Source: https://adefinitivas.com/2018/03/05/clausulas-abusivas-en-los-prestamos-hipotecarios-parte-2/
Timestamp: 2019-09-16 04:43:24+00:00

Document:
Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios (Parte 2) -
5 marzo, 2018 15 septiembre, 2018 ~ A definitivas
AD 10/2018
Querido lector de A definitivas, después de más de una semana llega la segunda entrega del artículo sobre cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, donde después de tratar cuestiones generales, en esta entrada profundizaremos sobre cuestiones más específicas.
La semana pasada hacía referencia a que la fuerza del pez grande no lo es todo, pues bien en esta entrada empezaréis a entender el porqué de mis palabras, ya que trataré qué es una cláusula suelo, cómo se reclama y su evolución en la jurisprudencia a lo largo de los años hasta la conocida Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016.
Empezaré definiendo que son las cláusulas denominadas “suelo” y “techo”, las cuales se encuentran dentro de las muchas cláusulas abusivas que tienen las hipotecas en España y que ya tratamos en la parte I, consistiendo éstas en limitar la aplicación de los tipos de interés, tanto por debajo de la cláusula “suelo” en beneficio de la entidad bancaria, como por encima de la cláusula “techo” en “beneficio” del prestatario, es decir, de la persona que contrata con la entidad bancaria un préstamo hipotecario para la compra de un bien mueble o inmueble, su estructura suele ser la siguiente:
“El tipo de interés devengado por el presente préstamo hipotecario no podrá ser inferior al 4% ni superior 12%”.
Así, tal y como define la Sentencia de la Audiencia Provincia de Las Palmas de Gran Canaria no 701/2006 de 19 de julio de 2007, “el perjuicio económico se produce cuando como consecuencia de la fuerte bajada de los tipos de referencia, el interés que paga por el préstamo hipotecario es superior al que resultaría de la aplicación de los diferenciales, más altos, ofertados por entidades financieras competidoras que no incluían en los clausulados de sus préstamos la llamada “cláusula suelo, de un modo que no pudo ser previsto al contratar por la falta de transparencia en la inserción de la condición general del contrato”.
Tal y como se extrae de la definición de las cláusulas suelo, la inclusión de las mismas en los contratos de préstamo no es ilegal, pues las mismas per se son válidas, ya que se les concede la cobertura legal del articulo 1255 CC, al considerarlas como un pacto más entre las partes, siempre y cuando cumplan los requisitos de claridad, transparencia, concreción y sencillez claridad y compresión exigidos por el artículo 5.5 LCGC.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013
La Sentencia del Tribunal Supremo 241/2013 de 9 de mayo de 2013, supuso un cambio en la práctica bancaria tradicional al constituir un punto de inflexión en cuanto a la validez y consecuencias de nulidad de la cláusula suelo.
La Sentencia citada declara la nulidad por abusivas de las cláusulas suelo objeto del procedimiento, en los términos que siguen:
1. La Sentencia considera que las cláusulas suelo son intrínsecamente lícitas, su inclusión en los contratos a interés variable responde a razones objetivas (vgr. mantener un rendimiento mínimo de los activos y prever ab initio el coste de financiación de los prestatarios), y su utilización ha sido tolerada a lo largo tiempo por el mercado, por lo que no puede concluirse que se trate de cláusulas inusuales o extravagantes
2. La nulidad de las cláusulas suelo, por lo tanto, se basaría en la falta de
3. transparencia a la hora de incorporarlas a los contratos celebrados con consumidores, que puede derivar (i) de su oscuridad interna o (ii) de la insuficiencia de información suministrada a cada prestatario. En los supuestos de control abstracto (acciones colectivas en defensa de intereses difusos, que son las que se ejercen en el presente caso), la nulidad eventualmente declarada tiene efectos ex nunc, por razones de interés general, por lo que no se obliga a las demandadas a devolver el
importe de las liquidaciones ya practicadas, sino a recalcular las cuotas de amortización que venzan desde la fecha de publicación de la Sentencia.
4. Los efectos de la nulidad de las cláusulas suelo objeto se extienden exclusivamente a aquellas otras entidades de crédito que oferten en sus contratos cláusulas idénticas a las declaradas nulas, salvo que estén completadas por otras cláusulas que eliminen los aspectos declarados abusivos, es decir, los relativos a la falta de transparencia.
En conclusión, según la Sentencia, el criterio relevante para determinar si una cláusula suelo es nula en un caso concreto radica en acreditar si la entidad de crédito suministró o no al cliente la información necesaria para que este pudiera conformar correctamente su voluntad de negociar.
Por otro lado, la Sentencia del Tribunal Supremo no 139/2015 de 235 de marzo de 2015 establece que cuando se declare abusiva y por ende, nula una cláusula suelo inserta en un contrato de préstamo con tipo de interés variable, la entidad bancaria procederá a la devolución al prestatario de los intereses pagados de más en aplicación de dicha cláusula a partir de la fecha de publicación de la Sentencia de 9 de mayo de 2013, por lo que únicamente podrán ser reclamados los intereses pagados de más desde esa fecha.
Las conclusiones y las resoluciones hasta el 21 de diciembre de 2016 defendían la limitación de la retroactividad de las consecuencias de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo.
Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea con su Sentencia del de 21 de diciembre de 2016
Después de un largo periplo, el día 21 de diciembre de 2016 se publicó una resolución muy esperada por todos, ya que en la misma resolvió el controvertido tema de la retroactividad de las cláusulas suelo.
El Tribunal sorprendió al señalar que la Directiva 93/13/CEE, a la que me referí en la parte I, debía interpretarse en el sentido de que se opone a la limitación temporal en la devolución de los intereses cobrados en exceso, es decir, en contra de la jurisprudencia nacional aplicable hasta ese momento. El Tribunal en su resolución
resuelve que las consecuencias de la nulidad de que una cláusula devenga nula por no cumplir los requisitos fijados en la Ley no puede tener límites temporales, debiendo devolver las entidades bancarias los intereses cobrados de más desde la constitución del préstamo hipotecario y no desde el 9 de mayo de 2013.
Así, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea con su Sentencia del 21 de diciembre de diciembre de 2016, modificó y corrigió la interpretación del Tribunal Supremo. A partir de dicha Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y conforme al artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial el Tribunal Supremo ha aceptado la retroactividad absoluta de las consecuencias de la nulidad de las cláusulas suelo.
Real Decreto Ley 1/2017, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo
El día 20 de enero de 2017, después da la STJUE se publicó un nuevo Real Decreto Ley 1/2017, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, en el cual se establecen una serie de medidas encaminadas a facilitar la devolución de las cantidades indebidamente satisfechas por el consumidor, fijando una medida extrajudicial de reclamación de dichas cantidades.
En el artículo 3 se estipula que “las entidades de crédito deberán implantar un sistema de reclamación previa a la interposición de demandas judiciales, que tendrá carácter voluntario para el consumidor y cuyo objeto será atender a las peticiones que éstos formulen en el ámbito de este real decreto-ley. Las entidades de crédito deberán garantizar que ese sistema de reclamación es conocido por todos los consumidores que tuvieran incluidas cláusula suelo en su préstamo hipotecario”. Señalando el articulo 4.2 las reglas que se seguirían en el caso de que no se intentase un acuerdo extrajudicial».
En base a lo estipulado por el Real Decreto Ley 1/2017, es necesario acudir a la vía extrajudicial antes que a la judicial con el fin de intentar lograr un acuerdo con la entidad bancaria, siendo que actualmente la mayoría de entidades están negociando la devolución de intereses cobrados en exceso en vía extrajudicial.
Los consumidores inicialmente deberán presentar la reclamación previa ante la entidad bancaria con la que concertaron el préstamo hipotecario. Cabe tener en cuenta que no se ha asumido un sistema de reclamación global, si no que cada entidad ha asumido el suyo propio, por lo que dependiendo de la entidad a la que nos dirijamos el procedimiento variará.
Sin embargo, el procedimiento más extendido es el de la presentación de un formulario facilitado por la entidad, en formato papel en la sucursal en la que se contrató el préstamo hipotecario. A pesar de no resultar necesario, consideramos aconsejable acompañar dicho formulario de un documento en el que se expliquen las circunstancias del caso, distinguiendo a las partes, el préstamo al que nos referimos con sus datos y explicando minuciosamente la cláusula en la que se inserta el suelo- techo.
Si se optase por la presentación vía ordinaria de la reclamación deberemos solicitar acuse de recibo, pues el plazo de los tres meses para resolver computa a partir de que la otra parte, es decir la entidad recibe la documentación.
Tal y como he mencionado le entidad tiene tres meses para resolver lo que estime pertinente sobre la reclamación, ya sea:
Rechazando la solicitud.
No contestando en el plazo de tres meses a la solicitud.
Ofreciendo una oferta al consumidor.
Una vez contestada la solicitud por la entidad o transcurrido el plazo de tres meses, el consumidor podrá acudir a la vía judicial si no está de acuerdo con la oferta de la entidad o si la misma no le ha contestado.
Acudiendo a la vía judicial la reclamación se tramitará conforme a las reglas del juicio ordinario por aplicarse lo dispuesto en el artículo 249.1.5, el cual estipula que “se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: Las demandas en que se ejerciten acciones relativas a condiciones generales de contratación en los casos previstos en la legislación sobre esta materia, salvo lo dispuesto en el punto 12.o del apartado 1 del artículo 250”. Debiendo por tanto, tal y como estipulan los artículos 23 y 31 LEC acudir con abogado y procurador.
Desde la entrada en vigor del Real Decreto el pasado mes de enero de 2017, las entidades bancarias han asumido una postura más comprometida en la devolución de los intereses cobrados de más a los clientes, elevándose de esta forma el número de acuerdos extrajudiciales satisfactorios en comparación con los alcanzados el año pasado.
En cuanto a la devolución de los intereses cobrados en exceso por la inclusión de la cláusula suelo, cabe decir que desde la publicación de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016, la mayoría de las entidades bancarias están esmerándose en lograr un acuerdo en vía extrajudicial con los consumidores, devolviéndole de esta forma los intereses cobrados en exceso a los usuarios. Cabe precisar que el camino no ha sido fácil pues ha sido largo y ha estado plagado de piedras siendo que ahora el inicio de dicho camino farragoso nos lo encontramos con los gastos de constitución de hipoteca, cuestión que será tratada en la entrega III la semana que viene.
Ver artículo relacionado: Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios (Parte 1)
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References: artículo 5
 resolución 
 resolución

 artículo 4

Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 3
 Real Decreto 
 artículo 249
 artículo 250
 Real Decreto