Source: http://elmar-koenig.de/Aktuelles-Mietrecht.htm
Timestamp: 2018-12-17 16:43:00+00:00

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Rechtsanwalt Elmar König, Wiesbaden, Aktuelles-Mietrecht
Die im Folgenden genannten Urteile des BGH können Sie auf der Homepage des Bundesgerichtshofes nachlesen. Klicken Sie auf "Zugang zur Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofes" und suchen Sie die Entscheidung über das Aktenzeichen.
Verjährung von Mängelbeseitigungsansprüchen
Zu § 535 Abs.1 Satz 2 BGB und § 199 Abs.1 BGB.
Ein eindeutiger Leitsatz: Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar.
BGH, Urteil vom 17.02.2010, Az: VIII ZR 104/09.
Anspruch auf neuzeitlichen Elektroanschluss
Zu § 535 Abs.1 Satz 2 BGB.
Leitsatz: Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht.
BGH, Urteil vom 10.02.2010, Az: VIII ZR 343/08.
Über Nebenkostenabrechnung und - nachforderungen im Gewerbemietrecht
Zu § 556 Abs.3 Satz 2 und Satz 3 BGB, § 578 BGB, § 133 BGB und § 157 BGB.
a) Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.
b) Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.
BGH, Urteil vom 27.01.2010, Az: XII ZR 22/07.
Anmerkung: Der Entscheidung ist hinsichtlich des Streitgegenstandes vollumfänglich zuzustimmen. Insbesondere benötigt eine Vertragsänderung nach dem Allgemeinen Teil des BGB eindeutige Handlungen und keine bloßen Unterlassungen.
Interessant sind vor allem die weiteren Ausführungen des BGH zu dem umgekehrten Fall, dass der Mieter jahrelang nicht geschuldete Nebenkosten bezahlt.
Er führt dazu aus: "Voraussetzung für eine solche vertragliche Erweiterung der umlagefähigen Nebenkosten ist zunächst ein entsprechendes Angebot des Vermieters. Ein solches liegt vor, wenn der Mieter Grund zu der Annahme hat, der Vermieter erstrebe mit der Abrechnung von nicht als umlagefähig vereinbarten Nebenkostenpositionen eine vertragliche Erweiterung. Dafür reicht die bloße Übersendung einer vom Mietvertrag abweichenden Nebenkostenabrechnung allerdings in der Regel nicht aus. Vielmehr bedarf es besonderer Umstände, aus denen für den Mieter der Änderungswille des Vermieters erkennbar ist."
Der BGH nimmt nun Bezug auf eine extrem liederlich begründete Entscheidung aus dem Jahre 2000: "Solche lagen in dem von der Revision angeführten durch Senatsbeschluss vom 29. Mai 2000 (XII ZR 35/00 - NJW-RR 2000, 1463) entschiedenen Fall vor. Dort war für den Mieter aufgrund des nach einem Vermieterwechsel von dem neuen Vermieter erstmals erheblich erweiterten Umfangs der in die Abrechnung eingestellten Nebenkostenpositionen dessen Änderungswille erkennbar."
Diese Begründung wird jetzt nachgeliefert. Damals hieß es nur: "Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, daß die Parteien sich durch jahrelange Übung stillschweigend darauf geeinigt haben, die von der neuen Hauptvermieterin der Beklagten in Rechnung gestellten Nebenkosten auf die Klägerin abzuwälzen. Auch stillschweigend abgegebene Willenserklärungen sind auszulegen aus der Sicht des Erklärungsempfängers. Die Beklagte konnte das Verhalten der Klägerin nur dahin verstehen, daß die Klägerin mit der Abwälzung der erhöhten Nebenkostenabrechnungen einverstanden war."
Bedauerlicher Weise haben zahlreiche Instanzgerichte die damalige Begründung zum Anlass genommen, allein aus einer jahrelangen Zahlung auf nicht vereinbarte Nebenkosten auf eine Vertragsänderung zu schließen.
Die damalige wie die neue Begründung des BGH ist weiterhin mit dem Allgemeinen Teil des BGB schlechterdings unvereinbar. Nur weil ein neuer Vermieter plötzlich eine ganze Reihe von Nebenkostenpositionen geltend macht, ist hieraus allein nichts dafür erkennbar, dass der Vermieter vertraglich nicht geschuldete Nebenkosten umlegen will mit dem Ziel, den Vertrag dauerhaft zu ändern.
Wer dem Weg des BGH folgen wollte, müsste wissen, wie stark denn die Abweichung war und wie viele neue Positionen umgelegt wurden. Bis heute ist nicht erkennbar, wo die Grenze liegen sollte.
Richtig ist allein, dass der Mieter vielleicht davon ausgeht, der neue Vermieter mache jetzt offenbar alles geltend, was der Vertrag hergibt. Im Zweifel macht er sich gar keine Gedanken. Der Mieter hat ein gutes Verhältnis mit dem Vermieter und vertraut einfach. Er rechnet aber nicht mit irgendwelchen Vertragsänderungen. Nach dem objektiven Empfängerhorizont des Mieters ist nichts für eine Vertragsänderung erkennbar.
Nach meiner Auffassung müsste die Einführung des BGH lauten, dass die bloße Übersendung einer vom Mietvertrag abweichenden Nebenkostenabrechnung für einen Vertragsänderungswillen nichts hergibt, soweit die Parteien nicht ausnahmsweise über 30 Jahre lang vertragsabweichend handeln (zu letzterem Gesichtspunkt am Ende mehr). Es bedarf eben besonderer Umstände, aus denen für den Mieter der Änderungswille des Vermieters erkennbar ist.
Es ist schon sehr lebensfremd, anzunehmen, der Vermieter, der frech verschiedenste Positionen umlegt, die nach dem eindeutigen Wortlaut des Mietvertrages nicht umlegbar sind, dürfte das Bezahlen des Mieters als Einverständnis zu einer Vertragsänderung verstehen. Insofern ist der Vermieter, der nur einmal den Mietvertrag lesen müsste, nicht schutzwürdig. Der Vermieter darf nach dem objektiven Empfängerhorizont gerade nicht davon ausgehen, dass der Mieter von einer Vertragsänderung ausgeht, nur weil der Vermieter mehr Positionen umlegt als früher.
In den Fällen, in denen der Vermieter jahrelang nicht vereinbarte Nebenkosten umlegt, haben offenbar beide Parteien den Mietvertrag nicht gelesen. Dieses Nichtlesen aber allein zu Lasten des Mieters gehen zu lassen, wird den schützenswerten Interessen der Parteien nicht gerecht und ist auch nicht mit dem objektiven Empfängerhorizont zu rechtfertigen.
In dem Obiter dictum aus dem Jahre 2000 fehlte jegliche Auseinandersetzung mit der damaligen untergerichtlichen Rechtsprechung, die sehr zutreffend konkrete Anhaltspunkte für einen Vertragsänderungswillen forderte. Schon die Kürze der Begründung aus dem Jahre 2000 und das Nichteingehen auf die untergerichtliche Rechtsprechung ist des BGH´s nicht würdig.
Es bleibt zu hoffen, dass sich der BGH des Gleichheitsgrundsatzes des GG besinnt und demnächst wieder zutreffend entscheidet, dass das bloße Fordern des Vermieters nicht ausreicht und dass mehr hinzukommen muss, um ein Angebot auf Änderung des Vertrages feststellen zu können.
In meiner jahrelangen anwaltlichen Praxis habe ich es häufig genug erlebt, dass die Mieter neue Mietverträge mit erweiterter Umlage von Nebenkosten unterschreiben, nur weil der Vermieter dies verlangt hat. Dies ist genügend.
Einige Male habe ich in Nebenkostenabrechnungen den Satz gefunden, dass über den Vertrag hinaus Nebenkosten geltend gemacht werden. Meines Erachtens reicht dieser Satz einmal aus. Wenn danach mehr als drei Mal die nicht geschuldeten Nebenkosten bezahlt werden, ist der Vertrag geändert.
Der BGH geht davon aus, dass das Nichtabrechnen über die Nebenkosten selbst über 20 Jahre nicht zu einer Vertragsänderung führt (Urt.v. 13.02.2008, Az. VIII ZR 14/06).
Nach meiner Meinung ist aus der absoluten Verjährungsgrenze von 30 Jahren abzuleiten, dass zumindest nach 30 Jahren die Rechtssicherheit einen eindeutigen Vorrang haben soll. Deshalb ist davon auszugehen, dass eine über 30-jährige vertragsabweichende Handhabung durch die Parteien zu einer konkludenten Vertragsänderung führt, selbst wenn darüber hinaus keine weiteren Umstände für einen Vertragsänderungswillen erkennbar sind. Nach über 30-jähriger vertragsabweichender Handhabung ist das jeweilige Verhalten nach dem objektiven Empfängerhorizont so zu verstehen, dass die Parteien dauerhaft von dem Vertrag abweichen wollen.
Verwaltungskostenumlage im Gewerbemietrecht
Zu den §§ BGB §§ 305c, 307, 535, 556; BetrKV § 1 305c, 307, 535, 556 und 1 BetrKV.
Leitsatz: Die Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs.1 Satz 2 BGB. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält.
BGH, Urteil vom 09.12.2009, Az: XII ZR 109/08.
Anmerkung: Vereinbart waren monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten ohne Heizkosten von 1.000 (in Worten: eintausend) DM zzgl. MwSt! Im Jahre 2003 lagen diese Kosten tatsächlich bei über 14.000 (in Worten: vierzehntausend) Euro und überstiegen das Vierfache des ursprünglich angegebenen Wertes! Über die Hälfte dieser 14.000 Euro waren Verwaltungskosten, die früher nur einen vernachlässigbaren Betrag ausmachten.
Der BGH verkennt hier die Bedeutung der Angabe von Nebenkostenvorauszahlungen. Entgegen der Auffassung des BGH geht der Mieter zu Recht davon aus, dass die angegebenen Nebenkosten ungefähr im angegebenen Rahmen liegen und bleiben.
Der BGH sagt jedoch: wenn ich mir nicht ausdrücklich bestimmte Grenzen an Nebenkosten zusichern lasse, muss ich als Mieter auch mit dem Vielfachen an Nebenkosten rechnen. Diese Betrachtungsweise wird den schützenswerten Interessen der Parteien nicht gerecht.
Der Mieter möchte nicht ein bestimmtes Objekt um jeden Preis anmieten, er wählt unter verschiedenen Objekten eines aus, wobei der Preis, und zwar die Gesamtmiete meist das entscheidende k.o.-Kriterium ist.
Der Vermieter wirbt nicht nur mit einer Kaltmiete, nach dem Motto: Dir ist doch egal, wie hoch die Nebenkosten sind. Der Vermieter gibt in seiner Werbung immer auch eine Nebenkostenvorauszahlung an. Weil sie so vollkommen unerheblich ist, wie der BGH meint? Nein!
Die Auffassung des BGH wäre zutreffend, wenn tatsächlich die Nebenkostenvorauszahlungen keine Bedeutung im Rechtsverkehr, also beim Abschluss der Mietverträge hätten. Hierfür kann der BGH nichts vortragen, weil das Gegenteil, die Angabe von Nebenkostenvorauszahlungen, fast ausnahmslose Realität ist. Es gibt vereinzelt Pauschalverträge.
Dass die Nebenkosten laut Vertrag im Nachhinein bezahlt werden sollen, habe ich in meiner bald 15-jährigen Praxis nur einmal in einem Wohnungsmietvertrag gesehen. Dabei wurde aber dennoch eine Größenordnung für die Nebenkosten angegeben.
Jeder Mieter weiß, dass über die Jahre die Nebenkosten steigen, über 30 oder 40 Jahre hinweg können sie sich durchaus vervielfachen. Hier hat der Vermieter jedoch mutwillig die ursprünglich niedrigen Verwaltungskosten in die Höhe getrieben. Er war nicht gezwungen, diesen Vertragswechsel vorzunehmen.
Richtig sind die Ausführungen der Berufungsinstanz, dass durch die Angabe eines bestimmten Vorauszahlungsbetrages ein Vertrauenstatbestand geschaffen wird. Gerade hinsichtlich der Verwaltungskosten hat es der Vermieter in der Hand, welche Verträge er schließt. Da die Verwaltungskosten bei Wohnungsmietern praktisch nicht umlegbar sind, wird gerne bei den Gewerbemietern hingelangt nach dem Motto: Der Vermieter kann diese Kosten umlegen, der Gewerbemieter kann sie von der Steuer absetzen.
Der BGH übersieht, dass die Angaben über die Vorauszahlungen auch in Gewerbemietverhältnissen einen entscheidenden Einfluss auf den Abschluss der Mietverträge haben.
Dass der Vermieter gar keine Vorauszahlung auf die Nebenkosten verlangen muss, ist kein Argument dafür, dass wenn eine solche Vorauszahlung vereinbart ist, dass diese keinerlei Bedeutung hat.
Praktischer Tipp: Da in den nächsten Jahren nicht mit einer Änderung der Rechtsprechung des BGH zu rechnen ist, muss sich jeder Mieter die Höhe bestimmter Nebenkosten schriftlich zusichern lassen oder mindestens eine bestimmte Höhe zur Geschäftsgrundlage erklären. Insofern kann ich nur empfehlen: Bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben, lassen Sie sich von mir beraten!
Zur Umlage von Reinigungskosten des Öltanks und ähnlichen in größeren Abständen wiederkehrende Nebenkosten
Zu § 556 BGB und § 4 BetrKostVO.
BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az: VIII ZR 221/08.
Rechtsmissbräuchliche Kündigung nach Verweigerung der Untervermietung
Zu den §§ 540 Abs.1 Satz 2 BGB und 242 BGB.
Wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne wichtigen Grund verweigert, darf der Mieter von der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsmöglichkeit keinen Gebrauch machen, wenn ihm bekannt ist, dass die benannten Untermieter an einem Untermietvertrag kein ernsthaftes Interesse haben.
BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az: VIII ZR 294/08.
Erläuterung: Es handelt sich um den klassischen Fall eines treuwidrigen Verhaltens. Der Mieter hatte den Vermieter um Untermieterlaubnis gebeten und einen konkreten Untermieter benannt. Der Vermieter hatte ohne (wichtigen) Grund abgelehnt. Der Mieter kündigte daraufhin nach § 540 Abs.1 Satz 2 BGB. Der Vermieter ließ die Kündigung nicht gelten und klagte auf Zahlung der Miete. Er wies nach, dass die benannten Untermieter gar kein ernsthaftes Interesse an einem Untermietvertrag hatten und nur vorgeschoben waren. Die benannten Untermieter waren die Eltern eines der beiden bisherigen Mieter und wohnten in derselben Stadt. Sie hatten keinerlei Grund und Wille, die Wohnung zu wechseln.
Praktischer Tipp: Echte befristete Mietverträge sind selten geworden. Meist wird der Ausschluss der ordentlichen Kündigung für einen längeren Zeitraum vereinbart. Um aus einem solch faktisch befristeten Mietvertrag herauszukommen, empfehle ich seit vielen Jahren den Mietern, um Untermieterlaubnis zu bitten und einen konkreten Untermieter zu benennen. Viele Vermieter lehnen unverständlicher Weise die Untervermietung ab.
Dem Vermieter ist in einer solchen Situation zu empfehlen, grundsätzlich das Einverständnis zu einer Untervermietung zu erklären und einen ggf. konkret vorgeschlagenen Untermieter nur aus wichtigem Grund abzulehnen. Denn viele Mieter sind gar nicht ernsthaft daran interessiert, einen Untermieter zu stellen, weil sie mit der Untervermietung schlicht überfordert sind.
Mieterhöhung auf den oberen Wert des Mietspiegels
Zu § 558 Abs.1 Satz 1 BGB.
Leitsatz: "Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist (Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NZM 2005, 660)."
BGH, Urteil vom 21.10.2009, Az: VIII ZR 30/09.
Beifügung eines Mietspiegels zu einem Mieterhöhungsverlangen
Zu § 558a 35 Abs.1, 2 Nr.1 BGB.
Leitsatz: "Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 28. April 2009, VIII ZB 7/08, WuM 2009, 352; Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15)"
BGH, Urteil vom 30.09.2009, Az: VIII ZR 276/08.
Erläuterung: Diese Basta-Entscheidung ist äußerst knapp begründet. Zumindest in dem zitierten Verfahren "Beschluss vom 28. April 2009, VIII ZB 7/08" weiß ich aus eigener Anschauung, dass der BGH bei weitem nicht die argumentative Tiefe der Unterinstanzen erreicht. Zu bedenken ist, dass bei den Berechnungen für die Hartz-IV-Sätze Ausgaben von 4 Euro für Mietspiegel oder ähnliche Ausgaben nicht vorgesehen sind.
Keine Umlage der Kosten eines Aufzuges, der die Wohnung nicht erreicht
Zu § 556 BGB und § 27 II.BV und § 307 BGB.
Die Kosten für einen Aufzug können nur auf diejenigen Wohnungen verteilt werden, die über den Aufzug auch erreichbar sind.
BGH, Urteil vom 08.04.2009, Az: VIII ZR 128/08.
Erläuterung: Es gilt weiterhin die Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2006, wonach auch der Erdgeschossmieter die Kosten für einen Aufzug zahlen muss (BGH Urt. vom 20.09.1996, Az: VIII ZR 103/06).
Richtig ist das Argument des BGH aus seiner 2006´er Entscheidung, dass der Gesetzgeber die Umlage nach Quadratmetern für angemessen erachtet hat und daneben nur eine Umlage nach gemessenem Verbrauch für richtig hält. Nun könnte man zwar in der heutigen Zeit genau ermitteln und festhalten, wie häufig ein Aufzug von welchem Stock in welchen Stock gefahren ist. Nur: Wollen wir dies überhaupt wissen? In die heutige Zeit passt die Erfassung und Auswertung jeder Lebensäußerung nicht. Dagegen spricht das Recht auf informationelle Selbstbestimmung.
Das entscheidende Argument ist für mich, dass die genauere Erfassung mit höheren Kosten verbunden ist, ohne dass im Ergebnis für den einzelnen Mieter ein wesentlich anderes Gesamtergebnis herauskäme.
Praktischer Tipp: Unter Berufung auf die jetzige Entscheidung sollte man versuchen, denjenigen Erdgeschossmieter von der Umlage auszunehmen, der tatsächlich keinerlei Nutzen hat, weil der Aufzug beispielsweise nicht in den Keller führt. Denn es macht wenig Unterschied, ob der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil steht oder ob er sonst für den Erdgeschossmieter keinerlei zusätzlichen Nutzen bringt.
Rechtsanwalt Elmar König, Weidenbornstr.41, 65189 Wiesbaden - Tel.: +49 (0)611 - 40 04 39; Fax: +49 (0)611 - 40 91 88

References: BGH 
 § 535
 § 199
 § 535
 § 556
 § 578
 § 133
 § 157
 § 556
 BGH 
 BGH 
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 § 1
 § 305
 § 307
 BGH 
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 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 556
 § 4
 § 540
 § 558
 § 558
 BGH 
 § 556
 § 27
 § 307
 BGH 
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