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Zeitwert einer Immobilie und Niesbrauch
| 27.02.2005 21:13 |
Mein Bruder und ich bekamen die vermietete Eigentumswohnung unseres Vaters zu gleichen Teilen überschrieben. Für meinen 84 jährigen Vater wurde ein Nießbrauchrecht in Abt. II des Grundbuches eingetragen. Mieteinnahmen fließen in voller Höhe meinem Vater zu. Nun will mein Bruder mir seinen Anteil an der Wohnung verkaufen. Wie kann ich einen fairen Kaufpreis ermitteln? Üblicherweise ist der Marktwert von vermieteten Wohnungen niedriger als der von frei Lieferbaren. Kann das auch in dieser Situation berücksichtigt werden? Wie geht eine Verzinsung in die Kaufpreisberechnung ein?
Der dem Verkauf zugrundezulegende Kaufpreis wird sich aus dem Verkehrswert abzüglich der dinglichen Belastung des Grundstückes durch das Nießbrauchrecht Ihres Vaters ergeben. Dieses Nießbrauchrecht ist daher zu kapitalisieren.
Da das Nießbrauchrecht des Vaters auf dessen Lebenszeit beschränkt ist, ist § 24 KostO heranzuziehen, wonach die Kapitalisierung abhängig vom Lebensalter des Berechtigten ist. Bei einem Lebensalter von 80 Jahren oder mehr wird das dingliche Recht mit dem 3fachen Wert der einjährigen Nutzung kapitalisiert, also hier mit der 3-fachen Jahresmiete. Der somit errechnete Wert des Nießbrauchsrechtes ist von dem Verkehrswert der Wohnung in Abzug zu bringen.
Zugunsten des Verkehrswertes ist zu berücksichtigen, daß, soweit vertraglich nicht anderes vereinbart ist, der Berechtigte die Bewirtschaftungskosten sowie die zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs auf dem Wohneigentum ruhenden privatrechtlichen Lasten zu tragen hat, insbesondere etwaige Zinsen von Hypotheken und Grundschulden sowie die aufgrund einer Rentenschuld zu entrichtenden Leistungen. Daß der Berechtigte (also Ihr Vater) diese Lasten trägt, erhöht nämlich den Verkehrswert des Grundstücks. Diese werden daher ebenfalls in Anlehnung an § 24 KostO ebenfalls mit dem 3-fachen Jahreswert zu kapitalisieren sein.
Sie sollten also zunächst über einen Gutachter, oder den Verkehrswertausschuß Ihrer Gemeinde, den Verkehrswert der Wohnung ermitteln lassen, und können dann auf der Grundlage der obigen Ausführungen den Kaufpreis ermitteln.
Nachfrage vom Fragesteller	27.02.2005 | 22:14
Sie schreiben, dass das dingliche Recht bei über 80-jährigen mit dem 3-fachen Jahreswert kapitalisiert wird. Wie wird in einem solchen Fall die statistische Lebenserwartung (aus den entsprechenden Sterbetafeln, z.B. der Versicherungswirtschaft) berücksichtigt? So beträgt z.B. die stat. Lebenserwartung eines 84-jährigen Mannes ca. 8 Jahre. Demnach müsste die 8-fache Netto-Jahresmiete (Mieteinnahmen abzüglich Unterhaltkosten)vom Verkehrswert der Wohnung abgezogen werden.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.02.2005 | 23:27
Die statistische Lebenserwartung wird durch § 24 KostO berücksichtigt, da ab einem Alter von 80 Jahren nur noch der dreifache Jahresbetrag zugrundegelegt wird.
Nach anderer Auffassung ist Anlage 9 zu § 14 BewG heranzuziehen. Danach wäre bei einem 84 Jährigen Mann eine 3,802 fache Bewertung des Jahresbetrages vorzunehmen, also mit einem etwas höheren Multiplikator als bei § 24 KostO.
Allerdings gelten die Vorschriften der §§ 2 bis 16 BewG dem Wortlaut des Gesetzes nach nur für "öffentlich-rechtlichen Abgaben, die durch Bundesrecht geregelt sind, soweit sie durch Bundesfinanzbehörden oder durch Landesfinanzbehörden verwaltet werden", so daß diese bei der Wertberechnung des Nießbrauchsrechts im Rahmen der Berechnung des Verkaufswertes eines Grundstücks m.E. nicht herangezogen werden können.
Da bei der notariellen Beurkundung von Grundstückskaufverträgen ein Nießbrauchsrecht mit § 24 KostO zugrundegelegt wird, dürfte diese Vorschrift bei der Wertberechnung zugrundezulegen sein.
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 § 14
 § 24
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