Source: https://www.sluzebnosc.info/ktore_nieruchomosci_sa_obciazone_sluzebnoscia_wedlug_ksiag_wieczystych-material-262.html
Timestamp: 2019-08-25 22:37:17+00:00

Document:
Które nieruchomości są obciążone służebnością według ksiąg wieczystych?
Janusz Polanowski • Opublikowane: 10-02-2016
Mam problem z notariuszem. W akcie notarialnym przekazania mi w formie darowizny nieruchomości mam zapisaną dożywotnią służebność dla rodziców na dom (a właściwie na jeden pokój). Obecnie chcę sprzedać jedno z pól, ale notariusz twierdzi, że jeśli ma dojść do sprzedaży, to mama musi notarialnie zdać mi tę służebność. Dla jasności wyjaśnię, że otrzymałem 4 pola plus działkę, na której stoi dom. Służebność dotyczy domu, więc nie rozumiem dlaczego notariusz upiera się przy tym zrzeczeniu się służebności przez mamę. Zacytuję podpunkt z umowy darowizny: „Małżonkowie AB ustanawiają na rzecz darczyńców CD na nabytej nieruchomości nieodpłatnie dożywotnią służebność mieszkania w postaci jednego pokoju dotychczas przez nich zajmowanego w budynku mieszkalnym”. Dlaczego służebność tyczy się pozostałych pół?
Punktem wyjścia jest ustawowe określenie nieruchomości zawarte w treści artykułu 46 Kodeksu cywilnego (K.c.):
Podstawowe znaczenie ma to, ile jest nieruchomości. Wprawdzie byłoby dobrze, gdyby jedną księgę wieczystą prowadzono dla jednej nieruchomości, ale dopuszczalne jest prowadzenie jednej księgi wieczystej dla więcej niż jednej nieruchomości – zdarza się tak np. w przypadku nieruchomości rolnych.
Nie można wykluczyć nieporozumienia. W tym nieporozumienia językowego. Forma językowa „nieruchomości” może dotyczyć różnych przypadków rzeczownika „nieruchomość”. Jeżeli w akcie notarialnym zawierającego umowę darowizny (art. 888 i następne K.c.) napisano (jak Pan wskazał) „nabytej nieruchomości”, to – z uwagi na gramatyczny związek między rzeczownikiem i określeniem „nabytej” – taka forma wskazuje na jedną nieruchomość; prawdopodobnie chodzi o nieruchomość, której częścią składową jest ów dom (art. 47 i art. 47 K.c.).
Być może wystarczy z notariuszem przeanalizować dokumenty – akt notarialny oraz księgę wieczystą. Proszę pamiętać o możliwości wyboru notariusza – spośród praktykujących w Polsce. Jeżeli rzeczywiście służebnością osobistą (art. 296 i następne K.c.) obciążono jedną nieruchomość – z tych, które zostały Państwu (obojgu małżonkom, jak wynika z cytatu) – to sytuacja powinna być w miarę prosta; ewentualnie (w przypadku braku porozumienia z notariuszem) można wybrać inną kancelarię notarialną.
Dla nieruchomości w Polsce na ogół prowadzone są księgi wieczyste; niekiedy występują zbiory dokumentów (swoiste zamienniki ksiąg wieczystych). Proszę sprawdzić, które nieruchomości są obciążone odnośną służebnością według księgi wieczystej albo ksiąg wieczystych (jeśli prowadzi się odrębne księgi wieczyste dla poszczególnych Państwu darowanych nieruchomości). Treść ksiąg wieczystych udostępnia się zdalnie.
Zdarzają się pomyłki w dokonywaniu wpisów w księgach wieczystych. Niektóre problemy można wyjaśnić przez skłonienie (np. podaniem) sądowego wydziału ksiąg wieczystych do dokonania korekty z urzędu, ale praktyka pokazuje, że dość często wymaga się składania (i opłacenia) wniosku – zazwyczaj na właściwym formularzu.
W obrocie prawnym nieruchomościami bardzo często okazuje się notariuszowi (a także potencjalnemu nabywcy) aktualny wypis z księgi wieczystej. Notariusz ma obowiązek honorować okazany mu odpis – poza wyjątkowymi sytuacjami (np. oczywistych bzdur, np. będących wynikiem błędu systemu komputerowego). Jeżeli w księdze wieczystej (albo w księgach wieczystych) wpisano, że również inne nieruchomości są obciążone służebnością – niezależnie od tego, czy na tak zwany zdrowy chłopski rozum chodzi o coś rozsądnego – to trzeba albo dokonać zmiany w „księgach wieczystych”, albo uzyskać zgodę osoby uprawnionej na rezygnację ze służebności; zgoda taka powinna zostać wyrażona precyzyjne i jednoznacznie – by uniknąć ewentualnych nowych niejasności. Należałoby doprowadzić do jasnego określenia co, czyli która nieruchomość jest obciążona służebnością osobistą.
Przedstawiony przez Pana cytat wskazuje na ustanowienie służebności osobistej na rzecz dwóch osób (ówczesnych darczyńców) – zaś w opisie sytuacji zaakcentowano uprawnienia Pańskiej mamy. Jeżeli osoba uprawniona z tytułu służebności osobistej (czyli osoba uprawniona do wykonywania służebności osobistej) zmarła, to do wniosku o wykreślenie takiej służebności z księgi wieczystej (a dokładniej: z jej działu III) należy załączyć odpis aktu zgonu osoby uprawnionej. Sądowe wydziały ksiąg wieczystych na ogół działają na wniosek; to dotyczy (między innymi) wykreślania służebności.
Oświadczenie osoby żyjącej, uprawnionej z tytułu służebności, o rezygnacji ze służebności albo o ograniczeniu jej zakresu powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego. Wymóg zachowania tej formy prawnej wynika z tego, że dla ustanowienia służebności – podobnie jak większości rodzajów ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) – wymaga się złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Ponadto art. 63 § 2 K.c. brzmi: „Jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, oświadczenie obejmujące zgodę osoby trzeciej powinno być złożone w tej samej formie”. Czynności notarialne mogą być dokonywane także poza kancelarią notarialną – wtedy opłaty są wyższe, ale taka możliwość często ułatwia (a niekiedy wprost umożliwia) dokonanie określonych czynności prawnych ludziom starszym lub ciężej chorym; niektóre czynności notarialne (np. protokółowanie określonych rodzajów zebrań) często dokonywane są poza kancelarią notarialną (np. w siedzibie jakiejś spółdzielni albo spółki).
W art. 297 K.c. ustawodawca stwierdza: „Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego”. Wśród przepisów o służebnościach gruntowych (art. 285 i następne K.c.) zawarto między innymi przepisy dotyczące zniesienia służebności (art. 294, art. 295 K.c.) albo zmiany sposobu wykonywania służebności (art. 291 K.c.). Gdyby Pańska mama – jeżeli rzeczywiście jakaś inna nieruchomość (poza tą z odnośnym domem) została obciążona służebnością – nie wyraziła zgody na oczekiwane przez Pana zmiany, to w grę może wchodzić droga sądowa. W przypadku nieruchomości bez domu (jako części składowej gruntu) właściwym rozwiązaniem wydaje się żądanie zniesienia służebności (obciążającej inną nieruchomość) bez wynagrodzenia. Artykuł 295 K.c. stanowi: „Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”. Trudno byłoby – w ramach odpowiedniego stosowania art. 295 K.c. (z uwagi na art. 297 K.c.) – zakładać, że obciążenie innej nieruchomości służebnością osobiście dotyczącą faktycznie domu (w tym przypadku: jego części) na innej nieruchomości ma znaczenie dla korzystania przez Pańską mamę z części domu znajdującego się na innej nieruchomości (oczywiście, poza dostępem do drogi publicznej i podobnymi rozwiązaniami, ale to ewentualnie można by uregulować szczegółowo, umownie albo na drodze sądowej).
Bez wglądu do księgi wieczystej (ksiąg wieczystych) nie sposób określić, czy odnośna służebność w ogóle się tyczy innej nieruchomości (poza nieruchomością z owym domem).
▸ Wykreślenie prawa dożywotnika, który nie jest pełnoletni
▸ Czy pełnomocnik uprawnionego z tytułu służebności może dysponować nieruchomością w takim samym zakresie?

References: art. 47
 art. 158
 art. 63
 art. 297
 art. 295
 art. 295
 art. 297