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Timestamp: 2020-05-27 08:03:37+00:00

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Arrendamiento y La Ley Nacional de Extinción de Dominio
En agosto de 2019, entró en vigor la nueva Ley Nacional de Extinción de Dominio, reglamentaria del artículo 22 Constitucional. Dicha Ley, teóricamente está acorde con las Convenciones de las Naciones Unidas contra la Delincuencia Trasnacional, contra la Corrupción, contra el Tráfico Ilícito de Estupefacientes y otros instrumentos internacionales que México ha firmado. Pero la realidad es que la ley ha generado gran incertidumbre, particularmente en el sector de los arrendamiento.
Hoy en día es indispensable conocer los extremos de la ley, la vulnerabilidad patrimonial que pudiera representar, así como algunas prevenciones que se deben tomar en cuenta para evitar el riesgo de involucrarse en el procedimiento de extinción de dominio.
El objetivo de la Ley Nacional de Extinción de Dominio es la lucha contra la delincuencia organizada, así como la prevención de delitos de alto impacto que afectan considerablemente a la sociedad, por lo que, en la fracción V del artículo 1º de la Ley, establece el catálogo de delitos susceptibles para la aplicación de la extinción de dominio:
a) Delitos contemplados en la Ley Federal contra la delincuencia organizada.
Pero lamentablemente, la falta de técnica legislativa y la creación de supuestos muy generales, provoca que esta Ley viole diversos derechos fundamentales amparados en nuestra constitución como lo son presunción de inocencia, debido proceso, garantía de audiencia, respeto a la propiedad privada, irretroactividad de la ley, entre otros.
Hoy en día todas aquellas personas que han logrado tener un patrimonio, y que lo han destinado al arrendamiento, lamentablemente corren el peligro de que les sea aplicada la “extinción de dominio”, por una infinidad de hipótesis que puedan configurarse.
… soy propietario de una casa, departamento, local comercial, terreno o incluso sobre derechos ejidales y …
1. … mis inquilinos consumen y/o distribuyen estupefacientes o psicotrópicos ilegales, - me pueden aplicar la ley de extinción de dominio.
2. … en la propiedad que tengo dada en arrendamiento, encontraron un vehículo con reporte de robo, - me pueden aplicar la ley de extinción de dominio.
3. … encontraron a una persona secuestrada, - me pueden aplicar la ley de extinción de dominio.
4. … encontraron a personas sujetas a trata de personas, - me pueden aplicar la ley de extinción de dominio.
5. … mis inquilinos han realizado llamadas de extorsión, - me pueden aplicar la ley de extinción de dominio.
6. … en la parcela que se trabaja o se arrienda, se comete un ilícito por un tercero como el robo de hidrocarburos, - me pueden aplicar la ley de extinción de dominio.
De los ejemplos anteriores, el dueño o propietario no intervino, no participo y no coparticipo en el hecho delictuoso, es decir, no cometió ningún ilícito, pero bajo los supuestos de la Ley Nacional de Extinción de Dominio, el dueño o propietario tiene posibilidades importantes de perder su patrimonio. Por ello analizaremos la ley y observaremos los requisitos para proteger nuestro patrimonio.
En el artículo 3ro se define a la “extinción de dominio” como la pérdida de los derechos que tenga una persona en relación con los bienes, declarada por sentencia de la autoridad judicial, sin contraprestación, ni compensación alguna para su propietario o para quien se ostente o comporte como tal.
¿Cuándo procede la acción de extinción de dominio?
La acción de extinción de dominio procederá sobre aquellos bienes de carácter patrimonial cuya “legítima procedencia” no pueda acreditarse; o bienes que sean instrumento, objeto o producto de los hechos ilícitos, tales como:
a) Bienes que provengan de la transformación o conversión, parcial o total, física o jurídica del producto, instrumentos u objeto material de hechos ilícitos.
b) Bienes de procedencia lícita utilizados para ocultar otros bienes de origen ilícito, o mezclados material o jurídicamente con bienes de ilícita procedencia.
c) Bienes respecto de los cuales el titular del bien no acredite la procedencia lícita.
d) Bienes de origen lícito cuyo valor sea equivalente a cualquiera de los bienes descritos en las fracciones anteriores, cuando no sea posible su localización, identificación, incautación, aseguramiento o aprehensión material.
e) Bienes utilizados para la comisión de hechos ilícitos por un tercero, si su dueño tuvo conocimiento de ello y no lo notificó a la autoridad por cualquier medio o tampoco hizo algo para impedirlo.
f) Bienes que constituyan ingresos, rentas, productos, rendimientos, frutos, accesorios, ganancias y otros beneficios derivados de los bienes a que se refieren las fracciones anteriores.
g) Los derechos de posesión sobre bienes que correspondan al régimen de propiedad ejidal o comunal, podrán ser objeto de extinción de dominio.
De lo anterior, podemos corroborar que el dueño o propietario que no intervino, que no participo y que no coparticipo en el hecho delictuoso, puede ser sujeto de la pérdida de los derechos que tenga en relación con los bienes de su propiedad, inclusive si se trata de una propiedad ejidal.
El procedimiento de extinción de dominio es de naturaleza civil y se tramita en una vía especial, distinta e independiente al procedimiento penal que se lleve a cabo. La acción de extinción de dominio es ejercida por el Ministerio Público, dicha acción es imprescriptible, salvo el caso de los bienes de destinación ilícita, como lo comentado en la fracción e) y f), en ese caso la acción prescribirá en 20 años.
¿Cuáles son los elementos de la “extinción de dominio”?
1. La existencia de un hecho ilícito.
2. La existencia de algún bien de origen o destinación ilícita.
3. El nexo causal de los dos elementos anteriores.
4. El conocimiento que tenga o deba haber tenido el titular, del destino del bien al hecho ilícito, o de que sea producto del ilícito. Este elemento no se cumplirá, si el dueño del bien acredita haber estado impedido para conocerlo.
Estos serán los elementos que deberá acreditar el Ministerio Público, y que en su momento calificará el juez, para saber si el procedimiento de extinción de dominio, resulta o no procedente; pero lamentablemente esto no es garantía de la “disposición anticipada” y “venta anticipada”. Entendido por estos conceptos lo siguiente:
Disposición Anticipada: Asignación de los bienes durante el proceso de extinción de dominio previo a la emisión de la resolución definitiva para su uso, usufructo, asignación o aprovechamiento de los bienes para programas sociales o políticas públicas prioritarias.
Venta Anticipada: La enajenación de bienes previo a la emisión de la sentencia definitiva en materia de extinción de dominio.
Ambos conceptos “innovadores”, en la presente ley para el que suscriben resultan violatorios de los derechos humanos.
¿En qué consiste el procedimiento especial de extinción de dominio?
a) Etapa Preparatoria, que estará a cargo del Ministerio Público, en la cual se realizarán las investigaciones y se deberá acreditar los elementos de acción. En esta etapa, el Ministerio Público está facultado para solicitar ciertas “medidas cautelares” como el aseguramiento de bienes. En esta etapa se notificará a la persona afectada una vez ejecutada la medida cautelar, es decir después de haber asegurado su bien.
b) Etapa Judicial, comprende las fases de admisión, notificación, contestación de la demanda, audiencia inicial, audiencia principal, recursos y ejecución de la sentencia. En este caso, el Ministerio Público también puede solicitar la aplicación de “medidas cautelares” o incluso la ampliación de las mismas, se tramitará vía incidental y el Juez estará impedido de prejuzgar sobre la legalidad de la situación o sobre las circunstancias relativas al fondo del asunto.
¿Qué pasa si el Ministerio Público no obtiene una sentencia favorable y ya se dispusieron y/o monetizaron los bienes?
Queda expedito el derecho de la Parte Demandada o de la Persona Afectada para pedir el pago de daños y perjuicios en un juicio diferente, cuando el Ministerio Público NO obtenga una sentencia favorable sobre los bienes objeto de la acción de extinción de dominio. Increíble ¿no?, con independencia de la lamentable frase célebre “usted disculpe”, la Parte Demandada o de la Persona Afectada tendrá que iniciar un juicio nuevo, un juicio diferente para solicitar el pago de los daños y perjuicios que se hubieren ocasionado, conforme a lo dispuesto por el artículo 185 de la Ley Nacional de Extinción de Dominio.
En caso de que el Juez declare improcedente la acción de extinción de dominio, se ordenará la devolución de los bienes no extintos de manera inmediata; cuando no sea posible, ordenará la entrega de su valor actualizado a su legítimo propietario o poseedor.
¿Qué debo hacer para evitar correr riesgos y evitar que se me pueda aplicar la acción de extinción de dominio?
La Ley Nacional de Extinción de Dominio, deja entrever que, si existe “buena fe” debidamente acreditada, esta podría oponerse ante el Juez la aplicación de la acción de extinción de dominio.
Por lo que se presumirá la “buena fe” en la adquisición y destino de los bienes. Para gozar de esta presunción, la parte demandada y las personas afectadas, dependiendo de las circunstancias del caso, deberán acreditar los siguientes supuestos:
a) Que consta en documento de fecha cierta y anterior a la realización del hecho ilícito.
b) Que oportuna y debidamente se pagaron los impuestos y contribuciones en los cuales funde título.
c) Que fue adquirido de forma lícita y en el caso de la posesión, que esta se haya ejercido además el derecho que alega de forma continua, pública y pacífica. La publicidad se establecerá a través de la inscripción de su título en el registro público de la propiedad cuando así proceda.
d) La autenticidad del contrato con el que se pretenda demostrar su justo título, con los medios de prueba idóneos para comprobar el acto jurídico y su licitud.
e) El impedimento real que tuvo para conocer que el bien afecto a la acción de extinción de dominio fue utilizado o fue objeto y/o producto del hecho ilícito o bien;
f) En caso de haberse enterado de la utilización ilícita del bien de su propiedad, haber impedido o haber dado aviso oportuno a la autoridad competente.
g) Cualquier otra circunstancia análoga, de conformidad con la normatividad aplicable.
En cualquier momento del proceso el Juez permitirá que la Parte Demandada, o la o las personas afectadas, acrediten los supuestos anteriores en todo acto jurídico relacionado con los bienes objeto de la acción de extinción de dominio.
De lo anterior me permito hacer algunas recomendaciones para integrar un expediente jurídico-administrativo de arrendamiento que permita acreditar la “buena fe” en términos del artículo 15 de la ley en mención.
a) Escritura pública debidamente inscrita ante el registro público de la propiedad y de comercio.
b) Pago y acuse de los impuestos y contribuciones que se causaron al momento de la adquisición del bien, como lo pueden ser impuesto sobre la renta, impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles, impuesto al valor agregado (cuando corresponda), derechos registrales, etcétera.
c) Cédula del registro federal de contribuyentes.
d) Certificado de libertad de gravamen actualizado.
e) Contrato de arrendamiento, elaborado por especialistas en la materia, que incluyan la cláusula de extinción de dominio y prohibición de subarrendamiento, ratificado ante fedatario público.
f) Emisión de los CFDI’s (Comprobantes Fiscales Digitales por Internet), que se emiten en razón al contrato de arrendamiento en mención.
g) Declaración de impuestos y formato D-32 (opinión de cumplimiento de obligaciones).
h) Solicitud de fianza o garantía, ante el incumplimiento de contrato o en su defecto ante la aplicación de la acción de extinción de dominio.
i) Investigación legal y crediticia sobre el arrendatario y fiador cuando corresponda.
j) En el caso de que sea administrado por un tercero, el contrato respectivo que reúna los requisitos anteriores.
a) Carta Intención o solicitud de arrendamiento.
c) Clave única de registro poblacional.
d) Cédula del registro federal de contribuyentes.
e) Declaración de impuestos y formato D-32 (opinión de cumplimiento de obligaciones).
f) Reporte legal y crediticio del arrendatario y fiador cuando corresponda.
g) Cartas de recomendación personal y/o comercial, constancia laboral.
h) Contrato de arrendamiento, elaborado por especialistas en la materia, que incluyan la cláusula de extinción de dominio y prohibición de subarrendamiento, ratificado ante fedatario público.
i) Emisión de fianza, o garantía, ante el incumplimiento de contrato o en su defecto ante la aplicación de la acción de extinción de dominio.
j) Cada uno de los pagos relativos al contrato de arrendamiento a través del sistema financiero, acompañados del CFDI’s correspondientes.
k) En el caso de que sea administrado por un tercero, el contrato respectivo.
Existen algunos lineamientos contrarios a los derechos fundamentales amparados en nuestra constitución, tanto en la etapa preparatoria como en la etapa judicial, como la presunción de inocencia, debido proceso, garantía de audiencia, respeto a la propiedad privada. Sería importante que los legisladores revisaran estas ilegalidades con el fin de respetar los derechos humanos.
Sin duda, la Ley Nacional de Extinción de Dominio, conlleva mayores retos y deberes para los ciudadanos, lo que se traduce en mayores obligaciones, cargas administrativas, prevenciones frente a terceros, para evitar poner en riesgo nuestro patrimonio o incluso nuestras libertades, por ello te exhorto a acercarte con los especialistas en la materia y así evitar alguna sorpresa desagradable.
Director General de Solestra Consultores Mx S.C.

References: artículo 22
 artículo 1
 artículo 3
 resolución 
 artículo 185
 artículo 15