Source: https://www.coi.cz/faq/b-zhotoveni-stavby/
Timestamp: 2020-04-06 21:45:16+00:00

Document:
B. Zhotovení stavby – COI
B. Zhotovení stavby
Zhotovením stavby se rozumí to, že podnikatel na základě smlouvy o dílo provede stavební práce. Řadí se sem i opravy, úpravy a údržba již existujících staveb. Pokud si například objednáte rekonstrukci koupelny, novou střechu na domě, nebo novou fasádu, jedná se o úpravy stavby.
Od smlouvy na zhotovení stavby, kterou uzavřete s podnikatelem, je nutné odlišovat situaci, kdy podnikatel stavbu zhotoví a až následně ji nabídne potenciálním zájemcům ke koupi. Potom půjde o kupní smlouvu. V běžném životě se s touto formou nejčastěji setkáte u developerských projektů. Oproti tomu, pokud si sjednáte postavení takzvaného domu na klíč, „kupujete“ si sice podnikatelem postavený dům, a částku, která je dopředu pevně daná, za něj můžete zaplatit až v okamžiku jeho dokončení, nicméně zpravidla půjde o smlouvu o dílo, protože předmětem objednávky je zhotovení stavby, přesněji řečeno smontování domu.
Kde je to upraveno: § 2587 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; § 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon
b) Co by měla obsahovat vyvážená smlouva o zhotovení stavby, její úpravě či opravě?
Vyvážená smlouva o zhotovení stavby by měla obsahovat identifikační údaje o vás a podnikateli, o jakou stavbu půjde, termín zahájení a dokončení stavebních prací, cenu stavby, podmínky postupného vyplacení ceny za stavbu, pokud je vyhotovována na etapy, povinnosti podnikatele, vaše povinnosti, záruku za zhotovenou stavbu, smluvní pokutu za porušení povinnosti, zejména pro případ prodlení při pracích u podnikatele a prodlení s platbami u vás, podmínky kontroly stavebních prací z vaší strany, podmínky pro odstoupení od smlouvy a podmínky pro převzetí stavby. Převzetí stavby spojte se sepsáním předávacího protokolu. Na podepsání předávacího protokolu je vhodné navázat i doplacení zbylé části ceny stavby.
Zákon vám neumožňuje odmítnout převzít stavbu v případě drobných nedodělků a vad. Lze si však ve smlouvě dohodnout, že až předání zcela bezvadné stavby vám založí povinnost ji převzít a doplatit zbytek její ceny.
Kde je to upraveno: § 1811 odst. 2 a § 2628 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
3. Můžu kontrolovat průběh stavebních prací?
Ano, během samotného procesu zhotovení stavby máte právo si postup prací průběžně kontrolovat. Zákon výslovně upravuje situaci, kdy do smlouvy začleníte ustanovení o tom, že zkontrolujete stav stavby v její určité fázi. Jakmile se podnikatel do oné fáze dostane, má povinnost vás ke kontrole stavby pozvat. Pokud by vás pozval se zpožděním nebo v nevhodné době, musí umožnit dodatečnou kontrolu a uhradit vám náklady s ní spojené. Pod ně by bylo možné zahrnout kupříkladu náklady na dopravu na místo stavby a podobně. Kontrolu můžete provádět i mimo ujednané etapy, takové kontroly by se daly nazvat „přepadovými“. Účelem kontroly je upozornění podnikatele na zjištěné vady a nedostatky stavby. Je vaším právem požadovat jejich nápravu. Pokud byste například při kontrole zjistili, že do základové desky před zalitím betonem putovalo o několik kusů méně KARI sítí, než kolik podnikatel objednal a vy zaplatili, máte právo se u podnikatele dožadovat, aby použil všechny KARI sítě podle smlouvy.
Kde je to upraveno: § 2593 a § 2626 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
4. Převzetí stavby
a) Mohu odmítnout stavbu převzít?
Ano, ale musí k tomu být pádný důvod. Tím mohou být zejména takové vady stavby, které brání jejímu řádnému užívání. Zákon vám neumožňuje odmítnout převzít stavbu jen z důvodu ojedinělých drobných vad, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují. Při převzetí by měly být tyto vady a nedodělky zapsány do předávacího, případně reklamačního protokolu.
Ve smlouvě si ale můžete sjednat, že až předání zcela bezvadné stavby vám založí povinnost ji převzít a doplatit zbytek její ceny.
Kde je to upraveno: § 2605 odst. 1, § 2617 a § 2628 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník § 19 odst. 1 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele
b) Musí mi podnikatel vystavit předávací protokol?
Ne, ledaže si to sjednáte ve smlouvě, neboť zákon takovou povinnost nestanovuje. Pokud si sepsání předávacího protokolu ujednáte, je vhodné na jeho podepsání navázat i doplacení zbylé částky za stavbu. Pokud při převzetí zjistíte vady a nedodělky, máte právo, aby tyto byly sepsány v protokolu. Takový protokol již není předávací, ale reklamační a podnikatel jej vystavit musí.
Kde je to upraveno: § 2617 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; § 19 odst. 1 a § 24 odst. 7 písm. v) zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele
5. Cena stavby
a) Kdy mi vzniká povinnost za stavbu zaplatit?
Povinnost vám vzniká ve chvíli, kdy je zhotovena stavba. To znamená, že stavba je dokončena a je vám předána. Dokončením zákon rozumí, že stavba může sloužit svému účelu. Je-li vám její funkčnost předvedena, jste povinni ji převzít a zaplatit. Tomu odpovídá oprávnění podnikatele od vás úhradu vyžadovat. Je samozřejmě možné si s podnikatelem domluvit i jiný termín platby.
Je-li stavba přejímána po částech, vzniká podnikateli právo na zaplacení ceny za každou část při jejím provedení.
Můžete si rovněž dohodnout zaplacení zálohy. Bez domluvy s vámi má podnikatel na přiměřenou zálohu právo jen tehdy, pokud se dílo provádí po částech nebo se značnými náklady. Požadavek je na místě až během procesu zhotovování stavby a musí jít o přiměřenou část ceny stavby s přihlédnutím k vynaloženým nákladům.
Kde je to upraveno: § 2604, § 2605 odst. 1, § 2610 a § 2611 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
b) Jakým způsobem mě musí podnikatel informovat o ceně zhotovení stavby?
Pokud si s podnikatelem dohodnete zhotovení stavby, ale už ne její cenu, platí za ujednanou cena placená za totéž nebo srovnatelné dílo v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek.
Kde je to upraveno: § 1811 odst. 2 písm. c) a § 2586 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník § 12 a § 24 odst. 7 písm. k) zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele; § 13 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách
Záleží na tom, jakým způsobem jste si cenu zhotovení stavby určili. Pokud máte ve smlouvě či v potvrzení pevnou částku, nejste povinni hradit nic navíc. Pokud nebylo možné předem stanovit přesnou částku, určuje se cena odhadem a tu lze za určitých podmínek překročit. Dalším způsobem je určení ceny odkazem na rozpočet, u kterého až na dvě výjimky k překročení dojít nemůže. Jsou jimi rozpočet s výhradou neúplnosti nebo s výhradou nezávaznosti.
d) Mám právo obdržet vyúčtování?
Ano, pokud o to požádáte. Podnikatel má povinnost vám předložit vyúčtování dosavadního postupu prací a dosud vynaložených nákladů v případě, že je cena stavby stanovena odkazem na skutečný rozsah práce a její hodnotu, popřípadě na hodnotu použitých věcí a výši dalších nákladů.
Kde je to upraveno: § 2625 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
6. Reklamace stavby
Reklamovat je možné veškeré nedostatky, které stavba vykazuje v okamžiku předání. Pokud se jedná o vady zjevné, je nutné při převzetí stavby na ně podnikatele upozornit a stavbu případně odmítnout převzít. Jedině pokud by se jednalo o ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují, stavbu převzít musíte. Zjištěné zjevné vady sepište s podnikatelem při předání do reklamačního, případně předávacího protokolu.
Skryté vady stavby reklamujte, jakmile je zjistíte, nejpozději však do pěti let od jejího převzetí.
Spolu s podnikatelem odpovídají za vady stavby i jeho subdodavatelé, dodavatelé stavební dokumentace a stavební dozor, s ohledem na své zapojení v procesu zhotovení stavby.
Kde je to upraveno: § 2615 odst. 1, § 2628, § 2629 a § 2630 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
c) Je možné lhůtu k vyřízení reklamace prodloužit?
d) Co mohu dělat při nedodržení lhůty k vyřízení reklamace?
Pokud podnikatel nevyřídí vaši oprávněnou reklamaci v zákonné 30denní či dohodnuté prodloužené lhůtě, považuje se to za podstatné porušení smlouvy. To pro vás znamená, že již nemusíte čekat, jestli podnikatel vadu odstraní, ale můžete požadovat přiměřenou slevu z ceny stavby, nebo od smlouvy odstoupit.
Reklamace je nevyřízená nejen v případě, kdy se nepodaří vadu včas odstranit, ale také, když vás podnikatel v 30denní či prodloužené lhůtě nevyrozumí o tom, že reklamace je vyřízená.
Kde je to upraveno: § 2106 odst. 2 a § 2615 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; § 19 odst. 3 a § 24 odst. 7 písm. x) zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele
e) Co když mám s reklamací náklady?
Veškeré účelně vynaložené náklady spojené s uplatněním reklamace vám podnikatel musí v případě, že je reklamace oprávněná, zpětně proplatit. Příkladem může být proplacení ceny znaleckého posudku, který by podporoval vaše tvrzení o vadách stavby, pokud by takový posudek byl nutný, zejména při zamítnutí vaší reklamace.
f) Jaká mám práva z vad stavby?
Jestliže stavba nebyla provedena podle smlouvy, můžete po podnikateli požadovat v závislosti na charakteru vady buď odstranění vad, přiměřenou slevu z ceny, dodání toho, co chybí, anebo odstoupení od smlouvy. Je možné požadovat náhradní provedení za podmínky, že to vadné lze podnikateli vrátit. Obstaral-li podnikatel materiál na stavbu, odpovídá za jeho vady jako prodávající.
Podnikatel je povinen vás o vašich právech z vadně zhotovené stavby řádně informovat.
Kde je to upraveno: § 2615 odst. 2 a § 2169 odst. 1 a 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; § 13 a § 24 odst. 7 písm. l) zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele
h) Je na stavbu záruka?
Záruku na stavbu mít budete, pouze pokud vám ji podnikatel poskytne. Ze zákona na stavbu záruka není, je však možné si ji sjednat ve smlouvě, nebo ji podnikatel poskytne v záručním listě. Zárukou za jakost se podnikatel zavazuje, že stavba bude po určitou dobu způsobilá k užívání pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti. Dohodnutá záruční doba by v každém případě začala běžet předáním stavby. Jaká práva vám náleží, záleží na vašem ujednání s podnikatelem.
Bez ohledu na to, zda záruka poskytnuta byla, či nikoli, podnikatel odpovídá ze zákona za vady stavby v okamžiku předání, u skrytých vad až do 5 let od převzetí. Podnikatel odpovídá za jím obstaraný materiál k provedení stavby jako prodávající.
Kde je to upraveno: § 2113, § 2596, § 2619 a § 2629 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
i) Mohu si nechat vady stavby odstranit jiným podnikatelem?
Ano, pokud se podnikatel odmítá vaší reklamací zabývat a vadu odstranit, můžete v rámci uplatněné reklamace požadovat slevu z ceny stavby a uzavřít smlouvu na odstranění vady s někým jiným. Pokryje-li vám poskytnutá sleva náklady na odstranění vady jiným podnikatelem pouze z části, zbývající část je možné po podnikateli žádat jako náhradu škody.
Kde je to upraveno: § 2169 odst. 3, § 2615 odst. 2 a § 2913 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
j) Jaké jsou další povinnosti podnikatele?
Podnikatel vás musí již v okamžiku uzavření smlouvy o dílo informovat o rozsahu, podmínkách a způsobu uplatnění reklamace. V rámci tohoto sdělení také musíte být informováni, kde je možné reklamaci uplatnit. Reklamace může být uplatněna v jakékoliv provozovně podnikatele či v jeho sídle.

References: § 2587
 zákona č. 89
 § 2
 zákona č. 183
 § 1811
 § 2628
 zákona č. 89
 § 2593
 § 2626
 zákona č. 89
 § 2605
 § 2617
 § 2628
 zákona č. 89
 § 19
 zákona č. 634
 § 2617
 zákona č. 89
 § 19
 § 24
 zákona č. 634
 § 2604
 § 2605
 § 2610
 § 2611
 zákona č. 89
 § 1811
 § 2586
 zákona č. 89
 § 12
 § 24
 zákona č. 634
 § 13
 zákona č. 526
 § 2625
 zákona č. 89
 § 2615
 § 2628
 § 2629
 § 2630
 zákona č. 89
 § 2106
 § 2615
 zákona č. 89
 § 19
 § 24
 zákona č. 634
 § 2615
 § 2169
 zákona č. 89
 § 13
 § 24
 zákona č. 634
 § 2113
 § 2596
 § 2619
 § 2629
 zákona č. 89
 § 2169
 § 2615
 § 2913
 zákona č. 89