Source: http://www.pomyslnadom.pl/przed_budowa/zakup_dzialki_pod_budowe_domu_d4537.html
Timestamp: 2020-07-05 13:49:57+00:00

Document:
Strona Główna »	przed budową »	Zakup działki pod budowę domu
Osoba, która chce kupić działkę pod budowę domu ma dwie możliwości. Może kupić działkę budowlaną albo działkę rolną, której odrolnienie związane jest z wieloma formalnościami. Przed zakupem działki najważniejszą rzeczą jaką musi zrobić każdy inwestor jest sprawdzenie stanu formalno-prawnego działki oraz perspektyw związanych z planowanym zagospodarowaniem otoczenia. Niniejszy artykuł zawiera informacje, z którymi powinny zapoznać się osoby planujące nabyć nieruchomość w celu wybudowania na niej budynku mieszkalnego.
Trzeba ustalić, czy sprzedającemu przysługuje prawo własności do oferowanej nieruchomości.
Najważniejszym dokumentem stwierdzającym stan prawny nieruchomości jest poświadczony odpis ze wszystkich, tj. czterech działów założonej dla niej księgi wieczystej. Odpis jest uważany za aktualny jedynie przez 3 miesiące, licząc od daty jego wydania. Ważne jest, aby sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie ma wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie wpisu. Ponieważ taki wniosek będzie dopiero rozpatrywany, to interesujące nas fakty mogą ulec zmianie. Dane nieaktualne będą w księdze podkreślone kolorem czerwonym. Poza informacją, kto jest właścicielem działki, z księgi wieczystej można się dowiedzieć tak przydatnych rzeczy jak to, czy działka nie jest obciążona hipoteką, czy nie jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym jak np. służebnością drogi koniecznej (czyli prawem sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez ten grunt). Księgi wieczyste znajdują się w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych właściwych dla miejsca położenia działki. Przeglądanie ksiąg jest bezpłatne.
Ponadto należy sprawdzić dane dotyczące działki w ewidencji gruntów i budynków. Ustalenie dokładnych danych działki jest istotne dla prawidłowego oznaczenia danej działki, zarówno dla potrzeb sporządzenia umowy sprzedaży, jak i dla przeprowadzania stosownych procedur budowlanych. Przed podjęciem decyzji o zakupie działki należy w pierwszej kolejności ustalić jej przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego tj. sprawdzić, czy działka jest przeznaczona pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Może się okazać, że działka ma np. przeznaczenie rolne i nie można na niej wybudować domu lub że jest przeznaczona dla innego rodzaju zabudowy, np. usługowej lub przemysłowej, albo przebiega przez nią planowana droga - wszystko to uniemożliwi uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Plany zagospodarowania przestrzennego znajdują się w urzędzie gminy w wydziale architektury. Tam można zapoznać się z planem, a także otrzymać z niego wypisy i wyrysy. Ponadto plan wskaże nam, jaka może być maksymalna wysokość planowanej zabudowy, jakie powinny być parametry techniczne projektowanego budynku, np. kształt dachu, wielkość powierzchni zabudowy, czy istnieje możliwość dostępu do drogi publicznej, korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, jakie są wymagania dla danego terenu dotyczące ochrony środowiska lub ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, jakie są zasady i warunki podziału terenu na działki budowlane
Otrzymanie pozwolenia na budowę wymaga przedłożenia, oprócz projektu, również dokumentu potwierdzającego możliwość i warunki zabudowy działki wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Do niedawna wymagało to każdorazowo uzyskania z gminy dla wybranej działki decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Od 11 lipca 2003 r. warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego działek regulowane są bezpośrednio przez obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy, a tylko w przypadku jego dezaktualizacji lub braku - przez decyzję o warunkach zabudowy wydawaną przez prezydenta, burmistrza lub wójta gminy. W praktyce oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana nadal odnośnie wszystkich działek położonych na terenach, dla których miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zostały uchwalone przed 1 stycznia 1995 r., a dla pozostałych wystarczające: są aktualny wypis i wyrys z planu zagospodarowania gminy. Dzięki takiemu rozwiązaniu można otrzymać decyzje nawet wówczas, jeśli gmina nie posiada planu miejscowego lub jest on nieaktualny.
istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;
działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęta zgodą, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów;
Pierwszy z warunków nie musi być spełniony, o ile gmina posiada plan obowiązujący uchwalony przed 1 stycznia 1995 r. oraz kiedy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warunek trzeci uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej miedzy właściwą jednostka organizacyjna a inwestorem.
Zakupiony projekt powinien zostać zaadaptowny do zakupionej przez nas działki, czyli powinien zawierać:
projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcje i konstrukcje obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia stosownie do potrzeb, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu i odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg, w zależności od potrzeb wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów,
Dysponując prawidłowo sporządzonym projektem budowlanym (w 4 egz.) zaadaptownym do działki, wcześniej posiadanymi dokumentami w postaci aktu nabycia nieruchomości oraz decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu można wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę. Organem administracji architektoniczno-budowlanej, do którego składamy wniosek i który wydaje decyzje o pozwolenie na budowę, jest starostwo lub gmina. Jeżeli złożone przy wniosku o pozwolenie na budowę dokumenty są kompletne i spełniają powyższe wymagania, organ administracji architektoniczno budowlanej wydaje pozwolenie na budowę w formie decyzji. Po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor musi, zgodnie z art. 18 oraz 42 ustawy Prawo budowlane, zatrudnić kierownika budowy. Inwestor ma obowiązek powiadomienia organu, który wydał decyzje o pozwoleniu na budowę, iż zamierza rozpocząć prace budowlane. Składając to powiadomienie występuje równocześnie o wydanie dziennika budowy. Każda budowa rozpoczyna się od protokolarnego przekazania placu budowy kierownikowi budowy.
Przy wyborze zakupu działki rolnej są dwie możliwości: kupno działki pod zabudowę siedliskową lub zakup małej działki i przekształcenie ją w budowlaną.
Jeżeli wybierzemy działkę pod zabudowę siedliskową i będziemy chcieli wybudować na niej dom, najpierw musimy sprawdzić, czy gmina posiada plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli w gminie jest plan zagospodarowania przestrzennego, będzie w nim zaznaczone, jaka powierzchnia ziemi umożliwia budowę domu. Zazwyczaj jest to hektar. Wtedy po kupnie hektara ziemi istnieje od razu możliwość złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Jeżeli jednak w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę dostaniemy bez problemu tylko wtedy, gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Ta średnia waha się zazwyczaj od 7 do 20 ha. Średnia powierzchnia gospodarstwa ogłaszana jest w uchwale Rady Gminy. Aby skutecznie wybrnąć z tej sytuacji należy znaleźć rolnika, który będzie chciał sprzedać kawałek ziemi. Rolnik wystąpi o warunki zabudowy dla tej powierzchni i gdy je otrzyma, będzie możliwe podpisanie z nim umowy przedwstępnej kupna ziemi rolnej. Rolnik wystąpi wtedy o pozwolenie na budowę i wyleje fundamenty. Wówczas można już zawrzeć z rolnikiem umowę warunkową sprzedaży działki z pozwoleniem na budowę. Umowę warunkową, bowiem prawo pierwokupu ziemi rolnej, gdy kupuje ją "nierolnik", ma Agencja Nieruchomości Rolnych. Rolnik dostanie warunki zabudowy, gdy:
co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej będzie zabudowana (jeśli sąsiednia działka jest niezabudowana, nie można się budować, trzeba poczekać, aż gmina sporządzi nowy plan),
Jeżeli jednak zdecydujemy się na zakup małej działki rolnej i przekształcenie jej na budowlaną, musimy wziąć pod uwagę, że zanim otrzymamy pozwolenie na budowę, czeka nas szereg formalności do załatwienia. Między innymi konieczne jest odrolnienie. Polega to na zmianie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania z rolnej na budowlaną i na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Procedurę odrolnienia gruntu przeprowadza gmina w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy decyduje, które z rolniczych terenów mają stać się budowlanymi. Po odrolnieniu ziemi występujemy o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Jest to konieczne wtedy, gdy ziemia jest dobrej jakości - czyli należy do klas I, II, III, III a, III b oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IV a, IV b, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (np. torfy). Czasami zgoda jest również potrzebna przy gruntach klas IV, IV a i IV b pochodzenia mineralnego. Dzieje się tak, jeśli rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim obszarze. Wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej należy złożyć do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie działki. Wniosek o odrolnienie powinien zawierać dokument potwierdzający własność działki (np. akt notarialny), wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypis z rejestru gruntów z odbitką z mapy ewidencyjnej, kopię mapy działki wraz z projektem jej zagospodarowania i zaznaczonym terenem wyłączonym z produkcji rolnej.
Pytanie: Mój problem dotyczy działki - konserwator przyrody ustalił na mojej działce pas ochrony drzew, w związku z czym mam zakaz budowania i nie wiem co robić. Czy mogę ten zakaz znieść (w jaki sposób) lub otrzymać odszkodowanie (w jaki sposób)?
W większości przypadków, aby skutecznie ograniczyć prawo dysponowania nieruchomością przez właściciela np. prawo budowania na niej potrzebne jest uchwalenie właściwego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym dana nieruchomość ma zostać przeznaczona na inne cele. Zgodnie z Art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części, w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:
- zamiany nieruchomości na inną.
Jeżeli wartość nieruchomości ulega obniżeniu w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa wyżej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa wyżej, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa wyżej, ustala się na dzień jej zbycia. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Pytanie: Jaka jest długość pasa ochronnego jeziora? Na którym metrze od jeziora można budować?
Zgodnie z art. 59 prawa wodnego (Dz.U.2001.115.1229) obszary ochronne zbiorników wód śródlądowych, zwane dalej "obszarami ochronnymi"; , stanowią obszary, na których obowiązują zakazy, nakazy oraz ograniczenia w zakresie użytkowania gruntów lub korzystania z wody w celu ochrony zasobów tych wód przed degradacją. Na obszarach ochronnych można zabronić wznoszenia obiektów budowlanych oraz wykonywania robót lub innych czynności, które mogą spowodować trwałe zanieczyszczenie gruntów lub wód, a w szczególności lokalizowania inwestycji zaliczonych do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Obszar ochronny ustanawia, w drodze rozporządzenia, dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej, na podstawie planu gospodarowania wodami na obszarze dorzecza, wskazując zakazy, nakazy lub ograniczenia oraz obszary, na których one obowiązują. Zatem należałoby sprawdzić we właściwym miejscowo zarządzie gospodarki wodnej, bowiem nie ma odgórnie ustalonej granicy od jeziora, za którą można wznosić budynki i budowle.
Pytanie: Poprzedni właściciel, od którego zakupiłem działkę dostał pozwolenie na budowę w ramach siedliska rolniczego na cały 1,09 ha i rozpoczął budowę domu jednorodzinnego. Po czym podzielił całość na 3 działki, z czego ja kupiłem tą część środkową (3060 m2) z rozpoczętą budową. Każda z trzech działek posiada bezpośredni dojazd do drogi gminnej. Jest to w dalszym ciągu ziemia rolna z pozwoleniem na budowę i rozpoczętą budową (postawione fundamenty). Ja nie zamierzam wprowadzać żadnych zmian w projekcie domu i chcę kontynuować budowę w celu zamieszkania z rodziną. Po zgłoszeniu w Starostwie Powiatowym Przeniesienia pozwolenia na budowę na mnie występuje sprzeczność zastosowania przepisu o zabudowie siedliskowej, gdyż dotyczyło to wcześniej całego areału 1,09 ha. Ja w tym celu staram się o dzierżawę rolniczą dwóch sąsiednich działek z przed podziału. Ponadto Uchwałą Rady Miejskiej z sierpnia 2006 r. na teren obejmujący przedmiotowe działki ma zostać sporządzony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, gdzie projektowane jest pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Czy w tym przypadku dzierżawa rolnicza dwóch działek z wcześniejszego areału pozwoli na przeniesienie na mnie pozwolenia na budowę, czy też mam występować o odrolnienie mojej działki w celu kontynuowania budowy (boję się o długi czas oczekiwania)?
Na wstępie należy zaznaczyć, że oczywiście istnieje możliwość przeniesienia ostatecznej decyzji pozwoleniu na budowę. Z taką sytuacją właśnie mamy do czynienia. Zgodnie z art. 40 prawa budowlanego, organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, za zgodą strony (zbywca nieruchomości), na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu (nabywca nieruchomości), jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę możliwe jest tylko wtedy, gdy osoba na którą ma być przeniesiona decyzja posiada uprawnienia do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. w razie przeniesienia własności). Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę podlega opłacie skarbowej w wysokości 76 zł.
Zgodnie z art. 40 ustawy prawo budowlane identycznie należy postąpić jak w przypadku przeniesienia pozwolenia na budowę w odniesieniu do decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych. Organ budowlany wstrzymuje pracę budowlane między innymi w sytuacji, gdy pozwolenie na budowę w sposób istotny odbiega od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach np. podział nieruchomości. W ciągu 2 miesięcy organ budowlany powinien wydać odpowiednie decyzje mające na celu unormowanie zaistniałej sytuacji poprzez wstrzymanie decyzji. Może zakazać w tym terminie dalszych robót, nałożyć obowiązek wykonania określonych czynności, a w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę - nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian. Po upływie terminu lub na wniosek
inwestora, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa wyżej (w przypadku istotnego odstąpienia), i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo - jeżeli budowa została zakończona - o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zatem możliwe jest również przeniesienie decyzji pozwalającej na wznowienie robót, jeśli zbywca był zobowiązany taką uzyskać po dokonaniu zmian poprzez podział nieruchomości.
Zawiadomienie o sporządzaniu miejscowego planu
Pytanie: Czy Gmina uchwalając plan zagospodarowania, musi pisemnie poinformować o tym zainteresowane strony ( właścicieli działek)? Gmina uchwaliła plan zagospodarowania, przedtem jak się dowiedziałam "pocztą pantoflową" była możliwość wnoszenia uwag. Po tym zdarzeniu wniosłam pismo zawierające moje uwagi co do planu zagospodarowania przestrzennego. Otrzymałam wiadomość ze nie będą one rozpatrzone gdyż minął termin na wnoszenie uwag. Czy w postępowania administracyjnym nie obowiązują nałożone k.p.a. zasady, że powinnam zostać powiadomiona na piśmie o wywieszeniu owego planu i terminie wnoszenia uwag? Czy w tym momencie mogę odwołać się i na jakiej podstawie (akt prawny)?
W trakcie sporządzania planu zagospodarowania nie zawiadamia się indywidualnie każdego z właścicieli działek. Zgodnie z art. 17, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego między innymi:
- ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia;
- rozpatruje zgłoszone wnioski, w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu ich składania;
Następnie plan podlega uzgodnieniu z różnymi organami. Na koniec ogłasza się, w taki sam sposób jak wskazany powyżej o wyłożeniu projektu
planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia i wykłada się ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami. Również i w tym momencie można wnosić uwagi do planu. Czas na wnoszenie tych uwag nie może być krótszy niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia planu. Wskazać należy, że organ nie musi obowiązkowo przyjąć uwag do planu, a możliwość zaskarżenia planu i nieuwzględnienia uwag powstanie dopiero po jego uchwaleniu. Plan miejscowego zagospodarowania jest przepisem gminnym i może być zaskarżony na podstawie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym, zgodnie z którym, każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może - po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia - zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. W tym postępowaniu można również podnosić uchybienia związane z samym trybem uchwalenia planu.
Artykuł opublikowany w nr 3/2009 [27] dwumiesięcznika Pomysł na dom.
Odwiedzono: 11405 razy

References: art. 18
 Art. 36
 art. 59
 art. 40
 art. 40
 art. 17
 art. 101