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Timestamp: 2019-10-16 17:39:13+00:00

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Vermieter sollten die vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung bei Bedarf anpassen, damit keine große Kluft zwischen Vorschüssen und realen Kosten entsteht. Jedoch erkennt der Gesetzgeber nicht jede Erhöhung der sogenannten zweiten Miete an. Experten verraten, worauf es ankommt, damit die Erhöhung wirksam ist.
Waren die bisherigen Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig bemessen, sollte der Vermieter die Abschläge erhöhen. Foto: iStock / Dutko
Wer seine Wohnung vermietet, verlangt üblicherweise neben der Kaltmiete auch eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung. Diese muss ihrer Höhe nach keine Punktlandung darstellen. Der Vermieter kann im Vorfeld nicht wissen, ob sein Mieter viel heizen wird oder wenig oder wie viel Wasser er verbrauchen wird. Häufig stellen Vermieter bei der jährlichen Abrechnung fest, dass die Vorauszahlungen die tatsächlich entstandenen Kosten nicht abgedeckt haben. Um seinem Mieter hohe Nachzahlungen und sich selbst den damit verbundenen Ärger zu ersparen, sollten Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung regelmäßig anpassen.
Betriebskostenvorauszahlung erhöhen Schritt für Schritt
Bei der Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ist der Gesetzgeber streng. Damit diese wirksam ist, muss der Vermieter einige Bedingungen erfüllen.
Haben sich die Parteien auf eine Betriebskostenvorauszahlung geeinigt, muss der Vermieter einmal im Jahr über die geleisteten Vorschüsse abrechnen. Dazu ist er gemäß § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet. Zu viel gezahltes Geld muss er seinem Mieter zurückerstatten, zu weniges kann er von ihm nachfordern.
Gemäß § 560 BGB darf der Vermieter die monatlichen Abschläge bei Bedarf anpassen. Das sollte er auch regelmäßig tun: „Am besten nach jeder Abrechnung“, bestätigt Rechtsanwalt Michael Wolf, Vorsitzender des Vermietervereins Koblenz. Bevor der Vermieter allerdings den Taschenrechner zückt, sollte er prüfen, ob alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind:
Der Mietvertrag darf keine Klausel enthalten, die eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ausschließt. Eine ausdrückliche Vereinbarung ist nicht notwendig.
Eine Betriebskostenabrechnung muss vorangegangen sein.
Die Abrechnung muss formell und inhaltlich richtig sein.
Exkurs: Formelle und inhaltliche Wirksamkeit
Eine formell wirksame Abrechnung ist logisch aufgebaut, damit jeder Laie die Rechnungen nachvollziehen kann. Neben einer geordneten Aufstellung der Betriebskosten und Vorauszahlungen muss das Dokument auch Angaben zum Verteilerschlüssel sowie zum jeweiligen Mieteranteil enthalten.
Eine inhaltlich richtige Abrechnung stellt keine Nebenkosten in Rechnung, die nicht im Betriebskostenkatalog aufgeführt sind. 17 Arten von Betriebskosten darf der Vermieter laut Betriebskostenverordnung mit seinem Mieter abrechnen.
Wichtig: Auch wenn er die gesetzliche Abrechnungsfrist versäumt hat, darf der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen. Mit diesem Urteil widersprach der oberste Gerichtshof einer weitverbreiteten Meinung (Az. VIII ZR 258/09). Der Vermieter muss die fällige Abrechnung jedoch erstellt haben, bevor er die Erhöhung vornehmen kann, ergänzt Werner Weskamp, Geschäftsführer von Haus und Grund Essen. Denn die Abrechnung dient als Grundlage für eine Anpassung.
1. Anpassung in Maßen
Der Vermieter darf die monatlichen Abschläge gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur in angemessener Höhe anpassen. Es gilt: Der Jahreskostenbetrag geteilt durch zwölf ergibt den neuen monatlichen Vorauszahlungsbetrag.
Das Gesetz verlangt die Erhöhung in schriftlicher Form. Eine mündliche Mitteilung ist nicht wirksam. Begründen muss der Vermieter die Erhöhung in seinem Schreiben prinzipiell nicht, da der Mieter die angefallenen Betriebskosten in der Abrechnung nachlesen kann. Dennoch rät Mietrechtsexperte Wolf zu einer kurzen Erklärung. Sie fördere die Akzeptanz beim Mieter.
Erhöhung sofort fällig
Ab wann die erhöhten Vorauszahlungen fällig sind, schreibt das Gesetz nicht vor. Wenn keine genaue Zeit bestimmt ist, gilt nach deutscher Rechtsprechung, dass die Leistung sofort fällig ist (§ 271 Abs. 1 BGB). Der Mieter schuldet die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung also bereits mit der nächsten Miete.
Keine Erhöhungspflicht für den Vermieter
Flattert eine hohe Nachzahlung ins Haus, beschweren sich viele Mieter darüber, dass der Vermieter die Nebenkosten nicht oder nicht ausreichend erhöht hat. Dazu ist er aber grundsätzlich nicht verpflichtet (BGH Karlsruhe, Urteil vom 11.02.2004, Az. VIII ZR 195/03).
Rechtliche Folgen drohen dem Vermieter laut Wolf nur, „wenn er seinen Mieter bei der ersten Vorauszahlungsvereinbarung im Mietvertag arglistig und nachweislich getäuscht hat.“ In diesem Fall könne der Mieter fristlos kündigen. Unter besonderen Umständen muss der Vermieter sogar Schadensersatz zahlen. Zum Beispiel, weil er dem Mieter zugesichert hat, dass die Vorauszahlungen ausreichen werden oder er die Betriebskostenvorauszahlung bewusst zu niedrig angesetzt hat, um eine günstige Miete vorzugaukeln.
Neue Nebenkosten nachträglich umlegen
Entstehen umlagefähige Betriebskosten neu, kann der Vermieter die Vorauszahlung angemessen erhöhen – und zwar ab dem Zeitpunkt seiner Kenntnis. Schließt der Vermieter beispielsweise während des Mietverhältnisses eine Gebäudehaftpflichtversicherung ab, so kann er die Versicherungsbeträge auch nachträglich auf den Mieter umlegen. Voraussetzung ist wieder eine entsprechende Formulierung im Mietvertrag, die ihm dieses Recht einräumt. Rechtsexperte Weskamp rät dringend dazu, eine entsprechende Ergänzungsklausel in den Mietvertrag aufzunehmen. Gängige Vordrucke enthalten in der Regel einen entsprechenden Absatz. Wichtig ist, dass der Vermieter seinen Mieter schriftlich auf die neuen Nebenkosten hinweist, sie begründet und die Kosten nennt. Doch Achtung: Hat der Vermieter die Nebenkosten beim Abschluss des Mietvertrags schlicht vergessen, darf er diese nicht als neue Nebenkosten deklarieren und nachträglich abrechnen.
Statt einer Vorauszahlung können die Parteien sich auch für eine monatliche Betriebskostenpauschale entscheiden. Hier muss der Vermieter keine aufwändige Abrechnung erstellen, bleibt allerdings auf möglichen Mehrkosten sitzen. Deshalb eignet sich die Pauschale eher für kurzfristige Mietverhältnisse. Auch hier ist es sinnvoll, den vereinbarten Betrag regelmäßig anzupassen.
Nebenkosten & BetriebskostenMiethöhe & MieterhöhungTipps für Vermieter
Monroe am 24.09.2019 23:33
ich habe im Juni 2019 eine reguläre Mieterhöhung als Anpassung an den Berliner Mietspiegel erhalten. Darin wurde aber auch die Nebenkosten Vorauszahlungspauschale (ist im Mietvertrag gesondert ausgewiesen) erhöht ohne darauf hinzuweisen.Die letzte Nebenkostenabrechnung war im Februar und ich musste einen geringfügigen Betrag (unter 20 €) nachzahlen
Ist das formal zulässig ?
Immowelt-Redaktion am 25.09.2019 09:03
§ 560 (4) BGB regelt, dass jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen kann.
"Angemessen" bedeutet, dass der Vermieter nicht beliebig und grundlos die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen kann, sondern nur dann, wenn sie tatsächlich gestiegen sind oder wenn absehbar ist, dass sie steigen werden.
Marc am 11.09.2019 12:24
bis anhin habe ich pro Monat 173.05 EU (2076.60 EU pro Jahr)nebenkosten bezahlt.
Bei der letzte Abrechnung habe ich noch 167.76 EU zurück erhalten.
Nun erhöht mir der Vermieter ab sofort die Nebenkosten auf 293.45 EU pro Monat
(3521.40 EU im Jahr).
Ist diese erhöhung gerechtfetigt ? Muss ich dies akteptieren ?
Immowelt-Redaktion am 11.09.2019 13:26
der Vermieter kann Betriebkostenvorauszahlungen nicht völlig willkürlich erhöhen. Zwar ist auch dann, wenn die letzte Abrechnung ein Guthaben ergab, eine Erhöhung der Vorauszahlungen möglich. Das setzt aber voraus, dass der Vermieter belegt, dass künftig höhere Nebenkosten anfallen werden als bisher - zum Beispiel wegen gestiegener Energiepreise o.ä.
Wir raten, zu versuchen, die Angelegenheit konstruktiv mit dem Vermieter zu klären. Hilft dies nicht, kann die fachkundige Beratung durch einen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht hilfreich sein.
Starshadow am 06.08.2019 09:18
gibt es eine gesetzliche Vorlage für die Aussage, dass der Jahreskostenbetrag geteilt durch zwölf den neuen monatlichen Vorauszahlungsbetrag ergibt?
Immowelt-Redaktion am 06.08.2019 10:08
das ergibt sich aus § 560 Abs. 4 BGB, wonach die Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe angepasst werden können. Der genaue Rechenweg findet sich aber nicht im Gesetz.
Starshadow am 06.08.2019 10:17
Gibt es irgendwelche Richtlinien, wie sich "angemessen" interpretieren lässt?
Es erscheint mir, als hätten dort Vermieter großen Spielraum.
Immowelt-Redaktion am 06.08.2019 12:02
Im Streitfall muss ein Gericht entscheiden, was genau als angemessen zu betrachten ist und was nicht. In der Praxis hat ein Vermieter allerdings von einer überhöhten Betriebskostenvorauszahlung nicht viel, weil er den dann zuviel gezahlten Betrag ja spätestens bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung zurückzahlen müsste.
guewol2@web.de am 23.07.2019 22:46
Hallo, mein Vermieter schickte mir die Nebenkostenabrechnung für 2018, mit einem neuen Hauswirtschaftsplan für 2019. Darauf hat er mit Kugelschreiber vermerkt das meine Nebenkosten von jetzt 168€ Monat auf 198€ Monatlich steigt und zwar rückwirkend vom Januar 2019. Ausserdem habe ich einen Mietvertrag indem die Garage mit Monatlich 40€ aufgeführt ist. Er verlangt jetzt Nebenkosten für die Garage auch Rückwirkend ab Januar 2019. Ist sowas zulässig das Rückwirkend die Nebenkosten verlangt werden können. Ich habe eine Monatliche Nebenkostenzahlung. In den Nebenkosten für die Garage sind auch Kabelgebühren und Müllabfuhr aufgeführt, als ob ich in der Garage TV habe.
Immowelt-Redaktion am 24.07.2019 10:53
die Änderung einer Betriebskostenvorauszahlung wird zwei Monate nach Zugang der Erklärung wirksam, nicht jedoch rückwirkend. Um das Mehr an Kosten werden Sie in diesem Fall aber wohl dennoch nicht kommen, weil der Vermieter die ihm so entgangenen Kosten im Zuge der nächsten Betriebskostenabrechnung einfordern kann. Welche Betriebskosten für die Garage abgerechnet werden können, hängt wiederum davon ab, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Zusätzlich können natürlich nur solche Kosten abgerechnet werden, die auch tatsächlich entstehen.
Bitte haben Sie abschließend Verständnis, dass wir Ihre Betriebskostenabrechnung aus der Ferne nicht abschließend prüfen können, weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Liissaa am 01.07.2019 08:55
unsere HV hat jetzt die Nebenkostenabrechnung geschickt. Die letzten 3 Jahre haben wir jeweils zwischen 100 - 150 Euro wieder bekommen. Nun sollen wir 340 Euro nachzahlen. Der sprung erscheint uns einfach zu groß, darf er dass? Die Müllkosten haben sich verdoppelt, mit der Aussage, dies wurde die letzten Jahre wohl falsch Abgerechnet. Des Weiteren kostet der Hausmeister/Treppenreinigung jetzt statt 80 Euro 320 Euro. Darf er die Preise so stark anziehen, ohne uns informieren zu müssen? LG Lisa
Immowelt-Redaktion am 24.07.2019 10:39
der Vermieter ist an das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot gebunden, die Kosten für etwaige Dienstleister dürfen also nicht grob unwirtschaftlich sein. Das schließt allerdings nicht aus, dass sich Kosten teilweise auch beträchtlich erhöhen können. Als Mieter können Sie zunächst um Einsicht in die Belege bitten, die Ihr Vermieter als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung genutzt hat. Bringt das keine Klarheit, können Sie die Abrechnung rechtlich prüfen lassen, beispielsweise von einem Mieterverein oder direkt von einem Fachanwalt. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.
Michael am 09.06.2019 09:46
Guten Tag, ich bewohne eine im letzten Jahr erbauten Seniorenwohnanlage mit GArtenbereich. Bisher wurde der Garten vonn einer Firma gepflegt jetzt sollen das die Mieter ( 70 - 90 Jahre alt ) übernehmen da die Kosten der Firma zu hoch seien und der Vertrag nach einem Jahr ausläuft. Wir kennen noch keine Zahlen aber entweder wir Alten bewässern den Garten oder die Firma macht das, dann müssen diese Kosten umgelegt werden. Dürfen die das und in welcher Höhe?
Immowelt-Redaktion am 11.06.2019 09:22
es gilt, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Wenn die Mieter laut Vertrag nicht für die Gartenpflege zuständig sind, können sie auch nicht im laufenden Mietverhältnis plötzlich dazu verpflichtet werden.
Ilona am 20.05.2019 18:57
Grüss Sie.
Ich habe hier schon viele Tipps erlesen können die ich bezüglich meines Mietverhältnisses gebrauchen konnte. Dankeschön! Dennoch habe ich noch ein Anliegen.
Ich zahle 520 € Warmmiete. Es gibt keine Nebenkosten Aufstellung da keine Zähler angebracht sind. Ich wohne jetzt 10 Jahre in der Wohnung. Nun möchte mein Vermieter um 100€ monatlich die Miete erhöhen. Mit der Begründung dass die Rohstoff Preise gestiegen sind( ist mir klar) und er es versäumt habe mir pro Jahr die Miete um 10Prozent zu erhöhen. Ich bin ziemlich ratlos denn 100€ ist ein Haufen Geld! Bin ich verpflichtet diese Große Erhöhung zu zahlen?
Beste Grüsse Ilona
Immowelt-Redaktion am 21.05.2019 08:53
was ist denn genau in Ihrem Mietvertrag zu den Betriebskosten vereinbart? Sollte dort eine Pauschale vereinbart worden sein, müsste der Vermieter die erhöhten Kosten zumindest einmalig über eine Abrechnung nachweisen. Nicht für alle Nebenkosten braucht es übrigens Zähler, Kosten für Müllabfuhr oder Kaltwasser können beispielsweise nach Wohnfläche auf den Mieter umgelegt werden. Lediglich für Warmwasser und Heizung ist eine Abrechnung teilweise nach Verbrauch gesetzlich vorgeschrieben.
TS am 20.05.2019 13:53
Verstehe ich das richtig: nur der Vermieter kann (basierend auf vorherigen Abrechnungen) über die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung entscheiden? Sprich, wenn mir (als Vermieter!) die Hausverwaltung (die auch gleichzeitig die Sondereigentumsverwaltung übernommen hat) das Hausgeld erhöht mit der Begründung, dass es letztes Jahr eine Nebenkostennachzahlung gab, kann ich dem widersprechen?
Hintergrund: Ich hatte einen Mietwechsel und weiß zu 100%, dass der neue Mieter (Alleinstehend) einen sehr viel geringeren Verbrauch haben wird als die vorherigen Mieter (Familie). Die Hausverwaltung hat jedoch meine Bitte ignoriert und einfach von mir mehr Hausgeld eingezogen (basierend auf dem Wirtschaftsplan, der den höheren Vorjahresverbrauch berücksichtigt). Ich möchte diese Erhöhung allerdings nicht an den Mieter weitergeben, da sie als unnötig und ungerechfertigt empfinde. Die Hausverwaltung wurde auch auf den zukünftigeren, geringeren Verbrauch hingewiesen.
Kann ich die Hausverwaltung auffordern, die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung zurückzunehmen oder habe ich keine Wahl und muss sie auf den Mieter umlegen?
Immowelt-Redaktion am 20.05.2019 14:11
auf den Mieter umgelegt werden kann das Hausgeld grundsätzlich nicht pauschal. Nur tatsächlich entstandene und regelmäßig anfallende Kosten gemäß Betriebskostenverordnung können auf den Mieter umgelegt werden. Wenn Sie mit der Hausverwaltung keine Einigung erreichen können, müssten Sie unter Umständen den Weg über die Eigentümerversammlung gehen und auf diese Weise eine Senkung des Hausgelds erreichen. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir den Fall aus der Ferne nicht abschließend bewerten können, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.
JackyK89 am 08.05.2019 14:38
Guten Tag, unser Vermieter hat während der Mietzeit eine neue Gartenfirma beauftragt,die um mehr als 50% teurer war als die vorherige. Die Kosten waren ihm natürlich vorher bekannt,er hat die NK aber nicht angepasst. Bei Mietvertragsunterschrift hat er bestätigt, dass die NK locker ausreichen und man eigentlich eher ein Guthaben am Ende des Jahres hätte. Jetzt platzt unsere NK-Abrechnung natürlich aus allen Nähten.. ist das denn rechtens?
Im Mietvertrag wurde auch nur geschrieben, dass man den Garten nutzen kann, aber nur eine kleine Fläche nach Absprache. Diese Absprache gab es aber nie und genutzt haben wir ihn tatsächlich auch nie (war eher ein Park als ein Garten). Inwieweit können die Kosten für den Gärtner denn tatsächlich umgelegt werden?
Immowelt-Redaktion am 08.05.2019 14:43
grundsätzlich kann der Vermieter das Unternehmen wechseln, das mit der Pflege des Gartens beauftragt ist, auch wenn dadurch Mehrkosten entstehen. Er darf dabei allerdings nicht grob unwirtschaftlich handeln. Ob das in Ihrem Fall schon gegeben ist, können wir aus der Ferne leider nicht abschließend klären.
Die Vereinbarung, wonach Sie den Garten nur teilweise und nur nach Absprache nutzen können, ist relativ ungewöhnlich. Deshalb ist uns leider auch kein Fall bekannt, in dem je ein Gericht darüber entschieden hätte, wie sich eine solche Vereinbarung auf die Betriebskostenabrechnung auswirkt.
Bitte haben Sie abschließend Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Insofern bleibt uns leider nur, Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt zu empfehlen.
JackyK89 am 08.05.2019 14:45
Um nochmal konkrete Werte zu nennen:
Jegliche NK, Strom und Wasser = 125,00 € Vorauszahlung / Pauschale (hier wurde nicht konkretisiert,um welche Art der Zahlung es sich handelt) und
Heizkostenvorauszahlung 125,00 €.
Laut Abrechnung hätten wir bei den Heizkosten ein Guthaben von knapp 250,00 €.
Laut Abrechnung hätten wir auch schon über 100 € Stromkosten mtl. (viel Allgemeinstrom,da Altbauvilla) und auch über 100 € nur für die Gartenpflege, macht ein Minus pro Monat von 75 €, ergo kann das ja alles hinten und vorne nicht hinkommen,was er da gerechnet hat...
Immowelt-Redaktion am 08.05.2019 14:48
Als Mieter haben Sie das Recht, bei Ihrem Vermieter die Belege einzusehen, die dieser als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung genutzt hat. Unter Umständen hilft das, die Rechnung des Vermieters nachzuvollziehen oder etwaige Fehler zu erkennen. Andernfalls bleibt Ihnen leider wie gesagt nur die rechtliche Prüfung.
Birgit am 12.04.2019 20:15
Hallo, wir haben einen Pauschalabschlag von 125 € monatlich, dafür gibt es keine Betriebskostenabrechnung. Jetzt , nach 4 Jahren, möchte der Vermieter von der Pauschale abweichen, eine Abrechnung erstellen und die Nebenkosten erhöhen. Ist das rechtens?
Immowelt-Redaktion am 15.04.2019 08:59
wenn im Mietvertrag wirksam eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde, ist der Vermieter daran gebunden. Wir können jedoch nicht abschließend klären, ob die Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag in dieser Form korrekt ist, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, den Vertrag von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen zu lassen.
Alex am 03.04.2019 23:20
Wir haben durch einen Hauskauf eine Mieterin übernommen.
Im Mietvertrag aus dem Jahr 2008 stehen Nebenkosten von 95€ zu Buche.
Laut altem Vermieter hat er niemals eine Abrechnung gemacht.
Können wir nun die Nebenkosten einfach so anpassen?
Denn die Heizkosten belaufen sich schon auf das Doppelte, zusätzlich kommen noch die Stromkosten und anteilmäßig Müllgebühren etc. hinzu.
Alexandra und Bobbi
Immowelt-Redaktion am 04.04.2019 09:44
einfach so anpassen können Sie die Nebenkosten nicht, Sie müssen dafür eine Betriebskostenabrechnung machen. In diesem Zusammenhang kann eine vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung dann erhöht werden.
Anne90 am 14.03.2019 08:44
der Vermieter hat die Warmmiete von 445 auf 495 erhöht, begründet durch steigende Betriebskosten (durch Anpassung des Versicherungsschutzes). Ich finde diese Erhöhung enorm, ist das rechtens?
Auch die Betriebskostenabrechnung 2016 und 2017 waren ungewöhnlich hoch, sodass ich einen Widerspruch (per Einschreiben) verfasst habe. Nur habe ich bis heute keine Antwort erhalten. Kann es sein, dass der Vermieter so versucht an das Geld zu kommen?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort. Anne
Immowelt-Redaktion am 14.03.2019 12:29
vielen Dank für Ihren Kommentar. Aus der Ferne können wir nur schwer beurteilen, ob die fragliche Erhöhung gerechtfertigt ist. Der Vermieter ist aber verpflichtet, Ihnen auf Nachfrage die Belege vorzulegen, die als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung dienen, darunter müssten sich auch die Belege der Versicherung befinden. Sollten danach immer noch Unklarheiten bestehen und Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit haben, würden wir Ihnen empfehlen, die Betriebskostenabrechnung von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen zu lassen.
RosyBella am 16.01.2019 00:47
Hallo. Darf der Vermieter die Nebenkosten erhöhen wegen einer Renovierung des Bade Zimmer?
Wir haben den Vertrag Anfang November unterschreiben und da dass Badezimmer älter war, einige Vorschläge für renovieren mit geringe Kosten und wor wollten die Kosten für den Mahler zahlen. Der Vermieter war einverstanden und hat aber dann alles alleine gemacht, und nie von etwa Preis von der Leistung gesprochen. Ende November schickt er uns per Whatsapp einen Zettel mit handgeschriebenen Kosten (nichts offizielles von einem Handwerker) und verlangt 2400 Euros. Diese Summe können wir nicht zahlen. Er hat teure Materialien gewählt. Jetzt ab Januar hat er einfach die Nebenkosten erhöhert. Darf er dass ? Bin ich verbunden nur weil ich per Whatsapp geschrieben habe dass wir die Kosten für den Mahler nehmen? An keinem Moment hat der Vermieter uns gesagt vor der Renovierung wie viel es kostet, und meine Renovierung Vorschläge waren günstiger.
Immowelt-Redaktion am 16.01.2019 10:56
den Abschlag für die Nebenkosten kann ein Vermieter nur auf Basis einer Nebenkostenabrechnung erhöhen. Diese muss er dem Mieter einmal im Jahr zukommen lassen und zwar spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums. Die Kosten für eine Renovierung muss der Mieter nur dann tragen, wenn dies vorab so mit dem Vermieter abgesprochen wurde. Ansonsten trägt der Vermieter die Kosten selbst. In Ihrer Situation dürfte sich vor allem die Beweisfrage stellen, also die Frage danach, was nun konkret mit dem Vermieter abgesprochen war und was nicht. Bedenken Sie aber bitte, dass wir hierzu keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt empfehlen.
sven0364 am 02.01.2019 18:54
Hallo, wir haben seit 2015 einen neuen Eigentümer und damit ständige Erhöhungen der Nebenkosten.Bei Übernahme waren es 70,40€, Jahr darauf 125,-€ und jetzt kam die letzte mit 245,-€, geschickt am 31.12. gegen 18.00 Uhr wo kaum noch Widerruf möglich war, sehr raffiniert. die Miete hat sich somit von 2017 mit 384€, 2018 auf 439€ und ab 2019 auf 559€ erhöht, Wahnsinn finde ich da es eine Erhöhung der Miete innerhalb von 2 Jahren um 45% ist. Darf der Vermieter so etwas machen? Habe natürlich Widerruf eingelegt und gehe mit Anwältin dagegen vor. 2016 hat er zum Beispiel eine Frau im Haus Treppe und Hausmeistertätigkeiten durchführen lassen, gab ihr 300,-€ monatlich, machte aber im Jahr 13550€ als Betrag geltend. Sowas nenne ich Betrug oder sehe ich das falsch? Danke für die Antwort.
Sie haben nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung zwölf Monate Zeit, dieser zu widersprechen (§ 556, Abs.3, Satz 4 BGB). Wenn Sie also die Abrechnung am 31. Dezember 2018 erhalten, können sie ihr bis zum 31. Dezember 2019 widersprechen.
Wenn Sie vermuten, die Nebenkosten sind zu hoch, können Sie bei Ihrem Vermieter eine Einsicht in die Belege einfordern. Außerdem gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit – der Vermieter muss bei Maßnahmen und Entscheidungen, die die Nebenkosten des Mieters beeinflussen, ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis berücksichtigen (§ 556, Abs. 3 BGB).
Wie Sie die Nebenkostenabrechnung generell überprüfen können, können Sie in unserem Ratgeber nachlesen:
https://ratgeber.immowelt.de/a/nebenkostenabrechnung-pruefen-tipps-fuer-mieter.html
EK am 12.12.2018 18:13
unter "Erhöhung sofort fällig" schreiben Sie mit Bezug auf § 271 Abs. 1 BGB, dass erhöhte Vorauszahlungen sofort fällig sind.
Ich verstehe jedoch § 560 BGB (2) Veränderungen von Betriebskosten anders.
Zitat: Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit >>>Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats<<<. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
Mein Vermieter hat, aus meiner Sicht, überhaupt keine Erklärung abgegeben. Lediglich Tabelle mit Kosten, Vorauszahlungen und Ergebnis vertikal und VZ Betriebskosten, VZ Heizkosten und Summe horizontal.
Immowelt-Redaktion am 13.12.2018 08:52
der von Ihnen genannte § 560, Absatz 2 BGB bezieht sich auf die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale. Eine solche Erhöhung wird in der Tat zum Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats fällig. In unserem Artikel geht es aber um die Erhöhung einer Betriebskostenvorauszahlung, in deren Zusammenhang also eine Betriebskostenabrechnung erfolgt. Dies wiederum ist in § 560, Absatz 4 geregelt, wobei keine Angabe zur Fälligkeit gemacht wird. Aus diesem Grund wiederum gilt § 271 Abs. 1 BGB: Der Mieter schuldet die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung also bereits mit der nächsten Miete.
Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie Zweifel an der Richtigkeit Ihrer Betriebskostenabrechnung haben, würden wir Ihnen empfehlen, diese von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen zu lassen.
Smnich am 29.11.2018 21:24
Nachzahlung der Nebenkosten für das Jahr 2017 in Höhe von 84 Euro. Gleichzeitig teilt mir die Verwaltung mit, dass sich die Nebenkosten ab 2019 um 67 Euro pro Monat erhöhen. Ich bin der Meinung, dass es zuviel ist. Somit zahle ich 3,57 Euro pro qm an Nebenkosten! M. E. weit übern durchschnitt, oder liege ich da falsch?
Immowelt-Redaktion am 30.11.2018 08:52
der Deutsche Mieterbund hat zuletzt für das Abrechnungsjahr 2015 einen Betriebskostenspiegel ermittelt. Demnach liegen die Betriebskosten pro Quadratmeter deutschlandweit im Schnitt bei 2,17 Euro. Im Einzelfall können sie aber natürlich dennoch aus verschiedenen Gründen höher ausfallen. Wir würden Ihnen raten, sich von Ihrem Vermieter die Erhöhung erklären zu lassen. Als Mieter haben Sie zudem ein Recht darauf,die Belege einzusehen, die als Grundlage für Ihre Abrechnung dienen. Sollte auch das keine Klarheit bringen, können Sie die Abrechnung und die Erhöhung immer noch rechtlich prüfen lassen, beispielsweise bei einem Mieterverein oder direkt bei einem Fachanwalt.
Thomas am 27.11.2018 18:33
Liebes Immowelt-Team, der Beitrag war sehr gut und ich hätte dazu auch eine Frage. Ich wohne mit meiner Frau seit 36 Jahren im selben Haus, die einen Privatvermieter hat. Ich zahle seit vielen Jahren immer dieselbe Miete. Darin enthalten sind die Betriebskosten sowie Heizkosten. Jetzt kam mit der Heizkostenabrechnung eine Betriebskostenabrechnung dazu und die hat mich fast umgehauen. Für das Jahr 2017 müssen wir genau 537,40 nachzahlen. Davor hatten wir keine Betriebskostenerhöhung gehabt und nun will er diese Summe von uns. Mieterhöhung gab es auch lange nicht und somit wollen wir nur wissen wie wir uns verhalten sollen. Vielen Dank schon einmal im voraus für eure freundlichen Bemühungen.
Immowelt-Redaktion am 28.11.2018 10:42
vielen Dank für Ihren Kommentar. Natürlich stellt sich bei einer solchen Summe die Frage, woher die plötzlichen Mehrkosten kommen. Als Mieter haben Sie deshalb das Recht, bei Ihrem Vermieter die Belege einzusehen, die als Grundlage der Nebenkostenabrechnung dienen. Möglicherweise kann schon das zur Klärung beitragen. Sollten Sie danach noch Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung haben, können Sie diese rechtlich prüfen lassen, beispielsweise von einem Mieterverein. Eine fehlerhafte Abrechnung müsste der Vermieter dann korrigieren.
Gritt am 11.11.2018 11:54
vielen Dank für den guten Beitrag. Ich hätte dazu noch eine Frage.
Wir vermieten drei Wohnungen und wohnen auch selbst mit im Haus. Unsere Gebäudeversicherung umfasst momentan nur die gesetzlich verpflichtende Feuerversicherung, was ich nun schleunigst ändern möchte, um unser Haus auch gegen Sturm, Hagel usw. versichert zu wissen.
Dadurch wird sich der Anteil der Betriebskosten der Mieter auf jeden Fall erhöhen. Muss ich für eine Erhöhung der Vorauszahlung die nächste BK-Abrechnung abwarten, aus der die Mehrkosten dann ja hervor gehen? Oder kann ich bereits jetzt die Vorauszahlung der Betriebskosten erhöhen, um den Mietern damit eine hohe Nachzahlung zu ersparen?
Und wenn ja, muss dies schriftlich erfolgen, damit ich auf der sicheren Seite bin?
Immowelt-Redaktion am 12.11.2018 11:02
vielen Dank für Ihren Kommentar. Laut § 556, Absatz 3 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Laut § 560, Absatz 4 BGB sind Anpassungen bei den Vorauszahlungen wiederum nach der Abrechnung vorzunehmen. Insofern müssen Sie wohl tatsächlich auf die neue Abrechnung warten. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir daher immer das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.
Sandra am 20.10.2018 15:59
wir haben bisher die Treppenhausreinigung selbst übernommen. Nun wurde seit einigen Monaten eine Reinigungskraft eingestellt, ohne vorherige Absprache mit den Mietern. Eine schriftliche Ankündigung hierzu gab es ebenfalls nicht. Auf Nachfrage, wie teuer die Reinigungskraft pro Partei pro Monat ist, konnten nur die ungefähren Kosten angegeben werden. Pro Monat pro Partei sollen 35 Euro mehr bezahlt werden, die Reinigungskraft kommt einmal monatlich. Nun ist unsere Frage, ob ich ohne schriftliche Ankündigung verpflichtet bin, diesen Betrag zu zahlen? Bisher wurde uns noch nichts berechnet und den Mietbetrag eigenmächtig monatlich um den oben genannten Betrag zu erhöhen wurde und zunächst untersagt, das müssen erst geklärt werden. Ich habe nun Sorge, dass das alles auf die nächste NK Abrechnung fällt und wir dann eine hohe Summe nachzahlen müssen.. Abgesehen davon finde ich die Kosten viel zu hoch und frage mich, wie bereits beschrieben, ob ich überhaupt verpflichtet bin das zu bezahlen.
Immowelt-Redaktion am 22.10.2018 10:30
Hallo Sandra und vielen Dank für Ihren Kommentar,
zumindest dann, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Mieter die Treppenhausreinigung durchführen muss, müsste der Vermieter die Reinigung durch ein Unternehmen mit den Mietern absprechen. Ein Urteil des Amtsgerichts Magdeburg besagt zudem, dass Mieter die Reinigung durch ein Unternehmen nicht bezahlen müssen, wenn sie laut Mietvertrag selbst für die Reinigung zuständig wären und wenn der Mieter eigenmächtig auf die Reinigung durch ein Unternehmen umstellt (Az.: 12 C 66/02). Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir Einzelfälle aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können und dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Benedita am 08.10.2018 12:26
was mache ich, wenn bei einem Eigentümerwechsel, die alte HV bei der Abrechnung mit Guthaben keinen neuen Abschlagsbetrag ausgewiesen hat. Zahle ich dann im neuen Jahr gar nichts mehr und moniere die Abrechnung erst innerhalb der Jahresfrist, wenn der neue HV reagiert?
Immowelt-Redaktion am 08.10.2018 12:32
Hallo Benedita und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wenn kein neuer Abschlagsbetrag ausgewiesen wird, müssen Mieter den bisherigen Abschlag weiterhin zahlen, völlig unabhängig davon, ob die Hausverwaltung wechselt oder nicht. Wenn der Mieter im Zuge der Nebenkostenabrechnung viel Geld zurückbekommen hat, kann er natürlich aber von der Hausverwaltung einen niedrigeren Abschlag verlangen. Keinesfalls sollten Sie aber die Zahlungen einfach einstellen.
Waldi am 07.06.2018 14:59
Bei unserer NK-Abrechnung sind u.a. aufgeführt: Instandhaltung Wohnungen, Kontogebühren,
sonstiger Objektaufwand, Verwaltergebühr Wohnungen.
Darf die Hausverwaltung das?
Immowelt-Redaktion am 07.06.2018 15:20
bei den von Ihnen genannten Posten handelt es sich nicht um umlegbare Nebenkosten, wobei wir nicht einschätzen können, was sich hinter "sonstiger Objektaufwand" verbergen könnte. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihre Abrechnung aus der Ferne nur schwer beurteilen können. Wir würden Ihnen daher empfehlen, die Abrechnung einem Mieterverein vorzulegen. Dort erfahren Sie auch, wie Sie gegebenenfalls am besten dagegen vorgehen.
schnuffelmaus1972 am 16.10.2017 11:02
Wir haben mit der Betriebskostenabrechnung gleich eine Erhöhung erhalten. ein paar Tage später kam eine Kaltmiet Erhöhung . Darf mein Vermieter beides gleichzeitig erhöhen?
Immowelt-Redaktion am 16.10.2017 15:53
ja, eine solche Erhöhung ist prinzipiell möglich. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Harry am 27.07.2017 17:24
Wir haben einen neuen Hausbesitzer. Die letzte Betriebskostenabrechnung ergab für uns 9,98 Euro Nachzahlung.
Nun meint der Vermieter, nächstes Jahr wird alles teurer.
Deshalb erhöht er die Betriebskostenvorauszahlung von 60 auf 110 Euro im Monat. Es soll sogar mehr regnen.
Das sind kalte Kosten. Alles andere, Steuer, Versicherung, Wasser wird auch um ca. 50% teurer.
Immowelt-Redaktion am 28.07.2017 09:23
Hallo Harry und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wir würden Ihnen empfehlen, Ihre Betriebskostenabrechnung rechtlich prüfen zu lassen. So etwas bieten viele Mietervereine relativ günstig an.
usiebach am 27.07.2017 17:23
Mein Sohn hat sich von seiner Freundin getrennt,jetzt wohnt er vorrübergehend bei mir.Ich bezahle mtl. 610 Euro Miete davon 160 Euro Nebenkosten.Jetzt will mein Vermieter zu den 160 Euro nochmal 100 Euro mtl. an Nebenkosten haben.Darf er das??????
Immowelt-Redaktion am 28.07.2017 09:18
ob der genaue Betrag der Erhöhung gerechtfertigt ist, können wir aus der Ferne leider nicht beurteilen. Generell kann ein Vermieter die Betriebskosten aber auch nach Personenzahl auf die Mieter umlegen. Das bedeutet, dass sich die Betriebskosten erhöhen können, wenn sich auch die Zahl der Bewohner einer Mieteinheit erhöht.
Eule am 10.05.2017 20:05
Wir haben einen neuen Vermieter. Bei der Jahresabrechnung von 2016 haben wir bei den Nebenkosten ein Plus gehabt. Daraufhin hat der Vermieter unsere Nebenkostenvorauszahlung für 2017 so niedrig angesetzt, dass wir jetzt schon wissen das die Vorauszahlung nicht ausreicht. (um 2\3 reduziert). Wir haben unseren Vermieter darauf aufmerksam gemacht, aber er weigert sich das zu ändern. Wie können wir ihm das plausibel machen, das wir am Jahresende nicht so viel nachzahlen wollen.
Immowelt-Redaktion am 12.05.2017 16:25
herzlichen Dank für Ihren Kommentar. Der Vermieter kann zur Ermittlung einer angemessenen Vorauszahlungshöhe alte Vorjahresabrechnungen als Anhaltspunkt heranziehen. Ist die Nebenkostenvorauszahlung zu niedrig oder zu hoch angesetzt, können sowohl Vermieter als auch Mieter gemäß § 560 Abs. 4 BGB die Anpassung der Nebenkosten auf eine angemessene Höhe durch einseitige Erklärung vornehmen können. Dies sollte in schriftlicher Form geschehen.
R.Lehmann am 21.04.2017 22:52
Hallo Immowelt Team.
Mein neuer Mieter hat nach Einzug in meine Wohnung 4 Monate gebraucht um seinen Stromvertrag mit dem Lieferanten zu unterzeichnen. Letztlich habe ich die Rechnungen bekommen und gezahlt. Wie lege ich diese einmaligen kosten am besten um, ohne daß das Sozialamt (von denen bekomme ich die Miete) sich quer stellt ?
Gruß R. Lehmann
Immowelt-Redaktion am 24.04.2017 09:53
vielen Dank für Ihren Kommentar. Für einen solchen Fall gibt es keine speziellen gesetzlichen Regelungen. Am praktikabelsten wäre es wahrscheinlich, dem Mieter (oder dem Amt) die Rechnungen einfach direkt weiterzuleiten und die Situation noch einmal zu erklären. Ob dies dann zu Problemen mit dem Sozialamt führen könnte, können wir leider aus der Ferne nicht beurteilen. Dies ist sicherlich auch von der Kulanz der Beamten abhängig.
Omid am 27.02.2017 11:35
Darf der Vermieter die Nebenkosten um 19 € erhöhen obwohl ich für das letztes Jahr (Betriebs- und Heizkostenabrechnung 2015 ) eine Nebenkostenguthaben erhalten habe ?
Immowelt-Redaktion am 27.02.2017 12:01
vielen Dank für Ihren Kommentar. Es ist theoretisch möglich, dass die regelmäßigen Abschläge für Nebenkosten steigen, obwohl der Vermieter für den vergangenen Abrechnungszeitraum eine Gutschrift bekommen hat. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn bestimmte Gebühren wie beispielsweise jene für Abwasser oder Müllabfuhr steigen. Der Vermieter sollte allerdings im Einzelfall begründen können, weshalb der monatliche Nebenkostenanteil steigt.
EBAM am 02.02.2017 19:53
Edgar Becker / bin Vermieter
chris am 09.10.2016 06:52
hallo, ist eine nebenkostenabrechnung überhaupt erlaubt, wenn nur nebenkosten im mietvertrag vereinbart wurden...
Immowelt-Redaktion am 10.10.2016 11:11
das hängt von der genauen Formulierung ab. Bestimmte zu allgemeine Formulierungen haben die Gerichte in der Vergangenheit schon für unwirksam erklärt. Allerdings können wir Ihren Fall aus der Ferne nur schlecht beurteilen. Zudem dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Wir raten Ihnen daher dazu, ihren Mietvertrag einem Mieterverein oder einem Fachanwalt vorzulegen. Dieser kann dann auch überprüfen, ob die Betriebskostenabrechnung rechtmäßig ist.

References: § 556
 § 560
 § 560

§ 560
 § 560
 § 271
 § 560
 § 560
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 § 271
 § 556
 § 560
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