Source: https://www.rokpartner.de/ratgeber/vertragsrecht-und-haftung/mietrecht-fuer-vermieter-kuendigung-zutrittsrecht-ersatzschluessel/
Timestamp: 2018-02-21 19:21:44+00:00

Document:
Mietrecht für Vermieter | Rechtsanwälte Ottmann & Khazanov
Mietrecht für Vermieter: Kündigung, Zutrittsrecht, Ersatzschlüssel
Startseite Ratgeber Vertragsrecht und Haftung Mietrecht für Vermieter: Kündigung, Zutrittsrecht, Ersatzschlüssel
Eine Wohnimmobilie ist bei den derzeit steigenden Mietpreisen eine Investition in die Zukunft. Damit der Immobilientraum nicht zum Albtraum wird, sollten Sie Ihre Rechte als Vermieter kennen. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, was Sie als Vermieter zum Thema Kündigung, Zutrittsrecht zur Wohnung und Behalten eines Ersatzschlüssels wissen sollten.
Kein berechtigtes Interesse, keine Kündigung
Einer Sache sollten Sie sich sehr bewusst sein, wenn Sie Wohnraum vermieten: Mieter sind gesetzlich besonders geschützt, da sie im angemieteten Wohnraum ihren Lebensmittelpunkt einrichten. Als Vermieter können Sie Ihrem Mieter daher nicht willkürlich kündigen, sondern müssen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Eine geplante MieterhöhungDie Mieterhöhung ist umfassend in § 558 BGB geregelt. Danach darf der Vermieter die Miete grundsätzlich bis zur ortsüblichen Miete anheben. Dabei muss der Vermieter jedoch zahlreiche Grenzen beachten. So darf die Miete frühestens 15 Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung angehoben werden. Auch darf die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren 20 Prozent nicht übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet unter Berücksichtigung der üblichen Entgelte, die für Wohnraum vergleichbarer Art in der Gemeinde (oder einer vergleichbaren Gemeinde) vereinbart werden. Häufig wird dazu der Mitspiegel einer Stadt zur Hilfe genommen. Entscheidend ist stets die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag eingetragene Größe. Da Wohnflächen regelmäßig nur geschätzt werden, bietet es sich häufig an, die Wohnung selbst zu vermessen. Hierbei sind die Sonderregeln für Balkone, Terrassen oder Dachschrägen zu beachten. oder die Absicht des Wohnungsverkaufs zählen dabei nicht als berechtigtes Interesse.
Ihr Mieter müsste beweisen, dass Sie aus einem dieser Ausschlussgründe kündigen. Das ist in der Praxis meist schwer, weshalb viele Vermieterkündigungen dennoch auf eine mögliche Mieterhöhungsabsicht zurückzuführen sind.
Ausnahmen für eine ordentliche Kündigung
Eine ordentliche Kündigung durch Sie als Vermieter ist jedenfalls auch ohne berechtigtes Interesse möglich bei Mietverhältnissen über …
…Wohnraum, den Sie nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet haben
…Wohnraum, der Teil Ihrer eigenen Wohnung ist und den Sie selbst eingerichtet haben, sofern Ihr Mieter nicht dauerhaft mit seiner Familie bzw. seinem Haushalt eingezogen ist.
…Wohnraum, den bestimmte soziale Einrichtungen angemietet haben, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen-
…Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.
Das Gesetz zählt nicht abschließend auf, in welchen Fällen der Vermieter ein „berechtigtes“ Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat, daher sind hier zahlreiche unterschiedliche Situationen denkbar. Jedenfalls können Sie als Vermieter in der Regel ordentlich kündigen, wenn …
…Ihr Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt.
…Sie die Wohnung zum EigenbedarfIm Fall des Eigenbedarfes steht einem Vermieter von Wohnraum ein spezielles Kündigungsrecht zu. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der bloße Wunsch, die Wohnung selbst zu bewohnen, ist insoweit nicht ausreichend. Vielmehr muss sich der Vermieter auf nachvollziehbare Gründe berufen können. Da die Kündigung wegen Eigenbedarfs eine ordentliche Kündigung darstellt, muss sie schriftlich (§ 568 BGB) und unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen des § 57c BGB erfolgen. In der Praxis kann der Vermieter Eigenbedarf für sich selbst, seine Eltern oder Kinder, Enkel oder Geschwister sowie Nichten und Neffen anmelden. Dem Mieter bietet sich die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB zu erheben. Liegt für ihn ein besonderer Härtefall vor, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Ein solcher Härtefall kann etwa bei hohem Alter, einer Schwangerschaft, einer schweren Krankheit oder einer Behinderung vorliegen.... benötigen. Dazu zählen auch Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts.
…Sie das Grundstück sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten können und dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Die reine Absicht der MieterhöhungDie Mieterhöhung ist umfassend in § 558 BGB geregelt. Danach darf der Vermieter die Miete grundsätzlich bis zur ortsüblichen Miete anheben. Dabei muss der Vermieter jedoch zahlreiche Grenzen beachten. So darf die Miete frühestens 15 Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung angehoben werden. Auch darf die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren 20 Prozent nicht übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet unter Berücksichtigung der üblichen Entgelte, die für Wohnraum vergleichbarer Art in der Gemeinde (oder einer vergleichbaren Gemeinde) vereinbart werden. Häufig wird dazu der Mitspiegel einer Stadt zur Hilfe genommen. Entscheidend ist stets die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag eingetragene Größe. Da Wohnflächen regelmäßig nur geschätzt werden, bietet es sich häufig an, die Wohnung selbst zu vermessen. Hierbei sind die Sonderregeln für Balkone, Terrassen oder Dachschrägen zu beachten. zählt allerdings nicht.
KündigungsfristAnhand einer Kündigungsfrist ergibt sich, unter Berücksichtigung welcher zeitlicher Grenzen und Beschränkungen ein Arbeitsverhältnis von den beteiligten Parteien gekündigt werden kann. Dabei gelten im Hinblick auf den Arbeitnehmerschutz unterschiedliche Kündigungsfristen für Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Die gesetzliche Grundregel findet sich in § 622 BGB. Sonderregeln gelten zum Beispiel für Schwerbehinderte oder im Falle einer Insolvenz. Auch durch den individuellen Arbeitsvertrag oder einen Tarifvertrag können grundsätzlich abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden. Nach § 622 Abs. 2 S. 2 BGB werden bei der Berechnung der Kündigungsfrist für Arbeitnehmer beziehungsweise der Beschäftigungsdauer eines Arbeitnehmers die Zeiten nicht berücksichtigt, die vor der Vollendung seines 25. Lebensjahres liegen. Diese Regelung wurde mittlerweile durch den Europäischen Gerichtshof aufgehoben und findet deshalb keine Anwendung. und Kündigungsgrund
Wenn Sie Ihrem Mieter ordentlich kündigen wollen, müssen Sie außerdem die gesetzliche KündigungsfristAnhand einer Kündigungsfrist ergibt sich, unter Berücksichtigung welcher zeitlicher Grenzen und Beschränkungen ein Arbeitsverhältnis von den beteiligten Parteien gekündigt werden kann. Dabei gelten im Hinblick auf den Arbeitnehmerschutz unterschiedliche Kündigungsfristen für Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Die gesetzliche Grundregel findet sich in § 622 BGB. Sonderregeln gelten zum Beispiel für Schwerbehinderte oder im Falle einer Insolvenz. Auch durch den individuellen Arbeitsvertrag oder einen Tarifvertrag können grundsätzlich abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden. Nach § 622 Abs. 2 S. 2 BGB werden bei der Berechnung der Kündigungsfrist für Arbeitnehmer beziehungsweise der Beschäftigungsdauer eines Arbeitnehmers die Zeiten nicht berücksichtigt, die vor der Vollendung seines 25. Lebensjahres liegen. Diese Regelung wurde mittlerweile durch den Europäischen Gerichtshof aufgehoben und findet deshalb keine Anwendung. einhalten. Die beträgt mindestens drei Monate. Dauert das Mietverhältnis bereits mehr als fünf Jahre, verlängert sich die Frist auf sechs Monate, nach acht Jahren Mietzeit sogar auf neun Monate. Wollen Sie eine Wohnung kaufen, die von einer Mietswohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde? Dann müssen Sie sogar drei Jahre warten, bis Sie wegen EigenbedarfIm Fall des Eigenbedarfes steht einem Vermieter von Wohnraum ein spezielles Kündigungsrecht zu. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der bloße Wunsch, die Wohnung selbst zu bewohnen, ist insoweit nicht ausreichend. Vielmehr muss sich der Vermieter auf nachvollziehbare Gründe berufen können. Da die Kündigung wegen Eigenbedarfs eine ordentliche Kündigung darstellt, muss sie schriftlich (§ 568 BGB) und unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen des § 57c BGB erfolgen. In der Praxis kann der Vermieter Eigenbedarf für sich selbst, seine Eltern oder Kinder, Enkel oder Geschwister sowie Nichten und Neffen anmelden. Dem Mieter bietet sich die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB zu erheben. Liegt für ihn ein besonderer Härtefall vor, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Ein solcher Härtefall kann etwa bei hohem Alter, einer Schwangerschaft, einer schweren Krankheit oder einer Behinderung vorliegen.... kündigen können.
Geben Sie in Ihrem Kündigungsschreiben unbedingt den Grund dafür an, weshalb Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Denn andere Kündigungsgründe werden rechtlich nur berücksichtigt, wenn Sie nachträglich entstanden sind.
Neben der ordentlichen Kündigung haben Sie natürlich auch außerordentliche Kündigungsrechte, wenn ein wichtiger Grund besteht. Sowohl als Vermieter als auch als Mieter können Sie fristlos kündigen, wenn Ihnen das Abwarten der KündigungsfristAnhand einer Kündigungsfrist ergibt sich, unter Berücksichtigung welcher zeitlicher Grenzen und Beschränkungen ein Arbeitsverhältnis von den beteiligten Parteien gekündigt werden kann. Dabei gelten im Hinblick auf den Arbeitnehmerschutz unterschiedliche Kündigungsfristen für Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Die gesetzliche Grundregel findet sich in § 622 BGB. Sonderregeln gelten zum Beispiel für Schwerbehinderte oder im Falle einer Insolvenz. Auch durch den individuellen Arbeitsvertrag oder einen Tarifvertrag können grundsätzlich abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden. Nach § 622 Abs. 2 S. 2 BGB werden bei der Berechnung der Kündigungsfrist für Arbeitnehmer beziehungsweise der Beschäftigungsdauer eines Arbeitnehmers die Zeiten nicht berücksichtigt, die vor der Vollendung seines 25. Lebensjahres liegen. Diese Regelung wurde mittlerweile durch den Europäischen Gerichtshof aufgehoben und findet deshalb keine Anwendung. nicht zugemutet werden kann. Dabei kommt es immer auf die genauen Umstände Ihres Einzelfalls an. Verletzt Ihr Mieter eine mietvertragliche Pflicht, so müssen Sie in vielen Fällen zuerst eine Abmahnung aussprechen, bevor Sie fristlos kündigen können.
Hat Ihr Mieter sich schuldhaft verhalten? Besteht die Gefahr, dass Ihr Mieter z. B. eine Pflicht erneut verletzt? Wie oft bzw. seit wann verletzt er z. B. seine Pflichten? Hier müssen Sie abwägen, ob Ihr Interesse an der Kündigung „höher“ wiegt als das Interesse Ihres Mieters am Bestand des Mietvertrages.
Gründe für eine fristlose Vermieterkündigung: Ihr Mieter …
…vernachlässigt seine Sorgfaltspflichten oder überlässt die Wohnung unbefugt einem Dritten.
…zahlt zweimal hintereinander seine Miete (oder einen erheblichen Teil davon) nicht. Oder: Er hat sogar öfter nur einen Teil der Miete gezahlt und schuldet Ihnen insgesamt einen Betrag, der zwei Monatsmieten entspricht.
…stört den Hausfrieden nachhaltig.
…zahlt einen Teil seiner KautionZu Beginn eines fast jeden Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter eine Kaution zu bezahlen. Diese dient dem Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht ordnungsgemäß erfüllt – in Betracht kommen etwa ausbleibende Zahlungen oder verursachte Schäden an der Wohnung. Nach § 551 BGB darf die vom Vermieter verlange Kaution den Betrag von drei monatlichen Kaltmieten bei der Vermietung von Wohnraum nicht übersteigen. Diese kann der Mieter in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen entrichten. Zudem gehört es zu den Pflichten des Vermieters, die Kaution für den Mieter anzulegen. Völlig andere Voraussetzungen gelten bei der Kaution im Bereich der Geschäftsraummiete. Vor allem besteht hier keine im Gesetz verankerte Deckelung. Die Parteien können die Kaution also grundsätzlich nach freiem Ermessen vereinbaren. Auch besteht hier keine Anlagepflicht für den Vermieter im Hinblick auf die Kaution wie bei der Wohnraummiete.... nicht, der mindestens der zweifachen Monatsmiete entspricht.
Für den Fall, dass Ihr Mieter zweimal hintereinander seine Miete nicht zahlt oder öfter nur einen Teil der Miete zahlt (Nummer 2.), müssen Sie nicht erst abmahnen. In diesem Fall haben Sie die Möglichkeit sofort zu kündigen! Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter später doch noch zahlt.

References: § 558
 § 573
 § 57
 § 574
 § 558
 § 622
 § 622
 § 622
 § 622
 § 573
 § 57
 § 574
 § 622
 § 622
 § 551