Source: https://www.laleggepertutti.it/255423_mancata-convocazione-la-riunione-di-condominio-e-valida
Timestamp: 2019-08-21 11:06:33+00:00

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Mancata convocazione: la riunione di condominio è valida?
Omessa convocazione di uno dei condomini: l’assemblea condominiale e la relativa votazione sono annullabili anche se ratificate con una successiva delibera.
Nel tuo condominio si è tenuta una riunione alla quale non hai partecipato. L’amministratore, infatti, ha dimenticato di inviarti l’avviso e, anche se avevi conoscenza della convocazione per averne sentito parlare dal tuo vicino di pianerottolo, hai preferito non presentarti per mancanza di tempo e di interesse. Ora però hai saputo che si è deciso qualcosa di molto importante; vorresti quindi opporti facendo annullare la delibera. Puoi farlo? In caso di mancata convocazione, la riunione di condominio è valida?
Sul tema dell’omessa comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea a uno o più condomini si è spesso pronunciata la giurisprudenza stabilendo che, tale dimenticanza, comporta l’«annullabilità» della decisione. Attenzione: «annullabilità» e non «nullità», come comunemente si dice; non è una differenza di poco conto perché – per come vedremo a breve – le conseguenze tra l’una e l’altra ipotesi sono notevoli e rilevanti.
Ad esempio, una sentenza del tribunale di Milano dello scorso anno [1], chiamato appunto ad esprimersi sulla illegittimità dell’assemblea condominiale per omessa convocazione ad un soggetto, ha fornito un importante chiarimento di cui è bene dare conto per comprendere quali margini di manovra ha il condomino escluso per tutelarsi e quali invece il condominio per sanare la situazione. Anche il tribunale di Roma [2], più di recente, si è espresso sul medesimo tema.
Procediamo dunque con ordine e cerchiamo di capire se è valida la riunione di condominio in caso di mancata convocazione di uno o più condomini.
1 Avviso di convocazione assemblea di condominio: come e quando
2 Omessa o tardiva convocazione dell’assemblea: conseguenze
3 Vizi dell’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio
4 Sostituzione della delibera con un’altra
Avviso di convocazione assemblea di condominio: come e quando
Almeno 5 giorni prima della riunione, ogni condomino deve aver ricevuto l’avviso di convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore. In altre parole ci devono essere almeno 5 giorni tra la data di consegna dell’avviso e quella fissata per la riunione dell’assemblea. Il termine (inderogabile) per l’invio viene calcolato partendo dal giorno stabilito per la riunione, che non viene incluso e conteggiando i 5 giorni all’indietro fino ad arrivare al quinto che viene invece incluso.
La comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere “formale”, deve cioè poter consentire la dimostrazione dell’avvenuto ricevimento dell’avviso. Sicché non sono sufficienti le convocazioni fatte con email semplice, con sms sul cellulare, con un avviso immesso nella cassetta della posta o affisso alla bacheca di condominio. L’amministratore deve invece valersi della raccomandata o dell’avviso consegnato a mani e controfirmato; ai condomini muniti di Pec (professionisti, ditte individuali, società) è possibile inviare anche solo la posta elettronica certificata.
L’avviso di convocazione deve indicare, in modo analitico, i punti all’ordine del giorno che verranno trattati durante la riunione in modo da consentire ai proprietari degli appartamenti di farsi una chiara idea di quel che sarà oggetto di dibattito e votazione. Un ordine del giorno incompleto o generico rende annullabile l’assemblea.
Leggi sul punto: Assemblea di condominio: avviso di convocazione.
Omessa o tardiva convocazione dell’assemblea: conseguenze
Secondo la giurisprudenza, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione anche di uno solo dei condomini, l’assemblea di condominio e tutte le votazioni in essa adottate sono annullabili su istanza solo degli interessati, ossia di coloro che non hanno potuto partecipare. Quindi un condomino che si è presentato alla riunione non può impugnare la delibera se un altro non è stato correttamente convocato; solo quest’ultimo ha il potere di farlo.
La delibera è impugnabile solo da chi ha un vero interesse a farlo. Sono pertanto annullabili ma non nulle, le delibere assunte senza aver convocato uno dei condomini. Ad impugnarle, perciò, potrà essere soltanto l’escluso e non qualcuno dei presenti [3]. Ecco che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera denunciando l’omessa convocazione di altri aventi diritto.
Per fare annullare la delibera, il condomino che non è stato avvisato deve rivolgersi al tribunale e impugnarla entro 30 giorni da quando ne ha avuto notizia ossia da quando l’amministratore gli ha comunicato il verbale dell’assemblea. Anche se è venuto a conoscenza della riunione in altri modi (ad esempio tramite voci di corridoio), i 30 giorni iniziano a decorrere solo dalla trasmissione ufficiale del verbale.
Prima del giudizio in tribunale è obbligatorio presentarsi a un organismo di mediazione per tentare un accordo bonario con la controparte. Senza questo passaggio, il giudice non può mandare avanti il giudizio.
Vizi dell’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio
Comportano l’annullabilità della riunione di condominio (anche) i seguenti vizi collegati all’avviso di convocazione:
ordine del giorno incompleto (delibera presa su argomento non nell’ordine del giorno);
omessa indicazione dei criteri di ripartizione di una spesa condominiale posta all’ordine del giorno;
omessa convocazione di un condomino;
omessa convocazione dei nuovi acquirenti proprietari di nuove autonome porzioni di piano a seguito del frazionamento di un unico bene di proprietà esclusiva;
convocazione mediante semplice e-mail.
Sostituzione della delibera con un’altra
Secondo la sentenza del tribunale di Milano citata in apertura, qualora uno o più condomini non ricevano l’avviso di convocazione per partecipare all’assemblea, la delibera è illegittima e va annullata a meno che, nel frattempo, non sia intervenuta un’altra assemblea condominiale a sanare il vizio e, con un avviso questa volta inviato a tutti i condomini, abbia riproposto le stesse questioni all’ordine del giorno e proceduto a nuove votazioni. Viceversa, se tale seconda delibera di ratifica viene avviata solo dopo l’impugnazione della prima in tribunale, il giudice è comunque obbligato a verificare l’illegittimità della prima riunione e a condannare il condominio a rimborsare le spese processuali.
Dalla pronuncia del tribunale si ricava un ulteriore spunto: compete al condominio dimostrare la data di avvenuta consegna del verbale al condomino assente.
[1] Trib. Milano, sent. n. 6912/18 del 18.06.2018.
[2] Trib. Roma sent. n. 5891 del 19 marzo 2019
[3] Nel sostenerlo, il tribunale di Roma – trattenendosi sul motivo chiave della controversia ossia l’irregolarità delle deliberazioni – ribadisce, allineandosi ad una tesi consolidata (Cassazione 8520/2017), come l’omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento e non di nullità delle deliberazioni assunte dall’assemblea. Trova, dunque, applicazione l’articolo 1441 del Codice civile, per cui l’annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse è stabilito.
Tribunale Milano sez. XIII, 18/06/2018 numero 6912
Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del giudice unico Dott. Pietro
Paolo Pisani ha pronunciato la seguente
nella causa civile di I Grado iscritta al N. 60477/2016 R.G.
M.F.P.I. (C.F. (omissis…)(;) e V.F.M. (C.F. (omissis…)(;) con il patrocinio dell’avv. GUGLIOTTA
ANTONINO, con elezione di domicilio in VIA (omissis…) 20154 MILANO presso l’avvocato
COND. VIA (omissis…) M. (C.F. (omissis…)(;), con il patrocinio dell’avv. D’OPPIDO FABIO, con elezione
di domicilio in VIALE (omissis…) 20162 MILANO presso lo studio dell’avvocato suddetto
Per quanto riguarda domande, eccezioni e richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, attesa la modificazione dell’art. 132 n. 4 c.p.c. con la L. n. 69 del 2009, che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
Oggi la causa è stata decisa con la lettura in udienza del dispositivo e di sintetica motivazione della sentenza ai sensi dell’art. 281-sexies c.p.c.
1) – La presente controversia prende origine dalla impugnativa della delibera assembleare del condominio convenuto del 24/02/2015, per mancata convocazione degli attori alla assemblea nella quale è stata emessa.
Alle deduzioni degli attori ha replicato il condominio convenuto, eccependo la decadenza dalla facoltà di impugnare la delibera in esame e, nel merito, chiedendone il rigetto e, comunque, la cessazione della materia del contendere per essere intervenuta la Delib. del 18 maggio 2017 che ha ratificato quella impugnata. 2) – Preliminarmente va esaminata la eccezione di parte convenuta di cessazione della materia del contendere tra le parti, per essere intervenuta la Delib. del 18 maggio 2017 che ha ratificato quella impugnata, sostituendola integralmente.
Come è noto, la fattispecie in esame è sottoposta alla disciplina dell’art. 2377 u.c. c.c. – secondo cui “l’annullamento della deliberazione dell’assemblea della società per azioni non può aver luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dell’atto costitutivo”. Norma ritenuta applicabile anche nella materia condominiale ogni qual volta l’assemblea condominiale, regolarmente riconvocata, abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell’impugnazione, ponendo in essere, pur in assenza di formule particolari, un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido (in senso conforme Cass. civ., Sez. II, 28/06/2004, n. 11961; Cass. 09.12.97 n. 12439; Cass. 05.06.95 n. 6304; Cass. n. 3159 del 1993; Cass. n. 13740 del 1992).
Nel caso in esame la detta sostituzione è avvenuta ma, come è ugualmente noto, perché si verifichi la cessazione della materia del contendere è necessario che le parti si diano reciprocamente atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e sottopongano conclusioni conformi in tal senso al giudice (Cass. SS.UU. n. 13969 del 2004), mentre, allorquando la sopravvenienza di un fatto che si assuma suscettibile di determinare la cessazione della materia del contendere sia allegato da una sola parte e l’altra non aderisca a tale prospettiva, il suo apprezzamento, se dimostrato, non può portare puramente e semplicemente ad una pronuncia di cessazione della materia del contendere, ma ad una pronuncia dichiarativa dell’esistenza del diritto azionato e, quindi, di accoglimento della domanda o di sopravvenuto difetto di interesse ad agire dell’attore in ordine ai profili non soddisfatti da tale dichiarazione. In ogni caso, rimane salva la valutazione sulle spese giudiziali, che deve tenere conto della circostanza che l’attore è stato costretto al giudizio dal disconoscimento del suo diritto da parte
del convenuto, venuto meno solo durante il suo svolgimento e, dunque, della sostanziale esistenza di una soccombenza del convenuto quantomeno in ordine al profilo inerente l’accertamento della sussistenza della situazione giuridica fatta valere, che la pronuncia del giudice, in quanto attestante un difetto di interesse ad agire soltanto sopravvenuto, sostanzialmente riconosce (Cass. civ. Sez. II, Sent., 18-06-2014, n. 13885).
Parte attrice non ha rinunciato alla decisione sulle sue domande ma non ha dimostrato di avere ancora un concreto, attuale, interesse alla decisione in merito alle stesse, per quanto in atti e tenuto conto che con la delibera successiva si è avuta la sostituzione integrale di quella impugnata.
Ne consegue che dovrà esaminarsi nel merito la domanda attorea solo ai fini dell’accertamento della soccombenza virtuale di una delle parti.
3) – Come è noto, m materia di delibere condominiali la convocazione di tutti i condomini è il mezzo attraverso il quale i partecipanti al condominio vengono invitati alla riunione e sono posti nella condizione di dare il loro apporto informato e consapevole alla formazione della volontà dell’ente condominiale, in vista di interessi comuni. Con la conseguenza che, la mancata o tardiva comunicazione anche ad uno solo dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, costituendo violazione di norme che disciplinano il procedimento, comporta l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, terzo comma, cod. civ., – decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione -, rimane valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. (Cass. civ. Sez. UU., 07/03/2005, n. 4806; Cass. civ., Sez. II, 24/07/2012, n. 12930).
Nel caso in esame non vi è prova della convocazione degli attori per la assemblea che ha emesso la delibera in esame, mentre parte attrice per replicare alla eccezione di parte convenuta di averla indirizzata presso l’edificio condominiale ha dimostrato in atti di avere residenza altrove.
Come è ugualmente noto, è opinione giurisprudenziale pacifica, applicata anche in caso di convocazione per l’assemblea di condominio, che, se la presunzione di conoscenza prevista dall’art. 1335 cod. civ. per gli atti recettizi in forma scritta una volta che gli stessi siano giunti all’indirizzo del destinatario, opera per il solo fatto oggettivo dell’arrivo dell’atto nel luogo di sua destinazione, rimane sempre a carico del mittente l’onere di provare l’avvenuto recapito all’indirizzo del destinatario, salva la prova da parte del destinatario medesimo dell’impossibilità di acquisire in concreto l’anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà (Cass. Civ. sentenza n. 4352 del 1999; Cass. civ., Sez. II, 06/10/2011, n. 20482; Cass. civ., Sez. I, 27/10/2005, n. 20924; Cass. civ., Sez. III, 08/06/2012, n. 9303).
Gli stessi principi si applicano anche alla comunicazione del verbale assembleare, dalla quale decorre il termine decadenziale previsto dall’art. 1137c.c. per chi, come gli odierni attori, come pacifico in atti, fosse stato assente alla assemblea e intendesse far valere un vizio rilevante sotto il profilo dell’annullabilità della delibera, quale quello in esame.
Anche della comunicazione di tale verbale agli attori non vi è prova in atti, né è fondata la eccezione di parte convenuta che essi avrebbero avuto conoscenza della delibera a seguito della notifica del decreto ingiuntivo emesso in forza della stesse o, quantomeno dal momento del pignoramento dei suoi conti correnti e che, conseguentemente, sarebbero decaduti dal potere di impugnarla per decorso da queste date del termine di cui all’art. 1137 c.c..
Sul punto va osservato che, l’onere di comunicazione della deliberazione agli assenti previsto dall’art. 1137 c.c. a carico del condominio si traduce indispensabilmente nell’adempimento del canone presuntivo di cui all’art. 1135 c.c., sicché impone la trasmissione del verbale all’indirizzo del condomino assente (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 29386 del 28/12/2011; vedi sul punto anche Cass. civ. Sez. II, 02/08/2016, n. 16081) e non è surrogabile nel senso di ampliare l’autoresponsabilità del condomino ricevente fino al punto di obbligarlo ad attivarsi per acquisire e conoscere il testo delle deliberazioni stesse in altro modo (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 29386 del 28/12/2011).
Con la conseguenza che, anche la conoscenza della semplice esistenza della delibera impugnata dalla lettura del decreto ingiuntivo ottenuto dal Condominio sulla base della stessa, non potrà mai costituire conoscenza del suo contenuto e surrogare la sua trasmissione integrale presso l’indirizzo del condomino.
Ciò posto in maniera del tutto assorbente al fine del rigetto dell’eccezione di decadenza dal potere di impugnare la delibera in esame, mette solo conto osservare che, anche ove dovesse ritenersi, – sulla base di altra opinione giurisprudenziale che non si condivide (cfr.: Cass. civ. Sez. II, 02/08/2016, n. 16081) -, che tale conoscibilità sia ancorata alla data di proposizione dell’opposizione al decreto
ingiuntivo, comunque nel caso in esame sarebbe stato rispettato il termine decadenziale previsto dall’art. 1137 c.c..
Tanto perché la opposizione al decreto ingiuntivo è stata proposta in data 12/09/2016 (doc. 11 convenuto) e la presente impugnazione è avvenuta prima del decorso dei 30 giorni da tale momento, mediante la proposizione della procedura di mediazione e la comunicazione in data 6/10/2016 della convocazione per la seduta davanti all’Organismo di mediazione.
Ciò rilevato e ritenuto in fatto e diritto, va rigettata la eccezione di decadenza dalla impugnazione e va accertato che la assemblea condominiale del 24/02/2015 non si è validamente costituita per mancata convocazione degli attori.
Con la conseguenza che la delibera impugnata dovrebbe essere annullata essendo emerso il profilo di illegittimità sollevato da parte attrice, se non fosse intervenuta la cessazione della materia del contendere e la carenza sopravvenuta di interesse ad agire degli stessi dopo la sua sostituzione con quella del 18/05/2017, non residuando ulteriori profili meritevoli di decisione giudiziale in ordine alla impugnativa in esame.
Ne consegue, infine, la soccombenza virtuale del condominio in punto governo delle spese di lite e l’assorbimento nella presente pronuncia di ogni altra domanda e questione in giudizio tra le parti.
4) – Le spese e competenze del presente giudizio e quelle di mediazione, seguono la soccombenza ai sensi dell’art. 91 c.p.c., e vanno poste a carico di parte convenuta Condominio ed a favore di parte attrice e vengono liquidate come in dispositivo, determinandole sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia n. 55 del 10 marzo 2014, in considerazione del valore della domanda.
Stante la mancata partecipazione del convenuto, senza giustificato motivo, alla mediazione obbligatoria ex art. 5 del D.Lgs. n. 28 del 2010 e 71-quater disp att. c.c., lo stesso va condannato ai sensi dell’art. 8, comma 4-bis di tale D.Lgs. al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, come in dispositivo.
Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra istanza disattesa,
• rigettata o assorbita, così provvede sulle domande formulate in atti:
• – Accerta la illegittimità della delibera impugnata del 24/02/2015 e dichiara la cessazione della materia del contendere sul punto, come in motivazione.
• – Condanna il convenuto Condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, a corrispondere agli attori, in solido tra di loro, le spese e competenze di lite e di mediazione, liquidate in Euro. 550,00 per spese e Euro. 3.000,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva di legge.
• – Condanna il convenuto Condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, pari ad Euro. 518,00. Sentenza immediatamente esecutiva come per legge e resa ex articolo 281- sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Così deciso in Milano, il 18 giugno 2018.

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