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Timestamp: 2020-02-25 20:40:46+00:00

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﻿ Vincolo ex art. 3. L. 1089/39 – Omessa trascrizione – Vendita del bene immobile a terzi – annullabilità dell’atto – risoluzione per grave inadempimento – richiesta di manleva e risarcimento a carico del Comune – infondatezza delle domande |
Vincolo ex art. 3. L. 1089/39 – Omessa trascrizione – Vendita del bene immobile a terzi – annullabilità dell’atto – risoluzione per grave inadempimento – richiesta di manleva e risarcimento a carico del Comune – infondatezza delle domande
19.11.2018 – C. Appello di Bologna sez. III – Sent. n. 2872 Pres. Aponte Rel. Guernelli
Con sentenza n. 1306/2015, il Tribunale di Rimini respingeva le domande di A e B per l’annullamento ex art. 1429 c.c. e/o la risoluzione ex artt. 1453 – 1455 o 1489 c.c. dei contratti di acquisto di un terreno “in parte edificabile” in Comune di S. loro venduto da C nel 2008, poi rivelatosi sottoposto a vincolo storico artistico indiretto - comportante inedificabilità assoluta – ex art. 21 l. 1089/39 con d.m. del 30.11.1985. Il Tribunale rilevava che il vincolo non era efficace nei confronti di C, essendo stato notificato nel 1986 a D (in proprio e quale proprietario), mentre dal 1982 proprietario era il primo; rilevava che comunque il vincolo era inopponibile ad A e B, non essendo mai stato trascritto nei RRII. A e B appellano e col primo motivo deducono, ex art. 3 l. 1089/39, che la notifica doveva avvenire “ai privati proprietari e possessori o detentori a qualsiasi titolo”, non aveva natura costitutiva del vincolo, ma solo informativa e dichiarativa ex CDS 2420/2013. Con il secondo motivo si deduce che neppure la trascrizione aveva valore costitutivo del vincolo, perfetto al momento della dichiarazione ex CDS 4390/2009 e 5296/2007, ma solo di opponibilità nei confronti dei terzi e nei soli rapporti fra i privati, non fra privati e autorità pubblica ex CDS 26/1984, come responsabilità del dante causa nei confronti dell’altro contraente che abbia ignorato l’onere gravante sulla cosa. In subordine l’appellante invoca la risoluzione per grave inadempimento del venditore e/o per esistenza di oneri reali non apparenti ex Cass. 2737/2012 e 4971/2007: il venditore era a conoscenza del vincolo e comunque avrebbe dovuto dimostrare che l’inadempimento non era oggettivamente a lui imputabile. In ogni caso il vincolo era un onere non apparente, e non era stato comunicato agli acquirenti, così che il contratto andava risolto ex art. 1489 c.c. e vi era anche espressa garanzia circa l’inesistenza di oneri e pesi sul fondo, che dispensava l’acquirente da ogni ulteriore indagine ex Cass. 976/2006 e 19725/2011. C resiste e sul primo motivo osserva che il vincolo derivava invece dalla notifica del provvedimento ex CDS 4992/2011 e 4912/2008. Nega vi fosse alcun collegamento o presunzione che collegasse il destinatario della notifica con il bene, per nulla dimostrata. Quanto alla mancata trascrizione, l’appellato si richiama all’art. 15 de d.leg. 42/2004 e art. 21 l. 1089/39, che richiede la trascrizione per l’efficacia nei confronti degli aventi causa, distingue quindi fra costituzione ed efficacia del vincolo, che va trascritto per la sua opponibilità ai terzi, ferma restando l’efficacia nei confronti del proprietario cui il vincolo sia stato notificato ex CDS 6134/2000. Reitera comunque le deduzioni inerenti la propria esclusione di colpa e responsabilità, non avendo ricevuto la notifica, non riportando PRG e CDU il vincolo, né avendolo esposto il notaio. Ritiene quindi che l’errore non era riconoscibile; che non vi fosse alcuna sua colpa; che pertanto era inapplicabile anche l’art. 1489 c.c. e comunque non era dovuto alcun risarcimento. Il Comune si costituisce e resiste deducendo che il vincolo era cartografato nel PRG e i venditori erano a conoscenza dello stesso. Il terreno rimaneva comunque edificabile e gli aventi diritto potevano eseguire opere con la debita approvazione ex art. 18 l. 1089/39, tantopiù che il vincolo era indiretto, quindi atipico e variabile in funzione della protezione del bene. Aggiunge che trattandosi di vincolo derivante direttamente dalla legge, era assistito da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari, pertanto non poteva essere ritenuto onere non apparente ex art.1489 c.c. Ritiene per gli stessi motivi l’errore riconoscibile da parte degli acquirenti ex art. 1431 c.c. Propone appello incidentale affermando che l’effettiva conoscenza del vincolo in forza della notifica al padre convivente e la sua conseguente efficacia nei confronti del venditore, interrompeva ogni nesso di causalità tra la vendita e il danno imputato al Comune. Con un secondo motivo si censura la ritenuta inefficacia per omessa trascrizione nei confronti degli appellanti, con motivazioni alle loro conformi. Anche l’Assicurazione si costituisce, chiedendo il rigetto/inammissibilità dell’appello principale. L’appello principale, benché pregevolmente argomentato, non può essere accolto. Sul primo motivo va osservato che le notifiche prodotte dal Comune in primo grado hanno per effettivi e formali destinatari persone diverse da colui che all’epoca è documentato poter esser già proprietario – a seguito di donazione della nuda proprietà del nonno, risalente al 1982, poi consolidatasi - del bene, ossia l’odierno appellato. Ad ogni modo, quanto al valore della notifica, è evidente che il vincolo sia venuto ad esistenza con l’emanazione dell’atto amministrativo: però “nel caso di bene appartenente ad una persona fisica, il regime di vincolo deriva dalla notifica dell’apposito provvedimento amministrativo considerato dall’art. 3 della stessa legge n. 1089 del 1939” …” …che d’abitudine ha la funzione di accertamento costitutivo ex novo di una tale condizione” (Cons. Stato 499272011); “infatti il momento dichiarativo del vincolo deve essere distinto dal momento costitutivo del medesimo, effettuandosi nella prima fase il riconoscimento di una determinata qualità del bene, e scaturendo i correlativi obblighi previsti dalla legge, dal momento in cui la determinazione viene portata a conoscenza degli interessati” (Cons. Stato 4912/2008). Anche per il Cons. St. 2420/2013 citato dagli appellanti “La giurisprudenza amministrativa ha più volte avuto modo di affermare che la notificazione non ha di suo una funzione costitutiva del vincolo, perché segue ad una ricognizione delle intrinseche qualità della cosa dalla quale nasce l’applicazione oggettiva per essa di quel regime: la sua funzione è piuttosto preordinata a creare nel proprietario, possessore o detentore la conoscenza legale degli obblighi incombenti…” Dunque, in assenza di notifica certamente nessun obbligo può dirsi sorto in capo all’interessato, tantomeno ai suoi aventi causa. Anche per quanto concerne la trascrizione la tesi degli appellanti non può essere condivisa: ferma restando l’efficacia nei confronti del proprietario che abbia ricevuto formale notifica, l’efficacia nei confronti di ogni successivo proprietario era espressamente prevista a seguito di trascrizione nei RRII ex artt. 2,3 e 21 1089/1939: il collegamento fra trascrizione ed efficacia è evidente, e non appare affatto circoscritto ai rapporti fra privati, essendo al contrario palese che è nell’interesse dell’amministrazione e degli interessi pubblici sottesi procedervi affinché lo stesso vincolo abbia efficacia erga omnes, e i terzi ne siano al tempo stesso legalmente informati e concretamente vincolati. Tutti gli ulteriori motivi di gravame rimangono conseguentemente assorbiti; sono anche rigettati, in forza delle medesime precedenti considerazioni, i conformi motivi di appello incidentale del Comune. Il Collegio rigetta l’appello principale e quello incidentale.

References: art. 3
 art. 3
 sentenza 
 art. 1429
 art. 21
 art. 3
 Cass. 
 art. 1489
 Cass. 
 art. 21
 art. 18
 art.1489
 art. 1431