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Timestamp: 2020-07-08 11:44:57+00:00

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LA SUCCESSIONE NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE a cura di Riccardo Redivo - Foroeuropeo
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FOROEUROPEO EDITORE - I QUADERNI GIURIDICI
a cura di Riccardo Redivo
La successione nel contratto di locazione a cura di Riccardo Redivo. 1
Locazioni abitative. 1
-I successibili 2
-La successione “mortis causa” 3
-La successione “inter vivos” 6
Locazioni non abitative. 11
-I successibili
Ancora, va aggiunto che il diritto è stato esteso, come meglio si dirà in prosieguo, al convivente “more uxorio” e al separato di fatto (in quest’ultimo caso, ove vi sia accordo in tal senso tra i coniugi) dall’intervento della Corte Costituzionale, la quale ha opportunamente ampliato, in modo rilevante, la portata della norma (cfr. Corte Costituzionale n. 404/1988 e molte altre conformi).
D’altro lato, poi, si è ancora affermato che l’azione del conduttore di ripetizione di somme versate oltre il dovuto, proponibile, ex art. 79 della legge n. 392 cit., entro il termine di sei mesi dalla riconsegna del bene locato, decorre non dalla data di cessazione del rapporto locatizio, ma da quella della piena disponibilità dell’immobile da parte del locatore, mentre, come sopra osservato, resta comunque irrilevante l’eventuale successione nel rapporto dal lato del locatore (così Cass. 24 maggio 2013 n. 12994).
-La successione “mortis causa”
L’art. 6 della legge n. 392/1978, come accennato, al primo comma stabilisce che, in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto di locazione, il coniuge, gli eredi, i parenti ed affini con lui conviventi.
Mentre di norma, nei contratti non conclusi “intuitu personae” (tra i quali, però, si riteneva generalmente inclusa la locazione) la morte di un contraente non fa venire meno l’accordo, succedendo gli eredi in tutti i diritti e gli obblighi rispettivamente posti a favore ed a carico del loro dante causa, nonché nei rapporti contrattuali da questi conclusi, la giurisprudenza della Suprema Corte ha costantemente precisato (con diverse decisioni omogenee sul punto) che l’erede non convivente del conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo non gli succede nella detenzione qualificata (concetto riaffermato, anche di recente dalla Suprema Corte, con ordinanza n. 26670 del 10 novembre 2017, nella quale si è riaffermato che l’erede non convivente del conduttore di un’abitazione non gli succede nella detenzione dell’alloggio, poiché il contratto in tal caso si estingue con la morte del titolare e legittima la richiesta di rilascio del bene occupato da parte del proprietario).
Deve evidenziarsi, altresì, che i successibili di cui al primo comma dell’art. 6 cit. subentrano nel contratto “iure proprio” e non anche per diritto di successione ereditaria, con la conseguenza che il rapporto locatizio viene separato dal complesso dei rapporti facenti capo al defunto e trasmessi agli eredi, per essere trasferito automaticamente a determinati soggetti che la legge ha inteso tutelare direttamente.
I maggiori problemi derivati dalla norma esaminata, attinenti al concetto di “convivenza abituale”, sono ormai risolti in modo chiaro e definitivo dalla giurisprudenza di legittimità.
-La successione “inter vivos”
Il secondo comma dell’art. 6 della legge n. 392 cit., come già accennato in precedenza, contempla i casi di subentro “inter vivos” nella locazione riguardanti sia la separazione giudiziale, sia il divorzio tra i coniugi, prevedendo la successione al conduttore intestatario del contratto dell’altro coniuge, ove a questi sia attribuito giudizialmente il diritto di abitare nell’immobile locato.
La Cassazione, peraltro, ha anche precisato che il conduttore originario, il quale può agire, secondo legge (art. 79, II comma della legge n. 392/1978), entro il termine di decadenza semestrale per la ripetizione di canoni versati oltre il dovuto, deve necessariamente farlo con decorrenza dalla data del provvedimento giudiziale di separazione e di assegnazione dell’immobile locato all’altro coniuge, salvo che non possa provare che l’effettivo rilascio da parte sua è avvenuto in data successiva.
Deve, ancora, evidenziarsi che, avendo il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa coniugale data certa, lo stesso è opponibile al terzo acquirente dopo tale data, fino a nove anni dall’assegnazione, ovvero, solo ove il titolo sia stato trascritto prima di detta data, anche oltre il novennio (così Cass. Sez. Un. 26 luglio 2002 n. 11046), mentre non lo è se non sia stato adibito effettivamente a casa familiare (Cass. 10 aprile 2000 n. 4502).
Con un’interessante decisione del giudice di legittimità, infine, è pacifico che il terzo acquirente, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto di locazione, deve essere considerato terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto.
Per concludere, va precisato che, come è ovvio, la normativa s’applica anche ai provvedimenti temporanei ed urgenti emessi dal Presidente del Tribunale nei giudizi di separazione e divorzio, comprensivi dell’assegnazione della casa familiare.
L’ultimo comma dell’art. 6 analizzato riguarda il diritto di successione nelle ipotesi di separazione consensuale e di divorzio tra i coniugi, a condizione che vi sia l’accordo esplicito in tal senso delle parti.
Anche in questo caso non si richiede alcun consenso da parte del locatore, in quanto il diritto al subentro scaturisce direttamente dalla legge speciale, in deroga al criterio generale codicistico relativo alla cessione del contratto ai sensi degli artt. 1406 e ss. c.c.. Ne consegue che, in materia di locazione, unico conduttore deve considerarsi il coniuge non intestatario del contratto stesso, il quale trova la legittimazione proprio nell’accordo divisorio, subentrando in tutti i diritti e gli obblighi del suo dante causa.
--La convivenza “more uxorio”
Con la richiamata ed importante decisione del giudice costituzionale è stata dichiarata, sempre con riferimento alla convivenza, l’illegittimità costituzionale dell’art. 6, I comma della legge n. 392/1978 nella parte in cui non prevedeva, tra i successibili nella locazione, il convivente more uxorio non conduttore, quando vi fosse tra i due prole naturale (limite eliminato nel 2010, dallo stesso ,giudice costituzionale, con sentenza di cui si dirà a seguire) .
Veniva in tal modo equiparata, di fatto, ai fini della successione ex mortis causa nel contratto di locazione, la posizione del convivente more uxorio del defunto conduttore (nonché quella del superstite nell’ipotesi di matrimonio religioso non trascritto) a quella del coniuge deceduto in costanza di matrimonio.
-- La separazione di fatto
Nella fattispecie la Corte, ha affermato che “la separazione di fatto tra coniugi non dovrebbe avere alcuna rilevanza esterna, restando quella locata la casa coniugale, ma, essendosi convenuta tra i coniugi la conservazione dell’abitazione per uno solo di essi, la fattispecie, in base al principio di razionalità di cui all’art. 3 della Costituzione, non può ricevere trattamento diverso da quello disposto per le ipotesi previste dal terzo comma dell’art. 6 della legge n. 392/1978”, in base al quale in caso di separazione consensuale o di nullità del matrimonio al conduttore succede l’altro coniuge se così sia stato convenuto. Diversamente vi sarebbe un effetto discriminatorio tra le due fattispecie.
Detto questo, resta il problema dell’efficacia dell’accordo nei confronti del locatore sotto il profilo probatorio che, comunque, è stato risolto dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione che, in argomento, ha fatto riferimento ai cosiddetti “facta concludentia”, tali da implicare un riconoscimento certo da parte del coniuge, originario conduttore, del trasferimento all’altro del diritto a fruire dell’alloggio.
Elementi al riguardo vanno tratti dalla permanenza nell’appartamento, dopo la separazione di fatto, del coniuge non intestatario del contratto “purchè la permanenza non sia successivamente venuta meno al momento in cui venga fatto valere il diritto al sub ingresso, rivelandosi il frutto di un precario accordo destinato ad escludere la sua efficacia nei rapporti interni ed inidoneo, quindi, a riflettersi nel rapporto con il locatore, al quale l’accordo non sia stato reso noto” (Cass. 14 febbraio 1992 n. 1831). In ogni caso resta opportuna, in sede giudiziale, ai fini della prova, l’allegazione dell’accordo scritto per poter sostenere il diritto alla successione, pur iure proprio, nel contratto.
Le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione sono chiaramente regolate dall’art. 37 della legge n. 392/1978. Tale norma, infatti, non ha richiesto, in linea generale, particolari interventi da parte dell’interprete (salvo alcuni opportuni chiarimenti).
Con tale disposizione (ancora una volta tesa alla tutela delle attività professionali e di lavoro) si stabilisce che, in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività (I comma).
Il II comma, poi, dispone che, in caso di separazione legale o consensuale, ovvero di divorzio, il contratto si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata con l’altro coniuge prima della separazione o del divorzio.
Il III e il IV comma, infine, prevedono rispettivamente che “se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti ed uno solo di essi è titolare del contratto,, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli altri aventi diritto di cui ai primi due comma, gli altri professionisti, artigiani o commercianti” e che, “nell’ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti”, mentre, in tal caso, “il locatore può opporsi alla predetta successione per gravi motivi, con le modalità previste dal precedente art. 36”.
La giurisprudenza ha chiarito costantemente, in relazione a questi ultimi due comma che, nel caso di recesso o di morte dell’unico titolare della locazione, l’art. 37 esaminato presuppone che l’uso plurimo dell’immobile sia stato previsto contestualmente (o anche successivamente consentito dal locatore), sicchè ove la destinazione dell’immobile in favore di più soggetti non sia stata prevista nel contratto stipulato dal locatore con uno soltanto di questi, l’eventuale occupazione di fatto dell’immobile da parte degli altri non li legittima a subentrare nel contratto (cfr. da ultimo Cass. 30 giugno 2015 n. 13317).
Inoltre, è stato ribadito che i gravi motivi di opposizione debbono riguardate, come nell’ipotesi di cessione coeva della locazione e dell’azienda di cui all’art.36 della legge in esame, la persona del conduttore e non anche quella del locatore.

References: art. 79
 Cass. 
 Cass. Sez. 
 sentenza 
 art. 36
 Cass.