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Timestamp: 2018-08-16 20:04:58+00:00

Document:
75. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause A. contre B.X. et D.X. (recours en matière civile)
Art. 269a lit. a OR, Art. 11 VMWG, Art. 243 Abs. 2 lit. c und Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO; Miete, quartierübliche Mietzinse, beschränkte (oder soziale) Untersuchungsmaxime.
Begriff der quartierüblichen Mietzinse und Beweismass (E. 2.2).
Methode der fünf vergleichbaren Wohnungen: Anforderungen (E. 2.2.3).
Begriff und Tragweite der beschränkten (oder sozialen) Untersuchungsmaxime vor erster Instanz und im Berufungsverfahren (E. 2.3).
Trois nouvelles demandes de baisse de loyer ont été présentées par les locataires (...), lesquelles ont été refusées par la bailleresse, au motif que le montant actuel du loyer correspondait aux loyers pratiqués dans le quartier.
ce sens, en tant qu'il exclut la prise en considération des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché. Il en ressort clairement que la détermination des loyers usuels ne saurait obéir aux seules lois du marché (ATF 123 III 317 consid. 4d p. 325; ATF 127 III 411 consid. 5a p. 412 ss; ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80).
La notion de loyers usuels est une notion de droit matériel (art. 269a let. a CO). Dès lors qu'on ne se trouve pas dans un cas dans lequel, au vu de sa nature, une preuve certaine est objectivement impossible à apporter ou ne peut pas être raisonnablement exigée (Beweisnot), une réduction du degré de la preuve à la vraisemblance prépondérante (überwiegende Wahrscheinlichkeit) n'entre pas en ligne de compte. De simples difficultés de preuve dans un cas particulier ne sauraient en effet justifier une réduction du degré de la preuve, sous peine de créer une entorse au système légal, tel qu'il a été voulu par le législateur fédéral (ATF 123 III 317 consid. 4d p. 325). La preuve des loyers usuels doit donc être apportée au degré de la certitude (ou preuve stricte; Gewissheit): le juge doit acquérir, en se fondant sur des éléments objectifs, la conviction de l'existence de ce fait; une certitude absolue n'est pas nécessaire, mais il faut qu'il n'y ait aucun doute sérieux ou, à tout le moins, que les doutes qui subsistent paraissent légers (arrêt 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.4 in fine; sur les degrés de la preuve en général, cf. ATF 130 III 321 consid. 3.2; arrêt 5C.97/2005 du 15 septembre 2005 consid. 4.4.2, publié partiellement in SJ 2006 I p. 271).
Dans l'application de cette méthode, puisque la comparaison est effectuée non à l'aide de statistiques officielles établies sur la base de très nombreux appartements, mais avec seulement cinq logements de comparaison, il s'impose de se montrer particulièrement strict dans l'admissibilité des logements qui peuvent être pris en considération dès lors que le tribunal doit pouvoir en tirer des conclusions
certaines. En outre, puisqu'il s'agit pour le tribunal de comparer des logements, un certain schématisme est nécessaire pour garantir la prévisibilité du droit et l'égalité de traitement. Cela ne signifie évidemment pas que, lorsque les cinq éléments apportés par le bailleur peuvent être schématiquement comparés à l'appartement litigieux parce qu'ils présentent des caractéristiques communes, le tribunal ne puisse pas procéder encore à une pesée des avantages et inconvénients de l'appartement litigieux (ATF 123 III 317 consid. 4d p. 325 s.).
Selon la volonté du législateur, le tribunal n'est soumis qu'à une obligation d'interpellation accrue. Comme sous l'empire de la maxime des débats, applicable en procédure ordinaire, les parties doivent recueillir elles-mêmes les éléments du procès. Le tribunal ne leur vient en aide que par des questions adéquates afin que les allégations nécessaires et les moyens de preuve correspondants soient précisément énumérés. Mais il ne se livre à aucune investigation de sa propre initiative. Lorsque les parties sont représentées par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue, comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire (Message du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse [ci-après: Message CPC], FF 2006 6841, 6956 ch. 5.16 ad art. 242 et 243 avec référence à l'arrêt 4C.211/2004 du 7 septembre 2004 consid. 2.1; cf. également sous l'empire de l'art. 274d al. 3 CO, l'arrêt 4A_397/2011 du 11 février 2014 consid. 4.4).
3.1 La bailleresse recourante se plaint tout d'abord de la violation de la maxime inquisitoire (art. 247 al. 2 let. a CPC).
Comme on l'a vu ci-dessus, c'est à tort que la bailleresse recourante croit pouvoir déduire de l'arrêt 4A_198/2014 et de l' ATF 139 III 13 que le juge devrait rechercher lui-même des moyens de preuve et, partant, qu'il aurait violé son devoir d'établissement des faits d'office. Selon la volonté du législateur, le tribunal doit seulement inviter les parties à compléter leurs allégués et leurs offres de preuves, mais il ne se livre à aucune investigation de sa propre initiative.
déductions sûres quant au montant des loyers usuels. Dans la mesure où les statistiques proposées ne sont pas suffisamment différenciées en fonction de la situation, de la dimension, de l'agencement, de l'état de la chose louée et de l'année de construction du bâtiment, elles ne permettent pas au juge d'acquérir une certitude pour déterminer le loyer usuel dans le cas litigieux. Il ne peut en effet ni se contenter d'une vraisemblance prépondérante, ni se fonder sur son impression générale.
BGE: 123 III 317, 136 III 74, 127 III 411, 125 III 231 mehr... , 121 III 163, 139 III 13, 118 III 50, 138 III 374, 126 III 124, 133 III 61, 120 II 240, 122 III 257, 130 III 321, 107 II 233, 137 III 617, 138 III 625
Artikel: art. 11 al. 1 OBLF, art. 274d al. 3 CO, Art. 269a lit. a OR, Art. 11 VMWG mehr... , art. 11 al. 4 OBLF, art. 247 al. 2 let. a CPC, art. 296 al. 3 CPC, Art. 243 Abs. 2 lit. c und Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO, art. 270a al. 1 CO, art. 269 et 269a CO, art. 269 CO, art. 11 al. 3 OBLF, art. 243 al. 2 let, art. 343 al. 4 CO, art. 311 al. 1 CPC, art. 317 al. 1 CPC, art. 247 al. 1 CPC, art. 243 CPC, art. 56 CPC

References: Art. 269
 Art. 11
 Art. 243
 Art. 247
 ATF 
 ATF 
in fine
 ATF 
 art. 242
 ATF 
 art. 11
 art. 274
 Art. 269
 Art. 11
 art. 11
 art. 247
 art. 296
 Art. 243
 Art. 247
 art. 270
 art. 269
 art. 269
 art. 11
 art. 243
 art. 343
 art. 311
 art. 317
 art. 247
 art. 243
 art. 56