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Timestamp: 2019-07-22 14:30:18+00:00

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Betriebskostenüberprüfung - AG Lichtenberg, Schlussurteil vom 3.8.06 - 10 C 74/06 - | Berliner Mieterverein e.V.
Mietrecht / Urteile und Beiträge / Betriebskostenüberprüfung
1. Es steht dem Mieter frei, einen Rechtsanwalt zu der Belegprüfung in den Räumen des Vermieters hinzuzuziehen.
2. Die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes stellt aber grundsätzlich keine Fallgestaltung dar, bei der es dem Mieter nicht zuzumuten ist, vorrangig allein oder unter Hinzuziehung des Rechtsanwaltes in den Räumen des Vermieters beziehungsweise der Verwaltung Einsicht in die Abrechnungsbelege zu nehmen.
3. Der Vermieter darf den Mieter darauf verweisen, zunächst Einsichtnahme in die Originalbelege zu nehmen und erst nach Sichtung der Unterlagen und eventueller Erörterungen streitiger Abrechnungspositionen gezielt zu entscheiden, ob und von welchen Belegen für einzelne Positionen er auch nach Prüfung noch Kopien benötigt.
AG Lichtenberg, Schlussurteil vom 3.8.06 – 10 C 74/06 –
Die Kläger sind seit dem 17. Juni 2002 Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung im Hause B.-Straße in Berlin.
Nach der in § 2 des Mietvertrages getroffenen Regelung waren von den Klägern neben der Grundmiete Vorauszahlungen für die Nebenkosten zu entrichten, über die die Beklagte jährlich abzurechnen verpflichtet war.
Mit Schreiben vom 21. Dezember 2004 erteilte die Beklagte den Klägern die Abrechnung über die im Abrechnungszeitraum 1. Januar 2003 bis 31. Dezember 2003 angefallenen Heiz- und Betriebskosten. Die Abrechnung wies ein Guthaben in Höhe von insgesamt 799,22 Euro zugunsten der Kläger aus.
Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20. Januar 2005 forderten die Kläger die Beklagte zur Erläuterung der Abrechnung und zur Übersendung der Kopie verschiedener Abrechnungsunterlagen auf. In Reaktion hierauf lehnte die Beklagte mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 1. März 2005 die Fertigung der von den Klägern geforderten Kopien ab und verwies die Kläger auf die Möglichkeit, in den Räumen der Hausverwaltung in die Abrechnungsbelege Einsicht zu nehmen. Auf eine Aufforderung der Kläger vom 7. November 2005 hin unterbreitete die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 8. November 2005 drei Terminsvorschläge für die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen. Am 17. November 2005 erschien der Kläger zu 1) in den Räumlichkeiten der Hausverwaltung zur Belegeinsicht. Über den weiteren Verlauf dieses Einsichtnahmetermins besteht zwischen den Parteien Streit. Im Anschluss an den Termin teilte die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 17. November 2005 mit, dass sie lediglich bereit sei, gegen Zahlung von 0,50 Euro je Kopie Ablichtungen einiger Belege zu fertigen.
In der Folge forderten die Kläger mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 9. Dezember 2005 erneut die Anfertigung von Kopien verschiedener Abrechnungsbelege. Zugleich kündigten sie die Vereinbarung eines weiteren Termins zur Belegeinsicht an. Unter dem 19. Dezember 2005 verwies die Beklagte darauf, dass sie nicht verpflichtet sei, sämtliche Belege zu kopieren und erklärte sich zur Vereinbarung eines weiteren Termins zur Belegeinsicht bereit.
Die Kläger behaupten, die Vertreter der Beklagten hätten sich anlässlich des für den 17. November 2005 vereinbarten Termins zur Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege geweigert, dem Kläger zu 1) Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren und ihm die von ihm geforderten Kopien zu überlassen, wobei die Beklage nur zur Überlassung einzelner Belege aufgefordert worden sei.
Die Kläger sind der Ansicht, ihnen stehe ein Anspruch auf Überprüfung der Abrechnungsbelege durch ihre Prozessbevollmächtigten zu. Diesen sei es nicht zuzumuten, einen Termin zur Belegeinsicht in den Räumlichkeiten der von der Beklagten mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung beauftragten Hausverwaltung wahrzunehmen. Daher sei die Beklagte auch verpflichtet, die von den Klägern geforderten Kopien zu fertigen und diese den Klägern zur Verfügung zu stellen.
Mit Schriftsatz vom 20. Februar 2006 haben die Kläger eine auf die Verurteilung der Beklagten zur Gewährung der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen betreffend die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 und zur Überlassung der von ihnen geforderten Belegkopien gerichtete Klage erhoben. Die Beklagte hat den Anspruch der Kläger auf Gewährung von Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen auf die Zustellung der Klage hin mit Schriftsatz vom 2. März 2006 anerkannt. Mit Anerkenntnisteilurteil vom 7. Juni 2006 hat das Amtsgericht Lichtenberg die Beklagte antragsgemäß zur Gewährung von Einsicht in die Abrechnungsbelege verurteilt.
Die Kläger beantragen nunmehr sinngemäß, die Beklagte zu verurteilen, ihnen Fotokopien der nachfolgenden Abrechnungsunterlagen betreffend die Abrechnung über warme und kalte Betriebskosten für das Jahr 2003 für die von den Klägern aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 17. Juni 2002 innegehaltenen Wohnung im Hause B.- Straße in Berlin zu überlassen gegen Zahlung von 0,25 Euro pro Kopie:
des Grundsteuerbescheides,
des Hausreinigungsvertrages und einer monatlichen Abrechnung, des Vertrages über Gebäudeversicherung nebst Versicherungsbedingungen, des Hauswartsvertrages nebst eines Tätigkeitsbildes und einer monatlichen Abrechnung,
der Belege für Hausstrom,
des Gartenpflege-/Hofreinigungsvertrages und einer monatlichen Abrechnung (oder Einzelbelege),
des Vertrages über Winterdienst und einer monatlichen Abrechnung (oder Einzelbelege),
des Belegs über Wartung Rauchabzugsanlage,
des Belegs über sonstige betriebliche Aufwendungen,
des Belegs Brennstoffkosten vom 22.1.2003 und 22.1.2004,
der Belege über Wartungskosten Heizung,
des Belegs Kosten Kaminfeger,
der Belege über Kosten der Müllabfuhr,
der Belege über Kosten Hauswart,
der Belege zur Sach- und Haftpflichtversicherung.
Sie behauptet, eine Mitarbeiterin der von ihr beauftragten Hausverwaltung, die Zeugin L., habe dem Kläger zu 1) anlässlich des Termins zur Belegeinsicht am 17. November 2005 eine Mappe mit den geordneten Abrechnungsbelegen vorgelegt. Dieser habe jedoch keinen Gebrauch von der Möglichkeit gemacht, diese durchzusehen und die Zeugin aufgefordert, sämtliche Belege zu fotokopieren. Dies habe die Zeugin abgelehnt.
Im Anschluss habe die Zeugin T. im Büro der Klägervertreter angerufen und mitgeteilt, dass der Kläger zu 1) ihrer Ansicht nach alkoholisiert sei und die Vereinbarung eines weiteren Einsichtnahmetermins angeboten. …
Die zulässige Klage ist mit dem zuletzt gestellten Antrag nicht begründet.
I. Soweit die Beklagte den Anspruch der Kläger anerkannt hat, war sie gemäß § 307 ZPO ohne jede Sachprüfung dem Antrag entsprechend zu verurteilen, so dass nunmehr im Weg des Schlussurteils über den noch streitbefangenen Anspruch auf Überlassung von Kopien der im Antrag genannten Rechnungsbelege und Vertragsunterlagen zu entscheiden ist.
1. Den Klägern steht kein Anspruch auf Anfertigung und Überlassung von Ablichtungen der von ihnen im Klageantrag aufgelisteten Abrechnungsunterlagen durch die Beklagte aus dem Mietvertrag in Verbindung mit §§ 259 ff. BGB und § 242 BGB gegen die Beklagte zu.
Der Mieter im preisfreien Wohnraum hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Überlassung von Belegkopien gegen Kostenerstattung in entsprechender Anwendung von § 29 NMV oder nach § 242 BGB gegen den Vermieter, so dass er regelmäßig darauf zu verweisen ist, am Ort der Belegverwahrung Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Originalbelege zu nehmen (BGH in NJW 2006, 1419, 1421; LG Berlin (62) in GE 2002, 860, LG Berlin (62) in GE 2003, 121; LG Berlin in GE 2003, 1492, 1493). Etwas anderes kann mit Rücksicht auf § 242 BGB nur gelten, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen am Ort der Belegverwahrung nicht zugemutet werden kann (BGH a.a.O.). Dies ist vorliegend nicht der Fall.
2. Das Mietverhältnis ist als Dauerschuldverhältnis vom Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme geprägt. Bei der Entscheidung der Frage, welche Kosten und Mühen Mieter und Vermieter für die Verwirklichung des dem Mieter zustehenden Anspruchs auf Überprüfung der vom Vermieter erstellten Nebenkostenabrechnung anhand der der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungen und sonstigen Belege jeweils auf sich nehmen müssen, kommt es daher auf die Umstände des Einzelfalles an.
a) So mag dem Mieter ein Anspruch auf Fertigung von Ablichtungen der der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zuzubilligen sein, wenn es ihm aufgrund besonderer persönlicher Umstände, etwa einer Erkrankung oder häufiger berufsbedingter Ortsabwesenheit nicht zuzumuten ist, Einsicht in die Originalbelege zu nehmen oder die Originalbelege an einem vom Wohnsitz des Mieters weit entfernten Ort aufbewahrt werden und der Vermieter keine Möglichkeit zur Einsichtnahme in relativer Nähe des Wohnsitzes des Mieters eröffnet.
Liegen derartige Besonderheiten – wie im hier zu entscheidenden Fall – nicht vor, hat der Mieter seinen Anspruch auf Prüfung der der Abrechnung zugrundeliegenden Belege jedoch regelmäßig dadurch auszuüben, dass er – gegebenenfalls unter Hinzuziehung fachkundiger Hilfe – am Ort der Belegverwahrung Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nimmt und nicht dadurch, dass er von dem Vermieter – wie vorliegend – unbeschadet der Möglichkeit, die Unterlagen vor Ort zu überprüfen, die Fertigung und Aushändigung von Belegen zu der Mehrzahl der Abrechnungspositionen und darüber hinaus auch der Vertragsunterlagen mit Ausnahme der mit den Energieversorgungsunternehmen geschlossenen Verträge verlangt (BGH in NJW 2006, 1419, 1420; LG Berlin (63) in GE 2003, 1492; LG Berlin (62) in GE 2003, 1492, 1493). Denn bei der Entscheidung über die Frage, welcher Aufwand dem jeweiligen Vertragspartner im Rahmen der Rechnungslegung über die vom Mieter geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zuzumuten ist, ist auch das Interesse des Vermieters an einer Begrenzung der für die Erstellung und Durchsetzung einer Betriebskostenabrechnung notwendigen Verwaltungstätigkeit zu berücksichtigen. Hinzukommt, dass gerade die Belegeinsicht beiden Parteien Gelegenheit bietet, Zweifelsfragen hinsichtlich der Umlagefähigkeit einzelner Positionen unmittelbar anhand der vorliegenden Unterlagen zu klären.
b) Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht deshalb, weil die Kläger die Überprüfung der streitbefangenen Betriebskostenabrechnung ihren Prozessbevollmächtigten übertragen haben. Denn es steht den Klägern frei, einen Rechtsanwalt zu der Belegprüfung in den Räumen der von der Beklagten mit der Verwaltung ihrer Liegenschaft beauftragten Hausverwaltung hinzuzuziehen. Darauf, dass es ihren Prozessbevollmächtigten nicht zuzumuten sei, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen, können sich die Beklagten nicht berufen.
Zunächst kommt es für die Prüfung der Frage, ob der Mieter vorrangig auf die Einsichtnahme in die Originalbelege zu verweisen ist oder nicht, in erster Linie auf in der Person des Mieters liegende Hinderungsgründe und nicht auf die Interessen der von ihm für die Prüfung der Abrechnung hinzugezogenen Hilfspersonen an. Die Frage, ob der Vermieter dem Mieter im Einzelfall anstelle oder zusätzlich zur Belegeinsicht Kopien sämtlicher oder einer Vielzahl der Belege und Verträge zur Verfügung zu stellen hat, kann nicht davon abhängen, ob die vom Mieter mit der Prüfung der Abrechnung betraute Hilfsperson willens und in der Lage ist, das Recht zur Einsichtnahme mit ihm oder für ihn auszuüben. Etwas anderes mag unter Umständen gelten, wenn die Hilfsperson aufgrund besonderer Bindungen ein gesteigertes Vertrauen des Mieters genießt, das sie aus dem
Kreis anderer Fachkundiger heraushebt, so dass der Verzicht auf ihren Rat, den Mieter unzumutbar in seinem Prüfungsrecht beschneiden würde, und die Hilfsperson ihrerseits aus zwingenden Gründen an der Belegeinsicht gehindert ist. So liegt der hier zu entscheidende Fall jedoch auch nach dem Vortrag der Kläger nicht.
Tatsachen, aufgrund derer davon auszugehen wäre, dass es einem Rechtsanwalt generell nicht zuzumuten wäre, die Kläger zu einem Termin zur Belegeinsicht zu begleiten oder diesen für sie wahrzunehmen, tragen die Kläger nicht vor. Dass hiermit ein gewisser Zeitaufwand verbunden sein mag, macht die Ausübung einer Tätigkeit, die Voraussetzung für eine erfolgversprechende Bearbeitung des dem Rechtsanwalt übertragenen Mandates ist, nicht unzumutbar. Die Prüfung der Belege wird unabhängig davon, ob sie im Büro des Vermieters bzw. einer Hausverwaltung oder im Büro der Prozessbevollmächtigten vorgenommen wird, einige Zeit in Anspruch nehmen. Dass der Rechtsanwalt mit der Fahrt zum Büro des Vermieters einen zusätzlichen Weg auf sich nehmen muss, wird ohne weiteres durch die Vorteile, die die Möglichkeit bietet, die Belege und die auf ihrer Grundlage in die Abrechnung eingestellten Kosten vor Ort mit dem Vermieter bzw. den Mitarbeitern seiner Hausverwaltung zu erörtern und so Streitfragen frühzeitig zu klären und sich einen eigenen Überblick über die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungen und Verträge zu verschaffen, aufgewogen.
Die Hinziehung eines Rechtsanwaltes stellt daher grundsätzlich keine Fallgestaltung dar, bei der es dem Mieter nicht zuzumuten ist, vorrangig allein oder unter Hinzuziehung des Rechtsanwaltes in den Räumen des Vermieters bzw. der Verwaltung Einsicht in die Abrechnungsbelege zu nehmen.
c) Dem Mieter mag ferner im Einzelfall ein Anspruch auf Überlassung von Kopien der Belege zu einzelnen Rechnungspositionen auch unabhängig davon zustehen, ob er zuvor von der Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, die in die Abrechnung eingestellten Kosten im Zuge einer Einsichtnahme in die Originalbelege zu überprüfen, wenn sich der Mieter lediglich hinsichtlich einiger weniger Positionen der Abrechnung Gewissheit über die Umlagefähigkeit des in Ansatz gebrachten Betrages verschaffen will und die Anfertigung von Kopien auf keine besonderen Schwierigkeiten für den Vermieter stößt.
Eine etwa im Einzelfall aus dem Rücksichtnahmegebot folgende Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter gegen Kostenerstattung einige Belege zur Verfügung zu stellen, sind jedoch jedenfalls dort Grenzen gesetzt, wo der Mieter – wie vorliegend – Belegkopien für nahezu sämtliche Betriebskostenpositionen und zusätzlich die Überlassung von Vertragsunterlagen, einschließlich der Vertragsbedingungen von Versicherungsunternehmen, und damit die Fertigung einer Vielzahl von Kopien verlangt, ohne sich zuvor im Rahmen der Belegeinsicht Gewissheit darüber verschafft zu haben, welche der Rechnungen oder Vertragsbedingungen er tatsächlich für das Verständnis oder eine nähere Prüfung der Umlagefähigkeit einzelner Positionen benötigt (Schmidt, Handbuch der Mietnebenkosten, 5. Aufl., Rdnr. 5096, Schach in GE 2003, 95, 97; AG Brandenburg an der Havel in GE 2003, 55; LG Düsseldorf in ZMR 1998, 167, 168; OLG Neubrandenburg in WuM 1994, 531; AG Tiergarten in MM 2000, 91).
Die Beklagte durfte die Kläger mithin entgegen ihrer Ansicht darauf verweisen, zunächst Einsichtnahme in die Originalbelege zu nehmen und erst nach Sichtung der Unterlagen und eventueller Erörterungen streitiger Abrechnungspositionen gezielt zu entscheiden, ob und von welchen Belegen für einzelne Positionen sie auch nach der Prüfung noch Kopien benötigen (so auch LG Berlin (63) in GE 2003, 1492; OLG Hamm in ZMR 1998, 586, 587).
Von dem zuletzt mit Schreiben vom 19. Dezember 2005 unterbreiteten Angebot der Beklagten, einen neuen Termin zur Belegeinsicht zu vereinbaren, haben die Kläger keinen Gebrauch gemacht. Auch auf das Teilanerkenntnis der Beklagten hin haben die Kläger trotz des Hinweises des Gerichts vom 24. März 2006, nach dem vorrangig Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen ist und sich erst auf erst auf der Grundlage der so gewonnenen Erkenntnisse ein Überblick darüber verschafft werden könne, welche Belege tatsächlich noch in Kopie zur weiteren Überprüfung der Umlagefähigkeit benötigt werden, haben die Kläger keinen Gebrauch von der Prüfung der Betriebskostenabrechnung und der Klärung ihrer Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung auf der Grundlage der ihnen vorzulegenden Unterlagen gemacht.
Bei dieser Sachlage lässt sich auch aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, § 242 BGB, keine Verpflichtung der Beklagten herleiten, den Klägern die von ihnen geforderten Abrechnungen und Vertragsunterlagen in Ablichtung zur Verfügung zu stellen.
3. Schließlich wäre die Beklagte nur verpflichtet, die Verwaltung zur Anfertigung von Kopien anzuhalten, wenn die Kläger einen kostendeckenden Vorschuss zur Anweisung bringen (AG Brandenburg a.d. Havel in GE 2003, 55 und LG Berlin (62) in GE 2003, 1492, 1493). Insoweit sei angemerkt, dass die von der Beklagten vorprozessual geltend gemachten Kopierkosten mit Rücksicht auf die zu Kopierkosten in § 136 Abs. 2 KostO und zu Ziffer 7000 des Gebührenverzeichnisses zum RVG getroffenen Regelungen nicht als unangemessen angesehen werden können.
Die Klage hat hiernach mit dem zuletzt noch geltend gemachten Anspruch keinen Erfolg.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 93 ZPO.
Soweit die Beklagte den mit der Klage geltend gemachten Anspruch auf Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege anerkannt hat, waren den Klägern gemäß § 93 ZPO die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Die Beklagte hat den Anspruch der Kläger auf Gewährung von Einsicht in die Abrechnungsunterlagen, die der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 zugrunde liegen, mit dem ersten Schriftsatz nach Zustellung der Klage und damit sofort im Sinne von § 93 ZPO anerkannt. Sie hat ferner keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben.
Es kann dahin stehen, ob dem Kläger zu 1) – wie er behauptet – im Zuge des zunächst für den 17. November 2005 vereinbarten Termins zur Belegeinsicht, die Einsichtnahme in die Originalbelege versagt worden war oder ob die Beklagte dem Kläger zu 1) – wie sie behauptet – die Originalbelege zur Einsicht vorgelegt und lediglich die Forderung des Klägers zu 1) nach der Anfertigung einer Vielzahl von Kopien abgelehnt hat, nachdem dieser selbst von einer Durchsicht der Originalbelege Abstand genommen hatte. Denn die Kläger haben der Beklagten unbeschadet dessen mit Schreiben vom 9. Dezember 2005 angekündigt, dass ein weiterer Einsichtnahmetermin vereinbart werden solle. Hiermit hat sich die Beklagte mit Schreiben vom 19. Dezember 2005 ausdrücklich einverstanden erklärt. Gleichwohl haben die Kläger ohne Vereinbarung eines neuen Termins Klage auf Gewährung von Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen erhoben.
Die Vereinbarung eines weiteren Termins zur Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen vor Klagerhebung war entgegen der Ansicht der Kläger auch nicht deshalb entbehrlich, weil die Beklagte wiederholt angekündigt hatte, dass sie dem Verlangen der Kläger auf Überlassung von Kopien der Abrechnungsunterlagen allenfalls hinsichtlich einzelner Belege, aber nicht ohne weiteres in dem von den Klägern schon vor der Einsichtname geforderten Umfange nachkommen werde. Denn ein Termin zur Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen dient nicht der Abholung zuvor ohne Ansehung von Art und Umfang der Belege angeforderter Kopien, sondern der Prüfung der Abrechnung anhand der vom Vermieter zusammengestellten Belege, einer etwaigen Sichtung der Vertragsunterlagen und der Klärung von Rückfragen hinsichtlich etwa streitiger Abrechnungspositionen und nicht zuletzt der Prüfung, welche konkreten Belege zur Klärung nicht abschließend erörterter Fragen ggf. noch benötigt werden. Es oblag daher den Klägern, ihr Recht zur Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen unabhängig von der Bereitschaft der Beklagten, ihnen alle geforderten Unterklagen zusätzlich in Kopie auszuhändigen oder nicht, wahrzunehmen. Die Kläger selbst haben ihren Anspruch auf Einsichtnahme neben dem mit der Klage geltend gemachten Anspruch auf Überlassung von Kopien weiterverfolgt und sich nicht darauf beschränkt, die Überlassung von Kopien zu fordern. Für eine auf die Verurteilung der Beklagten zur Gewährung von Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen gerichtete Klage bestand indes kein Anlass, da dieser Anspruch von der Beklagten bereits vorprozessual anerkannt worden war und sich die Beklagte auch zur Vereinbarung eines weiteren Termins zur Einsichtnahme bereit erklärt hatte. Klageerhebung war hinsichtlich dieses Anspruches hiernach nicht geboten, so dass den Klägern insoweit die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen sind. …

References: § 2
 § 307
 § 242
 § 29
 § 242
 § 242
 § 242
 § 136
 § 93
 § 93