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15.05.2007 · IWW-Abrufnummer 071681
Bundesgerichtshof: Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05
a) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit. Im Gerichtsverfahren tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als gesetzlicher Prozessstandschafter auf.
b) Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann in gewillkürter Prozessstandschaft Ansprüche verfolgen, die in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen und an deren Durchsetzung sie ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat. Sie kann von den einzelnen Wohnungseigentümern ermächtigt werden, neben den Ansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Ansprüche wegen Mängeln des Sondereigentums geltend zu machen.
b) Bei Geltendmachung eines Anspruchs auf Kostenvorschuss für die Beseitigung mehrerer Mängel kommt einem Mahnbescheid verjährungsunterbrechende Wirkung nur zu, wenn für den Antragsgegner erkennbar ist, wegen welcher einzelnen Mängel und in welcher jeweiligen Höhe Ansprüche gegen ihn erhoben werden.
Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Dezember 2006 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter Dr. Wiebel, Prof. Dr. Kniffka, Bauner und die Richterin Safari Chabestari
Die Wohnungen in den drei Gebäuden der Wohnungseigentumsanlage wurden 1995 und das Gemeinschaftseigentum wurde am 6. September 1996 abgenommen. In der Folgezeit traten sowohl am Sonder- als auch am Gemeinschaftseigentum M ängel auf.
Die Klägerin macht, gestützt auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte Sachverständigengutachten, einen Kostenvorschuss von 358.000 ¤ geltend. Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
dd) Darüber hinaus kann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. In der Rechtsprechung ist insoweit bereits anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG entscheiden kann, wegen eines Mangels des Gemeinschaftseigentums Vorschuss zu fordern (BGH, Urteil vom 4. Juni 1981 - VII ZR 9/80, BGHZ 81, 35, 38; Urteil vom 19. Dezember 1996 - VII ZR 233/95, BauR 1997, 488 = ZfBR 1997, 185). In gleicher Weise kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die gemeinschaftliche Durchsetzung eines auf die Beseitigung von M ängeln des Gemeinschaftseigentums gerichteten Erfüllungs- oder Nacherfüllungsanspruch beschließen. Der Senat hat zuletzt offen gelassen, ob dies in einer Weise geschehen kann, die den einzelnen Erwerber von der Verfolgung seiner Rechte insoweit ausschließt (Urteil vom 27. Juli 2006 - VII ZR 276/05, BGHZ 169, 1). Diese Frage ist zu bejahen, soweit die ordnungsgemäße Verwaltung ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert (so auch Koeble, Festschrift für Soergel, S. 125; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 21 Rdn. 8; Weitnauer/Briesemeister, WEG, 9. Aufl., nach § 8 Rdn. 57; Wenzel, ZWE 2006, 109, 112; Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. Aufl., Rdn. 886 ff., 907; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 11. Aufl., Rdn. 499 f.; a.A. Staudinger/Bub (2005), WEG, § 21 Rdn. 233, 258). Das wird regelmäßig der Fall sein. Denn die ordnungsgemäße Verwaltung wird es in aller Regel erfordern, einen gemeinschaftlichen Willen darüber zu bilden, wie die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu bewirken ist. Das gilt nicht nur im Hinblick auf den Erfüllungs- oder Nacherfüllungsanspruch, sondern auch im Hinblick auf die Ansprüche auf Vorschuss oder Aufwendungsersatz, die davon abhängen, wie die Selbstvornahme bewirkt wird. Eine gemeinschaftliche, allein verbindliche Willensbildung verhindert zudem, dass der Veräußerer inhaltlich verschiedenartigen Ansprüchen ausgesetzt wird, die letztlich doch nicht durchsetzbar wären.
1. Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist der Anspruch der Erwerber auf Kostenvorschuss nicht deshalb ausgeschlossen, weil sie vor dessen Geltendmachung nicht die Gewährleistungsansprüche gegen die übrigen am Bau Beteiligten an den Beklagten rückabgetreten hätten. Auf § 9 Ziffer 5 letzter Absatz der notariellen Kaufverträge könne sich der Beklagte nicht berufen. Diese als Allgemeine Geschäftsbedingung zu wertende Klausel könne nicht so verstanden werden, dass der Käufer schon mit seiner Aufforderung an den Verkäufer zur Mängelbeseitigung die Ansprüche abtreten müsse. Durch die Möglichkeit der wahlweisen Inanspruchnahme des Bauträgers oder Subunternehmers solle der Käufer vor dem Insolvenzrisiko eines der Beteiligten geschützt werden. Dieser wahlweisen Möglichkeit der Inanspruchnahme würde sich der Käufer begeben, wenn er die Gewährleistungsansprüche zurück übertragen würde, bevor der Verkäufer tatsächlich Gewährleistung erbracht habe. Die Bestimmung sei deshalb dahin auszulegen, dass der Käufer die Ansprüche gegen die übrigen am Bau Beteiligten Zug um Zug gegen Erfüllung der Gewährleistung an den Verkäufer zurück zu übertragen habe.
Gleichwohl ist nicht ausgeschlossen, dass dem Beklagten die notwendigen Angaben bekannt waren. Zur Individualisierung ausreichende Erkenntnisse können auf Informationen beruhen, die dem Beklagten ohne Hinweis im Mahnbescheid zur Verfügung standen. Solche Erkenntnisse könnten sich für ihn möglicherweise aus dem Privatgutachten der Sachverständigen Sch. ergeben haben. Dort könnten die einzelnen Mängel beschrieben und die sich daraus ergebenden Mängelbeseitigungskosten beziffert worden sein. Das Berufungsgericht muss den Parteien Gelegenheit geben, dazu vorzutragen, und die erforderlichen Feststellungen nach Zurückverweisung der Sache nachholen.
RechtsgebieteWEG, BGB	VorschriftenWEG § 21 Abs. 5 Nr. 2 BGB § 209 Abs. 2 Nr. 1 a.F. BGB § 633 a.F.

References: § 21
 § 21
 § 8
 § 21
 § 9
 § 21
 § 209
 § 633