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Timestamp: 2019-06-18 14:00:25+00:00

Document:
imr-online: LG Frankfurt/Main, 02.05.2019 - 2-13 S 127/17
IMRRS 2019, 0649
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2-13 S 127/17
WEG § 27 Abs. 2 Nr. 2
AG Offenbach, 02.08.2017 - 310 C 110/16
hat die 13. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main durch Vorsitzenden Richter am Landgericht Dr. Zschieschack Richterin am Landgericht Dr. Dr. Sormani-Bastian Richter Wielk
aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 28.03.2019
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 02.08.2017 wird zurückgewiesen.
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit der Berufung wenden sich die vom Verwalter vertretenen unterlegenen übrigen Wohnungseigentümer gegen die Ungültigerklärung von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung.
Die Klägerin ist Eigentümer zweier Wohnungen ...
In § 9 ist unter der Überschrift "Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums geregelt:
"1. Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt sämtlichen Miteigentümern gemeinschaftlich. Sie ist vom Verwalter durchzuführen."
Ziffer 7 regelt:
"Für folgende Teile des Gemeinschaftseigentums ist der Sondereigentümer alleine unterhalts- und ggf. erneuerungspflichtig:.......
d) Schwimmender Estrich bzw. Estrich in allen Räumen und Flächen des Sondereigentums bzw. allen Räumen oder Freiflächen in denen der Eigentümer ein Sondernutzungsrecht hat
e) Loggia- und Terrassenisolierung einschließlich Brüstungsgeländer, Blumentröge und Blumenkästen. Außerdem ist der Sondereigentümer verpflichtet die Blumentröge und -kästen falls vorhanden zu bepflanzen und bepflanzt zu halten."
Im Jahre 2014 zeigte sich bei den Freisitzen im Haus 2 ein Sanierungsbedarf. In der Folgezeit fanden mehrere Begehungen statt. Am 08.08.2016 fasste die Wohnungseigentümerversammlung die angefochtenen Beschlüsse. In diesen wurde der Fa. xxx der Auftrag zur Balkonsanierung ... erteilt, diese enthielten auch Kosten für den Estrich, weshalb unter Tagesordnungspunkt 3 eine Kostenteilung dahingehend beschlossen wurde, dass insoweit die jeweiligen Sondereigentümer hierfür in Anspruch genommen werden sollten...
Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der Anfechtungsklage.
Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 1 bis 4 und des in der Berufung nicht mehr streitgegenständlichen Tagesordnungspunktes 5 stattgegeben und zur Begründung - soweit für das Berufungsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt, gemäß der Regelung in der Teilungserklärung in § 9 Ziffer 7 ergebe sich, dass die Sondereigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung des ihrem Sondereigentum zugeordneten Estrichs alleine verantwortlich seien, so dass sie insoweit mit den Beschlüssen zur Balkonsanierung die Beschlusskompetenz überschritten hätten. ...
Hiergegen richten sich die Berufung der Beklagten ...
Die Klägerin rügt die Zulässigkeit der Berufung und führt aus, die Berufung sei unzulässig, weil der Beklagtenvertreter durch die WEG-Verwalterin mit der Berufung beauftragt worden sei, diese sei hingegen nicht legitimiert, die beklagten Eigentümer im Zusammenhang mit der Durchführung eines Rechtsmittels zu vertreten.
Die Berufung der Beklagten ist zwar zulässig aber unbegründet...
1. Die Beauftragung des Beklagtenvertreters mit der Durchführung der Berufung durch den Verwalter steht der Zulässigkeit der Berufung nicht entgegen, denn der Verwalter ist im Anfechtungsverfahren gesetzlicher Vertreter der beklagten Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, kann der Verwalter nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage die beklagten Eigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen (BGH NJW 2013, 3098). Dabei hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich darauf abgestellt, dass durch die Vorschrift des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG eine uneingeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters geschaffen wurde, wofür insbesondere im Außenverhältnis ein praktisches Bedürfnis besteht, da die Reichweite der prozessualen Vertretungsbefugnis aus Gründen der Rechtssicherheit klar umrissen sein muss und nicht von unbestimmten Rechtsbegriffen abhängen darf (BGH a.a.O.).
Hieraus folgt allerdings zwingend, dass der Verwalter nicht nur einen Anwalt beauftragen kann, sondern diesem - natürlich - auch Prozessvollmacht erteilen kann. Diese umfasst nach § 81 ZPO sämtliche Prozesshandlungen in allen Instanzen, also insbesondere auch eine Berufungseinlegung (Kammer WuM 2016, 248; LG Hamburg ZMR 2017, 915; vgl. auch LG München I ZWE 2010, 48). Dies entspricht mittlerweile auch der überwiegenden Auffassung in der Literatur (vgl. nur Bärmann/Becker § 27 Rdnr. 148; Hügel/Elzer § 27 Rdnr. 13; Jennißen/Heinemann § 27 Rdnr. 74a; Spielbauer/Then § 27 Rn. 25 unter Bezugnahme auf die nicht veröffentlichte Entscheidung LG München I vom 03.08.2015 - 1 S 14812/14).
Soweit in der Rechtsprechung teilweise eine andere Auffassung vertreten wird (LG Düsseldorf ZMR 2016, 796; ebenso Schmid ZWE 2012, 352, 354), folgt dem die Kammer nicht, denn diese Auffassung vermischt das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer (was darf ein Verwalter ohne Beschlussfassung) und das Außenverhältnis (Reichweite der gesetzlichen Vertretungsbefugnis der Wohnungseigentümer im Beschlussanfechtungsverfahren). Für die hier allein maßgebliche Vertretungsmacht des Verwalters ergibt sich eine derartige Beschränkung für die Vertretung lediglich in der erste Instanz aus § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht. Im Gegenteil, wenn der Bundesgerichtshof aus dieser Norm eine umfassende Vertretungsmacht aus Gründen der Rechtssicherheit und der Praktikabilität im Außenverhältnis herleitet, folgt hieraus gerade, dass eine derartige Vertretungsmacht in allen Instanzen besteht und nicht auf die erste Instanz beschränkt ist. Dies entspricht auch der gesetzgeberischen Konzeption der Norm, wonach eine Vertretungsbefugnis ausdrücklich nicht auf das Erkenntnisverfahren beschränkt sein soll sondern sich auch auf das Vollstreckungsverfahren bezieht (BT-Drucks. 16/887 S. 70).
Praktische Erwägungen unterstützen diesen Befund. Angesichts der knappen Frist zur Berufungseinlegung, dürfte es im Regelfall für einen Verwalter unmöglich sein, gerade bei größeren Wohnungseigentumsanlagen oder in der Ferienzeit jeweils eine Eigentümerversammlung durchzuführen, um vor der fristgerechten Berufungseinlegung ein Meinungsbild der Wohnungseigentümer mit einer entsprechenden Weisung zu erreichen, die Gründe die zu der Vertretungsmacht des Verwalters in erster Instanz führen, gelten daher auch im Berufungsverfahren.
2. Die Berufung ist allerdings unbegründet, denn die Auffassung des Amtsgerichts, dass es vorliegend an der Beschlusskompetenz fehlt, weil nach der Teilungserklärung die Sondereigentümer und nicht die Gemeinschaft die Instandsetzungspflicht des Estrichs haben, wird von der Kammer geteilt. Insoweit kann in vollem Umfang auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen wird, welche sich die Kammer zu Eigen macht. Hiergegen richtet sich die Berufung ohne Erfolg.
Entgegen der Auffassung der Berufung ergibt sich insbesondere aus § 9 Ziffer 7 der Gemeinschaftsordnung eindeutig nicht (nur) eine Kostentragungspflicht, sondern eine Instandsetzungspflicht der Wohnungseigentümer. Der Wortlaut ist insoweit eindeutig, denn dem Sondereigentümer werden nicht - wie dies in Teilungserklärungen gelegentlich geschieht - Kostentragungspflichten auferlegt, sondern es wird ausdrücklich festgelegt, dass der Sondereigentümer "allein unterhaltungs- und ggf. erneuerungspflichtig" ist. Bereits aus dem allgemeinen Sprachgebrauch folgt, dass mit einer Unterhaltungs- und Erneuerungspflicht nicht eine Kostentragungspflicht sondern die Pflicht zur Vornahme entsprechender Maßnahmen verbunden ist. Eine systematische Auslegung bekräftigt diesen Befund, denn § 9 Ziffer 7 steht in dem Bereich des § 9, der ausdrücklich eine Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums regelt und in Ziffer 1 insbesondere die gemeinschaftliche Instandhaltung und Instandsetzung beinhaltet.
Demzufolge sind in diesem Paragraphen auch ausdrücklich Instandhaltungspflichten geregelt. Während Ziffer 1 - 6 die Instandsetzungsmaßnahmen durch die Gemeinschaft regelt, erfasst als Ausnahme Ziffer 7 die Instandsetzung durch den Sondereigentümer. So sind in den anderen Buchstaben der Ziffer 7 die Wohnungseingangstüren, nicht tragende Fenster, Dachflächenfenster oder Namensschilder und Briefkästen aufgeführt. Es liegt insoweit allerdings, beispielhaft seien die Namensschilder herausgegriffen, auf der Hand, dass hier keine reine Kostentragungspflicht vereinbart werden sollte, sondern eine Vornamepflicht.
Zutreffend ist zwar, dass in Ziffer 7 insoweit nicht wie sonst in der Teilungserklärung die Begriffe "Instandhaltung und Instandsetzung" verwandt werden, allerdings sind die Begriffe einer Unterhaltungs- und Erneuerungspflicht insoweit Synonyme, denn auch mit der Verwendung dieser Begriffe wird hinreichend deutlich, dass es um eine Verpflichtung zum Tätigwerden und nicht lediglich um eine Kostentragung geht.
Auch vom Aufbau der Teilungserklärung würde eine Kostenregelung in § 9 Ziffer 7 nicht passen, denn die Lasten- und Kostenregelungen sind in § 14 der Gemeinschaftsordnung aufgeführt. Dort sind unter § 14 Ziffer 2 b ausdrücklich Instandhaltungskosten aufgeführt. Bereits dies spricht dagegen aus der Regelung in § 9 Nr. 7 eine reine Kostentragungsregelung herauszulesen. Entgegen der Auffassung der Berufung verbleibt es auch nicht bei der gesetzlichen Regelung, welche die Instandhaltungspflicht insoweit als Gemeinschaftsaufgabe belassen würde, weil die Regelung in der Teilungserklärung nicht klar und eindeutig ist.
Insoweit entspricht es zwar, worauf die Berufung abstellt, der Rechtsprechung des BGH, dass es bei der gesetzlichen Regelung bleibt, wenn die Regelung in der Teilungserklärung, die hiervon abweichen will, nicht eindeutig ist (vgl. BGH NJW 2012, 1722; ZWE 2017, 367). Ein derartiger Fall liegt hier aber nicht vor, denn die Regelung ist weder widersprüchlich, wie dies in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen der Fall war (Instandsetzungspflicht für die Fenster bei dem einzelnen Eigentümer und Regelung über den Außenanstrich bei der Gemeinschaft). Derartige Unklarheiten existieren vorliegend nicht, die Regelung ist vielmehr eindeutig und abschließend. Eine Unklarheit ergibt sich - wie ausgeführt - auch nicht durch die Verwendung der Begriffe "unterhaltungs- und erneuerungspflichtig", denn auch diese Begriffe sind hinreichend eindeutig.
Gründe die Revision zuzulassen, liegen nicht vor. Der Frage der Reichweite der Vertretungsbefugnis des Verwalters kommt zwar Grundsatzbedeutung zu, angesichts der Zurückweisung der Berufung kam es auf diese Frage in der Sache aber nicht an.

References: § 27
 § 9
 § 9
 § 27
 § 27
 § 81
 § 27
 § 27
 § 27
 § 27
 § 27
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 14
 § 14
 § 9
 BGH