Source: https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/fehler-mieterhoehung/
Timestamp: 2019-04-23 04:03:27+00:00

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Mieterhöhungen sind eine komplexe Angelegenheit. Sie sind sehr formal und eine Quelle häufiger Fehler. Grund ist, dass der Gesetzgeber um den Interessenausgleich zwischen Vermieter und Mieter bemüht ist und letztlich im Gesetz Kompromisse formuliert hat.
Wer überstürzt oder nach Gutdünken formuliert, fordert den Mieter geradezu heraus, kritische Ansatzpunkte aufzugreifen und die Mieterhöhung zu beanstanden.
Wir haben hier die häufigsten Fehler(quellen) bei einer Mieterhöhung zusammengetragen. Diese Liste sollten Vermieter kennen und nutzen um bei einer Mieterhöhung keine Fehler zu machen.
Ein Tipp für Mieter: Mieterhöhung prüfen: Checkliste für Mieter zum Überprüfen einer Mieterhöhung
Inhalt: Vermeiden Sie diese Fehler bei einer Mieterhöhung
1. Fehler: Mieterhöhung trotz Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete
2. Fehler: Ausspruch einer Änderungskündigung
3. Typische Fehler bei Mieterhöhung auf Vergleichsmiete (a – r)
4. Typische Fehler bei Mieterhöhung nach Modernisierung
4.1. Fehler vor Beginn der Baumaßnahme (a – e)
4.2. Fehler nach Durchführung der Baumaßnahmen (a – g)
1. Mieterhöhung trotz Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete
Fehler: Sie wollen die Miete erhöhen, obwohl mietvertraglich eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist.
Rechtslage: Sie können die Miete nicht beliebig erhöhen, wenn Sie mietvertraglich eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart haben. Lesen Sie deshalb vorab Ihren Mietvertrag. Die neue Staffelmiete oder Indexmiete tritt automatisch ein, ohne dass Sie eine Mieterhöhung vornehmen müssen. Jede Mieterhöhung außerhalb dieser Vereinbarung wäre unwirksam.
2. Ausspruch einer Änderungskündigung
Fehler: Sie sprechen eine Änderungskündigung aus.
Rechtslage: Sie können als Vermieter nicht das Mietverhältnis kündigen und dem Mieter zugleich den Abschluss eines neuen Mietvertrages mit einer erhöhten Miete anbieten. Dieser Weg ist rechtswidrig, da Sie das Mietverhältnis nur kündigen können, wenn Sie sich auf ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB berufen (z.B. Eigenbedarf).
3. Typische Fehler bei Mieterhöhung auf Vergleichsmiete
a. Mieter muss Mieterhöhung auf Vergleichsmiete zustimmen
Fehler: Sie erklären dem Mieter lapidar, dass Sie die Miete auf Vergleichsmiete erhöhen.
Rechtslage: Ist mietvertraglich nichts anderes vereinbart, können Sie die Miete nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, müssen aber nach § 558 BGB vorgehen. Dazu sind Sie auf die ausdrückliche Zustimmung Ihres Mieters angewiesen. Sie können die Miete mangels mietvertraglicher Vereinbarung nicht durch einseitige Erklärung erhöhen.
b. Jahressperrfrist
Fehler: Sie fordern bereits 10 Monate nach der letzten Mieterhöhung eine erneute Mieterhöhung.
Rechtslage: Sie können frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung eine erneute Mieterhöhung verlangen (§ 558 I 2 BGB).
c. 15 Monate Mietbestand
Fehler: Sie fordern eine Mieterhöhung, obwohl die letzte Mieterhöhung erst 12 Monate zurückliegt.
Rechtslage: Sie können zwar ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung eine erneute Mieterhöhung ankündigen. Allerdings muss die laufende Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben sein. Erst nach diesem Zeitraum ist eine erneute Mieterhöhung möglich. Dieser Zeitraum setzt sich aus der Ankündigungsfrist von 12 Monaten und der Überlegungszeit des Mieters von bis zu 3 Monaten zusammen.
d. Kappungsgrenze
Fehler: Die Mieterhöhungen der letzten 3 Jahre oder die einzige und aktuelle Mieterhöhung der letzten 3 Jahre liegt über 20 %.
Rechtslage: Sie haben die örtliche Kappungsgrenze nicht berücksichtigt. Danach dürfen die Mieterhöhungen der letzten 3 Jahren insgesamt oder die aktuelle Mieterhöhung nicht mehr als 20 % der vor drei Jahren maßgeblichen Miete ausmachen. Maßgebliches Ausgangsdatum ist die Miethöhe vor 3 Jahren. Wohnen Sie noch keine 3 Jahre in der Wohnung, müssen Sie die Jahresfrist vom Beginn des Mietverhältnisses aus berechnen. Das Abschlussdatum des Mietvertrages ist nicht relevant.
Achten Sie darauf, dass beispielsweise Berlin oder Bayern in mehr als 90 Gemeinden die Kappungsgrenze von 20 auf 15 % reduziert haben.
Der maßgebliche Zeitpunkt der Kappungsgrenze wird durch den Zugang des Mieterhöhungsverlangens bestimmt. In Berlin wurde beispielsweise die Kappungsgrenze auf 15 % abgesenkt. Maßgeblich ist aber immer die Rechtslage, die im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens maßgebend war. Insoweit kann sich der Mieter nicht auf die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % berufen, wenn zu diesem Zeitpunkt noch die alte Kappungsgrenze von 20 % maßgebend war (LG Berlin Urt.v. 10.12.2013 in GE 2014, 462; BayObLG GE 1992, 1265).
e. Textform
Fehler: Sie haben dem Mieter die Mieterhöhung mündlich oder telefonisch erklärt.
Rechtslage: Sie müssen dem Mieter die Mieterhöhung in Textform, also schriftlich, übermitteln (§ 558a I BGB). Sie brauchen das Schreiben nicht persönlich zu unterschreiben, sollten dies aber zu Vermeidung von Unklarheiten unbedingt tun.
f. Mehrere Mieter
Fehler: Sie haben das Mieterhöhungsschreiben nur an einen Mieter adressiert, obwohl mietvertraglich mehrere Personen als Mieter bezeichnet sind.
Rechtslage: Da Sie die Mieterhöhung von allen Mietern einfordern, müssen Sie auch alle Mieter anschreiben, die im Mietvertrag als Partei bezeichnet sind. Bei Ehepartnern genügt die gemeinsame Adressierung.
Zwar können Sie den Fehler noch im Gerichtsverfahren korrigieren, riskieren dann aber, dass Sie die Verfahrenskosten auferlegt bekommen.
g. Mehrere Vermieter
Fehler: Sie sind nicht alleiniger Vermieter und haben es versäumt, im Mieterhöhungsschreiben sämtliche Vermieter namentlich zu bezeichnen.
Rechtslage: Sind Sie nicht alleine Vermieter, müssen alle im Mietvertrag als Vermieter bezeichneten Personen im Mieterhöhungsschreiben bezeichnet werden und im Idealfall auch alle unterschreiben. Nur dann kann der Mieter davon ausgehen, dass sämtliche mietvertraglich als Vermieter bezeichneten Personen die Mieterhöhung wünschen.
Handeln Sie in Stellvertretung für einen anderen Vermieter, sollten Sie auf ihre Stellvertretung hinweisen. Fügen Sie dem Schreiben möglichst eine Originalvollmacht bei. Andernfalls kann der Mieter das Mieterhöhungsverlangen unverzüglich zurückweisen (§ 174 BGB). Wird die Vollmacht dann übersandt, ist der Fehler bereinigt.
h. Zustimmung des Mieters einfordern
Fehler: Sie haben den Mieter lediglich lapidar informiert, dass sie die Miete erhöhen möchten.
Rechtslage: Sie müssen den Mieter ausdrücklich zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordern. Die bloße Aufforderung zur Zahlung der erhöhten Miete genügt formal nicht. Sie müssen dem Mieter nämlich deutlich machen, dass er seine Zustimmung erklären muss und damit die Mieterhöhung auch zurückweisen kann.
i. Begründung der Mieterhöhung
Fehler: Sie haben die Miete erhöht, ohne diese zu begründen.
Rechtslage: Sie müssen Ihr Mieterhöhungsverlangen begründen. Dazu können Sie auf einen Mietspiegel oder die Auskunft aus einer Mietdatenbank verweisen, das Gutachten eines Bausachverständigen beilegen oder auf mindestens drei vergleichbare Wohnungen in derselben oder einer benachbarten Gemeinde verweisen.
Je nach Wahl der Begründung sind auf Details zu achten. Verweisen Sie z.B. auf einen Mietspiegel mit Mietzinsspannen, müssen Sie die richtige Spanne bestimmen.
j. Mietspiegel
Fehler: Sie beziehen sich auf einen Mietspiegel, ohne diesen Ihrem Mieterhöhungsschreiben beizulegen.
Rechtslage: Bei Verweisung auf einen Mietspiegel, müssen Sie diesen dem Mieterhöhungsschreiben in Kopie beifügen, es sei denn, der Mietspiegel ist auch dem Mieter allgemein zugänglich.
Fehler: Sie haben mietvertraglich eine Teilinklusivmiete vereinbart und begründen die Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen, für die eine Kaltmiete bezahlt wird.
Rechtslage: Sie müssen aus der Teilinklusivmiete die Nebenkosten herausrechnen und die Wohnung Ihres Mieters vergleichbar machen.
k. Gutachten Bausachverständiger
Fehler: Sie lassen ein Gutachten von einem Bauingenieur erstellen.
Rechtslage: Als Begründung für die Mieterhöhung können Sie nur ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen verwenden. Nicht jeder Bausachverständige ist aber öffentlich bestellt und vereidigt.
l. Vergleichswohnungen
Fehler: Sie haben Vergleichswohnungen ausgewählt, ohne auf die Vergleichbarkeit mit der Wohnung Ihres Mieters zu achten.
Rechtslage: Wie Sie auch immer die Mieterhöhung begründen: Mit jeder Begründung müssen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen und nachweisen. Maßgeblich ist § 558 II BGB. Die Wohnungen, auf die zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete Bezug genommen wird, müssen mit der Wohnung Ihres Mieters vergleichbar sein. Fehlt die Vergleichbarkeit oder sind einzelne Vergleichskriterien zu beanstanden, kann der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern.
Verweisen Sie auf Vergleichswohnungen, müssen Sie diese so beschreiben, dass sie der Mieter problemlos identifizieren kann.
m. Überlegungsfrist
Fehler: Sie haben den Mieter mit oder nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zur sofortigen Erteilung seiner Zustimmung aufgefordert oder angemahnt oder gar Zustimmungsklage bei Gericht eingereicht, ohne dessen Überlegungsfrist zu berücksichtigen.
Rechtslage: Bei der Mieterhöhung auf Vergleichsmiete, muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen. Dazu hat er nach dem Erhalt des Mieterhöhungsschreiben bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, sich seine Zustimmung zu überlegen (Überlegungsfrist des § 558b II BGB). Sein Schweigen zum Ablauf der Überlegungsfrist gilt als Ablehnung.
Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, muss er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens erstmals bezahlen.
n. Zustimmungserklärung
Fehler: Sie verschicken Ihr Mieterhöhungsschreiben ohne dem Mieter eine Anleitung an die Hand zu geben, wie er seine Zustimmung zur Mieterhöhung erklären soll. Viele Mieter sind damit schlicht überfordert.
Empfehlung: Schicken Sie zusammen mit dem Mieterhöhungsschreiben eine vorbereitete Zustimmungserklärung mit, mit der Bitte an den Mieter, diese zu unterschreiben und an Sie zurückzusenden. Zwar kann der Mieter seine Zustimmung auch mündlich erklären. Die schriftliche Zustimmung dient aber Beweiszwecken.
o. Sonderkündigungsrecht
Fehler: Sie erhöhen die Miete dermaßen, dass Sie die Mieter finanziell überfordern und dieser das Mietverhältnis kündigt.
Rechtslage: Dem Mieter steht kraft Gesetzes ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn er mit der Mieterhöhung nicht einverstanden ist. Er kann das Mietverhältnis nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens zum Ablauf des zweiten Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
p. Zustimmungsklage
Fehler: Nachdem der Mieter seine Zustimmung verweigert hat, reichen Sie erst nach Ablauf von weiteren drei Monaten die Zustimmungsklage bei Gericht ein.
Rechtslage: Bestehen Sie auf der Mieterhöhung, müssen Sie nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters binnen dreier weiterer Monate Zustimmungsklage einreichen. Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist und kann auch im Einvernehmen mit dem Mieter nicht verlängert werden.
Fehler: Sie stellen fest, dass ihr Mieterhöhungsverlangen aus irgendeinem Grunde unwirksam formuliert ist. Sie verzichten auf eine Mieterhöhung.
Rechtslage: Erweist sich das Mieterhöhungsschreiben als fehlerhaft, können Sie noch im Prozess Ihren Fehler korrigieren..
q. Kündigung bei Zahlungsverzug
Fehler: Nachdem der Mieter die Mieterhöhung abgelehnt hat, kündigen Sie ihm das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug in Bezug auf die Mieterhöhungsbeträge.
Rechtslage: Sie können erst nach Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Statt zu kündigen, können Sie auch Zahlungsklage bei Gericht erheben und die rückständigen Beträge einklagen.
r. Kauf einer Mietwohnung
Fehler: Sie haben eine vermietete Wohnung gekauft und erhöhen zur Finanzierung ihres Kapitaldienstes gleich mal die Miete.
Rechtslage: Als Erwerber treten Sie in das bestehende Mietverhältnis ein und übernehmen dessen Rechte und Pflichten. Sie können die Miete nur nach Maßgabe des Mietvertrages und des Gesetzes, u.a. also frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung des Verkäufers erhöhen („Kauf bricht nicht Miete“).
4. Fehler bei Mieterhöhung nach Modernisierung
Für die Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme gelten andere Voraussetzungen als bei der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Maßgebend sind §§ 555b, 559 BGB.
4.1. Fehler vor Beginn der Baumaßnahme
a. Instandhaltung oder Modernisierung
Fehler: Sie erklären die Mieterhöhung, weil Sie Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am Objekt ausgeführt haben und daraus eine Modernisierung ableiten.
Rechtslage: Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen dienen dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und sind kein Grund für eine Mieterhöhung. Sie müssen sämtliche Kosten selbst tragen.
Modernisierungsmaßnahmen sind solche, die das Gesetz in § 555b BGB bezeichnet. Maßnahmen, durch Sie Primärenergie einsparen (Sonnenkollektoren auf dem Dach) oder die Schaffung neuen Wohnraums, gehen zu Ihren Lasten. Umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen sind solche, die eine energetische Modernisierung oder Einsparung des Energieverbrauchs zum Gegenstand haben oder den Gebrauchs- oder Wohnwert der Wohnung verbessern.
b. Modernisierungsankündigung
Fehler: Sie starten die Baumaßnahme, ohne den Mieter zuvor oder rechtzeitig zuvor informiert zu haben.
Rechtslage: Sie müssen Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Arbeitsbeginn gegenüber dem Mieter ankündigen. Versäumen Sie die Frist, braucht der Mieter statt nach drei erst nach neun Monaten erstmals die Mieterhöhung zu zahlen (§ 559b II BGB).
c. Textform
Fehler: Sie kündigen die Modernisierungsmaßnahme mündlich an.
Rechtslage: Die Modernisierungsankündigung muss schriftlich erfolgen (§ 555c BGB).
d. Inhalt der Modernisierungsankündigung
Fehler: Sie informieren den Mieter lediglich, dass Sie modernisieren werden.
Rechtslage: Nach § 555c BGB müssen Sie den Mieter informieren:
über Form und Frist der Möglichkeit seines eventuellen Härteeinwands (§ 555d III BGB).
e. Sonderkündigungsrecht
Fehler: Sie modernisieren derart aufwendig und luxuriös, dass Sie den Mieter mit der Intensität der zu erwartenden Baumaßnahmen und der damit letztlich verbundenen Mieterhöhung finanziell überfordern und er daraufhin das Mietverhältnis kündigt. Die Wohnung steht dann lange Zeit leer. Kein Mietinteressent will die hohe Miete bezahlen.
Rechtslage: Der Mieter kann bereits mit der Modernisierungsankündigung sein gesetzliches Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen und sich billigeren Wohnraum suchen (§ 555e BGB).
4.2. Fehler nach Durchführung der Baumaßnahmen
a. Kostenumlage bis 11 %
Fehler: Sie haben nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme die Miete um mehr als 11 % Ihres Kostenaufwandes auf die Jahreskaltmiete aufgeschlagen.
Rechtslage: Sie dürfen maximal bis zu 11 % Ihrer Aufwendungen auf die Jahreskaltmiete umlegen. Die neue Miete ist erstmals mit Beginn des dritten Monats nach Erklärungszugang fällig.
Sofern die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 % übersteigt. braucht der Mieter die neue Miete statt nach drei erst neun Monate nach Erklärungszugang erstmals zu bezahlen (§ 559b II 2 BGB).
b. Modernisierungskosten
Fehler: Sie haben in Ihrem Mieterhöhungsschreiben auch Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen berechnet (z.B. Austausch alter Dachziegel).
Rechtslage: Sie müssen Aufwendungen für reine Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen aus dem Modernisierungsaufwand herauszurechnen und gegebenenfalls schätzen (§ 559 II BGB).
c. Aufteilung der Modernisierungskosten
Fehler: Sie haben den Modernisierungskosten willkürlich auf die einzelnen Wohnungen umgelegt.
Rechtslage: Profitieren mehrere Mieter von der Modernisierung, müssen Sie die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufteilen (§ 559 III BGB). Dabei ist ein nachvollziehbarer Umlegungsmaßstab (z.B. Wohnfläche) zugrunde zu legen.
d. Drittmittel
Fehler: Sie haben den Modernisierungsaufwand vollumfänglich umgelegt, ohne Drittmittel abzurechnen.
Rechtslage: Bei der Kalkulation der Mieterhöhung müssen Sie öffentliche Fördermittel und Mieterdarlehen berücksichtigen (§ 559a BGB).
Fehler: Sie haben die Mieterhöhung mündlich übermittelt.
Rechtslage: Die Mieterhöhung ist dem Mieter zwingend in Textform, also schriftlich, mitzuteilen (§ 559b BGB).
f. Kostenerläuterung
Fehler: Sie haben lediglich eine Mieterhöhung mitgeteilt, ohne den Kostenaufwand zu erläutern.
Rechtslage: Sie müssen im Mieterhöhungsschreiben die durch die Modernisierungsmaßnahme entstandenen Kosten konkret in Bezug auf die Einzelmaßnahme berechnen und erläutern. Dazu dürfen Sie hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (§§ 559b I 3, 555c III BGB).
g. Ist das Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung
Fehler: Sie haben aufwendig und luxuriös modernisiert und versuchen, Ihre Kostenlast in maximaler Höhe von 11 % auf den Mieter umzulegen. Der Mieter kann die Mieterhöhung finanziell nicht tragen und kündigt.
Rechtslage: Unabhängig vom Sonderkündigungsrecht nach der Modernisierungsankündigung kann der Mieter kraft Gesetzes auch noch mit Zugang des Mieterhöhungsschreibens ein Sonderkündigungsrecht geltend machen (§ 561 BGB).
Empfehlung: Belasten Sie den Mieter allenfalls entsprechend seiner wirtschaftlichen Lebensumstände.
33 Antworten auf "Häufige Fehler bei einer Mieterhöhung: Bitte vermeiden (für Vermieter)"
05.03.2017 - 09:25 Antworten
Wir (WEG mit vier Eigentümern) beabsichtigen unser komplett vermietetes 12 Partienhaus energetisch zu sanieren.
Je nach Beschluß der WEG kann das in diesem Jahr endlich losgehen. Da wir aber schon seit zwei Jahren versuchen einen Beschluß zu fassen, kann das aber auch noch eins / zwei Jahre dauern.
Jetzt plane ich für mein Sondereigentum (3 Wohnungen) nach fünf Jahren Mieterhöhungen, da unser Mietpreis gut 1,60€ pro qm geringer ist als Vergleichsmieten bzw. Angaben im Mietspiegel bzw. Mietdatenbank.
Meine Frage jetzt: Besteht eine Wartezeit nach der o.g. Mieterhöhung bis ich neue Mieterhöhungen nach Modernisierung durchsetzen kann?
05.03.2017 - 16:58 Antworten
Hallo Herr / Frau König,
es gibt keine Wartezeit – aber lesen Sie am besten selbst im BGB nach.
06.03.2017 - 08:38 Antworten
Vielen Dank für diese aussagekräftige Antwort.
Hätte ich bei meinen Recherchen zuvor dort eine gut verständliche Antwort gefunden, bräuchte ich Sie hier nicht bemühen.
10.10.2017 - 07:11 Antworten
Wir übernehmen ab 1. Dezember 2017 eine bestehende vermietete Wohnung durch den Kauf des Hauses.
nachdem die Miete seit neun Jahren nicht erhöht wurde und die Miete dem heutigen Mietspiegel nicht mehr entspricht, wollen wir gleich erhöhen, dies haben wir mündlich auch schon mit dem Vermieter abgesprochen.
Wenn wir nun ab Dezember die Mieterhöhung schriftlich ankündigen mit Zustimmungserklärung, dürften wir dann erst ab Februar 2018 die neue Miete fordern?
11.10.2017 - 08:31 Antworten
Hallo Keskin,
hier eine Hilfe für Sie: Mieterhöhung: Fristen für alle Erhöhungen im Überblick
Ansonsten müssen Sie im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen sein, damit Sie eine Mieterhöhung zustellen können.
04.12.2017 - 21:48 Antworten
Ich möchte als Vermieter die Miete erhöhen. In der Wohnung wohnt eine Mutter mit ihrem volljährigen Sohn. Dieser steht auch als Mieter mit im Mietvertrag drin. Mir ist nun nicht ganz klar wie ich das Mieterhöhungsschreiben adressieren muss.
Reicht es, wenn ich EIN Schreiben schicke und im Adressfeld „Frau xxx und Herr yyy“ steht, oder muss jedem ein gesondertes Schreiben in die gemeinsam bewohnte Wohnung geschickt werden? Ebenso beim Zustimmungsschreiben?
Bei Ehepartnern dürfen ja beide im Adressfenster stehen (also quasi EIN Brief).
ABER: wie verhält es sich bei Mutter mit volljährigem Sohn?
05.12.2017 - 08:17 Antworten
m.E. Sie richten einen Brief an beide Mieter in der Adresszeile und höflicherer Weise auch in der Ansprache. Bei der Zustimmung lassen Sie beide Mieter auf dem selben Brief unterschreiben. Bitte holen Sie sich bei Bedarf Hilfe, wenn Sie sich in der Abwicklung unsicher sind.
05.12.2017 - 16:34 Antworten
Ich werde es dann in EINEM Brief mit beiderseitigen, höflicher Ansprache machen… und am besten erst nach Weihnachten.
Ich denke, dass mir dann kein Richter oder Anwalt das irgendwie als falsch anlasten kann.
Margit Hacker-Chelius
12.01.2018 - 09:56 Antworten
Ich besitze seit 2 J. eine Eigentumswohnung und möchte die Miete an den Mietspiegel anpassen. Ich habe im Aug. 17 an den Mieter geschrieben, dabei übersehen, daß auch die Ehefrau Mieterin ist. Der Mieter hat sich mit Verweis von Mängeln gewehrt gegen die Mieterhöhung. Die Mängel sind jetzt behoben und ich möchte einen neuen Anlauf nehmen – bin aber jetzt offensichtlich zu spät dran!? Wie soll ich jetzt am besten vorgehen?
12.01.2018 - 14:54 Antworten
warum sind Sie zu spät dran?
14.01.2018 - 08:02 Antworten
Im Februar 2017 wurden in meiner Wohnung nach 14-tägiger Ankündigungsfrist 2 marode Fenster (aus dem Baujahr des Hauses ca. 1936) ausgetauscht gegen Isolierglasfenster. Im März 2017 erhielt ich vom Vermieter dafür eine Mieterhöhung nach Modernisierung. Vorab habe ich dem Vermieter mitgeteilt, daß ich einer Modernisierung nicht zustimmen werde, da es sich um Instandsetzungsarbeiten handelt. Die Zustimmungserklärung sollte ich bis 31.05.2017 unterschreiben. Dies habe ich nicht getan. Daraufhin erhielt ich eine Fristverlängerung vom Vermieter bis 30.06.2017. Am 26.07.2017 habe ich dem Vermieter schriftlich mitgeteilt, daß ich die Zustimmung verweigere. Die erhöhte Miete sollte ich wegen der Nichteinhaltung der Modernisierungsankündigung nach 9-monatiger Frist ab 01.01.2018 zahlen. Dies habe ich nicht getan. Mit Schreiben vom 11.01.2018 erhielt ich eine Aufforderung der Anwälte meines Vermieters, die Zahlung des Mieterhöhungsbetrages bis 31.01.2018 nachzuholen, sollte dies nicht geschehen, werde dies auf gerichtlichem Weg eingefordert werden. Meines Erachtens hätte der Vermieter doch Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung spätestens nach 3-monatiger Frist nach Abgabe meines Widerspruchs einreichen müssen, oder liege ich da falsch? Kann der Vermieter jetzt noch auf Mieterhöhung klagen? Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.
15.01.2018 - 14:31 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Sie habe sich mutig in eine schwierige Lage manövriert – ich kann Sie hier leider nicht beraten und empfehle Ihnen, dass Sie sich anwaltlich beraten lassen.
23.02.2018 - 18:50 Antworten
wir beabsichtigen eine Mieterhöhung wegen Modernisierung (komplette Baderneuerung). Der Mieter hatte vor 3 Jahren Insolvenz angemeldet und diese läuft seinen Aussagen zufolge immer noch. Ist eine Mieterhöhung durchsetzbar? Immerhin hat er sich trotzdem ein Auto der Oberklasse gekauft.
26.02.2018 - 17:03 Antworten
eine Baderneuerung ist leider – wenn überhaupt – nur im geringen Umfang eine Modernisierung. Es handelt sich in der Regel um eine Instandhaltung. Zwischen Insolvenz, Oberklasseauto und Mieterhöhung sehe ich keine Zusammenhänge.
27.02.2018 - 19:18 Antworten
01.04.2018 - 15:27 Antworten
ich wohne als Mieter in einem Mehrfamilienhaus. Letzten Herbst/Winter wurde eine neue Heizungs- und Warmwasserversorgung eingebaut (zuvor Nachtspeicheröfen).
Jetzt habe ich ein Mieterhöhungsschreiben bekommen (jährlich 11 % der Kosten anteilig).
Muss ich die Erhöhung akzeptieren, auch wenn die monatl. Abschlagszahlungen für Heizung und Strom momentan höher sind als vor der Modernisierung?
Außerdem hatte der Vermieter bei Ankündigung der Modernisierung nicht angegeben, wie hoch die voraussichtliche Mieterhöhung sein wird, auch nicht auf Nachfrage. Gilt dann die verlängerte Frist von 9 Monaten?
Sabine Binzel
06.06.2018 - 08:50 Antworten
Ich habe als Vermieter das Schreiben zur Mieterhöhung wegen örtlicher Vergleichsmiete direkt in den Briefkasten der Mieter geworfen. Da sich das Mietobjekt ganz in der Nähe befindet. Zeuge meine Familie. Der Mieter hat das Schreiben angeblich nicht erhalten? Kann ich nun per Einschreiben eine letzte Frist von 4 Wochen setzen. Oder was kann ich nun machen? Ich habe überall gelesen, dass Textform ausreichend ist. Danke.
06.06.2018 - 18:45 Antworten
Sie müssen den Zugang beweisen.
Noeske Brit
30.06.2018 - 09:20 Antworten
ich habe in meinem Mieterhöhungsverlangen formale Fehler gemacht. Der Mieter hat nun zum Ablauf der Frist nicht Zugestimmt.
Kann ich nun nach Überprüfung und Korrektur erneut eine Mieterhöhung verlangen? Was muss ich beachten?
30.06.2018 - 18:32 Antworten
da es scheinbar zu keiner Mieterhöhung kam, sehe ich keine Fristen die Sie jetzt abwarten müssten. Lassen Sie Ihren Einzelfall bei Bedarf rechtlich bewerten.
Katja Stammer
03.09.2018 - 09:16 Antworten
ist es möglich nach 3 Vergleichswohnungen zu erhöhen, obwohl mir ein qualifizierter Mietspiegel für diesen Ort/Stadt vorliegt.
wenn es einen Mietspiegel gibt, dann ist immer dieser zu verwenden.
11.10.2018 - 20:12 Antworten
mein Vermieter hat mir eine Mieterhöhung angekündigt und fordert meine Zustimmung.
Er begründet dies mit dem Mietspiegel unserer Stadt, die aktuelle Kaltmiete liegt unterhalb der dort vorgesehenen Mietspanne.
Ganz einverstanden bin ich damit jedoch nicht, da die Ausstattung der Wohnung und des Hauses dies in meinen Augen nicht hergeben.
Meine Wohnung hat:
– Fenster mit Einfachverglasung (4 von 5, eins wurde mal modernisiert, muss jedoch auch schon 20 Jahre her sein)
– eine ca. 25 Jahre alte Gasetagenheizung
– einen Wasseruhr, die jedoch nicht zur Abrechnung herangezogen wird (stattdessen Abrechnung pro Kopf)
– ein Bad, das in Teilen noch aus den 60ern stammt (Teile der Fliesen), der Rest müsste noch aus den 90ern stammen.
– darüberhinaus ist die Wohnung sehr einfach ausgestattet, Bad 0815-Ausstattung
– teils fehlen Türen, die scheinbar nicht bereitgestellt werden können
– es gab in den letzten 11 Jahren in meiner Wohnung keinerlei Instandsetzung
– wenn was ist, z.B. tropfender Wasserhahn, beruft sich der Vermieter auf Schönheitsreparaturen, die ich zu zahlen habe
– im Flur und Haus allg. wurde in dieser Zeit ebenfalls nichts gemacht, ausser eine neue Haustür, nachdem die alte über mehrere Jahre nicht mehr richtig schliessen wollte, und durch rausgebrochene Briefkastendeckel zog stets Kaltluft durch die Briefkastenschlitze.
– Defekte Beleuchtungen werden erst nach Wochen repariert im Hausflur
– Hausflur ist mehr als renovierungsbedürftig: dreckige und kaputte Rauhfasertapete
Kurz gesagt: der Vermieter macht eigentlich nichts. Stattdessen hat er sich – er wohnt im angrenzenden Haus – eine schöne Dachterasse gebaut, die ich nun aus meinem Küchenfenster bestaunen darf, während ich mich frage, wieviel Prozent der Baukosten wohl durch meine in den letzten 11 Jahren gezahlten Miete gedeckt sind ;-)
Frage: macht es Sinn, einen Widerspruch zu wagen? Speziell wg. der Einfachverglasung und der alten Heizung.
Die neue Miete liegt etwa in der Mitte der Mietspanne des Mietspiegels, der Zustand gibt dies meiner Meinung jedoch nicht her. Mietspanne: 5,77 – 7,79, gefordert: 6,11, Erhöhung wäre 14,85%
Laut Mietspiegel unserer Stadt ist eine Anwendung bei Einfachverglasung nur bedingt möglich.
12.10.2018 - 06:08 Antworten
ich würde den Vermieter fragen, mit welchen Ausstattungsmerkmalen er die Einordnung vorgenommen hat.
12.10.2018 - 09:19 Antworten
Nochmal zu der Einfachverglasung, und dem Hinweis im Mietspiegel unserer Stadt, dass dieser bei Einfachverglasung nur bedingt anwendbar ist.
Für mich heisst dies, dass eine Wohnung mit Einfachverglasung unterhalb der Mietspanne liegen muss.
03.01.2019 - 12:11 Antworten
ich habe meine Mieter fristgerecht wegen Eigenbedarfs gekündigt. Diese haben überhaupt nicht auf mein schreiben reagiert und auch nicht von ihrem Widerspruchsrecht gebrauch gemacht. Die 3 Monate Kündigungsfrist ist um und die Mieter sitzen immer noch in meinem Haus. Bevor ich mich nur auf eine Räumungsklage verlasse, würde ich gerne die Miete erhöhen. Können Sie mir sagen, inwiefern das möglich ist? Da ja kein Vertrag mehr zwischen mir und den Mietern mehr vorhanden ist, darf ich die Miete denn komplett an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen?
03.01.2019 - 16:05 Antworten
als Mieter würde ich argumentieren: „Oh, der Vermieter erhöht die Miete, ist scheinbar an der Fortsetzung unseres Vertrages interessiert und wir können wohl doch bleiben“. Bitte lassen Sie sich zu ihrem weiteren Vorgehen unbedingt rechtlich beraten.
16.01.2019 - 21:41 Antworten
seit drei Jahren haben wir ein Reihenhaus vermietet und möchten nun erstmals die Miete um ca. 10 % erhöhen. Wir haben alle Formalien eingehalten und würden somit im unteren Bereich der Vergleichsmieten rangieren. Ebenfalls haben wir die Zustimmung eingefordert. Nun verweigern dies die Mieter mit dem Argument, einiges im Haus sei „In die Jahre gekommen“ und müsse erneuert werden. Das Haus ist Baujahr 1990 und wurde von uns zuvor bewohnt und gepflegt übergeben. Zudem schreiben die Mieter, dass die Wohnfläche geringer sei, als angegeben, nachdem sie diese nun überprüft hätten. Damit entspreche die derzeitige Miete exakt der erhöhten Miete. Statt der – ja auch im Mietvertrag stehenden – 115 qm seien es nur 103 qm. Die 115 qm sind doch vereinbart, müssen wir das akzeptieren? Und wenn wir modernisieren, können wir doch ebenfalls die Miete anheben. Macht also alles nicht wirklich Sinn, oder?
18.01.2019 - 15:03 Antworten
ich kann Ihnen hier leider nicht abschließend helfen. Nur soviel: der Zustand des Hauses spielt für eine Erhöhung eine untergeordnete Rolle. Belesen Sie sich zur Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10% und fragen Sie sich, ob es ein Zufall ist, dass die Fläche mit 103 qm genau die 10% Grenze überschreitet.
03.02.2019 - 06:38 Antworten
eine kurze Frage zur Mieterhöhung, wie ist denn die Sachlage wenn ich garkeine Nachricht vom Vermieter bekomme und einfach mehr vom Konto abgebucht wird. Ist das rechtens….Ich habe garnicht darauf geachtet was abgebucht wird…musste aber jetzt festellen das das schon ne ganze weile nicht mehr der im Mietvertrag festgelegte Betrag ist…
21.02.2019 - 16:48 Antworten
ich haben eine Mieterhöhung mit Wirksamkeit zum 01.01.2019 erhalten. Dieser haben wir widersprochen, da die Forderung mit einer guten Wohnlage begründet war, wir aber tatsächlich nur in einer mittleren Wohnlage wohnen.
Dies hat unser Vermieter anerkannt und uns Ende Dezember 2018 eine Korrektur zur bestehenden Mieterhöhung geschickt (mit der Einordnung „mittlere Wohnlage“ und geringerer Mieterhöhung), mit gleichbleibender Frist zum 01.01.2019.
Hätte sich die Frist auf Ende Februar verlängern müssen, oder ist diese Korrektur mit gleichbleibender Fälligkeitsfrist rechtens?
28.03.2019 - 22:26 Antworten
ich beziehe mich auf die zwischen zwei Mieterhöhungen notwendigen 15 Monate. Die ‚Miete‘ muss 12 /resp 12 Monate unverändert sein lautet der Tenor nach BGB. Aber welche Miete? Die ‚NETTO-Miete?
Bei mir wurde neben einer Erhöhung der Netto-Miete eine Garage zusätzlich hinzugefügt (berechnet) vor einigen Monaten in Form eines (eindeutig formaljuristisch unwirksamen) Mieterhöhungsgesuches. Diese Garage war vorher über ein Kalenderjahr nicht mehr Mietgegenstand des einheitlichen Mietvertrages sie steht auf dem Grundstück). D.h., sie wurde mir vertraglich substrahiert, war vorher aber über viele Jahre zu bezahlen.
Dennoch habe ich die Garage im Rahmen einer neuerlichen Berechnung letztes Jahr anerkannt und bezahle sie seitdem mit. Nun erfolgte kürzlich, 8 Monate nach letztem unwirksamen Erhöhungsgesuch, s.o.) ein erneutes Gesuch der Erhöhung der Netto-Miete (wiederum unwirksam formaljuristisch).
M.E. ist nun – sowieso – erst einmal die gesetztliche Sperrfrist von 12 Monaten aktiv.
Deckte sich dies mit Ihrer Einschätzung? Ich danke Ihnen herzlich für Ihr Feedback.
30.03.2019 - 18:29 Antworten
ich kann Ihnen besonderen Fall hier leider nicht bewerten. Lassen Sie die Erhöhung und Sachlage im Zweifel rechtlich prüfen.
⇐ Mietminderung wegen Zigarettenrauchs des Nachbarn?
Mieterhöhung – Gründe: Diese Punkte begründen eine Mieterhöhung (und diese nicht) ⇒

References: § 573
 § 558
 § 558
 § 558
 § 555
 § 555