Source: http://www.ilnostrocondominio.com/2011/12/
Timestamp: 2017-10-20 12:11:08+00:00

Document:
Il nostro condominio: dicembre 2011
Solidarietà parzialità delle obbligazioni condominiali
Cassazione: sempre illecito superamento decibel in condominio.
Costituisce sempre un ''fatto illecito'' - nel condominio e non solo - il superamento delle soglie minime di rumorosita' stabilite dalla normativa antirumore del 1997, anche nel caso in cui lo sforamento della soglia massima consentita non superi il decibel. Lo sottolinea la Cassazione dando ragione a una signora infastidita dall'ascensore installato nel condominio dove abitava ad Aosta che, soprattutto di notte, la svegliava con l'apertura e chiusura delle porte.
Alla donna, Ivana O., dopo la totale vittoria in primo grado, era stato invece negato - in appello - sia il diritto al risarcimento dei danni patiti che quello ad ottenere l'esecuzione di lavori ''diretti a contenere la rumorosita' dell'impianto''. Secondo la Corte di Appello di Torino, i limiti di accettabilita' erano superati solo per 0,8 decibel e pertanto il lieve sforamento ''non era di per se' sufficiente ad integrare l'intollerabilita' dei rumori, anche in considerazione del fatto che gli stessi erano discontinui e rari in periodo notturno e che la signora era risultata essere un soggetto particolarmente sensibile ai rumori''.
Inoltre, ad avviso della Corte di Appello, Ivana avrebbe fatto meglio a ''valutare, all'epoca dell'acquisto dell'appartamento, le condizioni acustiche dell'impianto e delle mura dell'immobile''.
La Cassazione non ha assolutamente condiviso questa tesi bocciandola perche' ''in palese contrasto'' con la sua giurisprudenza. In proposito i supremi giudici - con la sentenza 26898 - sottolineano che nemmeno ''il contenimento delle emissioni, di qualsiasi genere, entro i livelli massimi fissati dalle normative di tutela ambientale e nell'interesse della collettivita', costituisce circostanza sufficiente ad escludere in concreto l'intollerabilita' dei rumori'', pertanto, e a maggior ragione, ''deve ritenersi senz'altro illecito, per converso, il superamento di detti livelli, da assumersi quali criteri minimali di partenza ai fini del giudizio di tollerabilita'''.
''La diretta ed immediata esposizione, per motivi di vicinanza, alle fonti di emissione acustica, ove queste siano normativamente fissate, giustifica in ogni caso il vicino a chiedere la tutela inibitoria e risarcitoria'', conclude la Cassazione. Ora la Corte di Appello dovra' dare ragione a Ivana.
Fonte: Ansa Valle D'Aosta
Affinché detto vizio possa essere concretamente riscontrato è, però, necessario che la determinazione assembleare verta su di un tema del tutto alieno rispetto a quanto posto al relativo ordine del giorno o, comunque, non sia ad esso riconducibile in via logica; solamente, cioè, laddove l'organo collegiale di governo dell'ente condominiale abbia fatto concreto uso dei propri poteri gestori in relazione e tematiche radicalmente estranee al programma deliberativo consacrato nell'ordine del giorno potrà ritenersi effettivamente sacrificato l'evidenziato diritto del condomino alla partecipazione consapevole all'assise assembleare. Di contro, laddove tra quanto deliberato e quanto in precedenza indicato nel pertinente ordine del giorno sia enucleabile un relazione di 'ampia coincidenza'o, comunque, di 'convergente, ciò escluderà profilo alcuno di illegittimità (v. Cass. 27.03.2000 n. 3634) proprio perché il dovere informativo ha trovato ottemperanza.
Chi acquista un'unità immobiliare in un condominio è obbligato, insieme con il proprio venditore, al pagamento delle spese condominiali relative alla gestione in corso al momento dell'acquisto e a quella precedente (articolo 63, disposizioni attuazione Codice civile). Il nuovo condomino deve dunque corrispondere all'amministratore quanto dovuto per dette spese e poi richiedere al venditore il rimborso di quello che ha versato. Non è sufficiente la dichiarazione del venditore, pure se scritta nel rogito, di farsi carico delle spese maturate sino alla vendita, ma è invece indispensabile quella dell'amministratore con cui si conferma che sino alla data della vendita sono state integralmente pagate le spese relative al bene compravenduto sino a quel momento maturate.
Nulla vieta all'acquirente e all'alienante di pattuire, nell'atto di compravendita dell'immobile, su chi, tra loro, debba ricadere l'onere delle spese condominiali deliberate e ancora da eseguire. Tale accordo ha naturalmente efficacia esclusiva tra le parti e non è opponibile al condominio. In difetto di pattuizione, occorre allora individuare il momento in cui sorge l'obbligo di contribuzione alle spese condominiali. Nel silenzio della legge, i giudici hanno per il vero fornito soluzioni contrastanti, ritenendo a volte obbligato al pagamento colui che è proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori (Cassazione n. 6323/03) e a volte invece identificando il momento di insorgenza dell'obbligo con la delibera della spesa da parte dell'assemblea condominiale, nel senso che il venditore è tenuto a contribuire alle spese deliberate quando era ancora condomino (Cassazione n. 15288/05).
Recentemente si è però affermato (Cassazione n. 24654/10) che le spese ordinarie, quelle cioè necessarie per la manutenzione e conservazione dell'edificio e per l'erogazione dei normali servizi nell'interesse comune, vanno sostenute dall'acquirente. Trattasi di spese che, sebbene magari preventivamente deliberate dall'assemblea, rientrano nelle normali attribuzioni dell'amministratore, tenuto peraltro a sostenerle, se non altro in caso di urgenza, anche se non preventivate. Diverso ragionamento va invece fatto per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, per le quali la delibera da parte dell'assemblea diventa il presupposto essenziale per la loro esecuzione. In tal caso l'obbligo di contribuire alle spese discende direttamente dalla delibera stessa (Cassazione n. 23682/11).
Può ben dirsi quindi che in caso di vendita di un'unità immobiliare sita in condominio, nei rapporti interni tra acquirente e venditore e in mancanza di uno specifico accordo, le spese riguardanti l'ordinaria amministrazione gestionale devono essere sopportate da colui che risulta essere condomino nel momento in cui dette spese vengono sostenute, indipendentemente dal fatto che siano state deliberate prima o dopo la stipula del contratto di compravendita. Per quelle invece relative a interventi straordinari o a opere innovative l'obbligo del pagamento deve fare capo a colui che rivestiva la qualità di condomino quando venne assunta la delibera di esecuzione, indipendentemente dal momento in cui le opere verranno poi concretamente eseguite. Nel caso invece di spesa deliberata per fare fronte al risarcimento di un danno verificatosi prima del passaggio di proprietà, l'onere sarà a carico di colui che era condomino al tempo del danno (Cassazione n. 15309/11): l'assemblea, infatti, si limita a prendere atto di un fatto che è già avvenuto, non creandone uno nuovo che ancora dovrà eseguirsi.
L'amministratore deve conoscere chi sono i proprietari delle unità immobiliari che fanno parte del condominio da lui gestito. È un dato che egli deve necessariamente avere per potere svolgere l'incarico conferitogli dall'assemblea e che anche tutti gli altri condomini hanno peraltro diritto di conoscere in quanto contitolari dello stesso diritto di comproprietà sulle parti comuni. Spesso accade che, in occasione della compravendita di un immobile, nessuna delle parti coinvolte si premuri di comunicare tempestivamente l'intervenuta variazione nella titolarità del bene venduto.
Il che crea non pochi problemi nella gestione, andando a interferire simile negligenza sulla regolare convocazione delle assemblee, sulla corretta ripartizione delle spese e, non da ultimo, sull'esatta individuazione di coloro che sono tenuti al pagamento delle spese condominiali. L'onere di informazione dell'avvenuto cambiamento di proprietà spetta all'acquirente, al punto che verso la collettività condominiale non può pretendere di essere considerato condomino sino a quando non abbia almeno comunicato all'amministratore l'avvenuto passaggio in capo a lui della proprietà del bene. A ciò consegue che, in assenza di tale comunicazione, l'amministratore non ha l'obbligo di convocare in assemblea il nuovo acquirente e né costui ha il diritto di impugnare le delibere assunte lamentando di non essere stato chiamato a partecipare alla riunione.
Stipulato l'atto di trasferimento della proprietà, è quindi l'acquirente che ha tutto l'interesse a comunicare all'amministratore con tempestività ogni più opportuna informazione sulla sua nuova qualità di condomino (trasmettendogli contestualmente copia dell'atto di compravendita) al fine di essere regolarmente avvisato della convocazione dell'assemblea.
E’ legittima la modificazione della ripartizione delle spese effettuate sulla base dei criteri indicati dalla legge?
Ai sensi dell’art. 1123 c.c.
“ Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Il condominio delibera l’installazione ex novo dell’ascensore?
Si tratta di un’innovazione la cui spesa dev’essere sostenuta sulla base dei millesimi di proprietà.
L’assemblea decide l’esecuzione d’interventi conservativi (o manutentivi)?
Il criterio di suddivisione dei costi tra i condomini è il medesimo.
La spesa riguarda solamente una scala?
Essa andrà ripartita solo tra i condomini interessati
Gli artt. 1124 e 1126 c.c. specificano dei criteri specifici che rigi8ardano, rispettivamente:
a) manutenzione e ricostruzione delle scale (e per analogia i medesimi interventi per l’ascensore)
b) manutenzione e ricostruzione del lastrico solare d’uso esclusivo (e per analogia anche quello per i lastrici di proprietà e uso esclusivo e per le terrazze a livello).
“ Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini” (art. 68, primo comma, disp. att. c.c.). Le così dette tabelle millesimali, quindi, devono essere redatte secondo i criteri legali e servono (oltre a garantire il regolare funzionamento dell’assemblea) a ripartire tra i condomini i costi di gestione.
Il primo comma dell’art. 1123 c.c. contiene un inciso “ salvo diversa convenzione”. Che vuol dire? Significa che le norme dettate in materia di ripartizione delle spese sono derogabili ma per questa deroga è necessario il consenso di tutti i condomini. Consenso scritto, almeno questo è ciò che dice la Cassazione (cfr. Cass. SS.UU. n. 943/99). Così i condomini possono decidere che la spesa per il compenso dell’amministratore possa essere ripartita tra tutti quanti in parti uguali e non sulla base dei millesimi di proprietà.
Che cosa accade, fatto non raro, se in un’assemblea si deliberano particolari interventi che hanno un determinato costo ed in un’assemblea successiva si delibera, a maggioranza, un criterio di ripartizione diverso da quello previsto dalla legge? In casi del genere la decisione assembleare dev’essere considerata nulla e quindi impugnabile in qualsiasi momento da qualunque condomino ne abbia interesse. Ivi compresi i favorevoli purché dimostrino che quel criterio che hanno votato gli rechi danno.
Pubblicato da Massimo Principato a 10:00 2 commenti:
Balconi aggettanti, degrado del celino e situazione lesiva o pericolosa per la proprietà o per chi la esercita.
Trib. civ.Treviso, sentenza del 2 agosto 2011,
In tema di balconi aggettanti (che costituiscono il prolungamento accidentale della corrispondente unità immobiliare ed appartengono al proprietario di questa), finché il degrado del celino non giunge ad una condizione tale, a causa del possibile distacco di parti di intonaco o della sussistenza di infiltrazioni, da determinare una situazione lesiva o pericolosa per la proprietà o per chi la esercita, non può ritenersi sussistente l’interesse ad agire da parte del proprietario del balcone sottostante il quale dal degrado del celino non subisce alcun pregiudizio, né di carattere patrimoniale, non subendo una diminuzione di valore l’immobile di sua proprietà, né di carattere personale perché non viene compromessa la salubrità dell’ambiente.
Non risponde di ingiuria chi definisce "latitante" l'amministratore di condominio.
Non è reato se il condomino definisce pubblicamente latitante e incompetente l'amministratore di condominio: è diritto di critica. Lo afferma la Cassazione (sentenza 3372/11).
Una condomina affigge nell’atrio dello stabile un volantino in cui allude alla presunta latitanza dell’amministratore di condominio ed alla circostanza che quest’ultimo prenda i soldi dei condomini senza provvedere alla manutenzione dell’immobile: la facciata del palazzo cade a pezzi, gli intonaci dei balconi si staccano mettendo a rischio la loro incolumità, le scale sono sporche, e alla pulizia del giardino provvedono personalmente gli stessi condomini. Inoltre, chiede la sostituzione dell'amministratore latitante e incompetente. Quest’ultimo non ci sta e denuncia la donna per diffamazione e ingiuria. Tuttavia, il GUP dispone il non luogo a procedere nei confronti della condomina.
Contro tale decisione, l’amministratore ricorre per cassazione, ma invano: lamenta l’inosservanza della legge penale perchè il volantino è affisso nell’androne condominiale, aperto alla frequentazione anche di soggetti terzi.
Il diritto di critica non va confuso con il diritto di cronaca. La Suprema Corte boccia il ricorso dell’amministratore poiché, nel caso in esame, sussiste la scriminante del diritto di critica, che - a differenza del diritto di cronaca - si sostanzia proprio nell’espressione di un giudizio o di un’opinione, che in quanto tale, non può considerarsi rigorosamente obiettivo, posto che la critica, per sua natura, si fonda su un’interpretazione, necessariamente soggettiva, di fatti e comportamenti.
L’imputata, rivolgendo delle critiche all’operato dell’amministratore, per le gravi carenze di manutenzione del palazzo e invitando gli altri condomini ad attivare i loro poteri di controllo sull’amministratore, ha esercitato non solo il proprio diritto di libera manifestazione del proprio pensiero, ma anche lo specifico diritto, quale condomino dello stabile, di controllare l’operato dell’amministratore e di denunciare le eventuali irregolarità riscontrate.
La parola latitante non determina alcuna aggressione alla sfera morale dell’amministratore. Pertanto, concludono gli Ermellini, le espressioni usate dalla donna non hanno determinato un’aggressione gratuita alla sfera morale dell’amministratore ma solo una censura delle attività non svolte: in tale contesto, la parola latitante è stata usata nell’accezione corrente di qualcuno che evita di farsi vedere al fine di non ottemperare ai suoi doveri, per i quali è pagato.
Il conto corrente è obbligatorio e trasparente per i condomini.
Lo stabilisce una sentenza del maggio 2011. Deve essere l'amministratore ad aprirlo. Se non lo fa, rischia la revoca del mandato.
L’amministratore condominiale è obbligato ad aprire un conto corrente intestato al condominio?
Pur non essendo prevista da alcuna norma, l’apertura di un conto corrente intestato al condominio permette agli amministratori di tener ben distinto il loro patrimonio personale da quello dei condomini gestiti e di evitare promiscuità tra i flussi contabili dei diversi fabbricati amministrati.
La cosiddetta “riforma del condominio” approvata dal Senato ed ora all’esame della Camera prevede qualcosa al riguardo?
Sì. Viene stabilito che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso che faccia riferimento al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Sono state emanate decisioni da parte della magistratura che sanciscano l’obbligo dell’amministratore di aprire un conto corrente per ogni singolo fabbricato gestito?
Sì il Tribunale di Salerno, sezione I, con provvedimento del 3 maggio 2011, ha stabilito che l’amministratore – pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo – è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al condominio da lui amministrato; quindi, la mancata adozione da parte dell’amministratore di condominio di un conto corrente apposito per la gestione condominiale costituisce grave irregolarità tale da comportare la revoca del mandato
E’ possibile citare ulteriori decisioni della magistratura al riguardo?
Sì. Ad esempio, il tribunale di Milano con ordinanza del 29 maggio 1993, ha stabilito che non è legittimo il comportamento dell’amministratore che, facendo affluire i versamenti delle quote condominiali e dei fondi di riserva sul suo conto corrente personale, generi una confusione del suo patrimonio con quello di un condominio o di più condominii e renda, peraltro, impossibile ogni controllo da parte dei condomini che hanno il diritto soggettivo di fruire di una corretta gestione dei beni e dei servizi comuni. Tale comportamento, indipendentemente dal consenso della maggioranza e pur trattandosi di un mandato collettivo, rappresenta una irregolarità gestionale di gravità tale da portare da sola alla revoca dell’amministratore.
Quale documentazione deve essere prodotta alla banca per l’apertura di un conto corrente condominiale?
L’ABI (l’associazione bancaria italiana), con parere numero 85° dell’’11 luglio 2003, ha precisato che per l’apertura di un conto corrente intestato al condominio è necessario, innanzitutto acquisire copia della delibera dell’assemblea che deve contenere: la nomina dell’amministratore e la durata dell’incarico; l’autorizzazione all’apertura del conto corrente; i poteri conferiti all’amministratore in ordine all’apertura e gestione del conto. Deve, inoltre, essere prodotta copia del regolamento condominiale e codice fiscale del condominio.
Quali sono generalmente le regole che disciplinano la tenuta dei conti correnti condominiali?
La firma e la gestione del conto corrente spettano all’amministratore in quanto rappresentante del condominio. Titolare del conto corrente è, tuttavia, il condominio che, come tale, può chiederne in ogni momento la verifica. L’assemblea può nominare un delegato tra i condomini che controlli la gestione del conto corrente.
L’amministratore può contrarre autonomamente finanziamenti in nome e nell’interesse del condominio?
No. L’ABI, con parere LG3000 (richiamandosi anche alla sentenza della Cassazione Civile, Sezioni Unite dell’8 aprile 2008, n. 9148), ha evidenziato che la magistratura si è pronunciata nel 1990, senza distinguere tra amministrazione ordinaria e straordinaria – e sul tipo di maggioranza necessario a tal riguardo – ed ha ritenuto che l’amministratore non possa, sulla base delle attribuzioni conferitegli dall’articolo 1130 del codice civile, contrarre autonomamente dei finanziamenti in nome e nell’interesse del condominio; perciò, è necessaria a tale scopo un’autorizzazione dell'assemblea.
Quali garanzie devono essere fornite alla banca per la concessione di prestiti al condominio?
Con il parere citato nella precedente risposta, l’Abi ha ritenuto che in caso di finanziamento di modesta entità e durata si possa ricorrere al mutuo "chirografario" o semplice. Per la concessione, invece, di finanziamenti più “sostenuti” si deve far ricorso ad un mutuo "ipotecario". Al verificarsi di questa ipotesi, per le difficoltà di un eventuale recupero del credito in fase esecutiva, la banca è tenuta – ferma restando la sua discrezionalità nel concedere i finanziamenti anche senza l’acquisizione di apposite garanzie reali o personali – a valutare l’opportunità di acquisire idonee garanzie che soddisfino l’esigenza di consentirle un integrale ed agevole recupero del credito, quale ad esempio la prestazione di fideiusssioni da parte dello stesso amministratore ovvero dei condomini.
Pubblicato da Massimo Principato a 10:00 1 commento:

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