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Timestamp: 2020-07-16 17:58:59+00:00

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BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 - dejure.org
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BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 (https://dejure.org/2015,33860)
BGH, Entscheidung vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 (https://dejure.org/2015,33860)
BGH, Entscheidung vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14 (https://dejure.org/2015,33860)
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§ 558 BGB, § ... 558 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 558 Abs. 2 BGB, § 557 Abs. 3 Halbs. 1 BGB, § 558 Abs. 6 BGB, § 557 Abs. 1, 3 Halbs. 2 BGB, § 557 Abs. 4, § 557 Abs. 3 BGB, §§ 558 ff. BGB, § 558 Abs. 3 BGB, § 561 BGB, § 557 Abs. 3 Halbs. 2 BGB, §§ 558 bis 560 BGB, § 313 Abs. 1 BGB, § 313 BGB, § 557 Abs. 1 BGB, § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB
§ 558 Abs 3 BGB
Mieterhöhung bei Wohnraummiete: Beachtung der Kappungsgrenze bei nachträglich festgestellter größerer Wohnfläche
Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages mit Abweichungen bis zu 10 % hinsichtlich Mieterhöhung
Mieterhöhung nur nach tatsächlicher Wohnfläche, wesentliche Abweichung der tatsächlichen Wohnungsgröße von Angaben im Mietvertrag, keine Mieterhöhung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage
Maßgeblichkeit der tatsächlichen Größe einer Wohnung bei begehrter Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze
Mieterhöhung - und die falsch vereinbarte Wohnungsgröße
Zur Mieterhöhung: Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt
Mietrecht - Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze
Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung - sog. Kappungsgrenze
Auf die tatsächliche Wohnungsgröße kommt es an! - Weicht die Zahl im Mietvertrag davon ab, spielt das bei einer Mieterhöhung keine Rolle
Mieter sollten messen - und sparen
Wohnflächenabweichung: 10%-Grenze aufgegeben
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB bei Wohnflächenabweichung
Abweichende Wohnfläche: Rechtsprechung zur 10%-Grenze aufgegeben
Flächenangaben im Mietvertrag
Mieterhöhung - was zählt ist die tatsächliche Wohnungsgröße
Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen für Wohnraummietverträge
10 % Grenze für Mieterhöhungen oder Mietsenkung bei Flächenabweichung gekippt
Falsche Wohnungsgröße begründet Mietänderung
Anpassung der Miete bei Wohnflächenabweichung unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze
10%-Toleranz-Regelung bei Wohnfläche gekippt - Ausmessen bei Mieterhöhung lohnt sich
Flächenabweichungen bei Mieterhöhungen - tatsächliche Wohnfläche entscheidend
Tatsächliche Wohnungsgröße ist für Mieterhöhung entscheidend
Mietrecht: Wohnflächenberechnung - auf welche Wohnungsgröße kommt es an?
Wohnfläche: Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages mit Abweichungen bis zu 10 % hinsichtlich Mieterhöhung
Auch bei Wohnflächenabweichung darf Mieterhöhung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze erfolgen - Grundsätzlich ist tatsächliche Wohnfläche unabhängig von Angaben im Mietvertrag entscheidend
faz.net (Pressekommentar, 19.11.2015)
Wohnflächenabweichung - Das schnelle Ende der 10-Prozent-Rechtsprechung
Mieterhöhung: Keine Vertragsanpassung bei Flächenabweichungen nach § 313 BGB (IMR 2016, 61)
Mieterhöhung: Es zählt nur die tatsächliche Wohnungsgröße! (IMR 2016, 60)
AG Berlin-Charlottenburg, 02.12.2013 - 237 C 302/13
LG Berlin, 11.09.2014 - 18 S 413/13
BGHZ 208, 18
NJW 2016, 239
MDR 2016, 76
NZM 2016, 42
ZMR 2016, 194
JR 2017, 280
ZfBR 2016, 142
In diesen Fällen habe der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14) die tatsächliche Wohnungsgröße für maßgebend erachtet, weil es auf den tatsächlichen Wohnwert ankomme; andernfalls würden fingierte, von den Vertragsparteien willkürlich festgelegte Umstände an die Stelle von tatsächlichen, objektiven Maßstäben treten.
Dieser Beurteilung entgegenstehende Ausführungen im Senatsurteil vom 31. Oktober 2006 (…VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19) hat das Berufungsgericht im Lichte des Senatsurteils vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff.) zu Recht als überholt angesehen.
Nach der Rechtsprechung des Senats enthält die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9;… vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; jeweils mwN).
Dementsprechend geht der Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO;… vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14;… vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; jeweils mwN).
So hat der Senat in dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10 f.) entschieden, dass eine von den tatsächlichen Größenverhältnissen abweichende Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße keinen Einfluss auf die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 2 BGB in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellende Wohnungsgröße hat.
Denn ausgehend von der nach dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers alleinigen Maßgeblichkeit des objektiven Wohnwerts der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung dürfen bei der Frage der Berechtigung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete subjektive Elemente, zu denen auch Parteivereinbarungen zu bestimmten Wohnwertmerkmalen wie etwa der Wohnungsgröße gehören, keine Rolle spielen (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO).
Seine diesbezügliche frühere Rechtsprechung (…zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN), nach der auch bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 2 BGB eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zu der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen wurde, hat der Senat in dem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10) ausdrücklich aufgegeben.
Die Kappungsgrenze ist daher eine zweite, selbständig einzuhaltende Obergrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB (vgl. BVerfGE 71, 230, 248) und dient dem Schutz des Mieters in wirtschaftlicher Hinsicht (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 17).
Die Größe der Wohnung (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) ist nach der tatsächlichen und nicht nach der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zu berechnen (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10;… vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, juris Rn. 13).
Somit bleibt trotz der Minderung der Vertragsinhalt und damit auch die vertraglich festgelegte Miethöhe unberührt (…vgl. BGH, Urteile vom 21. Februar 2008 - III ZR 200/07, NZM 2008, 462 Rn. 11;… vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648 Rn. 22; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 20 und 26; Cramer, NZM 2017, 457, 464).
a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats beinhaltet die in einem Wohnraummietvertrag angegebene Wohnfläche, auch bei einer "ca."-Angabe, im Allgemeinen zugleich eine dahingehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268 unter II; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a;… vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, aaO Rn. 8; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9 mwN).
b) Ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) liegt nach der Senatsrechtsprechung vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (…vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c;… vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO;… vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 16).
b) Auch sind im Streitfall zum Abschluss der Mieterhöhungsvereinbarung, bei der das Angebot des Vermieters nach Maßgabe des § 558a Abs. 1 BGB abgegeben und die Annahme - als Ausdruck des Prinzips der Vertragsfreiheit - durch den Mieter nach § 558b Abs. 1 BGB erklärt wird (…Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 11; siehe auch Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 28;… vom 10. November 2011 - VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14;… vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283 Rn. 16), ausschließlich Fernkommunikationsmittel eingesetzt worden, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig anwesend waren.
In diesem Verweis auf die gesetzliche Risikoverteilung kommt zum Ausdruck, dass eine Anwendung der Regeln über die Störung der Geschäftsgrundlage auszuscheiden hat, wenn und soweit es um Fehlvorstellungen geht, deren Auswirkungen auf den Vertrag der Gesetzgeber bereits durch Aufstellung bestimmter gesetzlicher Regeln zu erfassen versucht hat (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 23).
Insoweit hat das Berufungsgericht nämlich verkannt, dass ein Verzicht auf Rechte im Allgemeinen nicht zu vermuten ist, so dass deren Aufgabe nur unter strengen Voraussetzungen, nämlich bei einem dahingehenden unzweideutigen Verhalten oder sonst eindeutigen Anhaltspunkten, angenommen werden kann (BGH, Urteile vom 7. März 2002 - IX ZR 293/00, WM 2002, 999 unter III 2 a; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 19; jeweils mwN).
Zwar ist die (richtige) Ermittlung der Wohnfläche, wie das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt hat, grundsätzlich der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen (…Senatsurteile vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, aaO unter II 2 a sowie vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 205, 18 Rn. 28).
Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Bedeutung von Wohnflächenangaben im Mietvertrag für die Betriebskostenabrechnung zugelassen und zur Begründung näher ausgeführt, der Senat habe sich zu dieser Frage in seinem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO) nicht abschließend geäußert.
Insoweit hat der Senat, wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat, in dem vorgenannten Urteil an seiner ständigen Rechtsprechung festgehalten, wonach ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9 mwN).
Denn die vorgenannte Beurteilung gilt, wie der Senat - unter Fortentwicklung seiner Rechtsprechung zur Maßgeblichkeit der tatsächlichen Größe der vermieteten Wohnung bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO) - nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, auch für die Abrechnung von Betriebskosten am Maßstab der § 556a Abs. 1 BGB, § 28 Abs. 4 Nr. 1, § 46 Abs. 1 WoFG; § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 1 HeizkostenV (…Senatsurteil vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 19, 22 f. unter Aufgabe früherer Senatsrechtsprechung).
Zwar ist, wie ausgeführt, ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) nur gegeben, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9;… vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, aaO Rn. 16; jeweils mwN); davon ist auch das Berufungsgericht zutreffend und unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Senats ausgegangen.
Erhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Behandlung von Mieterinvestitionen bei der …
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff. …sowie vom 7. Juli 2010, VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.).
Bei diesem Vergleich kommt es jedoch - was das Berufungsgericht verkannt hat - allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an, während Vereinbarungen, mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwertmerkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, für die Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtlich ohne Bedeutung sind (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff.;… MünchKommBGB/Artz, 7. Aufl., § 558 Rn. 21;… Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 558 Rn. 27).
Denn anderenfalls würde der Vermieterseite entgegen der Konzeption des Gesetzgebers ein Spielraum zugestanden, den bei künftigen Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich vorab zu ihren Gunsten zu verändern oder gar zu verfälschen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 12) und auf diese Weise Mietsteigerungen zu verwirklichen, die über das von § 558 BGB angestrebte Ziel, dem Vermieter die Erzielung einer am örtlichen Markt orientierten und die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellenden Miete zu ermöglichen, zum Nachteil des Mieters hinausgingen.
c) Soweit der Senat im Urteil vom 7. Juli 2010 (…VIII ZR 315/09, aaO Rn. 13) von der Möglichkeit ausgegangen ist, dass die Parteien auch für künftige Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung vereinbaren könnten, hält der Senat an dieser - ohnehin durch das spätere Senatsurteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO) überholten - Auffassung nicht fest.
Dabei ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn die Miete - wie hier - in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und dass für die Berechnung der Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB wie auch für den hiernach vorzunehmenden Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10;… vom 31. Mai 2017 - VIII ZR 181/16, aaO Rn. 10 f.).
AG Berlin-Charlottenburg, 27.09.2018 - 232 C 67/18
AG Hamburg, 18.12.2019 - 49 C 213/18
Mieterhöhung bei Wohnraum: Umfang der Berücksichtung der Fläche von Balkonen
Abrechnung der Heizkosten auf der Grundlage der tatsächlichen Quadratmeterzahl
AG Hamburg, 14.08.2019 - 49 C 263/18

References: § 558
 § 536
 § 536
 § 558
 § 557
 § 558
 § 557
 § 557
 § 557
 § 558
 § 561
 § 557
 § 313
 § 313
 § 557
 § 558
 § 558

§ 558
 § 558
 § 313
 § 536
 § 558
 § 558
 § 558
 § 536
 § 558
 § 558
 § 536
 § 556
 § 28
 § 46
 § 7
 § 8
 § 536
 § 558
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