Source: http://www.frag-einen-anwalt.de/Baurecht-Vorkaufsrecht-Entschaedigung--f269082.html
Timestamp: 2017-01-24 11:20:09+00:00

Document:
Baurecht / Vorkaufsrecht / Entschädigung - frag-einen-anwalt.de Hilfe & Kontakt
18.12.2014 04:40 | Preis: ***,00 € |
Baurecht / Vorkaufsrecht / Entschädigung Ich habe von einer Eigentümergemeinschaft ein ehemaliges (kontaminiertes) Industrie-Areal in Baden-Württemberg erworben. Nach Erwerb und innerhalb der zulässigen Frist hat die Kommune über das Amt für Liegenschaften ein Vorkaufsrecht ausgeübt, nach § 25 Abs. 1 Nr.2 BauGB i.V. mit § 28 Abs. 2 BauGB und hilfsweise nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB i.V. m. § 28.2. BauGB. Dieser Vorgang ist abgeschlossen und der Kaufpreis aus meinem Kaufvertrag wurde von der Kommune an die Verkäufer entrichtet. Meine Frage:
Welche Entschädigungen stehen mir zu ? § 28.6 BauGB führt zwar dazu einen Entschädigungsanspruch aus, bleibt aber unpräzise… ich habe auch in diversen Kommentierungen nichts hilfreiches finden können, und auch keine mit diesem Fall vergleichbaren Urteile; selbst mein Notar konnte mir nicht sagen, ob ich Anspruch auf Erstattung der Beurkundungskosten habe. Ich hatte erhebliche Aufwendungen, wie z.B.:
-	Anwaltskosten, da komplizierter Kaufvertrag
-	Planungskosten (Architekt)
-	Maklerkosten (für die Finanzierung)
-	Gutachterkosten bez. Kontamination / Dekontamination -	Kleinere Sanierungsarbeiten am Kaufgegenstand
-	Öffentlichkeitsarbeit, Veranstaltungen, Vorverträge mit späteren, geplanten Nutzern etc.
-	für welche Leistungen steht mir ggf. Entschädigung zu ?
-	falls ja, auf welcher Rechtsgrundlage ? Nur § 28 BauGb ? oder noch weitere §§ ?
-	Literaturempfehlung zu dieser Frage (Entschädigung)
-	Urteile zu dieser Frage Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 97 weitere Antworten zum Thema:
den Vorschrift ist - sofern nicht vertraglich etwas anderes geregelt - in der Tat nur § 28 VI BauGB.
Danach sind sie für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes für alle dadurch entstandenen Vermögensnachteile zu entschädigen, so dass Sie nicht schlechter stehen dürfen, wie Sie aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechtes stehen.
Das bedeutet, dass zumindest die unmittelbar mit dem Vertrag in Zusammenhang stehenden
- Maklerkosten zu ersetzen sind.
Bei den - Gutachterkosten bez. Kontamination / Dekontamination
wird es "auf der Kippe stehen", da zumindest nach der derzeitigen Sachverhaltsdarstellung nicht erkennbar ist, ob diese Kosten für die Vertragsdurchführung angefallen oder notwendig gewesen sind.
Insoweit wird der Vertrag herangezogen werden müssen, ob dort ggfs. schon ein Gutachten von Verkäuferseite vorgelegen hat (dann wären die Kosten nicht erstattungsfähig).
Die Kostenpositionen
- Kleinere Sanierungsarbeiten am Kaufgegenstand
- Öffentlichkeitsarbeit, Veranstaltungen, Vorverträge mit späteren, geplanten Nutzern etc
sind war nach dem Gesetzeswortlaut zu berücksichtigen, aber insoweit sehe ich das Problem darin, dass Ihnen das Vorkaufsrecht bekannt gewesen ist, die Fristen offenbar alle eingehalten worden sind und Sie dann "sehenden Auges" diese Kosten produziert haben.
Hier wird man Sie m.E. zurecht darauf verweisen können, dass Sie eben die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes hätten abwarten müssen, bevor diese vergeblichen Aufwendungen getätigt werden, es sei denn, es sind wertsteigernde Investitionen, die dem Grundstück wieder nach Ausübung des Vorkaufsrechtes zugute kommen - die wären dann wieder zu ersetzen, zumindest in Höhe der Wertsteigerung.
Ob insoweit ggfs. vertragliche Ansprüche gegen den Verkäufer auf Ersatz bestehen, bedarf der genaueren Vertragsprüfung.
Urteile und Literatur gibt es sicherlich dazu, z.B.
BGH, Urt.v. 11.10.2007, Az.: III ZR 298/06
Hueber, NotBZ 2008, 66 ff
allerdings warne ich dafür, solche Entscheidungen, Aufsätze und Verweisungen zu übernehmen, da jeder Einzelfall individuell zu bewerten ist und auch bewertet wird.
Man wird also hier den Vertrag, die genauen Kostenerhebungen und auch eine mögliche Wertsteigerung ganz individuell prüfen müssen, so dass Sie, sollte die von Ihnen geforderte Entschädigung anerkannt werden, einen Rechtsanwalt beauftragen sollten. Mit freundlichen Grüßen
Baurecht / Vorkaufsrecht / Entschädigung - frag-einen-anwalt.de © 2017 QNC GmbH

References: § 25
 § 28
 § 24
 § 28
 § 28
 § 28
 § 28