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Timestamp: 2016-10-27 15:16:18+00:00

Document:
1C_237/2010 (30.08.2010)
1C_237/2010
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peter R�timann,
Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanw�lte PD Dr. Peter Reetz und Placidus Plattner,
Bausektion der Stadt Z�rich, Lindenhofstrasse 19, Postfach, 8021 Z�rich.
Beschwerde gegen den Entscheid vom 27. Januar 2010 des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 1. Abteilung, 1. Kammer.
Die X.________ AG plant auf dem Grundst�ck Kat.-Nr. HG7463 in Z�rich-H�ngg die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle. Der Grenzabstand zum Nachbargrundst�ck Kat-Nr. HG7473 von Y.________ soll dabei gest�tzt auf eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit (N�herbaurecht; Grundbucheintrag vom 16. Juli 1979) unterschritten werden und 2,05 Meter statt den gem�ss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Z�rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) zul�ssigen f�nf Metern betragen. Die zu �berbauende Parzelle der X.________ AG ist der Zone W2 zugewiesen, w�hrenddem sich das Grundst�ck von Y.________ in der Freihaltezone befindet.
Am 3. Juni 2008 erteilte die Stadt Z�rich der X.________ AG die nachgesuchte Baubewilligung. Im Hinblick auf die Unterschreitung des Grenzabstands durch das Bauvorhaben verwies die Baubeh�rde auf das im Grundbuch eingetragene N�herbaurecht und erwog, der reduzierte Abstand k�nne im Sinne von � 270 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG/ZH) bewilligt werden.
Den gegen die Baubewilligung von Y.________ erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission I des Kantons Z�rich mit Entscheid vom 27. Februar 2009 ab.
Y.________ focht diesen Entscheid beim Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich an, welches die Beschwerde mit Entscheid vom 27. Januar 2010 guthiess und den Rekursentscheid und die Baubewilligung aufhob.
Die X.________ AG erhebt Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht mit den Antr�gen, der Entscheid des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Baubewilligung sei wiederherzustellen. Eventualiter sei die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Das Verwaltungsgericht wie auch Y.________ beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Bausektion der Stadt Z�rich stellt Antrag auf Gutheissung der Beschwerde. In ihrer Stellungnahme zu den Vernehmlassungen h�lt die X.________ AG an ihren Antr�gen fest.
Gest�tzt auf Art. 82 lit. a BGG beurteilt das Bundesgericht Beschwerden gegen Entscheide in Angelegenheiten des �ffentlichen Rechts. Dieses Rechtsmittel steht auch auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verf�gung. Das Bundesgerichtsgesetz enth�lt dazu keinen Ausschlussgrund (BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251).
Zur Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine M�glichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch den angefochtenen Entscheid besonders ber�hrt ist und ein schutzw�rdiges Interesse an dessen Aufhebung oder �nderung besitzt (Art. 89 Abs. 1 BGG). Verlangt ist somit neben der formellen Beschwer (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG), dass die beschwerdef�hrende Person �ber eine spezifische Beziehungsn�he zur Streitsache verf�gt (Art. 89 Abs. 1 lit. b BGG) und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder �nderung des angefochtenen Entscheids zieht (Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG; BGE 133 II 353 E. 3 S. 356 f., 400 E. 2.2 S. 404 f.). Diese Voraussetzungen sind bei der Beschwerdef�hrerin gegeben, da mit dem Entscheid der Vorinstanz die ihr erteilte Baubewilligung aufgehoben wird. Die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erf�llt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.1 Strittig ist vorliegend die Auslegung der am 16. Juli 1979 eingetragenen Dienstbarkeit "Recht, n�her, h�her und auf die Grenze zu bauen". Der Grundbucheintrag lautet wie folgt:
"Grunddienstbarkeit
Recht, n�her, h�her und auf die Grenze zu bauen
Die jeweiligen Eigent�mer von
Kat. ... [Aufz�hlung der Katasternummern von 43 Grundst�cken, darunter auch HG7463 und HG7473]
r�umen sich je gegenseitig unentgeltlich die notwendigen Rechte ein, n�her, h�her und auf die Grenze zu bauen, f�r die Bauten, wie diese von den zust�ndigen Beh�rden auf diesen Grundst�cken, selbst unter Erteilung von irgendwelchen Ausnahmebewilligungen, bewilligt werden."
2.2 Die Vorinstanz erw�gt, die 43 involvierten Grundst�ckeigent�mer h�tten sich damals offenbar bereit erkl�rt, die f�r das Quartierplangebiet geplante gemeinsame �berbauung gem�ss einem �berbauungsplan zu erstellen und hierzu N�herbaurechte einzur�umen. Dies deute auf eine projektbezogene Ausgestaltung der Grenzbaurechte hin. Allerdings seien die Grundst�cke der Beschwerdef�hrerin und des Beschwerdegegners nicht im Perimeter des �berbauungsplans gelegen und das Grundst�ck von Y.________ sei dar�ber hinaus auch vom Quartierplan nicht erfasst, so dass unklar bleibe, welchen Sinn eine projektbezogene Dienstbarkeit vern�nftigerweise haben k�nne. Hieraus folgert die Vorinstanz, die Tragweite der Dienstbarkeit erscheine unklar, weshalb der Entscheid �ber den Inhalt der Dienstbarkeit dem zust�ndigen Zivilgericht zu �berlassen sei.
2.3.1 Die Beschwerdef�hrerin r�gt, die Vorinstanz habe bei der Auslegung der streitbetroffenen Dienstbarkeit die nach Art. 738 ZGB zu beachtende Stufenordnung verletzt. Der Wortlaut des Grundbucheintrags sei klar und unmissverst�ndlich. Demnach sei das N�herbaurecht genereller Natur und nicht projektbezogen ausgestaltet. Dies ergebe sich auch daraus, dass ihr Grundst�ck und jenes des Beschwerdegegners nicht in den �berbauungsplan einbezogen worden seien. Eine projektbezogene Vereinbarung h�tte somit keinen Sinn gemacht, denn f�r den Vollzug des Quartierplans sei die Errichtung einer Dienstbarkeit schlicht nicht notwendig gewesen. Da das Grundst�ck des Beschwerdegegners nicht in einem Baugebiet gelegen sei, k�nne er im �brigen ohnehin nicht in seinen Bauabsichten behindert werden.
2.3.2 Die Beschwerdef�hrerin f�hrt weiter aus, selbst wenn der Inhalt des N�herbaurechts in �bereinstimmung mit der Auffassung der Vorinstanz als unklar bewertet werde, verstosse deren Entscheid gegen Bundesrecht. Indem die Vorinstanz die Auslegung dem Zivilgericht �berlassen wolle, schr�nke sie ihre Kognition in unhaltbarer Weise ein. Die Beschwerdef�hrerin pr�zisiert, mit dem Verweis auf den Zivilweg werde Art. 29 BV verletzt, da sie als Rechtssuchende bei der Verfolgung ihres Rechtsanspruchs behindert werde. Missachtet werde insbesondere der Grundsatz der Verfahrenskoordination, denn die Vorinstanz k�nne den Inhalt des in einem baurechtlichen Zusammenhang begr�ndeten N�herbaurechts mindestens ebenso kompetent beurteilen wie das Zivilgericht.
2.4.1 F�r die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser f�r den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund, das heisst auf den Dienstbarkeitsvertrag, zur�ckgegriffen werden. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schl�ssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie w�hrend l�ngerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausge�bt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; BGE 130 III 554 E. 3.1 S. 556).
2.4.2 Die Einr�umung von N�herbaurechten ist zivilrechtlicher Natur, weshalb diesbez�gliche Rechtsstreitigkeiten grunds�tzlich vom Zivilgericht zu entscheiden sind. Die vorfrageweise Pr�fung zivilrechtlicher Fragen durch Verwaltungsbeh�rden ist zul�ssig, wobei sich diese in Zur�ckhaltung zu �ben haben. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags durch eine Verwaltungsbeh�rde wird nach der im Kanton Z�rich geltenden Praxis als zul�ssig erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt. Eine Pflicht, zivilrechtliche Vorfragen zu entscheiden, besteht nicht (vgl. � 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes des Kantons Z�rich vom 24. Mai 1959 [VRG/ZH] und Alfred K�lz/J�rg Bosshart/Martin R�hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Z�rich, 2. Aufl. 1999, � 1 N. 30 ff., mit Hinweisen).
2.4.3 Die Beschwerdef�hrerin r�gt die Anwendung dieser kantonalen Praxis durch die Vorinstanz. Dieses Vorbringen pr�ft das Bundesgericht nur unter dem Gesichtspunkt der Willk�r (vgl. Art. 95 BGG). Die Frage lautet demnach nicht, ob der umstrittenen Dienstbarkeit in freier Pr�fung nach Massgabe von Art. 738 ZGB die von der Beschwerdef�hrerin behauptete Bedeutung beizumessen ist, sondern ob die Vorinstanz in Willk�r verfallen ist, wenn sie erwog, die Tragweite der Dienstbarkeit sei unklar.
2.5.1 Strittig ist, ob das in Frage stehende N�herbaurecht eindeutig genereller Natur ist oder ob eine projektbezogene Ausgestaltung zum Vollzug des damaligen Quartierplans gest�tzt auf den Wortlaut ebenso denkbar ist.
Die Vorinstanz legt die Argumente, welche f�r eine projektbezogene Ausgestaltung des N�herbaurechts sprechen, plausibel dar. Insbesondere deutet die Tatsache, dass f�r s�mtliche 43 betroffenen Grundst�cke exakt dieselbe Dienstbarkeit errichtet wurde, darauf hin, dass die Einr�umung zwecks Vollzug des �berbauungsplans geschah. Der Umstand, dass weder das Grundst�ck der Beschwerdef�hrerin noch jenes des Beschwerdegegners vom �berbauungsplan erfasst wurden, steht einer projektbezogenen Auslegung nicht zwingend entgegen. Vielmehr ist es denkbar, dass s�mtliche sich im entsprechenden Gebiet befindlichen Geb�ude in das Verfahren einbezogen wurden, selbst wenn sie, wie das Grundst�ck des Beschwerdegegners, bereits �berbaut waren und deshalb keinen Nutzen aus einem N�herbaurecht ziehen konnten. Demgegen�ber w�re eine Vereinbarung, wonach die N�herbaurechte unbeschr�nkt, d.h. generell f�r s�mtliche zuk�nftig zu erstellenden Bauten Geltung beanspruchten, sehr weitreichend und daher zumindest aussergew�hnlich, zumal der Zweitbauende bei der zum Zeitpunkt der Errichtung der Dienstbarkeit geltenden Rechtslage benachteiligt gewesen w�re, weil er einen um den N�herbau vergr�sserten Abstand h�tte einhalten m�ssen. Schliesslich ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass Dienstbarkeiten im Zweifelsfall restriktiv, d.h. zugunsten des Belasteten auszulegen sind (Etienne Petitpierre, Basler Kommentar ZGB II, 3. Aufl. 2007, Art. 738 N. 11; Maja Sch�pbach Schmid, Das N�herbaurecht in der z�rcherischen baurechtlichen Praxis, Diss. Z�rich 2001, S. 72).
Aufgrund der gesamten Umst�nde ist damit der Schluss der Vorinstanz, wonach das fragliche N�herbaurecht jedenfalls nicht eindeutig genereller Natur ist, sondern eine projektbezogene Ausgestaltung zum Vollzug des �berbauungsplans ebenso denkbar ist, nicht zu beanstanden. Eine Verletzung der in Art. 738 ZGB verankerten Stufenordnung liegt angesichts des offen gehaltenen Wortlauts des Grundbucheintrags nicht vor. Die Vorinstanz durfte mithin den Erwerbsgrund, d.h. den Dienstbarkeitsvertrag, bei der Auslegung des Inhalts des N�herbaurechts w�rdigen.
2.5.2 Ausgehend von der dargestellten Rechtslage (E. 2.4.2 hiervor), wonach die Verwaltungsbeh�rden in Anwendung von � 1 VRG/ZH hinsichtlich der vorfrageweisen Entscheidung von zivilrechtlichen Fragen Zur�ckhaltung zu �ben haben, hat die Vorinstanz das kantonale Recht jedenfalls nicht willk�rlich angewendet, indem sie angesichts des unklaren Inhalts des vereinbarten N�herbaurechts die Beurteilung dieser Vorfrage auf den Zivilweg verwiesen hat.
Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens tr�gt die Beschwerdef�hrerin die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG). Sie hat dem privaten Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine angemessene Parteientsch�digung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Dieses Urteil wird den Parteien, der Bausektion der Stadt Z�rich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 82
 BGE 
 Art. 738
 Art. 29
 Art. 738
 BGE 
 Art. 95
 Art. 738
 Art. 738
 Art. 738