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Timestamp: 2018-10-15 19:00:32+00:00

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Schönheitsreparaturen: Welche Klauseln sind unwirksam?
04.10.2012785 Mal gelesen
Vermieter und Mieter sind oft unsicher, welche wirksamen Vereinbarungen sie über die Durchführung von Schönheitsreparaturen sie im Mietvertrag nach der Rechtsprechung noch abschließen können. Der Beitrag gibt einen Überblick.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln hat bei vielen Vermietern Unsicherheit erzeugt, ob sie weiterhin mit ihren Mietern vereinbaren können, dass diese die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit oder bei Mietende durchzuführen haben.
Eine solche Vereinbarung ist selbstverständlich auch durch Formularmietvertrag grundsätzlich weiterhin möglich - allerdings hat die BGH-Rechtsprechung seit 2004 enge Grenzen vorgegeben, die eingehalten werden müssen, damit sie nicht unwirksam ist.
dass eine Formularklausel, die dem Mieter vorschreibt, Wände und Decken in "neutralen Farben" zu streichen, unwirksam ist (BGH vom 18.2.2009 - VIII 166/08),
dass eine Formularklausel, die vom Mieter verlangt, bei der Ausführung von Schönheitsrepararuten die Türblätter, Türrahem, Fensterflügel und Fensterrahmen "nur weiß zu lackieren" unwirksam ist (BGH vom 20.1.2010 - VIII ZR 50/09),
dass eine Abgeltungsklausel, die dem Mieter eine anteilige Kostentragungspflicht für bei Mietende noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam ist, wenn sie an eine starre Abgeltungsquote anknüpft (BGH vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778). Eine Abgeltungsklausel ist nach der weiteren Rechtsprechung des BGH immer dann unwirksam, wenn sie allein nach Zeitablauf bemessen wird, eine unterdurchschnittliche Abnutzung deshalb nicht berücksichtigt, die Klausel nicht eindeutig und klar formuliert ist, der Kostenvoranschlag verbindlich ist oder dem Mieter keine Abwendungsbefugnis durch eigene Renovierungsarbeiten ermöglicht wird,
dass er für neu abgeschlossene Mietverträge die Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren in Zukunft möglicherweise als zu kurz bemessen ansehen wird (BGH vom 26.9.2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632),
dass der Vermieter den wirtschaftlichen Nachteil, den er durch eine unwirksame Klausel erleidet, nicht dadurch kompensieren kann, dass er bei der Mieterhöhung einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete packt (BGH vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07).
All die genannten, unwirksamen Klauseln haben zur Folge, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss, weil dadurch sämtliche Klauseln im Mietvertrag die Vornahme von Schönheitsreparaturen betreffend unwirksam sind. Der Mieter kann sich stattdessen auch während der Mietzeit bequem zurücklehnen und bei Bedarf vom Vermieter die Vornahme von Renovierungsarbeiten verlangen. Denn nach § 535 BGB obliegt diesem die Pflicht, "die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten." Dazu gehören auch Schönheitsreparaturen.
Auf Fristenpläne sollte entweder verzichtet werden (was nach Rechtsprechung des BGH zulässig ist), oder diese sollten den Anforderungen der Rechtsprechung genügend formuliert werden.Ein Fristenplan ist nur wirksam, wenn er sprachlich durch Formulierungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen" oder "normalerweise" aufgeweicht wird. Beispiele sollten angeführt werden, z.B. durch folgende Klausel (siehe Kappus, NZM 2006, 8): "Die in Abs. 1 für den Mieter enthaltenen Dekorationsintervalle können sich im Einzelfall auf Grund eines vom Üblichen abweichenden Wohnverhaltens des Mieters verkürzen oder verlängern, etwa wenn in der Wohnung nicht geraucht wird, der Mieter die Wohnung - z.B. als Wochenendheimfahrer oder sonst häufig Ortsabwesender (z.B. reiselustiger Pensionär) - nicht als ständigen Lebensmittelpunkt nutzt oder wenn keine Kinder bzw. frei laufende Tiere dauerhaft in seinem Haushalt leben, die erfahrungsgemäß verstärkt Gebrauchsspuren verursachen."
Vor dem Hintergrund der BGH-Entscheidung vom 26.09.2007 sollten die Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren nicht mehr verwendet werden. Angesichts veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien empfiehlt der dem zuständigen VIII. Zivilsenat des BGH bis Ende Mai 2006 angehörende Richter am BGH a.d. Beyer eine Verwendung von Regelfristen von 5, 8 und 10 Jahren als sichersten Weg (Beyer in NJW 2008, 2067). Bei Verwendung der bisherigen Regelfristen riskieren Vermieter, dass diese vom BGH "gekippt" werden, mit der Folge, dass die Schönheitsreparaturklausel dann trotz aller weichen Fristen vollständig unwirksam wird.

References: BGH 
 § 535
 BGH 
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 BGH