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Timestamp: 2016-10-27 18:50:36+00:00

Document:
1C_59/2011 (10.05.2011)
Beschwerdef�hrer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Christophe de Kalbermatten,
vertreten durch Rechtsanwalt J�rn-Albert Bostelmann.
Beschwerde gegen das Urteil vom 22. Dezember 2010 des Kantonsgerichts Wallis, �ffentlichrechtlich Abteilung.
Am 30. August 1966 erteilte die Kantonale Baukommission des Kantons Wallis dem damaligen Eigent�mer des ausserhalb der Bauzone der Einwohnergemeinde (EG) Zermatt gelegenen Grundst�cks Nr. xxx, Plan Nr. yyy, die Bewilligung zum Bau eines "Walliser Stadels".
Im November 1998 erwarb Y.________ die Liegenschaft und reichte am 9. Juli 1999 bei der EG Zermatt ein Ausnahmegesuch f�r ein Umbauprojekt ein. Ohne die Baubewilligung abzuwarten, begann er mit den Umbauarbeiten, weshalb die Kantonale Baukommission die Arbeiten am 25. August 1999 einstellen liess. Mit Verf�gung vom 19. April 2000 erteilte die Kantonale Baukommission die Bewilligung zum Um- und Anbau des bestehenden Geb�udes sowie zur Nutzung als Restaurant. Nachdem am 4. Mai 2000 die �ffentlich-rechtliche Eigentumsbeschr�nkung des Zweck�nderungs- und des Ver�usserungsverbots zu Spekulationszwecken im Grundbuch eingetragen worden war, stellte die Kantonale Baukommission die Baubewilligung am 24. Mai 2000 zu.
Am 28. Juli 2000 reichte Y.________ ein weiteres Baugesuch zum Umbau des Restaurants ein, wobei er insbesondere um die Bewilligung f�r ein vollst�ndiges Untergeschoss und diverse Fassaden�nderungen ersuchte. Y.________ begann wiederum, ohne den Baubewilligungsentscheid abzuwarten, mit den Umbauarbeiten. Die Kantonale Baukommission liess deshalb am 22. September 2000 die Arbeiten einstellen. Mit Verf�gung vom 6. Februar 2001 verweigerte die Kantonale Baukommission die Baubewilligung mit der Begr�ndung, das Bauvorhaben sei weder zonenkonform noch standortgebunden und komme zudem teilweise ins Waldareal zu stehen. Am 28. Februar 2001 teilte die EG Zermatt mit, dass der Bau, f�r den die Bewilligung verweigert worden war, erstellt und in Betrieb genommen worden sei.
Mit Verf�gung vom 10. M�rz 2004 verzichtete die Kantonale Baukommission auf die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands, da diese weder verh�ltnism�ssig sei noch im �ffentlichen Interesse liege; zugleich verurteilte sie die Bauherrschaft zu einer Busse von Fr. 50'000.--. Gegen diese Verf�gung reichte Y.________ am 8. April 2004 beim Staatsrat des Kantons Wallis eine Beschwerde ein, welche er jedoch wieder zur�ckzog, sodass das Verfahren am 17. Februar 2006 abgeschrieben wurde.
Mit Kaufvertrag vom 5. Oktober 2004 verpflichtete sich Y.________, dem Ehepaar AX.________ und BX.________ die Parzelle Nr. xxx zum Preis von Fr. 950'000.-- zu verkaufen. Der Notar wurde beauftragt, eine vom Verk�ufer zu bezahlende Busse vom Verkaufspreis abzuziehen und diese Busse direkt den zust�ndigen Beh�rden zu �berweisen. Aufgrund der Eigentumsbeschr�nkung (vgl. Sachverhalt lit. A. hiervor) verweigerte das Grundbuchamt in der Folge die Eintragung des Kaufvertrags. Gest�tzt auf den Entscheid des Staatsrats vom 12. Mai 2010 wurden AX.________ und BX.________ schliesslich am 22. Juli 2010 als neue Eigent�mer im Grundbuch eingetragen.
Am 17. Mai 2005 forderte die Kantonale Baukommission Y.________ auf, ein Baugesuch einzureichen, da gem�ss der Mitteilung der EG Zermatt das Restaurant in der Zwischenzeit zu einem Wohnhaus umgebaut worden sei. Am 3. Juni 2005 reichte Y.________ ein nachtr�gliches Baugesuch zur Umnutzung des Restaurants zu Wohnraum ein. Ersucht wurde insbesondere um Bewilligung von zwei Zimmern und sanit�ren Einrichtungen im Untergeschoss.
Nach Durchf�hrung eines Vernehmlassungsverfahrens verweigerte die Kantonale Baukommission mit Verf�gung vom 9. Januar 2009 die nachgesuchte Baubewilligung f�r den Umbau des Restaurants zu Wohnzwecken. Auf die Wiederherstellung des Erdgeschosses in den am 19. April 2000 bewilligten Zustand wurde verzichtet. Hingegen wurde Y.________ aufgefordert, den rechtm�ssigen Zustand insoweit wiederherzustellen, als dass innert sechs Monaten nach Eintritt der Rechtskraft der Verf�gung die folgenden Wiederherstellungsarbeiten auszuf�hren seien:
das Untergeschoss darf bestehen bleiben, jedoch wird die Benutzung zu Wohnzwecken untersagt und die Zimmer sind zur�ckzubauen, lediglich die Innentreppe wird toleriert;
die Zugangst�re zum Untergeschoss sowie das danebenliegende Fenster auf der Nordseite sind zuzumauern. Der Aushub an dieser Stelle ist zuzusch�tten;
die Sanit�reinrichtungen (Bad, Dusche, WC) im Untergeschoss sind zu entfernen;
der Lichtschacht auf der Ostseite und sein Gel�nder sind abzureissen, das Fenster zuzumauern und der Aushub aufzuf�llen;
die Feuerstellen (Chemin�e oder Grill) im Aussenbereich sind zu entfernen;
das Vordach ist auf das Mass laut Bewilligung vom 19. April 2000 zu k�rzen;
s�mtliche Umgebungsarbeiten sind zur�ckzubauen und das Gel�nde ist in einen naturnahen Zustand zur�ckzuf�hren."
Gegen diese Verf�gung erhob Y.________ am 2. M�rz 2009 beim Staatsrat Beschwerde. Er machte geltend, dass im Zeitpunkt der Verf�gung der Kantonalen Baukommission vom 10. M�rz 2004 (vgl. Sachverhalt lit. C. hiervor) die Umnutzung des Restaurants zu Wohnraum bereits vollzogen gewesen sei, sodass mit der Wiederherstellungsverf�gung vom 9. Januar 2009 der Grundsatz der Rechtswirksamkeit von Verwaltungsverf�gungen verletzt werde. Das von ihm gestellte Ab�nderungsgesuch vom 3. Juni 2005 sei deshalb nicht mehr notwendig gewesen. Im �brigen sei die Wiederherstellung nicht verh�ltnism�ssig und verletze den Vertrauensgrundsatz.
Mit Entscheid vom 12. Mai 2010 wies der Staatsrat die Beschwerde ab und erwog, dass die Nutzungs�nderung eine Baubewilligung erfordere und keine abgeurteilte Sache vorliege. Aufgrund der baulichen �nderungen komme Art. 24a RPG (SR 700) nicht zur Anwendung. F�r ein Bergrestaurant bestehe eine gewisse Standortgebundenheit im Sinne von Art. 24 RPG, was bei einer Wohnnutzung nicht der Fall sei. Angesichts der massiven Abweichung vom Erlaubten sei die verf�gte Wiederherstellung verh�ltnism�ssig.
Mit Eingabe vom 17. Juni 2010 f�hrte Y.________ gegen diesen Entscheid Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Kantonsgericht Wallis.
Dieses verf�gte am 5. Juli 2010 unter Hinweis auf den Entscheid des Staatsrats vom 12. Mai 2010, wonach die Ehegatten AX.________ und BX.________ als neue Eigent�mer der Parzelle Nr. xxx im Grundbuch einzutragen seien (vgl. Sachverhalt lit. D. hiervor), dass den neuen Eigent�mern im Beschwerdeverfahren Parteistellung zukomme. Zugleich setzte es AX.________ und BX.________ Frist bis zum 6. September 2010 an, um allf�llige Rechtsbegehren in dieser Angelegenheit zu stellen. AX.________ und BX.________ liessen sich in der Folge nicht vernehmen oder vertreten.
Mit Urteil vom 22. Dezember 2010 wies das Kantonsgericht die Beschwerde von Y.________ ab. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes gem�ss der Verf�gung der Kantonalen Baukommission vom 9. Januar 2009 setzte das Kantonsgericht auf sechs Monate nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils fest.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten, eventuell subsidi�rer Verfassungsbeschwerde, vom 2. Februar 2011 beantragen die Eigent�mer der Liegenschaft, AX.________ und BX.________, das Urteil des Kantonsgerichts vom 22. Dezember 2010 sei aufzuheben und die Angelegenheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Mit Verf�gung vom 28. Februar 2011 erkannte der Pr�sident der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu.
J. Das Kantonsgericht und der Staatsrat stellen Antrag auf Beschwerdeabweisung. Die Kantonale Baukommission beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden k�nne. Die Einwohnergemeinde Zermatt verzichtet auf eine Stellungnahme. Y.________ beantragt die Gutheissung der Beschwerde. Das Bundesamt f�r Raumentwicklung ARE reicht eine Stellungnahme ein, verzichtet jedoch auf das Stellen von Antr�gen. Die Vernehmlassungen wurden den Beschwerdef�hrern zur Kenntnisnahme zugestellt.
Die Beschwerde richtet sich gegen einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid �ffentlich-rechtlicher Natur (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Ein Ausschlussgrund ist nicht gegeben (Art. 83 BGG). Die Beschwerdef�hrer hatten im vorinstanzlichen Verfahren Parteistellung (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Als Eigent�mer der von der Wiederherstellung betroffenen Liegenschaft sind sie durch das angefochtene Urteil besonders ber�hrt (lit. b) und haben ein schutzw�rdiges Interesse an dessen Aufhebung (lit. c). Sie sind daher zur Beschwerdef�hrung legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten. F�r die eventualiter erhobene subsidi�re Verfassungsbeschwerde besteht kein Raum (Art. 113 BGG).
2.1 Die Beschwerdef�hrer r�gen eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Geh�r im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV. Die Vorinstanz habe sie bereits am 5. Juli 2010 �ber das laufende Verfahren informiert, obwohl sie erst am 22. Juli 2010 als Eigent�mer des Grundst�cks im Grundbuch eingetragen worden seien. Die Mitteilung durch die Vorinstanz sei damit verfr�ht erfolgt.
2.2 Diese Argumentation ist nicht stichhaltig. Die Beschwerdef�hrer hatten seit dem Entscheid des Staatsrats vom 12. Mai 2010 Kenntnis davon, dass sie als neue Eigent�mer der fraglichen Parzelle im Grundbuch eingetragen werden w�rden. Dass die Eintragung erst am 22. Juli 2010 erfolgte, f�llt nicht entscheidend ins Gewicht, da die den Beschwerdef�hrern in der Verf�gung vom 5. Juli 2010 angesetzte Frist zur Stellungnahme grossz�gig bemessen wurde und erst am 6. September 2010 endete. Inwiefern hierdurch die M�glichkeit der Beschwerdef�hrer, sich zu �ussern, eingeschr�nkt worden sein soll, ist nicht ersichtlich.
3.1 Die Beschwerdef�hrer r�gen eine Verletzung des Willk�rverbots gem�ss Art. 9 BV. Sie machen geltend, die Vorinstanz setze sich dar�ber hinweg, dass eine abgeurteilte Sache vorliege. Zum Zeitpunkt der Verf�gung vom 10. M�rz 2004 sei die Umnutzung des Restaurants zu Wohnraum bereits vollzogen gewesen. Diese Entscheidung, wonach auf die Wiederherstellung verzichtet werde, sei mit dem R�ckzug der Beschwerde durch Y.________ rechtskr�ftig geworden und sie h�tten sich in gutem Glauben darauf verlassen k�nnen. Indem die Vorinstanz nun trotzdem die Wiederherstellung verlange, missachte sie zudem das Gebot der Rechtssicherheit und verhalte sich rechtsmissbr�uchlich. Die Beschwerdef�hrer f�hren weiter aus, da die Umnutzung zum Zeitpunkt der Verf�gung vom 10. M�rz 2004 bereits voll zogen gewesen sei, entst�nden keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt, weshalb eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 24a RPG (Zweck�nderungen ohne bauliche Massnahmen ausserhalb der Bauzonen) h�tte erteilt werden k�nnen. Von den Beschwerdef�hrern nicht explizit bestritten wird demgegen�ber die Verh�ltnism�ssigkeit einer allf�lligen Wiederherstellung.
3.2 Mit ihrem Vorbringen, wonach mit der Verf�gung vom 10. M�rz 2004 auf die Wiederherstellung verzichtet worden sei und insoweit eine abgeurteilte Sache vorliege, �bernehmen die Beschwerdef�hrer die Argumentation von Y.________ im vorinstanzlichen Verfahren.
Die Vorinstanz hat in diesem Zusammenhang erwogen, der Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens werde durch das Baugesuch bestimmt. Ein nachtr�gliches Baugesuch sei ausgeschlossen, wenn bereits rechtskr�ftig �ber das ordentliche Bauvorhaben entschieden worden sei. Keine Identit�t von Bauvorhaben bestehe, wenn mit dem neuen Projekt um eine andere Nutzung nachgesucht werde. Inhalt des Baugesuchs von Y.________ vom 28. Juli 2000 habe die Nutzung der Liegenschaft als Restaurant gebildet. Y.________ habe die geplanten Umbauarbeiten in der Folge ohne Baubewilligung ausgef�hrt. Die unerlaubte Erstellung des Untergeschosses habe alsdann Gegenstand der Verf�gung vom 10. M�rz 2004 gebildet. Bis zu diesem Zeitpunkt sei das Geb�ude mithin als Restaurant bewilligt gewesen. Erst mit dem nachtr�glichen Baugesuch vom 3. Juni 2005 habe Y.________ um die Umnutzung des Restaurants zu Wohnraum ersucht. Gem�ss den eingereichten Pl�nen sollten hierzu im Untergeschoss zwei Zimmer sowie sanit�re Anlagen erstellt werden. Eine solche Zweck�nderung, welche mit einem wesentlichen Eingriff in die Bausubstanz verbunden sei, sei baubewilligungspflichtig.
Sofern eine Baute wie im zu beurteilenden Fall ohne g�ltige Bewilligung errichtet worden sei, so sei vor der Anordnung der Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands zu pr�fen, ob auch eine Abweichung von den einschl�gigen materiellen Vorschriften vorliege. Es frage sich daher, ob f�r die Umnutzung des Restaurants in ein Wohnhaus eine Ausnahmebewilligung erteilt werden k�nne. Dies sei nicht der Fall. Art. 24c RPG als Konkretisierung der Bestandesgarantie f�r Bauten ausserhalb der Bauzone greife bei rechtswidrig erstellten oder ge�nderten Bauten nicht. Eine Bewilligung gem�ss Art. 24a RPG falle ebenfalls ausser Betracht, weil diese Bestimmung Ausnahmen bei einer Zweck�nderung nur ohne bauliche Massnahmen zulasse; diese Voraussetzungen seien vorliegend offensichtlich nicht gegeben. Sodann sei auch Art. 24b RPG nicht anwendbar, da es nicht um einen Nebenbetrieb zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehe. Zonenwidrige Bauvorhaben, welche nicht speziell von den Art. 24a - 24d RPG erfasst w�rden, k�nnten - sofern sie den diesbez�glichen Anforderungen entspr�chen - schliesslich nach Art. 24 RPG bewilligt werden. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG setze aber voraus, dass der Zweck der Baute einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordere, was hier nicht der Fall sei. Die Baute sei folglich sowohl in formeller als auch in materieller Hinsicht rechts-widrig und nicht bewilligungsf�hig.
Im zu beurteilenden Fall erweise sich die Wiederherstellung als verh�ltnism�ssig. Y.________ habe die Bauarbeiten im Wissen um das Fehlen einer Baubewilligung in Angriff genommen. Zwar k�nne sich auch der b�sgl�ubige Bauherr auf den Grundsatz der Verh�ltnism�ssigkeit berufen, er m�sse aber in Kauf nehmen, dass die Beh�rden aus grunds�tzlichen Erw�gungen - n�mlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung - dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzm�ssigen Zustandes erh�htes Gewicht beimessen w�rden und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass ber�cksichtigten. Es gehe vorliegend nicht um eine bloss geringf�gige Abweichung vom Erlaubten, und die Trennung von Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen stelle eines der wichtigsten Ziele der Raumplanung dar. Die privaten Verm�gensinteressen verm�chten diese gewichtigen �ffentlichen Interessen nicht aufzuwiegen. Dem �ffentlichen Durchsetzungsinteresse an der bau- und raumplanungsrechtlichen Ordnung komme damit im Ergebnis der Vorrang zu.
3.3 Diese rechtlichen Erw�gungen der Vorinstanz sind zutreffend. Da im Verfahren vor Bundesgericht nicht mehr der bisherige Eigent�mer Y.________, sondern die neuen Eigent�mer Beschwerde f�hren, ist erg�nzend Folgendes festzuhalten: Der jeweilige Grundst�ckeigent�mer gilt als Zustandsst�rer und haftet stets f�r St�rungen, die von seinem Grundst�ck ausgehen. Ver�ussert er sein Grundst�ck, entsteht beim Rechtsnachfolger eine eigene bauordnungsrechtliche Zustandsverantwortlichkeit. Dabei ist unerheblich, wodurch der polizei-widrige Zustand der Sache verursacht worden ist. Entscheidend ist allein die objektive Tatsache, dass eine St�rung vorliegt und die Sache selbst unmittelbar die Gefahren- oder Schadensquelle bildet. Die polizeiliche Verantwortlichkeit setzt weder beim Verhaltens- noch beim Zustandsst�rer Schuldf�higkeit oder konkretes (privat- oder strafrechtliches) Verschulden voraus.
Die neuen Eigent�mer - hier die Beschwerdef�hrer - haben sich den b�sen Glauben ihres Rechtsvorg�ngers anrechnen zu lassen und k�nnen eine Wiederherstellung nicht mit dem Argument abwenden, sie h�tten das Grundst�ck gutgl�ubig erworben und vom polizeiwidrigen Zustand nichts gewusst (vgl. zum Ganzen Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Diss. Z�rich 1999, S. 79 ff.).
3.4 Mit ihren Ausf�hrungen verm�gen die Beschwerdef�hrer keine Willk�r aufzuzeigen. Die Vorinstanz hat willk�rfrei festgestellt, dass erst mit dem Baugesuch vom 3. Juni 2005 um die Umnutzung des Restaurants zu Wohnraum ersucht worden ist. Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, ist ein solches mit einer Zweck�nderung und einem wesentlichen Eingriff in die Bausubstanz verbundenes neues Projekt baubewilligungspflichtig. Aus der Tatsache, dass mit der Verf�gung vom 10. M�rz 2004 in Zusammenhang mit der Nutzung der Liegenschaft als Restaurant auf die Wiederherstellung verzichtet worden ist, k�nnen die Beschwerdef�hrer mithin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Es liegt insoweit keine abgeurteilte Sache vor, und der Vorinstanz kann weder eine Missachtung des Grundsatzes der Rechtssicherheit noch ein rechtsmissbr�uchliches Vorgehen angelastet werden. Da die Umnutzung des Restaurants zu Wohnraum mit baulichen Massnahmen verbunden ist (Erstellen von zwei Zimmern und sanit�ren Einrichtungen), hat die Vorinstanz schliesslich auch die M�glichkeit der Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 24a RPG zu Recht verworfen.
Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrern, der Einwohnergemeinde Zermatt, der Kantonalen Baukommission Wallis, dem Staatsrat des Kantons Wallis, dem weiteren Beteiligten, dem Kantonsgericht Wallis, �ffentlichrechtliche Abteilung, und dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 24
 Art. 24
 Art. 86
 Art. 90
 Art. 29
 Art. 9
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24