Source: https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/sondernutzungsrecht-garten/
Timestamp: 2019-11-15 08:50:01+00:00

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Sondernutzungsrechte gewähren einzelnen Wohnungseigentümern das exklusive Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein und ausschließlich zu nutzen und alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung dieses Sondereigentums auszuschließen.
Es handelt sich um eine Gebrauchs- und Nutzungsregelung im Sinne des § 15 WEG. Auch das Recht, einen Garten oder eine Terrasse ausschließlich zu nutzen, ist ein typisches Sondernutzungsrecht.
Wir zeigen hier, was es beim Sondernutzungsrecht an einem kompletten Garten oder an einer abgeteilten Gartenfläche zu beachten gibt und wo die Grenzer der Gemeinschaft und des Sondernutzungsrechts-Nehmers liegen.
Inhalt: Sondernutzungsrecht am Garten
1. Garten als Gemeinschaftseigentum
2. Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft bei Sondernutzungsrecht
3. Nutzungsumfang ist durch Auslegung zu ermitteln
4. Probleme der Nutzung in Einzelfällen
a. Blumen, Sträucher, Gartenmöbel
b. Spielgeräte
d. Zaun
e. Gartenhaus, Gerätehaus
5. Sondernutzungsrecht bedarf allseitiger Zustimmung
6. Nur die Grundbucheintragung bietet Rechtssicherheit
7. Zweckbestimmung bestimmt Inhalt des Sondernutzungsrechts
8. Vorsicht: Keine bauliche Änderungen ohne Gestattung
Gärten sind regelmäßig nicht sondereigentumsfähig. Sie bilden keine Räume, bei denen eine klare Trennung zur Seite hin und in der Höhe möglich wäre (§ 3 II 1 WEG). An ihnen kann allenfalls ein Sondernutzungsrecht begründet werden. Insbesondere bestimmt § 1 V WEG zumindest indirekt, dass der Garten als Grundstücksfläche zwingend gemeinschaftliches Eigentum ist.
Auch eine ebenerdige Terrasse, die aus einer plattierten Fläche ohne seitliche und obere Begrenzung besteht, kann als Grundstücksbestandteil und mangels Raumeigenschaft nicht Sondereigentum sein (OLGZ Köln 1982, 413).
Ohne Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts steht der Garten sämtlichen Wohnungseigentümern gleichermaßen zum üblichen Gebrauch zur Verfügung (BayObLG DNotZ 72,613). Kein Wohnungseigentümer kann einen anderen Wohnungseigentümer daran hindern, den Garten zu nutzen. Auch der Wohnungseigentümer im Erdgeschoss hat insoweit keinerlei Vorrechte.
Ein Garten oder eine Gartenfläche kann einem einzelnen Wohnungseigentümer im Wege eines Sondernutzungsrechts zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen werden. In der Praxis kommt dies häufig bei im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen, sowie bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften in Betracht. Vor allem kann der einer Terrasse im Erdgeschoss vorgelagerte Gartenanteil diesem Wohnungseigentümer zugewiesen werden.
Ist ein Sondernutzungsrecht vereinbart, kann der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung dieses Gartenanteils und des Gartens insgesamt ausschließen, obwohl der Garten als Grundstücksteil zwingend gemeinschaftliches Eigentum ist.
Im Einzelfall kann ein sondernutzungsberechtigter Eigentümer verpflichtet sein, dem benachbarten Miteigentümer, der keinen äußeren Zugang zu seiner ebenfalls im Sondernutzungsrecht stehenden Gartenfläche hat, den Durchgang zu gewähren, um ihm die ordnungsgemäße Bewirtschaftung seiner Gartenfläche zu ermöglichen (OLG Stuttgart 8 W 555/00). Gleiches ist anzunehmen, wenn die anderen Miteigentümer auf ein Wegerecht zu einem rückwärtig gelegenen gemeinschaftlichen Kellereingang angewiesen sind (KG Berlin NJW-RR 90/333).
Andere Miteigentümer dürfen den Zugang nicht durch Bepflanzungen erschweren (BayObLG 1b Z 42/88).
Bei der gärtnerischen Umgestaltung einer hoch gewachsenen Randbepflanzung eines Grundstücks, muss der Sondernutzungsberechtigte berücksichtigen, dass der Schutz vor Sicht, Lärm, Geruch und Staub gewahrt bleibt und nur entsprechende Bäume oder Sträucher angepflanzt werden (OLG Hamburg 2 Wx 49/92).
Geht es beispielsweise um das Zurückschneiden einer gartenbegrenzenden Fichtenhecke, können die übrigen Eigentümer nicht von einer Mitentscheidungsbefugnis über die Häufigkeit des Zurückschneidens und der Höhe der Hecke ausgeschlossen werden (BayObLG 2 Z 48/84 für eine Reihenhaus-Sondereigentumsanlage).
Im Idealfall ist die Pflege des Gartens oder der Gartenfläche als Auflage Bestandteil der Nutzungsvereinbarung.
Der Berechtigte kann auf seiner Fläche problemlos Blumenbeete anlegen, niedrig wachsende Sträucher pflanzen und Gartenmöbel aufstellen.
Geht es um Spielgeräte, kommt es auf deren Größe und die Größe des Gartens an. Eine kleine Schaukel, Rutsche oder Wippe in einem großen Garten ist eine übliche Gartennutzung, während in einem kleinen Garten eine große Schaukel- und Kletteranlage oder gar ein Großtrampolin den Charakter des Gartens derart verändern können, dass es sich um eine bauliche Veränderung handelt, der alle Eigentümer zustimmen müssten.
Auch sofern ein Spielgerät einbetoniert werden muss, kann es sich um eine unzulässige bauliche Veränderung handeln. Die Errichtung eines zweisitzigen, zwei Meter hohen Schaukelgerüsts wurde nicht beanstandet (OLG Düsseldorf 3 Wx 261/89). Die Errichtung eines Sandkastens im Garten der Wohnungsanlage wurde jedoch als bauliche Maßnahme beanstandet (LG Paderborn 5 T 535/93).
Inwieweit der Sondernutzungsberechtigte Bäume pflanzen darf, ist umstritten. Soweit Bäume das Gesamtbild der Wohnungsanlage verändern, bedarf ihre Anpflanzung regelmäßig der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Dies gilt auch, wenn es zur Verschmutzung von Balkonen und Regenrinnen durch Blätter und Nadeln kommt (BayObLG 2 Z 84/87).
Beeinträchtigt die Bepflanzung einen anderen Miteigentümer, kann dieser verlangen, dass der Sondernutzungsberechtigte die Pflanzenteile zurückschneidet (OLG Köln 16 Wx 88/96: Rückschneiden einer am Haus gepflanzten, hochgewachsenen Schwarzkiefer).
Die Anpflanzung einer Weißdornhecke an der Grenze der Gartenfläche beeinträchtigt die optische Erscheinung der Wohnanlage und stört den zu einer Gemeinschaftsfläche führenden Zugang unangemessen. Die Miteigentümer können deren Beseitigung verlangen (BayObLG 2Z BR 104/9).
Auch die Abgrenzung der Gartenfläche durch einen Zaun ist nicht zulässig, soweit mit der damit verbundenen baulichen Veränderung der optische Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt wird (BayObLG WuM 1999, 188).
Selbst eine sichtbare kniehohe Beeteinfassung wurde beanstandet, auch soweit sich das Mauerwerk durch seine Gestaltung in den Gesamtcharakter der Wohnanlage einfügte (KG Berlin 24 W 3851/93).
Bezüglich einer Anlage mit parkartigem Gartengrundstück und zwei Einfamilienhäusern im Sondereigentum wurde die Zaunziehung nicht beanstandet (BayObLG 2 Z 110/86).
Die Aufstellung eines Geräte- oder Gartenhauses führt regelmäßig zu einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums und einer Störung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage. Allein das Recht zur Nutzung des Gartens beinhalte nicht das Recht zum Gebrauch einer Sache so wie ein Eigentümer berechtigt wäre (OLG Frankfurt 20 W 242/84).
Das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche berechtigt nicht, einen überdachten und durch Glaswände seitlich abgeschlossenen Sitzplatz zu bauen, der den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt (BayObLG 2Z BR 38/92).
Gleichermaßen wurde der Bau einer Pergola auf einer Gartenterrasse beanstandet, da es sich hierbei um eine nachteilige bauliche Veränderung handele (BayObLG WMR 90/89).
In einer früheren Entscheidung hatte das gleiche Gericht dem Sondernutzungsberechtigten erlaubt, im Rahmen der „ortsüblichen Nutzung“ eine Pergola als offenes Rankgerüst für Schling- und Kletterpflanzen zu errichten (BayObLG 2Z BR 131/97).
Das Sondernutzungsrecht an einem Garten oder einen Gartenanteil kann von der Miteigentümergemeinschaft nicht beschlossen werden. Auch ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht. Zur Begründung von Sondernutzungsrechten ist immer die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer erforderlich. Wurde das Gebäude durch einen Bauträger errichtet, werden solche Sondernutzungsrechte oft bereits in der Teilungserklärung regelmäßig vorgesehen.
Wichtig ist, dass das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Nur dann muss auch ein späterer Erwerber einer benachbarten Wohnungseigentumseinheit das Sondernutzungsrecht gegen sich gelten lassen kann sich nicht auf eine Nutzung durch die Gemeinschaft berufen (dingliches Sondernutzungsrecht).
Das Sondernutzungsrecht darf allgemein nur im Rahmen seiner Zweckbestimmung ausgeübt werden. Im Idealfall ist in der Teilungserklärung genau definiert, was der Berechtigte darf und was er zu unterlassen hat. Mangels klarer Vereinbarung ist es dem Sondernutzungsberechtigten regelmäßig nicht erlaubt, im Garten oder auf der ihm zugewiesenen Gartenfläche beispielsweise Hausrat zu lagern, Autos zu reparieren oder einen Fischteich anzulegen.
Auch ist es bei Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts regelmäßig verwehrt, bauliche Änderungen (Anlegung eines Fischteichs, Schwimmbad, Freisitz) vorzunehmen. Bauliche Änderungen sind nur erlaubt, wenn diese in der Vereinbarung gestattet wurden oder wenn sie von den übrigen Wohnungseigentümer unbeanstandet bleiben (§ 22 I WEG).
Wird ein Fenster durch eine Tür ersetzt und dadurch der Zugang in den Garten der Wohnanlage ermöglicht, kann die Baumaßnahme als bauliche Veränderung von den übrigen Wohnungseigentümer beanstandet werden (BayObLG 2Z BR 89/97).
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann jede eigenmächtige bauliche Veränderung des Gartens beanstanden und den Rückbau verlangen. Dann muss der Sondernutzungsberechtigte den ursprünglichen Zustand des Gartens wiederherstellen.
56 Antworten auf "Sondernutzungsrecht am Garten oder einer Gartenfläche"
Josef Voag
12. Juni 2016 - 11:06 Antworten
1989 habe ich eine kleine Wohnanlage mit 6 Wohnuhgen in eine Eigentümer-Gemeinschaft umgewidmet. Ich bin noch Eigentümer von 52% der Anteile. Nun gibt es Unstimmigkeiten bezüglich eines Gartens und der Fassade. Ein Eigentümer möchte im Sondereigentum einen Brunnen bohren, ich möchte einen bestehenden Balkon vergrößern und um 15qm mit einer vorgebauten Terrasse erweitern.
Diese würde eine bestehende Terrasse im Sondereigentum im EG mit Garten aufstocken und exakt überbauen, so dass sich die Fassade angleichen und der Umgebung schöner anpassen würde. Diese Terrasse wurde 1999 im Rahmen einer massiven baulichen Veränderung mit ET-Beschluss erstellt. Jedoch wurde abweichenhausen vom Beschluss folgendes zusätzlich einfach gebaut. Ohne Beschluß sind folgende Veränderungen:
– Brüstung aus Holz anstelle von Beton
– Höhe der Brüstung verändert
– HolzFarbe braun, statt betongrau
Weiterhin hat betreffenden Eigentümer ohne ET-Beschluss ein Gemüsebeet ca 3qm über Kniescheibe angelegt, drei Bäume (2 m hoch) ca 1m von der Grundstücksgrenze gepflanzt. Ferner hat der Sondeigentumsinhaber das Terrassenfundament in einen Kellerraum ausgebaut, din Eingangstor nach außen versenkt 30 cm Grasnabe ausgegraben und betoniert. Desweiteren wurde vom Vor-Vor-Eigentümer 1999 ein einflügliges in eine zweiflügliges Fenster ausgetauscht. Dieses wurde vom neuen Eigentümer abermals in eine zweiflügliges Fenstern ausgetauscht. Der Wohnungs-Sicherungskasten (Gemeinschaftseigentum, da es eine Funktionseinheit mit der Hauptsicherung im Dachgeschoss darstellt) wurde in EigenRegie ausgetauscht. Auch das alles Eigentümerbeschluss. Er hat mit ET-Beschluss eine Tragewand entfernt, die nicht ins Grundbuch eingetragen wurde.
Die Teilungserklärung hat keine Besonderheiten und war Standart.
Wir konnten nun mehr über zwei Jahre keinen Konsens erzielen und deshalb habe ich folgende Fragen:
Nunmehr hat der Sondernutzungsinhaber den ablehnenden ET-Beschluss über den Brunnen angefochten. Hat er Erfolgsaussichten?
Ich als Mehrheitseigentümer möchte die oben genannte bauliche Änderung mit einfacher Mehrheit komplett rückbauen lassen. Kann ich das? Falls nicht alle, Welche?
Kann ich mit einfacher Mehrheit den RückBau aller oder einzelner Maßnahmen verlangen
13. Juni 2016 - 09:06 Antworten
danke für Ihre Beitrag. Sie merken selbst, dass Ihr Sachverhalt sehr komplex ist. Ich kann Ihnen nur empfehlen die rechtlichen Möglichkeiten nach Einsicht aller Unterlagen und der Gegenseiten vor Ort rechtlich prüfen zu lassen.
20. Juni 2017 - 08:02 Antworten
Meine Frau und ich wohnen seit ca. 2 Jahren in einer WEG in einer Erdgeschosswohnung mit Sondernutzungsrechte an einem Garten mit angrenzender Hecke. Die Hecke grenzt unseren Garten und die jeweils fest zu den Wohnungen gehörenden Parkplätze voneinander ab. Die Pflege der Parkplätze ist in der Teilungserklärung beschrieben und den Eigentümer/Mietern zugeschrieben. Die Hecke wird von einer von der Verwaltung beauftragten Firma gepflegt. Wer ist für das Pflegen der Heckenrabatte auf der Seite zu den Parkplätzen zuständig ? Bisher gibt es keine eindeutige Regelung.
3. Juli 2016 - 18:00 Antworten
ich finde Ihre SEite sehr gut und interessant, hätte aber dennoch eine Frage.
Wenn in der Teilungserklärung – Gemeinschaftsordnung steht: „Für die Instandhaltung und Imstandsetzung des Sondereigentums und der einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Grundstücksteile kommen die jeweiligen Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigten alleine auf. Dies gilt auch, soweit es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.“
Heißt das, das der Nutzungsberechtige bei einem Sondernutzungsrecht für den gesamten Garten auch für die Pflege einer Hecke zuständig ist? Die Hecke grenzt an einem öffentlichen Gehsteig. Dazwischen war ein Zaun, der inzwischen verrottet ist. Wer ist dafür zuständig, den Bewuchs zu enfernen, der unter der Hecke heraus jetzt auf den Geweg wächst? Der Nutzungsberechtigte oder die gesamte WEG?
6. Juli 2016 - 13:42 Antworten
in meinen Augen hat die Pflege des Gartens nichts mit der Instandhaltung (von z.B. einem Zaun) zu tun. Lassen Sie die Vereinbarung im Zweifel rechtlich prüfen.
5. Februar 2018 - 12:20 Antworten
Nach 20 Jahren telte mir die Hausverwaltung mit, dass ich für die Pflege der Hecke auf meinem Sondernutzungsrecht verantwoltlich bin.
In der Stuttgarter Zeitung vom 4./5. März 2017 habe ich in dem Teil Immobilien unter „Recht“ folgenden Satz gelesen:
„Die Eigentümergemeinschaft trägt darüber hinausgehende Kosten, etwa für das fällen kranker Bäume,das regelmäßige Beschneiden hoher Hechen oder den sogenannten Kronenschnitt von Bäumen.“
Heute hebe ich ein Schreiben eines Rechtswataltes uber die Hausverwaltung bekommen indem ich erneut zum schneiden der Hecke aufgefordert werde.
Wie Endete Ihr Fall?
Christine Bergerhausen
25. August 2016 - 09:28 Antworten
vielen Dank für diese sehr guten Informationen rund um die Immobilie. Ich hätte eine Frage bezüglich der Auslegung „alleiniges Sondernutzungsrecht an dem gesamten Gartengelände“. Also diese Formulierung steht bei der Erdgeschoßwohnung dabei. Es gibt direkt an der EG-Terrasse einen hinteren Garten. Dieser ist dann nochmal seitlich abgegrenzt zum seitlichen und vorderen Bereich des Hauses auf dem sich Rasen befindet. Gehört dieser seitliche und vordere Bereich mit zu dem alleinigen Sondernutzungsrecht? Ich habe nämlich schon mal gehört, dass sich das alleinige Sondernutzungsrecht nur auf eine bestimmte Fläche bezieht die genau deklariert sein muß. Im Grundbuchamt ist lediglich eingetragen „für das gesamte Gartengelände“. Uns geht es darum inwieweit wir hier an den Kosten beteiligt werden und ob wir hier Mitspracherecht haben. Der Besitzer der EG-Wohnung kümmert sich um den gesamten Bereich.
26. August 2016 - 11:28 Antworten
sind die Flächen nicht um Aufteilungsplan eingezeichnet?
31. Oktober 2016 - 09:20 Antworten
Ich finde nirgends die Antwort auf die Frage, ob ein Brunnen zulässig ist im Sondernutzungsrecht.
7. November 2016 - 10:39 Antworten
ich habe eine etwas komplizierte Frage. ich wohne in einer kleinen Reihenhaus WEG ( 3 Häuser, alle abgeschlossen und vollständig autark bezogen auf Heizung etc.
Mein mittlerer Nachbar hat vor einiger Zeit einen Sichtschutzzaun zum Nachbarn erstellt, da die beiden einen handfesten Konflikt miteinander hatten. Es gibt keinen Beschluss oder Zustimmung zu diesem Zaun, obwohl eine kleine Sichtschutzwand zwischen den Grundstücken von vornherein vorgesehen war.
Nun hat der gleiche Nachbar offensichtlich uns auf dem kieker und bombardiert uns mit Einschreiben und Forderungen jeglicher Art. Ich würde jetzt gerne ebenfalls einen Sichtschutzzaun erstellen, kann ich davon ausgehen dass ich, bedingt durch den vorhandenen Sichtschutzzaun zum anderen Nachbarn und bedingt durch die ohnehin erstellten Sichtschutzzäune beim Bau der Häuser ich ebenfalls einen Sichtschutzzaun erstellen darf ?
9. November 2016 - 11:57 Antworten
nur weil ein Nachbar „unrechtmäßig“ handelt, heisst das wohl kaum, dass das Unrecht jetzt allen Eigentümern zusteht. Prüfen Sie die Teilungserklärung – in der Regel ist ein Zaun über eine bestimmte Höhe eine bauliche Veränderung der alle Eigentümer zustimmen müssten. Auf der anderen Seite: Wo kein Kläger, da kein Richter.
11. November 2016 - 08:56 Antworten
Meine Teilungserklärung sagt dass ich auf meinem Sondernutzungsrecht eigentlich alles machen darf was meinen Nachbarn nicht auf Dauer unzumutbar beeinträchtigt. Dies ist soweit ich weiß juristisch ziemlich klar beschrieben und mein Nachbar müsste einen Nachweis bringen dass er auf Dauer unzumutbar beeinträchtigt wäre, oder wie wäre da ihre Auslegung der Formulierung ?
7. Dezember 2016 - 08:43 Antworten
Ich wiederhole hier noch einmal meine Anfrage. meine Teilungserklärung sagt dass ich eigentlich alles machen darf was meinen Nachbarn nicht auf Dauer unzumutbar benachteiligt, klingt für mich so als ob ich weitestgehend freie Hand habe um z.B. einen Sichtschutzzaun aufzustellen oder sogar eine Terrassenüberdachung zu bauen.
8. Dezember 2016 - 11:45 Antworten
ich kann Sie leider nur bitten, Ihren Einzelfall mit einem Anwalt Ihrer Wahl zu besprechen. Tut mir Leid, dass ich hier nicht mehr für Sie tun kann.
31. März 2017 - 16:50 Antworten
Ich habe einen Garten mit SNR, Mehrfamilienhaus. Auf der Teilungserklärung steht: die Nutzung der Gartenfläche darf nur als Ziergarten erfolgen.
Darf ich im Garten grillen? In der Hausordung ist nicht geregelt.
Silke Thorell
5. April 2017 - 06:41 Antworten
ich möchte eine Wohnung im EG erwerben.
Vom Wohnzimmer aus geht es in einen Garten. Diesen darf nur ich benutzen, ist lt Sondernutzungsrecht so geregelt. Ich erwerbe ihn nicht mit.
Am Haus befindet sich eine Terrasse aus Holz. Sie ist überdacht, indem in der Fassade Holzbalken verschraubt wurden.
Die Terrasse kann aber jederzeit abgebaut werden.
Darf sie zur Wohnfläche angerechnet werden?
23. August 2017 - 21:48 Antworten
Hallo super Beitrag,
ich habe mal zu einem Sondernutzungsrecht eine Frage. Wir haben eine Wohnung gekauft wo in der Teilungserklärung klar geregelt ist, was zu unserem Garten gehört. Direkt unter dem Schlafzimmer Fenster in unserem Garten befindet sich ein Wasserhahn. In keiner Teilungserklärung steht das die Nachbarin diesen Nutzen darf. Sie und die Verwalterin sind aber der Meinung dazu gibt es ein Beschluss und wir müssen damit Leben das die Nachbarin jeden Tag an unseren Fenster steht und Wasser holt. Diesen Beschluss kann uns allerdings niemand vorlegen. Müssen wir das so hinnehmen?
28. August 2017 - 15:32 Antworten
schauen Sie in die Beschlusssammlung. Dieses Vorgehen gleicht einer Änderungen der Teilungserklärung – dem müssten alle Eigentümer zustimmen.
11. September 2017 - 12:16 Antworten
Ich habe eine Frage: Und zwar Wohnen wir in einem 3 Parteien Haus. Alles Eigentumswohnungen. Wir wohnen ganz oben. Der Untere Eigentümer hat Sondernutzungsrecht für den Garten. Wir würden gerne an unserem Balkonbalken (der sowieso schon in den Garten ragt) eine Katzenleiter anbringen. Es würde weder eine Bauliche Veränderung oder sonstiges stattfinden. Wir nehmen keine Bohrungen vor und auch würde die Katzenleiter nicht in den Garten ragen. Dazu kommt noch das auf unsere Seite der Garten weder genutzt noch gepflegt ist sondern eher zugemüllt mit sämtlichem Hausrat. Wir müssten für 1-2 Stunden in den Garten um die Leiter zu befestigen. Jetzt haben wir den Eigentümer mit dem Sondernutzungrecht uns den Zutritt für 1-2 Stunden gewährt. Er hat uns den Zutritt verweigert. Darf er das??
11. September 2017 - 13:07 Antworten
eine bauliche Veränderungen kann auch aus der optischen Veränderung der Hausansicht resultieren.
22. September 2017 - 11:18 Antworten
ich finde die Seite fachlich sehr gut aufgebaut und konnte schon einiges entnehmen.
Aber dennoch eine Frage:
Wir wohnen im EG eines 12-Parteien-Hauses und habe das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche (ca. 330 qm), welche an die Wohnung angrenzt und sich auf der Rückseite des Gebäudes befindet, angrenzend nur an die Nachbargrundstücke und deren Gärten, also kein öffentlicher Weg…
Schon mit Fertigstellung vor 27 Jahren hatte der Garten eine Terrasse unmittelbar am Haus, das wurde auch so beibehalten.
Jetzt haben wir statt eines großen Sonnenschirmes einen Pavillon (Metallgestell und weiße Plane) mit 3 x 4 Meter Grundfläche und 2,55 m Höhe aufgestellt (das Gestell wurde nicht im Boden verankert oder verschraubt). Die Nutzerin der Wohnung über uns ist der Meinung, dass dadurch ihre Lebensqualität sowie ihr Blickfeld eingeschränkt ist und darüber hinaus der Pavillon in Ihren Wohnbereich hineinragen würde (haben wir nachgemessen, ist nicht so, der First ist unterhalb ihrer Wohnung), weiterhin wäre das eine unzulässige bauliche Veränderung.
Das es keine bauliche Veränderung ist, ist uns klar, zumal Sonnenschirm und auch kleinere Pavillons in der Vergangenheit akzeptiert wurden, was auf eine gewisse Dauerhaftigkeit der Nutzung eines „mobilen Daches“ und eines daraus erwachsenden Gewohnheitsrechts hindeuten könnte.
Durch tägliche Anrufe und Bombardements mit Briefen hat Sie schon den Verwalter „auf Ihre Seite“ gezogen, der uns jetzt aufforderte, den Pavillon abzubauen.
Können wir den Pavillon ohne Bedenken stehen lassen?
22. September 2017 - 12:45 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider nicht mit Ja oder Nein antworten, da ich die Situation vor Ort nicht einschätzen kann und solche Fälle im Zweifel vor Gericht abgewogen werden. Ich kann Ihnen Standpunkt verstehen, aber auch den der Nachbar (z.B. wo wäre die Grenze bei der Größe oder der Anzahl der Pavillons?).
18. Oktober 2017 - 13:32 Antworten
ich bin Mieter einer Wohnung im 2.Stock. Im Erdgeschoss befindet sich ein Gemeinschaftsgarten, für den mein Vermieter ein Sondernutzungsrecht mit Anspruch auf alleinige Nutzung hat. Nun möchte er die Gartenpflegekosten als Nebenkosten auf mich umlegen.
Ist dies rechtens bzw. unter welchen Umständen ist dies möglich?
18. Oktober 2017 - 19:09 Antworten
recherchieren Sie zum Thema „Garten nur von einer Partei nutzbar“.
Duschl Manfred
7. Dezember 2017 - 12:14 Antworten
Habe eine ETW mit Sondernutzungsrecht für das angenzende Grundstück im Grundbuch
eingetragen. Neben meinem Grundstück ist ebenfalls ein Sondernutzungsrecht für meinen
Nachbarn eingetragen. Ich möchte gerne wissen, wo hier der Grenzverlauf zwichen den
Grundstücken verläuft. Mir wurde einmal gesagt das die Mitte meiner Wohnungsmauer
zum Nachbarn als Messgrenze gilt. Ist das richtig ?
7. Dezember 2017 - 13:16 Antworten
schauen Sie sich die Aufteilungspläne an. Dort sind die Grenzen eingezeichnet.
Petra Chale
20. Januar 2018 - 11:44 Antworten
ich habe folgende Problematik. Mein Mann und ich haben vor 6,5 Jahren eine ETW gekauft mit Sondernutzungsrecht des umlaufenden Grundstücks. Dieses Grundstück wird durch einen Gemeinschaftsweg geteilt. Dieser dient uns um in unsere Wohnung und Grundstück zu kommen und den zwei weiteren Parteien in den Keller. Auf der einen Seite liegt unser Eingang sowie Terrasse, auf der anderen Seite ist eine Art Vorplatz. Dieser ist mit Pflastersteinen bestückt und hat ansonsten keine besondere Aufgabe, nur das es sich um unser Grundstück handelt. Vor diesem Grundstück befindet sich unser Carport, da wir im Besitz von 2 PKW’s sind, stellen wir uns mit beiden ins Carport. Da dieses nicht lang genug ist, fahren wir mit einem PKW weiter nach vorne auf den Vorplatz. (Carport samt Fläche ist in unserem Grundbuch eingetragen). Nun besteht das Problem, dass sich eine Partei durch das halbe Auto auf unserem Grundstück gestört fühlt. Hinzukommt, dass wir seit Mai 2016 dort ebenfalls einen kleinen Anhänger stehen haben, der bisher keinen Anstoß zur Beschwerde gegeben hat. Nun aber auch entfernt werden soll. Kann dieser ET das verlangen? Immerhin nehmen wir ihnen nichts weg und es kostet sie auch kein Geld und es wird nichts um- oder abgebaut.
20. Januar 2018 - 14:42 Antworten
wenn Sie mit Ihren PKW gemeinschaftliche Fläche blockieren und das nicht gewünscht / erlaubt ist, dann können Sie das Auto m.E. dort nicht abstellen.
Andreas Veternik
19. Februar 2018 - 13:01 Antworten
uns wurde von einem Bauträger vor mehr als 10 Jahren eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit einer Nutzungs des hinterm Haus liegenden Garten-/Rasen-Grundstücks u.a. zum Wäschetrockenen, Spielplatzbenutzung etc. verkauft. Für dieses Garten-Grundstück haben wir auch jährlich die Instandhaltung/Rasenpflege etc. bezahlt. Nun möchte der Bauträger diese Grundstück bebauen – wir füllen uns getäuscht – zum einen tolles Exposé mit Gartennutzung – Wohnqualität sinkt, zum anderen verliert die eigenen Wohnung an Wert etc.
A. Veternik
19. Februar 2018 - 13:45 Antworten
haben Sie ein Sondernutzungrecht – das in der Teilungserklärung gesichert ist – an dem Grundstück?
19. Februar 2018 - 14:16 Antworten
19. Februar 2018 - 19:48 Antworten
wenn das Grundstück bzw. das Nutzungsrecht nicht Ihnen gehört / zusteht, dann kann der Eigentümer natürlich entscheiden, was dort passieren soll.
Swen Gälisch
16. April 2018 - 16:40 Antworten
wir wohnen in einem 2 Parteienfamilienhaus mit Grundstück in dem OG, welches wir letztes Jahr käuflich erworben haben. Die Gartenfläche bzw. fast das gesamte restl. Grundstück unten ist als Sondernutzungsrecht der unteren Wohnpartei im EG zugeordnet. Die Gartenbegrenzung zur öffentlichen Straße auf der einen Seite ist mit einem Zaun bzw. zu einem öffentlichen Weg auf der anderen Seite mit einer Hecke gegeben. Wer ist für das Schneiden der Hecke zum öffentlichen Weg und wer ist für die Reinigung und Pflege des Zauns zur öffentlichen Straße verantwortlich? Die Hecke und der Zaun stehen auf dem Sondernutzungsgrundstück der unteren Partei. Eine Regelung in der Teilungserklärung oder ähnliches ist nicht vorhanden.
16. April 2018 - 16:46 Antworten
2. Mai 2018 - 23:57 Antworten
wir wohnen seit Februar in einer 2 Zimmer EG Wohnung mit 6 Bodentiefen Fenstertüren in den Garten. Zu unserer Wohnung gehört noch eine Terasse vor dem Schlafzimmer. Davor liegt ein Gartenstreifen von gut 4 x 12m. Das Problem hierbei: Unser Nachbar hat dafür das Sondernutzungsrecht. Anfangs dachten wir uns nichts schlimmes dabei. Mittlerweile ist es aber so, dass wir uns ständig beobachtet vorkommen, weil der Nachbar ständig den Garten pflegt, 2m vor dem Fenster…. Wir können nirgends hin…nur noch ins Badezimmer, welches keine Fenster besitzt.
Was könne wir tun? :-(
3. Mai 2018 - 11:49 Antworten
danke für Ihren Kommentar. Ich kann Ihnen hier leider nur schreiben, dass die diese Situation vor dem Erwerb besser hätten prüfen sollen.
Petra Clieves
13. Mai 2018 - 16:02 Antworten
wir ( 2 Familien) beabsichtigen ein 2 Familienhaus zu kaufen. Deses Haus soll dann „geteilt“ werden in 2 ETW. Da die Wohnungen fast gleichgroß sind und auch 2 Garagen vorhanden sind, haben wir uns eine Teilung 50/50 vorgestellt. Die untere Wohnung soll die Nutzung des Gartens ( und auch damit verbundene Pflege ect.) bekommen. Sondernutzungsrecht? Wie sieht das dann mit der Kostenverteilung aus?
14. Mai 2018 - 07:32 Antworten
wenn Sie eine Wohnung ein Sondernutzungsrecht einräumen, dann sollte auch festgelegt werden, das diese Einheit für die Pflege / Instandhaltung der Fläche verantwortlich ist.
2. Juli 2018 - 11:57 Antworten
wir haben eine Erdgeschosswohnung in einem 8 Parteienhaus. Der Garten ist nur durch eine Tiefgarage erreichbar, wo 3 weitere Eigentümer einen Stellplatz und somit auch einen Drücker für das elektrische Garagentor haben.
Das Haus steht seit über 30 Jahren und wir seit je von den unteren Wohnungen (2 Wohneinheiten) alleine in Abstimmung gepflegt und genutzt.
Eine neue Eigentümerin will jetzt Zugang zum Garten.
-Zugang zum südlichen Teil des Gartens ist nur möglich, wenn man über das im Grundbuch verankerte Sondernutzungsrecht an der Terrassenfläche der einen Wohnung geht. Muss der Eigentümer dieser Wohnung ein Wegerecht einräumen?
-In der Teilungserklärung ist den unteren Wohnungen ein bestimmte Quadratmeterzahl an Terrasse und Gartennutzung eingeräumt worden. Diese Fläche ist aber nicht irgendwo eingezeichnet auf einem Gartenplan. Die Terrassenfläche von einer Wohnung ist um ca. 3 qm ebenfalls seit über 20 Jahren erweitert, da der Eigentümer den Garten immer frei gestalten durfte. Jetzt soll dies durch Neuberechnung der 1000stel seiner Wohnung hinzugerechnet werden. Ist dies statthaft? Ggf. sogar rückwirkend?
In der Rechtsprechung gibt es hier viele verschiedenste Aussagen, aber keine, die eine zufriedenstellende Auskunft bietet.
Danke im Voraus für ein Antwort
2. Juli 2018 - 17:22 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Wenn Sie sich dazu bereits in die Rechtsprechung eingelesen haben, dann sind Sie hier vermutlich besser informiert als ich. Tut mir Leid, dass ich Ihnen hier nicht helfen kann.
4. Juli 2018 - 22:37 Antworten
ich habe dieses Forum gefunden und würde mich über einen Tipp freuen.
Wir haben eine Erdgeschosswohnung in einem 6 Parteienhaus reserviert. Derzeit prüfen wir Finanzierung und Teilungserklärung. Wir hätten einen Teil des Gemeinschaftsgartens als alleiniges Sondernutzungsrecht für uns und es ist vorgesehen, dass von unserem Balkon (Küche) eine Treppe in den „eigenen Gartenteil“ gebaut wird.
Ich bestehe eigentlich darauf, dass „unser Abschnitt „ mit einem kleinen Zaun abgesichert wird, da wir gerade den „eigenen“ Garten nutzen wollen und unsere kinder draußen spielen lassen ohne Angst zu haben, dass sie ausbüchsen.
Wir haben das Gefühl, dsss am Anfang alles zugesprochen wurde und jetzt eher in den Hintergrund gerückt wird, damit wir unterschreiben. Wie können wir uns rechtlich und schriftlich absichern , dass wir einen Zaun errichten dürfen?
5. Juli 2018 - 22:49 Antworten
Ihre Rechte (Zaun, in welcher Höhe, Farbe und Form) sollten in der Teilungserklärung fixiert werden.
25. Juli 2018 - 08:00 Antworten
ich bin 9 Jahre Mieter in einer Wohneigentumsgesellschaft bestehend aus 8 Mietparteien mit verschiedenen Eigentümern in Berlin. Der Hinterhof ist in mehreren Gartenflächen mit einer jeweiligen Größe von ca. 50m2 aufgeteilt. Eine frisch aus Celle zugezogene Neumieterin errichte plötzlich am letzten Freitag an meinem neuen und sehr teuren Gartenzaun, den ich ortsüblich mit einer Höhe von 1,25 m angepasst habe, einen bis zu 1,94m hohen Sichtschutzzaun direkt an meinem Zaun. Dieser Sichtschutzzaun ist zudem krumm, schief und mit zu kurzen Pfosten vernagelt worden. Dieser Zaun verschandelt den Gesamtanblick so sehr, dass sich alle anderen Mitbewohner ebenfalls gestört fühlen durch diesen Sichtschutzzaun. Wir sind eine seit Jahren sehr gut funktionierende und eingeschworene Nachbarschaft, die oft und gerne im Sommer gemeinsam grillen oder sich unterhalten. Nun wohnt hier seit dem 29.12.2017 eine Koreanerin hier und stört diesen bisherigen gemeinsamen Seelenfrieden durch ihren Zaun. Meine Vermieterin ist etwas älter und zudem völlig ratlos. In der Teilungserklärung vom 26.09.1996 steht nichts geregelt und auch nicht im Sondernutzungsrecht. Fakt ist, niemand hat bisher solch einen hohen Zaun bei uns und auch nicht im dazugehörigen Nachbarhaus, selbst die errichteten Mülltonnenecken die baugleich mit dem Zaun der Neumieterin sind, wurden beim Erbau flach gehalten. Es treten nun folgende Probleme auf: dieser neue, hässliche, schiefe und 1,94m hohe Sichtschutzzaun klaut mir und meinen teuren Ziersträuchern jeden Tag 3 Stunden Vormittagssonne und es befinden sich nun auch 2 Zäune an einer Grenze statt wie üblich nur 1 Zaun. Die Versuche durch uns jahrelang hier wohnenden Bewohner mit der Koreanerin friedlich zu reden diesen Zaun bitte wieder zu entfernen, sind alle gescheitert. Ihre Antwort lautet: sie möchte ihre Privatsphäre.
Was kann man in diesem Fall tun?? Ist dieser wacklige, krumm und schief erbaute Sichtschutzzaun der zudem in seiner Höhe von 1,94m aus allem heraussticht erlaubt? Der Abstand zu meinem flachen Zaun beträgt gerade mal 10 bis 20 cm, daher krumm und schief. Wer hält den Zwischenraum sauber durch Wildbewuchs?? Darf sie den Sichtschutzzaun stehen lassen???
Swen Trostmann
25. Juli 2018 - 10:34 Antworten
als Mieter haben Sie hier keine Handhabe. Die Eigentümergemeinschaft muss dem jeweiligen Eigentümer zum Rückbau auffordern und dieser muss das Verlangen an die Mieterin weitertragen.
26. Juli 2018 - 10:03 Antworten
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, sie hilft mir sehr weiter. Dennoch behalte ich mir notfalls vor, den Weg zum Mieterschutzbund zu gehen, sollte die Eigentümergemeinschaft wieder versuchen alles im Sande verlaufen zu lassen und nichts tun. Die Rechtslage scheint ja nun eindeutig zu sein, dank Ihnen Herr Hundt.
26. Juli 2018 - 11:15 Antworten
danke für Ihre Rückmeldung. Die Lage ist leider nicht eindeutig. Wenn die Eigentümer mit hohen Sichtschutzzäunen einverstanden sind, dann spricht hier grundsätzlich nichts dagegen.
30. Juli 2018 - 10:58 Antworten
Habe eine Frage zu meinem Sondernutzungsrecht Gartenfläche laut Teilungserklärung.. Falls mein Nachbar sich einen Hund zulegt, bin ich dann berechtigt, auf eigene Kosten einen Zaun anzubringen.
27. August 2018 - 21:27 Antworten
wir sind Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft. Für einen großen Teil der Gartenflächen, des Gemeinschaftseigentums sind ausschließliche Sondernutzungsrechte erteilt worden.
Auflage in der Teilungserklärung:
das die der jeweilige sondernutzungsberechtige Eigentümer auch die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen habe.
Lt Teilungsplan ist sehr sorgfältig durch farbliche Kennzeichnung unterschieden worden, welche Mauern z.B dem Sondernutzungsbereich unterliegen und welche nicht. Beispielsweise ist eine Mauer zur Strassenfront explizit keine sondernutzungsberechtigte Fläche, ebenfalls ist eine hintere Stützmauer zwischen den sondernutzungsberechtigten Flächen zweier Miteigentümer keine sondernutzungsberechtige Fläche.
Darf man davon ausgehen, wenn Mauern dann innerhalb farbig schraffierter Flächen einem Sondernutzungsrecht zugeordnet sind, der jeweilige Berechtigte auch die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dieser zu tragen hat?
Herzlichst Jürgen Jaschko
10. Oktober 2018 - 10:44 Antworten
herzlichen Dank für diese sehr informative Seite!
Trotz intensiven Suchens hat sich für mich eine Fragestellung noch nicht vollständig gelöst.
In unserer WEG existieren Sondernnutzungsrechte an Vordergärten durch die Eigentümer im EG. Um die Vorgärten sind Zäune gezogen – durch wen ist nicht mehr klar, ggf. bereits bei Errichtung des Gebäudes, ggf. aber auch durch die EG-Eigentümer vor vielen Jahren auf eigene Kosten.
Im Laufe der Jahre hat sich die Parkplatzsituation in der Strasse drastisch verschlechtert, weshalb die Hofeinfahrt regelmässig durch Falschparker, die zu weit in die Einfahrt hineinparken, behindert wird. Neben bereits angebrachten Parkwinkeln durch die Stadt, die leider keine Entlastung brachte, möchte die Mehrheit (nach Abstimmungsrecht der WEG gem. Teilungserklärung), dass nun zusätzlich Parkverbotschilder mit einem deutlichen Text u.a. an diesen Zaun, der das Sondernutzungsrecht umzäunt, angebracht werden.
Der Eigentümer des EG möchte dies nicht.
Nun die drei Fragen:
1) Ist eine (einfache) Mehrheitsentscheidung in einer gewöhnlichen Eigentümerversammlung ausreichend, um die Anbindung eines solchen Schildes durchzusetzen.
2) Wer bestimmt den Text eines solchen Parkverbotschildes – ebenfalls die (einfache) Mehrheitsentscheidung der WEG?
3) Wie wäre das Stimmrecht in diesem Fall konkret auszulegen – einfache oder 3/4Mehrheit?:
Unserer Teilungserklärung sieht das Stimmrecht nach Wohnungseinheiten vor. Insgesamt gibt es 7 Wohnungseinheiten. 4 davon hält ein Eigentümer inne, der die Parkverbotsschilder auch unterstützt und konkrete Vorstellungen zum Text hat, und hätte damit die einfache Mehrheit. Ein weiterer Eigentümer hält 2 Wohneinheiten und ein dritter Eigentümer hält 1 Wohneinheit. Eine einfache Mehrheit wäre also u.U. gegeben, wenn der erste Eigentümer bereits positiv votiert. Eine 3/4 Mehrheit dürfte nur in der Konstellation 1. und 2. Eigentümer möglich sein. In der vorgenannten Auseinandersetzung stehen jedoch der 1. und 3. Eigentümer, also 5/7 der Stimmrechte auf einer Seite ggü. dem Sondereigentumsberechtigten Nr. 2.
In unserer Teilungserklärung ist folgendes festgehalten:“Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (also Veränderungen und Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG) können in einer Wohnungseigentümerversammlung mit einer Mehrheit von 3/4 aller Eigentuunseinheiten beschlossen werden, sofern dadurch nicht Rechte einzelner Eigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
11. Oktober 2018 - 07:39 Antworten
danke für Ihren Beirat. Eigentlich ein gutes Beispiel, zu welchen Banalitäten sich Eigentümer nicht einigen können. Ich kann Ihnen hier leider keine Lösung anbieten. Richten Sie Ihre Fragen am besten zur Recherche an Ihre Hausverwaltung.
4. Dezember 2018 - 16:20 Antworten
ich wohne in einem mehr Parteien-Haus. Die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen wurden berechtigt, die an das Sondereigentum angrenzende Gartenfläche unter Ausschluss der übrigen Sondereigentümer als Garten zu nutzen( Sondernutzungsrecht gemäß § 15 WEG)
Die in § 16 Abs 2 WEG genannten Lasten und Kosten sin insoweit jeweils allein von dem jeweiligen Sondernutzungsberchtigten zu tragen.
Der Abschluss des Grundstücks umfasst einen Abhang zu einem Weg und besteht aus einer ca. 3 – 4 m hohen Baumbepflanzung, die schon vor Erteilung des Sondernutzungsrechtes bestand.Hierdurch besteht Sichtschutz zum angrenzenden Weg und Lärmschutz zu einer sehr lauten Verkehrsstraße.
Kann der jeweilige Sondernutzungsberechtigte ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer diese Bäume in der Höhe, Rückschnitt der Baumkronen, zurückschneiden oder noch weiter zurückschneiden oder fällen?
Wer trägt die Kosten dieses Rückschnittes
1. Juni 2019 - 08:45 Antworten
Ich beabsichtige in meinem Garten mit Sondernutzungsrecht einen Obstbaum zu Pflanzen und ein Oberirdischen Pool aufzustellen. Kann ich das machen ohne Zustimmung der anderen Eigentümer…
Klaus Wischovski
4. Oktober 2019 - 12:16 Antworten
wohne in einen 10 Parteien Haus und ein Eigentümer möchte nun das der Garten für alle nutzbar ist um hier Gemüsebeete anzulegen. Nun meine Frage bei der Eigentümerversammlung was für ein Beschluss ist hierfür notwendig und muss diese Sondernutzung in das Grundbuch eingetragen werden.
Danke vor ab für die schnelle Antwort
8. Oktober 2019 - 09:02 Antworten
wenn der Garten keiner Wohnung per Sondernutzungsrecht zugeordnet ist, dann ist dieser ohnehin von allen Eigentümern nutzbar. Wie ist im Moment die Lage?
21. Oktober 2019 - 21:00 Antworten
Ich habe eine Eigentumswohnung und die dazugehörigen Gärten sind durch Sondernutzungsrecht
den jeweiligen Wohnungen zugeordnet
und müssen auch lt.Teilungserklärung als Garten genutzt werden
jetzt baut ein Eigentümer diesen Garten als Stellplätze um und hat den boden abgetragen
und will Pflastern.
Lt Teilungserklärung kann man durch 2/3-Mehrheit Beschlüsse fassen, wenn also die Mehrheit dafür ist kann er das dann einfach machen?
mfg.m.Reiter
23. Oktober 2019 - 14:41 Antworten
können Sie mit 2/3 Mehrheit Regelungen der Teilungserklärung aushebeln? Das wäre zumindest ungewöhnlich.
⇐ Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum (Sondereigentum)
Sondernutzungsrecht an einer Terrasse ⇒

References: § 15
 § 1
 § 22
 § 14
 § 15
 § 16