Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/zutritt-in-den-heizungsraum.25363/
Timestamp: 2020-08-15 14:31:19+00:00

Document:
Diskutiere Zutritt in den Heizungsraum. im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo zusammen, und zwar haben wir folgendes "Problem": Wir haben im Jahr 2019 ein Doppelhaus gekauft mit noch einer Mieterin in einer der...
#1 NilsG., 14.04.2020
NilsG. Neuer Benutzer
Wir haben im Jahr 2019 ein Doppelhaus gekauft mit noch einer Mieterin in einer der Wohnungen. Diese hat mit der ehemaligen Eigentümerin ein sehr gutes Verhältnis gehabt ( Generalschlüssel usw. )
Ebenso steht in Ihrem Mietvertrag das Sie Zugang zum Heizungsraum hat ( dieser befindet sich aber auf "unserer" Grundstückseite ) und dafür muss Sie rüber auf unsere Terasse. Ebenso ist das Problem das man über den Heizungsraum direkt in unser Haus kommt. Eine Möglichkeit die Tür zu verschließen besteht nicht.
Wie kann ich also diesen Punkt aus dem Mietvertrag streichen?
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#2 Andres, 14.04.2020
Zitat von NilsG.: ↑
Einseitig? Überhaupt nicht. Der Vertragsinhalt ist für beide Seiten bindend. Dir steht auch kein erleichtertes Kündigungsrecht nach § 573a BGB zu, da in diesem Kontext die andere Doppelhaushälfte nicht als das selbe Gebäude betrachtet wird. Die Anzahl der Wohnungen ist dann bereits irrelevant ...
Die beste Möglichkeit sehe ich darin, sich mit der Mieterin einvernehmlich auf eine Änderung des Vertrags zu einigen, alternativ eine bauliche Lösung des Problems.
#3 NilsG., 14.04.2020
Schon mal erstmal danke für die schnelle Antwort.
Ich hatte eigentlich mehr gehofft, dass so ein Punkt nicht unbedingt rechtskräftig ist und somit auf diese Weise aufgehoben werden kann.
Das Problem ist wenn ich diesen Eingang zu mache müsste ich immer außen ums Haus laufen um in den Garten zu kommen..
Alle Gartengeräte usw durchs Haus aus dem Keller außen Rum in den Garten..
Die Mieterin lässt sich auf einen anderen Vergleich
#4 sara, 14.04.2020
Irgendwie kann ich mir die Gegebenheiten nicht richtig vorstellen.
Ist das eine gemeinsame Heizungsanlage?
Über eure Terrasse in den Heizungskeller nur für das vermietete Haus?
Warum ist die Türe innen zum eigenen Haus hin nicht abschließbar?
#5 SaMaa, 14.04.2020
Mit stellt sich die Frage: "Wie lautet die Begündung, aus der man ableiten kann/könnte, dass die Mieterin Zugang zum Heizungsraum haben MUSS? "
#6 Olbi, 14.04.2020
Ebenso steht in Ihrem Mietvertrag das Sie Zugang zum Heizungsraum hat ( dieser befindet sich aber auf "unserer" Grundstückseite ) und dafür muss Sie rüber auf unsere Terasse.
Was steht dazu denn genau im Mietvertrag? Du kannst die Passage anonymisiert hier einstellen.
Und was steht in Deinem Exemplar?
#7 ehrenwertes Haus, 14.04.2020
"Wie lautet die Begündung, aus der man ableiten kann/könnte, dass die Mieterin Zugang zum Heizungsraum haben MUSS? "
Vereinbarung im Mietvertrag.
Der Mietvertrag wurde mitgekauft.
Mir stellt sich mehr die Frage warum das so vereinbart wurde.
Gibt es nur eine gemeinsame Heizungsanlage für beide Haushälften oder wurde der Zutritt als Abstellraum (Z.B. für Gartenmöbel) vereinbart und betrifft gar nicht den direkten Zugriff auf die Heizung selbst?
Bei reiner Lagerungsmöglichkeit könnte man evt. über ein Gartenhaus als Alternative nachdenken.
Ebenso ist das Problem das man über den Heizungsraum direkt in unser Haus kommt. Eine Möglichkeit die Tür zu verschließen besteht nicht.
Das läßt sich ganz sicher ändern. Wenn ein Tausch des Schließzylinders nicht reicht, sollte auch ein schickes Vorhängeschloss auf eurer Türseite den Zutritt durch die Nachbarin verhindern können.
Das könnte sich auch auf das Einziehen einer einfachen Wand inkl. abschließbarer Tür hinauslaufen. Hier braucht man mal die genaueren lokalen Gegebenheiten für konkrete Lösungsvorschläge, aber so wild sind solche Arbeiten regelmäßig nicht, hört sich schlimmer an als es gemacht ist.
#9 SaMaa, 14.04.2020
Danke für das auf den Punkt bringen. Denn genau das meinte ich mit meiner Frage
#10 Andres, 14.04.2020
Ist das denn relevant? Spricht etwas dafür, warum es in irgendeiner Form unzulässig, angreifbar oder was auch immer sein sollte, zusammen mit der alleinigen Nutzung des Gebäudes "Hauptstraße 42" auch noch an Teilen des Gebäudes "Hauptstraße 42A" ein Mitbenutzungsrecht einzuräumen? Oder von mir aus auch anders formuliert:
Ich hatte eigentlich mehr gehofft, dass so ein Punkt nicht unbedingt rechtskräftig ist
Gibt es irgendeinen Weg, wie sich diese Hoffnung erfüllen könnte - unter frei wählbaren Umständen? Von ganz bizarren Fällen, in denen der Mietvertrag an sich nicht wirksam abgeschlossen wurde (Mieter war und ist geschäftsunfähig und solche Nummern), fällt mir dazu überhaupt nichts ein.
#11 ehrenwertes Haus, 14.04.2020
Ist das denn relevant? Spricht etwas dafür, warum es in irgendeiner Form unzulässig, angreifbar oder was auch immer sein sollte, zusammen mit der alleinigen Nutzung des Gebäudes "Hauptstraße 42" auch noch an Teilen des Gebäudes "Hauptstraße 42A" ein Mitbenutzungsrecht einzuräumen?
Für die Wirksamkeit der vertragliche Vereinbarung ist das ziemlich sicher egal, kann aber für Alternativlösungen wichtig sein.
Ein alternativer Lagerplatz ist meist leichter herzustellen als ein alternativer Heizungszugriff bei einer gemeinsamen Heizung für beide Gebäude.
Ein Recht auf Zugang zum Heizungsraum beinhaltet nicht zwangsweise ein Recht auf freien Zugriff auf die Heizung.
Es geht bei solchen Änderungswünschen von Nutzungsrechten doch nicht nur um das was irgendwann vereinbart wurde, sondern auch mögliche Alternativen zu finden die den Zweck der ursprünglichen Lösung evt. ebenfalls erfüllen können. Ob das im Fall des TE möglich ist, muss der TE sich fragen.
#12 NilsG., 15.04.2020
Schon mal danke für so viele Antworten.
Die Häuser wurden für Kinder und Schwiegereltern gebaut weshalb es zwar 2 getrennte Heizungen gibt aber nur einen Raum dafür. Dieser steht ich sage jetzt mal im "Haupthaus".
Zugang zum Heizungsraum ist einmal von außen und ebenso von unserem Keller.
Die Verbindung ist mit einer Brandschutztür getrennt.
Diese darf ich aber laut meinem Schornsteinfegermeister nicht abschließen. Somit kann die Mieterin jetzt prinzipiell zu uns in die Wohnung.
Im Mietvertrag steht: Die Mieterin hat freien Zugang zum Heizungsraum, Sie kann dort Gartengeräte unterbringen.
Wir haben im Garten ein Gartenhaus/ Gerätehaus welches auch abgeschlossen werden kann.
Habe Sie heute mal auf die Situation angesprochen, davon möchte Sie aber nichts hören und verweist auf den Mietvertrag.
#13 Papabär, 15.04.2020
Diese darf ich aber laut meinem Schornsteinfegermeister nicht abschließen.
Das ist der Punkt, den ich noch nicht so recht nachvollziehen kann. Hat der Schornie das begründet? Sieht die LBO evtl. einen 2. Fluchtweg aus dem Heizungsraum vor? Ich kenne mich damit nicht aus (zumal es ja von Bundesland zu Bundesland variieren kann), aber vlt. kann @set dazu etwas beitragen. Evtl. gibt es ja auch ein Fenster, das man zu einem Fluchtweg umfunktionieren kann.
Den Zutritt zum Heizungsraum wirst Du der Mieterin nicht verwehren können - aber dass sie darüber auch noch in Euren Wohnbereich gelangen kann, entspricht jetzt nicht wirklich meinem Verständnis von Art. 13 GG. Klar, hier können ggf. ein paar bauliche Maßnahmen notwendig werden, der ruhige Schlaf wäre mir das aber wert.
#14 ehrenwertes Haus, 15.04.2020
Das kann ich nicht so wirklich glauben, ist aber reines Bauchgefühl.
Erkundige dich zu dieser Aussage/Vorschrift deines Schlotfegers doch mal bei der regionalen Innung.
Den Zutritt von deinem Haus im Notfall könnte man z.B. mit einem Panikschloss sicher stellen ohne der Nachbarin den Weg in dein Haus frei zu geben, falls diese Tür wirklich nicht dauergesperrt sein darf. Ebenso könnte der Fluchtweg mit einem Panikschloss an der Tür zum Garten sicher gestellt werden.
Nach der Logik deines Schornies dürften beide Türen nicht verschlossen werden, um jederzeit ungehinderten Zutritt zu den Heizungen durch beide Türen zu gewährleisten. Damit wäre der ungehinderte Zugang in dein Haus für Jedermann möglich, nicht nur für deine Nachbarin.
#15 NilsG., 16.04.2020
Hm.. na ja die eine BST die in meinen Keller führt ist ja meine Fluchttür ins Freie über den Heizungsraum.
Ich will Ihr ja nicht den Zugang generell zur Heizungsanlage verwehren das darf ich ja nicht.
Ich möchte nur nicht das Sie permanent einen eigenen Zugang zu diesem hat. Zumal dieser wie schon gesagt in meiner Haushälfte ist und nicht zum Mietobjekt gehört ebenso läuft sie so jedes mal über unsere Terasse was ziemlich störend ist.
Es wäre mir einfach lieber gewesen das es da eine einfache Möglichkeit vom gesetzten gibt. Ein Gespräch mit dieser Frau ist immer sehr sehr kompliziert..
#16 Olbi, 16.04.2020
Da hilft aber ein Panikschloss. Vom Heizungsraum aus ist die Tür verschlossen, von der Wohnung aus kann immer geöffnet werden.
1. Wurde der Heizungsraum zum Lagern von Geräten vermietet. Hier wäre zu prüfen ob diese Nutzung überhaupt zulässig ist. Ein Gespräch mit dem Schorni ist sehr, sehr sinnvoll. Ich zitiere mal von einer Homepage eines Schornsteinfegers in NRW:
Bei Feuerstätten für feste Brennstoffe und einer Gesamtleistung von über 50 KW spricht man von einem Heizraum. Bei einer Leistung von unter 50 KW ist es ein Aufstellraum für Feuerstätten. Der Raum darf in beiden Fällen auch nicht als Hobby- oder Lagerraum genutzt werden. Was hier gelagert werden darf, das sind die Brennstoffe, die für den Betrieb der Feuerstätte benötigt werden.
2. Kein Mieter fummelt an meiner Heizungsanlage rum. Daher haben die Mieter generell keinen Zugang zum Heizungskeller. Was wollen sie auch da? Gucken ob die Heizung geklaut wurde?
3. Der Gang des Mieters über meine Terrasse / durch meinen Garten um an seine Brocken im Heizungsraum zu kommen.
Da es lt. Mietvertrag wohl nur auf die Lagerung der Geräte ankommt, würde ich ihm die Nutzung des Heizungsraumes als Abstellraum aufgrund der entsprechenden Landesbauordnung und dem Gespräch des Schornsteinfegers untersagen (sofern zutreffend) und ein Betretungsverbot (insbesondere der Terasse / Garten des Vermieters) nach Räumung aussprechen. Gleichzeitig würde ich als "guten Willen" anbieten, einen Schuppen/Gartenhütte kostenneutral zum lagern von Gerätschaften auf seinen Teil des Gartens zu errichten.
Das ganze dann evtl. als Abmahnung formulieren, um eine Kündigung nach § 573 I BGB vorzubereiten. Bevor alle jetzt losheulen, die in § 573 II BGB aufgeführten Kündigungsgründe gelten insbesondere, es sind aber nach Absatz 1 auch berechtigte Interessen des Vermieters möglich.
Das obige Vorgehen würde ich aber wirklich nur machen, nachdem ich mich mit einem Fachanwalt besprochen habe. Vielleicht hat der ja eine bessere Idee, oder kennt einen anderen gangbaren Weg. Das Schreiben würde ich ihm überlassen wollen.
#17 Andres, 16.04.2020
1. Wurde der Heizungsraum zum Lagern von Geräten vermietet.
Da geht's doch schon los: Ist das überhaupt ein Heizraum im rechtlichen Sinn? Bei der zentralen Beheizung eines Doppelhauses älteren Baujahrs ist das denkbar, aber ich halte es doch für eher unwahrscheinlich. Dann müsste man wissen, in welchem Bundesland die Geschichte spielt (und vielleicht noch womit geheizt wird) und am Ende steht dann womöglich die Erkenntnis, dass das überhaupt kein Problem ist - oder genau das Gegenteil.
Das ist Kaffeesatzleserei, und zwar schon lange vor der zitierten Passage. Stattdessen sollte man den Schornsteinfeger befragen, und zwar zunächst einmal ganz pragmatisch danach, ob er Ideen hat, wie sich die Situation auflösen lässt. Wenn das nicht zur einer Lösung führt, würde ich nach der Rechtsgrundlage für seine Aussage fragen, danach sieht man weiter.
Nein, ich heule aus anderen Gründen: Unmöglichkeit der Leistung ist kein Kündigungsgrund, noch dazu da die Unmöglichkeit der Leistung ja bereits bei Vertragsschluss bekannt war oder ohne hätte bekannt sein können oder - und damit kommen wir zurück zum ersten Punkt - unter der Voraussetzung, dass der Sachverhalt auf tatsächlicher und rechtlicher Ebene wirklich so vorliegt, bekannt war oder hätte bekannt sein können.
#18 Olbi, 16.04.2020
Da geht's doch schon los: Ist das überhaupt ein Heizraum im rechtlichen Sinn?
Nichts anderes hab ich geschrieben:
Hier wäre zu prüfen ob diese Nutzung überhaupt zulässig ist. Ein Gespräch mit dem Schorni ist sehr, sehr sinnvoll.
Bei der zentralen Beheizung eines Doppelhauses älteren Baujahrs ist das denkbar, aber ich halte es doch für eher unwahrscheinlich.
Ist es ja auch, dort stehen zwei Heizungen.
weshalb es zwar 2 getrennte Heizungen gibt aber nur einen Raum dafür
Das ist Kaffeesatzleserei, und zwar schon lange vor der zitierten Passage.
Ich sehe da keine Kaffeesatzleserei. Klar weiß ich zur Zeit nicht, welcher und ob überhaupt Brennstoff verwendet wird. Das wird aber spätestens durch die Frage nach der Zulässigkeit beantwortet. Und ich weiß auch nicht welches Landesrecht Anwendung findet. Statt 16 einzelne Gesetzte habe ich der Einfachheit halber das aus NRW zitiert.
Wenn das nicht zur einer Lösung führt, würde ich nach der Rechtsgrundlage für seine Aussage fragen, danach sieht man weiter.
Da beziehst Du dich jetzt aber auf die Fluchttür, oder? Mich würde eher das herumlaufen auf der Terrasse durch den Mieter stören. Das meine ich auch so zwischen den Zeilen des TE herausgelesen zu haben.
Nein, ich heule aus anderen Gründen: Unmöglichkeit der Leistung ist kein Kündigungsgrund,
Mein Gedankengang war ein anderer, das habe ich evtl. nicht richtig rüber gebracht.
Die Unmöglichkeit der Leistung ist kein Kündigungsgrund, es wäre die Nichtbeachtung der Abmahnung.
Daher einfacher:
Die Kündigung nach § 573 I BGB sollte die Ultimo Ratio sein. Sie muss trotzdem vorbereitet werden, nach hM durch eine Abmahnung. Sicherlich sinnvoll ist es auch, mit der Mieterin schriftlich zu kommunizieren.
Ein Schreiben könnte jetzt darin bestehen, die Mieterin daran zu Erinnern, dass die Lagerung von Gegenständen im Heizungsraum (allg.) gesetzlich nicht gestattet und eine Frist zum Räumen der Gegenstände zu setzten.
Dazu ist es notwendig, dass der Heizungsraum tatsächlich ein Heizungsraum nach Landesbauordnung ist und die Lagerung von Gegenständen in dem Raum verboten ist. Das könnte man u.U. verbinden mit einer Abmahnung.
Wenn die Mieterin diese Frist unbeachtet verstreichen lässt, könnte man nach § 573 I BGB kündigen, wenn man die Frist mit einer Abmahnung verbindet. Wenn sie die Frist umsetzt, hat man auch erst einmal Ruhe auf der Terrasse.
Im Rahmen dieses ganzen Vorganges ist sicherlich auch die Passage im Mietvertrag zu betrachten:
Die Mieterin hat freien Zugang zum Heizungsraum, Sie kann dort Gartengeräte unterbringen.
Hier kommt jetzt die Auslegung der Willenserklärung ins Spiel, § 133 BGB.
War beabsichtigt, dass die Mieterin Zugang erhält um Gegenstände einzulagern? Oder war gewollt, dass die Mieterin Zugang erhält und zusätzlich Geräte einlagern darf? Für ersteres spricht meiner Meinung nach das Komma, sofern der Text 1:1 abgetippt wurde.
Zu beachten ist auch der § 157 BGB, wonach Verträge so auszulegen sind, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Das ist vom Standpunkt eines unbeteiligten, objektiven Dritten zu ermitteln.
Von ganz bizarren Fällen, in denen der Mietvertrag an sich nicht wirksam abgeschlossen wurde
Dort befinden wir uns aber gerade. Willenserklärungen, Angebot und Annahme und so. Also zumindest in der Prüfung der Voraussetzungen.
Ich sehe da schon Chancen. Aber der TE sollte das unbedingt mit einem Fachanwalt besprechen.
#19 NilsG., 22.04.2020
Der genaue Wortlaut aus dem Mietvertrag lautet:
" Gartengeräte und Rasenmäher können im Heizungsraum Untergestell werden, hierzu hat die Mieterin freien Zugang. "
Geheizt wird mit 2 Heizungen für Haus A und Haus B.
Brennstoff ist Gas. Jeder Heizung hat 32kw Leistung.
Wenn ich Sie aber wegen dem Punkt Heizraum raus "werfe" wird sie sicher sehr dahinter her sein das ich mich auch daran halte.
Ein Gartenhäuschen steht bereits auf dem Grundstück und kann genutzt werden.
#20 Olbi, 22.04.2020
Ich kann Dir gerade gar nicht sagen, wie mich dieser Satz ank...otzt!
Ist es denn zuviel verlangt, sich selber an die Vorschriften zu halten, die man bemüht um ein bestimmtes Verhalten zu fordern.
Was soll das denn? Kraft meiner eigenen Arroganz musst du den Heizungsraum räumen, weil ich es will. Ich will nämlich selber Sachen da rein stellen. Das darf ich zwar nicht, weil auch für mich Gesetze gelten. Für mich gelten sie aber nur, wenn sie mir nützen. Wäre ja noch schöner wenn das Proletariat mir als Hauseigentümer was vorzuschreiben hat!
Zum Glück sind die Gutsherrenzeiten vorbei!
NATÜRLICH musst Du dich auch daran halten.
Davon abgesehen, wie will die Mieterin das denn kontrollieren? Berechtigt dazu wäre sie nicht, das ist allerdings der Schorni. Wenn Du den natürlich aufweckst, überwacht der auch das Lagerungsverbot, sofern dieses zulässig ist.
dots, immobiliensammler und SaMaa gefällt das.
Thema: Zutritt in den Heizungsraum.
darf der heizraum abgeschlossen werden
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References: § 573
 Art. 13
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 133
 § 157