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Timestamp: 2017-09-20 23:51:24+00:00

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Bundesfinanzhof, Urteil vom 17.02.1999 mit dem Az.: II R 48/97	/* Banner Ads */
Aktenzeichen: II R 48/97
BewG § 22 Abs. 3
BewG § 22 Abs. 1 Nr. 1
BewG § 22 Abs. 3 Satz 1
BewG § 30
I. Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) ist Eigentümer zweier in A gelegener Mietwohngrundstücke. Die in den beiden --im Jahre 1966 erstmals bezugsfertig gewordenen-- Mehrfamilienhäusern befindlichen Wohnungen wurden als steuerbegünstigt anerkannt. Nach Wegfall der Grundsteuervergünstigung stellte der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) die Einheitswerte für beide Grundstücke auf den 1. Januar 1977 auf 224 200 DM bzw. 169 500 DM neu fest (Bescheide vom 30. August 1978). Der Ermittlung der beiden Einheitswerte legte das FA eine Jahresrohmiete von 33,25 DM/m² Wohnfläche zugrunde. Diese hat das FA --entsprechend der damaligen Verwaltungspraxis-- ausgehend von der üblichen Miete für grundsteuerbegünstigten Wohnraum ermittelt, indem es den Zuschlag von 12 v.H. wegen der Grundsteuervergünstigung entfallen ließ und den sich danach ergebenden Wert um pauschal 2 v.H. erhöhte.
Das Finanzgericht (FG) ist bei seiner klageabweisenden Entscheidung davon ausgegangen, daß das FA zutreffend die übliche Marktmiete seinem --ordnungsgemäß zustande gekommenen-- Mietspiegel entnommen habe. Es sei nicht zu beanstanden, daß sich das FA --mangels ausreichender Anzahl geeigneter Vergleichsgrundstücke im eigenen Amtsbezirk-- bei der Aufstellung des Mietspiegels an die Richtwerte der Oberfinanzdirektion (OFD) angelehnt und daraus die übliche Jahresrohmiete für freifinanzierte Wohnungen in Gemeinden von 10 000 bis 50 000 Einwohnern übernommen habe.
b) Fehler i.S. von § 22 Abs. 3 Satz 1 BewG ist jede objektive --materielle-- Unrichtigkeit, wobei es --anders als der Kläger unter Hinweis auf die frühere, mittlerweile aufgegebene Rechtsprechung des III. Senats des BFH meint-- nicht darauf ankommt, ob diese klarliegend, leicht feststellbar bzw. unmittelbar einsichtig ist. Entscheidend ist allein, daß die getroffene Regelung geltendem Recht widerspricht. Somit rechtfertigt jeder Fehler im Sinne einer objektiven Unrichtigkeit die Fortschreibung des Einheitswerts zum Zwecke der Fehlerbeseitigung (BFH-Urteil vom 29. November 1989 II R 53/87, BFHE 159, 215, BStBl II 1990, 149).
Diese ist in erster Linie in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung am 1. Januar 1964 regelmäßig gezahlt wurde (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Scheitert --wie im Streitfall-- eine Schätzung der üblichen Miete im unmittelbaren Vergleich daran, daß nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte nicht oder nicht in hinreichender Zahl vorhanden sind, kann nach der ständigen Rechtsprechung des BFH als Hilfsmittel für die Schätzung der üblichen Miete auf die von den FÄ für ihren örtlichen Zuständigkeitsbereich erarbeiteten Mietspiegel zurückgegriffen werden, soweit diese in ihren Aufgliederungen nach Mietpreisregelungen und den anderen gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG maßgebenden Kriterien (insbesondere Baujahr und Ausstattung) den vom Gesetz gestellten Anforderungen für die Schätzung der üblichen Miete entsprechen (BFH-Urteile vom 23. November 1988 II R 2/86, BFH/NV 1989, 626, und vom 10. August 1984 III R 41/75, BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36, mit weiteren Hinweisen). Diese Anforderungen sind auch dann erfüllt, wenn wegen Fehlens vermieteter Objekte derselben Grundstücksart oder auch desselben Alters Spiegelmieten für bestimmte Grundstücksgruppen aus den Spiegelmieten für Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung anderer Grundstücksarten oder eines anderen Baujahrs abgeleitet wurden (BFH-Urteil in BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36, sowie BFH-Urteil vom 10. August 1984 III R 18/76, BFHE 142, 297, BStBl II 1985, 200).
Der vom FA vorgelegte Mietspiegel enthält eine ausreichende Differenzierung nach Baujahr, Ausstattung, Lage sowie Mietpreisregelungen. Auch die Übernahme des von der OFD ermittelten Richtwerts für freifinanzierten Wohnraum in den Mietspiegel des FA ist nicht zu beanstanden. § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG verlangt zwar die Schätzung der üblichen Miete u.a. anhand der Miete für Räume gleicher oder ähnlicher Lage. Dies schließt es jedoch nicht aus, insbesondere in den Fällen, in denen innerhalb eines FA-Bezirks keine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist, bei der Aufstellung der Mietspiegel auf außerhalb des FA-Bezirks gelegene Objekte derselben Region zurückzugreifen (vgl. BFH-Urteil vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, unter 3. a). Das FG hat insoweit zutreffend darauf abgestellt, daß es sich im Streitfall um einen relativ kleinen, als einheitliche Region mit ähnlichen Strukturen anzusehenden OFD-Bezirk handelt und deswegen eine ausreichende Vergleichbarkeit der den --zudem nach Gemeindegrößen unterteilten-- Richtwerten zugrundeliegenden Objekte mit den Grundstücken im Bezirk des beklagten FA besteht.
Soweit das FG angenommen hat, daß der für die Objekte des Klägers maßgebliche Mietspiegelwert auf der Ermittlung und Auswertung einer ausreichenden Anzahl von konkreten Vermietungsfällen am maßgeblichen Bewertungsstichtag 1. Januar 1964 beruht, ist der BFH als Revisionsgericht hieran mangels einer schlüssigen Verfahrensrüge des Klägers gebunden (§ 118 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--).
Die insoweit vom Kläger erhobene Aufklärungsrüge greift nicht durch. Es fehlt bereits an der schlüssigen Darlegung des geltend gemachten Verfahrensmangels. Hierzu hätte der Kläger vortragen müssen, daß er im finanzgerichtlichen Verfahren substantiierte Einwände gegen die Mietspiegelwerte erhoben hat, die eine Überprüfung der Mietspiegelwerte durch das FG z.B. durch Rückgriff auf die den Werten zugrundeliegenden Referenzgrundstücke erforderlich gemacht hätten. Der Kläger macht mit seiner Revision insoweit nur geltend, das FG habe aufgrund der von ihm "erhobenen Einwendungen die Marktmiete für vergleichbare Wohnungen am Belegenheitsort der Grundstücke des Klägers selbst ermitteln" müssen. Er führt aber --was erforderlich gewesen wäre-- nicht aus, welche Einwendungen er erhoben hat.
Da somit (auch) für die Revisionsentscheidung davon auszugehen ist, daß der hier maßgebliche Mietspiegelwert auf der Ermittlung und Auswertung einer ausreichenden Anzahl von konkreten Vermietungsfällen in derselben Region beruht, handelt es sich bei dem im übrigen ausreichend differenzierten Mietspiegel des FA --trotz der sich zwangsläufig ergebenden, aber hinnehmbaren Ungenauigkeiten-- um ein geeignetes Hilfsmittel zur Schätzung der üblichen Miete für freifinanzierten Wohnraum.

References: § 22
 § 22
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 § 30
 § 22
 § 79
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