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Timestamp: 2019-11-17 05:00:49+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2019-14602
Documento BOE-A-2019-14602
«BOE» núm. 245, de 11 de octubre de 2019, páginas 112143 a 112151 (9 págs.)
BOE-A-2019-14602
En el recurso interpuesto por doña M. A. L., en nombre y representación y como administradora solidaria de la sociedad «SPY Reoco 13, S.L.», contra la nota de calificación extendida por la registradora de la Propiedad de Pego, doña Teresa Aparicio Marín, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de una plaza de garaje, a falta de postores, por importe inferior al 50% de su valoración para subasta.
Mediante testimonio del decreto de adjudicación dictado el día 25 de octubre de 2017 por el letrado de la Administración de Justicia, don A. M. G., y mandamiento de cancelación de cargas expedido en fecha 13 de abril de 2018, ambos en el procedimiento de ejecución hipotecaria número 715/2015, seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Denia, se adjudicó, previa cesión de remate, la finca registral número 24.317 de Pego a favor de «SPY Reoco 13, S.L.», por la cantidad debida por todos los conceptos, 816.715,75 euros, que resultaba inferior al 50% del valor de tasación, que fue de 2.811.872,40 euros, y se ordenaba la cancelación de la hipoteca objeto de este procedimiento, así como de todas las anotaciones e inscripciones posteriores, especificando las contenidas en la certificación de cargas.
Presentada el día 16 de abril de 2019 dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Pego, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 1259 del año: 2.019.
Asiento N.º: 1.564 Diario: 92.
Presentado el 16/04/2019 a las 13:01.
Presentante: E. A. S. B.
Interesados: Traveller Issuer Holdings Designated Activity Company; Uniblanca Sociedad Limitada, Promociones Monte Pego S.XXI Sociedad Limitada, SPY Reoco 13, S.L.U.
Naturaleza: Testimonio y Mandamiento Judiciales.
Objeto: adjudicación y cancelación de cargas.
Juicio N.º: ejecución hipotecaria 714/2015.
Juzgado: Juzgado de 1.ª Instancia n.º 2, Denia.
La registradora que suscribe, previo examen y calificación del documento citado, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria, y concordantes de su Reglamento, ha resuelto no practicar la operación registral interesada, en base a los siguientes:
Los documentos calificados son un testimonio del Decreto de Adjudicación 501/2017 dictado el 25 de octubre de 2017 por el Letrado de la Administración de Justicia, don A. M. G., y un mandamiento de cancelación de cargas expedido en fecha 13 de abril de 2018, ambos en el procedimiento de ejecución hipotecaria 715/2015 seguido en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 2 de Denia, a instancia de Traveller Issuer Holdings Designated Activity, contra Uniblanca Sociedad Limitada y Promociones Monte Pego S.XXI Sociedad Limitada, sobre la finca registral número 24317 de Pego, y sobre otra finos que no pertenece a este Distrito Hipotecarlo. De tales documentos resulta que se ejercita la acción hipotecaria por la hipoteca que causó la inscripción 7.ª, ampliada por las inscripciones 8.ª y 9.ª, modificada por las inscripciones 10.ª, 12.ª, 13.ª y 14.ª, y transmitida a la entidad demandante por la 15.ª Se acompañan: testimonio de un Decreto de Aclaración dictado en fecha 30 de noviembre de 2017 por el citado Letrada de la Administración de Justicia, señor M. G., que aclara al de adjudicación en cuanto a los datos de la mercantil adjudicataria; testimonio del Decreto de ratificación dictado en fecha 20 de septiembre de 2018 por el mismo Letrado, que rectifica el de adjudicación en cuanto a los datos de identificación de la finca del Registro de la Propiedad de Denia; Diligencia de ordenación emitida en fecha 13 de abril de 2018 por el mismo Letrado, para decretar la firmeza del decreto de adjudicación y Diligencia de Adición extendida en fecha 01 de febrero de 2019 por el mismo Letrado, para hacer constar el desglose de las cantidades reclamadas en este procedimiento.
En tales documentos, previo requerimiento de paso a los ejecutados y demás trámites, se celebró la venta en pública subasta de las fincas, y no compareciendo postor alguno, el ejecutante solicitó la adjudicación a su favor por la cantidad adeudada por todos los conceptos, ascendente a 1.005.436,11 euros, y posteriormente cedió el remate en favor de SPY Reoco 13 S.L. Unipersonal, quedando aprobada dicha cesión a su favor, en cuanto a la finca registral número 24.317 de Pego, por un 81,23% de dicha suma, esto es, por 816.715,75 euros, Y se ordena la cancelación de la hipoteca objeto de este procedimiento, así como de todas las anotaciones e inscripciones posteriores, especificando las contenidas en la certificación de cargas, y haciendo constar que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas no excede del límite de la respectiva cobertura hipotecaria, y que el valor de lo adjudicado supone la completa satisfacción del derecho de crédito del actor.
Examinados los Libros del Registro, resulta de la inscripción 9.ª de ampliación y modificación de hipoteca, que la citada finca de Pego n.º 24.317 quedó tasada a efectos de subasta en la cantidad de 2.811.8721,40 [sic] euros.
Por tanto, dicha finca ha sido objeto de adjudicación por la cantidad de 816.715,75 euros, cantidad debida por todos los conceptos, pero inferior al 50% de su valor de tasación (1.405.936,20 euros).
Visto lo dispuesto en los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1 y 18 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; 651, 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 2004, de 23 de julio de 2011, de 11 y 29 de octubre de 2013, de 13 de febrero de 2014, de 12 de mayo y de 21 de octubre de 2016, de 20 de septiembre de 2017 -en la que la Dirección General siguiendo el criterio ya fijado cuando se trata de la vivienda habitual (RR de 12 de mayo de 2016, 21 de octubre de 2016) hace una interpretación sistemática y ponderada del art. 671 LEC, que para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que "si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite minino del 60 por cien del valor de subasta", y, en caso de no tratarse de la vivienda habitual esta postura nos lleva a la conclusión de que hay que hacer una interpretación conjunta del artículo 671 LEC con el art. 651 LEC en el sentido de que aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca-; de 16 de febrero de 2018 -que estima que "(...) admitir que el acreedor pueda solicitar la adjudicación de la finca por una cantidad que represente menos del 50% del valor de tasación de la finca, supone romper el equilibrio que el legislador ha querido que el procedimiento de apremio garantice entre los intereses del ejecutante (obtener la satisfacción de su crédito) y del ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo. adeudado al acreedor). La interpretación de una norma no pueda amparar el empobrecimiento desmesurado y sin fundamento de una parte, y el enriquecimiento injusto de la otra. (...)-"; de 20 de abril de 203 -que reitera las Resoluciones de 23 de marzo de 2918, 16 de febrero de 2018 y 20 de septiembre de 2017, en el sentido de que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación-; así como la de 26 de octubre de 2018 -en la que la Dirección General reitera su consolidada doctrina sentada en la Resolución de 20 de Septiembre de 2017 y las Resoluciones de 16 de febrero, 23 de marzo, 20 abril y 26 de octubre de 2018, señalando, conforme al principio general de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, y a una interpretación conjunta (Art 3 CC) del art 671 LEC con el art 651 LEC, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación, salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 "in fine" LEC.
Y en base a la expuesto, se suspende la práctica de las operaciones registrales interesadas, por haberse adjudicado la finca por una cantidad que representa menos del 50% del valor de tasación, siendo ello contrario al criterio doctrinal interpretativo del artículo 671 de la LEC que exige que la adjudicación en subastas sin postores de fincas que no tengan carácter de vivienda habitual tenga en todo caso como límite inferior el 50% de su valor de tasación.
Contra esta nota de calificación desfavorable (…)
Pego a siete de Mayo de dos mil diecinueve La Registradora (firma ilegible), Fdo: Teresa Aparicio Marín».
Contra la anterior nota de calificación, doña M. A. L., en nombre y representación y como administradora solidaria de la sociedad «SPY Reoco 13, S.L.», interpuso recurso el día 22 de mayo de 2019 mediante escrito en el que alegaba, resumidamente:
Que su posición en este asunto es el de una simple cesionaria, ajena al contrato de crédito y al procedimiento de ejecución hipotecaria; Que el registrador de la Propiedad debe cumplir las sentencias y demás resoluciones de jueces y tribunales, como dispone el artículo 118 de la Constitución Española; Que la adjudicación se ha llevado cabo siguiendo todos y cada uno de los requisitos establecidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil, y que por lo tanto no procede denegar la inscripción; Que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario establece que la función del registrador se limitará a examinar la corrección de la competencia del Juzgado, del procedimiento y resto de formalidades extrínsecas; Que el artículo 3 del Código Civil, establece en primer lugar que las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, resultando al efecto los términos en los que se encuentra redactado el artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil 671 bastante claros, sin dejar lugar a dudas o interpretaciones; Que si el legislador hubiera querido que la posible adjudicación del bien por cantidad equivalente a lo debido por todos los conceptos debiera ser siempre equivalente o superior al 50% del valor de tasación a efectos de subasta de la finca, así lo hubiera consignado en el precepto; Cita entre otras la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Málaga, de fecha 28 de septiembre de 2017, el auto de la Audiencia Provincial de Castellón de 31 de enero de 2005, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de febrero de 2018 y la Sentencia número 261/2015, de 13 de enero, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, y En su virtud, solicitaba que se tuviese por interpuesto recurso frente a la calificación negativa de la registradora de la Propiedad de Pego y se dictase resolución estimando el recurso y modificando la calificación registral negativa.
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 27 de mayo de 2019, manteniendo la calificación, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1, 18, 129, 130 y 132 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; 651, 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del Tribunal Constitucional números 41/1981, de 18 de diciembre, 217/1993, de 30 de junio, y 113/2011, de 19 de julio; la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2014; las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de abril de 1987, 15 de marzo de 1991, 29 de febrero de 1996, 13 de enero de 2015 y 21 de noviembre de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 2004, 23 de julio de 2011, 11 y 29 de octubre de 2013, 13 de febrero de 2014, 12 de mayo y 21 de octubre de 2016, 20 de septiembre de 2017, 16 de febrero, 20 de abril, 6 de septiembre y 26 de octubre de 2018 y 22 de febrero (2.ª), 22 y 28 de marzo, 5 y 25 de abril y 13 de junio de 2019.
1. El caso objeto de este expediente es semejante al que se analizó en varias de las Resoluciones antes citadas y nuevamente reiterada en las más recientes de 25 de abril de 2019, y conforme a lo que en ellas se sostuvo habrá de resolverse el recurso.
2. El artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su primer inciso, aplicable al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, dispone: «Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien».
3. Es cierto, como ha afirmado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos»), que no puede apreciarse enriquecimiento injusto cuando se aplican normas jurídicas. Así lo confirma la Sentencia número 261/2015, de 13 de enero, de la Sala Primera del Tribunal Supremo: «El enriquecimiento injusto no puede radicar única y exclusivamente en que el importe en que el bien fue tasado es muy superior al valor de la adjudicación, en concreto, un 50%, porque esto sí que es algo previsto y aceptado expresamente por la Ley. A este respecto, sí que sería de aplicación la citada jurisprudencia, como una exigencia de otro principio general del derecho, el de seguridad jurídica, que siempre ha de ponderarse junto con el de interdicción del enriquecimiento injusto».
4. Conviene recordar cómo este Centro Directivo (Resoluciones de 12 de mayo y 21 de octubre de 2016) ya ha tenido ocasión de atemperar la literalidad del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, considerando que se estima que la interpretación ponderada y razonable de este artículo, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta». Interpretación de esta Dirección General que ha encontrado reconocimiento expreso en sentencias de Audiencias Provinciales como la de Castellón -cfr. sentencia de 11 de diciembre de 2017- o Toledo -auto de 7 de marzo de 2017-, por ser conforme al espíritu y finalidad de la norma legal.
5. Alega la recurrente que no es de aplicación la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado ya que no constituye jurisprudencia. En este sentido hay que recordar que si bien las Resoluciones de la Dirección General no tienen alcance jurisprudencial, pues es cierto que la jurisprudencia, con arreglo al Código Civil, sólo emana del Tribunal Supremo, sin embargo ello no impide la necesaria interpretación por este Centro Directivo de la normativa actualmente aplicable al objeto del recurso en tanto no haya un pronunciamiento con valor jurisprudencial concreto al respecto, teniendo en cuenta que la evolución legislativa es claramente favorable a la protección y defensa de los derechos e intereses del deudor hipotecario.
6. De lo razonado hasta ahora, resulta, a modo de resumen, que la doctrina más reciente y reiterada de este Centro Directivo sobre la cuestión planteada puede sintetizarse en la idea, ya expresada y que se transcribe ahora de nuevo, de que «hay que entender que la correcta interpretación del 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es la que impide que la adjudicación se haga por un valor inferior al 50% del valor de tasación, a menos que medien las garantías que resultan de la aplicación analógica del artículo 670.4 de la misma ley».
En el presente caso, la nota de calificación recurrida, si bien fundamentada en diversas Resoluciones de este Centro Directivo que transcribe parcialmente, señala como defecto el de que «la adjudicación en subastas sin postores de fincas que no tengan carácter de vivienda habitual tenga en todo caso como límite inferior el 50% de su valor de tasación», omitiendo toda referencia a la posible actuación del letrado de la Administración de Justicia en cuanto a la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes al caso, de forma que, oídas las partes y firme el decreto de aprobación del remate, nada obstaría para la inscripción de la adjudicación por cantidad inferior al 50% del valor de subasta, como consecuencia de la interpretación integradora de los preceptos citados conforme se ha expuesto anteriormente.

References: artículo 671
 Resolución 
in fine
 artículo 671
 artículo 118
 artículo 100
 artículo 3
 Resolución 
 resolución 
 artículo 671
 artículo 671
 artículo 670