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Timestamp: 2020-07-04 10:06:20+00:00

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Lärm als Mangel - wohnungswirtschaft.online
Lärm gehört zu den täglichen Begleitern des Menschen. Der Verkehrslärm auf der Straße, Lärm von Baustellen in der Nachbarschaft, der Fernseher des Nachbarn oder die tobenden Kinder des Obermieters – ständig sind wir in unserem Alltag von Geräuschimmissionen betroffen. Nach einer Befragung aus dem Jahre 2010 fühlen sich 55 % der Deutschen durch den Straßenverkehrslärm gestört und belästigt, 40 % durch lärmende Nachbarn, 29 % aufgrund von Fluglärm, 28 % wegen lärmintensiver Industrie- und Gewerbebetriebe und 22 % durch den Schienenverkehr. Die Schwerpunkte liegen also eindeutig bei den Themen Straßenverkehr und Nachbarschaft.
Auch im Gewährleistungsrecht spielen Beeinträchtigungen durch Lärm eine wichtige Rolle.Insbesondere Nachbarschaftslärm und Lärm durch Bauarbeiten führen immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern.
Es ist auch mühsam, sich die dazu erforderlichen Informationen aus den verschiedensten Quellen zusammenzusuchen. Aus diesem Grunde fassen wir in diesem Beitrag die Grundbegriffe und Fakten in einer auch für technische und juristische Laien verständlichen Ausdrucksform zusammen.
Da die meisten störenden Geräusche nicht konstant auftreten, sondern sich wie beispielsweise bei Verkehrsgeräuschen ständig verändern, wird der Schallpegel in der Regel als sogenannter „Mittelungspegel” angegeben. Er entspricht dem Pegel eines gleichbleibenden Dauergeräusches, das etwa die gleiche Störwirkung hat wie das zu kennzeichnende veränderliche Geräusch. Er wird in Dezibel(A) oder dB(A) angegeben.
Straßenverkehrsgeräusche in der Nähe von Kreuzungen und Einmündungen mit einer Ampel sind für die Anwohner störender als die des fließenden Verkehrs. Diese erhöhte Störwirkung, die nicht messbar ist, wird durch einen Zuschlag von 0 – 3 dB(A) zum Mittelungspegel berücksichtigt. Hierdurch wird der Mittelungspegel zum sogenannten „Beurteilungspegel”. Auch dieser wird in dB(A) angegeben.
Schienenverkehrsgeräusche werden dagegen als weniger lästig empfunden. Diese Besonderheit wird durch den sogenannten „Schienenbonus” berücksichtigt. Er wurde mit 5 dB(A) festgelegt und wird vom Mittelungspegel abgezogen. Hierdurch erhält man ebenfalls den in dB(A) angegebenen Beurteilungspegel.
2. Beeinträchtigungen durch Lärm
Die meisten dieser Normen haben für das Mietrecht und die Frage, ob aufgrund des Lärms ein Mangel der Mietsache vorliegt, keine unmittelbare Bedeutung. Dafür ist vielmehr die Frage entscheidend, welche vertraglichen Vereinbarungen die Parteien getroffen haben. Da es zu vielen Fragen des Lärmschutzes in der Regel aber keine ausdrücklichen oder konkludenten Vereinbarungen gibt, kommt den Normen zumindest eine mittelbare Bedeutung zu.
3. Lärm als Mangel der Mietsache
Lärm beeinträchtigt die Tauglichkeit des Hauses und der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar. Es besteht daher Einigkeit darüber, dass es sich bei Lärm um einen Mangel handeln kann, der Gewährleistungsansprüche der Mieter auslöst. Der Grund dafür ist in der Definition des vertragsgemäßen Gebrauchs zu suchen. Der beschränkt sich nicht darin, dass die baulichen Anlagen und Einrichtungen alle funktionieren. Vielmehr geht es beim „Wohnen“ auch darum, dass man sich in den eigenen vier Wänden wohlfühlen kann. Dazu gehören auch bestimmte Umfeldqualitäten, denen das Wohnen genügen muss. Welche das sind, kann nur im jeweiligen Einzelfall entschieden werden. Es hängt vor allem von dem Umfeld und Zustand des Hauses im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ab, der die rechtliche Grundlage der Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs bildet, aber auch von der Höhe der Miete oder der Umgebungsqualität. Was bei einer Dachgeschosswohnung an einer Hauptverkehrsstraße noch als vertragsgemäß gilt, kann bei der Stadtvilla im Grünen schon ein Mangel sein. Wer eine Wohnung in einem Haus mit einer Bäckerei anmietet, muss damit rechnen, dass es dadurch zu gewerbespezifischen Lärmbelästigungen kommt, aufgrund deren dann keine Mietminderung möglich ist (Landgericht Berlin, Urteil vom 21.11.2002, 67 S 102/02).
Fehlen jedoch wie so häufig ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls in der Regel die Einhaltung der maßgeblichen Normen geschuldet (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.09.2009, VIII ZR 300/08).
Die Einhaltung oder Unterschreitung der Normen führt aber nicht automatisch dazu, dass ein Mangel vorliegt oder nicht. Die Entscheidung ist immer noch in jedem Einzelfall gesondert anhand des Maßstabes des vertragsgemäßen Gebrauchs vorzunehmen. Durch die Lärmbelästigung muss die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache konkret beeinträchtigt sein, so dass nicht immer ein Mangel vorliegen muss, wenn die Anforderungen der einschlägigen DIN nicht eingehalten werden (Landgericht Berlin, Urteil vom 23.10.2006, 67 S 186/06, Überschreitung der Richtwerte um 1 db(A)).
Umgekehrt kann eine als Mangel zu wertende Lärmbelästigung auch dann vorliegen, wenn das Bauwerk die Vorgaben der DIN 4109 einhält (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 12.12.2006, 239 C 122/06, Betrieb eines Kollegs in einem Wohnhaus; Urteil des Amtsgerichts Trier vom 22.05.2002, 5 C 346/01).
Bei der Frage, ob Geräusche eine als Mangel zu wertende Lärmbelästigung darstellen, ist auch zu beachten, um welche Räume es eigentlich geht. Bei Küche, Flur und Bad handelt es sich nämlich ausschließlich um Funktionsräume, bei denen in Bezug auf die Hinnehmbarkeit von Geräuschimmissionen nicht so hohe Anforderungen zu stellen sind wie bei Wohn- und Schlafräumen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.09.2009, VIII ZR 300/08).
Ein besonderes Thema ist der bauliche Schallschutz. Durch mangelhaften baulichen Schallschutz in einem Gebäude können Geräusche, die sonst eigentlich kein Problem darstellen, die insbesondere auch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Nachbarn im Sinne des § 538 BGB gehören, zu einem solchen werden, etwa wenn der Trittschall aus einer anderen Wohnung zu einer Belästigung wird oder wenn der an sich nicht zu beanstandende Umweltlärm nicht ausreichend gedämpft wird. Es stellt sich auch hier die Frage, wie der vertraglich geschuldete Zustand der Wohnung bestimmt wird.
Insoweit verweisen wir zunächst auf die Ausführungen in unserem Beitrag „Technische Standards”. Für den Schallschutz bedeutet dies nach der Rechtsprechung des BGH, dass der Mieter normalerweise erwarten kann, daß Schallschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Baus oder Wiederaufbaus geltenden Normen genügen, insbesondere der DIN 4109 (Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.06.2013 – Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 287/12; Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.10.2004, VIII ZR 355/03; Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.07.2010 – Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 85/09; Amtsgericht Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2004, 8 C 240/04; Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil vom 06.06.2012 – Aktenzeichen (Az.) 531 C 49/11). Unabhängig davon kann der Mieter in der Regel erwarten, dass unangenehme Geräusche im Wohnbereich nicht auftreten. So hat das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 20.04.2009 – Aktenzeichen (Az.) 67 S 335/08 entschieden, dass Urinstrahlgeräusche aus einer Nachbarwohnung, die im gesamten Wohnbereich, insbesondere auch im Wohnzimmer, deutlich vernehmbar sind, als Mangel der Mietsache eine Mietminderung von 10 % rechtfertigen.
Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf erhöhten Schallschutz, es sei denn, dies ist vereinbart, wofür wiederum der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.10.2004 – Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 355/03; Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.07.2010 – Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 85/09; Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil vom 06.06.2012 – Aktenzeichen (Az.) 531 C 49/11).
Es ist die freie Entscheidung des Vermieters, ob er bauliche Veränderungen durchführen und zum Beispiel das Dachgeschoß ausbauen läßt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.10.2004 – Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 355/03). Wenn der Vermieter jedoch bauliche Veränderungen vornimmt, kann der Mieter erwarten, daß diese den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen (Bundesgerichtshof, wie vor; Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2009, VIII ZR 131/08). Erfüllt der Schallschutz der Decken in einem Altbau nach einer Sanierung nicht die Standards der zum Zeitpunkt der Sanierung geltenden DIN 4109, so handelt es sich dabei jedoch nur dann um einen Mangel der Mietsache, wenn die Decken Gegenstand der Sanierung waren (OLG Dresden, Urteil vom 10.02.2009, 5 U 1336/08). Veränderungen, die sich im Rahmen der Instandhaltungsverpflichtung bewegen, ändern daran nichts (BGH, Urteil vom 17.06.2009, VIII ZR 131/08). Erst dann, wenn es um grundlegende Veränderungen geht, die mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind, so z.B. im Rahmen einer Modernisierung, darf der Mieter erwarten, dass diese Arbeiten auf aktueller Grundlage durchgeführt werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.06.2013 – Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 287/12).
Keine bauliche Veränderung in diesem Sinne ist eine Veränderung der Ausstattung. Wird in einer baulich mangelfreien Wohnung der Teppichboden durch Laminat ersetzt, so stellen erhöhte Trittschallgeräusche durch den neuen Bodenbelag keinen Mangel der Mietsache dar (Amtsgericht Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2004, 8 C 240/04; Urteil des Landgerichts Berlin vom 18.06.1999, 64 S 63/99; Urteil des Landgerichts Berlin vom 03.07.2003, 67 S 486/01; Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2009, VIII 131/08). Der Mieter hat nach diesem Urteil keinen Anspruch darauf, dass in der über ihrer Wohnung liegenden Mietwohnung der ursprünglich bestehende Zustand – Verlegung mit Teppichboden – aufrecht erhalten bleiben muss. Ein Mieter im Rahmen eines Mehrfamilienhauses muss vorbehaltlich besonderer Vereinbarungen die Beeinträchtigung hinnehmen, die durch die vertragsgemäße Nutzung der anderen Mieter entstehen, soweit deren Räume für diese vertragliche Nutzung vorgesehen sind. Die daraus resultierenden Schwankungen in der Wohnqualität gehören zum vertragsgemäßen Zustand der Mieträume.
Nicht jede Abweichung von den Vorgaben der DIN 4109 stellt jedoch einen Mangel dar, der eine Mietminderung rechtfertigt. Es muss sich auch um eine erhebliche Abweichung im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB handeln. Werden zum Beispiel die Anforderungen der DIN 4109 für den Luftschallschutz lediglich um 1 Dezibel verfehlt, so handelt es sich dabei um einen nur unerheblichen Mangel der Wohnung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.06.2013 – Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 287/12).
5. Nachbarschaftslärm
Zum Schutz vor Nachbarschaftslärm existieren außer den inhaltlich nichtssagenden §§ 906 BGB und 1004 BGB keine bundeseinheitlichen gesetzlichen Regelungen. Es finden sich aber in aller Regel Bestimmungen in den Immissionsschutzgesetzen der Länder, in kommunalen Satzungen und in den mietvertraglich vereinbarten Hausordnungen. In Berlin finden sich beispielsweise im Landesimmissionsschutzgesetz Regelungen über die jedem obliegenden allgemeinen Immissionsschutzpflichten, den Schutz der Nachtruhe, den Schutz der Sonn- und Feiertagsruhe und den Umgang mit Tonwiedergabegeräten und Musikinstrumenten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Lärm”). Diese Regelungen gelten auch für das Verhältnis der Mieter untereinander und konkretisieren die Pflichten des Vermieters gegenüber seinen Mietern.
Die besondere Problematik des Nachbarschaftslärms liegt in der absoluten Lautstärke und der Uhrzeit der Immission. Ergibt sich das Problem hingegen daraus, dass ein an sich unkritisches Verhalten wegen unzureichenden Schallschutzes zu laut an die Nachbarwohnungen übertragen wird, handelt es sich um kein Problem des Nachbarschaftslärms, sondern um einen Baumangel (Mehr dazu in unserem Beitrag „Baumängel”).
Nachbarschaftslärm kann einen Mangel der Mietsache darstellen. Das Landgericht Berlin hat dazu in einem Urteil vom 11.01.1993 (66 S 114/92) ausgeführt: „Die sich aus den §§ 535, 536 BGB ergebende Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, beinhaltet auch die Pflicht zur Unterlassung und Abwehr von Störungen, d. h. der Vermieter ist verpflichtet, Lärm- und sonstige Immissionen, die durch Dritte auf den Mietgebrauch einwirken, abzuwenden. Das bedeutet, dass der Vermieter gehalten ist, gegenüber störenden Dritten ggfs. einen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch nach den §§ 862, 869, 906, 1004 BGB geltend zu machen. Falls es sich bei dem Störer um einen Mitmieter handelt, muss der Vermieter von ihm Unterlassung nach § 550 BGB verlangen und in besonders schweren Fällen das Mietverhältnis kündigen.”
Nun gehören Geräusche aber gerade in Mehrfamilienhäusern zum normalen Leben dazu (Amtsgericht Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 11.11.2008 – Aktenzeichen (Az.) 409 C 285/08). Die Abgrenzung zwischen dem Lärm, der einen Mangel der Mietsache begründet, und dem, der im Zusammenleben in einem Haus von allen zu akzeptieren ist, muss daher im jeweiligen Einzelfall getroffen werden. Es gibt dafür in aller Regel keine ausdrücklichen oder konkludenten vertraglichen Vereinbarungen. Lediglich zu den Ruhezeiten finden sich häufig Festlegungen in den Hausordnungen. Für die Frage, ob Geräuschbeeinträchtigungen überhaupt und ggf. in welchem Umfang sie sich auf die Nutzbarkeit des Mietobjektes zum vertragsgemäßen Gebrauch auswirken, ist daher maßgeblich darauf abzustellen, welche Erwartungen vernünftiger- und redlicherweise an das Mietobjekt gestellt werden können (Amtsgericht Hamburg vom 09.02.1996 – Aktenzeichen (Az.) 43b C 1068/94).
Für die Beurteilung im Einzelfall gibt es regulatorische Anhaltspunkte wie die Immissionsschutzgesetze der Länder, die Ruhezeiten festschreiben (In Berlin z.B. ab 22 Uhr, siehe auch Amtsgericht Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 11.11.2008 – Aktenzeichen (Az.) 409 C 285/08) und bestimmte Lärmemmissionen (Musik, Tiere, Feste) normieren. Entscheidend ist jedoch letztlich die Sozialadäquanz (Urteil des Landgerichts Berlin vom 13.07.1995, 62 S 133/95; Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 25.11.2004, 211 C 476/02), anhand derer das Gericht auf der Grundlage des Mietvertrages und der konkreten Verhältnisse des Hauses einen Maßstab festlegen muss. Dabei kommen folgende Kriterien in Frage: Art des Hauses (Altersheim oder Studentenwohnheim), Größe des Hauses (Dreifamilienhaus oder Hochhaus), Lage des Hauses (ruhiger Außenbezirk, turbulente Citylage), Verkehrslage (Sackgasse oder Durchgangsstraße), Alter des Hauses (Altbau oder Neubau), Miethöhe (siehe: Amtsgericht Hamburg vom 09.02.1996 – Aktenzeichen (Az.) 43b C 1068/94).
In einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie etwa einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern sind als sozialadäquat hinzunehmen und noch nicht als Sachmangel gemäß § 536 BGB anzusehen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.02.2012 – Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 155/11). Ein Mieter kann in einem Mehrparteienhaus nicht erwarten, dass Geräusche aus benachbarten Wohnungen wie Laufgeräusche oder Musik oder auch Geräusche der Toilettenspülung oder der Dusche gar nicht zu vernehmen sind (Amtsgericht München, Urteil vom 29.01.2004, 453 C 24551/03; Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 19.09.1989, 16 C 383/89). Auch gelegentliche Feiern von Mitmietern zu besonderen Anlässen wie dem Geburtstag sind als sozialadäquat hinzunehmen. So hat das Amtsgericht Trier in einem Urteil vom 17.01.2001 (5 C 194/00) entschieden: „Übliche Belästigungen in einem größeren Miethaus wie Kindergeschrei, Musikausübung, Radioübertragungen, Begehen der Wohnung mit Straßenschuhen, Kinder und Babygeschrei, gelegentliches Kindergetrampel oder gelegentliches Fallenlassen von Gegenständen sind von den Mietern als sozialadäquat hinzunehmen.”
Dabei sind jedoch die im Vertrag oder im Gesetz festgelegten Ruhezeiten zu beachten. Lärmbelästigungen (Rennen, Trampeln und Springen durch ein Kind, Möbelrücken, Musik- und Fernsehgeräusche über Zimmerlautstärke) durch Wohnungsnachbarn außerhalb der üblichen Ruhezeiten sind hingegen nach einem Urteil des Amtsgerichts Neuss vom 01.07.1988 (36 C 232/88) ein Mangel der Mietsache und rechtfertigen eine Mietminderung in Höhe von 10 %.
Nächtliche Lärmbelästigungen durch Streitgespräche der Wohnungsnachbarn können zu einer Mietminderung von 5 % berechtigen (Urteil des Amtsgerichts Bergisch-Gladbach vom 24.07.2001, 64 C 125/00). Häufige Lärmbelästigungen durch Mitmieter rechtfertigen nach einem Urteil des Amtsgerichts Lünen vom 16.12.1987 (14 C 182/86) eine Mietminderung von 20 %. Regelmäßiger auch nächtlicher Nachbarschaftslärm durch laute Musik, Klopfen an Wänden und Heizungsrohren, lautes Reden, Schreien und Möbelrücken ist ein Mangel der Mietsache, der nach einem Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 09.03.2011 (17 C 105/10) eine Mietminderung in Höhe von 20 % rechtfertigt.
Lärm und Vibrationen durch die Haushaltsgeräte der Mitmieter sind in der Regel lediglich ein unerheblicher Mangel der Mietsache (Amtsgericht Mönchengladbach, Urteil vom 15.10.1993, 20 C 363/93).
Lärm durch mitternächtliches Baden eines Mitmieters stellt in der Regel auch dann keinen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel der Mietsache dar, wenn die Hausordnung solches Verhalten ausdrücklich untersagt (Urteil des Landgerichts Köln vom 17.04.1997, 1 S 304/96). Duscht oder badet ein Mieter zur Nachtzeit allerdings deutlich länger als ca. eine halbe Stunde, so ist dies ein Verstoß gegen das Gebot der Nachtruhe und stellt für die betroffenen Mitmieter einen Mangel der Mietsache dar (Beschluss des OLG Düsseldorf vom 25.01.1991, 5 Ss (OWi) 411/90).
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass kein Mieter einen Anspruch auf die Erhaltung des Status Quo hat. Dieser wird nicht automatisch in dem Sinne zum Vertragsinhalt, dass ein über dem geschuldeten Sachstand liegender Zustand durch den Vermieter zu erhalten ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.09.2009, VIII ZR 300/08). Ein Mieter eines Mehrfamilienhauses muss vorbehaltlich besonderer Vereinbarungen die Beeinträchtigungen hinnehmen, die durch die vertragsgemäße Nutzung (§ 538 BGB) der anderen Mieter entstehen, soweit deren Räume für diese vertragliche Nutzung vorgesehen sind. Die daraus resultierenden Schwankungen in der Wohnungsqualität gehören zum vertragsgemäßen Zustand der Mieträume. Ebenso wie der Mieter nicht davor geschützt ist, dass durch einen Mieterwechsel von einem älteren Ehepaar zu einer jungen Familie mit Kindern verstärkte Lärmbelastungen auftreten (Amtsgericht Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2004, 8 C 240/04), so ist er auch nicht davor geschützt, dass die anderen Mieter durch Veränderung des Bodenbelags verstärkt Geräusche erzeugen (Urteil des Landgerichts Berlin vom 18.06.1999, 64 S 63/99; Urteil des Landgerichts Berlin vom 03.07.2003, 67 S 486/01; Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2009, VIII 131/08).
Macht der Mieter eine Mietminderung wegen Lärmbelästigungen aus einer Nachbarwohnung geltend, so muss er dem Vermieter in regelmäßigen Abständen Mängelanzeigen zukommen lassen (Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 13.09.2007, 100 C 163/07). Zeigt der Mieter als Mangel Lärmstörungen durch Wohnungsnachbarn an, so genügt die Bezeichnung der Lage der Wohnung, aus der der Lärm herrührt. Nicht erforderlich ist eine Benennung des Namens der störenden Nachbarn (Urteil des Amtsgerichts Erfurt vom 04.08.2004, 5 C 3235/03). Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz genügt der Mieter seiner Darlegungslast, wenn sich aus seiner Beschreibung ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.02.2012 – Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 155/11; Kammergericht Berlin, Urteil vom 17.06.2010 – Aktenzeichen (Az.) 12 U 51/09).
In der Praxis führt man am besten ein sogenanntes „Lärmprotokoll“, in dem man die Lärmbelästigungen nach Art, Stärke und Dauer detailliert über einen längeren Zeitraum beschreibt. Dieses sollte man dem Vermieter in regelmäßigen kurzen Abständen zukommen lassen, damit er auch weiss, was genau vorgefallen ist. Man gibt dem Vermieter damit ein Instrument an die Hand, mit dem er gegen den Lärmverursacher vorgehen kann. Da der Vermieter selbst in der Regel nicht mit im Haus wohnt, kann er konkrete Darlegungen der Lärmbelästigungen von dem belästigten Mieter verlangen, da sie nicht Gegenstand seiner eigenen Wahrnehmung sind.
Gegenüber akuten Belästigungen kann man sich an die Polizei oder die Ordnungsämter wenden. Es kann sogar eine polizeiliche Durchsuchung einer Wohnung zum Zwecke der Beschlagnahme eines lärmverursachenden Gerätes nach Polizeirecht zur Gefahrenabwehr zulässig sein (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 25.03.2010 – Aktenzeichen (Az.) 14 Wx 9/10). In größeren Wohnsiedlungen gibt es häufig auch von den Vermietern eingesetzte Sicherheitsdienste, die informiert werden können.
6. Kinderlärm
Baby- und Kinderlärm ist ein Teil des Nachbarschaftslärms. Kinder haben eine gewisse Narrenfreiheit: Nach § 22 Absatz 1a BImSchG, § 6 Absatz 1 LImSchG Bln sind störende Geräusche, die von Kindern ausgehen, als Ausdruck selbstverständlicher kindlicher Entfaltung und zur Erhaltung kindgerechter Entwicklungsmöglichkeiten grundsätzlich sozialadäquat und damit zumutbar. Daran lässt sich durch Regelungen in der Hausordnung nichts ändern.
Auch die Instanzrechtsprechung sieht Kinderlärm grundsätzlich als privilegiert an (Z. B. Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf vom 11.11.2008 – Aktenzeichen (Az.) 409 C 285/08; Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 13.03.2009, 33 C 2368/08-50). Nach einem Urteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 25.06.1999 (117 C 127/99) müssen selbst häufige und über das übliche Maß hinausgehende Lauf- und Spielgeräusche grundsätzlich als sozialadäquat hingenommen werden.
Eine Vereinbarung, im Haus keine Kinder zu dulden, verstößt gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) und ist daher unwirksam (Amtsgericht München, Urteil vom 07.10.1999, 412 C 23697/99).
Auch Lärm von Spiel- und Bolzplätzen berechtigt in der Regel nicht zu einer Mietminderung (Urteil des Amtsgerichts Köln vom 13.01.1993, 220 C 275/92).
In § 22 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes heißt es, dass Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen sind. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden.
Allerdings hat der BGH in einem Beschluss vom 22. August 2017 (VIII ZR 226/16) klargestellt, dass die allgemeine Pflicht zur nachbarschaftlichen Rücksichtnahme in einem Mehrfamilienhaus grundsätzlich auch für Kinderlärm gilt. Bei Kinderlärm sei allerdings nach der Verkehrsanschauung ein größeres Maß an Toleranz zugunsten der Kinder geboten. Die ganz überwiegende Instanzrechtsprechung gehe deshalb davon aus, dass Geräuschemissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht üblichen kindlichen Verhalten haben, gegebenenfalls auch unter Inkaufnahme erhöhter Grenzwerte für Lärm und entsprechender Begleiterscheinungen kindlichen Verhaltens, grundsätzlich hinzunehmen seien. Auf der anderen Seite habe die insoweit zu fordernde erhöhte Toleranz auch Grenzen. Diese seien jeweils im Einzelfall zu bestimmen unter Berücksichtigung namentlich von Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuschemissionen, des Alters und des Gesundheitszustands des Kindes sowie der Vermeidbarkeit der Emissionen etwa durch objektiv gebotene erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Maßnahmen. Dies bedeutet, dass auch Kinderlärm Lärm ist, der im Einzelfall auch die Grenzen dessen, was hinzunehmen ist, überschreiten kann.
Wo diese Grenzen liegen kann nicht generell, sondern immer nur anhand der vom BGH genannten Kriterien im Einzelfall entschieden werden. Für die Praxis in den Wohnungsunternehmen bedeutet dies viel Arbeit, da es eben nicht möglich ist, die gestörten Mieter einfach darauf zu verweisen, dass es sich um Kinderlärm handele, der hinzunehmen sei. Man muss sich intensiv mit den Beschwerden der gestörten Mieter auseinandersetzen, die potentiellen Störer anhören, mit Zeugen sprechen und versuchen, den Streit zu moderieren. Denn eigentlich ist es kein Streit des Vermieters mit einem Mieter. Dazu wird er erst, wenn man sich nicht drum kümmert.
7. Lärm durch Musik
Lärm durch Musik, sei es durch Tonwiedergabegeräte oder durch Musikinstrumente, ist ebenfalls Teil des Nachbarschaftslärms. Auch dafür gelten beispielsweise die gesetzlich angeordneten Ruhezeiten (siehe beispielsweise § 5 LImSchG Bln). In der gleichen Vorschrift heißt es:„Tonwiedergabegeräte und Musikinstrumente dürfen nicht in einer Lautstärke benutzt werden, durch die jemand erheblich gestört wird.”
Musizieren Nachbarn in ihrer Wohnung, so ist dies vom Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit auch in einer Mietwohnung grundsätzlich geschützt (Landgericht Frankfurt, Beschluss vom 03.06.2005, 2/11 R 36/05). Diese Geräusche sind daher kein Mangel der Mietsache und berechtigen nicht zu einer Mietminderung.
Anderes gilt nur dann, wenn die Nachbarn in den Ruhezeiten spielen oder beim Musizieren unnötig über Zimmerlautstärke hinausgehen (Urteil des Amtsgerichts Münster vom 05.07.1991, 4 C 83/91). Oder wenn die Musik nur deshalb stört, weil der bauliche Schallschutz nicht den vertraglichen Anforderungen entspricht.
Klavierspiel, das in den Wohnungen der Nachbarn von einem Durchschnittsmenschen mit gutem Gehör nur als stark gedämpftes Spiel vernommen werden kann, stellt nach einer Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 13.04.1988 (6 U 30/87) nur in der Zeit von 22 Uhr abends bis 8 Uhr morgens und von 13 Uhr bis 15 Uhr einen Mangel der Mietsache dar. Klarinetten- und Saxophonspiel, das in den Wohnungen der Nachbarn vernommen werden kann, stellt nach der gleichen Entscheidung nur in der Zeit von 22 Uhr abends bis 8 Uhr morgens und von 13 Uhr bis 15 Uhr und wenn es einen Zeitrahmen von zwei Stunden an Werktagen oder eine Stunde an Sonn- und Feiertagen überschreitet, einen Mangel der Mietsache dar.
In einer aktuellen Entscheidung vom 26. Oktober 2018 (V ZR 143/17) hat der Bundesgerichtshof in einem Revisionsverfahren, in dem die klagenden Bewohner eines Reihenhauses erreichen wollten, dass sie das als Lärmbelästigung empfundene Trompetenspiel aus dem benachbarten Reihenhaus nicht mehr hören müssen, zu Gunsten des musizierenden Nachbarn entschieden. Das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens gehöre zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung und sei in gewissen Grenzen hinzunehmen, weil es zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit gehöre. Andererseits solle auch dem Nachbarn die eigene Wohnung die Möglichkeit zur Entspannung, Erholung und häuslicher Arbeit eröffnen. Dazu müsse sie eine von Umweltgeräuschen möglichst ungestörte Ruhe bieten. Ein Ausgleich der widerstreitenden nachbarlichen Interessen könne im Ergebnis nur durch eine ausgewogene zeitliche Begrenzung des Musizierens herbeigeführt werden. Dabei habe ein Berufsmusiker, der sein Instrument im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt. Wie die zeitliche Regelung im Einzelnen auszusehen hat, richte sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten. Eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung der üblichen Ruhezeiten in der Mittags- und Nachtzeit, könne als grober Richtwert dienen. Die Festlegung der einzuhaltenden Ruhezeiten müsse sich an den üblichen Ruhezeiten orientieren, im Einzelnen hätten die Gerichte einen gewissen Gestaltungsspielraum. Ein nahezu vollständiger Ausschluss für die Abendstunden und das Wochenende, wie ihn das Berufungsgericht vorgesehen habe, komme jedoch nicht in Betracht. Dies ließe nämlich außer Acht, dass Berufstätige, aber auch Schüler häufig gerade abends und am Wochenende Zeit für das Musizieren finden.
Der BGH verwies das Verfahren an das Landgericht zurück, das nun die konkreten Zeiten festzulegen hat.
8. Lärm durch Tiere
Auch Tierlärm ist Teil des Nachbarschaftslärms. Für ihn gelten die allgemeinen lärmrechtlichen Vorschriften. So heißt es beispielsweise in § 2 Absatz 2 des LImSchG Bln:„Tiere sind so zu halten, dass niemand durch die Immissionen, die durch sie hervorgerufen werden, erheblich belästigt wird.”
Dauerndes Hundegebell kann ein Mangel sein, der eine Mietminderung verursacht (Urteil des Amtsgerichts Rostock vom 20.09.1995, 41 C 75/95), jedoch nur dann, wenn die von dem Hund ausgehenden Geräusche das normale Ausmaß deutlich übersteigen. Dies gilt namentlich dann, wenn ein Hund regelmäßig lang anhaltend laut bellt, sei es weil er allein gelassen wird oder weil der Halter nicht willens oder in der Lage ist, den Hund zu beruhigen (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 06.03.2005, 49 C 165/05).
Näheres zu diesem Thema erfahren Sie min unserem Beitrag „Tierhaltung als Mangel”.
9. technische Anlagen des Gebäudes
Beim Betrieb des Aufzuges dürfen für die Nutzer des Gebäudes keine übermäßig störenden Lärmbeeinträchtigungen entstehen. Entscheidend kommt es dabei auf die in der Regel lauteren Anfahrt- und Bremsgeräusche an, nicht die leiseren Fahrgeräusche. Überschreitet der durch einen Aufzug verursachte Lärm die Werte der DIN 4109 und der VDI 2566 um mehr als 10 db (A), so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 19.01.2006 (93 C 2004/05) um einen erheblichen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 10 % rechtfertigt. Eigentlich handelte es sich bei dem Gebäude in diesem Fall um einen Altbau. Die Wohnung war jedoch nachträglich im Dachgeschoss ausgebaut und als „Erstbezug” beworben worden. Das Gericht hat daher konsequenterweise die zum Zeitpunkt des Ausbaus der Wohnung geltenden technischen Standards angewendet.
Ständiges Rauschen und Knacken der Heizung stellt einen Mangel dar. Nach DIN 4109 Tabelle 4 dürfen in schutzbedürftigen Räumen, so in Wohn- und Schlafräumen, Schalldruckpegel von 30 dB (A) von Geräuschen aus sonstigen haustechnischen Anlagen (Heizungsanlage) nicht überschritten werden. Eine Überschreitung dieser DIN-Werte stellt in aller Regel einen Mangel dar (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 08.03.1995 – Aktenzeichen (Az.) 41a C 1371/93). Klopfgeräusche der Heizung sind daher ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 17 % rechtfertigt (Landgericht Darmstadt, Urteil vom 25.10.1978, 7 S 131/78). Geräuschbelästigungen durch Rauschen und Knacken, die von der Zentralheizung in einer Wohnung ausgehen, sind ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 10 % rechtfertigt (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 08.01.1987, 49 C 836/86). Störende Heizungsgeräusche im Schlafzimmer sind ein Mangel der Mietsache und rechtfertigen im Schlafzimmer eine Mietminderung von 5,5 % (Landgericht Berlin, Urteil vom 04.04.2000, 64 S 485/99).
Die durch den Betrieb eines Gas-Raumheizers verursachten deutlich vernehmbaren und relativ lauten Knackgeräusche sind ein Mangel der Mietsache und rechtfertigen eine Mietminderung von 10 % (Landgericht Hannover, Urteil vom 15.04.1994, 9 S 211/93).
Krach durch die nächtliche Benutzung eines Müllschluckers ist ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 17 % rechtfertigen kann. (Landgericht Dresden, Urteil vom 10.06.1997, 15 S 0143/97).
10. Lärm durch Umweltgeräusche
Umweltgeräusche dringen von außen in das Gebäude ein. Dazu gehören vor allem Baulärm und Verkehrslärm. Insoweit wird auf die gesonderten Beiträge „Bauarbeiten als Mangel” und „Verkehrslärm” verwiesen.
Weitere Umgebungslärmquellen sind Einrichtungen des Grundstücks wie z.B. Abfallbehälter, nahegelegene Gewerbe- und Industriebetriebe, Kraftfahrzeuglärm auf Parkplätzen, Lärm von Sport- und Freizeitanlagen in der Nachbarschaft oder auch von dritten Personen auf dem Grundstück oder in unmittelbarer Nähe des Grundstücks.
Für die meisten Umweltgeräusche kann auf die Richtwerte der Technischen Anleitung Lärm (TA Lärm) zurückgegriffen werden (Landgericht Berlin, Urteil vom 21.11.2002, 67 S 102/02). Die „Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm“ ist eine Allgemeine Verwaltungsvorschrift auf der Grundlage des Bundesimmissionsschutzgesetzes, die dem Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche dient. Bedeutung hat die TA Lärm unmittelbar für Genehmigungsverfahren von Gewerbe- und Industrieanlagen sowie zur nachträglichen Anordnung bei bereits bestehenden genehmigungsbedürftigen Anlagen. Ihr sind jedoch Einschätzungen des Verordnungsgebers zu entnehmen, auf die die Gerichte bei der Bestimmung der Zumutbarkeit von Lärmimmissionen zurückgreifen. Auch in anderen Vorschriften, z.B. im Landesimmissionsschutzgesetz Berlin, wird auf die TA Lärm als Maßstab verwiesen.
Die jeweils einzuhaltenden Immissionsrichtwerte sind laut TA Lärm nach dem Schutzanspruch der Nachbarschaft gestaffelt. Der Schutzanspruch eines Immissionsortes ergibt sich z. B. durch Ausweisungen in einem Bebauungsplan. Danach dürfen die von technischen Anlagen oder Gewerbebetrieben ausgehenden Geräusche in reinen Wohngebieten tagsüber 40 db(A) und nachts 30 db(A) nicht überschreiten, in allgemeinen Wohngebieten tagsüber 50 db(A) und nachts 30 db(A). Das Landgericht Heidelberg hat in einem vorbildlich begründeten Urteil (5 S 95/09) am 26.02.2010 entschieden, dass Geräuschbelästigungen durch die Lüftung und den Lieferverkehr eines Supermarktes in einem Gewerbegebiet (Gemengelage) in den angrenzenden Wohnungen keine Mietminderung rechtfertigen.
Umgebungslärm kann zu einem Mangel der Mietsache führen, etwa der Krach durch die nächtliche Benutzung des Altglascontäners (Landgericht Berlin, Urteil vom 17.01.1995, 64 S 322/94). Das Krähen eines Hahnes stellt allerdings nach einem Urteile des Landgerichts Kleve vom 17.01.1989 (6 S 311/88) in einer ländlichen Umgebung keinen Mangel der Mietsache dar. Ebenso muss, wer neben einer Kirche wohnt, auch das Glockenläuten akzeptieren.
Auch ein Parkplatz kann ein Grund sein, die Miete zu mindern. Nämlich dann, wenn es dadurch zu erheblichen Beeinträchtigungen durch Lärm kommt. Wird beispielsweise eine Grünanlage vor den Fenstern einer Wohnung durch einen Parkplatz ersetzt, so ist dies nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Köpenick vom 11.07.2007 (6 C 71/07) ein Mangel der Mietsache und rechtfertigt eine Mietminderung von 7 %. Kommt es durch die Nutzung eines Innenhofes als Parkplatz zu Lärmbelästigungen, die die Grenzwerte der VDI-Richtlinie 2058 überschreiten, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Tiergarten vom 20.08.1992 (10 C 378/90) um einen Mangel der Mietsache. Der Parkplatz als solcher ist jedoch kein Mangel, nur die von ihm ausgehenden Lärmbelästigungen.
Nächtliche Ruhestörungen durch Passanten sind in einer innerstädtischen Wohnlage einer Großstadt wie Berlin ohne Sperrstunde ortsüblich und stellen keinen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung rechtfertigt (Amtsgericht Berlin-Köpenick, Urteil vom 04.05.2006, 12 C 44/06).
Auch Lärmbelästigungen durch Gaststätten und Gewerbebetriebe stellen in einer innerstädtischen Lage nur dann einen zu einer Mietminderung berechtigenden Mangel dar, wenn sie das ortsübliche Niveau überschreiten (Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 12.10.1992, 1 S 37/92). So sind Lärmbelästigungen an sechs Tagen monatlich aufgrund von Musikveranstaltungen in einer Gaststätte im Erdgeschoss des Gebäudes Mängel der Mietsache, die eine Mietminderung von 15 % rechtfertigen (Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 19.07.1990, 5 C 274/90).
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Mietrechtsänderung kommt zum 1. Januar 2019 »

References: § 538
 § 536
 § 550
 § 536
 § 22
 § 6
 § 22
 BGH 
 BGH 
 § 5
 BGH 
 § 2