Source: http://derechogeneral.blogspot.com/2008/01/la-denegatoria-de-las-inscripciones-en.html
Timestamp: 2019-08-22 09:01:27+00:00

Document:
DERECHO EN GENERAL: LA DENEGATORIA DE LAS INSCRIPCIONES EN EL NUEVO REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
Edilberto CABRERA YDME*Escarleth LAURA ESCALANTE**Perú
-----* Abogado egresado de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional San Agustín de Arequipa, Profesor de la Facultad de Letras y Ciencias Jurídicas de la Universidad Nacional Jorge Basadre Grohmann de Tacna.** Abogada egresada de la Facultad de Ciencias Jurídicas de la Universidad Católica Santa María de Arequipa.-----La importancia de la calificación registral consiste en la valoración que realiza el Registrador acerca del cumplimento, por parte del documento que se pretende inscribir, de sus aspectos formales y de los requisitos de validez del acto que contiene; esto, enmarcado en el principio de legalidad. Los efectos reconocidos a la inscripción registral en nuestro sistema jurídico, conllevan a que si dichos requerimientos no son satisfechos la calificación sea negativa, ya cuando el defecto sea subsanable, pudiendo luego ser subsanado, o cuando sea insubsanable, denegándose toda posibilidad de registro. El estudio realizado por los autores desarrolla las distintas maneras como el Registrador puede calificar los títulos que llegan para su inscripción, incidiendo en la seguridad jurídica que debe brindar los Registros Públicos.
SUMARIO: 1. La calificación registral: noción conceptual.- 2. La calificación registral desfavorable: denegatoria de inscripción.- 2.1. La observación.- 2.2. La tacha sustantiva.- 2.3. La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación (tacha procesal).- 2.4. La solicitud de aclaración e información complementaria.- 3. Formalidades de las tachas y observaciones.
LA CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOCIÓN CONCEPTUAL
En la doctrina se han propuesto diversas definiciones de la calificación registral. Así, García García indica: “La calificación consiste en el juicio de valor que hace el Registrador respecto a los documentos presentados como órgano imparcial y distinto del autor de los documentos, para determinar si se adaptan o no a la legalidad del ordenamiento jurídico, y a los efectos de extender la inscripción o de suspender o denegar, en su caso, la práctica de la misma”. Peña Bernaldo de Quirós dice que “Calificar es decidir si el hecho, del cual se solicita el asiento, llega al Registro con los requisitos exigidos para que sea registrable; es decir, es determinar si, conforme a ley, procede o no practicar el asiento solicitado”1. Para Amorós Guardiola “en sentido estricto, la calificación es el juicio crítico que realiza el Registrador acerca de la legalidad e inscribilidad de los hechos y situaciones jurídicas cuya publicidad se solicita; de manera que la calificación registral se refiere no sólo al documento en su aspecto formal sino también a su contenido (aspecto material), acto o situación jurídica”2. En tanto, Kemelmajer de Carlucci manifiesta que “Calificar es, en general, formular un juicio respecto de la calidad o valor de algo. Con referencia al derecho registral, la calificación, denominada también verificación o examen, implica un juicio de crítica jurídica, una tarea de control o contralor que opera a manera de tamiz, impidiendo el acceso al registro de aquellos títulos a cuya publicidad la ley opone algún obstáculo”3.
Por nuestra parte, consideramos que la calificación registral constituye una de las manifestaciones del principio de legalidad que, fundamentalmente, puede entenderse como la actividad o proceso volitivo-jurídico que realiza el Registrador con el objeto de establecer sí el título formal y el acto o derecho contenido en el mismo; se adecuan o no al sistema jurídico, siendo su propósito final determinar la procedencia de la inscripción.
Se trata de un proceso volitivo-jurídico por cuanto la calificación registral implica un acto de voluntad, integral, libre, propio e indelegable a cargo del Registrador, destinado ha examinar y valorar la naturaleza y efectos jurídicos del titulo formal y del acto o derecho que aparece en el mismo, contrastándolos con los que, según el sistema jurídico, usualmente les correspondería. Establece la necesidad que los actos y derechos cuya inscripción se pretendan, reúnan todos los requisitos previstos por el sistema jurídico para el efecto.
Ahora bien, la amplitud de la función calificadora no es uniforme. Conforme anota el maestro Moisset De Espanés4, varía en los distintos sistemas jurídicos y suele guardar relación con los efectos concedidos a las inscripciones. Así, en los sistemas donde la inscripción tiene carácter constitutivo, configurador de los derechos respecto de terceros, o convalidante de causales de invalidez o ineficacia (alemán, español, suizo, austriaco, australiano); la calificación registral es rigurosa. Por el contrario, en los sistemas donde la inscripción es declarativa, o no-convalidante, la calificación registral es superficial o mínima (italiano, francés).
El sistema registral peruano se ubica en el primer grupo pues, la calificación registral se extiende a las formalidades extrínsecas del documento y a la validez y eficacia del negocio causal. Esto es así por los importantes efectos materiales que se reconoce a la publicidad registral. La inscripción registral confiere una especial protección al derecho en razón que provoca la actuación de los principios registrales a favor del mismo. Bien señala Gómez Gálligo, “Sólo tomando en consideración los importantísimos efectos atribuidos al negocio jurídico por virtud de la inscripción podrá entenderse el ámbito de la calificación registral”5.
Precisamente, el derecho inscrito (a diferencia del no-inscrito), goza del principio de legitimidad en el sentido de que se presume que el mismo es cierto y que produce todos sus efectos, en tanto no se rectifique o declare judicialmente la invalidez de la inscripción (Art. 2013 del C.C.). Se beneficia, también, con el principio de fe pública registral, pues, el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo; mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos (Art. 2014 de C.C.). Igualmente, con el principio de preferencia por que no es posible inscribir un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior (prioridad registral) y se preferirá al título primeramente inscrito en el Registro (superioridad excluyente) (Art. 2016 y 2017 del C.C.). Asimismo, obra a favor suyo el principio de oponibilidad de lo inscrito por que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quienes se opone (Art. 2022 del C.C.).
Siendo los señalados algunos de los efectos más importantes atribuidos a las inscripciones, no cabe pensar en la eventualidad que accedan al Registro títulos inválidos o ineficaces. Únicamente se inscribirán aquellos perfectos, libres de toda amenaza que pueda invalidarlos. La calificación registral sirve, precisamente, a éste propósito. Bien dice Pau Pedrón: “El control de legalidad deriva de la finalidad misma de la publicidad, de manera que no cabe publicidad sin control de legalidad. Si la publicidad tiene por objeto dar certidumbre a las relaciones jurídicas, ha de ofrecer datos contrastados, veraces; de lo contrario, ni puede ofrecer confianza ni la merecerá”6.
LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DESFAVORABLE: DENEGATORIA DE INSCRIPCIÓN
La calificación registral puede ser favorable o desfavorable según concluya admitiendo o denegando la inscripción del título en el Registro, respectivamente. La favorable implica que, a través de la calificación registral, el Registrador ha comprobado que el título (en sentido formal y material) no está afectado por defectos que puedan provocar su ineficacia jurídica. Por el contrario, la calificación desfavorable importa la afirmación que el título contiene defectos que causan su ineficacia jurídica. En el primer caso, provocarán una observación del Registrador. En el segundo, una tacha sustantiva.
En tal sentido, al ocuparse de la calificación registral e interrogándose sobre su finalidad, Amorós Guardiola7 señala que ese enjuiciamiento o juicio crítico que importa la calificación registral, puede producir un doble resultado. En primer lugar, puede dar lugar a una calificación positiva por ausencia de defectos, lo cual se traduce necesariamente en la decisión de inscribir, que se formaliza en el acto registral de inscripción o registración. El segundo resultado posible es la calificación negativa, lo que ocurre cuando se estima que el título no es inscribible, y aquí puede haber todavía dos sub-casos: o bien no es inscribible por concurrir un defecto subsanable, en cuya hipótesis se puede suspender el asiento correspondiente a la publicidad solicitada (no siempre es un asiento de inscripción, puede ser también de anotación), y cabe tomar anotación preventiva de suspensión en su caso. El segundo supuesto es que la calificación negativa se deba a un defecto insubsanable, en cuyo caso hay que denegar el asiento. Como se apreciará seguidamente, la calificación desfavorable se traduce en la formulación por parte del Registrador de una observación, o de una tacha sustantiva, o el pedido de aclaración o información complementaria.
La observación es aquella decisión del Registrador que implica el rechazo temporal del título. Puede fundarse en la existencia de alguna falta subsanable en el título o de algún obstáculo que emane de las partidas registrales. Se trata de una decisión porque es el resultado del juicio jurídico-volitivo que importa la calificación registral. Asimismo, constituye una denegatoria temporal toda vez que la inscripción del título se materializará tan pronto se corrija el defecto o desaparezca el impedimento que se acusa.
El Art. 40 del NRGRP (Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos) se ocupa de la observación en los siguientes términos: “Si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral, el registrador formulará la observación respectiva indicando simultáneamente, en su caso, el monto del mayor derecho por concepto de inscripción del título”.
Resulta útil la doctrina que inspira al Art. 40 del NRGRP, esto es, de distinguir, como supuestos autónomos que pueden provocar una observación, los defectos subsanables, por un lado, y los obstáculos registrales, por otro. La expresión “defecto subsanable” que, lacónicamente, utilizaba el Art. 152 del ARGRP (Antiguo Reglamento General de los Registros Públicos) era insuficiente para comprender aquellos casos donde, en realidad, no existían deficiencias remediables en el título. Sino, impedimentos que constaban el Registro.
Justamente y a propósito del Art. 18 de la L.H., señala Díez-Picazo: “el registrador enjuicia la posibilidad o imposibilidad de que un determinado título cause un asiento registral. La calificación se realiza en virtud de lo que resulte del examen del título y de los asientos del propio registro. Se deduce de ello que la imposibilidad de extender el asiento puede fundarse en una circunstancia derivada del mismo título o en el hecho de que el Registro contenga algún otro asiento anterior que impida la extensión del calificado. La doctrina de los autores y la ley utilizan la palabra faltas para aludir tanto a una como a otra hipótesis. Tal vez fuera posible intentar perfilar esta terminología, hablando de faltas cuando los títulos son defectuosos o irregulares y de obstáculos para la inscripción, cuando lo que impide la extensión del asiento es la existencia de otro asiento incompatible en el Registro. El Registro ha quedado cerrado para el presentante del título, aun cuando éste no tenga ningún defecto o irregularidad. Es la contradicción del título con el Registro, lo que provoca el cierre de éste”8.
En tal orden de ideas, veamos los defectos subsanables y los obstáculos registrales, supuestos en que procede la observación:
Los defectos subsanables.
Como se ha dicho, la existencia de defectos subsanables en el título constituye uno de los supuestos de la observación. Sin embargo, es necesario precisar qué se debe entender por defectos subsanables, por un lado, y adelantándonos a su tratamiento, qué se debe entender por defectos insubsanables, por otro. Un repaso sucinto de la doctrina puede ayudarnos. Veamos.
Roca Sastre9 señala que son faltas subsanables aquellos defectos de que adolece un título que, sin constituir meras faltas reglamentarias y siendo comprobables por el Registrador, provengan de la forma del mismo título o del acto que contiene, o las origine el registro, siempre que sin provocar la nulidad del referido acto, ni su intrascendencia real inmobiliaria, puedan subsanarse por medio de una nueva redacción documental, reforma u otra medida o formalidad, suspendiendo tan sólo la práctica de la inscripción solicitada. Asimismo, afirma que son faltas insubsanables aquellos defectos de que adolece un título que, sin constituir meras faltas reglamentarias y siendo comprobables por el Registrador, provengan de la forma del mismo título o del acto que contiene, o las origine el registro. Y, siempre que, provocando la nulidad del referido acto, o su intrascendencia real inmobiliaria, no puedan subsanarse de ningún modo ni enmendarse sin un nuevo otorgamiento sustancial, impidiendo en absoluto la práctica de la inscripción solicitada.
Sanz Fernández10 expone que la clasificación de las faltas en subsanables e insubsanables obedece a los efectos que provocan cada una de las mismas, siendo que el fundamento de esta clasificación radica en la importancia de la falta u obstáculo que se opone a la inscripción. Tratándose de simples obstáculos para la inscripción, pueden ser insuperables de forma que la inscripción no pueda obtenerse de modo alguno, o pueden aparecer como meramente provisionales, de manera que la inscripción pueda llegar a obtenerse mediante la práctica de otros asientos o el cumplimiento de algunos requisitos. Tratándose de defectos propiamente dichos, pueden representar también un obstáculo insuperable para la inscripción, por tratarse de vicios que producen la nulidad radical y absoluta del acto dispositivo, u oponerse provisionalmente a aquélla por tratarse de vicios o defectos susceptibles de convalidación o confirmación. Afirma que en los primeros casos, las faltas serán insubsanables; en los segundos, subsanables. Así, concluye que son faltas subsanables aquellos defectos del título u obstáculos de la inscripción que se oponen a la práctica del asiento solicitado, pero no impiden de un modo absoluto y definitivo que pueda llegar a obtenerse. En tanto que son faltas insubsanables aquellos defectos u obstáculos que se oponen de un modo definitivo a la inscripción, impidiendo de una manera absoluta que pueda llegar a obtenerse.
Díez-Picazo11 define a las faltas a partir de la distinción entre negocio jurídico y documento. En tal sentido, afirma que las faltas pueden referirse al acto o negocio jurídico documentado o bien al documento como instrumento en que el negocio plasma y como vehículo probatorio de su contenido. Las faltas que conciernen al acto o negocio jurídico documentado son insubsanables cuando producen su inexistencia jurídica o su nulidad absoluta. Son en cambio subsanables, señala citando a Sanz, si pueden aplicarse los conceptos civiles de confirmación, convalidación o ratificación. Un problema distinto plantea aquellos defectos o faltas que no se refieran en sentido propio al acto o negocio jurídico documentado, sino al documento en el que dicho acto o negocio aparece recogido. En este punto hace una distinción según que el documento constituya una forma solemne esencial del negocio, o sea, simplemente vehículo o instrumento para acreditar o probar con carácter fehaciente el contenido negocial. Sostiene que si el documento es un requisito esencial o constitutivo (forma dat esse rei), cualquier vicio o defecto que determina la inexistencia de la forma deberá ser considerado como insubsanable. Invocando a Roca, dice que sólo un nuevo otorgamiento sustancial permitirá entender como existente y válido el negocio. En cambio, en todos aquellos casos en que el documento aparece como instrumento probatorio, los defectos documentales podrán ser considerados como subsanables. La subsanación se puede llevar a cabo mediante la adopción de la formalidad omitida o mediante la yuxtaposición de un nuevo documento que reforme, modifique o amplíe en la medida necesaria al anterior.
Por su parte García García12 utiliza la prioridad registral y retroactividad como criterios generales para definir los defectos subsanables a los que denomina motivos de suspensión. Así, señala que motivos de suspensión o defectos subsanables son aquellos que permiten mantener la fecha de prioridad registral más allá de la duración del asiento de presentación, pudiendo ser superados enmendados o subsanados con efecto retroactivo, ganando eficacia definitiva la citada fecha de prioridad del asiento de presentación. Por otro lado, en detalle y siguiendo la línea trazada por el Art. 65 de la L.H., introduce algunos criterios específicos para la precisión de la noción conceptual de los defectos subsanables. Así, clasifica a los mismos atendiendo: 1) Al contenido del título, 2) A las formas y solemnidades, 3) A los asientos y obstáculos del registro.
Los criterios específicos referidos al contenido del título, señala García García13, son dos: a) La nulidad del acto o contrato y b) La intrascendencia real inmobiliaria. Ocupándose del criterio de la nulidad del acto o contrato, indica que la distinción entre motivo de suspensión (defectos subsanables) y de denegación (defectos insubsanables) debe basarse en los conceptos de anulabilidad y nulidad absoluta. El negocio anulable y sus vicios se adaptan perfectamente al concepto dado antes de motivo de suspensión, pues es perfectamente posible que la subsanación de ese negocio anulable, a través de la confirmación, se retrotraiga a la fecha de prioridad registral con perjuicio de otros terceros que hubieren presentado sus títulos contradictorios en el ínterin. Abordando el segundo criterio, afirma que aquel juicio no es aplicable cuando se trata de un negocio cuyo contenido carece en todo o en algunos de sus pactos de trascendencia real inmobiliaria, pues el negocio es válido. Siendo que los actos desprovistos de trascendencia real inmobiliaria no tienen acceso al Registro, afirma que se trata de un defecto insubsanable o motivo de denegación, pero no porque se trate de un defecto “definitivo” o “que no se puede subsanar”, pues esto choca con la característica del defecto que estudiamos. Para fundar el criterio específico consistente en que el pacto de intrascendencia real inmobiliaria da lugar a motivo de denegación y no de suspensión, señala que se debe partir de los criterios genéricos antes apuntados, es decir, el de la fecha de prioridad registral y el de la retroactividad.
Por otro lado, en cuanto a los criterios específicos referidos a las formas y solemnidades del título, señala García García14 que hay que distinguir los que se refieren: a) A los requisitos de forma que afectan al fondo, b) Los que se refieren a los requisitos de forma previstos en la legislación notarial, c) Los que se refieren a los requisitos y circunstancias exigidos para la inscripción y d) Los que se refieren a la falta de documentos complementarios.
En cuanto a los requisitos de forma que afectan el fondo dice que, si en un precepto concreto se sancionan los defectos de forma o en las solemnidades con la nulidad absoluta del acto o contrato; no hay más que aplicar el criterio de la nulidad absoluta antes examinado. Con ello, se obtiene el resultado de que el defecto implica un motivo de denegación (defecto insubsanable). Y, contrariamente, si sanciona con nulidad relativa (o anulabilidad); se estará ante un motivo de suspensión (o defecto subsanable).
En materia de requisitos de forma previstos en la legislación notarial, estima que debe distinguirse según el efecto que la falta de requisitos produzca en el documento. Si la falta del requisito es tal entidad que el documento no existe como tal, el motivo es de denegación. Si la falta del requisito no perjudica la existencia del documento como tal, es motivo es de suspensión. Pero no debe tratarse tampoco de una falta meramente reglamentaria, pues ésta no constituye defecto.
Sobre los requisitos y circunstancias exigidos para la inscripción (que entre nosotros serían, principalmente, los previstos por el Art. 50, 51 y 52 del NRGRP), señala que se debe distinguir según que el documento subsanatorio implique un nuevo convenio entre las partes o no. En el primer caso, el defecto será insubsanable. En el segundo, subsanable. La consecuencia es que si el defecto es insubsanable, la fecha de prioridad registral se produce a partir de la subsanación. Y si el defecto es subsanable, la subsanación es retroactiva a la fecha del primitivo asiento de presentación.
En cuanto a falta de documentos complementarios García García15 puntualiza que si faltan documentos complementarios del título inscribible, se trata, en principio, de un motivo de suspensión y no de denegación. Explica este asunto, una vez más, a partir de los criterios generales o definitorios señalados al principio. Indica que, efectivamente, el documento complementario (que no se presentó junto con el título principal) no es susceptible de un ulterior asiento de presentación, porque propiamente no se presenta. Sino, que se aporta, según terminología del párrafo primero del artículo 97 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el objeto del asiento de presentación que es el título, no un documento complementario. Este no es el título, sino que es un documento complementario que simplemente ayuda a dar fe al título. Y si esto es así, quiere decir que el único documento que se tiene en cuenta para ganar la fecha de prioridad registral es el título principal. Por tal razón, cuando se aporte el documento complementario, los efectos de esta aportación o subsanación han de retrotraerse necesariamente a la fecha del asiento de presentación primitivo.
Por nuestra parte entendemos que, obviamente, no es razonable pretender definir los defectos subsanables diciendo que son todos aquellos que “se pueden subsanar” Y, correlativamente, que son defectos insubsanables los que “no se pueden subsanar”. Sin pretender agotar el tema, es necesario destacar algunos criterios que, en concreto, puedan servir para distinguirlos. En nuestra opinión, ellos son:
La validez del titulo material.
Un primer criterio de distinción, acogido por la doctrina de manera más o menos uniforme, es la validez del título material. El defecto será subsanable cuando, simplemente, provoque la nulidad relativa (o anulabilidad) del título material, esto es, cuando el acto o derecho a que se refiera sea susceptible de confirmación. En tanto que, el defecto será insubsanable cuando cause la nulidad absoluta del mismo.
El fundamento de este criterio, como dice García García, radica en el hecho que el acto anulable es susceptible de confirmación. Siendo que el tratamiento jurídico de la anulabilidad se sustenta en la protección del interés privado, con la confirmación se logra que la parte “perjudicada” con el negocio afectado por causales de anulabilidad, reconozca a tal negocio plena eficacia. Tal situación se aviene con el Art. 230 de nuestro Código Civil que señala: “Salvo el derecho de tercero, el acto anulable puede ser confirmado por la parte a quien corresponda la acción de anulación...”. En tanto que, el acto afectado por causales de nulidad absoluta, menoscabando el interés público; “... No puede subsanarse por la confirmación” tal como impone el Art.220 del Código Civil.
Este discernimiento parece ser ratificado, aún cuando imprecisamente, por el Art. 42 del NRGRP expone: “... Se considera defecto insubsanable el que afecta la validez del contenido del título...” (el subrayado es nuestro). Acorde a la doctrina dominante, hubiera sido preferible que el artículo acotado, en lugar del genérico “validez”, utilice la categoría jurídica ”nulidad”. De este modo, la nulidad estaría vinculada con los defectos insubsanables, en tanto que la anulabilidad quedaría reservada para los defectos subsanables. No obstante, además de la doctrina, existe apoyo legal para insistir en esta línea interpretativa. El Art. 83 del R.I. indica: “Son faltas subsanables de los títulos presentados para inscripción o anotación preventiva, las que afecten la validez del mismo título, sin producir necesariamente la nulidad de la obligación en ellos constituida...” (el subrayado es nuestro).
La forma del documento (título formal).
Un segundo criterio de distinción, también aceptado por la doctrina de modo más o menos uniforme, es la forma del documento (titulo formal).
Cuando la forma no es consubstancial a la existencia del negocio jurídico, sino, únicamente constituye un medio de probanza del mismo (forma ad probationem); los defectos que padezca el título formal tendrán la calidad de subsanables. Precisamente, el Art. 143 (concurrente con el 144) del Código Civil prevé: “Cuando la ley no designe una forma específica para un acto jurídico, los interesados pueden usar la que juzguen conveniente”.
Inoponibilidad del negocio jurídico.Otro criterio es la inoponibilidad del acto o derecho. Puede ocurrir que el negocio jurídico sea válido pero, resulte siendo inoponible a la persona a quien se refiera. En tal hipótesis, se estará ante un defecto subsanable si el negocio jurídico admite la posibilidad de ser ratificado por el titular. Tal es el caso de los actos celebrados con representación directa sin poder donde, por ejemplo, el representante celebre el negocio jurídico excediendo los límites de las facultades que se le hubiere conferido, o violándolas. En tal supuesto, el negocio jurídico, en principio, es simplemente ineficaz con relación al representado. No es nulo ni anulable16. Pero, pueden ser ratificado por el representado observando la forma prescrita para su celebración. Tal ratificación tiene efecto retroactivo, quedando a salvo el derecho del tercero (Art. 161, 162 del C.C.).
Los obstáculos registrales.
La existencia de obstáculos en la partida registral correspondiente constituye otro supuesto en que procede la formulación de la observación. La referencia a esta hipótesis en el NRGRP, como ya hemos adelantado, resulta apropiada pues, no cabe duda que existen circunstancias donde el título, en sí mismo, es válido y eficaz y, consiguientemente, no cabe acusar la presencia de defectos subsanables o insubsanables. Sin embargo, no puede inscribirse por razones exógenas, que derivan del registro o constan en él.
Así, puede ocurrir que en la partida registral correspondiente se encuentre anotado, por ejemplo, un bloqueo registral el mismo que, durante el tiempo de su vigencia, impide la inscripción de cualquier título incompatible presentado con posterioridad. O que, por falta del antecedente registral, no se pueda efectuar de manera absoluta la adecuada calificación del título presentado y se hubiera dispuesto el inicio del procedimiento para la reproducción o, en su caso, la reconstrucción del título archivado faltante (123 NRGRP) y, en consecuencia; no se puede inscribir el título. En tales casos, el título es válido y eficaz. Pero, no puede dar mérito a la inscripción respectiva por razones que constan o derivan del Registro.
Téngase en cuenta que la presencia de los obstáculos registrales provoca la formulación de la observación respectiva en tanto aquellos sean salvables. Tal sería el caso, por ejemplo, que venza el plazo de vigencia del bloqueo registral sin haberse presentado el título en cuyo favor operó. Aquí, el título preliminarmente observado concluiría siendo inscribible.
2.2. LA TACHA SUSTANTIVA
La tacha sustantiva es aquella decisión del Registrador que implica el rechazo definitivo de la inscripción (o anotación) del título por falta insubsanable, o por no contener acto inscribible, o por existir un obstáculo insalvable que emane de la partida registral. En la misma forma que la observación, se trata de una decisión porque es el resultado del juicio jurídico-volitivo que importa la calificación registral.
La tacha sustantiva constituye un rechazo definitivo de la inscripción del título, sin que ello implique la caducidad del asiento de presentación ni de los efectos que de ella derivan. Estos persisten para los fines de su impugnación ante la segunda instancia registral.
Precisamente, el Art. 42 y 36 del NRGRP se ocupan de la tacha sustantiva. De ellas resulta que procede en los siguientes casos: a) Cuando el titulo adoleciera de defecto insubsanable, b) Cuando se advierta la falsedad del documento, c) Cuando el título no contenga acto inscribible, d) Cuando el título no sea competencia de la Oficina Registral en que fue presentado y, e) Cuando existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral. Veamos.
Los defectos insubsanables.
Sobre este tema nos remitimos a lo expuesto a propósito de la observación (defectos subsanables) donde, con algún detalle, hemos dejando constancia del estado de cosas en la doctrina y, al mismo tiempo, hemos precisado los criterios que, en concreto, pueden servir para perfilar la noción conceptual y diferencias entre los defectos subsanables e insubsanables. Pero, queremos insistir en los criterios que, en concreto, pueden servir para identificar a los defectos insubsanables. Ellos son:
Hemos puntualizado que, sin la claridad que hubiera sido deseable, el Art. 42 del NRGRP alcanza una definición de los defectos insubsanables. Señala: “... Se considera defecto insubsanable el que afecta la validez del contenido del título...”. No obstante, como se deduce de la doctrina dominante, la que provoca la declaración denegatoria de inscripción por defecto insubsanable es, en realidad, la nulidad. No, la anulabilidad que, también, forma parte del género validez.
Normativamente, el Art. 83 del R.I. viene en apoyo de esta apreciación pues, dispone: “Son faltas subsanables de los títulos presentados para inscripción o para anotación preventiva, las que afecten la validez del mismo título, sin producir necesariamente la nulidad de la obligación en ellos constituida...” (el subrayado es nuestro).
Cuando la forma es consubstancial a la existencia del negocio jurídico y constituye el único modo de acreditarlo (forma ad solemnitatem), los defectos que lo aflijan serán insubsanables. Con éste propósito, se debe estar a lo dispuesto, a contrario sensu, por el Art. 144 del Código Civil: “Cuando la ley impone una forma y no sanciona con nulidad su inobservancia, constituye sólo un medio de prueba de la existencia del acto”. Este criterio se sustenta también en el principio de titulación auténtica previsto en el Art. III del NRGRP: “Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario...”
Casos típicos de denegatoria de inscripción por la existencia defectos insubsanables en el título formal, por ejemplo, son: el poder para disponer o gravar bienes (Art. 156 del C.C.), la constitución (antes de la celebración del matrimonio) del régimen de separación de patrimonios (Art. 295 del C.C.), la constitución de anticresis (Artículo 1092 del C.C.), la donación de bienes inmuebles (Art. 1625 del C.C.) que, entre otros actos, deben constar por escritura pública, bajo sanción de nulidad. Así, en el supuesto que tales actos no consten en escritura pública o, las mismas, contengan anomalías; se estará ante defectos insubsanables.
La falsedad del documento.
El Art. 36 del NRGRP ha previsto la hipótesis que, dentro del procedimiento, el Registrador o el Tribunal Registral advierta la falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la inscripción. Previo a los trámites que acrediten indubitablemente tal circunstancia, impone que se procederá a tacharlo o disponer su tacha según el caso, derivando copia del documento o documentos al archivo del Registro. Asimismo, que se deberá informar a la autoridad administrativa superior, acompañando el documento original a fin de que se adopten las acciones legales pertinentes.
Aún cuando la norma acotada denomina aquel supuesto “tacha por falsedad documentaria”, constituye un caso que debe ser incluido dentro del ámbito conceptual de la tacha sustantiva. Se trata de una regla interesante, aún cuando no compartimos a plenitud su concepción. La primera incógnita por despejar es saber cuándo estamos ante esta hipótesis. La norma referida parece responder con claridad: cuando se advierta la falsedad del titulo formal (documento). Sin embargo, en concreto, ¿qué eventualidades quedarían comprendidas en ella?
A propósito del delito de falsedad propia, el Art. 427, primer párrafo, del Código Penal indica que el comportamiento delictivo consiste en hacer, en todo o en parte, un documento falso o, adulterar uno verdadero que pueda dar origen a derecho u obligación o servir para probar un hecho, con el propósito de utilizar el documento. Como se aprecia, el objeto material de éste delito es el documento. Ahora bien, los elementos básicos del documento, según anota Bramot-Arias Torres17, son: la autenticidad, la forma y el contenido.En este orden de ideas y siendo que la calificación registral se realiza sobre la base del título presentado, el Art. 36 del NRGRP debe entenderse referido únicamente a la autenticidad y la forma del documento. Mas no, al contenido del mismo.
En cuanto a la autenticidad del documento, el Registrador debe efectuar las averiguaciones necesarias para comprobar si el documento aportado al Registro procede o no de la persona que aparece como su autor. Tocante a la forma del documento, la actitud del Registrador deberá estar encaminada a comprobar si la representación exterior del título formal, esto es, el formato documentario (tipo de papel, tipo de letras, impresión, membretes) corresponde o no a los que, habitualmente, utiliza el autor del mismo. Pero, ¿cómo podría cumplir con éste deber el Registrador? Sobre las firmas y sellos de los Notarios, por ejemplo, se podrá decir que cotejándolas con las que aparecen en el libro o registro que puedan tener la Oficina Registral.
No dudamos que algunas veces, por la asiduidad sobretodo, el Registrador (o Tribunal Registral) puede apreciar si determinada firma, sello o formato documentario, corresponde o no a tal Notario. Y en tales ocasiones, de hecho, puede formular la tacha correspondiente y vale lo dispuesto por el Art. 36 del NRGRP.
Sin embargo, en la gran mayoría de los casos no es posible hacer aquella comprobación. Primero, porque en el ámbito registral nacional (y regional) no existe un registro administrativo (o parecido) de firmas, sellos y formatos documentarios que utilizan los notarios, jueces, secretarios o auxiliares jurisdiccionales, fedatarios, autoridades administrativas, etc. Segundo, porque el Registrador no es perito ni ha sido preparado técnicamente para tal propósito. Tercero, porque, por principio, en el procedimiento registral no existe una estación probatoria donde se pueda comprobar la falsedad del documento y si el propósito ha sido establecerlo, menudo problema pues, no existe justificación para comprobar la autenticidad y forma de algunos títulos y excluir de tal verificación a otros.Por estas razones consideramos que no es buena política legislativa estatuir normas generales a partir de situaciones excepcionales. En tal sentido, el artículo 36 del NRGRP debe interpretarse restrictivamente. En concordancia con el Art. V del NRGRP y conforme a su antecedente en el Derecho Comparado18, será aplicable para “cuando resultare del mismo título haberse cometido algún delito”. De lo contrario, lo más probable es que dilate el procedimiento registral, suscite tachas sumamente curiosas y exponga a los Registradores a denuncias penales arbitrarias.
No queda duda que la tacha por falsedad documentaria no se podrá fundar en el contenido del documento pues, el Registrador no tiene la posibilidad de saber si las declaraciones del Notario o de las partes contenidas en una escritura pública, por ejemplo, corresponden o no la verdad de los hechos. Tanto más si se trata de circunstancias amparadas por la fe notarial. Precisamente, a propósito de este tema, decíamos que el D. Ley 26002 señala que el Notario da fe de los actos y contratos que ante él se celebren (Art. 2), de la capacidad, libertad y el conocimiento con que se obligan los comparecientes (Art. 54, inciso h), de conocer a los comparecientes o de haberlos identificado (Art. 55), de haberse leído el instrumento, de la entrega de bienes que se estipulen en el acto jurídico (Art. 59, inciso a y c), de la identidad del testimonio o parte con la matriz (Art. 83, 85). Y, siendo así, tales aspectos, formando parte del contenido del documento, no ingresan en el ámbito de la calificación registral.
Finalmente, el Art. 36 del NRGRP señala que la formulación de la tacha por falsedad documentaria supone que previamente se efectúen los trámites que acrediten indubitablemente tal circunstancia. Lamentablemente, la norma en referencia no fija cuáles son, en qué consisten aquellos trámites. Sin embargo, es evidente que el propósito de tal prescripción es evitar tachas precipitadas y arbitrarias. Por ello impone la apertura una especie de “estación probatoria” para “acreditar” la falsedad documentaria.
Aún así, tampoco creemos que el propósito de la norma referida hubiera sido establecer una “estación probatoria” propiamente dicha. A lo sumo, entendemos, confiere la posibilidad que el Registrador efectúe una especie de “cruce de información” para determinar en la calificación si el título presentado al Registro es genuino o no. Con todo lo dicho, no deja de ser inquietante el contenido del Art. 36 del NRGRP.
Ausencia de acto inscribible.
Cuando el título material se refiera a un acto o derecho que no sea de aquellos que merezcan inscribirse en el Registro (como los típicamente obligacionales), se estará ante un defecto insubsanable. Como anota García García, aquí no se puede utilizar el criterio de validez pues, en realidad, puede ocurrir que el acto o negocio esté desprovisto de causales de nulidad o anulabilidad; pero, simplemente, no es inscribible por no encontrarse dentro de los supuestos enunciados por ley. Tal es el caso de la venta de bien ajeno que, entre nosotros, es válido y se rige por lo dispuesto para la promesa de la obligación o del hecho de un tercero (Art. 1537, 1470, 1471, 1472 del C.C.); pero, no es título para inscribir la transferencia del derecho real inmobiliario.
En la misma forma, el NRRS (Nuevo Reglamento del Registro de Sociedades) puntualiza que no constituyen actos inscribibles: los contratos asociativos previstos en la Ley, la transferencia de acciones u obligaciones emitidas por la sociedad, los canjes y desdoblamientos de acciones u obligaciones, la constitución, modificación o extinción de derechos y gravámenes sobre las mismas, ni las medidas cautelares o sentencias que se refieran a las acciones u obligaciones, las sentencias relativas a las deudas de la sociedad o sucursal (Art. 4). Igualmente, no son inscribles: las transferencias de participaciones por acto intervivos o por disposición testamentaria, en cuya virtud la sociedad civil de responsabilidad limitada pase a tener más de treinta socios (Art. 106), ni las transferencias de participaciones por acto intervivos o por disposición testamentaria, en cuya virtud la sociedad pasa a tener más de veinte socios (Art. 96).
Incompetencia de la oficina registral.
El Art. 42 del NRGRP señala que “... También tachará de plano el título cuando no contenga acto inscribible, no sea competencia de la Oficina Registral en que fue presentado y cuando existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral” (el subrayado es nuestro). Se refiere a los casos en que, por ejemplo, por ante la Oficina Registral de Lima y Callao se presente una escritura pública de compraventa cuyo objeto sea un inmueble inscrito en la Oficina Registral de Tacna. De ser así, señala el Art. 42 ya glosado, el título deberá ser tachado de plano.
Aquella disposición es, cuando menos, inexacta pues, en otra parte, el NRGRP permite presentar títulos a través de Oficinas Registrales no-competentes (excepto cuando la oficina de destino se encuentre en la misma provincia que la receptora) siendo que, en tales casos, éstas actuarán como oficinas receptoras. Señala el Art. 21 del NRGRP: “Cuando las solicitudes de inscripción se formulen en oficinas registrales no competentes para la inscripción del acto o derecho y, dicha inscripción sea de competencia de otra oficina registral, aquéllas actuarán como oficinas receptoras. Lo dispuesto en el párrafo anterior no es aplicable cuando la oficina de destino se encuentre en la misma provincia que la receptora”.
Para nosotros, en principio, queda claro que ciertamente corresponderá formular la tacha sustantiva cuando la oficina de destino se encuentre en la misma provincia que la receptora pues, en tal caso, se estará en el supuesto excluido (segundo párrafo) del Art. 21 del NRGRP.
No estamos muy convencidos que proceda la tacha sustantiva cuando el título, cuya competencia corresponda a una Oficina Registral diferente, hubiera sido presentado por el Diario de la Oficina Registral receptora. En este supuesto, siendo un asunto administrativo interno, es perfectamente posible que el personal del Registro adecue el trámite que, según resulta del Art. 22 del NRGRP, básicamente, consiste en no ingresar el título por el Diario. Sino, en recibir la solicitud de inscripción con el título respectivo, elaborar el proyecto del asiento de presentación, liquidar y cobrar los derechos de trámite por la comunicación, envío y presentación y, naturalmente, enviarlo a la Oficina de Destino. Insistimos en éste criterio pues, queda claro que la gestión de este trámite no está en manos del usuario (quien no conoce), sino del propio Registro.
Existencia de obstáculos insalvables.
No es extraño que en determinadas ocasiones el obstáculo registral, siendo insalvable, suscite la formulación de una tacha. A propósito de la formulación de la observación por obstáculos registrales, proponíamos como ejemplo que en la partida registral del inmueble aparecía anotado un bloqueo registral. En este caso, sí finalmente el título en cuyo favor se anotó aquél bloqueo, termina inscribiéndose en el Registro y el mismo resulte siendo incompatible con el título pendiente; se estará ante un defecto insubsanable pues, el obstáculo (anotación del bloqueo registral e inscripción del título favorecido) ha concluido siendo insalvable. 2.3. LA TACHA POR CADUCIDAD DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN (TACHA PROCESAL)
El asiento de presentación, además del beneficio que proporciona al principio de preferencia registral, es útil a la calificación registral. Siendo que la inscripción implica la previa calificación registral, el asiento de presentación confiere un plazo razonable para que el Registrador efectúe aquélla actividad. Y, de ser el caso, para que el interesado subsane los defectos que se señalen, o pague el mayor derecho liquidado, o impugne la denegatoria de inscripción ante el Tribunal Registral y éste, a su vez, resuelva la apelación confirmando la denegatoria u ordenando la inscripción; sin perjudicar la prioridad registral del título puesto que, durante la vigencia del asiento de presentación opera el efecto cierre por cuyo mérito no se puede inscribir ningún otro título incompatible presentado con posterioridad.Ahora bien, sí al vencimiento del plazo de vigencia del asiento de presentación, por alguna razón, no se inscribe el título presentado; caduca la vigencia del asiento de presentación dando lugar aquello que la jurisprudencia registral ha denominado tacha procesal y cuyo efecto es declarar la conclusión del plazo de vigencia del asiento de presentación y, en consecuencia, del efecto cierre. El Art. 43 del NRGRP se ocupa, justamente, de este asunto.Esta disposición debe interpretarse en forma extensiva. Siendo que prevé la tacha procesal para el caso de caducidad del plazo del asiento de presentación, sin que se hubiere subsanado las observaciones advertidas o sin haberse cumplido con pagar el mayor derecho liquidado; es evidente que comprende todos los casos en que, por alguna razón imputable al presentante del título o al propio Registrador, hubiera vencido el plazo de vigencia del asiento de presentación (y sus eventuales prórrogas) sin haberse inscrito el título respectivo.
Así, procede la tacha procesal al vencimiento del plazo del asiento de presentación sin haberse impugnado la tacha sustantiva ante el Tribunal Registral. Como hemos anotado, aún cuando esta tacha, conceptualmente, importa la denegatoria definitiva del título; no provoca la caducidad del asiento de presentación. Esta se mantiene vigente para los fines de su respectiva apelación ante el Tribunal Registral el mismo que, eventualmente, puede revocar la tacha sustantiva declarando, por ejemplo, que el título es inscribible toda vez que no adolece de causal que provoque tacha sustantiva alguna.
De igual modo, procede la tacha procesal al vencimiento del plazo referido en el Art. 162 y 164 del NRGRP. Esto es, cuando transcurra el plazo de quince (15) contados desde la notificación de la resolución respectiva, sin haberse cumplido con subsanar los defectos u obstáculos puntualizados por el Tribunal Registral o, en su caso, sin haberse efectuado el pago del mayor derecho. Ciertamente, en los casos en los que proceda la interposición de demanda contencioso administrativa contra resoluciones del Tribunal Registral, el asiento de presentación se mantendrá vigente por el plazo de cuarenta y cinco (45) días contados desde la notificación de la resolución al interesado, para permitir únicamente la anotación de la demanda correspondiente. Anotada la demanda o vencido el plazo señalado en el párrafo precedente, caduca el asiento de presentación del título que fue materia de apelación y se procederá a efectuar la tacha procesal respectiva sin perjuicio que, de ampararse la demanda, los efectos de la inscripción que se realice se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título apelado.
La tacha procesal debe constar en una esquela (texto). Por exigencia del Art. 43 del NRGRP, en ella se debe precisar:
La naturaleza de la misma.
En la esquela se debe indicar que se trata de una tacha procesal, es decir, que se funda en el hecho que ha vencido el plazo de vigencia del asiento de presentación sin haberse inscrito el título. De este modo, el presentante toma conocimiento que no se trata de una nueva observación o tacha sustantiva.
Las observaciones que a criterio del Registrador no han sido subsanadas.
Es necesario consignar las razones que, oportunamente, provocaron la formulación de la observación correspondiente.
Aún cuando la norma no lo refiere, de ser el caso se debe consignar las razones que fundan la tacha sustantiva acusada al título. Ya se ha dicho que la formulación de ésta no implica la caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación. Por tal razón, a su vencimiento igualmente se debe formular la tacha procesal.
El monto del mayor derecho registral que no ha sido pagado.
Conforme prescribe el Art. 17 y 176 del NRGRP, constituye requisito para la admisión de la solicitud de inscripción, el pago de los derechos de calificación (que comprenden los conceptos de presentación, calificación del título y búsqueda de antecedentes registrales previos a la inscripción), salvo que se acredite la exoneración o inafectación correspondiente.
Sin embargo, los derechos de inscripción (por concepto de incorporación del acto o derecho al Registro) pueden ser pagados junto con los derechos de calificación o “luego de la presentación del título”. En este último caso, se debe realizar dentro del plazo previsto en el segundo párrafo del artículo 37 del NRGRP, esto es, hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación.
De no haberse pagado el derecho de inscripción o el reintegro que corresponda (cuyo monto se hace conocer por el Registrador a través de la denominada “liquidación definitiva”) dentro del plazo antes referido; se procederá a formular la tacha procesal del título. En la esquela se consignará dicho monto haciéndose presente que no se ha cumplido con abonarlo.
Luego de descontar el derecho de calificación por los actos solicitados, de ser el caso, se consignará el monto de derechos por devolver los que podrán constituir pago a cuenta de futuros trámites ante la misma Oficina Registral.
Para la inscripción de un título se debe pagar los derechos de calificación (por los conceptos de presentación, calificación propiamente dicha del título y búsqueda de los antecedentes registrales previos a la inscripción) y los derechos de inscripción (por concepto de incorporación del acto o derecho al Registro). Siendo que la tacha procesal implica la no-inscripción del título, es evidente que el derecho pagado por éste concepto (derecho de inscripción) deberá devolverse al interesado. Por esta razón, se impone que en la esquela se consigne el monto correspondiente.
Por otro lado, se ha dispuesto que el monto de los derechos por devolver podrá constituir pago a cuenta de futuros trámites ante la misma Oficina Registral. Se trata de una disposición facultativa por cuya virtud el interesado, alternativamente, puede solicitar que se devuelvan en su favor los derechos registrales que se susciten por la no-inscripción del título o, que se atribuyan los mismos como pago a cuenta de futuros trámites ante la misma Oficina Registral.
En el caso de la atribución de los montos como pago a cuenta de futuros trámites, es necesario tener en consideración que el Art. 43 del NRGRP restringe tal eventualidad al ámbito de la misma Oficina Registral donde se hubiera presentado el título. Así, no podrá hacerse valer ante una Oficina Registral distinta. Igualmente, es necesario puntualizar que tales montos se tendrán como pago a cuenta de “futuros trámites”, entiéndase futuros servicios que el interesado requiera posteriormente. Dentro de los mismos, no necesariamente debe estar incluido el reingreso (nueva calificación) del título objeto de la tacha procesal.
2.4. LA SOLICITUD DE ACLARACIÓN E INFORMACIÓN COMPLEMENTARIA
Ya hemos precisado el espectro dentro del cual se desenvuelve el Registrador al momento de calificar el título. Tratándose de documentos judiciales, al igual que en la calificación de los documentos notariales y administrativos, el Registrador debe procurar conducirse con la mayor prudencia. No invadir el terreno de lo trivial o irrelevante, ni ignorar o soslayar los aspectos de fondo. La mejor conducta del Registrador será siempre la señalada por el sistema jurídico.
Entre nosotros, el Art. 2011 del Código Civil ha establecido que la calificación registral "no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción". Únicamente, se permite al Registrador "solicitar al Juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro". Con ellas, debe proceder a la inscripción. Si el Registrador rehúsa injustificadamente inscribir un mandato judicial, el Juez tendrá a su disposición todos los apercibimientos para compelerlo. No obstante, que el último párrafo del Art. 32 del NRGRP habla de la “calificación” de las resoluciones judiciales, estando a lo expuesto por el Art. 2011, segundo párrafo, del Código Civil, preferimos utilizar la palabra examen (y no, calificación) para referirnos a la actitud del Registrador ante los documentos de origen judicial.
Es verdad que los documentos judiciales no pueden ser observados ni tachados por el Registrador. Sin embargo, como lo prescribe el Art. 2011, segundo párrafo del C.C., el Registrador tiene la posibilidad de solicitar al Juez alguna previa aclaración o información complementaria. En este sentido debe interpretarse el Art. 32, último párrafo, del NRGRP. Frente alguna de las hipótesis previstas en ella, el Registrador debe solicitar al Juez la aclaración o información complementaria respectiva.
La finalidad de la solicitud de aclaración o información complementaria, es hacer saber al Juez algunos hechos o circunstancias que fluyen del mandato judicial que ordena la inscripción y/o de los antecedentes registrales, los mismos que podrían provocar la ineficacia registral de la inscripción respectiva. Siendo así, el Registrador viene ha pedir al Juez que aclare su mandato o proporcione alguna información complementaria que posiblemente obre en el expediente judicial, pero, que no ha sido incluido en el parte.
Dentro de un proceso judicial, usualmente, la verdad es la que fluye del propio expediente. Son los litigantes quienes alegan los hechos y quienes portan los medios probatorios correspondientes. El Juez puede disponer de oficio la actuación de algunos medios probatorios. Pero, quienes tienen conocimiento exacto de los hechos y, en consecuencia, pueden ofrecer y actuar prueba pertinente, son aquellos. Sin embargo, ellos, por lo general, destacan nítidamente aquellas circunstancias que benefician a su derecho. Y, por el contrario, minimizan u ocultan los que estiman perjudiciales. Por esta razón, puede ocurrir que los datos que obran en el expediente no correspondan con los que constan en el Registro. O, que la información que obra en el Registro, simplemente no conste en el expediente judicial y, en consecuencia, no ha sido merituada por el Juez al dictar el mandato.
Conforme se ha expuesto, puede ocurrir que el mandato judicial no se pueda inscribir por: falta de adecuación con los antecedentes del Registro, ausencia de la formalidad que debe revestir, carencia de competencia de la autoridad judicial correspondiente, salvo los casos de competencia prorrogable, naturaleza no-inscribible del respectivo acto o derecho, falta de inscripción de actos previos que resulten indispensables para que se registre la resolución judicial.
Justamente, tales son los aspectos que, según el Art. 32 del NRGRP, se deben “calificar” tratándose de mandatos judiciales y, a nuestro juicio, donde está permitido que el Registrador solicite al Juez la correspondiente aclaración o información complementaria.
Forma (o vía) de la subsanación.
Prescribe el Art. 38 del NRGRP que, en el caso de mandatos judiciales, la subsanación de los defectos advertidos en la denegatoria (que denomina reingreso), podrá ser incorporada al Registro por cualquiera de las siguientes vías:
Por el propio interesado mediante el trámite de reingreso de títulos.
Quien se beneficiará con la inscripción del mandato judicial (o su representante), ciertamente, tendrá sumo interés en gestionar ante el Juzgado la respuesta a la solicitud de aclaración o información complementaria. Por esta razón, una vez obtenida, tal persona se encuentra perfectamente legitimada para presentarla al Registro directamente a través de la oficina de tramite documentario.
Con el propósito que aquella oficina materialice el reingreso, será necesario que el recurrente indique el número y fecha del título a que corresponda.
Por el magistrado a través de comunicación directamente remitida al Registro.Se ha previsto también que sea el propio magistrado quien, directamente y a través de la vía postal, remita al Registro la aclaración o información complementaria peticionada que corresponda. En tal circunstancia, será recepcionada por la oficina de trámite documentario.
Igualmente, con la finalidad que esta oficina materialice el reingreso a la brevedad posible, es necesario que en la comunicación del juzgado se indique expresamente el número y fecha del título respectivo.
Plazo para la subsanación.
La solicitud de aclaración o información complementaria en modo alguno debe perjudicar la prioridad del ingreso del mandato judicial. Bien señala el Art. 2011, segundo párrafo del Código Civil, que “... el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro” (el subrayado es nuestro).
Con tal fin, el Art. 28 del NRGRP señala que, cuando se formule denegatoria de inscripción de mandatos judiciales, se produce la prórroga automática del plazo de vigencia del asiento de presentación, por el plazo máximo previsto en el Art. 27 del reglamento acotado (hasta por treinta y cinco días adicionales).
Compatibilizando aquellas disposiciones con lo previsto por el Art. 37 y 38 del propio NRGRP, con lo expuesto se dice que durante dicho plazo de vigencia del asiento de presentación (35 días, por un lado, más 35 días adicionales de prórroga automática, por otro) se genera el efecto cierre a favor del mandato judicial. Asimismo, que la absolución de la aclaración o información complementaria por el Juez (reingreso del mandato judicial), se debe realizar necesariamente hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación. Vencido dicho plazo se rechazará de plano el reingreso o pago de mayor derecho.
Precisamente, el Art. 38 del NRGRP prescribe que “La subsanación de los defectos advertidos en la denegatoria, en el caso de mandatos judiciales, podrá ser ingresada al Registro por el interesado mediante el trámite de reingreso de títulos, o comunicada directamente por el magistrado, dentro del plazo establecido en el párrafo precedente, indicando...” (el subrayado es nuestro). En realidad, tal Art. 38 no tiene párrafo precedente. La referencia es al Art. 37 que, como se ha dicho, señala: “... El reingreso para subsanar una observación o el pago del mayor derecho registral se admitirá hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación. Vencido dicho plazo se rechazará de plano el reingreso o pago de mayor derecho...” (el subrayado es nuestro).
El Juez no se puede sustraer de la obligación de absolver la aclaración o de remitir la información complementaria. Sin embargo, en la práctica ocurría que, muchas veces, el juzgado no respondía. Y, surgía la interrogante: ¿qué debía hacer el Registrador en tal eventualidad?.
El NRGRP resuelve el asunto con claridad. Todos los títulos presentados al Registro (sean de origen notarial, administrativo o judicial) se benefician del efecto cierre que provoca la vigencia del asiento de presentación respectivo. Este efecto no es perenne. Se desarrolla dentro de un plazo determinado. A su vencimiento, si el título no se hubiera inscrito, se procede ha efectuar la tacha procesal correspondiente. En tal sentido prevé el Art. 43, concordante con el Art. 37 y 38, del NRGRP, que al vencimiento del plazo de vigencia del asiento de presentación (y, en el caso de los mandatos judiciales, de la prórroga automática respectiva); el Registrador procederá a formular la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación (tacha procesal). Y, como se ha puntualizado, siendo así, el "efecto cierre" que genera el asiento de presentación habrá concluido. Y cualquier otro título, aun cuando se refiera a la misma partida registral, podrá ser inscrito.
FORMALIDADES DE LAS TACHAS Y OBSERVACIONES
La calificación registral desfavorable supone que el Registrador ha comprobado que el título formal y/o material adolece de causales que provocan su invalidez y, en consecuencia, su inscripción. Sobre el tema, nos remitimos a lo expuesto. Ahora bien, aquellas razones que a juicio del Registrador impiden que el título se inscriba en el Registro, deben ser participadas al interesado. Esto se hace a través de una esquela donde se comunica la observación o tacha, según corresponda.
La forma de aquella comunicación no se encuentra expuesta al libre albedrío del Registrador. El Art. 39 del NRGRP prevé con algún detalle las reglas que necesariamente se debe obedecer. Señala: “Forma y motivación de la denegatoria.- Todas las tachas y observaciones serán fundamentadas jurídicamente y se formularán por escrito en forma simultánea. Podrán formularse nuevas observaciones sólo si se fundan en defecto de los documentos presentados para subsanar la observación”. Veamos tales aspectos.
La esquela que contiene la observación o tacha debe ser expresada en forma escrita. La referencia es directa. Excluye la posibilidad que sea formulada de manera oral. Se trata de una comunicación emitida por el Registrador cuyo destinatario es el interesado.
Deben formularse en forma simultanea.
En un solo acto y en la primera oportunidad (en la esquela de observación o tacha), el Registrador debe exponer con claridad todos y cada uno de los fundamentos de hecho y de derecho que sustentan su negativa ha inscribir el título. El propósito que anima a esta regla es que el interesado tome conocimiento integral de todas las razones a que, a juicio del Registrador, hacen inviable la inscripción. Y, con tal información, concentre sus esfuerzos en subsanarlos, de ser el caso.
Contraviene a esta regla la formulación de observaciones sucesivas, esto es, cuando el Registrador hace conocer las razones de su negativa ha inscribir por “cuenta gotas”: unas hoy, otras mañana más tarde (al subsanar la primera observación). Ello, además de molestia, importa tiempo y costo adicional en perjuicio del interesado.
Sin embargo, existen algunas circunstancias donde excepcionalmente está permitido formular “nuevas observaciones”, que no han sido expuestas en la primera oportunidad por el Registrador. El segundo párrafo del Art. 39 del NRGRP, precisamente, señala que podrán formularse nuevas observaciones sólo si se fundan en defecto de los documentos presentados para subsanar la observación primigenia.
Como se aprecia, en realidad aquella regla permite la posibilidad de formular observaciones a un “nuevo documento”, el mismo que anteriormente no se encontraba a la vista del Registrador. La regla no podía señalar cosa distinta pues, no es el caso que con la presentación de un documento nuevo, distinto al título, proceda automáticamente la inscripción.
Ha suscitado controversia la posibilidad de formular, realmente, “nuevas observaciones” al título primigenio. Ocurre, algunas veces, que con posterioridad a la calificación registral y emisión de la correspondiente esquela de observación, en la calificación del reingreso (o subsanación), el Registrador aprecia que el título contiene defectos que antes pasaron inadvertidos para él. ¿Qué debe hacer en tal circunstancia? ¿Debe exponerlos en una nueva esquela de observación o, sólo tiene la alternativa de inscribir el título?
Por nuestra parte estimamos que el Registrador, muy a pesar suyo y la del propio interesado, debe formular la correspondiente observación pues, las disposiciones que surgen del sistema jurídico y que resultan contradichas con el título, deben aplicarse inexorablemente. No creemos que la observación preliminar hubiere generado una variedad de “cosa juzgada” en favor del interesado. Si el defecto es de aquellos que hacen inviable su inscripción, el Registrador debe proceder a rechazarlo formulando la respectiva observación.
Ciertamente, esta “observación sucesiva” acarreará responsabilidad administrativa para el Registrador. Al menos, en el Derecho Comparado éste es efecto que suscita la infracción a la regla que comentamos. Señala el Art. 127 del Reglamento de la L.H. española: “El Registrador deberá incluir en la calificación todos los motivos por los cuales proceda la suspensión o denegación del asiento solicitado. Si así no lo hubiere hecho y se le presentare de nuevo el documento o se acordare su inscripción en el recurso gubernativo correspondiente, podrá alegar defectos no comprendidos en la calificación anterior; pero en tal supuesto deberá ser corregido disciplinariamente, si procediere, según las circunstancias del caso” (el subrayado es nuestro).
No obstante, véase cómo la imposición de la sanción disciplinaria al Registrador por la alegación de defectos no comprendidos en la calificación anterior que prevé el Reglamento de la L.H. española, no es absoluta. Es discrecional pues, se encuentra condicionada a “las circunstancias del caso”. Este afán “permisivo” se vislumbra en la nueva redacción de los Arts. 565, 566 y 567 (Título XII: De la responsabilidad disciplinaria de los Registradores) del Reglamento acotado pues, el supuesto (“alegación de defectos no comprendidos en la calificación anterior”) ha sido suprimido. Como apunta García García19, el supuesto sólo cabe en las fórmulas genéricas previstas en los artículos 565.6 y 566.6 del Reglamento de la L.H. Pero, para ello requiere “reiteración”, esto es, que en más de una ocasión el Registrador hubiere alegado defectos no comprendidos en la calificación anterior de un título.
Remarcamos estas referencias para afirmar que, entre nosotros, no sería extraño que algunas veces el Registrador pueda formular “observaciones sucesivas”. En principio, es claro que tal conducta constituye una infracción al primer párrafo del Art. 39 del NRGRP Pero, en tal caso corresponderá a las instancias administrativas sopesar las circunstancias de aquella conducta, esto es, la complejidad del título y reiteración en tal comportamiento por parte del Registrador.
1 PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. “Derechos Reales. Derecho Hipotecario”, 2da edic., Sección de publicaciones de la Universidad de Madrid, Madrid, 1986, pág 543,544.2 AMORÓS GUARDIOLA, Manuel. “Significado de la Calificación Registral”. En: LA CALIFICACIÓN REGISTRAL, Tomo 1, edición a cargo de Francisco Javier Gómez Gálligo, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Edit. Civitas S.A., Madrid, 1996, pág. 618.3 KEMELMAJER DE CARLUCCI, Rosa Aída. “Calificación Registral de documentos que tienen su origen en decisiones judiciales”, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España-Centro de Estudios Registrales, J. San José S.A., Madrid, 1996, pág. 36,37.4 MOISSET DE ESPANÉS, Luis. “Publicidad Registral”, Advocatus, 2da edic., Córdoba, 1997, pág. 200. 5 GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier. “Justificación de la Calificación Registral en el Análisis Económico del Derecho Civil: La Reducción de los Costes de Transacción”. En: La Calificación Registral, Tomo 1, edición a cargo de Francisco Javier Gómez Gálligo, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, edit. Civitas S.A., Madrid, 1996, pág. 43.6 PAUPEDRÓN, Antonio. “Curso de Práctica Registral”, Publicaciones de la Universidad de Comillas, Madrid, 1995, pág. 23. AMORÓS GUARDIOLA, Manuel. ob. cit., pág. 618,619.DIEZ- PICAZO, Luis. “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial”, Volumen II, 2da. edición, 1ra. reimpresión, Tecnos S.A., Madrid, 1986, Pág. 321, 322. 9 ROCA SASTRE, Ramón. “Derecho Hipotecario”, Tomo II, 6ta edic., edit. Bosch, Barcelona, pág. 280,281. 10 SANZ FERNÁNDEZ, Angel. “Instituciones de Derecho Hipotecario”. En: La Calificación Registral, Tomo II, edic. a cargo de Francisco Javier Gómez Gálligo, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, edit. Civitas S.A., Madrid, 1996, pág. 2246.11 DIEZ- PICAZO, Luis. Ob. Cit., Pág. 324. 12 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. “Motivos de suspensión y motivos de denegación (Defectos subsanables e insubsanables)”. En: La Calificación Registral, Tomo I, edic. a cargo de Francisco Javier Gómez Gálligo, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, edit. Civitas S.A., Madrid, 1996, pág. 1183.13 GARCIA GARCIA, José Manuel. Ob. Cit., Pág. 1187, 1188, 1194, 1195.14 GARCIA GARCIA, José Manuel. Ob. Cit., Pág. 1201, 1207.15 GARCIA GARCIA, José Manuel. Ob. Cit., Pág. 1208, 1209. 16 VIDAL RAMÍREZ, Fernando. “El Acto Jurídico”, Gaceta jurídica, 5ta. Edición, Lima, 2000, Pág. 224. 17 BRAMONT-ARIAS TORRES, Luis A. “Manual de Derecho Penal - Parte Especial”, Editorial San Marcos, Lima, 1994, Pág. 393.g18 Véase el Art. 104 de la L.H. española: “Los Registradores no sólo denegarán o suspenderán la inscripción de todo título cuando así proceda, tomando o no anotación preventiva, sino que, cuando resultare del mismo título haberse cometido algún delito, darán parte a la correspondiente autoridad judicial, con remisión del documento respectivo y harán constar esta circunstancia al margen del asiento de presentación, sin que ello implique suspensión o prórroga de la vigencia de dicho asiento”.19 GARCIA GARCIA, José Manuel. “Legislación Hipotecaria y del Registro Mercantil”, Editorial Civitas S.A., Biblioteca de Legislación, 17ava. Edición, Madrid, 1996, Pág. 281.

References: artículo 97
 artículo 36
 resolución 
 resolución 
 artículo 37
 resolución 
 resolución