Source: https://www.cus.sk/blog/predaj-nehnutelnosti-ako-tovar-v-prikladoch.php?id=91
Timestamp: 2019-02-20 18:27:32+00:00

Document:
Predaj nehnuteľnosti ako tovar v príkladoch (Ing. Ivana Glazelová)
Predaj pozemku z pohľadu zákona o dani z príjmov
Situácia č. 1 :
Daňovník predáva pozemok ako neodpisovaný majetok. Pri jeho predaji však dosiahol stratu.
Ako bude daňovník postupovať ? Bude mať vplyv na daňové posúdenie straty z predaja to, či daný pozemok mal zaúčtovaný na účte 031 – Pozemky alebo ako tovar na účte 132 – Tovar na sklade a v predajniach, resp. na účte 133 – Nehnuteľnosť na predaj ?
účtovná jednotka účtuje o pozemku podľa spôsobu jeho využívania buď na účte 031 – Pozemky.
Ak ide o pozemky, ktoré predáva ako tovar, bude ich mať účtovná jednotka zaevidované buď na účte 132 – Tovar na sklade a v predajniach resp. na účte 133 – Nehnuteľnosť na predaj.
To či daný pozemok, ktorý predávame ako tovar je naúčtovaný na účte 132 alebo 133 závisí od toho či ide o pozemok, ktorý ďalej predávame v nezmenenom stave alebo nie.
Ak skutočne nehnuteľnosť (v tomto prípade pozemok) ostáva v nezmenenom stave t.j. neboli na pozemku robené žiadne úpravy ani administratívne ( napr. zmena ornej pôdy na stavebný pozemok) a ani v budúcnosti sa nebudú realizovať, tak účtovanie je na účte: 132/XXX a pri predaji 504/132.
Ak sa podnikateľ nevie rozhodnúť, či zamýšľa v budúcnosti realizovať úpravy na pozemku, tak je sa potrebné informovať aké úpravy by v budúcnosti pripadali do úvahy, dať tieto informácie do poznámok ako možnú úpravu na pozemku a zaúčtovať na 133/XXX a potom jej vyradenie v budúcnosti by bolo účtované 507/133.
Poznámka : § 30d ods. 7 postupov účtovania v Pú- V účtovníctve účtovnej jednotky, ktorá obstaráva nehnuteľnosť za účelom ďalšieho predaja, pričom nejde o predaj nehnuteľnosti v nezmenenom stave alebo nie sú splnené podmienky na účtovanie o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj, nehnuteľnosť sa účtuje na účte 133 - Nehnuteľnosť na predaj (t.j. nehnuteľnosť, ktorá ostáva v nezmenenom stave sa účtuje ako tovar na účte 132). Na tomto účte sa účtuje aj obstaranie pozemku, na ktorom sa realizuje výstavba nehnuteľnosti za účelom predaja.
Čo sa týka uznávania straty z predaja pozemku máme v § 19 ods. 3 písm. e) zákona o dani z príjmov uvedené, že daňovými výdavkami je aj vstupná cena pri predaji hmotného majetku vylúčeného z odpisovania podľa § 23 zákona o dani z príjmov, pričom pri predaji majetku uvedeného v § 23 ods. 1 písm. d) až g) a pozemkov nedotknutých ťažbou možno vstupnú cenu zahrnúť len do výšky príjmu z predaja.
Finančná správa upozorňuje, že v súlade s § 22 Zákona o dani z príjmov a v nadväznosti na § 23 ods.1 písm. a) zákona o dani z príjmov sa pozemky bez ohľadu na ich spôsob účtovania podľa príslušných postupov účtovania považujú za hmotný majetok vylúčený z odpisovania, to znamená, že ak daňovník predáva pozemok ako neodpisovaný majetok, pričom pri jeho predaji dosiahol stratu, bez ohľadu na skutočnosť, či sa o pozemku účtuje ako DHM neodpisovanom (účet 031), alebo ako o tovare na účte 133- Nehnuteľnosť na predaj (zmena ornej pôdy na stavebný pozemok a pod.), resp. na účte 132 (motívom ich obstarania je len ich predaj bez ďalšieho zhodnocovania), strata z predaja nie je daňovo uznaná v nadväznosti na § 19 ods.3 písm. e) zákona o dani z príjmov, tzn. že vstupnú cenu pozemku nedotknutého ťažbou je možno zahrnúť do daňových výdavkov len do výšky príjmu z predaja (strata z predaja takéhoto pozemku nie je daňovo uznaná nikdy).
Situácia č. 2 :
Spoločnosť sa zaoberá kúpou a predajom nehnuteľností. Obchoduje s nimi ako s tovarom, napríklad sú to byty a nebytové domy.
Ide o hmotný majetok, ktorý by bol inak zaradený do 6. odpisovej skupiny.
V prípade predaja takejto nehnuteľnosti, účtovanej ako tovar za cenu nižšiu ako bola cena obstarania, je tento rozdiel daňovo uznaný alebo je potrebné postupovať podľa znenia § 19 ods. 3 písm. b) Zákona o dani z príjmov, to znamená, že ak ide o predaj budov a stavieb, ktoré by v prípade odpisovania boli zaradené do 6. odpisovej skupiny by sa mohla daňová zostatková cena zahrnúť do základu dane len do výšky príjmov z predaja?
§ 19 ods. 3 písm. b) zákona o dani z príjmov nám limituje daňové výdavky pri vyradení hmotného a nehmotného majetku.
Čo sa týka nehnuteľnosti, podľa § 19 ods. 3 písm. b) ZDP daňovým výdavkom je zostatková cena alebo pomerná časť zostatkovej ceny budov a stavieb zaradených do odpisovej skupiny 6 do výšky príjmov (výnosov) z predaja zahrnutých do základu dane.
V prípade predaja nehnuteľností, ktorými sú byty alebo nebytové domy (resp. celkovo ako napríklad nehnuteľnosť na predaj), je pri uplatnení daňových výdavkov (nákladov) má rozhodujúci vplyv spôsob ich účtovania.
V prípade ak tieto nehnuteľnosti boli účtované ako tovar resp. nehnuteľnosť na predaj, tak pri ich predaji za cenu nižšiu ako bola cena ich obstarania sa ustanovenie § 19 ods. 3 písm. b) ZDP neuplatňuje, to znamená, že rozdiel medzi zostatkovou cenou a príjmom (výnosom) z predaja je daňovo uznaný.
Strata z takéhoto predaja je uznaná (myslíme, predaj samotnej nehnuteľnosti).
Avšak, je potrebné dávať pozor ak pôjde o predaj nehnuteľnosti ako tovar (resp. nehnuteľnosť na predaj) a súčasťou bude aj predaj pozemku tiež v podstate ako tovar, pretože strata z predaja pozemku bez ohľadu na jeho spôsob účtovania podľa príslušných postupov účtovania sa považuje za hmotný majetok vylúčený z odpisovania, t.j. bez ohľadu na skutočnosť, či sa o pozemku účtuje ako DHM neodpisovanom (účet 031), alebo ako o tovare strata z predaja pozemku nie je daňovo uznaná nikdy je tu totiž väzba na § 19 ods. 3 písm. e) zákona o dani z príjmov (pri pozemkoch nedotknutých ťažbou možno vstupnú cenu zahrnúť len do výšky príjmu z predaja)
Upozorňujeme, že v zmluvách pri predaji nehnuteľnosti je potrebné mať predajnú cenu vždy rozčlenenú na časť predajnej ceny, ktorá sa vzťahuje ku nehnuteľnosti a časť, ktorá sa vzťahuje k pozemku.

References: § 30
 § 19
 § 23
 § 23
 § 22
 § 23
 § 19
 § 19

§ 19
 § 19
 § 19
 § 19