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IMPRESE gli immobili patrimoniali (o immobili patrimonio) - PDF
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1 IMPRESE gli immobili patrimoniali (o immobili patrimonio) di Lelio Cacciapaglia 1 IMMOBILI PATRIMONIO Trattasi di immobili che non costituiscono beni strumentali per l esercizio dell impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l attività dell impresa Terreni (non esiste comunque il problema dell ammortamento) Fabbricati di civile abitazione (categorie catastali del gruppo A, escluso A-10) Non utilizzati direttamente nell esercizio dell impresa (né posseduti, a fini di realizzo, dall impresa di costruzione e rivendita immobiliare, inquadrabili come immobili merce ) 2 1
2 IMMOBILI PATRIMONIALI come concorrono al reddito d impresa (Principio generale) Il reddito si determina in base alle disposizioni in materia di redditi fondiari (cioè, secondo criteri catastali ) Raffronto canone locazione reddito catastale Tuttavia, in caso di immobili patrimoniali locati: è prevista la deduzione analitica per le spese di manutenzione ordinaria entro il 15% del canone di locazione stabilito da contratto Le singole spese e costi relativi agli immobili patrimoniali NON sono deducibili pur iscritte in bilancio GLI INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA deducibili nei limiti del 15% del canone OPERE di RIPARAZIONE RINNOVAMENTO SOSTITUZIONE Delle finiture degli edifici Necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti 4 2
3 Spese NON DEDUCIBILI NON SONO DEDUCIBILI Spese DEDUCIBILI SONO DEDUCIBILI In quanto incorporati nel reddito determinato in base ai criteri catastali In quanto NON esiste alcuna correlazione tra tali spese ed i beni immobili Esempio: spese di riparazione e manutenzione spese per il personale addetto ai servizi: di custodia e portineria di manutenzione degli edifici di amministrazione e gestione degli stabili compenso amministratore incaricato della gestione degli immobili AMMORTAMENTI Esempio: spese per la tenuta della contabilità spese per il deposito del bilancio e per gli altri adempimenti societari spese per la consulenza societaria e fiscale e per l espletamento delle relative formalità emolumenti per l organo di controllo (ove esistente) indennità di carica per l organo amministrativo, con esclusione dello specifico compenso per la gestione degli immobili eventualmente delegata ad un amministratore Le spese di manutenzione straordinaria vanno ad incremento del costo del fabbricato e comporteranno una minor plusv. all atto della vendita 5 Immobili Non strumentali Quadro RF variazioni in aumento Canone Manut. Ord. (max 15%) Quadro RF variazioni in diminuzione Ammortamenti Condominio Canoni leasing Altre spese 6
4 Art. 90 Tuir Interessi passivi (immobili patrimonio) La Circolare n. 6/2006 ha chiarito che gli interessi passivi sostenuti per spese relative ad immobili patrimonio di cui all art. 90 sono indeducibili Finanziaria 2008 ha però previsto la deducibilità degli interessi su mutui per acquisto o costruzione di immobili 7 Gli interessi passivi relativi agli immobili patrimoniali Tuir -Art. 90, comma 2 Le spese e gli altri componenti negativi relativi agli immobili indicati nel comma 1 non sono ammessi in deduzione. Circ. 47 del 14/6/2008 Gli interessi capitalizzati sull immobile non rilevano Norma interpretazione autentica Finanziaria 2008 tra le spese e gli altri componenti negativi indeducibili di cui all art. 90, comma 2, del TUIR, non si comprendono gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l acquisto degli immobili patrimoniali indicati nel comma 1 dello stesso art. 90 Ma seguono la regola del 0% del Rol. 8 4
5 Gli immobili di interesse storico-artistico NON LOCATI LOCATI Determinazione del reddito Determinazione del reddito Persone fisiche Qualunque classificazione catastale strumentali IMPRESE merce patrimoniali 9 5
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References: Art. 90
 art. 90
 art. 90
 art. 90
 art. 90
 art. 1
 art. 172