Source: https://www.immoflash.at/20180109/
Timestamp: 2019-01-19 07:19:32+00:00

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Immoflash today: 2018 wird wieder super, aber…
2018 wird wieder super, aber…
… der Rekord von 2017 wird schwierig
Stabile Wohnungspreise auf hohem Niveau, mehr Dynamik am Büromarkt durch Fertigstellungen, aber verhaltener Optimismus, ob das Rekordtransaktionsvolumen von 4,7 Milliarden Euro vom Vorjahr auch heuer erreicht werden kann. CBRE geht sogar von 4,8 Milliarden Euro aus. Das ist das Resümee, dass EHL Immobilien sowie CBRE im Rahmen ihrer jeweiligen Jahrespressekonferenzen heute Vormittag in Wien zogen.
In seinem Eingangsstatement erklärte der geschäftsführende Gesellschafter der EHL, Michael Ehlmaier, dass der Nachfrageüberhang im Wohnsektor weiterhin hoch ist, die Leerstandsrate im Bürobereich weiter sinken wird, obgleich heuer sehr viele Büroflächen fertiggestellt werden und der Investmentmarkt nach wie vor von deutschen Investoren dominiert wird. Andreas Ridder, Chairman Austria und CEE bei CBRE sprach für 2017 von einem „interessanten Jahr, das auch 2015 überholt hatte.“
Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin von EHL Immobilien Management, führte aus, dass sich der Nachfrageüberhang nach Wohnimmobilien in Wien durch die Neubautätigkeit etwas gedämpft hat, was das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ausgewogener erscheinen lässt. Dementsprechend bleiben die Preise auf hohem Niveau stabil. Das vor allem deshalb, weil zahlreiche Großprojekte fertiggestellt wurden und weitere in der Pipeline sind. Im Vorjahr sind 8.000 Wohneinheiten auf den Markt gekommen, heuer werden es 8.500 sein. Trotz des verstärkten Angebots ist keine Preissenkung für heuer in Sicht. 2018 werden die Mietsteigerungen rund 1,5 Prozent und die Kaufpreise um zwischen drei und 3,5 Prozent betragen. „Der Grund sind die gestiegenen Baupreise“, wie Bauernfeind vor Journalisten ausführt.
Mit Stichtag Jänner betrogt der Bestand an Büroflächen rund elf Millionen m² bei einer Leerstandsrate von 5,3 Prozent, wobei die Hälfte der Flächen als moderne Büros zu klassifizieren sind, wie Stefan Wernhart, Leiter Büroimmobilien bei EHL vorrechnet. Heuer kommen noch 280.000 m² an Flächen neu hinzu, 2019 rechnet Wernhart allerdings mit einem Knick mit 35.000 m². Beachtlich dabei sei, dass der Vorverwertungsgrad an Neubauprojekten deutlich über 50 Prozent beträgt. 2017 wurden insgesamt 185.000 m² vermittelt, wobei das stärkste Quartal das Q4 mit 70.000 m² war. Demensprechend seien die Büroflächen, die heuer auf den Markt kommen, weitgehend absorbiert worden. Die Spitzenmieten gibt Wernhart mit 25,5 Euro/m² an, die Durchschnittsmieten steigen weiterhin leicht und dürften von 14,35 Euro/m² auf 14,5 Euro/m² hinaufgehen. Der Leerstand steigt leicht auf 5,6 Prozent - weil eben sehr viele Büroflächen heuer auf den Markt kommen. Dennoch, so Olivia Prinz von CBRE: „Der Büromarkt kommt langsamer in Schwung als erwartet.“
Was den Einzelhandelsmarkt betrifft, werde es für 2017 ein dreiprozentiges Plus bei den Umsätzen geben, sagt Jörg Bitzer, Leiter Retail bei EHL. Allerdings entfällt ein wesentlicher Anteil auf den Onlinehandel - und das bringt den Retailmarkt unter Druck. Das sieht auch Walter Wölfler, Head of Retail bei CBRE, der von einem „nicht wirklich spektakulären Jahr“ sprach. Neuentwicklungen gab es kaum, auch heuer wird sich das nicht ändern.
Mit 4,7 Milliarden Euro Transaktionsvolumen war 2017 ein „sensationelles Jahr“, wie Franz Pöltl, Geschäftsführer von EHL Immobilien Investment erklärt. „Es hätte auch mehr sein können, allerdings das mangelnde Produktangebot verhindert ein noch höheres Volumen“, so Pöltl, der nach wie vor einen starken Überhang an Liquidität und Investoreninteresse zum Angebot sieht. An Investmentprodukten mangelt es nach wie vor, damit steigen die Preise. Dieser Mangel hat zur Folge, dass Investoren mehr Risiko in Kauf nehmen müssen, um das gewünschte Renditeniveau aus den Vorjahren halten zu können. Dass man sich an die 4,7 Milliarden Euro bzw. 4,8 Milliarden Euro vom Vorjahr annähert, ist fraglich. Sowohl EHL und CBRE sehen das als eine Herausforderung an.
Weitere Steigerung 2018
Re/Max erwartet noch höhere Nachfrage
Die 560 Re/Max-Experten erwarten für 2018 Anstiege beim Immobilien-Angebot und bei der Nachfrage, wenngleich in geringerem Umfang als noch für 2017. So wird ein Nachfrage-Plus von 3,9 Prozent, aber nur ein um +1,3 Prozent größeres Angebot prognostiziert.
Die Immobilienpreise würden aufgrund dessen nochmals, nämlich um 4,5 Prozent im Eigentumsbereich.
Im oberen Preissegment sinkt die Immobilien-Nachfrage weniger als im Vorjahr (-1,3 Prozent), das Angebot steigt annähernd gleich wie im Vorjahr (+1,3 Prozent) und der Immobilien-Preis drehe von minimal sinkend auf minimal steigend (+0,6 Prozent).
Im mittleren Preissegment bleibe die Nachfrage-Dynamik auf Vorjahresniveau deutlich positiv (+4 Prozent). Etwas weniger als im Vorjahr wächst das Angebot, aber immer noch gering steigend (+1,3 Prozent) und damit ziehen die Preise deutlich um +4,3 Prozent an.
Im unteren Immobilien-Preissegment wäre theoretisch der größte Markt, wenn das Angebot mit der Nachfrage mithalten könnte. In diesem Segment ist die Nachfrage immer größer und sie bleibt weiterhin besonders dynamisch (+7,8 Prozent), selbst wenn das Plus geringer ausfällt als im Vorjahr. Leider bleibt das Angebot im unteren Segment beinahe konstant (+0,3 Prozent), angesichts dessen ist die Erwartung einer Preissteigerung von +5,6 Prozent plausibel (+0,5 Prozentpunkte gegenüber der letzten Prognose).
Auch für 2018 erwarten die Re/Max-Immobilien-Experten - wie in den Vorjahren - eine deutliche Nachfragesteigerung bei Mietwohnungen in zentraler Lage, allerdings auf spürbar niedrigerem Niveau als noch im Jahr zuvor (+5,5 Prozent statt +7,6 Prozent). Das ergibt zusammen mit den Eigentumswohnungen den zweiten Rang bezüglich der Nachfrage. Das Angebot wächst, wenngleich minimal geringer als 2017. Insgesamt sollte daraus bei Neuvermietungen eine Steigerung bei frei zu vereinbarenden Mieten von +3,7 Prozent resultieren. Zum Vergleich die Prognose für 2017: Damals lag dieser Wert noch bei +4,1 Prozent.
Branchenvertreter sehen Einzelfallentscheidung
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat den Lagezuschlag bei den Richtwertmieten in Wien erschwert. Der OGH entschied zu einem konkreten Fall im 5. Bezirk, dass zur Frage, ob eine Lage als überdurchschnittlich zu bewerten ist "entsprechend der gesetzlichen Regelung auf die allgemeine Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens" abzustellen ist. Zur Beurteilung der Lage bedürfe es einen "wertenden Vergleichs mit anderen Lagen". Der Vermieter habe dabei den Nachweis zu erbringen, "dass es konkrete Anhaltspunkte gibt, die die Annahme einer durchschnittlichen Lage erlauben". In Hinkunft werde es daher für die Ermittlung des Lagezuschlages auch qualitative Wohnaspekte wie insbesondere die Verkehrsanbindung und Infrastruktur zu berücksichtigen sein, teilt die Österreichische Mietervereinigung mit. "Erst wenn eine Lage nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens als "überdurchschnittlich" zu qualifizieren ist, ergibt sich aus der Grundkostenhöhe lediglich der Höchstbetrag, bis zu dem ein Lagezuschlag zulässig ist", so Alexandra Rezaei, Bundesgeschäftsführerin der Mietervereinigung in einer Aussendung.
Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI), sieht hingegen das OGH-Urteil als Einzelfallentscheidung an, die kaum Einfluss auf die Ermittlung des Lagezuschlages im Allgemeinen haben werde. "Der Fall zeigt die Grenzen des Richtwertsystems in Wien auf", so Holzapfel, der hofft, dass der Richtwert beim von der neuen Regierung geplanten Mietrechtskonvent zur Disposition stehen wird.
"Oberstgerichtliche Entscheide sind natürlich zu akzeptieren, auch wenn wir in diesem Einzelfall die Ansicht und Argumente des OGH nicht teilen", kommentiert Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbunds (ÖHGB) das Urteil. "Es wird auch abzuwarten sein, wie diese Erkenntnis in Zukunft in Praxis und Judikatur gelebt wird. Nachdem die neue Bundesregierung aber bereits angekündigt hat, unter anderem auch diesen Bereich neu zu gestalten, dürfte es sich mittelfristig eher um eine rein akademische Diskussion handeln", so Prunbauer weiter.
Auch Wolfgang Louzek, Präsident des Verbandes der Institutionellen Immobilieninvestoren (VII), sieht die OGH-Entscheidung "aus der Sicht der Immobilienwirtschaft" als "nicht erfreulich" an. Ein Ende des Lagezuschlags, "wie es nun manche Mietervertreter interpretieren", sieht er aber nicht. Das Urteil sei eine Einzelfallentscheidung und zum OGH würden nur die Extremfälle kommen. Es werde aber vielleicht den "einen oder anderen Mieter geben, der nun auch versuchen wird, gegen einen Lagezuschlag vorzugehen". "Es wird jetzt noch komplizierter. Da kennt sich keiner mehr aus", so Louzek, der an die Regierung appelliert, das Richtwertsystem als ganzes zur Diskussion zu stellen. "Der jetzige Zustand ist nicht tragbar", so der Präsident des VII.
Investmentrekord in Deutschland
Größte Hamburger Transaktion durch Signa
Die deutschen Top-7-Standorte haben das Jahr 2017 nach Angaben von German Property Partners (GPP) mit einem Transaktionsvolumen für Investments in Gewerbeimmobilien (ohne Wohn-Investments) in Höhe von rund 30,0 Milliarden Euro abgeschlossen. Im Vergleich zum Jahr davor mit 28,8 Milliarden Euro ist dies ein Plus von 4 Prozent.
Über alle Top-7-Standorte hinweg erwies sich erneut das Bürosegment mit realisierten Verkäufen in Höhe von 21,8 Milliarden Euro (+5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum) als die am meisten gehandelte Assetklasse. Rang zwei belegte der Hotelsektor (2,4 Milliarden Euro bei -10 Prozent) nahezu gleichauf mit Einzelhandelsimmobilien (2,3 Milliarden Euro bei -1 Prozent). Mit 1,72 Milliarden Euro erreichten auch Grundstücke ein Volumen über der Milliardengrenze (+35 Prozent). Gemischt genutzte Gewerbeimmobilien schoben sich mit einem Transaktionsvolumen von 814,6 Millionen Euro (+226 Prozent) an Logistikimmobilien mit 615,7 Millionen Euro (-17 Prozent) vorbei.
Mit +45 Prozent auf 7,3 Milliarden Euro verzeichnete Berlin Ende 2017 die größte Steigerung des Transaktionsvolumens. Zu dem bisher zweitbesten Ergebnis der Hauptstadt trugen 13 Abschlüsse mit Volumina über 100 Millionen Euro bei, fünf davon sogar mit Volumina von mehr als 200 Millionen Euro. Hierzu gehörte auch das Sony-Center am Potsdamer Platz, das ein Konsortium um Oxford Properties zu einem Preis von allein 1,1 Milliarden Euro erwarb. Dies war 2017 die Gewerbe-Transaktion mit dem größten Einzelvolumen an den Top-7-Standorten. Die Netto-Spitzenrendite für Berliner Geschäftshäuser lag am Jahresende bei 2,90 Prozent und für Büroimmobilien bei 3,00 Prozent. Köln stellte mit einem Zuwachs von 28 Prozent im Vergleich zu 2016 ebenfalls einen neuen Rekord auf. Einen weiteren Rekord registrierte GPP in Düsseldorf, wo bis zum Jahresende gewerbliche Immobilien für rund 3,0 Milliarden Euro veräußert wurden. Das Transaktionsvolumen übertraf das bislang zweitbeste Ergebnis von 2016 um 13 Prozent. In Hamburg tätigte die Signa im 4. Quartal im Rahmen einer Portfolio-Transaktion zwei Käufe im dreistelligen Millionenbereich und erwarb sowohl den Arkadenhof als auch das Kaufmannshaus von RFR Holding. Dennoch reichte das Transaktionsvolumen von 3,9 Milliarden Euro nicht an das Rekordergebnis des Vorjahres von 4,5 Milliarden Euro heran, sondern sank um 13 Prozent.
34 Objekte mit 693 Wohneinheiten in Norddeutschland
Die Buwog Group hat ein großes Portfoiio mit 693 Wohneinheiten, 32 Gewerbeeinheiten und 386 Stellplätzen in Norddeutschland erworben. Das Immobilienpaket von insgesamt 34 Objekten in der Metropolregion Hannover und Bremen, sowie Kiel, Lübeck und Lüneburg verfügt über eine Gesamtfläche von rund 41.300 m². Die Gebäude stammen überwiegend aus den 1980er-Jahren und befinden sich laut der Buwog in guten bis sehr guten Lagen. Der gegenwärtige Leerstand beträgt 6,0 Prozent, die durchschnittliche Ist-Miete beläuft sich auf 7,36 Euro/m², teil das Unternehmen mit. Zu dem Preis der Transaktion und zu dem durch PMM Partners vertretenen Verkäufer sei Vertraulichkeit vereinbart worden.
"Diese Transaktion passt ausgezeichnet zum bestehenden Portfolio der Buwog Group. Die Objekte liegen allesamt in Städten mit positiver Bevölkerungsprognose und dynamischem Wirtschaftswachstum. Damit ist die Nachfrage nach den von uns erworbenen Wohnungen im mittleren Preissegment nachhaltig gesichert. Durch Instandsetzung und Modernisierung werden wir zudem die Attraktivität steigern und den Leerstand auf zwei Prozent reduzieren", erklärt Herwig Teufelsdorfer, COO der Buwog Group.
In Norddeutschland sind die Landeshauptstädte Bremen, Hannover und Kiel sowie die Universitätsstädte Lübeck und Lüneburg strategische Investitionsstandorte der Buwog Group. Hier liegt mit aktuell rund 16.000 Bestandseinheiten ein Schwerpunkt des Portfolios des Unternehmens von insgesamt rund 49.000 Einheiten in Deutschland und Österreich. Hinzu kommen Entwicklungsprojekte mit weiteren rund 5.200 Wohnungen in Berlin sowie 1.100 in Hamburg.
Union Investment kauft mehr Wohnungen
Wohnimmobilienfonds gemeinsam mit ZBI wächst kontinuierlich
Der Offene Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Wohnen ZBI bleibt weiter auf Wachstumspfad. Durch Investitionen in die deutschen Wohnimmobilienmärkte konnte der im August 2017 gemeinsam von Union Investment und der ZBI Zentral Boden Immobilien AG aufgelegte Fonds für Privatanleger ein Immobilienvermögen im Volumen von 531 Millionen Euro aufbauen. Zu der starken Ankaufsbilanz trägt der Übergang von weiteren 500 Wohneinheiten mit einem Volumen von rund 75 Millionen Euro bei.
Das Paket setzte sich aus drei breit diversifizierten Ankaufsportfolien zusammen - mit einem Schwerpunkt auf Wohnobjekten in Nordrhein-Westfalen, Hessen, Bayern und Berlin. Die Volumina der drei übergegangenen (Teil-)Portfolien liegen zwischen 4 Millionen und 57 Millionen Euro.
Sta­bi­le Woh­nungs­prei­se auf ho­hem Ni­veau, mehr Dy­na­mik am Bü­ro­markt durch Fer­tig­stel­lun­gen, aber ver­hal­te­ner Op­ti­mis­mus, ob das Re­kord­trans­ak­ti­ons­vo­lu­men von 4,7 Mil­li­ar­den Eu­ro vom Vor­jahr auch heu­er er­reicht wer­den kann. CB­RE geht so­gar von 4,8 Mil­li­ar­den Eu­ro aus. Das ist das Re­sü­mee, dass EHL Im­mo­bi­li­en so­wie CB­RE im Rah­men ih­rer je­wei­li­gen Jah­res­pres­se­kon­fe­ren­zen heu­te Vor­mit­tag in Wien zo­gen.
In sei­nem Ein­gangs­state­ment er­klär­te der ge­schäfts­füh­ren­de Ge­sell­schaf­ter der EHL, Mi­cha­el Ehl­mai­er, dass der Nach­fra­ge­über­hang im Wohn­sek­tor wei­ter­hin hoch ist, die Leer­stands­ra­te im Bü­ro­be­reich wei­ter sin­ken wird, ob­gleich heu­er sehr vie­le Bü­ro­flä­chen fer­tig­ge­stellt wer­den und der In­vest­ment­markt nach wie vor von deut­schen In­ves­to­ren do­mi­niert wird. An­dre­as Ridder, Chair­man Aus­tria und CEE bei CB­RE sprach für 2017 von ei­nem „in­ter­es­san­ten Jahr, das auch 2015 über­holt hat­te.“
San­dra Bau­ern­feind, Ge­schäfts­füh­re­rin von EHL Im­mo­bi­li­en Ma­nage­ment, führ­te aus, dass sich der Nach­fra­ge­über­hang nach Wohn­im­mo­bi­li­en in Wien durch die Neu­bau­tä­tig­keit et­was ge­dämpft hat, was das Ver­hält­nis zwi­schen An­ge­bot und Nach­fra­ge aus­ge­wo­ge­ner er­schei­nen lässt. Dem­ent­spre­chend blei­ben die Prei­se auf ho­hem Ni­veau sta­bil. Das vor al­lem des­halb, weil zahl­rei­che Groß­pro­jek­te fer­tig­ge­stellt wur­den und wei­te­re in der Pipe­line sind. Im Vor­jahr sind 8.000 Wohn­ein­hei­ten auf den Markt ge­kom­men, heu­er wer­den es 8.500 sein. Trotz des ver­stärk­ten An­ge­bots ist kei­ne Preis­sen­kung für heu­er in Sicht. 2018 wer­den die Miet­stei­ge­run­gen rund 1,5 Pro­zent und die Kauf­prei­se um zwi­schen drei und 3,5 Pro­zent be­tra­gen. „Der Grund sind die ge­stie­ge­nen Bau­prei­se“, wie Bau­ern­feind vor Jour­na­lis­ten aus­führt.
Mit Stich­tag Jän­ner be­trogt der Be­stand an Bü­ro­flä­chen rund elf Mil­lio­nen m² bei ei­ner Leer­stands­ra­te von 5,3 Pro­zent, wo­bei die Hälf­te der Flä­chen als mo­der­ne Bü­ros zu klas­si­fi­zie­ren sind, wie Ste­fan Wern­hart, Lei­ter Bü­ro­im­mo­bi­li­en bei EHL vor­rech­net. Heu­er kom­men noch 280.000 m² an Flä­chen neu hin­zu, 2019 rech­net Wern­hart al­ler­dings mit ei­nem Knick mit 35.000 m². Be­acht­lich da­bei sei, dass der Vor­ver­wer­tungs­grad an Neu­bau­pro­jek­ten deut­lich über 50 Pro­zent be­trägt. 2017 wur­den ins­ge­samt 185.000 m² ver­mit­telt, wo­bei das stärks­te Quar­tal das Q4 mit 70.000 m² war. De­men­spre­chend sei­en die Bü­ro­flä­chen, die heu­er auf den Markt kom­men, weit­ge­hend ab­sor­biert wor­den. Die Spit­zen­mie­ten gibt Wern­hart mit 25,5 Eu­ro/m² an, die Durch­schnitts­mie­ten stei­gen wei­ter­hin leicht und dürf­ten von 14,35 Eu­ro/m² auf 14,5 Eu­ro/m² hin­auf­ge­hen. Der Leer­stand steigt leicht auf 5,6 Pro­zent - weil eben sehr vie­le Bü­ro­flä­chen heu­er auf den Markt kom­men. Den­noch, so Oli­via Prinz von CB­RE: „Der Bü­ro­markt kommt lang­sa­mer in Schwung als er­war­tet.“
Was den Ein­zel­han­dels­markt be­trifft, wer­de es für 2017 ein drei­pro­zen­ti­ges Plus bei den Um­sät­zen ge­ben, sagt Jörg Bit­zer, Lei­ter Re­tail bei EHL. Al­ler­dings ent­fällt ein we­sent­li­cher An­teil auf den On­line­han­del - und das bringt den Re­tail­markt un­ter Druck. Das sieht auch Wal­ter Wöl­f­ler, Head of Re­tail bei CB­RE, der von ei­nem „nicht wirk­lich spek­ta­ku­lä­ren Jahr“ sprach. Neu­ent­wick­lun­gen gab es kaum, auch heu­er wird sich das nicht än­dern.
Mit 4,7 Mil­li­ar­den Eu­ro Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men war 2017 ein „sen­sa­tio­nel­les Jahr“, wie Franz Pöltl, Ge­schäfts­füh­rer von EHL Im­mo­bi­li­en In­vest­ment er­klärt. „Es hät­te auch mehr sein kön­nen, al­ler­dings das man­geln­de Pro­dukt­an­ge­bot ver­hin­dert ein noch hö­he­res Vo­lu­men“, so Pöltl, der nach wie vor ei­nen star­ken Über­hang an Li­qui­di­tät und In­ves­to­ren­in­ter­es­se zum An­ge­bot sieht. An In­vest­ment­pro­duk­ten man­gelt es nach wie vor, da­mit stei­gen die Prei­se. Die­ser Man­gel hat zur Fol­ge, dass In­ves­to­ren mehr Ri­si­ko in Kauf neh­men müs­sen, um das ge­wünsch­te Ren­di­teni­veau aus den Vor­jah­ren hal­ten zu kön­nen. Dass man sich an die 4,7 Mil­li­ar­den Eu­ro bzw. 4,8 Mil­li­ar­den Eu­ro vom Vor­jahr an­nä­hert, ist frag­lich. So­wohl EHL und CB­RE se­hen das als ei­ne Her­aus­for­de­rung an.
Die 560 Re/Max-Ex­per­ten er­war­ten für 2018 An­stie­ge beim Im­mo­bi­li­en-An­ge­bot und bei der Nach­fra­ge, wenn­gleich in ge­rin­ge­rem Um­fang als noch für 2017. So wird ein Nach­fra­ge-Plus von 3,9 Pro­zent, aber nur ein um +1,3 Pro­zent grö­ße­res An­ge­bot pro­gnos­ti­ziert.
Die Im­mo­bi­li­en­prei­se wür­den auf­grund des­sen noch­mals, näm­lich um 4,5 Pro­zent im Ei­gen­tums­be­reich.
Im obe­ren Preis­seg­ment sinkt die Im­mo­bi­li­en-Nach­fra­ge we­ni­ger als im Vor­jahr (-1,3 Pro­zent), das An­ge­bot steigt an­nä­hernd gleich wie im Vor­jahr (+1,3 Pro­zent) und der Im­mo­bi­li­en-Preis dre­he von mi­ni­mal sin­kend auf mi­ni­mal stei­gend (+0,6 Pro­zent).
Im mitt­le­ren Preis­seg­ment blei­be die Nach­fra­ge-Dy­na­mik auf Vor­jah­res­ni­veau deut­lich po­si­tiv (+4 Pro­zent). Et­was we­ni­ger als im Vor­jahr wächst das An­ge­bot, aber im­mer noch ge­ring stei­gend (+1,3 Pro­zent) und da­mit zie­hen die Prei­se deut­lich um +4,3 Pro­zent an.
Im un­te­ren Im­mo­bi­li­en-Preis­seg­ment wä­re theo­re­tisch der größ­te Markt, wenn das An­ge­bot mit der Nach­fra­ge mit­hal­ten könn­te. In die­sem Seg­ment ist die Nach­fra­ge im­mer grö­ßer und sie bleibt wei­ter­hin be­son­ders dy­na­misch (+7,8 Pro­zent), selbst wenn das Plus ge­rin­ger aus­fällt als im Vor­jahr. Lei­der bleibt das An­ge­bot im un­te­ren Seg­ment bei­na­he kon­stant (+0,3 Pro­zent), an­ge­sichts des­sen ist die Er­war­tung ei­ner Preis­stei­ge­rung von +5,6 Pro­zent plau­si­bel (+0,5 Pro­zent­punk­te ge­gen­über der letz­ten Pro­gno­se).
Auch für 2018 er­war­ten die Re/Max-Im­mo­bi­li­en-Ex­per­ten - wie in den Vor­jah­ren - ei­ne deut­li­che Nach­fra­ge­stei­ge­rung bei Miet­woh­nun­gen in zen­tra­ler La­ge, al­ler­dings auf spür­bar nied­ri­ge­rem Ni­veau als noch im Jahr zu­vor (+5,5 Pro­zent statt +7,6 Pro­zent). Das er­gibt zu­sam­men mit den Ei­gen­tums­woh­nun­gen den zwei­ten Rang be­züg­lich der Nach­fra­ge. Das An­ge­bot wächst, wenn­gleich mi­ni­mal ge­rin­ger als 2017. Ins­ge­samt soll­te dar­aus bei Neu­ver­mie­tun­gen ei­ne Stei­ge­rung bei frei zu ver­ein­ba­ren­den Mie­ten von +3,7 Pro­zent re­sul­tie­ren. Zum Ver­gleich die Pro­gno­se für 2017: Da­mals lag die­ser Wert noch bei +4,1 Pro­zent.
großes Wohnportfolio
kauft mehr Wohnungen
Der Obers­te Ge­richts­hof (OGH) hat den La­ge­zu­schlag bei den Richt­wert­mie­ten in Wien er­schwert. Der OGH ent­schied zu ei­nem kon­kre­ten Fall im 5. Be­zirk, dass zur Fra­ge, ob ei­ne La­ge als über­durch­schnitt­lich zu be­wer­ten ist "ent­spre­chend der ge­setz­li­chen Re­ge­lung auf die all­ge­mei­ne Ver­kehrs­auf­fas­sung und der Er­fah­rung des täg­li­chen Le­bens" ab­zu­stel­len ist. Zur Be­ur­tei­lung der La­ge be­dür­fe es ei­nen "wer­ten­den Ver­gleichs mit an­de­ren La­gen". Der Ver­mie­ter ha­be da­bei den Nach­weis zu er­brin­gen, "dass es kon­kre­te An­halts­punk­te gibt, die die An­nah­me ei­ner durch­schnitt­li­chen La­ge er­lau­ben". In Hin­kunft wer­de es da­her für die Er­mitt­lung des La­ge­zu­schla­ges auch qua­li­ta­ti­ve Wohnas­pek­te wie ins­be­son­de­re die Ver­kehrs­an­bin­dung und In­fra­struk­tur zu be­rück­sich­ti­gen sein, teilt die Ös­ter­rei­chi­sche Mie­ter­ver­ei­ni­gung mit. "Erst wenn ei­ne La­ge nach der all­ge­mei­nen Ver­kehrs­auf­fas­sung und Er­fah­rung des täg­li­chen Le­bens als "über­durch­schnitt­lich" zu qua­li­fi­zie­ren ist, er­gibt sich aus der Grund­kos­ten­hö­he le­dig­lich der Höchst­be­trag, bis zu dem ein La­ge­zu­schlag zu­läs­sig ist", so Alex­an­dra Re­za­ei, Bun­des­ge­schäfts­füh­re­rin der Mie­ter­ver­ei­ni­gung in ei­ner Aus­sen­dung.
An­ton Holz­ap­fel, Ge­schäfts­füh­rer des Ös­ter­rei­chi­schen Ver­ban­des der Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft (ÖVI), sieht hin­ge­gen das OGH-Ur­teil als Ein­zel­fall­ent­schei­dung an, die kaum Ein­fluss auf die Er­mitt­lung des La­ge­zu­schla­ges im All­ge­mei­nen ha­ben wer­de. "Der Fall zeigt die Gren­zen des Richt­wert­sys­tems in Wien auf", so Holz­ap­fel, der hofft, dass der Richt­wert beim von der neu­en Re­gie­rung ge­plan­ten Miet­rechts­kon­vent zur Dis­po­si­ti­on ste­hen wird.
"Oberst­ge­richt­li­che Ent­schei­de sind na­tür­lich zu ak­zep­tie­ren, auch wenn wir in die­sem Ein­zel­fall die An­sicht und Ar­gu­men­te des OGH nicht tei­len", kom­men­tiert Mar­tin Prun­bau­er, Prä­si­dent des Ös­ter­rei­chi­schen Haus- und Grund­be­sit­zer­bunds (ÖH­GB) das Ur­teil. "Es wird auch ab­zu­war­ten sein, wie die­se Er­kennt­nis in Zu­kunft in Pra­xis und Ju­di­ka­tur ge­lebt wird. Nach­dem die neue Bun­des­re­gie­rung aber be­reits an­ge­kün­digt hat, un­ter an­de­rem auch die­sen Be­reich neu zu ge­stal­ten, dürf­te es sich mit­tel­fris­tig eher um ei­ne rein aka­de­mi­sche Dis­kus­si­on han­deln", so Prun­bau­er wei­ter.
Auch Wolf­gang Lou­zek, Prä­si­dent des Ver­ban­des der In­sti­tu­tio­nel­len Im­mo­bi­li­en­in­ves­to­ren (VII), sieht die OGH-Ent­schei­dung "aus der Sicht der Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft" als "nicht er­freu­lich" an. Ein En­de des La­ge­zu­schlags, "wie es nun man­che Mie­ter­ver­tre­ter in­ter­pre­tie­ren", sieht er aber nicht. Das Ur­teil sei ei­ne Ein­zel­fall­ent­schei­dung und zum OGH wür­den nur die Ex­trem­fäl­le kom­men. Es wer­de aber viel­leicht den "ei­nen oder an­de­ren Mie­ter ge­ben, der nun auch ver­su­chen wird, ge­gen ei­nen La­ge­zu­schlag vor­zu­ge­hen". "Es wird jetzt noch kom­pli­zier­ter. Da kennt sich kei­ner mehr aus", so Lou­zek, der an die Re­gie­rung ap­pel­liert, das Richt­wert­sys­tem als gan­zes zur Dis­kus­si­on zu stel­len. "Der jet­zi­ge Zu­stand ist nicht trag­bar", so der Prä­si­dent des VII.
Die deut­schen Top-7-Stand­or­te ha­ben das Jahr 2017 nach An­ga­ben von Ger­man Pro­per­ty Part­ners (GPP) mit ei­nem Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men für In­vest­ments in Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en (oh­ne Wohn-In­vest­ments) in Hö­he von rund 30,0 Mil­li­ar­den Eu­ro ab­ge­schlos­sen. Im Ver­gleich zum Jahr da­vor mit 28,8 Mil­li­ar­den Eu­ro ist dies ein Plus von 4 Pro­zent.
Über al­le Top-7-Stand­or­te hin­weg er­wies sich er­neut das Bü­ro­seg­ment mit rea­li­sier­ten Ver­käu­fen in Hö­he von 21,8 Mil­li­ar­den Eu­ro (+5 Pro­zent ge­gen­über dem Vor­jah­res­zeit­raum) als die am meis­ten ge­han­del­te As­set­klas­se. Rang zwei be­leg­te der Ho­tel­sek­tor (2,4 Mil­li­ar­den Eu­ro bei -10 Pro­zent) na­he­zu gleich­auf mit Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en (2,3 Mil­li­ar­den Eu­ro bei -1 Pro­zent). Mit 1,72 Mil­li­ar­den Eu­ro er­reich­ten auch Grund­stü­cke ein Vo­lu­men über der Mil­li­ar­den­gren­ze (+35 Pro­zent). Ge­mischt ge­nutz­te Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en scho­ben sich mit ei­nem Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men von 814,6 Mil­lio­nen Eu­ro (+226 Pro­zent) an Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­li­en mit 615,7 Mil­lio­nen Eu­ro (-17 Pro­zent) vor­bei.
Mit +45 Pro­zent auf 7,3 Mil­li­ar­den Eu­ro ver­zeich­ne­te Ber­lin En­de 2017 die größ­te Stei­ge­rung des Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mens. Zu dem bis­her zweit­bes­ten Er­geb­nis der Haupt­stadt tru­gen 13 Ab­schlüs­se mit Vo­lu­mi­na über 100 Mil­lio­nen Eu­ro bei, fünf da­von so­gar mit Vo­lu­mi­na von mehr als 200 Mil­lio­nen Eu­ro. Hier­zu ge­hör­te auch das Sony-Cen­ter am Pots­da­mer Platz, das ein Kon­sor­ti­um um Ox­ford Pro­per­ties zu ei­nem Preis von al­lein 1,1 Mil­li­ar­den Eu­ro er­warb. Dies war 2017 die Ge­wer­be-Trans­ak­ti­on mit dem größ­ten Ein­zel­vo­lu­men an den Top-7-Stand­or­ten. Die Net­to-Spit­zen­ren­di­te für Ber­li­ner Ge­schäfts­häu­ser lag am Jah­res­en­de bei 2,90 Pro­zent und für Bü­ro­im­mo­bi­li­en bei 3,00 Pro­zent. Köln stell­te mit ei­nem Zu­wachs von 28 Pro­zent im Ver­gleich zu 2016 eben­falls ei­nen neu­en Re­kord auf. Ei­nen wei­te­ren Re­kord re­gis­trier­te GPP in Düs­sel­dorf, wo bis zum Jah­res­en­de ge­werb­li­che Im­mo­bi­li­en für rund 3,0 Mil­li­ar­den Eu­ro ver­äu­ßert wur­den. Das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men über­traf das bis­lang zweit­bes­te Er­geb­nis von 2016 um 13 Pro­zent. In Ham­burg tä­tig­te die Si­gna im 4. Quar­tal im Rah­men ei­ner Port­fo­lio-Trans­ak­ti­on zwei Käu­fe im drei­stel­li­gen Mil­lio­nen­be­reich und er­warb so­wohl den Ar­ka­den­hof als auch das Kauf­manns­haus von RFR Hol­ding. Den­noch reich­te das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men von 3,9 Mil­li­ar­den Eu­ro nicht an das Re­kord­er­geb­nis des Vor­jah­res von 4,5 Mil­li­ar­den Eu­ro her­an, son­dern sank um 13 Pro­zent.
Die Bu­wog Group hat ein gro­ßes Port­foiio mit 693 Wohn­ein­hei­ten, 32 Ge­wer­be­ein­hei­ten und 386 Stell­plät­zen in Nord­deutsch­land er­wor­ben. Das Im­mo­bi­li­en­pa­ket von ins­ge­samt 34 Ob­jek­ten in der Me­tro­pol­re­gi­on Han­no­ver und Bre­men, so­wie Kiel, Lü­beck und Lü­ne­burg ver­fügt über ei­ne Ge­samt­flä­che von rund 41.300 m². Die Ge­bäu­de stam­men über­wie­gend aus den 1980er-Jah­ren und be­fin­den sich laut der Bu­wog in gu­ten bis sehr gu­ten La­gen. Der ge­gen­wär­ti­ge Leer­stand be­trägt 6,0 Pro­zent, die durch­schnitt­li­che Ist-Mie­te be­läuft sich auf 7,36 Eu­ro/m², teil das Un­ter­neh­men mit. Zu dem Preis der Trans­ak­ti­on und zu dem durch PMM Part­ners ver­tre­te­nen Ver­käu­fer sei Ver­trau­lich­keit ver­ein­bart wor­den.
"Die­se Trans­ak­ti­on passt aus­ge­zeich­net zum be­ste­hen­den Port­fo­lio der Bu­wog Group. Die Ob­jek­te lie­gen al­le­samt in Städ­ten mit po­si­ti­ver Be­völ­ke­rungs­pro­gno­se und dy­na­mi­schem Wirt­schafts­wachs­tum. Da­mit ist die Nach­fra­ge nach den von uns er­wor­be­nen Woh­nun­gen im mitt­le­ren Preis­seg­ment nach­hal­tig ge­si­chert. Durch In­stand­set­zung und Mo­der­ni­sie­rung wer­den wir zu­dem die At­trak­ti­vi­tät stei­gern und den Leer­stand auf zwei Pro­zent re­du­zie­ren", er­klärt Her­wig Teu­fels­dor­fer, COO der Bu­wog Group.
In Nord­deutsch­land sind die Lan­des­haupt­städ­te Bre­men, Han­no­ver und Kiel so­wie die Uni­ver­si­täts­städ­te Lü­beck und Lü­ne­burg stra­te­gi­sche In­ves­ti­ti­ons­stand­or­te der Bu­wog Group. Hier liegt mit ak­tu­ell rund 16.000 Be­stand­s­ein­hei­ten ein Schwer­punkt des Port­fo­li­os des Un­ter­neh­mens von ins­ge­samt rund 49.000 Ein­hei­ten in Deutsch­land und Ös­ter­reich. Hin­zu kom­men Ent­wick­lungs­pro­jek­te mit wei­te­ren rund 5.200 Woh­nun­gen in Ber­lin so­wie 1.100 in Ham­burg.
Der Of­fe­ne Im­mo­bi­li­en-Pu­bli­kums­fonds Un­i­Im­mo: Woh­nen ZBI bleibt wei­ter auf Wachs­tums­pfad. Durch In­ves­ti­tio­nen in die deut­schen Wohn­im­mo­bi­li­en­märk­te konn­te der im Au­gust 2017 ge­mein­sam von Uni­on In­vest­ment und der ZBI Zen­tral Bo­den Im­mo­bi­li­en AG auf­ge­leg­te Fonds für Pri­vat­an­le­ger ein Im­mo­bi­li­en­ver­mö­gen im Vo­lu­men von 531 Mil­lio­nen Eu­ro auf­bau­en. Zu der star­ken An­kaufs­bi­lanz trägt der Über­gang von wei­te­ren 500 Wohn­ein­hei­ten mit ei­nem Vo­lu­men von rund 75 Mil­lio­nen Eu­ro bei.
Das Pa­ket setz­te sich aus drei breit di­ver­si­fi­zier­ten An­kaufsport­fo­li­en zu­sam­men - mit ei­nem Schwer­punkt auf Wohn­ob­jek­ten in Nord­rhein-West­fa­len, Hes­sen, Bay­ern und Ber­lin. Die Vo­lu­mi­na der drei über­ge­gan­ge­nen (Teil-)Port­fo­li­en lie­gen zwi­schen 4 Mil­lio­nen und 57 Mil­lio­nen Eu­ro.
Chris­ti­na Radl über­nimmt ab so­fort die Lei­tung der Be­rei­che Ar­chi­tek­tur und Pla­nung in der auf Bau­pla­nung und Pro­jekt­ma­nage­ment spe­zia­li­sier­ten Rust­ler Bau­ma­nage­ment GmbH. Die ge­bür­ti­ge Kärnt­ne­rin ist nach ih­rem Be­rufs­ein­stieg bei Stra­bag nun­mehr be­reits seit rund 10 Jah­ren bei Rust­ler in ver­schie­de­nen Funk­tio­nen in der Pla­nung und im Bau­ma­nage­ment tä­tig.
Chris­ti­na Radl stu­dier­te am Jo­an­neum in Graz und ab­sol­vier­te das Bak­ka­lau­re­ats­stu­di­um und das Di­plom­stu­di­um mit den Schwer­punk­ten Ar­chi­tek­tur, Bau­pla­nung und Pro­jekt­ma­nage­ment. Im De­zem­ber 2017 leg­te Chris­ti­na Radl dar­über hin­aus die Zi­vil­tech­ni­ker­prü­fung für Ar­chi­tek­tur und Pro­jekt­ma­nage­ment er­folg­reich ab.
Die Rust­ler Bau­ma­nage­ment GmbH bie­tet viel­fäl­ti­ge Dienst­leis­tun­gen an, wie die Pla­nung, Auf­trags­ver­ga­be, Bau­auf­sicht und die Ko­or­di­na­ti­on und Ad­mi­nis­tra­ti­on von Bau­pro­jek­ten. Im Fo­kus des Un­ter­neh­mens ste­hen so­wohl Woh­nungs­sa­nie­run­gen als auch Dach­ge­schoss­aus­bau­ten so­wie die Er­rich­tung und Sa­nie­rung ge­sam­ter Lie­gen­schaf­ten für Kun­den.

References: OGH 
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