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Timestamp: 2019-12-15 18:56:26+00:00

Document:
www.frag-einen-anwalt.deBaurecht, ArchitektenrechtAbwehr einer Rückbauverfügung ...
| 27.11.2011 20:38 |
ich suche juristischen Rat zur Abwendung einer Rückbauverfügung durch das
Bauaufsichtsamt. Nach einer Vor-Ort Besichtigung durch das Amt erhielt ich jetzt einen
Anhörungsbogen nach §28 VwVfG. Zur Vorgeschichte möchte ich kurz aufführen, daß wir
das Grundstück 2009 gekauft hatten. Der Zaun bestand schon seit 2002 unverändert. Er
wurde vom Vorbesitzer ohne Kenntnis der Rechtslage errichtet. Ein überfleißiger
Stadtrat aus unserem Ort hat leider im gesamten Umfeld eine Rückbauwelle beim
Landratsamt ausgelöst. Der Zaun steht an der Grunstückaussengrenze auf einem
Flurstück, was zugekauft wurde und vorher Ackerland war. Am Zaun führt direkt eine
Kreisstrasse vorbei (unbeleuchtet Tempo 100). Da wir ein kleines Kind haben und es in
der Nähe schon Einrüche gab, ist uns der Erhalt des Zaunes sehr wichtig. Für diese
Argumente hat das Amt kein Verständnis. Der Zaun ist optisch unauffällig (grünes
Metallgeflecht) und befindet sich hinter einer großen dichten Hecke auf der
Grundstückinnenseite (von außen nicht zu sehen). Alle anderen Nachbarn haben ähnliche
Zäune und dürfen diese auch behalten, da diese sich auf Bauland befinden. Ich gehe
davon aus, das die hiesige Stadtverwaltung keine Einwände gegen den Zaun hat.
Nachfolgend der Wortlaut des Anschreibens vom Bauaufsichtsamt (LRA):
Im Rahmen einer am 15. November 2011 durchgefuhrten Ortsbesichtigung wurde
festgestelit, dass Sie auf
dem 0. g. Grundstück eine Einfriedung errichtet haben. Diese Baumaßnahme entlang der
Flurstucksgrenze ist nicht nach § 61 SachsBO (Sachsische
Bauordnung) verfahrensfrei, befindet sich nicht mehr im Geltungsbereich des
rechtskraftigen
Bebauungsplanes ,,XYZ" und ist dem Außenbereich im Sinne des § 35 des Baugesetzbuches
Es wird beabsichtigt, die Beseitigung der ohne baurechtlichen Genehmigung errichteten
baulichen Anlage entlang der Flurstücksgrenze gemäß § 80 S.1 der Sächsischen
Bauordnung anzuordnen.
Gemäß § 59 Abs. 1 der Sächsischen Bauordnung bedürfen die Errichtung, Änderung und
Nutzungs—
änderung von Anlagen einer Baugenehmigung.
Ein verfahrensfreies Bauvorhaben, gemäß § 81 Abs. 1 Nr. 6 a SächsBO, liegt in Ihrem
Fall nicht vor, da sich die bauliche Anlage auf einem Flurstück befindet, dass dem
Außenbereich zuzuordnen ist.
Außenbereich, im Sinne des § 35 des Baugesetzbuches (BauGB) bedeutet, dass sich das
Vorhaben nicht innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile i. S. des § 34 BauGB
befindet. Für das Bestehen des
Bebauungszusammenhanges (§ 34 BauGB) ist ausschlaggebend, inwieweit die aufeinander
folgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den
Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und inwieweit die zur
Bebauung vorgesehene Fläche
diesem Zusammenhang angehört. Grundlage fur diese bewertende Beurteilung sind die
tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten. Im vorliegenden Fall endet die aufeinander
folgende Bebauung, die den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit
vermittelt, mit dem Geitungsbereich des Bebauungsplans
Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn keine öffentlichen Belange
entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und es sich um ein
privilegiertes Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 — 6 BauGB handelt. In Ihrem
Falle Iiegt kein Privilegierungstatbestand vor. Nach § 35 Abs. 2 BauGB konnen sonstige
Vorhaben im Einzelfall nur zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung
öffentliche Belange nicht beeintrachtigen und die Erschlieilung gesichert ist.
Wann von einem Vorhaben eine Beeintrachtigung öffentlicher Belange ausgeht, regelt §
35 (3) BauGB. Im vorliegenden Fall widerspricht die Errichtung gegen einen dieser
öffentlichen Belange. Die Errichtung widerspricht den Darstellungen des
Flächennutzungsplanes, gemäß, § 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB. Der
Flächennutzungsplan kennzeichnet diese Fläche als iandwirtschaftliche Fläche /
Außenbereich. Somit beeinträchtigt die Errichtung dieser baulichen Anlage die
öffentlichen Belange. Auch ist zu befürchten, dass
ein solches Vorhaben weitere gleichartige Bauwünsche nach sich zieht und damit
negative Vorbildwirkung für andere entfaltet.
Somit ist eine Einfriedung, in Form eines Schichtschutzzaunes, unzulässig.
Folglich kommt auch die Herstellung rechtmäßiger Zustände durch Erteiiung einer
Baugenehmigung nicht in Betracht, da planungsrechtliche Belange entgegenstehen.
Hiermit erhalten Sie gemäß § 28 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG) die
Gelegenheit, sich im Rahmen einer Anhörung bis zum 19.12.2011 schriftlich oder
mündlich (Terminabsprache erforderlich) zu
dem o. g. Sachverhalt zu äußern bzw. anzuzeigen, ob die ohne baurechtiiche Genehmigung
bauliche Anlage auf o. g. Flurstück freiwillig zurück gebaut wird.
Für den Fall, dass Sie von der Anzeige des freiwilligen Rückbaues bis zum 19.12.2011
keinen Gebrauch
machen und sich nicht bis zum o. g. Termin äußern, weisen wir vorsorglich darauf hin,
dass durch die Bauaufsichtsbehörde ein kostenpflichtiger Bescheid mit der Anordnung
des Ruckbaues unter Androhung von Zwangsmitteln ergehen wird. Nach § 80 Abs. 1 SächsBO
darf die Bauaufsichtsbehorde den Rückbau anordnen, wenn die baulichen
Anlagen im Widerspruch zu öffentlich rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert
werden und auf andere Weise keine rechtmäßigen Zustände hergestellt werden konnen.
Die Durchführung von BaumaBnahmen ohne die erforderliche Baugenehmigung ist nach § 87
SächsBO eine Ordnungswidrigkeit, die durch die Bauaufsichtsbehörde mit einer GeIdbuße
bis 500.000 EUR geahndet werden kann. Ob die Bauaufsichtsbehörde von dieser
Möglichkeit Gebrauch macht, hängt u. a. auch von der
Bereitschaft der Bauherren zur Heilung der rechtswidrigen Zustände ab.
Ihr Rat zu folgenden Fragen würde mich freuen:
1. Was wäre die aussichtsreichste Variante den Rückbau anzufechten? Bei meinen
Recherchen bin ich auf folgende Ansätze gestoßen:
- Befreiung gemäß §75 und 82LBO
- Bestandsschutz nach § 1 LBO - passiver Bestandsschutz, die materielle
Baurechtsmäßigkeit sehe ich als gegeben an.
- Härteklausel nach § 31 BauGB
- Rücksichtsnahmegebot §15 BauNVO
Meine Idee: Umfunktionieren des Zaunes zu einer "Rankhilfe für Pflanzen" (wäre
praktisch gut machbar). Eine Rankhilfe muß doch auf Gartenland legal sein? Für solche
Dinge kann doch ein Amt keine Normen/Vorschriften haben?
2. Muß ich mich auf eine Überprüfung vor Ort einrichten, wenn ich mich zum Rückbau
bereit erkläre? Was wären die Konsequenzen wenn der Rückbau nicht erfolgt? Ein
erneutes Anhörungsverfahren oder eine Strafe?
3. Wenn ich den Zaun zurückbaue und dies mit Fotos/Zeugen dokumentiere, den Zaun aber
am nächsten Tag wieder aufbaue, geht das Spiel schlimmstenfalls von vorn los?
4. Wenn ich nur die Zaunsfelder entferne, aber die Pfosten stehen lasse, ist der Zaun
ansich kein Zaun mehr. Kann das Amt verlangen, die Pfosten zu entfernen?
5. Gibt es im Internet eine Definition oder Liste, was im Außenbereich
gebaut/errichtet werden darf? Ich möchte zukünftig solche unschönen Angelegenheiten
Aufgrund der Fristsetzung würde ich mich über eine Antwort bis zum 10.12. sehr freuen.
Diese Antwort ist vom 27.11.2011 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
Zuvor ist festzuhalten, dass der Rückbau noch nicht verfügt wurde. Sie haben zunächst die Gelegenheit die Anhörung zu nutzen, bevor ein Bescheid ergeht.
"1. Was wäre die aussichtsreichste Variante den Rückbau anzufechten? Bei meinen
- Bestandsschutz nach § 1 LBO - passiver Bestandsschutz, ..."
Zu prüfen ist, ob Ihre Gemeinde eine Satzung (über das Gebiet des speziellen Bebauungsplanes hinaus)zur Errichtung von Einfriedungen nach § 89 Abs. 1 Nr. 4 SächsBO erlassen hat.
Der Bebauungsplan wäre sinnvollerweise einzusehen. Es ist zu klären, ob die zusammenhängende Bebauung wirklich dort endet, wie es die Behörde annimmt.
Ihre Recherchen lassen vermuten, dass Sie nicht die aktuelle SächsBO eingesehen haben. Derzeit ist § 75 SächsBO der Vorbescheid und § 82 SächsBO die Baunutzungsanzeige.
Die ehemaligen Befreiungen werden nunmehr unter § 67 SächsBO als Abweichungen geführt.
Demnach muss jetzt um eine "Befreiung" zu erhalten, zwingend ein Antrag gestellt werden. Nach dem derzeitigen Sachverhalt gehe ich davon aus, dass dies bisher nicht erfolgt ist. Sie sollten dies umgehend mit den vorliegenden Tatsachen und Ihrer Meinung hinsichtlich der akuten Gefährdung des Grundstückes begründen.
Der Bestandsschutz ist nicht mehr in der SächsBO direkt geregelt. Jedoch könnte in Ihrem Fall ein passiver Bestandsschutz gegeben sein.
Dies ist z.B. dann der Fall, wenn der Zaun zur Zeit seiner Errichtung den öffentlichen Vorschriften entsprochen hat.
Hier könnte § 63a Abs. 1 Nr. 6 a SächsBO in der Fassung vom 29.12.2001 bis 30.09.2004 einschlägig sein.
"Genehmigungsfreie Vorhaben:
Einfriedungen bis 1,80 m Höhe; im Außenbereich nur als Nebenanlage eines höchstens 50 m entfernten Gebäudes mit Aufenthaltsräumen,"
Somit wären der Abstand und/oder der damalige Bestand z.B. eines "Gartenhauses" in entsprechender Entfernung zu prüfen.
"die materielle
- Rücksichtsnahmegebot §15 BauNVO"
§ 31 BauGB gilt nur innerhalb eines Bebauungsplanes.
Das Rücksichtsnahmegebot wirkt zwischen Nachbargrundstücken.
"Meine Idee: Umfunktionieren des Zaunes zu einer "Rankhilfe für Pflanzen" (wäre
Dinge kann doch ein Amt keine Normen/Vorschriften haben?"
Klingt theoretisch gut, ist es aber nicht.
Zum einen ist die Einfriedung als solche zu betrachten, mithin kommt es auf die Wirkung nach außen an. Die Art und Weise des Aufbaus ist dabei nebensächlich.
Zum anderen mangelt es Ihnen sicher an der gärtnerischen Bewirtschaftung. Ansonsten würde für Sie das Privileg des § 61 Abs. 1 Nr. 7 b SächsBO gelten.
"Verfahrensfrei sind
b)offene, sockellose Einfriedungen für Grundstücke, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb im Sinne der § 35 Abs. 1 Nr. 1 und 2, § 201 BauGB dienen,..."
"2. Muß ich mich auf eine Überprüfung vor Ort einrichten, wenn ich mich zum Rückbau
bereit erkläre?"
Es ist zu vermuten, dass sowohl das Bauaufsichtsamt, als auch der nette Stadtrat darüber wachen.
"Was wären die Konsequenzen wenn der Rückbau nicht erfolgt? Ein
erneutes Anhörungsverfahren oder eine Strafe?"
Die Konsequenzen wurden Ihnen im Schreiben mitgeteilt. Sobald ein Bescheid erlassen und bestandskräftig wird, kann die Behörde die entsprechende Vollstreckung einleiten bzw. die Ordnungswidrigkeit mittels Geldbuße ahnden.
"3. Wenn ich den Zaun zurückbaue und dies mit Fotos/Zeugen dokumentiere, den Zaun aber
am nächsten Tag wieder aufbaue, geht das Spiel schlimmstenfalls von vorn los?"
Soweit noch kein Bescheid ergangen ist und dieser nicht bestandskräftig wurde, ja.
Es ist natürlich klar, wie das Ermessen dann im "Folge"bescheid gegen Sie ausgeübt wird.
Der Spielraum für die Geldbuße ist bis zur Höhe von 500.000€ eröffnet.
"4. Wenn ich nur die Zaunsfelder entferne, aber die Pfosten stehen lasse, ist der Zaun
ansich kein Zaun mehr. Kann das Amt verlangen, die Pfosten zu entfernen?"
Es steht zu vermuten, dass die Behörde nicht nur den Zaun beseitigt sehen will.
"Der Zaun ist optisch unauffällig (grünes
Grundstückinnenseite (von außen nicht zu sehen)."
"Somit ist eine Einfriedung, in Form eines Schichtschutzzaunes, unzulässig."
Eine Einfriedung kann auch durch eine Hecke erfolgen. Es besteht die Gefahr, dass mit der "Sichtschutzzaun" der Maschendrahtzaun und die Hecke in Ihrer Gesamtheit gemeint sind.
Im Übrigen gilt (nach Bescheidung), die gesamte Einfriedung wird zurück zu bauen sein.
"5. Gibt es im Internet eine Definition oder Liste, was im Außenbereich
Aufgrund länderspezifischer Gesetzgebung, steht dies nicht zu vermuten. Sie können aber zu jeder Zeit Ihre Baubehörde befragen. Lassen Sie sich jeweils die "Auskunft" schriftlich bestätigen.
Sie werden nicht alles aus den Gesetzen zum BauGB, SächsBO, SächsNRG u.a. heraus lesen können. Es bedarf zusätzlicher Kommentierung und gebietsspezifischer Rechtsprechung, um den Einzelfall zu beurteilen können.
Des Weiteren ist folgendes auszuführen.
Die Beseitigungsanordnung ist nach § 80 SächsBO eine "Kann"- (!) Vorschrift. Es muss demnach ein Ermessen ausgeübt werden. Dieses kann auch zu Ihren Gunsten ausfallen. Also sollten Sie zunächst die freundliche "Schiene" fahren. Nach Erlass des Bescheides bleibt immer noch Zeit, diesen anzugreifen.
Bewertung des Fragestellers 28.11.2011 | 19:29
"Vielen Dank! Der gewünschte Ansatz zur Lösung des Problems wurde aufgezeigt."

References: §28
 § 61
 § 35
 § 80
 § 59
 § 81
 § 35
 § 34
 § 35
 § 35
 §
35
 § 35
 § 28
 § 80
 § 87
 §75
 § 1
 § 31
 §15
 § 1
 § 89
 § 75
 § 82
 § 67
 § 63
 §15

§ 31
 § 61
 § 35
 § 201
 § 80