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Timestamp: 2019-01-22 15:35:23+00:00

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Kündigung nach 20 Jahren Gewerbemietvertrag mit 'Wohnrecht' rechtskräftig ?
www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Mietvertrag Kündigung nach 20 ...
| 17.01.2018 02:33 |
Ich habe einen Mietvertrag für gewerbliche Räume, Verlag Haus und Grund, 1998
§12Nr.3: Im Hinblick auf die Art der in § 1 Ziff. 1 vereinbarten gewerblichen Nutzung durch den Betrieb des Mieters treffen die Parteien folgende besondere Vereinbarung:
"1 Raum hinter dem Laden-Lokal u. 1 Raum hinter dem Arbeitsraum werden zu Wohn- bzw. Schlafzwecken genutzt".
Meine Frage: Stellt dies ein verbindliches Wohnrecht dar ?
Und kann man das tatsächlich problemlos von Vermieterseite aus kündigen (ich habe da was anderes gehört) ?
Ich habe die ordentliche Kündigung bekommen und muss in 6 Monaten hier raus sein.
Ich nutze das 150qm große Objekt (alte Bäckerei + Backstube im Hinterhof) seit fast 20 Jahren für einen Computerladen (+1 Angestellter) und wohne hier auch. Ich habe die alte Backstube hergerichtet, ausgebaut und mich häuslich niedergelassen. Meine Tochter wuchs hier auf und ich bin hier mit Garten ein sozialer Mittelpunkt für Familie und Nachbarn. Ich hatte nie Probleme mit Vermieter oder Behörden und hätte mir gewünscht dass es so weitergehen kann.
Das Haus wurde nun 10/2017 verkauft, die neuen Besitzer (Immobilien GmbH) wollen "wirtschaftlich optimieren".
Der neue Vermieter hatte am 30.11.2017 einen Termin mit mir gemacht und mir einen Mietvertrag vorgelegt, den ich sofort zum 1.12.2017 unterschreiben sollte.
Ich hatte dies erstmal verweigert denn abgesehen von den unangebrachten um 40% erhöhten Kosten stand in diesem:
§1 Nr.2 : Bei dem Objekt handelt es sich um ein gemischtes Wohn- und Geschäftsobjekt
§4 (Außerordentliches Kündigungsrecht) Nr.1: .. Der Vermieter kann das Mietverhältnis insbesondere ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung außerordentlich kündigen,
b) wenn der Mieter, ungeachtet einer schriftlichen Abmahnung des Vermieters einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fortsetzt, ...
Das wäre ja aus meiner laienhaften Sicht noch OK aber:
§11 (Benutzung der Mieträume) Nr.3: Der Mieter darf die Räume nur zum Betrieb eines Ladens für Computerzubehör / Lager benutzen.
Da ich auch Computer verkaufe und repariere und vor allem weil ich hier WOHNE, hatte ich um Änderung dieser Zeile gebeten. Es hieß, das würde man ändern, preislich kam man mir vorab mündlich geringfügig entgegen.
Ein paar Tage nach dem Termin bekam ich dann die Kündigung per Einschreiben !
Nach telefonischer Rücksprache erklärte man mir:
Wohnzwecke könne man nicht einrichten. Auch auf meinen Vorschlag, dass ich die gesetzlichen Bestimmungen gewährleiste für gesetzlich anerkannten Wohnraum bekam ich eine Absage. Ebenso keine Akzeptanz für vorgeschlagenen schriftlichen Verzicht meinerseits auf Wohnraumzusatand nach Gesetz, auch keine interne Vereinbarung möglich, dass ein übernachten aus Vermietersicht keinen vertragswidrigen Gebrauch darstellt, überhaupt kein "nerviges" Entgegenkommen.
Ich stelle keine hohen Ansprüche an Wohnraum, ich wollte doch nur sicherstellen, dass mir für "Wohnnutzung" nicht gekündigt wird. Abschied erfolgte von Vermieterseite mit "nehmen sie den Vertrag wie er ist oder die Kündigung bleibt bestehen", dazu noch der Lieblingsspruch des Chefs: "take it or leave it".
Kommen die damit echt problemlos durch so ?
Und (in der Hoffnung, dass die Beantwortung noch im Preis drin ist): Auf was würde ich mich bei Unterschrift des neuen Vetrages einlassen wenn ich da wohnen bleibe ? Der §4Nr.1b (fristlose Kündigung) bezieht sich ja nur auf §1 (Wohn und Gewerbe / sofern die das nun so lassen würden) und nicht auf §11Nr3. Die Konsequenzen bei Verstoß gegen §3 (nur Laden Computerzubehör) sind mir nicht klar.
Ich bin nun tief betrübt und ich mache mir (wie auch mein soziales Umfeld) große Sorgen um mein mögliches Fortbestehen.
Seit 20 Jahren bin ich der elektronische Problemlöser des Viertels und das darf auch gerne so bleiben.
Ich erhoffe mir hier eine Auskunft ob ich mit vertretbarem/sinnvollen Einsatz etwas gegen die Kündigung unternehmen kann. Auch wenn es vielleicht nur als Druckmittel taugt, denn bei Kriegspfad hätte ich wohl leider künftig kein wirklich friedliches/sicheres Mietverhältnis. Ich habe mich schon fast damit abgefunden mir was neues zu suchen, aber SO etwas in ein paar Monaten wird mehr als schwer, schon weil es kaum Gewerbeobjekte mit Wohnmöglichkeit gibt.
mit optimistischem Gruß, PK
Mietvertrag Küche Mietverhältnis Mietvertrag Nutzung
17.01.2018 | 02:53
Nachtrag (evtl. rechtlich relevant)
Die private Nutzung laut erstem Mietvertrag (die erwähnten 2 Räume) liegen auch mit der Küche (Grauzone?) unter 50% der Gesamtfläche. Die tatsächliche private Nutzung nach 20 Jahren und Wiederherstellung von verfallenen Räumen liegt über 50%
Sie sollten auf gar keinen Fall einen neuen Mietvertrag unterschreiben. Der mit dem Voreigentümer geschlossene Mietvertrag gilt im Verhältnis zu dem neuen Eigentümer fort. Dies ergibt sich aus § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete").
Ihr Mietverhältnis ist ein sog. Mischverhältnis. Dies ist entweder nach Gewerbe- oder nach Wohnraumrecht zu behandeln, je nachdem, welche Nutzungsart überwiegt. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Ist ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellbar, ist von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13 ). Nach Ihrer Darstellung stehen Ihre Chancen gut, daß auf Ihr Mietverhältnis Wohnraummietrecht anzuwenden ist.
Wohnraum kann der Vermieter nur in den gesetzlich bestimmten Fällen kündigen. Die Kündigung muß zudem schriftlich erfolgen und begründet werden. Hier kommt allenfalls der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht (Kündigung wegen drohender erheblicher Nachteile, da durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks verhindert wird). Die Anforderungen an diesen Kündigungsgrund sind allerdings durchaus erheblich.
Die Kündigung dürfte also unwirksam sein. Sie ist es auf jeden Fall schon aus formellen Gründen, wenn sie den Kündigungsgrund nicht nennt.
Sie sollten die unwirksame Kündigung nicht befolgen und es darauf ankommen lassen, auf Räumung verklagt zu werden. Spätestens wenn Ihnen die Räumungsklage zugestellt wird, sollten Sie einen Anwalt vor Ort mit Ihrer Vertretung beauftragen.
Nachfrage vom Fragesteller	17.01.2018 | 16:01
Hinsichtlich "Dies ist entweder nach Gewerbe- oder nach Wohnraumrecht zu behandeln, je nachdem, welche Nutzungsart überwiegt".
Ist denn diese Verteilung (nach qm?) nicht definiert in meinem Mietvertrag ? Bei mir steht ja:
Vereinbarung: "1 Raum hinter dem Laden-Lokal u. 1 Raum hinter dem Arbeitsraum werden zu Wohn- bzw. Schlafzwecken genutzt". Dies definiert lediglich ca. 50qm von 150qm (wozu Küche und Toilette zählen, weiss ich nicht).
Oder ist die derzeitige Verteilung ausschlaggebend ? Das kann ich mir schwer vorstellen, denn dann könnte ja jeder Mieter durch Selbstwahl der Nutzung ein "überwiegend Wohnzwecke" machen und sich somit vor Kündigung schützen.
Derzeit sind es ca. 60qm rein gewerblich, 60qm rein privat, der Rest verteilt sich auf Flur, Toilette, Küche
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.01.2018 | 22:23
die vertraglich vereinbarten Flächen der Wohn- und Gewerbenutzung sind nur ein Indiz von mehreren. Maßgebend ist der „wahre Vertragszweck" (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85 ). Es spielt z. B. eine Rolle, wie die gewerbliche Nutzung konkret ausgestaltet ist, welche Fläche beispielsweise als bloße Lagerfläche genutzt wird u. ä. Sanitäre Einrichtungen und die Küche werden überwiegend der Wohnraumnutzung zuzuordnen sein. Die derzeitige Nutzung ist dann maßgeblich, wenn Sie beweisen können, daß Ihr früherer Vermieter von der Ausweitung der Wohnnutzung wußte und damit einverstanden war.
Ich behaupte nicht, daß in Ihrem Fall eindeutig und ohne jeden Zweifel Wohnraummietrecht anzuwenden ist, Ihre Chancen stehen jedoch gut.
–	auf gar keinen Fall einen neuen Mietvertrag unterschreiben,
–	spätestens wenn Ihnen eine Räumungsklage zugestellt wird, einen mietrechtlich versierten Anwalt vor Ort kontaktieren,
–	das Objekt nur räumen, falls Sie dazu verurteilt werden.
Ergänzung vom Anwalt 17.01.2018 | 22:24
Im 2. Absatz meiner Antwort muß es statt "Mischverhältnis" richtig "Mischmietverhältnis" heißen.
Bewertung des Fragestellers 19.01.2018 | 13:16
"Korrekte Interpretation des Sachverhaltes, kompetente und verständliche Antwort. Ich bin zwar nicht am Ziel, aber um einen wichtigen Schritt weiter. Als "Oldie" bin froh, dass es für solche Problemstellungen heute Lösungen in Form des Internets gibt :-)
Danke Herr Vasel.
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 19.01.2018
Korrekte Interpretation des Sachverhaltes, kompetente und verständliche Antwort. Ich bin zwar nicht am Ziel, aber um einen wichtigen Schritt weiter. Als "Oldie" bin froh, dass es für solche Problemstellungen heute Lösungen in Form des Internets gibt :-)
Kündigung nach 20 Jahren Gewerbemietvertrag mit 'Wohnrecht' rechtskräftig ? © 2019 QNC GmbH

References: §12
 § 1

§1

§4

§11
 §4
 §1
 §11
 §3
 § 566
 § 573