Source: http://docplayer.cz/13392924-Znalecky-posudek-c-1198-590-2011-dle-usneseni-c-j-067-ex-174-02-182.html
Timestamp: 2019-01-23 01:46:11+00:00

Document:
ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX 174/ PDF
ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX 174/02-182
Download "ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1198 590 / 2011. dle Usnesení č.j. 067 EX 174/02-182"
1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2011 dle Usnesení č.j. 067 EX 174/ Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 174/ vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 30 stran včetně příloh Posudek se předává: ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 3 Zpracováno:
2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Uznávané metody ocenění...4 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění Vyhodnocení Ocenění práv a závazků s nemovitostí spojených...22 C REKAPITULACE...23 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...23 PŘÍLOHY
3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 174/02-182: - ocenit nemovitost a její příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na budově bydlení č.p. 585, část obce Nejdek, stojící na pozemku parc.č. St. 666 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemku parc.č. St. 666, k.ú. Nejdek, obec Nejdek, zapsáno na LV č. 342 vedeného KÚ pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary. Předmět ocenění: Hlavní stavba: budova bydlení č.p. 585 (rodinný dům) Příslušenství: venkovní úpravy: venkovní schody, oplocení zadní části zahrady (z ulice Smetanova), přípojky inž. sítí, trvalé porosty Pozemek parc.č. St. 666 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní (uliční) části z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 342, k.ú. Nejdek, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 067 EX 174/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,
8 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8
9 2 OCENĚNÍ 2.1 Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka. Jedná se o řadový, vnitřní rodinný dům, situovaný na mírně svažitém pozemku parc.č. St Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Nejdek je ve vzdálenosti cca 500 m, do Karlových Varů je vzdálenost cca 17 km. Přístup k objektu je z ulice Bratří Čapků. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod a kanalizaci. K patě objektu je přivedena plynová přípojka. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 100 lety; údržba: průměrná Počet podlaží: podsklepeno, 3 nadzemní podlaží (přičemž 3.NP je upravené podkroví) Základy: betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z cihel; podezdívka kamenná Stropy: dřevěné trámové; s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí Střecha: tvar sedlový (s vikýři); krov je dřevěný Krytina střechy: asfaltové šindele, zčásti plechová Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: Vnější povrchy: dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky; podhledy; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni, dřevěné obklady (palubky) břízolit Schody: nosná část železobetonová; povrch stupňů: keramický obklad, popř. lepené PVC, popř. terazzo Dveře: vstupní dřevěné plné, vnitřní dřevěné plné i prosklené Vrata: nejsou Okna: Povrch podlah: dřevěná EURO dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, teraco, betonová mazanina, parkety, plovoucí podlaha, palubky 9
10 Vytápění: lokální - kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: zajišťován el. bojlerem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: není proveden, HUP k patě objektu Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: kamna na tuhá paliva Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Dispozice: 1.PP: chodba, schodišťový prostor, sklepní a skladové místnosti 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, kuchyň, WC, koupelna, obytné místnosti 2.NP: chodba, schodišťový prostor, WC, koupelna, obytné místnosti 3.NP: schodišťový prostor, obytné místnosti Srovnávací parametry: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům 1 021,90 90,80 240,60 Pozemky - 90,80 79,20 Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 8 238, z toho v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta, policie 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí dobré 5 Obchod a služby dostatečné vybavení 6 Školství mateřská a základní škola, střední odborná 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaře 10
11 8 Kultura, sport dostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nezaměstnanost je vyšší než průměr v okrese 11 Životní prostředí dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti před objektem 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán, není 20 Inženýrské sítě viz popis výše C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování pouze v zadní části směrem k ulici Smetanova 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby průměrná 30 Pozemky celkem 170 m 2 Technický stav: Posuzovaný objekt byl postaven před cca 100 lety. S ohledem na stáří objektu považujeme stavebně - technický stav za upokojivý, odpovídající technologickým postupům výstavby, použitým stavebním materiálům a spíše průměrné údržbě. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v relativně dobrém technickém stavu. Z prvků krátkodobé životnosti doporučujeme výměnu či renovaci vstupních dveří, a opravu fasády. S ohledem na absenci detailní prohlídky nemovitosti se k ostatním konstrukčním prvkům nemůžeme vyjádřit. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 342 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Na LV č. 342 je v jeho části B1 Jiná práva uvedeno věcné břemeno oprav a údržby. Jedná se o umožnění provádět opravy a nátěry domu ze střechy domu č.p Na LV č. 342 je dále uvedeno omezení ve formě věcného břemene spoluužívání průchodu. Povinným je námi oceňovaný pozemek parc.č. St S tímto omezením je ve znaleckém posudku uvažováno a jeho hodnota je od výsledné hodnoty oceňovaných nemovitostí odečtena. 11
12 Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný dům, Nejdek, ulice Bratří Čapků Jedná se o dvougenerační rodinný dům 5+3, 280 m2, sklepy 60 m2, zahrádka, garáž v Nejdku. Celopodsklepený dvoupodlažní se sklepy a garáží. V každém podlaží samostatná bytová jednotka 2+1 včetně koupelny a sociálního zařízení. Lze dispozičně změnit na 2 x 3+1. V podkroví jsou vybudovány další dva pokoje se samostatným sociálním zařízením. V domě byla provedena rekonstrukce rozvodů vody a odpadu, instalován též nový plynový kotel včetně dálkového ovládání a bojler na ohřev vody. Možnosti vytápění jsou plynové, kotel na tuhá paliva. Rozloha sklepů 60 m2, bez stop vlhkosti. Střecha domu eternitová, krovy bez vad, podkroví suché. Dům celkově v dobrém udržovaném stavu. Zahrada s ovocnými stromy, keři, a zahradním domkem. Možnost též průchodu do nově zrekonstruované garáže, kde byla provedena výměna nosných trámů, a střechy. Nabídková cena: ,- Kč Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 113 m2 Plocha užitná: 280 m2 Plocha pozemku: 307 m2 Sklep: Ano Garáž: 1x Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva, Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY náměstí Dr. M. Horákové 1120/10, Karlovy Vary tel.:
13 2) Rodinný dům, Nejdek Jedná se o rodinný dům v centru Nejdku s dispozicí šesti obytných místností, kuchyní, terasou a garáží. Čtyřpodlažní podsklepený obytný dům s dvorkem a garáží prošel kvalitní rekonstrukcí, která byla dokončena realizací plynového topení v roce V loňském roce byla provedena oprava střechy. V každém podlaží jsou dvě místnosti předsíň a v mezipatře toalety. V přízemí je nebytový prostor o velikosti 40m2 a nové toalety (po provozování obchodu a malé restaurace). Nabídková cena: ,- Kč Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 110 m2 Plocha užitná: 200 m2 Plocha pozemku: 163 m2 Terasa: Ano Garáž: Ano Zdroj: Realitní kancelář B.V. ESTATE, s.r.o. Bulharská 746/17, Karlovy Vary tel.: ) Rodinný dům, Nejdek, ulice Smetanova Jedná se o třípodlažní, podsklepený dům v centru města 2x2+1 zastavěná plocha 75 m2 na pozemku 135 m2 se zahradou velká půda vhodná na výstavbu další bytové jednotky. Dům je napojen na inženýrské sítě města. Je v původním stavu ze let 70, rekonstrukce nutná. Nabídková cena: ,- Kč Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 75 m2 Plocha užitná: 175 m2 13
14 Plocha pozemku: 135 m2 Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Zdroj: Individuální prodej E mail: tel.: ) Rodinný dům, Nejdek, ulice Karlovarská Jedná se o rodinný dům se třemi bytovými jednotkami v Nejdku, ulice Karlovarská. Jednotky o dispozici 3+1 (91m2), 3+1 (96m2) a 2+1 (58m2) jsou v původním, ale zachovalém stavu. Vytápění bytů je v současné době řešeno kamny na tuhá paliva. Plyn je u domu, možná změna na plynové vytápění, či jiné, kanalizace veřejná. Dům je podsklepený a nachází se na frekventované ulici města Nejdek. Nabídková cena: ,- Kč Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního Plocha podlahová b.j.: 245 m2 Plocha pozemku: 550 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Tuhá paliva Plyn: Plynovod Elektřina: 400V 14
15 Zdroj: Realitní kancelář MGH - CONSULT, spol. s r.o. Dr. Davida Bechera 727/1, Karlovy Vary tel.: ) Rodinný dům, Nejdek, ulice náměstí Karla IV. Prodej rodinného domu v obci Nejdek. Dům leží ve středu města ulice náměstí Karla IV. V domě jsou dvě bytové jednotky, v prvním patře 2+1 a v druhém patře 3+1. V přízemí je nebytový prostor dříve využívaný jako herna bar. Nabídková cena: ,- Kč Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 143 m2 Plocha užitná: 300 m2 Terasa: Ano Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX AB Normal Biskupská 129/1, České Budějovice tel.:
16 6) Rodinný dům, Nejdek, Předmětem posouzení je samostatně stojící RD 3+1 v klidné části na okraji města Nejdek, ležící nedaleko okresního města Karlovy Vary. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu s zčásti sedlovou a zčásti šikmou střechou pokrytou šindelem, zastavěná plocha činí 157 m2, obytná je 92 m2. Dům prošel v roce 2006 částečnou rekonstrukcí, mimo jiné nová plastová okna, zateplení fasády, nové vodovodní potrubí nebo rozvody elektřiny. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, prostorný pokoj, toaleta a komora. V patře jsou dva pokoje, koupelna se sprchovým koutem a toaletou, chodba a půdní prostor. V domě zůstává elektrický bojler, čerpadlo na vodu a oba kotle. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení v kombinaci s elektrickým kotlem. Voda je k dispozici z vlastní studny, odpady jsou svedeny do septiku. K domu náleží zahrada o rozloze 893 m2. Celá nemovitost je oplocena. Nabídková cena: ,- Kč Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 157 m2 Plocha užitná: 92 m2 Plocha pozemku: m2 Plocha zahrady: 893 m2 Rok rekonstrukce: 2006 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva, Ústřední elektrické Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Vybavení bytu: Ano Realitní kancelář Bart Reality, s.r.o. Vídeňská 153/119b, Brno tel.: Zdroj: 16
17 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost Upravená cena [Kč] SN ,85 1,00 0,85 0, SN ,85 1,00 0,95 0, SN ,85 1,00 1,10 1, SN ,85 1,00 0,90 1, SN ,85 1,00 0,85 1, SN ,85 1,05 0,95 0, n: počet srovnávacích nemovitostí 6 Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota
18 2.2 Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a) Rodinný dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Karlovarský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 100 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 428,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 8,45*10,75 = 90,84 m 2 1.NP: 8,45*10,75 = 90,84 m 2 2.NP: 8,45*10,75 = 90,84 m 2 3.NP: 8,45*10,75 = 90,84 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 90,84 m 2 2,35 m 1.NP: 90,84 m 2 3,40 m 2.NP: 90,84 m 2 3,40 m 3.NP: 90,84 m 2 3,40 m Obestavěný prostor: Spodní stavba: (8,45*10,75*2,35) = 213,47 m 3 Vrchní stavba vč. (8,45*10,75*7,20)+(8,45*10,75*(3,40/2)) = 808,45 m 3 zastřešení: Obestavěný prostor celkem: = 1 021,92 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 90,84 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 363,35 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 4,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do III 0,00 žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 18
19 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,418 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,010 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,418 * 1,010 * 0,950 = 0,401 19
20 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 428,- Kč/m 3 * 0,401 = 1 374,63 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 374,63 Kč/m 3 * 1 021,92 m 3 = ,89 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,89 Kč b) Pozemek parc.č. St Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St ,00 90, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 80 % 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 180 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1640 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,72 Pozemek parc.č. St zjištěná cena = ,72 Kč c) Rekapitulace porovnávacího způsobu ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování: a) Rodinný dům = ,89 Kč b) Pozemek parc.č. St. 666 = ,72 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,61 Kč ,- Kč 20
21 3 VYHODNOCENÍ Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování ,- Kč ,- Kč Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: ,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ činí tedy ,- Kč ½ = ,- Kč 21
22 4 OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAZKŮ S NEMOVITOSTÍ SPOJENÝCH I) Ve výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 342 je v jeho části B1 - Jiná práva uvedeno věcné břemeno oprav a údržby. Jedná se o umožnění provádět opravy a nátěry domu ze střechy domu č.p Oprávněným z věcného břemene je pozemek parc.č. St. 666 a stavba: Nejdek č.p Z hlediska ocenění tímto znaleckým posudkem je proto popsané věcné břemeno zřízeno ve prospěch předmětu ocenění, nejedná se tedy o závadu (ztrátové věcné břemeno). Naopak tímto věcným břemenem je vlastně zřízena možnost přístupu k předmětu ocenění za účelem provedení opravy a údržby, nebyla proto zohledněna žádná ztráta plynoucí z nemožnosti přístupu k oceňovaným nemovitostem. Hodnota výše specifikovaného věcného břemene je promítnuta do výsledné obvyklé ceny předmětu ocenění. II) a) Ve výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 342 je v jeho části C - Omezení vlastnického práva, zapsáno věcné břemeno spoluužívání průchodu zatěžující pozemek parc.č. St. 666, zřízené ve prospěch stavby: Nejdek č.p Věcné břemeno je zřízeno na základě listiny: Pozemková kniha vložka 793/; POLVZ:79/1973. b) Ve výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 342 je v jeho části C - Omezení vlastnického práva, zapsáno věcné břemeno spoluužívání průchodu zatěžující pozemek parc.č. St. 666, zřízené ve prospěch pozemku par.č. St Věcné břemeno je zřízeno na základě listiny: Pozemková kniha vložka 793/; POLVZ:79/1973. Ocenění se provádí ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. a vyhlášky č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb. kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů: 18 odst. 5): Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou ,- Kč. Ztrátová hodnota věcného břemene IIa) činí: Ztrátová hodnota věcného břemene IIb) činí: Ztrátová hodnota věcných břemen celkem: Ocenění spoluvlastnického podílu: ,- Kč ,- Kč ,- Kč. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 činí tedy ,- Kč 1/2 = ,- Kč, 22
23 C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na budově bydlení č.p. 585, část obce Nejdek, stojící na pozemku parc.č. St. 666 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemku parc.č. St. 666, k.ú. Nejdek, obec Nejdek, zapsáno na LV č. 342 vedeného KÚ pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary, indikujeme ke dni ocenění na: ,- Kč Ztrátovou hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na výše uvedených věcných břemenech II) indikujeme ke dni ocenění na:: ,- Kč Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na budově bydlení č.p. 585, část obce Nejdek, stojící na pozemku parc.č. St. 666 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemku parc.č. St. 666, k.ú. Nejdek, obec Nejdek, zapsáno na LV č. 342 vedeného KÚ pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary, indikujeme ke dni ocenění na: ,- Kč slovy: Šestsettisíc korun českých D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2011 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové 23
24 E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 342, k.ú. Nejdek, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy 24
26 A B B1 Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :25:25 CZ0412 Karlovy Vary Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Trousilová Libuše, Bratří Čapků 585, Nejdek, Nejdek 1 Jiná práva Typ vztahu Oprávnění pro Výměra[m2] Obec: Kat.území: Nejdek List vlastnictví: Nejdek V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) St. 612 St. 666 Identifikátor /071 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k Listina Pozemková kniha vložka 793/ POLVZ:136/2001 o Věcné břemeno oprav a údržby umožnit provádět opravy a nátěry domu ze střechy domu č.p.425 (pvz 79/73) Stavba: Nejdek, č.p. 585 Parcela: St. 506 Parcela: St. 666 Listina Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX 174/02 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D. 314/1 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Nejdek, č.p. 537 Nejdek, č.p Způsob využití bydlení bydlení o Věcné břemeno oprav a údržby umožnit provádět opravy a nátěry domu ze střechy domu č.p.425 (pvz 79/73) Parcela: St. 666 Stavba: Nejdek, č.p. 425 Stavba: Nejdek, č.p. 585 Pozemková kniha vložka 793/ zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada Způsob ochrany POLVZ:136/2001 zemědělský půdní fond Na parcele St. 612 St. 666 Podíl Z / Z / Z / Z / Z / Z / C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Věcné břemeno spoluužívání průchodu Stavba: Nejdek, č.p. 425 Parcela: St. 666 Z / Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, kód: 403. strana 1
27 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :25:25 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX 174/02 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D. CZ0412 Karlovy Vary Povinnost k Obec: Kat.území: Nejdek List vlastnictví: Nejdek V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Listina Pozemková kniha vložka 793/ POLVZ:79/1973 Z / o Věcné břemeno spoluužívání průchodu Parcela: St. 506 Parcela: St. 666 Z / Listina Pozemková kniha vložka 793/ POLVZ:79/1973 Z / o Zástavní právo smluvní pohledávka ,- Kč s příslušenstvím dlužník: Trousil Václav r.č ) Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Stavba: Nejdek, č.p. 585 Z-933/ /62, Praha 4, Krč, Praha Parcela: St. 666 Z-933/ , RČ/IČO: Listina Smlouva o zástav.právu podle 129 písm. c) až i) h.z. dne ze dne POLVZ:305/2000 Z / o Nařízení exekuce Soudní exekutor Mgr.Ing.Jiří Prošek Trousilová Libuše, Bratří Čapků Z-10633/ , Nejdek, Nejdek 1, RČ/IČO: /071 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Karlových Varech 27 EXE-1155/ ze dne ; uloženo na prac. Karlovy Vary Z-10633/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 Soudní exekutor JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D. pověřen usnesením Okresního soudu v Karlových Varech č.j. 24 Nc 2157/ ze dne Trousilová Libuše, Bratří Čapků Z-10187/ , Nejdek, Nejdek 1, RČ/IČO: /071, Stavba: Nejdek, č.p. 585 Trousilová Libuše, Bratří Čapků Z-10187/ , Nejdek, Nejdek 1, RČ/IČO: /071, Parcela: St. 666 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha EX-174/ ze dne Z-10187/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Soudní exekutor Mgr. Ing. Jiří Prošek pověřen usnesením Okresního soudu v Karlových Varech č.j. 27 EXE 1155/ ze dne Trousilová Libuše, Bratří Čapků Z-10634/ , Nejdek, Nejdek 1, RČ/IČO: /071, Parcela: 314/1 Trousilová Libuše, Bratří Čapků Z-10634/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, kód: 403. strana 2
28 D Okres: Typ vztahu Oprávnění pro Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :25:25 CZ0412 Karlovy Vary Povinnost k Obec: Kat.území: Nejdek List vlastnictví: Nejdek 585, Nejdek, Nejdek 1, RČ/IČO: /071, Parcela: St. 666 Trousilová Libuše, Bratří Čapků Z-10634/ , Nejdek, Nejdek 1, RČ/IČO: /071, Parcela: St. 612 Trousilová Libuše, Bratří Čapků Z-10634/ , Nejdek, Nejdek 1, RČ/IČO: /071, Stavba: Nejdek, č.p. 537 Trousilová Libuše, Bratří Čapků Z-10634/ , Nejdek, Nejdek 1, RČ/IČO: /071, Stavba: Nejdek, č.p. 585 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Plzeň-město 134 EX / ze dne Z-10634/ o o Typ vztahu Vztah pro Vztah k Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen čj.27 EXE 1155/ ze dne Gregor Stanislav Ing., Okružní 1168, Nejdek, Nejdek 1, RČ/IČO: /056 Listina Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen čj.27 EXE 1155/ ze dne Gregorová Jiřina, Okružní 1168, Nejdek, Nejdek 1, RČ/IČO: /074 Listina Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX 174/02 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D. V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) dne pro pohledávku ve výši 0,00 Kč s příslušenstvím Soudní exekutor Mgr.Ing.Jiří Prošek pověřen usnesením Okresního soudu v Karlových Varech Stavba: Nejdek, č.p. 585 Stavba: Nejdek, č.p. 537 Parcela: St. 612 Parcela: St. 666 Parcela: 314/1 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Plzeň-město 134 EX-04985/ ze dne Stavba: Nejdek, č.p. 585 Stavba: Nejdek, č.p. 537 Parcela: St. 612 Parcela: St. 666 Parcela: 314/1 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Plzeň-město 134 EX-04985/ ze dne Z-10738/ Z-10738/ Z-10738/ Z-10738/ Z-10738/ Z-10738/ dne pro pohledávku ve výši 0,00 Kč s příslušenstvím Soudní exekutor Mgr.Ing.Jiří Prošek pověřen usnesením Okresního soudu v Karlových Varech Z-10738/ Z-10738/ Z-10738/ Z-10738/ Z-10738/ Z-10738/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, kód: 403. strana 3
29 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :25:25 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX 174/02 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D. CZ0412 Karlovy Vary Obec: Kat.území: Nejdek List vlastnictví: Nejdek V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o o Rozhodnutí o dědictví D 993/1977 státního notářství k id.1/2 nemovitosti ze dne , právní moc dne Pro: Pro: Pro: POLVZ:339/1977 Trousilová Libuše, Bratří Čapků 585, Nejdek, Nejdek 1 Trousilová Libuše, Bratří Čapků 585, Nejdek, Nejdek 1 Trousilová Libuše, Bratří Čapků 585, Nejdek, Nejdek 1 RČ/IČO: /071 Smlouva kupní NZ-352/2006 ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Z / V-8299/ RČ/IČO: /071 Smlouva darovací NZ-351/2006 ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-8298/ RČ/IČO: /071 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 314/ Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Údaje tohoto výpisu mohou být dotčeny úkony katastrálního úřadu ve věci zn. OO-2/ Obnova operátu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, kód: 403. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :26:39 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, kód: 403. strana 4

References: zákona č. 121
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 121
 zákona č. 151
 zákona č. 121
 zákona č. 151
 zákona č. 36
 soud