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Timestamp: 2019-09-19 15:25:15+00:00

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Procuração – Segundo Cartório – Tatuí
Procuraçãocompweb2016-06-24T22:39:37-03:00
Procuração é o instrumento pelo qual alguém delega poderes a outrem, a fim de representá-lo em assuntos de seu interesse. A procuração é o instrumento do mandato. De origem latina, a palavra mandato significa “mão dada”. O mandante e o mandatário literalmente dão-se as mãos, unindo forças para consecução da vontade de um só. O mandato tem origem muito remota. Era usual na Roma antiga, quando determinada pessoa falava e agia em nome do monarca. As palavras pronunciadas do sinal da cruz dos cristãos representa bem essa época.
Pode ser outorgado por instrumento público, particular, ou verbal, dependendo do fim a que se destina. Existem casos em que a procuração só tem validade se lavrada por instrumento público (no cartório), como por exemplo, para venda de imóveis, quando outorgada por menores, analfabetos e uma infinidade de outros fins. O artigo 657 do Código Civil prescreve a respeito da forma do mandato, ou da procuração: A outorga do mandato está sujeita a forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito. Em outras palavras, a lei sobre tal ato é a que determina a forma da procuração.
Vejamos na atualidade, o ato de delegar poderes a outrem a fim de representá-lo em assuntos de seu interesse.
Há pessoas que, por desconhecimento da matéria, fazem do instrumento de procuração um documento que lhes dão garantias de direitos reais. Nada mais enganoso. Basta entender corretamente o enunciado da definição. Os poderes conferidos por quem outorga a procuração são apenas para representa-lo, em assuntos de seu interesse. Não se fala em interesses de terceiros. Trata apenas do interesse de quem outorgou a procuração. Assim prescreve o artigo 653 do Código Civil: Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Veja a clareza da lei, dizendo sempre que alguém representa o outorgante, age em nome dele e não em nome próprio. Trata do interesse do outorgante e não do interesse próprio do procurador.
Ao comprar um imóvel, usa-se receber uma procuração do proprietário para no futuro, negociar o mesmo imóvel com terceiros. Note-se que apesar do procurador negociar pessoalmente com terceiros, não está ele agindo em nome próprio, nem mesmo tratando tecnicamente de seus interesses, mas sim em nome de quem lhe outorgou a procuração e nos interesses daquele.
O procurador pode ter poderes para receber o preço da venda e dar quitação, mas, ele estará ainda, tecnicamente e de conformidade com a lei, recebendo e dando quitação em nome de alguém e não em nome próprio.
Essas considerações levam a análise em outros campos do direito e da lei. Com referência ao Imposto de Renda, por exemplo, fica difícil de justificar o valor recebido pelo procurador e depositado em sua conta bancária. Na escritura respectiva, diz que o valor do negócio foi recebido pelo vendedor e não pelo procurador; é o vendedor que dá quitação. Ainda que seja por intermédio do procurador. O problema pode agravar-se. O proprietário, em 2005 recebeu o preço do negócio, por exemplo, R$30.000,00 e não outorgou ao comprador a escritura definitiva de venda e compra, outorgou-lhe apenas uma procuração com poderes para transferir o imóvel adquirido para terceiros. Na procuração, geralmente, não se fala no preço da venda para terceiros, muito menos no preço então recebido pelo proprietário. Se em 2008, na escritura outorgada a terceiro (a qual o proprietário não comparece pessoalmente, mas sim representado por seu procurador) constar que o proprietário vendeu por R$50.000,00 (preço por quanto o procurador negociou), haverá complicações. Oficialmente, pela escritura de 2008, o proprietário recebeu R$50.000,00 e na verdade, ele recebeu em 2005, a quantia de R$30.000,00. Os R$50.000,00 da escritura, é embolsado pelo procurador!
O artigo 685 do Código Civil dispõe: Conferido o mandato com a cláusula “em causa própria”, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objetos do mandato, obedecidas as formalidades legais. Por este enunciado, tem se a impressão de que este é o documento ideal para ser usado quando se há uma transação imobiliária entre o mandante e o mandatário. Ainda assim, não entendemos como o documento ideal.
Precisamos primeiramente, entender plenamente a parte final do referido artigo: “…obedecidas as formalidades legais.” Essas formalidades legais, são as mesmas e todas as que são exigidas para a escritura de venda e compra, inclusive com o recolhimento do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis e Direitos a Eles Relativos e a transcrição, junto ao registro de imóveis. São ainda formalidades legais, o pagamento de custas equivalentes às de uma escritura e do registro. E ainda, muitas outras formalidades legais são previstas na legislação civil, comercial, tributária e também nas Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais (Provimento 58/89). Ora, se para fazer uma procuração, tenho as despesas de uma escritura e ainda pago impostos e estou sujeito ao registro dela, tenho de cumprir ainda outras disposições legais, melhor então fazer a própria escritura.
A procuração pode ser outorgada isentando o procurador de prestação de contas pelos atos praticados. Essa isenção denuncia que o outorgante proprietário, já recebeu o preço da venda, pago pelo procurador. Por isso ele não tem mais contas a prestar com o proprietário. Essa procuração, com o pagamento do preço pelo procurador, toma ares de escritura definitiva. No entanto, o pagamento do preço, é apenas uma das particularidades do negócio. Ela caracteriza-se também pela transmissão de posse, domínio, ações, etc. A escritura pública visa a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis (art. 108 do Código Civil). A procuração, apesar de ser pública, não tem essas finalidades, por ser apenas a delegação de poderes. A lei regula sim os direitos e deveres de quem outorga e de quem recebe poderes. Mas em artigo algum desse regulamento, há disposições semelhantes às do artigo 108 acima citado. O mandato e a escritura pública são de naturezas distintas.
Mesmo com a isenção de prestação de contas corre-se o perigo de constar na escritura valor diferente daquele recebido pelo proprietário. Também, mesmo com essa isenção, como se verá adiante, a procuração poderá ser revogada.
O mandato pode ser outorgado também em caráter irrevogável. Em outras palavras, a procuração não pode ser desfeita, não pode ser revogada. A revogação do mandato é prerrogativa de quem o outorgou. Se ele abriu mão do direito de sua revogação (irrevogável) a procuração não poderá ser rescindida.
Não obstante, o artigo 683 do Código Civil prescreve: Quando o mandato contiver cláusula de irrevogabilidade e o mandante revoga-lo, pagará perdas e danos. Assim, mesmo com a estipulação da irrevogabilidade, a procuração pode ser revogada, rescindida. É penalizado com perdas e danos, mas a revogação se operou. Então, muito cuidado ao optar por esse instituto da irrevogabilidade.
Conforme já mencionado, a lei prescreve obrigações tanto do mandatário quanto do mandante. Os artigos 667 e seguintes do Código Civil tratam da matéria.
O mandatário pode fazer-se substituir na execução do mandato. Transfere para terceiro, os poderes que lhe foram conferidos pelo mandante. A relação, os direitos e obrigações resultantes dessa transferência de poderes, modificam-se e são reguladas pelos artigos 667 e seguintes do Código Civil. Determina a lei, a extensão das obrigações do mandatário e do substabelecido. Também as obrigações deste com o mandante. O tempo do substabelecimento. Sua proibição ou não no respectivo instrumento de procuração, etc.
Vem estipulado no artigo 682 do Código Civil Brasileiro:
Tecemos pequenas considerações sobre estes incisos que tratam da extinção da procuração.
Quanto à revogação, já vimos anteriormente.
A renúncia é direito do mandatário. Pode ele, por variadas razões, não mais querer exercer o mandato que lhe foi outorgado. Nesse caso, renuncia ao mesmo, extinguindo-se a relação com o mandante e extinguindo o próprio mandato. Claro que poderá haverá prestação de contas e outros ajustes, por atos praticados, ou não, no tempo em que vigorou o mandato. Tudo regulado em leis específicas.
A morte ou interdição de uma das partes. É de fácil compreensão este inciso. “Mors ominia solvit” – a morte tudo apaga. Deixa de existir uma das partes. Assim, o ato do mandante e os atos do mandatário, falecendo um deles, perdem o efeito, não mais tem eficácia jurídica. Num caso ocorrido recentemente, o corretor comprava tudo por procuração outorgada em seu nome. Faleceu o procurador inesperadamente. A família teve de re-negociar caso a caso, também sofrendo prejuízo. De igual modo, ocorrendo a interdição de uma das partes, cessará sua capacidade civil ou legal, extinguindo-se o mandato pela incapacidade de uma das partes.
O inciso terceiro trata de alteração no estado do mandante e do mandatário. O estado referido trata-se do estado civil. O mandante tendo outorgado o mandato no estado de solteiro, vindo a se casar; outorgado no estado de casado, vindo a se divorciar ou enviuvar-se; outorgar como viúvo ou divorciado e vir novamente a se casar altera a relação, pois se incluiu, modifica ou excluiu-se pessoas. O mesmo ocorre com a pessoa do procurador. No entanto, as modificações devem ser analisadas criteriosamente. Deve ser mudança que inabilite o mandante a conferir os poderes ou o mandatário para exercê-los.
Finalmente, o inciso quarto diz que o mandato se extinguirá pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio. Sendo o mandato outorgado para vigorar até 31/12/2009, a partir dai 01/01/2010, estava extinto. Terminou-se o prazo dado para a efetivação do negócio. Assim, estando o negócio concluído, não há mais mandato em vigor, já produziu seus efeitos. Está extinto. O mandato outorgado para venda de determinado veículo. Venda operada. Mandato extinto.
É óbvio que em todas essas situações, há possibilidades de ocorrer fatos e atos geradores de direitos e obrigações. Há que se analisar caso a caso.
Concluindo, essa parte final demonstra a inconveniência de adotar a procuração (mandato), como documento de garantia real. Tem-se um documento em mãos que pode, nos citados casos, ser extinto. Na legislação que trata da escritura pública, não existe um artigo sequer que fala de sua extinção.
O mandato judicial fica subordinado às normas que lhe dizem respeito, constante da legislação processual, e, supletivamente, às estabelecidas no Código Civil.
Esse trabalho tem apenas a pretensão de dar uma noção geral sobre esse instituto – Procuração – Tecemos considerações não aprofundando sobre suas particularidades. O tema é vastíssimo. As diversas correntes de entendimento e jurisprudência a respeito, demandariam um trabalho muito extenso, diverso dos objetivos deste trabalho. Aqueles que tiverem interesse em obter maior conhecimento sobre o assunto, remetemos a consulta a obras especificas e a legislação própria.

References: artigo 657
 artigo 653
 artigo 685
 artigo 108
 artigo 683
 artigo 682