Source: https://www.praworolne.info/problem-ze-sprzedaza-dzialki-po-zmianie-jej-przeznaczenia-w-miejscowym-planie-zagospodarowania-przestrzennego-171-material.html
Timestamp: 2019-08-18 02:47:16+00:00

Document:
Problem ze sprzedażą działki po zmianie jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2017-09-11
Jestem właścicielem 2-hektarowej działki rolnej położonej w strefie miasta powiatowego. Wbrew mojej woli w 2010 r. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nadano tej działce funkcję – „tereny ogródków działkowych”. Chciałbym tę działkę sprzedać, jednak ów zapis skutecznie odstrasza ewentualnych nabywców. W związku z tym mam pytanie: czy na podstawie przepisów ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (rozdział 2, zakładanie i funkcjonowanie ROD), a w szczególności art. 7, (cyt. „ROD zakładane są na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz stowarzyszeń ogrodowych), mogę żądać zmiany nadanej działce funkcji na inną i czy urząd na tej podstawie zobligowany będzie do jej wykonania?
Niestety nie mam dla Pana dobrej wiadomości.
Podana przez Pana ustawa nie jest podstawą do zamiany planu zagospodarowania przestrzennego. Możliwości zmiany uregulowane są tylko w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp).
Jeśli uchwała nie została zaskarżona w terminie, to jedyne, co Pan może zrobić, to wnioskować o zmianę, składać w tym celu odpowiednie wnioski o wyłączenie Pana działki spod przeznaczenia w postaci ogródków działkowych. Art. 31. upzp stanowi:
„1. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi rejestr planów miejscowych oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmianę, gromadzi materiały z nimi związane oraz odpowiada za przechowywanie ich oryginałów, w tym również uchylonych i nieobowiązujących.
2. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta jest obowiązany przekazać staroście kopię uchwalonego studium lub planu miejscowego, nie później niż w dniu ich wejścia w życie.”
Przepisem art. 32 ust. 2 upzp zobowiązano wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) do przekazania radzie gminy, co najmniej raz w czasie jej kadencji, analiz i ocen, o których mowa w art. 32 ust. 1 upzp oraz w uwadze 1, wraz z opinią o tym materiale sporządzaną przez gminną komisję urbanistyczno-architektoniczną. Na podstawie tych materiałów rada gminy ma obowiązek podjęcia uchwały oceniającej aktualność studium i planów miejscowych w gminie. Gdyby studium i plany miejscowe zostały uznane za nieaktualne, rada gminy powinna podjąć działania mające na celu dokonanie zmian studium lub planu miejscowego albo obu tych opracowań.
W art. 32 ust. 3 upzp zwrócono uwagę na konieczność zapewnienia w uchwale oceniającej aktualność studium i planów miejscowych oraz w działaniach będących następstwem tej uchwały zgodności studium (planu miejscowego) z wymaganiami komentowanej ustawy, dotyczącymi studium (planu miejscowego).
Zatem co jakiś czas wynika konieczność zmiany planu i wówczas być może Pana działka zostanie tą zmianą objęta. Albo może Pan wystąpić do gminy z żądaniem wykupu działki, jej zamiany lub odszkodowania.
Art. 36.upzp: „1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:
6. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, w razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w części lub w całości gmina może żądać od aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości zwrotu kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego odszkodowania.”
Zmiana w sposobie korzystania polegać może na tym, że korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób (zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem) stanie się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Dzieje się tak w przypadku zmiany przeznaczenia nieruchomości lub jej części, np. z budowlanej na pozbawioną prawa zabudowy, na cele publiczne, np. drogę, wodociąg, kanalizację. Konsekwencją będzie spadek wartości nieruchomości. Właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu (nie ma takiego uprawnienia np. dzierżawca, najemca, czy użytkownik) przysługuje wówczas, zgodnie z art. 36 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 717; dalej jako - u.p.z.), prawo żądania od gminy:
wykupienia nieruchomości lub jej części albo
zamiany nieruchomości na inną.
Gdy wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty nie wniósł jednego z żądań, o których mowa wyżej, w razie zbycia nieruchomości może żądać odszkodowania równego obniżeniu wartości działki (art. 36 ust. 3 u.p.z.).
▸ Prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych
▸ Dokupienie drugiej połowy działki rolnej
▸ Czy mogę kupić dom znajdujący się na działce rolnej?
▸ Odrolnienie mniej niż pół hektara ziemi
▸ Zakup działki rolnej i uzupełnienie dokumentów do ANR
▸ Zakup działki rolno-budowlanej ze starym domem

References: art. 7
 Art. 31
 art. 32
 art. 32
 art. 32

Art. 36
 art. 36