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Timestamp: 2017-08-20 07:55:17+00:00

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Schriftform statt Textform? - IMR 12/2014, Seite 497
Versagung von Vollstreckungsschutz bei Suizidgefahr? - IMR 12/2014, Seite 499
Autor: BVerfG, Beschluss vom 29.07.2014 - 2 BvR 1400/14
1. Die Vollstreckungsgerichte haben in ihrer Verfahrensgestaltung Vorkehrungen zu treffen, damit Verfassungsverletzungen durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ausgeschlossen werden und dadurch der sich aus dem Recht und Leben und körperliche Unversehrtheit ergebenden Schutzpflicht staatlicher Organe Genüge getan wird.
2. Das grundgesetzliche Recht des Räumungsschuldners auf Leben und körperliche Unversehrtheit (GG Art. 2 Abs. 2 Satz 1) verpflichtet das Vollstreckungsgericht, bei der Prüfung der Vollstreckungsschutzvoraussetzungen des § 765a ZPO Beweisangeboten des Schuldners, wonach ihm räumungsfolgenbedingt schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen bis hin zum Suizid drohen, besonders sorgfältig nachzugehen.
3. Ein Verweis des Vollstreckungsgerichts auf die für den Lebensschutz primär zuständigen Behörden bzw. das zuständige Betreuungsgericht kann allenfalls dann verfassungsrechtlich tragfähig sein, wenn diese entweder effektive Maßnahmen zum Schutz des Betroffenen angeordnet oder aber eine erhebliche Suizidgefahr gerade für das diese Gefahr auslösende Moment nach sorgfältiger Prüfung abschließend verneint haben.
Wohnung mit Mansarde: Braucht eine Vergleichswohnung auch eine Mansarde? - IMR 12/2014, Seite 500
Autor: BGH, Beschluss vom 08.04.2014 - VIII ZR 216/13
1. Vergleichswohnungen ähnlich großzügigen Zuschnitts und in vergleichbarer Lage wie die von einem Mieterhöhungsverlangen betroffene Altbauwohnung scheiden, schon weil es insofern keiner „Identität" bedürfte, nicht bereits deshalb als Vergleichsmaßstab aus, weil sie nicht ebenfalls Mansardenzimmer mit einem geringeren Wohnkomfort aufweisen. Derlei Besonderheiten können indes einen gewissen wohnungsteilbezogenen Abschlag rechtfertigen.
2. Ob der Vermieter auf derlei Unterschiede bei den Vergleichswohnungen aufmerksam zu machen hat, bleibt unentschieden, weil diese Voraussetzung im Streitfall erfüllt worden ist.
Gutachten berücksichtigt nur die Mieten der letzten Monate: Mieterhöhungsverlangen unwirksam! - IMR 12/2014, Seite 501
Autor: LG Gießen, Beschluss vom 11.02.2014 - 1 S 257/13
1. Ein Gutachten zur Begründung einer Mieterhöhung genügt den Formerfordernissen nur dann, wenn es von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen ist.
2. Hierzu zählt, dass nicht nur die Vertragsmieten der letzten Monate angegeben werden, sondern dargelegt wird, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt haben.
Zulässigkeit einer Mieterhöhung trotz Mietobergrenze im Fördervertrag - IMR 12/2014, Seite 502
Autor: LG Berlin, Urteil vom 11.07.2014 - 65 S 94/14
Allein der Umstand, dass eine Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde und der
zu Grunde liegende Fördervertrag eine Mietobergrenze ausweist, hindert die Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff BGB nicht, solange sich aus dem Fördervertrag nicht zugleich eine Mietpreisbindung ergibt und die im Vertrag vorgesehene Mietobergrenze nicht überschritten wird.
Mieter kann sich nicht auf Verstöße des Vermieters gegen die EnEV berufen! - IMR 12/2014, Seite 503
Autor: LG Köln, Beschluss vom 03.06.2014 - 10 S 48/14
Im Rahmen einer zivilrechtlichen Auseinandersetzung über Ansprüche aus einem Mietvertragsverhältnis kann sich der Mieter nicht auf - vermeintliche - Verstöße des Vermieters gegen sich aus der Energieeinsparverordnung(EnEV)ergebende Verpflichtungen berufen.
Vermieter muss Schimmel in der Mietwohnung beseitigen (lassen)! - IMR 12/2014, Seite 504
Autor: LG Lübeck, Urteil vom 07.03.2014 - 1 S 106/13
Stellen die Mieter einen großen Schrank vor der nördlichen Außenwand des Schlafzimmers auf und kommt es später zu Schimmelbildung an dieser Wand, ist das den Mietern nicht vorzuwerfen. Der durchschnittliche Mieter kann mangels ausreichender Kenntnis bauphysikalischer Zusammenhänge nicht damit rechnen, dass das Aufstellen des Schranks zu Schimmelbildung an der Wand führen würde. Die Mieter können daher vom Vermieter die Beseitigung des Schimmels verlangen.
Keine Eigenbedarfskündigung bei Suizidgefährdung des Mieters! - IMR 12/2014, Seite 505
Autor: LG München I, Urteil vom 23.07.2014 - 14 S 20700/13
1. Der Schutz von Leben und Gesundheit des suizidgefährdeten Mieters hat Vorrang vor bloß finanziellen Interessen des Vermieters.
2. Von einem suizidgefährdeten Mieter kann nicht verlangt werden, sich zur Herbeiführung seiner Räumungsfähigkeit für einen nicht absehbaren Zeitraum in stationäre Behandlung zu begeben.
Begründung von Wohnungseigentum an Mietwohnung ist kein Kündigungsgrund! - IMR 12/2014, Seite 506
Autor: LG Berlin, Urteil vom 20.06.2014 - 63 S 31/14
Die Begründung von Wohnungseigentum an der vermieteten Wohnung stellt keinen Kündigungsgrund dar.
Keine Zahlungsverzugskündigung bei Fehlem des Jobcenters! - IMR 12/2014, Seite 507
Autor: LG Berlin, Urteil vom 24.07.2014 - 67 S 94/14
1. Solange der Mieter keine Kenntnis von einem allein vom Job-Center zu verantwortenden Ausfall der Mietzahlungen hat, befindet er sich in einem den Verzug gemäß § 286 Abs. 4 BGB ausschließenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum.
2. Verzug tritt erst ein, wenn der Mieter vom Zahlungsrückstand erfährt und eine nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessende Frist zur Rücksprache beim Jobcenter abgelaufen ist.
Kamera-Attrappen im Hauseingangsbereich erlaubt! - IMR 12/2014, Seite 508
Autor: AG Schöneberg, Urteil vom 30.07.2014 - 103 C 160/14
Einschreiben mit Rückschein nicht abgeholt: Ken Zugang des Mieterhöhungsverlangens! - IMR 12/2014, Seite 509
Autor: AG München, Urteil vom 19.09.2013 - 423 C 16401/13
2. Wird das Erhöhungsverlangen mittels Einschreiben mit Rückschein versandt, ist es weder mit Einwurf des Benachrichtigungsscheins noch nach Ablauf der Lagerfrist zugegangen, wenn es tatsächlich nicht abgeholt wurde.
3. Ein erneutes Erhöhungsverlangen im Schriftsatz muss direkt an den Mieter gerichtet sein. Zudem findet es nur Beachtung, wenn die Zusimmungsfrist vor dem mündlichen Verhandlungstermin abgelaufen ist.
Quietschende Sexschaukel in der Nacht: Vermieter darf kündigen! - IMR 12/2014, Seite 510
Autor: AG München, Urteil vom 03.02.2014 - 417 C 17705/13
1. Eine ordentliche Kündigung des Mieters ist gerechtfertigt, wenn nach Abmahnung mit Kündigungsandrohung drei- bis viermal in der Woche zu den nächtlichen Ruhezeiten über mehrere Stunden hinweg Lärm aus der Wohnung des Mieters in andere Wohnungen dringt.
2. Dies gilt insbesondere für quietschenden Lärm und Lärm durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen, unter anderem durch die Benutzung einer Schaukel, die jedenfalls einen Teil dieser Geräusche verursacht hat. Derartige Geräusche in der Nacht entsprechen nicht mehr dem normalen Wohngebrauch und müssen deshalb von anderen Mietern nicht als sozialadäquat hingenommen werden.
Stinkende „Pferdesalbe" verwendet: 83-jähriger Mieter muss Wohnung räumen! - IMR 12/2014, Seite 511
Autor: AG Bonn, Urteil vom 02.10.2014 - 201 C 334/13
Schlüssel geht bei Rücksendung verloren: Haftung des Mieters! - IMR 12/2014, Seite 512
Autor: Brandenburg, Urteil vom 01.09.2014 - 31 C 32/14
1. Übersendet ein Mieter den Schlüssel vom Mietobjekt an den Vermieter mittels einfachen Briefs (mit Rückschein) und geht der Schlüssel hierbei dann verloren, so hat der
Mieter grundsätzlich dem Vermieter die Kosten für ein neues Schloss mit Schlüsseln zu ersetzen.
2. Der Mieter schuldet die Rückgabe sämtlicher ihm zur Mietsache überlassenen Schlüssel. Die Rückgabe wird, falls besondere Abreden fehlen, am (Wohn-)Sitz des Vermieters geschuldet.
3. Bei Übersendung eines zurückzugebenden Schlüssels mittels Briefs gegen Rückschein bleibt der Mieter für die Erfüllung seiner Rückgabepflicht darlegungs- und beweisbelastet.
Einkaufszentrum: „Center-Managemenf-Kosten ohne Erläuterung sind intransparent! - IMR 12/2014, Seite 513
Autor: BGH, Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11
Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrags, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (im Anschluss an Senatsurteile vom 03.08.2011 - XII ZR 205/09, IMR 2011, 411= NJW 2012, 54 und vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10, IMR 2013, 17 = NJW 2013,41).
Gewerberaummiete: Umlage von Verwaltungskosten in AGB zulässig - IMR 12/2014, Seite 514
Autor: BGH, Urteil vom 10.09,2014 - XII ZR 56/11
1. Die Umlage von „Verwaltungskosten" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrags über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (im Anschluss an Senatsurteile BGHZ 183, 299 = IMR 2010, 92 = NJW 2010, 671 und vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10, IMR 2013, 17 = NJW 2013, 41).
2. Die Bewertung der Klausel hängt nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall ab, weil zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht feststehen muss, welche Kosten entstehen werden. Der Mieter ist vor überhöhten Forderungen insoweit durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt.
3. Aus einer Platzierung unter der Überschrift „Nebenkosten" und dem Umstand, dass die Verwaltungskosten nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten gehören, folgt kein Überraschungseffekt.
Einkaufszentrum: Instandhaltung und Instandsetzung erfordern Kappungsgrenze! - IMR 12/2014, Seite 515
Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 06.04.2005 - XII ZR 158/01, IMR 2006, 1021 -nur online = NJW-RR 2006, 84).
Betriebskostenabrechnung: Rügeklausel mit Einwendungsausschluss ist wohl unwirksam! - IMR 12/2014, Seite 516
Es spricht Vieles dafür, dass die formularmäßige Klausel, der Mieter müsse Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von vier Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich erheben und sei ansonsten nach Ablauf dieser Frist mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen, auch unter Unternehmern gegen das Regelungsverbot des § 308 Nr. 5 BGB verstößt und unwirksam ist.
Bei Verbundenheit mit notariellem Kaufvertrag ist der nicht beurkundete Mietvertrag nichtig! - IMR 12/2014, Seite 517
Autor: OLG Stuttgart, Urteil vom 28.07.2014 - 5 U 40/14
1. Ein Mietvertrag ist gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1, § 125 Satz 1, § 139 BGB nichtig, wenn er dergestalt mit einem alsbald beabsichtigten Kaufvertrag über das Mietobjekt verbunden wird, dass die vereinbarte Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden soll und deshalb die Miete nicht an einem realen Mietwert orientiert wird.
2. Der Wertersatz für die Nutzung der Räume ist in diesem Fall nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zu ermitteln und am Mietmarkt zu orientieren.
Gewerberaummiete: Verwirkung einer Nachzahlung nach Indexmieterhöhung - IMR 12/2014, Seite 518
Autor: OLG Nürnberg, Beschluss vom 17.01.2014 - 3 U 1355/13
1. Bei einer echten Gleitklausel in einem Gewerberaummietvertrag kann der Anspruch auf Nachzahlung von Erhöhungsbeträgen für die Vergangenheit verwirkt sein.
2. Das erforderliche Zeitmoment ist gegeben, wenn der Vermieter erst viereinhalb Jahre nach Eintritt der Erhöhung diese geltend macht. Das gilt auch, wenn ein Teil dieses Zeitraums in verjährte Zeit fällt.
3. Das Umstandsmoment ist gegeben, wenn die Parteien aus Anlass einer Mietminderung über die rückständige Miete korrespondiert haben und dabei der Vermieter von der nicht erhöhten Miete als geschuldeter Miete ausgeht.
Keine Minderung nach vorbehaltloser Ausübung einer Verlängerungsoption! - IMR 12/2014, Seite 519
Autor: OLG Koblenz, Beschluss vom 21.07.2014 - 2 U 901/13
1. Bei vorbehaltloser Ausübung einer mietvertraglichen Verlängerungsoption verliert der Mieter sein Recht zur Mietminderung für zu diesem Zeitpunkt bekannte Mängel.
2. Die Mängelrechte können durch eine Mieterhöhung nur wieder aufleben, wenn die Mieterhöhung das bestehende Äquivalenzverhältnis in relevanter Weise verschiebt.
Preisindex existiert nicht: Indexklausel wirksam? - IMR 12/2014, Seite 520
Autor: OLG Frankfurt, Urteil vom 10.10.2014 - 2 U 245/12
Preisanpassungsklauseln, die die Kriterien bzw. den Umfang der möglichen Preiserhöhung nicht ausreichend deutlich machen, sind unbestimmt und unwirksam. Das ist nicht der Fall, wenn die Parteien für den Fall des Wegfalls des vereinbarten Index die Geltung eines anderen, in seinem wirtschaftlichen Erfolg am nächsten kommenden Index, der durch das Statistische Bundesamt ermittelt werden kann, vereinbart haben.
Willkürverbot in Wohnungseigentumssachen - IMR 12/0214, Seite 521
Autor: BVerfG, Beschluss vom 28.07.2014 - 1 BvR 1925/13
1. Die Nichtbeachtung einer offenkundig gegebenen Zuweisung von Gebäudeteilen zum Gemeinschaftseigentum gemäß § 5 Abs. 2 WEG verstößt gegen Art. 3 Abs. 1 GG in seiner Ausprägung als Willkürverbot.
2. Die unterlassene Abgabe einer Wohnungseigentumssache an die Abteilung für Wohnungseigentumssachen verstößt gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG.
Können Sondernutzungsrechte durch Beschluss begründet werden? - IMR 12/2014, Seite 522
Autor: LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 - 318 S 117/13
Es besteht keine Beschlusskompetenz, Sondernutzungsrechte zu begründen. Ein Vertrauensschutz kommt nur in Betracht, wenn im Vertrauen auf den Beschluss rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind und deren Beseitigung zu unzumutbaren Härten führen würde.

References: Art. 2
 § 765
 § 286
 § 307
 § 305
 § 307
 § 1
 § 307
 § 308
 § 311
 § 125
 § 139
 § 5
 Art. 3
 Art. 101