Source: https://www.pequenasnoticias.com.ar/Boletines/BPN_394/BPN_394.htm
Timestamp: 2019-11-18 18:37:10+00:00

Document:
Boletín de Pequeñas Noticias Nº 394
Miércoles 13 de Enero de 2010 - Nº: 394
Será inevitable el pago de la nueva planilla salarial
La CAPHyAI informó a sus socios que la aplicación de la nueva escala salarial será inevitable A modo de antecedente, recordó que esta "metodología" ya se había aplicado en el 2005 y que el Ministerio de Trabajo terminó homologándola con tres de las cuatro firmas necesarias La entidad llamó a los socios a explicar a los propietarios los esfuerzos que hace para salvaguardar su patrimonio.
[BPN-13/01/10] El nuevo Consejo directivo de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) informó que es inevitable la aplicación de las nuevas escalas...
Hernández exige que el seguro sea de responsabilidad profesional
El presidente de Fundación Reunión de Administradores solicitó a Macri que modifique o derogue la disposición de Defensa del Consumidor que exige un seguro de caución o aval bancario a los administradores Jorge Hernández sostiene que esos seguros son 5 veces más caros que el seguro de responsabilidad profesional que impuso la ley que modifico la Ley 941.
La falta de las DDJJ's será definitivamente punible
Ya se publicó en el Boletín Oficial la corrección al artículo 15º de la ley 3.254 que modificó la Ley 941 Ahora la falta de presentación de la declaración jurada anual ante el Registro Público de Administradores de la CABA será sancionada.
Lo que diciembre se llevó
Para este medio la noticia que más impactó fue la publicación de nuevas escalas salariales con aumentos más allá de los pautados en la homolagación por parte del sindicato y dos entidades de administradores La segunda noticia en importancia fue el estado deplorable –con riesgo a la seguridad pública- de una gran parte de los balcones porteños.
La CAPHyAI presentó su propuesta de reglamentación
El 5 de enero la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias presentó al director General de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA una propuesta de 17 puntos para la reglamentación de la Nueva Ley 941 Propuso también la creación de una comisión de enlace para un análisis más exhaustivo y ajustar la reglamentación según surja de su aplicación.
Sueldos Enero/10
Como Patoruzú, siempre a los ponchazos
En el mes de enero se deberá abonar la primera cuota de $240 no remunerativos y el Salario Mínimo, Vital y Móvil pasa a $1500 por mes y $7.50 por hora El SUTERH distribuyó el mes pasado las nuevas escalas salariales vigentes a partir de Diciembre 2009 pero todavía no se homologaron ni se publicaron en el Boletín Oficial Las entidades representantes de los administradores –UADI y AIERH- al poco tiempo las informaron a sus asociados y la Cámara entiende que tarde o temprano se homologará, pues cuentan con el apoyo de las dos entidades anteriores para la firma.
Pequeñas Noticias 2009
Durante el 2009, Pequeñas Noticias publicó 27 boletines de los cuales 2 fueron ediciones extras y 1 Edición Especial Mar del Plata Se mantuvo informada a la comunidad consorcial mediante 300 notas periodísticas y la producción de 16 videos Los lectores expresaron sus ideas a través de 81 correos de opinión Profesionales solidarios respondieron a 130 consultas de lectores La redacción contesto, por su parte, 79 correos de lectores y se confeccionaron 13 caricaturas originales.
Un año con personalidad bien definida
Pequeñas Noticias consultó a administradores, propietarios y encargados sobre lo mejor y lo peor del año 2009 y sobre sus expectativas para el 2010 Los temas más importantes fueron la nueva Ley 941, la lista de unidad de la CAPHyAI y una nueva Cooperativa de Vivienda para los encargados.
[BPN-13/01/09] Durante el año que terminó hace un par de semanas se produjeron tres hechos que sin duda marcarán la agenda del 2010.
El primero fue la sanción de las leyes 3254 y 3291 que modificaron la Ley 941 que en su momento creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (RPA)...
Salvador Víctor Pérez
La conformación de una lista de unidad fue considerado lo mejor que pasó el año pasado para el vicepresidente 1º de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias Lo peor fue que pareció que la entidad "no existió" durante ese año, ya sea por la gestión que tenía o la prolongada pugna eleccionaria De cara al 2010 es optimista y considera que se conformó un buen grupo de trabajo.
Samuel Knopoff
Para el presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios lo mejor del año que pasó fue la aprobación de la Ley Abrevaya Lo peor es que el Ministerio de Trabajo usa "caminos oblicuos" para negarle a la Federación la representación de los empleadores Como objetivo para el 2010 se propuso la modificación de la Ley 13.512.
Para la presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires lo mejor del 2009 es que se aprobó la reforma de la Ley 941 y estimó que habrá una avalancha de denuncias Lo peor del año fue que no decrecieron las quejas sobre los malos administradores Para este año espera que los consorcistas puedan tener presencia real en cada comuna.
Monotributo, nuevo marco normativo
por la Cra. María Karina Miloz
Promesas incumplidas III
No ha mediado ninguna confección
Nos defraudan a cada uno de los habitantes de este país
por la Adm. Mirta Duarte
Quéjese en el libro
la Dr. Eduardo Awad
Toldos y marquesinas con publicidad
Las cañerías de agua fría y caliente
Jorge "Nebbia" Miño
El socio fundador de la "Agrupación 20 de Diciembre" consideró positivo durante el 2009 que la agrupación creara una Cooperativa de Vivienda para sus asociados Como negativo destacó que siguió la tendencia de pérdida de fuentes de trabajo en el sector: alquiler de porterías y tercerización de la limpieza Para el 2010 espera consolidar la cooperativa y aprevechando un fallo de la Suprema Corte de Justicia crear un gremio paralelo.
Néstor Pirosanto
Para el ex presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias lo peor del 2009 fue el aumento de gas durante el primer semestre de ese año No pudo señalar nada positivo durante el año pasado y advirtió que la nueva Ley 941 favorece abiertamente a las auto administraciones Según un relevamiento que realizó, a consecuencia de los sucesivos aumentos de expensas la morosidad para esta época del año subió de un 20 a un 35%.
El presidente de la Fundación Liga del Consorcista, no quiso hablar de lo mejor y lo peor del 2009 o sus expectativas para el 2010 En su lugar hizo un análisis general que abarcó los tres temas Consideró que hay que congratularse en alguna medida de la sanción de la Ley que modificó la 941 Se quejó que los administradores siguen pactando "cargas y privilegios" que los consorcistas tienen que pagar Culpó a las entidades de propietarios de que esta situación se prolongue Propuso que los propietarios creen una lista de exigencia para discutir en los próximos Convenios Colectivos de Trabajo.
por la Adm. Verónica de Saavedra
Personal de vigilancia media jornada
Los adicionales y los suplentes/jornalizados
Vacaciones para los jornalizados y suplentes
Vencimientos Enero/2010
Reafirmación de los Derechos del Consorcista
Todo sobre Consorcios (2ª Edición) Servicios Informáticos para Consorcios
[BPN-13/01/10] El nuevo Consejo directivo de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) informó que es inevitable la aplicación de las nuevas escalas salariales porque cuando se presenten para su homologación será suficiente con que esté firmado por dos de las entidades que representan a los empleadores.
La CAPHyAI anunció en su circular Nº 72, del mes de diciembre, que al día de la fecha no recibieron respuesta a la nota que el pasado 21 le enviaron al Ministro de Trabajo, Dr. Carlos Tomada, en la que le solicitaron les haga saber "si las escalas salariales que están distribuyendo tanto la FATERHY como AIERH, son las que corresponde aplicar para efectuar las liquidaciones de los haberes del mes de diciembre 2009".
Por último la CAPHyAI remarcó que "hay muchas asociaciones que se adjudican una dudosa representatividad y que creen que pueden defender mejor que nuestra Institución los intereses de los propietarios. Nosotros reunimos en nuestro favor todo lo actuado en los distintos convenios colectivos que fuimos parte e inclusive dimos prueba de nuestra capacidad cuando solo éramos nosotros la parte patronal".
Según la última modificación del Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) en el mes de diciembre se debía integrar el aumento de 380 pesos otorgado durante el 2009 a la escala salarial entonces vigente. Esa integración se debió hacer respetando las diferencia porcentuales que existen entre categoría y categoría: 380 para la 4ª categoría, 418 para la 3ª, 437 para la 2ª y 456 pesos para la 1ª.
¿Sabe qué escuché...?
Rumores de ascensor
El las últimas semanas se escucha el persistente rumor que el Grupo de los 5 (G5) comenzaría el año con una grave fractura en lo más profundo de su seno. Si bien este medio no pudo lograr más precisiones, el runrun del ascensor no dejó de vaticinar importantes novedades en el más corto plazo.
¿Quién? ¿Por qué? ¿Cómo? Solo el tiempo lo dirá.
Es de recordar que esa mega estructura de entidades de administradores está integrada por la UADI, (Unión Administradores de Inmuebles), el AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal), la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias), FRA (Fundación Reunión de Administradores) y AIPH (Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH).
Nació ante la posibilidad de que -en noviembre de 2007- se legisle en la Ciudad de Buenos Aires un Colegio Público de Administradores de la mano de Daniel Santilli y Jorge Enríquez.
Ya en sus orígenes entre sus asociados se presentaron conflictos que trajeron ciertos malestares aunque aparentemente, con el tiempo, se fueron subsanando.
A nivel de supra organización, el G5 tuvo éxito en consensuar una planilla de honorarios comunes a todas las entidades pero fracasó en el objetivo de crear un Colegio Público de Administradores y frenar la modificación de la Ley 941 (Ley Abrevaya).
Sin embargo el SUTERH (Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal) publicó una escala salarial con un aumento de un 9,6% más para las funciones de jornada completa sin vivienda salvo el "Personal asimilado sin vivienda" de 4ª categoría que recibió un 19.86% más. Poco después el AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal) y la UADI (Unión Administradores de Inmuebles) ratificaron estos valores.
El Consejo Directivo recordó a sus asociados que "esta metodología no es nueva. Ya ocurrió en el convenio del año 2005 y luego dichas escalas fueron homologados por el Ministerio de Trabajo, ante la presentación de tres de los cuatro firmantes del Convenio; los que no firmamos fuimos nosotros".
En la circular la CAPHyAI –a modo de antecedente- explicó que avanzadas las negociaciones salariales del 2009, el 8 de mayo se opuso al incremento salarial y a las cláusulas que se modificaban por ese Convenio.
El 15 de mayo presentó una nota dirigida al Secretario de Conciliación del Departamento de Relaciones Laborales Nº 3, brindando las explicaciones del caso y ratificando su oposición a la homologación de las cláusulas que modifican la Convención 378/04.
El 21 de julio realizó una nueva presentación ante el Ministerio de Trabajo fundamentando su posición y oponiéndose nuevamente a la homologación.
El Ministerio de Trabajo, a través de la Subdirección Nacional de Relaciones del Trabajo, mediante la Disposición DNRT Nº 106 homologó el Convenio.
El 14 de octubre el Ministerio notificó a la CAPHyAI "… que no corresponde hacer lugar a lo peticionado" por la Cámara, entre otras cosas, porque " ...si se advierte una cuestión que amerite revisar lo actuado, no puede hacerlo el Ministerio "per se", sino que tendrá que ser demandado judicialmente, pues la convención homologada ha generado derechos adquiridos a terceros que no pueden ser soslayados,…" .
La CAPHyAI interpuso -con fecha 27 de octubre- un "recurso de reconsideración con jerárquico en subsidio", que a la fecha se encuentra sin respuesta.
Efemérides consorciales: el 18/01/2006 siete miembros de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias debatieron con Pequeñas Noticias un fallo de primera instancia que obligó a un consorcio a indemnizar por daño moral a su administrador.
Jorge Hernández en el programa "Hablemos de Consorcios - Agosto/2009.
[BPN-13/01/10] El pasado 6 de enero, Fundación Reunión de Administradores presentó una nota al Jefe de Gobierno porteño, Ing. Mauricio Macri, para que modifique o derogue la Disposición 6013 que trata sobre la garantía real, el seguro de caución o el aval bancario con que los administradores deberán resguardar a sus consorcios.
El Adm. Jorge Hernández, presidente de la entidad, fundamentó su solicitud en que "siendo una reglamentación de la Ley 3.254 (modificatoria de la Ley 941), impone nuevas obligaciones absolutamente contrarias al texto de la propia ley que reglamenta".
El texto de la Ley 3.254 dice textualmente en el inciso e) de su artículo 12º que "la declaración jurada patrimonial […] podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros" mientras que la disposición determina que "la declaración jurada patrimonial prevista en el artículo 12 inciso "e" de la Ley 941 modificada por la Ley 3254 […] deberá garantizar, mediante seguro de caución o aval bancario a sus administrados…"
Para Hernández existe una contradicción clara entre lo que exigió la ley que modificó la 941 y la disposición de Defensa y Protección de Consumidor porque mientras que uno –la ley- exige un seguro de responsabilidad profesional el otro –la reglamentación- impone un seguro de caución o aval bancario.
Según el presidente de FRA el seguro de responsabilidad profesional cuesta un 1% anual del monto asegurado (1/3 del monto anual de las expensas del consorcio) mientras que un seguro de caución o aval bancario cuesta un 6%.
A modo de resumen Hernández aclaró que "la reglamentación cuestionada no solo impone al administrador un costo adicional cinco veces mayor al exigido por ley, sino que además le crea la necesidad de reunir una serie de requisitos adicionales para tramitar un seguro de caución, posibilidad que fue desechado por los legisladores al debatir la Ley 3.254".
Perlitas: No existe gran talento sin gran voluntad (Honoré de Balzac)
[BPN-13/01/10] El pasado 5 de enero la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) presentó una carta en la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA con propuestas concretas para la reglamentación de la Ley 3254 que modificó la Ley 941 (Registro Público de Administradores de la CABA).
En el segundo párrafo del escrito dirigido al Dr. Juan Manuel Gallo, director general de esa repartición del gobierno porteño, el presidente de la CAPHyAI propone la formación de "una comisión de enlace para poder ajustar la reglamentación conforme surja de la aplicación práctica de la Ley y de un análisis más exhaustivo de la misma por integrantes de nuestra Institución".
Los puntos de la propuesta de reglamentación que propuso la entidad de administradores son 17. Siete corresponden a las obligaciones del administrador y tres sobre los requisitos para contratar. La CAPHyAI propuso reglamentación sobre los artículos 6º, 7º, 8º, 9º, 10º, 11º, 13º y 14º.
Certificado de Acreditación (Art. 6º)
La CAPHyAI propuso:
El administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la presente Ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos (2) últimos años.
El/la administrador/a debe presentar ante el consorcio el certificado de acreditación en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación.
El certificado anual emitido por el Registro Público de Administradores será considerado como válido para dar cumplimiento al Art. 6° de la Ley 941, ya que en el mismo figura el período de validez y el vencimiento del mismo. Las sanciones a que se refiere este artículo deben ser las aplicadas exclusivamente al desempeño del Administrador y no por incumplimientos de los Consorcios.
Publicidad del Registro (Art. 7º)
El Registro es de acceso público, gratuito y debe estar disponible para su consulta en la página web del Gobierno de la Ciudad.
Asimismo, la reglamentación establecerá los lugares físicos de consulta.
Los administradores deberán colocar en los informes mensuales de expensas la pagina de acceso web del GCABA a fin de consultar sobre el administrador, deberán consignar en las mismas el numero de inscripción en el RPA.
Presentación de constancia de inscripción (Art. 8º)
El/la administrador/a debe presentar anualmente una constancia del certificado de inscripción en el Registro actualizado en la asamblea ordinaria. En dicha oportunidad hará entrega de una copia de la presente ley al consorcio de propietarios presentes. De igual forma procederá en cualquier asamblea donde se considere su designación o continuidad.
En relación a la distribución: una vez cumplimentado el requisito de entrega de copia de la ley previsto en el Art. 8 en futuras asambleas solo se hará entrega de la misma por pedido expreso del propietario.
Obligaciones del Administrador (Art. 9º)
b) Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes.
En caso que el administrador no pueda llevar a cabo del mantenimiento por no haber sido aprobado o por falta de fondos, quedara liberado de la responsabilidad.
Debería definirse en esta reglamentación que profesional esta en condiciones de evaluar la "seguridad de la estructura del edificio" y como definir este riesgo.
c) Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.
El seguro de terceros deberá alcanzar exclusivamente a empresas por servicios tercerizados (seguridad, limpieza) y locaciones de servicio por reparaciones y obras a realizar en el edificio.
e) Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.
Este libro estará en la administración y cada propietario tendrá la obligación de registrar su firma dentro de los 30 días de requerido por primera vez o por haber efectuado el cambio de titularidad, esto ultimo deberá acreditarlo con fotocopia simple de la escritura traslativa de dominio.
g) Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.
El administrador previo a la denuncia, podrá convocar a asamblea para notificar al consorcio sobre la supuesta infracción y resolver los cursos de acción a seguir.
h) Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios.
Dentro del año el administrador deberá convocar a asamblea para que defina la apertura o no de la cuenta bancaria, entidad bancaria, cumplimentando normas del BCRA o disponer la no apertura de la misma.
j) Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada.
La copia del acta de la ultima asamblea se adjuntara en la medida que no se haya distribuido oportunamente.
l) Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos:
a) Denominación y domicilio del consorcio.
b) Piso y departamento.
c) Nombre y apellido del/a propietario/a.
d) Mes que se abona, período o concepto.
e) Vencimiento, con su interés respectivo.
f) Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro.
g) Lugar y formas de pago.
Dada la complejidad de la implementación esta cláusula deberá comenzar a regir a a partir de los 6 meses.
De las liquidaciones de expensas (Art. 10º)
i) Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.
En el punto i) El consorcio podrá suspender su distribución masiva.
Requisitos para contratar (Art. 11º)
Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:
La responsabilidad de la descripción detallada de los costos de materiales y mano de obra estará a cargo del proveedor.
g) Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.
Se exceptúa del presente requisito a los trabajadores autónomos, monotributistas que estén en las categorías menores.
Dado que se trata de un seguro para proteger los intereses del consorcio deberá ser solventado por el consorcio.
Duración (Art. 13)
El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley.
Será facultad de la asamblea la definición de un plazo superior del mandato del administrador que el determinado en la presente ley. En el caso de que no se obtuviera la renovación del mandato, el administrador en ejercicio deberá convocar una asamblea dentro de los 90 días , siendo el único punto del orden del día la designación del administrador del consorcio. Permitiendo así la participación de los ausentes a la asamblea anterior. El administrador en ejercicio podrá ser nuevamente designado en esta nueva reunión.
De los honorarios (Art. 14º)
Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta.
Será facultad de la asamblea pactar libremente el criterio de actualización de los honorarios que tiendan a mantener el valor adquisitivo del mismo. De aplicarse este criterio no deberá ser sometidos a consideración de la asamblea en el futuro.
(15) 5184-3758
Perlitas: El que no quiere razonar es un fanático; el que no sabe razonar es un necio; el que no se atreve a razonar es un esclavo. (William Drumond)
El Leg. Sergio Abrevaya en un tiempo record corrigió el Art. 15º de la Ley 3254.
[BPN-13/01/10] El pasado viernes 8 de enero se publicó en el Boletin Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Nº 3.336 el decreto 1.161/09 que promulgó la Ley 3.291. Esta ley le agregó al artículo 15º de la Ley 3.254 -que modificó la Ley 941 que creó un Registro Público de Administradores en la CABA- un nuevo punto en el que se sancionó la falta de cumplimiento de la presentación de la Declaración Jurada anual que impuso el artículo12º. Los consorcios autoadministradores están exentos de cumplir con esta nueva obligación.
De esta forma se subsanó un error que obligó al legislador Sergio Abrevaya (Colalición Cívica) a correr contra reloj para agregar al artículo 15º de su flamante ley un nuevo punto, el "g", que sentenciaría brevemente. "el incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo12". En un tiempo record, el 26 de noviembre fue sancionado por la Legislatura porteña, el 30 de diciembre -con la firma de Macri y Larreta- promulgado por el Poder Ejecutivo y el 8 de enero publicado en el Boletín Oficial.
Ahora no presentar la declaración jurada anual tendrá castigo.
Perlitas: Cuanto más talento tiene el hombre más se inclina a creer en el ajeno. (Pascal)
[BPN-13/01/10] En el mes de enero la novedad a tener en cuenta para liquidar los sueldos es la suma de $240 no remunerativa que hay que abonar en el caso de los trabajadores mensualizados. Para los trabajadores diarios, el valor a liquidar por día será de $9.60 ($240/200*8) y para los jornalizados no más de 18 horas, el valor será de $1.2 por hora ($240/200).
Estos valores son "no remunerativos" por lo tanto no se tienen en cuenta para el cálculo de las vacaciones, el aguinaldo, indemnizaciones, no se aporta ni se contribuye sobre los mismos.
La cuarta cláusula salarial del acuerdo homologado bajo el número 106/2009 dice textualmente: "En el mes de enero y febrero se abonará una suma fija de carácter no remunerativo, en dos cuotas, cuyo total será de $ 480. Esta suma fija será calculada en forma proporcional para los trabajadores/as que revistan las categorías previstas en el inciso d, e, h, n y p del artículo 7 y artículo 8".
Según la Resolución 2/2009 publicada en Boletín Oficial el 04 de agosto pasado, a partir del 1º de enero de 2010 el valor del Salario Mínimo, Vital y Móvil (SMVM) pasa a ser de $1500 por mes y de $7.50 por hora.
Volviendo a la escala salarial vigente desde Diciembre/2009 todavía no se homologó ni se publicó, pero desde hace algunas semanas atrás ya está publicada en el sitio de AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal) y la UADI (Unión Administradora de Inmuebles) la informó a sus afiliados mediante una circular vía e-mail.
Por su lado la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) informó que es sólo una cuestión de tiempo que la escala de Diciembre/2009 se homologue pues cuenta con el aval de las dos entidades anteriores, UADI y AIERH.
Publicada por el SUTERH, el AIERH y la UADI
Feriados de Enero:
Viernes 1, Año nuevo.
Según la cantidad de empleados, se debe utilizar el aplicativo "Su Declaración On Line" o la versión vigente del SICOSS (Ver nota ¡Arriba Su Declaración! en BPN Nº).
Seguiremos esperando que el Ministerio de Trabajo publique finalmente la nueva escala para enterarnos con atraso si los sueldos liquidados desde diciembre de 2009 están correctos o no. Como siempre, a los ponchazos...
MAS PODER PARA LOS CONSORCISTAS
Ab. Jorge Resqui Pizarro
Con la ley 3.254 CABA logramos limitar a los administradores de PH.
Asesórese en:
(11) 4856-4628 - (15) 5182- 5187
redeco@argentina.com
www.redeco-consorcistas.blogspot.com
Perlitas: Cuando no se conoce personalmente a individuos de otros grupos étnicos, religiosos o culturales, es muy fácil creer cosas horribles de ellos y tenerles miedo. (Michael Levine)
[BPN-13/01/10] Durante todo el año 2009, Pequeñas Noticias publicó 27 boletines de los cuales 2 fueron Ediciones Extras y 1 Edición Especial Mar del Plata. En total se produjeron 300 notas periodísticas acompañadas por 16 videos e ilustradas con más de 260 fotos, 39 dibujos originales y 13 caricaturas.
En esta sección los profesionales que lo desearon aportaron a la comunidad algún trabajo puntual y específico sobre un tema de su especialidad. El año pasado los Dres. Jorge Resqui Pizarro y Jorge Maldonado, la Cra. Viviana Grinberg, la Dra. María Cristina Carrera y la Dra. Diana Sevitz realizaron en este marco 11 trabajos que se tradujeron en sendas notas que el medio compartió con la comunidad.
Pequeñas Noticias, como viene haciendo desde sus inicios, tuvo sus puertas abiertas a toda el sector consorcial para participar y desde sus páginas virtuales los lectores –ya sean administradores, propietarios, inquilinos, encargados o proveedores- pudieron expresar sus ideas en un ambiente de respeto y sano debate. Así fue que durante el año que finalizó se publicaron 81 Correos de Opinión.
La propiedad horizontal no es un tema sencillo y los lectores de Pequeñas Noticias -desde sus inicios- acercaron sus dudas y consultas sobre temas puntuales que requieren de conocimientos muy especializados en las diferentes áreas. Durante el 2009 se recibieron en nuestra redacción innumerables e-mails de las cuales los profesionales que integran la sección el Rincón Solidario –por razones editoriales- pudieron contestar 130.
Los profesionales que colaboraron en esta sección poniendo su mejor espíritu y conocimientos fueron por orden alfabético: el Dr. Alberto Aníbal Gabás, la Arq. Cecilia González Campo, la Dra. Diana Sevitz, el Dr. Eduardo Awad, la Sra. Hebe Mudric, el Dr. Jorge Maldonado, el Dr. Jorge Resqui Pizarro, el Dr. Juan Antonio Costantino, el Adm. León Estrugo, la Cra. Liliana Corzo, la Dra. María Cristina Carrera y el Cr. Sebastián H. Wolkowicz.
Otro tema que preocupa a administradores, consorcistas y encargados son las cuestiones técnicas de las liquidaciones de sueldos. De las consultas recibidas en la redacción se respondieron 79 de las más representativas. La mayor parte de ellas –relacionadas con los haberes del personal de los consorcios- las respondió María Fabiana Lizarralde –especialista en ese tema- bajo las siglas MFL y el resto –sobre otros temas- por el director de Pequeñas Noticias, Claudio García de Rivas.
EXTRA... EXTRA ¡!!!
Cuando la redacción considera que una noticia –por su importancia- no puede esperar para ser informado o realiza un trabajo especial sobre algún tema se realiza un Boletín Extra o una Edición Especial.
Dos boletines extras se publicaron en enero. El primero fue el anuario 2008 en el que se hizo una síntesis de los hechos más significativos de ese año (BPN Nº 367 del 14/01/09: "Anuario 2008").
El segundo extra fue cuando la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) y la Unión de Administradores Inmuebles (UADI) firmaron un acuerdo con la Federación Argentina de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) para que los encargados de edificios reciban un plus no remunerativo de $380 (BPN Nº 368 del 20/01/09: "Aumento no remunerativo de 380 pesos").
La edición especial de febrero fue el resultado de un trabajo especial de producción en Mar del Plata en la cual se hicieron entrevistas y se cubrieron notas de los personajes y hechos más relevantes de esa importante ciudad balnearia (BPN Nº 371 del 25/02/09).
Perlitas: Existe algo mucho más escaso, fino y raro que el talento. Es el talento de reconocer a los talentosos. (Albert Hubbard)
Confusión entre administradores y propietarios. Nu hubo explicaciones ni del SUTERH, ni del AIERH ni la UADI.
[BPN-13/01/10] Para la redacción de Pequeñas Noticias la noticia más importante del último mes del año 2009 fue la publicación por parte del SUTERH (Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal), el AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal) y la UADI (Unión Administradores de Inmuebles) de nuevas escalas salariales más allá de los pautado en la homologación Nº 106 del 2009 (BPN Nº 392).
El criterio fue claro, es la noticia que afecta a la mayor cantidad de gente de esta comunidad: a los administradores porque tienen que liquidarlo –no olvidemos que también fue mes de medio aguinaldo-, a los encargados porque tienen que cobrarlo y a los propietarios porque tienen que pagarlo.
Sin embargo, esta vez, nos quedó en el tintero una segunda nota en importancia por su relación directa con la seguridad pública: un informe especial realizado por la redacción sobre el estado de los balcones porteños de 14 edificios documentado en 42 fotos.
Dos arquitectas ratificaron lo que vimos a simple vista, la mayor parte de los balcones denunciados por la Leg. Elisa Cuitiño (Alianza) durante el año 2000 y 2001 en la legislatura porteña se encontraban –luego de 8 años- en una situación crítica, con riesgo para los transeúntes y –en algunos casos- para sus mismos ocupantes.
Del 1º al 31 de diciembre del año pasado, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 15.768 visitantes que realizaron 18.800 visitas y consultaron 37.991 páginas.
El promedio de permanencia en el sitio de cada visita fue de 1:40 minutos (+9.87%). A su vez, el promedio de páginas vistas fue de 2.02 (+3.21%) por visita.
En Argentina las principales fuentes de visita fueron: Puerto Madero con 9.529 visitas, Rosario con 936, Córdoba con 800, Vicente López con 751, Buenos Aires con 536, Isidro casanova con 463, Mar del Plata con 450, La Plata con 363, Luis Guillón con 338 y Mendoza con 316.
Durante diciembre, Pequeñas Noticias no realizó la producción de videos nuevos. Sin embargo, videos de meses anteriores fueron reproducidos en 58 oportunidades.
Perlitas: No se puede razonar con los fanáticos. Hay que ser más fuerte que ellos. (Alain)
El primero fue la sanción de las leyes 3254 y 3291 que modificaron la Ley 941 que en su momento creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (RPA). La novedad legislativa de esta ley es que el Leg. Sergio Abrevaya (Coalición Cívica) la consensuó -a lo largo de un año- con la mayor parte de las entidades de consorcistas.
El segundo fue la conformación y ratificación en asamblea de una lista de unidad para conducir la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) durante un año. Este nuevo Consejo Directivo pone nuevamente en marcha una entidad desgastada por un año de pugna electoral salpicada de impugnaciones ante la Inspección General de Justicia (IGJ).
El tercer hecho pasó más desapercibido y sus resultados se verán a más largo plazo pero no por eso es menos importante: la Agrupación 20 de Diciembre de Encargados de Edificios comenzó durante el 2009 los trámites para conformar una cooperativa de vivienda y espera que a comienzos del 2010 el INAES (Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social) los habilite formalmente para comenzar a trabajar.
Estos temas surgieron de las consultas realizadas por Pequeñas Noticias a administradores, propietarios y encargados sobre lo mejor y lo peor del año 2009 y sobre sus expectativas para el 2010.
Los consultados fueron Salvador Víctor Pérez, vicepresidente 1º de la lista de unidad que conducirá la CAPHyAI hasta fin de año; Jorge "Nebbia" Miño, socio fundador de 20 de Diciembre; Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO); Néstor Pirosanto, ex presidente de la CAPHyAI; Teresa Villanueva, presidenta de ACCABA (Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires) y Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista (LCPH).
Perlitas: El talento, en buena medida, es una cuestión de insistencia. (Francisco Umbral)
Cr. Salvador Víctor Pérez.
[BPN-13/01/10] Para el vicepresidente 1º de la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias), Cr. Salvador Víctor Pérez, lo positivo del 2009 fue la voluntad de armar una lista de unidad entre quienes estuvieron enfrentadas durante todo el año eleccionario 2009.
Para Pérez lo positivo fue la voluntad que hubo de las partes para hacer una lista de unidad que, aseguró, actualmente está funcionando con muchísima coherencia: "el actual presidente es una persona que tiende a unir a los socios y a trabajar para cambiar la imagen negativa que tenía la Cámara", remarcó.
"En la Argentina hay una sola cámara que tiene 60 años y es realmente representativa de la profesión. No hay otra cámara, hay otras que figuran como cámaras pero no tienen la representatividad de la nuestra", afirmó el vicepresidente de la CAPHyAI.
Para el integrante de la lista "Renovación & Cambio" durante el año pasado la cámara "no existió" ya sea por la gestión que hubo en ese momento o por la confrontación eleccionaria que duró desde diciembre de 2008 hasta el mismo mes de 2009: "la Cámara durante ese año no tuvo relaciones institucionales con lo cual perdió la posibilidad de hacer llegar la voz de los administradores a los diferentes sectores", evaluó
Por otra parte consideró que el 2009 fue un año muy difícil para administrar. Fue un año de pocas inversiones y para los administradores mucha recarga de trabajo administrativo. Explicó que fue como todos los años pero se le sumó el efecto inflacionario: "los que administramos hace muchos años –yo lo hago hace más de 30- sabemos que en épocas de inflación es muy difícil administrar".
Sin embargo, para este año que recién comienza consideró que las perspectivas de la CAPHyAI son excelentes: "hemos formado un equipo de trabajo buenísimo. Vamos a luchar por jerarquizar la profesión, por tratar de modificar la Ley 941 que está trayendo muchos problemas a los consorcios, por la colegiación y por intentar llevar a la entidad la mayor cantidad de socios posibles".
Perlitas: Un paso más allá del entusiasmo, y se cae en el fanatismo; otro paso más, y se llega a la locura. (Jean B. F. Descuret)
Jorge "Nebia" Miño en el programa "Hablemos de Consorcios - Agosto/2009.
[BPN-13/01/09] Para Jorge "Nebbia" Miño –socio fundador de la Agrupación 20 de Diciembre de Encargados de Edificios- lo mejor que les pasó en el 2009 fue concretar la idea de que su agrupación arme una cooperativa de vivienda en su idea de que lo ve como una necesidad de primer orden para los encargados de edificios. "Hay que tener en cuenta la frustración de muchísimos compañeros que se produjo con aquel plan de viviendas que realizó el gremio en su momento", reflexionó.
Miño explicó que las gestiones y los trámites para la conformación de la cooperativa ya fueron completados ante el INAES (Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social) y esperan su aprobación para marzo o abril de este año.
Para el miembro de 20 de Diciembre lo peor del año fue que "nada cambió en lo que respecta a pérdidas de fuentes de trabajo". Explicó que no decreció la tendencia de los propietarios de alquilar las porterías y tercerizar la limpieza del edificio. "La gente dice suben las expensas, tenemos que bajar los costos, los aumentos de los encargados son mucho, no lo podemos solventar y deciden alquilar la portería o bien tercerizan la limpieza, o contratan un encargado sin vivienda o jornalizado", explicó Nebbia.
Sin embargo advirtió que, en algunos casos, la tercerización de la limpieza no siempre es más barata: "en algunos casos de consorcios tipo torres en que se necesitan cierta cantidad de gente los valores son distintos", puntualizó.
Destacó también que en las empresas de limpieza nunca están las mismas personas y algunas familias están acostumbradas a que el encargado les reciba la correspondencia, que le riegue las plantas, hay una confianza lograda por tantos años de trabajo cosa que no puede suceder con los trabajadores de las empresas tercerizadas. Aclaró, por último, que ese personal se rota con regularidad porque los salarios que perciben son muy bajos.
Miño adelantó que sus objetivos y los de sus compañeros durante el 2010 es consolidar el trabajo de la cooperativa de vivienda y comenzar la discusión entre todos sobre la construcción de un sindicato paralelo.
Según explicó también esto se está dando en una serie de gremios no relacionados con la propiedad horizontal y es posible a partir de un fallo de la Suprema Corte de Justicia sobre un recurso de hecho promovido por los Dres. Horacio David Meguira y Matías Cremonte caratulado "Asociación de Trabajadores del Estado (ATE) c/ Ministerio de Trabajo", que fuera sentenciado en noviembre de 2009. En él se declaró la inconstitucionalidad del Art. 41 inciso a) de la Ley 23.551, que estableciera el monopolio de representación sindical en la empresa para las entidades con personería gremial.
Perlitas: Muchos creen que tener talento es una suerte; nadie que la suerte pueda ser cuestión de talento. (Jacinto Benavente)
Dr. Samuel Knopoff en el programa "Hablemos de Consorcios - Noviembre/2009.
[BPN-13/01/10] Para el Dr. Samuel Knopoff, presidente de FEDECO (Federación de Asociaciones de Consorcios), lo mejor que pasó durante el 2009 fue la aprobación de la Ley 3.254 que modificó la Ley 941 (Registro Público de Administradores de Consorcios de la CABA).
Según explicó, la aprobación en el recinto de esta ley es importante porque "modifica las relaciones pre-existentes entre propietarios y administradores y devuelve a los propietarios algo del lugar que no tenían que haber perdido".
Por otra parte, sobre el mismo tema, aclaró que la federación que representa hasta ahora no fue consultada por Juan Manuel Gallo –director general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA- en relación a la reglamentación a pesar de haber pedidos expresos en ese sentido, inclusive del mismo Sergio Abrevaya (Coalición Cívica).
Para Knopoff lo peor fue que el Ministerio de Trabajo sigue "usando caminos oblicuos y subterfugios" para no dar a los copropietarios la representación de la parte empleadora en las Convenciones Colectivas de Trabajo (CCT) "en lugar de las cámaras de administradores".
En orden decreciente, también lamentó la poca voluntad que tuvieron algunos dirigentes de entidades de propietarios de agruparse en una federación común y, por último, la escasa –aunque creciente- participación de los consorcistas tanto en las asociaciones que los agrupan como en los temas de sus propios consorcios.
Para este año Knopoff se planteó como objetivo trabajar la reforma de la Ley 13.512 y tiene previsto reimpulsarlo en marzo de la mano de una importante fuerza política nacional.
Se trata del proyecto que ya presentó en junio de 2008 en la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados de la Nación que en aquel entonces presidía Vilma Ibarra (Encuentro Popular y Social).
Por otra parte expresó que la entidad que representa seguirá insistiendo ante el Ministerio de Trabajo para conseguir que los consorcistas puedan representar la parte empleadora en las negociaciones laborales.
Perlitas: Del fanatismo a la barbarie sólo media un paso. (Denis Diderot)
Néstor Pirosanto en el programa "Hablemos de Consorcios - Julio/2008.
[BPN-13/01/10] "Creo que no nos pasó nada bueno. Con esta nueva ley que sacó este buen señor [NR: el Leg. Sergio Abrevaya de la Coalición Cívica] todo va a ir cada vez peor. Esto no va a traer ninguna solución", declaró a este medio Néstor Pirosanto en una entrevista telefónica.
Para el ex presidente de la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) cualquier cosa buena que pudiera haber pasado durante el 2009 quedó opacado con las modificaciones que se legislaron para la Ley 941 (Registro Público de Administradores de la CABA).
Consideró que si bien el administrador profesional que toda su vida estuvo trabajando deberá afrontar un montón de exigencias nuevas, el voluntario –como define la nueva ley al administrador de un consorcio auto administrado- no tiene que cumplir con ninguna exigencia. "Yo pienso que esta ley favorece a los auto administrados", se quejó y advirtió que la serie de nuevos requisitos que deberán cumplir los administradores, "a la larga o a la corta la terminarán pagando los propietarios" con la consiguiente suba en las expensas.
Volviendo sobre el valor de las expensas, Pirosanto evaluó que lo peor del año pasado fue el importante incremento en el servicio de gas que se produjo durante el primer semestre.
Advirtió que si bien los edificios en propiedad horizontal –por intermedio de su administrador- presentaron una declaración jurada para eximirse de las categorías correspondiente a la industria -grandes consumidores- y eso bajó los valores de las facturas, según medios periodísticos nacionales están pendiente nuevos aumentos tanto de este servicio como de la energía eléctrica motivo por el cual las expensas nuevamente aumentarían.
Pirosanto realizó un relevamiento de morosidad estacionario –comparando el último mes de 2009 con el mismo mes de 2008- y en un primer acercamiento observó que se incrementó en un 15%. Mientras que en el 2008 fue del 20%, en el 2009 fue de un 35%.
Sin bien aclaró que para esta época del año la morosidad sube a causa de las vacaciones nunca había sido tan alta.
Para el ex presidente de la CAPHyAI el objetivo de este año que comienza tendría que ser la colegiación de los administradores. Según informó "con la colegiación va a haber equidad para poder trabajar cosa que ahora no hay. Actualmente hay diferencias muy grandes en los honorarios que los administradores pactan con los consorcios". Sin embargo recomendó "tener cuidado cuando los honorarios son muy baratos porque la diferencia va a salir de algún lado".
"Hoy, cuando un copropietario elige a un administrador no lo elige por el currículo, lo elige por los honorarios", concluyó.
Perlitas: El talento se educa en la calma y el carácter en la tempestad. (Johann W. Goethe)
[BPN-13/01/10] Para la Sra. Teresa Villanueva, presidenta de ACCABA (Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires), lo mejor que pasó durante el año 2009 fue que se aprobó la "muy esperada" Ley 3.254, modificatoria de la Ley 941 que creó un Registro Público de Administradores (RPA) en esta ciudad. "No teníamos ninguna ley que mínimamente nos protegiera o nos diera una esperanza", declaró a este medio.
Ahora la presidenta de ACABA espera que todo funcione como es debido, que los consorcistas puedan presentar sus denuncias y que el registro "aporte sus soluciones". Ella entiende que al principio puede haber una avalancha de denuncias y de quejas "porque la gente ha estado acumulando muchas broncas durante años".
Según la Sra. Villanueva para el RPA se acercan momentos cruciales: "en el registro tendrán que poner personal suficiente para atender todo lo que haya que atender y esperemos que sea para bien de todos: que el buen administrador sea reconocido y que el mal administrador se ponga las pilas y reflexione en pos de modificar su conducta o ser sancionado como marca la ley".
A la hora de decidir lo peor del año que se fue, la Sra. Villanueva no dudó: "no decrecieron las quejas contra los malos administradores. Se aferran a sus sillas y aunque la gente les pide mil asambleas a estos señores para que se vayan, no las convocan. Se creen los dueños del edificio. La gente va acumulando rabias y las cosas no se solucionan".
Ella consideró, desde lo personal, como muy negativo "ver a la gente tan mal, tan maltratada y poco contenida" durante el 2009.
Villanueva espera para este año que comienza que en cada una de las comunas de la ciudad los consorcistas puedan tener una representación: "que tengan algún tipo de grupo -como, por ejemplo, tengo yo- porque de esa forma podremos saber cuál es la situación en todos los barrios y con esa información podríamos aunar esfuerzos y hacer un frente común para la defensa de los consorcistas", se esperanzó.
Otro tema por el que luchará -también relacionado con las comunas de la ciudad- es que en cada una de ellas haya un abogado que les pueda brindar a los consorcistas, en forma gratuita, un asesoramiento primario.
La Sra. Villanueva prometió: "voy a luchar para que desde la ciudad se tenga una mirada un poco más amable para con el vecino jubilado que cada vez está más contra la pared. Y explicó: "no recibe ayuda de ninguna parte y, aunque se la ha ganado, nadie le reconoce los aportes que ha hecho. Ahora se ve en la situación que, mientras que el encargado del edificio va escalando posiciones, el va perdiendo espacios con el resultado de que muchos se tienen que mudar a otros barrios más modestos o tratar se solucionar su vida de otra manera".
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Perlitas: El mártir espera la muerte; el fanático corre a buscarla. (Denis Diderot)
Dr. Osvaldo Loisi, en la legislatura porteña junto a todas las asociaciones de consorcistas se opone al proyecto de colegiatura de los administradores (11/07)
[BPN-13/01/10] "No quisiera hablar de lo mejor ni de lo peor del 2009", dijo el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista (LCPH), "y en su lugar prefiero evaluar algunos temas puntuales".
El primero que abordó fue el de la Ley 3.254 que modificó la Ley 941 que creó un Registro Público de Administradores (RPA) en ámbito de la CABA: "en alguna pequeña medida hay que congratularse de la sanción de esta ley que –aunque tiene graves defectos legales- de alguna manera instauró en la sociedad ese tema y mucha gente la va a hacer cumplir".
Sin embargo consideró que será inevitable que su implementación haga subir las expensas "porque –entre otras cosas- se le exige a los administradores una serie de recaudos totalmente inútiles como por ejemplo la obligación de guardar copia de toda la documentación".
En lo que el Dr. Loisi coincidió con la totalidad de los actores de la comunidad consorcial es en el alto nivel de expectativa que existe alrededor de la reglamentación de la misma. "Habrá que esperar", sentenció.
Como negativo Loisi remarcó que "se siguen reuniendo a espaldas de los consorcistas señores que no los conoce nadie, no representan a nadie y que cargan la población a su gusto y placer con nuevas sumas, aumentos de sueldos y otros privilegios que habrá que pagar. Un derecho cuando se ejerce en demasía se transforma en privilegio", completó.
De esta forma hace alusión a la polémica representación de la parte empleadora en los CCT de la propiedad horizontal donde las entidades de administradores representan los intereses de los consorcistas quienes son finalmente los que pagan las expensas.
Sin embargo el Presidente de la Liga de Consorcista a la hora de repartir responsabilidades eligió la autocrítica a su propio sector: "la culpa la tienen las entidades de consorcistas porque no se quieren reunir y hacer un frente único para obligar al Ministerio a aceptarlo. Las veces que los he invitado no ha pasado nada: todos quieren ser caciques".
Una lista de exigencias
Como propuesta concreta adelantó que "una cosa que se debería hacer urgente es una lista de las cosas que habría que exigir al gremio de los encargados a la hora de las discusiones por las condiciones laborales. En esa lista tendrían que estar plasmadas los puntos que a los propietarios les interesaría discutir. Yo les diría, por ejemplo, está bien les vamos a dar el aumento pero queremos que el encargado también haga ciertas concesiones".
Planteó dos hipotéticos casos puntuales aunque recalcó que la lista debería estar consensuada entre todas las asociaciones de propietarios.
La primera es que, en su opinión, muchas veces los consorcistas tienen que tomar personal de vigilancia que es carísimo porque los "señores encargados" no controlan la entrada. Propone que se busque un acuerdo para ese problema.
El segundo ejemplo trata sobre la siesta del encargado. No pidió que se le retire su horario de descanso pero opina que debería exigírsele que en caso de llegar el correo que tenga que recibir la correspondencia. Consideró que no puede ser que el correo se vuelva sin dejar las cartas que les llegaron a los copropietarios porque no había quién la reciba: "se les da casa gratis, se les paga los servicios, que por lo menos reciba la correspondencia", sentenció.
Pero el Dr. Osvaldo Loisi avanzó más en su proyecto y pensó que de existir una lista de este tipo consensuada entre todos se podría mandarla a las entidades de administradores signatarias de los convenios sendas cartas documentos para hacerles saber -a la hora de discutir paritarias- cuáles son las exigencias de los consorcistas.
Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 26 de enero a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
Perlitas: Es más fácil juzgar el talento de un hombre por sus preguntas que por sus respuestas. (Duque de Levis)
Cra. María Karina Miloz.
Monotributo, nuevo marco normativo por la Cra. María Karina Miloz
[BPN-13/01/10] El 21/12/09 el Congreso de la Nación aprobó la nueva Ley 26.565 sobre Monotributo. Hay tiempo hasta el 22 de enero de 2010 para recategorizarse. Los contribuyentes que no modifiquen su categoría no deberán recategorizarse.
Estos son los 10 puntos a tener en cuenta para entender el Nuevo Monotributo:
1. Modificaciones centrales
Incorpora valores más altos para las nuevas escalas. La categoría más baja, de hasta $ 12.000 pesos de facturación anual, se elimina y se fusiona con la siguiente, quedando como primera con un tope de $ 24.000 anuales para profesionales y todas las actividades. Además, aumenta las sumas fijas del aporte jubilatorio, que va de $ 35 a $ 110, y de la obra social, que aumenta de $46,75 a $ 70. El aumento es de 80% para los que menos pagan.
Se incorpora un nuevo parámetro, el de los alquileres devengados. Los mismos van de $ 9.000 anuales a $ 45.000 según la categoría.
2. Nuevos topes de facturación anual
Los máximos para profesionales se incrementa de $ 72.000 a $ 200.000, mientras que para el resto de las actividades, de $ 144.000 a $ 300.000.
3. Nueva clasificación de las categorías para profesionales.
CONSUMIDA ANUAL
MONTO DE ALQUILERES
DEVENGADOS ANUALES
4. Nuevas cuotas de pago
Para el rubro profesionales, en la categoría más baja ($ 24.000 de facturación anual) el mínimo mensual a abonar es $ 219, mientras que para la más alta (hasta $ 200.000 de facturación anual) la mensualidad será $1.780.
Para el rubro otras actividades, en la categoría más baja ($ 24.000 de facturación anual) el mínimo mensual es igual que el de profesionales, mientras que para la más alta (hasta $ 300.000 de facturación anual) la mensualidad será $ 2.880.
5. Reingreso al monotributo
Aquellos sujetos que hayan renunciado o quedado excluidos sin que hayan transcurridos 3 años desde ese hecho podrán reingresar al Monotributo, siempre que hayan realizado su baja del Régimen General durante el mes de diciembre de 2009.
6. Requisitos adicionales para las categorías más altas
Las empresas o particulares cuyos ingresos brutos anuales se encuentren entre $ 200.000 y $300.000 podrán permanecer en el régimen, siempre y cuando den cuenta de una cantidad mínima de personal en relación de dependencia, que varía según los montos. Deberán reconocer 1 empleado las que tengan ingresos de hasta $ 235.000; 2, hasta $ 270.000; y 3, hasta $ 300.000. Cuando se deje de tener la cantidad mínima de empleados en relación de dependencia, no se producirá la exclusión del régimen si se recupera dicha cantidad al mes siguiente de producida la reducción.
7. Limitaciones y exclusión automática
Los contribuyentes que realicen más de tres actividades quedan excluidos del Nuevo Monotributo. Además se pone en funcionamiento el régimen de exclusión automática para monotributistas, por el que la AFIP podrá, cuando constate que no corresponde que el inscripto pertenezca al monotributo, inscribir de oficio a los sujetos en el régimen general impositivo y previsional. Se precisa el momento en el que opera la exclusión como la cero hora del día en que ésta se produce.
Se establecen nuevas causales de exclusión del régimen vinculadas con:
a) depósitos bancarios que resulten incompatibles con los ingresos declarados;
b) Las compras y los gastos vinculados a la actividad superen el 80% o el 40% de los ingresos cuando se trate de venta de bienes o servicios respectivamente para las categorías I, J, K o L.
8. Nuevo régimen de inclusión
Reemplazará a la forma de inscripción "eventual". Para adherir las condiciones son ser persona física mayor de 18 años; desarrollar exclusivamente una actividad independiente y no poseer local o establecimiento estable; que esa actividad sea la única fuente de ingresos; no revestir el carácter de empleador; no ser contribuyente del Impuesto sobre los Bienes Personales; y no superar los $ 24.000 en concepto de ingresos brutos anuales. Estos contribuyentes pagarán solo el componente de obra social y jubilación, quedando exceptuados del componente impositivo.
9. Escala de pago de Monotributo sancionada para profesionales
Categoría Tope de facturación anual Pago mensual final
B hasta $ 24.000 $ 219
C hasta $ 36.000 $ 255
D hasta $ 48.000 $ 308
E hasta $ 72.000 $ 390
F hasta $ 96.000 $ 580
G hasta $ 120.000 $ 730
H hasta $ 144.000 $ 880
I hasta $ 200.000 $ 1.780
10. Escala de pago de Monotributo sancionada para otras actividades
D hasta $ 48.000 $ 298
E hasta $ 72.000 $ 374
F hasta $ 96.000 $ 490
G hasta $ 120.000 $ 585
H hasta $ 144.000 $ 685
I hasta $ 200.000 $ 1.420
J hasta $ 235.000 $ 2.180
K hasta $ 270.000 $ 2.530
L hasta $ 300.000 $ 2.880
EMPLEADA ADMINISTRATIVA: Tengo experiencia en asistencia de contador, tareas generales de administración, manejo de agenda, coordinación de entrevistas, administración de consorcios - Mis estudios son: Perito Mercantil, dactilografía, computación, administración de consorcios, liquidación de sueldos y jornales (en curso) - Mi objetivo es desarrollar mis habilidades en los campos en los cuales me manejé y experimenté, brindar mi experiencia y buena predisposicón paa desarrollarme en el área solicitada - Nombre: Mónica Inés Conrado - Teléfono: (15) 5867-5691 - E-mail: monica.conrado@hotmail.com
Perlitas: Lo malo de los fanáticos es que toman una idea y la convierten en un ideal. (Máximo)
Promesas incumplidas III por el Sr. Raúl Guinzburg
Certificado de Discapacidad en Hospitales Municipales
El día 27 de abril del 2006 el Ministerio de Salud y Ambiente de la Nación y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires se firma el Convenio Marco de Cooperación Nº 10/06 para expedir “certificados de discapacidad” en Hospitales de la Ciudad.- Ello a los efectos de descomprimir al Servicio Nacional de Rehabilitación y Promoción de la Persona con Discapacidad colapsados por el cúmulo de pedidos de certificación nacional y en razón que era el único Organismo en todo el país para expedirlo. En ese sentido el Gobierno Nacional se comprometía en proveer “asistencia técnica y científica necesaria para la evaluación y valoración de la discapacidad, de acuerdo con la clasificación vigente y nuevos criterios de clasificación internacional (CIF u otros que se apliquen), a los efectos de extender los correspondientes Certificados de Discapacidad en el marco de lo establecido por el artículo 3° de la Ley N° 22.431”.
A su vez el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires se comprometía entre otras a ) “facilitar los recursos institucionales y tecnológicos suficientes para la ejecución de este convenio y a adoptar las medidas necesarias en materia de recursos administrativos y humanos para la eficaz implementación de los resultados de este convenio, a cuyos efectos "EL G.C.A.B.A." deberá notificar al "Servicio Nacional" los efectores de salud y profesionales que recibirán la capacitación, objeto del presente convenio, indicando asimismo el lugar físico donde se llevará a cabo”.-
Por Decreto Nº 795/07 el Ministerio de Salud de la CABA.se establece que el mismo emitirá “certificados de discapacidad” para las personas con discapacidad que residan en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
En Resolución 1562/07 se designaron seis hospitales para la emisión de los mismos asignando a cada uno la o las especialidades que tienen que atender. (Ver Boletín Nº 346 del 9/4/08 Pequeñas Noticias).-
Debemos aclarar que en el Servicio Nacional de Rehabilitación, sita en Ramsay 2250, los turnos para la Junta Médica y según la discapacidad, se determinaba en promedio a los 90/120 días de la solicitud.
Hoy y pese a las buenas intenciones se están estableciendo en los mismos términos, con el agravante de que ahora es más burocrático: hay que concurrir cuatro veces:
1.- para pedir las indicaciones;
2.- para que den el turno;
3.- asistir a la junta médica y
4.- entrega del certificado;
se da una cantidad limitada de turnos para la atención y se asignan algunos días de la semana, no diariamente como lo era en Ramsay.- Se comenta que faltan planillas y papelería, por lo que el paciente tiene que ir a sacar una fotocopia (caso Hospital Alvear) aunque la atención de los empleados es excelente. En la calle Ramsay donde se centralizaba todo se concurría una vez menos en razón de que al término de la junta mèdica, el certificado se entregaba en el momento.-
Por otro lado no hay coherencia en general: en los hospitales de Capital se dan los certificados por el término de (5) cinco años, mientras que en Ramsay se otorgaban por (10) diez años, para los casos de discapacidades permanentes.-
Y por último tampoco hay unidad en el caso de discapacidades bilaterales, es decir, quien tiene dos tipos diferentes de discapacidad, quienes se ven complicados al tener que realizar en algunos casos, dos juntas médicas en lugares distintos con el consiguiente perjuicio, atento a la negativa de los médicos de otorgarlos en primera instancia.
También no hay estructuras convenientes para la atención de las personas con discapacidad (ejemplo Hospital General de Agudos José A. Penna”) en donde hay que esperar a la intemperie.
En definitiva el espíritu del convenio-marco no es cumplido con efectividad. Sería mucho más conveniente que se pudiere realizar esos trámites en todos los establecimientos (alrededor de 34 en total de atención hospitalaria) de la Ciudad de Buenos Aires y nuestro colectivo tendría con efectividad el beneficio que les corresponde.
Es preciso aclarar también que las mismas situaciones las viven las personas con discapacidad que tienen que renovar sus certificados.
Es de esperar que el Ejecutivo actual tome acción al respecto y cumpla con las afirmaciones de “lograremos una ciudad inclusiva y con igualdad de oportunidades para personas con discapacidad” que no sólo es la “accesibilidad” sino todo lo que concierne, precisamente, a la integración y la mejor calidad de vida que insume también todos los problemas que comentamos.
( 12/12/09 )
No ha mediado ninguna confección por el Dr. Leandro S. Picado
Lo cierto es que poco importa la ratificación que pudieren haber hecho la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI), de las escalas salariales fijadas de manera ilegal por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH).
Es que la conducta asumida por las mentadas entidades patronales, criticable, por cierto, por su falta de compromiso, seriedad y desprolijidad, de manera alguna suple la exigencia que expresamente establece el acuerdo de las partes paritarias, de fecha 16/4/2009, que fuera homologado por la mentada Disposición (SNRT) 106/09, toda vez que sostiene que "a partir del mes de diciembre el incremento pautado se integrará con los correspondientes proporcionales para la apertura de las categorías y conforme escala salarial que las partes confeccionarán para agregar a la presente acta” (cláusula salarial, ap. 3, del acuerdo homologado -subrayado y negrita me pertenecen-).
Ni la postura unilateral, arbitraria e inconsulta del sindical, ni la llamada ratificación que efectuada la parte patronal, pueden implicar el cumplimiento del requerimiento del acuerdo homologado, pues es de una claridad meridiana que, en el caso no ha mediado ninguna confección de “partes” de las escalas salariales.
Las circunstancias referidas determinan que las escalas salariales publicadas por el SUTERH no sean de aplicación obligatorias por los consorcios al tiempo de liquidar los nuevos haberes, hasta tanto el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación o la SNRT en ejercicio de sus facultades de autoridad de aplicación o bien las partes signatarias del acuerdo homologado en una labor conjunta y consensuada, fijen los porcentajes a considerar y la nueva escala remunerativa, respetando, claro está el Art. 2 del CCT Nº 378/2004 y el apartado d) de su acta complementaria agregada como Anexo I (5/4/2006).
Salúdole muy atentamente,
Dr. Leandro S. Picado
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Nos defraudan a cada uno de los habitantes de este país por la Adm. Mirta Duarte
Que éste sea para Uds. y nosotros los administradores, un año donde se vea reflejado la cordura y la "Administración" de Justicia para todos igual, sin discriminación de profesión.
Manifiesto esto porque, si bien parece acertada la ley que nos obliga a los administradores que tengamos bienes y seguros que protejan a los consorcistas ante la falta de cumplimiento de nuestras obligaciones, ¿qué pasa...
...con los políticos, gobernantes, diputados, senadores, etc que a la hora de asumir juran, no defraudar a la patria ni a los habitantes que los votaron o no para llegar a su cargo, y luego nos encontramos con actos de corrupción, enriquecimientos desmedidos, falta de respaldo al ciudadano cuando reclama seguridad, trabajo digno, salud, educación, etc.?
...con los sindicalistas, que llamándose simples trabajadores en defensa de toda la clase obrera, viven con un nivel de vida, que ningún trabajador normal puede alcanzar?
...con los médicos, cirujanos, anestesistas, etc, que por mala praxis, dejan a los pacientes estropeados, o sin vida?
...con los abogados que por no presentar documentación o dejar vencer los plazos en los expedientes, cualquiera sea su naturaleza, hacen que sus clientes pierdan los juicios y se encuentren envueltos en problemas penales, civiles, económicos. etc.?
No quiero extenderme más porque deben ser muchas las profesiones, donde nos defraudan a cada uno de los habitantes de este país.
Solo en esta profesión veo que -por algunos que no aplican la honestidad en sus obligaciones- todos tengamos que demostrar que sí lo hacemos y, además, realizar gastos, declaraciones, gestiones, etc. que lo respalden.
Quien conozca, que en las profesiones o cargos antes mencionados se exigen seguros, o bienes, para protegernos, me lo informe, porque sino estamos ante una discriminación absoluta hacia nuestra profesión.
Adm. Mirta Duarte
Quéjese en el libro por la Adm. Verónica de Saavedra
Si es cierta la queja que Ud realiza sobre las actitudes de los Encargados de su edificio, entonces debería solicitar el libro de ordenes, y dejar sentado por escrito la misma o las mismas.
En caso de que incurrieran en reiteradas infracciones (porque dormir en horario y en el lugar de trabajo es una falta grave del trabajador) serán sancionados en consecuencia. Y con el tiempo, si decidieran prescindir de este trabajador, tendrían suficiente causa....
En mi edificio, nadie tuvo ganas de hacerlo, y nos costó un juicio porque el Sr. A...... decidió considerarse despedido cuando le salió la jubilación, tema aparte, ya que fue mal llevado por decir lo menos del anterior administrador.
Por tanto Ester, mi consejo es: quéjese en el libro, pero solo cuando realmente tenga Ud. razones
Contesta la Dr. Eduardo Awad
Llegué mediante la WEB a esta casilla de correo y necesitaría hacerle una consulta si es que no lo molesto.
Hace apenas 5 meses me mudé a un departamento el cual lo alquilo.
Al momento de llegar todo parecía estar en orden pero a menos de 2 meses surgió una mancha en la pared de la habitación que linda con el baño.
Desde ese momento comencé a pedirle al dueño se encargue y si bien se movió y la administración mandó VARIOS emisarios el resultado es el mismo.
Yo continúo abonando todo de manera religiosa y la mancha de humedad continúa creciendo tornando mi habitación en un verdadero asco.
Mi consulta, por ser ignorante en la materia, se refiere a qué pasos debo seguir puesto que me están tomando el pelo.
Seguramente no debe ser aconsejable dejar de pagar ni el alquiler ni las expensas pero desconozco cómo moverme en este terreno.
¿Tengo que mandar una carta documento a alguien?
Si me da una punta para comenzar le estaría agradecido, ya que todos los días lo primero que veo al abrir los ojos es esa mancha y la verdad ya agoté la paciencia.
Mil gracias y aguardo si es posible su respuesta.
Bien dice Ud.. que no es aconsejable dejar de pagar el alquiler o las expensas. Lo mejor que puede hacer es enviar una carta documento al locador, porque es él quien debe garantizarle a Ud. el uso y goce del departamento alquilado, en las condiciones pactadas.
En esa carta documento deberá Ud. intimar que la reparación (que parece ser de cañerías) se lleve a cabo en un plazo determinado.
Si ello no ocurriera, podría Ud. rescindir el contrato y exigir la devolución del depósito y, eventualmente, ser indemnizado por los daños que la filtración le haya ocasionado a cosas de su propiedad (muebles, ropa, objetos personales).-
Otra opción sería, si a Ud. le interesa, por la razón que fuere, continuar alquilando el departamento, promover una mediación para que se rebaje el alquiler, en forma proporcional a la molestia sufrida y por un lapso razonable.-
Hace algunos meses que comencé a administrar un consorcio compuesto por viviendas y locales, por reglamento estos últimos pueden colocar dentro del perímetro de su correspondiente fachada letreros.
Algunos de los locales tienen toldos de plástico, otros marquesinas de hierro con publicidad siempre dentro de sus correspondientes perímetros.
Dichos elementos fueron colocados hace ya mucho tiempo. Por lo tanto ¿qué responsabilidad le corresponde al consorcio todo si se cae algún toldo o marquesina?, ¿son los titulares de los locales por ser dueños de la cosa los únicos responsables?
En el caso de la marquesina he observado que hay objetos tirados por los pisos superiores y también la caída de las hojas de los árboles lo que provoca el taponamiento de los desagotes convirtiéndola en una pileta, ¿a quién le corresponde mantenerlos limpios y en buen estado?
Como administrador ¿qué documentación les puedo pedir a ellos a fin de resguardar al consorcio de su responsabilidad ante una posible demanda?
Estimado lector Mario:
La colocación de carteles, toldos y marquesinas en consorcios con locales comerciales se encuentra, en primer término, regulada por el Reglamento de Copropiedad y Administración del inmueble.
Así, se debe tener en cuenta cuestiones estéticas y de armonía y estilo arquitectónico, medidas de la cartelería, forma de sostenimiento y apoyo en la fachada del edificio, conexiones eléctricas en aquellos letreros luminosos. Por eso habrá de contemplarse razones higiénicas, riesgos de cortocircuitos, posibles daños a terceros (incluidos consorcistas) y que no se quite o disminuya la vista al exterior desde otras unidades.
Lo que se establezca en el RCA deviene de lo prescrito en el decreto 18.734/49 reglamentario de la ley 13.512 de PH, que en su art.3º expresa que el estatuto debe "proveer sobre las siguientes materias…3. Enumeración de las cosas comunes; 4. Uso de las cosas y servicios comunes; 5. Destino de las diferentes partes del inmueble…".
De este modo, se hace indispensable fijar por escrito las condiciones de colocación, resguardo y mantenimiento del letrero, cartel o marquesina, así como sus características de tamaño y materiales, fijando en cabeza del propietario del local la contratación del correspondiente seguro de responsabilidad civil con amplia cobertura para afrontar eventuales siniestros que puedan afectar a personas y bienes, tanto del Consorcio al que pertenece la referida unidad con destino comercial cuánto a terceros ajenos a él.
Y el administrador del inmueble deberá exigir una copia de la póliza contratada como también de los pagos periódicos de las primas, para asegurarse que se encuentren al día y vigente la cobertura de la aseguradora.
De por sí, eso no quita que el propio Consorcio sea reclamado por un posible siniestro, pero podrá citar en garantía a la compañía de seguros.
Asimismo, es de importancia que el administrador de la finca exija, previamente, la pertinente habilitación del letrero, cartel o marquesina a nombre del titular de la unidad funcional y/o de quien la explote, pues esto hace, además, a los requisitos de aseguramiento y asunción del riesgo.
La disposición 6013/09 de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la ciudad autónoma de Buenos Aires (Boletín Oficial 3324 del 18/12/09) detalla la obligación impuesta por la nueva Ley 941 que en su Artículo 9º inciso "c" y afirma que es obligación del administrador "asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros".
Ella dispone que dentro de los 60 días de publicada, los administradores deberán acreditar la contratación de una "póliza integral de consorcio que incluya como mínimo la cobertura de los siguientes riesgos: Responsabilidad Civil Comprensiva Básica más los adicionales de: incendio, rayo, explosión, descargas eléctricas, escapes de gas, carteles, letreros y/u objetos afines, instalaciones de vapor, agua caliente, ascensores y montacargas, contratistas, guarda y/o depósito de vehículos en garajes a título oneroso o no".
La jurisprudencia de nuestros tribunales tiene dicho: "Procede autorizar la colocación de un letrero luminoso en el local de la planta baja del edificio si, tomadas las medidas necesarias en cuánto a horario y técnica, no se producían perjuicios a los demás copropietarios, especialmente al del primer piso, ni se agravará el peligro que se atraiga mayor cantidad de insectos que los que podría atraer la iluminación interior del mismo" (Cám.Nac.Civ., Sala B, 18/08/1965, ED, 16-336 y en igual sentido, entre muchos otros, mismo tribunal, Sala F, 31/09/1970, ED, 32-523 y 08/05/1973, Rep.LL., XXXIV-1249, sum.26; Cám.Apel. Mar del Plata, Sala I, 10/05/1983) y "Cuando todo el edificio tiene carácter comercial, es elemental que quines ocupan los locales tienen derecho a exponer o anunciar sus nombres, insignias o ramo del negocio o actividad, por medio de avisos, carteles o letreros –luminosos o no- colocados en el frente, siempre, claro está, que no se perturbe o restrinja el derecho igual de los demás y se respete la estética del conjunto. Desde luego que ese derecho es susceptible de reglamentación por el consorcio para evitar abusos y resguardar la solidez, la higiene, el relativo buen gusto , etc." (Cám.Nac.Civ., Sala B, 14/08/1963, ED, 6-229).
De no estar determinadas en el RCA las premisas arriba señaladas, o bien habrá que reformarlo o reglarlas mediante el reglamento interno o disposición asamblearia al efecto, para proteger debidamente los intereses del Consorcio y sus consortes.
Con lo expuesto esperamos haber satisfecho, al menos someramente, vuestra inquietud y lo saludamos con distinguida consideración.-
Estimada Dra Sevitz:
Le solicito me informe si el consorcio debe abonar o no el arreglo de los caños de un departamento ya que el Art. 3º del reglamento que rige al consorcio específicamente refiere que tienen el carácter de comunes las cañerías de agua fría y caliente.
Por otra parte, el Art. 7º detalla las cosas que son de propiedad exclusiva y entre ellas específicamente se encuentran las canalizaciones desde los conductos generales ascendentes y descendentes, los baños, duchas y demás instalaciones sanitarias.
Adm. MG
Estimado Sr MG:
A pesar de no contar con el reglamento trataré de contestarle con la referencia de los artículos que Ud. me transcribe:
A continuación interpretaré las cláusulas del reglamento por medio de las cuales se establece en qué casos el consorcio es responsable de las reparaciones que son comunes, y en qué caso no debe afrontarlas pues para este reglamento se les asigna el carácter de propias.-
Conforme el art. 3ero.del reglamento que rige al consorcio se encuentran detalladas las cosas comunes, entre ellos y lo que interesa para la consulta es lo referido a la cañería: específicamente refiere que tiene el carácter común las cañerías de agua fría y caliente.-
Y además establece en su art. 7º las cosas que son de propiedad exclusiva , entre ellas específicamente se encuentra detallado que le corresponden como propios las canalizaciones desde los conductos generales ascendentes y descendentes, los baños, duchas y demás instalaciones sanitarias. Este es el artículo que produce los diferentes criterios de interpretación, al establecer el concepto de canalizaciones.-
En este reglamento expresamente en el art. mencionado distingue que existen cosas que deben ser reparadas por el propietario y que se le asigna el carácter de propias. "Al tratarse de una cosa física, la distinción entre cosa propias y comunes es muy artificiosa, porque en suma, todo el edificio es común y solamente es propio un sector circundado por cosas comunes. Por lo tanto, y en orden a los principios que rigen la materia, debe interpretarse que no se menciona en el reglamento expresamente como exclusivo, no puede quitarse al patrimonio común CNCiv Sala I 13/8/96 JA 1999 sum 8607."
Como podrá observarse no es este el caso, ya que el reglamento sí distingue la cosa propia de la común, así es mi interpretación.-
No ofrece duda que los conductos principales que trasladan fluidos provistos por el consorcio (agua, gas, electricidad, calefacción) y los destinados a las bajadas de clocales y pluviales, troncales que sirvan a dos o más unidades son siempre de carácter común, por lo tanto las reparaciones deben ser encaradas por el consorcio. (art. 3ero. del reglamento).-
Pero en el mismo se encuentra un art. El 7º donde específicamente le asigna , por convención o contractualmente, carácter de propio y por ende la responsabilidad por el mantenimiento, conservación y reparación de dichos elementos al propietario de la unidad.-
"Deben correr por cuenta del consorcio los daños producidos en caños y artefactos de desagote de propiedad común, salvo en rejillas o partes externas al cuidado del propietario individual (Cám Nac. Esp. Civ y Com sala 4t. 30/12/88 Nuñez Mario V.;Martinuzzi de Bértora Luisa)".
Ello es así , pues es reglamento distingue lo propio de lo común, y le corresponde el arreglo al propietario si la cañería que traslada el fluido entre los distintos artefactos de cada departamento solo éste lo aprovecha.- "Conforme lo determina el art. 2do. Inc. E) de la ley 13.512, …las cañerías que llevan el agua a cada unidad son de uso común. Cabe recordar en este sentido que la idea de aprovechamiento en conjunto y de beneficio común es el denominador que enlaza a las cosa calificadas de comunes, siendo que sólo las de aprovechamiento particular o privado no tiene este último carácter (Cáma Civ y Com San Isidro Sala II 30/11/93 LLBA 1994-854)".
"En el régimen de la ley 13.512 las columnas de distribución de agua caliente o de la calefacción son de propiedad común, en tanto que las cañerías de distribución que sirven exclusivamente a las diversas unidades, en principio, son privadas, y el propietario de la unidad responde de los daños que de ellas deriven. (CNPaz Sala II, abril 10-1961 ED 5-256)"
Debe tratarse de conductos que se hallaren en tabiques interiores de la unidad y que el sector en que se produjera el deterioro sea el que aprovecha en forma exclusiva a dicho departamento.-
"No es correcta que toda cañería ubicada bajo baldosas deba reputarse bien común, y, por ende, su reparación corre por cuenta del consorcio. Si bien las columnas y las cañerías de distribución interna de la unidad, que sirven exclusivamente a la misma cuyo recorrido se agota en ella, no sirviendo de nutriente o canal hacia ninguna otra, han de considerarse partes propias (art. 21 ley 13.512). Y es obvio que entre estas últimas han de encontrarse el desague bajo cocina y la cañería, que naciendo de mismo, y corriendo bajo baldosas de la misma drena en el patio (Cám 1ra. Civ y Com. La Plata sala 3er. 11/4/96 Consorcio calle 43 nro,.459 v. Kliman Alicia)".
Los desagues se encuentran excluídos y son cosas comunes.-
Es importante ,en todos los casos, para determinar a quién le corresponde reparar es determinar el origen de la filtración.-"Para determinar quién debe cargar con el gasto de una reparación no interesa saber dónde se manifestó el daño sino cómo se originó , pues si se originó en un bien común, el pago debe efectuarlo el consorcio, si se originó en un bien de propiedad exclusiva , el pago corresponderá al titular de ese bien (Conf. Gabás Manual Teórico ´práctico de propiedad horizontal p. 171 CNCiv Sala A 27/4/94 Jurisp Cám Civ ISIs sum. 3844).
"Lo dispuesto por el art. 2do. Inc b) de la ley 13.512, que enumera los bienes comunes, se refiere a los servicios centrales afectados al conjunto del inmueble que constituyen partes del edificio existentes por razones de beneficio común. De ello no se sigue que todo caño de agua caliente o fría pertenezca a la comunidad, sino que deben tratarse de los que forman parte de la red general del edificio y no de las instalaciones sanitarias internas y de agua corriente , en su respectivas líneas o canales de conducción en la parte de ubicación de cada unidad de vivienda (CNciv Sala A 14/9/90 LL B.225 DJ 1991-1-946
En conclusión:La tendencia de los reglamentos modernos, no es este el caso , es la de afrontar todas las reparaciones como cosa común, ya que de la otra forma las reparaciones a cargo del propietario obligado suelen ser una fuente de conflictos y ante el incumplimiento de éste el consorcio se puede ver seriamente perjudicado.-
Además de la jurisprudencia aportada existe una tesis generalizada que considera a los sectores de propiedad común como verdaderos cubos de de aire , limitados por planos horizontales y verticales y , que , tanto esos planos como los elementos o conductos que ellos contienen para la circulación de fluidos, pertenecen al consorcio de propietarios. Por ende respondería el consorcio.-
Ahora aclarado esto, debo manifestar que el reglamento a mi entender es claro, distinguiendo en qué casos el propietario debe hacerse cargo de las reparaciones producidas por filtraciones en las cañerías, pero debo expresar que, tomando la tesis invocada precedentemente, el,propietario afectado podría intentar no responder por dichos deterioros en caso de discrepar con mi interpretación y recurrir a los tribunales.-
Resumiendo y de acuerdo a este reglamento el propietario debería reparar en los siguientes casos:
1) cañerías descubiertas dentro de su unidad funcional
2) si la cañería que traslada el fluido entre los distintos artefactos de cada departamento solo éste lo aprovecha.-
3) conductos que se hallaren en tabiques interiores de la unidad y que el sector en que se produjera el deterioro sea el que aprovecha en forma exclusiva a dicho departamento.-
4) Las reparaciones de las instalaciones y conductos en su unidad funcional.-
Repara el consorcio
1) La cañerías en toda la extensión hasta la entrada del unidad funcional
2) Reparar las averías que se produjeren en conductos empotrados en tabiques divisorios entre unidades, o en muros que separen unidades de espacios comunes o del exterior.-
Para poder modificar la cláusula en cuanto a la calidad de ocupación asignada a las respectivas partes del inmueble deberá convocarse a una asamblea extraordinaria y tener el consentimiento unánime de todos los propietarios.-
Mi consulta tiene que ver con la vigilancia.
El vigilador que tenemos contratado no puede trabajar las 6 noches, 7 horas por noche por lo que, la administradora, le ofreció repartirse la tarea con otro vigilador 4 y 3 días una semana, 3 y 4 la semana siguiente.
Mi duda es si podemos tener a 2 vigilancias nocturnos trabajando, en definitiva, (4 días una semana, 3 días la otra) 15 días cada uno, porque el día de mañana pueden reclamar que le adeudamos la mitad del sueldo... es decir que le pagamos por 15 días y trabajaron 30...
Según la tabla salarial de SUTERH, existe la posibilidad de tener vigilancia de media jornada pero, de medio mes, ¿es posible?
Por ejemplo en mi trabajo no existe la posibilidad se trabajar 3 días a la semana por la mitad del salario.
En el caso de los vigiladores, ¿esto es posible?
Le pedimos a la administradora que lo consultara con SUTERH pero hasta el momento no tenemos respuesta,
No vemos que en la Ley de Contrato de Trabajo hable sobre esto.
Hola Cynthia, entiendo tu consulta y por dónde viene tu duda. Lo que vos querés plantear es que no es lo mismo que una persona trabaje todos los días de la semana 4 horas que la mitad de los días de una semana y en esos días la jornada completa.
Yo diría –recordá que no soy abogada y que sería muy bueno tener la opinión de un profesional- que si al mes el trabajador no hace más de las horas correspondientes a un trabajador de media jornada y ambos trabajadores aceptan estas condiciones laborales, con informar fehacientemente los días y los horarios a cumplir (ya sea por carta documento; o en el Libro de Ordenes; o por una carta en forma manuscrita solicitando ellos estos horarios) sería suficiente.
Considero que lo más importante es que quede claro cuáles son los días de trabajo, las horas totales que se hacen en el mes para no superar las horas de un trabajador de media jornada y que se pueda probar que todos –empleador y empleados- están debidamente notificados y que aceptan las condiciones.
Otra vez, no te olvides de obtener la opinión de un profesional en el tema para que todos se queden tranquilos y no acarrear errores que al final, son muy caros.
Tengo la siguiente duda: ¿al personal jornalizado o a los suplentes de fines de semana, corresponde pagarles los adicionales, cuáles y de qué manera?
Estoy pagando la antigüedad pero no el retiro de residuos y el adicional por limpieza de cocheras. ¿Es correcto?
Hola Patricia, entiendo que hablamos de jornadas de 4 o de 8 horas durante la suplencia o la jornada, ¿verdad? El valor que indica el convenio de la actividad no aclara que se debe abonar a parte por el retiro de residuos o limpieza de cocheras si es que esto se hace en el horario de trabajo. Si necesitase horas extraordinarias para hacerlo, se deberán abonar al porcentaje que corresponda, 50% o 100%.
En el caso de la antigüedad es diferente. Este plus se debe abonar como indica el convenio colectivo de trabajo y según su reciente modificación al respecto. Para los trabajadores suplentes, de media jornada y jornalizados será del 1% del sueldo básico de los ayudantes permanentes sin vivienda de 4ª categoría siempre que los trabajadores ingresen a partir de la homologación, o sea julio de 2009.
Todo esto se podrá implementar si el trabajador del cual hablamos es nuevo, pues si ya cobraba adicionales por limpieza, y el 2% por antigüedad no se puede modificar ya que es un derecho adquirido.
Buenas tardes, les quería consultar cómo se liquidan las vacaciones para un encargado de edificio que trabaja solo los domingos y feriados.
Entiendo que sería 1 día por cada 20 trabajados, pero hay una parte que dice que a los 5 años de antigüedad el salario por vacaciones se duplica y a los 10 años se triplica,
¿Habla del salario o días de vacaciones?
Antes de contestarte debería preguntarte cómo venía gozando sus vacaciones este trabajador porque no se puede cambiar la forma en que lo venía haciendo siempre que cumpla con lo que dice el convenio colectivo.
El CCT dice al respecto: "...d) Los/as trabajadores/as suplentes gozarán de las vacaciones totales establecidas en el inciso c) cuando trabajen más de la mitad de los días laborables comprendidos en el año calendario o aniversario de trabajo de conformidad con las normas legales vigentes.
Los/as trabajadores/as suplentes que no reúnan el tiempo mínimo percibirán en concepto de vacaciones el salario correspondiente a un día por cada veinte días efectivamente trabajados o fracción mayor de quince días hasta los cinco años de antigüedad. Luego de cinco años de antigüedad y hasta los diez el salario por vacaciones se duplicará y desde los diez años en adelante se triplicará".
Pasando en limpio este inciso podemos resumir que:
1) Le corresponden 1 por cada 20 días trabajados pero el valor a abonar por ese día de vacaciones depende de la antigüedad del trabajador.
2) Con una antigüedad de hasta los 5 años, debería cobrar lo que actualmente estipula la escala salarial por esa jornada o por esa hora; si su antigüedad supera los 5 años y hasta los diez el valor debería ser del doble, y si supera los diez debería ser el triple.
3) Por lo tanto la cantidad de días que se corresponde no varía sea cual sea su antigüedad y los días en que debe gozar sus vacaciones son los mismos días en que trabaja. Si trabajara sábados y domingos, las vacaciones las tiene que tomar en esos días.
Número de Edición: 394 (2º edición)

References: artículo 15
 artículo 12
 artículo 12
 Artículo 4
 artículo 15
 artículo12
 artículo 15
 artículo12
 artículo 7
 artículo 8
 Resolución 
 artículo 3
 Resolución 
 Artículo 9