Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0115-kdit2-3-4011-276-2018-2-kp
Timestamp: 2018-10-16 02:40:05+00:00

Document:
0115-KDIT2-3.4011.276.2018.2.KP | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 0115-KDIT2-3.4011.276.2018.2.KP
Czy powyższe transakcje sprzedaży zwolnione są z obowiązku opodatkowania z tytułu przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty nabycia? Którą z powyżej wymienionych dat należy przyjąć do ustalenia daty nabycia przedmiotowych działek, a co za tym idzie 5 - letniego okresu obowiązku podatkowego?
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 23 maja 2018 r. (data wpływu 19 sierpnia 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 29 sierpnia 2018 r. (data wpływu 29 sierpnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 19 sierpnia 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 29 sierpnia 2018 r.
Dnia 11 listopada 2005 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy (matka zmarła w 1979 roku). Dnia 11 września 2006 r. Decyzją Sądu wraz z dwojgiem rodzeństwa Wnioskodawca nabył spadek po zmarłych rodzicach. W skład spadku wchodziła ziemia rolna o pow. 1, 23 ha oraz dom o pow. 150 m2 wraz z budynkiem gospodarczym. Każdy z trojga spadkobierców jest w 33,33% udziałowcem w masie spadkowej. Dnia 21 czerwca 2016 r. decyzją Sądu masa spadkowa jak powyżej została podzielona bez dopłat, a wartość udziału w spadku nie była większa niż otrzymana w drodze spadku.
Dnia 8 lutego 2018 r. aktem notarialnym zniesiona została współwłasność na części nieruchomości (działki). Aktem notarialnym nieodpłatnego (bez dopłat) zniesienia współwłasności i darowizny i umowy ustanowienia służebności zniesiono współwłasność na części działek w uprzednio ustalony sposób wynikający z 33% udziałów i wypracowanego wspólnie podziału całości masy spadkowej. W wyniku powyższej umowy poszczególne działki zyskały indywidualnych właścicieli, na pozostałych wspólnych działkach zmianie uległy proporcje udziałów. Wartości udziałów w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności nie zwiększyły się w stosunku do wartości udziału w spadku. Przedmiotowa nieruchomość, którą Wnioskodawca samodzielnie włada to 0,41 ha podzielone na 4 działki rolne niezabudowane: 1774/4 (0,1018 ha) 1774/6 (0,1024 ha), 1774/7 (0,1082 ha), 1774/8 (0,1060 ha).
Przedmiotem sukcesywnych transakcji są i będą powyższe działki rolne będące w całości własnością Wnioskodawcy oraz udziały wraz ze służebnościami w drodze prywatnej, która jest obecnie współwłasnością. Transakcje te nie odbywają się w ramach działalności gospodarczej, gdyż Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził takowej. Wnioskodawca nie może wskazać na chwilę obecną czy pozyskane środki wyda na cele mieszkaniowe w perspektywie 2 lat. Działki rolne będące przedmiotem transakcji nie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, a trudno wskazać czy utracą charakter rolny, gdyż zależy to od nabywcy. Nabywcy nie deklarują, że powiększy to ich gospodarstwo rolne.
Zdaniem Wnioskodawcy, podatek nie jest należny, co wynika z daty nabycia spadku (2005 r.) w relacji, do której data działu spadku jest wtórna.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnym źródłem przychodów są m.in.:
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
w celu osiągnięcia dochodu - przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;
w sposób ciągły - jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu;
w sposób zorganizowany - co oznacza, iż podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.
Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika -mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ww. ustawy - nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.
Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w 1979 roku zmarła matka, natomiast w listopadzie 2005 roku zmarł ojciec Wnioskodawcy. W 2006 r. decyzją Sądu Wnioskodawca wraz z dwojgiem rodzeństwa nabył spadek po zmarłych rodzicach. W skład spadku wchodziła ziemia rolna wraz z budynkiem gospodarczym. Każdy z trojga spadkobierców był w 33,33% udziałowcem w masie spadkowej. W 2016 r. dokonano sądowego działu spadku bez dopłat, w wyniku której wartość udziału w spadku nie zwiększyła się. W lutym 2018 r. aktem notarialnym nieodpłatnego (bez dopłat) zniesienia współwłasności i darowizny i umowy ustanowienia służebności zniesiono współwłasność na części działek. W wyniku powyższej umowy Wnioskodawca stał się właścicielem czterech działek rolnych, na pozostałych wspólnych działkach zmianie uległy proporcje udziałów. Wartości udziałów w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności nie zwiększyła się w stosunku do wartości udziału w spadku. Przedmiotem transakcji sprzedaży są i będą działki rolne należące do Wnioskodawcy oraz udziały wraz ze służebnościami w drodze prywatnej, której jest współwłaścicielem. Transakcje te nie odbywają się w ramach działalności gospodarczej. Działki rolne będące przedmiotem transakcji nie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Nabywcy nie deklarują, że powiększy to ich gospodarstwo rolne.
Co do zasady sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności nie stanowią działalności gospodarczej.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
Zatem sprzedaż, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mając powyższe na uwadze - w świetle przedstawionych we wniosku informacji - przychód, który Wnioskodawca uzyska z odpłatnego zbycia przedmiotowych działek, nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przedmiotowej sprawie bowiem całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania, wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym sprzedaż przez Wnioskodawcę działek będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Wnioskodawca zbywając przedmiotowe nieruchomości, będzie korzystał z przysługującego jemu prawa do rozporządzania tym majątkiem.
W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, skutki podatkowe zbycia nieruchomości, o których mowa we wniosku należy rozpatrywać w kontekście powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
Przepis cytowanego na wstępie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie powstaje przychód, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.
Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.), spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów Kodeksu.
Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdyby w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby uległby powiększeniu, można by mówić o nabyciu, gdyż zwiększyłby się stan jej majątku osobistego.
Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział, decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może bowiem się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.
W przedmiotowej sprawie, jak wskazał Wnioskodawca wartości udziałów w nieruchomości otrzymanych w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności nie zwiększyły się w stosunku do wartości udziału w spadku.
W związku z tym przyznanie Wnioskodawcy odrębnej własności działek rolnych niezabudowanych w wyniku zniesienia współwłasności nie było zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jak już wspomniano wyżej, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest między innymi od daty ich nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.
Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowych nieruchomości.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że nabycie przedmiotowych działek nastąpiło (po zmarłych rodzicach) w roku 1979 oraz 2005, a zatem ich sprzedaż nie będzie stanowiła obecnie źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, z tytułu planowanej sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Na marginesie należy zaznaczyć, że tutejszy organ nie jest uprawniony do dokonywania analizy załączonych do wniosku dokumentów, a interpretację wydaje w oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawcę we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe), co wynika wprost z przepisu art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa. Tym samym dołączone do wniosku dokumenty nie były przedmiotem merytorycznej analizy.
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17,
0115-KDIT2-3.4011.276.2018.2.KP

References: art. 13
 art. 14
 art. 10
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 922
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 14