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Timestamp: 2020-04-05 21:21:16+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2020-2697
Documento BOE-A-2020-2697
«BOE» núm. 49, de 26 de febrero de 2020, páginas 17325 a 17334 (10 págs.)
BOE-A-2020-2697
Mediante escritura otorgada el 12 de julio de 2019 ante el notario de Benalmádena don Manuel Montoya Molina, con número 824 de protocolo, se formalizó un préstamo para financiar la construcción de una vivienda; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre una parcela que es propiedad de la parte prestataria y sobre la que existe declarada en construcción una vivienda unifamiliar.
En tal escritura se expresa lo siguiente: «Condiciones generales de la contratación: A los efectos de lo previsto en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de Contratación, las partes convienen que las cláusulas precedentes recogidas en el presente documento contractual deben ser consideradas como Condiciones Generales de la Contratación, a excepción de las expresamente señaladas como financieras y que las mismas se encuentren debidamente inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Los intervinientes y, en su caso, los fiadores, prestan su conformidad a su incorporación al contrato y las aceptan expresamente en su condición de adherente, habiendo sido previamente informados de su existencia por parte de Cajamar Caja Rural, en su condición de predisponente». También se añade que: «El legal representante de la entidad acreedora manifiesta que el formulario del presente préstamo/crédito ha sido depositado en el Registro de Condiciones Generales de Contratación antes de empezar su comercialización».
«Visto por Carlos Pindado López, Registrador de la Propiedad del Registro de la Propiedad de Benalmádena n.º 2, Provincia de Málaga, el procedimiento registral identificado con el número de entrada 3956 del presente año, iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán, en virtud de solicitud de inscripción.
I. El documento objeto de la presente calificación, autorizado por Don Manuel Montoya Molina –Notario de Benalmádena–, el día 12/07/2019, con número 824/2019 de protocolo, fue presentado por Diagonal Company Services Solutions, S.L. a las 13:03 horas del día 12/07/2019, asiento 2190 del Tomo 103 del Libro Diario.
– El acta exigida por el artículo 15 de la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ha sido autorizada por el notario de Benalmádena don Manuel Montoya Molina, el día veintiocho de junio de dos mil diecinueve, número 768 de protocolo, declarando yo, el notario autorizante de esta escritura, bajo mi responsabilidad, de acuerdo con dicha acta, que la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en dicho artículo.
– La dirección de correo electrónico del prestatario/garantes a los efectos previstos en la D.A.8.ª de la Ley (envío de copia simple y comunicaciones del Registro de la Propiedad) es: (…).–
– El legal representante de la entidad acreedora manifiesta que el formulario del presente préstamo/crédito ha sido depositado en el Registro de Condiciones Generales de Contratación antes de empezar su comercialización.”
La aseveración que se solicita en la calificación registral no es necesaria por constar ya en la escritura de préstamo hipotecario objeto del presente. Tal y como se ha relacionado en los hechos se ha declarado bajo la responsabilidad del notario autorizante que la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en los artículos 14 y 15 de la LCCI; esa declaración se ha hecho “de acuerdo con dicha acta” y dentro del préstamo hipotecario autorizado, por lo que ya se está diciendo que coinciden. Evidentemente esa documentación y asesoramiento se entregan y realizan para el préstamo que se ha firmado, de lo contrario no podría haber hecho la declaración prevista en la Ley. Por si cabe alguna duda, la declaración, tal corno exige la Ley, se hace “de acuerdo con el acta”, es decir, he tenido en cuenta el acta, y por tanto la FEIN y el proyecto de contrato, para hacer esa declaración dentro de la escritura de préstamo hipotecario. Es decir, el préstamo está de acuerdo con el acta, o lo que es lo mismo, todo coincide. Insisto, no se podría hacer la declaración anterior si no coincidiese la FEIN y el proyecto con el préstamo que se autoriza. Parece que el Sr. Registrador quiere que se le reitere algo que está contenido ya en la declaración por la propia lógica del mecanismo establecido por la Ley y par imposición de esta.
La declaración de coincidencia requerida por el Sr. Registrador y, en general, del cumplimiento del régimen específico de protección establecido por la Ley CCI tiene ya una forma establecida por la Ley. Como resulta del artículo 15.6 LCCI el acta regulada por el mismo hace prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos que relaciona, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material. A continuación el notario insertará una reseña identificativa de ese acta en el préstamo hipotecario. Evidentemente la reseña de cada acta se hace en el préstamo a que corresponde, no en otro distinto, pues de lo contrario estaría mal hecha, en cuyo caso sería el notario que la realiza el que incurriría en responsabilidad. De la exposición de motivos de la Ley resulta claramente la idea que trato de exponer de que la regulación de la fase precontractual del préstamo hipotecario a que afecta “.... se complementa atribuyendo al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario”. Es decir, la función del notario impuesta por la Ley no concluye al autorizar el acta del artículo 15, sino al autorizar la escritura de préstamo a la que se refiere. Idea ésta que se reitera de nuevo en su edículo 22.2 al establecer que el notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta previa prevista en el artículo 15, y lógicamente la escritura de que habla es la del préstamo a que se contrae pues, de lo contrario, el notario no la puede autorizar.
Dicho esto, resulta que también la Ley ha regulado la forma en que el registrador ha de controlar el cumplimiento por el notario de toda lo anterior. El propio artículo 22.2 continúa estableciendo que los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7. Y recordamos, la reseña se hace dentro de la escritura de préstamo hipotecario y “de acuerdo con el acta”, tal y como impone la Ley. Ha quedado clara la forma en que cada funcionario, notario y registrador, han de actuar para coordinar sus funciones (cada uno la suya). Sería contrario a la literalidad de las normas expuestas y a su espíritu exigir la inclusión de menciones adicionales para ejercer un control que no corresponde al Sr. Registrador y, por tanto, no debe incluirse ninguna otra mención en la escritura relativa a la concordancia entre ésta, la FEIN y el proyecto de contrato, pues además de defender que ya se está haciendo al hacer la reseña del artículo 15 de la LCCI, ésta no exige ninguna otra mención especial, ni su normativa de desarrollo. De acuerdo con lo dispuesto en la Ley de forma imperativa, el único elemento sujeto a calificación registral es la reseña.
En cuanto al segundo defecto (No se incorpora el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo utilizado), suponemos que se refiere al código que lo identifica en el Registro de Condiciones Generales de Contratación.
De nuevo no se comparte el criterio del Sr. Registrador. Los fundamentos alegados son el “artículo 11.2 LCGC y disposición final 4.ª LCI”. De ellos no puede extraerse la consecuencia de que sin el número del depósito no pueda autorizarse ni inscribirse la escritura. Se comparte con el Sr. Registrador el deseo de que la entidad prestamista proporcione el número de registro pues con ello se facilitaría enormemente la labor del notario y del registrador. De hecho, comienza a ser práctica habitual que dicho número sea facilitado y conste en la escritura pero, repito, no hay fundamento jurídico que impida la autorización ni la inscripción.
La propia Dirección General de Registros y del Notariado, en su Instrucción de 13 de Junio de 2.019 sobre el depósito de condiciones generales de la contratación y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro desde la entrada en vigor de la LCCI, no ha dicho que tenga que constar el número del depósito y sin embargo sí que ha contemplado la posibilidad de que el, depósito no se realice de los formularios de los préstamos como modelos íntegros del contrato, sino también, como otra posibilidad, de las cláusulas contractuales ordenadas por materias o por cualquier otro criterio. En su conclusión final dice la Dirección General que “... si bien en el contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el notario y registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide...” sin que haya hecho referencia en ningún momento a la constancia del número de dicho depósito, que, además, caso de optarse por la segunda modalidad del mismo, por cláusulas contractuales, no existiría. Añadir además que hay entidades que tienen un único número de depósito para todos los formularios de contrato, no uno para cada formulario. Y repito, la no facilitación del número de depósito de cada formulario, del código único de todos los formularios o del depósito de cláusulas, dificulta enormemente el cumplimiento de las obligaciones de notario y registrador pero no es fundamento para denegar la autorización ni la inscripción de la escritura.
«1) Desistir de la calificación negativa expresada en el defecto número 1) de la nota de calificación, esto es “Falta de la aseveración por el notario de la triple coincidencia entre las estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante”, al admitir el razonamiento del señor notario de que esa declaración debe darse incluida en la escritura en la que se declara bajo la responsabilidad del notario autorizante que la parte prestataria ha recibido la documentación en plazo y el asesoramiento previsto en los artículos 14 y 15 LCCI, todo ello “de acuerdo con el acta”, y que no podría hacer tal declaración si no coincidiesen la FEIN, el proyecto y el préstamo que se autoriza.
1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un préstamo para financiar la construcción de una vivienda; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre una parcela que es propiedad de la parte prestataria y sobre la que existe declarada en construcción una vivienda unifamiliar.
En tal escritura se expresa que: «A los efectos de lo previsto en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de Contratación, las partes convienen que las cláusulas precedentes recogidas en el presente documento contractual deben ser consideradas como Condiciones Generales de la Contratación, a excepción de las expresamente señaladas como financieras y que las mismas se encuentren debidamente inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Los intervinientes y, en su caso, los fiadores, prestan su conformidad a su incorporación al contrato y las aceptan expresamente en su condición de adherente, habiendo sido previamente informados de su existencia por parte de Cajamar Caja Rural, en su condición de predisponente». También se añade que: «El legal representante de la entidad acreedora manifiesta que el formulario del presente préstamo/crédito ha sido depositado en el Registro de Condiciones Generales de Contratación antes de empezar su comercialización».
En el presente caso son las partes contratantes las que «convienen» que las condiciones generales de la contratación recogidas en la escritura «se encuentren debidamente inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación»; y el representante de la entidad prestamista manifiesta que el formulario del presente préstamo ha sido depositado en el referido Registro antes de empezar su comercialización. Pero no consta en la escritura que el notario haya realizado la comprobación de tal extremo. Lo que ocurre es que no es este el defecto que el registrador opone para suspender la inscripción sino la falta de incorporación del código identificador del modelo de contrato de préstamo utilizado, algo que aun cuando se hubiera incorporado no es equivalente a la constancia, en la escritura calificada, del cumplimiento del deber que incumbe al notario de realizar la comprobación del previo depósito de las condiciones generales.

References: artículo 15
 artículo 15
 artículo 15
 artículo 15
 artículo 22
 artículo 15
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