Source: https://www.notariosyregistradores.com/web/resoluciones/francisco-sena/propiedad-2/propiedad-horizontal/estatutos/
Timestamp: 2020-08-10 01:30:13+00:00

Document:
EstatutosNotarios y Registradores | Notarios y Registradores
Produccion CoMa, 13/01/2016
Hechos: con motivo de la venta de participaciones indivisas de una finca, el vendedor, que pretende construir varios edificios por fases sobre la misma, se reserva las correspondientes facultades en orden a las declaraciones de obra nueva y divisiones horizontales correspondientes, así como la facultad, con rango de norma estatutaria de las comunidades que se creen, de considerarse apoderado por cualquiera de los futuros compradores para ejercitar las facultades reservadas. Rechazada la inscripción del apoderamiento, por entender el Registrador que no es un acto inscribible, la Dirección afirma lo contrario, pues se trata de una actuación encaminada a evitar que para determinadas modificaciones de las entidades hipotecarias sea imprescindible la aprobación de la Junta de propietarios, pues la exigencia de su unanimidad implica otorgar imperativamente a cada uno de ellos un exagerado derecho de veto que, sobre prestarse a abusos de imposible o complicado remedio, puede, además, constituir sin justificación suficiente, un grave obstáculo para que los edificios sean jurídicamente estructurados del modo más adecuado a su aprovechamiento económico, con el consiguiente detrimento de la economía nacional.
Estatutos.- Inscritas una serie de parcelas formadas por segregación de una finca, sobre las que se estableció un sistema análogo al de propiedad horizontal, en un momento posterior se solicita la inscripción de los estatutos por el «Presidente de la Junta gestora de la comunidad de propietarios» y la Dirección confirma la negativa del Registrador afirmando que el régimen estatutario establecido respecto a la propiedad y uso de elementos y servicios comunes y a las cargas que deben soportar las parcelas, por pertenecer a una comunidad, necesita inexcusablemente para su eficacia frente a los propietarios afectados y, en consecuencia, para su acceso al Registro, el consentimiento unánime de todos ellos.
Estatutos.- Inscrita en 1991 una rectificación de los Estatutos de una comunidad de propietarios, acordada por quienes lo eran en 1983, se solicita en 1999 la rectificación de la inscripción por entender que no se había trascrito correctamente lo acordado, y la Dirección, confirmando el criterio del Registrador, decide que, al estar constituida la comunidad por personas distintas de las que en su día aprobaron la modificación, es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios afectados, porque lo que se pretende supone una restricción al derecho que les corresponde que no constaba inscrita para algunos en el momento de su adquisición. Y en el supuesto de que se considerase que se cometió un error de concepto al practicar la inscripción, sería necesario, igualmente, por aplicación del artículo 217 de la Ley Hipotecaria, el acuerdo unánime de todos los interesados o una providencia judicial que lo ordenase.
Estatutos.- Aunque los Estatutos de un edificio en régimen de propiedad horizontal autoricen la división de elementos independientes por sus propietarios sin consentimiento de la Junta, no es inscribible la escritura por la que el propietario de un local lo divide en dos si la cláusula estatutaria no figura entre las que se inscribieron en su día, sin perjuicio de que, si, como afirma la recurrente, cuando se inscribieron los Estatutos, no se advirtió la denegación de la inscripción de tal cláusula, pueda exigirse la responsabilidad civil en que pudo incurrir el Registrador, si a ello hubiere lugar.
Estatutos.- Respecto al problema de reserva de derechos por el promotor de un edificio en régimen de propiedad horizontal para la utilización por él de la cubierta del edificio, ver, más atrás, el apartado “Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por algún dueño”.
Estatutos.- Inscrito un complejo urbanístico en régimen de propiedad horizontal con múltiples propietarios, se pretende obtener la anotación de una sentencia de nulidad de los estatutos de la comunidad y reservas de derechos contenidas en el título constitutivo, teniendo en cuenta que la demanda se dirigió contra los otorgantes de los estatutos y, por edictos, contra cualquier otra persona perjudicada. El Registrador suspende la inscripción por no constar que la demanda se haya dirigido contra todos los titulares registrales de los elementos independientes y la Dirección lo confirma diciendo: Aunque una sentencia sea firme, el principio de tracto sucesivo y la proscripción de la indefensión consagrada en el artículo 24 de la Constitución Española, impiden que la misma pueda producir en el Registro la cancelación de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas, sin que el llamamiento generalizado pueda hacer válida la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas perfectamente identificables, incluso a través del propio Registro, sin que de los documentos presentados resulte la acreditación de que don Luis Antonio P. M. (uno de los demandantes) interviniera en el procedimiento en representación de la comunidad de propietarios. Así, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la aplicación de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de tutela judicial efectiva impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte él ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita, que está bajo la salvaguarda de los tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria, si no consta el consentimiento del su titular, o que este haya sido parte en el procedimiento de que se trata, de ahí que en al ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro. [1]
Estatutos.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que el Presidente y el Secretario de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal elevan a público el acuerdo tomado por unanimidad por la Junta para aprobar unos nuevos estatutos. El expresado acuerdo consta en la correspondiente certificación, que se incorpora. De la documentación aportada resulta que el mencionado acuerdo fue notificado a los propietarios no asistentes sin que se haya manifestado en plazo discrepancia alguna.
2. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (cfr. resoluciones citadas en el «vistos»), en materia de Propiedad Horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tiene el carácter de actos colectivos, los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la Junta como órgano y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público (mediante una adecuada interpretación de los artículos 3, 8 y 18.2 de la ley de Propiedad Horizontal). Ciertamente, en este último caso, no podría inscribirse la modificación pretendida si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos, por imperativo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Pero la modificación estatutaria es un acto de la Junta como órgano colectivo de la comunidad, que ha de adoptarse por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por ello el defecto no puede ser mantenido, toda vez que la calificación, en este tipo de acuerdos, no puede extenderse a los requisitos que derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de cada uno de los propietarios.
Estatutos.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir en el año 2000 un acta de protocolización de acuerdos de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal adoptados en 1982 por unanimidad en Junta de los condueños de entonces por los que se modificaban los estatutos de la comunidad. El Registrador suspende la inscripción porque, aparte otros defectos, constando en el Registro de la Propiedad la existencia de propietarios que adquirieron su elemento privativo con posterioridad a la fecha de la Junta no consta sus consentimiento para que tal rectificación estatutaria pueda acceder al Registro.
Estatutos.- Sobre la ilegalidad de modificar los estatutos para exonerar del pago de los gastos comunes durante cierto tiempo al propietario único de un inmueble dividido horizontalmente, ver más adelante el apartado “Pago de los gastos de comunidad”.
15 abril (2 Rs.) 2010
Estatutos.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificación registral por la que se suspende la inscripción de una escritura en la que con ocasión de la venta de un local integrante de una propiedad horizontal, el comprador y los vendedores, como únicos integrantes de la comunidad de propietarios, dando a tal acto el carácter de reunión universal de la misma, acuerdan añadir una nueva cláusula a los Estatutos de la comunidad de propietarios, con el siguiente tenor literal: «El propietario de la planta baja (finca número uno de la división horizontal) podrá instalar una salida de humos a la espalda de la finca causando el menor perjuicio posible a los propietarios de las plantas altas del edificio, previa obtención de las pertinentes licencias administrativas».
2. Aún cuando la calificación señala un único defecto, por razón de su fundamentación dos son las cuestiones que deben dirimirse para resolver el presente recurso: si en el caso planteado resultan de aplicación las exigencias del principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria; y si se han cumplido o no los requerimientos que para los acuerdos sujetos a la regla de la unanimidad de la Junta de Propietarios impone el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y sus concordantes.
3. En el presente supuesto la modificación en los Estatutos por los que se rige la propiedad horizontal, consistente en la adición de una nueva regla en los términos transcritos en el primero de los fundamentos jurídicos de esta resolución, constituye un acto de la Junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 n.º 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos en tal norma y demás disposiciones legales que disciplinan la adopción de tales acuerdos comunitarios, pero sin que pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios. Por este motivo no puede exigirse para la inscripción de la modificación de los estatutos discutida el consentimiento individualizado de todos los titulares registrales.
4. Resta por determinar si la modificación de los Estatutos cuestionada, en tanto que acto de la Junta de la comunidad de propietarios que ha de adoptarse por unanimidad en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, está viciado por la falta de consentimiento de uno de los cotitulares, en régimen de gananciales, de uno de los elementos privativos, que ni ha comparecido, ni consta haber sido notificado del acuerdo.
5. Una vez asumido lo anterior, es cierto que, dado que en el presente supuesto no se ha acreditado ni el fallecimiento de don A. C. H., cónyuge de la vendedora y titular registral con carácter ganancial de uno de los elementos privativos en que se divide el edificio, ni la condición de herederos de los otros copropietarios que intervienen en la escritura presentes o representados, ni tampoco, a falta de la certificación del acta de la Junta comprensiva de la relación de los propietarios representados (cfr. artículo 19 n.º 2, d) de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, de 21 de julio), la representación otorgada por dicho titular registral para asistir a la Junta en ninguna de las modalidades previstas por nuestro Ordenamiento jurídico, ni en forma escrita (cfr. artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal), ni en la forma tácita admitida por nuestro Tribunal Supremo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 1986), cabría cuestionar si el acuerdo sobre la modificación estatutaria discutido adoptado por la denominada en la escritura calificada «reunión universal» de la comunidad de propietarios cumple o no los requisitos que para su validez imponen los artículos 15.1 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Pero sucede que esta cuestión no ha sido planteada por el Registrador en su nota de calificación, por lo que, limitado el recurso necesariamente a las cuestiones relacionadas directa e inmediatamente con la calificación recurrida (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), este Centro Directivo no puede confirmar la calificación recurrida.
Estatutos.- 1. En el folio abierto a la segunda fase de una urbanización se hallan inscritos los estatutos que han de regir la comunidad general de propietarios de los bloques o edificios que componen la primera y la segunda fase. Presentada acta de protocolización de acuerdo otorgado por la comunidad de vecinos de la segunda fase por la que se trata de modificar los estatutos en el exclusivo sentido de que pasen a regir no ya la comunidad general de las dos fases sino sólo la segunda, el Registrador suspende la inscripción porque debe constar la conformidad al respecto de la comunidad de vecinos de la primera fase.
Estatutos.- Sobre la modificación estatutaria que veda el uso de ciertos elementos comunes a quienes no estén al corriente en el pago de las cuotas de comunidad, ver, más adelante, el apartado “Pago de los gastos de comunidad”).
[1] Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Santander, de 2 de mayo de 2006, confirmada por otra de la Audiencia Provincial, de fecha 8 de febrero de 2007, publicada en el B.O.E. de 30 de abril de 2008. El fallo, única parte que se publica de la sentencia, no contiene los argumentos empleados para anular la Resolución.
estatutos, francisco sena fernandez

References: artículo 217
 artículo 24
 artículo 1
 artículo 100
 artículo 20
 artículo 17
 artículo 20
 artículo 17
 artículo 17
 artículo 17
 artículo 19
 artículo 15
 artículo 326
 Resolución