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Timestamp: 2020-04-07 10:59:11+00:00

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5 Ob 74/17v; OGH; 20. November 2017 - Wohnrecht online
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Dokument-ID: 977093
5 Ob 74/17v; OGH; 20. November 2017
GZ: 5 Ob 74/17v | Gericht: OGH vom 20.11.2017
Die Antragsgegner sind zur ungeteilten Hand schuldig, der Antragstellerin die mit EUR 414,99 (darin enthalten EUR 69,16 USt) bestimmten Kosten des Revisionsrekursverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Das Erstgericht stellte fest, dass der gesetzlich zulässige monatliche Hauptmietzins für die Wohnung zum Zeitpunkt der Anmietung am 26.02.2013 EUR 548,89 netto wertgesichert betragen habe (Punkt 1.) und dass die Antragsgegner durch Vorschreibung eines monatlichen Hauptmietzinses von EUR 640,– im Zeitraum März 2013 bis März 2014 das zulässige Zinsmaß um monatlich EUR 91,11 überschritten hätten (Punkt 2.). Zudem verpflichtete das Erstgericht die Antragsgegner zur Zahlung von EUR 1.184,43 samt 4 % Zinsen seit 20.03.2014 samt 10 % USt an die Antragstellerin (Punkt 3.). In Bezug auf die – in den Rechtsmittelverfahren einzig strittige – Frage der Berechtigung eines Lagezuschlags führte das Erstgericht aus, dass die Liegenschaft sich außerhalb eines Gründerzeitviertels befinde und die im Mietvertrag angegebene „günstige Verkehrslage und gute Infrastruktur“ nach der ständigen Rechtsprechung ausreiche, um die formellen Erfordernisse für die Berücksichtigung des Lagezuschlags zu erfüllen. Es sei auch jedenfalls von einer überdurchschnittlichen Lage auszugehen: Sowohl öffentliche Verkehrsmittel, nämlich Bus und U-Bahn, seien in weniger als 5 Minuten Gehweg erreichbar als auch sämtliche Geschäfte zur Deckung des täglichen Gebrauchs. Diese Lage müsse nicht mit den anderen Gegenden und Bezirken innerhalb des Gürtels verglichen werden, sondern mit sämtlichen anderen Lagen Wiens. Sowohl die Fläche als auch die Einwohnerzahl betreffend sei das Gebiet innerhalb des Gürtels im Vergleich zu jenem außerhalb des Gürtels von geringer Bedeutung. Die durchschnittliche Lage einer Wiener Wohnung könne sohin nur in der Gesamtschau aller Wiener Bezirke ermittelt werden. Da die durchschnittliche Wiener Wohnung keine derart optimale Verkehrsanbindung an U-Bahn und Bus habe und sich die Geschäfte, wie beispielsweise Lebensmittelgeschäft, Kleidungsgeschäft, Frisör, Apotheke, in nicht fünfminütiger Entfernung befänden, sei die Lage in der *****gasse als überdurchschnittlich zu bezeichnen. Der Lagezuschlag betrage pro Quadratmeter EUR 0,94. Unter Berücksichtigung der sonstigen Zu- und Abschläge ergebe sich daher ein Richtwertmietzins pro m² in Höhe von EUR 6,65. Für die 82,54 m² große Wohnung errechne sich somit ein Hauptmietzins von EUR 548,89.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin teilweise Folge und stellte den gesetzlich zulässigen monatlichen Hauptmietzins für die Wohnung zum Zeitpunkt der Mietvereinbarung vom 26.02.2013 mit EUR 471,30 (netto) wertgesichert und die monatliche Überschreitung durch die Vorschreibung eines höheren monatlichen Hauptmietzinses im Zeitraum März 2013 bis März 2014 mit monatlich EUR 168,70 (netto) fest. Das Rekursgericht erkannte die Antragsgegner zudem schuldig, der Antragstellerin EUR 2.193,10 samt 4 % Zinsen seit 20.03.2014 samt 10 % USt binnen 14 Tagen zu zahlen. Den Antragsgegnern sei zwar der ihnen offen stehende Gegenbeweis gelungen, dass die Wohnung entgegen dem für Wien von der Verwaltungsbehörde erstellten Verzeichnis sämtlicher als „Gründerzeitviertel“ anzusehender Gebiete doch nicht in einem Gründerzeitviertel liege. Aus diesem Umstand könnten die Antragsgegner aber nichts gewinnen. Auch außerhalb eines Gründerzeitviertels seien durchschnittliche oder unterdurchschnittlichen Lagen denkbar und in der Praxis anzutreffen. Die Rechtsansicht des Erstgerichts, Vergleichsmaßstab für eine mögliche überdurchschnittliche Lage sei das gesamte Wiener Stadtgebiet, teile das Rekursgericht nicht. Auszugehen sei von § 2 RichtWG, der von der „Lage (Wohnumgebung)“ der Wohnung spreche. Der Klammerausdruck „Wohnumgebung“ konkretisiere den Begriff der „Lage“ nach § 16 Abs 4 MRG. Bereits aus dem allgemeinen Begriffsverständnis des Wortes „Wohnumgebung“ ergebe sich, dass damit nicht eine bestimmte, von vornherein festgelegte Verwaltungseinheit (wie etwa ein Bezirk) gemeint sein könne, sondern dass auf die faktische Umgebung der konkreten Liegenschaft im Sinne der Gegend rund um die Wohnliegenschaft abgestellt werde. Im Hinblick auf den Zweck der Regelung gehe es dabei um jene Gegend, die für die Beurteilung der Wohnqualität von Relevanz ist. Insofern stelle die Lage (Wohnumgebung) eine kleinere räumliche Einheit als einen politischen Bezirk oder einen Stadtteil dar, gehe aber über einen Gebäudeblock hinaus. Die Lage der hier zu beurteilenden Wohnung sei nicht besser als eine durchschnittliche Lage. Laut Mietvertrag sei bei der Lage des Hauses auf die verkehrsgünstige Lage („U-Bahn“) hingewiesen und auf „gute Einkaufsmöglichkeiten“. Von einer verkehrsgünstigen Lage an der U-Bahn könne aber nicht gesprochen werden, wenn sich lediglich die (nach oben offene) U-Bahn-Trasse in unmittelbarer Nähe der Wohnung befinde, nicht jedoch die nächste U-Bahn-Station. Eine 350 m entfernte U-Bahn-Station sei keine verkehrsgünstige U-Bahn-Anbindung. Vergleichsmaßstab sei dabei nach Ansicht des Rekursgerichts nicht das gesamte Stadtgebiet Wiens, sondern maximal der Bezirk, in dem sich die Wohnung befinde. Die Anbindung an Autobuslinien sei im 5. Bezirk durchaus üblich, auch insofern liege keine überdurchschnittliche Lage vor. Die vom Erstgericht festgestellten Entfernungen zu den diversen Einkaufsmöglichkeiten zeige ebenfalls, dass hier von einer durchschnittlichen, im 5. Bezirk normalen Situation auszugehen sei. Der Lagezuschlag sei daher zu Unrecht verrechnet worden, woraus sich eine Reduktion des gesetzlich zulässigen Nettohauptmietzinses ergebe.
2.2. Der zweite Halbsatz des § 2 Abs 3 RichtWG kommt (nur) dann zum Tragen, wenn die Lage (Wohnumgebung) des fraglichen Hauses zum Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung zu mehr als 50 % noch aus Gebäuden besteht, die in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurden und die damals im Zeitpunkt ihrer Errichtung überwiegend kleine Wohnungen der Ausstattungskategorie D enthielten. Diese gesetzlich als jedenfalls höchstens durchschnittlich eingestuften Lagen werden in der Regel als „Gründerzeitviertel“ bezeichnet. Das relevante Gebiet, für das die in § 2 Abs 3 RichtWG genannten Kriterien zu prüfen sind, ist nach dem Ausschussbericht zum 3. Wohnrechtsänderungsgesetz (AB 1268 BlgNR 18. GP 19), nicht ein ganzer Bezirk oder Stadtteil, sondern mehrere Wohnblöcke oder Straßenzüge mit einer gleichartigen Gebäudecharakteristik. Die Frage der räumlichen Ausdehnung dieses „Evaluierungsraums“ (5 Ob 102/17m) und der Möglichkeiten seiner Ermittlung im konkreten Einzelfall wird im Schrifttum durchaus kontroversiell diskutiert (vgl etwa Stabentheiner, Das Richtwertsystem, wobl 1994, 81; Ostermayer, Richtwertmietzins und Durchschnittslage, wobl 1994, 138; Schinnagl, Die Lage als wertbestimmender Faktor bei der Ermittlung des zulässigen Richtwertmietzinses, Wohnen & Recht 2015, 23; Richter, Gründerzeitviertel im Wandel – die Lage (Wohnumgebung) iSd § 2 Abs 3 RichtWG, immolex 2017, 202). Die in der mietrechtlichen Praxis gängige Methode der Ermittlung der konkreten Lage in einem Gründerzeitviertel ist das vom Magistrat der Stadt Wien erstellte Verzeichnis sämtlicher Gründerzeitviertel (vgl VfGH Erkenntnis vom 12. 10. 2016 G 673/2015 [ua]). Der (Gegen-)Beweis, dass eine Liegenschaft ungeachtet des veröffentlichten Plans oder des Straßenverzeichnisses doch nicht in einem Gründerzeitviertel liegt, wird als zulässig angesehen. Wenn daher in einem betroffenen Straßenzug mehr als die Hälfte der Häuser aus der Zeit von 1870 bis 1917 mittlerweile Neubauten gewichen sind, kann auch ein ursprüngliches „Gründerzeitviertel“ in der Umschreibung des § 2 Abs 3 zweiter Halbsatz RichtWG zu einer Wohnumgebung werden, auf die die Beschränkung des § 2 Abs 3 RichtWG hinsichtlich des Lagezuschlags nicht mehr zutrifft (5 Ob 102/17m, 5 Ob 43/17k, 5 Ob 188/14d).
3.4. Im jüngeren Schrifttum wird diese Praxis als nicht gesetzeskonform kritisiert. Schinnagl (Wohnen & Recht 2015, 23 [28f]) verweist darauf, dass die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) gemäß § 2 Abs 3 RichtWG „nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens“ zu beurteilen sei. Die Rechtsprechung werde dabei den Rechtsbegriff der „durchschnittlichen Lage“ jedenfalls noch im Wege der Auslegung konkretisieren und mit „einem dem Willen des Gesetzgebers entsprechenden Inhalt ausfüllen“ müssen. Dabei seien neben der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens auch die vom Gesetzgeber verfolgten Ziele zu berücksichtigen. Die von der Abteilung Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser (MA 25) für Wien erstellte Lagezuschlagskarte stelle die Gründerzeitviertel, die von ihr ermittelten Grundkostenanteile für die von ihr ermittelten Lagen und die aus den Grundkostenanteilen nach § 16 Abs 3 MRG ermittelten Lagezuschläge fest, sie gebe jedoch keine Antwort auf die Frage, ob im konkreten Einzelfall die Liegenschaft, auf der sich eine Wohnung befinde, nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens besser als die durchschnittliche Lage sei. Die Behauptungs- und Beweislast hinsichtlich des Vorliegens konkreter wertbestimmender Faktoren der Wohnumgebung, die die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage rechtfertigen, treffe den Vermieter. Dabei sei aber jedenfalls ein Vergleich zur durchschnittlichen Lage anzustellen. Erst wenn zweifelsfrei feststehe, dass es sich bei der Lage (Wohnumgebung), in der sich die Wohnung befinde, um eine bessere als die durchschnittliche und somit um eine überdurchschnittliche Lage handle, sei in einem weiteren Schritt die Höhe des Lagezuschlags zu ermitteln (vgl auch Schinnagl/Gröschl, Der Lagezuschlag im Mittelpunkt der mietrechtlichen Diskussionen, Jahrbuch Wohnrecht 2017, 157 [163 f]; anders Schinnagl in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht Kurzkommentar² § 16 MRG Rz 24). Auch Rosifka (VbR 2017/33 [55]) hält die mietrechtliche Praxis, die Qualifikation einer Lage als „überdurchschnittlich“ mit einem gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung höheren Grundkostenanteil der konkreten bewertungsgegenständlichen Lage zu begründen, für falsch. Für die Beurteilung der Frage, ob bei einer konkreten Wohnung tatsächlich eine qualitativ höher- oder minderwertige Lage gegenüber der Normwohnung vorliege, sage die auf einem Vergleich der Grundkostenanteile beruhende Regelung des § 16 Abs 3 MRG zur Berechnung der Obergrenze eines Lagezuschlags nichts aus. Aus einer sich – nur für den Fall der Zulässigkeit eines Zuschlags oder Abstrichs – rein rechnerisch ergebenden Obergrenze für einen Lagezuschlag oder -abstrich könne nicht schon die Zulässigkeit eines solchen an sich abgeleitet werden. Dafür spreche nicht nur, dass der Gesetzgeber mehrmals auf die allgemeine Verkehrsauffassung und die Erfahrung des täglichen Lebens und nicht einfach auf Rechenoperationen hinsichtlich bestimmter Kosten hingewiesen habe, sondern auch die in § 16 Abs 4 MRG enthaltene Regelung, wonach die für einen Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekannt zu geben seien. Es handle sich dabei um den Wohnwert eines Hauses beeinflussende Kriterien und nicht um Grundkostendifferenzen. Um eine konkrete Wohnung mit der Normwohnung in ihren Lageparametern vergleichen zu können, müsse man also zuerst die typischen Lagecharakteristika an sich erfassen. Habe man diese Merkmale definiert, müsse man in nächsten Schritten zu den Überlegungen kommen, welche Qualitäten in welchen Bandbreiten den Durchschnitt repräsentieren und ab wann werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen von den Lagequalitäten der mietrechtlichen Normwohnung vorliegen.
Ist der Grundkostenanteil ein relevantes Kriterium für den Lagezuschlag?
Ob ein Lagezuschlag gerechtfertigt ist, misst sich nicht alleine am Grundkostenanteil, sondern auch am wertenden Vergleich mit anderen Lagen. In Wien ist als Referenzgebiet auf jene Teile des Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. Der Lagezuschlag für eine Wohnung im innerstädtischen Gebiet wegen „günstiger Verkehrslage und guter Infrastruktur“ war unzulässig.
WEKA (red) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 74/17v | OGH vom 20.11.2017 | Dokument-ID: 977092

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