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Timestamp: 2019-01-20 14:59:47+00:00

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VG Düsseldorf, 25 K 1378/08: VG Düsseldorf: eigentümer, angemessene entschädigung, öffentliches interesse, privates interesse, entgangener gewinn, erhaltung, gemeinde, belastung, eigentumsbeschränkung, interessenabwägung
Urteil des VG Düsseldorf vom 27.06.2008, 25 K 1378/08
25 K 1378/08
VG Düsseldorf: eigentümer, angemessene entschädigung, öffentliches interesse, privates interesse, entgangener gewinn, erhaltung, gemeinde, belastung, eigentumsbeschränkung, interessenabwägung
Eigentümer, Angemessene entschädigung, öffentliches interesse, Privates interesse, Entgangener gewinn, Erhaltung, Gemeinde, Belastung, Eigentumsbeschränkung, Interessenabwägung
Verwaltungsgericht Düsseldorf, 25 K 1378/08
Aktenzeichen: 25 K 1378/08
Tenor: Der Bescheid des Beklagten vom 18. Januar 2008 wird aufgehoben. Der Beklagte wird verpflichtet, über den Abbruchantrag der Klägerin vom 19. September 2007 zum Abbruch des Gebäudes X-höhe 8-10 einschließlich Außenanlagen und Einfriedungen unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden. Der Gebührenbescheid des Beklagten vom 21. Januar 2008 wird aufgehoben.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin zu ¾ und der Beklagte zu ¼. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Schuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.
2Die Klägerin ist seit mehreren Jahren Eigentümerin des Grundstücks G1 und G2, X- höhe 810 in E-L. Das Grundstück ist 3.639 qm groß und im vorderen Bereich mit einem drei- bzw. zweigeschossigen Wohnhaus, der sog. I-Villa, bebaut. Die Klägerin bemüht sich seit 2001 um eine Bebauung des Grundstücks. Am 5. April 2001 ist ihr ein Vorbescheid zur Errichtung von neun Wohngebäuden mit insgesamt 21 Wohneinheiten unter Erhalt der I-Villa erteilt worden. In der Folgezeit stellte eine Schwesterfirma der Klägerin, die C GmbH, einen Vorbescheidsantrag zur Errichtung mehrerer Gebäude mit insgesamt 100 Wohneinheiten unter Beseitigung der I-Villa, wobei die anschließende Parzelle G3 mit einbezogen war; das Gesamtgrundstück ist 7.899 qm groß. Dies führte zu einer Änderung des bestehenden Bebauungsplanes, die am 30. Juni 2004 bekannt gemacht wurde und das größere Vorhaben der C GmbH nicht mehr zuließ. Eine der Klägerin am 8. Januar 2004 erteilte Abbruchgenehmigung für die I-Villa wurde mit sofort vollziehbarem Bescheid vom 27. September 2005 widerrufen, nachdem die I-Villa mit Bescheid vom selben Tage sofort vollziehbar vorläufig unter Denkmalschutz gestellt
worden war. Ein Antrag der Klägerin auf vorläufigen Rechtsschutz gegen den Widerruf der Abbruchgenehmigung ist mit Beschluss der Kammer vom 24. November 2005 25 L 2010/05 – abgelehnt, die Beschwerde mit Beschluss des OVG NRW vom 14. Februar 2006 – 10 B 2119/05 zurückgewiesen worden. Die Klage der C GmbH auf Erteilung des Vorbescheides für die 100 Wohneinheiten ist zunächst mit Urteil vom 16. Februar 2007 – 25 K 7617/04 abgewiesen worden; nach Klagerücknahme ist das Verfahren mit Beschluss vom 16. April 2007 eingestellt worden. Mit Bescheid vom 26. Mai 2006 ist die I-Villa in die Denkmalliste eingetragen worden; die hiergegen sowie gegen den Widerruf der Abbruchgenehmigung erhobene Klage hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 10. September 2007 – 25 K 4769/06 – zurückgenommen. Die Denkmaleintragung ist mithin bestandskräftig.
3Unter dem 19. September 2007 beantragte die Klägerin die Erteilung der Genehmigung des ober- und unterirdischen Abbruchs der Gebäude Xhöhe 810 einschließlich aller Außenanlagen und Einfriedungen. Der Beklagte forderte von der Klägerin mit Blick auf die denkmalrechtliche Erhaltungspflicht die Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zum etwaigen Nachweis der Unzumutbarkeit der Nutzung des Denkmals in anderer Weise. Die Klägerin legte unter dem 31. Oktober 2007 eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vor. Diese ging vom Einbau von acht Wohnungen mit einer Fläche von zusammen 884,18 qm – je zwei in Souterrain, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss – aus. Die Kostenschätzung beruhte auf den tatsächlichen Sanierungskosten eines 1997 modernisierten Objekts in Stuttgart – ein mehrgeschossiges Wohnhaus aus dem Jahre 1912 – mit Daten aus dem BKI- Baukosteninformationszentrum der deutschen Architektenkammern. Die hier ermittelten Sanierungskosten wurden auf die Quadratmeterflächen umgerechnet, diese dann auf die Flächen der I-Villa übertragen, nach dem Baukostenindex auf das Jahr 2007 hochgerechnet und auf den Regionalfaktor des BKI für E herabgesetzt. Sodann wurden besondere Anforderungen, die bei dem Stuttgarter Objekt nicht gegeben waren, berücksichtigt; die Kosten für die Sanierung der Außenanlagen wurden selbständig berechnet, da es diese bei dem Stuttgarter Objekt nicht gab. Hieraus wurden Sanierungskosten von 2.279.418,97 Euro errechnet. Mit weiterem Ansatz eines Risikozuschlages für unvorhergesehene Arbeiten von 7,5 % der Baukosten und Bereitstellungszinsen für 1 Jahr zu 6 % wurde ein Sanierungskapital von 2.597.397,92 Euro errechnet. Hieraus wurden jährliche Finanzierungskosten von 155.844, Euro angesetzt unter Zugrundelegung eines Zinssatzes von 6 %, jährliche Abschreibungen von 2 % mit 55.950, Euro (auf das Gesamtsanierungskapital zuzüglich Restwert der vorhandenen Bausubstanz von 200.000, Euro), ferner weitere Beträge von 1.840, Euro für jährliche Verwaltungskosten, 5.300, Euro für jährliche Betriebskosten, 6.277, Euro für jährliche Instandhaltungskosten und 1.505, Euro für jährliches Mietausfallwagnis, jeweils gestützt auf die Vorschriften der 2. BerVO. Die Kosten wurden danach mit 226.716, Euro ermittelt. Als Erträge wurden jährliche Mieteinnahmen von 75.226, Euro angesetzt unter Zugrundelegung von 7,09 Euro/qm bei 884,18 qm Wohnfläche gemäß Mietspiegel, staatliche Zuwendungen von 5.000, Euro und jährliche steuerliche Vorteile von 55.918, Euro; die Erträge wurden mit 136.144, Euro errechnet; als jährliche Kostenunterdeckung ergab sich der Betrag von –90.572, Euro. Wegen der Einzelheiten wird auf die Berechnung Bezug genommen.
4Der Beklagte hörte die Klägerin unter dem 17. Dezember 2007 zur beabsichtigten Ablehnung des Antrages an und verwies darauf, es sei fraglich, ob eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, die dem Nachweis der Unzumutbarkeit diene, auf der Basis eines einzelnen Objektes, dessen Rahmenbedingungen andere seien, als
Berechnungsgrundlage ausreiche. Die Sanierungskosten seien nicht nachvollziehbar, da die Vergleichbarkeit des Vergleichsobjektes nicht ersichtlich sei. In der Berechnung seien zusätzliche Kosten der Fassadensanierung angesetzt, obwohl bei dem Vergleichsobjekt Kosten für die Instandsetzung der Fassade veranschlagt worden seien. Gleiches gelte für die Haustür. Die Auflage, den Parkettboden zu erhalten, sei preislich höher angesetzt worden als die Kompletterneuerung des Bodens des Vergleichsobjekts. Die Veränderung der Dachkonstruktion sei keine Erfüllung einer Auflage der Denkmalbehörde. Bei dem Ansatz zur Sanierung der Dachterrassen sei ein zu hoher Quadratmeterpreis eingeflossen. Die geplante Aufzuganlage für ein dreigeschossiges Gebäude sei nicht erforderlich, die Kosten könnten nicht angesetzt werden. Außerdem sei die gewerbliche Nutzung des Objekts nicht geprüft worden; bei einer Nutzung mindestens eines Teils des Objekts als Büroraum könnten höhere Mieteinnahmen erzielt werden.
Die Klägerin erläuterte in ihrer Stellungnahme die ihrer Auffassung nach gegebene Vergleichbarkeit des Vergleichsobjektes in Stuttgart. Bei der Fassade hätten zusätzliche Kosten für die Entfernung des Efeubewuchses angesetzt werden müssen; bei dem Vergleichsobjekt sei nur eine vorhandene Sandsteinfassade instandgesetzt und die restliche Fassade gestrichen worden. Für die Haustür hätte sie keine Kosten angesetzt, wohl aber für die Restaurierung historischer Holztüren im Treppenhaus nach den Vorgaben der Denkmalpflege. Beim Vergleichsobjekt seien auch keine Holzböden saniert worden, wie es hier gefordert werde; das Parkett sei schadhaft. Die Erneuerung der Dachkonstruktion sei notwendig, wenn das Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut werde; ohne die zwei Dachgeschosswohnungen würde die Wirtschaftlichkeitsberechnung ungünstiger. Beim Ansatz für die Dachterrassen sei ein Schreibfehler unterlaufen; der Abschnitt "Dächer" wurde neu berechnet mit Kosten von nunmehr 206.925, Euro gegenüber zuvor 242.160, Euro. Der Aufzug sei erforderlich, um eine nachhaltige Vermietung zu sichern; hierzu benötige man eine barrierefreie Erschließung aller vier Ebenen. Der Aufzug kompensiere die Tatsache, dass das kleine Treppenhaus, welches für eine Einfamilienhausvilla gedacht gewesen sei, bereits dem Vorbesitzer nicht ausgereicht habe, so dass dieser das seitliche Treppenhaus habe anbauen lassen. Eine Büronutzung scheine nur im Zusammenhang mit einer Wohnung im Zusammenhang mit freiberuflicher Tätigkeit möglich. Dazu müssten zwei Wohnungen zusammengelegt werden, was die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht verbessere. Für gewerbliche Nutzung gebe es Überkapazitäten. Für eine moderne flexible Nutzung könne weder die Statik der Decken noch die Haustechnik ausreichend zur Verfügung gestellt werden.
6Der Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 18. Januar 2008 ab und führte aus, die Baugenehmigung könne nicht erteilt werden, da die denkmalrechtliche Erlaubnis nach § 9 Abs. 2 DSchG nicht erteilt werden könne. Der Erhalt des Denkmals sei nicht unzumutbar, auch nicht nach der ergänzenden Stellungnahme. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung enthalte auch Kostenfaktoren, die der Wertsteigerung dienten. Die mögliche Nutzung zu gewerblichen Zwecken sei nicht berücksichtigt worden.
7Mit Bescheid vom 21. Januar 2008 erhob der Beklagte eine Gebühr von 937,50 Euro für die Ablehnung des Bauantrages.
Zur Begründung der am 18. Februar 2008 erhobenen Klage führt die Klägerin aus, die Wirtschaftlichkeitsberechnung beruhe auf einem von ihrem Architekten in Abstimmung 5
mit der Denkmalbehörde erstellten Nutzungskonzept. Die Kosten seien auf der Grundlage eines in Fachkreisen anerkannten objektiven Berechnungsverfahrens in Ansatz gebracht worden unter Verwendung der Baukostendatenbank des Baukosteninformationszentrums der deutschen Architektenkammern. Die Ertragsseite sei in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu hoch angesetzt worden. Die Zuwendungen von 5.000, Euro könnten nicht angesetzt werden, da eine Förderung bisher nicht verbindlich zugesagt worden sei. Die Steuervorteile setzten die Erzielung eines Gewinnes voraus, von dem nicht ausgegangen werden könne; welche Kosten als denkmalschutzbedingte Mehraufwendungen anerkannt werden würden, sei völlig unklar. Auf der Kostenseite seien außerdem noch die Zinsen für das Darlehen zum Grundstückserwerb anzusetzen, die sich jährlich für das Gesamtdarlehen (für das gesamte Grundstück von ca. 8.000 qm) auf ca. 89.150, Euro beliefen, wovon auf ca. 2.000 qm Fläche für das Denkmal dann ca. 22.289, Euro entfielen. Hierdurch erhöhe sich die Unterdeckung auf ca. 173.600, Euro. Es sei von ihr auch nicht zu verlangen, Wirtschaftlichkeitsberechnungen für alle weiteren theoretisch denkbaren Nutzungsmöglichkeiten zu erstellen. Ferner sei der Ablehnungsbescheid zu beanstanden, da er entgegen der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts auch dem Grunde nach keine Entscheidung zur Entschädigung getroffen habe.
10den Bescheid des Beklagten vom 18. Januar 2008 und den Gebührenbescheid des Beklagten vom 21. Januar 2008 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, ihr die Abbruchgenehmigung gemäß ihrem Antrag vom 19. September 2007 zu erteilen,
11hilfsweise, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 18. Januar 2008 zu verpflichten, über den Abbruchantrag vom 19. September 2007 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden.
14Er verweist auf die Ausführungen in seinem Anhörungsschreiben und in seinem Ablehnungsbescheid und führt ergänzend aus, da die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht nachvollziehbar gewesen sei, habe es einer Entscheidung über eine etwaige Entschädigung nicht bedurft; zudem würde durch eine solche Entscheidung das Verfahren nach dem EEG NRW umgangen.
16Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.
Die zulässige Klage hat hinsichtlich des Begehrens auf Erteilung der 18
Abbruchgenehmigung nur mit dem Hilfsantrag Erfolg. Mit dem Hauptantrag ist sie unbegründet; der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch nicht zu, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.
19Die für den Abbruch der I-Villa mit Nebenanlagen nach § 63 Abs. 1 BauO NRW erforderliche Abbruchgenehmigung ist nach § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Bauplanungs- oder –ordnungsrechtliche Vorschriften stehen der Genehmigungserteilung zwar nicht entgegen. Nach § 9 Abs. 3 Satz 1 DSchG sind allerdings auch die denkmalrechtlichen Vorschriften im Verfahren auf Erteilung der Baugenehmigung zu prüfen. Nach § 9 Abs. 1 a) DSchG bedarf der Erlaubnis der Denkmalbehörde, wer Baudenkmäler beseitigen will. Die I-Villa ist als Ergebnis des Verfahrens 25 K 4769/06 bestandskräftig als Baudenkmal eingetragen. Nach der allein in Betracht kommenden Vorschrift des § 9 Abs. 2 a) DSchG ist die Erlaubnis zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Das OVG NRW hat zu den gesetzlichen Anforderungen und der Bewertung der Interessen des Eigentümers mit Blick auf §§ 31, 33 DSchG in seinem
Grundsatzurteil vom 15. August 1997 – 7 A 133/95 – 20
folgendes ausgeführt: 21
"Der Begriff "entgegenstehen" in § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG ist in der Rechtsprechung des erkennenden Gerichts dahin geklärt, dass nicht schon jede noch so geringfügige nachteilige Betroffenheit denkmalrechtlicher Belange einer Erlaubniserteilung entgegensteht. Es ist vielmehr eine Abwägung der Belange des Denkmalschutzes vorzunehmen mit den in der Regel privaten Interessen, die für die erlaubnispflichtige Maßnahme streiten. Diese in dem Begriff "entgegenstehen" enthaltene Befugnis zur Abwägung räumt der Behörde keine Gestaltungsfreiheit ein, sondern enthält die Verpflichtung zu einer gesetzlich gebundenen und gerichtlich uneingeschränkt kontrollierbaren Bewertung der in der Norm genannten Voraussetzungen. Insoweit ist eine von der Qualität des jeweils zu schützenden Denkmals abhängige Einzellfallprüfung vorzunehmen, ob und inwieweit die Schutzziele und zwecke des Denkmalschutzgesetzes durch die in Rede stehende Maßnahme konkret betroffen sind. Die im Einzelfall erheblichen Umstände sind zu ermitteln und sodann im Wege der Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes und den für die erlaubnispflichtige Maßnahme streitenden privaten Interessen zu gewichten.
23Vgl. OVG NW, Urteil vom 4. Dezember 1991 – 7 A 1113/90 – NVwZ 1992, 1218, Urteil vom 3. September 1996 – 10 A 1453/92 – und Urteil vom 20. Februar 1997 7 A 4406/95 – jeweils m.w.N..
Bei den näheren Anforderungen an diese Gewichtung ist zu berücksichtigen, dass es Ziel des Denkmalschutzes ist, Denkmäler zu schützen, zu pflegen, sinnvoll zu nutzen und wissenschaftlich zu erforschen (§ 1 Satz 1 DSchG). Die Legaldefinition des Denkmalbegriffs in § 2 Abs. 1 Satz 1 DSchG knüpft ferner daran an, dass der Schutz, die Pflege und die Nutzung von Denkmälern im Interesse des Allgemeinwohls liegt; denn nach dieser Vorschrift erfüllen nur solche Sachen, Mehrheiten von Sachen und Teile von Sachen den Denkmalbegriff, an deren Erhaltung und Nutzung ein "öffentliches Interesse" besteht. Denkmalschutz besteht 22
nach den Zielsetzungen des Denkmalschutzgesetzes damit darin, das geschützte Objekt im Interesse des Allgemeinwohls nicht nur in seiner denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft zu erhalten, sondern auch einer hiermit zu vereinbarenden sinnvollen Nutzung zuzuführen. Dabei geht das Denkmalschutzgesetz davon aus, dass es dem privaten Eigentümer im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des (Grund)Eigentums grundsätzlich zuzumuten ist, seine eigenverantwortliche und privatnützige Ausübung der Eigentümerbefugnisse an einem Baudenkmal an den Erfordernissen des Denkmalschutzes auszurichten.
25Die sich aus dem Denkmalschutzgesetz ergebenden Pflichten und Beschränkungen der privaten Nutzungsbefugnisse sind insgesamt als Bestimmungen von Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu werten, die darauf abzielen, dass das Eigentum an einem Denkmal grundsätzlich in einer privatnützigen Form erhalten bleibt, die zugleich den verfassungsrechtlich legitimen Zielen des Denkmalschutzes gerecht wird.
26Vgl. OVG NW, Urteil vom 25. Juni 1990 – 7 A 1837/89 – unter Hinweis auf BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 1987 – 4 B 146.87 – BRS 47 Nr. 123.
27Bei verfassungskonformem Verständnis der Regelungen des Denkmalschutzgesetzes gehen die sich aus den Erfordernissen des Denkmalschutzes ergebenden Pflichten des Eigentümers jedoch nicht stets zu seinen Lasten. Zwar hat der Eigentümer eines Denkmals im Rahmen der Sozialbindung mit Blick auf das Denkmalschutzrecht – nicht anders als etwa im Bereich des Naturschutzrechts – gewisse aus der Situationsgebundenheit des betreffenden Grundstücks, nämlich der Bebauung mit einem nach denkmalschutzrechtlichen Kriterien schützenswerten Bauwerk, folgende Einschränkungen seiner privaten Nutzungsbefugnisse hinzunehmen.
28Zur Situationsgebundenheit aus denkmal- und naturschutzrechtlichen Gründen als Element der Sozialpflichtigkeit des Grundeigentums vgl.: BGH, Urteil vom 9. Oktober 1986 – III ZR 2/85 – NJW 1987, 2068 und Urteil vom 7. Juli 1994 III ZR 5/93 – DVBl. 1995, 104; BVerwG, Urteil vom 24. Juni 1993 – 7 C 26.92 – DVBl. 1993, 1141 und Beschluss vom 30. September 1996 – 4 NB 31 und 32.96 – ZfBR 1997, 94.
29Auch Bestimmungen von Inhalt und Schranken des Grundeigentums müssen jedoch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren und dürfen dem Betroffenen unzumutbare Opfer nur auferlegen, wenn hierfür ein Ausgleich vorgesehen ist.
30Vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 1994 – III ZR 5/93 – DVBl. 1995, 104; BVerwG, Urteil vom 24. Juni 1993 – 7 C 26.92 – DVBl. 1993, 1141.
31Dem hat der Gesetzgeber in den einzelnen Regelungen für die konkrete Abwicklung des Denkmalschutzes in unterschiedlicher Weise Rechnung getragen. Während § 7 Abs. 1 Satz 1 DSchG die den Eigentümer eines Denkmals treffenden reinen Unterhaltungs- und Schutzpflichten unter den Vorbehalt des ihm Zumutbaren stellt, knüpft § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG für die Fälle, in denen Veränderungen (auch Nutzungsänderungen) sowie die Beseitigung des Denkmals aus anderen Gründen als denen des Denkmalschutzes zugelassen werden sollen, mit dem Tatbestandsmerkmal "entgegenstehen" nicht an den Begriff der
Zumutbarkeit an. Dementsprechend kann nach der Rechtsprechung des erkennenden Gerichts eine Maßnahme, die den im konkreten Fall relevanten Denkmalwert des in Rede stehenden Objekts wesentlich mindern oder gar aufheben würde, allenfalls in Ausnahmefällen aus zwingenden Gründen zugelassen werden. Dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit für den betroffenen Eigentümer ist dadurch Rechnung zu tragen, dass im Rahmen der Abwägung zu untersuchen ist, ob den privaten Belangen auch im Wege der Übernahme des Denkmals durch die Gemeinde gemäß § 31 DSchG oder durch eine angemessene Entschädigung auf der Grundlage von § 33 DSchG hinreichend Rechnung getragen werden kann. Mit diesen Vorschriften hat der Gesetzgeber ein System von Ausgleichsregelungen geschaffen, dass bei der aus Gründen des Denkmalschutzes und damit im Interesse des Allgemeinwohls auszusprechenden Versagung der Zulassung von Veränderungen oder gar Beseitigung von Denkmälern jedenfalls im vermögensrechtlich relevanten Bereich in dem oben erwähnten Sinne unzumutbare Belastungen verhindert und demgemäss auch in Rahmen der nach § 9 Abs. 2 Buchst. A) DSchG vorzunehmenden Interessenabwägung Berücksichtigung zu finden hat.
32Vgl. OVG NW, Urteil vom 4. Dezember 1991 – 7 A 1113/90 – NVwZ 1992, 1218 m.w.N. und Urteil vom 20. Februar 1997 – 7 A 4406/95 .
33Für die Berücksichtigung der Ausgleichsregelungen der §§ 31 und 33 DSchG sind dabei folgende Kriterien maßgeblich:
34Nach § 31 DSchG kann der Eigentümer die Übernahme eines Denkmals durch die Gemeinde verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf seine Pflicht zur Erhaltung des Denkmals auf Grund einer behördlichen Maßnahme nach dem Denkmalschutzgesetz wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Diese Vorschrift gibt dem Eigentümer bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit einer sinnvollen Nutzung des Denkmals das Recht, gleichsam spiegelbildlich zur Enteignung die Entziehung seines Eigentums und dessen Übertragung auf die übernahmeverpflichtete Gemeinde zu beantragen.
Vgl. OVG NW, Urteil vom 25. Juni 1990 – 7 A 1837/89 . 35
Insoweit kann sich die Gemeinde dieser Übernahmepflicht nicht – auch nicht unter Hinweis auf eine fehlende Leistungsfähigkeit – entziehen. 36
Vgl. OVG NW, Urteil vom 18. Mai 1984 – 11 A 1776/83 – BRS 42 Nr. 137. 37
Maßstab für das dem Eigentümer Zumutbare sind dabei seine gesamtwirtschaftlichen Verhältnisse und seine allgemeine wirtschaftliche Lage nur insoweit, als sie Einfluss haben auf die unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten erfolgende Bewertung der ausschließlich auf das Denkmal selbst beschränkten Folgewirkungen. Insoweit kommt es nur darauf an, ob der Weiterbestand des Denkmals mit der unter Gesichtspunkten des Denkmalschutzes in Betracht kommenden sinnvollen Nutzung für den Eigentümer, in Beziehung gesetzt zu der durch das Denkmal gebundenen Vermögenssubstanz, eine noch zumutbare Nutzung dieser Vermögenssubstanz darstellt, oder ob eine solche Nutzung, verglichen mit einer durch Denkmalrecht unberührten Nutzungsmöglichkeit des in 38
Rede stehenden Objekts, zu spürbaren, nicht nur unwesentlichen oder den Kernbereich der Nutzungsmöglichkeiten unberührt lassenden finanziellen Verlusten führen kann.
39Vgl. zum gleichen Begriff der wirtschaftlichen Zumutbarkeit nach § 40 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BBauG: BGH, Urteil vom 25. November 1974 – III ZR 42/73 – BGHZ 63, 240 (249).
40Maßgeblich ist damit, inwieweit sich das Denkmal bei einer sinnvollen Nutzung "selbst trägt". Spürbare Verluste im dargelegten Sinne braucht der Eigentümer nicht ohne Ausgleich hinzunehmen. Dabei ist es ihm auch nicht etwa zuzumuten, sein übriges Vermögen im Interesse der Allgemeinheit für die verlustreiche Nutzung des Denkmals aufzuopfern.
41Der Übernahmeanspruch nach § 31 DSchG allein stellt jedoch den gebotenen Verhältnismäßigkeitsausgleich noch nicht sicher. Er lässt dem betroffenen Eigentümer lediglich die Alternative, das Denkmal in der ihm wirtschaftlich nicht zumutbaren verlustreichen Weise zu nutzen und damit einen Teil seines Vermögens im Interesse des Allgemeinwohls aufzuopfern oder sich des Denkmals vollständig zu entäußern. Will der Eigentümer mit Blick auf den grundsätzlichen Schutz der Substanz des Eigentums
vgl. BVerfG, Urteil vom 15. Juni 1976 – 1 BvL 19 und 20/75, 1 BvR 148/75 – BVerfGE 42, 263 (295) und Urteil vom 1. März 1979 – 1 BvR 532, 533/77, 419/78 und 1 BvL 21/78 – BverfGE 50, 290 (341) –
44Trotz Überschreitens der Zumutbarkeitsgrenze von der Übernahmemöglichkeit des § 31 DSchG keinen Gebrauch machen, sondern das ihn unzumutbar belastende Denkmal zu behalten, und akzeptiert er damit zwangsläufig die durch die Belange des Denkmalschutzes vorgegebene eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit, hat ihn die Allgemeinheit von den durch die Unwirtschaftlichkeit konkret eintretenden vermögensrechtlichen Nachteilen, soweit sie die Schwelle der Sozialbindung des Grundeigentums überschreiten, zu entlasten. Dem trägt die Regelung des § 33 DSchG Rechnung.
45Seinem Wortlaut nach erfasst § 33 DSchG zwar nur die Fälle, in denen der Vollzug des DSchG "enteignende Wirkung" hat. Mit dieser Wortwahl hat der Gesetzgeber jedoch nur formal an den überkommenen weiten Enteignungsbegriff angeknüpft. Der Sache nach ging es dem Gesetzgeber darum, im Wege einer "salvatorischen Klausel" eine Entschädigungspflicht für die Fälle zu normieren, in denen der Vollzug des Gesetzes die Sozialpflichtigkeit des Eigentums überschreitet.
46Vgl. die Begründung zu Abschnitt VII des Gesetzentwurfs des DSchG in LT- Drs. 8/4492, S. 35.
Nach dem zwischenzeitlich eingetretenen Wandel im Verständnis des Enteignungsbegriffs 47
vgl. BVerwG, Urteil vom 24. Juni 1993 – 7 C 26.92 – DVBl. 1993, 1141 und Beschluss vom 30. September 1996 – 4 NB 31 und 32.96 – ZfBR 1997, 94; zur Rechtsprechung des BGH vgl. Krohn, Enteignung und Inhaltsbestimmung des Eigentums in der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, ZfBR 1994, 5 ff. –
50ist § 33 DSchG daher als Regelung über Ausgleichsansprüche im Rahmen der Inhaltsbestimmung des Eigentums zu begreifen, die dem Zweck dient, eine dem Eigentümer durch denkmalschutzrechtliche Maßnahmen im Einzelfall auferlegte Belastung durch eine Entschädigungsleistung auf ein zumutbares Maß herabzumindern.
51Vgl. OVG NW, Urteil vom 29. Februar 1996 – 10 A 366/92 – NWVBl. 1996, 386.
52Seinem Inhalt nach setzt dieser Ausgleichsanspruch die Beeinträchtigung einer als Eigentum geschützten Rechtsposition voraus, durch die der Eigentümer unverhältnismäßig oder im Verhältnis zu anderen ungleich belastet wird.
53Zum Regelungsgehalt und zur Gültigkeit salvatorischer Klauseln der hier vorliegenden Art vgl. BVerwG, Urteil vom 24. Juni 1993 – 7 C 26.92 – DVBl. 1993, 1141; BGH, Urteil vom 7. Juli 1994 – III ZR 5/93 – DVBl. 1995, 104.
54Zusammenfassend ist damit im Rahmen der Interessenabwägung nach § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG zu berücksichtigen, dass diese Interessenabwägung unter Einbeziehung des Bestehens der in den §§ 31 und 33 DSchG festgelegten "Schadensausgleichsregelungen" zu erfolgen hat und dass im Rahmen dieses Ausgleichs ein Wahlrecht des Eigentümers und nur des Eigentümers – besteht, sich zu entscheiden, ob er sich zur Hinnahme dieser Belastungen mit der Folge entschließt, dass ihm ein angemessener Ausgleich für die Vermögensnachteile zu zahlen ist, die die Grenze der Sozialbindung des Eigentums überschreiten, oder ob er sich des Denkmals zu Lasten der betroffenen Gemeinde entäußert, die dieses sodann einer mit den Zielsetzungen des Denkmalschutzgesetzes vereinbaren sinnvollen Nutzung zuzuführen hat."
55Diese Grundsätze, denen die Kammer bereits in ihrem von der Klägerin in der Klageschrift zitierten Urteil vom 22. Juni 2001 – 25 K 6904/06 – gefolgt ist, hat das OVG NRW auch in seiner folgenden Rechtsprechung bestätigt; im Urteil vom 17. August 2001 7 A 4207/00 – hat das OVG NRW ausgeführt, bei der nach § 9 Abs. 2 a) DSchG vorzunehmenden Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes und den in der Regel privaten Interessen, die für die erlaubnispflichtige Maßnahme streiten, werde
sich ein schutzwürdiges privates Interesse gegenüber den Belangen der Denkmalpflege um so eher durchsetzen, je geringfügiger die mit dem Vorhaben notwendig einhergehende Beeinträchtigung des Denkmals ist, während eine Maßnahme, die den Denkmalwert wesentlich mindern oder gar aufheben würde, allenfalls in Ausnahmefällen aus zwingenden Gründen zugelassen werden kann, nachdem zuvor untersucht worden ist, ob nicht den privaten Belangen auch im Wege der Übernahme des Denkmals durch die Gemeinde nach § 31 DSchG oder durch eine angemessene Entschädigung auf Grundlage von § 33 DSchG hinreichend Rechnung getragen werden kann.
Diese bisherige Rechtsprechung des OVG NRW und der Kammer ist vereinbar mit der Rechtsprechung des BVerfG. Dieses hat in seinem 56
Beschluss vom 2. März 1999 – 1 BvL 7/91 – 57
eine Regelung des rheinland-pfälzischen Denkmalschutzgesetzes für mit Art. 14 Abs. 1 GG unvereinbar erklärt, welche die Genehmigung für den Abbruch eines Denkmals nur für den Fall für zulässig erklärte, wenn andere Erfordernisse des Gemeinwohls die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege überwiegen. Belange des Eigentümers wurden hierbei nicht berücksichtigt; unverhältnismäßige Belastungen des Eigentümers waren nicht ausgeschlossen bzw. waren nicht in angemessener Weise ausgeglichen. Dies führte zur Annahme der Verfassungswidrigkeit. Demgegenüber werden im nordrhein-westfälischen Recht die Belange des Eigentümers nach der Rechtsprechung des OVG NRW über das Tatbestandsmerkmal "Entgegenstehen" und die hieraus vom OVG NRW entwickelte Abwägung berücksichtigt. Eine Ausgleichsmöglichkeit für finanzielle Belastungen erhält der Eigentümer – neben der Möglichkeit des Übernahmeanspruchs nach § 31 DSchG – dadurch, dass das OVG NRW, wie vorstehend zitiert, die "salvatorische Klausel" des § 33 DSchG – deren Parallelregelung in Rheinland-Pfalz das BVerfG als nicht ausreichend bewertet hatte – als einen landesrechtlichen Ausgleichsanspruch im Rahmen der Inhaltsbestimmung des Eigentums ausgelegt hat, die dem Zweck dient, eine dem Eigentümer durch denkmalschutzrechtliche Maßnahmen im Einzelfall auferlegte Belastung durch eine Entschädigungsleistung auf ein zumutbares Maß herabzumildern.
59Nach Maßgabe dieser Kriterien überwiegen die gegen die Beseitigung des Denkmals sprechenden Gründe des Denkmalschutzes gegenüber den privaten Interessen der Klägerin.
Die I-Villa ist tatsächlich, wie durch die der Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügten Bauzeichnungen geplanter Wohnungen ersichtlich, im Rahmen der privatnützigen Ausübung der Eigentümerbefugnisse einer sinnvollen, die charakteristischen Denkmaleigenschaften wahrenden privaten Nutzung zugänglich. Sie kann, wenn auch mit erheblichem Kostenaufwand, zu heutigen Wohnanforderungen gerecht werdenden Wohnungen umgebaut werden, ohne dass die charakteristischen Merkmale des Denkmals in ihrer denkmalrelevanten Aussagekraft entscheidend beeinträchtigt werden. Die Planung und auch die Kostenaufstellung greift die von der Denkmalbehörde des Beklagten als zu erhaltende Innenraumstrukturen und Ausstattungsmerkmale (Aktenvermerk vom 10. Juli 2007, Beiakte 2 Bl. 1012) auf, z.B. Kamine im Erdgeschoss, Türanlagen im Erdgeschoss, zu erhaltender Parkettboden. Diese Nutzung ist auch planungsrechtlich auch mit Blick auf den Bebauungsplan, der nunmehr vom Grundriss der I-Villa abweichende überbaubare Flächen festsetzt – zulässig, da sie entweder vom 58
Bestandsschutz gedeckt ist oder jedenfalls aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit im Wege der Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB zuzulassen ist,
ebenso OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997 a.a.O. Urteilsabdruck S. 21. 61
62Gegen das Beseitigungsverlangen spricht die besondere Bedeutung des Objekts, die im Eintragungsbescheid dargelegt ist, welcher bestandskräftig geworden ist. Die I-Villa ist eine Unternehmervilla, bestehend aus einem Wohnhaus von 1921, umgebaut 1938, mit repräsentativem Empfangsgebäude von 1960. Sie dokumentiert die großbürgerlichen Wohnverhältnisse der Erbauungszeit und ist ein zeitgeschichtliches Dokument für die 30er bis 60er Jahre des 20. Jahrhunderts. Sie ist insoweit bedeutend für die Geschichte des Menschen; sie ist auch bedeutend für die Geschichte der Stadt E als Beginn der Villenbebauung und Erschließung privilegierter Stadtrandgebiete zu Beginn des 20. Jahrhunderts. Für die Erhaltung und Nutzung sprechen ortsgeschichtliche Gründe, baugeschichtliche Gründe aus dem Baustil der Villa von 1921/1938 und aus dem von einem bedeutenden Architekten der Moderne entworfenen und betreuten Anbau von 1960 sowie sozialgeschichtliche Gründe in der Widerspiegelung der Lebensverhältnisse und gesellschaftlichen Verpflichtungen einer Großindustriellenfamilie. Die Bedeutung des Objekts ist auch außerhalb von Fachkreisen der Denkmalbehörden bekannt; wie dem Gericht aus den vorangegangenen Verfahren bekannt ist, war die I-Villa Gegenstand einer Dissertation und ist ihre denkmalrechtliche Unterschutzstellung auch aus Kreisen der in der Umgebung wohnenden E1er Bevölkerung angeregt worden.
63Diesen öffentlichen Interessen des Denkmalschutzes stehen erhebliche finanzielle Interessen der Klägerin gegenüber. Diese ergeben sich aus der Kostenunterdeckung, wenn die Klägerin die I-Villa behält und ihren Plänen entsprechend umbaut. Dass die Klägerin ursprünglich eine weitergehende bauliche Nutzung des Grundstücks von insgesamt knapp 8.000 qm einschließlich der weiteren Parzelle G3 beabsichtigt hat – was nach dem früheren Bebauungsplan auch zulässig war, der lediglich eine vordere Baugrenze festgesetzt hatte –, und hiermit weitergehende Gewinne erstrebt hat, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Entsprechende "Verluste" macht die Klägerin nicht geltend. Die mit der Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegten Pläne gehen von den Baulichkeiten des Denkmals aus.
64Der Einzelrichter hält die Wirtschaftlichkeitsberechnung, wie bereits in der mündlichen Verhandlung erörtert, im wesentlichen für schlüssig. Der Beklagte hat sie in seinem Anhörungsschreiben nur in einigen Details in Zweifel gezogen, der Ablehnungsbescheid ist kaum substanziell begründet, im Klageverfahren und in der mündlichen Verhandlung ist nur ein Gesichtspunkt – Vergleichbarkeit des Vergleichsobjekts aus Stuttgart – herangezogen worden. Angesichts dessen bestand kein Anlass, von Amts wegen in eine weitere Beweiserhebung durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu Kosten des Umbaus und zu nach dem Umbau zu erwartenden Erträgen einzutreten. Der Beklagte hält, wie in der mündlichen Verhandlung erstmals deutlich wurde, das Gutachten für methodisch nicht nachvollziehbar, da es zunächst mit einem Vergleichsobjekt arbeite und dann noch besondere Anforderungen stelle, die zu einer Kostenerhöhung um 58 % führten. Diese Einwände greifen nicht durch. Das Vergleichsobjekt in Stuttgart war ein mehrgeschossiges Wohnhaus, wie die I-Villa, von etwa gleichem Alter, welches ebenso wie die I-Villa in andersartige Wohnungen umgebaut werden sollte. Die Daten stammen aus dem Baukosteninformationszentrum der deutschen Architektenkammern, gegen
dessen Heranziehung sich der Beklagte nicht gewandt hat. Gegen die Kostenermittlung, die Errechnung der Quadratmeterpreise, die Hochrechnung auf die Preise von 2007 und die Umrechnung auf Eer Preisniveau hat der Beklagte sich ebenfalls nicht gewandt. Die vom Beklagten als unmethodisch beanstandeten besonderen Anforderungen sind nach Auffassung des Einzelrichters nicht zu beanstanden. Das Objekt in Stuttgart hatte kein Schwimmbad in einem eigenständigen Gebäudeteil, welcher abgerissen und verfüllt werden musste. Es war ein Haus mit Satteldach und hatte keinen zweigeschossigen Flachdachtrakt – wie der Anbau der I-Villa von 1960 –, der in den Umbauplänen zu kostenaufwendigen Dachterrassen und Grüngärten führt. Es war nicht mit Efeu überwuchert wie die I-Villa, was die Kosten für die Fassadensanierung nachvollziehbar erheblich erhöht. Soweit der Beklagte die Änderung der Dachkonstruktion des dreigeschossigen Altbaus von 1921 als nicht notwendig bemängelt, hat die Klägerin schon im Anhörungsverfahren zu Recht darauf hingewiesen, dass sich ansonsten die Wohnfläche und die Wohnungszahl reduziert und dies zu einer weiteren Verschlechterung der Wirtschaftlichkeit führt. Auch die Kosten für den Einbau eines Aufzuges, der nach § 39 Abs. 6 BauO NRW erst für mindestens fünfgeschossige Gebäude vorgeschrieben ist, sind bei dem geplanten Objekt mit vier Wohnebenen nicht zu beanstanden, wie die Klägerin zutreffend ausgeführt hat; bei neueren Objekten in gehobener Ausführung und Wohnlage – wie hier – sind Aufzüge auch bei Gebäuden mit weniger Geschossen inzwischen Standard; es geht insoweit nicht nur um eine bloße Wertsteigerung. Zusätzliche Kosten für Erhalt von Parkettböden – die, wie der Einzelrichter beim letzten Ortstermin im denkmalrechtlichen Eintragungsverfahren festgestellt hat, schadhaft sind – sowie einzelner repräsentativer Türdurchgänge entsprechen den Anforderungen des Denkmalamtes (Aktenvermerk vom 10. Juli 2007) und waren insoweit in dem Stuttgarter Vergleichsobjekt nicht vorhanden. Die weiter geltend gemachten Kosten für Abschreibungen, Verwaltungskosten, Betriebskosten, laufende Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis hat der Beklagte nicht beanstandet. Den wesentlichen Kostenfaktor der Abschreibung hat die Klägerin mit jährlich 2 % angesetzt, was der Regelung des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 a) EStG entspricht. Verwaltungskosten, Betriebskosten, laufende Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis sind entsprechend obergerichtlicher Rechtsprechung
65z.B. OVG Lüneburg, Urteil vom 4. Oktober 1984 – 6 A 11/83 – NJW 1986 S. 1892, 1894
66nach den Vorschriften der §§ 26 Abs. 2, 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, 29 der 2. BerVO angesetzt. Den größten Betrag – Kapitalkosten für das Sanierungskapital – hat die Klägerin lediglich mit einem Zinssatz von 6 % angesetzt, wogegen der Beklagte keine Einwendungen erhoben hat; ein Darlehen zu 6 % ist sicherlich sehr günstig angesetzt und dürfte nicht leicht zu erhalten sein, wie sich daran zeigt, dass nach dem Vortrag der Klägerin das variabel verzinste Darlehen zum Erwerb des Grundstücks derzeit mit 6,05 % verzinst wird. In der Klagebegründung hat die Klägerin ergänzend ausgeführt, dass auch die anteiligen Kapitalkosten für den Erwerb des Grundstücks – die vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung betraf nur die Umbaukosten – angesetzt werden müssten; dies trifft zu, und der Beklagte ist dem ebenfalls nicht entgegengetreten. Dies erhöht die Kosten nach der – zurückhaltenden – Berechnung der Klägerin um 22.289, Euro. Die Kosten ergeben mithin unter Berücksichtigung der reduzierten Kosten für das Dach, die zu einer Verminderung der Finanzierungskosten von 155.844, Euro auf 153.730, Euro und einer Verminderung der Abschreibung von 55.950, Euro auf 55.243, Euro führen, einen Betrag von (153.730, + 55.243, + 1.840, + 5.300, + 6.277, + 1.505, + 22.289, =) 246.184, Euro.
67Auf der Einnahmenseite ist der Beklagte dem für eine Wohnungsmiete angesetzten Quadratmeterpreis nach Eer Mietspiegel nicht entgegengetreten, der zu einer Mieteinnahme von 75.226, Euro führt. Der Beklagte wendet lediglich ein, eine gewerbliche Büronutzung sei nicht geprüft worden und könne zu höheren Erträgen führen. Dies ist unbeschadet der technischen Einwände, die die Klägerin erhoben hat – ihr Geschäftsführer hat schon im gerichtlichen Ortstermin im Eintragungsverfahren darauf hingewiesen, dass gewerbliche Mieter z.B. Kabelkanäle verlangen würden , jedenfalls nicht auszuschließen. Dies würde indes nicht zu einer derart relevanten Einnahmensteigerung führen, dass keine Kostenunterdeckung mehr eintreten würde. Der Einzelrichter hat in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass im Eer Innenhafen in modernen Bürogebäuden sowie für Büroräume in modernisierten ehemaligen Mühlengebäuden Büromieten von 13, Euro/qm gezahlt würden; dies hat der Einzelrichter gelegentlich einer Führung durch den Eer Innenhafen von der von der Entwicklungsgesellschaft E angestellten Führerin erfahren; diese hat erklärt, man strebe Mieten von 14, Euro/qm an. Die Vertreter des Beklagten sind dem nicht entgegengetreten. Die Büros am Eer Innenhafen gelten als die begehrtesten Bürostandorte in E. Bei Ansatz von 13, Euro/qm ergäbe sich für die I-Villa eine Mieteinnahme von 137.932, Euro, bei Ansatz von 14, Euro/qm von 148.542, Euro. Diese Beträge liegen mithin in einer Größenordnung von ca. 100.000, Euro unter den Kosten. Die weiter noch in der Wirtschaftlichkeitsberechnung in Ansatz gebrachten Einnahmen können nicht angesetzt werden, wie in der Klagebegründung zutreffend ausgeführt ist; der Beklagte ist auch dem nicht entgegengetreten. Die mit 5.000, Euro angesetzten staatlichen Zuwendungen können nur angesetzt werden, wenn sie verbindlich zugesagt sind,
68vgl. bereits Urteil der Kammer vom 22. Juni 2001 – 25 K 6904/96 , Abdruck S. 14; ebenso Bay. VGH, Urteil vom 27. September 2007 – 1 B 00.2474 , juris Rn. 76;
69das ist hier nicht der Fall. Ebenso setzt der Ansatz einer Steuerersparnis nach § 7 i EStG zu ihrer Realisierung entsprechende Gewinne der Klägerin voraus, von denen derzeit und in absehbarer Zeit nicht ausgegangen werden kann,
70vgl. Urteil der Kammer vom 22. Juni 2001 a.a.O. S. 14-15; vgl. OVG NRW, Beschluss vom 22. August 2007 – 10 A 3453/06 , Abdruck S. 4 ("für den Eigentümer erreichbare Möglichkeiten" zur Reduzierung der Belastung durch Inanspruchnahme von Steuervorteilen);
71außerdem setzt die Inanspruchnahme erhöhter Absetzungen nach § 7 i EStG voraus, dass die Kosten nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, was zunächst von der Finanzverwaltung anerkannt werden muss und ggf. vorher in einem Bescheinigungsverfahren, §§ 7 i Abs. 2 EStG, 40 DSchG, erstritten werden muss. Beide Posten sind mithin auf der Einnahmenseite nicht zu berücksichtigen.
72Es ergibt sich mithin eine Kostenunterdeckung von 170.958, Euro und auch bei unterstellter gewerblicher Nutzung zu Bürozwecken in einer Größenordnung von 100.000, Euro. Auch angesichts dessen bedurfte es keines weiteren Eingehens auf die Einwände des Beklagten gegen die von der Klägerin angesetzten Kosten. Würde man das Sanierungskapital nicht, wie in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt, mit 2.597.397,92 Euro, sondern nur mit 1.500.000, Euro ansetzen, ergäben sich
Finanzierungskosten von 90.000, Euro, die Abschreibung (ausgehend von 1.700.000, Euro) beliefe sich auf 34.000, Euro; unter Ansatz der im übrigen unveränderten Beträge (1.840, + 5.300, + 6.277, + 1.505, + 22.289, Euro) ergäben sich Kosten von 161.211, Euro (bei Ansatz der höheren Miete für gewerbliche Nutzung erhöhte sich entsprechend allerdings noch der Betrag für das Mietausfallwagnis). Selbst diese niedriger angesetzten Kosten übersteigen die Einnahmen bei einem Mietpreis von 14, Euro/qm um 12.669, Euro. In seinem Urteil vom 15. August 1997, a.a.O. S. 26, hat das OVG NRW eine jährliche Kostenunterdeckung von 24.000, DM, mithin einen Betrag gleicher Größenordnung als i.S.d. § 31 DSchG wirtschaftlich nicht zumutbar bewertet.
73Allerdings werden im vorliegenden Fall die wirtschaftlichen Folgewirkungen der durch den Denkmalschutz bedingten Beschränkungen des Gebäudes und des Grundstücks durch die Ausgleichsregelungen der §§ 31 und 33 DSchG in einem Maße "abgefedert", dass es der Klägerin angesichts der konkreten Bedeutung des Objekts zuzumuten ist, sich für eine der beiden Alternativen – Stellung eines Übernahmeverlangens nach § 31 DSchG oder Behalten und Nutzen des Denkmals in einer der hier in Betracht kommenden Weisen mit der Folge eines die wirtschaftlichen Belastungen auf das zumutbare Maß herabsetzenden finanziellen Ausgleichs über § 33 DSchG zu entscheiden und unter dieser Prämisse auf die von ihr beabsichtigte Beseitigung des Denkmals zu verzichten,
74vgl. OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997 a.a.O. S. 23-24 in einem gleichgelagerten Fall; soweit die Kammer in ihrem vorgenannten Urteil vom 22. Juni 2001 den dortigen Beklagten zur Erteilung der Abbruchgenehmigung verpflichtet hat, beruhte dies darauf, dass der dortige Beklagte schon im gerichtlichen Verfahren einen Ausgleich ausdrücklich abgelehnt hatte, vgl. Abdruck S. 18, 19.
75Die Voraussetzungen eines Übernahmeverlangens nach § 31 DSchG dürften nach vorstehenden Ausführungen gegeben sein. Sowohl eine Wohn- als auch eine gewerbliche Büronutzung führt dazu, dass das Denkmal sich nicht "selbst trägt", sondern zu einer dauerhaften Kostenunterdeckung führt, die der Klägerin wirtschaftlich nicht zuzumuten ist.
76Ebenso kann der Klägerin entgegengehalten werden, dass bei einem Behalten und Nutzen des Denkmals in der von ihr dargelegten Form unzumutbare Belastungen über § 33 DSchG auszugleichen sind, so dass auch unter Einbeziehung dieses Ausgleichs die hier vorzunehmende Interessenabwägung zu ihren Lasten ausgeht,
ebenso OVG NRW, Urteil vom 15. September 1997 a.a.O. S. 26. 77
78Die Anwendung des § 33 DSchG kommt hier nach den gegebenen Umständen des Einzelfalls durchaus in Betracht. Das OVG NRW hat in seinem Urteil vom 15. September 1997 a.a.O. S. 26-27 insoweit ausgeführt:
79"Im Rahmen der Prüfung, ob der betroffene Eigentümer in einer die Grenzen der Sozialpflichtigkeit überschreitenden Weise unzumutbar belastet wird und deshalb eines finanziellen Ausgleichs bedarf, ist maßgeblich darauf abzustellen, wie sich ein – als Leitbild gedachter – vernünftiger und einsichtiger Eigentümer, der auch das Gemeinwohl nicht aus dem Auge verliert, entscheiden würde. Dabei müssen die in der Situationsgebundenheit des konkreten Eigentumsobjekts zum Ausdruck kommenden Belange des Denkmalschutzes mit ihrem vollen Gewicht
berücksichtigt werden. Je stärker diese Interessen sind und je mehr das betroffene Grundstück in seiner konkreten "Situation" durch sie geprägt wird, um so eher können die wirtschaftlichen Folgen dem einzelnen Eigentümer zugemutet werden.
80Ein in diesem Sinne auf das Gemeinwohl bedachter Eigentümer hat hiernach dann, wenn er sich zum Behalt und der privatnützigen Nutzung des Denkmals entschließt, selbstverständlich nur solche Nutzungen in den Blick zu nehmen, die die Allgemeinheit auf Grund eventueller Ausgleichsansprüche möglichst gering belasten. Dabei hat er zugleich die speziell für den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern vorgesehenen Fördermittel und sonstigen Vergünstigungen in vollem Umfang in Anspruch zu nehmen. Erst wenn sich bei Ausrichtung an diesen Kriterien dauerhafte Verluste aus der privatnützigen Nutzung des Denkmals ergeben, stellt sich die Frage, inwieweit die verbleibenden Belastungen unzumutbar sind."
81Das Objekt der Klägerin ist bei entsprechendem Umbau zu Wohn- oder Bürozwecken nutzbar. Der Umstand, dass gleichwohl bei Realisierung dieser Nutzung eine Dauerbelastung verbleibt, legt es nahe, dass hier ein Anspruch auf Ausgleichszahlungen nach § 33 DSchG besteht. Zur Ermittlung der Ausgleichszahlung hat das OVG NRW a.a.O. S. 27-28 folgendes ausgeführt:
82"Bei der Ermittlung der Höhe dieser Ausgleichszahlung ist allerdings nicht ... davon auszugehen, dass sich der auszugleichende "Schaden" durch die Differenz zwischen der in jeder Hinsicht uneingeschränkten Nutzbarkeit der Immobilie und der durch den Denkmalschutz eingeschränkten Nutzbarkeit bestimmt. Insoweit ist vielmehr zu berücksichtigen, dass ein Ausgleich, soweit die Sozialbindung des Eigentums – auch durch den Denkmalschutz – reicht, nicht stattfindet. Ein Ausgleich erfasst vielmehr nur Betroffenheiten im Kernbereich des Eigentums. Dies bedeutet für die wirtschaftliche Bewertung der Höhe des Ausgleichs, dass die wirtschaftlichen Folgen, die der Denkmaleigentümer auf Grund dessen hinzunehmen hat, dass er seine Immobilie nicht im üblichen Umfang auf dem freien Markt verwerten kann, als solche nicht auszugleichen und die Bewertungen auf dem freien Markt damit nicht heranzuziehen sind. Der Kernbereich des Eigentums ist von vornherein nur da betroffen, wo der wirtschaftliche Verlust nicht entgangener Gewinn, sondern echter Verlust in dem Sinne ist, dass auf Dauer zur Erhaltung des Denkmals aus dem sonstigen Vermögen zugeschossen werden muss. Nur dieser Bereich ist von der Ausgleichspflicht erfasst. Der Umfang des insoweit zu erbringenden Ausgleichs ist nach Entschädigungsrecht zu ermitteln und gewährleistet dem Betroffenen so gesehen einen als sachgerecht zu bewertenden Ausgleich.
83Nach diesen Maßgaben ist auch die nach § 33 DSchG gegebene Ausgleichsmöglichkeit – kein Ersatz der durch die Sozialbindung als solcher bedingten, Betroffenheiten, wohl aber Ersatz im Bereich der "echten" Verluste – als mit Art. 14 GG vereinbarer und damit der Klägerin zumutbarer Ausgleich zu bewerten, sodass ihr ein Erhalt des Denkmals angesichts hinreichender Ausgleichsmöglichkeiten insgesamt zuzumuten ist und die im Rahmen des § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG stattfindende Interessenabwägung damit zu ihren Lasten ausgeht."
Dies gilt in gleicher Weise für den hier zur Entscheidung stehenden gleichgelagerten 84
85Mit dem Hilfsantrag ist die Klage hingegen begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch darauf, dass der Beklagte über ihren Abbruchantrag erneut entscheidet und hierbei zugleich zumindest dem Grunde nach über einen der Klägerin zu gewährenden Ausgleich entscheidet, § 113 Abs. 5 VwGO; deshalb war der Ablehnungsbescheid des Beklagten, der eine solche Entscheidung nicht enthält, aufzuheben und der Beklagte zu einer Neubescheidung zu verpflichten.
86Dass das OVG NRW in seinem vorgenannten Urteil vom 15. August 1997, a.a.O. S. 29, das klagabweisende Urteil vollumfänglich bestätigt und ausgeführt hat, die dortige Klägerin habe keinen Anspruch auf die mit dem Hilfsantrag begehrte Neubescheidung des Antrags, widerspricht dem nicht, denn in dem der Entscheidung des OVG NRW zugrundeliegenden Fall war eine Verpflichtung zur Neubescheidung hinsichtlich einer Ausgleichsleistung mit dem Hilfsantrag nicht gestellt worden, der dortige Hilfsantrag bezog sich vielmehr auf Einwände betreffend den Denkmalwert und die anzusetzenden Kosten. In dem in der mündlichen Verhandlung weiter erörterten Urteil des OVG NRW vom 17. August 2001 7 A 4207/00 – ("Gartenstadt") betreffend Erteilung einer Baugenehmigung war ein entsprechender Hilfsantrag nicht gestellt.
87Der Anspruch der Klägerin auf Neubescheidung ihres Antrages unter gleichzeitiger Entscheidung über einen etwaigen Ausgleichsanspruch ergibt sich aus der das Gericht bindenden (§ 31 Abs. 1 BVerfGG) Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts. Dieses hat in seinem genannten
Beschluss vom 2. März 1999 – 1 BvL 7/91 juris 88
89ausgeführt, dass die Verwaltung bei der Aktualisierung der Eigentumsbeschränkung zugleich über den ggf. erforderlichen Ausgleich zumindest dem Grunde nach entscheiden muss (Leitsatz 3, Orientierungssatz 3 c). Das BVerfG hat in dieser Entscheidung ausgeführt, dass die Regelung der Versagung einer Abbrucherlaubnis keine Enteignung sei (Rn. 74 bei juris) und deshalb Art. 14 Abs. 3 GG nicht gelte (Rn. 75). Die Verfassungswidrigkeit der dort zur Prüfung stehenden Regelung des rheinland-pfälzischen Denkmalschutzgesetzes über die Voraussetzungen der Erteilung einer denkmalrechtlichen Abbrucherlaubnis wurde daraus hergeleitet, dass die Norm unverhältnismäßige Belastungen des Eigentümers nicht ausschloss und keine Vorkehrungen zur Vermeidungen derartiger Eigentumsbeschränkungen enthielt (Rn. 86). Die "salvatorische Klausel" des dortigen Gesetzes – der § 33 DSchG inhaltlich entspricht wurde insoweit als nicht ausreichend angesehen (Rn. 87). Zum nordrheinwestfälischen Recht hat das OVG NRW in seinem Urteil vom 15. August 1997 hingegen § 33 DSchG zu einem landesrechtlichen Ausgleichsanspruch im Rahmen der Inhaltsbestimmung des Eigentums entwickelt. Das Bundesverfassungsgericht hat zu den Anforderungen an Ausgleichsregelungen sodann ausgeführt:
90"Ausgleichsregelungen, die den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in besonderen Härtefällen wahren sollen, sind unzulänglich, wenn sie sich darauf beschränken, dem Betroffenen einen Entschädigungsanspruch in Geld zuzubilligen. Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verlangt, dass in erster Linie Vorkehrungen getroffen werden, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers real vermeiden und die Privatnützigkeit des Eigentums so weit wie möglich erhalten. Als Instrumente stehen dem Gesetzgeber hierfür
Übergangsregelungen, Ausnahme- und Befreiungsvorschriften sowie der Einsatz sonstiger administrativer und technischer Vorkehrungen zur Verfügung. Ist ein solcher Ausgleich im Einzelfall nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich, kann für diesen Fall ein finanzieller Ausgleich in Betracht kommen, oder es kann geboten sein, dem Eigentümer einen Anspruch auf Übernahme durch die öffentliche Hand zum Verkehrswert einzuräumen.
Wie der Gesetzgeber auf normativer Ebene mit der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums auch Voraussetzungen, Art und Umfang des Ausgleichs sonst unverhältnismäßiger Belastungen zu regeln hat, muss die Verwaltung bei der Aktualisierung der Eigentumsbeschränkung zugleich über den ggf. erforderlichen Ausgleich zumindest dem Grunde nach entscheiden ...
92Ein

References: § 9
 § 113
 § 63
 § 75
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 2
 Art. 14
 § 7
 § 9
 § 31
 § 33
 § 9
 § 31
 § 40
 § 31
 § 31
 § 33
 § 33
 BGH 
 § 33
 § 9
 § 9
 § 31
 § 33
 Art. 14
 § 31
 § 33
 § 31
 § 39
 § 7
 § 7
 § 7
 § 31
 § 31
 § 33
 § 31
 § 33
 § 33
 § 33
 § 33
 Art. 14
 § 9
 § 113
 Art. 14
 § 33
 § 33
 Art. 14