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Timestamp: 2019-12-14 15:54:08+00:00

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Mietrecht (Quadratmeterfläche) - frag-einen-anwalt.de
| 30.04.2009 17:49 |
Als Vermieter habe ich im Juli 2002 in einem zunächst bis März 2006 befristeten Mietvertrag (RNK-Formular Nr. 545) für eine Einfamilienhaushälfte (nicht unterkellert) in Berlin bei der pauschalen Angabe der Quadratmetergröße alle Räume in 3 Geschossen einfach addiert und 114 qm eingetragen (einschl. eines komplett ausgebauten Kniestock-Dachbodens von 10 qm Grundfläche); das war quasi als komplette Wohnfläche gemeint (auf der Basis der Architektenunterlagen und Baugenehmigung von 1999). Hinzu kommt der Garten mit einer Terrasse von ca. 25 qm direkt vor dem Wohnzimmer. In dem Vertragsformular wurde „1 Terrasse“ aufgeführt, sie ist aber seinerzeit in jene 114 qm nicht eingerechnet worden. Es wurde eine Staffelmiete mit einer anfangs runden Summe vereinbart, die sich 2003, 2004 und letztmalig 2005 erhöhte. Die Quadratmeter hatten für das Mietverhältnis jedoch insofern keine Bedeutung, als alle Betriebskosten (Heizung, Müllabfuhr, Wasser, Schneebeseitigung usw.) zwischen den Mietern und den Leistungserbringern unmittelbar in eigenständigen Verträgen abgerechnet wurden. Im Mietvertrag hätte man anstelle der Quadratmeterzahl auch alternativ „vermietet wie besichtigt“ schreiben können (so lief es 2002 tatsächlich ab). Das Mietverhältnis endete durch fristgerechte mieterseitige Kündigung im Februar 2009, nachdem es stillschweigend ab April 2006 unbefristet fortgeführt worden war.
Im August 2009 begehrten die ehemaligen Mieter (ohne ausdrückliche Bezugnahme auf das offenkundig maßgebliche BGH-Urteil aus 2004) eine Mietreduzierung rückwirkend ab Vertragsbeginn um 11 %, weil sie erst jetzt in der (nahezu) baugleichen Nachbarhaushälfte eine um 11 % geringere Wohnfläche ausgemessen hätten und den auch dort vorhandenen ausgebauten Dachboden dabei vermutlich (weil wohl keine Wohnfläche) herausrechneten. Ob eine Umrechnung der Dachschrägen in eine dadurch reduzierte Raumgrundfläche für den Dachboden erfolgte, konnte ich noch nicht feststellen.
Ist es rechtskonform (oder andererseits rechtsmissbräuchlich), sechs Monate nach dem Auszug infolge eines Besuchs im Nachbarhaus nunmehr behaupten zu wollen, man habe dadurch seine ehemals gemietete Doppelhaushälfte und deren Flächengröße erst jetzt richtig abschätzen bzw. feststellen können?
Kann die Gartenterrasse (analog z. B. zu vermieteten Erdgeschosswohnungen) in die vertragliche Hauswohnfläche vermieterseitig – ohne Rechtsmissbrauch zu betreiben – nachträglich anteilig einbezogen und dadurch gegen den unter Umständen vertraglich rechtsfehlerhaft als Wohnfläche deklarierten Dachboden aufgerechnet werden (um innerhalb der max. zulässigen Flächendifferenz von +/– 10 % zu bleiben)? Die Anwendung des neuesten „Dachterrassen-Urteils“ des BGH vom 22.04.2009, VIII ZR 86/08, ist womöglich für Gartenterrassen bei vermieteten Einfamilienhäusern (noch) nicht geklärt.
Wie wendet man im Übrigen auf diesen Fall die dreijährige Verjährungsfrist (BGB § 199 Abs. 1 Nr. 2) hinsichtlich des (fragwürdigen) „konkreten Zeitpunktes des Erkennens“ an?
BGB BGB Wohnfläche 10
30.04.2009 | 19:18
vielen Dank für die Frage(n). Zunächst mache ich darauf aufmerksam, dass dieses Forum weder eine besonders ausführliche noch eine persönliche Rechtsberatung ersetzen soll. Das Forum ist vielmehr dafür angedacht, eine erste rechtliche Orientierung zu ermöglichen.
Das nach Maßgabe des § 536 BGB in Betracht kommende Minderungsrecht des Mieters unterliegt zwar nicht der Verjährung (Frage Nr.: 3), weil es nämlich keinen Anspruch im Sinne der §§ 199 ff. BGB darstellt; so das OLG Düsseldorf - Entscheidung veröffentlicht in DWW 1995, 84. Allerdings halte ich auf Grund der von Ihnen hier vorgenommenen Wohnflächenbeschreibung eine vor Gericht durchsetzbare rückwirkende Minderung der Miete auf Grund falscher Wohnflächenangabe eher für abwegig. Dies begründe ich weiter wie folgt:
Für die Berechnung der Wohnfläche sind seit dem 01.01.2004 insbesondere nachfolgende Bestimmungen maßgebend:
§ 1 WoFlV
§ 2 WoFlV
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen
Räumen sowie
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des
Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
§ 3 WoFlV
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten,
Herden, Bade- oder Duschwannen,
4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden
herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder
weniger tief sind.
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches
Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein
bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches
geeignet sein und
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des
Absatzes 1 ermöglichen.
§ 4 WoFlV
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als
zwei Metern sind zur Hälfte,
§ 5 WoFlV
Gemäß § 4 Nr. 4 WoFIV ist bei der Ermittlung der tatsächlich vermieteten Wohnfläche also insbesondere auch der Dachgarten mit mindestens ¼ der Grundfläche des Dachgartens zu berücksichtigen. Unter Umständen sogar mit ½, also mit ca. 10 % der ursprünglich vermieteten Wohnfläche.
Sie sollten also gegenüber überzogenen/unbegründeten (Nach-)forderungen des Mieters gelassen bleiben.
Im Übrigen haben Sie völlig zutreffend erkannt, dass nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung mindestens 10 % Abweichung von der im Mietvertrag ausgewiesenen Wohnfläche (BGH vom 22.04.2009, VIII ZR 86/08) von der tatsächlichen Wohnfläche für eine berechtigte und damit vor Gericht auch durchsetzbare Minderung der Miete Voraussetzung wäre.
Ich weise darauf hin, dass diese Antwort eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann, zumal durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung erfolgen könnte.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten können Sie selbstverständlich bei mir über die kostenfreie Nachfragefunktion nachfragen.
Nachfrage vom Fragesteller	04.05.2009 | 05:43
Ergänzungsbitte, da Frage 2 leider unbehandelt blieb: Zählt eine Erdgeschoss-Gartenterrasse (wie sie ja z. B. in Mietwohnungen häufig vorkommt, weil sich in den Geschossen darüber Balkone befinden), auch bei einer Einfamiliendoppelhaushälfte anteilig zur Wohnfläche?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.05.2009 | 08:25
Bei der Berechnung der Wohnfläche gibt es zwischenzeitlich drei unterschiedliche Regelungen: Die DIN 283/1951, die §§ 42 bis 44 II. BV und seit 01.01.2004 die eingangs zietierte Wohnflächenverordnung. Die Wohnflächenverordnung ist zwar direkt nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau anzuwenden.
Allerdings hat der BGH (Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 44/03, GE 2004, S. 680) die Berechnung anhand der Wohnflächenverordnung als ALLGEMEINE ANWENDUNGSREGEL bereits im Jahr 2004 im Wohnraummietrecht bestätigt.
"Für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht, können im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42-44 II. BV als Maßstab herangezogen werden."
Der Bundesgerichtshof begründet dies u.a. wie folgt:
"Grundsätzlich ist der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen der vorliegend für preisgebundenen Wohnraum noch anwendbaren §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung (BV), die ab dem 1. Januar 2004 durch die aufgrund § 19 Abs. 1 Satz 2 WoFG erlassene Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) im wesentlichen gleichlautend ersetzt worden sind, auszulegen und zu ermitteln (so auch Börstinghaus: in Schmidt-Futterer, aaO, § 558, Rdnr. 65; Kraemer, DWW 1998, 365, 371). Zwar beziehen sich die genannten Vorschriften ihrem Wortlaut nach nur auf den öffentlich geförderten Wohnraum und nicht auch auf den frei finanzierten Wohnungsbau. Sie führen jedoch in der Praxis zu sachgerechten Ergebnissen und werden in größerem Umfang auch für die Ermittlung der Wohnflächen im preisfreien Wohnraum herangezogen (Langenberg, NZM 2003, 177, 179). Die Vorgaben, nach denen aufgrund der II. BV und der Wohnflächenverordnung die Wohnfläche zu berechnen ist, sind nicht durch die Preisbindung des Wohnraums bedingt und stehen damit in keinem inneren Zusammenhang. Für eine
entsprechende Heranziehung dieser Vorschrift spricht auch, daß die DIN 283 Teil 2, die bis 1983 im frei finanzierten Wohnungsbau anwendbar war, im wesentlichen mit §§ 42 bis 44 II. BVO und den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung übereinstimmt..."usw. Quelle: BGH Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 44/03.
Sie können also die Terassenfläche mit mindestens 1/4 ihrer Fläche in die Wohnflächenberechnung der Einfamiliendoppelhaushälfte einbeziehen.
Im Übrigen nehme ich nochmals auf das von Ihnen eingangs zitierte Urteil (BGH vom 22.04.2009, VIII ZR 86/08) Bezug, wonach unter Umständen sogar 1/2 der Terassenfläche einbezogen werden könnte, wenn dies vor Ort allgemein verkehrsüblich ist.
Bewertung des Fragestellers 10.01.2010 | 01:21
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 10.01.2010

References: BGH 
 § 199
 § 536

§ 1

§ 2

§ 3

§ 4

§ 5
 § 4
 BGH 
 § 19
 § 558
 BGH