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La Garantie des Risques Locatifs - PDF
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1 La Garantie des Risques Locatifs «GRL 2» Février 2010 Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
2 Sommaire I. Présentation du dispositif p. 2 I. Couverture du dispositif p. 3!Les compagnies d'assurances susceptibles de distribuer des contrats " GRL "!Les logements concernés!les locataires éligibles II. Définitions et étendues des garanties p. 6!Loyers impayés!dégradations locatives!les frais de contentieux III. Fonctionnement de l assurance " GRL " p. 8!Montant et paiement des primes d'assurance " GRL "!Modalités de modifications d un contrat!modalités de résiliation d un contrat II. Précisions sur le dispositif p. 10 I. Locataires éligibles : notion de précarité II. Contenu des garanties «GRL» III. Autres garanties : loca pass, caution IV. Déclaration du sinistre V. Démarche curative : déroulement VI. Le «Fonds GRL» et la compensation financière VII. Le contrat de «GRL» : obligation de distribution et notion d aggravation du risque III. GRL / Accord-cadre FAPIL/MACIF/MAIF : les différences p. 16 IV. La Fapil s interroge p. 19 Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
3 I. Présentation du nouveau dispositif «GRL 2» 1 Décret n du 23 décembre 2009 fixant le cahier des charges prévu au g de l'article L du CCH au titre de la garantie universelle des risques locatifs Décret n du 23 décembre 2009 relatif à la garantie de l'etat au titre de la garantie universelle des risques locatifs pris en application de l'article 85 de la loi n du 25 décembre 2007 de finances rectificative pour 2007 Le premier dispositif «GRL», créé en 2005, a été revu en profondeur pour donner lieu à la création d une «GRL 2» entrée en vigueur le 26 décembre Sa finalité est préservée : favoriser l accès au logement des personnes qui ne remplissent pas les exigences habituelles des compagnies d assurances dans leurs contrats dits «GLI». Depuis le 23 décembre 2009, l Etat a confirmé son engagement dans ce dispositif. La «GRL» se matérialise par un nouveau contrat d assurance conclu entre l assureur et le bailleur. Ce «contrat socle» prévoit trois garanties minimales : Loyers impayés ; Dégradations locatives ; Frais de contentieux. La distribution de ce nouveau contrat n est possible que par les entreprises d assurances ayant signé une convention avec l APAGL (Association pour l accès aux garanties locatives) dans laquelle elles s engagent à respecter un cahier des charges et les modalités techniques et opérationnelles de sa mise en œuvre. L Assureur peut ajouter au «contrat socle» des garanties optionnelles. Les primes et les sinistres de ces dernières doivent alors être distingués afin de permettre la compensation financière par le «Fonds GRL» qui ne couvre que les garanties minimales. Les propriétaires bailleurs (ou leur mandataires) souscrivent volontairement un contrat «GRL» auprès des assureurs engagés, qui proposent cette assurance dès lors que le logement est éligible au dispositif. L UESL et l Etat se portent garants pour les locataires les plus précaires ou présentant les plus gros taux d effort en compensant financièrement la sursinistralité aux compagnies d assurances. Un point global sur le dispositif est prévu en Que deviennent les anciens contrats GRL? Le contrat tel qu il existait avant le 26 décembre 2009 disparaît : plus aucune souscription ni reconduction n est possible. Les contrats conclus sous la version antérieure de la GRL continuent de s appliquer jusqu à leur échéance. Les contrats groupes (portant sur plusieurs lots) continuent de s appliquer jusqu à l échéance de tous leurs contrats individuels. Pour une présentation de l ancienne GRL, lire «La GRL en questions», Fapil, Octobre Cette partie présente le contenu du décret du 23 décembre Cette présentation est complétée par la 2 ème partie du document «Précisions sur le dispositif» qui contient les informations obtenues auprès de différents acteurs concernés. Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
4 I. Couverture du dispositif! Les compagnies d'assurances susceptibles de distribuer des contrats " GRL " Toutes les entreprises signant une convention avec l APAGL peuvent et doivent distribuer la GRL. Lorsque le bailleur est une personne physique, que le logement et le locataire sont éligibles, l assureur a l obligation de proposer le produit «GRL». Pour les bailleurs administrateurs de biens, au moins 80 % des contrats souscrits chez lui doivent être un contrat «GRL». La première convention a été signée le 10 février 2010 par DAS du groupe MMA. Macifilia a par ailleurs annoncé son intention d entrer dans le dispositif.!les logements concernés - Les logements locatifs privés appartenant à une personne physique ou morale, - occupés à titre de résidence principale, - situés sur le territoire français, - dont le loyer mensuel est inférieur ou égal à à la date de souscription. Sont exclus : - les logements faisant l objet d une sous-location ; - les baux commerciaux, ruraux et professionnels ; - les logements appartenant à des personnes morales et qui font l objet d une convention APL, sauf lorsqu ils sont conventionnés avec l ANAH.!Les locataires éligibles au «contrat socle» Il existe trois types de situations : - les locataires éligibles pour lesquels l Etat ou le 1% logement compensent à l assureur une partie des frais engagés pour rembourser les sinistres aux bailleurs ; - les «autres locataires» pour lesquels les assureurs ne bénéficient pas d une compensation financière ; - les locataires «non éligibles» : dans ce cas l assureur propose une autre assurance.! Les locataires entrant 1. Les locataires pris en charge par Action logement (1 % logement) : a. les ménages dont le taux d effort est inférieur ou égal à 50 % et considérés comme relevant d une situation précaire car : - titulaires d un contrat de travail dans le secteur privé non agricole autre qu un CDI dont la période d essai a expiré. Cette catégorie est précisée dans une notice annexée à la convention liant les assureurs et l APAGL. b. les ménages dont le taux d'effort est compris entre 29% et 50% et qui relèvent d'une des situations suivantes : - salarié non précaire du secteur privé non agricole, y compris les anciens salariés retraités et les travailleurs saisonniers (quels que soient leur ancienneté, la nature de leur contrat de travail et le nombre de salariés dans l'entreprise) ; - jeune de moins de 30 ans en recherche ou en situation d'emploi ; - étudiant boursier. *Décret du : art. 3 - II Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
5 2. Les locataires pris en charge par l'etat : a. les ménages dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 50 % et qui relèvent d'une situation précaire car : - titulaires d un contrat de travail en dehors du secteur privé non agricole autre qu un CDI dont la période d'essai a expiré ; - bénéficiaires des minima sociaux ; - demandeurs d'emplois indemnisés ; - étudiants non salariés, non boursiers. b. les ménages dont le taux d'effort est compris entre 29% et 50%, non pris en charge par Action logement et non précaires. 3. Les «Autres locataires» éligibles : Ce sont ceux dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 28 %, à l'exception des locataires relevant d'une situation précaire définie au-dessus. Pour ces locataires, l assureur ne bénéficie d aucune compensation financière de la part de l Etat ou d Action logement. 4. Les locataires non éligibles : Ce sont ceux dont le taux d'effort est supérieur à 50 % ou dont le taux d'effort ne peut pas être déterminé. Tableau récapitulatif Taux d effort Ménages précaires 0 à 50 % > 50 % Secteur privé hors agricole : tous les contrats autre que CDI (période d essai révolue) Secteur public hors agricole : tous les contrats autre que CDI (période d essai révolue) Minima sociaux Demandeurs d emploi indemnisés Etudiants non salariés et non boursiers Action logement Etat Etat Etat Etat Non éligible à la «GRL» Ménages non précaires* 0 à 28 % 29 à 50 % > 50 % CDI du secteur privé Jeunes de - 30 ans en recherche ou en situation d emploi Etudiants boursiers Autres «Autres locataires», à la charge de l assureur et dont les sinistres ne font pas l objet d une compensation Action logement Etat Non éligible à la «GRL» *Sont visés les locataires qui n entrent pas dans l une des situations de «locataires précaires». Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
6 ! Les locataires en place Ces locataires entrent dans la catégorie «autres locataires», donc l assureur ne pourra pas bénéficier de la compensation financière en cas de sinistres. Le locataire en place est éligible sous réserve : - que son bail ait pris effet plus de 6 mois avant la date de souscription du contrat d assurance ; - qu'il n'ait pas eu 2 mois, consécutifs ou non, d'impayé total ou partiel de loyer au cours des 6 mois précédant la date de souscription du contrat.! Preuve de l éligibilité des locataires C est le bailleur qui doit vérifier l éligibilité de son locataire à la GRL : il se procure auprès de lui les pièces justificatives permettant à l assureur de contrôler son taux d effort et de déterminer son profil. A noter : Le taux d'effort se calcule comme suit : = loyer mensuel Ressources mensuelles Les ressources prises en compte comprennent l ensemble des revenus des personnes composant le ménage locataire ou des colocataires, soit la somme : - des revenus d activités ou pensions, - des allocations familiales et sociales, y compris les aides au logement, - et des autres revenus à caractère régulier. *Décret du : art. 3 - I Les ressources prises en compte seront précisées dans une notice annexée à la convention liant les assureurs et l APAGL. Si le locataire est éligible à une aide personnelle au logement, le bailleur doit en demander le versement en tiers-payant auprès de l organisme payeur. II. Définitions et étendues des garanties A. Principe!Garantie «Loyers impayés» Décret du : art. 2 - III Le cahier des charges du dispositif précise que le terme «loyer» désigne le loyer, les charges et les taxes locatives. Sinistre : - en cas d'impayé total : 2 mois de loyers, consécutifs ou non ; - en cas d'impayé partiel : lorsque le cumul des sommes impayées atteint 1 mois de loyer (charges et taxes locatives incluses, déduction faite des aides au logement versées au bailleur), apprécié sur une période ne pouvant excéder 12 mois consécutifs. Plafond d'indemnisation : (ce plafond couvre les garanties Loyers impayés + Frais de contentieux). Le processus d'indemnisation s'applique jusqu'à la date de récupération effective du logement caractérisée par l'une des situations suivantes : Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
7 - remise des clés par le locataire ; - état des lieux de sortie contradictoire ou constatée par huissier ; - procès-verbal de reprise par huissier ; - décès du locataire lorsque le bail n est pas transféré à son conjoint, ascendant, descendant, pacsé ou concubin.!garantie «Dégradations locatives» La garantie prend en charge le coût des travaux de remise en état du logement pour les dégradations qui sont imputables au locataire durant sa période d'occupation et constatées lors de la reprise effective du logement. Plafond d indemnisation : - location nue : TTC - location meublée : TTC. Franchise : Elle est équivalente au montant du dépôt de garantie résiduel (après déduction des frais non pris en charge par le contrat d'assurance, notamment les frais d'entretien et un taux de vétusté). Le bailleur doit toujours justifier des déductions opérées sur le dépôt de garantie.!garantie «Frais de contentieux» Sont remboursés les frais engagés : - pour recouvrer le montant des loyers impayés par le locataire défaillant ; - pour obtenir le remboursement des dégradations locatives ; - visant à l expulsion du locataire. Ces frais sont remboursés, qu ils soient engagés par le bailleur ou par l'assureur dans la limite du plafond de L assurance est subrogée dans les droits et actions du bailleur à l égard du locataire en cas de sinistre indemnisé (Impayé et Dégradation). B. Des démarches préventives et curatives! Une démarche préventive Elle est assurée par l APAGL auprès des publics «1% logement/etat» : elle informe les locataires sur les précautions à prendre pour éviter les risques de difficulté financière et les dispositifs d aide existants.! Une démarche curative En cas d impayés de loyer concernant le public «1% logement/etat» : - l assureur saisit l APAGL dans un délai précisé par la Convention, - l APAGL réalise une analyse de la situation de la famille, - l APAGL détermine la nécessité d un «traitement social», - l APAGL prescrit à l assureur les modalités de recouvrement amiable ou contentieux. L APAGL peut sous-traiter à des organismes désignés par elle les missions évoquées au titre de cette démarche curative, à l exception de la prescription des modalités de recouvrement. Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
8 III. Fonctionnement de l assurance " GRL "!Montant et paiement des primes d'assurance " GRL " Chaque assureur détermine librement le montant de la prime du «contrat socle». Ce taux peut être majoré en cas de garanties optionnelles venant s ajouter aux trois garanties minimales. Le taux de prime est indifférent du profil du locataire dès lors qu il est éligible. Décret du : art. 2 - V Le montant de la prime d'assurance est déductible des revenus fonciers comme n'importe quelle prime d'assurance. Le bailleur qui conclu un contrat «GRL» pour un logement conventionné avec l Etat ou l ANAH bénéficie d'un crédit d'impôt sur le revenu égal à 50 % du montant de la prime d'assurance payée au cours de l'année d'imposition. Dans ce cas, il ne peut plus déduire les primes de ses revenus fonciers. *1. CGI : art. 31 I 1 a bis *2. CGI : art. 200 nonies L assureur conserve la totalité de la prime grâce à laquelle il finance ses frais généraux et indemnise le bailleur du sinistre. Cette indemnisation est complétée par les compensations financières versées par l UESL à l assureur à partir du Fonds de Garantie des Risques Locatifs («Fonds GRL»). Ces compensations sont versées uniquement dans les cas de locataires éligibles «1% logement / Etat».!Modalités de modification d un contrat - Pour les «autres locataires» éligibles : En cas d aggravation du risque présenté par un bailleur, l assureur peut modifier les garanties du «contrat socle» à son échéance. Cette modification peut prendre la forme suivante : o diminution de la garantie globale, o mise en place ou augmentation de la franchise et/ou d une période de carence, o augmentation du taux de prime, o réduction de la base d indemnisation. L assureur doit en informer l APAGL. - Pour les publics éligibles «1% logement/etat» : Ces modifications ne peuvent intervenir qu à la demande de l APAGL. Si l assureur refuse, l APAGL peut saisir le comité d éthique. - Dès amélioration du risque, l assureur opère le rétablissement des garanties minimales selon les modalités qu il détermine.!modalités de résiliation d un contrat Décret du : art. 6 En cas d aggravation du risque avéré ou de «pratiques non conformes du bailleur», l assureur peut prévoir la résiliation du contrat. Lorsque le contrat porte sur plus de 200 lots, l assureur doit informer l APAGL au moins 15 jours avant de résilier. Pendant ce délai, l APAGL peut faire part de ses observations contraires à l assureur. Si ce dernier maintien sa décision, elle peut saisir le comité d éthique Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
9 II. Précisions sur le dispositif I. Locataires éligibles! Quels sont les différents statuts considérés comme précaires par l APAGL? Une notice est annexée à la convention partenariale assureur/apagl qui définit la notion de précarité en fonction : - de la nature du contrat de travail : une liste des contrats hors CDI avec périodes d essai expirée (CDI en période d essai, CDD, contrats d intérim, contrat d intermittence, contrats aidés ) et des demandeurs d emploi indemnisés ; - de la nature des ressources : minima sociaux (AAH, RSA, ATA, ASS ) ; - de l absence d activité rémunérée (étudiants non boursiers, jeunes de moins de 25 ans demandeurs d emploi non indemnisés ). Ces situations sont appréciées à partir des justificatifs de ressources dont une liste limitative est fixée dans la même notice (annexée au présent document).! Quid du PASS-GRL? Il n existe plus. Les propriétaires bailleurs doivent apporter aux assureurs les pièces justificatives permettant à l assureur de déterminer dans quelle catégorie d éligibilité le locataire se situe afin de permettre la compensation financière par le Fonds GRL en cas de sinistre. Un module à intégrer chez les administrateurs de biens et assureurs, via Internet, permettrait d entrer les informations afférentes au locataire. Aucune mise à jour du dossier du locataire n est prévue en cours de contrat. II. Contenu des garanties! Définition de l impayé de loyer Dès le non règlement de 2 termes consécutifs ou non de loyers pleins ou en cas d impayés partiels couvrant 1 mois de loyer plein sur un an, le bailleur informe l assureur. Celui-ci a quelques jours pour prévenir l APAGL qui se met en lien avec le locataire. A noter que pour la CAF, l impayé est constitué différemment et selon les situations : - 2 mois consécutifs ou non lorsque l allocation est versée à l allocataire ; - 3 mois consécutifs lorsque l allocation logement est versée au propriétaire ; - 3 mois consécutifs pour l APL. Dans le cadre de la «GRL», les aides au logement étant versées directement au bailleur, l impayé est constitué un mois plus tôt.! Indemnités d occupation Les indemnités d occupation (sommes perçues après résiliation du bail) sont, au même titre que les loyers, prises en charge jusqu au départ effectif du locataire. Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
10 ! Prise en compte des frais de la procédure d expulsion Ces frais sont pris en charge du commandement de payer à l expulsion. La procédure d expulsion est effectivement visée par les termes «procédure contentieuse». C est l assureur qui se charge du contentieux et donc de mener la procédure d expulsion.! Franchise de la dégradation locative : il est indiqué qu elle est égale au dépôt de garantie après imputation faite des frais non pris en charge par le contrat d assurance. Les frais d entretien, notamment. Les frais d entretien correspondent à ceux de l entretien courant du logement, de ses équipements, les menues réparations et les réparations locatives listées dans le décret n du 26 août 1987 (article 7 de la loi du 6 juillet 1989) à la charge du locataire, en dehors de la vétusté (usure normale). III. Autres garanties! Que devient la garantie LOCA-PASS? Le conseil d administration de l UESL a décidé qu à partir du 1er janvier 2010, la GARANTIE LOCA-PASS ne pourra plus être distribuée dans le parc privé. En revanche, elle reste en vigueur dans le parc social.! Cumul GRL et caution La loi MOLLE l interdit en principe. Article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : «Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.» IV. Déclaration du sinistre Les assureurs devraient exiger du bailleur qu il intervienne auprès du locataire dès qu une échéance de loyer n est pas payée ou pas totalement : - courrier de relance au locataire suivant la 1 ère échéance impayée, en tout ou en partie ; - à défaut de paiement, mise en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception. Les délais de réactivité du bailleur et du locataire dès le 1 er incident de paiement devraient être courts : environ 3 semaines. Lorsque le sinistre est constitué, le bailleur devrait adresser sa déclaration de sinistre à l assureur, accompagnée de toutes ses pièces justificatives, dans les 45 jours. Au-delà, une déchéance de garantie peut être prononcée par l assureur. L assureur disposerait ensuite de 10 jours à compter de la réception du dossier complet pour instruire le dossier et valider ou non le sinistre. Il notifie cette décision au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception. Il transmet le dossier à l APAGL dans ce délai pour mettre en œuvre la démarche curative. A compter de la constitution du sinistre, le délai de saisine de l APAGL pourrait aller de 25 à 55 jours ouvrables. Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
11 V. Démarche curative! Déroulement de la procédure Une procédure amiable devrait systématiquement être engagée auprès du locataire. L impayé est signalé par l assureur à l APAGL. L APAGL envoie le dossier au CIL (Comité interprofessionnel du logement) qui gère la procédure. La démarche se découpe en deux niveaux d intervention : Niveau 1 : un premier diagnostic Un diagnostic est réalisé pour déterminer le reste à vivre du ménage. Un plan d apurement sur 24 mois maximum est proposé avec la reprise du paiement du loyer. Ce niveau est mené par un salarié du CIL ayant une expérience sociale (obtenue dans le cadre du CIL pass assistance, par exemple). Niveau 2 : pour les cas plus compliqués Lorsque les situations sont plus durablement dégradées, que l apurement ne peut être inférieur à 24 mois ou que la reprise du paiement du loyer n est pas possible, un accompagnement social par un travailleur social diplômé est mis en place. Le travailleur social est soit recruté par le CIL soit mobilisée dans une association sous-traitante agréée. Un rendez-vous physique est systématiquement organisé avec le locataire. Une expertise sociale sur justificatifs est réalisée avec préconisation d ouverture de droit et de mobilisation des dispositifs, FSL notamment. Les préconisations de recouvrement, issues du niveau 1 ou 2, sont validées par l APAGL (3 CESF en place) et s imposent à l assureur.! Délais de la procédure L APAGL se donne 1 mois pour mener toutes les étapes de la démarche curative : à partir de l envoi du dossier au collecteur jusqu à la dernière étape du niveau 2. Une célérité justifiée par l objectif de limiter le montant de l impayé. Le CIL prend contact avec le locataire dans les 5 jours suivant la réception du dossier. Après 20 jours de tentative, sans contact, le dossier passe au contentieux. Le locataire peut se manifester après ces 20 jours. Dans ce cas, son dossier est réorienté à l amiable et la procédure contentieuse interrompue. Cette interruption de la procédure contentieuse n est possible que jusqu à l assignation en justice en résiliation du bail. Le niveau 1 devrait quant à lui prendre 15 à 20 jours.! Le plan d apurement Un seul impayé du plan d apurement et l assureur interpelle l APAGL pour réexamen de la situation et réajustement du plan. Avant de mettre en œuvre le plan d apurement, un moratoire de 3 mois renouvelable une fois peut être prononcé afin de repousser le remboursement de la dette et permettre la reprise du paiement du loyer qui est prioritaire. L apurement s étale sur 24 mois maximum. En cas de résiduel au 24 ème mois, un rendez-vous est pris pour évaluer la possibilité de son remboursement. Si le plan a bien été respecté, des délais peuvent encore être accordés sur ce résiduel. Tout passe forcément par le CIL qui s articule avec l association qui serait déjà en lien avec le ménage pour réaliser un diagnostic partagé et tenir le terme du plan. Le manuel du traitement social (document interne non diffusable) préconise une prise de contact avec les Clés et Sires Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
12 (dans le cadre d un partenariat avec HetD et les PACT). Peu connu des collecteurs, ce partenariat va être rappelé dans les journées de lancement technique au sein de chaque collecteur.! Si le locataire ne peut pas se maintenir dans son logement Des préconisations de relogement sont dégagées. Un délai de relogement de 6 mois, renouvelable une fois, est prévu pour les mettre en œuvre. Pendant ce temps, l impayé se poursuit. L APAGL impose à l assureur la poursuite de son indemnisation, compensée par l Etat ou le 1%. En conséquence, la dette du locataire continue de grossir ; il importe donc que le relogement s effectue très rapidement. Une reprise du paiement du loyer est organisée si elle est possible, même partiellement (à hauteur du futur loyer HLM par exemple, de la redevance si un hébergement est prévu ). Il y a donc tolérance de l aggravation de la dette, mais qui sera recouvrée selon des modalités amiables. Le contentieux est suspendu et le locataire maintenu dans son logement dans l attente d un relogement ou d un hébergement.! La procédure contentieuse Le passage du dossier au contentieux est notifié sous 15 jours au locataire qui dispose d un délai de 8 à 15 jours pour saisir la commission des recours de l APAGL. Il existe deux façons d aboutir à un traitement contentieux : - aucun contact avec le locataire n a pu être établi ; - non respect de ses engagements amiables par le locataire : 3 impayés consécutifs sur le plan d apurement ou le loyer repris. Le retard dans le signalement par le bailleur ou l assureur n est pas imputé au locataire.! Pour la catégorie «autres locataires» Cette catégorie ne bénéficie pas du traitement social. Aucune dérogation individuelle n est possible auprès de l APAGL. Tout se règle avec l assureur comme ce dernier l entend. L APAGL se concentre sur les catégories de personnes les plus en difficulté.! Qui s'occupe de mener la procédure d'expulsion? : la subrogation L assureur est subrogé dans les droits du bailleur dès lors qu il a procédé à son indemnisation. Le bailleur ainsi indemnisé ne peut donc engager aucune action à l encontre du locataire, ce-dernier n ayant plus de dette à son égard, mais envers l assureur. Ainsi, le bailleur ne peut prendre l initiative de l expulsion ou s y opposer. L assureur gère la procédure d expulsion et de recouvrement des loyers. Si un locataire n a pas payé et est expulsé, la dette n est pas éteinte. Les Sires ont négocié de garder la main sur les commandements de payer : cela permet le suivi de l avancement des procédures et de savoir quel dossier passe au contentieux. Il semble totalement exclu que l ensemble de la procédure d expulsion soit menée par les AIVS. Rien n interdit qu un locataire ayant déjà une dette auprès de GRL ne puisse se loger et qu à nouveau le propriétaire puisse obtenir la GRL. Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
13 VI. Le «Fonds GRL» et la compensation financière! Alimentation du fonds de garantie GRL L article L du CCH précise que le fonds est alimenté par : - les contributions des associés collecteurs et de l UESL ; - une fraction des primes des assureurs distribuant la GRL ; - l Etat ; - des contributions volontaires des collectivités territoriales ou de leurs groupements.! Participation de l assureur au dispositif Dans la «GRL 2», l assureur conserve la totalité des primes d assurance. Il prend en charge l ensemble des frais généraux (courtiers, administratifs, gestion des contrats, encaissement des primes, des sinistres, frais de procédures contentieuses). Dans un premier temps, il indemnise le propriétaire de l intégralité des sinistres. Le Fonds GRL intervient en complément à partir d un certain seuil calculé en fonction du montant de la prime (55 % du sinistre/cotisation ou sinistre/prime - avec taux de cotisation de référence de 2% HT). Le «fonds GRL» est géré par l UESL qui verse à l assureur les compensations concernant les publics «1% logement/etat». Une convention signée entre l Etat et l UESL fixe les modalités de récupération des sommes avancées par l UESL mais à la charge de l Etat. L assureur rembourse par ailleurs entièrement les sinistres liés à la catégorie «autres locataires» sans compensation possible.! Calcul de la compensation La compensation versée à l assureur s effectue à partir d un seuil déclencheur fixé à 55 % du taux sinistres/primes (ou s/c pour les assureurs mutualistes). Les assureurs sont libres de pratiquer les tarifs qu ils souhaitent, mais le seuil d intervention du fonds est calculé selon une cotisation minimum de 2 % HT. Ainsi, pour le calcul des résultats permettant de vérifier si le seuil des 55% est ou non dépassé, il sera obligatoirement tenu compte d un taux de prime minimum de 2%. Par exemple, si un assureur applique un taux de cotisation de 1,50 %, le s/c sera recalculé fictivement avec un taux minimum de 2 % HT (total des quittancements x 2%), et la compensation interviendra à partir de ce calcul. Si le taux est supérieur à 2% HT, le calcul du s/c prendra en considération le vrai montant des cotisations perçues. Les compensations ne sont pas versées dossier par dossier à l assureur, mais selon un résultat global transmis par lui. Au-delà de 55 % du taux sinistre/prime, l assureur reçoit des compensations financières du «fonds GRL», à la charge de l Etat ou du 1% selon que le locataire relève de l une ou l autre catégorie. VII. Le contrat «GRL»! Obligation des assureurs dans la distribution de la GRL «Pour les bailleurs administrateurs de biens, la distribution du contrat socle doit être effectuée dans le cadre d un engagement minimal de part des contrats socles parmi l ensemble des contrats portant sur des logements éligibles de 80 %». Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
14 Cette notion des «80 %» s applique au portefeuille global de l assureur et à sa démarche commerciale. Il est en effet demandé aux assureurs (ayant signé une convention avec l APAGL) de promouvoir la GRL au maximum. C est bien du portefeuille de souscription de l assureur dont il est question et non du parc d un seul administrateur de biens. La proportion de souscriptions nouvelles doit constituer 80 % de produits GRL. Il n est pas interdit aux assureurs de vendre une autre GLI aux administrateurs de bien, mais seulement à raison de 20 % de l ensemble de leur portefeuille. Le décret souhaite simplement différencier le portefeuille «bailleurs individuels» du portefeuille «administrateurs de biens». Pour les bailleurs individuels, les assureurs ont l obligation de proposer la GRL.! Modalités de modification et de révision du contrat socle : notion d "aggravation du risque présenté par le bailleur" Le cahier des charges ne définit pas l aggravation du risque ni ne donne de référence concernant la dégradation du taux de sinistres. L assureur doit établir un bilan («reporting») très détaillé des locataires afin notamment de déterminer la catégorie dans laquelle le locataire se trouve (1%, Etat, ou autres). Ce bilan permettra aussi de connaître et de suivre l évolution du taux de sinistres des différentes catégories. Les assureurs seront à même, avec le développement de la GRL, de préciser ce que leur coûte la catégorie «autres locataires éligibles» qui les concernent. Ils pourront alors estimer que des modifications du «contrat socle» sont nécessaires afin de maintenir le dispositif. Pour les autres catégories, «1% logement/etat», une modification ne peut intervenir qu à partir d une décision de l APAGL. Ainsi par exemple, si une catégorie est globalement lourde en sinistralité, des franchises supplémentaires pourraient être envisagées. Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
15 IV. GRL / Accord-Cadre FAPIL/MACIF/MAIF!Loyers impayés Locataires éligibles Déclenchement de la garantie GRL 2 Ceux dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 50 %. Les preuves de l éligibilité à la garantie sont apportées par le bailleur à l assureur. - Impayé total de 2 mois de loyers, consécutifs ou non. - Impayé partiel* équivalent à 1 mois de loyer sur 1 an. Accord-cadre Fapil/Macif/Maif Tous les locataires sont éligibles. Pas de taux d effort à calculer, pas de preuve d éligibilité à apporter. Tout impayé supérieur à 300. Plafond d indemnisation Montant de la prime d assurance Démarche curative , comprenant les loyers impayés et les frais de contentieux. Pas de limite dans le temps. - Fixée librement par les assureurs. - Pour le calcul de la compensation : un taux minimal de référence de 2% HT, soit 2,18%TTC, assurance dégradation comprise. L APAGL peut sous-traiter les missions évoquées au titre de cette démarche curative, à l exception de la prescription des modalités de recouvrement (décidée par l APAGL ou l assureur). Une garantie limitée par sinistre à l équivalent de 18 mois de loyers pleins. La garantie ne peut être actionnée au titre d un nouveau sinistre qu après un terme de 36 mois. 1,50 %TTC du montant du loyer et charges quittancées pour l assurance «impayé». Les AIVS/associations gèrent et décident elles-mêmes des modalités de recouvrement. *Dans le cadre de la GRL, l impayé partiel s évalue sur 12 mois consécutifs. Au delà, le sinistre reste à la charge du propriétaire, à moins que l assureur ait décidé de le garantir. Dans ce cas, il ne donne pas lieu à compensation. Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
16 !Dégradations locatives Locataires éligibles Plafond Contenu de la garantie Franchise GRL 2 Ceux dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 50 %. Les preuves de l éligibilité à la garantie sont apportées par le bailleur à l assureur. - location nue : TTC, - locations meublées : TTC. Coût des travaux de remise en état du logement. Dégradations imputables au locataire durant sa période d'occupation et constatées lors de la reprise effective du logement. Montant du dépôt de garantie résiduel (après imputation prioritaire des frais non pris en charge par le contrat d'assurance, qui sont notamment les frais d'entretien et un taux de vétusté). Accord-cadre Fapil/Macif/Maif Tous les locataires sont éligibles. Pas de taux d effort à calculer, pas de preuve d éligibilité à apporter. Location nue ou meublée : Dégradations imputables au locataire ; - vol d éléments sanitaires ou de chauffage ; - assurance 2 nde ligne. Différente selon l origine du sinistre* : - en cas de dégradations immobilières, la franchise est de en cas de vol elle est fixée à 10% du montant de l indemnité, avec un minimum de 360 et un maximum de * à noter que le montant du dépôt de garantie est déduit de l indemnité réglée Montant de la prime d assurance - Fixée librement par les assureurs. - Pour le calcul de la compensation : un taux minimal de référence de 2% HT, garantie «impayé de loyer» comprise. 36 par lot pour l assurance dégradation.! Frais de contentieux GRL 2 Accord-cadre Fapil/Macif/Maif Plafond globalisé «impayé de loyer» et «frais de contentieux» : Plafonds déterminés pour chaque type d acte (300 par mesure d instruction ou d expertise, 400 par ordonnance, etc.). Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
17 !Modalités de modification d un contrat GRL 2 En cas d aggravation du risque présenté par un bailleur, l assureur peut modifier les garanties du contrat à l échéance du contrat ( ). Dès amélioration du risque, l assureur opère le rétablissement des garanties minimales selon les modalités qu il détermine. Accord-cadre Fapil/Macif/Maif Bilan annuel de l accord-cadre et renégociation éventuelle d une année à l autre. Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
18 V. La Fapil s interroge! GRL s applique-t-elle dans les départements d outre-mer? Oui, les logements concernés sont ceux situés sur le territoire français.! Va-t-on trouver une ou des compagnies d assurances intervenant dans les DOM qui vont signer le cahier des charges? Il semble que ce soit possible : DAS le fait à la Réunion.! La sous-location est-elle exclue du dispositif? Oui. La question de la sécurisation du risque locatif dans le cadre de l activité de location/sous-location exercée par les associations d insertion par le logement est aujourd hui clairement posée et prise en compte par la DHUP et l'uesl. Toutefois, rien de concret n'a encore été discuté. Ce dispositif de sécurisation devrait se mettre en place en dehors de la «GRL» et dans un second temps. L article L du CCH prévoit, depuis la loi de mobilisation pour le logement, que le fonds d interventions sociales de l UESL peut garantir les loyers et charges dus aux propriétaires par des organismes agréés sous-louant des logements à des personnes éprouvant des difficultés particulières. Ici, ce sont les loyers dus au propriétaire par l association locataire qui sont garantis et non les loyers dus par l occupant sous-locataire à l association.! Est-ce que les logements appartenant à une personne morale sont exclus? Non. Les bailleurs personnes morales peuvent souscrire au dispositif à condition que les logements visés ne bénéficient pas d une convention APL, à moins que cette convention ait été signée avec l ANAH. Les organismes HLM sont donc exclus de la GRL, dans l attente de la création d un dispositif qui leur soit adapté. A noter que sont également exclus les logements conventionnés APL appartenant à des associations (type Foncière).! Quelle implication du bailleur dans le dispositif? A priori, aucun. Tout est pris en charge pour lui : la compensation, la résolution amiable et la résolution judiciaire des impayés. La relation locative est déviée vers la compagnie d assurance.! L'indemnité d'assurance versée au propriétaire bailleur aura-t-elle une influence sur le compte du locataire? Ne risque-t-on pas de voir des locataires se déresponsabiliser face à leur loyer? Le locataire reste débiteur de l'ensemble de sa dette. Si le locataire ne peut la rembourser et que le traitement social n aboutit pas, une procédure d'expulsion pourra être envisagée par l APAGL, après tentative de relogement. Il s agira de bien informer le locataire que ce n est pas lui qui est assuré contre le risque d impayé mais bien le bailleur. En aucun cas la dette du locataire n est comblée, seule la créance du propriétaire est compensée. Lorsqu'un impayé de loyer survient, l assurance indemnise le propriétaire et Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
19 devient créancière du locataire. La compagnie d'assurance fait ensuite jouer le «Fonds GRL» qui lui rembourse une partie des sommes versées au propriétaire assuré si le locataire entre dans les catégories des locataires «1% logement/etat». L assurance informe l APAGL du sinistre qui entame alors une démarche curative visant à privilégier un règlement amiable du contentieux avec la mise en place d un plan d apurement et, si nécessaire, d un traitement social. L assurance se subroge dans les droits du propriétaire pour recouvrer les loyers impayés selon les préconisations imposées par l APAGL, sauf pour la catégorie «autres locataires éligibles» pour laquelle l assureur est seul à décider.! Sont éligibles à la «GRL» les personnes dont le taux d effort n est pas supérieur 50 %. Dans le calcul du taux d effort, l AL est intégrée aux ressources du locataire. L AL ou APL ne rentre pas en déduction du montant du loyer mais s ajoute aux revenus.! Exemple d une personne seule : RSA : 420 Loyer : 400 APL : 295 AL en ressources supplémentaires : 400 / ( ) = 56 % de taux d effort AL en déduction des loyers : ( ) / (420) = 25 % de taux d effort Cet exemple montre qu une partie significative des ménages que les associations de la Fapil accueillent et logent risque de ne pas être éligible. Le calcul du taux d effort tel que décrit dans le décret met une partie des locataires précaires de côté alors même que la précarité est le fondement premier de la création du dispositif. Il n est cependant pas possible de décrire l ensemble des publics non éligibles, seule la pratique nous permettra de les déterminer. A noter que si un locataire est éligible à l allocation logement, le bailleur s engage à demander son versement en tiers-payant à l organisme payeur.! Quid des CDI à temps partiel? On remarque que la notion de précarité se définit exclusivement en fonction du contrat de travail et de la nature des ressources. Le montant des ressources n est pris en compte qu à l occasion du calcul du taux d effort. Les titulaires d un CDI à temps partiel ne pourront être garantis par l Etat ou le 1% qu au regard d un taux d effort compris entre 29 % et 50 %.! Montant de la prime d assurance : point de vue d un assureur Il est peu probable qu un assureur propose la «GRL» en pratiquant un taux de prime inférieur à 2% HT (soit 2,18% TTC). Certains pensent que le taux de référence pris pour le calcul de la compensation (2% HT) est destiné à baisser pour rendre la «GRL» plus attractive. Des taux différents verront sûrement le jour en fonction du type de souscription : contrat individuel ou contrat collectif pour les administrateurs de biens. Garantie des Risques Locatifs n 2 Février
20 ! Quid des effets inflationnistes du dispositif? L APAGL explique que s assurer va effectivement coûter de l argent aux propriétaires mais qu ils s y retrouveront largement grâce au jeu des exonérations d impôts et de la réelle contrepartie que le dispositif propose par sa garantie permanente et illimitée des loyers. Pour rappel, le plafond des loyers garantis est de euros mensuels. Avec la «GRL», le gouvernement souhaite sécuriser les propriétaires bailleurs et les compagnies d assurance pour diminuer la concurrence entre candidats locataires et prévenir les expulsions locatives. Mais la «GRL «ne crée pas de logement social. Elle ne fait pas baisser le montant des loyers mais permet l accès au logement au prix du marché.! Le comité d éthique Il est chargé de veiller au respect par l ensemble des Assureurs des principes d éthique et de déontologie inhérents à la bonne mise en œuvre du dispositif, et donc de la bonne application des engagements par l assureur et l APAGL pris dans la convention qui les lie. Il est composé de trois collèges : - un représentant de chacune des deux organisations professionnelles des assurances : FFSA, GEMA ; - un représentant de l UESL et un de l APAGL ; - un représentant du ministre chargé du logement et un du ministre chargé de l économie. Ce comité est consulté pour avis, notamment sur demande de l APAGL, à la suite d un refus de modification des conditions de garantie ou de résiliation par l Assureur d un contrat socle. Quelques autres mesures pouvant contribuer à sécuriser les propriétaires et les locataires - Augmenter le montant des aides au logement ; - Majorer le forfait «charges» des aides au logement ; - Ouvrir les aides au logement dès le 1 er mois d entrée dans les lieux ; - Etendre le dispositif GRL à l avance du dépôt de garantie ; - Abonder les FSL à hauteur des besoins ; - Développer la gestion locative adaptée telle qu elle est proposée par les AIVS : elle permet un suivi dès l entrée du locataire dans les lieux et une médiation permanente avec le propriétaire ; - Rendre obligatoire le financement de la GLA ; - Encadrer les loyers ; - Créer suffisamment de logements sociaux accessibles Transmettez-nous vos réactions et vos questions à : Marianne Rousselet : Noria Derdek : Garantie des Risques Locatifs n 2 Février

References: l'article 85
 art. 3
 art. 3
 art. 2
 art. 2
 art. 31
 art. 200
 art. 6