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Cours de Droit notarial : vente immobilière - Cours de droit
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Par coursdedroit le 3 Août 2016 à 16:31
Definition d'un avant contrat : conventions que la pratique met en œuvre pour préparer une vente d'immeuble.
Ce terme d'avant contrat n'est pas satisfaisant car il s'agit pleinement d'un contrat doté de tous les attributs et notamment la force obligatoire. Le plus important est la détermination du moment de la vente
Le code civil ne prévoit que quelques règles la concernant (fiscalité, protection de l'acquéreur).
PUV: Contrat par lequel un promettant s'engage à vendre, à des conditions biens déterminées, un bien à un bénéficiaire. Le bénéficiaire accepte mais ne prend pas l'engagement d'acheter.
Le bénéficiaire dispose pendant un délai convenu d'une option, discrétionnaire, qui va lui permettre de conclure ou non cette vente.
Option: faculté d'acquérir dont dispose le bénéficiaire.
La Promesse Unilatérale de Vente dispose de la force obligatoire du contrat. Le fait que seul le promettant s'engage n'affecte en rien la force obligatoire du contrat. Contrat unilatéral au sens de l'article 1103 du code civil.
La Promesse Unilatérale de Vente va servir à préparer la vente. Si le bénéficiaire décide de conclure, il lèvera l'option et la vente sera formée. Une Promesse Unilatérale de Vente se rédige de la manière suivante:
“le promettant promet de vendre l'immeuble situé à Narbonne à Y (bénéficiaire) qui accepte la promesse en tant que promesse uniquement mais sans prendre l'engagement d'acquérir, se resservant la faculté de le faire ultérieurement en levant l'option.”
·Le promettant aura fixé un délai et reprendra sa liberté passé ce délai si l'option n'a pas été levée. Cette promesse apporte une sécurité au promettant.
La Promesse Unilatérale de Vente est soumise au conditions d'un contrat, et plus particulièrement d'un contrat de vente :
·consentement: il doit apparaître clairement que seul le promettant s'est engagé, pas le bénéficiaire. Le consentement du promettant est double: il porte sur la promesse et sur la vente. Le consentement du bénéficiaire ne porte par contre que sur la promesse.
·capacité et pouvoir de vendre du promettant. Le bénéficiaire doit disposer de la capacité de contracter, ce n'est qu'à partir de la levée d'option qu'il devra disposer de la capacité et du pouvoir d'acquérir.
Toutefois, lorsqu'il y a versement d'une indemnité d'immobilisation, le bénéficiaire doit avoir la capacité et le pouvoir de s'obliger à ce versement envers le promettant.
La Promesse Unilatérale de Vente peut être à titre gratuit ou à titre onéreux: versement d'une indemnité en contrepartie de l'engagement de vendre.
1589-2 cciv : est nulle et de nul effet toute Promesse Unilatérale de Vente afférente à un immeuble non enregistrée 10 jours après l'acceptation par le bénéficiaire de la promesse.
Depuis le 1er Juillet 2009 (loi Molle) les Promesse Unilatérale de Vente longue durée sont soumises à un nouveau formalisme: toute promesse ayant pour objet la cession d'immeuble ou des droits immobiliers consentis par une personne physique et dont la validité est supérieure à 18 mois doit être passée par acte authentique → à défaut, nullité.
Insertion obligatoire d'une condition suspensive en cas de demande de prêt.
Une condition suspensive peut affecter la Promesse Unilatérale de Vente elle même ou le contrat de vente qui découlera de la Promesse Unilatérale de Vente s'il y a levée d'option.
2. Versement d'une indemnité par le bénéficiaire
Le versement d'une indemnité par le bénéficiaire au promettant n'est pas une condition de validité mais rend la Promesse Unilatérale de Vente plus équitable.
En revanche, si l'immobilisation dure plus de 18 mois, l'indemnité d'immobilisation est obligatoire. L'indemnité minimum est fixée par la loi à 5%.
La somme versée par le bénéficiaire au promettant constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse de vente. Le terme “indemnité d'immobilisation” semble peu approprié : indemnité renvoie à l'idée de réparation d'un préjudice or il n'y a pas de préjudice. En plus, indemnité renvoie aussi à l'idée de responsabilité or il n'en est pas question. Le dédit est aussi différent du prix de l'option. Le dédit permet à celui au profit duquel elle est stipulée de renoncer à son engagement alors que le bénéficiaire ne s'est pas encore engagée. La clause pénale est différente du prix de l'option. La clause pénale permet au contraire d'indemniser le vendeur qui se voit retirer la vente. L'acompte n'intervient que dans le cas d'une vente d'immeuble à construire, Vente à terme, VEFA et non au stade de la promesse. Les arrhes et le dépôt de garantie sont aussi différents.
Le versement de l'indemnité peut se faire dans un délai convenu ou au moment de la conclusion de la promesse. Des que l'option est levée, l'indemnité devient un acompte.
A. à l'égard du promettant
Le promettant souscrit des obligations qui s'inscrivent dans la sphère juridique propre à la promesse de vente, obligations destinées à assurer l'efficacité et la sécurité de cette promesse en précision du contrat de vente.
Si l'immeuble vient à être détruit avant la levée d'option, soit le bénéficiaire résilie le contrat soit il prend le bien tel quel avec le versement de l'indemnité d'une assurance.
B. à l'égard du bénéficiaire
Le bénéficiaire ne prend pas l'engagement d'acquérir. Le bénéficiaire est ainsi placé dans une alternative: soit il lève l'option pour conclure la vente, soit il ne lève pas option.
Section 5: régime de l'option
Droit d'option = droit de créance.
C'est la liberté qui caractérise la forme de l'option. Cette liberté peut se révéler de deux façons: aucune forme / forme de la levée de l'option définie dans le contrat ( conseillé – souvent par huissier).
Le versement du prix et des frais: option valable ssi accompagnée du paiement à l'office notarial du prix de vente (si paiement comptant) ou de la justification de l'obtention du prêt. Pour les promesses qui portent sur des terrains à lotir: nécessité de deux manifestations de volonté, un versement de somme d'argent + prise de possession du terrain.
Enregistrement obligatoire de la promesse à peine de nullité dans un délai de 10 jours à compter de la date d'acceptation par le bénéficiaire = 125€.
Il n'y a pas de plus-value immobilière lors de la cession d'une PUV.
Si le bénéficiaire renonce à l'option et qu'il a versé une indemnité
·à un professionnel de l'immobilier: revenu imposé au titre des BIC.
Chapitre 2 : Promesse unilatérale d'achat
Convention par laquelle le promettant s'engage envers le bénéficiaire à acheter le bien s'il se décide à vendre. Situation inverse à celle d'une PUV.
La PUA répond aux mêmes strictes règles que la PUV. Dans la PUA, le promettant est le candidat à l'achat, le bénéficiaire accepte mais sans prendre l'engagement de vendre se resservant le droit de vendre.
La PUA est imposée lorsqu'il y a un mineur ou un incapable majeur.
La promesse vaudra achat quand le bénéficiaire s'engage à vendre. Le consentement du promettant est réitéré dans le contrat de vente.
Application de la loi Scrivener à l'obligation d'acquérir. Délai de 7 jours de rétraction.
La PUA n'a pas à être enregistrée.
Contrat par lequel un vendeur promet de vendre à l'acheteur qui s'engage à l'acquérir un bien à un prix et à des conditions déterminées.
Chacun a promis de vendre et d'acheter. La PSV est assortie de l'irrévocabilité et de la force obligatoire des contrat. La vente n'est pas encore certaine car assortie de conditions suspensives.
Section 1: les différentes stipulations d'une PSV
·conditions d'ordre privé:
·vente d'un bien (la cass a jugé que ce n'était pas une condition potestative)
·conditions d'ordre public
·préemption d'un indivisaire.
·conditions d'ordre fiscal
B. Le versement d'une somme d'argent
Si aucune somme d'argent n'est versée le contrat reste valable.
À partir de la levée d'option la loi SRU et le délai de rétractation de 7 jours court.
Indemnité d'immobilisation= prix de l'exclusivité,
(reste acquis si l'acheteur décide de ne plus acheter + clause pénale).
B. L'acquisition par un mineur
L'achat est un moyen d'investir les moyens du mineur. Le JAF prend en compte l'intérêt de l'enfant.
Une personne majeure non placée peut pourtant manquer de discernement. Le notaire devra alors juger si la personne était saine d'esprit au moment de la signature de l'acte ou non.
Art 425 civ: Toute personne dans l'impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts en raison d'une altération, médicalement constatée, soit de ses facultés mentales, soit de ses facultés corporelles de nature à empêcher l'expression de sa volonté peut bénéficier d'une mesure de protection juridique prévue au présent chapitre.
Sous tous les régimes, le majeur conserve sa capacité de jouissance. Seule sa capacité d'exercice de ces droits peut être restreinte ou retirée.
La loi organise toujours une période suspecte de 2 ans qui précède la publication du jugement d'ouverture de protection (tutelle ou curatelle).
(NB: il faut demander un extrait de l'état civil du vendeur et de l'acquéreur. Si « Répertoire Civil » est mentionné sur l'état civil, il faudra se rapprocher du tribunal indiqué sur l'état civil. On saura alors si l'individu est sous tutelle, s'il a changé son régime matrimonial...)
> la sauvegarde de justice: réservée au majeur qui en raison de ses facultés mentales ou corporelles altérées a besoin d'une protection judiciaire temporaire ou bien d'être représentée dans l'accomplissement de certains actes de la vie courante.
Cette mesure ne peut excéder 1 an. Elle est renouvelable une seule fois pour une nouvelle durée max d'un an.
Le majeur n'est ni assisté, ni représenté, à l'exception des actes pour lesquels un mandataire spécial aura été désigné.
Lésion*: un vendeur vend un immeuble bien en dessous de sa valeur. L'acte est alors nul.
Réduction pour excès*: restitution d'une partie du prix au majeur incapable.
L'état d'incapacité est révéler par certificat médical. La curatelle est inscrite sur l'état civil.
L'incapable peut signer mais il doit être accompagné par son curateur dans les actes de vente et dans les actes d'achat.
> la tutelle: personne qui est dans l'impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts en raison d'une altération de ses facultés mentales ou corporelles qui l'empêchent d'exprimer sa volonté. La personne sous tutelle doit être représenter de façon permanente.
La personne sous tutelle n'a plus de vie civil, de vie civique... Elle est totalement incapable juridiquement. C'est le représentant légal (tuteur) qui agit avec l'accord du juge des tutelles.
> mandat de protection future: chacun a le pouvoir d'organiser à l'avance sa protection future au cas où il devient malade, où il a un accident... On nomme alors un représentant qui agir au nom de la personne. La longue procédure de mise sous tutelle est ainsi évitée. Comme tout mandat, les règles de droit commun s'appliquent. Ce mandat de protection future est organisé des articles 1894 à 2010 cciv.
Si vendeurs sont des personnes mariées, il faut s'intéresser à leurs régimes matrimoniaux.
Sous un régime commun, les époux ont des pouvoirs de disposition: la vente d'un immeuble commun est un acte grave – art 1424 cciv système de co-gestion. Les deux époux devront alors signer les actes de vente.
Loi du 23 Dec 1985: les époux sont sur un stricte pieds d'égalité.
Lorsque la vente est réalisée par des époux en instance de divorce, il faut faire un partage authentique avant d'émettre le prix de vente. Le notaire fait alors une liquidation partage.
Le ppe de co-gestion ne s'applique pas aux biens propres de chaque époux. Chaque époux a l'administration et la jouissance de ces biens propres.
Les seules restrictions apportées à la libre disposition par un époux d'un bien lui appartenant en propre, sont justifiées soit par la protection du logement de la famille soit par les périodes de crise du ménage.
En cas de crise dans le couple, certaines règles sont applicables à tous les couples qu'importe le régime matrimonial:
Quand un des époux refuse de donner son consentement à un acte et que ce refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille, le conjoint pourra toujours demander au tribunal l'autorisation de passer l'acte.
De même, si un des époux est hors d'état de manifester sa volonté, son conjoint pourra se faire autoriser à passer seul l'acte en justice soit se faire habiliter en justice.
Sous le régime de la séparation des biens, chacun a la libre gestion de ses biens. Il se peut qu'un bien propre soit entretenu par l'autre époux mais pour autant il reste dans l'unique et seul patrimoine de l'époux propriétaire du bien.
Art 215 cciv: lorsque l'un des bien est propre à l'un des époux mais constitue le logement de la famille, il faudra nécessairement l'accord des deux époux.
Qu'est ce que le logement de la famille? Local où se manifeste la communauté de vie. En général, domicile des époux ou résidence de la famille. Les juges retiennent le lieu où se trouve le logement principal des époux, lieu qui peut être différent du domicile conjugale.
La loi prévoit que les époux peuvent avoir 2 domiciles distincts dès lors qu'il y a une communauté de vie.
La loi fiscale dispose que lorsqu'un des époux est obligé d'avoir un logement distinct pour les besoins de son activité professionnelle alors que son conjoint est dans un autre avec les enfants, on retient qu'il y a deux logements de famille.
Vente d'un immeuble appartenant de manière indivise aux époux: les deux époux devront venir signer.
a) l'acquéreur commun d'un bien
L'acquéreur acquière pour la communauté. Un époux seul pourra signer l'acte d'achat seul mais il est préférable d'avoir la signature des deux époux. L'époux acquéreur n'a aucun justificatif à produire.
Lorsque l'achat est fait avec des fonds de la banque, l'emprunt est fait au nom des deux époux. Aussi, la banque devra demander le consentement des deux époux.
- Emploi ou remploi des biens propres
On peut éviter la qualification de bien commun avec des clauses d'emploi ou remploi à deux conditions:
> preuve de l'origine des deniers.
> respect des formalités de l'emploi ou du remploi par l'époux qui procède à l'acquisition.
L'époux qui paie en totalité le prix et les frais de ses deniers propres va pouvoir procéder à l'emploi ou remploi : bien reste propre.
→ si la communauté apporte pour moitié prix et frais : le bien reste propre à celui qui l'achète.
immédiat: l'emploi ou le remploi suppose une double déclaration à effectuer dans l'acte d'achat lui même 1434 cciv: déclaration du caractère propre du bien. L'autre conjoint ne fait qu'intervenir pour reconnaître que le bien est propre. Le bien acquis par remploi est à la disposition de l'époux acquéreur, sauf logement familial.A défaut, bien commun et l'époux acquéreur ne peut rien demande.
Anticipation – 1435 cciv: l'époux acquière un bien alors qu'il ne dispose pas encore des fonds propres. Il utilise donc les fonds de la communauté. Le bien est propre à condition que les sommes provenant de la vente soient payées à la communauté dans les 5 ans de la date de l'acte. L'acte d'achat doit contenir une double déclaration: l'acquéreur déclare qu'il pense pouvoir disposer de deniers propres dans un délai de 5 ans. Il déclare ensuite que l'acquisition qu'il effectue tient lieu de remploi anticipé.
Par la suite, il est préférable d'établir un acte qui constate que les fonds de l'acquéreur ont remboursé la communauté. Publicité de l'acte qui déclare que le bien est propre à l'acquéreur. Tant que les fonds ne sont pas versés, le bien est réputé commun (il faudra donc l'accord des deux époux en cas de vente).
à postériori En l'absence de déclaration d'emploi ou remploi dans l'acte d'acquisition, les époux peuvent par convention postérieure reconnaître le caractère propre de l'immeuble: art 1434 cciv. Ce remploi ne vaut qu'entre époux et non vis à vis des tiers
Influence en cours d'achat ou de vente
PUV: le bénéficiaire de la promesse peut décider du moment où il lève l'option et peut donc décider s'il lève seul l'option ou s'il le fait avec son futur conjoint.
Acquisition en cours d'instance de divorce
Si la procédure de conciliation a eu lieu et qu'elle n'aboutit pas, la voie du divorce est bien entamée. Que faire? Le notaire fait intervenir l'ex époux de l'acheteur: si le divorce est prononcé, le bien reste propre à l'acquéreur qui rembourse seul le bien. Si le divorce n'est pas prononcé, le bien tombe en communauté.
Publicité des PACS en marge de l'acte de naissance avec l'identité de l'autre partenaire.
·Pacs conclus avant le 1er Janvier 2007: présomption d'indivision
Les biens sont présumés indivis moitié/moitié à moins que l'acte d'acquisition en dispose autrement.
Celui qui se présente est censé seul acheteur. L'acheteur dispose pleinement du bien en tant qu'unique propriétaire.
Avant 2007, l'autre pacsé est censé être indivis aussi. Donc il faudra l'accord des 2 époux.
Après 2007, le régime légal est celui de la séparation de biens. Aussi, l'accord d'un seul est nécessaire pour la vente d'un bien propre. Attention, solution différente s'il y a une convention d'indivision.
V. L'acquisition en tontine
Plusieurs personnes peuvent acheter un immeuble ensemble en prévoyant qu'au décès de l'une d'elle, le bien acquis va rester la propriété du (ou des) survivants.
On l'appelle aussi de clause d'accroissement.
On retrouve ici le souci de protection du survivant. La tontine repose sur le mécanisme de la condition: l'acheteur acquière sous condition suspensive de sa survie et condition résolutoire de son pré-décès.
Le survivant est réputé avoir toujours été propriétaire de l'immeuble. Le pré-décédé est réputé n'avoir jamais été propriétaire. Il n'y a pas de transfert de patrimoine. Le titre du survivant est l'acte de propriété initial.
L'achat en tontine est une opération aléatoire. Il faut prendre des précautions : l'aléa doit réellement exister. Aussi, il faut
Dénouement de la tontine: les héritiers du pré-décédé n'ont aucun droit sur le bien sauf à démontrer que la clause de tontine était déséquilibré. Il y aurait alors requalification en donation indirecte.
Régime fiscal de la tontine: la part qui revient au survivant est soumis aux droits de succession d'après les liens de parenté qu'avaient les tontiniers (60 % entre concubins!!!)
Par exception, pas de droit de succession entre époux et pacsés: la part recueillie par le survivant par la clause de tontine est soumis aux droits de vente d'immeuble: 5,09 %. à 2 conditions :
Société de personnes dont l'objet peut être
·d'acquérir un ou plusieurs biens immobiliers
·extrait K bis: renseigne sur l'activité de la sté, l'identité des dirigeants, les décisions du Tribunal de commerce (liquidation etc). Validité de 3 mois.
·Les statuts. Afin de connaître l'objet social. Il est préférable de restreindre au maximum l'objet social afin de ne pas donner trop de pouvoir au gérant.
Si la vente n'est pas dans l'objet social, il est nécessaire de convoquer une assemblée générale pour que les associés donnent au pouvoir au gérant de vendre tel bien à un prix déterminé.
En général, société soumise à l'IS. Théorie de l'apparence.
·les statuts. Pertinence d'un objet social limité.
Pour les SA, le président de la société n'a que peu de pouvoirs. Le directeur général possède lui tous les pouvoirs. Aussi, il faudra nécessairement l'accord du directeur général pour vendre un bien qui appartient à la société.
TITRE III - l'objet du contrat: l'immeuble
Il faut vérifier la constructibilité du terrain. Elle dépend des règles d'urbanisme (PLU ou RNU). On demande un Certificat d'Urbanisme pré-opérationnel.
Il faudra penser à une condition suspensive d'obtention d'un PC. En pratique, un délai d'un an est nécessaire avant d'obtenir le PC (après purge du recours des tiers/ de la mairie...).
Le bornage est obligatoire en matière de lotissement. Il serait opportun de le rendre obligatoire dans tous les cas, malgré le coût du bornage. Le bornage est l'opération qui consiste à déterminer entre les différents propriétaires de 2 propriétés contiguës la ligne séparative de ces propriétés. Une fois le terrain borné, il y aura des bornes aux 4 coins du terrain. Pour être valable, le bornage doit être contradictoire (convocation des propriétaires par LR avec A/R, rdv le même jour sur le terrain).
Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. L 442-1 cu
Il n'y a dorénavant lotissement qu'en présence d'une unité foncière unique : Si les parcelles sont non contigus, il n'y a pas lotissement.
Le premier détachement en vue de l'implantation d'un bâtiment est un lotissement.
Le critère du nombre de lot n'est utilisé que pour savoir si l'opération d'aménagement est soumise à déclaration préalable ou à un permis d'aménager.
Art R 421-19 cu Le permis d'aménager est nécessaire lorsque le lotissement a pour effet de créer plus de 2 lots à construire sous réserve que l'un ou l'autre de ces deux conditions soient remplies
> réalisation de voies ou d'espaces communs prévue.
> l'opération se situe dans un secteur classé ou sauvegardé.
> parties de terrain détachées d'une propriété et rattachées à une autre propriété contiguë.
> cession gratuite de terrain pour l'aménagement d'une voie publique.
Ex: 3 lots dont un qui supporte des bâtiments. Il faudra seulement une DP car on considère qu'il n'y a que 2 lots, sans aménagement ou voie commun et la condition du secteur classé n'est pas remplie.
Quel type d'avant contrat est possible?
·Pour les lotissements soumis à permis d'aménager: Aucune promesse de vente ou de location d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d'aménager. Art L442-4 cu
L'acquéreur pourra verser à ce moment là une indemnité d'immobilisation qui ne peut pas accéder 5% du prix de vente. Cette somme est versée sur un compte bloqué: elle est indisponible, incessible et insaisissable.
Délai de rétractation de 5 jours pendant lequel l'acquéreur peut se rétracter par une lettre avec A/R.
avant l'expiration du délai de réponse à la DP. 2 précautions sont à prendre:
> condition suspensive d'absence de tout recours contre la décision de non opposition à la DP.
> condition suspensive d'obtention d'un PC purgé de tout recours.
> Quand l'autorisation de lotir le prévoit la possibilité de vendre avant tel ou tel stade de travaux
> Quand le lotisseur bénéficie d'une garantie d'achèvement des travaux.
Quid de la vente avant les travaux de finition (trottoir etc)? Afin d'éviter la dégradation des voies, le lotisseur peut être autorisé à réaliser les finitions (voies etc) à l'achèvement du lotissement. En contrepartie, on consigne une somme à l'étude notariale.
II. L'immeuble bâti
·carte d'identité
·Titre de propriété. (est ce qu'il a acheté? remploi? Servitude? prêt hypothécaire? Connaître les décomptes, régime matrimonial)
·Documents techniques: plomb, amiante, thermites, gaz, électricité et performance énergétique...
·Prêt en cours (commission et droit d'enregistrement à la charge du vendeur si celui ci à donner une mission à l'agence de trouver un acquéreur avec un mandat de vente).
·cadastre (site d'info.gouv)
Pièces à demander à l'acquéreur:
·mode de financement (commission à la charge de l'acheteur si celui ci à donner une mission à l'agence de chercher un vendeur avec un mandat d'achat
·Patrimoine sensible: En pratique, il faudra faire parvenir au président du conseil général une déclaration d'intention d'aliéner en précisant les conditions de la vente. Le président du conseil général va transmettre cette DIA à toutes les personnes publiques susceptibles de préempter.
Sachant qu'au bout de 3 mois, le silence gardé vaut renoncement à l'exercice du droit de préemption
·SAFER : délai peut être réduit si l'on paie!
2° LOCATAIRE (loi de 1989): on ne peut forcer le locataire à renoncer à son droit de préemption. Le propriétaire peut seulement récupérer l'appartement pour le vendre, le donner à un membre de sa famille ou cas exceptionnels dans les 6 mois précédant la date anniversaire du bail.
3° OBTENTION D'UN PRET: préciser le délai + nécessité d'une justification de la demande + taux d'intérêt.
4° ETAT HYPOTHECAIRE HORS FORMALITE: EHF. Ce document précise tout ce qui s'est passé sur le bien.
S'il y a des droits au dessus du prix de vente, la vente ne sert à rien.
Lors de la réalisation de ce compromis de vente, on demande le versement d'un premier acompte: 5 ou 10% et des frais d'établissement de compromis soit à peu près 400€. Cela permet aussi de vérifier la solvabilité.
Une fois le contrat de vente signé, loi SRU s'applique: l'acquéreur a un délai de 7 jours pour se rétracter. Le délai court le lendemain de la remise en main propre ou de l'A/R.
Pour une vieille maison (date d'avant 1950), il est nécessaire de prévoir des conditions suspensives particulières (cf infra)
·assurances à contrôler: dommage ouvrage court à compter de l'achèvement des travaux et est valable pdt 10 ans (si des malfaçons apparaissent il faut contacter cette assurance qui va se retrouner contre les intervenants à la construction). Elle coute entre 2 à 3% du prix de la maison. Si pas de DO, garanties décennales de tous les intervenants. C'est à l'entrepreneur d'inscrire son assurance décennale sur le chantier de tel date à telle date
La répartition de cet immeuble s'exprime par la division en lots contenant chacun une partie privative et une quote part des parties communes.
La réunion de tous les lots entre les mains d'une seule personne entraîne de plein droit la disparition de la co-propriété.
> L'état descriptif de division
Document technique distinct dont l'objet est la définition des lots pour qu'ils puissent être identifiés au regard de la publicité foncière.
Au niveau des formalités de la vente, la vente d'un lot de copropriété nécessite la demande de plusieurs pièces
·demande de l'état d'information préalable auprès du syndic de co-propriété. Cet état est daté. Il est composé de 3 parties:
> sommes que l'acquéreur aura à payer
provisions non encore exigibles...
·Demande du certificat de l'article 20 – sans ce certificat, les fonds ne peuvent être remis au vendeur.
> Etat apparent de solidité art 111-1-2 CCH: toute mise en co-propriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans doit être obligatoirement précédé d'un diagnostic technique qui porte constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert, de celui des conduites et canalisations collectives.
Ce document doit être fourni à chaque première vente d'un lot de la co-propriété.
> carnet d'entretien tenu par le syndic.
Des formalités sont aussi à respecter postérieurement à la vente d'un lot de co-propriété. En cas de réduction du prix pour un écart de surface de + de 5%, l'article 46 de la loi de 1965 impose au vendeur de mesurer très exactement la surface de l'appartement. Cette surface est une surface Carrez (surface au sol pondérée par des coefficients (on ne prend pas en compte des surfaces au dessus desquels on a pas 1m80 de plafond)).
Si la superficie réelle calculée en surface Carrez est supérieure à celle prévue au contrat: le vendeur ne peut rien réclamer à l'acquéreur.
·Si plus petite de plus de 5%: l'acquéreur peut demander une réduction du prix. Son action est enfermé dans un délai d'un an.
La loi ne s'applique pas aux lots accessoires: caves, garage, emplacement de stationnement, sellier de moins de 8m².Cette loi s'applique aussi en ce qui concerne l'apport d'un bien en société.
que pourrait avoir le syndicat à l'encontre de chaque co-propriétaire peuvent être garanties par une garantie légale sur son lot.
Le syndicat peut prendre cette hypothèque légale pour garantir des sommes dues par le propriétaire qui aurait demandé de bénéficier du paiement étalé des travaux d'amélioration.
·privilège mobilier spécial – art 2332 al 1 cciv le bailleur d'immeuble a le droit
·privilège immobilier spécial: le syndicat bénéficie lors de la vente d'un lot de
co-propriété d'un privilège immobilier spécial qui va garantir le paiement des charges et travaux. Le syndicat n'est même pas obligé de prendre ce privilège.
Ce privilège s'effectue pour toutes les créances en cours et celles des 2 dernières années échues.
Pour les dettes concernant les travaux d'amélioration ou les charges qui se rapportent à l'année en cours et aux deux années précédant la vente, la copropriété sera payée prioritairement avant tout autre créancier et notamment avant le prêteur de deniers (banque, organisme de crédit).
Le vendeur est tenu à un large devoir d'information sur le bien qu'il vend vis à vis de son acheteur. Obligation de moyens dont l'inexécution engagerait sa responsabilité. Beaucoup de réglementations imposent au vendeur de transmettre des informations sur la situation sanitaire et environnementale dans lequel le bien est situé.
Toutes ces protections sont contenues dans un document appelé plan de prévention des risques (PPR - 1er janvier 2006).
L'état doit avoir moins de 6 mois. Le vendeur doit prévenir l'acquéreur de toutes les catastrophes qui ont porté atteinte au bien et de la prise en charge ou non par l'assurance. Sinon nullité de la vente.
État de l'installation
consommation énergétique de l'immeuble
Section 3 : l'urbanisme
1 - Plan de prévention des risques naturels
Inondation, mouvement de terrain, incendie de forêt, séisme...
2 – Certificat d'urbanisme pré-opérationnel
Ce certificat d'urbanisme pré-opérationnel est à obtenir avant la signature de l'acte authentique. Depuis la réforme de 2007, la note de renseignement d'Urbanisme ne peut plus être demandée. Elle est remplacée par des certificats d'urbanisme.
A la différence du CU, les renseignement de la NRU ne'étaient valables qu'au moment où la note est délivrée et n'apportait donc aucune garantie.
2 types de certificats d'urbanisme:
> Certificat d'urbanisme d'information
· et les taxes et participations d'urbanisme (raccordement à l'égout, voirie et réseaux...).
> Certificat d'urbanisme opérationnel
Il est importe de savoir: de quel type d'opération il s'agit: 3 types d'opération doivent être distingués:
·Opérations soumises à aucune autorisation au titre du code l'urbanisme.
·Opérations qui exigent une déclaration préalable en mairie. L'administration pourra toutefois s'y opposer.
si l'opération porte sur de l'existant ou sur une construction nouvelle.
Une construction nouvelle même si elle ne comporte pas de fondations, doit être précédée OBLIGATOIREMENT d'un permis de construire.
Seules les constructions nouvelles dont la hauteur au dessus du sol est inférieure à 12m et qui n'ont pas pour effet de créer de surface de plancher supérieure à 5m, les piscines dont la superficie ne dépasse pas 10m² ne sont pas soumises à la délivrance d'un PC...
PC si on touche aux cloisons, aux fondations, aux constructions, surface plancher....
Section 4 : l'origine de propriété
Il va être contenu dans le titre de propriété. L'origine est l'historique, la suite de l'immeuble vendu. Les mutations ont plusieurs origines: faits juridiques (décès) mais aussi actes juridiques (vente, donation, partage...)
> Départage entre plusieurs acquéreurs. La publicité va jouer un rôle d'arbitre : ce sera celui qui a publié en premier qui est censé être le propriétaire. La publication de son titre par le premier acquéreur n'est toutefois pas la garantie que son droit ne sera pas remis en cause.
Le droit de propriété peut être conditionnel c'est-à-dire que la vente a été passée mais elle a été soumise à une condition suspensive ou résolutoire.
> Condition suspensive Il faut alors s'assurer de la réalisation de la condition suspensive, dans le délai convenu.
Si le condition est intervenue, il faut s'assurer que le droit de l'acquéreur est bien opposable aux tiers. Pour ce faire, publication foncière de la réalisation de la condition doit être réalisée.
Pour que la vente se fasse, il faut donc s'assurer que la condition est défaillante.
Dans le cas d'une acquisition en tontine, aucun des acquéreurs n'est propriétaire tant que l'autre est encore vivant. Pour être reconnu comme propriétaire, il faudra donc pouvoir justifier de l'acte de décès de l'autre acquéreur.
Afin de s'assurer du titre de propriété, il faut aussi savoir s'il ne pourra pas être remise en cause.
Il faudra alors faire attention à ce que le titre de propriété soit à l'abri d'une action en rescision pour lésion
En principe la lésion n'est pas un vice qui peut affecter un contrat mais le code civil admet la rescision pour lésion pour des partages intervenus avant le Janvier 2007 et dans le cas de la vente d'un immeuble.
Le vendeur d'un immeuble qui est lésé des plus de 7/12ème, c'est-à-dire qui reçoit moins de 5/12ème de la valeur de l'immeuble, peut demander en justice la rescision pour lésion de la vente.
L'action en rescision pour lésion est enfermée dans un délai de 2 ans.
Pour s'assurer contre une action en rescision pour lésion, il faut faire intervenir le vendeur précédent pour qu'il contresigne l'acte.
Le défaut du paiement du prix est une condition résolutoire de la vente. Pour s'assurer que le prix sera payé, il existe différentes garanties.
Au cas où le vendeur n'a pas perçu la totalité du prix, ce privilège conféré par l'article 2374 du Code civil lui permet, sous réserve qu'il soit inscrit au fichier immobilier dans les deux mois, de se faire payer, en cas de revente du bien qu'il a vendu, y compris sur saisie immobilière initiée par lui, les sommes qui lui restent dues par priorité sur tous les autres créanciers, même hypothécaires, sauf pour le syndicat des copropriétaires, s'il y a lieu, pour les sommes pour lesquelles il peut faire jouer le privilège immobilier spécial.
Le vendeur peut poser ce privilège pour les sommes dues à terme. Il dispose de 2 mois pour l'inscrire à la publicité foncière.
Privilège pris le 9 Novembre, il rétroagit au jour de la vente à partir du moment où il est pris dans un délai de 2 mois. Le privilège qui n'est pas pris dans les 2 mois fera naître un privilège mais ne pourra pas rétroagir.
Le privilège n'est pas taxé lorsqu'il est enregistré. Il faudra tout de même verser la contribution à la sécurité immobilière équivalente à 0,05% sur le K+intérêt. (art 881 H du CGI)
Le privilège du vendeur est toujours assorti de l'action résolutoire: art 1654 cciv Si au bout du délai, le vendeur n'est toujours pas payé, il peut demander la résolution de la vente.
Le PPD est pris dans les 2 mois de la vente pour qu'il puisse rétroagir au jour de la vente.
Enregistrement de l'hypothèque = Taxe de Publicité Foncière à 0, 715% + Contribution de sécurité immobilière prévue à l'article 879 CGI.
La PPD et l'H peuvent être pris ensemble mais ce sera toujours la PPD qui sera prioritaire.
La banque veut la première place dans les créanciers. Or, la loi impose que ce soit le vendeur qui a inscrit le privilège du vendeur. Pour que la banque passe en premier plan, elle va demander une subrogation dans le droit du vendeur. Elle aura alors la première place et le vendeur le second. On fait une cession de rang. La subrogation est prévue à l'article 1250 cciv
Un client fait l'acquisition d'une maison de 200 000€. apport perso de 100 000€. Emprunt bancaire de 150 000€.
La commission d'agence est à la charge de l'acheteur : 20 000€ + Frais d'acquisition de 5% du PDV.
En tout l'acquéreur devra débourser 230 000€ Le PPD ne peut être pris que sur le prix de vente et sera donc d'une hauteur de 150 000€. Si tout est payé comptant, le vendeur n'aura pas de privilège du vendeur à inscrire.
PDV 150 000€ / prêt bancaire de 170 000€ / commission d'agence 15 000€
Si l'acquéreur devait payer la commission d'agence, quelle garantie ?
L'acquéreur devra débourser le prix de vente (150 000) + commission d'agence (15 000€) soit 165 000€. PPD à hauteur de 150 000€ + contribution à la sécurité immobilière (75€). Hypothèque à hauteur de 20 000€ + TPF + contribution à la sécurité immobilière.
Section 6 : LES SAISIES CONCERNANT LE PRIX DE VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER
Cette saisie entraîne l'attribution immédiate de la créance saisie au profit du créancier. Pour pouvoir effectuer cette saisie attribution entre ses mains, le créancier doit disposer d'un titre exécutoire (jugement) et d'une créance certaine, exigible et liquide. C'est l'huissier qui doit effectuer cette saisie. Le délai est de 8 jours à peine de caducité. Si pas de contestation dans un délai d'un mois, le tiers saisi est obligé de payer la créance due entre les mains du huissier. La saisie attribution est la seule solution possible si la créance n'a pas été déclarée.
Elles sont au nombre de 4 : obligation d'information / obligation de délivrance / garantie des vices cachés / garantie d'éviction
§1. Obligation d'information
C'est une obligation générale d'information.
C'est ainsi que la loi a mis à la charge du vendeur tous les diagnostics rattachés au bien.De même, le vendeur doit indiquer si la maison qu'il vend n'est pas placé sur un terrain classé ICPE ou pollué.
Communication de l'assurance dommage ouvrage si construction de moins de 10 ans.
Si le vendeur a connaissance d'un vice, il doit l'indiquer à son acheteur.
> baisse du prix de vente. (L'administration fiscale ne remboursera pas la plus-value même si le vendeur est obligé à une restitution d'une partie du prix).
L'immeuble doit être conforme à l'immeuble présenté lors de la vente. Même les meubles doivent être les mêmes.
Les accessoires doivent aussi être délivrés. Ex : piscine...
Superficie: 5% de marge. Supplément de prix demandé à l'acheteur lorsque la superficie est supérieure de 5%.
§3. Garantie d'éviction
Art 1625 Cciv. « l'un des deux objet de la garantie du vendeur est la possession paisible de la chose vendue » Le vendeur doit protéger l'acquéreur qui ne doit pas pouvoir être évincé.
Art 1641 « le vendeur est tenu de garantie à raison des défauts cachés de la chose qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. » Ex de vice caché: servitude non signalé.
Section 2 : Obligation de l'acheteur
L'acheteur doit payer
·les frais d'actes:
> impôt foncier : propriétaire – le propriétaire nouveau s'engage à rembourser prorata temporis l'impôt foncier à l'ancien propriétaire.
> taxe d'habitation : Occupant au premier janvier.
Assurance incendie: elle est transmise de plein droit à l'acheteur.
Abonnement EAU, GAZ et ELECTRICITE : c'est à l'acheteur de contacter EAU/GAZ/EDF pour prendre la suite.
TITRE V - LES FORMALITES DE LA VENTE
Article 1817 CC donne la définition de l'acte authentique. Reçu par un officier public avec les solennités requises mais ayant le droit d'instrumenter dans le lieu ou l'acte a été rédigé.
Officiers publics : greffiers, officiers d'état civil, commissaires priseur et huissiers. Seuls les notaires peuvent intervenir en cas de vente immobilière.
Quelles sont les conditions d'authenticité ?
L'acte notarié doit être reçu par un notaire présent avec les parties. Ce n'est que lorsque l'acte est signé par le notaire, qu'il devient authentique. Une fois que la signature a été recueillie par le notaire et qu'il l'a authentifié (force probante, sécurité juridique), on publie l'acte au service de la publicité foncière.
L'authenticité donne la force probante à l'acte notarié, c-à-d qu'on ne peut pas remettre en cause l'acte – à moins qu'on fasse un procès pour inspection de faux. L'acte serait nul s'il était signé par le notaire pour le compte d'un membre de sa famille.
L'acte authentique a également une force exécutoire c-à-d qu'il peut être mis à exécution immédiatement.
I - LE PACTE DE PREFERENCE
1) Achat d'un appartement de 200 000€ dont 20000€ de mobiliers.
Prêteur de denier à hauteur de 200 000€ + 20% d'accesoires;
Pas de droit d'enregistrement mais paiement de la contribution à la sécurité immobilière de sécurité de 0,05% du prix de vente+ intérêt soit 0,05% de 240 000 = 120€
Frais d'enregistrement de l'hypothèque + contribution à la sécurité immobilière
Privilège du prêteur de denier à hauteur de 200 000€ + 20% d'accessoires (les banques considérant que faire jouer la garantie hypothécaire aura un coût elle demandent que l’on prenne à son profit un inscription non pas sur le montant du prêt mais sur 120% de ce montant.)
Pour les deux privilèges, pas de droit d'enregistrement mais paiement de la contribution de sécurité immobilière ( 0,05% prix de vente+intérêt)
Dès qu'il a acte de vente immobilière il y a des droits de mutation à payer. Ce sont les droits d'enregistrement.
Ils s'élèvent à 5,09% du prix de vente. (5,09% sont calculés comme suit: 3,80% + 1,20. + (2,5% de ces 3,80%) )
La taxe départementale s'élève en moyenne à 3,80%.
L'État de 2,5% sur la fiscalité que l'on va trouver sur la taxe départementale.
Vente d'un bien 230.000 €
Total = 11.719 € de droits d'enregistrement
+ Les taxes de formalité demandées par l'État : 12 €
Chaque fois qu'un particulier vend un bien dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, il va être imposé par le système du régime des PV immobilières: Art. 150U et suivants du CGI.
La PV est soumise à l'IR et aux prélèvements sociaux. Elle doit être déclarée dans l'acte de vente
Quelque soit le type d'immeuble, s'il est la résidence principale du vendeur, alors il sera exonéré de PV. Aucune condition ne tenant à une durée d'habitation. L'exonération s'applique quelque soit le motif de la cession.
> Résidence habituelle : Logement occupé par le vendeur pendant la majeure partie de l'année.
> Résidence effective : Une utilisation temporaire du logement n'est pas suffisante pour constituer une résidence principale.
Conditions d'occupation à vérifier au moment de la vente.
Si achat d'une nouvelle maison avant la vente de l'ancienne, il faut demander un mandat de vente. Impossibilité d'avoir deux maisons principales. Délai d'un an entre l'achat et la vente.
De même le cas des époux divorcés : l'un reste, l'autre s'en va. Peu importe le délai, si un divorcé est parti, sa maison restera sa résidence principale car son départ est occasionné par le divorce.
Si une personne est incarcérée et que l'on vend sa maison, cette dernière n'est pas considérée comme résidence principale → il vit à la prison → pas d'exonération d'impôts.
·Si l'immeuble est détenu pour les PV 22 ans et pour les prélèvements sociaux 30 ans
Jusqu'à 15.000 € par an, c-à-d si vente de 3 biens à 15.000 € le premier sera exonéré de PV, pas les autres.
Si vente d'un bien de 30.000 € par des époux communs d'un bien : ils sont tous deux exonérés → 15.000 € par conjoint.
De même en indivision, vente d'un bien de 40.000 € entre 4 indivisaires → pas de PV.
PV = Prix de cession - Prix d'acquisition
Prix de vente s'entend du prix stipulé dans l'acte.
·commission d'agence
·l'indemnité d'éviction (au cas où le bien était occupé et que l'on a du versé une somme au locataire)
·les frais d'architecte.
Prix d'acquisition ou valeur vénale (s'il vient d'une donation) sera majoré
·des frais d'acquisition ( 7,5%)
·de la commission d'agence acheteur éventuelle
·les dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise…) sur justificatifs.
Sur la plus-value brute calculée (prix de cession - prix d'acquisition) viennent en déduction:
Cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant Le calcul de l'abattement pour durée de détention est différent pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et pour celle imposable aux prélèvements sociaux.
a) pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention est de
·6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième
·1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
Une loi de 2013 a rajouté un élément pour favoriser la vente d'immeuble ancien: Abattement exceptionnel de 25% sur les cessions réalisées entre 1er Septembre 2013 et 31 Août 2014.
Les biens concernés : terrains nus / terrains à bâtir / terrains qui supportent des bâtiments destinés à être démolis / terrains nus qui ont fait l'objet d'un lotissement
- cession dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € ;
- cession avant le 31 décembre 2007 à un organisme en charge du logement social ou à une collectivité territoriale en vue d’une cession à un organisme en charge du logement social.

References: l'article 1103
 l'article 20
 l'article 46
 l'article 2374
 l'article 879
 l'article 1250

§1

§3
 Art. 150