Source: https://interpretacje-podatkowe.org/czynnosci-cywilnoprawne/0111-kdib4-4014-141-2018-4-pm
Timestamp: 2019-03-19 18:50:32+00:00

Document:
♦ › Czynności cywilnoprawne › 0111-KDIB4.4014.141.2018.4.PM
Czy na Kupującym nie będzie ciążyć obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu Działki 1 oraz odpowiednio Działki 2? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 5).
Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 28 marca 2018 r. (data wpływu – 9 kwietnia 2018 r.), uzupełnionym 1 czerwca 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działki 1 oraz prawa własności Działki 2 – jest prawidłowe.
W dniu 9 kwietnia 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działki 1 oraz prawa własności Działki 2.
Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 18 maja 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.261.2018.2.AB oraz 0111-KDIB4.4014.141.2018.3.PM wezwano Zainteresowanych o jego uzupełnienie.
Wniosek uzupełniono 1 czerwca 2018 r.
Zainteresowanego będącego stroną postępowania: H. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący, Zainteresowany 1);
Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. K.(Sprzedający, Zainteresowany 2)
Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z o.o. – (dalej: Kupujący lub Zainteresowany 1), będący zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, zamierza nabyć na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności deweloperskiej nieruchomość położoną w W. (dalej: Nieruchomość), składającą się z dwóch działek gruntu:
(i) o numerze ewidencyjnym 130 (dalej: Działka 1)
(ii) o numerze ewidencyjnym 39/3 (dalej: Działka 2, dalej łącznie z Działką 1: Działki).
Kupujący jest tzw. spółką celową powołaną w ramach Grupy H.I. do przeprowadzenia inwestycji na Nieruchomości.
Nieruchomość stanowi obecnie majątek objęty małżeńską wspólnością ustawową Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: Sprzedający lub Zainteresowany 2) oraz jego małżonki (dalej łącznie ze Sprzedającym: Małżonkowie, a łącznie z Kupującym: Zainteresowani).
Sprzedający prowadzi jednoosobowo pozarolniczą działalność gospodarczą (jest przedsiębiorcą objętym ewidencją działalności gospodarczej) i jest z tego tytułu zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest m.in. – według CEiDG oraz REGON – kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z); w praktyce Zainteresowany 2 działalności w tym zakresie dotychczas jednak nie prowadził, natomiast prowadził (i prowadzi) działalność w innych obszarach, takich jak: (i) wynajem sprzętu lotniczego, (ii) usługi konsultingowe w dziedzinie lotnictwa, (iii) wynajem nieruchomości na własny rachunek czy (iv) zarządzanie nieruchomościami. Żona Zainteresowanego 2 nie prowadzi (jak i nigdy nie prowadziła) działalności gospodarczej (rolniczej, pozarolniczej ani jakiejkolwiek innej), nie figuruje w ewidencji działalności gospodarczej jako przedsiębiorca, nie jest (i nie była) zarejestrowana w podatku od towarów i usług (ani jako podatnik podatku od towarów i usług czynny ani jako podatnik podatku od towarów i usług zwolniony).
W dniu 2 lutego 1999 r. Małżonkowie nabyli do majątku wspólnego, w trybie art. 208 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 121, ze zm.), prawo użytkowania wieczystego Działki 1 wraz z własnością posadowionych na tej działce obiektów (tj. budynku warsztatu wulkanizacji oraz stacji obsługi samochodów, dalej: Budynek). Budynek został wzniesiony w latach 70-tych ubiegłego wieku przez Sprzedającego oraz inną osobę fizyczną, która to po wybudowaniu zrzekła się na rzecz Zainteresowanego 2 roszczeń o zwrot nakładów poniesionych na Budynek. Do początku lat 80-ych XX w. Sprzedający prowadził bezpośrednio na Działce 1 w ww. Budynku własną działalność blacharsko-lakierniczą. Po nabyciu, znajdujący się na Działce 1 Budynek był wynajmowany przez Sprzedającego, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, na rzecz różnych najemców, na potrzeby prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Z tego tytułu Sprzedający wystawiał na rzecz najemców na kwoty czynszu faktury z podatku od towarów i usług wyliczonym według właściwej stawki (tj. podstawowej). Powyższa działalność została zakończona przez Sprzedającego pod koniec 2014 r., w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości. Ponadto, pod adresem Działki 1 była (i jest na moment złożenia niniejszego wniosku) zarejestrowana, prowadzona przez Sprzedającego, działalność gospodarcza w zakresie usług (m.in. konsultingowa). Na potrzeby podatku od nieruchomości, zarówno Działka 1 (grunt oraz posadowiony na nim Budynek), jak i Działka 2 (grunt) traktowane są jako związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w myśl art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1785, ze zm.); w konsekwencji Sprzedający, jako współwłaściciel Nieruchomości odpowiedzialny solidarnie z małżonką za zobowiązania podatkowe w tym podatku, opłaca ww. podatek od Nieruchomości wyliczony przy zastosowaniu stawek podatku od nieruchomości określonych w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od nieruchomości – w odniesieniu do gruntu Działek, oraz w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) ww. ustawy – w odniesieniu do Budynku, tj. w podwyższonej wysokości.
W związku z planowaną obecnie sprzedażą na rzecz Kupującego, Sprzedający przystąpił też do rozbiórki Budynku tak, że na moment sprzedaży (tj. podpisania aktu notarialnego obejmującego umowę przenoszącą własność Nieruchomości i/lub jej faktycznego wydania) nie będzie już on fizycznie istnieć (poza Budynkiem na Działce 1 brak innych naniesień, za wyjątkiem utwardzonego placu manewrowego/postojowego przy Budynku (dalej: Plac) oraz ogrodzenia – w ramach ww. rozbiórki, oprócz Budynku, zostanie rozebrany również Plac oraz pozostała część ogrodzenia).
Kolejno, w dniu 31 marca 1999 r. Sprzedający nabył od miasta w drodze przetargu (w ramach, na potrzeby i ze środków pochodzących z prowadzonej działalności gospodarczej, celem realizacji na obu Działkach kompleksowego projektu obejmującego: (i) rozbudowę i unowocześnienie części magazynowej Budynku, (ii) realizację pawilonu szybkich usług motoryzacyjnych, (iii) rozbudowę części biurowej Budynku, (iv) powstanie parkingu do obsługi ww. obiektów), do majątku wspólnego, prawo własności sąsiedniej Działki 2. Powyższe potwierdza treść oferty z 19 lutego 1999 r., skierowanej przez Sprzedającego do miasta, jak i aktu notarialnego, przy którym Sprzedający oświadczył m.in., że: (i) znany jest mu stan prawny nieruchomości oraz warunki przetargu, w tym, że zgodnie z obowiązującym wówczas planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Działka 2 położona jest na terenie przeznaczonym pod budownictwo handlowo-usługowe, (ii) zobowiązuje się przygotować teren do inwestycji oraz na nabytym gruncie wybudować pawilon usług motoryzacyjnych. Powyższe, z przyczyn biznesowych (finansowych) ostatecznie nigdy jednak nie nastąpiło, mimo podjętych przez Sprzedającego kroków zmierzających do realizacji wspomnianej inwestycji. Działka 2 po nabyciu nie była też przez Sprzedającego oddawana w najem/dzierżawę.
W rezultacie, zarówno na moment zakupu, jak i do chwili obecnej (jak też do daty planowanej sprzedaży na rzecz Kupującego) Działka 2 była i pozostaje (będzie) niezabudowana (na Działce 2 brak naniesień/budynków, budowli, urządzeń budowlanych czy obiektów małej architektury, za wyjątkiem ogrodzenia z siatki, które również zostanie przed planowaną transakcją rozebrane, oraz sieci wchodzących w skład właściwych przedsiębiorstw przesyłowych).
Ani Działka 1, ani znajdujące się na niej Budynki, ani też Działka 2 nie zostały wprowadzone przez Sprzedającego do ewidencji środków trwałych.
Dla obszaru, na którym znajdują się Działki, brak obecnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W 2002 r. Zainteresowany 2 uzyskał decyzję o warunkach zabudowy przewidującą rozbudowę i nadbudowę Budynku, w związku z realizacją planów biznesowych oraz zobowiązań towarzyszących nabyciu Działki 2; na zlecenie Sprzedającego przygotowane zostały również plany zagospodarowania terenu inwestycji. Decyzja ta objęła teren obu Działek i była ważna do 31 grudnia 2003 r. – oznacza to, że obecnie już nie obowiązuje. Ponadto, 21 października 2015 r. na wniosek osoby trzeciej dla terenu obu Działek wydana została nowa decyzja o warunkach zabudowy (dalej: decyzja WZ), ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowo-handlowymi w parterze i garażem podziemnym, która pozostaje w mocy (ważna).
Końcowo należy wskazać, iż w przeszłości Sprzedający występował już z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości, w odpowiedzi na który uzyskał interpretację indywidualną o sygn. IPPP1/4512-985/15-4/AW. Niemniej, z uwagi na upływ czasu, zmianę po stronie kupującego, zmianę formuły wniosku (obecny wniosek ma postać wniosku wspólnego) oraz przede wszystkim zmianę okoliczności, Zainteresowani za konieczne uznali wystąpić z niniejszym wnioskiem.
Na moment złożenia niniejszego wniosku Zainteresowani nie zawarli jeszcze umowy przenoszącej prawa do Nieruchomości na Kupującego (ostatecznej), ani nie doszło do faktycznego wydania Nieruchomości na jego rzecz. Jednakże, 13 grudnia 2017 r. Zainteresowani zawarli przed notariuszem przedwstępną umowę sprzedaży (umowa przedwstępna), która określa warunki sprzedaży Nieruchomości oraz warunki, od spełnienia których uzależniają zawarcie umowy ostatecznej. W umowie przedwstępnej Małżonkowie udzielili też Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2017 r., 1332, ze zm.) w zakresie niezbędnym do uzyskania przez niego pozwolenia na budowę, zgodnie z planowaną przez Kupującego na Nieruchomości inwestycją deweloperską.
Zdaniem Zainteresowanych, na Kupującym nie będzie ciążyć obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu Działki 1 oraz odpowiednio Działki 2, stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy lub praw majątkowych. Przy tym, zgodnie z ust. 4 pkt 1 ww. przepisu czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Ponadto, art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany, w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
Biorąc zatem pod uwagę, że sprzedaż Działek przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (według stawki podstawowej), nie będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od spadków i darowizn (pytania oznaczonego we wniosku nr 5).
Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 22 czerwca 2018 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.261.2018.3.AB.
Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z o.o. – (dalej: Kupujący lub Zainteresowany 1), zamierza nabyć na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności deweloperskiej nieruchomość składającą się z:
prawa użytkowania wieczystego działki o nr ewidencyjnym 130 – Działka 1,
prawa własności sąsiedniej działki o nr ewidencyjnym 39/3 – Działka 2.
W związku z planowaną sprzedażą na rzecz Kupującego, Sprzedający przystąpił też do rozbiórki posadowionego na Działce 1 Budynku tak, że na moment sprzedaży (tj. podpisania aktu notarialnego obejmującego umowę przenoszącą własność Nieruchomości i/lub jej faktycznego wydania) nie będzie już on fizycznie istnieć (poza Budynkiem na Działce 1 brak innych naniesień, za wyjątkiem utwardzonego placu manewrowego/postojowego przy Budynku (Plac) oraz ogrodzenia – w ramach ww. rozbiórki, oprócz Budynku, zostanie rozebrany również Plac oraz pozostała część ogrodzenia). Działka 2 była i pozostaje (będzie) niezabudowana (na Działce 2 brak naniesień/budynków, budowli, urządzeń budowlanych czy obiektów małej architektury, za wyjątkiem ogrodzenia z siatki, które również zostanie przed planowaną transakcją rozebrane, oraz sieci wchodzących w skład właściwych przedsiębiorstw przesyłowych).
Z opisu wynika więc, że przedmiotem umowy sprzedaży – której dotyczy sformułowane w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych pytanie – będzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości – działki o nr ewidencyjnym 130 (Działka 1) oraz prawo własności nieruchomości – działki o nr ewidencyjnym 39/3 (Działka 2).
Opisana we wniosku umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działki 1 oraz prawa własności Działki 2 (Nieruchomości) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona) – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 22 czerwca 2018 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.261.2018.3.AB, w której wskazano, że cyt.: „(...) dokonując dostawy działek nr 130 i 39/3, Sprzedawca wypełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 2 i z tego tytułu będzie występował w charakterze podatnika podatku do towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy a dostawa Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. (...) sprzedaż działek niezabudowanych nr 130 i nr 39/3, nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, a zatem co do zasady podlega opodatkowaniu wg podstawowej tj. 23% stawki podatku – zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.”
A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działki 1 oraz prawa własności Działki 2 (Nieruchomości) będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona) to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.
0111-KDIB4.4014.141.2018.4.PM
0111-KDIB4.4014.110.2018.2.LB | Interpretacja indywidualna

References: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 208
 art. 1
 art. 5
 art. 5
 art. 2

Art. 1
 art. 2
 art. 15
 art. 15
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 2