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Timestamp: 2017-01-21 00:13:01+00:00

Document:
Risoluzione Agenzia Entrate n. 389 del 20.10.2008
Interpello art. 11, legge 27 luglio 2000, n. 212 - IVA - Apporti ai fondi
immobiliari chiusi - Art. 2, terzo comma, lett. b) del D.P.R. 26 ottobre
1972, n. 633
Con istanza concernente l'esatta applicazione dell'art.
2, comma 3,
lett. b) del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 è stato esposto il seguente
Nell'ambito di una ristrutturazione aziendale la
società Alfa S.p.A.
(di seguito "la Società") intende apportare in un fondo di gestione
immobiliare (di seguito "il fondo"), oltre ad alcuni beni immobili, anche
una serie di contratti di leasing aventi ad oggetto immobili attualmente
concessi in locazione ordinaria.
Al riguardo l'istante precisa che "la forma giuridica in base alla
quale il fondo subentrerà nei leasing è rappresentata da un comunissimo
conferimento di beni che darà luogo ad una successione dei diritti secondo
le disposizioni di cui all'art. 1407 ss. del Codice Civile".
La Società afferma di disporre di alcuni beni immobili in base a
contratti di leasing conclusi con terzi; le relative pattuizioni negoziali
ricondurrebbero detti contratti alla figura del c.d. "leasing traslativo",
in merito al quale la giurisprudenza della Corte di cassazione (tra le
altre, Sez. III, sentenza 14 novembre 2006, n. 24214) ha riconosciuto che
trattasi di locazioni i cui canoni hanno funzione di scontare
(anticipatamente) una quota del prezzo di riscatto; alla scadenza
contrattualmente prefissata il conduttore (nel caso di specie la Società) può esercitare l'opzione del riscatto pagando un valore notevolmente
inferiore a quello reale (i.e. di mercato) del bene sino a quel momento
detenuto in locazione finanziaria, considerato che il prezzo è stato già (quasi interamente) ripagato attraverso la corresponsione dei canoni
Tale orientamento giurisprudenziale avrebbe evidenziato le analogie
del contratto di locazione finanziaria cd. "traslativo" con il contratto di
Ciò posto, la Società chiede se l'apporto di immobili - detenuti in
base a contratto di locazione finanziaria di natura "traslativa" e dalla
stessa dati in locazione ordinaria - da effettuare a favore di un fondo
immobiliare a fronte del ricevimento di quote di quest'ultimo, possa
rientrare nell'ambito dell'art. 8, comma 1-bis del d. l. 25 settembre 2001,
n. 351, che esclude espressamente dall'IVA gli "apporti ai fondi immobiliari
chiusi di immobili prevalentemente locati al momento dell'apporto" (in
quanto ricompresi tra le operazioni escluse da IVA di cui al menzionato art. 2, terzo comma, lettera b).
L'istante ritiene che i presupposti per l'applicazione della norma in
esame siano - come evidenziato nella circolare 19 giugno 2006, n. 22 -
l'apporto di un complesso di beni unificato posseduto da un unico soggetto, nonché
il fine produttivo unico e determinato (vale a dire la locazione)
del soggetto che riceve l'apporto stesso.
Ciò in quanto il fine posto da tale norma, analogo a quello che
presiede l'esclusione dall'IVA delle cessioni di aziende o rami d'azienda
(art. 2, c. 3, lett. b), decreto IVA), sarebbe quello di facilitare i
trasferimenti d'impresa, privilegiando la continuità nella gestione delle unità produttive tra cedente e cessionario; per tutelare tale
la norma medesima avrebbe consentito a quest'ultimo soggetto di evitare
l'esposizione finanziaria per esborsi anticipati d'imposta all'atto di
acquisto dell'unità produttiva, in quanto la medesima imposta sarebbe stata
successivamente da detrarre (ottenendone, quindi, il rimborso).
Tale esclusione da imposta dovrebbe operare, secondo l'istante, a
prescindere dalla forma finanziaria (impiego di mezzi propri o stipula di un
contratto di leasing) prescelta per l'acquisizione dei beni da apportare
successivamente al fondo immobiliare; non apparirebbero, infatti,
giustificate differenziazioni - sotto il profilo del trattamento applicabile
ai fini IVA ai menzionati apporti - tra colui che detiene i beni immobili oggetto di apporto in
proprietà e chi detiene i medesimi sulla base di un
diverso titolo giuridico (come nel caso dell'utilizzatore in leasing).
Secondo l'istante, l'assimilazione operata dalla Suprema Corte tra la
proprietà ed il leasing cd. "traslativo" consentirebbe di ritenere,
peraltro, che la detenzione a mezzo di tale ultima figura contrattuale
legittimi nella sostanza l'esercizio di poteri sul bene analoghi a quelli
del soggetto titolare della piena proprietà.
La Società evidenza, altresì, che ai sensi dell'art. 4 del d.
28 febbraio 2005, n. 38 le Società di gestione del Risparmio - ove
confluiscono le attività e passività dei fondi immobiliari - sono tenute a
redigere il proprio bilancio di esercizio in conformità ai principi
contabili internazionali IAS/IFRS: in applicazione di tali principi (in
particolare dello IAS 17 sul financial lease) l'apporto dei contratti di
leasing, operato dalla Società nei confronti del fondo immobiliare,
troverebbe riscontro nel bilancio della società di gestione del risparmio
in modo analogo a quanto avverrebbe nel caso di apporto in proprietà degli stessi beni immobili. La
società di gestione del risparmio, infatti, in
quanto soggetto IAS adopter è tenuta a contabilizzare l'operazione di
locazione finanziaria mediante il criterio cd. "finanziario", iscrivendo tra
le proprie attività di bilancio i cespiti condotti in locazione finanziaria
(analogamente, pertanto, alla rappresentazione contabile che si avrebbe per
i cespiti posseduti in piena proprietà).
Stanti i presupposti legittimanti l'applicazione della norma in esame
e considerate le finalità perseguite dalla medesima, sarebbe irrilevante la
natura giuridica dei beni apportati (cespiti posseduti in proprietà o
condotti in leasing) e, pertanto, alla fattispecie dovrebbe potersi
applicare il disposto del menzionato art. 8, comma 1-bis, del decreto legge
n. 351 del 2001, con conseguente inapplicabilità dell'IVA per carenza del
presupposto oggettivo.
In merito all'istanza di interpello in esame e, in particolare, alla
legittimità della descritta operazione alla luce delle norme che
disciplinano l'intermediazione finanziaria, è stato richiesto il parere del
Ministero dell'Economia e delle Finanze (MEF).
Al riguardo il Dipartimento del Tesoro del MEF, con nota n. 92058 del
26 settembre 2008, ha precisato che "la possibilità di detenere o conferire
immobili, attraverso un contratto di leasing, non appare in astratto
preclusa"; tale amministrazione ha, infatti, evidenziato in sintesi che l'art. 4 del D. M. 24 maggio 1999, n. 228 ("Regolamento recante norme per la
determinazione dei criteri generali cui devono essere uniformati i fondi
comuni di investimento") dispone al c. 2, lett. d) che "il patrimonio del
fondo sia investito, inter alias, anche in beni immobili, diritti reali
immobiliari e partecipazioni in società immobiliari".
Secondo la nota in esame, la sostanziale assimilabilità del diritto
derivante dal contratto di leasing al diritto di proprietà (al riguardo
viene richiamata la giurisprudenza della Corte di Cassazione, III sez, 3
maggio 2002, n. 6369 ed un orientamento della Banca d'Italia espresso in un
provvedimento del 14 aprile 2005) consente di ammettere una sostanziale
omologazione di tali figure giuridiche e, dunque, la possibilità di
effettuare operazioni del tipo di quella rappresentata dalla società
istante; ciò si desume - ritiene il MEF- indirettamente dal regolamento
della Banca del 14 aprile 2005 che con riguardo ad immobili interessati da"
vincoli di varia natura e altri fattori esterni di tipo giuridico", ne
prevede la specifica valutazione, cosicché - conclude il MEF- "nel caso di
un bene immobile detenuto attraverso un contratto di leasing traslativo, la
valutazione dovrà necessariamente tenere conto dei fattori di rischio
aggiuntivi rispetto al caso di titolarità di un diritto proprietario pieno".
Atteso quanto sopra, sul piano più specificamente fiscale si rileva
che l'art. 8, c. 1-bis, del d. l. 25 settembre 2001, n. 351 (convertito, con
modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410) è stato sostituito
dall'art. 3-quater del d. l. 3 agosto 2004, n. 220 (convertito dalla legge
19 ottobre 2004, n. 257). A seguito di tali modifiche risultano attualmente
esclusi dall'IVA "gli apporti ai fondi immobiliari chiusi disciplinati
dall'articolo 37 del testo unico delle disposizioni in materia di
intermediazione finanziaria, di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998,
n. 58, e successive modificazioni, e dall'articolo 14-bis della legge 25
gennaio 1994, n. 86, e successive modificazioni, costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell'apporto".
Ciò in quanto il legislatore ha considerato detti apporti compresi
"tra le operazioni di cui all'articolo 2, terzo comma, lettera b), del
decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633", ponendoli così sullo stesso piano, sotto il profilo del relativo trattamento ai fini
IVA, delle cessioni e dei conferimenti in società di aziende o rami
d'azienda.
Per quanto attiene ai presupposti di applicazione, nel caso di
specie, della norma in argomento, si rinvia alla circolare 19 giugno 2006 n. 22 la quale ha chiarito il significato da attribuire alle espressioni
"pluralità di immobili" (da intendere quale complesso di beni unificato per
il fatto di essere posseduto da un unico soggetto e da questi destinato ad
un fine unico e determinato) e "locazione prevalente" (intesa come valore
effettivo delle unità immobiliari destinate alla locazione superiore al 50
per cento del valore del patrimonio immobiliare complessivo del soggetto
interessato).
Alla luce delle considerazioni sin qui svolte si ritiene che possa
configurarsi come apporto di cui al menzionato articolo 8, comma 1-bis anche
la cessione di diritti di godimento sui beni immobili.
Al riguardo lo stesso Ministero dell'Economia e delle Finanze ha
ritenuto che "...le agevolazioni contemplate nella normativa fiscale
dovrebbero operare indipendentemente dal titolo (contratto traslativo del
diritto di proprietà o contratto di leasing) alla base dell'acquisizione di beni immobili che si intende, in un secondo momento, conferire al fondo
immobiliare; ciò sia alla luce della ratio della normativa fiscale che mira
a facilitare i trasferimenti di impresa e la continuità della gestione delle
attività economiche, sia alla luce dei principi di uguaglianza e di ragionevolezza che sarebbero compromessi nel caso in cui si distinguessero,
ai fini del trattamento in materia di esenzioni dall'IVA, coloro che
detengono uti domini il beni immobili oggetto di conferimento al fondo, da
coloro che tali immmobili detengono in base ad un differente, ma nella
sostanza equivalente, titolo".
In conclusione, si ritiene che all'apporto a favore del fondo
immobiliare di un diritto di godimento su una pluralità di immobili
prevalentemente locati (diritto da ricondurre a contratti di leasing
immobiliare ceduti dalla Società al fondo in cambio di una sottoscrizione di quote) possa applicarsi l'esclusione dall'IVA ai sensi del menzionato
articolo 8, comma 1-bis, del decreto legge n. 351 del 2001.
Ciò nel presupposto, ovviamente, che ricorrano tutti i presupposti
di legge per l'applicazione di tale ultima disposizione, tra i quali:
- la natura del soggetto che riceve l'apporto, dovendosi
necessariamente trattare di "fondo immobiliare chiuso", ex art. 37 del
menzionato decreto legislativo n. 58 del 1998 (v. anche il D. M. 31 gennaio
2003, n. 47 del Ministro dell'economia e delle finanze, che ha modificato il relativo regolamento attuativo di cui al D.M. 24 maggio 1999, n. 228,
nonché successive modifiche);
- la circostanza che l'investimento (locazione beni per subentro nei
contratti di leasing traslativo) realizzato dal fondo medesimo, da una
parte, rappresenti per il fondo immobiliare continuazione dell'attività
della Società e, dall'altra, sia ammesso dal regolamento di funzionamento del fondo medesimo (sulla base delle determinazioni della Banca d'Italia,
come prescritto dall'art. 39 del menzionato d.lgs. n. 58 del 1998).
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 Art. 2
 sentenza 
 art. 2
 art. 8
 articolo 8

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 art. 37