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Timestamp: 2020-01-22 23:10:05+00:00

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LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS – LegArs Abogados Pamplona
20 diciembre, 2018, by LegArs No comments yet
Ayer mismo, y tras su publicación en el BOE del pasado día 18 de diciembre, entró en vigor el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, enésima vuelta de tuerca legislativa al maltrecho mercado del arrendamiento de viviendas en España.
Este Real Decreto viene a reajustar la situación resultante de la aprobación, en 2013, de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ideada con el mismo presumible fin de estimular un panorama que, en los últimos años, se ha vuelto sombrío: la oferta se ha reducido considerablemente, y los precios han alcanzado unos niveles (encarecimiento de en torno a un 15%) que hacen que alquiler una vivienda ya no sea la alternativa económica viable a la compra de una casa, sino una aventura incierta y más bien poco atractiva.
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos que resulta de esta reforma incorpora unas cuantas novedades. Entre ellas, tal vez la más llamativa sea la rehabilitación del plazo mínimo de duración del arrendamiento de cinco años, que ya regía hasta la reforma de 2013 y se redujo entonces a tres. El nuevo artículo 9 LAU recupera este plazo quinquenal, extendiéndolo a siete años para los casos en lo que el arrendador sea una persona jurídica (lo que viene a significar un intento de ordenar el negocio creciente de las Socimis), medida que tiende a proporcionar mayor seguridad para unos arrendatarios que, a día de hoy -y hablo por propia experiencia- casi están expuestos a convertirse en nómadas en serie.
Llama la atención también que el artículo 4 de esta nueva LAU introduzca una excepción novedosa: los arrendamientos de viviendas de más de 300 m2, o aquellos en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional -también en cómputo anual- ya no se regirán por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por la voluntad de las partes. Esto significa que el mercado del lujo sale del régimen garantista de la Ley y se confía al propio criterio de los contratantes, bajo la premisa implícita de que esos arrendatarios no tienen ninguna de las preocupaciones que sí asaltan a los inquilinos normales, con lo que no necesitan la protección que la reforma legislativa pretende representar.
Otro aspecto interesante es el que resulta, en el mismo artículo 9, de la posibilidad de que el arrendador necesite recuperar la vivienda para su propio uso, o bien para el de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Con la reforma, el régimen hasta ahora aplicable no cambia, salvo por el derecho del arrendatario a ser repuesto en el arrendamiento por cinco (o siete) años más, si en tres meses desde que se extinguió el contrato por esa causa -mediando un plazo previo de dos meses para que el arrendatario busque otro alojamiento- el arrendador o los beneficiarios de esa opción no ocuparan la vivienda. Y digo que resulta interesante porque, hasta 2013, para que el arrendador pudiera ejercitar esta opción tenía que preverla en el contrato de forma expresa, requisito que desde aquella reforma ha desaparecido y que no se ha restablecido. No es algo tan excepcional: yo me vi obligado a abandonar un alquiler por esta causa (en un arrendamiento contratado bajo el régimen anterior a 2013), y sigo preguntándome si esa necesidad entonces regulada de prever esta situación expresamente en el contrato se podía aceptar mediante una cláusula general o si debía concretarse -cosa que desde luego mi arrendadora no había hecho- para no dejar la seguridad que pretendía proporcionar en nada. Sea como sea, los arrendadores de hoy no tienen que preocuparse más que de comunicarlo cuando suceda, y ya dejaremos para los Tribunales en qué debe consistir esa necesidad o cómo debe probarse en los casos dudosos… si de verdad algún arrendatario tiene ánimos de judicializar su situación (ánimos que yo no tuve, desde luego, y que dudo que la mayoría pueda llegar a tener).
No hay en cambio en esta Ley ninguna medida o previsión para limitar la renta; este ha sido uno de los aspectos más debatidos y que más relevancia política ha adquirido durante el camino legislativo del Real Decreto, pero el hecho es que la nueva LAU sigue dejando al criterio de las partes (en realidad, del mercado), la fijación de la renta. No es de extrañar: una norma que pretendiera regular los precios del sector, tratándose de un mercado libre, podría ser objetada de inconstitucionalidad, además de necesitar un consenso amplísimo muy lejano de la realidad política presente… Otro tanto sucede con las fianzas: se mantiene la obligación de constituir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda, no actualizándose esta durante la duración obligada del contrato, pero sí en los casos de prórroga mediando pacto de las partes. Se permite cualquier garantía complementaria, siempre que, para los arrendamientos de vivienda de cinco -o siete- años de duración, su valor no exceda de dos mensualidades de renta. Esto es lo que hay que tener en cuenta a la hora de solicitar avales u otras garantías, que han proliferado enormemente en el mercado.
Además de estos -y otros- aspectos relevantes, la nueva LAU se hace eco de una polémica que ha devenido omnipresente en los últimos años, especialmente a la hora de examinar la evolución del mercado del alquiler: los pisos turísticos. Y lo hace enviando una reforma a la Ley de Propiedad Horizontal, en el sentido de atribuir a las Comunidades de Propietarios una suerte de (relativo) derecho de veto a la explotación turística de pisos, añadiendo al artículo 12 de aquella Ley un apartado (el decimoséptimo) que permite limitar o condicionar el uso turístico recabando el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Por fin, y en cuanto afecta a uno de los extremos más sensibles en materia arrendaticia (los impagos), la nueva LAU también envía modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 441), centradas específicamente en prevenir situaciones de vulnerabilidad en supuestos de impago, y estableciendo que los requerimientos judiciales a inquilinos morosos deberán informar de la posibilidad de que acudan a los servicios sociales. En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se habrá de notificar al órgano judicial inmediatamente, suspendiendo el Letrado de la Administración de Justicia el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de un mes desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales, o de dos si el demandante/arrendador es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo, se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites.
Es muy difícil, en fin, vaticinar el efecto de esta reforma legal. Parece claro que persigue la finalidad de dotar de algo más de estabilidad a los arrendatarios, pero la realidad es que no parece que esto vaya a ser suficiente para agilizar o desatascar un mercado sacudido por fuerzas económicas y circunstancias que exceden de la buena voluntad del legislador, y en el que la concentración progresiva de la oferta en manos societarias, además de la reordenación poblacional en el centro de muchas ciudades -algo que no solo deriva del propio mercado del alquiler, sino de la construcción y rehabilitación de edificios, además de la actividad turística en general y otros factores igualmente complejos- así como los infinitos vericuetos de la incertidumbre económica general, propician un estado de cosas incierto y preocupante. No, no estamos en la Europa continental en la que el arrendamiento es una realidad normalizada y estable, sino en España, donde seguimos creyendo en el poder mágico e ilimitadamente enriquecedor del ladrillo.
Posted in Consumidores y Usuarios and tagged Alquiler, Arrendamientos, LAU, Vivienda.

References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 9
 artículo 4
 artículo 9
 artículo 12