Source: http://alfredoimoveis.com/duvidaslocacao.html
Timestamp: 2014-12-18 12:21:07+00:00

Document:
Alfredo Im�veis - D�vidas de Loca��o
D�vidas de Loca��o: Perguntas
1. Qual a documenta��o necess�ria para se alugar um im�vel?2. Qual o prazo m�nimo para loca��es residenciais? 3. Por que � recomend�vel que o prazo do contrato seja no m�nimo de 30 meses?4. Qual o prazo para loca��es comerciais? 5. Quando o locat�rio (inquilino) devolve o im�vel antes do prazo pactuado, deve pagar multa? 6. Existe alguma hip�tese em que a multa n�o pode ser cobrada, no caso de desocupa��o do im�vel antes do t�rmino do prazo contratual?7. O locat�rio (inquilino) permanecendo no im�vel, ap�s o t�rmino do contrato, quando sair, dever� pagar a multa?8. � correto estipular no contrato de loca��o que, no caso do locat�rio (inquilino) devolver o im�vel antes do t�rmino do prazo contratual, tenha que pagar a multa integral, independente do tempo decorrido?9. Exemplo do c�lculo de multa.10. O que deve ser feito no caso da cobran�a do aluguel ser feita atrav�s de boleto banc�rio e o mesmo n�o chegar at� a data do vencimento?11. A cobran�a do aluguel pode ser feita atrav�s de boleto banc�rio enviado para outro endere�o que n�o o do im�vel objeto da loca��o?12. H� necessidade de se aguardar algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a a��o de despejo?13. Em que consiste a chamada "purga��o da mora"?14. Se o locat�rio (inquilino) n�o purgar a mora, o que deve ser feito?15. O locador (propriet�rio) pode cobrar aluguel antecipadamente?16. O que � loca��o para temporada?17. Qual a data para vencimento do aluguel e o local de pagamento?18. Pode ser cobrado aluguel em moeda estrangeira?19. De quando em quando o aluguel � reajustado?20. O que deve conter no contrato de loca��o? 21. O que acontece no caso do locador (propriet�rio) vender o im�vel durante o prazo da vig�ncia do contrato? 22. Falecendo o locador (propriet�rio) ou locat�rio (inquilino), o que acontece? 23. Estando o contrato em nome do locat�rio (inquilino) e vindo este a se separar, desocupando o im�vel, deixando l� sua ex-esposa, um novo contrato dever� ser celebrado? 24. Como fa�o para transferir/modificar o locat�rio (inquilino) ou fiador?25. O que � den�ncia vazia?26. O propriet�rio de v�rios im�veis pode pedir um im�vel locado para uso pr�prio?27. O propriet�rio pode pedir desocupa��o do im�vel locado para a utiliza��o por qualquer de seus parentes?28. Quando a loca��o � considerada "N�o Residencial"29. Quando a locat�ria � uma pessoa jur�dica, seu s�cio pode ser fiador?30. Existe a possibilidade de indeniza��o por benfeitorias feitas no im�vel locado?31. O que s�o benfeitorias �teis?32. O que s�o benfeitorias necess�rias?33. O que s�o benfeitorias voluptu�rias?34. Como proceder em caso de problemas estruturais no im�vel alugado?35. Por que a notifica��o, dos problemas que ocorrerem no im�vel, deve ser por escrito?36. Por que tem de ser feito um laudo de vistoria?37. Por que marcar dia e hora para realiza��o de vistoria e n�o simplesmente entregar as chaves? 38. Qual o procedimento para a entrega/devolu��o de um im�vel?39. Por que notificar por escrito com 30 dias antes de sair do im�vel?40. O locador (propriet�rio) deve aceitar a devolu��o das chaves de um im�vel, cujo locat�rio (inquilino) esteja devendo alugu�is, encargos ou reparos de danos?41. Como deve agir o propriet�rio se o locat�rio (inquilino) n�o pagou IPTU?42. Por que o IPTU � cobrado do locat�rio (inquilino) e n�o do propriet�rio?43. Quem deve fazer o seguro contra inc�ndio?44. Se o seguro contratado for de valor inferior ao valor real do im�vel.45. Quais s�o os tipos de garantias locat�cias? 46. Como � garantia de "fian�a"?47. Quais as obriga��es e responsabilidades do fiador?48. O que acontece com o fiador no caso do locat�rio (inquilino) n�o pagar?49. Como � a garantia de "cau��o"?50. O bem de fam�lia pode ser penhorado?51. Como � a garantia de "seguro de fian�a locat�cia"?52. O locador (propriet�rio) pode escolher duas garantias simultaneamente, como por exemplo, fiador e um im�vel dado pelo fiador?53. Quais s�o as obriga��es do locador (propriet�rio): 54. Quais s�o as despesas extraordin�rias?55. Quais s�o as obriga��es do locat�rio (inquilino):56. Quais s�o as despesas extraordin�rias? D�vidas de Loca��o: Respostas1. Qual a documenta��o necess�ria para se alugar um im�vel?I) Do locat�rio (inquilino):Se for pessoa F�sica: a) Cadastro preenchido.b) Fotoc�pia da carteira de identidade (casal). c) Fotoc�pia do CPF (casal). d) Comprovante ou Declara��o de Renda (fotoc�pia + original).e) Ser maior de idadef) N�o possuir restri��es de cr�dito.Se for pessoa Jur�dica: a) Cadastro preenchido. b) Fotoc�pia da carteira de identidade dos s�cios. c) Fotoc�pia do CPF dos s�cios. d) Fotoc�pias do contrato social e da �ltima altera��o contratual da empresa. e) Cart�o do CNPJ. II) Dos fiadores: Pessoa F�sica:a) Cadastro preenchido. b) Fotoc�pia da carteira de identidade (casal). c) Fotoc�pia do CPF (casal). d) Comprovante ou Declara��o de Renda (fotoc�pia + original). e) Comprovante da propriedade de dois im�veis atrav�s de certid�o (matr�cula) atualizada.f) Comprovante de resid�ncia (fotoc�pia de conta de Luz, �gua ou telefone). 2. Qual o prazo m�nimo para loca��es residenciais?R: A lei n�o fala em "prazo m�nimo", mas estabelece uma s�rie de restri��es para o locador (propriet�rio) que celebrar contratos residenciais por per�odo menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o "prazo m�nimo" recomend�vel � de 30(trinta) meses.
3. Por que � recomend�vel que o prazo do contrato seja no m�nimo de 30 meses?R: Para o locador (propriet�rio) � a �nica condi��o que lhe permite requerer o despejo por den�ncia vazia, pois se o contrato for feito por prazo menor, o locador (propriet�rio) s� poder� requerer o despejo para uso pr�prio, uso do ascendente, uso de descendente. No caso do locat�rio (inquilino) como o mesmo n�o sabe se vai ficar os 30 meses ou n�o, costuma-se fazer uma negocia��o com o locador (propriet�rio) para a isen��o da multa ap�s um determinado per�odo (como por exemplo, 12 meses) desde que com aviso pr�vio de no m�nimo 30 dias, ou seja, ap�s esse per�odo m�nimo estipulado o locat�rio (inquilino) n�o pagar� multa se deixar o im�vel.
4. Qual o prazo para loca��es comerciais?R: O contrato poder� ser estabelecido por qualquer prazo, normalmente tem-se feito por um prazo m�nimo de 12(doze) meses, podendo ser renovado por acordo e interesse das partes, por�m se o prazo for igual ou superior a 10 anos deve ser obedecida � necessidade de outorga ux�ria (os c�njuges devem assinar o contrato). (veja artigo 3� da Lei 8.245/91). 5. Quando o locat�rio (inquilino) devolve o im�vel antes do prazo pactuado, deve pagar multa? R: Sim. Se o locat�rio (inquilino), devolver o im�vel antes do prazo pactuado dever� pagar a multa, desde que estipulada em contrato.
6. Existe alguma hip�tese em que a multa n�o pode ser cobrada, no caso de desocupa��o do im�vel antes do t�rmino do prazo contratual?R: SIM. O locat�rio (inquilino) n�o � obrigado a pagar a multa se for transferido pelo seu empregador, mediante prova documental de sua transfer�ncia e desde que tamb�m comunique o locador (propriet�rio) com 30 dias de anteced�ncia, neste caso a lei permite ao locat�rio (inquilino) desocupar o im�vel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. (veja artigo 4o Par�grafo �nico da Lei 8.245/91). A prova documental acima citada pode ser atrav�s de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hier�rquico do locat�rio (inquilino) ou pelo departamento de RH da empresa.
7. O locat�rio (inquilino) permanecendo no im�vel, ap�s o t�rmino do contrato, quando sair, dever� pagar a multa? R: Se continuar por mais de 30 dias ap�s o t�rmino do contrato, sem oposi��o do locador (propriet�rio) considera-se prorrogado por prazo indeterminado (veja artigo 46, �1� da Lei 8.245/91), com isso tanto o locador (propriet�rio) como o locat�rio (inquilino) poder�o denunciar o contrato (pedir o im�vel ou devolv�-lo) a qualquer tempo desde que com aviso pr�vio de 30 dias (veja artigo 46, �2� da Lei 8.245/91), portanto a partir do t�rmino do contrato, o locat�rio (inquilino) estar� isento da multa, desde que avise, por escrito, a locador (propriet�rio) da desocupa��o com um m�s de anteced�ncia (veja artigo 6� da Lei 8.245/91).
8. � correto estipular no contrato de loca��o que, no caso do locat�rio (inquilino) devolver o im�vel antes do t�rmino do prazo contratual, tenha que pagar a multa integral, independente do tempo decorrido?R: N�o. Essa multa dever� ser calculada proporcionalmente ao per�odo n�o cumprido no contrato, ou seja, deixando o locat�rio (inquilino) o im�vel numa determinada data, quanto maior for o prazo contratual, maior ser� o prazo n�o cumprido e consequentemente maior ser� a multa rescis�ria. Portanto ser� nula a cl�usula que determine a cobran�a da multa de forma diferente (veja artigo 4�, par�grafo �nico da Lei 8.245/91). Tal proporcionalidade ficou muito clara com a mudan�a do artigo 924 do antigo C�digo Civil para o artigo 413 do C�digo Civil vigente, onde antes constava "poder� o juiz reduzir proporcionalmente" e hoje consta "deve ser reduzida eq�itativamente pelo juiz", antes o juiz poderia reduzir e hoje o juiz deve reduzir. (veja exemplo no item a seguir)
9. Exemplo do c�lculo de multa.R: Prazo do contrato: 30 meses com in�cio em 01/01/2006 e t�rmino em 01/07/2008Valor do aluguel: R$ 1.000,00.Multa contratual: 03 alugu�is.Caso o locat�rio (inquilino) desocupe o im�vel em 31/10/2006, o c�lculo � feito da seguinte forma:3 x R$ 1.000,00 (ou o valor do aluguel na data da sa�da) = Rr$ 3.000,00Divide-se esse valor por 30 meses (que no exemplo � o prazo total da loca��o), depois multiplica-se por 20 (que � o tempo faltante para o t�rmino do contrato).Portanto, neste caso, a multa por desocupa��o antes do t�rmino do contrato seria igual a R$ 2.000,00.
10. O que deve ser feito no caso da cobran�a do aluguel ser feita atrav�s de boleto banc�rio e o mesmo n�o chegar at� a data do vencimento?R: Dever� ser feito um contato antes do vencimento com o locador (propriet�rio), seu representante ou com a Administradora (se for o caso), de prefer�ncia atrav�s de e-mail ou fax, solicitando um n�mero de conta corrente para dep�sito, guardando o comprovante de dep�sito como comprovante de pagamento do aluguel, salvo se houver outra solu��o disposta em contrato.
11. A cobran�a do aluguel pode ser feita atrav�s de boleto banc�rio enviado para outro endere�o que n�o o do im�vel objeto da loca��o?R: O endere�o de cobran�a deve ser o que foi eleito em contrato, por�m nade impede que o mesmo possa ser alterado desde que com consentimento do locador (propriet�rio), para tanto, basta solicitar por escrito, informando o novo endere�o que se deseja para recebimento do boleto de cobran�a do seu aluguel.
12. H� necessidade de se aguardar algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a a��o de despejo?R: N�o. O locador (propriet�rio) pode propor a a��o de despejo no dia seguinte ao atraso. N�o h� prazo m�nimo, para a propositura da a��o de despejo. (veja artigo 9�, inciso III da Lei 8.245/91).
13. Em que consiste a chamada "purga��o da mora"?R: Purgar a mora � a possibilidade que a lei concede ao locat�rio (inquilino) para evitar o despejo, que consiste no pagando de seu d�bito, independente da propositura da a��o. O d�bito a ser pago ser� constitu�do dos alugu�is em atrasos, acrescidos de multa, corre��o monet�ria, juros e honor�rios advocat�cios (quando for o caso).
14. Se o locat�rio (inquilino) n�o purgar a mora, o que deve ser feito?R: Dever� ser proposta uma a��o de despejo baseada na falta de pagamento, com o objetivo de obter a desocupa��o do im�vel. Essa a��o poder� ser cumulada com a cobran�a dos valores devidos.
15. O locador (propriet�rio) pode cobrar aluguel antecipadamente?R: Depende. A princ�pio o locador (propriet�rio) n�o poder� cobrar o aluguel antecipadamente. A cobran�a antecipada s� poder� ocorrer em duas hip�teses: a primeira hip�tese ocorre quando o locador (propriet�rio) n�o exigir do locat�rio (inquilino) nenhuma garantia (fiador/ dep�sito/seguro fian�a), ou seja, se no contrato n�o contiver qualquer tipo de garantia, o locador (propriet�rio) poder� cobrar o aluguel antecipadamente, a segunda hip�tese � no caso de loca��o para temporada. (veja artigo 20o da Lei 8.245/91). Observa-se que a antecipa��o aqui mencionada ocorre m�s a m�s. A penalidade para tal cobran�a, quando indevida, encontra-se no artigo 43�, inciso III da Lei 8.245/91.
16. O que � loca��o para temporada?R: Considera - se loca��o para temporada aquela destinada � resid�ncia tempor�ria do locat�rio (inquilino), para pr�tica de lazer, realiza��o de cursos, tratamento de sa�de, feitura de obras em seu im�vel, e outros fatos que decorrem t�o-somente de determinado tempo, e contratada por prazo n�o superior a noventa dias, esteja ou n�o mobiliado o im�vel. (veja artigo 48 a 50 da Lei 8.245/91). Poder� o locador (propriet�rio), nesse caso, receber antecipadamente os alugu�is e encargos e exigir, concomitantemente, uma das garantias previstas na lei.
17. Qual a data para vencimento do aluguel e o local de pagamento?R: A data de vencimento do aluguel e o local para pagamento dever�o estar previstos em contrato, caso n�o estejam o aluguel dever� ser pago at� o sexto dia �til do m�s seguinte ao vencido no endere�o do im�vel locado. (veja artigo 23�, inciso I da Lei 8.245/91).
18. Pode ser cobrado aluguel em moeda estrangeira?R: � proibido o valor do aluguel ser estipulado em moeda estrangeira, varia��o cambial ou sal�rio m�nimo. (veja artigo 17�, da Lei 8.245/91).
19. De quando em quando o aluguel � reajustado?R: Os reajustes s�o anuais, baseados no �ndice eleito em contrato. Geralmente tem sido o IGP-M (�ndice Geral de Pre�os do Mercado) divulgado pela Funda��o Get�lio Vargas.
20. O que deve conter no contrato de loca��o? R: A descri��o e localiza��o precisa do im�vel, o prazo da loca��o, o valor da loca��o, a forma e o local de pagamento. Este contrato dever� ser assinado pelo locador (propriet�rio), pelo locat�rio (inquilino) e por duas testemunhas.
21. O que acontece no caso do locador (propriet�rio) vender o im�vel durante o prazo da vig�ncia do contrato? R: Caso o locador (propriet�rio), queira vender o im�vel durante o prazo de vig�ncia do contrato de loca��o, dever� ser dado ao locat�rio (inquilino) o direito de prefer�ncia para a aquisi��o do im�vel, nas mesmas condi��es oferecidas a terceiro. A resposta do locat�rio (inquilino) dever� ser dada por escrito, no prazo m�ximo de 30 (trinta) dias contados da notifica��o da inten��o da venda. Na hip�tese de n�o haver interesse do locat�rio (inquilino) na aquisi��o e ocorrendo a venda, o comprador poder� denunciar a loca��o (pedir o im�vel), concedendo ao locat�rio (inquilino) um prazo m�nimo de 90 (noventa) dias para desocupa��o, salvo se no contrato contiver uma cl�usula de respeito a vig�ncia em caso de aliena��o e o contrato estiver registrado no Cart�rio de Registro de Im�veis, junto � matr�cula do im�vel alugado. (veja artigo 8� da Lei 8.245/91).
22. Falecendo o locador (propriet�rio) ou locat�rio (inquilino), o que acontece? R: Falecendo o locador (propriet�rio), a loca��o ser� transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locat�rio (inquilino), o c�njuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do im�vel ficar�o subrogados em seus direitos e obriga��es. (veja artigo 10 e artigo 11 da Lei 8.245/91).
23. Estando o contrato em nome do locat�rio (inquilino) e vindo este a se separar, desocupando o im�vel, deixando l� sua ex-esposa, um novo contrato dever� ser celebrado? R: N�o necessariamente. Em casos de separa��o judicial, div�rcio ou dissolu��o da sociedade concubin�ria, a loca��o prosseguir� automaticamente com o c�njuge ou companheiro que permanecer no im�vel. (veja artigo 12 da Lei 8.245/91) .
24. Como fa�o para transferir/modificar o locat�rio (inquilino) ou fiador?R: Para mudar fiador, basta que voc� apresente a documenta��o exigida do novo pretenso fiador e se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, faz-se um aditamento ao contrato, fazendo constar � mudan�a do fiador. Quanto � mudan�a do locat�rio (inquilino), esta requer mais cuidado, pois al�m de apresentar toda a documenta��o exigida, se faz necess�rio que o atual locat�rio (inquilino) rescinda por escrito a loca��o e seja feito um novo contrato.
25. O que � den�ncia vazia?R: � o direito que o locador (propriet�rio) tem de pedir a desocupa��o do im�vel locado sem precisar apresentar motivo para o pedido.
26. O propriet�rio de v�rios im�veis pode pedir um im�vel locado para uso pr�prio?R: Sim. Desde que demonstre em ju�zo a necessidade de utiliza��o daquele im�vel em especial.
27. O propriet�rio pode pedir desocupa��o do im�vel locado para a utiliza��o por qualquer de seus parentes?R: N�o. A lei faculta o pedido de retomada para uso de ascendentes ou descendentes que n�o tenham im�vel pr�prio e, em casos excepcionais o judici�rio tem autorizado o pedido formulado para moradia de outras pessoas que dependam economicamente do propriet�rio.
28. Quando a loca��o � considerada "N�o Residencial" ?R: Quando a loca��o � para "fins comerciais" e quando a loca��o, apesar de ser para moradia ou resid�ncia, figura no contrato como locat�ria uma pessoa jur�dica e nesse caso temos uma loca��o "n�o residencial" por for�a de lei. (veja artigo 55 da Lei 8.245/91).
29. Quando a locat�ria � uma pessoa jur�dica, seu s�cio pode ser fiador?R: Sim. N�o h� impedimento legal, pois n�o se pode confundir a pessoa f�sica com a pessoa jur�dica que perante a lei s�o distintas. Na pr�tica, geralmente tal situa��o n�o � aceita.
30. Existe a possibilidade de indeniza��o por benfeitorias feitas no im�vel locado? R: Desde que n�o haja previs�o contr�ria em contrato, as benfeitorias necess�rias e as benfeitorias �teis dever�o ser indenizadas e permitem o direito de reten��o, j� �s benfeitorias voluptu�rias poder�o ser retiradas pelo locat�rio (inquilino) se o mesmo assim o desejar, desde que n�o cause dano ao im�vel. Destacamos que geralmente j� � previsto em contrato de que quaisquer benfeitorias sejam �teis ou necess�rias, que o locat�rio (inquilino) introduza no im�vel, ficar�o incorporadas ao mesmo, n�o lhe cabendo nenhuma indeniza��o ou ressarcimento, nem direito de reten��o, podendo remover aquelas que n�o causem danos ao im�vel, hip�tese em que o locat�rio (inquilino) devolver� o im�vel no estado inicial da loca��o. Com rela��o a quaisquer outras benfeitorias que, de comum acordo entre as partes, possam permanecer no im�vel, o ressarcimento ser� negociado entre o locador (propriet�rio) e o locat�rio (inquilino). (veja artigo 35 e 36 da Lei 8.245/91).
31. O que s�o benfeitorias �teis?R: S�o as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do im�vel; n�o s�o indispens�veis, mas, se forem feitas, dar�o mais aproveitamento � coisa, a exemplo da constru��o de mais um c�modo em uma casa.
32. O que s�o benfeitorias necess�rias?R: S�o aquelas benfeitorias destinadas a conservar o im�vel, indispens�veis; s�o aquelas que, se n�o forem feitas, o im�vel pode perecer, ou seu uso ser impossibilitado. S�o entendidas de forma ampla, como despesas de conserva��o do im�vel.
33. O que s�o benfeitorias voluptu�rias?R: S�o as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que v�m a aformosear o bem, aumentar-lhe o valor, embora n�o interfiram na normal utiliza��o da coisa, como exemplo, a constru��o de uma piscina com cascata, ao redor de jardins, em uma casa.
34. Como proceder em caso de problemas estruturais no im�vel alugado?R: Os problemas estruturais do im�vel devem ser comunicados imediatamente ao locador (propriet�rio) ou seu representante legal. Essa comunica��o dever� ser feita sempre por escrito e devidamente protocolada, sob pena de n�o ser considerada v�lida.
35. Por que a notifica��o, dos problemas que ocorrerem no im�vel, deve ser por escrito?R: A responsabilidade pela solu��o dos problemas pode ser do locador (propriet�rio) ou do locat�rio (inquilino). Se o problema for decorrente do mau uso da propriedade ser� de responsabilidade do locat�rio (inquilino) e o mesmo dever� providenciar o reparo. Se for de responsabilidade do locador (propriet�rio) em sanar o problema e como contratualmente o locat�rio (inquilino) deve cuidar do im�vel como se fosse seu, tal comunica��o deve ser por escrito, pois servir� como prova de que o locat�rio (inquilino) tomou o cuidado de levar o fato ao conhecimento do locador (propriet�rio) imediatamente, evitando, assim, que os problemas se agravem e que o locat�rio (inquilino) seja responsabilizado por neglig�ncia.
36. Por que tem de ser feito um laudo de vistoria?R: Para seguran�a do locat�rio (inquilino) e do locador (propriet�rio), porque constitui prova que pode ser analisada a qualquer tempo.
37. Por que marcar dia e hora para realiza��o de vistoria e n�o simplesmente entregar as chaves? R: Porque � de interesse do locat�rio (inquilino), e � necess�rio, que as partes ou seus representantes, acompanhem a vistoria.
38. Qual o procedimento para a entrega/devolu��o de um im�vel?R: O locat�rio (inquilino) deve notificar por escrito o locador (propriet�rio), atrav�s de documento escrito, a sua inten��o de deixar o im�vel, com pelo menos 30 dias de anteced�ncia. A desocupa��o do im�vel deve sempre ser avisada por escrito (por se tratar de documento indispens�vel para rescis�o), pois nesse per�odo o locat�rio (inquilino) arca com o aluguel e os acess�rios da loca��o, mesmo que ele saia do im�vel num prazo inferior ou at� na data efetiva da rescis�o do contrato. Vencido o prazo da notifica��o, o locat�rio (inquilino) deve desocupar o im�vel e agendar a vistoria de sa�da do im�vel, na qual ser� constatada a necessidade de eventual reparo sendo que ap�s a vistoria dever� ser entregue as chaves ao locador (propriet�rio) ou � administradora (se for o caso) juntamente com as 3 �ltimas contas de �gua, luz, g�s, taxa de condom�nio e etc, devidamente pagas. Faz-se os acertos finais tanto do aluguel, como dos encargos e reparos, e s� ent�o � que o locat�rio (inquilino) e o fiador estar�o exonerados das responsabilidades da loca��o.
39. Por que notificar por escrito com 30 dias antes de sair do im�vel?R: O locat�rio (inquilino), fazendo a comunica��o no prazo previsto, ser� orientado sobre as provid�ncias necess�rias para rescis�o da loca��o, como reparos no im�vel, desligamento do fornecimento da �gua e da luz, pagamento de condom�nio, quita��o de eventuais d�bitos, etc. � bom lembrar a obriga��o da comunica��o pr�via consta do contrato de loca��o por prazo determinado, prevista tamb�m na Lei 8.245/91 (veja artigo 6�). 40. O locador (propriet�rio) deve aceitar a devolu��o das chaves de um im�vel, cujo locat�rio (inquilino) esteja devendo alugu�is, encargos ou reparos de danos?R: Sim. Entretanto, deve ser fornecido ao locat�rio (inquilino) um recibo provis�rio das chaves, com a observa��o de que h� d�bitos e outras obriga��es contratuais pendentes. A recusa do recebimento das chaves, nessas circunstancias, quase sempre provoca o abandono do im�vel pelo locat�rio (inquilino), gerando maiores problemas para o locador (propriet�rio).
41. Como deve agir o propriet�rio se o locat�rio (inquilino) n�o pagou IPTU?R: Ele deve ingressar imediatamente com a��o de despejo por infra��o contratual e cientificar os fiadores solid�rios. Se o im�vel estiver sob a responsabilidade de uma administradora, o locador (propriet�rio) dever� faz�-lo atrav�s do departamento jur�dico da mesma.
42. Por que o IPTU � cobrado do locat�rio (inquilino) e n�o do propriet�rio?R: Primeiro, porque a legisla��o permite a transfer�ncia da obriga��o e segundo h� que se considerar que no IPTU est�o embutidos valores que decorrem da utiliza��o direta do im�vel, pelo locat�rio (inquilino), ou seja, coleta de lixo, manuten��o de ruas, poda de �rvores, etc.
43. Quem deve fazer o seguro contra inc�ndio?R: A lei, a princ�pio, prev� que a responsabilidade pelo seguro � do locador (propriet�rio), deixando, por�m a possibilidade de ser convencionado pelas partes de forma diferente (veja artigo 22, VIII). Em fun��o disso o mercado assimilou que � do locat�rio (inquilino) a responsabilidade de fazer o seguro, o qual pode ser feito em nome do locador (propriet�rio), ou em nome do locat�rio (inquilino) desde que o benefici�rio seja o locador (propriet�rio), apresentando c�pia da ap�lice num prazo m�ximo de 30 dias ap�s a assinatura do contrato de loca��o. Caso isso n�o ocorra, ficar� o locador (propriet�rio), seu representante ou a administradora (se for o caso) autorizado a efetuar o seguro e cobrar do locat�rio (inquilino). Esse seguro deve ser renovado pelo locat�rio (inquilino) a cada 12 (doze) meses e a ap�lice apresentada anualmente, 30 dias ap�s a renova��o.
44. Se o seguro contratado for de valor inferior ao valor real do im�vel.R: Os tribunais j� determinaram quando o seguro de inc�ndio contratado, for inferior ao valor do bem, ser� considerado infra��o contratual de natureza grave, sendo motivo para a rescis�o do contrato. (jurisprud�ncia 10)
45. Quais s�o os tipos de garantias locat�cias? R: Fian�a, cau��o de im�vel, cau��o em t�tulo e seguro fian�a. (veja artigo 37 da Lei 8.245/91).
46. Como � garantia de "fian�a"?R: � uma obriga��o assumida por terceira pessoa, o fiador, que se responsabiliza totalmente, pelo cumprimento da obriga��o do locat�rio (inquilino), caso este n�o a cumpra ou n�o possa cumpri-la. 47. Quais as obriga��es e responsabilidades do fiador?R: No contrato de loca��o geralmente a garantia fian�a � solid�ria, ou seja, no caso de n�o cumprimento de qualquer obriga��o por parte do locat�rio (inquilino), o locador (propriet�rio) poder� cobrar do fiador, pois sendo o fiador um garantidor solid�rio, �, portanto o principal respons�vel pelo contrato de loca��o, cabendo a ele o total cumprimento de todas as cl�usulas contratuais, at� a entrega efetiva das chaves do im�vel. 48. O que acontece com o fiador no caso do locat�rio (inquilino) n�o pagar?R: Se o locat�rio (inquilino) n�o pagar, ou seja, houver inadimpl�ncia, o fiador arcar� n�o s� com o pagamento do aluguel atrasado, mas tamb�m com todas as despesas e �nus provenientes desse atraso, como multa, juros, corre��o monet�ria e honor�rios advocat�cios, pois geralmente o fiador no ato da assinatura do contrato de loca��o, assume a responsabilidade solid�ria.
49. Como � a garantia de "cau��o"?R: Cau��o de Im�vel: caso o locat�rio (inquilino) seja propriet�rio de im�veis em outros Estados, pode caucion�-los atrav�s de uma averba��o no Registro de Im�vel, deixando o im�vel como garantia da loca��o. (veja artigo 38 caput e �1 da Lei 8.245/91).
50. O bem de fam�lia pode ser penhorado?R: N�o existe impenhorabilidade do bem de fam�lia para o caso de fian�a em loca��o. (veja artigo 3 , VII da Lei 8009/90 e artigo 82 da Lei 8245/91).
51. Como � a garantia de "seguro de fian�a locat�cia"?R: � a garantia feita atrav�s de companhia de seguros, onde o locat�rio (inquilino) contrata um seguro mediante o pagamento do pr�mio do Seguro Fian�a, e o benefici�rio desse seguro � o locador (propriet�rio). (veja artigo 23 , XI da lei 8.245/91).
52. O locador (propriet�rio) pode escolher duas garantias simultaneamente, como por exemplo, fiador e um im�vel dado pelo fiador?R: � vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de loca��o. (veja artigo 43, par�grafo �nico da Lei 8.245/91). Se tal fato ocorrer constituir� contraven��o penal e o locador (propriet�rio) estar� sujeito a penalidade e a multa descrita noa artigo 43 da Lei 8.245/91.
53. Quais s�o as obriga��es do locador (propriet�rio): R: Entregar ao locat�rio (inquilino) o im�vel alugado em perfeito estado de uso e moradia, bem como com energia el�trica, �gua, condom�nio, iptu, telefone quando houver, sem d�bitos pendentes e em perfeito funcionamento. Garantir, durante o tempo da loca��o, a posse do im�vel pelo locat�rio (inquilino) sem desconforto de qualquer natureza; Responder por problemas estruturais que possam ocorrer no im�vel durante a loca��o; Paga as despesas extraordin�rias de condom�nio.
54. Quais s�o as despesas extraordin�rias?R: Por despesas extraordin�rias de condom�nio se entendem aquelas que n�o se referem aos gastos rotineiros de manuten��o do edif�cio, como por exemplo: Obras de reformas ou acr�scimos que interessem � estrutura integral do im�vel; Pintura da fachada; Obras destinadas a repor as condi��es de habitabilidade do edif�cio; Instala��o de equipamentos de seguran�a, de telefonia; Despesas de decora��o; Indeniza��es trabalhistas; Fundo de reserva, fundo de obras, fundo de melhoria. (os itens acima s�o apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do propriet�rio do im�vel).
55. Quais s�o as obriga��es do locat�rio (inquilino):R: Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da loca��o na data estabelecida no contrato; Utilizar o im�vel para a finalidade a que se destina; Restituir o im�vel, finda a loca��o, no estado em que o recebeu, de acordo com o laudo de vistoria de entrada, arcando com aluguel e encargos durante o per�odo de reparos, at� a entrega efetiva das chaves. Levar ao conhecimento do locador (propriet�rio) ou da administradora quando for o caso o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja repara��o seja responsabilidade do locador (propriet�rio), executando o servi�o somente com pr�via autoriza��o do mesmo; Realizar �s suas custas, sem direito de ressarcimento, o imediato reparo dos danos verificados no im�vel, ou nas suas instala��es, em decorr�ncia da conserva��o e manuten��o do im�vel; ex: limpeza de calhas e rufos, caixa d'�gua, etc. N�o modificar a forma interna ou externa do im�vel sem o consentimento pr�vio e por escrito do locador (propriet�rio); Pagar as despesas de telefone, luz, g�s, �gua, iptu e etc.; Pagar as despesas ordin�rias de condom�nio;
56. Quais s�o as despesas extraordin�rias?R: Por despesas ordin�rias de condom�nio se entendem as necess�rias � administra��o, por exemplo: Sal�rios, contribui��es sociais dos empregados do condom�nio; Consumo de �gua, esgoto, g�s e luz das �reas comuns; Limpeza, conserva��o e pintura das depend�ncias de uso comum; Manuten��o e conserva��o das instala��es e equipamentos de uso comum; Pequenos reparos nas depend�ncias e instala��es el�tricas e hidr�ulicas de uso comum; * os itens acima s�o apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do locat�rio (inquilino) do im�vel.
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