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Timestamp: 2016-10-28 02:46:51+00:00

Document:
1. Gemeinderat St�fa, Goethestrasse 16, Postfach 535,
8712 St�fa, vertreten durch Rechtsanwalt
Beschwerde gegen den Entscheid vom 7. Oktober 2010 des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich,
Am 7. Mai 1996 setzte der Gemeinderat St�fa den amtlichen Teilquartierplan Rainwiesen fest. Dieser hatte die strassenm�ssige Erschliessung zum Inhalt und hob gleichzeitig zwei in den Jahren 1876 und 1880 zugunsten der Grundst�cke Kat.-Nrn. 3479, 4847, 5140 und 11997 (damals 5139) errichtete Bauverbotsservitute auf den Parzellen Kat.-Nrn. 9633 und 257 auf. Die Eigent�mer der servitutsberechtigten Grundst�cke wehrten sich gegen die Aufhebung der Bauverbote und obsiegten damit zun�chst teilweise vor der Baurekurskommission, danach ganz vor Verwaltungsgericht und schliesslich vor Bundesgericht (Urteil 1P.611/1997 vom 26. Juni 1998). Der Quartierplan wurde unter Beibehaltung der Servitute am 15. Dezember 1999 von der Baudirektion genehmigt.
Am 20. September 2001 stellten die beiden Eigent�mer der mit dem Bauverbot belasteten Grundst�cke, B.________ und G.________, das Gesuch um Einleitung des Teilquartierplanverfahrens Oberhausen, dies mit dem Ziel, die Dienstbarkeit durch Festlegung einer H�henbeschr�nkung abzu�ndern. Der Gemeinderat St�fa lehnte das Gesuch gest�tzt auf das erw�hnte Urteil des Bundesgerichts ab. Die Baurekurskommission hingegen hiess einen dagegen gerichteten Rekurs infolge einer ver�nderten Ausgangslage am 11. Juli 2003 gut und wies den Gemeinderat an, das Quartierplanverfahren durchzuf�hren.
Daraufhin leitete der Gemeinderat St�fa am 30. M�rz 2004 das Verfahren zum Teilquartierplan Oberhausen ein, mit dem Ziel, die auf den Parzellen Kat.-Nrn. 9633 und 257 lastenden Bauverbote abzu�ndern. Ein dagegen erhobener Rekurs der Dienstbarkeitsberechtigten blieb vor der Baudirektion erfolglos, und die Quartierplaneinleitung wurde am 30. September 2004 genehmigt. Im weiteren Verfahrensverlauf scheiterten die dienstbarkeitsberechtigten Quartierplangenossen mit Begehren auf Widerruf der Quartierplaneinleitung bzw. auf Einstellung des Verfahrens. Nach der zweiten Grundeigent�merversammlung gelangte der Gemeinderat jedoch zum Schluss, die Zielsetzung des Plans lasse sich wegen der stark divergierenden Interessen der Servitutsbeteiligten und mangels eines �berwiegenden �ffentlichen Interesses an der Aufhebung der Bauverbote nicht verwirklichen. Er stellte das Quartierplanverfahren mit Beschluss vom 7. April 2009 ein (Dispositiv-Ziff. 1). Weiter verwies er die geltend gemachten Anspr�che zur Aufhebung oder �nderung des Bauverbots auf den zivilen Rechtsweg (Dispositiv-Ziff. 2). Von den angefallenen Verfahrenskosten nahm der Gemeinderat pauschal Fr. 25'000.-- auf die Gemeindekasse und auferlegte die restlichen Fr. 10'000.-- zu 60 % B.________. Die verbleibenden 40 % wurden den beteiligten Grundeigent�mern nach den Fl�chenanteilen ihrer Grundst�cke angelastet (Dispositiv-Ziff. 3).
Gegen diesen Beschluss rekurrierten A.________ als Kaufsberechtigter an beiden Grundst�cken und B.________ als Eigent�merin des belasteten Grundst�cks Kat.-Nr. 9633 mit dem Antrag, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und der Gemeinderat aufzufordern, das Quartierplanverfahren ohne Verzug fortzusetzen und abzuschliessen. Am Rekursverfahren beteiligten sich die Eigent�mer der servitutsberechtigten Grundst�cke, nicht aber die Eigent�merin des zweiten belasteten Parzelle Kat.-Nr. 257.
Die beiden Unterlegenen gelangten hierauf ans Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, welches die Beschwerde am 7. Oktober 2010 abwies.
A.________ und B.________ beantragen dem Bundesgericht mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 25. November 2010 die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die R�ckweisung der Sache an die Vorinstanz mit der Auflage, das Quartierplanverfahren sei durch ein Beweisverfahren fortzusetzen.
Die Firma D.________ sowie E.________ und F.________ als Servitutsberechtigte und private Beschwerdegegner schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat St�fa beantragt, auf die Beschwerde nicht einzutreten; eventualiter sei sie abzuweisen. Antrag auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, stellt auch das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich.
Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid (Art. 90 BGG). Der umstrittene Einstellungsbeschluss des Gemeinderats betrifft ein kommunales Sondernutzungsplanverfahren und ist vor Bundesgericht den Regeln �ber die Anfechtung von Verf�gungen im Sinne von Art. 82 lit. a BGG unterworfen (vgl. BGE 133 II 353 E. 3.3 S. 358; 117 Ia 302 E. 3 S. 305 f.; 116 Ia 207 E. 3b S. 211; je mit Hinweisen). Als Eigent�merin des belasteten Grundst�cks Kat.-Nr. 9633 einerseits (Beschwerdef�hrerin 2) und als an dieser Parzelle Kaufsberechtigter andererseits (Beschwerdef�hrer 1), haben die Beschwerdef�hrer ein sch�tzenswertes Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Urteils. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist unter Vorbehalt der rechtsgen�glichen Begr�ndung einzutreten.
Die Beschwerdef�hrer machen zun�chst eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs und eine unvollst�ndige Feststellung des Sachverhalts geltend. In diesem Zusammenhang r�gen sie verschiedene M�ngel des kantonalen Verfahrens.
2.1 Das Verwaltungsgericht hat eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs zwar bejaht, da weder aus den Quartierplanakten noch aus den Akten des Rekursverfahrens hervorgehe, dass den Beschwerdef�hrern die von ihnen genannten Aktenst�cke je zur Kenntnis gebracht worden w�ren. Da sich die Geh�rsverletzung indes nicht auf die entscheidrelevanten Akten beziehe, k�nne sie als im Beschwerdeverfahren geheilt betrachtet werden. Die Beschwerdef�hrer h�tten n�mlich am 30. April 2010 Einsicht in alle Rekursakten genommen und sich dazu in ihrer Beschwerde �ussern k�nnen. Weitere Erhebungen zur Sachverhaltskl�rung hat das Verwaltungsgericht nicht gemacht.
2.2 Nach der Rechtsprechung kann eine - nicht besonders schwerwiegende - Verletzung des rechtlichen Geh�rs ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die Betroffenen die M�glichkeit erhalten, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu �ussern, welche die von der Geh�rsverletzung betroffenen Aspekte mit derselben Kognition �berpr�fen kann wie die Vorinstanz. Ausnahmsweise kann auch bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Geh�rs von einer R�ckweisung abgesehen werden, wenn dies zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unn�tigen Verz�gerungen f�hren w�rde, die mit dem Interesse der betroffenen Parteien an einer bef�rderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren w�ren (BGE 133 I 201 E. 2.2 S. 204 f. mit Hinweis; zur Publikation vorgesehenes Urteil 1C_58/2010 des Bundesgerichts vom 22. Dezember 2010 E. 2.1.3).
2.3 Aus dem Gebot der Gew�hrung des rechtlichen Geh�rs im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV folgt u.a. der Anspruch der Parteien, mit rechtzeitig und formg�ltig angebotenen Beweisantr�gen und Vorbringen geh�rt zu werden, soweit diese erhebliche Tatsachen betreffen und nicht offensichtlich beweisuntauglich sind (BGE 120 Ib 379 E. 3b S. 383; 106 la 161 E. 2b S. 162; je mit Hinweisen). Keine Verletzung des rechtlichen Geh�rs liegt vor, wenn eine Beh�rde auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil sie aufgrund der bereits abgenommenen Beweise ihre �berzeugung gebildet hat und ohne Willk�r in vorweggenommener Beweisw�rdigung annehmen kann, dass ihre �berzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht ge�ndert w�rde (BGE 124 I 208 E. 4a S. 211; 122 II 464 E. 4a S. 469; je mit Hinweisen).
2.4 Die Beschwerdef�hrer stellen nicht in Abrede, nachtr�glich Akteneinsicht erhalten zu haben. Sie behaupten jedoch, massgebliche Unterlagen seien bis heute gar nicht aktenkundig, so etwa die Expertise Baur, welche als Grundlage f�r die H�henbeschr�nkung im ersten Quartierplanentwurf gedient habe, oder die H�henaufnahmen des Geometers. Indessen zeigen sie nicht auf, dass gest�tzt auf diese angeblich fehlenden Angaben getroffene Schlussfolgerungen falsch gewesen w�ren; die H�henaufnahmen des Gemeindegeometers sind im �brigen mit act. 7/10.32 dokumentiert, ebenso wie Bau-Varianten auf den beiden belasteten Parzellen (act. 7/10.33-35, siehe E. 4 hiernach); entsprechend durfte das Verwaltungsgericht die Geh�rsverletzung als nicht schwerwiegend qualifizieren, ist doch nicht einzusehen, welcher Rechtsnachteil den Beschwerdef�hrern aus einer allenfalls fehlenden Einsicht in diese nicht entscheidrelevanten Aktenst�cke erwachsen sein sollte. Aus s�mtlichen vorinstanzlichen Entscheiden ergeben sich die massgeblichen Gr�nde mit hinreichender Klarheit. Das Verwaltungsgericht ist willk�rfrei davon ausgegangen, die von den Beschwerdef�hrern genannten Dokumente h�tten keinen wesentlichen Einfluss auf den Verfahrensausgang gehabt. Zudem finden sich in den Akten Berichte, Tabellen, Aufnahmen der topografischen Verh�ltnisse, die Verlegerpl�ne f�r die Entsch�digung etc. sowohl des ersten wie auch des zweiten Entwurfs f�r den Teilquartierplan Oberhausen. U.a. sind die topografischen Verh�ltnisse auf den dienstbarkeitsbelasteten und den -berechtigten Grundst�cken mit vier H�henschnitten dokumentiert (act. 7/10.1-10.12 des Verwaltungsgerichts bzw. act. 10.1-10.12 der Baurekurskommission). Aus den ergangenen Beschl�ssen ergibt sich, dass sich diese auf die genannten, den Beschwerdef�hrern bekannten Unterlagen st�tzten. Dass diese Dokumente falsch w�ren, machen die Beschwerdef�hrer zu Recht nicht geltend. Warum das Verwaltungsgericht weitere Abkl�rungen h�tte anordnen sollen, ist nicht einzusehen. Offensichtlich und unbestritten konnte zwischen den Beteiligten keine Einigung gefunden werden, sodass der Gemeinderat das Quartierplanverfahren als untauglich f�r eine Konfliktl�sung erachtet hat. Die Parteien konnten sich weder �ber die allf�llige Kote einer H�henbeschr�nkung noch �ber die Entsch�digung f�r den Bauverbotsverzicht verst�ndigen. Daran h�tte auch eine Profilierung nichts ge�ndert. Letztendlich verneinten die involvierten Beh�rden das �berwiegende �ffentliche Interesse an der �berbauung der belasteten Grundst�cke. Es ist darum nicht ersichtlich, inwiefern die gem�ss den Beschwerdef�hrern angeblich fehlenden Unterlagen und Abkl�rungen einen Einfluss auf den Einstellungsbeschluss des Gemeinderats h�tten haben k�nnen.
2.5 Zu Recht ist das Verwaltungsgericht auch zum Schluss gelangt, beide Varianten (eine Beschr�nkung der H�henkote auf 441 m oder auf 438,5 m) w�rden zu betr�chtlichen Nachteilen der Servitutsberechtigten f�hren. Wenn an Stelle einer unverbauten Aussicht eine Baute mit den genannten H�henquoten in Kauf zu nehmen ist, hat dies zweifelsfrei eine erhebliche Einbusse an Wohnqualit�t f�r die Betroffenen zur Folge. Dies gilt insbesondere f�r die tief liegenden Parzellen Kat.-Nrn. 4847 und 3479, deren Aussicht gegen Osten auch durch eine Baute auf einer H�he von 438,5 m noch erheblich beeintr�chtigt w�rde. Wenn das Verwaltungsgericht aufgrund dieser Ausgangslage weitere Erhebungen f�r entbehrlich befand, ist ihm daraus kein Vorwurf zu machen.
2.6 Nicht nachzuvollziehen ist, welchen Vorteil die Beschwerdef�hrer erlangen sollten, wenn sie Einsicht in die Eingaben gegen die Quartierplaneinleitung erhalten sollten: Die Baudirektion hat das Planeinleitungsverfahren zugunsten der Beschwerdef�hrer verf�gt, und die Gemeinde ist dieser Anordnung gefolgt. Der Entscheid der Baudirektion gibt die Argumente der Parteien wieder. Warum die Beschwerdef�hrer im Nachhinein detaillierte Kenntnis von den im Verfahren vor der Baudirektion gestellten Rechtsbegehren erhalten wollen, ist nicht dargetan. Insbesondere ist nicht zu erkennen, inwiefern diese Aktenst�cke Einfluss auf die Frage nach der materiellen oder formellen Rechtskraft des Direktionsentscheids haben sollen.
2.7 Zusammenfassend durfte das Verwaltungsgericht die Heilung des rechtlichen Geh�rs bejahen und auf weitere Abkl�rungen verzichten. Eine unvollst�ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts ist weder ersichtlich noch rechtsgen�glich dargetan. Es kann auf die zutreffenden Erw�gungen im angefochtenen Entscheid (insbesondere E. 5 des Urteils vom 7. Oktober 2010) verwiesen werden (Art. 109 Abs. 3 BGG).
Weiter r�gen die Beschwerdef�hrer eine Verletzung von kantonalem und eidgen�ssischem Recht, weil das Verwaltungsgericht dem Entscheid der Baudirektion vom 11. Juli 2003 �ber die Einleitung des Planverfahrens die bindende Wirkung abgesprochen hat. In diesem Zusammenhang machen sie geltend, dem Einleitungsbeschluss der Baudirektion komme formelle und materielle Rechtskraft zu, da es sich um einen (Teil-)Endentscheid handle. Entsprechend begr�nde der Einleitungsbeschluss eine Planungspflicht im Sinne von Art. 2 RPG bzw. � 8 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1).
3.1 Gem�ss � 123 Abs. 1 PBG/ZH erm�glicht der Quartierplan im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enth�lt die daf�r n�tigen Anordnungen. Das Verfahren wird auf Gesuch eines Grundeigent�mers oder, wo die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan es als w�nschbar erscheinen lassen, durch den Gemeinderat von Amtes wegen eingeleitet (� 142 PBG/ZH). Der Einleitungsbeschluss ist �ffentlich bekannt zu machen und den Grundeigent�mern des Beizugsgebiets schriftlich mitzuteilen (� 143 Abs. 1 PBG/ZH). Abs. 2 der zuletzt zitierten Norm sieht vor, dass mit dem Rekurs gegen die Einleitung oder deren Verweigerung nur geltend gemacht werden kann, die Voraussetzungen zur Durchf�hrung des Verfahrens fehlten oder sie seien gegeben; Einwendungen dieser Art k�nnen sp�ter nicht mehr erhoben werden.
3.2 Das Verwaltungsgericht hat die Frage nach der Rechtsnatur des Direktionsentscheids offen gelassen, da die Einladung zur Einleitung des Teilquartierplanverfahrens von Seiten der Baudirektion "im Sinne der Erw�gungen" erfolgt sei. Gem�ss E. 4c des Entscheids sollte mit der Einleitung des Planverfahrens die Voraussetzung geschaffen werden, um einen Ausgleich zwischen den �ffentlichen Belangen bzw. den Interessen der Eigent�mer der servitutsbelasteten Grundst�cke einerseits und den verschiedenen Interessen der berechtigten Grundst�ckeigent�mer andererseits zu finden. Diese relativ offene Formulierung schloss nach Meinung des Verwaltungsgerichts keineswegs aus, dass nach vertieften Abkl�rungen und Gespr�chen mit den Beteiligten allenfalls auch kein tauglicher Interessenausgleich gefunden werden k�nnte. Mit der Verfahrenseinleitung sei in diesem Fall weniger ein konkretes Ziel wie etwa die Erschliessung eines bestimmten Grundst�cks festgelegt, als vielmehr der Rahmen geschaffen worden, welcher die im Folgenden auch tats�chlich durchgef�hrten �berbauungsstudien und Gespr�che zur Erarbeitung einer Servituts�nderung erm�glichen sollte. Wenn die Gemeinde aufgrund dieser detaillierten Erhebungen zum Schluss gelange, das Quartierplanziel lasse sich nicht erreichen, liege darin grunds�tzlich noch kein widerspr�chliches, Treu und Glauben missachtendes Verhalten. Bestehe aber keine Bindung an den Einleitungsbeschluss, so lasse sich daraus auch keine Planungspflicht ableiten und sei der Vorwurf der Beschwerdef�hrer unbegr�ndet, wonach die Verfahrenseinstellung Art. 2 RPG und � 8 PBG/ZH verletze.
3.3 Das Bundesgericht hat im Urteil 1P.611/1997 vom 26. Juni 1998 sinngem�ss festgestellt, dass den Interessen an der Aussicht und dem Freiraum vor den beg�nstigten Parzellen erhebliche Bedeutung zukommt. Die damalige Interessengewichtung zugunsten der servitutsberechtigten Eigent�mer hat es als �berzeugend beurteilt. Die Baudirektion ihrerseits nahm in ihrem Entscheid vom 11. Juli 2003 an (act. 7/10.18), die Ausgangslage habe sich inzwischen ge�ndert, weshalb sie eine neuerliche Pr�fung eines Interessenausgleichs f�r angezeigt hielt. Die Direktion f�hrte aus, es seien heute die Grundeigent�merin und ein k�nftiger Eigent�mer selbst, welche "die Einleitung des Quartierplanverfahrens mit dem einzigen Zweck der Herstellung der �berbaubarkeit der beiden Parzellen" aktiv anstrebten und Rekurs erhoben h�tten. Der Baudirektion schien bedeutsam, dass die Rekurrenten (heutigen Beschwerdef�hrer) zudem Gewicht auf die Feststellung gelegt h�tten, ihr neuerliches Rechtsbegehren ziele auf eine �nderung des Bauverbots ab und nicht auf dessen vollst�ndige Abl�sung. Als weiteres neues Element f�hrte die Baudirektion den Umstand an, dass heute Klarheit herrsche �ber die Baubereiche auf den belasteten Parzellen, da der Kernzonenplan 1999 rechtskr�ftig geworden sei. Dieser Plan erm�gliche eine �berbauung der beiden Grundst�cke mit Ausnahme eines Streifens entlang der Oberhausenstrasse. Im Lichte dieser ver�nderten Ausgangslage scheine das Bed�rfnis in zeitlicher und sachlicher Hinsicht ausgewiesen, mit der Einleitung des Teilquartierplanverfahrens Oberhausen die Voraussetzungen zu schaffen, einen Ausgleich zwischen den �ffentlichen Belangen bzw. den Interessen der Eigent�mer der servitutsbelasteten Grundst�cke einerseits und den verschiedenen Interessen der Eigent�mer der servitutsberechtigten Grundst�cke anderseits zu finden. Verf�gt wurde aber kein konkretes Planungsresultat. Die Gemeinde wurde von der Baudirektion eingeladen, ein Teilquartierplanverfahren Oberhausen einzuleiten mit dem Ziel, die zulasten der Grundst�cke Kat.-Nrn. 9633 und 257 bestehende Dienstbarkeit so zu �ndern, dass unter Beachtung der verschiedenen Interessen in diesem Bereich die Errichtung von Geb�uden erm�glicht werde. Dies hat die kommunale Beh�rde denn in der Folge - entgegen der Behauptung der Beschwerdef�hrer - auch getan. Dabei waren auch die �ffentlichen Interessen an einer �berbauung der servitutsbelasteten Parzellen zu ber�cksichtigen. Dass dabei f�r die Beschwerdef�hrer keine befriedigende L�sung gefunden werden konnte, ist nicht der Gemeinde anzulasten. Das mit dem Einleitungsbeschluss anvisierte Ziel liess sich offensichtlich nicht erreichen. Also wurde auch die Festsetzung eines entsprechenden Quartierplans hinf�llig. Aufgrund des offen formulierten Auftrags der Baudirektion durfte das Verwaltungsgericht willk�rfrei davon ausgehen, dem Entscheid vom 11. Juli 2003 komme keine bindende Wirkung zu, weshalb es auch die Frage nach dessen Rechtsnatur offen lassen konnte. Selbst wenn es sich beim Direktionsentscheid um einen rechtskr�ftigen Endentscheid handeln sollte (siehe zur Problematik BGE 134 II 137 E. 1.3.2 S. 140), m�sste daraus keine Pflicht der Gemeinde zum Beschluss eines konkreten Planinhalts abgeleitet werden.
Schliesslich beanstanden die Beschwerdef�hrer die vorgenommene Interessenabw�gung im Planverfahren als Verletzung von Art. 3 RPV. Die Interessen seien nicht korrekt ermittelt worden, insbesondere sei kein Beweisverfahren durchgef�hrt worden. Die Aufz�hlung der M�ngel sei nicht abschliessend.
4.1 Dass das Verwaltungsgericht keine zus�tzlichen Abkl�rungen treffen musste, wurde bereits in E. 2 hiervor festgestellt. Neben den umfangreichen Plandossiers finden sich in den Akten zudem der H�henkurvenplan der Corrodi Geomatik AG vom 25. August 2003 f�r die Parzellen Kat.-Nrn. 9633 und 257 (act. 7/10.32), eine Skizze mit Gel�ndeschnitt und einer "Variante maximale Firsth�he" f�r ein Haus A auf dem Grundst�ck Kat.-Nr. 9633, Westfassade 1:100 (act. 7/10.33), ein n�mlicher Plan f�r ein m�gliches Haus B auf der Parzelle Kat.-Nr. 257, Ostfassade 1:100, mit einer Kote von Maximal 442 m.�.M. (act. 7/10.34), noch eine Variante f�r die Westfassade von Haus A auf Kat.-Nr. 9633 mit einer H�henkote auf maximal 441,5 m.�.M. (act. 7/10.35) sowie Berechnungen der m�glichen Baumassen dieser beiden H�user (act. 7/10.36). Was die Beschwerdef�hrer gegen die Vollst�ndigkeit all dieser Erhebungen vorbringen, gibt zwar ihre Sicht der Dinge wieder, zeigt indes keine Verletzung von kantonalem oder Bundesrecht auf. Sie machen nicht geltend, die topografischen Verh�ltnisse seien grunds�tzlich falsch erhoben worden. Allerdings ist ihnen darin zuzustimmen, dass das Verwaltungsgericht sich an den tiefsten Punkten im Garten der Liegenschaften Kat.-Nrn. 5140 und 11997 orientiert hat. Aber auch wenn die (derzeitigen) Liegenschaften auf den fraglichen Parzellen h�her liegen, besteht dennoch auf der gesamten Parzelle ein sch�tzenswertes Interesse an unverbauter Aussicht, steht doch nicht fest, ob noch weitere oder andere Bauten realisiert werden sollen.
4.2 Nachvollziehbar und schl�ssig hat das Verwaltungsgericht seine �berlegungen hinsichtlich der Interessenabw�gung dargetan. Zun�chst fand es keinen Grund, auf die Umst�nde der Entstehung der Bauverbote zur�ckzukommen. Die privaten Interessen an der Beibehaltung des Bauverbots seien aufgrund der derzeitigen Situation und aus Sicht der betroffenen Grundeigent�mer zu ermitteln. Anhand der Quartierplanunterlagen liessen sich die Interessen der Servitutsberechtigten am Erhalt der Aussicht und des Freiraums nach S�den (von den Parzellen Kat.-Nrn. 5140 und 11997) bzw. nach Osten (von den Grundst�cken Kat.-Nrn. 3479 und 4847) ohne Weiteres bewerten. Zwar habe der Aussichtsschutz im Rahmen des Quartierplans Rainwiesen tats�chlich noch gegen�ber einer weit h�heren �berbauung bewertet werden m�ssen. Wie bereits in E. 2.5 hiervor gesehen, vertritt das Verwaltungsgericht zu Recht die Meinung, dass sowohl eine maximale Firsth�henbeschr�nkung von 441 m.�.M., wie sie im ersten Entwurf vorgesehen war, als auch eine solche von 438,5 m.�.M. gem�ss dem �berarbeiteten Entwurf zu einem besonderen Nachteil f�r die servitutsberechtigten Grundst�cke f�hre. Insbesondere der Ausblick von den Grundst�cken Kat.-Nrn. 4847 und 3479 samt den darauf liegenden Wohnh�usern sowie vom s�dlichen Bauplatz des Grundst�cks Kat.-Nr. 5140 w�rde nach Auffassung des Verwaltungsgerichts in Blickrichtung S�dosten stark beeintr�chtigt durch eine �ber die Kote von 436 m.�.M. hinausragende �berbauung auf den servitutsbelasteten Parzellen. Gegen diese �berzeugende Argumentation bringen die Beschwerdef�hrer keine substanziierten R�gen vor.
4.3 Ausschlaggebend hinzu kommt indes, dass nach wie vor kein �berwiegendes �ffentliches Interesse an der �berbauung der beiden Parzellen ausgewiesen ist. Die kantonalen Instanzen waren �bereinstimmend der Meinung, die Parzellen seien aufgrund ihrer lang gezogenen, schmalen Form trotz der beabsichtigten Errichtung eines gegenseitigen Grenzbaurechts �usserst schwierig zu �berbauen und tr�gen wegen ihrer Kleinfl�chigkeit kaum etwas zur angestrebten inneren Verdichtung bei. Daran �ndert nichts, dass sie der Kernzone zugewiesen sind und mittlerweile Baufelder ausgeschieden wurden. Daraus k�nnen die Beschwerdef�hrer keinen direkten Anspruch auf eine Baubewilligung ableiten. Das Verwaltungsgericht hielt den Beschwerdef�hrern zwar zu Recht zugute, dass die Festlegung eines Baubereichs im Kernzonenplan eher ein �ffentliches Interesse an einer planungskonformen Nutzung begr�nde, als dies in der allgemeinen Bauzone der Fall w�re (siehe auch E. 7a des Urteils 1P.611/1997). Es sah aber im Rahmen seiner Rechtskontrolle keinen Anlass, die Wertung des f�r den Ortsbildschutz zust�ndigen Gemeinderats in Frage zu stellen: Letzterer war zum Schluss gelangt, die beiden Parzellen w�rden keine Baul�cke in einer geschlossenen, historischen H�userzeile bilden und m�ssten darum nicht im Interesse des Ortsbildschutzes �berbaut werden. Diese Haltung durfte das Verwaltungsgericht mit Blick auf das planerische Ermessen der Gemeinde durchaus vertreten. Das Bundesgericht hat bereits im fr�heren Urteil 1P.611/1997 auf die ung�nstige Form der belasteten Parzellen und den Umstand, dass es sich nicht um die bauliche Nutzung eines gr�sseren Gebiets handle, hingewiesen (E. 7b/aa des erw�hnten Urteils).
4.4 Entgegen der Meinung der Beschwerdef�hrer durfte bei der umfassenden Interessenabw�gung auch der Bauwille der Eigent�merinnen der belasteten Parzellen in die Waagschale geworfen werden. Dieser hat sich bis anhin nicht besonders manifestiert. In erster Linie ist der an Grundst�ck Kat.-Nr. 257 kaufsberechtigte Beschwerdef�hrer 1 offenbar treibende Kraft im Verfahren. Auch an Kat.-Nr. 9633 hat der Beschwerdef�hrer 1 ein Kaufsrecht �ber 55 m2. Die Eigent�merin von Kat.-Nr. 257 hat sich demgegen�ber weder am vorinstanzlichen noch am bundesgerichtlichen Verfahren beteiligt und verh�lt sich augenscheinlich indifferent. Die Beh�rden durften diese Ausgangslage sehr wohl ber�cksichtigen.
4.5 Unter Hinweis auf die im Wesentlichen nach wie vor geltenden detaillierten Ausf�hrungen im Urteil 1P.611/1997 ist die kantonale bzw. kommunale Interessenabw�gung nicht zu beanstanden. Zwar ist die Baudirektion bei ihrem Einleitungsentscheid von ver�nderten Verh�ltnissen ausgegangen. Wie die Gemeinde und die Beschwerdeinstanzen in der Folge aufgezeigt haben, �berwiegen einerseits nach wie vor die privaten Interessen der Servitutsberechtigten an einer g�nzlich unverbauten Aussicht; die vorgeschlagenen H�henbeschr�nkungen h�tten im Vergleich zum g�nzlichen Bauverbot aufgrund der topografischen Verh�ltnisse dennoch erhebliche Einbussen an Wohnqualit�t zur Folge. Andererseits ist das �ffentliche Interesse an einer �berbauung wegen der ung�nstigen Form der belasteten Parzellen nicht sehr gross, zumal die Grundst�cke keine st�rende Baul�cke in der Kernzone darstellen. Und schliesslich scheint der Bauwille der Grundst�ckeigent�merinnen nicht sehr ausgepr�gt, weshalb das Quartierplanverfahren mangels Einigung zwischen den Beteiligten als erfolglos eingestellt werden durfte. Die Interessenlage stellt sich auch im Falle einer Ab�nderung der Bauverbotsservitute nicht entscheidend anders dar als im Planverfahren Rainwiesen. Zwar k�nnen gem�ss � 139 PBG/ZH Servituten im Quartierplanverfahren aufgehoben, ge�ndert oder neu begr�ndet werden. Aufgrund der gegenl�ufigen Interessen ist es der Gemeinde aber nicht vorzuwerfen, wenn sie die Beteiligten stattdessen auf den Zivilweg verwiesen hat.
Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die Beschwerdef�hrer f�r die Gerichtskosten aufzukommen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Zudem haben sie die privaten Beschwerdegegner angemessen f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerdef�hrer haben die privaten Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit insgesamt Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.

References: Art. 82
 BGE 
 Art. 29
 Art. 2
 Art. 2
 BGE 
 Art. 3