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Timestamp: 2017-02-24 19:27:57+00:00

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IMR 01/2016 | die-online-bibliothek.de
„Versteckte" Kündigungsbeschränkungen - IMR 01/2016, Seite 1 Autor: Harald Freytag Im Heft 11/2015 (IMR 2015, 438 f.) wurden „versteckte" Sonderkündigungsmöglichkeiten herausge
arbeitet und erläutert. Mit dem Gegenteil hierzu, „versteckten" Kündigungsbeschränkungen, befasst sich dieser Beitrag. Sie sind ebenso wie die Sonderkündigungsmöglichkeiten teilweise recht unbekannt und im Gesetz an den unterschiedlichsten Stellen verankert, so dass Anlass besteht, sie einmal systematisch zusammenzustellen und kurz zu erläutern.
Modernisierungserhöhung: Wann verschiebt sich der Erhöhungszeitpunkt? - IMR 01/2016, Seite 3 Autor: BGH, Beschluss vom 6.10.2015 - VIII ZR 76/15 1. Der Wirkungszeitpunkt einer Modernisierungsmieterhöhung verschob sich schon nach § 559b Abs. 2 BGB a.F. um sechs Monate wenn a) eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben war, b) nicht den gesetzlichen Anforderungen genügte oder c) wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10% überstieg.
2. Dies gilt genauso jetzt auch nach § 559 BGB in der Fassung seit 01.05.2013.
3. Bei einer Überschreitung der angekündigten Mieterhöhung um mehr als 10% verschiebt sich der Wirkungszeitpunkt für den ganzen Erhöhungsbetrag um sechs Monate und nicht nur hinsichtlich des die 10%-Grenze übersteigenden Teils.
Anspruch der Wohnungsgenossenschaft auf Nennung der aktuellen Anschrift! - IMR 01/2016, Seite 4 Autor: OLG München, Urteil vom 14.10.2015 - 7 U 995/15 Im Lichte der §§ 30 ff. GenG, wonach die Genossenschaften eine Mitgliederliste mit aktueller Anschrift der Mitglieder zu führen haben, Dritten ein Einsichtsrecht zusteht und dem Register zumindest ein beschränkt öffentlicher Charakter zukommt, und im Hinblick auf das entsprechend zu wertende Personengesellschaftsrecht, in dem jedem Gesellschafter das Recht auf Kenntnis seiner Mitgesellschafter zusteht, besteht auch wegen der persönlichen Verbundenheit der einzelnen Genossen ein Anspruch der Genossenschaft gegen den einzelnen Genossen auf Nennung der aktuellen Anschrift.
Ist Umstellung von Gas-Etagenheizung auf Femwärme eine Erhaltungsmaßnahme? - IMR 01/2016, Seite 5 Autor: LG Berlin, Urteil vom 17.7.2015 - 63 S 376/14 1. Die Umstellung einer Gas-Etagenheizung auf Fernwärme ist als Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a BGB zu bewerten, wenn die Anlage zwar noch funktionstüchtig, aber infolge ihres Alters schadensanfällig ist.
2. Die Prognose der Schadenswahrscheinlichkeit ist nach objektiven Maßstäben zu treffen. Dabei steht dem Eigentümer ein breiter Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum zu. Der Austausch der Anlage muss nicht dringlich sein. Andererseits reicht die bloße theoretische Möglichkeit eines zukünftigen Schadenseintritts nicht aus.
3. Eine vorbeugende Instandhaltungsmaßnahme ist uneingeschränkt zu dulden; auf gegenläufige Interessen des Mieters kommt es nicht an.
Betriebskosten: Keine Umstellung auf Wärmelieferung ohne Vereinbarung! - IMR 01/2016, Seite 6 Autor: LG Berlin, Urteil vom 6.3.2015 - 63 S 246/14 1. Bei der Umstellung der Wärmeversorgung durch sog. „Wärmecontracting" ist der Vermieter nicht berechtigt, die dafür angefallenen Kosten auf den Mieter umzulegen, wenn es hierfür an einer entsprechenden Vereinbarung der Parteien fehlt.
2. Der pauschale Vorbehalt der Neueinführung von Betriebskosten ist unwirksam.
3. Eine Korrektur der Abrechnung ist nach Ablauf der Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur insoweit ausgeschlossen, als die Nachforderung der neuen Abrechnung das Ergebnis der vorangegangenen fristgemäßen Abrechnung in den Einzelpositionen oder insgesamt überschreitet.
Schimmel vermeiden: Drei- bis viermaliges tägliches Stoßlüften ist zumutbar! - IMR 01/2016, Seite 7 Autor: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.1.2015 - 2-17 S 51/14 Täglich drei- bis viermaliges Stoßlüften belastet den Mieter nicht über Gebühr.
Verlängerung der Verjährungsfristen muss hervorgehoben werden! - IMR 01/2016, Seite 8 Autor: AG Köpenick, Urteil vom 23.6.2015 - 7 C 71/15 Der Mieter muss nicht damit rechnen, dass auf der letzten Seite eines Formularmietvertrags eine Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten auf ein Jahr für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache geregelt ist, zumal wenn die verlängerte Frist nicht drucktechnisch hervorgehoben wird.
Modernisierungsankündigung muss auch Angaben zum aktuellen Zustand enthalten! - IMR 01/2016, Seite 9 Autor: AG Charlottenburg, Urteil vom 5.10.2015 - 237 C 199/15 1. Das Gesetz sieht in § 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB vor, dass Art und Umfang der jeweiligen Modernisierungsmaßnahme - im Sinne von § 555b BGB - in wesentlichen Zügen anzugeben sind. Dazu gehört bei einer behaupteten nachhaltigen Energieeinsparung auch, dass dem Mieter im Ankündigungsschreiben mitgeteilt wird, aufgrund welcher konkreten Veränderungen des derzeit bestehenden Zustands es zu welchen konkreten Energieeinsparungen kommen soll. Dabei muss der Vermieter grundsätzlich nachvollziehbare Einzelheiten zur voraussichtlichen Energieeinsparung darlegen, weil dem Mieter eine sachgerechte Prüfung der beabsichtigen Maßnahmen sonst nicht möglich ist.
2. Bei unzureichenden oder gar vollständig fehlenden Angaben zum derzeitigen baulichen Zustand ist schon die Einordnung von geplanten Baumaßnahmen als Modernisierungsmaßnahmen nicht nachvollziehbar.
Anspruch auf Betriebskostennachzahlung kann verwirken! - IMR 01/2016, Seite 10 Autor: AG Köln, Urteil vom 16.7.2015 - 226 C 49/12 1. Das Zeitmoment einer Verwirkung des Anspruchs auf Betriebskostennachzahlung liegt vor, wenn ein Vermieter mehr als drei Jahre wartet, um die Nachzahlung geltend zu machen.
2. Hat der Vermieter in diesem Zeitraum auf die Bitte des Mieters, einzelne Punkte der Abrechnung zu klären, nicht reagiert, liegt auch das Umstandsmoment vor.
3. Der Mieter darf dann darauf vertrauen, dass der Vermieter die Nachzahlung nicht weiter verfolgt.
Mieterin hängt Vermieter sexuelle Belästigung an: Fristlose Kündigung! - IMR 01/2016, Seite 11 Autor: AG München, Urteil vom 19.3.2015 - 412 C 29251/14 1. Der von der Mieterin gegenüber Dritten erhobene Vorwurf, der Vermieter habe sie sexuell belästigt, stellt eine schwer wiegende Pflichtverletzung dar, die eine fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung rechtfertigt.
2. In formeller Hinsicht genügt eine fristlose Kündigung den Anforderungen an das Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB, wenn nur die Kerntatsachen genannt werden. Ergänzungstatsachen, wie der genaue Ort und Zeitpunkt der Verleumdungen, müssen nicht bereits in der Kündigung genannt werden.
Zerrüttungskündigung: Fehlverhalten des Mieters erforderlich! - IMR 01/2016, Seite 12 Autor: AG München, Urteil vom 25.3.2015 - 424 C 27079/14 1. Auch eine Zerrüttungskündigung, die auf die Zerrüttung des Mietverhältnisses gestützt wird, setzt zusätzlich ein Fehlverhalten der gekündigten Vertragspartei - hier: des Mieters -
2. Ein Fehlverhalten liegt nicht vor, wenn der Mieter eine Vielzahl von Prozessen gegen den Vermieter führt und hinsichtlich von behaupteten Mängeln unterschiedliche Auffassungen bestehen; der Mieter handelt hier in Wahrnehmung berechtigter Interessen.
3. Strafanzeigen und Anzeigen bei Behörden können grundsätzlich einen Grund zur fristlosen und ordentlichen Kündigung darstellen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Anzeigenerstatter mit Schädigungsabsicht gehandelt hat und die Anzeige nicht mehr in Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte erfolgte.
Schriftformfalle: Zusatzflächen nur mündlich angemietet, Schriftform ist zerstört! - IMR 01/2016, Seite 13 Autor: OLG Dresden, Beschluss vom 25.8.2015 - 5 U 1057/15 1. Es stellt einen Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform gemäß § 550 Satz 1, § 578 Abs. 1, 2 Satz 1 BGB dar, wenn der Mieter vereinbarungsgemäß über die in der Vertragsurkunde genannten 320 qm im Gebäude hinaus mehr als 900 qm um das Gebäude herum nutzt, die für die Durchführung des Mietzwecks durch den Mieter von erheblicher Bedeutung sind.
Berufung auf Schriftformmangel bei mündlicher Genehmigung der Untervermietung? - IMR 01/2016, Seite 14 Autor: OLG Köln, Urteil vom 18.09.2015 - 1 U 28/15 1. Das aus § 550 Satz 1 BGB folgende Erfordernis der Schriftform gilt für sämtliche wesentlichen Abreden der Parteien, die Grundlage des Vertrags sind.
2. Ergänzungen und Änderungen des Mietvertrags bedürften grundsätzlich ebenfalls der Schriftform, wenn sie für die Parteien wesentliche Punkte betreffen.
3. Die einseitige Genehmigungserklärung des Vermieters in Bezug auf die untersagte Untervermietung stellt einen konkreten Einzelfall der Überlassung des Objekts an den Untermieter dar. Derartige einseitige Erklärungen für den Einzelfall zielen nicht darauf ab, auch künftige Fälle von der mietvertraglichen Abrede des Verbots der Untervermietung auszunehmen.
Wirksame Einschränkung des Minderungsrechts des Mieters im Gewerberaummietvertrag - IMR 01/2016, Seite 15 Autor: KG, Beschluss vom 13.7.2015 - 8 W 45/15 Die Klausel „Eine Minderung der Mietzahlungen ist nur möglich bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen" benachteiligt den Mieter nicht unangemessen gemäß § 307 BGB. Diese Beschränkung wirkt auch nach Mietvertragsende fort.
Nutzungsersatz: Betriebskostenabrechnung erforderlich? - IMR 01/2016, Seite 16 Autor: OLG Brandenburg, Urteil vom 6.10.2015 - 6 U 7/14 Der Anspruch auf Nutzungsersatz erfasst die bei Beendigung des Mietverhältnisses zu zahlende Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen. Allerdings kann der Vermieter nach Eintritt der Abrechnungsreife Nutzungsentschädigung wegen der Betriebskosten nur aufgrund einer Betriebskostenabrechnung fordern.
Wohnraummietrecht auf Gewerberaummietvertrag anwendbar? - IMR 01/2016, Seite 17 Autor: LG Berlin, Urteil vom 15.10.2015 - 67 S 187/15 1. Zur konkludenten Vereinbarung der Anwendung der gesetzlichen Vorschriften des Wohnraummietrechts auf einen Gewerberaummietvertrag.
3.Die Auslegung einer den Anforderungen des § 550 Satz 1 BGB genügenden Vertragsurkunde erfolgt nicht nur aus sich selbst heraus, sondern unter Zugrundelegung sämtlicher Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB.
Qualifizierte Protokollierungsklausel: Was gilt für eine Ein-Mann-Versammlung? - IMR 01/2016, Seite 18 Autor: BGH, Urteil vom 25.9.2015 - V ZR 203/14 Macht die Gemeinschaftsordnung die Gültigkeit eines Beschlusses von seiner Protokollierung und der Unterzeichnung des Protokolls durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig, ist in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, genügt es, wenn nur er das Protokoll unterzeichnet.
Weiterübertragung von Sendesignalen durch ein Kabelnetz: Öffentliche Wiedergabe? - IMR 01/2016, Seite 19 Autor: BGH, Urteil vom 17.9.2015 - I ZR 228/14 Wohnungseigentümer schulden weder Schadensersatz noch Wertersatz oder Vergütung, wenn sie über Satellit ausgestrahlte und mit einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Antenne empfangene Fernseh- oder Hörfunksignale zeitgleich, unverändert und vollständig durch ein Kabelnetz an die angeschlossenen Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungseigentümer weiterleiten.
Selbstorganisationsrecht bietet Eigentümern einer WEG weiten Gestaltungsspielraum - IMR 01/2016, Seiter 20 Autor: LG Köln, Urteil vom 15.4.2015 - 29 S 121/14 1. Ein Beschluss aufgrund einer Öffnungsklausel über gewerbliche Nutzung ist durch das Gericht nur eingeschränkt überprüfbar.
2. Das Gericht überprüft nicht anhand der zu § 14 WEG ergangenen Rechtsprechung, ob die beschlossene Nutzung mehr beeinträchtigt als die in der Teilungserklärung vorgesehene.
3. Da den Eigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum zusteht, ist die Prüfung des Gerichts auf das Willkürverbot beschränkt, um den Schutz der Minderheit zu gewährleisten.
Offensichtlich falsches Beschlussergebnis verkündet: Verwalter trägt Prozesskosten! - IMR 01/2016, Seite 21 Autor: LG Bamberg, Beschluss vom 16.4.2015 - 11 T 8/15 Verkündet der Verwalter einen positiven Beschluss, ohne dass die erforderliche Stimmenmehrheit erreicht wurde (hier: Allstimmigkeit verlangt, zwei Nein-Stimmen abgegeben), so können ihm die Kosten des daraus resultierenden Prozesses auferlegt werden, ohne dass er Partei des Verfahrens sein muss.
Einholung von Rechtsrat zur Auslegung der Gemeinschaftsordnung zulässig? - IMR 01/2016, Seite 22 Autor: AG Halle/Saale, Urteil vom 24.3.2015 - 120 C 3378/14 Bestehen seit Jahren Unklarheiten über die Zuständigkeiten des Verwalters nach der Gemeinschaftsordnung, ist das Einholen von Rechtsrat in einem konkret festgelegten finanziellen Rahmen eine solche Maßnahme im Interesse der Gemeinschaft.
Dach trotz Wasserschadens nicht kontrolliert: Verwalter haftet für erhöhten Schaden! - IMR 01/2016, Seite 23 Autor: AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 3.2.2015 - 750 C 16/14 1. Unterlässt der Verwalter trotz Sturmwetterlage und bereits aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden in einer Dachgeschosswohnung unter einem Flachdach eine Kontrolle des Daches und verlässt er sich dabei nur auf die Einschätzung eines Mieters im Haus, haftet er dem Sondereigentümer für den - vermeidbaren - erhöhten Schaden wegen Unterlassens von gebotenen Eilmaßnahmen.
2. Unterlässt der Verwalter pflichtwidrig die Erforschung von Schadenszuständen und -Ursachen kann dies zu einer Beweislastumkehr im Hinblick auf Schadensumfang und Kausalität des Schadens führen.
Werktäglicher Einsatz eines Rasenroboters kann zulässig sein! - IMR 01/2016, Seite 24 Autor: AG Siegburg, Urteil vom 19.2.2015 - 118 C 97/13 Wird ein Rasenroboter zwischen 7.00 und 20.00 Uhr betrieben und unterschreiten dessen Geräusche die TA Lärm deutlich, liegt keine wesentliche Geräuschbelästigung vor. Ein Nachbar muss somit auch einen Dauerbetrieb des Rasenroboters dulden, vor allem wenn sogar die Mittagsruhezeiten eingehalten werden.
Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer in das Grundbuch? - IMR 01/2016, Seite 25 Autor: OLG München, Beschluss vom 9.10.2015 - 34 Wx 184/15 Jeder Wohnungseigentümer darf wegen eines Sondernutzungsrechts nur in die Abteilung I, nicht aber in die Abteilungen II und III der Einheit Einsicht nehmen, zu deren Gunsten das Sondernutzungsrecht vereinbart ist. Sofern eine befürchtete Rechtsbeeinträchtigung aus Rechtsgründen nicht eintreten kann, besteht deswegen kein Einsichtsrecht. Wird der Inhalt des Sondereigentums geändert, kann eine schlagwortartige Bezeichnung der Änderung in den Grundbuchvermerk aufgenommen werden; eine Verpflichtung hierzu besteht nicht.
Darf die Presse in Grundbücher einsehen? - IMR 01/2016, Seite 26 Autor: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 7.10.2015 - 3 Wx 179/15 Zum presserechtlichen Interesse publizistisch tätiger Medien („gemeinnütziges Recherchezentrum im deutschsprachigen Raum") auf Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten (hier bejaht hinsichtlich der eine Veröffentlichung vorbereitenden Recherche, ob eine örtliche Sparkasse über ihre Tochtergesellschaften - aktuelle bzw. frühere Grundstückseigentümer - selbst als Unternehmer im Grundstücksgeschäft tätig gewesen und infolge einer Überbewertung der Immobilien ein öffentliche Belange tangierendes, sachfremdes Risiko eingegangen ist.

References: § 559
 § 559
 § 555
 § 556
 § 555
 § 555
 § 569
 § 550
 § 578
 § 550
 § 307
 § 550
 § 14