Source: https://rachunkowosc.com.pl/opodatkowanie_najmu_prywatnego_przez_osobe_prowadzaca_dzialalnosc_gospodarcza_w_zakresie_wynajmu
Timestamp: 2019-10-23 09:52:45+00:00

Document:
Przychody z najmu i podnajmu traktowane są w sposób szczególny, gdyż mogą być zaliczane do 2 źródeł:
pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof,
źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof.
W pierwszym przypadku opodatkowane są na zasadach właściwych dla przychodów z działalności gospodarczej. Natomiast w drugim mogą być opodatkowane na zasadach przewidzianych updof bądź ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% (art. 1 pkt 2 uzpd).
Przychody z najmu i podnajmu stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej przede wszystkim, gdy:
chodzi o najem składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (np. środków trwałych) oraz
umowy najmu zawierane są w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu usdg).
W innych przypadkach są to przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof.
Może być tak, że podatnik prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu uzyskuje przychody z najmu zaliczane do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, a więc takie, które mogą podlegać opodatkowaniu w formie ryczałtu. Potwierdziła to IS w Katowicach w interpretacji z 6.01.2014 (IBPBII/2/415-1044/13/HS): jeżeli (...) wnioskodawca będzie wynajmował nieruchomość mieszkalną, która nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą, i ponadto jeżeli umowa najmu tej nieruchomości zostanie zawarta poza prowadzoną przez wnioskodawcę działalnością gospodarczą, to uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, a zatem mogą podlegać opodatkowaniu według skali podatkowej albo zgodnie z wyborem wnioskodawcy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Takiego samego zdania była IS w Bydgoszczy w piśmie z 25.11.2015 (ITPB1/4511-932/15-2/AK): Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie „Najem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” PKD 6820 Z. Wnioskodawca wynajmuje kamienicę na długi okres czasu na umowę najmu dla firmy. Dodatkowo wnioskodawca kupił apartament (...), który stanowi jego prywatny majątek, nie wprowadzony do działalności gospodarczej. Wynajmuje go okazjonalnie głównie dla wczasowiczów. Najem ten jest prowadzony poprzez umowę z biurem zakwaterowań. (...) W opisanych okolicznościach wnioskodawca, który wynajmuje 1 lokal – apartament stanowiący jego prywatny majątek – może zakwalifikować osiągany przychód do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof. Przychody z tego najmu (...) może wobec tego opodatkować w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.
Zastrzec jednak należy, że traktowanie takich przychodów jako przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, obarczone jest zwiększonym ryzykiem podatkowym. Prowadzenie przez osobę fizyczną działalności gospodarczej w zakresie wynajmu znacznie bowiem zwiększa prawdopodobieństwo uznania przez organy podatkowe, że w rzeczywistości osiągane przychody z wynajmu są przychodami z działalności gospodarczej. Jak czytamy w cytowanej interpretacji IS w Katowicach, organ wyjaśnia (...), że oparł swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawione przez podatnika we wniosku zdarzenie przyszłe i przyjął argumenty podnoszone przez wnioskodawcę bez ich weryfikowania. (...) Nie można jednak wykluczyć, że naczelnik US, prowadząc w przyszłości ew. postępowanie podatkowe, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące go do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji.
Przyporządkowanie najmu do właściwego źródła
Na kryteria zakwalifikowania najmu do 1 z 2 konkurencyjnych źródeł – działalność gospodarcza bądź najem wskazał NSA w wyroku z 5.04.2016 (II FSK 379/14). Czytamy w nim: Decydujący (...) dla tego rozróżnienia pomiędzy najmem rzeczy w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą (nazywanym także niekiedy mylnie „prywatnym” lub „osobistym”) a najmem rzeczy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest zamiar samego podatnika. To on decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu świadczyć będą obiektywne okoliczności, (...) np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika (por. wyrok NSA z 23.10.2013, w sprawie II FSK 2832/11) (...).
Przychody z obydwu analizowanych źródeł mają charakter zarobkowy, stały (ciągły), a także wymagają pewnej formy zorganizowania. Wobec braku zatem sformułowania przez ustawodawcę wyraźnych pozytywnych reguł klasyfikacji przychodów z najmu do 1 z 2 konkurencyjnych źródeł, decydujące znaczenie przyznać należy decyzji samego podatnika. Wymaga tego zasada określoności wynikająca z art. 217 Konstytucji RP, który wskazuje, jakie elementy musi określać ustawa, aby spełniała konstytucyjne wymogi nakładania podatków i innych danin publicznych.

References: art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 FSK 
 FSK 
 art. 217