Source: https://www.diritto.it/cosa-succede-se-i-regolamenti-locali-non-stabiliscono-la-distanza-minima-dal-confine/
Timestamp: 2018-03-24 16:08:55+00:00

Document:
Cosa succede se i regolamenti locali non stabiliscono la distanza minima dal confine?
Qui la sentenza: Corte di Cassazione - Sez. Unite Civili - sentenza n. 10318 del 19-5-2016
Per le Sezioni Unite della Cassazione Civile, in tema di distanza tra edifici, se il regolamento locale (che ha portata integrativa delle prescrizioni del codice civile in tema di distanze tra costruzioni su fondi finitimi) stabilisce una distanza assoluta tra fabbricati senza prescrivere espressamente altresì una distanza minima dal confine, deve ritenersi applicabile l’intera disciplina codicistica dettata in materia, compreso il meccanismo della prevenzione.
Decisione: Sentenza n. 10318/2016 – Cassazione Civile – Sezioni Unite
Un proprietario proponeva domanda nei confronti della proprietà confinante chiedendone l’arretramento, in quanto in ritenuta violazione delle distanze fissate dalla legge 765/1967.
La Corte di Appello riteneva applicabile la regola della prevenzione, di cui all’art. 873 e seguenti del codice civile.
Il Consesso delle Sezioni Unite dapprima definisce il perimetro della questione sottoposta al suo esame: «Riservata la causa in decisione, con ordinanza in data 12-3- 2015 la Seconda Sezione Civile, ravvisato un contrasto interno alla stessa Sezione circa l’applicabilità del principio di prevenzione nella ipotesi in cui i regolamenti locali prevedano solo una distanza tra costruzioni maggiore di quella stabilita dal codice civile, senza prevedere espressamente anche una distanza delle costruzioni dal confine, ha disposto la rimessione degli atti al Primo Presidente, il quale ha assegnato a queste Sezioni Unite la soluzione del segnalato contrasto».
Poi richiama l’orientamento giurisprudenziale consolidato che esclude l’operatività del criterio della prevenzione nei casi in cui il regolamento locale stabilisca espressamente anche le distanze minime dai confini: «Nell’ordinanza di rimessione è stato dato atto del concorde orientamento della giurisprudenza di legittimità circa l’inoperatività del criterio della prevenzione allorquando la disciplina regolamentare imponga il rispetto di una distanza inderogabile delle costruzioni dai confini (cfr. Cass. n. 23693/14, 18728/05, 627/03, 12561/02, 4895/02, 4366/01, 10600/99, 4438/97, 3737194, 7747/90 e 4737/87, tutte precedute dall’incipit di S.U. n. 2846/67)».
Riassume, invece, il contrasto giurisprudenziale in merito al caso di regolamenti che si limitano a fissare solo la distanza minima tra costruzioni: «La Seconda Sezione, al contrario, ha rilevato un contrasto interno alla stessa Sezione per l’ipotesi in cui le disposizioni locali prevedano solo una distanza minima tra costruzioni maggiore di quella codicistica, senza nulla disporre espressamente riguardo alla distanza delle costruzioni dal confine».
E sintetizza i tre indirizzi: «un primo indirizzo, secondo cui, nel caso in cui il regolamento edilizio determini solo la distanza minima fra le costruzioni, in assenza di qualunque indicazione circa il distacco delle stesse dal confine, il principio della prevenzione deve ritenersi operativo, non ostandovi alcun divieto di costruire in aderenza o sul confine (Cass. 5-12- 2007 n.. 25401; Cass. 20-4-2005 n. 8283; Cass. 1-6-1993 n. 6101; Cass. 16-5-1991 n. 5474; Cass. 7-6-1988 n. 3859; Cass. 20-11- 1987 n. 8543 e Cass. 24-6-1983 n. 4352)».
Poi espone il secondo indirizzo: «in base ad un diverso orientamento, allorquando i regolamenti edilizi comunali stabiliscano una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prevista dal codice civile, detta prescrizione deve intendersi comprensiva di un implicito riferimento al confine, dal quale chi costruisce per primo deve osservare una distanza non inferiore alla metà di quella prescritta, con conseguente esclusione della possibilità di costruire sul confine e, quindi, dell’operatività del cosiddetto criterio della prevenzione (Cass. 22-2-2007 n. 4199; Cass. 19-7-2006 n. 16574; Cass. 1-7-1996 n. 5953; Cass. 28-4- 1992 n. 5062; Cass. 10-10-1984 n. 5055; Cass. 29-6-1981 n. 4246)».
Infine sintetizza il terzo indirizzo intermedio: «posizione intermedia assunta da altra pronuncia (Cass. 16-2-1999 n. 1282), la quale, pur affermando che la prevenzione non opera ove i regolamenti edilizi comunali stabiliscano una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prevista dal codice civile -detta prescrizione dovendosi intendere comprensiva di un implicito riferimento al confine-, precisa che il metodo di misurazione dei distacchi -metà della distanza dal confine per ciascun proprietario- non è incompatibile con la previsione della facoltà di edificare sul confine ove lo spazio antistante sia libero fino alla distanza prescritta, oppure in aderenza o in appoggio a costruzioni preesistenti, con conseguente applicabilità del criterio della prevenzione».
Affronta anche il caso delle distanze commisurate all’altezza degli edifici: «è stata poi richiamata una risalente pronuncia delle Sezioni Unite di questa Corte, nella quale è stato affermato che, nel caso di norma regolamentare che determini la distanza fra costruzioni non dal confine, ma in via assoluta, commisurandola alla maggiore altezza di uno dei corpi di fabbrica, rimane esclusa la possibilità di costruire sul confine e l’applicabilità del criterio di prevenzione, onde colui che costruisce per primo deve osservare, rispetto al confine, una distanza pari alla metà dell’altezza dell’erigendo fabbricato (Cass. Sez. Un. 27-11-1974 n. 3873)».
Entrando nel caso specifico, per il quale è stato richiamato il regime della Legge 765/1967, così ricorda: «una più recente pronuncia delle Sezioni Unite, che ha affrontato, risolvendolo in senso affermativo, il problema della compatibilità del principio codicistico della prevenzione con la disciplina sulle distanze tra fabbricati vicini dettata dall’art. 41 quinquies, primo comma, lettera c), della legge 17-8-1942 n. 1150 (aggiunto dall’art. 17 della legge 6-8-1967 n. 765), traendone la conseguenza che, quando il fabbricato del preveniente si trovi ad una distanza dal confine inferiore alla metà del distacco tra fabbricati prescritto dalla citata norma speciale, il prevenuto ha, ai sensi dell’art. 875 cod. civ., la facoltà di chiedere la comunione forzosa del muro allo scopo di costruirvi contro (Cass. Sez. Un. 1-8-2002 n. 11489)».
Le Sezioni Unite procedono poi a sintetizzare il sistema delineato dal codice civile: «occorre rammentare che, nel sistema delineato dagli artt. 873 ss. cod. civ., il principio della prevenzione comporta che il confinante che costruisce per primo viene a condizionare la scelta del vicino che voglia a sua volta costruire. Al preveniente, invero, è offerta una triplice facoltà, potendo egli edificare sia rispettando, una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal codice, sia sul confine, sia ad una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta. A fronte alla scelta operata dal preveniente, il vicino che costruisce successivamente, nel primo caso, deve costruire anch’esso ad una distanza dal confine pari alla metà di quella prevista, in modo da rispettare il prescritto distacco legale dalla preesistente costruzione. Nel secondo caso, il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine (art. 874 cod. civ.) o realizzare la propria fabbrica in aderenza allo stesso (art. 877 primo comma cod. civ.); ove non intenda costruire sul confine, è tenuto ad arretrare il suo edificio in misura pari all’intero distacco legale. Nella terza ipotesi considerata, il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro e avanzare la propria fabbrica fino ad esso, occupando lo spazio intermedio, dopo avere interpellato il proprietario se preferisca estendere il muro a confine o procedere alla sua demolizione (art. 875 cod. civ.); in alternativa, può costruire in aderenza (art. 877 secondo comma cod. civ.) o rispettando il distacco legale dalla costruzione del preveniente».
Quindi definiscono il perimetro della questione sottoposta al loro esame: «va precisato che esula dal quesito posto nell’ordinanza interlocutoria l’ipotesi dei regolamenti locali che, pur imponendo una distanza assoluta tra fabbricati, prevedano espressamente la possibilità di costruire sul confine, ovvero di costruire in appoggio o in aderenza. In una simile evenienza, infatti, è la stessa fonte regolamentare a sancire direttamente, senza necessità di alcuno sforzo interpretativo, l’operatività della regola della prevenzione prevista dal codice civile, con le relative implicazioni riguardo alle facoltà rispettivamente spettanti al preveniente e al prevenuto.
La questione rimessa alle Sezioni Unite, inoltre, si riferisce specificamente alla ipotesi dei regolamenti locali che, come quello in esame, stabiliscano una distanza minima dal confine in una misura fissa, non anche a quella dei regolamenti che prescrivano una distanza minima dal confine non predeterminata, ma commisurata all’altezza di una delle costruzioni. Ipotesi, quest’ultima, per la quale può farsi riferimento alle indicazioni fornite dalle Sezioni Unite nella menzionata pronuncia n. 114892002 in relazione all’analoga previsione di cui alla c.d. legge ponte, per la quale è stata ritenuta – in mancanza di dati di segno contrario emergenti da specifiche disposizioni regolamentari – l’operatività del principio di prevenzione».
E infine indicano la soluzione adottata: «Le Sezioni Unite ritengono che il contrasto debba essere composto privilegiando l’interpretazione favorevole all’operatività, nella ipotesi considerata, del criterio della prevenzione, non apparendo convincenti le ragioni che nella elaborazione giurisprudenziale e dottrinale sono state addotte a sostegno dell’opposta tesi.»
E ne illustrano le ragioni: «al criterio di interpretazione letterale, che si fonda sulla pretesa assimilazione degli attributi “assoluto” e “inderogabile”, può opporsi, in conformità di un’autorevole opinione dottrinale, come la normativa edilizia contempli effettivamente la previsione di distanze “inderogabili”, come tali destinate a non tollerare in alcun caso la possibilità di costruire sul confine o in aderenza. Al di fuori di tali ipotesi, tuttavia, in presenza di una norma regolamentare che si limiti a prevedere un distacco “assoluto” tra costruzioni, non sembra possibile escludere in radice la possibilità di edificare sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella legale, ferma restando la necessità, nel caso in cui non vengano realizzate costruzioni in appoggio o in aderenza, di rispettare la distanza minima prescritta dal regolamento locale».
«Quanto all’ostacolo derivante dalla necessità di assicurare un’equa ripartizione dell’onere tra i proprietari confinanti, è facile obiettare che un equo contemperamento degli interessi delle parti è garantito dalla possibilità, offerta al prevenuto, di chiedere la comunione forzosa del muro o di costruire in aderenza alla fabbrica eretta dal preveniente sul confine o a distanza dallo tesso inferiore alla metà del distacco fissato dalla norma regolamentare. Il meccanismo della prevenzione, come congegnato dal codice civile, pertanto, consente di regolare armonicamente il rapporto di successione temporale tra le costruzioni che sorgono su fondi contigui, senza assicurare posizioni di vantaggio a colui che costruisce per primo in danno di colui che costruisce per secondo: alle facoltà riconosciute al preveniente, infatti, fanno da contrappeso quelle attribuite al prevenuto, alle quali il primo non può opporsi».
Precisano anche che i regolamenti locali sono di stretta interpretazione: «All’argomento basato sul carattere di “specialità” dei regolamenti edilizi, poi, può replicarsi che detti regolamenti, proprio in ragione di tale specialità, sono di stretta interpretazione; con la conseguenza che, allorchè essi si limitino ad imporre un distacco minimo tra costruzioni, senza prescrivere espressamente altresì una distanza minima dal confine, non pare lecito cogliere negli stessi una deroga al criterio della prevenzione sancito in via generale dal codice civile. I regolamenti locali, infatti, in virtù del rinvio previsto nell’art. 873 c.c., hanno portata integrativa delle prescrizioni del codice civile in tema di distanze tra costruzioni su fondi finitimi; sicché ad essi, salva espressa previsione contraria, deve ritenersi applicabile l’intera disciplina codicistica dettata in materia, compreso il meccanismo della prevenzione».
E argomenta ulteriormente anche ricollegandosi alla ratio delle disposizioni codicistiche: «Ove, poi, si consideri che la ratio delle norme sulle distanze minime tra costruzioni è, secondo l’opinione dominante, quella di evitare il pregiudizio che potrebbe derivare agli edifici dalla creazioni di intercapedini troppo ristrette, appare evidente che una simile finalità non viene frustrata dalla previsione della facoltà di costruire in aderenza o in appoggio, escludendosi in tal modo la possibilità stessa della formazione di intercapedini pericolose tra i due fabbricati».
In sintesi, le Sezioni Unite hanno ritenuto operativa la regola della prevenzione: «Alla luce degli esposti principi, nella specie, contrariamente a quanto dedotto dai ricorrenti, deve ritenersi l’operatività della regola della prevenzione, non risultando che il regolamento edilizio del Comune di O., che impone un distacco tra costruzioni di metri otto, preveda altresì una distanza minima delle costruzioni dal confine».
Con questa articolata sentenza di 34 pagine, le Sezioni Unite della Cassazione si sono pronunciate sul tema dell’applicabilità della regola della prevenzione nell’ambito del regime delle distanze tra edifici, per il caso specifico in cui il regolamento locale stabilisca un limite minimo di distanza tra costruzioni senza stabilire una distanza minima dal confine.

References: sentenza 
 Sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza