Source: https://www.iberley.es/resoluciones/resolucion-13-diciembre-2018-direccion-general-registros-notariado-recurso-interpuesto-contra-nota-calificacion-extendida-registrador-propiedad-ronda-suspende-inscripcion-escritura-obra-nueva-terminada-n26142887
Timestamp: 2020-07-14 05:32:17+00:00

Document:
Resolución de 13 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Ronda, por la que suspende la inscripción de una escritura de obra nueva terminada. | Iberley
«De conformidad con lo establecido en los artículos 18, 19 Bis y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, pongo en su conocimiento que la escritura/mandamiento, autorizada/expedido por doña Almudena Romero López, notario de Estepona, el día 01/07/2016, con el número 1667/2016 de su protocolo, de declaración de obra nueva terminada otorgada por Don S. P. A., que fue presentada por Vd. en esta Oficina 05/07/2018, bajo el asiento de presentación número 1066 del Diario 103, adolece de defectos subsanables/insubsanables -Que se relacionan bajo el epígrafe «Calificación»-, que impiden a mi juicio, la práctica del asiento solicitado. Contra dicha calificación (…)
Fundamentos de Derecho: De conformidad con el 185 de la Ley 7/2002 -Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía- y concordantes.
1.Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad, en la que concurren las circunstancias siguientes:
-La obra terminada se declara mediante escritura autorizada el día 1 de julio de 2016, sobre finca registral descrita como rústica, parcela de tierra, en el término municipal de El Burgo. La declaración de obra nueva se refiere a una edificación correspondiente a vivienda principal, de dos plantas sobre rasante y una planta sótano, otra edificación correspondiente a vivienda de invitados, que consta de dos plantas sobre rasante, una tercera edificación correspondiente a tres naves y cobertizos y, finalmente, una alberca situada al oeste de la vivienda principal.
-No se incorpora ni acompaña a la escritura licencia de obras, pero sí se incorpora certificación de técnico expedida el 22 de junio de 2016 de la que, entre otros extremos, resulta que: a) «la antigüedad que se acredita mediante el presente certificado de antigüedad, a través de información descriptiva y gráfica, de la edificación correspondiente a la vivienda principal y alberca, es de nueve años; mientras que la antigüedad de las edificaciones correspondientes a naves y cobertizos y vivienda de invitados es de siete años»; y b) «el terreno sobre el que se levanta la edificación, no pertenece a zona clasificada como suelo no urbanizable de especial protección, ni se halla en ninguno de los supuestos contemplados en el artículo 185.2 de la Ley 7/2002».
2.Entrando a analizar el defecto recurrido en este expediente, relativo a la declaración de obra nueva, cabe recordar, como ha tenido ocasión de afirmar este Centro Directivo en las Resoluciones de 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 15 de abril de 2013 (2.ª) y 4 y 11 (1.ª) de marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, entre otras, que «procede, en primer lugar, afirmar la competencia de las normas estatales en materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa, ya que, si bien, con carácter general, la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. art. 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas [en este caso, a la de Andalucía] determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que estas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por estas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las acciones de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005; 4 de mayo de 2011; 8 de mayo de 2012, y 6 de mayo de 2013). Según se establece en la disposición final primera del Texto Refundido de la Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, el artículo 20 tiene el carácter de disposición establecida en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal; y más específicamente, puede decirse que dicho precepto se dicta en atención a la competencia exclusiva del Estado sobre la ordenación de los Registros (art. 149.1.8 de la Constitución Española), siendo doctrina constitucional que en virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española es al Estado al que compete, en materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento de ciertos requisitos (Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo)».
3.En el caso de la inscripción de escrituras de declaración de obra nueva, como recuerda la Resolución de 30 de mayo de 2016, resulta con claridad la existencia en nuestra legislación de dos vías para su lograr su registración, la ordinaria del apartado primero del artículo 28 de la actual Ley de Suelo y la prevista con carácter excepcional en el apartado cuarto, que trata de adecuarse a la realidad de edificaciones consolidadas de hecho por el transcurso de los plazos legales para reaccionar, por parte de la Administración, en restauración de la legalidad urbanística infringida. Si bien, como señaló la Resolución de 22 de julio de 2014, de esta Dirección General de los Registros y del Notariado, el instituto de la prescripción para declarar obras nuevas (acogido en el artículo 20.4 texto refundido de la Ley de suelo, hoy 28.4) puede ser alegado tanto por un otorgante que edifica sin obtener ningún permiso de la autoridad municipal competente, como por el que sí lo obtuvo pero eventualmente se extralimitó en lo edificado.
4.En este sentido, resulta también esencial debatir la posibilidad de utilizar medios de calificación o de prueba que no consten en el Registro para determinar la inclusión de la finca en cuestión dentro de una determinada zona de especial protección. A tenor del imperativo consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, el registrador en su labor de calificación debe tomar en consideración tanto los asientos del Registro como los documentos presentados -todo ello de acuerdo con la normativa aplicable-, para poder determinar la validez del acto contenido en el título objeto de presentación o verificar el cumplimiento de requisitos que le impone la Ley. Dentro de esta normativa aplicable a considerar se incluye, sin ninguna duda, los concretos planes de ordenación territorial o urbanística en vigor que afecten a la zona en cuestión, cuya naturaleza normativa no cabe discutir (artículo 18 de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 2014 y Resolución de 28 de febrero de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado).
5.Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, debe destacarse aquí que esta materia, y sus distintas implicaciones, ha sido expresamente abordada en el nuevo y actual artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que dispone lo siguiente: «Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso. La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (...)».
6.En el caso particular de este expediente, se discute la procedencia de inscribir por la vía del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, una escritura de declaración de obra terminada en parte en junio de 2007 (en cuanto a la vivienda principal y la alberca) y en parte en junio de 2009 (respecto de las naves, cobertizo y vivienda de invitados), según certificación técnica, en suelo descrito en el título y en el Registro como rústico, en la Comunidad de Andalucía, debatiéndose en concreto si puede considerase en este caso justificada la exigencia del registrador de acreditar la calificación urbanística del suelo al requerir que se aporte certificación municipal acreditativa de que finca en que se ha construido la edificación no es suelo de especial protección.
Sentencia Administrativo Nº 102/2014, TSJ Pais Vasco, Sala de lo Contencioso, Sec. 2, Rec 778/2012, 20-02-2014
Orden: Administrativo Fecha: 20/02/2014 Tribunal: Tsj Pais Vasco Ponente: Ruiz Ruiz, Angel Num. Sentencia: 102/2014 Num. Recurso: 778/2012
Sentencia Administrativo Nº 707/2014, TSJ Madrid, Sala de lo Contencioso, Sec. 2, Rec 1673/2012, 18-07-2014
Orden: Administrativo Fecha: 18/07/2014 Tribunal: Tsj Madrid Ponente: Sanz Heredero, Jose Daniel Num. Sentencia: 707/2014 Num. Recurso: 1673/2012
Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 736/2016, TSJ Andalucia, Sala de lo Contencioso, Sec. 1, Rec 414/2015, 31-03-2016
Orden: Administrativo Fecha: 31/03/2016 Tribunal: Tsj Andalucia Ponente: Gamo Serrano, María Soledad Num. Sentencia: 736/2016 Num. Recurso: 414/2015
Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 258/2018, TSJ Andalucia, Sala de lo Contencioso, Sec. 2, Rec 798/2016, 12-02-2018
Orden: Administrativo Fecha: 12/02/2018 Tribunal: Tsj Andalucia Ponente: Macho Macho, Santiago Num. Sentencia: 258/2018 Num. Recurso: 798/2016
Resolución de 12 de noviembre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Iznalloz, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

References: artículo 185
 Real Decreto 
 artículo 20
 artículo 149
 Resolución 
 artículo 28
 Resolución 
 artículo 20
 artículo 18
 Resolución 
 artículo 202
 artículo 28

Resolución