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Timestamp: 2017-08-19 05:15:27+00:00

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LEASING INMOBILIARIO Y LEASE BACK. LEASEBACK INMOBILARIO.
PDF GUÍA PRÁCTICA DE LEASING INMOBILIARIO Y LEASE BACK
El leasing inmobiliario y las respuestas prácticas.
Fiscalidad del leasing inmobiliario.
Contabilidad del leasing inmobiliario.
El lease back inmobiliario. Leaseback inmobilario.
1. Contratos de arrendamiento financiero o leasing.
a. El contrato de leasing
b. Los bienes arrendados
c. Las cuotas
e. Las sociedades de arrendamiento financiero.
2. Clases de leasing.
3. Variantes “complejas” del contrato de leasing.
4. Principales ventajas de la financiación por leasing
Todo lo que hay que saber del Leasing Inmobiliario antes de ir a la financiera.
1. Leasing Inmobiliario
2. Documentación que pedirá la financiera.
3. La tasación y lo máximo que da la financiera.
a. Inmuebles construidos
b. Inmuebles en construcción.
4. Plazo de arrendamiento
5. El IVA no se incluye en el importe a financiar.
6. Cuotas periódicas
7. El seguro del bien inmueble.
8. Finalización del contrato y opción de compra
9. No a las amortizaciones anticipadas.
a. Diferencia entre gastos deducibles y no deducibles,
b. IRPF e Impuesto sobre sociedades (gasto deducible)
c. Impuesto sobre el Valor Añadido
d. Impuesto sobre actos Jurídicos Documentados
e. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
f. IVA
Las ventajas e inconvenientes del leasing inmobiliario.
a. Amortización fiscal acelerada del bien inmueble.
b. Ajuste del alto IVA de los inmuebles con la tesorería. El IVA de la compra lo paga el banco.
c. En la práctica se financia todo el coste del inmueble. Posibilidad de financiar hasta el 100% del precio de compra
c. Ventajas fiscales
Los intereses son deducibles como gasto financiero.
Deducción del IVA soportado en las cuotas.
Amortización acelerada del inmueble en el Impuesto de Sociedades o IRPF.
La amortización acelerada no afecta a la cuenta de pérdidas y ganancias.
Posibilidad de incluir en la financiación las obras de acondicionamiento.
2. Inconvenientes de leasing inmobiliario.
a. Plazos demasiado cortos.
b. No hay una amortización parcial.
El leasing inmobiliario y sus diferencias básicas con la hipoteca tradicional y el leaseback inmobiliario.
1. El leasing inmobiliario.
2. Ventajas financieras del leasing inmobiliario respecto del préstamo hipotecario.
3. Ventajas fiscales del leasing inmobiliario en la segunda transmisión (IVA, ITP) y respecta a las desgravaciones (impuesto de sociedades).
1. ¿Qué inmuebles pueden ser objeto de leasing?
2. ¿Cuántas modalidades se pueden diferenciar en el leasing inmobiliario?
3. ¿Cuál es el plazo de las operaciones de leasing inmobiliario?
4. ¿Por qué en el leasing inmobiliario hay que diferenciar la parte que corresponde al terreno de la parte que corresponde a la construcción?
5. Precauciones de la escritura pública de leasing inmobiliario.
6. ¿Cuáles son las ventajas fiscales del leasing inmobiliario?
7. ¿Cuáles son las diferencias del leasing frente al crédito?
1. ¿Qué es el leasing inmobiliario?
2. Evolución histórica del leasing inmobiliario.
Características del leasing inmobiliario.
1. Características legales del leasing inmobiliario.
a. Sujetos del leasing inmobiliario.
Arrendador (Entidad de leasing que compra el inmueble para arrendarlo)
b. Plazo del leasing inmobiliario.
c. Riesgos del leasing inmobiliario.
d. La opción de compra.
e. Irrevocabilidad.
2. Fiscalidad del leasing inmobiliario.
Actos Jurídicos Documentados (AJD).
3. Contabilidad del leasing inmobiliario.
Préstamo y leasing, pros y contras. Comparativa de gastos entre la opción vía préstamo o leasing inmobiliario.
1. La inversión de una nave industrial, local u oficinas.
2. El préstamo hipotecario
3. El leasing inmobiliario.
Concepto del leasing inmobiliario.
Ahorros fiscales (IVA, ITP y AJD)
La ventaja de la amortización en caso de leasing inmobiliario en el Impuesto de sociedades.
En el Impuesto de Sociedades (IS) son deducibles de este impuesto los siguientes conceptos:
• Amortización fiscal del bien hasta un máximo de dos veces (tres en caso de Empresas de Reducida Dimensión) el coeficiente fiscal máximo de amortización del bien inmueble (por la parte que corresponda al valor de la construcción).
• El total de las cargas financieras.
• Las comisiones por la formalización del contrato de leasing inmobiliario.
El Leasing Inmobiliario. La práctica cuando se pide un leasing inmobiliario a una entidad financiera.
1. Características y condiciones de las sociedades de financiación.
a. Dirigido a profesionales, particulares con licencia fiscal, o empresas.
b. Permite la financiación del 100% del precio de compra-venta.
c. Consigue una amortización acelerada de los bienes financiados, el doble o el triple del coeficiente máximo según tablas de Hacienda.
d. Son operaciones con un plazo mínimo de 10 años y con la posibilidad de ser contratadas a tipo fijo o variable.
e. Los intereses de las cuotas son deducibles como gasto financiero.
f. El valor de la opción de compra puede ser desde el importe de una cuota, dependiendo de la estructura financiera de la operación que, siempre, se adaptará a sus necesidades.
g. Libre elección del devengo del IVA (IGIC en Canarias). En caso de devengo anticipado, se ahorrará el IVA de los intereses no vencidos.
2. Objeto del Leasing inmobiliario (tipo de inmuebles afectos a actividades empresariales o profesionales).
a. Leasing de inmueble acabado (nuevo o usado).
b. Leasing de inmueble en construcción.
c. Leasing mixto.
3. Fiscalidad del Leasing inmobiliario.
4. Datos económico-financieros de la empresa que pide la entidad financiera
Aspectos económicos y financieros del leasing inmobiliario.
2. ¿Cuáles son las diferencias entre el leasing mobiliario y el inmobiliario?
3. ¿Cuál es el plazo en las operaciones de leasing inmobiliario?
4. ¿Qué es el leasing inmobiliario a la construcción?
5. ¿Por qué en el leasing inmobiliario el valor residual suele ser un 15 % del valor del inmueble?
5. ¿Cuáles son las ventajas financieras del leasing inmobiliario?
6. ¿Qué ventajas fiscales aporta el leasing inmobiliario?
7. ¿Cuáles son las diferencias del leasing inmobiliario frente al préstamo?
8. ¿Cuáles son las ventajas fiscales del leasing inmobiliario frente al crédito hipotecario?
9. ¿Cuál es el tratamiento fiscal en la fase de adquisición del inmueble, cuando el vendedor es un promotor?
10. ¿Qué ocurre en la fase de adquisición del inmueble, cuando se trata de una segunda transmisión?
11. ¿Qué ocurre en la fase de arrendamiento del inmueble, desde el punto de vista fiscal?
12. ¿Qué ocurre cuando se ha pagado la última mensualidad a efectos de adquirir la titularidad del inmueble?
13. ¿Cuál es el valor patrimonial del bien adquirido mediante el ejercicio de la opción de compra?
14. ¿Se puede cancelar una operación de leasing inmobiliario?
15. ¿Es necesario que el inmueble esté asegurado?
El régimen legal del leasing inmobiliario.
1. El régimen legal del leasing inmobiliario.
2. El leasing inmobiliario el derecho de los consumidores.
3. Concepto del leasing inmobiliario.
4. Clases de arrendamiento financiero
5. Aspectos de naturaleza jurídica.
Régimen legal del Leasing inmobiliario.
1. Régimen legal del Leasing inmobiliario
2. Arrendador. Entidad financiera.
3. Arrendatario. Empresario o profesional.
4. El leasing de un inmueble.
5. Fiscalidad y amortización del leasing inmobiliario.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad del leasing inmobiliario.
7. Las cláusulas del contrato de leasing inmobiliario.
8. El contrato de leasing y la ley concursal
9. Leasing inmobiliario frente a préstamo inmobiliario.
Due diligence o auditoría legal previa al leasing inmobiliario. Solicitud y tramitación de la operación de leasing inmobiliario.
Ventajas económicas y fiscales de Leasing inmobiliario.
¿La compraventa de inmuebles en Leasing, a qué tipo de impuesto indirecto tributa?
Cuotas a pagar por el arrendatario.
¿Cómo tributa la opción de compra de un inmueble en Leasing?
¿Cómo se contabiliza una operación de Leasing por parte del cliente?
¿Cómo se contabiliza la opción de compra final de una operación de Leasing por parte del cliente?
¿Por qué en el Leasing inmobiliario debe diferenciarse explícitamente la parte que corresponde al terreno?
¿Es necesario que el inmueble esté asegurado?
Requisitos del leasing inmobiliario.
1. Sujetos del leasing inmobiliario
a. Canon o cuota
b. Inmuebles (construidos o en construcción).
c. La peculiaridad del inmueble arrendado.
a. Escritura pública.
b. Registro de la Propiedad.
Los problemas registrales de los inmuebles en construcción.
Formalización e inscripción registral del leasing inmobiliario.
Las formalidades legales del leasing inmobiliario.
1. Al comprar el inmueble la entidad.
2. Al firmar el contrato.
3. Al ejercitar la opción de compra.
4. Otros supuestos.
Contenido contractual del leasing inmobiliario.
2. Plazo y prórroga
3. ¿Pueden disponer del inmueble la sociedad de leasing o el arrendatario financiero?
Efectos del leasing inmobiliario.
1. Efectos entre las partes.
a. Equilibrio de las prestaciones
b. Naturaleza de la posición de cada una de las partes
Arrendamiento: Arrendador y Arrendatario
Compraventa con precio aplazado y reserva de dominio: Titulares condicionales
Operación de crédito y negocio fiduciario: Propiedad en función de garantía
Contrato complejo parcialmente típico: Derecho real
Derecho real de uso financiero y nuda propiedad
2. Efectos para la entidad de leasing
a. Adquirir inmueble.
b. Plazo y límites de la adquisición del inmueble.
c. Modos diversos de adquisición del inmueble.
Derecho de propiedad del inmueble: Nuda propiedad
Derecho al cobro de las cuotas
3. La transmisibilidad en el inmueble y en el crédito.
De la completa posición contractual
4. Efectos para el usuario del Leasing inmobiliario.
a. Pago de las cuotas. Posibilidad de pago anticipado
b. Afectación del inmueble al uso previsto.
6. Efectos frente a terceros
La opción de compra final.
1. ¿Qué es la opción en el leasing inmobiliario?
3. Objeto o valor residual
a. Cuantía
b. Determinación en caso de varios inmuebles.
4. La transmisión de la opción en el leasing inmobiliario.
a. Posibilidad.
¿Cómo se transmite la opción de compra del leasing inmobiliario?
1. Intervivos.
2. Mortis causa
3. ¿Qué implica la transmisión?
¿Cómo se ejercita la opción de compra del leasing inmobiliario?
a. Posibilidad de ejercicio anticipada
b. Compromiso de ejercicio de la opción
¿Qué hago compro o prorrogo el leasing inmobiliario?
1. Prórroga o nuevo contrato
3. Devolución del inmueble
Las cláusulas esenciales del leasing inmobiliario.
1. Pacto de exoneración de la sociedad de «leasing» en la obligación de entrega del inmueble.
2. Pacto relativo al saneamiento por evicción, vicios o defectos ocultos de la finca.
3. Pacto relativo al deterioro o destrucción, total o parcial, por caso fortuito o fuerza mayor, del inmueble cedido.
4. Pacto relativo a la extinción del contrato por la expropiación forzosa del inmueble.
5. Pacto relativo al vencimiento anticipado y resolución en caso de impago de alguno de los cánones con pérdida por el usuario de los ya satisfechos.
El leasing inmobiliario visto por los tribunales.
1. Sobre la naturaleza del contrato
2. Sobre Hipoteca del derecho de arrendamiento financiero.
3. Sobre liquidación del Impuesto por la constitución del contrato de leasing.
Defensa procesal de los derechos del arrendador financiero en un contrato de leasing inmobiliario.
El leasing inmobiliario visto por la Dirección General de Registros y del Notariado.
Las dudas sobre el leasing inmobiliario.
1. Prohibición del leasing inmobiliario sobre viviendas
2. El debate del leasing inmobiliario sobre una cuota indivisible de un inmueble.
3. El inmueble en construcción.
4. Cuando coincide el pago de las cuotas y la entrega del inmueble futuro.
5. El problema del leasing inmobiliario sobre un inmueble arrendado
6. ¿Qué requisitos tienen las cuotas? TALLER DE TRABAJO
Caso práctico de leasing inmobiliario en suelo terciario. Las entidades van realizando el proyecto y el promotor pagando unas cuotas por el coste de las certificaciones.
Incumplimientos en el Leasing inmobiliario.
Supuestos en los que el arrendador financiero no cumpla con la obligación de la cesión del uso del bien inmueble.
1. Imposibilidad original o sobrevenida para la adquisición del inmueble o su construcción.
2. Adquirido el inmueble no es posible la cesión de su uso al Arrendatario Financiero.
El pacto de cesión de uso.
El arrendatario descubre que el inmueble no sirve para su actividad.
En la mitad del contrato, un juzgado reconoce un mejor derecho sobre el inmueble a un tercero.
Todo firmado y ahora el inmueble tiene distinto tamaño.
Imposibilidad de entregar el inmueble en las condiciones convenidas, cuando el arrendatario financiero ejercita la opción de compra.
1. Destrucción parcial, o deterioro
2. Hipotecas, embargos y afecciones.
Sustitución del arrendador financiero
Sustitución del arrendatario financiero TALLER DE TRABAJO.
Cuando se deja de pagar. La quiebra del arrendatario financiero.
Los retrasos en la devolución del inmueble a la entidad.
¿Cómo se protege la entidad de leasing si no puede disponer del inmueble?
Cláusula de exoneración de la entidad de leasing de la responsabilidad derivada de no encontrarse el inmueble a disposición del arrendatario financiero en la fecha convenida.
¿Cómo se protege la entidad de leasing si el inmueble tiene vicios ocultos?
Cláusula de exoneración de la entidad de leasing por defectos o vicios ocultos del bien arrendado.
¿Quién debe soportar el deterioro del inmueble?
Cláusula por la que el usuario soporta el riesgo de deterioro 0 perecimiento de los bienes.
¿Cómo se protege la entidad de leasing por la falta de un pago? Cláusula en virtud de la cual la falta del pago de algún plazo justifica la resolución del contrato y el vencimiento anticipado del mismo.
¿Es hipotecable la opción de compra de un leasing por el arrendatario financiero? ¿Puede trasladarse al inmueble en caso de ejercicio de la opción por el mismo? ¿Por qué no?
Créditos privilegiados: Créditos refaccionarios anotados en el Registro de la Propiedad (derecho de preferencia a los créditos por construcción) y los créditos del leasing inmobiliario.
Check-list final de cuestiones a debate.
Preguntas y respuesta al leasing inmobiliario.
¿Puede ser objeto de leasing inmobiliario el derecho de traspaso de un local comercial?
Posibilidad de financiar con leasing una promoción inmobiliaria llevada a cabo por un promotor inmobiliario para la venta (no arrendamiento) de los pisos/locales resultantes.
Problemática de la formación del leasing inmobiliario a través de la figura del derecho de sobreelevación sobre superficie construida (artículo 16.2. del Reglamento Hipotecario).
Leasing inmobiliario sobre solares y cesión del derecho de superficie por parte de la entidad de leasing al usuario.
Leasing sobre inmueble en construcción y pago de las cuotas desde la suscripción del contrato de leasing inmobiliario.
Requisitos en caso de transmisión de un bien inmueble por una compañía de leasing con un contrato de leasing inmobiliario en vigor.
Embargo del derecho de uso del leasing inmobiliario.
Transmisión o hipotecabilidad del derecho de leasing inmobiliario.
La subrogación en el leasing inmobiliario.
Consecuencias para ambas partes del incumplimiento del plazo de 10 años del leasing inmobiliario.
Cesión del leasing inmobiliario.
1. ¿Cómo tributa la opción de compra de un inmueble objeto de Leasing?
2. ¿Existen otras ventajas añadidas en el caso de Leasing inmobiliario?
3. Impuestos indirectos.
4. Impuesto de la Renta.
5. Impuesto de sociedades.
Ventajas fiscales del leasing inmobiliario. Deducción de la cuota en el Impuesto de Sociedades o IRPF.
IS/IRPF: El valor del suelo nunca es amortizable, y son deducibles las cargas financieras.
Las ventajas fiscales del leasing inmobiliario a efectos del Impuesto sobre Sociedades.
1. A efectos del Impuesto sobre Sociedades (IS), la base imponible se determina a partir del resultado contable.
2. Aceleración de las amortizaciones deducibles en los bienes adquiridos en régimen de arrendamiento financiero.
Fiscalidad y contabilización del leasing inmobiliario. La fecha de adquisición y el precio de compra a tener en cuenta en el supuesto de enajenar a un tercero un bien adquirido en leasing.
¿Regularizar las cuotas de arrendamiento financiero satisfechas deducidas que hayan excedido del gasto por la amortización con intereses de demora?
Leasing inmobiliario. Todo el régimen fiscal.
1. Arrendamiento con opción de compra.
a. Impuesto Sobre la Renta le las Personas Físicas.
b. Impuesto sobre Sociedades
d. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y A.J.D.
e. Impuesto sobre Actividades Económicas
f. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
2. Arrendamiento con opción de compra antes del plazo.
a. Impuesto Sobre la Renta le las Personas Físicas
Tratamiento fiscal de las operaciones de leasing en el Impuesto sobre Sociedades (IS).
Requisitos para la renuncia a la exención del IVA
El IVA y la adquisición del inmueble por el arrendatario mediante el ejercicio anticipado de la opción de compra. Diferencias de naturaleza del leasing inmobiliario.
El IVA y El leasing inmobiliario. El ejercicio de la opción de compra.
El IVA en el caso de subrogación en un leasing inmobiliario.
Rescisión de un contrato de leasing inmobiliario concertado con una entidad bancaria, mediante la condonación de la deuda que le resta de pagar y la devolución de la posesión del bien, implicaciones a efectos de IVA.
Plan General de Contabilidad Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad. Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas y los criterios contables específicos para microempresas. Se simplifica el criterio de valoración de activos arrendados en "leasing" desde el punto de vista del arrendatario.
1. Calificación como arrendamiento financiero
2. Contabilización por el arrendatario.
3. Contabilización por el arrendador y diferencia con el Lease Back.
5. Especialidades contables del leasing inmobiliario.
6. Especialidades pymes.
¿Cómo contabilizar un arrendamiento financiero (leasing inmobiliario)?
Casos prácticos del leasing en el nuevo Plan General Contable.
Contabilidad en case de arrendamiento financiero ("leasing") y lease back.
Ejercicio práctico fiscal y contable de leasing inmobiliario.
El lease back inmobiliario. Leaseback inmobiliario.
Lease back como solución a la financiación inmobiliaria.
1. El Contrato de Lease back
2. ¿Por qué surge el «sale & lease back»?
3. El «lease back» en el derecho comparado.
4. Concepto y problemática del «lease back».
5. Evolución histórica del «lease back» en el ordenamiento español.
6. Sujetos del Lease back.
a. Arrendador financiero
b. Arrendatario financiero
c. Proveedor de lease back
7. ¿Sobre qué recae un lease back?
8. Inmuebles en proyecto o en construcción y con derecho de superficie
9. El precio en el lease back.
10. El precio de readquisición
11. Requisitos formales del contrato de lease back.
12. El lease back y los registros.
13. El plazo del lease back.
El lease-back y el rent-back.
1. Solución a la inmovilización financiera de activos inmobiliarios.
2. Las cuotas de renting se consideran gasto.
3. Peligro si no se genera un fondo de maniobra positivo.
Los Plazos del lease-back y el derecho de superficie urbanístico.
1. Coordinar el plazo del derecho de superficie y del lease back.
2. El derecho de superficie en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
a. Derecho real sobre rasante, sobreedificación, vuelo y subsuelo.
b. Régimen legal.
c. Elementos personales.
d. Contraprestación económica o gratuidad.
e. Elementos formales.
f. Límite temporal.
g. Transmisión.
g. Propiedad horizontal y gravámenes.
h. Extinción del derecho de superficie.
Precauciones contables del lease-back y el rent-back.
Contabilidad inmobiliaria de arrendamientos con la NIIF 16. Sale & Lease back inmobiliario.
1. Entrada en vigor de la norma.
3. Hay cambios muy significativos en la contabilidad del arrendatario.
4. Sin cambios sustanciales para el arrendador.
5. Sale & lease back inmobiliario.
a. Arrendatario vendedor
b. Arrendador comprador
Sale and Lease Back inmobiliario.
1. ¿Por qué ha tenido tanto éxito el “Sale and Lease Back inmobiliario”.
2. ¿Qué es el Sale and Lease-Back inmobiliario?
a. Comprador. Arrendador
b. Vendedor. Arrendatario
4. La vinculación entre la venta y el arrendamiento del antiguo propietario.
6. Precauciones del contrato de sale & lease back inmobiliario.
a. El comprador se queda con la titularidad, el vendedor con los gastos del inmueble.
d. Cesión y Subarriendo
f. Opción de Compra
g. Devolución del Inmueble
h. Resolución
i. Derecho de adquisición preferente del vendedor.
Ventajas del sale and leaseback inmobiliario.
1. ¿Qué es el leaseback inmobiliario?
2. Fijación del precio del leaseback inmobiliario en función de la renta.
3. Ventajas financieras y fiscales de las operaciones sale and leaseback inmobiliario.
4. Características del sale and leaseback inmobiliario.
Opiniones de expertos sobre problemática del lease-back inmobiliaria, en la administración pública, en hoteles, en aspectos fiscales y contables, etc.
1. ¿Qué es una operación inmobiliaria de sale & leaseback?
2. Fases de una operación de sale & leaseback inmobiliario.
3. Clases de Sale & Leaseback inmobiliario.
4. Fiscalidad del Sale & Leaseback inmobiliario.
5. El Sale & Leaseback inmobiliario para obtener liquidez.
6. ¿Por qué es necesario que los inmuebles no estén muy endeudados?
7. ¿Qué hay que saber para negociar un Sale & Leaseback inmobiliario?
1. Modelo de contrato de leasing general.
2. Modelo de contrato de leasing inmobiliario.
3. Escritura de arrendamiento financiero.
4. Escritura de compraventa por ejercicio de opción de compra en arrendamiento financiero.

References: resolución 
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 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Resolución