Source: https://www.mestosluknov.cz/cz/popup.html?id_clanky=10432
Timestamp: 2019-05-23 11:03:41+00:00

Document:
Obce jako právnické osoby - pronajímatelé - disponují s byty, které jsou užívány především na základě smlouvy o nájmu bytu. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nájemní vztah je tedy zásadně úplatný vztah.
Obce vystupují jako každý jiný pronajímatel, avšak s tím rozdílem, že způsob přidělování bytů do užívání je korigován příslušnými právními předpisy, především zákonem č. 128/2000 Sb., o obcích (obecním zřízením).
PŘIDĚLOVÁNÍ BYTŮ OBCEMI
Podle ustanovení § 35 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, patří do samostatné působnosti obce záležitosti, které jsou v zájmu obce a občanů obce, samozřejmě pokud nejsou zákonem svěřeny jiným orgánům. Mezi tyto záležitosti, kromě jiného, patří uspokojování potřeby bydlení.
Při výkonu samostatné působnosti se obce řídí zákonem při vydávání obecně závazných vyhlášek, popřípadě jinými právními předpisy vydanými na základě zákona. Způsob přidělování bytů obce je zpravidla upraven pouze pravidly, protože dosud není výkladově jisté, zda je pro tyto případy možné vydat obecně závaznou vyhlášku.
Vždy by však mělo být pravidlem, aby byl upřednostňován zájem obecný, směřující k uspokojování občanů a ne zájem na navyšování zisku obce. Stejně tak nesmí být pravidla pro přidělování bytů v rozporu se zákony nebo ústavním pořádkem ČR. Důraz by měl být kladen i na soulad s Listinou základních práv a svobod.
Radě obce, jako výkonnému orgánu obce, je mimo jiné vyhrazeno rozhodovat o uzavírání nájemních smluv, pokud nesvěří tuto působnost příslušnému odboru obecního úřadu. Pokud v obci nebyla zvolena rada, pak je v kompetenci starosty obce o věci nájmu rozhodovat. Rozhodovat v této věci může též zastupitelstvo, pokud si vyhradí pravomoc.
- zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů
- nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu
- vyhláška č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům
Forma nájemní smlouvy, vymezení předmětu nájmu
Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu. Nedostatek písemné formy neznamená absolutní neplatnost smlouvy a především pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.
Nedostatek písemné formy se dá zhojit, kromě dodatečného sepsání smlouvy, i tzv. potvrzovacím dopisem (§ 1757 o. z.), popřípadě na základě skutečnosti, že nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že je nájem po právu. Pak se považuje nájemní smlouva za řádně uzavřenou (§ 2238 o. z.).
Nájemní smlouva by měla obsahovat údaje o umístění bytu v domě (podlaží, číslo bytu), dispozici bytu vymezením jednotlivých místností, včetně popisu vybavení a zařízení bytu. Údaj o velikosti podlahové plochy bytu je nutný nejen pro případy určení výše nájemného, pokud se vychází z velikosti podlahové plochy, ale i pro určení tzv. ročního limitu, kterým se vymezuje účast nájemce na drobných opravách bytu (§ 6 nařízení vlády č. 308/2015 Sb.).
Dům, ve kterém je byt umístěn, by měl být ve smlouvě označen nejen obcí a umístěním v obci, ale také číslem katastrálním a katastrálním územím na kterém stojí. Tato úprava je nezbytná vzhledem k novému vymezení pojmu nemovitá věc.
Vzhledem k tomu, že občanský zákoník obsahuje i ustanovení, které umožňuje ujednání pronajímatele s nájemcem, že k obývání bude pronajat i jiný než obytný prostor, je třeba v nájemní smlouvě, pokud k takovému pronájmu dojde, tuto skutečnost zdůraznit. Jde totiž o případ, kdy právní úprava soukromého práva je v přímém rozporu s právem veřejným. Především příslušný stavební úřad může namítat, že dochází k užívání předmětného prostoru jinak, než bylo uvedeno v kolaudačním souhlasu. Přestože taková skutečnost nemůže být na újmu nájemci, je třeba, aby o ní nájemce věděl.
Neujednají-li si smluvní strany dobu trvání nebo skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. Zvláštní úprava platí pro případy, kdy je nájem ujednán na dobu delší než padesát let. Zvláštní ustanovení o nájmu bytu v občanském zákoníku dobu nájmu přímo neřeší a je proto třeba použít ustanovení o obecné úpravě nájmu, konkrétně § 2204 o. z.
Ustanovení zkracující nájemcova práva, zakázaná ujednání
Nájemní smlouva nesmí obsahovat ujednání, která by mohla zkracovat nájemcova práva (např. ujednání, že nájemce nebude při vrácení jistoty požadovat úroky z jistoty). Stejně tak nebude přihlíženo k ujednáním zakázaným (povinnost nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu) nebo zjevně nepřiměřeným ujednáním (např. ujednání, že nájemce nemůže přijímat návštěvy v bytě po 22. hodině). Pokud k takovým ujednáním dojde, neznamená taková skutečnost neplatnost nájemní smlouvy, ale půjde o ujednání neplatná, popř. zdánlivá.
Práva a povinnosti nájemce mohou být v nájemní smlouvě uvedena odkazem na příslušná ustanovení občanského zákoníku.
Konkretizovat by se měla účast nájemce na opravách a údržbě bytu s tím, že s účinností počínaje 1. 1. 2016 je možné použít nařízení vlády č. 308/2015 Sb., kde jsou pojmy drobná oprava a běžná údržba vymezeny. Pokud by došlo k individuálnímu vymezení účasti nájemce bytu na opravách a údržbě, nemělo by toto vymezení překročit rámec daný uvedeným nařízením vlády.
Pronajímatel a nájemce mohou ujednat zákaz podnájmu po dobu nájemního vztahu. Mohou přímo v nájemní smlouvě uvést, že v případě smrti nájemce souhlasí pronajímatel přechodem nájmu na tzv. třetí osobu (druh, družka).
Vymezit okruh práv a povinností nájemce lze i v rámci tzv. rozumných pokynů pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. V podstatě půjde o jakýsi "domovní řád", který by však měl tvořit přílohu nájemní smlouvy jako její nedílná součást.
Práva a povinnosti pronajímatele by bylo možné vyjádřit tak, že pronajímatel udržuje po dobu nájmu v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů a současně udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.
Nájemné a úhrada za plnění spojená s užíváním bytu
Smluvní strany si ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že nájemné se sjednává za jeden měsíc (§ 2246 o. z.). Jde o vyvratitelnou domněnku, která znamená, že nájemné může být ujednáno i za jiné období.
Významné ustanovení je uvedeno v § 2248 o. z., které umožňuje smluvním stranám ujednání o každoročním zvyšování nájemného. Pokud k takovému ujednání nedojde, může pronajímatel v písemné formě navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Navržené zvýšení však musí též být v souladu s podmínkami, které jsou uvedeny v ustanovení § 2249 odst. 1 o. z.
Podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě upravuje nařízení vlády č. 453/2013 Sb.
Pokud nájemce s navrženým zvýšením nesouhlasí, rozhodne příslušný soud, na návrh pronajímatele, do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.
Smluvní strany si mohou ujednat, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti z nájmu. Jistota nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Jistota se vrací až při skončení nájmu. Dosud není jednoznačně vyloženo, v jaké výši může nájemce požadovat úroky z jistoty, protože neexistuje právní předpis upravující tzv. smluvní úrok.
Plnění spojená s užíváním bytu - služby jsou upravena zákonem č. 67/2013 Sb., o službách. Tento zákon je chápán jako zákon speciální ve vztahu k občanskému zákoníku. Obsahuje vymezení pojmů, způsob zálohování, rozúčtování a vyúčtování, včetně sankčních opatření v případě prodlení s tzv. nepeněžitým plněním. Zvláštní úprava pro rozúčtování nákladů na dodávku tepla na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům je provedena ve vyhlášce č. 269/2015 Sb.
Zákon o službách se vztahuje na všechny formy bydlení, včetně nebytových prostorů, které jsou umístěny v domě s byty.
Nájem bytu může skončit dohodou smluvních stran. Tato možnost je upravena v obecné úpravě zániku závazků, konkrétně v ustanovení § 1981 o. z.
Dále může nájem bytu skončit uplynutím sjednané doby nájmu. V této souvislosti je třeba zmínit ustanovení § 2285 o. z., kde je uvedeno, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel nevyzve v této době písemně nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. Pronajímatel a nájemce však mohou ujednat i jiný postup při skončení nájmu včetně tzv. opční doložky.
Pokud vůči nájemci směřuje včas výzva, aby byt opustil, a ten tak neučiní, nenahrazuje tato výzva žalobu na vyklizení bytu. Podání žaloby na vyklizení bytu však již není po výzvě nijak časově vymezeno, nicméně by žaloba měla být podána včas.
Jednostranným aktem směřujícím ke skončení nájmu je výpověď. Výpověď nájmu může dát pronajímatel i nájemce. Náležitosti výpovědi a výpovědní důvody jsou uvedeny v ustanovení § 2286 až § 2291 o. z. Je třeba zdůraznit, že v případě obce, jako pronajímatele bude nemožné uplatnit výpovědní důvod uvedený v ustanovení § 2288 odst. 2 o. z., kde jsou sice uvedeny výpovědní důvody ze strany pronajímatele, ale vztahující se pouze k fyzickým osobám.
Občanský zákoník již umožňuje výpověď bez výpovědní doby v případě, kdy nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Mezi tato porušení patří především nezaplacení nájemného a nákladů na služby po dobu alespoň tří měsíců. Před podáním takové výpovědi musí ze strany pronajímatele směřovat k nájemci výzva, aby odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav.
Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná. Návrh soudu musí být podán v prekluzivní lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy nájemci výpověď došla.
Další možnosti skončení nájmu mohou nastat v případě zániku bytu, splynutím (např. nájemce se stane vlastníkem domu, ve kterém je umístěn jeho nájemní byt) nebo odstoupením od smlouvy o nájmu. Na možnost odstoupení od smlouvy o nájmu není dosud jednotný názor a je třeba vyčkat názoru soudu, který jako jediný je oprávněn podávat výklady k zákonům. Nájem bytu může též skončit zánikem předmětu nájmu.
Odevzdání bytu je řešeno v ustanoveních § 2292 až § 2296 o. z. Především v nájemní smlouvě by mělo být uvedeno, v jakém stavu musí být byt odevzdán (včetně provedení všech drobných oprav a běžné údržby např. malování bytu). Musí být provedeno vyrovnání s nájemcem v případě, že provedl v bytě úpravy, se souhlasem pronajímatele, které nelze odstranit. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu. Nájemce nemůže žádat vyrovnání v případě, že provedl změny bytu bez souhlasu pronajímatele i přesto, že se těmito změnami zvýšila hodnota bytu.
V zásadě, nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem bytu končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.
Příloha: vzor nájemní smlouvy
Odbor správy majetku (přízemí, dveře č. 2)
Rosvita Hlavsová
Tel.: 412 315 343, e-mail: hlavsova@mesto-sluknov.cz
Pouze písemnou žádost o přidělení bytu.
87 kB Žádost o pronájem bytuVloženo: 21. 05. 2018, 11:17h

References: § 35
 zákona č. 128
 § 2204
 § 2248
 § 2249
 § 1981
 § 2285
 § 2286
 § 2291
 § 2288
 § 2292
 § 2296