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Timestamp: 2020-06-03 18:42:45+00:00

Document:
4 U 478/02
OLG Saarbrücken Urteil vom 14.12.2004, 4 U 478/02
I. Auf die Berufung der Kläger wird das am 03.07.2002 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken (10 O 369/00) abgeändert und wie folgt neu gefasst:
„1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 53.378,87 EUR zuzüglich 6,9 % Zinsen seit dem 09.02.1999 zu zahlen und zwar Zug um Zug gegen Löschung der Grundschuld ohne Brief zu 53.378,87 EUR für die ...Bankbezeichnung..., Zweigniederlassung, mit 16 % Zinsen p. a. und einer einmaligen Nebenleistung von 10 % des Grundschuldkapitals und Zug um Zug gegen Rückübereignung des 218/1000stel Miteigentumsanteils an dem Grundstück,, Flur 27, Flurstücke 8/7, 9/4, 9/6, 18/5, 18/7, 24/17, 24/18, 24/20, 27/2 und 27/4 der Gemarkung, eingetragen im Grundbuch von, Band 149, Blatt 5463, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohneinheit Nr. des Aufteilungsplanes einschließlich der Zubehörräume und des Sondernutzungsrechts am Pkw-Stellplatz.
2. Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern den Schaden zu ersetzen, der diesen seit dem 21.06.1996 durch den Erwerb des 218/1000stel Miteigentumsanteils an dem Grundstück,, Flur 27, Flurstücke 8/7, 9/4, 9/6, 18/5, 18/7, 24/17, 24/18, 24/20, 27/2 und 27/4 der Gemarkung, eingetragen im Grundbuch von, Band 149, Blatt 5463, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohneinheit Nr. des Aufteilungsplanes einschließlich der Zubehörräume und des Sondernutzungsrechts am Pkw-Stellplatz entstanden ist bzw. noch entstehen wird.
3. Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte seit dem 09.02.1999 in Annahmeverzug befindet.“
II. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen.
Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche auf Grund eines Kaufvertrages bezüglich einer Eigentumswohnung.
Am 21.06.1996 schlossen die Kläger (Käufer) im eigenen Namen und als vollmachtslose Vertreter des Beklagten (Verkäufers) einen notariellen Kaufvertrag (Bl. 8 d. A.) über einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück in (Grundbuch von, Band 149, Blatt 5463) verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. (Bl. 3 d. A.). Der Beklagte genehmigte die Vertretung durch die Kläger mit Erklärung vom 01.07.1996 (Bl. 3 u. 20 d. A.). Die Kläger verpflichteten sich in dem Vertrag zur Zahlung eines Kaufpreises von 104.400,-- DM. Diesen Kaufpreis finanzierten sie in voller Höhe durch ein Darlehen der ...Bankbezeichnung... Der Darlehensvertrag (Bl. 21 d. A.) über 104.400,-- DM, in dem ein Zinssatz von 6,9 % p. a. vereinbart war, wurde am 20.08.1996 abgeschlossen (Bl. 3 d. A.).
Die Kläger und der Beklagte trafen sich weder im Stadium der Anbahnung des Vertrages noch bei Vertragsschluss persönlich. In die Anbahnung des Vertrages war die Fa. mbH, insbesondere deren damaliger Mitarbeiter, der Zeuge P. Z., involviert (Bl. 3 d. A.). Mit dem Zeugen Z. fand vor Abschluss des Vertrages ein Beratungsgespräch statt (Bl. 3 f d. A.). Nach diesem Gespräch schlossen die Kläger den Kaufvertrag ab. Im Rahmen der Vertragsabwicklung verpflichteten sich die Kläger, einen Lebensversicherungsvertrag bei der ...Versicherungs-AG abzuschließen. Sie traten die daraus resultierenden Ansprüche am 20.08.1996 an die kreditgewährende Bank ab (vgl. Anlage K 5 - hinten lose in der Akte liegend).
Die Kläger forderten den Beklagten mehrfach, zuletzt mit Schriftsatz vom 01.02.1999 (Anlage K 19 (unfoliiert in der Akte befindlich), zur Rückzahlung des Kaufpreises auf (Bl. 6 d. A.).
Die Kläger haben beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 104.400,-- DM nebst Zinsen Zug um Zug gegen Rückübereignung des Miteigentumsanteils und des Sondereigentums zu zahlen, ferner, festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Schaden zu ersetzen, der diesen seit dem 21.06.1996 durch den Erwerb des Miteigentumsanteils entstanden ist, und schließlich festzustellen, dass sich der Beklagte seit dem 09.02.1999 in Annahmeverzug befindet.
Das Landgericht hat - nach Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen T. V. (Bl. 94 d. A.), S. V. (Bl. 96 d. A.) und P. Z. (Bl. 100 d. A.) - mit dem am 03.07.2002 verkündeten Urteil (Bl. 214 d. A.) die Klage abgewiesen. Der Senat nimmt gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen dieses Urteils Bezug.
Gegen dieses Urteil haben die Kläger Berufung eingelegt, mit der sie beantragen, das angefochtene Urteil abzuändern und den Beklagten entsprechend den erstinstanzlichen Anträgen zu verurteilen (Bl. 503, 328, 279 - 280 d. A.).
Die Kläger behaupten, der Vertragsschluss sei durch den Mitarbeiter der Fa. mbH, den Zeugen Z., vermittelt worden. Der Beklagte habe die mbH - was unstreitig ist - ausdrücklich mit der Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung beauftragt (Bl. 3 d. A.).
In einem Beratungsgespräch mit dem Zeugen Z. sei den Klägern ein Immobilienfinanzierungsmodell vorgestellt worden, nach dem die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sich hätten kostenneutral verhalten sollen, so dass die Kläger keine Ausgaben gehabt hätten und ihnen statt dessen nach Darlehenstilgung der Immobilienwert der Eigentumswohnung hätte zufließen sollen (Bl. 4 d. A.). Der Zeuge Z. habe die Kostenneutralität auf Nachfrage mehrfach zugesichert. Der Zeuge habe auch zugesichert, dass bezüglich der Eigentumswohnung keine weiteren Gebühren und Kosten auf die Kläger zukämen und der Wert der monatlichen Mieteinnahmen die auf den Bankkredit zu zahlenden Raten übersteige (Bl. 4 d. A.). Ferner habe der Zeuge erklärt, dass die mbH etwaige sonstige Kosten tragen werde und die Kläger die Wohnung zurückgeben könnten, soweit sei mit dieser unzufrieden seien (Bl. 4 d. A.). Der Zeuge Z. habe bei dem Beratungsgespräch die mit dem Erwerb der Eigentumswohnung verbundenen Kosten unvollständig und damit fehlerhaft zugrunde gelegt, indem er die Grundsteuer, die Reparatur- und Sanierungskosten, das nicht auf die Vermieter umlegbare monatliche Wohngeld samt Nebenkosten, die Sondereigentumsverwaltungsgebühr, die Instandhaltungsrücklagen und die mit der Darlehensaufnahme verbundenen monatlichen Belastungen außer Acht gelassen habe. Auf Grund der Nichtberücksichtigung dieser Positionen sei das Berechnungsbeispiel daher falsch gewesen. (Bl. 291 d. A.). Auch habe der Zeuge nicht darauf hingewiesen, dass die Kostenneutralität entfalle, wenn sich eine der einzustellenden Positionen verändere (Bl. 292 d. A.). Das von dem Zeugen Z. gefertigte Berechnungsbeispiel bezüglich der Kostenneutralität sei darüber hinaus den Klägern nicht ausgehändigt worden, sondern bei der mbH verblieben.
Die Kläger hätten dem Zeugen Z. in dem Beratungsgespräch auf dessen Verlangen eine Lohnabrechnung vorgelegt, auf Grund derer die Frage der Kostenneutralität zuverlässig habe beurteilt werden können. Der Zeuge habe daher zumindest fahrlässig gehandelt, wenn nicht bedingt vorsätzlich durch Angaben ins Blaue hinein. Für einen Anspruch aus c. i. c. reiche es aus, dass der Zeuge Z. als Hilfsperson des Beklagten im Beratungsgespräch angegeben habe, der Immobilienerwerb werde kostenneutral sein, dies aber nicht zutreffend gewesen sei. Die vorvertraglichen Sorgfaltspflichten seien immer schon dann verletzt, wenn falsche Angaben gemacht würden, die für den Kaufentschluss von Bedeutung sein könnten (Bl. 288 f d. A.).
Zwischen den Klägern und dem Beklagten sei bezüglich der Anbahnung des Verkaufs der Eigentumswohnung ein vorvertragliches Schuldverhältnis zustande gekommen, innerhalb dessen sich der Beklagte dieses Verschulden des Zeugen Z. zurechnen lassen müsse (Bl. 181, 287 f u. 293 d. A.). Dies folge daraus, dass er die Vertragsverhandlungen komplett auf den Zeugen Z. übertragen habe (Bl. 287 f d. A.). Die im Auftrag des Beklagten handelnde und vom Zeugen Z. vertretene mbH habe bei der Beratung der Kläger Aufgaben wahrgenommen, die typischerweise dem Beklagten als Verkäufer oblegen hätten. Die mbH sei daher Gehilfin des Beklagten gewesen und dessen Genehmigung des Vertragsschlusses habe sich auch auf deren Tätigkeit im Rahmen des Anbahnungsverhältnisses bezogen.
Das Landgericht habe diese Anspruchsvoraussetzungen einer Haftung aus culpa in contrahendo, insbesondere die Darlegungs- und Beweislast bezüglich der Sorgfaltspflichtverletzung verkannt (Bl. 286 f d. A.). Das Landgericht habe auch verkannt, dass kein vorsätzliches Verhalten erforderlich sei, sondern fahrlässiges Verhalten ausreiche (Bl. 287 u. 293 d. A.).
Den Klägern sei durch den Erwerb der Wohnung auf Grund des Umstands dadurch ein Schaden entstanden, dass sie neben den Kredittilgungsraten auch Wohngeldzahlungen und sonstige monatliche Gebühren entrichten müssten (Bl. 4 f d. A.). Ferner müssten die Kläger Zahlungen auf den bei der ...Versicherungs AG geschlossenen Lebensversicherungsvertrag leisten. Den hieraus resultierenden monatlichen Gesamtzahlungsverpflichtungen in Höhe von 1.133,-- DM stünden lediglich monatliche Mieteinnahmen von 405,-- DM zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 100,-- DM und einer Steuerersparnis von 145,-- DM gegenüber (vgl. im Einzelnen die Aufstellungen Bl. 5, 149, 184 f u. 290 d. A.). Der monatliche Verlust betrage daher 483,-- DM = 246,95 EUR (Bl. 290 d. A.). Auch unter Berücksichtigung steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten auf Grund negativer Einkünfte ergebe sich keine Kostenneutralität, auch nicht innerhalb eines Zeitraums von 30 Jahren (Bl. 290 d. A.). Der Schaden der Kläger bestehe darin, dass die mit dem Erwerb der Wohnung verbundenen finanziellen Vorteile geringer seien als die Nachteile (Bl. 294 f d. A.).
Die erworbene Eigentumswohnung sei ferner nicht 104.000,-- DM, sondern nur 50.000,-- DM bis 60.000,-- DM wert (Bl. 295 d. A.). Es liege daher auch ein Eingehungsschaden vor, da die Wohnung für die Zwecke der Kläger nicht voll brauchbar sei und sich der Vertragsschluss daher als unvernünftig darstelle (Bl. 295 f d. A.).
Das Landgericht habe das rechtliche Gehör der Kläger verletzt, indem es den Antrag aus der Klageschrift, festzustellen, dass sich der Beklagte seit dem 09.02.1999 in Annahmeverzug befunden habe, nicht berücksichtigt habe (Bl. 280 d. A.). Des Weiteren habe das Landgericht nicht die von den Klägern vorgelegte Bankbescheinigung bezüglich der Zinshöhe berücksichtigt, obgleich diese vorgelegt worden sei (Bl. 281 d. A.). Das angefochtene Urteil stelle eine Überraschungsentscheidung dar, da das Landgericht in der mündlichen Verhandlung vom 29.05.2002 angekündigt habe, es müsse ein Gutachten eingeholt werden, dann aber ohne vorherigen Hinweis die Klage abgewiesen habe (Bl. 281 d. A.). Das Landgericht habe das rechtliche Gehör auch dadurch verletzt, dass es die Beweisangebote der Kläger im Hinblick auf die Unrichtigkeit der vom Vertreter des Beklagten behaupteten Kostenneutralität und zum Schadensumfang übergangen habe (Bl. 282 f d. A.). Nicht berücksichtigt worden sei ferner der Klägervortrag zu den erzielten Vor- und Nachteilen des Eigentumserwerbs sowie zu der vom Beklagten aufgestellten Behauptung, den Klägern sei im Rahmen einer Besprechung das konkrete Berechnungsmodell übergeben worden (Bl. 284 f d. A.).
Der Beklagte, der die Zurückweisung der Berufung beantragt, ist der Auffassung, bezüglich der Nichtberücksichtigung des Klageantrags zu 3) hätten die Kläger Tatbestandsberichtigung beantragen müssen, was aber nicht geschehen sei (Bl. 315 d. A.). Das landgerichtliche Urteil stelle keine Überraschungsentscheidung dar, da die Kläger auf die Unschlüssigkeit ihres Vortrags hingewiesen worden seien, hingegen vom Gericht nicht die Einholung eines Gutachtens in Aussicht gestellt worden sei (Bl. 315 f d. A.).
Der Beklagte behauptet, im Beratungsgespräch sei eine umfassende Darstellung der Vor- und Nachteile des Erwerbs der Wohnung durch den Zeugen Z. erfolgt. Kostenneutralität sei nicht zugesichert worden (Bl. 43, 169 u. 316 f d. A.). Kostenneutralität bedeute auch nicht, dass sich Einnahmen und Ausgaben aufheben würden. Diesbezüglich sei der Vortrag der Kläger unsubstantiiert, ihr Beweisangebot auf Einholung eines Sachverständigengutachtens stelle einen Ausforschungsbeweis dar (Bl. 316 d. A.). Bei der vom Zeugen Z. gefertigten Berechnung habe es sich lediglich um eine Modellrechnung gehandelt. Die Kläger hätten dem Zeugen Z. jedoch keine zutreffenden Informationen über ihre Einkommensverhältnisse gegeben (Bl. 169 u. 319 d. A.). Das Verhalten der Mitarbeiter der mbH müsse sich der Beklagte nicht zurechnen lassen, da diese keine dem Beklagten obliegenden Aufgaben wahrgenommen hätten und die Fa. lediglich als Makler tätig gewesen sei (Bl. 167 f u. 318 d. A.). Den Klägern sei jedenfalls kein Schaden entstanden. Einen solchen hätten diese nicht substantiiert dargelegt (Bl. 317 u. 320 d. A.).
Der Beklagte erhebt schließlich die Einrede der Verjährung (Bl. 212 d. A.).
Der Senat hat Beweis erhoben durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Betrw. H. vom 27.02.2004 (Bl. 389 d. A.) Hinsichtlich des Sachverhalts und des Parteivortrages im Einzelnen sowie des Ergebnisses der erstinstanzlichen Beweisaufnahme wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Betrw. H. vom 27.02.2004 (Bl. 389 d. A.), die Sitzungsniederschriften des Landgerichts vom 26.10.2001 (Bl. 93 d. A.), vom 29.05.2002 (Bl. 196 d. A.), des Senats vom 12.08.2003 (Bl. 328 d. A.) und vom 16.11.2004 (Bl. 502 d. A.) sowie auf das Urteil des Landgerichts vom 03.07.2002 (Bl. 214 d. A.) Bezug genommen.
Ob und in welchem Umfang das Landgericht den Anspruch der Kläger auf rechtliches Gehör gemäß § 103 Abs. 1 GG verletzt hat, kann dahinstehen, da den Klägern jedenfalls in der Berufungsinstanz in ausreichendem Umfang rechtliches Gehör gewährt wurde und auch nach den ab 01.01.2002 geltenden Vorschriften der Zivilprozessordnung ihr gesamter Vortrag zu berücksichtigen war.
Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch aus culpa in contrahendo (c. i. c.):
1. Zwischen den Parteien ist durch die Aufnahme der Verhandlungen mit dem Ziel des Abschlusses eines Kaufvertrages über die streitgegenständliche Eigentumswohnung ein vorvertragliches Schuldverhältnis zustande gekommen. Bereits durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen entsteht ein vertragsähnliches Vertrauensverhältnis, das die künftigen Vertragspartner bzw. Verhandlungspartner zur selben Sorgfalt wie innerhalb eines bereits zustande gekommenen vertraglichen Schuldverhältnisses verpflichtet, wobei das spätere Zustandekommen eines Vertrages nicht Voraussetzung ist (vgl. BGHZ 6, 333; 66, 54; Palandt-Heinrichs, Bürgerliches Gesetzbuch, 61. Auflage, § 276 BGB, Rdnr. 65 f). Werden diese Pflichten von einem der Partner verletzt, so hat der Gegner - nach dem bis zum 31.12.2001 geltenden Recht - einen richter- und gewohnheitsrechtlich entwickelten Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo (c. i. c.) (vgl. Palandt-Heinrichs, aaO., § 276 BGB, Rdnr. 66).
Im vorliegenden Fall haben die Parteien unstreitig im Jahre 1996 Verhandlungen über den Abschluss eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung aufgenommen, der dann letztlich auch am 21.06.1996 zustande gekommen ist.
2. Ein Anspruch aus c. i. c. ist vorliegend auch bei der Verneinung einer vorsätzlichen Pflichtverletzung nicht durch die Gewährleistungsvorschriften des §§ 459 ff BGB a. F. i. V. m. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB ausgeschlossen. Die Haftung aus c. i. c. ist ausgeschlossen, wenn die Pflichtverletzung nicht vorsätzlich erfolgt ist, sondern in fahrlässig falschen Angaben über die Beschaffenheit der Sache oder in fahrlässigem Verschweigen von Mängeln besteht. Die Vorschriften der §§ 459 ff BGB a. F. stellen insoweit eine abschließende Sonderregelung für alle Nachteile, die dem Käufer aus der Mangelhaftigkeit der Kaufsache entstehen, dar und gehen daher als lex specialis vor (vgl. BGHZ 60, 319; 88, 130 (136 f); BGH, NJW-RR 1988, 10 (11); NJW 1989, 1793 (1794); JZ 1991, 257; Staudinger-Honsell, Bürgerliches Gesetzbuch, 13. Bearbeitung, Vorbem. zu §§ 459 ff BGB, Rdnr. 56; MünchKomm(BGB)-Westermann, 3. Auflage, § 459 BGB, Rdnr. 89). Werden jedoch Aufklärungspflichten verletzt, die sich auf Umstände beziehen, die nicht Eigenschaften der Kaufsache sind, so bleibt c. i. c. anwendbar (vgl. BGH, NJW 1973, 1688; NJW 1999, 638 (639); Staudinger-Honsell, aaO., Vorbem. zu §§ 459 ff BGB, Rdnr. 68).
Letzteres ist im vorliegenden Fall zu bejahen, da die Kläger nicht die Mangelhaftigkeit der gekauften Eigentumswohnung oder das Fehlen zugesicherter Eigenschaften geltend machen, sondern ihren Anspruch darauf stützen, bezüglich der Finanzierung der Kaufsache falsch beraten worden zu sein. Es geht vorliegend insbesondere nicht um zusicherungsfähige Eigenschaften des Kaufobjekts als objektgebundene Voraussetzung einer bestimmten Rechtsfolge, etwa den konkreten Renovierungsaufwand, der für die steuerliche Absetzbarkeit in bestimmter Höhe maßgeblich ist (vgl. BGH, NJW 1999, 638 (639)). Daher kommt es - was das Landgericht im Ansatz zutreffend erkannt hat - nicht darauf an, ob dem Beklagten eine vorsätzliche Pflichtverletzung zuzurechnen ist. Es reicht vielmehr aus, wenn Pflichten aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis (einfach) fahrlässig verletzt wurden.
3. Der Beklagte hat - vertreten durch die Fa. mbH, die wiederum durch den Zeugen Z. vertreten war - die sich aus dem vorvertraglichen Verhältnis ergebenden Sorgfaltspflichten objektiv verletzt.
a) Im Rahmen der Anbahnung eines Kaufvertrags ist der Verkäufer oder eine Person, deren er sich bedient, verpflichtet, den Käufer über Umstände, die für dessen Kaufentschluss von Bedeutung sein können, zu informieren und dabei zutreffende Angaben zu machen (vgl. BGHZ 74, 103 (110); BGH, NJW 1988, 458; NJW 1998, 302). Inhalt und Umfang der vorvertraglichen Aufklärungspflichten bestimmen sich nach den konkreten Umständen, insbesondere den Gefahren, die dem Vertragspartner aus dem Vertragsabschluss typischerweise drohen (vgl. BGHZ 72, 92 (103); BGH, NJW 1993, 2107; NJW 2001, 2021). Der konkrete Umfang der vorvertraglichen Aufklärungspflichten ist dabei nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung zu bestimmen (vgl. hierzu BGH, NJW 1970, 653 (655); NJW 1993, 2107; NJW 2001, 2021).
Im Falle der Veräußerung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage hat der Verkäufer den Käufer wahrheitsgemäß und vollständig über die für dessen Entscheidung relevanten Umstände zu unterrichten (vgl. BGHZ 116, 7 (12); 123, 106 (110); BGH, NJW 2001, 2021). Der Verkäufer ist dabei zwar nicht verpflichtet, den Käufer ungefragt im Hinblick auf die monatlichen Belastungen aus dem Erwerb der Eigentumswohnung umfassend zu beraten. Jedermann darf grundsätzlich davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft. Eine Aufklärungspflicht besteht aber dann, wenn wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgegangen werden muss, dass der künftige Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut (vgl. BGH, NJW 1997, 3230 (3231); NJW 2001, 2021).
Unabhängig vom Umfang der Aufklärungspflicht müssen allerdings die Auskünfte, die der Verkäufer dem Käufer - gefragt oder ungefragt - tatsächlich gibt und die für den Kaufentschluss von Bedeutung sein können, richtig sein. Andernfalls verletzt der Verkäufer Sorgfalts- und Aufklärungspflichten (vgl. BGHZ 74, 103 (110); BGH, NJW 1998, 302). Eine Pflichtverletzung ist daher dann gegeben, wenn der Vertragspartner dem Käufer gegenüber den Kauf als kostenneutral darstellt, dies aber in Wirklichkeit nicht der Fall ist (vgl. BGH, NJW 1998, 302). Insbesondere liegt eine Pflichtverletzung vor, wenn der Verkäufer dem Käufer zum Kaufabschluss eine Prognoseberechnung über die zu erwartenden monatlichen Belastungen und die diesen gegenüberstehenden Einnahmen auf Grund des Wohnungserwerbs einschließlich der steuerlichen Auswirkungen vorlegt, die jedoch objektiv falsch ist, weil bestimmte Kostenfaktoren (Gebühren etc.) in ihr nicht berücksichtigt sind (vgl. BGH, NJW 1999, 638 (639); NJW 2001, 358).
b) Macht der Verkäufer entsprechende Angaben, um die Vermittlung eines auf Steuerersparnis angelegten Finanzierungsmodells zu fördern, so kommt neben dem vorvertraglichen Schuldverhältnis ein besonderer Beratungsvertrag zustande, der eine vertragliche Beratungspflicht begründet und bei schuldhafter Verletzung durch unzutreffende Angaben zum Schadensersatz verpflichtet (vgl. BGH, NJW 1984, 2938; NJW 1999, 638 (639)). Voraussetzung hierfür ist, dass der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers einen ausdrücklichen Rat erteilt (vgl. BGH, NJW 1999, 638 (639); NJW 2001, 2021). Dem steht es gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein - am konkreten Objekt oder einem Vergleichsobjekt orientiertes - Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das zur Förderung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (vgl. BGH, NJW 1999, 638 (639); NJW 2001, 2021). Insbesondere gilt dies, wenn der Verkäufer bzw. dessen Hilfsperson während der Vertragsverhandlungen im Rahmen eines Gesprächs, bei dem der Käufer Verdienst- und Steuernachweise vorgelegt hat, diesen mit dem Hinweis für den Vertragsabschluss gewinnt, ein von ihm übergebenes Berechnungsbeispiel ergebe, dass sich die Wohnung „fast“ von selbst tragen werde (vgl. BGH, NJW 2001, 2021), bzw. der Erwerb sei kostenneutral.
c) Es kann daher vorliegend dahinstehen, ob der Beklagte bzw. die für diesen handelnde Fa. mbH verpflichtet waren, die Kläger über die Finanzierbarkeit der an sie zu verkaufenden Wohnung zu informieren, insbesondere über deren Eignung zum „kostenneutralen“ Erwerb im Rahmen eines steuerlichen Abschreibungsmodells. Da im Rahmen der Vertragsanbahnung unter Verwendung eines Berechnungsbeispiels tatsächlich entsprechende Angaben gemacht wurden, bestand die Verpflichtung, diese korrekt und umfassend zu erteilen.
d) Das Landgericht hat festgestellt, dass eine solche fehlerhafte Informationserteilung - vom Landgericht mit „Täuschung“ bezeichnet - von den Klägern nicht substantiiert dargelegt und bewiesen sei (Bl. 226 d. A.). Jedoch bestehen konkreten Anhaltspunkte, die gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Zweifel an dieser Feststellung begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten.
aa) Aus den Aussagen der Zeugen T. und S. V. sowie Hans-P. Z. ergibt sich, dass der Zeuge Z. den Klägern unter Verwendung eines konkreten und detaillierten Berechnungsbeispiels die Information erteilt hat, die Wohnung könne „kostenneutral“ erworben werden:
aaa) Der Zeuge T. V. hat vor dem Landgericht ausgesagt, dass den Klägern die streitgegenständliche Wohnung in seiner Anwesenheit in den Räumen der mbH vorgestellt worden sei (Bl. 94 d. A.). Dabei seien Steuersparmöglichkeiten aufgezeigt und ein konkretes Berechnungsmodell erstellt worden, in dem ausgehend von dem zu versteuernden Einkommen der Kläger den zu erwartenden Mieteinnahmen und den durch die Zinsen und zu erwartenden Ausgaben sowie den durch die Steuervorteile zu erwartenden Einsparungen eine Rechnung aufgemacht worden sei (Bl. 94 d. A.). Das Ergebnis des Berechnungsbeispiels sei gewesen, dass sich die finanziellen Vor- und Nachteile der Wohnung ungefähr die Waage gehalten und sich der Erwerb der Wohnung daher kostenneutral verhalten habe. Dies sei den Klägern von dem Zeugen Z. auch so gesagt worden (Bl. 95 d. A.).
Auf der Einnahmen- und Vorteilsseite seien die zu erwartende Miete und die Steuerersparnis berücksichtigt worden, auf der Ausgabenseite die durch das aufgenommene Darlehen zu erwartenden Belastungen und eine Verwaltungspauschale von ca. 30,-- bis 40,-- DM, die dadurch anfallen würde, dass die Wohnung von einer externen Firma verwaltet werden sollte (Bl. 95 d. A.). In dem Berechnungsbeispiel seien die finanziellen Vor- und Nachteile über einen längeren Zeitraum einander gegenüber gestellt worden, wahrscheinlich für die Dauer der Finanzierung von ca. 30 Jahren (Bl. 95 d. A.). Das Berechnungsbeispiel sei tabellarisch aufgebaut und nach Jahren aufgegliedert gewesen. Über Reparatur- und Sanierungskosten sowie sonstige Ausgaben wie monatliches Wohngeld, Sondereigentumsverwaltungsgebühr und Instandhaltungsrücklagen sei nicht gesprochen worden. Aus dem Berechnungsbeispiel hätten sich die Belastungen der Wohnung im Einzelnen ergeben (Bl. 95 d. A.). Das Ergebnis der Berechnungen sei annähernde Kostenneutralität gewesen (Bl. 96 d. A.). Das zu versteuernde Einkommen und die Steuerklasse der Kläger sei dem Zeugen Z. durch die heutige Firma des Zeugen V. übermittelt worden (Bl. 96 d. A.).
bbb) Diese Aussage wird durch diejenige der Zeugin S. V. bestätigt. Diese hat erklärt, sie sei Mitarbeiterin der mbH gewesen und habe die Kläger auf ein von der Gesellschaft vertriebenes Steuersparmodell angesprochen (Bl. 96 d. A.). Die Zeugin habe die Daten der Kläger wie Verdienst, vorhandene Versicherungen usw. bei einem Gespräch aufgenommen (Bl. 98 d. A.) und an den Zeugen Z. weitergeleitet (Bl. 99 d. A.).
Bei der Besprechung mit dem Zeugen Z. im Mai oder Juni 1996 (Bl. 98 d. A.), an dem auch die Zeugin teilgenommen habe, sei den Klägerin ein Berechnungsbeispiel dargelegt worden, in dem als Vorteile der Wohnung die Mieteinnahmen und die zu erwartende Steuerersparnis erfasst gewesen seien. Als Belastungen seien die durch die Darlehensaufnahme zu erwartenden monatlichen Belastungen, die durch den Abschluss der Lebensversicherung zu erwartenden Belastungen und eine Verwaltungspauschale von ca. 25,-- bis 30,-- DM berücksichtigt worden (Bl. 97 d. A.). Auf mehrmalige Nachfrage der Kläger habe der Zeuge Z. erklärt, in dieser Verwaltungspauschale seien alle zu erwartenden Kosten enthalten. Der Zeuge Z. habe nicht gesagt, die Wohnung verhalte sich kostenneutral, sondern dass noch ein finanzieller Vorteil unter dem Strich zu erwarten sei (Bl. 97 d. A.). Nach dem Berechnungsbeispiel habe sich die Wohnung im Anschaffungsjahr nicht vollkommen kostenneutral verhalten, sondern es sei ein geringer Betrag, etwa 40,-- DM, zu Lasten der Kläger angefallen. Durch die zu erwartenden Mietsteigerungen habe jedoch in den Folgejahren Kostenneutralität und im Laufe der Zeit ein finanzieller Vorteil eintreten sollen (Bl. 97 d. A.). Von Wohngeld sei bei dem Gespräch nicht die Rede gewesen (Bl. 99 d. A.).
ccc) Der Zeuge Z. schließlich hat bei seiner Vernehmung vor dem Landgericht ausgesagt, er habe den Klägern als Mitarbeiter der eine Wohnung vermittelt und mit diesen ein Berechnungsbeispiel erörtert, in dem die finanziellen Vor- und Nachteile des Wohnungserwerbs gegenüber gestellt worden seien (Bl. 100 d. A.). Die Daten der Kunden habe er über eine Mitarbeiterin der - offenbar die Zeugin V. - erhalten. Auf der Vorteilsseite seien die zu erwartenden Wertsteigerungen von Immobilien, die feststehenden Mieteinnahmen und die Steuerersparnis zugrunde gelegt worden, auf der Nachteilsseite die zu erwartenden Darlehensbelastungen, die Kosten der abzuschließenden Lebensversicherung, die Hausverwaltungsgebühr und Reparaturrücklagen. Dass für die Hausverwaltung Gebühren anfielen und eine Reparaturrücklage gebildet werde, sei den Klägern erläutert worden. In welcher Höhe diese berücksichtigt worden seien, könne er, der Zeuge, aber nicht mehr sagen. Es seien bezüglich der Verwaltungsgebühr auch nur die nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten berücksichtigt worden (Bl. 100 d. A.). Die Lebensversicherungsbeiträge seien in dem Berechnungsbeispiel nicht erfasst worden, es sei aber mündlich erläutert worden, dass und in welcher Höhe diese anfielen (Bl. 100 d. A.).
Vor der Erstellung eines solchen Berechnungsbeispiels werde üblicherweise ermittelt, wie hoch die konkreten Mieteinnahmen, die Instandhaltungsrücklagen und die Verwaltungsgebühren seien. Diese Daten würden in ein Computerprogramm eingegeben und mit den Kunden erörtert. Ob er gesagt habe, dass die Wohnung kostenneutral sei, wisse er nicht mehr. Dies stelle allerdings den Ausnahmefall dar (Bl. 101 d. A.). Er könne sich auch nicht vorstellen, gesagt zu haben, dass die Mieteinnahmen aus der Wohnung höher seien als die monatlichen Belastungen durch den Bankkredit (Bl. 101 d. A.).
ddd) Aus allen drei Aussagen ergibt sich also, dass der Zeuge Z. in Anwesenheit der Kläger - ausgehend von deren Angaben zu ihrem Einkommen - ein Berechnungsbeispiel erstellt hat, in dem er - mit Anspruch auf Vollständigkeit - alle finanziellen Vor- und Nachteile des Eigentumserwerbs gegenüberstellte und zu dem Ergebnis gelangte, dass dieser für die Kläger nicht mit aus Eigenmitteln aufzubringenden finanziellen Belastungen verbunden sein würde, sondern dass sich der Erwerb aus den zu erzielenden Einnahmen und Steuerersparnissen selbst tragen würde. Ob der Zeuge hierbei die Bezeichnung „kostenneutral“ gebraucht hat oder nicht bzw. erklärt hat, die Einnahmen überstiegen die Belastungen auf Grund des Bankkredits, kann dahinstehen. Jedenfalls hat er im Rahmen eines von seiner Arbeitgeberin der Fa. mbH vertriebenen Steuersparmodells bei den Klägern den Eindruck erweckt, die Wohnung zum Zweck der Kapitalanlage erwerben zu können, ohne das Risiko eingehen zu müssen, wegen der hierdurch anfallenden Kosten eine Vermögensminderung zu erleiden. Dies kann als konkludente Zusicherung von „Kostenneutralität“ verstanden werden.
Aus den Aussagen der Zeugen T. und S. V., welche ebenfalls für die Fa. mbH tätig waren, ergibt sich hinreichend eindeutig und glaubhaft, dass das Berechnungsbeispiel zum Ergebnis hatte, dass allenfalls im ersten Jahr mit einer ganz geringfügigen Kostenbelastung zu rechnen sei, der Erwerb aber ab dem Folgejahr aus sich selbst heraus finanziert werden könne. Dahinstehen kann es in diesem Zusammenhang, ob das Berechnungsbeispiel des Zeugen Z. auf die konkrete Wohnung bezogen war, sich an anderen Objekten orientierte oder aber, wie vom Beklagten behauptet, nur ein allgemeines Beispiel (Modellrechnung) darstellte. In allen Fällen hat der Zeuge Z. bei den Klägern zumindest stillschweigend den Eindruck erweckt, sie könnten gerade die streitgegenständliche Wohnung ohne Kostenrisiko erwerben. Für die Erweckung eines solchen Eindrucks reicht aber nicht nur ein an einem anderen Objekt orientiertes Berechnungsbeispiel aus (vgl. BGH, NJW 2001, 2021), sondern auch eine fiktive Berechnung, sofern nicht ausdrücklich klargestellt wird, dass das Ergebnis nicht ohne weiteres auf das konkret zu erwerbende Objekt übertragbar ist.
eee) Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist zur Substantiierung der Behauptung der Kläger, der Zeuge Z. habe Kostenneutralität zugesichert, nicht die Vorlage des konkreten, von dem Zeugen gefertigten Berechnungsbeispiels erforderlich, weshalb es nicht darauf ankommt, ob dieses den Klägern übergeben worden war oder nicht. Sowohl aus der Behauptung der Kläger als auch aus den Aussagen der vom Landgericht vernommenen Zeugen ergibt sich hinreichend bestimmt, dass der Zeuge den Klägern jedenfalls zugesagt hatte, sie würden durch den Erwerb der Eigentumswohnung nicht mit Kosten belastet. Dies hat der Zeuge an Hand eines Berechnungsbeispiels, welches nach der Behauptung des Beklagten eine Modellrechnung darstellen sollte, näher untermauert. Die während der Vertragsverhandlungen gemachten Angaben des Zeugen sind daher bereits dann als objektiv fehlerhaft anzusehen, wenn tatsächlich nach dem Erwerb der Eigentumswohnung die finanziellen Nachteile nicht von den Vorteilen voll ausgeglichen wurden.
Dagegen kommt es nicht darauf an, ob die konkreten Zahlen, die der Zeuge Z. bei der Erstellung des Berechnungsbeispiels verwendet hat, im Einzelnen zum Zeitpunkt des Beratungsgesprächs zugetroffen haben oder nicht. Der Zeuge hat vielmehr eine Prognose getroffen hinsichtlich künftiger Erwerbsmöglichkeiten, die die Kläger nach Erwerb der Wohnung in ihrer konkreten wirtschaftlichen Situation würden erzielen können. Entscheidend kommt es also darauf an, ob diese Prognose zutreffend ist. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die einzelnen dem Berechnungsbeispiel zugrunde gelegten Positionen unzutreffend waren oder ob aus diesen lediglich fehlerhafte Schlussfolgerungen gezogen wurden. Es würde daher eine Überspannung ihrer Substantiierungspflicht darstellen, wenn man von den Klägern verlangen würde, im Einzelnen den konkreten Inhalt des Berechnungsbeispiels darzulegen und zu beweisen. Hinzu kommt, dass nach den Aussagen der Zeugen T. und S. V. jedenfalls feststeht, dass der Zeuge Z. bei der Berechnung zwar die Kreditraten und Lebensversicherungsprämien auf der Passivseite berücksichtigt hat, jedoch mit Ausnahme einer betragsmäßig unerheblichen Verwaltungspauschale von bis zu 40,-- DM nicht die monatlichen Wohngeldzahlungen und sonstigen Ausgabenposten, die mit der Zugehörigkeit zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden sind. Der Zeuge Z. hat zwar erklärt, diese Beträge den Klägern erläutert zu haben, konnte aber nicht mehr sagen, inwieweit diese bei der Berechnung berücksichtigt wurden. Somit steht bereits auf Grund des bewiesenen Umstandes der Nichtberücksichtigung dieser Positionen fest, dass das Berechnungsbeispiel fehlerhaft war, und es ist schon von daher nicht erforderlich, dass dieses vorgelegt wird.
bb) Die sich aus der Vorlage des Berechnungsbeispiels während der Vertragsverhandlungen ergebende Versicherung des Zeugen Z., die Wohnung könne kostenneutral erworben werden, war nicht zutreffend:
aaa) Die Kläger haben zum einen schlüssig und nachvollziehbar dargelegt, dass sich die finanziellen Vor- und Nachteile auf Grund des Wohnungserwerbs nicht die Waage halten, sondern dass die Nachteile die Vorteile übersteigen.
Nach der Behauptung der Kläger erbringen diese wegen des Erwerbs und der Unterhaltung der Eigentumswohnung monatlich Zahlungen von insgesamt 1.133,-- DM, nämlich im Einzelnen:
308,-- DM,
35,-- DM,
Sondereigentumsverwaltergebühr
23,-- DM,
600,-- DM,
119,-- DM,
Umlagen für Instandhaltung und Gebäudesanierung
48,-- DM.
Dem stehen nach der Behauptung der Kläger monatliche Einnahmen in Höhe von insgesamt 650,-- DM entgegen, nämlich:
405,-- DM,
100,-- DM,
durchschnittliche Steuerersparnisse
145,-- DM.
Die Differenz hieraus beträgt nach dem rechnerisch korrekten Klägervortrag 483,-- DM = 246,95 EUR (Bl. 290 d. A.).
bbb) Entgegen der Auffassung des Landgerichts, sind diese Angaben hinreichend substantiiert. Die Kläger haben die einzelnen Einnahme- und Ausgabenpositionen sowohl nach Entstehungsgrund als auch betragsmäßig exakt dargelegt und zutreffend miteinander saldiert. Die Aufstellung ist auch nicht deshalb unsubstantiiert, weil in ihr die Wohngeld- und Instandhaltungskosten nicht nach den auf die Mieter umlegbaren und den nicht umlegbaren Kosten differenziert werden. Den umlegbaren Kosten stehen nämlich auf der Passivseite die von dem Mieter zu zahlenden Nebenkosten gegenüber, so dass per Saldo als Belastung der Kläger nach dieser Berechnung nur die nicht umlegbaren Kosten verbleiben.
ccc) Die Kläger haben darüber hinaus ihre auf die Wohnung bezogenen monatlichen Ausgaben und Einnahmen durch Vorlage entsprechender Urkunden unter Beweis gestellt. Aus den zur Akte gereichten Belegen ergibt sich, dass die Prämien für die zur Absicherung des Darlehens abgeschlossene Lebensversicherung monatlich 119,10 DM betragen (Bl. 58 d. A.). Des Weiteren haben die Kläger Wohngeldabrechnungen für die Jahre 1997 bis 2000 zur Akte gereicht (Bl. 187 - 195 d. A. = Anlage K 11 - K 14 (unfoliiert in der Akte befindlich)), aus denen sich ergibt, dass die durchschnittliche monatliche Belastung durch Nebenkosten in diesen Jahren 308,-- DM betrug (vgl. die Berechnung Bl. 183a d. A.). Des Weiteren ist durch dieselben Unterlagen belegt, dass die Kläger jährliche Gebäudesanierungsumlagen in wechselnder Höhe zu leisten hatten, deren arithmetisches Mittel 48,-- DM im Monat betrug (vgl. die Berechnung Bl. 184 d. A.).
Durch die als Anlagen K 5 bis K 19 zur Akte gereichten Unterlagen (unfoliiert in der Akte befindlich) sind des Weiteren Grundsteuern von 35,-- DM monatlich (K 7 - K 10), eine Sondereigentumsverwaltungsvergütung von 20,-- DM zuzüglich 15 % MWSt (K 16) sowie Mieteinnahmen in Höhe von 405,-- DM kalt zuzüglich Nebenkostenpauschale in Höhe von 100,-- DM (K 17) belegt.
Zum Beleg für die Höhe der Steuerersparnis haben die Kläger schließlich ihre Einkommensteuerbescheide für die Jahre 1995 - 2000 (Bl. 133 - 146 d. A.) zur Akte gereicht. Ausgehend von diesen haben die Kläger für die entsprechenden Jahre eine differierende jährliche und monatliche Steuerersparnis infolge negativer Einkünfte aus Vermietung errechnet, die im Mittel 145,-- DM betragen soll (Bl. 148 d. A.). Die Kläger haben die Höhe dieser Steuerersparnis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Beweis gestellt (Bl. 149 d. A.).
ddd) Da die Kläger somit hinreichend konkrete Anknüpfungstatsachen vorgetragen und unter Beweis gestellt haben, hat der Senat ein Sachverständigengutachten zur Kostenneutralität eingeholt. Dies stellt entgegen der Ansicht des Beklagten keinen Ausforschungsbeweis dar, sondern diente lediglich dazu, die hinreichend substantiierten Angaben der Kläger zur Kostenneutralität durch sachverständige Feststellungen zu bestätigen.
eee) Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom (Bl. 389 d. A.) festgestellt, dass ein kostenneutraler Erwerb der Eigentumswohnung voraussetzen würde, dass der persönliche Grenzsteuersatz des Erwerbers mindestens 53,0 % beträgt, eine ortsübliche Miete von 11,-- DM pro m2 erzielt wird und die umlagefähigen Betriebsausgaben durch die Einnahme der Mietnebenkosten gedeckt werden (Bl. 404 d. A.). Der Sachverständige hat dies auf der Grundlage der ihm zur Verfügung gestellten Unterlagen überzeugend und nachvollziehbar berechnet (Bl. 400 - 404 d. A.).
Der Sachverständige hat des Weiteren festgestellt, dass diese Voraussetzungen der Kostenneutralität tatsächlich nicht gegeben sind.
Zum ersten ist die Steuerersparnis der Kläger wesentlich geringer als bei einem Steuersatz von 53,0 %. Dieser Steuersatz würde ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von 243.447,-- DM voraussetzen (Bl. 406 d. A.). Tatsächlich war jedoch das Jahreseinkommen der Kläger sehr viel niedriger. Der Sachverständige hat ausgehend von einem zu versteuernden Einkommen für 1997 von 68.782,-- DM (vgl. Einkommensteuerbescheid Bl. 360 d. A.) einen Steuersatz von 29,96 % ermittelt (Bl. 406 d. A.). Im Jahr des Vertragsschlusses 1996 betrug das zu versteuernde Einkommen der Kläger ausweislich des - entgegen der Behauptung des Beklagtenvertreters in der mündlichen Verhandlung vom 16.11.2004 - sehr wohl zur Akte gereichten Einkommensteuerbescheids 1996 (Ursprungsbescheid Bl. 356 d. A. und Änderungsbescheid Bl. 358 d. A.) 64.104,-- DM. In diesem Jahr lagen das zu versteuernde Einkommen und damit auch der Steuersatz also noch unter den Werten für 1997. Zum maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses waren daher die steuerlichen Voraussetzungen eines kostenneutralen Erwerbs der Wohnung nicht gegeben.
Zum zweiten ist die Wohnung zu einer zu niedrigen Miete vermietet. Es ist bereits nicht ersichtlich, dass die Wohnung beim Abschluss des Kaufvertrages zu einer Miete vermietet war, die einen kostenneutralen Erwerb ermöglicht hätte. Seit dem 01.03.1997 betrug die Miete darüber hinaus nur noch 8,80 DM pro m2 Wohnfläche (Bl. 407 d. A.). Dem Senat ist es bekannt, dass in dem Wohngebiet I. in jedenfalls keine Mieten im oberen Preissegment erzielbar sind und dass man auch nicht sicher davon ausgehen kann, dass die streitgegenständliche Wohnung zu einer Miete im mittleren Preissegment vermietbar ist. Es wäre daher Sache des Beklagten gewesen, die Kläger auf diesen Umstand aufmerksam zu machen und ihnen mitzuteilen, dass sie sich auf Grund dessen für die Zukunft nicht darauf verlassen durften, Mieteinnahmen in einer Höhe erzielen zu können, die einen kostenneutralen Erwerb ermöglichten.
Zum dritten sind die umlagefähigen Betriebskosten höher als die erzielten Mietnebenkosten. Im Jahr 1997 etwa ist es auf Grund der in dem neu abgeschlossenen Mietvertrag vereinbarten Mietnebenzahlungen zu einer Unterdeckung von 1.779,52 DM gekommen (Bl. 406 d. A.). Auch insoweit hätte der Beklagte die Kläger auf die tatsächliche Höhe der monatlichen Betriebskosten hinweisen müssen, damit diese im Rahmen des Mietvertrags bei der Bemessung der Mietnebenkosten hätten berücksichtigt werden können.
fff) Somit aber steht fest, dass die Kläger die Wohnung entgegen der Zusage des Beklagten nicht kostenneutral erwerben konnten, sondern von Anfang an aus ihren eigenen Mitteln Geldbeträge zuschießen mussten. Unerheblich ist es in diesem Zusammenhang, ob dies in späteren Jahren durch finanzielle Überschüsse ausgeglichen werden wird. Den Klägern kam es für den Beklagten erkennbar darauf an, von Anfang an nichts zahlen zu müssen, um durch den Erwerb der Wohnung keine Einschränkung ihrer Lebensführung zu erleiden. Dies wäre nur möglich gewesen, wenn die Ausgaben der Kläger ab Vertragsschluss durch mindestens gleich hohe finanzielle Vorteile ausgeglichen worden wären.
4. Diese Pflichtverletzung geschah auch schuldhaft. Der Zeuge Z. hat die fehlerhaften Angaben zur Kostenneutralität des Kaufs mindestens (einfach) fahrlässig gemacht (a) und der Beklagte muss sich das Verschulden des Zeugen Z. gemäß § 278 Satz 1 BGB zurechnen lassen (b).
a) Der gemäß § 282 BGB a. F. beweisbelastete Beklagte (vgl. Palandt-Heinrichs, aaO., § 282 BGB, Rdnr. 3) hat nicht bewiesen, dass der Zeuge Z. nicht mindestens fahrlässig, d. h. unter Verstoß gegen die im Verkehr erforderliche Sorgfalt, gehandelt hat. Der Beklagte hat zwar behauptet, das Berechnungsbeispiel habe darauf beruht, dass die Kläger dem Zeugen keine zutreffenden Informationen über ihre Eigentumsverhältnisse gegeben, sondern ein zu hohes Einkommen genannt hätten (Bl. 169 u. 319 d. A.). Der Beklagte hat jedoch nicht näher dargelegt, welche Angaben die Kläger dem Zeugen genau gemacht haben sollen und welche Auswirkungen dies auf das Berechnungsbeispiel und die an Hand desselben ermittelte Kostenneutralität hatte. Mithin hat der Beklagte nicht substantiiert dargelegt, dass es an einem Verschulden des Zeugen Z. fehlte.
Ob der Zeuge Z. darüber hinaus sogar vorsätzlich (arglistig) gehandelt hat, kann dahinstehen, obgleich hierfür nach Auffassung des Senats einiges spricht. Wer in Kenntnis der wesentlichen Bezugsgrößen und damit ohne jeden Anhaltspunkt für die von ihm gemachten Zusicherungen und ohne vorherige Vergewisserung „ins Blaue hinein“ falsche Angaben macht, rechnet mit der Möglichkeit ihrer Unrichtigkeit und handelt daher bedingt vorsätzlich (vgl. BGHZ 63, 382 (388); BGH, NJW 1981, 864 (865); NJW 1981, 1441 (1442); NJW 1985, 1769 (1770 f); NJW 1995, 955 (956); NJW 1998, 302 (303); Urteil des Senats vom 27.05.1997 - 4 U 650/96 - 141 -, vom 25.06.1996 - 4 U 767/95 - 171 - und vom 14.11.1995 - 4 U 574/94 - 126 -; MünchKomm(BGB)-Westermann, aaO., § 463 BGB, Rdnr. 8; Staudinger-Honsell, aaO. 1995, § 463 BGB, Rdnr. 28). Jedoch kommt es hierauf nicht an, da - wie bereits dargelegt (vgl. oben 2.) - für einen Anspruch aus c. i. c. einfache Fahrlässigkeit ausreicht, wenn es sich nicht um einen Anspruch handelt, der auf Mängeln des Kaufgegenstandes bzw. dem Fehlen zugesicherter Eigenschaften beruht.
b) Das Verschulden des Zeugen Z. ist dem Beklagten gemäß § 278 BGB zurechenbar, da der Beklagte die Fa. mbH, für die wiederum der Zeuge Z. tätig wurde, als Erfüllungsgehilfin in die Vertragsverhandlungen eingeschaltet hatte. Daran ändert vorliegend der Umstand nichts, dass die mbH als Maklerin tätig wurde.
aa) Die Garantiehaftung für den Erfüllungsgehilfen stellt eine Ausnahme von dem Grundsatz dar, dass der Schuldner nur für eigenes Verschulden aufzukommen hat. Sie beruht auf der Erwägung, dass der Schuldner mit der Einschaltung eines Gehilfen seinen Geschäftskreis im eigenen Interesse erweitert und folglich das mit der Arbeitsteilung verbundene Personalrisiko tragen soll (vgl. BGH, NJW 1996, 451; MünchKomm(BGB)-Hanau, aaO., § 278 BGB, Rdnr. 1). Als Erfüllungsgehilfe ist daher anzusehen, wer nach den tatsächlichen Umständen mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird (vgl. BGHZ 13, 111 (113); 50, 32 (35); BGH, NJW 1996, 451).
Ein Makler ist nicht generell als Erfüllungsgehilfe seines Vertragspartners anzusehen (vgl. RGZ 101, 97 (99); BGHZ 33, 302 (309); BGH, WM 1964, 853 (854); NJW 1996, 451). Die selbstständige Stellung des Maklers steht allerdings der Eigenschaft als Erfüllungsgehilfe als solche nicht entgegen (vgl. BGHZ 100, 117 (122); BGH, NJW 1996, 451). Maßgeblich jedoch ist der Umstand, dass der Makler durch seine Vermittlungstätigkeit eine eigene Leistung gegenüber dem Auftraggeber erbringt, die nicht ohne weiteres zugleich die Verpflichtung des Auftraggebers gegenüber dem späteren Vertragspartner erfüllt. Daher ist der Makler nicht generell Hilfsperson eines Vertragspartners, sondern u. U. Dritter, der durch seine Tätigkeit lediglich die Parteien zusammen bringt (vgl. BGH, NJW 1996, 451).
Dies gilt jedoch nur, wenn sich der Makler vereinbarungsgemäß darauf beschränkt, seine spezifischen Maklerdienste anzubieten. Übernimmt er dagegen mit Wissen und Wollen einer der späteren Vertragsparteien Aufgaben, die typischerweise ihr obliegen, so wird er in deren Pflichtenkreis tätig. Er ist dann nicht mehr allein Makler, sondern zugleich Hilfsperson dessen, in dessen Pflichtenkreis er Aufgaben wahrnimmt. Dies rechtfertigt die Anwendung des § 278 BGB (vgl. BGH, NJW 1996, 451; NJW-RR 1997, 116; NJW 2001, 358 u. 2021). Wann dies anzunehmen ist, kann nur auf Grund einer Gesamtwürdigung der konkreten Maklertätigkeit beantwortet werden (vgl. BGH, NJW 1996, 451; NJW 2001, 358 (359)).
Ein Makler ist insbesondere dann Erfüllungsgehilfe der Vertragspartei, wenn er als deren beauftragter Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe aufgetreten ist (vgl. BGHZ 47, 224 (230); 114, 263 (269); BGH, NJW-RR 1987, 59; NJW 1996, 451 (452)) oder wegen einer engen Beziehung zum Geschäftsherrn als dessen Vertrauensperson erscheint (vgl. BGH, NJW 1978, 2144; WM 1978, 1154 (1155); NJW 1996, 451 (452)). Dabei ist es nicht entscheidend, ob ihm für die Verhandlung Vertretungsmacht eingeräumt worden ist. Vielmehr kommt es darauf an, ob bei wertender Beurteilung der tatsächlichen Umstände sein Verhalten dem Geschäftsherrn zuzurechnen ist (vgl. BGH, NJW 1978, 2144; WM 1978, 1154 (1155); NJW 1996, 451 (452)). Dies ist etwa dann zu bejahen, wenn der Makler als Repräsentant seines Auftraggebers wie dessen bevollmächtigter Vertreter aufgetreten ist, als derjenige, mit dem wie mit dem Eigentümer selbst verhandelt werden könne (vgl. BGH, NJW 1995, 2550; NJW 1996, 451 (452)).
Sachlich muss der Makler - von der Vertragspartei zurechenbar veranlasst - Aufgaben wahrgenommen haben, die dem Pflichtenkreis der Partei zuzuordnen sind. Bleibt die Tätigkeit des Maklers dahinter zurück, beschränkt er sich auf das Anbieten reiner Maklerdienste, ohne sich in die Erfüllung von Haupt- oder Nebenpflichten einer Vertragspartei einbinden zu lassen, kommt eine Zurechnung nach § 278 BGB nicht in Betracht (vgl. BGH, NJW 1996, 451 (452)).
bb) Im vorliegenden Fall beschränkte sich die Tätigkeit der Fa. mbH bzw. des Zeugen Z. nicht darauf, ihre Dienste als Vermittlungsmakler zu erbringen. Die und damit der Zeuge Z. waren vielmehr von dem Beklagten in die Vertragsverhandlungen mit den Klägern eingeschaltet worden und hatten daher auch die Erfüllung der dem Beklagten obliegenden vorvertraglichen Sorgfaltspflichten zu gewährleisten. Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass das Bestreiten des Beklagten diesbezüglich unsubstantiiert ist, da er lediglich in Abrede stellt, dass die Fa. mbH im Pflichtenkreis des Beklagten tätig geworden ist (Bl. 318 d. A.), nicht aber dass der Beklagte die Maklerin als seine Verhandlungsführerin in die Vertragsverhandlungen eingeschaltet hat. Dabei wurde der Zeuge Z. bei der Abgabe der auf dem Berechnungsbeispiel basierenden Erklärungen bezüglich der wirtschaftlichen Verwendbarkeit der Eigentumswohnung als kostenneutrales Anlageobjekt im Pflichtenkreis des Beklagten tätig. Denn wie bereits dargelegt, ist es Sache des Verkäufers einer als Anlageobjekt verkauften Eigentumswohnung, den Käufer über die maßgeblichen wirtschaftlichen Umstände aufzuklären bzw. im Rahmen entsprechender Darlegungen keine unzutreffenden Angaben zu machen. Zur Erfüllung eben dieser vorvertraglichen Pflicht hat sich der Beklagte der mbH als seiner Hilfsperson bedient, indem er ihr die Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen überlassen und sich selbst vollständig aus diesen herausgehalten hat. Dabei kann es dahinstehen, ob er der einen eigenen Verhandlungsspielraum eingeräumt oder die Vertragskonditionen im Einzelnen vorgegeben hatte. Auch im letzteren Fall bleibt es dabei, dass die Erfüllung der vorvertraglichen Sorgfaltspflichten der Fa. mbH überlassen war. Nach den Gesamtumständen ist der Senat davon überzeugt, dass der Beklagte wollte und wusste, dass der Makler neben dem Aushandeln der kaufvertragstypischen Leistungen gewisse Vorteile als Kaufanreize versprach. Der Beklagte selbst blieb demgegenüber bei den Vorgesprächen, die üblicherweise Anlass für Erläuterungen, zusätzliche Abmachungen und ergänzende Fragen sind, fern. Die Führung des Teils der Vertragsverhandlungen, in dem sich die zunächst allgemeinen vorvertraglichen Sorgfaltspflichten konkretisierten, blieb damit dem Makler überlassen. Das rechtfertigt die Anwendung des § 278 BGB (vgl. BGH, NJW 1996, 451 452); NJW 2001, 2021). In diesem Fall ist der Makler auch gemäß § 167 BGB als stillschweigend zum Abschluss eines besonderen Beratungsvertrages bezüglich der Finanzierung bzw. Kostenneutralität des Erwerbs bevollmächtigt anzusehen (vgl. BGH, NJW 1999, 638 (639); NJW 2001, 2021 (2022)).
Dies gilt im vorliegenden Fall erst recht deshalb, weil beim kreditfinanzierten Erwerb von Grundstücken und Eigentumswohnungen für den Kunden regelmäßig ein erheblicher Aufklärungs- und Beratungsbedarf besteht. Dem Beklagten musste deshalb klar sein, dass dem Grunderwerb regelmäßig eingehende Gespräche vorausgehen, bei denen der Vermittler insbesondere die Wünsche und Möglichkeiten der Kunden ermittelt und Angaben über die Finanzierbarkeit und die monatliche Belastung des Kunden aus dem Darlehensvertrag macht (vgl. BGH, NJW 2001, 358 (359)).
cc) Unerheblich ist es schließlich, dass der Vertrag zunächst durch die Kläger im eigenen Namen und als vollmachtlose Vertreter des Beklagten abgeschlossen wurde, dagegen nicht die Fa. mbH als Bevollmächtigte des Beklagten handelte. Dies lässt jedenfalls die Pflicht des Beklagten, für das Verhalten der bzw. des Zeugen Z. während der vorangegangenen Vertragsverhandlungen einzustehen, nicht entfallen.
5. Auf Grund des Anspruchs aus c. i. c. können die Kläger die Rückabwicklung des Kaufvertrages und Erstattung bereits erbrachter Leistungen verlangen (vgl. BGH, NJW 1962, 1196; NJW 1985, 1769 (1771); NJW 1993, 2107; NJW 1998, 302 (303); OLG Nürnberg, NJW-RR 2002, 267; Staudinger-Honsell, aaO., Vorbem. zu §§ 459 ff BGB, Rdnr. 76; MünchKomm(BGB)-Westermann, aaO., § 459 BGB, Rdnr. 89).
a) Der durch Irreführung oder mangelnde Aufklärung zum Abschluss eines Vertrages bestimmte Vertragspartner kann - neben einer möglichen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung - auch die Rückgängigmachung des Vertrages unter den Voraussetzungen der culpa in contrahendo oder einer deliktsrechtlichen Anspruchsnorm verlangen. Dies gilt auch dann, wenn im Einzelfall eine Anfechtung nicht in Betracht kommt, etwa weil es an der erforderlichen Arglist fehlt (vgl. RGZ 79, 194 (197); BGH, NJW 1962, 1197 (1198); NJW 1968, 986; NJW 1969, 1625; NJW 1974, 849; NJW 1979, 1983; BGH, NJW 1998, 302 (303)). Diese Rückgängigmachung beruht auf einem Schadenersatzanspruch mit der Rechtsfolge der Naturalrestitution gemäß § 249 Satz 1 BGB (vgl. BGH, NJW 1985, 1769 (1771); NJW 1998, 302 (303)).
b) Voraussetzung ist aber nicht nur, dass der Käufer bei Kenntnis des wahren Sachverhalts von dem Vertragsschluss abgesehen hätte. Es muss darüber hinaus ein Vermögensschaden vorliegen (vgl. BGH, NJW 1998, 302 (303)), was nach der Differenzhypothese zu beurteilen ist, d. h. durch einen Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eintretenden Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne jenes Ereignis ergeben hätte (vgl. BGHZ 98, 212 (217); BGH, NJW 1981, 976; NJW 1998, 302 (304); offen gelassen von OLG Nürnberg, NJW-RR 2002, 267 (268)). Ein Vermögensschaden liegt daher auch im vorliegenden Fall noch nicht allein darin, dass die Kläger einen Vertrag geschlossen haben, den sie in Kenntnis der wahren Sachlage nicht geschlossen hätten (vgl. BGH, NJW 1998, 302 (303)). Es kommt vielmehr auf einen Vergleich der (Gesamt)vermögenslage der Kläger nach Abschluss des Kaufvertrages über die Eigentumswohnung mit derjenigen, wie sie sich ohne den Vertragsschluss entwickelt hätte, an. Ein Schaden ist zu bejahen, wenn sich insoweit ein rechnerisches Minus ergibt, d. h. der Kaufvertrag wirtschaftlich nachteilig ist (vgl. BGHZ 86, 128 (130 ff); BGH, NJW 1998, 302 (304)).
c) Dies ist beim Kauf einer Eigentumswohnung dann der Fall, wenn die erworbene Wohnung den Kaufpreis nicht wert ist (aa) oder wenn trotz der Werthaltigkeit des Kaufgegenstandes die mit dem Vertrag verbundenen Verpflichtungen und sonstigen Nachteile durch die Vorteile nicht ausgeglichen werden (bb). Im Rahmen dieser Prüfung sind die Rechnungsposten gemessen am Schutzzweck der Haftung und im Hinblick auf die Ausgleichsfunktion des Schadensersatzes wertend zu bestimmen (vgl. BGHZ 98, 212 (217); BGH, NJW 1998, 302 (304)). Die erforderliche normative Kontrolle hat sich einerseits an der jeweiligen Haftungsgrundlage, also an dem sie ausfüllenden haftungsbegründenden Ereignis, und andererseits an der darauf beruhenden Vermögensminderung zu orientieren und dabei auch die Verkehrsanschauung zu berücksichtigen (vgl. BGHZ 98, 212 (213 ff, 232); 99, 182 (196); BGH, NJW 1998, 302 (304)).
aa) Die Kläger behaupten, die von ihnen erworbene Eigentumswohnung sei nicht den gezahlten Kaufpreis von 104.000,-- DM, sondern lediglich ca. 50.000,-- bis 60.000,-- DM wert. Sie haben dies durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Beweis gestellt. Diese Frage konnte durch den Sachverständigen H. in seinem Gutachten nicht geklärt werden (Bl. 405 d. A.). Es ist gleichwohl kein weiteres Gutachten einzuholen, da die Kläger jedenfalls in ihren Vermögensdispositionen auch dann nachteilig betroffen sind, wenn man davon ausgeht, dass die Eigentumswohnung einen dem Kaufpreis entsprechenden Wert hat (vgl. im Folgenden bb)).
bb) Auch wenn der Kaufgegenstand den Kaufpreis wert ist, kann ein Vermögensschaden schon darin liegen, dass der von dem schuldhaften Pflichtverstoß Betroffene in seinen Vermögensdispositionen beeinträchtigt ist. Der Schadensersatzanspruch dient dazu, den konkreten Nachteil des Geschädigten auszugleichen, der Schadensbegriff ist mithin im Ansatz subjektbezogen (vgl. BGH, NJW 1998, 302 (304)). Wird jemand durch Verletzung vorvertraglicher Verpflichtungen zum Abschluss eines Vertrages gebracht, den er sonst nicht geschlossen hätte, kann er auch bei objektiver Werthaltigkeit von Leistung und Gegenleistung dadurch einen Vermögensschaden erleiden, dass die Leistung für seine Zwecke nicht oder nicht voll brauchbar ist (vgl. BGH, NJW 1994, 663 (664); NJW 1998, 302 (304); OLG Nürnberg, NJW-RR 2002, 267 (268); Staudinger-Medicus, aaO., § 249 BGB, Rdnr. 9). Insoweit besteht eine Vergleichbarkeit zur strafrechtlichen Bewertung solcher Konstellationen im Rahmen des Betrugstatbestandes (subjektiver Schadenseinschlag - vgl. BGH, NJW 1998, 302 (304); BGHSt 16, 321 (325 ff); OLG Nürnberg, NJW-RR 2002, 267 (268)). Voraussetzung ist allerdings, dass die durch den unerwünschten Vertrag erlangte Leistung nicht nur aus rein subjektiver, willkürlicher Sicht als Schaden angesehen wird, sondern dass auch die Verkehrsanschauung bei Berücksichtigung der obwaltenden Umstände den Vertragsschluss als unvernünftig, den konkreten Vermögensinteressen nicht angemessen und damit als nachteilig ansieht (vgl. BGH, NJW 1998, 302 (304); OLG Nürnberg, NJW-RR 2002, 267 (268)).
Ein solcher Schaden kommt dann in Betracht, wenn für die Kläger angesichts ihrer beschränkten finanziellen Verhältnisse ein Immobilienerwerb, selbst wenn er - objektiv besehen - wirtschaftlich vernünftig gewesen sein sollte, subjektiv nur dann sinnvoll war, wenn sich dadurch keine nachhaltige Beeinträchtigung der sonstigen Lebensführung ergab (vgl. BGH, NJW 1998, 302 (305)). Ein Schaden ergibt sich vorliegend schon auf Grund einer Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile des eingegangenen Vertrages. Da Mieteinnahmen und Steuerersparnis die Unkosten der Kläger nicht decken, führt die Gegenüberstellung nur dann nicht zu einem Vermögensschaden, wenn die nicht kompensierten Aufwendungen der Kläger durch eine Wertsteigerung der Eigentumswohnung aufgewogen werden und wenn ggf. dieser Vorteil bei wertender Betrachtung (vgl. BGHZ 77, 151 (153 ff); 91, 206 (210); BGH, NJW 1998, 302 (305)) auf Seiten der Kläger und damit zugunsten der Beklagten zu berücksichtigen ist (vgl. BGH, NJW 1998, 302 (305)). Hierfür ist der Beklagte darlegungs- und beweisbelastet (vgl. BGHZ 94, 195 (217); BGH, NJW 1998, 302 (305)).
Der Beklagte ist insoweit jedoch beweisfällig geblieben. Der Sachverständige H. hat festgestellt, dass die nicht voraussehbaren Entwicklungen im Bereich des Finanzmarktes, der Steuerprogression, der Immobilienpreise, der Instandhaltungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen des Gebäudes bzw. der Wohnung sowie des zu versteuernden Einkommens der Kläger es nicht zulassen, eine korrekte Berechnung der wirtschaftlichen Vor- und Nachteile aus dem Erwerb und der Vermietung der Wohnung durchzuführen. Daher sei es derzeit nicht möglich festzustellen, ob den Klägern letztendlich ein wirtschaftlicher Schaden durch den Abschluss des Kaufvertrages entstehe und in welcher Höhe dieser zu beziffern sei (Bl. 410 d. A.).
Der Beklagte hat seinerseits keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich schlüssig ergibt, dass die bisher den Klägern entstandenen Nachteile durch entsprechende Vorteile ausgeglichen werden. Der Umstand, dass der Gutachter hierzu keine Feststellungen treffen konnte, beruht auf unzureichenden Anknüpfungstatsachen. Daher bleibt es dabei, dass den Klägern ein Schaden entstanden ist, der durch die Rückabwicklung des Kaufvertrages auszugleichen ist.
6. Die Pflichtverletzung war darüber hinaus für den Abschluss des Vertrages und damit für den Eintritt des Schadens kausal (vgl. zu diesem Erfordernis: BGH, NJW 1973, 1688; NJW 1985, 1769 (1771); Staudinger-Honsell, aaO., Vorbem. zu §§ 459 ff BGB, Rdnr. 76). Dabei trägt derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Vertrag, so wie geschehen, geschlossen hätte (vgl. BGHZ 111, 75 (81 f); 124, 151 (159 f); BGH, NJW 1984, 1688; NJW 1985, 1769 (1771); NJW 1998, 302 (303); NJW-RR 1988, 348; NJW 2001, 2021 (2022); Staudinger-Honsell, aaO., Vorbem. zu §§ 459 ff BGB, Rdnr. 76).
Diesen Nachweis hat der Beklagte nicht geführt. Vielmehr ist nach dem gesamten beiderseitigen Parteivortrag davon auszugehen, dass es für die Kläger eine unabdingbare Voraussetzung für den Erwerb der Eigentumswohnung war, dass diese ohne Einsatz des klägerischen Einkommens finanziert werden und daher als kostenneutrales Anlageobjekt dienen konnte. Andernfalls würde es keinen Sinn ergeben, dass der Zeuge Z. den Klägern bei den Vertragsverhandlungen gerade diesen Gesichtspunkt an Hand eines Berechnungsbeispiels erläuterte. Aus der Aussage der Zeugin S. V. ergibt sich des Weiteren, dass die Kläger gerade bezüglich der Frage, ob in dieser Berechnung alle Kostenfaktoren berücksichtigt waren, mehrfach nachgefragt haben. Der Beklagte hat demgegenüber keine Tatsachen vorgetragen und unter Beweis gestellt, aus denen sich ergibt, dass die Kläger auch bei korrekter Information über die Finanzierbarkeit des Wohnungserwerbs den Vertrag abgeschlossen hätten.
7. Der Anspruch ist ferner sowohl nach den vor dem 01.01.2002 geltenden Vorschriften als auch nach den von diesem Zeitpunkt an geltenden Vorschriften nicht verjährt. Auf den Anspruch aus c. i. c. findet nach bisherigem Recht gemäß § 195 BGB a. F. grundsätzlich die 30-jährige Verjährung Anwendung (vgl. BGH, NJW 1985, 1769 (1772)). Die kurze 6-monatige Verjährungsfrist des § 477 BGB a. F. ist nur dann analog anwendbar, wenn sich das Verschulden auf erteilte oder unterbliebene Angaben über Eigenschaften der Kaufsache bezieht. Bezieht sich die Verletzung der Hinweis- und Aufklärungspflicht hingegen nicht auf einen Mangel, so bleibt es bei der allgemeinen Verjährungsfrist (vgl. BGHZ 47, 312 (319); 88, 130 (136 f); BGH, NJW 1977, 1538 (1539); NJW 1984, 2938; NJW 1985, 1769 (1772); Staudinger-Honsell, aaO., Vorbem. zu §§ 459 ff BGB, Rdnr. 77; MünchKomm(BGB)-Westermann, aaO., § 459 BGB, Rdnr. 89). Letzteres ist vorliegend der Fall. Wie oben unter 2. dargelegt, beruht der Anspruch aus c. i. c. nicht auf der Nichteinhaltung der Zusicherung einer Eigenschaft oder auf Mängeln der Kaufsache, sondern auf der Verletzung der besonderen Pflicht des Beklagten, den Klägern im Rahmen der Vertragsverhandlungen zutreffende Informationen über die Eignung des Objekts als kostenneutrale Kapitalanlage zu erteilen. Somit gilt die 30-jährige Verjährungsfrist, welche noch nicht abgelaufen ist und durch die Klageerhebung am 12.02.2001 (Bl. 30 d. A.) überdies gemäß § 209 Abs. 1 BGB a. F. unterbrochen wurde. Die Unterbrechung besteht gemäß Art. 229 § 6 Abs. 2 EGBGB ab dem 01.01.2002 als Hemmung fort.
Nach dem ab dem 01.01.2002 geltenden Recht verjährt der Anspruch gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1 u. 2 BGB n. F. in drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Wann Kenntnis oder grob fahrlässig Unkenntnis vorlag, kann jedoch dahinstehen, denn gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB beginnt die gegenüber der alten 30-jährigen Frist kürzere Verjährungsfrist erst mit dem 01.01.2002, ist also jedenfalls noch nicht abgelaufen. Darüber hinaus ist auch insoweit die Verjährung infolge der Klageerhebung am 12.02.2001 (Bl. 30 d. A.) gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB n. F. gehemmt.
9. Die Kläger sind daher so zu stellen, wie sie stehen würden, wenn sie den Vertrag nicht abgeschlossen hätten (vgl. BGH, NJW 1998, 302 (305)). Das bedeutet, dass einerseits die vertraglichen Leistungen zurück zu gewähren sind, andererseits aber auch die den Klägern zugeflossenen Mieteinnahmen ebenso zu berücksichtigen sind wie die Steuervorteile, soweit diese ihnen trotz Rückabwicklung verbleiben (vgl. BGH, NJW 1998, 302 (305)).
10. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 284, 288 BGB in der vor dem 01.05.2000 geltenden Fassung. Mit Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 09.02.1999 hat der Kläger die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung der Wohnung unstreitig verweigert. Wegen der hierin liegenden endgültigen und ernsthaften Erfüllungsverweigerung ist Verzug daher auch ohne Mahnung eingetreten (vgl. BGHZ 2, 312; 65, 377; Palandt-Heinrichs, aaO., § 284 BGB, Rdnr. 24).
Da die Kläger durch eine entsprechende Bescheinigung der Bau- und Bodenbank AG (Bl. 25 d. A.) bewiesen haben, dass sie für den zur Finanzierung des streitgegenständlichen Kaufvertrages aufgenommenen Kredit Zinsen in Höhe von 6,9 % p. a. zahlen, beträgt der gemäß § 288 Abs. 2 BGB a. F. zu erstattende Verzugszins 6,9 % p. a. In dieser Höhe ist den Klägern ein den vorliegend maßgeblichen gesetzlichen Zinssatz von 4 % übersteigender Verzugsschaden entstanden, da sie im Falle der Rückzahlung des Kaufpreises abzüglich der ihnen verbliebenen Vorteile den noch valutierenden Darlehensbetrag vorzeitig hätten zurückzahlen können und deshalb Zinsen in entsprechender Höhe erspart hätten.
11. Der Schadensersatzanspruch des Klägers wird auch nicht durch ein mitwirkendes Verschulden gemäß § 254 Abs. 1 BGB geschmälert (vgl. hierzu BGH, NJW 1998, 302 (305)). Die Voraussetzungen für ein solches mitwirkendes Verschulden hat der Beklagte nicht vorgetragen. Insbesondere sind keine besonderen Umstände erkennbar, die den Klägern hätten Veranlassung geben müssen, den Zusicherungen des für den Beklagten handelnden Zeugen Z., der hinsichtlich der Finanzierung eines Immobilienerwerbs überlegenes Wissen hatte, zu misstrauen und insoweit eigene Nachforschungen anzustellen. Auf Grund des Grundsatzes von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB kann sich der Schädiger bei der Erteilung einer unrichtigen Auskunft in aller Regel nicht mit dem Einwand entlasten, der Geschädigte habe sich auf die Richtigkeit seiner Angaben nicht verlassen dürfen (vgl. BGH, WM 1965, 287 (288); NJW-RR 1988, 855 (856); NJW 1998, 302 (305)). Daher kann der Beklagte insbesondere nicht einwenden, die Kläger hätten bezüglich der Pflicht zur Wohngeld- und Nebenkostenzahlung sowie bezüglich der Instandhaltungsrücklage über eigene Kenntnisse verfügen bzw. sich kundig machen müssen.
12. Dahinstehen kann es schließlich, ob der Kläger den Kaufvertrag auf Grund arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB anfechten konnte mit der Folge eines Anspruchs aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB. Die Möglichkeit der Arglistanfechtung schießt jedenfalls einen Anspruch auf Rückgängigmachung des Kaufvertrages gemäß c. i. c. nicht aus (vgl. BGH, WM 1988, 124; NJW 1996, 451; NJW 1998, 302 (303 f); Staudinger-Honsell, aaO., Vorbem. zu §§ 459 ff BGB, Rdnr. 76). Da die Kläger ihr Klageziel der Rückabwicklung des Kaufvertrages über den Anspruch aus c. i. c. erreichen und nicht ersichtlich ist, dass sie infolge einer Arglistanfechtung weitergehende Rechte geltend machen könnten, kann es daher dahinstehen, ob die Kläger den Kaufvertrag mit Erfolg wegen Arglist anfechten konnten und dies auch getan haben.
13. Auch der Antrag, festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern den (weiteren) Schaden zu ersetzen, der diesen seit dem 21.06.1996 durch den Erwerb der streitgegenständlichen Eigentumswohnung entstanden ist, ist zulässig und begründet, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass den Klägern über den vom Klageantrag zu 1) umfassten Schaden hinaus ein weiterer Schaden entstanden ist bzw. entstehen wird. Daher besteht ein Interesse der Kläger, die diesbezügliche Ersatzpflicht des Beklagten gerichtlich feststellen zu lassen. Ein Feststellungsinteresse ist bei Schadensersatzansprüchen immer dann zu bejahen, wenn ein Schaden des Klägers noch nicht abschließend feststeht, künftige Schadensfolgen aber, sei es auch nur entfernt, möglich, ihre Art, ihr Umfang und sogar ihr Eintritt aber noch ungewiss sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich der Umfang des Schadens noch in der Entwicklung befindet. In diesem Fall ist die Feststellungsklage insgesamt zulässig, auch wenn bereits eine teilweise Bezifferung des Schadens und die Geltendmachung dieses Teils im Wege der Leistungsklage möglich ist (vgl. BGH, NJW 1984, 1552 (1554); NJW 1991, 2707; NJW 1997, 388; Zöller-Greger, Zivilprozessordnung, 23. Auflage, § 256 ZPO, Rdnr. 7a; Geigel-Kolb, Der Haftpflichtprozess, 23. Auflage, 39. Kapitel, Rdnr. 12).
Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben, da die Kläger bis zur Rückabwicklung des Kaufvertrages auf die streitgegenständliche Wohnung weiterhin Zahlungen in Gestalt von Darlehensraten, Wohngeld etc. erbringen. Die zukünftige Entwicklung der Höhe dieser Zahlungen einerseits sowie der diesen gegenüber zu stellenden Einnahmen und Steuervergünstigungen andererseits ist ungewiss, so dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich der Schaden der Kläger vertiefen wird und durch die Rückabwicklung des Kaufvertrages nicht vollständig ausgeglichen werden kann.
14. Auch der Antrag auf Feststellung des Annahmeverzugs ist zulässig und begründet. Dabei kann es dahinstehen, ob sich aus der Beweiskraft des erstinstanzlichen Tatbestandes gemäß § 314 Satz 1 ZPO ergibt, dass dieser Antrag in erster Instanz nicht gestellt war, oder ob dies durch den Inhalt des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 29.05.2002 (Bl. 197 d. A.) i. V. m. der Klageschrift (Bl. 2 d. A.) widerlegt ist. Es bleibt den Klägern jedenfalls gemäß §§ 523, 264 Nr. 2 ZPO a. F. unbenommen, diesen Feststellungsantrag in der Berufungsinstanz im Wege der Klageerweiterung (erneut) geltend zu machen.
Das Feststellungsinteresse folgt aus den Regelungen der §§ 348 Satz 2, 320, 322 Abs. 3, 274 Abs. 2 BGB a. F. Da die Kläger dem Beklagten zuletzt mit Schreiben vom 01.02.1999 (Anlage K 19 (unfoliiert in der Akte befindlich)) unter Fristsetzung bis zum 28.02.1999 die Rückgabe und Rückübereignung der Wohnung Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises angeboten haben, befindet sich der Beklagte seit 01.03.1999 in Annahmeverzug. Gemäß § 295 Satz 1 2. Alt. BGB reichte zur Begründung des Annahmeverzugs ein wörtliches Angebot aus, da zur Rückübertragung der Wohnung eine Mitwirkungshandlung des Beklagten erforderlich ist.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. § 713 ZPO ist nicht anwendbar, da die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmittel gegen das Urteil stattfindet, nicht für jede der Parteien unzweifelhaft nicht gegeben sind. Dies folgt daraus, dass zwar die Revision nicht zugelassen ist, jedoch gemäß § 26 Nr. 8 EGZPO n. F. die Nichtzulassungsbeschwerde für den Beklagten zulässig ist, da die Beschwer des Beklagten im Berufungsverfahren 64.098,81 EUR, mithin mehr als 20.000,-- EUR beträgt.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt 64.098,81 EUR (53.378,87 EUR + 10.719,94 EUR).

References: § 540
 § 103
 § 276
 § 276
 Art. 229
 § 5
 § 459
 § 529
 § 278
 § 282
 § 282
 § 463
 § 463
 § 278
 § 278
 § 278
 § 278
 § 278
 § 167
 § 459
 § 249
 § 249
 § 195
 § 477
 § 459
 § 209
 Art. 229
 § 6
 Art. 229
 § 6
 § 204
 § 284
 § 288
 § 254
 § 242
 § 123
 § 812
 § 256
 § 314
 § 295
 § 713
 § 26