Source: http://www.juramagazin.de/89673.html
Timestamp: 2020-05-25 11:04:48+00:00

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Redaktionell ist im Bebauungsplan eine Korrektur in der Legende zur Angabe der Höhenlage in m ü.NN, eine Bezugslinie für die Fläche in Aussicht genommene Straßenbahnaufstellfläche, die auch die Fläche, die durch die Busendstelle abgrenzt mit erfasst und eine irrtümlich in die Nebenzeichnung 8 übertragene Fläche unterhalb von 30,5 m ü. NN als verkehrsberuhigter Bereich zu berücksichtigen sowie aus rechtssystematischen Gründen als Randkorrektur eine minimale Überschneidung einer Teilfläche des Flurstücks 13 mit dem angrenzenden Bebauungsplan, die Ergänzung im Titel um den Ortsteil Mitte und vermessungstechnische Berichtigungen. Dies erfolgte mit Vermerk vom 6. April und 22. Mai 2006.
Grundzüge der Planung werden nicht berührt; aufgrund dieser redaktionellen Änderung ist eine erneute Beteiligung gemäß § 3 Abs. 3 BauGB nicht erforderlich.
Die Ergänzung der versehentlich nicht übertragenen zulässigen Geschossfläche im Sondergebiet machte eine Beteiligung gemäß § 3 Abs. 3 i.V. mit § 13 Abs. 2 BauGB erforderlich.
Anregungen wurden nicht vorgebracht. In der Begründung war die zulässige GF 68.500 m² Gegenstand der Abwägung. Auch im Rahmen der Beurteilung des Vorliegens der Voraussetzungen der Planreife war diese nicht strittig. Das Vorhaben wird gegenwärtig realisiert.
Die Ergänzungen und Klarstellungen wurden mit Änderungsvermerk vom 6. April 2006 auf dem Bebauungsplan berücksichtigt.
Im Nachgang zur öffentlichen Auslegung brachte die Gemeinsame Landesplanungsabteilung mit Schreiben vom 23. März 2006 nachträglich ihre Anregungen zum Bebauungsplan II-201a mit folgendem wesentlichen Inhalt vor, die aufgrund der Beachtenspflicht gem. § 1 Abs. 4 BauGB noch in der Abwägung zu berücksichtigen waren:
1. Der Entwurf des Bebauungsplanes unterstütze Ziel 1.0.1 der Verordnung über den gemeinsamen Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg - Berlin (LEP eV)LEP e.V. und § 17 Abs. 4 Landesentwicklungsprogramm LEPro. Mit der Anlage einer öffentlichen Uferpromenade und der Überbrückung des Berlin-Spandauer Schifffahrtskanals unterstütze der Entwurf des Bebauungsplanes die Ziele 2.0.9 und 3.1.1 LEP eV.
2. Eine verbindliche Regelung des im Bereich des Hauptbahnhofes/Lehrter Bahnhof zentrenverträglichen Umfangs großflächigen Einzelhandels gebe es nicht. Die in der Begründung genannte Zahl von 25 000 m² Geschossfläche für Einzelhandel werde nicht mit dem Ergebnis einer Verträglichkeitsuntersuchung begründet und auch nicht durch den Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 gestützt. Die für den Einzelhandel vorgesehenen textlichen Festsetzungen würden nicht die zuzulassenden Sortimente und nur ansatzweise die möglichen Flächen regeln, da nur im Sondergebiet mit einer Begrenzung der Geschossfläche auf 15 000 m² und der Begrenzung der einzelnen Ladengeschäfte auf 1 200 m² Geschossfläche Regelungen vorgesehen seien. Insgesamt ermöglichten die Kerngebiete eine Geschossfläche von zusammen ca. 204 000 m², auf der Einzelhandel allgemein oder ausnahmsweise zulässig wäre.
Selbst bei einer Beschränkung auf das erste Vollgeschoss, wäre Einzelhandel auf einer Geschossfläche von ca. 23 400 m² allgemein und auf einer Geschossfläche von ca. 8 800 m² ausnahmsweise zulässig.
Es könne daher nicht ausgeschlossen werden, dass das mit dem Entwurf des Bebauungsplanes ermöglichte Einzelhandelsangebot zu erheblichen Umsatzumverteilungen zulasten städtischer Zentren, v.a. des Zentrums Turmstraße und des Zentrumsbereiches Mitte führe und damit im Widerspruch mit dem Ziel aus § 16 Abs. 6 LEPro stehe. Der Entwurf des Bebauungsplanes II-201a sei angesichts der geltenden raumordnerischen Bewertungsgrundlagen den Zielen der Raumordnung nicht angepasst.
Folgende Lösungswege werden angeregt, um die Vereinbarkeit mit den Zielen des § 16 Abs. 6 LEPro zu erreichen:
· Eine gutachterliche Ermittlung des hier zentrenverträglichen Einzelhandels und die Festsetzung der ermittelten Flächen- und ggf. Sortimentsbegrenzungen im Bebauungsplan.
· Durchführung eines Zielabweichungsverfahrens zur planerischen Aufwertung als städtisches Zentrum oder als eigenständiges städtisches Zentrum oder zu einem Teil des Zentrumsbereiches Mitte im Rahmen des Zentrenkonzeptes des FNP.
Im Rahmen der Abwägung hat sich der Plangeber entschieden ein ergänzendes Gutachten einzuholen sowie die Abwägung diesbezüglich zu überarbeiten bzw. zu ergänzen.
Die Anregungen zu 1. bestätigen die Planung.
Das landesplanerische Ziel Berlins ist es, am Standort des Hauptbahnhofes/ Lehrter Bahnhofes ein urbanes Gebiet zu entwickeln aber kein typisches Zentrum. Jedoch ist unter Berücksichtigung des Stadtentwicklungsplanes Zentren 2020 aufgrund der überregionalen Bedeutung, der zentralen Lage und der hohen Passantenfrequenz ein größeres Verkaufsvolumen für diesen Standort vertretbar. Daher weist der Flächennutzungsplan für den Planbereich Sonderbaufläche mit Hauptstadtfunktion und Gemischte Baufläche M1 aus. In Entwicklung aus diesen Vorgaben und aus diesen gesamtstädtischen und städtebaulichen Erwägungen heraus setzt der Bauungsplan Sondergebiet und Kerngebiete fest.
Zur Belebung des Quartiers ist es auch erforderlich, dass Einzelhandelseinrichtungen in untergeordneter Größenordnung entstehen. Eine Sortimentsbegrenzung im Kerngebiet ist planungsrechtlich nicht zulässig. Das Erfordernis Sortimente planungsrechtlich zu regeln wurde gutachterlich nicht bestätigt und wäre zudem nur in einem Sondergebiet planungsrechtlich regelbar. Die Festsetzung eines Sondergebietes ist jedoch ­ außerhalb des Bahnhofsgebietes ­ nicht gerechtfertigt, da sich die angestrebte Nutzungsmischung nicht vom Baugebiet gemäß § 7 BauNVO unterscheidet.
Planungsrechtlich sind zwar ­ wie in der Anregung vorgebracht - grundsätzlich großflächige Einzelhandelsbetriebe, die Auswirkungen i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO hervorrufen können als Angebotsplanung zulässig, jedoch erfolgte durch das gewählte städtebauliche Konzept ­ wie nachfolgend dargelegt - eine Eingrenzung des möglichen Rahmens.
Diese Auswirkungen, insbesondere der Verkaufsflächen auf andere Standorte wurden im o.g. Gutachten überprüft.
In diesem Gutachten vom April 2006 ist in einem ersten Schritt sowohl das Volumen des inzwischen angesiedelten Einzelhandels und sonstiger Nutzungen im Hauptbahnhof (ca. 70
Ladenlokale mit Einzelhandels- Dienstleistungs- und Gastronomienutzungen) als auch seine Struktur analysiert worden und im Zusammenhang mit dem geplanten Quartier um den Hauptbahnhof und seiner Charakteristika bewertet worden. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass es sich beim Bahnhof nicht um ein „Einkaufszentrum" mit einer quartiersübergreifenden Ausstrahlung handelt, da
· das Einzelhandelsspektrum dies nicht nach sich zieht,
· die Relation zwischen Anzahl von Einzelhandelsbetrieben und Gesamtfläche zeigt, dass die durch die Festsetzung bedingte kleinteilige Struktur dominiert, da der Bebauungsplan die zulässige Geschossfläche je Einzelhandelsbetrieb begrenzt,
· die Gesamtfläche erheblich unterhalb von Größenordnungen („kritische Masse") liegt, die generell für Einkaufszentren erforderlich ist, um eine weiträumige Ausstrahlung entfalten zu können,
· die Aufteilung der Flächen auf drei Ebenen und der sehr hohe Anteil an Verkehrsflächen/Treppen/Fahrtreppen ­ bedingt durch die Planfeststellung - für ein „klassisches Einkaufszentrum" gänzlich untypisch sind.
Auch das geplante umgebende Quartier weist der Untersuchung zufolge Merkmale auf, die die Etablierung eines Einkaufszentrums mit Ausstrahlungskraft nicht befürchten ließe, weil
· die im B-Plan festgelegten baulichen Strukturen (Blockstrukturen mit daraus resultierender Vielzahl von Präsentationsfronten und Parallelerschließungen) die Etablierung von zusammen hängenden, großflächigen Einzelhandelseinrichtungen mit Synergien im Sinne eines Einkaufszentrums erheblich einschränken.
· andere Projektentwicklungen in ähnlichen Baublockstrukturen gezeigt haben, dass sich dort primär kleinteilige und mittelgroße Ladenlokale - nahezu ausschließlich an ausgeprägten Lauflagen - etablieren lassen.
Sowie i.Ü.
· die geplante Nutzungsstruktur (Schwerpunkt Büronutzungen) unter immobilienwirtschaftlichen Aspekten starke Nutzungskonflikte zwischen den jeweiligen Anforderungen von größeren Einzelhandelseinrichtungen und Büronutzern nach sich ziehen würde, Anmerkung: nicht Gegenstand der Festsetzung,
· keine Planungen für die Etablierung von größeren Einzelhandelseinrichtungen vorliegen und diese zudem unter Wettbewerbsaspekten auch kaum Chancen hätten, im Spannungsfeld von ausgesprochen leistungsstarken, langjährig etablierten Einzelhandelszentren, die sich derzeit größtenteils noch weiter profilieren, nachhaltig zu bestehen.
Es ist zudem davon auszugehen, dass die Festsetzungen zur Begrenzung von Stellplätzen dazu führen, dass in den MK-Gebieten ausschließlich Einzelhandelsnutzungen nachhaltig entwickeln können, die primär auf das Potenzial im Quartier selbst reflektieren bzw. auf Reisende/Besucher des Hauptbahnhofes abzielen, da ein Stellplatzangebot, das für quartiersübergreifende, großflächige Einzelhandelsbetriebe zwingend erforderlich wäre, bewusst planungsrechtlich begrenzt wurde.
Die für die Entwicklung für ein Einzelhandelszentrum bzw. für großflächige Einzelhandelsbetriebe genannten ungünstigen Rahmenbedingungen, die sich aus der festgesetzten Blockstruktur aus Einzelblöcken und aus den Festsetzungen zur Einschränkung der Anzahl der zulässigen Stellplätze ergeben, sind im Kapitel II.3.1.1 der Begründung unter dem Abschnitt Einzelhandel Gegenstand der Abwägung.
Entsprechend der Verkehrsfunktion des Hauptbahnhofes als Schnittstelle zwischen Fern-, Regional- und Stadtverkehr werden - bahnhofstypisch - auch die anzunehmenden Einkaufsbeziehungen durch einen sehr hohen Anteil von auswärtigen Kunden bzw. Kunden aus weiter entfernten Stadtgebieten Berlins geprägt sein.
Erfahrungen mit bestehenden Büro-/Verwaltungsstandorten haben ­ dem Gutachten zufolge
- zudem gezeigt, dass die Kundenpotenziale, die aus den im Plangebiet Beschäftigten bestehen, für die Entwicklung von Einzelhandelsflächen stark begrenzt sind. Selbst in den Bereichen von großen Büroagglomerationen sind üblicherweise kaum Angebote vorhanden, die über den kurzfristigen Bedarf hinausgehen und zumeist durch kleinteilige Anbieter abgebildet werden.
In einem weiteren Schritt sind dann gutachterlich die Zentren „Zentrumsbereich Historische Mitte", „Zentrumsbereich Zoo/City West", „Hauptzentrum Müllerstraße" und „Besonderes Stadtteilzentrum Turmstraße" in Ihrer Entwicklung beschrieben und die möglichen Auswirkungen zum neuen Quartier um den Hauptbahnhof einschließlich des Bahnhofsgebäudes untersucht worden. Für keine der genannten Zentren konnten negative Auswirkungen aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes II-201a festgestellt werden.

References: § 3
 § 3
 § 13
 § 1
 § 17
 § 16
 § 16
 § 7
 § 11