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Timestamp: 2019-08-21 16:49:17+00:00

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Übergabetermin - LG Berlin vom 16.3.2012 - 65 S 219/10 - | Berliner Mieterverein e.V.
Mietrecht / Urteile und Beiträge / Übergabetermin
LG Berlin vom 16.3.2012 – 65 S 219/10 –
Die Mietvertragsparteien stritten unter anderem darüber, ob schon die Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs am 1. November 2009 die Mieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt habe.
Dafür spreche – so das Landgericht -, dass die Wohnungsgenossenschaft den Mietern die Wohnung ab dem 1. November 2009 vermietet habe („überlässt dem Mitglied vom 1. November 2009 ab zu Wohnzwecken“), die Wohnung jedoch erst am 2. November 2009 zur Nutzung überlassen wollte. Anders als die Genossenschaft meine, spreche der Umstand, dass der 1. November 2009 ein Sonntag war, nicht gegen eine Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung auch an diesem Tage zu übergeben. Denn Wohnungsmietverträge endeten in der Regel zum Monatsablauf (vergleiche insbesondere die Regelungen in § 573 c BGB zur ordentlichen Kündigung von Mietverhältnissen), so dass ein Mieter oftmals darauf angewiesen sein werde, dass seine neue Wohnung am Monatsersten zur Verfügung stehe. Insofern mag einem gewerblichen Vermieter eine Wohnungsübergabe an einem Werktag zwar lieber sein, dass die Interessenlage des Mieters (der werktags gegebenenfalls selbst arbeiten muss) sich hiermit decken würde, könne jedoch nicht ohne Weiteres angenommen werden. Deshalb könne – wenn die Mietvertragsparteien wie hier den Monatsersten als Nutzungsbeginn bestimmt haben – die Auslegungsregel des § 193 BGB (nach der eine an einem Sonntag zu bewirkende Leistung erst am nächsten Werktag zu bewirken sei) nicht ohne Weiteres angewandt werden. Denn sie sei rechtsgeschäftlich abdingbar und im Zweifel durch den auf einen Sonntag festgelegten Mietvertragsbeginn abbedungen.
Die Berufung der Kläger ist zulässig; insbesondere ist sie statthaft sowie form- und fristgerecht im Sinne der §§ 517, 519 ZPO eingelegt und begründet worden, § 520 ZPO. Die Berufung ist auch in Teilen erfolgreich.
1. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadenersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 BGB. Denn sie haben den am 21. August 2009 geschlossenen Mietvertrag (Dauernutzungsvertrag) mit Schreiben vom 31. Oktober 2009 (versehentlich datiert auf den 30. Oktober 2009), bei der Beklagten im Original eingegangen am 5. November 2009, wirksam gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt. Die Kläger waren zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vertrages nach dieser Vorschrift berechtigt, da die Beklagte ihnen den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (ganz) nicht rechtzeitig gewährt hat.
a) Es kann dabei offen bleiben, ob schon die Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs am 1. November 2009 die Kläger zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt hat.
Dafür spricht, dass die Beklagte den Klägern die Wohnung ab dem 1. November 2009 vermietet hat („überlässt dem Mitglied vom 1. November 2009 ab zu Wohnzwecken“), die Wohnung jedoch erst am 2. November 2009 zur Nutzung überlassen wollte. Anders als die Beklagte meint, spricht der Umstand, dass der 1. November 2009 ein Sonntag war, nicht gegen eine Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung auch an diesem Tage zu übergeben. Denn Wohnungsmietverträge enden in der Regel zum Monatsablauf (vergleiche insbesondere die Regelungen in § 573c BGB zur ordentlichen Kündigung von Mietverhältnissen), so dass ein Mieter oftmals darauf angewiesen sein wird, dass seine neue Wohnung am Monatsersten zur Verfügung steht. Insofern mag einem gewerblichen Vermieter eine Wohnungsübergabe an einem Werktag zwar lieber sein, dass die Interessenlage des Mieters (der werktags gegebenenfalls selbst arbeiten muss) sich hiermit decken würde, kann jedoch nicht ohne weiteres angenommen werden. Deshalb kann – wenn die Mietvertragsparteien wie hier den Monatsersten als Nutzungsbeginn bestimmt haben – die Auslegungsregel des § 193 BGB (nach der eine an einem Sonntag zu bewirkende Leistung erst am nächsten Werktag zu bewirken ist) nicht ohne weiteres angewandt werden. Denn sie ist rechtsgeschäftlich abdingbar und im Zweifel durch den auf einen Sonntag festgelegten Mietvertragsbeginn abbedungen.
b) Es kann ebenfalls offen bleiben, ob die Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs am 2. November 2009 (dem auf den Sonntag folgenden nächsten Werktag) zum Beginn der üblichen Geschäftszeit (also spätestens um 8.00 oder 9.00 Uhr morgens) die Kläger zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt hat.
Dafür spricht, dass die Kläger offenbar eine Übergabe wenigstens am 2. November 2009 um 8.00 Uhr morgens (und nicht erst Nachmittags, wie von der Beklagten vorgesehen) als nicht weiter verhandelbares letztes Angebot gegenüber der Beklagten bezeichnet hatten (vgl. Telefax des Beklagten zu 2 vom 29. Oktober 2009, Anlage B1).
Insoweit hat die Beweisaufnahme der Kammer ergeben, dass die Beklagte wohl ursprünglich eine Wohnungsübergabe vor dem 1. November 2009 geplant hatte, die dann jedoch von den Vormietern verweigert worden war. Die Zeugin K. hat glaubhaft geschildert, der Vormieter habe darauf bestanden, dass bis zum 31. Oktober keine Abnahme erfolgen sollte, und (allein) deshalb sei der Abnahmetermin (erst) auf den 2. November gelegt worden. Die Beklagte hat damit ihre eigenen Interessen (keine Tätigkeit am Sonntag) und die Interessen der Vormieter (keine Übergabe am Freitag oder Samstag, den 30. und 31. Oktober) über die Interessen der Kläger (Übernahme der Wohnung am Sonntag, 1. November, oder spätestens am Montag, 2. November, 8.00 Uhr) gestellt.
c) Die Kläger waren jedenfalls deshalb zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt, weil die Beklagte ihnen den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung auch am Nachmittag des 2. November 2009 nicht zu gewähren in der Lage war.
Denn die Beweisaufnahme der Kammer hat ergeben, dass die Wohnung, welche die Beklagte hoffte, den Klägern am Nachmittag des 2. November 2009 zum vertragsgemäßen Gebrauch übergeben zu können, sich zu diesem Zeitpunkt tatsächlich nicht in einem übergabefähigen Zustand befand. Denn die Vormieter hatten zwar die Einbauten (Einbauküche, Klimaanlage) entfernt, nicht jedoch die farbliche Gestaltung zahlreicher Zimmerwände rückgängig gemacht.
Die Beklagte, die ja eigentlich verpflichtet gewesen wäre, den Klägern die Wohnung (in einem vertragsgemäßen Zustand) spätestens an diesem ersten Werktag des Monats zu übergeben, hat den Vormietern nach Angaben der Zeugin K. sogar noch eine Nachfrist im Umfang von wohl vierzehn Tagen (hinsichtlich der Anzahl der Tage konnte die Zeugin nur bekunden, wie die Beklagte normalerweise verfährt) zur Nachbearbeitung der Wände gewährt – was bedeutet, dass die Wohnung erst nach Durchführung weiterer Malerarbeiten, gegebenenfalls sogar erst am 16. oder 17. November 2009 den Klägern zur (alleinigen) Nutzung hätte übergeben werden können.
Die Behauptung der Beklagten aus der Klageschrift, die Zeugin K. habe dem Kläger zu 2 am Nachmittag des 2. November 2009 telefonisch mitgeteilt, dass die Wohnung zur Übergabe zur Verfügung stehe, ist damit widerlegt. Denn die Zeugin K. hat selbst bestätigt, dass sie die Wohnung von den Vormietern am Nachmittag des 2. November 2009 nicht abgenommen hat, vielmehr diese unter Fristsetzung aufgefordert worden seien, die Wände in neutralen Farben zu streichen.
Soweit die Beklagte der Ansicht ist, sie habe den Klägern – entgegen den üblichen Gepflogenheiten (vgl. zum normalen Geschmack bei der Farbgestaltung etwa KG, Teilurteil vom 9. Juni 2005 – 8 U 211/04, NJW 2005, 3150; BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07, NZM 2008, 926, 927 m.w.N.) und auch ihrer eigenen regelmäßigen Geschäftspraxis (dazu sogleich) – die Wohnung vertragsgemäß nicht in einem neutral gestrichenen Zustand zu übergeben gehabt, ist dies bereits durch die glaubhaften Angaben der von ihr selbst benannten Zeugin K. widerlegt. Denn diese hat nicht nur bekundet, dass sie die für Abnahmen und Übergaben zuständige Mitarbeiterin der Beklagten ist („mache ich ungefähr fünfmal pro Monat, und zwar mache ich das ausschließlich allein“), sondern auch, dass sie die Wohnung dann, aber eben auch nur dann, anstandslos abgenommen hätte, wenn die Vormieter die Wände insgesamt „in einem Pastellton gehalten“ hätten. Damit ist bekundet, was die Beklagte von ihren Nutzern als vertragsgemäßen Zustand bei Rückgabe fordert. Legt die Beklagte aus praktischen Gründen Rückgabe der Wohnung durch die alten Mieter und Übergabe an die neuen Mieter auf denselben Termin, so entspricht der geforderte Zustand bei Rückgabe dem vertragsgemäßen Zustand bei Übergabe.
Nicht zuletzt vor dem Hintergrund des Vortrages der Beklagten in ihrem Schriftsatz vom 17. Januar 2012 ist die offene, ehrliche und nicht von Parteiinteressen geleitete Aussage der Zeugin K. ausdrücklich positiv zu würdigen. Dass die Beklagte (jedenfalls nach dem Schriftsatz ihrer Prozessvertreter) nunmehr ausdrücklich in das Wissen dieser Zeugin stellt, die Mieträume seien am 2. November 2009 mangelfrei gewesen, nachdem die Zeugin bereits bekundet hat, die Wohnung sei eben nicht „anstandslos“ gewesen, vielmehr seien die Vormieter in dem Abnahmeprotokoll darauf hingewiesen worden, dass die farbigen Wände noch neu gestrichen werden müssten, ist vor diesem Hintergrund auch der Zeugin gegenüber (rechtlich) bedenklich.
Die Gebrauchsbehinderung, die darin bestand, dass die Wohnung in Teilen erst noch neu gestrichen werden musste, war auch nicht unerheblich (vgl. zum Ausschluss von Bagatellfällen sowie zur Vermeidung des Missbrauchs des Kündigungsrechts durch Weiterverwendung des Rechtsgedankens aus § 542 Abs. 2 BGB a.F. etwa Emmerich, in: ders./Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 543 Rn 19, und Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 70. Aufl., § 543 Rn 19, je m.w.N.), so dass spätestens nach der von der Kammer durchgeführten Beweisaufnahme feststeht, dass die Kläger zum Ausspruch der am 5. November 2009 bei der Beklagten eingegangenen außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt waren.
Soweit die Beklagte nunmehr darauf verweist, die Kläger hätten die Wohnung schließlich bereits vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt – und daraus nunmehr herleiten will, die Einbauten und eigenwilligen farblichen Dekorationen durch die Vormieter wären damit ein den Klägern bekannter Mangel der Mietsache gewesen, ist diese Rechtsansicht wohl geprägt von dem für die Beklagte negativen Ergebnis der Beweisaufnahme zu Teilen ihrer Behauptung, sowohl die Einbauten seien entfernt als auch die Wohnung in einem renovierten Zustand gewesen. Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang auf die gefestigte Rechtsprechung zur Anmietung mangelbehafteter Wohnungen in Kenntnis von deren Zustand verweist, führt dies nicht weiter. Denn hier fand die Besichtigung der Wohnung unstreitig zu einem Zeitpunkt statt, zu dem sie noch von den Vormietern bewohnt war. Auch die Beklagte wird nicht ernsthaft behaupten wollen, der damals zu besichtigende Zustand – einschließlich sämtlicher Möbel, Teppiche, Vorhänge usw. – sei der vertragsgemäße Zustand.
2. Da die Beklagten den am 21. August 2009 geschlossenen Mietvertrag (Dauernutzungsvertrag) mit dem am 5. November 2009 bei der Klägerin eingegangen Schreiben auf Grund eines von der Beklagten zu vertretenden Umstandes gekündigt haben, steht ihnen zwar dem Grunde nach jeweils ein Anspruch auf Schadenersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 BGB zu. Die Ansprüche sind jedoch geringer, als von den Klägern geltend gemacht.
a) Soweit die Kläger den Ersatz von Schufa-Kosten in Höhe von jetzt noch 7,80 Euro verlangen, ist die Klage unbegründet. Denn auch nachdem die Beklagte spätestens mit dem Schriftsatz vom 17. Januar 2012 klargestellt haben, dass nicht nur bestritten werden sollte, dass die Beklagte eine solche Auskunft verlangt hätte (Schriftsatz vom 16. März 2010), sondern auch, dass die Kosten den Klägern entstanden sind, haben die Kläger die behaupteten Schufa-Kosten nicht belegt. Darauf, dass nach ihrem Schriftsatz vom 20. Februar 2012 unklar bleibt, ob die nunmehr noch behaupteten Kosten der Klägerin oder dem Kläger entstanden sein sollen, kommt es daher nicht mehr an.
b) Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Ersatz von (nur) 520,56 Euro Einlagerungskosten nebst Einlagerungsversicherung. Denn die Klägerin hat durch die Rechnungen der S. D. L. GmbH (Teil der Anlage K5) sowie Kontoauszüge (Anlage K9) belegt, dass sie in der Zeit vom 14. November 2009 bis zum 5. Februar 2010 insgesamt 445,56 Euro Einlagerungskosten und 75,- Euro (nicht 93,75 Euro) Versicherungsgebühr gezahlt hat. Für die Kammer ist dies vorliegend eine ausreichende Grundlage, um sich die gemäß § 286 ZPO notwendige Überzeugung zu bilden, dass der Klägerin diese Einlagerungskosten in Folge der von der Beklagten zu vertretenden Kündigung der streitgegenständlichen Wohnung entstanden sind. Insbesondere da die Klägerin, die ursprünglich in der …straße wohnte (vgl. den streitgegenständlichen Dauernutzungsvertrag), zwischenzeitlich zu dem Kläger in dessen alte Wohnung in der … gezogen war. Anhaltspunkte für die Ansicht der Beklagten, dort sei genug Raum auch für sämtliche Möbel der Klägerin gewesen, bestehen nicht.
c) Die Kläger haben einen Anspruch gegen die Beklagte auf Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 562,63 Euro. Denn sie haben belegt, dass der Klägervertreter ihnen 562,63 Euro für eine Tätigkeit in Rechnung gestellt hat (Anlagen K4 und K6), die dadurch notwendig wurde, dass die Beklagte die berechtigte Kündigung der Kläger vom 5. November 2009 (Anlage K3) durch Schreiben vom 13. November 2009 (Anlage zur Klageerwiderung vom 16. März 2010) zurückgewiesen hat.
d) Den Klägern steht gegenüber der Beklagten wegen der eingezahlten Genossenschaftsbeiträge in Höhe von jeweils 460,17 Euro zuzüglich jeweils 30,- Euro Eintrittsgeld kein über die am 7. Dezember 2011 erfolgte Auseinandersetzung hinausgehender Anspruch zu. Allerdings stand den Klägern das Auseinandersetzungsguthaben schon am 30. Juni 2011 zu, was sich im Rahmen der gemäß § 91a ZPO hierzu zu treffenden Kostenentscheidung zu Lasten der Beklagten auswirkt.
Denn die Kläger haben bereits mit dem am 5. November 2009 bei der Beklagten eingegangenen Schreiben (Anlage K3, dort S. 2) auch ihre Genossenschaftsmitgliedschaft wirksam gekündigt und zwar gemäß § 7 Abs. 2 der Satzung zum 31. Dezember 2010. Die Beklagte hätte den Klägern ihr jeweiliges Auseinandersetzungsguthaben also jeweils spätestens am 30. Juni 2011 auszahlen müssen (§ 12 Abs. 1 und 4 der Satzung).
Den Klägern steht hinsichtlich der Genossenschaftsanteile darüber hinaus kein Schadenersatzanspruch (mit dem Ziel, sie so zu stellen, als hätten sie sich nie beteiligt) zu. Anders als die Kläger meinen, steht das von ihnen selbst zitierte Urteil des Bundesgerichtshofes vom 1. März 2011 – II ZR 91/09 – dem hier gefundenen Ergebnis nicht entgegen. Denn dort unterscheidet der Bundesgerichtshof erneut und klarstellend zwischen dem Beitritt zu einer Gesellschaft (Genossenschaft) vorrangig um des genossenschaftlichen Förderzwecks willen einerseits und dem einer Kapitalanlage vergleichbaren Beitritt vorrangig zur Erlangung von Steuervorteilen (z.B. in Form der Eigenheimzulage) und Erzielung von Gewinnen andererseits (a.a.O., Rn 14 f.). Im Gegensatz zu dem, was die Kläger offenbar hieraus lesen, ist ihr Beitritt zu der Beklagten vorrangig um des genossenschaftlichen Förderzwecks willen und nicht zum Zwecke der Kapitalanlage erfolgt – denn anders als die Kläger in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, haben sie sich an der Beklagten mit dem Ziel beteiligt, eine von deren Wohnungen zu nutzen (vgl. a.a.O., Rn 15). Die Rechte der Kläger gegenüber der Beklagten sind daher insoweit auf das Auseinandersetzungsguthaben (§ 73 GenG) beschränkt. Denn auf den Beitritt zu einer Genossenschaft sind die Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft oder des fehlerhaften Beitritts anwendbar (BGH, a.a.O., Rn 18 m.w.N.). Danach hat wegen des bereits vollzogenen Beitritts der Kläger die Kündigung der Genossenschaftsmitgliedschaft die Beendigung der Mitgliedschaft lediglich mit Wirkung für die Zukunft zur Folge. Es verbleibt bei einem Anspruch der Kläger auf Zahlung des ihnen im Zeitpunkt der Beendigung ihrer Mitgliedschaft zustehenden Auseinandersetzungsguthabens (vgl. BGH, a.a.O.).
Die Kläger haben nicht behauptet, das von der Beklagten ausgezahlte Guthaben in Höhe von jeweils 460,17 Euro nebst Dividende sei unzutreffend berechnet oder wäre höher ausgefallen, wenn es bereits am 30. Juni 2011 satzungsgemäß ausgezahlt worden wäre.
Die jeweils 30,- Euro Eintrittsgeld könnten die Kläger – wie sie zutreffend erkennen – allenfalls unter dem Gesichtspunkt nutzlos gewordener Aufwendungen ersetzt verlangen (vgl. dazu nur Grüneberg und Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 70. Aufl., § 284 Rn 5 und § 543 Rn 63). Denn sie werden bei Ermittlung des Auseinandersetzungsguthabens gemäß §§ 5 Abs. 1, 12 Abs. 2 der Satzung der Beklagten nicht berücksichtigt. Für die Ansicht der Kläger, die Eintrittsgelder seien nach der Rentabilitätsvermutung als nutzlos gewordene Aufwendungen ersatzfähig, spricht, dass sie ebenso wie Maklerkosten letztlich Vertragskosten sind. Entscheidend ist jedoch, dass die Kläger aus ihrer Beteiligung an der Beklagten damit mehr als das Auseinandersetzungsguthaben erhalten würden. Die Rechte der Kläger gegenüber der Beklagten sind insoweit jedoch auf das Auseinandersetzungsguthaben (§ 73 GenG) beschränkt.
e) Soweit den Klägern Ersatzansprüche zustehen, sind diese – wie insoweit beantragt – seit Rechtshängigkeit zu verzinsen, §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2, 187 Abs. 1 ZPO.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91a Abs. 1 S. 1, 92 Abs. 1 S. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 2, 269 Abs. 3 S. 2, 708 Nr. 10, 713, 543 Abs. 2 S. 1 ZPO.
Ein Grund, die Revision wegen der Frage der farblichen Gestaltung der Wände zuzulassen, besteht schon deshalb nicht, weil die Frage, was insoweit nach Angaben der Zeugin K. von der Beklagten als „anstandslos“ und damit grundsätzlich vertragsgemäß angesehen worden wäre, eine Frage des hiesigen Einzelfalles ist.

References: § 573
 § 193
 § 520
 § 543
 § 573
 § 193
 § 542
 § 543
 § 543
 § 286
 § 91
 § 7
 § 284
 § 543