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Timestamp: 2017-11-25 06:46:56+00:00

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Mit 62 noch Haus verkaufen ? - Erwerbslosen Forum Deutschland (ELO-Forum)
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08.12.2011, 14:52 #1
Mit 62 noch Haus verkaufen ?
Seit nunmehr 1 Monat bekomme ich nach ALG1 nur noch ALG2.
Ich bin im 62. Lebensjahr und werde definitiv mit 63 in Rente gehen.
Ich wohne zusammen mit meiner Frau im selbstgenutzten Eigenheim mit ca. 90qm (3 Zi.) !
Da die Nebenkosten über dem für meinen Wohnort erlaubten Satz liegen, empfiehlt die SB, entweder Räume unterzuvermieten (1 Raum von den dreien ?) oder das Wohneigentum zu verkaufen (meine Alterssicherung mit 62 verkaufen ?) oder Senkung der Verbindlichkeiten (Schuldzinsen ?) oder Verpachtung von Land (das Grundstück hat eine Fläche von ca. 600qm, davon ca. 100qm Rasen - soll ich den verpachten ?) !
Wenn's der nicht so ernst wäre, müßte man glauben, die SB lebt jenseits jeder Realität !
Okay - ich habe mit der Senkung ja noch fast 6 Monate Zeit - trotzdem würde mich mal interessieren:
Gibt es nicht so etwas wie Bestandsschutz für die Immobilie (so kurz vor der Rente ?) .
Oder wie kann ich den Aufforderungen betreffs der anderen Vorschläge entgegenwirken ?
Wie gesagt, mir bleibt ja noch ein wenig Zeit für Gegenmaßnahmen - aber:
08.12.2011, 15:14 #2
AW: Mit 62 noch Haus verkaufen ?
das ist ja nicht zu glauben was dein SB da von sich gibt!
Ich habe da so einiges gelesen, hab etwas Geduld, muß mal durchs Net düsen und
dann stelle ich dir mal ein paar Links rein, übrings auch hier aus dem Forum!
Einen Bestandsschutz im klassischen Sinne gibt es nicht, aber Dein Haus ist ganz klar Teil der Alterssicherung. Nach entsprechenden Urteilen (die ich jetzt nicht parat habe) ist auch die Größe von 90 qm angemessen für 2 Personen in einen Einfamilienhaus.
Was das Grundstück betrifft könnte Verwertug in Frage kommen, aber das hängt ja auch Zuschnitt und der Lage ab z.B. ob es teilbar wäre oder nicht. Eine schnelle Lösung ist es auch nicht.
Ich sehe das so das Du in 6 Monaten die "Kostensenkungsaufforderung" sehen wirst, etwas Zeit zum vorbereiten deiner Abwehr. Wenn Du noch Schuldzinsen zu zahlen hast und gut mit der Bank stehst, könntest Du vereinbaren das Darlehen bis zum Beginn Deiner Rente "tilgungsfrei" zu stellen. Das heisst Du zahlst nur noch die Zinsen, aber keine Tilgung mehr. Diese Zinsen muss die Arge übernehmen.
Falls Du in deinen Leben Mitglied der Gewerkschaft warst wäre ein Weg dort Rechtshilfe in Anspruch zu nehmen - ansonsten bitte alles per Anwalt.
Im JC bitte entsprechende Anträge auf Übernahme von Kosten nie mündlich stellen - Abgabe gegen Empfangsbestätigung oder Einschreiben Rückschein. Bei Eingang eines Bescheides hier in Deinen Fall schon mal Widerspruch einlegen (dafür brauchst Du keinen Anwalt) Termin nachhalten (3 Monate) danach falls nix kommt auf Untätigkeit klagen. Wenn Widerspruch abschlägig beschieden weiter per Klage vor dem Sozialgericht.
Das wäre der Grobablauf - einige hier sind mit der Materie besser drauf als ich die bitte ich mit drüber zu sehen
08.12.2011, 15:17 #4
Stell mal bitte den schriftlichen Bescheid dazu hier ein. Dann können wir dir schon sagen, wei du dich erfolgreich dagegen wehren kannst.
Eine Gemein de kann nicht einfach so festlegen, wie hoch die Nebenkosten sein dürfen, denn genau darauf hat man ja nun keinen Einfluss.
Gemäß § 12 Abs 1 SGB II (in der Fassung des Vierten Gesetzes zur Änderung des SGB III und anderer Gesetze vom 19. November 2004 - BGBl I 2902) sind als Vermögen alle verwertbaren Vermögensgegenstände zu berücksichtigen.
Das LSG ist zu Recht davon ausgegangen, dass das Eigenheim des Klägers zu 2) nicht als verwertbares Vermögen anzusehen ist, weil es zum Schonvermögen nach § 12 Abs 3 Satz 1 Nr 4 SGB II zählt.
Danach ist als Vermögen nicht zu berücksichtigen ein selbst genutztes Hausgrundstück von angemessener Größe oder eine entsprechende Eigentumswohnung.
Bei dem Begriff der angemessenen Größe handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der der vollen gerichtlichen Überprüfung unterliegt (BSGE 97, 203 = SozR 4-4200 § 12 Nr 3, jeweils RdNr 14). Das BSG hat für Eigentumswohnungen in Anlehnung an § 39 Abs 1 Satz 1 Nr 1 und 3 iVm Abs 2 des II. Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG, BGBl I 1994, 2137) bei einer Belegung der Wohnung mit zwei Personen typisierend die Grenze auf 80 qm festgesetzt (BSG, aaO, jeweils RdNr 22).
Dieser Grenzwert kann allerdings nicht als quasi normative Größe herangezogen werden, es bleibt vielmehr Entscheidungsspielraum für außergewöhnliche Bedarfslagen im Einzelfall. Er orientiert sich am Durchschnittsfall und bedarf je nach den Umständen des Einzelfalles einer Anpassung nach oben, ggf aber auch nach unten (BSG, aaO, jeweils RdNr 22).
Diese für Eigentumswohnungen gezogene Grenze kann aber nicht ohne weiteres für Hauseigentum übernommen werden. Der Senat hält vielmehr ein Haus mit einer Wohnfläche von 91,89 qm noch für angemessen iS des § 12 Abs 3 Satz 1 Nr 4 SGB II. Eine schematische Übertragung des für Eigentumswohnungen entwickelten Wertes würde den anders gelagerten tatsächlichen Verhältnissen nicht gerecht. Hauseigentum überschreitet in aller Regel eine Wohnfläche von 80 qm.
Der Eigentumsschutz des § 12 Abs 3 Satz 1 Nr 4 SGB II, der gerade an erster Stelle das selbst genutzte Hausgrundstück nennt, würde in diesem Punkt weitgehend leer laufen. Die enge Grenzziehung würde auch dem Willen des Gesetzgebers nicht entsprechen, der mit § 12 SGB II die Berücksichtigung von Vermögen im Wesentlichen wie im bisherigen Recht der Arbeitslosenhilfe regeln wollte (BT-Drucks 15/1516 S 53).
Dort wurde aber ein Familienheim in Anlehnung an die Vorschriften des II. WoBauG mit einer Größe von 130 qm als angemessen angesehen (BSG SozR 4-4300 § 193 Nr 10 RdNr 24). Selbst wenn man bei dieser Beurteilung von einem 4-Personen-Haushalt ausgeht und bei einer geringeren Bewohnerzahl die Wohnfläche entsprechend reduziert, würde eine angemessene Wohnfläche für zwei Personen von 90 qm hier nur geringfügig überschritten werden. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass in die Wohnfläche eines Hauses ganz oder teilweise auch Flächen wie etwa Hausflure eingerechnet werden, die bei Eigentums- und Mietwohnungen nicht in die Berechnung einfließen (vgl § 2 Abs 1 Satz 1 Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl I 2346)).
Dementsprechend setzte auch § 39 II. WoBauG die Wohnflächengrenze für die Förderungsfähigkeit eigengenutzter Eigentumswohnungen bei 120 qm, bei Familienheimen aber bei 130 qm an. Der Senat hält es daher bei typisierender Betrachtung für gerechtfertigt, angesichts der im Regelfall bestehenden baulichen Besonderheiten eines Hauses, die angemessene Größe gegenüber der Eigentumswohnung zu erhöhen.
Hausbesitzer müssen nicht gleich verkaufen: Eigenheim trotz Hartz IV | RP ONLINE
http://www.harald-thome.de/media/fil...amme_05-08.pdf
http://www.elo-forum.org/diskussions...einkommen.html
Nun hast du erstmal eine Menge Info, bestimmt melden sich noch ein paar user zu diesem Thema!
Hier der Brief der SB.
Ist das so i.O. - ist alles lesbar ?
08.12.2011, 17:25 #7
Sind denn nur die Nebenkosten zu hoch? Wie sieht es denn mit der Belastung (Tilgung und Zinsen) aus?
Die Wohnfläche ist angemessen.
Bei der Grundstücksgröße müsste auch die Lage berücksichtigt werden. In ländlichen Gebieten dürfen die Grundstücke durchaus größer sein,
Und so schnell verkauft sich ein Haus auch nicht. Hier in meiner Siedlung stehen schon ein, zwei über ein Jahr leer. Mein Nachbar hat auch noch keinen Käufer gefunden.
Welche Nebenkosten sind denn zu hoch? Es gibt ja Nebenkosten, die man als Eigentümer gar nicht beeinflussen kann.
Und Heizkosten dürfen nicht pauschaliert werden. Dem Bewohner muss erst mal unwirtschaftliches Heizen nachgewiesen werden.
Ich kann da nicht erkennen das dein Haus verkauft werden soll, die übernehmen nach 6 Monaten nur maximal die Kosten die sie euch für eine vergleichbare angemessene Mietwohnung als KDU bezahlen müssten.
Ich lebe auch alleine mit meiner Tochter in selbst bewohntem Eigentum mit 95m² und meine ARGE zahlt den Höchstbetrag der für mich der ansonsten als Miete fällig wäre, übernehmen Zinsen, Abtrag, Nebenkosten und eine angemessene Heizkostenpauschale so das ich damit locker rum komme ohne drauf zu legen
Bei Wohneigentum werden die Grenzen höher gesetzt als bei Miete, geh ins Widerspruchsverfahren, und wenn alles klemmt dann musste die letzten 6 Monate bis zur Rente den Gürtel enger schnallen sofern möglich, denke aber das du durch kommst, bei mir hat das Verfahren 4 Monate gedauert, musste auch die finanzierende Bank ins Spiel bringen die mir bescheinigt hat das ich bei Nichtzahlung der Tilgung der Kredit gekündigt wird, und das der Wert des Hauses unterhalb des valutierenden Kredits lag
Bisher habe ich noch keine Berechnung erhalten, der Antrag ist seit Anfang Oktober in Bearbeitung.
Es ist aber ein Anhang im Schreiben mit einer Tabelle 'Angemessene KdU' . Dort steht als angemessene Wohnfläche für 2 Personen 60qm (gibt es ein so kleines Haus überhaupt ?) und angemessene Kosten von 289,-- + Heizkosten. Wobei bei den Heizkosten auch mit 60qm und einem Wert von 1,63/qm gerechnet wird - da komm ich natürlich drüber !
Welcher Wert nun bei mir zu hoch sein soll - keine Ahnung. Aber eben die 'Empfehlung', die Kosten zu senken !
Die Zinsen betragen 156,-- und die Tilgung 106,-- (ist nur noch ein Restdarlehen) !
08.12.2011, 17:50 #10
156 + 106 sind ja noch niedriger als die angemessene Miete. Und wenn ein Haus angemessen ist, brauchst du es auch nicht zu verkaufen.
Als ich 1992 ergänzende Sozialhilfe beantragen musste, sagte der SB auch, dass ich keine Soozialhilfe bekäme. Ich müsse erst das Haus verkaufen. Der Zahn wurde ihm aber schnell gezogen mit Hilfe einer Beratungsstelle.
Geh ganz locker an die Sache - ich denke, dass du das Haus nicht verkaufen musst. Kommst du mit der SB nicht klar, wende dich an den Teamleiter.
08.12.2011, 17:57 #11
Wird Deine Rente dann ausreichen, um euer Auskommen zu sichern?
Wenn ja, dann ist das ein weiteres Argument dafür, dass das Eigenheim nicht eingebracht werden sollte.
Bei dir müssten sogar die Tilgungsraten bezahlt werden
Aufwendungen für die Kredittilgung (BVerwG 28.7.1989 – Buchholz 436.0 § 77 BSHG Nr. 10) oder aus Anlass des Erwerbs vereinbarte Leibrenten (BVerwG 24.4.1975 – V C 61.73 – E 48, 182) hatte die ältere Rechtsprechung (BSG 7.11.2006 – B 7 b AS 8/06 R – FEVS 58, 259; s.a. LSG BW 2.9.2005 – L 8 AS 1995/05; LSG SN 15.9.2005 – L 3 B 44/05 AS-ER; LSG BY 21.4.2006 – L 7 AS 1/05) auch dann nicht berücksichtigen wollen, wenn die Aufwendungen selbst bei Berücksichtigung dieser Kosten hinter den für eine angemietete Unterkunft angemessenen Aufwendungen zurückbleiben. Bei angemessenen Gesamtkosten überzeugt diese aus dem Grundsatz hergeleitete Beschränkung, dass Vermögensbildung nicht Aufgabe der Grundsicherung sei, zumindest in den Fällen nicht, in denen die Tilgungs- oder Leibrentenleistungen vertraglich geschuldet, für den Erhalt der Unterkunft geboten und der Höhe nach angemessen sind (s.a. SG Detmold 16.2.2006 – S 8 AS 37/05 – info also 2006, 123 [mit zust. Anm. Drifthaus NZS 2006, 642]; LSG NW 16.10.2006 – L 20 AS 39/06 – ASR 2007, 73). Der Ausschluss wirft Gleichheitsprobleme in Bezug auf die in Mietwohnungen lebenden Leistungsberechtigten auf, die über ihre Mietzahlungen zur Vermögensbildung der Vermieter beitragen, und vernachlässigt bei einer ökonomischen Betrachtung auch nicht unmittelbar aufwendungsauslösenden Vermögensverbrauch (kalkulatorische Abschreibung; Abnutzung ohne unmittelbaren Erhaltungsaufwand) durch die Eigennutzung als Unterkunft. Bei drohendem Verlust des Eigenheims ist es zwar geboten, aber zur Lösung des Gleichheitsproblems nicht hinreichend, auf Tilgungszahlungen bis zur Angemessenheitsgrenze nach Abs. 8 zinsfrei (OVG NI 28.4.1999 – 4 L 2827/98; LSG MV 10.4.2008 – L 8 B 229/07) darlehensweise Leistungen zu gewähren, um dem Leistungsberechtigten zu ermöglichen, das selbstgenutzte Eigenheim zu erhalten (BVerwG 5.10.1972 – V C 50.71 – E 41, 22; 24.4.1975 – V C 61.73 – E 48, 182). Das BSG (18.6.2008 – B 14/11 b AS 67/06 R – NDV-RD 2009, 14; s.a. Groth jurisPR-SozR 4/2009 Anm. 1) hat inzwischen zu Recht die Übernahme der gesamten Finanzierungskosten bis zur Höhe der abstrakt angemessenen Kosten einer Mietwohnung in Betracht gezogen, beschränkt dies aber auf Ausnahmefälle (BSG 7.7.2011 – B 14 AS 79/10 R). Als inkonsequent abzulehnen ist die Einschränkung, dass der Leistungsberechtigte ohne (gegebenenfalls anteilige) Übernahme von Tilgungsraten gezwungen wäre, seine Wohnung aufzugeben, und er alles unternommen haben muss, um die Tilgungskosten während des Leistungsbezuges so niedrig wie möglich zu halten (z.B. Tilgungsaussetzung oder ‑streckung). Sie widerspricht der vom BSG vorgenommenen Gleichstellung der Haus- bzw. Wohnungseigentümer mit Mietern und vernachlässigt weiterhin den kalkulatorischen Wertverzehr. Bei der Höhe nach angemessenen Aufwendungen sind daher die monatlichen Tilgungsraten zur Zahlung eines zinslos gestundeten Kaufpreises für ein selbstgenutztes Familieneigenheim, bei dem das Eigentum am Grundstück der vollständigen Kaufpreiszahlung vorbehalten ist, als Unterkunftskosten zu berücksichtigen (LSG SN 5.5.2011 – L 2 AS 803/09).
Berlit in Münder, Sozialgesetzbuch II
4. Auflage 2011, § 22 Rn 39
Bei selbstgenutzten Eigenheimen oder Eigentumswohnungen, die nach § 12 Abs. 3 Nr. 4 nicht als Vermögen zu verwerten sind, gehören zu den tatsächlichen Aufwendungen jedenfalls die in § 7 Abs. 2 Nr. 1 bis 5 VO zu § 82 SGB XII genannten Ausgaben (BSG 15.4.2008 – B 14/7 b AS 34/06 R – FEVS 60, 241), insbesondere für Schuldzinsen (BVerwG 7.5.1987 – 5 C 36.85 – E 77, 232, 235 f.; LSG BE-BB 9.5.2006 – L 10 AS 102/06), und zwar auch für die Finanzierung vor Eintritt in den Leistungsbezug durchgeführter Modernisierungsarbeiten (LSG ST 21.10.2008 – L 2 B 342/07 AS ER; 26.8.2010 – L 5 AS 113/07). Instandsetzungs- und Erhaltungsaufwendungen sind nunmehr in Abs. 2 geregelt. Zu den Neben- und Betriebskosten, die die „Bewohnbarkeit“ der Unterkunft herstellen oder aufrecht erhalten, rechnen u.a. Beiträge zur Wohngebäudeversicherung, Grundsteuern, Wasser- und Abwassergebühren und ähnliche Aufwendungen (BSG 3.3.2009 – B 4 AS 38/08 R – SozR 4-4200 § 22 Nr. 17; LSG NW 23.8.2010 – L 19 (20) AS 47/09); dies kann auch einmalige Kosten umfassen (LSG NW 25.2.2010 – L 7 AS 47/09 – [Abgabe für die Erneuerung und Ausbesserung der Kanalanschlüsse]). Übernahmefähig ist auch die Nutzungsentschädigung, die der Eigentümer eines Hauses für die Nutzung seines Eigentums an den Verkäufer zahlt, weil und solange er zur Zahlung des Kaufpreises nicht in der Lage ist (LSG SL 13.4.2010 – L 9 AS 18/09).
a. a. O. Rn 38
Zur Größe des Eigentums.
Das Bundessozialgericht hat mit Urteil vom 07.11.2006, Az.: B 7b AS 2/05 R entschieden, dass für eine Einzelperson einen Wohnfläche von 80 qm angemessen ist. Entsprechend gilt für 2 Personen ca 100 -110 qm. Also müssen auch die NEbenkosten für diese Größe übernommen werden
Dein Jobcenter beruft sich da auf ein völlig veraltetes Urteil. Also demnächst dann einen Rechtsanwalt kontaktieren.
08.12.2011, 18:12 #13
Für ein selbst genutztes Eigenheim gibt es Angemessenheiten für die Größe. Das liegt m. E. bei so rund 100 m². Es stellt sich jetzt die Frage: wenn das selbst genutze Eigenheim von der Größe her angemessen ist, sind es die Heizkosten dann nicht auch automatisch? Das ist zu klären.
Zur Tilgung ist folgendes zu sagen: sie wird im Normalfall nicht übernommen, kann jedoch inkl. Zins bis zur angemessenen Miethöhe einer Vergleichswohnung übernommen werden. Das könnte aber ein harter Kampf werden. Da Kommunen die Kosten der Unterkunft tragen, könnte aber ein einsprechender Antrag im Kreistag oder bei einer kreisfreien Stadt im Stadtrat gestellt werden. Frag mal bei den Parteien nach, ob sie das machen.
Welcher Kreis oder Stadt ist das?
Ergänzung: Dank an Martin für seine Ausführungen. Damit hat sich mein Text fast erledigt.
08.12.2011, 18:41 #14
Hier die Entscheidung des Bundessozialgerichts B 14/11b AS 67/06 R vom 18.06.2008 zum Thema Tilgung:
http://juris.bundessozialgericht.de/...73&pos=0&anz=1
Bei den Heizkosten sollte das Jobcenter wegen der vorzunehmenden Einzelfallprüfung eigentlich auch keine Chance mit dem pauschal angesetzten Wert haben.
09.12.2011, 12:09 #15
Auf Grund dieses Urteils habe ich bei mir die Übernahme der Tilgungsraten durchgeboxt
09.12.2011, 12:25 #16
Welches SG oder war das JC tatsächlich eingeknickt?
09.12.2011, 13:07 #17
Aufgrund des Urteils vom Bundessozialgericht habe ich 2009 bei einem Neuantrag nach fünf Monaten Arbeit auch die Übernahme der Tilgung beantragt.
"Da meine Tilgung und Zinsen noch unter der angemessenen Miete liegen, bitte ich um......"
Dies habe ich bei der Antragsabgabe persönlich dem SB gegeben.
Der las das Schreiben und sagte sofort: "Ja, aufgrund des Urteils müssen wir das übernehmen."
Ich brauchte nicht mal das Urteil anzuführen, das hatte ich mir für einen Widerspruch, den ich erwartet hatte, aufgehoben.
09.12.2011, 13:19 #18
Ich habe das im Rahmen eines Überprüfungsantrags gemacht, damals war das Urteil noch druckfrisch
Kosten und so
Die Tilgung sollte ausgesetzt werden können. Notfalls könnte auch ein Tilgungsstreckungsdarlehen möglich sein. Wenn sich denn ein Anbieter findet.
106 € Zins zzgl. notwendige Betriebskosten gem BetrkV.
Da bleibt noch viel Luft für nicht auf Mieter abwälzbare Kosten des Grundstückes / der Immobilie. Scheint SB kann nicht rechnen.
Wie immer : Umzug beantragen. Wird SB mit Rücksicht auf die Folgekosten nie bewilligen. Damit ist SB gescheitert. Ich würde von SB auch noch einen Einkommens- und Vermögensstatus fordern. Wg. § 839 BGB.
10.12.2011, 17:42 #20
Umzug beantragen ?
Und wenn SB dann doch zustimmt ?
Also, der Rat ist wirklich toll !
Und was ist ein Einkommens- und Vermögenstatus ? Vom SB - oder hab' ich da was falsch gelesen ?
11.12.2011, 17:35 #21
Wenn SB zustimmt, dann geht das nur wenn SB rechtswidrig handelt.
Deine KdU ist aktuell nicht zu hoch.
Bei Dir zählt nur die Zinszahlung als zu prüfender KdU-Wert.
Wenn SB zustimmt, dann hat SB auch Gelder zur Verfügung zu stellen. Für Umzug, Miete und den weiteren Unterhalt des Hauses.
Wenn SB zustimmt, dann begibt sich SB in die Gefahr der persönlichen Haftung. (§ 839 BGB) Deshalb fordert man von ihr einen Einkommens- und Vermögensnachweis.
11.12.2011, 18:57 #22
Tut mir leid, aber das verstehe ich nicht : "Wenn SB zustimmt, dann hat SB auch Gelder zur Verfügung zu stellen. Für Umzug, Miete und den weiteren Unterhalt des Hauses."
Unterhalt für das Haus, was ich dann nicht mehr habe ? Oder kann ich es dann behalten und die SB müßte die Kosten tragen ?
11.12.2011, 19:40 #23
du hast ja schon sehr gute Hinweise und Links (meinen ganz bes. Dank hier an Seepferdchen) erhalten.
Es ist im BGB auch so geregelt, dass du dich einer Verwertung deiner Immo. widersetzen kannst, wenn der zu erwartende Verlust > 10 % betragen würde.
Ich sehe noch mal genau nach und poste dann den genauen §..wird aber noch dauern.
Sehe in deinem Fall keine Gefahr.....so kurz v. d. R. wird dir kein Richter dein/euer Haus wegnehmen.
Wünsche euch beiden ein frohes, ruhiges Weihnachtsfest
11.12.2011, 20:03 #24
Hier noch mal ein link zu dem schon genannten Urteil
haus, verkaufen
Interessante Fragestellung Alterssicherung und SGB XII Regelsatzkämpfer Grundsicherung SGB XII 1 15.09.2011 11:35

References: § 12
 § 12
 § 12
 § 39
 § 12
 § 12
 § 12
 § 193
 § 2
 § 39
 § 77
 § 22
 § 12
 § 7
 § 82
 § 22
 § 839