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Timestamp: 2016-10-24 03:40:20+00:00

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2A.107/2006 (02.03.2006)
2A.107/2006 /leb
A.C. und B.C.________ kauften am 1. Mai 2000 f�r 500'000 Franken das Zweifamilienhaus in X.________ (LU), in welchem sie zuvor jahrelang als Mieter gewohnt hatten. Bereits am 23. Mai 2001 verkauften sie die Liegenschaft weiter, wobei sie einen Verkaufspreis von 720'000 Franken erzielten. Am 14. November 2001 erhob die Gemeinde X.________ - basierend auf einem Grundst�ckgewinn von 185'624 Franken - eine Grundst�ckgewinnsteuer von 59'911 Franken. Innert erstreckter Frist f�r den Steueraufschub (vgl. unten E. 3.1 i.f.) kauften die Ehegatten C.________ am 30. Oktober 2003 eine Ersatzliegenschaft in Z.________ (LU), f�r welche sie 700'000 Franken bezahlten. In der Folge ersuchten A.C. und B.C.________ um R�ckerstattung der entrichteten Grundst�ckgewinnsteuer. Mit Verf�gung vom 18. Juni 2004 wurde die rechtskr�ftige Veranlagung revidiert und die Grundst�ckgewinnsteuer auf 16'951 Franken reduziert. Im anschliessenden Einspracheverfahren verlangten die Ehegatten C.________ erfolglos einen uneingeschr�nkten Steueraufschub sowie die R�ckerstattung des gesamten Steuerbetrags. Auf Beschwerde hin sch�tzte das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern die revidierte Veranlagung (Urteil vom 23. Januar 2006).
2.1 Am 22. Februar 2006 haben A.C. und B.C.________ beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingereicht. Dieses Rechtsmittel ist zul�ssig, zumal die vorliegend streitige Grundst�ckgewinnsteuer das Jahr 2001 betrifft (vgl. Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14.Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]; BGE 130 II 202 E. 1 S.204). Allerdings ist die Beschwerde offensichtlich unbegr�ndet und im vereinfachten Verfahren nach Art. 36a OG (Verzicht auf Einholung von Akten und Vernehmlassungen, summarische Begr�ndung) abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
2.2 Nicht einzutreten ist auf die Eingabe der Beschwerdef�hrer, soweit diese mehr als die Aufhebung des angefochtenen Entscheids verlangen, weil der Verwaltungsgerichtsbeschwerde im Harmonisierungsbereich lediglich kassatorische Wirkung zukommt (Art. 73 Abs. 3 StHG). Nicht einzutreten ist darauf auch insoweit, als eine Ab�nderung der Verf�gung vom 18. Juni 2004 verlangt wird: Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde k�nnen beim Bundesgericht nur letztinstanzliche kantonale Entscheide, nicht aber solche unterer Instanzen angefochten werden (Art. 98 lit. g OG).
3.1 Gewinne aus der Ver�usserung eines Grundst�cks unterliegen von Bundesrechts wegen der Grundst�ckgewinnsteuer (vgl. Art. 12 Abs. 1 StHG). Allerdings wird die Besteuerung in gewissen F�llen aufgeschoben, so unter anderem bei "Ver�usserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erl�s innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird" (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Bez�glich der Dauer der angemessenen Frist bel�sst das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einigen Spielraum (vgl. Urteil 2A.445/2004, in: StE 2005 A 23.1 Nr. 11). Gem�ss � 4 Abs. 1 Ziff. 7 des Luzerner Gesetzes vom 31. Oktober 1961 �ber die Grundst�ckgewinnsteuer (GGStG/LU; Fassung vom 22. November 1999) wird die Besteuerung dann aufgeschoben, wenn der Erl�s ein Jahr vor oder zwei Jahre nach der Ver�usserung in eine Ersatzliegenschaft investiert wird (wobei die zweij�hrige Frist auf h�chstens vier Jahre erstreckt werden kann; vgl. � 4 Abs. 3 GGStG/LU in der Fassung vom 22. November 1999).
3.2 Den Beschwerdef�hrern wurde der Steueraufschub mittels nachtr�glicher Revision der Veranlagungsverf�gung gew�hrt (vgl. � 35 Ziff. 4 GGStG/LU), allerdings nur im Umfang von 64 Prozent des Grundst�ckgewinns. Die Vorinstanz hat dies mit dem Umstand begr�ndet, dass die Beschwerdef�hrer vom verkauften Zweifamilienhaus nur das Erd- und das Dachgeschoss genutzt h�tten, nicht aber die Wohnung im ersten Stock, in welcher die fr�here Eigent�merin bis zu ihrem Hinschied im Dezember 1998 gelebt hatte. Die betreffende Wohnung sei w�hrend der Besitzdauer der Beschwerdef�hrer leer gestanden und �berhaupt nicht genutzt worden. Nach gewissen Renovationsarbeiten wohne darin heute eines der beiden Ehepaare, die das Haus (zusammen) gekauft h�tten. Der Selbstnutzungsgrad von 64 Prozent ergibt sich alsdann aus einem Vergleich der Fl�che der von den Beschwerdef�hrern genutzten Geschosse und jener des ungenutzten Obergeschosses.
3.3 Diese Ausf�hrungen der Vorinstanz sind mit Blick auf die Regelung von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG nicht zu beanstanden. Gem�ss dieser ist ein Steueraufschub nur f�r die Ver�usserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft zu gew�hren, wobei der Gesetzestext insoweit ausdr�cklich von "Einfamilienhaus" bzw. "casa monofamiliare" (franz�sisch ungenau: "maison") spricht. Die Beschwerdef�hrer hatten nach den unbestrittenen Feststellungen im angefochtenen Entscheid im Zweifamilienhaus, das sie verkauft haben, nicht beide Wohnungen genutzt. Haben sie nicht die ganze Liegenschaft selbst bewohnt, so ist diese zum Vornherein nicht als "Einfamilienhaus" im Sinne von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG zu betrachten. Dabei k�nnen die Beschwerdef�hrer aus dem Umstand, dass eine der Wohnungen w�hrend ihrer Besitzdauer g�nzlich ungenutzt blieb, nichts zu ihren Gunsten ableiten: W�rde es einer Selbstnutzung gleich gesetzt, wenn der Eigent�mer eines Mehrfamilienhauses eine (oder gar mehrere) Wohnung leer stehen l�sst, so liesse sich der Selbstnutzungsgrad im Hinblick auf eine bevorstehende Ver�usserung der Liegenschaft beliebig manipulieren.
3.4 Die Beschwerdef�hrer kritisieren in verschiedener Hinsicht die tats�chlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts. Sie verkennen dabei, dass das Bundesgericht, falls - wie hier - eine richterliche Beh�rde als Vorinstanz entschieden hat, grunds�tzlich an deren Sachverhaltsfeststellungen gebunden ist; es kann sich �ber diese nur hinwegsetzen, soweit der Sachverhalt offensichtlich unrichtig, unvollst�ndig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen erhoben worden ist (Art. 105 Abs. 2 OG). Entsprechendes ist vorliegend nicht dargetan, weder bez�glich der angeblichen Unbewohnbarkeit der Wohnung im Obergeschoss noch hinsichtlich der behaupteten eigenen Investitionen der Beschwerdef�hrer oder der Ber�cksichtigung von Garage und "Grundst�cksfl�che" zur Bestimmung des Selbstnutzungsgrads.
Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrern, der Gemeinde X.________, der Steuerverwaltung und dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern sowie der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 2. M�rz 2006

References: Art. 73
 BGE 
 Art. 36
 Art. 12
 Art. 12
 Art. 12