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Timestamp: 2018-02-22 18:27:16+00:00

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Mietrechtsänderungsgesetz - Welche Änderungen bringt das neue Gesetz?
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Das Mietrechtsänderungsgesetz kommt!
Das in Fachkreisen und der Politik viel diskutierte Mietrechtsänderungsgesetz ist am 13.12.2012 in 2. und 3. Lesung durch den Bundestag und am 01.02.2013 durch den Bundesrat verabschiedet worden! Das Mietrechtsänderungsgesetz muss nunmehr lediglich noch ausgefertigt und verkündet werden, es wird voraussichtlich Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten.
Nachdem die letzte Reform des Mietrechts bereits über ein Jahrzehnt zurückliegt, hat sich der Gesetzgeber erneut dazu entschlossen, das Mietrecht - teilweise - neu zu regeln. Dabei soll das Mietrechtsänderungsgesetz nach einer Stellungnahme des Bundesjustizministeriums vom 01.02.2013 das Wohnraummietrecht modernisieren. Es soll Anreize zur energetischen Sanierung des Wohnungsbestands schaffen und regelt erstmals das sog. Contracting, also die gewerbliche Lieferung von Wärme. Die Reform des Mietrechts soll darüber hinaus neue Instrumente zur Bekämpfung des sog. Mietnomadentums zur Verfügung stellen, außerdem den Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen stärken. Dies sind die vier (Neu-) Regelungskomplexe des Mietrechtsänderungsgesetzes. Daneben sieht das Mietrechtsänderungsgesetz weitere kleinere Änderungen vor, etwa im Bereich der Mietsicherheit (Kaution oder Mietkaution), der sog. Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung und Instandhaltung) und der fristlosen Kündigung.
Im Anschluss geben wir Ihnen einen kurzen Überblick über die durch das Mietrechtsänderungsgesetz eintretenden, wesentlichen Veränderungen samt kurzer Anmerkung zur alten (a. F.) und neuen Fassung (n.F.) des Gesetzes:
1. § 536 BGB n.F. Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln:
Die Vorschrift erhält einen neuen Abs. 1a, der lautet wie folgt:
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
Anmerkung: Die durch das Mietrechtsänderungsgesetz eingeführte Neuregelung ist vermieterfreundlich. Sie soll Anreize zur energetischen Sanierung auf Seiten der Vermieter schaffen.
Bislang konnte ein Mieter wegen der mit einer derartigen Modernisierungsmaßnahme verbundenen Beeinträchtigungen, z.B. Baulärm, die Miete mindern, was auf Seiten des Vermieters mitunter beträchtliche Mietausfälle zur Folge hatte. Dies ist nach der Neuregelung des § 536 Abs. 1 a BGB n.F. für einen Zeitraum von 3 Monaten nunmehr ausgeschlossen, sofern es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, durch die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endernergie eingespart wird, z.B. durch das (nachträgliche) Aufbringen einer Fassadendämmung.
2. § 551 BGB n.F. Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten:
Die Vorschrift erhält in Abs.2 einen neuen Satz 3 der lautet wie folgt:
Anmerkung: Ist zwischen den Parteien eines Wohnraummietvertrag die Zahlung einer Mietkaution vereinbart, darf der Mieter diese in 3 Teilzahlungen leisten. Bislang enthielt das Gesetz lediglich eine Regelung zur Fälligkeit der 1. Rate, schwieg indes zur Fälligkeit der 2. und 3. Rate. Die durch das Mietrechtsänderungsgesetz eingeführte, neue Regelung verschafft insoweit Klarheit und kodifiziert die bislang herrschende Auffassung zur Frage der Fälligkeit der letzten beiden Kautionsraten.
3. § 555a BGB n.F. Erhaltungsmaßnahmen:
Die Vorschrift ist neu, deren Abs. 1 - 4 lauten wie folgt:
(3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat derVermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
Anmerkung: Bislang waren Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die diesbezüglichen Duldungspflichten des Mieters, deren Voraussetzungen und Widerspruchsmöglichkeiten in einer einzigen Vorschrift geregelt, nämlich in § 554 BGB a.F . Diese Vorschrift wird durch das Mietrechtsänderungsgesetz aufgehoben. Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden fortan in unterschiedlichen, von einander unabhängigen Vorschriften geregelt. Damit geht eine bessere Übersichtlichkeit der gesetzlichen Vorschriften einher.
Die sog. Erhaltungsmaßnahmen, die Gegenstand des neuen § 555a BGB sind, wurden bisher kurz und knapp in § 554 Abs. 1 BGB abgehandelt. Hinsichtlich letzterer sah das Gesetz eine Ankündigungspflicht nicht vor, gleichwohl entsprach es herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass auch Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig durch den Vermieter angekündigt werden müssen, es sei denn es handelte sich um Notmaßnahmen. Diese Aufassung wird durch die Neuregelung kodifiziert, eine weitere Ausnahme bezüglich der Ankündigungspflicht bei Bagatellmaßnahmen gemacht.
4. § 555b BGB n.F. Modernisierungsmaßnahmen:
Die Vorschrift ist neu, sie lautet wie folgt:
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig gepspart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt,
6. die aufgrund von Umständen durchgefüht werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind, oder
Anmerkung: Bislang waren die sog. Modernisierungsmaßnahmen, die Gegenstand des neuen § 555b BGB sind, in § 554 Abs. 2 BGB geregelt. Der neue § 555a BGB enthält einen erweiterten gesetzlichen Katalog der in Frage kommenden Modernisierungsmaßnahmen. Die diesbezügliche Ankündigungspflicht des Vermieters und die Duldungspflichten des Mieters ergeben sich aus den dann folgenden Vorschriften.
5. § 555c BGB n.F. Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen:
3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.
(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung berechtigen.
Anmerkung: Auch nach § 554 Abs.2 BGB a.F. war der Vermieter zur Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet, die Modernisierungsankündigung musste zu einem bestimmten Zeitpunkt spätestens erfolgt sein und musste einen bestimmten Inhalt aufweisen. Solches schreibt auch § 555c Abs. 1 BGB n.F. vor, stellt in Nr. 1 nunmehr aber klar, dass die Mitteilung der wesentlichen Züge von Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme ausreichend ist. Die Anforderungen an das Ankündigungsschreiben werden gesenkt. Die Absätze 2 und 3 sind ebenfalls neu.
6. § 555d BGB n.F. Duldung von Modernisierungsmaßnahmen:
(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Abs. 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.
(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht.
(4) Nach Ablauf dieser Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Bezug auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.
(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entspechend.
(6) § 555a Abs. 3 gilt entsprechend.
Anmerkung: Auch nach § 554 Abs. 2 BGB a.F. war der Mieter - unter bestimmten Voraussetzungen - zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet, insoweit ergibt sich aus dem durch das Mietrechtsänderungsgesetz neu eingeführten § 555d Abs. 1 BGB n.F. nichts Neues.
Neu hingegen sind die zu Gunsten der Modernisierung bzw. des Vermieters sprechenden Abwägungskriterien "Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes" in § 555 d Abs. 2 BGB n.F. entsprechend der erklärten Absicht des Gesetzgebers, Anreize für die energetische Sanierung von Wohnungen zu schaffen. Neu ist auch, dass die zu erwartende Mieterhöhung - sowie die voraussichtlich künftigen Betriebskosten - keinen Härtegrund mehr darstellt, der gegen die Modernisierung vorgebracht werden kann, so wie dies noch nach alter Rechtslage, § 554 Abs. 2 BGB a.F., der Fall und in der Praxis häufig war.
Erwähnenswert sind daneben die durch das Mietrechtsänderungsgesetz neu eingeführten Absätze 3 - 5, die Regelungen zu den Einwendungen des Mieters gegen die angekündigte Modernisierungsmaßnahme und die mögliche Mieterhöhung enthaöten, u. a. zu dem Zeitpunkt deren Geltendmachung, also Einwendungsfristen, sowie zu den Folgen deren Versäumung, also einen Einwendungsausschluss.
7. § 555e BGB n.F. Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen:
Anmerkung: Die Regelung ist zwar neu, enstpricht inhaltlich aber weitestgehend dem bisherigen § 554 Abs. 3 BGB. Bagatellmaßnahmen i. S. d. § 555c Abs. 4 BGB n.F. berechtigen zur Kündigung nicht.
8. § 555f BGB n.F. Vereinbarung über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen:
Anmerkung: Durch das Mietrechtsänderungsgesetz wird die Möglichkeit des Abschlusses einer sog. Modernisierungsvereinbarung erstmals gesetzlich geregelt. Ungeachtet dessen war diese Möglichkeit schon bisher anerkannt und in der Praxis häufig anzutreffen. Die sich aus den Nummern 1 - 3 des § 555f BGB n.F. ergebenden, beispielhaften Regelungspunkte entsprechen jenen, die auch in der bisherigen Praxis die wesentlichen Punkte einer solchen Vereinbarung, z.B. Begrenzung der oder Verzicht auf Mietminderung, waren.
9. § 556c BGB n.F. Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten:
(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme und Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten zu tragen, wenn
(3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen.
Anmerkung: Die durch das Mietrechtsänderungsgesetz neu eingeführte Vorschrift befasst sich mit dem sog. Contracting bzw. der Umlage der dabei entstehenden Kosten auf den Mieter nach Umstellung der Wärmelieferung durch den Vermieter im laufenden Mietverhältnis. Mit der Umstellung auf die gewerbliche Wärmelieferung durch ein hierauf spezialisiertes Unternehmen kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Es kann ein Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung geleistet werden, wenn der Vermieter einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragt, der in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umstellung ist dem Mieter rechtzeitig vorher anzukündigen.
10. § 558 BGB n.F. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete:
Die Vorschrift wird in Abs. 1 ergänzt wie folgt:
...einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit...
Und erhält in Abs. 3 einen neuen Satz 2 und Satz 3 wie folgt:
Anmerkung: Durch die teilweise Neuregelung des § 558 BGB n.F. durch das Mietrechtsänderungsgesetz wird in Abs. 1 ein neues Wohnwertmerkmal "energetische Ausstattung und Beschaffenheit" eingeführt.
Durch die neuen Sätze 2 und 3 wird den Bundesländern für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten die Möglichkeit an die Hand gegeben, sie sog. Kappungsrenze per Rechtsverordnungvon 20 auf 15 Prozent herabzusenken, um so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren zu können.
11. § 559 BGB n.F. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen:
Die Vorschrift wird in den Abs. 1 und 3 redaktionell geändert und erhält neue Absätze 2 und 4 wie folgt:
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB Nummer 1,3,4,5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Abs. 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
Anmerkung: Die Vorschrift wird durch das Mietrechtsänderungsgesetz zunächst den neuen Begrifflichkeiten (Modernisierungsmaßnahme) angepasst.
Neu ist die Erwähnung der im Zuge einer Modernisierungmaßnahme auf etwaige, miterledigte Erhaltungsmaßnahmen entfallenden Kosten, die nicht zur Grundlage einer Modernisierungsmieterhöhung gemacht werden können. Dies war bisher nach Rechtsprechnung und Literatur auch schon so, wird jetzt durch das Gesetz klargestellt. Hilfreich für die Praxis ist, dass insoweit die Möglichkeit der Schätzung dieser Kosten kodifiziert wird.
Nachdem die Mieterhöhung kein Härtegrund mehr gegen die Modernisierung an sich ist, ist sie es nunmehr regelmäßig in Bezug auf die der Modernisierung folgenden Mieterhöhung, wenn nicht einer der in dieser Vorschrift ebenfalls geregelten Ausnahmetatbestände vorliegt oder der Mieter die Vorgaben des § 555d Absatz 3 - 5 BGB n. F. nicht beachtet hat.
12. § 569 BGB n.F. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund:
Die Vorschrift erhält einen neuen Abs. 2a, der lautet wie folgt:
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei de Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
Anmerkung: Die Vorschrift schafft einen neuen, gesetzlich geregelten Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Sie beendet einen bis dato schwelenden Meinungsstreit zur Zulässigkeit und den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter. Gerät dieser künftig mit einem Kautionsbetrag in Verzug, der der Höhe nach zwei Grundmieten entspricht, so kann der Vermieter fristlos kündigen. Der im Grunde zahlungswillige Mieter wird dadurch geschützt, dass er unter bestimmten Voraussetzungen die Unwirkamkeit der Kündigung durch (nachträgliche) Zahlung der Kaution herbeiführen kann.
13. § 577a BGB n.F. Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung:
(2a) Wird nach Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.
Anmerkung: Die Vorschrift soll dem sog. Münchener Modell den Gar ausmachen. Nach diesem erwirbt eine Personengesellschaft ein Mietshaus mit dem Ziel, ihren Mitgliedern die Nutzung einer Wohnung zu ermöglichen und diese in Wohneigentum umzuwandeln. Noch vor der Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs der einzelnen Gesellschafter, wodurch der Schutz des § 577a BGB a.F. umgangen werden konnte.
Neben obigen Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) erfährt auch die Zivilprozessordnung (ZPO) zahlreiche Änderungen, die hier nur kurz angesprochen werden sollen:
- Räumungsklagen sind durch die Gerichte vorrangig und beschleunigt durchzuführen (§ 272 Abs. 4 ZPO n.F.).
- Dem Mieter kann auf Antrag des Vermieters durch das Gericht aufgegeben werden, wegen zukünftiger Mieten Sicherheit zu leisten, sog. Sicherungsanordnung (§ 283a ZPO n.F.) Leistet der Mieter dieser Anordnung keine Folge, kann Räumung der Wohnung unter gewissen Voraussetzungen auch im Wege einstweiliger Verfügung verlangt werden (§ 940a Abs. 3 ZPO n.F.).
- Der Gerichtsvollzieher kann im Zuge der Zwangsräumung aufgefundene, wertlose Sachen des Mieters sofort vernichten ( § 885 ZPO n. F.)
- Die sog. Berliner Räumung wird gesetzlich geregelt. Der Vermieter kann wertlose Sachen des Mieters jederzeit vernichten, seine diesbezügliche Haftung wird aufgeweicht ( § 885a ZPO n.F).
- Im Wege einstweiliger Verfügung kann zukünftig die Räumung der Wohnung gegen Personen durchgesetzt werden, die die Wohnung besitzen ohne Mieter zu sein und von deren Besitz der Vermieter erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat (§ 940a ZPO n.F.) Gleiches gilt, wenn der Mieter einer Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO n.F. keine Folge leistet.
Ihr Ansprechpartner bei allen das Mietrechtsänderungsgesetz und das Mietrecht betreffenden Fragen ist unser Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht!
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 § 551
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 § 554
 § 555
 § 555
 § 555
 § 554
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 § 559
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 § 554
 § 555
 § 555
 § 559
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 § 554
 § 555
 § 555
 § 555
 § 556
 § 558
 § 558
 § 559
 § 555
 § 555
 § 569
 § 543
 § 551
 § 543
 § 543
 § 577
 § 573
 § 577
 § 885
 § 885
 § 283