Source: https://cej-abogados.es/medidas-que-para-apoyar-el-alquiler-de-personas-vulnerables-establece-el-real-decreto-ley-11-2020/
Timestamp: 2020-06-04 18:04:34+00:00

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MEDIDAS EN APOYO DEL ALQUILER DE PERSONAS VULNERABLES (REAL DECRETO-LEY 11/2020, MODIFICADO POR REAL DECRETO-LEY 16/2020) | CEJ Abogados
El arrendamiento de vivienda es, como todos sabemos, el contrato por el que una persona (el arrendador) cede a otra (el arrendatario), temporalmente y a cambio de un precio cierto, el uso de una vivienda. Este contrato está previsto y regulado en el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos y en él el arrendatario se obliga a pagar al arrendador un precio, la renta arrendaticia, y si no cumple esta obligación se arriesga a ser desahuciado por el arrendador mediante un procedimiento de desahucio de los previstos por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (modificado por el Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia) ha establecido un paquete de medidas dirigidas a apoyar al alquiler de personas vulnerables y que consisten, entre otras, en la suspensión de procedimientos de desahucio y lanzamientos (artículo 1), la prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento (artículo 2), la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores o empresas o entidades públicas de vivienda (artículo 4) y la modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales de arrendamiento en el caso de arrendadores que no son grandes tenedores ni empresas o entidades públicas de vivienda (artículo 8). En este artículo sólo trataremos las medidas dirigidas a apoyar el alquiler de las personas vulnerables, y no otras; el mencionadio Real Decreto-ley establece muchas otras medidas, medidas de apoyo a los autónomos, de apoyo a los consumidores, de apoyo a la industrialización, dfe flexibilización en materia de suministros a PYMES y autónomos, etc. (el elenco de medidas previstas en el Real Decreto-ley es tan amplio que no permitirá tratarlas todas en un sólo artículo).
En relación a tales medidas y sin perjuicio de cuanto veremos más adelante debemos manifestar:
1º. Que sólo resultan aplicables a los arrendamientos de vivienda habitual (y no para otros como los de vivienda para uso turístico o vacacional o los de local de negocio).
2º. Que en su mayoría están previstas para los arrendatarios que se hallen en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19 (no es así en todos los casos, por ejemplo, no se exige que concurra dicha situación para la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual prevista en el artículo 2 del Real Decreto-ley).
3º. Que, en cuanto a los aplazamientos de la deuda arrendaticia, el Real Decreto-ley prima el acuerdo de las partes y, sólo en defecto de éste determina cuáles serán las medidas aplicables; de cualquier manera aconsejo, también para cualesquiera otros supuestos en los que la ley permita el acuerdo de las partes, que sean estas, las partes contratantes quienes autoregulen, mediante acuerdos, sus relaciones contractuales.
En lo relativo a la suspensión de procedimientos de desahucio y lanzamientos el artículo 1 del Real Decreto-ley establece que “Una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Si no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley” y que “Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5 del presente real decreto-ley, acompañando su escrito de los documentos a que se refiere el artículo 6. Si el Letrado de la Administración de Justicia entendiera que concurre la situación de vulnerabilidad económica alegada, decretará la suspensión con carácter retroactivo a la fecha en que aquella se produjo por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales. El decreto que fije la suspensión señalará expresamente que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 o señalará fecha para la vista”.
Por su parte el artículo 2 del Real Decreto-ley establece una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, y lo hace en estos términos: “En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”.
El artículo 4 del Real Decreto-ley establece, para el caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda, una moratoria automática de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19: “1. La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo siguiente, podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
4. La persona arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9, levantándose la moratoria en el pago de la renta arrendaticia regulada por este artículo y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago”.
Es de reseñar que el apartado 1 del artículo antedicho ha sido modificado por el apartado uno de las dispoción final cuarta del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, que ha ampliado a 3 meses el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta (“El apartado 1 del artículo 4 queda redactado como sigue: «1. La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo siguiente, podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 , en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes”.
Y, caso de que el arrendador no fuere uno de esos grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda a que se refiere el artículo 4, el artículo 8 del Real Decreto-ley prevé una modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales del arrendamiento: “1. La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo 5, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta no sea ninguna de las comprendidas en el artículo 4, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real decreto Ley y en los términos recogidos en los apartados 2 a 4 siguientes (es de aclarar que este artículo 8 sólo contiene tres apartados y no cuatro, por lo que realmente debería referirse a los apartados 2 y 3 siguientes), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.
3. Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida en el artículo 5, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo siguiente”.
Igualmente debemos reseñar que el apartado 1 del artículo antedicho ha sido modificado por el apartado dos de las dispoción final cuarta del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, que ha ampliado a 3 meses el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta (“El apartado 1 del artículo 8 queda redactado como sigue: «1. La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo 5, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta no sea ninguna de las comprendidas en el artículo 4, en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y en los términos recogidos en los apartados 2 a 4 siguientes, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario”.
Pero ¿qué debe entenderse por situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual? A ello se refiere el artículo 5 del Real Decreto-ley, que establece que “1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos:
3. No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia”.
El artículo 6 del Real Decreto-ley determina de qué manera debe acreditarse la situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual: “1. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:
2. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letra a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado”.
Caso de que alguna persona se beneficie indebidamente de una moratoria excepcional de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas de las contempladas por el Real Decreto-ley, su artículo 7 determina las consecuencias: “1. La persona o personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin reunir los requisitos previstos en el artículo 5, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
2. El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma, la cual incurrirá en responsabilidad, también, en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por este real decreto-ley”.

References: artículo 2
 artículo 1
 artículo 440
 artículo 5
 artículo 6
 artículo 440
 artículo 2
 artículo 9
 artículo 10
 artículo 4
 artículo 9
 artículo 4
 artículo 4
 artículo 8
 artículo 5
 artículo 4
 Real decreto 
 artículo 8
 artículo 5
 artículo 8
 artículo 5
 artículo 4
 artículo 5
 artículo 6
 artículo 5
 artículo 7
 artículo 5