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Timestamp: 2016-10-27 19:03:59+00:00

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121 III 16335. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 6. Juni 1995 i.S. E. gegen B. (Berufung)
Baisse de loyer (art. 270a CO). Le bailleur peut s'opposer � une demande de baisse de loyer fond�e sur la m�thode relative en excipant que le dernier loyer n'est pas abusif malgr� la modification des bases de calcul, du moment qu'il ne lui procure pas un rendement excessif (confirmation de la jurisprudence; consid. 2). Faits � partir de page 163
A.- Der Beklagte ersteigerte am 27. Mai 1992 f�r Fr. 210'000.-- eine Liegenschaft in L. Mit Vertrag vom 15. August 1992 vermietete er der Kl�gerin eine sich in diesem Haus befindende 3 1/2-Zimmer-Wohnung mit Mietbeginn per 1. September 1992 zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'485.-- zuz�glich Nebenkosten.
B.- Die Kl�gerin verlangte ab 1. April 1994 eine Mietzinsreduktion entsprechend der Herabsetzung des Hypothekarzinssatzes von urspr�nglich 7% auf 5,5%. Der Pr�sident des Bezirksgerichts Kreuzlingen senkte mit Entscheid vom 1. Juni 1994 den Mietzins per 1. April 1994 um 8,5% (Mietzinsreduktion von 11,5% abz�glich 1,79% Teuerung und 1,21% allgemeine Kostensteigerung) auf Fr. 1'359.--. Einen dagegen gerichteten Rekurs des Beklagten wies die Rekurskommission des Obergerichts des Kantons Thurgau am 25. Juli 1994 ab.
C.- Mit seiner Berufung beantragt der Beklagte dem Bundesgericht die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Abweisung des Herabsetzungsbegehrens unter Beibehaltung des bisherigen Mietzinses von Fr. 1'485.-- zuz�glich Nebenkosten, eventuell die R�ckweisung der Streitsache an die Vorinstanz.
Das Bundesgericht heisst die Berufung des Beklagten gut, hebt das angefochtene Urteil auf und weist die Streitsache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ck.
2. a) Nach Art. 270a Abs. 1 OR kann der Mieter den Mietzins als missbr�uchlich anfechten und die Herabsetzung auf den n�chstm�glichen K�ndigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen �nderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Art. 269 und Art. 269a OR �bersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
b) Der zul�ssige Mietzins wird einerseits markt- oder kostenm�ssig ermittelt, anderseits absolut oder relativ. Die absolute Berechnungsmethode bestimmt den f�r ein Objekt allgemein zul�ssigen Mietzins, die relative die Zul�ssigkeit einer einseitig beanspruchten Vertrags�nderung. Beide Methoden gr�nden auf den f�r das Mietobjekt massgebenden markt- oder kostenm�ssigen Kriterien, die relative aber zus�tzlich auf der vorangegangenen Preisgestaltung. Mit der absoluten Methode wird ein Zins unabh�ngig von fr�heren vertraglichen Gegebenheiten kontrolliert, mit der relativen dagegen die Zul�ssigkeit einer Vertrags�nderung im Lichte des Vertrauensgrundsatzes (BGE 120 II 240 E. 2, 302 E. 6). Mit andern Worten hat die absolute Methode allein das Ergebnis der Zinsgestaltung zum Gegenstand, die relative zus�tzlich das Vorgehen.
c) Geht es um Mietzinserh�hungen, so sch�tzt die relative Berechnungsmethode das Vertrauen des Mieters in das bisherige rechtsgesch�ftliche Verhalten seines Vertragspartners. Namentlich darf er davon ausgehen, der vertraglich vereinbarte oder nachtr�glich angepasste Mietzins verschaffe dem Vermieter einen zul�ssigen und gen�genden Ertrag, sofern dessen Ungen�gen nicht durch eine hinreichende Vorbehaltserkl�rung zum Ausdruck gebracht wurde (Art. 18 VMWG, SR 221.213.11; BGE 118 II 124 und 130). Ausserhalb eines ausdr�cklichen Vorbehalts sind daher im Anwendungsbereich der relativen Berechnungsmethode einseitige Mietzinserh�hungen nur soweit zul�ssig, als die Verh�ltnisse sich seit der letzten Festsetzung ver�ndert haben (BGE 118 II 130 E. 3a). Die relative Methode geht damit der absoluten insoweit vor, als sie der Erzielung selbst eines absolut nicht missbr�uchlichen Ertrags entgegensteht, wenn die Forderung gegen erwecktes Vertrauen verst�sst. Anderseits hat die absolute Methode wiederum Vorrang, wenn eine relativ an sich zul�ssige Forderung einen absolut missbr�uchlichen Ertrag erg�be. Hier greift unmittelbar der BGE 121 III 163 S. 165gesetzliche Missbrauchsbegriff und ist die Zinsgestaltung auf das Mass des absolut Zul�ssigen begrenzt (BGE 114 II 361 E. 5).
d) Geht es um Mietzinsherabsetzungen, beschr�nkt die relative Methode die Forderung des Mieters insofern, als von vornherein nur solche �nderungen der Berechnungsgrundlagen in Anschlag gebracht werden d�rfen, die sich seit der letzten Mietzinsfestsetzung verwirklicht haben. Im Verh�ltnis zur absoluten Methode stellt sich sodann die Frage, ob einem relativ berechtigten Herabsetzungsbegehren die Einrede entgegengehalten werden kann, der bisherige Mietzins sei trotz ver�nderter Berechnungsgrundlagen weiterhin nicht missbr�uchlich, da er dem Vermieter keinen �bersetzten Ertrag aus der Mietsache verschaffe. Unter der Geltung des BMM gestand das Bundesgericht dem Vermieter diese Einrede zu (BGE 116 II 73 und 594 E. 6a). In seiner Rechtsprechung zum neuen Mietrecht hat es verschiedentlich darauf verwiesen (BGE 120 II 240 E. 2 und 302 E. 6b). In BGE 120 II 240 E. 2 hat es zudem klargestellt, dass die absolute Berechnungsmethode sowohl bei der konsensualen Festsetzung des Mietzinses (insbesondere der Anfangsmiete) wie bei der einseitigen Mietzinsanpassung (Erh�hung oder Herabsetzung) Anwendung finde, die relative dagegen bloss bei der einseitig beanspruchten Vertrags�nderung.
aa) Das Bundesgericht hat die Zul�ssigkeit der Einrede des nicht missbr�uchlichen Ertrags im Herabsetzungsverfahren namentlich mit der Gleichbehandlung von Mieter und Vermieter begr�ndet (BGE 116 II 73 E. 2a). Da der Mieter gegen�ber einem Erh�hungsbegehren des Vermieters einwenden k�nne, dieser w�rde mit dem relativ an sich zul�ssigen Mietzins einen �bersetzten und damit absolut unzul�ssigen Ertrag erzielen, m�sse dem Vermieter im Herabsetzungsverfahren auch gestattet sein nachzuweisen, der bisherige Mietzins verschaffe ihm keinen absolut missbr�uchlichen Ertrag. Art. 14 BMM (heute Art. 269 OR) trete hier als Korrektiv ein. Diese Rechtsprechung fand in der Lehre grunds�tzlich Zustimmung (LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht f�r die Praxis, 3. Aufl. 1992, S. 189 Ziff. 4.3.5; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, S. 173 f.; ZIHLMANN gem�ss mp 1994, S. 149; insoweit auch PHILIPPE RICHARD, Articles 269 CO et 269a CO; m�thodes absolue et relative; rapport entre les articles 269 CO et 269a CO; �tat de la question, Cahiers du bail 1992, S. 65 ff., S. 76 f.; GM�R/THANEI, Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinserh�hung, BGE 121 III 163 S. 166Fachheft Mietrecht Nr. 3, Z�rich 1993, S. 40; in diesem Sinn wohl auch HABERMACHER-DROZ, Die neuere Rechtsprechung zum Thema Mietzins, mp 1992, S. 155 ff., S. 184; insoweit zustimmend BEAT ROHRER, Die sogenannte "relative Methode" als Beschr�nkung der Mietzinsgestaltungsrechte des Vermieters nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichts, SJZ 90/1994, S. 153 ff., S. 154 f. und S. 158, welcher Autor allerdings die relative Methode grunds�tzlich in Frage stellt; Kritik hiezu in SJZ 90/1994, S. 207; vgl. ferner Cahiers du bail 1994, S. 118 f.).
In einem Teil der Literatur zum geltenden Recht wird demgegen�ber unter Berufung auf das Vertrauensprinzip, welches f�r das gesamte Mietrecht gelte, und dessen Stellung in der j�ngeren Rechtsprechung eher verst�rkt worden sei, dem Vermieter die Einrede des nicht missbr�uchlichen Ertrags versagt, sofern er nicht einen entsprechenden Vorbehalt angebracht habe. Zwar wird grunds�tzlich anerkannt, dass der Vermieter im Herabsetzungsverfahren die Vermutung des �bersetzten Mietzinses umstossen k�nne, weil er trotz ver�nderter Berechnungsgrundlagen mit den Mietzinseinnahmen keinen �bersetzten Ertrag erziele, jedoch die Auffassung vertreten, die relative Methode habe als allgemeiner Grundsatz f�r das gesamte Mietrecht Bedeutung, so dass die daraus abgeleitete Annahme, der bisherige Mietzins verschaffe dem Vermieter einen sowohl zul�ssigen als auch gen�genden Ertrag, ebenfalls im Herabsetzungsverfahren gelte. Die Einrede des unver�ndert nicht missbr�uchlichen Ertrags sei unter vertrauensrechtlichen Prinzipien nicht ohne weiteres zul�ssig, weshalb sich der Vermieter darauf nur berufen k�nne, wenn er diesen Umstand dem Mieter durch einen g�ltigen Vorbehalt bekannt gegeben habe. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben k�nne sich der Mieter darauf verlassen, die Basis des Mietverh�ltnisses sei oder bleibe so, wie sie bei Mietbeginn oder bei einer sp�teren Mietzinsanpassung festgelegt worden sei; stillschweigende Vorbehalte d�rften ihm nicht entgegengehalten werden. Der Vertrauensgrundsatz gelte f�r Vermieter und Mieter gleichermassen (BRUNNER/STOLL, Die Mietzinsherabsetzung, mp 1993, S. 99 ff., S. 112 und S. 118 ff., insbesondere S. 120). Dieser Auffassung haben sich einzelne kantonale Gerichte angeschlossen (Bezirksgericht Arlesheim in mp 1994, S. 103 ff.; Mietgericht Affoltern und Obergericht Z�rich in mp 1994, S. 144 ff.; Obergericht Basel-Landschaft in mp 1994, S. 204 ff.). Zum Teil wird dabei allerdings die Einrede des unzureichenden Ertrags f�r besondere Umst�nde, namentlich im langj�hrigen Mietverh�ltnis, vorbehalten (mp 1994, S. 204 ff. E. 5 und 6). Demgegen�ber l�sst das Bezirksgericht Meilen die BGE 121 III 163 S. 167Einrede des unzureichenden Ertrags weiterhin allgemein zu (mp 1994, S. 99 ff. E. 4), ebenso das Kantonsgericht der Waadt (Cahiers du bail 1994, S. 118 f.).
bb) Das geltende Recht hat zur zul�ssigen Mietzinsgestaltung das fr�here im wesentlichen �bernommen, so dass sich allein die Frage einer �nderung der im Jahre 1990 begr�ndeten Praxis stellt. Sie m�sste sich auf sachliche und ernsthafte Gr�nde st�tzen k�nnen (BGE 114 II 131 E. 1d, BGE 111 II 308 E. 2).
Die grammatikalische Auslegung des Gesetzes indiziert eine Praxis�nderung nicht. Der Wortlaut von Art. 270a Abs. 1 OR verlangt f�r eine Herabsetzung kumulativ eine �nderung der Berechnungsgrundlagen und einen �bersetzten Ertrag, wobei er ausdr�cklich auf Art. 269 OR mitverweist (vgl. BRUNNER/STOLL, a.a.O., S. 112 Fn. 49). Danach stehen dem Vermieter nicht nur Einw�nde aus der relativen Methode, sondern ebenfalls der Nachweis des nicht �bersetzten Mietertrags offen.
In teleologischer Hinsicht stellt sich namentlich die Frage nach der Tragweite des Vertrauensschutzes. Die Rechtsprechung versteht den Grundsatz in dem Sinne, dass der Mieter Vertrags�nderungen nicht hinzunehmen hat, mit denen er aus dem Verhalten des Vermieters nach Treu und Glauben nicht rechnen musste. Darauf gr�ndet die im geltenden Recht in Art. 18 VMWG �bernommene Rechtsprechung zum Erfordernis eines Vorbehalts bei ungen�gendem Ertrag (BGE 118 II 124 E. 4b, 422 E. 3 und 117 II 161 E. 3). Ihrem Wesen nach sch�tzt die Vorbehaltsobliegenheit vor bestimmten Vertrags�nderungen, nicht aber vor einer inhaltlich unver�nderten Weitergeltung des Vertrags. Mit andern Worten hat der so begr�ndete Vertrauensgrundsatz blosse Abwehrfunktion, vermag dagegen den Vertragsinhalt nicht positiv zu gestalten. Beharrt daher der Vermieter auf dem bisherigen, absolut berechnet weiterhin nicht missbr�uchlichen Mietzins, kann ihm nicht vorgeworfen werden, sich eine stille Mietzinserh�hung vorbehalten zu haben. Auch nach Sinn und Zweck des Gesetzes sind demzufolge f�r die Herabsetzung des Mietzinses eine wesentliche Ver�nderung der Berechnungsgrundlagen und zus�tzlich ein missbr�uchlicher Ertrag aus der Mietsache gefordert. Somit unterliegt ein Herabsetzungsbegehren weiterhin einer doppelten Schranke. Einerseits wird es insoweit durch die relative Methode beschr�nkt, als nur solche Kosten�nderungen zu ber�cksichtigen sind, die seit der letzten Mietzinsfestsetzung eingetreten sind, anderseits muss der angegriffene Mietzins absolut missbr�uchlich sein. Mit andern Worten ist einem BGE 121 III 163 S. 168Herabsetzungsbegehren gegen den Willen des Vermieters nur stattzugeben, wenn sich der Ertrag aus der Mietsache wegen der �nderung der Berechnungsgrundlagen seit der letzten Mietzinsfestsetzung als missbr�uchlich erweist. Anders gestaltet die Rechtslage sich vertrauenstheoretisch nur, wenn der Mieter aus dem Verhalten des Vermieters weitergehend darauf vertrauen durfte, der Mietzins werde unbesehen der Ertragslage bei n�chster Gelegenheit ver�nderten Berechnungsgrundlagen angepasst.
Damit gilt weiterhin, dass die absolute Methode der relativen in jedem Fall einer einseitig beanspruchten Mietzinsanpassung Schranken zu setzen vermag, sei es, dass eine relativ berechtigte Erh�hung sich am Einwand des �bersetzten Ertrags bricht, sei es, dass eine relativ berechtigte Herabsetzung nicht durchzusetzen ist, weil der angegriffene Mietzins absolut berechnet nicht missbr�uchlich ist. In diesem Sinne ist das Prinzip der Gleichbehandlung von Mieter und Vermieter (BGE 116 II 73) auch unter dem geltenden Recht zu beachten. Daran �ndert nichts, dass im allgemeinen bloss der Vermieter die konkrete Ertragslage kennt. Dies wirkt sich nach dem Gesagten allein in der Vorbehaltsobliegenheit aus, welcher indessen ausschliesslich eine Abwehrfunktion zukommt. Dagegen w�rde die durchgreifende Anwendung der relativen Methode zu einem Anpassungsautomatismus f�hren, welcher der Regelungsabsicht des Gesetzgebers nicht entspricht, auch nicht in der einseitigen Form eines Senkungsmechanismus.
116 II 73,
118 II 130 suite... ,
art. 270a CO suite... ,
Art. 14 BMM

References: Art. 270
 Art. 269
 Art. 269
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 14
 Art. 269
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 270
 Art. 269
 Art. 18
 BGE 

art. 270

Art. 14