Source: https://www.umbertodavide.it/condominio-uso-della-cosa-comune-non-consentito-art-1102-c-c/
Timestamp: 2019-06-17 10:49:15+00:00

Document:
Home Condominio Condominio uso della cosa comune non consentito art. 1102 c.c.
Difatti, la nozione di pari uso della cosa comune che ogni compartecipe, nell’utilizzare la cosa medesima, deve consentire agli altri non va intesa nel senso di uso: ne deriva che per stabilire se l’uso più intenso da parte di un condomino venga ad alterare il rapporto di equilibrio fra i partecipanti al condominio – e perciò da ritenersi non consentito a norma dell’art. 1102 – non deve aversi riguardo all’uso fatto in concreto di detta cosa da altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.
Tribunale Ferrara, civile Sentenza 31 ottobre 2018, n. 768
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Marianna Cocca ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. r.g. 2603/2017, promossa da:
MA.RA. (…) e BA.RA. (…), con il patrocinio dell’avv. CO.BA., elettivamente domiciliate presso il difensore avv. CO.BA.
SA.PR. (…), con il patrocinio dell’avv. BR.KH. elettivamente domiciliato presso il difensore avv. BR.KH.
APPELLATA/O
Le signore Ma. e Ba.Ra. hanno proposto appello avverso la sentenza n. 118/2017 pronunciata dal Giudice di Pace di Ferrara in data 26/1/2017 chiedendo di ammettere i capitoli di prova non ammessi in primo grado e, nel merito di riformare totalmente l’impugnata sentenza e accogliere le conclusioni rassegnate in primo grado e precisamente: “accertare e dichiarare che il Sig. Sa.Pr. ha illegittimamente occupato l’area cortiliva catastalmente censita nel Comune di Ostellato al Foglio (…) in violazione del diritto di comproprietà vantato dalle Sigg. Ma. e Ba.Ra., impiantando senza il preventivo consenso delle Ra., una siepe in prossimità della linea di confine con l’abitazione vicina, nonché apponendo alberi, vasi e fioriere con supporti in legno per rampicanti nell’area prospiciente l’ingresso della propria abitazione; di conseguenza condannare il convenuto ad estirpare a proprie spese la siepe e ad eliminare ogni ostacolo che impedisce alle comproprietarie Ra. il godimento ed utilizzo dell’area cortiliva a destinazione comune, in particolare asportando tutte le piante e i manufatti e i suppellettili ivi presenti; con vittoria di spese e compensi, comprese le spese sostenute per il procedimento di mediazione pari ad Euro 48,80. Con maggiorazione di spese generali al 15% ed accessori di legge”.
La parte appellante si è riservata di integrare i mezzi istruttori con la produzione fotografie grandi e chiare scattate sull’area in questione. Con vittoria di spese, compensi del giudizio e con condanna del convenuto alla rifusione delle spese, di lite del doppio grado di giudizio, oltre ad accessori di legge.
Condannare il convenuto alla restituzione alle appellanti di quanto dalle stesse esborsato in conseguenza della sentenza di primo grado. In ulteriore subordine, nel caso di mancato accoglimento delle domande, compensare le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio.
Con comparsa di costituzione e risposta, l’appellato Sa.Pr. ha chiesto la conferma della sentenza di primo grado, anche sotto il profilo della regolamentazione delle spese.
Le attrici lamentano che il Giudice di Pace avrebbe erroneamente inquadrato la questione sottoposta sotto il profilo giuridico, in quanto “il Giudice a pagina 4 individuava come applicabile la disciplina di cui all’art. 1102 c.c.. Tale richiamo normativo è riferibile a quelle innovazioni, intese come modificazioni che determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale o vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti, e non, invece, a quelle opere realizzate dal singolo condomino per il miglior uso della cosa comune di cui all’art. 1102 c.c.”.
Pur se con l’errore materiale che appare evidente, le appellanti sembrano sottolineare che è stato erroneamente applicato l’art. 1102 c.c. in luogo dell’art. 1120 c.c.
È errata questa prospettazione.
Le siepi – incontestatamente impiantate da Sa.Pr. – non costituiscono innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c..
La giurisprudenza, con indirizzo ormai costante, ha definito il concetto di innovazione ed ha fornito i criteri per distinguere tale figura rispetto alle semplici modificazioni apportate dal singolo o dai singoli condomini per il miglior godimento delle parti comuni.
Ha così statuito che costituisce innovazione ex art. 1120, non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere; ove invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell’ambito dell’art. 1102 c.c., dettato in maniera di comunione in generale.
Per esempio, la Suprema Corte ha di recente avuto modo di chiarire che non rientra nel concetto di innovazione ex art. 1120 e quindi la relativa delibera non necessita delle maggioranze qualificate previste da detta norma, la chiusura del cancello carraio dell’area cortilizia, trattandosi di modifica che non muta la destinazione del bene comune ma ne disciplina l’uso in senso migliorativo (cfr. Cass. civ. Sez. II, 23-02-2015, n. 3509).
Se non costituisce innovazione un cancello (opera ben più idonea ad impattare su un’area), ancor meno la mera presenza di una siepe è idonea a trasformare un’area che resta immodificata nella sua destinazione.
Sotto altro aspetto le signore Ra. lamentano che la siepe realizzerebbe una “arbitraria suddivisione dell’area” ed inoltre la parte di siepe posta a margine della strada privata che consente l’accesso alle altre unità abitative che compongono il complesso immobiliare in questione, renderebbe difficoltoso il passaggio tra le due abitazioni confinanti a causa della crescita incolta dei rami non regolarmente potati dal convenuto. Quindi, l’occupazione del suolo attraverso la siepe impiantata da Sa.Pr. precluderebbe il pari uso alle comproprietarie.
Il giudice di primo grado ha interpretato correttamente i dati risultanti dall’istruttoria, in particolare dalla c.t.u. e dai documenti in atti.
Il c.t.u. nominato ha chiarito che l’area è una corte comune “senza delimitazioni interne”, al servizio delle abitazioni delle signore Ra. e di Sa.Pr.
Il c.t.u. ha precisato che sulla porzione di area adiacente all’abitazione del sig. Pr.Sa., si trovano manufatti fissi a raso e alcune piante. Relativamente alle piante il c.t.u. ha riscontrato la presenza di due piante, in prossimità dell’abitazione della Sig.r Ra.Ma., e la presenza di due piante ravvicinate a basso fusto in prossimità dell’abitazione del Sig. Pr.Sa.. Altresì, in prossimità dell’abitazione del Sig. Pr.Sa. troviamo anche due piccole siepi, una delle dimensioni (ingombro dell’intero apparato fogliare al momento del sopralluogo) di 0,80×4,30 m e altezza 1,55, che divide il passaggio di collegamento tra la porzione di corte posta in affaccio sul fronte strada e la porzione di corte posta sull’interno e l’area occupata dai coperchi del sistema di fognatura, e una a delimitazione della pubblica via, posta a protezione dell’allaccio del gas.
Così descritti i luoghi, il c.t.u. ha chiarito che “considerata la particolare conformazione della corte, divisa in due corpi distinti collegati da uno stretto passaggio, quanto evidenziato per la siepe posta in prossimità del passaggio stesso (…) tutte le proprietà siano liberamente accessibili ai rispettivi proprietari, essendo ampiamente libero i strada, pur in presenza della siepe già ampiamente descritta, ed essendo liberi i naturali percorsi di accesso ai rispettivi ingressi.
La posizione dei due tratti di siepe e la mancanza di continuità della stessa non impedisce la libera fruizione di tutta la corte da parte di tutti i comproprietari se non per l’area di sedime, che come si evince dalle foto è del tutto trascurabile.
Ha chiarito il c.t.u. geom. Co. che ha compiutamente risposto alle osservazioni del ctp di parte attrice, anche la porzione di corte posta sul fronte strada, potenzialmente praticamente utilizzata anche per la sosta delle vetture, sia di fronte all’abitazione della Sig.ra Ra.Ma. che dell’abitazione del Sig. Pr.Sa., risulta ampiamente utilizzabile per la manovra.
Ne deriva l’infondatezza dei primi due motivi d’appello: le opere realizzate da Sa.Pr. non costituiscono “innovazioni”, né le siepi determinano alcuna suddivisione dell’area cortiliva comune né quindi sono idonee a determinare un possesso esclusivo di una porzione della stessa da parte di Sa.Pr., possesso che comunque non parrebbe avere i presupposti del possesso ad usucapionem, come segnala erroneamente la difesa delle appellanti.
La circostanza che la corte non abbia delimitazioni e sia comune è circostanza incontestata e, dunque, il riferimento nel quesito a “confini” (che l’appellante individua come secondo motivo di appello) non ha avuto alcuna incidenza sulla decisione, posto che il c.t.u. ha ben chiarito che non vi sono confini che insistono sulla corte.
Anche il terzo motivo d’appello è infondato posto che il giudice di pace ha quindi ritenuto, sulla base di una corretta interpretazione delle risultanze della c.t.u., che le siepi impiantate dal Sa.Pr. non alterino l’uso della cosa comune.
Come chiarito dalla Suprema Corte, “in tema di comunione, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella degli altri comproprietari, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di questi ultimi. In particolare, per stabilire se l’utilizzo più intenso del singolo sia consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c., deve aversi riguardo non all’uso concreto fatto dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; l’uso deve in ogni caso ritenersi permesso se l’utilità aggiuntiva ricavata dal singolo comproprietario non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene, sempre che tale uso non dia luogo ad una servitù a carico del suddetto bene comune” (Cass. Sez. II, Ordinanza n. 9278 del 16/04/2018).
L’impianto di tratti di siepe che, come chiarito dal c.t.u., consente il passaggio su tutta la corte e non altera la destinazione del bene (non rendendolo di uso esclusivo) non costituisce un illegittimo esercizio delle facoltà del comproprietario ai sensi dell’art. 1102 c.c.
Infondato è anche il quarto motivo d’appello.
La valutazione del giudice di pace si è incentrata correttamente sulla non alterazione del godimento comune della corte, non essendo individuata alcuna “suddivisione”, come invece erroneamente segnala parte appellante, che riporta la frase senza completarla, posto che da una lettura integrale del periodo si evince che il giudice ha ritenuto che l’area, pur presentando una suddivisione, è “libera”.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, tenuto conto, per quanto riguarda i compensi professionali, dei parametri previsti dal D.M. 55/2014, alla luce dell’attività complessivamente svolta e dello scaglione di riferimento (euro 500,00 per fase di studio, Euro 500,00 per fase introduttiva, Euro 1.000,00 per fase decisoria).
Trattandosi di impugnazione, è applicabile l’art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115/2002, introdotto dalla legge n. 228 del 24.12.2012: poiché nel caso di specie l’appello è stato respinto integralmente, occorre darsi atto della ricorrenza dei presupposti di cui alla citata norma, con la conseguenza che la parte appellante è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’iscrizione a ruolo.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando ex art. 281 sexies c.p.c. sull’appello avverso la sentenza n. 118/2017 pronunciata dal Giudice di Pace di Ferrara in data 26/1/2017 proposto da MA.RA. e BA.RA. nei confronti di SA.PR., ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
– Rigetta integralmente l’appello;
– dichiara tenute e condanna Ma.Ra. e Ba.Ra. alla rifusione in favore di Sa.Pr. delle spese di lite, che liquida in complessivi Euro 2.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15%, IVA e c.p.a. con aliquote di legge e se dovute;
– dichiara che sussistono i presupposti dell’art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, con conseguente obbligo in capo alla parte appellante di versare ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello già corrisposto.
Verbale chiuso ad ore 14.10.
Così deciso in Ferrara il 31 ottobre 2018.
ammissibilità impugnazione incidentale singolo condomino in ipotesi di soccombenza condominio
umberto davide - 30 Novembre 2017

References: art. 1102
 Sentenza 
 art. 281
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1120
 art. 1120
 Cass. 
 art. 281
 sentenza