Source: http://docplayer.cz/1772930-C-h-beck-notarsky-casopis-5-2008-strany-153-188-14-rocnik-24-rijna-2008-z-obsahu-telecky-i-nemovitosti-ve-financnich-transakcich-i.html
Timestamp: 2017-01-22 11:03:51+00:00

Document:
⭐C. H. BECK. Notářský časopis. 5/2008 strany ročník 24. října Z obsahu: Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích I.
C. H. BECK. Notářský časopis. 5/2008 strany ročník 24. října Z obsahu: Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích I.
Download "C. H. BECK. Notářský časopis. 5/2008 strany 153 188 14. ročník 24. října 2008. Z obsahu: Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích I."
1 Obalka_str_ :54 Stránka 1 Notářský časopis Vydává Notářská komora ČR v nakladatelství C. H. Beck 5/2008 strany ročník 24. října 2008 Z obsahu: Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích I. Kavanová, L. Pokračování v živnosti při úmrtí podnikatele Duda, R. Dědické řízení v Rakousku Tlášková, Š. Druhý kongres notářů Evropské unie, Varšava, září 2008 Nejvyšší soud ČR Zastoupení zůstavitele při pořízení nebo zrušení závěti C. H. BECK2 Obsah_str_2_05_ :05 Stránka 1 AD NOTAM Číslo 5/2008 OBSAH Články Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích I. 153 Kavanová, L. Pokračování v živnosti při úmrtí podnikatele Hojdnová, I. Vypořádání společného jmění manželů v dědickém řízení Notář a eu Duda, R. Dědické řízení v Rakousku Diskuse Bláha, R. Několik poznámek k diskusi JUDr. Kouby a JUDr. Ryšánka o lichvářských úrocích Ze zahraničí Říha, M. 13. setkání Vltava Dunaj Tlášková, Š. Druhý kongres notářů Evropské unie, Varšava, září Cechlová, E., Veberová, M. 2. Kongres notářů Evropské Unie ve Varšavě akce určené pro doprovodné osoby Soudní rozhodnutí Nejvyšší soud ČR Zastoupení zůstavitele při pořízení nebo zrušení závěti Stojí za pozornost Recenze Selucká, M. Ochrana spotřebitele v soukromém právu Marek, K., Průcha, P. Nové stavební právo Zprávy z Notářské komory Fejeton Notářský rybník Vedoucí redaktor: JUDr. Martin Foukal Výkonná redaktorka: Mgr. Ladislava Janková Adresa redakce: Řeznická 17, Praha 1, tel , , fax Redakční rada: prof. JUDr. Jan Dvořák, CSc. JUDr. Roman Fiala JUDr. Jiřík Fleischer JUDr. Martin Foukal JUDr.Václav Kouba doc. JUDr.Alena Macková, Ph.D. Mgr. Erik Mrzena JUDr. Martin Šešina JUDr. Karel Wawerka Vydává: Notářská komora ČR se sídlem Apolinářská 12, Praha 2, tel , , tel./fax , , v nakladatelství C. H. Beck Časopis vychází šestkrát ročně. Předplatné na rok 2008 Kč 1090,, jednotlivá čísla Kč 190,. Objednávky přijímá, administraci a distribuci předplatného a prodej jednotlivých čísel zajišťuje nakladatelství C. H. Beck, Řeznická 17, Praha 1. Přetisk a jakékoliv jiné šíření časopisu nebo jeho jednotlivých součástí lze pouze se souhlasem vydavatele. Distribuci a předplatné pro Slovenskou republiku zabezpečuje Magnet-Press Slovakia s. r. o., Šustekova 10, Bratislava, korespondence: P. O. Box 169, Bratislava 3, tel. (časopisy) , (předplatné) , fax ISSN MK ČR E 70493 str_153_ :19 Stránka 153 Vydávaný Notářskou AD NOTAM Notářský časopis komorou ČR 24. října 2008 âlánky Nemovitosti ve finančních transakcích I. JUDr. Ivan Teleck * I. Nemovitosti obecně 1. Nemovitosti jako komodita Tento článek se zaměřuje zejména na otázky financování akvizice a výstavby nemovitostí,což jsou v praxi dva nejčastější případy, ve kterých se můžeme s nemovitostmi ve finančních transakcích setkat. Nemovitosti se historicky vyprofilovaly jako jedna z klíčových hospodářských komodit a financování akvizice a výstavby nemovitostí se stalo samostatnou kategorií v oblasti specializovaného financování (s vžitým termínem property financing). Význam nemovitostí jako hospodářské komodity jistě souvisí s omezeným množstvím této komodity.vývoj nemovitostního trhu není tak volatilní jako jsou jiné komoditní trhy (zejména trhy akciové), v zásadě však nemovitostní trh sleduje vývoj ekonomiky jako celku. S rostoucím nadbytkem disponibilních prostředků roste v posledních desítkách let zájem o investice do nemovitostí. V principu se však málo investicí do nemovitostí obejde bez externího financování. Investice do nemovitostí jsou realizovány jak soukromými osobami, které obvykle investují za účelem zajištění vlastních bytových potřeb, tak profesionálními investory, kteří investicemi do nemovitostí zhodnocují své nebo cizí (jimi spravované) finanční prostředky. 2. Právní vymezení pojmu nemovitost Současná právní úprava obsahuje definici pojmu nemovitost v 118 odst. 1 ObčZ. 1 Podle tohoto ustanovení jsou nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Na rozdíl od pojmu nemovitost občanský zákoník neobsahuje definici pojmů pozemek ani stavba, a proto je třeba se pro získání právně relevantního výkladu těchto pojmů obrátit na jiné právní předpisy či judikaturu. 2 Obsah pojmu nemovitost vyplývá mimo občanského zákoníku také z dalších právních předpisů, například ze zákona o oceňování majetku. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, rozděluje, obdobně jako občanský zákoník, nemovitosti v hlavě druhé na stavby (hlava druhá, díl první, 3 a násl.) a pozemky (hlava druhá, díl druhý, 9 a násl.), provádí jejich další členění pro účely oceňování a stanoví, společně s prováděcí vyhláškou, způsob oceňování pro jednotlivé typy nemovitostí. 3 Pojem pozemek je definován v ustanovení 27 písm. a) zákona č. 344/1992 Sb. (dále jen katastrální zákon či ve zkratce KatZ ). Podle tohoto ustanovení je pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby,hranicí druhů pozemků,popř.rozhraním způsobu využití pozemků 4. Některé pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem, nesou dle 5 odst. 1 písm. b) KatZ parcelní číslo podle dřívější pozemkové * Autor je advokátem Allen & Overy. 1 Rozdělení věcí na movité a nemovité je důležité mimo jiné proto, že celé skupiny právních norem se týkají jen věcí movitých (tzv. právo mobiliární) nebo jen věcí nemovitých (tzv. právo imobiliární).v justiniánském právu nebyl rozdíl mezi režimy movitých a nemovitých věcí tak markantní tento rozdíl lze vysledovat zejména v nástupu instituce pozemkových knih, která byla římskému právu neznáma. 2 Vedle pojmu nemovitosti jako předmětu občanskoprávních vztahů je rovněž nutné zmínit pojem byt a nebytový prostor, jakožto reálně prostorově vymezené části budov. Byty a nebytové prostory jsou dle zákona o vlastnictví bytů (a rovněž dle nálezu Ústavního soudu č. 280/1996 Sb.) považovány za samostatné předměty občanskoprávních vztahů. Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu než k bydlení. 3 V souvislosti se zákonem o oceňování majetku stojí za zmínku skutečnost, že v části věnované nemovitostem (stavbám) zákon řeší způsoby oceňování bytů a nebytových prostor.toto umístění naznačuje, že byty a nebytové prostory by bylo možno zařadit mezi věci nemovité (a pro účely oceňování takové zařazení jistě nebude problémem), je však důležité uvést, že v občanskoprávní souvislosti je vedena jistá diskuse o tom, zda byt a nebytový prostor je nemovitostí či nikoliv.tato polemika vychází zejména z ustanovení občanského zákoníku, který uvádí, že předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci ( 118 odst. 1) a dále že tímto předmětem občanskoprávních vztahů mohou být i byty nebo nebytové prostory ( 118 odst. 2), čímž vyčleňuje byty a nebytové prostory z pojmu věc. Stejně tak, podle samotné definice pojmu nemovitost, je jí mimo jiné stavba, a byt či nebytový prostor je součástí stavby, nikoliv stavbou samotnou. Tato polemika je však bez přílišného právního významu,neboť podle ustanovení 3 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, se právní vztahy k bytům a nebytovým prostorám řídí ustanoveními o nemovitostech, čímž se právní režim těchto předmětů občanskoprávních vztahů sjednocuje. 4 Judikatura dovodila, že například rybník netvoří samostatný předmět občanskoprávních vztahů,kterým by bylo možné samostatně,tj.bez zřetele k pozemku (dnu, břehům určeným k zadržování vody) nakládat; rovněž lom jako místo, v němž dochází k dobývání ložiska nerostů, není podle soudní praxe samostatným předmětem občanskoprávních vztahů, nýbrž je buď součástí ložiska vyhrazených nerostů anebo v případě, kdy jde o dobývání nevyhrazených nerostů, součástí pozemku, v němž se tyto nevyhrazené nerosty nacházejí.4 str_153_ :19 Stránka Číslo 5/2008 Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích evidence (a to pozemkového katastru,přídělového operátu nebo scelovacího operátu). 5 Vedle pojmu pozemek definuje katastrální zákon pojem parcela, kterou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Určitou nejasnost v souběžném používání pojmu pozemek a parcela způsobuje 2 odst.1 písm.a) KatZ,který stanoví,že pozemky se v katastru nemovitostí evidují v podobě parcel. Parcely se podle katastrálního zákona [ 27 písm. c) a d)] dělí na stavební a pozemkové,přičemž katastrální zákon obsahuje definici parcel stavebních (kterými jsou takové pozemky, které jsou evidované v druhu pozemku jako zastavěné plochy a nádvoří);všechny ostatní parcely jsou pozemkové. Právní definici pojmu stavba lze nalézt v předpisech práva stavebního, konkrétně v zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Stavební zákon vymezuje stavbu v 2 odst. 3 jako veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií,bez zřetele na jejich stavebně technické provedení,použité stavební výrobky,materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Z časového hlediska rozděluje stavební zákon stavby na stavby dočasné, tj. takové,u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání a na trvalé,tj.na ty,u nichž doba trvání stavby omezena není. Judikatura (například rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1221/2002) opětovně zdůrazňuje, že pokud občanskoprávní předpisy používají pojem stavba, nelze obsah tohoto pojmu vykládat jen podle stavebních předpisů. Pro účely občanského práva je pojem stavba nutno vykládat staticky, jako věc v právním smyslu, tedy jako výsledek určité stavení činnosti, který je způsobilý být předmětem občanskoprávních vztahů. Stavba, která není věcí podle 119 ObčZ, není samostatným předmětem právních vztahů a je součástí pozemku. 6 Zatímco pozemek je věcí nemovitou vždy, u staveb je nutné zkoumat, zdali stavba splňuje podmínku občanského zákoníku,a to zda je taková stavba spojena se zemí pevným základem. Vedle staveb nemovitých totiž existují i stavby movité, tyto stavby nejsou nemovitostí podle občanského zákoníku. 3. Specifické právní otázky týkající se věcí nemovitých Většina právních řádů obsahuje rozdílná pravidla pro nakládání s věcmi movitými a s nemovitostmi, přičemž pro nakládání s nemovitostmi stanoví právní režim přísnější a toto nakládání více reguluje. Co se týče českého práva, nejzásadnější rozdíly shledáváme v otázkách dispozice s věcmi, kdy pro převod nemovitostí je obligatorně předepsána písemná forma 7, právní úkony, kterými se nakládá s věcnými právy k nemovitostem, zpravidla podléhají vkladu do katastru nemovitostí 8.Některé právní vztahy se mohou týkat jen nemovitostí (např. věcná břemena) a naopak, některé právní úkony se mohou týkat jen věcí movitých (např. smlouva o úschově). Stejně jako právní řád obecně, i právo nemovitostí se vyvíjí, právní normy a režimy se mění a každá jurisdikce upravuje právo týkající se nemovitostí jiným způsobem. I v souvislosti s financováním akvizice a výstavby nemovitostí považuji za důležité zmínit institut děleného vlastnictví, jehož může být při financování využito ke snížení či správnému rozložení rizika spojeného s poskytnutím finančních prostředků. Anglosaský svět zná a považuje za zcela standardní dělení vlastnictví na vlastnictví právní (legal ownership) a vlastnictví užitkové (beneficial ownership). Tak lze vlastnictví rozdělit a jedna věc může mít jiného vlastníka právního a jiného vlastníka užitkového. Při financování nemovitostí je tento institut v zahraničí využíván často (banka si na sebe nechá převést právní vlastnictví a dlužníku je ponecháno vlastnictví užitkové). Nutno podotknout, že aby bylo možné tento právní režim prakticky využít, musí mu být přizpůsobeno i daňové zákonodárství, aby převod právního vlastnictví nebyl zatěžován dvojí daní z převodu nemovitostí. Je zajímavé, že tento právní institut byl zakotven i v právu československém, kdy Československý obecný zákoník občanský stanovil v 357, že pokud je právo na podstatu spojeno s právem na užitky v jedné a téže osobě, je vlastnické právo úplným a neděleným. Má-li však jedna osoba jen právo na podstatu věci a druhá naproti tomu kromě (mimo) práva na podstatu výlučné právo na její užitky, pak je vlastnické právo dělené a pro obě neúplné. 9 Právní vlastník se v dobové terminologii nazýval vrchním vlastníkem. 5 Podle 29 odst.3 katastrálního zákona se evidují zjednodušeným způsobem zemědělské a lesní pozemky, jejichž hranice v terénu neexistují a jsou sloučeny do větších půdních celků,to však jen do doby jejich zobrazení v katastrální mapě, nejpozději však do doby ukončení pozemkových úprav podle zvláštního předpisu.při této zjednodušené evidenci se využívá bývalého pozemkového katastru, pozemkových knih a navazujících operátů přídělového a scelovacího řízení. 6 V souvislosti s výkladem pojmu stavba se často diskutovala otázka právního pojetí pozemních komunikací.v souladu s právní analýzou obsaženou v tomto textu dovozuje judikatura (např. rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn.31 Cdo 691/2005),že komunikace je samostatnou věcí odlišnou od pozemku, na němž se nachází, v případě, že je stavbou ve smyslu 119 ObčZ,která jako samostatný předmět vlastnictví může být předmětem občanskoprávních vztahů. Podle judikatury nelze vyloučit, že místní komunikace může být stavbou, a tedy samostatnou věcí ve smyslu občanskoprávním, a že právní vztahy k ní nemusí být totožné se vztahy k pozemku, na kterém byla zřízena. I zde se však mohou vyskytnout hraniční případy například komunikace může být vydlážděna, vyasfaltována, vytvořena z položených panelů anebo jen vyštěrkována potom, zejména v souvislosti s neoprávněnou stavbou a se stavbou na cizím pozemku, může vzniknout problém, zda jde o stavbu jako předmět právních vztahů anebo jen určitým způsobem zpracovaný pozemek, sloužící jako komunikace. Právo neposkytuje jednoznačnou odpověď na tuto otázku, avšak soudy ve svých odůvodněních naznačují, že pokud bude povrch místní komunikace vytvořen tak, že jeho odstranění nebude možné bez jeho zničení, bude tato komunikace samostatným předmětem právních vztahů.při posuzování hraničních případů, zda komunikace je samostatnou věcí či nikoliv, lze vycházet z rozsudku Vrchního soudu v Praze sp. zn. 3 Cdo 40/93, který zvažoval, zda panelová vozovka je stavbou a uvedl mimo jiné následující:je třeba zkoumat, zda jsou silniční panely pouze položeny na zhutněném podloží, a popřípadě vyspárovány a vodorovně vyrovnány balenou drtí. Posouzení, zda provizorní panelová vozovka je samostatnou věcí anebo jen součástí pozemku, je otázkou právní i přesto, že se soud při jejím řešení obvykle neobejde bez součinnosti znalce. 7 Upřevodu movitých věcí se písemná forma vyžaduje jen výjimečně, například podle 628 odst. 2 ObčZ musí mít písemnou formu darovací smlouva, pokud nedochází k odevzdání a převzetí daru při darování. 8 Vpřípadě převodu nemovité věci, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí, nabývá se vlastnictví dle 133 odst. 2 okamžikem účinnosti této smlouvy. 9 Dělené vlastnictví je vybudováno na římsko-právním principu actio directa a actio utilis. Vedle zákoníku rakousko-uherského znal dělené vlastnictví i pruský Landrecht.5 str_153_ :19 Stránka 155 Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích 4. Způsoby investování do nemovitostí 4.1 Akvizice existující nemovitosti Rezidenční nemovitosti, které jsou nabývány za účelem zajištění bytových potřeb, jsou v naprosté většině případů nabývány investory přímo, a to zpravidla kupní smlouvou uzavřenou s dosavadním vlastníkem nemovitosti. 4.2 Akvizice společnosti vlastnící nemovitost V některých výjimečných případech investic do rezidenčních nemovitostí a ve většině případů investic za účelem zhodnocení finančních prostředků jsou transakce strukturovány tak, že investor kupuje společnost, která vlastní nemovitost a vlastní nemovitost zůstává ve vlastnictví této entity. Zpravidla jsou pro účely těchto transakcí užívány společnosti s ručením omezeným. Hlavními důvody,proč je výhodnější nabývat entitu vlastnící nemovitost než samu nemovitost, jsou tyto: 1. restrikce nabývání nemovitostí pro zahraniční osoby 10,2. daňové důvody 11,3.okamžité účinky převodu 12 anebo 4. zachování práv, jejichž nositelem je vlastník nemovitosti a které by nebylo možné (nebo by bylo obtížné) převést na investora 13. Zápornou stránkou investice do nemovitosti prostřednictvím akvizice společnosti vlastnící nemovitost je zejména riziko spočívající v tom, že spolu s aktivem (nemovitostí) ve vlastnictví nemovitosti může být společnost zatížena závazky, o nichž nemusí investor vědět, které však budou muset být ze strany společností honorovány, čímž by mohl být snížen předpokládaný výnos z investice, v nejhorším případě může být investice zcela zmařena. Pokrýt tato rizika se snaží smlouvy o koupi akcií nebo obchodního podílu. 4.3 Development nové stavby Osoby zajišťující své bytové potřeby,stejně jako mnozí podnikatelé v oblasti nemovitostí, investují své prostředky také tím způsobem, že koupí (ve výjimečných případech formou nájemní smlouvy či věcného břemene obstarají 14 ) pozemek, na kterém je následně postavena nová stavba. Zpravidla je však výstavba nemovitostí (komerčních zejména) doménou developerů, kteří na nabytých pozemcích realizují projekt (výstavbu nemovitosti), která je následně nabyta ze strany investora. Z pohledu financování je development náročnější operací než financování akvizice existující nemovitosti, neboť financování developmentu vyžaduje dokonalou znalost nejenom právních instrumentů, ale také znalost z oblasti stavebnictví. 5. Zajištění prostředků na investici do nemovitosti 5.1 Z vlastních zdrojů Investice do nemovitostí,která je kryta vlastními zdroji investora, je typická spíše pro privátní investory či různé investorské uskupení a kluby. Investování vlastních finančních prostředků má jednu nespornou výhodu investiční kapitál bývá poměrně likvidní a je k dispozici zpravidla ihned, což umožňuje uskutečnit rychlé spekulativní obchody, kdy cena prodávané nemovitosti může být nižší právě z důvodu, že je třeba ji uhradit ve velmi omezeném čase. Takováto spekulativní příležitost často neumožní získat časový prostor pro jednání s bankou, Číslo 5/ formální oceňování nemovitostí, sjednání zajištění, což jsou kroky předcházející poskytnutí externího financování (úvěru).navíc investování z vlastních zdrojů je prakticky podmínkou pro akvizici nemovitostí na aukcích adražbách. 15 Je třeba podotknout, že i v případě investice do nemovitosti za použití cizích zdrojů je zpravidla třeba část investovaných prostředků použit z vlastních zdrojů, případně tzv. dofinancovat prostřednictvím mezaninového financování. 5.2 Z cizích zdrojů (bankovní úvěr, leasing nemovitosti) Většina investorů a zejména profesionální investoři vedou své investice do nemovitostí či do celých realitních portfolií cestou využívání cizích zdrojů.tento model má z ekonomického pohledu opodstatnění jednak v tom, že investor si použitím cizích zdrojů snižuje riziko a paradoxně použití cizích zdrojů může vést k vyšším výnosům zejména díky nižší ceně peněz z finančního trhu než ekvity. Pokud dochází ke snižování úroku u prostředků získávaných z finančního trhu,jsou investoři motivováni více a více investovat, neboť lze vydělávat i na méně ziskových projektech;naopak zvyšující se úrok odrazuje investory od nových investic, neboť jim umožňuje vydělat jen na malém množství vysoce ziskových projektů. 10 Restrikce ohledně nabývání nemovitostí zahraničními osobami (tzv. devizovými cizinci) je obsažena v české právní úpravě v devizovém zákoně (zákon č. 219/1995 Sb.). Bližší informace o těchto omezeních jsou popsány v části II Převod nemovitosti je dle zákona o dani z převodu nemovitostí předmětem daně z převodu nemovitostí,přičemž převod entity,která je vlastníkem nemovitosti, této dani nepodléhá. 12 V souladu s 115 odst. 4 ObchZ nastávají účinky převodu obchodního podílu vůči společnosti dnem doručení smlouvy o převodu, mezi účastníky účinností smlouvy. Zápis převodu obchodního podílu do obchodního rejstříku je proveden společností až poté, co převod nabyl účinnosti. Ohledně převodu akcií platí ustanovení zákona č. 591/1992 Sb.,o cenných papírech,podle jehož 13 odst.1 se na smlouvu o úplatném převodu cenných papírů použijí ustanovení o kupní smlouvě v obchodním zákoníku. Podle 443 odst. 1 ObchZ platí, že kupující nabývá vlastnického práva ke zboží, jakmile je mu dodané zboží předáno.toto obecné pravidlo se bez dalšího vztahuje k akciím na majitele/doručitele. Listinné akcie na jméno vyžadují kromě předání rovněž rubopis ( 156 odst. 6 ObchZ). 13 Těmito právy (a současně i povinnostmi) jsou zejména práva z nájemních smluv, podle kterých není vyloučen dopad ustanovení 680 odst. 3 ObčZ, případně práva ze smluv na dodávku služeb, jelikož tyto smlouvy jsou smlouvy sjednané původním vlastníkem nemovitosti a převodem nemovitosti na třetí osobu na nabyvatele nepřecházejí (tak jako je tomu například u smluv nájemních dle 680 odst. 2 ObčZ). 14 Ohledně obstarání pozemku pro výstavbu nemovitosti je nutné zmínit, že podle judikatury (například rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 1265/98) není možné ohledně jednoho pozemku uzavřít současně smlouvu o věcném břemeni a nájemní smlouvu se stejným obsahem [toto rozhodnutí doslova stanoví, že Prostory, jež oprávněná osoba užívá z titulu práva odpovídajícího věcnému břemeni, nemohou být za trvání věcného břemene vlastníkem, kterého věcné břemeno omezuje, platně (znovu) přenechány do užívání nájemní smlouvou, byť by šlo o smlouvu uzavřenou s nositelem práva odpovídajícího věcnému břemeni.]. 15 Podle 52 odst. 3 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, je-li cena dosažená vydražením vyšší než Kč, je vydražitel povinen uhradit cenu dosaženou vydražením do 30 dnů od skončení dražby, přičemž podle 53 tohoto zákona přechází na vydražitele vlastnictví k předmětu dražby k okamžiku udělení příklepu, pokud tento uhradil cenu dosaženou vydražením ve stanovené lhůtě. Tato ustanovení znamenají poměrně malý prostor pro jednání s financující bankou z pohledu časového a velkou nejistotu ohledně úspěchu takového jednání, neboť před čerpáním není možné poskytnout bance zajištění (vlastnictví je získáno až po zaplacení).6 str_153_ :19 Stránka Číslo 5/2008 Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích Použití cizích zdrojů je zpravidla vždy spojeno s nutností zřídit pro poskytovatele těchto zdrojů zajištění o tomto atributu financování je pojednáváno níže. Alternativním způsobem, jak financovat akvizici nemovitosti, je leasing nemovitostí. Leasing jakožto ekonomický nástroj v České republice již zdomácněl, avšak jeho použití je stále spojováno zejména s leasingem věcí movitých (zejména strojů a automobilů). Je však pravda, že řada podnikatelů v oblasti nemovitostí leasing nemovitostí jakožto nástroj pro financování akvizice používá. Princip leasingu spočívá v tom, že poskytovatel finančních prostředků (poskytovatel leasingu) drží titul k předmětu leasingu (v případě nemovitosti je rovněž zapsán do katastru nemovitostí jako vlastník) a investorovi (příjemci leasingu) dává nemovitost do užívání nájemní (leasingovou) smlouvou. II. Proces akvizice nemovitostí 1. Proces akvizice nemovitostí přímo Jak již bylo uvedeno výše, klasickým způsobem nabývání nemovitostí je přímá akvizice, kdy investor uzavírá kupní smlouvu (výjimečně darovací) s vlastníkem nemovitosti a touto smlouvou převádí vlastník nemovitosti své vlastnické právo k této nemovitosti na kupujícího (investora). Dle českého práva má proces akvizice nemovitosti 16 dvě fáze 1. uzavření kupní smlouvy a 2. vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí (v tomto ale i v dalších případech budeme mít na mysli případy, kdy nemovitosti jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí).tyto dvě fáze jsou detailně popsány níže. 1.1 Právní režim kupní smlouvy Kupní smlouva ohledně nemovitosti je zcela klíčovým dokumentem v procesu akvizice nemovitosti, na který se financující banky dívají velmi důsledně (v rámci právního auditu, který je vždy prováděn poskytovatelem financování před poskytnutím financování). Bez ohledu na povahu smluvních stran se smlouva o koupi nemovitostí řídí ustanoveními 588 a násl. ObčZ. 17 Je-li však kupní smlouva o převodu nemovitosti uzavřena mezi podnikateli, 18 neřídí se veškerá práva mezi smluvními stranami pouze občanským zákoníkem, ale smluvní vztah podléhá dle ustanovení 261 odst. 1 ObchZ režimu občanského zákoníku co do zvláštních ustanovení týkajících se tohoto smluvního typu smlouvy v občanském zákoníku; ve všem ostatním platí obecná ustanovení daná pro obchodní závazkové vztahy obchodním zákoníkem. 19 V souladu s ustanoveními občanského zákoníku jsou podstatnými náležitostmi (essentialia negotii) ujednání opředmětu koupě a kupní ceně (o obou těchto náležitostech pojednává tato práce níže). V praxi je však samozřejmostí, že vedle podstatných náležitostí obsahuje smlouva řadu ujednání vedlejších (accidentalia negotii), z nichž nejdůležitější jsou popsány níže. 1.2 Ujednání kupní smlouvy ohledně předmětu koupě Občanský zákoník klade na každý právní úkon, tedy i na kupní smlouvu ohledně nemovitostí, řadu požadavků. Z pohledu ujednání o předmětu koupě je nezbytné, aby tento byl ve smlouvě vyjádřen dostatečně určitě, jinak hrozí neplatnost smlouvy dle 37 odst. 1 ObčZ. 20 Jak již bylo zmíněno výše,právní řády všech jurisdikcí kladou zvýšené požadavky na úkony,kterými se nakládá svěcmi nemovitými a v českém právním řádu tomu není jinak. Požadavek určitosti je nad rámec obecného požadavku obsaženého v občanském zákoníku specifikován předpisy,které upravují řízení o vkladu nemovitostí před katastrálními úřady, a to konkrétně v 5 odst. 1 písm.c) zákona č.265/1992 Sb.,o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem,(dále jen zákon o zápisech ) a v 5 odst. 1 KatZ, který mimo jiné stanoví, že a) pozemky se označují parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou 16 S výjimkou uvedenou výše v tomto příspěvku, kdy vlastnictví k nemovité věci, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí, se podle 133 odst. 2 ObčZ nabývá okamžikem účinnosti smlouvy (tuto úpravu přinesl zákon č. 89/1996 Sb., účinný od 1. července 1996, jímž byl doplněn odstavec 3 do 133 ObčZ). Smyslem tohoto ustanovení není pokrýt příslušenství stavby,která je předmětem evidence v katastru nemovitostí.toto příslušenství sleduje osud věci hlavní i co do okamžiku nabytí vlastnictví při převodu a jeho účinků (a to i tehdy, pokud příslušenství není ve smlouvě vyjmenováno výslovně a je v ní jen obecný odkaz na příslušenství; ohledně otázky osudu příslušenství odkazuji na polemiku uvedenou v dalších částech této práce). Smyslem 133 odst.3 je pokrýt právě ty stavby,které jsou stavbami hlavními,avšak nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí (například podzemní garáž).v případech, kdy dochází k převodu nemovitosti, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí a současně nemovitosti, která předmětem evidence není, bude docházet k účinkům převodu v rozdílný časový okamžik,pokud ovšem smluvní strany nesjednají účinnost převodu stavby,která není předmětem evidence v katastru nemovitostí s odkládací podmínkou, kterou by byla účinnost převodu nemovitosti, která podléhá vkladovému řízení (v takovém případě by díky smluvnímu ujednání došlo ke sjednocení okamžiku účinnosti převodu obou nemovitostí). 17 Kupní smlouva jako smluvní typ je obsažena vedle občanského zákoníku i v obchodním zákoníku, konkrétně v ustanovení 409 a násl. Pro převod nemovitostí se tento smluvní typ použít nedá, jelikož v základním ustanovení u tohoto smluvního typu stanoví obchodní zákoník, že tento typ smlouvy se použije pro závazky prodávajícího dodat kupujícímu movitou věc, nikoliv tedy věc nemovitou. 18 Totéž, co platí pro kupní smlouvu ohledně nemovitosti mezi podnikateli platí dle 261 odst. 2 ObchZ pro kupní smlouvy ohledně nemovitostí mezi státem nebo samosprávnou územní jednotkou a podnikateli (při jejich podnikatelské činnosti) platí rovněž pro závazkové vztahy mezi státem nebo samosprávnou územní jednotkou a podnikateli při jejich podnikatelské činnosti, jestliže se týkají zabezpečování veřejných potřeb. 19 Před novelou obchodního zákoníku provedenou zákonem č. 370/2000 Sb. platilo dle ustanovení 261 odst. 6, že kupní smlouvy ohledně nemovitostí uzavřené mezi podnikateli se řídily pouze ustanoveními občanského zákoníku. Po zmíněné novele platí zdvojený režim, podle kterého Smlouvy mezi osobami uvedenými v odstavcích 1 a2,které nejsou upraveny v hlavě II této části zákona a jsou upraveny jako smluvní typ v občanském zákoníku, se řídí příslušnými ustanoveními o tomto smluvním typu v občanském zákoníku a obchodním zákoníkem.toto znění bylo zpočátku předmětem polemiky ze strany odborné veřejnosti, a to v tom smyslu, jaký je rozsah užití občanskoprávních předpisů na tento typ právních vztahů, například s odkazem na institut promlčení,náhrady škody,započtení apod.závěr provedený výše v tomto článku, tedy takový, že všechna tato vedlejší ustanovení, která nejsou přímo obsažena ve smluvním typu v občanském zákoníku, se použijí z obchodního zákoníku, je podepřen judikaturou Nejvyššího soudu (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Odo 1224/2005).Tento judikát se týká jiného smluvního typu, a to smlouvy o půjčce, nicméně právní závěry provedené v příslušném řízení Nejvyšším soudem jsou přímo aplikovatelné na posouzení právního režimu kupní smlouvy ohledně nemovitostí mezi podnikateli. 20 V této souvislosti je nutno poznamenat, že defekt v určitosti vymezení předmětu převodu v kupní smlouvě je sankcionován neplatností absolutní, neboť není uveden v výčtu relativně neplatných právních úkonů podle 40a ObčZ, kde je nutné se neplatnosti dovolat.7 str_153_ :19 Stránka 157 Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu, b) budovy označením pozemku,na němž jsou postaveny, číslem popisným nebo evidenčním, případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově nepřiděluje, způsobem jejího využití a v případě budov s číslem popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce,pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území,v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena, c) byty a nebytové prostory označením budovy, v níž jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány. Nad rámec požadavku ohledně určitosti ujednání opředmětu převodu samotném by kupní smlouva měla výslovně stanovit, zda se nemovitosti převádí i s příslušenstvím 21 a co je tímto příslušenstvím 22. Dále by se v otázce předmětu převodu strany měly dohodnout i na popisu movitých věcí, které jsou v předávaných nemovitostech pokud totiž takové movité věci nenaplňují definici součásti věci (nemovitosti) a nejsou výslovně uvedeny ve smlouvě, vlastnické právo k nim nepřejde (může se jednat o nábytek apod.). 1.3 Ujednání kupní smlouvy ohledně kupní ceny Občanský zákoník ani jiný právní předpis neklade žádné konkrétní požadavky na formulaci ustanovení Číslo 5/ o kupní ceně, a tedy platí obecná norma 23, požadující aby toto ustanovení bylo určité 24. Praktický význam má rozdělit kupní cenu tak, aby byla určitelná pro každou prodávanou nemovitost (může se jednat například o uvedení ceny za 1 m 2 ).V praxi může dojít k případu neplatnosti či odstoupení od části smlouvy a bude třeba určit hodnotu jen některých nemovitostí (pokud je předmětem převodu více nemovitostí). Může také dojít k situaci, kdy pouze část nemovitostí bude převedena nabyvatelem na třetí osobu a bude nutné zjistit rozdíl v hodnotách při nabytí a při zcizení pro účely stanovení daně z příjmů. Celková cena vyjádřená pro více převáděných nemovitostí by takovéto určení znemožnila. Samotné určení kupní ceny nečiní žádné zásadní problémy,ale složitější otázkou bývá ujednání způsobu placení kupní ceny. V realitních transakcích je již víceméně standardem, že kupní cena se skládá na (escrow) účet otevřený u notáře nebo u banky (výjimečně u advokáta).čím je realitní transakce složitější,tím složitější bývá i sjednání podmínek pro výplatu částky kupní ceny ze svěřenecké smlouvy. Mezi nejsložitější případy patří ty případy, kdy součástí transakce je i závazek k stavební činnosti a výplata prostředků je vázána na ukončení takovéto činnosti v tomto případě je na správce svěřených prostředků kladen požadavek na přezkum dokumentů technické povahy (zpravidla kolaudačních rozhodnutí).takovýto přezkum není jednoduchý a tato konstrukce zvyšuje požadavky na správ- 21 Vzhledem k tomu, že příslušenství je samostatnou věcí v právním smyslu, je možné věci, tvořící příslušenství věci hlavní z převodu vyloučit a věc hlavní převést bez příslušenství.vzhledem k polemice, zda je třeba příslušenství ve smlouvě výslovně zmiňovat v obecné podobě či zda je nutné je konkretizovat (viz níže v textu), je vhodné v případě zamýšleného převodu věci hlavní bez příslušenství toto výslovně z převodu vyloučit, byť úplná absence reference na příslušenství v kupní smlouvě by měla pravděpodobně za následek, že toto příslušenství na nabyvatele nepřejde. 22 V souladu s ustanovením 121 odst. 1 ObchZ jsou příslušenstvím věci ty věci, které naplňují současně dva znaky: náleží vlastníku věci hlavní a jsou vlastníkem věci hlavní určeny k tomu, aby byly s věcí hlavní trvale užívány.tato definice byla obsažena v 121 již při přijetí občanského zákoníku v roce 1964 a do dnešního dne zůstala beze změny. Aby věc mohla naplnit definici příslušenství věci hlavní, musí sama být samostatnou věcí v právním smyslu.při rozlišování mezi věcí hlavní a věcí, která k ní přísluší a která jí slouží, je třeba posoudit jejich význam, a to zejména význam hospodářský. Současná právní úprava v občanském zákoníku neuvádí, že příslušenství věci vždy sleduje osud věci hlavní (tak jako tomu bylo v dřívější právní úprav 130 ObčZ č. 141/1950 Sb. uváděl, že kdo nabude vlastnictví k věci, nabude také jejího příslušenství, jakož i práv s jejím vlastnictvím spojených, pokud nejsou omezena na předchůdce). Pokud by tomu tak bylo i podle současné právní úpravy,bylo by zbytečné zamýšlet se nad otázkou, jaký je osud příslušenství v případě dispozice s věcí hlavní. Zatímco některé komentáře uvádějí, že příslušenství sdílí právní osud hlavní věci, a to i v případě, že se účastníci ve smlouvě o příslušenství vůbec nezmínili, domnívám se, že s tímto závěrem není možné se na základě právní úpravy ztotožnit bez dalšího.v první řadě je třeba uvést, že otázka příslušenství je výslovně řešena pro případ zástavy věci hlavní, a to v 153 a odst. 2 ObčZ, kdy zákon uvádí, že zástavní právo se vztahuje i na příslušenství zástavy; pokud by tento princip vyplýval přímo z ustanovení 121 ObčZ, nebylo by nutné tento princip opakovat speciálně u zástavního práva. Za druhé existuje řada rozhodnutí soudů, které ve svých rozhodnutích uvedly, že příslušenství nepřechází na nabyvatele věci hlavní bez dalšího a ve smlouvě musí být uveden vedle věci hlavní také odkaz na příslušenství (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR SJ č. 2/1997). Podle tohoto judikátu musí navíc být příslušenství řádně identifikováno popisem věcí, které jsou příslušenstvím věci hlavní (s tímto závěrem se však neztotožňuji, podle mého názoru pro něj není opodstatnění v platné právní úpravě, kdy platná právní úprava sama specifikuje,co je a co není příslušenstvím). Nicméně, vzhledem k tomu, že otázka definice příslušenství spočívá vedle testu objektivního (stejný vlastník věci hlavní i příslušenství) ivtestu subjektivním (určení vlastníkem věci hlavní k trvalému užívání), mohl by v praxi vzniknout spor o to, jaké určení bylo přiřazeno konkrétní věci. Proto lze doporučit pro praktické účely (byť to není požadavkem zákonným),aby mezi stranami existoval dokument (který může být anebo nemusí být součástí či přílohou převodní smlouvy), ve kterém bude vymezeno, co je příslušenstvím věci hlavní anebo, které věci,patřící vlastníkovi věci hlavní,byly tímto subjektem určeny k tomu, aby byly spolu s věcí hlavní trvale užívány. V občanském zákoníku č. 141/1950 Sb. bylo příslušenství definováno v 27 podobně jako je tomu v současné právní úpravě,a to tak,že příslušenstvím jsou vedlejší věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby se jich s touto věcí trvale užívalo, avšak obecný zákoník občanský č. 946/1811 Sb.z.s. stanovil v 294, že příslušenstvím rozumí se to, co bývá s věcí trvale spojeno a dále uváděl, že sem patří nejen přírůstek věci, pokud není od ní oddělen; nýbrž i vedlejší věci, bez nichž hlavní věci nelze upotřebiti nebo o kterých zákon nebo vlastník určil, aby se jich trvale k hlavní věci upotřebilo. 23 Touto obecnou normou je ustanovení 37 odst. 1 ObčZ. 24 Vedle požadavku občanského zákoníku ohledně určitosti určení kupní ceny stanoví zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, zákaz prodávajícímu při prodeji zboží (jak je tento pojem definován v 1 odst. 1 CenZ) zneužívat svého hospodářského postavení k tomu,aby získal nepřiměřený hospodářský prospěch prodejem za sjednanou cenu zahrnující neoprávněné náklady nebo nepřiměřený zisk, nebo k tomu, aby narušoval tržní prostředí uplatňováním podnákladových prodejních cen. Podle stejného ustanovení 2 odst. 3 CenZ nesmí kupující zneužívat svého hospodářského postavení k tomu,aby získal nepřiměřený hospodářský prospěch nákupem za sjednanou cenu výrazně nedosahující oprávněných nákladů.tato omezující ustanovení se týkají i převodů nemovitostí ( 1 odst. 3 CenZ). Je podstatné, že porušení těchto ustanovení je klasifikováno jako porušení cenových předpisů dle 15 odst. 3 CenZ, přičemž důsledky jsou jednak riziko sankce ze strany státního orgánu, tak i riziko uplatnění relativní neplatnosti části právního úkonu dle 40a ObčZ (rozpor s obecně závazným předpisem o cenách).v této souvislosti odkazuji i na ustanovení 589 ObčZ, které stanoví, že v případě rozporu s obecně závazným předpisem o cenách je smlouva neplatná, tedy nikoliv pouze v rozsahu, ve kterém odporuje tomuto předpisu jak stanoví 40a. Nicméně, je-li v 589 odkaz na 40a, domnívám se, že i pro 589 se uplatní pouze částečná neplatnost, byť znění tohoto ustanovení není formulováno zcela precizně.8 str_153_ :19 Stránka Číslo 5/2008 Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích nou formulaci podmínek pro vyplacení kupní ceny z (escrow) účtu Vedlejší ujednání v kupní smlouvě 26 Klíčovým accidentalia negotii v kupní smlouvě je z pohledu strany kupující ujednání ohledně záruk a prohlášení prodávajícího ohledně vlastností převáděné nemovitosti. Toto ustanovení jde zpravidla daleko nad rámec zákonných ujednání o vadách prodávaných věcí, které jsou z pohledu komerční praxe nedostatečnými. Investor,který nemovitost kupuje,tuto nemovitost nezná a má určitá očekávání, jejichž naplnění (resp. postih pro případ nenaplnění) by měla smlouva řešit. Právě v otázce zákonné úpravy odpovědnosti za vady a rozsahu této odpovědnosti je nutné provést důkladnou analýzu toho, který právní předpis a v jakém rozsahu se použije. Jak bylo řečeno výše, jde-li o kupní smlouvu ohledně nemovitosti, použije se 27 ustanovení o kupní smlouvě obsažené v občanském zákoníku 28,avostatním se užije obchodní zákoník. Pro odpovědnost za vady jsou klíčová ustanovení 596 a 597 ObčZ. 29 Podle těchto ustanovení je strana prodávající povinna upozornit stranu kupující na všechny vady, o nichž ví a pokud tak neučiní, má strana kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny a případně právo od kupní smlouvy odstoupit.tato konstrukce je jakýmsi akceptovatelným minimem, ovšem je zcela zřejmé, jak by mohlo být v praxi složité prokázat, že prodávající o vadě věděl. I obchodní zákoník obsahuje ustanovení o vadách prodávaného zboží, avšak vzhledem k jejich řazení je sporné, zda se aplikují na kupní smlouvu ohledně nemovitostí mezi podnikateli. Tato ustanovení ( 422 a násl.) jsou řazena v rámci smluvního typu kupní smlouvy. Pokud se užije smluvního typu z jiného právního předpisu, občanského zákoníku, potom by bylo logické nepoužívat ustanovení téhož smluvního typu z obchodního zákoníku. Samotná konstrukce prohlášení a záruk je spíše ustanovením sledujícím vhodné rozdělení rizik mezi smluvní strany.vychází se z toho, že prodávající odpovídá za stav nemovitosti (právní i faktický) do okamžiku převodu a kupující přebírá odpovědnost od tohoto okamžiku. Rozsah prohlášení a záruk má za cíl popsat právě tento faktický a právní stav, ve kterém se kupující domnívá, že nemovitost kupuje a prodávající prodává. Základními prohlášeními a zárukami jsou tyto: 30 neexistence práv třetích osob k nemovitostem, 31 neexistence soudních sporů či jiných řízení ohledně nemovitostí, 32 skutečný stav nemovitostí. Vpřípadech, kdy se jedná o speciální transakci a na straně investora existuje zájem na určitých dalších skutečnostech, bývají tyto zpravidla také pokryty prohlášeními a zárukami. 33 Může se jednat o prohlášení a záruky ohledně existence nájemních vztahů a jejich obsahu,ekologické prohlášení a záruky apod. 1.5 Vkladové řízení Vkladové řízení je zvláštní druh správního řízení,které probíhá výlučně před Katastrálními úřady. Vkladové řízení je upraveno primárně v zákoně o zápisech, avšak předpisem relevantním pro vkladové řízení je i správní řád (zákon č. 500/2004 Sb.).Vkladové řízení je klíčovým správním řízením v souvislosti s převody nemovitostí, neboť občanský zákoník stanoví ve svém 133 odst. 2, že vlastnictví nemovité věci se nabývá při smluvních převodech právě vkladem do katastru nemovitostí. 34 Vedle vlastnického práva se vkladem do katastru nabývají ostatní smluvně zřízená věcná práva. 35 Zákon o zápisech stanoví premisu, že práva k nemovitostem se do katastru nemovitostí zapisují vkladem,pokud samotný zákon nestanoví, že by se zapisovaly záznamem, přičemž v otázkách záznamu stanoví, že tímto způsobem jsou zapisována práva vzniklá, změněná či zaniklá ze zákona,rozhodnutím státního orgánu,příklepem licitátora, vydržením, přírůstkem a zpracováním. 36 Podle ustanovení 4 zákona o zápisech jsou účastníky vkladového řízení právě ti účastníci právního úkonu, na 25 Způsob, jakým se přijímají peníze do notářské úschovy za účelem zajištění závazku ke splacení kupní ceny je uveden v 85 až 89 NotŘ. 26 Podle způsobu řazení občanského zákoníku, resp. jeho ustanovení o kupní smlouvě by vedlejšími ujednáními měla být pouze ustanovení typu výhrada vlastnictví ( 601), předkupní právo ( 602 a násl.), právo zpětné koupě ( 607). Vedlejším ujednáním však může být charakterizováno i jakékoliv ujednání, které není podstatnou náležitostí smlouvy, u kupní smlouvy tedy vše kromě závazku předat/převzít předmět koupě a zaplatit za něj cenu. 27 Toto určení vychází z 261 odst. 6 ObchZ a násl. ObčZ. 29 V souvislosti s ustanoveními o vadách prodávaných věcí v občanském zákoníku, která se užijí na kupní smlouvy ohledně nemovitostí mezi podnikateli, je třeba ještě uvést, že ochrana uvedená v ustanoveních 499 a násl. ObčZ se na takovýto smluvní vztah zřejmě nepoužije.tato ustanovení však obsahují například odpovědnost prodávajícího za obvyklé vlastnosti prodávané věci, za neexistenci právních vad, za neexistenci dluhů. 30 V anglosaském právu je první a klíčovou zárukou prodávajícího záruka ohledně existence právního titulu prodávajícího k prodávané nemovitosti. I české právní prostředí se naučilo tuto záruku do kupních smluv vkládat,nicméně z pohledu rozložení rizika tato záruka není nikterak důležitá. Pokud totiž prodávající nemá vlastnické právo k převáděné nemovitosti,nevznikne mezi stranami vůbec kupní smlouva,resp. nedojde k převodu vlastnictví z prodávajícího na kupujícího. Kupující bude mít právo na vrácení kupní ceny, jelikož na straně prodávajícího by v takovém případě došlo k bezdůvodnému obohacení plnění bez právního důvodu. 31 Přestože většina zatížení nemovitostí vzniká až jejich vkladem do katastru nemovitostí a měla by tedy být zjistitelná z evidence,existuje i zatížení, které může existovat i bez tohoto zápisu (zástavní právo zřízené rozhodnutím soudu nebo správního úřadu, věcné břemeno zřízené rozhodnutím příslušného orgánu nebo vydržením). 32 Otázka záruky za neexistenci soudních sporů je komplikovaná, neboť soudní řízení je zahájeno dnem,kdy žaloba došla soudu ( 82 odst. 1 OSŘ) a samotný žalovaný (vlastník nemovitosti) o této skutečnosti nemusí ještě další týdny či měsíce vědět.z tohoto pohledu je tedy logické, že se brání dát záruku o tom, že neexistují právní spory, nicméně z hlediska rozložení rizika (v tomto případě rizika, že existuje právní spor, který může mít vliv na cenu nemovitosti) je správné tuto záruku po prodávajícím požadovat, neboť se nejedná o nic jiného než o určení, která strana nese riziko neznámé skutečnosti. 33 Může se jednat například o speciální záruky ohledně technologického vybavení apod. 34 Výjimku stanoví 133 odst. 3 ObčZ, který uvádí, že vlastnictví k nemovitosti se nabývá účinností smlouvy o převodu, pokud předmětná převáděná nemovitá věc není předmětem evidence v katastru nemovitostí. Navíc, jedná-li se o přechod věci, není třeba k nabytí vlastnictví vklad do katastru nemovitostí a zápis se provádí záznamem. 35 Věcnými právy jsou dle 1 odst. 1 zákona o zápisech vedle vlastnického práva také právo zástavní, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného břemene. 36 V souvislosti s financováním nemovitostí stojí za zmínku, jakým způsobem se do katastru zapisuje zánik práva, například zástavního práva, ke kterému došlo jednostranným úkonem vzdáním se práva. Při financování je časté, že se financující subjekt, zejména při refinancování vzdá zástavního práva technicky dříve než zanikne zástavní právo zánikem zajištěné pohledávky.vzdání se práva či jiný jednostranný úkon není zmíněn v 7 zákona o zápisech jako jeden z důvodů pro zápis práv záznamem, logicky by se mělo tedy postupovat dle 2 odst. 1 zákona o zápisech a zánik zástavního práva na základě vzdání se dle 170 odst. 1 písm. c) by se měl zapisovat vkladem. Katastrální úřady však postupují tak, že zánik zástavního práva na základě vzdání se zapisují záznamem, s odůvodněním, že v tomto případě dochází k zániku práva ze zákona.9 str_153_ :19 Stránka 159 Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích Číslo 5/ jehož podkladě má být zapsáno právo do katastru. Řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu účastníků řízení nebo některého z nich katastrálnímu úřadu. Vrámci vkladového řízení nepřezkoumává katastrální úřad předložené listiny ze všech hledisek (nejedná se o úplný přezkum). Kritéria, jejichž splnění katastrální úřady v rámci vkladového řízení zkoumají jsou uvedena v 5 odst.1 zákona o zápisech.jedná se o následující kritéria zkoumání: 1. zda navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru, 2. zda navrhovaný vklad je odůvodněn obsahem předložených listin, 3. zda právní úkon týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva je určitý a srozumitelný, 4. zda právní úkon je učiněn v předepsané formě, 5. zda účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu, 6. zda účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu a 7. k právnímu úkonu účastníka řízení byl udělen souhlas podle zvláštního předpisu. Všechna tato kritéria jsou katastrálními úřady přezkoumávána ke dni podání návrhu na vklad, nikoliv tedy ke dni uzavření kupní či zástavní smlouvy.toto má samozřejmě klíčový vliv na strukturování realitních transakcí, kdy je nutno počítat právě s extrémně důležitým momentem podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. V bankovní praxi se již svým způsobem vžilo pravidlo 48 hodin, což je lhůta, během které se nejpozději v katastru objeví informace o podaném návrhu na vklad. 37 Financující banka,aby měla jistotu,že úvěr zajišťující zástavní právo je skutečně prvním v pořadí, tedy že před podáním zástavního práva ve prospěch banky nebyl podán jiný návrh na vklad jiného zástavního práva,které by tím pádem mělo prioritu, uvolní prostředky až 48 hodin po podání návrhu na vklad, tedy až třetí den po podání návrhu na vklad, kdy již katastr nemovitostí obsahuje zápis o tom, že právní vztahy jsou dotčeny změnou, avšak tato banka je schopna si ověřit, že jediná změna, ke které dochází v katastru nemovitostí, je právě a pouze zápis jejího zástavního práva. Ve vkladovém řízení má katastrální úřad možnost vklad povolit, což učiní vždy, kdy jsou podmínky vkladu splněny, jinak návrh na vklad zamítne. Vkladové řízení má svá specifika oproti jiným, klasickým správním řízením. 38 Jednak se rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, provádí zápisem ve spisu a nevyhotovuje se o něm žádné písemné rozhodnutí doručované účastníkům řízení. Dále proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný žádný opravný prostředek, ani žaloba ve správním soudnictví.v této souvislosti je však třeba upozornit i na skutečnost, že podle litery zákona je možné i proti (kladnému) rozhodnutí katastrálního úřadu, kterým se vklad povoluje, podat žalobu podle části páté občanského soudního řádu. Dle dostupných informací je však praxe soudů taková, že tyto žaloby bývají ze strany soudů odmítány s odkazem na ustanovení zákona o zápisech. Přestože ve většině případů není důvod takovou žalobu proti kladnému rozhodnutí katastrálního úřadu podávat, odmítnutí takové žaloby ze strany soudů je postupem nezákonným a neústavním. Pro úplnost uvádím další nestandardní prvek týkající se vkladového řízení,a to sice skutečnost,že proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na povolení vkladu není přípustné odvolání (byť se jedná o správní řízení) a namísto odvolání vystupuje jako opravný prostředek žaloba podle části páté občanského soudního řádu. Systém registrace převodů nemovitostí není vlastní pouze České republice,ale o jednotnou a co nejpřesnější evidenci se snaží v podstatě každá vyspělá země. Je zajímavé, že i taková konzervativní jurisdikce, kterou je Anglie (spolu s Walesem), kde převody pozemků probíhaly po staletí pouze na smluvní bázi bez jakékoliv ingerence státu, se nyní snaží o to, aby všechny pozemky v Anglii awalesu byly registrovány v pozemkovém rejstříku (Land Registry) a aby zanikl duplicitní systém registrovaných a neregistrovaných převodů. V této jurisdikci však, narozdíl od českého pojetí,vystupuje stát jako ručitel správnosti jím administrovaného systému.v případě, kdy v důsledku informací v pozemkovém rejstříku utrpí nějaká osoba škodu, je tento rejstřík povinen k náhradě škody. 1.6 Korporátní implikace Vedle formálních a korporátních náležitostí kupní smlouvy je nutné uvést, že při uzavírání kupních smluv je nutné brát v potaz korporátní implikace související s převodem majetku obchodních společností. V první řadě se jedná o ustanovení 193 odst. 2 ObchZ, podle kterého se vyžaduje souhlas dozorčí rady akciové společnosti v případech, kdy společnost uzavírá smlouvy, na základě které má nabýt nebo zcizit majetek,a to za předpokladu, že hodnota tohoto majetku přesahuje 1/3 vlastního kapitálu společnosti.39 V souvislosti s akvizicí nemovitostí je dále nutno poukázat na ustanovení 196a ObchZ 40,podle kterého jsou 37 Katastrální úřad je povinen podle 12 odst. 1 zákona o zápisech vyznačit v katastru nejpozději následující pracovní den po doručení listiny, na jejímž podkladě se provádí zápis do katastru, že právní vztahy jsou dotčeny změnou. 38 Přestože existuje řada rozdílů mezi vkladovým řízením a ostatními správními řízeními, existuje i celá řada ustanovení správního řádu, která se přímo vztahují na vkladové řízení. Jedním z problematických ustanovení je 66 odst. 1 písm. a) SpŘ, podle kterého správní úřad usnesením zastaví řízení o žádosti, pokud žadatel vzal svou žádost zpět. Podle dřívějšího správního řádu (zákona č. 71/1967 Sb., 30) se zastavením museli souhlasit i ostatní účastníci řízení, to však nový správní řád nevyžaduje. Tato změna ohledně zastavování řízení klade důležitost na osobu, která podává vkladový návrh, tato osoba je totiž oprávněna s tímto návrhem i disponovat.v případě bankovního financování je zcela klíčové, pokud banky uvolňují prostředky již na základě podaného návrhu na zápis zástavního práva,aby vkladový návrh podala banka,v opačném případě může banka po poskytnutém čerpání nečinně přihlížet zastavení řízení pro zpětvzetí návrhu ze strany dlužníka. 39 Ustanovení 193 odst. 2 ObchZ platí pro akciové společnosti, ale podle 128 odst. 2 platí obdobně i pro společnosti s ručením omezeným, za předpokladu, že zřídily valnou hromadu. 40 Ustanovení 196a ObchZ je implementací čl. 11 druhé evropské směrnice o obchodních společnostech (77/1991/EEC) ze dne Prvním pokusem o implementaci bylo znění ustanovení 196a zavedené do obchodního zákoníku zákonem č. 142/1996 Sb. s účinností od ;toto ustanovení bylo poté změněno zákonem č.370/2000 Sb.s účinností od Ani jedna zákonná úprava v českém právu neodpovídá evropské směrnici,která stanoví tři základní pravidla: a) úplata poskytnutá akciovou společností za koupi majetku od zakladatele musí být přezkoumána znalcem, b) výsledky tohoto přezkoumání musí být zveřejněny a c) nabytí tohoto majetku musí být schváleno valnou hromadou. Současné znění ustanovení 196a ObchZ výrazně překračuje kautely druhé směrnice, když je aplikováno prakticky na všechny majetkové převody v koncernu,včetně transferů mezi společností s ručením omezeným. Z pohledu obchodování s nemovitostmi se jako značné riziko jeví skutečnost, že obchodní zákoník nestanoví sankci za porušení povinností stanovených v jeho 196a. Existují argumenty pro dovození absolutní neplatnosti takového právního úkonu, stejně tak i argumenty pro tvrzení, že sankcí je sekundární povinnost (právní odpovědnost) členů představenstva či jednatelů dotčené společnosti za porušení povinnosti stanovené jim v 194 odst. 5 ObchZ (povinnost jednat s péčí řádného hospodáře).10 str_153_ :19 Stránka Číslo 5/2008 Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích regulovány převody mezi spřízněnými společnostmi, pokud hodnota převáděného majetku převyšuje 1/10 upsaného základního kapitálu některé ze stran převodu 41. V těchto případech zákon vyžaduje splnění některých dodatečných zákonných podmínek. Za prvé se jedná o nutnost pořídit znalecký posudek pro stanovení hodnoty převáděné věci a dále,pokud k převodu dochází do tří let od vzniku společnosti, musí být tento převod schválen valnou hromadou (té společnosti, která naplní výše uvedená kritéria). Ustanovení 196a ObchZ se projeví i v oblasti (obecného) financování, jelikož podle odst. 5 příslušného ustanovení se shora uvedené normy uplatní i na poskytování ručení v rámci skupiny. 2. Proces akvizice společnosti, která vlastní nemovitost V běžné komerční praxi je dnes častější vidět transakce, kdy převod nemovitostí probíhá právě prodejem akcií či obchodního podílu ve společnostech, které vlastní nemovitosti. Jedná se buď o společnosti s ručením omezeným nebo o akciové společnosti. Společnost (v komerční praxi označovaná jako SPV Special Purpose Vehicle, společnost pro zvláštní účel, v české terminologii často označovaná jako projektová společnost) je v podstatě jen formálním nositelem vlastnických práv k nemovitosti. Výhoda společnosti typu s. r. o. spočívá v relativní jednoduchosti její správy a řízení, výhoda akciové společnosti spočívá v anonymitě vlastníků a relativně výhodném daňovém režimu provázejícím převod akcií. Společnosti, které se zabývají spekulativním nákupem a prodejem anebo developmentem nemovitostí mají často více (někdy i desítky) společností pro zvláštní účel, neboť z hlediska budoucích dispozic s nemovitostmi je praktické, aby každá nemovitost byla vložena do jiné společnosti. 42 Zde se potom pozitivně projeví skutečnost, že společnost s ručením omezeným může mít jen jednoho jednatele (zatímco akciová společnost, nejde-li o společnost s jedním akcionářem) musí mít nejméně trojčlenné představenstvo, s. r. o. nemusí mít dozorčí radu atd. Důvody, proč komerční praxe preferuje obchodování s nemovitostmi prostřednictvím převodů akcií a obchodních podílů ve společnostech pro zvláštní účel před samotným převodem nemovitostí jsou podle mého názoru následující: daňové důvody při převodu akcií a obchodních podílů není strana prodávající povinna platit daň z převodu nemovitostí (čímž dochází automaticky ke zvýšení výnosu z transakce o 3 % ve srovnání s přímým prodejem nemovitosti); vkladové řízení převod nemovitostí je vázán na vklad do katastru nemovitostí, což jednak transakci prodlužuje (neboť vkladové řízení trvá zpravidla několik týdnů až měsíců, zatímco převod akcií a obchodních podílů je účinný mezi stranami okamžitě) a dále vyvolává nutnost stran vstupovat do komplikovaných právních vztahů vyvolaných obdobím nejistoty ; konkrétně se jedná o nutnost uložení prostředků na svěřenecký účet, nutnost definovat moment přechodu nebezpečí na převáděné nemovitosti, otázky pojištění, distribuce výnosů z pronájmů, rozdělení a vyrovnání nákladů na udržování nemovitostí v chodu atd., naopak převod akcií či obchodního podílu má okamžitý účinek; vztahy s nájemci a třetími osobami transakce spočívající v převodu akcií a obchodních podílů se nikterak nedotkne vztahů mezi pronajímatelem a nájemci, jelikož pronajímatel zůstává toutéž osobou, pouze se změní jeho vlastnická struktura; před změnou zákona č. 116/1990 Sb. 43 vyvolávala změna vlastnictví k nemovitosti možnost nájemce ukončit nájemní smlouvu, není třeba měnit účty pro platbu nájemného,není třeba měnit pojistné smlouvy, smlouvy se správci objektu, s dodavateli energií a služeb a podobné administrativní úkony. 2.1 Smlouva o převodu akcií a obchodního podílu Podle mých praktických zkušeností není mezi akvizicí nemovitosti přímo a prostřednictvím akvizice společnosti vlastnící nemovitost zásadní rozdíl. Nejsložitější právní činnost, za kterou lze považovat důsledný audit nemovitosti, tedy vlastnického titulu k ní a nájemních vztahů,je třeba vykonat v obou popisovaných případech, avšak převod společnosti pro zvláštní účel se odlišuje 1. nutností provést právní audit samotné společnosti pro zvláštní účel a 2. místo kupní smlouvy na nemovitost připravit smlouvu o převodu akcií nebo obchodního podílu. Je zcela evidentní, že smlouva o převodu akcií/obchodního podílu se významně liší od smlouvy o převodu nemovitostí ten největší a nejmarkantnější rozdíl se týká předmětu smlouvy.při nepřímé akvizici nemovitosti prostřednictvím speciální společnosti nenabývá kupující nemovitost,nýbrž akcie či obchodní podíl ve společnosti nemovitost vlastnící. Samotný proces uzavření smlouvy o převodu akcií/obchodního podílu zahrnuje především zjištění, zdali předmět převodu je volně převoditelný či jaké jsou zákonné náležitosti, které musí být před převodem splněny Převod obchodního podílu Podle ustanovení 114 odst.1 ObchZ představuje obchodní podíl práva a povinnosti plynoucí z účasti společníka na společnosti.jeho výše se určuje podle poměru vkladu společníka k základnímu kapitálu společnosti, společenská smlouva však může stanovit jinak. Právní úprava ohledně převodu obchodního podílu je obsažena v 115 ObchZ. Obchodní zákoník ve svém 115 odst. 1 uvádí požadavky zákona na převod obchodního podílu mezi společníky, kdy stanoví, že společník může smlouvou převést svůj obchodní podíl na 41 Ustanovení 196a ObchZ platí pro akciové společnosti, ale podle 135 odst. 2 platí obdobně i pro společnosti s ručením omezeným, za předpokladu, že zřídily valnou hromadu. 42 V této souvislosti bývá častým porušení ustanovení o zákazu řetězení společností obsažené v 105 odst. 2 ObchZ. Podle tohoto ustanovení nemůže být jedna společnost s ručením omezeným s jediným společníkem zakladatelem nebo jediným společníkem jiné společnosti s ručením omezeným.přeshraniční dosah tohoto ustanovení je předmětem sporů a diskusí, zejména zdali se toto omezení uvedené v obchodním zákoníku uplatní i na společnosti typu GmbH. Souhlasím s názorem, že byť se dvanáctá evropská směrnice (směrnice ES č. 89/667/EEC) vztahuje na společnosti s ručením omezeným (mezi nimi je vyjmenována i společnost typu GmbH nebo B.V.),mají právní normy stanovené v normativních aktech ústředních orgánů České republiky v zásadě působnost pouze na území České republiky.pokud by dvanáctá směrnice měla přímou účinnost, byla by situace jiná a zákaz řetězení by se jistě vztahoval i na společnosti typu s. r. o. z jiných evropských jurisdikcí. 43 Jedná se o změnu provedenou zákonem č. 360/2005 Sb. s účinností od11 str_153_ :20 Stránka 161 Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích jiného společníka se souhlasem valné hromady. Společenská smlouva může stanovit jiný režim, například takový, kdy převody obchodních podílů mezi společníky nepodléhají souhlasu valné hromady. Převod obchodního podílu ve společnosti s ručením omezeným na osobu jinou než je společník společnosti je možný pouze za předpokladu, že to připouští společenská smlouva. Podle 115 odst. 2 ObchZ může společenská smlouva podmínit převod obchodního podílu na jinou osobu i souhlasem valné hromady. Pro převody obchodních podílů však platí, že má-li společnost jediného společníka, je obchodní podíl vždy převoditelný na třetí osoby, a to bez dalších formálních požadavků. Vedle obsahu a dodržení korporátních náležitosti pro převod obchodního podílu je třeba vzít v potaz i požadavky formální týkající se formy, kde 115 odst. 3 ObchZ stanoví, že smlouva o převodu obchodního podílu musí mít písemnou formu a nabyvatel, který není společníkem, v ní musí prohlásit, že přistupuje ke společenské smlouvě, popřípadě stanovám. Podpisy na takovéto smlouvě o převodu obchodního podílu musí být úředně ověřeny. Při financování se zpravidla obchodní podíl v projektové společnosti zastavuje Převod akcií Podle ustanovení 155 odst. 1 ObchZ je akcie cenným papírem, s nímž jsou spojena práva akcionáře jako společníka podílet se podle tohoto zákona a stanov společnosti na jejím řízení, jejím zisku a na likvidačním zůstatku při zániku společnosti. Dle odst. 2 téhož ustanovení mohou být akcie vydány v listinné nebo v zaknihované podobě. Při analýze převodu akcií je třeba se dále zabývat dělením akcií podle formy. Ustanovení 156 odst. 1 ObchZ dělí akcie na akcie na jméno a na majitele. Listinná akcie na jméno je převoditelná rubopisem a předáním.ohledně akcií na jméno stanoví 156 odst. 4 ObchZ, že převoditelnost akcií na jméno může být stanovami omezena, nikoliv vyloučena. Omezení předvídané v tomto článku může spočívat zejména v požadavku na zajištění souhlasu příslušného orgánu společnosti s převodem akcií. Akcie na majitele je dle 156 odst. 7 ObchZ neomezeně převoditelná a práva spojená s listinnou akcií na majitele vykonává ten, kdo ji předloží. V otázkách převodu akcií odkazuje 156 odst. 8 ObchZ na zvláštní právní předpis.tímto zvláštním právním předpisem je zákon o cenných papírech (č. 591/1992 Sb.), který reguluje převody cenných papírů ve svých ustanoveních 13 a násl. Regulace převodu cenných papírů obsahuje důležitou premisu, a to domněnku dobré víry na straně nabyvatele cenného papíru, kdy zákon o cenných papírech stanoví v 20, že vlastníkem cenného papíru se stává ten,na koho je cenný papír převáděn, i tehdy, jestliže převodce neměl právo listinný cenný papír převést,ledaže nabyvatel věděl nebo musel vědět,že převodce toto právo v době převodu neměl. V pochybnostech se dobrá víra předpokládá, jedná se však o domněnku vyvratitelnou. 3. Akvizice nemovitostí prostřednictvím výstavby Tento článek je věnován mimo jiné i financování výstavby nemovitostí, proto je třeba zmínit i způsob, jakým Číslo 5/ dochází k akvizici nemovitostí prostřednictvím výstavby. V komerční praxi je tento způsob nabytí vlastnického práva vlastní zejména organizacím obecně označovaným jako developeři, kteří se specializují na získání vhodných pozemků a na nich poté realizují výstavbu. Po stabilizaci 44 většinou developeři takovéto nemovitosti převádějí subjektům, kteří takovéto nemovitosti kupují za účelem zhodnocení svých prostředků nebo prostředků investorů.v poslední době bylo možné zaznamenat vlnu primárních úpisů akcií, tzv. IPO (initial public offering),kdy developeři své jednotlivé projekty neprodávají konkrétním investorům, ale nabízejí akcie v projektových společnostech na burze širokému spektru drobných investorů (například Orco, ECM, Ablon,VGP atd.). Akvizice nemovitosti prostřednictvím výstavby spočívá jednoduše řečeno ve výstavbě nemovitosti. 45 Tato výstavba je prováděna zpravidla dodavatelskou organizací,stavební firmou,na základě smlouvy o dílo uzavřené mezi developerem jako objednatelem a stavební firmou jako zhotovitelem. 3.1 Smlouva o dílo Smlouva o dílo je jednou ze smluv, která je upravena jako typ smlouvy v občanském i obchodním zákoníku. Vpraxi se lze v drtivé většině případů setkat se smlouvou podřízenou režimu obchodního zákoníku. Je to ze dvou důvodů: 1. v situaci, kdy jsou obě smluvní strany podnikateli ani jiná možnost neexistuje a 2. v situaci, kdy je dodavatelem stavby (zhotovitelem) stavební firma a objednatelem fyzická osoba, předkládá návrh smlouvy zpravidla stavební firma, která ve většině případů používá smlouvu o dílo dle obchodního zákoníku a v těchto případech má pouze malou motivaci smlouvu, kterou běžně používá, modifikovat a měnit její režim. Z pohledu právníka je smlouva o dílo smlouvou velice komplikovanou. Není to z důvodu složitosti právní úpravy naopak, smlouva o dílo není právně složitá, složitá je právě proto, že dobře napsaná smlouva o dílo by měla obsahovat řadu ustanovení, na které právník, který není znalý procesu výstavby, nemůže ani pomyslet.tento příspěvek není zaměřen na analýzu smlouvy o dílo,proto uvedu pouze několik základních pravidel, které se uplatní při výstavbě a koncipování smluv o dílo. V západní Evropě i v USA jsou běžně užívány ve stavebnictví tzv. vzorové smlouvy.v některých jurisdikcích, například ve Velké Británii, se staly součástí každodenního života profesionálů ve stavebnictví, kdy nikdo nezpochybňuje principy obsažené v zavedených vzorových smlouvách. Nejznámější sadou vzorových smluv o dílo jsou smlouvy FIDIC (International Federation of Consulting Engineers),avšak běžně používány jsou i lokální vzorové smlouvy (např. ve velké Británii nejrozšířenější smlouvy JCT, RIBA). Zatímco v České republice vzniká klasická smlouva o dílo tak, že strany vyjednávají její podmínky (obsažené v návrhu připraveném jednou 44 Stabilizace je pojem, který se v právu nemovitostí vyskytuje v různých souvislostech.v otázkách územního plánování se jej používá pro vyjádření skutečnosti, že územní plán stanoví konkrétní způsob využití pro konkrétní území.ve shora uvedené souvislosti se stabilizací rozumí, že výstavba byla zrealizována a objekt byl obsazen nájemci. 45 Jedná se o originární způsob nabytí vlastnického práva, tedy o nabytí vlastnického práva k věci, která předtím žádného vlastníka neměla.12 str_153_ :20 Stránka Číslo 5/2008 Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích nebo druhou stranou) jednu po druhé, a vlastně vyjednávají celou smlouvu, použití vzorových smluv o dílo poskytuje tu výhodu, že vzorová smlouva je již časem vyzkoušená, více či méně vyrovnaná a strany ji dobře znají (zejména pokud jsou profesionálové ve svém oboru).vyjednávání podmínek výstavby se v takovém případě omezuje pouze na několik okruhů,kterými jsou faktické okolnosti konkrétní akce (místo, místní podmínky, cena, časový harmonogram) a diskuse se zpravidla odehrává ohledně výše sankcí za nedodržení různých smluvních ujednání, byť i sankce jsou ve vzorových smlouvách navrženy takovým způsobem, který by měl zajišťovat rovnováhu mezi silami smluvních stran. I v českém právním prostředí však existují různé vzorové smlouvy, například smlouvy vydané Českou komorou autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě,existují i překlady smluv FIDIC do českého jazyka, avšak žádná z těchto vzorových smluv se skutečně neujala a v českém právním prostřední není užívána. 3.2 Zápis nové stavby do katastru nemovitostí Každá nově zhotovená stavba, která splňuje předpoklady pro zápis do katastru nemovitostí, by měla být jejím vlastníkem do katastru nemovitostí zapsána,jinak nebude možná dispozice s takovouto stavbou. 46 Zápis nové stavby probíhá v záznamovém řízení na základě oznámení vlastníka stavby doloženého kolaudačním rozhodnutím a geometrickým plánem, který zobrazuje umístění stavby na pozemku. Zápis nové stavby je upraven v 5 odst. 6 KatZ Nabývání nemovitostí v ČR zahraničními osobami Od přistoupení České republiky do EU není nabývání nemovitostí v České republice zahraničními právnickými osobami upraveno pouze českými právními předpisy, ale rovněž přímo aplikovatelnými ustanoveními práva EU a mezinárodními smlouvami, jimiž je Česká republika vázána.výklad příslušných ustanovení není vždy jednoznačný. Kromě toho by ustanovení českého práva by měly v tomto ohledu doznat změn. Právnické osoby založené podle práva ostatních členských států EU zpravidla mohou v České republice nabývat nemovitosti s výjimkou objektů vedlejšího bydlení (do 1. května 2009) a zemědělských a lesních pozemků (do 1. května 2011). Tato omezení se nepoužijí, pokud právnická osoba založila českou organizační složku nebo byla zapsána do příslušného rejstříku v České republice. Lhůty platnosti těchto omezení se mohou změnit, přičemž prvně uvedená lhůta může být zkrácena, zatímco posledně uvedená lhůta může být prodloužena (až o tři roky). Podle příslušných českých úřadů se výše uvedená ustanovení použijí na právnické osoby se zapsaným sídlem na území států Evropského hospodářského prostoru a USA, avšak (ač to může být diskutabilní) ne na právnické osoby se zapsaným sídlem v jiné třetí zemi. Právnické osoby založené podle práva jiné třetí země tudíž nemohou v České republice nemovitosti nabývat. Nicméně tyto právnické osoby mohou v České republice nabývat nemovitosti (s výjimkou zemědělských a lesních pozemků), pokud mají v České republice zapsanou organizační složku. Zahraniční právnické osoby nejsou omezeny ve sjednávání zajištění ohledně nemovitostí. České společnosti zcela vlastněné zahraničními právnickými osobami mohou nabývat nemovitosti bez omezení. III. Financování developmentu a akvizic nemovitostí 1. Property finance Úvodní pojednání věnované tématu financování je záměrně nazváno anglickým výrazem property finance, neboť se jedná o pojednání, ve kterém jsou v obecné rovině analyzovány základní parametry modelů financování nemovitostních projektů, a proto byl zvolen vžitý výraz pocházející z anglosaského právního prostředí, který pojmově zahrnuje financování různých projektů souvisejících s nemovitostmi. Anglosaské právní prostředí má na otázky financování a zejména na projektové a strukturované financování obrovský vliv, který je daný silou finančních trhů v Londýně a New Yorku. Trendy z těchto trhů, tedy zejména struktury finančních transakcí, a standardně užívané smlouvy na těchto finančních trzích přímo ovlivňují způsob, kterým probíhá financování v ostatních částech světa,střední a východní Evropu nevyjímaje. Standardní úvěrová smlouva, na které se dohodla londýnská LMA (Loan Market Association, tedy Asociace pro úvěrové trhy), se stává opěrným bodem při vyjednávání úvěrových smluv, včetně úvěrů na financování nemovitostí a pokud se strany nemohou v některé otázce shodnout, většinou volí cestu standardní, a to z odkazem právě na dokument LMA. Financování nemovitostí, resp. nemovitostních projektů (property finance) je typické tím, že hlavním aktivem (tzv. uderlying assets) je financovaná nemovitost. Proto je i finanční model při financován nemovitostí úzce provázán s tímto aktivem. Klasické financování podnikatelských aktivit je zakotveno na principu zkoumání hodnoty EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization), což je zjednodušeně řečeno ukazatel výkonnosti hospodaření společnosti a ukazuje hodnotu hrubého zisku, který by měl být nad stanovenou hodnotu, aby banka mohla poskytnout úvěr či držet otevřené pozice vůči 46 Na tomto místě je vhodné upozornit na často opakovaný chybný názor spočívající v tom,že vlastnictví k nově zhotovené budově se získává jejím zápisem do katastru nemovitostí. Zápis nové budovy do katastru nemovitostí se provádí záznamem,tedy způsobem,který pouze eviduje existující skutečnosti.tento zápis má pouze deklaratorní účinky.vlastnictví k takovéto nově zhotovované budově se získává originálním způsobem,nejprve stavebník získává vlastnické právo k věcem,které se postupně zabudovávají do pozemku ve chvíli, kdy je soubor těchto zabudovávaných věcí v takovém stádiu, že je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, může být tento soubor věcí charakterizován a v souladu s 27 písm. l) katastrálního zákona pojmenován jako rozestavěná budova a od tohoto okamžiku je tento objekt způsobilý zápisu do katastru nemovitostí s důsledky uvedenými v 133 odst. 2 ObčZ. 47 Jako vlastník nově evidované stavby se zapisuje vlastník pozemku,na kterém je stavba postavena, nebo stavebník, který na pozemku stavbu provedl, pokud se listinou neprokáže, že vlastníkem je někdo jiný. Jako způsob využití nově evidované stavby se zapíše účel, ke kterému je stavba podle kolaudačního souhlasu nebo oznámení stavebníka užívána v souladu s právními předpisy. U ostatních staveb se vychází z územního rozhodnutí nebo z ohlášení stavby stavebnímu úřadu. Při ohlášení nově evidované stavby k zápisu do katastru je její vlastník povinen doložit doklad o účelu užívání stavby.13 str_153_ :20 Stránka 163 Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích konkrétnímu klientovi. V oblasti property finance je většina úvěrových smluv a jejich finančních modelů postavena na principu LTV (Loan To Value), kdy hodnota nemovitosti (Value) je ovlivňujícím faktorem pro výši poskytnutého úvěru (Loan). V průběhu financování banka sleduje hodnotu nemovitosti a v případě jejího snížení pod požadovanou hranici uplatní sankční mechanismy předvídané v úvěrové smlouvě (zejména možnost banky požádat o předčasné splacení úvěru a realizovat zajištění). Dalším specifikem property finance je požadavek financující banky, aby správu konkrétní financované nemovitost zajišťovala profesionální správcovská organizace, která má velmi často přímý smluvní vztah s financující bankou a má vůči bance ze smlouvy vyplývající povinnosti spravovat nemovitost s péčí řádného hospodáře (duty of care).tento správce má řadu povinností, včetně povinností zajišťovat řádný výběr nájemného, povinnost udržovat pojištění, povinnost zajišťovat údržbu, úklid a opravy nemovitosti apod. Dalším kritériem, které banky při financování nemovitostních projektů sledují,je poměr mezi náklady na úvěrové splátky a na obsluhu úvěru (tzn. úroky a poplatky) a výnosy z nájemného. Požadavek, který banky po dobu trvání úvěru sledují je, aby výnosy z nájemného činily alespoň 135 % výše zmíněných nákladů, tedy aby existoval jistý polštář (v rozsahu 35 %), který i při drobném či krátkodobém snížení výnosů z nájemného neohrozí schopnost dlužníka splácet úvěr. 2. Rizika banky při financování Z pohledu bankovního financování není financování akvizice stávající nemovitosti příliš riskantní transakcí. (pokud, jak ukazuje současná krize bankovního sektoru, banky správně provedou odhad tržní ceny financovaných nemovitostí). Riziko při poskytování úvěrů je měřeno zejména kvalitou zajištění, a při financování existující nemovitosti existuje (většinou dostatečně) kvalitní zajištění již od počátku finanční transakce. 48 Na druhou stranu financování výstavby nemovitosti je riskantnější a do hry vstupuje více faktorů, které mohou ovlivnit zajištění a ve finále i návratnost poskytnutých finančních prostředků. Hlavní rizika, která financující banka při financování akvizice a výstavby nemovitostí nese, jsou uvedeny a popsány níže. V reakci na současný stav bankovního sektoru, resp. té jeho části, která se zaměřuje na property finance (zejména americké hypoteční banky) je třeba uvést, že klíčovým rizikem tohoto sektoru je tzv. over-valuation, tedy stav, kdy posudky na ocenění tržní ceny financovaných nemovitostí vykazují vyšší čísla, než jaká je reálná tržní hodnota. 2.1 Rizika plynoucí z konkursní situace Poskytuje-li banka dlužníkovi úvěr, stává se dlužníkovým věřitelem, častěji však jedním z jeho věřitelů. Z pohledu banky jako věřitele je nutné při strukturování financování brát v potaz riziko, že na dlužníka může být prohlášen konkurs a banka bude jako jeden z věřitelů participovat na výnosu ze zpeněžení konkursní podstaty.zde je prioritním zájmem banky zajistit se tak, aby z tohoto výnosu pro sebe získala co nejvíce. Hlavní roli zde hraje zajištění, kdy banka usiluje o dosažení postavení zajištěného (dle dřívější terminologie odděleného) věřitele, Číslo 5/ který má přednostní právo na své uspokojení z výtěžku prodeje věci, která zajišťuje dluh zajištěného věřitele. Banka,i pokud dosáhne postavení zajištěného věřitele, musí počítat s rizikem,že nezíská celý výtěžek z prodeje věci,která její dluh zajišťuje.zatímco konkursní předpisy platné do umožňovaly zisk maximálně 70 % výtěžku zpeněžení, zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon),počítá s rozdělením minimálně 89 % výtěžku zpeněžení ve prospěch zajištěného věřitele. 2.2 Rizika spočívající v tom, že nevznikne či zanikne zajištění Výše zmíněné riziko prohlášení konkursu na dlužníka se může negativně promítnout i na samotném vzniku zajištění,byť nová právní úprava dle insolvenčního zákona odstranila tzv. hardening period spočívající v neúčinnosti zajištění, které bylo zřízeno v období dvou měsíců před podáním návrhu na prohlášení konkursu. Banky, které jsou vybaveny týmy právníků a které nadto používají externích právních kanceláří, jsou si vědomy těchto rizik a při úvěrových transakcích kladou maximální důraz na vznik zajištění. Vedle prohlášení konkursu může být důvodem,proč nevznikne zajištění,celá řada dalších důvodů, a každý z nich představuje pro banku velké riziko spočívající v tom,že poskytnuté úvěrové prostředky zůstanou bez zajištění (vedení exekuce, vydání předběžného opatření, které zakazuje dlužníkovi disponovat s dotčenou nemovitostí ( 76e odst. 2 OSŘ). Dalšími možnými důvody, pro které nemusí vzniknout zajištění, jsou například defekt v právním titulu, na základě kterého má zajištění vzniknout, např. neurčitá smluvní ujednání,vadně popsané nemovitosti v zástavní smlouvě, omezená způsobilost na straně zástavce apod. 2.3 Rizika spočívající v tom, že projekt nebude výnosný Vpřípadech,kdy banka financuje akvizici existující nemovitosti, tak v případě financování výstavby (s výjimkou financování nemovitostí, kdy nemovitost má být užívána přímo dlužníkem, typicky při hypotéčním financování) banka vždy zkoumá, zda financovaný projekt vynáší dostatečné množství prostředků, ze kterých bude splácen úvěr.toto zkoumání se zaměřuje zejména na analýzu stávajících uživatelů nájemců a podnájemců, jejich bonitu a případnou možnost obsadit nemovitost jiným uživatelem. Vpraxi se může stát, že financovaný projekt nevydělává takové prostředky, aby z jejich výtěžku bylo možné splácet poskytnuté úvěrové prostředky. V takovém případě musí dlužník hledat jiné zdroje na splácení úvěru a pokud není schopen jiné prostředky zajistit, znamená toto pro banku složitou situaci, kdy zpravidla dochází k tzv. defaultu a následné akceleraci úvěru. Po akceleraci úvěru se předpokládá realizace zajištění, ale v praxi tato situace často končí spíše prohlášením konkursu na majetek dlužníka, kdy objekt zajištění je zpeněžen správcem konkursní podstaty. 48 Opakem tohoto modelu jsou transakce obvykle nazývané jako projektové financování (project finance), kde samo aktivum vzniká často v průběhu (a po poskytnutí) financování; financování je poskytováno za účelem vytvoření potřebného aktiva z tohoto hlediska bude financování developmentu patřit do skupiny projektového financování.14 str_153_ :20 Stránka Číslo 5/2008 Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích Tomuto riziku se banky jen složitě brání, v podstatě jedinou možností je dobré komerční posouzení projektu, který je předmětem financování a nastavení financování tak, aby případné výpadky výnosů z projektu mohly být absorbovány dlužníkem bez negativních následků pro financující banku Rizika spočívající v tom, že projekt nebude zrealizován Jedná-li se o financování výstavby nemovitosti, je rizikem pro banku jakýkoliv faktor, který bude mít za následek, že nemovitost nebude dostavěna do své konečné podoby.kromě některých z rizik popsaných výše zde vystupují ještě další faktory, mezi jinými například: špatně zpracovaný záměr developera či s projektem související dokumentace, komplikace týkající se povolení (například nevydání či revokace stavebního povolení),růst cen stavebních prací či materiálů či jiných vstupních položek, na který není model financování připraven. Výše popsané důvody a samozřejmě další důvody mohou vést k tomu, že stavba nebude dokončena, nezačne tedy vynášet prostředky z nájemného a dlužník se dostane do situace, kdy nebude schopen splácet poskytnutý úvěr. Stejně jako je uvedeno výše, je složité se tomuto riziku bránit a jedinou cestou jak riziko,že projekt nebude realizován, alespoň snížit, je poskytovat financování po částech, v předem dohodnutých fázích výstavby, tak aby expozice banky odpovídala (anebo byla pozadu za) stupni rozestavěnosti projektu. Je však zcela zřejmé, že případná komplikace vedoucí k přerušení či zastavení projektu povede k časové ztrátě, nutnosti zakonzervovat projekt, analyzovat důvody pro přerušení, případně přehodnotit podnikatelský záměr a v důsledku bude mít vliv na celkovou finanční bilanci projektu a pro banku bude pravděpodobně tato transakce ztrátová. Z tohoto důvodu si banka do svých finančních dokumentů zapracovává ustanovení, které ji umožní kontrolu nad průběhem realizace transakce a s pomocí kterých by případné problémy zjistila a pokud možno eliminovala ještě dříve, než se negativně promítnou na realizaci projektu. 2.5 Rizika související s neschopností dlužníka splácet úvěr Vedle problémů s výnosností projektu,která může mít přímý vliv na nemožnost dlužníka splácet jemu půjčené úvěrové prostředky, existuje řada dalších důvodů, na základě kterých může být dlužník v situaci,kdy není schopen splácet úvěr. Zcela typickým příkladem je situace, kdy transakce, kterou banka financuje a kterou si dle výše popsaného mechanismu dopředu zkontrolovala a zanalyzovala,není jediným předmětem podnikání dlužníka a dlužník se angažuje ještě v jiných projektech či transakcích. Případné problémy v jiném podnikatelském projektu mohou ovlivnit dlužníka jako celek a tedy i jeho schopnost splácet bankou poskytnutý úvěr na zcela odlišný projekt. Pokud je to možné, trvá banka právě z tohoto důvodu na tom, aby jednotlivé podnikatelské aktivity dlužníků byly od sebe právně odděleny, prakticky tak, aby každý podnikatelský projekt resp. každá podnikatelská aktivita byly realizovány prostřednictvím jiného právního subjektu. Mezi těmito oddělenými právními subjekty, které však spadají pod jednoho podnikatele, existuje tzv. korporátní clona neboli corporate veil.toto právní oddělování rizik od sebe však naráží na limity dané právními předpisy, zejména však obchodním zákoníkem např. tzv. zákazem řetězení 50,kdy jedna společnost s ručením omezeným s jediným společníkem nemůže být jediným zakladatelem nebo jediným společníkem jiné společnosti s ručením omezeným. 3. Specifika financování přímé akvizice nemovitostí Při akvizici nemovitosti přímou cestou vždy dochází kpřevodu vlastnického práva na subjekt, kterému je poskytováno financování.tato skutečnost s sebou nese nutnost zakomponovat tento faktor do struktury financování. Je zcela zřejmé, že zájmem banky je poskytnout financování až po provedeném vkladu vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujícího subjektu, zatímco zájmem prodávajícího subjektu je získat kupní cenu do své sféry před uzavřením kupní smlouvy, resp. nejpozději v tento okamžik.je věcí komerčního jednání, jak bude transakce strukturována a jaká rizika jsou strany ochotny na sebe převzít Hypoteční financování rezidenčních nemovitostí Při hypotečním financování se stalo již zavedenou praxí, že banky poskytují financování ve vazbě na uzavřenou kupní smlouvu, tedy před provedením vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí, avšak v zásadě bezvýjimečně trvají banky na tom, aby před uzavřením kupní smlouvy byla nemovitost poskytnuta jako zajištění pro budoucí pohledávku banky za kupujícím. Jedinou možností pro takovéto strukturování transakce je, aby toto zajištění formou zástavního práva zřídil ve prospěch banky prodávající. Pro prodávajícího zde však existuje zcela nesporné riziko spočívající v tom, že jím zřízené zástavní právo ve prospěch financující banky bude existovat i pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy a převodu kupní ceny z úvěru na prodávajícího. Takové riziko existuje zejména v situaci, kdy a) zástavní právo je definováno tak, že zajišťuje nejenom v budoucnu poskytnutý úvěr, ale i s tím související nezaplacené pohledávky banky za kupujícím, například různé bankovní poplatky anebo b) úvěr je bankou poskytnut, ale vzhledem k dřívějším neuhrazeným pohledávkám kupujícího vůči bance nedojde k převodu prostředků do sféry prodávajícího a povinnost banky vůči kupujícímu poskytnou úvěr je započtena proti zmiňované dřívější pohledávce banky vůči kupujícímu. Rizika popsaná pod body a) i b) výše je možné eliminovat vhodnou formulací zástavní smlouvy, která výslovně vyloučí z definice zajišťované pohledávky bankovní poplatky a jiné pohledávky než samotný úvěr a dále vhodnou formulací úvěrové smlouvy, která nepřipustí možnost započtení úvěrových prostředků. 49 Vproperty finance je standardem, že banka má zástavní právo k akciím (obchodnímu podílu) společnosti,která vlastní nemovitost.rychlá realizace může mít velký význam nový vlastník může společnost kapitálově podpořit, napomoci ke splnění jejich dluhů, odstranit konkursní situaci a zachovat co nejvíce hodnoty společnosti (zamezit odchodu nájemců, poškození dobrého jména projektu apod.) odst. 2 ObchZ.15 str_153_ :20 Stránka 165 Telecký, I. Nemovitosti ve finančních transakcích 3.2 Komerční nemovitosti Při akvizici nemovitostí, které nezařazuji pod hypoteční financování, se uvedený princip zpravidla neuplatní a smluvní strany používají sofistikovanější a více na míru šité mechanismy. Ne výjimečně se užije struktury, kdy při uzavření kupní ceny vzniká přímá pohledávka prodávajícího vůči bance na čerpání kupní ceny z úvěru, a tato pohledávka je vázána pouze na skutečnost (formulovanou jako odkládací podmínka), že došlo ke vkladu vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujícího. Tímto získává prodávající jistotu, že bez ohledu na situaci kupujícího mu bude financující bankou po převodu vlastnického práva poskytnuta kupní cena z úvěrových prostředků. Místo shora uvedeného mechanismu s odkládací podmínkou může být použita bankovní záruka vystavená financující bankou za prodávajícího pro případ nezaplacení kupní ceny.takto nenese prodávající riziko nezaplacení kupní ceny ze strany prodávajícího a jeho riziko je limitováno pouze kreditním rizikem financující banky. V případech refinancování stávajícího úvěru pak jsou prostředky poukazovány přímo na účet původního věřitele, v souladu s multilaterálními dohodami mezi stranami. 3.3 Právní audit ohledně nemovitostí Financující banka, která poskytuje financování nemovitosti, má prvořadý zájem ověřit si, že prodávající je skutečným vlastníkem prodávané nemovitosti a že tedy na kupujícího, příjemce financování řádně přejde kupní smlouvou a vkladem do katastru nemovitostí vlastnické právo k nemovitosti. Toto ověření vždy provádějí právníci banky či externí právníci najatí bankou za tímto účelem.toto ověření se nazývá právním auditem a vžil se již i anglický výraz legal due diligence. Při právním auditu banka zkoumá zejména způsob,jakým nabyl prodávající nemovitosti. Podklady pro toto zkoumání zpravidla dodá sám prodávající, je však možné tyto dokumenty nebo jejich část získat z veřejných zdrojů ze sbírky listin katastrálního úřadu nebo obchodního rejstříku.pokud prodávající nabyl nemovitost před méně než deseti lety, je vhodné ověřit ještě další dokumenty, a to ty, které se týkají všech převodů nemovitosti v uplynulých deseti let, a to až k poslednímu převodu, který předchází této desetileté hranici. Důvodem pro toto zkoumání desetileté historie je skutečnost, že desetiletá doba nepřetržitého užívání nemovitosti jejími vlastníky, kteří však musí být v dobré víře po celou tuto dobu, je základem pro domněnku vydržení, která by případný defekt zhojila a zajistila existenci řádného nabývacího titulu prodávajícího.tím, že se však jedná o domněnku vyvratitelnou, existuje jisté riziko, že tato domněnka může být vyvrácena důkazy svědčícími o opaku a tedy k prokázání skutečnosti, že k vydržení nedošlo. Závěrem procesu právního auditu je vystavení právního stanoviska, rovněž nazývaného jako report on title, ve kterém se právník provádějící audit vyjádří k závěrům a popíše případné nedostatky či rizika, které při auditu zjistil. V poslední době se na českém trhu objevil produkt, který je schopen pokrýt rizika banky vyplývající z provedeného právního auditu, a to tzv. pojištění titulu, neboli title insurance, což je anglický ekvivalent, který se pro tento produkt již vžil i v českém právním a komerčním prostředí.title insurance nabízí bance (anebo kupujícímu) pojištění pro případ, že by po uskutečnění transakce (akvizice,poskytnutí úvěru) nastal případ proti kterému směřuje pojištění, zejména že by došlo ke zpochybnění či rovnou ke ztrátě vlastnického titulu osoby, která je za vlastníka považována. Je logické, že i pojišťovna, která title insurance poskytuje, si provede vlastní právní audit, aby pochopila a dokázala kvantifikovat riziko, proti němuž je u ní sjednáváno pojištění. 4. Specifika financování akvizice společností 4.1 Právní audit ohledně společnosti Je-li nemovitost nabývána tím způsobem, že kupující získá akcie či podíly ve společnosti, která nemovitost vlastní (a je nutno uvést, že se jedná o častější způsob akvizice nemovitosti než je přímá akvizice nemovitosti, a to z důvodů daňových), musí financující banka provést nad rámec právního auditu samotné nemovitosti ještě právní audit titulu prodávajícího k akciím či obchodnímu podílu, neboť v tomto případě jsou předmětem prodeje právě akcie či obchodní podíl. 4.2 Otázka finanční asistence Výrazně limitujícím faktorem při financování akvizice společnosti se může jevit zákaz finanční asistence, který souvisí spíše s ideologickým pohledem zákonodárce na ekonomiku společností a zejména s posouzením principu zachování kapitálu společností. Různá ekonomicky vyspělá teritoria posuzují tuto otázku rozdílně, a zatímco v historicky ekonomicky dravější společnosti ve Spojených státech amerických není finanční asistence zákonem zakázána, ve více ekonomicky konzervativní Velké Británii je finanční asistence podrobena přísnému režimu (tzv. Whitewash Procedure), v tradičně konzervativní Evropě je pravidlem, že finanční asistence je lokálními zákony znemožněna. Zákaz finanční asistence v principu spočívá v tom, aby majetek nabývané společnosti nemohl sloužit k zajištění úvěru na akvizici akcií nabývané společnosti. Zatímco prostředky na koupi nemovitostí přímo mohou být zajištěny přímo zástavním právem k dotčené nemovitosti (tzn. klasickou hypotékou), pokud je nabývána společnost vlastnící nemovitost, tato nemovitost k zjištění úvěru již posloužit nemůže. Ustanovení 161e odst. 1 ObchZ přímo stanoví, že společnost nesmí při nabývání vlastních akcií poskytovat zálohy a nesmí poskytovat půjčky ani úvěry pro účely nabytí jejích akcií ani úvěry nebo půjčky poskytnuté na tyto účely nebo jiné závazky související s nabýváním jejích akcií zajišťovat. Pro společnosti s ručením omezeným platí dle ust. 120 odst. 3 ObchZ stejné omezení. Uvedená finanční asistence spočívá zejména v poskytování úvěru a poskytování zajištění úvěru. 5. Specifika financování developmentu Číslo 5/ Většina rizik, která nese banka, když poskytuje financování na výstavbu nemovitosti, je popsána výše. Vedle otázek rizikových faktorů s sebou financování developmentu nese i řadu specifik v otázkách strukturování a nastavení samotného finančního modelu. Při financování developmentu financující banka zpravidla proplácí developerovy faktury ze strany dodavatele16 str_153_ :20 Stránka Číslo 5/2008 Kavanová, L. Pokračování v živnosti stavby.tím zajišťuje, že množství poskytnutých finančních prostředků bude odpovídat zrealizované hodnotě financované stavby.vedle toho klade banka přísnější kritéria na poměr vlastních zdrojů (equity) a cizího kapitálu. Při financování developmentu banka zpravidla vyžaduje vlastní zdroje ve výši přes 20 % objemu financování, zatímco při financování akvizice bývá požadavek banky na equitu mnohem nižší a lze se setkat i s případy,kdy banky poskytly financování na 100 % hodnoty projektu. Pokračování v živnosti při úmrtí podnikatele JUDr. Lucie Kavanová* I. Úvod V tomto příspěvku se pokusím upozornit na změny v činnosti notáře jako soudního komisaře, zejména na jeho nové povinnosti v řízení o dědictví 1 v souvislosti spřijetím zákona č.130/2008 Sb.,kterým se mění zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony. Co se týče živnostenského zákona, svou pozornost zaměřím pouze na ust. 13 ŽZ, které vymezuje právní rámec pokračování v živnosti pro případ smrti podnikatele fyzické osoby. Stranou neponechám rovněž provázanost tohoto ustanovení s ust. 61 až 64 ŽZ, upravujícími zcela nově problematiku správních deliktů. 2 II. Živnostenské úřady 3 a jejich oprávnění V souvislosti s rozvojem podnikání a tržní ekonomiky se v naší společnosti stále častěji setkávají notáři v pozůstalostním řízení se skutečností, že zůstavitel byl podnikatelem; předmětem dědictví je zde zpravidla zůstavitelův podnik. Otázku předmětu dědictví a způsobu jeho ocenění 4 v tomto případě ponechme stranou.v této souvislosti je pro notáře nejzávažnějším problémem přechod živnostenského oprávnění k provozování zůstavitelova podniku. Živnostenské úřady jakožto orgány státní správy jsou vykonavateli správy na úseku živnostenského podnikání. Živnostenský úřad v souladu se zásadou zákonnosti (legality nebo též právnosti) musí vycházet z dikce zákona a přitom zohlednit konkrétní případ za pomoci institutu správního uvážení. Jedním, dovolím si tvrdit stěžejním, z výsledků činnosti živnostenského úřadu je vydání správního aktu (individuálního s účinky buď konstitutivními nebo deklaratorními). Správní akt je chápán jako rozhodnutí veřejné správy, které má povahu jednostranného, vrchnostenského a konkrétního aktu vydaného k tomu oprávněným subjektem veřejné moci. 5 Právo živnostenské jest souhrn právních norem, které upravují zásadně všechnu výrobu, obchod i opatřování služeb, pokud některé činnosti nejsou z úpravy té výslovně vyloučeny. 6 Jedním z možných způsobů zániku práva živnostenského vedle vzdání se či odnětí tohoto oprávnění jest smrt živnostníkova. 7 Smrtí zaniká způsobilost fyzické osoby. Důkaz smrti se prokazuje veřejnou listinou (úmrtním listem) nebo ve zvláštním nesporném řízení se provede důkaz smrti, jehož výsledkem je prohlášení fyzické osoby za mrtvou. Za okamžik úmrtí je u fyzické osoby považováno v úmrtním listě uvedené datum (převážně den, měsíc a rok) avpravomocném rozhodnutí soudu je to datum uvedené ve výroku rozhodnutí. Pozůstalost tvoří veškerá majetková soukromá práva a povinnosti zůstavitelovy, pokud (právním předpisem nebo vůlí stran) není stanoveno, že smrtí zůstavitele zanikají. 8 Živnost samozřejmě může být (a také v mnohých případech bývá) jednou ze součástí majetkové podstaty dědictví po zůstaviteli. III. Přestupky a správní delikty Poněkud nezáživný a suchý popis materie přestupkového práva považuji za nezbytné zdůraznit předem, protože je klíčový pro uchopení úvodem předestřeného * Autorka je notářskou koncipientkou u JUDr. Gabriely Bičanové, notářky v Uherském Hradišti. 1 Důvodová zpráva k tomuto zákonu v obecné části uvádí následující: Zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů, byl do této doby více než 100x novelizován. Přitom zásadní systémové změny byly obsahem pouze několika novel. Zbývající novely byly důsledkem přijetí jiných zákonných úprav. Předkládaná novela svým obsahem patří do první kategorie,neboť obsahuje systémové změny zohledňující výstupy z Programového prohlášení vlády. 2 Ze zvláštní části důvodové zprávy cituji: Problematika správních deliktů je novým zněním 61 až 64 upravena ve smyslu požadavků Zásad správního trestání podle usnesení vlády č. 162/2002. Správní delikty jsou tak děleny na,přestupky ( 61), jichž se může dopustit nepodnikající fyzická osoba, a na,správní delikty právnických a podnikajících fyzických osob ( 62 a 63). Dosavadní znění 61 až 64 vztahující se k neoprávněnému podnikání byla návrhem vypuštěna. 3 Živnostenskými úřady jsou ve smyslu ust. 1 zákona č. 570/1991 Sb., o živnostenských úřadech, ve znění pozdějších předpisů: a) obecní živnostenské úřady, b) krajské živnostenské úřady a c) Živnostenský úřad ČR. 4 K této problematice se blíže vyjádřil např. Krejčovský, O. Oceňování podniku v dědickém řízení.ad Notam, 2006, č. 3, s Hendrych, D. a kol. Správní právo. Obecná část. Praha : C. H. Beck, 1998, s Laštovka, K. Československé správní právo. Část zvláštní, I. díl. Praha : Melantrich, 1936, s Právo živnostenské zaniká: smrtí živnostníkovou, poněvadž jest to právo osobní. Proto dědic nebo legatář, který chce po smrti živnostníkově živnost dále vésti, musí si opatřiti pro svou osobu právo živnostenské. Výjimkou je: a) zemřel-li živnostník, může být po jeho smrti živnost koncesovaná nebo řemeslná nebo obchodním průkazem způsobilosti vázaná dále provozována na základě koncese nebo živnostenského listu svědčícího zemřelému živnostníkovi na účet vdovy z vlastní viny nerozvedné nebo nezletilých descendentů k dědictví oprávněných, atonapouhé oznámení u úřadu živnostenského. K dědictví oprávnění descendenti jsou ti, kteří jsou in concreto podle zákona kdědictví oprávněni, a nikoli testamentem za dědice ustanoveni (Boh. 9448/1931). b) zemřel-li živnostník, může býti živnost po jeho smrti dále vedena po dobu řízení pozůstalostního na účet pozůstalosti; stačí oznámení u živnostenského úřadu. Viz Laštovka, K., op. cit. sub 6, s Krčmář, J. Právo občanské. V. Právo dědické. Praha : Všehrd, 1930, s. 4 5.17 str_153_ :20 Stránka 167 Kavanová, L. Pokračování v živnosti problému vzhledem k nové právní úpravě správního trestání zakotvené v živnostenském zákoně. Za porušení konkrétního ustanovení živnostenského zákona hrozí jeho adresátovi sankce. 9 Živnostenský zákon kvalifikuje porušení jednotlivých ustanovení jednak jako přestupek,jednak jako tzv.jiný správní delikt a v každém z těchto případů je jejich skutková podstata vymezena přímo v materii zákona; svou povahou jde o správní právo trestní. Zákonnou definici přestupku vymezuje 2 odst.1 přestupkového zákona 10, která je kumulací několika znaků (materiálního a formálních). Přestupkem je zaviněné jednání fyzické osoby, které porušuje nebo ohrožuje zájem společnosti a je za přestupek výslovně označeno v zákoně, nejde-li o jiný správní delikt postižitelný podle zvláštních právních předpisů anebo o trestný čin. K odpovědnosti za přestupek postačí zavinění z nedbalosti, nestanoví-li zákon výslovně, že je třeba úmyslného zavinění. 11 Přestupek může spáchat jen fyzická osoba nikoliv právnická osoba či podnikající fyzická osoba. Přestupky jsou druhem správních deliktů. Vedle nich existují jiné správní delikty (právo na ně nemá speciální označení) 12. Za přestupek je možné uložit jen sankce 13 taxativně vypočtené v zákoně: a) napomenutí, což je nejmírnější sankce, b) pokutu, c) zákaz činnosti a d) propadnutí věci. Oproti přestupku může spáchat tzv. jiný správní delikt právnická osoba,popř.fyzická osoba podnikatel v rámci výkonu své podnikatelské činnosti. U spáchání jiného správního deliktu se posuzuje odpovědnost objektivně (zavinění je nerozhodné). 1.Výkon veřejné správy na úseku přestupků a jiných správních deliktů Co se týče výkonu veřejné správy na úseku ukládání přestupků 14 a jiných správních deliktů, pak pro přestupky platí, že je projednávají (až na zákonné výjimky) vrámci výkonu přenesené působnosti obecní úřady (dle interního uspořádání úřadu v případě živnostenského zákona bude příslušným orgánem živnostenský úřad), popř. využije-li obec možnosti jí dané přestupkovým zákonem a k projednávání přestupků ustanoví jako zvláštní orgán obce komisi k projednávání přestupků, pak přestupky projednává tato komise (dále jen jako komise ). Komise je kolegiálním orgánem, má tři členy, předsedou může být jen osoba s právnickým vzděláním nebo která úspěšně absolvovala zkoušky odborné způsobilosti kprojednávání a výkonu této agendy a usnáší se většinou hlasů. Na výkon této agendy může obec uzavřít veřejnoprávní smlouvu s jinou obcí. Řízení přestupkové i řízení o jiném správním deliktu jsou správními řízeními za subsidiární aplikace správního řádu, nestanoví-li speciální zákona jinak (např. přestupkový či živnostenský zákon aj.). 2. Obecně k zániku odpovědnosti u přestupků 15 a jiných správních deliktů Číslo 5/ U přestupků je správní orgán povinen zahájit řízení a meritorně v něm rozhodnout 16 dle 20 PřesZ ve lhůtě jednoho roku ode dne spáchání přestupkového jednání. Zánik odpovědnosti za přestupek nastává ex lege uplynutím jednoroční prekluzívní lhůty, počítané ode dne spáchání protiprávního přestupkového jednání. K jednoroční prekluzívní lhůtě přihlíží správní orgán ex offo (uplynula-li tato lhůta v případě již zahájeného řízení, správní orgán řízení zastaví a pakliže doposud nebylo zahájeno řízení, věc odloží). Otázka sankcionovatelnosti správních deliktů je řešena v jednotlivých zákonech týkajících se jiných správních deliktů nejednotným způsobem. Převládá úprava, že správní delikty je nutno projednat do jednoho roku ode dne, kdy se příslušný správní orgán dozvěděl o porušení povinnosti nebo o nedodržení zákazu stanoveného v zákoně, nejpozději však do tří let ode dne, kdy k protiprávnímu jednání došlo. 17 IV. Aplikace 13 ŽZ pro potřeby dědického řízení 1. Provozování živnosti do skončení dědického řízení Toto zákonné ustanovení v odst. 1 taxativně vymezuje subjekty, které mohou do skončení dědického řízení v živnosti pokračovat. Při výčtu těchto subjektů upozorním, zda touto osobou může být jen fyzická osoba, právnická osoba, případně fyzická a právnická osoba společně,a to z důvodu subjektivní odpovědnosti za přestupek nebo jiný správní delikt.těmito subjekty jsou: a) správce dědictví 18 dle 175e a 175f OSŘ (procesněprávní institut) jím může být jak fyzická, tak i právnická osoba, kdy tato osoba je ustanovena soudem (formou usnesení) až v rámci dědického řízení, vyžaduje-li to obecný zájem nebo důležitý zájem účastníků, dle 480b odst. 1 ObčZ (hmotněprávní institut) jím může být jednak fyzická osoba, ale i právnická osoba, jelikož se jedná o projev vůle pořizovatele (i když občanský zákoník hovoří o zůstaviteli) listiny o ustanovení správce dědictví, k tomuto jednostrannému právnímu úkonu je nutný ex lege souhlas osoby s ustanovením do funkce správce dědictví; notář má zákonnou povinnost tuto listinu po sepsání zaevidovat v Centrální evidenci závětí. Má-li dědictví připadnout 9 Legální sankce je jednak znakem právního předpisu, jednak prostředkem,nástrojem jeho realizace.z pohledu konstrukce právních norem je pak sankce tím, co vyjadřuje pravidlo pro případ, nastane-li hypotéza a nenastane-li dispozice právní normy. Kadečka, S. Právo obcí akrajů v České republice. Praha : C. H. Beck, 2003, s Zákon ČNR č. 200/1990 Sb., o přestupcích, ve znění pozdějších předpisů. 11 Kadečka, S., op. cit. sub 9, s Červený, Z., Šlauf, V. Přestupkové právo. 11. vydání. Praha : Linde, 2003, s Viz 11 odst. 1 PřesZ. 14 Viz 52 PřesZ. 15 Odpovědnost za přestupek nastává dovršením 15 let věku fyzické osoby, kdy této věkové hranice musí dosáhnout obviněný z přestupku v době spáchání přestupku. 16 Meritorně je myšleno pravomocně rozhodnout, tzn. u přestupků či jiných správních deliktů v případě podání řádného opravného prostředku, kterým je dle správního řádu odvolání (za určitých předpokladů i rozklad),musí příslušný odvolací orgán pravomocně rozhodnout o odvolání rovněž v jednoroční prekluzívní lhůtě. 17 Červený, Z., Šlauf, V., op. cit. sub 11, s Podrobně se této problematice věnovali ve svých příspěvcích na stránkách tohoto časopisu např. Karhanová, M. Správce dědictví jako hmotněprávní institut českého právního řádu. Ad Notam, 2006, č. 5, s , nebo Jindřich, M. Nová právní úprava institutu správce dědictví v českém právním řádu. Právní zpravodaj, 2004, č. 11.18 str_153_ :20 Stránka Číslo 5/2008 Kavanová, L. Pokračování v živnosti státu dle 462 ObčZ, může být ustanoven správcem dědictví rovněž stát. b) dědicové ze zákona, není-li dědiců ze závěti Živnostenský zákon ctí jednu ze zásad soukromého práva v dědickém právu uplatňovanou, tj. zásadu přednosti testamentární posloupnosti před posloupností zákonnou; závětními dědici mohou být přirozeně fyzické iprávnické osoby. Dědici ze zákona v I. až IV. dědické skupině mohou být dle 473 až 475a ObčZ jen fyzické osoby. c) dědicové ze závěti 19 a pozůstalý manžel nebo partner 20,ikdyž není dědicem, je-li spoluvlastníkem majetku používaného k provozování živnosti Na jedné straně zde stojí závětní dědicové (fyzické aprávnické osoby) a na druhé straně pozůstalý manžel či partner (jen fyzická osoba) za splnění zákonné podmínky. Jazykovou interpretací dovodíme, že pozůstalý manžel či partner v tomto případě není dědicem, ale musí být (správně každý z nich samostatně musí být) spoluvlastníkem majetku používaného k provozování živnosti.u manžela se může jednat o majetek patřící do SJM, které za života zůstavitele zaniklo, ale před úmrtím manžela dosud nedošlo k jeho vypořádání, jinak jde o podílové spoluvlastnictví; v rámci vypořádání zaniklého SJM je manžel účastníkem dědického řízení jen pro dobu vypořádání zaniklého SJM. Partner může být rovněž podílovým spoluvlastníkem majetku používaného k provozování živnosti,např.objektu,v němž je sídlo provozovny, ale účastníkem dědického řízení se nemůže stát z titulu vypořádání zaniklého partnerského svazku, jelikož naše právní úprava obdobu institutu postaveného na roveň společnému jmění u partnerů nezná. Živnostenskému úřadu postačí pouze předložit doklad, že se jedná o partnera či manžela zůstavitele, nic jiného se dokládat nemusí. 21 Co se týče prokázání spoluvlastnictví těchto osob k majetku používanému kprovozování živnosti, živnostenský úřad tuto skutečnost, pokud je mi z vlastní praxe známo, zevrubněji nezkoumá. d) insolvenční správce ustanovený soudem 22, nejdéle však do skončení insolvenčního řízení Insolvenčním správcem může být jak fyzická, tak i právnická osoba, podmínkou je zápis této osoby v seznamu vedeném Ministerstvem spravedlnosti ČR. e) pozůstalý manžel nebo partner splňující podmínku uvedenou v písm. c), pokud v živnosti nepokračují dědicové Podmínkou uvedenou v písm. c) je kumulace těchto předpokladů: jednak není dědicem a současně se musí jednat o spoluvlastníka majetku používaného k provozování živnosti,přičemž k těmto dvěma podmínkám přibývá třetí totiž že v živnosti nepokračují dědicové (lhostejno, zda zákonní či testamentární). V tomto případě by mohl manžel či partner sám (bude-li bez dědiců) pokračovat v živnosti. Všechny výše uvedené skupiny subjektů, které hodlají pokračovat v provozování živnosti do skončení dědického řízení, mají vůči živnostenskému úřadu zákonnou oznamovací povinnost; rozdíl je pro ně ovšem dán jen závaznými lhůtami, do kdy tak musí učinit. 23 Pro osoby uvedené pod písm. b), c) a e) platí tříměsíční lhůta běžící ode dne smrti zůstavitele (podnikatele). Naproti tomu pro osoby vypočtené pod písm. a) a d) platí jednoměsíční lhůta plynoucí ode dne, kdy byla do této funkce ustanovena. Účinky ustanovení pro insolvenčního správce nastávají okamžikem nabytí právní moci rozhodnutí soudu. Účinky ustanovení pro správce dědictví určeného soudem nastanou okamžikem nabytí právní moci usnesení o tomto ustanovení. U správce dědictví, kterého určil zůstavitel formou notářského zápisu jako jednostranného právního úkonu se souhlasem tohoto správce,se tímto okamžikem rozumí nikoliv sepsání notářského zápisu (tzn. za života pořizovatele této listiny), nýbrž právní skutečnost smrt zůstavitele; účinky tohoto aktu se obdobně jako u závěti vztahují ke dni smrti. Pro všechny výše uvedené osoby platí společná zákonná povinnost ustanovit si odpovědného zástupce pro vedení živnosti, pakliže ony samy některé zákonem presumované předpoklady pro provozování živnosti nesplňují Provozování živnosti po skončení dědického řízení Jiná situace nastává dle 13 odst. 4 ŽZ v případě provozování živnosti po úmrtí podnikatele po skončení dědického řízení. V živnosti mohou pokračovat jen tyto osoby: a) dědicové ze zákona, není-li závětních dědiců; b) dědicové ze závěti spolu s pozůstalým manželem nebo partnerem, nejsou-li dědici a současně jsou spoluvlastníky majetku používaného k provozování živnosti; c) jen pozůstalý manžel nebo partner splňující podmínku dle 13 odst. 1 písm. c) ŽZ, nepokračují-li v živnosti dědicové. Všechny tyto osoby musí ovšem nabýt v dědictví majetkového práva vztahujícího se k provozování živnosti. Ze zákona mají jednoměsíční prekluzívní lhůtu k oznámení této skutečnosti příslušnému živnostenskému úřadu,která plyne od nabytí právní moci dědického usnesení, kterým se dědické řízení končí. Předpokládá se, že výše uvedené osoby budou účastníky dědického řízení, buď jako dědicové (bez ohledu na dědický titul), a nebudou-li dědici, budou alespoň účastníky řízení v rámci vypořádání vzájemných majetkových poměrů mezi zůstavitelem a manželem. Občanský zákoník upravuje vypořádání zaniklého SJM jen mezi manžely, ovšem zákon o registrovaném partnerství vypořádání partnerského svazku při zániku partnerství neřeší. Tím, že je partner zahrnut do skupiny osob, které mohou po skončení dědického řízení pokračovat v živnosti, i když tento partner nebyl dědicem, chtěl nejspíš zákonodárce vyzdvihnout nejen význam a důležitost tohoto partnerského svazku, ale i tu skutečnost, že pokračování v živnosti 19 Je otázkou, proč zde zákonodárce uvedl jen dědice ze závěti a nikoliv i dědice ze zákona,kteří by mohli vedle manžela či partnera i nadále podnikat.v praxi se může např. vyskytnout případ, kdy manžel je z důvodu 469 ObčZ nezpůsobilý dědit, manželství bylo bezdětné a závěť zůstavitel nezanechal; jako dědicové přichází v úvahu dědicové ze zákona ve III., popř. IV. dědické skupině a manžel nebude dědicem, nýbrž bude jen účastníkem dědického řízení v části týkající se vypořádání jeho zaniklého SJM. Manžel by zde mohl podnikat vedle dědiců ze zákona za předpokladu, že je považován dle 6 ŽZ za osobu bezúhonnou. 20 S účinností zákona č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství a o změně některých souvisejících zákonů, partner má stejné postavení jako manžel. 21 Např. doloží občanský průkaz, úmrtní list aj. 22 Dle 18 a násl. zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobu jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů. 23 Viz 13 odst. 2 ŽZ. 24 Viz 13 odst. 2 třetí věta ŽZ spolu s 13 odst. 3 ŽZ.19 str_153_ :20 Stránka 169 Kavanová, L. Pokračování v živnosti může mít (a zpravidla reálně také má) závažné důsledky v majetkové sféře. Jevilo by se jako nelogické, aby byl partner podnikající fyzické osoby odříznut od významného zdroje příjmů za předpokladu, že zesnulý partner živnost provozoval s nemalým hospodářským prospěchem.v případě partnera se totiž může jednat o osobu seznámenou s důležitými okolnostmi podnikání zesnulého partnera, nadto je tím v důsledku zdůrazněn i zájem na stabilitě již dříve vybudovaných podnikatelových vazeb. S účinností od 1. července 2008 nově platí, že živnostenský úřad tyto osoby na základě jejich oznámení zapíše do živnostenského rejstříku (blíže viz 60 ŽZ) a vydá jim výpis, v němž bude uvedena omezená platnost živnostenského oprávnění, a to jen na dobu 6 měsíců ode dne ukončení dědického řízení. 3. Pokračovat či nepokračovat v živnosti zůstavitele? Subjekty uvedené v 13 odst. 1 ŽZ, zejména dědicové,manžel a partner,mají v případě úmrtí zůstavitele podnikatele tyto možnosti, jak se zhostit živnostenského podnikání, které za svého života úspěšně započal zůstavitel. Předně tyto osoby mohou využít práva daného jim 13 ŽZ a budou moci pokračovat v započatém podnikání i po úmrtí zůstavitele, byť s určitým časovým omezením, tj. do uplynutí 6 měsíců od skončení řízení o dědictví. Nemá-li místa tato varianta, mohou požádat příslušný živnostenský úřad a za splnění požadovaných předpokladů provozovat živnost sami na vlastní odpovědnost.další variantou je prokázat živnostenskému úřadu úmrtním listem nebo jiným dokladem prokazujícím úmrtí fyzické osoby podnikatele smrt tohoto podnikatele a ve smyslu 57 odst. 1 písm. a) ŽZ oznámit, že smrtí podnikatele jeho živnostenské oprávnění zaniklo a nikdo z oprávněných osob nehodlá dále v živnosti pokračovat. 25 V. Přestupky dle živnostenského zákona osob vypočtených v ust. 13 odst. 1 ŽZ Číslo 5/ Jak jsem již výše uvedla, může se přestupku dopustit jen fyzická osoba. Mezi skutkové podstaty přestupků vymezených v 61 ŽZ a dopadajících na osoby vypočtené v 13 odst. 1 ŽZ patří: odst. 1 písm. a) bod 1. ŽZ Tato skutková podstata má dopad jen na osoby vymezené v 13 odst.1 písm.a) až d),jež neoznámí, že hodlají pokračovat v provozování živnosti odst. 1 písm. a) bod 2. ŽZ Tato skutková podstata má dopad jen na osoby vymezené v 13 odst. 1 písm. b) až d), tedy ty, které neprodleně neustanoví odpovědného zástupce odst. 1 písm. b) ŽZ Tato skutková podstata má dopad jen na správce dědictví, který neustanoví odpovědného zástupce podle 13odst. 3. Není ani vyloučena kumulace skutkových podstat zde uvedených přestupků u jedné z osob vyjmenovaných v 13 odst. 1 písm. a) až e) ŽZ. Dle 61 odst. 4 ŽZ za přestupek uvedený v 61 odst. 1 ŽZ lze uložit jako sankci peněžitý trest, a to pokutu s horní hranicí zákonné sazby 10 tis. Kč. Ve smyslu 61 odst. 5 ŽZ připouští zákon řešení těchto přestupků v blokovém řízení (zkrácená forma přestupkového řízení, tzv. řízení na místě),přičemž takto lze uložit pokutu do maximální výše 5 tis. Kč. VI. Správní delikty osob vypočtených v 13 odst. 1 ŽZ Správního deliktu se může dopustit právnická osoba, ale i fyzická osoba podnikatel. Nás ovšem v dědickém řízení může pochopitelně zajímat jen právnická osoba, kterou dle vymezení provedeném v 13 odst. 1 písm. a) až e) ŽZ může být jen správce dědictví,závětní dědic a insolvenční správce. Co se týče fyzické osoby podnikající dle zvláštního zákona (živnostenského zákona), pak tato osoba může být účastníkem dědického řízení, ovšem je nerozhodné, že je sama rovněž podnikatelem; na tuto osobu se v dědickém řízení pohlíží jako na fyzickou osobu bez přihlédnutí k jejímu zvláštnímu statusu podnikatele.v obou případech se ovšem musí jednat o protiprávní jednání způsobené v souvislosti s výkonem činnosti. Postrádám zde sankci za to, že jako jedna z vymezených osob je povinna učinit v zákonné lhůtě (3 nebo 1 měsíce) oznámení adresované živnostenskému úřadu o tom, že chce pokračovat v provozování živnosti zůstavitele.toto porušení zákona by se snad mohlo sankcionovat podle skutkové podstaty vymezené v 62 odst. 1 písm. t) ŽZ, kdy taková osoba v rozporu s 31 odst. 16 nesdělí, zda provozuje živnost, nebo nedoloží doklady. Případné neustanovení odpovědného zástupce je pak sankčně pokryto v 62 odst. 1 písm. a) až d) ŽZ. Za takto spáchaný správní delikt je živnostenský úřad oprávněn k uložení pokuty s dolní hranicí zákonné sazby ve výši 10 tis. Kč až do horní sazby 1 mil. Kč; správní delikt dle 62 odst. 1 ŽZ je možné řešit i blokově, ovšem jen s možností uložit jako sankci pokutu nepřesahující 5 tis. Kč. Místní příslušnost u správních deliktů je určena s účinností 1. července 2008 nově a je dána podle správního úřadu (živnostenského úřadu). 26 U přestupků se řídí místní příslušnost zněním přestupkového zákona (místem spáchání přestupku). VII. Na závěr shrnutí nových povinností 27 pro notáře jako soudní komisaře Co rozsahu, obsahu a formální stránky úkonu jest notáři jako soudnímu komisaři říditi se především písemným příkazem soudu... Avšak notář musí při provádění úkonů těch šetřiti také všech příslušných zákonův azávazných nařízení Osud živnostenského oprávnění zůstavitele je podřízen vůli dědiců, resp. pozůstalého manžela. Nemá-li nikdo z nich zájem o pokračování v živnosti ani po přechodné období ani trvale, živnost zanikne. Více viz Horzinková, E., Kohout, A. Živnostenský zákon a předpisy související.8.aktualizované a doplněné vydání.praha :Linde, 2001, s Viz 71 odst. 2 ŽZ. 27 Notáři mají tyto povinnosti: a) povinnosti, jež jim ukládají notářský řád a nařízení o užívání notářů za soudní komisaře... Šediva, V. Notářství dle práva rakouského se stručnými dějinami notářství vůbec. Praha,1894, s Šediva, V., op. cit. sub 27, s. 337.20 str_153_ :20 Stránka Číslo 5/2008 Hojdnová, I. Výpočty dědických podílů Kprojednání dědického řízení je v dnešní době notář pověřen soudem, aby jako soudní komisař za odměnu provedl úkony v řízení o dědictví. 29 Úkony notáře jako soudního komisaře jsou považovány za úkony soudu.tato činnost notáře je považována v rámci další činnosti notáře za jinou činnost notáře,která má zákonný rámec vymezen ve zvláštním zákoně, kterýmžto je občanský soudní řád. Novelou živnostenského zákona zákonem č.130/2008 Sb.je notáři v dědickém řízení vymezena nově povinnost v případě úmrtí zůstavitele podnikatele upozornit osoby, na něž dopadá 13 odst. 1 ŽZ, na novou právní úpravu 13 odst. 4 druhou větu ŽZ (tj. že je možné pokračovat v živnosti zůstavitele po skončení dědického řízení jen na omezenou dobu 6 měsíců, kdy tato skutečnost se vyznačí do výpisu z živnostenského rejstříku), a dále na zcela novou právní úpravu správního trestání v 61 až 64 ŽZ, kdy v případě porušení zákonných ustanovení má příslušný živnostenský úřad možnost uložit za přestupek či jiný správní delikt jako sankci výlučně pokutu. 29 Viz 38 OSŘ. Výpočty dědických podílů při dělení ze zákona. Vypořádání SJM v dědickém řízení Mgr. Irena Hojdnová* I. Výpočty dědických podílů při dědění ze zákona Výše dědických podílů při dědění ze zákona je určena občanským zákoníkem a je závislá na počtu povolaných dědiců v příslušné dědické skupině. Východiskem zákonné sestavy dědiců jsou jejich příbuzenské, rodinné nebo obdobné vztahy k osobě zůstavitele. Klasickým systémem roztřídění příbuzenstva z hlediska dědického nástupnictví ze zákona je systém parentální, doplněný principem reprezentace. Parentela je souhrn osob odvozujících svůj příbuzenský vztah od společného předka. Parentální posloupnost má tedy povahu obecné dědické posloupnosti zprostředkované zrozením, případně osvojením. Principem reprezentace se rozumí vstup vzdálenějšího, bližšího v poměru k zůstaviteli, potomka na uvolněné místo jeho předka. Zákonné dědice rozděluje zákon do čtyř dědických skupin. Jejich výčet je taxativní, takže na jiné než v zákoně uvedené osoby se dědění ze zákona nevztahuje. Dědicové téže skupiny jsou povoláni dědit společně, nemůže tedy dojít k tomu,aby vedle sebe současně dědili dědicové různých skupin.to platí i v případě, že určitá osoba je zařazena do více dědických skupin. V takovém případě dědí vždy v té skupině, která je povolána k dědění. 1. První dědická skupina Podle 473 ObčZ v první dědické skupině dědí zůstavitelovy děti a manžel, každý z nich stejným dílem. Manžel v této skupině nemůže dědit sám a velikost jeho podílu je závislá na počtu dětí zůstavitele. Jeho dědický podíl v této skupině může tedy dosáhnout nejvýše jedné poloviny. První skupina je založena na principu successio graduum, tedy nedědí-li některé dítě (zemřelo, odmítlo dědictví, bylo vyděděno, je dědicky nezpůsobilé), nabývají jeho podílu stejným dílem jeho děti. Pro tuto skupinu je typické,že okruh descendentů není nijak omezen,kromě toho, že dotyčný potomek musí žít nebo být nasciturem k datu úmrtí zůstavitele, na rozdíl od ostatních skupin. Př. 1: Zůstavitel měl čtyři děti: A, B, C, D. Dědic A nedědí, byl vyděděn i s důsledky pro potomky, B odmítl dědictví a je bezdětný, C dědictví neodmítl a bude dědit, D dědictví odmítl,ale má tři potomky D1,D2,D3.D1 a D2 dědictví odmítli a potomky nemají, D3 neodmítl dědit. A,B,C,D měli ze zákona dědit všichni stejným dílem,tedy každý jednu čtvrtinu, jelikož A a B nedědí a nemohou dědit ani jejich potomci, o jejich podíly se tak navyšují podíly ostatním zbylým dědicům C a D. Jelikož D odmítl a dva z jeho potomků také, celý jeho podíl připadá na jeho třetího potomka D3. Dědicové C a D3 si tedy dědictví rozdělí rovným dílem, každý jednu polovinu. Dochází tak k situaci, kdy dítě zůstavitele dědí stejným dílem jako jeho vnuk, který vstupuje do práv zůstavitele přes svého předka.v extrémních případech může nastat i situace,kdy zůstavitelovo dítě bude mít stejný podíl jako pravnuk zůstavitelova potomka. Je třeba ještě upozornit, že v naší současné právní úpravě se nečiní rozdíl mezi potomky zrozenými v manželství nebo mimo ně, ani mezi potomky pokrevními a osvojenými, jak tomu bylo v obecném občanském zákoníku z roku 1811, užívaném od zmiňovaného roku až do roku II. Zákonné právo dědické dětí legitimovaných. 752 Děti, narozené mimo manželství a legitimované dodatečným sňatkem svých rodičů, jakož i ony, které mají zvláštní výhodu 160 přes to, že při sňatku jejich rodičů byla tu překážka, mají také vzhledem k zákonné dědické posloupnosti práva dětí manželských s omezeními obsaženými v témž 160 a v Dítěti nemanželskému, legitimovanému dobrodiním zákonodárcovým, náleží zákonné právo dědické k pozůstalosti otcově jen tehdy, bylo-li legitimováno na žádost otcovu, aby k volně zděditelnému jmění mělo stejná práva s dětmi manželskými. III. Nemanželských dětí. 754 Co se týče matky a příbuzných matčiných, mají děti nemanželské při zákonité dědické posloupnosti ku jmění volně zděditelnému stejná práva jako manželské. K pozůstalosti otcově a otcovských příbuzných nemají nemanželské děti žádné zákonité posloupnosti dědické. (Zákon č. 946/1811 Sb. z. s.) * Autorka je studentkou FPr ZČU v Plzni. Zobrazit více
Nová úprava věcných práv a katastr nemovitostí v roce 2014 JUDr. Eva Barešová Český úřad zeměměřický a katastrální 17. května 2012 Nemovité věci (ne nemovitosti) Nemovité věci ( pozemky a 498 odst. 1) Více (1) Vklad podle 2 lze provést jen na základě pravomocného rozhodnutí příslušného orgánu republiky.
Zákon č. 265/1992 Sb., ze dne 28. dubna 1992 o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb., zákona 90/1996 Sb., zákona č. 27/2000 Sb., zákona č. 120/2001 Více K U P N Í S M L O U V U
Příloha č. 3 usnesení RMČ č. 577 ze dne 21.7.2010 Městská část Praha 3 se sídlem : Havlíčkovo nám. 9/700, 130 85 Praha 3 IČ : 00063517 DIČ : CZ 00063517 jednající Milenou Kozumplíkovou, starostkou městské Více ČÁST ČTVRTÁ PŘEVOD A PŘECHOD VLASTNICTVÍ JEDNOTKY
ČÁST ČTVRTÁ PŘEVOD A PŘECHOD VLASTNICTVÍ JEDNOTKY 20 (Některé důsledky převodu vlastnictví jednotky) (1) S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází spoluvlastnictví společných částí domu, Více 265/1992 Sb. ZÁKON ze dne 28. dubna 1992 o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem
Změna: 286/2009 Sb. 265/1992 Sb. ZÁKON ze dne 28. dubna 1992 o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem Federální shromáždění České a Slovenské Federativní Republiky se usneslo na tomto Více KUPNÍ SMLOUVU ve smyslu ust. 2079 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen smlouva )
Níže uvedeného dne, měsíce a roku tyto smluvní strany AS ZIZLAVSKY v.o.s. se sídlem Praha 1, Široká 36/5, PSČ 110 00, IČ: 284 90 738 zastoupena JUDr. Michalem Žižlavským, ohlášeným společníkem účet vedený Více KUPNÍ SMLOUVA. Mezi. JUDr. Janem Kubálkem insolvenčním správcem dlužníka POSTER Infinity s.r.o. (Prodávající) (Kupující)
KUPNÍ SMLOUVA Mezi JUDr. Janem Kubálkem insolvenčním správcem dlužníka POSTER Infinity s.r.o. (Prodávající) a.. (Kupující) Níže uvedeného dne, měsíce a roku následující smluvní strany: JUDr. Jan Kubálek, Více Daňový specialista 2015 V. blok Daň z nabytí nemovitých věcí 1. 9. 2015
1. Manželé majetek v SJM a ve spoluvlastnictví Manželé Kopečných vlastnili rodinný dům v SJM. Dále vlastnili stavební parcelu a zahradu ve spoluvlastnictví, a to každý jednou polovinou. Cena zjištěná rodinného Více Kupní smlouva na byt. Upozornění: Tato smlouva bude brzy aktualizována na základě novely Občanského zákoníku. Děkujeme za pochopení.
SMLOUVA O BUDOUCÍ KUPNÍ SMLOUVĚ Smluvní strany: 1. EURO DEVELOPMENT JESENICE, s.r.o., IČ 282 44 451, se sídlem Ječná 550/1, Praha 2, PSČ 120 00, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Více Komerční bankovnictví 7
Komerční bankovnictví 7 JUDr. Ing. Otakar Schlossberger, PhD., vedoucí katedry financí VŠFS a externí spolupracovník katedry bankovnictví a pojišťovnictví VŠE Praha Obsah: 1) Obecná východiska 2) Zástavní Více Preambule. Článek I. Vymezení pojmů. Pro účely těchto Principů se vymezují následující pojmy:
Principy prodeje nemovitostí č.p. 1334 a 1335 U Smaltovny 22 a 20 na pozemku parc. č. 1451, 1448 a pozemků parc. č. 1451, 1448, 1450, 1449, vše k.ú. Holešovice, oprávněným nájemcům, formou převodu vlastnictví Více (předpis o Rejstříku zástav)
Předpis přijatý sněmem Notářské komory České republiky podle 35b odst. 8 zákona č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád), ve znění pozdějších předpisů, k němuž udělilo souhlas Ministerstvo Více Nový občanský zákoník a právo stavby. Martin Bohuslav únor 2013
Nový občanský zákoník a právo stavby Martin Bohuslav únor 2013 POZOR Rok 2013 je nutné věnovat přípravě na rozsáhlé změny občanského a obchodního práva od 1. ledna 2014! 2 2013 Deloitte Česká republika Více KUPNÍ SMLOUVA A SMLOUVA O ZŘÍZENÍ ZÁSTAVNÍHO PRÁVA
STATUTÁRNÍ MĚSTO OPAVA *MMOPP00DVT0B* KUPNÍ SMLOUVA A SMLOUVA O ZŘÍZENÍ ZÁSTAVNÍHO PRÁVA uzavřená dle 588 a následujících a 152 a následujících občanského zákoníku Článek I. Smluvní strany Prodávající: Více Smlouvu o postoupení pohledávek
Níže uvedeného dne, měsíce a roku uzavírají: čl. 1. Smluvní strany 1) Městská část Praha 13 se sídlem Sluneční náměstí 13/2580, Praha 13, PSČ 158 00 IČ 00241687, DIČ: CZ00241687 bankovní spojení., číslo Více NOZ a rezidenční development novinky, problémy
NOZ a rezidenční development novinky, problémy JUDr. Jakub Zámyslický Achour & Hájek, s.r.o. Prohlášení vlastníka Témata I./II. Kdy lze zřizovat zástavní právo k jednotkám? Změna prohlášení vlastníka po Více Zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů 1 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - platnost od 22. 3. 2012, účinnost od 1. 1. 2014 Návrh zákona, kterým se mění některé Více Vlastnictví bytů ve světle nového OZ (NOZ) včetně dopadů na katastr nemovitostí. Ing. Olivová Květa. 17. května 2012
Vlastnictví bytů ve světle nového OZ (NOZ) včetně dopadů na katastr nemovitostí Ing. Olivová Květa 17. května 2012 Spoluvlastnictví budovy podle BytZ a Bytové spoluvlastnictví podle NOZ Spoluvlastnictví Více ZÁSADY POSTUPU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTÍ VE VLASTNICTVÍ A SPOLUVLASTNICTVÍ STATUTÁRNÍHO MĚSTA LIBEREC. Čl. I ÚVODNÍ USTANOVENÍ
ZÁSADY POSTUPU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTÍ VE VLASTNICTVÍ A SPOLUVLASTNICTVÍ STATUTÁRNÍHO MĚSTA LIBEREC Čl. I ÚVODNÍ USTANOVENÍ 1.1. Zásady postupu při prodeji nemovitostí ve vlastnictví a spoluvlastnictví Více (2) Rozhodnutí obce o přidělení čísla popisného nebo evidenčního obsahuje údaje o budově podle katastru nemovitostí. 3
Vyhláška Ministerstva vnitra č. 326/2000 Sb., ze dne 11. září 2000, o způsobu označování ulic a ostatních veřejných prostranství názvy, o způsobu použití a umístění čísel k označení budov, o náležitostech Více Oznámení o změně statutu AKRO globálního akciového fondu, otevřeného podílového fondu AKRO investiční společnost, a.s.
Oznámení o změně statutu AKRO globálního akciového fondu, otevřeného podílového fondu AKRO investiční společnost, a.s. AKRO investiční společnost, a.s. informuje podílníky o změnách provedených ve statutu Více Změny v katastru nemovitostí od 1.1.2014. Ing. Karel Švarc Katastrální úřad pro Pardubický kraj
ČÁST PRVNÍ OBCHODNÍ KORPORACE HLAVA I Díl 1 Společná ustanovení 1 (1) Obchodními korporacemi jsou obchodní společnosti (dále jen společnost ) a družstva. (2) Společnostmi jsou veřejná obchodní společnost Více XI. ročník odborné mezinárodní konference Real EstateMarket Čtvrtek 18. 10. 2012, ClarionCongressHotel Praha
Nový katastrální zákon? Nový katastrální zákon: - navazuje na nový občanský zákoník (veřejný seznam s důsledky dle NOZ materiální publicita, obrana proti zapsání/nezapsání do seznamu) - účinnost od 1. Více KUPNÍ SMLOUVA. Mezi. JUDr. Janem Kubálkem insolvenčním správcem dlužníka. (Prodávající) (Kupujícím)
KUPNÍ SMLOUVA Mezi JUDr. Janem Kubálkem insolvenčním správcem dlužníka (Prodávající) a. (Kupujícím) Níže uvedeného dne, měsíce a roku následující smluvní strany: JUDr. Jan Kubálek, se sídlem Praha 1, Kaprova Více KUPNÍ SMLOUVA. Níže uvedeného dne, měsíce a roku
KUPNÍ SMLOUVA Níže uvedeného dne, měsíce a roku 1. Národní institut dětí a mládeže a školské zařízení pro zájmové vzdělávání (dále jen NIDM ) se sídlem Sámova ulice č. 677/3, Praha 10 - Vršovice, PSČ 101 Více Platné znění novelizovaných ustanovení nařízení vlády č. 243/2013 Sb., o investování investičních fondů a o technikách k jejich obhospodařování, s
Platné znění novelizovaných ustanovení nařízení vlády č. 243/2013 Sb., o investování investičních fondů a o technikách k jejich obhospodařování, s vyznačením navrhovaných změn a doplnění - 2-17 Limity Více Město Strakonice. ZÁSADY PRODEJE BYTŮ ve vlastnictví města Strakonice
Město Strakonice ZÁSADY PRODEJE BYTŮ ve vlastnictví města Strakonice Schváleno Městským zastupitelstvem dne 9.5.2001 (čl. III. bod 1, IV. a VI c) schválen ZM dne 16.6.2004) (čl. III. bod 1 a čl. VII. schválen Více 311/2013 Sb. ZÁKON ČÁST PRVNÍ PŘEVODY VLASTNICKÉHO PRÁVA K JEDNOTKÁM A SKUPINOVÝM RODINNÝM DOMŮM NĚKTERÝCH BYTOVÝCH DRUŽSTEV
Daňový systém Prof. Ing. Václav Vybíhal, CSc. Téma : Majetkové daně (III) daň dědická, daň darovací a daň z převodu nemovitostí 1. Poplatník daně. 2. Předmět daně. 3. Základ daně. 4. Rozdělení osob do Více Smlouvy uzavírané obcí
Smlouvy uzavírané obcí - vybrané veřejnoprávní aspekty JUDr. PhDr. Petr Kolář, Ph.D. Vysoká škola CEVRO Institut Parlamentní institut Březen 2011 Právní postavení obce Územní společenství občanů s právem Více Obchodní podmínky platné a účinné od 1.6.2014
Obchodní podmínky platné a účinné od 1.6.2014 1. Úvodní ustanovení 1.1 V souladu s ustanovením 1751 odst.1 zák. č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) v platném znění vydává společnost REDVEL s.r.o. tyto obchodní Více Vážení klienti, tým advokátní kanceláře HAVLÍČEK & JANEBA
Vážení klienti, v rámci tohoto čísla si Vám dovolujeme zaslat přehled aktuální judikatury, dále si Vás dovolujeme seznámit s aktuálními legislativními změnami a závěrem naleznete aktuální téma týkající Více Obchodní podmínky platné a účinné od 1.5.2015
Obchodní podmínky platné a účinné od 1.5.2015 1. Úvodní ustanovení 1.1 V souladu s ustanovením 1751 odst.1 zák. č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) v platném znění vydáváme tyto obchodní podmínky, jež jsou Více Výňatky z Informace č. 1/2014 vydané Odborem řízení pozemkových úprav Státního pozemkového úřadu. dne 27. 1. 2014 pod č.j.
Výňatky z Informace č. 1/2014 vydané Odborem řízení pozemkových úprav Státního pozemkového úřadu. dne 27. 1. 2014 pod č.j. SPU 016519/2014 Informace jsou metodickým nástrojem řízení organizačních jednotek Více KUPNÍ SMLOUVA. kterou níže uvedeného dne, měsíce a roku způsobilí ke všem právním úkonům uzavřeli: na straně jedné
KUPNÍ SMLOUVA kterou níže uvedeného dne, měsíce a roku způsobilí ke všem právním úkonům uzavřeli: na straně jedné KOVOHUTĚ HOLDING DT, a.s. se sídlem: Čelákovice, Křižíkova 270, PSČ: 250 88 IČ: 46357033 Více 2014 nová daň z nabytí nemovitých věcí
2014 nová daň z nabytí nemovitých věcí Daň dědická a darovací se od příštího roku ruší a úprava zdanění dědictví a darování se přesouvá do zákona o daních z příjmů. Místo stávající daně z převodu nemovitostí Více N á v r h Z Á K O N. ze dne 2013
396/2002 Sb. NAŘÍZENÍ VLÁDY ze dne 21. srpna 2002 o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou bytu fyzickými osobami postiženými povodněmi Více Magda Pokorná 17. března 2015. Realitní transakce. Allen & Overy 2015 1
Magda Pokorná 17. března 2015 Realitní transakce 1 Relevantní právo Veřejné právo katastrální předpisy z. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) v. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí Více Zásady postupu při prodeji bytů a bytových domů v majetku Města Horažďovice pro 2. etapu prodeje
Zásady postupu při prodeji bytů a bytových domů v majetku Města Horažďovice pro. etapu prodeje Zastupitelstvo města Horažďovice schválilo svým usnesením č. 15. dne 19.05.014 tyto Zásady postupu při prodeji Více Politika výkonu hlasovacích práv
Politika výkonu hlasovacích práv Účinnost ke dni: 22.07.2014 ZFP Investments, investiční společnost, a.s., se sídlem Antala Staška 2027/79, Krč, 140 00 Praha 4, IČO 242 52 654, zapsaná v obchodním rejstříku, Více SMLOUVU O UZAVŘENÍ BUDOUCÍ SMLOUVY KUPNÍ
Níže uvedeného dne, měsíce a roku uzavřeli: Mgr. David Gregor, se sídlem: Rašínova 2, 602 00 Brno, ustanovený pravomocným Usnesením č.j. KSBR 32 INS 28242/2012-A-14 ze dne 09.04.2013 insolvenčním správcem Více Podkladový materiál pro přednášku: Subkapitola 9.2 - Převodové daně LS 2012. Převodové daně. úmrtí darování úplatného převodu (přechodu) nemovitosti
Převodové daně Specifika: daně bez zdaňovacího období jednorázové daně spojené s okamžikem úmrtí darování úplatného převodu (přechodu) nemovitosti není stanoven pevný termín (datum) splatnosti daně není Více SMLOUVU O UZAVŘENÍ BUDOUCÍ SMLOUVY KUPNÍ
Níže uvedeného dne, měsíce a roku uzavřeli: Ing. Gabriela Burzová, sídlem Veleslavínská 39/48, 162 00 Praha 6, IČ: 70339791, ustanovená pravomocným Usnesením č.j. KSPH 70 INS 9790/2014-A-21, ze dne 06. Více Systém certifikace a vzdělávání účetních v ČR
PRÁVO (zkouška číslo 2) Cíl předmětu Získat základní informace o obsahu a rozsahu právního systému České republiky a oborech práva, které účetní při výkonu své praxe potřebuje s přihlédnutím k aktuálním Více b Varianta (fyzická osoba podnikatel) při nabývání id. spoluvlastnictví viz. poznámka
Česká republika Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových se sídlem Rašínovo nábřeží 42, 128 00 Praha 2 za kterou jedná akademický titul, jméno, příjmení, věd. hodnost, funkce v prvním pádě anebo Více Zásady prodeje bytů a nebytových prostorů včetně pozemků z majetku města Znojma
Zásady prodeje bytů a nebytových prostorů včetně pozemků z majetku města Znojma Zastupitelstvo města Znojma se na svém zasedání konaném dne 16. 6. 2011 usnesením č. 31/2011, bodem č. 1322 usneslo vydat Více Nový občanský zákoník a prodej zboží v obchodě
Nový občanský zákoník a prodej zboží v obchodě Jiří Gaňo Ministerstvo spravedlnosti jgano@msp.justice.cz Kulatý stůl k bezpečnosti výrobků a ochraně spotřebitele 17. 4. 2013 Ochrana spotřebitele v OZ 1964 Více VADY NEMOVITOSTÍ. Tomáš Běhounek, advokát
VADY NEMOVITOSTÍ Tomáš Běhounek, advokát OBSAH Akvizice nemovitostí, nemovitostních společností Vady nemovitostí Vady nemovitostní při převodech společností I. Akvizice nemovitostí, nemovitostních společností Více 1.2 Tyto Zásady se vztahují na prodej nebytových jednotek, o kterém za podmínek těmito Zásadami stanovených rozhodne ZMČ.
Zásady pro prodej nebytových jednotek v domech, které byly schváleny k prodeji v souladu s Prováděcím předpisem privatizace domovního fondu svěřeného městské části Praha 10 (prodej jednotek) 1 ZÁKLADNÍ Více Název školy: Střední odborná škola stavební Karlovy Vary Sabinovo náměstí 16, 360 09 Karlovy Vary
Název školy: Střední odborná škola stavební Karlovy Vary Sabinovo náměstí 16, 360 09 Karlovy Vary Autor: ING. HANA MOTYČKOVÁ Název materiálu: VY_32_INOVACE_06_ABSOLUTNÍ MAJETKOVÁ PRÁVA II_P1-2 Číslo projektu: Více PARLAMENT ČESKÉ REPUBLIKY Poslanecká sněmovna 2007 V. volební období
PARLAMENT ČESKÉ REPUBLIKY Poslanecká sněmovna 2007 V. volební období Návrh poslanců. na vydání zákona, kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a Více Nabývání majetku obcemi a kraji
Nabývání majetku obcemi a kraji Úvodem obce a kraje potřebují pro výkon své působnosti majetek nabývat o nabývání majetku v pravém slova smyslu se jedná pouze tehdy, když obec/kraj majetek získává od svébytného Více MĚSTO TŘINEC Jablunkovská 160, 739 61 Třinec. Zásady pro pronájmy a výpůjčky nemovitostí a jejich částí
MĚSTO TŘINEC Jablunkovská 160, 739 61 Třinec Zásady pro pronájmy a výpůjčky nemovitostí a jejich částí VNITŘNÍ SMĚRNICE č. 10/2010 Část I. Obecná ustanovení 1) Zásady pro pronájmy a výpůjčky nemovitostí Více PROVĚŘENÍ PŘÍSTUPU K NEMOVITOSTI
PROVĚŘENÍ PŘÍSTUPU K NEMOVITOSTI Petra Zuzaňáková 1 Abstrakt Při oceňování nemovitostí pro potřeby banky se prověřuje mimo jiné řádný přístup a příjezd k nemovitostem. V případě, že přístup není vyhodnocen Více Příloha č. 1 k usnesení Rady HMP č. 1148 ze dne 16. 8. 2011
Příloha č. 1 k usnesení Rady HMP č. 1148 ze dne 16. 8. 2011 Pravidla pro převod nemovitostí ve vlastnictví hlavního města Prahy Článek I. Pravidla pro převod nemovitostí ve vlastnictví hlavního města Prahy Více k návrhu Ministerstva zemědělství na změnu zákona č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), v následujícím znění:
Stanovisko č. 1 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 9. 11. 2012 k návrhu změny vodního zákona k návrhu Ministerstva zemědělství na změnu Více Kupní smlouva. kupní smlouvu:
Záveská a spol. v.o.s. IČ: 26 46 85 14 pověřený insolvenční správce a správce konkurzní podstaty JUDr. Hana Záveská, advokátka společník: Bc.Martin Záveský Kancelář Praha 5- Smíchov : Kancelář Mladá Boleslav: Více STATUTÁRNÍ MĚSTO OPAVA SMĚNNÁ SMLOUVA *MMOPP00DVUL7R* Článek I. Smluvní strany. Horní náměstí 382/69, 746 26 Opava CZ00300535
STATUTÁRNÍ MĚSTO OPAVA *MMOPP00DVUL7R* SMĚNNÁ SMLOUVA Článek I. Smluvní strany Na straně jedné: Statutární město Opava Se sídlem: Horní náměstí 382/69, 746 26 Opava IČ: 00300535 DIČ: CZ00300535 Číslo účtu: Více Co a jak se bude zapisovat?
Katastrální zákon Co a jak se bude zapisovat? SEMINÁŘ STAVEBNÍHO FÓRA 28.05.2013 Co se bude nově zapisovat Nejdůležitější změny z hlediska zápisů v KN z hlediska předmětů evidence stavba je součástí pozemku Více Katastr nemovitostí České republiky
immobili nemovitosti 4 economicrevue 2 Katastr nemovitostí České republiky Katastr nemovitostí České republiky je souborem údajů o CZ nemovitostech v České republice, t.j. o všech pozemcích a o budovách. Více Občanský zákoník a katastr nemovitostí. Ostrava 24.dubna 2014 Oldřich Pašek
Občanský zákoník a katastr nemovitostí Ostrava 24.dubna 2014 Oldřich Pašek 1 2 Nový katastrální zákon Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) Zrušeny byly Zákon č. 265/1992 Sb., Více KUPNÍ SMLOUVA A SMLOUVA O ZŘÍZENÍ VĚCNÉHO BŘEMENE
STATUTÁRNÍ MĚSTO OPAVA! *MMOPP00C4KG2* KUPNÍ SMLOUVA A SMLOUVA O ZŘÍZENÍ VĚCNÉHO BŘEMENE uzavřená podle ustanovení 588 a následujících a 151n a následujících občanského zákoníku Článek I. Smluvní strany Více Minimální doba nájmu u finančního leasingu hmotného majetku podle doby uzavření smlouvy
Minimální doba nájmu u finančního leasingu hmotného majetku podle doby uzavření smlouvy Smlouva o finančním leasingu byla uzavřena v době od 1. 1. 2008 do 31. 3. 2009 Zákonem o stabilizaci veřejných rozpočtů Více ZÁSADY pro prodej obytných domů
ZÁSADY pro prodej obytných domů a souvisejících pozemků z vlastnictví statutárního města Ostravy, svěřených městskému obvodu Slezská Ostrava ------------------------------------------------------------------------------------------------- Více Zásady pro prodej domů se šesti a méně byty a pronájem půdních prostor v domech svěřených městské části Praha 10 za účelem vestavby bytů a ateliérů
Zásady pro prodej domů se šesti a méně byty a pronájem půdních prostor v domech svěřených městské části Praha 10 za účelem vestavby bytů a ateliérů 1. Základní ustanovení 1.1. Tyto Zásady stanoví podmínky Více Za prvé Úvodní ustanovení, označení dražby
společnost SUBASTA a.s. sídlo: Kladno, T.G. Masaryka 108, PSČ 272 01 zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze v oddílu B, vložka 14505 koncesovaný dražebník na základě koncese vydané Více Smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy
Smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy Smluvní strany Mgr. Roman Pešek, insolvenční správce se sídlem Šantova 719/2, 779 00 Olomouc dále jen budoucí prodávající a.,r.č./ IČ, bytem/místem podnikání., Více o evidenci krytí hypotečních zástavních listů a informačních povinnostech emitenta hypotečních zástavních listů
ODŮVODNĚNÍ VYHLÁŠKY ze dne o evidenci krytí hypotečních zástavních listů a informačních povinnostech emitenta hypotečních zástavních listů I. OBECNÁ ČÁST Závěrečná zpráva z hodnocení dopadů regulace (RIA) Více I.2.2 DÍL: Předpisy o fúzi jednotlivých obchodních společností a družstev. I.2.2.1 KAPITOLA: Fúze veřejné obchodní společnosti
Posudek znalce pro ocenění jmění může být součástí znalecké zprávy o fúzi; v takovém případě se znalecká zpráva o fúzi ukládá do sbírky listin obchodního rejstříku. I.2.2 DÍL: Předpisy o fúzi jednotlivých Více Reklamační řád. 1.3.3. vada vznikla na věci opotřebením způsobeným obvyklým užíváním, nebo vyplývá-li to z povahy věci (např. uplynutím životnosti),
Reklamační řád 1. Úvodní ustanovení 1.1. Tento reklamační řád (dále jen reklamační řád ) obchodní společnosti LTRADE STORES s.r.o., se sídlem Na Svobodě 3152/80, 723 00 Ostrava - Martinov, identifikační Více Společnost s ručením omezeným. Mgr. Mikuláš Vargic
Předběžný návrh témat pro ústní zkoušku insolvenčních správců Při ústní části zkoušky se za účelem prověření znalostí uchazeče potřebných k výkonu funkce insolventního správce zjišťují znalosti z oblasti: Více Jednání jménem společnosti Společnost s ručením omezeným v praxi
Stránka č. 1 z 6 Společnost s ručením omezeným v praxi < Předchozí Následující > 3.2.1 Jednání jménem společnosti 11.2.2010, JUDr. Vladimíra Knoblochová, Zdroj: Verlag Dashöfer 3.2.1 Jednání jménem společnosti Více Zásady upravující postup při majetkoprávních úkonech s nemovitým majetkem ve vlastnictví Královéhradeckého kraje. Přehled
Zásady upravující postup při majetkoprávních úkonech s nemovitým majetkem ve vlastnictví Královéhradeckého kraje Přehled Část I. Obecná ustanovení Předmět úpravy Související právní předpisy Evidence majetku Více KUPNÍ SMLOUVA O PRODEJI MOVITÝCH VĚCÍ
KUPNÍ SMLOUVA O PRODEJI MOVITÝCH VĚCÍ 1. Česká insolvenční v.o.s., IČO: 288 10 341 se sídlem Hradec Králové - Pražské Předměstí, Fráni Šrámka 1139/2, PSČ 500 02, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským Více VZOR VZOR. Smlouva o převodu družstevního podílu SMLOUVA O PŘEVODU DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU. I. Úvodní ustanovení. pan/í (jméno a příjmení):
SMLOUVA O PŘEVODU DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU Pan/í (jméno a příjmení): datum narození/r.č.: bytem: (dále jen převodce ) na straně jedné a pan/í (jméno a příjmení): datum narození/r.č.: bytem: (dále jen nabyvatel Více ve znění vyhlášky č. 49/2001 Sb. a vyhlášky č. 110/2004 Sb.
484/2000 Sb.. VYHLÁŠKA Ministerstva spravedlnosti ze dne 18. prosince 2000, kterou se stanoví paušální sazby výše odměny za zastupování účastníka advokátem nebo notářem při rozhodování o náhradě nákladů Více SMLOUVA O UZAVŘENÍ BUDOUCÍ KUPNÍ SMLOUVY
Datum: XXX TTS energo s.r.o., jako Budoucí prodávající a XXX, jako Budoucí kupující SMLOUVA O UZAVŘENÍ BUDOUCÍ KUPNÍ SMLOUVY Níže uvedené Smluvní strany uzavírají níže uvedeného dne, měsíce a roku tuto Více Vysoká škola technická a ekonomická v Českých Budějovicích. Institute of Technology And Business In České Budějovice
SMLUVNÍ VZTAHY Vysoká škola technická a ekonomická v Českých Budějovicích Institute of Technology And Business In České Budějovice Tento učební materiál vznikl v rámci projektu "Integrace a podpora studentů Více SEZNAM PŘÍLOH PŘIKLÁDANÝCH K NÁVRHU NA ZÁPIS SPOLEČNOSTI S RUČENÍM OMEZENÝM NEBO ZMĚNU ÚDAJŮ O SPOLEČNOSTI S RUČENÍM OMEZENÝM.
SEZNAM PŘÍLOH PŘIKLÁDANÝCH K NÁVRHU NA ZÁPIS SPOLEČNOSTI S RUČENÍM OMEZENÝM NEBO ZMĚNU ÚDAJŮ O SPOLEČNOSTI S RUČENÍM OMEZENÝM Základní údaje Pokud dochází k zápisu, změně nebo výmazu základních údajů, Více VŠEOBECNÉ OBCHODNÍ PODMÍNKY
VŠEOBECNÉ OBCHODNÍ PODMÍNKY Provozovatelem internetových stránek Rozzlobenimuzi.com je společnost Platinum Media, s.r.o., se sídlem Mezibranská 1579/4, Praha 1, 110 00, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Více Pravidla o prodeji bytů ve vlastnictví města Žamberka
ORGANIZAČNÍ SMĚRNICE Název : Pravidla o prodeji bytů ve vlastnictví města Žamberka Číslo dokumentu: SAM 3216 Vydání č.: 03 Výtisk č.: 01 Platnost od: 22.09.2010 Účinnost od : 22.09.2010 Platnost do: Zpracoval: Více Daň z nabytí nemovitých věcí
Daň z nabytí nemovitých věcí 1 Předmět daně Tato daň je novinkou od roku 2014, kdy nahradila daň z převodu nemovitostí Právně ukotvena Zákonným opatřením senátu č. 340/2013 Sb., které také zrušilo zákon Více Gymnázium a Střední odborná škola, Rokycany, Mládežníků 1115
Gymnázium a Střední odborná škola, Rokycany, Mládežníků 1115 Číslo projektu: CZ.1.07/1.5.00/34.0410 Číslo šablony: Název materiálu: Ročník: Identifikace materiálu: Jméno autora: Předmět: Tématický celek: Více N á v r h OBECNĚ ZÁVAZNÁ VYHLÁŠKA, kterou se vydává Statut hlavního města Prahy v oblasti majetku
Příloha č. 1 k usnesení Rady HMP č. 410 ze dne 11. 3. 2014 N á v r h OBECNĚ ZÁVAZNÁ VYHLÁŠKA, kterou se vydává Statut hlavního města Prahy v oblasti majetku Zastupitelstvo hlavního města Prahy se usneslo Více Závěr č. 85 ze zasedání poradního sboru ministra vnitra ke správnímu řádu ze dne 14. 12. 2009. Okruh účastníků v řízení o přezkoumání územního plánu
MINISTERSTVO VNITRA Poradní sbor ministra vnitra ke správnímu řádu Závěr č. 85 ze zasedání poradního sboru ministra vnitra ke správnímu řádu ze dne 14. 12. 2009 Okruh účastníků v řízení o přezkoumání územního Více Kupní smlouva a smlouva o zřízení zástavního práva
Příloha č. 6 usnesení z 33. zasedání Zastupitelstva města Stříbra dne 26. listopadu 2009 Zastupitelstvo města Stříbra s c h v a l u j e: Kupní smlouva a smlouva o zřízení zástavního práva uzavřená mezi Více NOVÝ KATASTRÁLNÍ ZÁKON A JEHO DOPADY DO DATOVÝCH STRUKTUR ISKN. Helena Šandová 21.2.2014
NOVÝ KATASTRÁLNÍ ZÁKON A JEHO DOPADY DO DATOVÝCH STRUKTUR ISKN Helena Šandová 21.2.2014 Nový občanský zákoník účinný od 1.1.2014 zákon č.89/2012 Sb. nový katastrální zákon č.256/2013 Sb. Budova součástí Více Návrh ZÁKON. ze dne 2015,
III. Návrh ZÁKON ze dne 2015, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a Více KUPNÍ SMLOUVA. Článek I. Smluvní strany
STATUTÁRNÍ MĚSTO OPAVA *MMOPP009XH6Z* KUPNÍ SMLOUVA Článek I. Smluvní strany Prodávající: Statutární město Opava Se sídlem: Horní náměstí 69, 746 26 Opava IČ: 00300535 DIČ: CZ00300535 Číslo účtu: 19-1842619349/0800 Více ZSVfVt/O/314/2015-HMSU
. ^-.-...-.^-...^.^^^j^ajskýúřaoj 362/0/2015-HfViSU Č.j.: UZSVM/O/314/2015-HMSU se sídlem Rašínovo nábřeží 390/42, 128 00 Praha 2, zastoupená ing. Karolem Siwkem, ředitelem Územního pracoviště Ostrava, Více 2017 © DocPlayer.cz Ochrana osobních údajů | Podmínky obsluhování | Kontaktní formulář

References: soud 
 soud 
 zákona č. 344
 zákona č. 72
 soud 
 zákona č. 591
 zákona č. 26
 zákona č.265
 čl. 11
 zákona č. 116
 zákona č.130
 zákona č. 570
 zákona č. 115
 zákona č. 182
 zákona č. 210
 zákona č. 27
 zákona č. 120
 zákona č. 89
 zákona č. 358
 čl. 1
 zákona č. 254