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Timestamp: 2019-02-24 01:57:28+00:00

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Piano Urbanistico Comunale di Busachi (PUC)
Normativa Comunale: Busachi
Pubblicazione Gazzetta Ufficiale n.7 del 2009-03-04
Rispetto e Salvaguardia
Il territorio comunale è diviso, ai sensi e per gli effetti dell’art. 17 della Legge 6/8/1967 n° 765, in zone territoriali omogenee secondo i tipi e la nomenclatura indicati dal Decreto assessore Enti Locali, Finanze ed Urbanistica n. 2266/U del 20/12/83 allo scopo di differenziare le norme a livello urbanistico-edilizie adattandole alle situazioni esistenti e agli obiettivi dello sviluppo urbanistico del territorio Comunale.
ZONE A – Insediamento storico
Si considerano insediamenti storici quelle manifestazioni antropiche complesse che hanno dato forma agli organismi edilizi, agli spazi di relazione, ai percorsi ed in generale ai segni della memoria che rappresentano la testimonianza dell’appartenenza ai luoghi di ciascuna comunità locale.
Il tessuto insediativo storico che viene ricompreso in questa zona territoriale omogenea è costituito da quegli ambiti spaziali che conservano, nell’organizzazione dell’impianto urbanistico e nei manufatti architettonici, i segni di una formazione insediativa remota con propria ed originale caratterizzazione sociale e culturale, e motivazioni funzionali di tipo economico.
ZONE B – Completamento residenziale
Sono le parti totalmente o parzialmente edificate ed urbanizzate e diverse dalle zone
Le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti residenziali, che risultino inedificate o nelle quali l'edificazione preesistente non raggiunge i parametri volumetrici minimi richiesti per le zone B.
Le parti del territorio destinate a insediamenti per impianti industriali, artigianali, commerciali, di conservazione, trasformazione o commercializzazione di prodotti agricoli.
Le parti del territorio, di cui all’art. 2 delle Direttive per le zone agricole rese esecutive con D.P.G.R. 3 Agosto 1994, n. 228, destinate all’agricoltura, alla pastorizia, alla zootecnia, alle attività di conservazione e di trasformazione dei prodotti aziendali, alla silvicoltura e all’agriturismo ( L.R. 23.6. 1998., n. 18 )
ZONE F – Turistica
Le parti del territorio di prevalente interesse turistico atte ad accogliere insediamenti ricettivi, ricreativi e di svago.-
ZONE G - Servizi di Interesse Generale
La parte del territorio interessata dall’area cimiteriale (G1) e da impianti di carattere sovracomunale (G2)-
Le parti del territorio non classificabili secondo i criteri in precedenza definiti e che rivestono un particolare pregio ambientale, naturalistico, geomorfologico, archeologico o di particolare interesse per la collettività.
Le parti del territorio destinate al soddisfacimento degli standards, ossia per edifici, attrezzature ed impianti, pubblici e privati, riservati a servizi di interesse locale, quali i beni culturali, la sanità, lo sport e le attività ricreative, il credito, le comunicazioni, i mercati generali, e simili.
Ogni zona omogenea ha una normativa specifica e risulta univocamente individuata nelle cartografie di piano.-
Gli ambiti urbanistici sono esplicitati nella planimetria in scala 1: 10000 rappresentante il territorio comunale e nella zonizzazione del centro abitato in scala 1: 2000 .
Nella zona “A” l’attività edificatoria sarà regolamentata da specifico Piano Attuativo.-
In assenza dello stesso valgono le norme di cui al successivo Art. 7, con esclusione degli interventi di costruzione, demolizione e ricostruzione, autorizzabili solo attraverso la redazione di un nuovo Piano Particolareggiato.
Nelle zone “B”, “E” ed “H” possono essere rilasciate concessioni edilizie per singole costruzioni, nel rispetto delle prescrizioni di cui agli articoli successivi
Le previsioni del Piano Urbanistico Comunale si attuano, esclusivamente mediante formazione e approvazione, ai sensi dell’Art. 20 del L. R. 45/89, di specifici Piani Attuativi di iniziativa pubblica e/o privata nelle zone di espansione a carattere residenziale “C”, produttivo “D”, turistico “F” e nelle zone “ G “.-
Negli articoli successivi sono definiti i parametri urbanistici che presiedono alla utilizzazione edilizia del territorio e sono descritti e quantificati gli spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, che nell’insieme costituiscono la dotazione organica specificatamente prescritta dal su citato D.A.EE.LL. N. 2266/U del 20/12/83.
Per dette zone omogenee alcuni parametri sono demandati in sede di formazione del piano attuativo.-
A norma del 5° comma dell’art. 31 L. 1150/1942 e successive modificazioni il rilascio della concessione è subordinato alla sussistenza delle urbanizzazioni primarie funzionali alle opere da realizzare.-
Nelle zone “A” e “B” , fermo restando l’obbligatorietà del versamento del contributo relativo agli oneri di urbanizzazione (legge 10/77), è fatto obbligo per il concessionario l’impegno di procedere alla realizzazione delle recinzioni secondo i nuovi allineamenti stradali e di provvedere agli allacciamenti alle reti pubbliche idrica e fognaria.
Nelle zone E è prescritta l’obbligatorietà di realizzazione a carico del concessionario delle strade di accesso, dell’approvvigionamento di acqua ad uso idro-potabile e dello smaltimento delle acque luride mediante allacciamento alla fognatura comunale oppure, con fossa settica non perdente e smaltimento per sub-irrigazione.
Nelle zone “C”, “D”, ”G” ed “ F” sono a carico dell’Amministrazione Comunale le opere di urbanizzazione primaria previste nel piano Attuativo di iniziativa pubblica.- Gli oneri finanziari sopportati dall’Ente locale saranno re-incamerati al momento del rilascio a titolo oneroso delle singole concessioni edilizie.-
Sono a carico dei soggetti privati proponenti le opere di urbanizzazione primaria previste nei Piani Attuativi di iniziativa privata.-
Articolo: 3 - Piani Attuativi
Chi intende utilizzare a scopo edilizio i terreni ricadenti nelle zone “C”, “D”, “ F” e “G” deve presentare un piano attuativo corredato di tutti gli elaborati elencati all’ultimo comma del presente articolo.-
Uno o più proprietari delle aree incluse nelle citate zone omogenee, qualora dimostrino l’impossibilità per mancanza di assenso degli altri proprietari interessati, di predisporre un
piano attuativo previsto dal vigente Piano Urbanistico Comunale, può, previa autorizzazione del Comune, predisporre uno studio urbanistico esteso all’intera unità territoriale minima evidenziata negli elaborati di piano.-
In tale ipotesi il piano troverà attuazione per comparti funzionali ed i relativi oneri di urbanizzazione verranno ripartiti fra i diversi soggetti lottizzanti.
L’autorizzazione comunale al rilascio di concessione edilizia è subordinata alla stipula di specifica convenzione da trascriversi a cura del proprietario o dei proprietari o dai loro rappresentanti autorizzati, che preveda:
la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primarie l’assunzione, a carico del prepotente, degli oneri relativi alla realizzazione di dette opere;
la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria e la determinazione degli oneri, a carico del proponente, per la realizzazione delle opere stesse;
la progettazione esecutiva delle opere di urbanizzazione da porre a carico del soggetto attuatore e da eseguire secondo le indicazioni dell’Ufficio Tecnico Comunale;
l’impegno, da parte del soggetto attuatore, alla manutenzione delle opere di urbanizzazione, fino alla consegna al Comune, con la precisazione dei tempi e dei modi relativi;
l’eventuale impegno per la realizzazione, da parte della proprietà, di opere di urbanizzazione secondaria a scomputo, parziale o totale, degli oneri di urbanizzazione secondarie, nonché i termini ed i modi di esecuzione delle stesse;
la precisazione dei termini temporali previsti per la realizzazione degli insediamenti nel piano attuativo;
l’importo delle garanzie finanziarie offerte per l’adempimento degli obblighi derivanti dalle previsioni contenute nel Piano Attuativo , con la prescrizione che dette garanzie dovranno essere aggiornate ogni due anni dall’intervenuta registrazione della convenzione. I termini temporali per la realizzazione delle OO.UU. primaria non possono essere superiore a 10 anni. Prima dello scadere dei 10 anni il soggetto attuatore può, qualora dette opere non siano state completate, chiedere una ridefinizione dei termini contrattuali ed alla stipula di specifico atto aggiuntivo;
l’onere per i soggetti attuatori di corrispondere all’ENEL gli oneri di allacciamento così come previsto dalla delibera CIPE n. 42/86 e sue modifiche ed integrazioni e di realizzare le opere necessarie per la distribuzione delle utenze ENEL e TELECOM in trincea secondo le prescrizioni degli Enti che gestiscono detti servizi.
La convenzione deve essere approvata con deliberazione consiliare nei modi e nelle forme di legge.
Il rilascio delle concessioni edilizie nell’ambito dei singoli lotti è subordinato alla contemporanea esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria relative ai lotti stessi.
Il Comune ha facoltà di invitare i proprietari delle aree fabbricabili esistenti nelle singole zone a formare un piano Attuativo delle aree stesse; assegnando un termine di trenta giorni per dichiarare se intendono aderire e un termine di centoventi giorni per presentare il progetto e lo schema della convenzione.
Se essi non aderiscono, il Comune ha la facoltà di provvedere alla compilazione d’ufficio dell’atto pianificatorio.
Il piano attuativo, sia di iniziativa pubblica che privata, dovrà essere redatto da un ingegnere od architetto regolarmente iscritto all’albo professionale e dovrà contenere :
estratto autentico di mappa ed eventuale tipo di frazionamento rilasciato in data non anteriore a sei mesi con tutte le indicazioni atte all’individuazione della località e della proprietà nonché idonea documentazione asseverante la proprietà e/o disponibilità dell’area oggetto dell’intervento;
planimetria dello stato di fatto, in rapporto non inferiore a 1:1000 con indicazione delle proprietà confinanti ricomprendente il rilievo altimetrico con equidistanza di un metro e quote planimetriche del terreno e dei fabbricati esistenti nonché le alberature, manufatti e gli impianti particolari esistenti con tutti i dati atti a rappresentare lo stato attuale della zona;
estratto del P.U.C. vigente nel rapporto almeno 1:1000 e evidenziazione delle infrastrutture e dei servizi esistenti e/o programmati dall’Ente locale;
planimetria generale dell’intero territorio oggetto del piano di insediamento nel rapporto almeno 1:500 indicante:
le rete viaria veicolare e pedonale con assi stradali, dettaglio dei cigli, dei marciapiedi, delle pavimentazioni, delle illuminazioni stradali e delle recinzioni ;
la delimitazione degli spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o ai parcheggi, con l’indicazione degli impianti e delle attrezzature ad essi relativi;
almeno due profili generali significativi con l’inserimento delle volumetrie in progetto in scala 1:500;
tabelle riassuntive delle volumetrie previste e relativi indici urbanistici (superficie coperta, cubatura, altezza, superficie utile, caratteristiche degli immobili, etc.).
tipi edilizi in scala 1:200.
planimetria generale nel rapporto almeno 1:500 degli impianti tecnologici (reti elettriche, idrica, fognaria, meteoriche e telefonica) previsti a servizio dell’area oggetto di studio, con il loro dimensionamento di massima e allacciamenti alle reti urbane.-
relazione illustrante l’impostazione urbanistica del progetto con la dimostrazione del rispetto dei limiti e dei rapporti stabiliti P.U.C.; detta relazione dovrà anche contenere :
i dati tecnici con particolare riferimento agli impianti tecnologici ed alle opere di urbanizzazione;
le soluzioni architettoniche adottate con particolare riferimento ai materiali di finitura esterna e alle coperture;
le norme tecniche di realizzazione degli interventi edilizi, con precisazione dei distacchi dei fabbricati, dell’indice di fabbricabilità, delle altezze massime, delle dimensioni degli accessori delle recinzioni, sistemazioni esterne e simili..
le norme e procedure per misurare la compatibilità ambientale dei progetti di trasformazione urbanistico edilizia;
fasi e tempi di attuazione , anche per comparti edificatori , delle relative urbanizzazioni;
computo metrico e stima delle opere di urbanizzazione previste e percentuali di incidenza per singole categorie di opere;
quadro economico riassuntivo.
l) - proposta di convenzione (per i piani attuativi di iniziativa privata).
Articolo: 4 - Opere di urbanizzazione e di allacciamento a pubblici servizi. Progetti relativi, esecuzione e controlli
I progetti esecutivi delle opere di urbanizzazione primaria, quelli delle opere di urbanizzazione secondaria (eventualmente realizzate dal privato) o quelli per l’allacciamento della zona interessata ai pubblici servizi, devono essere eventualmente autorizzati secondo le modalità previste dal Regolamento Edilizio.
Gli uffici e servizi comunali possono, in ogni fase di esecuzione dei lavori, effettuare visite di controllo per accertare la buona esecuzione e la conformità delle opere eseguite nel rispetto dei progetti concessionati.
Relativamente alle opere realizzate dal soggetto privato, lo stesso deve dare comunicazione dell’inizio dei lavori e della ultimazione dei medesimi.
Qualora, alla scadenza del termine di 10 anni dalla stipula della convenzione le opere di urbanizzazione dovessero risultare non totalmente eseguite potrà addivenirsi ad proroga dei termini contrattuali o in alternativa all’incameramento della fidejussione e al completamento, da parte dell’Amministrazione Comunale, delle opere mancanti .-
Articolo: 5 - Svincolo della cauzione a garanzia della esecuzione delle opere di urbanizzazione
Lo svincolo della cauzione può avvenire su autorizzazione del Dirigente o Responsabile dell’Ufficio Tecnico e nella misura del 50% solo dopo il favorevole collaudo di almeno l’80% del totale delle opere di urbanizzazione convenzionate; detto collaudo sarà effettuato a cura del Comune, mentre i relativi oneri finanziari sono da imputarsi al privato.-
Il restante 50% della cauzione viene svincolato sempre su autorizzazione del Dirigente o Responsabile dell’Ufficio tecnico, a totale ultimazione e favorevole collaudo di tutte le opere previste.
Articolo: 6 - Concessioni edilizie nella lottizzazione
Per la domanda e il rilascio delle concessioni edilizie per l’edificazione nell’ambito dei Piani Attuativi, si seguono le norme contenute nel titolo I del Regolamento Edilizio.-
Articolo: 7 - Zona A – Insediamento storico
Qualsiasi attività edificatoria potrà essere autorizzata previa formazione di specifico piano particolareggiato . Negli articoli che seguono vengono definite le norme da rispettare alla scadenza del Piano Particolareggiato.-
ART. 7.1 Definizione e destinazione d’uso delle unità immobiliari
Nelle zone residenziali sono consentite funzioni di tipo abitativo, che comprendono la residenza ed i servizi annessi alla residenza ( cantine, garage, locali tecnici, soffitte, depositi, magazzini, studi professionali e simili); sono inoltre ammesse attività commerciali legate alla funzione residenziale (uffici, bar, trattorie e negozi di superficie di vendita inferiore a mq 300)
La destinazione d’uso sarà esclusivamente quella strettamente connessa all’attività residenziale quale : deposito, magazzino, garage, e locali destinati alla ubicazione di impianti tecnologici.
Il sistema di aerazione dei locali interrati dovrà assicurare un ricambio d’aria compatibile con le funzioni svolte nell’ambiente. L’altezza minima dal pavimento a soffitto dovrà essere di m 2.40.
I locali seminterrati saranno utilizzabili per le medesime funzioni dei piani interrati. L’altezza minima dovrà essere di m 2.40.
Il sistema di aerazione di detti locali sarà di tipo diretto e dovrà assicurare un ricambio d’aria compatibile con le funzioni svolte negli ambienti. Solo in caso di accertata impossibilità di aerazione diretta totale sarà ammessa l’integrazione con sistemi di aerazione forzata.
I piani terreni potranno avere le seguenti destinazioni d’uso :
deposito, magazzino, garage, locale tecnico destinato alla ubicazione degli impianti tecnologici , androne scala, a servizio di unità residenziali ubicate al livello superiore;
residenze e locali abitabili ove si svolgono attività annesse alla residenza quali studi professionali , botteghe artigiane;
negozi di prima necessità (con superficie di vendita inferiore a 300 mq) , uffici, botteghe artigiane e servizi pubblici.
Per le destinazioni di cui al punto 1), l’altezza minima utile dei vani dovrà essere di m 2.40. Per la destinazione dei cui al punto 2), l’altezza interna minima dovrà essere di m 2.70 con esclusione dei disimpegni e dei servizi che potranno avere altezza utile minima di m 2.40. Per le destinazioni residenziali il piano di imposta del 1° solaio dovrà distare un minimo di m
3.00 dal piano di sistemazione esterna. Tale ultima prescrizione non sarà applicata per i fabbricati già edificati o per i quali risulta già rilasciata concessione edilizia alla data di vigenza del presente Piano Urbanistico Comunale.
Per le destinazioni di cui al punto 3) l’altezza minima interna utile dei vani dovrà essere di m
3.00. Dovrà inoltre trovare completa applicazione la Legge 13/89.
Anche per tali destinazioni è ammessa, per i disimpegni ed i servizi, un’altezza utile interna dei vani minima di m 2.40.
I piani superiori al piano terreno potranno avere destinazione d’uso esclusivo di residenza e locali ad essa accessori (cantinole e locali tecnici), studi professionali, botteghe artigiane e servizi pubblici.
I vani abitabili dovranno avere un’altezza utile minima di m 2.70, mentre i disimpegni ed i servizi potranno avere altezza utile minima di m 2.40.
I vani sottotetto (con solaio di copertura inclinato) potranno essere adibiti a destinazione residenziale solo se l’altezza utile interna media (verificata per ogni singolo vano) è pari a m
2.70 e l’altezza minima è di m 1.60.
E’ ammessa un’altezza media di m 2.40, sempre con un valore minimo di m 1.60, per i vani destinati a disimpegno e servizi igienici.
Per altezze medie dei singoli vani inferiori a m 2.70 e con altezze minime di m 1.00 è ammessa la destinazione d’uso a locale di sgombero e locale tecnico (per apparecchiature tecnologiche) se accessorio di una unità immobiliare.
ART. 7.2 Norme generali per l’attività edilizia
Tutte le nuove edificazioni, le sopraelevazioni previste in sede di stesura dei piani attuativi e le ristrutturazioni devono prevedere l’adeguamento architettonico delle volumetrie al contesto urbano precostituito.
Nella generalità, i profili volumetrici di nuova progettazione dovranno inserirsi armonicamente con le preesistenze adiacenti riproducendone l’impostazione tipologica, la distribuzione delle volumetrie, l’uso dei materiali costruttivi e di finitura.
Il Piano Attuativo dovrà prevedere che in tutti gli interventi edilizi valgono le seguenti norme di carattere generale :
Le volumetrie di nuova edificazione o ristrutturazione dovranno essere compatte, massive e prive di articolazioni superficiali che determinano parziali arretramenti o alternanze chiaroscurali di forte preminenza.
Potrà essere ammesso l’arretramento del 1° piano rispetto al filo di facciata del piano terreno solo se il lastrico determinato da detto arretramento sarà coperto a tetto.
E’ inoltre ammessa la realizzazione al piano terreno di loggiati coperti anche in aggetto rispetto al filo di facciata del fabbricato.
E’ ammessa la realizzazione di balconi in aggetto rispetto al volume del fabbricato che prospetta alla pubblica via solo se realizzati nel rispetto della tipologia tradizionale.
Le coperture dovranno essere nella generalità a falda inclinata e, se il fabbricato è isolato, a due falde o a padiglione.
La pendenza dei solai inclinati di copertura dovrà essere compresa tra il 25% ed il 35%. Tutte le coperture inclinate dovranno essere finite con tegole curve laterizie (tipo coppi sardi), nuove o anticate a seconda del contesto.
Non potranno essere ammessi aggetti del piano di copertura rispetto al filo del fabbricato che superino, in proiezione orizzontale, i 25 cm.
Per il coronamento dei prospetti potrà adottarsi (in armonia con le preesistenze in aderenza) l’aggetto dei coppi di finitura del tetto o la realizzazione di cornicioni in muratura sagomati.
Tutti i prospetti dei fabbricati dovranno essere finiti a pietra a vista o intonacati al civile liscio (è esclusa qualsiasi lavorazione a rilievo) e successivamente tinteggiati.
Le tinteggiature dovranno anch’esse essere lisce a pennello, colorate in pasta, o spatolate escludendosi finiture in rilievo (a buccia) o incise (graffiato) ed essere
realizzate nelle colorazioni ammesse dal Piano del colore da redigersi su iniziativa pubblica.
Nelle more della adozione del predetto Piano sono ammesse le gamme cromatiche delle terre. La proposta di colorazione dovrà essere campionata preventivamente e dovrà ottenere il benestare dell’Ufficio Tecnico Comunale sentito parere della Commissione Tecnica. E’ tassativamente esclusa qualsiasi finitura delle tinteggiature che non sia liscia o spatolate.
Potrà essere imposta in via esclusiva la finitura a pietra a vista che dovrà essere realizzata con elementi lapidei locali squadrati grezzi a piccozza posti in opera a ricorsi orizzontali con giunti sfilati non a rilievo
Gli eventuali segni architettonici caratteristici delle tipologie esistenti (piattabande, cornici, archi elementari, partizione degli infissi, etc.) dovranno costituire elemento compositivo sia negli interventi di nuova edificazione sia in quelli di ristrutturazione parziale o totale.
In tutta la zona omogenea è vietato per le facciate prospicienti la pubblica via o da questa visibili l’uso di rivestimenti applicati sulle murature siano essi del tipo a lastre, piastrelle, mosaico, cortina o a granuli lapidei naturali o artificiali a vista.
In tutta la zona omogenea è esclusa l’installazione di serrande avvolgibili in qualsiasi materiale realizzate.
Gli infissi che prospettano la pubblica via, o da queste visibili, dovranno essere in legno o, se in altro materiale, con finitura colore del legno mentre i portoni di accesso, se traslucidi, dovranno avere lastre vetrate lisce con colorazioni non brillanti.
In tutta la zona omogenea dovrà essere in via generale inibita la posa di insegne o tabelloni che non contengano indicazioni di pubblica utilità.
La eventuale autorizzazione di insegne pubblicitarie dovrà essere valutata con criteri discrezionali dalla C.E. che terrà conto dell’uso dei materiali, del progetto grafico, delle dimensioni e del collocamento proposto in relazione anche al contesto urbano precostituito.
Tutti i servizi tecnologici dovranno essere realizzati in sottosuolo escludendosi qualsiasi manufatto, anche provvisorio, a sostegno di linee aeree o a parete.
Per tutti i fabbricati accessori esistenti o ammessi dal Piano Attuativo nei lotti di nuova edificazione varranno le normative imposte per gli edifici di cui costituiscono pertinenza.
E’ in ogni caso esclusa qualsiasi finitura delle coperture che non sia in tegole curve laterizie (tipo coppi sardi).
Tutte le recinzioni sulla pubblica via dovranno essere del tipo pieno in muratura con altezza minima di m 1.00.
Potranno essere realizzate recinzioni intonacate o in pietra a vista con lavorazione e finitura del tutto simile a quanto prescritto per i prospetti dei fabbricati.
Le chiusure degli accessi ai lotti dovranno anch’esse realizzarsi a parete piena in legno o ferro verniciato con disegno e linee architettoniche elementari e tradizionali.
La verniciatura delle chiusure dovrà anch’essa essere realizzata secondo le prescrizioni del Piano del colore.
ART. 7.3 Definizione di altezze, distacchi e volumetrie
L’altezza dei fabbricati di nuova edificazione qualora previsti dal Piano Attuativo dovrà essere inferiore a m 8.00. L’altezza non potrà comunque superare quella di eventuali fabbricati adiacenti per i quali siano previsti interventi di restauro conservativo di cui al successivo articolo 7.4.-
Per gli interventi di restauro conservativo o di ristrutturazione con conservazione dei profili di cui all’articolo 7.4 è vietata qualsiasi maggiorazione delle altezze dei fabbricati preesistenti.
Nella generalità i distacchi dovranno essere di m 8.00 tra fabbricati e m 4.00 dai confini con altre proprietà. Potrà essere prevista dal Piano Attuativo l’edificazione in aderenza di confine se già precostituito con l’aderenza ad altri fabbricati o se convenzionata con le proprietà interessate. I distacchi tra fabbricati potranno essere ridotti a valori inferiori quando non sia possibile edificare in aderenza e non sia tecnicamente realizzabile il distacco di m 8.00. In ogni caso non potranno essere inferiori a quelli intercorrenti tra edifici preesistenti. Il distacco dalla pubblica via sarà determinato dagli allineamenti di nuova edificazione da prevedersi nel Piano Particolareggiato o dall’obbligo di conservazione degli allineamenti determinati dalle preesistenze confinanti.
Al fine di migliorare le condizioni igieniche dei fabbricati esistenti è consentita in via ordinaria l’apertura di finestre nei vani privi di luci dirette a distanze inferiori a m 8.00 dai fabbricati prospicienti; ciò comunque nel rispetto delle disposizioni fissate dal Codice Civile.
Le volumetrie di nuova edificazione saranno definite dal Piano Particolareggiato senza alcun riferimento alla effettiva attribuzione delle proprietà fondiarie .
Per la valutazione delle volumetrie oggetto di ristrutturazione totale di cui all’Art. 7.4 lettera C) dovranno computarsi i loggiati, le tettoie e i manufatti chiusi da muratura per tre lati (75% del perimetro) e profondi più di 4 metri .
Le volumetrie dei fabbricati accessori dovranno essere sommati, nella valutazione del preesistente, ai fabbricati principali di cui costituiscono pertinenza.
ART. 7.4 Definizione degli interventi edilizi ammissibili
Si definiscono di seguito gli interventi edilizi ammessi .-
A - RISANAMENTO E RESTAURO CONSERVATIVO : Comprende le opere finalizzate a conservare l’organismo edilizio assicurandone la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentono destinazioni d’uso con essi compatibili.
Sono nella generalità compresi gli interventi di recupero definiti ai punti a), b), c) dell’art. 31 della Legge 457/78.
A titolo esemplificativo si comprendono :
gli interventi di manutenzione ordinaria riguardanti le opere di riparazione o rinnovo, senza variazione, delle finiture degli edifici e la integrazione o sostituzione degli impianti tecnologici;
gli interventi di manutenzione straordinaria necessari per rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici e per migliorare la dotazione dei servizi igienico sanitari senza variazione della volumetria e della sagoma esterna dei fabbricati e senza sostanziali sconvolgimenti all’impianto distributivo interno delle unità immobiliari.
Tutti i lavori di manutenzione dovranno in ogni caso essere finalizzati alla valorizzazione tipologica dei fabbricati ed al recupero, al ripristino o alla conservazione dei materiali costruttivi e di finitura originari.
gli interventi di consolidamento, ripristino o rinnovo parziale degli elementi costruttivi dell’edificio e di demolizione degli elementi estranei all’organismo edilizio ed in genere delle superfetazioni volumetriche e di finitura.
Gli interventi di risanamento e restauro sono ammessi anche in assenza di dal Piano Particolareggiato.-
B - RISTRUTTURAZIONE INTERNA ED ESTERNA CON CONSERVAZIONE DEI VOLUMI ESISTENTI DEI PROFILI E DELLE CARATTERISTICHE TIPOLOGICHE :
Oltre agli interventi previsti al precedente punto A è ammesso l’insieme sistematico di opere necessarie per il totale rinnovo strutturale e di finitura dei fabbricati con la finalità di ricostruire un organismo edilizio del tutto simile al preesistente per sagoma e tipologia abitativa. Detti interventi sono ammessi anche in assenza di Piano Particolareggiato.-
C - RISTRUTTURAZIONE TOTALE ANCHE SOSTITUTIVA CON RIEDIFICAZIONE DELLE VOLUMETRIE PREESISTENTI : Oltre agli interventi previsti ai precedenti punti A e B sono ammesse le opere finalizzate alla trasformazione degli organismi edilizi con un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente sempre nell’utilizzazione massima delle volumetrie già edificate. Detta tipologia d’intervento è consentita previa redazione di specifico Piano Particolareggiato.-
D - NUOVE COSTRUZIONI , SOPRAELEVAZIONI, ANCHE A SEGUITO DI DEMOLIZIONI: Comprende tutti gli interventi di nuova costruzione o sopraelevazione da prevedersi specificatamente all’interno del Piano Particolareggiato.-
E - NUOVE COSTRUZIONI CON DESTINAZIONE ESCLUSIVA A VOLUMI ACCESSORI PER ATTIVITA’ ANNESSE ALLA RESIDENZA : Comprende tutti gli interventi di nuova costruzione con la sola destinazione di servizi annessi alla residenza, con le caratteristiche del precedente livello di intervento D, da programmarsi in sede di formazione del Piano Particolareggiato.-
F - SERVIZI PUBBLICI :Comprende tutti gli edifici e le strutture aventi come destinazione attività pubbliche.
G - PIAZZE A VERDE PUBBLICO :Comprende tutti gli spazi destinati a piazze e giardini con destinazione pubblica.
H - CORTILI E VERDE PRIVATO : Comprende tutte le aree private con destinazione a cortile e giardino.
ART. 7.5 Norme particolari riferite ai singoli interventi edilizi ammissibili
A) - RISANAMENTO E RESTAURO CONSERVATIVO
Negli interventi di risanamento e restauro conservativo non sono ammesse alterazioni alle finiture originarie sia interne che esterne o la modifica di elementi architettonici compositivi di facciata.
Gli interventi di restauro prescritti per le masse murarie prospicienti la viabilità pubblica e per i portoni e portali di accesso alle proprietà, hanno come finalità la conservazione storica di segni e di quinte architettoniche di pregio ambientale.
Non sono pertanto ammesse demolizioni se non derivanti da comprovata situazione di instabilità statica. In tale evenienza potranno essere prescritte le necessarie riparazioni anche con demolizioni anche con demolizioni e ricostruzioni parziali. Qualunque intervento dovrà essere attuato nel rispetto del sistema costruttivo originario con l’utilizzo di materiali che permettano la ricostruzione della originaria tipologia.
Anche la distribuzione degli spazi liberi interni alla proprietà fondiaria dovrà essere conservata con l’impianto originario escludendosi nuove pavimentazioni, delimitazioni parziali o frazionamento della proprietà, nuovi accessi sulla pubblica via.
Il Dirigente o Responsabile del settore tecnico, sentita la Commissione Edilizia, che dovrà esplicitamente motivare il parere espresso, potrà autorizzare nuove o diverse pavimentazioni quando queste si rendessero necessarie per l’agibilità d’uso delle aree stesse ed i nuovi interventi proposti si integrino per disegno e finitura al carattere tipologico originario.
Nei limiti della legislazione vigente e delle risorse finanziarie disponibili l’Amministrazione Comunale potrà concorrere, con contributi straordinari o propri mezzi d’opera, alla manutenzione o il restauro delle recinzioni e degli accessi (portali e portoni) prospettanti la pubblica via.
B - RISTRUTTURAZIONE INTERNA ED ESTERNA CON CONSERVAZIONE DEI VOLUMI ESISTENTI.
Se necessario per migliorare la funzionalità e l’abitabilità dei vani interni è consentita, negli interventi edilizi ammessi dal presente punto B, l’apertura di nuove vedute o accessi nei prospetti dei fabbricati anche in deroga a quanto in via generale prescritto per i distacchi all’art. 7.2 delle presenti norme e fatto salvo il diritto di terzi previsto dal Codice Civile.-
Il Dirigente o Responsabile del settore tecnico , con parere motivato della Commissione Edilizia., potrà, in via eccezionale, autorizzare nel rifacimento dei solai inclinati di copertura, la modifica alle sagome ed alla pendenza dei tetti quando ciò sia finalizzato ad una migliore integrazione delle volumetrie oggetto di ristrutturazione al contesto edificato in aderenza.
Con analoga finalità potrà essere autorizzata la copertura a tetto di lastrici solari preesistenti.
Per le finiture esterne, gli elementi architettonici di facciata, le recinzioni e gli accessi si applica quanto in via generale prescritto all’art. 7.2 delle presenti norme di attuazione.
C - NUOVA EDIFICAZIONE, SOPRAELEVAZIONE
Si ribadisce la necessità di previsione di un apposito Piano Particolareggiato.
Gli ingombri planovolumetrici di piano e la volumetria assegnata ai singoli lotti sono da intendersi quale limite massimo di utilizzazione edilizia, mentre sono vincolanti gli allineamenti sul fronte strada, con i fabbricati preesistenti o da edificarsi.
In caso di rettifica, fusione o frazionamento dei lotti urbanistici , le volumetrie edificabili saranno attribuite proporzionalmente alla quota parte del sedime massimo di planovolumetrico insistente sulla nuova realtà fondiaria.
La tipologia edilizia delle nuove edificazioni è in genere a schiera in aderenza con le volumetrie preesistenti.
In tale evenienza i nuovi interventi dovranno armonizzarsi al contesto architettonico- ambientale consolidato riproponendo le sagome di copertura , i profili di gronda e di colmo, la linearità delle masse murarie, i materiali di finitura esterna e gli elementi architettonici e formali.
In via generale per la nuova edificazione e sopraelevazioni vale quanto prescritto all’art. 7.2 delle presenti norme.
E - NUOVE COSTRUZIONI DI VOLUMI ACCESSORI
Anche le nuove costruzioni destinate a volumi accessori delle residenze dovranno essere definite planovolumetricamente dal Piano Particolareggiato riferite alle singole unità immobiliari.
Valgono per questi interventi le norme previste al punto D e quanto previsto all’art. 7.2 delle presenti norme.
H - CORTILI E VERDE PRIVATO
Tutte le aree non edificate delle proprietà fondiarie dovranno essere sistemate decorosamente e tenute libere da deposito non temporaneo di materie o manufatti.
I - DEMOLIZIONI
Non sono ammesse demolizioni di fabbricati esistenti se non esplicitamente previste dalle tavole di Piano Particolareggiato o salvo problemi per l'incolumità pubblica.
E’ fatto obbligo ai privati proprietari aventi causa di provvedere alla sistematica manutenzione degli immobili e delle relative pertinenze onde prevenire o limitare il degrado strutturale e conservare una decorosa finitura di quanto prospetta la pubblica via.
ART. 7.6 Prescrizioni particolari per la presentazione dei progetti
Tutti gli interventi previsti ai punti A e B devono essere autorizzati dall’Ente Locale, sentita la C.E., in base ad un progetto grafico in cui venga chiaramente rappresentata la consistenza di quanto preesistente e gli interventi di demolizione e ricostruzione proposti.
In particolare tutti i disegni dovranno essere redatti in scala leggibile e quotati nelle dimensioni planimetriche ed altimetriche.
ART. 7.7 Condotta urbanistica
L’Istituto della condotta Urbanistica, così come definito dall’art. 29 della L.R. 45/89, costituisce strumento di consulenza per l’Amministrazione Comunale, che si prefigge l’obiettivo di ottemperare al pubblico interesse favorendo e promuovendo il riuso del patrimonio edilizio e delle proprietà fondiarie comprese nella zona “A”.
Articolo: 8 - Zona B - Completamento
In questa zona sono consentite nuove costruzioni, demolizioni e ricostruzioni.-
La destinazione della zona è prevalentemente residenziale; oltre l’attività residenziale sono ammesse attrezzature urbane connesse con la residenza, nonché caffè, trattorie, uffici pubblici e privati, centri culturali e sociali, ect.. Sono peraltro consentite attività commerciali e artigianali di modeste dimensione, nelle quali non si esplichi attività di trasformazione di materie prime o semilavorate e sempreché non siano minimamente pericolose, nocive o moleste e non creino intralcio alla circolazione veicolare.
E’ ammesso l’abbinamento di due o più fabbricati e la costruzione di muri comuni. Tale abbinamento può essere imposto dall’Ente Locale qualora la costruzione dovesse interessare un lotto intercluso da costruzioni edificate in aderenza sul confine.
Le nuove strade avranno larghezza complessiva di 8 metri di cui almeno m 2,00 di marciapiede.
L’altezza massima dei nuovi edifici non deve superare né una volta e mezza la larghezza della strada che fronteggiano né il valore assoluto di m 7,00; l’altezza minima non potrà essere inferiore a m 3,40. Se la costruzione è in arretrato rispetto al filo della strada l’altezza massima verrà computata sommando la larghezza della strada con la profondità dell’arretramento, fino ad un massimo di m 8,50.
La distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti deve essere sempre di almeno m 8.00. La distanza tra pareti cieche dovrà essere di almeno m 4. La distanza minima dai confini pari almeno alla metà della distanza tra i fabbricati, salvo diverso accordo tra i confinanti depositato in Comune con firme autenticate, fermo restando la distanza minima tra i fabbricati di cui sopra. In sede di esame di ogni singolo progetto potrà essere concessa deroga a tale distanza minima tra fabbricati o al limite di altezza proporzionale alla larghezza stradale sia per conservare l’allineamento dei fabbricati esistenti nei tratti di strada con tessuto urbano già definito, sia per evitare l’inutilizzazione di aree inedificate o risultanti libere in seguito a demolizioni. La deroga alla distanza minima dei fabbricati può essere concessa alle aree inedificate o risultanti libere a seguito di demolizione e contenute in un tessuto urbano definito e consolidato con fronte stradale o profondità del lotto inferiore a m 20,00.
Al fine di migliorare le condizioni igieniche dei fabbricati esistenti è consentita la apertura di finestre a servizio dei vani privi di luci dirette a distanza inferiore a m 8,00 tra pareti finestrate e sempre nel rispetto del Codice Civile.-
Sono consentite, nei cortili e nelle aree libere, costruzioni accessorie . Tali costruzioni potranno avere un altezza media massima pari a 3,00m.
L’indice di fabbricabilità fondiaria non potrà superare i 3,00 mc per ogni metro quadrato di aree edificabili (esclusi quindi gli arretramenti per rettifiche stradali) .-
L’indice di copertura fondiario non potrà superare il valore massimo di 0,6 mq per ogni mq di lotto edificabile.-
Per gli interventi di ricostruzione, anche parziale, di volumi demoliti, valgono le prescrizioni relative alle nuove costruzioni.
Per gli ampliamenti valgono le prescrizioni relative alle nuove costruzioni e la verifica dell’indice di zona va effettuata sull’intero fabbricato (preesistente e nuova edificazione).
Per le zone contigue o in diretto rapporto visuale con la zona A l’edificazione a filo strada è consentita ed è obbligatoria solo per i lotti interclusi tra allineamenti di fabbricati preesistenti.
I cortili dovranno avere dimensioni minime pari ad 1/2 dell’altezza del fabbricato e mai inferiore a m 4,00; nonché superficie minima pari ad 1/6 della somma delle superfici verticali che li circondano. Le parti non destinate a parcheggio dovranno essere sistemate e mantenute a giardino.
Nelle nuove costruzioni è prescritto destinare a parcheggio privato una superficie pari a 1,0 mq per ogni 10 mc di costruzione.
Le recinzioni su spazi pubblici potranno essere a parete piena per un’altezza massima di m 1,00. La parte superiore fino ad un’altezza massima di m 2,20 dovrà essere ad aria passante. Le recinzioni su altre proprietà potranno essere in murature con altezza massima pari a m 2,20.
Articolo: 9 - Zone C - Espansione residenziale
Nelle zone C è fatto obbligo ai proprietari o consorzi di proprietari di presentare piani di attuazione conformi alle indicazioni del vigente P.U.C. e di convenzionarli prima di procedere a qualsiasi modifica dello stato del terreno. Il suddetto piano attuativo dovrà interessare un'unità territoriale minima di 3 Ha.
La destinazione di queste zone è residenziale; oltre alle abitazioni sono ammesse le attrezzature urbane e le attività terziarie connesse alla residenza. I piani attuativi dovranno assicurare per ogni abitante potenziale insediabile una dotazione minima per spazi pubblici riservati alle attività collettive, verde pubblico e parcheggi, con esclusione delle sedi viarie, pari a 12 mq/abitante.
Tale quantità complessiva va ripartita nel modo appresso indicato:
Aree per l'istruzione (S1): asili nido, scuole materne e scuole d'obbligo: mq 4,00.
Aree per attrezzature di interesse comune (S2): religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (P.T, protezione civile, ecc.) ed altre: mq 2,00.
Aree per spazi attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi all'interno della sezione stradale (S3): mq 5,00.
Aree per parcheggi, in aggiunta alla superficie a parcheggio prevista dall'art. 2 della L.
122 del 1989 (S4): tali aree, potranno essere distribuite anche su diversi livelli senza che ciò determini alcuna incidenza volumetrica: : mq 1,00.
Nella definizione del planovolumetrico si tenderà a formare un insieme di spazi e percorsi articolati e complementari all’interno delle singole zone, avendo come fine l’organizzazione dell’intero insediamento abitativo attorno a percorsi pedonali autonomi che colleghino residenza e servizi pubblici.
L’indice di fabbricabilità territoriale massimo prescritto è di 1,00 mc per ogni metro quadrato di superficie territoriale oggetto di studio.
La densità edilizia viene determinata attribuendo 100 mc realizzabili per ogni abitante insediabile.
Per servizi connessi con le funzioni residenziali, che possono risultare separati o ricompresi in un medesimo organismo edilizio con gli edifici residenziali, si intendono:
locali per cantine, centrale termica e simili;
negozi, bar e locali aperti al pubblico, attività collettive e culturali.
Ai fini dell’applicazione dell’indice di fabbricabilità territoriale e di densità edilizia, i volumi vengono computati cosi come è prescritto dal Regolamento Edilizio.
Nel caso che l’Amministrazione Comunale non intenda utilizzare immediatamente i volumi riservati ai servizi pubblici, questi non potranno essere assegnati ai privati, ma dovranno essere accantonati per assolvere ad eventuali esigenze di servizi pubblici.
Per tutte le zone “C” valgono le seguenti norme:
Le strade veicolari dovranno avere una larghezza minima di m 8 di cui almeno m 2,00 di marciapiede;
L’altezza massima non può superare m 8,50 (piano terreno più piano alto e sottotetto) e l’altezza minima non potrà essere inferiore a m 3,40 (se seminterrato + piano terreno) o 2,70 (se solo piano terreno);
La distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti deve essere inferiore a m 8.00; la distanza minima dai confini pari a m 4,00 minimo;
Sono ammesse costruzioni isolate (massimo il 60% dei volumi residenziali realizzabili), case binate su lotti di superficie non inferiore a 400 mq e case a schiera con lotti non inferiori a 250 mq;
La soluzione tipologica ed architettonica degli edifici deve essere unitaria per un intero isolato o per compiuta ed identificata zona di intervento;
Le previsioni delle costruzioni accessorie nei cortili e nelle aree libere dovranno essere regolamentate appositamente dai piani di lottizzazione;
L’indice di fabbricabilità fondiaria massima non può superare il valore di 1,6 mc/mq .-
nelle aree di pertinenza delle costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi privati in misura non inferiore a mq 1,0 ogni 10 mc di costruzione. Tale area non è da computare fra le aree per spazi pubblici previsti.
Le recinzioni su spazi pubblici potranno essere a parete piena per un’altezza massima di m 1,00 dal piano di sistemazione definitiva dello spazio pubblico esterno. La parte superiore fino ad un’altezza massima di m 2,20 dovrà essere ad aria passante. Le recinzioni di confine tra lotti confinanti avranno un altezza massima di m 2,20 e potranno essere a giorno o a muratura piena. Tutte le recinzioni dovranno essere finite (pietra a vista o intonacate) contestualmente alla ultimazione dei lavori relativi al fabbricato.
Le aree inedificate interne ai lotti e non destinate a parcheggio privato, devono essere sistemate .
Articolo: 10 - Zone D - Insediamenti produttivi a carattere artigianale e mercantile
Nella zona D l’indicazione del P.U.C. trova attuazione attraverso un piano particolareggiato. L'estensione territoriale minima è di 3 Ha.
E’ vietata la costruzione di edifici per abitazione ad eccezione di quelli strettamente necessari ad accogliere il personale di custodia, nella misura massima di un alloggio (70 mq max) per lotto.
Il piano attuativo dovrà prevedere una dotazione di spazi pubblici destinati ad attività collettive, verde pubblico e parcheggi (escluse le sedi viarie) pari al 10% dell’intera superficie interessata dal Piano.-
Qualora siano previsti depositi commerciali dovrà essere prevista in aggiunta a quanto prescritto per gli spazi pubblici, una dotazione integrativa di spazi ad uso pubblico, di cui almeno la metà destinata a parcheggio pari a 80 mq ogni 100 mq di superficie lorda di pavimento.
L’indice di utilizzazione fondiario massimo non potrà superare i 3,00 mc/mq.
L’indice di edificabilità territoriale massimo non potrà superare i 0,7 mc/mq.
L’indice di copertura fondiario non potrà superare 0,5 mq/mq.
Il lotto minimo non potrà essere inferiore a mq 600,00.
L’altezza massima dei fabbricati non potrà superare i m 12,00.
I distacchi minimi devono essere di m 10 dalla strada provinciale; m 5 dal ciglio delle strade interne e dai confini laterali; sono ammesse costruzioni in aderenza.
Nelle aree di pertinenza delle costruzioni debbono essere riservati spazi per parcheggi privati in misura non inferiore a mq 1,00 ogni 2,5 metri quadrati di superficie lorda coperta.
Le recinzioni potranno avere altezza massima di m 2,80 e dovranno essere a giorno sui fronti strada.
Le aree libere devono essere sistemate decorosamente e piantumate sui confini dei lotti.
Articolo: 11 - Zone E - Agricole
Tale zona comprende tutto il restante territorio comunale non facente parte delle zone omogenee A, B, C, D, F, G.
Le zone agricole sono suddivise, in coerenza con quanto prescritto dal Decreto ASS.EE.LL.F.U. 2266/U del 20/12/83 (Decreto Floris) e delle direttive per le zone agricole di cui al D.P.G.R. n° 220 del 3.8.1994, nelle seguenti sottozone:
E5) aree residuali delle attività agricole produttive nelle quali viene ravvisata l’esigenza di garantire condizioni controllate di conservazione ambientale.
La ripartizione di cui sopra è stata effettuata sia mediante la valutazione dello stato di fatto, delle caratteristiche geopedologiche e agronomiche intrinseche dei suoli e della loro attitudine e potenzialità colturale con idonea rappresentazione cartografica, sia in riferimento con la programmazione economica al fine di uno sviluppo compatibile con la conservazione e la valorizzazione delle risorse del territorio rurale, privilegiando l’uso che ne ottimizzi la produttività mantenendo al contempo minimi i consumi territoriali sia in termini qualitativi che quantitativi.
L'indice fondiario massimo è stabilito in:
0,10 mc/mq per fabbricati ed impianti connessi alla conduzione agricola e zootecnica del fondo, alla valorizzazione e trasformazione dei prodotti aziendali (insediamenti produttivi di tipo agro-industriale), con esclusione degli impianti classificabili come industriali. Le serre sono da considerarsi volumi tecnici asserviti alla produzione e non rientrano nel computo delle cubature;
Per la determinazione della capacità edificatoria la superficie minima di intervento dovrà in via generale essere non inferiore a 1 Ha con esclusione delle seguenti destinazioni:
impianti serricoli, impianti orticoli a pieno campo e impianti vivaistici: 0,50 Ha;
seminativi in terreno asciutto: 3 Ha;
0,03 mc/mq per le residenze funzionali agli impianti e strutture di cui alla precedente lettera a) e con una superficie fondiaria minima d'intervento pari a 1 Ha. Per il raggiungimento della superficie minima è consentito l’utilizzo delle superfici di lotti non contigui, dietro presentazione da parte del proprietario di atto unilaterale d’obbligo che vincoli la destinazione e l’edificabilità di questi ultimi. Nella sottozona E5 è preclusa la realizzazione di interventi residenziali.
0,01 mc/mq per fabbricati funzionali alla conduzione e gestione delle attività forestali, impianti arborei industriali (forestazione produttiva) etc;
0,10 mc/mq per strutture di tipo socio-sanitario per il recupero terapeutico dei disabili, dei tossico dipendenti, e per la riduzione del disagio sociale (anziani e categorie a rischio) connesse ad aziende agricole; nella sottozona E5 è preclusa la realizzazione delle predette iniziative;
0,015 mc/mq per fabbricati per agriturismo, da intendersi quali attività collaterali od ausiliarie indotte a sostegno di quelle agricole e/o zootecniche.
Nella realizzazione di nuove strutture aziendali comprendenti l'attività agrituristica, sono ammessi tre posti letto per ettaro con destinazione agrituristica. Per ogni posto letto va computata una cubatura massima di 50 mc. Le volumetrie per i posti letto con destinazione agrituristica sono aggiuntive rispetto ai volumi massimi ammissibili per la residenza del conduttore e dei salariati anche stagionali nella medesima azienda agricola la cui dimensione non potrà essere inferiore ai 3 Ha.
Il concessionario con atto d'obbligo deve impegnarsi a vincolare al fondo le strutture edilizie, a non frazionare una superficie inferiore a 3 Ha individuata nel progetto e a mantenere la destinazione agrituristica dei posti letto.
Il progetto edilizio dovrà prevedere un piano organico di assetto territoriale esteso all'intera azienda anche se la stessa abbia una configurazione preesistente.
La realizzazione di fabbricati ad uso agrituristico è preclusa nelle sottozone E5;
0,01 mc/mq per punti di ristoro quali bar, tavole calde e ristoranti indipendenti da una azienda agricola a cui possono essere annessi non più di 24 posti letto da localizzarsi di norma in prossimità delle principali arterie di comunicazione, nelle aree pre-parco e in posizione attigua ad ambiti territoriali di valenza storico-culturali e comunque ad una distanza dalla perimetrazione delle zone A, B, C dei centri abitati non inferiore a 1.000 m . Dette attività sono precluse nella sottozona E5;
Il lotto minimo vincolato per nuovi punti di ristoro isolati deve essere non inferiore a 3 Ha.
Quando il punto di ristoro è incluso in un fondo agricolo ove preesistono edifici per impianti e attrezzature produttive e/o residenze, alla superficie minima di 3 Ha asservita al punto di ristoro, deve sommarsi quella minima di 3 Ha relativa al fondo agricolo.
Con deliberazione del Consiglio Comunale e se la localizzazione risulta ambientalmente compatibile l'indice di cui alla lettera a) potrà essere elevato fino a:
1.00 mc/mq per gli impianti di interesse pubblico quali cabine elettriche, centrali telefoniche, stazioni ponti radio, ripetitori e simili;
0,10 mc/mq per attrezzature ed impianti di carattere particolare che per la loro natura non possono essere localizzati in altre zone omogenee.
Con delibera del Consiglio Comunale e con verifica di compatibilità ambientale l'indice di cui alla lettera f) potrà essere elevato fino a 0,10 mc/mq in presenza di particolari motivate esigenze aziendali:
Con delibera del Consiglio Comunale l'indice di cui alla lettera a) potrà essere elevato sino a 0,50 mc/mq in presenza di particolari esigenze aziendali, purché le opere siano ubicate ad una distanza dalle zone A, B e C non inferiore a 500 metri .-
Per interventi con volumi superiori a 3.000 mc la realizzazione dell'intervento è subordinata, oltre che a conforme deliberazione del Consiglio Comunale, al parere favorevole dell'Assessorato Regionale degli Enti Locali, Finanze ed Urbanistica, ai sensi dell’art.4 del Decreto Floris.
Tutti i fabbricati devono avere un’altezza massima di 5,00 m. ed avere un distacco tra di essi di almeno 10 m. La loro distanza dai confini deve essere di 10 m, fermo restando il rispetto delle distanze stabilite dal Codice della Strada e dal Codice Civile.
I nuovi fabbricati per allevamenti zootecnico-intensivi debbono distare almeno 50 m dai confini del fondo sul quale insistono. Detti fabbricati debbono altresì distare, dal limite delle zone territoriali A, B, C e F, 500 m se trattasi di allevamento per suini, 300 m per avicunicoli e 100 m per bovini, ovicaprini ed equini.
I fabbricati per allevamenti zootecnico-intensivi dovranno avere un rapporto di copertura con l'area di pertinenza non superiore al 50 %.
Le distanze di cui ai due commi precedenti, non si applicano agli impianti di acquacoltura e itticoltura e ai fabbricati di loro pertinenza.
Gli ampliamenti degli insediamenti produttivi di tipo agro-industriale preesistenti alla data del 27 ottobre 1994 di cooperative e di associazioni di produttori agricoli sono consentiti a condizione che il rapporto di copertura non sia superiore al 50 per cento dell'area di pertinenza.
Le serre fisse, senza strutture murarie fuori terra, sono considerate a tutti gli effetti strutture di protezione delle colture agrarie con regime normato dall'art. 878 del Codice Civile per quanto attiene le distanze dai confini di proprietà.
Le costruzioni per serre fisse, caratterizzate da strutture metalliche o lignee fuori terra, e quelli per agricoltura specializzata, sono ammesse nei limiti di un rapporto di copertura non superiore al 50 per cento della superficie territoriale del fondo in cui insistono, senza limiti, al contempo, di volumetria purché risultino ambientalmente compatibili.
Ogni serra purché volta alla protezione e forzatura delle colture, può essere installata previa autorizzazione edilizia, fermo restando, nelle zone vincolate, l'obbligo di acquisire il prescritto provvedimento autorizzativo di cui al Testo Unico vigente.
Per le costruzioni esistenti nelle zone agricole sono ammessi la manutenzione ordinaria e straordinaria, i restauri, la ristrutturazione e l'ampliamento nei limiti consentiti dagli strumenti urbanistici nonché, ad eccezione degli edifici soggetti a vincolo monumentale ed artistico, la demolizione e la ricostruzione in loco per inderogabili motivi di staticità o di tutela della pubblica incolumità.
La destinazione d'uso di costruzioni esistenti, su fondi agrari non più funzionali, per le loro intrinseche caratteristiche, alle esigenze produttive, potrà essere variata in residenziale. L'ampliamento del volume residenziale dovrà essere realizzato utilizzando l'eventuale parte rustica contigua all'edificio, sempre che non necessaria alla conduzione del fondo.
Per gli edifici esistenti ubicati nelle zone di protezione delle strade di cui al Decreto Legislativo n.285 del 30.04.1992, sono consentite le seguenti opere:
manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, come definiti dall'art. 31 della Legge 5 agosto 1978, n. 457;
Gli interventi edilizi saranno autorizzati purché non comportino l'avanzamento dell'edificio esistente sul fronte stradale. Nel caso di esproprio di un edificio per la realizzazione o l'ampliamento di strade e per la realizzazione di opere pubbliche in genere, e nei casi di demolizione è consentita la ricostruzione con il mantenimento delle destinazioni d'uso, nei limiti di cui ai commi precedenti, in area agricola adiacente.
Ferme restando le prescrizioni di cui alla Legge 10 maggio 1976, n. 319 e circolare di attuazione, le abitazioni in zona agricola, che non siano allacciate a fognature comunali, dovranno essere dotate, secondo la natura del sottosuolo, di adeguato sistema di
smaltimento che dovrà essere approvato dall'Amministrazione competente, eliminando lo scarico delle acque usate nei bacini a cielo aperto in campagna.
Articolo: 12 - Zona S – Spazi pubblici
Comprende le parti del territorio appartenenti al centro urbano, riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie. Essendo Busachi Comune di IV classe si ha uno standard di 12 mq/ab, così suddiviso:
S1: aree per l’istruzione nelle quali è consentita la realizzazione di edifici scolastici con indice di fabbricabilità e distacchi derivanti dalle norme previste da D.M. 18/12/1975 sull’edilizia scolastica. Quantità: mq 4,00/ab.
L’altezza massima degli edifici non può superare i m 8,00.-
S2: aree per attrezzature di interesse comune nelle quali è consentita la realizzazione di edifici per finalità religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (P.T., protezione civile, ecc.).- Quantità: mq 2,00/ab..
S3: aree per verde pubblico attrezzato nelle quali è vietata l’edificazione di qualsiasi tipo di costruzione.- Le aree dovranno essere sistemate a parco con giochi per bambini e/o con attrezzature sportive.- Quantità: mq 5,00/ab.
E’ consentita la realizzazione di edifici destinati alla pratica sportiva con indice territoriale massimo di 1 mc/mq.
S4: aree per parcheggi pubblici.- Quantità: mq 1,00/ab.
Articolo: 13 - Zona F – Turistiche
Sono quelle parti del territorio prossime al lago Omodeo, di rilevante interesse turistico per le quali è previsto il seguente quadro normativo.-
E’ vietato qualunque intervento edificatorio che non sia previsto da un Piano Particolareggiato. Tale piano dovrà tenere conto delle particolari caratteristiche del territorio interessato dal punto di vista del pregio naturalistico, geomorfologico, archeologico, paesaggistico o di particolare interesse per la collettività in relazione all’antica destinazione d’uso.-
Sono possibili solo interventi di carattere turistico, sportivo, ricettivo e pararicettivo (alberghi, campeggi, residence e similari. Sono in ogni caso vietati gli interventi residenziali
Gli edifici non dovranno interrompere la continuità del verde che, sia naturale che attrezzato, deve costituire il connettivo dell’intervento. Sono proibite le recinzioni interne in muratura; sono consentite le reti a protezione dei campi di gioco ed a salvaguardia della pubblica incolumità. Le delimitazioni interne degli spazi devono essere realizzate in siepi e/o staccionate in legno. Debbono essere limitati al minimo i muri di sostegno e le gradonature del terreno tali da spezzare per l’osservatore frontale la continuità del verde. I muri di sostegno dovranno essere rivestiti.
Qualora si prevedesse la realizzazione di impianti atti a richiamare simultaneamente un pubblico particolarmente numeroso, i parcheggi previsti dovranno nel complesso soddisfare adeguatamente la prevedibile richiesta.
Per gli interventi si dovranno rispettare i seguenti parametri:
indice territoriale massimo 0,30 mc/mq;
indice fondiario massimo 0,75 mc/mq;
Il 50% della superficie territoriale deve essere destinato a spazi per attrezzature d’interesse comune, per verde attrezzato a parco, gioco e sport e parcheggi.- Almeno il 60% di tali aree devono essere pubbliche.-
Articolo: 14 - Zona G - Attrezzature ed Impianti di Interesse Generale
Comprende le parti del territorio destinate ad attrezzature di interesse generale. In esse sono ubicati il complesso cimiteriale esistente, il depuratore e la ex casa Mandamentale.
E’ consentita la realizzazione di tutti i volumi tecnici necessari per il corretto funzionamento di dette strutture.- Tale attività è ammessa anche in assenza di preventiva attività pianificatoria di dettaglio.-
Articolo: 15 - Zona H - Rispetto e Salvaguardia
Queste zone comprendono le parti di territorio sottoposto a vincolo di inedificabilità per il loro pregio naturalistico o perché di particolare interesse per la collettività (es.: fascia di rispetto cimiteriale o dell'impianto di depurazione).-
Ai sensi dell’art. 16 della legge n° 765/67 è ammessa la possibilità di deroga a tale vincolo per la realizzazione di edifici, attrezzature ed impianti pubblici.
Nelle zone H contermini ad aree interessate da preesistenze archeologiche (es. Nuraghi) sono di norma consentite attività zootecniche, limitatamente al pascolo. Qualsiasi intervento di natura agricola (aratura e/o spietramento superficiale compreso) dovrà ottenere il Nulla Osta della Soprintendenza Archeologica.
Gli interventi programmabili devono essere finalizzati alla valorizzazione della risorsa storica mediante un insieme sistematico di opere quali (a titolo di esempio):
recinzione del sito archeologico con congruo sistema lapideo coerente con la tradizione consolidatasi nell’agro (murature a secco).
Percorsi pedonali e carrabili atti a migliorare l’accessibilità del sito da realizzarsi in terra battuta e/o pietrame posto in opera ad “ opus incertum”
Ombreggi lignei atti a consentire la sosta dei visitatori
Targhe atte ad accogliere materiale informativo sul sito e sul sistema archeologico presente nell’area vasta.-
Sono sempre da ricomprendere in zone H di rispetto:
le fasce circostanti il corso delle acque dichiarate pubbliche per una larghezza di m 150 su entrambi i lati;
le fasce circostanti le emergenze archeologiche per una larghezza di 200 m;
le fasce circostanti a sorgenti d’acqua o pozzi di utilizzazione pubblica per una larghezza di 100 m;
le fasce lungo le strade provinciali e comunali secondo quanto stabilito dal D.Lgs n. 285 del 30.04.1992 e sue innovazioni.-
Articolo: 16 - Insediamenti Commerciali
La costruzione di nuovi locali o la modifica di destinazione di locali esistenti per attività commerciali al dettaglio è consentita unicamente nelle zone A, B, C, F e G.-
Le attività commerciali mobili sono esercitate unicamente nelle apposite aree adibite a mercato salvo le disposizioni straordinarie del Sindaco, su parere conforme del Medico d’Igiene e della Commissione Edilizia.-
Nelle richieste di concessione per la costruzione di locali adibiti al commercio si dovrà indicare quale tipo di attività si intende svolgere e per quali tabelle merceologiche si intende esercitare la vendita.
Articolo: 17 - Norme per le zone A e B
Al fine di migliorare il grado di inserimento ambientale degli interventi edilizi nelle zone omogenee A e B, oltre le più precise indicazioni della pianificazione particolareggiata, valgono le seguenti norme di salvaguardia.
* Qualunque intervento edilizio deve garantire la conservazione dell'equilibrio volumetrico esistente nella zona senza tenere conto di eventuali nuove costruzioni e deve uniformarsi alle caratteristiche tipiche e tradizionali in essa prevalenti.
* Qualunque intervento edilizio deve garantire la conservazione del tipo edilizio e dell'area di pertinenza e di tutti gli elementi particolarmente significativi che la caratterizzano quali pozzi, pavimentazioni tradizionali, loggiati. balconi, etc.
* Qualunque intervento edilizio deve garantire la conservazione di tutti gli elementi decorativi e architettonici quali cornicioni, cornici in pietra, ghiere d'arco in mattoni o in pietra, portali di accesso alle corti, lesene, fasce marca - piano, o marca - davanzale, stucchi e decorazioni e qualsiasi altro elemento di facciata realizzato con materiali e tecniche tradizionali.
*Nel rifacimento degli intonaci e delle tinteggiature si impone l'uso di materiali tradizionali con tinteggiature a calce, pitture sintetiche date a pennello, intonaci colorati in pasta; è vietato l'uso di rivestimenti ceramici, di marmi lucidati e di rivestimenti plastici quali graffiati e bucciati. La tonalità di colore dovrà essere dedotta dalla valutazione mediale di quelle del tratto di strada o dell'area nella quale è inserito l’edificio.
*Nella realizzazione o rifacimento delle coperture degli edifici, è consentito l'uso di strutture portanti costruite con tecniche e materiali moderni; gli aggetti di gronda dovranno essere contenuti nella misura massima di cm. 40 mentre non sono consentite sporgenze lungo le fasce laterali delle pendenze dei tetti. Il manto dovrà essere realizzato con materiali tradizionali quali i coppi sardi. E’ ammesso l'uso di manti in rame o in lamiera ramata. Non è consentito l'uso di lastre di fibrocemento o materiali similari e delle tegole marsigliesi.
*Nella sostituzione degli infissi e nella eventuale realizzazione di nuove aperture, le finestre e le porte dovranno avere forma allungata (si consiglia un rapporto fra lato orizzontale e lato verticale di 2/3 con dimensione massima del lato orizzontale di m.l,00 per le finestre e 1/2,5 per le porte). Queste dovranno essere preferibilmente a due ante, realizzate in legno e tinteggiate con vernici trasparenti o coprenti nei colori e tonalità tradizionali. E' ammesso l'uso di serramenti in lamiere metalliche o alluminio elettrocolorato nei colori tradizionali, mentre non è ammesso l'uso dell'alluminio anodizzato. I Sistemi di oscuramento potranno essere realizzati con i tradizionali scurini interni, con portelloni e persiane esterne, con avvolgibili in legno o in materie plastiche nei colori del legno.
*Le recinzioni dei lotti edificati dovranno uniformarsi a quelle ricorrenti cioè con cortili chiusi o prevalentemente chiusi alla vista pubblica, eseguite in muratura e solo in parte realizzate con elementi in ferro lavorato; l'altezza minima consentita è di m 1,00 da terra calcolata sul fronte pubblico.
Articolo: 18 - Norme per le zone C
Nelle zone residenziali di espansione si consiglia di utilizzare di massima nelle ristrutturazioni, negli ampliamenti e nelle nuove costruzioni, le norme previste all'art. 17 per le zone A e B cercando in ogni caso di uniformare i nuovi volumi ai tipi edilizi ricorrenti nell'area culturale.
E' vietato realizzare nuove costruzioni con tipologie edilizie o utilizzare elementi architettonici o decorativi importati da culture esterne (baite alpine, archi arabeschi, coperture tailandesi, etc.).
Nella finitura esterna delle costruzioni è vietato l'uso di rivestimenti ceramici e di marmi lucidati.
Articolo: 19 - Norme per le zone D, F e G
Nelle zone produttive o destinate ai servizi generali non sono indicate norme particolari sulle costruzioni se non la raccomandazione di essere improntate alla semplicità e al decoro
I lotti dovranno essere sempre recintati con tipologie e materiali adeguati alle diverse situazioni in dipendenza della necessità di mostrare o nascondere gli spazi interni. Le aree
libere da costruzioni, con esclusione della viabilità interna, dovranno essere curate a verde con adeguata alberatura in particolare lungo i confini del lotto.
Gli antiestetici depositi all'aperto di materiali dovranno possibilmente essere collocati in spazi non visibili dalla pubblica via o dovranno essere opportunamente schermati con siepi o filari di alberi.
Articolo: 20 - Norme per le zone E
Non sono dettate norme particolari per le costruzioni rurali e per gli impianti connessi alla produzione se non la raccomandazione di improntare le costruzioni alla semplicità tipica della cultura contadina utilizzando materiali e rivestimenti di finitura con colori rilevati dalle tonalità ricorrenti nell'ambiente circostante in particolare quelli chiari e caldi della terra.
Le costruzioni aziendali, soprattutto quelle relative agli impianti, dovranno essere schermate con alberature (essenze locali) su tutti i lati anche disposte casualmente in particolare schermando gli spazi visibili dalle strade pubbliche.
Articolo: 21 - Procedure per misurare la compatibilità ambientale dei progetti di trasformazione urbanistica e territoriale
L'Ufficio Tecnico Comunale e la Commissione edilizia rispettivamente dovranno verificare nell'istruzione e nell'esame dei singoli progetti edilizi la rispondenza dell'aspetto formale delle costruzioni, dei materiali e colori impiegati, dell'adeguatezza delle recinzioni dei lotti, dell'utilizzo degli spazi liberi alle norme e raccomandazioni dettate negli articoli precedenti.
L’Ufficio Tecnico Comunale dovrà accertare, sia nei controlli durante l'esecuzione dei lavori, sia in sede di rilascio di licenza di abitabilità o di agibilità, che i lavori siano stati eseguiti secondo le indicazioni del progetto approvato non trascurando di appurare la effettiva realizzazione delle schermature a verde degli spazi antiestetici destinati a depositi di materiali all'aperto o similari.

References: Art. 7

ART. 7

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