Source: https://www.metsatieteenaikakauskirja.fi/article/9912
Timestamp: 2020-07-05 23:18:11+00:00

Document:
Leppänen J., Viitala E.-J. (2017) Metsätalouden harjoittaminen Virossa: metsänomistus, kiinteistömarkkinat ja metsänvuokrauksen mahdollisuudet
+ Ingressi
+ Metsänomistuksen nykytilanne ja sen tausta
Taulukko 1. Viron metsän- ja maanomistuksen rake..
+ Yhteisomistukset, valtio ja suuret sijoittajat
+ Metsätalouden verotus ja käyttöoikeussopimukset
+ Puu- ja metsäkiinteistömarkkinat
Kuva 1. Virossa samat yritykset saattavat ostaa ..
+ Metsänomistajayhdistykset, metsätalouden tuet ja metsäpalvelusopimukset
+ Metsätalouden kokonaispalvelusopimukset, esimerkkinä HD Forest
+ Voisiko Virossa myös vuokrata metsää?
+ Yhteenveto
+ Haastattelut ja keskustelut
+ Muut lähteet
Metsätieteen aikakauskirja vuosikerta 2017 artikkeli id 9912 | Tieteen tori
Jussi Leppänen , Esa-Jussi Viitala
Leppänen J., Viitala E.-J. (2017). Metsätalouden harjoittaminen Virossa: metsänomistus, kiinteistömarkkinat ja metsänvuokrauksen mahdollisuudet. Metsätieteen aikakauskirja vuosikerta 2017 artikkeli id 9912. https://doi.org/10.14214/ma.9912
Leppänen, Luonnonvarakeskus (Luke), Talous- ja yhteiskunta, Helsinki ORCID ID: – Sähköposti jussi.leppanen@luke.fi
Viitala, Luonnonvarakeskus (Luke), Talous- ja yhteiskunta, Helsinki ORCID ID: – Sähköposti esa-jussi.viitala@luke.fi
Vastaanotettu 17.11.2017 Hyväksytty 13.12.2017 Julkaistu 21.12.2017
Katselukerrat 7290
Saatavilla https://doi.org/10.14214/ma.9912 | Lataa PDF
full-model-article9912
Monet ulkomaalaiset – erityisesti suomalaiset ja ruotsalaiset yksityishenkilöt, yritykset ja rahastot
– ovat viime vuosina hankkineet merkittäviä metsänomistuksia Virosta. Siitä huolimatta Viron metsänomistuksen nykytila ja tausta ovat Suomessa vähän tunnettuja. Tämän kirjoituksen tarkoitus on antaa yleiskuva metsätalouden harjoittamisesta Virossa. Tarkastelun painopiste on metsän­omistusrakenteessa, metsäkiinteistömarkkinoissa ja metsänvuokrauksen mahdollisuuksissa. Viro ja Suomi juhlivat 100-vuotista itsenäisyyttään lähes yhtä aikaa ja taloudellisesti lähes yhtä riippuvaisina metsistään. Suurten muutosten jälkeen metsänomistuksen rakenteiden vakiinnuttaminen on ollut merkittävä saavutus Virossa.
Metsänomistuksen nykytilanne ja sen tausta
Viron maanomistus on kokenut suuria myllerryksiä viimeisen sadan vuoden aikana. Tunnetuin taitekohta oli maan uudelleen itsenäistyminen 20.8.1991, jonka jälkeen aloitettiin neuvostoaikana sosialisoitujen kiinteistöjen palauttaminen toista maailmansotaa edeltäneille omistajille. Nykyinen kiinteistörakenne perustuukin suurelta osin vuoden 1940 neuvostomiehitystä edeltäneeseen tilanteeseen.
Neuvostomiehitystä edeltävä tilanne puolestaan perustui merkittävältä osin heti itsenäiseksi julistamisen (24.2.1918) jälkeisenä vuonna 1919 toteutetulle mittavalle maareformille, jossa käytännössä kaikki kartanoiden omistama maa pakkolunastettiin valtiolle. Samoin tehtiin kirkon maanomistukselle, josta osa tosin palautettiin myöhemmin takaisin. Kartanoille jäi ainoastaan jäännöstila, jonka suuruus oli korkeintaan 50 hehtaaria.
Vuoden 1919 maareformi oli vaikutuksiltaan erittäin merkittävä. Käytännössä se tarkoitti vuosisatojen aikana muodostuneen ja feodalismiin perustuneen baltiansaksalaisen kartanotalouden loppumista. Ennen reformia reilulla tuhannella (keskikooltaan yli kahden tuhannen hehtaarin) kartanolla oli ollut yhteensä 2,4 miljoonaa hehtaaria maata, lähes 60 prosenttia Viron maa-alasta. 1800-luvulla osuus oli ollut vielä suurempi, mutta osaan kartanoiden maatalousmaista oli jo aiemmin kohdistunut maareformeja. Sen sijaan lähestulkoon kaikki metsät kuuluivat vielä sata vuotta sitten kartanoille.
Kartanoilta pakkolunastetusta maa-alasta hieman yli puolet jäi valtiolle. Kyse oli lähinnä metsistä ja joutomaista. Muista pakkolunastetuista maista muodostettiin 55 000 tilaa. Kun aikaisempien maareformien seurauksena oli jo muodostunut 51 600 tilaa ja 25 000 talonpoikaa vuokrasi tilan valtiolta, vuoden 1919 maareformin jälkeen vuonna 1925 Virossa oli yhteensä 127 000 talonpoikaistilaa. Toiseen maailmansotaan mennessä määrä oli kasvanut 140 000 tilaan, joiden keskikoko oli 23 hehtaaria.
Viron metsänomistuksen nykyinen rakenne juontaa tästä kehityksestä. Vuonna 2016 metsistä 46 prosenttia oli RMK:n (Riigimetsa Majandamise Keskus) hoidossa olevia valtion metsiä ja 5 prosenttia muita valtion ja kuntien metsiä. Luonnollisten henkilöiden omistuksessa oli 29 prosenttia ja oikeushenkilöillä (lähinnä yhtiöillä) 18 prosenttia. Vuonna 2016 yksityistäminen oli saatettu jo lähes loppuun, sillä sen alaisena oli enää 2 prosenttia metsistä (Taulukko 1).
Taulukko 1. Viron metsän- ja maanomistuksen rakenne ja sen kehitys 2005‒2016 (luvut 1000 ha).
2005	 2006	 2007	 2008	 2010	 2012	 2014	 2016
RMK (valtion metsät)	 metsämaa	 835	 817	 806	 789	 806	 849	 926	 1056
koko maa-ala	 1057	 1046	 1048	 1026	 1043	 1116	 1233	 1378
Muut valtion maat	 metsämaa	 67	 68	 74	 67	 76	 74	 79	 115
koko maa-ala	 214	 221	 238	 236	 260	 265	 274	 512
Luonnolliset henkilöt	 metsämaa	 788	 795	 766	 766	 757	 746	 745	 664
koko maa-ala	 1837	 1861	 1867	 1876	 1878	 1844	 1832	 1662
Oikeushenkilöt	 metsämaa	 188	 193	 196	 207	 245	 292	 346	 430
koko maa-ala	 402	 409	 424	 447	 510	 589	 673	 869
Yksityistettävät metsät	 metsämaa	 386	 379	 371	 368	 328	 273	 177	 46
koko maa-ala	 860	 834	 793	 786	 679	 555	 358	 113
Yhteensä	 metsämaa	 2264	 2252	 2213	 2197	 2212	 2234	 2274	 2313
koko maa-ala	 4370	 4370	 4370	 4370	 4370	 4370	 4370	 4347
Yksityisten metsätilojen keskiala on noin 9 hehtaaria, kun mukaan lasketaan sekä luonnolliset henkilöt että oikeushenkilöt. Jos tarkastellaan vain luonnollisten henkilöiden metsiä, keskikoko on 6 hehtaaria. Vaikka oikeushenkilöiden keskimääräinen metsäala (66 ha) on selvästi suurempi kuin yksityisten henkilöiden, monen yhtiön taustalla on luonnollinen henkilö. Merkittävä syy on verotus, joka on suosinut yhtiömuotoista metsänomistusta (ks. jäljempänä).
Lähes puolet luonnollisten henkilöiden metsätiloista on pieniä, alle kahden hehtaarin tiloja. Jos tällaiset pudotetaan tarkastelusta pois, luonnollisten henkilöiden metsätilojen keskikoko nousee 11 hehtaariin ja oikeushenkilöiden 112 hehtaariin.
Yhteisomistukset, valtio ja suuret sijoittajat
Viron nykymuotoinen yksityismetsänomistus on ehtinyt kehittyä vasta 25 vuotta, mikä näkyy myös yhteisomistuksissa. Perintötilanteissa tilat yleensä jaetaan, minkä vuoksi perheiden ja sukujen yhteisomistuksia ei tavallisesti synny. Tosin tarkkoja tilastoja asiasta ei ole.
Virossa toimii yksi yhteismetsä, Eesti Ühismets Tulundusühistu, joka on perustettu vuonna 2013. Sen tarkoitus on tarjota mahdollisuutta metsänomistukseen sellaisille henkilöille, joilla ei ole siihen yksin varaa. Yhteismetsä on kuitenkin hyvin pieni.
RMK:n hoidossa olevat valtion metsät ovat pääosin vanhoja kartanoiden metsämaita. Niissä puustoa on keskimääräistä enemmän ja se on laadukkaampaa. Viime vuosina valtion metsien käyttöaste (hakkuilla mitattuna) on noussut ja RMK:n toiminta vakiintunut. Sen asema valtion metsien hoitajana on vahvistettu metsälaissa.
Kyseisessä laissa on myös säädetty, että valtion metsänomistuksen tulee olla vähintään 20 prosenttia Viron manneralueen maa-alasta. Kun Viron maa-alasta on metsiä hieman yli 50 prosenttia, se tarkoittaa vähintään noin 40 prosentin valtion omistusosuutta metsistä. Säännöksellä on pyritty estämään se, että kaikki valtion metsät myytäisiin sijoittajille esimerkiksi valtion budjettivajeiden kattamiseksi.
Viron toiseksi suurimmaksi metsänomistajaksi on viimeisen kymmenen vuoden aikana noussut Tornator Oyj:n tytäryhtiö Tornator Eesti OÜ, jolla on yli 50 000 hehtaaria metsää. Seuraavassa suuruusluokassa (15 000‒30 000 ha) ovat Vestman, Graanul Invest ja Metsagrupp, jotka kaikki ovat virolaisia yhtiöitä. Jotkut niistä harjoittavat myös puunkorjuuta ja puunjalostustoimintaa. Merkittäviä metsänomistajia ovat myös A&P Mets, Dasos ja Södra.
Virossa metsien tila ja puuston laatu ovat paikoin huonoja ja lehtipuuta on paljon. Tämä johtuu paljolti siitä, että maan metsäpinta-ala on lähes kaksinkertaistunut viimeisen 60 vuoden aikana, merkittävältä osin luontaisesti metsittymällä. Parhaat metsät sijaitsevat Kaakkois-Virossa.
Metsätalouden verotus ja käyttöoikeussopimukset
Virossa yksityismetsätalouteen kohdistuu kaksi veroa, maavero ja yleinen tulovero. Metsien osalta maavero vastaa tasoltaan suunnilleen Suomen aikaisempaa metsänhoitomaksua. Tuloverotus perustuu tasaveroon, mutta toteutuu metsänomistajatasolla hieman eri tavoin riippuen siitä, onko kyseessä yksityishenkilö, yritys vai oikeushenkilö. Tuloverokanta on laskenut vuosien saatossa 26 prosentista 20 prosenttiin.
Vielä 1990-luvulla yksityishenkilöt eivät voineet vähentää puunmyyntituloistaan metsätalouden menoja. Toisaalta niille metsänomistajille, jotka saivat tilansa takaisin yksityis­tämisprosessissa, tilalta tai tilasta saadut myyntitulot olivat verovapaita. Niinpä monet tilansa takaisin saaneet myivät sen eteenpäin verottomana, mikä osaltaan antoi merkittävän sysäyksen metsätilamarkkinoiden synnylle.
Vuodesta 2004 alkaen yksityishenkilöt ovat pystyneet vähentämään metsätalouden menot puunmyyntituloistaan siinä tapauksessa, että kyse on hakkuuoikeuden myynnistä. Valmiin puu­tavaran myynnistä (hankintamyynnistä) vähennystä ei voinut tehdä. Vasta vuodesta 2012 alkaen yksityishenkilöt ovat voineet vähentää metsätalouden menot sekä hakkuuoikeuksien että valmiin puutavaran myynnistä. Menojen vähennysoikeus on voimassa kuluvana ja tulevina kolmena verovuonna.
Toisin kuin yksityishenkilöt, yrittäjät ovat voineet vähentää tuloistaan aiheutuneet menot. Yrittäjien tulee kuitenkin maksaa sosiaalivakuutusmaksuja. Lisäksi yrittäjät voivat tehdä ylimääräisen 2877 euron vähennyksen heille kuuluvalta tilalta saadusta tulosta (tulumaksuseadus).
Vuoteen 1999 asti yhtiöt joutuivat maksamaan voitoistaan tuloveroa, mutta sen jälkeen ne ovat maksaneet tuloveroa vain rahamääräisestä tai muulla tavoin jaetusta voitosta. Yhtiöön jätettyä voittoa ei ole verotettu. Virossa verotus onkin ohjannut metsiä yhtiöille. Suurin osa metsää ostaneista yhtiöistä näyttäisi olevan osaühing (OÜ) -muotoisia, mikä tarkoittaa rajoitetun vastuun yhtiötä. Täysin vastaavaa yhtiömuotoa ei ole Suomessa. Metsää omistetaan myös osakeyhtiörakenteen aktsiaselts (AS) kautta.
Edellä kuvattu verotuksen epäneutraalisuus on myös aiheuttanut joitakin metsänvuokrauksen kaltaisia järjestelyjä. Yrittäjät ovat saattaneet tehdä henkilökohtaisessa omistuksessaan olevasta metsästä käyttöoikeussopimuksen (kasutusvaldus) oman, metsäänsä hoitavan yrityksensä kanssa. Se on maksanut metsistä nimellistä käyttöoikeusmaksua. Järjestelyn avulla verotettava tulo on voitu minimoida. Jos metsä hankitaan ostamalla, järkevämpi tapa on ostaa metsä suoraan yhtiön nimiin.
Koska edullinen järjestelymahdollisuus (kasutusvaldus) on koskenut vain yrittäjiä, käyttö­oikeus ei paikallisten arvioiden mukaan ole kovin yleinen tapa hallinnoida metsää Virossa. Tällaisia tiloja kannattaa kuitenkin välttää ostettaessa, koska uusi omistaja ei pääse käyttämään metsää.
Puu- ja metsäkiinteistömarkkinat
Virossa metsänomistajat myyvät puuta käytännössä kahdella tavalla. Tavallisin tapa on se, että metsänomistaja myy hakkuuoikeuden tai valmiin puutavaran ensin yrittäjälle (välittäjälle), joka hoitaa puunkorjuun ja kaukokuljetuksen ja myy puutavaran eteenpäin tekemiensä toimitus­sopimusten puitteissa tai yhteismyyntien kautta. Toimituspisteitä ovat paikalliset puunjalostus­laitokset ja satamat, joista viedään etupäässä kuitupuuta ulkomaille. Metsänomistajan kanto- tai hankintahintaosuus muodostuu vähentämällä toimituspistehinnasta kauppaan kohdistuvat kauko­kuljetuksen ja mahdolliset puunkorjuun yms. kustannukset. Metsänomistaja voi myydä puunsa myös metsänomistajayhdistysten kautta.
Varteen otettavia puun ja puutavaran välittäjiä on joitakin kymmeniä. Jotkut välittäjät ovat epäluotettavia ja saattavat toimintatapansa vuoksi vaihtaa yrityksensä nimeä vuosittain. Monet välittäjät ja korjuuyrittäjät pyrkivät ostamaan ja myymään kaikkea: hakkuuoikeuksia, puutavaraa ja metsäkiinteistöjä (Kuva 1). Joillakin toimintapa on sellainen, että ne ostavat metsäkiinteistön, tekevät mahdolliset hakkuut ja lopuksi myyvät kiinteistön eteenpäin. Yksittäinen kiinteistö voi siten tulla myydyksi ja ostetuksi useamman kerran vuodessa.
Kuva 1. Virossa samat yritykset saattavat ostaa hakkuuoikeuksia, puutavaraa, metsää ja peltoa. Ilmoituksia Viron Metsälehdessä: Metsaleht nr 9 (201), 29.9.2016.
Toinen yleinen puukauppatapa on myydä hakkuuoikeus tai valmis puutavara suoraan jollekin puunjalostusyhtiölle. Ne ostavat arviolta hieman alle puolet puustaan suoraan metsänomistajilta.
Metsänomistajayhdistykset, metsätalouden tuet ja metsäpalvelusopimukset
Metsänomistajayhdistykset ovat olleet vuodesta 2009 lähtien entistä tärkeämpi osa Viron metsäpolitiikkaa. Ne järjestävät metsänomistajille hakkuita ja metsänhoitotöitä, ja yhdistysten kautta kanavoidaan myös pääosa julkisesta tukirahoituksesta. Valtiollisen Yksityismetsäkeskuksen (Erametsakeskus) kautta jaettavat metsätalouden tuet on suunnattu pääosin metsää omistaville yksityishenkilöille. Vain joitakin tukia myönnetään yhtiöille.
Metsänomistajayhdistyksiä on kahden tyyppisiä. Ensimmäiset tarjoavat kaikenlaisia metsätalouden palveluita metsänomistajille ja niillä on valtiontukia käytettävissään. Ne voivat tarjota palveluita myös muille kuin jäsenilleen mutta ovat ensisijaisesti kiinnostuneita kasvattamaan jäsenmääräänsä. Toiset yhdistykset järjestävät ryhmätapaamisia ja joukkoneuvontaa, mutta niiden jäsenet hoitavat metsänsä itse. Yhdistykset kilpailevat keskenään – periaatteessa niillä ei ole kiinteitä toimialueita.
Virossa on tällä hetkellä noin 40 metsänomistajayhdistystä, joista 10‒20 on valtion tuki­politiikan piirissä. Yhdistysten koko vaihtelee melko paljon: suurimmissa on noin 500 ja pienimmissä noin 200 jäsentä. Osa metsänomistajayhdistyksistä toimii yhteisellä brändillä. Yksityismetsäliiton (Eesti Erametsaliit) jäseniä yhdistyksistä on noin 20.
Puun yhteismyyntejä organisoi Virossa kaksi keskusyhdistystä, Eesti Puidumüügikeskus (Estonian Timber Trade Centre) ja Keskühistu Eramets. Ensin mainittu on ollut aktiivisempi kansainvälisessä raakapuukaupassa. Se on pyrkinyt myymään kuitupuuta muun muassa Saksaan ja Ruotsiin.
Puuta jalostava teollisuus ei tee Virossa metsäpalvelusopimuksia metsänomistajien kanssa. Myös UPM-Kymmene Oyj:n ja Stora Enso Oyj:n Viron tytäryhtiöt hankkivat kaiken puunsa toimitussopimuksin. Markkinoilla on sen sijaan joitakin sellaisia yrityksiä (esim. HD Forest AS ja Kinnistu OÜ), jotka ovat keskittyneet tarjoamaan kaikki metsäpalvelut suurille metsänomistajille.
Metsätalouden kokonaispalvelusopimukset, esimerkkinä HD Forest
HD Forest on Viron suurin (puunjalostusteollisuudesta riippumaton) metsäomaisuuden hoitoon erikoistunut yritys. Se ostaa ja myy metsä- ja maatalouskiinteistöjä asiakkaidensa lukuun ja huolehtii niiden hoidosta. Asiakkaat ovat pääosin varakkaita kotimaisia ja ulkomaalaisia yksityishenkilöitä, jotka ovat perustaneet yhtiön Viroon metsäomaisuutensa hallinnointia varten.
HD Forest (aikaisemmin FestForest) on vuoden 2012 lopusta kuulunut tanskalaiseen konserniin (HedeDanmark A/S), jonka taustalla on Hedeselskab-niminen yhdistys. Se vastaa juridisesti lähinnä suomalaista osuuskuntaa. Konsernin liiketoiminta koostuu ennen kaikkea luonnon- ja ympäristönhoidosta: se rakentaa ja hoitaa viheralueita, puistoja ja leikkipuistoja, toimittaa energia­puuta (haketta) ja tuottaa joulukuusia. Liiketoimintaa on Tanskan ja Baltian lisäksi Saksassa ja Ruotsissa.
Baltiassa HD Forestilla on noin 50 asiakasta: Virossa 11 ja Latviassa ja Liettuassa kummassakin noin kaksikymmentä. Asiakkuussuhde alkaa tavallisesti siten, että metsäomaisuudesta kiinnostunut sijoittaja ottaa yhteyttä HD Forestiin. Se ostaa asiakkaalle metsä- ja maatalouskiinteistöt ja tekee sopimuksen niiden hoidosta. Hoitosopimukset tehdään vähintään viideksi vuodeksi, mutta suositeltu sijoitusaika on 15 vuotta.
Yhtiön hoidossa on Virossa, Latviassa ja Liettuassa yhteensä noin 50 000 hehtaaria metsämaata. Pääosa metsistä on Virossa ja Latviassa. Vuotuinen hakkuumäärä koko Baltian alueella on noin 175 000 kuutiometriä. Yhtiön hallinnoimat metsät sijaitsevat melko hajallaan, joten metsien hoito ja puukaupat pyritään toteuttamaan joustavasti paikallisten tilanteiden mukaan.
HD Forestin metsäpalvelut sopivat sijoittajille, joiden tarkoituksena on hankkia metsää vähintään 200 hehtaaria (tai noin 300 000 euron arvosta). Jos sijoitus on tätä pienempi, kiinteiden hoitokustannusten vuoksi metsäkiinteistö kannattaa hankkia ja sen hoito järjestää muulla tavalla, esimerkiksi metsänomistajayhdistysten kautta. Yhtiön suurimmalla asiakkaalla on metsää 6200 ja peltoa 1100 hehtaaria.
Metsänomistajat (sijoittajat) antavat HD Forestille yleensä vapaat kädet metsien hoidossa. Yhtiö toimittaa asiakkailleen vuosittain budjetin ja ennusteen metsän arvonkehityksestä seuraavan 15 vuoden aikana. Laskelmille pyydetään asiakkaan hyväksyntä. Tavoitteena on saada mahdollisimman suuri tuotto metsään sitoutuneelle pääomalle, mutta joskus hakkuita saatetaan tasoittaa ajan kuluessa, jotta vuotuinen kassavirta säilyisi positiivisena. Metsän arvonmääritys tehdään aina vuoden lopussa, tarvittaessa useamminkin.
HD Forestin tavoitteena on saada asiakkaan sijoitukselle 6 prosentin tuotto. Varsinaisen metsätalouden tuotto jää tavallisesti noin 3‒4 prosenttiin, joten loppu koostuu arvonnoususta. Viimeisen parinkymmenen vuoden aikana metsätuotot ovat olleet selvästi korkeampia, jopa 14 prosenttia, kun maan ja puun hinnat ovat nousseet Virossa ja muissa Baltian maissa erittäin nopeasti.
HD Forest on toimintansa aikana tehnyt puukauppoja eri tavoin, mutta tällä hetkellä se myy kaiken puunsa Virossa toimituskaupoin. Yhtiö sopii ostajien kanssa neljännesvuosittaisista toimitusmääristä, ja ulkopuoliset urakoitsijat hoitavat puunkorjuun ja kaukokuljetuksen. Viime vuosina HD Forest on osallistunut myös puun yhteismyynteihin metsänomistajayhdis­tysten kanssa.
Voisiko Virossa myös vuokrata metsää?
Virossa ei ole tiettävästi harjoitettu varsinaista metsänvuokrausta. Lähimpänä metsänvuokrauksen tapaista järjestelyä ovat käyttöoikeussopimukset (kasutusvaldus). Potentiaalisimpia metsiensä vuokraajia lienevät jotkut suurehkot metsänomistajat.
Viron poliittisilla päättäjillä oli vielä 1990-luvulla ajatuksia valtion metsien vuokraamisesta joillekin ulkopuolisille tahoille. Sittemmin poliittinen ilmapiiri on muuttunut. Koska Virossa halli­tukset ja niiden tavoitteet voivat kuitenkin vaihtua nopeastikin, nykyisessä metsälaissa (metsaseadus) on säädetty valtion metsänomistuksen vähimmäisosuudesta ja lisäksi todettu, että valtion toimielimen (RMK) tulee hoitaa valtion metsiä.
Valtiota potentiaalisempia metsiensä vuokraajia saattaisivat olla seurakunnat ja kunnat. Tosin useimmilla niistä on melko vähän metsää, poikkeuksena esimerkiksi Tallinnan, Rakveren ja Valgan kunnat. Lisäksi osa kunnista ja seurakunnista on jo nyt ulkoistanut metsiensä hoidon, usein paikallisille toimijoille.
Metsänvuokrauksen toteutuminen Virossa edellyttäisi luultavasti sitä, että jokin metsä­rahasto ostaisi metsäalueita ja päättäisi vuokrata ne edelleen jollekin luotettavalle toimijalle. Tällä tavoin rahasto voisi ulkoistaa riskiään, mutta säilyttää Virossa merkittävässä asemassa olevan maan arvonnousun itsellään. Periaatteessa myös jotkut yksityiset sijoittajat voisivat olla halukkaita vuokraamaan metsiään ulkopuolisille.
Halukkaita vuokralaisia eli kysyntää sen sijaan on runsaasti. Puutavaran välittäjät ja korjuu­yrittäjät olisivat luultavasti hyvin kiinnostuneita vuokraamaan metsiä valtiolta, kunnilta ja yksityisiltä omistajilta.
Suurimpana metsänvuokrauksen esteenä paikalliset asiantuntijat näkivät luottamuksen puutteen, sillä Viron metsätaloudessa on edelleen paljon epäluotettavia toimijoita (tai pikavoittojen tavoittelijoita). Myös aktiiviset metsätilamarkkinat, maan arvonnousuun liittyvä potentiaali ja metsänomistajayhdistysten toiminnan edistämiseen tähtäävä julkinen politiikka vähentävät metsänvuokrauksen kiinnostavuutta.
Virossa metsänomistuksen ja metsätalouden rakenteet ovat vasta vakiintumassa ja tähän asti myös metsäkiinteistömarkkinat ovat olleet hyvin aktiiviset. Toisaalta merkittävä metsäkiinteistöjen markkinoille tulon lähde, neuvostoaikana sosialisoitujen kiinteistöjen yksityistäminen, on nyt päättymässä. Verotus on Virossa suosinut yhtiömuotoista metsänomistusta, joka on kasvanut osin yksityistämisen seurauksena. Maassa toimii myös kokonaisvaltaista metsäomaisuuspalvelua tarjoavia yrityksiä, mutta ne ovat keskittyneet suuriin metsätiloihin. Pieniä metsätiloja palvelevat muun muassa metsänomistajayhdistykset.
Matti Kuusisto & Riido Rosin, Tornator Eesti OÜ, 27.2.2017.
Paavo Kaimre, Meelis Teder & Risto Sirgmets, Viron maayliopisto, metsätalous- ja maankäyttöinstituutti (Eesti Maaülikool, Metsandus- ja maaehitusinstituut), Tartto, 28.2.2017.
Toomas Kams & Kristi Nigul, HD Forest AS, Tartto, 28.2.2017.
Aastaraamat Mets (2016). Keskkonnaagentuur, Tallinn 2017. http://www.keskkonnaagentuur.ee/et/aastaraamat-mets-2016.
HD Forest AS. [www-sivusto]. https://www.hdforest.ee.
HedeDanmark. [www-sivusto]. https://www.hededanmark.com.
Teder M., Põllumäe P., Korjus H. (2015). Forest land ownership change in Estonia. COST Action FP1201 FACESMAP Country Report. Julkaisussa: Živojinović I., Weiss G., Lidestav G., Feliciano D., Hujala T., Dobšinská Z., Lawrence A., Nybakk E., Quiroga S., Schraml U. (toim.). Forest land ownership change in Europe. COST Action FP1201 FACESMAP Country Reports, Joint Volume. EFICEEC-EFISEE Research Report. University of Natural Resources and Life Sciences, Vienna (BOKU), Vienna, Austria. http://www.eficeec.efi.int/portal/library/publications/reports/.
Zetterberg S. (2007). Viron historia. Suomalaisen Kirjallisuuden Seura. ISBN 9789517465205.

References: HD 
 HD 
 HD 

HD 

HD 
 HD 
 HD 

HD 
 HD 

HD 

HD 
 HD 
 HD 

HD