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Timestamp: 2018-09-19 03:31:50+00:00

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Chiusura portone d'ingresso condominiale
Non è esperibile la tutela possessoria a fronte della delibera assembleare che disciplina l'uso del portone d'ingresso, senza...
Non è esperibile la tutela possessoria a fronte della delibera assembleare che disciplina l'uso del portone d'ingresso, senza impedire o limitare l'uso del bene comune ex art. 1102 c.c., ordinandone la chiusura.
Prof. Avv. Rodolfo Cusano - Dott. Francesco Frasari
La vicenda. I signori Tizio e Caio, con ricorso possessorio, adivano il Tribunale di Napoli chiedendo la reintegrazione nel possesso esponendo: - di essere proprietari di un locale al piano terra all'interno del cortile condominiale dove svolgevano l'attività di tipografia; - che il portone era rimasto sempre aperto fin dal 1963 dalle ore 8:30 alle ore 16:30, dal lunedì al venerdì; - che accedevano al cortile interno in questi orari anche i furgoni dei fornitori della tipografia; - che nel febbraio 2017 il predetto cancello è stato improvvisamente chiuso per tutto il giorno dall'amministratore del condominio senza motivazione e senza una delibera assembleare che lo autorizzasse a chiuderlo; - che nonostante le diffide la situazione è rimasta immutata; - che la chiusura reca gravi danni alla tipografia in termini di perdita di clientela e per lo scarico dei fornitori che devono lasciare incustoditi i furgoni all'esterno; - che il frequente rifiuto dei fornitori di scaricare causa un ritardo nella produzione con conseguente malcontento della clientela.
=> Portone d'ingresso condominiale, un breve focus
Si è costituito il Condominio rilevando in fatto che con delibera del 10 novembre 2014, non impugnata, l'assemblea condominiale aveva invitato i Condomini Tizio e Caio a far sì che il cancello d'ingresso al palazzo restasse chiuso per evitare che estranei entrassero nel palazzo anche in considerazione di un furto che era all'epoca avvenuto.
Inoltre, nella riunione dell'11 settembre 2017, l'assemblea aveva respinto l'invito alla mediazione preliminare a questo giudizio evidenziando l'esistenza già di precedenti deliberati in cui si intimava ai ricorrenti Tizio e Caio di chiudere il portone.
In rito l'ente di gestione ha richiamato la giurisprudenza di legittimità che consente, per effetto di delibera condominiale non impugnata, la chiusura dei portoni laddove sia comunque assicurata la disponibilità delle chiavi e dei congegni di apertura a tutti gli utilizzatori senza che sia possibile esperire tutela possessoria al riguardo.
Si pronunciava sul punto il Tribunale di Napoli IV sez. civile in sede di reclamo che con ordinanza del 15 maggio 2018 rigettava il reclamo avverso l'ordinanza del giudice monocratico e condannava i ricorrenti alle spese.
=> Verso apertura portoni condominiali
Problematica. In detto giudizio il Condominio ha preliminarmente precisato che non poteva parlarsi di azione di reintegrazione trattandosi di compossesso (nell'uso del portone d'ingresso) da parte di tutti i condomini.
L'ente di gestione ha richiamato la giurisprudenza di legittimità che consente, per effetto di delibera condominiale non impugnata, la chiusura dei portoni laddove sia comunque assicurata la disponibilità, attraverso le chiavi e i congegni di apertura, a tutti gli utilizzatori senza che sia possibile esperire tutela possessoria al riguardo.
1-Inammissibilita' della domanda
La giurisprudenza della Suprema Corte sia in materia condominiale, sia in tema di esercizio di servitù di passaggio, ha costantemente ritenuto legittima, in quanto assolvente a finalità di migliore godimento del bene comune, l'apposizione di dispositivi di chiusura a cancelli, portoni et similia, purché le relative chiavi o congegni di apertura siano posti a disposizione degli aventi diritto (tra le altre, v. nn. 14719/11, 17874/03, 6513/03, 15977/01).
Nella specie non era esperibile la tutela possessoria a fronte dell'esecuzione di una delibera dell'assemblea condominiale, non oggetto d'impugnazione, che, senza in alcun modo impedire o limitare l'esercizio delle normali facoltà di uso del bene comune, ex art. 1102 c.c. spettante ai partecipanti, con la disposta innovazione aveva soltanto, legittimamente ex art. 1120 c.c., disciplinato l'esercizio delle stesse nell'interesse della collettività dei condomini. (Corte di Cassazione, sentenza 9 gennaio - 21 febbraio 2013, n. 4337).
2-Infondatezza della domanda
Al riguardo si osserva che, come nel caso de quo, non possono ritenersi ricorrenti gli estremi dello spoglio qualora il compossessore eserciti la facoltà di chiusura del bene comune secondo modalità tali da consentire agli altri compossessori di continuare di fatto ad esercitare il loro compossesso secondo modalità che non ne impediscono o restringono affatto l'uso (Cass. 23 febbraio 2015 n. 3509).
Tanto è vero in quanto lo stesso immobile del ricorrente può su richiesta dei suoi clienti aprire il portone di ingresso con il citofono di cui è dotato (Trib. Teramo 15 aprile 2015 n. 547, in senso conf. Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999), (Cass. 23 febbraio 2015 n. 3509).
3-Illegittimità della domanda per violazione dell'art. 1102 c.c.
In condominio l'art. 1102 c.c., dettato in materia di comunione, trova la sua applicazione in virtù di quanto disposto dall'art. 1139 c.c.: "Per quanto non espressamente previsto da questo capo si fa riferimento a quello previsto in materia di comunione".
Orbene, è principio pacifico in giurisprudenza che in caso di compossesso il godimento del bene assurge ad oggetto di tutela possessoria solo allorché uno di essi abbia violato o alterato la destinazione della cosa comune, in maniera da impedire o restringere il godimento spettante a ciascuno di essi (Cass. n. 10406/2001).
Appunto, la destinazione del cancello di ingresso ad un palazzo per sua finalità ha quello di proteggere gli abitanti dello stesso da visite indesiderate.
E ciò in uno con il citofono, pure apposto al lato dello stesso, svolge una funzione di sicurezza che verrebbe meno se si accogliessero le richieste di parte attorea.
Infatti, si avrebbe una violazione dell'art. 1102 c.c. il quale permette al comunista di utilizzare il bene comune purché non ne alteri la destinazione.
Il ragionamento del Tribunale di Napoli. Il giudice adito ha così ritenuto che: "in questo quadro probatorio fornito dall'esperita istruzione sommaria, la chiusura del portoncino pedonale, che per le sue ridotte dimensioni non offriva un'adeguata visuale dell'interno del cortile e, quindi, della tipografia ai potenziali clienti di passaggio sulla pubblica via, rappresenta una molestia che non compromette in modo giuridicamente apprezzabile il compossesso esercitato dai reclamanti stante, come sottolineato dal primo giudice, la presenza del citofono, che apre il passaggio pedonale, e di una targa che all'esterno del portone rende noto ai passanti la presenza della tipografia all'interno dell'edificio.
Anche l'ulteriore affermazione del primo giudice, secondo cui mancherebbe l'animus turbandi, deve essere condivisa richiamando la Cassazione citata già nella prima fase dal Condominio, che ha ritenuto scevra del connotato soggettivo richiesto per la configurabilità della molestia l'esecuzione da parte dell'amministratore di una delibera condominiale, non impugnata (come in questo caso) tenuto conto delle perseguite esigenze di sicurezza e dell'accettabilità, in tale contesto, del lieve disagio richiesto agli utenti dalla necessità di azionare l'apertura con le chiavi o di attendere l'apertura dall'interno.
Secondo questa pronuncia non è proprio esperibile la tutela possessoria, a fronte dell'esecuzione di una delibera dell'assemblea condominiale, non oggetto d'impugnazione, che, senza in alcun modo impedire o limitare l'esercizio delle normali facoltà di uso del bene comune, ex art. 1102 c.c. spettante ai partecipanti, con la disposta innovazione aveva soltanto, legittimamente ex art. 1120 c.c., disciplinato l'esercizio delle stesse nell'interesse della collettività dei condomini".
In conclusione. Con l'ordinanza in commento il Tribunale di Napoli ha rigettato in sede di reclamo, così confermando l'ordinanza di primo grado, il ricorso possessorio ritenendo insussistente la possibilità di tutela possessoria a fronte di una delibera non impugnata la quale ha disciplinato l'esercizio del portone nell'interesse della collettività dei condomini.
Ricorso per azione di reintegrazione e di manutenzione nel possesso.
1102 c.c; 1168 - 1169 - 1170 c.c.; 669 terdecies c.p.c.;
L'assemblea decide la chiusura del portone condominiale anche dopo anni che lo stesso rimaneva aperto durante le ore diurne.
Secondo il Tribunale di Napoli il ricorso possessorio per la reintegrazione/manutenzione non è esperibile di fronte ad una delibera non impugnata con cui il condominio ha disciplinato l'utilizzo del portone d'ingresso al fabbricato disponendone la chiusura.
Infatti, in detta delibera non è in alcun modo impedito o limitato l'esercizio delle normali facoltà di uso del bene comune, ex art. 1102 c.c.
"Non è proprio esperibile la tutela possessoria, a fronte dell'esecuzione di una delibera dell'assemblea condominiale,
non oggetto d'impugnazione, che, senza in alcun modo impedire o limitare l'esercizio delle normali facoltà di uso del bene comune, ex art. 1102 c.c. spettante ai partecipanti, con la disposta innovazione aveva soltanto, legittimamente ex art. 1120 c.c., disciplinato l'esercizio delle stesse nell'interesse della collettività dei condomini".
(Ordinanza Trib. Napoli IV sez. civ. del 15.05.2018).
Scarica Ordinanza Tribunale di Napoli del 15.05.2018
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Rifacimento portone condominiale

References: art. 1102
 art. 1102
 art. 1120
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1102
 art. 1120
 art. 1102
 art. 1102
 art. 1120