Source: https://portal.pohoda.cz/zakon-a-pravo/legislativa-pro-podnikatele/zmeny-v-poskytovani-sluzeb-realitnich-kancelari/?feed=news
Timestamp: 2020-08-14 17:42:41+00:00

Document:
Změny v poskytování služeb realitních kanceláří – 1. díl - Portál POHODA
Realitní zprostředkovatelé nesmí nabízet úschovu peněz za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.
Realitní kanceláře se po letech legislativních diskuzí dočkali zásadních změn. V čem tyto změny spočívají a jaký je jejich cíl? Na to a další otázky najdete odpovědi v první části krátkého seriálu o poskytování služeb realitních kanceláří.
Realitní kanceláře jsou vnímány jako podnikatelské subjekty, které pomáhají klientům v orientaci na nemovitostním trhu. Klientem realitky může být kupující nebo prodávající či nájemce nebo pronajímatel nemovitosti. Koupě či prodej nemovitosti je tedy oblast, kde by profesionální realitní specialista měl maximálně svému klientovi pomoc při chystané nemovitostní transakci.
Rozvojem internetu a později i „nemovitostními internetovými aplikacemi“, které rychle pomůžou vyhledat vhodnou nemovitost k prodeji nebo pronájmu, vznikla otázka, zda tradiční realitní kanceláře (tradiční realitní služby) svou činnost nakonec neukončí z důvodu „internetové konkurence“.
Počet živností, které byly donedávna registrovány jako „realitka“, sahal snad do minimálně několika desítek tisíc. Možná jsme byli světovou velmocí v počtu formálně existujících realitek na tisíc obyvatel.
Právě pouhá jednoduchá administrativní formálnost zápisu realitní činnosti do živnostenského rejstříku způsobilo, že velká většina zaregistrovaných realitek svou činnost nevykonávala vůbec či pouze příležitostně. Přitom kvalitní tradiční realitní služby, jak se v praxi i nyní ukazuje, jsou stále poptávány. Mnozí lidé se nespoléhají pouze na internetové aplikace a hledají odborné poradenství u realitního makléře.
Realitní činnost byla po dlouhá léta ohlašovací živností volnou. Pokud živnostník měl zájem otevřít si realitní kancelář, nepotřeboval prokazovat odbornou způsobilost, jelikož žádná konkrétní nebyla předpisem stanovena.
Poskytovatel realitních služeb musel splnit pouze tzv. všeobecné podmínky. Tyto podmínky jsou, a to i dnes, základními předpoklady pro provozování kterékoliv živnosti:
plná svéprávnost (tu lze nahradit přivolením soudu k souhlasu zákonného zástupce nezletilého k samostatnému provozování podnikatelské činnosti) a
Podle § 6 živnostenského zákona (dále jen „ŽZ“) se „za bezúhonnou nepovažuje osoba, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, jestliže byl tento trestný čin spáchán v souvislosti s podnikáním, anebo s předmětem podnikání, o který žádá nebo který ohlašuje, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena. Bezúhonnost se prokazuje u občanů České republiky výpisem z evidence Rejstříku trestů“.
Odborná způsobilost jednotlivých živností je stanovena přílohami k živnostenskému zákonu. Jelikož u živnosti volné není potřeba žádná zvláštní odborná způsobilost, jsou v příloze č. 4 k ŽZ pouze vyjmenovány obory činnosti patřící pod zmíněnou živnost. Pro činnost realitek se jednalo o „realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“. Konkrétní obsahová náplň živností je uvedena v nařízení vlády č. 278/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů.
Příloha č. 4 k nařízení vlády stanovila obsahovou náplň pro realitní činnost, správu a údržba nemovitostí jako „nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje, prodej nemovitostí, zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Správa a základní údržba nemovitostí pro třetí osoby, zejména administrativní zajištění řádného provozu nemovitostí, domovnická činnost, úklid bytů i nebytových prostor, čištění interiérů a exteriérů budov, čištění oken, úklid chodníků a podobně“. Obsahem činnosti nebylo např. krátkodobé ubytování v hotelech, penzionech, bytech apod.
Nesnáze s realitkami
Potřeba speciální legislativní úpravy pro realitní kanceláře byla vyvolávána letitými stížnostmi klientů na některé realitky. Odborná zkušenost a vyšší profesionalita byla potřebou, po níž léta veřejnost volala. Realitní oblast si také zasloužila vyšší ochranu klientů v rámci finančních transakcí, zejména v podobě úschovy peněz kupních stran.
Někteří právníci mnohdy též namítali, že jsou realitky, které poskytují placené právní služby, což volné živnosti daného typy nepřísluší.
Od 3. března 2020 nabyl účinnosti zákon o realitním zprostředkování (dále jen „ZRZ“, prezident zákon podepsal 8. 1. 2020, zákon byl vyhlášen 17. 2. 2020 ve Sbírce zákonů v částce 18).
Tento předpis by měl přinést jednak vyčištění trhu s formálně registrovanými realitkami, které svou činnost fakticky nevykonávají a jednak u těch, které chtějí aktivně fungovat, požadovat vyšší kvalifikační zdatnost.
Nový zákon „mluví“ o realitním zprostředkování. Pro potřeby předmětného předpisu se jedná o činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. Vlastní realitní zprostředkovatel je ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování.
Smlouva o realitním zprostředkování je tedy smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy.
Vlastní realitní smlouva je smlouvou o konkrétním nabytí:
vlastnického práva k nemovité věci (typicky kupní smlouva) nebo
práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor (např. nájemní smlouva), ledaže se jedná o ubytování.
Smyslem realitního zprostředkování je vyhledání osoby, která má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.
Shrneme-li výše uvedené, pak smlouva uzavřená mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem je „smlouvou o realitním zprostředkování“ a následně smlouva uzavřená mezi zájemci za pomoci realitního zprostředkovatele je „realitní smlouvou“.
Ještě je nutno upozornit, že „zájemce“, o kterém zákon neustále mluví, není konkrétně pojmenován. Z dikce textu předpisu však plyne, že se jedná o vlastníka či pronajímatele na straně jedné nebo kupujícího či nájemce na straně druhé. Zájemcem je tedy osoba (fyzická či právnická, podnikatel či spotřebitel), které realitní zprostředkovatel (tedy podnikatel dle předmětného realitního zákona) zprostředkuje uzavření realitní smlouvy.
V rámci tohoto článku uvádím v textu vedle pojmu „zájemce“ též i někdy vlastní synonymní pojem „klient“.
Dle § 3 odst. 2 ZRZ legislativně upravené realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla:
zprostředkování poskytnutí právních služeb (nikoliv jejich přímé poskytování realitkou),
Úschova peněz u realitního zprostředkovatele
Realitní zprostředkovatelé mají zákonem zakázáno nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy (tato činnost byla v minulosti některými realitkami aktivně poskytována).
Zprostředkovatelé ale mohou zprostředkovat poskytnutí úschovy, avšak výhradně bankou, zahraniční bankou vykonávající v České republice činnost prostřednictvím pobočky, notářem, advokátem nebo v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením soudním exekutorem.
Pokud však klient požádá písemně, a to na samostatné listině, realitní zprostředkovatel může poskytnout úschovu peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, jestliže vlastní smlouva o úschově je v písemné formě a zároveň splňuje další přísné podmínky pro plnění z předmětné smlouvy.
Jde např. o to, aby bankovní účet, na kterém jsou uloženy peněžní prostředky, byl zřízen pro každého uschovatele jako samostatný účet úschovy a byl veden na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku.
Zprostředkovatel má povinnost vést „evidenci úschov“, kde uvádí např. datum přijetí peněžních prostředků do úschovy a údaje o době trvání úschovy.
Důležité je upozornit, že přijetí peněžních prostředků do úschovy a jejich vydání z úschovy lze jen bezhotovostním převodem.
Další významným opatřením ohledně úschovy je, že realitní zprostředkovatel s poskytnutím první úschovy peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, musí o tomto informovat živnostenský úřad.
Realitní zprostředkovatel samozřejmě nesmí použít peněžní prostředky na účtu úschovy jinak než v souladu s účelem realitní smlouvy. Další možnosti úschovy peněz jsou smlouva o úschově a svěřenecká smlouva.
U úschovy peněz v souvislosti s kupní smlouvou na nemovitost bych se ještě na chvíli pozastavil. Jak již bylo výše zmíněno, kromě realitního zprostředkovatele, je zde i možnost advokátní úschovy a notářské úschovy.
Jelikož při prodejní transakci na nemovitostním trhu dochází k většímu přesunu objemu peněz od kupujícího k prodávajícímu, je mnohdy bezpečnější peníze „zafixovat na neutrální půdě“, než veškeré kupní náležitosti budou ve vztahu k nemovitosti splněny. Každý poskytovatel úschovy (zde uvedený) si za danou službu nechá samozřejmě zaplatit.
Notář může dle § 86 notářského řádu přijímat do úschovy peníze, a to na základě žádosti. Pokud notář nemá důvod pro odmítnutí peněz do notářské úschovy, sdělí žadateli číslo zvláštního účtu u banky, jehož je majitelem. Notář sepíše o notářské úschově peněz protokol. Jakmile je notáři doloženo splnění podmínek pro vydání peněz příjemci (v rámci koupě nemovitosti), notář peníze ve stanovené lhůtě vydá z notářské úschovy příjemci, a to bezhotovostním převodem na účet určený pro vydání peněz.
Advokát může přijímat peníze do úschovy na základě zmocnění vyplývajícího z § 56 zákona o advokacii. Má-li však předseda kontrolní rady České advokátní komory (dále jen „ČAK“) nebo pověřený člen kontrolní rady za to, že advokát při správě majetku porušuje povinnosti stanovené zákonem nebo stavovským předpisem, navrhne představenstvu ČAK předběžné pozastavení výkonu této činnosti advokátovi.
U smlouvy o úschově – uzavřené podle § 2402 občanského zákoníku (dále jen „OZ“) – se schovatel (advokát) zavazuje převzít věc, aby ji pro uschovatele (např. kupce nemovitosti) opatroval. Advokát se následně stává dlužníkem kupce, čili nikoliv osoby prodávající nemovitost, která samozřejmě čeká na peníze, až bude nemovitost zapsána v katastru nemovitostí na nového vlastníka (tedy kupce).
Smlouva o úschově je tedy pouze dvoustrannou smlouvou. Pouhým složením kupní ceny nemovitosti do advokátní úschovy se kupující nezprošťuje povinnosti uhradit kupní cenu.
Svěřenecká smlouva – je smlouvou inominátní (nepojmenovaná, tj. smlouva, která není upravena v zákoně, zpravidla uzavřená odkazem na § 1746 odst. 2 OZ) – umožňuje vznik trojstranného smluvního vztahu:
oprávněný (ten kdo nemovitost prodává),
složitel (ten kdo nemovitost kupuje),
schovatel (advokát).
Smlouva mající charakter svěřenecké smlouvy se může nazývat např. „Smlouva o svěřenecké úschově“, kdy smluvní strany uzavírají smlouvu o úschově za účelem složení peněžních prostředků do svěřenecké úschovy advokáta, a to za dále ujednaných smluvních podmínek všech třech stran.
Nezapomínejme však, že jakákoliv smlouva se vždy vykládá podle obsahu, a ne jen podle názvu uvedeného v záhlaví dokumentu. Jestliže by celý text smlouvy odpovídal např. „smlouvě svěřenecké“, pak nadpis smluvního dokumentu ve znění „smlouva o úschově“ je irelevantní vůči konkrétním účinkům obsahu smlouvy.
Podmínkou převodu peněz od schovatele oprávněnému je zejména doložený výpis z katastru nemovitostí, kdy složitel je zapsán jako jediný vlastník (či spoluvlastník).
Podle § 1105 OZ, převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. K nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí se vlastnické právo k těmto nemovitostem nabývá dnem vkladu do katastru nemovitostí.
Notáři nebo advokáti mají zřízený zvláštní úschovní účet u banky. Banka z předmětného účtu nesmí strhávat případné pohledávky, které má vůči advokátovi či notáři. Úschovní účty nejsou předmětem exekuce na majetek advokáta či notáře.
Ani notáře, ani advokáta, ani realitního zprostředkovatele žádná pojišťovna však nepojistí ve vztahu k defraudaci (§ 206 trestního zákoníku). Ani stát, v případě defraudace u notáře, poškozenému ztrátu neuhradí. Z mého pohledu je tedy stále nejbezpečnější úschovou při koupi nemovitosti bankovní úschova.
S bankou můžete uzavřít např. dohodu o správě kupní ceny, kdy peníze banka vyplatí až po splnění všech náležitostí spojených s převodem nemovitosti. O peníze teoreticky můžete přijít pouze v okamžiku krachu banky. Pokud si peníze uložíte u některé ze „systémových bank“, pak šance krachu banky je minimální, protože pokud by takovou banku nechal stát padnout, je nejspíš zřejmé, že padá celé státní hospodářství a pak dost pravděpodobně přijdeme o peníze všichni.
Teoreticky existuje i další úschova, a to soudní. Připadala by v úvahu, a to na podkladě § 291 zákona o zvláštních řízeních soudních, kdy „návrh na přijetí do úschovy musí obsahovat prohlášení složitele, který peníze, cenné papíry nebo jiné věci do úschovy skládá, že závazek, jehož předmětem jsou hodnoty skládané do úschovy, nelze splnit, protože věřitel je nepřítomen nebo je v prodlení, nebo že složitel má odůvodněné pochybnosti, kdo je věřitelem, nebo že složitel věřitele nezná“.

References: § 6
 § 3
 § 86
 § 56
 § 2402
 § 1746
 § 1105
 § 291