Source: http://archives-bofip.impots.gouv.fr/bofip-A/g3/g2/g2/24648-AIDA.html
Timestamp: 2019-01-20 06:52:44+00:00

Document:
B.O.I. N° 49 du 7 MAI 2008 [BOI 4B-3-08]
B.O.I. N° 45 du 18 AVRIL 2008 [BOI 4B-2-08]
B.O.I. N° 36 du 4 AVRIL 2008 [BOI 4B-1-08 ]
B.O.I. N° 38 du 25 FEVRIER 2005 [BOI 4B-1-05 ]
B.O.I. N° 138 du 30 AOÛT 2004 [BOI 4B-3-04 ]
B.O.I. N° 121 du 30 JUILLET 2004 [BOI 4B-2-04]
B.O.I. N° 65 du 8 AVRIL 2004 [BOI 4B-1-04 ]
B.O.I. N° 163 du 25 SEPTEMBRE 2002 [BOI 4B-2-02]
B.O.I. N° 154 du 18 AOÛT 1999 [BOI 4B-1-99]
B.O.I. N° 165 du 28 août 1992 [BOI 4B-3-92]
Références du document 4B-2-12
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4 B-2-12
PLUS-VALUES ET MOINS-VALUES (BIC, IS, DISPOSITIONS COMMUNES). PLUS-VALUES D'ECHANGE DE BIENS IMMOBILIERS EN VUE DE LA REALISATION D'OUVRAGES D'INTERET COLLECTIF. COMMENTAIRES DE L'ARTICLE 25 DE LA LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2011.
(C.G.I., art. 238 octies C)
NOR : ECE L 12 10021 J
L'article 238 octies C nouveau du code général des impôts (CGI), introduit par l'article 25 de la loi n° 2011-1978 de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011, instaure un mécanisme de report ou d'étalement d'imposition des plus-values réalisées par les entreprises à l'occasion d'opérations d'échange de biens immobiliers effectuées avec l'Etat, les collectivités territoriales et certains établissements publics ou associations en vue de la réalisation d'ouvrages d'intérêt collectif.
Le bénéfice de ce régime est subordonné au respect de certaines conditions et, notamment, à l'absence de versement d'une soulte dépassant soit 10 % de la valeur vénale des biens ou droits remis à l'échange, soit le montant de la plus-value réalisée lors de l'échange.
Les plus-values réalisées lors d'une telle opération sont affectées aux biens ou droits reçus en échange au prorata de la valeur vénale de ceux-ci à la date de l'échange.
- un bien ou droit non amortissable : les plus-values font l'objet d'un report d'imposition ;
Le bénéfice de ce dispositif est optionnel. Pour opter pour ce dispositif, l'entreprise doit joindre à sa déclaration de résultat, au titre de l'exercice au cours duquel l'échange intervient, un état de suivi des plus-values considérées. Au cours des années postérieures à l'échange, le défaut de production de cet état de suivi ou son caractère incomplet ou inexact entraîne l'application de l'amende forfaitaire égale à 5 % des sommes non déclarées ou omises prévue au I de l'article 1763 du CGI.
Section 1 : Conditions d'application du dispositif
A. CONDITIONS RELATIVES AUX PARTIES A L'OPERATION
B. CONDITIONS RELATIVES AUX OPERATIONS
1. Conditions relatives aux biens remis ou reçus lors de l'échange
a ) Nature des biens remis et reçus lors de l'échange
b ) Affectation du bien remis à l'échange
2. Conditions relatives à l'échange
Section 2 : Portée du dispositif
A. AFFECTATION DES PLUS-VALUES EN FONCTION DE LA NATURE DU BIEN RECU EN ECHANGE
B. REGIME APPLICABLE AUX PLUS-VALUES AFFECTEES A DES BIENS NON AMORTISSABLES
C. REGIME APPLICABLE AUX PLUS-VALUES AFFECTEES A DES BIENS AMORTISSABLES
Section 3 : Modalités d'application du dispositif et obligations déclaratives
B. OBLIGATION DECLARATIVE POUR LES ANNEES POSTERIEURES A L'ECHANGE
Section 4 : Entrée en vigueur du dispositif
Annexe 1 : Article 25 de la loi de finances rectificative pour 2011 (loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011)
Annexe 2 : Modèle d'état déclaratif n° 2903-SD– Suivi des plus-values en cas d'échange de biens immobiliers en vue de la réalisation d'ouvrages d'intérêt collectif (article 238 octies C du code général des impôts)
1.L'article 25 de la loi n° 2011-1978 de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011, instaure un mécanisme de report ou d'étalement d'imposition des plus-values réalisées par les entreprises à l'occasion d'opérations d'échange de biens immobiliers effectuées avec l'Etat, les collectivités territoriales et certains établissements publics ou associations en vue de la réalisation d'ouvrages d'intérêt collectif.
2.Le bénéfice de ce régime est subordonné au respect de certaines conditions et notamment à l'absence de versement d'une soulte dépassant soit 10 % de la valeur vénale des biens ou droits remis à l'échange, soit le montant de la plus-value réalisée lors de l'échange.
3.Les plus-values réalisées lors d'une telle opération sont affectées aux biens ou droits reçus en échange au prorata de la valeur vénale de ceux-ci à la date de l'échange.
4.Le bénéfice de ce dispositif est optionnel. Pour opter pour ce dispositif, l'entreprise doit joindre à sa déclaration de résultat, au titre de l'exercice au cours duquel l'échange intervient, un état de suivi des plus-values considérées. Au cours des années postérieures à l'échange, le défaut de production de cet état de suivi ou son caractère incomplet ou inexact entraîne l'application de l'amende forfaitaire égale à 5 % des sommes non déclarées ou omises prévue au I de l'article 1763 du code général des impôts (CGI) .
5.Ces dispositions sont codifiées à l'article 238 octies C du CGI.
7.Le bénéfice de ce dispositif est subordonné à plusieurs conditions cumulatives tenant à la qualité des personnes participant à l'opération ainsi qu'à l'opération réalisée.
8.Peuvent bénéficier du présent dispositif les entreprises :
- qui relèvent de l'impôt sur le revenu, qu'il s'agisse d'entreprises individuelles ou de sociétés ou groupements relevant du régime d'imposition des sociétés de personnes, quels que soient la catégorie d'imposition (BIC, BNC ou BA) ou le régime d'imposition sous lequel elles sont placées (régime réel ou autre) ;
- ou qui sont soumises à l'impôt sur les sociétés, de plein droit ou sur option et quels que soient leur régime d'imposition ou leur forme juridique (société, association).
9.Le cessionnaire est l'une des personnes suivantes :
- une collectivité territoriale (commune, département, région, collectivités d'outre-mer) ;
- un établissement public ou une association mentionnés aux chapitres I er , II et IV du titre II du livre III du code de l'urbanisme. Tel est le cas des établissements publics fonciers et d'aménagement de l'Etat, de l'agence foncière et technique de la région parisienne, des associations foncières urbaines et des établissements publics fonciers locaux.
10.Le dispositif concerne les plus-values professionnelles soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies. En outre, seules sont concernées les plus-values résultant de l'échange de biens immobiliers contre d'autres biens immobiliers.
11.Le ou les biens remis ou reçus lors de l'échange ont la nature de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, ou de droits portant sur un immeuble.
12.Sont ainsi éligibles au présent dispositif tous les biens immobiliers inscrits à l'actif de l'entreprise, bâtis ou non bâtis, qu'ils soient ou non affectés par l'entreprise à sa propre exploitation, et quelle que soit leur nature : terres, terrains, bureaux, constructions, plantations, aménagements immobiliers ou améliorations foncières, etc.
13.Il en est de même des droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitudes, droit de surélévation, mitoyenneté, bail emphytéotique….) et des droits portant sur un immeuble (indemnité d'éviction relative à la perte du droit au bail).
b ) Affectation du bien remis lors de l'échange
14.Le bien ou droit remis à l'échange par l'entreprise est affecté par l'Etat, la collectivité territoriale, l'établissement public ou l'association à la réalisation d'un ouvrage d'intérêt collectif.
15.Peuvent notamment être considérés comme des ouvrages d'intérêt collectif, les espaces affectés à la voirie, aux espaces verts plantés ou non, aux installations de jeux, de repos ou d'agrément, les espaces boisés, les sites naturels ainsi que les équipements publics tels que les écoles, les crèches, etc.
16.L'opération d'échange s'analyse d'un point de vue fiscal en une opération de vente suivie d'un achat et constitue de ce point de vue le fait générateur d'une plus-value.
17.La plus-value résultant d'un échange est calculée par différence entre la valeur réelle du bien reçu en échange et la valeur comptable du bien cédé. Cette plus-value doit en principe être prise en compte pour la détermination des résultats imposables de l'exercice en cours à la date de l'échange, conformément aux dispositions de l'article 38.
18.En cas d'échange avec soulte, le présent dispositif peut s'appliquer sous réserve que la soulte reçue ou versée ne dépasse pas :
- 10 % de la valeur vénale des biens ou droits remis à l'échange (1 ère condition) ;
- et le montant de la plus-value réalisée lors de l'échange (2 nde condition).
Valeur d'origine du terrain cédé 120 000 euros
Valeur d'échange du terrain cédé 150 000 euros
Valeur d'échange du terrain reçu 140 000 euros
Soulte reçue 10 000 euros
La soulte reçue (10 000 euros) n'excède pas :
20.Dès lors que les deux conditions afférentes à l'importance de la soulte (cf. n° 18 ) sont réunies, la plus-value réalisée peut bénéficier du présent dispositif pour l'ensemble de son montant.
21.En revanche, lorsque la soulte dépasse 10 % de la valeur vénale des droits ou biens remis à l'échange ou le montant de la plus-value réalisée lors de l'échange, l'entreprise ne peut bénéficier du présent dispositif.
22.Les plus-values réalisées lors d'une telle opération sont affectées aux biens ou droits reçus en échange au prorata de la valeur vénale de ceux-ci à la date de l'échange.
23.Les plus-values réalisées lors d'une telle opération sont affectées aux biens ou droits reçus en échange au prorata de la valeur vénale de ceux-ci à la date de l'échange.
24.Ainsi le régime fiscal des plus-values calculées sur la valeur des biens cédés dépend du caractère amortissable ou non des biens ou droits immobiliers reçus lors de l'échange.
25.Exemple :
Une entreprise et une commune souhaitent échanger des immeubles, la commune souhaitant réaliser un espace vert à l'emplacement du bien remis par l'entreprise lors de l'échange.
La valeur de l'immeuble (détenu depuis plus de 2 ans) remis par l'entreprise est constituée :
- d'un terrain :
Valeur d'origine 5 000 euros
Valeur vénale au jour de l'échange 30 000 euros
Valeur d'origine 65 000 euros
Amortissements 15 000 euros
Valeur nette comptable 50 000 euros
Valeur vénale au jour de l'échange 200 000 euros
La valeur de l'immeuble reçu par l'entreprise lors de l'échange se décompose de la façon suivante :
- valeur vénale du terrain 50 000 euros
- valeur vénale des constructions 160 000 euros
En outre, la commune versera à l'entreprise une soulte d'un montant de 20 000 euros.
Détermination de la plus-value réalisée par l'entreprise :
Possibilité d'appliquer le nouveau dispositif prévu à l'article 238 octies C :
Il convient tout d'abord de vérifier que le versement de la soulte remplit les conditions permettant l'application du présent dispositif. La soulte reçue (20 000 euros) n'excède pas :
La présente opération peut donc bénéficier du dispositif prévu à l'article 238 octies C.
La plus-value à affecter s'élève à un montant de 175 000 euros.
Cette plus-value est affectée aux biens ou droits reçus en échange au prorata de la valeur vénale des biens reçus à la date de l'échange.
La valeur totale du bien reçu à l'échange se décompose ainsi :
- aux biens non amortissables ( terrain ) : 175 000 x 24 % = 42 000 euros ;
- aux biens amortissables ( constructions ) : 175 000 x 76 % = 133 000 euros.

References: L'ARTICLE 25
 art. 238

L'article 238
 l'article 25
 l'article 1763
 l'article 1763
 l'article 238
 l'article 38
 l'article 238
 l'article 238