Source: http://kancelariakraus.pl/aktualnosci/11-umowa-deweloperska-w-swietle-ustawy-o-ochronie-praw-nabywcy-lokalu-mieszkalnego-lub-domu-jednorodzinnego
Timestamp: 2018-03-24 10:06:47+00:00

Document:
Umowa deweloperska w świetle Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Jesteś tutaj: Strona główna Aktualności Umowa deweloperska w świetle Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Utworzono: niedziela, 02, luty 2014 10:37
Umowa deweloperska jest umową nazwaną uregulowaną w Ustawie z dnia 16 września 2011 roku - o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 2011 Nr 232 poz. 1377 ze zm.), zwanej ustawą deweloperską. Jej przepisy stosuje się również do umowy, na podstawie której Deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (umowa przedwstępna).
Umowa deweloperska, zgodnie z definicją zawartą w przepisie art. 3 pkt. 5 ustawy deweloperskiej to umowa, na podstawie której Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na Nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy deweloperskiej, czyli do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na Nabywcę, albo do przeniesienia na Nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a Nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Szczegółowe uregulowania dotyczące umowy deweloperskiej zawarte są w przepisach art. 22 i nast. ustawy deweloperskiej.
Ustawa deweloperska reguluje przede wszystkim zasady ochrony praw Nabywcy nieruchomości. W przepisie art. 4 ustawy deweloperskiej wymieniono środki ochrony, z których co najmniej jeden Deweloper zapewnia Nabywcom. Są to:
1.zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2.otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa;
3.otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa;
4.otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Szczególowe uregulowania dotyczące wymienionych wyżej środków ochrony zostały zamieszczone w przepisach artukułów następnych.
W ustawie deweloperskiej wskazano także obowiązki Dewelopera, które musi spełnić przed zawarciem umowy z Nabywcą nieruchomości. Przede wszystkim ma on obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej musi jej go doręczyć wraz z załącznikami. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.
Deweloper ponadto jest obowiązany przekazać Nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym.
W ustawie deweloperskiej zamieszczono jeszcze inne obowiązki Dewelopera. Musi on także na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej zapewnić jej możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
1. aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
2. kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3. kopią pozwolenia na budowę;
4. sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
5. projektem architektoniczno-budowlanym.
Przechodząc do omawiania szcególowych waruków, jakie musi spełnić sama umowa dewloperska należy wskazać, że uregulowania tych kwestii dotyczące zostały zawarte w przepisach art. 22 ustawy deweloperskiej i następnych.
Zgodnie z nimi umowa deweloperska powinna zawierać w szczególności:
2. cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1;
3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
7. termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w przepisie art. 1;
9. informacje dotyczące:
a. mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b. gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c. gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
10. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
11. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
12. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez Nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
13. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
14. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15. oświadczenie Nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
16. termin i sposób zawiadomienia Nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17. informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez Nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;
18. zobowiązanie Dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na Nabywcę, albo przeniesienia na Nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Oprócz wymienionych wyżej uregulowań, ustawa deweloperska zawiera postanowienia dotyczące tego, co powinno być zawarte w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. W księdze wieczystej ujawnia się przede wszystkim roszczenie Nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na Nabywcę, a podstawę wpisu tych roszczeń stanowi właśnie umowa deweloperska.
Umowę deweloperską powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem
umowy deweloperskiej oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach strony umowy, a zatem Dewelopera i Nabywcę.
W kolejnych przepisach ustawy zawarte są jeszcze zapisy dotyczące odbioru nieruchomości, procedury zgłaszania wad, jak również kwestie zawiązane z odstąpieniem od umowy deweloperskiej oraz przepisy karne.
Na zakończenie warto podkreślić, że postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie jej przepisy.

References: art. 3
 art. 1
 art. 22
 art. 4
 art. 22
 art. 1
 art. 1
 art. 29
 art. 21