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Timestamp: 2019-01-19 00:43:02+00:00

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Diritto di prelazione sull'immobile locato - Confedilizia
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Diritto di prelazione sull’immobile locato
In tema di prelazione urbana, l’art. 38, della L. n. 392/1978 dopo aver premesso al primo comma che il diritto di prelazione può essere esercitato nell’ipotesi di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile locato, al secondo comma – nel prescrivere le formalità necessarie per il valido esercizio del diritto -, si riferisce esclusivamente alla compravendita, come ribadito nel successivo quarto comma, ove si parla diversamente del prezzo di acquisto. Ne consegue che l’istituto della prelazione, e quello succedaneo del riscatto, costituendo limitazioni delle facoltà del proprietario, per cui non sono consentite interpretazioni analogiche od estensive, trovano applicazione nella sola ipotesi di vendita dell’immobile locato e non possono estendersi analogicamente alla diversa ipotesi della “permuta”, per cui manca anche la possibilità di offerta di “condizioni uguali a quelle comunicategli” (art. 38, terzo comma, citato), da parte del conduttore. La S.C. ha affermato il suddetto principio in una ipotesi in cui nel contratto di permuta era prevista anche la corresponsione di un conguaglio in danaro, di importanza marginale.
Il diritto di prelazione, attribuito dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978 al conduttore di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione, per il caso di vendita dello stesso, poiché‚ intende proteggere l’avviamento inteso come clientela ed agevolare, nel contempo, il modo d’essere di una determinata zona attraverso il mantenimento degli esistenti punti di vendita, postula che l’immobile sia utilizzato per lo svolgimento di un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Consegue che la prelazione stessa, mentre investe l’intero bene, oggetto di un unico rapporto locatizio, anche se solo in parte di esso si svolga l’attività privilegiata, non è invece configurabile con riferimento ad un immobile non adibito a tale attività, ancorché il conduttore lo abbia posto al servizio di altro locale – appartenente a diverso proprietario, assunto autonomamente in locazione e non contiguo – destinato ad attività comportante il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. (Nella specie, la Suprema Corte ha reputato esatto il convincimento del giudice del merito il quale aveva escluso la sussistenza del diritto di prelazione riguardo ad un magazzino, nel quale veniva depositata la merce, venduta poi in altro locale sito nei pressi).
Nell’ipotesi di immobili, che, appartenenti a due diversi proprietari ed autonomamente locati allo stesso conduttore, questi – ancorché i detti immobili non siano tra loro contigui – abbia adibito uno a deposito delle merci, la cui vendita al pubblico sia svolta nell’altro, non compete al detto conduttore il diritto di prelazione con riferimento al locale adibito a deposito e nel quale non si svolge un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico di utenti e dei consumatori, a nulla rilevando il vincolo di accessorietà funzionale attuato dal medesimo conduttore tra i due immobili.
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione, contemplato dall’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392 per il caso di “trasferimento a titolo oneroso del bene locato”, non è estensibile al caso della permuta con beni non fungibili, in difetto di un’espressa previsione normativa che autorizzi a compromettere la scelta negoziale del locatore (assegnandogli un corrispettivo diverso, ancorché economicamente equivalente).
In tema di diritto di prelazione attribuito al conduttore di immobile urbano dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978, il dato testuale della norma ed il congegno giuridico ch’essa determina presuppongono che si versi in una fase di piena libertà del proprietario nell’adottare le sue determinazioni. Conseguentemente – con riferimento all’applicazione intertemporale della richiamata legge – la norma assume rilievo soltanto quando, al momento della sua entrata in vigore, l’intenzione del proprietario di vendere si trovi ancora in una fase di mera progettualità, restando invece la prelazione inoperante allorché, esaurito l’iter contrattuale che ha portato all’assunzione dell’obbligo di vendere, il proprietario, in quel momento, si sia già impegnato verso il terzo attraverso la stipulazione di un contratto preliminare.
In tema di prelazione di immobili urbani locati ad uso diverso da quello abitativo, secondo la disciplina di cui all’art. 38 della L. 27 luglio 1978, n. 392, la comunicazione della volontà di trasferire il bene a titolo oneroso non è qualificabile come proposta contrattuale, e nemmeno come mera informativa di generici intenti destinata ad avviare trattative negoziali, ma si inserisce, in un particolare meccanismo predisposto da detta norma per assicurare al conduttore l’esercizio del diritto di prelazione, quale atto d’interpello, dovuto dal proprietario, nonché vincolato nella forma e nel contenuto. Correlativamente, la dichiarazione del conduttore di esercizio della prelazione medesima non costituisce accettazione di proposta e non comporta immediato acquisto dell’immobile, ma determina l’insorgenza per entrambe le parti dell’obbligo di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del previsto contratto, con contestuale pagamento del prezzo. Dalla indicata natura della prelazione consegue che la suddetta comunicazione, per integrare osservanza del cit. art. 38 e produrre gli effetti dallo stesso contemplati, deve necessariamente provenire dal proprietario dell’immobile.
La comunicazione del locatore al conduttore dell’intenzione di vendere l’immobile locato per uso non abitativo – cosiddetta denuntiatio, prevista dall’art. 38 della L. 27 luglio 1978, n. 392 – è atto dovuto non negoziale, volto a consentire l’esercizio del diritto di prelazione purché però sussistano già i presupposti per la sua esistenza; perciò in carenza di questi è inefficace l’adesione del conduttore alla suddetta denuntiatio.
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, la comunicazione al conduttore dell’intento di vendere il bene locato, effettuata dal locatore ai sensi dell’art. 38 della L. n. 392/1978 non configura una proposta contrattuale in senso proprio, espressiva di autonomia negoziale, bensì un atto dovuto di interpello rivolto al conduttore e così a priori inidonei a lederne qualsiasi situazione giuridica soggettiva con la conseguenza che, ove il conduttore eserciti un diritto di prelazione poi accertato insussistente, non sussiste un suo diritto al risarcimento del danno neppure per incauto affidamento, dovendosi presumere che ogni soggetto conosca la disciplina normativa e le proprie condizioni difformi dalle relative previsioni del preteso diritto.
In tema di prelazione spettante, ai sensi dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978, al conduttore di immobile commerciale, la comunicazione a questi della divisata vendita ben può contenere l’informazione della pendenza di una controversia fra locatore e terzo circa la proprietà del bene, ma ciò non legittima il detto conduttore a subordinare l’esercizio della prelazione all’esito di tale controversia, conseguendone, in caso contrario, l’inefficacia dell’esercizio medesimo.
In tema di prelazione urbana la comunicazione del proprietario ex art. 38 L. 27 luglio 1978 n. 392 non è atto negoziale, ma semplice atto di interpello, diretto a porre il conduttore in condizione di esercitare il diritto di prelazione. Correlativamente, la dichiarazione del conduttore di esercitare la prelazione medesima non costituisce accettazione di una proposta di vendita e non comporta l’immediato acquisto della proprietà dell’immobile, ma determina l’obbligo di entrambe le parti di addivenire alla stipula del relativo contratto, nel termine stabilito dall’art. 38 comma 4 legge cit. con contestuale pagamento del prezzo. Né può essere invocato dal conduttore l’art. 8 L. 26 maggio 1965 n. 590 che prevede la sospensione del termine per il versamento del prezzo per l’ipotesi di richiesta del mutuo da parte del coltivatore del fondo rustico che abbia esercitato il diritto di prelazione agraria, perché l’art. 38 della legge sull’equo canone contiene una particolare e completa disciplina dell’istituto della prelazione urbana senza lacune e possibilità di rinvio ad altra normativa. La questione di legittimità costituzionale dell’art. 38 cit. in riferimento al principio costituzionale di eguaglianza è manifestamente infondata, giacché i due istituti della prelazione agraria e della prelazione urbana regolano situazioni diverse che giustificano una diversità di disciplina, essendo diretto il primo a favorire la riunione nella stessa persona della qualità di titolare dell’azienda agraria e di proprietario del fondo in cui si svolge l’attività agricola, laddove la prelazione urbana mira a tutelare l’avviamento commerciale e a soddisfare l’interesse sociale alla conservazione delle aziende.
In tema di locazione d’immobile urbano ad uso non abitativo, la comunicazione al conduttore dell’intento di trasferire a titolo oneroso il bene locato, contemplata dall’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392 a tutela del diritto di prelazione spettante al conduttore medesimo, si traduce nella notificazione della proposta contrattuale fatta dal locatore al terzo (o da questi al locatore) e contenuta in un contratto preliminare fra gli stessi intervenuto, e non integra, quindi, una proposta contrattuale rivolta al conduttore, in quanto non implica l’invito alla formazione di un consenso sul trasferimento del bene, ma solo l’ottemperanza di un obbligo legale d’informativa, al fine di mettere in grado il conduttore di esercitare il diritto potestativo di prelazione accordatogli dalla legge, sempreché ne sussistano i relativi presupposti. Pertanto, l’adesione del conduttore comporta il perfezionamento della vicenda traslativa con il meccanismo legale di acquisto preferenziale, quando i presupposti del diritto potestativo sussistano, con la conseguenza che il successivo contratto, con contestuale versamento del prezzo, assume il limitato valore di una consacrazione documentale; d’altra parte, non spiega, in assenza di quei presupposti necessari, nessun effetto sul piano negoziale, con la conseguenza di non incidere sulla validità ed operatività del preliminare di vendita intervenuto tra il locatore ed il terzo.
In tema di prelazione urbana ex art. 38 della L. n. 392 del 1978 la denuntiatio, ancorché non possa qualificarsi come vera e propria proposta contrattuale, resta soggetta, nei limiti previsti dall’art. 1324 c.c. ai principi valevoli per i contratti, fra i quali quello della conservazione, della convalida e della rettifica del negozio. Ne consegue che va considerata legittimamente esercitata la prelazione da parte del conduttore che sia destinatario di un invito rivoltogli dal locatore a stipulare un preliminare di vendita dopo la sua adesione alla relativa denuntiatio, ancorché questa sia stata indirizzata, per errore, al precedente conduttore dell’immobile, ove le circostanze ed i tempi del successivo invito del locatore lascino presumere che con esso si sia da quest’ultimo espresso l’intento di mantenere valida quella sua pregressa manifestazione di volontà con la rettificazione di quell’errore, in corrispondenza della conforme offerta del suo destinatario.
In tema di prelazione urbana la denuntiatio non si esaurisce nella comunicazione di un generico intento, volta a sondare il pensiero del conduttore in ordine alla mera eventualità di un trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, ma deve contenere la specifica indicazione di tutte le condizioni della vendita progettata.
In tema di prelazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la comunicazione al conduttore della intenzione di alienazione del locatore (denuntiatio), priva delle indicazioni necessarie per la individuazione dell’immobile locato o con incerte indicazioni al riguardo, è inefficace e, perciò, non idonea a far decorrere il termine assegnato al conduttore dall’art. 38 della L. 27 luglio 1978, n. 392 per l’esercizio del diritto di prelazione, anche quando risulti che di fatto il conduttore era a conoscenza dell’intenzione di alienazione del locatore, non essendo tale conoscenza equiparabile, per gli effetti, alla denuntiatio.
In tema di prelazione di immobili urbani locati ad uso diverso da quello abitativo, l’art. 38 della L. 27 luglio 1978, n. 392, il quale fa obbligo al locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato di darne comunicazione al conduttore, pur prevedendo che nella comunicazione siano indicati il corrispettivo e le altre condizioni alle quali la compravendita deve essere conclusa, con l’invito al conduttore ad esercitare la prelazione, non stabilisce che le suddette indicazioni debbano sussistere a pena di nullità, con la conseguenza che resta riservato alla valutazione del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata, accertare se l’atto costituisca valida comunicazione al conduttore dell’intenzione di trasferire l’immobile e se esso contenga tutti gli elementi necessari al positivo esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore (fattispecie relativa ad una comunicazione non contenente l’esplicito invito all’esercizio della prelazione e nella quale si chiedeva al conduttore di procedere alla immediata stipula della compravendita, ritenuta valida dai giudici del merito, sul rilievo che il preciso riferimento agli artt. 38 e 39 della L. n. 392 del 1978 rendeva superfluo l’invito, e che la richiesta di stipula immediata non comportava deroga a quanto stabilito dalla legge circa il termine per l’esercizio della prelazione, la Suprema Corte ha confermato la sentenza di merito enunciando il principio di cui alla massima).
La comunicazione che il proprietario dell’immobile locato ad uso non abitativo è tenuto a fare al conduttore, a norma dell’art. 38 della legge sull’equo canone ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione in caso di vendita del bene locato, deve contenere la specifica indicazione del corrispettivo da quantificare in ogni caso in denaro e delle clausole essenziali della stipulanda alienazione, oltre l’invito, anche implicito, ad esercitare la prelazione stessa, mentre non è richiesta dall’art. 38 citato l’espressa indicazione del recapito del locatore, ove far pervenire l’atto di esercizio della prelazione, con la conseguenza che l’omissione di tale facoltativa indicazione non determina l’irritualità della comunicazione, giacché‚ essendo richiesta per quest’ultima dall’art. 38 citato la notificazione a mezzo di ufficiale giudiziario, assume rilievo quale luogo di adempimento dell’obbligazione del conduttore quello di esecuzione della notificazione desunto dagli artt. 137 e seguenti c.p.c.
Poiché la ratio dell’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392 (secondo cui nella comunicazione al conduttore ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione “devono essere indicati il corrispettivo… (e) le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa”) consiste nel garantire, a parità di condizioni, la preferenza nell’acquisto al conduttore, e dovendo perciò essere ricomprese, nel novero di tali condizioni, quelle che individuano la sostanza giuridico-economica del negozio, fra essa non può esser fatta rientrare la facoltà del venditore di scegliere il notaio, perché si tratta di elemento non determinante e comunque estraneo al contenuto contrattuale della compravendita; ne consegue che una simile clausola, ancorché inclusa nella comunicazione del venditore al conduttore, non viene ad integrare il successivo contratto preliminare in quanto non può ritenersi vincolante per l’altra parte, né capace di incidere derogativamente sull’uso che assegna la scelta del notaio al compratore.
In tema di prelazione urbana, ai fini della validità della denuntiatio che il proprietario dell’immobile offerto in vendita è tenuto ad effettuare al conduttore, è sufficiente la comunicazione del prezzo di vendita ed il contestuale invito ad esercitare la prelazione, non essendo necessaria la comunicazione del preliminare stipulato con il terzo.
In tema di prelazione urbana, nel caso in cui tra la denuntiatio (non seguita da esercizio della prelazione) e la vendita al terzo intercorra un intervallo di tempo tale da poter far escludere, anche in conseguenza della variazione dei valori monetari, una obiettiva parità fra le condizioni di tale vendita e quelle a suo tempo comunicate al conduttore, ricorre a carico del locatore alienante l’onere di provvedere ad una diversa ed ulteriore denuntiatio, ancorché le condizioni di vendita siano rimaste formalmente immutate rispetto a quelle della pregressa comunicazione, conseguendone in mancanza la sanzione del riscatto prevista dall’art. 39 della legge n. 392 del 1978 a favore del conduttore.
Le disposizioni contenute nell’art. 38, primo e secondo comma, della legge n. 392 del 1978 circa le modalità della comunicazione da parte del locatore al conduttore di un immobile urbano locato ad uso non abitativo al fine di consentirgli l’esercizio della prelazione in caso di vendita della res locata, comportano che la denuntiatio, debba essere effettuata mediante il procedimento tipico della notificazione a mezzo dell’ufficiale giudiziario ovvero mediante l’esperimento di una modalità equipollente a tale procedimento per struttura ed effetto compendiabile nella consegna ufficiale al conduttore di un atto scritto del locatore contenente con certezza le indicazioni e l’invito prescritti dalla legge, con la conseguenza che l’eventuale conoscenza conseguita aliunde non fa sorgere il diritto di prelazione ed il conduttore non può validamente rinunciarvi. (Nella specie il giudice di appello aveva ritenuto valida la rinuncia del conduttore alla prelazione effettuata, pur in mancanza della comunicazione formale, dopo aver letto il compromesso di vendita contenente tutte le clausole contrattuali ed averne avuto altresì notizia da un terzo incaricato delle trattative. Il S.C. ha cassato tale pronuncia, enunciando il principio di cui alla massima).
Per la prelazione locatizia, prevista dall’art. 38 della L. n. 392 del 1978, sia la comunicazione dell’intenzione del proprietario di vendere, sia la dichiarazione di prelazione del conduttore – che hanno natura di atti recettivi di valore sostanziale – devono essere portati a conoscenza dei rispettivi destinatari con il prescritto mezzo della notificazione eseguita dall’ufficiale giudiziario, sicché la presunzione di conoscenza di cui all’art. 1335 cod. civ. si verifica soltanto quando il procedimento notificatorio sia completo in tutti i suoi momenti, con la consegna, debitamente verbalizzata, di una copia dei suddetti atti, ovvero se siano state compiute le formalità equipollenti, restando onere dei rispettivi autori degli stessi la prova del perfezionamento del tempestivo adempimento di quel procedimento o del mezzo equivalente attuato.
In tema di prelazione urbana, la comunicazione al conduttore dell’intenzione del locatore di alienare l’immobile locato, prescritta dall’art. 38 della legge sull’equo canone, può anche essere portata a conoscenza del conduttore con mezzi equipollenti a quello della notifica per mezzo di ufficiale giudiziario specificamente indicato dalla legge, quale è la lettera raccomandata recapitata al destinatario da parte del messo postale, secondo la normativa postale.
In tema di locazioni di immobili non abitativi, la comunicazione al conduttore ex art. 38, L. 27 luglio 1978, n. 392 relativa alla vendita dell’immobile locato, volta ad assicurare al predetto il diritto di prelazione, per produrre gli effetti da tale norma contemplati deve necessariamente provenire dal proprietario dell’immobile.
In tema di prelazione urbana la comunicazione al conduttore dell’intenzione del locatore di alienare l’immobile locato, prescritta dall’art. 38 della legge sull’equo canone, esplica i suoi effetti anche se è sottoscritta da un rappresentante del proprietario locatore che tale si dichiari nell’atto o come tale sia conosciuto dal conduttore (nella specie si trattava del soggetto che il conduttore sapeva essere stato incaricato dal locatore della vendita dell’immobile).
Nella disciplina del diritto di prelazione configurata dall’art. 38 L. n. 392/1978, la comunicazione del locatore di voler trasferire l’immobile, nel caso in cui l’immobile stesso appartenga a più persone, deve provenire da tutti i proprietari, richiedendosi, nel caso in cui provenga da uno solo d’essi, la spendita del nome degli altri, nonché, a norma degli altri artt. 1324, 1350, 1392, la loro procura per iscritto. In mancanza, la comunicazione è inefficace e non determina decadenza a carico del conduttore, che non eserciti il diritto di prelazione, salva la rettifica proveniente degli altri proprietari che però non ha un effetto retroattivo, bensì comporta il successivo insorgere dell’onere del conduttore di esercitare il proprio diritto, e quindi, il decorrere del termine per la dichiarazione del conduttore solo dalla relativa comunicazione.
In tema di prelazione urbana, qualora nella comunicazione del locatore non sia indicato il termine per il conseguimento del prezzo di acquisto ed il locatore stesso, sebbene tempestivamente sollecitato dal conduttore, si sia rifiutato – contravvenendo ai doveri di collaborazione e di correttezza ex art. 1175 cod. civ. – di fornirlo, nessun ritardo nel pagamento può essere imputato al conduttore che abbia invitato il locatore davanti al notaio per la stipula del contratto ed il contestuale versamento del prezzo, fissando una data compresa nel termine di novanta giorni dalla denuntiatio ed il locatore si sia ingiustificatamente sottratto all’obbligo della stipula. Ove, invece, nonostante il comportamento renitente o reticente del locatore, il prelazionante abbia fissato per la comparizione davanti al notaio una data successiva alla scadenza dei novanta giorni, il locatore non comparso che deduca la verificatasi decadenza del conduttore dall’esercizio del diritto di prelazione, ha l’onere, una volta provata l’operatività nella specie del termine legale di cui all’art. 38, quarto comma, della L. n. 392 del 1978 – ove nel compromesso concluso con il terzo manchi l’indicazione del termine o ne sia indicato uno più breve – di dimostrare il suo interesse all’esatta e tempestiva prestazione di pagamento, da valutarsi con un giudizio comparativo del comportamento delle parti, anche in relazione ai loro pregressi rapporti, agli scopi concretamente perseguiti, al dovere di collaborazione che incombe al creditore ex art. 1206 cod. civ., ed all’oggettiva entità del ritardo.
In caso di locazione di uno stabile a più persone ai sensi dell’art. 38 della L. n. 392/1978, la comunicazione della volontà di alienare in blocco il fabbricato deve essere effettuata a tutti i conduttori, al fine di permettere a ciascuno di loro di esercitare il diritto di prelazione anche per l’intero stabile, dato che l’immobile locato, con le sue pertinenze ed i suoi servizi, unitamente alla rimanente parte dell’immobile ad altri locata, non può essere considerato un bene diverso dalle singole unità che lo compongono.
E’ nulla la comunicazione di vendita dell’immobile fatta al conduttore in contrasto con l’art. 38 della L. n. 392/1978, siccome includente l’obbligo di adibire l’immobile offerto ad uso esclusivo di abitazione.
L’inapplicabilità dell’istituto della prelazione alle locazioni relative ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (art. 35 della L. n. 392/1978), esprime l’esigenza normativa che l’immobile locato sia adoperato dal conduttore, nell’esercizio dell’impresa, come luogo aperto alla frequentazione diretta (senza intermediazione) e strumentalmente negoziale, della generalità originariamente indifferenziata dei destinatari dell’offerta dei beni o dei servizi commerciali, cosicché l’immobile assume anche il valore di un fattore di avviamento, la cui perdita è indennizzata nei casi previsti dalla citata legge (artt. 34, 35, 69). Nel relativo accertamento, devoluto al giudice del merito secondo le suelencate indicazioni, può verificarsi che la specializzazione dell’impresa, la particolarità della clientela e le modalità dei rapporti commerciali fra l’impresa ed i clienti concorrano ad escludere che l’immobile locato assolva al necessario ruolo ambientale di contatti diretti con il pubblico dei fruitori, mentre l’assenza di pericolo di sviamento della clientela per il caso di cambiamento di sede può rivestire solo valore indiziario secondario della mancanza del suddetto requisito ambientale. (Nella specie, il giudice del merito aveva escluso il diritto di prelazione a favore di un’impresa che svolgeva nell’immobile locato un’attività – trasposizione di dati da supporto cartaceo a supporto magnetico – comportante un rapporto non diretto ma sostanzialmente fiduciario con una clientela limitata – due clienti ne rappresentavano oltre la metà – qualificata e selezionata – enti pubblici e privati e banche – che non avrebbe subito flessione a seguito dello spostamento di sede della locataria; la Suprema Corte, enunciando il principio di cui alla massima, ha confermato la pronuncia).
Al locatore, che abbia proposto domanda di accertamento negativo del diritto di prelazione del conduttore ex art. 38 della legge n. 392 del 1978, fondata in primo grado sulla decadenza dallo stesso per mancato tempestivo esercizio, deve ritenersi consentito, in sede di gravame, aggiungere, alternativamente a siffatta originaria causa petendi, quella dell’insussistenza, in capo al conduttore medesimo, di tale diritto, ove ciò non implichi una immutazione dei fatti materiali a base della domanda od un’alterazione dell’oggetto sostanziale dell’azione, ma comporti soltanto una diversa interpretazione o qualificazione dei fatti stessi.
Nel novero delle controversie contemplate dall’art. 8, secondo comma, n. 3 c.p.c., rientrano anche quelle aventi ad oggetto il diritto di prelazione e quello succedaneo di riscatto ai sensi degli artt. 38 e 39, L. n. 392/78.
La dizione “rapporti di locazione” adoperata dall’art. 8, secondo comma, n. 3 c.p.c., racchiude anche quelle controversie che in quei rapporti trovino, concettualmente e logicamente, origine, in una completa valorizzazione della competenza esclusiva del pretore (qualunque ne sia, anche nel minimo, il valore). Ne deriva che restano affidate in toto a quest’ultimo giudice, in quanto da collocarsi nella materia lato sensu locatizia, anche le cause in cui il conduttore, assumendo violato il proprio diritto di prelazione da parte del locatore, eserciti giudizialmente la potestà di riscatto dell’immobile nei confronti del terzo acquirente del bene locato.
Ai fini del riconoscimento del diritto di prelazione di cui all’art. 38 L. 27 luglio 1978 n. 392 rileva la destinazione effettiva dell’immobile locato, ove lo stesso venga successivamente utilizzato per lo svolgimento di attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, e non quella diversa originariamente pattuita, ove il proprietario non abbia tempestivamente esperito a norma dell’art. 80 della legge n. 392 del 1978 l’azione di risoluzione del contratto a seguito del mutamento di uso da parte del conduttore.
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, la dichiarazione del conduttore di esercitare il diritto di prelazione a norma dell’art. 38 L. n. 392 del 1978 a seguito della comunicazione del locatore, pur non costituendo accettazione della proposta di alienazione, determina l’obbligo per entrambe le parti di addivenire entro un certo termine alla stipulazione della compravendita con contestuale pagamento del prezzo con la conseguenza che la successiva dichiarazione da parte del conduttore di rinunzia alla prelazione opera come proposta di scioglimento del suddetto vincolo giuridico e può, come tale, essere revocata prima della dichiarazione di accettazione della controparte.
Con riguardo alle locazioni di immobili urbani destinati ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e di riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della L. n. 392 del 1978 – benché lo scopo delle suddette disposizioni sia costituito prevalentemente dall’esigenza sociale della conservazione dell’azienda sita nell’immobile locato – spetta al conduttore sempre che lo stesso vi eserciti l’attività produttiva o commerciale (a contatto diretto con il pubblico) sia pure quale contitolare o consocio – in società di persone – della relativa impresa con soggetti estranei alla titolarità del rapporto locativo. (Nella specie il Supremo Collegio, enunciando il principio di cui alla massima, ha confermato la pronuncia di merito che aveva escluso il diritto di prelazione nel caso di conduttore non titolare della licenza e dell’attività commerciale esercitata nel locale ed in mancanza della prova di una contitolarità dell’impresa o di una società di fatto al riguardo di detta attività).
L’art. 38 della L. n. 392/1978 fa riferimento ad ogni caso in cui il locatore (“quando il locatore…”) che sia locatore originario o locatore acquirente resosi tale nel corso del rapporto, intenda trasferire la proprietà dell’immobile che si verifichi durante la locazione.
Qualora un locatore conferisca in proprietà ad una società l’immobile urbano locato non sussistono i diritti di prelazione e di riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392 in favore del conduttore dell’immobile medesimo, non essendo in tal caso configurabile un “trasferimento a titolo oneroso” ai sensi del primo comma dell’art. 38 della legge citata. E’ manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale delle disposizioni sopra indicate nella parte in cui non comprendono tra i trasferimenti a titolo oneroso il conferimento in proprietà ad una società dell’immobile, costituendo la vendita e il conferimento situazioni diverse, tali che la differente disciplina non viola l’art. 3 Cost.
In tema di prelazione urbana disciplinata dall’art. 38 della legge n. 342 del 1978 è valida la denuntiatio effettuata dal proprietario dell’immobile locato ad uso diverso dall’abitazione, ancorché‚ abbia ceduto i suoi beni – tra cui quello locato – ai creditori a norma dell’art. 1977 c.c., poiché detta cessione non comporta il trasferimento della proprietà dei beni del debitore, ma ha il limitato effetto di conferire ai creditori cessionari un mandato alla liquidazione ed al riparto dei beni, fatto salvo un connaturato vincolo di indisponibilità di natura personale ed obbligatoria che non incide sulla titolarità dei rapporti sostanziali, né sulla legittimazione attiva e passiva relativa alle attività cedute.
In tema di locazione di immobile urbano ad uso non abitativo, la disposizione dell’ultimo comma dell’art. 38 della L. n. 392 del 1978 – secondo cui il diritto di prelazione (ed il succedaneo diritto di riscatto) non spetta al conduttore, oltre che nell’ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado, “nelle ipotesi previste dall’art. 732 cod. civ., per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi” -, ha carattere assoluto senza trovare deroga per il caso di mancato esercizio o di estinzione del diritto del coerede, atteso che l’alienazione di una quota, o frazione di quota ereditaria, comunque ne sia indicato l’oggetto, importa il trasferimento della situazione giuridica della alienante nella comunione ma non comporta il trasferimento allo acquirente dell’immobile locato ricadente nella successione e nella comunione, così da costituire il presupposto per la prelazione del conduttore. Conseguentemente la disparità di trattamento del conduttore con riguardo all’alienazione onerosa dell’immobile locato ed alla alienazione di quota ereditaria, costituita da detto immobile o comprendente il diritto di comunione relativo all’immobile medesimo, manifestamente non si pone in contrasto con il principio di uguaglianza stabilito dall’art. 3 della Costituzione, attesa la diversità di oggetto e di effetti dei rispettivi negozi traslativi.
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo, la disposizione dell’ultimo comma dell’art. 38 della L. 27 luglio 1978, n. 392 – secondo la quale le norme dei precedenti commi non si applicano, oltre che nella ipotesi di retratto successorio, “nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado” – non trova applicazione ove lo stesso conduttore sia anch’egli parente entro il secondo grado, ripristinando in tal caso il favor del conduttore che ispira l’istituto della prelazione urbana.
Ai fini della valutazione della ricorrenza – o meno – di una fattispecie di vendita in blocco dell’intero edificio, e del conseguente eventuale configurarsi del diritto del conduttore alla prelazione ed al riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392/78, la legge attribuisce esclusivo rilievo al contratto definitivo, con la conseguenza che eventuali difformità tra questo ed il contratto preliminare non possono essere fatte valere dall’acquirente per contrastare il diritto di riscatto del conduttore, tanto più in ragione del fatto che lo stesso acquirente, con la stipula del contratto definitivo, ha con ciò stesso accettato, nell’esercizio della propria autonomia privata, tali difformità.
In tema di locazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, mentre nel caso di vendita in blocco dell’intero edificio nel quale si trova l’immobile locato, il conduttore di questo non ha diritto alla prelazione ed al riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 della L. n. 392/1978, né‚ sull’unità immobiliare oggetto del rapporto né‚ sull’intero stabile, rappresentando questo un bene diverso dalle singole unità che lo compongono, nel diverso caso di vendita non riguardante l’intero edificio, ma una parte di esso comprendente due o più unità immobiliari, tra le quali quella locata, vertendosi in tema di vendita cumulativa e non di cosiddetta vendita in blocco, il diritto di prelazione del conduttore di uno dei beni compresi nella vendita, può escludersi solo se si tratti di un contratto di vendita unitario non soltanto per l’unicità del prezzo ma anche perchè non oggettivamente frazionabile in distinti trasferimenti aventi ad oggetto ciascuno una singola unità immobiliare, riguardando bensì un complesso immobiliare che, nello stato in cui si trova al tempo della denuntiatio – o, in mancanza di questa, del trasferimento -, sia dotato di una propria oggettiva, effettiva e non fittizia individualità giuridica e strutturale, tranne che non si accerti un intento fraudolento volto ad escludere il diritto del conduttore tramite una surretizia aggregazione di beni.
Fermo restando che nel caso di vendita in blocco dell’intero edificio del quale facciano parte immobili locati ad uso diverso dall’abitazione, i conduttori di questi non hanno il diritto di prelazione (e di riscatto) previsto dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978 né sull’unità immobiliare del rispettivo rapporto locatizio nè sull’intero stabile, rappresentando questo un bene diverso dalle singole unità che lo compongono, nel diverso caso di vendita non riguardante l’intero edificio, ma una parte di esso comprendente l’unità immobiliare locata ed altre – vendita cioè cumulativa di più unità immobiliari facenti parte del medesimo edificio – per stabilire se venga meno oppure no il diritto di prelazione e di riscatto del conduttore di una o più unità immobiliare comprese nella vendita, deve accertarsi se in relazione all’oggetto della vendita considerato nel suo complesso possa parlarsi di un unicum cioè di un complesso immobiliare che nello stato in cui si trova sia dotato di una propria oggettiva, effettiva e non fittizia individualità giuridica strutturale.

References: art. 38
 art. 38
 art. 38
 sentenza 
 art. 38
 art. 1175
 art. 1206
 art. 38