Source: https://www.scribd.com/doc/108823291/arrendamientos-urbanos
Timestamp: 2017-04-26 16:48:25+00:00

Document:
ScribdBrowseInterestsPolitics & Current AffairsCareer & MoneyPersonal GrowthFictionHealth & FitnessLifestyleEntertainmentBiographies & HistoryScience & TechBrowse byBooksAudiobooksNews & MagazinesSheet MusicBrowse allUploadSign inJoinarrendamientos urbanosUploaded by Carlos Hernández0.0 (0)DownloadEmbedView MoreCopyright: Attribution Non-Commercial (BY-NC)List price: $0.00Download as DOCX, PDF, TXT or read online from ScribdFlag for inappropriate contentArrendamientos UrbanosNombre: Mª José Fernández Pérez Dirigido a D. Joaquín Rams Albesa Curso: 1º IEB
7. 11. 6. 2. capacidad y poder de disponer del uso de la cosa el arrendador Obligaciones y derechos de las partes Duración del contrato. Renta. 13.INDICE INTRODUCCION 1. 8. La fianza Las partes. 4. resolución y extinción del contrato. 9. Legislación Fuente de regulación de la obligación arrendaticia Objeto perseguido por la LAU Forma contractual del arrendamiento urbano Garantías de las obligaciones del arrendatario. 5. 14. 3. 10. 15. 12. Prórrogas y mantenimiento del mismo entre el arrendatario y el nuevo titular de la finca mientras se transmite. Subarriendo Derecho transitorio Arrendamientos urbanos por turnos de bienes inmuebles
. actualización y aumentos Otros gastos a pagar por el arrendatario La subrogación en el contrato Suspensión.
580 “Concreto a las reparaciones en la finca” En defecto de pacto especial. o de una tienda. Además de la LAU hay otras leyes que regulan cuestiones como limitar la cuantía de la Renta en el caso de que los arrendados sean de viviendas de protección oficial .Introducción Además de las normas para el arrendamiento de cosas en general. sin necesidad de requerimiento especial.” “En todo caso cesa el arrendamiento. se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual. Legislación El problema de la escasez de viviendas ha dado lugar a diversas leyes que tratan de resolverlo. el primero art. o establecimiento industrial. Y el art.582: “Cuando el arrendador de una casa. o almacén. Hoy rige la LAU de 23 de Enero de 1924 que entró en vigo a comienzos del año siguiente. ya sea por organismos oficiales o particulares y regulando disposiciones especiales al contrato de arrendamiento. La principal es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuyo texto vigente hasta el 1 de Enero de 1995 fue el refundido que se aprobó por Decreto de 24 de Diciembre de 1964 modificado por el decreto ley de 30 de Abril de 1985.” Es un precepto relativo no al arrendamiento de fincas urbanas sino a los muebles que se arriendan juntamente con ellas. 1. Fomentando la construcción de viviendas. por días cuando es diario. Los arrendamientos de fincas urbanas se rigen por leyes especiales.
.” sobre el plazo de duración y cesión del contrato”: “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento. el arrendamiento de éstos se entenderá por el tiempo que dure el de la finca arrendada.
1. 1. se estará a la costumbre del
pueblo para las reparaciones de los predios urbanos que deban ser de cuenta del propietario. o de parte de ella. por meses cuando es mensual. Estos se entenderán arrendados por el tiempo que dure el arrendamiento de aquellos. cumplido el término. destinada a la habitación de una familia. arrienda también los muebles. en nuestro Derecho existen normas dictadas de forma específica para los supuestos en los que lo arrendado sea una finca rústica o urbana.581.” Y el último artículo que trata sobre arrendamientos urbanos es el Art 1. En caso de duda se entenderán de cargo de éste. Arrendamientos fincas urbanas
En el Cc encontramos dos puntos sobre este tema.
El arrendamiento para uso distinto de viviendas cualquiera que recayendo sobre una edificación no tenga como finalidad el de vivienda permanente del arrendatario. Y tercero. comercial…) Arrendamiento excluido de la LAU Quedan fuera de la regulación de la LAU algunos casos de utilización de viviendas aun cuando den lugar a pago de la renta. 2.Arrendamientos regidos por la LAU de viviendas La LAU regula para toda España por ser materia exclusiva de legislación estatal los arrendamientos de fincas urbanas edificadas que se destinen a su utilización por el arrendatario.
-Dispone la exclusión de los preceptos de la ley cuando sea posible debe hacerse de forma expresa -Las normas de la Ley que favorecen al arrendatario o subarrendatarios de viviendas son imperativas. no vivienda. con cónyuges e hijos.
. -Los arrendamientos regulados en la LAU se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en el Título I. por tanto las partes no podrán modificarlas salvo que la ley la autorice para tal supuesto. bien como vivienda permanente o bien a usos distintos de ese. No se considera arrendamiento la utilización de la vivienda por temporadas ni los arrendamientos para realizar actividades en ella (artesanal. El cuarto sería la modificabilidad o no de los preceptos por las partes. Se considera de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de viviendas del arrendatario. Fuente de regulación de la obligación arrendaticia En los artículos 4 y 6 (LAU) se dispone que: -Los arrendamientos regulados en la Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos IV y V. -Dispone la prelación de fuentes para regular los arrendamientos urbanos Según sea de vivienda normal de vivienda suntuaria (superficie superior a 300 metros cuadrados) o las que la renta inicial anual sea superior a 5 veces y media el salario mínimo interprofesional-anual. como el de las viviendas militares. es decir. que aunque las partes son libres para pactar lo que quieran no podrán conceptuar como vivienda lo que no lo es o viceversa. universitarias e incluso con más razón las que no paguen renta como la vivienda de los porteros.
se rige por lo establecido en el Art. Garantías de las obligaciones del arrendatario. puesto que los arrendamientos urbanos son más importantes y por tanto más conflictivos. capacidad y poder de disponer del uso de la cosa el arrendador Capacidad de disposición: para dar en arrendamiento un inmueble es necesario capacidad de de disposición de este o que al arrendador que no la tenga la completen sus padres o el curador. En el artículo se mantiene que existe un contrato pero no se impone asumirlo al titular de la cosa arrendada. 1.1. Poder del arrendador: el arrendador deberá cumplir con lo estipulado en el contrato sin más poder sobre la cosa que el que viene ahí descrito. Por otro lado. mantenerlo en su uso pacífico y realizar las reparaciones necesarias para conservarlo. en caso de que no lo cumpliese el arrendatario podrá ir contra él por incumplimiento. la Ley mantiene el arrendamiento entre arrendador sin derecho y arrendatario y lo que hace es impedir al dueño que sustraiga la cosa al contrato. es decir que no puede ser que el contrato obligue a quien no lo celebra. La fianza. asegura la estabilidad del arrendatario en su vivienda el cual puede prorrogar hasta cierto tiempo el contrato que se pacte. Las partes. Forma contractual del arrendamiento urbano Ningún arrendamiento está sujeto a una forma determinada.3. 5. Objeto perseguido por la LAU Tiene una doble función. proporciona una regulación más detallada que el Cc. (las reparaciones no incluyen el deterioro de la cosa en s uso normal) 5
. pero si se establece que las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.3 LAU: “Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad. A) Del arrendador: Obligaciones: El arrendador tiene la obligación de entregar al arrendatario lo arrendado. contrato que tiene derecho a prorrogar hasta que alcance esa duración. 7. 6. Obligaciones y derechos de las partes. o que parezca serio en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario.278 Cc. En todo arrendamiento debe prestarse una fianza en metálico que consistirá en entregar el arrendatario al arrendador el equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda.
ART. 4.13.” En este artículo se establece la facultad del arrendatario de desistir de prorrogar el contrato de duración inferior a 5 años. sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.
pero también puede adquirirla sin hacerla suya. F) Derecho de adquisición si se vende lo arrendado En el caso de venta de la finca arrendada y salvo renuncia o pacto de exclusión. El arrendatario deberá pedir permiso al arrendador para realizar obras por minusvalía en la vivienda. C) Derechos en General Los derechos del arrendatario serían que el arrendador le entregue la cosa y le mantenga tal y como se la entregó en su uso pacífico en las condiciones pactadas. H) Derecho de retorno Es el que tiene el arrendatario urbano de volver a la misma cosa rentaría o a una semejante cuando por ciertas causas ha debido abandonarla.
B) El arrendatario Obligaciones: está obligado a pagar la renta y a destinar la cosa al uso pactado. el arrendatario tendrá derecho preferente para su compra. A esto se le llama resolución del contrato. La suspensión de éste sigue ligando a las partes pero hasta que no se reanude no se continuara produciendo efectos. Como regla general no podrá alterar la cosa a no ser que las obras que modifiquen la cosa o sus accesorios se que realicen para evitar la desestabilidad o inseguridad de esta. Si no se produce incumplimiento por la otra parte la facultad de desligarse del contrato se denomina derecho a desistir.Derecho: cobrar la renta y su elevación cuando proceda. D) Derecho a suspender el contrato. G) Derecho a continuar el arrendamiento con el nuevo dueño si la finca se transmite El arrendatario puede adquirir la propiedad de la finca si esta es vendida y seguir en ella como dueño. En determinadas condiciones el arrendatario puede suspender el contrato. seguir como arrendatario. E) Derecho desistir el contrato y resolverlo El arrendatario tiene cuando se dan ciertas circunstancias como el incumplimiento por la otra parte de sus obligaciones derecho a apartarse del contrato. 6
. realizando pequeñas reparaciones que exijan el desgaste por uso.
la duración del contrato o el derecho a prorroga del arrendatario. La LAU también establece “súper-prorroga” que consiste. se concede al arrendatario u tiempo de permanencia al que tiene derecho pero este tiempo no puede ser menor que al que se pactaría con un contrato. La transmisión de la cosa arrendada no altera el mantenimiento. en que transcurrido 5 años del arrendamiento y ninguna de las partes a mostrado voluntad de no renovarlo el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años salvo que el arrendador manifieste lo contrario. Prórrogas y mantenimiento del mismo entre el arrendatario y el nuevo titular de la finca mientras se transmite
El arrendamiento contratado para uso distinto que el de vivienda.
Duración del contrato. Para uso de vivienda en cambio. 9. y en el de vivienda se sigue la LAU “el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días del mes”. El pago se hara según lo pactado. sólo se dispone actualización de la Renta si lo pactan las partes o se alteran las circunstancias. ya sea el pactado o el plazo de un año se puede prorrogar por periodos anuales hasta llegar a los 5 (si llega a los 5 no mas prorroga) La prorroga se produce automáticamente salvo que el arrendatario con al menos 30 dias de antelación a la finalización del contrato o a la prorroga anterior exprese al arrendador su voluntad contraria. El arrendamiento de viviendas durante los 5 primeros años la ley solo permite actualizarla a partir del fin de la primavera por la variación porcentual experimentada del IPC en el periodo de los 12 meses anteriores a la fecha de cada actualización. A falta de pacto el arrendamiento para su distinto de vivienda se aplican las reglas del Cc. si se arrienda por el. 7
. b) Actualización En el arrendamiento para no vivienda. El plazo de 5 años. Renta. Se aplicaran primero las prorrogas y después de estas el Cc como fuente supletoria. actualización y aumentos a) Renta y su pago La renta en el arrendamiento para viviendas o uso distinto es libre. el arrendatario no tiene derecho a seguir pero si se arrienda por menos tiempo.8.581. tendrá la duración pactada y si no seguirá la regla general del CC art 1. Si pacta con un plazo inferior tendrá derecho a prorroga hasta completar un plazo mínimo de un año. La LAU no obliga a un plazo mínimo ni da derecho a prorroga ninguno al arrendatario.
salvo pacto. se prevé la elevación de la renta sólo por mejoras hechas una vez transcurridos cinco años de duración del contrato. si bien ciertamente que sin pacto los gastos no los paga el arrendatario. requiere el consentimiento del arrendador. Las causas de subrogación son las siguientes:
Subrogación por cesión del contrato: Por cesión se entiendo que el arrendatario cedente transmite la posición que le corresponde en la relación arrendaticia a un tercero (cesionario) que por esta vía le sustituye en los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento. Se trata de aquellos producidos por los servicios que el arrendatario recibe de fuera no siendo algo por razón de la cosa arrendada sino simplemente que se prestan en ella. etc. tributos. La cesión del arrendamiento por el arrendatario. solo tiene derecho el arrendatario a ceder del arrendamiento o subarrendar si se trata de arrendamiento no para vivienda y que sea de finca en la que se ejerza una actividad empresarial o profesional. Ahora bien. De producirse la cesión. el pacto tiene ciertos límites mientras que en el de otros usos. Elevación de la renta por cesión del arrendamiento o por subarriendo. el cual debe prestarse por escrito. La subrogación en el contrato La subrogación implica solamente un cambio en la persona del arrendatario. El art. serían de cuenta del arrendador. con independencia de que la cesión sea a título lucrativo u oneroso. Sin consentimiento del arrendador. el aumento de la renta no puede exceder del veinte por ciento de aquélla y la LAU detalla una serie de precisiones para casos singulares. es libre. el cesionario y nuevo arrendatario se subrogarán en los derechos y obligaciones del arrendatario anterior. Para uso de vivienda como para otro. sus servicios. Otros gastos a pagar por el arrendatario A parte de la renta que haya de abonar.
10. como los necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble. Si no hay pacto. Para el arrendamiento de vivienda. la renta en la suma resultante de aplicar al capital invertido el interés legal del dinero aumentando en tres puntos. pesan sobre el arrendatario. aunque en el de vivienda. partiendo que la mejora se hizo. no renovación del contrato o abandono de la vivienda por el arrendatario. puede elevar.
Subrogación por desistimiento. Aparte de estos gastos hay otros que aunque no se pacten.
11.c) Elevación por mejoras hechas por el arrendador Se establece mediante pacto y no es necesario que se vea reflejado en la ley. el contrato puede cargar sobre él el pago de otros gastos que. 12 de la LAU reconoce un derecho de subrogación al 8
siempre que hayan mantenido la convivencia durante dos años como mínimo.
. por supuesto. resolución y extinción del contrato. insalubres. 21. Suspensión. el contrato de arrendamiento se extinguirá. el plazo de notificación de la voluntad de continuar con el arrendamiento es de un mes. 26 dice que el arrendatario tiene la opción entre suspender el contrato o desistir sin indemnización cuando las obras en la vivienda la hagan inhabitable. que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por ciento. 27 señala que es causa de resolución del contrato el incumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes y faculta a la resolución en consonancia con el art. se permite la subrogación en el contrato del cónyuge y de las personas que. unilateralmente. El arrendatario no tiene que pagar la renta mientras no pueda usar la vivienda y queda paralizada también la duración del arrendamiento que comenzará de nuevo a contar desde la vuelta del arrendatario a la vivienda. estuvieren conviviendo con el arrendatario al tiempo de su fallecimiento. 7. Subrogación por muerte del arrendatario. Si no lo hace así. Suspensión: El art. hayan convivido con el fallecido.
La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el art. 1124. Son causa de resolución a instancia del arrendador:
la falta de pago de la renta la falta de pago de la fianza o de la actualización el subarriendo o la cesión no consentida la realización de daños dolosos a la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas. y que. nocivas. en el plazo de quince días. También son beneficiarios de este derecho de subrogación los descendientes. Este derecho se extiende a las parejas de hecho y a las parejas homosexuales. 12. es imprescindible que el cónyuge no titular manifieste al arrendador. Cuando deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el art. Resolución: El art. ya sea manifestando su voluntad de desistir o por vía de hecho. peligrosas o ilícitas. ascendientes. hermanos y otros parientes del arrendatario hasta el tercer grado colateral. decide poner fin al arrendamiento.
Son incumplimientos de las obligaciones por lo que el arrendatario puede pedir resolución el Tribunal debe otorgarla. En el caso de abandono del titular. Para que la subrogación sea efectiva. con relación de afectividad a la cónyuge y con independencia de su orientación sexual.cónyuge del arrendatario para cuando éste. su voluntad de continuar en la vivienda.
forma de resolución permitida al arrendatario. cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas. El arrendatario puede desistir del contrato en ciertos casos que son de tres clases: 1. Por necesidad de obras que hagan inhabitable la cosa arrendada. Falta de pago de la renta u otras cantidades a que este obligado el arrendatario o del de la fianza su actualización. el arrendador no puede hacer como en el caso anterior suspendiendo el contrato. Declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente. La ley también afirma que se puede pactar e indemnizar al arrendador con una mensualidad o parte proporcional de la renta por año que falta por cumplir. El art. nocivas.
La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda. 2. 2. el art. Por concluir el derecho al uso de la cosa de quien la arrendó pasando al dueño a quien en adelante le corresponda. 35 sólo autoriza su resolución a petición del arrendador y por una de las siguientes causas: 1. 3.
. entonces el arrendatario podrá desistir avisando al arrendador con una antelación de dos meses sin tener que pagar la renta del pacto pactado que queda por cumplir ni indemnización alguna. sino que deberá desistir o continuar con él. Además de la resolución la LAU regula también el desistimiento del contrato. 3. 28 recoge dos supuestos de extinción:
Pérdida de finca arrendada por causa no imputable al arrendador. También se extingue por el transcurso del plazo y su prórroga.
Extinción: El contrato de arrendamiento sea de vivienda o no vivienda se extingue aunque no lo especifique la LAU a tenor de alguna regla general como por el mutuo disenso por reunirse en la misma persona el derecho al uso de la cosa arrendada y el deber de proporcionarlo. Si el arrendador se propone a realizar una obra aunque sea de mejora. Por cesión o subarriendo fuera de los casos permitidos o no cumpliendo en estos lo que la ley dispone. En cuanto al arrendamiento no para vivienda. peligrosas o ilícitas. El arrendatario puede suspender el contrato o desistir del mismo siempre sin derecho a indemnización. por desistimiento. insalubres. En el caso de desistimiento solo se da para el arrendamiento de vivienda y cuando su duración pactada sea superior a 5 años. por resolución del contrato.
14. sería como derecho real en cosa ajena. Se considera parcial cuando el arrendatario sigue viviendo en la misma vivienda (se suelen subarrendar habitaciones). En el caso de subarriendo de viviendas.
. El arrendamiento quedará sujeto a la Ley que regula el derecho real y aprovechamiento oportuno de inmuebles. Derecho transitorio La ley del 29/1994 de 24 de Noviembre establece un complejo sistema de derecho transitorio para regular los contratos de arrendamientos que estuviesen vigentes antes de su entrada en vigor. por ello coexisten los nuevos preceptos con los del la LAU de 1964. Si el arrendamiento de temporadas se pactó por más de 3 años y se anticipó algunas de las rentas o todas las rentas de las temporadas contratadas. 15. como total y no necesita el consentimiento del arrendador si en la finca se ejerce una actividad empresarial o profesional. El subarriendo se extingue por extinción del arrendamiento. Arrendamiento por turno de bienes inmuebles Utilizar un inmueble vacacional por temporadas. Subarriendo En el subarriendo se trata de dar o tomar en arriendo una cosa de otro arrendatario de la misma y no del dueño de ella ni de su administrador. pero si en otros casos.13. Es necesario el consentimiento del arrendador para que se produzca el subarriendo
El subarriendo en arrendamiento no de viviendas
Puede ser parcial. no tiene límite. El nuevo texto modifica al anterior al no hacer obligatorio para los contratos que se concertasen desde su vigencia en sistemas de prórrogas obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario. éstas pueden subarrendarse total o parcialmente. La ley pone límite a la renta de arrendamientos de viviendas que no podrá exceder la del arrendamiento mientras que en la renta del subarriendo de no vivienda. pero también se puede realizar en virtud de un arrendamiento sometido a la LAU.
Luis Derecho Civil II.htm
.es/normacivil/estatal/contract/lau.udg. Derecho de Obligaciones Manuel Albaladejo http://civil.BIBLIOGRAFIA Sistema de Derecho Civil (II) Diez – Picazo.

References: resolución 
 artículo 9
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución