Source: https://interpretacje-podatkowe.org/grunty/0461-itpb4-4511-789-2016-2-mk
Timestamp: 2018-04-21 05:43:44+00:00

Document:
♦ › Grunty › 0461-ITPB4.4511.789.2016.2.MK
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, 16 lutego 2017 r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 26 października 2016 r. (data wpływu 3 listopada 2016 r.), uzupełnionym w dniu 16 stycznia 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.
W dniu 3 listopada 2016 r. został złożony wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczący m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, uzupełniony w dniu 16 stycznia 2017 r.
Nabyte grunty były w chwili zakupu, zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego „O”, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w ... nr ... z dnia 23 maja 1997 r., oznaczone symbolem ME jako tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego.
Burmistrz ... decyzją nr ... z dnia 14 marca 2012 r., zatwierdził plan podziału jednej z nabytych przez Wnioskodawczynię działek, oznaczoną numerem ewidencyjnym 3/4 i podzielił ją na działki budowlane od nr 3/39 do numeru 3/62. Opisane nieruchomości w księdze wieczystej posiadają status zurbanizowanych terenów niezabudowanych i oznaczone są symbolem BP. Następnie w dniu 28 czerwca 2012 r., Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działek od numeru 3/40 do numeru 3/48. Sprzedaż została potwierdzona aktem notarialnym. Uzasadnieniem decyzji sprzedaży była konieczność uzyskania środków finansowych na cele prywatne (rehabilitację i bieżące wydatki).
Kolejnej sprzedaży gruntów Wnioskodawczyni dokonała dopiero po upływie trzech lat, tj. 27 kwietnia 2015 r., kiedy w związku ze zwiększeniem wydatków osobistych podjęła decyzję o sprzedaży pozostałych działek utworzonych w wyniku podziału działki nr 3/4.
Łącznie od momentu nabycia w 2011 r. zbyto 2,0147 ha gruntu, co stanowi ok 7,65% powierzchni nabytej na podstawie umowy sprzedaży potwierdzonej aktem notarialnym nr 4/2011.
Przedmiotem dostawy miałaby być działka nr 9/2 o powierzchni 19.618 m2. Wnioskodawczyni wzorem poprzedniego zbycia dotyczącego działki nr 33/4 (podzielonej na mniejsze - od nr 3/39 do nr 3/62) planuje wystąpić do Burmistrza ... o zatwierdzenie planu podziału tej nieruchomości na działki mniejsze.
Miejscowy plan został zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w ... nr ... z dnia 23 maja 1997 r. Wnioskodawczyni natomiast dokonała nabycia działek gruntu 21 czerwca 2011 r.
Wnioskodawczyni nie dokonywała czynności uzbrojenia sprzedawanego terenu, a jedyną czynnością jaką planuje przed zbyciem jest przedłożenie Burmistrzowi ... planu podziału, celem jego zatwierdzenia i podziału działki nr 39/2.
Reasumując, Wnioskodawczyni stoi ona na stanowisku, że przychód uzyskany przez nią z dotychczasowych i przyszłych sprzedaży majątku osobistego, będących realizacją uprawnień wynikających z prawa własności, związanych ze zwykłym zarządem przedmiotem tego prawa, powinien zostać zakwalifikowany do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy.
Niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych. Pytanie dotyczące podatku od towarów i usług objęte jest odrębnym rozstrzygnięciem.
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Analiza przedstawionego zdarzenia oraz treści przywołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że planowana sprzedaż nieruchomości nastąpi w wykonaniu pozarolniczej działalności gospodarczej. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w roku 2010 Wnioskodawczyni zawarła dwie umowy w wyniku których nabyła łącznie 5,5636 ha gruntów. Rok później nabyła grunty o łącznej powierzchni 36,3418 ha. Nabyte grunty były w chwili zakupu, zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego „Osiedla P.”, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w ..... nr .... z dnia 23 maja 1997 r., oznaczone symbolem ME jako tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego. Burmistrz ... decyzją nr .... z dnia 14 marca 2012 r., zatwierdził plan podziału jednej z nabytych przez Wnioskodawczynię działek, oznaczoną numerem ewidencyjnym 3/4 i podzielił ją na działki budowlane od nr 3/39 do numeru 3/62. Opisane nieruchomości w księdze wieczystej posiadają status zurbanizowanych terenów niezabudowanych i oznaczone są symbolem BP.
W dniu 28 czerwca 2012 r., Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działek od numeru 3/40 do numeru 3/48. Następnie w dniu 27 kwietnia 2015 r. Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży pozostałych działek utworzonych w wyniku podziału działki nr 3/4. Do dnia złożenia wniosku Wnioskodawczyni dokonywała nieregularnych zbyć z majątku osobistego działek w następujących dniach: 17 czerwca 2015 r., 14 września 2015 r., 15 czerwca 2016 r. i 3 sierpnia 2016 r. Obecnie, Wnioskodawczyni zamierza ponownie przeznaczyć część posiadanego gruntu na sprzedaż, dokonując wcześniej jego podziału na mniejsze działki gruntowe, a następnie sprzedaży w ramach jednej lub więcej transakcji. Wnioskodawczyni nie prowadzi akcji marketingowych, nie dokonuje uzbrojenia gruntu, nie wytycza dróg dojazdowych, nie zamieszcza ogłoszeń z ofertą sprzedaży gruntu. Dotychczasowe jak i planowane zbycia dokonywane są na rzecz nabywców, którzy samodzielnie dowiedzieli się (najprawdopodobniej w ramach kontaktów towarzyskich lub z ksiąg wieczystych), że Wnioskodawczyni jest właścicielem gruntu i zgłosili chęć nabycia jego części.
Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w przypadku Wnioskodawczyni spełnione zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana była we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym. Bez znaczenia pozostaje fakt, że Wnioskodawczyni nie prowadzi profesjonalnych działań marketingowych. Z opisu zdarzenia wynika, że skutecznie znajduje nabywców w inny sposób.
Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów. Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność Wnioskodawczyni miała i ma charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta została przez nią we własnym imieniu. Tak duża ilość zawartych transakcji sprzedaży działek nie może mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Pani czynności miały charakter profesjonalny i zorganizowany - wymagały one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Ponadto czynności nakierowane były na osiągnięcie określonego dochodu.
Nie sposób zgodzić się z twierdzeniem Wnioskodawczyni, że planowana sprzedaż działek będzie zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym. W opinii tut. Organu, całokształt czynności dokonywanych przez Wnioskodawcę świadczy bezsprzecznie o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości. Zatem dochód osiągnięty przez Wnioskodawczynię z planowanej sprzedaży gruntu będzie podlegał opodatkowaniu jako pochodzący z wyodrębnionego źródła przychodu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając na uwadze wcześniejsze sprzedaże nieruchomości przychodów z takiej sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku Wnioskodawczyni nie został spełniony pierwszy warunek określony w tym przepisie, który precyzuje że odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.
Za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług (art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Stosownie do treści art. 22 ust. 1 przywołanej wyżej ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
W konsekwencji uzyskane przez Wnioskodawczynię przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości należy traktować jako przychód, którego źródłem jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i opodatkować według zasad przewidzianych dla tego źródła. W przedmiotowej sprawie pozostaje bez znaczenia data nabycia i upływ pięciu lat od daty nabycia gruntów.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię, co oznacza że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego lub kontroli podatkowej bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
0461-ITPB4.4511.789.2016.2.MK
2461-IBPP1.4512.1039.2016.1.MS | Interpretacja indywidualna
0461-ITPP1.4512.160.2017.1 | Interpretacja indywidualna

References: art. 14
 art. 10
 art. 9
 art. 21
 art. 5
 art. 5
 art. 10
 art. 10
 art. 22
 art. 23