Source: https://www.jusmeum.de/urteil/bgh/af96a344b95fa54e17c692359c11975aa6b455cfd949aa10470fbfdde52bcb87
Timestamp: 2020-07-04 08:44:30+00:00

Document:
BGH, VIII ZR 182/06: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 18.04.2007, VIII ZR 182/06
Aktenzeichen: VIII ZR 182/06
Verkündet am: 18. April 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569
Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt
oder eine Abmahnung erteilt hat.
BGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06 - LG Düsseldorf
vom 18. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers,
Dr. Wolst und Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer
des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Mai 2006 im Kostenpunkt
und insoweit aufgehoben, als es die Berufung des Klägers gegen
das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 13. Februar 2004 wegen der Abweisung der Klage auf Zahlung von Miete in Höhe von
2.332,76 € nebst Zinsen zurückgewiesen hat und als es die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf
vom 13. Februar 2004 mit der Maßgabe zurückgewiesen hat, dass
der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die Beklagte
460 € nebst Zinsen zu zahlen.
1Mit Mietvertrag vom 12. Januar 2002 vermietete der Kläger der Beklagten eine etwa 30 qm große Wohnung in einem Anbau seines Hauses. Der Mietvertrag war mit der Begründung auf den 31. Dezember 2003 befristet, dass das
bestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden solle. Die Nettomiete betrug 230 € monatlich. Die Beklagte leistete eine Mietsicherheit von 460 €.
2Mit Schreiben vom 16. September 2002 kündigte die Beklagte den Mietvertrag zum 1. Januar 2003. Der Kläger widersprach der Kündigung unter Hinweis auf die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages bis zum 31. Dezember
2003. Im November 2002 stellte die Beklagte, die in diesem Monat die Wohnung mit Zustimmung des Klägers gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensgefährten bewohnte, Schimmelpilzbefall an der Tapete hinter ihrem Schrank und
hinter dem Bett fest. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2002 erklärte sie die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Als Grund für die Kündigung
gab sie im Kündigungsschreiben unter Hinweis auf den Schimmelpilzbefall an,
dass sie unter Neurodermitis und Asthma leide und in den letzten Monaten laufend Hautausschlag und öfters Asthmaanfälle gehabt habe. Einige Tage später
zog die Beklagte aus der Wohnung aus und zahlte keine Miete mehr.
3Der Kläger hat von der Beklagten - soweit für die Revision noch von Interesse - die Zahlung der Miete für die zwölf Monate von Januar bis Dezember
2003 in Höhe von insgesamt 2.760 € nebst Zinsen verlangt. Die Beklagte hat
von dem Kläger im Wege der Widerklage die Rückzahlung der Mietsicherheit in
Höhe von 470 € einschließlich 10 € aufgelaufener und zuzüglich weiterer Zinsen beansprucht.
4Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Widerklage verurteilt, an die Beklagte 670 € nebst Zinsen zu zahlen. Die hiergegen eingelegte Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die
Beklagte 460 € nebst Zinsen zu zahlen. Wegen des Mietzinsanspruchs in Höhe
von zuletzt 2.332,76 € und der Widerklage hat das Berufungsgericht die Revision zugelassen. Mit seiner Revision erstrebt der Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 2.332,76 € nebst Zinsen und die Abweisung der Widerklage.
5Die Revision hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
6Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht im Wesentlichen ausgeführt:
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei das Mietverhältnis nicht 7
durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündigung der Beklagten beendet worden. Der Beklagten habe kein ordentliches
Kündigungsrecht zugestanden, da das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember
2003 befristet gewesen sei. Die Befristung des Mietverhältnisses sei wirksam
gewesen. Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genüge den Anforderungen
des § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB.
8Der Mietvertrag sei aber durch die fristlose Kündigung der Beklagten
vom 6. Dezember 2002 beendet worden. Diese Kündigung sei nach § 543
Abs. 1 Satz 1, § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung gerechtfertigt gewesen. Den Lichtbildern sei zu entnehmen, dass die
Wohnung in gesundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen
sei. Das Kündigungsrecht sei auch nicht ausgeschlossen. Die Beklagte habe
den gesundheitsgefährdenden Zustand nicht zu vertreten. Zwar ergebe sich
aus dem Sachverständigengutachten, dass die Schimmelbildung nicht durch
Baumängel verursacht worden sei, sondern durch das geringe Raumvolumen
der Wohnung zusammen mit dem Lüftungsverhalten der Beklagten. Doch sei
das vom Gutachter ermittelte Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmelbildung hätte vermeiden lassen, der Beklagten nicht zumutbar gewesen. Denn
danach hätte die Wohnung bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwesenheit während des Tages vier Mal und bei Anwesenheit während des Tages
sechs Mal gelüftet werden müssen; bei Nutzung durch zwei Personen, wie im
letzten Monat vor dem Auszug, wäre es erforderlich gewesen, die Wohnung bei
Abwesenheit während des Tages fünf Mal und bei Anwesenheit während des
Tages zwölf Mal zu lüften. Dies könne von der Beklagten nicht verlangt werden,
da sie dann ihren Lebensrhythmus in hohem Maße den Lüftungserfordernissen
der Wohnung hätte unterordnen müssen. Der Wirksamkeit der Kündigung stehe
nicht entgegen, dass die Beklagte dem Kläger keine Abhilfefrist gesetzt habe.
Eine Abhilfefrist sei ebenso wenig erforderlich wie eine vorherige Anzeige. Eine
Ausnahme gelte nur dann, wenn der beanstandete Zustand leicht behoben
werden könne, was im vorliegenden Fall aber nicht gegeben sei.
9Dies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Aufgrund der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen 10
kann nicht angenommen werden, dass die fristlose Kündigung der Beklagten
vom 6. Dezember 2002 den Mietvertrag beendet hat. Entgegen der Ansicht des
Berufungsgerichts ist auch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen
erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB grundsätzlich erst
zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1
BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.
Den Feststellungen des Berufungsgerichts ist nicht zu entnehmen, dass im
Streitfall die Voraussetzungen erfüllt sind, unter denen eine Fristsetzung oder
Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich ist.
a) Nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden § 544 BGB aF konnte 11
der Mieter im Falle einer erheblichen Gesundheitsgefährdung allerdings grundsätzlich sofort kündigen, also ohne dem Vermieter zuvor den Mangel angezeigt
oder eine Abhilfefrist gesetzt zu haben; eine Ausnahme war nur für den Fall
anerkannt, dass der Vermieter den beanstandeten Zustand leicht beheben
konnte und dem Mieter ein kurzzeitiges Zuwarten zuzumuten war (OLG Naumburg WuM 2003, 144; OLG Düsseldorf WuM 2002, 267; jeweils m.w.N.).
Aus dem Wortlaut des mit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 12
1. September 2001 geltenden - und auf den am 12. Januar 2002 geschlossenen Mietvertrag anwendbaren - § 569 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass die außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung einen besonders geregelten Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB darstellt. Nach der Gesetzessystematik gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung deshalb ebenso wie für jede andere außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, dass die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe
bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist,
wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag
besteht, und dass eine Fristsetzung oder Abmahnung nur unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich ist. Da der Vermieter durch
den Mietvertrag verpflichtet wird, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen
Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (§ 535 Abs. 1
Satz 2 BGB), verletzt der Vermieter, der einen die Gesundheit gefährdenden
Zustand der Mieträume nicht beseitigt, regelmäßig eine Pflicht aus dem Mietvertrag. Auch die Wirksamkeit der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung
setzt demnach grundsätzlich eine Fristsetzung oder Abmahnung voraus.
13Mit Rücksicht auf den eindeutigen Wortlaut und die klare Systematik des
Gesetzes kommt es nicht darauf an, ob der Gesetzgeber, der mit der Neuregelung des § 569 BGB keine inhaltliche Änderung gegenüber dem bisherigen
Recht beabsichtigte (BT-Drs. 14/4553, S. 64), die Vorstellung hatte, es bedürfe
bei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auch nach der Neuregelung keiner Fristsetzung oder Abmahnung; denn diese Überlegung hat im Gesetz keinen Niederschlag gefunden. Auch der Zweck der Regelung, dem Mieter
bei einer Gesundheitsgefährdung die Kündigung zu erleichtern, wird durch das
grundsätzliche Erfordernis einer Fristsetzung oder Abmahnung nicht in Frage
gestellt; in den Fällen der Gesundheitsgefährdung wird eine Fristsetzung oder
Abmahnung zudem oftmals nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich sein (LG
Stendal ZMR 2005, 624; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand Juni 2006, § 569
Rdnr. 25; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 569 Rdnr. 9; jurisPK-BGB/Mössner,
Stand November 2006, § 569 Rdnr. 28; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl.,
§ 569 Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 569 Rdnr. 9;
Schmid/Gahn, Mietrecht, § 569 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht,
9. Aufl., § 569 Rdnr. 13; a.A. AnwaltKomm-BGB/Hinz, § 569 Rdnr. 17; Anwalt-
Komm-Wohnraummietrecht/Lammel, 3. Aufl., § 569 Rdnr. 19; Blank/
Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 6; Herrlein in Herrlein/Kandelhard,
Mietrecht, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 12; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und
Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 569 Rdnr. 8; Schmid/Wetekamp, Miete und Mietprozess, 3. Aufl., Kap. 14 Rdnr. 454; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 569
Rdnr. 14; Schumacher, WuM 2004, 311, 312 f.).
14b) Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig -
keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Voraussetzungen, unter denen
nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine sofortige Kündigung zulässig ist und für die der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (Schmidt-
Futterer/Blank, aaO, § 543 Rdnr. 44), erfüllt sind. Einer Fristsetzung oder Abmahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht, wenn - was im Falle
einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung alleine in Betracht kommt -
eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht
(§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder die sofortige Kündigung aus besonderen
Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543
Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB).
15Insoweit kommt es nicht darauf an, ob, wie das Berufungsgericht angenommen hat, der beanstandete Zustand im vorliegenden Fall nicht leicht hätte
behoben werden können. Selbst wenn diese Annahme zuträfe, würde dies nicht
bedeuten, dass der Schimmelpilzbefall überhaupt nicht hätte beseitigt werden
können und das Setzen einer angemessen Abhilfefrist deshalb offensichtlich
keinen Erfolg versprochen hätte. Davon abgesehen findet diese nicht weiter
begründete Annahme des Berufungsgerichts, wie die Revision zutreffend geltend macht, keine Grundlage im Prozessstoff und widerspricht dem unter Beweis gestellten Vorbringen des Klägers, dass der Schimmelbefall in nur fünf
Arbeitsstunden fachgerecht zu beseitigen gewesen sei.
mangels Erfolgsaussicht entbehrlich war, weil sich ein erneuter Schimmelbefall,
wie die Revisionserwiderung einwendet, mit zumutbaren Mitteln nicht hätte
vermeiden lassen. Der Sachverständige hat zwar ausgeführt, dass sich eine
Schimmelpilzbildung nur bei einem bestimmten - vom Berufungsgericht als unzumutbar angesehenen - Lüftungsverhalten der Beklagten hätte vermeiden lassen. Daraus ergibt sich jedoch nicht, dass sich nach einer Beseitigung des
Schimmelpilzbefalls zwangsläufig wieder Schimmelpilz gebildet hätte, wenn die
Beklagte in einer ihr zumutbaren Weise - also seltener als vom Sachverständigen für erforderlich gehalten - gelüftet hätte. Denn es ist nicht auszuschließen,
dass der Kläger einem erneuten Schimmelpilzbefall durch geeignete Maßnahmen (wie etwa dem Anstrich der Tapete mit pilzhemmender Farbe oder dem
Einbau einer Belüftung) wirksam hätte vorbeugen können.
172. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO).
a) Die Gegenrüge der Revisionserwiderung, das Mietverhältnis sei durch 18
die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündigung der
Beklagten spätestens zum 31. Dezember 2002 beendet worden, hat keinen
19 Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass eine Fristsetzung
aa) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Beklagten kein ordentliches Kündigungsrecht zustand, weil das Mietverhältnis bis zum
31. Dezember 2003 befristet war. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit
eingegangen ist, endet nach § 542 Abs. 2 BGB mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt
oder verlängert wird. Daraus folgt, dass ein auf bestimmte Zeit eingegangenes
Mietverhältnis nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden kann
(Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 2 f.; a.A. Häublein, ZMR 2004, 1 und
MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 575 Rdnr. 4 ff.: eine ordentliche Kündigung
durch den Mieter ist zulässig).
20bb) Die Befristung des Mietverhältnisses war entgegen der Ansicht der
Revisionserwiderung auch wirksam. Ein Mietverhältnis kann nach § 575 Abs. 1
Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der
Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume in zulässiger Weise beseitigen
will, und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich
mitteilt. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall erfüllt.
21(1) Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genügt, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, den Anforderungen des § 575 Abs. 1
Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB an die Mitteilung des Befristungsgrundes. Will der Vermieter ein Mietverhältnis nur auf bestimmte Zeit eingehen, weil er das Gebäude, in dem sich die vermieteten Räume befinden, abreißen und an dessen Stelle einen Neubau errichten möchte, setzt die Wirksamkeit der Befristung nicht
voraus, dass er im Mietvertrag das genau bezeichnete Abrissdatum und die
genau geplante Baumaßnahme auf der Grundlage einer konkreten und genehmigungsfähigen Bauplanung angibt.
Die Mitteilung des Befristungsgrundes soll es dem Mieter ermöglichen, 22
die Berechtigung der Befristung zu überprüfen (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 70).
Deshalb muss der Vermieter bei einer Befristung des Mietverhältnisses wegen
einer wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume die geplanten
Maßnahmen so genau angeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese
Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert
würden und damit eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB
rechtfertigen. Bei einem Abriss des Gebäudes, in dem sich die vermieteten
Räume befinden, bedarf es demgegenüber keiner näheren Angaben, da eine
Beseitigung der Räume - anders als eine bloße Veränderung oder Instandsetzung - zwangsläufig den Auszug des Mieters bedingt, ohne dass es auf Einzelheiten der Baumaßnahme ankommt (AG Freiburg, WuM 1992, 193; Schmidt-
Futterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 25).
23(2) Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Kläger die Räume nach Ablauf der Mietzeit gar nicht beseitigen wollte, sondern, wie die Revisionserwiderung mutmaßt, den Befristungsgrund nur vorgeschoben hat, um den
gesetzlichen Kündigungsschutz zu umgehen und die jeweiligen Mieter aus der
Eine Befristung des Mietverhältnisses nach § 575 BGB ist allerdings nur 24
zulässig, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte
Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 575 Rdnr. 5). An der Ernsthaftigkeit der Absicht des Klägers bestehen aber nicht deshalb Zweifel, weil er schon
mit dem Vormieter der Beklagten eine Befristung des Mietvertrags bis Ende
2001 wegen des geplanten Abrisses des Gebäudes vereinbart hatte. Der Kläger hat durch Vorlage einer Architektenhonorar-Schlussrechnung vom 14. Oktober 2002, mit der für die Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfsplanung für einen Neubau auf dem Grundstück, auf dem sich das Gebäude mit der
an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, 42.636,22 DM in Rechnung
gestellt werden, hinreichend belegt, dass er die ernsthafte Absicht hatte, das
Gebäude abzureißen und einen Neubau zu errichten.
Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt es nicht darauf 25
an, ob und aus welchen Gründen der Kläger seine Abriss- und Neubaupläne
später zurückgestellt oder aufgegeben hat. Entfällt der Grund für die Befristung
nach Abschluss des Mietvertrages, führt dies nicht etwa zur Unwirksamkeit der
Befristung, sondern lediglich dazu, dass der Mieter nach § 575 Abs. 3 Satz 2
BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen
26b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kann die Klage für den
Fall, dass die Beklagte den Mietvertrag nicht wirksam gekündigt haben sollte,
auch nicht deshalb als überwiegend unbegründet angesehen werden, weil der
Kläger dadurch gegen seine Pflicht zur Schadensminderung aus § 254 Abs. 2
BGB verstoßen hätte, dass er die Wohnung nicht bereits vor dem nominellen
Vertragsende weitervermietet hat.
27Da der Kläger keinen Schadensersatzanspruch, sondern einen Erfüllungsanspruch geltend macht, ist die das Schadensersatzrecht betreffende Bestimmung des § 254 Abs. 2 BGB schon aus diesem Grund nicht anwendbar; im
Übrigen ist die Risikoverteilung bei Nichtnutzung der Mietsache durch § 537
BGB abschließend geregelt, so dass neben dieser Vorschrift § 254 BGB nicht
eingreifen und der Mieter gegenüber dem Erfüllungsanspruch auf Zahlung der
Miete grundsätzlich nicht einwenden kann, der Vermieter hätte die Mietsache
anderweitig vermieten können (vgl. Senatsurteil vom 26. November 1986
- VIII ZR 354/85, WM 1987, 288, unter 2 b bb; Senatsurteil vom 24. September
1980 - VIII ZR 299/79, WM 1980, 1397, unter II 4 b; Müller/Walther/Spielbauer,
Miet- und Pachtrecht, Stand 2003, § 537 Rdnr. 15; Palandt/Weidenkaff, aaO,
§ 537 Rdnr. 7).
Es ist auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Kläger 28
einen von der Beklagten gestellten, geeigneten und zumutbaren Nachmieter
trotz eines berechtigten Interesses der Beklagten an der vorzeitigen Beendi-
gung des Mietverhältnisses abgelehnt hätte und aus diesem Grunde seinen
Anspruch auf Zahlung der Miete verloren haben könnte (§ 242 BGB; vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II
1 c; Senatsurteil vom 22. Januar 2003 - VIII ZR 244/02, NJW 2003, 1246, unter
II A 1; BGHZ 155, 178, 189; OLG Hamm WuM 1995, 577; OLG Karlsruhe WuM
1981, 173; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Nach § 542 Rdnr. 10 ff., 34).
Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es den Mietzinsanspruch des 29
Klägers und die auf Rückzahlung der Mietsicherheit gerichtete Widerklage der
Beklagten betrifft, keinen Bestand haben und ist daher insoweit aufzuheben.
Der Senat kann in der Sache nicht selbst abschließend entscheiden, da jedenfalls zu der Frage, ob die Beklagte ausnahmsweise sofort kündigen konnte, weitere Feststellungen erforderlich sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Sache ist daher im
Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Für das weitere Verfahren weist der Senat
30a) Die Feststellung des Berufungsgerichts, dass die Wohnung in gesundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei, entbehrt
bislang einer tragfähigen Grundlage. Das Berufungsgericht hat seine Feststellung lediglich auf drei von der Beklagten zu den Akten gegebene Lichtbilder
gestützt. Auf diesen Fotografien ist nur zu erkennen, dass die Tapete an zwei
Stellen in einer Breite von etwa 1 bis 2 m und einer Höhe von etwa 30 bis
60 cm mit - das ist unstreitig - Schimmelpilz befallen war. Das Berufungsgericht
hat nicht ausgeführt, weshalb dieser Schimmelpilzbefall gesundheitsgefährdend
sein sollte. Die Frage, ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährdet, lässt sich nicht allgemein beantworten und kann in vielen
Fällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden
(vgl. KG ZMR 2004, 513; KG KGR Berlin 2004, 81; LG Berlin GE 2002, 532; LG
Berlin ZMR 1999, 27; LG Mainz DWW 1999, 295; LG Mannheim WuM 1988,
360; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, aaO, § 569 Rdnr. 4). Das Berufungsgericht
hat, wie die Revision zutreffend rügt, nicht dargelegt, weshalb es im Streitfall für
diese Beurteilung keiner medizinischen Sachkenntnis bedarf, oder dass es
selbst über die für eine solche Beurteilung erforderliche medizinische Sachkunde verfügt (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2000 - VI ZR 158/99, NJW 2000,
1946, unter II 2 a).
b) Die Beurteilung des Berufungsgerichts, das vom Gutachter ermittelte 31
Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmelbildung hätte vermeiden lassen
(bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwesenheit während des Tages
viermaliges und bei Anwesenheit während des Tages sechsmaliges Lüften der
Wohnung; bei Nutzung durch zwei Personen während des Tages fünfmaliges
und bei Anwesenheit während des Tages zwölfmaliges Lüften der Wohnung)
sei der Beklagten nicht zumutbar, schöpft den Inhalt des Sachverständigengutachtens nicht aus und trägt den Einwänden des Klägers gegen das Sachverständigengutachten nicht ausreichend Rechnung. Das Berufungsgericht hat
nicht berücksichtigt, dass der Sachverständige in seinem Gutachten mit dem
„Lüften der Wohnung“ lediglich das Kippen der Fenster für etwa drei bis acht
Minuten gemeint hat. Das Berufungsgericht hat zudem den Einwand des Klägers, die hohe Lüftungsfrequenz ergebe sich nur daraus, dass der Gutachter
seiner Berechnung eine zu hohe Feuchtigkeitsabgabe eines Menschen mit
leichter körperlicher Aktivität von 120 g/h zugrunde gelegt habe, zu Unrecht als
32Der Kläger hat zutreffend darauf hingewiesen, dass nach dem vom Bundesumweltamt herausgegebenen „Leitfaden zur Ursachensuche und Sanierung
bei Schimmelwachstum in Innenräumen“ bei einem Menschen mit leichter körperlicher Aktivität lediglich eine Feuchteabgabe von 30-40 g/h anzunehmen ist.
Er hat weiter vorgetragen, dass die Wohnung bei einem demnach anzusetzenden Mittelwert von 35 g/h nach der im übrigen zutreffenden Rechnung des
Sachverständigen - bei Anwesenheit einer Person während des Tages - lediglich alle 10,5 Stunden, also nur zwei Mal - und nicht sechs Mal - am Tag, hätte
gelüftet werden müssen. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt, auch bei
Berücksichtigung einer Feuchtigkeitsabgabe von 35 g/h ergebe sich eine Unzumutbarkeit des zur Schimmelvermeidung erforderlichen Lüftungsverhaltens
für den letzten Monat, in dem die Beklagte die Wohnung zusammen mit ihrem
Lebensgefährten genutzt habe; denn auch dann hätte die Wohnung etwa alle
5,5 Stunden gelüftet werden müssen, was der Beklagten nicht zumutbar gewesen sei. Dies erscheint auch unter Berücksichtigung des Beurteilungsspielraums, der dem Tatrichter bei der Anwendung eines unbestimmten Rechtsbegriffs - wie hier des Begriffs der Zumutbarkeit - auf den konkreten Sachverhalt
vorbehalten ist, nicht haltbar. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist
es bei lebensnaher Betrachtung durchaus zumutbar, eine etwa 30 qm große
Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen während des Tages insgesamt
vier Mal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften. Das
Berufungsgericht wird den Sachverständigen daher gegebenenfalls zu dem Einwand des Klägers anhören müssen, auch wenn der Kläger die Anhörung des
Sachverständigen bislang nicht ausdrücklich beantragt hat (vgl. BGH, Urteil
vom 15. Juli 1998 - IV ZR 206/97, NJW-RR 1998, 1527, unter 2 a).
AG Düsseldorf, Entscheidung vom 13.02.2004 - 38 C 17384/03 -
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.05.2006 - 21 S 146/04 -
Ordentliche kündigung, Wohnung, Mietvertrag, Mieter, Abweisung der klage, Klage auf zahlung, Fortsetzung des mietverhältnisses, Befristung, Abmahnung, Vermieter

References: BGH 
 § 543
 § 569
 § 543
 § 575
 § 543
 § 569
 § 569
 § 543
 § 543
 § 544
 § 569
 § 543
 § 543
 § 543
 § 569
 § 543
 § 569
 § 569
 § 569

§ 569
 § 569
 § 569
 § 569
 § 569
 § 569
 § 569
 § 569
 § 569
 § 569
 § 543
 § 543
 § 543
 § 542
 § 575
 § 575
 § 575
 § 575
 § 575
 § 575
 § 575
 § 575
 § 575
 § 575
 § 254
 § 254
 § 537
 § 254
 § 537

§ 537
 § 542
 § 569