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Timestamp: 2018-01-16 11:41:38+00:00

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Rivalutazione dei terreni con perizia successiva all’atto
E’ noto che l’articolo 1, commi 887 e 888, della Legge n. 208/2015, ossia la Legge di Stabilità 2016, ha prorogato la rivalutazione di terreni, oltre che delle quote, confermando l’aliquota dell’8% in relazione all’imposta sostitutiva.
È, altresì, noto che la rivalutazione è utilizzabile ai fini della determinazione delle plusvalenze rientranti nei redditi diversi per le persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali.
Si focalizza l’attenzione sulla rivalutazione dei terreni, cercando di analizzare gli orientamenti giurisprudenziali in merito alla redazione della perizia.
La normativa – Per ciò che interessa la dichiarazione “REDDITI PF 2017”, va tenuto presente che il citato articolo1, ha riproposto la riapertura della rideterminazione del valore dei terreni, già prevista dall’articolo 2, comma 2, del D. L. n. 282/2002.
In base a quanto dispone l’articolo 7 della Legge n. 448/2001, le operazioni relative alla rideterminazione del valore di terreni, hanno come oggetto la rivalutazione dei terreni edificabili o a destinazione agricola nonché dei terreni lottizzati.
gli enti non commerciali, anche non residenti, per i beni non relativi all’attività commerciale, eventualmente esercitata.
I terreni dovevano essere posseduti alla data del 1° gennaio 2016 e, sul valore di acquisto rideterminato sulla base di una perizia giurata di stima, doveva essere applicata l’aliquota dell’8% a titolo di imposta sostitutiva. Il termine di versamento di detta imposta era stato fissato entro il 30 giugno 2016, nel caso di opzione per la rata unica, ovvero, in tre rate annuali di pari importo; sulle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo da versare contestualmente a ciascuna rata.
Precisano le istruzioni contenute nel quadro RM del Modello “REDDITI PF 2017”, è consentito scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta, l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento agli stessi terreni, sempreché non sia stata inoltrata istanza di rimborso. In caso di versamento rateale la rata deve essere determinata scomputando dall’imposta dovuta quanto già versato e dividendo il risultato per il numero di rate.
Da evidenziare che la perizia giurata doveva essere redatta ed asseverata, dai soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali, entro la data del 30 giugno 2016. Nel caso di comproprietà di un terreno o di un’area rivalutata sula base di una perizia giurata di stima, ciascun comproprietario, deve dichiarare il valore della propria quota per la quale è stato effettuato il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta.
La giurisprudenza – Si è sempre discusso in merito al momento della redazione della perizia, ossia se deve essere redatta prima o anche dopo la stipula dell’atto notarile di compravendita del terreno rivalutato.
La posizione dell’Agenzia delle Entrate, era stata alquanto rigida, nel senso che, con le Circolari n. 16/E/2005, n. 47/E/2011 e n. 1/E/2013, ha sempre stabilito che il valore rideterminato non poteva essere utilizzato prima della redazione e del giuramento della perizia, in quanto nell’atto doveva essere indicato il valore periziato del bene.
Questo indirizzo è stato ampiamente contrastato dalla giurisprudenza di Cassazione, che, con più pronunce, ha stabilito che, in tema di imposte sui redditi e con riferimento alla determinazione delle plusvalenze di cui all’articolo 67 del TUIR, per i terreni agricoli e con destinazione agricola, può essere assunto come valore iniziale, in luogo del costo di acquisto, quello determinato sulla base della perizia giurata, anche se asseverata in data successiva alla stipulazione, attesa l’assenza di limitazioni poste dalla legge a tal proposito e l’irrilevanza di quanto, invece, previsto da atti non normativi, come le Circolari Amministrative (Cass. sent. n. 10561/2014; Cass. sent. n. 26714/2013; Cass. sent. n. 11062/2013; Cass. sent. n. 23660/2013; Cass. sent. n. 22990/2012; Cass. sent. n. 30729/2011).
Interessante è anche la sentenza della CTR di Milano, sez. XV, n. 1299 del 9 marzo 2016, con la quale è stato affermato che “sulla base di una perizia giurata effettuata in una fase successiva alla stipula dell’atto di vendita, il valore di un terreno può essere rideterminato, purché, appunto, tale perizia venga svolta in un momento successivo al momento del rogito e non durante la sua redazione o giuramento”
Pare scontato, quindi, che la perizia possa essere asseverata in data successiva alla stipulazione dell’atto di compravendita del terreno.
L’attuale posizione dell’Agenzia delle Entrate – L’Amministrazione Finanziaria ha preso atto degli arresti della Suprema Corte e, con la Risoluzione n. 53/E del 27 maggio 2015, ha chiarito che “la circostanza che la perizia giurata sia stata asseverata in data successiva al rogito non comporta decadenza dell’agevolazione”.
In pratica, quindi, il giuramento per asseverare la perizia avvenuto in un momento successivo al rogito, consente di mantenere la validità della rivalutazione.
Va detto subito, però, che il documento di prassi ha chiarito, in sostanza, che l’asseverazione e il giuramento della perizia può avvenire anche dopo la stipulazione del rogito, ma la relazione di stima deve essere redatta prima della stesura dell’atto notarile, in quanto in quest’ultimo documento, deve essere indicato il valore del terreno periziato.
Ne consegue che, la mancanza della perizia, non redatta prima della stipulazione dell’atto notarile, non permette di usufruire dell’agevolazione.
Rivalutazione nel 2017 – Per completezza di argomento, si ricorda che l’articolo 1, commi 554 e 555, della Legge n. 232/2016, ripropone la rivalutazione sia dei terreni che delle quote posseduti alla data del 1° gennaio 2017, consentendo il versamento dell’imposta sostitutiva entro il 30 giugno 2017 ovvero in tre rate annuali di pari importo con interessi del 3% da applicare sulle rate successive alla prima. La perizia dovrà essere redatta entro il 30 giugno 2017 .
Nel quadro RM la rivalutazione si indica nei righi da RM20 a RM22 – Per la compilazione del rigo, si indica:

References: articolo1
 Cass. 
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 sentenza