Source: https://www.apegac.com/2016/11/14/acordao-valor-juridico-da-ata-condominio/
Timestamp: 2019-02-23 11:19:53+00:00

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Acordão - Valor Jurídico da ata de condomínio | APEGAC
(A), veio deduzir contra a Administração do condomínio “Chalet Bernardino”, representado por (B), embargos à ação executiva para pagamento de quantia certa com processo ordinário que esta intentou contra a ora embargante, por forma a obter o pagamento de Esc. 1.608.272$00, acrescidos de juros, relativos a contribuições de condomínio não pagas por este. A executada deduziu os presentes embargos de executado, baseando-se na inexequibilidade dos títulos e na ilegitimidade da exequente, impugnando ainda a existência de qualquer dívida e alegando o instituto da compensação. Contestando, a embargada reiterou os termos do requerimento executivo O Sr. Juiz, no despacho saneador, julgou a exequente parte legítima e conhecendo da questão da inexequibilidade do título dado à execução, julgou procedentes os embargos. Desta decisão, a exequente, interpôs recurso. Recebido o recurso, como apelação, a exequente formulou conclusões: (…) * Remetidos os autos ao Tribunal da Relação, nada obstando, cumpre apreciar e decidir.
1. Encontra-se inscrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, mediante Apresentação n° 19, datada de 21 de Agosto de 1991, a aquisição, por compra, a favor de (M) da fração autónoma designada pela letra “D”, correspondente a duplex ao nível do primeiro e segundo pavimento do prédio urbano em regime de propriedade horizontal denominado “Chalet Bernardino” e sito na Avenida Marques Leal, nº … em São João do Estoril, descrito naquela Conservatória sob o n° 00922/140587, cfr. documento de fls. 78 e ss.;
2. No dia 31 de Janeiro de 1998, em Assembleia de Condóminos do referido prédio, foi dito que a executada era a única devedora do condomínio, cujo montante, a 31 de Dezembro de 1997, era de Esc. 1 608 272$00 e constituído pelos seguintes valores:
1 – Comparticipação nos custos do equip. tv, Esc. 95 658$00;
2 – Comparticipação na montagem e outros custos., Esc. 130 685$00;
3 – Comparticipação do 4° trimestre de 1994, Esc. 117 900$00;
4 – Comparticipação do ano de 1995, Esc. 471 600$00;
5 – Comparticipação do ano de 1996, Esc. 449 209$00;
6 – Comparticipação do ano de 1997, Esc. 343 220$00;
3. No dia 14 de Maio de 1997, na Assembleia de Condóminos do referido prédio, o administrador disse que todos os condóminos satisfizeram as contribuições devidas ao condomínio, correspondentes aos anos de 1994, 1995 e 1996, com exceção do condómino que é titular do Apartamento “D” e que nas referidas contribuições apenas está incluída a participação nas despesas relativas ao condomínio que, inquestionavelmente, são da responsabilidade da titular da fração “D” (apartamento “D”), estando designadamente excluídas todas e quaisquer despesas relativas à piscina que se situa no jardim do edifício principal, tendo tais informações sido exaradas em ata assinada apenas por presidente e secretário da assembleia;
4. Em assembleia de condóminos realizada em 19 de Fevereiro de 1998 foram confirmadas por unanimidade as decisões anteriormente tomadas pelas Assembleias Gerais de Condóminos de 14 de Maio de 1997 e de 31 de Janeiro de 1998, no sentido de proceder judicialmente, instaurando imediatamente contra (M) a execução judicial para obter coercivamente o pagamento das quantias já em dívida e das prestações vincendas.
O Sr. Juiz realça, na sentença, que só é título executivo a ata da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições, já não o sendo aquela que refira que se encontra em dívida determinada quantia, funcionando aquela como um pressuposto desta e que por a ata apresentada referir apenas a deliberação dos condóminos quanto à quantia que a executada é devedora e não a deliberação do montante das contribuições devidas ao condomínio ou qualquer despesa necessária à fruição das partes comuns do edifício por cada condómino e seu modo de pagamento (v.g. mensal, trimestral, etc.), limitando-se a aprovar orçamentos e identificar devedores, não é titulo executivo por não vir acompanhada da ata onde se deliberou o montante das contribuições devidas ao condomínio ou qualquer despesa necessária à fruição das partes comuns do edifício, carece a mesma de título executivo e que por as atas não se mostrarem assinadas por todos os seus intervenientes, também não são título executivo, concluindo pela verificação de uma situação de inexistência de título executivo, o que acarreta a procedência dos presentes embargos de executado O Apelante nas suas conclusões que é desnecessária para conferir exequibilidade à ata a assinatura da condómina executada e que a ata que serve de titulo á execução é titulo executivo por conter as contribuições devidas e em dívida pela condómina embargante ao condomínio. São estas, em síntese, as questões a decidir Nos termos do disposto no art. 45° do CPC “toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da ação executiva”. Nos termos conjugados dos arts. 46°, al. d) do CPC e 6° do DL 268/94, de 25 de Outubro, “A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido na sua quota-parte”. O Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de Outubro teve como objetivo “procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal”. É, face ao disposto no art. 9- do C. Civil, tendo em conta a “mens legis subjacente á referida lei que se procurará a solução para as referida questões, tendo em conta que o legislador pretendeu tornar com as soluções contidas no diploma conferir mais eficácia ao regime da propriedade horizontal e facilitar as relações entre os condóminos. Nos termos do disposto no n º 1 do art. 1º do diploma referido são obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas tenham participados. É condição de validade da ata que esta seja redigia por quem serviu de presidente e por este assinada. Se a lei preceitua que os condóminos presentes devem subscrever a ata, nos casos em que estes se recusam a fazê-lo ou não o fazem por qualquer motivo, nem por isso a ata deixa de ser válida. Tratar-se-á, neste caso, de uma irregularidade que não afeta a deliberação e da qual o condómino presente que não assinou a ata ou não a quis ou não pode assinar e que não impugnou a deliberação, ou não suscitou a questão oportunamente, não pode prevalecer-se tendo em conta o instituto do abuso de direito previsto no artigo 334º do C. Civil, porque a ela deu causa ou a não quis remediar. Com efeito nos termos do disposto no artigo 1413º do C. Civil as deliberações contrárias ou não à lei ou regulamentos anteriormente aprovados tornem-se definitivas se não for requerida a anulação por qualquer condómino que as não tenha aprovado nos prazos e pelo modo ai referido. Tornando-se definitivas, as deliberações devidamente consignadas em ata são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos ás frações – nº 2 do art. 1º do Decreto referido Face ao exposto, ainda que a ata não tenha sido subscrita pelos condóminos presentes tal irregularidade, não oportunamente reclamada, não afeta a deliberação tomada nem a exequibilidade do título nem a força vinculativa da deliberação. Tal entendimento frustaria as intenções do legislador ao conceder força executiva ás atas em que fosse deliberado sobre as matérias a que se refere o artigo 6º do Decreto-Lei nº 268/94.
Dispõe o artigo 6º que a ata da reunião da assembleia que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum que não devam ser suportados, constituem titulo executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido a sua quota parte. A lei interpretada literalmente, pode levantar dúvidas quanto ao significado da “expressão devidas” utilizada pelo legislador e conduzir ao entendimento expresso na sentença de que aquela expressão tem o mesmo significado que contribuições que vierem a ser devidas ao condomínio ainda não vencidas. Assim só seriam titulo executivo as atas em que deliberasse o montante que cada condómino devia pagar e não vencido e a quota parte por cada condómino. Em tal entendimento faltaria titulo executivo às atas da assembleia, como no caso em apreço, em que se deliberasse que determinado condómino tinha em divida ao condómino uma divida fixada no seu montante em deliberação anterior, já vencida e respeitante a contribuições, quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum. Não se acompanha esta interpretação restritiva da lei, antes se entende que ela comporta interpretação mais ampla. Já acima se referiram os critérios de interpretação a que o interprete está sujeito nos termos do artigo 9º do Código Civil e o objetivo do legislador inserido no decreto-lei 268/94. O legislador ao conferir eficácia executiva às atas das reuniões da assembleia dos condóminos tinha em mente evitar o recurso à ação declarativa em matérias em que estão em jogo questões monetárias liquidadas ou de fácil liquidação segundo os critérios legais que presidem à sua atribuição e distribuição pelos condóminos e sobre as quais não recai verdadeira controvérsia. Este é aliás o espirito que concedeu força executiva a documentos particulares que antes a não tinham na redação dada ao artigo 46º al. c) do C. Civil. Face ao exposto, não faz sentido restringir a força executiva apenas à ata em que se delibera o montante da quota parte das contribuições que cabe a cada condómino pagar e não concedê-lo á ata em que, por o condómino não ter pago, conforme o deliberado em assembleia anterior se delibera sobre o montante da divida e se encarrega o administrador de proceder à sua cobrança judicial. Com efeito, só depois de vencida a divida e não paga, é esta suscetível de execução nos termos do disposto no artigo 802º do C. P. Civil e o administrador do condomínio deve instaurar, face ao disposto no nº 2 do artigo 6º do Dec. Lei 268/94, de 25 de Outubro, ação judicial destinada a cobrar as quantias referidas no nº1. Concluindo, a expressão “contribuições devidas ao condomínio” tem o sentido de contribuições devidas e em divida ao condomínio, isto é vencidas e não pagas, desde fixadas em deliberação dos condóminos constante da respetiva ata – Cfr Ac RP, de 2/6/98 CJ XXIII, 1998, pág. 190. Procedem, em consequência as conclusões do apelante, pelo que não pode manter-se o saneador sentença, devendo os autos prosseguir para conhecimento das questões controvertidas, não analisadas e suscitadas pelas partes.
Nestes termos, acorda-se em julgar a apelação procedente e revoga-se o saneador-sentença recorrido, devendo os autos prosseguir seus termos. Custas pela apelada.
Lisboa, 2/3/04
(André dos Santos)
(Santana Guapo)
(Folque Magalhães)
Fonte : Tribunal Relação Lisboa – Processo nº 10468/2003-1
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References: artigo 334
 artigo 1413
 artigo 6
 artigo 6
 artigo 9
 artigo 46
 artigo 802
 artigo 6