Source: https://www.laleggepertutti.it/176957_si-puo-diventare-proprietari-di-una-parte-del-condominio
Timestamp: 2019-04-26 06:49:51+00:00

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Si può diventare proprietari di una parte del condominio?
Usucapione in condominio: condizioni per “intestarsi” una parte del palazzo o un posto auto.
Nel tuo palazzo sei solo tu che utilizzi il sottoscala o il terrazzo? Nessuno dei condomini ha mai sfruttato, tranne te, uno spazio del giardino che hai adibito a piccolo orto? In questi casi è verosimile che tu ti stia chiedendo se si può diventare proprietari di una parte del condominio? La risposta è sì, ma ad alcune condizioni. Ed a spiegarle è una recente sentenza della Cassazione.
Usucapione: un modo per diventare proprietari di un bene di altri senza contratto
Facciamo un esempio. Immaginiamo che il condomino dell’ultimo piano utilizzi, per 20 anni di seguito, la terrazza di copertura dell’edificio come se fosse propria. Vi stende i panni, vi crea un angolo per prendere il sole; infine pianta una serie di alberelli. Gli altri condomini sono consapevoli di ciò e, pur avendo le chiavi della terrazza, non dicono nulla né mai vi accedono, lasciandola di fatto all’uso esclusivo del proprietario dell’ultimo piano. Così, quest’ultimo, dopo un po’ di tempo, vorrebbe formalizzare tale situazione e far sì che anche nei pubblici registri risultasse lui – e non più il condominio – quale proprietario esclusivo del bene. Può farlo? Uno dei vicini dice di no: sostiene che l’area è di tutti e che, pertanto, non è possibile il cambio di proprietà. Dal canto suo, il condomino insiste e fa notare di aver utilizzato da sempre la terrazza. Chi dei due ha ragione? Ecco che dice la legge.
Grazie all’usucapione, si può diventare proprietari di un immobile altrui a condizione che lo si usi in modo esclusivo e ci si comporti, per almeno 20 ed in modo indisturbato, come se si fosse l’effettivo proprietario.
Condizioni usucapione: possesso del bene, 20 anni di tempo, uso indisturbato
Questa regola però ha una connotazione particolare in condominio. Secondo la Cassazione, infatti, non è sufficiente utilizzare lo spazio dell’edificio o del giardino, ma è anche necessario escludere dall’uso gli altri condomini. Non basta cioè la loro tacita tolleranza: chi rivendica l’usucapione deve fare in modo di impedire fisicamente a tutti i vicini l’accesso. In che modo? Ad esempio, con la chiusura della porta che dà al lastrico solare con un lucchetto di cui solo l’interessato conserva le chiavi; la delimitazione dell’area del pianerottolo con un cancello; un’inferriata su uno spazio del giardino, ecc.
Lo stesso dicasi per il posto auto: non basta lasciare sempre la macchina nello stesso posto ma sono necessarie catene, sbarre e altri mezzi di protezione per impedirne l’uso agli altri. Solo a queste condizioni si può diventare proprietari di una parte del condomino.
Dunque, nell’esempio di poc’anzi, il condomino che ha dimostrato soltanto l’uso esclusivo del terrazzo e l’astensione da parte degli altri, ma senza aver mai chiuso la porticina con un lucchetto di cui solo lui ha le chiavi, non può rivendicare l’usucapione e non può diventare proprietario della terrazza.
[1] Cass. sent. n. 22689/2017 del 28.09.2017. cfr. Cass. sent. n. 20039/2016: « In tema di condominio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso; a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di aver goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, senza opposizione, per il tempo utile a usucapire. Il condomino che deduce di aver usucapito la cosa comune, pertanto, deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti unicamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà».
1-) I controricorrenti hanno eccepito in limine la nullità della notificazione del ricorso, ai sensi del D.P.R. n. 1229 del 1959, artt. 106 e 107 per incompetenza dell’Ufficiale Giudiziario addetto all’Ufficio N.E.P. presso il Tribunale di Nocera.
2-) Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione degli artt. 1117 e 1362 c.c. e art. 116 c.p.c., nonchè l’erronea, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alla valutazione delle risultanze documentali e testimoniali, che ove correttamente valutate avrebbero dovuto indurre a ritenere superata la presunzione di condominialità dell’area in contestazione.
3-) Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli art. 1102 c.c., comma 2, art. 1117 c.c., art. 1139 c.c., art. 116 c.p.c., nonchè l’erronea, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alla ritenuta mancanza di prova della dedotta usucapione.
4-) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese sostenute dai resistenti nel presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo.

References: sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 116
 art. 1102
 art. 1117
 art. 1139
 art. 116