Source: https://portal.pohoda.cz/zakon-a-pravo/finance-a-dane/nemovitosti-a-dan-z-prijmu-od-roku-2014/?feed=news
Timestamp: 2019-08-23 23:12:07+00:00

Document:
Nemovitosti a daň z příjmů od roku 2014 - Portál POHODA
Nový občanský zákoník, zákon o obchodních korporacích i nový katastrální zákon vedly od roku 2014 ke změnám v oblasti nemovitostí a zacházení s nimi. Na novou legislativní úpravu reaguje zákonné opatření Senátu o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva č. 344/2013 Sb., které mimo jiné novelizuje jak zákon o dani z přidané hodnoty, tak zákon o daních z příjmů.
V tomto článku se zaměříme na základní změny a novinky v daňové legislativě od ledna 2014, které se týkají danění nemovitostí daní z příjmů. Dopředu upozorňuji, že nová zákonná ustanovení budou patrně narážet na různý výklad a značnou nejasnost.
Co se nemovitostí týče, změny se dotýkají na prvním místě osvobození příjmů podle § 4 odst. 1. Zapracovává legislativní a věcné změny vyplývající z nového občanského zákoníku.
Základní pojmy, se kterými novela pracuje:
Byt – nově pouze označení místa pro bydlení či jiné aktivity (sídlo v bytě, nájem bytu), nejedná se tedy o věc, která je způsobilá být předmětem vlastnického práva. Byt podle občanského zákoníku může být součástí jednotky, ale může existovat také samostatně v bytovém domě, ve kterém nebyly vymezeny jednotky. Takový byt však nelze samostatně převést na jiného.
Jednotka – nově věc, převoditelný předmět občanskoprávních vztahů. Podle nového občanského zákoníku mohou vznikat jednotky, které zahrnují soubor bytů nebo nebytových prostor.
Známé osvobození podle § 4 odst. 1 písm. a) opět jako v minulosti osvobozuje prodej rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Zůstává i osvobození, pokud je bydliště kratší než 2 roky, ale prostředky získané prodejem jsou použity na uspokojení bytové potřeby.
Pro manžele platí, že stačí, aby podmínky osvobození splnil jeden z nich, nebyl-li majetek zařazen do obchodního majetku jednoho z nich. Pro domy a jednotky, nezahrnující nebytový prostor, které byly zahrnuty do obchodního majetku, jsou podmínky osvobození obdobné jako do roku 2013.
Odborná diskuse se vede k pojmu nebytový prostor. Tento pojem zákon přesně nedefinuje. Nicméně dle litery zákona by nešlo osvobodit jednotku zahrnující jakýkoliv nebytový prostor, což může být i komora v bytě.
Výklady ovšem vychází z toho, že zákonodárce měl na mysli jednotku smíšenou, která obsahuje jak byt, tedy místo pro bydlení, tak nebytovou jednotku, tedy prostor, který neslouží k bydlení. Potom komora, sklep a garáž, které jsou součástí bytu, nebo slouží k jejich výhradnímu užívání ve společných prostorách, nebrání osvobození.
Upozorňuji ovšem na to, že názor na tuto problematiku zatím není ustálen a bude záhodno sledovat vývoj v budoucnu.
Stejně jako v minulosti se pod § 4 odst. 1 písm. b) nachází příjem z prodeje nemovitých věcí neosvobozený podle písm. a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem 5 let.
Vzhledem k tomu, že hodně staveb bude dle legislativy po roce 2014 součástí pozemku, bude se pak časový test patrně počítat podle pozemku. Vlastníme-li tedy pozemek již řadu let, ale stavba bude nová, nicméně součástí pozemku, prodej této nemovité věci budeme patrně schopni osvobodit.
Dalším osvobozením je odstupné dle § 4 odst. 1 písm. u), kdy je osvobozen příjem získaný formou nabytí vlastnictví k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor, jako náhrady za uvolnění jiné jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, a dále odstupné za uvolnění jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, pokud bylo odstupné do 1 roku následujícího po roce, kdy bylo odstupné použito na zajištění bytové potřeby (obdobně u družstevních bytů).
Ustanovení se tedy jeví jako zúžené, neboť lze využít pouze u jednotek, které nezahrnují nebytový prostor.
Do zákona je vložen nový § 4a. Tento paragraf osvobozuje bezúplatné příjmy v důsledku vsunutí právní úpravy daně dědické a darovací do zákona o daních z příjmů. Ustanovení § 4a tak z velké části navazuje na právní úpravu osvobození v zákoně o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí.
Se zdaňováním nemovitostí dále souvisí příjem z využívání nemovitých věcí a užitků z nich pocházejících. V § 9 – Příjmy z nájmu budeme zdaňovat jak příjem z nájmu, tak příjem z pachtu. Nájem spočívá pouze v užívání věci, kdežto používám-li věc, tedy beru z ní plody a užitky, jde podle nového občanského zákoníku o pacht.
V souvislosti s nemovitostmi stojí ještě za zmínku nově uvedené příjmy z výměnku, které budeme zdaňovat v § 10 odst. 1 písm. l). Původní vlastník nemovitosti si smlouvou o výměnku v souvislosti s převodem nemovitosti vymiňuje pro sebe či pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určenou ve smlouvě.
Nabyvatel se pak zavazuje takové zaopatření poskytnout. Půjde o bydlení v rámci převáděné nemovitosti, které však také může zahrnovat poskytnutí peněžitých nebo naturálních dávek, osobní péči ve stáří či nemoci apod. Všechny tyto příjmy by měl výměnkář zdanit podle § 10 odst. 1 písm. l).
Jak tyto příjmy oceníme, není doposud jasné. Vyvozuje se, že by mělo dojít k ocenění cenou obvyklou, což by znamenalo evidenci veškerých věcí a služeb, které např. potomek svým rodičům poskytne. Opět doporučuji sledovat legislativní a výkladový vývoj v této oblasti.
Nový občanský zákoník přináší do českého práva pojem svěřenský fond. Jedná se o vyčlenění majetku a jeho svěření správci, aby ho spravoval ve prospěch obmyšleného. Majetek ve fondu nemá vlastníka. Je to obdoba trustu v anglosaském světě.
Vyčlenění majetku do fondu nepodléhá zdanění. Svěřenský fond je ovšem daňovým subjektem a příjem ze správy majetku podléhá 19% zdanění daní z příjmů právnických osob. Příjem obmyšleného ze zisku fondu po zdanění v případě fyzické osoby je příjmem z kapitálového majetku (dle § 8).
Osvobozené jsou bezúplatné příjmy obmyšleného z majetku, který byl do svěřenského fondu vyčleněn pořízením, nebo zvýšil majetek svěřenského fondu pořízením pro případ smrti.
Příjem správce fondu se bude zdaňovat v § 7 odst. 2 písm. c) jako příjem z nezávislého povolání. Ostatní příjmy obmyšleného ze svěřenského fondu jsou příjmem podle § 10, kromě osvobozených příjmů od původně osob blízkých.
Společná ustanovení daní z příjmů
Nově jsou vymezeny jako hmotný majetek budovy, domy a jednotky nezahrnující pozemek. Ve vymezení hmotného majetku ovšem není právo stavby.
Plně daňově uznatelná bude ztráta z prodeje pozemku u právnických osob z důvodů vazby na účetnictví bez nutnosti provádět korekce výsledku hospodaření. U fyzických osob bude pořizovací cena pozemků uznatelná pouze do výše prodeje jednotlivého majetku.
Ke změně dochází i u vyvolané investice. Do vstupní ceny hmotného majetku lze zahrnout výdaje na vyvolanou investici, vynaložené na pořízení majetku převedeného do vlastnictví jiné osoby, nebo předaného jiné osobě, nebo týkající se změny majetku ve vlastnictví jiné osoby a podmiňující funkci, nebo užívání hmotného majetku.
Vyvolaná investice (natažení rozvodů ke stavbě, můstek, nová silnice ke stavbě atd.) se tedy již nemusí nutně převádět, ale stačí ji jen předat, nebo může jít pouze o změnu majetku ve vlastnictví např. obce.
16. 2. 2017 15:06:27
Dobrý den, chtěl bych zeptat. Pokud ne splním podmínku pro osvobození( 5let a 2 roky) a prostředky získané prodejem použity na uspokojení bytové potřeby. Tak jake doklady musím doložit k daňovému přiznání? Děkuji za Vaši odpověď
13. 3. 2016 23:14:24
Dobrý den, v roce 2011 jsem dostala darem od svého otce 1/2 RD, v roce 2015 jsem ji prodala, dům byl dlouhodobě neobydlený. Odhad při darování byl podstatně vyšší než prodejní cena, vlivem devastace objektu došlo ke značné ztrátě. Budu platit nějakou daň z příjmu?
7. 2. 2016 15:16:10
DOBRÝ DEN,VLASTNÍME NEMOVITOST S TCHÁNEM A ON TU NEMOVITOST PRONAJÍMÁ.MUSÍME DAŇ ZE ZISKU ZAPLATIT TAKÉ MI KDYŽ JSME SPOLUMAJITELÉ?
31. 1. 2016 16:47:10
Za rok 2015 jsem obdrzel za pronajem pozemku castku 17 285 Kc.
Jakou dan zaplatim. Dekuji.
10. 9. 2015 12:01:38
Dobrý den, budu platit daň z příjmu při prodeji pozemků, které jsem nabyla následovně. Polovinu jsem zdědila po matce v r.1986. Druhou polovinu vlastnil strýc. V r. 2011 jsme učinili dohodu o vypořádání podílového spoluvlastnictví. Dnes chci tyto moje pozemky prodat. Děkuji.
8. 3. 2015 9:56:50
chtěl bych vědět,jakou daň budu platit při prodeji nové nemovitosti-rekreační domek.Část daně bych chtěl použít na pořízení bydlení-rodinného domku,nebo na jeho rekonstrukci.Rekreační domek je po kolaudaci.Děkuji
1. 12. 2014 16:06:40
Dobrý den. Chci se zeptat, kdy jsem podle zákona o dani z příjmu vlastník nemovitosti (jednotky), co je pro to rozhodující - zápis do katastru nebo kolaudační rozhodnutí? Pozemek byl zakoupen v r. 2001, v 9/2009 se novostavba kolaudovala, ale do katastru jsme zapsali až ve 12/2012. Bydliště jsem tam neměla a nyní to chci prodat. Mám splněnu pětiletou lhůtu? Děkuji.
8. 11. 2014 10:18:24
S manželkou jsme na svá jména zakoupili dvougenerační RD
s tím, že v něm budeme bydlet i s rodiči. Rodiče v domě bydlí a nám se povedlo koupit podíl v jiném RD, kam jsme se s dětmi odstěhovali. Pro rodiče je stávajíci RD veliký a tak jsme sehnali pro ně menší a ten stávající chceme prodat. Vlastníky prodávaného RD jsme od 10.2010. Budeme platit daň ze zisku?
13. 10. 2014 8:34:11
Dobrý den,ráda bych se zeptala, jestli osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti, kterou jsem vlastnila jeden rok, ale bezprostředně před prodejem jsem v ní měla bydliště a použiji příjem z prodeje (částečně) na uspokojení své bytové potřeby lze chápat i tak, že si zakoupím byty dva?? Je to pak uspokojení bytové potřeby?? A podává se v případě tohoto osvobození o daně přiznání na FÚ? DĚKUJI
3. 10. 2014 12:11:53
Pro Michaellu a martinu: Pokud nemovitost vlastníte alespoň pět let, nebo případně alespoň dva roky, pokud jste v ní měli bezprostředně před prodejem bydliště, daň z příjmů se neplatí (§4, odst. 1, písm. a) a b) zákon o dani z příjmu).
V každém případě ale musíte při prodeji zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí (pokud se s kupcem nedohodnete jinak), která je 4%.
30. 9. 2014 14:47:00
Dobry den, bydlim v dome cca 3roky a predavam ho cena je o 500tisic vyssia ako na kupnej zmluve mam len potvrdenie o prechodnom pobyte na tejto adrese. Prosim vas budem platit dam z predaja? a ako sa to pocita ? len z rozdielu alebo z celej sumy som z toho zmetena.A prosim vas co vsetko sa plati pri predaji domu??? dakujem velmi pekne
5. 9. 2014 11:58:47
dobrý den, rodiče prodávají dům se zahradou,ve vlastnictví jej mají cca30let, tutéž dobu neobydlený. budou platit daň z prodeje nebo je tento příjem osvobozen?děkuji
30. 8. 2014 18:42:32
budu platit daň ze zisku v případě, že budu prodávat okamžitě po nabytí do OV původně obecní byt, ve kterém žijeme 3 roky? Děkuji za odpověď.
19. 8. 2014 20:10:44
Dobrý den, strejda chce prodat objekt jehož součástí je pozemek, byt a podnikatelský prostor, ve kterém už rok nepodniká, ale prostor pronájímá. Bude platit daň z příjmu za prodaný podnikatelský prostor, nebo i za byt a pozemky? A jakých výších %? Děkuji
19. 8. 2014 13:34:35
zajímá mě doba dvou let kde se uvádí bydliště - zda-li musí být trvalé bydliště či stačí v bytě bydlet, popř jak se prokazuje že v bytě bydlím? Dále jaká je sazba v případě prodeje dříve jak tyto dva roky?
16. 7. 2014 14:54:47
Daň z příjmu platit nebudete, darovací daň též ne.
6. 7. 2014 11:42:43
chtěl bych se zeptat jestli budu platit daň z příjmu u nemovitosti darované bratrem, jestliže on sám byl pred darovanim nemovitosti majitelem druhé poloviny po vyrovnání s manželkou dobu kratší než 2 roky? Darovaci daň se na mě nevztahuje,předpokládám. Děkuji za odpověď. František.

References: § 4
 § 4
 § 4
 § 4
 § 4
 § 4
 § 9
 § 10
 § 10
 § 8
 § 7
 § 10