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Timestamp: 2017-10-20 04:58:30+00:00

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Vorvermieterbescheinigung als Mittel der Bonitätsprüfung - IMR 08/2014 Seite 313
Die Beseitigung streitiger Mietmängel durch den Vermieter und deren Rechtsfolgen - IMR 08/2014 Seite 314
Berechtigtes Interesse an der Untervermietung bei längerem Auslandsaufenthalt des Mieters (Olaf Riecke) - IMR 08/2014 Seite 319
1. Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (Fortführung von BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200).
2. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam am Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen.
„Unaufgefordert" vom Mieter zusätzlich als Mietsicherheit angebotene Bürgschaft (Olaf Riecke) - IMR 08/2014 Seite 320
Autor: LG Berlin, Beschluss vom 14.05.2014 - 65 S 469/13
1. Die Mietsicherheiten dürfen gemäß § 551 BGB das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Mieten ohne Nebenkosten nicht übersteigen; dies gilt auch bei Stellung mehrerer Sicherheiten.
2. Etwas anderes gilt nur, wenn eine Bürgschaft unaufgefordert vom Mieter zusätzlich als Sicherheit geboten wird. Dies ist nicht der Fall, wenn die Bürgschaft vom Bürgen zwar freiwillig geleistet wird, der Vermieter dies allerdings vom Bürgen auch gefordert hat (Abkehr von AG Köpenick, IMR 2013, 282).
Mietvertrag auf Lebenszeit: § 575 BGB ist nicht anwendbar! (Ulrich C. Mettler) - IMR 08/2014 Seite 321
Autor: LG Freiburg, Urteil vom 21.03.2013 - 3 S 368/12
1. Der Zweck des § 575 BGB verbietet dessen Anwendung auf Mietverhältnisse, die auf Lebenszeit des Mieters geschlossen sind.
2. Jedenfalls kann es treuwidrig sein, wenn sich der Vermieter auf die Unwirksamkeit eines solchen Vertrags beruft.
Anforderungen an die Prüfbarkeit einer Nebenkostenabrechnung (Maik Fodor) - IMR 08/2014 Seite 322
Autor: LG Münster, Urteil vom 03.12.2013 - 3 S 123/13
Eine Nebenkostenabrechnung, in der sowohl die Aufzählung der Gesamtkosten als auch die Angabe der Umlageschlüssel fehlen, ist formell nicht ordnungsgemäß. Dies gilt auch dann, wenn im abzurechnenden Objekt insgesamt lediglich zwei Wohnungen existieren und zwischen den Parteien darüber hinaus vereinbart ist, dass die verbrauchsunabhängigen Kosten jeweils zur Hälfte zu tragen sind.
Keine Minderung bei Verweigerung der Mängelbesichtigung! (Kai Zehelein) - IMR 08/2014 Seite 323
Autor: LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 - 63 S 626/12
1. Der Vermieter hat nach Mängelanzeige durch den Mieter das Recht, sich den angeblichen Mangel persönlich anzusehen.
2. Verweigert der Mieter unberechtigt die Besichtigung, verliert er sein Minderungsrecht.
3. Nach einer generellen Verweigerung einer Besichtigung durch den Vermieter muss der Mieter zur Erhaltung seines Minderungsrechts klar zu erkennen geben, dass er nunmehr eine persönliche Besichtigung durch den Vermieter ermöglicht.
Mündliche Mietaufhebungsverträge sind nur ausnahmsweise zulässig! (Thomas Wagner) - IMR 08/2014 Seite 324
Autor: LG Hanau, Urteil vom 06.06.2014 - 2 S 40/14
Mietaufhebungsverträge bedürfen grundsätzlich der Schriftform. Mündlich kann ein Mietaufhebungsvertrag ausnahmsweise dann in Betracht kommen, wenn sicher festgestellt werden kann, dass alle klärungsbedürftigen Fragen, wie etwa Kautionsrückzahlung, Renovierungsbedürftigkeit usw., im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters eindeutig und rechtsverbindlich erörtert und beschlossen worden sind.
Keine Kündigung bei langjährigem Zuwarten des Vorvermieters? (Wolfgang Dötsch) - IMR 08/2014 Seite 325
Autor: LG Berlin, Urteil vom 08.01.2014 - 65 S 213/13
Nimmt der Vorvermieter trotz anfänglicher Abmahnungen später Zahlungsverzögerungen über Jahre konsequenzlos hin, kann sein Rechtsnachfolger den Mietvertrag nicht ohne Weiteres kündigen. In solchen Fällen kann Schweigen (ausnahmsweise) Erklärungsgehalt haben, so dass von einer abweichenden Fälligkeitsvereinbarung auszugehen ist.
Rauchen in Mietwohnung als Kündigungsgrund? (Hubert Blank) - IMR 08/2014 Seite 326
Autor: LG Düsseldorf, Urteil vom 26.06.2014 - 21 S 240/13 (nicht rechtskräftig)
Rauchen in einer Mietwohnung ist grundsätzlich nicht vertragswidrig und rechtfertigt deshalb weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung. Jedoch muss der Mieter dafür sorgen, dass andere Mieter hierdurch nicht über das zumutbare Maß hinaus belästigt werden. Wird die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Belange anderer Mieter schuldhaft verletzt, so kann der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein: Hiervon ist auszugehen, wenn der Mieter fehlerhaft lüftet mit der Folge, dass es im Treppenhaus zu erheblichen Geruchsbelästigungen kommt.
Mieter darf Rollator im Treppenhaus abstellen! (Harald Büring) - IMR 08/2014 Seite 327
Autor: AG Recklinghausen, Urteil vom 27.01.2014 - 56 C 98/13
Vermieter dürfen einem gehbehinderten Mieter nicht ohne Weiteres das Abstellen seines Rollators im Hausflur verbieten. Dies gilt zumindest dann, wenn es für den Mieter keine zumutbare Alternative gibt.
Säumiger Mieter: Großer Vermieter hat gewöhnlich keinen Anspruch auf Inkassokosten (Harald Büring) - IMR 08/2014 Seite 328
Autor: AG Hamm, Urteil vom 16.05.2014 - 17 C 443/13
Ein Vermieter darf nicht ohne Weiteres ein Inkassounternehmen zum Eintreiben von Inkassokosten beauftragen. Das gilt vor allem, wenn es sich beim Vermieter um ein größeres Wohnungsunternehmen handelt.
Keine Minderung bei voraussehbarem Baulärm (Andrik Abramenko) - IMR 08/2014 Seite 329
Autor: AG Charlottenburg, Urteil vom 17.10.2013 - 202 C 180/13
1. Die Miete ist nicht wegen Emissionen einer Baustelle (Lärm und Staub) gemindert, wenn die Bautätigkeit voraussehbar war.
2. Dies ist nicht nur dann der Fall, wenn bei Abschluss des Mietvertrags schon ein Bauzaun errichtet ist.
3. Absehbar ist die Bautätigkeit schon dann, wenn ein Grundstück nur mit einem kleinen, alten Gebäude bebaut ist und ansonsten als Parkfläche genutzt wird, die für die vorhandene Fläche überdimensioniert ist.
Es bleibt dabei: Schriftformheilungsklauseln binden den in den Vertrag Eintretenden nicht! (Marc Biebelheimer) - IMR 08/2014 Seite 330
Autor: BGH, Urteil vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12
Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er gemäß § 566 Abs. 1, § 567 Satz 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10, IMR 2014, 155).
Betriebskosten: Auch bei Ausgleich einer Nachforderung kein Anerkenntnis! (Michael J. Schmid) - IMR 08/2014 Seite 331
Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (im Anschluss an Senatsurteil vom 10.07.2013 - XII ZR 62/12, IMR 2013, 366 = NJW 2013, 2885).
Vermieter verweigert Zugang zu den Räumlichkeiten: Verbotene Eigenmacht! (Michael J. Schmid) - IMR 08/2014 Seite 332
Autor: OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.03.2014 - 12 U 11/14
Verhindert der Vermieter den ungehinderten Zugang zu den Mieträumlichkeiten und verweigert er die Herausgabe der noch darin enthaltenen Gegenstände des Mieters, begeht er verbotene Eigenmacht. Eine diese ausschließende Gestattung des Mieters muss freiwillig erfolgen und kann nicht darin gesehen werden, dass dieser im Zuge der Kündigung des Mietverhältnisses zur Schlüsselrückgabe rechtlich verpflichtet ist.
Kein Optionsrecht auf Pachtverlängerung nach Ablauf der regulären Vertragsdauer! (Bettina Chr. Juli-Heptner) - IMR 08/2014 Seite 333
Autor: OLG Celle, Urteil vom 12.03.2014 - 7 U 164/13 (L)
1. Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht auf Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags erlischt mit Ablauf der regulären Vertragsdauer. Wird das Miet- oder Pachtverhältnis nach Ablauf der regulären Vertragszeit auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, so bleibt das Optionsrecht nicht bestehen und lebt auch nicht wieder auf.
2. Die bloße Fortsetzung eines Mietverhältnisses kann nicht als konkludente Ausübung eines ursprünglichen Optionsrechts angesehen werden.
Wohnungseigentümer muss auf Nießbraucher nach § 14 Nr. 2 WEG einwirken! (Oliver Elzer) - IMR 08/2014 Seite 334
Autor: BGH, Urteil vom 16.05.2014 - V ZR 131/13
Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt, die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck unvereinbar ist.
Eintragungsfähigkeit einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Grundbuch (Melanie Stobbe) - IMR 08/2014 Seite 335
Autor: OLG München, Beschluss vom 31.03.2014 - 34 Wx 3/14
1. Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, nach der ein Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum dergestalt begründet wird, dass der Sondereigentümer berechtigt ist, nach „Einhausung" des Treppenaufgangs den sodann abgeschlossenen Bereich in seine Wohnung einzubeziehen, ist eintragungsfähig.
2. Es bleibt den Wohnungseigentümern überlassen, ob sie die Maßnahme über eine Veränderung der Sondereigentumsverhältnisse nach § 4 Abs. 1 und Abs. 2 WEG abwickeln oder eine im Grundbuch eintragungsfähige Vereinbarung treffen, die das Verhältnis betreffend das Gemeinschaftseigentum ohne eigentumsrechtliche Änderung abweichend regelt.
Widerrufliche Änderung des Inhalts eines Sondereigentums eintragungsfähig? (Walter Möhrle) - IMR 08/2014 Seite 336
Autor: OLG München, Beschluss vom 10.03.2014 - 34 Wx 512/13
Die Abänderung einer von Wohnungseigentümern getroffenen, im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung ist ihrerseits als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eintragungsfähig. Es spielt keine Rolle, dass die Änderungsvereinbarung einseitig widerruflich ist (hier: Nutzung bestimmter Bereiche von Sondernutzungsflächen durch die übrigen Wohnungseigentümer mit entsprechender Kostenregelung).
Kaufvertrag ist kein Nachweis für den Familienstand! (Oliver Elzer) - IMR 08/2014 Seite 337
Autor: KG, Beschluss vom 20.05.2014 - 1 W 235/14
Ausnahmen von einem nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbarten Zustimmungserfordernis (hier für eine Veräußerung an den Ehegatten) bedürfen des Nachweises in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO.
Verband als Störer bei nachbarrechtlichen Abwehransprüchen? (Wolfgang Dötsch) - IMR 08/2014 Seite 338
Autor: LG Saarbrücken, Urteil vom 04.07.2014 - 5 S 107/13
1. Nachbarrechtliche Beseitigungsansprüche wegen vom gemeinschaftlichen Grundstück ausgehenden Störungen sind (nur) gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten.
2. Wirkt sich die Störung gleichzeitig als Besitzentziehung eines Teils des Grundstücks aus, steht dem Eigentümer sowohl ein Herausgabeanspruch aus § 985 BGB als auch ein Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB zu, der nicht innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist, sondern gemäß § 197 Abs. 1 Nr. 2 BGB in 30 Jahren verjährt.
Wohnungseigentümer behalten immer die Kompetenz für die Hausordnung! (Lothar Briesemeister) - IMR 08/2014 Seite 339
Autor: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.06.2014 - 2-13 S 168/13
1. Der Beschluss „Die Verwaltung wird der Eigentümergemeinschaft und den Mietern eine allgemeingültige Hausordnung zukommen lassen" ist dahin zu verstehen, dass dem Verwalter die Aufgabe übertragen wird, eine Hausordnung zu erstellen.
2. Ein Beschluss dahingehend, dass der Verwalter eine Hausordnung mit verbindlicher Wirkung aufzustellen und den Wohnungseigentümern bekannt zu geben hat, ist bereits wegen Fehlens der Beschlusskompetenz nichtig.
Illegale Holz- durch Alu-Pergola ersetzt: Miteigentümer können Beseitigung verlangen! (Johannes Drabek) - IMR 08/2014 Seite 340
Autor: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.04.2014 - 2-13 S 38/13
1. Bei einer erheblichen optischen Veränderung des Gesamteindrucks - wie nach der Errichtung einer Pergola - ist ein Nachteil für die anderen Eigentümer regelmäßig anzunehmen, es sei denn, die Veränderung ist lediglich aus einer ganz ungewöhnlichen Perspektive, wie etwa aus der Luft oder von einer für Wohnungseigentümer gewöhnlich nicht zugänglichen Dachfläche, zu erkennen.
2. Auch bei einer langjährigen Übung, abweichend von den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes die Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu regeln und bauliche Veränderungen vorzunehmen, kann nicht ohne Weiteres eine konkludente Vereinbarung zwischen den Eigentümern hergeleitet werden, dass diese untereinander in Abweichung oder Ergänzung der Gesetze bauliche Veränderungen vornehmen dürfen.
3. Ersetzt ein Eigentümer eine illegale Pergola aus Holz durch eine neue aus Aluminium, können die anderen Eigentümer auch dann die Beseitigung der neuen Pergola verlangen, wenn der Beseitigungsanspruch bezüglich der alten Pergola verjährt ist.
Eigentümerversammlung in der Wohnung des Verwalters? (Johannes Hogenschurz) - IMR 08/2014 Seite 341
Autor: AG Büdingen, Urteil vom 07.04.2014 - 2 C 359/12
Die Wohnung des Verwalters oder dessen Ehepartners ist ein unzumutbarer Ort für die Wohnungseigentümerversammlung, wenn zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Verwalter erhebliche Differenzen bestehen.

References: § 553
 § 551
 § 575
 § 575
 § 566
 § 567
 § 14
 § 4
 § 12
 § 29
 § 985
 § 1004
 § 197