Source: https://www.businessinfo.cz/cs/clanky/koupe-a-pacht-zavodu-ppbi-63767.html
Timestamp: 2019-06-17 19:47:58+00:00

Document:
﻿ Obchodní závod, koupě a pacht závodu | BusinessInfo.cz
> Obchodní závod, koupě a pacht závodu
Kapitola 2 – Obchodní závod
Kapitola 3 – Přechod práv a závazků a Kupní cena
Kapitola 4 – Práva a povinnosti prodávajícího a kupujícího, Převod vlastnického práva
Kapitola 5 – Právo z odpovědnosti za vady a Prodej části závodu
Kapitola 6 – Pacht závodu
Kapitola 7 – Práva a povinnosti pachtýře a propachtovatele a Zánik pachtu
Potřebujete se zorientovat v právní úpravě týkající se koupě a pachtu závodů? A co vůbec tvoří obchodní závod? Článek nabízí ve svém úvodu charakteristiku závodu, pobočky a rodinného závodu, a dále pokračuje v podrobném výkladu základních pojmů a ustanovení, objasnění práv a povinností smluvních stran a ostatních náležitostí, které je třeba při majetkových dispozicích s obchodním závodem zohlednit.
Úvod a právní úprava
Charakteristika obchodního závodu
Pojem a právní úprava, základní ustanovení
Převod vlastnického práva k závodu na kupujícího
Právo z odpovědnosti za vady
Zánik závazkového vztahu ze smlouvy o pachtu závodu
Zaměříme-li se na problematiku obchodního závodu (podniku), jeho zákonná úprava není novinkou, nová je však terminologie a jeho obsahová podstata. V předchozí právní úpravě, platné a účinné do roku 2013 včetně, jsme se setkávali s pojmem „podnik“, jak jej upravoval ve svém ustanovení § 5 zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen „obchodní zákoník“). Podnik byl definován v obchodním zákoníku jako věc hromadná obsahující prvky hmotné, nehmotné a osobní. K podniku náležely věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patřily podnikateli a sloužily k provozování podniku.
S účinností od 1. 1. 2014 však česká právní úprava soukromého práva, konkrétně zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“ nebo „občanský zákoník“) v jeho obecné části v hlavě IV. o věcech a jejich rozdělení, v ustanovení § 502, přináší pojem „obchodní závod“. Občanský zákoník také zavádí legislativní zkratku „závod“, tudíž i v tomto článku bude užívána tato zkratka.
Ke změně pojmu „podnik“ na „obchodní závod“ došlo dle důvodové zprávy k OZ z několika důvodů. Nejsilnějším z nich byla skutečnost, že evropské právní předpisy užívají termín „podnik“ i pro různé jiné entity, a to k označení osoby, či v užším slova smyslu jako soutěžitele. Právo Evropské unie též užívá termínu „podnik“ k vymezení prostoru. Dalším důvodem je skutečnost, že pojem „podnik“ proniká i do platného českého práva a různé právní předpisy, zejména z oblasti práva veřejného, užívají tento pojem různým způsobem.
Občanský zákoník používá pojem závod v různých kontextech. Kromě obchodního závodu se setkáme i se závodem rodinným a závodem zemědělským. V praxi se mohou tyto závody překrývat, a proto se můžeme setkat např. s rodinným obchodním zemědělským závodem. V neposlední řadě existují také koncernové závody.
Vymezení obchodního závodu jako zvláštního druhu hromadné věci nalezneme v ustanovení § 502 OZ. Obchodní závod je definován jako organizovaný soubor jmění (tedy souhrn majetku a dluhů), který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Charakteristika obchodního závodu je v následující větě doplněna o vyvratitelnou domněnku, podle níž se má za to, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu. Ve srovnání s předchozí definicí podniku se jedná o definici užší, neboť jejím základem je jmění, které podnikatel vytvořil a které určil k realizaci podnikání.
Z výše uvedené charakteristiky je zřejmé, že závod jako věc může být předmětem převodů, může být propachtován, zděděn, lze jej zastavit či může být předmětem vkladu do obchodní společnosti.
Podle občanského zákoníku platného od 1. 1. 2014 dochází ke zpřesnění a definičnímu vymezení pojmu pobočka, který se dříve používal pro označování dceřiných společností či organizačních složek. Pobočka je však definována jako část závodu, která vykazuje hospodářskou a funkční samostatnost a o které podnikatel rozhodl, že bude pobočkou. Zákonodárce tedy vymezuje pobočku prostřednictvím dvou definičních znaků, a to materiálního a formálního.
Materiálním znakem je hospodářská a funkční samostatnost, formálním pak projev vůle podnikatele směřující k naplnění materiálního znaku. Podnikatel, který vytváří pobočku, nemusí být zapsán do obchodního rejstříku, jak tomu muselo být dříve. Pobočka jako samostatná část obchodního závodu může být předmětem prodeje, a to nezávisle na ostatních částech obchodního závodu. Totéž platí i pro vklad pobočky do základního kapitálu obchodní korporace.
Pokud podnikatel zapíše pobočku do obchodního rejstříku, bude se jednat o odštěpný závod. Odštěpný závod je tedy organizační složkou závodu, která je jako odštěpný závod zapsána v obchodním rejstříku. Důvodem takového zápisu je funkční a hospodářská samostatnost odštěpného závodu. Do obchodního rejstříku se dle ustanovení § 51 zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, ve znění pozdějších předpisů, zapíše o odštěpném závodu jeho označení, sídlo a umístění, předmět činnosti nebo podnikání, jméno a adresa místa pobytu jeho vedoucího.
Odštěpný závod se zapisuje do obchodního rejstříku u stejného rejstříkového soudu, v jehož obvodu je dle svého sídla zapsán podnikatel.
Při provozování odštěpného závodu se užívá obchodní firma podnikatele s dodatkem, že se jedná o odštěpný závod. Vedoucí odštěpného závodu musí být také zapsán do obchodního rejstříku a je zmocněn činit za podnikatele veškeré právní úkony týkající se tohoto odštěpného závodu. Obdobné postavení jako odštěpný závod a jeho vedoucí má i jiná organizační složka, o které jiný zákon stanoví, že se zapisuje do obchodního rejstříku.
Odštěpný závod jako organizační složka obchodního závodu nemá právní osobnost. Tudíž ve všech záležitostech je tedy nositelem práv a povinností právnická osoba, jejíž je tento závod pobočkou. Odštěpný závod tedy nemá ani způsobilost být účastníkem řízení a je důležité zmínit, že z práv a povinností týkajících se odštěpného závodu je oprávněna či zavázána osoba, jíž je odštěpný závod organizační složkou.
Pobočku, ale i odštěpný závod je nutno odlišovat od pojmu provozovna. Tento pojem nalezneme v ustanovení § 17 zákona č. 455/1991 Sb., živnostenského zákona, ve znění pozdějších předpisů, který určuje, že provozovnou je prostor, v němž je provozována živnost, tj. místo, kde podnikatel provozuje svoji činnost.
Zvláštním typem obchodního závodu je rodinný závod. Ponechány jsou všechny rysy závodu, avšak kromě toho k nim občanský zákoník přidává ještě osobní charakteristiky. Občanský zákoník vymezuje rodinný závod ve svém ustanovení § 700 jako závod, ve kterém společně pracují manželé nebo alespoň s jedním z manželů i jejich příbuzní až do třetího stupně nebo osoby s manžely sešvagřené až do druhého stupně a který je ve vlastnictví některé z těchto osob.
Tato úprava se však použije pouze podpůrně, pokud není k dispozici jiná smlouva. Nepoužije se tedy v případech, kdy je závod provozován na základě společenské smlouvy, smlouvy o tiché společnosti, popřípadě jiné obdobné smlouvy.
Členům rodiny, kteří jsou zúčastněni na rodinném závodu, náleží určitý komplex práv a povinností. Členové rodiny mají právo podílet se na zisku z provozu rodinného závodu, na věcech ze zisku nabytých a na přírůstcích závodu. Toto právo náleží všem podle množství a druhu vykonané práce. Dále mají členové rodiny právo rozhodovat o použití zisku z rodinného závodu. Veškerá významná rozhodnutí týkající se použití zisku se přijímají většinou hlasů členů rodiny zúčastněných na provozu rodinného závodu.
Při dělení pozůstalosti mají osoby zúčastněné na rodinném závodě přednostní a předkupní právo. Je tedy vyloučena dědická posloupnost z důvodu zachování celistvosti závodu. V neposlední řadě se k tomuto komplexu práv řadí také právo na vypořádání při zániku účastenství na provozu závodu. V případě zániku účastenství na provozu rodinného závodu přísluší členovi rodiny vypořádání, a to vypořádání jeho podílu na zisku i na přírůstcích závodu. Právní úprava však poněkud pozapomíná na možnost, že by rodinný závod mohl také vykazovat záporný hospodářský výsledek.
Z toho lze usuzovat, že členové rodiny nenesou odpovědnost za dosaženou ztrátu a povinnost ji uhradit tak stíhá pouze vlastníka závodu. Právní předpis nezakládá ani ručení ostatních členů rodiny vůči věřitelům ani nedává možnost vlastníku závodu žádat po ostatních členech rodiny náhradu toho, co vynaložil na krytí ztráty. Vlastník rodinného závodu se tak dostává do nezáviděníhodného postavení.
Zvláštním typem kupní smlouvy je smlouva o koupi závodu (§ 2175 a násl. OZ). Dříve byl tento smluvní typ upraven v obchodním zákoníku jako smlouva o prodeji podniku (§ 476 a násl. zák. č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, ve znění účinném do 31. prosince 2013, dále jen „obchodní zákoník“), kde byl považován za obchodní závazkový vztah bez ohledu na povahu jeho účastníků, tedy za absolutní obchod.
Právní úprava koupě závodu vychází z toho, že obchodní závod jako organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti, není účastníkem právních vztahů, ale jejich předmětem.
Smlouvou o koupi závodu se prodávající zavazuje odevzdat kupujícímu závod a převést na něj vlastnické právo ke všemu, co k závodu náleží, a kupující se zavazuje převzít závazky prodávajícího související se závodem a zaplatit kupní cenu. Zákon stanoví, že koupí závodu kupující nabývá vše, co k závodu náleží, přičemž o koupi závodu se jedná též tehdy, když strany z koupě jednotlivou položku vyloučí. Tímto totiž celek neztrácí vlastnost závodu.
Koupě závodu se považuje za převod činnosti zaměstnavatele, kupující se tak stává zaměstnavatelem všech osob, které v něm pracují.
Podstatnými částmi smlouvy o koupi závodu jsou:
určení závodu, který je předmětem smlouvy,
závazek prodávajícího odevzdat kupujícímu závod,
závazek prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo k závodu,
závazek kupujícího převzít závazky prodávajícího související se závodem,
závazek kupujícího zaplatit kupní cenu.
Jednotlivé věci, práva nebo jiné majetkové hodnoty, které k závodu náleží, jsou ve vlastnictví podnikatele a slouží k provozování závodu nebo vzhledem ke své povaze mají tomuto účelu sloužit, nemusí být ve smlouvě uvedeny. To však neplatí pro nemovitosti, které, jsou-li součástí prodávaného závodu, musí být ve smlouvě uvedeny individuálně v souladu s údaji podle katastru nemovitostí, jinak by nebylo možné provést vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Závod musí být vždy vymezen dostatečně určitě.
Předmětem smlouvy o koupi závodu nejsou jednotlivé věci, ale závod jako organizovaný soubor jmění. Závod je věc hromadná. Na jeho právní poměry se použijí ustanovení o věcech v právním smyslu. Převést lze nejen závod jako celek, ale také jeho část, tvoří-li samostatnou organizační složku.
K platnému uzavření smlouvy o koupi závodu občanský zákoník již nevyžaduje písemnou formu. Podle § 559 OZ totiž platí, že každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li forma stanovena ujednáním stran nebo zákonem. Ve zvláštních ustanoveních o koupi závodu, ani v obecných ustanoveních pododdílu o koupi není forma smlouvy určena. Nevyhradí-li si tedy strany, že smlouva bude uzavřena v písemné formě, je možné závod převést na základě smlouvy ústní.
Ke smlouvě, na jejímž základě dochází k převodu závodu nebo zastavení závodu nebo takové jeho části, která by znamenala podstatnou změnu dosavadní struktury závodu nebo podstatnou změnu v předmětu podnikání nebo činnosti společnosti, musí být udělen, je-li prodávajícím obchodní společnost, souhlas společníků nebo valné hromady.
Je-li prodávajícím družstvo, musí být smlouva o koupi závodu schválena členskou schůzí. V případech stanovených zákonem č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, v platném znění, je k uzavření smlouvy o převodu nebo zastavení obchodního závodu nebo jeho části třeba povolení České národní banky.
Smlouvu o koupi závodu nebo jeho části nemůže jako pronajímatel uzavřít organizační složka státu (§ 24 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, v platném znění).
Závazek prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo k závodu směřuje u věcí, které tvoří součást prodávaného závodu, k převodu vlastnického práva. Jde-li o práva, jež jsou součástí závodu, a o jiné majetkové hodnoty sloužící provozování závodu, směřuje závazek prodávajícího ke změně osoby věřitele, respektive osoby oprávněné.
Závazek prodávajícího odevzdat závod kupujícímu a závazek prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo k závodu nemusí být ve smlouvě vyjádřeny výslovně. Postačí, jestliže tyto závazky budou z uzavřené smlouvy vyplývat.
Závazek kupujícího převzít závazky prodávajícího související se závodem musí rovněž ze smlouvy alespoň vyplývat. Tyto závazky však ve smlouvě samotné uváděny být nemusí. Kupující se tak koupí závodu stává věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které k závodu náleží. Z dluhů však kupující přejímá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat.
Práva a povinnosti ze závazkových vztahů přecházejí účinností smlouvy o koupi závodu na kupujícího. Přechod pohledávek se řídí ustanoveními o postoupení pohledávek, jimiž jsou ustanovení §§ 1879 až 1887 OZ. S postoupenou pohledávkou přechází i její příslušenství a všechna práva s ní spojená (např. práva věřitele na zajištění pohledávky).
Dokud postoupení pohledávky není oznámeno prodávajícím dlužníkovi nebo dokud kupující postoupení pohledávky dlužníkovi neprokáže, zprostí se dlužník závazku plněním prodávajícímu. Prodávající odpovídá a ručí kupujícímu za existenci a dobytnost převedené pohledávky za podmínek § 1885 OZ. Jestliže splnění postoupené pohledávky je zajištěno zástavním právem, ručením nebo jiným způsobem, nemá postoupení pohledávky vůči této osobě účinky, dokud jí prodávající o postoupení pohledávky nevyrozumí nebo dokud jí postupník postoupení pohledávky neprokáže.
Prodávající je povinen předat kupujícímu všechny doklady a poskytnout všechny potřebné informace, jež se týkají pohledávky, která na něho přešla. Porušení této povinnosti může mít za následek odpovědnost prodávajícího za škodu. Dlužník může i po postoupení pohledávky na kupujícího uplatnit námitky proti pohledávce, které mohl uplatnit v době postoupení. Své vzájemné pohledávky vůči prodávajícímu může dlužník namítat i vůči kupujícímu, i když v době postoupení ještě nebyly splatné, musí však své pohledávky kupujícímu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co se o postoupení dozvěděl.
K převzetí dluhu kupujícím není vyžadován souhlas věřitele. Zákon však poskytuje ochranu věřitelům tím, že v případě, že věřitel neudělil souhlas k převzetí dluhu kupujícím, ručí prodávající za splnění dluhu. Prodávající je tak povinen, jestliže kupující nesplní na něho přešlý splatný závazek ani na základě písemné výzvy věřitele, uhradit takový závazek sám. Pro vznik ručení není nutné písemné ručitelské prohlášení.
Převede-li podnikatel, který získal závod na základě smlouvy o koupi závodu, tentýž závod smlouvou o koupi závodu na další osobu, vyvstává otázka, zda ručitelský závazek původního vlastníka závodu trvá i v případě, že závod byl kupujícím dále prodán. Z usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 17. 3. 2003, sp. zn. 1 Ko 77/2003 plyne závěr, že závazek prodávajícího ze smlouvy o prodeji podniku (dnes koupě závodu) uspokojit věřitele z titulu ručení za splnění převedených závazků trvá i v případě, že kupující podnik (závod) dále převede.
Ručení původního vlastníka za splnění převedených závazků trvá i v případě, kdy kupující prodá jeho závod třetí osobě; ručení se nevztahuje na závazky, které vznikly až po prodeji závodu (z činnosti nového vlastníka) a přešly na základě další smlouvy o koupi závodu na dalšího vlastníka. Lze dovodit, že v takovém případě se každý další prodávající stává vedle původního vlastníka (solidárně) též ručitelem za převedené závazky.
Prodávající je povinen bez zbytečného odkladu oznámit svým věřitelům a dlužníkům, jejichž pohledávky a dluhy kupující koupí závodu nabyl, že závod prodal a komu. Smyslem této informační povinnosti je zabezpečit, aby věřitelé i dlužníci byli neodkladně uvědomeni o změně v osobě majitele závodu, na kterého práva a závazky přešly. Nesplnění této povinnosti může mít za následek, že se dlužník může zprostit závazku plněním původnímu majiteli závodu jako věřiteli (§ 1882 odst. 1 OZ).
Převod veškerých práv a závazků z prodávajícího na kupujícího nastává přímo ze zákona, aniž by smluvní strany nebo třetí osoby musely uskutečnit nějaká další právní jednání. Zákon zakazuje převést prodejem závodu na kupujícího právo vyplývající z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví, u něhož to vylučuje smlouva, kterou bylo právo prodávajícímu poskytnuto, nebo vylučuje-li to povaha takového práva.
Vyslovení neúčinnosti prodeje závodu soudem
Občanský zákoník upravuje právo věřitele prodávajícího domáhat se, aby soud rozhodl, že vůči němu je prodej závodu neúčinný. Takové ustanovení představuje posílení jistoty věřitele, že dobytnost jeho pohledávky se prodejem závodu nezhorší. Jestliže věřitel úspěšně uplatní své právo, je prodávající povinen vůči němu splnit závazek v době splatnosti a je oprávněn požadovat od kupujícího poskytnuté plnění s příslušenstvím. Vyslovením neúčinnosti prodeje sice není dotčen převod závodu na kupujícího, avšak ve vztahu k věřiteli má za následek neúčinnost převodu závazku na kupujícího.
Vyslovit neúčinnost prodeje závodu lze pouze za podmínky:
zhoršila-li by se nepochybně prodejem závodu dobytnost pohledávky věřitele (například již sama skutečnost, že k prodeji závodu mezi původním majitelem a dalším majitelem a následně mezi dalším majitelem a novým majitelem došlo téhož dne, představuje prvek spekulativnosti a tím i reálné nejistoty z hlediska plnění hospodářských a finančních závazků, spjatých s prodávaným závodem) a
návrh na vyslovení neúčinnosti prodeje u soudu je podán v subjektivní lhůtě 1 měsíce ode dne, kdy se věřitel dozvěděl o prodeji závodu, nebo v objektivní lhůtě, jež činí 3 roky ode dne účinnosti smlouvy. Uplynutí těchto lhůt má za následek zánik práva věřitele odporovat převodu závazku.
Vyslovení neúčinnosti soudem nic nemění na platnosti a závaznosti smlouvy o koupi závodu. Nemá žádný vliv na účinnost převodu závazků z prodávajícího na kupujícího a kupující je povinen nahradit prodávajícímu plnění, které tento v důsledku úspěchu spočívajícím ve vyslovení neúčinnosti prodeje věřiteli poskytl, a to včetně příslušenství.
Veškerá práva vyplývající z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví, jež se týkají podnikatelské činnosti prodávaného závodu, se prodejem závodu převádí na kupujícího. Z převodu však zákon závazně vylučuje práva, jejichž převod by odporoval povaze takových práv (práva osobní povahy), a dále práva, jejichž převod by odporoval smlouvě o poskytnutí práv z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví uzavřené prodávajícím před prodejem závodu.
Právní úprava přechodu obchodní firmy při prodeji závodu je obsažena v ustanovení § 427 OZ. Zákon stanoví, že nabyvatel obchodní firmy má právo ji používat, jestliže k tomu má souhlas svého předchůdce nebo jeho právního nástupce. Tento souhlas může být dán písemně, ústně či konkludentně. Přitom je vyžadováno, aby nabyvatel obchodní firmy k získané obchodní firmě připojil údaj vyjadřující právní nástupnictví.
Je-li pro nabytí nebo zachování těchto práv rozhodné uskutečňování určité podnikatelské činnosti, započítává se do této činnosti nabyvatele uskutečněné po prodeji závodu i činnost uskutečněná při provozu závodu před jeho prodejem. K přechodu těchto práv však nedojde, pokud by přechod odporoval licenční smlouvě o poskytnutí výkonu práv z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví nebo povaze těchto práv. K přechodu musí tedy být udělen souhlas poskytovatelem licence.
Práva z pracovněprávních vztahů
Účinkem spojeným s prodejem závodu je kategorickou normou zákona stanovený přechod veškerých (tedy i již zaniklých) práv a povinností vyplývajících z pracovněprávních vztahů k zaměstnancům závodu. Podle ustanovení § 338 odst. 1 zákona č. 262/2006 Sb., zákoníku práce, k přechodu práv a povinností z pracovněprávních vztahů může dojít jen v případech stanovených zákoníkem práce nebo zvláštním právním předpisem.
Koupě závodu je tak právním důvodem zákonné změny účastníka pracovněprávního vztahu, a to zaměstnavatele, jelikož koupě závodu se považuje za převod činnosti zaměstnavatele.
Kupující se smlouvou o koupi závodu zavazuje zaplatit prodávajícímu kupní cenu. Ve smlouvě o koupi závodu musí být obsažen nejen závazek kupujícího zaplatit kupní cenu, ale musí zde být také určena její výše nebo alespoň způsob, jakým bude dodatečně stanovena.
Absence takové dohody by měla za následek, že by chyběla podstatná část smlouvy a smlouva o koupi závodu by tak platně nevznikla. Uvedené důsledky na platnost smlouvy o koupi závodu však neplatí v případě, není-li mezi smluvními stranami sjednána splatnost kupní ceny. V takovém případě se splatnost bude řídit § 1958 odst. 2 OZ.
Občanský zákoník výši kupní ceny nebo způsob určení její výše nestanoví, a to ani odkazem na cenu obvyklou. Pro stanovení výše kupní ceny ve smlouvě jsou základem zpravidla údaje účetnictví o souhrnu věcí, práv a závazků uvedených v účetní evidenci prodávaného závodu ke dni uzavření smlouvy a další hodnoty uvedené ve smlouvě, pokud nejsou zahrnuty do účetní evidence.
Příslušné ustanovení zákona však představuje právní domněnku, jež lze v konkrétním případě vyvrátit důkazem, že kupní cena byla stanovena jiným způsobem. Má-li nabýt smlouva účinnosti k pozdějšímu datu, než je den jejího uzavření, mění se, nedohodnou-li se strany jinak, výše kupní ceny s přihlédnutím ke zvýšení nebo snížení jmění, k němuž došlo v mezidobí, a jež bylo základem pro určení kupní ceny ve smlouvě. Úprava je dispozitivní povahy, takže ji strany mohou dohodou vyloučit.
Předání a převzetí věci
Prodávající se smlouvou o koupi závodu zavazuje odevzdat závod kupujícímu a umožní mu nabýt k němu vlastnické právo. Kupující je povinen převzít věci zahrnuté do prodeje, tedy závod převzít a zaplatit za něj prodávajícímu kupní cenu. Okamžik účinnosti smlouvy není v občanském zákoníku výslovně upraven. Použijí se proto obecná ustanovení občanského zákoníku.
Jestliže zákon stanoví, že k účinnosti smlouvy je třeba rozhodnutí příslušného orgánu, je smlouva účinná tímto rozhodnutím (§ 1762 odst. 1 OZ). Protože občanský zákoník ke smlouvě o koupi závodu žádné rozhodnutí příslušného orgánu nevyžaduje, je třeba za den její účinnosti považovat zásadně den uvedený ve smlouvě. Pokud takový den ve smlouvě dohodnut není, je dnem účinnosti smlouvy o koupi závodu den jejího uzavření.
O předání a převzetí věcí zahrnutých do prodeje se sepíše zápis podepsaný oběma smluvními stranami. V tomto zápisu strany uvedou výčet všeho, co závod zahrnuje a co se kupujícímu předává, jakož i všeho, co chybí, ač to podle smlouvy nebo účetních záznamů závod spoluvytváří.
Prodávající je povinen nejpozději v zápise o předání upozornit kupujícího na všechny vady (kvantitativní, kvalitativní a právní) převáděných věcí, práv nebo jiných majetkových hodnot, o kterých ví, nebo o kterých vědět měl a mohl, jinak má povinnost nahradit škodu, které bylo možno tímto upozorněním zabránit. Odpovědnosti za škodu, které bylo možno zabránit, se nelze zprostit, jestliže prodávající svoji povinnost nesplnil.
Neuvede-li se v zápisu věc náležející k závodu, nabývá ji kupující společně se závodem. Jestliže se však v zápisu neuvede dluh, kupující jej nabývá pouze tehdy, když musel jeho existenci alespoň rozumně předpokládat.
Aby byl zachycen skutečný stav prodávaného závodu v době předání, uvedou se v zápise o předání závodu chybějící věci a vadné věci. Za chybějící se považují věci, které prodávající nepředal kupujícímu, ačkoliv tyto věci podle účetní evidence a smlouvy o koupi závodu mají být součástí jmění prodávaného závodu.
Kritériem bezvadnosti věcí je to, zda stav věcí odpovídá stavu předpokládanému při uzavření smlouvy, zda jsou věci způsobilé sloužit provozu závodu a jaká je doba používání věcí podle účetních záznamů. Povinnost se vztahuje pouze na vady věcí, jež jsou zřejmé při prohlídce, porovnáním s účetní evidencí, popřípadě porovnáním se smlouvou. V zápise je třeba uvést konkrétní vady věci.
Nebezpečí škody na předaných a převzatých věcech přechází z prodávajícího na kupujícího současně s nabytím vlastnického práva. Nabude-li kupující vlastnické právo před odevzdáním věci má prodávající až do odevzdání věci práva a povinnosti schovatele. Jestliže je smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, přechází nebezpečí škody na věci na kupujícího nejdříve dnem splnění podmínky.
Smlouvou o koupi závodu se prodávající zavazuje převést na kupujícího vlastnické právo k závodu jako celku, tj. věci hromadné. Nabytí vlastnického práva k závodu upravuje § 2180 OZ zvlášť pro případ, kdy je kupující zapsán ve veřejném rejstříku a zvlášť pro případ, že do tohoto rejstříku zapsán není.
V prvním případě, tedy tehdy, když je kupující zapsán ve veřejném rejstříku, nabývá vlastnické právo k závodu jako celku zveřejněním údaje, že uložil doklad o koupi závodu do sbírky listin. Pokud není zapsán do takovéhoto veřejného rejstříku, k nabytí vlastnického práva k závodu jako celku dochází účinností smlouvy.
Občanský zákoník okamžik účinnosti smlouvy nestanoví. Lze mít však za to, že jím je den uzavření smlouvy. Pozdější den bude dnem účinnosti pouze v případě, že bude takový den stanoven ve smlouvě. Převod jiných práv než práva vlastnického je upraven samostatně (srov. ustanovení § 2177 odst. 1, § 2175 odst. 2 OZ).
Kupující nabývá vlastnické právo k věci, která není zapsána ve veřejném seznamu, byl-li ke všem okolnostem v dobré víře v oprávnění druhé strany vlastnické právo převést na základě řádného titulu, pokud k nabytí došlo:
S ohledem na výše uvedené je možné, aby se kupující stal vlastníkem věcí i v případě, že prodávající není jejich vlastníkem. Dle § 1760 OZ totiž skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě nevyvolává neplatnost smlouvy.
Prodávající je povinen bez zbytečného odkladu po účinnosti smlouvy o koupi závodu oznámit svým věřitelům a dlužníkům, jejichž pohledávky a dluhy kupující závodu nabyl, že závod prodal a komu.
Kupující má povinnost prodávaný závod od prodávajícího převzít a zaplatit za něj kupní cenu. V této souvislosti platí obdobně to, co bylo uvedeno výše o povinnosti prodávajícího závod odevzdat a sepsat o předání a převzetí věcí zařazených do prodeje zápis. Závazky mohou mít povahu závazků k plnění peněžitému i nepeněžitému.
Povinnost kupujícího převzít dluhy prodávajícího související s prodávaným závodem se týká všech soukromoprávních závazků bez ohledu na to, jaký je právní důvod jejich vzniku a kterým soukromoprávním předpisem se řídí. Nevztahuje se na závazky daňové a jiné podobné závazky veřejnoprávní povahy.
Přechod závazků nastává přímo ze zákona na základě platné a účinné smlouvy o koupi závodu. Kupující však přejímá jen ty dluhy, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel předpokládat. Souhlas věřitele se nevyžaduje. Není-li však udělen, ručí prodávající za splnění dluhu. Kupující již není povinen bez zbytečného odkladu oznámit věřitelům převzetí závazků, jelikož tuto povinnost stanoví OZ prodávajícímu.
Prodávající je povinen nejpozději v zápise sepsaném podle § 2179 odst. 1 OZ upozornit kupujícího na všechny vady převáděných věcí, práv nebo jiných majetkových hodnot, o kterých ví, nebo o kterých měl a mohl vědět, jinak odpovídá za škody, kterým bylo možno tímto upozorněním zabránit. Prodávající odpovídá za vady plnění (plnění, jež není řádné) i tehdy, splnil-li povinnost podle ustanovení § 2179 odst. 1 OZ.
Vlastní úprava odpovědnosti za vady prodávajícího rozlišuje odpovědnost za:
vadné věci,
nezpůsobilost závodu pro provoz stanovený ve smlouvě,
právní vady prodávaného závodu.
Je možné rozlišovat vady kvantitativní (chybějící věci) a kvalitativní (vadné věci) a současně vady zjevné (chybějící věci a vady zjistitelné při předání a převzetí) a vady skryté (vady zjistitelné při provozu závodu).
Za vadné se považují věci, které nejsou způsobilé sloužit provozu závodu. Přihlédne se přitom k době jejich používání podle účetních záznamů.
Chybějícími věcmi se rozumí věci, které prodávající nepředal kupujícímu, třebaže tyto věci závod podle účetní evidence a smlouvy o koupi závodu spoluvytváří.
Zákon upravuje zvlášť práva z vadného plnění pro věci movité a nemovité.
V případě, že závod tvoří věci movité a jde-li o vadné plnění, které je podstatným porušením smlouvy, má kupující právo:
Pokud by šlo o nepodstatné porušení smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo nedostoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci. Volba však nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady.
Jestliže prodávající vadu neodstraní včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.
Kupující tak může požadovat například přiměřenou slevu z kupní ceny odpovídající chybějícím nebo vadným věcem. Právo na přiměřenou slevu však nemůže být kupujícímu v soudním řízení přiznáno, jestliže chybějící věci nebo zjistitelné vady věci, tj. vady zjevné, neoznámí kupující bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit.
Jestliže se jedná o vadu skrytou, tedy zjistitelnou až při provozu závodu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.
Nesplnění povinnosti včas oznámit vady prodávajícímu nezpůsobuje zánik práva kupujícího. Toto neoznámení vady má za následek, že právo nemůže být přiznáno v soudním řízení, pokud prodávající nesplnění uvedené povinnosti v soudním řízení namítne.
K účinkům předpokládaným zákonem, tj. nesplnění povinnosti oznámit vady, se přihlédne, jen jestliže prodávající namítne v soudním řízení, že kupující nesplnil včas svou povinnost oznámit vady. Tuto námitku však nemůže uplatnit v případě, že je vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.
V případě uplatnění práva na přiměřenou slevu odpovídá nárok na slevu z kupní ceny rozdílu mezi hodnotou, kterou by měl závod bez vad, a hodnotou, kterou měl závod s vadami, a to v době, v níž se mělo uskutečnit řádné plnění. Kupující může o slevu snížit kupní cenu placenou prodávajícímu a byla-li kupní cena již zaplacena, může kupující požadovat její vrácení do výše slevy spolu s úroky. Podmínkou je včasné oznámení vady nebo souhlas prodávajícího, anebo skutečnost, že prodávající o vadách věděl v době předání věcí.
Kupující je oprávněn od smlouvy odstoupit, jestliže závod není způsobilý pro provoz stanovený ve smlouvě a vady včas oznámené způsobují podstatné porušení smlouvy. V případě nepodstatného porušení smlouvy má kupující právo odstoupit, jestliže prodávající vadu věci neodstraní v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou mu kupující stanoví, nebo vadu věci odstranit odmítne.
Odstoupí-li některá ze stran od smlouvy, přecházejí na prodávajícího pohledávky a dluhy, které k závodu náleží. Z dluhů však prodávající nabývá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat. Jestliže věřitel neudělil souhlas k převzetí dluhu prodávajícím, ručí kupující za jeho splnění. Nabytí pohledávek prodávajícím se jinak řídí ustanoveními o postoupení pohledávek.
Kupující následně oznámí svým věřitelům a dlužníkům, jejichž pohledávky a dluhy prodávající nabyl, že závazek zanikl odstoupením od smlouvy, a to bez zbytečného odkladu.
Pro právní vady prodávaného závodu platí obdobně ustanovení kupní smlouvy. Závod má právní vady, jestliže prodaný závod je zatížen právem třetí osoby, ledaže kupující s tímto omezením projevil souhlas. Nárok z právních vad nevzniká, jestliže kupující o právu třetí osoby věděl v době uzavření smlouvy nebo prodávající podle smlouvy byl povinen při plnění svých povinností postupovat podle podkladů, které mu předložil kupující.
Kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jestliže nemá pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Neoznámí-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.
Ustanovení upravující právo z odpovědnosti za vady má dispozitivní povahu a úprava z odpovědnosti za vady v něm uvedená platí podpůrně, pokud si smluvní strany nedohodly něco jiného.
Předmětem smlouvy o koupi závodu upravené v § 2175 až 2183 OZ může být nejen závod jako celek, ale také jeho část, tvoří-li samostatnou organizační složku. Smlouva o koupi části závodu má stejný právní režim jako smlouva o koupi závodu.
Samostatnou organizační složkou závodu bude zejména odštěpný závod, popřípadě jiná organizační složka, která se zapisuje do obchodního rejstříku. Předmětem smlouvy o koupi závodu však mohou být i jiné organizační složky, které se nezapisují do obchodního rejstříku.
Postačí, je-li převáděná organizační složka dostatečně určitě odlišitelná od jiných organizačních složek téhož závodu. Zpravidla bude pro takovou organizační složku závodu vedeno oddělené (samostatné) vnitropodnikové účetnictví, z něhož především vyplývá, které věci, jiná práva, popřípadě jiné majetkové hodnoty slouží k provozování této části závodu a vymezuje tím předmět smlouvy o koupi části závodu. Tím je zajištěno naplnění požadavku jednoznačnosti a právní jistoty.
Každá osoba zapsaná v obchodním rejstříku, jež na základě smlouvy o koupi závodu nebo jeho části kupuje závod, je povinna uložit doklad o koupi závodu nebo jeho části do sbírky listin obchodního rejstříku podle zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících, v platném znění, aby mohla nabýt vlastnické právo k závodu nebo jeho části.
Z obdobné platnosti § 2518 OZ pro smlouvu o koupi závodu vyplývá, že strany této smlouvy mohou sjednat tzv. konkurenční doložku, která omezí do budoucnosti činnost prodávajícího. Prodávající je ze zákona vázán, že nebude vykonávat na vlastní nebo na cizí účet činnost, která byla předmětem podnikání v prodávaném závodu, nebo jinou činnost, která by měla soutěžní povahu vůči podnikání kupujícího v nabývaném závodu.
Zákonné ustanovení není kogentní povahy. Ve smlouvě o převodu závodu proto konkurenční doložka být sjednána nemusí. Je-li mezi smluvními stranami doložka sjednána, musí odpovídat podmínkám stanoveným zákonem. Ve smlouvě o koupi závodu je tak možno písemně dohodnout konkurenční doložku, a to na dobu určitou a s vymezením území nebo okruhu osob na určitém území, vůči nimž působí, jinak je třeba považovat doložku za neplatnou.
Sjednaná doba platnosti konkurenční doložky nesmí přesáhnout dva roky. Konkurenční doložku je soud oprávněn, dojde-li k závěru, že omezuje prodávajícího více, než kolik vyžaduje potřebná míra ochrany kupujícího, omezit.
Pacht závodu je od 1. 1. 2014 rovněž upraven občanským zákoníkem. Je tak zařazen do 4. oddílu, 3. pododdílu, v ustanoveních § 2349 až 2357.
Zatímco nájem se podle přechodných a závěrečných ustanovení řídí novým občanským zákoníkem ode dne nebytí jeho účinnosti, a to i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem, pro pacht a pro nájem movité věci toto neplatí. Úprava nového občanského zákoníku o pachtu závodu se tak na závod použije tehdy, pokud k pachtu došlo až po účinnosti nového občanského zákoníku.
Před účinností nového občanského zákoníku byla smlouva o nájmu podniku jako smluvní typ zařazena do obchodního zákoníku. Závazkový vztah smlouvou o nájmu podniku založený měl povahu absolutního obchodu, jenž se řídil obchodním zákoníkem bez ohledu na povahu jeho subjektů.
Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři svůj závod k dočasnému užívání a požívání, tedy, aby jej samostatně provozoval a řídil na vlastní náklad a nebezpečí a aby z něj pobíral užitky. Pachtýř se pak smlouvou zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z provozu závodu. Smlouva o pachtu závodu nemusí mít k jejímu platnému uzavření písemnou formu.
Podstatnými částmi smlouvy o pachtu závodu jsou:
vymezení závodu, který je předmětem smlouvy,
závazek propachtovatele přenechat svůj závod pachtýři k samostatnému provozování a řízení na vlastní náklad a nebezpečí a k pobírání užitků,
dohoda o výši pachtovného, které se pachtýř zavazuje platit propachtovateli nebo dohoda o způsobu určení výše pachtovného nebo určení poměrné části výnosu z provozu závodu.
Předmětem smlouvy o pachtu závodu je závod jako organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Platí vyvratitelná právní domněnka, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu. Závod je věc hromadná. Na jeho právní poměry se použijí ustanovení o věcech v právním smyslu.
Jsou-li součástí závodu věci nemovité, předměty průmyslového a jiného duševního vlastnictví, motorová vozidla apod., působnost zvláštních právních předpisů tím není nijak dotčena. Předmětem smlouvy může být také část závodu, tvoří-li samostatnou organizační složku závodu.
Pro smlouvu, kterou se propachtovává část závodu tvořící samostatnou organizační složku, platí obdobně ustanovení platná pro smlouvu o pachtu závodu (§ 2357 OZ).
Závod, popřípadě jeho část, jež je předmětem smlouvy o pachtu závodu, musí být ve smlouvě vymezen dostatečně určitě. Jednotlivé věci, práva a jiné majetkové hodnoty nemusí být ve smlouvě vyjmenovány (strany smlouvy však mohou dle § 2353 sepsat zápis o předání závodu, v němž uvedou výčet všeho, co propachtovaný závod zahrnuje a co se pachtýři předává – zboží na skladě, materiálů určených ke zpracování, náhradní díly a jiné věci určené podle druhu, které se spotřebovávají nebo zpracovávají v souvislosti s provozem závodu, nebo které slouží k odbytu), včetně toho, co chybí, ač to jinak podle smlouvy nebo podle účetních záznamů závod spoluvytváří.
Ke smlouvě o pachtu závodu nebo jeho části musí být, je-li propachtovatelem obchodní společnost, udělen souhlas společníků nebo valné hromady. Je-li propachtovatelem družstvo, musí o uzavření smlouvy rozhodnout jeho členská schůze.
Propachtovatel se zavazuje přenechat svůj závod pachtýři, aby jej samostatně provozoval a řídil na vlastní náklad a nebezpečí a aby z něj pobíral požitky. Samostatné je provozování, jestliže pachtýř rozhoduje o podnikání v pronajatém závodu sám, bez přímého vlivu propachtovatele a pod svou firmou. Současně pachtýř musí provozovaní závodu provádět na vlastní náklad a nebezpečí. Braním užitků se rozumí to, že výsledek provozování závodu patří pachtýři.
Smlouvou o pachtu závodu se pachtýř zavazuje platit propachtovateli pachtovné. Jedná se tak pojmově o smlouvu úplatnou. Podstatnou částí takové smlouvy je dohoda o výši pachtovného nebo o způsobu jeho určení. Způsob určení výše pachtovného musí být dostatečně určitý, aby podle něj bylo možné konkrétní pachtovné přesně vyčíslit. Pachtovné lze dohodnout nejen v penězích, a to jako platbu jednorázovou nebo opakující se, ale také v naturální podobě.
Samostatný závazek zaplatit pachtovné ve smlouvě být výslovně vyjádřen nemusí. Vyjádření závazku zaplatit pachtovné, aniž by byla dohodnuta jeho výše či způsob jeho určení, však znamená, že není stanovena jedna z podstatných náležitostí smlouvy. Dohoda smluvních stran smlouvy o způsobu placení pachtovného není podmínkou platného uzavření smlouvy o pachtu závodu.
Smlouva o pachtu závodu nebo jeho části se ukládá do sbírky listin obchodního rejstříku. Jestliže je pachtýř zapsán ve veřejném rejstříku, nabývá právo k závodu zveřejněním údaje, že uložil doklad o pachtu závodu do sbírky listin podle zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících. V případě, že pachtýř není zapsán do veřejného rejstříku, nabývá právo k závodu účinností smlouvy.
Nabytím práva k závodu je pachtýř oprávněn k provozování a řízení podniku a k pobírání užitků. Je-li tedy propachtován závod, pachtýř jej užívá i požívá způsobem a v rozsahu, v jakém je toho třeba k řádnému provozování závodu. Předmět činnosti provozované v závodu může pachtýř změnit pouze v případě, že to bylo výslovně ujednáno. Pacht závodu se považuje za převod činnosti zaměstnavatele.
Propachtuje-li pachtýř propachtovanou věc jinému, přenechá-li ji jinému k užívání nebo změní-li hospodářské určení závodu, anebo způsob jeho užívání nebo požívání bez propachtovatelova předchozího souhlasu, může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby.
Ustanovení § 2341 OZ závazně stanoví, že pro pacht závodu se použijí přiměřeně ustanovení o nájmu, jestliže není ustanoveními o pachtu stanoveno něco jiného.
Z ostatních ustanovení občanského zákoníku upravujících nájemní smlouvu lze pro pacht závodu uvažovat o podpůrném významu, pokud nebude ve smlouvě o pachtu závodu dohodnuto něco jiného, například ustanovení upravující:
splatnost pachtovného (§ 2218 OZ),
zadržovací právo propachtovatele k movitým věcem pachtýře (§ 2234 OZ),
zánik pachtu v důsledku zničení pronajaté věci (§ 2226 odst. 1 OZ),
důsledky změny vlastnictví k pronajaté věci (§ 2221 OZ),
stav, v jakém je nájemce povinen věc vrátit po skončení nájmu (§ 2225 OZ).
Právní postavení pachtýře
Pachtýřem již nemusí být jen podnikatel zapsaný v obchodním rejstříku, který má příslušné podnikatelské oprávnění, tak, jak to vyžadoval obchodní zákoník. To, zda je pachtýř zapsán do obchodního rejstříku, je důležité pro určení okamžiku nabytí práva k závodu.
Jak je již uvedeno výše, v případě zapsaného pachtýře dochází k nabytí práva k závodu zveřejněním údaje, že uložil doklad o pachtu závodu do sbírky listin, nezapsaný pachtýř nabývá právo k závodu účinností smlouvy.
Propachtovatel nemusí být podnikatel zapsaný do obchodního rejstříku. Propachtovatelem nemusí dokonce být ani podnikatel. Rozhodující je, že propachtovatel je vlastníkem propachtovaného závodu.
Obsah závazkového vztahu vzniklého na základě smlouvy o pachtu závodu tvoří vzájemná práva a povinnosti smluvních stran.
Pachtýř je oprávněn závod samostatně provozovat a řídit na vlastní náklad a nebezpečí a pobírat z něj užitky, a to v souladu s předmětem podnikání, k němuž mu byl závod propachtován. Předmět podnikání je oprávněn pachtýř měnit pouze po předchozím souhlasu propachtovatele. Jestliže nebude souhlas propachtovatele se změnou předmětu podnikání udělen a pachtýř i přesto změní předmět podnikání, může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby.
Pachtýř je povinen pečovat o propachtovanou věc jako řádný hospodář.
Pacht závodu stejně jako koupě závodu, je konstruován jako dispozice komplexní povahy. Zákonným důsledkem smlouvy o pachtu závodu je, že propachtováním závodu se pachtýř stává věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které s provozem závodu souvisí. Z dluhů však pachtýř přejímá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat.
K přechodu závazků se souhlas věřitele nevyžaduje. Jestliže však věřitel neudělil souhlas k převzetí dluhu pachtýřem, ručí propachtovatel za jeho splnění. Nabytí pohledávek pachtýřem se řídí ustanoveními o postoupení pohledávek. Propachtovatel je povinen oznámit svým věřitelům a dlužníkům, jejichž pohledávky a dluhy pachtýř pachtem závodu nabyl, že závod propachtoval, a to bez zbytečného odkladu.
Vyslovení neúčinnosti pachtu závodu
Jestliže se pachtem závodu zhorší dobytnost pohledávky, která náleží k propachtovanému závodu, může se věřitel propachtovatele, který s pachtem nesouhlasil, domáhat, aby soud rozhodl, že pacht je vůči němu neúčinný. Právo dovolat se neúčinnosti zaniká, neuplatní-li je věřitel do jednoho měsíce ode dne, kdy se o pachtu dozvěděl (subjektivní lhůta).
Zákon stanoví nejzazší, objektivní lhůtu, tří měsíců ode dne účinnosti smlouvy o pachtu závodu pro domáhání se neúčinnosti. Marné uplynutí této lhůty má za následek zánik tohoto věřitelova práva.
Ustanovení sleduje ochranu věřitelů, kteří nemají vliv na změnu dlužníka. Ohrožení plnění závazků propachtovatele jako podmínku práva na vyslovení neúčinnosti pachtu musí v konkrétním případě prokazovat věřitel, který se domáhá rozhodnutí soudu.
Další oprávnění pachtýře a propachtovatele
Na základě smlouvy o pachtu závodu vzniká pachtýři oprávnění užívat označení, know-how a předměty průmyslového vlastnictví náležející propachtovateli a související s propachtovaným závodem v rozsahu, v jakém je toho třeba pro řádné provozování závodu, a to pouze po dobu trvání pachtu. Po skončení pachtu tedy zaniká.
Úhrada za užívání je součástí pachtovného, ledaže smlouva obsahuje dohodu o zvláštní úhradě za užívání, jež se stanoví jako samostatný závazek pachtýře vůči propachtovateli. Taková dohoda musí obsahovat výši úhrady či alespoň dostatečně určitý způsob jejího určení a její splatnost.
Účinností smlouvy o nájmu závodu nebo jeho části či zveřejněním údaje o uložení dokladu o pachtu závodu do sbírky listin, není-li mezi stranami dohodnuto něco jiného, přechází vlastnické právo ke zboží na skladě, k materiálu určenému ke zpracování, k náhradním dílům a jiným věcem určeným podle druhu, které se spotřebovávají nebo zpracovávají v souvislosti s provozem závodu, nebo které slouží k odbytu, na pachtýře.
K přechodu vlastnictví však dojde jenom tehdy, dohodnou-li strany přiměřenou úplatu za tyto věci v rámci nájemného nebo mimo ně. Musí se však jednat o věci, které jsou ve vlastnictví pronajímatele.
Zákon však zakazuje převést na pachtýře ta práva z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví, u nichž to vylučuje smlouva, kterou bylo právo průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví propachtovateli poskytnuto, nebo jestliže to vylučuje povaha takového práva.
Strany mohou sepsat o předání závodu zápis, v němž uvedou, co vše propachtovaný závod zahrnuje a co se pachtýři předává, stejně tak i toho, co chybí, ačkoli to jinak podle smlouvy nebo účetních záznamů závod spoluvytváří. V tomto zápisu je také propachtovatel povinen pachtýře upozornit na vady předmětu pachtu, o kterých ví, nebo o kterých vědět měl a mohl.
Jestliže není v zápisu uvedena věc, jež k závodu náleží, nabývá k ní pachtýř požívací právo společně s požívacím právem k závodu. Není-li v zápisu uveden dluh, pachtýř jej nabývá, jen jestliže musel jeho existenci alespoň rozumně předpokládat.
Ve smlouvě o pachtu závodu si smluvní strany mohou písemně dohodnout, že propachtovatel nesmí po stanovenou dobu, nejdéle však 2 roky, na stanoveném území vykonávat na vlastní nebo cizí účet činnost, která byla předmětem podnikání v propachtovaném závodu, nebo jinou činnost, která by měla soutěžní povahu vůči podnikání pachtýře. V případě pochybností může soud takto sjednanou konkurenční doložku omezit, jestliže by omezovala propachtovatele více, než kolik vyžaduje potřebná míra ochrany pachtýře.
Povaha zákonného ustanovení je kogentní, nelze tedy sjednat konkurenční doložku za jiných podmínek. Může být též sjednána konkurenční doložka omezující pachtýře pro období po skončení pachtu závodu. Stejně tak nelze vyloučit sjednání konkurenční doložky omezující obě smluvní strany.
Smlouva o pachtu závodu může být uzavřena na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. Byla-li smlouva o pachtu závodu uzavřena na dobu alespoň tří let, může strana vyzvat v době ne kratší než šest měsíců před uplynutím ujednané doby druhou stranu, aby sdělila, zda hodlá v pachtu pokračovat, s tím, že vysloví-li druhá strana do tří měsíců od doručení výzvy svůj souhlas, prodlouží se pacht o dobu, na kterou byl původně ujednán. Jinak pacht končí v původně ujednané době.
Smluvní strany však mohou dobu prodloužení nájmu ve smlouvě upravit odlišně.
Smlouva o pachtu závodu sjednaná na dobu neurčitou je vypověditelná jak pachtýřem, tak i propachtovatelem. Smlouvou uzavřenou na dobu neurčitou je i taková smlouva, v níž není uvedena doba, na kterou je uzavřena. Zákon stanoví, že v tomto případě lez pacht vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Jestliže byla smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i výpověď písemnou formu.
Jestliže pachtýř propachtovaný závod nevrátí při skončení pachtu propachtovateli, náleží propachtovateli pachtovné, jako by pacht trval. Plody a užitky vytěžené pachtýřem v té době se počítají jako užitky za celý rok.
Kromě uplynutí doby u smlouvy uzavřené na dobu určitou a účinné výpovědi u smlouvy na dobu neurčitou může dojít k ukončení pachtu také jinými obecnými způsoby (např. písemnou dohodou smluvních stran, odstoupením od smlouvy, fúzí pachtýře a propachtovatele).
Důsledky spojené se skončením pachtu (zánikem závazkového vztahu)
Oprávnění pachtýře užívat označení, know-how a předměty průmyslového vlastnictví náležející propachtovateli a související s propachtovaným závodem zaniká skončením pachtu.
Dnem zániku pachtu přechází na propachtovatele pohledávky a dluhy, které k závodu náleží; z dluhů však propachtovatel nabývá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat. Neudělil-li věřitel souhlas k převzetí dluhu propachtovatelem, ručí pachtýř za jeho splnění. Nabytí pohledávek propachtovatelem se jinak řídí ustanoveními o postoupení pohledávek.
Pachtýř oznámí svým věřitelům a dlužníkům, jejichž pohledávky a dluhy pachtýř pachtem závodu nabyl, bez zbytečného odkladu, že pacht zanikl.

References: § 5
 § 502
 § 502
 § 51
 zákona č. 304
 § 17
 zákona č. 455
 § 700
 § 559
 zákona č. 219
 § 1885
 soud 
 § 427
 § 338
 zákona č. 262
 § 1958
 § 2180
 § 2177
 § 2175
 § 1760
 § 2179
 § 2179
 soud 
 § 2175
 zákona č. 304
 § 2518
 soud 
 § 2349
 § 2353
 zákona č. 304
 § 2341
 soud 
 soud