. 658
 art. 1150
 art. 2033
 art. 2041
 art. 2034
 art.658
 art.658
 art. 658
 art. 1150
 art. 2033
 art. 2041
 art. 2034
 Cass. 
e contrario