Source: https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Timestamp: 2020-07-03 20:11:48+00:00

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Obra nueva antigua - Notario Francisco Rosales
por Francisco Rosales | Abr 18, 2016 | Bienes, Registro de la Propiedad | 161 Comentarios
Una de la ocasiones en las que me resulta complicado explicar las cosas del derecho al ciudadano, es cuando le digo que para poder “escriturar” su casa hay que hacer una declaración de obra nueva; “¿obra nueva mi casa, que lleva años construída sin problemas?“… suelen preguntarme, a lo que yo les respondo que se trata de una “obra nueva antigua“.
Te copio y pego las tres normas fundamentales
Artículo 28...
No olvides que pese a que esté prescrito el derecho de la administración de restaurar la legalidad urbanística, la obra puede estar fuera de ordenación o asimilada a fuera de ordenación (aquí te explican las consecuencias que ello produce en Andalucía) por lo que es recomendable que, si vas a comprar, preguntes en el ayuntamiento.
Manuel	el 03/05/2016 a las 12:52 pm
Muy útil, gracias. Precisamente tengo un asunto entre manos que requerirá la inscripción de una obra tan nueva como de los 70…
Francisco Rosales	el 03/05/2016 a las 9:08 pm
Hola Manuel, me alegra haberte servido de ayuda.
Cristina	el 17/07/2017 a las 6:25 pm
Hola. Tengo un caso similar. Tengo una cada sin escrituras pero con planos y el terreno si que tiene escrituras.
Quiero escriturar y no se que necesito y cuanto me puede costar.
Francisco Rosales	el 17/07/2017 a las 7:28 pm
Hola Cristina, este no es un consultorio jurídico, pues no hay dos casos iguales, y sin ver la documentación todo lo que diga sería en balde.
En todo caso, has de saber que el asesoramiento jurídico del Notario que va a firmar la escritura es gratuito, por lo que te recomiendo que acudas con la documentación a la Notaría más cercana.
ALEJANDRO SEGURA	el 11/05/2016 a las 7:39 pm
Hace poco he tramitado el otorgamiento, liquidación e inscripción registral de una obra nueva antigua (año 1980) y no ha sido demasiado complicado gracias a la ayuda del Oficial del Notario autorizante, pero hubiera estado bien encontrar este artículo antes pues está todo muy claro y asequible.
Pero ahora se me ocurre una cuestión: teniendo en cuenta que yo compre en el año 1987 la parcela con la casa ya construida, a pesar de que la obra nueva se ha hecho ahora a requerimiento del nuevo comprador (ha sido vendida a un tercero), el coste de adquisición a efectos del incremento de patrimonio del IRFP cual será el de mi compraventa de la parcela (con casa sin registrar) o puedo incrementarlo con el coste a efectos fiscales declarado de la obra nueva en la escritura ahora otorgada.
Espero haberme explicado correctamente y un saludo
Francisco Rosales	el 12/05/2016 a las 10:46 am
Sinceramente no soy un especialista en IRPF, pues a mi me hacen la declaración de la renta, lo cual prueba que no me fío ni de mi mismo, me parece muy aventurado por mi parte pronunciarme sobre estos temas, te recomiendo que acudas a un especialista en IRPF, o al menos espero que algún lector quiera ayudarte.
Alejandro P.I.	el 29/12/2016 a las 3:59 pm
Buenas tardes, Alejandro SEGURA. Tras leer su pregunta, quería saber si finalmente obtuvo la información, y a qué experto en IRPF acudió, ya que yo tengo un caso muy parecido al suyo y requiero de esa información. Gracias.
José Sequeiros	el 16/08/2019 a las 6:57 pm
Buenas tardes Alejandro, perdon por la familiaridad, pero leyendo su pregunta , a mi me pasa lo mismo, compré en el 2000 y vendi en Junio 2019, durante los años 2002 y 2003 realicé las obras de un paellero, un almacen y una piscina. Para la venta tuve que hacer una declaracion de obra nueva vieja, está recogida en Escritura. Ahora de cara a la Renta del año que viene no se que precio poner, por el que compré en el 2000 o el último recogido en la Escritura de Obra Nueva Vieja.
Te agradecería que me pudieras decir como se solucionó tu caso.
Francisco Rosales	el 16/08/2019 a las 7:16 pm
Sin perjuicio de que Alejandro te responda, creo que lo más prudente es que preguntes a un asesor fiscal, que obviamente cobrará sus honorarios, pero más caras pueden ser las consecuencias fiscales de seguir una recomendación gratuita por internet.
ALEJANDRO SEGURA	el 13/05/2016 a las 4:58 pm
Gracias por la contestación y acudiré a un especialista. Mientras tanto vamos a ver si algún lector se anima a darnos su opinión.
Manuel	el 27/05/2016 a las 6:51 pm
Hola, antes de nada felicitar al autor de este blog por la información. En cuanto al la duda planteada por Alejandro, estoy en la misma situación, agradecería Alejandro de si la has resuelto la publiques por aquí. Muchas gracias.
RAFAEL, otro alcalareño	el 06/09/2016 a las 11:38 pm
Sr. Rosales, le planteo algunas dudas que, después de leer su artículo, aún me surgen sobre las declaraciones de obra nueva y división horizontal. Permítame que me extienda para explicar mejor mi preocupación: Mi familia, en un edificio de 10 apartamentos construido en los años 70, en la Costa Brava, adquirió un piso en la planta baja y posteriormente lo transformó en un restaurante (la licencia municipal de actividad la tiene desde el año 1984). Por aquellas fechas, los primeros propietarios cedieron unos 25 m2 de terreno (espacio común que linda con el local) donde mi suegro levantó una terraza para dar servicio al restaurante. Con la llegada de nuevos propietarios hubo ciertas discrepancias por la existencia del negocio (ocupación de zonas comunes) y en especial por la ocupación del suelo de la terraza. En el año 1997, en Junta Ordinaria de la Comunidad de Propietarios se acordó “la cesión de la terraza mientras que el negocio fuera explotado por su entonces propietario ó descendientes”, así como “que dicho local, en caso de ser vendido a un tercero debería de volver a ser utilizado como apartamento”.
Después de muchos años, por fín parece que se va a realizar la declaración de obra nueva y la división horizontal, pero el Administrador nos ha presentado un borrador y en la descripción de las entidades, se hace constar que lo que existe en nuestra propiedad es un apartamento en lugar de un establecimiento comercial, debidamente autorizado, dedicado a bar restaurante. Sólo se menciona la existencia del negocio y la cesión de la terraza por parte de la Comunidad en los estatutos. Igualmente, en los estatutos, nos obligan a que en caso de vender a un tercero, se devuelva la terraza y el local a su estado primitivo.
Entiendo que la terraza no es nuestra y en caso de vender el local no podemos disponer de ella, eso es lógico. Pero respecto a los demás aspectos, los encuentro abusivos, como el de no poder declarar como obra nueva lo que existe en realidad en ese edificio, ó que se nos cuarte el derecho a transmitir a un tercero este establecimiento comercial, ó que una vez que no esté la terraza, se impida el acceso a la finca de los clientes. Como ejemplo de la intolerancia de estos propietarios (todos franceses y que vienen a España 15 días), en la última Junta ordinaria celebrada en julio, se nos ha denegado la colocación de una puerta en el lugar donde hay una ventana de la misma anchura.
Perdone por la extensión y espero que pueda darnos un poco de luz en este asunto, que a más de 1.000 Kms de distancia, se nos hace aún más duro.
Agradecido de antemano, reciba un cordial saludo.
Francisco Rosales	el 07/09/2016 a las 6:54 am
Pues pese a la extensión de tu comentario, poco me entero y en poco puedo ayudarte.
El motivo es que me hablas de una Junta, y sin embargo no está constituida la propiedad horizontal, con lo que hablamos de propiedades horizontales de hecho; esta figura jurídica existe, mas personalmente desconozco si hay jurisprudencia sobre los acuerdos de las juntas de propietarios de este tipo de propiedad horizontal.
Centrando un poco más el tema:
1.- Para constituir la propiedad horizontal es necesario el acuerdo unánime de la junta de propietarios, con lo que difícilmente pueden imponerte un título constitutivo y estatutos que no consientas tu.
2.- Es amplia la jurisprudencia que regula la posibilidad que tiene todo dueño de dedicar su vivienda a local o local a vivienda (y más en este caso donde, hay previa autorización tanto municipal como de los propios propietarios).
En todo caso, te recomiendo encarecidamente que contactes con un abogado y que estudie detenidamente el tema, pues ni es fácil, ni mucho más puedo hacer yo desde estas líneas.
RAFAEL otro alcalareño	el 07/09/2016 a las 10:16 pm
Muy agradecido por sus comentarios y prontitud.
Rafael C.	el 28/09/2016 a las 1:46 pm
Buenas, le planteo algunas dudas relacionadas con este tema a ver si me las pudiera resolver.
A, fallece viudo, con testamento, instituyendo herederos por partes iguales a sus tres hijos B,C y D.
De bienes tiene un solar en el que A había edificio sin declaración de obra nueva.
1: que deben hacer los hijos al respecto antes de la partición de la herencia?
2: en el caso de que B venda una tercera parte del edificio antes de la particion. Seria válida esta venta?
Francisco Rosales	el 29/09/2016 a las 11:50 am
Antes de la partición lo que deben hacer es ponerse de acuerdo, y de ellos depende querer o no declarar la obra nueva.
La venta de una tercera parte de la vivienda es un tema muchísimo más complejo de lo que parece, pues el heredero tendría una tercera parte de la herencia, que no es lo mismo que una tercera parte de cada uno de los bienes que la integran.
Son temas difíciles de resolver aquí, y te recomiendo que acudas a un abogado.
Josefina	el 28/11/2016 a las 3:39 pm
Gracias por la información. Es bastante clarificadora.
En el caso de que la obra nueva antigua se encuentre en terreno no urbanizable de especial protección, según la ley 7/2.002 de la Comunidad Autónoma, el plazo de prescripción es ilimitado.
Sin embargo, tengo entendido que, si la entrada en vigor de la citada protección es posterior a la fecha en que prescribió dicha construcción, se considera transcurrido el plazo de prescripción. Este último aspecto de la prescripción no lo he encontrado en la ley. ¿Podría decirme dónde queda establecido?
Francisco Rosales	el 29/11/2016 a las 7:41 am
Desconozco ese dato, intentaré buscarlo y facilitártelo.
francisco javier sanchez pedraza	el 17/12/2016 a las 10:05 pm
Hola. Me ha parecido muy interesante su artículo. Y quisiera que me concretaras, por favor, unos datos adicionales para un caso de un amigo. Resulta que en 1995 su padre construyó una casa en un terreno de su propiedad, y falleció en 2001. Cuando se hizo la escritura de adjudicación de la herencia solo se incluyó el terreno (ya que en el registro solo constaba el terreno, pues no se hizo en 1995 escritura de obra nueva). Ahora mi amigo, al que se le adjudicó ese terreno en la herencia, cuando va a vender la casa se da cuenta de que en el registro solo consta el terreno (no se dio cuenta o no se preocupó de ello cuando se hizo la adjudicación de herencia).
Entiendo que debe hacer una escritura de obra nueva antigua, para lo cual ya ha conseguido la licencia de obra del ayuntamiento de 1995 y también un certificado de arquitecto municipal, hecho ahora, certificando que la casa se hizo en 1995. Mi pregunta es: ¿puede ese arquitecto u otro valorarme el coste de la construcción de la casa en 1995, y además también en 2001, que fue la fecha de fallecimiento del causante? Lo pregunto en relación con el IRPF de mi amigo cuando venda la casa, puesto que deberá declarar la ganancia patrimonial, y para ello deberá reflejar el valor de adquisición de la casa , y para el caso de bienes heredados, la Ley del IRPF dice que debe considerarse el valor de los bienes a efectos del ISD, que a su vez es el valor real de los bienes en la fecha del fan¡lucimiento del causante. Por eso, mi amigo necesitaría tener el valor de la vivienda en 2001 que fue cuando adquirió con la muerte de su padre. En definitiva: ¿puedo conseguir que un arquitecto me haga, ahora, una valoración de la vivienda en 2001, y decirle al notario que se incluya dicha valoración en la escritura de obra nueva? Mi segunda pregunta sería: la escritura de obra nueva antigua lógicamente entiendo que se haría a nombre de mi amigo, pero como se está diciendo que la casa se construyó en vida del padre, ¿habría que rectificar la escritura de herencia de 2001? Y una última cuestión adicional: ¿qué efectos tendría esta “aparición” de la casa ahora en 2016 respecto del Impuesto de sucesiones?
Muchas gracias por todo. Espero haberme explicado medianamente bien.
Francisco Rosales	el 18/12/2016 a las 7:59 am
A efectos del IRPF no soy un experto, pero por supuesto que puede cualquier perito valorar los bienes, otra cosa es que hacienda acepte esa valoración (cosa que desconozco) pues él voluntariamente declaró un valor y por dicho valor liquidó el impuesto de sucesiones y donaciones (ten en cuenta que los bienes se valoran según su estado, no según su descripción, y aunque describió un solar, el estado real era el de una construcción).
En todo caso, a todo el mundo le comento que a mi me hacen la declaración de la renta, porque no es mi especialidad, y te recomiendo que consumes a un asesor fiscal.
Por supuesto que la obra la declara tu amigo, que es el propietario, y se indica la fecha de la obra, a efectos del Impuesto de Sucesiones, ha prescrito el derecho de la administración de comprobar valores y el plazo para liquidar el impuesto, por lo que no creo que haya repercusión alguno.
La escritura de herencia no se rectifica, sino simplemente la descripción de la fina.
Alejandro P.I.	el 29/12/2016 a las 4:02 pm
Hola Francisco ROSALES. Mi pregunta es la siguiente: quiero saber qué costes fiscales puedo tener al comprar parecela urbanizada con construcción de estructura, obra sin finalizar y que no existe declaración de obra nueva. Gracias.
Francisco Rosales	el 29/12/2016 a las 7:45 pm
No entiendo la pregunta, los costes son los de la compra de cualquier solar; en relación a la estructura, habría que ver si hay o no licencia y proyecto, y por supuesto si concluye la obra tendrá que soportar los costes normales de una declaración de obra nueva (especialmente el impuesto de actos jurídicos documentados).
cesar hernandez	el 20/01/2017 a las 12:15 pm
Hola buenos días, tengo una pregunta sobre este tema, que pasa si se produce una compraventa de un suelo con pago aplazado, se construye un edificio con un préstamo promotor, la promotora quiebra y el edificio se lo adjudica el banco, pero un juez anula la compraventa de suelo con pago aplazado puesto que la promotora no llego a pagar el solar (no hay clausula de rescisión escrita).
QUe derechos tienen los propietarios del suelo, puesto que este vuelve a estar a su nombre?
Francisco Rosales	el 21/01/2017 a las 7:30 am
Resulta increíble vender con precio aplazado y sin garantía, aunque es posible.
A mi juicio el tema es delicado, aunque entiendo que dado que el aplazamiento del pago del precio consta en el Registro, y por tanto podría defenderse que el banco no es tercero de buena fe a los efectos del artículo 34 de la Ley hipotecaria, más te anticipo que no se trata de un asunto sencillo.
peter spanheimer	el 07/02/2017 a las 6:30 pm
hola, tengo el caso de obra nueva antigua, para incribir en el registro el informe (planos) del arquitecto, es necesario pagar impuestos??
Francisco Rosales	el 07/02/2017 a las 7:18 pm
Lo que paga es la escritura, más ese informe no es inscribible, sino la escritura que declare la obra nueva.
Carlos	el 08/02/2017 a las 10:36 am
Cuanto puede costar una declaración de obra nueva antigua y acto seguido la compraventa de la misma valorada en 110000 aproximados.-
Se puede realizar todo en un mismo acto?.
Gracias por las aportaciones …
Francisco Rosales	el 08/02/2017 a las 11:50 am
El coste depende sobre todo de los impuestos que varían en función de la comunidad autónoma, lo más adecuado es que acudas a la Notaría más cercana con toda la documentación, de modo que puedan calcular con exactitud esos costes.
Juan Machin	el 02/03/2017 a las 9:14 pm
Buenas tardes; adquirí por herencia de mis padres una vivienda, de la cual solo estaba registrado el solar; a la hora de realizar la aceptación de herencia, hicimos declaración de obra nueva ya que la construcción es de 1.977; la vivienda se encuentra en servidumbre de protección de costas; mi duda es la siguiente, ¿al ser la vivienda anterior a la ley de costas, puedo registrarla sin la correspondiente autorización de legaización antes costas?
Francisco Rosales	el 03/03/2017 a las 10:31 am
Cualquier título traslativo de propiedades situadas en la zona de servidumbre de protección necesita cumplir el reglamento de la ley de costas (poco más puedo decirte pues salvo dos años en Cádiz capital, que es enteramente casco urbano, no lo he tenido que aplicar nunca, en todo caso en la Notaría del lugar te informarán gratuitamente.
Juan Machin	el 03/03/2017 a las 11:27 am
Muchas gracias por tu orientación, al menos ya se a donde dirigirme.
Nuria	el 09/03/2017 a las 9:44 pm
Hola. Justo estoy en este proceso, ahora mismo. Lo único que preguntó al técnico del Ayuntamiento del (xxx pueblo) y me dice que que no sabe lo que es el certificado de obra nueva antigua. Y que hay que hacer una legalización de la obra y que hay que hacer un pequeño proyecto de arquitectura para poder llevarlo al notario y de hay al registro. Pero a mi me han dicho en la inmobilaros donde me van a vender la casa lo del certificado de obra nueva prescriptiva. Que puedo hacer
Francisco Rosales	el 10/03/2017 a las 6:58 am
Es que el técnico municipal no es el único competente para expedir esos certificados, o mejor es que acudas a otro.
Marta	el 10/03/2017 a las 3:26 am
Hice el proyecto de un cliente y la dirección de la obra . A mediados de obra el cliente saca una hipoteca por lo que tuvo que inscribir en el registro la obra en construcción por 600 metros
Hecha la obra de 450 metros y finalizada , no me paga la dirección ni el certificado final de obra que está en el colegio desde junio del 2012
Pero hoy me entero que mi cliente VENDIÓ esa obra a otro particular Y NO ME FUE INFORMADA LA VENTA
PREGUNTO se puede vender una obra enconstruccion sin informar al técnico
Y de ser por certificado de Antiguedad (6año creo ?) no han pasado aún
Que responsabilidad tiene el que compro y el que vendió
A quien tengo que reclamarle mi dirección entonces ?
Francisco Rosales	el 10/03/2017 a las 7:05 am
Es que para vender no necesitan informarte, ni tienes que consentir nada, lo que tienes es que reclamar tus honorarios, y para ello lo más adecuado es que acudas a un abogado.
Marta	el 13/03/2017 a las 9:12 pm
Buenas tardes , recurrí al registro y me dicen q la construcción se inscribió en el 2014 con un certificado de antigüedad de un compañero arquitecto
Por supuesto que no es real ni correcto ya que hay una obra nueva con licencia en curso y aún sin finalizar obra
Reclamar los honorarios es otro de los temas y debo recurrir a un profesional
Mil gracias por tu interés en el tema
Francisco Rosales	el 14/03/2017 a las 7:25 am
Efectivamente, dos son las acciones que proceden (si me apuras tres -pues igual has de acudir a tu colegio profesional-):
Una contra el cliente reclamando tus honorarios, y otra quizá quepa contra ese “compañero” que certificó datos inciertos (pues puede, insisto, puede, que sea delictivo y haya cometido una falsedad)
Lo correcto es que acudas a un abogado y que analice la mejor estrategia.
TOMAS	el 14/03/2017 a las 2:01 pm
Buenos días señor Rosales, tenemos un caso muy similar, pues al fallecer mi madre, hemos heredado una casa, en el registro de la propiedad, está inscrito el solar con una pequeña casa de 80 m, pero en el catastro y en la realidad figura una obra nueva “vieja” (del año 1961 según catastro), mi pregunta es que tipo de gastos, aparte de los notariales, conlleva la regularización de la situación.
me comentan que hay que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y sobre que cantidad, el valor catastral que figura hoy en día es de unos 60000€, un saludo y gracias anticipadamente
Francisco Rosales	el 15/03/2017 a las 7:36 am
Efectivamente has de pagar ese impuesto, así como los gastos Notariales y Registrales, pero no sobre el valor catastral, sino sobre el valor del inmueble (muchas CCAA tienen unos coeficientes que ayudan a saber ese valor, y de ellos te informarán en la Notaría a la que acudas)
Es importante que desde hace poco más de un año hay que georreferenciar la obra, y puede que haya que contratar a un técnico que lo haga, si no está georreferenciada en Catastro (la obra que no la parcela)
Mercè	el 20/04/2017 a las 12:25 pm
Buenos días Sr. Rosales,
Hace un año compramos una plaza de parking en Barcelona . En el momento de la venta el notario informo que la finca no disponía de la documentación acreditativa de finalización de obra, la finca tiene más de 20 años.
También se nos dijo que este trámite era irrelevante puesto que dicha anotación de fin de obra tenía un vencimiento transcurrido x años.
Ahora casi un año después nos informan que tenemos que asumir un coste por vecino/propietario de parking para levantar la anotación de fin de obra de las finca. En nuestro caso solamente somos propietarios de una plaza de parking y no vivimos en el edificio. Nos preguntamos:
•	Es legal esta forma de proceder por parte del vendedor?
•	Es cierto que como dicen algunos de los propietarios del inmueble que no es necesario hacer este trámite si no es para vender piso o parking de la finca?
•	Hay un periodo o no de vencimiento para realizar este levantamiento de obra transcurrido tantos años?
Francisco Rosales	el 20/04/2017 a las 2:13 pm
Hablamos de un formalismo registral, y de una exigencia que le ha puesto el banco del comprador al propietario que quiere vender.
María	el 21/04/2017 a las 10:03 am
Buenos días Sr. Rosales.
Estoy interesada en la compra de una casa en un pueblo pero está inscrita en el registro de la propiedad como solar. El vendedor dice que va a hacer la declaración de obra nueva antigua el mismo día que acudamos al notario a realizar la compra-venta. ¿Es esto posible? pues si el registrador de la propiedad debe pedir informe al ayuntamiento y existiera algún problema ya se habría realizado la compra-venta. ¿Qué precauciones debo tomar como comprador?
Francisco Rosales	el 21/04/2017 a las 2:27 pm
Ante todo infórmate en el Ayuntamiento de la situación urbanística del inmueble, por lo demás la operación si puede realizarse tal y como te indican.
Pilar	el 21/04/2017 a las 10:43 am
Muy útil, pero me surge una duda. Al incluir la obra nueva antigua, se le da un valor de X€. Cuando se vende esa finca, ese valor hay que añadirlo al precio de adquisición en la declaración de la renta?? Nose si es un valor añadido al valor del impuesto de sucesiones que se puso en su día o no??
Francisco Rosales	el 21/04/2017 a las 2:26 pm
No soy especialista en el IRPF por lo que te recomiendo que consultes a un asesor fiscal, pero tengo entendido que el valor de adquisición es el de compra más la obra realizada, y que por tanto tienes razón en tu afirmación.
Africa	el 27/04/2017 a las 5:22 pm
Muy útil el artículo. Hace casi un mes firmamos un contrato de arras con la agencia inmobiliaria de un inmueble en Murcia construido hace 42 años (todos los pisos de la finca están así). Antes de escriturar, nos comenta el Notario que la información registral el piso, que es más que de segunda mano, figura en el Registro “en construcción”. Y no sólo eso sino que la inmobiliaria alega, a pesar de que el inmueble ha resultado de una ejecución hipotecaria y que estuvo habitado con anterioridad, que nos tienen que girar IVA al 21 % en la compraventa. Por tanto, a pesar de que se trata de una segunda transmisión, considera que es una primera y sobre un elemento en construcción. La solución la tendría que dar la propia inmobiliaria pero todavía no tenemos respuesta. ¿Qué nos aconseja como proceder? Gracias.
Francisco Rosales	el 27/04/2017 a las 6:39 pm
Dificilmente puedo resolver esa duda sin ver la documentación África, pues la normativa reguladora del IVA es de todo menos sencilla y es posible (aunque en principio no lo parezca) que efectivametne devengue IVA la segunda transmisión (pregunta en la Notaría más cercana)
Pablo	el 29/04/2017 a las 6:59 pm
Gracias por su articulo Francisco.
Tengo unas dudas. Estamos hablando con un banco para compra una casa en Andalucia (es una ruina, solamente comenzado un poco de demolición sobre el año 2007/08 y nada mas después ). La casa es una cáscara/abandonado, pero la escritura dice es obra nueva con 12 plazas de garajes y 9 pisos.
El banco vende como obra nueva con IVA no el ITP de 8%… eso es normal por eso??
Quiero saber si hay mucho coste para un agrupación de todos las viviendas/garajes para nuestra idea de una vivienda??
Hay algo por ley sobre la fecha de escritura del año 2007/08 y ahora estamos en 2017, entonces no es obra nueva porque hay mas que 9 años y no es obra nueva??
Gracias para algo.
Francisco Rosales	el 29/04/2017 a las 7:35 pm
En el IVA lo importante es la primera entrega, por lo que es perfectamente posible que la operación esté sujeta a IVA (cosa además que puede suceder dado que el transmitente es sujeto pasivo de dicho impuesto)
En cuanto al oste de una agrupación, fiscalmente tributa al 1,5% del valor de lo que se agrupa.
El concepto de obra nueva depende no de la antigüedad de la obra, sino de que sea la primera vez que accede al registro de la propiedad.
Jacinto G.	el 06/05/2017 a las 1:49 am
Hola, Sr. Rosales,
Quiero adquirir una finca que está coordinada con el catastro, según nota simple del Registro de la Propiedad, pero hace referencia al total superficie de la finca que lo define como “casa”. En realidad hay dos elementos constructivos: casa y almacén separado, además de patio, que está correctamente recogido en el catastro. ¿se puede adquirir haciendo constar el notario la descripción de los elementos constructivos existentes y no habrá impedimento por parte del Registro de la Propiedad? Para el pago del ITP se tendrá en cuenta toda la superficie como “casa” o se podrá liquidar atendiendo a lo que realmente existe y dice el catastro?.
Francisco Rosales	el 06/05/2017 a las 7:22 am
Es que lo que hay que hacer es la oportuna declaración de obra nueva, que tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (otra cosa es que pueda hacerse con la base catastral, cosa que si la obra es antigua si es posible) Lo que has de tener en cuenta es que los gastos no son los de una compraventa, sino los de una obra nueva y una compraventa (sobre ello te informarán mejor, y gratuitamente, en la Notaría más cercana)
Javier	el 07/05/2017 a las 4:56 pm
Buenas tardes Francisco;
Ante todo felicitarte por la labor que realizas en el bloc.He comprado una vivienda la cual voy a demoler y construir una nueva. La financiación es a través de préstamo hipotecario por lo que obligatoriamente tengo que realizar la DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. Mis preguntas son:
– A que importe tengo que aplicar dicha declaración, sobre el Presupuesto de ejecución material del proyecto visado por el colegio y que es aproximado, o sobre el que finalmente acuerdo con el constructor (en contrato cerrado)?.
– Por otro lado, ¿puedo tramitar yo mismo dicha declaración y ahorrarme los gastos de gestión?
– Como es una hipoteca Autopromotor, tengo que realizar la DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA antes de comenzar la obra?.
Te agradecería la respuesta antes de escuchar al banco lo que me quiera decir al respecto.
Francisco Rosales	el 07/05/2017 a las 6:21 pm
No entiendo la primera pregunta, aunque quizá si te digo que en los préstamos hipotecarias a autopromotores no te suelen financiar la compra del terreno más la obra, y que el dinero no te lo entregan todo de golpe, sino que te lo van entregando poco a poco a medida que entregues certificados acreditando el estado de la construcción.
Todas las que he firmado, iban precedidas de la declaración de obra nueva en construcción, y la última entrega se hacía con la declaración de finalización de la obra, siendo que el banco gestiona la escritura, pues obviamente procura adoptar las medidas necesarias para que se cumpla la finalidad para la que pides el préstamo.
Espero con ello haber respondido tus dudas, saludos
Javier	el 07/05/2017 a las 8:16 pm
Te agradezco tu pronta respuesta aunque quizás no me haya explicado bien en cuanto a las preguntas.
Efectivamente es una hipoteca autopromotor y además me han financiado la compra del terreno también. De primeras me han financiado el 60% del terreno y a continuación por certificaciones me van dando el dinero para pagar la construcción, hasta ahí todo claro.
En su momento el banco me indicó que al comienzo de las obras había que gestionar la Declaración de Obra Nueva y es ahí donde me entran las dudas que en la primera consulta te expongo:
– En el PEM visado por el colegio sobre el que me han Tasado la futura vivienda tiene un precio de construcción bastante superior al que al final e firmado con el constructor. Por lo tanto, la Declaración de obra Nueva que en Andalucía es el 1,5%, ¿se aplica a que presupuesto?.
El resto de preguntas me las has resuelto.
Francisco Rosales	el 08/05/2017 a las 8:33 am
Mucho me temo que al presupuesto proyectado por el arquitecto, para poder defender el del constructor, habrías de recurrir, más en ese caso ten en cuenta que igual la financiación que te ofrece el banco es diferente.
Faustino V	el 08/05/2017 a las 12:21 am
Hola. A ver si me puede ayudar.
Tengo una parcela rústica con una casa de aperos de 20m2 del año 195 y pico. En el Registro consta solo el terreno y en catastro el terreno y una subparecela puesta como improductivo.
Querría saber si con el certificado catastral y la imagen aerea de la diputación demostrando la antiguedad sería suficiente para acudir al notario . Gracias
Francisco Rosales	el 08/05/2017 a las 8:29 am
Sin ver la documentación poco puedo ayudarte; desde luego la imagen aérea no es válida, y necesitas certificación catastral descriptiva y gráfica que acredite que la obra ha prescrito, siendo que aunque un edificio es desde el punto de vista rústico terreno improductivo, no todo terreno improductivo es necesariamente un edificio.
En la Notaría más cercana te informarán mejor y gratuitamente a la vista de los documentos que aportes.
Fran	el 17/05/2017 a las 10:28 am
Buenos días Sr. Rosales. Soy aparejador de un Ayuntamiento e intervengo informando en la parte técnica en la resolución que hacemos al registro, cuando nos pone en conocimiento inscripciones de fincas en relación con el 28.4.c del TRLSR, para hacer constar la concreta situación urbanística de la D.O.N. con delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
Quería comentarle dos dudas que tengo:
1.- El Registro nos envía las inscripciones realizadas para todas las D.O.N. es decir, las recién terminadas con licencia y las de obra antigua. Considerando que el 28.4 hace referencia a las D.O.N. antiguas, no se por qué nos envía también las inscripciones de las nuevas. Quería que me diera su opinión acerca de ello y si es correcto lo que hace.
2.- Si es suficiente con hacer constar las medidas de disciplina urbanística y la situación de fuera de ordenación en que la edificación se pudiera encontrar para dar cumplimiento a la Ley.
Francisco Rosales	el 17/05/2017 a las 11:28 am
La segunda pregunta no la entiendo, lo cierto es que el control de la legalidad urbanística no es competencia registral sino municipal, y de ahí que el Registro haga la comunicación, pues es posible que se haya producido alguna infracción, aunque si para declara runa obra nueva “nueva” es necesario el certificado de fin de obra y la licencia de primera ocupación, la verdad es que tal comunicación me resulta innecesaria.
Fran	el 17/05/2017 a las 1:46 pm
La pregunta 2.- era sobre el contenido de la Resolución que comunicamos al Registro. Según el 28.4.c del TRLSR se hace con el fin de “hacer constar la concreta situación urbanística con delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario” ¿Es suficiente con hacer constar las medidas de disciplina urbanística y la situación de fuera de ordenación en que la edificación se pudiera encontrar?
Francisco Rosales	el 17/05/2017 a las 8:28 pm
El texto de ley del suelo que manejo no tiene apartado 4 en el artículo 28, http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/rd1093-1997.html por favor corrígeme en los que pueda estar equivocado
Fran	el 17/05/2017 a las 8:59 pm
Hola. Me refiero al 28.4 c de Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/561510-rdleg-7-2015-de-30-oct-aprueba-el-texto-refundido-de-la-ley-de-suelo-y-rehabilitacion.html#a28
Francisco Rosales	el 18/05/2017 a las 7:45 am
Ante todo gracias por el enlace, pues se me había pasado la nueva ley.
Efectivamente lo que hay que indicar es si el inmueble está o no fuera de ordenación, mas creo que “la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario” es algo más que las medidas de disciplina urbanística (por ejemplo una limitación del propietario es la relativa al número de plantas, o destino del bien -vgr si el uso es residencial…).
A mi modo de ver es una barbaridad que requiere una interpretación razonable, y me parece acertada la que indicas, pues tal y como está redactada la norma, más que información sobre la disciplina urbanística (esto es sanciones y limitaciones) parece como si hubiera que hacer un completo informe urbanístico, que por otra parte no es necesario si la obra no es antigua.
LUCIA	el 25/05/2017 a las 5:41 pm
Intentaré explicarme a ver si me puede ayudar. En Octubre de 2015 compre una parcela rustica de 1000m con una VIVIENDA UNIFAMILIAR ( asi figura en escritura ) de 90m. Me puse a construir una piscina y me denunció la policia local, al abrir expediente la tecnico del ayuntamiento vio que la vivienda no esta terminada, las ventanas se habian cambiado hace poco y nos abre expediente por tabicar la vivienda. Recurrimos y decimos que estaba asi cuando la compramos y la respuesta es que lo demostremos. Pues bien, los unicos documentos que tengo para demostrarlo son escritura de obra nueva que hicieron los antiguos propietarios donde figura como está distribuida la vivienda, nota registral, recibos de IBI, certificado del ayuntamiento donde habla de que sobre esa VIVIENDA no ha recaido expediente sancionador, pues parece ser que todo esto no les sirve porque dicen que eso era un local diafano, pero no tienen fotos de ello. Llegados a este punto no se que hacer, para que me sirve la escritura de obra nueva entonces?? Gracias
Francisco Rosales	el 26/05/2017 a las 7:43 am
La escritura lo que sirve es para acreditar la obra nueva tal y cómo resulta de dicha escritura (de hecho no especificas si la obra se hizo con licencia y proyecto, aunque parece ser que no).
Nadie está negando la existencia de la obra, sino las características de la misma, y dudo que de ello hable la escritura; de hecho tu misma dices que además de la piscina hay un cambio de ventanas.
No conozco la vivienda, pero lo cierto es que un técnico la ha visto, y ha comprobado que hay cambios posteriores, y si bien la escritura dice que cuando compras hay una construcción y no hay expediente de disciplina urbanística, ello no significa que si haces alteraciones pueda incoarse ese expediente, pues no hablamos de hechos anteriores, sino posteriores a dicha escritura.
Cualquier técnico podrá, a la vista del inmueble, certificar si efectivamente hay o no una modificación sustancial, más dudo que el técnico municipal no lo haya detectado; es por eso por lo que te piden la prueba, pues ten en cuenta que es un técnico el que afirma que hay modificaciones posteriores y que dichas modificaciones se han realizado sin respetar la legalidad urbanística.
LUCIA	el 26/05/2017 a las 6:09 pm
Parece que no me he explicado bien. La vivienda la construyen tal como está los anteriores propietarios,incluidos el cambio de ventanas y la tabiqueria interior,de ahí que en la escritura de obra nueva figure que tiene 3habitaciones, cocina americana y baño.La edificacion al no recaer sobre ella expediente sancionador pasa a estar fuera de ordenacion. El tema es que la tabiqueria es de pladur y no esta pintada, asi como las ventanas carecen de vierteaguas, y la tecnico al ver que esta sin rematar da por hecho que al estar construyendo una piscina la obra de la vivienda la hemos hecho tambien nosotros. Lo que no logro entender es como pueden decirnos que era un local diafano cuando en la escritura de obra nueva figura que tiene 3 habitaciones, cocina americana y baño.Como entenderá no tenemos mas pruebas que las ya mencionadas y la tasación que hizo un técnico para valorar la vivienda antes de la compra. Serviria dicha tasacion como prueba?? ya que tambien la realizó un tecnico. Muchas gracias de nuevo
Francisco Rosales	el 26/05/2017 a las 7:10 pm
Simplemente y a la vista de la inspeccion realizada el técnico ha llegado a unas conclusiones, una solución es esa tasación, se me ocurre también las declaraciones como testigos de vecinos y vendedores; en todo caso y habiendo un proceso sancionador en marcha, lo prudente es ponerse en manos de un abogado, pues de prueba entiende mucho más que yo.
Maria	el 03/11/2017 a las 10:06 am
Quería hacerle una pregunta, intentare explicarme lo mejor posible. Estoy por comprar una finca rustica con una vivienda unifamiliar (así consta en la escritura de obra nueva del año 2007 por haber pasado los 4 años en la comunidad valenciana y el registro de la propiedad) de 118 mts. La casa no esta terminada, solo tiene las paredes las ventanas no están, las han cerrado con ladrillos y no tiene techo. Yo asumo, que es su momento la técnico que hizo el certificado de antigüedad, mintió, o simplemente no se dio por finalizada, pero en la escritura figura que el valor de la obra es de 50.000€ y nada mas lejos de la realidad, es que no tiene nada, solo paredes.
Según el planeamiento urbanístico de esta ciudad, no se consideraría en fuera de ordenación manifiesta , si no no ajustada al plan, lo cual según consta no es lo mismo.
Mi pregunta es, yo podría terminar esa obra? En el registro de la propiedad no figura ningún expediente de sanción, ni nada. El arquitecto municipal no estaba por la labor de ayudar mucho sinceramente.
Ahora me surge otra duda, si no esta acabada, la prescripción es posible? siendo que no se le ha agregado nada mas?
Francisco Rosales	el 03/11/2017 a las 12:10 pm
Cada comunidad autónoma tiene su propia normativa urbanística, y trabajo en Andalucía, por lo que desconozco si la comunidad Valenciana tiene alguna particularidad; aquí desde luego veo muy complicado más que terminar la obra, obtener la licencia de ocupación.
Max	el 29/05/2017 a las 10:35 pm
Tengo una vivienda que herede en su dia. Registrada en su correspondiente registro de la propiedad. Hice una rehabilitacion con su correspondiente proyecto y tengo el fin de obra correspondiente. No tengo.licencia de primera ocupacion. Me la pedira el notario el dia que la quiera modificar las escrituras?? Tengo todos los sumistros dados de alta. En catrastro tambien esta notificada modificacion.Cuanto tiempo tiene que pasar para que no me pidan este documento?
Francisco Rosales	el 30/05/2017 a las 7:41 am
Ante todo hacer la escritura e inscribirla en el Registro de la Propiedad, depende de si la rehabilitación altera o no las superficies y de la entidad de la rehabilitación.
Respecto a los documentos, te pedirá la licencia de obras, un certificado de técnico que especifique las coordenadas georreferenciadas y declara que la obra se ha realizado conforme al proyecto para el que se obtuvo licencia, y la licencia de primera ocupación (en función del tipo de obra puede o no pedir seguro decenal)
Pasado el plazo de prescripción basta un certificado técnico o un certificado catastral (nuevamente va a depender de la rehabilitación indicada); dicha prescripción varía en función de las Comunidades Autónomas, aquí en Andalucía es de seis años.
Lo más correcto es que acudas a la Notaría más cercana y te informes.
ALFONSO	el 08/06/2017 a las 1:37 pm
ESTIMADO SR ROSALES,ESTOY INTERESADO EN CONOCER SU OPINIO SOBRE LO SIGUIENTE:
HACE MAS DE SEIS AÑOS CONSTRUYO UNA PISCINA Y UNOS 29 METROS DE CONSTRUCCION PARA DEPURADORA,COCINA ETC EN UNA PARCELA QUE ME COMPRO DENTRO DE UNA URBANIZACIÓN EN ANDALUCIA.
POSTERIORMENTE CONSTRUYO UN CHALET,CON LICENCIA DE OBRA,CUANDO VOY A PEDIR PRIMERA OCUPACIÓN EN EL CERTIFICADO FINAL OBRA SE RECOGE ESTA CONSTRUCCION Y DESDE EL AYUNTAMIENTO ME DICEN QUE NO PROCEDE LICENCIA PRIMERA OCUPACION YA QUE POR LA COSNTRUCCION ESTA DE 29 METROS HACE SEIS AÑOS QUE CONSTRUI, ME EXCEDO DE LA EDIFICABILIDAD DE LA PARCELA.
SERIA POSIBLE LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN YA QUE ESA CONSTRUCCION DE 29 METROS ESTARIA PRESCRITA.
Francisco Rosales	el 08/06/2017 a las 2:10 pm
Es un tema administrativo y no soy especialista, más veo que el problema no es la prescripción de la obra hecha, sino la que se ha proyectado y no prescrito, que es la que no respeta la legalidad urbanísitca y respecto de la que estas pidiendo la actuación.
Raúl	el 12/06/2017 a las 8:44 am
Buenos días D. Francisco, en virtud del art. 54 del R.D. 1093/97 de 4 de Julio , el Registro de la Propiedad comunica al Ayuntamiento que he procedido a inscribir a mi favor una obra nueva por medio de certificado descriptivo y gráfico de catastro , ¿ para que sirve esta comunicación ? ¿Que debe de hacer el Ayuntamiento?
Francisco Rosales	el 12/06/2017 a las 10:49 am
Lo que debe hacer es informar si la obra nueva se ajusta a la legalidad urbanística.
Maite	el 13/06/2017 a las 5:16 pm
Excelente artículo Francisco !! Gracias por toda su información.
Tengo una consulta que hacerle:
Una vienda unifamiliar de 200 m2 construidos, de 2 plantas, adquirida de segunda mano en 2002. Ahora la vendo y al solicitar la nota simple al Registro compruebo que solo consta la planta baja de 105 m2 como construida. La segunda planta (bajo cubierta de 75 m2) y el patio de 20 m2, constan en la escritura pública de compra, no como m2 construidos pero constan y en cambio en el Registro no. La certificación del catastro tiene 225 m2 contruidos y yo tributo mis impuestos al ayuntamiento en base a ese catastro.
Como es posible este cambalache de metros?
En Urbanismo del ayuntamiento de mi localidad, les suena a chino lo que les consulto y lo único que me contestan es que solicite lo que quiera por escrito y ya lo revisará un técnico, pero que solo hay uno y se va de vacaciones.
Yo he señalizado la compra de otra vivienda y estamos todos con límite de plazos para escriturar.
Impotencia total y absoluta ante la administración pública.
La pregunta es, ¿puedo resolverlo a través de un técnico que no sea del Ayto ? Que tipo de técnico?
Que puedo hacer con todo esto?
Francisco Rosales	el 13/06/2017 a las 6:33 pm
En la notaría más cercana te ayudarán gratuitamente, pero tanto con un certificado catastral descriptivo y gráfico, como con cualquier arquitecto puedes hacerlo (la duda es si el catastro refleja o no la realidad)
Clurjor	el 28/06/2017 a las 2:06 pm
Buen artículo! Es interesante encontrarte con artículos sobre obra nueva o obra antigua…
Daniela	el 26/09/2017 a las 12:32 am
Muy buenas, Francisco:
Le felicito por su completísimo post, el cual me ha clarificado bastante acerca de este tema. Le expongo brevemente mi caso:
He realizado una oferta de compra por una vivienda la cual no está registrada como tal, sino solamente la parcela. El agente inmobiliario me advirtió antes de hacer la reserva de este hecho y me comunicó que si la operación se llevaba a cabo, la parte vendedora se ocuparía de registrar la obra nueva. Cuando hice la reserva de la vivienda, quedó expresamente recogido que no se firmaría la escritura de compraventa hasta que no se tuviera la escritura presentada ante el Registro de la Propiedad incluyendo la edificación de la obra nueva. Me aportaron una nota simple de la finca donde aparece catalogada como “urbana”, con lo cual entiendo que en ese sentido no hay problema al haber edificado.
Mi duda es, tras leer su post, ¿esta documentación es la que puedo exigir antes de firmar la compraventa de la casa?:
1) Certificado catastral descriptivo y gráfico.
2) Certificación de técnico competente.
3) Certificación municipal, acreditativa de la antigüedad de las obras.
4) Que no conste en el Registro de la Propiedad nota acreditativa de haberse incoado sobre la finca expediente para la restauración de la legalidad urbanística.
5) Seguro decenal o garantía financiera (el vendedor compró el solar para edificar su vivienda e indica que la obra es de 2007).
La parte vendedora quiere firmar un contrato de arras que me ha parecido elevado en su cuantía (intuyo que quieren asegurarse de la veracidad de que no necesito préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda) y me genera ciertas dudas sus exigencias monetarias sin tener la documentación de su vivienda al día.
Estoy realmente interesada en adquirir ese inmueble y no quisiera que me genere futuros problemas debido a no estar registrada la vivienda como tal antes de comprarla. Muchas gracias de antemano.
Francisco Rosales	el 26/09/2017 a las 8:34 am
¿Y por qué no pides simplemente que arregle esa persona su documentación antes de pedirte dinero en vez de arreglársela tu?
Rafael	el 29/09/2017 a las 2:33 pm
Como opositor (y andañuz) solo puedo agradecer la extraordinaria e impagable labor que realizan ustedes en la clarificación de conceptos que, en ocasiones, pueden llegar a desesperar.
RJCB.
Francisco Rosales	el 30/09/2017 a las 8:38 am
Gracias Rafael, imagina si desde el punto de vista teórico el tema es desesperante, lo que es la variedad de circunstancias que se presentan en el día a día.
Carmen	el 05/10/2017 a las 11:32 am
Le agradecería si pudiera arrojar un poco de luz sobre una situación compleja:
mi padre forma parte de una comunidad de 4 herederos constituida en dic 2010 que está próxima a efectuar el reparto de las propiedades (a partes iguales), entre ellas una finca rústica indivisible por superficie mínima con 3 construcciones de 1927 no registradas (una casa (A) de 361m2 en 3 alturas reformada en 1970 legada directamente por el causante a uno de los comuneros, una casa (B) de 316m2 reformada en 1985 en 3 alturas con planta baja de bar-restaurante y una (C) de 90m2), por tanto para el reparto en el que se segregan las 3 casas y se asigna una parte proporcional de la finca, debe hacerse la declaración de obra nueva y posteriormente la partición horizontal tumbada (partición vertical).
La cuestión es que en el borrador de la escritura existe una gran diferencia en las valoraciones de obra nueva: la casa de 316m2 => 189.000€ (cantidad que coincide con el valor de tasación para formar los cupos, con mobiliario, menaje, y demás …; es asignada a mi padre), casa 361 m2 33.000€, casa de 90m2 13.000€. Al consultar con el abogado justifica esta discrepancia respecto a la casa 316m2 como que si ponen un valor inferior en la obra nueva, por ej. una cantidad proporcional al de la casa 361m2 en igual situacion -dice que tiene un valor tan bajo porque ha sido legada-, no llegaría al valor asignado al cupo de cada heredero y el notario no lo aceptaría.
1. En mi profana opinión ambos valores no tienen nada que ver, ya que una cosa es el valor de tasación para formar los cupos (valor de mercado de la propiedad), y otra es el valor de la construcción para la consideración de obra nueva (coste de la construcción) a la fecha en que se toma propiedad. ¿Estoy confundida?
2. Entiendo que esta alta valoración perjudica a mi padre a la hora de querer legalizar la situación de la casa (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Registro de la propiedad…), ¿es así o podría llegar a ser beneficioso en algún caso? ¿Debería insistir en que “racionalicen” los valores de obra nueva?
3. En la División Vertical (Horizontal tumbada) se fijan unas cuotas de Participación proporcionales únicamente al tamaño de la parcela asignada a cada casa, sin tener en cuenta la casa construida sobre ella. Entiendo que así la única zona común es la parcela y por tanto la cuota de participación no obliga ante gastos de reparaciones / mantenimientos de las casas, sino sólo sobre gastos de la parcela (IBI, y no se me ocurre ningún otro). ¿Es una interpretación correcta?
Francisco Rosales	el 06/10/2017 a las 8:51 am
El abogado usa los criterios de valoración que considera oportunos, y entre esos criterios, están las consecuencias fiscales que se derivan de dicha valoración y de la partición que se realice; nadie obliga a aceptar esas valoraciones, ni impide proponer otras (aunque en ese caso habrá que asumir el coste del tasador, y las repercusiones fiscales que de la partición puedan derivarse -digo esto porque los excesos de adjudicación tributan-)
Respecto a lo que es la división horizontal tumbada, dista mucho de ser un problema sencillo el fijar elementos comunes y privativos, así como los gastos de mantenimiento, por lo que sería recomendable una buena redacción de los estatutos que minimice los posibles problemas.
M CARMEN	el 18/10/2017 a las 4:29 pm
Y las casas de madera ?? si ya están en el solar que se compra desde 2007 ¿ como regularizar ? ya que no constan en registro ( y si en catastro) GRACIAS
Francisco Rosales	el 19/10/2017 a las 8:42 am
No entiendo bien la pregunta, pero entiendo que el material con el que está hecha la casa es irrelevante.
Antonio Casanova	el 24/11/2017 a las 8:26 am
Felicidades por sus comentarios.
Recibí una herencia de mi madre, en ese momento como la casa que heredé no estaba declarada, formalizamos la declaración de obra nueva en esa escritura.
Han pasado 16 años y ahora solicito una nota simple al registro de la propiedad. En la nota, viene reflejado el solar que era de mi abuelo y que donó a mi madre, pero no aparece la casa que es de mi propiedad.
(Sí que aparece una inscripción en blanco con la fecha de la escritura de mi herencia)
Francisco Rosales	el 25/11/2017 a las 8:15 am
Comprende que explicar el contenido de una escritura que no he visto resulta imposible; es de suponer que tuvo algún defecto que impidió la inscripción, en ese caso probablemente esté en la copia que obra en tu poder la calificación registral indicando los defectos y modo des subsanarlos.
Si no lo encuentras, una alternativa es volver a presentar la escritura y esperar a la calificación registral, pero comprende que el resto de lo que te dijera yo, serían simples especulaciones, y lo que necesitas son soluciones.
jose	el 29/11/2017 a las 11:25 am
buenos dias francisco , felicitarlo ante todo por lo bien que lo explica usted y la utilidad que tiene este su trabajo para mucha gente.
queria comentarle mi situacion,aunque en mi caso es casi todo legal me gusaria ver su punto de vista y que deberia hacer.
heredo de mis padres un solar urbano en 2006, en el año 2008 solicito la licencia para obrar y construirme mi vivienda, presentando en el ayuntamiento el proyecto de obra que me hizo el perito y el ayuntamiento me concede la licencia de obra.
para 2009 tengo la vivienda casi terminada ( exteriormente si,pero no por dentro) es en 2011 cuando si la termino por dentro y me meto a vivir en ella….recalcar que no tengo aun la finalizacion de obra por parte de mi perito, con lo cual no tengo tampoco cedula de habitabilidad
el tabicado interior de la vivienda no se ajusta para nada al de los planos que se detallaron en el proyecto inicial,,se modifico la distribucion interior de otra forma pero la estructura de cargas y vigas sigue como en los plano, el patio tambien fue modificado , el ayuntamiento me exigia un patio de 3×3 (9 metros cuadrados) ahora es un poco mas pequeño (unos 7 metros cuadrados) en este tema del patio si fue el ayuntamiento muy exigente y es lo que yo mas temo.
comentarle que el agua y la luz la cojo de la casa colindante que es de mi padre ,puesto que legalmente no me dejan ni puedo solicitarla para mi nueva vivienda que me construi hasta tener cedula de habitabilidad.
los peritos del ayuntamiento ni el mio propio aparecieron por mi obra /casa en ningun momento.
el catastro me envio una carta hace años (2014) informandome de que el solar pasaria a ser vivienda residencial desde 2009 en adelante, y asi aparece reflejado en los datos catastrales desde entonces ,con sus metros edificados y todo. (tuve que pagar la diferencia en el ibi de esos años atras por pasar de solar a vivienda)
puede aplicarse la caducidad de la ilegalidad por tener mas de 6 años la vivienda?
¿tendria primero mi perito ajustar las modificaciones en el proyecto que yo realice en el interior y presentarlas de nuevo en el ayuntamiento ? (el patio ya es inmodificable y es lo que mas me preocupa) o viceversa, ir al ayuntamiento exponer el caso y luego ir a que me modifique el proyecto mi perito?
podria conseguir la cedula de habitabiladad en caso que el ayuntamiento se negase a darmela por el tema de no cumplir el proyecto (como el tema del patio),habria alguna manera mas de conseguirla?
no tengo ningun expediente abierto que yo sepa por incumplir la realizacion de la obra.
Francisco Rosales	el 30/11/2017 a las 8:23 am
Planteas dos temas distintos.
Respecto a la cédula de habitabilidad, es competencia municipal el comprobar que la edificación se ha realizado conforme al proyecto, y si no ha sucedido así, dudo mucho que puedas obtenerla, aunque quizás un experto en derecho administrativo urbanístico pudiera encontrar una posible solución, pero se me antoja difícil.
La licencia, no ha caducado, simplemente no se ha cumplido, pues te autoriza a construir según unas condiciones y no se han cumplido esas condiciones, por lo que creo que lo correcto para obtener la cédula de habitabilidad es pedir una nueva licencia con las modificaciones realizadas.
Cosa diferente es que quepa restaurar la legalidad urbanística, y en ese caso si que creo que ha prescrito el derecho de la administración a realizar las comprobaciones e imponer las sanciones que pueda proceder.
jose	el 29/11/2017 a las 11:28 am
muchisimas gracias francisco y saludos ,
Francisco Rosas	el 22/01/2018 a las 11:12 pm
Buenas noches Sr Rosales.
Soy técnico municipal y llevo informando muchísimos años unos certificados de inexistencia de expediente sancionador por infracción urbanística, donde lo que hacemos es comprobar la base de datos de exptes e informar si existe o no existe expediente y reseñamos algo de su contenido y de la Resolución. No entramos en plazos de prescripción.
Lo que no logro saber es para quien sirve ese certificado, notario o registrador.
Y si tiene fundamento seguir pidiéndolo con la nueva ley estatal, porque no habla nada de dicho certificado. O es que se pide por tradición e inercia.
Francisco Rosales	el 23/01/2018 a las 7:31 am
Ante todo, lo que la ley pide es que se acredite la antigüedad de las obras y que no conste en el Registro la existencia de un expediente de restauración de la legalidad urbanística, por lo que yo jamás pido lo que tu comentas, y de hecho jamás lo he pedido.
Me consta que algunos registradores y notarios lo piden a mayor abundamiento y con el objeto de reforzar la seguridad de la operación, más lo lógico es que al expedir el certificado se compruebe esa posible prescripción, pues en tal caso el Ayuntamiento no estaría velando por la legalidad urbanística.
En todo caso lo último que he escrito es mi opinión personal.
Jose	el 18/02/2018 a las 3:24 am
Buenas noches Sr. Rosales. Resulta que estoy apunto de comprar una finca urbana que está totalmente registrada tanto metros construidos como división de la misma. El problema está en que al ser de un Banco y debido al estado tan malo en el que se encontraba la vivienda, el mismo ayuntamiento de la localidad, ha derribado la casa, dejando solo un solar. Mi pregunta es si al comprarla como está registrada una casa, el valor catastral por el que tendré que tributar va a ser muy superior al valor de lo que hay hoy día que es solo suelo. ¿Debo de hacer algo para demostrarle a Hacienda que es suelo? O por el contrario me beneficia que este registrada y tributar como si hubiera una casa construida y así si levanto yo una casa, ya está registrada?? Muchas Gracias.
Francisco Rosales	el 18/02/2018 a las 8:19 am
El problema es que compras un solar y no una casa, y que jugar con una realidad registral que no se corresponde con la real, no suele acabar bien.
Primero el vendedor tiene que acceder a vender casa y no solar (ten en cuenta que el precio de venta afecta al incremento de patrimonio que declarará en el IRPF, o a las ganancias que declare el banco en el Impuesto de Sociedades)
Segundo porque cuando vayas a construir, el hecho de que en el Registro esté declarada una casa, no te va a dispensar de las obligaciones urbanísticas, y puede que la casa resultante no sea igual en metros a la construida.
Tercero porque en una venta pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en Andalucía entre el 8 y el 10%) y en la venta el de Actos Jurídicos Documentados (en Andalucía el 1,5%…..o sea como mínimo un 6,5% menos)
Para acreditar que es solar y no vivienda, el mismo decreto de demolición puede ser prueba de sobra, aunque tampoco estaría de más levantar acta notarial (en todo caso mejor en estos temas pregunta a un especialista en derecho fiscal)
Carmen	el 02/03/2018 a las 8:00 am
Buenas, ante todo felicitarle por el blog.
Quería hacerle una pregunta, que conexión tiene la cédula de habitabilidad sobre la legalidad o no de una vivienda?. En nuestro caso, el banco nos deniega la hipoteca porque según nos dice la obra nueva por edificación antigua presentada por el vendedor, que está pendiente de inscripción, va a quedar supeditada a que se pronuncie el Ayuntamiento sobre si queda o no dentro de ordenación y eso tiene implicaciones fatales. Y ahora, para poder seguir con el proceso de venta, nos solicitan cédula de habitabilidad. Pero ésta es competencia de la comunidad, no del ayuntamiento que además no tiene documentación digitalizada sobre la vivienda, que data de 1900. Así que no entendemos como se puede registrar una obra nueva sin determinar si es o no una construcción legal. Y que implica obtener la cédula si al final el ayuntamiento tendría que pronunciarse sobre la nueva inscripción de todas formas. Le agradezco de antemano su ayuda.
Francisco Rosales	el 02/03/2018 a las 8:27 am
La inscripción en el Registro sólo acredita frente a terceros la existencia de una obra, más no la legalidad de la misma, lo cual es competencia del Ayuntamiento y del planeamiento urbanístico.
De hecho el Registro comunica la obra al ayuntamiento para que informe si está o no fuera de ordenación (artículo 20.4 de la Ley del Suelo), más es muy frecuente que el Ayuntamiento de la callada por respuesta.
Una cosa es que no quepa la demolición de la obra y otra que carezca de cédula de habitabilidad (necesaria, entre otras cosas para obtener suministros, y para que el inmueble tenga la consideración vivienda).
En este enlace podrás saber más sobre lo que es un inmueble fuera de ordenación, en el que las facultades del dueño y valoración se ven limitadas, frente a los que no estén fuera de ordenación https://revista.cemci.org/numero-21/pdf/trabajos-de-evaluacion-2-el-regimen-de-fuera-de-ordenacion.pdf
isabel	el 09/03/2018 a las 7:52 pm
Necesito realizar el acta final de obra de una vivienda por antiguedad ya que en la nota registral aparece como en construcción. (ESCRITURA OBRA NUEVA 2010)
El certificado final de obra no lo tengo ni lo tendré.
La vivienda tiene licencia de obra (2010), proyecto,(2009)y según catastro aparece como vivienda desde el año 2011.Todo pagado: contribucion desde el año 201, agua, luz ….etc
En registro de la propiedad me han dicho que presente certificado del ayuntamiento donde especifiquen la antiguedad de la vivienda.
Tengo un certificado del secretario del ayuntamiento ,firmado por el tecnico competente que no existe expediente de disciplina urbanistica.Tambien tengo un certificado de coordenadas realizado por un arquitecto.El proyecto de la obra me lo facilitó el propio ayuntamiento.
En primer lugar solicité al ayuntamiento un certificado donde se especifique la antiguedad y me lo dieron diciendo que la vivienda según catastro era del año 2011 y que no tenia expediente de disciplina urbanistica.
Tras ver que dicho certificado en pobre en contenido solicite un certificado donde debia contener los siguientes puntos:
– Datos registrales y catastrales
-Descripción de fisica de la obra en la que se diga si es fiel reflejo del proyecto técnico para el qu ese obtuvo la licencia.
-Su carácter de urbana
-Si obtuvo licencia
-Si existe expediente de disciplina urbanistica
-Y fecha de finalización.
Este documento lo necesito para realizar el acta final de obra por antiguedad de la vivienda.
Esta mañana tras reclamar el certificado me dice el técnico del ayuntamiento que no me lo puede dar pq el no sabe la fecha de finalizacion de la obra ni la antiguedad.
Y que tengo que hablar con el tecnico competente de la obra y que me dé el certificado final de obra.
Mi pregunta es , el técnico competente del ayuntamiento para que sirve?
El lunes ire hablar con el secretario del ayuntamiento.
Hay alguna manera más de conseguir dicho certificado? Y de inscribir el acta final de obra en el registro?
Francisco Rosales	el 10/03/2018 a las 8:08 am
Por más que no te agrade la respuesta, el técnico del Ayuntamiento está para atender a las necesidades del Ayuntamiento, que no tienen por qué ser las tuyas; dicho de otra manera, está para atender las necesidades que le plantee el Ayuntamiento y no sus ciudadanos, pues es empleado del dicho Ayuntamiento, y no tuyo.
Ello no impide que muchos ayuntamientos, especialmente en pequeños pueblos, no tengan el más mínimo problema en ayudar casos puntuales de la mayoría de los ciudadanos (pero esa posibilidad en pequeñas posibilidades, sería inviable en localidades de mayor tamaño, o con graves problemas presupuestarios)
No veo inconveniente alguno en que dicho certificado te lo haga otro técnico que acredite con certificado de su colegio profesional que tiene cualificación suficiente (Art 50.3 Rd 4 julio 1997)
Javier Fornieles	el 14/03/2018 a las 1:42 pm
Buenos días, Sr. Rosales:
Mi mujer y yo vivimos en una casa que se construyó en el año 1947 y nunca se hizo escritura de obra nueva sobre la misma. Está construida sobre una parcela urbana de unos 2.500 m2 (escriturada), si bien la casa ocupa unos 350 m2 (incluyendo una piscina). Venimos pagando IBI desde hace muchos años y el valor catastral (revisado) de la construcción es de 27.636,86 €.
No tenemos dato alguno sobre lo que, en su día, costó la construcción de la casa.
Ahora queremos escriturarla como obra nueva y mi pregunta es la siguiente:
Aparte de los trámites y documentación necesaria para tramitar esa escritura, hay que declarar el coste de la construcción, que sería la base imponible sobre la que se calcularía el impuesto correspondiente. A falta de otro dato ¿sería correcto reflejar en la autoliquidación el valor catastral antes citado? ¿Podría la Junta de Andalucía aplicar un factor corrector sobre ese valor? En caso afirmativo ¿qué factor corrector suelen aplicar? ¿Qué porcentaje aplica la Junta de Andalucía a la base imponible para calcular el impuesto?
Muchas gracias, por adelantado, por su respuesta
Francisco Rosales	el 14/03/2018 a las 3:06 pm
La valoración ante todo depende de la oficina liquidadora, y cada una suele seguir un criterio distinto, aunque el más habitual es el valor catastral de la construcción multiplicado por la cantidad que corresponda al municipio (mejor pregunta en la Notaría del lugar, pues sabrá los criterios de su oficina liquidadora)
daniel	el 19/03/2018 a las 1:07 pm
Hola, en primer lugar agradecer que ayude a personas, sin ningún tipo de interés; es extraño en estos tiempos.
Mi duda es la siguiente: Mi padre en 1992 realizó una escritura de declaración de obra nueva, para nuestra casa que llevaba construida mas de 20 años. Posteriormente en 2008 mediante expediente de dominio ante el Juzgado competente, consiguió inscribir la finca en el Registro de la Propiedad.
En 2015, fallece nuestra madre, y el Ayuntamiento nos gira la Plusvalía como Nudos Propietarios (puesto que mi padre era usufructuario universal y vitalicio), tomando como fecha de transmisión anterior la del expediente de dominio, es decir 2008.
Ahora, tras el fallecimiento de mi padre en 2017, el Ayuntamiento nos gira la Plusvalía, ya como transmisión del pleno dominio, pero tomando como fecha de transmisión anterior, la de la declaración de obra nueva en 1992.
A efectos de plusvalía, ¿que fecha de transmisión anterior debe ser considerada?
Francisco Rosales	el 19/03/2018 a las 1:57 pm
Lo siento pero no soy un especialista en derecho fiscal, y este blog es meramente divulgativo, no un consultorio jurídico gratuito, sería recomendable que consultes a un abogado
anonimo	el 20/03/2018 a las 5:42 pm
Estoy en proceso de la compra de un terreno sujeto a propiedad horizontal con el terreno que se encuentra justo detras. Se hizo una obra aumentando las dimensiones de la casa.
En su dia segun me cuenta la inmobiliaria, los dueños firmaron un papel por el cual cada uno daba derecho a hacer obra en su parte de terreno, pero resulta que hace un año el dueño de la parcela de tras cambió. Ahora el notario dice que para registrar la obra en el registro de la propiedad, necesita ese papel firmado por el nuevo propietario y no por el antiguo, aunque la obra se hizo cuando el terreno era propiedad del antiguo. Es esto asi?
No encontramos la manera de dar con el nuevo propietario ya que el terreno esta abandonado y nadie pasa por alli, y claro, para tasarlo necesito que este todo registrado.
Francisco Rosales	el 20/03/2018 a las 8:10 pm
Siento decirte que este blog es meramente divulgativo, y no un consultorio jurídico gratuito; en todo caso, si mi compañero a la vista de la documentación dice algo, poco puedo añadir yo sin verla, por lo que lamentablemente y aunque quisiera ayudarte, es que no puedo.
Daniel	el 26/04/2018 a las 10:07 pm
Buenas y felicitaciones por el articulo. Mis padres tienen un solar (con escrituras) y una construcción (73m2) que ocupa todo el solar. La construcción simplemente son las 4 paredes perimetrales y un techo y el uso que le hemos dado desde siempre es de almacén (digamos que fue un proyecto de vivienda que nunca se concluyo). Ocurre que los notarios me piden el certificado de un técnico y mi pregunta es: si tengo una certificación catastral ¿es obligatorio el informe del técnico?. En el caso de querer vender me dicen que tengo que hacer la declaración de obra nueva “antes de” y yo me pregunto ¿no se podría hacer en el momento de la compraventa y que sea el nuevo propietario quien la inscriba en el registro?
Francisco Rosales	el 27/04/2018 a las 8:54 am
No quiero ser brusco, pero este no es un consultorio jurídico gratuito, y sobre todo resulta imposible responder a una pregunta concreta sin tener la documentación por delante, pues en ese caso, podría darte una respuesta equivocada basándome en lo que tu me digas de buena fe, y no en la auténtica realidad.
Si mis compañeros (eres tu el que hablas, no ya del notario, sino de los notarios), que han tratado un asunto te han pedido una documentación (por otra parte más que sensata y a la que hago referencia en este post) ¿cómo quieres que yo te diga otra cosa sin ver nada?
En todo caso, es indispensable además de un certificado catastral las coordenadas georreferenciadas de la obra; supongo que eso junto a lo que diga el catastro puede provocar que mis compañeros te pidan documentación adicional (pero insisto que poco más puedo añadir)
El debate entre “antes de” “momento de” es absurdo, pues un segundo antes de la venta, ya es antes de la venta, y sin embargo es al mismo tiempo que la venta; si en vez de este debate, habláramos del mismo día, mi respuesta es que si; pero tengo que matizarte dos cosas.
1.- Muchos bancos no dan hipoteca si la obra nueva no está previamente inscrita.
2.- El problema no es quien inscribe o deja de inscribir, sino quien paga o deja de pagar; y eso es un tema que habrás de discutir con el nuevo propietario, aunque suele ser frecuente (y a mi juicio razonable) que nadie quiera correr con gastos de falta de documentación que no le son imputables.
Antonio Fernández del Castillo	el 05/05/2018 a las 12:41 pm
Sr. Rosales, muchas gracias por los consejos que da sobre estos temas de gran interés.
Quería preguntarle lo siguiente: Catastro ha actualizado toda la obra realizada en mi inmueble, y la tengo que inscribir en el Registro como obra nueva antigua. Catastro, lógicamente, le ha puesto una nueva valoración a todo el inmueble. ¿ Es conveniente inscribir en el Registro la escritura con esa valoración? Una notaría me sugiere que aumente al doble esa cifra (sin darme razones) pero temo que eso afecte al pago de impuestos. Gracias por su trabajo.
Francisco Rosales	el 06/05/2018 a las 7:15 am
Es absolutamente irrelevante el valor a efectos de registro; distinto es que en la escritura sea necesario poner un valor, pues este es el que se toma como referencia para calcular el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que hay que liquidar.
La cuestión probablemente es que hablamos de un impuesto de baja cantidad (en Andalucía el 1.5% del valor de la finca) sin embargo, y si luego vendes, el incremento de patrimonio que pagas en IRPF va como mínimo al 19% de la diferencia entre coste de adquisición (básicamente precio y gastos de compra más coste de la obra) y coste de transmisión.
En todo caso no comprendo que te recomienden algo sin darte razones.
Antonio Fernández del Castillo	el 08/05/2018 a las 12:00 pm
Muchas gracias por sus explicaciones, Sr. Rosales, ha sido muy claro y preciso. Me queda una duda: Cuando compré el inmueble se escrituró por 30.000 euros de aquella época, ahora el Catastro lo valora en unos 45.000. ¿ Debería utilizar esta cifra como valor actual para actualizar la escritura o podría ser una cifra inferior para que el impuesto no sea muy elevado ? A la hora de vender, ¿ se paga la plusvalía a partir de esta actualización del valor o en base al precio que se escrituró en la compra ? Esperando no abrumarle con tantas preguntas, le envío saludos cordiales.
Francisco Rosales	el 08/05/2018 a las 12:48 pm
Libre eres de poner el valor que creas oportuno, aunque el valor catastral es tomado como referencia en casi todas las CCAA y no ajustarse a los criterios de la hacienda autonómica es asumir el riesgo de una liquidación complementaria de impuestos.
La plusvalía municipal, o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, se calcula con el valor del suelo según el IBI (contribución) siendo irrelevante el valor esscriturado.
Antonio Fernández del Castillo	el 08/05/2018 a las 6:08 pm
Muy agradecido por sus consejos y por el tiempo que me ha dedicado, señor Rosales.
jose lopez paris	el 23/05/2018 a las 12:50 am
hola quiero hacer escritura de un unifamiliar de 2007 resulta que en una notaria me cobran 2000 euros y en la otra 1000 como es posible si el tipo en galicia es del 1,5 de AJD y el valor de la vivienda son 150.000 euros .
Francisco Rosales	el 23/05/2018 a las 7:55 am
El arancel notarial es el mismo para toda España, más lo cierto es que donde tienes que pedir explicaciones es donde con la documentación por delante te han hecho el presupuesto, y no puedo ayudarte en cuestiones en las que carezco de elementos de juicio.
Lo que si has de saber es que los impuestos no los cobra el notario, sino la hacienda autonómica.
José Antonio González	el 04/06/2018 a las 10:12 pm
Gracias por la explicacion.QUISIERA HACER UNA CONSULTA ,QUIERO COMPRAR UNA CASA QUE ESTA REGISTRADO EL SOLAR. PUEDO REGISTRAR LA VIVIENDA DIRECTAMENTE A MI NOMBRE O TIENE QUE REGISTRARLA EL DUEÑO Y DESPUES PASARLA A MI NOMBRE.QUIEN PAGA LOS GASTOS DEL REGISTRO Y DE LAS ESCRITURAS.TIENE 25 AÑOS Y ESTA EN CATASTRO IBI.GRACIAS
Francisco Rosales	el 05/06/2018 a las 7:32 am
Es una cuestión que podéis pactar libremente entre vosotros, aunque recuerda que los gastos de declaración de la obra nueva corren de cuenta de aquel que lo haga, y que es muy importante dejar claro el precio de venta en la escritura.
José Antonio González	el 05/06/2018 a las 3:35 pm
Sergio	el 03/09/2018 a las 9:08 am
Buenos días y ante todo gracias por su tiempo, le comento mi problema… tenemos una finca urbana en Cantabria de 1500 m2. En esa finca se levantó una vivienda en el año 1983 y no se escrituró ni se registró ni nada… ahora la vivienda tiene goteras que cada vez van a más y queremos arreglarlo antes de que se venga el tejado abajo. La vivienda tiene luz, agua y alcantarillado y no sé cómo hacer para solicitar una licencia de obra para arreglarlo de una vivienda que no “existe”, aunque si miramos en el catastro con la referencia catastral, aparece la finca y el uso, y pone que hay una vivienda….
¿¿Cómo podría hacer para reparar la casa??
Muuuchas gracias por su ayuda
Francisco Rosales	el 03/09/2018 a las 12:51 pm
El que la obra conste en escritura y esté esta o no inscrita, no afecta a algo que es obvio, y es que la obra existe, y por tanto tienes derecho a pedir licencia; el problema es que estamos ante un tema regulado a nivel autonómico, por lo que desconozco la normativa de tu comunidad autónoma, especialmente qué dice la normativa cántabra sobre obras fuera de ordenación (si es que tu obra se encuentra en esa situación -cosa que tampoco conozco-).
ANA MARIA GARCIA RODRIGUEZ	el 09/09/2018 a las 7:05 pm
estoy en miras de comprar un local comercial, he pedido la nota simple y aparece registrado como nave industrial (la cubierta de uralita). Los propietarios la recibieron como herencia en el año 2016 y ya en ese año estaba reformada como local comercial, ahora, incluso, tiene construida una vivienda encima que en su día no la había. ¿Es importante que en la escritura de compraventa ya aparezca como local comercial? y si es así ¿cual es el proceso para que así sea), gracias de antemano
Francisco Rosales	el 09/09/2018 a las 8:13 pm
La realidad es que no hay una diferencia clara entre local comercial y nave industrial; otra cosa es la vivienda que no está declarada, y más que problemas jurídicos ese techo de uralita me preocupa bastante por razones de salubridad, y no dejas claro si eso es lo que consta en el Registro o es la realidad.
En todo caso tampoco especificas la fecha de la obra.
Sería conveniente que te pasaras con la documentación por la notaría más cercana, dado que el asesoramiento notarial necesario para otorgar una escritura es gratuito.
ANA MARIA GARCIA RODRIGUEZ	el 09/09/2018 a las 9:24 pm
Perdona, por lo que veo no me he explicado bien, mi duda es, si es importante, que en vez de nave industrial (que es lo que aparece en la nota simple) en la nueva escritura, aparezca como local comercial que es lo que en realidad hay ahora.
El techo de uralita es la terminación que, en su día, tendría la nave y que ya no existe, construyeron encima la vivienda que te comento. que es ajena al local y tiene su escritura propia.
Francisco Rosales	el 10/09/2018 a las 7:13 am
Pues salvo que otra cosa diga el planeamiento urbanístico no veo mayor diferencia entre un uso industrial y comercial, aunque puedo estar equivocado.
Juan Carlos	el 16/10/2018 a las 1:18 pm
Antes de nada, felicitarle por el artículo. Le expongo mi duda:
En marzo de 2015 realizamos ante notario escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia. Se trata de una finca con vivienda a una calle y local comercial a otra, que ahora hemos dividido en dos fincas.
la finca primitiva la compraron mis padres alrededor de los años 60. Cuando la compraron, disponía de la vivienda pero no del local comercial.
Ahora, y en base a la escritura de 2015 anteriormente aludida, la agencia tributaria de la Xunta nos pasa la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados por el hecho imponible: declaración de obra nueva. La base sobre la que aplican el impuesto es por el valor de la finca que comprende la vivienda, sin el solar.
La pregunta es si es procedente este impuesto por el hecho imponible ya comentado.
Anticipándole gracias, reciba un cordial saludo.
Francisco Rosales	el 16/10/2018 a las 1:49 pm
Sin ver la escritura y la reclamación formulada por la Xunta, me resulta imposible saber exactamente que ha pasado, y por tanto darte orientación alguna.
Juan carlos	el 22/10/2018 a las 1:08 pm
Muchas gracias por el magnífico post y por contestar a las dudas de los lectores. Estoy interesado en un inmueble anunciado como de 411m2 construidos (sobre parcela de 690m2), cosa que creo tras haber visitado la casa. El catastro indica 308 m2 (con 25m2 de almacen en planta sótano), el registro en la nota simple habla de 271m2. Lo cierto es que la planta sótano tiene más de 120m2, por lo que se ha ocultado (entiendo que con la finalidad de pagar menos IBI) su verdadera superficie. Evidentemente a la hora de tasar y obtener financiación se hará para un valor menor acorde a lo declarado, por mucho que la realidad sea más “amplia”. Entiendo que el vendedor debería regularizar con una declaración (rectificación?) de obra nueva esos metros no declarados. ¿Podría por favor indicarme qué requisitos tendría dicha escritura y si puede haber sanciones por no haber declarado el vendedor esos metros? (la casa es de fines de 2015). Muchísimas gracias de nuevo.
Francisco Rosales	el 22/10/2018 a las 1:36 pm
Con aportar un certificado técnico que acredite la obre y su antigüedad es suficiente, respecto a catastro desconozco las sanciones que pueda imponer.
Rita	el 29/10/2018 a las 9:12 am
Por favor, espero me puedas ayudar en el siguiente asunto: Quiero comprar una casa en un pueblo, la cual está inscrita en el Registro de la Propiedad como 2 fincas registrales distintas, una urbana (vivienda) y otra rústica (tinado-actual garaje). Ambas están unidas y son un todo.
Sin embargo en catastro figuran como un todo y de naturaleza urbana-uso principal residencial. Además en catastro indica que es Parcela Construida sin división horizontal.
Estoy en negociaciones para comprarla a un banco que la tiene embargada y me dice que el ayuntamiento no ha otorgado la licencia de primera ocupación (en catastro figura la vivienda construida en el año 1984).
Mi pregunta es ¿tiene que ver la denegación de la licencia de primera ocupación con el hecho de que haya una parte rústica? Es costoso tanto en tiempo como en precio el regularizar lo rústico a urbano (está dentro del casco urbano)? Gracias.
Francisco Rosales	el 29/10/2018 a las 12:28 pm
Nada tiene que ver la licencia de primera ocupación con el hecho de la descripción registral, no siendo costoso el rectificar ese simple dato descriptivo (distinto es que ambas fincas se agrupen registralmente)
David Hernández	el 13/01/2019 a las 10:35 pm
Buenos días Sr Rosales,
Ante todo felicitarle por otro magnifico artículo. Le querría plantear una duda sobre una vivienda en Barcelona.
Es un piso antiguo segregado en dos viviendas, en que no cumplen la normativa municipal pero si la autonómica, pudiendo obtener las correspondientes Cedulas de Habitabilidad. En el catastro figura el total del inmueble con una única referencia catastral pero si constan las 2 viviendas con sus respectivos metros cuadrados.
El que figuren en el catastro las 2 viviendas con una antigüedad superior a los 6 años es suficiente para la inscripción en el Registro como viviendas individuales?
También sería valido recurrir a un Arquitecto que certifique que la división tienen una antigüedad superior a los 6 años?
Si figura en los estatutos de la Comunidad de Propietarios que es necesaria la previa autorización de esta para la división de fincas, seguiria necesitando dicha autorización?
Francisco Rosales	el 14/01/2019 a las 8:19 am
Siendo la normativa de comunidad autónoma distinta a la mía, no me atrevo a responder más que aplicando la normativa nacional; y conforme a ella tanto la segregación requiere licencia municipal (creo recordar que sobre prescripción hay una resolución, pero no estoy seguro y tendría que buscarlo), como no cabe modificar el título de la propiedad horizontal sin el consentimiento de los demás propietarios (salvo que otra cosa indique el propio título)
David Hernández	el 14/01/2019 a las 1:31 pm
Buenos días y gracias por su pronta respuesta
Si, requiere licencia municipal pero por pequeños detalles no se cumple la normativa actual, pero al estar la obra realizada hace años y prescrita (6 años) no se podría inscribir como obra nueva antigua?
He encontrado la RDGRN de 17/10/2014 (inscripción de segregación prescrita) que quizás es la que usted menciona.
Yolanda	el 30/01/2019 a las 6:00 pm
Buenas tardes tengo una duda,en 2003 compramos un terreno, escriturados y pagamos todo, AJD y el incremento, en 2006 construimos una vivienda todo legal, con proyecto, permisos de obra, cédula de habitabilidad etc…no la registramos por desconocimiento, he ido al registro y he de pagar los AJD , pero ahí me incluyen también el valor del terreno. Mi pregunta es , si ya pague en 2003 los AJD del terreno porque ahora el calculo para pagar elregistro la vivienda me meten también el valor del terreno? Gracias de antemano
Francisco Rosales	el 31/01/2019 a las 2:01 pm
Coincido con tu criterio de que el impuesto se calcula sobre el valor de la obra y no del terreno; en todo caso lo liquidas tu y si te giran una complementaria mejor acude a un abogado para interponer el correspondiente recurso.
Ángel	el 18/02/2019 a las 11:53 am
Buenos días, hace un tiempo compré a los herederos una finca que aún se encuentra registrada a nombre del padre fallecido. He construido una casa nueva en esa finca y quiero registrarla para tenerlo todo correcto. ¿Cómo debería hacerlo?
Francisco Rosales	el 19/02/2019 a las 8:50 am
Primero habrá que inscribir la herencia y la venta.
andres	el 13/03/2019 a las 12:14 pm
se pretende iniciar un AFO en la carlota. para regularizar dos viviendas en que edificadas en 2001 con licencia de primera ocupacion y otro vivienda de año 2012 esta sin licencia . sobre un terreno de 9500 m/2 calificado como rustico. dicho terreno no posee escrituras solo referencia catastral .
la DUDA seria; los expedientes de AFO pueden permitir que el registrador admita escritura de cada vivienda con su terreno segregado a 50%.?
Las viviendas son de dos hijos que los padres que estan en vida les dejaron construir en la parcela.
(algun muy habitual en este medio rural para que los hijos esten cerca de los padres)
La solicitud declaración de afo que se hace a nombre de la madre o de cada hijo?
Al no existir nota simple como se hace para que cada hijo tengo su propiedad. Donacion? Venta?
con el afo queda solucionado?
Que opciones recomienda para estos casos?
Francisco Rosales	el 14/03/2019 a las 12:49 pm
No puedes hacer ni acta de fin de obra, ni declaración de obra nueva si previamente la finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que todo lo demás que preguntas carece de trascendencia si no resolvemos este primer problema.
Mari	el 05/04/2019 a las 6:00 pm
Me gustaría comentarle mi caso y pedirle consejo:
Estoy interesada en comprar un solar que pertenece a un banco ( embargado en su día). Mi duda inicial fue cómo podían vender una casa de unos 400m2 que consta como vivienda acabada en el registro de la propiedad como solar. Al acudir al ayuntamiento hemos comprobado que en su momento, el 1989, se inició el proyecto de obra y al final, un técnico del ayuntamiento determinó que había un volumen ( la buhardilla) que no constaba en el proyecto pero que con la modificación pertinente podía legalizarse. Por lo que parece nunca se hizo y la vivienda nunca obtuvo la licencia de primera ocupación.
Actualmente la vivienda está tapiada pero nos consta que se llevaron puertas, cocina, radiadores….
El arquitecto del ayuntamiento dice que para que se pudiera convertir en mi vivienda una vez comprado el solar tendría que contratar a un arquitecto que la visitara y hiciera un proyecto de finalización de inmueble existente, partiendo de cero, pedir el permiso de obras y a partir de ahí cómo si fuera una obra nueva. ¿Es así? y en ese caso el coste del proyecto supondrá el mismo precio de un proyecto nuevo? El arquitecto que firmo el proyecto inicial aún está en activo, no podría modificarlo en vez de hacer uno nuevo?
Por otro lado, por el hecho de comprar un solar conlleva el pago del IVA. Tengo entendido que si en la compra venta se demuestra que se va a utilizar más de 75% de la estructura construida en el solar con fin de vivienda se puede pedir una exención y pagar el ITP. ¿Es así? Y en ése caso ¿cómo se debería hacer?
Francisco Rosales	el 06/04/2019 a las 11:09 am
En realidad lo que sucede es que el inmueble carece de licencia de primera ocupación y te están hablando de los requisitos para obtenerla (cosa distinta a los requisitos para otorgar escritura e inscribir en el Registro -que es de lo que yo hablo-).
Respecto a los costes, si no me gusta hablar de mis honorarios, menos de los ajenos (que desconozco) siendo que puedes elegir el técnico que más te interese.
En cuanto a la venta, es complicado saber si la operación está o no sujeta a IVA, pero lo que es claro es que se vende lo que se vende (un edificio -parece que sin terminar-) independientemente de lo que digan las escrituras. Mejor consulta a un asesor fiscal.
Antonio	el 14/04/2019 a las 6:25 pm
Muy buenas sr. Rosales, expone: “si tienes inscrito en el Registro de la Propiedad un solar, y en la realidad en el solar hay una casa, la venta de dicho solar implica la venta de la casa” y pregunto, ¿para el caso que este hipotecado un terreno con una casa si no figura nada en la hipoteca que está la casa a la hora de ejecutar la hipoteca,se entiende también que la casa que estaba ya construida sería también ejecutada a pesar de no estar inscrita en el registro?
Francisco Rosales	el 15/04/2019 a las 9:52 am
Así resulta del artículo 110 de la Ley Hipotecaria http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lh.t6.html#a110
Otra cosa es que el Banco esté dispuesto a conceder el préstamo.
Antonio	el 16/04/2019 a las 12:25 am
Buenas, posiblemente por mi torpeza al entender lo redactado, pero me ha parecido que la respuesta es afirmativa, ¿es así?, me despista el comentario final, pero no soy capaz de ver en ese articulo que se refiera a construcciones o edificaciones ya realizadas, ya que plantaciones será por temas de agricultura y “elevación de los edificios”, se refiere a algo ya construido y se eleva otra planta, es decir cuando ya existe una construcción. ¿Puede aclararme a que concepto de los relacionados se refiere?
Francisco Rosales	el 16/04/2019 a las 9:15 am
Creo que tu mismo cuando dices que “elevación de edificios se refiere a algo ya construido” creo que te das la respuesta; las leyes han de usar un lenguaje claro, y no es precisamente positivo llenar una ley de sinónimos y símiles (máxime cuando usa la misma terminología que usa el código civil al hablar de la accesión inmobiliaria)
Antonio	el 23/06/2019 a las 2:15 pm
Hola.le felicito y doy gracias por este articulo..tengo una duda al respecto.estoy interesado en comprar una casa en la ciudad de malaga suelo urbanizable,la cual estaba sin escrituras y era de una herencia y es antigua.ya la an escriturado en el registro de la propiedad, pero en la nota simple.aparace que la an comunicado al ayuntamiento como a la junta de andalucia a esperas del alticulo 28.4 para si esta en ordenacion o fuera de ordenacion…la cuestion es que cuando e mandado la nota simple al banco me dice que hay limitaciones…no se si me van a dar la hipoteca…tengo que exigir mas documentacion? Para aclarar algun tema para el banco…pues esa casa tiene luz agua alcantariyado y esta en suelo urbanizable..no se que hacer..porfavor ayuda…pues aunque estoy interesado en la casa… no se si el auntamiento la dara como dentro de ordenacion o fuera o cuanto tarda en decir si esta dentro o fuera de ordenacion…muchisimas gracias de antemano.un cordial saludo
Francisco Rosales	el 23/06/2019 a las 9:32 pm
No cabe otra que esperar, pero te recomiendo que no tengas prisa, pues por más interés que tengas en la casa si luego resulta que está fuera de ordenación, el problema sería tuyo, y no del que ahora quiere vender, e igual no hubieras tenido tanta prisa.
Javier Gutierrez	el 08/09/2019 a las 10:13 am
Hola, Sr. Rosales, buenos dias.
Construí mi casa sobre un terreno urbano de mi propiedad en el año 1.999, constando así en las certificaciones catastrales, y habiendo efectuado la Declaración de obra nueva en notaria con fecha 7 de mayo de 2012. La casa se construyó con la debida licencia municipal y liquidando todas las tasas municipales.
Por discrepancias con la dirección de la obra no dispongo del certificado final de obra.
Existe alguna forma de inscribir en el Registro la vivienda, careciendo del certifivado final de obra ?
Francisco Rosales	el 08/09/2019 a las 11:45 am
Lo que no entiendo si has hecho la declaración de obra nueva cual es el problema, a no ser que la hayas declarado en construcción y quieras que conste el fin de obra, para lo que puedes usar precisamente este post y declarar el fin de obra por antigüedad (seguro que en la Notaría te ayudan)
DOLORES SOUSA	el 21/09/2019 a las 7:41 pm
Ante todo felicidades por tu blog Francisco, soy seguidora tuya desde el año 2015.
Mi consulta es la siguiente: quiero comprarle la casa a mis padres, pero solo tienen la escritura del terreno y no de la edificación, aunque si está inscrita en el catastro.
¿Puedo escriturar directamente a mi nombre cuando haga la compra? Mis padres necesitan disponer de dinero, y escrituraría con la condición que mientras ellos estén vivos sean usufructuarios de la vivienda también.
Me han comentado que para poder escriturar hay que tener los planos de la vivienda ¿eso quiere decir que hacer un proyecto de obra nueva?
Francisco Rosales	el 21/09/2019 a las 8:18 pm
Ante todo gracias por tantos años siguiendo este blog.
Para comprar no es necesario que declares la obra nueva previamente, pues el que compra el terreno obviamente compra lo que hay construido en el mismo.
En todo caso si te recomiendo que por lo menos declares el precio real de compra y que en dicha compra se haga constar que el precio es teniendo en cuenta la edificación existente (aparte de por ser la verdad, porque es conveniente hacerlo a efectos fiscales)
Sea como fuere el no declarar la obra ahora supondrá tener que hacerlo algún día, y obviamente los gastos puede que sean distintos (normalmente superiores)
Si la obra es antigua, basta con aplicar las reglas que explico en este post y no es necesario aportar los planos del edificio (en la Notaría te informarán más ampliamente y de forma gratuita)
Carmen	el 27/12/2019 a las 11:56 am
Me han encargado hacer el certificado de antigüedad de un edificio (nave y vivienda) y me surgen las siguientes dudas:
– La obra está sin terminar, en la nave (en planta baja) llevan trabajando más de 20 años pero está acabar. El piso (en la planta primera) está sólo el exterior en ladrillo no hay ni particiones ni ventanas ni nada.
– La nave está realizada sobre dos referencias catastrales distintas.
El caso es que me piden este certificado para aumentar su valor en catastro, pero no se si con esto puedo hacerlo o no o de que manera solventarlo. No se si argumentando que la nave está sobre dos referencias catastrales diferentes, describiendo la obra, superficies y argumentando que la obra lleva más de 20 años en el estado actual es suficiente. Gracias.
Francisco Rosales	el 29/12/2019 a las 11:44 am
Tu pregunta es más técnica que jurídica, por lo que no se responderte.
Jurídicamente, lo que has de certificar es la verdad, tal y como la narras.
Raúl	el 31/01/2020 a las 3:03 pm
Hola Francisco, felicidades y gracias por tu blog,. Me gustaría hacerte una consulta.
Estoy a punto de cerrar una compraventa de una casa del año 1987, es su día era VPO y ya esta libre, que pertenece a una urbanización con zonas comunes y calle privada. La parcela donde está enclavada la casa está bien, pero la construcción en registro solo aparecen los metros útiles, 89,30, y no aparecen los 129 construidos que en realidad tiene, y que incluso en catastro y en proyecto también aparecen esos 129. El caso es que como en en registro aparecen 89 útiles por los cálculos de superficie construida en la tasación me dan 115 construidos, en vez de los 129 comprobados. Ud cree que sería útil para el futuro o por si pudiera tener algún problema en el futuro hacer un declaración de obra nueva para incluir esos 15 metros?
Francisco Rosales	el 01/02/2020 a las 11:18 am
Sinceramente no veo utilidad alguna, pues de hecho no hay declaración de obra nueva, sino simplemente distintos criterios de medición.
Jose Luis Ferrer	el 24/02/2020 a las 4:14 pm
Apreciado Sr. Rosales,
Si hay unas edificaciones recogidas en el catastro , ¿significa ello que son legales ?
Me han ofrecido una casa que tiene anexos y una piscina. Así constan en el catastro.
Que consten en el Catastro ¿significa que tienen los permisos correspondientes? o no es así y necesitaría saber si lo obtuvieron en su momento.
Francisco Rosales	el 25/02/2020 a las 2:49 pm
Para nada implican que sean legales, pues el catastro no comprueba la legalidad urbanística y solo constata hechos con fines fiscales.
Xesco	el 02/05/2020 a las 6:10 pm
Buenos días Francisco Rosales,
Muchas gracias por toda la información aunque hay partes que no logré entender del todo por eso, voy a realizarle alguna pregunta que quzá ya está respondida pero que no llegué entender. Antes por eso, le expongo brevemente mi situación.
Con mi pareja, estamos mirando terrenos rústicos que tengan alguna edificación. La intención es poder comprar uno de esos terrenos que tenga una edifacación (muchas veces o casi todas en ruinas o parte en ruinas), para posteriormente poder rehabilitarla y vivir en ella. Lo que estamos encontrando (en Cataluña), es que muchos terrenos ponen que hay una edificación en ruinas de 100m2, 200m2 o por el estilo. Al preguntar si figura en el registro catastral en el 98% de casos nos dicen que no. Algunas veces nos dicen que no habrá problema, que eso es pedir permiso al ayuntamiento, bla, bla, bla. Pero la realidad es que desconocemos un poco cuáles son realmente los pasos que se deberían dar, los costes más o menos que puede suponer, si se debería hacer antes de la compra-venta del terreno, etc.
Entonces nuestras dudas en preguntas son:
-¿Debe hacerse antes de la compra-venta si realmente queremos tener la posibilidad de rehabilitar ese edificio o lo podríamos hacer nosotros una vez comprado?
-¿Si se tiene que hacer antes, que debería hacer el propietario y que deberíamos hacer -nosotros? ¿El propietario tendrá que desembolsar una gran cantidad para poder escriturar ese edificio? ¿Tendría que pagar el ibi de los años que representa que tiene el edificio?
– ¿Si es un edificio que no consta en ningún lugar y está en ruinas (hay 1 pared a lo sumo), puede alguien realmente testificar o comprovar que eso era una casa antes? ¿o por el contrario sera considerado como un almacén o cualquier otra tipología de edificio?
– ¿Qué tiempo se puede demorar en todo este proceso? ¿Quien debería participar en este proceso (notario, arquitecto, abogado, ayuntamiento, propietario)? ¿Qué debería hacer cada uno?
Esperamos que todos estéis bien,
Marta y Xesco
Francisco Rosales	el 04/05/2020 a las 11:05 am
Hola Xesco.
Ante todo una cosa es una obra antigua, y otra una rehabilitación de obre.
Sea como fuere Cataluña tiene su propia normativa urbanística, y yo estoy destinado en Andalucía por lo que no me atrevo a responderte con una normativa que desconozco
Sea como fuere en materia de rehabilitación de edificios es necesario también mirar el planeamiento urbanístico
Mario	el 09/06/2020 a las 11:59 am
Hola. Tengo una vivienda de autoconstrucción con una antigüedad superior a 25 años. La misma está construida en suelo municipal (la mayoría de las viviendas de mi barrio están construidas en suelo municipal). Me gustaría hacer escrituras de mi vivienda. Tengo un certificado del ayuntamiento expedido en 1996. ¿Puedo escriturar la vivienda? ¿Qué necesito para hacerlo? Resido en Canarias.
Francisco Rosales	el 10/06/2020 a las 2:44 pm
Acude a la Notaría más cercana, aunque ante todo habría que ver ese certificado municipal.
En la notaría más cercana te asesorarán gratuitamente, pero el problema más que la construcción es la propiedad del terreno.

References: Artículo 28
 artículo 34
 resolución 
 Resolución 
 artículo 28
 Real Decreto 
 artículo 110