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Timestamp: 2020-05-27 10:02:25+00:00

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Grundbuchverfahren - Eintragungshindernis bei sittenwidrigen Grundschuldzinsen - Rechtsanwalt und Notar Dr. Kotz - Kreuztal
Die Beschwerde der Beteiligten vom 30. Januar 2012 gegen die Zwischenverfügungen des Grundbuchamts des Amtsgerichts Plön vom 15. Dezember 2011 und 11. Januar 2012 wird zurückgewiesen.
Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 15.000,00 € festgesetzt.
Die Beteiligte begehrt die Eintragung einer Grundschuld mit einem Zinssatz von 48 % p. a.
Sie betreibt ein gewerbliches Pfandleihunternehmen und schloss am 2. September 2011 mit dem eingetragenen Grundstückseigentümer einen Vertrag über die Gewährung eines Darlehens in Höhe von 10.000,00 € (ONr. … der Grundakten). In Ziffern 3. und 4. des Vertrages heißt es:
„3. Das Darlehen ist mit 1 % Zinsen pro Monat verzinslich und mit monatlichen Gebühren von 3 % am 2.12.2011 fällig. Es kann nach Zahlung der bis zu diesem Zeitpunkt angefallenen Zinsen und Gebühren in Höhe von 1.200 Euro um weitere drei Monate verlängert werden.
4. Als Sicherheit für die Darlehensvaluta stellt der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber eine Grundschuld in Höhe von 15.000 Euro eingetragen Grundbuch von…“.“
Vor Vertragsschluss, nämlich am 19. August 2011, hatte der eingetragene Eigentümer für die Beteiligte die Eintragung einer Gesamt-Briefgrundschuld in Höhe von 15.000,00 € an dem Wohnungseigentum …. sowie an dem Miteigentumsanteil … bewilligt und beantragt (UR-Nr. …). Die Grundschuld ist laut Bestellungsurkunde ab dem Tag der Eintragung zu verzinsen mit 4% pro Monat (48 % p. a.). Der eingetragene Eigentümer unterwirft sich ferner der sofortigen Zwangsvollstreckung in den betroffenen Grundbesitz.
Die beurkundende Notarin hat die Grundschuldbestellungsurkunde mit Schriftsatz vom 22. August 2011 beim Grundbuchamt eingereicht und auf den Antrag in der Urkunde Bezug genommen. Das Grundbuchamt hat mit Schreiben vom 14. September 2011 darauf hingewiesen, dass der Zinssatz im Hinblick auf § 138 BGB zu überprüfen sei. Bis zum 13. November 2011 sei entweder der Antrag zurückzunehmen oder eine Berichtigungsurkunde einzureichen. Das Schreiben ist als „Aufklärungsverfügung“ bezeichnet, enthält aber eine Rechtsmittelbelehrung, wonach gegen „diese Zwischenverfügung“ die unbefristete Beschwerde zulässig sei.
Die Beteiligte hat sich mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 2. Dezember 2011 auf § 10 der Verordnung über den Geschäftsbetrieb der gewerblichen Pfandleiher berufen. Danach seien 1 % pro Monat an Zinsen sowie 3 % pro Monat für die Kosten des Geschäftsbetriebes angemessen. Die Beteiligte hat ferner den bereits zitierten Darlehensvertrag sowie den Pfandschein jeweils in Kopie vorgelegt „zum Nachweis des abgeschlossenen Pfandkreditgeschäftes“.
Das Grundbuchamt hat mit Schreiben vom 15. Dezember 2011 an seiner Rechtsauffassung festgehalten und angeregt, Beschwerde „gegen diese Zwischenverfügung“ einzureichen oder den Antrag zu korrigieren bzw. zurückzunehmen. Den weiteren Vorschlag der Beteiligten, durch Berichtigungsurkunde die Zinsen und die Kosten des Geschäftsbetriebes gesondert auszuweisen, hat das Grundbuchamt mit Schreiben vom 11. Januar 2011 abgelehnt.
Die Beteiligte hat mit Schriftsatz vom 30. Januar 2011 Beschwerde gegen die Mitteilungen vom 15. Dezember 2011 und 11. Januar 2012 eingelegt. Der Zinssatz sei nicht wucherisch hoch, sondern entspreche den im Gewerbe der Gläubigerin üblichen Rechtsvorschriften. Andere Grundbuchämter hätten keine Bedenken gehabt, die Eintragung vorzunehmen. Das Grundbuchamt hat die Akten mit Verfügung vom 7. Februar 2012 dem Oberlandesgericht vorgelegt.
Die Beschwerde ist nach §§ 71 ff. GBO zulässig, aber unbegründet.
1. Das Rechtsmittel ist statthaft. Es richtet sich gegen eine gesondert anfechtbare Zwischenverfügung nach § 18 GBO. Das Schreiben des Grundbuchamts vom 14. September 2011 ist zwar in der Überschrift als „Aufklärungsverfügung“ bezeichnet. Als solche wäre es nicht anfechtbar. Die Mitteilungen vom 15. Dezember 2011 und 11. Januar 2012 sind als formlose Mitteilungen über die Rechtsauffassung des Grundbuchamts abgefasst und wären als solche ebenfalls nicht gesondert anfechtbar.
In der Sache handelt es sich jedoch um Zwischenverfügungen im Sinne des § 18 Abs. 1 S. 1 GBO, so dass das Grundbuchamt in der „Aufklärungsverfügung“ vom 14. September 2011 eine zutreffende Rechtsmittelbelehrung erteilt hat. Der Beteiligten ist unter Fristsetzung aufgegeben worden, ein behebbares Eintragungshindernis zu beseitigen. Ihr ist nicht lediglich die Möglichkeit gegeben worden, den Eintragungsantrag im Kosteninteresse zurückzunehmen. Das Grundbuchamt hat vielmehr auf die Möglichkeit einer Behebung des Eintragungshindernisses durch Berichtigung hinsichtlich des Zinssatzes hingewiesen.
Die Zulässigkeitsvoraussetzungen der §§ 71 ff. GBO sind auch im Übrigen gegeben. Dass das Grundbuchamt entgegen § 75 GBO keine Entscheidung über eine mögliche Abhilfe getroffen hat, ist zwar verfahrensfehlerhaft. Daraus ergibt sich hier jedoch kein Anlass, die Sache zur Durchführung des Abhilfeverfahrens an das Grundbuchamt zurückzugeben. Neuer, möglicherweise relevanter Vortrag ist in der Beschwerdeschrift nicht enthalten, und die Sache ist offensichtlich entscheidungsreif.
2. Die Beschwerde ist unbegründet. Das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis besteht. Die Grundschuld kann im Hinblick auf § 138 BGB zumindest mit einem Zinssatz von 48 % p. a. nicht in das Grundbuch eingetragen werden.
a. Nach § 138 Abs. 1 BGB ist ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, nichtig.
Grundsätzlich kann im Grundbuchverfahren allerdings angesichts der beschränkten Erkenntnismöglichkeiten (§ 29 GBO) nicht abschließend beurteilt werden, ob etwa ein Verstoß gegen § 242 BGB oder § 138 BGB vorliegt. Es gilt das formelle Konsensprinzip des § 19 GBO, so dass eine Eintragung grundsätzlich auf die Bewilligung des Betroffenen zu erfolgen hat. Das Grundbuchamt ist nur in sehr engen Grenzen zu einer materiell-rechtlichen Richtigkeitsprüfung berechtigt (vgl. nur Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Auflage, Rn. 210, m. w. N.).
Es ist jedoch anerkannt, dass etwas anderes gilt, wenn das Grundbuchamt positive Kenntnis davon hat, dass das Grundbuch durch eine Eintragung unrichtig wird (vgl. nur BGH, Beschluss vom 16. Februar 2012, V ZB 204/11, bei juris). Das Grundbuchamt ist zur Prüfung des materiellen Geschäfts berechtigt, wenn es durch Tatsachen begründete Zweifel an der Wirksamkeit der dinglichen Einigung hat, etwa bei Mängeln des schuldrechtlichen Vertrages aufgrund der §§ 138 Abs. 1, 242 BGB, die auf das dingliche Geschäft „durchschlagen“ (Holzer in: Hügel, Beck’scher Online-Kommentar GBO, § 19 Rn. 17, m. w. N.).
b. Hier ist ein Fall gegeben, in dem das Grundbuchamt berechtigt und in der Lage ist, eine Prüfung im Hinblick auf § 138 BGB vorzunehmen. Die dingliche Einigung zur Bestellung der Grundschuld (§ 873 Abs. 1 BGB) ist hier zumindest deshalb unwirksam, weil Zinsen in einer Höhe vereinbart worden sind, die einen Verstoß gegen die guten Sitten begründet.
Bei der Beurteilung, ob ein Darlehensvertrag sittenwidrig ist, ist insbesondere die Frage der Sittenwidrigkeit des effektiven Jahreszinses von Bedeutung. Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das eine Vermutung für die subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB begründet, ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH anhand von zwei Richtwerten festzustellen. Ein solches Missverhältnis kommt zum einen in Betracht ab einer relativen Überschreitung des marktüblichen Effektivzinsen um 100 % und zum anderen – was in Hochzinszeiten relevant ist – ab einem absoluten Zinsunterschied von 12 Prozentpunkten (BGHZ 110, 336).
In der derzeitigen Niedrigzinsphase sind für einen durch Grundpfandrecht gesicherten Kredit schuldrechtliche Zinsen in der Größenordnung von allenfalls 5 %, jedenfalls aber von weit unter 10 %, üblich. Dass der vereinbarte Zinssatz von 48 % p. a. die Sittenwidrigkeit des Darlehensvertrages vom 2. September 2011 begründet, ist damit eindeutig. Dies gilt umso mehr, weil die Beteiligte als Darlehensgeberin schon durch die Grundschuld (in Höhe von 150 % des Darlehensbetrages!) jedenfalls insoweit vor einem Ausfall geschützt ist, als vorrangig nur eine im Jahre 2009 bestellte Grundschuld in Höhe von 25.500,00 € nebst 15 % Jahreszinsen eingetragen ist. Der Eigentümer und seine Eltern haben das betroffene Wohnungseigentum im Jahre 2009 für 95.000,00 € gekauft.
Auch die dinglichen Grundschuldzinsen, deren Eintragung hier in Höhe der schuldrechtlich vereinbarten Zinsen von 48 % p. a. begehrt wird, liegen weit oberhalb des üblichen Zinssatzes. Grundschuldzinsen werden erfahrungsgemäß gewöhnlich im unteren zweistelligen Bereich, nämlich mit etwa 15 %, eingetragen.
Einer weiteren Abwägung der für und gegen einen Sittenverstoß sprechenden Umstände bedarf es bei einem derartig weit überhöhten Zinssatz nicht. Wenn das Grundbuchamt trotz positiver Kenntnis von der Unwirksamkeit der dinglichen Einigung die Grundschuld eintragen würde, würde es das Grundbuch sehenden Auges unrichtig machen. Dazu ist es nicht berechtigt und erst recht nicht verpflichtet.
c. Die Beteiligte kann sich auch nicht etwa darauf berufen, dass der Zinssatz von 48 % p. a. den in ihrem Gewerbe geltenden Rechtsvorschriften entspreche.
Zwar ist in der Tat in § 10 Abs. 1 der Verordnung über den Geschäftsbetrieb der gewerblichen Pfandleiher (PfandlVO) geregelt, dass der Pfandleiher neben monatlichen Zinsen von 1 % pro Monat auch ein weiteres Entgelt für die Kosten seines Geschäftsbetriebes fordern darf. Zu den Kosten des Geschäftsbetriebes gehören danach die Kosten für die Aufbewahrung, die Versicherung und die Schätzung des Wertes des Pfandes sowie für die Pfandverwertung. Die monatliche Vergütung für diese Kosten unterliegt nach § 10 Abs. 1 PfandlVO bei Darlehen über einem Betrag von 300,00 € der freien Vereinbarung. Die von der Beteiligten erhobenen Kosten mögen mit monatlich 3 % des Darlehensbetrages bei Pfandleihverträgen auch in einem angemessenen Bereich liegen.
Die Beteiligte verkennt aber, dass sie als Pfandleiherin keineswegs berechtigt ist, andere Kredite, die überhaupt nicht in den Anwendungsbereich der PfandlVO fallen, zu gewähren und dabei die für Pfandkredite vorgesehenen Entgelte zu verlangen.
Pfandleihe ist die gewerbsmäßige Gewährung von Darlehen gegen Verpfändung beweglicher Sachen – in der Regel von Gebrauchsgegenständen – nach §§ 1204 ff. BGB als Faustpfand (vgl. nur Boos/Fischer/Schulte-Mattler, KWG, 4. Auflage, § 2 Rn. 13; Schürnbrand in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage, § 491 Rn. 66; Saenger in: Erman BGB, 13. Auflage, Vorbem. §§ 488-490, Rn. 60; Schünemann in: Leipziger Kommentar zum StGB, 12. Auflage, § 290 Rn. 3).
Genau auf diesen Anwendungsbereich sind auch die Vorschriften der PfandlVO zugeschnitten. So darf der Pfandleiher das Pfand nach § 5 Abs. 1 Nr. 1 PfandlVO nur annehmen, wenn er mit dem Verpfänder vereinbart, dass er sich wegen seiner Forderungen auf Rückzahlung des Darlehens und auf Zinsen, Vergütungen und Kosten nur aus dem Pfand befriedigen darf. Der Schuldner haftet also nicht mit seinem gesamten pfändbaren Vermögen, sondern es besteht eine reine Sachhaftung (Wiegand in: Staudinger, 2009, Anh. § 1257 BGB Rn. 31). Die relativ hohen Kosten, die nach § 10 Abs. 1 PfandlVO geltend gemacht werden dürfen, rechtfertigen sich aus dem erheblichen Aufwand, der dem Pfandleiher im Hinblick auf die Pfandsache entsteht.
Hier dagegen hat die Beteiligte mit dem Grundstückseigentümer einen Darlehensvertrag – ohne Begrenzung auf eine bloße Sachhaftung – abgeschlossen und sich dafür eine Sicherung durch ein Grundpfandrecht gewähren lassen. Damit hat sie den Anwendungsbereich der PfandlVO unzweifelhaft verlassen und kann nicht etwa eine Vergütung für „Kosten des Geschäftsbetriebes“ erheben, die bei einer Kreditsicherung durch Grundpfandrecht nicht entstehen können. Im Übrigen hätte sie selbst im Anwendungsbereich der PfandlVO nicht für unbegrenzte Zeit die Nebenleistungen in Höhe von 48 % p. a. verlangen können, sondern nur für einen begrenzten Zeitraum, der sich an § 9 Abs. 2 S. 1 PfandlVO orientiert (vgl. dazu OLGR Schleswig 2009, S. 46 ff.).
Nur am Rande ist anzumerken, dass es höchst zweifelhaft ist, ob die Beteiligte sich bei der Gewährung des verfahrensgegenständlichen Kredites im Rahmen der gewerberechtlichen Vorschriften gehalten hat. Offenbar verfügt sie lediglich über eine Erlaubnis für das Pfandleihgewerbe nach § 34 GewO. Wenn sie gewerbsmäßig Darlehensverträge abschließt, ist sie ein Kreditinstitut und bedarf grundsätzlich einer Erlaubnis nach dem Kreditwesengesetz (KWG). Es gilt lediglich die Bereichsausnahme in § 2 Abs. 1 Nr. 5 KWG, wonach als Kreditinstitut nicht gelten „Unternehmen des Pfandleihgewerbes, soweit sie dieses durch Gewährung von Darlehen gegen Faustpfand betreiben“. Soweit Pfandleihunternehmen dagegen Bankgeschäfte betreiben, die nicht zu den eigentümlichen Geschäften des Pfandleihgewerbes gehören, unterliegen sie nach § 2 Abs. 3 KWG den Vorschriften des KWG. Jedenfalls im vorliegenden Fall hat die Beteiligte sich nicht im Rahmen der §§ 2 Abs. 1 Nr. 5, Abs. 3 KWG, 34 GewO, 1 ff. PfandlVO gehalten. Daraus, dass sie sich selbst auf erfolgte Eintragungen anderer Grundbuchämter beruft, ergibt sich, dass sie offenbar bereits zuvor in dieser Weise vorgegangen ist.
d. Da das Grundbuchamt mit der angefochtenen Zwischenverfügung lediglich die Höhe des Zinssatzes beanstandet hat, bedarf es keiner abschließenden Entscheidung darüber, ob hier eine Absenkung des Grundschuldzinssatzes überhaupt ausreicht, um eine Eintragung der Grundschuld zu erreichen. Es kann wohl nur der subjektive Tatbestand des § 138 Abs. 1 BGB mit der für das Grundbuchverfahren ausreichenden Sicherheit festgestellt werden und nicht der subjektive Tatbestandes des Wuchers nach § 138 Abs. 2 BGB. Dann aber würde die Sittenwidrigkeit des von der Beteiligten vorgelegten schuldrechtlichen Darlehensvertrages nicht ohne Weiteres auf die Grundschuldbestellung insgesamt durchschlagen (vgl. nur BGH, Beschluss vom 22. März 1984, III ZR 25/83, bei juris; NJW-RR 2000, S. 1431 ff.). Die Beteiligte sollte dennoch erwägen, den Eintragungsantrag zurückzunehmen. Materiellrechtlich besteht vorbehaltlich einer Klärung vor dem Prozessgericht wohl nur ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückzahlung der Darlehensvaluta nebst Zinsen aus § 291 BGB (dazu BGH, Beschluss vom 22. März 1984, a. a. O.).
Jedenfalls aber genügt es hier nicht zur Eintragung der Grundschuld, wenn die Beteiligte nun nicht mehr die Eintragung von Zinsen in Höhe von 4 % monatlich verlangen sollte, sondern dem erhobenen Entgelt einen anderen Namen gibt. Dass der Vertrag nicht das Gepräge der Sittenwidrigkeit verliert, nur weil ein Teil der sittenwidrig überhöhten Zinsen nun als „Kosten des Geschäftsbetriebes“ bezeichnet wird, bedarf keiner weiteren Ausführungen.
Dementsprechend genügt es auch nicht, wenn die dinglich gesicherten Zinsen nicht mehr als solche in der Grundschuldbestellungsurkunde ausgewiesen werden, sondern einfach der Gesamtbetrag der Grundschuld erhöht wird. Dieser Vorschlag ist ungeeignet, auch wenn ihn das Grundbuchamt selbst in seinem Schreiben vom 11. Januar 2012 unterbreitet hat. Die Sittenwidrigkeit der Grundschuldbestellung wäre zwar wahrscheinlich überhaupt nicht aufgefallen, wenn eine Urkunde mit höherer Hauptforderung und niedrigeren Zinsen vorgelegt worden und dem Grundbuchamt der Darlehensvertrag nicht bekannt wäre. Eine dingliche Absicherung von Zinsen in sittenwidriger Höhe kann jedoch nicht erreicht werden, wenn dem Grundbuchamt positiv bekannt ist, dass die Einbeziehung in die Hauptforderung nur zu Umgehungszwecken erfolgt.
3. Den Geschäftswert hat der Senat nach §§ 131 Abs. 4, 30 KostO in Höhe des Wertes der Grundschuld festgesetzt. Gründe für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 GBO bestehen nicht.
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Wertsicherungsklausel in Grundstückskaufvertrag – Unwirksamkeit der Klausel Nachträgliche Änderung einer notariell beglaubigten Löschungsbewilligung durch einen Dritten
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References: § 138
 § 10
 § 18
 § 18
 § 75
 § 138
 § 138
 § 242
 § 138
 § 19
 § 19
 § 138
 § 138
 BGH 
 § 10
 § 10
 § 2
 § 491
 § 290
 § 5
 § 1257
 § 10
 § 9
 § 34
 § 2
 § 2
 § 138
 § 138
 § 291
 § 78