Source: https://www.laleggepertutti.it/189811_amministratore-di-condominio-non-indica-il-compenso-che-succede
Timestamp: 2018-12-19 12:46:08+00:00

Document:
Amministratore di condominio non indica il compenso: che succede?
Si può revocare un amministratore di condonino che, prima della nomina, non ha comunicato la parcella e, invece, la presenta solo col bilancio?
Il tuo condominio aveva bisogno urgente di un nuovo amministratore. Il precedente si era dimostrato disinteressato e negligente: la sua gestione scellerata aveva lasciato peraltro le casse con grossi debiti da pagare. Così vi siete riuniti e, con un’unica votazione, avete nominato un nuovo amministratore. Tra la fretta e l’entusiasmo di aver trovato una persona di fiducia e su cui si è formato subito il consenso unanime, vi siete però dimenticati di chiedergli quale fosse il suo compenso, né questi lo ha indicato nel verbale di nomina. Ed ora, la batosta: nel bilancio di fine anno compare una parcella di gran lunga superiore alla media praticata dai colleghi. Che cosa potete fare per opporvi a un pagamento tanto esoso? Se l’amministratore di condominio non indica il compenso che succede? La risposta è stata data da una recente sentenza del Tribunale di Massa [1].
1 Quale maggioranza per nominare l’amministratore di condominio?
2 Come funziona il compenso dell’amministratore di condominio?
3 Che succede se l’amministratore non indica il proprio compenso?
Quale maggioranza per nominare l’amministratore di condominio?
La nomina dell’amministratore di condominio spetta all’assemblea che deve raggiungere, nello stesso tempo, le due seguenti maggioranze:
il voto favorevole di almeno 500 millesimi dello stabile;
il voto favorevole di almeno metà degli intervenuti +1 alla riunione.
Come funziona il compenso dell’amministratore di condominio?
In base a quanto prevede il codice civile [2], nel momento stesso in cui accetta la nomina o il rinnovo del precedente incarico, l’amministratore di condominio deve specificare analiticamente l’importo che egli chiede a titolo di compenso per l’attività professionale svolta. Deve anche indicare eventuali compensi aggiuntivi dovuti nell’ipotesi di lavori straordinari. In caso contrario la nomina è nulla e i compensi aggiuntivi non sono dovuti.
Spetta solo all’assemblea valutare l’ammontare richiesto al momento della nomina.
Il compenso richiesto dall’amministratore e approvato in sede assembleare è onnicomprensivo per tutta l’attività gestoria che egli deve svolgere, senza poter quindi pretendere cifre ulteriori per lavori o adempimenti connessi alla vita condominiale (come appunto l’attività di assistenza e di controllo in caso di ristrutturazioni o rifacimenti delle parti comuni).
Che succede se l’amministratore non indica il proprio compenso?
Il tribunale di Massa riconferma questi principi: è pertanto nulla la nomina dell’amministratore, in assenza di una valida accettazione che contenga specifica indicazione del suo compenso. Non è sufficiente l’indicazione di una somma complessiva, inserita fra le voci del preventivo. L’indicazione di una somma complessiva è contraria all’esigenza di chiarezza, trasparenza e formalità che il codice civile impone e che, sul punto, sembra essere tassativo. La legge mira così a garantire la massima trasparenza per i condòmini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone il compenso dell’amministratore al momento del conferimento del mandato; si applica sia nel caso di prima nomina che nel caso delle successive riconferme.
L’amministratore può anche allegare al preventivo o all’avviso di convocazione dell’assemblea un documento con il dettaglio del compenso richiesto, da sottoporre ai condomini. Tale dettaglio dovrà chiarire: il compenso per spese ordinarie (con indicazione di cosa si intenda per spesa ordinaria) e l’eventuale compenso per spese straordinarie. Quel che è certo è che l’amministratore non può inviare tale dettaglio in un momento successivo alla sua nomina, ad esempio dopo qualche settimana o, peggio, dopo mesi: tale scrittura non avrebbe alcun valore e non potrebbe sanare la nullità della sua nomina.
[1] Trib. Massa, sent. del 6.11.2017.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Massa
Il Tribunale di Massa in composizione monocratica in persona del Giudice on. Massimo Ginesi ha pronunciato la seguente
nella causa civile in primo grado iscritta al 2645/2016 del Ruolo
Generale dell’anno 2016, trattenuta in decisione ai sensi dell’art. 281-sexies c.p.c. all’udienza del 6 novembre 2017
MA. FE., MA. EL. FE., RA. FE., FO. CE. rappresentati e difesi dall’avv.
ZAMBON LUISA, elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore in piazza della repubblica 25 Milano, per mandato a margine dell’atto
di citazione
CONDOMINIO (omissis…) rappresentato e difeso dall’avv. Boggi Carlo ed elettivamente domiciliato ai fini del presente procedimento In Via Muttini 16 Marina Di Carrara presso lo studio del difensore per delega in calce alla comparsa di risposta
Convenuto OGGETTO: azione ex art. 1137 cod.civ.
CONCLUSIONI COME PRECISATE ALL’UDIENZA DEL 27 SETTEMBRE 2017 (si omettono le conclusioni delle parti)
Deve preliminarmente essere dichiarata infondata anche l’eccezione, avanzata dal convenuto, relativa alla asserita di carenza di legittimazione attiva degli usufruttuari Ma. Fe. e Ce. Fo., per le delibere che riguarderebbero lavori straordinari, atteso che a fronte della solidarietà fra usufruttuario e nudo proprietario, oggi prevista dall’art. 67disp.att.cod.civ., la delibera è direttamente ed immediatamente azionabile contro entrambi, sì che a costoro va riconosciuta la pari facoltà di agire per far dichiarare la sua invalidità.
Parimenti del tutto infondata si rivela la doglianza rispetto alle irregolarità che inficerebbero la votazione per non essere stati nominativamente indicati tutti i soggetti che hanno votato a favore e contro: il verbale contiene, in apertura, l’elenco di tutti i soggetti presenti e, per ogni punto in votazione, l’indicazione di chi abbia eventualmente votato contro, con l’espressa quantificazione del loro valore millesimale complessivo. Si tratta, in accordo con la giurisprudenza consolidata, di
modalità più che sufficienti a garantire la facoltà di impugnazione ai dissenzienti e la possibilità di individuare i soggetti che abbiano votato a favore e il loro valore millesimale. (Cass. 6552/2015; Cass. 2413272009, cass. 10329/1998); sul punto, nella citazione introduttiva, sembra farsi richiamo –quanto alla asserita irregolarità della verbalizzazione –ad un obbligo derivante dal regolamento condominiale di natura contrattuale, senza peraltro alcun ulteriore riferimento e senza che lo stesso sia mai stato prodotto da parte attrice, di tal che la censura si rivela non provata prima ancora che non fondata.
Si rivela inconcludente anche la censura relativa a tal Quartieri, che gli attori assumono non essere condomino (nè tale qualità si può desumere dalla semplice visura catastale addotta –a confutazione –dal convenuto),poichènon solo non hanno dimostrato ma neanche hanno dedotto che l’eventuale erroneo computo dei valori numerici e millesimali a lui riconducibili abbiano avuto incidenza esiziale sulle maggioranze con le quali si è deliberato (peraltro così non è, portando costui, come si rileva dal verbale, solo dieci millesimi).
A tal fine va osservato che nel verbale di assembla nulla risulta in ordine al compenso, nè potrà a tal fine rilevare –come pretenderebbe il convenuto -la mera indicazione di una somma complessiva, per nulla dettagliata, inserita fra le voci del preventivo che –anche ove si possa ritenere che comprenda tutto quanto dovuto all’amministratore alla luce di Cass. 22313/2013 –non soddisfa quella esigenza di chiarezza documentale, trasparenza e formalità che traspaiono dal meccanismo di nomina ed accettazione individuati dal novellato art. 1129 cod.civ., meccanismo che
non può prescindere da un atto formale dal quale risulti l’espressa e analitica indicazione del compenso.
Il Condomino non ha peraltro provato che tale indicazione fosse stata allegata alla convocazione, che neppure è stata prodotta, nè che vi sia stato un formale atto di accettazione conforme al dettato di cui all’art. 1129 commi II e XIV cod.civ., norma inderogabile ex art. 1138 cod.civ.: a tal fine non può avere alcun rilievo il bizzarro atto di integrazione del verbale inviato ai condomini alcuni mesi dopo l’assemblea e che reca almeno tre date diverse: tale scrittura rappresenta una mera dichiarazione –parrebbe a posteriori –di coloro che lo sottoscrivono edalquali non si può riconoscere alcun valore se non quello di semplice dichiarazione riconducibile agli estensori, atteso che è lecito ritenere che gli organi assembleari (presidente e segretario) cessino la loro funzione –e vengano meno i relativi poteri -con la chiusura della riunione e non potendo ritenersi consentito emendare, a posteriori e in sedi diverse dalla assemblea (con il relativo assenso dei partecipanti), la carenza di elementi essenziali del verbale e delle delibere che quel verbale attesta esser avvenute.
Va infine rilevato che la dedotta nullità della delibera impedisce qualunque sanatoria, di tal chè la delibera successivamente assunta in data 3.6.2017 –con cui è stato nominato lo stesso amministratore Ba. -si pone come atto autonomo e distinto da quello impugnato, avente effetti dal momento della sua adozione ed inidoneo a sanare il vizio dedotto nel presente procedimento, circostanza che se da un lato consente di ritenere ovviato il problema concreto della nomina dell’amministratore a far data dal 3.6.2017, dall’altro lascia intatto l’interesse dagli attori di veder
dichiarare la nullità della precedente nomina e impedisce di ritenere cessata la materia del contendere, sì che si dovrà pronunciare anche in punto di soccombenza, ai sensi dell’art. 91 cod.proc.civ., senza alcun criterio virtuale.
04/01/2018 alle 14:40
Penso che quanto sopra sia estremamente difficile da trovare come caso, normalmente un amministratore si giudica quasi esclusivamente dal prezzo. Purtroppo conta molto poco la qualità l’esperienza e l’onesta anche se amministratori onesti al dire il vero è raro trovarne, perchè si propongono a 2 euro e chiaramente trovano lo spazio per farli diventare molti di più, è questo è normale.

References: sentenza 
 art. 1137
 Cass. 
 cass. 
 Cass. 
 art. 1129
 art. 1138