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Timestamp: 2016-12-04 06:01:23+00:00

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Gutachterbüro Leuthen - Bauschäden - Gutachten
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Gutachten zu Bauschäden Inhaltsverzeichnis
Bautechnische Begriffe und ihre Abgrenzungen
Notwendige Sofortmaßnahmen bei Bauschäden
Gesundheitsgefährdungen aus Bauschäden
Unser Leistungsangebot und die Kosten für unsere Leistungen
Bautechnische Gutachten decken Baumängel, Bauschäden und Reparaturnotwendigkeiten an der Immobilie auf. Diese Gutachten bilden die Grundlage für die notwendigen Mängel-, und Schadensbeseitigungen.
Die fachgerechte Beschreibung der festgestellten Mängel / Schäden
Die Darstellung der Ursachen der Mängel / Schäden
Die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung der Mängel / Schäden
Die zu erwartenden Kosten der Beseitigung der Mängel / Schäden
Bauschadensgutachten sind Grundlage für: 1. Die fachliche Vorbereitung von Schadenssanierungen 2. Ein "Selbständiges Beweisverfahren" zur Beweissicherung 3. Gerichtliche Auseinandersetzungen in Streitfällen 4. Streitschlichtung vor kommunalen Schlichtungsstellen
Kenntnisse und Erfahrungen im Bauen werden als anerkannte Regeln der Technik (Baukunst) bei Architekten, Bauin-genieuren, Bauleitern, Bauhandwerkern, Polieren und Bauarbeitern vorausgesetzt. Wer bei der Leitung oder der Ausführung eines Bauwerkes gegen die Regeln der Technik verstößt, sodass eine Gefahr für andere entsteht, wird mit einer Geldstrafe oder Gefängnis bis zu einem Jahr (§ 330 StGB) bestraft.
Der Stand der Technik ist infolge der laufenden Innovationen einem ständigen Wandel unterworfen. Als Beispiel für diesen Wandel kann auf die Verwendung von Tonerdeschmelzzement für Außenbauteile verwiesen werden, der vor Jahren zu bedeutenden Schäden führte. Mit dem Einsatz von Tonerdeschmelzzement verstieß zunächst niemand gegen die anerkannten Regeln der Technik (Baukunst), weil noch nicht bekannt war, dass der Einsatz von Tonerdeschmelz-zement bei freier Bewitterung zu Schäden führt. Nachdem die Zusammenhänge dann erkannt wurden, wurde seine Verwendung zum »Verstoß«.
Alles, was auf der Grundlage eines durchschnittlichen Berufswissens, einer durchschnittlichen Berufserfahrung beruht und mit den Sinnen wahrnehmbar ist, muss mit der üblichen erforderlichen Genauigkeit geprüft werden. Die Prüfungs-pflicht ergibt sich allgemein auch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (BGB § 242).
Je nach Sach- und Rechtslage bestehen bei Bedenken gegen die Planung, gegen die Bauausführung, gegen die Güte der Baustoffe oder Bauteile sowie gegen die Tragfähigkeit des Baugrundes eine gewisse Beratungs- und Mitteilungs-pflicht. Sollte wegen einer unzureichenden Sicherung gegen mögliche Unfallgefahren ein Unfallrisiko besteht, so ist die Ausführung wegen der gebotenen Sorgfaltspflicht und Aufsichtspflicht zu verweigern. Angesprochen sind hier der Ingenieur, der Architekt, der Bauunternehmer und unter Umständen der Bauherr (Nebenpflichten). Für die Mitteilung von Bedenken, und zwar vor Beginn der Arbeiten, ist nach dem Grundsatz »wer schreibt, der bleibt« die Schriftform zu wählen.
2.1.4 Mängelansprüche (Mängelhaftung) (VOB/B § 13)
Die Mängelansprüche bezeichnet die Verpflichtung eines Vertragsteiles, dem anderen für Fehler oder Mängel (erkenn- bar, hervorgetreten oder nicht) der geschuldeten, vertraglich zugesicherten Leistung einzustehen.
Die Mängelhaftung wird in Form der Mängelrüge geltend gemacht und muss vor Ablauf der Gewährleistungspflicht (nach VOB - 4 Jahre, nach BGB - 5 Jahre) gegenüber dem Leistungspflichtigen erklärt werden. Die Mängelansprüche werden durch die Mängelrüge unterbrochen, die Erfüllungspflicht dagegen nicht.
Mit der Abnahme einher geht die Übernahme der Gefahr auf den Bauherrn. Zugleich beginnt für den Unternehmer die Laufzeit der Mängelanspruchszeit (ehem. Gewährleistung). Da mit der Abnahme derart einschneidende Aspekte ver- bunden sind, kann die Abnahme durch den Auftraggeber nicht beliebig hinausgezögert werden. Der Bauherr ist zur Abnahme verpflichtet, 12 Werktage, nachdem ihm die Fertigstellung vom Leistenden angezeigt wurde oder 6 Werktage, nachdem er mit der Nutzung begonnen hat.
2.2.1 Verantwortlichkeit des Unternehmers
Der Unternehmer ist verpflichtet das Werk so herzustellen, dass es die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag (es sind zu unterscheiden VOB-Vertrag - wenn VOB zugrunde liegt - bzw. BGB-Vertrag - wenn BGB zugrunde liegt) vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern (Mängelansprüche aus Werkvertrag BGB § 633), d.h., der Unternehmer haftet für das; was er mit seinen Arbeitskräften erstellt hat (Unternehmertum = Erfolgshaftung).
2.2.2 Pflichten des Bauleiters
Meist stellt der Unternehmer sowohl den verantwortlichen Bauleiter als auch den Fachbauleiter. Letzterer ist gennant im Bauvertrag. Neben der Bauausführung obliegen dem Bauleiter mehr oder weniger auch alle Aufgaben der Bauüberwachung. Hierzu zählt u.a. die Feststellung, ob die Bauausführungen den genehmigten Bauunterlagen (wie Bewehrungspläne und statische Berechnungen) sowie den anerkannten Regeln der Technik (Baukunst) (z.B. DIN 1045) entsprechen. Der Bauleiter wird von seiner Verantwortung durch die behördliche oder anderweitige Bauüberwachung nicht entbunden.
2.2.3 Verantwortung des Architekten
Der Architekt ist der Erfüllungsgehilfe des Bauherrn. Nach dem üblichen Vertragsrecht haftet der Architekt auch hin- sichtlich der statischen und konstruktiven Sicherheit eines Gebäudes für die von ihm übernommenen Leistungen, dass sie den allgemein anerkannten Regeln der Technik (Baukunst) entsprechen. Hierzu gehören neben den baubehördli- chen Verordnungen insbesondere die vom Deutschen Normenausschuss geschaffenen Bestimmungen (DIN-Vorschrif-ten).Der Architekt muss die gröbsten und sinnfälligsten statischen Fragen eines von ihm entworfenen Projektes er- kennen können und gegebenenfalls für ihre anderweitige Lösung sorgen. Wenn er auf Grund seiner fachlichen Vorbil- dung nicht dazu berufen sein kann oder sich nicht berufen fühlen darf, muss er z. B. einen Sonderfachmann für Statik, Bodenmechanik usw. heranziehen, sofern nicht im Einvernehmen bzw. auf Wunsch des Bauherrn die ausschließliche Verantwortung für die statische und konstruktive Sicherheit des Projektes dem Bauunternehmer übertragen werden soll. Dem Architekten obliegt die Pflicht den Bauherrn aufzuklären, zu beraten und hinzuweisen. Übernimmt der Architekt gleichzeitig die Oberleitung, besonders die technische Oberleitung und auch die örtliche Bauaufsicht, so muss er mit den ihm zu Gebote stehenden Mitteln die Beseitigung derjenigen Fehler und Mängel veranlassen, welche er auf seinen Baustellenbesuchen wahrnimmt oder die von anderer Seite an ihn herangetragen werden. Im Rahmen der ört- lichen Bauaufsicht haftet der Architekt aber auch noch für die Beseitigung solcher Fehler und Mängel, die er bei genau- er Prüfung hätte erkennen müssen. Es gibt für den Architekten die mögliche subsidiäre Haftung bei mangelnder Sorg- falt im Rahmen der örtlichen Bauaufsicht und wenn beim Unternehmer wegen Unvermögens nichts zu holen ist. Um Irrtümer zu vermeiden, muss jedoch einschränkend hinzugefügt werden, dass der Architekt nur insoweit Erfüllungs-gehilfe seines Auftraggebers ist, als er eine Tätigkeit entfaltet, die im Verhältnis zum Auftragnehmer zur Aufgabe des Auftraggebers gehört. Dies ist zum Beispiel die Fertigung und Bereitstellung von Plänen, nicht aber die Überwachung der Bauausführung. Pflichten des Auftraggebers gegenüber dem Auftragnehmer finden sich zum Beispiel in § 3 VOB/B.
2.2.4 Aufgaben der Fachingenieure
Der Bearbeiter einer statischen Berechnung (Statiker) übernimmt die Verantwortung dafür, dass die Berechnungen den für das betreffende Bauwerk maßgebenden amtlichen Vorschriften entsprechen, alle für die Sicherheit des Bauwerks wesentlichen Umstände erschöpfend (eine gewisse Vorausschaubarkeit ist hier mit einzubeziehen) und zutreffend behandeln und schließlich die der Berechnung zugrunde liegende Bauweise wirtschaftlich und zweckmäßig ist sowie den allgemein anerkannten Regeln der Technik (Baukunst) entspricht. Neben der Aufgabe der Tragwerksplanung gibt es eine Reihe weiterer Fragestellungen, die das Heranziehen von Sonderfachleuten erfordern. Beispiele für solche Sonderdisziplinen sind:
Bodenmechanische Untersuchungen,
Klima, Heizung und Lüftung, Sanitär,
Stark- und Schwachstromanlagen sowie
Die Leistung der Sonderfachleute kann in der Regel nicht vom Architekten überprüft werden. Damit liegt in diesen Fällen die Verantwortung bei den Sonderfachleuten, die selbst die Durchführung ihrer Planung zu überwachen haben .
2.3 Technische Begriffsbestimmungen in der Bauschadenslehre
2.3.1 Fehler
Fehler sind unzulässige Abweichungen von vorgeschriebenen oder vereinbarten Forderungen bzw. Eigenschaften und ihrer Toleranzräume (z.B. Standards, Rechtsvorschriften, Planungs-, und Projektierungsgrundlagen, Allgemeine Regeln der Bautechnik). Fehler werden durch Messungen oder Vergleich festgestellt. Neben den Projektierungs- und Ausführungsfehlem können auch Nutzungsfehler zu Bauschäden führen. Ein Fehler ist zum Beispiel eine falsch geplante Dränage unter einem Haus oder die falsch ausgeführte Dichtung gegen Grundwasser. Beides kann zum Schaden des nassen Kellers führen
2.3.2 Unregelmäßigkeiten
Ist die Nachbesserung einer als Mangel beurteilten Unregelmäßigkeit möglich, aber mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden, kann der Auftraggeber nicht auf einer Mangelbeseitigung bestehen. Stattdessen wird der sogenannte Minderwert in Geld abgegolten.
2.3.3 Nutzungsfehler
Nutzungsfehler sind nicht projektgemäße (anormale) Nutzungen eines Bauwerkes für Zwecke, für die es weder von der Funktion noch von bauphysikalischen, brandschutztechnischen, statischen oder anderen Beanspruchungen her ausge- legt wurde. Bautechnische Fehler und bauliche Mängel führen zu Bauschäden. Nutzungsverschleiß, Nutzungsfehler, natürlicher Verschleiß und mangelhafte Instandhaltung führen zu Nutzungs- und Verschleißschäden (Bauwerks-schaden).
2.3.4 Bauschäden
Bauschäden sind Auswirkungen nicht erfüllter vorgeschriebener oder vereinbarter Forderungen bzw. Eigenschaften, die die Stand- und/oder Tragsicherheit bzw. die Funktions- und/oder Gebrauchssicherheit innerhalb der normalen Nutz- ungsdauer beeinträch-tigen. Bauschäden sind alle unbeabsichtigten Veränderungen, die während der Herstellung und Nutzung auftreten.
Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks oder einer baulichen Anlage vom geschuldeten Sollzustand. Die Ursachen für einen Baumangel sind immer in der Vorbereitung einer Baumaßnahme zu suchen, also vor dem Baubeginn. Er kann unterschiedlichster Art sein, z. B. fehlerbehaftete Baugrunduntersuchungen oder Fehler im Bauprojekt des Architekten etc. Diese Ist-Zustandsabweichungung wirkt sich in der Regel als Wertminderung aus. Daher müssen Baumängel in Wertermittlungen für Immobilien angemessen berücksichtigt werden.
Baumängel können sehr vielfältige Ursachen haben. Sie müssen daher, immer auf den jeweils vorliegenden Schadensfall bezogen, durch einen sachverständigen Gutachter ermittelt werden. Ihre Beseitigung ist immer mit finanziellem Aufwand verbunden.
Die wesentlichsten Mängel an und in Gebäuden/baulichen Anlagen sind:
Fundamentbrüche
Funktionsmängel an den Einbauanlagen
Schäden an der sonstigen Gebäudeinnenausstattung
Ein Bauschaden ist immer die Verschlechterung des Zustandes eines Bauwerkes oder einer baulichen Anlage durch ein schädigen- des Ereignis während oder nach der Bauzeit. Die Ursachen für einen Bauschaden können unterschiedlichster Art sein, z. B. aufgrund eines Wasserrohrbruchs, einer fehlerhaft eingebauten Wanddämmung usw.. Von einem Bauschaden spricht man auch, wenn z.B. minderwertige Baustoffe zum Einsatz kommen oder die Einhaltung von DIN - Normen, aber auch die anerkannten Regeln der Technik durch den Baubetrieb / Handwerker missachtet wurde.
Bauschäden können sehr vielfältige Ursachen haben. Sie müssen daher, immer auf den jeweils vorliegenden Schadensfall bezogen, durch einen sachverständigen Gutachter ermittelt werden. Bauschäden wirken sich in aller Regel als Wertminderung für das Bauwerk aus. Ihre Beseitigung ist in aller Regel möglich. Immer ist diese Schadensbeseitigung mit finanziellem Aufwand verbunden.
2.3.5 Standsicherheit
2.3.6 Funktionssicherheit
2.3.7 Gefährdung
2.4 Allgemeine Grundlagen der Wiederherstellung von Bauwerken
Bauwerke unterliegen einem gewissen Zyklus. Technisch kann man diesen immerwährenden Zyklus mit folgenden Stationen beschreiben:
Herstellung - Instandhaltung - Instandsetzung - Modernisierung - Abbruch - Ersatz.
Für die Teile von Instandhaltung bis Modernisierung wird oft auch der Oberbegriff Rekonstruktion verwendet.
2.4.1 Rekonstruktion
2.4.2 Instandhaltung
Die Instandhaltung umfasst Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer erforderlich werden, um den bestimmungs-gemäßen Gebrauch zu sichern. Dieser wird durch Abnutzung, Alterung und Witterungserscheinungen beeinflusst, welche wiederum zu baulichen oder sonstigen Mängeln führen. Instandhaltungsmaßnahmen sind schadensvorbeugend und beinhalten keine Gebrauchswerterhöhung.
2.4.3 Instandsetzung
Im Rahmen der Instandsetzung werden bauliche Mängel behoben, die infolge Abnutzung, Alterung, Witterungsein-flüssen sowie durch Einwirkung Dritter entstanden sind. Im Gegensatz zur Instandhaltung ist die Instandsetzung schadensbeseitigend. Da die Instandsetzung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Gebrauchswertes dient, ergibt sich keine Gebrauchswerterhöhung. Bei Instandsetzungsarbeiten am Gebäudeäußeren sind örtliche Bauvorschriften über die äußere Gestaltung von baulichen Anlagen einzuhalten. Durch sie können gestalterische Festlegungen z. B. über Farbe und Material der Dacheindeckung und der Außenwände getroffen werden. So kann die Größe, Form und Umfassung der Fenster festgesetzt und Rollläden ausgeschlossen werden (§§ 83 BauO).
2.4.4 Modernisierung
Die Modernisierung wird im Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie (Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz - ModEnG) vom 20.06.1980 (BGB I S. 701) wie folgt beschrieben: „Verbesserung von Wohnungen durch bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnungen nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern." Da dies in einer Vielzahl von Wohnungen erforderlich wird, soll an dieser Stelle geklärt werden, was unter baulichen Maßnahmen im Rahmen einer Modernisierung zu verstehen ist. Sie dienen zur Verbesserung:
Dazu kann natürlich auch ein Anbau zählen, wenn dadurch der Gebrauchswert der Wohnungen erhöht wird. Man kann aber auch den Einbau eines Aufzuges oder besondere Maßnahmen für Behinderte oder alte Menschen dazu zählen, wenn die Wohnungen auf Dauer für sie bestimmt sind. Es handelt sich um eine Modernisierung, wenn die Arbeiten darauf abzielen, dem Gebäude oder Bauwerk eine neue früher nicht vorhandene Qualität zu verleihen. Bei der Moder-nisierung werden Bauteile oder technische Anlagen nicht nur instand gesetzt oder repariert, sondern dem Stand der Technik entsprechend erneuert. Die Instandsetzung unterscheidet sich von der Modernisierung. Sie dient vor allem der Erhaltung der Bausubstanz. Es werden lediglich schadhafte Bauteile ausgetauscht oder repariert. Das äußere und innere Erscheinungsbild und die Konstruktionsweise des Gebäudes werden nicht verändert.
2.4.5 Abbruch
2.4.6 Verschleiß
2.4.7 Nutzungsdauer
2.4.8 Umwidmung (Grundrissänderung)
2.4.9 Umbau
Für einen Umbau müssen grundlegende Eingriffe in die Substanz des Gebäudes vorgenommen werden, wozu auch Anbauten und bauliche Erweiterungen zählen können. Als Anbauten werden bauliche Erweiterungen von Gebäuden bezeichnet. Im Regelfall bestehen sie aus Umfassungswänden und einem Dach. Zu den Anbauten gehören auch Wintergärten und Vorbauten. Unterirdische Anbauten liegen vollständig unter der Erdoberfläche und werden erdüber- deckt ausgeführt.
2.4.10 Restaurierung
2.5 Zusammenhänge über die Entstehung von Bauschäden
Es gibt Zusammenhänge, die oftmals nicht erkannt werden, deren Folgen aber Auswirkungen auf die Rekonstruktion von Gebäuden haben.
Mängel und Schäden liegen am Bauwerk immer nur dann vor, wenn:
Fehler vorliegen, die den Wert oder die Tauglichkeit des vertraglich geschuldeten Werkes zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern
Das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften vorliegt und
Verstöße gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik feststellbar sind (siehe hierzu § 633 Abs. 1 BGB und § 3 Nr. 1 VOB/B).
Es ist zu unterscheiden zwischen folgenden Zusammenhängen:
2.5.1 Instandhaltung
Im sich anschließenden Nutzungszeitraum werden sich jedoch die einzelnen Bauwerksteile hinsichtlich ihrer Abnutzung recht unterschiedlich verhalten, sodass im Rahmen der laufenden Instandhaltung auch größere, umfangreichere Instandsetzungen nach einem entsprechend angepassten und zeitlich differenzierten Konzept durchgeführt werden müssen. Deren Ausführung kann jedoch zu auch größeren Unterschieden hinsichtlich des Erhaltungszustands, d. h. des „Neuheitsgrades“ der einzelnen Bauwerksteile führen. Instandsetzungsmaßnahmen verfolgen das Ziel, den Abnutz-ungsvorrat möglichst wieder auf 100 % (im Idealfall sogar darüber hinaus) zu bringen. Dies ist jedoch in der Praxis in aller Regel nur durch den Neubau eines Teiltragwerks oder gegebenenfalls auch der Gesamtanlage möglich. Nun wird jedoch z. B. eine Schleuse nicht neu gebaut werden, nur weil einer der Verschlusskörper bereits seine Grenzlebens- dauer erreicht hat und damit dessen Abnutzungsvorrat bis zur Grenze der Trag- und Betriebssicherheit aufgebraucht ist. Dennoch ist für alte Bauwerke kennzeichnend, dass zu einem bestimmten Zeitpunkt, trotz laufender Instandsetz-ungen, eine absolute Schadensgrenze erreicht wird, an der die Reserven von Trag- und Betriebssicherheit aufge-braucht sind. Um den unkontrollierten Ausfall zu vermeiden, muss das Bauwerk dann planmäßig außer Betrieb genom- men werden. Die möglichst realistische Ermittlung des noch vorhandenen Abnutzungsvorrates durch differenrenzierte Untersuchungen und Bewertungen bildet deshalb die maßgebliche Grundlage für die Einschätzung der für das Gesamt-bauwerk bzw. für einzelne Anlagenteile zu prognostizierenden Restlebensdauer.
2.5.2 Baualter
Die Wahrscheinlichkeit, dass Bauschäden auftreten, beginnt schon mit der Fertigstellung des Gebäudes, wenngleich sie in den ersten 5 Jahren noch gering ist.
2.5.2.1 Anfangsschäden
Die Anfangsschäden umfassen all die Schäden, die aus dem einmalig nach der Herstellung der Bauteile ablaufenden physikalischen und chemischen Vorgängen herrühren - also z.B. Schwind- und Setzungsvorgängen. Die Anfangs-schäden umfassen weiter all die Schäden, die dann entstehen, wenn das Gebäude zum erstenmal allen üblichen Beanspruchungen gegebenenfalls in ungünstigster Kombination ausgesetzt wurde und die Schadensreaktion Mängel bei der Planung und/oder Ausführung des Gebäudes sichtbar werden lässt. Vor allem die Anfangsschädenrühren aus Fehlern der Planung und Ausführung her – es sind die Schäden, die durch die Mängelanspruchszeit erfasst werden müssen. Die Anfangsschäden sind aber auch die Schäden, die zu betrachten sich besonders lohnt, da durch ihre Kenntnis weitere und erneute Schäden vermeidbar werden. Danach lässt die zeitliche Verteilung von Neubauschäden erkennen, dass ca. 80 % aller Schadensfälle während der ersten 5 Jahre der Standzeit auftreten, wobei fast 2/3 aller Schadensfälle (65 %) in den ersten beiden Jahren nach Baufertigstellung beobachtet werden. Diese globale Schadens-verteilung kann in Bezug au einzelne Bauteile und Gewerke deutlich abweichen. So tritt z.B. bei Flachdächern oder Betonarbeiten ein sehr großer Anteil der Schäden auch noch nach 8 - 12 Jahren Standzeit auf, während andererseits, z.B. bei Zementestrichen oder geneigten Dächern, mehr als 90 % der Schäden in den ersten beiden Jahren der Stan- dzeit beobachtet werden (siehe Bild 6). Die Untersuchungen zeigen, dass Mängel in der Mehrzahl während der fünf- jährigen Mängelanspruchszeitgemäß BGB bzw. der vierjährigen Regelfrist nach § 13 Nr. 4 VOB/B erkennbar werden. Es gibt jedoch auch Gewerke, bei denen verlängerte Mängelanspruchsfristen zu empfehlen sind, weil eventuelle Mängel häufig erst nach fünf bzw. vier Jahren erkannt werden, erhebliche Folgeschäden auftreten und der Aufwand für die Mängelbehebung beträchtlich ist. Diese Fälle sind in § 13 Nr. 2 VOB/A bereits ausdrücklich angesprochen, danach können längere Mängelanspruchsfristen vereinbart werden, wenn dies von der Sache her gerechtfertigt ist.
2.5.2.2 Alterungsschäden
Alterungsschäden entstehen durch die natürliche Alterung der Bauteile, Baustoffe und Abnutzung. Wann und in wel- chem Umfang Altersschäden an einem Bauwerk auftreten hängt entscheidend von der Gesamtqualität des Gebäudes und der Gebäudeunterhaltung ab. Bei einem mit großem Aufwand aus bestem Material und sorgfältiger Handwerks-arbeit mit aufwendigen Detaillösungen hohen Sicherheitsgrades ausgeführten und sachgerecht unterhaltenen Gebäude werden Altersschäden erst später auftreten als bei einem nach den Minimalanforderungen billigst hochgezogenen, sparsamst unterhaltenen Haus. Der Einsetzzeitpunkt der Altersschäden wird also in zweifacher Weise durch den Bau- herren bestimmt: durch seine finanziellen Möglichkeiten im Hinblick auf die Ausführungsqualität und durch seine Sorg- falt bei der Bauunterhaltung.
2.5.2.3 Zufallsschäden
Anfangs- und Alterungsschäden werden über die Standzeit des Gebäudes gleichmäßig von den verteilten Zufalls-schäden überlagert. Sie umfassen Schäden, die grundsätzlich aus zufällig auftretenden Ursachen herrühren - z.B. höher Gewalt, Naturkatastrophen, Beschädigung durch Dritte. Die Übergänge zwischen den drei Schadensgruppen sind fließend und die Zuordnung kann durchaus strittig sein. So ist häufig nicht einfach zu entscheiden, ob „höhere Gewalt“, „normale Alterung“ oder „fehlerhafte Ausführung“ die Schadensursache ist.
2.5.3 Gebäudegröße
Zwischen der Gebäudegröße und den Bauschäden zeigt sich ein enger logarithmischer Zusammenhang. Große, wenig gegliederte Baukörper sind günstiger und erfordern zumeist weniger Aufwand für das Instandhalten. Verfeinerte Berechnungen und gesteigerte Baustoffausnutzung führen immer mehr zu hoch ausgenutzten und feingliedrigen Konstruktionen. Diese sind gegenüber äußeren Einflüssen empfindlicher als traditionelle Bauformen.
2.5.4 Instandhaltung - Instandsetzung
Jedes Bauwerk unterliegt äußeren Einflüssen in unterschiedlichem Maße. Bei der Instandhaltung sind meist nicht das ganze Bauwerk sondern nur einzelne Bauteile Gegenstand der Erhaltung. Es kommt also darauf an, die schwachen Stellen bzw. die besonderen Angriffspunkte an einer Konstruktion zu erkennen, auf die die Instandhaltungsmaßnahmen zu konzentrieren sind. Dazu lassen sich drei Gruppen bilden:
Gebäude können einige hundert Jahre alt werden, wenn sie dauerhaft gebaut, ständig gepflegt und nicht von Men- schen mutwillig zerstört werden. Dies stellt jedoch nicht den Regelfall dar. Die Masse der Wohngebäude, in denen wir heute leben, ist jünger als 100 Jahre. Nur etwa ein Drittel ist älter als 50 Jahre. Die verlängerte Lebensdauer durch Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen muss bezahlt werden. Nach einer Schweizer Erhebung an Wohn- gebäuden beträgt der Instandhaltungsaufwand ca. 0,8 % bis 1,1 % des Gebäudeversicherungswertes. Für den Instandsetzungsaufwand sind jährlich ca. 1,6 % bis 2,6 % des Gebäudeversicherungswertes anzusetzen. Ohne Rücksicht auf die Teuerung muss innerhalb einer Nutzungszeit von 100 Jahren für einen gut unterhaltenen Wohnungs- bau zusätzlich zu den Erstellungskosten etwa der dreifache Betrag aufgewendet werden (Instandhaltung ca. 100 % Erstellungskosten; Instandsetzung ca. 200 % Erstellungskosten; Wertvermehrende Maßnahmen für zusätzliche Wärme- dämmung, Komfortsteigerung im Ausbau etc. sind zusätzlich zu finanzieren.
2.6 Schadensarten nach dem Erscheinungsbild
Es ist in der Regel das Erscheinungsbild, dass auf einen möglichen Schaden aufmerksam macht. Das Erkennen potenzieller Schadensbilder kann und muss man trainieren. Die verschiedenen Erscheinungsbilder werden zu Schadensartengruppen zusammengefasst.
2.6.1 Oberflächenveränderung
Es zeigen sich ablösende Beschichtungen, Fäulnis, Schimmel- und Fleckenbildung oder Durchfeuchtungen und Ausblühungen. Es liegen Oberflächenveränderungen vor. Eine Oberflächenveränderung führt nicht primär zu Strukturzerfall, Verrottung, Fäulnis, Quell- und Schwindbewegungen der Baustoffe, sondern sekundär zu erhöhten Energieverlusten infolge erhöhter Wärmeleitfähigkeit, zu einem ungesunden Innenklima sowie zur Verringerung der Festigkeit von Baustoffen. Hier ist nicht nur das Erscheinungsbild zur Schadensbestimmung heranzuziehen, der Schaden ist auch riechbar. Er ist an einem dumpfen Modergeruch wahrzunehmen. Ursache ist die Durchfeuchtung von Bauteilen. Sie kann unvermeidbar sein als Folge von Anmachwasser oder der Eigenfeuchtigkeit von Baustoffen. Meist ist sie aber vermeidbar und hat ihre Ursache in bauphysikalischen oder dichtungstechnischen Mängeln.
2.6.2 Abnutzung
Ein unebener Fußboden oder ausgetretene Stufen im Inneren oder ausgeblichene Farben an Außenwänden bzw. aus- gewittertes Holz im Freien weisen auf eine Abnutzung hin. Unter dieser Schadensart wird im weitesten Sinne ein Ober- flächenabtrag verstanden. Hier muss allerdings unterschieden werden zwischender natürliche (witterungsbedingten) Abnutzung, wie:
Einwirkungen von Wind, Regen und Sand in Form einer Abtragung,
Sprengwirkungen bei Eisbildung,
Verwitterung von Baustoffen,
temperaturbedingte Wechselbeanspruchung,
Versprödungen durch UV-Strahlung oder
und der funktionsbedingten (nutzungsbedingten) Abnutzung, wie:
Abrieb von Fußböden und Stufen
erschleiß durch Bauteilbewegungen oder
Bauteilschäden durch mechanische Beschädigungen.
2.6.3 Korrosion
Angerostete Trägerflansche, abfallende Steinschalen aus dem Natursteinsockel, loser Zementstein auf einer Stahl-betonwand weisen auf eine Korrosion hin. Die Schäden durch Korrosion betragen weltweit etwa einer halben bis einer Milliarde € jährlich. Andere Schätzungen gehen allein in den Industrieländern von korrosionsbedingten Schäden an Metallen in Höhe von drei bis vier Prozent des Bruttosozialproduktes (50 Mrd. €/a) aus. Es ist eine von der Oberfläche ausgehende Zerstörung von Werkstoffen durch chemische oder elektrochemische Reaktion mit den umgebenden Medien. Sie greift nahezu alle Baumaterialien an, also nicht nur Stahl sondern z.B. auch Naturstein, Beton usw. Man spricht daher von Stahl-, Beton-, Zementstein- oder Gesteinskorrosion. Bei einer Luftfeuchtigkeit um 80 % vollzieht sich Korrosion in einer für Bauteile kritischen Geschwindigkeit.
2.6.4 Verformung
Eine durchgebogene Decke, eine ausgeknickte Stütze aber auch der sich aufwölbende Straßenasphalt an einer Haltestelle eines Busses weisen auf eine Verformung hin. Unplanmäßige Verformungen können in Ihrer Erscheinung und Wirkung von der Störung des ästhetischen Empfindens bis zum Gefahrenzustand für ein Bauteil oder ein Bauwerk gehen. Verformungen werden nur dann als Bauschäden angesehen, wenn die Funktionstüchtigkeit bzw. Standsicherheit gemindert oder nicht mehr gewährleistet ist. Beispiele für Verformungen sind:
Durchbiegungen von Decken, Balken und Trägern,
Ausknickung von Stützen und Fachwerkstäben,
Volumenänderung von Baustoffen, z.B. durch Feuchtigkeit,
Drehung von Querschnitten in vertikaler Ebene,
Verdrehung z. B. bei schief gestellten Stützen, Wänden und Bindern,
Verschiebung, z.B. horizontale Auflagerverschiebung bei extremen Temperaturen,
Dehnung eines Bauteiles, z.B. infolge Temperaturerhöhung.
2.6.5 Risse
Ein deutlich sichtbarer unregelmäßiger Spalt in der Fassade eines Hauses, der Sprung in einer Scheibe aber auch kleine Öffnungen an der Unterseite von Stahlbetonbalken werden als Risse bezeichnet. Hinsichtlich der Häufigkeit der vor- kommenden Schäden an Bauwerken haben Risse einen großen Anteil [Bild 12]. Oft werden Risse als störend empfun- den, weil sie bereits für den Beginn eines bauwerksgefährdenden Schaden gehalten werden. Mindert ein Riss allerdings den Gebrauchswert eines Bauwerkes in erheblichem Maße, auch in ästhetischer Hinsicht, dann liegt ein Bauschaden vor. Ein Riss im Bauteil entsteht durch die Wirkung innerer und äußerer Kräfte, wenn die Festigkeit oder Verformbar- barkeit überschritten wird und der Zusammenhang des Baustoffes örtlich verloren geht. Man unterscheidet Risse nach Spannungszuständen und nach anderen Ursachen. Nach den auslösenden Spannungszuständen spricht man von Zug-, Biegezug-, Schub- und Scherrissen. Andere Ursachen ergeben Schwind-, Dehnungs-, Schrumpf-, Setzungs- und Frost-risse. Bild 13 zeigt die Verteilung unterschiedlicher an Schleusen vorgefundener Risse.
2.6.6 Bauteilschwächung
Löcher in Wänden, fehlende Konstruktionshölzer im Dachstuhl eines Hauses, Abplatzungen an Stahlbetonstützen usw. bezeichnet man als Bauteilschwächung. In diese Gruppe sind ursachengemäß sehr verschiedene, aber in ihrer Wirkung der Schwächung und Tragkraftverringerung eines Bauteiles ähnliche Schäden einzuordnen. Eine Querschnittsminderung kann bereits beim Bauen, oder durch nachträgliche, meist nutzungsbedingte Veränderungen entstehen. Sie kann aber auch durch Umweltbedingungen auftreten, z.B. durch aggressive Medien, Insektenfraß oder Brandeinwirkung, bzw. durch Versprödung von oberflächennahen Schichten. Wichtig ist dabei, dass Risse, Brüche oder Verdrehungen oftmals ihren Ausgangspunkt an Orten von Bauteilschwächung haben. Dies ist am auffälligsten bei Zugstäben im Stahl- und Holzbau zu beobachten. Gefügelockerungen und Abplatzungen sind materialspezifische Bauteilschwächungen bei Mauerwerk und Beton.
2.6.7 Bauteilversagen
Die spektakulärsten Fälle von Bauteilversagen sind zusammenstürzende Brücken. Natürlich können auch einzelne Bauteile von Bauwerken versagen, z. B. eine Decke oder ein Dachbinder. Ein gänzliches Versagen einer Baukonstruktion, der Bruch eines Tragteiles oder gar ein Einsturz sind Schadensfälle, die zwar spektakulär sind, aber zahlenmäßig nur einen kleinen Teil aller Bauschäden ausmachen. Der Schaden dabei ist jedoch besonders groß. Unangenehme Wirkung kann aber schon das Versagen einer Abwasserleitung haben, nämlich die Durchfeuchtung ganzer Kellerteile.
2.7 Entstehungsbereiche von Bauschäden
Bei einem auftretenden Bauschaden erfolgt in den meisten Fällen die Suche nach dem Verursacher. Eine Auswertung schwerwie- gender Schäden durch die Bauaufsichtsbehörden ergaben Ursachenbereiche mit nachfolgender Aufschlüsselung:
Planung 15 %
Ausführung 45 %
Nutzung 40 %
Je nach Ermittlungsbereich oder Zielstellung ist der Streubereich groß. So ist z.B. bei Industriebetrieben der Entstehungsbereich Nutzung wesentlich höher anzusetzen. Er kann sogar 80 % erreichen. Ursachenbereiche mit nachfolgender Aufschlüsselung:
2.7.1 Mängel in der Planung
Ausgehend von den in den Prüfbescheiden erteilten Auflagen zeigt sich, dass durchschnittlich:
etwa 45 % der Projekte ohne Auflage zurückgegeben wurden,
etwa 38 % der Projekte mit geringfügigen Auflagen durchkamen,
etwa 13 % der Projekte größere Mängel hatten, die eine Überarbeitung von Teilunterlagen und Nachweisen erforderten und
etwa 4 % der Projekte so große Mängel aufwiesen, dass eine mehrmalige Rückgabe zur Überarbeitung erfolgte.
Die häufigsten Planungsfehler waren dabei:
falsche Baustoffauswahl,
fehlerhafte Bemessungen sowohl in statischer aber auch bauphysikalischer Hinsicht,
fehlerhafte Konstruktionen,
ungenügende Beachtung der Umweltbedingungen, Lage, Verkehr, Klima, Windanfall usw.
fehlende Baugrunduntersuchung und
mangelnde Aufsichtspflicht.
2.7.2 Mängel in der Ausführung
Die Schadensquote bei Fällen mit Bauteilversagen während der Bauzustände liegt ungleich höher als im Gebrauchszustand. Die Ursachen der meisten Fehler liegen vor allem im Nichterkennen, Aufnehmen und Werten von Informationen oder Sachverhalten sowie in mangelnder Kontrolle. Häufige Ausführungsfehler sind:
schlechte Baustoffqualität, ungeeignete Baustoffe,
unsachgemäße Verarbeitung,
nicht projektgemäße Ausführung und
2.7.3 Mängel bei der Nutzung
Oft werden Bauwerke im Laufe der Standzeit nach Umbauten oder Einbauten zu anderen Zwecken genutzt. Dadurch können erhöhte mechanische Beanspruchungen, veränderte thermische oder chemische Beanspruchungen oder ver- änderte bauphysikalische Beanspruchungen auftreten. Bei erhöhter mechanischer Beanspruchung, z.B. Belastung, werden im Allgemeinen die notwendigen Konsequenzen gezogen, bei erhöhten chemischen, thermischen oder bau- physikalischen Beanspruchungen jedoch häufig nicht. Die meisten Nutzungs- und Verschleißschäden resultieren aus ungenügender Instandhaltung und Instandsetzung. Häufige Nutzerfehler:
Nichtbeachten des natürlichen Verschleißes,
eine anormale Nutzung,
Vernachlässigung der Instandhaltung,
nachträgliche Einbauten,
Umbauten mit Veränderungen des statischen Systems.
Diese Aufzählung ist allerdings nicht vollständig. Es kann auch ganz andere Ursachen geben. Großbauten wie Tal- sperren, Braunkohlegruben, aber auch Bergwerke, verändern die Umwelt teilweise so, dass sich schwerwiegende Bauschäden an der Umgebungsbebauung ergeben. Das kann vor allen Dingen mit der Veränderung des Grund- wasserspiegels, aber auch mit Auslaugungen und Bodeneinbrüchen zusammenhängen.
2.8 Lebensdauer der Gebäude und der Einzelbauteile
2.8.1 Lebensdauer von Gebäuden
Die rechnerische Lebensdauer eines Wohngebäudes wird in den Richtlinien zur Finanzierung und Abschreibung auf 80 bis 100 Jahre angesetzt. Damit haben etwa zwei Drittel unseres Wohnungsbestandes noch eine rechnerische Lebensdauer von 40 bis 60 Jahren. In der Praxis sieht dies jedoch etwas anders aus, denn eine Reihe von Konstruktionsmerkmalen und Faktoren beeinflussen die Lebensdauer entscheidend. Da ist zuerst auf die Qualität der Einzelbauteile hinzuweisen. Die Abmagerung der Konstruktionen in Verbindung mit Mängeln der Herstellung führen oft zu vorzeitigen Schäden. Die Missachtung der Regeln der Bauphysik, die neben Schäden an der Konstruktion noch einen Verlust der Nutzungsfähigkeit bringen kann, ist ein weiterer Grund. Sehr oft führt die mangelhafte Pflege und Wartung der wichtigen Bauteile sowie die Unterlassung der Instandhaltung zu vorzeitigem Verschleiß. Natürlich haben auch die Nutzer ihren Anteil an der Alterung. Ein schonender und pfleglicher Umgang mit Wohnung und Gebäude ist dabei Voraussetzung. Einer oder mehrere dieser Faktoren können dazu beitragen, dass die Lebensdauer eines Hauses entscheidend verringert wird oder dass die Kosten einer Instandsetzung unangemessen steigen.
Normalerweise verschleißen die Außenbauteile und die Bauteile des Innenausbaus zuerst, wenn keine ständige Instandhaltung erfolgt. So wird im Verlauf einer Lebensdauer von 80 bis 100 Jahren immer wieder die Erneuerung einzelner Bauteile erforderlich. Schwerpunktmäßig treten solche Erfordernisse nach 30 bis 50 Jahren Nutzungsdauer auf, wobei ihr Umfang nach den vorgenannten Einflussfaktoren schwankt. Aus welchen Einzelteilen besteht nun ein Gebäude? Man fasst sie in Hauptbauteilgruppen zusammen, die folgendermaßen beschrieben werden:
Bauteile im Erdreich, wie Fundamente, Bodenplatten, Gewölbe und Mauern im Freien,
Tragkonstruktionen mit tragenden Wänden, Stützen, Unterzügen, Decken und Dachdecken, Dachstühlen und Treppenanlagen,
Außenbauteile, Außenputz oder -Verkleidung, Dacheindeckung sowie Außentreppen und Terrassen,
Bewegliche Bauteile, wie Fenster und Türen, Rollladen, Klappläden, Tore,
Innenausbauteile, Innenputz, Innenverkleidungen, Innentüren, Estriche, Bodenbeläge, Fliesen und Platten, Tapeten,
Einrichtungen der technischen Gebäudeausstattung, Elektro-, Gas-, Sanitär- und Heizungsinstallation einschließlich Einrichtungen der Küchen und Bäder, Aufzüge und Fahrtreppen sowie Müllsammelanlagen.
Zusätzlich sind noch die Außenanlagen um das Haus zu berücksichtigen. Das sind die
Zu-, und Ableitungen,
Wege und Zufahrten,
alle Einrichtungen für den ruhenden Verkehr,
Zäune und Mauern und,
Spiel- und Freizeitanlagen.
Die ersten beiden Bauteilhauptgruppen, Bauteile im Erdreich und Tragkonstruktionen, entsprechen dem Rohbau eines Hauses. Ihre Kosten am Neubau betragen etwa 40 bis 45 %.
2.8.2 Lebensdauer von Einzelbauteilen in Gebäuden
Baualter 5 bis 15 Jahre: Das sind Bauteile, die der direkten Witterung ausgesetzt sind, wie die Außenanstriche an Fassaden, Fenstern und Außentüren, aber auch die Dacheindeckung bei Flachdächern.
Im Inneren des Gebäudes sind es die Bauteile, die direkt genutzt werden, wie Fußbodenbeläge oder Elektrowarmwasserbereiter aber auch Tapeten und Anstriche.
Baualter 15 bis 30 Jahre: Die Bauteile der Baualtersgruppe 5 bis 15 Jahre fallen häufig zum 2. Mal an. Ein Haupt- punkt ist hier die Heizung mit Kessel, Thermen und Radiatoren. Auch elektronische Regeleinrichtungen sind in diesem Zeitraum meist verschlissen. Außen sind es vor allem Blechteile aus Zinkblech wie Dachrinnen, Fallrohre und Dachan- schlüsse, die erneuert werden müssen, aber auch Plattenbekleidungen und Abdichtungen von Außenbauteilen mit Fugenmassen. Innen werden die Kunststoffbodenbeläge und Teile der Sanitärausstattung neu benötigt.
Baualter 30 bis 50 Jahre: Die Bauteile der Baualtersgruppe 5 bis 15 Jahre fallen häufig zum 3. Mal an. Jetzt ergeben sich massive Ausbauarbeiten. Die größten Teile sind die Dacheindeckung mit Dachanschlüssen und Schornsteinköpfen sowie der Außenwandputz bzw. die -bekleidung. Sinnvoll ist dabei die gleichzeitige Erneuerung der Fenster und Außen- türen. Auch innen sind Teile des Wand- und Deckenputzes häufig erneuerungsbedürftig. Auf jeden Fall muss aber das Be- und Entsorgungsnetz, d.h. die Elektroinstallation, die Sanitärleitungen und das Heizungsrohrnetz erneuert werden. Das zieht dann die Ausstattung von Küchen und Bädern nach sich. Auch Fliesen und Plattenbeläge sind teilweise so ab- genutzt, dass sie erneuert werden müssen. Nimmt man die aufgeführten Bauteile zusammen, die nach 50 Jahren zu erneuern sind, so ergeben sich etwa 60 % des Finanzbedarfes für einen Neubau. Damit würde allerdings auch die Nutzungsdauer aller Bauteile wieder entsprechend verlängert. Voraussetzung dafür ist, dass über den ganzen Zeitraum eine ständige Instandhaltung vorgenommen wurde. Erfolgt diese nicht, so können weitere Folgeschäden auftreten, die dann auch konstruktive Bauteile angreifen. Das schlimmste sind hier Schäden durch aufsteigende Feuchtigkeit, Sickerwasser und vor allem Kondenswasser.
Bei Bauschäden kleinerer Art (Putzschäden, lose Dachziegel etc.) sollten Sie, wenn Sie den Schaden nicht selbst be- heben können oder wollen, einen Handwerksbetrieb in Ihrer Nähe suchen und ihn beauftragen, den / die Schäden, möglichst bald, zu beseitigen.
Es gilt immer: Die sofortige Beseitigung kleiner Bauschäden kostet kleines Geld, aus kleinen Bauschäden werden schnell große Bauschäden, und die kosten dann großes Geld.
Bei Bauschäden größerer Art (große Mauerwerksrisse, durchgebogene Dachsparren, Feuchtebefall des Kellermauer- werks etc.) sollten Sie sich einen Bauschadensgutachter suchen, der die Ursachen der Schäden fesstellt, Ihnen Rat- schläge gibt, wie die Schäden am besten beseitigt werden können. Er wird Ihnen auch Hinweise auf Baubetriebe geben können, die in der Beseitigung spezifischer Bauschäden Fachbetriebe sind.
Sind Gebäude oder Gebäudeteile (Wohnräume, Arbeitsräume) z.B. mit Schimmel befallen, dann hat das Grundsätzlich zwei Ursachen:
Unterlassene Instandhaltung durch den Eigentümer/Vermieter (Wärmebrücken; undichtes Dach; fehlende oder zerstörte Mauerwerkssperren)
fehlerbehafteter Umgang mit den Räumen = Nutzungsfehler (z.B. ungenügend oder falsch gelüftet)
Überstreichen Sie bei sichtbarem Schimmelbefall die Befallstelle mit normalem Malerkleister oder schließen Sie die Befallstelle mit einer an den Rändern abgedichteten Folie, damit die für Sie nicht sichtbaren Sporen sich nicht von der Befallstelle lösen können und Sie diese nicht mehr einatmen können sowie im Raum nicht mehr "umherschwirren" können. Verwenden Sie in jedem Fall einen Mundschutz (Taschentuch ausreichend oder M3 - Maske), der das Ein- atmen der Sporen verhindern soll. Bei dieser Tätigkeit sollten nur Sie allein im Raum sein.
Kaufen Sie sich in der Apotheke 200 ml Isopropanol oder Äthylalkohol 80-%-tig und reiben Sie den Schimmelbefall als Behelfslösung bis zur Sanierung des Raumes ab.Das Tuch ist nach der Reinigung sofort aus der Wohnung zu entsor- gen und die Zimmer mindestens 10 Minuten quer zu lüften. Kinder sind vorher aus dem Raum zu entfernen.
Die Kinder sollten bis zur endgültigen Schadensbehebung (Sanierung), wenn räumlich möglich, anderen Ortes unterge-bracht werden.
Wenn Sie Mieter sind, verständigen Sie umgehend den Vermieter von dem Schadensfall und bitten Sie um Abstellung der Mängel.
Wenn Sie Eigentümer des befallenen Objektes sind, veranlassen Sie umgehend die Sanierung des Schadens, denn die unter 1. bis 6. aufgeführten Sofortmaßnahmen beseitigen nur die Folgen des Schiimmelschadens jedoch nicht die Ursachen des Schadens.
Sollten Sie einen derartigen Schaden in Ihrem Haus, Ihrer Wohnung oder in gewerblich genutzten Arbeitsräumen feststellen, dann handeln Sie sehr schnell. Die schnelle Trocknung der Wasserschäden ist dann das oberste Gebot. Wir empfehlen Ihnen dann, bei größeren Wasserschäden, entweder eine Fachfirma mit der Gebäudetrocknung zu beauftragen oder bei einer Ausleihstation ein oder mehrere Industrietrockner auszuleihen und aufzustellen.
Wenn große Mengen Wasser im Keller sind, die Feuwerwehr um Abpumpen bitten und Lüften Sie "auf Teufel komm raus durch Quelüftung"
Wir empfehlen Ihnen dann, bei größeren Wasserschäden, entweder eine Fachfirma mit der Gebäudetrocknung zu beauftragen oder bei einer Ausleihstation ein oder mehrere Industrietrockner auszuleihen und aufzustellen. Wenn Sie die Trocknung zu spät einleiten, haben Sie in mehreren Tagen garantierten Schimmelbefall in Ihrem Gebäude / Wohnung.
Ist das Wasser über Betonwände / Betondecken geflossen, Lüften Sie "auf Teufel komm raus durch Quelüftung"
Ist das Wasser in Holzständerwände/Holzbalkendecken eingedrungen benötigen Sie dringend und sehr schnell eine Fach- firma für Gebäudetrocknung. Zwischenzeitlich Lüften Sie wieder "auf Teufel komm raus durch Quelüftung"
Denken Sie bei allen Ihren Sofortmaßnahmen immer daran, das bei Fäkalienschäden z.B. Formaldehyd und andere leicht flüchtige Kohlenwasserstoffe (VOC) in der Raumluft vorhanden sind, die stark gesundheitsge- fährdend und giftig sind. Tragen Sie bei allen Ihren Aktivitäten mindestens einen Mund-, und Nasenschutz, besser eine M 3 Maske.
Wenn Sie sich unsicher sind, was Sie tun sollen, rufen Sie uns (035602 - 2 11 33) oder die Abt. Hygiene bei Ihrer zuständigen Stadtverwaltung/Kreisverwaltung an und bitten Sie uns oder die Mitarbeiter der Verwaltung um Rat.
Sind die Wände und Decken von der fäkalienhaltigen Flüssigleit berührt worden, benötigen Sie, so schnell wie möglich eine Fachfirma für Trocknungsdienste.
Gesundheitsgefährdungen aus reinen Bauschäden ohne Folgeschäden wie Putzrisse, Mauerwerksrisse, Dachundichtigkeiten usw. sind allgemein nicht zu erwarten. Es sei denn, es handelt sich um vorangegangene Erdbeben, Gasexplosionen, Überschwem-mungen aus Hochwasser oder einem Grundbruch unter den Gebäuden. Dann besteht in aller Regel Einsturzgefahr der Gebäude und diese sollten durch einen Statiker untersucht werden und bis zum Abschluss der Standsicherheitsüberprüfungen möglichst nicht mehr betereten werden. Es ist auch darauf hinzuweisen, dass reine Bauschäden, wenn sie nicht baldigst beseitigt werden Nachfolgeschäden mit sich bringen, die dann ggf. zu Gesundheitsgefährdungen führen können. Dazu nachfolgend einige Beispiele.
Die wesentlichste Gefahr bei auftgetretenen Wasserschäden ist in der Hauptsache "die Gefahr der Erkrankung" aus den Folgen eines nicht, meistens jedoch zu spät beseitigten "Wasserschadens". Die Gefahr lauert hier in der Schimmelbildung und seinen gesundheitsgefährdenden Eigenschaften. Kommt es zur Schimmelbildung ist auch hier bei Kindern die Gefahr um ein viel- faches höher, da das Immunsystem von Kindern noch nicht so stabil ausgebildet ist, wie bei den Erwachsenen. Daher sind Kinder grundsätzlich stärker gefährdet als Erwachsene.
Eine nicht mindere Gefahr bei Wasserschäden ist das Entstehen von materiellen Schäden, die bei zu spätem Rea- gieren auf den Befall oft sehr teuer werden können. Wasser und seine verschiedenen Inhaltsstoffe hat in vielen Fällen, z.B. bei dauerhafem Feuchteeintrag, auch eine zerstörerische Wirkung auf einige Baumaterialien (Holz, Trockenbau- wände, Zwischendämmungen usw.), wenn der Schadensfall zu spät bekämpft wird, dann kann die Sanierung / Repratur richtig teuer werden.
Physikalische Eigenschaften: Formaldehyd ist ein farbloser, stechend riechender Stoff, der bei Zimmertemperatur gasförmig vorliegt. Als Gas ist sein Geruch noch in Konzentrationen von 0,05–1 ml/m3 wahrnehmbar. Seine chemi- schen Eigenschaften sind: Formaldehyd ist sehr gut in Wasser löslich.
Grenzwerte: Im Bereich von Textilien (Bekleidung) gilt eine Bestimmungsgrenze von 20 mg/kg (20 ppm). Für haut- nah getragene Kleidung gelten 75 mg/kg für andere Textilien 300 mg/kg. Der zulässige „Grenzwert“ in Deutschland liegt bei 1500 mg/kg (1500 ppm). 1977 empfahl das Bundesgesundheitsamt einen Richtwert für die Innenraum- luft von maximal 0,1 ppm Formaldehyd. Der rechtsverbindliche Arbeitsplatzgrenzwert 0,3 ml/m3 entsprechend 0,37 mg/m3 (der gesetzlich nicht bindend ist und von der Deutschen Forschungsgemeinschaft (DFG) empfohlen wird. Seine Anwendung empfiehlt auch das Berufsgenossenschaftliche Institut für Arbeitsschutz (BGIA).
Emissionsquellen: Bestimmte formaldehydhaltige Materialien (unter anderem Holzwerkstoffe, Bodenbeläge, Möbel und Textilien) können durch Ausgasung eine Kontamination der Atemluft in geschlossenen Räumen bewirken. In den achtziger Jahren sind in diesem Zusammenhang insbesondes Spanplatten und Sperrholz, zu deren Herstellung Amino-plaste als Bindemittel eingesetzt wurden, unter Verdacht gekommen. Es sind jedoch zum einen heute viele formalde-hydfrei verklebte Holzwerkstoffe und Möbel im Handel erhältlich. Zum anderen wurden aber auch die Emissionen in den auf Formaldehyd basierenden Holzwerkstoffen deutlich reduziert. Trotzdem kommt es immer noch zu Grenzwert-überschreitungen in Kinderbetten. Die Schadstoffsanierung formaldehydbelasteter Gebäude ist aber vor allem bei älteren Holzfertighäusern nach wie vor ein großes Thema.
Eine weitere wichtige Quelle für die Emission von Formaldehyd das Rauchen. Dabei entsteht auf diese Weise Form- aldehyd, welches nicht unerheblich zur Belastung der Luft beiträgt. Im Gesamtrauch einer einzigen Zigarette finden sich etwa 0,02–0,1 mg Formaldehyd.
„Kammer-Methoden“: Große Plattenproben werden über einen längeren Zeitraum auf ihre Formaldehyd-Emission in einer Prüfkammer untersucht, Angabe beim Pararosanilinverfahren: ppm mit 0,01 ppm = 0,0124 mg Formaldehyd/m³ Raumluft = 12,4 µg Formaldehyd/m³ Raumluft, Bestimmungsgrenze 0,01 ppm. Die Bestimmung erfolgt nach DIN EN ISO 14184-1:1999-02 (Ersatz für DIN 54260:1988-029), § 64 LFGB (ehem. § 35 LMBG) B 82.02-1 (freies und freisetzbares Formaldehyd) und DIN EN 717-1 (Holzwerkstoffe, Formaldehydabgabe nach der Prüfkammer-Methode) oder nach DIN EN 120 (Holzwerkstoffe – Bestimmung des Formaldehydgehaltes nach der Perforatormethode).
VOC (volatile organic compouds) sind sind flüssige organische Stoffe und deren Mischungen, die dazu dienen, andere Stoffe zu lösen oder zu verdünnen, ohne sie chemisch zu verändern. Lösungsmittel haben einen Siedepunkt unter 200°C und gehören deshalb zu den flüchtigen organischen Verbindungen (internationale Abkürzung: VOC). Als Lösungsmittel werden z. B. eingesetzt Alkane und Alkene, Alkohole, Ester, Ether, Ketone, Aromaten und chlororganische Verbindungen. Es sind über 8.000 Terpene und über 30.000 der nahen verwandten Terpenoide bekannt.
Aliphatische Kohlenwasserstoffe (z. B. Hexan, Oktan, Dekan),
Aromatische Kohlenwasserstoffe (z. B. Toluol, Benzol, Ethybenzol, Xylole, Styrol),
Chlorierte Kohlenwasserstoffe (z. B. Dichlorethan, 1,1,1-Trichlorethan, Trichlorethen, Perchlorethylen),
Aldehyde (z. B. Benzaldehyd, Butyraldehyd),
Alkohole, Ketone, Ester, Terpene (z. B. Methanol, Ethanol, Propanol, Aceton, Ethylacetat),
Terpene z. B. alpha- Pinen, 3-Karen und Limonen),
Lösungsmittel, hier Terpene, sind leicht flüchtig und werden deshalb von den lösemittelhaltigen Produkten im Wohn- bereich an die Raumluft abgegeben. Hohe Konzentrationen von Lösungsmitteln in der Luft kann man in vielen Fällen riechen, z. B. beim Lackieren mit lösemittelhaltigem Lack, beim Reinigen mit Brennspiritus oder Waschbenzin. In Neu- produkten können VOC´s aus Kunstoffen, Klebern, Lacken und Farben, aber auch aus Duftstoffen ausgasen.
Terpene sind eine stark heterogene und sehr große Gruppe von chemischen Verbindungen, welche als sekundäre Inhaltsstoffe in Organismen natürlich vorkommen. Sie leiten sich formal vom Isopren ab und zeichnen sich dabei durch eine große Vielfalt an Kohlenstoffgerüsten und geringere Anzahl an funktionellen Gruppen aus. Es sind über 8.000 Terpene und über 30.000 der nahe verwandten Terpenoide bekannt. Die meisten Terpene sind Naturstoffe, hauptsäch- lich pflanzlicher und seltener tierischer Herkunft. In der Natur kommen überwiegend Kohlenwasserstoff-, Alkohol-, Glycosid-, Ether-, Aldehyd-, Keton-, Carbonsäure- und Ester-Terpene vor, aber auch Vertreter weiterer Stoffgruppen sind unter den Terpenen zu finden. Die Terpene sind Hauptbestandteil der in Pflanzen produzierten ätherischen Öle. Terpene sind nur lückenhaft erforscht. Außerdem wirken viele antimikrobiell. Viele Terpene werden als Geruchs- oder Geschmacksstoffe in Parfü-men und kosmetischen Produkten eingesetzt. Wegen der Vielzahl und ihrer vielfältigen Strukturvarianten gibt es mehrere Klassifikationsmöglichkeiten für Terpene. Die IUPAC etwa zählt nur Kohlenwasser-stoffe zu den Terpenen, wohingegen alle sauerstoffhaltigen Isoprenabkömmlinge als Terpenoide gelten. In der Praxis haben sich für die Kohlenstoffgerüste Trivialnamen eingebürgert, welche häufig von dem wissenschaftlichen Namen des Organismus der ersten Isolierung abgeleitet sind.
Für die Beratung und Erstellung eines Gutachtens zu: - Bau-, Schimmel-, Wasser-, Fäkalien-, und Foggingschäden
stehen wir Ihnen mit einem Erstgespräch / Schadensbesichtigung gern zur Verfügung.
Aber auch für die Beratung und Erstellung von Gutachten zu: - Wertermittlungen von Hausrat, Maschinen, Büroeinrichtungen sowie Gaststätten-, und Hotelinventar nach Brand-, Wasser-, Schimmel-, Fäkalienschäden
- Wertermittlungen für Immobilien aller Art, - Leckageortungen an und in Gebäuden und
- Unsere Mediatorenleistungen zu Baustreitigkeiten stehen wir Ihnen mit einem Erstgespräch / Schadensbesichtigung gern zur Verfügung. Rufen Sie uns an oder schicken Sie eine Mail, wir antworten und in jedem Fall. 5. Unser Leistungsangebot und die Kosten
Für die Bewertung / Untersuchung von Bauschäden bieten wir Ihnen unsere Gutachterleistungen an. Sie können dann, nach dem notwendigen Erstgespräch / Erstbesichtigung in derssen Ergebnis, nach Erhalt unseres Kostenangebotes durch Ihre Angebotsbestätigung ein Bauschadensgutachten in Auftrag geben.
5.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch Bei der Erstbesichtigung für ein evtl. folgendes Bauschadensgutahten sind die Voraussetzungen für das Gutachten zu besprechen, da für diese Wertfeststellungen eine Reihe von Unterlagen benötigt werden, wie Bauzeichnungen, Flächen-, und Raumberech-nungen, Mietverträge oder zivilrechtliche Vereinbarungen zu Rechten Dritter an dem Schadensobjekt usw.
- Welche Vorleistungen Ihrerseits notwendig sein sollten / müssen (Bauunterlagen über Ihre Immobilie), - Wünschen Sie ein allgemeines oder ein gerichtsfestes Gutachten?- Zu welchem Zeitpunkt muss das Gutachten fertiggestellt sein?- Worauf legen Sie bsonderen Wert?- In wieviel Exemplaren benötigen Sie das Gutachten? und- Zu welchem Zweck soll das Gutachten erstellt werden?
Auf der Grundlage dieser Informationen erhalten Sie dann ein schriftliches Angebot unsres Büros. Wenn Sie mit diesem Angebot einverstanden sind und das Angebot unterzeichnet zurücksenden, vereinbart der Sachverständige mit Ihnen einen Termin zur Bestandsaufnahme, bei der er alle für das Gutachten notwendigen Daten und Bilder erfasst werden.
85,00 € / Leistungsstunde vor Ort für notwendige bautechnische Messungen, Bauwerksuntersuchungen, Probenahmen aus dem Bauwerk, Vorbereitung von notwendigen Laboruntersuchungen usw.
0,40 € / gefahrenem Kilometer,
42,50 € / Fahrzeit, jedoch nur, wenn die Entfernung von unserem jeweiligen Büro zum Schadensort größer als 15 km ist,
Bei Auftragserteilung die Laborkosten und Fahrkosten (Fahrkilometer und Fahrzeit) zum Nachweis lt. Rechnung
In Abhängigkeit der Notwendigkeit und nach Auftragserteilung die Kosten für ggf. notwendigen Schimmelhund oder Luftprobeentnahmen einschließlich Laboraufwendungen zum Nachweis nach vorherigem schriftlichem Kostenangebot,
Bei Notwendigkeit Behördenauskünfte zum Nchweis
9,00 € / Bericht bei Einsatz der Thermobildkamera zur Dokumentation von Feuchteschäden in Bauwerken
0,50 € / Bild für notwendige digitale Beweisfotos in Gutachten
Bei Auftragserteilung die Kosten der Sanierung nach vorherigem schriftlichem Kostenangebot.
Erstellung eines Gutachtens zu den Ursachen des Bauschadens, wenn die Schadensursachen nicht bei der Erstbesich-tigung sofort erkennbar sind. An dieser Stelle sind dann weitere Bauwerksuntersuchungen zur Ursachenfindung des Bauschadens meistens unumgänglich. Dies können Luftprobenentnahmen, bauphysikalische Messungen, Einsatz von Datenloggern bis hin zu ggf. notwendigen Bauwerksöffnungen sein.
Erstellung des Gutachtens für eine gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Mieter/Vermieter, dem Baubetrieb / Hand- werker oder Schadensverursacher.
Hilfestellung bei der Schadensbeseitigung durch einen Baubetrieb / Handwerker oder sonstigen Dienstleistern.
- Soll eine allgemeine Wertermittlung oder soll ein gerichtsfestes Gutachten erstellt werden, - Dem Umfang (Einzel-, oder, Mehrfachschaden) und der Art des Schadens (Schimmel-, Wasser-, Fäkalien-, od. Foggingschaden), - Der Dauer der Bestandsaufnahme,. Hinweis: Wenn Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnungen von Ihnen bereitgestellt werden, kann die Dauer der Ursachenfindung des Schadens und somit die Zeit der Bestandsaufnahme wesentlich verkürzt werden.
Die Kosten betragen in Abhängigkeit der vorstehenden Einflussgrößen dann: 85,00 € / Leistungsstunde vor Ort für notwendige bautechnische Messungen, Bauwerksuntersuchungen, Probenahmen aus dem Bauwerk,
9,00 € / Bericht bei Einsatz der Thermobildkamera zur Dokumentation von z.B. Feuchteschäden in Bauwerken
0,50 € / Bild für notwendige digitale Beweisfotos
Bei Notwendigkeit des Einsatzes von Datenloggern a 5,00 € / Logger / Woche (max. 3 Wochen)
Ein alter Rechtsgrundsatz im deutschen Recht heißt: Der Geschädigte ist nach dem Schaden so zu stellen, als wäre der Schaden nicht eingetreten.
In allen vorstehend genannten Schäden an Gebäuden / Wohnungen werden materielle Werte beschädigt oder zerstört.
Sind Sie selbst der Verursacher, dann richten sich ggf. Schadenersatzansprüche gegen Ihre Versicherung, wenn Sie z.B. im Besitz einer gültigen Hausrat-, oder Gebäudeversicherung sind.
- Wer / Was hat den Schaden verursacht? - Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung?- Was ist zu tun, wenn keine Einigung der Parteien erzielt wird?
Ist der Schaden in Ihrem eigenen Haus oder in Ihrer Eigentumswohnung entstanden, so kommt in aller Regel Ihre Versicherung für die Kosten der Schadensbeseitigung auf. Das trifft auch zu, wenn der Schadesfall andere Eigentumswohnungen oder Mieter in Ihrem Haus betroffen hat. Aber Vorsicht! Die Erfahrung mit Versicherungen, die nicht oder nicht so schnell für die Kostenerstatt- ungen aufkommen, sind allseits bekannt.
- Wer/Was hat den Schaden verursacht?
Bei Schäden an beweglichen Gütern gelten, wenn Sie selbst der Schadensverursacher sind und eine ent- sprechend Versicherung haben (Hausratversicherung, Wohn-, und Gebäudeversicherung incl. Inventarversicherung), die allgemeinen Geschäfts- bedingungen aus Ihrem Vertrag. In diesem Fall sind Sie verpflichtet den Schaden der Ver- sicherung umgehend zu melden (schriftlich ist zu empfehlen). Prüfen Sie im Vertrag oder fragen Sie bei der Versich- erung nach, ob Sie einen neutralen Gutachter zur Schadensbesichtigung beauftragen können oder ob die Versicherung darauf besteht, die Schadensbesichtigung durch einen eigenen Gutachter vornehmen zu lassen. Eigene Gutachter der Versicherung können ein Problem werden, da diese Gutachter nicht unabhängig sind, was immer das auch bedeutet (!). Wenn Sie lt. Ihrem Vertrag den Gutachterder Versicherung akzeptieren müs- sen, dann wird in aller Regel der Gutachter dieser Versicherung zur Schadensbesichtigung bei Ihnen auftauchen. Wenn der Schaden durch eine fremde Person entstanden ist, dann muss die Schadensregulierung durch die Versich- erung der fremden Person regulieren. Hier gelten die gleichen Regeln wie vorstehend.
Ist der Schaden durch ein Elementarereignis entstanden (Sturm, Gewitter, Hochwasser etc.) gilt das Gleiche wie, wenn Sie selbst den Schaden verursacht haben und eine entsprechende Versicherung dazu haben.
- Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung?
Grundsätzlich trägt der Verursacher eines Schadens die Kosten der vollständigen Beseitigung des Schadens. Dazu gelten: - die Regeln des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch),
- die Regeln der VOB (Vergabe und Vertragsbestimmungen für Buleistungen) oder des BGB bei Neubauten/Sanierungen/Reparaturen durch Firmen im Rahmen der Mängelanspruchszeit
- die Vertragsvereinbarungen der Parteien wie Reparaturaufträge, Bauverträge, im Rahmen der Gesetze und
Bei Schäden an beweglichen Gütern gilt auch hier, ob Sie der Verursacher sind oder der Schaden durch Fremdeinwirkung (fremde Person oder Elementarschaden) entstanden ist. Sind Sie selbst der Verursacher, trägt Ihre Versicherung den Schadens-ausgleich, wenn Sie eine haben. Ist es eine fremde Person, dann trägt seine Versicherung den Schadensausgleich, wenn sie eine hat. Hat die Fremdperson keine Versicherung, so muss sie selbst für den Schaden aufkommen. Kostenerstattung aus Elementar- schäden an beweglichen Gütern trägt Ihre Versicherung, wenn Sie eine haben. - Was ist zu tun, wenn keine Einigung der Parteien erzielt wird? Wen zwei sich streiten, muss oft ein Dritter entscheiden
- Ein Mediator,
- Eine kommunale Schiedsstelle,
- Ein ordentliches Gericht
Wenn Sie und Ihr Vertragspartner oder der Schadensverursacher keine Einigung zum Schadenersatz erzielen konnten und viel- leicht eine der Parteien auch nicht dem rechtsunverbindlichen Schiedsvorschlag eines Mediators folgen will, dann bleibt nur noch das Gericht als unparteiische Instanz zur Klärung der Schuldfrage.
Das Gericht würde dann auch einen Gutachter zur Feststellung der Tatsachen beauftragen und auf der Basis des Gut- achtens die Klärung der Schuldhaftigkeit einer Partei mittels Urteil herbeiführen. Diese Gerichtsgutachten sind schon mal erheblich teurer, als das Gutachten, was Mieter oder Vermieter in Auftrag geben können. An Gerichtsgutachten werden höhere Anforderungen zur Beweisführung gestellt, als an Privatgutachten, die dann auch kostenintensiver sind. Zu diesen höheren Kosten für das Gerichts- gutachten kommen dann noch, je nach Schadensumfang, Anwaltskosten und Gerichtsgebühren. Von der Dauer des Prozesses bis zur endgültigen Klärung des Gerichtsstreites ganz zu schwei- gen.
Empfehlung: Die gerichtliche Auseinanderstzung sollte immer aus Kosten-, und Gründen der oftmals sehr langwierigen Prozesszeiten, das letzte Mittel der Auseinandersetzung von sich streitrenden Parteien sein.
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References: § 242
 § 13
 § 633
 § 3
 § 633
 § 3
 § 13
 § 13
 § 64
 § 35