Source: https://www.bundesbaublatt.de/artikel/bbb_Urteile_3553278.html
Timestamp: 2020-08-10 22:07:37+00:00

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Abgrenzung Grundstücksnießbrauch von Benutzungsdienstbarkeit, Sondernutzungsrecht
BGB § 1018 Alt. 1, § 1090 Abs. 1 Alt. 1, § 1030 Abs. 2; WEG § 5 Abs. 4 Sätze 2 und 3
Die Abgrenzung zwischen einem Grundstücksnießbrauch und einer Benutzungsdienstbarkeit richtet sich allein formal danach, ob dem Berechtigten eine umfassende Nutzungsbefugnis (ggfs. unter Ausschluss einzelner Nutzungen) oder nur einzelne Nutzungsmöglichkeiten eingeräumt werden.
Ein Sondernutzungsrecht kann nicht selbständig mit einer Dienstbarkeit belastet werden.
Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit kann eine Sondernutzungsfläche sein, die dem belasteten Sondereigentum zugeordnet ist; sie kann auch den alleinigen Ausübungsbereich darstellen.
Berechtigt eine Dienstbarkeit zur Nutzung von Sondereigentum, ist die Berechtigung vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Eintragungsbewilligung dahingehend zu verstehen, dass sie auch die Nutzung der Fläche umfasst, an der ein dem Sondereigentum zugeordnetes Sondernutzungsrecht besteht. Die Befugnis zur Nutzung einer solchen Fläche muss daher nicht schlagwortartig im Grundbuch selbst gekennzeichnet werden.
Für eine Aufhebung oder Übertragung des Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dienstbarkeitsberechtigten gemäß §§ 876, 877 BGB erforderlich; können die übrigen Wohnungseigentümer jedoch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine Änderung oder Aufhebung des Sondernutzungsrechts verlangen, ist auch der Dienstbarkeitsberechtigte zur Zustimmung verpflichtet.
Überschreitet der Dienstbarkeitsberechtigte die Grenzen einer zulässigen Nutzung, wie sie sich aus den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander ergeben, stehen den Wohnungseigentümern - nicht anders als gegen den Mieter - Ansprüche aus § 1004 BGB zu.
BGH, Urteil vom 20. März 2020 - V ZR 317/18 - (OLG München)
Neubestellung eines Verwalters, Unterrichtung über Bewerber
BGH, Urteil vom 24. Januar 2020 - V ZR 110/19 - (LG Nürnberg-Fürth)
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 14.11.2017 beschlossen die Wohnungseigentümer, die Firma T. zur Verwalterin zu bestellen. Gegen den Beschluss wurde eine Anfechtungsklage vor dem Amtsgericht erhoben. Mit Schreiben vom 4.2.2018 berief die Firma T. unter Hinweis auf eine Beauftragung durch den Verwaltungsbeirat eine außerordentliche Eigentümerversammlung für den 20.2.2018 mit folgender Tagesordnung ein: „Bestellung der T. zur Verwalterin der Wohnanlage für den Zeitraum 1.1.2018 bis einschließlich 31.12.2021. Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Vertragsabschluss mit der T. nach Vorgabe des bisherigen Verwaltervertrags mit der E. Hausverwaltung.“ Vergleichsangebote anderer Interessenten für das Verwalteramt waren dem Einladungsschreiben nicht beigefügt.
Nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 20.2.2018 berichtete der Verwaltungsbeirat vor der Beschlussfassung, dass neben dem Angebot der Firma T. zwei weitere Angebote eingeholt worden seien, die zur Einsichtnahme zur Verfügung stünden. Es handele sich hierbei um die Firmen L. und K., die zu Konditionen in Höhe von 23,20 € und 25,00 € je Wohnung/Monat angeboten hätten. Das Angebot der Firma T. sei identisch mit dem der bisherigen Verwalterin Firma E. Hausverwaltung mit 19,64 € pro Wohnung/Monat. Auf dieser Grundlage spreche sich der Verwaltungsbeirat zu Gunsten der Firma T. aus.
Sodann beschlossen die Wohnungseigentümer erneut, die Firma T. zur neuen Verwalterin zu bestellen und bevollmächtigten den Verwaltungsbeirat zu einem Vertragsschluss nach Vorgabe des bisherigen mit der Firma E. geschlossenen Verwaltervertrags.
Aufklärungspflicht über Gebäudeversicherung bei Grundstücksverkauf
BGB § 241 Abs. 1, § 280 Abs. 1; VVG § 95 Abs. 1
Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks muss den Käufer grundsätzlich nicht ungefragt darüber unterrichten, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Gebäudeversicherung besteht; ebenso wenig muss er ihn über eine nach Vertragsschluss erfolgte Beendigung einer solchen Versicherung informieren. Dies gilt auch dann, wenn eine Gebäudeversicherung nach der Verkehrsanschauung üblich ist.
Erklärt der Verkäufer dagegen vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages, dass eine Gebäudeversicherung besteht und wird das Versicherungsverhältnis vor Umschreibung des Eigentums beendet, trifft ihn in aller Regel die vertragliche Nebenpflicht, den Käufer hierüber unverzüglich zu unterrichten.
BGH, Urteil vom 20. März 2020 - V ZR 61/19 - (OLG Hamm)
Mit notariellem Vertrag vom 3.2.2017 verkauften die Beklagten an die Klägerin ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 350.000 €. In § 4 Nr. 1 des Vertrages heißt es: „Der Besitz und die Nutzungen, die Gefahr und die Lasten einschließlich aller Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen auf den Käufer mit über mit dem Tag der Kaufpreiszahlung, jedoch nicht vor dem 2.5.2017.“
Mit Schreiben vom 5.4. 2017 kündigte der Versicherer die von den Beklagten unterhaltene Wohngebäudeversicherung mit Wirkung zum 10.5.2017. Hierüber informierten die Beklagten die Klägerin nicht. Die Übergabe der Immobilie an die Klägerin erfolgte am 11.4.2017. Nach Darstellung der Klägerin erlitt das Dach des Hauses aufgrund eines Unwetters am 22.6.2017 einen Schaden, dessen Beseitigung Kosten von 38.386,65 € verursacht.
Mieterhöhung, Einhaltung Förmlichkeiten, Berliner Mietspiegel 2015
BGB § 558, § 558a, § 558b Abs. 2; MietenWoG BE § 3 Abs. 1 Satz 1
Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung; vgl. zuletzt BGH Urt. vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 12; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 13; jeweils mwN).
§ 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11. Februar 2020 ist nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag (18. Juni 2019) liegenden Zeitpunkt verfolgt.
BGH, Urteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18 - (LG Berlin)
Bestimmtheit einer Vereinbarung über Betriebskostenumlage, Gewerberaummiete
BGB §§ 133, 157, 556 Abs. 1 Satz 2 und 3; BetrKV § 2
a) Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu BGH Urt. v. 2. Mai 2012 - XII ZR 88/10 - NJW-RR 2012, 1034).
b) Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB iVm § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH Urt. v. 10.2.2016 - VIII ZR 137/15 - NJW 2016, 1308).
BGH, Urteil vom 8. April 2020 - XII ZR 120/18 - (OLG Celle)
Mietminderung wegen erhöhter Geräusch- und Schmutzimmissionen durch Baustelle auf Nachbargrundstück
BGB §§ 133, 157, 242, 535, 536 Abs. 1, § 906
a) Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35, 39 ff. mwN).
b) Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen „Umweltbedingungen“ der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats; vgl. BGH Urt. v. vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 20 f.; vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14).
d) Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen darf der Tatrichter - schon mangels eines entsprechenden Erfahrungssatzes - nicht mit der Begründung absehen, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigten. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten.
BGH, Urteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18 - (LG Berlin)
Unterlassungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums
BGH, Urteil vom 24. Januar 2020 - V ZR 295/16 - (OLG München)
Wohnungseigentümer, Mehrheitsbeschluss aufgrund allgemeiner Öffnungsklausel, mehrheitsfeste Rechte, Vermietung an Feriengäste WEG § 10 Abs. 2 Satz 2, § 13 Abs. 1, § 15 Abs. 1 a) Beschlüsse,...

References: § 1018
 § 1090
 § 1030
 § 5
 § 10
 § 1004
 § 241
 § 280
 § 95
 § 4
 § 558
 § 558
 § 558
 § 3
 § 558
 § 558
 BGH 

§ 3
 § 2
 BGH 
 § 556
 § 2
 BGH 
 § 906
 § 536
 § 906
 BGH 
 § 10
 § 13
 § 15