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Timestamp: 2019-03-20 13:05:22+00:00

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Schadensersatzanspruch Vermieter gegen Mieter nach Auszug | Immobilien | Haufe
Top-Thema 24.02.2015 Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht März 2015
BGB § 556 Abs. 3, HeizkostenV §§ 9 Abs. 1, 9a Formell wirksame Heizkostenabrechnung
Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung und Leerstand
Betriebskosten; einseitiges Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters
Schadensersatzanspruch des Vermieters - keine vorherige Fristsetzung zur Nacherfüllung bei mieterseits verursachten Schäden an der Mietsache, LG Saarbrücken, Urteil vom 21.11.2014, 10 S 60/14: Verursacht der Mieter unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs Schäden an der Mietsache, steht dem Vermieter ein Anspruch auf Ersatz des Schadens zu.
Der Kläger war Vermieter, der Beklagte Mieter einer Wohnung im ersten Obergeschoss des 2-Familien-Hauses des Klägers. Gemäß den Vereinbarungen im schriftlichen Mietvertrag war Mietbeginn der 1.8.2009. Das Mietverhältnis wurde aufgrund einer ordentlichen Kündigung des Klägers vom 22.12.2009 auf der Grundlage des § 573a BGB beendet und der Beklagte durch das rechtskräftige Urteil des Amtsgerichts vom 10.8.2010 zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Die Rückgabe der Wohnung erfolgte am 15.10.2010.
Schadensersatz Mietrecht: Verdacht des vertragswidrigen Gebrauchs
Der Kläger hat behauptet, der Beklagte habe während der Mietzeit durch vertragswidrigen Gebrauch Schäden in der Wohnung und im Bereich des Hauseingangs verursacht. Zu deren Feststellung hat er am 21.01.2011 die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens beim Amtsgericht St. Wendel beantragt. Das Amtsgericht hat in diesem Verfahren (13 H 2/11) ein Sachverständigengutachten des Sachverständigen ... eingeholt, das am 22.9.2011 erstellt und am 26.9.2011 den Parteien zur Stellungnahme binnen 3 Wochen zugestellt worden ist. Der Kläger hat daraufhin am 13.01.2012 wegen von ihm behaupteter Schäden eine auf Schadensersatz in Höhe von 8.395,13 EUR gerichtete Klage erhoben. Diese hat er am 28.3.2012 um eine Nebenkostennachforderung und restliche Mietzahlung auf insgesamt 8.634,35 EUR erweitert. Der Beklagte hat sich auf die Einrede der Verjährung berufen und geltend gemacht, dass die behaupteten Schäden nicht durch ihn verursacht worden seien. Zudem sei keine Nachfrist zur Schadensbeseitigung eingeräumt worden.
Schadensersatzanspruch des Vermieters: kein vertragsgemäßer Zustand
Dem Vermieter steht aus § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Ersatz des Sachschadens zu, wenn der Mieter unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs (§ 538 BGB) in die Sachsubstanz der Mietsache eingegriffen hat.
a) Zwar hat die 10. Zivilkammer in ständiger Rechtsprechung (etwa Urt. v. 23.3.2012, 10 S 29/11) bislang die Auffassung vertreten, dass der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Substanzverletzungen der Mietsache durch den Mieter als Schadensersatzanspruch statt der Leistung zu qualifizieren sei und seine Rechtsgrundlage in §§ 281, 280 BGB finde. Dem lag die Auffassung zugrunde, dass die Vorschrift des § 546 BGB es dem Mieter auferlegt, dem Vermieter die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Ein vertragsgemäßer Zustand liegt indessen nicht vor, wenn die Sachsubstanz Beschädigungen aufweist, die vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr gedeckt sind.
Schäden durch Mieter verursacht
Nach diesem Verständnis hat der Mieter mit der Substanzverletzung nicht nur nach § 280 Abs. 1 BGB sanktionierte vertragliche Schutz- und Obhutspflichten verletzt, sondern zugleich seine vertragliche Leistungspflicht zur Rückgabe einer vertragsgemäßen Mietsache nicht erfüllt, weshalb es aus diesem Blickwinkel folgerichtig erscheint, den aus der Nichterfüllung der Leistungspflicht resultierenden Schadensersatzanspruch aus § 281 BGB herzuleiten. In Konsequenz dieser Rechtsauffassung kann der Gläubiger den Schadensersatz nur dann verlangen, wenn er dem Schuldner eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat (§ 281 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder die Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich ist (§ 281 Abs. 2 BGB).
b) Diese Rechtsauffassung ist indessen nicht unumstritten geblieben:
aa) Nach einer beachtlichen Auffassung (Streyl, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 546a Rdnr. 83) verletzen Beschädigungen der Mietsubstanz das Integritätsinteresse des Vermieters und unterfallen i.d.R. nur § 280 BGB. Für diese Auffassung spricht zunächst, dass dem Vermieter zumindest bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wegen der vertragswidrigen Beschädigung der Mietsubstanz allein aus § 280 Abs. 1 BGB ein Schadensersatzanspruch zustehen kann (so die einhellige Auffassung; statt aller: Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 538 Rdnr. 6; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 538 Rdnr. 3; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 538 Rdnr. 8; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 538 Rdnr. 2; Jauernig/Teichmann, BGB, 15. Aufl., § 538 Rdnr. 2): Da der Rückgewähranspruch aus § 546 BGB während des Bestehens des Mietverhältnisses nicht fällig ist, scheidet eine Herleitung des Schadensersatzanspruchs aus §§ 546, 281 BGB aus rechtskonstruktiven Gründen aus. Es erschiene inkohärent, wenn dem Vermieter dieser Schadensersatzanspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses zugunsten eines Beseitigungsanspruchs wieder genommen und der Anspruch erst nach fruchtlosem Fristablauf wieder aufleben würde.
bb) Darüber hinaus tritt auf der Grundlage der bislang vertretenen Rechtsauffassung ein weiterer Wertungswiderspruch zwischen vertraglicher und deliktischer Haftung hinzu (hierzu: Oechsler, NZM 2004, 888): Dem Vermieter steht aufgrund der Substanzschädigung ein deliktsrechtlicher Schadensersatzanspruch zu, dessen Fälligkeit von einer Nachfristsetzung nicht abhängt.
cc) Hinzu kommt, dass sich die Notwendigkeit einer Nachfristsetzung als Fälligkeitsvoraussetzung für substanzschädigende Pflichtverletzungen dem juristisch nicht geschulten Rechtsverkehr nicht leicht erschließt, so dass die Nichtbeachtung der Frist nicht selten - insbesondere dann, wenn der Vermieter im Vertrauen auf den Bestand des Schadensersatzanspruchs die Mängel vor einer Fristsetzung beseitigt - mit einem Rechtsverlust des Vermieters gleichzusetzen ist (Streyl, aaO).
dd) Weitere rechtstechnische Schwierigkeiten stellen sich ein, wenn das Mietobjekt nach der Beschädigung der Substanz, aber noch vor Ablauf der Nachfrist veräußert wurde (Streyl, aaO.).
Schadensersatzanspruch Vermieter gegen Mieter: Anspruchsgrundlage
ee) Der BGH hat im Urteil vom 6.11.2013, VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143 als Anspruchsgrundlage für einen nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen einer vom Vermieter beanstandeten farblichen Gestaltung der Mieträume die Vorschrift des § 280 Abs. 1 BGB erblickt und die haftungsbegründende Pflichtverletzung darin gesehen, dass der Mieter durch die farbliche Gestaltung der Mieträume im Einzelfall gegen seine Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2, § 242 BGB verstoßen könne, wenn er die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgebe, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert werde. Mit dieser Auffassung, die schon deshalb überzeugt, weil die Verletzung nicht leistungsbezogener Schutz- und Obhutspflichten i.S.v. § 241 Abs. 2 BGB nach einhelliger Auffassung eine anerkannte Fallgruppe der nach § 280 Abs. 1 BGB geschützten Vertragspflichten bildet (statt aller: Erman/Westermann, aaO, § 280 Rdnr. 41, 47; Jauernig/Stadler, BGB, § 280 Rdnr. 16; Schwarze, in: Staudinger, Neubearbeitung 2014, § 280 Rdnr. C 36), ist in den vorliegend zu beurteilenden Konstellationen eine Herleitung der Haftung aus §§ 281, 546 BGB nicht vereinbar.
c) Mithin erscheint es unter Änderung der bisherigen Spruchpraxis vorzugswürdig, bei nicht mehr vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckten Eingriffen in die Substanz des Mietobjekts den Anspruch auf Schadensersatz nach Maßgabe des § 280 Abs. 1 BGB auch dann ohne vorherige Fristsetzung nach § 280 Abs. 3, § 281 Abs. 1 BGB zu gewähren, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet ist (Bamberger/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 546a Rdnr. 20; vgl. Rolfs, in Staudinger, aaO, § 546a Rdnr. 20; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 4. Aufl., Rdnr. 348; Blank/Börstinghaus, aaO, § 546 Rdnr. 45, § 546a Rdnr. 51; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 546a Rdnr. 16; Erman/Lützenkirchen, aaO, § 546 Rdnr. 19; MünchKomm(BGB)/Bieber, BGB, 6. Aufl., § 546a Rdnr. 19).
d) Auf der Grundlage der vorstehenden Erwägungen war im vorliegenden Fall eine Nachfristsetzung entbehrlich. Zugleich bleibt die Verjährungseinrede ohne Erfolg, da der Kläger in unverjährter Zeit durch Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens die Hemmung der Verjährung herbeigeführt hat (§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB).
2. Nach allgemeinen Grundsätzen trägt der Vermieter, der den Mieter auf Schadensersatz wegen Substanzschäden in Anspruch nimmt, die Darlegungs- und Beweislast, dass der Schaden während der Mietzeit entstanden ist. Daraus folgt, dass der Vermieter die (anfängliche) Mängelfreiheit zu Beginn des Mietverhältnisses darlegen und beweisen muss (statt aller: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 538 Rdnr. 9). Gelingt der Nachweis, ist es nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Mieters, sein fehlendes Vertretenmüssen darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen.
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References: § 556
 § 573
 § 280
 § 546
 § 280
 § 281
 § 546
 § 280
 § 280
 § 538
 § 538
 § 538
 § 538
 § 538
 § 546
 BGH 
 § 280
 § 241
 § 242
 § 241
 § 280
 § 280
 § 280
 § 280
 § 280
 § 280
 § 281
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 538
 § 280