Source: https://www.srovpraxi.sk/33/pravna-uprava-zmluvy-o-najme-bytovych-priestorov-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWACuqyBmlr_0p-4AT96twJKG46qOJic1unA/?serp=1&version_year=2021&uri_view_type=18
Timestamp: 2020-05-31 14:16:37+00:00

Document:
Právna úprava zmluvy o nájme bytových priestorov | SRO v praxi
14.10.2019, JUDr. Július Fíger; JUDr. Alexander ©krinár, CSc., Zdroj: Verlag Dashöfer
4.15.1 Právna úprava zmluvy o nájme bytových priestorov
Právne predpisy Slovenskej republiky neupravujú pojem „ bytové priestory“. Na úèely tejto príruèky pri pou¾ívaní tohto pojmu je opodstatnené vychádza» zo zákona è. 50/1976 Zb. z 27. apríla 1976 o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskor¹ích predpisov a zo zákona è. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ïalej len: ZVBaNP) podµa stavu úèinného ku dòu 1. mája 2011, ktoré upravujú pojem bytové budovy, nebytové budovy, byt, obytná miestnos».
Úèelom u¾ívania bytových priestorov je splnenie základných funkcií bývania, ktorými sú funkcie zabezpeèujúce potreby spánku, odpoèinku, prípravy potravy, osobnej hygieny a úschovy osobných vecí (ustanovenie § 2 ods. 1 písm. m) zákona è. 443/2010 Z. z. z 26. októbra 2010 o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývania, ktoré je aplikovateµné aj pri uplatòovaní ostatných právnych predpisov týkajúcich sa uspokojovania bytových potrieb.
Podµa § 43b stavebného zákona bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je urèená na bývanie. Medzi bytové budovy patria:
a. bytové domy; bytový dom je budova urèená na bývanie pozostávajúca zo ¹tyroch a z viacerých bytov so spoloèným hlavným vstupom z verejnej komunikácie; podµa § 2 ods. 2 ZVBaNP bytovým domom sa na úèely tohto zákona rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy urèená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoloèné èasti domu a spoloèné zariadenia tohto domu sú súèasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
b. rodinné domy; rodinný dom je budova urèená predov¹etkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podla¾ia a podkrovie,
c. ostatné budovy na bývanie, napríklad detské domovy, ¹tudentské domovy, domovy dôchodcov a útulky pre bezdomovcov; medzi takéto budovy mo¾no zrejme zaradi» aj ubytovne urèené a pou¾ívané na trvalé bývanie.
Podµa § 43c stavebného zákona nebytové budovy sú stavby, v ktorých je viac ako polovica ich vyu¾iteµnej podlahovej plochy urèená na nebytové úèely.
Od 1. 1. 2011 je úèinný zákon è. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní. Ustanovenie § 2 cit. zákona na úèely tohto zákona ustanovuje pojem bytového domu, rodinného domu, obytnej miestnosti, príslu¹enstva bytu, bytu be¾ného ¹tandardu, bytu ni¾¹ieho ¹tandardu i základné funkcie bývania sú funkcie zabezpeèujúce potreby spánku, odpoèinku, prípravy potravy, osobnej hygieny a úschovy osobných vecí. Dotáciu podµa § 3 písm. a) cit. zákona mo¾no poskytnú» na obstaranie nájomného bytu na úèel sociálneho bývania podµa tohto zákona. ®iadateµom o dotáciu na uvedený úèel mô¾e by» obec, vy¹¹í územný celok, bytové dru¾stvo, a ak ide o byty podµa ZVBaNP, aj správca bytového domu alebo spoloèenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Byt a obytná miestnos»
Podµa § 43b stavebného zákona:
byt je obytná miestnos» alebo súbor obytných miestností s príslu¹enstvom usporiadaný do funkèného celku s vlastným uzavretím, urèený na trvalé bývanie (ods. 4/); podµa § 2 ods. 1 ZVBaNP bytom sa na úèely tohto zákona rozumie miestnos» alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo urèené na bývanie a mô¾u na tento úèel slú¾i» ako samostatné bytové jednotky,
obytná miestnos» je miestnos», ktorá svojím stavebnotechnickým rie¹ením a vybavením spåòa podmienky na trvalé bývanie (ods. 5/).
Byt, prípadne jednotlivá obytná miestnos» mô¾e by» aj súèas»ou nebytovej budovy – napr. ak ide o slu¾obný byt podµa § 1 zákona è. 189/1992 Zb. z 25. marca 1992 o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami.
Podµa cit. zákona:
1. slu¾obný byt je:
a) byt postavený v prevádzkovej, verejnej alebo verejnoprospe¹nej stavbe a trvale urèený na bývanie zamestnanca povereného strá¾ením, údr¾bou, obsluhou alebo inou obdobnou èinnos»ou prevádzkového charakteru, bez ktorej nie je prevádzka mo¾ná, najmä byt, ktorý je súèas»ou ¹koly alebo ¹kolského zariadenia, zdravotníckeho zariadenia, zariadenia sociálnej starostlivosti, hájovne, stavby slú¾iacej vodnému hospodárstvu alebo ¾elezniènej doprave,
b) byt v obytnom dome trvale urèený na bývanie zamestnanca, ktorý je vlastníkom alebo správcom tohto domu, poverený údr¾bou domu alebo výkonom niektorých slu¾ieb pre nájomcov bytov v dome (domovnícky byt.),
2. byt osobitného urèenia je byt, ktorý stavebným usporiadaním, umiestnením, vybavením alebo spôsobom u¾ívania je urèený na bývanie pre vymedzený okruh osôb, predov¹etkým byt stavebne urèený na trvalé bývanie »a¾ko telesne postihnutej osoby, najmä bezbariérový byt,
3. byt v dome osobitného urèenia; takýmto domom je predov¹etkým obytný dom s bytmi urèenými výluène na výkon opatrovateµskej slu¾by podµa predpisov o sociálnom zabezpeèení.
Na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich u¾ívanie na nebytové úèely, sa vz»ahuje zákon è. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
Pri zis»ovaní, èi miestnos» je alebo nie je obytnou miestnos»ou a èi súbor miestností je alebo nie je bytom, je rozhodujúci stav podµa platného kolaudaèného rozhodnutia (§ 76 – § 84 stavebného zákona).
Podµa § 85 ods. 1 stavebného zákona stavbu mo¾no u¾íva» len na úèel urèený v kolaudaènom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení. Zmeny úèelu u¾ívania stavby, ktoré spoèívajú v zmene spôsobu u¾ívania stavby, jej prevádzkového zariadenia, v zmene spôsobu a v podstatnom roz¹írení výroby alebo èinností, ktoré by mohli ohrozi» ¾ivot a zdravie µudí alebo ¾ivotné prostredie, vy¾adujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v u¾ívaní stavby; na konanie o zmene v u¾ívaní stavby sa vz»ahujú primerane ustanovenia § 76 a¾ 84 stavebného zákona o kolaudácii stavby.
Vlastník stavby – bytového domu i rodinného domu, ale aj vlastník bytu, na ktorý sa vz»ahuje ZVBaNP, je oprávnený:
predmet svojho vlastníctva – dom alebo jednotlivý byt v dome – dr¾a», u¾íva», po¾íva» jeho plody a ú¾itky a
naklada» s ním, a teda aj prenaja» ho na u¾ívanie inej fyzickej osobe alebo inej právnickej osobe.
Nájom je právnym dôvodom u¾ívania (na úèely bývania):
stavby – domu – bytového domu alebo rodinného domu (na základe nájomnej zmluvy podµa § 663 – § 684 OZ), ak predmetom nájmu je celý dom,
budovy alebo jej èasti v èasových úsekoch (na základe spotrebiteµskej zmluvy o práve u¾íva» budovu alebo jej èas» v èasových úsekoch(§ 56 – § 57 OZ),
bytu (na základe nájomnej zmluvy podµa § 685 – § 716 OZ), ak ide o jednotlivý byt v dome, alebo byt ako samostatnú vec podµa § 118 -§ 125 ods. 1 OZ v spojení so ZVBaNP, ak jeho vlastníkom je fyzická osoba alebo právnická osoba,
obytnej miestností v zariadeniach urèených na trvalé bývanie (§ 717 – § 718 OZ).
Chránený nájom bytu
Podµa § 685 ods. 1 OZ nájom bytu je chránený. To znamená, ¾e ak nedôjde medzi prenajímateµom a nájomcom bytu k dohode, mô¾e nájom bytu vypoveda» prenajímateµ len zo zákonom stanovených dôvodov a v prípade zániku nájmu výpoveïou má zásadné právo na bytovú náhradu.
Na vznik nájmu je nevyhnutná nájomná zmluva ako prejav vôle prenajímateµa a nájomcu. Bez uzavretia nájomnej zmluvy nájom nevznikne.
Podµa § 685 OZ (1) nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateµ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do u¾ívania, a to buï na dobu urèitú, alebo bez urèenia doby u¾ívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslu¹enstva a opis stavu bytu, v ktorom nájomca byt prevzal na u¾ívanie.
Podµa § 658 OZ nájomná zmluva:
musí obsahova» oznaèenie predmetu a rozsahu u¾ívania, vý¹ku nájomného a vý¹ku úhrady za plnenia spojené s u¾ívaním bytu alebo spôsob ich výpoètu.
Mala by tie¾ obsahova» aj opis príslu¹enstva a opis stavu bytu.
Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa (= musí sa vyhotovi»!) o jej obsahu zápisnica; ak sa nájomná zmluva neuzavrie písomne ani sa o nej nevyhotoví zápisnica, nájom nevznikne.
Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, ¾e zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurèitú.
Nájomná zmluva (a ak nebola uzavretá písomne, aj zápisnica o nájomnej zmluve) musí obsahova»:
1. presné oznaèenie:
a) prenajímateµa,
b) nájomcu,
c) predmetu zmluvy, t. j. bytu a jeho príslu¹enstva. Byt sa musí oznaèi» tak, aby sa mohol s urèitos»ou identifikova», napríklad oznaèením èísla bytu, podla¾ia, èísla domu, ulice a obce. Ïalej sa má oznaèi» poèet miestností, príslu¹enstvo a jeho vybavenie, prípadne umiestnenie v dome, napr. pivnice v suteréne. Presné oznaèenie bytu a jeho príslu¹enstva je dôle¾ité pre nepochybné urèenie rozsahu predmetu nájmu. V prípade nezhody nájomcu s prenajímateµom mô¾e o rozsahu nájmu rozhodnú» iba súd,
d) rozsahu u¾ívania bytu a jeho príslu¹enstva, príslu¹enstvo bytu a jeho stav s prípadným opotrebovaním by sa mal v nájomnej zmluve uvies», aby sa v prípade sporu o spôsobe u¾ívania bytu dal posúdi» stav, v ktorom bol byt aj s jeho vybavením prevzatý a v akom stave je v súèasnom období,
2. vý¹ku nájomného a
3. vý¹ku úhrady za plnenia spojené s u¾ívaním bytu alebo spôsob ich výpoètu. Za úhradu za plnenia spojené s u¾ívaním bytu sa pova¾uje cena slu¾ieb, napr. osvetlenie a upratovanie spoloèných priestorov v dome, pou¾ívanie vý»ahu, domovej práèovne, èistenie komínov, odvoz popola, smetí, spla¹kov, èistenie ¾úmp, vybavenie bytu spoloènou televíznou a rozhlasovou anténou, teplo na vykurovanie a teplú ú¾itkovú vodu, cena pitnej a ú¾itkovej vody pre domácnos», cena vody odvedenej z domácnosti a ïal¹ie slu¾by, na poskytovanie ktorých sa prenajímateµ s nájomcom dohodne. Pri odovzdaní bytu by sa mal urobi» aj odpoèet vody, plynu a elektriny na meraèoch s uvedením ich stavu v èase jeho odovzdania.
V záujme predchádzania sporom v priebehu nájmu je u¾itoèné, aby nájomná zmluva obsahovala aj konkretizáciu práv a povinností prenajímateµa i nájomcu bytu, ktoré ustanovuje § 687 – § 695 OZ.
Prenajímateµom je vlastník domu, prípadne bytu, ktorým mô¾e by»:
¹tát, ak sú vo vlastníctve ¹tátu byty, ktoré nepre¹li do vlastníctva obce, prípadne nájomcov týchto bytov, alebo ktoré nadobudol ¹tát napr. odúmr»ou; nájom a výpo¾ièku takýchto bytov upravuje ustanovenie § 13 zákona è. 278/1993 Z. z. o správe majetku ¹tátu,
obec (mesto); podµa zákona è. 138/1991 Zb. o majetku obcí obec nadobudla do vlastníctva domy z vlastníctva ¹tátu; z bytov v takýchto domoch sa vytvorili tzv. obecné byty, ktoré obce prevádzali do vlastníctva ich nájomcov podµa § 5 ZVBaNP; od 1. 1. 2011 obec a vy¹¹í územný celok mô¾u by» podµa zákona è. 443/2010 Z. z. z 26. októbra 2010 o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní ¾iadateµom o poskytnutie dotácie na obstaranie nájomného bytu,
bytové dru¾stvá, ktoré sa riadia stanovami a ustanoveniami OBCHZ, ak sú vlastníkom domu (bytu),
obchodná spoloènos»,
fyzická osoba, ktorá má spôsobilos» nadobúda» práva a povinnosti.
Nájomcom bytu je spravidla fyzická osoba, ktorá má spôsobilos» nadobúda» práva a povinnosti a ktorej bytové potreby sa majú nájmom uspokoji». Z okruhu nájomcov nemo¾no v¹ak vylúèi» ani právnickú osobu, ktorá napr. vytvára predpoklady na ubytovanie svojich zamestnancov, prípadne iných osôb.
Nájomcom niektorých bytov mô¾u by» iba osoby, o ktorých to výslovne ustanovuje zákon (è. 189/1992 Zb.). Nájomca slu¾obného bytu mô¾e by» iba ten, kto vykonáva prácu, na ktorú je nájom slu¾obného bytu viazaný a v mieste výkonu práce nie je vlastníkom, spoluvlastníkom, nájomcom alebo spoloèným nájomcom iného bytu, rodinného domu alebo bytového domu. Nájomcom bytu osobitného urèenia mô¾e by» iba ten, kto spåòa predpoklady osobitného urèenia – »a¾ko telesne postihnutá osoba, verejný funkcionár, cudzinec – predstaviteµ alebo pracovník cudzieho zastupiteµského úradu alebo èlen (pracovník) medzinárodnej organizácie, ktorej patria diplomatické výsady a imunity, ako aj pestún, ktorému boli zverené deti do pestúnskej starostlivosti. Nájomcom bytu v dome osobitného urèenia mô¾e by» iba osoba spojená s výkonom opatrovateµskej slu¾by podµa predpisov o sociálnom zabezpeèení alebo duchovný – ak ide o dom vo vlastníctve alebo nájme cirkvi (nábo¾enskej spoloènosti).
Na uzavretie nájomnej zmluvy sa vy¾aduje súhlas:
orgánu alebo osoby (fyzickej, právnickej), pre ktorú nájomca vykonáva prácu, ak ide o slu¾obný byt,
orgánu alebo právnickej osoby, v prospech ktorej boli vystavané alebo zriadené byty osobitného urèenia.
Nájomcom dru¾stevného bytu sa mô¾e sta» èlen dru¾stva.
Obec, ktorá má viac ako 5000 obyvateµov, mô¾e v¹eobecne záväzným nariadením ustanovi», ¾e zmluvu o nájme bytu vo vlastníctve obce alebo vo vlastníctve právnickej osoby, v ktorej má obec preva¾nú majetkovú úèas», mo¾no uzavrie» predov¹etkým s uchádzaèom o byt podµa poradia urèeného obcou („§ 12 zákona è. 189/1992 Zb. v znení zákona è. 484/2001 Z. z.). Obec ustanovuje najmä pravidlá, podµa ktorých sa zostavuje poradie uchádzaèov o byt.
Výber uchádzaèov o nájom bytu v ostatných prípadoch je závislý iba od vôle prenajímateµa a od zásad (pravidiel), ktoré si prípadne sám urèí.
Nájomcom mô¾u by»:
fyzická osoba – jednotlivec; pri bytoch slu¾obných, domovníckych, osobitného urèenia a bytoch v domove osobitného urèenia nájomcom je iba fyzická osoba, ktorá spåòa zákonom ustanovené podmienky;
man¾elia; – spoloèný nájom bytu man¾elmi;
dve osoby, ktoré nie sú man¾elmi alebo viac osôb – spoloèný nájom bytu (napr. pri prechode nájmu v dôsledku smrti nájomcu alebo opustenia spoloènej domácnosti nájomcom)§ 706 – § 709 OZ.; tento druh nájmu nie je mo¾ný pri dru¾stevných bytoch, slu¾obných bytoch, bytoch osobitného urèenia a bytoch v dome osobitného urèenia.
Vý¹ka nájomného bola „regulovaná“ cenovými predpismi iba v prípadoch uvedených v právnom predpise, ktorý vydalo Ministerstvo financií Slovenskej republiky podµa cenového zákona.
Regulované nájomné bolo zru¹ené deregulaèným zákonom è. 260/2011 Z. z. Oprávnená osoba, ktorej bol vydaný dom podµa osobitných predpisov, ktorý vlastní výluène alebo v spoluvlastníctve s oprávnenou osobou, mohla v roku 2011 po¾adova» zvý¹enie nájomného o 20% oproti uplatnenému nájomnému, v roku 2012 a¾ 2015 mohla ka¾doroène zvý¹i» nájomné o 20%. Od roku 2016 obmedzenia pri urèení nájomného neplatia.
Na druhej strane nájomca, ktorý dostal výpoveï z nájmu bytu, mohol po¾iada» obec o pridelenie náhradného bytu podµa § 7 ods. 1 zákona najneskôr do 30. 04. 2013, inak jeho nárok zanikol.
V súlade s § 5 zákona nájomcovi podµa tohto zákona vznikol nárok na pridelenie náhradného bytu pri preukázaní materiálnej núdze. Materiálnou núdzou je stav, ak nájomca alebo s ním bývajúca osoba nemajú vlastný byt a nevlastnia nehnuteµný majetok. V ¾iadosti o bytovú náhradu musel deklarova» vý¹ku svojho majetku.
V prípade bytov, na ktoré sa toto opatrenie nevz»ahuje, vý¹ka nájomného závisí od dohody prenajímateµa s nájomcom.
Zru¹enie práva spoloèného u¾ívania bytu
OBÈZ upravuje podmienky:
zru¹enia práva spoloèného u¾ívania bytu man¾elmi,
ako aj zru¹enia práva spoloèného u¾ívania bytu osobami, ktoré nie sú man¾elmi.
Podµa § 710 OZ nájom bytu zanikne:
uplynutím èasu, ak bol nájom bytu dohodnutý na urèitý èas; ustanovenie § 676 ods. 2 OZ o obnovení nájmu neplatí pre zánik nájmu bytu,
písomnou dohodou medzi prenajímateµom a nájomcom alebo
písomnou výpoveïou; ak bola daná písomná výpoveï, skonèí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je…

References: § 2
 § 43
 § 2
 § 43
 § 2
 § 3
 § 43
 § 2
 § 1
 § 84
 § 85
 § 76
 § 663
 § 684
 § 57
 § 685
 § 716
 § 118
 § 718
 § 685
 § 685
 § 658
 § 687
 § 695
 § 13
 § 5
 § 709
 § 7
 § 5
 § 710
 § 676