Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/upadlosc-ogolnopolskiego-tbs-czym-to-grozi,375,p.html
Timestamp: 2019-09-16 02:34:25+00:00

Document:
Anna Sufin • Opublikowane: 2018-06-01
Odpowiedź została przygotowana przy założeniu braku wykorzystania kredytu z BGK, gdzie trzeba by rozważyć pewne odmienności.
Po ogłoszeniu upadłości układowej przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego, działającego w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zastosowanie znajdą regulacje ustawy z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe, a także ustawy z dnia 15 maja 2015 r. Prawo restrukturyzacyjne.
Przepisy te nie przewidują wpływu ogłoszenia upadłości układowej na umowy najmu zawarte przez wynajmującego (przewidują taki wpływ na umowy zawarte z upadłym jako najemcą – art. 273 w zw. z art. 256 Prawa restrukturyzacyjnego).
Stąd też zastosowanie znajdą tu przepisy ogólne – w tym również przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, tak dotyczące trwania umów najmu, jak i dotyczące wysokości czynszu. Przejście podmiotu w upadłość układową nie naruszy zatem Pana praw jako najemcy i partycypanta. Inną kwestią pozostaje dopiero zbycie majątku, które byłoby uwzględnione w planie restrukturyzacyjnym i jego skutki (które omówię poniżej).
Dopóki zatem spółka znajduje się w upadłości układowej, tj. dąży do własnej restrukturyzacji i zawarcia układu z wierzycielami, nie znajdą zastosowania przepisy dotyczące upadłości likwidacyjnej, regulujące kwestię trwania i wypowiadania umów najmu (art. 107 i następne Prawa upadłościowego). Trzeba liczyć się jednak z tym, że upadłość układowa może ulec zmianie w upadłość likwidacyjną (w przypadku braku możliwości zawarcia układu). Z tego też względu podaję przepisy odnoszące się do umów najmu w takiej upadłości:
„Art. 109. 1. Na podstawie postanowienia sędziego-komisarza syndyk wypowiada umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Sędzia-komisarz może wydać postanowienie, jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju. Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie.
3. Do najmu lub dzierżawy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio.”
„Art. 110. 1. Jeżeli w dniu ogłoszenia upadłości przedmiot najmu lub dzierżawy nie był jeszcze wydany upadłemu, każda ze stron może odstąpić od umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości zawartej przez upadłego jako najemcę lub dzierżawcę. Oświadczenie o odstąpieniu powinno być złożone w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.
3. Jeżeli przedmiot najmu lub dzierżawy w dniu ogłoszenia upadłości był już wydany upadłemu, syndyk może wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego, wypowiedzenie następuje z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, a w innych przypadkach – z zachowaniem terminu ustawowego, chyba że terminy wypowiedzenia przewidziane w umowie są krótsze.
6. Do najmu lub dzierżawy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części przepisy ust. 1-5 stosuje się odpowiednio.”
W takim wypadku zgodnie z art. 108 Prawa upadłościowego sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego nieruchomości upadłego wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy najmu lub dzierżawy, jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym (art. 1002 K.p.c.). W takim wypadku nabywca rzeczy wstępuje z mocy prawa w stosunek prawny najmu (nabywa prawa i obowiązki zbywcy), może jednak wypowiedzieć najem albo dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 § 1, art. 694 K.c.). Prawo wypowiedzenia najmu i dzierżawy nie przysługuje nabywcy nieruchomości wtedy, gdy umowa najmu (lub dzierżawy) została zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną (tu także w mocniejszej formie – aktu notarialnego), a rzecz została najemcy (dzierżawcy) wydana (art. 678 § 2 K.c. (i art. 694 w zw. z art. 678 § 2 K.c.). Prawdopodobnie także i tu nie będzie u Pana zagrożeń.
Istotne pozostają natomiast – co Pan podnosi w pytaniu – skutki zbycia nieruchomości w postępowaniu upadłościowym. Odpowiedź na zagadnienia z tym związane można znaleźć w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z 6 czerwca 2014 r., III CZP 24/14, którą przesądzono, że: „Zbycie przez towarzystwo budownictwa społecznego nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne, jest niedopuszczalne, chyba że nie wykracza poza granice przedmiotu działalności towarzystwa określone w art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 255).”. W uzasadnieniu SN podał, że możliwe jest zbycie takiej nieruchomości w określonych wypadkach: w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego, ponadto „odstępstwo od tej zasady mogłoby dotyczyć wyjątkowych sytuacji, w których zbycie to byłoby działaniem „związanym z budownictwem mieszkaniowym” (art. 27 ust. 2 pkt 5 u.n.f.p.b.m.), podporządkowanym celowi głównemu (art. 27 ust. 1 u.n.f.p.b.m.), np. w razie, gdyby nabywcą było inne towarzystwo budownictwa społecznego albo spółdzielnia mieszkaniowa. W braku szczególnego uzasadnienia umowę zbycia przez towarzystwo nieruchomości, w której są wynajmowane lokale mieszkalne, należy uznać za nieważną.
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu ww. uchwały wskazał także: „Dopuszczalna jest także możliwość sprzedaży nieruchomości towarzystwa w toku likwidacji masy upadłości ze skutkiem określonym w art. 678 § 1 k.c.”. Wyjaśnił przy tym w innym miejscu, jak należy rozumieć wstąpienie w stosunek prawny najmu: „W rzeczywistości i te argumenty trudno uznać za rozstrzygające, można bowiem sądzić, że przepisy określające położenie najemcy w towarzystwie budownictwa społecznego – w szczególności przewidujące czynsz maksymalny w wysokości nie wyższej niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (art. 28 ust. 2 u.n.f.p.b.m.) oraz obowiązek zwrotu kwoty partycypacji w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu (art. 29a ust. 3-5 u.n.f.p.b.m.) – współkształtują wiążący strony stosunek najmu z tym skutkiem, że obowiązują także nabywcę nieruchomości, w której są wynajmowane lokale mieszkalne, wstępującego w stosunek najmu zgodnie z art. 678 § 1 w związku z art. 692 k.c. Takie rozumowanie legło u podstaw uchwały z dnia 23 listopada 1993 r., III CZP 158/93 (OSNC 1994, nr 6, poz. 130), w której Sąd Najwyższy stwierdził, że w razie zbycia budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, w czasie trwania najmu znajdującego się w tym budynku mieszkania zakładowego, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c.) z wszystkimi wynikającymi z tego stosunku obowiązkami, a więc także z obowiązkiem dostarczenia najemcy, w razie rozwiązania umowy najmu, lokalu zamiennego, jeżeli taki obowiązek spoczywałby na zbywcy w myśl art. 57 ust. 3 pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.).”
Zdaniem Sądu Najwyższego nabywca nieruchomości byłby zatem obowiązany do przestrzegania uprawnień najemców, zawartych w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Tym samym nie musiałby się Pan obawiać podwyżki czynszu. Mógłby Pan także liczyć na zwrot kwoty partycypacji.
Podam jednak, że w praktyce można spotkać się z różnym postępowaniem nabywców i syndyków – poczynając od braku zapewnienia możliwości wykupienia lokalu w pierwszej kolejności (nie uregulowano prawa pierwszeństwa), jak również z podwyższaniem czynszu przez nabywców. Tu jednak podam, że w świetle powyższej uchwały można by to drugie postępowanie podważać jako bezprawne (niemniej jednak dla poszczególnych sądów uchwała SN nie jest wiążąca, a jest jedynie wskazówką interpretacyjną).
Zagrożenia można natomiast upatrywać w tym, że w razie wypowiedzenia umowy najmu jeszcze przez aktualnego najemcę (w przypadkach określonych w ustawie), z racji złej sytuacji finansowej może Pan np. nie odzyskać kwoty partycypacji.
Podsumowując, z punktu widzenia prawnego Pana sytuacja jako partycypanta oraz najemcy nie powinna ulegać zmianie, aczkolwiek zła sytuacja finansowa spółki może spowodować, że nie odzyska Pan kwoty partycypacji, a częsta praktyka doprowadzić do tego, że przed sądem będzie Pan musiał walczyć o zachowanie swoich uprawnień.
Zgodnie z art. 3 ust. 4 Prawa restrukturyzacyjnego celem postępowania układowego jest uniknięcie ogłoszenia upadłości dłużnika przez umożliwienie mu restrukturyzacji w drodze zawarcia układu z wierzycielami. Postępowanie układowe:
Częścią postępowania układowego jest sporządzenie planu restrukturyzacyjnego – plan taki winien być umieszczony w Centralnym Rejestrze Restrukturyzacji i Upadłości. Po zapoznaniu się z tym planem będzie Pan miał wiedzę co do zamysłu spółki przeprowadzenia postępowania układowego, w tym i zamiaru sprzedaży nieruchomości.
▸ Przekazanie mieszkania TBS przed sporządzeniem umowy cesji
▸ Zamiana mieszkań w TBS

References: art. 273
 art. 256
 art. 108
 art. 694
 art. 694
 art. 678
 art. 27
 art. 678
 art. 678
 art. 692
 art. 57
 art. 3