Source: https://www.gofin.pl/pit/17,8,374,1044,zamiana-prywatnej-nieruchomosci-a-rozliczenie-pit.html
Timestamp: 2019-02-21 18:19:37+00:00

Document:
Zamiana prywatnej nieruchomości a rozliczenie PIT - GOFIN.pl
Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna) » PIT 2017 » Przychody i koszty » Zamiana prywatnej nieruchomości a rozliczenie PIT
W 2014 r. otrzymaliśmy razem z mężem w formie darowizny działkę niezabudowaną. W 2017 r. zamieniliśmy z naszymi sąsiadami tę działkę na podobną. Wartość obu niezabudowanych działek była taka sama. W związku z tym nie dokonaliśmy między sobą żadnych rozliczeń finansowych. Czy w takiej sytuacji powinniśmy złożyć zeznanie PIT-39 i wykazać w nim przychód oraz koszty w takiej samej wysokości? Czy możemy zastosować zwolnienie z PIT do kwoty 2.280 zł?
W przedstawionej sytuacji do zamiany nieruchomości doszło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym małżonkowie ją nabyli w drodze darowizny do wspólnego majątku. W konsekwencji każdy z małżonków powinien złożyć zeznanie PIT-39 za 2017 r., w którym wykaże przypadającą na niego połowę przychodu i kosztów uzyskania przychodu z tytułu tej zamiany. Przychód uzyskany przez podatnika z tytułu zamiany nieruchomości, co do zasady, może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego, o ile nie przekracza kwoty 2.280 zł. Natomiast wartość zamienianej nieruchomości, którą podatnik otrzymał w drodze darowizny, nie jest kosztem uzyskania przychodu z tytułu zamiany tej nieruchomości.
Zamiana nieruchomości jak źródło przychodu
W myśl art. 603 i 604 Kodeksu cywilnego, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Na gruncie przepisów o podatku dochodowym, kwestię powstania przychodu podatkowego rozpatruje się w stosunku do każdej ze stron umowy zamiany.
W przypadku, gdy zamiana nieruchomości przez osobę fizyczną nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej - to stanowi źródło przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym tylko wówczas, gdy została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PDOF.
Zamiana prywatnej nieruchomości po upływie wspomnianego okresu pięciu lat nie powoduje zatem powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przy kwalifikacji do źródła przychodów nie ma znaczenia, czy zamiana nieruchomości nastąpiła z dopłatą, czy bez dopłaty.
W sytuacji przedstawionej w pytaniu, do zamiany nieruchomości doszło jednak przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym małżonkowie ją nabyli w drodze darowizny. W takim przypadku zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PDOF.
Dochód uzyskany z zamiany prywatnej nieruchomości podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, na zasadach określonych w art. 30e ustawy o PDOF.
Dochód ten oblicza się jako różnicę pomiędzy przychodem z zamiany nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o PDOF, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d tej ustawy (różnicę tę powiększa się o ewentualne odpisy amortyzacyjne dokonane od zbywanej nieruchomości).
Zasady te mają zastosowanie przy ustalaniu dochodu u każdej ze stron umowy zamiany.
Przychód osiągnięty w danym roku z zamiany nieruchomości, koszty uzyskania tego przychodu oraz dochód bądź stratę, a także kwotę dochodu zwolnioną od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PDOF (o ile istnieją podstawy do zastosowania tego zwolnienia w związku z poniesieniem wydatków na własne cele mieszkaniowe), podatnik powinien wykazać w zeznaniu PIT-39, które zasadniczo składa się w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
W tym terminie trzeba również wpłacić kwotę podatku wynikającą z zeznania PIT-39.
UWAGA! Każdy z małżonków jest odrębnym podatnikiem podatku dochodowego (art. 6 ust. 1 ustawy o PDOF). Jeżeli zatem małżonkowie przed upływem ww. okresu pięciu lat dokonali zamiany nieruchomości należącej do ich wspólnego majątku, to każdy z nich powinien złożyć zeznanie PIT-39, w którym wykaże przypadającą na niego połowę przychodu i kosztów uzyskania przychodu z tytułu takiej zamiany (art. 8 ust. 1 i 2 ustawy o PDOF). Ustawodawca nie przewidział bowiem możliwości wspólnego rozliczenia dochodów uzyskanych przez małżonków z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (np. w drodze zamiany).
Przy zamianie nieruchomości przychodem - u każdej ze stron takiej umowy - jest wyrażona w umowie wartość zbywanej nieruchomości, pomniejszona o koszty jej zbycia (np. opłatę notarialną, prowizję za pośrednictwo). Jeżeli jednak cena nieruchomości podana w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od jej wartości rynkowej, to organy podatkowe mają prawo samodzielnie określić wysokość przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości wartości rynkowej. Wynika to z art. 19 ustawy o PDOF.
Dla porządku wspomnieć należy, że wolne od podatku są przychody z zamiany rzeczy lub praw, jeżeli z tytułu jednej umowy nie przekraczają one kwoty 2.280 zł (art. 21 ust. 1 pkt 32b ustawy o PDOF). Zatem w przypadku zamiany nieruchomości zwolnienie to mogłoby mieć zastosowanie, gdyby ustalona na podstawie aktu notarialnego kwota przychodu uzyskanego przez podatnika z tytułu takiej zamiany nie przekroczyła 2.280 zł. W praktyce jednak - z uwagi na ceny rynkowe nieruchomości - wydaje się to mało prawdopodobne.
Z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu zamiany nieruchomości nabytej w drodze darowizny, spadku lub w inny nieodpłatny sposób uważa się:
udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania oraz
kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania tym podatkiem (art. 22 ust. 6d ustawy o PDOF).
Wysokość poniesionych przez podatnika nakładów ustala się na podstawie faktur oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy o PDOF).
Tak więc wartość zamienianej nieruchomości, którą podatnik otrzymał nieodpłatnie (np. w drodze darowizny), nie jest kosztem uzyskania przychodu z tytułu zamiany tej nieruchomości.
•Sprzedaż odziedziczonej po współmałżonku nieruchomości a PIT - uchwała NSA

References: art. 603
 art. 10
 art. 10
 art. 30
 art. 19
 art. 22
 art. 21
 art. 19