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Timestamp: 2016-10-26 23:07:45+00:00

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112 Ib 26344. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 1. Oktober 1986 i.S. W. gegen Politische Gemeinde St. Gallen, Regierungsrat und Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Art. 5 al. 2 LAT; expropriation mat�rielle; mise sous protection d'un b�timent. Moment d�terminant pour juger si une mesure de protection �quivaut � une expropriation (consid. 2). N�gation d'un effet comparable � une expropriation d�s lors que la mesure ordonn�e n'entra�ne pour l'int�ress� ni la privation d'une facult� essentielle du droit de propri�t� (consid. 4), ni un sacrifice particulier intol�rable (consid. 5). Faits � partir de page 264
W. hatte im April 1953 zusammen mit F. als Miteigent�mer je zur H�lfte den an der Rorschacherstrasse St. Gallen gelegenen und heute aus den Parzellen Nrn. 2394, 3425 und 3426 bestehenden Teil der Liegenschaft "Reburg", Rorschacherstrasse Nr. 155, erworben. Die Parzellen Nrn. 3425 und 3426 wurden am 2. Oktober 1953 an die I. AG, f�r welche W. als Verwaltungsrat handelte, verkauft und sodann mit den Mehrfamilienh�usern Rorschacherstrasse 149 bis 151 und 159 bis 161 �berbaut. Am 13. September 1954 wurden beide Liegenschaften zusammen mit der Restparzelle Nr. 2394, auf welcher sich das um 1830 von F�rsprech Johann Baptist Gruber in klassizistischem Stil erbaute ehemalige Sommerhaus mit der Bezeichnung "Reburg" befindet, an die G. AG ver�ussert. W. kaufte am 1. September 1965 die Restparzelle Nr. 2394 mit dem Haus "Reburg" von der G. AG zur�ck und baute es in der Folge im Innern um.
Bereits in einem Beschluss des St. Galler Stadtrates vom 24. Juni 1952 �ber einen �berbauungs- und Zonenplan f�r das Grossackerareal war ausgef�hrt worden, das klassizistische Sommerhaus "Reburg" solle als besonders typisches St. Galler B�rgerhaus mit vorz�glichen Proportionen erhalten bleiben. Im Kaufvertrag zwischen der durch W. vertretenen I. AG und der G. AG vom 13. September 1954 war vorgesehen, dass die "Reburg" gem�ss den Pl�nen von W. umgebaut werden solle. In einem in diesem BGE 112 Ib 263 S. 265Zusammenhang verfassten Baubeschrieb hielt W. fest, das alte Patrizierhaus Rorschacherstrasse 155 gebe der Neu�berbauung einen besonders ausgepr�gten Rahmen. Im Jahre 1973 wurde das Haus "Reburg" aufgrund des Bundesbeschlusses �ber dringliche Massnahmen auf dem Gebiet der Raumplanung in das Inventar der sch�tzenswerten Kulturobjekte aufgenommen, daraus aber im August 1977 auf Einsprache von W. hin entlassen. W. ersuchte im Februar 1980 um die Bewilligung zum Abbruch der "Reburg". Das Gesuch wurde von der st�dtischen Baupolizeikommission abgelehnt. Der Stadtrat St. Gallen wies einen hiergegen eingereichten Rekurs mit Beschluss vom 26. Mai 1981 ab. Gleichzeitig verf�gte er, das Haus "Reburg" d�rfe nicht abgebrochen werden und alle von aussen wahrnehmbaren Ver�nderungen sowie Fassadenrenovationen und -anstriche seien bewilligungspflichtig. W. verlangte in der Folge, es sei festzustellen, dass diese Schutzmassnahme eine materielle Enteignung bewirke. Der Stadtrat wies das Begehren ab. Der Regierungsrat des Kantons St. Gallen bejahte auf einen Rekurs von W. hin das Vorliegen einer materiellen Enteignung unter dem Gesichtspunkt des Sonderopfers. Eine dagegen erhobene Beschwerde der Stadt St. Gallen hiess das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen mit Urteil vom 17. Dezember 1985 gut. Es verneinte eine enteignungsgleiche Wirkung der Schutzmassnahme und hob den Regierungsratsentscheid auf.
2. Das Verwaltungsgericht erachtete das Datum der Verf�gung des Stadtrates (26. Mai 1981), mit der das Haus "Reburg" unter Schutz gestellt wurde, als massgebenden Zeitpunkt f�r die Beurteilung der Frage, ob der Beschwerdef�hrer enteignungs�hnlich betroffen worden sei. Der Stadtrat hatte in seiner Beschwerde an das Verwaltungsgericht die Ansicht vertreten, massgebend sei der 1. August 1972, d.h. das Datum des Inkrafttretens des kantonalen Baugesetzes vom 6. Juni 1972 (BauG), denn seit jenem Zeitpunkt stehe fest, dass die "Reburg" als k�nstlerisch und geschichtlich wertvolle Baute aufgrund von Art. 98 Abs. 1 BauG zu erhalten sei. In seiner Vernehmlassung an das Bundesgericht h�lt BGE 112 Ib 263 S. 266der Stadtrat an dieser Auffassung fest, indem er geltend macht, Art. 98 BauG sei f�r den Eigent�mer eines Schutzobjektes bindend.
Hiezu ist folgendes zu bemerken: Auch wenn davon ausgegangen wird, das in Art. 98 BauG angeordnete Gebot der Erhaltung k�nstlerisch oder geschichtlich wertvoller Bauten sei als gesetzliche Eigentumsbeschr�nkung f�r jedermann verbindlich, so geht doch der Umfang des Schutzes und damit das f�r die Beurteilung der enteignungsgleichen Wirkung wesentliche Mass der Belastung erst aus der konkreten Schutzanordnung hervor. Das Verwaltungsgericht hat daher zu Recht das Datum der Verf�gung des Stadtrates, mit der dieser das Haus unter Schutz gestellt hatte, als Stichtag f�r die Abkl�rung der Frage der enteignungs�hnlichen Wirkung bezeichnet. Allgemein gilt, dass f�r die Beantwortung der Frage, ob eine materielle Enteignung vorliege, nicht auf das Datum des Inkrafttretens der Gesetzesbestimmung abzustellen ist, welche den Begriff der Schutzobjekte in allgemeiner Weise umschreibt; massgebend ist vielmehr das Datum der konkreten Verf�gung, mit der ein bestimmtes Geb�ude unter Schutz gestellt wird, denn erst dadurch wird mit der erforderlichen Pr�zision bestimmt, dass und in welchem Umfang die gesetzliche Schutznorm auf das betreffende Objekt anwendbar ist.
4. Es ist zun�chst zu pr�fen, ob dem Beschwerdef�hrer - wie er geltend macht - eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wurde. Zur Beantwortung dieser Frage ist von der Tragweite der Schutzmassnahme auszugehen. Diese verbietet den Abbruch des Hauses und erkl�rt "alle von aussen wahrnehmbaren Ver�nderungen sowie Fassadenrenovationen und -anstriche" als bewilligungspflichtig. Die Anordnung beschr�nkt sich somit auf den Schutz des �usseren Anblickes des klassizistischen Geb�udes. Der Schutz erstreckt sich nicht - wie etwa in dem im Urteil BGE 109 Ia 257 ff. behandelten Fall - auf die innere Gestaltung des Hauses.
Das Bundesgericht z�hlt die dem Altstadt- und Heimatschutz dienenden Bauvorschriften, die dem Schutz der nach aussen sichtbaren Bausubstanz dienen, seit jeher zu den herk�mmlichen Eigentumsbeschr�nkungen (BGE 91 I 341 E. 3 mit Verweisungen). Auch die Unterschutzstellung der Fassaden und D�cher einzelner H�user stellt - wie im angef�hrten Entscheid festgestellt wurde - keinen ausserordentlich tiefgreifenden Eingriff in das Eigentumsrecht am Hause dar. Freilich bleiben stets die besonderen Umst�nde BGE 112 Ib 263 S. 267des Einzelfalles zu beurteilen. Als solche f�hrt der Beschwerdef�hrer den nach seiner Meinung wesentlich h�heren Wert an, welcher der Liegenschaft im Hinblick auf eine Neu�berbauung zukommt. Entgegen seiner Ansicht kommt es jedoch nicht entscheidend auf die Rendite an, die er bei einer Neu�berbauung erzielen k�nnte. Entscheidend ist vielmehr, ob die herk�mmlichen Eigentumsbeschr�nkungen, denen der Beschwerdef�hrer unterliegt, eine bestimmungsgem�sse, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung weiterhin erlauben (BGE 111 Ib 264 f. E. 4a mit Hinweisen). Diese Frage ist zu bejahen. Das Haus "Reburg" kann nach wie vor als Mietobjekt - mithin seinem bestimmungsgem�ssen Gebrauch entsprechend - genutzt werden. Nach den Angaben des Beschwerdef�hrers vom 25. Februar 1982 betragen die Mietzinseinnahmen Fr. 63'792.-- pro Jahr. Der Marktwert des Hauses wird gem�ss Expertise der St. Galler Kantonalbank vom 23. Dezember 1983 auf Fr. 866'000.-- gesch�tzt und die daraus resultierende Rendite mit 7,27% angegeben. Bei diesen Gegebenheiten kann durchaus von einer wirtschaftlich sinnvollen und guten Nutzung der Liegenschaft gesprochen werden. Auch ist eine weitergehende bauliche Umgestaltung der "Reburg" im Innern m�glich, so dass eventuell eine Verbesserung der jetzigen Rendite erzielt werden kann. Der von der Kantonalbank unter Annahme einer zonengem�ssen Ausn�tzungsm�glichkeit ermittelte Wert ist demgegen�ber nicht massgebend.
Abgesehen hievon ist davon auszugehen, dass dem Beschwerdef�hrer die historische und k�nstlerische Bedeutung der "Reburg" seit jeher bewusst war, wurde doch beim Verkauf der Liegenschaft von der durch den Beschwerdef�hrer vertretenen I. AG an die G. AG damit gerechnet, dass das Haus zufolge seines bauk�nstlerischen und kulturellen Wertes in seiner �usseren Gestaltung als pr�gendes Element innerhalb der Neubauten, die gem�ss den Pl�nen des Beschwerdef�hrers an der Rorschacherstrasse erstellt wurden, erhalten bleibe. Unter diesen Umst�nden kann nicht davon die Rede sein, dass dem Beschwerdef�hrer mit der Schutzanordnung, mit deren Erlass er rechnen musste, wesentliche Eigent�merbefugnisse entzogen worden w�ren. Durch die Schutzmassnahme, die sich auf die nach aussen sichtbare historisch oder k�nstlerisch wertvolle Substanz beschr�nkt, wird der Beschwerdef�hrer den im kantonalen Baurecht seit langem bekannten und weit verbreiteten �blichen Eigentumsbeschr�nkungen unterworfen, welche im Interesse des Altstadt- und Heimatschutzes in Kauf genommen werden BGE 112 Ib 263 S. 268m�ssen. Erlauben diese Beschr�nkungen weiterhin eine wirtschaftlich angemessene Nutzung, so f�hrt das Gebot, Fassaden und Dach zu erhalten, ebensowenig zu einem Entzug der wesentlichen aus dem Eigentum sich ergebenden Befugnisse, wie dies nach einem Urteil des Bundesgerichts bei einem Abbruchverbot im Interesse der Erhaltung preisg�nstiger Wohnungen der Fall war (BGE 99 Ia 41 E. 3c).
5. Im weiteren ist abzukl�ren, ob dem Beschwerdef�hrer mit der Schutzmassnahme ein unzumutbares Opfer zugunsten der Allgemeinheit auferlegt worden ist, so dass es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar w�re, wenn ihm hief�r keine Entsch�digung geleistet w�rde.
a) Diese Frage ist bereits deshalb zu verneinen, weil der Beschwerdef�hrer sowohl beim ersten, im Jahre 1953 erfolgten Kauf eines Abschnittes der Liegenschaft "Reburg" als auch bei dem im Jahre 1965 erfolgten R�ckkauf der Restparzelle damit rechnen musste, der Abbruch des klassizistischen Herrschaftshauses werde zufolge seines kulturellen und k�nstlerischen Wertes nicht bewilligt. Andernfalls w�re nicht einzusehen, warum er nicht auch die Restparzelle der "Reburg", auf der sich das Herrschaftshaus befindet, in die von ihm geplante und verwirklichte Neu�berbauung einbezogen h�tte. Konnte der Beschwerdef�hrer nicht damit rechnen, eine Neu�berbauung lasse sich auch auf der Restparzelle Rorschacherstrasse 155 verwirklichen, so kann nicht von einem Sonderopfer die Rede sein (BGE 109 Ib 15 f. E. 2 mit Verweisungen).
b) Selbst wenn man aber davon ausgehen wollte, der Beschwerdef�hrer habe mit einer Neu�berbauung rechnen d�rfen, weil er den k�nstlerischen oder geschichtlich wertvollen Charakter der "Reburg" habe in Frage stellen d�rfen, so k�nnte dennoch von einem entsch�digungspflichtigen Sonderopfer unter den gegebenen Umst�nden nicht gesprochen werden. Entgegen der Auffassung des Beschwerdef�hrers hat das Verwaltungsgericht die Rechtsprechung des Bundesgerichts keineswegs verkannt. Es hat vielmehr in zutreffender Weise sowie in �bereinstimmung mit der Lehre (YVO HANGARTNER, Grunds�tzliche Probleme der Eigentumsgarantie und der Entsch�digungspflicht in der Denkmalpflege, in: Rechtsfragen der Denkmalpflege, St. Gallen 1981, S. 66 f.) auf den Kreis der Betroffenen abgestellt, die sich in gleichen oder �hnlichen Verh�ltnissen befinden, um zu entscheiden, ob der Beschwerdef�hrer als einzelner zugunsten der Allgemeinheit in unzumutbarer BGE 112 Ib 263 S. 269Weise betroffen werde. Dabei durfte das Gericht aus dem von der Stadt St. Gallen aufgestellten Inventar der sch�tzenswerten Bauten ausserhalb der Altstadt folgern, dass die dem Beschwerdef�hrer auferlegte Schutzmassnahme in gleicher Weise die grosse Zahl aller Eigent�mer von Bauten trifft, deren nach aussen sichtbare Substanz im Interesse des Schutzes des �berlieferten Ortsbildes zu erhalten ist. Entgegen der Auffassung des Beschwerdef�hrers l�sst sich die Annahme des Verwaltungsgerichts, diese rund 250 Eigent�mer m�ssten mit gleichen Schutzmassnahmen rechnen und bef�nden sich daher in der gleichen Lage, in keiner Weise beanstanden. Auch kann der Beschwerdef�hrer aus der Bemerkung im Urteil BGE 108 Ib 355 f. E. 4a, wonach die Unterschutzstellung eines Geb�udes in einem Strassenzug, der mit einer gr�sseren Geschosszahl �berbaut werden d�rfte, m�glicherweise zu einem entsch�digungspflichtigen Sonderopfer f�hren k�nnte, deshalb nichts zu seinen Gunsten herleiten, weil eine solche Folgerung eine stossende Rechtsungleichheit voraussetzt. Hievon k�nnte etwa dann gesprochen werden, wenn in einer Strasse, deren bestehende H�user in gleicher Weise schutzw�rdig sind, nur gerade ein Haus unter Schutz gestellt wurde. So verh�lt es sich in der vorliegenden Sache nicht, in der das klassizistische Geb�ude der "Reburg" urspr�nglich ausserhalb der Stadt lag und der Beschwerdef�hrer die an das Haus anstossenden Fl�chen abtrennen und mit mehrgeschossigen Wohnh�usern �berbauen konnte.
Von einem entsch�digungspflichtigen Sonderopfer k�nnte sodann - wie das Verwaltungsgericht zutreffend angenommen hat - allenfalls dann gesprochen werden, wenn dem Beschwerdef�hrer weitergehende Schutzmassnahmen auferlegt worden w�ren, die �ber die Erhaltung der �usseren Bausubstanz hinausgingen, sofern solche Massnahmen zur Folge h�tten, dass ihm als einem einzelnen Eigent�mer ein wirtschaftlich unzumutbares Opfer zugunsten der Allgemeinheit auferlegt w�rde. W�rden in einem solchen Falle keine staatlichen Beitr�ge ausgerichtet, so w�re eine stossende Rechtsungleichheit nicht auszuschliessen. Im vorliegenden Falle unterliegt jedoch der Beschwerdef�hrer - wie bereits ausgef�hrt wurde - bloss den im Interesse des Altstadt- und Heimatschutzes allgemein �blichen Beschr�nkungen, wobei ihm diese keineswegs eine wirtschaftlich unzumutbare Last auferlegen, konnte er doch die von ihm abparzellierten Teile der Liegenschaft "Reburg" in wirtschaftlich guter Weise nutzen und bleibt ihm auch eine BGE 112 Ib 263 S. 270bestimmungsgem�sse und sinnvolle Nutzung des bestehenden ehemaligen Herrschaftshauses erhalten.
Nach dem Gesagten bedeutete es keine Verletzung von Bundesrecht, wenn das Verwaltungsgericht zum Schluss gelangte, die Unterschutzstellung des Hauses "Reburg" habe f�r den Beschwerdef�hrer keine materielle Enteignung zur Folge. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist daher abzuweisen.
99 IA 41 suite... ,
108 IB 355

References: Art. 5
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 Art. 98
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 Art. 98
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