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Timestamp: 2016-10-26 17:25:18+00:00

Document:
7B.56/2006 (17.05.2006)
g�rance l�gale; encaissement des loyers,
recours LP contre l'arr�t de la Cour des poursuites
en qualit� d'autorit� sup�rieure de surveillance, du
L'immeuble n� 425 du registre foncier de la commune de A.________, est propri�t� de Y.________ SA, dont B.________ est l'actionnaire unique. Par contrat de bail du 18 d�cembre 1990, annot� au registre foncier et prolong� par avenant du 6 mars 1996, il est lou� � B.________ pour la p�riode du 1er janvier 1991 au 31 d�cembre 2006 pour un loyer de 144'000 fr. par ann�e. Une c�dule hypoth�caire au porteur de 6'500'000 fr. grevant cet immeuble en premier rang a �t� nantie en faveur de la Banque X.________ pour un pr�t � terme fixe de 8'000'000 fr. octroy� � B.________.
B.a Le 12 octobre 1998, la Banque X.________ a requis sur la base de cette c�dule une poursuite en r�alisation de gage immobilier � l'encontre de Y.________ SA pour un montant de 6'500'000 fr. avec int�r�ts � 10% l'an d�s le 6 juillet 1998. La poursuivie a fait opposition au commandement de payer qui lui a �t� notifi� par l'Office des poursuites et faillites de l'arrondissement de Nyon-Rolle. La mainlev�e provisoire a �t� accord�e tant pour la cr�ance que pour le droit de gage � concurrence de 6'500'000 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 7 juillet 1998.
B.b Le 12 octobre 1998, la Banque X.________ a aussi requis la g�rance l�gale de l'immeuble. Par avis du 19 octobre 1998, l'office a avis� Y.________ SA qu'il encaisserait d�sormais les loyers; celle-ci s'�tant oppos�e � cette mesure pour le motif que le loyer pay� par B.________ lui �tait vers� en compensation d'une cr�ance dont ce dernier �tait titulaire � son �gard, l'office a imparti � la poursuivante un d�lai de 10 jours pour ouvrir action.
B.c Le 25 novembre 1998, la Banque X.________ a d�pos� une action en reconnaissance du droit de gage devant la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois. De son c�t�, Y.________ SA a ouvert action en lib�ration de dette devant la m�me juridiction le 29 juin 1999.
L'office a maintenu la g�rance l�gale et charg� C.________ SA de l'encaissement des loyers; par avis du 30 novembre 1998, il a invit� B.________ � s'acquitter des loyers en mains de la r�gie. Invoquant la compensation, le pr�nomm� s'y est refus�.
B.d Par jugement du 29 septembre 2004, apr�s jonction des causes, la Cour civile a rejet� l'action en lib�ration de dette et accueilli l'action en reconnaissance du droit de gage en ce sens que ce droit comprend d�s le 19 octobre 1998 les loyers dus par les locataires.
A la suite de cette d�cision, la Banque X.________ a demand� que la g�rance l�gale soit r�tablie. Apr�s divers �changes de correspondance et l'obtention de nouveaux renseignements, l'office a, par avis du 11 juillet 2005, invit� la soci�t� D.________ SA - avec laquelle B.________ avait sign� le 11 f�vrier 2000 un bail de sous-location pour une dur�e initiale de cinq ans, du 1er juin 2000 au 31 mai 2005 - � s'acquitter en ses mains des loyers � �choir dus � B.________; copie de cet avis a �t� adress�e � ce dernier et � Y.________ SA.
Contre cet avis, B.________ a d�pos� plainte aupr�s du Pr�sident du Tribunal d'arrondissement de la C�te, en qualit� d'autorit� inf�rieure de surveillance. Par prononc� du 26 septembre 2005, cette autorit� a rejet� la plainte, en consid�rant que, vu le jugement de la Cour civile du 29 septembre 2004, le droit de gage comprenait d�s le 19 octobre 1998 les loyers dus par les locataires, donc �galement ceux dont la soci�t� sous-locataire �tait redevable, et que les loyers que celle-ci avait vers�s directement � la propri�taire �taient d�s lors soumis � la mainmise de l'office.
Statuant le 10 mars 2006 sur le recours de B.________, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud, autorit� sup�rieure de surveillance, a admis le recours et r�form� la d�cision attaqu�e en ce sens que la plainte est admise et que l'avis de l'office du 11 juillet 2005 est annul�.
La Banque X.________ forme un recours � la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal f�d�ral, concluant � la r�forme de cet arr�t dans le sens du rejet de la plainte et du maintien de l'avis de l'office.
En vertu de l'art. 19 al. 1 LP, toute d�cision de l'autorit� cantonale sup�rieure de surveillance peut �tre d�f�r�e au Tribunal f�d�ral dans les dix jours d�s sa notification pour violation du droit f�d�ral ou de trait�s internationaux conclus par la Conf�d�ration, ainsi que pour abus ou exc�s du pouvoir d'appr�ciation.
Interjet� en temps utile contre une d�cision de l'autorit� sup�rieure de surveillance en mati�re d'avis aux locataires et fermiers au sens des art. 152 al. 2 LP et 91 al. 1 ORFI, le pr�sent recours est recevable.
2.1 D'apr�s l'autorit� sup�rieure de surveillance, par son jugement au fond - d�finitif et ex�cutoire - sur l'action en reconnaissance du droit de gage ouverte par la cr�anci�re gagiste contre le propri�taire (art. 93 al. 2 ORFI), la Cour civile a jug� que le droit de gage comprend les loyers dus par le locataire, tout en admettant que l'immobilisation de ces loyers laisse intacte la facult� du locataire de compenser sa dette avec une cr�ance qu'il d�tient contre le propri�taire de l'immeuble, en sorte qu'il peut opposer ce moyen � l'office. Estimant devoir trancher la question de savoir si le droit de gage s'�tend �galement aux sous-loyers dus par le sous-locataire au locataire, elle a consid�r� que les cr�ances de sous-location ne constituent pas des fruits civils et que les sous-loyers �chappent ainsi au droit de gage, m�me si le locataire principal encaisse le sous-loyer et ne s'acquitte pas de ses propres obligations; en effet, il s'agit l� d'un droit de gage mobilier du cr�ancier gagiste immobilier sur les cr�ances envers le locataire, qui ne peut d�s lors concerner les cr�ances � l'�gard du sous-locataire.
Examinant ensuite les critiques de la cr�anci�re gagiste et de l'office, l'autorit� sup�rieure a retenu que le jugement de la Cour civile ne traite pas la question des sous-loyers; en particulier, il n'est pas indiqu� que la soci�t� Z.________ SA aurait vers� la somme de 90'000 fr. comme sous-locataire. En outre, � supposer qu'il r�gle le probl�me, ce jugement n'est pas opposable � B.________, qui n'�tait pas partie au proc�s. Quant � l'arr�t 7B.129/2001, il n'est d'aucun secours, car il ne vise pas les sous-loyers, mais les loyers. Et il importe peu, en l'esp�ce, que les sous-loyers soient vers�s sur un compte de la propri�taire, en vertu d'un mandat d'encaissement conf�r� � celle-ci par le sous-bailleur et locataire principal, puisque cette instruction de paiement ne g�n�re aucun droit propre en faveur du propri�taire sur les loyers vers�s. La situation du sous-bailleur n'est pas assimilable � celle du tiers ayant obtenu la jouissance de l'immeuble par un acte du propri�taire tombant sous le coup de l'art. 806 al. 3 CC. Enfin, aucun �l�ment du dossier ne permet d'admettre le moyen tir� du principe de la transparence.
Tout d'abord, la g�rance doit �tre instaur�e d�s que l'immeuble produit des loyers et il n'est pas d�cisif que ceux-ci soient dus directement au propri�taire ou � un tiers au b�n�fice d'un quelconque droit d'usage; or, en l'occurrence, la sous-locataire s'acquitte des loyers en mains du propri�taire. Ensuite, B.________ commet un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) en se pr�valant de la dualit� juridique entre lui-m�me et la soci�t� propri�taire pour pr�tendre pr�lever personnellement des loyers; il doit �tre consid�r� comme le propri�taire et la soci�t� D.________ SA comme la locataire. En outre, l'art. 806 al. 3 CC accorde un droit de pr�f�rence aux cr�anciers gagistes contre les actes du propri�taire; or, le contrat de sous-location a �t� conclu pour soustraire les revenus locatifs aux cr�anciers poursuivants et il ne leur est donc pas opposable. Enfin, le dispositif du jugement de la Cour civile reconna�t l'extension du droit de gage aux loyers et la motivation de cette d�cision ne peut pas �tre interpr�t�e contre son dispositif.
De son c�t�, l'intim� expose qu'il est injuste que le locataire, qui n'est ni propri�taire de l'immeuble ni d�biteur de la dette, voie sa situation aggrav�e en ce sens qu'il ne pourrait plus compenser les loyers avec sa cr�ance d'actionnaire. De plus, il y a un risque que tant le loyer que le sous-loyer doivent �tre vers�s � l'office. Les conditions d'un abus de droit ne sont pas davantage r�unies, d�s lors que l'immeuble a �t� tout d'abord lou� pendant quatre ans, les actions de Y.________ SA n'ayant �t� acquises que par la suite. L'art. 806 al. 3 CC ne trouve pas application, n'�tant pas lui-m�me propri�taire de l'immeuble. Enfin, le jugement de la Cour civile ne lui est pas opposable; de toute fa�on, on ne peut l'interpr�ter de mani�re extensive en ce sens qu'il concernerait les sous-loyers.
3.1 Dans la poursuite en r�alisation de gage immobilier, si le cr�ancier gagiste poursuivant exige que le gage comprenne les loyers et fermages (cf. art. 806 CC), l'office avise de la poursuite les locataires et les fermiers, et les invite � payer en ses mains les loyers et fermages qui viendront � �ch�ance (art. 152 al. 2 LP et 91 al. 1 ORFI). En m�me temps qu'il notifie cet avis, l'office informe le propri�taire qu'il lui est interdit de percevoir ces loyers et fermages ou d'en disposer (art. 92 al. 1 ORFI). La g�rance l�gale de l'immeuble et l'immobilisation des loyers et fermages selon ces dispositions ont le caract�re de mesures conservatoires urgentes jusqu'� ce que le cr�ancier gagiste requi�re la r�alisation de l'immeuble (Gilli�ron, Commentaire de la loi f�d�rale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 34 ad art. 152 LP); � compter de la r�quisition de vente, l'office des poursuites pourvoit en effet � la g�rance de l'immeuble de la mani�re pr�vue, en mati�re de poursuite par voie de saisie, d�s la date de la saisie (art. 101 ORFI; Gilli�ron, op. cit., n. 36 ad art. 152 LP). Si le propri�taire du gage soutient que les loyers et fermages ne sont pas compris dans le gage (art. 92 al. 2 ORFI), l'office doit fixer au cr�ancier un d�lai de 10 jours pour ouvrir action en reconnaissance du droit de gage contest� sur les loyers et fermages (art. 93 al. 2 ORFI).
Si un tiers soutient que les loyers et fermages ne doivent pas �tre pris en consid�ration dans la poursuite en r�alisation du gage, l'office est tenu de suivre la proc�dure des art. 106 ss LP (K�nzig/Bernheim, in: Basler Kommentar, n. 32 ad art. 152 LP; Jacques Reymond, Le nouveau droit de la poursuite, in: Les gages immobiliers, Constitution volontaire et r�alisation forc�e, B�le/Gen�ve/Munich 1999, p. 211). De m�me, lorsque, comme ici, un tiers - qui se pr�vaut de sa qualit� de locataire et non de propri�taire du gage - conteste l'extension du droit de gage sur des montants qu'il qualifie de �sous-loyers�, l'office doit prendre sous sa garde les cr�ances litigieuses en avisant les d�biteurs de s'en acquitter en ses mains (art. 152 al. 2 LP et 91 al. 1 ORFI) et proc�der conform�ment aux art. 106 ss LP. Il incombe au juge civil de conna�tre des questions de fond. La mesure conservatoire prise � l'�gard des loyers et fermages demeure, quant � elle, en force pendant la dur�e du proc�s civil (art. 93 al. 4 ORFI).
Il n'appartient donc ni � l'office, ni aux autorit�s de surveillance en cas de plainte, de se prononcer sur l'extension du droit de gage immobilier aux loyers et fermages ou aux sous-loyers et sous-fermages, d'examiner l'applicabilit� du principe de la transparence (cf. ATF 121 III 319 consid. 5a/aa p. 321) et, partant, de qualifier les sous-loyers de loyers parce que le locataire et le propri�taire du gage ne seraient qu'une seule et m�me personne, de prendre position sur la compensation object�e par le locataire ou encore de v�rifier le bien-fond� des droits invoqu�s par un tiers sur les loyers ou les sous-loyers. Tous ces aspects de droit mat�riel sont de la comp�tence du juge civil (ATF 115 III 18 consid. 3b p. 21; 113 III 2 consid. 2b p. 3).
3.2 En l'esp�ce, en se pronon�ant sur la non-extension du droit de gage aux sous-loyers ainsi que sur d'autres questions de fond - par exemple l'application ou non du principe de la transparence - l'autorit� sup�rieure de surveillance a exc�d� ses pr�rogatives. Il convient ainsi d'annuler sa d�cision, de confirmer la mesure de l'office et d'inviter ce dernier � proc�der conform�ment aux art. 106 ss LP.
Conform�ment aux art. 20a al. 1 LP, 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP, la pr�sente d�cision est rendue sans frais ni d�pens.
L'avis aux sous-locataires au sujet du paiement des loyers adress� � D.________ SA par l'Office des poursuites et faillites de l'arrondissement de Nyon et de Rolle le 11 juillet 2005 est confirm�.
L'Office des poursuites est invit� � suivre la proc�dure des art. 106 ss LP.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux parties, � l'Office des poursuites et faillites de l'arrondissement de Nyon - Rolle et � la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud, en qualit� d'autorit� sup�rieure de surveillance.

References: art. 152
 art. 806
 art. 152
 art. 152
 art. 106
 art. 152
 art. 106
 ATF 
 art. 106
 art. 20
 art. 106