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Timestamp: 2020-08-05 00:59:02+00:00

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BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG: Kostensteigerungen müssen nicht erläutert werden
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die vertraglich vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten so zu kalkulieren, dass sie in etwa kostendeckend sind. Nach den gesetzlichen Bestimmungen ist dem Vermieter nämlich lediglich untersagt, unangemessen hohe Vorauszahlungen zu verlangen; nicht aber die umzulegenden Betriebskosten ganz oder zum Teil zu kreditieren. Daher steht der Geltendmachung einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht entgegen, dass die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung den Vorauszahlungsbetrag wesentlich übersteigt (so bereits BGH, Urteil v. 11.2.2004, VllI ZR 195/03, WuM 2004 S. 201). Ferner ist der Vermieter nach einem neuen Urteil des OLG Düsseldorf nicht verpflichtet, Kostensteigerungen einzelner Betriebskosten gegenüber der Vorjahresabrechnung bereits in der Abrechnung zu erläutern, sofern nicht ein konkreter Vortrag des Mieters dazu Veranlassung gibt. Es ist zunächst Sache des Mieters, sich durch Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege über die angefallenen Kosten und den Grund einer etwaigen Kostensteigerung zu informieren. Erst wenn diese Belegeinsicht die Fragen nicht beantworten kann und der Mieter dies nachvollziehbar darlegt, ist der Vermieter ggf. zu einer weitergehenden Erläuterung verpflichtet (OLG Düsseldorf, Urteil v. 4.7.2013, 10 U 52/12, ZMR 2014 S.441).
BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG: Schlüssige Vereinbarung mit neuem Eigentümer möglich
Eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter neben der Miete zur Zahlung bestimmter Betriebskosten verpflichtet ist, kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch schlüssig, d.h. durch ein bestimmtes Verhalten der Vertragsparteien geändert bzw. erweitert werden. Allerdings kommt eine solche schlüssige (stillschweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht schon dadurch zustande, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht. Denn aus Sicht des Mieters ist der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters zu entnehmen, eine Änderung des Mietvertrages herbeiführen zu wollen. Solche besonderen Umstände können nach der Rechtsprechung des BGH vorliegen, wenn der Vermieter seinem Mieter eine Änderung der Betriebskosten telefonisch oder schriftlich vorab mitteilt und danach eine Abrechnung übersendet, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten eingestellt sind. Darin kann ein Angebot des Vermieters auf Erweiterung der Umlagevereinbarung gesehen werden, welches der Mieter durch Begleichung der Nachforderung oder Zahlung der erhöhten Vorauszahlungen annimmt(BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 36/14, GE2014 S. 1134). Fraglich ist, ob solche besonderen Umstände auch bei einem Wechsel des Vermieters (z.B. nach Verkauf des Mietobjekts) vorliegen können. Nach einem neuen Urteil des KG Berlin, kann eine stillschweigende Einigung über die Umlage weiterer, nicht vereinbarter Betriebskosten auch dadurch zustande kommen, dass ein Gewerberaummieter die von dem neuen Vermieter in der Betriebskostenabrechnung umgelegten Kosten für Instandhaltung und Verwaltung über vier Jahre hinweg zahlt, ohne zu rügen, dass es hierfür an einer vertraglichen Grundlage fehlt (KG Berlin, Urteil v. 31.3.2014, 8 u 135/13, GE 2015 s. 55).
BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG: Erläuterung der angesetzten Werte nicht notwendig
Die inhaltlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ergeben sich aus den Vorschriften über die Rechenschaftspflicht nach § 259 BGB. Danach muss die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Einheiten mangels besonderer vertraglicher Vereinbarungen folgende Mindestangaben enthalten: Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten erfordert eine Übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und Überprüfen kann. Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch der einzelnen Nutzer für einen Abrechnungszeitraum, z.B. wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen, nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer (gem. § 9 a HeizkV) zu schätzen. Schätzgrundlage ist entweder der Verbrauch der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum. Auch in diesem Fall ist nach einem neuen Urteil des BGH ein bloßer Hinweis des Vermieters ausreichend, dass die angesetzten Werte auf einer Schätzung beruhen. Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (hier: Heizkostenabrechnung) muss der Vermieter nämlich nicht bereits in der Abrechnung darlegen und erläutern, auf welche Weise er, wenn für die abzurechnende Wohnung eine Verbrauchsablesung unterblieben ist, die als Verbrauchswerte anzusetzenden Schätzwerte im Einzelnen ermittelt hat. Insoweit bedarf es weder einer Beifügung der Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten Werte ersichtlich sind, noch weiterer Angaben oder Erläuterungen, anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit des für ihn angesetzten Werts im Einzelnen nachvollziehen kann. Mit dieser Entscheidung betont der BGH erneut, dass die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht von der Erläuterung der angesetzten Werte abhängt, da mit solchen Erläuterungen eine rechnerisch nachvollziehbare Abrechnung überfrachtet werden würde. Dies gilt unabhängig davon, ob die angesetzten Werte auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen (BGH, Urteil v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14, WuM 2015 s. 32).
STRAFANZEIGE: Falsche Anschuldigung kann Kündigungsgrund sein
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). Erstattet der Mieter eine Strafanzeige gegen den Vermieter, kann eine Unzumutbarkeit nicht nur dann vorliegen, wenn die inhaltlich unzutreffende Strafanzeige vorsätzlich gestellt wurde, sondern auch dann, wenn dies auf Leichtfertigkeit oder Fahrlässigkeit beruht. Selbst wenn der angezeigte Sachverhalt in objektiver Hinsicht zutreffend sein sollte, kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, falls der Mieter dem Vermieter leichtfertig Betrugsabsicht unterstellt, ohne dass Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten des Vermieters, das Voraussetzung für einen Betrug ist, bestehen (z.B. bei Berechnung der Miete ; so BVerfG, Beschluss v. 2.10.2001 , 1 BvR 1372/01, WuM 2002 S. 22). Zur Beweislastverteilung für den Fall, dass strittig ist, ob die Anschuldigungen des Mieters zutreffend sind, hat das LG Karlsruhe jetzt entschieden, dass der Angezeigte (hier: der kündigende Vermieter) nicht beweisen muss, dass die Anschuldigung falsch ist. Vielmehr liegt die Beweislast dafür, dass die Anschuldigung zutreffend ist, beim Anzeigenerstatter (hier: Mieter). Er muss darlegen und beweisen, dass und aus welchen Gründen er die Tatsachen für wahr erachtet. Ein nicht aufzuklärender Sachverhalt geht somit zu Lasten des Anzeigenerstatters. Kündigt der Vermieter wegen einer unberechtigten bzw. nicht nachweisbar berechtigten Strafanzeige, ist eine Abmahnung vor der Kündigung nicht erforderlich, da es insofern auf eine Wiederholungsgefahr nicht ankommt (LG Karlsruhe, Urteil v. 17.6.201 4, 9 S 483/13, DWW 2014 S. 337).
RENOVIERUNGSFRISTEN: Moderne Farben nicht haltbarer
Eine vertragliche Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter zur Durchführung der sog. Schönheitsreparaturen, d.h. der Malerarbeiten an Wänden, Decken , Türen, Fenstern und Heizkörpern in bestimmten Zeitabständen verpflichtet, ist auch nach der neuesten Rechtsprechung wirksam, wenn die Renovierungsfristen nicht starr, sondern flexibel formuliert sind und damit eine Anpassung an den tatsächlichen Renovierungsbedarf ermöglichen (so z.B. § 9 Abs. 2 des Mustermietvertrages des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V., wonach die Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" nach .. Jahren auszuführen sind). Nach der Rechtsprechung des BGH muss dem Mieter nämlich der Nachweis offen bleiben, dass sich die Mieträume nach Ablauf der Fristen tatsächlich noch nicht in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden haben, z.B. aufgrund längerer Abwesenheit des Mieters oder einer nur teilweisen Nutzung (so bereits BGH, Urteil v. 5.4.2006, VIII ZR 178/05, NJW 2006 S. 1728).
	3/5/7 Jahre nach wie vorgültig
Bezüglich der Länge der Renovierungsfristen enthalten viele Formularmietverträge auch heute noch die Regelfristen des Mustermietvertrages des Bundesjustizministeriums aus dem Jahre 1976. Danach gelten Renovierungszeiträume von 3 Jahren für Küchen, Bäder und Duschräume; von 5 Jahren für Wohn- und Schlafräume sowie für Flure, Dielen und Toiletten und von 7 Jahren für sonstige Räume als üblich und angemessen. Gegen diese Fristen wurde in letzter Zeit häufig eingewendet, sie wären zu kurz und damit unwirksam, weil sich die Haltbarkeit der Dekorationsmaterialien, z.B. der Farben, seit 1976 verbessert habe.
	Technisches Gutachten bestätigt Klausel
Das LG Dresden hat daher zu dieser Frage ein Sachverständigengutachten eingeholt. In diesem Gutachten hat der Sachverständige ausgeführt, dass sich seit 1976 zwar die Umwelt- und Gesundheitsverträglichkeit sowie die Farbvielfalt der Dekorationsmaterialien verbessert hat, nicht aber deren Haltbarkeit. Eine Verlängerung der formularvertraglichen Renovierungsfristen ist daher nicht geboten (LG Dresden, Urteil v. 14.3.2014,4 S. 63/13, GE 2014 S. 1587).

References: BGH 
 § 259
 § 9
 BGH 
 BGH 
 § 9
 BGH