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Timestamp: 2016-10-28 17:56:45+00:00

Document:
2C_101/2010 (24.06.2010)
Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Rechtsanwalt Toni Dettling,
G�tersch�tzungen (generelle Neusch�tzung f�r baurechtsbelastete Grundst�cke; Kapitalisierungszinssatz),
Die X.________ ist Eigent�merin u.a. diverser in der Gemeinde Y.________/SZ gelegener baurechtsbelasteter Grundst�cke. Mit Sch�tzungsverf�gungen vom 20. M�rz 2008, 18. Juni 2008 und 2. Juli 2008 setzte die kantonale Steuerverwaltung gest�tzt auf � 6 der kantonalen Verordnung vom 24. November 2004 �ber die steueramtliche Sch�tzung nichtlandwirtschaftlicher Grundst�cke neue Verm�genssteuerwerte f�r diese Grundst�cke fest. Die gegen diese Sch�tzungsverf�gungen von der X.________ erhobenen Einsprachen wurden von der kantonalen Steuerkommission mit Entscheid vom 17. Juni 2009 abgewiesen und die dagegen am 24. Juli 2009 erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer II, am 27. November 2009 ab.
Die X.________ beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 1. Februar 2010, der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 27. November 2009 sei aufzuheben und die Streitsache sei zur Vornahme einer rechts- und sachkonformen Veranlagung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Das Verwaltungsgericht und die Steuerkommission des Kantons Schwyz sowie die Eidgen�ssische Steuerverwaltung beantragen die Abweisung der Beschwerde.
1.1 Das Bundesgericht pr�ft seine Zust�ndigkeit und die Eintretensvoraussetzungen von Amtes wegen und mit freier Kognition (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 135 II 94 E. 1 S. 96; 135 III 1 E. 1.1 S. 3; je mit Hinweisen).
1.2 Beim angefochtenen Urteil des Verwaltungsgerichts handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts, die beim Bundesgericht mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten angefochten werden kann (Art. 82 ff. BGG in Verbindung mit Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14], in der Fassung gem�ss Anhang Ziff. 58 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 �ber das Bundesverwaltungsgericht [VGG; SR 173.32]).
1.3 Gem�ss Art. 90 BGG ist die Beschwerde an das Bundesgericht zul�ssig gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen (sog. Endentscheide). Gegen Vor- und Zwischenentscheide, die weder zu Ausstandsbegehren noch zur Zust�ndigkeit ergehen (dazu Art. 92 BGG), ist die Beschwerde gem�ss Art. 93 Abs. 1 BGG nur zul�ssig, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken k�nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeif�hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten f�r ein weitl�ufiges Beweisverfahren ersparen w�rde (lit. b).
1.4 Es liesse sich fragen, ob der Entscheid �ber die Grundst�cksch�tzung f�r die Steuerveranlagung lediglich als Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG zu qualifizieren w�re. Als mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten anfechtbarer Endentscheid erschiene dann erst die jeweilige kantonale letztinstanzliche Steuerveranlagung. Doch w�rde eine derartige Betrachtungsweise dem Verfahren der Grundst�cksch�tzungen nach dem im Kanton Schwyz angewendeten Verfahren nicht gerecht. Die Sch�tzung erfolgt in einem selbst�ndigen und in sich geschlossenen Verfahren (vgl. namentlich � 19 der Verordnung vom 24. November 2004 �ber die steueramtliche Sch�tzung nichtlandwirtschaftlicher Grundst�cke). Der Entscheid �ber die Sch�tzung schliesst daher ein selbst�ndiges Verfahren ab und ist, wenn kantonal letztinstanzlich, als Endentscheid mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten anfechtbar (vgl. Urteile 2C_83/2009 vom 8. Mai 2009 E. 1.2 und 2P.153/1995 vom 30. Oktober 1997 E. 1).
Gem�ss Art. 106 Abs. 1 BGG wendet das Bundesgericht das Recht von Amtes wegen an. Es pr�ft daher grunds�tzlich die Anwendung von Bundesrecht sowie die �bereinstimmung des kantonalen Rechts und seiner Anwendung durch die kantonalen Instanzen mit den Bestimmungen des Bundesgesetzes �ber die Steuerharmonisierung frei. Die Anwendung von kantonalem Recht kann dagegen vom Bundesgericht nicht frei, sondern nur auf Verfassungskonformit�t hin �berpr�ft werden (Art. 95 BGG e contrario). Gem�ss Art. 106 Abs. 2 BGG pr�ft das Bundesgericht die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche R�ge in der Beschwerde pr�zise vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 42 Abs. 2 BGG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254). Dies gilt auch dann, wenn die Bestimmungen des Steuerharmonisierungsgesetzes den Kantonen einen gewissen Spielraum einr�umen (BGE 134 II 207 E. 2 S. 210). Unter diesen Umst�nden setzt Art. 106 Abs. 2 BGG voraus, dass die Beschwerde eine kurz gefasste Darlegung dar�ber enth�lt, welche verfassungsm�ssigen Rechte bzw. welche Rechtss�tze und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind.
3.1 Nach Art. 14 StHG wird das Verm�gen zum Verkehrswert bewertet (Abs. 1 Satz 1). Dabei kann der Ertragswert angemessen ber�cksichtigt werden (Abs. 1 Satz 2). Abweichungen vom Grundsatz der Verkehrswertbewertung sind in Art. 14 Abs. 2 und 3 StHG abschliessend aufgez�hlt. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, sagt das Gesetz nicht. Den Kantonen verbleibt sowohl bei der Wahl der anzuwendenden Methode als auch in der Frage, ob und in welchem Mass der Ertragswert in die Bewertung einbezogen werden soll ("Kann-Vorschrift"), ein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte mit ber�cksichtigen k�nnen (BGE 128 I 240 E. 3.1.1 S. 248).
3.2 Auch das Schwyzer Steuergesetz vom 9. Februar 2000 sieht vor, dass das Verm�gen zum Verkehrswert bewertet wird, wobei der Ertragswert angemessen ber�cksichtigt werden kann (� 41 Abs. 1 StG/SZ). Etwas anderes gilt nur f�r landwirtschaftliche Grundst�cke (vgl. � 42 Abs. 2 StG/SZ). Was die Ermittlungsmethode bei Grundst�cken betrifft, sieht � 42 Abs. 3 StG/SZ vor, dass der Kantonsrat u.a. die wesentlichen Sch�tzungsgrundlagen festlegt und das Verfahren ordnet. Gem�ss � 14 der vom Kantonsrat erlassenen kantonalen Verordnung vom 24. November 2004 �ber die steueramtliche Sch�tzung nichtlandwirtschaftlicher Grundst�cke entspricht der Verkehrswert dem unter normalen Verh�ltnissen erzielbaren Kaufpreis. Er wird in der Regel aus Real- und Ertragswert ermittelt, wobei das Verh�ltnis von Real- und Ertragswert sich durch den Gewichtungskoeffizienten bestimmt. Der Realwert setzt sich nach � 15 Abs. 1 der kantonalen Verordnung zusammen aus dem Zeitwert der Bauten, den Umgebungs- und Baunebenkosten und dem Landwert. Der Ertragswert entspricht nach � 16 Abs. 1 dem kapitalisierten j�hrlich erzielbaren Mietzins ohne Nebenkosten. F�r generelle Neusch�tzungen mit Wertbasis 31. Dezember 2004 setzt sich der Kapitalisierungszinssatz zusammen aus dem gewichteten durchschnittlichen Zinssatz der Jahre 1999 bis 2004 f�r variable erste Hypotheken der Schwyzer Kantonalbank und einem Zuschlag f�r Bewirtschaftungskosten (� 16 Abs. 2). Nach � 20 der kantonalen Verordnung erl�sst der Regierungsrat die Ausf�hrungsbestimmungen in einer Sch�tzungsanleitung. Die durch Regierungsratsbeschluss vom 24. August 2005 erlassene Sch�tzungsanleitung regelt in Kapitel 4 die Bewertung von Baurechtsgrundst�cken. Dabei wird u.a. bestimmt, der Berechnungszinssatz f�r die Barwertberechnung - sowohl f�r das Baurecht wie f�r das baurechtsbelastete Grundst�ck - entspreche dem gewichteten durchschnittlichen Zinssatz der letzten 5 Jahre f�r erste Hypotheken der Schwyzer Kantonalbank.
3.3.1 Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid festgestellt, streitig sei im Wesentlichen der Kapitalisierungszinssatz. Sie sch�tzte den von der kantonalen Steuerverwaltung gem�ss Ziff. 4.2.6 der Sch�tzungsanleitung zur Anwendung gebrachten Zinssatz, wobei sie darauf hinwies, der kantonale Gesetzgeber habe in � 16 Abs. 2 der kantonalen Verordnung genau definiert, wie der Kapitalisierungszinssatz zu ermitteln sei. An diese Vorgaben habe sich die kantonale Steuerverwaltung bzw. die kantonale Steuerkommission gehalten.
3.3.2 Die Beschwerdef�hrerin bestreitet die gest�tzt auf � 16 Abs. 2 der kantonalen Verordnung erfolgte Berechnung des Zinssatzes masslich nicht. Sie macht jedoch im Wesentlichen geltend, die Vorinstanzen seien von einem zu tiefen Zinssatz ausgegangen. Insbesondere r�gt sie, die Vorinstanz habe den bei der Ertragswertberechnung massgeblichen Kapitalisierungssatz mit dem f�r selbst�ndige Baurechte anwendbaren Berechnungszinssatz verwechselt. Letzterer entspreche einem langfristigen Vergleichsrenditensatz. In der Literatur werde von einem Berechnungszinssatz f�r selbst�ndige Baurechte von 4,5 bis 5 % ausgegangen.
3.3.3 Den �berlegungen der Beschwerdef�hrerin kann nicht gefolgt werden. Sie verkennt dabei, dass der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Gr�sse ist, sondern in der Regel ein Sch�tz- oder Vergleichswert darstellt, der zwangsl�ufig mit den einer Sch�tzung oder einem Vergleich anhaftenden Ungenauigkeiten behaftet ist. Aufgrund der Anforderungen an die Beschwerdebegr�ndung (vgl. E. 2) m�sste die Beschwerdef�hrerin konkret darlegen, inwiefern ein von der Vorinstanz festgesetzter oder best�tigter Verkehrswert eindeutig �berh�ht und damit willk�rlich ist. Diesen Nachweis vermag die Beschwerdef�hrerin weder mit ihrer pauschalen Behauptung, der in der Sch�tzungsanleitung festgehaltene Berechnungszinssatz von 4 % f�hre zu �berh�hten Verkehrswerten, noch mit dem Hinweis, in der Literatur werde von einem Berechnungszinssatz von 4,5 bis 5 % ausgegangen, zu leisten. Daran �ndert ihr Hinweis darauf nichts, dass sich die Vorinstanz in ihrer Begr�ndung auf � 16 der kantonalen Verordnung st�tzte, welcher die Kapitalisierung des Ertragswertes regelt. Massgebend ist, dass die beanstandeten Sch�tzungen unbestrittenermassen gem�ss den Vorgaben der Sch�tzungsanleitung vorgenommen wurden, welche bez�glich der Bestimmung des Berechnungszinssatzes die Regelung von � 16 Abs. 2 der kantonalen Verordnung �bernommen hat (ausgenommen der hier nicht relevante Zuschlag f�r Bewirtschaftungskosten), womit der Verweis der Vorinstanz auf die Regelung von � 16 Abs. 2 der kantonalen Verordnung zumindest im Ergebnis nicht zu beanstanden ist. Am Festgestellten �ndern schliesslich auch die Vorbringen der Beschwerdef�hrerin nichts, wonach der Berechnungszinssatz sich in erster Linie nach der Vergleichsrendite richte, w�hrenddem der bei der Ertragswertberechnung verwendete Kapitalisierungssatz in erster Linie auf die Finanzierungszinss�tze abstelle. Bei dieser Argumentation wird �bersehen, dass in allen ertragsorientierten Bewertungen der Zinssatz der Rechnung die Aufgabe hat, das Kapital zu verzinsen (vgl. Kaspar Fierz, Der Schweizer Immobilienwert, 5. Aufl., Z�rich/Basel/Genf 2005, S. 73 ff.). Das heisst, dass grunds�tzlich sowohl im Rahmen der - gew�hnlichen - Ertragswertberechnung wie auch bei der Barwertberechnung betreffend ein Baurecht die �berlegung im Vordergrund steht, welche alternativen Verzinsungsm�glichkeiten bestehen. Wird im Rahmen der Liegenschaftssch�tzung der Zinssatz f�r erste Hypotheken - somit ein Schuldzinssatz - zugrunde gelegt, wie dies die Schwyzer Verordnung tut, so liegt dem die �berlegung zugrunde, dass damit zumindest die Kapitalkosten gedeckt werden (vgl. Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der Liegenschaftensch�tzer, 4. Aufl., Z�rich 1997, S. 87; vgl. auch Fierz, a.a.O., S. 74). Eine solche Bestimmung des Kapitalisierungszinssatzes ist auf jeden Fall nicht bundesrechtswidrig, nachdem das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen offen l�sst, ob und allenfalls in welchem Masse sie den Ertragswert in die Verkehrswertberechnung einbeziehen wollen (vgl. E. 3.1). Inwiefern diesbez�glich zwischen der Barwertberechnung eines Baurechtes und der Ertragswertberechnung eines gew�hnlichen Grundst�ckes unterschieden werden m�sste bzw. der Verzicht auf diese Differenzierung verfassungswidrig w�re, wird von der Beschwerdef�hrerin nicht schl�ssig dargelegt.
3.4 Bei dieser Sachlage erscheint es nicht als willk�rlich, wenn die Vorinstanzen die kantonale Steuerordnung so angewendet haben, dass sie die Bewertung der Baurechtsliegenschaften der Beschwerdef�hrerin unter Ber�cksichtigung des Kapitalisierungszinssatzes gem�ss � 16 Abs. 2 der kantonalen Verordnung bzw. gem�ss Ziff. 4.2.6 der kantonalen Sch�tzungsanleitung vorgenommen haben. Ebenso befindet sich die im vorliegenden Fall vorgenommene Sch�tzung innerhalb des Handlungsspielraums, welcher das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen bel�sst, zumal die Ber�cksichtigung des Ertragswertes bundesrechtlich nicht zwingend vorgeschrieben wird.
Entsprechend dem Ausgang sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens der Beschwerdef�hrerin aufzuerlegen (Art. 65 f. BGG). Eine Parteientsch�digung ist nicht auszurichten (Art. 68 BGG).
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, der Steuerverwaltung des Kantons Schwyz, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer II, und der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

References: BGE 
 Art. 73
 Art. 90
 Art. 92
 Art. 93
 Art. 93
 Art. 106
e contrario
 Art. 106
 Art. 106
 BGE 
 Art. 106
 Art. 14
 Art. 14