Source: https://www.mietrechtsiegen.de/weg-genehmigungsbeschluss-fuer-muellbox-und-optisches-erscheinungsbild/
Timestamp: 2020-02-25 16:16:27+00:00

Document:
WEG – Genehmigungsbeschluss für Müllbox und optisches Erscheinungsbild
AG Hamburg-Blankenese, Az.: 539 C 15/15, Urteil vom 23.03.2016
1. A. Beschluss zu TOP 5 vom 21.05.2015 betreffend den Rückbau der auf der linken Seite der Terrasse Nr. 1 errichteten Bretterwand (Holzelement) durch den Wohnungseigentümer … lautend:
“Der derzeitige Zustand soll bleiben. Ein Rückbau auf der linken Seite der Terrasse durch den Eigentümer soll nicht erfolgen”
B. Der Beschluss zu TOP 6 vom 21.05.2015 zum Rückbau der Müllanlage lautend:
“Der derzeitige Zustand soll bleiben und es soll keine Kostenverteilung geben. Ein Wiederherstellung und als Rückbau soll nicht erfolgen und eine Kostenverteilung soll nicht erfolgen” wird insoweit für ungültig erklärt als es keine Kostenverteilung geben soll.
3. Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger als Gesamtschuldner 80 Prozent, die Beklagten als Gesamtschuldner 20 Prozent.
Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet.
Symolfoto: Von Ewa Studio /Shutterstock.com
Die Parteien bilden die seit Jahren zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft … in H.
Mit Schreiben vom 06.05.2015 lud die Verwalterin/Beigeladene zur Eigentümerversammlung auf den 21.05.2015 ein.
Angekündigt waren u.a. folgende Tagesordnungspunkte:
TOP 3 Beschlussfassung über gärtnerische Gestaltung.
Beschlossen werden soll, dass der Zustand vor dem Eingangsbereich der Hauseingangstür einschließlich der Gestaltung der Hecke links und rechts vom Weg in dem zurzeit vorhandenen Zustand verbleiben soll.
TOP 4 Beschlussfassung über den Rückbau der Anpflanzung vor der Terrasse Wohnung Nr. 1 durch den Eigentümer.
TOP 5 Beschlussfassung über den Rückbau der auf der linken Seite der Terrasse Wohnung Nr. 1 errichteten Bretterwand (Holzelement) durch den Eigentümer.
TOP 6 Beschlussfassung zum Rückbau der Müllanlage gem. Zustand des Jahres 2013 und Wiederherstellung des vorangehend vorhandenen Zustands, insbesondere die Wiederherstellung einer stabilen Umbauung für die Mülltonnen … .
Zu TOP 3 bis 6 wurde jeweils beschlossen, dass der derzeitige Zustand bleiben soll. Zu TOP 6 wurde ergänzend beschlossen, dass es keine Kostenverteilung geben solle.
Bereits mit Schriftsatz vom 16.07.2015 – eingegangen 17.07.2015 – haben die Kläger folgende Rügen erhoben:
Zu TOP 3: Die angepflanzte Hecke verhindere einerseits den zuvor möglichen ungehinderten Zugang zu den gemeinschaftlichen Gartenflächen, Absperrung zu beiden Seiten des Wegs wie ein Zaun. Dies verändere das optische Erscheinungsbild des Hauseingangsbereichs erheblich.
Zu TOP 4: Die aus der Anlage K3 ersichtliche Bepflanzung durch den Wohnungseigentümer … grün markiert, sei außerhalb seines Sondernutzungsrechts erfolgt, ohne Beschlussfassung.
Hierdurch sei ein Betreten dieser gemeinschaftlichen Gartenfläche für sämtliche Wohnungseigentümer faktisch ausgeschlossen, außerdem sei die Pflege des gesamten Gartenbereichs durch die Bepflanzungen erheblich erschwert. Faktisch werde durch diese Maßnahme der Mitgebrauch an den von dem Beklagten … bepflanzten Gartenflächen den übrigen Eigentümern entzogen, es erfolge eine Besserstellung des Wohnungseigentümers … im Vergleich zu anderen Eigentümern, und zwar ohne Gegenleistung/Entgelt.
Zu TOP 5: Der Wohnungseigentümer … habe eine Bretterwand (Holzelement) errichtet, die von der Hauswand bis zur Vorderkante der Terrasse reiche. Diese Bretterwand sei im gemeinsamen Gartenbereich errichtet worden. Soweit bestehe zu Gunsten des Eigentümers … weder ein entsprechendes Sondernutzungsrecht noch eine vorangegangene genehmigende Beschlussfassung der Eigentümer zum Gebrauch zu Gunsten des Beklagten … . Die Bretterwand sei für alle Miteigentümer sichtbar, auch von der Straße beziehungsweise vom Gehweg aus. Durch die Bretterwand werde anderen Wohnungseigentümern der Mitgebrauch der Gemeinschaftsflächen entzogen.
Zu TOP 6: Es wurden hier anstatt der alten Müllgefäße/Müllanlage nunmehr freistehende Müllgefäße auf neue Bodenplatten gestellt und ein Stahlmattenzaun errichtet. Zudem erfolgte noch eine Bepflanzung mit Efeu, der am Stahlmattenzaun hochwachsen soll, um einen Sichtschutz zu schaffen. Eine wirksame Beschlussfassung zur Neugestaltung des Müllplatzes bisher nicht erfolgt.
Ergänzend verweisen die Kläger auf das Urteil vom 12.03.2014 zum Aktenzeichen: 539 C 25/13 hinsichtlich der dortigen Beschlussfechtung zu TOP 8 betreffend die Neugestaltung des Müllplatzes.
Nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspräche es auch, die Kosten, die im Zusammenhang mit der Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Müllplatzes angefallen seien, nicht zu verteilen.
Außerdem sei „abweichend von der angekündigten Antragsformulierung” eine Genehmigung des bestehenden Zustands erfolgt.
Die Kläger beantragen, die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft …, … H. aus der Versammlung vom 21.05.2015 unter TOP 3, 4, 5 und 6 für ungültig zu erklären.
Zu TOP 3: Die Beklagten verweisen darauf, dass zu TOP 3 keine nennenswerte gärtnerische Änderung beschlossen worden sei. Auf die Fotoanlage B1, Blatt 31 der Akte wird hingewiesen.
Bevor die Anpflanzung des Wohnungseigentümers … zu TOP 3 genehmigt wurde, habe dieser lediglich in vorhandenen Mutterboden einzelne Pflanzen eingebracht. Durch sei keine wesentliche Veränderung vorgenommen worden.
Die vorhandene Gestaltung hätten die Wohnungseigentümer akzeptiert/genehmigt. Ein faktisches Sondernutzungsrecht werde hierdurch nicht begründet.
Nachteile die über das zu duldende Maß des § 14 WEG hinausgehen, seien nicht erkennbar.
Zu TOP 5: Die Bretterwand sei nicht direkt an der Hauswand befestigt, befinde sich auf der Terrassenfläche des Wohnungseigentümers … . Selbst wenn in diesem Bereich kein Sondernutzungsrecht des Beklagten … existiere, sei keine Beeinträchtigung die über das in § 14 WEG genannte Maß hinaus gehe für die Kläger zu erkennen.
Zu TOP 6: Hinblick auf die Veränderung der Mülltonnenanlage läge eine modernisierende Instandhaltung vor. Die alte Anlage sei abgängig gewesen; hier wird auch Bezug genommen auf die als Anlage B1 vorgelegten Lichtbilder.
Hinzu komme, dass die gelbe, blaue und grüne Tonne der FHH nicht in der alten Anlage hätte untergebracht werden können. Insoweit im Beschluss auch geregelt sei, dass keine Kostenverteilung erfolgen soll, werde lediglich klargestellt, dass die Kosten bereits in der Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2013 eingestellt worden sind.
Soweit soll ein Nicht-Beschluss vorliegen, für dessen Anfechtung kein Rechtsschutzinteresse bestehe.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen insbesondere die weitere Begründung vom 13.11.2015 durch die Klägervertreter und das Sitzungsprotokoll vom 20.01.2016.
Die zulässige Klage ist nur zum Teil begründet. Die Anfechtungsklage ist form- und fristgerecht unter sofortiger Einzahlung des Kostenvorschusses am 22.06.2015, einem Montag, bei Gericht eingegangen und fristgerecht am 16.07.2015 begründet worden.
Die Tagesordnungspunkte sind gem. § 23 Abs. 2 WEG in der Einladung vom 06.05.2015 schlagwortartig und ausreichend bezeichnet worden.
Die später im Protokoll der 1. ordentlichen Eigentümerversammlung vom 21.05.2015 unter TOP 3 bis 6 wiedergegebenen Formulierungen wie „Beschlussfassung über den Rückbau bzw. zum Rückbau” decken sich nicht mit dem als Anlage K1 vorgelegten Einladungsschreiben.
Angekündigte Beschlussthematiken und die Beschlussfassungen korrespondieren aber zu TOP 3, 4, 5 miteinander.
Anderes gilt für den Beschluss zu TOP 6; dort ist eine verbindliche Regelung für. das Unterbleiben einer Kostenverteilung gar nicht angekündigt. Hier allein angekündigt war eine Kostenverteilung für den Fall einer Beschlussfassung über den Rückbau der Müllanlage.
Eine Ankündigung der Beschlussfassung zum Rückbau der Müllanlage deckt auch gerade noch eine Genehmigung des Ist-Zustandes. Letztlich gibt es keinen Unterschied, ob der Antrag auf Beschlussfassung zum Rückbau der Müllanlage dauerhaft abgelehnt wird oder der geschaffene Zustand „bleiben soll”.
Der Beschluss zu TOP 3, nachdem der gärtnerische Zustand im Eingangsbereich im derzeitigen Ist-Zustand verbleiben soll, ist von den Klägern innerhalb der 2-monatigen Begründungsfrist nicht zumindest mit im Bereich von Kerntatsachen geschilderten Sachverhalten angegriffen worden, die den Beschluss als materiell ordnungswidrig erscheinen lassen könnten.
Der ungehinderte Zugang zu den gemeinschaftlichen Gartenflächen ist hier beileibe nicht wie durch einen Zaun behindert oder verengt worden. Insoweit wird auf die Fotos in Anlage B1 und sowie die gerichtsbekannten Örtlichkeiten Bezug genommen. Der Zugang ist ungehindert weiterhin möglich.
Soweit eine Änderung des optischen Erscheinungsbilds des Hauseingangsbereichs gerügt wird, fehlt es innerhalb der Begründungsfrist an Angaben dazu wie weit dies negativ sein soll. Eine bloße Veränderung des optischen Erscheinungsbildes des Hauseingangsbereichs rechtfertigt nicht die Ungültig-Erklärung des Beschlusses.
Die Heckenanpflanzung stellt eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne des § 21 WEG und keine einfache bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG dar.
Selbst wenn man letzteres annähme, würde es an dem Erfordernis der Zustimmung der Kläger nicht fehlen, da diese hierdurch nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG hinausgehende Maß nachteilig betroffen sind.
Im Übrigen hat bereits das BayOLG, NJW-RR 1991, 1362 f. festgestellt:
„Die Pflanzen einer Hecke auf dem gemeinschaftlichen Grundstück stellen keine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dar. Über die gärtnerische Gestaltung des gemeinschaftlichen Grundstücks können die Wohnungseigentümer grundsätzlich durch Stimmenmehrheit beschließen sofern diese Gestaltung nicht schon anderweitig verbindlich geregelt ist. Ein darüber gefasster Eigentümerbeschluss ist nur für ungültig zu erklären, wenn Wohnungseigentümer durch die vorgesehene gärtnerische Gestaltung unbillig benachteiligt werden.”
Im vorliegenden Fall lag es noch im Rahmen des Spielraums der Wohnungseigentümer die Anpflanzung ausdrücklich zu genehmigen.
TOP 4: Die Genehmigung der Gartenbepflanzung durch den Beklagten … fällt auch in den Bereich gärtnerischer Gestaltung des Gemeinschaftseigentums.
Der Beklagte … hat sich hier auch kein faktisches Sondernutzungsrecht verschafft, sondern eine Gemeinschaftsfläche in einer für keinen der Miteigentümer benachteiligenden Weise durch Bepflanzung gärtnerisch hübscher gestaltet. Es lässt sich auch nicht feststellen, dass durch die Bepflanzung ein Betreten der gemeinschaftlichen Gartenfläche für die übrigen Miteigentümer faktisch ausgeschlossen würde.
Die bloße Mutmaßung, dass die Pflege des gesamten Gartenbereichs durch die Bepflanzungen erheblich erschwert werde, ist nicht durch Fakten belegt.
Selbst wenn es zu einer Besserstellung des Beklagten … deshalb kommen sollte, weil er, auf die Neuanpflanzung direkter blicken kann, so ist dies kein Nachteil für die Kläger.
Man muss im Wohnungseigentumsbereich schon mal von dem Gedanken wegkommen, dass jede einem anderen Wohnungseigentümer vorteilhafte Situation automatisch zu einem Nachteil der Nachbarn führt.
Durch den Nachgenehmigungsbeschluss hat die Eigentümergemeinschaft sich letztlich die eigenen Kosten für die Bepflanzung erspart.
TOP 5: Der Beschluss zu TOP 5 war für ungültig zu erklären, da die Errichtung der Bretterwand/Holzelement – egal ob auf dem Sondernutzungsbereich stehend oder nicht – aufgrund ihres Charakters als Holzelement hier als bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG einzustufen ist.
Diese Bretterwand ist auch unstreitig für jedermann sichtbar und stellt eine negative optische Veränderung der Gartenfläche dar.
Insoweit bedurfte es nach § 22 Abs. 1 WEG auch der Zustimmung der Kläger zur Genehmigung dieser baulichen Veränderung.
Würde der Genehmigungsbeschluss nicht für ungültig erklärt, könnten die Kläger wegen dessen Bestandskraft ihren möglichen individuellen Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB i. V. m. § 22 Abs. 1 WEG nicht mehr geltend machen. Insoweit war der Beschluss für ungültig zu erklären.
Durch die Bretterwand kommt es auch zu einer Erschwerung bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zum Beispiel im Bereich der Fassade oder der gemeinschaftlichen Gartenfläche. Ansonsten wird verwiesen auf das Urteil des LG Hamburg vom 16.01.2013, 318 S 55/12, ZMR 2013, 373 = BGH Urteil vom 07.02.2014, V ZR 25/13, ZMR 2014, 554 (betreffend Terrassenüberdachung).
Der Wohnungseigentümer … bedarf auch nach Auffassung des LG München I (Urteil vom 06.07.2015, 1 S 22070/14, ZMR 2016, 61) der Zustimmung der Kläger zu der von ihm vorgenommenen baulichen Veränderung.
Auch wenn § 22 Abs. 1 WEG kein „variables Quorum” regelt und der Verwalter einen Positiv-Beschluss über die Genehmigung in Form eines Zitterbeschlusses verkünden durfte, ändert dies nichts daran, dass auf Anfechtung der Kläger dieser Zitterbeschluss für ungültig erklärt werden muss. Voraussetzung des § 14 Ziffer 1 WEG sind gegeben, denn den Klägern erwuchs hier durch die Bretterwand aufgrund der Optik ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil durch den Beklagten.
Eine erhebliche optische Veränderung der WEG-Anlage, die weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen ist, bedarf als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller (beeinträchtigten) Wohnungseigentümer (vgl. BGH Urteil vom 14.12.2012, V ZR 24/11, ZMR 2013, 292).
Insbesondere muss sich die Klägerseite als Minderheit nicht dem Geschmack der Mehrheit bei der Installation der Holzelemente beugen. Anderes gilt nur, wenn es sich – wie zum Beispiel bei der Bepflanzung – um eine belanglose nicht im Sinne des § 14 Ziffer 1 WEG erhebliche Beeinträchtigung der Miteigentümer handelt (vgl. LG Aurich, Urteil vom 18.12.2015, 4 S 188/15).
TOP 6: Die Genehmigung des Ist-Zustands der derzeitigen Müllanlage (Foto Anlage B1) entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und überschreitet nicht das Verwaltungsermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Insoweit liegt eine Maßnahme modernisierender Instandsetzung im Sinne des § 22 Abs. 3 WEG vor. Die alte Müllanlage war schon für die heutigen Müllgefäße nicht ausreichend dimensioniert und im Übrigen weitgehend abgängig. Hierbei handelte es sich um eine alte rissige Waschbetonmüllbox aus dem Zeitpunkt der Bauerrichtung, die schon nicht mehr zeitgemäß aussah. Wohnungseigentum läuft nicht darauf hinaus, dass immer 1 zu 1 der Zustand aus dem Zeitpunkt der Bauerrichtung rekonstruiert werden soll. Wäre dies tatsächlich so, käme es zu der befürchteten „Versteinerung von Wohnungseigentum”. Es ist auch noch niemand auf die Idee gekommen, bei Defekt einer Heizungsanlage ein Modell von vor 20 Jahren aus dem Museum zu beschaffen und wieder einzubauen.
Eine den modernen Bedürfnissen der Abfallentsorgung und Mülltrennung entsprechende Mülltonnenanlage ist hier geschaffen worden und muss nicht wieder rückgebaut werden. Der Genehmigungsbeschluss hielt sich im Rahmen des Verwaltungsermessens der Wohnungseigentümer.
Soweit die Gemeinschaft allerdings beschlossen hat, dass es keine Kostenverteilung geben solle, verstößt dieser Beschlussteil – ohne über § 139 BGB dem Genehmigungsbeschluss zu infizieren – gegen den Grundsatz der Bestimmtheit.
Es ist hier völlig unklar, was mit „keine Kostenverteilung” gemeint sein soll. Genehmigungsbeschluss selbst hat keine Kosten verursacht.
Wenn – wie hier – inhaltliche Widersprüchlichkeiten vorliegen, ist der Beschluss wegen seiner Unbestimmtheit zumindest anfechtbar, wenn nicht gar nichtig. Die durchführbare Regelung lässt sich ihm jedenfalls nicht sicher entnehmen.
Da nach § 48 Abs. 4 WEG Nichtigkeitsgründe im Anfechtungsverfahren mit zu prüfen sind, liegt ein einheitlicher Streitgegenstand vor, wobei es ausreicht zumindest die Ungültig-Erklärung dieses Beschlussteils zu tenorieren (vgl. LG München I Urteil vom 13.01.2014, 1 S 1817/13, ZMR 2014, 480).
Soweit die Beschlüsse TOP 3 bis 6 bestimmen, dass der „derzeitige Zustand bleiben soll”, sind sie nur deshalb hinreichend bestimmt, weil alle Maßnahmen im Zeitpunkt der Beschlussfassung 21.05.2015 bereits durchgeführt waren; sonst wären diese Beschlüsse allein wegen Unbestimmtheit für ungültig zu erklären gewesen.
Es genügt hier, dass aus den Beschlussfassungen hervor geht, dass die in der Klage von den Klägern beanstandeten Baumaßnahmen bereits umgesetzt. sind.
Der im Zeitpunkt. der Beschlussfassung aktuelle Bauzustand stellt einen Umstand außerhalb des protokollierten Beschlusses dar, der nach den örtlichen Verhältnissen. für jedermann auch ohne weiteres erkennbar war und deshalb bei der Auslegung des Eigentümerbeschlusses herangezogen werden durfte (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.11.2004, 3 Wx 234/04, ZMR 2005, 143).
Auch wenn Beschlüsse nach Grundbuchregeln (objektiv-normativ) auszulegen sind und zu berücksichtigen ist, dass ein solcher Beschluss auch Rechtsnachfolger gem. § 10 Abs. 4 WEG sowie nicht anwesende Eigentümer bindet, ist dennoch hier die hinreichende Bestimmtheit zu bejahen für Dritte, da auch für künftige Erwerber) ohne weiteres feststellbar ist, welcher Zustand im Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits geschaffen und von den Eigentümern genehmigt worden war.
Anderes gilt lediglich wenn etwa auf einer „vorangegangene tatsächliche Handhabung” verwiesen wird, die sich nicht in einer Baumaßnahme manifestiert hat (vgl. OLG Hamburg Beschluss vom 27.03.2001, 2 Wx 149/00, ZMR 2001, 725).
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Hundehaltung – Anspruch auf Haltung von mehreren Hunden in Wohnung? Gescheiterte nichteheliche Lebensgemeinschaft – Zustimmung zur vorzeitigen Mietvertragskündigung

References: § 14
 § 14
 § 23
 § 21
 § 22
 § 14
 § 22
 § 22
 § 22
 § 1004
 § 22
 BGH 
 § 22
 § 14
 BGH 
 § 14
 § 22
 § 139
 § 48
 § 10