Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2010/92
Timestamp: 2019-01-18 08:59:22+00:00

Document:
BGH, 20.01.1993 - VIII ZR 10/92 - dejure.org
Unwirksame Mustermietvertragsklauseln - Verteilungsschlüssel, Tierhaltung, Dübelbohrungen
Miete - Formularklausel - Zulässigkeit - Auslegung - Wohnungsmietvertrag - AGB
Wohnungsmietvertrag; Formularklauseln; Umlagemaßstab für Heiz-und Warmwasserkosten; Betriebskostenumlagerhöhung; Kapitalkostenerhöhungsklausel; Breitbandkabelanschluss; Tierhaltungsklausel; Dübelklausel
AGBG § 9; BGB § 535 S. 1
Mietrecht - Auch in Mietwohnung erlaubt
Verbot der Kleintierhaltung unzulässig
Generelles Tierhaltungsverbot unwirksam
Generelles Haustierverbot in Mietverträgen ist unzulässig - Haltung von Tieren in Mietwohnungen darf nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden
Mietrecht; Haustierhaltung, Bohrlöcher, Verteilungsschlüssel für Betriebskosten und Neueinführung von Kapitalkosten
Zusammenfassung von "Tierhaltung im Mietrecht - Ein Rechtsprechungsspiegel 1998-2003" von RA Hans-Bernd Hülsmann, original erschienen in: NZM 2004, 841 - 845.
NJW 1993, 1061
WM 1993, 660
BB 1993, 822
DB 1993, 1465
BGH, 07.04.2004 - VIII ZR 167/03
Daher ist es erforderlich, die "sonstigen Betriebskosten" im einzelnen zu benennen (vgl. Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II. 2. b) und OLG Oldenburg, WuM 1995, 430, ebenso LG Osnabrück WuM 1995, 434, LG Hannover WuM 1991, 358; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rdnr. 203 und 47; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 16; a.A. für Gewerberaummiete OLG Celle, WuM 2000, 130 und LG Frankenthal, NZM 1999, 958).
Wie der Senat bereits entschieden hat, hält eine mietvertragliche Klausel, die das Halten von Haustieren ausnahmslos verbietet, der Inhaltskontrolle nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 BGB) nicht stand, da das Verbot danach auch Tiere erfasst, deren Vorhandensein von Natur aus - wie es etwa bei Zierfischen im Aquarium der Fall ist - keinen Einfluss auf die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter von Wohnraum haben kann (Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061, unter II 4).
Diese Bestimmungen des vom Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. herausgegebenen Formularmietvertrags sind unwirksam, wie der Senat im Rahmen eines Verbandsklageverfahrens bereits entschieden hat (Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061, unter II 1 und 2).
Vielmehr wird dadurch, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung abweichenden Vereinbarungen gemäß § 2 HeizkV ohne weiteres "vorgehen", die rechtsgeschäftliche Gestaltungsfreiheit der Parteien kraft Gesetzes eingeschränkt (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660, unter II 1 b zur Unwirksamkeit einer die Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht berücksichtigenden Formularklausel; BayObLG, NJW-RR 1988, 1293, 1294;… OLG Hamm, aaO; OLG Schleswig, WuM 1986, 330 f.;… v. Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.A Rdnr. 55;… Brintzinger, aaO, Anm. 2).
b) Im Rahmen der Vorschrift der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV können Betriebskosten zwar nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im einzelnen vereinbart wurde (vgl. Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 2 b und OLG Oldenburg, WuM 1995, 430, ebenso LG Osnabrück, WuM 1995, 434; LG Hannover, WuM 1991, 358;… Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 203 und 47;… Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 16; a.A. für Gewerberaummieter, OLG Celle, WuM 2000, 130 und LG Frankenthal, NZM 1999, 958).
Die inhaltlich und ihrem Wortlaut nach teilbaren Klauseln, die in ihrem unbedenklichen Teil noch einen aus sich heraus verständlichen Sinn ergeben, können in diesem Umfang aufrechterhalten werden (dazu z.B. Senatsurteil vom 20.1. 1993 - VIII ZR 10/92 = WM 1993, 660 unter II 6 b m. w. Nachw.).
Soweit die Beklagte meint, es liege ein Revisionszulassungsgrund vor, trifft dies nach wie vor nicht zu, zumal der Senat, wie im vorstehend genannten Hinweisbeschluss erwähnt, auch schon über die Verwendung einer salvatorischen Klausel in einem Wohnraummietvertrag entschieden hat (Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 1 c - zur Klausel "soweit gesetzlich zulässig").
Ohne Bedeutung ist im vorliegenden Zusammenhang, daß nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der formularvertragliche Ausschluß jeglicher Haustierhaltung nach § 9 Abs. 1 AGBG unzulässig ist (Urt. v. 20. Januar 1993, VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061, 1062), denn darum geht es hier nicht.
BGH, 19.11.2003 - VIII ZR 160/03
Soweit sich die Revision auf den formularmäßigen Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag der Parteien beruft, läßt sie außer acht, daß eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirksam ist (Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 2).
OLG Celle, 16.12.1998 - 2 U 23/98
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LG Lüneburg, 06.02.2008 - 6 S 120/07
AG Frankfurt/Main, 03.05.2010 - 33 C 4667/09

References: § 9
 § 535
 § 4
 § 9
 § 307
 § 2
 § 27
 § 4
 § 9