Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/RECTIFICACION-DE-CABIDA-Y-LINDEROS-5679-boe22112019-rDGRN15102019
Timestamp: 2020-01-23 21:21:27+00:00

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RESOLUCIONES - RECTIFICACIÓN DE CABIDA Y LINDEROS.
RECTIFICACIÓN DE CABIDA Y LINDEROS.
Resolución de 15 de octubre de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de A Pobra de Trives, por la que suspende la inscripción de la rectificación de cabida y linderos de dos fincas que constan inmatriculadas en el año 2007.
I Mediante escritura autorizada el día 27 de julio de 2018 por el notario de Madrid, don Pedro Luis Gutiérrez Moreno, con el número 1.894 de protocolo, se autorizó la subsanación de otra anterior, a fin de rectificar los linderos y la superficie de las descripciones de dos fincas que fueron inmatriculadas en el año 2007.
II Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de A Pobra de Trives, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
"Objeto: Calificación negativa escritura pública.
Puebla de Trives, a 30 de mayo de 2019 Fdo. Cayetano Prada González. Registrador de la Propiedad Interino de Pobra de Trives".
III Contra la anterior nota de calificación, doña E. Q. B., interpuso recurso el día 22 de julio de 2019 mediante escrito en los siguientes términos:
Segundo.-En lo que hace a la finca número 2.895, entiende el registrador (según recoge en el apartado hechos, párrafo penúltimo), que: no puede accederse a lo solicitado en cuanto a la finca número 2.895 ya que existe una diferencia de superficie de 458 metros cuadrados, lo que supone un aumento de cabida de un 660% aproximadamente y una rectificación de linderos en tanto en cuanto que consta en el Registro que linda por el oeste con camino y ahora se dice que linda con camino por el norte lindando ahora por el oeste con la parcela 6 del polígono 71 y antes con camino existiendo por tanto dudas fundadas en cuanto a la identidad de la finca.
1. Las actuales dimensiones y cartografía de Catastro:
a) Los propietarios que han transmitido la propiedad en 2017, por la que se declara explícitamente que en la transmisión la realidad física corresponde con la descripción y cartografías catastrales (...)
b) La propietaria precedente (Dña. J. P. P.) que transmitió la propiedad en diciembre de 2006 (...)
c) Hago notar además que éstas son las dos únicas transmisiones que han sido objeto de escritura pública y de inscripción en Registro.
Por tanto, en ambas transmisiones se ha reconocido que la parcela vendida corresponde a la de Catastro dimensionada en 527 m\"b2 y que la realidad física corresponde a la realidad actualmente reflejada por Catastro.
d) (...) Antecedentes en Catastro de un inmueble , que ha sido extraído de Catastro. Se puede ver que las dimensiones de 527 m\"b2 de parcela corresponden a una valoración colectiva urbana (revisión) que refleja la primerísima vez en la que se hace una delimitación y cartografía de cada una de las propiedades del núcleo urbano (...) en A Abeleda. Esta primera delimitación específica de la propiedad aparece al mismo tiempo que las correspondientes a las propiedades colindantes ( valoración colectiva urbana de febrero 2008). Esto significa que, según el procedimiento administrativo de aplicación, estas primeras delimitaciones y descripciones catastrales fueron comunicadas a los propietarios, sin que se produjera ninguna reclamación por parte de ninguno de los titulares colindantes ni en los plazos establecidos ni en los 11 años posteriores.
e) Lo que ha sido expuesto en los dos puntos anteriores queda reflejado en la certificación catastral de fecha 6 de noviembre de 2006, que acompañó a la escritura pública del 11 de diciembre del 2006 (...) debiendo resaltar que consta al pie de página que no existen colindantes , lo cual refleja que la división de parcelas no estaba aún hecha por Catastro y que se formalizó en febrero 2008 para todos los propietarios.
f) La dimensión de 68 m\"b2 que aparece en escritura proviene de una serie de errores administrativos que se han ido trasladando de escritura pública en escritura pública. En detalle:
- La primera escritura pública se hizo en diciembre 2006. La parcela con vivienda que se vendía era C/ (...) Al no haber otro documento oficial de referencia para las dimensiones salvo las catastrales, notaría decide reflejar la dimensión de Catastro (69 m\"b2 de parcela).
- En primer lugar: Catastro no había establecido la cartografía y las delimitaciones de ninguna de las fincas del núcleo urbano.
- En relación con esta propiedad que nos ocupa, el documento número 6 muestra que de la construcción aparece detallada sólo la planta superior planta 01 (como si ésta estuviera suspendida en el aire) y con medidas incorrectas.
- Después del expediente de febrero 2008 en el que Catastro delimita las parcelas del núcleo urbano por primera vez, se corrige esta información para reflejar por primera vez la planta inferior de la vivienda de 154 m\"b2 (...).
- Aun así, sigue existiendo error en las mediciones de Catastro porque la superficie de la planta superior coincide históricamente con la de la planta inferior a excepción de un balcón. Con la dimensión de la construcción de 337 m\"b2 que aparecen en Catastro actualmente se reflejó finalmente en 2017, indicando que la fecha efectiva de este valor era el 25 de agosto de 2008 (...)
2. Esta casa con las dimensiones y configuración que figuran en Catastro actualmente fue rehabilitada completamente y ha estado ocupada durante al menos los últimos 9 años sin que ningún colindante haya reclamado nunca otros límites diferentes a los existentes en la actualidad (los mismos que los de Catastro).
3. En cuanto a colindantes actuales hago saber que la que suscribe también propietaria de las propiedades al sur y al oeste de la finca en cuestión. Al este la finca está delimitada por un elemento arquitectural fijo (muro de más de 3 metros de alto muy antiguo en piedra) y esta delimitación corresponde con los límites establecidos por Catastro.
4. La finca objeto de este escrito, es conocida por los vecinos históricamente como la (...) coincidiendo con la realidad física actual. No ha sufrido nunca variaciones en los muros que delimitan la construcción ni de la planta superior ni de la planta inferior ni en elementos de acceso fijos (escaleras en piedra). La parcela de 527 m\"b2 está cercada con elementos fijos históricos (muros de piedra) y por camino público.
La finca fue modificada en Catastro en dos ocasiones, en fecha 18 de febrero de 2008 y en fecha 25 de agosto del mismo año, para reflejar la realidad física de la misma. Si bien es cierto que el organismo que prevalece es el Registro, el Catastro sirve, como mínimo, para indicar indicios, por lo que se debería realizar una medición de la finca para comprobar que el error existe y proceder a subsanarlo en vez de, directamente, dictar calificación negativa (...)
Segundo [sic].-Respecto de la finca número 2.896, el registrador indica (último párrafo de los hechos), que sí es posible practicar la rectificación, por no albergar dudas en cuanto a su identidad, siendo precisa una solicitud expresa de inscripción parcial.
Por ende, debe recordarse que, conforme al artículo 425 del Reglamento Hipotecario, presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro, aun cuando materialmente no se haya hecho constar íntegramente en el asiento, pero en la nota de despacho se hará referencia en todo caso, a esa circunstancia .
La mera presentación de la documentación en el Registro lleva implícita la solicitud de inscripción, y en dicha presentación y correlativa solicitud de inscripción se debe entender comprendido el conjunto de operaciones y asientos regístrales de que el título calificado sea susceptible, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo (cfr. artículo 425 del Reglamento Hipotecario antes transcrito), exclusión expresa que en el presente caso no se ha producido.
Tercero.-Subsidiariamente, para el caso de que no se entienda viable el presente cauce de solicitud de rectificación de la cabida de la finca para alcanzar el objetivo pretendido por la que suscribe, se estime que es de aplicación en todo caso, el procedimiento indicado en los artículo 199 y 201.1 en relación con el 203 de la Ley Hipotecaria.
- Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
Artículo 18: (...).
Artículo 199: (...).
Artículo 201: (...).
- Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado:
- Respecto de la finca 2.895, proceder a acceder a lo peticionado, rectificando la cabida para que la misma se corresponda con la realidad física y con la realidad documental que obra en el Catastro, de manera que coincida también con la realidad documental del Registro.
- Respecto de la finca 2.896, proceder a acceder a lo peticionado, rectificando de oficio la cabida, dado que nada obsta para que se lleve a término, según se desprende de la propia calificación negativa, así como en aplicación del principio de rogación.
Subsidiariamente, para el caso de entender que no procede la/s petición/es anteriormente interesadas, se acceda a estimar que el procedimiento adecuado para llevar a término lo interesado es el expediente para rectificar la superficie de las fincas previsto en el artículo 199 en relación con el 201.1 y 203 de la Ley Hipotecaria."
IV Mediante escrito, de fecha 6 de agosto de 2019, el registrador se ratificó en su calificación, emitió informe, y remitió el expediente a este Centro Directivo, haciendo constar que el notario autorizante del título calificado, tras haber sido debidamente notificado del recurso interpuesto, no había realizado alegaciones.
1. En el año 2007 se inmatriculó la finca 2.895 del término municipal de A Teixeira con una superficie de 69 metros cuadrados de suelo con determinada edificación en su interior, y la finca 2.896, de igual término con una superficie de 1.617 metros cuadrados de suelo, todo ello según sendas certificaciones catastrales coincidentes con las superficies de las respectivas fincas.
El registrador en cuanto a la primera finca, la registral 2.895, suspende la inscripción de la rectificación pretendida porque "existe una diferencia de superficie de 458 metros cuadrados, lo que supone un aumento de cabida de un 660% aproximadamente y una rectificación de linderos en tanto en cuanto que consta en el Registro que linda por el oeste con camino y ahora se dice que linda con camino por el norte lindando ahora por el oeste con la parcela 6 del polígono 71 y antes con camino existiendo por tanto dudas fundadas en cuanto a la identidad de la finca". Y señala que "al no ser admisibles los procedimientos de rectificación de superficie y exceso de cabida a un caso como el presente en el que hay dudas razonables de la identidad de la finca, lo procedente es inmatricular la superficie no inscrita".
Respecto de la finca número 2.896 señala que "sí es posible practicar la rectificación por no albergar dudas en cuanto a su identidad siendo precisa una solicitud expresa de inscripción parcial".
La interesada y recurrente alega, en esencia, en cuanto a la primera finca, que la superficie que se hizo constar en la escritura con la que se inmatriculó la finca proviene de una serie de errores que luego se han rectificado en el Catastro, y que "si bien es cierto que el organismo que prevalece es el Registro, el Catastro sirve, como mínimo, para indicar indicios, por lo que se debería realizar una medición de la finca para comprobar que el error existe y proceder a subsanarlo en vez de, directamente, dictar calificación negativa". Y subsidiariamente, "para el caso de que no se entienda viable el presente cauce de solicitud de rectificación de la cabida de la finca para alcanzar el objetivo pretendido (...) se estime que es de aplicación en todo caso, el procedimiento indicado en los artículos 199 y 201.1 en relación con el 203 de la Ley Hipotecaria".
Respecto de la segunda finca, alega que "no es necesario, como indica el Registrado [sic] que se proceda a presentar una solicitud expresa de inscripción parcial pues hacerlo sería una redundancia, cuando ya se ha interesado en el escrito que ha dado lugar a la presente calificación negativa".
2. Ha sido definido el exceso de cabida en numerosas ocasiones por este Centro Directivo, (véase, por ejemplo, las Resoluciones de 26 de junio de 2019 y las en ella citadas) considerando que el mismo, en relación a su naturaleza y alcance, y en base a los argumentos legales correspondientes, puede configurarse como aquel procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro: "Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, siguiendo esta doctrina consolidada: a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente . Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado".
En efecto, la finca 2.895 consta inmatriculada con una determinada ubicación, delimitación y superficie catastral de 69 metros cuadrados, y el hecho de que posteriormente, por las razones que fueran y conforme a la normativa catastral, el Catastro haya modificado la delimitación y superficie catastral de un determinado inmueble catastral para aumentarla hasta llegar a los 527 metros cuadrados actuales, lo que pone de manifiesto es que se han incorporado a un determinado inmueble catastral con una determinada referencia catastral, porciones de territorio adyacentes que antes no estaban incluidos en dicho inmueble catastral. Pero ello no permite rectificar la delimitación y superficie de la finca registral que fue inmatriculada, porque existe, no solo duda fundada, sino certeza plena, de que, como señalada la doctrina de este Centro Directivo antes citada, "la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente".
3. En cuanto a la otra finca registral, la 2.896, que fue inmatriculada con una superficie catastral de 1.617 metros cuadrados que ahora se pide rectificar hasta los 1.692 metros cuadrados que actualmente constan en Catastro, también debería analizarse, conforme a la doctrina expuesta, si ese aumento de superficie de 75 metros cuadrados constituye la simple rectificación de un error aritmético en la medición interior del área encerrada en un determinado recinto que permanece inalterado, o supone una rectificación geométrica perimetral del recinto para englobar porciones de terreno adicionales.
Y a tal efecto, sí que ha de revocarse la calificación registral y estimarse el recurso en este punto, dado que el artículo 425 del Reglamento Hipotecario, acertadamente invocado por la recurrente, es muy claro al respecto al señalar que "presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro".
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio de 2019 y las en ella citadas.

References: Resolución 
 artículo 425
 artículo 425
 artículo 199

Artículo 18

Artículo 199

Artículo 201
 artículo 199
 artículo 425