Source: https://www.sluzebnosc.info/odplatna_i_nieodplatna_sluzebnosc_mieszkania-material-38.html
Timestamp: 2019-10-23 12:33:45+00:00

Document:
Odpłatna i nieodpłatna służebność mieszkania
Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 28-05-2014
Razem z mężem kupiłam mieszkanie o wartości 180 000 zł (podpisaliśmy umowę deweloperską, ale nie przeniesiono jeszcze prawa własności – sprawa jest w toku). Mają tam zamieszkać rodzice męża. Chcielibyśmy ustanowić płatną lub bezpłatną służebność na ich rzecz albo sprzedać im lokal, ewentualnie przekazać go w darowiźnie (oni przekazaliby nam wtedy w darowiźnie 180 000 zł). Która z wymienionych możliwości jest najtańsza, tj. w którym przypadku poniesiemy najniższe koszty podatkowe i notarialne?
Anna Sochaj-Majewska
Każda z rozważanych przez Panią możliwości wymaga uprzedniego ustanowienia odrębnej własności lokalu, w celu wykonania zawartej umowy deweloperskiej. Dopiero z chwilą wpisu w księdze wieczystej staną się Państwo właścicielami tego mieszkania, na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej. Jak bowiem stanowi przepis art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), odrębną własność lokalu można ustanowić m.in. w drodze umowy, która powinna być dokonana w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności, ad solemnitatem – przyp. aut.), a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Najkorzystniejszą – pod względem finansowym – formą zapewnienia rodzicom dożywotniego zamieszkania jest ustanowienie na ich rzecz dożywotniej nieodpłatnej lub odpłatnej służebności osobistej mieszkania; wymaga to złożenia oświadczenia przez oboje współwłaścicieli co najmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (choć wygodniejszą formą jest akt notarialny, to tańsze jest poświadczenie podpisu). Darowizny pomiędzy teściami a zięciem lub synową nie korzystają z całkowitego zwolnienia podatkowego, od połowy wartości nieruchomości teściowie musieliby zatem zapłacić podatek, jeśli nie mają prawa do ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn. Sprzedaż z kolei łączy się dla Państwa z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy prawo własności nieruchomości lokalowej zostanie odpłatnie zbyte przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia. Sposobem uniknięcia 19% podatku jest przeznaczenie całego osiągniętego dochodu na własne cele mieszkaniowe podatnika w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku, w którym miała miejsce transakcja odpłatnego zbycia.
I. Ustanowienie nieodpłatnej dożywotniej służebności osobistej mieszkania
Ustanowienie tej służebności podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn (art. 1 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, j.t.: Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm., zwanej dalej u.p.s.d.). Jak stanowi przepis art. 4a ust. 1 u.p.s.d., zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych (dzieci, wnuków – przyp. aut.), wstępnych (rodziców, dziadków – przyp. aut.), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie sześciu miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.
Od wartości służebności ustanowionej przez synową teściowie zapłacą podatek, gdyż synowa i teściowie nie należą do tzw. podatkowej grupy zero, lecz do grupy pierwszej (art. 14 ust. 3 pkt 1 u.p.s.d.). Jeśli ustanowieniu służebności zostanie dokonane w drodze umowy notarialnej (a nie jednostronnego oświadczenia właścicieli), uprawnieni będą zwolnieni z konieczności zgłoszenia nabycia służebności od syna w urzędzie skarbowym na druku SD-Z2, oczywiście z zachowaniem prawa do zwolnienia podatkowego w tej części (art. 4a ust. 4 pkt 2 u.p.s.d.). Wypis aktu notarialnego przesyła bowiem do organu podatkowego notariusz, po dokonaniu czynności notarialnej. Podobnie nie będą musieli wówczas składać deklaracji podatkowej SD-3 w części dotyczącej służebności nabytej od synowej. Jeśli formą ustanowienia służebności nie będzie umowa, lecz jednostronne oświadczenie właścicieli złożone w formie aktu notarialnego lub w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, teściowie muszą złożyć do urzędu skarbowego zarówno zeznanie SD-Z2 (w terminie półrocznym od czasu ustanowienia prawa), jak i SD-3 (w terminie jednego miesiąca).
Podstawę opodatkowania, przy ustanowieniu świadczeń na czas nieokreślony (np. „na dożycie”), stanowi wartość rocznego świadczenia pomnożona przez lat 10, zaś roczną wartość służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością (art. 13 u.p.s.d.). 80 000 zł × 4% = 7200 zł × 10 = 72 000 zł. Połowa tej wartości będzie zwolniona od podatku, gdyż prawo majątkowe teściowe nabędą od swojego syna, a od drugiej połowy podatek zostanie obliczony dla każdego z nich od nadwyżki ponad kwotę wolną w pierwszej grupie podatkowej, tj. 9637 zł. 36000 zł / 2 = 18 000 zł. 18 000 zł – 9637 zł = 8 363 zł. Nadwyżka ponad kwotę 10 278 zł nie wystąpi, więc podatek wyniesie tylko 3% od kwoty 8 363 zł × 2 = 501,78 zł.
Koszty wpisu służebności w księdze wieczystej to 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, j.t.: Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) – stała opłata sądowa bez względu na liczbę uprawnionych.
Koszty sporządzenia aktu notarialnego są zależne od wartości czynności notarialnej podanej przez strony (podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, j.t. Dz. U. z 2013 r., poz. 237). Jeśli wartość czynności mieści się w najpopularniejszym przedziale od 60 000 zł do 1 mln zł, taksa notarialna wyniesie 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł plus 23% podatku od towarów i usług (VAT). W podanym wypadku przy wartości czynności 72 000 zł taksa wynosi zatem 1301,34 zł brutto. Do tego doliczyć trzeba opłatę za wydane wypisy aktu dla stron czynności, 6 zł za każdą rozpoczętą stronę + 23% VAT, to kwota niewielka, rzędu kilkudziesięciu złotych (podobne uwagi pozostaną aktualne w stosunku do każdej innej czynności poddanej analizie).
II. Ustanowienie odpłatnej dożywotniej służebności osobistej mieszkania
Ustanowienie odpłatnej służebności osobistej mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. i ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, j.t.: Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm., zwanej dalej u.p.c.c.). Obowiązek podatkowy ciąży na nabywającym ograniczone prawo rzeczowe służebności osobistej. Jeśli świadczenia wykonywane przez uprawnionych ze służebności, w zamian za ustanowienie prawa, nie są oznaczone co do czasu trwania, podstawę opodatkowania może stanowić albo wartość tych świadczeń za 10 lat (jeśli są znane), albo wartość świadczeń należnych w miarę wykonywania umowy, jeśli wartości tej nie można ustalić w chwili zawierania umowy (art. 6 ust. 1 pkt 6 i ust. 5 i 6 u.p.c.c.). Dlatego aktualnie nie jest możliwe wskazanie kwoty podatku dla tej opcji, którą muszą Państwo ustalić samodzielnie, na podstawie uzgodnionej kwoty świadczeń, stawka podatku wynosi 1% (art. 7 ust. 1 pkt 3 u.p.c.c.). Przykładowo, gdyby co miesiąc teściowe wykonywali na Państwa rzecz, jako właścicieli lokalu, świadczenie w kwocie 500 zł, odpowiadające np. czynszowi najmu i byłoby ono niezmienne, roczna wartość tego świadczenia wyniesie 6000 zł ×10 = 60 000 zł × 1% = 600 zł.
Koszt wpisu służebności w dziale trzecim księgi wieczystej (opłata sądowa stała) – to 200 zł.
Taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego obejmującego ustanowienie odpłatnej służebności osobistej mieszkania według powyższej przykładowej kwoty skapitalizowanych świadczeń – to 1242,30 zł brutto (710 zł + 1% nadwyżki ponad kwotę 30 000 zł, czyli stosownie do wartości świadczenia w przedziale od 30 000 zł do 60 000 zł).
Sposobem obniżenia wynagrodzenia notariusza jest ustanowienie służebności, zarówno odpłatnej, jak i nieodpłatnej, w dokumencie z podpisem notarialnie poświadczonym, a więc nie w formie aktu notarialnego. Zgodnie z § 13 rozporządzenia maksymalna stawka za poświadczenie własnoręczności podpisu na dokumentach, jeżeli przedmiot jest oznaczony sumą pieniężną – 1/10 maksymalnej stawki, jaka należałaby się, gdyby dokument sporządzono w formie aktu notarialnego, nie więcej jednak niż 300 zł. W Państwa przypadku byłaby to kwota rzędu ok. 130 zł zamiast podanej powyżej taksy. Wówczas jednak konieczne będzie samodzielne zgłoszenie nabycia przez teściów w urzędzie skarbowym, składanie deklaracji i wpłacenie podatku, gdyż notariusz pobiera je tylko sporządzając akt notarialny, jako płatnik. Wtedy wszystkie koszty ustanowienia służebności w obu jej wariantach nie powinny przekroczyć 800-1000 zł.
III. Darowizna prawa odrębnej własności lokalu
Darowizna jest czynnością prawną nieodpłatną, nie łączy się dla darczyńcy z żadnym przysporzeniem majątkowym, nie będzie zatem rodzić obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, nawet jeśli nastąpi przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego, jeśli dotyczy nieruchomości (art. 158 Kodeksu cywilnego). Połowa wartości darowanego lokalu nie będzie podlegać opodatkowaniu, gdyż znajdzie zastosowanie całkowite zwolnienie nabycia od syna przez jego rodziców (art. 4a ust. 1 u.p.s.d.). Teściowie będą musieli zapłacić podatek od kwoty 90 000 zł, czyli od darowizny uczynionej przez synową, chyba że mają prawo do ulgi mieszkaniowej; ustalenie tego wymaga szczegółowej analizy stanu faktycznego, nieujętego w pytaniu (90 000 / 2 = 45 000 zł – kwota wolna 9 637 zł = 35 363 zł, podatek 1858,69 zł × 2 = 3717,38 zł lub 0 zł).
Opłata stała sądowa za wpis prawa własności w księdze wieczystej – to 200 zł.
Dla umowy darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli jest zawierana pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej, a nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 16 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn, taksa notarialna stanowi 1/2 taksy maksymalnej, czyli 1/2 z 1832,70 zł brutto przy wartości przedmiotu darowizny 180 000 zł – 916,35 zł. W razie braku prawa do ulgi, zależnej od nieposiadania przez obdarowanych innego tytułu prawnego do domu lub lokalu, od powierzchni darowanego lokalu nie większej niż 110 m2 oraz od zamieszkania w darowanym lokalu co najmniej 5 lat, taksa będzie wynosić 1832,70 zł.
Jeśli po przeniesieniu własności mieszkania teściowie przekażą Państwu przelewem kwotę 180 000 zł, to będzie znaczne ryzyko przyjęcia przez organ podatkowy, że w istocie pod pozorem darowizny ukryta jest czynność prawna sprzedaży, pod warunkiem że nastąpi przelew na rachunek bankowy lub przekaz pocztowy, a syn darczyńców będzie dokonywać zgłoszenia nabycia środków pieniężnych w kwocie 90 000 zł (całkowite zwolnienie), Pani złoży z kolei deklarację SD-3 w terminie miesiąca i zapłaci podatek od darowizny pieniężnej– 5008,59 zł. Z przelewu powinno wynikać, dla kogo i w jakiej proporcji darowizna jest uczyniona. Teściowie mogą też przekazać pieniądze w gotówce, taka darowizna – nawet dla syna – będzie jednak opodatkowana na zasadach przewidzianych dla pierwszej grupy podatkowej, ponieważ nie będzie mogła być właściwie udokumentowana. Rozwiązaniem jest darowizna pieniężna wyłącznie dla syna, przekazana na rachunek bankowy, która będzie zwolniona od podatku.
IV. Sprzedaż prawa odrębnej własności lokalu
W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t.: Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm., zwanej dalej u.p.d.o.f.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m. in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o jakich mowa wyżej – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Wedle art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Ustawa podatkowa definiuje bardzo szeroko pojęcie „własnych celów mieszkaniowych” w art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f.
Podatek od czynności cywilnoprawnych – 2% z kwoty 180 000 zł = 3 600 zł.
Stała opłata sądowa – 200 zł za wpis prawa własności.
Taksa notarialna – 1/2 taksy maksymalnej – 916,35 zł (sprzedaż odrębnej własności lokalu, § 6 pkt 19 rozporządzenia). Zwracam uwagę, że jeśli lokal położony jest na gruncie, do którego deweloperowi służy prawo użytkowania wieczystego, to przy obrocie tą nieruchomością pobrana zostanie opłata sądowa odrębnie za wpis zmiany prawa własności i odrębnie za wpis udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, a więc 2 × 200 zł.
▸ Dożywotnia służebność mieszkania
Rok temu kupiłam mieszkanie od dewelopera. Część kwoty (200 000 zł) była finansowana z kredytu hipotecznego, resztę (50 000 zł) wpłaciła...
▸ Darowizna nieruchomości a służebność
Jestem właścicielem domu, który chciałbym przekazać swojemu niepełnoletniemu synowi. Obecnie mieszka w nim mój ojciec, który ma zagwarantowaną...
▸ Dożywotnie prawo do zajmowania mieszkania
Jestem właścicielką mieszkania, zajmuję je z chorującą córką. Mam też dorosłego syna, który mieszka ze swoją rodziną. Chciałabym zapewnić córce...
▸ Treść prawa służebności mieszkania
Oto treść służebności mieszkania, które planuję kupić: „ Nabywcy ustanawiają na rzecz zbywców dożywotnią i bezpłatną służebność...
▸ Uprawnienia i obowiązki użytkownika wieczystego
Mój brat otrzymał 4 lata temu od rodziców dom w formie darowizny. Spisali akt notarialny, ustanawiając na rzecz rodziców prawo dożywotniego, bezpłatnego...
▸ Kto ponosi opłaty za nieruchomość przy nieodpłatnej służebności?

References: art. 7
 art. 4
 art. 16
 art. 10
 art. 21
 art. 21