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Timestamp: 2019-05-25 15:03:12+00:00

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Par laurent BRACHET Le	 8 avril 2015 Crédits, Types de prêt
Le prêt in fine est une formule de crédit sophistiquée qui était réservée aux emprunts professionnels proposés à de très grosses entreprises. Dans les années 1990, et notamment grâce au succès des différents montages immobiliers défiscalisant, ce type de prêt s’est démocratisé et les établissements bancaires comme les sociétés de crédit ont rivalisé d’imagination pour le promouvoir.
L’emprunt in fine n’est cependant optimal que dans des cas bien précis : investisseur locatif, situé dans une tranche marginale d’imposition élevée, disposant d’un apport personnel conséquent à investir dans son opération et disposant de revenus fonciers existants.
Les 3 avantages de l’in fine :
Le remboursement d’un crédit in fine n’est composé que d’intérêts (et éventuellement des primes d’assurances couvrant les risques de décès, invalidité, d’incapacité de travail et éventuellement de chômage). En effet, le capital prêté n’est remboursable qu’à la fin de la durée de ce prêt immobilier. Ainsi pendant toute la durée du crédit, l’investisseur déduit fiscalement l’intégralité de son effort financier.
Les revenus peuvent ainsi être nuls pendant plusieurs années permettant à l’investisseur de ne pas avoir de fiscalité sur ces mêmes revenus.
De plus, si les intérêts sont supérieurs aux revenus immobiliers, alors cela génère un déficit reportable 10 ans pour des revenus de la catégorie BIC et fonciers.
Le remboursement à la fin du capital emprunté est assuré par l’apport personnel de l’investisseur placé sur un contrat d’assurance vie. Le but est en effet, dans un premier temps, d’emprunter le plus possible pour bénéficier d’un maximum d’intérêts déductibles et, dans un second temps, de consacrer le montant de son apport personnel à la sortie du prêt, c’est à dire à son remboursement final. L’apport personnel pour être optimisé dans le temps est placé, et la plupart du temps nanti au profit de l’établissement prêteur pour assurer le remboursement du prêt : enfin, l’enveloppe fiscale choisie pour ce placement est naturellement celle de l’assurance vie offrant une fiscalité avantageuse et une possibilité d’exonération de sommes importantes en cas de décès du souscripteur. Le deuxième avantage est bien patrimonial puisque pendant toute la durée de l’opération, l’investisseur est à la tête de 2 actifs patrimoniaux (le bien immobilier + le placement) au lieu d’1 (en cas d’investissement de l’apport personnel lors de l’acquisition immobilière).
Outre le fait que le levier du crédit permet de se constituer un capital immédiat, en cas de décès de l’emprunteur, l’emprunt est remboursé par l’assurance décès et les 2 actifs patrimoniaux (le bien immobilier + placement) se retrouve dans sa succession. Le produit de l’assurance vie étant exonéré de droits de succession jusqu’à 152500 €/personne désignée comme bénéficiaire, le capital transmis est plus important et supporte un coût fiscal réduit.
L’inconvénient principal du crédit in fine est son taux plus élevé que celui du crédit amortissable. Cependant, au vu des avantages qu’il procure, cet inconvénient est minime.
Bien choisir son produit financier adossé :
La qualité du contrat d’assurance-vie et surtout son rendement sont des données indispensables sur lesquelles il faut porter une attention particulière (baisse des fonds euros d’année en année). Il faut bien choisir ses Unités de Compte (UC)en favorisant les moteurs de performance avec garantie du capital à terme (ex : euro-croissance) ou à degré de volatilité plus ou moins faible. Pensez à effectuer des arbitrages régulièrement (minimum 1 fois/an) afin qu’à terme le débouclage de l’emprunt in fine se fasse sans difficulté.

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