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Timestamp: 2019-11-14 01:58:35+00:00

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L'approbation des comptes de la copropriété n'est pas l'approbation du décompte individuel des charges d'un copropriétaire - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
01h30 01 mars 2011
"Attendu que Mme X..., copropriétaire, fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 septembre 2009) de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles "Bois Lemaître" (le syndicat des copropriétaires) une certaine somme au titre d'un arriéré de charge arrêté au 10 novembre 2005 alors, selon le moyen :
1°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents produits aux débats ; qu'en l'espèce, le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 avril 2003 mentionnait au point 9 relatif à la réfection de l'étanchéité des toitures que "le syndic expose la situation des toitures après diverses interventions de différents copropriétaires ; il est à signaler que l'intervention d'un architecte a fait fortement diminuer le prix de ces travaux" et simplement que "la proposition de réfection des toitures est adoptée à la majorité des présents et représentés exprimés soit 28 867/31.123" ; qu'en affirmant "que le principe de l'intervention d'un architecte avait été accepté lors de cette assemblée, tel que cela ressortait de la lecture du procès verbal" pour condamner Mme X... au paiement des charges réclamées au titre des frais et honoraires d'architecte, quant seule la proposition de réfection des toitures avait été votée, la cour d'appel a dénaturé le procès-verbal de l'assemblée du 11 avril 2003 en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°/ que, hors le cas d'urgence, le syndic ne peut appeler le paiement des charges afférentes aux travaux d'entretien d'une partie d'immeuble, que lorsqu'ils ont fait l'objet d'un vote préalable par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en l'espèce, pour condamner Mme X... au paiement des charges réclamées au titre des frais et honoraires d'architecte, la cour d'appel s'est bornée à énoncer que "s'agissant de la réfection de l'étanchéité des toitures", le procès-verbal mentionnait : "le syndic expose la situation des toitures après diverses interventions de différents copropriétaires ; il est à signaler que l'intervention d'un architecte a fait fortement diminuer le prix de ces travaux",et à affirmer ensuite que "le principe de l'intervention d'un architecte a été accepté lors de l'assemblée du 11 avril 2003" sans vérifier ni constater, ainsi qu'elle y était invitée, que les copropriétaires avaient voté régulièrement, non seulement en faveur d'une telle intervention, mais aussi sur les modalités de celle-ci ; qu'ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9, 10, 17, 18, 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967 ;
3°/ que lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble, ces copropriétaires doivent être appelés au vote, conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en l'espèce, pour condamner Mme X... au paiement des charges afférentes aux travaux d'étanchéité des terrasses des bâtiments D, E, F, G et H, la cour d'appel s'est bornée à affirmer qu'il était démontré que les travaux de réfection des toitures avaient été régulièrement votés pour tous les bâtiments mais réalisés par tranches, et à se référer au rapport d'expertise et au procès-verbal de l'assemblée du 11 avril 2003 qui mentionnait simplement une proposition de réfection des toitures et une première tranche concernant les bâtiments A et B, sans vérifier, comme elle y était invitée, si le règlement de copropriété mettait à la charge des seuls copropriétaires de chacun des bâtiments les dépenses afférentes à l'entretien et à la réparation de ceux-ci et sans rechercher si les copropriétaires de chacun de ces bâtiments avaient été convoqués et avaient voté les travaux afférents à chacun de leur bâtiment ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9, 10, 17, 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967" ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu, par motifs adoptés, que lorsque les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires, le copropriétaire qui n'a pas contesté l'assemblée qui a voté cette approbation n'est plus en droit de refuser de régler sa quote-part de charges mais qu'il peut toutefois invoquer le fait que la répartition des charges n'a pas été calculée conformément au règlement de copropriété, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé le procès verbal d'assemblée générale du 11 avril 2003, n'était tenue de procéder à une recherche, ni sur l'existence d'un vote régulier sur les modalités financières de l'intervention d'un architecte, ni sur les conditions dans lesquelles les copropriétaires de chacun des bâtiments avaient été convoqués et avaient voté les travaux afférents à chacun de ceux-ci ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Bois Lemaitre la somme de 2 500 euros ;
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné Madame X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « BOIS LEMAITRE » la somme de 7542,90 E selon décompte arrêté au 10 novembre 2005 avec intérêts et à des indemnités au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et D'AVOIR rejeté les autres demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « par des motifs pertinents que la Cour adopte le premier juge a procédé à une exacte analyse du rapport d'expertise établi par Madame Y... et des pièces qui lui étaient soumises et en a à juste titre déduit que Madame Patricia X... devait être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier BOIS LEMAITRE la somme de 7 542,90 euros au titre des charges impayées et devait être déboutée de ses demandes indemnitaires dirigées contre la SARL SOLAFIM; (...) il est démontré que les travaux de réfection des toitures ont été régulièrement votés pour tous les bâtiments mais réalisés par tranches (Cf page 9 du rapport d'expertise et page 7 du procès-verbal assemblée générale du 11 avril 2003) » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE «sur les travaux d'étanchéité des toitures terrasses : les travaux d'étanchéité des toitures ont été votés en assemblée générale le 11 avril 2003 pour la totalité des bâtiments ; (...) sur les frais et honoraires d'architecte : le principe de l'intervention d'un architecte a été accepté lors de l'assemblée du 11 avril 2003, tel que cela ressort de la lecture du PV. Il ne saurait être reproché au syndic d'avoir sollicité l'intervention d'un architecte laquelle, compte tenu de l'importance des travaux, s'imposait ; sur les frais d'étanchéité des toitures des bâtiments E et F : les comptes incluant la facture de travaux réalisés ont été approuvés ; le PV d'assemblée générale a été notifié à Madame Patricia X... laquelle n'a pas contesté cette assemblée ; par suite elle ne peut pas refuser de régler sa quote-part de charges dû à ce titre » ;
1 °) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents produits aux débats; qu'en l'espèce, le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 avril 2003 mentionnait au point 9 relatif à la réfection de l'étanchéité des toitures que « le syndic expose la situation des toitures après diverses interventions de différents copropriétaires ; il est à signaler que l'intervention d'un architecte a fait fortement diminuer le prix de ces travaux » et simplement que « la proposition de réfection des toitures est adoptée à la majorité des présents et représentés exprimés soit 28.867/31.123 » ; qu'en affirmant « que le principe de l'intervention d'un architecte avait été accepté lors de cette assemblée, tel que cela ressortait
de la lecture du procès-verbal », pour condamner Madame X... au
paiement des charges réclamées au titre des frais et honoraires d'architecte, quand seule la proposition de réfection des toitures avait été votée, la Cour d'appel a dénaturé le procès-verbal de l'assemblée du 11 avril 2003 en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE, hors le cas d'urgence, le syndic ne peut appeler le paiement des charges afférentes aux travaux d'entretien d'une partie d'immeuble, que lorsqu'ils ont fait l'objet d'un vote préalable par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en l'espèce, pour condamner Madame X... au paiement des charges réclamées au titre des frais et honoraires d'architecte, la Cour d'appel s'est bornée à énoncer que « s'agissant de la réfection de l'étanchéité des toitures » le procès-verbal mentionnait: « le syndic expose la situation des toitures après diverses interventions de différents copropriétaires , il est à signaler que l'intervention d'un architecte a fait fortement diminuer le prix de ces travaux », et à affirmer ensuite que « le principe de l'intervention d'un architecte a été accepté lors de l'assemblée du 11 avril 2003 » sans vérifier ni constater, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions de Mme X... pages 5, 7 et 8), que les copropriétaires avaient voté régulièrement, non seulement en faveur d'une telle intervention, mais aussi sur les modalités de celle-ci ; qu'ainsi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9, 10, 17, 18, 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967 ;
3°) ALORS QUE, lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble, ces copropriétaires doivent être appelés au vote, conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en l'espèce, pour condamner Madame X... au paiement des charges afférentes aux travaux d'étanchéité des terrasses des bâtiments D, E, F, G et H, la cour d'appel s'est bornée à affirmer qu'il était démontré que les travaux de réfection des toitures avaient été régulièrement votés pour tous les bâtiments mais réalisés par tranches, et à se référer au rapport d'expertise et au procès-verbal de l'assemblée du 11 avril 2003 qui mentionnait simplement une proposition de réfection des toitures et une première tranche concernant les bâtiments A et B, sans vérifier, comme elle y était invitée (conclusions de Mme X... page 5), si le règlement de copropriété mettait à la charge des seuls copropriétaires de chacun des bâtiments les dépenses afférentes à l'entretien et à la réparation de ceux-ci et sans rechercher si les copropriétaires de chacun de ces bâtiments avaient été convoqués et avaient voté les travaux afférents à chacun de leur bâtiment ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9, 10, 17, 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967."

References: l'article 1134
 l'article 24
 l'article 700
 l'article 700
 l'article 1134
 l'article 24