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Timestamp: 2019-11-15 03:09:32+00:00

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(Lienz 2018/2) Mag. Carolin Witwer und Mag. Christian Falkner - Notarcomitato
(Lienz 2018/2) Mag. Carolin Witwer und Mag. Christian Falkner
A) Dienstbarkeiten
Eine Dienstbarkeit (Servitut) ist dasbeschränkte dingliche Recht, eine fremde Sache auf eine näher umschriebene Art zu nutzen oder bestimmte Einwirkungen des Eigentümers auf die Sache zu untersagen. Der Belastete ist grundsätzlich nur zu einemDulden(„bejahende Servitut“) oder zu einemUnterlassen(„verneinende Servitut“) verpflichtet. Grundsätzlich hat der Dienstbarkeitsberechtigte für die Erhaltung der dienenden Sache zu sorgen.
Gegenstandeiner Servitut sind idR körperliche bewegliche oder unbewegliche Sachen.
Unterschieden werdenpersönliche Dienstbarkeiten, bei welchen die Servitut einer bestimmten Person persönliche Vorteile verschafft (Fruchtgenuss-, Gebrauchs- und Wohnrecht) undGrunddienstbarkeiten(Real- bzw. Prädialservituten) , die dem jeweiligen Eigentümer einer Liegenschaft zu deren vorteilhafteren oder bequemeren Benützung zusteht, wobei das Gesetz noch weiter zwischen ländlichen und städtischen Dienstbarkeiten (Feld- und Hausdienstbarkeiten) unterscheidet. Das Grundstück des Servitutsberechtigten wird als das „herrschende“ und das des Belasteten als das „dienende“ Grundstück bezeichnet. Servituten, die ihrem Inhalt nach Grunddienstbarkeiten entsprechen, jedoch unabhängig vom Eigentum an einem Grundstück ad personam eingeräumt werden, nennt manunregelmäßige Dienstbarkeiten.
Gesetzlich geregelt sind die Dienstbarkeiten in den §§ 472 bis 530 ABGB (Allgemein bürgerliches Gesetzbuch) .
2.) Die persönlichen Dienstbarkeiten (Personalservituten)
a) Das Fruchtgenussrecht
Der Fruchtgenuss berechtigt zur Benützung einer fremden Sache unter Schonung der Substanzohne alle Einschränkungen. Als Gegenstand des Gebrauchs kommen alle beweglichen oder unbeweglichen, körperlichen oder unkörperlichen Sachen, die ohne Verzehr der Substanz nutzbar sind, in Betracht.
Der Fruchtnießer hat das Nutzungsrecht wie ein Eigentümer und daher Anspruch auf den vollenErtrag. Weiters hat er die Befugnis, die Sache zuverwalten. Der Eigentümer kann nur über die Substanz verfügen, indem er die Sache verkauft oder belastet, nicht jedoch ein überschneidendes Nutzungsrecht ausüben. Mit Beendigung des Fruchtgenusses tritt der Eigentümer der Sache an Stelle des Fruchtgenussberechtigten in diese Rechtsverhältnisse ein.
Die im Zeitpunkt der Einräumung des Fruchtgenusses mit der Sache verbundenenLasten– wie zB Zinsen aus Hypothekarforderungen, Renten, Reallasten – muss der Fruchtnießer tragen. Weiters treffen den Fruchtnießer die von der Sache zu leistenden Abgaben und Steuern.
DieErhaltungder Sache in dem Zustand, wie er sie übernommen hat, obliegt dem Fruchtnießer, soweit der Ertrag dafür reicht. Zur Durchführungnotwendiger baulicher Maßnahmen, die über die Instandhaltung hinausgehen, sind weder der Eigentümer noch der Fruchtnießer verpflichtet. Letzterer muss sie allerdings dem Eigentümer anzeigen. Führt der Fruchtnießer bauliche Maßnahmen durch, steht ihm nach Ende des Fruchtgenussrechtes ein Anspruch auf Aufwandersatz zu.
b) Das Gebrauchsrecht
Gebrauch ist das dingliche Recht aufBenützungeiner Sache ohne Verletzung der Substanz bloß zumeigenen Bedürfnis. Spätere Veränderungen können, abgesehen von natürlichen und gewöhnlichen Ereignissen (zB Kinderzuwachs) nicht zu einer Ausdehnung, eine Verringerung der Bedürfnisse aber zu einer Einschränkung führen. Gebrauchsberechtigte können auch juristische Personen sein. Die Gegenstände des Gebrauches decken sich mit jenen des Fruchtgenusses: beweglich, unbeweglich, körperlich oder unkörperlich und grundsätzlich unverbrauchbar. Bei verbrauchbaren Sachen besteht das Gebrauchsrecht am Wert der Sache, der Berechtigte wird Eigentümer und muss nach Beendigung des Gebrauchsrechtes eine Sache gleicher Gattung zurückstellen oder deren Schätzwert vergüten.
Inhaltlichentspricht das Gebrauchsrecht den Befugnissen eines Fruchtnießers, allerdings mit der umfänglichen Beschränkung auf den persönlichen Bedarf. Der Gebrauchsberechtigte darf die Substanz der Sache nicht verändern und sein Rechtnicht übertragenoder die Sache in Bestand geben. Von Dritten kann in das Gebrauchsrecht nicht Exekution geführt werden. Der Eigentümer darf die Sache benützen, soweit dies ohne Störung des Gebrauchs möglich ist. Ihn treffen auch die mit der Sache verbundenenLasten und Instandhaltungskosten.
c) Das Wohnungsrecht
Das dingliche Recht, bewohnbare Teile eines Hauses zu benützen, ist entweder Wohnungsgebrauchsrecht, wenn es zum persönlichen Bedarf dienen soll, oder Wohnungsfruchtgenussrecht, wenn es ohne Einschränkungen eingeräumt wird. Im Zweifel ist ein bloßes Wohnungsgebrauchsrecht anzunehmen. Charakteristisch für das Wohnungsrecht (Wohnrecht) ist der Versorgungszweck. Dementsprechend ist es im Zweifel höchstpersönlich und auf Lebenszeit begrenzt. Der Verpflichtete muss die Erhaltungskosten sowie die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben bestreiten, soweit dies zum Versorgungszweck erforderlich ist und vertraglich nicht anderes vereinbart wurde.
Gegenstanddes Wohnungsrechtes kann eine Wohnung oder mehrere Wohnungen, ein ganzes Haus oder einige bewohnbaren Räume eines Gebäudes und der dazugehörende Hof oder Garten sein. Der Eigentümer darf weiterhin alle Teile des Hauses, die nicht zum Wohnungsrecht gehören, benutzen.
Wie werden sie ins Grundbuch eingetragen und mit welcher Wirkung?
Personaldienstbarkeiten (auch Realdienstbarkeiten) entstehen grundsätzlich durch grundbücherliche Eintragung im Lastenblatt (sog. C-Blatt) der belasteten Liegenschaft durch eine grundbuchsfähige Urkunde. Der dingliche Charakter der Servituten, dh ihre Wirkung über die unmittelbaren Vertragspartner hinaus (sogDrittwirkung) entsteht nur dann, wenn die Servitut verbüchert wird.
Freilich sind Vereinbarungen mit bloß obligatorischer Wirkung möglich, mit denen Berechtigungen, die ihrem Inhalt nach sonst den Gegenstand von Dienstbarkeitsbestellungsverträgen an Liegenschaften bilden, eingeräumt werden.
Unter einergrundbuchsfähigen Urkundeversteht das GBG (Grundbuchsgesetz) entweder eine öffentliche Urkunde oder eine Privaturkunde mit beglaubigten Unterschriften. Diese müssen zu ihrer Gültigkeit in einer vorgeschriebenen Form ausgefertigt sein. So muss aus der Urkunde bspw der zugrundliegende Rechtsgrund hervorgehen, sie darf keine sichtbaren Mängel aufweisen, muss einwandfrei lesbar und die am Rechtsgeschäft beteiligten Personen müssen unverwechselbar bezeichnet sein und es muss aus der Urkunde der Ort, Tag, Monat und Jahr der Ausfertigung hervorgehen.
Für welche maximale Dauer?
Die Personaldienstbarkeiten werden iZw als höchstpersönliche, also für dieLebensdauerdes Berechtigten wirksame Befugnis eingeräumt. Das gilt auch für die obligatorischen (also ohne Drittwirkung ausgestatteten) Personaldienstbarkeiten.
Servituten von juristischen Personen dauern so lange, als diejuristische Person besteht.
Der Erlöschungsgrund des Todes oder der Auflösung einer juristischen Person geht ein Befristung (zB bis zu einem bestimmten Datum oder Lebensjahr) vor. Stirbt der Berechtigte noch vor einem solchen Endtermin, erlischt die Dienstbarkeit mit seinem Tod, nicht erst zu dem später vereinbarten Termin.
Können diese Rechte mehreren Personen gleichzeitig zustehen? Ist ein Anwachsungsrecht möglich? Können Sie mehreren Personen nacheinander zustehen?
Grundsätzlich können Personaldienstbarkeiten auch mehreren Berechtigten zustehen. Ob es zu einem Teilerlöschen oder einer Anwachsung kommt muss durch den Bestellungsvertrag ausgelegt werden.
Mangels vertraglicher Regelung nimmt die Rsp beim Fruchtgenuss im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung eine Anwachsung an. Anderes gilt beim Gebrauchsrecht: da diese Dienstbarkeit auf die Bedürfnisse des Berechtigten zugeschnitten ist, bewirkt im Zweifelsfall der Tod des Mitberechtigten ein teilweises Erlöschen.
Im Servitutsvertrag ist möglich, dass die Dienstbarkeit ausdrücklich auf eine dem primär Berechtigten nachfolgende Person – vornehmlich die Erben oder die Familie – ausgedehnt wird. Bei dieser „Ausdehnung“ der Servitut handelt es sich um die Bestellung mehrerer Dienstbarkeiten für verschiedene Personen mit unbestimmten Anfangstermin, nicht aber um die Einräumung einer vererblichen Dienstbarkeit. Mangels anderweitiger Regelung werden unter den „Erben“ nur die ersten gesetzlichen Erben begünstigt. Die Erstreckung der Dienstbarkeit zugunsten der Familie ist analog der Grenze der Nacherbschaft (bei beweglichen Sachen zwei Nacherbfälle, bei unbeweglichen ein Nacherbfall) beschränkt.
3.) Die Grunddienstbarkeiten (Realservituten)
Wie vorangeführt, wird grundsätzlich zwischen Feld- und Hausdienstbarkeiten unterschieden. Jedoch ist die Anführung der Servituten im Gesetz nicht abschließend. Sofern die allgemeinen Grundsätze für Servituten eingehalten werden, können auch Dienstbarkeiten mit neuen Inhalten begründet werden (so zB U-Bahnstollen oder Abstellplatz für Auto; sog. Utilitätsprinzip) .
Zu denFelddienstbarkeitengehören dieWegeservituten(zB das Recht des Fußsteigs, des Viehtriebs oder des Gehens und Fahrens) , dasWasserschöpfrecht(samt Wasserleitungsrecht oder das Recht des Anbringens der dafür nötigen Vorrichtungen) , dasWeiderecht,Forstnutzungsrechte(zB Befugnis Holz zu schlagen, Brennholz oder Waldfrüchte zu sammeln, Recht des Steinbrechens) oder dasFischereirecht.
Unter dieHausdienstbarkeitenfallen zB dieStützung des Nachbargebäudesauf einfremdes Gebäude, dieEinleitung von Rauch ineinenfremden Schornstein, dieAnbringung von Fensteröffnungen ineinefremde Wand, dieAbleitung von Regenwasser aufeinfremdes Dach oder fremden GrundoderÜberbauten übereinfremdes Grundstück.
Wie werden sie im Grundbuch eingetragen?
Der Erwerb einer Grunddienstbarkeit erfolgt durch Eintragung imLastenblatt(sog. C-Blatt) desdienenden Grundstücks. Daneben ist die Dienstbarkeit in der zweiten Abteilung des Gutsbestandsblatts (sog. A2-Blatt) desherrschenden Grundstückes ersichtlichzu machen, wobei die Ersichtlichmachung für den rechtswirksamen Erwerb der Dienstbarkeit ohne jede Bedeutung ist. Unterbleibt sie, hindert das nicht das rechtswirksame Entstehen der Servitut. Ein ideeller Miteigentümer kann keine Dienstbarkeit erwerben.
Grundsätzlich sind für eine gültige Eintragung im Grundbuch folgende Bedingungen zu erfüllen: Es muss ein gültigerErwerbsgrund(Titel) vorliegen, dieBerechtigung des Vormanns(§ 21 GBG) und die Einräumung des Rechtes durch ihn (Aufsandung) . Schließlich muss die für den Rechtserwerb notwendigeErwerbsart(Modus) vorliegen – mehr dazu sogleich.
Welche Auswirkungen hat die grundbücherliche Eintragung?
DemEintragungsgrundsatz(Intabulationsprinzip) folgend, kann der Erwerb, die Übertragung, Beschränkung oder Aufhebung von bücherlichen Rechten nur durch ihre Eintragung in das Hauptbuch erwirkt werden. Die Grundbuchseintragung bildet die für den Rechtserwerb notwendigeErwerbsart(Modus) , somit den nötigen Publizitätsakt. Sie entspricht – im Eigentumsrecht – der Übergabe bei beweglichen Sachen. Weder die bloße Übergabe einer Liegenschaft noch die Aushändigung einer einverleibungsfähigen Urkunde reicht für den Eigentumserwerb aus. Die weitgehend starre Anknüpfung des Rechtserwerbs bzw -verlusts an die bücherliche Eintragung vermeidet Unsicherheiten im Bereich der sachenrechtlichen Güterzuordnung, schützt damit die dinglichen Rechte des Einzelnen bzw das Funktionieren einer freien Marktwirtschaft.
In welchem Rahmen und Ausmaß sind diese zulässig?
Den Inhalt einer Grunddienstbarkeit können gem § 473 ABGB alle jene Beschränkungen des Eigentums an einem Grund bilden, die zugleich dervorteilhafteren und bequemeren Benützungeines anderen Grundstücks dienen (sog. Utilitätsprinzip) . Der Maßstab, der dabei von der Rsp angesetzt wird ist jedoch kein allzu strenger. Nur Zwecklosigkeit lässt das Entstehen der Servitut verhindern oder sie erlöschen. Die vorteilhaftere und bequemere Benützung betrifft immer das herrschende Grundstück, nicht die persönlichen Vorteile des Liegenschaftseigentümers.
Dienstbarkeiten sind prinzipiellunteilbar. Bei Teilung der herrschenden Liegenschaft entsteht allerdings eine Mehrheit selbständiger Dienstbarkeiten zugunsten der Liegenschaftsteile. Dadurch darf aber die Servitut nicht erweitert oder für das dienende Grundstück beschwerlicher werden.
Wir die dienende Liegenschaft geteilt, so bleibt die Servitut auf allen Trennstücken bestehen, es sei denn sie betrifft nur einige davon (zB Wegerecht oder Wasserschöpfrecht) . Diesfalls erlischt die Servitut hinsichtlich der übrigen Teilstücke.
Dienstbarkeiten dürfennicht eigenmächtig erweitertwerden. Dabei ist nach hA zwischen „gemessenen“ und „ungemessenen“ Servituten zu unterscheiden, je nachdem, ob Art und Ausmaß durch den Titel unzweifelhaft und konkret bestimmt sind. Während bei der gemessenen Servitut jede Erweiterung unzulässig ist, richtet sich die Ausübung einer ungemessenen Servitut nach dem jeweiligen Bedürfnis der herrschenden Liegenschaft im Rahmen der ursprünglichen oder vorhersehbaren Art der Bewirtschaftung. Sie kann zwar dem technischen Fortschritt angepasst werden (zB Befahren mit Traktor statt Fuhrwerk) , eine Ausdehnung wegen Vergrößerung der herrschenden Liegenschaft oder der unvorhergesehener Änderung der Bewirtschaftungsart ist jedoch nicht zulässig.
Schließlich muss jede Servitutmöglichst schonungsvollausgeübt werden. Soweit es ihre Natur und Zweck gestatten, ist sie einzuschränken. Daher darf der Belastete auch ohne Zustimmung des Berechtigten die Rechtsausübung beschränken, wenn diese dadurch nicht ernstlich erschwert oder gefährdet wird.
4.) Unregelmäßige Servituten
Unregelmäßige Dienstbarkeiten sind dem Normaltyp nachGrunddienstbarkeiten, die aber ausnahmsweise nicht zugunsten und zum Vorteil eines Grundstückes, sondern einerbestimmten(auch juristischen) Personund selbst „jedermanns“ oder auch zugunsten der jeweiligen Eigentümer eines bestimmten Superädifikates (she dazu unten) eingeräumtwerden (§ 479 ABGB) . Große wirtschaftliche Bedeutung haben jene unregelmäßige Dienstbarkeiten, deren Subjekt juristische Personen (insb Gemeinden) sind, weil sie uU unmittelbar von der Allgemeinheit in Anspruch genommen werden können und solange aufrecht sind, als die juristische Person besteht. Beispielhaft zu nennen sind vor allem für den Tourismus interessante Wegerechte zur Eröffnung von Wanderwegen und die Servitut der Schiabfahrt oder Schilanglaufstrecke. In diesen Fällen werfen die unregelmäßigen Servituten Fragen von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung auf, sowohl auf Seiten des Belasteten (betreffend Nutzung des Grunstücks, Verkaufswert etc.) als auch auf Seiten des Berechtigten. Parkbenützung; Leitungsrecht zugunsten eines Elektrizitätsversorgungsunternehmens; Baderechte.
Als unregelmäßige Dienstbarkeiten können aberauch persönliche Dienstbarkeiten(zB Fruchtgenussrecht) zugunsten des Eigentümers eines bestimmten Grundstückes einverleibt werden. Wegen der Gefahr der Begründung eines Nutzungseigentums sieht die hM die Notwendigkeit der zeitlichen Begrenzung. Umgekehrt macht aber die bloße zeitliche Beschränkung einer Grunddienstbarkeit diese noch nicht zur unregelmäßigen Servitut.
B) Baurechte und Superädifikate
Grundsätzlich gilt, dass Bauten dem Eigentümer des Grundstückes gehören („superficies solo cedit“) , auf dem sie sich befinden, sofern es sich nicht um Superädifikate gem § 435 ABGB handelt oder um Bauwerke als Zugehör eines Baurechtes welche im Eigentum des Bauberechtigten stehen gem. § 6/1 BauRG.
1.) Baurechte
Das Baurecht findet die gesetzlichen Grundlagen im Baurechtsgesetz (BauRG) .
Beim Baurecht handelt es sich um ein subjektives Sachenrecht außerhalb des ABGB. Eine Liegenschaft kann mit einem dinglichen, vererblichen und veräußerlichen Rechtes, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben, belastet werden. Eine Beschränkung des Baurechtes auf einen bestimmten Teil eines Gebäudes ist nicht zulässig. Das Baurecht ist eine unbewegliche Sache, das auf der Baurechtsliegenschaft errichtete Bauwerk ist Zugehör des Baurechtes – und somit auch unbeweglich.
Definition Bauwerk:Ein Bauwerk ist unter Einsatz von Arbeit und Material hergestellt und ist mit dem Boden in eine feste Verbindung gebracht und kann nicht an einen anderen Ort bewegt werden.
Die Konstruktion des Baurechts ermöglicht einelangfristige Nutzungeiner Liegenschaft,ohnedass einEigentümerwechselam Grundstück erforderlich ist.
Das Baurecht ist im Grundbuch einzutragen und kann nicht auf weniger als 10 Jahre und nicht mehr als 100 Jahre begründet werden. Eine Befristung auf Lebensdauer ist nicht möglich. Die Baurechtsdauer läuft ab Eintragung des Baurechtes als Last im Grundbuch. Die Baurechtsdauer kann verlängert werden, jedoch darf ein Zeitraum von 100 Jahren nicht überschritten werden. Das durch Zeitablauf erloschene Baurecht kann unmittelbar neu bestellt werden, und zwar ohne Anrechnung der Zeit des erloschenen Baurechtes.
Der Bauberechtigte erlangt am Gebäude die Rechte eines Eigentümers und am Grundstück die Rechte eines Fruchtnießers. Erlischt das Baurecht, so fällt das Gebäude dem Grundeigentümer zu und hat dem Bauberechtigten (mangels abweichender Vereinbarung) ein Viertel des Bauwertes zu ersetzten.
Das Bauwerk ist nicht gesondert veräußerbar, vererblich, verpfändbar oder exekutierbar.
Das Baurecht kann von mehreren Personen zu bestimmten Quoten erworben werden, daher ist es auch möglich Wohnungseigentum am Baurecht zu begründen. (nach hA ist es jedoch nicht möglich Eigentümerbaurecht zu begründen) .
Wie erfolgt die Eintragung im Grundbuch?
Das Baurecht muss im Grundbuch eingetragen werden. Ein Grundbuchskörper kann nur mit einem Baurecht belastet sein und kann nur am gesamten Grundbuchskörper begründet werden. Strittig ist jedoch, ob ein Baurecht an mehreren Grundbuchskörpern begründet werden kann. Ausgeschlossen ist, dass an Baurechten Unterbaurechte eingeräumt werden.
Einerseits ist für das Baurecht eine eigene Grundbucheinlage anzulegen (mit einem aus zwei Abteilungen bestehenden Gutsbestandsblatts, einem Eigentumsblatt und einem Lastenblatt) . In dieser sogenannten Baurechtseinlage sind alle Eintragungen gegen den Bauberechtigten zu vollziehen. Der vereinbarte wiederkehrende Bauzins wird als Reallast in der Baurechtseinlage sichergestellt.
Andererseits ist im Grundbuch der Liegenschaft im Lastenblatt das Baurecht einzutragen. Die Eintragung ist der Modus; als Titel kämen ein Baurechtsvertrag, eine letztwillige Anordnung, ein Richterspruch oder auch eine Enteignung in Betracht. Das Baurecht ist im Lastenblatt der Stammliegenschaft im ersten Rang einzutragen, so soll der Bestand des Baurechtes gesichert werden.
2.) Superädifikate
Obwohl es sich bei Superädifikaten (Überbauten) an sich um unbewegliche Sachen handelt, gehören diese zu den beweglichen Sachen, da es sich um Bauten handelt, die nicht ständig auf dem Grund bleiben sollen, auf dem sie errichtet wurden (zB Würstelstände, Gartenhäuser, Schrebergartenhütten, Aussichtswarten, Scheunen, Gleis,- Weg-, Wasseranlagen, Schwimmbecken, Berghütten) .
Bei einem Überbau muss es sich um einselbständiges Gebäudehandeln und nicht bloß um einen Gebäudeteil.
Die Superädifikatseigenschaft eines Bauwerkes erfordert eine entsprechende Parteienübereinkunft zwischen Grundeigentümer und Erbauer und die mangelnde Belassungsabsicht muss iSd gebotenen Publizität nach außen treten. Die mangelnde Belassungsabsicht muss bereits bei der Bauführung vorliegen, diese kann durch das äußere Erscheinungsbild, durch eine begrenzte Nutzungsdauer oder durch den Zweck des Bauwerkes zum Ausdruck kommen.
Das Superädifikat ist nicht Gegenstand des Grundbuches.
Urkundenhinterlegungsgesetz:
Dieses Gesetz regelt die Hinterlegung und Einreihung von Urkunden über Rechte an Überbauten. Die Hinterlegung erfolgt auf schriftlichen oder protokollierten Antrag beim zuständigen Grundbuchsgericht. Die vollzogene Hinterlegung ist in der Bauwerkskartei einzutragen, wobei für jedes Bauwerk eine eigene Karteikarte anzulegen ist.
Zu hinterlegen sind Urkunden, die zur Übertragung des Eigentums, zum Erwerb des Pfandrechtes, zum Erwerb von Dienstbarkeiten, Vor- und Wiederkaufsrechten, eines Belastungs- und Veräußerungsverbotes, zum Erwerb und zur Übertragung von Reallasten, Bestandrechten an Überbauten erforderlich sind.
Der originäre Eigentumserwerb am Bauwerk erfolgt jedoch durch die rechtmäßige Bauführung, also mit einem Vorgang der nicht urkundlich erfasst wird. Der Eigentumserwerb ist unabhängig von der Hinterlegung (was aus Gründen der Publizität bedenklich erscheint) .
Zur Übertragung des Eigentums ist jedoch die Urkundenhinterlegung erforderlich. Die bloße Übergabe ist kein tauglicher Modus. Auch die Verpfändung, die Bestellung einer Servitut und die Einräumung sonstiger verbücherbaren Rechte durch den Eigentümer des Bauwerkes bedarf der Urkundenhinterlegung. Der Zustimmung des Grundeigentümers bedarf es nicht.
C) Reallasten
Die Reallast ist gekennzeichnet durch die dingliche Belastung einer Liegenschaft für (meist) wiederkehrende positive Leistungen/positives Tundes jeweiligen Eigentümers. Diese Leistungen müssen im zugrunde liegenden Titel mit ausreichender Bestimmtheit vereinbart worden sein, um die Reallast im Grundbuch einverleiben zu können.
Im Regelfall steht bei der Reallast der Versorgungszweck des Berechtigten im Vordergrund. Reallasten verpflichten zu einem bestimmten Verhalten. Bei den Leistungen kann es sich um Geld, Naturalien oder um Dienstleistungen handeln (zB Zahlung einer Leibrente, Pflegeleistungen etc) . Bei der Unterlassung kann auf jene Liegenschaft Exekution geführt werden.
Reallasten können entweder, unabhängig von der Person des Berechtigten, bloß auf dem Eigentum an einem Grundstück aufbauen (Prädialreallasten) oder aber einer bestimmten Person (Personalreallasten) zustehen.
Von den Dienstbarkeiten unterscheidet sich die Reallast dadurch, dass die Hauptpflicht in einerpositiven Leistungdes Verpflichteten besteht. Der jeweilige Leistungspflichtige wird durch das Eigentum am dienenden Grundstück bestimmt.
Eine Unterlassungsverpflichtung kann nicht als Reallast begründet werden.
Den Verpflichteten trifft bei der Reallast sowohl die Sachhaftung mit dem belasteten Grundstück als auch eine persönliche Haftung für die vereinbarten Leistungen, einschließlich der bis dreijährigen Rückstände, die vor dem Liegenschaftserwerb angefallen sind.
Die Reallast wird im Grundbuch im C-Blatt einverleibt. Die Reallast kann nur auf dem gesamten Grundbuchskörper eingetragen werden.
D) Weitere Eigentumsbeschränkungen
1.) Fideikommissarische Substitution/Nacherbschaft
Der letztwillig Verfügende kann gemäß § 608 ABGB einen Erben (Nacherbe) so einsetzen, dass dieser erst nach einem anderen Erben (Vorerbe) erbt. Hat der Verstorbene nichts anderes verfügt, so tritt die Nacherbschaft mit dem Tod des Vorerben ein.
Wenn die Nacherben (natürliche Personen) zum Zeitpunkt der Errichtung der Nacherbschaft bereits gezeugt oder geboren sind, so können diese ohne zahlenmäßige Beschränkung als Nacherben eingesetzt werden. Sind die Nacherben jedoch keine Zeitgenossen des Verfügenden so ist die Nacherbschaft bei unbeweglichen Sachen auf einen Nacherbfall begrenzt. Für noch ungeborene Nacherben ist ein Substitutionskurator zu bestellen.
Das Eigentumsrecht ist zwischen dem Vor- und Nacherben funktional geteilt.
Mit Eintritt des Nacherbfalles endet das Erbrecht des Vorerben und der Nacherbe erwirbt das Vollerbrecht. Der Nacherbe leitet seine Rechtsstellung vom Erblasser und nicht etwa vom Vorerben ab.
Als Nacherbfall kann grundsätzlich jeder Umstand vorgesehen werden, der nicht gegen Gesetz oder die guten Sitten verstößt.
Man unterscheidet zum einen die strenge Nacherbschaft von der Nacherbschaft auf den Überrest:
Strenge Nacherbschaft: Der Vorerbe ist befugt das Vermögen wie ein Nutznießer zu gebrauchen. Verfügungen über das Vermögen sind nur unter Zustimmung der Nacherben möglich.
Nacherbschaft auf den Überrest: Der Nacherbe soll nur das erhalten, was beim Ableben des Vorerben noch vorhanden ist. Somit ist der Vorerbe befugt, das Vermögen zu nutzen und auch wie ein uneingeschränkter Eigentümer zu Lebzeiten darüber verfügen.
Die Nacherbschaften werden durch die Anmerkung im Grundbuch eingetragen.
Sonderfall:quasifideikommissarische Substitution: Eine quasifideikommissarische Substitution(Besitznachfolgerecht) ist die Nachbildung einer Nacherbschaft durch Rechtsgeschäft unter Lebenden. Hinsichtlich desunbeweglichen Vermögenskann das Besitznachfolgerecht entweder durch eine das Eigentumsrecht beschränkende Wendung bei der Einverleibung selbst oder durch eine Anmerkung imGrundbucheingetragen werden.
Was sind die Folgen der Eintragung im Grundbuch?
Die Nacherbschaft (die strenge Nacherbschaft und die Nacherbschaft auf den Überrest) wird nach § 20 lit a GBG im Eigentumsblatt amtswegig angemerkt und man spricht hier vom sogenannten Substitutionsband.
Nur mit der Zustimmung der Substitutionsbehörde oder mit ausdrücklicher Zustimmung der Nacherben kann die Liegenschaft belastet oder veräußert werden, dies trifft auch auf das verbüchernde Bestandrecht zu. Eine Zwangsversteigerung oder ein zwangsweises Pfandrecht ist ohne Zustimmung der Nacherben nicht möglich; eine Zwangsverwaltung jedoch schon.
2.) Belastungs- und Veräußerungsverbot
Das vertragsmäßige oder letztwillige Belastungs- und Veräußerungsverbot nach § 364c ABGB macht die Veräußerung und die Belastung einer Liegenschaft von der Zustimmung des Berechtigten abhängig. Es entsteht – ohne Drittwirkung – bereits vor der Eintragung ins Grundbuch. Beim Belastungs- und Veräußerungsverbot handelt es sich um ein höchstpersönliches, nicht verwertbares Recht.
Es ist nicht zwingend, dass die Verbote zusammen vereinbart werden müssen. Ein Veräußerungsverbot umfasst idR auch ein Belastungsverbot, wobei ein Belastungsverbot nicht notwendigerweise das Veräußerungsverbot umfasst.
Die Eintragung in das Grundbuch setzt das Bestehen eines bestimmten Angehörigenverhältnisses zwischen dem Verbotsberechtigten und dem Verbotsverpflichteten voraus (Ehegatten, Eltern und Kinder, Wahl oder Pflegekinder, Großeltern und Enkelkinder, Stiefkinder, nicht aber Geschwister) .
Das Angehörigenverhältnis hat bei der Eintragung zu bestehen und ist urkundlich zu bescheinigen. Besteht das Angehörigenverhältnis nicht, so ist das (unverbücherte) Belastungs- und Veräußerungsverbot rein schuldrechtlich zu qualifizieren.
Die Eintragung erfolgt im Lastenblatt durch Einverleibung oder Vormerkung und erfolgt an der gesamten Liegenschaft.
Die grundbücherliche Eintragung entfaltet gewisse Drittwirkung (ohne Dinglichkeit) dahin, dass eine Belastung bzw. Veräußerung der Liegenschaft ohne Zustimmung des Berechtigten grundbücherlich nicht durchgeführt werden kann. Die Verbote sind vom Grundbuchsgericht amtswegig zu beachtende Verfügungshindernisse für den belasteten Eigentümer. Das Recht erlischt mit Tod des Berechtigten oder mit Tod des Verpflichteten und generell mit Veräußerung der Sache.
3.) Vorkaufsrechte
Das Vorkaufsrecht (§ 1073 ff ABGB) begründet das Recht des Berechtigten zum bevorzugten Erwerb einer Sache für den Fall, dass der Verpflichtete sie verkaufen will.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts setzt denVorkaufsfallvoraus. Dh der Vorkaufsverpflichtete muss verkaufen wollen und von einem Dritten zumindest ein bindendes Angebot erhalten oder mit diesem einen Vertrag, Vorvertrag oder eine Punktation vereinbart haben.
Wobei die Voraussetzungen für den Vorkaufsfall erweitert (zB alle Veräußerungsarten) oder eingeschränkt werden können.
Bei Eintritt des Vorkaufsfalles muss der Berechtigte binnen 30 Tagen nach Anbietung sein Recht einlösen (wobei auch eine hiervon abweichende Frist vereinbart werden könnte) . Nach ungenütztem Ablauf der Frist erlischt dieses Vorkaufsrecht. Wird der Vorkaufsfall nicht ausgelöst, so bleibt das Vorkaufsrecht trotz Eigentümerwechsel aufrecht.
Das Vorkaufsrecht endet mit dem Tod des Berechtigten bzw. mit dem Erlöschen der berechtigten juristischen Person. Das Recht kann nur demjenigen gegenüber ausgeübt werden, zu dessen Lasten es begründet wurde sowie gegen dessen Gesamtrechtsnachfolger/Einzelrechtsnachfolger.
Bei Eintragung in das Grundbuch wirkt das Vorkaufsrecht wie ein dingliches Recht gegen Dritte; eineUmwandlungin ein „dingliches Recht“geschieht dadurch jedochnicht, da der Berechtigte kein unmittelbares Herrschaftsrecht über die Sache erlangt.
4.) Wiederkaufsrechte
Ein Wiederkaufsrecht (§ 1070 ABGB) ist das (idR) dem Verkäufer vorbehaltene Recht, die verkaufte Sache zu einem bestimmten bzw. bestimmbaren Preis wieder zurückzukaufen. Dem Verkäufer gebührt der Vorbehalt des Wiederkaufes nur für seine Lebenszeit – es ist somit unübertragbar -und findet nur bei unbeweglichen Sachen statt.
Das verbücherte Wiederkaufsrecht wird, wie das nicht verbücherte, durch Gestaltungserklärung ausgeübt, wodurch der Berechtigte einenHerausgabeanspruchgegenüber dem Verpflichteten geltend machen kann.
§ 1070 S 3 ABGB sieht die Möglichkeit der Eintragung im Grundbuch vor. Das Wiederkaufsrecht erhält durch seine Verbücherungabsolute Wirkung. Danach kann das Gestaltungsrecht auch gegenüber Dritterwerber ausgeübt werden; es wirkt daher auch gegen Einzelrechtsnachfolger des Käufers und, weil es im Lastenblatt des Hauptbuches einzutragen ist, als absolutes (aber nicht dingliches) Recht. Das Wiederkaufsrecht kann nur auf dem ganzen Grundbuchskörper einverleibt werden. Jedoch kann es inhaltlich auf ein bestimmtes Grundstück oder einen Grundstücksanteil beschränkt sein.
5.) Bestandsrechte
Die entgeltliche Überlassung des Gebrauchs einer unverbrauchbaren Sache auf gewisse Zeit wird als Bestandvertrag definiert.
Das Gesetz ermöglicht die Einverleibung und die Vormerkung des Bestandrechtes. Die Verbücherung ist dabei nur für typische Bestandverträge vorgesehen. Es ist auch möglich, dass die Vorauszahlung des Bestandzinses und die Abtretung künftiger Mietzinsforderungen angemerkt werden; es muss hierbei das Bestandsrecht zumindest gleichzeitig verbüchert werden.
Trotz der Verbücherung bleibt es ein obligatorisches Recht und wirdnicht zum dinglichen Recht.
Ein eingetragenes Belastungsverbot verhindert die Verbücherung eines Bestandrechtes. Einem Belastungsverbot wird eine fideikommissarische Substitution gleich gesetzt.
Die Folgen der Eintragung äußern sich einerseits darin, dass ein neuer Eigentümer der Liegenschaft das Bestandrecht auf Dauer des Bestandsverhältnisses gegen sich gelten lassen muss, wobei es wegen eines Eigentümerwechsels keine gesonderte Kündigungsmöglichkeit gibt. Durch die Verbücherung entsteht auch ein Schutz wenn die Nutzung der Liegenschaft auf einen Fruchtnießer übergeht. Als weitere Folge ist anzuführen, dass das Bestandrecht bei der Versteigerung der Liegenschaft wie eine Dienstbarkeit behandelt wird. Das Bestandrecht ist vom Ersteher zu übernehmen, wenn es vorrangig ist oder als nachrangiges Bestandrecht Deckung im Meistbot findet.
Die Verbücherung des Bestandrechtes hat nur außerhalb des Anwendungbereiches des österreichischen Mietrechtes praktische Bedeutung.

References: § 473
 § 435
 § 6
 § 608
 § 20
 § 364

§ 1070