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Timestamp: 2018-12-19 06:14:34+00:00

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prazo para você denunciar o contrato é de 90 dias a partir do registro da averbação da extinção do usufruto. - PDF
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Edson Dias Sampaio
1 18.)Fiz um contrato de locação de um imóvel residencial e quando me mudei para a casa constatei que há sérios problemas de esgoto que precisarão de reparos, o que resultará na quebra do piso do banheiro e da sala. O locador recusa-se a arcar com estes custos. O que faço? Os reparos no imóvel que sejam de natureza estrutural são de responsabilidade do proprietário do imóvel, conforme o artigo 22 da Lei 8.245/1991. Assim, você deve notificar o locador acerca dos danos a serem reparados. Caso ele não promova o reparo restam à você três opções: (i) ou faz os reparos e passa a descontar o valor gasto do pagamento do aluguel ou (ii) promove uma ação judicial buscando que o locador seja compelido a arcar com os reparos ou (iii) pede a rescisão do contrato em virtude de quebra de contrato em razão de que o proprietário não está cumprindo sua obrigação de realizar os consertos estruturais no imóvel. 19.)Moro em uma residência alugada. Meu companheiro (não somos casados) faleceu recentemente e o contrato de locação estava em nome dele. Tenho direito de permanecer no imóvel e continuar a locação? O artigo 11 da Lei 8.245/91 garante a sub-rogação dos direitos e deveres da locação ao companheiro sobrevivente. Assim, o contrato de locação está sub-rogado na pessoa, na qualidade de companheira e você pode continuar no imóvel, cumprindo o contrato nos termos estabelecidos. 20.)Recebi de minha avó um imóvel em doação. Na doação foi estabelecido o usufruto vitalício dela sobre o imóvel. O imóvel está alugado e ela recebia o aluguel. Ela morreu recentemente e vim a saber que ela tinha feito um contrato de locação por um prazo de 20 anos com um valor de aluguel muito baixo. O inquilino tem o direito de exercer este contrato até o fim? O artigo 7º da Lei de Locação (8.245/91) estabelece que a morte do usufrutuário (no caso sua avó) dá direito ao proprietário de denunciar (rescindir) o contrato até então em vigor. Você deve notificar o inquilino relatando a morte do usufrutuário (sua avó) e dando-lhe prazo de 30 dias para desocupação voluntária. Caso o inquilino não desocupe o imóvel dentro dos 30 dias você deve promover uma ação de despejo. O
2 prazo para você denunciar o contrato é de 90 dias a partir do registro da averbação da extinção do usufruto. 21.)Comprei um imóvel urbano que está locado. Posso rescindir o contrato de locação e retomar o imóvel? O artigo 8º da Lei 8.245/91 estabelece duas situações distintas: o da locação cujo contrato em vigor tenha prazo determinado e da locação por prazo indeterminado. Assim, se o imóvel que você comprou tem um contrato em vigor por prazo determinado você deve respeitar este prazo. Caso contrário, se a locação do imóvel que você adquiriu esteja sob a vigência de prazo indeterminado, você pode pedir a rescisão do contrato de locação do imóvel, observando o prazo de 90 dias subsequentes ao negócio de compra. 22.)Loco um imóvel comercial e o locador morreu. O contrato pode ser rescindido pelos filhos? Não, na morte do locador o contrato transmite-se, em todos seus direitos e deveres, aos herdeiros, sejam legítimos ou legatários, na forma do artigo 10º da Lei de Locação. 23.)Sou sublocatário de um imóvel. O locador fez a rescisão da locação com o locador. Eu tenho de desocupar o imóvel? Sim, o artigo 15 da Lei 8.245/91 prevê que extinta a locação extinta também é a sublocação. Você poderá promover uma ação de reparação de danos contra o sublocador, se tiver prejuízos. 24.)Posso fazer um contrato de locação que tenha variação em moeda estrangeira? Não, a lei própria (8.245/91) veda que locativo seja fixado em moeda estrangeira ou em variação cambial e também veda que seja fixado com base em salário mínimo.
3 25.)O locador que cobrar de mim (locatário) taxas de administração da imobiliária. Devo pagar? Não. O pagamento das taxas de administração da locação é dever do locador à luz do artigo 23, inciso VII da Lei 8.245/ )Sou locador de um imóvel que necessita de reparos urgentes no telhado, conserto esse que se não for feito acarretará danos permanentes à estrutura do imóvel. O locatário nega-se a permitir que eu mande realizar os consertos. É legal a oposição do inquilino? Não. O artigo 26 da Lei 8.245/91 prevê que o inquilino é obrigado a permitir consertos estruturais e urgentes no imóvel. Quanto aos reparos e prazos e pagamento do aluguel, deve se atentar que o pagamento de aluguel, se os reparos durarem até 10 dias, deverá ser pago integralmente. Ou seja, ele pagará o aluguel proporcional a cada dia nos dez primeiros dias. Se as obras terminarem antes, ele continuará pagando aluguel normalmente, com o valor completo na data do pagamento. A lei é clara ao determinar que o locatário não terá qualquer direito ao abatimento do valor do aluguel se as obras terminarem antes dos dez dias do prazo. Se as obras se prorrogarem, ultrapassando 10 dias, o inquilino ficará isento do pagamento pelo período excedente. Por exemplo, se os reparos durarem 20 (vinte) dias, o locatário é isento do pagamento de 10 (dez) dias de aluguel. No caso das obras passarem de 30 (trinta) dias, o locatário poderá requerer a rescisão do contrato de locação. 27.)Tenho um imóvel e quero vendê-lo. Ele está locado. O inquilino tem direito de preferência na compra? O que devo fazer? O artigo 27 da lei de locação estabelece que o inquilino tem direito de preferência, nas mesmas condições e preço, do imóvel que loca. Você deve, no caso, notificar o inquilino (pode ser feita a notificação via telegrama com cópia e aviso de recebimento), dando-lhe prazo de 30 dias para manifestar seu interesse e consignando que a não manifestação implicará na renúncia tácita a tal direito.
4 28.)Tenho um imóvel locado e vou incorporar este imóvel em minha empresa, como aporte de capital. Neste caso o locatário tem direito de preferência? Não. O direito de preferência é excluído, via do artigo 32 da Lei 8.245/91, de casos de incorporação, cisão, doação, etc.. 29.)Tenho um imóvel locado cuja locação, feita por prazo determinado, foi prorrogada por prazo indeterminado. No caso, a garantia da locação continua válida? Sim, por força do artigo 39 da Lei 8.245/91, as garantias prestadas à locação estendem-se até a devolução do imóvel. 30.)Estou fechando um contrato de locação. A imobiliária está exigindo que eu preste duas garantias. É certo? Não. O artigo 43 da Lei de Locação veda que, em um mesmo contrato, sejam exigidas mais de uma forma de garantia à locação. 31.)Posso fazer um contrato de locação de meu imóvel recebendo os valores dos alugueres antecipados? Não, o artigo 43 da Lei 8.245/91 veda o recebimento de algures antecipados. 32.)Posso alugar um imóvel por 60 dias? Sim, o artigo 48 da Lei de Locação regula a locação por temporada. Nesta modalidade você pode receber os alugueres e encargos antecipadamente. 33.)Minha empresa loca um imóvel comercial. Tenho direito de renovar o contrato mesmo que o locador não queira? Sim, o artigo 51 da lei 8.245/91 dá o direito ao locatário de imóvel comercial de renovar o contrato de locação, respeitadas as seguintes condições: (i) o contrato a ser renovado esteja estabelecido por escrito e por prazo determinado, (ii) o prazo do contrato a renovar ou a soma dos contrato ininterruptos seja de no mínimo 5 anos,
5 (iii) o locatário explore o mesmo negócio, no endereço da locação, há pelo menos 3 anos. Para que você tenha o direito de renovar o contrato deve, dentro do prazo de 1 ano até 6 meses anteriores ao vencimento do contrato, propor a ação renovatória, sob pena de perder o direito.

References: artigo 22
 artigo 11
 artigo 7
 artigo 8
 artigo 10
 artigo 15
 artigo 23
 artigo 26
 artigo 27
 artigo 32
 artigo 39
 artigo 43
 artigo 43
 artigo 48
 artigo 51