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Timestamp: 2019-02-23 11:43:42+00:00

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www.frag-einen-anwalt.de Generelle Themen Vertrag WEG - Wechsel zu neuem Verwalter ...
09.05.2013 10:21 |
Eigentümergemeinschaft mit 7 Wohnungen, Baujahr 1989. Auf Grund diverser Versäumnisse des alten Verwalters suchte unser aus einem einzigen Mitglied bestehender Verwaltungsbeirat einen neuen Verwalter. Die Information der Miteigentümer erfolgte jeweils per e-mail, wobei eine Eigentümerin auf diesem Wege nicht erreichbar ist.
Der alte Verwalter erklärte sich gegenüber dem potentiellen neuen Verwalter zur vorzeitigen Beendigung seines Vertrages bereit.
An der offiziellen Vorstellung des vom Beirat vorgeschlagenen neuen Verwalters in dessen Büro konnten nicht alle Eigentümer teilnehmen.
Der neue Verwalter schlug die Einberufung einer außerordentlichen ETV vor, auf der die Abberufung des alten Verwalters und die Bestellung des neuen beschlossen werden sollten.
Da der Beirat darauf verzichten wollte, wies ich ihn schriftlich darauf hin, dass für Abberufung des alten und Bestellung des neuen Verwalters eine außerordentliche ETV oder aber ein von ALLEN Eigentümern unterschriebener Umlaufbeschluss zwingend erforderlich seien.
OHNE eine außerordentliche ETV einzuberufen und OHNE alternativ dazu einen Umlaufbeschluss zu erwirken, unterzeichnete der Beirat im August 2012 den Vertrag mit dem neuen Verwalter, der auch einen Hausmeistervertrag einschließt. Das entsprechende Angebot des Hausmeisters wurde den einzelnen Eigentümern vorher nicht unterbreitet, obwohl es, wie sich inzwischen herausstellte, preislich erheblich über dem des vorherigen Verwalters liegt.
Als ich danach den Sachbearbeiter der Verwalterfirma darauf hinwies, dass unserem Vertrag mangels Beschluss durch die Eigentümer doch die rechtliche Grundlage fehle, meinte er, "das kriegen wir schon hin".
Frage: Ist der Vertrag mit dem neuen Verwalter überhaupt rechtsgültig, obwohl er OHNE Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft zustande kam?
Falls dies nicht der Fall ist, wie ist nun vorzugehen? Für Ende Mai ist unsere nächste ETV geplant.
Sollte ich hierzu einen entsprechenden Beschlussntrag auf die Tagesordnung setzen lassen, um den Vertrag so nachträglich zu "legalisieren"?
Zweite Frage in diesem Zusammenhang:
Darf unser Verwaltungsbeirat nur aus einem einzigen Mitglied bestehen?
Unsere TE besagt hierzu folgendes:
"Die Wohnungseigentümer wählen mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungsbeirat, dessen Aufgaben sich aus § 29 WEG ergeben. Die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates werden durch die Wohnungseigentümerversammlung bestimmt. Der Verwaltungsbeirat bestimmt aus seiner Mitte den Vorsitzenden. Die Wahl von Ersatzmitgliedern ist zulässig. Der Verwaltungsbeirat ist zur Einsichtnahme in alle Bücher und Schriften des Verwalters berechtigt."
Lt. WEG und Urteil des BGH muss ein Verwaltungsbeirat aus drei Mitgliedern bestehen.
Unser Verwaltungsbeirat besteht jedoch nur aus einem einzigen Mitglied, einem Eigentümer, der nicht selbst im Hause wohnt und seine Wohnung vermietet hat. Als ich 2011 meine eigene Wohnung bezog, zusammen mit einem Fachmann eine lange Mängelliste zu unserem damals 22 Jahre alten Anwesen zusammenstellte und den Beirat auf diverse Mängel ansprach, antwortete er mir: "Mängel? Das kann nicht sein, 22 Jahre lang hat sich niemand beschwert." Soviel zu seinem Engagement im Interesse unserer Eigentümergemeinschaft.
Welche rechtlichen Bedingungen müssen zwingend erfüllt sein, damit ein Verwaltungsbeirat - abweichend von § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG und vom BGH-Urteil - nur aus einem einzigen Mitglied bestehen darf?
Falls diese in unserem Fall nicht erfüllt wurden, kann ich beantragen, den jetzigen Beirat abzusetzen (zumal er seine Kompetenzen beim Verwalterwechsel wohl eindeutig überschritten hat) und einen aus drei Mitgliedern bestehenden Verwaltungsbeirat zu wählen?
Vertrag Vertrag Mangel Eigentümer Wohnung
Diese Antwort ist vom 09.05.2013 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
Ich gehe davon aus, dass der mit dem Hausverwalter geschlossene Vertrag nichtig ist, dass der Beirat nicht die notwendigen Kompetenzen hat und dem Hausverwalter dies auch bekannt war - und auch hätte sein müssen.
"Das Aushandeln und der Abschluß des Verwaltervertrages gehören gemäß § 26 WEG zu den ureigensten Aufgaben der Eigentümerversammlung, die auch nicht durch Mehrheitsbeschluß auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden können, sondern nur durch Vereinbarung gemäß § 10 WEG." OLG Düsseldorf Beschluß vom 24. September 1997, 3 Wx 221/97.
Allerdings kann die Eigentümerversammlung, diesen Mangel heilen und die Berufung sozusagen "legalisieren".
Sie haben in Ihrer Einschätzung hinsichtlich der fehlerhaften Besetzung des Verwaltungsbeirats sicherlich recht. Man könnte ggfs. argumentieren, dass der es langjähriger Übung entspricht, dass der Verwaltungsbereit falsch besetzt ist. Solange dies aber nicht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer abweichend geregelt ist. In Ihrem Fall sehe ich derzeit keinen Hinweis darauf, dass eine solche Vereinbarung getroffen worden ist.
Vereinbarungen gem. § 10 Abs. 2 WEG sind Verträge, die durch eine Übereinkunft sämtlicher Eigentümer zustande kommen. Durch eine Vereinbarung regeln die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander für die Zukunft in Ergänzung oder Abweichung zum WEG. Die Vereinbarung ist also strikt von Mehrheitsbeschlüssen zu unterscheiden.
Ich gehe nach meinem derzeitigen Kenntnisstand also davon aus, dass Sie den gegenwärtigen Beirat abberufen können und verlangen, dass es ein aus drei Mitgliedern bestehender Verwaltungsbeirat gewählt wird. Falls die ETV dies nicht mitträgt können Sie den Beschluss anfechten.
Nachfrage vom Fragesteller	10.05.2013 | 08:47
Welche Bedingungen muss eine Vereinbarung gem. § 10. Abs. 2 WEG erfüllen, um rechtswirksam zu sein? Müssen ihr ausnahmslos ALLE Eigentümer zustimmen? Muss sie ins Grundbuch eingetragen werden?
Verstehe ich Sie richtig, dass ein Mehrheitsbeschluss über eine abweichende Zahl von Beiratsmitgliedern NICHT ausreicht?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2013 | 09:52
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne beantworten möchte.
Sie verstehen mich richtig. Es wohl einhellige Meinung in der Rechtsprechung, dass ein Mehrheitsbeschluss nicht ausreicht, um einen abweichende Besetzung eines Verwaltungsbeirats zu begründen.
Eine Vereinbarung muss einstimmig von allen Eigentümern getroffen worden. Sollten Eigentümer einer Vereinbarung nicht zustimmen, so kann die Zustimmung unter bestimmten Voraussetzungen eingeklagt werden.
M.E. muss eine Vereinbarung nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Eine Eintragung hätte den Effekt, dass die Vereinbarung dadurch auch gegenüber Rechtsnachfolgern der jetzigen Eigentümern gelten würde. Die Vereinbarung kann im Übrigen formfrei ergehen.
WEG - Wechsel zu neuem Verwalter OHNE Beschluss der Eigentümer © 2019 QNC GmbH

References: § 29
 BGH 
 § 29
 § 26
 § 10
 § 10
 § 10