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Timestamp: 2020-05-27 04:51:36+00:00

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LG Paderborn, Urteil vom 22. April 2016 – 2 O 404/15 Notarhaftung: Amtspflichtverletzung durch Abweichung von einer Regelfrist › Krau Rechtsanwälte
LG Paderborn, Urteil vom 22. April 2016 – 2 O 404/15 Notarhaftung: Amtspflichtverletzung durch Abweichung von einer Regelfrist
LG Paderborn, Urteil vom 22. April 2016 – 2 O 404/15
Notarhaftung: Amtspflichtverletzung durch Abweichung von einer Regelfrist
Eine Nicht-Wahrung der sich aus § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG in der Fassung vom 23. Juli 2002 ergebenden Zwei-Wochen-Frist durch den Notar, weil der zu beurkundende Text im Vorfeld der Beurkundung dem Auftraggeber nicht zur Verfügung gestellt wurde, stellt keine Amtspflichtverletzung des Notars dar, wenn nachvollziehbare Gründe es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen, mithin ein sachlicher Grund für die Abkürzung besteht und der vom Gesetz bezweckte Übereilungsschutz auf andere Weise, als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet ist (Anschluss BGH, 25. Juni 2015, III ZR 292/14, BGHZ 206, 112).
Die Kläger erwarben die im T in C gelegene Wohnung seinerzeit von der D GmbH & Co.KG C (im Folgenden: “Verkäuferin”) zu einem Kaufpreis von 77.100,00 Euro. Deren persönlich haftende Gesellschafterin war die Fa. D GmbH. Die D GmbH & Co.KG C firmierte später unter “Dritte D AG & Co.KG” und wurde am 10.03.2014 aus dem Handelsregister gelöscht. Die persönlich haftende Gesellschafterin, die Fa. D GmbH, wurde später in die D AG umgewandelt und besteht, mittlerweile unter “Q AG” firmierend, noch immer fort. Vermittelt wurde den Klägern das Anlageobjekt durch die Fa. U Management GmbH (im Folgenden: “Vermittlerin”). Im Vorfeld des Erwerbs kam es am 15.07.2005 zu einem Notartermin bei dem Beklagten. Dessen amtlich bestellter Vertreter, der Zeuge Rechtsanwalt L, beurkundete in diesem Termin unter UR.-Nr. 582/2005 ein notarielles Kaufangebot der Kläger an die oben genannte Verkäuferin, welchem als Anlage A der Wohnungseigentumskaufvertrag beigefügt war.
Zu Ziffer 4. “Vollzug” des Angebots wurde in den Text maschinenschriftlich eingefügt:
“Über die steuerlichen und wirtschaftlichen Fragen hatte der Angebotsnotar keine Auskünfte zu erteilen. Er hat auf die Inanspruchnahme einer entsprechenden Beratung durch Angehörige der steuerberatenden Berufe hingewiesen. Die Erschienenen erklärten, dass sie die Auskünfte wahrgenommen haben.”
Zu Ziffer 6. “Schlussbestimmungen” heißt es einleitend:
“Der Käufer erklärt im Sinne der Bestimmungen des § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz, dass ihm ein Mustertext der heutigen Urkunde zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt worden ist.”
“Diese Frist wurde nicht eingehalten. Die Erschienenen wünschten dennoch ausdrücklich die Beurkundung, trotz Hinweis auf die damit verbundenen Gefahren.”
Im Nachgang zu dem Beurkundungsvorgang vom 15.07.2005 nahmen die Kläger am 26.08.2005 zum Zwecke des Erwerbs der Immobilie bei der H Bank GmbH (nunmehr firmierend unter: “B GmbH”) ein Darlehen in Höhe des Kaufpreises auf, wobei der Darlehensbetrag auf zwei Darlehenskonten aufgeteilt wurde. Am 02.09.2005 kam es zur Beurkundung der notariellen Annahmeerklärung der Verkäuferin. Seit Oktober 2005 leisteten die Kläger – teilweise in variierender Höhe – Zahlungen auf den Darlehensvertrag, vereinnahmten gleichzeitig für die erworbene Wohnung Mietzahlungen, von denen wiederum Verwaltungskosten abzuführen waren, wobei die von den Klägern vorgetragenen Zahlungen, erhaltenen Mieten und Verwaltungskosten allesamt von dem Beklagten mit Nichtwissen bestritten wurden. Mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 31.07.2014 forderten die Kläger den Beklagten vergeblich dazu auf, einen zu ihren Gunsten bestehenden Schadensersatzanspruch dem Grunde nach anzuerkennen.
Die Kläger behaupten, die von ihnen erworbene, im Vorfeld nicht besichtigte Wohnung sei ihnen deutlich überteuert verkauft worden. Es seien pro qm etwa 1.600,00 EUR bis 1.700,00 EUR bezahlt worden, während Wohnungen in unmittelbarer Umgebung lediglich einen Wert in Höhe von höchstens 800,00 EUR pro qm gehabt hätten. Die Verkäuferin ihrerseits habe die Wohnungen für nur 530,00 EUR pro qm erworben. Sie meinen, dass hierin eine sittenwidrige Überteuerung der Wohnung liege und behaupten, dass ihnen die vollständige Fremdfinanzierung des Kaufvertrages durch den Vertrieb “im Paket” mit angeboten worden sei. Die Kläger behaupten weiter, sie hätten vor dem Beurkundungstermin vom 15.07.2005 keine Gelegenheit gehabt, den konkreten Vertragsinhalt vorab und in Ruhe prüfen zu können. Der Beklagte habe nicht sichergestellt, dass den Klägern ausreichend Zeit zur Prüfung verbleibe. Die Kläger meinen, dass der amtlich bestellte Vertreter des Beklagten seine notariellen Amtspflichten am 15.07.20105 dadurch verletzt habe, dass er die Beurkundung vorgenommen habe, obwohl die in § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG vorgesehene Zwei-Wochen-Frist nicht gewahrt worden sei, was sich der Beklagte nach § 46 Satz 1 BNotO zurechnen lassen müsse. Der amtliche bestellte Vertreter hätte vielmehr darauf hinwirken müssen, dass die Kläger als Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhielten, sich vor der Beurkundung mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Zudem habe er nicht gewährleistet, dass den Klägern zwei Wochen vor der Beurkundung der abzuschließende Vertrag zur Verfügung gestellt worden sei. Hätten die Kläger ausreichend Zeit zur eingehenden Prüfung, insbesondere zur Prüfung der Angemessenheit des Kaufpreises gehabt, hätten sie von dem streitgegenständlichen Geschäft Abstand genommen und insbesondere nicht den Darlehensvertrag vom 26.08.2015 unterzeichnet. Es wäre dann auch nicht zu einer Übertragung des Wohneigentums auf sie gekommen. Darüber hinaus habe der amtlich bestellte Vertreter das Angebot beurkundet, obwohl es eine überlange und damit unwirksame Bindungsfrist vorsehe. Die Kläger meinen, dass sie über keine anderweitigen Ersatzmöglichkeiten verfügen würden. Die Inanspruchnahme der Verkäuferin sei aus wirtschaftlichen Gründen nicht möglich. Die seit dem 20.01.2016 unter “Q AG” firmierende D AG habe in den Jahren 2011 bis 2014 ungedeckte Fehlbeträge in sich aufsummierender Millionenhöhe produziert. Eine Klage gegen die darlehensgebende Bank sei durch Urteil des Kammergerichts Berlin vom 04.05.2015 abgewiesen worden. Infolge der Amtspflichtverletzung des Beklagten sei ihnen ein Gesamtschaden in Höhe von 97.792,60 Euro entstanden, welcher ihnen der Beklagte zu ersetzen habe. So schulde ihnen der Beklagte zunächst Zahlung eines Betrages in Höhe von insgesamt 85.593,38 Euro. Dieser Betrag sei erforderlich, um das Darlehen bei der Bank abzulösen. Des Weiteren schulde der Beklagte Ersatz jener Zahlungen, welche die Kläger im Zeitraum Oktober 2005 bis Oktober 2015 auf die Darlehenskonten an die Bank geleistet hätten, insgesamt 30.898,37 Euro, wobei von diesem Betrag die Differenz zwischen vereinnahmten Mieten und geleistetem Hausgeld und Hausverwaltungskosten in Höhe von 18.699,15 Euro in Abzug zu bringen sei. Darüber hinaus sei der Beklagte zum Ersatz weiterer Schadenspositionen verpflichtet, die durch die Rückabwicklung noch entstehen würden in Form von Vorfälligkeitsentschädigung, Notarkosten und Grundbuchberichtigungskosten. Diesbezüglich bestünde ein Feststellungsinteresse.
“Wir sind Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts U, Grundbuch von M eingetragenen Miteigentumsanteils von 47/10.000 an der im Grundbuch eingetragenen Wohnanlage Gebäude- und Freifläche H 69, 70, 71, T 2 – 2 E, 4 – 4C, 6 – 6 D, 8 – 8 C, Flurstück 136/44 der Flur 1, eingetragen in Blatt …, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 54 bezeichneten Wohnung und dem Kellerraum K 54.
Wir verpflichten uns hiermit, sämtliche weiteren Willenserklärungen abzugeben, die notwendig sind, um Herrn F das Eigentum an der vorbenannten Eigentumswohnung zu verschaffen.”,
Zwar ist unstreitig, dass bei Vornahme der Beurkundung die sich aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG ergebende Zwei-Wochen-Frist nicht gewahrt wurde. Aus dieser Vorschrift in der zum Zeitpunkt der Beurkundung geltenden Fassung vom 01.08.2002 bis 30.09.2013 ergab sich, dass der Notar bei Verbraucherverträgen darauf hinwirken soll, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen, bei Verbraucherverträgen, die – wie vorliegend – der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches unterliegen, soll dies im Regelfall dadurch geschehen, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird. Diese Regelfrist wurde nicht eingehalten, da den Klägern nach ihrem Vortrag, der von dem Beklagten nicht widerlegt wurde, der zu beurkundende Text im Vorfeld der Beurkundung nicht zur Verfügung gestellt wurde. Gleichwohl liegt trotz der Nichteinhaltung der Regelfrist eine Amtspflichtverletzung nicht vor.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist der Zweck der Vorschrift des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BNotO, den Verbraucher vor unüberlegtem Handeln zu schützen, zwar regelmäßig nur dann erreicht, wenn dem Verbraucher nach Mitteilung des Textes des zu beurkundenden Rechtsgeschäfts eine Überlegungsfrist von zwei Wochen bleibt. Ein Abweichen von der Regelfrist – die auch im Spannungsverhältnis zu der in § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO vorgesehenen Verpflichtung des Notars zu sehen ist, die Urkundstätigkeit nicht ohne ausreichenden Grund verweigern zu dürfen – kommt aber dann in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen, mithin ein sachlicher Grund für die Abkürzung besteht und der vom Gesetz bezweckte Übereilungsschutz auf andere Weise, als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet ist (vgl. BGH, Urteil vom 25.06.2015, III ZR 292/14, zit. nach juris).
Schließlich scheidet aber ein Schadensersatzanspruch der Kläger gegen den Beklagten schon deswegen aus, weil den Klägern anderweitige Ersatzmöglichkeiten im Sinne des § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO zur Verfügung standen. Hiernach kann der Notar für den Fall, dass ihm lediglich Fahrlässigkeit – wie hier bei unterstellter Annahme einer Amtspflichtverletzung – zur Last fällt, nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag. Es handelt sich um eine negative Anspruchsvoraussetzung, bei dem der Geschädigte schlüssig darzulegen und zu beweisen hat, dass anderweitige Ersatzmöglichkeiten fehlen, also eine Haftung Dritter ausscheidet (vgl. BGH, Urteil vom 03.03.2005, III ZR 353/04, zit nach juris). Als anderweitige Ersatzmöglichkeiten kommen alle Möglichkeiten tatsächlicher und rechtlicher Art in Betracht. Die anderweitige Ersatzmöglichkeit setzt lediglich voraus, dass sie ihre Grundlage in demselben Tatsachenkreis findet, der für das Entstehen des Amtshaftungsanspruchs maßgebend ist und dass die anderweitige Ersatzmöglichkeit rechtlich und wirtschaftlich begründete Aussicht auf Erfolg bietet, wobei der Geschädigte weitläufige, unsichere und im Ergebnis zweifelhafte Wege hingegen nicht einzuschlagen braucht (vgl. BGH, Urt. v. 11.11.2004, Az. III ZR 101/03, Rn. 12, zit. n. juris, m.w.N.). Die Vorschrift gilt auch dann, wenn früher vorhandene Ersatzmöglichkeiten versäumt worden sind und der Geschädigte dies zu vertreten hat.
Die Kläger haben insoweit allein die kreditfinanzierende Bank gerichtlich in Anspruch genommen, wobei die Klage ausweislich des eingereichten Urteils des Kammergerichts C am 04.05.2015 abgewiesen wurde. Zu den weiteren Ersatzmöglichkeiten fehlt indes hinreichender Sachvortrag, worauf der Beklagte in den vorbereitenden Schriftsätzen mehrfach hingewiesen hat. Soweit die Kläger vortragen, dass die Verkäuferin als Ersatzmöglichkeit ausscheide, weil sie am 10.03.2014 aus dem Handelsregister gelöscht worden sei, so fehlt substantiierter Vortrag dazu, warum diese nicht vor Löschung in Anspruch genommen worden ist, wenn die Kläger, wie sie in der persönlichen Anhörung bekundet haben, nach Ablauf von 4 Jahren, also ab 2009 bemerkt haben wollen, dass sich das Geschäft finanziell nicht trägt. Insoweit hätte die Verkäuferin bereits ab diesem Zeitpunkt wegen der behaupteten sittenwidrigen Überteuerung des Objekts aus den §§ 280 Abs. 1, 812, 826 BGB in Anspruch genommen werden können. Dasselbe gilt für die persönlich haftende Gesellschafterin der Verkäuferin, die unter Zugrundelegung des klägerischen Vortrages ebenfalls über § 128 HGB hätte mit in Anspruch genommen werden können und die auch aktuell noch als “Q AG” firmierend rechtlich existent ist. Der Einwand, dass die persönlich haftende Gesellschafterin ab 2011 ungedeckte Fehlbeträge in Millionenhöhe produziert habe, ist vor dem Hintergrund der ab dem Jahr 2009 bestehenden Kenntnis der Kläger unzureichend. Unabhängig hiervon fehlt aber auch jeder Sachvortrag dazu, aus welchen Gründen gegenüber der Vermittlerin – der Fa. U GmbH – die mit der Abwicklung des Geschäfts ganz wesentlich befasst war, keine Schadensersatzansprüche aus § 280 Abs. 1 wegen fehlerhafter Anlageberatung geltend gemacht wurden.
LG München I, Urteil vom 11. Mai 2016 – 15 O 10288/15 Amtspflichtverletzung... OLG Hamm, Urteil vom 29. März 2017 – I-11 U 73/16 Haftung des Urkundsnotars:...

References: § 17
 § 17
 § 17
 § 46
 § 17
 § 311
 § 17
 § 15
 § 19
 § 128
 § 280