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Timestamp: 2020-04-05 01:41:01+00:00

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corona-einfluss-mietzahlungsverpflichtung | Rödl & Partner
Themen Hat der Coronavirus Einfluss auf die Mietzahlungsverpflichtung?
Hat der Coronavirus Einfluss auf die Mietzahlungsverpflichtung?
Update: Auf diese Änderungen am Mietrecht müssen Sie reagieren!
veröffentlicht am 19. März 2020 | Lesedauer ca. 4 Minuten
Kann sich der Mieter in der derzeitigen wirtschaftlichen Lage von seiner Mietzahlungsverpflichtung befreien oder bleibt er zur Zahlung verpflichtet? So oder so ähnlich lauten derzeit viele Anfragen an uns. Eine pauschale Antwort hierauf ist derzeit nicht möglich. Eine europaweit einheitliche Antwort verbietet sich auch, nachdem die Rechtsordnungen anderer Länder teilweise andere Regelungen vorsehen. Für Deutschland gilt:
Freiwerden von der Leistungsverpflichtung/ Mietminderung
Die Hauptpflicht des Mieters in einem Mietvertrag ist die Verpflichtung zur Zahlung der Miete. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Mieter zur Zahlung der Miete auch verpflichtet bleibt, wenn er die Mietsache aus in seiner Person oder seiner Risikosphäre liegenden Gründen nicht oder nur eingeschränkt nutzt oder nutzen kann, obwohl der Vermieter ihm die Gebrauchsmöglichkeit weiterhin einräumt (vgl. vor allem § 537 Abs. 1 BGB).
Die bisher ergangenen behördlichen Anordnungen beeinträchtigen offensichtlich zwar den Gebrauch der Mietsache, stellen jedoch als Umstände außerhalb des Einflussbereichs des Vermieters nur dann einen mietrechtlichen Mangel dar, wenn sie die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinflussen (Bundesgerichtshof, Urteil BGH XII ZR 153/15 vom 02.11.2016). Das trifft bei Gebietsabriegelungen infolge des Coronavirus nicht zu.
Auch generelle Betriebsverbote begründen keinen Mangel der Mietsache, da sie ihren Ursprung in der Art des Geschäftsbetriebs des Mieters haben, nicht in der Art und Beschaffenheit der Mietsache. Dies entspricht letztlich auch der üblichen mietvertraglichen Risikoverteilung. Während der Vermieter das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache trägt, trägt der Mieter ihr Verwendungsrisiko – also das Risiko mit der Mietsache Gewinne zu erzielen.
Vorliegen Höherer Gewalt?
Es liegt auch derzeit – allgemein – kein Fall von höherer Gewalt vor. Als Fälle höherer Gewalt werden in den Gesetzesmaterialien zwar genannt: Krieg, innere Unruhen, Streik, Epidemien, Naturkatastrophen (z.B. Vulkanausbrüche, Erdbeben, Überschwemmungen, Waldbrände) oder hoheitliche Anordnungen (z.B. Flugverbote, Ausgehsperren). Für den BGH (BGH, Urt. v. 16.05.2017, Az. X ZR 142/15) ist ein Fall der höheren Gewalt „ein von außen kommendes, keinen betrieblichen Zusammenhang aufweisendes, auch durch äußerste vernünftigerweise zu erwartende Sorgfalt nicht abwendbares Ereignis, wie z.B. Krieg, Naturkatastrophen.” Durch das Coronavirus liegt derzeit allerdings noch nicht das Stadium einer höheren Gewalt im Sinne der Formel des BGH vor, denn in Deutschland sind zwar steigende Krankheitszahlen zu verzeichnen und in bestimmten Lebenssituationen besteht auch eine abstrakte Lebensgefahr. Allerdings werden die meisten Menschen wieder gesund und tragen keine bleibenden Schäden davon. Das allgemeine gesellschaftliche Leben und die Gesundheitsversorgung sind zudem weitestgehend in Takt. Möglicherweise ändert sich die Ansicht hierzu, wenn flächendeckend Ausgangsperren verhängt werden sollten. Von einem extremen Ausnahmezustand kann derzeit noch nicht die Rede sein. Bei hoheitlichen Zwangsmaßnahmen, die zum Beispiel die Produktion verhindern, ist es durchaus denkbar, dass eine Partei sich erfolgreich auf das Vorliegen von subjektiver Unmöglichkeit berufen kann. Ansonsten gilt auch hier: Es kommt auf den Einzelfall an.
In Mietverträgen sind Regelungen zur höheren Gewalt für den Mieter unüblich, aber denkbar. Insofern müssten hier die Einzelverträge insgesamt durchgesehen werden.
Vor diesem Hintergrund scheidet derzeit auch ein Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung aus. Ein solcher Anspruch käme allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) in Betracht. Danach kann bei einer schwerwiegenden Veränderung der äußeren Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, die Anpassung oder schlimmstenfalls die Auflösung des Vertrages verlangt werden. Zu solchen Grundlagen zählen unter Umständen auch Natur- oder Zivilkatastrophen. Eine Partei eines Vertrages kann sich allerdings nicht auf die veränderten Umstände berufen, wenn diese nach der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung gerade in den Risikobereich der betroffenen Partei fallen. Genau so ist das aber hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeit der Mietsache. Diese Feststellungen betreffen nicht nur die Mietzahlungspflicht, sondern auch eine Anpassung der sonstigen vertraglichen Regelungen.
Wahrung der Schriftform beachten
Unbedingt zu warnen ist vor mündlichen Stundungsvereinbarungen zur Miete mit dem Vermieter. Solche mündlichen Vereinbarungen gehen den schriftlichen Vereinbarungen im Mietvertrag trotz „Schriftformheilungsklausel” und „doppelter Schriftformklausel” stets vor und führen zu einer Kündigungsmöglichkeit mit gesetzlichen Fristen für den Vermieter, § 550 BGB.
Auswirkung auf Betriebskostenabrechnungen
Die Problematik wird uns auch in den kommenden Monaten beschäftigen, etwa dann, wenn über die Betriebskosten abgerechnet wird. Werden Leistungen der FM-Dienstleister (Hausmeister, Wartungen, Müllabfuhr …) nicht erbracht, können diese auch nicht abgerechnet werden. Vermieter sollten deshalb schon jetzt damit anfangen, Rechnungen und Gebührenbescheide zu prüfen und ggf. zum Schutz des Mieters Einwendungen geltend zu machen.
Derzeit verbleibt es damit in Deutschland bei der Mietzahlungsverpflichtung für den Mieter. Eine Judikatur zu solchen Problemen liegt nicht vor. Wie der BGH sich dazu stellt, kann also aus heutiger Sicht nicht beantwortet werden. Klarzustellen ist, dass die jeweilige Frage einzelvertraglich zu prüfen ist, weil vertragliche Regelungen immer Vorrang vor gesetzlichen Regelungen habe können. Die Rechtslage ist im Übrigen in anderen europäischen Ländern für die Mieter günstiger. Dem Mieter (und in der Folge tausenden von Angestellten) kann also allenfalls ein „Schutzschirm” retten, wie das in Regierungskreisen schon diskutiert wird.

References: § 537
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 550
 BGH