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Timestamp: 2016-10-23 16:26:44+00:00

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4A_286/2015 (07.12.2015)
4A_286/2015 � � Arr�t du 7 d�cembre 2015
bail � loyer; inspection de la chose; r�siliation anticip�e,
recours contre l'arr�t rendu le 27 avril 2015 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
A.B.________ et B.B.________ (ci-apr�s: les �poux B.________) sont locataires d'un appartement de cinq pi�ces situ� au septi�me �tage de l'immeuble sis 9, rue... (GE). Le loyer annuel hors charges s'�l�ve � 24'000 fr.
En 2011, C.________, alors propri�taire, a mis en vente l'appartement pr�cit�. Charg� de l'estimation et de la vente, le courtier D.________ a organis� cinq � six visites, qui se sont d�roul�es sans probl�me avec l'accord des �poux B.________.
Le 11 janvier 2012, la R�gie E.________ SA (ci-apr�s: la r�gie), nouvellement en charge de la g�rance, a inform� les locataires que la propri�taire de l'appartement depuis le 10 d�cembre 2011 �tait A.________ SA (ci-apr�s: la bailleresse). Cette soci�t� ach�te des biens pour les revendre; apr�s avoir acquis l'appartement, elle a confi� des mandats de vente � la r�gie et au courtier D.________. Ce dernier n'a pas obtenu de r�ponse de la part des locataires lorsqu'il a cherch� � organiser de nouvelles visites de l'appartement.
Par lettre du 30 mars 2012, la r�gie a demand� aux locataires de prendre contact avec elle; elle expliquait vouloir effectuer une visite de l'appartement, sans autres d�tails. Par plis des 20 avril et 21 mai 2012, elle s'est derechef adress�e aux locataires afin de fixer un rendez-vous destin� � une visite de l'appartement, rappelant simplement la teneur de l'art. 257h al. 2 CO. Les trois courriers susmentionn�s sont rest�s sans r�ponse.
Le 5 juin 2012, la r�gie a �crit aux locataires les lignes suivantes:
" Nous vous rappelons express�ment et pour la �ni�me fois que l'art. 257h al. 2 CO mentionne clairement que le locataire doit autoriser le bailleur � inspecter la chose dans la mesure o� cet examen est n�cessaire � l'entretien, � la vente ou � une location ult�rieure. Par cons�quent, la situation ne pouvant perdurer ainsi, nous vous sommons de prendre contact avec [la] collaboratrice dans un d�lai de quinze jours afin qu'une visite de l'appartement lou� puisse �tre effectu�e d'ici au 30 juin 2012. La pr�sente vaut sommation au sens de l'article 257f al. 3 CO. Faute d'obtemp�rer aux instructions pr�cit�es, la bailleresse sera en mesure de r�silier votre bail moyennant un d�lai de cong� minimum de trente jours pour la fin d'un mois (...). "
Par courrier du 15 juin 2012, les locataires ont r�pondu n'avoir aucune r�serve � propos d'�ventuelles visites, dont ils souhaitaient conna�tre le nombre et la programmation afin qu'elles s'accordent avec leurs propres disponibilit�s professionnelles. Ils tenaient toutefois � rappeler les nombreuses visites effectu�es avant la vente du logement par le pr�c�dent propri�taire et faisaient part de leur �tonnement au sujet du projet d'une nouvelle vente, dont ils n'avaient eu vent que par le courtier D.________; ils pr�cisaient � cet �gard qu'"il [leur] aurait �t� agr�able, en [leur] qualit� de locataires, d'�tre inform�s, de mani�re claire et pr�cise, de cette seconde vente."
Le 5 juillet 2012, la r�gie a r�pondu qu'il s'agissait � ce stade d'une inspection pour expertiser l'objet que la propri�taire envisageait de mettre en vente et qu'aucune commercialisation n'�tait entreprise � ce jour; elle requ�rait une prise de contact afin de fixer un rendez-vous.
Sans nouvelles des locataires, la r�gie a somm� ces derniers, par lettre du 20 ao�t 2012, de lui communiquer notamment leurs coordonn�es t�l�phoniques dans un d�lai de quinze jours afin qu'une visite de l'appartement puisse �tre organis�e avant le 10 septembre; elle a ajout� que le bail pourrait �tre r�sili� si les locataires ne donnaient pas suite � ce courrier, qui valait sommation au sens de l'art. 257f al. 3 CO.
Les locataires n'ont pas r�agi. Par avis du 12 septembre 2012 notifi� � chacun des �poux B.________, la bailleresse a r�sili� le bail pour le 31 octobre 2012.
Le 11 octobre 2012, les �poux B.________ ont form� une requ�te en constatation de l'inefficacit� du cong� devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers.
Le 7 f�vrier 2013, la r�gie a pu effectuer une visite de l'appartement aux fins d'expertise.
Non concili�e le 19 mars 2013, la cause a �t� port�e devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Par jugement du 7 novembre 2014, le tribunal a constat� que le cong� du 12 septembre 2012 �tait inefficace.
Statuant le 27 avril 2015 sur appel de A.________ SA, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� la d�cision de premi�re instance. En substance, la cour cantonale a jug� que les locataires n'�taient pas tenus de tol�rer la visite en vue d'expertise de la chose lou�e, d�s lors qu'une nouvelle expertise n'apparaissait pas indispensable apr�s l'estimation ayant pr�c�d� la r�cente vente et que les int�ress�s n'�taient pas en mesure de comprendre qu'un projet de vente concret existait en �t� 2012. Bien que particuli�rement peu r�actifs, les locataires n'avaient pas enfreint leur devoir de diligence; au demeurant, une �ventuelle violation n'aurait pas rev�tu une gravit� telle que la poursuite du bail aurait �t� insupportable. Une voire deux des conditions cumulatives de l'art. 257f al. 3 CO n'�taient ainsi pas r�alis�es.
A.________ SA interjette un recours en mati�re civile. A titre principal, elle demande au Tribunal f�d�ral de d�clarer valable la r�siliation notifi�e pour le 31 octobre 2012 et de refuser toute prolongation du bail; elle conclut subsidiairement au renvoi de la cause � la cour cantonale.
Les �poux B.________ proposent le rejet du recours, voire l'annulation du cong� en tant que contraire � la bonne foi.
Invit�e � se d�terminer, la Chambre des baux et loyers se r�f�re aux consid�rants de son arr�t.
Le recours est dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur d'un canton, qui a statu� sur recours (art. 75 LTF). La cause atteint la valeur litigieuse de 15'000 fr. ouvrant le recours en mati�re civile dans les affaires relevant du droit du bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF; cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390; 136 III 196 consid. 196 consid. 1.1 p. 197). Au surplus, le recours est exerc� par la partie qui a succomb� dans sa conclusion tendant � faire constater la validit� du cong� anticip� et qui a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). D�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, le recours est en principe recevable, sous r�serve de l'examen des griefs particuliers.
Sous le grief d'�tablissement inexact des faits (art. 97 LTF), la recourante reproche � la cour cantonale de ne pas avoir repris int�gralement dans son arr�t les t�moignages du courtier D.________ et de F.________, employ�e au service de courtage de la r�gie. La recourante se borne � affirmer, de mani�re toute g�n�rale, que ces d�clarations sont d'une importance primordiale pour juger de la cause. Plus loin dans son m�moire, elle �voque sp�cifiquement deux �l�ments ressortant desdits t�moignages, qui n'auraient pas �t� retenus de mani�re arbitraire dans la d�cision entreprise: le fait que le courtier D.________ a laiss� un message sur le t�l�phone portable de l'intim�e et l'impossibilit� pour la r�gie de faire visiter l'appartement � des acheteurs potentiels avant d'expertiser l'appartement.
2.1.�Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 115 consid. 2 p. 117; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). Si l'auteur du recours se plaint d'un tel grief, encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). L'exception pr�vue � l'art. 105 al. 2 LTF ne permet pas aux parties de rediscuter dans leurs m�moires les faits de la cause comme si elles plaidaient devant un juge d'appel. La partie recourante qui, sur la base de l'art. 97 al. 1 LTF, entend faire rectifier ou compl�ter un �tat de fait doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une telle modification seraient r�alis�es (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187), au m�me titre que la partie qui invoque une violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits (cf. art. 106 al. 2 LTF; ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246; 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254 s.).
2.2.�Dans la mesure o� elle se contente de pr�tendre que les deux t�moignages invoqu�s auraient d� �tre repris tels quels dans l'arr�t cantonal, la recourante formule un grief irrecevable, faute d'une motivation correspondant aux exigences en la mati�re.
En ce qui concerne le premier des deux faits que la cour cantonale n'aurait pas retenus de mani�re arbitraire, il r�sulte bien des constatations de l'arr�t attaqu� que les locataires ont eu vent par le courtier D.________ d'un projet de deuxi�me vente de l'appartement lou�. On ne voit d�s lors pas en quoi le fait que ledit courtier ait laiss� un message sur le r�pondeur de l'intim�e apporterait un �l�ment suppl�mentaire, de quelque fa�on pertinent pour l'issue de la cause. En tout cas, la recourante ne l'explique pas de mani�re circonstanci�e, de sorte que le grief est irrecevable faute de motivation ad�quate.
Pour la m�me raison, le grief tir� d'un �tablissement inexact des faits est irrecevable sur le second point. En effet, la recourante se limite � pr�tendre, sans explication, que la cour cantonale a ignor� arbitrairement le t�moignage F.________ selon lequel la r�gie ne pouvait faire visiter l'appartement � d'�ventuels acheteurs d�s lors qu'elle n'avait pu le voir pour expertise.
La recourante se plaint d'une violation de l'art. 257f al. 3 et de l'art. 257h al. 2 CO. A titre liminaire, elle critique un avis de doctrine cit� dans la d�cision attaqu�e, selon lequel l'inspection de l'objet lou� en vue d'une vente suppose une r�siliation pr�alable du bail. Par ailleurs, elle soutient que la cour cantonale a pris en compte des crit�res �trangers � l'art. 257h al. 2 CO. A son sens, le droit � une inspection de l'objet lou� en vue d'une vente suppose uniquement une intention r�elle de vendre et des d�marches concr�tes dans ce sens. Or, ces conditions seraient r�alis�es en l'esp�ce, d�s lors que les locataires connaissaient la volont� de revendre de la propri�taire et que la visite souhait�e, destin�e � expertiser l'appartement, constituait une d�marche concr�te et justifi�e en vue de la vente. Selon la recourante, les intim�s �taient donc tenus de tol�rer l'inspection par la r�gie et ont viol� leur devoir de diligence en ne donnant pas suite aux nombreuses demandes de contact des courtiers.
Au surplus, la recourante fait valoir que la r�siliation du bail �tait n�cessaire afin de pouvoir proc�der � la vente de l'appartement. Contrairement � ce que la cour cantonale a admis dans une motivation subsidiaire, le refus persistant des locataires de laisser visiter l'appartement constituerait ainsi une violation du contrat d'une gravit� telle qu'elle rendait la poursuite du bail insupportable pour la recourante.
3.1.�L'art. 257f al. 3 CO conf�re au bailleur le droit de r�silier le bail de mani�re anticip�e lorsque le maintien du contrat lui est devenu insupportable parce que le locataire, nonobstant une protestation �crite, persiste � enfreindre son devoir de diligence; les baux d'habitation peuvent �tre r�sili�s moyennant un d�lai de cong� minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
La r�siliation fond�e sur l'art. 257f al. 3 CO suppose tout d'abord, de la part du locataire, une violation du devoir de diligence en rapport avec l'usage de la chose lou�e (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113 s.; 123 III 124 consid. 2a p. 126). Cette violation peut consister dans le refus de proc�der aux op�rations pr�alables � des r�parations que le locataire doit tol�rer conform�ment � l'art. 257h al. 1 CO (arr�t 4C.306/2003 du 20 f�vrier 2004 consid. 3.3 in SJ 2004 I 439) ou dans le refus d'autoriser l'inspection de la chose lou�e dans les cas pr�vus � l'art. 257h al. 2 CO (ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6
e��d. 2015, n� 5 ad art. 257h CO; DAVID LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2e �d. 2012, n� 7 ad art. 257h CO; PETER R. BURKHALTER/EMMANUELLE MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail � loyer, 2011, adaptation fran�aise de la 3e �d. du SVIT Kommentar de RAYMOND BISANG ET AL., n. 59b ad art. 257f CO p. 166, n. 22 ad art. 257h CO p. 180; PIERRE WESSNER, in Droit du bail � loyer - Commentaire pratique, Bohnet/Montini �d., 2010, n. 28 ad art. 257f CO p. 269; CAROLE AUBERT, in Droit du bail � loyer - Commentaire pratique, Bohnet/Montini �d., 2010, n. 16 ad art. 257h CO p. 291; PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1995, n� 43 ad art. 257h CO). Aux termes de l'art. 257h al. 2 CO, le locataire doit autoriser le bailleur � inspecter la chose dans la mesure o� cet examen est n�cessaire � l'entretien, � la vente ou � une location ult�rieure. Lorsque la demande de visite est justifi�e par une vente, le bailleur doit avoir entrepris des d�marches concr�tes en vue d'ali�ner son bien (WEBER, op. cit., n� 3 ad art. 257h CO; LACHAT, op. cit., n� 4 ad art. 257h CO; AUBERT, op. cit., n. 14 ad art. 257h CO p. 290; HIGI, op. cit., n� 37 ad art. 257h CO); en revanche, il ne doit pas avoir r�sili� le bail (� dur�e ind�termin�e) (une telle condition, pos�e dans l'adaptation fran�aise du SVIT Kommentar [BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n. 20 ad art. 257h CO], ne figure du reste pas dans la version originale en allemand [RAYMOND BISANG ET AL., SVIT Kommentar, 3e �d. 2008, n. 20 ad art. 257h CO]).
Pour justifier une r�siliation anticip�e fond�e sur l'art. 257f al. 3 CO, la violation par le locataire de son devoir de diligence doit en outre �tre persistante et rendre insupportable le maintien du contrat pour le bailleur, ce qui suppose un manquement d'une certaine gravit�. Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), si la r�siliation anticip�e r�pond � un motif suffisamment grave. Il se prononcera en fonction de l'ensemble des circonstances concr�tes du cas particulier (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111; arr�t pr�cit� du 20 f�vrier 2004 consid. 3.5). Le Tribunal f�d�ral ne contr�le qu'avec r�serve une d�cision d'�quit� prise en derni�re instance cantonale. Il intervient lorsque la d�cision s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou encore lorsqu'elle ignore des �l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; en outre, le Tribunal f�d�ral redresse les d�cisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 138 III 252 consid. 2.1 p. 254; 136 III 278 consid. 2.2.1 p. 279; 135 III 121 consid. 2 p. 123).
3.2.�En l'esp�ce, les locataires se sont d�clar�s d'accord, dans leur lettre du 15 juin 2012, avec le principe des visites, tout en souhaitant conna�tre leur nombre et leur programmation. Avant et apr�s ce courrier, ils n'ont toutefois pas donn� suite aux demandes de prise de contact des courtiers.
Dans un premier temps, lorsque le courtier D.________ cherche � obtenir un rendez-vous de la part des locataires, l'absence de r�action de ceux-ci n'appara�t pas comme une violation du devoir de diligence. En effet, la seule �vocation d'un projet de revente par le courtier mandat� par le propri�taire pr�c�dent, juste apr�s la premi�re vente, ne suffit pas pour �tablir et opposer aux locataires une intention concr�te dans ce sens de la part de la bailleresse. Et il ne ressort pas des constatations de la cour cantonale que la bailleresse elle-m�me ait alors fait part clairement aux intim�s, directement ou par l'interm�diaire de la g�rance, de sa volont� r�elle de revendre rapidement le bien qu'elle venait d'acqu�rir. En particulier, les premiers courriers de la r�gie, laquelle assure � la fois la g�rance et le courtage, se limitent � rappeler la teneur de l'art. 257h al. 2 CO, qui ne concerne pas exclusivement le droit d'inspection en vue d'une vente, mais �galement les visites n�cessaires dans le cadre de l'entretien.
C'est dans sa lettre du 5 juillet 2012 que la r�gie exprime pour la premi�re fois pr�cis�ment le but de la requ�te d'inspection: il s'agit d'expertiser le bien que la nouvelle propri�taire envisage de remettre en vente, mais qui n'est pas encore commercialis�; la r�gie demande aux locataires de la contacter afin de fixer un rendez-vous. Les intim�s n'en font rien et la r�gie les relance un mois et demi plus tard en leur fixant un d�lai de quinze jours pour se manifester. Les locataires ne r�agissent pas.
Si l'on admet qu'une visite � fin d'expertise constitue une �tape n�cessaire en vue d'une vente suivant de quelques mois l'acquisition du bien, force est alors de reconna�tre qu'en ne r�agissant pas aux demandes de prise de contact de la r�gie, les locataires ont m�connu leur obligation de tol�rer l'inspection de la chose lou�e. Cependant, un tel manquement n'appara�t pas, dans les circonstances de l'esp�ce, suffisamment grave pour justifier une r�siliation anticip�e du bail. En particulier, l'inertie des locataires durant l'�t� 2012, attribu�e par eux � des difficult�s personnelles, rel�ve plus de la n�gligence que d'un refus caract�ris� de laisser la bailleresse ou sa repr�sentante exercer le droit d'inspection garanti par l'art. 257h al. 2 CO. Du reste, les intim�s n'avaient cr�� aucune difficult� pour faire visiter l'appartement � plusieurs reprises avant la vente conclue quelques mois plus t�t. En jugeant, dans sa motivation subsidiaire, que la poursuite du bail n'�tait pas insupportable pour la recourante au regard de l'ensemble des �l�ments du cas pr�sent, la cour cantonale n'a pas abus� du pouvoir d'appr�ciation qui lui est reconnu en la mati�re.
Le grief tir� de la violation de l'art. 257f al. 3 et de l'art. 257h al. 2 CO se r�v�le mal fond�, de sorte que les juges genevois n'ont pas m�connu le droit f�d�ral en constatant l'inefficacit� du cong� anticip� notifi� par la bailleresse.
La recourante, qui succombe, prendra � sa charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). En revanche, elle n'aura pas � verser des d�pens aux intim�s, qui ne sont pas repr�sent�s par un avocat (cf. art. 68 al. 2 LTF et art. 1 du r�glement sur les d�pens dans les causes port�es devant le Tribunal f�d�ral [RS 173.110.210.3]).

References: l'article 257
 ATF 
 art. 106
 ATF 
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 68
 art. 1