Source: https://www.skodovak.cz/web/cs/informace-pro-svj/dotazy
Timestamp: 2019-03-23 07:18:39+00:00

Document:
Nejčastější otázky a odpovědi z oblasti bytové.
Dotaz : Jakými zákonnými předpisy je nyní upraveno bytové spoluvlastnictví a SVJ?
Odpověď: Právní úprava SVJ byla zařazena do NOZ (nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.) v rámci institutu bytového spoluvlastnictví a v zásadě vychází z právní úpravy obsažené v ZoVB (v současné době již neplatný zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb.).
SVJ je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Členství ve společenství vlastníků je přitom neoddělitelně spojeno s vlastnictvím bytové jednotky. Nabytím vlastnického práva k jednotce členství ve společenství vlastníků vzniká a pozbytím vlastnického práva k jednotce zaniká.
Dotaz: Jaké jsou termíny přizpůsobení stanov SVJ novému občanskému zákoníku ?
Odpověď: V ust. § 1200 NOZ, jež upravuje povinné náležitosti stanov SVJ je mj. upraveno i to, že SVJ musí mít ve svém názvu slova „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vzniklo. SVJ mají tedy povinnost dle ust. § 3042 NOZ upravit svůj název do 2 let od nabytí účinnosti NOZ, tj. nejpozději do 31.12.2015. Pokud tedy nemá společenství v názvu sousloví „společenství vlastníků“ a jmenuje se např. Společenství pro dům v Plzni, Brněnská xxx, musí si svůj název formou změny stanov upravit do 31.12.2015.
Stanovy SVJ musejí být upraveny v souladu s novou právní úpravou do 3 let od nabytí účinnosti NOZ, tj. nejpozději do 31.12.2016, a to dle ust. § 3041 odst. 2.
Vzhledem k tomu, že pouhá změnu názvu SVJ je možná pouze formou notářského zápisu, tj. za účasti notáře na shromáždění vlastníků jednotek, doporučujeme proto provést případnou změnu názvu i úpravu stanov současně, kvůli minimalizaci nákladů za notáře.
V případě, že SVJ neupraví své stanovy či název, musí počítat se sankcemi, které jim mohou být uloženy, pokud by ani po výzvě soudu svou liknavost nenapravila. Tím nejtvrdším postihem je zrušení SVJ, které však dle našeho názoru nebude soudy realizováno (zejména v případech, kdy v domě bude pět a více jednotek). Neaktivní SVJ se musí připravit spíše na finanční postih, a to až do výše 100 tisíc korun (bude předcházet výzva soudu).
Nová právní úprava požaduje formu notářského zápisu nejen při přijetí prvních stanov SVJ, ale také při jakýchkoliv jejich navazujících změnách. SVJ proto musí počítat s tím, že každá schůze shromáždění SVJ, na které se bude rozhodovat o změně stanov, se bude konat za účasti notáře.
Stávající SVJ budou také muset aktualizovat údaje v rejstříku, a to zejména zapsat přesný počet členů statutárního orgánu a způsob jednání statutárního orgánu za SVJ, který zákon o vlastnictví bytů nepožadoval. Způsob jednání za SVJ je plně v kompetenci vlastníků jednotek, tedy záleží na obsahu stanov. Dřívější omezení (např. že písemný právní úkon musel být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru) se používat nemusí. Pokud by stanovy žádná pravidla pro jednání členů výboru neuváděla, pak může každý člen výboru zastupovat SVJ samostatně.
Dotaz: Jak vzniká SVJ podle nového občanského zákoníku ?
Odpověď: Podstatnou změnu přináší NOZ ohledně samotného vzniku SVJ. Do konce roku 2013 SVJ vznikala přímo ze zákona, a to od prvého dne měsíce následujícího poté, co podíl družstva na společných částech domu klesl pod 25%. Tento vznik SVJ ze zákona se v praxi ukázal jako nepříliš vhodné řešení, a proto se od účinnosti NOZ, tj. od 1.1.2014 rozlišuje fáze založení a vzniku SVJ obdobně jako u jiných obchodních společností. SVJ se založí schválením stanov formou notářského zápisu a vznikne dnem zápisu do veřejného rejstříku, kterým je rejstřík SVJ vedený v našem případě Krajským soudem v Plzni. Podle zákona č. 311/2013 Sb. (zákon o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev) má ke schválení stanov a k založení SVJ dojít nejpozději do 90 dnů ode dne, kdy podíl družstva jako původního vlastníka budovy klesl pod 50%. Zvláštní režim je uplatňován v domech, kde před 1.1.2014 byl podíl družstva na společných částech nižší než 50 % avšak vyšší než 25 %. V těchto případech svolá družstvo (správce) shromáždění vlastníků k založení společenství až poté, co jeho podíl na společných částech poklesne pod 25 %.
Za účelem dodržení zákonného požadavku na vznik SVJ pak NOZ zakotvuje pravidlo, podle kterého budou blokovány převody vlastnického práva k dalším jednotkám, pokud nebude prokázán vznik společenství vlastníků. V takovém případě katastrální úřad vlastnické právo k převáděné jednotce na nového vlastníka do katastru nemovitostí nezapíše. Dle pokynu č. 44 Českého úřadu zeměměřického a katastrálního neuplatní katastr nemovitostí blokace převodů (§ 1198 NOZ) dalších jednotek družstev, jejichž podíl se snížil před 1.1.2014 na podíl menší než je jedna polovina, ale větší než je jedna čtvrtina, a to s odvoláním na ustanovení § 23 a 24 zákona o vlastnictví bytů, ale naopak uplatní blokace převodů (§ 1198 NOZ) dalších jednotek družstev, jejichž podíl se snížil po 1.1.2014 na podíl menší než je jedna polovina. Blokace se uplatní po uplynutí doby 120 dnů od okamžiku, ke kterému se podíl snížil (tj. lhůta 90 dnů na svolání ustavujícího shromáždění správcem plus dalších 30 dnů na zápis společenství do veřejného rejstříku viz. odst.2 § 24 zákona č. 311/2013).
Návrh na zápis SVJ do rejstříku spolu s příslušnými přílohami se podává na formuláři, který je uveřejněn na webu www.justice.cz. Návrh lze podat v elektronické podobě (s kvalifikovaným elektronickým podpisem) či v klasické papírové podobě s úředně ověřenými podpisy. Návrh na zápis založeného SVJ do rejstříku SVJ podávají všichni členové výboru nebo předseda SVJ.
Soudní poplatek za prvozápis SVJ do rejstříku je stanoven na 6.000,- Kč, poplatek za každou změnu údajů v rejstříku je stanoven na 2.000,- Kč.
Dotaz: Jaká jsou pravidla hlasování na shromáždění vlastníků podle nového občanského zákoníku ?
Odpověď: Nejvyšším orgánem SVJ nadále zůstává shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek.
Shromáždění se musí konat alespoň jedenkrát ročně a svolává se pozvánkou. Pokud stanovy neurčí jinak, musí být shromáždění svoláno 30 dnů přede dnem jeho konání (dříve byla tato lhůta 15 dnů).
K přijetí rozhodnutí postačí souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků, nestanoví-li zákon nebo stanovy počet vyšší. V tomto ohledu se nová právní úprava podstatně liší od dřívější, která uváděla řadu rozhodnutí, jež musela být schválena vyšším počtem vlastníků (3/4 většinou všech nebo dokonce všemi vlastníky). Většina SVJ však mají dodnes ve stanovách původní požadavky na hlasovací kvóra. Při absenci účasti vlastníků na shromáždění proto mohou vznikat problémy odhlasovat si řešení „každodenních“ problémů. S ohledem na tuto skutečnost lze jen doporučit, aby si SVJ snížila přijetí určitých rozhodnutí na příslušná minima.
V této souvislosti je třeba připomenout také to, že dle stávající judikatury může být vlastník jednotky na shromáždění zastoupen pouze tehdy, připouštějí-li tuto možnost stanovy. Je proto nanejvýš vhodné, aby tuto možnost nové stanovy SVJ připouštěly.
Dotaz: Jaké jsou další orgány SVJ ?
Odpověď: Výkonným orgánem SVJ je statutární orgán. Statutárním orgánem je výbor (kolektivní orgán) nebo, určí-li tak stanovy, předseda SVJ. Počet členů výboru musí být dán přesným počtem jeho členů. Dříve obvyklá formulace stanov, že „výbor je alespoň tříčlenný“, je nepřípustná. Od roku 2014 není stanoven požadavek na minimální počet členů výboru. Stejně tak odpadla omezení ohledně maximální délky funkčního období členů výboru a je na úvaze shromáždění vlastníků, jakou dobu do stanov uvedou. Doporučuje ponechávat standardní pětileté funkční období.
Určitou novinkou je možnost vymezení působnosti každého člena výboru (například pro oblast financí, praktické správy domu atd.).
V případě zájmu si SVJ mohou i nadále zřizovat fakultativní orgány typu kontrolních komisí. Těmto orgánům však nemůže být svěřena kompetence shromáždění či statutárního orgánu.
Členem voleného orgánu (výbor nebo předseda SVJ) může být podle nové právní úpravy na rozdíl od člena shromáždění kdokoliv (včetně právnické osoby). Otevírá se tak prostor pro to, aby se členem výboru mohl stát např. bývalý předseda samosprávy, který má se správou domu letité zkušenosti a chce pro dům i dále pracovat, ale podle starých předpisů se členem výboru stát nemohl, protože si dosud nepřevedl byt do osobního vlastnictví. Stejně tak může vykonávat funkci předsedy např. správce – právnická osoba. Podmínkou je úprava této možnosti ve stanovách SVJ .
Dotaz: Z čeho vyplývá povinnost vlastníků a nájemců hlásit počty osob užívajících daný byt ?
Odpověď: Tato povinnost vyplývá z ustanovení § 1177 NOZ.
Povinnost hlásit počty osob vyplývá kromě jiného i ze zákona o službách (zák.č.67/2013 Sb.), podle kterého je osobou rozhodnou pro rozúčtování služeb
Pokud je tedy rozúčtování nějaké služby prováděno v souladu s usnesením shromáždění podle počtu rozhodných osob, pak platí podle zákona o službách lhůta 2 měsíců pro nahlášení osoby, v ostatních případech platí podle NOZ lhůta 3 měsíců.
Dotaz: Jakým způsobem doručovat pozvánky na shromáždění SVJ - stačí vložit do schránek nebo poštou, vyvěsit na nástěnku v domě , obyčejně nebo doporučeně ?
Odpověď: Pokud stanovy SVJ neurčují jinak, použije se ustanovení pro svolávání spolků, kde je lhůta 30 dnů předem. Ve stanovách SVJ je doporučována lhůta 15 dnů předem.
Pozvánka na shromáždění musí být členům SVJ doručena takovým způsobem, aby v případě soudního sporu mohl výbor SVJ prokázat doručení. Zákon způsob doručování nestanoví, doporučujeme proto svolávání shromáždění upravit ve stanovách.
Dotaz: Kam až se musí odklízet sníh od vstupních dveří domu k hlavnímu chodníku (k budově většinou patří cca 50 až 60 cm pozemku od domu)?
Odpověď: Úklid sněhu v Plzni řeší nařízení statutárního města Plzně č. 8/2009 o rozsahu, způsobu a lhůtách k odstraňování závad ve schůdnosti chodníků, místních komunikací a průjezdních úseků silnic ve městě v Plzni
Zimní údržbu chodníků ve vlastnictví města Plzně zajišťuje město Plzně zastoupené příslušnými městskými obvody. Na chodnících je zakázáno používat škváru, popel a kuchyňskou sůl.
Sníh z chodníků je zakázáno shrnovat do vozovky a do kanalizačních vpustí. Sníh se ponechává do doby odklizení na okraji chodníků při vozovce, přičemž nesmí být ztížena jeho nakládka přihrnutím ke stromům nebo sloupům apod., zataraseny přechody přes vozovky, příchody a vjezdy do budov apod. Rovněž musí být zajištěn přístup k popelnicím.
SVJ a SBD je tedy povinno starat se o chodník/schody atd. ve vlastnictví svých členů (z titulu zákonného správce u SVJ a z titulu vlastníka u SBD) tak, aby nedocházelo ke škodám. Pokud by např. někdo v zimě uklouzl na neodklizeném sněhu na chodníku ve vlastnictví SVJ nebo SBD, bylo by SVJ nebo BD povinno uhradit mu škodu z toho vzniklou (ušlý zisk, náklady léčby apod.), vlastníci jednotek jsou pak zákonnými ručiteli k tomuto závazku v případě SVJ. Stejné povinnosti má pak jakýkoliv jiný vlastník chodníku, ať je jím soukromá osoba nebo obec/stát.

References: § 1200
 § 3042
 § 3041
 zákona č. 311
 § 23
 § 24
 zákona č. 311
 § 1177