Source: http://docplayer.cz/15669726-1-znalecky-posudek-c-1893-479-2014.html
Timestamp: 2018-12-19 06:31:45+00:00

Document:
Download "- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1893-479/2014"
1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o odhadu ceny obvyklé družstevního podílu v družstvu Stavební bytové družstvo Havířov, IČ: , spojený zejména s bytem č. 6 na ul. Emy Destinové, umístěný v domě č.p na parc.č. 944/82, katastrální území Šumbark, obec a okres Havířov Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé družstevního podílu pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00126/14 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 11 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě
2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit družstevní podíl v družstvu, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název: Adresa: Okres: Obec: Katastrální území: družstevní podíl Emy Destinové 1160/4, Havířov-Šumbark Havířov Havířov Šumbark 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér bytového domu, povinný ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku předmětného bytu. 4. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Šumbark ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00126/ o ustanovení znalce ze dne Doplňující údaje poskytnuté vlastníkem domu SBD Havířov, zejména Nájemní smlouva uzavřená mezi Stavebním bytovým družstvem Havířov (pronajímatel) a p. Janem Metzem (nájemce); dále pasport bytu 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č zapsán: Stavební bytové družstvo Havířov, Hornosušská 1041/2, Prostřední Suchá, Havířov Byt č. 6 na adrese Emy Destinnové 1160/4, Havířov-Šumbark je užíván Janem Metzem (povinným) jako nájemcem na základě Nájemní smlouvy ze dne Celkový popis Posuzovaný byt č.6 se nachází ve městě Havířov, v městské části Šumbark, ul. Emy Destinnové 1160/4. Ve městě Havířov se nachází veškerá občanská vybavenost, která je v dosahu městské hromadné dopravy. Posuzovaný byt se nachází na konci sídliště Šumbark, v blízkosti lesa, cca 300 m západně od autobusové zastávky Havířov, Šumbark, Točna Lidická. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Z pohledu bydlení lokalita Šumbark není vyhledávanou lokalitou k bydlení v rámci města Havířov.
3 - 3 - Na bytový dům č.p nebylo ke dni ocenění vypracováno Prohlášení vlastníka, nebyly tedy vymezeny samostatné bytové jednotky se spoluvlastnickými podíly na společných částech domu č.p a pozemku parc.č. 944/82 v k.ú. Šumbark. Nesplacená anuita činí k 10/2014 celkem 3 210,- Kč. Pozitiva oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 6 - umístění v blízkosti lesa, na okraji zástavby, ale přitom s dobrou dostupností centra města a občanské vybavenosti Negativa oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 6 - nevyhledávaná lokalita k bydlení - znalec předpokládá zanedbaný stav bytu 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji družstevních podílů v družstvech, spojených s obdobnými byty. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných bytů v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Byt č.6 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v bytovém domě č.p na adrese Emy Destinové1160/4 Byt se skládá z: kuchyň 8,5 m 2 pokoj 20,9 m 2 pokoj 12,21m 2 pokoj 12,17m 2 předsíň 8,76 m 2 koupelna 2,85 m 2 WC 1,03 m 2 sklep 2,02 m 2 nezapočítává se do celkové podlahové plochy lodžie 3,06 m 2 nezapočítává se do celkové podlahové plochy Celková plocha s příslušenstvím je 71,5 m 2.
5 - 5 - Vybavení bytu tvoří kuchyňská linka, sporák, vana, umyvadlo, WC. Znalec nebyl vpuštěn do bytu. Pro další ocenění znalec uvažuje byt v původním stavu, standardního vybavení a opotřebení. Znalec předpokládá menší náklady na údržbu a opravy bytu. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s pultovou střechou, dům prošel revitalizací (plastová okna, společné prostory, výtahy). Bytový dům je v užívání od roku Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytu V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s družstevními podíly spojenými s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí se nabízí obdobné byty ve vlastnictví družstev v rozmezí cca 360 tis. až 400 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytu apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnáv ané byty lokalita byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.4 cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovan á cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektiviza ční koeficient výsledná cena za m2 E. Destinové Havířov , ,00 1,00 1,00 1, E. Destinové Havířov , ,00 1,00 1,00 1, E. Destinové Havířov , ,00 1,00 1,00 1, E. Destinové Havířov , ,90 1,00 1,00 1, průměrná indexovaná hodnota Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním Cena bytu zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč
6 - 6 - Po provedené celkové analýze bytu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu s byty a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytu, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou družstevního podílu v družstvu SBD Havířov, IČ: , spojeného zejména s bytem č. 6 na adrese Emy Destinové 1160/4, Havířov-Šumbark, zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena družstevního podílu v družstvu SBD Havířov, IČ: , spojeného zejména s bytem č. 6 na adrese Emy Destinové 1160/4, Havířov-Šumbark, je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaného družstevního podílu k datu ocenění ve výši ,- Kč.
7 - 7 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá družstevního podílu v družstvu SBD Havířov, IČ: , spojeného zejména s bytem č. 6 na adrese Emy Destinové 1160/4, Havířov-Šumbark včetně příslušenství Slovy: třistadvacetpěttisíc Kč ,- Kč 2) Znalci nejsou známy ani nebyly doloženy žádné nájemní práva, podnájemní či jiná práva ani věcná břemena Ocenění právních vad: 0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena obvyklá družstevního podílu včetně příslušenství a součástí ,- Kč Slovy: třistadvacetpěttisíc Kč V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku.
9 - 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace Bytový dům č.p Zadní vchod domu č.p. 1160
11 Příloha č. 3: Srovnávané byty Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 ul. Emy Destinové,Havířov Cena: ,- Kč Užitná plocha: 67 m 2 Družstevní byt 3+1 s prosklenou lodžií o celkové ploše 69 m2. Byt se nachází v klidné lokalitě nedaleko lesa ve 4. podlaží. Plovoucí podlahy, dřevěné obklady. Dům po revitalizaci, nová plastová okna, bezproblémové parkování před domem. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 ul. Emy Destinové,Havířov Cena: ,- Kč Užitná plocha: 68 m 2 Byt 3+1 s prosklenou lodžií v družstevním vlastnictví o velikosti 68m². Byt je v původním udržovaném stavu, dům prošel revitalizací. Klidná lokalita, v blízkosti se nachází les, veškerá občanská vybavenost v dosahu..nemovitá věc č. 3 Byt 3+1 ul. Emy Destinové,Havířov Cena: ,- Kč Užitná plocha: 68 m 2 Družstevní byt 3+1 s lodžií, dům je zateplený, plastová okna, zasklená lodžie, zánovní kuchyň, plovoucí podlahy. Velmi klidné prostředí, v blízkosti les s relaxační zónou, veškerá občanská vybavenost v dosahu. Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1 ul. Emy Destinové,Havířov Cena: ,- Kč Užitná plocha: 71 m 2 ZREKONSTRUOVANÝ družstevní byt 3+1 s balkónem v revitalizovaném panelovém domě v Havířově Šumbarku na ulici Emy Destinnové. Nové bytové jádro, kachlíky, obklady, sanita. V pokojích plovoucí podlahy. Nové omítky. Kuchyňská linka na míru včetně spotřebičů. Podlahová plocha nemovitosti je 73m2. Fond oprav NECELÝCH 2.500,- Kč/měsíc. Nemovitost je situována v klidné, okrajové části obce. Veškeré prvky občanské vybavenosti v těsné blízkosti domu. V okolí dostatek zeleně. Bezproblémové parkování před domem.

References: zákona č. 121
 zákona č. 237
 zákona č. 257
 zákona č. 296
 zákona č. 188
 zákona č. 350
 zákona č. 303