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Timestamp: 2018-07-22 12:18:14+00:00

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Navigator Baurecht- ein Tool für den Baupraktiker
Uwe Schiemann, Baidirektor i.R., hat mit Unterstützung der Architekten Jürgen Kröger aus Elmshorn, Rolf Lebang aus Ellerau und des Ingenieurbüros Michael Roß aus Elmshorn ein kostenfreies Tool für den Baupraktiker entwickelt und die Bauvorschriften der Länder Schleswig- Holstein, Hamburg und Mecklenburg- Vorpommern systematisch erfasst. Über eine Stichwortsuche findet der Anwender rasch die einschlägigen Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes mit entsprechender Verlinkung.
Der Navigator ist hier zu finden:
www.navigator-baurecht.de
"Schlechtwetter" kommt nur selten vor
Der Winter steht vor der Tür. Wenn er so kalt wird, wie der vergangene, könnte schlechtes Wetter wieder für Verzögerungen auf deutschen Baustellen sorgen. Dann heißt es wie so oft: Wer zahlt für die verlängerte Bauzeit durch Frost und Witterung? Die Frage birgt Konfliktpotenzial, denn nicht alle Bauzeitverzögerungen sind wirklich gerechtfertigt, betont die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).
Das Problem Witterung und Bauzeit regelt die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleis-tungen (VOB/B in § 6 Abs. 2 Nr. 2). Demnach gelten Wetterbedingungen, mit denen unter normalen Umständen gerechnet werden muss, nicht als Behinderung. Der Bauunternehmer hat also auch bei relativ schlechtem Wetter noch keinen Anspruch auf eine Verlängerung der Bauzeit. Er muss den Bau trotz Schnee und Eis fristgerecht fertig stellen. Die VOB/B erlaubt allerdings Ausnahmen von dieser Regelung, unter anderem bei „höherer Gewalt“ und „unabwendbaren Umständen“. Extrem schlechtes Wetter zählt dazu.
Was aber ist schlechtes Wetter? Ab wann darf sich der Bauunternehmer auf das sprich-wörtliche „Schlechtwetter“ berufen? Der Bundesgerichtshof hat dazu bereits 1973 ein Urteil gefällt (BGH, Urteil vom 12.07.1973 – VII ZR 196/72). Dabei haben die Richter genaue Vorgaben gemacht. Als besonderes Witterungsereignis gilt beispielsweise eine tägliche Niederschlagsmenge von 64 Millimeter pro Quadratmeter, wenn die maximale durchschnitt-liche Niederschlagsmenge bei 40 bis 50 Millimeter pro Quadratmeter am Tag liegt. Auch lang anhaltende ungewöhnliche Kältewellen im Winter zählen zu diesen besonderen Witte-rungsereignissen. Die ARGE Baurecht erinnert an typische Beispiele, wie den Winter 1978/79 in Norddeutschland, auch der ungewöhnlich starke Eisregen 1978 zählt dazu oder der strenge Winter 1995/96.
Die ARGE Baurecht bringt es auf den Punkt: Wenn die Bundeswehr auf den Dächern steht, um der Schneemassen Herr zu werden, dann ist von einem besonderen Wetterereignis auszugehen. In solch einem Fall verlängert sich die Bauzeit. Der Bauunternehmer muss den Bauherrn unverzüglich und schriftlich darüber informieren, wenn er wegen der Witterung nicht weiter arbeiten kann. Und er muss die Arbeiten unverzüglich fortsetzen, sobald es das Wetter wieder zulässt.
Insgesamt allerdings, so die ARGE Baurecht, sind solche besonderen Witterungsereignisse eher die Ausnahme. Als Beurteilungsgrundlage ziehen Rechtsexperten in der Regel die Mittelwerte des Wetterdienstes heran und zwar über einen Zeitraum von zehn Jahren. Weil gerade das Wetter immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer führt, rät die ARGE Baurecht allen am Bau Beteiligten, die Regelung nicht der VOB/B zu überlassen, sondern rechtzeitig im Vertrag detaillierte Regelungen festzuschreiben. Das gilt auch für den kommenden Winter.
Sabina Böhme, Mitglied der ARGE Baurecht und Baufachanwältin in Berlin rät privaten Bauherren, die ein Fertighaus kaufen möchten, unbedingt zu verhandeln. „Der BGH hat mit seinem Urteil zwar die Rechtmäßigkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines einzelnen Fertighausherstellers bestätigt, aber das bedeutet nicht, dass nun alle Fertighauskäufer automatisch den vollen Kaufpreis als Sicherheit hinterlegen müssen.“ Der Fertighauskäufer sollte versuchen, die Höhe der Bürgschaft oder Sicherheit auf 50 Prozent der Kaufsumme zu halbieren oder sie zumindest deutlich zu reduzieren. „Die Vertragspartner haben hier völlige Verhandlungsfreiheit“, erinnert Sabina Böhme.
Die ARGE Baurecht rät allen Bauherren, die sich mit dem Kauf eines Fertighauses befassen, frühzeitig die Vertragsbedingungen der Hersteller zu prüfen. Dabei sollten auch die Kündigungsfristen beachtet werden: Im vom BGH entschiedenen Fall hat der Fertighaushersteller das Recht, den Vertrag zu kündigen, wenn die Bürgschaft des Bauherrn nicht spätestens acht Wochen vor Baubeginn vorliegt. Wer hier also schludert, der bekommt die Kündigung und steht dann erst einmal wieder mit leerem Grundstück da. Das zieht Ärger nach sich, beispielsweise, wenn die Wohnung schon gekündigt und der Umzugsurlaub eingereicht sind. Die ARGE Baurecht empfiehlt des weiteren, sich rechtzeitig um die Finanzierung zu kümmern und eine Bank oder Versicherung zu suchen, die die Bürgschaft übernimmt.
„Bauherren sollten nicht vergessen, im Vertrag auch die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde zu regeln“, erinnert Rechtsanwältin Böhme. „Ist das Haus bezahlt, muss der Fertighaushersteller dem Käufer die Bürgschaftsurkunde zurückgeben. Je früher desto besser, denn solange die Bürgschaft läuft, kostet sie den Bauherren Geld.“
Nein, das darf er nicht, warnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) und wird dabei durch aktuelle Rechtssprechung bestätigt. Erst am 9. Dezember 2009 hat das Oberlandesgericht Karlsruhe einen konkreten Fall entschieden: Der Nachbar muss eine auf sein Grundstück ragende Dämmung nicht akzeptieren (OLG Karlsruhe - 6 U 121/09).
Dieses Problem hat der Gesetzgeber geregelt: Nachbarn haben ein so genanntes Hammerschlags- und Leiterrecht. Das heißt, sie dürfen den Grund des Anrainers betreten, um am eigenen Haus notwendige Arbeiten auszuführen – sofern es keine Alternativen gibt. Außerdem müssen die Bauherren schonend mit Nachbars Besitz umgehen und eventuelle Schäden ersetzen, gegebenenfalls sogar Miete bezahlen. Sie müssen zügig arbeiten, sich an Ruhezeiten halten und dürfen den Nachbarn nicht unnötig beeinträchtigen. Die frühzeitige Information des Nachbarn über die geplante Maßnahme liegt im Interesse des Bauherrn, denn, so warnt die ARGE Baurecht: Schaltet der Nachbar auf stur, darf der Bauherr sich nicht über ihn hinwegsetzen. Er muss dann sein Hammerschlags- und Leiterrecht erst einklagen.
Das Problem der grenzüberschreitenden Wärmedämmung ist noch nicht grundsätzlich geregelt, einige Länder, unter anderem Hessen, arbeiten hier an neuen Regelungen. Sanierungswillige Hausbesitzer sollten inzwischen nach Möglichkeit versuchen, sich mit ihren Nachbarn zu einigen. Ist beim Nachbar ausreichend Platz auf dem Grundstück, lässt sich möglicherweise eine Grenzregelung aushandeln. Entweder bekommt der Nachbar eine so genannte Überbaurente, oder eine Abfindung für die überbaute Fläche. Die ARGE Baurecht rät, die ausgehandelte Vereinbarung unbedingt schriftlich zu formulieren und sogar ins Grundbuch eintragen zu lassen, damit sich auch spätere Grundstückseigentümer noch daran halten müssen.
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund: Wenn, dann sofort!
1. Die Zurückweisung berechtigter Mehrkosten durch den Auftraggeber kann den Auftragnehmer zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigen. An der hierfür notwendigen Gefährdung des Vertragszwecks fehlt es jedenfalls aber dann, wenn die Mehrkosten 1,5% der Nettovertragssumme nicht überschreiten.
2. Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist nur innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntnis des Kündigungsgrunds zulässig. Eine erst zwei Monate nach der Zurückweisung der Mehrkosten erklärte Kündigung ist deshalb verfristet.
OLG Schleswig, Urteil vom 11.03.2011 - 5 U 123/08; BGH, Beschluss vom 23.05.2012 - VII ZR 73/11 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen), IBR 2012, 574
Fazit: Wenn tatsächlich ein erheblicher Grund für eine Kündigung vorliegt, sollte zeitnah reagiert werden.
Vertragsstrafe für Verzug mit Beginn und Fertigstellung unwirksam
Die Festlegung einer kumulierten Vertragsstrafe von jeweils 0,2% der Brutto-Auftragssumme für jeden Werktag bei Beginn und Fertigstellung in AGB des Auftraggebers ist selbst dann unwirksam, wenn eine Obergrenze von 5% vereinbart ist
OLG Nürnberg, 24.03.2010, Az: 13 U 201/10
veröffentlicht: www.ibr-online.de
Schluß mit dem Mißbrauch der Prüfbarkeit von Rechnungen
„Der Bundesgerichtshof hat am 22. April 2010 mit einer alten Unsitte am Bau Schluss gemacht – dem Missbrauch der Prüfbarkeit von Rechnungen“, erläutert Heike Rath, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Mit dem neuen Urteil (Aktenzeichen: VII ZR 48/07) haben Auftragnehmer nun die Gewissheit, dass sich die Auftraggeber nicht mehr auf formale Positionen zurückziehen können, sondern sich mit der Forderung inhaltlich auseinandersetzen müssen.“
Die jahrzehntelang übliche Praxis, Rechnungen zurückweisen zu können, wenn auch nur ein einzelner Abschnitt nicht prüfbar war, hat damit ein Ende. „Bislang konnten Auftraggeber die Rechnung eines Unternehmers schon wegen kleiner Ungereimtheiten ablehnen“, erläutert Baufachanwältin Rath. „Das war eine regelrechte Einladung zum Missbrauch, und mancher Auftraggeber hat damit Schindluder getrieben und monatelang gar nichts bezahlt, bis die Sache geklärt war.“
Der Gesetzgeber hat das Problem bereits vor einigen Jahren erkannt und versucht, Missbrauch vorzubeugen, indem er dem Unternehmer bei der verzögerten Auszahlung unbestrittener Guthaben hohe Zinsansprüche einräumt. Das bewährt sich allerdings in der Praxis nur begrenzt, denn viele Unternehmer setzen ihre Ansprüche auf Zinsen nicht durch, um die Geschäftsbeziehung mit dem Auftraggeber nicht zu belasten.
„Mit dem neuen Urteil hat der BGH die Rechte der Bauunternehmer erheblich gestärkt. Laut BGH ist die Prüfbarkeit kein Selbstzweck, sondern dient dazu, die Abrechnung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer zu beschleunigen“, erläutert Heike Rath. „Bauverträge leben von der Kooperation der Vertragspartner. Der Auftragnehmer muss die Rechnung liefern, und der Auftraggeber muss sie prüfen und das Ergebnis mitteilen. Nicht prüfbare Rechnungen“, weiß Heike Rath aus langjähriger Erfahrung, „sind Exoten.“ In der Regel diente das Argument nur dazu, Auszahlungen auf die lange Bank zu schieben. Jetzt muss der Auftraggeber zahlen. Lediglich die Bezahlung des beanstandeten Teils der Rechnung kann er noch zurückhalten, bis dieser auch geklärt ist. Damit ist für viele Firmen die ständige Gefahr der Insolvenz gebannt.
Fristlose Kündigung/Kündigung aus wichtigem Grund: Wenn schon, dann sofort!
Fazit: Wer aus wichtigem Grund kündigen kann und will, sollte sofort reagieren und das nicht auf die lange Bank schieben.
In eigener Sache: Dipl. ing Markus Luthe mit erweitertem Kompetenzspektrum
Die von Herrn Dipl.Ing Markus Luthe geführte Ingenieurgesellschaft lfk hat ihr Kompetenzspektrum erweitert und bietet aus aktuellem Anlass ab sofort folgende Leistungen an:
- Planung sowie Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe für Kampfmittelerkundungsmaßnahmen
- Probenahme von Trinkwasser durch nach der Trinkwasserverordnung zertifizierte Probenehmer und Durchführung von chemischen und
mikrobiologische Untersuchungen (Blei, Legionellen etc) durch ein von den zuständigen Behörden zugelassen Labor. ﻿
Die Dienstleistungen richten sich insbesondere an Projektentwickler und Bauträger und im Hinblick auf die neue Trinkwasserverodnung an Eigentümer von Bestandsimmobilien
Zwei Urteile mit erheblicher Praxisbedeutung:
Abschlagszahlungen auf Nachtragsleistungen ohne Einigung über die Vergütung
Ein Anspruch auf Vergütung von Nachtragsleistungen setzt nicht die Vereinbarung der Vergütung voraus.
Der Anspruch des Auftragnehmers auf Vergütung von geänderten oder zusätzlichen Leistungen gemäß §§ 2 Abs. 5, 6 VOB/B entsteht mit der Anordnung der geänderten oder zusätzlichen Leistung durch den Auftraggeber. Der Auftraggeber ist berechtigt, Abschlagszahlungen für die geänderte oder zusätzliche Leistung zu verlangen, auch wenn eine Einigung über die Vergütung aussteht.
(Nach BGH, Beschluss vom 24.05.2012 – VII ZR 34/11)
Der Bauunternehmer stellt Abschlagsrechnungen für erbrachte Leistungen, die der Bauherr auf der Grundlage eines unter Einbeziehung der VOB/B geschlossenen Bauvertrages zusätzlich angeordnet hat. Die Abschlagsrechnungen werden erst nach einem langwierigen Prüfungsverfahren für die Nachtragsforderungen beglichen. Im Zuge dieses Prüfungsverfahrens haben sich die Parteien auf eine dem Bauunternehmer für die zusätzlich geforderten Leistungen zustehende Vergütung geeinigt. Diese liegt unterhalb der zunächst beanspruchten und abgerechneten Nachtragsvergütung.
Der Bauunternehmer hatte die Abschlagsrechnungen vor Abschluss des Prüfungsverfahrens gestellt und dem Bauherren nach Ablauf der Frist von 18 Werktagen gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/B eine Nachfrist zur Zahlung gemäß § 16 Abs. 5 Nr. 3 VOB/B gesetzt. Ab dem Ablauf der Nachfrist beansprucht der Bauunternehmer Zinsen.
Der BGH stellt fest, dass der Anspruch auf Vergütung von zusätzlichen Leistungen, welche auf Anordnung des Auftraggebers erbracht werden, mit der Ausübung des einseitigen Leistungsbestimmungsrechts des Auftraggebers entsteht. Der Anspruch hängt nicht davon ab, dass die Parteien vor Beginn der Ausführung eine Vergütung vereinbaren. Unterbleibt eine Vereinbarung über die Vergütung, so ist diese unter Berücksichtigung der sich aus § 2 Abs. 6 Nr. 1 Satz 1 VOB/B beziehungsweise im Falle der geänderten Leistung aus § 2 Abs. 5 Satz 1 VOB/B ergebenden Vorgaben zu ermitteln. Sofern die Parteien keine andere Regelung getroffen haben, ist der Anspruch auf Abschlagszahlungen für erbrachte zusätzliche oder geänderte Leistungen 18 Werktage nach Zugang der Abschlagsrechnung fällig, § 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/B. Der Bauunternehmer ist berechtigt, unter den Voraussetzungen des § 16 Abs. 5 Nr. 3 VOB/B Verzugszinsen wegen Nichtbezahlung dieser Vergütung zu verlangen.
Die Entscheidung des BGH hat erhebliche Bedeutung für die Sicherstellung der Liquidität des Bauunternehmers. Der Bauunternehmer kann vom Auftraggeber angeordnete zusätzliche oder geänderte Leistungen unmittelbar nach der Leistungserbringung berechnen. Die Abrechnung muss lediglich prüfbar sein. Selbst wenn eine überhöhte Vergütung geltend gemacht wird, so besteht der Anspruch auf die berechtigte Nachtragsvergütung sowie die gegebenenfalls hierauf anfallenden Zinsen. Der Bauherr kann sich dem Anspruch auf Abschlagszahlung nicht dadurch entziehen, dass er vorformulierte, vertragliche Regelungen schafft, welche den Vergütungsanspruch von einseitigen Handlungen des Auftraggebers, beispielsweise von einem Prüfungsverfahren oder auch von einer Einigung über die Vergütung abhängig machen. Entsprechende Klauseln verstoßen regelmäßig gegen die wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Abschlagszahlungsregelung gemäß § 632 a BGB. Dies hat auch das Landgericht Frankfurt/Main mit Urteil vom 03.12.2007 – 3/1 O 104/07 zu den Regularien des kontierten Einkaufs der DB AG entschieden, welche die Bezugnahme jeder Rechnung auf einen Bestellschein voraussetzen.
Abschließend sei bemerkt, dass § 16 VOB/B in der aktuellen Fassung 2012 eine Nachfristsetzung zur Begründung eines Zinsanspruches nicht mehr voraussetzt. Danach kommt der Auftraggeber spätestens 30 Tage nach Zugang der Rechnung in Zahlungsverzug. Die Regelung wurde der Vorschrift des § 286 Abs. 3 BGB angeglichen.
Ein Architekt für den Umbau eines Einfamilienhauses auf Basis einer Stundenvereinbarung hatte Leistungen der Planung, Vergabe und Bauüberwachung übernommen. Er stellte abschlagsweise Stundenlohnrechnungen und erhielt diese auch bezahlt. Zum Ende der Arbeiten entstand Streit, so dass der Architektenvertrag gekündigt wurde und der Architekt seine Schlussrechnung stellte. Hierauf Zeiten die Besteller nicht, sondern forderten einen bereits gezahlten Betrag in Höhe von ca. 50.000 € zurück.
Hier finden Sie aktuelle Hinweise auf Gesetzesänderungen, Gerichtsentscheidungen und sonstige Tipps
Hier finden Sie Hinweise auf aktuelle Veranstaltungen rund um das Thema Bauen und Immobilien
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References: § 6
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 16
 § 16
 BGH 
 § 2
 § 2
 § 16
 § 16
 BGH 
 § 632
 § 16
 § 286