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Timestamp: 2016-10-28 20:03:02+00:00

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119 Ib 13816. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 24. Februar 1993 i.S. Regierungsrat des Kantons Aargau und Bundesamt f�r Raumplanung gegen R. und Verwaltungsgericht des Kantons Aargau (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Art. 5 al. 2 LAT; expropriation mat�rielle. 1. Protection de la bonne foi: l'autorit� a indiqu�, il y a plus de quinze ans, qu'un bien-fonds d�termin� �tait constructible sur la base de la situation juridique de 1971; cette assurance n'est plus opposable � l'autorit� au moment de l'entr�e en vigueur d'une zone de protection, compte tenu des diverses modifications du droit f�d�ral dans l'intervalle et du temps �coul� (consid. 4). 2. Pour admettre que l'on se trouve en pr�sence d'un refus de classement soumis � indemnisation, il faut que le terrain soit �quip� et se trouve dans un secteur d�j� largement b�ti. Ces conditions ne sont pas remplies en l'occurrence (consid. 5). On ne se trouve pas davantage en pr�sence d'un sacrifice particulier (consid. 6). Faits � partir de page 139
R. ist Eigent�mer der Parzellen Nrn. 1640, 1641, 1643 und 1644 in der Gemeinde Seengen. Diese vier schmalen Grundst�cke sind Rebland und grenzen aneinander. Sie liegen zwischen der Kantonsstrasse K 251 (Seengen-Meisterschwanden) und dem Ufer des Hallwilersees. Nach der Zonenordnung (ZO) und dem Zonenplan der Gemeinde Seengen vom 15. Dezember 1967, genehmigt vom Grossen Rat des Kantons Aargau am 17. M�rz 1969, waren die Grundst�cke mit Ausnahme eines 10 m breiten Uferstreifens, der in einer Sperrzone lag, der Schutzzone Brestenberg, erste Etappe, zugewiesen. In dieser Zone war die lockere und offene �berbauung mit Einfamilienh�usern von max. 15 m L�nge und 7 m H�he bei einer Ausn�tzungsziffer von max. 0,2 unter Einhaltung zus�tzlicher Rahmenbedingungen zul�ssig. Gem�ss � 7 der kantonalen Verordnung �ber den Schutz des Hallwilersees und seiner Ufer vom 27. Juli 1956 (Hallwilerseeschutzverordnung, HSV) hatten sich die Bauten in dieser Zone unter Wahrung der Struktur des Hanges harmonisch in das Landschaftsbild einzuf�gen. Der Blick von der Landstrasse Seengen-Meisterschwanden auf den See musste frei bleiben und die �berbauung hatte weitr�umig zu erfolgen, wobei auch nach kantonalem Recht eine Ausn�tzungsziffer von 0,2 sowie �berdies ein Grenzabstand von 7 m vorgeschrieben waren.BGE 119 Ib 138 S. 140
R. reichte am 12. Januar 1971 ein Baugesuch f�r ein zweist�ckiges Wohnhaus auf seinen vier Parzellen ein. Gegen dieses Baugesuch erhoben der Landschaftsschutzverband Hallwilersee, der Aargauische Bund f�r Naturschutz, die Aargauische Vereinigung f�r Heimatschutz und der Schweizer Heimatschutz Einsprache. Sie beantragten die Abweisung des Baugesuches, allenfalls dessen Zur�ckstellung bis zur Kl�rung der Frage des integralen Schutzes des Rebgel�ndes am Hallwilersee. Am 9. M�rz 1971 �berwies der Gemeinderat die Baugesuchsakten dem Baudepartement des Kantons Aargau; dieses hatte gem�ss � 12 Abs. 2 HSV �ber die Zul�ssigkeit des Bauvorhabens zu befinden. In der Folge fand am 8. April 1971 zwischen R. und dem Baudirektor eine Besprechung statt, an der vereinbart wurde, das Baugesuch zu sistieren, um dem Baudepartement Gelegenheit einzur�umen, wom�glich zu einer Einigung �ber das weitere Vorgehen und das Schicksal des Baugesuches zu gelangen. In der Folge einigten sich die Parteien auf eine Sistierung, wobei der Baudirektor R. am 13. Juli 1971 mitteilte, dass diesem "durch diese Sistierung keinerlei Rechtsnachteile entstehen" w�rden.
Im Nachgang zu diesem Schreiben ersuchte R. am 1. August 1971 dem Baudirektor um Kl�rung der Rechtslage:
"Wenn ich Ihre m�ndlichen �usserungen sowie Ihr Schreiben richtig verstanden habe, verh�lt sich die Situation nun folgendermassen: Solange f�r mich keine akute Notwendigkeit zur Ausf�hrung dieses Bauvorhabens besteht, bleibt mein Gesuch sistiert bei Ihnen. Sollten jedoch die gesetzlichen Bestimmungen �ber das Bauen in jener Gegend �ndern, so h�tte ich das Recht, das Gesuch noch unter den heute geltenden Bestimmungen behandeln zu lassen.
Sollte dem so sein, so kann ich mich zu dieser Abmachung ohne weiteres bereit erkl�ren und w�rde mich freuen, dass das Problem eine dem heutigen Datum w�rdige L�sung gefunden hat. Andernfalls m�chte ich Sie um die n�tige Belehrung bitten, worauf wir die Situation nochmals anschauen m�ssten."
Mit Schreiben vom 5. August 1971 best�tigte der Baudirektor, dass dies den gegenseitig getroffenen Vereinbarungen in jeder Hinsicht entspreche. Nachdem am 17. M�rz 1972 der Bundesbeschluss �ber dringliche Massnahmen auf dem Gebiete der Raumplanung (BMR; AS 1972 I 644 ff.) erlassen worden war, gelangte R. mit Schreiben vom 12. M�rz 1973 erneut an den Baudirektor und teilte ihm mit, der Gemeinderat habe an einer k�rzlich stattgefundenen Versammlung die Grundeigent�mer des Gebietes Brestenbergreben �ber Massnahmen orientiert, die gest�tzt auf den BMR zu treffen sein w�rden.BGE 119 Ib 138 S. 141
Es sei vorgesehen, seine Liegenschaften einer Sperrzone zuzuteilen. Er nehme indes an, dass der Baudirektor nach wie vor zu seiner Zusicherung vom Juli/August 1971 stehen werde. Dieser antwortete am 13. April 1973, der Planungschef des Kantons werde in n�chster Zeit mit dem Gemeinderat �ber die planerischen Massnahmen in den Brestenbergreben Kontakt aufnehmen. Dabei werde die Frage der weiteren Bewirtschaftung des Landes eine grosse Rolle spielen. Gemeinsam sei alles daran zu setzen, dass die sch�ne Landschaft der Brestenbergreben erhalten bleibe. Er sei R. dankbar, wenn er ihn dabei unterst�tzen werde.
Am 13. Mai 1986 erliess der Grosse Rat des Kantons Aargau das Dekret zum Schutz der Hallwilerseelandschaft (Hallwilerseeschutzdekret; HSD). Es trat am 27. Juli 1986 in Kraft. Nach diesem Dekret und dem dazugeh�renden Schutzplan 1:25'000 ist ein Uferstreifen von 25 m Breite der Sperrzone und der Rest der Parzellen von R. der Schutzzone zugewiesen. In der Sperrzone sind Bauten und Anlagen jeder Art verboten, in der Schutzzone sind nur betriebsnotwendige Bauten f�r die ordentliche Bewirtschaftung des Landes zul�ssig (�� 5 und 6 HSD).
R. verlangte am 4. September 1986, die im Jahre 1971 verf�gte Sistierung des Baubewilligungsverfahrens sei aufzuheben und es sei ein Entscheid �ber sein Baugesuch aus dem Jahre 1971 zu f�llen. Am 30. September 1986 wies das Baudepartement des Kantons Aargau den Gemeinderat an, das Baugesuch abzuweisen. Am 6. Oktober 1986 erteilte der Gemeinderat den Bauabschlag; dieser blieb unangefochten. Gleichentags reichte R. bei der Sch�tzungskommission nach Baugesetz und Gew�sserschutzgesetz des Kantons Aargau Klage mit dem Begehren ein, der Kanton Aargau habe eine Entsch�digung aus materieller Enteignung von Fr. 706'694.-- zu bezahlen. Am 16. August 1988 wies die Sch�tzungskommission das Entsch�digungsbegehren ab. Mit Urteil vom 19. Februar 1991 hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau die von R. dagegen erhobene Beschwerde gut. Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde verlangen der Regierungsrat des Kantons Aargau und das Bundesamt f�r Raumplanung die Aufhebung dieses Urteils.
4. Ob die Nichteinzonung den privaten Beschwerdegegner ausnahmsweise enteignungsgleich traf, ist anhand der hief�r massgebenden Kriterien der Rechtsprechung zu beurteilen. Das BGE 119 Ib 138 S. 142Verwaltungsgericht pr�fte im angefochtenen Urteil einzig die Frage, ob aus Gr�nden des Vertrauensschutzes eine entsch�digungspflichtige Nichteinzonung vorliege. Es bejahte dies, da der ehemalige Baudirektor dem Beschwerdegegner im Juli/August 1971 die �berbaubarkeit seiner Grundst�cke aufgrund der Rechtslage von 1971 zugesichert habe. Damit sei dem Beschwerdegegner faktisch die Erteilung einer Baubewilligung in Aussicht gestellt worden, weshalb eine Einzonung geboten gewesen w�re.
a) Das im Januar 1971 eingeleitete Baubewilligungsverfahren wurde im Einvernehmen zwischen dem Beschwerdegegner und dem Baudepartement Ende April 1971 sistiert. Diese Sistierung dauerte in der Folge bis in die zweite H�lfte des Jahres 1986, somit �ber 15 Jahre. Innert dieser Zeit �nderte die f�r die �berbauung von Grundst�cken massgebende Rechtslage wiederholt. Am 1. Mai 1972 trat das Baugesetz des Kantons Aargau vom 2. Februar 1971 (BauG) mit seinen verbindlichen Vorschriften f�r die Planung der Bodennutzung (�� 116 ff.), f�r die Ortsplanung (�� 126 ff.) und die Regelung des Baubewilligungsverfahrens und der Erschliessungsanforderungen (�� 150 ff.) in Kraft. Das Bundesgesetz �ber den Schutz der Gew�sser gegen Verunreinigung vom 8. Oktober 1971 (Gew�sserschutzgesetz 1971, AS 1972 I. 950 ff.; ersetzt seit 1. November 1992 durch das Bundesgesetz �ber den Schutz der Gew�sser vom 24. Januar 1991 [Gew�sserschutzgesetz, GSchG; SR 814.20]), mit seinen verbindlichen Vorschriften f�r die Beseitigung der Abw�sser aus dem grunds�tzlich f�r das innert h�chstens 15 Jahren zur Erschliessung vorgesehenen Baugebiet (Art. 11 und 15 der Allgemeinen Gew�sserschutzverordnung vom 19. Juni 1972 [AGSchV; SR 814.201]) wurde auf den 1. Juli 1972 in Kraft gesetzt. Schon zuvor war der BMR am 17. M�rz 1972 in Kraft getreten. Das Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843; in Kraft ab 1. Januar 1975) verst�rkte die Erschliessungspflichten der Gemeinden f�r die sachgerecht auf den Bedarf der kommenden zehn bis f�nfzehn Jahre auszurichtenden Wohnbauzonen (Art. 4 ff. WEG). Am 21. November 1977 trat die gest�tzt auf das Bundesgesetz �ber den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) erlassene Verordnung �ber das Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkm�ler vom 10. August 1977 (VBLN; SR 451.11) in Kraft, in welches unter Ziff. 1303 der Hallwilersee mit dem Hinweis "Typischer Mittellandsee mit �berwiegend nat�rlichen Ufern" aufgenommen wurde. Dies hatte zur Folge, dass das Schutzobjekt, welches auch die Grundst�cke des privaten Beschwerdegegners erfasst, BGE 119 Ib 138 S. 143ungeschm�lert zu erhalten oder jedenfalls gr�sstm�glich zu schonen ist, wor�ber auch Bundesbeh�rden zu wachen haben (Art. 6-10 NHG). Am 1. Januar 1980 schliesslich trat das Bundesgesetz �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) in Kraft.
b) Werden diese �berwiegend durch das �bergeordnete Bundesrecht erfolgten Rechts�nderungen ber�cksichtigt, so kann der Folgerung des Verwaltungsgerichts, aus der Korrespondenz des Beschwerdegegners in den Jahren 1971 und 1973 mit dem Vorsteher des Baudepartements k�nne geschlossen werden, dass der Beschwerdegegner mit der Einweisung seiner Grundst�cke in eine Bauzone habe rechnen d�rfen, nicht zugestimmt werden. Aufgrund seiner beruflichen Kenntnisse konnten diese Rechts�nderungen dem Beschwerdegegner als Liegenschaftseigent�mer nicht entgangen sein. Auch wenn sich der Beschwerdegegner mit einer Sistierung des Baugesuchsverfahrens einverstanden erkl�rte, konnte er im besten Falle aus dem Briefwechsel vom August 1971 annehmen, dass bei Aufhebung der Sistierung das Baugesuch nach den im Zeitpunkt der Einreichung geltenden Bestimmungen beurteilt werde. Hieraus zu folgern, er k�nne nach Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes mit einer Einweisung seiner Parzellen in eine bundesrechtskonforme Bauzone rechnen, geht schon deshalb nicht an, weil dem kantonalen Baudirektor keine Kompetenz zur rechtsverbindlichen Festsetzung von Nutzungspl�nen zusteht, was auch dem Beschwerdegegner bekannt sein musste.
c) Hievon abgesehen konnte der Beschwerdegegner allenfalls mit einer Beurteilung seines Baugesuches nach fr�herem Recht durch die erstinstanzlich zust�ndigen Bewilligungsbeh�rden rechnen. Auch wenn das Verwaltungsgericht annimmt, das Baudepartement h�tte das Vorhaben zu Beginn der siebziger Jahre gest�tzt auf die Hallwilerseeschutzverordnung vom Jahre 1956 bewilligt, wof�r die beiden bewilligten Baugesuche Ch. und W., denen das Baudepartement am 31. Dezember 1971 und 2. November 1972 zustimmte, sprechen, so steht keineswegs mit Sicherheit fest, dass das Gesuch des Beschwerdegegners bei Aufhebung der Sistierung in sp�teren Jahren h�tte bewilligt werden m�ssen. Nach einer mehrere Jahre dauernden Sistierung h�tte dass Vorhaben erneut publiziert werden m�ssen. Wenn die Geltungsdauer einer Baubewilligung nach � 154 BauG ein Jahr mit der M�glichkeit einer Verl�ngerung um ein weiteres Jahr betr�gt, so ist hieraus zu folgern, dass bei Wiederaufnahme eines sistierten Verfahrens nach entsprechendem Fristablauf das Baugesuch BGE 119 Ib 138 S. 144erneut ver�ffentlicht werden muss. Es steht daher nicht fest, ob und welche Einsprachen eingegangen w�ren und welche Folge die Bewilligungsinstanzen diesen Einsprachen gegeben h�tten. Schon bei der Auflage des Projektes zu Beginn des Jahres 1971 reichten verschiedene Natur- und Heimatschutzvereinigungen Einsprachen ein.
d) Selbst wenn man annehmen wollte, die Baubeh�rden h�tten alle Einsprachen abgewiesen und die Baubewilligung erteilt, so kann nicht angenommen werden, dass diese rechtskr�ftig geworden w�re. Mit Beschwerden der Einsprecher h�tte gerechnet werden m�ssen. Auch aufsichtsrechtliche Anordnungen des Bundes aufgrund des BMR w�ren nicht ausgeschlossen gewesen (Verwaltungspraxis der Bundesbeh�rden [VPB] 1974 Nr. 26 und 1975 Nr. 93). In die provisorischen Schutzgebiete, zu deren Festsetzung die Kantone verpflichtet waren, sollten u.a. nach klarer Anordnung Fluss- und Seeufer sowie Landschaften von besonderer Sch�nheit und Eigenart einbezogen werden (Art. 2 Abs. 1 lit. a und b BMR). Gem�ss Art. 13 BMR �berwacht der Bundesrat die Einhaltung des Beschlusses. Wenn die Kantone die provisorischen Schutzgebiete nicht rechtzeitig ausscheiden oder den Bundesbeschluss sonst nicht wirksam durchsetzen, hat er nach erfolgloser Mahnung selbst Massnahmen gegen�ber Kantonen, Gemeinden oder andern Pflichtigen zu treffen. Mit derartigen Massnahmen h�tte sehr wohl gerechnet werden m�ssen, falls das Baugesuchsverfahren nicht sistiert und auf kantonaler Ebene der Schutz des in Frage stehenden Rebgel�ndes gem�ss den Anforderungen des Bundesrechts nicht gepr�ft worden w�re. Aus der Antwort des Baudirektors vom 13. April 1973 geht deutlich die Absicht hervor, in �bereinstimmung mit der dargelegten Rechtslage gem�ss dem BMR die Brestenbergreben, zu denen die Parzellen des Beschwerdegegners geh�ren, zu sch�tzen. H�tte dieser die ernste Absicht gehabt, sein Bauvorhaben zu verwirklichen, so h�tte er jedenfalls nach Erhalt der Antwort vom 13. April 1973 die Aufhebung der Sistierung und die Beurteilung des Vorhabens verlangen m�ssen.
e) Nachdem der Beschwerdegegner die Aufhebung der Sistierung nicht verlangte, verstrichen bis zum Erlass des Hallwilerseeschutzdekretes rund f�nfzehn Jahre. Nach derart langer Dauer entf�llt eine allf�llige Bindungswirkung. Eine solche kann ohnehin nicht angenommen werden, wenn sich die Rechtslage bis zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Sachverhalts, der Anlass zur Auskunft gab, �ndert (BGE 117 Ia 287 E. 2b mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht BGE 119 Ib 138 S. 145erachtete diesen Vorbehalt deshalb nicht als massgebend, weil sich die Auskunft im Jahre 1971 auf die �nderung der Rechtslage bezogen habe. Seine �berlegung ist verst�ndlich, doch kann ihr jedenfalls f�r die Anwendung neuen Bundesrechts nicht zugestimmt werden. Andernfalls w�rde der Grundsatz des Vorranges des Bundesrechts verletzt.
Der Schutz des Vertrauens in eine Zusicherung ist auf eine bestimmte Dauer, die sich je nach dem in Frage stehenden Rechtsverh�ltnis bemisst, beschr�nkt (J�RG ANDREAS BAUER, Ausk�nfte und Zusagen der Steuerbeh�rden an Private im schweizerischen Steuerrecht, Diss. Z�rich 1979, S. 247 f.; KATHERINA SAMELI, Treu und Glauben im �ffentlichen Recht, ZSR NF 96/1977 II S. 374; URS GUENG, Zur Verbindlichkeit verwaltungsbeh�rdlicher Ausk�nfte und Zusagen, Erg�nzter Sonderdruck aus ZBl 71/1970 S. 48 f.). In einem Urteil vom 23. M�rz 1977 hielt das Bundesgericht fest, ein B�rger d�rfe nicht damit rechnen, dass die Gemeinde ihr Einverst�ndnis gegen�ber einem Bauvorhaben noch nach Jahren aufrechterhalte (Urteil des Bundesgerichtes vom 23. M�rz 1977, publiziert in ZBl 78/1977 S. 558). In zwei weiteren Urteilen gen�gte bereits der Ablauf von zwei bzw. vier Jahren, innert welchen der Eigent�mer nicht nach der geltend gemachten Zusicherung handelte und die in Aussicht gestellte Bau- oder Rodungsbewilligung einholte, um eine Berufung auf den Grundsatz von Treu und Glauben auszuschliessen (nicht publizierte Urteile des Bundesgerichtes vom 14. Juli 1976 i.S. B. gegen Staatsrat Tessin, E. 2, und vom 2. M�rz 1973 i.S. de S. gegen Staatsrat Tessin, E. 4). In einem neueren Entscheid hielt das Bundesgericht fest, nach vierzehn Jahren k�nne sich ein Privater nicht mehr auf einen (damals) allenfalls vertrauensbegr�ndenden Umstand berufen (BGE 116 Ib 188). Zwischen der hier umstrittenen Zusicherung und dem Inkrafttreten des Hallwilerseeschutzdekretes liegen gut f�nfzehn Jahre. Aus der bundesgerichtlichen Praxis ergibt sich, dass sich der Beschwerdegegner, selbst wenn man auch gegen�ber einer �nderung des Bundesrechts eine Bindung annehmen wollte, zufolge des langen Zeitablaufes nicht mehr auf die im Jahre 1971 erteilte Auskunft des Baudirektors berufen kann. Mit Recht weisen die Beschwerdef�hrer darauf hin, dass das am 1. Januar 1980 in Kraft getretene eidgen�ssische Raumplanungsgesetz die Planungstr�ger verpflichtet, bestehende Richt- und Nutzungspl�ne in der Regel alle zehn Jahre zu �berpr�fen (Art. 9 und 21 RPG). Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichtes k�nnen somit aus der Korrespondenz des Beschwerdegegners mit dem Baudirektor keine Gr�nde des BGE 119 Ib 138 S. 146Vertrauensschutzes hergeleitet werden, welche eine Einzonung geboten h�tten.
f) Der Beschwerdegegner kann aus der Tatsache, dass Ende der siebziger Jahre seine Liegenschaften nicht als Landwirtschafts- bzw. Rebland besteuert wurden, keine enteignungsgleiche Wirkung der Sperr- bzw. Schutzzonenfestsetzung herleiten. Die Auffassung der Steuerbeh�rden �ber die fiskalische Erfassung von Parzellen bindet die Planungsbeh�rden bei der Erf�llung der Planungspflicht nicht (BGE 112 Ib 492 E. 9). Ebenso unbeachtlich ist, dass in der Auflage des ersten Entwurfes zu einem Hallwilerseeschutzdekret im Jahre 1980 davon die Rede war, der Schutzzonenplan betreffe die Bauzonen nicht. Die �ffentliche Auflage von Nutzungspl�nen (Art. 33 Abs. 1 RPG) dient der Mitwirkung der Bev�lkerung bei Planungen (Art. 4 Abs. 1 und 2 RPG) und dem Rechtsschutz Betroffener (BGE 115 Ia 89; BGE 111 Ia 168 f. E. 2c und d). Es ist nicht ausgeschlossen, dass Einwendungen oder sonstige neue Erkenntnisse, die im Zusammenhang mit der Planauflage gewonnen werden, zu einer �berarbeitung von Planentw�rfen f�hren (nicht publiziertes Urteil des Bundesgerichtes vom 11. November 1992 i.S. B. gegen Gemeinde Maur, E. 2c).
5. Zu den weiteren Voraussetzungen, unter welchen ausnahmsweise eine Nichteinzonung entsch�digungspflichtig sein kann, hat das Verwaltungsgericht nicht Stellung genommen. Doch braucht deswegen die Sache nicht zu erg�nzenden Erhebungen zur�ckgewiesen zu werden.
a) Aus dem das Gebiet "R�gel/Ghei" betreffenden Entscheid des Bundesgerichtes vom 25. Januar 1993 (BGE 119 Ib 130 E. 3) ergibt sich, dass das aus dem Jahre 1958 stammende generelle Kanalisationsprojekt der Gemeinde Seengen kein den Anforderungen der Gew�sserschutzgesetzgebung des Bundes entsprechendes GKP darstellt (BGE 116 Ib 383 E. 5; BGE 112 Ib 400 E. 5c). Das altrechtliche GKP f�hrte zu keiner angemessenen Begrenzung des Baugebietes. Dass bestehende Bauten ausserhalb der Bauzonen an das Kanalisationsnetz angeschlossen werden k�nnen und m�ssen, �ndert hieran nichts. Weder kommunale Sammelleitungen ausserhalb der Bauzonen noch private Anschlussleitungen, welche der Erf�llung der Anschlusspflicht dienen, verm�gen Liegenschaften das Recht zum Anschluss an die Kanalisation zu verschaffen (BGE 118 Ib 47 E. 4d). Der Beschwerdegegner hat auch keine erheblichen Kosten f�r die Erschliessung und �berbauung seines Grundst�ckes aufgewendet. Wenn er ein Bauprojekt f�r ein Wohnhaus mit damaligen Baukosten BGE 119 Ib 138 S. 147von ca. Fr. 180'000.-- ausarbeiten liess, so tat er dies auf eigenes Risiko. Die Schutzzone wurde nicht festgesetzt, um dieses Vorhaben zu verhindern, sondern um das gesamte Gebiet in �bereinstimmung mit den Anforderungen des Bundesrechts einer Nichtbauzone zuzuweisen. Unter diesen Umst�nden sind auch die Voraussetzungen, nach denen ausnahmsweise Planungsaufwendungen zu ersetzen sind, nicht erf�llt (BGE 117 Ib 497).
b) Die fraglichen Parzellen liegen nicht im weitgehend �berbauten Gebiet. Der Begriff des weitgehend �berbauten Landes nach Art. 15 lit. a RPG umfasst im wesentlichen nur den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche Baul�cken innerhalb dieses Bereichs. Gleich verh�lt es sich mit dem weitgehend �berbauten Gebiet im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG (BGE 118 Ib 344 E. 4a; BGE 118 Ib 45 E. 4a; BGE 116 Ia 337 E. 4a). Unterhalb der Strasse Seengen-Meisterschwanden befinden sich nur wenige Wohnh�user. Sie weisen unter sich keinen geschlossenen Zusammenhang auf und sind von den Grundst�cken des Beschwerdegegners erheblich entfernt. Bei einer gebietsbezogenen Betrachtungsweise kann weder von einem Siedlungskern noch von einem Siedlungszusammenhang gesprochen werden. Das ganze Gebiet befindet sich ausserhalb des Siedlungsrandes, weshalb die umstrittenen Liegenschaften nicht zum weitgehend �berbauten Gebiet im Sinne des Raumplanungsgesetzes geh�ren (BGE 117 Ia 437 f. E. 3e; BGE 116 Ia 201 E. 2b).
6. Von einem Sonderopfer kann ebenfalls nicht gesprochen werden. Ein solches setzt voraus, dass am Stichtag die M�glichkeit einer aus eigener Kraft zu verwirklichenden zuk�nftigen besseren Nutzung der Sache bestand. Das ist in der Regel nur der Fall, wenn im massgebenden Zeitpunkt eine raumplanerische Grundordnung galt, wie sie das Bundesrecht verlangt (BGE 112 Ib 398 E. 5a, 400 E. 5b), eine Voraussetzung, die hier nicht erf�llt ist. Im �brigen befindet sich der Beschwerdef�hrer in der gleichen Lage wie alle Grundeigent�mer, deren Land ebenfalls der Sperr- und/oder Schutzzone zugewiesen wurde.
116 IB 188,
112 IB 492,
115 IA 89 suite... ,
119 IB 130,
118 IB 344,
112 IB 398
Art. 6-10 NHG suite... ,
Art. 9 und 21 RPG,

References: Art. 5
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 13
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 15
 Art. 36
 BGE 
 BGE 
 BGE 

Art. 6

Art. 9