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Timestamp: 2020-05-28 06:31:43+00:00

Document:
Newsletter 2019/22
Ausgabe:2019/22
Neuer Markenauftritt zur EXPO REAL für die Immobilienanwälte von BETHGE
Die EXPO REAL 2019 naht. Die Anwälte und Steuerberater von BETHGE beteiligen sich auch in diesem Jahr an der größten B2B – Messe für Immobilien und Investitionen als Standpartner der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg. Wir laden Sie herzlich ein, uns am Stand der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg (C 1.410) zu besuchen.
Hinweisen möchten wir besonders auf das Panel „Projektentwicklung aus Sicht von Asset-Managern“ am 08.10.2019 von 11.00-12.00 Uhr im Raum A22.
Diskutiert wird mit den Experten:
Florian von Riesenbeck FRICS / Empira Gruppe
Michael Stüber / Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Axel Schulz / Real I.S. AG
Das Panel wird moderiert von Rechtsanwalt und Notar Uwe Bethge.
Die Anmeldung zum Panel können Sie hier vornehmen. Weitere Informationen dazu finden Sie hier.
Ein besonderer Höhepunkt wird wieder unser -bereits ausgebuchtes- traditionelles BETHGE ›Expo Dinner‹ am 07.10.2019 sein. Seit nunmehr 12 Jahren ist unser ›Expo Dinner‹ am ersten Abend der Expo Real einer der spannendsten Treffpunkte der Immobilienbranche und ein ›must have‹ für aktives Networking.
Wir wünschen Ihnen eine erfolgreiche Messe und freuen uns darauf, Sie in München zu treffen!
Ab der EXPO REAL 2019 wird aus der Marke bethge | immobilienanwälte. steuerberater. notar. schlicht und ergreifend BETHGE. Was bleibt sind die Beratung zu Recht und Steuern aus einer Hand, 100 % Immobilie und unser Netzwerk. Nach über 35 Jahren erfolgreicher Unternehmensentwicklung präsentiert sich die Marke BETHGE dann in einem neuen Look, der unseren Markenkern als moderner Dienstleister für unsere Auftraggeber aus der Immobilienwirtschaft zeitgemäß transportiert: Höchstes Engagement. Ohne Wenn und Aber.
Newsletter 2019/21
Ausgabe:2019/21
Bau- und Architektenrecht: Abnahme durch Feststellung zur Insolvenztabelle
Gewerbliches Mietrecht: Endrenovierung eines unrenovierten Mietgegenstandes
Gewerbliches Mietrecht: Einstweilige Verfügung gegen verbotene Eigenmacht
Wohnungseigentumsrecht: Zwei Wohnungen, eine Stimme?
Vom 7. bis 9. Oktober 2019 treffen sich wieder die wichtigsten Vertreter der Immobilienbranche auf der EXPO REAL in München. Seit 1998 ist die EXPO REAL jährlich drei Tage lang Gastgeber für die gesamte Branche.
Die Anwälte und Steuerberater von bethge | beteiligten sich an der größten B2B – Messe für Immobilien und Investitionen erneut als Standpartner der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg. Wir laden Sie herzlich ein, uns am Stand der Metropolregion Hannover–Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg (C 1.410) zu besuchen. Gern können Sie uns spontan ansprechen. Wenn Sie einen Gesprächstermin vereinbaren möchten, kontaktieren Sie uns bitte unter +49 511 360 86 11 oder sprechen Sie unsere Berater auf der Messe an:
+49 172 451 20 59
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Wird eine Werklohnforderung vom Insolvenzverwalter vorbehaltlos und uneingeschränkt zur Insolvenztabelle festgestellt, kann hierin eine Abnahme der Werkleistung gesehen werden. Im vorliegenden Fall erstellte ein Subunternehmer zwei Haustreppenanlagen, für deren Vergütungsforderung der Hauptunternehmer eine Bauhandwerkersicherheit in Form einer Bürgschaft leistete. Der Hauptunternehmer ging insolvent. Der Insolvenzverwalter stellte die Werklohnforderung vollumfänglich zur Tabelle fest. Der Subunternehmer nahm die Bürgin in Anspruch, die die Abnahme der Werkleistung bestritt. Das Gericht stellte klar, dass der Insolvenzverwalter im Rahmen der Durchführung eines Werkvertrages für die Abnahme zuständig sei, was er durch die Feststellung zur Tabelle zum Ausdruck gebracht habe. Da die Bürgin keine weiteren Einwendungen, insbesondere Mängel, darlegen oder beweisen konnte, unterlag sie.
In Bauprozessen ist die Abnahme häufig umstritten, weil sie auf unterschiedliche Weise erfolgen kann und die mit ihr verbundenen Rechtsfolgen bedeutend sind. Sollte die Abnahme nicht durch eine gemeinsame Abnahmebegehung samt Abnahmeprotokoll erfolgt sein, bleibt noch eine fiktive oder konkludente Abnahme. Letztere Varianten sind mangels eindeutiger Dokumentation im Prozess deutlich aufwendiger darzulegen und zu beweisen. Der vorliegende Fall zeigt eine Möglichkeit für die Darlegung einer konkludenten Abnahme im Insolvenzfall. Nicht nur Werkunternehmer, sondern auch Bürgen sollten sie kennen.
Autor: Philipp Wegner – wegner@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 25.2.2019, 29 U 81/18; NZBau 2019, 584
Eine allgemeine Geschäftsbedingung in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Mieter, der den Mietgegenstand unrenoviert übernommen hat, diesen – ohne jegliche Kompensation – in einem renovierten Zustand zurückgeben soll, ist unwirksam Denn damit wäre der Mieter verpflichtet, das Objekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er es erhalten hat. Ihm wird ohne Kompensation auferlegt, nicht nur seine eigenen, sondern auch die Gebrauchsspuren Dritter zu beseitigen. Dies wäre nur per individueller Vereinbarung möglich.
An das Vorliegen einer individuellen Vereinbarung sind hohe Anforderungen zu stellen. Der bloße Umstand, dass die Parteien über eine bestimmte Regelung Gespräche geführt haben, genügt nicht. Erforderlich ist vielmehr ein echtes Aushandeln und dies erfordert, dass die Regelung ernsthaft zur Disposition des Vertragspartners gestellt und diesem Gestaltungsfreiheit eingeräumt wurde.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2019, 24 U 104/18, BeckRS 2019, 17115
Verbotene Eigenmacht gegenüber einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Mieterin kann auch dann vorliegen, wenn ein nur gesamtvertretungsberechtigter Geschäftsführer eigenmächtig ihren Besitz an den Mieträumen an den Vermieter zurückgibt. Eine solche eigenmächtige Rückgabe ist nur in Ausnahmefällen möglich, um eine akute Gefahr für die Gesellschaft abzuwenden oder wenn andere Vertretungsberechtigte nicht erreichbar sind. Eine Sicherung des Anspruchs durch den Erlass einer einstweiligen Verfügung ist denkbar.
Es darf der Verfügungsgrund nicht fehlen. Er wird in diesem Falle jedoch schon mit dem Vorliegen der verbotenen Eigenmacht begründet. Die Eilbedürftigkeit entfällt auch dann nicht, wenn den Vertretern der Nachfolgemieterin bekannt wäre, dass die bisherige Mieterin, sofern sie durch den Kläger als gleichberechtigter Mitgesellschafter vertreten wurde, den Besitz an den Mieträumen zum damaligen Zeitpunkt nicht freiwillig aufgeben würde. Schlussendlich steht der Annahme der Eilbedürftigkeit auch nicht entgegen, dass der durch die verbotene Eigenmacht erlangte unmittelbare Besitz bereits an den Nachfolgemieter überlassen wurde, welcher aus Mietvertrag berechtigt besitzt und nicht zur Herausgabe bereit ist.
Fundstelle: OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 10.05.2019, 2 U 39/19, BeckRS 2019, 15426
Vereinigt ein Wohnungseigentümer zwei Wohnungen, hat er nur noch eine Stimme in der Eigentümerversammlung. Besitzt ein Wohnungseigentümer zwei Wohnungen, hat er nach dem Prinzip des Kopfteils eine Stimme, nach dem Prinzip des Objektstimmrechts hingegen zwei Stimmen. Welches Prinzip für die Wohnungseigentümergesellschaft maßgeblich ist, kann in der Teilungserklärung bestimmt werden, wobei der gesetzliche Normalfall das Prinzip des Kopfteils ist. Werden die Wohnungen vereinigt, hat der vereinigende Eigentümer aufgrund beider Prinzipien nur eine Stimme.
Die Vereinigung der Einheiten, die nach dem Objektprinzip eine Reduktion des Stimmrechts herbeiführt, führt nicht zu Nachteilen der übrigen Eigentümer, steigt doch ihre Stimmkraft. Auch für den vereinigenden Eigentümer ist die Verringerung des Stimmanteils nicht unbillig, führt er den Stimmverlust selbst herbei. Wird hingegen Wohnungseigentum unterteilt, wird bei Geltung des Objektstimmrechts das auf die ungeteilte Einheit entfallende Stimmrecht entsprechend der Zahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten und den jeweiligen Eigentümern zugewiesen.
Fundstelle: AG Dortmund, Urteil vom 14.06.2019, 514 C 4/19, IBRRS 2019, 2740
Ausgabe:2019/20
Gewerbliches Mietrecht: Präsenzapotheke muss präsent sein!
Wohnungseigentumsrecht: Jahresabrechnungen unwirksam – Rückforderung bereits geleisteter Zahlung zulässig!
Wohnungseigentumsrecht: Kein Kostenersatz für irrtümliche Instandsetzung
Wohnraummietrecht: Fristlose Kündigung neben ordentlicher Kündigung möglich!
Vereinbaren die Parteien eines Gewerbemietvertrags für eine Präsenzapotheke eine Betriebspflicht, so hat der Apotheker diese als Präsenz- und nicht als Versandapotheke weiterzuführen. Im Fall stritten die Beteiligten darüber, ob der Mieter verpflichtet ist, den Apothekenbetrieb in den von ihm angemieteten Räumen weiter aufrechtzuerhalten. Dieser hatte die Öffnungszeiten seiner Apotheke stark reduziert und das pharmazeutische Personal abgebaut, um den Betrieb in eine Versandapotheke umzuwandeln und diese neben einer weiteren von ihm geführten Apotheke in der Nähe zu betreiben. Grund für die Umstellung seien Umsatzrückgänge sowie der Verlust von Stammkunden. Zu Unrecht! Das Gericht entschied, dass die im Mietvertrag vereinbarte Betriebspflicht hinsichtlich einer Präsenzapotheke mit Publikumsverkehr dem entgegensteht.
Der Betreiber ist also verpflichtet, die Präsenzapotheke bis zum Ende der Vertragslaufzeit als solche zu betreiben. Der Mieter konnte sich hier insbesondere nicht darauf berufen, dass sich sein Geschäft als unwirtschaftlich herausstellt. Das Gericht schloss sich damit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an, der das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache einschließlich der Verluste allein dem Mieter zuschreibt, sofern davon nicht vertraglich abgewichen wurde.
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 27.06.2019, 1 U 1471/18, IBRRS 2019, 2439
Wird der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über die Genehmigung der Jahresabrechnung rechtskräftig für ungültig erklärt, kann der einzelne Eigentümer die darauf bereits geleistete Zahlung zurückverlangen. Er kann diesen Anspruch auch sofort einklagen und muss nicht abwarten, dass sich die Eigentümerversammlung damit befasst, so das Gericht. Denn der WEG steht kein Ermessen zu, wenn der Anspruch besteht, sondern sie müsse zahlen.
Die Rechtsprechung hat derartige Bereicherungsansprüche des Wohnungseigentümers bisher fast immer eingeschränkt. Die Gerichte begründeten dies mit dem Vorrang der Jahresabrechnung. Diese beinhalte eine Konkretisierung des Innenausgleichs innerhalb der Gemeinschaft. Ließe man einzelne direkte Bereicherungsansprüche zwischen den Eigentümern zu, würde der Innenausgleich maßgeblich gestört. Dies vermag aber nicht mehr zu überzeugen! Die rechtliche Selbstständigkeit der WEG ist inzwischen anerkannt. Der Bereicherungsanspruch richtet sich gegen den Verband, sodass der Vorrang eines Innenausgleichs nicht mehr besteht und der Bereicherungsanspruch unmittelbar geltend gemacht werden kann.
Fundstelle: LG München I, Urteil vom 26.06.2019, 1 S 2812/18 WEG, IBRRS 2019, 2234
Tauscht ein Wohnungseigentümer die Fenster seiner Wohnung in der Annahme aus, dass er hierfür finanziell alleine aufkommen muss, hat er keinen Kostenersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG); und zwar auch dann nicht, wenn sich herausstellt, dass die Fenster Gemeinschaftseigentum sind. In einem vom BGH entschiedenen Fall sind die Wohnungseigentümer davon ausgegangen, dass die Fenster zu ihrer Wohnung und nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören und daher auch die Kosten der Erneuerung vom jeweiligen Eigentümer zu tragen sind. Fenster und Türen sind jedoch aufgrund ihrer Abschlussfunktion Gemeinschaftseigentum, sodass die Kosten anteilig zu tragen gewesen wären. Für die Kostentragung durch die Gemeinschaft hätte es aber eines Beschlusses bedurft.
Nach den allgemeinen Regelungen des Zivilrechts bestünde ein Anspruch des Wohnungseigentümers gegen die WEG. Der BGH verneint diesen jedoch aufgrund des Vorrangs der besonderen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Die anderen Wohnungseigentümer dürften nicht ohne Einfluss auf die Sanierung mit den Kosten konfrontiert werden. Der Schutz der Gemeinschaft vor unvorhergesehenen Ausgaben geht insofern vor.
Autor: Felix Semper – semper@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 254/17, IBRRS 2019, 2098
Spricht der Vermieter neben einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses hilfsweise eine ordentliche Kündigung aus, so erklärt er damit, dass diese in allen Fällen wirken soll, in denen die fristlose Kündigung fehlschlägt. Entfällt die vorrangig gewollte fristlose Kündigung rückwirkend, weil etwa die Mietrückstände innerhalb der Schonfrist gezahlt wurden, bleibt eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Vermieters weiterhin wirksam. Hier hatte ein Vermieter geklagt, nachdem er dem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos – hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt – gekündigt hatte. Die fristlose Kündigung war auch nicht aufgrund späterer Zahlungen unwirksam geworden, sodass es auf die ordentliche Kündigung nicht mehr ankam, entschied das Gericht und verpflichtete den Mieter zur Herausgabe der Wohnung.
Eine zunächst wirksame fristlose Kündigung kann nachträglich unwirksam werden, wenn die gesamten Rückstände durch unverzügliche Aufrechnung oder Zahlung innerhalb der Schonfrist getilgt werden. Wurde hilfsweise ordentlich gekündigt, so beseitigt die Schonfristzahlung die ordentliche Kündigung nicht. Es empfiehlt sich daher stets, hilfsweise eine ordentliche Kündigung auszusprechen, sofern die endgültige Beendigung des Vertrags gewollt ist.
Autor: Dorothee Klumpe – klumpe@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 12.04.2019, 65 S 27/19, IBRRS 2019, 2622
Newsletter 2019/19
Ausgabe:2019/19
Wohnraummietrecht: Die Mietpreisbremse ist verfassungskonform
Die seit 2015 bestehende Mietpreisbremse ist verfassungskonform. Dies hat das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluss vom 18.07.2019 entschieden. Sie verstößt nicht gegen die Eigentumsgarantie, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz.
Ziel des Gesetzgebers war es, mit der Mietpreisbremse der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. Es ist dabei fraglich, ob dieses Ziel mit der in § 556d BGB verankerten Mietpreisbremse tatsächlich erreicht werden kann oder nur Symptome der Wohnungsnot behandelt werden. So führt die Mietpreisbremse dazu, dass gerade Kleinvermieter kostspielige Instandhaltungen und Instandsetzungen sowie Weitervermietungen scheuen. Das Gericht sieht in der Mietpreisbremse jedenfalls ein geeignetes Mittel, das gesetzgeberische Ziel zu erreichen. Zu der Frage, ob nicht andere, stimulierende Maßnahmen tatsächlich geeigneter wären, sagt die Entscheidung indes naturgemäß nichts.
Ausstehende Reformen zur Förderung von Wohnungsneubau
Die Bundesregierung selbst versucht, mit dem Mitte August veröffentlichen Wohnpaket Lösungen zu konstruieren. Vorgesehen sind weitere Regularien, um die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. Der Präsident des Immobilienverbandes IVD, Michael Schick, warnte bereits vor der Gefahr, dass die Politik die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nun als Freifahrtschein für weitere Verschärfungen verstehen könne. Ob derartige Verschärfungen mit den verfassungsrechtlichen Grundsätzen vereinbar sind, ist bereits zweifelhaft.
Wichtige Reformen des öffentlichen Baurechts zur Förderung von Wohnungsneubau wären weitaus effektiver, um der erhöhten Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden. In diesem Bereich besteht nach wie vor ein erhöhter Handlungsbedarf. Bis Ende 2019 soll zumindest ein Gesetzesentwurf zur Änderung des Baugesetzbuches vorgelegt werden. Geplant ist außerdem die Bereitstellung von mehr und günstigeren Baugrundstücken. Die konkrete Umsetzung dieser Vorschläge muss jedoch noch abgewartet werden. Es wird sich zeigen, ob der Gesetzesentwurf tatsächlich Erleichterungen für den Wohnungsneubau mit sich bringt oder lediglich neue bürokratische Hürden enthält.
Stattdessen noch weitere Eingriffe in die Eigentumsgarantie?
Auch über eine Mietpreisbremse für Gewerbemieträume wird inzwischen debattiert, ebenso über Mietendeckel auf Länderebene – siehe Berlin. Letzterer dürfte bereits verfassungsrechtlich unzulässig sein. Auf weitere Verschärfungen sollten sich Vermieter allerdings einstellen. Um kein unnötiges Kostenrisiko einzugehen, ist ein richtiger Umgang mit der Mietpreisbremse unerlässlich.
Vermieter sollten daher folgende Punkte prüfen:
Wie setzt sich die ortsübliche Vergleichsmiete zusammen?
Greift für die Wohnung eventuell ein Ausnahmetatbestand und bietet sich ein anderes Vermietungsmodell an?
Welche Hinweise müssen dem Mieter vor Mietbeginn erteilt werden?
Anhand dieser Punkte können Vermieter die Wohnung richtig einordnen und die gesetzlich zulässige Miethöhe ermitteln. Anderenfalls drohen hohe Rückzahlungsansprüche der Mieter.
Fundstelle: BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18 -, Rn. (1-121)
Newsletter 2019/18
Ausgabe:2019/18
Gewerbliches Mietrecht: Bald bundesweite Mietpreisbremse für Gewerberäume?
Gewerbliches Mietrecht: Mitbenutzung heißt nicht Mitbesitz!
Öffentliches Baurecht: Keine Verpflichtung zur Stellung eines Bauantrags
Makler- und Bauträgerrecht: Kein Wegfall der Provision bei ungesicherter Finanzierung!
Der Berliner Senat stößt mit seiner Forderung nach der Einführung einer bundesweiten Mietpreisbremse für Gewerberäume auf Kritik. Anfang August hatte der Senat eine Bundesratsinitiative zur „Einführung einer Gewerbepreismietbremse in angespannten Gewerberaummärkten“ beschlossen. Damit solle dem Anstieg der Gewerbemieten in Ballungsräumen angemessen entgegengewirkt werden, wobei die Länder örtliche Faktoren bei der Bestimmung der angespannten Märkte berücksichtigen können sollen.
Derzeit überschlagen sich die Vorschläge zu gesetzlichen Eingriffen in den Immobilienmarkt. Besonders bemerkenswert ist der Vorstoß der Berliner Regierung dennoch. Während schon die verfassungsrechtliche Zulässigkeit einer solchen Mietpreisbremse bei gewerblichen Objekten noch zu klären sein wird, bestehen schon erhebliche Zweifel an ihrer Zweckmäßigkeit. Wie eine solche gewerbliche Mietpreisbremse im Detail geregelt werden soll und ob sich hierfür zunächst eine Mehrheit im Bundesrat finden lässt, bleibt abzuwarten. Nicht nur aus der Sicht des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) wären die Erschließung neuer Gewerbeflächen durch Bebauungspläne und ein Bürokratieabbau zielführender, um die Ansiedlung kleiner und mittelständischer Unternehmen zu erleichtern.
Fundstelle: Pressemitteilung des Landes Berlin: – https://www.berlin.de/special/immobilien-und-wohnen/nachrichten/berlin/5865000-5650048-senat-will-mietpreisbremse-fuer-gewerber.html
Die vertragliche Einräumung eines (Mit-)Benutzungsrechts an einer Verkehrsfläche auf dem Mietgrundstück verschafft dem Mieter keinen (Mit-)Besitz hieran. Der Mieter hatte einen gewerblichen Mietvertrag über eine Halle geschlossen, der ihm u.a. die Mitbenutzung einer weiteren sich auf dem Grundstück befindlichen Verkehrsfläche erlaubte. Auf dieser Fläche plante der Vermieter den Bau eines neuen Gebäudes. In einem Verfahren um vorläufigen Rechtsschutz begehrte der Mieter die Untersagung dieser Baumaßnahme. Er begründete dies damit, dass ihm aufgrund des Mitbenutzungsrechts Mitbesitz eingeräumt sei, der durch die Baumaßnahme verletzt werde. Das Gericht lehnte dies ab und stellte klar, dass aus dem vertraglich geregelten (Mit-)Benutzungsrecht kein (Mit-)Besitz an den Gemeinschaftsflächen folgt und der Mieter daher nicht die Beibehaltung der Verkehrsflächen in der jetzigen Form fordern könne.
Der Umfang des Besitzrechts des Mieters wird durch den Mietvertrag und die Definition der Mietsache bestimmt. Gemeinschaftsflächen, die der Mieter mitbenutzen darf – Zugangswege, Treppenhäuser, Aufzüge etc. – sind nicht mitvermietet. Insoweit bestehen auch keine Besitzschutzansprüche des Mieters. Im Einzelfall kann zwar eine Besitzstörung darin liegen, dass der Zugang des Besitzers zu den Räumen in seinem Besitz erschwert oder vereitelt wird. Dies war hier aber nicht gegeben.
Fundstelle: OLG Dresden, Beschluss vom 17.06.2019, 5 U 880/19, IBRRS 2019, 2144
Die Bauaufsichtsbehörde ist nicht befugt, einen Bauherrn durch Bescheid zur Stellung eines Bauantrags zu verpflichten. Für einen derartigen Verwaltungsakt fehlt es nach der Thüringer Landesbauordnung an einer Rechtsgrundlage. Diese erlaubt der Behörde zwar, die Einstellung von genehmigungsbedürftigen Bauarbeiten anzuordnen. Auch darf sie den Bauherrn dazu auffordern, für die weitere Prüfung erforderliche Unterlagen einzureichen. Die Entscheidung über die Stellung eines Bauantrags ist hingegen allein Sache des Betroffenen. Im konkreten Fall hatte die Behörde festgestellt, dass der Eigentümer das Dachgeschoss seines Hauses ohne Genehmigung ausgebaut hatte und dieses nun als Wohnung nutzte. Sie verpflichtete ihn durch Bescheid zur Stellung eines Bauantrags und drohte ein Zwangsgeld an. Dabei habe sie rechtswidrig gehandelt, entschied das Oberverwaltungsgericht Thüringen.
Für diese Entscheidung kam es auf die fehlende Rechtsgrundlage in der Thüringer Landesbauordnung an. Zu beachten ist, dass die Gemeinde unabhängig hiervon nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ein so genanntes Baugebot erlassen darf. Durch dieses kann der Grundstückseigentümer dazu verpflichtet werden, sein Grundstück entsprechend den Vorgaben eines Bebauungsplans zu bebauen oder anzupassen – und zur Stellung des dafür erforderlichen Bauantrags innerhalb einer angemessenen Frist.
Fundstelle: OVG Thüringen, Beschluss vom 15.01.2019, 1 EO 522/18, BauR 2019, 951
Vereinbart der Makler einen Notartermin zum Abschluss eines Kaufvertrages und zur Auflassung, berührt es den Anspruch auf Maklerprovision nicht, wenn die Finanzierung noch nicht sichergestellt ist. Geklagt hatte ein Makler, der vom Käufer die Zahlung der Maklerprovision verlangt. Der Käufer verweigerte die Zahlung, weil zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages die Finanzierung der Immobilie noch nicht sichergestellt gewesen sei. Dies hatte einen erhöhten Gebührenanfall beim Notar zur Folge, da zusätzliche Protokollierungstermine erforderlich wurden. Mit diesem entstandenen Schaden erklärte der Käufer die Aufrechnung. Das Gericht stellte klar, dass die Aufklärungspflichten des Maklers sich nicht auf diesen Umstand erstrecken.
Zwar hat ein Makler seinem Auftraggeber grundsätzlich alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen, die sich auf das Geschäft beziehen und die für den Entschluss des Auftraggebers relevant sein können. Die Tragweite dieser Pflicht richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Eine allgemeine Vermögensbetreuungspflicht bestehe jedoch nicht!
Fundstelle: AG Wertheim, Urteil vom 25.04.2019, 1 C 198/18, IBRRS 2019, 1853
Newsletter 2019/17
Bei der Verurteilung des Nachbarn zu einer konkreten Maßnahme hat das Gericht grundsätzlich die mildeste Maßnahme zu wählen, sofern mehrere gleich geeignete Maßnahmen denkbar sind. Ebenso geeignet wie eine vollständige Entfernung – aber für den Nachbarn milder – ist etwa die Neuausrichtung der Videokameras auf das eigene Grundstück. Will der Betroffene dagegen die komplette Entfernung erreichen, muss er sorgfältig begründen, warum
Newsletter 2019/16
Ausgabe:2019/16
Gewerbliches Mietrecht: Keine Schlüsselübergabe notwendig!
Bau- und Architektenrecht: Kein Kostenerstattungsanspruch, wenn Vertrag noch besteht!
Wohnungseigentumsrecht: Entziehung von Wohnungseigentum durch Geltendmachung von Rechten?
Wohnraummietrecht: Bedeutet Untervermietung gleichzeitig Mietzuschlag?
Die Rückgabepflicht des Mieters durch Aufgabe des Besitzes an der Mietsache erlischt auch dann, wenn die Schlüssel nicht an den Vermieter übergeben werden. Der Mieter muss sich nur auch der Schlüssel entledigen, was er darlegen und beweisen muss. Vorliegend begehrte der Mieter vom Vermieter nach unstreitiger Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter meinte, dass die Kautionsrückzahlung mangels Rückgabe der Räume nicht fällig sei. Das Gericht gab dem Mieter Recht. Dieser hatte mehrfach vergeblich versucht, einen Übergabetermin zu vereinbaren. Der Mieter übergab die Schlüssel nach Ablauf der von ihm gesetzten Frist zur Übergabe sodann an die Bewachungsfirma des Vermieters und teilte dem Vermieter die Besitzaufgabe mit. Der Mieter wurde damit von der Rückgabepflicht frei, so dass die Bedingung für die Rückzahlung der Kaution eintrat.
Grundsätzlich ist Voraussetzung für die Rückgabe der Mietsache, dass bei Anwesenheit beider Seiten vor Ort die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes unter Übergabe sämtlicher Schlüssel erfolgt. Möglich ist auch die Übergabe durch den Auszug unter Übersendung der Schlüssel. Weigert sich der Vermieter, das Mietobjekt und die Schlüssel zurückzunehmen, so muss der Mieter die Aufgabe des Besitzes androhen und sich der Schlüssel entledigen. Nach Ansicht des Gerichts kam es hier nicht darauf an, ob die Bewachungsfirma empfangszuständig war. Der Mieter hätte bei der Aufgabe des Besitzes die Schlüssel theoretisch auch im Objekt zurücklassen können. Wichtig war nur, dass er sich der Schlüssel entledigte.
Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 10.12.2018, 1 U 25/18, IBRRS 2019, 1867
Werden vor Abnahme bei einem ungekündigten VOB/B-Vertrag Mängel durch Dritte beseitigt, ohne dass der Auftragnehmer die Leistung zuvor ernsthaft und endgültig verweigert oder den Vertrag beenden will, kann der Auftraggeber keine Kostenerstattung vom Auftragnehmer verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Auftragnehmer nach Aufforderung zur Mängelbeseitigung nicht tätig wird oder die Mängelverantwortlichkeit bestreitet. Denn dies reicht nicht aus, um den Vertrag zu beenden. Sowohl an die ernsthafte und endgültige Leistungsverweigerung sowie den Willen der Vertragsbeendigung sind strenge Maßstäbe zu stellen.
Hier war der Auftraggeber zu ungeduldig. Anstatt die Voraussetzungen der VOB/B einzuhalten und dem Auftragnehmer nach vorheriger Kündigungsandrohung tatsächlich VOB/B-konform zu kündigen, lies er die Mängel sofort durch einen Dritten beseitigen. Ohne Kündigung bestand der Vertrag mit dem Auftragnehmer aber noch. Dieses Urteil zeigt, dass eine Kündigung vor Abnahme nach der VOB/B jeweils sorgfältig vorbereitet werden sollte. Ist der Auftraggeber dazu nicht bereit, besteht das hohe Risiko, auf den Kosten sitzen zu bleiben. Denn die Rechtsprechung lässt in diesen Konstellationen vor Abnahme nur in sehr engen Ausnahmefällen eine Kostenerstattung zu.
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 28.05.2019, 10 U 15/19
Wohnungseigentum kann ausschließlich als ultima ratio entzogen werden, wenn es anderen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht möglich ist, eine Störung anderweitig zu beseitigen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Entziehung nicht möglich ist, wenn ein Eigentümer seine Rechte auf Antragstellung in der WEG-Versammlung wahrgenommen und Beschlüsse gerichtlich überprüfen lassen hat. Wendet er diese Rechte jedoch rechtsmissbräuchlich an, um ein wohnungseigentümerfremdes oder –feindliches Ziel zu erreichen, ist dies Vorgehen den anderen Wohnungseigentümern nicht zuzumuten und das Eigentum kann entzogen werden.
Um ein solches wohnungseigentümerfremdes Ziel handelt es sich z.B. bei der Herbeiführung eines verwalterlosen Zustands. Wenn der Eigentümer seine Antrags-, Beschlussanfechtungs- und anderen Eigentümerrechte missbraucht, kann mithin eine Entziehung des Wohnungseigentums gerechtfertigt sein. Hier sind aber strenge Anforderungen zu stellen, nicht ausreichend sind bloß „querulatorische“ Anfechtungsklagen o.ä. Entscheidend ist die Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Absicherung eines geordneten Zusammenlebens der Wohnungseigentümer.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05.04.2019, V ZR 339/17, IBRRS 2019, 1896
Nein! Selbst wenn eine Wohnung im Rahmen der erlaubten Untervermietung stärker belegt wird, ist dies nicht immer ausreichend, um einen Mietzuschlag vom Vermieter zu rechtfertigen. Im vorliegenden Fall machte der Vermieter die Erlaubnis einer Untervermietung von der Zahlung einer monatlichen Mieterhöhung abhängig. Das Landgericht Berlin urteilte, dass allein die Mehrbelegung nicht zu einer übermäßigen und unzumutbaren Belastung des Vermieters führe, welche Voraussetzung für eine Mieterhöhung wäre. Die Untermieterlaubnis kann daher nicht pauschal von einer Mieterhöhung abhängig gemacht werden, eine dahingehende Klausel im Mietvertrag ist unzulässig.
Bei der Geltendmachung einer Mieterhöhung ist die Unzumutbarkeit der Belastung durch den Vermieter ausführlich darzulegen. Nicht ausreichend ist es, sich auf bloße äußere Umstände wie die Anzahl der Wohnungsnutzer oder auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen. Auch davon abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unwirksam. Es empfiehlt sich daher, erst bei messbaren wirtschaftlichen Nachteilen einen Zuschlag zu verlangen.
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 11.01.2019, 64 S 104/18, GE 2019, 601
Newsletter 2019/15
Ausgabe:2019/15
EuGH: Die Mindest- und Höchstsätze der HOAI sind europarechtswidrig!
Im Verfahren der Europäischen Kommission gegen die Bundesrepublik Deutschland hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in seinem heutigen Urteil entschieden:
Die Mindest- und Höchstsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) verstoßen gegen EU-Recht. Die Regelungen der HOAI sind mit der Dienstleistungsrichtlinie und der EU-Niederlassungsfreiheit nicht vereinbar.
Welche Auswirkungen hat das Urteil für Ihre Projekte?
Die HOAI legt für die einzelnen Architekten- und Ingenieurleistungen Mindest- und Höchstsätze fest und ist damit verbindliches Preisrecht für Planungsleistungen. Nur in besonderen Ausnahmefällen dürfen diese Mindest- und Höchstsätze unter- bzw. überschritten werden. Damit ist es nun vorbei.
Die Europäische Kommission sieht in den Regelungen der HOAI ein unzulässiges Hindernis für die Niederlassungsfreiheit der Planer aus anderen EU-Mitgliedsstaaten. Denn mit Niederlassung in Deutschland verlieren sie ihr Recht, Leistungen am Markt frei feilzubieten. Die Bundesrepublik hielt an ihrem Argument fest, dass durch die Regelungen der HOAI eine hohe Qualität von Architektur- und Ingenieurleistungen sichergestellt werden.
Seit heute steht fest: Deutschland muss die HOAI europarechtskonform überarbeiten oder abschaffen.
Bei Unterschreitung der Mindestsätze der HOAI können sich Architekt und Fachplaner nun nicht mehr mit Erfolg auf die Unwirksamkeit der Honorarvereinbarung und eine erforderliche Erhöhung ihres Honorars nach den Mindestsätzen der HOAI berufen. Keiner kann nach dem heutigen Urteil des EuGH eine Unter- oder Überschreitung des Honorarrahmens anhand der HOAI einfordern.
Bedeutung erlangt das Urteil für laufende Projekte, insbesondere Vertragsverhandlungen, wie auch für gerichtliche Verfahren, in denen eine Unter- bzw. Überschreitung des Honorars geltend gemacht wird. Die Gerichte werden die Entscheidung des EuGH voraussichtlich ab sofort beachten müssen.
Gerne prüfen wir für Sie, ob das heutige Urteil des EuGH Auswirkungen auf ihr Projekt, Vertragsverhandlungen oder ein bereits anhängiges Gerichtsverfahren hat. Sprechen Sie uns an!
Fundstelle: EuGH, Urteil vom 04.07.2019, C-377/17, BeckRS 2019, 13028
Newsletter 2019/13
Ausgabe:2019/13
Bau- und Architektenrecht: Barzahlung spricht für Steuerhinterziehung!
Grundstücksrecht: Der Preis für billiges Bauland
Gewerbliches Mietrecht: Empfindliche Verletzung der Gegenrechte unzulässig!
Wohnraummietrecht: Keine Mietminderung bei verweigerter Mangelbeseitigung
Wird vor Ausführung der Bauarbeiten ein Betrag von mehreren tausend Euro vom Auftraggeber an den Auftragnehmer bar und ohne Rechnung oder Quittung gezahlt, spricht dies für die Annahme, dass mit Billigung des Auftraggebers die Summe nicht versteuert werden sollte. Maßgeblich für diese Ansicht sei, so das Gericht, dass der Auftraggeber nicht auf einer vollständigen Rechnung bestanden habe, die auch die Barzahlung nebst Umsatzsteuerbetrag ausweise. Der Umstand, dass die Barzahlung quittiert worden sei, beseitige nicht den Zweck einer Schwarzgeldzahlung. Auch wenn Barzahlungen rechtlich zulässig sind, spricht die Tatsache, dass eine Quittung weder einen Mehrwertsteueranteil noch einen Betreff aufweist, für eine Schwarzgeldabrede. Sie ist nämlich zur Dokumentation gegenüber Behörden und Finanzämtern ungeeignet. Der einzige Zweck dieser besteht darin, dass im Streitfall überhaupt eine Zahlung nachgewiesen werden kann.
Ein weitere spannende Entscheidung, die sich mit der Schwarzarbeit-Thematik beschäftigt. Das Gericht macht deutlich, dass durch die Vorlage einer Quittung die Vermutung einer Schwarzgeldabrede nicht widerlegt werden kann. Auch dann nicht, wenn die Zahlung nachträglich ordnungsgemäß verbucht wird. Die Rechtsprechung setzt ihre konsequente Linie erfreulicherweise fort. Schwarzarbeit wird auch durch “kosmetische Tricks” nicht legalisiert.
Fundstelle: OLG Schleswig, Beschluss vom 07.01.2019, 7 U 103/18, IBRRS 2019, 1554
Wird verbilligtes Bauland durch die Gemeinde an einen privaten Käufer verkauft, kann sich diese im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages ein Wiederkaufsrecht einräumen lassen. Das ist das Recht, das Bauland innerhalb einer bestimmten Frist im Falle einer Weiterveräußerung zurückzukaufen. Eine Bindung von 30 Jahren sei jedoch nur bei einem besonders hohen Preisnachlass oder bei Vorliegen außergewöhnlicher Umstände angemessen. Nicht ausreichend sei jedoch die Gewährung eines Nachlasses in Höhe von 29 % gegenüber dem Verkehrswert des Grundstücks, so der Bundesgerichtshof.
Gemeinden, die zur Förderung städtebaulicher Ziele Grundstücke verkaufen, sind verpflichtet, für die Sicherung des verfolgten Ziels Sorge zu tragen. Sie müssen sicherstellen, dass die Käufer nicht dadurch Gewinne erzielen, dass sie das verbilligte Bauland zum Verkehrswert weiterveräußern. Die Vereinbarung eines Wiederkaufrechts ist daher grundsätzlich das geeignete Instrument und schafft gerade erst die Voraussetzung, überhaupt preisgünstig Bauland zu vergeben, urteilte der BGH bereits in einer vorherigen Entscheidung, auf welche Bezug genommen wurde.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 15.02.2019, V ZR 77/18, IBRRS 2019, 1740
Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem gewerblichen Mietvertrag, nach der die Aufrechnung nur mit solchen Forderungen zulässig sein soll, die vom Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festgestellt worden sind, ist unwirksam. Denn sie muss dahin ausgelegt werden, dass die Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen einseitig und nach Belieben des Vermieters versagt werden kann. Die Folge ist eine unzulässige Beschneidung der Aufrechnungsbefugnis des Mieters und deshalb wegen § 307 BGB als Ausformung eines Benachteiligungsverbotes unzulässig.
Unzulässig ist es darüber hinaus auch, die Mieterrechte auf „Forderungen aus dem Mietverhältnis“ zu beschränken (BGH, Urteil vom 06.04.2016 – XII ZR 29/15). Denn im Umkehrschluss führt die Ausnahme für unbestrittene und rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Forderungen „aus dem Mietverhältnis“ dazu, dass bei nicht aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen ein uneingeschränktes Aufrechnungsverbot besteht. Diese Verkürzung der Gegenrechte benachteiligt den Mieter entgegen dem Grundsatz von Treu und Glaube unangemessen und ist daher unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion kommt in diesem Fall nicht in Betracht.
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 19.02.2019, 3 U 59/17, IMR 2019 241
Verweigert der Mieter die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, ist er zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt, ein bestehendes Zurückbehaltungsrecht entfällt. Selbst ein Interesse am Erhalt des mangelhaften Zustands aus Gründen der „Beweissicherung“ rechtfertigt die Weigerung nicht. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter die Miete über einen mehrjährigen Zeitraum wegen diverser Mängel gemindert und zukünftige Mietzahlungen einbehalten. Da noch ein Verfahren gegen einen früheren Vermieter anhängig war, weigerte er sich, die Mängelbeseitigung durch den neuen Vermieter zu dulden, um „keine Beweise zu vernichten“. Dadurch sei er in Verzug geraten und eine Kündigung des Vermieters sei wirksam.
Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters ermöglicht diesem, die zukünftige Miete bis zur Beseitigung der Mängel ganz oder zum Teil einzubehalten. Werden die Mängel beseitigt, ist der Mieter – anders als bei der Mietminderung – zur Nachzahlung des einbehaltenen Betrages verpflichtet. Das Zurückbehaltungsrecht ist daher ein Druckmittel für den Mieter, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten. Verweigert der Mieter jedoch die Mängelbeseitigung, entfällt das Zurückbehaltungsrecht und die einbehaltenen Beträge sind sofort nachzuzahlen. Eine weitere Mietminderung ist ebenfalls nicht gerechtfertigt.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10.04.2019, VIII ZR 12/18, IMR 2019, 2795

References: BGH 
 BGH 
 § 556
 EuGH 
 EuGH 
 EuGH 
 BGH 
 § 307