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Timestamp: 2016-10-25 22:42:21+00:00

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95 II 523
95 II 52371. Urteil der I. Zivilabteilung vom 11. November 1969 i.S. Wittwer gegen Erben Hollenweger und Mitbeteiligte.
Vente immobili�re. Nature juridique et port�e de la clause selon laquelle la vente est conclue sous "r�serve" de l'octroi des permis de construire (consid. 2). D�termination de la p�riode pendant laquelle la condition est en suspens. Cons�quences du fait que celle-ci ne s'est pas r�alis�e. (consid. 3 et 4). Effets d'une renonciation de l'acheteur � la "r�serve" (consid. 5). Faits � partir de page 524
BGE 95 II 523 S. 524
A.- Johann Wittwer schloss im August und Oktober 1956 als K�ufer mit Karl Vogler, Heinrich Haug, Elise Tichy, Frida Ehrsam und Johannes Hollenweger sen. als Verk�ufern �ffentlich beurkundete Kaufvertr�ge �ber Grundst�cke in Weiningen. Alle diese Vertr�ge wurden seitens des K�ufers unter dem "Vorbehalt" abgeschlossen, dass ihm von der Baubeh�rde Weiningen die Baubewilligungen f�r die Erstellung von Einfamilienh�usern "zu den �blichen Bedingungen" erteilt w�rden; die n�tigen Gesuche sollten durch ihn "sofort" eingereicht werden und die Eigentums�bertragung sollte sofort nach Hinfall des Vorbehaltes erfolgen.
Da Wittwer in der Folge vom Gemeinderat Weiningen erfuhr, dass Bauten erst nach der Durchf�hrung eines Quartierplanverfahrens bewilligt werden k�nnten, reichte er vorerst keine Baugesuche ein. Er schlug den Verk�ufern vor, ein privates Quartierplanverfahren durchzuf�hren. Sie erkl�rten sich damit einverstanden. Dem daraufhin ausgearbeiteten Quartierplan stimmten jedoch nicht alle beteiligten Grundeigent�mer zu, weshalb in einer Versammlung derselben vom 16. September 1960 das Scheitern des privaten Quartierplanverfahrens festgestellt wurde.
Am 3. November 1960 liessen die f�nf Verk�ufer dem K�ufer schreiben, sie tr�ten von den Kaufvertr�gen zur�ck, weil er seiner Verpflichtung, sofort um die Baubewilligung nachzusuchen, nicht nachgekommen sei; die Ansetzung einer Nachfrist sei nicht n�tig; falls diese Auffassung nicht standhalten sollte, setzten sie Wittwer Nachfrist bis 4. Dezember 1960 an, um die Baugesuche einzureichen; weiter eventuell erkl�rten sie die Kaufvertr�ge wegen T�uschung oder mindestens wegen Irrtums unverbindlich.BGE 95 II 523 S. 525
Wittwer stellte sich mit Schreiben vom 11. November 1960 auf den Standpunkt, die Vertr�ge seien nach wie vor g�ltig.
Die Verk�ufer hielten an ihrer Auffassung fest und erkl�rten am 5. Dezember 1960, von den Vertr�gen zur�ckzutreten, da die Nachfrist unbenutzt abgelaufen sei.
Im Februar 1962 verkaufte Haug sein Grundst�ck anderweitig, und im Juli 1962 r�umten Elise Tichy, Frida Ehrsam und Hollenweger sen. einem andern Dritten Kaufsrechte an ihren Grundst�cken ein, die im Januar 1963 ausge�bt wurden.
Inzwischen war ein �ffentliches Quartierplanverfahren durchgef�hrt worden. Am 24. September 1962 teilte Wittwer den Verk�ufern mit, dieses sei abgeschlossen; er halte an der Vertragserf�llung fest und werde innert vier Wochen ein Baugesuch einreichen. Die Verk�ufer nahmen demgegen�ber den Standpunkt ein, die Kaufvertr�ge seien dahingefallen.
B.- Im Herbst 1963 klagte Wittwer gegen alle f�nf Verk�ufer auf Zusprechung des Eigentums an den verkauften Grundst�cken, eventuell auf Ersetzung des erlittenen Schadens nach richterlichem Ermessen.
Die Beklagten beantragten, auf die Klage nicht einzutreten, eventuell sie abzuweisen.
C.- Das Bezirksgericht Z�rich wies am 28. Juni 1966 vorweg die Klage gegen den Beklagten Vogler ab.
Der Kl�ger erkl�rte die Berufung an das Obergericht, zog diese aber nachtr�glich zufolge Vergleichs zur�ck.
Am 5. Juli 1966 starb der Beklagte Hollenweger sen. An seiner Stelle traten seine Erben Lina Hollenweger-Grossmann und Joh. Hollenweger jun. in den Prozess ein.
Am 29. November 1966 bezifferte der Kl�ger seine Schadenersatzanspr�che gegen die im Prozess verbleibenden Beklagten auf insgesamt Fr. 45'700.--, n�mlich gegen�ber den Erben Hollenweger auf Fr. 16'700.--, gegen�ber Haug auf Fr. 4900.--, gegen�ber Frau Ehrsam auf Fr. 14'300.-- und gegen�ber Frau Tichy auf Fr. 9800.--.
Am 30. April 1968 wies das Bezirksgericht Z�rich die Klage auch gegen die noch im Prozess verbliebenen Beklagten ab.
D.- Der Kl�ger erkl�rte gegen dieses Urteil die Berufung an das Obergericht. Er liess das Klagebegehren auf Zusprechung des Eigentums an den Grundst�cken fallen, erhob das urspr�ngliche Eventualbegehren zum Hauptbegehren und beantragte, die Beklagten seien zu verpflichten, ihm den erlittenen Schaden und BGE 95 II 523 S. 526entgangenen Gewinn von insgesamt Fr. 274'530.-- zu ersetzen, und zwar die Erben Hollenweger solidarisch mit Fr. 125'125.--, Haug mit Fr. 26'730.--, Frau Ehrsam mit Fr. 84'875.-- und Frau Tichy mit Fr. 37'800.--.
E.- Mit Urteil vom 2. Mai 1969 nahm das Obergericht des Kantons Z�rich vom R�ckzug des Klagebegehrens um Zusprechung des Eigentums Vormerk. Es trat auf die Berufung insoweit nicht ein, als der Kl�ger mehr als die in der Eingabe vom 29. November 1966 genannten Betr�ge von zusammen Fr. 45'700.-- verlangte. Im �brigen wies es die Klage ab.
F.- Das Kassationsgericht des Kantons Z�rich wies eine Nichtigkeitsbeschwerde des Kl�gers gegen dieses Urteil am 27. August 1969 ab.
G.- Mit der vorliegenden Berufung beantragt der Kl�ger dem Bundesgericht:
"1. Das Urteil des Obergerichtes Z�rich vom 2. Mai 1969 sei aufzuheben.
2. Die Klagen seien nach Massgabe des Eintretensbeschlusses des Obergerichtes Z�rich vom 2. Mai 1969 in einem reduzierten Umfang gutzuheissen und die Beklagten zu verpflichten, dem Kl�ger folgende Betr�ge zu bezahlen:
a) Die Beklagten Erben J. Hollenweger solidarisch Fr. 16'900.--;
b) der Beklagte H. Haug-Ritz Fr. 4'900.--;
c) die Beklagte Wwe Frida Ehrsam Fr. 14'300.--;
d) die Beklagte Elise Tichy Fr. 9'800.--.
3. Eventuell seien die Beklagten je einzeln zu Schadenersatzleistungen an den Kl�ger nach Ermessen des Gerichtes zu verpflichten. 4. Subeventuell sei die Sache zur Ausmittlung der einzelnen Schadensposten an das Obergericht Z�rich zur�ckzuweisen mit der Massgabe, die Klage in dem zu ermittelnden Quantitativ gutzuheissen." Die Beklagten beantragen, die Berufung abzuweisen und das angefochtene Urteil zu best�tigen.
1. Das Berufungsbegehren gegen�ber den Erben Hollenweger lautet auf Bezahlung von Fr. 16'900.--. In der Eingabe vom 29. November 1966 an das Bezirksgericht forderte der Kl�ger von den Erben Hollenweger nur Fr. 16'700.--. Das Obergericht nimmt in verbindlicher Anwendung des kantonalen Prozessrechtes an, er habe mit der erw�hnten Eingabe seine Klagebegehren auf die darin genannten Betr�ge herabgesetzt. Auf die Mehrforderung vor Bundesgericht ist daher nicht einzutreten.BGE 95 II 523 S. 527
2. Der Kl�ger macht geltend, man k�nne seinen in den Kaufvertr�gen gemachten "Vorbehalt", dass die Baubeh�rde Weiningen zu den �blichen Bedingungen auf dem Kaufgegenstand den Bau von Einfamilienh�usern bewillige, entgegen seiner vor der ersten Instanz vertretenen Auffassung statt als aufschiebende Bedingung auch als blosse Befristung w�rdigen, weil die Parteien beim Abschluss der Vertr�ge nach Treu und Glauben davon ausgegangen seien und h�tten ausgehen m�ssen, die Baubewilligungen w�rden mit Sicherheit in der Zukunft erteilt, nur der Zeitpunkt der Erteilung sei ungewiss. Die Beklagten seien nach dieser Auffassung bis zur Erteilung der Baubewilligungen, mochten diese noch so lange auf sich warten lassen, an die Vertr�ge gebunden gewesen.
Damit unterstellt der Kl�ger, die Parteien h�tten beim Abschluss der Vertr�ge tats�chlich und �bereinstimmend den Willen gehabt, die Vertr�ge selbst dann noch zu erf�llen, wenn die Baubewilligungen erst in fernster Zukunft erteilt w�rden. Diese Behauptung findet im angefochtenen Urteil keine St�tze. Aus dem Umstande, dass die Parteien in den Vertr�gen vereinbarten, die Baugesuche seien sofort zu stellen, schliesst das Obergericht im Gegenteil, sie h�tten nicht damit gerechnet, dass wegen der Notwendigkeit eines Quartierplanverfahrens Baugesuche erst nach Jahren gestellt werden k�nnten. Es kommt zum Schluss, die Baureife der Grundst�cke sei Vertragsgrundlage gewesen, und da sie in Wirklichkeit nicht bestanden habe, h�tten sich die Beklagten geirrt. Es nimmt sogar an, selbst der Kl�ger habe nicht gewusst, dass wegen der Notwendigkeit eines Quartierplanverfahrens Baugesuche erst nach Jahren gestellt werden k�nnten. Es f�hrt aus, dieses Wissen sei durch die Akten nicht nachgewiesen, auch der Kl�ger habe sich in dieser Beziehung "get�uscht". Gem�ss Art. 63 Abs. 2 OG ist das Bundesgericht an diese tats�chlichen Feststellungen gebunden.
Geht man hievon aus, so kann der umstrittene "Vorbehalt" nicht bedeuten, die Vertragserf�llung sei aufgeschoben, bis irgendwann der Bau von Einfamilienh�usern bewilligt werde. Dass ein Kauf unbegrenzte Zeit in der Schwebe bleiben solle, kann ohne besondere Anhaltspunkte nicht angenommen werden (BGE 72 II 35 /36). Der Kl�ger musste nach Treu und Glauben der Verpflichtung zur sofortigen Einreichung von Baugesuchen gegenteils entnehmen, die Verk�ufer w�nschten eine baldige Abkl�rung der Lage. Dabei durften und mussten die Vertragschliessenden BGE 95 II 523 S. 528voraussetzen, das Bewilligungsverfahren werde die �bliche Zeit nicht �berschreiten, d.h. nur einige Wochen oder Monate dauern. Dass sie sich nicht f�r l�nger als die �bliche Dauer eines sofort eingeleiteten Baubewilligungsverfahrens binden wollten, ist namentlich daraus zu schliessen, dass sie auch hinsichtlich der Bedingungen, zu denen der Bau zu bewilligen sei, auf das �bliche verwiesen. Eine Bewilligung, die erst nach Jahren erteilt worden w�re, h�tte den Erwartungen, welche die Parteien nach Treu und Glauben beim Abschluss des Vertrages haben durften, sowenig entsprochen wie z.B. eine Bewilligung, die entgegen der �bung aufschiebend befristet worden w�re. Beide F�lle sind gleich zu w�rdigen. Der Wert der Grundst�cke konnte sich im Laufe der Zeit �ndern. Keine Partei durfte voraussetzen, die andere wolle sich auch noch nach Jahren beim Vertrag und damit beim zugestandenen Preis behaften lassen. Namentlich durfte der Kl�ger nicht annehmen, die Verk�ufer wollten sich auf Jahre hinaus binden, ohne inzwischen seine Gegenleistung nutzen zu k�nnen. �brigens sagt auch schon das Wort "Vorbehalt", dass nicht lediglich die Vertragserf�llung aufgeschoben, sondern die Bindung an den Vertrag von einemungewissen Ereignis abh�ngig gemacht werden wollte. Ob ein Bau bestimmter Art bewilligt werde, pflegt denn auch selbst dann nicht von vornherein gewiss zu sein, wenn der Boden, wie die Vertragschliessenden im vorliegenden Falle meinten, baureif ist.
3. Da nach dem durch Auslegung ermittelten Sinn der Vertr�ge (vgl. BGE 72 II 35 Erw. 2) das bedingende Ereignis binnen einiger Monate eintreten sollte, kann man sich fragen, ob es nicht schon als ausgefallen zu gelten hatte, als sich den Vertragschliessenden zeigte, dass die Grundst�cke nicht baureif waren und daher Baubewilligungen unm�glich binnen der vorausgesetzten Frist erh�ltlich sein w�rden. Diese Frage kann indessen offen bleiben, weil der Ausfall der Bedingung zum mindesten mit dem Ablauf dieser Zeitspanne eintrat.
Sp�testens in diesem Zeitpunkt wurden die K�ufe unwirksam und fiel damit die Anwartschaft des Kl�gers auf die Grundst�cke dahin (Art. 153 Abs. 2 OR; BECKER Art. 151 N. 15; VON TUHR/SIEGWART � 86 V; STAUDINGER, Komm. zum BGB, 11. Auflage, � 158 Bem. 4). Die Beklagten brauchten daher die Vertr�ge nicht wegen Irrtums anzufechten, um ihrer (bedingten) Verk�uferpflichten enthoben zu werden. Sie hatten hiezu keinen BGE 95 II 523 S. 529Grund, weil die irrige Vorstellung, die beim Vertragsabschluss bestanden hatte, n�mlich die Vorstellung, die Grundst�cke seien baureif, sie nicht benachteiligte. Die Beklagten h�tten sich, um frei zu werden, nur dann auf Irrtum berufen m�ssen, wenn wegen des Fehlens der Baureife die Schwebezeit der Bedingung sich von selbst um die bis zum Inkrafttreten eines Quartierplans verfliessende Zeit verl�ngert h�tte. Davon kann aber nicht die Rede sein. Auch das Obergericht nimmt das nicht an. Es bejaht die Verl�ngerung der Schwebezeit nur, weil sich die Beklagten mit der Durchf�hrung eines privaten Quartierplanverfahrens ausdr�cklich einverstanden erkl�rten und damit stillschweigend verzichtet h�tten, aus der Verz�gerung der Baubewilligungen etwas abzuleiten. Falls die Beklagten einer Verl�ngerung der Schwebezeit wirklich rechtsg�ltig zugestimmt haben sollten, kam eine Anfechtung wegen Irrtums �ber die Baureife aber selbstverst�ndlich ebenfalls nicht in Frage, denn die Beklagten h�tten ja ihre Zustimmung in Kenntnis des wirklichen Sachverhaltes (Fehlen der Baureife) abgegeben.
4. Kaufvertr�ge �ber ein Grundst�ck m�ssen �ffentlich beurkundet werden (Art. 216 Abs. 1 OR). Diese Formvorschrift gilt gem�ss Art. 12 OR, der entsprechend anwendbar ist (OSER/SCH�NENBERGER Art. 12 N. 9; BECKER Art. 12 N. 5), auch f�r jede Ab�nderung des Vertrages, ausgenommen f�r erg�nzende Nebenbestimmungen, die mit der Urkunde nicht im Widerspruch stehen. Es ist daher fraglich, ob die Beklagten durch die schriftliche Zustimmung zum privaten Quartierplanverfahren die Schwebezeit der vereinbarten Bedingung stillschweigend verl�ngern konnten. Der vorliegende Fall unterscheidet sich von dem in BGE 75 II 146 /147 ver�ffentlichten, in dem eine Abrede, die einen Teil der Kaufpreisschuld von einer Bedingung abh�ngig machte, in sinngem�sser Anwendung des Art. 115 OR als nicht beurkundungsbed�rftig erkl�rt wurde, weil sie die Verpflichtung des Verk�ufers lediglich minderte (vgl. auch BGE 78 II 226). Die Verpflichtungen der heutigen Beklagten w�ren durch die angebliche stillschweigende Verl�ngerung der Schwebezeit nicht eingeschr�nkt, sondern gegenteils erweitert worden.
Ob diese Vereinbarung �ffentlich h�tte beurkundet werden m�ssen, kann jedoch offen bleiben. Sollte sie g�ltig zustande gekommen sein, so h�tte sie die Schwebezeit keinenfalls um mehr als die Dauer des privaten Quartierplanverfahrens verl�ngert. Nach verbindlicher Feststellung der Vorinstanz haben die BGE 95 II 523 S. 530Beklagten nur diesem privaten, nicht auch dem sp�teren �ffentlichen Quartierplanverfahren zugestimmt. Die Schwebezeit dauerte daher auf alle F�lle nicht l�nger als das private Quartierplanverfahren und die daran anschliessenden wenigen Wochen oder Monate, die beim Zustandekommen des Quartierplanes noch n�tig gewesen w�ren, um nach dem �blichen Lauf der Dinge Baubewilligungen zu erlangen. Die Auffassung, da die ganze Dauer des privaten Quartierplanverfahrens durch die stillschweigende Vertrags�nderung gedeckt gewesen sei, h�tten die Parteien sich auch mit seinem Scheitern und dessen Folgen, n�mlich mit der weiteren Verz�gerung der Baureife abgefunden, h�lt nicht stand, wenn der Kl�ger damit sagen will, die Zustimmung zum privaten Verfahren sei auch als stillschweigende Verl�ngerung der Schwebezeit um die Dauer eines allenfalls noch n�tig werdenden �ffentlichen Quartierplanverfahrens auszulegen. Die Schwebezeit lief sp�testens einige Monate nach dem 16. September 1960 ab. Sp�testens in der ersten H�lfte des Jahres 1961 stand daher der Ausfall der Bedingung fest und verloren die Kaufvertr�ge jegliche Wirkung. Man kann sich fragen, ob diese Rechtslage nicht sogar schon mit dem 16. September 1960 eingetreten w�re, weil damals das Scheitern des privaten Quartierplanverfahrens und damit auch schon die Unm�glichkeit, binnen der angeblich verl�ngerten Schwebezeit Baubewilligungen zu erhalten, feststand.
Mit dem Ausfall der Bedingung aber war es f�r die Beklagten weder n�tig noch sinnvoll, sich ihrer Verpflichtungen durch Berufung auf einen Irrtum entschlagen zu wollen. Der Irrtum h�tte ja nur darin bestehen k�nnen, dass sie, als sie dem privaten Quartierplanverfahren zustimmten, der Meinung gewesen w�ren, es werde die Grundst�cke baureif machen. Dass diese Hoffnung sich als tr�gerisch erwies, benachteiligte die Beklagten in keiner Weise, denn als sich das Zustandekommen eines privaten Quartierplanverfahrens als unm�glich erwies, verl�ngerte sich die Schwebezeit nicht um die Dauer des anschliessenden �ffentlichen Quartierplanverfahrens.
5. Der Kl�ger macht geltend, die Vertr�ge seien nur "seitens des K�ufers" an den Vorbehalt der Erteilung von Baubewilligungen gekn�pft worden. Deshalb habe er darauf verzichten, d.h. die Erf�llung der Vertr�ge selbst dann begehren d�rfen, wenn Baubewilligungennicht odernichtrechtzeitigerteiltw�rden. Nach dieser Auffassung h�tte der Kl�ger schon w�hrend der BGE 95 II 523 S. 531Schwebezeit, aber unbek�mmert um den Ausfall der Bedingung auch nachher noch gegen Bezahlung des Kaufpreises die �bertragung der Grundst�cke verlangen k�nnen. Es h�tte ihm also im Ergebnis ein unbefristetes Kaufsrecht zugestanden. Ein solches widerspricht indessen dem Sinn der Vertr�ge. Es steht ihm die Vereinbarung entgegen, wonach die Baugesuche sofort einzureichen seien und die Eigentums�bertragung sofort nach dem "Hinfall des Vorbehaltes" (also unverz�glich nach dem Eintritt der Bedingung) zu erfolgen habe. Der Kl�ger musste dieser Abmachung nach Treu und Glauben entnehmen, die Beklagten w�nschten mit dem Ablauf der �blichen Zeit, die ein sofort einzuleitendes Baubewilligungsverfahren ben�tige, im klaren zu sein, ob zu erf�llen sei oder nicht. Wenn dem Kl�ger �berhaupt das Recht zugestanden haben sollte, auf den "Vorbehalt" zu verzichten, h�tte er den Verzicht daher sp�testens bis zu diesem Zeitpunkt aussprechen m�ssen. Ein nach dem Ausfall der Bedingung fortbestehendes Kaufsrecht h�tte die sofortige Einreichung der Baugesuche f�r die Beklagten sinnlos gemacht, weil die Vertragserf�llung ohnehin auf unbestimmte Zeit hinaus ausschliesslich vom Willen des Kl�gers abgehangen h�tte.
Dass die Beklagten der Durchf�hrung eines privaten Quartierplanverfahrens zustimmten und dadurch g�ltig in die Verl�ngerung der Schwebezeit eingewilligt haben sollen, �ndert nichts. Dieses Einverst�ndnis war nach Treu und Glauben nicht dahin auszulegen, der Kl�ger erhalte damit das Recht, nach dem Ablauf der verl�ngerten Schwebezeit nach seinem Belieben jederzeit die �bertragung der Grundst�cke zu verlangen.
Festgestelltermassen hat der Kl�ger im Laufe der Schwebezeit (der urspr�nglichen wie der angeblich verl�ngerten) nie zu erkennen gegeben, dass er die Grundst�cke unbek�mmert um den Eintritt oder den Ausfall der Bedingung erwerben wolle. Aus seinen Briefen vom 11. November 1960 und 24. September 1962 schliesst das Obergericht, dass er im Gegenteil auch noch in diesen Zeitpunkten den Willen hatte, das nicht zu tun. Das ist eine Frage der Beweisw�rdigung, mit der sich das Bundesgericht nicht zu befassen hat, da es an die Feststellungen des kantonalen Richters �ber tats�chliche Verh�ltnisse gebunden ist, wenn sie nicht offensichtlich auf Versehen beruhen oder unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen sind (Art. 63 Abs. 2 OG), was hier nicht zutrifft und auch nicht geltend gemacht wird.BGE 95 II 523 S. 532
6. Der Kl�ger bringt vor, die R�cktrittserkl�rung der Beklagten vom 3. November 1960 und die gleichzeitige subsidi�re Ansetzung einer Nachfrist h�tten offensichtlich gegen Treu und Glauben verstossen, seien also rechtsmissbr�uchlich gewesen.
Um ihrer Verpflichtungen enthoben zu werden, brauchten die Beklagten indessen weder eine Nachfrist anzusetzen noch den R�cktritt zu erkl�ren. Der Ausfall der Bedingung binnen der vereinbarten Schwebezeit hatte von Gesetzes wegen zur Folge, dass die Kaufvertr�ge wirkungslos wurden. Sie fielen, wenn nicht schon einige Monate nach ihrem Abschluss oder am 16. September 1960, jedenfalls in der ersten H�lfte 1961 dahin. Die Erkl�rungen der Beklagten vom 3. November und 5. Dezember 1960 konnten dem Kl�ger nicht schaden und den Beklagten nicht n�tzen. Sie waren �berfl�ssig, womit der Vorwurf des Rechtsmissbrauches gegenstandslos ist.
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 2. Mai 1969 best�tigt.
Art. 153 Abs. 2 OR,

References: BGE 
 BGE 
 Art. 63
 BGE 
 BGE 
 Art. 151
 BGE 
 Art. 12
 Art. 12
 Art. 12
 BGE 
 Art. 115
 BGE 
 BGE 
 BGE 

Art. 153