Source: https://www.prawo-budowlane.info/brak-miejsca-na-parking-i-zielen-na-dzialce-pod-budynek-uslugowy,444,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-06-17 15:42:35+00:00

Document:
Brak miejsca na parking i zieleń na działce pod budynek usługowy
Kinga Karaś • Opublikowane: 2019-05-27
Inwestor ma działkę o przeznaczeniu pod usługę, na której projektowany jest budynek usługowy. Po wybudowaniu nowego budynku usługowego przyległego do istniejącego usługowego na tej działce zabrakło miejsca na parkingi i zieleń. Czy zieleń 20% można liczyć razem z zielenią na działce sąsiedniej MR – działka ta jest własność inwestora? Czy parkingi, które nie zmieściły się na działce usługowej, można umiejscowić na działce dzierżawionej przez inwestora (obok inwestycji) o przeznaczeniu usługowym?
W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z dwoma działkami ewidencyjnymi, na których przeprowadzana jest inwestycja budowlana. Obie działki inwestora mogą w rozumieniu ustawy Prawo budowlane stanowić jedną działkę budowlaną.
Zgodnie z art. 2 pkt 12 „działka budowlana jest to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.
Wydanie pozwolenia na budowę nie jest uzależnione od uprzedniego podziału geodezyjnego działki gruntowej, na której ma być realizowana inwestycja. Nie wynika to z żadnego przepisu prawa. Nie ma też przeszkód, aby jeden obiekt budowlany był zlokalizowany w granicy np. dwóch działek gruntu (tzw. działek geodezyjnych), jeżeli tworzą one jedną nieruchomość gruntową, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Kwestią istotną dla udzielenia pozwolenia na budowę jest natomiast złożenie przez inwestorów oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane(por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Poznaniu z dnia 13 października 2015 r., sygn. akt II SA/Po 297/15).
Brak jest zatem przeszkód prawnych, by budynek został postawiony na jednej działce ewidencyjnej, natomiast wymagane prawem tereny zielone dotyczyły drugiej działki. Jednak istotną okolicznością jest uwzględnienie tej okoliczności we wniosku o wydanie pozwolenie na budowę wraz z planem zagospodarowania terenu.
Zgodnie z art. 32 ustawy Prawo budowane:
1a) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwoleń, o których mowa w art. 23 ust. 1 i art. 26 ust. 1, oraz decyzji, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (Dz.U. z 2017 r. poz. 2205 oraz z 2018 r. poz. 317), jeżeli są one wymagane;
6. Wzory wniosku, oświadczenia oraz zgłoszenia, o których mowa w ust. 5, powinny obejmować w szczególności dane osobowe lub nazwę inwestora oraz inne informacje niezbędne do podjęcia rozstrzygnięcia w prowadzonym postępowaniu. Wzór decyzji o pozwoleniu na budowę powinien obejmować, w szczególności, określenie organu wydającego decyzję, dane osobowe lub nazwę inwestora i innych stron postępowania oraz inne informacje niezbędne inwestorowi do legalnego wykonywania robót budowlanych”.
Tak więc koniecznym warunkiem spełnienia wymogów dotyczących budowy na działkach jest przedstawienie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Art. 3 ust. 1 pkt 11 ustawy Prawo budowlane zawiera definicję legalną pojęcia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – zgodnie z którą jest to tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
O ile tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu lub ograniczonego prawa rzeczowego co do zasady jest wystarczającą podstawą do uznania, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane istnieje, o tyle w przypadku tytułu wynikającego ze stosunku zobowiązaniowego ustawa wyraźnie stanowi, że tytuł ten musi „przewidywać uprawnienia do wykonywania robót budowlanych” (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2018 r., sygn. akt II OSK 2648/16).
Zgoda wszystkich właścicieli nieruchomości jest potrzebna do budowy, rozbudowy lub przebudowy obiektu będącego własnością w częściach ułamkowych. Brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 sierpnia 2018 r. II OSK 2182/16).
Podsumowując, projektem budowlanym można objąć kilka działek ewidencyjnych, które będą stanowiły działkę budowlaną. Istotne jest posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. O ile prawo to wynika z samego fakty własności nieruchomości, o tyle w przypadku umowy dzierżawy umowa ta powinna przewidywać takie uprawnienie. Całość tej inwestycji powinna zostać ujęta we wniosku o pozwolenie na budowę wraz z załączonym planem zagospodarowania teren.

References: art. 2
 art. 32
 art. 23
 art. 26
 art. 27

Art. 3