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Timestamp: 2016-06-30 19:33:02+00:00

Document:
Lei do Inquilinato - Civil - �mbito Jur�dico
Rio Grande, 30 de Junho de 2016
Civil Lei do Inquilinato
Deborah Maria Ayres
Resumo: Lei do Inquilinato, Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, com altera��es da Lei n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009. Estudo e an�lise da loca��o urbana residencial a partir de 2010.
No Brasil podemos dividir a loca��o em dois grupos: a loca��o de coisas e a loca��o de im�veis. Que ainda podem ser subdivididos em subgrupos: a loca��o de coisas m�veis e dos contratos de aluguel com rela��o a im�vel de pessoa jur�dica p�blico, tamb�m, da rela��o �temporal�ssima� da loca��o em estacionamentos, estadia em hot�is ou pousadas, espa�o para publicidade e arrendamento mercantil, que constam em dispositivo legal no C�digo Civil e est�o no grupo da loca��o de coisas; e, regulamentada pela Lei do Inquilinato, tem-se a loca��o de im�veis tanto residenciais como os n�o residenciais, aquele voltado ao com�rcio.
Este trabalho ir� focar o tema da loca��o de im�vel residencial que sofreu relativa modifica��o com a promulga��o da Lei n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009. Preliminarmente, podemos dizer que a modifica��o � relativa e o grau de sua relev�ncia s� poderemos sentir com o tempo, pois, a principal altera��o foi � possibilidade do fiador de se desonerar da fian�a a qualquer momento ap�s a contrata��o do aluguel.
A loca��o residencial urbana � Lei n. 8.245/90 alterada pela Lei n. 12.112/09
As modifica��es ditadas pelo dispositivo alterador
Quanto ao direito material
O art. 4�, da Lei do Inquilinato sofreu altera��o na reda��o original, a express�o �segundo a propor��o prevista no artigo 924 do C�digo Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada� foi substitu�da pela seguinte reda��o �proporcionalmente ao per�odo de cumprimento do contrato�. Aqui h� a corre��o normativa para sua melhor aplica��o, o artigo 924 citado na lei fazia referencia ao estatuto civilista de 1916 e, hoje, deveria ser entendido como sendo o art. 413 da lei civil n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 � C�digo Civil. Tamb�m, o texto que remetia a racionalidade judicial para o pagamento do valor da multa pactuada no contrato de loca��o que ficou mais objetiva, ela (a multa) ser� aplicada de forma proporcional ao que j� foi cumprido.
No artigo 12 da Lei de Inquilinato sofreu altera��o dada pela Lei n. 12.112/2009, em que se substituiu a express�o da �dissolu��o da uni�o concubin�ria� para �dissolu��o da uni�o est�vel�, uma modifica��o, diga-se de passagem, que tem relev�ncia j� que a nomenclatura civilista mudou e uni�o est�vel � aquela que n�o se concretizou a solenidade do casamento, mas que configura institui��o familiar pelo pr�prio animus dos conviventes e o concubinato � compreendido como sendo a uni�o viciada, isto �, que � nula perante o casamento civil.
Os �1� e 2�, do artigo anterior citado, imp�e o dever do locat�rio de comunicar tanto ao locador como ao fiador que garante a loca��o que est� sublocando o im�vel. Isto, s� poder� se o pr�prio contrato de aluguel tiver o permissivo, tendo, a notifica��o aos interessados ser� feita por escrito e o fiador poder� no prazo de 30 dias, contados do seu recebimento da notifica��o, pedir a exonera��o da fian�a, permanecendo a sua responsabilidade por mais 120 dias.
O art. 39, que teria tido uma tentativa de altera��o em 2002, pelo novo Estatuto Civilista, mas que foi vetado pelo presidente, sofreu uma pequena altera��o pela lei n. 12.112/08, tamb�m, no sentido de esclarecer que as garantia locat�cias acompanham o im�vel at� a sua efetiva devolu��o ao seu locador, �ainda que prorrogada a loca��o por prazo indeterminado�.
No artigo 40 da Lei do Inquilinato, que apresenta o rol de possibilidades em que o locador poder� exigir do locat�rio novo fiador ou substitui��o da modalidade de garantia locat�cia, acrescentou ao seu inciso II a recupera��o judicial, e assim ficou: �aus�ncia, interdi��o, recupera��o judicial, fal�ncia ou insolv�ncia do fiador, declaradas judicialmente�. E ao mesmo dispositivo legal acrescentou o inciso X, que disp�s da possibilidade de exonera��o do fiador no caso de prorroga��o do contrato locat�cio de maneira indeterminada. Aqui, o fiador, tamb�m ter� comunicar sua desist�ncia da fian�a e em 120 dias continuar� respons�vel por ela.
O art. 40 da Lei do Inquilinato ganhou um par�grafo �nico que d� o direito ao locador de exigir do locat�rio, no casos pelo mesmo dispositivo, que em 30 dia presente nova garantia locat�cia, sob pena do desfazimento da loca��o.
Quanto ao direito processual
A��o de Despejo
Quanto ao direito processual a lei 12.112/09 fez alguns ajustes legais.
Na A��o de Despejo, regulada pelos artigos 59 a 66 da Lei do Inquilinato, o � 1� do artigo 59, que fala da concess�o de liminar para desocupa��o do im�vel no prazo de 15 dias, foi acrescido de mais 4 incisos, 3 fazem refer�ncia direta a loca��o residencial, que s�o: �VI � o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir repara��es urgentes no im�vel, determinadas pelo poder p�blico, que n�o possam ser normalmente executadas com a perman�ncia do locat�rio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;�
Obs.: o inciso IV do artigo 9�, fala do desfazimento da loca��o para a realiza��o de repara��es urgentes no im�vel, determinadas pelo Poder p�blico, e que n�o possam ser normalmente executadas com a perman�ncia do locat�rio ou quando ele se recusar a permitir que se fa�a o reparo.
�VII � o t�rmino do prazo notificat�rio previsto no par�grafo �nico do art. 40, sem apresenta��o de nova garantia apta a manter a seguran�a inaugural do contrato;�
Obs.: Prescreve o par�grafo �nico do artigo 40, que o locat�rio tem a faculdade de exigir do locat�rio nova garantia no prazo de 30 dias.
�IX � a falta de pagamento de aluguel e acess�rios da loca��o no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por n�o ter sido contratada ou em caso de extin��o ou pedido de exonera��o dela, independentemente de motivo.�
O mesmo dispositivo acima citado ganhou um �3� que faz refer�ncia ao inciso IX, tamb�m, do mesmo artigo legal, prescrevendo no caso a possibilidade de ser elidida a execu��o da liminar de despejo se o locat�rio, no prazo de 15 dias, depositar em ju�zo o valores atualizados do aluguel n�o pagos.
O artigo 2� da Lei n. 12.112/09, ainda sobre a a��o de despejo, trouxe a seguinte reda��o para o artigo 62, tr�s a seguinte reda��o:
�Art. 62. Nas a��es de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acess�rios da loca��o, de aluguel provis�rio, de diferen�as de alugu�is, ou somente de quaisquer dos acess�rios da loca��o, observar-se-� o seguinte:�
Obs.: A a��o de despejo pode ser proposta ainda que se haja devido apenas os valores acess�rio da loca��o.
�I � o pedido de rescis�o da loca��o poder� ser cumulado com o pedido de cobran�a dos alugu�is e acess�rios da loca��o; nesta hip�tese, citar-se-� o locat�rio para responder ao pedido de rescis�o e o locat�rio e os fiadores para responderem ao pedido de cobran�a, devendo ser apresentado, com a inicial, c�lculo discriminado do valor do d�bito;
II � o locat�rio e o fiador poder�o evitar a rescis�o da loca��o efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da cita��o, o pagamento do d�bito atualizado, independentemente de c�lculo e mediante dep�sito judicial, inclu�dos:
III � efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta n�o � integral, justificando a diferen�a, o locat�rio poder� complementar o dep�sito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intima��o, que poder� ser dirigida ao locat�rio ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publica��o no �rg�o oficial, a requerimento do locador;
IV � n�o sendo integralmente complementado o dep�sito, o pedido de rescis�o prosseguir� pela diferen�a, podendo o locador levantar a quantia depositada;
Par�grafo �nico. N�o se admitir� a emenda da mora se o locat�rio j� houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores � propositura da a��o.�
Podemos observar com esse dispositivo, que a lei inquilin�ria veio refor�ar a perman�ncia do contrato locat�cio. O tempo todo no artigo anterior se observa a tentativa de harmonizar os dois lados da loca��o, o do locador que quer receber pela loca��o e do locat�rio que procura o aluguel porque dele precisa. Mas sua finalidade embora social, melhor dizer, pol�tico-social, ainda � impregnado do cunho patrimonial, o locador est� amplamente protegido, mas j� se intenta que quem procura a loca��o n�o � quem n�o precisa dela, muito pelo contr�rio, quem aluga � quem ainda n�o possui a casa pr�pria.
Lembremo-nos que a Lei do Inquilinato � de cunho extremamente pol�tico, que chama o particular para auxiliar o Estado a propiciar uma das garantias constitucionais que, ainda, ele n�o consegue suprir sozinho, o da moradia aqueles que ainda n�o a tenha. Mas, a lei n�o mudou profundamente, a linha protecionista � a mesma e est� a servi�o mais da aquiesc�ncia do mercado imobili�rio, isso � poss�vel ver quanto a exonera��o da fian�a pelo fiador, mas que n�o prescinde a necessidade de fiador para a loca��o.
O artigo 63, par�grafo primeiro que fala dos casos em que o do despejo volunt�rio ter� prazo de 15 dias, em sua, al�nea �b�, recebeu a altera��o que ampliou aplica��o dos dispositivos constante do artigo 9� da mesma lei, ou seja, se aplicava apenas os incisos II e III do artigo 9� e aos demais incisos aplicava o prazo do caput do artigo 63 de 30 dias, agora o despejo por m�tuo acordo; em decorr�ncia da pr�tica de infra��o legal ou contratual; em decorr�ncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realiza��o de repara��es urgentes determinadas pelo Poder P�blico, que n�o possam ser normalmente executadas com a perman�ncia do locat�rio no im�vel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las, o prazo � de 15 dias. Sobre a cau��o na a��o de despejo, o artigo 64, fala de sua necessidade e de que ser� prestado no valor relativos de 6 meses a 12 meses do aluguel atualizados a at� a data da cau��o. Este dispositivo n�o ser� aplicado aos casos do artigo 9� da Lei n. 8.245/91.
A��o Revisional
A a��o revisional que era previsto rito sumar�ssimo passa a ser sum�rio com a seguintes observa��es, in verbis:
�Art. 68. Na a��o revisional de aluguel, que ter� o rito sum�rio, observar-se-� o seguinte: (...)
II � ao designar a audi�ncia de concilia��o, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locat�rio, ou nos que indicar, fixar� aluguel provis�rio, que ser� devido desde a cita��o, nos seguintes moldes:
a) em a��o proposta pelo locador, o aluguel provis�rio n�o poder� ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em a��o proposta pelo locat�rio, o aluguel provis�rio n�o poder� ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;�
Obs.: Aqui a modifica��o foi apenas did�tica, o conte�do permaneceu o mesmo e houve a acentua��o terminol�gica: locador e locat�rio.
�(...) IV � na audi�ncia de concilia��o, apresentada a contesta��o, que dever� conter contraproposta se houver discord�ncia quanto ao valor pretendido, o juiz tentar� a concilia��o e, n�o sendo esta poss�vel, determinar� a realiza��o de per�cia, se necess�ria, designando, desde logo, audi�ncia de instru��o e julgamento;�
Obs.: Aqui a modifica��o foi mais na solenidade da audi�ncia, em que primeiro haver� a audi�ncia de concilia��o, ocasi�o em o que r�u apresentar� a contesta��o com a sua contraproposta de acordo, que n�o sendo frut�fera, assim, ser� realizada a instru��o probat�rio na audi�ncia de instru��o e julgamento. Na verdade, o que se fez, foi dividir a audi�ncia, pois tudo isso era feito numa �nica audi�ncia chamada apenas de audi�ncia de instru��o e julgamento.
�V � o pedido de revis�o previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposi��o de recurso contra a decis�o que fixar o aluguel provis�rio.�
Obs.: O inciso II do artigo 68 prev� a possibilidade de revis�o do aluguel provis�rio, aquele que vige durante o processo na rela��o locat�rio versos locador. O inciso V veio a ser acrescido determinando tamb�m a interrup��o prescricional na interposi��o de recurso contra a decis�o que fixar o aluguel provis�rio.
� bom frisar que o prazo prescricional se interrompe, isto �, julgada, em senten�a transitada em julgada, a revis�o de aluguel provis�rio o prazo prescricional para interposi��o recursal recome�a ab initicio. Diferente da suspens�o que recome�a o prazo de onde havia parado.
A��o Renovat�ria
A a��o renovat�ria � a��o cuja finalidade o pr�prio nome j� nos diz, visa � renova��o do contrato locat�cio. Quanto ao seu procedimento, tamb�m, foi pouca coisa que mudou, na verdade vieram apenas duas corre��es terminol�gicas, no inciso V, artigo 71, onde se liga minist�rio da Economia, agora se l� Minist�rio da Fazenda; e no artigo 74 a mudan�a foi do prazo para o despejo volunt�rio que de 6 meses foi reduzido para 30 dias no caso de que a loca��o n�o for renovada, independente de transito em julgado da senten�a, como se requeria anteriormente, � claro, havendo pedido na contesta��o.
� claro que embora tenha sido feito pequenas altera��es no texto legal o que se tem em mente � fazer o propriet�rio de im�veis dispon�veis a moradia que a ceda para essa finalidade econ�mica social. � claro tamb�m, que � imposs�vel pensar, nos dias de hoje, que a pessoa que tenha um bem a seja obrigado ceder gratuitamente a um estranho sua propriedade, ou seja, que o Estado venha a onerar ainda mais o contribuinte particular com obriga��o que ele chamou para si. O correto de fato, � que o mercado imobili�rio seja incentivado para aqueles casos em que a pessoa prescinde a loca��o e que todos tivessem condi��o de ter moradia, mas esse pensamento, ainda, � utopia a sociedade contempor�nea. E a loca��o � pol�tica, � troca entre o Estado e o particular propriet�rio.
As regras de loca��o residencial � generalidade
Contrato de Loca��o
O contrato se far� de forma sob prazo determinado ou indeterminado. Neste �ltimo caso ou nos prazos em que puder superar os 10 anos de loca��o, se for o locador caso sob regime que comunique os bens, dever� haver a outorga conjugal, do contr�rio, n�o ser� necess�rio.
Enquanto na posse direta do bem, o locador tem assegura sua perman�ncia, n�o podendo o locador reaver o im�vel alugado. No entanto, a essa regra a exce��es que permitem o locador a reaver o im�vel.
O locador poder� reaver o im�vel locado por prazo indeterminado atrav�s da denuncia��o, este � o termo para notifica��o por escrito, e isso � sempre importante, para notifica��o deste porte dever� ser por escrito e encaminhada de prefer�ncia por correios via aviso de recebimento ou pelo cart�rio de of�cio. Assim, ser� comunicado o locador do desejo do propriet�rio do im�vel alocado em reaver o im�vel e que dever� ser feito com anteced�ncia m�nima de 30 dias. No caso do im�vel que foi alienado, da mesma forma se exige a denuncia��o, s� que com anteced�ncia m�nima deve ser de 90 dias.
Se o contrato � por prazo determinado, deve se esperar que ele termine, se n�o houver cl�usula resolutiva.
As loca��es cujo prazo determinado seja de igual ou a superior a 30 meses, findam no prazo estipulado independente de notifica��o ou aviso. Se o locat�rio continuar na posse sem ser incomodado por mais de trinta dias, presume-se que o contrato locat�cio foi prorrogado tacitamente por prazo indeterminado sob as mesmas cl�usulas do contrato anterior.
Ocorrendo a prorroga��o o locador poder� denunciar a qualquer tempo concedendo prazo de trinta dias para sua desocupa��o.
O contrato de loca��o ser� sempre prorrogado quando paasar trinta dias do prazo aven�ado para seu t�rmino e o im�vel n�o for exigido de volta. Subloca��o
Subloca��o � a loca��o da loca��o, isto �, o locat�rio, com permissivo do locador, re-aloca o im�vel a terceiro com quem ter� responsabilidade subsidi�ria e todas a regras da loca��o a ela tamb�m ser� aplicada.
O aluguel � ajuste contratual de livre conversa��o e seu reajuste ao longo do contrato tamb�m. N�o se pode aven�ar aluguel em moeda estrangeira e vincul�-la a varia��o cambial ou ao sal�rio m�nimo. Mas � permitido o reajuste na conformidade com legisla��o especial.
P�s tr�s anos de loca��o a revis�o do aluguel poder� ser requerida em a��o revisional nos termos dos artigos 68 a 70 da Lei do inquilinato, observando as altera��es ditadas pela Lei n. 12.112/09.
N�o estando � loca��o garantida o locador poder� exigir o pagamento do aluguel e encargos at� o sexto di a �til. E fora essa hip�tese e a loca��o por temporada o locador n�o pode exigir o adiantamento do aluguel.
Nas subloca��es, o aluguel n�o pode ser o dobro do valor da loca��o. Descumprida tal determina��o legal, o sublocat�rio poder� livremente reduzir o aluguel at� o limite neles estabelecidos.
Morte do locador ou locat�rio
Com a morte do locador, por sucess�o, o direito e deveres ao im�vel relacionados transmitem-se aos herdeiros. Mas morrendo o locat�rio, sub-rogam a loca��o o c�njuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necess�rios e as pessoas que viviam na depend�ncia econ�mica do de cujus, desde que residentes no im�vel.
Se o de cujusi locat�rio estava separado de fato, separado judicialmente, divorciado ou havia dissolvida a uni�o est�vel, a loca��o prossegue automaticamente com o c�njuge ou companheiro que havia permanecido no im�vel, sendo necess�ria a comunica��o, por escrito, do locador, que poder� tanto requer o im�vel em 30 dias ou exigir a substitui��o do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas na lei.
Aliena��o
O prazo de denuncia��o da loca��o deve ser exercido dentro de 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso, e passado disso, presume-se mantida a loca��o pelo novo propriet�rio.
O promiss�rio comprador ou cession�rio, aqueles que se compromete a realizar o neg�cio jur�dico, em car�ter irrevog�vel, tem o mesmo direito do alienante de requerer o im�vel dentro de 90 dias, com imiss�o da posse e t�tulo registrado junta � matr�cula do mesmo.
O prazo m�nimo de desocupa��o � de noventa dias, mas nos casos de contrato determinado o prazo poder� ser at� mesmo menor que o legal se tal cl�usula consta no contrato de loca��o ou dever� ser cumprido at� o final.
Na aliena��o, cess�o ou mesmo apenas promessa, o locat�rio tem prefer�ncia sob o im�vel, pois dele j� possui a posse direta. Direito que caduca em 30 dias se o locat�rio n�o manifestar interesse ao locador de maneira inequ�voca. Como a prefer�ncia � de quem est� na posse do im�vel, se houver subloca��o o direito de prefer�ncia ser� do sublocat�rio e depois do locat�rio. N�o exercitado o direito de prefer�ncia, tanto o locat�rio como o sublocat�rio, cujo contrato de loca��o esteja averbado junto a matr�cula de im�vel a pelo menos 30 dias da sua aliena��o, poder�o reclamar por perdas e danos para o alienante. Ou ent�o, poder�o depositar em ju�zo o pre�o do im�vel e os valores para o ato de sua transfer�ncia, haver para si o im�vel dentro do prazo de 6 meses, contado do registro em Cart�rio de Im�veis do ato que os preteriram da prefer�ncia.
Benfeitorias necess�rias e as �teis, autorizadas pelo locat�rio, devem ser indenizadas pelo locador, al�m de permiti o direito de reten��o. Segundo a s�mula 335 do STJ, � v�lida cl�usula no contrato de loca��o em que o locat�rio ren�ncia a essa indeniza��o.
A responsabilidade na loca��o entre v�rios locat�rios ou locadores � solid�ria, isto �, qualquer um deles pode vir a ser citado e notificado a vir a compor a lide que versa sobre a loca��o e os demais poderam vir a comp�-la por meio do instituto processual do chamamento ao processo (arts. 77 a 80 do CPC).
Deveres do locador e locat�rio
S�o deveres do locador (art.22 da LI): �I � entregar ao locat�rio o im�vel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II � garantir, durante o tempo da loca��o, o uso pac�fico do im�vel locado;
III � manter, durante a loca��o, a forma e o destino do im�vel;
IV � responder pelos v�cios ou defeitos anteriores � loca��o;
V � fornecer ao locat�rio, caso este solicite, descri��o minuciosa do estado do im�vel, quando de sua entrega, com expressa refer�ncia aos eventuais defeitos existentes;
VI � fornecer ao locat�rio recibo discriminado das import�ncias por este pagas, vedada a quita��o gen�rica;
VII � pagar as taxas de administra��o imobili�ria, se houver, e de intermedia��es, nestas compreendidas as despesas
necess�rias � aferi��o da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII � pagar os impostos e taxas, e ainda o pr�mio de seguro complementar
contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o im�vel, salvo disposi��o expressa em contr�rio no contrato;
IX � exibir ao locat�rio, quando solicitado, os comprovantes relativos �s parcelas que estejam sendo exigidas;
X � pagar as despesas extraordin�rias de condom�nio.
b) pintura das fachadas, empenas, po�os de aera��o e ilumina��o, bem como das esquadrias
d) indeniza��es
trabalhistas e previdenci�rias
pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao in�cio da loca��o;
e) instala��o de equipamentos de seguran�a e de inc�ndio, de telefonia, de intercomunica��o,
de esporte e de lazer;
g) constitui��o de fundo de reserva.�
S�o deveres do locat�rio (art. 323 das LI):
�I � pagar pontualmente o aluguel e os encargos da loca��o, legal ou contratualmente exig�veis, no prazo estipulado
ou, em sua falta, at� o sexto dia �til do m�s seguinte ao vencido, no im�vel locado, quando outro local n�o tiver sido indicado no contrato;
II � servir-se do im�vel para o uso convencionado
ou presumido, compat�vel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat�-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III � restituir o im�vel, finda a loca��o, no estado em que o recebeu, salvo as deteriora��es decorrentes do seu uso normal;
IV � levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento
de qualquer dano ou defeito cuja repara��o a este incumba, bem como as eventuais turba��es de terceiros;
V � realizar a imediata repara��o dos danos verificados no im�vel, ou nas suas instala��es, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI � n�o modificar a forma interna ou externa do im�vel sem o consentimento pr�vio e por escrito do locador;
VII � entregar imediatamente ao locador os documentos de cobran�a de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intima��o, multa ou exig�ncia de autoridade p�blica, ainda que dirigida a ele, locat�rio;
VIII � pagar as despesas de telefone e de consumo de for�a, luz e g�s, �gua e esgoto;
cumprir integralmente a conven��o de condom�nio e os regulamentos internos;
XI � pagar o pr�mio do seguro de fian�a;
XII � pagar as despesas ordin�rias de condom�nio.
c) limpeza, conserva��o e pintura das instala��es
e depend�ncias de uso comum;
� 3� No edif�cio constitu�do por unidades imobili�rias aut�nomas, de propriedade da mesma pessoa, os locat�rios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no � 1� deste artigo, desde que comprovadas.�
O pagamento dos tributos, encargos e despesas ordin�rias de condom�nio podem ser aven�adas para que o locat�rio as pague, caso em que o locador poder� requerer tais quantias j� inclu�do no aluguel.
Nos casos de reparos urgentes nos im�vel, tamb�m, de obriga��o do locador, poder� o locat�rio as providenciar com o abatimento no aluguel. Se o locador for as realizar, o locat�rio deve permitir. Se o reparo demorar mais de 10 dias, o locat�rio poder� requerer o abatimento, proporcional ao per�odo, no aluguel e por mais de 30 dias, poder� resilir o contrato.
A resili��o contrato pelo locat�rio antes do t�rmino do prazo do contrato incide multa proporcional ao excedente previsto para o fim do contrato. Salvo, se por motivo de transfer�ncia por empregador, privado ou p�blico, para prestar servi�o em localidade diversa do in�cio do contrato e sendo o locador notificado do fato com anteced�ncia m�nima de 30 dias. Garantias locat�cias
A cau��o, a fian�a, seguro de fian�a locat�cia e cess�o fiduci�ria de quotas de fundo de investimento s�o as garantias exig�veis para garantir a loca��o. O par�grafo �nico do artigo 37, pro�be que tais garantia sejam simultaneamente exigidas num mesmo contrato, mas poder� prever o contrato que na falta ou decaindo uma das garantias a outra que a substituir�.
As garantias persistem at� a efetiva entrega do im�vel.
A cau��o � tipo de garantia em que o locat�rio do contrato deixa a disposi��o do locador, com prefer�ncia, bem m�vel ou im�vel, capaz de compensar futura cobran�a por d�bitos pelo n�o pagamento do aluguel. Quando a cau��o recai sobre bem im�vel, deve ser averbada junto a sua inscri��o no respectivo cart�rio. Quando a cau��o for bem m�vel, poder� ser em dinheiro, neste caso, ser� o adiantamento de no m�ximo 3 meses do valor do aluguel que dever� ser depositada em cardeneta de poupan�a , revertendo as vantagens ao locat�rio. Sendo por t�tulos e a��es a cau��o dever� ser substitu�da em 30 dias, quando as entidades emitente falirem, entrarem em liquida��o.
A fian�a, em termos simplistas, � cau��o feita por terceiro a benef�cio do locat�rio. Ela se estende a todas as obriga��es do locat�rio.
O fiador pode pedir a sua desonera��o por notifica��o feita ao locador e locat�rio, ficando desde ent�o, respons�vel, ainda, pela loca��o pelo per�odo de 120 dias.
Seguro fian�a locat�cia, � a fian�a da fian�a, isto �, o fiador vai realizar um seguro em institui��o financeira da sua fian�a.
Cess�o fiduci�ria de quotas de fundo de investimento ou t�tulo de capitaliza��o s�o aplica��es financeiras com fundamento de constituir fundos especificamente para garantia imobili�ria e que caracterizam- se por sua indisponibilidade, inalienabilidade e impenhorabilidade. Como t�tulos de valores mobili�rios suas cotas s�o administradas pela CVM - Comiss�o de Valores Mobili�rios, segundo o art. 88 da lei n. 11.196, de 21 de novembro de 2005.
Segundo o artigo 40 da LI se pode requere novo fiador ou sua substitui��o nos seguintes casos:
�I � morte do fiador;
II � aus�ncia, interdi��o, fal�ncia ou insolv�ncia do fiador, declaradas judicialmente;
III � aliena��o ou grava��o de todos os bens im�veis do fiador ou sua mudan�a de resid�ncia sem comunica��o ao locador;
IV � exonera��o do fiador;
V � prorroga��o da loca��o por prazo indeterminado, sendo a fian�a ajustada por prazo certo;
VI � desaparecimento dos bens m�veis;
VII � desapropria��o ou aliena��o do im�vel.
VIII � exonera��o de garantia constitu�da por quotas de fundo de investimento;
IX � liquida��o ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.�
Obs.: art. 37, IV � cess�o fiduci�ria de quotas de fundo de investimento.
A loca��o tempor�ria, como se pode ter id�ia � a loca��o de im�vel, mobiliado ou n�o por um curto per�odo de tempo, sempre determinado e que n�o ultrapassa os 90 dias, como por exemplo, aluguel de casa de praia para as f�rias anuais.
O pagamento da loca��o do im�vel pode ser requerido em um s� pagamento e que seja antecipado os alugu�is e encargos, podendo, ainda, o locador requerer qualquer da s garantias locat�cias.
Permanecendo o locat�rio no im�vel por mais de 30 dias, presume-se prorrogado a aloca��o por tempo indeterminado, n�o sendo exig�vel o adiantamento de aluguel e encargos. Neste caso, para o locador denunciar a loca��o poder� o fazer ap�s 30 dias ou ocorrendo qualquer das hip�teses do art. 47 da Lei do Inquilinato.
Retomada do im�vel pelo locador
O locador pode pedir o im�vel, respeitando-se as regras legais nos casos: despejo por m�tuo acordo; na decorr�ncia da pr�tica de infra��o legal ou contratual; na decorr�ncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; quando da necessidade de realiza��o de repara��es urgentes determinadas pelo Poder P�blico, que n�o possam ser normalmente executadas com a perman�ncia do locat�rio no im�vel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;em decorr�ncia de extin��o do contrato de trabalho, se a ocupa��o do im�vel pelo locat�rio estiver relacionada; com o seu emprego; se for pedido para uso pr�prio, de seu c�njuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que n�o disponha, assim como seu c�njuge ou companheiro, de im�vel residencial pr�prio; se for pedido para demoli��o e edifica��o licenciada ou para a realiza��o de obras aprovadas pelo Poder P�blico, que aumentem a �rea constru�da em, no m�nimo, vinte por cento ou, se o im�vel for destinado a explora��o de hotel ou pens�o, em cinq�enta por cento;se a vig�ncia ininterrupta da loca��o ultrapassar cinco anos.
Nos casos em que o locador exigir o im�vel para uso pr�prio, c�njuge ou companheiro, ascendente ou descendente, que n�o disponha de im�vel pr�prio dever� demonstrar em ju�zo tal necessidade.
A lei do Inquilinato prev� 4 a��es: a A��o de Despejo, pr�pria para se reaver a posse do im�vel alugado, consta regrada nos artigos 59 a 66, com altera��es pela Lei n. 12.112/09, nos artigos 59 e 62; a A��o de Consigna��o de Aluguel e Acess�rios da loca��o, artigo 67; a A��o Revisional de Aluguel, artigos 68 a 70, artigo 68 alterado pela Lei n. 12.112/09;e a A��o Renovat�ria, arts. 71 a 75, com altera��es nos artigos 71 e 74 feitos pela Lei n. 12.112/09. Esta �ltima a��o � especifica a loca��o n�o residencial, n�o aplic�vel a residencial porque � faculdade do propriet�rio do im�vel locado reav�-lo.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 3� Volume. S�o Paulo: Saraiva, 2006 Lei do Inquilinato. Lei do Inquilinato, Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, com altera��es da Lei n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009.
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TARTUCE, Fl�vio. Direito Civil 3. Teoria geral dos Contratos e Contratos em esp�cie. S�o Paulo: M�todo, 2006
VENOSA, S�lvio de Salvo. Direito Civil . Vol. II e III. S�o Paulo: Saraiva, 2006 Informa��es Sobre o Autor
AYRES, Deborah Maria. Lei do Inquilinato. In: �mbito Jur�dico, Rio Grande, XIII, n. 75, abr 2010. Dispon�vel em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=7534&revista_caderno=7>. Acesso em jun 2016.

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