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INDICE SOMMARIO. Prefazione... Codice civile CAPO II DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
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Camillo Milani
1 INDICE SOMMARIO Prefazione V Codice civile CAPO II DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI Art Parti comuni dell edificio Le questioni I. L edificio II. Le «cose comuni» III. Il titolo IV. L esplicita previsione di altre «parti comuni» Giurisprudenza Quando sorge il condominio La c.d. presunzione di comproprietà Il titolo contrario a) è sufficiente che la cosa abbia una propria autonomia b) l esclusione della «comunione» deve sempre derivare dal primo titolo di acquisto Quando vi è una condominialità obbligatoria La facciata come muro maestro Interventi sulla facciata e decoro architettonico Il problema dei balconi a) rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono b) possono costituire elementi della facciata Destinazione a parcheggio, nelle nuove costruzioni, di appositi spazi ex art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942 n Nullità delle clausole elusive del vincolo di destinazione Parcheggio non rientrante fra i beni condominiali Parcheggi eccedenti gli standard legali Parcheggio non gratuito Riconducibilità del parcheggio fra i beni condominiali
2 XII Indice sommario 14. Definitiva liberalizzazione del regime di circolazione e trasferimento delle aree destinate a parcheggio La liberalizzazione dei parcheggi non ha efficacia retroattiva Impegno di destinazione da parte del proprietario-costruttore e diritti dei condomini Possibilità di realizzare parcheggi pertinenziali in aree condominiali Quando i parcheggi sono condominiali a) per le modalità di utilizzazione del parcheggio comune non rileva la singola caratura millesimale b) destinazione a parcheggio di un area di giardino condominiale c) attribuzione del godimento solo a taluni condomini d) utilizzabilità a parcheggio del cortile comune e) possibilità di parcheggiare anche le roulottes f) parcheggio su area di proprietà di terzi La condominialità del sottotetto Art bis Ambito di applicabilità Le questioni I. La situazione II. La posizione della giurisprudenza III. Le «novità» della recente disciplina IV. La partecipazione all assemblea Giurisprudenza Beni destinati al servizio di distinti condominii a) si applica il regime condominiale a.1) i beni «comuni» devono non essere suscettibili di autonoma utilità. 30 a.2) strada privata di passaggio e collegamento fra più edifici costituenti singoli condominii b) soggezione al regime della comunione Anche il supercondominio è collegato alla mera «comunanza» tra i singoli edifici di cose, impianti o servizi Assemblea del supercondominio: nullità della clausola del regolamento che prevede che essa sia composta dagli amministratori dei singoli condominii Villette a schiera Compatibilità tra le regole del condominio e quelle della comunione Campo da tennis Parcheggio «fuori sede» Obbligo di custodia della piscina condominiale Il decoro architettonico non coinvolge l ambiente circostante all edificio Cortili Art ter Modificazioni delle destinazioni d uso Le questioni I. La situazione II. L atteggiamento della «novella» III. L iter procedimentale
3 Indice sommario XIII Giurisprudenza Atto di maggiore godimento della cosa comune Atti di maggiore e più comoda utilizzazione della cosa comune Destinazione di un locale di proprietà comune a garage Collocazione nel cortile di bombole di gas Ristrutturazione dell impianto fognario Destinazione del cortile condominiale a parcheggio Art quater Tutela delle destinazioni d uso Le questioni I. La situazione II. Il potere di intervento in caso di (reputato) abuso III. Significato della «novella» Giurisprudenza Nozione di pari uso L apprezzamento sull abuso è demandato al giudice del merito Parcheggio abituale nel cortile condominiale Presenza di animali Apposizione di vetrine o mostre sul muro comune perimetrale Sostituzione del muro perimetrale con aperture o con porte scorrevoli Apertura praticata dal condomino sul muro perimetrale Apposizione di insegne Abuso dei poteri da parte dell amministratore L amministratore non ha la possibilità di applicare sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme sull uso delle cose comuni Legittimazione dell amministratore in caso di uso della proprietà esclusiva determinante l abuso della cosa comune Legittimazione a far valere l abuso della cosa comune Violazione della privacy Art Diritti dei partecipanti sulle parti comuni Le questioni I. Il ribadito criterio II. L impianto di riscaldamento Giurisprudenza Determinazione del valore proporzionale delle singole unità immobiliari Impianti idrici Deroghe Esenzione totale L esonero riguarda l unità immobiliare e non la persona del condomino Riscaldamento a) divieto di distacco dall impianto centralizzato b) diritto al distacco c) nullità della delibera che neghi l autorizzazione al distacco d) sostituzione della caldaia e) nuovo allaccio
4 XIV Indice sommario Art Indivisibilità Le questioni I. Il sistema II. Le novità della «novella» Giurisprudenza Funzione delle cose comuni nel condominio Accessorietà fra le proprietà individuali e le cose comuni Dilatazione consensuale del novero dei beni comuni Il potere dei comproprietari Sono litisconsorti necessari tutti i condomini Raffronto tra le diverse utilità tratte dalla cosa Riduzione della fruibilità del bene condominiale Accertamento giudiziale Divisione con addebito Art Innovazioni Le questioni I. La situazione II. Dominus sum III. Le opzioni della «novella» IV. Il contenuto della norma V. La rivincita del sistema «condominiale» VI. L accelerazione della decisione Giurisprudenza Le innovazioni a) generalità b) destinazione di un area di giardino a parcheggio Sulla nozione di inutilizzabilità Innovazione gravosa o voluttuaria Sistemazione di un servizio comune Innovazioni vietate a) in generale b) pregiudizio del singolo Sul decoro architettonico a) la tesi «economica» b) la tesi «estetica» c) esclusione del rapporto estetico tra edifici adiacenti o con l ambiente d) disciplina convenzionale e) distinzione dall aspetto architettonico f) legittimazione di ogni condomino a far valere la violazione Maggioranza per la realizzazione di parcheggi pertinenziali Art Opere su parti di proprietà o uso individuale Le questioni
5 Indice sommario XV I. Le novità della «novella» II. I poteri dell amministratore Giurisprudenza Si tratta di un obbligo propter rem Irrilevanza del mutamento di destinazione d uso Nozione di danno al bene comune Fattispecie a) recinzione dei posti auto b) riscaldamento c) terrazze e balconi d) verande Art bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili Art ter Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni Le questioni I. Il diritto di antenna II. Le fonti rinnovabili di energia III. Le modificazioni alle parti comuni IV. La libertà d accesso V. Sulla videosorveglianza Giurisprudenza Il diritto di installare l antenna spetta agli «abitanti» Si tratta di un vero e proprio diritto soggettivo Beneficiano del diritto di antenna anche i radioamatori Il diritto a installare una propria antenna si configura anche se vi è l antenna centralizzata Limiti al diritto di installazione dell antenna Il proprietario del terrazzo mantiene il libero uso dello stesso L assemblea può anche sopprimere l impianto centralizzato L installazione delle antenne sull altrui proprietà è l ultima ratio Non costituisce reato la captazione di quanto avvenga in spazi non protetti alla vista degli estranei Art Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori Le questioni I. L espressa considerazione degli ascensori Giurisprudenza Per la manutenzione e sostituzione dell ascensore si applicano gli stessi criteri stabiliti per le scale Adeguamento dell ascensore alla normativa CEE Ascensore installato successivamente alla costruzione dell edificio Installazione ex novo dell ascensore
6 XVI Indice sommario 5. Per la ripartizione della spesa è ininfluente la destinazione delle unità immobiliari Disciplina contrattuale Art Nomina, revoca ed obblighi dell amministratore Le questioni I. Il problema II. L opzione della «novella» III. Il condominio «minimo» IV. I «fondamentali» V. Il compenso VI. Garanzie per i condomini VII. La durata dell incarico VIII. La «revoca» dell amministratore IX. La riconferma dell amministratore X. La riconsegna della documentazione XI. Gli alloggi di edilizia pubblica Giurisprudenza Rapporto tra amministratore e condominio Configurabilità del conflitto di interesse tra il singolo condomino e il condominio Disciplina applicabile al condominio minimo Accesso dei singoli condomini alla documentazione condominiale Condominio «di fatto» Deliberazione tacita di nomina Il compenso «tutto compreso» Sul rinnovo dell incarico in forma tacita Conferma dell amministratore La prorogatio imperi dell amministratore a) sul compenso dell amministratore in prorogatio Revoca da parte dell assemblea Anticipata estinzione del mandato oneroso Sulla nozione di giusta causa Mancata apertura del conto corrente intestato al condominio Costituzione in giudizio del condominio convenuto Non può essere nuovamente nominato l amministratore revocato dal giudice Obbligo dell amministratore del condominio di restituire alla scadenza dell incarico tutto quanto ha in cassa Il nuovo amministratore può agire senza bisogno dell autorizzazione dell assemblea In caso di inottemperanza può fare ricorso al procedimento d urgenza Esclusione del diritto di ritenzione della documentazione da parte dell amministratore cessato L accettazione della documentazione non comporta il riconoscimento dei conteggi in essa contenuti Sul condominio negli alloggi di edilizia pubblica
7 Indice sommario XVII Art Attribuzioni dell amministratore Le questioni I. I vecchi compiti rinverditi II. Gli adempimenti fiscali III. L anagrafe condominiale IV. La «storia» del condominio V. La contabilità Giurisprudenza Sulla derogabilità dei compiti dell amministratore Esecuzione delle delibere assembleari Osservanza del regolamento Disciplina dell uso comune Potere di gestione Riscossione dei contributi Atti conservativi Convocazione del conduttore alle assemblee condominiali Omessa verbalizzazione dell esperimento negativo della prima convocazione Il verbale va redatto anche se l assemblea non abbia deciso alcunché Verifica dei documenti da parte dei condomini Art bis Rendiconto condominiale Le questioni I. La situazione II. Il rendiconto III. La nomina di un revisore IV. Il consiglio di condominio V. La documentazione VI. La presa visione Giurisprudenza I limiti del rendiconto La morosità dei condomini può essere indicata globalmente Rendiconto relativo ad annualità pregresse Rapporti tra l amministratore e i singoli condomini Recupero della documentazione Art Rappresentanza Le questioni I. Permanenza del quadro normativo Giurisprudenza Inammissibilità di limitazione alla rappresentanza dell amministratore Conferimento della rappresentanza processuale a persona diversa dall amministratore Sui poteri del singolo condomino
8 XVIII Indice sommario 4. L amministratore del condominio convenuto in giudizio può costituirsi ma deve chiedere la ratifica dall assemblea Potere di impugnazione Chiamata in causa di terzi Sulla capacità a testimoniare Art Gestione di iniziativa individuale Le questioni I. Il contenuto della norma Giurisprudenza Condominio «minimo» Spese urgenti Per le spese non urgenti non è esperibile l azione di arricchimento senza causa Mancanza dell amministratore Atti illeciti posti in essere da alcuni condomini in danno di altri o del condominio Art Attribuzioni dell assemblea dei condomini Le questioni I. Il fondo speciale II. Condominio e vivibilità urbana Giurisprudenza Legittimità della costituzione di un fondo-cassa Rapporti del condomino con il creditore del condominio: carattere parziario dell obbligazione dei condomini Accordo limitativo della parzialità Ratifica da parte dell assemblea anche di lavori non urgenti Inosservanza da parte dell amministratore dell obbligo di riferire all assemblea sulle spese di manutenzione straordinaria urgenti Procedimento monitorio per la raccolta della provvista Sul decoro architettonico Configurabilità dell interesse del condominio confinante con un area oggetto di concessione Occorre l autorizzazione dell assemblea Art Costituzione dell assemblea e validità delle deliberazioni Le questioni I. Il contenuto della norma II. Chi deve essere convocato all assemblea III. La «regolarità» della convocazione IV. Il verbale dell assemblea Giurisprudenza Il diritto di essere convocato spetta ai proprietari delle unità immobiliari risultanti dalle tabelle
9 Indice sommario XIX 2. Nudo proprietario e usufruttuario Comproprietari Condomino apparente Condomino defunto Trasferimento dell unità immobiliare Discussione Presidente dell assemblea Computo del quorum deliberativo La presenza in assemblea del condomino sana l eventuale irregolarità della sua convocazione Sottoscrizione del verbale da parte del solo segretario Conseguenze del mancato avviso dell assemblea a) nullità della deliberazione b) annullabilità Prova della diserzione nella prima assemblea Indicazione dei nomi e delle quote millesimali Voto del condomino allontanatosi Verbale delle operazioni relative ad assemblee conclusesi senza deliberazioni. 195 Art Impugnazione delle deliberazioni dell assemblea Le questioni I. Il significato della norma II. Le deliberazioni annullabili III. Modalità introduttiva del giudizio di impugnazione IV. La sospensione della delibera Giurisprudenza La deliberazione assembleare può essere impugnata anche dagli astenuti Comunicazione all assente L impugnabilità entro il termine perentorio riguarda solo le deliberazioni annullabili Nullità della deliberazione Come s introduce il giudizio di impugnazione a) esclusivamente con ricorso b) sia con ricorso che con citazione Art Regolamento di condominio Le questioni I. La collocazione del regolamento II. La dimensione del condominio III. Gli animali nel condominio Giurisprudenza Condòmino proprietario di più unità immobiliari Animali nel condominio e regolamento Animali da affezione Angoscia per la morte del proprio animale domestico L animale domestico può anche essere pericoloso
10 XX Indice sommario Art Nota di trascrizione Le questioni I. Il significato dell integrazione Giurisprudenza Clausole da indicare nella nota in caso di trascrizione di regolamento condominiale Ipotesi di negatoria servitutis Effetti della mancata trascrizione del regolamento nei RR.II Non va trascritta la domanda diretta al rispetto del divieto stabilito dall art cod. civ Disposizioni per l attuazione del codice civile Art. 63 Le questioni I. I poteri dell amministratore II. La questione della responsabilità solidale dei condomini III. Successione nella qualità di condomino IV. La decadenza dal diritto di voto Giurisprudenza Non occorre alcuna autorizzazione dell assemblea per la riscossione coattiva dei contributi Nozione di contributo Sospensione dell esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo pronunciato ex art. 63 disp. att. cod. civ Opposizione a ingiunzione per contributi condominiali e impugnazione della delibera di approvazione della ripartizione delle spese condominiali a) sussiste pregiudizialità b) non sussiste pregiudizialità c) le SS.UU. affermano la non pregiudiziailità Obbligazioni del condominio verso terzi a) solidarietà tra tutti i condomini b) il nuovo diritto vivente sulla parziarietà delle obbligazioni c) il patto di escussione preventiva dei condomini morosi è limitativo della parziarietà I limiti della possibilità di dare notizia della morosità ad estranei Obbligato al pagamento delle spese condominiali è il proprietario reale e non quello apparente Lavori di straordinaria manutenzione e ripartizione delle spese per le parti comuni tra venditore e compratore Limiti della configurabilità della responsabilità solidale tra acquirente e alienante Sulla prova di resistenza
11 Indice sommario XXI Art. 64 Le questioni I. L intervento dell autorità giudiziaria II. Il contenuto della «novella» Giurisprudenza Natura del provvedimento di nomina dell amministratore da parte dell autorità giudiziaria La tesi dell impugnabilità in cassazione del reclamo emesso dalla corte d appello sul provvedimento di revoca Inammissibilità del ricorso per cassazione avverso il reclamo emesso dalla corte d appello Estraneità del condominio nel rapporto singolo condòmino/amministratore Spese del procedimento Art. 66 Le questioni I. L apparente conferma di taluni criteri II. Il «nuovo» terzo comma Giurisprudenza Il termine dell avviso L ordine del giorno Forma dell avviso Ora e luogo di riunione Fissazione di più riunioni consecutive Aggiornamento dell assemblea Prova della convocazione anche per presunzioni Art. 67 Le questioni I. Premessa II. L intervento in assemblea III. L assemblea del supercondominio IV. La posizione dell usufruttuario Giurisprudenza Delega all amministratore del condominio Intervento in assemblea del rappresentante del condomino All assemblea del supercondominio devono partecipare tutti i comproprietari dei vari edifici Nullità della clausola del regolamento del supercondominio che prevede l assemblea formata dagli amministratori dei vari condominii Nullità della delibera adottata dagli amministratori dei singoli condominii Legittimazione a richiedere i contributi per le spese afferenti alle cose supercondominiali Proprietario e usufruttuario nel condominio Ripartizione delle spese tra proprietario e usufruttuario Spese condominiali ordinarie: onere a carico dell usufruttuario e non del nudo proprietario Esclusione di una solidarietà da parte del nudo proprietario
12 XXII Indice sommario Art. 68 Le questioni I. L autonomia della tabella millesimale II. La ribadita esclusione di taluni elementi Giurisprudenza Natura della tabella L amministratore può richiedere al giudice la determinazione delle tabelle Esclusione dei negozi dalle spese per l ascensore Nelle tabelle può essere considerato anche il numero dei vani Art. 69 Le questioni I. Gli interventi sulle tabelle II. La maggioranza necessaria Giurisprudenza Nozione di errore L amministratore deve attenersi alle tabelle esistenti sino a quando non vengano modificate Litisconsorzio necessario in tema di tabelle, secondo la superata interpretazione La distinzione tra tabelle convenzionali e tabelle assembleari Natura ricognitiva di tutte le tabelle millesimali e loro regolazione a maggioranza Determinazione dei valori millesimali richiesta dall amministratore Intervento in causa dei singoli condòmini Art. 70 Le questioni I. Osservazioni Giurisprudenza Natura della sanzione La sanzione non può essere stabilita nel regolamento in un importo superiore alla misura massima stabilita dall art. 70 disp. att. cod. civ La valutazione dell entità della sanzione rientra nella discrezionalità del legislatore Chi può irrogare la sanzione La sanzione non è applicabile agli «inquilini» Art. 71-bis Le questioni I. I termini dell intervento normativo II. Le «qualità» dell amministratore III. Primi problemi IV. La questione dell «albo» Giurisprudenza Le caratteristiche del «mandato» conferito all amministratore Costituzione del condominio convenuto e ratifica dell assemblea Sulla riabilitazione
13 Indice sommario XXIII 4. L amministratore persona giuridica La situazione quando a contrarre sia stato il falsus procurator Profili processuali La disciplina delle professioni è riservata allo Stato Art. 71-ter Le questioni I. Il sito internet Giurisprudenza La convocazione dell assemblea non esige forme particolari Art. 71-quater Le questioni I. Premessa II. Una «novità» procedimentale III. Le controversie in materia di condominio IV. I poteri dell amministratore V. Il sistema della «novella» VI. La competenza territoriale Giurisprudenza Sulla maggioranza necessaria per la transazione Costituzione in giudizio dell amministratore e successiva ratifica Illegittimità costituzionale della mediazione obbligatoria Art. 155-bis Le questioni I. Il significato della norma Legge 9 gennaio 1989, n. 13 Disposizioni per favorire il superamento e l eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati Art. 2 Le questioni I. L eliminazione delle barriere architettoniche II. L intervento della «novella» sul quorum deliberativo III. L inerzia del condominio IV. L iter procedimentale e l iniziativa del singolo Giurisprudenza Inammissibilità della lesione dei diritti di altro condomino Restano fermi i limiti di cui agli artt e 1121 cod. civ Installazione dell ascensore Esclusione della possibilità di alterare la destinazione delle parti comuni
14 XXIV Indice sommario Legge 9 gennaio 1991, n. 10 Norme per l attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia Art. 26 Le questioni I. Il significato della norma II. Permanenza delle regole speciali Giurisprudenza È necessario il riferimento alle prescrizioni della legge n. 10 del Il progetto tecnico Legge 20 marzo 2001, n. 66 Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, recante disposizioni urgenti per il differimento di termini in materia di trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonché per il risanamento di impianti radiotelevisivi Art. 2-bis Le questioni I. Osservazioni Legge 11 dicembre 2012, n. 220 Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici Art. 30 [Prededucibilità del credito per contributi condominiali] Le questioni I. La ratio della prededuzione Giurisprudenza La sorte del debito dei condomini morosi Prededuzione degli oneri condominiali Codice di procedura civile Art. 23 Foro delle cause tra soci e tra condomini Le questioni I. I limiti dell intervento normativo Giurisprudenza L art. 23 cod. proc. civ. si applica a tutti i casi di comunione di beni ex art e segg. cod. civ La qualità di condomino deve costituire un presupposto soggettivo necessario Inapplicabilità del criterio quando l amministratore fa valere un diritto proprio. 319
15 Indice sommario XXV 4. Inapplicabilità nei casi in cui l amministratore, in rappresentanza del condominio, pretenda, nei confronti del singolo condomino, il pagamento delle spese condominiali La speciale competenza riguarda anche le cause tra condominio e singolo condomino Legge 11 dicembre 2012, n. 220 Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici Art. 32 [Entrata in vigore] Le questioni I. Il periodo di interregno Indice dei provvedimenti dei quali è riportata in tutto o in parte la motivazione. 329 Indice analitico

References: art. 41
 Art. 63
 art. 63
 Art. 64
 Art. 66
 Art. 67
 Art. 68
 Art. 69
 Art. 70
 art. 70
 Art. 71
 Art. 71
 Art. 71
 Art. 155
 Art. 2
 Art. 26
 Art. 2
 Art. 30
 Art. 23
 art. 23
 Art. 32