Source: https://www.eporady24.pl/pelnomocnik_dla_najemcy_mieszkania_spoldzielczego,pytania,18,126,17108.html
Timestamp: 2019-11-14 11:06:06+00:00

Document:
Pełnomocnik dla najemcy mieszkania spółdzielczego przebywającego za granicą
Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 04.11.2016
Główny lokator mieszkania spółdzielczego przebywa za granicą od dłuższego czasu. Czy może ustanowić osobę obcą dla niego swoim pełnomocnikiem? Pełnomocnik byłby upoważniony do wszelkich czynności związanych z tym mieszkaniem (wobec władz spółdzielni mieszkaniowej, wynajmu mieszkania osobom trzecim itp.). Jeżeli tak, to w jakiej formie ustanowić pełnomocnictwo, aby było skuteczne?
Określenie „główny lokator” jest niejednoznaczne. Wprawdzie dość często używa się sformułowania „główny najemca”, ale trzeba pamiętać o jego nieoficjalnym charakterze. Można być albo najemcą, albo kimś współmieszkającym z najemcą lub mieszkającym w mieszkaniu, którego ktoś inny jest najemcą; niekiedy prawo najmu lub określone „prawo spółdzielcze” wspólnie przysługuje więcej niż jednej osobie – wtedy są to współnajemcy (lub współuprawnieni z tytułu „prawa spółdzielczego”).
Proszę dokładnie sprawdzić rodzaj uprawnienia do „mieszkania spółdzielczego”, ponieważ to może mieć znaczenie w zakresie ewentualnego udzielenia pełnomocnictwa. Chodzić może między innymi o uniknięcie sporów – w tym angażowania pełnomocnika w spory między osobami współuprawnionymi. Jeżeli jest więcej osób współuprawnionych, to pełnomocnik jednego z uprawnionych może obejmować wyłącznie uprawnienia mocodawcy.
Podstawowe przepisy o pełnomocnictwie zawarto w Kodeksie cywilnym (K.c.) – od art. 98 do art. 109. Pełnomocnictwo może być ogólne albo szczególne. Artykuł 98 K.c. stanowi:
„Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.”
Mocodawca jest uprawniony określić zakres udzielanego umocowania, jak również odwołać udzielone przez siebie pełnomocnictwo. Regułą jest wygaśnięcie pełnomocnictwa ze śmiercią mocodawcy. Proszę zwrócić uwagę na brzmienie artykułu 101 K.c.:
Podstawowym wymogiem prawnym w zakresie formy prawnej pełnomocnictwa jest forma pisemna. Jeżeli do dokonania określonego rodzaju czynności prawnej wymagana jest szczególna forma prawna, to pełnomocnictwa należy udzielić w takiej właśnie formie prawnej. Artykuł 99 K.c. brzmi:
Najbardziej rygorystyczną formą prawną (przynajmniej w zakresie powszechnego obrotu prawnego) jest forma aktu notarialnego. Taka forma prawna wymagana jest między innymi przy zbywaniu nieruchomości (art. 158 K.c. w związku z art. 46 K.c.) oraz przy zbywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – art. 172 ustęp 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Pełnomocnictwo udzielone w formie aktu notarialnego umożliwia dokonywanie czynności prawnych także takich, których należy (lub które można) dokonywać w mniej solennej formie prawnej.
Tak zwana zwykła forma pisemna może wiązać się z kontrowersjami co do autentyczności podpisu (nie tylko pod pełnomocnictwem). W wielu sytuacjach mocodawca może łatwo potwierdzić swój podpis. Jednak w tym przypadku (potencjalny) mocodawca przebywa za granicą, co może wiązać się z trudnościami – w przypadku wystąpienia wątpliwości co do autentyczności podpisu. Dlatego przydać się może oficjalne potwierdzenie podpisu albo udzielenie podpisu w formie aktu notarialnego – by uniknąć podważania autentyczności podpisu mocodawcy.
Jeżeli (potencjalny) mocodawca jest w stanie przybyć do Polski, to udzielenie pełnomocnictwa powinno być łatwiejsze pod względem organizacyjnym. Zazwyczaj podpis poświadcza się w kancelariach notarialnych (niekiedy w organach administracji, a nawet w bankach). Można korzystać z usług dowolnie wybranej kancelarii notarialnej. Za granicą można skontaktować się z polską placówką konsularną; różny bywa zakres dokonywanych w takich placówkach czynności – często możliwe jest poświadczanie podpisu, ale z dokonywaniem czynności notarialnych w konsulatach różnie bywa (w tym z uwagi na wymóg określonych kompetencji poszczególnych urzędników konsularnych). Nie można wykluczyć także skorzystania z dokonania czynności (np. poświadczenia podpisu albo sporządzenia aktu notarialnego) na podstawie prawa obcego. Regułą jest wymóg korzystania z usług notariuszy publicznych (są różnice w organizacji notariatu w poszczególnych państwach). Dokumenty zagraniczne (w tym sporządzane przez zagranicznych notariuszy publicznych) najczęściej powinny być oficjalnie poświadczone – na ogół chodzi o wyposażenie w klauzulę „apostille” (często takie czynności urzędowe są dokonywane ministerstwach spraw zagranicznych poszczególnych państw).
Jeżeli „prawo spółdzielcze” przysługuje również innym osobom, to do wynajęcia mieszkania niezbędna jest zgoda wszystkich uprawnionych – art. 199 K.c. Podobnie rzecz przedstawia się z innymi czynnościami dotyczącymi spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – w tym ze zbyciem takiego prawa oraz z dokonaniem rozliczeń.
Jeśli zaś spółdzielcze prawo zostało odziedziczone, to spadkobiercy powinni spośród siebie wyznaczyć pełnomocnika – art. 179 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (art. 9 i następne ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) jest prawem niepodzielnym, więc tym bardziej czynności dotyczące takiego prawa (a więc z reguły także objętego takim prawem lokalu) wymagają porozumienia między osobami współuprawnionymi. Podobną regulację (odnośnie pełnomocnika w gronie spadkobierców) zawarto w art. 25 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze.
Jeżeli z wynajęciem „mieszkania spółdzielczego” wiązałaby się zmiana sposobu korzystania z lokalu, to wymagana jest zgoda danej spółdzielni mieszkaniowej, a ponadto spółdzielnię należy informować o okolicznościach wpływających na wysokość opłat (np. liczba mieszkańców) – odpowiednio art. 9 lub art. 1716 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
W art. 36 Prawa spółdzielczego przewidziano możliwość uczestnictwa w walnym zebraniu spółdzielni przez pełnomocnika.
Proszę pamiętać o ogólnej zasadzie prawnej, że można decydować (w tym udzielać pełnomocnictwa) tylko co do własnych uprawnień. Jeżeli odnośne „prawo spółdzielcze” przysługuje więcej niż jednej osobie, to ewentualne udzielenie pełnomocnictwa przez jedną osobę obejmowałoby wyłącznie uprawnienia danej osoby (mocodawcy); przez udzielenie pełnomocnictwa nie można rozszerzyć własnych uprawnień. Akcentuję to na wszelki wypadek – by ewentualny pełnomocnik był świadom zakresu swych uprawnień; ewentualne naruszenie uprawnień innych osób mogłoby wiązać się z problemami prawnymi (np. z żądaniem odszkodowania).
Wpisz wynik równania (liczba): siedem + 8 =
Moja żona i jej siostra dostały w spadku dom. Wraz z żoną zaadaptowaliśmy strych na mieszkanie z osobnym wejściem, teraz chcemy stworzyć dla tego mieszkania oddzielną księgę wieczystą i podzielić własność na dwie części, tj. dół domu byłby własnością szwagierki, a g�
Wraz z żoną i synem mieszkamy u mojego teścia. Ostatnio zażądał, bym się wyprowadził, i oświadczył, że mieszkanie przepisał mojej żonie. Uznałem, że mogę się wyprowadzić, jeśli dostanę potwierdzenie tego faktu na piśmie. Teść obiecał mi je dać po mojej wyprowadzce. Co&n

References: art. 98
 art. 109
 art. 46
 art. 172
 art. 199
 art. 179
 art. 25
 art. 9
 art. 1716
 art. 36