Source: https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/blog-immobilier-et-droit/immobilier-location/la-cotitularite-du-bail-dhabitation
Timestamp: 2018-07-17 19:28:15+00:00

Document:
La cotitularité du bail d'habitation
I. Le cas du PACS et du mariage
Lorsque le bail est destiné à l'habitation le droit commun du bail prévoit une disposition exceptionnelle qui, initialement ne concernait que les personnes mariées. La loi « ALUR » a fini par l'étendre aux partenaires liés par un pacte civil de solidarité. « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité » (C. civ., art. 1751). En demeurent exclus les simples concubins. La cotitularité s'applique même au logement de fonction attribué à l'un des conjoint (Civ. 3e, 10 janv. 2007, no 05-19.914 ).
Par exception à l'effet successoral, en cas de décès de l'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose « d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément ». Un conjoint ne saurait renoncer par anticipation à ce droit légal d'ordre public. De même, en cas de décès d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le partenaire survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément (C. civ., art. 1751, al. 3 ; L. 24 mars 2014). Au décès du preneur, le bail est transféré au conjoint survivant qui n'habite pas dans les lieux à condition qu'il en fasse la demande. Si celui-ci, non cotitulaire, ne manifeste pas une intention non équivoque d'occuper le logement (ex. remise d'un courrier autorisant le notaire et la bailleresse à reprendre l'appartement), le bail est résilié par le décès.
« En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux. » (C. civ., art. 1751, al. 2). La loi du 24 mars 2014 a introduit un nouvel article 1751-1 dans le code civil afin de régler la difficulté analogue pouvant concerner les pacsés : « En cas de dissolution du pacte civil de solidarité, l'un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux partenaires, sous réserve des créances ou droits à indemnité au profit de l'autre partenaire. Le bailleur est appelé à l'instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties ».
La cotitularité est reconnue de plein droit (sans formalité) aux époux. Quand bien même les époux seraient séparés de fait, ils sont considérés comme étant cotitulaires « jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil ». La cotitularité du bail s'attache donc davantage au mariage qu'à la vie commune, l'essentiel étant que le logement ait servi, au moins un temps, au logement familial. Concernant les pacsés, la cotitularité est subordonnée à une demande conjointe envoyée au bailleur (C. civ., art. 1751).
Cette cotitularité du bail, attachée à la qualité d'époux ou de partenaire pacsé, signifie que chacun est personnellement considéré comme locataire, l'un indépendamment de l'autre, ce qui produit plusieurs conséquences importantes. Tout d'abord, elle implique que les deux conjoints doivent être personnellement destinataires de tout acte influant sur le bail en cours, sous peine d'inopposabilité au non-destinataire. Ainsi, le bailleur souhaitant donner congé aux deux conjoints doit le délivrer personnellement aux deux sous peine d'être inopposable au non-destinataire. De même, en cas d'expulsion, les deux conjoints doivent avoir été parties à l'instance.Ensuite, tout acte émanant d'un des époux ou pacsés doit également émaner de l'autre pour qu'il prenne son plein effet et soit opposable aux deux. Ainsi, les conjoints souhaitant donner congé doivent le réaliser en leurs deux noms afin que le congé produise son plein effet.
En vertu de l'article 9-1 de cette loi, rajouté par la loi SRU du 13 décembre 2000, « [n]onobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ». Ainsi, si le preneur n'informe pas lui-même de l'existence de son mariage en cours de bail (la preuve que l'information a été donnée incombe au preneur, et si le bailleur, non informé, délivrait congé ou tout autre acte au preneur, celui-ci serait nécessairement opposable au conjoint. Cependant, si le bailleur, bien qu'informé, ne signifie pas l'acte aux deux époux, alors l'article 1751 du code civil s’applique et l'acte ne sera opposable qu'au seul destinataire.
Cette cotitularité a pour effet de créer une solidarité en matière de dettes locatives. Les époux sont solidaires du paiement des loyers et des charges. Le bailleur peut s'adresser à n'importe lequel des époux ou partenaires pour en obtenir leur règlement ou le remboursement d'éventuels impayés.
- lorsque l'autre époux ou partenaire a lui-même donné congé si le couple reste marié,
- lorsque le divorce est retranscrit en marge de l'acte d'état civil si le couple se sépare.
- à la dissolution du Pacs,
- lorsque le partenaire donne congé au bailleur.
II. Le cas du concubinage
Lorsqu'un couple vit en concubinage (union libre), la qualité de locataire dépend du nombre de signataires du contrat de location. Le concubin dont le nom ne figure pas sur le bail n'a pas le droit de rester dans le logement si l'autre décide de donner congé. En cas d'abandon du logement ou de décès, le concubin survivant non signataire du bail peut toutefois et sous conditions rester dans les lieux.Si le bail a été signé par un seul concubin, l'autre n'a aucun droit ni titre dans le logement, même s'ils partagent en pratique les loyers.Seul le signataire du bail est redevable du loyer et des charges : le bailleur ne peut jamais les réclamer au concubin non signataire du contrat, sauf s'il s'est porté caution.Si le concubin signataire du bail donne congé, l'autre doit quitter les lieux en même temps que lui sauf si le bailleur accepte de signer un nouveau bail lui.
Le bailleur qui souhaite donner congé peut adresser son courrier au seul concubin locataire du logement. En cas d'abandon du logement ou de décès du signataire du bail, son concubin peut prétendre au transfert du bail sous certaines conditions.
Pour les baux soumis à la loi de 1989, le concubin restant peut prétendre au transfert de bail si :
- il vivait avec le signataire du bail depuis au moins un an à la date de l'abandon de domicile ou du décès,
- le concubinage était notoire (relations continues, stables et connues).
La preuve de ce concubinage peut se faire par tout moyen (attestation des proches, factures...) .Si le concubinage a duré moins d'un an, seul l'accord du bailleur et la signature d'un nouveau bail l'autorise à se maintenir dans les lieux.
Pour un logement social, le concubin notoire bénéficie du transfert du bail sans avoir à justifier de conditions de ressources particulières.La preuve du concubinage notoire (relations continues, stables et connues) peut se faire par tout moyen (attestation des proches, factures...).
Dans le cas d'un logement soumis à la loi de 1948, le concubin notoire ne bénéficie pas d'un droit au maintien dans les lieux, sauf s'il s'agit d'une personne handicapée.La preuve du concubinage notoire (relations continues, stables et connues) peut se faire par tout moyen (attestation des proches, factures...).
Lorsque les deux concubins ont signé le bail, chacun est locataire du logement qu'ils occupent ensemble. Les concubins signataires du bail sont tenus au paiement du loyer et des charges :
- solidairement si une clause de solidarité est insérée dans le contrat de location (le bailleur peut s'adresser à n'importe lequel pour obtenir le paiement),
- à hauteur de 50 % si aucune clause de solidarité n'a été intégrée au contrat de location.
Si un concubin donne congé, l'autre reste locataire du bail en cours. Pour que le bail prenne fin, les concubins doivent envoyer au bailleur leur lettre de congé :
- simultanément s'ils rédigent chacun un courrier,
- conjointement s'ils souhaitent donner congé au sein du même courrier.
Le délai pendant lequel le concubin qui donne congé reste redevable du loyer et des charges dépend de la présence ou non d'une clause de solidarité dans le contrat de bail.
En présence d’une clause de solidarité et si le bail a été signé après le 27 mars 2014, le concubin qui donne congé reste redevable du loyer et des charges :
- pendant 6 mois après la fin de son préavis,
- ou dès la fin de son préavis, si un nouveau locataire arrive avant la fin de ce délai.
En présence d’une clause de solidarité et pour un bail signé avant le 27 mars 2014 et reconduit tacitement depuis le 6 août 2015, le concubin qui donne congé reste redevable du loyer et des charges :
En présence d’une clause de solidarité et pour un bail signé avant le 27 mars 2014 et non reconduit tacitement depuis le 6 août 2015, le concubin qui donne congé reste redevable du loyer et des charges jusqu'à l'échéance du bail.
Le bailleur qui souhaite donner congé doit adresser un courrier à chacun des concubins locataires. À défaut, le congé n'est pas valide. Si l'un des signataires du bail abandonne le logement ou décède, le contrat de location se poursuit au profit du seul concubin signataire restant en place.
Sources : https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/cotitualarite-bail-usage-habitation-12942.htm
https://www.conseil-juridique.net/karine-altmann/a...

References: art. 1751
 art. 1751
 art. 1751
 art. 1751
 l'article 9
 l'article 1751