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Timestamp: 2019-05-25 19:54:27+00:00

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La impugnación de acuerdos en las comunidades de propietarios es el pan de cada día, y se trata de un recurso que muchos propietarios utilizan de forma indiscriminada, obstaculizando el buen funcionamiento de la comunidad. El Tribunal Supremo examina la legitimación de los copropietarios en una reciente sentencia dictada el pasado 6 de marzo (TS, Sala Primera, de lo Civil, S 144/2019, de 6 de marzo. Rec. 3548/2016).
Hay que tener claro que los propietarios, de acuerdo con lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal podrán impugnar los acuerdos cuando:
a) sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios;
b) cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; y
Además, deben estar al corriente de pago de las cuotas o haberlas consignado previamente en el juzgado, excepto que la impugnación se refiera a acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.
Pero, ¿esto significa que cualquier propietario está legitimado para acudir a los tribunales a impugnar cualquier acuerdo aunque no le afecte?
El Tribunal Supremo, en esta sentencia dictada el pasado 6 de marzo de 2019, examina el tema, y concluye que en este caso no concurría legitimación activa del propietario para impugnar el acuerdo, sino que se trataba de obstaculizar sin causa el pacífico funcionamiento de la comunidad de propietarios. Veamos sus razonamientos:
Contribución de los sótanos a los gastos comunitarios
La Comunidad, en junta de propietarios, tomó la decisión de cargar gastos comunitarios a los titulares de los sótanos, que hasta el momento estaban exentos de facto del pago de los mismos. El comunero decide impugnar el acuerdo aunque no era propietario de ninguno de dichos sótanos, sino de una vivienda. Los acuerdos no le afectaban, y además en junta anterior voto a favor del presupuesto económico del año a través de representante.
Aunque el juzgado estimó parcialmente la pretensión del propietario, la Audiencia Provincial de Madrid (S. AP Madrid de 28 de septiembre de 2016) revoca la sentencia de instancia y absuelve a la comunidad por falta de legitimación activa del copropietario.
Criterio del Supremo – Regla de legitimación y requisito de procedibilidad del artículo 18 LPH
El propietario reunía los requisitos que establece el artículo 18 LPH en cuanto propietario, pero carece de legitimación activa de acuerdo con lo indicado en el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues no acredita qué perjuicio le ocasiona el acuerdo impugnado.
La Sala hace mención de la STS 671/2011, que analiza este artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, indicando que establece una regla de legitimación y un requisito de procedibilidad. La regla de legitimación limita la posibilidad de impugnar los acuerdos de la junta de propietarios a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. También se introduce una regla de procedibilidadcondicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9.
Y la STS 496/2012, de 20 de julio, que también menciona, indica que los propietarios pueden impugnar ciertos acuerdos adoptados en un junta por considerar que no se aprobaron con las mayorías exigibles o porque de algún otro modo vulneraron la LPH, pero no puede sustentarse su acción en el hecho de que se privara indebidamente del derecho a votar a algún copropietario distinto de los que formalizaron la demanda origen del pleito. “Solo este comunero estaría legitimado para impugnar el acuerdo por tal motivo, del mismo modo que solo quien haya acudido a la junta y haya salvado su voto estará legitimado para impugnar, sin que aquel propietario que no lo haya salvado pueda sustentar una acción fundada en tal circunstancia”.
De todo ello deduce la Sala que el propietario impugnante debe respetar el dictado del artículo 18 LPH, pero siempre partiendo de la necesidad de que el acuerdo le perjudique de alguna forma, aunque sea indirectamente.
En este caso, no consta ningún perjuicio para el propietario impugnante porque: a) no es copropietario del sótano; b) no le afecta negativamente el pago de las cuotas relativas a lo sótanos, sino que más bien le beneficia, y c) no razona en casación ningún perjuicio personal respecto del acuerdo que impugna.
Por tanto, fue correcta la aplicación, por parte de la Audiencia Provincial, del artículo 10 de la LEC (“Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso”), pues es aplicable también en materia de propiedad horizontal.
Este es uno de esos casos, concluye la Sala, en que se obstaculiza sin causa el pacífico funcionamiento de la comunidad de propietarios, pues el impugnante no es titular del objeto litigioso.
El Abogado General avala sancionar a España por no adoptar la Directiva sobre hipotecas
El Abogado General de la Unión Europea, Tanchev, asegura que España debería ser condenada a pagar una multa coercitiva diaria de unos 106.000 euros hasta que adopte la Directiva sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. “España ha incumplido sus obligaciones de informar, en consecuencia, debe imponerse una multa coercitiva diaria”, apunta.
La normativa ya está aprobada y entrará en vigor el próximo 16 de junio, por lo que es difícil que la sanción llegue a materializarse debido al tiempo que aún tardará el tribunal en decidir. Para entonces, es posible que la nueva ley hipotecaria esté aprobada.
Sin embargo, este asunto brinda al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) la oportunidad de pronunciarse, por primera vez, sobre el artículo 260 TFUE, apartado 3, introducido por el Tratado de Lisboa, que permite a la Comisión interponer un recurso por incumplimiento ante el Tribunal de Justicia sobre la base de que “un Estado miembro ha incumplido la obligación de informar sobre las medidas de transposición de una directiva adoptada con arreglo a un procedimiento legislativo” y solicitar al Tribunal de Justicia que imponga al mismo tiempo sanciones pecuniarias a dicho Estado miembro.
El Abogado General defiende asimismo una interpretación amplia acerca de cuándo un Estado miembro “ha incumplido la obligación de informar” sobre las medidas de transposición con arreglo al artículo 260 TFUE, apartado 3, en el sentido de que tal incumplimiento comprende la transposición incompleta o incorrecta.
En sus conclusiones, presentadas hoy, señala que “España no niega haber incumplido la obligación de adoptar las medidas necesarias para transponer dicha Directiva a su Derecho interno y de comunicar tales medidas a la Comisión”. Por consiguiente, propone que el Tribunal de Justicia declare que la primera pretensión de la Comisión es fundada.
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El Supremo decidirá cómo sustituir las cláusulas de vencimiento anticipado
Un juez no puede anular los elementos de una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario considerados abusivos, en el caso de que esta supresión afecte la esencia de la propia cláusula y, por tanto de vea modificada su esencia, según establece el Tribunal de Justicia de la Unión Europa (TJUE), en una sentencia de 26 de marzo de 2019.
Para que el consumidor afectado no se vea perjudicado por la desaparición de esta cláusula, lo primero que tiene que analizar el juez encargado del caso es si se puede mantener en vigor el contrato de préstamo sin la mencionada cláusula y si en caso de que no sea posible mantenerlo, si esta decisión afecta negativamente el consumidor.
La sentencia interpreta la Directiva 93/13CEE, de 5 de abril de 1993 sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores. Se han unido dos litigios distintos en los que se discutía el carácter abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado incluido en el contrato de préstamo, y en el segundo, una ejecución hipotecaria.
Como es tradicional en la jurisprudencia del TJUE, la sentencia incide en la idea de que los consumidores se encuentran en situación de inferioridad respecto a los profesionales, tanto en lo que se refiere a negociación como en información, lo que les lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano. Para ello la Directiva establece una serie de mecanismos para asegurar que toda cláusula contractual no negociada individualmente pueda ser controlada en cuanto a su abusividad.
El ponente, el magistrado Siniša Rodin, recuerda que el TJUE, en su jurisprudencia, tiene establecido que cuando el juez nacional declara la nulidad de una cláusula abusiva contenida en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, el artículo 6.1 de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que se opone a una norma de Derecho nacional que permite al juez nacional integrar dicho contrato modificando el contenido de esa cláusula, tal y como se ha fallado en las sentencias de 14 de junio de 2012 -Banco Español de Crédito- y de 30 de abril de 2014 -Kásler y Káslerné Rábai-.
Si la conclusión judicial es que el contrato de préstamo hipotecario puede subsistir sin la cláusula declarada abusiva, la sentencia del TJUE dictamina que el juez deberían abstenerse de aplicar la cláusula, salvo que el consumidor se oponga a ello, en el caso de que pudiera considerar que una ejecución hipotecaria, amparada en esa cláusula, le sería más favorable que la vía del procedimiento de ejecución ordinaria.
Sin embargo, señala el magistrado Rodin, que de la jurisprudencia del TJUE, lo que no se puede concluir es que en estos casos, el juez nacional encargado del litigio no pueda sustituir la cláusula abusiva anulada por una disposición supletoria de Derecho nacional si se ve en la necesidad de anular todo el contrato como consecuencia. Y, considera que debe hacerse así, en estos casos, cuando las consecuencias para el consumidor sean perjudiciales y acaben convirtiéndose para él en una penalización.
El ponente explica que “si en estos casos no se permitiera sustituir una cláusula abusiva por una disposición supletoria de Derecho nacional y se obligara al juez a anular el contrato en su totalidad, el consumidor podría quedar expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales, de modo que el carácter disuasorio derivado de la anulación del contrato podría frustrarse”.
Una regulación cambiante
Los casos examinados se refieren a litigios inspirados en el artículo 693.2 Ley de Enjuiciamiento Cvil (LEC) en el texto previo a la reforma que entró en vigor el 15 de marzo de 2013, debiendo considerarse abusivas las cláusulas de vencimiento anticipado al dar la posibilidad al banco de declarar el contrato vencido anticipadamente y exigir la devolución del préstamo cuando el deudor al dejar de pagar tan solo una sola mensualidad.
Así pues, la normativa supletoria que podría ser aplicable a estos procedimientos, cuando sea imposible mantener el contrato en vigor y, por tanto, se le pueda causar un perjuicio al consumidor, en el caso de que así lo decida la Justicia española, sería la redacción de la LEC actualmente en vigor, que establece en tres meses la falta de pago para proceder a la ejecución del inmueble.
El próximo día 15 de junio está prevista la entrada en vigor la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que modificará los límites para que las entidades prestamistas puedan proceder a la ejecución hipotecaria de una vivienda por impago del crédito.
Así, durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3 por ciento del capital concedido o se alcance un equivalente a un total de 12 cuotas impagadas. Por otra parte, en la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7 por ciento, mientras que las mensualidades en demora mínimas serán 15.
Esta regulación no se aplica al vencimiento anticipado de los contratos que hubiera tenido lugar antes de la entrada en vigor de la Ley, se hubiera instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, estuviera este suspendido o no.
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References: artículo 18
 artículo 18
 artículo 18
 artículo 10
 artículo 18
 artículo 9
 artículo 18
 artículo 10
 artículo 260
 artículo 260
 artículo 6
 artículo 693