Source: https://issuu.com/kommunalverbund/docs/3_rzehk_anlagen_a_bis_e_und_glossar
Timestamp: 2017-04-23 10:18:39+00:00

Document:
Vorlage RZEHK - Anlagen und Glossar als E-Book am Bildschirm lesen by Kommunalverbund Niedersachsen Bremen - issuu
1. Übersicht: Regionale Sortimentsliste
Nahversorungsrelevante Sortimente
(gleichzeitig auch zentrenrelevant)
(Schnitt-) Blumen
Papier-, Schreibwaren, Schulbedarf
Büromaschinen ohne Computer
Computer, Kommunikationselektronik
Haushaltswaren/ Bestecke
Haus-, Heimtextilien, Stoffe
Kunstgewerbe/ Bilder und -rahmen
Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle
Leder- und Kürschnerwaren
Sportartikel einschl. Sportgeräte
Uhren/ Schmuck, Gold- und Silberwaren
Waffen, Jagdbedarf
Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör
Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten
(motorisierte) Fahrzeuge aller Art und Zubehör
Gartenhäuser, -geräte
Herde/ Öfen
Küchen (inkl. Einbaugeräte)
Möbel (inkl. Büromöbel)
Pflanzen und -gefäße
Anlage A - Seite 1 von 2
2. Kriterien für die Zuordnung der Sortimente
Um die Einzelhandelsentwicklung im Sinne einer Stärkung der Ortskerne und Zentren
steuern zu können, müssen die zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente
bestimmt werden. Innerhalb der zentrenrelevanten Sortimente werden die Waren des täglichen Bedarfs, die von großen Bevölkerungsteilen regelmäßig und in kurzen Zeitabständen
gekauft werden, als nahversorgungsrelevante Sortimente bestimmt. Diese nahversorgungsrelevanten Sortimente können für eine wohnortbezogene Nahversorgung auch außerhalb
der zentralen Versorgungsbereiche den Wohngebieten räumlich funktional direkt zugeordnet
Folgende Kriterien wurden für die Einstufung der Zentrenrelevanz von Sortimenten im
Gutachterbericht zum Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzept zugrunde gelegt:
Tabelle 1: Kriterien für die Zuordnung der Sortimente
Zentrenrelevant sind Sortimente, die
Nicht zentrenrelevant sind Sortimente, die
täglich oder wöchentlich oder monatlich
nachgefragt werden – kurz- und mittelfristiger Bedarf,
eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen – z.B. als Frequenzbringer,
vom Kunden gleich mitgenommen werden können („Handtaschensortiment“),
einer zentralen Lage bedürfen, weil sie
auf Frequenzbringer angewiesen sind,
für einen attraktiven Branchenmix notwendig sind,
in der Innenstadt und den Ortszentren
(zentralen Versorgungsbereichen) am
stärksten vertreten sind.
die zentralen Lagen nicht prägen,
auf Grund ihrer Größe und Beschaffenheit bzw. wegen der Notwendigkeit eines
Pkw-Transports überwiegend an nicht integrierten Standorten angeboten werden
(z.B. Baustoffe),
auf Grund ihres hohen Flächenbedarfs
nicht für zentrale Lagen geeignet sind
(z.B. Möbel),
eine geringe Flächenproduktivität aufweisen.
Von den zentrenrelevanten Sortimenten sind
diejenigen Sortimente nahversorgungsrelevant,
täglich nachgefragt werden,
für die Funktionalität von Nahversorgungszentren/ -standorten von Bedeutung sind.
(Gutachterbericht zum Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzept; Dr. Acocella, Büro für Stadt- und Regionalentwicklung,
Lörrach, 2008)
Anlage A - Seite 2 von 2
Anlage B: Zusammenstellung „zentrale Versorgungsbereiche der
Region“ (Standorttyp 1)
Übersicht „zentrale Versorgungsbereiche der Region“
Die in den folgenden Übersichten und Abbildungen dargestellten Abgrenzungen der „zentralen Versorgungsbereiche der Region“ gelten als regional abgestimmt. Änderungen und
Neuplanungen sind im Rahmen einer Moderation regional abzustimmen. Änderungen von
„zentralen Versorgungsbereiche der Region“ und Neuplanungen werden den Übersichten
hinzugefügt und allen beteiligten Kommunen bekannt gemacht.
Abbildung 1: Übersicht „zentrale Versorgungsbereiche der Region“
Anlage B - Seite 1 von 10
Übersichtstabelle „zentrale Versorgungsbereiche der Region“
Regionale Abstufung der
Stadt, Gemeinde, Samtgemeinde
Zentraler Versorgungsbereich der Region
Mittelzentrum mit oberzentraler
Teilfunktion Einzelhandel
besonderes Stadtteilzentrum
Stadtteilzentrum Vegesack
ZVB Mittelzentrum
Innenstadt Syke
Stadtteilzentrum Blumenthal
Stadtteilzentrum Burglesum
Stadtteilzentrum Findorff
ZVB Grundzentrum
Anlage B - Seite 2 von 10
Stadtteilzentrum Gröpelingen
Stadtteilzentrum Horn-Lehe
Stadtteilzentrum Huchting
Stadtteilzentrum Neustadt
Stadtteilzentrum Ostertor/ Steintor
Stadtteilzentrum Vahr
Stadtteilzentrum Walle
Ortskern Kirchweyhe, Ortskern Leeste
Innenstadt Bassum
Stadtteilzentrum Hemelingen
Stadtteilzentrum Woltmershausen
Ortskern Bruchhausen-Vilsen
Ortskern Bookholzberg
Ortskern Hambergen
Ortskern Harpstedt
Ortskern Hoya
Ortskern Kirchlinteln
Ortskern Lilienthal
Ortskern Ottersberg
Ortskern Oyten
Ortskern Ritterhude
Ortskern Schwanewede
Ortskern Thedinghausen
Innenstadt Twistringen
Ortskern Berne
Ortskern Neerstedt
Ortskern Grasberg
Ortskern Lemwerder
Ortskern Worpswede
In einigen Gemeinden ist der „zentrale Versorgungsbereich der Region“ ein Nahversorgungszentrum. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten dient der Einzelhandelsortskern im
zentralen Ort in diesen Fällen noch nicht einer gemeindeweiten Versorgung. Er soll allerdings eine Versorgungsfunktion im regionalen Versorgungsnetz erfüllen und zur Stärkung
der raumplanerischen Funktionen des Ortskernes beitragen.
Die parzellenscharfe Abgrenzung sowie die funktionale Aufgabenzuweisung der „zentralen Versorgungsbereiche der Region“ im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB und der hierzu ergangenen ober- und höchstrichterlichen Rechtsprechung bestimmen die Städte und
Gemeinden in kommunalen Einzelhandelskonzepten.
In folgenden Ortskernen ist die Entwicklung weiterer „zentraler Versorgungsbereiche der
Region“ geplant. Sie sind daher perspektivisch als Entwicklungsbereiche dargestellt:
Ortsteil Stuhr
Ortsteil Barrien
Abgrenzungen der „zentralen Versorgungsbereiche der Region“
Achim, Einzelhandels-Innenstadt, Mittelzentrum
Bassum, Einzelhandels-Innenstadt,
Die Abgrenzungen der EinzelhandelsInnenstadt, des EinzelhandelsOrtskerns, in Bremen des Einzelhandels-Stadtteilzentrums sowie der Ergänzungsbereiche sind Bestandteil des
„zentralen Versorgungsbereichs der
Die Abgrenzungen der Entwicklungsbereiche (in grün dargestellt) sind nicht
Bestandteil des „zentralen Versorgungsbereiches der Region“.
Die Punkte geben die Lage von Einzelhandelsbetrieben auf Grundlage der
Bestandsaufnahme 2006 wieder.
Anlage B - Seite 3 von 10
Berne, Einzelhandels-Ortskern,
Einzelhandels-Stadtteilzentrum
Bremen-Burglesum,
Bremen-Findorff,
Anlage B - Seite 4 von 10
Bremen-Grรถpelingen,
Bremen-Innenstadt, EinzelhandelsInnenstadt, Oberzentrum
Bremen-Ostertor/Steintor (Viertel),
Bremen-Neustadt,
Bremen-â&#x20AC;&#x17E;Zentrum Vegesackâ&#x20AC;&#x153;,
besonderes EinzelhandelsStadtteilzentrum Bremen-Nord
Anlage B - Seite 5 von 10
Bremen-Walle, EinzelhandelsStadtteilzentrum
Delmenhorst, Einzelhandels-Innenstadt,
DĂśtlingen, Einzelhandels-Ortskern,
Ganderkesee â&#x20AC;&#x201C; Ortsteil Bookholzberg,
Einzelhandels-Ortskern, Grundzentrum
Ganderkesee â&#x20AC;&#x201C; Ortsteil Ganderkesee,
Anlage B - Seite 6 von 10
Grasberg, Einzelhandels-Ortskern,
Kirchlinteln, Einzelhandels-Ortskern,
Hambergen, Einzelhandels-Ortskern,
Lemwerder, Einzelhandels-Ortskern,
Harpstedt, Einzelhandels-Ortskern,
Lilienthal, Einzelhandels-Ortskern,
Hoya, Einzelhandels-Ortskern, Grundzentrum
Osterholz-Scharmbeck, EinzelhandelsInnenstadt, Mittelzentrum
Anlage B - Seite 7 von 10
Ottersberg, Einzelhandels-Ortskern,
Stuhr – Ortsteil Brinkum, EinzelhandelsOrtskern, Mittelzentrum
Oyten, Einzelhandels-Ortskern, Grundzentrum
Stuhr – Ortsteil Stuhr2)
Ritterhude, Einzelhandels-Ortskern,
Schwanewede, Einzelhandels-Ortskern,
Das Mittelzentrum Stuhr strebt die Schaffung einer
innerörtlichen Zentrenstruktur an. Neben dem zentralen Versorgungsbereich in Brinkum plant die Gemeinde, langfristig im Ortskern von Stuhr einen zentralen Versorgungsbereich zu schaffen. In diesem
Ortskern liegt das Rathaus der Gemeinde Stuhr.
Ferner sind bereits weitere Dienstleistungsangebote
Voraussetzung für die Aufnahme als „zentraler Versorgungsbereich der Region“:
1. Schaffung einer entsprechenden grundzentralen
Einzelhandelsstruktur im Ortskern
2. Einstufung des Ortsteils Stuhr im regionalen
Raumordnungsprogramm mindestens als
Syke, Einzelhandels-Innenstadt, Mittelzentrum
Anlage B - Seite 8 von 10
Syke, Ortsteil Barrien, Grundzentrum3)
Im Ortskern von Barrien ist ein Einzelhandels- und
Dienstleistungsangebot vorhanden (regionale Einstufung seit 2007 als Nahversorgungszentrum). Das
Einzugsgebiet des Ortskerns Barrien liegt bei rund
10.000 Einwohnern.
Der geltende Flächennutzungsplan der Stadt Syke
sieht Barrien als Siedlungsschwerpunkt vor. Die
Stadt strebt daher für den Ortskern eine raumordnerische Einstufung als Grundzentrum an.
Verden, Einzelhandels-Innenstadt, Mittelzentrum
Weyhe – Ortsteil Kirchweyhe, Einzelhandels-Ortskern, Grundzentrum
Einstufung des Ortsteils Barrien im regionalen
Raumordnungsprogramm als Grundzentrum, somit
Lage des Ortskerns innerhalb eines zentralen Siedlungsgebietes
Thedinghausen, EinzelhandelsOrtskern, Grundzentrum
Twistringen, Einzelhandels-Innenstadt,
Weyhe – Ortsteil Leeste, EinzelhandelsOrtskern, Grundzentrum
Worpswede, Einzelhandels-Ortskern,
Anlage B - Seite 9 von 10
Kriterien für die Abgrenzung „zentraler Versorgungsbereiche der Region“
Die Abgrenzung „zentraler Versorgungsbereiche der Region“ 1 im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 4
BauGB erfolgt nach qualitativen städtebaulichen Kriterien:
Tabelle 1: Kriterien zur Abgrenzung von „zentralen Versorgungsbereichen der Region“
Dichte Einzelhandelsbesatz
Dichte Dienstleistungsbesatz
Nahversorgungsfunktion/ Wohnbebauung im
historisch und/ oder kulturell geprägter
Bereich ohne Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz
Einzelhandelsagglomeration in integrierter
und nicht integrierter Lage ohne jegliche
vereinzelte Betriebe ohne städtebaulichfunktionalen Zusammenhang und ohne
jegliche Nahversorgungsfunktion
(z.B. Bekleidungsboutique, Friseur und
Elektrofachgeschäft)
Mindestangebot: Lebensmittelgeschäft mit
ergänzenden Dienstleistungen
städtebauliche Qualitäten (Architektur,
Straßenraumgestaltung)
infrastrukturelle Barrieren (Straßen,
Bahnlinien)
bauliche Barrieren (z.B. Bürokomplexe,
städtebauliche Brüche (z.B. Straßenraumgestaltung, Baustruktur)
i.d.R historischer Bezug, jedoch nicht
Bedingung ist, dass zentrale Versorgungsbereiche eine integrierte Lage aufweisen.
Tabelle 2: Kriterien für nicht integrierte Lage
Nicht integrierte Lage
keine umgebende Wohnbebauung
Standorte die nicht in Zusammenhang mit Wohnbebauung stehen (z.B. Einzelhandelsbetriebe in
Gewerbegebieten oder sonstige autokundenorientierte Standorte ohne Zusammenhang mit
Wohnbebauung)
Gewerbegebiete, die mit Wohnbebauung durchsetzt sind, sind ebenfalls diesen Standorten zuzurechnen
Standorte an Siedlungsrändern ohne Bezug zur Wohnbebauung
Als grundsätzliche Voraussetzung gilt ferner, dass ein „zentraler Versorgungsbereich der
Region“ innerhalb eines zentralen Ortes gemäß Raumordnung und damit auch innerhalb des
zentralen Siedlungsgebietes liegt. Mehrere „zentrale Versorgungsbereiche der Region“ sind
in einer Stadt oder Gemeinde nur als Ausnahme möglich, wenn mehrere Einzelhandelsinnenstädte bzw. Einzelhandelsortskerne in mehreren zentralen Orten der Kommune mit entsprechender Einzelhandelsausstattung vorhanden sind. In Bremen sind zudem neben der
Einzelhandelsinnenstadt auch die Einzelhandelsstadtteilzentren dem Standorttyp 1
vgl. BVerwG, Urteil vom 17.12.2009, - 4 C 2/08-
Anlage B - Seite 10 von 10
Anlage C: Zusammenstellung „Ergänzungsstandorte für nicht
zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte“ (Standorttyp 3)
Übersichtstabelle: „Ergänzungsstandorte für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte“
(Zentralität)
Kommunale Bezeichnung des
Überseestadt/ perspektivisch
(ohne Abgrenzung)
Mittelzentrum mit oberzentraSeestraße (ohne Abgrenzung)
ler Teilfunktion Einzelhandel
Mittelzentrum mit oberzentraReinersweg (ohne Abgrenzung)
Max-Planck-Straße West
Verden-Nord / perspektivisch
Stand:10. Oktober 2012
Anlage C - Seite 1 von 4
Abbildung 1: Ă&#x153;bersicht Gebiet Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen
Anlage C - Seite 2 von 4
Abgrenzung oder Lage
Hinweis: Die Abbildungen sind in unterschiedlichen Kartengrundlagen und Maßstäben dargestellt.
Eine einheitliche kartografische Aufbereitung erfolgt nach Beschluss der beteiligten Kommunen.
Bremen, Ergänzungsstandort
„Duckwitzstraße“, Oberzentrum
„Schragestraße“, Oberzentrum
Bremen, Ergänzungsstandort „Einkaufspark Habenhausen“, Oberzentrum
Bremen, Ergänzungsstandort „Vahrer
Straße“, Oberzentrum
„Pfalzburger Straße“, Oberzentrum
„Weserpark“, Oberzentrum
Anlage C - Seite 3 von 4
„Waterfront“ , Oberzentrum
Delmenhorst Ergänzungsstandort
„Seestraße“, Mittelzentrum mit oberzentraler Teilfunktion Einzelhandel
Osterholz-Scharmbeck, Ergänzungsstandort „Meyerhoff“, Mittelzentrum
Osterholz-Scharmbeck, Ergänzungsstandort „Pumpelberg“, Mittelzentrum
Verden, Ergänzungsstandort „MaxPlanck-Straße West“ , Mittelzentrum
„Reinersweg“, Mittelzentrum mit oberzentraler Teilfunktion Einzelhandel
Verden, „Verden-Nord“ / perpektivisch
Anlage C - Seite 4 von 4
Vorlage zur Politischen Ber
Anforderungen an die Auftragsvergabe
Für regional bedeutsame Einzelhandelsvorhaben werden im Rahmen des Moderationsverfahrens in der Zweitbewertung oder in der Moderationsphase Verträglichkeitsgutachten
als Bewertungsgrundlage erforderlich, wenn zu vermuten ist, dass mehr als unwesentliche regionale Auswirkungen zu erwarten sind.
Ziel ist es, möglichst nur ein Verträglichkeitsgutachten zu vergeben, das als Grundlage für
die regionale Abstimmung im Rahmen des IMAGE-Verfahrens, für das Bauleitplanverfahren der Gemeinden sowie für die Überprüfung der Einhaltung der Ziele der Raumordnung dient. Bei der Auftragsvergabe werden folgende Aspekte berücksichtigt:
Vor der Vergabe werden die Fragestellungen und der Untersuchungsumfang des
Gutachtens durch die Ansiedlungskommune, den jeweils zuständigen Landkreis
und den Kommunalverbund bestimmt.
Der Untersuchungsaufwand kann je nach Klärungsbedarf variieren: Teilweise sind
umfassende Verträglichkeitsuntersuchungen erforderlich, teilweise reicht eine
qualifizierte Stellungnahme zur Klärung bestimmter Fragestellungen aus.
Die Aufgabenbeschreibung soll konkret auf die jeweilige Ausgangslage bezogen
sein (Einzelfallprüfung). Sie wird vor der Vergabe präzise formuliert und stets in
Abstimmung mit dem Kommunalverbund erfolgen. Der Umfang und die Anforderungen an die Inhalte und Methodik des Gutachtens werden Bestandteil der Auftragsvergabe.
Grundlagen für das Gutachten sind Raumordnung, BauGB, BauNVO, die einschlägige Rechtsprechung, das Regionale Zentren- und Einzelhandelskonzept
und lokale Einzelhandelskonzepte.
Auftraggeber des Gutachtens ist die Ansiedlungskommune oder der Kommunalverbund (keine Investorengutachten).
Geeignete Gutachter können durch Ansiedlungskommune, den jeweils zuständigen Landkreis und den Kommunalverbund vorgeschlagen werden. Die Gutachterauswahl und die Vergabe erfolgen im gegenseitigen Einvernehmen.
Die Schlussabnahme des Gutachtens erfolgt im Einvernehmen zwischen Ansiedlungskommune, dem jeweils zuständigen Landkreis und dem Kommunalverbund.
Das Gutachten soll eine geeignet Grundlage für die Bewertungen im Rahmen des
Moderationsverfahrens und der kommunalen Abwägung bilden.
Die Finanzierung ist vor der Vergabe durch die Ansiedlungskommune sicher zu
stellen. Näheres zur Finanzierung ist in Anlage E geregelt.
Anlage D - Seite 1 von 3
Anforderungen an die Inhalte, Methodik und Darstellung
Im Gutachten sollen mögliche raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen
des Vorhabens als Grundlage für die Bewertung im Rahmen des Moderationsverfahrens und als Entscheidungsgrundlage für die Abwägung im Bauleitplanverfahren dargestellt werden.
Im Gutachten sollen mögliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und ihre Entwicklungspotenziale, auf die Einzelhandels- und Versorgungsstrukturen sowie auf städtebauliche Entwicklungen sowohl der Ansiedlungskommune als auch der betroffenen Nachbarkommunen dargestellt werden.
Im Gutachten sollen die raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen
fachlich bewertet werden.
Das Gutachten soll als Bestandteil der TÖB-Unterlagen im Bauleitplanverfahren
Für die regionale Abstimmung von regional bedeutsamen Einzelhandelsvorhaben werden
in Abhängigkeit zum erforderlichen Untersuchungsumfang Verträglichkeitsgutachten zu
Grunde gelegt, die nachfolgende Anforderungen als Mindestanspruch an die Bearbeitung
Grundlagen und deren Ermittlung,
Eingangsgrößen,
Analyseschritte,
Ergebnisse und deren Herleitung,
Bewertungen und deren Herleitung und
sind allgemein verständlich und nachvollziehbar darzustellen. Alle im Gutachten verwendeten Quellen sind anzugeben.
Außerdem ist zu erfüllen:
Anwendung der Inhalte des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts,
Verwendung aktueller Grundlagen, z.B. Datenbasis,
Verwendung und Begründung aller relevanter Eingangsgrößen, z.B. Bevölkerungsentwicklung, Bindungsquoten, Flächenproduktivitäten,
Anlage: D - Seite 2 von 3
Darstellung von worst-case-Auswirkungen 1 (als Pflichtszenario), in der Regel
Darstellung möglicher Auswirkungen in Szenarien,
Bewertung und Darstellung quantitativer und qualitativer Auswirkungen,
Nachvollziehbare Begründung der Ergebnisse.
Grundlage für das worst-case-Szenario sind die im Bebauungsplan vorgesehenen Festsetzungen
der Sortimente und Verkaufsflächen, unabhängig vom aktuellen Investor. Dadurch sollen auch die
möglichen Folgen im Falle von Betreiberwechseln innerhalb des geltenden Baurechts in der
Prüfung Berücksichtigung finden.
Anlage D - Seite 3 von 3
Der Kommunalverbund hat im Auftrag der INTRA-Unterzeichner das Regionale Zentren- und
Einzelhandelskonzept erstellt. Er ist im Auftrag der Vertragspartner des Raumplanerischen
Vertrags zum Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzept Verfahrensträger für Moderationsverfahren sowie für die Umsetzung, Evaluierung und Fortschreibung des Regionalen
Zentren- und Einzelhandelskonzepts.
Die dem Kommunalverbund entstehenden Kosten für diese Aufgaben werden wie folgt
Der Aufwand des Kommunalverbundes für das Moderationsverfahren wird dem Vorhabenträger durch Vertrag zwischen der Vorhabenkommune und dem Vorhabenträger in Rechnung
gestellt. 1 Die Kommune erstattet dem Kommunalverbund den für das konkrete Vorhaben
geltend gemachten Aufwand.
In die Berechnung des Aufwandes fließen folgende Positionen ein:
1. die inhaltliche Bearbeitung durch den Kommunalverbund, das heißt die fachliche Bearbeitung und Bewertung, die Koordination und Durchführung von Gesprächen
inklusive Organisations- und Abstimmungsaufwand (Personalkosten nach Zeitaufwand und Nebenkosten),
2. ggf. Kosten des Verträglichkeitsgutachtens gemäß Anlage D,
3. ggf. eine weitere gutachterliche oder rechtliche Beratung zum Vorhaben,
4. ggf. Aufwand für die Erhebung oder Aktualisierung von Bestandsdaten.
[Option: Der Aufwand des Kommunalverbundes für die inhaltliche Bearbeitung von Vorhaben,
die in einer Zweitbewertung der Prüfphase sowie in der Moderationsphase ausführlicher
untersucht und regional abgestimmt werden, wird gegenüber dem Vorhabenträger in einem
Umfang von bis zu drei Arbeitstagen pauschal mit 1.500 € abgerechnet. Umfangreichere Verfahren werden nach Aufwand und Tagessatz berechnet.]
Kosten für Verträglichkeits- oder andere Gutachten sowie etwaige zusätzlich erforderliche
Bestandsaufnahmen oder sonstige vorhabenbezogene Kosten werden dem Vorhabenträger
Auch bei Ablehnung, Rücknahme, Widerruf oder Änderung des Vorhabens werden die
Auslagen vom Kommunalverbund erhoben. Wird ein Vorhaben zurückgenommen, bevor die
Prüfung oder Moderation beendet ist, werden die entstandenen Auslagen ebenfalls erhoben.
Es wird empfohlen, die Kostenübernahme ggf. in einem Vorabvertrag mit dem Investor/ Grundstückseigentümer vor dem eigentlichen städtebaulichen Vertrag zu regeln.
Anlage E - Seite 1 von 2
Der Kommunalverbund weist den Aufwand für jedes Moderationsverfahren nach.
Regelmäßiger Aufwand für die Umsetzung des Regionalen Zentren- und
Im Rahmen der Umsetzung des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts führt der
Kommunalverbund folgende Tätigkeiten durch:
Projektleitung für die Evaluation und Fortschreibung des Konzepts
Ermittlung und Dokumentation der Umsetzung der Moderationsergebnisse
Prüfung der Umsetzung des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts und
Bericht an die Vertragspartner spätestens nach Ablauf von fünf Jahren
Die hierfür entstehenden Kosten werden gemeinsam von den Vertragspartnern des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts getragen.
Grundlage dafür ist in den ersten beiden Jahren nach Vertragsbeginn eine Aufwandsabschätzung der Geschäftsstelle. Der kalkulierte Aufwand wird zunächst rechnerisch auf alle
Vertragspartner aufgeteilt. Als Schlüssel werden ein Grundbetrag je Vertragspartner sowie
anteilige Kosten im Verhältnis zum Einzelhandelsbestand (Stand 2012) vereinbart. Für die
Mitglieder des Kommunalverbundes ist die Aufwandserstattung mit dem Mitgliedsbeitrag abgegolten, so dass eine weitere Zahlung nur durch die Vertragspartner erfolgt, die nicht Mitglieder des Kommunalverbundes sind.
Nach Ablauf der ersten zwei Jahre nach Vertragsbeginn legt die Geschäftsstelle eine Evaluation der tatsächlich entstandenen Kosten vor. Auf dieser Basis werden die Kostenerstattung
und der Aufteilungsschlüssel bei Bedarf angepasst.
So weit im Rahmen des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts zusätzliche, periodische Leistungen erbracht werden sollen (z.B. Fortschreibung der Bestandsaufnahme), wird
dazu eine gesonderte Vereinbarung getroffen.
Anlage E - Seite 2 von 2
Eine Agglomeration ist eine räumliche Konzentration von mehreren
selbständigen, ggf. je für sich nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben. Eine Agglomeration wird als großflächiger Einzelhandelsbetrieb bzw. als Einkaufszentrum behandelt, da auch Agglomerationen von mehreren nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben
besondere raumstrukturelle, die zentralörtliche Gliederung gefährdende Auswirkungen haben und damit ein Beeinträchtigungspotenzial aufweisen können. Die regelhafte räumliche Zuordnung nicht
nur des großflächigen Einzelhandels, sondern auch von raumbedeutsamen oder regionalbedeutsamen Einzelhandelsagglomerationen nach dem zentralörtlichen Gliederungssystem soll eine raumverträgliche Entwicklung des Einzelhandels nicht nur für die Bevölkerung, sondern auch für die Gemeinden insgesamt gewährleisten.
(vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts BVerwG 4 CN 9.10 vom
10. November 2011).
In drei Ansiedlungsregeln werden die grundsätzlichen Ziele für die
Zentren- und Einzelhandelsentwicklung zusammengefasst. Sie
dienen den Standorttypen des Standortkonzepts als Leitlinien:
1. Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sollen ausschließlich in „zentralen Versorgungsbereichen der
Region“ angesiedelt werden.
2. Nahversorgungsprojekte über 800 qm Verkaufsfläche sollen
vorrangig in den „zentralen Versorgungsbereichen der Region“
angesiedelt werden. Außerhalb können sie an „Standorten zur
Nahversorgung“ angesiedelt werden.
3. Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten sollen in den zentralen Versorgungsbereichen der Region sowie an „Ergänzungsstandorten für nicht zentrenrelevante
Einzelhandelsgroßprojekte“ sowie bei Bedarf an regional abzustimmenden Einzelstandorten innerhalb der zentralen Siedlungsgebiete angesiedelt werden.
Mit den Aufgreifschwellen des Moderationsverfahrens werden aus
regionaler Betrachtung Grenzen festgesetzt, bis zu deren Erreichen Einzelhandelsgroßprojekte und Nahversorgungsprojekte
über 800 qm Verkaufsfläche als regional unbedenklich eingestuft
werden können. Die Aufgreifschwellen richten sich nach der Versorgungsfunktion, also der zentralörtlichen Einordnung der
Stadt/Gemeinde (in Bremen auch des Stadtteils) und dem Standorttyp, sowie der Einwohnerzahl und den geplanten Sortimenten.
Einzelhandel im Sinne dieses Konzepts ist der Einzelhandel in
Ladengeschäften ohne den Handel mit Kfz, Brenn-, Kraft- und
Schmierstoffen. Ein Einzelhandelsbetrieb verkauft ausschließlich
oder überwiegend an Endverbraucher, einschließlich Direktverkauf.
Glossar - Seite 1 von 5
Einzelhandelsgroßprojekt
Der Begriff „Einzelhandelsgroßprojekt“ umfasst Einkaufszentren
und großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3
BauNVO sowie Agglomerationen verschiedener Einzelhandelsbetriebe auch unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit (über 800
qm Verkaufsfläche), die in der Gesamtbetrachtung raumbedeutsame Auswirkungen wie ein Einkaufszentrum oder ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb hervorrufen können.
Einzelhandelsinnenstadt/
Als Einzelhandelsinnenstadt/Einzelhandelsortskern ist das Gebiet
einer Stadt/einer Gemeinde zu verstehen, in dem sich die gesamtstädtisch und überörtlich bedeutsamen Funktionen konzentrieren.
Da für die städtebauliche Begründung einer begrenzten Zulässigkeit von Einzelhandel die Einzelhandelsinnenstadt/ der Einzelhandelsortskern entscheidend ist, liegt der Schwerpunkt bei der Abgrenzung auf der Konzentration des Einzelhandels. Daneben ist
die Konzentration von Angeboten im Dienstleistungsbereich (z.B.
Geldinstitute, Post, Gastronomie, Reisebüros, Reinigungen etc.)
von Bedeutung. Neben der Bestandsdichte als wesentlichem Kriterium sind infrastrukturelle und funktionale Zäsuren sowie städtebauliche Merkmale zur Abgrenzung der Einzelhandelsinnenstadt/
des Einzelhandelsortskerns heranzuziehen. Die Abgrenzung ist
dabei unabhängig von statistischen oder historischen Bezeichnungen in der Stadt.
Einzelhandelsortskern/
Einzelhandelsstadteilzentrum
Vgl. Sortiment
Ergänzungsbereiche sind Bestandteile der „Zentralen Versorgungsbereiche der Region“, unterscheiden sich aber von diesen
z.B. durch ein geringeres Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot, eine andere städtebauliche Prägung oder besondere kulturelle Nutzungen.
„Ergänzungsstandort für
Als „Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte“ werden Standorte bezeichnet, die außerhalb der
„zentralen Versorgungsbereiche der Region“ liegen und von den
Städten und Gemeinden (in Einzelhandelskonzepten) zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten mit nicht zentrenrelevanten
Kernsortimenten bestimmt werden (vgl. Anlage C).
Entwicklungsbereiche sind noch nicht Bestandteil der „Zentralen
Versorgungsbereiche der Region“, sondern grenzen an diese an.
Sie stellen ein mögliches räumliches Entwicklungspotenzial dar.
Das Kernsortiment bestimmt den typischen Charakter des Einzelhandelsbetriebs und damit die Zuordnung eines Vorhabens zu
den Standorttypen des Standortkonzepts.
Glossar - Seite 2 von 5
Moderationsverfahren /
IMAGEModerationsverfahren
Das Moderationsverfahren gilt für alle Ansiedlungen von Einzelhandelsgroßprojekten sowie Nahversorgungsprojekten über
800 qm Verkaufsfläche. Ein Ziel ist dabei, regional unbedenkliche
Einzelhandelsprojekte möglichst frühzeitig zu erkennen und eine
zügige regionale Abstimmung herbeizuführen.
Im Moderationsverfahren werden alle Einzelhandelsgroßprojekte
sowie Nahversorgungsprojekte über 800 qm Verkaufsfläche auf
ihre Vereinbarkeit mit dem Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzept geprüft. Für jeden Standorttyp sind im Regionalen
Zentren- und Einzelhandelskonzept, angelehnt an die zentralörtliche Versorgungsfunktion und Einwohnerzahl, Aufgreifschwellen
und Prüfkriterien festgelegt worden. Weitere Kriterien für die Moderation sind im Einzelfall die Reichweite des Verflechtungsbereiches, der bereits vorhandene Einzelhandelsbesatz und Entwicklungserfordernisse der Ansiedlungskommune.
Nahversorgungsprojekt
über 800 qm Verkaufsfläche
Nahversorgungsprojekte über 800 qm Verkaufsfläche umfassen
großflächige Einzelhandelsvorhaben mit ausschließlich nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten, wenn sie nach Art, Lage
oder Umfang nur unwesentliche Auswirkungen im Sinne des § 11
Abs. 3 Nr. 2 BauNVO haben können.
Nahversorgungsrelevantes Sortiment
Als nahversorgungsrelevantes Sortiment werden die Waren des
täglichen Bedarfs bezeichnet, die von großen Bevölkerungsteilen
regelmäßig und in kurzen Abständen gekauft werden, z.B. Lebensmittel, Getränke. Sie werden zugleich als zentrenrelevant
Nahversorgungszentren weisen ein vielfältiges Angebot im Bereich Nahversorgung auf, in der Regel ergänzende einzelhandelsnahe Dienstleistungen, eine integrierte Lage, mithin nicht nur mit
dem PKW günstig zu erreichen, sowie eine Wirkung über den
unmittelbaren Nahbereich hinaus. Die Nahversorgungszentren
genießen in der regionalen Abstimmung neuer Einzelhandelsvorhaben ebenfalls einen besonderen Schutzstatus nach § 2 Abs. 2
Nicht zentrenrelevantes
Nicht zentrenrelevante Sortimente setzen in der Regel großflächige Betriebstypen voraus, z.B. weil sie sperrig sind oder einen großen Platzbedarf erfordern. Sie sind für innerörtliche Lagen weniger
geeignet, weil sie aufgrund ihrer Größe eine Auslieferung mit
Kraftfahrzeugen erfordern.
Das Randsortiment ist einem bestimmten Kernsortiment sachlich
ergänzend zugeordnet, dem Kernsortiment im Angebotsumfang
deutlich untergeordnet und ergänzt dieses lediglich.
Im Moderationsverfahren wird abhängig von der Ausrichtung im
Kernsortiment zwischen Vorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten, mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sowie mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten unterschieden. Grundlage für
die Zuordnung ist die Regionale Sortimentsliste (vgl. Anlage A).
Glossar - Seite 3 von 5
„Standort zur Nahversorgung“
Als „Standort zur Nahversorgung“ werden Einzelhandelsstandorte
bezeichnet, die außerhalb der „zentralen Versorgungsbereiche der
Region“ liegen und einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung der Standortkommune dienen.
Das Standortkonzept gilt nur für Einzelhandelsgroßprojekte und
Nahversorgungsprojekte über 800 qm Verkaufsfläche. Mit dem
Standortkonzept sollen Positivbereiche für die Einzelhandelsentwicklung festgelegt werden. An Standorten außerhalb der Positivbereiche soll kein großflächiger Einzelhandel entwickelt werden.
Im Standortkonzept werden drei Standorttypen für die künftige
Einzelhandelsentwicklung nach einheitlichen Kriterien definiert:
Standorttyp 3: „Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevante
Einzelhandelsgroßprojekte“.
Diesen Standorttypen werden jeweils die Einzelhandelssortimente
und Größenordnungen zugeordnet, die an diesen Standorten angesiedelt werden können.
Für die Einzelhandelsentwicklung und künftige Ansiedlungen von
Einzelhandelsgroßprojekten weisen die Standorte in den Städten
und Gemeinden unterschiedliche Versorgungsfunktionen auf. Die
Versorgungsfunktion eines Standortes wird durch die raumordnerischen Vorgaben, durch die Einwohnerzahl und durch die Lage
innerhalb der Ansiedlungsgemeinde bestimmt.
Verträglichkeitsgutachten werden für regional bedeutsame Einzelhandelsvorhaben erstellt. Ziel ist, ein Verträglichkeitsgutachten als
Grundlage für die regionale Abstimmung, das Bauleitverfahren der
Gemeinde und die raumordnerische Prüfung zu nutzen (vgl. Anlage D).
Als Verkaufsfläche gilt der gesamte Teil der Geschäftsfläche, auf
welcher der Verkauf abgewickelt wird und der dem Kunden zugänglich ist (einschließlich Kassenzonen, Einpackzone, Standflächen für Warenträger, Gänge, Windfang, Stellflächen für Einrichtungsgegenstände, Treppen innerhalb der Verkaufsräume). Zu der
Verkaufsfläche zählen auch Freiflächen, die nicht nur vorübergehend für Verkaufszwecke genutzt werden sowie Lagerräume, die
gleichzeitig dem Verkauf dienen. In die Verkaufsfläche einzubeziehen sind mithin alle Flächen, die vom Kunden betreten werden
können oder die er - wie bei einer Fleischtheke mit Bedienung
durch Geschäftspersonal - einsehen, aber aus hygienischen und
anderen Gründen nicht betreten darf. Dabei kommt es nicht auf
den Standort der Kassen an, so dass auch der Bereich, in den die
Kunden nach der Bezahlung der Waren gelangen, einzubeziehen
ist. Nicht zur Verkaufsfläche gehören dagegen die reinen Lagerflächen und abgetrennte Bereiche, in denen beispielsweise die
Waren zubereitet und portioniert werden. Auch Testflächen, zum
Ausprobieren der Waren als Teil des Verkaufsvorgangs zählen zu
den Verkaufsflächen.
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Zentrale Versorgungsbereiche der Städte und Gemeinden
(vgl. BVerwG, Urteil vom 17.12.2009, - 4 C 2/08-) im Sinne von §
1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB und der hierzu ergangenen ober- und
höchstrichterlichen Rechtsprechung sind die zentralen Einkaufsund ggf. auch Dienstleistungsbereiche.
Zentrale Versorgungsbereiche sind nach der hierzu ergangenen
höchstrichterlichen Rechtsprechung gekennzeichnet durch eine
räumlich konzentrierte Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben,
zumeist ergänzt durch Dienstleistungsnutzungen, die eine Versorgungsfunktion für einen Einzugsbereich von städtebaulichem Gewicht und folglich über den unmittelbaren Nahbereich hinaus erfüllen. Der Begriff „zentral“ ist dabei nicht geografisch, sondern funktional zu verstehen. Wichtig für die Qualifizierung zentraler Versorgungsbereiche ist auch, dass diese eine integrierte Lage aufweisen, mithin nicht nur mit dem PKW günstig zu erreichen sind.
„Zentraler Versorgungsbereich der Region“
Als „zentraler Versorgungsbereich der Region“ werden die regional abgestimmten zentralen Versorgungsbereiche der Einzelhandelsinnenstädte, Einzelhandelsortskerne und in Bremen zusätzlich
Einzelhandelsstadtteilzentren bezeichnet. Die „zentralen Versorgungsbereiche der Region“ sollen ein regionales Versorgungsnetz
mit hierarchisch abgestuften Versorgungsfunktionen bilden. Jede
Gemeinde hat mindestens einen „zentralen Versorgungsbereich
der Region“ (vgl. Anlage B).
Zentrales Siedlungsgebiet
Die Zentralen Orte der Raumordnung sind in Niedersachsen in
den Regionalen Raumordnungsprogrammen im Benehmen mit
den Gemeinden räumlich als zentrale Siedlungsgebiete festzulegen.
Zentrenrelevante Sortimente sind prägend für das Einzelhandelsangebot in Innenstädten und Ortskernen und für deren Einkaufsattraktivität und Kundenfrequenz. Sie umfassen auch die nahversorgungsrelevanten Sortimente.
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References: § 1
 § 1
 § 11
 § 11
 § 2
 §
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