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Timestamp: 2019-08-25 05:21:51+00:00

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Precio máximo vivienda 2018
Los precios llegan a su máximo despues de los años de crisis.
Los precios de la vivienda acumulan ya aproximadamente tres años de recuperación. Aunque la mayoría de las zonas están aún lejos de alcanzar los máximos históricos de 2007, hay zonas que ya han vuelto a conquistar ese nivel,como por ejemplo algunos distritos premium de Madrid y Barcelona o algunas localidades, principalmente en las islas.
Pese al debate en algunos círculos, multitud de datos indican que la vivienda no está viviendo aún en ningún estado de burbuja. Aunque las transacciones han rebotado con fuerza, ni las hipotecas, ni los precios, ni los visados de obra nueva ni el empleo en la construcción se sitúan aun en nivel cercanos a los de 2007.
El precio de la vivienda es siempre el dato más comentado y aunque acumula subidas en los últimos 12 meses en todos los segmentos, los datos medios indican que todos ellos también siguen lejos de sus máximos. Así, según el último dato ofrecido por Tinsa, la caída desde máximos varía desde el 24,1% de Baleares y Canarias, al 47,0% de la costa mediterránea.
Precio vivienda: ¿Qué localidades y distritos están ya en máximos históricos?
Sin embargo, el mercado inmobiliario español se compone de miles de pequeños micro-mercados en los que los datos reflejan su propia realidad. Y es que podemos llegar a encontrar que en un mismo barrio el precio de la vivienda en una calle lleve una tendencia y velocidad determinada y en la calle paralela lleve otro distinto.
Si hacemos un zoom mayor con los datos públicos que existen, encontramos que en el último informe de precios de idealista.com (excel) ya hay 15 zonas en España en las que el precio de la vivienda marcó máximo histórico en algún momento del último semestre de 2017.
Así, por ejemplo, el precio de la vivienda en los distritos Centro y Salamanca de Madrid vuelve a estar en su nivel históricamente más alto al tocar los 4.599 euros/m2 y los 5.479 euros/m2, respectivamente. Y es que, por ejemplo, el distrito centro de Madrid acumula una subida del 40,3% desde los mínimos del tercer trimestre de 2014, según idealista.com
Igualmente, los distritos de Ciutat Vella y Eixample de Barcelona tocaron precios que rondaron los 5.000 euros/m2, máximos durante el tercer trimestre del año (aunque posteriormente en el último trimestre cayeron por la inestabilidad política, según idealista.com).
Se trata en ambos casos de precios de viviendas de segunda mano en zonas exclusivas y en las que los inversores se han lanzado a posicionarse cuanto antespara aprovechar la recuperación y también como inversión para alquilar. Fueron en su día las zonas que mejor aguantaron las caídas y han sido las primeras que han recuperado los máximos.
Otras zonas de España cuyos precios están de nuevo en máximos son:
Islas Baleares: Ibiza, Palma de Mallorca, Sant Antoni De Portmany, Sant Josep De Sa Talaia y Santa Eulalia Del Río
Canarias: San Bartolomé De Tirajana, Adeje, Arona y Granadilla De Abona.
Comunidad Valenciana: Orihuela y Pilar De La Horadada
Son zonas aún muy concretas, con una realidad totalmente diferente al resto del mercado español y que porcentualmente representan un pequeño porcentaje de la geografía española, pero que son indicativos de la tendencia del mercado. Y es que tal y como indica el último informe inmobiliario de Bankinter, “el mercado inmobiliario español está acelerando su fase de recuperación en términos de demanda, inversión y precios”.
El euribor estrena 2018 en mínimos históricos
Comprar, vender o alquilar una vivienda, consejos.
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Calcular precio de una vivienda
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¿Cómo saber el valor de una vivienda?
¿cómo comprar un piso?
Nota: los datos se han calculado de acuerdo con el último dato publicado por el Banco de España de una rentabilidad del 4,3% de 1T 2017 (PER 23,2 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o dividir uno de los datos por 279 meses. Este coeficiente es vigente para los datos actuales, pero varía con el tiempo.
Otro ejemplo de aplicación de esta tabla es si nos encontramos ante una vivienda o zona en la que podemos vivir en ella comprando o alquilando. Si por ejemplo, nos ofrecen una vivienda a la venta por 400.000 euros y la misma en alquiler por 1.000 euros/mes (12.000 euros/año), ¿compro o alquilo? Lo primero que puedo hacer es calcular el PER de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000/12.000) y veremos que es 33 veces. Este dato es alto, ya que es muy superior a la media española actual de 23,2 veces. Es decir, con los números en la mano, esta casa es cara para comprar y sería mejor vivir en ella de alquiler.
En Internet podemos encontrar actualmente numerosas páginas web que nos ayudan a conocer aproximaciones de precios de compraventa o de alquiler, desde nuestra página nosotros podemos ayudarte. Te haremos una valoración aproximada sobre precios de tu inmueble. <<< pulsa aqui para solicitar una valoración >>>
En cualquier caso, hay que tener siempre en cuenta que son aproximaciones de gran ayuda y que nos sirven para calcular y negociar mejor los precios de los pisos, pero estas valoraciones, no tienen valor oficial de tasación de cara a solicitar una hipoteca.
¿Que gastos tenemos en la compraventa de una vivienda en 2017?
¿Que gastos tenermos en la compraventa de una vivienda?
*Cantidades orientativas, no se responsabiliza de los cambios que puedan darse en las tarifas
IVA(impuesto sobre el valor añadido): cuando la vivienda se entrega por primera vez paga el IVA (actualmente en el 10%). Se entiende por “primera entrega” aquellas que se adquieren al promotor tras la construcción de la misma
4%cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública
IAJD(Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa
ITP(Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto que grava las ventas de inmuebles y el alternativo al IVA (IGIC en Canarias) para el caso de viviendas de segunda mano
IAJD(Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): como en el caso de las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa
Gestoría:sólo se pagará si se abre una hipoteca para comprar el inmueble. El gestor administrativo realiza todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad
Gastos e Impuestos compra vivienda en 2017
Entre la tasación de la casa, el notario, el registro y los correspondientes impuestos (IVA, AJD, ITP…), los expertos recomiendan tener unos ahorros de al menos el 13% del precio de la vivienda. Todos ellos son gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa de una vivienda, aunque la ‘factura’ a pagar dependerá de si se trata de una casa nueva o usada y del importe de la misma. Resumimos en qué consiste cada uno y cuál es su precio aproximado en 2017:
Gastos comunes en viviendas nuevas y usadas se solicite hipoteca o no:
- La notaría. Otro gasto a tener en cuenta a la hora de comprar una casa, tanto nueva como usada, es la notaría. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble. Por ejemplo, por un piso de 100.000 euros se pagarían menos de 700 euros, mientras que por uno de 250.000 euros se deberían abonar casi 800 euros.
- El Registro de la Propiedad. También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.
- Los impuestos vinculados a la compraventa. El comprador de una vivienda también debe tener un colchón extra para pagar impuestos, aunque la cuantía dependerá del precio de la casa y de si es nueva o de segunda mano.
En el caso de viviendas nuevas, el impuesto más importante es el IVA, que en 2017 asciende al 10%. Es decir, supondría 10.000 euros en el caso de una vivienda de 100.000 euros y de 25.000 en una de 250.000 euros. En el caso de una vivienda de protección oficial (VPO), el IVA es del 4%. Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se trata de un tributo que se genera por firmar en el notario e inscribirse en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la compraventa.
En cambio, para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado siempre que la vivienda que se compre sea la habitual.
- La gestoría, un gasto opcional. El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.
Con la hipoteca los gastos cambian:
Si el comprador va a adquirir la vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario, habría que sumar algunos gastos extra a los vinculados con la compraventa.
- La tasación de la casa. En el caso de que el comprador vaya a solicitar una hipoteca, es necesario pagar a una tasadora para que ponga en valor la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación le puede conceder. De forma general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, fijándose habitualmente en el que sea más bajo. En 2017, la tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración.
- Notaría, Registro y AJD, depende. La firma del préstamo hipotecario también lleva aparejados unos gastos de notaría, Registro y AJD. Sin embargo, y tras las recientes sentencias judiciales, no todos corren a cargo del cliente. Cada vez más jueces están dando la razón a los hipotecados afectados por los gastos de formalización hipotecaria.
Por ejemplo, BBVA asume ya el coste del Registro de la Propiedad y la notaría de la firma de la hipoteca, mientras que Santander paga dichos gastos solo de la primera copia de la escritura más los de la copia simple a favor del banco. Bankia, por su parte, se hace cargo de la mitad de los gastos de la gestoría, del 100% de los gastos de registro y de los gastos de notaría relativos a la copia electrónica y ejecutiva en favor del banco, mientras que Caixabank asume una parte de los gastos de la gestoría y abona actualmente la inscripción registral. En cuanto a la notaría, también se hace cargo de una parte de la copia de las escrituras.
Otras entidades como Sabadell, Bankinter, BMN, Abanca, Liberbank o Kutxabank también ofrecen servicios similares, mientras que Popular, Liberbank e ING están entre los bancos que, de momento, no asumen ningún gasto. [Consultar el caso concreto en cada entidad]
Ahora bien, a cambio de asumir buena parte de los gastos, muchas entidades están recuperando las comisiones de apertura de los préstamos hipotecarios o bien, exigiendo un tipo de interés más alto que el diferencial pactado durante el primer o los dos primeros años de vida de la hipoteca.
- La gestoría. El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos los trámites. Este gasto, conocido como ‘provisión de fondos’, conlleva un posterior desembolso a favor del cliente. Y es que la gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría, registro y AJD que no asuma su entidad financiera.
Tres tipos de Contratos de Arras hay que tenerlo en cuenta al firmar contratos de Arras.
La firma de un contrato de arras, compromete al comprador y al vendedor a llevar a término la venta, entregando una cierta cantidad de dinero a modo de señal.
Existen tres tipos de contratos de arras, no todos son iguales, sino que hay que diferenciar entre arras penitenciales, arras penales y arras confirmatorias, hay que tenerlo en cuenta a la hora de firmar el contrato
Las arras confirmatorias suponen una simple confirmación, una entrega a cuenta del precio, pero si una de las partes se arrepiente del contrato firmado, la otra puede exigir su cumplimiento. En caso de que el contrato no especifique qué tipo de arras se están firmando, la ley entenderá que son arras confirmatorias.
Constituyen una parte del precio y su función es únicamente “confirmar” la existencia de un contrato, esto es: que las partes han llegado a un acuerdo de compraventa, con conformidad en la cosa y en el precio, jurídicamente vinculante para ellas desde que exista esa conformidad, como resulta de las reglas generales y expresamente afirma el artículo 1450 del Código Civil.
Las arras confirmatorias no otorgan facultad de desistimiento del contrato a las partes, ni tampoco cumplen una función de liquidación anticipada de la indemnización de daños y perjuicios. Las partes no podrán desvincularse del contrato renunciando a las arras o devolviéndolas duplicadas, y, si alguna de ellas incumple el contrato, la otra parte podrá optar por reclamar el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos (artículo 1124), indemnización que se fijará teniendo en cuenta el daño causado por el incumplimiento, en función de los criterios señalados en los artículos 1106 y siguientes. Esto es, la indemnización no tendrá por qué limitarse a la cantidad entregada como arras, ni a su devolución duplicada, pudiendo ser mayor o menor, según el perjuicio causado y la buena o mala fe del incumplidor.
Las arras penales sirven como garantía del cumplimiento del contrato, por lo que se fija una penalización en caso de incumplimiento, pero ello no permite dar por anulado el mismo.
Las arras penales, además de la genérica función confirmadora del contrato, cumplen otra, la de liquidación anticipada de la indemnización de daños y perjuicios para el supuesto de incumplimiento. Se trataría, por lo tanto, de una cláusula penal cuya función, como expresa el artículo 1152 Código Civil, es sustituir a la indemnización de daños y perjuicios en caso de falta de cumplimiento.
Desde la perspectiva que las estamos analizando, si el comprador que ha entregado una cantidad como arras penales incumple el contrato de compraventa, negándose al pago del precio restante, sin causa justificativa para ello y estando dispuesto el vendedor a cumplir su prestación, el vendedor podrá, bien exigir el cumplimiento al comprador, bien solicitar la resolución del contrato.
Si el vendedor opta por exigir el cumplimiento, ello no excluye que pueda reclamar, además, los daños y perjuicios que se le hubieran causado, pues así lo contempla el artículo 1124 del Código Civil. Pero dichos daños y perjuicios deberán ser determinados judicialmente, sin que la cantidad entregada como arras penales equivalga a los mismos, salvo pacto expreso en contrario, pues como dice el artículo 1153 2º Código Civil: “Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada”.
Solo podrá el vendedor reclamar conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la pena pactada, cuando se haya pactado expresamente. Estos pactos se suelen articular como la imposición de una pena por tiempo de retraso, lo cual, aunque es más frecuente desde la perspectiva del retraso del vendedor, también puede pactarse respecto del comprador. En este caso de cláusula penal prevista expresamente para un cumplimiento tardío o parcial, el Tribunal no podrá ejercitar la facultad moderadora del artículo 1154 Código Civil.
Si el vendedor opta por la resolución de la compraventa, hará suyas las arras penales, como indemnización por incumplimiento. No obstante, podría ser discutible si el incumplimiento doloso del comprador permitiría al vendedor exigir una mayor indemnización, probando el mayor daño, teniendo en cuenta la prohibición de la renuncia anticipada de la acción de resarcimiento por dolo que recoge el artículo 1102 del Código Civil.
En este caso de arras penales, a diferencia de las arras penitenciales, la decisión de exigir el cumplimiento o la resolución es del vendedor, sin que el comprador pueda imponerle aceptar las arras como indemnización, o, dicho de otro modo, sin que el comprador pueda liberarse de la obligación renunciando a las arras.
Es respecto de este supuesto de las arras penales que han recaído las Sentencias del Tribunal Supremo antes citadas, de 15 de abril y 21 de abril de 2014, a las que después me referiré más en detalle.
Las arras penitenciales, tercero de los tipos de contratos de arras, si hacen posible desistir del contrato. eso sí, a cambio de perder la señal, que se establece como una multa hacia quien incumple su parte. Si es el comprador, éste perderá la cantidad entregada a cuenta, y si es el vendedor, la multa a pagar será el doble de lo recibido como señal.
Las arras serán penitenciales cuando permitan libremente desvincularse al contrato a las partes, vendedor o comprador, al primero devolviéndolas duplicadas, y al segundo, renunciando a ellas.
Las arras penitenciales constituyen un supuesto de obligación facultativa, en el que los obligados, vendedor o comprador, pueden liberarse de su obligación principal, decidiendo cumplir otra subsidiaria, clase de obligaciones, la de las facultativas, que, a pesar de no estar expresamente reguladas en el Código Civil, ha sido objeto de elaboración doctrinal y jurisprudencial.
Esta es la función que contempla para las arras el artículo 1454 Código Civil, pero la doctrina jurisprudencial exige para atribuirles esta función penitencial que haya sido expresamente prevista en el contrato por las partes.
En la duda entre arras penales y penitenciales, debe optarse por dar preferencia a la función penal. La preferencia del carácter penal sobre el penitencial encuentra apoyo, además de en la eficacia vinculante propia del contrato, en el artículo 1153 1º Código Civil, según el cual “El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho”. Como ejemplo de esta tesis jurisprudencial que da preferencia a las arras penales sobre las penitenciales, podemos mencionar la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 marzo de 2009.
El régimen dispositivo que resulta del artículo 1454 Código Civil puede ser modificado por acuerdo las partes, regulando de modo distinto al legalmente previsto la función penitencial de las arras, aunque estos pactos, cuando afecten a un consumidor y se trate de cláusulas no negociadas individualmente, quedan sujetos a la legislación protectora de los consumidores, particularmente, a la que regula las llamadas cláusulas abusivas.
Fuente: entre otros Francisco-Manuel Mariño Pardo - Notario
Sobre la Art 28 Ley Hipotecaria
La limitación no es aplicable a los herederos forzosos, y según el artículo 807 Código Civil tienen esa consideración de herederos forzosos, los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendientes, a falta de los anteriores los padres y descendientes respecto de sus hijos y descendientes, y el viudo o viuda con ciertas particularidades. Si el llamado a la sucesión no es un heredero forzoso, por ejemplo en las herencias entre hermanos o de tíos a sobrinos, y siempre que el causante hubiera fallecido sin testamento, surge esa limitación legal por la cual se suspenden los efectos de la fe pública registral, y así constará en la información que publica el Registro. La consecuencia de esa limitación legal y de su publicidad es que muchos Bancos deniegan la hipoteca ante la posibilidad de perder su garantía, y por otra parte, los posibles compradores han de valorar las circunstancias concurrentes y necesitan ser oportunamente asesorados acerca de los riesgos que asumen si finalmente deciden comprar.
Esteban Sanchez Sanchez - Notario

References: artículo 1450
 resolución 
 artículo 1152
 resolución 
 artículo 1124
 artículo 1153
 artículo 1154
 resolución 
 artículo 1102
 resolución 
 artículo 1454
 artículo 1153
 artículo 1454
 artículo 807