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1 La contabilizzazione e termoregolazione del calore Quorum - Ripartizione Spese - Distacco 18 Dicembre 2015 Hotel Due Torri - Verona
2 L assemblea: i quorum Legge n. 10/1991 art. 26, Comma V: Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile. Maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500/1000
3 L assemblea: i quorum Cosa succede se l assemblea non raggiunge i quorum? a) Si approva con maggioranza più bassa: rischio impugnazione b) Non si approva la delibera: rischio sanzioni pecuniarie se non vi è adeguamento entro il c) Ricorso ex art c.c. anche di un solo condomino in Volontaria Giurisdizione per inerzia dell assemblea
4 L assemblea: i passi Delibera di incarico a tecnico abilitato per progettazione + capitolato e redazione nuove tabelle millesimali di riscaldamento Delibera di affidamento dell incarico ad appaltatrice (scelta del preventivo) Delibera/presa d atto delle nuove tabelle millesimali per la ripartizione della c.d. quota fissa (infra)
5 Impossibilità o inefficienza dell installazione dei contabilizzatori D.Lgs. 102/2014, Art. 9, Comma V, lett. c): c) Nei casi in cui l'uso di contatori individuali non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi, per la misura del riscaldamento si ricorre all'installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun radiatore posto all'interno delle unità immobiliari dei condomini o degli edifici polifunzionali, secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, con esclusione di quelli situati negli spazi comuni degli edifici, salvo che l'installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN In tali casi sono presi in considerazione metodi alternativi efficienti in termini di costi per la misurazione del consumo di calore. Il cliente finale può affidare la gestione del servizio di termoregolazione e contabilizzazione del calore ad altro operatore diverso dall'impresa di fornitura, secondo modalità stabilite dall'autorità per l'energia elettrica, il gas e il sistema idrico, ferma restando la necessità di garantire la continuità nella misurazione del dato.
6 Il condomino impedisce l accesso per l installazione dei contabilizzatori Soluzione a) Viene attribuita al condomino la quota derivante dalla massima potenza calorica. Trib. Roma n. 9477/ 2010: non può ritenersi arbitraria la decisione di attribuire la massima potenza calorica ai radiatori che sono sprovvisti di contabilizzatori del calore, in quanto, non essendo provvisti i radiatori di valvole di chiusura [...], appare ragionevole ritenere che il consumo sia pari alla massima potenza calorica del radiatore ; Soluzione b): ricorso ex art. 700 cpc 843 c.c. per l immediato accesso al fondo
7 La ripartizione delle spese D.Lgs 102/2014, Art. 9, Comma V, lett. d): d) quando i condomini sono alimentati dal teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento degli appartamenti e delle aree comuni, qualora le scale e i corridoi siano dotati di radiatori, e all'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l'importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell'impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI e successivi aggiornamenti. E' fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.
8 La ripartizione delle spese La norma UNI 10200:2013 chiarisce l esistenza di: Prelievi volontari: dovuti all azione volontaria dell utente mediante i dispositivi di termoregolazione. Tali consumi vanni ripartiti in base alle letture Prelievi involontari: indipendenti dall azione dell utente. Si tratta di consumi dovuti a dispersione della rete di distribuzione. Tali consumi vanno ripartiti in base a nuove tabelle millesimali redatte da tecnico abilitato, calcolate secondo il fabbisogno di energia termica utile (UNI/TS 11300) E il tecnico/progettista a dover determinare la quota attribuibile ai prelievi involontari
9 La ripartizione delle spese: i nuovi millesimi di riscaldamento -Il D.Lgs. 102/2014 richiama la norma UNI che quindi diventa cogente e prevale anche sui regolamenti contrattuali; - La norma UNI è stata elaborata per soddisfare il principio sancito dall art. 26, V comma, L. 10/1991 che prevede che il riparto della spesa vada effettuato in base al consumo effettivamente registrato
10 La ripartizione delle spese: i nuovi millesimi di riscaldamento Le nuove tabelle millesimali di riscaldamento ripartiscono la cosiddetta QUOTA FISSA e cioè: -Quota derivante dalle dispersioni (rilevata dal tecnico); -Spese di gestione, manutenzione ordinaria e conduzione dell impianto centralizzato; NB: E' fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.
11 La ripartizione delle spese: schema tratto da anacivarese.it
12 Contabilizzazione e distacco Difficile coordinamento tra il nuovo art c.c. (L. 220/2012) e il D.Lgs. 102/2014 UNI 10200: -Il distacco del singolo, con realizzazione di impianto autonomo aggiuntivo, pare in contrasto con il fine del contenimento energetico; -L art c.c. consente il distacco laddove NON vi siano 1) NOTEVOLI SQUILIBRI DI FUNZIONAMENTO e 2) AGGRAVI DI SPESA -La norma UNI prevede però che vi siano sempre consumi involontari; -Quindi perché non vi siano aggravi di spesa per gli altri è comunque necessario che il distaccato paghi non solo le spese di manutenzione straordinaria e conservazione ma anche una quota di consumi involontari
13 Distacco: cosa richiedere L amministratore dovrà richiedere al condomino: Relazione tecnica che attesti la mancanza di notevoli squilibri e aggravi di spesa; Nuova diagnosi energetica?: dal sono in vigore i decreti attuativi della L. 90/2013. D.M. 26/06/2015 Allegato 1: Requisiti e prescrizioni per la riqualificazione degli impianti tecnici: Art.5.3: Nel caso di ristrutturazione o di nuova installazione di ivi compreso il distacco dall impianto centralizzato anche di un solo utente/condomino, deve essere realizzata una diagnosi energetica dell edificio e dell impianto che metta a confronto le diverse soluzioni impiantistiche compatibili e la loro efficacia sotto il profilo dei costi complessivi impianti termici di potenza termica nominale del generatore maggiore o uguale a 100 kw, (investimento, esercizio e manutenzione). La soluzione progettuale prescelta deve essere motivata nella relazione tecnica di cui al paragrafo 2.2, sulla base dei risultati della diagnosi.»
Convegno 28 febbraio 2015 Palazzo Segni Masetti Strada Maggiore, 23 Bologna CONDOMINIO 2015
Associazione Liberi Amministratoti Condominiali Sede di Bologna Avv. TIZIANO DOZZA Via Cesare Battisti, 33 40123 BOLOGNA Tel. (051) 6486188 Fax (051) 6565579 Convegno 28 febbraio 2015 Palazzo Segni Masetti

References: art. 26
 Art. 9
 art. 700
 Art. 9
 art. 26
 Art.5