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Modidiche tassazione trasferimenti immobiliari, SlideSearchEngine.com
Modidiche tassazione trasferimenti immobiliari
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prima e circolare n
Author: idealistait
dal 1 gennaio 2014 sono cambiate le imposte sui trasferimenti immobiliari per la prima e la seconda casa e le condizioni in virtù delle quali si applicano le agevolazioni prima casa, ai fini dell'imposta di registro. a fare chiarezza è intervenuta l'agenzia delle entrate con la circolare del 21/01/2014
CIRCOLARE N. 2/E R Direzione Centrale Normativa RrRrrr OGGETTO: Modifiche alla tassazione applicabile, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, agli atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari - Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23
PREMESSA .......................................................................................................... 4 1. MODIFICHE ALL’ARTICOLO 1 DELLA TARIFFA, PARTE PRIMA, ALLEGATA AL TUR .......................................................................................... 5 1.1 Permuta ........................................................................................................ 8 1.2 Divisione ..................................................................................................... 11 1.3 Agevolazioni ‘prima casa’ ........................................................................ 12 1.1.1 Agevolazione ‘prima casa’ in sede di successione e donazione ....... 16 1.1.2 Credito di imposta per il riacquisto della ‘prima casa’ ................... 17 1.4 Norme abrogate per effetto della riformulazione dell’articolo 1 ..... 19 2. ATTI IMMOBILIARI SOGGETTI AD IVA .............................................. 25 3. EFFETTI DELLA RIFORMA SUGLI ATTI SOCIETARI: CONFERIMENTO DI BENI IMMOBILI E ASSEGNAZIONI AI SOCI ... 29 4. EFFETTI DELLA RIFORMA SUGLI ATTI GIUDIZIARI – ATTI RECANTI IL TRASFERIMENTO DI IMMOBILI O LA COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI IMMOBILIARI .............................................................. 32 5. ESENZIONE DALL’IMPOSTA DI BOLLO, DAI TRIBUTI SPECIALI CATASTALI E DALLE TASSE IPOTECARIE ............................................ 33 5.1 Atti e formalità direttamente conseguenti .............................................. 34 5.2 Fattispecie particolari ............................................................................... 36 5.3 Atti per i quali non opera l’esenzione...................................................... 39 6 REGOLE DI DETERMINAZIONE DELLA BASE IMPONIBILE ......... 44 6.1 La disciplina del ‘prezzo-valore’ ............................................................. 44 7. APPLICAZIONE DELLE IMPOSTE MINIME DI REGISTRO ............ 46 7.1 Criteri di applicazione dell’imposta minima di registro di 1.000 euro e dell’imposta fissa/minima di 200 euro di cui all’articolo 41 del TUR ....... 48 7.1.1 Applicazione dell’imposta minima in caso di atti plurimi .............. 48 7.1.2 Applicazione dell’imposta minima in caso di unica disposizione ... 53 8. SOPPRESSIONE DELLE AGEVOLAZIONI PREVISTE IN LEGGI SPECIALI ........................................................................................................... 56 2
9 REGIMI AGEVOLATIVI APPLICABILI .................................................. 60 9.1 La mediazione civile e commerciale ........................................................ 61 9.2 Procedimenti in materia di separazione e divorzio ................................ 62 9.3 La conciliazione giudiziale...................................................................... 63 9.4 Agevolazioni per la piccola proprietà contadina.................................... 64 9.5 Atti di riorganizzazione tra enti ............................................................... 66 9.6 Fondi immobiliari...................................................................................... 67 9.7 Agevolazioni previste per la partecipazione all’esposizione universale di Milano del 2015 (EXPO 2015) ................................................................... 69 10. DECORRENZA DELLE NUOVE DISPOSIZIONI ................................. 70 10.1 Decorrenza delle nuove disposizioni in materia di imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale per gli atti di trasferimento e di costituzione di diritti reali immobiliari ........................................................ 70 10.2 Decorrenza dell’aumento delle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale ............................................................................................................ 71 3
PREMESSA L’articolo 10 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, (di seguito decreto) come modificato dall’articolo 26, comma 1, del decreto-legge 12 settembre 2013, n. 104, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 novembre 2013, n. 128, e dall’articolo 1, comma 608, della legge 27 dicembre 2013, n. 147 (di seguito legge di stabilità 2014) introduce, a decorrere dal 1° gennaio 2014, rilevanti novità nel regime impositivo applicabile, ai fini delle imposte indirette, agli atti, a titolo oneroso, traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari. Per effetto delle disposizioni recate dall’articolo 10, è stato riformulato l’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR) al fine di prevedere due aliquote per la tassazione degli atti, nella misura rispettivamente del 9 e del 2 per cento. Con l’articolo 1, comma 609, della legge di stabilità 2014 è stato, inoltre, nuovamente modificato l’articolo 1 della Tariffa, con l’introduzione di una nuova aliquota di imposta, del 12 per cento, prevista in presenza di determinate condizioni, per i trasferimenti di terreni agricoli e relative pertinenze. In definitiva, pertanto, per gli atti aventi ad oggetto diritti immobiliari sono state previste dal legislatore tre sole aliquote d’imposta; l’imposta proporzionale risultante dall’applicazione di dette aliquote, ai sensi dell’articolo 10, comma 2, del decreto non può comunque essere inferiore a 1.000 euro. Per effetto della riformulazione dell’articolo 1 della Tariffa, sono state abrogate le previsioni normative recate dalla medesima disposizione e dalle relative note, che prevedevano, fino al 31 dicembre 2013, diverse aliquote dell’imposta di registro ovvero, in taluni casi, la tassazione in misura fissa. Il comma 3 dell’articolo 10 del decreto, come sostituito dall’articolo 26, comma 1, del citato decreto-legge 12 settembre 2013, n. 104, prevede, inoltre, in virtù del cosiddetto ‘principio di assorbimento’, l’esenzione dall’imposta di bollo, dalle tasse ipotecarie e dai tributi speciali catastali degli atti assoggettati 4
all’imposta di registro di cui all’articolo 1 della Tariffa e degli atti e delle formalità ‘direttamente conseguenti’, posti in essere per curare gli adempimenti catastali e di pubblicità immobiliare, nonché l’assoggettamento di detti atti e formalità a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro. L’articolo 10, comma 4, come modificato dalla legge di stabilità 2014 prevede, inoltre, la soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, che riguardino gli atti assoggettati all'imposta in esame, ad eccezione delle agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina dall'articolo 2, comma 4-bis, del decreto-legge 30 dicembre 2009, n. 194, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 2010, n. 25. Da ultimo, si segnala che l’articolo 26 del citato decreto-legge 12 settembre 2013, n. 104, ha stabilito che “l’importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale stabilito in misura fissa di euro 168 da disposizioni vigenti anteriormente al 1° gennaio 2014 è elevato ad euro 200”. Con la presente circolare, si forniscono di seguito i primi chiarimenti in merito all’applicazione delle nuove disposizioni. 1. MODIFICHE ALL’ARTICOLO 1 DELLA TARIFFA, PARTE PRIMA, ALLEGATA AL TUR L’articolo 10 del decreto ha riformulato l’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR che individua le aliquote di imposta applicabili per gli atti, a titolo oneroso, traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento. Per effetto delle modifiche introdotte con il citato articolo 10, nonché dall’articolo 1, comma 609, della legge di stabilità 2014, sono previste tre aliquote di imposta nella misura rispettivamente del: 5
9 per per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in cento genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi 2 per per i trasferimenti che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione cento di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis) 12 per per i trasferimenti che hanno per oggetto terreni agricoli e relative cento pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale In relazione a tali trasferimenti, per i quali trova applicazione l’imposta proporzionale di registro del 2, del 9 e del 12 %, l’imposta dovuta non può essere inferiore a 1000 euro. Tali atti, inoltre, come disposto dall’articolo 10, comma 3, del decreto, e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro. Esempio n. 1) Cessione a titolo oneroso di fabbricato abitativo per il quale non ricorrono le condizioni ‘prima casa’ di valore pari a 10.000 euro In caso di trasferimento a titolo oneroso di un fabbricato abitativo per il quale non ricorrono le condizioni ‘prima casa’ in base alle nuove disposizioni, il trattamento fiscale è il seguente: 6
Tipologia di imposta Misura dell’imposta Imposta di registro (10.000 * 9 %) =900 50 euro 50 euro Imposta ipotecaria Imposta catastale Totale imposte Imposta dovuta 1.000 (imposta minima) 50 50 Euro 1.100 Si riporta di seguito una tabella che sintetizza la tassazione applicabile ai trasferimenti di fabbricati abitativi, sulla base della normativa in vigore fino al 31 dicembre 2013 e di quella applicabile a partire dal 1° gennaio 2014. TABELLA N. 1 CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI Cedente Tipo Registro Ipotecaria Catastale Dal 2014 Privato Prima Fuori dal campo Iva casa Altro L’impianto Fino al 2013 Dal 2014 Fino al 2013 Dal 2014 Fino al 2013 2% 3% 50 168 50 168 9% 7% 50 2% 50 1% delineato dalle nuove disposizioni, consistente nell’applicazione dell’imposta di registro almeno nella misura minima di euro 1.000, nell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50 ciascuna e nell’assorbimento dell’imposta di bollo, dei tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie, trova applicazione anche per gli atti immobiliari soggetti ad Iva, in regime di esenzione, per i quali, ai sensi dell’articolo 40 del TUR, l’imposta di registro si applica in misura proporzionale. 7
Si rammenta che l’articolo 40 del TUR detta, al comma 1, un principio di alternatività IVA/Registro, secondo cui per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi, soggetti all’Imposta sul valore aggiunto, l’imposta di registro si applica in misura fissa. In deroga a tale principio, per espressa previsione del medesimo articolo 40, non si considerano soggette ad IVA, tra l’altro, le cessioni di immobili esenti ai sensi dell’articolo 10, numero 8-bis, del DPR 26 ottobre 1972, n. 633 e, pertanto, per tali atti trova applicazione l’imposta di registro in misura proporzionale e, conseguentemente, si applicano le previsioni dettate dal citato articolo 10 del decreto. Per gli atti immobiliari soggetti ad IVA, per i quali non trovano applicazione le deroghe al principio di alternatività IVA/Registro, di cui all’articolo 40 del TUR, si veda il successivo paragrafo 2. 1.1 Permuta In considerazione delle peculiarità che connotano gli atti di permuta immobiliare, appare utile formulare alcune considerazioni in merito all’applicazione a detti atti della nuova disciplina. Com’è noto, la permuta, ai sensi dell’articolo 1552 del codice civile, è il contratto “che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”. In via generale, in base a quanto previsto dall’articolo 43, comma 1, lettera b), del TUR, la base imponibile per le permute è costituita “dal valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta”. Al fine di stabilire l’imposta di registro dovuta per l’atto di permuta, occorre, dunque, calcolare l’imposta di registro relativa a ciascun trasferimento in modo da individuare quella più elevata, a prescindere dal fatto che il maggiore importo derivi dall’applicazione di una aliquota più elevata o da un maggior valore del bene. 8
Tenuto conto che la disciplina introdotta dall’articolo 10 del decreto, non incide sulle regole di determinazione della base imponibile, resta fermo il principio secondo cui per gli atti di permuta, l’imposta di registro con le nuove aliquote stabilite (del 12, del 9 o del 2 per cento, se ‘prima casa’) è determinata sul valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta. Con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale, tenuto conto delle novità introdotte dall’articolo 10 del decreto, si precisa che in relazione all’atto di permuta, soggetto ad imposta di registro in misura proporzionale, ai sensi dell’articolo 1 della Tariffa, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute una sola volta, nella misura fissa di euro 50 ciascuna, e non più nella misura proporzionale prevista dal combinato disposto degli articoli 10 e 1 della Tariffa allegata al D. LGS. 31 ottobre 1990, n. 347 (di seguito TUIC). In relazione a tale atto e alle formalità conseguenti, non sono dovuti l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. Nel caso di permuta di beni immobili, di cui un trasferimento è soggetto ad IVA e l’altro è soggetto ad imposta di registro, l’articolo 43, comma 1, lett. b), del TUR rinvia, per la determinazione della base imponibile, alla previsione dettata dall’articolo 40, comma 2, del TUR, il quale prevede che per le operazioni permutative l’imposta di registro si applica sulla cessione o prestazione non soggetta ad IVA. L’atto di permuta, pertanto, sconterà, sulla cessione o prestazione non soggetta ad IVA, l’imposta di registro in misura proporzionale secondo le aliquote stabilite dall’articolo 1 della Tariffa e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna mentre in relazione al trasferimento imponibile IVA, deve essere corrisposta l’imposta di registro nella misura fissa di euro 200, oltre che le imposte ipotecaria e catastale previste per tali tipologie di atti (generalmente per gli atti soggetti ad IVA le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna, salvo il caso di immobili strumentali, per i quali le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura proporzionale rispettivamente del 3 e dell’1 per cento). 9
In relazione a tale atto, deve essere corrisposta l’imposta di bollo. Per le formalità conseguenti sono dovute le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, salvo che per le formalità concernenti unicamente immobili assoggettati all’imposta di registro proporzionale di cui all’articolo 1 della Tariffa, per le quali opera l’esenzione prevista dall’articolo 10, comma 3, del decreto. Si precisa, inoltre, che il ‘principio dell’assorbimento’ non opera per gli atti di trasferimento soggetti ad IVA. Nel caso in cui la permuta abbia ad oggetto immobili i cui trasferimenti sono entrambi soggetti ad IVA, trova applicazione l’articolo 11, comma 1, del DPR 26 ottobre 1972, n. 633. Sulla base della predetta disposizione, le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate in corrispettivo di altre cessioni di beni o prestazioni di servizi, vanno considerate come due distinte operazioni, indipendenti l’una dall’altra, da assoggettare entrambe ad IVA, determinata sul valore normale dei beni oggetto dei trasferimenti. Nell’ipotesi di permuta di beni immobili, trovano applicazione l’imposta di registro nella misura fissa di euro 200, due imposte ipotecarie nella misura fissa di 200 euro ciascuna, due imposte catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna, sempre che non si tratti di permute aventi ad oggetto beni immobili strumentali. In tale ultima ipotesi, infatti, ferma restando l’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale nella misura proporzionale rispettivamente del 3% e dell’1% per ciascun bene immobile. Restano, inoltre, dovuti l’imposta di bollo, in genere nella misura di euro 230, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. 10
1.2 Divisione Gli atti di divisione sono disciplinati, ai fini dell’imposta di registro, dall’articolo 34 del TUR. Tale disposizione stabilisce, al comma 1, che “La divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente.” Il comma 2 del medesimo articolo 34 stabilisce, inoltre, che “I conguagli superiori al cinque per cento del valore della quota di diritto ... sono soggetti all'imposta con l’aliquota stabilita per i trasferimenti….”. In relazione a detta previsione, con la circolare 29 maggio 2013, n. 18, è stato precisato che qualora l’assegnazione divisionale di beni superi (di una percentuale maggiore del cinque per cento) i limiti di valore della quota di diritto spettante al condividente, ai fini dell’imposta di registro, tale eccedenza costituisce vendita di beni altrimenti spettanti agli altri condividenti, a prescindere dall’effettiva corresponsione del conguaglio. Pertanto, qualora l’atto di divisione abbia ad oggetto un compendio immobiliare, l’eventuale conguaglio, se superiore al cinque per cento del valore della quota di diritto, deve essere assoggettato a tassazione con le aliquote previste per gli atti immobiliari dall’articolo 1 della Tariffa allegata al TUR. L’imposta proporzionale di registro dovuta in relazione al conguaglio non può essere comunque inferiore a 1.000 euro. Sono, inoltre, dovute le imposte ipotecarie e catastali nella misura di euro 50 ciascuna. Si rammenta, per completezza, che per la registrazione dell’atto, oltre all’imposta proporzionale di registro dovuta in relazione al conguaglio ovvero all’imposta nella misura minima di 1.000 euro, se superiore all’imposta proporzionale dovuta sul conguaglio è, inoltre, dovuta l’imposta di registro con aliquota dell’1%, ai sensi dell’articolo 3 della Tariffa, parte prima, allegata al 11
TUR, nella misura proporzionale effettiva, ancorché inferiore alla misura fissa di 200 euro. Si precisa, inoltre, che l’assorbimento previsto dall’articolo 10, comma 3, del decreto non opera in relazione agli atti di divisione, sia con conguaglio che senza e, pertanto, restano dovute l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. In relazione all’atto di divisione, sia con conguaglio che senza, quale atto di natura dichiarativa sono, inoltre, dovute le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna. Al riguardo, appare utile precisare che l’imposta ipotecaria nella misura fissa di euro 200, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, tributi connessi alla esecuzione degli adempimenti pubblicitari, devono essere versati in relazione alla richiesta delle formalità di trascrizione (ovvero di trascrizione con efficacia di voltura) o di voltura dell’atto. 1.3 Agevolazioni ‘prima casa’ Per effetto delle modifiche introdotte dall’articolo 10 del decreto, l’imposta di registro per l’acquisto della ‘prima casa’ è dovuta nella misura del 2 per cento per i trasferimenti di case di abitazione, “ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota IIbis”. Restano, invece, confermate le condizioni cui è subordinata l’applicazione delle agevolazioni per l’acquisto della ‘prima casa’, oltre che le cause di decadenza, in virtù dell’espresso richiamo contenuto nella lettera b) del comma 1 dell’articolo 10 del decreto, alle disposizioni recate dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR. A decorrere dal 1° gennaio 2014, dunque, l’applicabilità delle agevolazioni ‘prima casa’ risulta vincolata, ai fini dell’imposta di registro, alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile e non più alle 12
caratteristiche individuate dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, così come previsto dall’articolo 1, quinto periodo, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, nella formulazione applicabile fino al 31 dicembre 2013. Le categorie catastali individuate dal richiamato articolo 10, comma 1, lettera a) del decreto per le quali non è possibile fruire delle agevolazioni ‘prima casa’ sono - le abitazioni di tipo signorile (cat. A/1), - le abitazioni in ville (cat. A/8), - i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici (cat. A/9). Pertanto, in sede di stipula dell’atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull’abitazione per il quale si intende beneficiare del trattamento agevolato riservato all’acquisto della ‘prima casa’, sarà sufficiente indicare, oltre che la sussistenza delle altre condizioni richieste dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, la classificazione o la classificabilità dell’immobile nelle categorie catastali che possono beneficiare del regime di favore, che sono - le abitazioni di tipo civile (cat. A/2) - le abitazioni di tipo economico (cat. A/3) - le abitazioni di tipo popolare (cat. A/4) - le abitazioni di tipo ultrapopolare (cat. A/5) - le abitazioni di tipo rurale (cat. A/6) - le abitazioni in villini (cat. A/7) - le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (cat. A/11) Va da sé che le agevolazioni ‘prima casa’ previste per l’acquisto dell’abitazione non possono essere fruite in relazione ad immobili che rientrano in categorie catastali diverse da quelle previste per gli immobili abitativi, come ad esempio, per gli immobili rientranti nella categoria catastale A/10 (Uffici e studi privati). 13
Resta fermo che le agevolazioni ‘prima casa’ si applicano anche nel caso di trasferimento di immobile in corso di costruzione, in presenza dei requisiti previsti dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, sempreché l’immobile sia classificabile nelle menzionate categorie catastali (da A/2 ad A/7). Le agevolazioni ‘prima casa’, sussistendone le condizioni, si applicano, inoltre, anche per le ipotesi di acquisto contemporaneo di immobili contigui, destinati a costituire un’unica unità abitativa, ovvero di un immobile contiguo ad altra casa di abitazione già acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici ‘prima casa’, sempreché detto acquisto sia finalizzato a costituire con quest’ultima un’unica unità abitativa. Per poter fruire dell’agevolazione, l’immobile risultante dalla riunione delle unità immobiliari acquistate con le agevolazioni, dovrà essere accatastato, ricorrendone i presupposti, nelle categorie da A/2 ad A/7 che possono beneficiare dell’agevolazione, con esclusione, dunque delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 . Si segnala che per i trasferimenti soggetti ad Imposta sul Valore Aggiunto, le previsioni agevolative ‘prima casa’, stabilite dal numero 21 della Tabella A, parte II, allegata al DPR n. 633 del 1972, prevedono che l’individuazione delle case di abitazione per le quali è possibile fruire delle agevolazioni sia invece ancorata ai criteri dettati dal citato DM 2 agosto 1969. Da ciò deriva che per i trasferimenti soggetti ad IVA, ai fini dell’individuazione della case di abitazione ‘non di lusso’ cui si applicano le agevolazioni ‘prima casa’, continuano a rilevare i criteri dettati dal DM 2 agosto 1969, a prescindere dalla categoria catastale nella quale l’immobile risulta censito in catasto. Si rammenta che il DM 2 agosto 1969 individua le caratteristiche che qualificano come ‘di lusso’ le abitazioni; in particolare, gli articoli da 1 a 7 qualificano come ‘di lusso’ alcune tipologie di unità immobiliari che presentano specifici requisiti (ad esempio, superficie superiore a 240 mq, esclusi balconi, 14
terrazze, cantine, soffitte, scale e posti macchina), piscina superiore a 80 mq, ecc.) mentre l’articolo 8 del decreto stabilisce che sono considerate ‘di lusso’ le case e le singole unità immobiliari che presentano oltre 4 delle caratteristiche indicate nella Tabella allegata al decreto (superficie superiore a 160 mq (esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti macchina), presenza di più di un ascensore per scala, scala di servizio ecc.). Si rileva, inoltre, che l’assoggettamento dell’atto di trasferimento o costituzione del diritto reale ‘prima casa’ ad imposta di registro piuttosto che ad IVA esplica effetti anche ai fini del trattamento fiscale applicabile per le imposte ipotecaria e catastale. Per i trasferimenti soggetti all’imposta sul valore aggiunto, trovano, infatti, applicazione le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna (oltre che l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro, nonché l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali), mentre per i trasferimenti soggetti ad imposta di registro, le imposte ipotecaria e catastale sono applicabili nella misura fissa di euro 50 ciascuna. Al riguardo, si evidenzia che l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50 ciascuna concretizza la misura ordinaria per gli atti soggetti ad imposta di registro proporzionale; da ciò consegue che anche nell’ipotesi di decadenza dalle agevolazioni ‘prima casa’ fruite in sede di acquisto, ipotesi per la quale la Nota II – bis, punto 4, all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, stabilisce che “sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria…”, il recupero della maggiore imposta riguarderà esclusivamente l’imposta di registro, che dovrà essere applicata nella misura del 9%, e non le imposte ipotecaria e catastale, in ogni caso dovute (a prescindere dalla sussistenza delle condizioni per beneficiare delle agevolazioni ‘prima casa’) nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Si riporta di seguito una tabella che sintetizza la tassazione applicabile ai trasferimenti di abitazioni ‘prima casa’ sulla base della normativa in vigore fino al 31 dicembre 2013 e di quella applicabile a partire dal 1° gennaio 2014. 15
TABELLA N. 2: CESSIONI AGEVOLAZIONI PRIMA CASA Cedente Iva DI Registro Dal Fino al Dal 2014 2013 2014 CASE DI Ipotecaria ABITAZIONE: Catastale Fino al 2013 Dal 2014 Fino al 2013 Dal 2014 Fino al 2013 2% 3% 50 168 50 168 200 168 200 168 200 168 Privato Fuori dal campo Iva Soggetto Iva 4% 4% 1.1.1 Agevolazione ‘prima casa’ in sede di successione e donazione Com’è noto, l’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, prevede che “Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.” Il successivo comma 4 dell’articolo 69 della legge n. 342 del 2000 stabilisce, inoltre, che “le dichiarazioni di cui alla Nota II bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti 16
l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono rese dall’interessato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione…”. Per effetto del richiamo operato dall’articolo 69 alla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, deve ritenersi che l’agevolazione prevista, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, per i trasferimenti e per gli atti di costituzione di diritti immobiliari su fabbricati ‘prima casa’, derivanti da successione o donazione risulti applicabile anche in data successiva al 1° gennaio 2014, ancorché per effetto della riformulazione dell’articolo 1 della Tariffa sia stato abrogato il quinto periodo di detta disposizione. In applicazione di quanto previsto dal richiamato articolo 69 della legge n. 342 del 2000, e tenuto conto delle modifiche introdotte dal già citato articolo 26 del decreto-legge n. 104 del 2013, pertanto, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute, a decorrere dal 1° gennaio 2014, nella misura di 200 euro ciascuna. Restano, inoltre, dovuti l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. Si precisa, infine, che il rinvio effettuato dal comma 3, alle case di abitazioni ‘non di lusso’, deve essere inteso, come chiarito ai fini delle agevolazioni ‘prima casa’ per l’imposta di registro, riferito alle case di abitazione, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. 1.1.2 Credito di imposta per il riacquisto della ‘prima casa’ L’articolo 7, commi 1 e 2, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, prevede l’attribuzione di un credito d’imposta a favore di coloro che dopo aver alienato un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni previste ai fini dell’imposta di registro o dell’IVA per l’acquisto della ‘prima casa’ provvedano ad acquisire a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione, altra casa di 17
abitazione ‘non di lusso’, avente i requisiti previsti per fruire delle agevolazioni ‘prima casa’. Tale credito spetta fino a concorrenza dell’imposta di Registro o dell’IVA dovuta in relazione al precedente acquisto agevolato per un ammontare non superiore all’imposta di Registro o all’IVA dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione. Al fine di evitare dubbi interpretativi, si precisa che tale previsione è da ritenersi comunque ancora applicabile, a prescindere da quanto previsto dal comma 4 dell’articolo 10 del decreto che stabilisce la soppressione di “tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali”. Il credito di imposta, ancorché costituisca comunque un vantaggio per i contribuenti, non concretizza, infatti, una agevolazione che ha effetti sulla misura dell’imposta di registro dovuta sui trasferimenti a titolo oneroso. Per quanto attiene alla misura dell’imposta che può essere utilizzata in compensazione, si precisa, inoltre, che, a tali fini, deve essere computata anche l’imposta di registro corrisposta nella misura minima di 1.000 euro, nei casi in cui l’applicazione delle aliquote proporzionali di registro risultava inferiore a detto importo minimo. Inoltre, laddove per effetto dello scomputo dall’imposta dovuta per il nuovo acquisto effettuato, risulti un importo di imposta di registro inferiore alla somma di 1.000 euro, dovrà essere versato per la registrazione dell’atto solo tale importo e non l’imposta minima di 1.000 euro. Per quanto riguarda, infine, il riferimento all’acquisto di “un’altra casa di abitazione non di lusso” di cui al citato articolo 7 della legge n. 448 del 1998, si ritiene che tale locuzione deve essere riferita, per gli atti soggetti ad imposta di registro, in considerazione del rinvio operato dalla norma in commento alla Nota II-bis, alle case di abitazione ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, così come previsto ai fini dell’applicazione delle agevolazioni ‘prima casa’. 18
Esempio n. 2) Acquisto di abitazione ‘prima casa’ in data antecedente al 31 dicembre 2013, per il quale è stata applicata l’imposta di registro pari a 900 euro; Vendita del primo immobile e riacquisto di un altro immobile ‘prima casa’ successivamente al 1° gennaio 2014 per il quale è dovuta l’imposta di registro pari a 1.300 euro. Credito di imposta pari a 900 euro Imposta di registro da corrispondere per il nuovo acquisto: 400 euro. Esempio n. 3) Acquisto di abitazione ‘prima casa’ in data antecedente al 31 dicembre 2013, per il quale è stata applicata l’imposta di registro pari a 400 euro; Vendita del primo immobile e riacquisto di un altro immobile ‘prima casa’ successivamente al 1° gennaio 2014 per il quale è dovuta l’imposta di registro pari a 900 euro (da arrotondare all’importo minimo di 1.000 euro). Credito di imposta pari a 400 euro Imposta di registro da corrispondere per il nuovo acquisto: 600 euro. 1.4 Norme abrogate per effetto della riformulazione dell’articolo 1 Come ricordato, per effetto della riformulazione dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, risulta abrogato l’impianto normativo dettato dalla citata disposizione, nella formulazione in vigore fino al 31 dicembre 2013, che prevedeva aliquote di imposta differenziate e, in taluni casi, l’imposta in misura fissa, in considerazione del bene oggetto del trasferimento o dei soggetti a favore dei quali veniva effettuato il trasferimento. In considerazione di tale riformulazione, con l’articolo 10, comma 1, lettera b) del decreto sono, inoltre, state espressamente abrogate le Note al predetto articolo 1, diverse dalla Nota II-bis. 19
Si rammenta che l’articolo 1 della Tariffa, nella formulazione previgente stabiliva, in linea generale, l’applicazione dell’aliquota dell’8 per cento per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e per gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, per i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e per i trasferimenti coattivi. L’aliquota si riduceva al 7 per cento per i trasferimenti di fabbricati e relative pertinenze mentre era elevata al 15 per cento per i trasferimenti di terreni agricoli e relative pertinenze a favore, tra l’altro, di soggetti diversi dagli imprenditori agricoli. Per effetto della riformulazione dell’articolo 1 della Tariffa non risultano, inoltre, più applicabili le aliquote di imposta o la tassazione in misura fissa prevista per le seguenti tipologie di trasferimenti: - Immobili di interesse storico, artistico e archeologico L’articolo 1, quarto periodo, della Tariffa prevedeva l’applicazione dell’aliquota del 3 per cento per i trasferimenti che hanno “per oggetto immobili di interesse storico, artistico e archeologico soggetti alla Legge 1° giugno 1939, n. 1089, semprechè l’acquirente non venga meno agli obblighi della loro conservazione e protezione”. Coerentemente, risulta, inoltre, abrogata la nota II all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR, che stabilisce le condizioni cui è subordinata l’applicazione dell’aliquota del 3 per cento per i trasferimenti degli immobili in esame. Pertanto, i trasferimenti e gli atti costitutivi di diritti reali di godimento aventi ad oggetto tali immobili, saranno soggetti, a decorrere dal 1° gennaio 2014, ad imposta di registro nelle misure proporzionali di cui all’articolo 1 della Tariffa, e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. - Fabbricati o porzioni di fabbricato ceduti in esenzione dall'IVA nei confronti di immobiliari di compravendita 20
È abrogata la previsione agevolativa dettata dalla previgente formulazione dell’articolo 1, sesto periodo, della Tariffa, che stabiliva l’applicazione dell’imposta di registro nella misura dell’1% per i trasferimenti di fabbricati o porzioni di fabbricati esenti dall’imposta sul valore aggiunto “…ai sensi dell’articolo 10, primo comma, n. 8 bis) del decreto del Presidente della repubblica 26 ottobre 1972, n. 633…” effettuati nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata, la rivendita di beni immobili, a condizione che nell’atto l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni. Per effetto dell’abrogazione, tali trasferimenti sono soggetti all’imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, con una imposta minima di 1.000 euro e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna. - Immobili ceduti nei confronti dello Stato o di enti pubblici territoriali Per effetto delle disposizioni introdotte con l’articolo 10 del decreto risulta modificata anche la tassazione dei trasferimenti immobiliari effettuati a favore dello Stato, ovvero a favore degli enti pubblici territoriali o dei consorzi costituiti esclusivamente tra gli stessi ovvero a favore di comunità montane, per i quali l’imposta di registro risultava dovuta, fino al 31 dicembre 2013, ai sensi del settimo periodo dell’articolo 1, nella misura fissa di 168 euro. Per quanto riguarda le imposte ipotecaria e catastale, l’articolo 2 della Tariffa, allegata al TUIC stabilisce che i trasferimenti a titolo oneroso effettuati a favore di regioni, province, comuni o a favore di altri enti pubblici territoriali o di consorzi costituiti esclusivamente tra gli stessi sono soggetti all’imposta ipotecaria nella misura fissa e, ai sensi dell’articolo 10 del TUIC, all’imposta catastale nella misura proporzionale dell’1%. Per i trasferimenti a favore dello Stato, l’articolo 1, comma 2, del predetto TUIC stabilisce, invece, che non sono soggette all’imposta ipotecaria le formalità 21
eseguite a favore dello Stato; ai sensi dell’articolo 10 del TUIC, inoltre, anche le volture eseguite nell’interesse dello Stato non sono soggette ad imposta catastale. Fatta tale premessa, si precisa che per effetto dell’abrogazione del settimo periodo dell’articolo 1 della Tariffa, i trasferimenti effettuati a favore dello Stato, ovvero a favore degli enti pubblici territoriali o dei consorzi costituiti esclusivamente tra gli stessi ovvero a favore di comunità montane scontano l’imposta di registro proporzionale nella misura del 9 o del 12 per cento. Al riguardo, si fa, inoltre, presente che l’articolo 57, comma 7, del TUR fissa una deroga al generale principio di solidarietà passiva nel pagamento dell’imposta di registro. Tale disposizione stabilisce, infatti, che “Nei contratti in cui è parte lo Stato, obbligata al pagamento dell’imposta è unicamente l’altra parte contraente, anche in deroga all’articolo 8 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sempreché non si tratti di imposta dovuta su atti presentati volontariamente per la registrazione dalle amministrazioni dello Stato”. Pertanto, per i trasferimenti immobiliari effettuati a favore dello Stato l’imposta proporzionale di registro deve essere corrisposta dall’altra parte contraente. Inoltre, il comma 8 del predetto articolo 57 del TUR stabilisce, con particolare riferimento agli atti di espropriazione per pubblica utilità e ai trasferimenti coattivi immobiliari a favore dello Stato, che l’imposta di registro non è dovuta. In considerazione di tale previsione normativa, volta ad evitare la corresponsione di una imposta erariale da parte dello Stato, si precisa, dunque che, anche a seguito delle novità normative introdotte con l’articolo 10 del decreto, “…se espropriante o acquirente è lo Stato” l’imposta di registro non deve essere corrisposta. Per quanto riguarda l’imposta ipotecaria e catastale, tenuto conto della previsione recata dall’articolo 10, comma 3, del decreto, si precisa che per i trasferimenti a favore degli enti pubblici territoriali soggetti ad imposta proporzionale di registro di cui all’articolo 1 della Tariffa le imposte ipotecaria e catastale devono essere applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna. 22
Restano, invece, ancora applicabili le previsioni recate dai citati articoli 1, comma 2, e 10, comma 3, del predetto TUIC, secondo cui non sono soggette all’imposta ipotecaria e catastale le formalità e le volture eseguite nei confronti dello Stato e, pertanto, per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento su immobili a favore dello Stato non sono dovute le imposte ipotecaria e catastale. - Immobili situati all’estero Per quanto concerne i trasferimenti aventi per oggetto immobili situati all’estero o diritti reali di godimento sugli stessi, la tassazione prevista dal numero 8 dell’articolo 1 della Tariffa stabiliva l’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di 168 euro. Dal 1° gennaio 2014, tali trasferimenti sono, invece, soggetti ad imposta di registro nella misura proporzionale prevista dall’articolo 1 della Tariffa. Per effetto del principio di assorbimento, in relazione a tali atti non è dovuta l’imposta di bollo. Si precisa, infine, che per gli atti che hanno ad oggetto il trasferimento di immobili situati all’estero non sono dovute le imposte ipotecaria e catastale. - Immobili ceduti nei confronti delle istituzioni riordinate in aziende di servizi o delle ONLUS Per quanto concerne i trasferimenti perfezionati in favore delle istituzioni riordinate in aziende di servizi o in organizzazioni non lucrative di utilità sociale, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-quinquies, il nono periodo dell’articolo 1 della Tariffa, prevedeva l’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di 168 euro. Dal 1° gennaio 2014, tali trasferimenti sono assoggettati all’imposta proporzionale nella misura del 9 o del 12 per cento, prevista dall’articolo 1 della Tariffa, allegata al TUR, per un importo minimo di imposta di 1.000 euro, e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50 ciascuna. 23
- Immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati Non risulta più vigente, a decorrere dal 1° gennaio 2014, il regime di favore previsto in relazione ai trasferimenti di beni immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, comportante l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota all’1%, e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura rispettivamente del 3% e dell’1%. A partire da tale data, gli atti in esame sono soggetti all’imposta di registro in misura proporzionale del 9%, per un importo minimo di imposta di registro pari a 1.000 euro. In relazione a tali trasferimenti, sono, inoltre, dovute le imposte ipotecaria e catastale, ciascuna nella misura fissa di 50 euro. Con riferimento agli atti stipulati fino al 31 dicembre 2013, resta ancora in vigore il termine entro il quale deve essere completato l’intervento edificatorio cui è subordinata l’applicazione dell’enunciato trattamento fiscale di favore, previsto dall’articolo 6, comma 6, del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, che proroga di 6 anni (portandolo ad 11 anni) il termine quinquennale previsto per il completamento dell’intervento edilizio. - Immobili ceduti a titolo oneroso nei confronti di un imprenditore agricolo professionale Per effetto della previsione recata dal predetto articolo 10, comma 1, lett. b), del decreto che abroga espressamente le Note poste in calce all’articolo 1 della Tariffa, ad eccezione della Nota II-bis, non trova più applicazione la disciplina prevista dalla Nota I) al predetto articolo 1 che prevedeva l’applicazione dell’imposta di registro nella misura dell’8 per cento per i trasferimenti a titolo oneroso di terreni agricoli e relative pertinenze a favore dell’imprenditore agricolo professionale. Per i trasferimenti che hanno per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli 24
professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale troverà applicazione, in linea generale, l’aliquota del 12 per cento. Va però considerato che resta ferma l’applicazione delle agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina dall’articolo 2, comma 4-bis, del decreto-legge 30 dicembre 2009, n. 194, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 2010, n. 25 (al riguardo si veda paragrafo 9.4). Per i trasferimenti soggetti all’imposta proporzionale di registro nella misura del 12 per cento, trovano applicazione le imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50 ciascuna ed opera il ‘principio di assorbimento’ dell’imposta di bollo, delle tasse ipotecarie e dei tributi speciali catastali, più volte richiamato. 2. ATTI IMMOBILIARI SOGGETTI AD IVA L’articolo 35, commi da 8 a 10-sexies, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con la legge 4 agosto 2006, n. 248, ha dettato una nuova disciplina dell’imposizione indiretta gravante sul settore immobiliare, introducendo un generalizzato regime di esenzione dall’IVA, con alcune eccezioni, per i trasferimenti di fabbricati. Per effetto di tale riforma, è stato modificato anche l’articolo 10, comma 1, n. 8bis del DPR n. 633 del 1972, norma espressamente richiamata dall’articolo 40 del TUR, che, come ricordato, detta il principio di alternatività IVA - Registro. Detta norma stabilisce che“ per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti all’imposta sul valore aggiunto, l’imposta si applica in misura fissa. Si considerano soggette all’imposta sul valore aggiunto anche le cessioni e le prestazioni di servizi per le quali l’imposta non è dovuta….ad eccezione delle operazioni esenti ai sensi dell’art. 10, nn. 8), 8-bis)..”. Per effetto del richiamo all’articolo 10, n. 8-bis, tra le operazioni esenti per le quali non opera il principio di alternatività figurano anche le cessioni di immobili ad uso abitativo. 25
A seguito dell’entrata in vigore del decreto-legge 22 giugno 2012, n. 147, convertito con la legge 7 agosto 2012, n. 134, l’articolo 10 del DPR n. 633 del 1972, è stato nuovamente modificato, al fine di ampliare le ipotesi in cui le cessioni di immobili, in linea di principio esenti da IVA, sono assoggettabili ad imposta. Le modifiche apportate all’articolo 10 del DPR n. 633 del 1972 non hanno, tuttavia, influito sul principio di alternatività IVA-Registro, e sulle eccezioni a detto principio, disposte dal citato articolo 40 del TUR, vale a dire l’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale, prevista per le cessioni di fabbricati abitativi esenti da IVA, ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8-bis, del DPR n. 633 del 1972. Da ciò consegue che, in seguito alle modifiche apportate all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, che prevede che i trasferimenti di fabbricati sono soggetti ad imposta di registro nella misura proporzionale del 9 o del 2 %, dette aliquote trovano applicazione anche con riferimento alle ipotesi di cessioni di immobili esenti da IVA, di cui all’articolo 10, n. 8-bis, del DPR n. 633 del 1972. Inoltre, anche in tali casi, stante il rinvio ai trasferimenti soggetti ad imposta di registro in misura proporzionale, trova applicazione la previsione di cui al comma 2 dell’articolo 10 del decreto, in base al quale “nei casi di cui al comma 1, l’imposta, comunque, non può essere inferiore a 1000 euro”. Analogamente, per effetto del richiamo effettuato dal comma 3 dell’articolo 10 del decreto ai trasferimenti di cui all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa ciascuna di 50 euro ed opera il ‘principio di assorbimento’ più volte richiamato.. Si riporta di seguito una Tabella che sintetizza la tassazione applicabile ai trasferimenti di fabbricati abitativi, esenti da Iva, sulla base della normativa in vigore fino al 31 dicembre 2013 e di quella applicabile a partire dal 1° gennaio 2014. 26
TABELLA N. 3: CESSIONE DI FABBRICATI ABITATIVI ESENTI DA IVA Cedente Tipo Registro Ipotecaria Catastale Dal 2014 Soggetto IVA Fino al 2013 Dal 2014 Fino al 2013 Dal 2014 Fino al 2013 2% 3% 50 168 50 168 9% 7% 50 2% 50 1% Cessioni esenti ex art. ‘prima 10, comma 1, casa’ n. 8-bis, del DPR n. 633 Altro del 1972 Il menzionato principio di alternatività IVA/Registro trova, invece, applicazione per le cessioni di immobili strumentali di cui all’articolo 10, comma 1, n. 8-ter, del DPR n. 633 del 1972. Ciò comporta che l’imposta di registro, sia nel caso in cui le cessioni siano imponibili IVA, sia se esenti IVA, è dovuta nella misura fissa di 200 euro. La circostanza che la cessione dell’immobile strumentale sia soggetta ad imposta di registro in misura fissa pone tali atti al di fuori del perimetro applicativo dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, e di conseguenza delle modifiche apportate a detta disposizione dall’articolo 10 del decreto in commento. In particolar modo, non si applicano a tali cessioni, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, atteso che, ai sensi di quanto previsto dal comma 3 dell’articolo 10 del decreto, detto trattamento fiscale trova applicazione per gli atti di trasferimento assoggettati all’imposta di registro di cui all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR. 27
Per gli atti aventi ad oggetto immobili strumentali, soggetti ad IVA, si applica, pertanto, il trattamento fiscale previsto dagli articoli 10 e 1-bis della Tariffa allegata al TUIC, ovvero l’imposta catastale nella misura dell’1% e l’imposta ipotecaria nella misura del 3%. Restano, inoltre, dovuti l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. Si riporta di seguito una Tabella che sintetizza la tassazione applicabile ai trasferimenti di fabbricati strumentali sulla base della normativa in vigore fino al 31 dicembre 2013 e di quella applicabile a partire dal 1° gennaio 2014. TABELLA N. 4 CESSIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI SOGGETTI AD IVA Cedente Iva Registro Ipotecaria Dal 2014 Soggetto Fino al 2013 Dal 2014 200 168 3% IVA Cessione ovvero comma 1, 10% n. 8-ter , ovvero DPR n. esente Fino al Dal Fino al 2013 2014 2013 22% ex art. 10, Catastale 633 del 1972 28 3% 1% 1%
3. EFFETTI DELLA RIFORMA SUGLI ATTI SOCIETARI: CONFERIMENTO DI BENI IMMOBILI E ASSEGNAZIONI AI SOCI L’impianto normativo introdotto con l’articolo 10 del decreto esplica effetti anche in relazione agli atti di conferimento nelle società di qualunque tipo ed oggetto e negli enti diversi dalle società, compresi i consorzi, le associazioni e le altre organizzazioni di persone o di beni, con o senza personalità giuridica, aventi per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali o agricole di diritti di proprietà o di godimento su beni immobili e agli atti di assegnazione ai soci, associati o partecipanti, di beni immobili. In particolare, - l’articolo 4, lettera a), numero 1, della Tariffa, allegata al TUR, stabilisce che la costituzione e l’aumento del capitale o patrimonio, con conferimento del diritto di proprietà o di diritti reali di godimento su beni immobili, diversi da quelli strumentali per natura indicati nel successivo numero 2, è soggetta a registrazione in termine fisso, con applicazione delle aliquote previste per i trasferimenti immobiliari dall’articolo 1, della Tariffa, parte I, allegata al TUR; - l’articolo 4, lettera d), numero 2, prevede, inoltre, per gli atti di assegnazione ai soci, associati o partecipanti, non soggetti all’imposta sul valore aggiunto, le medesime aliquote di cui alla citata lettera a). Da ciò consegue, che per gli atti di assegnazione aventi ad oggetto beni immobili, diversi da quelli indicati alla lettera a), numero 2, del medesimo articolo trovano applicazione le aliquote proporzionali dell’imposta di registro, previste dall’articolo 1 della Tariffa. In virtù del richiamo operato all’articolo 1 della Tariffa, in relazione a tali atti, trovano, dunque, applicazione le aliquote ivi previste, per un importo minimo pari ad euro 1.000. Coerentemente con i chiarimenti già resi, si precisa, inoltre, che per gli atti societari di conferimento e gli atti di assegnazione ai soci di beni immobili (assoggettati all’imposta di registro proporzionale di cui all’articolo 1 della 29
Tariffa allegata al TUR) trovano applicazione le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna, ed opera il ‘principio di assorbimento’. In sintesi, pertanto, gli atti di conferimento o di assegnazione ai soci di terreni e fabbricati scontano la seguente tassazione: TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA 9 % o 12 % se terreni agricoli (Imposta minima 1.000 euro) euro 50 euro 50 Imposta di registro Imposta ipotecaria Imposta catastale Resta ferma l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota del 4 %, ai sensi dell’articolo 4, lettera a), punto 2) dalla citata Tariffa, per gli atti di conferimento del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento su fabbricati destinati specificamente all’esercizio di attività commerciali e non suscettibili di altra destinazione senza una radicale trasformazione, nonché su aree destinate ad essere utilizzate per la costruzione dei suddetti fabbricati o come loro pertinenze, sempreché i fabbricati siano ultimati entro cinque anni dal conferimento e presentino le indicate caratteristiche. In relazione a tali atti, le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura proporzionale rispettivamente del 2% (articolo 1 della Tariffa allegata al TUIC) e dell’ 1% (articolo 10, comma 1, del TUIC). Sono inoltre dovuti l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. In sintesi, pertanto, gli atti di conferimento di fabbricati strumentali per natura, che non rientrano nel campo di applicazione dell’IVA, scontano la seguente tassazione: 30
TIPOLOGIA DI IMPOSTA Imposta di registro Imposta ipotecaria Imposta catastale Imposta di bollo IMPOSTA DOVUTA 4% 2% 1% euro 300 In caso di atti di conferimento di beni strumentali soggetti ad IVA, di cui all’articolo 10, comma 1, n. 8-ter, del DPR n. 633 del 1972, sia in regime di esenzione che di imponibilità, trova applicazione l’imposta di registro nella misura fissa di euro 200 e le imposte ipotecarie e catastali nella misura proporzionale rispettivamente del 3% (articolo 1-bis della Tariffa allegata al TUIC) e dell’1% (articolo 10, comma 1 del TUIC). Sono inoltre dovuti l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. In sintesi, la tassazione dell’atto è la seguente: TIPOLOGIA DI IMPOSTA Imposta di registro Imposta ipotecaria Imposta catastale Imposta di bollo IMPOSTA DOVUTA euro 200 3% 1% euro 300 Resta, inoltre, confermata la previsione recata dalla nota IV all’articolo 4 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, in base alla quale l’imposta di registro si applica in misura fissa (di euro 200) per gli atti di conferimento di beni immobili a favore di società con sede legale o amministrativa in un altro Stato membro dell’Unione Europea. Tale interpretazione appare coerente con i principi affermati con la Direttiva comunitaria del 12 febbraio 2008, n. 7, in base alla quale i conferimenti sono tassabili esclusivamente nello Stato membro nel cui territorio si trova la sede della direzione effettiva della società di capitali al momento dell’operazione. 31
In relazione a tali atti, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute, in linea generale, nella misura ordinaria proporzionale del 2 e 1 per cento, prevista rispettivamente dagli articoli 1 della Tariffa allegata al TUIC e 10 del medesimo TUIC (Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, par. 6.29). 4. EFFETTI DELLA RIFORMA SUGLI ATTI GIUDIZIARI – ATTI RECANTI IL TRASFERIMENTO DI IMMOBILI O LA COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI IMMOBILIARI L’articolo 8, lettera a), della Tariffa, Parte I, allegata al TUR, dispone per gli atti dell’autorità giudiziaria ordinaria e speciale in materia di controversie civili che definiscono, anche parzialmente, il giudizio, compresi i decreti ingiuntivi esecutivi, i provvedimenti di aggiudicazione e quelli di assegnazione, anche in sede di scioglimento di comunioni, le sentenze che rendono efficaci nello Stato sentenze straniere e provvedimenti che dichiarano esecutivi i lodi arbitrali, recanti trasferimento o costituzione di diritti reali su beni immobili l’applicazione delle stesse aliquote stabilite per i corrispondenti atti. La Nota II-bis in calce al medesimo articolo 8, prevede che i provvedimenti che accertano l’acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o di diritti reali di godimento sui beni medesimi sono soggetti all’imposta secondo le disposizioni dell’articolo 1 della Tariffa. Pertanto, anche agli atti dell’autorità giudiziaria che comportano il trasferimento della proprietà di beni immobili e la costituzione o il trasferimento di diritti reali immobiliari di godimento, o ne accertino l’acquisto per usucapione, a decorrere dal 1° gennaio 2014, è applicabile l’imposta di registro con le aliquote del 9, del 2 o del 12 % previste dall’articolo 1 della Tariffa, per un importo minimo di 1.000 euro. In relazione a tali atti, trovano applicazione le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna ed opera il ‘principio di assorbimento’ di cui all’articolo 10, comma 3, del decreto. 32
Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 % per le agevolazioni ‘prima casa’, come chiarito al paragrafo 1, si precisa che tali agevolazioni spettano, ove ricorrano le condizioni di cui alla Nota II-bis all’articolo 1, con riferimento alle case di abitazioni diverse da quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9. In sintesi, la tassazione è la seguente: TIPOLOGIA DI IMPOSTA Imposta di registro Imposta ipotecaria Imposta catastale IMPOSTA DOVUTA 9 %, 2 % o 12 % se terreni agricoli (Imposta minima 1.000 euro) euro 50 euro 50 5. ESENZIONE DALL’IMPOSTA DI BOLLO, DAI TRIBUTI SPECIALI CATASTALI E DALLE TASSE IPOTECARIE L’articolo 10, comma 3, del decreto prevede, al comma 1, che “Gli atti assoggettati all’imposta di cui ai commi 1 e 2 e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro cinquanta ”; Il legislatore ha dunque, introdotto, a partire dal 1° gennaio 2014, un regime di assorbimento che prevede l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie per gli atti per i quali trova applicazione l’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR. Analoga misura di favore è prevista per tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti ai predetti atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali 33
immobiliari di godimento, posti in essere per effettuare i relativi adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari. In relazione a tali atti trova comunque applicazione l’imposta di registro, ove dovuta. Con particolare riferimento alle imposte ipotecaria e catastale, si precisa, che la misura fissa di euro 50 è applicabile solo in relazione agli atti assoggettati all’imposta di registro di cui all’articolo 1 della Tariffa, nonché in relazione agli atti e alle formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari. 5.1 Atti e formalità direttamente conseguenti Per quanto concerne l’individuazione degli “atti e formalità” ricompresi nella previsione del menzionato comma 3 dell’art. 10, si evidenzia che l’espressione “direttamente conseguenti” - rispetto agli atti assoggettati all’imposta proporzionale di cui l’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR ovvero assoggettati all’imposta nella misura minima di 1.000 euro - porta a ritenere comprese nell’ambito applicativo della disposizione unicamente quelle fattispecie che possano considerarsi di diretta conseguenza del trasferimento soggetto all’imposta prevista dal comma 1 ovvero dal comma 2 del medesimo articolo 10. In tale prospettiva, possono considerarsi “atti e formalità direttamente conseguenti” agli atti assoggettati all’imposta di cui all’articolo 1 della Tariffa, oltre alle formalità eseguite per la trascrizione e la voltura di detti atti: a) le eventuali note di trascrizione in rettifica e domande di voltura in rettifica di formalità relative ad atti di trasferimento assoggettati all’imposta di cui trattasi. Per tali formalità in rettifica, trova applicazione l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro - da versare in relazione alla richiesta di esecuzione delle formalità nei registri immobiliari - ed opera l’esenzione di cui 34
all’articolo 10, comma 3, del decreto relativamente all’imposta di bollo, alle tasse ipotecarie e ai tributi speciali catastali. In relazione a tali formalità non è, invece, dovuta l’imposta catastale. b) gli atti di rettifica di meri errori od omissioni materiali, quali quelli di cui all’art. 59-bis della legge 16 febbraio 1913, n. 89, quando relativi ad atti di trasferimento assoggettati all’imposta di registro di cui all’articolo 1 della Tariffa in esame, nonché le correlate formalità di trascrizione e voltura catastale. Detti atti sono soggetti all’imposta di registro nella misura fissa di euro 200, ai sensi dell’articolo 11 della Tariffa allegata al TUR, e nel caso in cui comportino adempimenti presso il catasto, l’imposta catastale nella misura di euro 50. Qualora da tali atti di rettifica conseguano anche adempimenti presso i registi immobiliari, trova inoltre applicazione l’imposta ipotecaria di 50 euro, da versare in relazione alla richiesta di esecuzione delle formalità di trascrizione. Relativamente all’imposta di bollo, alle tasse ipotecarie e ai tributi speciali catastali, opera l’esenzione di cui all’articolo 10, comma 3, del decreto. c) gli atti di identificazione catastale, laddove diretti alla mera precisazione dei dati catastali di beni trasferiti con un atto soggetto all’imposta prevista dal comma 1 ovvero dal comma 2 dell’articolo 10 del decreto. Per tali atti di identificazione catastale, in quanto privi di contenuto patrimoniale, si applicherà l’imposta di registro nella misura fissa di euro 200, e, laddove comportino adempimenti presso il catasto, l’imposta catastale nella misura fissa di euro 50. Per tali atti - in quanto “direttamente conseguenti” e posti in essere per effettuare adempimenti presso i registri immobiliari ovvero presso il catasto trova applicazione l’imposta ipotecaria di 50 euro, da versare in sede di richiesta di esecuzione delle formalità di trascrizione ed opera inoltre 35
l’esenzione di cui all’articolo 10, comma 3, del decreto relativamente all’imposta di bollo, alle tasse ipotecarie e ai tributi speciali catastali. d) gli atti di conferma di precedenti atti traslativi, soggetti all’imposta di cui all’articolo 10, comma 1 e 2, del decreto, diretti a “sanare” l’assenza di allegazioni o menzioni previste dalla normativa urbanistica. Per tali atti, redatti nella forma pubblica, si applica l’imposta di registro nella misura fissa di euro 200. Trattandosi di atti che possono essere considerati “direttamente conseguenti” all’atto di trasferimento, si applica, al momento della richiesta delle relative formalità di trascrizione, l’imposta ipotecaria nella misura fissa di euro 50 ed opera l’esenzione di cui all’articolo 10, comma 3, del decreto relativamente all’imposta di bollo ed alle tasse ipotecarie. 5.2 Fattispecie particolari In considerazione delle peculiarità che connotano talune fattispecie, è, inoltre, utile formulare alcune precisazioni in merito all’applicazione della nuova disciplina agli atti di seguito indicati. a) Atti di rettifica a contenuto patrimoniale Gli atti di rettifica che modificano gli effetti giuridici del precedente atto traslativo, in quanto aventi autonomo contenuto patrimoniale, sono assoggettati ad autonoma tassazione.
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