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Timestamp: 2019-09-18 13:54:08+00:00

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Art. 1590 codice civile - Restituzione della cosa locata - Brocardi.it
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Articolo 1590 Codice civile
Dispositivo dell'art. 1590 Codice civile
Fonti → Codice civile → LIBRO QUARTO - Delle obbligazioni → Titolo III - Dei singoli contratti → Capo VI - Della locazione → Sezione I - Disposizioni generali
Il conduttore deve restituire (1) la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto [2281].
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione [1575 n. 1] (2).
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà [1609, 1807] (3).
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate [1182 2].
(1) La violazione del'obbligo legittima il locatore ad agire per l'esecuzione in forma specifica (2930 c.c.) nonchè per il risarcimento del danno (1223 c.c.).
(2) Cfr. art. 12, comma 4, l. 27 luglio 1978, n. 392.
(3) Si pensi, ad esempio, allo smarrimento dei colori dei mobili o dei muri.
Il dovere di restituire il bene è una delle obbligazioni gravanti sul conduttore, atteso che la locazione è pattuita per un dato tempo (1573, 1574 c.c.). Il conduttore non sopporta le conseguenze che derivano al bene dal passare del tempo poichè le medesime conseguenze si sarebbero prodotte se il bene non fosse stato concesso in godimento.
Spiegazione dell'art. 1590 Codice civile
Riconsegna della cosa locata
L'espressione «il conduttore deve restituire » adoperata per indicare l'obbligo sancito in questo articolo, considerata tanto sotto il profilo filologico, quanto sotto l'aspetto giuridico, implica il concetto di un fatto positivo posto in essere dal conduttore, in confronto dell'altro contraente, i locatore. Ciò è in armonia al principio più generale secondo il quale le obbligazioni che sorgono dal contratto di locazione per ambedue le parti contraenti hanno generalmente carattere di obblighi positivi, di obblighi cioè che si concretano in fatti positivi.
La restituzione della cosa locata si attua con la riconsegna alla quale non può essere equiparato l'abbandono, che non ha quindi efficacia liberatoria. Essa deve avvenire, unitamente agli accessori, al termine della locazione e nessun indugio è concesso al conduttore neppur quando sorga controversia sulla cosa: « Si quis conductionis titulo agrum, vel aliam quamcumque rem accipit, possessionem prius restituere debet, et tunc de proprietate litigare». Lo scopo che tale precetto si propone è quello di evitare pretesti infondati e di precludere ai conduttori litigiosi il ritardo nella riconsegna della cosa.
La legge non impone alcuna specifica formalità di restituzione, ma vuole che il locatore ritorni in possesso della cosa in modo da poterne liberamente disporre. Non è necessaria la consegna delle chiavi o il materiale passaggio a disposizione della cosa mobile, ma basterà che il locatore ritorni, attraverso un fatto positivo del conduttore, a disporre delle cose già consegnate.
La cosa deve essere restituita dal conduttore al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti; se non si è proceduto alla descrizione dello stato della cosa locata, si presume che il conduttore l'abbia ricevuta in buono stato di riparazioni locative e deve restituirla nello stato medesimo. La presunzione non è però assoluta e il conduttore può sempre provare che la cosa non gli fu consegnata in buono stato di manutenzione. I frutti pendenti al termine del contratto spettano di regola al locatore, soprattutto accogliendosi il principio che nega al conduttore un ius in re.
La riconsegna va fatta al locatore o ad una persona da questo incaricata. Anche se la cosa sia parzialmente tenuta in sublocazione da altri, l'obbligo della riconsegna grava sempre e per intero sul conduttore, il quale risponde quindi anche del mancato rilascio da parte dei subconduttori. Se il conduttore, durante la locazione, ha operato dei cambiamenti nella cosa, deve ridurla in pristino stato, non potendo opporre che il locatore li abbia tollerati durante la locazione. Peraltro potendo e dovendo il conduttore, prima della scadenza della locazione, rimettere il fabbricato nelle condizioni in cui è stato consegnato, non è ammissibile durante il corso della locazione, domanda del locatore per danni non irreparabili che si assumono arrecati alla cosa locata.
La disposizione in esame può essere derogata dalla volontà dei contraenti mediante una pattuizione per la quale il locatore si obblighi a riprendere i locali danneggiati.
Poiché il conduttore è tenuto a riconsegnare la cosa nello stato in cui l'ha trovata, ha diritto a compenso per i lavori annuali eseguiti nell'ultimo anno, qualora egli aveva trovato gli stessi lavori ancora da eseguire al suo ingresso nel fondo.
Deterioramento e consumo. Vetustà
L'obbligo della restituzione della cosa nello stato di ricevimento fa salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. Invero se la cosa locata è soggetta a lento deterioramento con l'uso ed è stata usata in conformità del contratto, senza cioè abuso del conduttore, deve ritenersi che il deterioramento sia già scontato nel canone all'atto della stipulazione del contratto e la cosa dovrà essere restituita nello stato in cui si trova al momento della riconsegna. Se invece la cosa, o meglio l'accessorio di essa (es. scorte) è consumabile, deve ritenersi, che la cosa sia passata in proprietà del conduttore e non sia a parlarsi di restituzione se non nel senso che il conduttore è tenuto a prestare equivalente quantità o rappresentarne il valore, qualora sia stata effettuata la stima.
Il penultimo comma precisa che il conduttore non risponde del perimento e del deterioramento dovuto a vetustà. Invero il tempo logora e deprezza le cose e di questo logorio non può essere responsabile il conduttore. Trattasi di causa a lui non imputabile e l'esonero da responsabilità risponde alle regole che disciplinano l'obbligo della custodia. Si ritiene peraltro che nelle locazioni di officine e laboratori con macchinari ed attrezzature destinate all'esercizio di una data industria, il logorio od usura delle parti di un macchinario non è assimilabile al caso di vetustà quando tali parti siano riparabili o sostituibili.
Il conduttore potrà sempre invocare la forza maggiore in base ai principi e non risponderà del deprezzamento della cosa dovuto alle condizioni del mercato, poiché egli non vi ha dato minimamente causa.
Luogo della riconsegna delle cose mobili
Le cose mobili devono essere restituite nel luogo dove sono state consegnate. Il legislatore che ha sottoposto le cose mobili alla stessa disciplina degli immobili, si è riservato di dare particolari disposizioni per i mobili quando ha ritenuto che se ne presentasse la ne­cessità e così ha fatto per la riconsegna. Il precetto non avrebbe avuto senso per le cose immobili, che non sono soggette a spostamenti, mentre è logico e opportuno per le cose mobili in quanto sottrae al capriccio del conduttore una modalità che avrebbe potuto, altrimenti, causare un pregiudizio o, almeno, un'inutile spesa al locatore.
Massime relative all'art. 1590 Codice civile
Cass. civ. n. 6387/2018
In tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.
(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 6387 del 15 marzo 2018)
Cass. civ. n. 8675/2017
L’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, prevista dall’art. 1590 c.c., resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione, sicchè la mora e gli effetti dell’art. 1591 c.c. si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente ex art. 608 c.p.c., atteso che la formale chiusura del processo esecutivo non determina l’automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8675 del 4 aprile 2017)
Cass. civ. n. 15361/2016
La presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa. (In applicazione del principio, la S.C. ha escluso che potessero superare tale presunzione generici elementi indiziari, quali la verosomiglianza del deterioramento dovuto all'uso specifico del bene ed il prezzo della successiva aggiudicazione dello stesso, e ciò in presenza di una clausola contrattuale che, pur non contenendo la descrizione dell'immobile locato e non potendo pertanto assumere valore determinante, indicava, tuttavia, la idoneità del bene all'uso pattuito e risultava pertanto in grado di sterilizzare la già debole portata indiziaria di quegli elementi).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 15361 del 26 luglio 2016)
Cass. civ. n. 7197/2014
Quando la locazione di un immobile ad uno dei comproprietari cessi per scadenza del termine o per risoluzione per inadempimento del conduttore, il bene deve essere restituito alla comunione, affinché questa possa disporne, esercitando, attraverso la sua maggioranza, le facoltà di godimento diretto o indiretto. Ne consegue che il conduttore-comproprietario può essere condannato al rilascio dell'immobile in favore della comunione, onde permettere agli altri comproprietari di disporre delle rispettive quote, facendo uso della cosa comune secondo il loro diritto ai sensi degli artt. 1102 e 1103 cod. civ., trattandosi in tale ipotesi, peraltro, non di ordinare al comproprietario di restituire l'intero bene, ma la sola quota di esso, in maniera da reimmettere il concedente nella sua codetenzione.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7197 del 27 marzo 2014)
Cass. civ. n. 12977/2013
In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore, il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 cod. civ., rimane tenuto altresì al pagamento del canone ex art. 1591 cod. civ., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12977 del 24 maggio 2013)
Cass. civ. n. 550/2012
L'obbligazione di restituzione della cosa locata, gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590 c.c., deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con l'incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha ritenuto esente da censure la motivazione della sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che la riconsegna delle chiavi nelle mani dei legali delle locatrici dovesse essere interpretata come volontà di accettare la restituzione dell'immobile nello stato di fatto in cui lo stesso si trovava).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 550 del 17 gennaio 2012)
Cass. civ. n. 13204/2010
Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, e quindi anche il comodatario, il quale ne ha la detenzione qualificata, può, salvo che non vi ostino specifiche previsioni pattizie, concedere il bene in locazione o costituirvi altro rapporto obbligatorio, ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorchè il rapporto giunga a compimento.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 13204 del 31 maggio 2010)
Cass. civ. n. 23721/2008
Qualora, in violazione dell'art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna la cosa locata presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni; pertanto, il locatore può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti. (Nella specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di merito che, pur dando atto che i lavori di ripristino eseguiti dal locatore includevano opere diverse e maggiori rispetto a quelle rese indispensabili dall'eliminazione dei danni arrecati dal conduttore, aveva liquidato a titolo di danni l'intera somma spesa per la ristrutturazione dell'immobile).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 23721 del 16 settembre 2008)
Cass. civ. n. 11189/2007
L'obbligazione di restituire la cosa locata secondo le condizioni stabilite dall'art. 1590, comma primo, c.c. pur avendo natura contrattuale, non ha carattere sinallagmatico, ma consegue alla natura propria della locazione (che si configura come contratto a termine), e nasce alla scadenza della locazione. Corrispondentemente, anche la responsabilità del conduttore per la ritardata consegna della cosa o per la trasformazione o il deterioramento di essa non dovuto alluso conforme agli accordi convenzionali assume natura contrattuale ed essa si estende ai danni che sono casualmente collegati alla condotta del medesimo conduttore con esclusione di quelli riconducibili unicamente alla condotta del locatore. Da ciò si desume che è responsabile del danno consistente nella perdita di vantaggiose occasioni di vendita della cosa locata o nella risoluzione del contratto di vendita di essa il conduttore che, ritardando la riconsegna del bene o riconsegnandolo trasformato o deteriorato (oltre l'usura ordinaria), ponga in essere le condizioni della perdita di siffatte occasioni o per la determinazione dell'evento comportante lo scioglimento del contratto (anche solo preliminare) di vendita concluso dal locatore con terzi. (Nella specie, la S.C., ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che non aveva ravvisato la sussistenza del nesso causale fra l'inadempimento dell'ente conduttore e quello dei locatori concernente il contratto preliminare di vendita intervenuto con terzi per il fatto che i locatori stessi si erano assunti l'obbligo di consegnare l'immobile alla promissaria acquirente sgombro prima ancora di ottenere la rimozione dei prefabbricati insistenti sul terreno oggetto del preliminare senza valutare se tale fatto fosse da solo idoneo a produrre l'evento dannoso, addossando, altresì, ai ricorrenti locatori un'attività straordinaria, consistente in un facere alla quale, secondo lo sviluppo fisiologico delle reciproche obbligazioni del contratto locatizio, essi non erano tenuti, ritenendo erroneamente, peraltro, l'irrisarcibilità del danno nella fattispecie, siccome imprevedibile).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11189 del 15 maggio 2007)
Cass. civ. n. 8616/2006
L'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, posta a carico del conduttore dall'art. 1590 c.c., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in una incondizionata restituzione del bene, vale a dire in un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore; qualora venga a mancare la cooperazione di quest'ultimo, si rende necessaria, altresì, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, un'offerta fatta a norma dell'art. 1216 c.c., e grava sul conduttore, quale debitore della prestazione, la prova positiva di tale attività, e non sul locatore la prova contraria.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8616 del 12 aprile 2006)
Cass. civ. n. 19652/2004
In tema di locazione, al fine di individuare quale sia il contenuto dell'obbligazione del conduttore di riconsegnare la cosa locata nello stesso stato in cui l'ha ricevuta e del dovere di diligenza che deve osservare nell'uso del bene locato; ha valore probatorio preminente la descrizione dell'immobile locato effettuata dalle parti nel contratto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19652 del 1 ottobre 2004)
Cass. civ. n. 7776/2004
In un giudizio di rilascio per finita locazione, l'onere della prova relativo alla effettuata restituzione del bene locato incombe sul conduttore, trattandosi di fatto estintivo del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo (quale ne sia stata la causa della cessazione) ovvero va offerto in restituzione quantomeno con modalità aventi valore di offerta non formale (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza del giudice di merito che aveva accertato che la raccomandata della società conduttrice di «messa a disposizione» dell'immobile era una mera dichiarazione unilaterale, priva del carattere di offerta non formale).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7776 del 23 aprile 2004)
Cass. civ. n. 5841/2004
L'obbligazione di restituzione della cosa avuta in godimento gravante sul conduttore deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5841 del 24 marzo 2004)
Cass. civ. n. 16685/2002
In tema di locazione, nell'ipotesi in cui l'immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi, comunque, in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all'obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, ovvero per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni, così che, nel primo caso (trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa, e non implicano l'esplicazione di un attività straordinaria e gravosa) l'esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni, mentre, nel secondo caso (poiché l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un'attività straordinaria e gravosa), il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 16685 del 26 novembre 2002)
Cass. civ. n. 6417/1998
Qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto — da parte di terzi — richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6417 del 1 luglio 1998)
Cass. civ. n. 8312/1997
La disposizione contenuta nell'art. 1590 c.c. — secondo cui il conduttore deve restituire al locatore la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti «salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto» — esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all'uso corretto del bene (in conformità del contratto) oppure alla vetustà (art. 1609, comma 1, c.c.), che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto. Pertanto, nel caso in cui le parti abbiano pattuito che il conduttore è tenuto al risarcimento dei danni derivanti dal cattivo uso dell'immobile locato, non viene introdotta una limitazione di responsabilità rispetto al generale principio normativo indicato, in quanto il cattivo uso è quello non conforme al contratto, mentre il normale deterioramento conseguente all'uso conforme al contratto non dà luogo al risarcimento, salvo l'obbligo dei conduttore di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 8312 del 1 settembre 1997)
Cass. civ. n. 8751/1996
L'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento se in concreto non ne è derivato un danno al patrimonio del creditore, principio che si applica anche alla fattispecie disciplinata dell'art. 1590 c.c., con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento, se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze non ne è derivato un danno patrimoniale al locatore (nella specie perché la restituzione era avvenuta per consentire la ristrutturazione dell'immobile sul cui costo il deterioramento non aveva comportato alcuna incidenza economica).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8751 del 7 ottobre 1996)
Cass. civ. n. 5270/1996
Perché il conduttore possa ritenersi esonerato da ogni responsabilità per danni all'immobile locato non è sufficiente che egli provi che il rapporto di locazione ebbe a risolversi consensualmente ed anticipatamente rispetto all'evento generatore di responsabilità, essendo, bensì, necessario che egli provi di avere restituito effettivamente l'immobile, comprese le chiavi relative, in adempimento all'obbligo posto a suo carico dall'art. 1590 c.c. (Nella specie, le parti si erano incontrate per risolvere consensualmente il contratto di locazione, ma il conduttore aveva omesso di riconsegnare al locatore tutte le chiavi dell'appartamento, nel quale, successivamente, si era verificato un allagamento. Il locatore, privo delle chiavi, aveva dovuto accedere all'immobile a mezzo dei vigili del fuoco ed aveva provveduto alle conseguenti riparazioni. La S.C., in applicazione dell'enunciato principio, ha confermato la sentenza del merito che ha condannato il conduttore al risarcimento dei danni in favore del locatore, riconoscendo che il contratto era da ritenersi effettivamente risolto consensualmente dalle parti, ma che il conduttore stesso aveva omesso di assolvere al suo onere di provare l'avvenuta restituzione dell'immobile, con le relative chiavi di accesso).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5270 del 5 giugno 1996)
Cass. civ. n. 10152/1993
L'omessa verifica, all'atto della riconsegna delle chiavi, delle condizioni dell'appartamento locato e dei danni arrecativi dal conduttore non è, di per sé, espressione di una inequivoca volontà abdicativa del diritto del locatore al risarcimento del danno e non implica, quindi, tacita rinuncia a tale diritto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10152 del 14 ottobre 1993)
Cass. civ. n. 7412/1991
L'obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell'utilizzazione della cosa locata implica quello di un uso che non alteri lo stato della cosa sotto i profili strutturali, tipologico, di destinazione o funzionale e di decoro ed esclude, in particolare, che la disposizione dell'art. 1590 c.c., che pone a carico del conduttore l'obbligo di restituire la cosa locata nello stato in cui l'ha ricevuta, attribuisca al conduttore la facoltà di modificare lo stato della cosa nel corso del rapporto. Conseguentemente qualora alteri, sia pure in parte, lo stato della cosa, il conduttore viola un'obbligazione principale, e, cioè, di rilevante interesse, posta a suo carico dalla legge, il cui inadempimento può anche giustificare la risoluzione del contratto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7412 del 5 luglio 1991)
Cass. civ. n. 6896/1991
La responsabilità del conduttore, prevista all'art. 1590 c.c., per il deterioramento della cosa locata, ripete la propria disciplina dall'art. 1588 c.c., che pone a carico del conduttore la colpa presunta. Tale responsabilità trova limite solo ove il deterioramento sia giustificato da un uso della cosa in conformità del contratto, a norma dell'art. 1590 c.c., che delimita la sfera della liceità giuridica del godimento della cosa spettante al conduttore, identificandola nell'uso normale della stessa secondo la sua destinazione.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6896 del 18 giugno 1991)
Cass. civ. n. 18/1988
L'art. 1590 c.c., imponendo l'obbligo di restituire la cosa nello stato medesimo in cui è stata ricevuta, non può essere interpretato nel senso che sia consentita al conduttore qualsiasi modifica di quello stato di fatto, salvo l'obbligo di ripristinarlo al termine del rapporto, in quanto, a norma dell'art. 1587, n. 1, c.c., il conduttore ha l'obbligo di usare la cosa, secondo la sua destinazione, con la diligenza del buon padre di famiglia, col conseguente divieto di eseguire innovazioni che ne mutino la natura e la destinazione. Tale divieto, peraltro, non va inteso in senso assoluto, occorrendo accertare se le modifiche apportate dal conduttore alla cosa locata comportino un'alterazione dell'equilibrio giuridico-economico del contratto in pregiudizio del locatore, anche in riferimento alle eventuali pattuizioni che — pur senza prevedere un'esplicita sanzione — vietino qualsiasi modificazione senza il preventivo consenso del locatore, dovendo in tal caso le facoltà di godimento del conduttore essere valutate con riguardo all'espressa volontà delle parti.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 18 del 11 gennaio 1988)
relative all'articolo 1590 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 1590 Codice civile - Restituzione della cosa locata | Quesito Q201923237
Valentina A. chiede
sabato 27/04/2019 - Puglia
“Egregi avvocati Buongiorno,
Vi illustro la mia situazione: ad aprile 2011 sono andata a vivere da sola in affitto "per così dire", pagando mensilmente una quota di € 300. La casa era completamente vuota e l'ho arredata io piano piano. Dico "per così dire" poiché il proprietario della casa non ha mai registrato il contratto, nonostante io lo abbia sollecitato più volte verbalmente ad adempiere alla registrazione.
Quando finalmente ho trovato una nuova sistemazione, a Novembre 2018 l'ho avvisato che avrei lasciato l'immobile, senza tuttavia inviare una raccomandata scritta, poiché il proprietario mi ha detto che non ce n'era bisogno.
Ho lasciato l'immobile a Febbraio 2019 ma non ho ancora consegnato le chiavi in quanTo non sono riuscita a vendere tutti i mobili di mia proprietà. Il proprietario adesso mi dice che devo tinteggiare tutta la casa come vuole lui, e che gli devo pagare le quote dell'acquedotto che mi spettava ma che non mi ha mai chiesto. (La moglie all'epoca mi disse che con 300 euro non mi avrebbe chiesto il pagamento dell'acqua perché essendo sola il consumo sarebbe stato irrisorio, di conseguenza io non mi sono preoccupata).
Ho letto che c'è una sentenza della Corte di Cassazione che regolamenta i contratti non registrati.
Ora Vi chiedo: posso chiedere io la restituzione dei canoni di affitto pagati in 7 anni visto che il contratto è nullo? ... o sono obbligata a tinteggiare la casa e al pagamento dell'acquedotto? ... devo inviare una raccomandata per il rilascio dell'immobile o non serve?
Ringraziandovi per l'attenzione, cordialmente Vi saluto e Vi auguro Buon Lavoro.
Consulenza legale i 03/05/2019
La Corte di Cassazione si è occupata del problema della mancata registrazione del contratto di locazione in diverse occasioni, analizzandolo sotto due profili, ossia:
il caso in cui le parti abbiano deciso di non registrare tale contratto nella sua interezza;
il caso in cui le parti abbiano provveduto alla registrazione del contratto nei termini di legge, ma contestualmente o immediatamente dopo abbiano stipulato un patto a latere, con il quale viene convenuto un canone locatizio in misura diversa da quello risultante dal contratto (normalmente superiore).
L’ipotesi che qui interessa è chiaramente quella descritta sotto la lettera a), ed è proprio su tale caso che la Corte di Cassazione si è da ultimo pronunciata con la sentenza n. 23601 del 09.10.2017.
In tale sentenza la S.C. richiama innanzitutto l’art. 1 comma 346 della Legge n. 311/2004 (cd. Legge finanziaria per il 2005), il quale in effetti dispone che il contratto di locazione di immobili, comunque stipulato, è nullo se, ricorrendone i presupposti, non viene registrato.
Precisa, tuttavia, la S.C. che deve ritenersi pur sempre ammessa, in base alla normativa tributaria, una sua tardiva registrazione, la quale consente a quel contratto nullo di cominciare a produrre i suoi effetti con efficacia ex tunc.
Si verrebbe così a realizzare una sanatoria del contratto nullo “per adempimento”, da ritenere coerente con l’introduzione nel nostro ordinamento di una ipotesi di nullità “per inadempimento” all’obbligo di registrazione, qual è quella prevista dalla finanziaria 2005.
Il medesimo principio era stato già espresso in altra precedente sentenza della Suprema Corte, e precisamente nella sentenza n. 10498 del 28/04/2017, in cui si legge che la mancata registrazione del contratto determina ex art. 1 comma 346 Legge 311/2004 una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 del c.c., la quale, in forza della espressa previsione di forme di sanatoria succedutesi nel tempo nella legislazione speciale, ed in particolare dell’istituto del ravvedimento operoso (di cui all’art. 13 D.lgs. n. 472/1997), può essere sanata con effetti ex tunc a seguito della tardiva registrazione del contratto stesso.
Nessun dubbio si ritiene che possa avanzarsi in ordine alla ammissibilità di una tardiva registrazione, risultando questa ammessa dalla stessa normativa tributaria, nel chiaro intento di contrastare l’evasione fiscale, mantenendo così stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti (in tal senso si esprime anche Cass. n. 20858/2017).
Anche la giurisprudenza di merito si è, per certi versi, conformata all’orientamento della S.C., affermando che i contratti di locazione non registrati (di cui l’art. 1 comma 346 della Legge 311/2004 sancisce la nullità), devono intendersi sottoposti a condizione sospensiva sino all’esecuzione della registrazione, aggiungendo che il pagamento tardivo dell’imposta di registro determina effetti retroattivi al momento della conclusione del negozio (così Tribunale di Firenze 01.04.2009).
Alla luce di tali orientamenti giurisprudenziali, dunque, deve ritenersi che non condurrebbe ad alcun risultato positivo la richiesta di restituzione dei canoni pagati sull’assunto che sarebbero stati corrisposti in conseguenza di un contratto nullo; infatti, è del tutto probabile che il locatore, nel momento stesso in cui si vede avanzare una tale richiesta, provveda immediatamente ad effettuare la registrazione di quel contratto, rendendolo così produttivo di effetti sin dal momento della stipulazione.
Peraltro, la possibilità di sanatoria con efficacia “ex tunc”, conseguente a tardiva registrazione, consente di mantenere stabili gli effetti del contratto voluti dalle parti anche nell’interesse del conduttore, il quale non rischierà azioni di rilascio e potrà godere della durata della locazione per come prevista in contratto.
A ciò si aggiunga un’altra considerazione: il Tribunale di Taranto, sez. II civile, sentenza 12/11/2015 n° 3546, ha affermato che, in caso di locazione nulla per mancata registrazione del contratto, è possibile richiedere il risarcimento del danno per indebita occupazione dell'immobile locato.
Si sostiene, infatti, che finché il contratto non venga registrato, locatore e conduttore non potrebbero pretendere alcuna prestazione inerente a quel contratto, con la conseguenza che ci si viene a trovare in presenza di una detenzione dell’immobile sin dall’origine senza titolo.
Si precisa in tale sentenza che il diritto all’indennità di occupazione va qualificato come obbligo di restituzione per equivalente del godimento del bene e che spetta al proprietario pur se ha concorso con la sua condotta a determinare l’invalidità del contratto, trattandosi di una forma di ripetizione di indebito e non di risarcimento da illecito (con ciò vuol dirsi che, anche riuscendo ad ottenere il rimborso dei canoni, si rischierebbe di dover sborsare quelle somme a titolo di indennità di occupazione).
Altro aspetto che viene richiesto di chiarire è quello relativo alla sussistenza di un obbligo in capo al conduttore di provvedere al pagamento delle quote dovute per il consumo idrico (le quote dell’acquedotto).
A tale riguardo va detto che, in assenza di una esplicita previsione contrattuale contraria, chi prende in locazione un appartamento non ha solo l’obbligo di pagare il canone di affitto, ma anche quello di provvedere al pagamento dei c.d. oneri accessori, ossia le spese condominiali (se ve ne sono) e quelle relative ai consumi periodici dipendenti dalle singole utenze.
Prima di effettuare il pagamento, tuttavia, si tenga conto di quanto segue:
l’inquilino avrà in ogni caso diritto di chiedere l’esibizione della relativa fattura, al fine di effettuare un riscontro tra l’importo preteso dal proprietario e quello richiesto dalla società fornitrice del servizio (ciò ovviamente nel caso in cui le utenze restino intestate al proprietario dell’immobile);
il locatore avrà il diritto di richiedere il pagamento di tali oneri accessori entro il termine di prescrizione di due anni (in tal senso si argomenta dall’art. 6, ultimo comma, della legge 22 dicembre 1973, n. 841, norma che si pone in deroga alla disposizione del n. 3 dell'art. 2948 del c.c., la quale prevede la prescrizione quinquennale per i canoni ed ogni altro corrispettivo di locazione).
Per quanto concerne l’obbligo della tinteggiatura preteso dal proprietario dell’immobile, in assenza sempre di specifiche pattuizioni intercorse tra le parti in sede contrattuale, troverà applicazione l’art. 1590 c.c., il quale pone in capo al conduttore l’obbligo di restituire l’eadem res ricevuta.
Ciò ovviamente presuppone che, al momento della conclusione del contratto, le parti abbiano in qualche modo eseguito una constatazione dello stato dell’immobile, facendola risultare dal contratto stesso (in quel caso il conduttore dovrà restituire l’immobile nel medesimo stato in cui lo ha ricevuto).
In assenza di una espressa pattuizione in tal senso, il proprietario avrà soltanto diritto ad un indennizzo per tutte quelle riparazioni che si renderanno necessarie per eventuali deterioramenti dell’immobile causati dall’inquilino e che non dipendano dall’ordinario uso a cui l’immobile sarebbe dovuto essere destinato.
Ultimo aspetto che rimane da prendere in esame è quello della corretta modalità con cui comunicare che ci si intende sciogliere dal contratto di locazione.
Anche in questo caso occorrerebbe innanzitutto rifarsi al regolamento contrattuale; tuttavia, qualora il contratto nulla disponga al riguardo, la disdetta del contratto di locazione non può che esser data a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o mediante l’uso, ove possibile, della posta elettronica certificata (una semplice comunicazione orale non potrà essere in alcun modo sufficiente).
Solo il rispetto di tali formalità consente di acquisire la prova certa di aver manifestato all’altra parte la volontà di non voler proseguire il rapporto contrattuale, ponendosi così nella condizione di riuscire a paralizzare una eventuale pretesa della controparte di prosecuzione di quel rapporto per mancata disdetta alla scadenza.
Infine, sarebbe opportuno far constare la riconsegna dell’immobile da un verbale di consegna (redatto anche informalmente), in cui le parti potranno dare atto della avvenuta consegna delle chiavi, facendo anche una breve descrizione dello stato in cui l’immobile viene consegnato al proprietario (possibilmente allegando delle rappresentazioni fotografiche).
Norma di riferimento: Articolo 1590 Codice civile - Restituzione della cosa locata | Quesito Q201615377
domenica 31/01/2016 - Lombardia
“Buon giorno Avvocato,
Le scrivo perche’ ho un quesito da porLe.
Sono amministratore di una società OMISSIS che gestisco da un po’ di anni a OMISSIS, ho un problema con l’immobile in cui ero in affitto nella precedente locazione.
Due anni fa sono andato via dando regolare disdetta, il proprietario insoddisfatto dello stato in cui avevo lasciato il suoi locali mi ha citato per danni.
E’ stata fatta una CTU, il perito nominato dal tribunale ha quantificato una somma e l’impresa per il ripristino, condizioni che io ho accettato ma il proprietario dell’immobile no.
Siamo andati avanti, c'è gia’ stato un primo e secondo incontro davanti al giudice, che ha cercato di transare, ma le parti erano molto distanti…la CTU quantifica in € OMISSIS circa loro ne chiedono oltre OMISSIS (loro spese legali, ecc.), consideri anche che da parte mia, su consiglio sempre del mio avvocato c'e' sempre stata la volonta' di trovare un'accordo economico, ma dalla controparte un muro.
Ho anche chiesto al collega quale sarebbe l'alternativa, mi ha risposto che l'unica vera possibilta' e' l'articolo 1382 (effetti della clausola penale), la cauzione che io versai all'epoca, questa clausola e' stata messa agli atti nel II° incontro.
Mi ha detto pero' che il rischio e' che il giudice di questo articolo non ne tenga conto,o anche si,nel caso negativo si incardinerebbe la causa con la citazione dei testimoni ecc.
Con il serio rischio (non la certezza), che essendo una causa civile di lavoro, sia costretto a pagare l'attuale somma richiesta piu' l'aggiunta delle mie spese legali che naturalmente col tempo aumenterebbero.
Ora, capisco bene che accogliere quella clausola e' solamente a discrezione del giudice, pero' Le chiedo quante possibilita' ho che questo avvenga? Se ci fosse il provvedimento di rifiuto del giudice a quel punto cosa mi conviene fare?
Consulenza legale i 04/02/2016
Nel caso prospettato la questione appare, in sintesi, se il giudice possa decidere che la clausola penale apposta al contratto di locazione sia da ritenersi applicabile al caso di specie, cioè per il danno, lamentato dal locatore, presumibilmente ex art. 1590 c.c., per il cattivo stato dell'immobile rilasciato dal conduttore.
È opportuno premettere, innanzitutto, che la possibilità che il giudice ritenga applicabile la clausola in esame dipende da una pluralità di fattori, di ordine sia sostanziale che processuale. Dunque non è possibile qui dire quante probabilità vi siano che ciò avvenga (fermo restando che il giudice, nella propria attività, è sempre tenuto al rispetto di una serie di principi indicati dalla legge). Possiamo però formulare alcune osservazioni di carattere sostanziale sulla base del quesito posto, fermo restando che ogni considerazione andrà ricondotta alla specificità del caso concreto.
L'art. 1382 c.c. consente alle parti di inserire nel contratto una clausola penale. Con questa i contraenti stabiliscono che in caso di inadempimento o di ritardo il contraente a carico del quale è prevista sarà tenuto ad una determinata prestazione (di solito consistente nel pagare una somma di denaro). La norma dice chiaramente che la clausola ha come effetto di limitare il risarcimento a quanto promesso: dunque la clausola ha la funzione di liquidare, in via anticipata e su accordo delle parti, il danno. Questo a meno che non sia stata decisa anche la risarcibilità del danno ulteriore. Però mentre quest'ultimo andrà sempre provato, la presenza della penale esonera il creditore dall'onere di provare il danno che essa vuole coprire (art. 1382 co. 2 c.c.). Peraltro, l'esistenza della penale non esclude che il giudice possa sindacarne l'entità (art. 1384 c.c.).
Dunque si dice che la funzione della penale è quella di rafforzare il vincolo contrattuale, nel senso che la parte che vi sarebbe tenuta è incentivata ad adempiere, proprio perché conscia della prestazione cui, in mancanza, sarebbe tenuta.
Come detto, la penale può essere prevista per l'inadempimento o per il mero ritardo. La giurisprudenza precisa che essa delimita il risarcimento solo in relazione all'ipotesi pattuita: dunque se prevista per il ritardo non può essere richiamata per un danno da inadempimento (e viceversa) (v. Cass. 23706/2009, 16492/2002). Pertanto una delle regole che deduciamo applicarsi alla fattispecie è quella per cui la penale viene prevista per una ipotese specifica e può operare solo in relazione ad essa (v. anche art. 1383 c.c.).
In relazione al caso in esame, ci sembra che ciò costituisca un punto chiave della questione. Infatti, la possibilità che una penale (che sia stata apposta in modo legittimo al contratto) sia ritenuta applicabile al danno lamentato dipenderà innanzitutto dall'ipotesi per la quale è stata prevista.
Nei contratti di locazione la penale viene spesso apposta per il ritardo nel pagamento del canone (in tal caso è frequente che sia previsto l'obbligo di versare una data somma per ogni giorno di ritardo) ovvero per il ritardo nel rilascio dell'immobile ex art. 1591 c.c.. Nel caso in esame, se essa fosse stata prevista per una di queste fattispecie, si ritiene che difficilmente il giudice la riterrebbe confacente all'ipotesi di cui si tratta (cioè danno dovuto allo stato del bene al momento della restituzione ex art. 1590 c.c.). All'opposto, se fosse stata prevista specificamente per quest'ultima ipotesi le possibilità di applicazione, nel merito, sarebbero di molto maggiori.
È anche possibile che la clausola sia stata formulata in modo più generico, ad esempio "per ogni inadempimento del conduttore". In questo caso la questione si sposta sull'individuazione dei possibili inadempimenti del conduttore.
A questo riguardo, dobbiamo innanzitutto verificare quali siano le obbligazione che gravano sul conduttore, rispetto alle quali può rendersi inadempiente. L'art. 1587 c.c. stabilisce che: "Il conduttore deve:
1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
2) dare il corrispettivo nei termini convenuti".
A sua volta, l'art. 1590 co. 1 c.c. dispone che "Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto". Pertanto, anche il dovere di restituire il bene allo stato in cui l'ha ricevuto configura un'obbligazione del conduttore (v. Cass. 11189/2007). In generale, sembra ragionevole affermare che tale obbligazione costituisce applicazione di quella, più generale, di servirsi della cosa con diligenza di cui all'art. 1187 c.c.. Se si accoglie questa interpretazione, ne deriva che anche un inadempimento riconducibile all'art. 1590 c.c. può essere ricondotto al generale concetto di "inadempimento del conduttore" e che, quindi, anch'esso potrebbe rientrare nell'ambito di applicazione di una clausola penale formulata in tali termini.
In ogni caso, come già premesso, si ribadisce che la scelta del giudice di tener conto della clausola apposta al contratto di locazione dipende da più fattori oltre a quello qui esaminato. Peraltro, se la ritenesse applicabile al caso di specie, questi potrebbe anche vagliare nel merito la cifra in essa prevista, al fine di verificarne la congruità rispetto al caso specifico, e ciò sia in caso di penale ritenuta eccessiva (v. art. 1384 c.c.) ma anche irrisoria. A tal fine, un parametro è certamente costituito dalla CTU già espletata.
In conclusione, quindi, possiamo ritenere che la probabilità che il giudice decida di applicare la clausola penale in esame dipende, tra l'altro, anche dall'ipotesi per la quale essa era stata prevista, secondo le considerazioni svolte.
Qualora, all'esito del giudizio, il giudice dovesse rigettare le argomentazioni del conduttore, dunque anche quella di ricondurre il danno lamentato all'applicazione della clausola penale, egli, se soccombente, potrà valutare con il proprio legale l'impugnazione della pronuncia, naturalmente alla luce del suo tenore complessivo e delle possibilità di accoglimento dell'impugnazione stessa.
Norma di riferimento: Articolo 1590 Codice civile - Restituzione della cosa locata | Quesito Q201512513
Laura G. chiede
venerdì 27/02/2015 - Toscana
“Per 42 anni uno stesso conduttore ha occupato un fondo e nonostante ad un certo punto il locatore abbia osservato ripetuti casi di indebiti interventi sulla parte visibile del fondo, ritiene preferibile, dato i tempi che corrono, rifare un contratto con lo stesso conduttore. Al di là di tutte le cautele del caso, quando il conduttore firma accettandolo il “buono stato dello stabile” non è questo un modo che fa tacitamente riconoscere anche al locatario che lo stabile è perfetto? Poiché attualmente non si possono spostare le scaffalature fisse, se loro riuscissero un domani a far valere la prova che un qualsiasi intervento arbitrariamente effettuato era stato fatto durante il primo contratto, l’affermazione del secondo contratto che ripete che lo stabile è in buono stato non potrebbe cancellare quella colpa? Potreste per favore spiegandomelo come fate in modo così utile quando citate codice, ratio legis e giurisprudenza?
Consulenza legale i 03/03/2015
Nel caso esposto sembra di capire che il conduttore pluridecennale di un immobile abbia effettuato alcune opere sul bene che non sono state oggetto di espresso consenso da parte del locatore, anche se questi ha potuto osservarle. Ora il locatore ha chiesto di firmare un nuovo contratto di locazione, senza nulla eccepire circa queste opere, anzi, sottoscrivendo un contratto in cui si dà atto del "buono stato dello stabile".
Ci si chiede quindi se il secondo contratto possa valere come accettazione, seppur tacita, delle opere compiute dal conduttore.
Innanzitutto, si deve comprendere la natura degli interventi.
Va premesso che vige per il conduttore l'obbligo di restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto (art. 1590 del c.c.). Il codice civile stabilisce che "in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione" (ultimo comma dell'art. 1590).
In caso si tratti di opere che hanno deteriorato l'immobile o ne hanno compromesso alcune parti (es. abbattimento di un muro), sussisterà per il conduttore l'obbligo di risarcire il danno al locatore, secondo le regole ordinarie: quindi, il locatore-danneggiato deve provare il danno e la colpa, e deve agire entro dieci anni da quando è a conoscenza di un eventuale danno, altrimenti il suo diritto si prescrive (il locatore può anche chiedere il risarcimento del danno in forma specifica mediante l’eliminazione da parte del conduttore delle opere da lui abusivamente eseguite, v. Cass. civ., 7.5.1988, n. 3386).
Non si può propriamente dire che il locatore con la sua tolleranza pluriennale abbia "accettato" i danni, ma si può solo ragionare in termini di prescrizione del diritto al risarcimento per inerzia del danneggiato.
Se si tratta, invece, di miglioramenti o addizioni, trovano applicazione gli artt. 1592-1593 del codice civile.
Il legislatore indica con il termine “miglioramenti” le innovazioni che diventano tutt’uno con il bene locato e chiama invece “addizioni” quelle che possono essere rimosse mantenendo una propria autonomia funzionale.
L'art. 1592 del c.c. stabilisce che, salvo patto contrario o disposizioni particolari di legge o usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata senza il consenso del locatore: in altre parole, il conduttore può effettuarli, ma non potrà pretendere un corrispettivo per le opere compiute, che resteranno "in dote" al locatore quando l'immobile sarà restituito. Al contrario, se il locatore ha prestato il proprio consenso agli interventi, sarà tenuto a pagare al conduttore un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
La norma dice, inoltre, che anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.
Quanto al regime delle addizioni, l'art. 1593 del c.c. attribuisce al conduttore che ha eseguito le addizioni sulla cosa locata il diritto di toglierle alla fine della locazione, se ciò possa avvenire senza nocumento della cosa: ma se il proprietario preferisce ritenere le addizioni, deve pagare al conduttore un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Le addizioni non separabili senza nocumento della cosa costituiscono miglioramenti ai sensi dell'art. 1592.
Supponendo ora che le opere compiute dal conduttore nel caso di specie siano miglioramenti, cerchiamo di comprendere se il comportamento del locatore possa costituire un consenso implicito ai sensi dell'art. 1592.
La giurisprudenza ritiene che il consenso del locatore debba sempre essere espresso in modo chiaro e non equivoco, perché implica il riconoscimento dell'entità anche economica delle opere, e della loro convenienza. Ad esempio, Cass. civ., sez. III, 20.3.2006, n. 6094 ha ricordato il consolidato orientamento giurisprudenziale per cui "il consenso non si può desumere da un comportamento di mera tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le addizioni; non basta, perciò, la sola scienza o la mancata opposizione del locatore, mentre è sufficiente una manifestazione tacita mediante fatti concludenti ed un contegno incompatibile con un proposito contrario (Cass. 12.4.1996, n. 3435; Cass. 26.11.1997, n. 11878; Cass. 24.6.1997, n. 5637)".
Nel caso di specie, il locatore non si è limitato a tenere un comportamento passivo, di tolleranza, ma ha fatto firmare un nuovo contratto di locazione, senza nulla dire circa le opere sul bene, di cui egli era perfettamente a conoscenza. In questo comportamento, a nostro avviso, si potrebbe ravvisare quel "contegno incompatibile con un proposito contrario" di cui parla la giurisprudenza: difatti, il locatore, nel chiudere il contratto precedente, ben avrebbe potuto sollevare il "problema" degli interventi sull'immobile, evidenziando che egli non aveva prestato il proprio consenso (ricordiamo che in caso di miglioramenti non separabili dal bene che non abbiamo comportato danni all'immobile, l'unica conseguenza dell'omesso consenso del locatore è che il conduttore non ha diritto ad essere pagato per gli interventi effettuati).
Di fatto, il bene è stato ri-concesso in locazione nello stato in cui si trovava - con le "aggiunte" del conduttore - e quindi, salvo che il locatore provi di non aver avuto conoscenza delle opere, queste sono entrate a far parte del bene ed appare anche dovuto l'indennizzo di cui all'art. 1592, primo comma.
In conclusione, si ritiene astrattamente ipotizzabile (ma per dare un parere certo bisognerebbe comprendere quali sono state le opere effettuate dal conduttore e la natura del contratto di locazione - abitativo o commerciale?) che vi sia stato il consenso del locatore circa gli interventi già eseguiti nell'immobile, consenso che però non si può estendere ad eventuali danni cagionati all'immobile: questi ultimi dovranno essere risarciti ai sensi del primo comma dell'art. 1588 del c.c. in quanto il conduttore risponde del deterioramento della cosa che avvenga nel corso della locazione, ma dovranno essere chiesti dal locatore entro il termine di prescrizione decennale.
Locazioni e cedolare secca. Con CD-ROM
Autore: Albanese Salvatore, Donzì Rosita
Categorie: Immobili e fisco, Locazioni
II edizione per questa Guida che esamina con particolare attenzione gli aspetti fiscali relativi al settore delle locazioni abitative e commerciali, alla luce delle novità introdotte dalla Circolare 19 febbraio 2015, n. 4/E, che ha fornito nuovi chiarimenti sul trattamento fiscale dell’Affitto con riscatto e del Rent to buy, dalla Legge di Stabilità 2015 e dal Decreto "Sblocca Italia" (D.L. n. 133 del 12 settembre 2014, convertito in Legge 11 novembre 2014, n. 164), che... (continua)

References: Articolo 1590

Articolo 1590
 art. 12

Cass. 

Cass. 
 art. 608
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 art. 1591
 sentenza 

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Cass. 
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 Articolo 1590
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 sentenza 
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 sentenza 
 art. 1
 art. 1418
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 Articolo 1590
 art. 1590
 Cass. 
 art. 1383
 art. 1591
 art. 1590
 Cass. 
 art. 1384
 Articolo 1590
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass.