Source: http://www.zarzadca.eu/ekspert_radzi/58/pisemne-zawiadomienie-o-zebraniu-ogolu-wlascicieli-lokali-art-32-ust-1-uwl
Timestamp: 2019-05-19 17:37:38+00:00

Document:
W art. 32 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej u.w.l.) ustawodawca wprowadził następującą regulację:
Z treści art. 32 ust. 1 u.w.l. wynika, że zawiadomienie o zebraniu ogółu właścicieli lokali powinno zostać dokonane na piśmie. Jednakżeanalizowany artykuł nie wskazuje rygoru pod jakim zastrzeżono obowiązek zawiadomienia „na piśmie”, jak również brakw nim regulacji szczególnego sposobu kierowania zawiadomień do właścicieli lokali. Ww. przepis prawa nie odnosi się do dopuszczalności posługiwania się konkretnymi środkami komunikacji, jak np. listy polecone.
W powyższym kontekście wiele kontrowersjiwzbudza zagadnienie dotyczące dopuszczalności dokonywania zawiadomień np. drogą elektroniczną. Uznając za uzasadniony pogląd o stosowaniu do zawiadomieńo zebraniu ogółu właścicieli lokali przepisów o formie oświadczeń woli, należałoby przyjąć, że skuteczne będzie wyłącznie takie zawiadomienie przesłane drogą elektroniczną, które zostanie opatrzone weryfikowanym za pomocą kwalifikowanego certyfikatu podpisem elektronicznym członków zarządu. Wyłącznie w takiej sytuacji formę zawiadomienia można będzie uznać za równoważną z pisemną (por. art. 781 § 2 KC). Nie sposób jednak pominąć ekonomicznego aspektu zastosowania formy elektronicznej z użyciem podpisów elektronicznych weryfikowanych za pomocą kwalifikowanego certyfikatu. Rozwiązanie takie jest bez wątpienia kosztowne i w określonych okolicznościach uciążliwe. W doktrynie wskazuje się jednak na możliwość„zawarcia między właścicielami lokali a wspólnotą mieszkaniową umowy określającej dopuszczalność komunikacji elektronicznej z pominięciem wymagania stosowania kwalifikowanej certyfikacji podpisów (pactum de forma). Oświadczenia właścicieli lokali w przedmiocie formy dokonywania zawiadomień (lub ogólnego sposobu komunikacji ze wspólnotą) powinny być wyrażane indywidualnie na piśmie. Zawarcie tego rodzaju umów pomiędzy właścicielami lokali a wspólnotą mieszkaniową jest rozwiązaniem odpowiadającym realiom współczesnych metod komunikacji. Zawarcie umowy co do formy może polegać także na – praktykowanym często we wspólnotach mieszkaniowych – wyrażeniu zgody przez właściciela lokalu na doręczanie zawiadomień i innej korespondencji drogą elektroniczną. Zgoda właściciela powinna być jednak wyrażona w formie pisemnej” (por. A. Turlej, w: Strzelczyk, Turlej, Własność lokali, 2015, art. 32 WłLokU, Nb 2).
Rozpatrując kwestię uchybienia formalnym wymogom „pisemnego” zawiadomienia, warto zwrócić uwagę na poglądy wyrażane w orzecznictwie. W uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., w sprawie o sygn. akt: IV CKN 1351/00, wskazano:
"W świetle art. 32 ustawy nie ulega wątpliwości obowiązek zarządu (zarządcy) powiadomienia wszystkich właścicieli lokalu o zebraniu wspólnoty, jednak ustawa nie wskazuje sankcji za naruszenie tego obowiązku, a treść przepisu art. 25 ust. 1 nie daje podstaw do wykładni, według której w każdym przypadku niepowiadomienia uprawnionych uchwała powinna być uchylona."
Zaś w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r. w sprawie o sygn. akt: II CSK 370/06, znajduje się stwierdzenie:
"Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania."
Istotny pogląd na omawianą tematykę wyrażony został również w uzasadnieniu wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 31 stycznia 2013 r., w sprawie o sygn. akt: I ACa 1380/12
"Ustawa nie wymaga, aby do każdego właściciela zarząd lub zarządca kierował odrębne pismo, tym bardziej listem poleconym. Ustawa nie wskazuje też żadnej sankcji za naruszenie obowiązku powiadomienia właścicieli lokalu o zebraniu. Zwołanie może zatem nastąpić przez wywieszenie zawiadomienia na tablicy ogłoszeń. Dobra praktyka jest wrzucenie zawiadomienia do skrzynki pocztowej [...] Wyprowadzanie z art. 32 w zw. z art. 25 ust. 1 ustawy bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały z powodu wadliwego zawiadomienia członka wspólnoty jest nieuzasadnione, a nawet mogłoby źle służyć wspólnotom mieszkaniowym w razie konfliktu interesów, uniemożliwiając im sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną. Ustawodawca dał temu wyraz odnosząc naruszenie prawa do uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej zawarcie."
Mając powyższe na uwadze wydaje się, iż o ile właściciel lokalu złoży na piśmie, własnoręcznie podpisane oświadczenie wyrażające jego wolę, aby korespondencja do niego kierowania ze Wspólnoty, wysyłana była w formie wiadomości e-mail, na podany przez niego adres poczty elektronicznej, bez zastosowania podpisów elektronicznych weryfikowanych za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu, będzie to skutecznym i prawnie dopuszczalnym sposobem modyfikacji ustawowej formy zawiadomień. Z uwagi jednak na doniosłość powyższego zagadnienia oraz różnorodną praktykę jaką zaobserwować można we Wspólnotach Mieszkaniowych, wyrazić należy postulat de lege ferenda, aby stosowne uregulowania, dopuszczające formę komunikacji elektronicznejbez zastosowania podpisów elektronicznych weryfikowanych za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu, wprowadzone zostały do ustawy o własności lokali.

References: art. 32
 art. 32
 art. 781
 art. 32
 art. 32
 art. 25
 art. 32
 art. 25
de lege ferenda