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Timestamp: 2017-07-24 02:42:03+00:00

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zeichnet sich immer deutlicher ein Wandel der Bevölkerungs- und
Wirtschaftsstruktur ab. Verluste an Unternehmen, Arbeitsplätzen und Einwohnern
stellen die Kommunen auch in den alten Bundesländern vor die Herausforderung,
sich an den demographischen und wirtschaftlichen Wandel anzupassen. Diese
Anpassung soll mit Hilfe des Stadtumbaus möglich werden. Stadtumbaumaßnahmen
sind nach § 171a Abs. 2 BauGB Maßnahmen, durch die in von erheblichen
städtebaulichen Funktionsverlusten betroffenen Gebieten Anpassungen zur
Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen vorgenommen werden.
Erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die die Durchführung einer
Stadtumbaumaßnahme rechtfertigen, liegen insbesondere vor, wenn ein dauerhaftes
Überangebot an baulichen Anlagen für bestimmte Nutzungen, namentlich für
Wohnzwecke, besteht oder zu erwarten ist. Stadtumbaumaßnahmen
sollen insbesondere dazu beitragen, dass 1. die
Siedlungsstruktur den Erfordernissen der Entwicklung von Bevölkerung und
Wirtschaft angepasst wird,
2. die Wohn- und
Arbeitsverhältnisse sowie die Umwelt verbessert werden,
4. nicht mehr
bedarfsgerechte bauliche Anlagen einer neuen Nutzung zugeführt werden,
5. einer anderen
Nutzung nicht zuführbare bauliche Anlagen
zurückgebaut werden,
6. freigelegte
Flächen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung oder einer hiermit
verträglichen Zwischennutzung zugeführt werden,
Die Stadtumbaumaßnahmen
kann an Stelle von oder ergänzend zu sonstigen Maßnahmen des Baugesetzbuches,
insbesondere zu Bebauungsplanverfahren oder zu Sanierungs- und
Entwicklungsmaßnahmen durchgeführt werden. Unterschieden
wird nach den unterschiedlichen Förderprogrammen zwischen dem Stadtumbau Ost
und dem Stadtumbau West:
Stadtumbau Ost ist im Rahmen der Städtebauförderung ein Bund-Länder-Programm.
Ziel dieses Programms ist, ostdeutsche Städte und Gemeinden als Orte des Lebens
und Arbeitens attraktiver zu machen, in dem die Innenstädte gestärkt, der
Angebotsüberhang an Wohnraum reduziert und die von Schrumpfungsprozessen
betroffenen Städte aufgewertet werden. Dafür werden in den Jahren 2002 bis 2009
insgesamt 2,5 Mrd. Euro bereitgestellt. Ziel des
Programms Stadtumbau Ost ist es, bis zum Jahr 2009 ca. 350.000 der rund eine
Millionen leerstehenden Wohnungen in Ostdeutschland
abzureißen. Zugleich werden städtebauliche Qualifizierungen durch
Aufwertungsmaßnahmen gefördert.
In der Verwaltungsvereinbarung
Städtebauförderung (VV Städtebauförderung) legen Bund und Länder jährlich
inhaltliche und finanzielle Rahmenbedingungen der Städtebauförderung fest. In
der VV Städtebauförderung ist vorgesehen, die Bundes-
und Landesmittel des Programms Stadtumbau Ost grundsätzlich zu gleichen Teilen
für Rückbau- und für Aufwertungsmaßnahmeneinzusetzen.
Aufwertung von Stadtquartieren sind z. B. - die Aufwertung
des vorhandenen Gebäudebestandes, - die Erhaltung
von Gebäuden mit baukultureller Bedeutung, - die Anpassung
der städtischen Infrastruktur, - die
Wiederverwendung der freigelegten Flächen und - die Verbesserung
des Wohnumfelds.
den Rückbau leer stehender Wohngebäude meint die Freimachung von Wohnungen und
deren Abriss. Seit 2003 sind die Länder
ermächtigt, bei Bedarf mehr als 50% der Mittel für den Rückbau einzusetzen.
Der Rückbau wird
zu 50% vom Bund und zu 50% vom Land gefördert. Aufwertungsmaßnahmen werden zu
je einem Drittel von Bund, Land und Kommune finanziert.
2002 bis 2005 wurden insgesamt 342 Städte und Gemeinden (einschließlich Berlin)
im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost gefördert. Es sollen vor allem solche
Kommunen gefördert werden, - die im Landesvergleich einen überdurchschnittlichen
Wohnungsleerstand aufweisen,
- die ein mit den Wohnungseigentümern abgestimmtes
integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept erstellt haben und sich zu
dessen zügiger Umsetzung verpflichten,
- in denen die Wohnungseigentümer eine
Altschuldenentlastung nach § 6a AHG erhalten,
- in denen sich die Wohnungseigentümer im Rahmen des
städtebaulichen Entwicklungskonzepts auf ein Rückbaukonzept geeinigt haben und
bereit sind, sich mit eigenen Mitteln an den Rückbaukosten zu beteiligen,
- die – soweit sachlich geboten – mit ihren Umlandgemeinden
ein abgestimmtes Baulandentwicklungs- und Rückbaukonzept erarbeitet haben.
Bundesregierung legt im Jahr 2004 das Städtebauförderungsprogramm Stadtumbau
West mit Bundesfinanzhilfen in Höhe von 40 Millionen Euro auf. Die Bundesmittel
sollen bis 2009 auf jährlich 86 Millionen Euro wachsen. Für 2006 wurden
die Bundesmittel auf über 55 Millionen Euro um 16 Millionen Euro aufgestockt,
um insbesondere die vom militärischen Strukturwandel betroffenen Kommunen zu
unterstützen. Der Regierungsentwurf für den Haushalt 2007 sieht ebenfalls 55
Millionen vor. Mit diesem Bund-Länder-Programm will der Bund die Städte in den
alten Bundesländern dabei unterstützen, sich frühzeitig auf die notwendigen
Anpassungsprozesse einzustellen. Ziel ist die Herstellung nachhaltiger
städtebaulicher Strukturen auf der Grundlage von städtebaulichen
Entwicklungskonzepten.
Stadtumbaumaßnahmen gem. §§ 171a bis 171d
Eingeleitet wird die Stadtumbaumaßnahme durch einen Beschluß der Gemeinde. Durch den Beschluss wird Stadtumbaugebiet festgelegt. Die Festlegung muss sich auf ein bestimmtes Gebiet beziehen, das von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen ist, die durch
eine Stadtumbaumaßnahme behoben werden können, vgl. § 171b
BauGB. Die Größe des Gebietes muss so gewählt werden, dass die Maßnahmen
des Stadtumbaus zweckmäßig durchgeführt werden können. Grundlage des Beschlusses der Gemeinde, eine Stadtumbaumaßnahme durchzuführen, ist ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 171b Abs. 2 BauGB (vgl. auch § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB). Dieses Konzept muss von der Gemeinde nach einer Anhörung der Betroffenen und der Abwägung der betroffenen Belange beschlossen worden sein. In ihm müssen die Ziele und Maßnahmen im Sinne von § 171a Abs. 3 BauGB schriftlich dargestellt sein.
Beschluss, eine Stadtumbaumaßnahme durchzuführen, ist vor allem für den Erhalt von
Städtebaufördermitteln nach § 171b Abs. 4 BauGB in Verbindung mit §§ 164a und
164b BauGB erforderlich. Fördermittel können für Stadtumbaumaßnahmen nur
vergeben werden, wenn die Festlegung der Stadtumbaugebiets als gebietsbezogene Gesamtmaßnahme erforderlich ist und beschlossen wurde. Der Beschluss ist zudem Grundlage und Verpflichtung der Gemeinde, die Stadtumbaumaßnahme dann tatsächlich auch durchzuführen (Handlungsprogramm, vgl. § 171a Abs. 3 S. 2, § 171c BauGB). Der Beschluss der Gemeinde, in einem Gebiet eine Stadtumbaumaßnahme durchzuführen, verleiht der Gemeinde hingegen keine besonderen Eingriffsrechte. Die Gemeinde ist deshalb auch darauf angewiesen, dass die erforderlichen Maßnahmen in Übereinstimmung mit den Betroffenen umgesetzt werden können. Vor allem sollte die überwiegende Zahl der betroffenen Grundstückseigentümer sich bereit erklären, an den Maßnahmen auf der Grundlage von Stadtumbauverträgen im Sinne von § 171c BauGB mitzuwirken. Zur Steuerung und Durchsetzung einer geplanten Stadtumbaumaßnahmen im Sinne von § 171a Abs. 2 BauGB können die Instrumente und Maßnahmen des allgemeinen und besonderen Städtebaurechts, insbesondere auch die Instrumente der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme und der §§ 174 ff. BauGB eingesetzt werden, wenn die jeweiligen Voraussetzungen dieser Instrumente im Einzelfall gegeben sind. Die Stadtumbaumaßnahme kann also mit anderen städtebauichen Maßnahmen kombiniert werden.
für die Wahl des konkreten Stadtumbaugebietes und der durchzuführenden
Maßnahmen ergibt sich aus den Ergebnissen der vorbereitenden Maßnahmen,
insbesondere dem Stadtentwicklungskonzept nach § 171b Abs. 2 BauGB bzw. – wenn
eine städtebauliche Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme zugleich noch
durchzuführen ist - aus den Ergebnissen der vorbereitende Untersuchungen gem. §
141 BauGB oder § 165 Abs. 4 BauGB. Dabei sind im Sinne einer Machbarkeitsstudie
alle fachlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Maßnahme zu
ermitteln. Die Gemeinde hat also - die konkrete städtebauliche Situation des fraglichen
Stadtgebietes, - die voraussichtliche Einzelmaßnahmen und deren
Durchführbarkeit zur Erreichung der vorgesehenen Ziele der Maßnahme,
- die Eingriffs- und Wirkungsintensität der
unterschiedlichen Instrumente, - die erwarteten Auswirkungen auf die Entwicklung der
Bodenpreise sowie - die Verknüpfung der Gebietsfestlegung mit den
Förderbestimmungen der §§ 164a und b BauGB gem. § 171b Abs. 4 BauGB
- zu ermitteln und unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsprinzips
zu bewerten. Ergänzend hat
die Gemeinde die betroffenen Eigentümern, Mietern, Pächtern und sonstigen
Berechtigten anzuhören und mit
diesen die Maßnahme zu erörtern (§ 171b Abs. 3 BauGB iVm. § 137 BauGB) und von diesen Auskünfte einzuholen. Diese Personen sind gem. § 171d Abs. 4 BauGB iVm. § 138 BauGB zur Auskunft
dieser Untersuchungen hat die Gemeinde nach § 171a Abs. 2 Satz 2 BauGB abzuwägen, welche städtebaulichen Instrumente und Verfahren im konkreten Fall erforderlich und
geeignet sind. Der Stadtumbauvertrag ist ein
städtebaulichen Vertrag, für den die Regelungen des § 171c BauGB sowie die
allgemeinen Bestimmungen in § 11 BauGB gelten. Mittels des Stadtumbauvertrags
soll die Stadtumbaumaßnahmen soweit wie möglich ohne hoheitliche Zwangsinstrumente
durchgeführt werden. Der Stadtumbauvertrag wird die Gemeinde regelmäßig mit den
Eigentümern schließen (kein Kontrahierungszwang), aber auch mit Mietern,
Pächtern, Gewerbetreibenden. Ggf. können diese auch untereinander solche
Verträge schließen, vgl. 171c Satz 2 Nr. 3 BauGB. Gegenstand des Stadtumbauvertrags
können nach § 171c Satz 2 BauGB insbesondere sein: 1. die Durchführung des Rückbaus baulicher Anlagen
innerhalb einer bestimmten Frist und die Kostentragung für den Rückbau,
2. der Verzicht auf die Ausübung von Ansprüchen nach den §§
39 bis 44 BauGB,
3. der Ausgleich von Lasten zwischen den beteiligten Eigentümern. Darüber hinaus
können aber auch Zwischennutzungen privater Flächen im Stadtumbaugebiet zwischen
der Gemeinde und dem Grundstückseigentümer vertraglich festgelegt werden. Soweit das
bauliche Geschehen in einem Stadtumbaugebiet nicht mittels Stadtumbauverträgen gesteuert
werden kann, kann die Gemeinde für das Stadtumbaugebiet eine Durchführungssicherungssatzung im Sinne
von § 171d BauGB erlassen. Durch
diese Satzung kann hoheitlich verhindert werden, dass bauliche Maßnahmen
durchgeführt werden, die den Zielen der Stadtumbaumaßnahme, dem
städtebaulichen Entwicklungskonzept oder dem Sozialplan widersprechen, z.B. der Rückbau von
zu erhaltenden Gebäuden oder der Rückbau von Gebäuden in einer
unpraktischen Reihenfolge. Erreicht wird dies dadurch, dass im Geltungsbereich der
Satzung alle in § 14 BauGB (Veränderungssperre) bezeichneten Vorhaben und
sonstigen Maßnahmen genehmigungspflichtig sind. Zu diesen Vorhaben und Maßnahmen im
Sinne von § 14 Abs. 1 BauGB gehören - Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB (Errichtung, Änderung
oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, Aufschüttungen und Abgrabungen
größeren Umfangs sowie Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich
Lagerstätten), - die Beseitigung baulicher Anlagen sowie - erhebliche oder wesentlich wertsteigernde
Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht
genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind.
Für das durch
die Durchführungssicherungssatzung ausgelöste Genehmigungsverfahren gilt gem. §
171d Abs. 4 BauGB die Verfahrensregelung des § 173 BauGB entsprechend.
Ausgenommen sind davon Vorhaben auf Grundstücke gem. § 174 BauGB.
Voraussetzungen, unter denen eine Genehmigung für ein Vorhaben zu erteilen ist
(Rechtsanspruch), sind in § 171d Abs. 3 BauGB festgelegt. Maßstab für die
Versagung der Genehmigung sind das städtebauliche Entwicklungskonzept und der
Sozialplan, deren Umsetzung nicht gefährdet werden darf. Ohne Rücksicht darauf
muss die Genehmigung nach § 171d Abs. 3 Satz 2 BauGB jedoch erteilt werden,
wenn die Versagung der Genehmigung dem Eigentümer wirtschaftlich nicht zumutbar
Geltungsbereich einer Durchführungssicherungssatzung besitzt die Gemeinde gem.
§ 24 Abs. Nr. 4 BauGB ein Vorkaufsrecht.
Die Enteignung ist im Geltungsbereich eines Durchführungssicherungssatzung nach § 85 Abs. 1 Nr. 7
BauGB zulässig
von Stadtumbaumaßnahmen kommen neben vertraglichen Vereinbarungen auch städtebauliche Gebote in Betracht. Die
Gemeinde kann ein Rückbau- und Entsiegelungsgebot
gem. § 179 BauGB anordnen. Dann ist der Eigentümer verpflichtet, den Rückbau
seines Gebäudes zu dulden. Er wird dafür entschädigt.
hat, wie § 171d Abs. 3 BauGB verdeutlicht, ggf. auch einen Sozialplan im Sinne von § 180 BauGB aufzustellen, wenn der Umzug
von Bewohnern oder die Verlagerung von Gewerbebetrieben ansteht.
Die Aufstellung oder Änderung eines
Bebauungsplans kann erforderlich sein, um die künftige
Nutzungsmöglichkeiten verbindlich zu machen. Eine Zwischennutzung kann mit
einem Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2 BauGB als Festsetzung auf Zeit festgesetzt
werden. Ergänzend kann die Zwischennutzung durch vertragliche Regelungen z.B.
nach § 171a BauGB oder § 11 Abs. 1 Satz 2 BauGB gesichert werden Allerdings
begründen städtebauliche Verträge kein Baurecht, sondern setzen es voraus. Durch die
großflächige Beseitigung von Wohngebäuden kann eine Außenbereichslage im Sinne
von § 35 BauGB geschaffen werden (Außenbereich im Innenbereich) Dann gelten auf
die diesen Flächen für die bauliche Nutzung die Voraussetzungen des § 35 BauGB.
Will die Gemeinde verhindern, dass die Flächen dem Regime des § 35 BauGB unterfallen, muss sie rechtzeitig einen Bebauungsplan
Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen gem. § 182 ff. BauGB ist im
Stadtumbaugebiet nicht vorgesehen.

References: § 171
 § 6
 § 171
 § 171
 § 1
 § 171
 § 171
 § 171
 § 171
 § 171
 § 171
 § 171
 §
141
 § 165
 § 171
 § 137
 § 171
 § 138
 § 171
 § 171
 § 11
 § 171
 § 171
 § 14
 § 14
 § 29
 §
171
 § 173
 § 174
 § 171
 § 171

§ 24
 § 85
 § 179
 § 171
 § 180
 § 9
 § 171
 § 11
 § 35
 § 35
 § 35
 § 182