Source: https://www.vero.fi/sv/Detaljerade_skatteanvisningar/anvisningar/48219/beskattningsvarde_pa_fastighet_vid_fast3/
Timestamp: 2018-08-16 02:04:48+00:00

Document:
A120/200/2015
29.12.2015–6.4.2017
2.3 Särskilda höjningar av områdespriset och beskattningsvärdet för byggnadsmark 2013
2.6.8 Byggplatser som gränsar mot en strand
2.6.9 Strandrätt
2.6.10 Byggplatser som gränsar mot ett tillandningsområde
2.6.11 Gatu- och parkområden
2.6.12 Byggplatser för allmänna byggnader
2.6.13 Beskattningsvärdet för mark för ett vattenkraftverk
2.6.14 Fastigheter på vilka man inte får bygga
2.7 Exceptionella situationer i anslutning till värdering av mark
3.4 Värdering av byggnader enligt byggnadstyp
3.4.1 Allmänt om betydelsen av byggnadstyp
3.4.2 Småhus (4 §)
3.4.2.1 Arean av ett småhus
3.4.2.2 Källarutrymmen i småhus (6 §)
3.4.2.3 Utrustning i småhus
3.4.3 Bostadshöghus (7 §)
3.4.3.1 Arean av ett bostadshöghus
3.4.3.2 Andra uppgifter som påverkar värdet av ett bostadshöghus
3.4.4 Fritidsbostäder (9 §)
3.4.4.1 En fritidsbostad som kan jämställas med ett småhus (12 §)
3.4.4.2 Arean av en fritidsbostad
3.4.4.3 Veranda
3.4.4.4 Vinterbonad fritidsbostad
3.4.4.5 Utrustning i en fritidsbostad
3.4.5 Ekonomi- och garagebyggnader (13 §)
3.4.5.1 Arean av en ekonomibyggnad
3.4.5.2 Strukturen på en ekonomibyggnad
3.4.5.3 Fritidsbostad eller bastu/ekonomibyggnad
3.4.6 Kontorsbyggnader (14 §)
3.4.6.1 Arean av en kontorsbyggnad
3.4.6.2 Andra uppgifter som påverkar värdet av en kontorsbyggnad
3.4.7 Butiksbyggnader (16 §)
3.4.7.1 Volymen av en butiksbyggnad
3.4.7.2 Arean av en butiksbyggnad
3.4.7.3 Antal våningar i en butiksbyggnad
3.4.8 Industribyggnader (18 §)
3.4.8.1 Volymen av en industribyggnad
3.4.8.2 Arean av en industribyggnad
3.4.8.3 Andra faktorer som påverkar värdet av en industribyggnad
3.4.9 Värdet av en jord- och skogsbruksbyggnad och en konstruktion inom en jordbruksenhet
3.4.10 Värdering av jordbruksbyggnader när verksamheten upphör eller förändras
3.4.11 Övriga byggnader och konstruktioner (21 §)
3.4.11.1 Vissa offentliga byggnader och andra byggnader som är i allmänt bruk
3.4.11.2 Byggnader och konstruktioner som inte tas upp i förordningen om återanskaffningsvärdet eller Skatteförvaltningens harmoniseringsanvisning
3.4.12 Flera användningsändamål för en byggnad
3.4.13 Andra omständigheter som ska beaktas vid tillämpningen av förordningen om återanskaffningsvärdet
3.4.13.1 Ändring av byggnadstyp
3.4.13.2 Utbyggnad av byggnad
3.4.13.3 Utbyggnader av konstruktioner
3.4.13.4 Lastbryggor
3.4.14 Värdering av vissa byggnader och konstruktioner
3.4.14.1 Byggnader som byggts på vatten
3.4.14.2 ”Presenningshallar” med metallstomme
3.4.14.3 Parktransformatorer och andra samhällstekniska byggnader
3.4.14.4 Djurstall och ridmaneger
3.4.14.4.1 Häststall
3.4.14.4.2 Maneger
3.4.14.4.3 Gödselstäder
3.4.14.4.4 Svinstior, hönshus och andra djurstall
3.4.14.4.5 Skugghus på pälsdjursfarmar
3.4.14.5 Hamnkonstruktioner
3.4.14.6 Små gårdsbyggnader med lätt konstruktion
3.4.14.7 Växthus
3.4.14.8 Växthus med lätt konstruktion som är större än 5 m2
3.4.15 Byggnader som ska skyddas
3.4.16 Halvfärdiga byggnader och konstruktioner
3.4.17 Allmänt om kraftverk
3.4.18 Återanskaffningsvärdet av vattenkraftverk och dess konstruktioner
3.4.19 Återanskaffningsvärde som beräknats utifrån de genomsnittliga byggkostnaderna för ett vattenkraftverk
3.4.20 Beskattningsvärde för vattenkraft
3.4.21 Vindkraftverk
3.4.22 Kärnkraftverk och andra kraftverk
3.5 Åldersavdrag
3.5.1 Allmänt om fastställande av grunderna för åldersavdrag
3.5.2 Minskning av en byggnads värde
3.5.3 Totalrenoveringar, betydande underhåll och ombyggnader
3.6 Särskilda situationer då det gäller beräkningen av återanskaffningsvärdet av en byggnad
3.6.1 Allmänt om avvikelse från återanskaffningsvärdena
3.6.2 Avvikelse från den genomsnittliga byggnadsstandarden
3.6.3 Avvikelse på grund av skador
Ersätter normerna (nr, datum):
Värdering av fastigheter (6290/1/41/93, 30.6.1993), Beskattningsvärde på fastighet vid fastighetsbeskattningen (A221/200/2014, 7.1.2015), Hur 32 § i värderingslagen tillämpas i fastighetsbeskattningen (A145/200/2014, 7.11.2014), Anvisningar för tillämpning av förordningen om grunder för återanskaffningsvärdet av byggnader (A22/200/2014, 1.1.2014), Värdering av produktionsbyggnader och byggplatserna för dessa inom jord- och skogsbruk vid fastighetsbeskattningen (A183/200/2013, 2.1.2014)
I denna anvisning behandlas värderingen av fastigheter i fastighetsbeskattningen. Anvisningen ersätter de ovan nämnda separata anvisningarna som utfärdats av Skatteförvaltningen.
Skatteförvaltningen har dessutom utfärdat en anvisning om tillämpningen av fastighetsskattelagen. I denna behandlas problemet med omfattningen av fastighetsbeskattningen, dvs. vilka fastighetsdelar som omfattas av fastighetsskatt och vilka som faller utanför denna.
Beslutet som årligen meddelas av Skatteförvaltningen grundar sig på kommunspecifika tomtpriskartor och värderingsanvisningar som sammanställts i samarbete mellan Skatteförvaltningen och Tekniska forskningscentralen (VTT). I dessa handlingar har man beaktat de faktorer som påverkar beräkningen av beskattningsvärdet för mark som tas upp i 29 § i värderingslagen. Dessa omfattar bland annat läge, trafikförbindelser och hur långt de kommunaltekniska arbetena framskridit samt den skäliga prisnivå som har konstaterats på basis av de priser som på den fria marknaden under normala förhållanden har betalts på orten för fastigheter vilka till sin art och sitt läge är jämförbara.
Finansministeriet utfärdar årligen en förordning om grunderna för beräkningen av återanskaffningsvärdet för olika byggnadstyper, se till exempel finansministeriets förordning om grunder för återanskaffningsvärdet av byggnader (1062/2014, nedan förordningen om återanskaffningsvärdet). I de värden som tas upp i förordningen har man beaktat bland annat de årliga förändringarna i byggnadskostnadsindexet.
Med återanskaffningsvärdet för en byggnad avses de sannolika byggkostnaderna för en nybyggnad som svarar mot den aktuella byggnaden vid värderingstidpunkten. I värderingen av byggnader beaktas inte de regionala skillnaderna i byggkostnaderna , utan byggnaderna värderas enligt samma grunder i hela landet.
Finansministeriet utfärdar årligen även en förordning om grunderna för återanskaffningsvärdet av vattenkraftverk och dess konstruktioner, se till exempel finansministeriets förordning om grunderna för återanskaffningsvärdet av vattenkraftverk och dess konstruktioner .
Om byggrätten för en tomt eller byggplats inte har utnyttjats helt och hållet och om värdet av de byggnader som är belägna på den inte är litet i jämförelse med tomtvärdet, skall värdet av tomten enligt 29 § 3 mom. i värderingslagen minskas i skälig mån se närmare nedan punkt 2.6.4).
För beskattningen fastställer Skatteförvaltningen fastställer årligen för varje kommun närmare grunder för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark. Skatteförvaltningen har 19.12.2014 (1300/2014) med stöd av värderingslagen meddelat ett beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark som ska tillämpas på exempelvis fastighetsbeskattningen som verkställs för 2015. Enligt beslutet används vid beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark kommunspecifika tomtpriskartor och värderingsanvisningar.
Därefter har värderingsanvisningarna reviderats flera gånger och korrigerats till följd av att prisnivån på byggnadsmark förändrats. Den senaste mer omfattande revideringen av värderingsanvisningarna och tomtpriskartorna gjordes 2005–2006 då en utredning av priserna på byggnadsmark gjordes för de mest betydande tillväxtcentrumen och deras kranskommuner. År 2008 färdigställdes utredningen om bostads- och fritidstomter i glesbygdsområden samt fritidstomter i andra fritidscentrum.
I det årliga beslutet om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark kan Skatteförvaltningen med stöd av 29 § 4 mom. i värderingslagen begränsa höjningen av beskattningsvärdena till följd av förändringar i grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark. Till exempel enligt Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark (1300/2014) anses 75 procent av områdespriset i enlighet med de ovan nämnda anvisningarna vara beskattningsvärdet för byggnadsmark (målsatt värdering).
Om beskattningsvärdet 2013 varit lägre än den målsatta värderingen, beräknas beskattningsvärdet för 2014 enligt Skatteförvaltningens beslut genom att höja beskattningsvärdet för 2013 på följande sätt:
om beskattningsvärdet för 2013 är under 80 procent av den målsatta värderingen, blir höjningen 30 procent eller
om beskattningsvärdet för 2013 är minst 80 procent av den målsatta värderingen, blir höjningen 20 procent.
Som beskattningsvärde bekräftas dock minst 0,75 euro per kvadratmeter och högst den målsatta värderingen.
Enligt ett önskemål inom politiken gjordes en allmän nivåhöjning av beskattningsvärdet för byggnadsmark skatteåret 2013 i syfte att inskränka skillnaden mellan beskattningsvärdena och den gällande prisnivån. De förändringar som beskrivs i regeringens proposition (RP 102/2013) genomfördes genom att ändra Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark.
Den allmänna nivåhöjningen innebar att områdespriserna i tomtpriskartorna höjdes med två procent. Den regel enligt vilken beskattningsvärdet tidigare hade varit 73,5 procent av områdepriset ändrades dessutom genom att höja andelen till 75 procent. Utöver detta kontrollerades områdespriserna i tomtpriskartorna så att områdespriset är minst 1 euro per kvadratmeter. Som beskattningsvärde för byggnadsmark fastställdes minst 0,75 euro per kvadratmeter i hela landet.
Enligt högsta förvaltningsdomstolens årsboksavgörande HFD:2001:5 ska värdet av en byggplats för bostadsbyggnader som hör till en jordbruksenhet och ligger vid stranden bestämmas utifrån värdet på en semesterbyggplats med egen strand enligt värderingsanvisningen och inte utifrån värdet av en byggplats inom ett glesbygdsområde.
Enligt 29 § 2 mom. i värderingslagen bestäms värdet på ett område av byggnadsmark på en gårdsbruksenhet från vilket den skattskyldige har sålt och fortfarande kan sälja mark för byggnadsändamål, i tillämpliga delar med iakttagande av motsvarande grunder. Härvid ska dessutom beaktas andelen av den mark som av området ska användas för vägar och allmänna områden samt den tid som beräknas förflyta innan marken sannolikt kommer att användas som byggnadsmark. En närmare redogörelse för gränsdragningen mellan byggnadsmark som hör till en jordbruksenhet och mark som är befriad från fastighetsskatt finns i Tillämpningsanvisningen för fastighetsskattelagen (Dnr A68/200/2015).
I värderingen av särskilda områden har det ingen betydelse om området har hyrts ut eller om fastighetsägaren eller någon annan bedriver verksamhet inom dessa. Vid avsaknad av någon annan utredning kan beskattningsvärdet för särskilda områden bestämmas enligt värdet som tillämpas på småhustomter. I beslutet om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark fastställs dock minimivärdet av områden som omfattas av fastighetsskatt. Till exempel områdespriset för 20141 är oavsett nedsättningsformeln minst 1 euro/m2. Beskattningsvärdet blir då minst 0,75 euro/m2.
1 Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark (19.12.2014, 1300/2014) 2 § och 4 §.
Andra handelsträdgårds-, köksträdgårds- och odlingsområden o.d. områden för särskilda ändamål som finns inom en jordbruksenhet kan värderas enligt värdet av en småhustomt, om inget annat föreskrivits i den kommunspecifika värderingsanvisningen.
Värderingslagen 31 § 1 mom. innehåller föreskrifter om områden för täkter av marksubstanser. Enligt denna anses som värdet av stenbrott samt grus-, ler- och torvtäkt eller annan motsvarande förmån som utnyttjas för annat än jord- eller skogsbrukets eget behov det kapitalvärde som förmånen beräknas ha vid utgången av skatteåret med hänsyn till nettoinkomsten därav, den tid förmånen sannolikt kan utnyttjas och en räntesats om åtta procent. Det har ingen betydelse huruvida det är fråga om jordbruk, näringsverksamhet eller verksamhet som beskattas i enlighet med inkomstskattelagen.
Beskattningsvärdet för en fastighet beräknas enligt situationen vid utgången av skatteåret före det år som skatten fastställs. Vid utgången av skatteåret betraktas inte området längre som täktområde för marksubstanser, om marktäktstillståndet för detta har gått ut under skatteåret. I detta fall fastställs fastighetsbeskattningen av detta enligt det nya användningsändamålet för området. Till exempel ett område som ligger inom en jordbruksenhet och som man har för avsikt att beskoga när täkterna har upphört påförs ingen fastighetsskatt för det år då täkttillståndet går ut, utan det betraktas som skog som är befriad från fastighetsskatt.
Exempel 1: För ett område har 1.10.2003 beviljats ett marktäktstillstånd för 400 000 m3f under 10 år. När tillståndet går ut 1.10.2013 återstår fortfarande 200 000 m3f av täktvolymen. År 2013 såldes 10 000 m3f. Under vintern bedrivs ingen täkt.
För täkterna erhölls 1.3.2014 ett nytt tillstånd för 130 000 m3f. I fastighetsbeskattningen för 2014 anses täkterna inte ha upphört 1.10.2013, utan det värde som används i fastighetsbeskattningen 31.12.2013 beräknas som om ett tillstånd på 140 000 m3f (10 000 m3f + 130 000 m3f) hade beviljats 2013.
Vid beräkningen av beskattningsvärdet 2014 avdras försäljningen om 10 000 m3f för 2013 från 140 000 m3f. För följande år återstår 130 000 m3f, och för denna volym har ett nytt tillstånd beviljats. Den oavskrivna delen av de ursprungliga kostnaderna för etablering och landskapsgestaltning av täktområdet för marksubstanser med tillägg av kostnaderna som hänför sig till det nya tillståndet (tillståndsavgifter, utredningar o.d.) periodiseras över tillståndets giltighetstid.
Beskattningsvärdet bestäms enligt situationen vid utgången av året. Enligt 3 § 2 mom. i lagen om beskattningsförfarande (BFL, 1558/1995) sammanfaller skatteåret med kalenderåret eller, om den räkenskapsperiod som avses i bokföringslagen (1336/1997) inte är ett kalenderår, med den eller de räkenskapsperioder som har löpt ut under kalenderåret.
Med nettoinkomst av förmån avses den avkastning som förmånen ger, om den återstående förmånen har förbrukats vid utgången av året2 och alla kostnader som hänför sig till förmånen har dragits av från inkomsten av denna. På nettoinkomsten av förmånen räknas kapitalvärdet enlig en räntesats på 8 procent utifrån den sannolika varaktigheten av förmånen.
– marksubstansernas andel av anskaffningsutgiften för markområdet
– etableringskostnaderna
– kostnaderna för att lägga ned verksamheten (landskapsgestaltning och annat)
kostnaderna för att ta upp marksubstanserna
Nettoinkomsten fördelas enligt marksubstanserna som kan tas upp så att värdet av de marksubstanser som inte har använts vid utgången av året kan uppskattas och kapitalvärdet på dessa beräknas enligt en räntesats på 8 procent och den sannolika varaktigheten av förmånen.
För förmånen fastställs ett värde utifrån nettoinkomsten under den återstående tiden. Vid en uppskattning av de återstående inkomsterna, dvs. värdet av de återstående marksubstanserna, är grunden i princip nettoinkomsten per kubikmeter under skatteåret. Den skattskyldige kan dock välja beräkningssättet och uppge försäljningsintäkterna av de årliga volymerna av marksubstanser som tagits upp och kostnaderna för detta.
Också vid beräkningen av beskattningsvärdet utifrån nettoinkomsterna under skatteåret kan beloppet av nettoinkomsterna beräknas på nytt, om det sker väsentliga permanenta förändringar i dessa (till exempel en väsentlig ökning eller minskning i försäljningspriset eller väsentliga förändringar i kostnaderna för att ta upp substanserna).
Beskattningsvärdet för ett utarrenderat marksubstansområde fastställs utifrån arrendeinkomsten av förmånen och den återstående marksubstansen eller förmånen vid utgången av skatteåret. Det har ingen betydelse om arrendeinkomsten erhålls i form av en engångsbetalning på förhand eller årligen.
3 I avgörandet HFD 9.5.2014 liggare 1536 konstaterades det att en gruvrätt inte står i ett likadant beroendeförhållande till marken som den rätt till stenbrott eller grus-, ler- eller torvtäkt som avses i 31 § 1 mom. i värderingslagen och kan inte betraktas som en sådan förmån som avses i nämnda lagrum. Se också punkt 3.9 Gruvor i tillämpningsanvisningen för fastighetsskattelagen.
Då det gäller obebyggd byggnadsmark begränsas värdehöjningen inte på det sätt som beskrivs i 4 § i beslutet, utan efter planändringen tillämpas områdespriset enligt den nya planen och den målsatta värderingen som beräknats utifrån detta. Däremot begränsas en höjning av beskattningsvärdet för en bebyggd fastighet i enlighet med 4 § i beslutet om tomtpriser.
I vissa städer har bygglovet i enlighet med detaljplanen för vissa områden systematiskt överskridits på byggplatser. Planläggaren har eventuellt haft för avsikt att dämpa viljan att riva existerande byggnader genom att i detaljplanen som revideras anteckna ett betydligt mer inskränkt bygglov än vad som krävts för byggarealen för en existerande byggnad. Denna typ av bygglov som främjar skyddet av byggnader beviljades i synnerhet på 1960–1980-talen. I dag skyddas byggnader på annat sätt, men denna typ av temporärt skyddande planer gäller fortfarande till exempel för Helsingfors stadskärna. Det kan också finnas andra mer sporadiska orsaker till att ett bygglov som antecknats i en detaljplan överskrids.
I beskattningspraxisen har en överskridning av bygglovet enligt detaljplanen överhuvudtaget inte beaktats i värderingen av mark. Beskattningsvärdet för mark fastställs utifrån uppgifterna i detaljplanen, dvs. på det sätt som avses i 29 § 1 mom. i värderingslagen, bland annat med hänsyn till bygglovet. Beskattningsvärdet för en byggnad fastställs däremot alltid utifrån egenskaperna hos en uppförd byggnad.
Om en byggplats är större än normalt, tar man i glesbygdsområden hänsyn till storleken genom att tillämpa en särskild nedsättningsformel i värderingen. Nedsättningsformeln tillämpas också på strandplanområden. Till exempel i 2 § i Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark 2014 har nedsättningsformeln definierats på följande sätt:
Då arealen för en byggplats är större än sedvanligt i glesbygden beaktas detta genom att man vid värderingen tillämpar en nedsättningsformel. När arealen för en byggplats är större ska enhetspriset (områdespriset) nedsättas på så sätt att byggplatsen värderas upp till 3 000 m2 till fullt värde varefter den överstigande andelen upp till 5 000 m2 värderas till hälften av grundvärdet och arealen mellan 5 000 och 10 000 m2 värderas till en fjärdedel av grundvärdet. Den del som överstiger 10 000 m2 värderas till 10 % av grundvärdet.
De byggplatser i ett glesbygdsområde som bildats tidigare och som värderats till fullt värde för högst 2 000 m2 ska värderas till fullt värde upp till 2 000 m2 varefter den överstigande andelen av byggplatsen upp till 5 000 m2 värderas till hälften av grundvärdet och den del vars storlek är mellan 5 000 och 10 000 m2 värderas till en fjärdedel av grundvärdet. Den del som överstiger 10 000 m2 värderas till 10 % av grundvärdet.
I avsaknad avannan utredning beskattas varje byggplats enligt fullt pris ända till 3 000 m2. Beskattningsvärdet beräknas separat för varje byggplats. Om det inte finns någon utredning om byggplatserna, ska hela det byggplatsområde som inte har planerats, bortsett från bebyggda och utarrenderade byggplatser, betraktas som en enda ”byggplats” när nedsättningsformeln tillämpas.
3 000 m2 x 3,75 euro/m2 + 2 000 m2 x 1,875 euro = 11 250 euro + 3 750 euro = 15 000 euro.
4 500 m2 x 0,937 euro = 4 218,75 euro. Hela beskattningsvärdet för marken blir enligt denna beräkning 19 218,75 euro.
Som värdet av park- och gatuområden betraktas 20 procent av priset på en småhustomt inom ett motsvarande område. Beskattningsvärdet är dock även i dessa fall minst minimivärdet enligt Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark.
Om ett värde inte har bekräftats för byggplatserna i värderingsanvisningarna, kan byggplatser för offentliga byggnader som ligger utanför ett planområde, men dock inom ett tätortsområde, värderas på samma sätt som småhustomter eller bostadshöghustomter inom området. Byggplatser för offentliga byggnader utanför ett tätortsområde värderas enligt värdet som allmänt tillämpas inom ett glesbygdsområde.
Beskattningsvärdet för den egentliga byggplatsen för ett vattenkraftverk beräknas enligt värdet som tillämpas på en industritomt inom området. Andra kraftverksområden värderas enligt det lägsta områdespriset som tillämpas på en småhustomt inom området.
I beslutet om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för en byggplats fastställs minimivärdet av områden som omfattas av fastighetsskatt. Minimivärdet av ett kraftverksområde inom ett glesbygdsområde anses alltid vara det ovan nämnda minimivärdet. Till exempel områdespriset för 2014 är oavsett nedsättningsformeln minst 1 euro/m2. Beskattningsvärdet blir då minst 0,75 euro/m2.
Inom ett glesbygdsområde kan det finnas fastigheter på vilka man inte ens med stöd av en dispens får bygga. Dessa fastigheter värderas till 20 procent av det pris på byggnadsmark inom området som anges i områdespriskartan. Beskattningsvärdet är dock även i dessa fall minst minimivärdet enligt Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark.
Till följd av att en detaljplan görs upp eller ändras kan kommunen utfärda ett byggförbud som avses i 53 § i markanvändnings- och bygglagen (MBL, 132/1999) på området. Detta byggförbud är till sin karaktär tidsbestämt (upphör när planen vinner laga kraft), och därför nedsätts inte beskattningsvärdet för området på grund av byggförbudet.
Beskattningsvärdet för mark som omfattas av fastighetsskatt kan nedsättas på basis av egenskaper som är avvikande jämfört med andra markområden inom det aktuella området (till exempel inget bygglov, och det är inte heller fråga om så kallad tillskottsmark). Nedsättningen görs genom att sänka beskattningsvärdet med en procent som svarar mot avvikelsen (avvikelseprocent).
Beskattningsvärdet för mark som omfattas av fastighetsskatt kan dock inte sjunka under minimivärdet som anges i Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkning av beskattningsvärdet på byggnadsmark – med undantag av sådana impediment inom jordbruksenheter som inte är värda någonting (värderingslagen 31 a §). Till exempel i 4 § i beslutet om fastighetsbeskattningen 2015 (19.12.2014, 1300/2014) är minimivärdet 0,75 €/m2. En förutsättning för att underskrida den gräns som nämns i beslutet är en utredning av det gängse värdet av hela fastigheten. I kapitel 4 nedan finns en närmare beskrivning av hur det gängse värdet tillämpas.
Enligt finansministeriets närmare föreskrifter anses som värdet för byggnader, konstruktioner och vattenkraftverk återanskaffningsvärdet minskat med årliga åldersavdrag (värderingslagen 30 §). Finansministeriet utfärdar årligen en förordning om grunderna för anskaffningsvärdet av byggnader (till exempel förordning 1062/2014 gäller skatteåret 2014).
Finansministeriet har utfärdat en separat förordning om grunderna för beräkningen av återanskaffningsvärdet av vattenkraftverk och dess konstruktioner (1061/2014). En närmare redogörelse för värderingen av vattenkraftsfastigheter finns nedan i punkt 6.1.
Med återanskaffningsvärdet av en byggnad avses de sannolika byggkostnaderna för en nybyggnad som svarar mot den som värderas, om byggnaden uppfördes på nytt vid värderingstidpunkten. Som värdet för byggnader, konstruktioner och vattenkraftverk anses återanskaffningsvärdet minskat med följande årliga åldersavdrag:
De värden som tas upp i förordningen grundar sig på de genomsnittliga byggkostnaderna, och dessa står för 75 procent av återanskaffningsvärdet4. Värdena i förordningen granskas varje år så att de svarar mot förändringen i byggnadskostnadsindexet. Grunden för granskningen är indexförändringen mellan juni föregående år och juni under skatteåret. De faktiska byggkostnaderna kan endast användas då man värderar byggnader och konstruktioner som avses i 21 § 1 mom. i förordningen och då man jämför en byggnads kvalitetsstandard med den genomsnittliga byggnadsstandarden.
Från återanskaffningsvärdet av en byggnad görs de åldersavdrag som tas upp i värderingslagen 30 §, och då erhålls beskattningsvärdet för byggnaden. Beskattningsvärdet för en byggnad är inte det samma som dess sannolika överlåtelsepris. Försäljningspriset på en byggnad eller de faktiska byggkostnaderna har i regel ingen betydelse då man fastställer återanskaffningsvärdet. Om det sammanlagda beloppet av beskattningsvärdet för de fastighetsskattepliktiga fastighetsdelarna är högre än deras gängse värde, anses det gängse värdet som värdet av fastighetens fastighetsskattepliktiga delar enligt 32 § i värderingslagen (se punkt 4 nedan).
4 Enligt den politiska viljan gjordes en nivåförhöjning i anskaffningsvärdena för byggnadsmark skatteåret 2013 i syfte att inskränka skillnaden mellan beskattningsvärdena och den gällande prisnivån. De förändringar som beskrivs i regeringens proposition (RP 102/2013) genomfördes genom att ändra finansministeriets förordning om grunderna för anskaffningsvärdet för byggnader och konstruktioner. Före 2013 användes 70 procent av de genomsnittliga byggkostnaderna som grund för anskaffningsvärdet.
Till arean räknas inte balkonger, utrymmen under skyddstak eller utrymmen där den fria höjden understiger 160 centimeter. Till arean räknas inte större än ringa öppningar i mellanbjälklaget, såsom så kallade ljusschakt och ljusgårdar. Till arean räknas inte heller portgångar och dörrsmygar som är djupare än ytterväggens tjocklek och inte heller arean av pelare, pilastrar, kanaler, skorstenar e.d. Normala genomgångsöppningar mellan våningarna räknas däremot till arean. Däremot räknas normala trapphus mellan våningarna till arean.
Byggnadstypen fastställs utifrån uppgifterna om byggnadens egenskaper, och dess faktiska användningsändamål är följaktligen inte det enda kriteriet för fastställandet.
I följande punkter finns en redogörelse för de olika punkterna i förordningen om återanskaffningsvärdet grupperade enligt användningsändamål. Punkterna är i samma ordning som i förordningen.
Till arean av en byggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar utifrån yttermåtten (se bild 1 i exempelbilagan). Arean omfattar inte balkonger och skyddstak eller utrymmen som är lägre än 160 centimeter. En vind och en veranda inkluderas endast om de är värmeisolerade. Med arean av ett radhus och ett parhus avses arean av hela byggnaden.
Följaktligen inräknas arean av ett värmeisolerat vindsutrymme som tills vidare inte har byggts färdigt för boende i den beskattningsbara arean till den del som dess fria höjd överstiger 160 centimeter. Samma förfarande tillämpas för halvfärdiga källarvåningar.
Med färdigställande av en källare avses montering av fukt- och värmeisolering samt ytmaterial och uppvärmningsapparater (rör, värmeelement osv.) på golvet och i väggarna. Om källarutrymmena har färdigställts i byggnadsfasen eller senare och man har byggt bastu-, omklädnings- eller brasrum, hobbyrum, poolrum, uppvärmda lager eller uppvärmda garage vilka motsvarar ett bostadsutrymme i källaren i detta skede, anses det inte att källaren är halvfärdig.
Halvfärdiga källare har varit vanliga i 1½-våningsbyggnader med källare som har byggts före 1960, men ofta har dessa också färdigställts för att kunna användas på ett modernt sätt. Om källarutrymmena fortfarande är delvis halvfärdiga (bilgarage, lager, pannrum) och delvis färdigställda, kan man endast beakta arean av halvfärdiga källare enligt 6 § i förordningen. Vad gäller nya småhus anses källaren vara halvfärdig endast utifrån en separat utredning.
En sänkning av grundvärdet på basis av arean påverkar värdet av hela byggnaden. Om till exempel en byggnads area är 100 m², av vilken 30 m² är en halvfärdig källare som i huvudsak används som lager, räknas återanskaffningsvärdet på så sätt att 70 m² räknas utifrån det grundvärde som har justerats på basis av byggnadens egenskaper, medan värdet på den halvfärdiga källaren på 30 m² räknas enligt det värde som anges i 6 § i förordningen.
Med centralvärme avses ett vattenburet uppvärmningssystem, där värmekällan är olja, trä eller kol, fjärrvärme eller jordvärme. Som centralvärme betraktas även ackumulerande eluppvärmning samt luftcentraluppvärmning som innebär att en byggnad värms upp med cirkulerande luft.
Punkt 5.10 nedan innehåller information om ändring av användningsändamålet för en byggnad.
Till arean av en byggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar utifrån yttermåtten (se bild 2 i exempelbilagan). Arean omfattar inte balkonger och skyddstak eller bostadsutrymmen som är lägre än 160 centimeter. En balkong räknas dock till arean av en byggnad om den är täckt och värmeisolerad. Balkonginglasning betraktas inte som värmeisolering. En vind inkluderas endast om den är värmeisolerad.
Källarvåningarna räknas in i våningsantalet. En vind räknas inte in i våningsantalet om den inte är värmeisolerad. Det våningsantal som förmedlas från Befolkningsregistercentralen omfattar inte källarvåningar under markytan.
Till arean av en byggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar utifrån yttermåtten (se bild 1 i exempelbilagan). Arean omfattar inte balkonger och skyddstak eller utrymmen som är lägre än 160 centimeter. En vind och en veranda räknas in endast om de är värmeisolerade.
Exempel 5: Arean av en fritidsbostad påverkar det kvadratmeterspecifika återanskaffningsvärdet så att en nedsättning i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärde görs för varje kvadratmeter som överstiger en nedre gräns (10 m²) i det kvadratmeterspecifika grundvärdet av en fritidsbostad på mer än 10 m², men högst 70 m².
Arean av en fritidsbostad är till exempel 50 m². Vid beräkningen av beskattningsvärdet 2014 görs en nedsättning av fritidsbostadens grundvärde på 503,64 euro/m² med 3,292 euro/m² för varje kvadratmeter som överstiger den nedre gränsen, dvs. 91,68 euro/m2 (40 m² x 3,292 euro/m²), och då blir byggnadens pris per kvadratmeter 411,96 euro/m². Nedsättningen blir inte större efter 70 m². Nedsättningen av grundvärdet blir således 197,52 euro/m2 (60 m² x 3,292 euro/m²) för fritidsbostäder på minst 70 m²
Även en hotell- och motellbyggnad kan ses som en kontorsbyggnad. Vad gäller hotellbyggnader i trä som har byggts före 1960 används samma värderingsgrund som för bostadsbyggnader. Likaså svarar så kallade lägenhetshotell för det mesta i fråga om byggnadstypen mot bostadshöghus, se ovan punkt 3.4.3.
Till arean av en byggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar utifrån yttermåtten (se bild 3 i exempelbilagan). Till arean räknas även eventuella hiss- och VVS-maskinrum på taket. Till arean räknas inte balkonger och skyddstak eller utrymmen som är lägre än 160 centimeter.
Volymen av en byggnad behövs för att räkna den genomsnittliga våningshöjden i en kontorsbyggnad. Såväl varma som kalla utrymmen räknas till volymen av en byggnad utifrån yttermåtten (se bild 3).
Arean av ett lager räknas utifrån innermåtten (se bild 3). Endast de brandsektionerade lagerutrymmena räknas som lagerutrymmen i en kontorsbyggnad. Små lagerutrymmen i en kontorsbyggnad, vilka vanligen inte är brandsektionerade, inkluderas inte i lagerarean.
Om det finns en hiss (flera hissar) i en byggnad, räknas arean av hisstrummorna (se bild 3 i exempelbilagan) genom att man multiplicerar arean av hisschaktets botten med det antal våningar som nås med hissarna.
Vad gäller formen på en byggnad väljs det lämpligaste av de alternativ som finns i förteckningen i punkten om kontorsbyggnader i förordningen om återanskaffningsvärdet.
Av de luftkonditioneringsalternativ som tas upp i förteckningen i förordningen om återanskaffningsvärdet väljs det alternativ som bäst svarar mot byggnadens egenskaper. Eftersom klassificeringsbegreppen endast är indikativa, görs valet enligt kostnadsgrunderna. Till exempel vad gäller en kontorsbyggnad med luftkonditionering med möjlighet till nedkylning, men inte till särskild reglering för varje rum, väljs luftkonditionering med möjlighet till nedkylning och särskild reglering för varje rum som alternativ för luftkonditioneringsutrustning. Kostnaden för en kylanordning är större än tilläggskostnaden för en särskild reglering för varje rum.
I princip anses det att avvikelsen är +20 procent för nya affärs- och varuhus samt köpcentra enligt klass 112 i Statistikcentralens klassificering. I fråga om byggnadsstandarden avviker byggnader av typen köpcentrum från butiksbyggnader av hallkaraktär då det gäller mer mångformiga utrymmeslösningar samt lagernivå och byggmaterial.
Såväl varma som kalla utrymmen inkluderas i en butiksbyggnads volym, räknat enligt yttermåtten (se bild 4 i exempelbilagan).
Till den totala arean av en butiksbyggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar utifrån yttermåtten (se bild 4 i exempelbilagan). Till arean räknas även eventuella hiss- och VVS-maskinrum på taket. Till arean räknas inte balkonger och skyddstak eller utrymmen som är lägre än 160 cm. En vind inkluderas endast om den är värmeisolerad.
Även källare räknas till antalet våningar. En vind räknas till antalet våningar endast om den är värmeisolerad.
Ett maskinrum för luftkonditionering som finns på taket av en butik räknas till antalet våningar endast om det i fråga om byggmetoden svarar mot en byggnadsvåning och inte är endast ett anordningsskydd runt maskinerna och om maskinrummet dessutom i fråga om arean tar upp mer än hälften av takets area.
Såväl varma som kalla utrymmen räknas till volymen av en industribyggnad, räknat utifrån yttermåtten (se bild 5 i exempelbilagan).
Till den totala arean av en industribyggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar enligt yttermåtten (se bild 5 i exempelbilagan). I arean inkluderas även eventuella hiss- och VVS-maskinrum på taket. Till arean räknas inte balkonger och skyddstak eller utrymmen som är lägre än 160 cm. En vind inkluderas endast om den är värmeisolerad.
Även en källare inkluderas i våningsantalet i en industribyggnad. Våningsantalet behövs då man räknar hur antalet våningar påverkar grundvärdet för en kubikmeter. Om en byggnad i huvudsak har fler än två våningar, justeras grundvärdet för en kubikmeter på det sätt som anges i förordningen om anskaffningsvärdet.
Verksamhet som bedrivs i anknytning eller i samband med gårdsbruk betraktas i beskattningen som en separat rörelse när det fråga om en handelsträdgård, fiskodling och pälsdjursuppfödning som bedrivs i stor skala. Även en kvarn, en såg eller någon annan dylik anläggning som i betydande utsträckning även förädlar produkter som skaffats från andra ställen i försäljningssyfte, ska i beskattningen betraktas som en separat rörelse. Byggnader som har uppförts för hobbyverksamhet (till exempel ridning) inom en jordbruksenhet är inte produktionsbyggnader.
Den oavskrivna anskaffningsutgiften för produktionsbyggnader inom jord- och skogsbruk, dvs. utgiftsresten, överförs årligen till fastighetsbeskattningen från 2- och/eller 2C-blanketten som lämnas in av den skattskyldige. Skatteförvaltningen gör en avskrivning på 10 procent på en befintlig oavskriven anskaffningsutgift för produktionsbyggnader, om den skattskyldige inte lämnar några uppgifter om utgiftsrestvärdet i dessa blanketter (till exempel aktiebolag som bedriver jordbruk). Det erhållna värdet används som grund för att fastställa fastighetsskatten för produktionsbyggnader.
Återanskaffningsvärdet beräknas på basis av den nya byggnadstypen omedelbart efter att rivningsarbetet påbörjats och byggnaden inte längre kan användas för det ursprungliga ändamålet.
I vertikala utbyggnader (byggnaden byggs ut lodrätt uppåt eller nedåt) ändras byggnadens area, utrustningsnivå och år för beräkningen av åldersavdraget (se närmare om åldersavdrag nedan i stycke 3.5).
I värderingen beaktas hela byggnadens egenskaper och utrustning. Till exempel om den gamla byggnadsdelen inte är utrustad med någon vattenledning och den nya är det, anses det i värderingen att båda delbyggnaderna är utrustade med en vattenledning. Exempel på utbyggnader av byggnader behandlas i punkt 8.10 i exempelbilagan.
För konstruktionen fastställs ett nytt år för beräkningen av åldersavdraget i proportion till byggkostnaderna och byggåren, om konstruktionen byggs ut.
För konstruktionen görs ett åldersavdrag på 10 procent per år.
Punkt 3.4.9 i denna anvisning innehåller en närmare beskrivning av hur grunderna bestäms för värderingen av djurstall och ridmaneger som hör till jordbrukets förvärvskälla. Återanskaffningsvärdet för byggnader som inte hör till ett gårdsbruk beräknas enligt anvisningarna nedan.
En närmare redogörelse för beräkningen av återanskaffningsvärdet finns i punkt 3.4.8 i denna anvisning.
Grunderna för fastighetsskatt på djurstall som hör till jordbrukets förvärvskälla bestäms enligt punkt 3.4.8 i denna anvisning.
Till exempel i harmoniseringsanvisningen som getts för beskattningen som verkställs för 2014 var kvadratmetervärdena för växthus följande:
Återanskaffningsvärdet för växthus med glasstålstomme med värme och bevattning är 125,56 euro/m2.
Återanskaffningsvärdet för växthus med glasstålstomme utan värme och bevattning är 89,84 euro/m2.
Återanskaffningsvärdet för växthus med plastträstomme med värme och bevattning är 65,26 euro/m2.
Återanskaffningsvärdet för växthus med Plastträstomme utan värme och bevattning är 41,60 euro/m2.
Återanskaffningsvärdet för växthus med akryltäckning/stålstomme med värmeanordning är 183,01 euro/m2.
Enligt 9 § i inkomstskattelagen för gårdsbruk (GårdsSkL, 543/1967) 9 §:n avdras anskaffningsutgiften för en byggnad och konstruktion enligt avskrivningar som fastställs utifrån den oavskrivna delen av anskaffningsutgiften, och avskrivningen som avses i 2 mom. 3 punkten får vara högst 20 procent av den icke avskrivna anskaffningsutgiften för växthus och annan lätt konstruktion. Enligt GårdsSkL blir utgiftsresten för produktionsbyggnaderna som omfattar de skattepliktiga oavskrivna anskaffningsutgifterna för växthus grunden för fastighetsskatten.
Vid utgången av skatteåret kan följande procentuella andelar enligt datum då uppförandet av en byggnad påbörjades och avslutades ses som graden av slutförande av byggnaden, om ingen annan utredning har lagts fram. Om datum för färdigställandet inte är känt, kan 50 procent betraktas som graden av slutförande, om det inte finns någon annan utredning.
De värden som tas upp i förordningen grundar sig på de genomsnittliga byggkostnaderna för en motsvarande byggnad. Som grund för återanskaffningsvärdet har 75 procent av kostnaderna använts. Värdena i förordningen granskas varje år så att de svarar mot förändringen i byggnadskostnadsindexet. Grunden för granskningen är indexförändringen mellan juni föregående år och juni under skatteåret.
Korrigeringskoefficienten K1 beräknas med hjälp av förhållandet mellan vinter- och årsvattenföringen enligt de rådande regleringsförhållandena vid beräkningstidpunkten. Vintervattenföringen är forsens medelvattenföring under perioden 1.11–31.3 och årsvattenföringen forsens medelvattenföring under perioden 1.5–30.4. Förhållandet mellan vintervattenföringen och årsvattenföringen beräknas som medelvärdet av de årliga förhållandena under en period på 30 år.
Återanskaffningsvärdet av ett vindkraftverk anses vara 75 procent av byggkostnaderna för vindkraftverkets torn, dvs. grunden, stommen och maskinrummet. Skatteförvaltningen har gett den separata anvisningen Värdering av vindkraftverk och deras byggplatser vid fastighetsbeskattningen (Diarienummer A81/200/2014, 1.10.2014).
Finansministeriets förordning om grunderna för beräkningen av återanskaffningsvärdet av byggnader innehåller inga separata värderingsgrunder för beräkningen av återanskaffningsvärdet av ett kärnkraftverk eller andra kraftverk. Som återanskaffningsvärdet av dessa byggnader beräknas således 75 procent av de genomsnittliga byggkostnaderna för den aktuella byggnaden.
Utöver bostads- och kontorsbyggnader även sjukhus, hälsocentraler, kommunal- och seniorhem, sanatorier, barnhem, skolhem, skolor, kurscentraler, teatrar, konsert- och kongressbyggnader, bibliotek, museer, konstgallerier, församlingshus, ungdomsgårdar, kyrkor, allaktivitets- och idrottshus, stadion- och läktarbyggnader, buss-, järnvägs-, flygfälts- och hamnterminaler, kaserner, fängelser, brandstationer och vattentorn.
Utöver butiks-, lager-, fabriks-, verkstads-, och ekonomibyggnader även servicebyggnader, datakommunikationsbyggnader såsom telefon-, länk- och signalstationsbyggnader, bergsskydd, matserveringar, parkeringshus, simhallar, ishallar, kraftverk (andra än kraftstationer som hör till ett vattenkraftverk) och siloer.
lagerkonstruktion och annan konstruktion kan också tillämpas på
växthus och övertryckshallar. Åldersavdraget på 10 procent gäller inte lagerbyggnader för vilka åldersavdraget är 4 eller 5 procent beroende på den bärande konstruktionen.
Till exempel i ett småhus på 100 m2 som byggts 1990 görs en utbyggnad på 5 m2 2014.
(100 m2 x 1990) + (5 m2 x 2014) / 105 m2 = 1991, dvs. det nya året för beräkningen av åldersavdraget är 1991
Har i huset, byggnaden eller konstruktionen sedan de har blivit färdiga utförts totalrenoveringareller betydande underhållsarbeten, skall åldersavdraget sänkas enligt prövning (värderingslagen 30 § 3 mom.). Inverkan av totalrenoveringar och betydande underhållsarbeten på byggnadens värde ska bedömas från fall till fall. Inverkan av en totalrenovering bedöms utifrån värdet som beräknas för året då reparationerna genomförs. Omfattande totalrenoveringar av hustekniken eller andra byggnadsdelar som genomförs under två eller flera år bedöms utifrån värdet som beräknas för året då totalrenoveringsprojektet avslutas.
Det är ofta svårt att bedöma inverkan av olika typer av totalrenoveringar . Av denna anledning används följande tabell som hjälp9. I tabellen framläggs de mest betydande totalrenoveringarna a som får en höjande inverkan på byggnadens värde.
Exempel 7: För ett småhus i sten som byggdes 1950 och i vilket en totalrenovering genomfördes 2013 beräknas åldersavdraget på följande sätt 2014: Åldersavdraget för småhuset 2014 då byggnaden var 64 år gammal uppgick till 64 procent och beskattningsvärdet för byggnaden således till 36 procent av återanskaffningsvärdet som beräknats i enlighet med förordningen.
Totalrenoveringen omfattade ett stambyte samt ett byte av dörrar och fönster, och enligt tabellen ovan blir då den höjande inverkan på beskattningsvärdet totalt 17 procentenheter. Året då totalrenoveringen genomfördes blir således åldersavdraget för byggnaden 47 procent (64 %-17 %). Det årliga åldersavdraget för ett småhus är 1 procent, och därför beräknas åldersavdragen för byggnaden från och med 1967 (1950 + 17).
Enligt 32 § 2 mom. i värderingslagen avses med gängse värde det gängse värde som egendomen hade vid skatteårets utgång i ägarens besittning och där var den fanns eller egendomens sannolika överlåtelsepris, om det är större än det nämnda värdet.
Inverkan av det sannolika överlåtelsepriset på fastighetens beskattningsvärde begrundades också i högsta förvaltningsdomstolens årsboksavgörande HFD:2014:128 där man tog ställning till inverkan av överlåtelsebegränsningar i värderingen av en fastighet. Sammanfattning av beslutet:
I fallet som avgjordes av högsta förvaltningsdomstolen hade den skattskyldige yrkat på att fastigheterna som hen ägde skulle påföras fastighetsskatt på basis av maximiöverlåtelsepriset i enlighet med lagen om bostadsrättsbostäder. Maximiöverlåtelsepriset var lägre än det värde som beräknades på basis av fastigheternas egenskaper. Som stöd för sitt yrkande åberopade den skattskyldige högsta förvaltningsdomstolens förhandsbeslut HFD:1993-B-531 och den beskattnings- och rättspraxis som skapats på basis av denna. Enligt beslutet ska det sannolika överlåtelsepriset som beror på överlåtelsebegränsningar beaktas när beskattningsvärdet för fastigheter fastställs.
Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att beskattningsvärdet för fastigheterna inte hade bekräftats till ett högre värde än det gängse värdet till följd av att överlåtelsebegränsningarna inte hade beaktats i värderingen. I fallet HFD:2014:128 blev slutresultatet att värdena som grundade sig på fastigheternas egenskaper bekräftades som beskattningsvärdet för fastigheterna.
Beslutet HFD:2014:128 gällde att fastställa beskattningsvärdet för bostadsrättsbostäder, men motiveringarna i avgörandet kan allmängiltigt tillämpas även i andra fall där det gängse värdet ska fastställas. Beslutet medförde en förändring i tolkningen och beskattningspraxisen gällande förutom aravahyreshus även andra situationer i vilka man vid tillämpningen av 32 § i värderingslagen undantagsvis betraktat det lägre sannolika överlåtelsepriset i stället för värdet som beräknats utifrån fastighetens egenskaper som fastighetens beskattningsvärde.
Högsta förvaltningsdomstolens beslut medförde förändringar i den tidigare tolkningen och beskattningspraxisen. Skatteförvaltningen anser att den förändrade tolkningen ska tillämpas första gången då fastighetsskatt fastställs för 2015. I fortsättningen påförs också fastighetsskatt för aravahyreshus i princip på basis av ett värde som beräknats utifrån fastighetens egenskaper och inte fastigheternas sannolika överlåtelsepris. Av denna anledning har man i fråga om aravahyreshus inte längre sedan 2015 behövt lämna en kalkyl över beloppet av överlåtelseersättningen till Skatteförvaltningen.
Om man enligt en utredning som lämnats av den skattskyldige anser att det gängse värdet är beskattningsvärdet för en fastighet, blir inga flera åldersavdrag från det gängse värdet eller andra rabatter på de schablonmässiga värdena aktuella.
Utöver försäljningsintäkterna och andra intäkter krävs en utredning av volymen av marksubstanserna som tagits upp så att volymen av de återstående substanserna kan uppskattas vid utgången av skatteåret.
Volymen av marksubstanserna ökar då dessa tas upp från marken. I avsaknad av någon annan utredning har man i beskattningspraxisen ansett att till exempel volymen av grus blir cirka 1,4 gånger större. I beräkningen av den återstående substansmängden ska volymerna omvandlas så att de kan mätas med samma mått så att inte området avskrivs snabbare än den de facto används. Innan beskattningen verkställs ska man reda ut huruvida täktvolymen av marksubstanserna har uppgetts i kubikmeter fast eller löst mått i tillståndet eller avtalet.
Markens gängse värde anses vara det värde som området har när täkterna har upphört. Värdet påverkas av planläggningssituationen (HFD 6.10.1976 liggare 3723). Marksubstansernas andel av anskaffningspriset kan fastställas på ett tillförlitligt sätt när marktäktstillståndet har beviljats till följd av att det först då har klargjorts hur mycket marksubstanser som kan säljas och vilket det gängse värdet av dessa är.
Beskattningsvärdet för en fastighet beräknas enligt situationen vid utgången av skatteåret före det år som skatten fastställs.
{(Försäljningsinkomst € under det första året / volymen av marksubstanserna som såldes under det första året) x volymen av marksubstanserna i marktäktstillståndet- [(Anskaffningspris € - värde när täkterna upphört € + etableringsutgifter €) / volymen av marksubstanserna i marktäktstillståndet + (täktutgifterna € under det första året / volymen av marksubstanserna som tagits upp under det första året) x volymen av marksubstanserna i marktäktstillståndet} x (den återstående volymen av marksubstanser / återstående år) x [(1+0,08, dvs. en ränta på 8% har använts)återstående år – 1] / [0,08 x (1 + 0,08)återstående år ]= beskattningsvärde
{Försäljningsinkomst € vart och ett år / volymen av marksubstanserna som tagits upp vart och ett år - [Anskaffningspris € - värde när täkterna upphört € + etableringsutgifter €) / volymen av marksubstanser i marktäktstillståndet + täktutgifter vart och ett år / volymen av marksubstanser som tagits upp vart och ett år]} x (volymen av de återstående marksubstanserna / återstående år) x [(1+0,08, dvs. en ränta på 8% har använts) återstående år – 1] / [0,08 x (1 + 0,08)återstående år] = beskattningsvärde
Texten ”återstående år” i det upphöjda indexet har skrivits som potensmärke.
År 2014 köptes ett outbrutet område på 5 hektar med grusförekomster. Den skattskyldige har tillstånd att ta upp 37 000 m³f under 5 år. Marksubstansområdets andel av köpesumman är 25 000 euro, och enligt en uppskattning uppgår värdet av området till 2 500 euro efter att täkterna upphört. Etableringsutgifterna och de uppskattade utgifterna för landskapsgestaltning uppgår till totalt 2 000 €. Försäljningspriset för grus i oförädlad form är 1,00 €/m³ f. År 2014 såldes 10.000 m³f. Täktutgifterna uppgår till 1 000 €.
27 000 m³f: 4 år återstår = 6 750 m³f/år
6 750 m³f x 0,238 € x 3,3115= 5 317,51 €
I exemplet har avrundade värden använts på grund av att man för tydlighetens skull delat in den ovan nämnda formeln i flera beräkningsmoment. I beräkningen av beskattningsvärdet används oavrundade värden. Enligt dessa skulle beskattningsvärdet ha blivit 5 317,31 euro.
Från det erhållna engångsarrendet avdras hela anskaffningsutgiften + eventuella utgifter, och då erhålls nettoinkomsten för hela arrendetiden. Nettoinkomsten/år beräknas, och denna kapitaliseras enligt de återstående åren och en räntesats på 8 procent. Arrendet behandlas som en nettoinkomst.
15 Koefficienten beräknas enligt en räntesats på 8 procent och fyra återstående år på följande sätt: (1,084 – 1) / (0,08 x 1,084) = 3,31.
Varje år bekräftar finansministeriet grunderna för återanskaffningsvärdet av byggnader. I exemplet används värdena som bekräftats för 2014.
Plan 1: 12,50 m * 8,50 m = 106,25 m²
Plan 2: 12,50 m * 5,30 m = 66,25 m²
Källare: 12,50 m * 4,00 m = 50,00 m²
Exempel B: Fritidsbostad av typen brasrum, inklusive veranda. Byggnadsväggarna är 20 centimeter tjocka. Byggnadens yttre mått är 5,4 meter x 5,4 meter. Arean av byggnaden blir 29,16 m². Vid beräkningen av återanskaffningsvärdet beaktas arean enligt hela kvadratmeter. Byggnadens lägenhetsarea som beräknas enligt de inre måtten ska inte förväxlas med arean. I detta fall är lägenhetsarean (rumsarean) 5 meter x 5 meter, dvs. 25 kvadratmeter, men det har ingen betydelse i beräkningen av återanskaffningsvärdet.
Brasrummet kompletteras av en veranda på 11 m² (2,2 m x 5,4 m = 11,88 m²).
Arean av en fritidsbostad påverkar det kvadratmeterspecifika återanskaffningsvärdet så att en nedsättning i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärde görs för varje kvadratmeter som överstiger en nedre gräns (10 m²) i det kvadratmeterspecifika grundvärdet av en fritidsbostad på mer än 10 m²:n, men högst 70 m². Nedsättningen blir inte större efter 70 m². I beräkningen av återanskaffningsvärdet för 2014 är nedsättningen av grundvärdet 197,52 €/m² (60 m² x 3,292 €/m²) för fritidsbostäder på minst 70 m².
Arean av en fritidsbostad är till exempel 29 m². I beräkningen av återanskaffningsvärdet 2014 görs en nedsättning av fritidsbostadens grundvärde på 503,64 €/m² med 3,292 €/m² för varje kvadratmeter som överstiger den nedre gränsen, dvs. 62,548 €/m² (19 m² x 3,292 €/m²).
El har dragits till byggnaden, och därför höjs byggnadens värde med 335,75 € med tillägg av 7,326 €/verandam2. Byggnaden är också vinterbonad vilket leder till en ytterligare höjning av det kvadratmeterspecifika värdet med 42,09 €/m². Det kvadratmeterspecifika värdet blir således 490,508 €.
503,640 €/m² grundvärde
./. 62,548 €/m² nedsättning enligt area
+ 7,326 €/m² höjning av kvadratmetervärdet på grund av el
+ 42,09 €/m² höjning av kvadratmetervärdet på grund att byggnaden är vinterbonad
= 490,508 €/m² kvadratmeterspecifikt värde
Elen leder dessutom till att byggnadens återanskaffningsvärde höjs oavsett area med 335,75 €.
Utifrån verandans kvadratmeter beräknas ett värde för verandan som är oavhängigt av byggnadens egenskaper. I beräkningen av beskattningsvärdet 2014 är tilläggsvärdet 83,93 €/verandam².
Kvadratmeterspecifikt värde 29 m² x 490,508 €/m² 14.224,732 €
+ höjning på grund av el 335,75 €
+ verandans värde, 11 m² x 83,93 €/verandam2 923,230 €
= Totalt 15 483,712 € (Avrundat 15 483,71 €)
Källare: 13,3 m * 32,0 m (byggnadens längd) = 425,6 m²
ostadsvåningar (13,3 m + 2,0 m) * 32,0 m * 7 våningar = 3 427,2 m²
Maskinrum för hissen: 3,5 m * 3,5 m (längd) = 12,2 m²
35,00 m * 11,30 m + 3,00 m * 7,00 m = 395,50 m² + 21,00 m² = 416,50 m² * 2 plan = 833,00 m²
Brandsektionerade lagerutrymmen i kontorsbyggnaden 7,50 m * 3,60 m = 27,00 m2
Schaktets djup * bredd enligt innermåtten * antal våningar som nås med hissen
1,60 m * 1,20 m * 2 = 3,84 m2
Exempel C: Våningshöjden i en kontorsbyggnad är 3,4 meter. I fastighetsbeskattningen 2015 blir tilläggsvärdet 17,966 €/m2 för varje 5 centimeter som överstiger den undre gränsen, dvs. 71,864 €/m2. 3,2 meter överskrids med 20 centimeter, dvs. 4 x 5 centimeter. Inget tilläggsvärde uppstår efter 3,5 meter. I detta fall blir tilläggsvärdet i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärdet 107,80 euro/m2 (överskridning på 30 centimeter = 6 x 17,966 €/m2 = 107,796 €/m2).
28 m * 32 m * 5 m (byggnadens höjd) = 4 480 m³
Volymen påverkar det kubikmeterspecifika återanskaffningsvärdet av butiksbyggnaden så att när den genomsnittliga volymen är mer än 700 m3 görs ett tillägg i enlighet med 17 § i förordningen om återanskaffningsvärdet till grundvärdet för varje 100 m3 som överstiger den nedre gränsen (700 m3). Avdraget har graderats så att avdragsbeloppet sänks efter 2 500 m3 och inverkan av avdraget upphör helt efter 10 000 m3.
Exempel D: En butiksbyggnad på 4 480 m3. I fastighetsbeskattningen 2015 blir nedsättningen 3,292 € upp till 2 500 m3 för varje 100 m3 som överstiger den nedre gränsen (700 m3). Därefter blir avdraget 0,426 € för varje 100 m3 som överstiger 2 500 m3 upp till 10 000 m3. I intervallet 700 m3–2 000 m3 blir nedsättningen 59,256 €/m3 [[(2 000 m3-700 m3) / 100 m3] x 3,292 €/m3] och i intervallet 2 500 m3–4.480 m3 8,094 €/m3 [[(4.480 m3-2.500 m3) / 100 m3] = 19,8, dvs. 19 gånger hela 100 m3; 19 x 0,426 €/m3], dvs. totalt 67,350 €/m3.
För en butiksbyggnad på mer än 10.000 m3 föreskrivs i förordningen om återanskaffningsvärdet en nedsättning på 91,15 €/m3. [[(2 500 m3-700 m3) / 100 m3] x 3,292 €/m3 + [(10 000 m3-2 500 m3) / 100 m3] x 0,426 €/m3 = 91,206 €/m3].
Exempel E: Våningshöjden är 5 meter i en butiksbyggnad. I fastighetsbeskattningen 2015 avdras från det kubikspecifika grundvärdet 2,175 €/m3 för varje 10 centimeters överskridning av den nedre gränsen (3 meter). Nedsättningen är således 43,50 €/m3 [[(500 cm-300 cm) / 10 cm] x 2,175 €/m3]. Enligt föreskrifterna är nedsättningen efter 6,2 meter 69,60 €/m3 [[(620 cm-300 cm) /10 cm] x 2,175 €/m3 = 69,60 €/m3]
Exempel F: Arean av en butiksbyggnad är 2 000 m2 och arean av dess lager 500 m2. Lagrets andel av arean av butiksbygganden är 25 procent. Den nedre gränsen överskrids med 5 procentenheter. I fastighetsbeskattningen 2015 blir nedsättningen 1,382 €/m3 för varje procentenhets överskridning av den nedre gränsen. Nedsättningen blir således 5 x 1,382 €/m3, dvs. 6,910 €/m3. Enligt föreskrifterna i förordningen om återanskaffningsvärdet är nedsättningen efter 40 procent 27,64 €/m3 (20 x 1,382 €/m3 = 27,64 €/m3).
Plan 1: hela byggnadens längd 67,00 m * bredd 22,55 m = 1 510,85 m²
Gavel på plan 2: 6,95 m * 22,55 m = 156,72 m²
67,00 m * 22,55 m * 7 m (höjden) = 10 576 m3
Exempel G: En industribyggnad är 7 meter hög. I fastighetsbeskattningen 2015 avdras från det kubikspecifika grundvärdet 5,324 €/m3 för varje 0,5 meters överskridning av den nedre gränsen (3,8 meter). Efter 5,8 meter är nedsättningen dock 2,674 €/m3 upp till 8,8 meter.
I intervallet 3,8 meter–5,8 meter är nedsättningen 21,296 €/m3 [[(5,8 m-3,8 m) / 0,5 m] x 5,324 €/m3] och i intervallet 5,8 meter–7,0 meter är den 5,348 €/m3. (7,0 m-5,8 m) / 0,5 m = 2,4. Endast hela 0,5 meter beaktas, dvs. efter 5,8 meter är nedsättningen 2 x 2,674 €/m3 = 5,348 €/m3. Nedsättningen blir således totalt 26,644 €/m3.
I förordningen om återanskaffningsvärdet föreskrivs beloppet till 37,34 €/m3 efter 8,8 meter [[(5,8 m-3,8 m) / 0,5 m] x 5,324 €/m3] + [[(8,8-5,8 m) / 0,5 m] x 2,674 €/m3] = 37,34 €/m3.
Exempel H: En industribyggnad i tre våningar på 9 000 m3: I fastighetsbeskattningen 2015 höjs det kubikmeterspecifika grundvärdet på en industribyggnad med minst tre våningar med 16,29 €/m3. Till den del som överstiger 5 000 m3 får man dock en nedsättning på 3,263 €/m3 på varje 1 000 m3 som överskrider den nedre gränsen. I detta fall är nedsättningen 13,052 €/m3 [(9.000 m3-5.000 m3) / 1.000 m3] x 3,263 €/m3.
Till det kubikmeterspecifika grundvärdet på en industribyggnad i tre våningar på 9 000 m3läggs således först 16,29 €/m3 enligt antalet våningar och därefter avdras 13,052 €/m3 enligt volymen.
Efter 10 000 m3 har beloppet av nedsättningen föreskrivits till 16,32 €/m3 i förordningen om återanskaffningsvärdet[(10.000 m3 -5.000 m3) / 1.000 m3] x 3,263 €/m3 = 16,315 €/m3.
Enligt föreskrifterna i Skatteförvaltningens harmoniseringsanvisning för exempelvis beskattningen som verkställs för 2014 ska återanskaffningsvärdet av en övertryckshall beräknas på följande sätt:
1.000–5.000 m2
varm 131,94 – 87,25 euro/m2
kall 58,89 – 48,94 euro/m2
Hallens värde per m2 sjunker således ju större hallen är. Beräkningen görs på samma sätt även för övertryckshallar på mer än 5 000 m2 trots att harmoniseringsanvisningen endast innehåller föreskrifter om värdet upp till 5 000 m2. Det kvadratmeterspecifika värdet av en övertryckshall på mer än 5 000 m2 sjunker således under värdet av en hall på mindre än 5 000 m2 som tas upp i harmoniseringsanvisningen (87,25 €/m2 för varm och 48,94 €/m2 för kall hall).
För en varm övertryckshall kan kvadratmetervärdet i enlighet med harmoniseringsanvisningen beräknas med följande formel:
131,94 €/m2 - [(131,94 €/m2 - 87,25 €/m2) x hallin pinta-ala - 1000 m2]
5000 m2 - 4000m2
Exempel I: En varm hall på 3 375 m2. Enligt harmoniseringsanvisningen skulle återanskaffningsvärdet bli 355 741,88 €.
131,94 €/m2 med avdrag för nedsättningen enligt arean:
131,94 €/m2 - [(131,94 €/m2 - 87,25 €/m2) x 3375 m2 - 1000 m2]
5000 m2 - 4000 m2
= 105,405 €/m2 avrundat
3 375 m2 x 105,405 €/m2 = 335 741,88 €
Nedsättningen per m2 beräknas med formeln:
131,94 €/m2 - 87,25 €/m2
5 000 m2 - 1 000 m2
Nedsättningen börjar från värdet 131,94 €/m2 för 1 000 m2, och därför dras 1 000 m2 av från arean av hallen, och den beviljade nedsättningen per m2 dras av från utgångsnivån 131,94 €/m2.
I Skatteförvaltningens harmoniseringsanvisning för beskattningen som verkställs för 2014 har återanskaffningsvärdet av ett parkeringshus fastställts att beräknas enligt huruvida ett parkeringshus har många plan eller två plan där det översta planet inte är täckt. Även ett övre plan som är delvis täckt betraktas som ett övre plan som inte är täckt. Om det övre planet i ett parkeringshus som har två plan är helt täckt, tillämpas återanskaffningsvärdet av ett parkeringshus med många plan på detta.
16 I Skatteförvaltningens harmoniseringsanvisning för beskattningen som verkställs för 2014 (8.1.2015, diarienummer 91/200/2014) är återanskaffningsvärdet av ett parkeringshus i flera plan 13 497,87 €/parkeringsruta och återanskaffningsvärdet av ett parkeringshus i två plan utan tak 4 211,85 €/parkeringsruta.
Sidan har senast uppdaterats 29.12.2015

References: § 3
 § 4
 § 2
 § 1
 § 2
 § 1
 § 1
 § 1
 § 3
 § 2