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Timestamp: 2019-11-18 17:14:13+00:00

Document:
RESOLUCIONES - RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA POR MEDIO DE INSTANCIA PRIVADA.
RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA POR MEDIO DE INSTANCIA PRIVADA.
Ley Hipotecaria, Artículos 1, 3, 9, 39, 40, 209, 211 a 220 y 326
Reglamento Hipotecario, Artículos 33, 34, 322 y 323
Código Civil, Artículos 1216 y 1259
Ley de Enjuiciamiento Civil, Artículo 317
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, Artículo 68
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, Artículo 105
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, Artículos 5, 8, 10 y 18
Resolución de 4 de septiembre de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca por medio de instancia privada.
I Mediante instancia privada, de fecha 15 de marzo de 2019, suscrita por don G. M. J., abogado, actuando en nombre y representación de don J., don C. y don F. P. F, según manifestaba, sin que acreditase en modo alguno dicha representación y sin que ni siquiera constase firma alguna en la instancia, afirmaba que existía un error material en la superficie de la finca registral número 76.171 del Registro de la Propiedad de Madrid número 38, finca de la que, por otra parte los que afirmaban ser sus mandantes, no tenían titularidad alguna, por lo que en consecuencia solicitaba que, "en aplicación de lo dispuesto en los artículos 213 de la Ley Hipotecaria y 321 del Reglamento Hipotecario, proceda [la registradora] a la rectificación de oficio del error material referido, o que, subsidiariamente, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 214 de la Ley Hipotecaria y 322 y siguientes del Reglamento Hipotecario, inicie el procedimiento para dicha rectificación, dando traslado a los interesados titulares de la finca registral afectada, y, para el caso de oposición, remita oficio al Juez de Primera Instancia a fin de que dicte resolución".
II Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Madrid número 38, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
"Nota de calificación negativa.
1. En primer lugar, no consta en este Registro, el título por el que se procedió a practicar la inscripción primera de la finca registral n.º 76.171 de este Registro.
En el Registro no consta archivado el auto -como se indica en el escrito presentado donde dice también consta en el propio Registro -, ya que fue presentado un testimonio del citado auto, junto con los documentos que se acompañaron, y éstos fueron retirados por su presentante, por ser resolución judicial ejecutoria, y título acreditativo de dominio, conforme a lo dispuesto en los arts. 257.1 de la Ley Hipotecaria y art. 390 y 410 del Reglamento Hipotecario.
2. En segundo, lugar, y ante la falta de presentación por persona interesada en la citada finca del título inscrito, no se puede apreciar de oficio un posible error material en la inscripción primera del historial registral de la finca 76.171 de este Registro.
Como señala la Resolución reciente de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 2019: A diferencia de lo que ocurre con la Inexactitud provocada por la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, cuya rectificación, como dispone el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria no exige el consentimiento del registrador, en el caso de la rectificación de errores de concepto, esta intervención es necesaria. (...) .
Así, en el documento presentado se indica que Don J., Don C. y Don F. P. F., son propietarios de la finca registral número 872 (...) , y que del estudio efectuado sobre los antecedentes registrales de las fincas, se remontan sus orígenes a la agrupación de diversas tincas propiedad de los causantes de los actuales titulares. La citada finca agrupada, en su desarrollo, y las sucesivas segregaciones ocurridas dieron tugara la denominada (...) , zona iniciada a principios del siglo XX por el D. J. L. y D. M. A., y de la que provienen la mayoría de las segregaciones inscritas en el APR 08.02 (...) . Se aporta un plano de la máxima extensión de la agrupación 872 y 67. Del mismo modo en el citado Registro 38 de Madrid hay constancia de la tinca registral n.º 76.171, del Tomo 1.971, Libro 1500, al folio 209, que fue inscrita mediante Auto de expediente de Dominio del Juzgado de Primera Instancia n.º 21 de Madrid, de fecha quince de Enero de mil novecientos noventa y tres, dictado por el Magistrado Juez don Miguel Ángel Gómez Lucas. (Se adjunta fotocopia del mismo).
Igualmente se señala, en el escrito presentado que Dicho Auto, discrepando de la inscripción registral. recoge en el hecho primero, apartado número 2. último párrafo: Si la cabida de la finca adquirida por mitad era de tres mil ochocientos cincuenta y cinco metros cuadrados y veinticinco decímetros cuadrados, y se adjudica a Doña M. C., mil novecientos veintiséis metros y cincuenta y ocho decímetros cuadrados restan mil novecientos veintiocho metros sesenta y siete decímetros cuadrados, que es la cabida de la finca objeto del presente procedimiento. No cabe entender más que ésa (1.928,67m2) es exactamente la propiedad, cualquier otra interpretación excedería el alcance del expediente de Dominio. Además, y también consta en el propio Registro, el Auto textualmente declara el origen de la segregación dentro de los hechos que han quedado probados: /.../ La descripción de la finca "(...)" propiedad de tos transmitentes, obra en el expositivo primero, de la misma se segregó un solar de tres mil ochocientos cincuenta metros y veinticinco decímetros cuadrados y que es la finca que compraron por mitad. En el expositivo número cuatro se describe la división material del solar realizada por el Perito Aparejador de Obras, D. J. H. D., y que se llevó a cabo el 1 de agosto de 1.929/.../ .
Por lo tanto se indica en el documento presentado que En la inscripción del mencionado Auto se consignó, sin título alguno, una superficie superior (2.328,85 m2) en vez de los que fueron declarados como dominio (1.928,67 m2), dando lugar a un error material, que de persistir, supone de facto la doble inmatriculación frente a la 872 de una superficie de 400,18 m2, pues la finca que da lugar a la 76.171 procede por segregación de dicha 872.
Sin embargo, resulta del Registro que la finca registral 76171 tiene la siguiente descripción: Urbana: Solar situado en el término municipal de (...) hoy Madrid al sitio denominado (...) y su calle (...) con vuelta a la calle (...), sin número alguno de gobierno. Tiene una superficie de dos mil trescientos veintiocho con ochenta y cinco metros. Linda al Norte, con la calle (...), en una extensión en línea de fachada; al Oeste, con la calle (...), en una extensión en línea de veinte metros, siendo esta línea también fachada; Sur, con terreno de don M. A. G. y don J. L. G., en una extensión en línea recta de cinco metros; siguen lindando con terrenos de los referidos señores en línea de quince metros; al oeste, en una extensión en línea recta de cuarenta y cinco metros continua cambiando la alineación, y linda al Sur, con más terrenos de dichos señores, en una extensión en línea recta de 35,15 metros y, por ultimo linda al Este, con solar de los herederos de don S. F. C., en una extensión en línea recta de 55,10 metros. La parcela descrita afecta la forma de un polígono de seis lados. Referencia Catastral: 8407304VK3680G0001KG.
Así, del auto -fotocopia del mismo- y con la prudencia que en la calificación del mismo debe tenerse- que se acompaña al documento presentado, se hace constar Declaro justificado el dominio en el expediente instado (...) sobre la inmatriculación de la finca descrita en el primer antecedente de hecho de ésta resolución (...) , la cual tiene una superficie registral de dos mil trescientas veintiocho metros y ochenta y cinco , siendo ésta la superficie que se hizo constaren la inscripción 1.ª por la resolución judicial firme citada.
Segundo: En el escrito presentado se hace constar En la inscripción del mencionado Auto se consignó, sin título alguno, una superficie superior (2.328,85 m2) en vez de los que fueron declarados como dominio (1.928,67 m2), dando lugar a un error material, que de persistir, supone de facto la doble inmatriculación frente a la 872 de una superficie de 400,18 m2, pues la finca que da lugar a la 76.171 procede por segregación de dicha 872.
Por otro lado, del Historial Registral de la finca 76171, resulta que consta al margen de su inscripción 3.ª, Expedida Certificación de Dominio y Cargas, como aportada al Proyecto de Compensación del APR 08.02 (...), quedando afecta al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de Compensación a los efectos previstos en el art. 5 RD 1093/97 de 4 de Julio, con fecha 14 de Enero del año 2019. Además la calificación del escrito presentado no puede ser aislada de la situación del suelo en la que radica la finca registral n.º 76.171 y en la que consta a su margen la citada nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas de la finca a favor de la Administración actuante.
Madrid, a 3 de mayo de 2019. La Registradora (firma ilegible) Fdo.: Sonia Morato González".
III Contra la anterior nota de calificación, don G. M. J., abogado, en nombre y representación de don J., don C. y don F. P. F., interpuso recurso el día 10 de junio de 2019 mediante escrito con las alegaciones que, a continuación, se transcriben:
"A la Dirección General de los Registros y del Notariado.
D. G. M. J., abogado (...).
Que mediante el presente, y de acuerdo con lo establecido en los art. 325 a 327 de la Ley Hipotecaria, vengo a interponer recurso gubernativo contra la calificación negativa del Registro de la Propiedad n.º 38 de Madrid de fecha 3 de mayo de 2019 (...) notificada el 10 de mayo de 2019, por la cual se suspende la práctica del asiento solicitado, y ello en base a las siguientes
La Dirección General en la Resolución de 13 de octubre de 2009 señaló que existe inexactitud cuando concurre cualquier discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral, y existe error cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se encuentre en el título inscribible o en los documentos complementarios se incurre en una discordancia .
Según el art. 212 LH Se entenderá que se comete error material cuando sin intención conocida se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal de los asientos o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos .
Y señala la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de fecha 14 de marzo de 2019: Son errores materiales aquellos que se producen cuando sin intención conocida se escriben unas palabras por otras, se omite la expresión de alguna circunstancia formal de los asientos o se equivocan los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos (cfr. artículo 212 de la Ley Hipotecaria). Son errores de concepto aquellos que se padecen cuando al expresar en la Inscripción alguno de los contenidos en el título se altera o varia su verdadero sentido (cfr. artículo 216 de la Ley Hipotecaria). Mientras que los errores materiales pueden, con el título que motivó el asiento, ser subsanados por los registradores por si, bajo su responsabilidad (cfr. artículo 213 de la Ley Hipotecaria), los errores de concepto padecidos en las inscripciones, cuando no resulten claramente de las mismas, sólo pueden rectificarse con el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador o mediante una providencia judicial que lo ordene.
Tal pretensión se fundamentó en el art. 213 LH y 321 de su Reglamento y, subsidiariamente, en los art. 214 LH y 322 y ss. de su Reglamento para el caso de que la constancia del título aportado (Auto de expediente de Dominio del Juzgado de Primera Instancia n.º 21 de Madrid, de fecha quince de enero de mil novecientos noventa y tres) no sea suficiente , concretando, a efectos de inicio del procedimiento de rectificación, a los interesados quienes procedieron, mediante expediente de dominio, a la inmatriculación de la finca registral n8 76.171, ocupando en parte terrenos que son propiedad de la demandante.
Pues bien, descartada por el Registrador la rectificación del error material en base al art. 213 LH al no constar en el Registro el título por el que se practicó la primera inscripción de la finca 76.717 y por no haberse aportado dicho título si ser suficiente la fotocopia, debía optar por la aplicación del art. 214 LH y art. 322 RH según el cual Si el error cometido fuere de los que no pueden rectificarse sino con las formalidades prevenidas en el artículo 214 de la Ley, llamará el Registrador por escrito al interesado que deba conservar el título en su poder, a fin de que, exhibiéndolo y a su presencia, se verifique la rectificación.
Que se revoque la calificación negativa expedida, que sea considerado el error como material tal y como queda conceptuado en el artículo 212 LH, y que en consecuencia proceda a lo dispuesto en los artículos 214LH y los arts. 322 y ss. RH e inicie el procedimiento para dicha rectificación, dando traslado a los interesados titulares de la finca registral afectada, y, para el caso de oposición remita oficio al Juez de Primera Instancia a fin que dicte Resolución".
IV La registradora de la Propiedad de Madrid número 38, doña Sonia Morato González, emitió informe el día 13 de junio de 2019, confirmando la nota de calificación en todos sus extremos, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
1. Se plantea en este recurso si es posible rectificar la superficie inscrita de una finca por medio de una instancia privada, por existir, a juicio del que la suscribe, un error material en los Libros del Registro cometido, de nuevo a juicio del mismo, en la primera inscripción de dominio practicada al inamtricular la finca mediante Auto de expediente de dominio.
2. Entrando en el fondo del primero de los defectos señalados, como reiteradamente ha señalado esta Dirección General, entre otras en Resolución de 10 de junio de 2009, hay que distinguir entre inexactitud registral y error del Registro. Inexactitud es toda discordancia entre Registro y realidad (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria); el error existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación, bien material, bien conceptual.
3. En el presente supuesto está claro que no se trata de un error al practicar la inscripción, ya que del auto que resolvió el expediente de dominio y que dio lugar a la inscripción primera de la finca -si bien, como pone de manifiesto la registradora en su nota y en su informe, con la prudencia que debe tenerse en la calificación del auto del que solo se ha aportado una fotocopia- resulta que se declaró "justificado el dominio en el expediente instado (...), sobre la inmatriculación de la finca descrita en el primer antecedente de hecho de ésta resolución" (...), la cual tiene "una superficie registral de dos mil trescientas veintiocho metros y ochenta y cinco", que es la superficie que se hizo constar en la inscripción primera en virtud de dicho auto firme. No ha habido un error al practicar la inscripción pues ésta recoge la misma superficie que el título que la motiva. La inexactitud por tanto provendría de un pretendido error en el título, supuesto al que se refiere el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria.
4. De lo anterior resulta la innecesariedad de resolver acerca de los requisitos que serían necesarios para la rectificación en caso de que se tratase de un error material o de concepto, pues no es este el supuesto que se ha dado.
5. Por otro lado, el recurrente afirma que el error material que a su juicio se ha dado "supone de facto una doble inmatriculación frente a la finca registral número 872 de una superficie de 400,18 m\"b2".
Además, según la registradora "no procede suponer de facto la doble inmatriculación de una superficie de 400,18 m\"b2", por lo que si a su juicio, no se da un supuesto de doble inmatriculación o entiende que carece de los datos para poder apreciarla, es lógico que no inicie de oficio dicho expediente para subsanarlo.
6. Sobre la posibilidad de rectificar un error cometido en una inscripción de una finca que se encuentra incluida en el ámbito de una reparcelación en marcha. Tal y como señala la registradora se puede entender aplicable a este caso la doctrina contenida en la Resolución de esta Dirección General de 10 de julio de 2014. La nota marginal prevista en el artículo 5 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, pone de manifiesto y publica frente a terceros que la finca en cuestión está incluida dentro de los límites de una unidad de ejecución de un procedimiento de reparcelación iniciado. Dicha nota marginal no cierra el Registro. Sin embargo, en este caso se trata de rectificar la superficie de una finca ya inscrita y respecto de la que se expidió certificación de dominio y cargas a efectos de la reparcelación. Los límites de una unidad de ejecución son los determinados por el planeamiento y el correspondiente instrumento de equidistribución. En el Registro se refleja, al expedir la certificación y practicar la correspondiente nota marginal, cuáles son las fincas registrales que se corresponden con el terreno incluido en esa unidad de ejecución.
7. Por lo que se refiere a la necesidad de legitimación de la firma de quien firma la instancia y de que se acredite por éste la representación que dice ostentar, debe también confirmarse la calificación de la registradora.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de junio, 13 de julio y 13 de octubre de 2009, 3 de marzo de 2010, 7 de abril de 2011, 28 de agosto de 2013, 10 de julio de 2014, 19 de mayo y 23 de noviembre de 2016, 3 de julio y 21 de septiembre de 2017, 25 de julio y 19 de octubre de 2018 y 22 de febrero de 2019.

References: Artículo 317

Real Decreto 
 Artículo 68
 Artículo 105

Real Decreto 

Resolución 
 resolución 
 Resolución 
 artículo 40
 resolución 
 resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 212
 artículo 216
 artículo 213
 artículo 214
 artículo 212
 Resolución 
 artículo 39
 artículo 40
 Resolución 
 artículo 5
 Real Decreto