Source: https://www.bauen-architektur.de/newsletter-februar-2015/
Timestamp: 2019-03-24 22:05:07+00:00

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Newsletter Februar 2015 | Bauen und Architektur
Wohnraummietrecht (Eigenbedarfskündigung)
Der Mieter bewohnt aufgrund eines mit dem Vermieter im Mai 2011 abgeschlossenen Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Im Februar 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Als Grund für die Kündigung führte er an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem Abitur einen Auslandsaufenthalt angestrebt habe und sich derzeit in Australien befinde, werde im Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren und danach eine Arbeitsstelle bei einem Unternehmen antreten sowie ein berufsbegleitendes Studium an einer Berufsakademie aufnehmen. Sie sei deswegen an den Vermieter mit dem Wunsch herangetreten, eine eigene abgeschlossene Wohnung zu beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Die Tochter des Vermieters hatte im Juni 2012 ihr Abitur abgelegt und ab Ende August 2012 einen einjährigen Auslandsaufenthalt angetreten. Der Mieter widersprach der Kündigung. Er hat unter anderem geltend gemacht, die ausgesprochene Kündigung sei deswegen rechtsmissbräuchlich, weil der Eigenbedarf für den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei. Der Vermieter hat auf Räumung der Wohnung geklagt.
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. In den Fällen, in denen ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsabschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt, liege kein Rechtsmissbrauch vor, wenn das künftige Entstehen des Eigenbedarfs zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber zu diesem Zeitpunkt weder entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen, habe. In diesen Fällen sei dem Vermieter schon ein widersprüchliches Verhalten nicht anzulasten. Zudem werde durch den Abschluss des unbefristeten Mietvertrags kein schutzwürdiges Vertrauen des Mieters dahin begründet, dass eine spätere Eigenbedarfskündigung nicht auf solche Umstände gestützt werden, deren Eintritt für den Vermieter im Rahmen einer vorausschauenden Lebensplanung allgemein oder jedenfalls aufgrund konkreter Anhaltspunkte vorhersehbar gewesen wäre, von ihm aber nicht zumindest erwogen worden sei. Ein Rechtsmissbrauch in der Erscheinungsform des widersprüchlichen Verhaltens wird nur für die Fälle angenommen, in denen der Vermieter in Kenntnis oder in Erwartung der bei Vertragsabschluss nicht offenbarten, später aber geltend gemachten Eigenbedarfssituation einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen hat, obwohl er einen befristeten Mietvertrag hätte abschließen können. Abgesehen von diesen Fallgestaltungen komme ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters dann in Betracht, wenn er anlässlich des Vertragsschlusses von sich aus oder auf konkrete Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht habe.
(BGH Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14)
Wohnungseigentumsrecht (Herstellung des plangemäßen Zustandes)
Die Parteien sind Miteigentümer eines nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Grundstücks. Die Kaufverträge haben die Eigentümer 2004 bzw. 2005 mit dem Bauträger abgeschlossen. Die Wohnungsgrundbücher wurden im Dezember 2004 angelegt, der Bauträger errichtete die Gebäude in den Jahren 2005 bis 2006 und ist mittlerweile insolvent. Die Eigentumswohnungen der sich streitenden Wohnungseigentümer befinden sich in demselben Gebäude. Das Sondereigentum des Eigentümers A erstreckt sich auf einen im zweiten Dachgeschoss gelegenen Abstellraum. Die von dem Eigentümer A genutzten Räume entsprechen in ihrer räumlichen Ausdehnung und Errichtung zwar dem mit dem Bauträger geschlossenen Kaufvertrag, weichen aber von der Teilungserklärung in Verbindung mit den in Bezug genommenen Aufteilungsplänen ab. Insbesondere wurde der Zugang zum Dachgeschossraum nicht über die vorgesehene Auszugstreppe hergestellt, sondern an anderer Stelle über eine Spindeltreppe. Darüber hinaus wurde dieser Raum mit in den Plänen nicht vorgesehenen Fenstern sowie mit Heizkörpern und Heißwasserzuleitungen versehen. Der Eigentümer B verlangt die Herstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustands sowie die Unterlassung der behaupteten Nutzung des Dachgeschossraums als Wohnraum. Eigentümer A weigert sich. Eigentümer B verklagt ihn.
Der BGH gibt Eigentümer A Recht. Ein Beseititungsanspruch bestehe nicht. Soweit planwidrige Baumaßnahmen vor dem Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt worden sein sollten, folge dies schon daraus, dass es an der von § 1004 Abs. 1 BGB vorausgesetzten Eigentumsbeeinträchtigung fehle. Zu dem genannten Zeitpunkt habe es dem teilenden Bauträger als Alleineigentümer frei gestanden, mit der Sache auch bei der Bauausführung nach Belieben zu verfahren. Nach der Teilung (§ 8 WEG) ändere sich hieran bis zum Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nichts. Soweit die planwidrige Bauausführung erst nach dem Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt oder fertiggestellt worden sein sollte, scheide eine Inanspruchnahme des Eigentümers A auf Beseitigung des planwidrigen Zustandes ebenfalls aus. Dieser sei nicht als Störer zu qualifizieren. Durch den Abschluss des Kaufvertrags habe der Eigentümer A zwar eine adäquate Ursache für die teilweise planwidrige Errichtung des Gebäudes gesetzt. Dies reiche jedoch nicht aus, dem Käufer die Verantwortung für die planwidrige Bauausführung durch den teilenden Bauträger zuzuschreiben. Vielmehr dürfe ein Käufer in aller Regel davon ausgehen, dass der Bauträger die Bauausführung im Rahmen seiner (Eigentums-)Befugnisse bzw. – sofern der Bau erst nach Entstehen einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft fertiggestellt wird – notfalls im Zuge einer Anpassung der Teilungserklärung und in Übereinstimmung mit den anderweit eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen durchführen werde. Zur Lösung des Problems führt der BGH aus, jeder Wohnungseigentümer könne von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt werde, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen sei. Beschließen die Wohnungseigentümer die plangerechte Herrichtung der Wohnanlage auf Kosten der Gemeinschaft mehrheitlich nach § 21 Abs. 3 WEG, seien die hiervon betroffenen Wohnungseigentümer ab diesem Zeitpunkt nach § 14 Nr. 4 WEG zur Duldung des Umbaus verpflichtet.
(BGH Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/13)
Wohnraummietrecht (Kündigung wegen Zahlungsverzug)
Der Mieter hat eine Wohnung mit 140 m² angemietet. Die monatliche Miete beläuft sich auf 1.100 Euro kalt. Nachdem der Mieter arbeitslos geworden ist, erhält er Leistungen zum Lebensunterhalt nach SGB II. Ab Januar 2013 leitet er die erhaltenen Zahlungen nicht mehr an seinen Vermieter weiter. Darauf kündigt der Vermieter wegen der Rückstände bis April. Die Räumungsklage wird am 08.06.2013 zugestellt. Am 08.08.2013 wird das Jobcenter vom Sozialgericht verpflichtet, noch am gleichen Tag dem Vermieter gegenüber eine Verpflichtungserklärung abzugeben. Demgemäß hat das Jobcenter sich verpflichtet die rückständige Miete und laufende Nutzungsentschädigung zu zahlen. Gezahlt wurde aber nur die Miete bis Mai. In der Folgezeit wurden weiterhin einige Mieten nicht gezahlt. Am 12.03.2014 kündigte der Vermieter wegen des Rückstands Oktober 2013 bis März 2014.
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Das Mietverhältnis der Parteien sei durch die Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden. Zu diesem Zeitpunkt sei der Mieter mit der Entrichtung der Miete für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug gewesen, so dass ein für die ausgesprochene fristlose Kündigung erforderlicher wichtiger Grund vorgelegen habe. Der BGH führt weiter aus, dass der Schuldner grundsätzlich im Hinblick auf eine Nichtleistung trotz Fälligkeit Vorsatz und Fahrlässigkeit zu verantworten habe. Eine strengere Haftung bestehe aber nach allgemeiner Auffassung bei Geldschulden. Danach befreit eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten, um die es hier geht, den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhe. Vielmehr habe jedermann nach dem Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung, ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen Dieses Verständnis des Vertretenmüssens im Falle mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit gelte auch für Mietzahlungspflichten und die bei Ausbleiben der Miete bestehenden Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Der BGH hat noch klargestellt, dass eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen an einen Bürger erbringt, nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinem Vermieter anzusehen sei. Das ändere aber nichts daran, dass der Mieter verschuldensunabhängig für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen habe.
(BGH Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 350/13)

References: BGH 
 BGH 
 § 1004
 BGH 
 § 21
 § 14
 BGH 
 BGH 
 § 543
 BGH