Source: https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000032415264&fastReqId=1027266332&fastPos=1
Timestamp: 2019-09-15 11:13:08+00:00

Document:
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 14 avril 2016, 15-13.224 15-13.225 15-13.226 15-13.227 15-13.228 15-13.229 15-13.230 15-13.231, Inédit | Legifrance
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Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 14 avril 2016, 15-13.224 15-13.225 15-13.226 15-13.227 15-13.228 15-13.229 15-13.230 15-13.231, Inédit
N° de pourvoi: 15-13224 15-13225 15-13226 15-13227 15-13228 15-13229 15-13230 15-13231
Moyen commun produit aux pourvois n° s J 15-13. 224 à S 15-13. 231 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société MMA IARD et la SCP Z..., A..., B...-C..., D...-E...et F....
Il est fait grief aux arrêts d'AVOIR condamné in solidum la SCP Z..., A..., B...-C..., D...-E...et F...et la société MMA Iard à payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 85. 000 € à la société Ruffino Patrimoine, la somme de 90. 000 € à la société de Rincquesen Patrimoine, la somme de 90. 000 € à la société Pyrrha, la somme de 40. 500 € à la société La Piroulette, la somme de 110. 000 € à la société Poulallion Patrimoine, la somme de 85. 000 € à la société Martin Patrimoine, la somme de 40. 000 € à la société Rodriguez Patrimoine, la somme de 90. 000 € à la société Flourent Patrimoine, sommes assorties des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, en réparation du préjudice causé par le manquement du notaire à son devoir de conseil ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le notaire est tenu à un devoir général de conseil, de loyauté, de prudence et de diligence ; qu'en l'espèce, aux termes de l'acte de vente reçu par Me Z..., « l'acquéreur rappelle qu'il acquiert des logements objets des présentes en vue d'exercer une activité d'EHPAD consistant en la location meublée de logements avec fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle qu'à cette fin, il doit signer concomitamment à l'acquisition des biens ci-dessus désignés un bail commercial en meublé au profit de la société Cognac d'Orléans ou tout autre société qu'elle substituera, pour une durée de 12 années à compter de sa prise d'effet, sans faculté pour le preneur de donner congé à l'expiration d'une période triennale, moyennant un loyer payable par trimestre civil à terme échu » ; que dès lors, Me Z... devait informer l'acquéreur de l'existence du bail, dont il connaissait l'existence, précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans sur ces mêmes biens puisque ce bail faisait obstacle à la signature, avec la société Cognac d'Orléans, du contrat de location envisagé ; qu'en omettant de le faire, la SCP Z..., à qui il n'appartenait pas de se substituer à l'acquéreur pour évaluer les risques que faisait courir la conclusion de l'acte de vente dans ces conditions, n'a pas permis à cette dernière de contracter en connaissance de cause et a manqué à son obligation de conseil, comme l'a exactement retenu le tribunal dont le jugement sera confirmé de ce chef ; que le préjudice résultant du manquement à une obligation d'information précontractuelle est constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et non par la perte de chance d'obtenir les gains attendus, sauf à replacer la société dans une situation qui n'aurait jamais pu exister même en l'absence de manquement à l'obligation de conseil ; qu'en l'espèce, l'intimée a perdu une chance de contracter à des conditions plus avantageuses, consistant à payer un prix moindre ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est acquis qu'à la date de leur vente les lots cédés aux acquéreurs étaient déjà loués par la SNC Cognac d'Orléans à la Sas Résidence Charles d'Orléans dans le cadre d'un bail commercial renouvelé pour un période de 9 ans à compter du 1er février 2000 ; Maître Z... qui le reconnaît, avait connaissance de ce bail dont l'existence était rappelée dans l'acte de vente de l'ensemble immobilier par la SCI Charles d'Orléans à la SNC Cognac d'Orléans, reçu le 29 décembre 2005 par maître Guérin avec sa participation ; que maître Z... n'a pas mentionné l'existence du bail commercial consenti à la Sas Résidence Charles d'Orléans dans l'acte de cession par la SNC Cognac d'Orléans ; qu'en recevant un acte de vente explicitement conclu par l'acquéreur en vue de donner concomitamment à bail à la Snc Cognac d'Orléans le bien acheté alors qu'il savait qu'un bail conclu antérieurement au profit d'une autre société y faisait obstacle et en cachant cette situation à l'acheteur, maître Z..., notaire instrumentaire, a commis une faute ; que l'affirmation que la dualité de locataire n'aurait eu aucune conséquence préjudiciable pour l'acquéreur qu'elle aurait au contraire protégé contre la défaillance de l'un d'entre eux, ne fait pas disparaître pour autant la faute commise par le notaire qui n'a pas informé l'acquéreur de l'obstacle juridique dont il avait connaissance ; que la différence existant entre le montant du loyer servi par la Snc Cognac d'Orléans et celui du loyer versé par la Sas Résidence Charles d'Orléans à la Snc qui n'avait aucune autre activité, générait un déficit structurel que seuls pouvaient combler des fonds ne provenant pas de l'exploitation des lots ; que la SCP Z... le confirme lorsqu'elle soutient que la SNC Cognac d'Orléans a payé pendant plusieurs mois le différentiel de loyers grâce aux fonds provenant de la vente de l'ensemble immobilier acheté 2. 800. 000 € et revendu par lors pour un prix global de 5. 400. 000 € ; qu'un tel montage exposait dès l'origine la SNC Cognac d'Orléans à un risque de défaillance si elle venait à ne plus disposer de fonds lui permettant de compléter le loyer perçu de la Sas Résidence Charles d'Orléans à due concurrence de celui qu'elle devait verser aux acquéreurs et ce risque s'est trouvé réalisé lorsque la SNC n'a effectivement plus disposé de ces fonds ; qu'il importe peu de savoir pour quelle raison et si c'est du fait des difficultés qu'auraient rencontrées les société mères de la Snc Cognac d'Orléans comme l'affirme sans preuve la SCP défenderesse ; qu'en gardant le silence sur l'existence du bail commercial consenti antérieurement à une autre société exploitant déjà les mêmes lots, maître Z..., notaire rédacteur de l'acte de vente, a contribué à la mise en place de l'opération structurellement déficitaire, précédemment décrite et exposé l'acquéreur au risque de défaillance de sa cocontractante qui s'est réalisé dès qu'elle n'a plus disposé des moyens de compléter le loyer perçu de la Sas Résidence Charles d'Orléans ; que si le notaire avait avisé l'acquéreur de l'existence du bail conclu au profit de cette dernière pour un loyer moindre, la requérante en aurait tiré les conséquences à l'égard de la Snc Cognac d'Orléans et cette situation n'aurait pas existé car soit elle renonçait purement et simplement à investir dans ces conditions soit elle contractait en connaissance de cause et en adaptant son investissement en fonction du loyer moindre versé par la Sas Résidence Charles d'Orléans ; qu'il y a donc un lien entre le silence gardé par maître Z... sur cette information essentielle et les conséquences dommageables subies par l'acquéreur du fait de la défaillance de la SNC Cognac d'Orléans ;
1°) ALORS QUE l'efficacité juridique de l'acte reçu par le notaire s'apprécie au regard de l'objectif poursuivi par les parties ; qu'en imputant à faute à la SCP Z... d'avoir omis d'informer les acquéreurs de l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans qui exploitait la résidence, quand l'existence de ce bail ne faisait pas obstacle à la réalisation de l'objectif voulu par les parties, à savoir la mise en location des lots en vue d'une exploitation de l'établissement, quelle que soit l'identité du preneur, et, partant, ne rendait pas inefficaces les ventes reçues par l'officier ministériel, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, une partie peut s'engager à prendre à bail un bien déjà loué à un tiers en faisant son affaire personnelle du contrat ainsi existant ; qu'en imputant à faute à la SCP Z... d'avoir omis d'informer les acquéreurs des lots, qui entendaient les louer à la SNC Cognac d'Orléans, de l'obstacle tiré de l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans qui exploitait la résidence, quand cela n'empêchait nullement la SNC Cognac d'Orléans de s'engager valablement envers les acquéreurs à leur payer des loyers, engagement qu'elle a d'ailleurs respecté, dès lors qu'elle avait choisi de faire son affaire personnelle du bail préalablement consenti à la société Résidence Charles d'Orléans, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, ne peut être considéré comme juridiquement inefficace l'acte qui a préalablement développé ses effets ; qu'en imputant à faute à la SCP Z... d'avoir omis d'informer les acquéreurs de l'obstacle juridique tiré de l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans qui exploitait la résidence, et qui aurait fait obstacle à ce que la SNC Cognac d'Orléans loue ces biens, quand il n'était pas contesté que cette dernière avait versé les loyers promis aux acquéreurs tant qu'elle avait été in bonis, sans avoir jamais contesté son engagement, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde portant sur l'insolvabilité des parties, à moins que celle-ci ne soit manifeste ; qu'en retenant, pour imputer à faute à la SCP Z... d'avoir omis d'informer les acquéreurs des lots, auxquels la Snc Cognac d'Orléans devait verser un loyer, du bail conclu précédemment avec la société Résidence Charles d'Orléans, que « la différence existant entre le montant du loyer servi par la SNC Cognac d'Orléans aux investisseurs et celui du loyer versé par la SAS Résidence Charles d'Orléans à la SNC, qui n'avait aucune autre activité, générait un déficit structurel que seuls pouvaient combler des fonds ne provenant pas de l'exploitation des lots » (jugement page 4, al. 7), sans rechercher, comme elle y était invitée, si, compte tenu de la faiblesse du différentiel de loyers à supporter, de l'ordre de 1000-1500 € par an et par lot, et le prix de vente des lots qu'elle avait encaissé, laissant subsister une plus-value de 2. 600. 000 €, la capacité de la SNC Cognac d'Orléans, dont les associés étaient solidairement et indéfiniment tenus des dettes, à payer le différentiel promis aux acquéreurs jusqu'à ce qu'elle reprenne l'exploitation du site, ne pouvait être raisonnablement mise en doute de sorte que son insolvabilité n'était pas manifeste, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'a pas à indemniser son client de la réalisation des risques sur lesquels ne portait pas son devoir de conseil ; qu'en relevant, pour condamner la SCP Z..., in solidum avec la société MMA Iard, à indemniser les acquéreurs des lots au titre d'une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, que l'officier ministériel les avait exposés au risque, qui s'était réalisé, d'une défaillance de la Snc Cognac d'Orléans, qui s'était retrouvée en redressement puis en liquidation judiciaire, quand le risque ainsi pris en compte était étranger à l'information qu'aurait pu transmettre l'officier ministériel sur l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans de sorte qu'il n'était pas tenu d'en répondre, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
6°) ALORS QU'en toute hypothèse, il doit être tenu compte, dans la détermination du préjudice, des avantages que la victime a pu retirer de la situation prétendument dommageable ; qu'en condamnant la SCP Z..., in solidum avec la société MMA Iard, à verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts, au titre de la perte d'une chance de contracter à des conditions plus avantageuses, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce préjudice n'était pas compensé, en tout ou partie, par tous les avantages que les victimes avaient tirés de la situation dommageable, celles-ci ayant en particulier racheté, auprès du liquidateur, les lots d'exploitation de la maison de retraite (cuisine, salle à manger, salon ….), le tout pour un prix modique en sorte que les investisseurs avaient valorisé leur patrimoine à peu de frais (conclusions page 12, al. 4 et s. ; page 15, al. 10 et 11), et ayant bénéficié de l'augmentation de loyer négociée lors du renouvellement du bail de la société résidence Charles d'Orléans en 2009 et de différents avantages fiscaux (conclusions page 12, al. 9 à 11 ; conclusions page 26, al. 3 et 4), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
ECLI:FR:CCASS:2016:C100442
Décision attaquée : Cour d'appel d'Angers , du 4 novembre 2014

References: l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 1382
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