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Timestamp: 2018-01-17 09:20:17+00:00

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Immobilienrecht Nr. 19 - März 2017
Mieter, die das Mietobjekt nach Ende der Mietzeit nicht rechtzeitig zurückgeben, schulden dem Vermieter für die Dauer bis zur ordnungsgemäßen Rückgabe eine Nutzungsentschädigung, § 546a Abs. 1 BGB. In welcher Höhe der Mieter diese zu zahlen hat, war bislang in der Literatur umstritten. Ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18. Januar 2017 hat nun Klarheit gebracht.
Die Beklagten waren seit 1993 Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 30. Oktober 2011. Zum 15. April 2013 gaben die Beklagten das Mietshaus zurück. Bis dahin zahlten sie weiter die vertraglich vereinbarte Miete und die Heizkostenvorauszahlung. Die Kläger verlangten jedoch eine weitergehende Nutzungsentschädigung in Höhe der für das Haus ortsüblichen Neuvertragsmiete. Vor dem Amtsgericht München und dem Landgericht München I bekamen sie recht. Mit ihrer Revision zum Bundesgerichtshof versuchten die Beklagten weiter, eine Klageabweisung zu erreichen. Ohne Erfolg.
Der BGH entschied, dass sich die Nutzungsentschädigung der Kläger nach der bei Neuabschluss eines Mietvertrages üblichen Miete (Marktmiete) bestimmt, nicht hingegen nach der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Urteil vom 18. Januar 2017, Az.: VIII ZR 17/16). Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Wohnraummietrecht gibt es eine Sondervorschrift: Sie bestimmt, dass bei einer Mieterhöhung die neue Miete nicht den Betrag überschreiten darf, der in der Gemeinde (oder einer vergleichbaren Gemeinde) für Wohnungen vergleichbarer Art und Ausstattung in den letzten vier Jahren vereinbart worden ist. Diese Regelung, so der BGH, diene im laufenden Mietverhältnis zugunsten des Mieters dazu, den Mieter durch die Bemessung des vier Jahre zurückreichenden Bezugszeitraumes vor übermäßigen Mietpreissteigerungen zu schützen. Hierzu, so der BGH, bestehe bei einem beendeten Mietverhältnis aber keine Veranlassung mehr. Im Rahmen der somit einschlägigen Bestimmung nach der Marktmiete komme es daher für die Ermittlung der Nutzungsentschädigung nur noch darauf an, was bei einer Neuvermietung der Wohnung ortsüblich erzielbar gewesen wäre. Unter dem Gesichtspunkt einer gerechten Risikoverteilung sei es nicht einzusehen, so der BGH weiter, dass der Vermieter sich mit der vereinbarten geringeren Miete begnügen müsse, wenn sich später im Rahmen eines Rechtsstreites herausstelle, dass die Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen sei. Dieses Risiko liege vielmehr in der Sphäre des Mieters, der trotz Kündigung in der Wohnung bleibe. Aus den Gesetzesmaterialien ergebe sich, dass das die Intention des Gesetzgebers bei der Schaffung der Vorschrift gewesen sei. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung schaffe einen vertragsähnlichen Anspruch für den Vermieter, durch den zusätzlicher Druck auf den früheren Mieter ausgeübt werden soll, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen. Hierbei sei es gerechtfertigt, darauf abzustellen, was bei einer Neuvermietung der Wohnung ortsüblich erzielbar gewesen wäre.
Der BGH hebt hervor, dass es in diesem Zusammenhang auch nicht darauf ankomme, dass der Vermieter die Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt und sie nach dem Auszug der Beklagten grundlegend renoviert habe, sodass sie dem Markt nicht mehr zur Verfügung gestanden habe.
Mit seinem Urteil vom 18. Januar 2017 hat der Bundesgerichtshof einen seit Jahren in der Literatur bestehenden Streit zugunsten der Vermieter entschieden. Gewichtige Stimmen hatten geltend gemacht, die Nutzungsentschädigung sowohl in der Wohnraum- als auch in der Gewerberaummiete sei an der ortsüblichen Vergleichsmiete des § 558 Abs. 2 BGB zu orientieren. Damit komme es auf den gesetzlichen Bezugszeitraum der letzten vier Jahre an. Dieser Ansicht hat der BGH mit seiner nun vorliegenden Entscheidung eine Absage erteilt.
Die Entscheidung ist zwar vor allem für die Wohnraummiete von Bedeutung. Doch ist sie auch für den Gewerberaumvermieter von Interesse. Denn für die Gewerberaummiete ist nun ebenfalls klar, dass der Vermieter sich für die Ermittlung der Nutzungsentschädigung nicht damit aufhalten muss, schwierige Ermittlungen zur Durchschnittsmiete anzustellen. Vielmehr kann er sich an den regelmäßig veröffentlichten Zahlen der zuletzt erzielbaren Mieten bei Neuvermietungen orientieren.

References: § 546
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 558
 BGH