Source: http://neu.completa-immobilien.de/category/ratgeber-mieter-vermieter/
Timestamp: 2019-01-20 16:10:32+00:00

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Ratgeber | Mieter | Vermieter – Completa Immobilien
Geschützt: Mietpool | ETW | Vermietung
Mietzinsausfallquote / Mietsteigerungspotenzial
(Jahresnettokaltmiete [Soll] – Summe aller vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen) / Jahresnettokaltmieten [Soll] x 100 = Mietzinsausfallquote in %
(81.267,72 € – 74.404,32 €) / 81.267,72 € x 100 = 8,44 %
Anmerkung: Mietzinsausfälle sind Leerstandverluste auf Mieterlöse. Die Ermittlung erfolgt als Differenz aus Soll-Mietertrag und tatsächlich erhaltenen Mieteingängen. Die somit ermittelte Mietzinsausfallquote wird i. a. R. auch als Mietsteigerungspotenzial bezeichnet.
Vorteile: Indikator für die Vermietungssituation bei fertiggestellten Gebäuden, zeigt Investoren ein mögliches Wertsteigerungspotenzial, dazu analog die Leerstandquote
Nachteile: Durch unterschiedliche oder falsche Wertansätze leicht zu manipulieren, keine Aussage über die Realisierbarkeit des Potenzials.
Der Diskontierungsfaktor ist ein Begriff aus der Finanzmathematik. Die Bestimmung von K0 (Anfangskapital) bei gegebenem Kn (Endkapital), q (Zinsfaktor; mit q = 1 + p/ 100) und n (Laufzeit) bezeichnet man als Bestimmung des Barwertes oder Diskontierung (Abzinsung) eines Kapitals. Es gilt:
Ko = Kn / qn
Dabei wird 1/ qn Diskontierungsfaktor (Abzinsungsfaktor) genannt. Die Diskontierung lässt Vergleiche zwischen zu verschiedenen Zeiten fälligen Kapitalen zu.
Anzeigepflicht gemäß Mess- und Eichgesetz MessEG §32
Anzeigepflicht Mess- und Eichgesetz MessEG §32
Ab 01.Januar 2015 trat die Anzeigepflicht für Messgeräte nach §32 MessEG durch das Gesetz der Neuordnung des gesetzlichen Messwesens in Kraft.
Übersicht über Anwendungsbereiche und Ausnahmen von MessEG und MessEV
Kennzeichnung von Messgeräten beim Inverkehrbringen
§ 14 MessEV – Kennzeichnung von Messgeräten beim Inverkehrbringen
Übersicht Anwendungsbereich Ausnahmen MessEG-MessEV
Geschützt: Mietpreisbremse
Schufa Auskunft Informationen: Sie möchten eine Wohnung anmieten oder eine Immobilie kaufen? Dann benötigen Sie heutzutage in aller Regel eine Schufa-Auskunft für Ihren zukünftigen Vermieter oder Ihr finanzierendes Bankinstitut. Durch den Ausdruck auf Sicherheitspapier sowie einen Kopierschutz und Wasserzeichen sorgt sie für noch mehr Vertrauen.
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Wenn Sie eine Schufa-Bonitätsauskunft über Easy Credit oder die Postbank erwerben möchten, beachten Sie bitte die nachfolgenden Punkte:
Sie benötigen Ihren gültigen Personalausweis
oder Ihren gültigen Reisepass inkl. Meldebestätigung
sowie ein Konto bei einem deutschen Kreditinstitut, da die Bezahlung der 24,95 € nur mittels Bankeinzug möglich ist.
Bitte achten Sie darauf, dass Ihnen Teil 1 und 2 der Auskunft ausgehändigt wird
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Tip für User unser Seite:
Nach §34 BDSG haben Sie einen gesetzlichen Anspruch auf eine kostenlose (§34 BDSG, Abs. 8) Auskunft. Nach diesem Gesetz hat jeder ein jährliches Auskunftsrecht von einem Unternehmen, einer Person oder einer Behörde, die Daten über Ihre Person speichern oder verarbeiten. Folgende Auskünft müssen erteilt werden:
Die über Ihre Person gespeicherten Daten und deren Herkunft
Die Empfänger an die Ihre Daten weitergegeben werden
DOWNLOAD für ein spezielles Bestellformular für eine Schufa-Auskunft nach §34 BDSG (Bundesdatenschutzgesetz)
Direkt zur Schufa (Datenübersicht nach §34 BDSG)
Immobilienverwalter können Rechtsdienstleistungen als Nebenleistungen erbringen, wenn die Rechtsdienstleistung im Zusammenhang mit einer Haus- und Wohnungsverwaltung erbracht wird (§ 5 Absatz 2 Nummer 2 des Rechtsdienstleistungsgesetzes – RDG). Diese Rege-lung trägt dem Umstand Rechnung, dass der Aufgabenbereich der Immobilienverwalter regelmäßig auch Tätigkeiten rechtsdienstleis-tender Art umfasst. § 5 RDG beschränkt sich darauf, die Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen zu regeln. Die Vorschrift dient dazu, die sachgerechte Berufsausübung nicht spezifisch rechtsdienstleistender Berufe zu ermöglichen. „Nach Auffassung der Bundesregierung liegen im Bereich der gewerblichen Verwaltung von Wohnungseigentum keine gravierenden Missstände vor, die die Einführung von Berufszugangsbeschränkungen in Form von Qualifikationsanforderungen und damit einen Eingriff in die Berufswahlfreiheit rechtfertigen würden.
Immobilien | Hausverwaltung | Immobilien Asset Management
Bitte beachten Sie dass die nachfolgenden Informationen des gehobenen Asset Managements insbesondere auch für Klein- und Privatanleger zutreffen. Besonders für Privatanleger sollte ein Investment immer gut durchdacht sein, da eine Fehlentscheidung ohne entsprechendes Risiko-Splitting wesentlich weitreichendere und auch verherende Folgen haben kann.
Immobilienanlagen entsprechen den Anforderungen Institutioneller Investoren an ihre Investments besser als Aktien und festverzinsliche Wertpapiere. Daher steigt der Anteil von Immobilien im Portfolio in den letzten Jahren stetig.
Die Stabilität der Erträge ist mit festverzinslichen Wertpapieren vergleichbar, sind jedoch in der Regel höher.
Aufgrund der geringeren Volatilität lässt sich das Risiko wesentlich besser adjustieren und managen, als in den beiden anderen Assetklassen. Das erkennen inzwischen immer mehr institutionelle Investoren. Um diesen Nutzen und den absoluten Ertrag aus einem Immobilien Investment zu maximieren ist es notwendig, die Besonderheiten der Assetklasse Immobilien in all ihren Geschmacksrichtungen zu verstehen oder sich die Expertise für Gewerbe-, Logistik- oder Wohnimmobilien einzukaufen.
Ein umsichtiger Fonds- und Asset Managers muss seine Erfahrung zum einen einsetzen, um den Total Return der Investition zu maximieren und zum andern muss er seine Investoren nachdrücklich in die Realität zurückholen, wenn diese bei ihren Investmententscheidungen von der vermeintlichen Sicherheit des „Lage, Lage, Lage“-Mantras oder dem Glamour-Faktor schicker Neubauten zu wirtschaftlich suboptimalen Objekten tendieren.
Investoren, die ihre Immobilienquote erhöhen, sind auf der Suche nach Wertzuwachs und sofortigen und steigenden Erträgen. Beides werden sie aber bei den „erstklassigen“ Objekten, den „Trophy-Core“-Immobilien nicht bekommen. Daher sollten sie den Fokus auf die Nebenlagen mit besserem Preis-Ertrags-Verhältnis legen und in professionelles Immobilien-Management-Know-How investieren.
Objekte, die – mit einfachem Standard und unterdurchschnittlichen Erträgen durch falsches Management- günstig einzukaufen sind und die sich auf den jeweils nächsten Level bringen lassen.
Eine Trophy-Immobilie, wie z. B. die Hamburger Sophien-Terassen oder die meisten Objekte in der Hafencity sind schon in den Einkaufspreisen dermaßen „over-the-top“, dass dort nur klägliche Renditen erwirtschaftet werden.
Sicher gibt es in diesen Lagen überwiegend Eigennutzer, denen die Wirtschaftlichkeit ihrer Immobilie egal ist und oft auch wegen eines weit überdurchschnittlichen Vermögens egal sein kann, doch gibt es auch eine Vielzahl der Wohnungen, die als Kapitalanlage verkauft werden.
Hier hat der Begriff Betongold seine absolute Berechtigung, denn hier wird das Kapital tatsächlich bestenfalls erhalten wie bei einem Klumpen Gold. Erträge sind so allerdings nicht zu erwarten, der Betriebs- und Erhaltungsaufwand gegenüber dem Edelmetall stellt sich ebenfalls ungünstiger da.
Als alternatives Investment in gleicher Höhe könnten Sie besser in ein Mehrfamilienhaus z. B. in aufstrebenden Lagen wie Wilhelmsburg investieren und dieses mit langfristigem, auf stabile Erträge und kontinuierlicher Renditesteigerung, fokussierten Immobilien Management vorantreiben und entwickeln.
Die Asset Manager und Anleger, die nach dieser Strategie handeln wollen, benötigen dazu die richtigen Informationen über Standorte und geplante Entwicklungen, verbunden mit der Ausrichtung auf die eigenen bzw. den Zielen des Auftraggebers, um Immobilien zu meiden, die nur für spezielle Nutzungen geeignet sind oder sich in schwachen, rückläufigen, Mode- oder Mietermärkten befinden.
Betriebskosten | Heizkosten | Umlagen
Betriebskosten Heizkosten Umlagen: In diesem Beitrag haben wir uns entschieden, nur ansatzweise Anhaltspunkte zu veröffentlichen. Begründung: Die Abrechnung der nicht umlagefähigen und der umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten ist mittlerweile deart komplex und umfangreich geworden, dass wir der Meinung sind, es sei einem nicht geschultem Immobilieneigentümer nicht mehr zuzumuten, eine solche Abrechnung sowohl formell als auch inhaltlich-rechtlich fehlerfrei zu erstellen. Dies soll aber in keiner Weise eine despektierliche Darstellung sein, sondern möchte nur darauf hinweisen, dass bei fehlerhafter Umlagenabrechnung der Eigentümer bares Geld unwiederbringlich verschenkt und u. U. seine Rechtsansprüche gegnüber Mietern verwirkt. Im Ernstfall kann ein Gericht sogar die Rückerstattung geleisteter Vorschüsse auf vergangene Jahre verfügen – bis hin zum Mietbeginn. Das kann Sie als Eigentümer tausende von Euro kosten und Dessen sollte sich jeder Immobilienbesitzer bewusst sein. Fakt ist in jedem Fall, dass Sie um eine jährliche Betriebskostenabrechnung nicht herumkommen. Sie ist grundsätzlich einklagbar und kann im Ernstfall auch mit Ordnungshaft des Vermieters durchgesetzt werden! Achten Sie deshalb bereits bei Mietverträgen auf abrechnungsfreundliche Regelungen.
Die jährliche Betriebs- und Heizkostenabrechnung unterliegt einer Vielzahl gesetzlicher Regelungen und vor Allem auch der immanenten Rechtsprechung. All dies in Verbindung mit dem bürgerlichem Gesetzbuch, diversen Verordnungen und teilweise auch gewerksübergreifenden handwerklich-fachlichen Auflagen etc. etc.
Wir weisen aber an dieser Stelle darauf hin, dass über 60% der gefertigten Umlagenabrechnungen leider fehler- oder mangelhaft sind. Ein großer Anteil betrifft hier auch speziell private Eigentümer. Dies allein bereits zeigt, dass auch Hausverwaltungen teilweise dem immensen Rechtsdruck nicht mehr gewachsen sind. Hausverwaltungen bedienen sich zwar heute nahezu alle modernster Software, aber die Eingabe und speziell die Zuordnung in Verbindung mit Gesetzen, Vertragsgrundlagen und den am Objekt herrschenden Gegebenheiten obliegt immer noch Menschen. Zudem besteht heutzutage immer noch keine Zulassungsvoraussetzung für Haus- bzw. Immobilienverwalter und somit überwiegend keine Kenntnis über das große Gebiet der Betriebs- und Heizkosten.
Die Grundlage für die Erstellung einer korrekten und ordnungsgemäßen Umlagenabrechnung ist eine kaufmännisch sauber geführte Buchhaltung, ausführlich und exakt geklärte Rechtsverhältnisse sowie eine präzise Kostenzuordnung und -verteilung.
Im Nachfolgenden beschreiben wir hier kurz einige Punkte, die es bei der Erstellung von Nebenkostenabrechnungen stets und grundsätzlich zu beachten gilt:
Eine Abrechnung ist für Vermieter und Eigentümer von Immobilien gesetzlich zwingend vorgeschrieben und muss einmal jährlich erstellt werden. Wird innerhalb der gesetzlichen Frist keine Abrechnung erstellt, kann der Mieter bei bestehendem Mietverhältnis die Vorauszahlungen einstellen und bei beendetem Mietverhältnis sogar zurückfordern !!!.
Eine Abrechnung ist nur dann ordnungsgemäß, wenn ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter sie gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann.
Der Vermieter hat in der Regel 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode Zeit, um die Jahresabrechnung in den Herrschaftsbereich des Mieters gelangen zu lassen
Mieter haben in der Regel 1 Monat Zeit, die Abrechnung zu prüfen und ggf. zu beanstanden
Die Abrechnung muss aus sich heraus verständlich und nachprüfbar sein
Ein unverständlicher oder nicht realistischer Verteilerschlüssel ist ein formeller Mangel. Die gesamte Abrechnung ist damit hinfällig.
Mieter haben das Recht, Unterlagen für Ihre Nebenkostenabrechnung zu prüfen
Eigentümer als auch Mieter haben grundsätzlich eine Pflicht zur Wirtschaftlichkeit
Gewerbliche Mieter müssen gesondert abgerechnet werden.
Grundsätzlich ist der Eigentümer bzw. Vermieter zur Tragung aller Lasten verpflichtet
Unterscheiden Sie zwischen Pauschale und Vorauszahlung !!! Beides hat Vor- und Nachteile !!!. Die Entscheidung sollte aber unter Abwägung aller Möglichkeiten des Einzelfalls getroffen werden !!! Beide Varianten können Sie als Eigentümer bares Geld kosten !!!.
Gern sind wir bereit, Sie bei der Fertigung Ihrer Umlagenabrechnungen zu unterstützen oder die Erstellung der Umlagenabrechnungen für Sie zu übernehmen.
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Immobilienrecht
Immobilien Beratung Hausverwaltung: Juristische Probleme zum Thema Immobilienrecht sollten so früh wie möglich mit einem kompetenten Ansprechpartner erläutert und besprochen werden. Die rechtlichen Konsequenzen fehlerhaften oder auch nur ungeschickten Verhaltens können gerade in diesem Lebensbereich sehr schnell weitreichende, von Laien oft nicht abzusehende Folgen haben. Dies kann zeitaufwendig und sehr teuer werden. Leider scheut man sich aus unbegründeter Angst vor den damit verbundenen Kosten nur allzu oft, rechtzeitig Rechtsrat einzuholen. Hinterher ist es aber häufig zu spät und kostenintensiv, um noch wirklich erfolgreich die eigenen Interessen durchzusetzen. Nutzen Sie daher die bequemen Möglichkeiten unseres Unternehmens einen erfahrenen und kompetenten Ansprechpartner zum Thema Immobilienrecht zu befragen, gerne auch via E-Mail (mit kostenlosem Angebot).
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung- Immobilienkauf
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Guter Rat ist NICHT teuer!
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Grundstückskauf
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Das richtige Objekt finden
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Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Rechtliche Vor-Fragen zu Ihrer Immobilie
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Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Der Grundstückskaufvertrag
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Inhalt des Kaufvertrags
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Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Vertragsentwurf prüfen lassen
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Immobilien | Beratung | Hausverwaltung- Alles schriftlich bestätigen
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Immobilien | Beratung | Hausverwaltung- Bau- und Architektenrecht
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Immobilien | Beratung | Hausverwaltung- Alles schriftlich vereinbaren
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Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Alles schriftlich vereinbaren
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Detaillierte Baubeschreibung
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Unbedingt Festpreis vereinbaren
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Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Schönheitsreparaturen
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Umfang: Abgewälzt werden können Arbeiten zur Beseitigung von Dekorationsmängeln. Davon umfasst sind für gewöhnlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenstern und Außentüren von innen.
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Qualität der Arbeit: Der Mieter kann zur fachmännischen Durchführung verpflichtet werden, nicht jedoch zur Beauftragung eines Fachhandwerkers. Wenn der Mieter eine fachmännische Eigenleistung selbst erbringen kann, ist ihm dies gestattet.
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Fristen: Es dürfen in Fristen für die Arbeiten vorgeschrieben werden. Als üblich und angemessen gelten nach gängiger Rechtsprechung: Küche/Bad alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre, übrige Bereiche alle 7 Jahre). Findet sich keine Fristenvereinbarung, werden diese Fristen in ergänzender Vertragsauslegung in Anlehnung an den Mustermietvertrag des BJM angenommen.
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Grundrenovierung bei Ein-/Auszug: Grundsätzlich kann eine vertragliche Abwälzung auf den Mieter nur für eine Grundrenovierung – also entweder bei Einzug oder bei Auszug erfolgen. Es kann also nicht während des laufenden Mietvertrags vom Vermieter überprüft werden, ob der Mieter auch brav seine Küche geweißelt hat.
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Kostenbeteiligung: Wenn keine solche Endrenovierung geschuldet werden soll, wird häufig vereinbart, dass der Mieter anteilig die Kosten für die nächste fällige Schönheitsreparatur zu tragen hat.
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Immobilienverwaltung
Immobilien | Beratung | Hausverwaltung – Wohnungseigentumsrecht, Hausverwaltung, Nachbarrecht

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