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Timestamp: 2018-02-20 04:06:02+00:00

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Falsche Wohnflächenangabe bei Hauskauf - frag-einen-anwalt.de
30.05.2004 07:52 |
ich habe im Februar 2004 ein 8 Familienhaus (Baujahr ca.1969, guter Zustand)in der Rhein-Neckar-Region gekauft und bereits bezahlt. Kaufpreis 385.000 Euro. In dem Expose ware die Gesamtwohnfläche mit 520 m² angegeben. Wir haben die Wohnungspläne vorab erhalten, haben aber die Wohnfläche nicht überprüft, auch weil dort verschiedene Zahlen standen, teilweise durchgestrichen. Wir haben auf die Angaben im Expose des Maklers vertraut. Jetzt habe ich die Wohnungen besichtigt, nachgemessen und die Wohnfläche beträgt real nur ca.488 m² (!), ca 8% weniger als angegeben. Das Haus wurde von einer Verwaltungsgesellschaft (VWG) geführt, die auch die falsche Angabe der Wohnfläche an den Makler gegeben hat. Der Witz ist aber auch: die Wohnflächen in den Mietverträgen der VWG ergeben zusammen gerechnet auch nur 497 m² (!). Was kann ich tun? Kann ich den Kaufpreis verringern? Gibt es bereits Urteile über ähnlich gelagerte Fälle?
Die Wohnfläche müsste eine vereinbarte Beschaffenheitsangabe sein. Von einer garantierten Beschaffenheitsangabe i.S.v. § 443 BGB kann wohl nicht ausgegangen werden. Von daher sind sie auf das allgemeine Gewährleistungsrecht angewiesen, welches ich im Folgenden, auf ihren Fall gemünzt, skizzieren möchte.
Die Wohnfläche ist eine Beschaffenheitsangabe i.S.v. § 434 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Beschaffenheit einer Sache beschreibt nicht nur ihre natürlichen Eigenschaften, sondern auch rechtliche und wirtschaftliche Beziehungen der Sache zur Umwelt, sofern sie nach der Verkehrsanschauung für die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache bedeutsam sind und ihren Grund in der Sache selbst und nicht in Rechten Dritter haben. (Palandt, 62. Aufl., § 434 Rn. 9 ff.)
Eine Beschaffenheitsvereinbarung i.S.v. § 434 I 1 BGB ergibt sich nicht aus den einseitigen Vorstellungen einer Partei, selbst wenn diese beim Vertragsschluss geäußert wurden. Es ist in jedem Fall eine vertragliche Einigung erforderlich. Beim Verkauf eines Grundstückes bedarf die Vereinbarung sogar der Form des § 311b I 1 BGB. (Palandt, 62. Aufl., § 434 Rn. 18) Wenn die Wohnfläche in dem notariellen Kaufvertrag mit 520 qm angegeben war, ist die Beschaffenheitsangabe „Wohnfläche“ als mit 520 qm vereinbart anzusehen. Dann läge in ihrem Fall ein Sachmangel vor, da die tatsächliche Beschaffenheit „488 qm Wohnfläche“ von der vereinbarten Beschaffenheit „520 qm Wohnfläche“ abweicht.
Von einem vertraglichen Gewährleistungsausschluss gehe ich momentan nicht aus. Sollte eine solche Klausel in dem Kaufvertrag stehen, müsste geprüft werden, ob Gewährleistungsrechte wirksam ausgeschlossen wurden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu entschieden: „Vereinbaren die Parteien in einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung, dass geringfügige Änderungen der berechneten Wohnfläche nicht zu einer Ermäßigung oder Erhöhung des Kaufpreises berechtigen sollen, und ergibt sich bei der endgültigen Berechnung eine deutliche Abweichung nach unten (hier: statt 102,5 qm nur 90,48 qm), so ergibt die Auslegung der Vertragsbestimmung, dass die dann berechtigte Herabsetzung des Kaufpreises nicht um einen "Geringfügigkeitszuschlag" von 3 % gekürzt werden darf.“ (BGH, 22.10.1999, V ZR 398/98)
Sollte ein "ca.-Zusatz" im Kaufvertrag aufgenommen worden sein, gilt Folgendes: „Verpflichtet sich der Hersteller einer Eigentumswohnung zur Schaffung einer "Wohnfläche", deren Größe mit einem "ca.-Zusatz" versehen ist, berechtigt eine Minderfläche von 8 % nicht ohne weiteres zur Minderung des Werklohns.“ (OLG Nürnberg, 27.7.2000, 13 U 1118/00)
Ist die Wohnfläche einer verkauften Eigentumswohnung rund 10 % kleiner als im Vertrag angegeben, so liegt ein Fehler vor, der den Käufer zur Minderung des Kaufpreises berechtigt, auch wenn die Größe nicht zugesichert war. (KG, 24.11.1988, 12 U 5553/87)
Nach ihrem Vortrag stehen ihnen gemäß § 437 BGB Gewährleistungsansprüche zu. Da es sich um einen unbehebbaren Mangel handelt, ist Nacherfüllung hier ausgeschlossen. Es kommen „nur“ noch die weiteren Gewährleistungsrechte Rücktritt, Minderung und Schadensersatz statt der Leistung in Betracht.
Sollte die Wohnfläche nicht in dem notariellen Kaufvertrag aufgenommen sein, besteht noch die Möglichkeit einen Sachmangel damit zu begründen, dass die Objektbeschreibung im Maklerexpose über § 434 Abs. 1 S. 3 BGB zur Beschaffenheitsangabe geworden ist. Das würde dann die soeben dargestellten Rechtsfolgen nach sich ziehen, sofern sie die Abweichungen nicht kennen mussten und ihre Kaufentscheidung beeinflusst hat.
Sollten sie dem Makler nachweisen können, dass er in seinem Expose bewusst wahrheitswidrig falsche Angaben gemacht hat, dann hätte er seinen Maklerlohn verwirkt, was sie dazu berechtigen würde, den Maklerlohn zurückzufordern. (Vgl. OLG Düsseldorf, 4.12.1998, 7 U 59/98)
Zuletzt möchte ich nicht unerwähnt lassen, dass Sie möglicherweise den Vertragsschluss auch anfechten können. Dazu müsste aber noch geklärt werden, ob die Berechnung der Wohnfläche anhand der Mietverträge der VWG zum Gegenstand der Vertragsverhandlungen gemacht worden sind.
Die meisten Entscheidungen, die den Käufern Gewährleistungsansprüche billigen, gehen von 10 % Abweichungen aus. Da sie mit ca. 8 % nah an diesen Wert kommen, glaube ich, dass Sie erfolgreich Gewährleistungsansprüche durchsetzen können. Es bietet sich an, dass sie Minderungsansprüche geltend machen.
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References: § 443
 § 434
 § 434
 § 434
 § 311
 § 434
 § 437
 § 434