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Timestamp: 2019-03-19 05:42:14+00:00

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Prima casa 2019 TUTTE le Agevolazioni fiscali e l'imposta di registro
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Tasse-Fisco 4 Gennaio 2019	Casa, immobili, terreni, Incentivi agevolazioni fiscali 613 commenti
Sintesi delle agevolazioni fiscali prima casa per risparmiare sull’acquisto dell’immobile attraverso l’applicazione di una aliquota fiscale ridotta pagata sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale che sottostà però, al rispetto di importanti requisiti e dichiarazioni da rendere nell’atto notarile. Nel seguito trovate anche le cause di decadenza imposte dal legislatore al ricorrere delle quali vi sono una serie di sanzioni che vi spiegherò come e quando sarà possibile evitare o almeno ridurre al minimo.
L’applicazione del beneficio fiscale prima casa comporta l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta, a seconda dei casi che vedremo nel seguito, del 2% anziché del 9%, dell’IVA del 4% anziché del 10% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 168 euro (dal 2014, 200 euro) anziché del 2% e dell’1% del valore catastale.
Eesempi di decadenza delle agevolazioni
di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile in contratto: questa condizione vale anche nel caso in cui non si abbai la residenza ma ma la si intenda trasferire (e poi si deve fare) entro 18 mesi. Il beneficio vale anche nel caso la casa è ubicata nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività oppure nel comune dove ha sede o esercita l’attività di impresa o di lavoro autonomo o anche di lavoro dipendente o il soggetto da cui dipende fiscalmente l’acquirente, quando l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro ovvero, ovunque in Italia se l’acquirente, cittadino italiano emigrato all’estero
Nel caso di nuda proprietà non si avranno preclusioni alla fruizione del beneficio prima casa a meno che la stessa nuda proprietà non sia stata acquistata con i benefici fiscali prima casa. La nuda proprietà su una casa nello stesso comune in cui si trova l’immobile che si intende acquisire non preclude l’accesso ai benefici fiscali in quanto il fabbisogno abitativo non potrebbe essere soddisfatto dal potenziale acquirente anche se sarà necessario verificare che l’acquisto della nuda proprietà sia avvenuto fruendo dei benefici prima casa; ipotesi questa in cui invece sarebbe precluso l’accesso sul nuovo fabbricato. Diverso invece il caso in cui dopo la nuda proprietà con la prima casa si proceda all’acquisto dell’usufrutto su altro immobile in cui potrebbe richiedersi nuovamente il beneficio, anche se casi come questo vanno sempre approfonditi alla presenza del Notaio con l’uasilio della visura storica catastale dell’immobile e la ricostruzione degli atti di vendita e di acquisto.
Soggetto privato Ipoteca registro
Catastale 3%
Euro 168,00 2%
SoggettoIva Iva
Catastale 4%
Euro 168,00 4%
Catastale 7%
Abitazione no prima casa Soggetto Iva Iva
Catastale 10%
Euro 168,00 10%
Soggetto Iva Iva
Catastale esente
1% esente
Ufficio/Negozio Soggetto privato Ipoteca registro
Ufficio /NegozioSoggetto Iva Iva
Catastale 10% – 21%
1% 10%-22%
Catastale 8%
Catastale 22%
Euro 168,00 22%
La base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro è pari alla rendita catastale moltiplicata per 115.5 che rappresenta un moltiplicatore definito dal legislatore. Per applicare questa base imponibile ridotta dovrà farsi esplicita richiesta al Notaio al momento del rogito notarile. È una forma che consente non solo di ridurre il carico fiscale ma anche quello di evitare eventuali accertamenti fiscali sul prezzo di vendita da parte del fisco (non sulla presenza o rispondeno dei requisiti richiesti)
Catastale 1 %
(50 € dal 01/01/2014)
Commento di Roby: Anche se non si acquistano altre quote ma un’abitazione ex novo che verrà accorpata alla principale è possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa”. L’importante è procedere ad accorpare l’unità acquistita a quella posseduta in precedenza e che la costituenda unità mantenga i requisiti di abitazione non di lusso così come prevista dal D.M. 2 agosto 1969.
Vi consiglio quindi, anche se sono rare le fattispecie di questo tipo, di andare in affitto per qualche mese o da amici nello stesso comune, ma comunque di soddisfare il requisito del cambio della residenza entro 18 mesi pena la decadenza dell’agevolazione e l’applicazione della maggiore imposta ordinaria del 7% più l’applicazione delle sanzioni del 30% e degli interessi legali che maturano giornalmente sullla minore imposta versata.
Curioso è anche il caso di due sentenze che potrebbero sembrare simili ma che in realtà svelano la diversa impostazione e la ratio della norma. Ad un contribuente è stato negato il beneficio perchè aveva delle infiltrazioni di acquee reflue dall’appartamento del piano di sopra perchè non considerato una causa di forza maggiore o un elemento valido ad impedire il trasferimento della residenza entro i 18 mesi (cfr sentenza n.1392 del 2010), mentre è stato concesso ad un contribuente la sospensione del provvedimento di decadenza delle agevolazioni perchè aveva delle infiltrazioni abbondanti da tetto che impedivano realmente di abitarvi (cfr sentenza 140 del 2008). Da questo potremmo estrapolare una grande massima: il tetto vi potrebbe salvare mentre le acque reflue no.:-)
Se leggete la norma noterete che potrete vendere il bene e riacquistarne uno nuovo sempre con le medesime caratteristiche senza perdere i bene fici prima casa (ma non vale se acquistate prima quello nuovo e poi vendete quello su cui avete beneficiato delle agevolazioni) a patto che l’acquisto avvenga entro un anno dalla cessione dell’abitazione su cui avete goduto dei benefici precedentemente. L’Agenzia delle entrate in una risoluzione concernente sempre la fruizione dei benefici prima casa precisa che entro un anno dalla vendita non è sufficiente iniziare i lavori di costruzione, ma occorre quantomeno realizzare il rustico (muri portanti più copertura, risoluzione 16 marzo 2004, n. 44/E), altrimenti si decade dai benefici della prima casa è bisogna procedere al riversamento dell’agevolazione fiscale consistente nella minore imposta di registro. In caso di mancata realizzazione del rustico entro un anno, si decade anche dalle agevolazioni sul primo acquisto.
Potete leggere l’articolo sulle cause di forza maggiore che vi hanno impedito di trasferire la residenza in quanto possono esistere diverse motivazioni che hanno impedito il trasferimento e che devono essere provate. Nel caso di trasferimento dell’attività lavorativa nel comune dove è situato l’immobile ogggetto di agevolazione che avviene dopo l’acquisto della casa viene meno il presupposto per il godimento dell’agevolazione. Ciò in quanto si tratta di norma di stretta interpretazione (cfr. Cass. sent. n. 6905 del 2011 e Cass. sent. n. 5570 del 2011). Sentenza n. 17597 del 12 ottobre 2012 (udienza 12 luglio 2012).
Qualora abbiate un immobile prima casa sul territorio nazionale e vi trasferite all’estero sarà necessario dimostrare, nel senso di avere le evidenze documentali atte a farlo (come bollette luce, gas, telefono che ne dimostrino gli effettivi consumi), che la casa all’estero è utilizzata come dimora abituale (cfr Risoluzione ministeriale n.31 del 2010). Questa viene indicata come condizione per non decadere dall’agevolazione prima casa sulla casa in Italia. La diretta conseguenza di questo e se non ricordo male anche di una risoluzione del 2011 è che anche chi non risiede in Italia perchè lavora all’estero potrà godere dei benefici prima casa per abitazioni acquistate sul territorio italiano. Resta il dubbio se il periodo quinquennale di tutela fiscale operi anche in questo caso ossia. Se ho una casa acquistata oltre cinque anni fa e mi trasferisco al sesto anno, sarà necessario verificare questo per trasferirsi all’estero? Dalla ratio normativa sembrerebbe di no in quanto l’intento è quello di tassare acquisti speculativi che vengono forfettariamente individuati in quelli che si situano nel quinquennio dall’acquisto.
Per quello che concerne gli italiani residenti all’estero ed i benefici prima casa vi segnalo la circolare dell’agenzia delle entrate numero 19 del 2001 in cui si chiarisce che anche coloro che sono residenti all’estero per motivi di lavoro, possono acquistare casa in Italia fuendo delle agevolazioni fiscali prima casa, anche se non iscritti all’Aire.
Vi ricordo che se vendete l’abitazione prima dei cinque anni dall’acquisto decadrete dai benefici oltrechè essere tassati sulla plusvalenza, ma per questi approfondimenti oltrechè la lettura delle norme e delle sentenze vi sono anche gli articoli di approfondimento qui sotto.
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2 Giugno 2018 at 20:55
Non credo valga nemmeno se lo fa entro l’anno successivo
1 Giugno 2018 at 16:23
buonasera dovrei ricevere in donazione da mio padre due appartamentini contigui potrei chiedere le agevolazioni prima casa impegnandomi di unificarli dopo l’atto di donazione.
29 Maggio 2018 at 21:40
io e mio fratello abbiamo appena vinto un’asta giudiziaria e a breve andremo dal notaio a firmare il rogito.
Mio padre e mio fratello prenderanno la residenza, mentre io non ne avrei intenzione in quanto lavoro in un’altra regione ed ho appena preso una casa in affitto assieme alla mia ragazza. In questo caso per avere le agevolazioni fiscali sulla prima casa dovrò comunque spostare la mia residenza nel comune dove ho acquistato l’appartamento?
Dario Margari
18 Marzo 2018 at 16:07
Salve .!i miei genitori mi hanno Donato una casa dove risiedo con mia moglie in separazione di beni ,ora dovrò costruire una casa nuova in un lotto diverso (20metri poi in la’)Ma nello stesso comune ,lo stesso lotto e diviso al 60% di mia propieta 40% mia moglie (questa é sempre una donazione dei miei genitori) come dovrò pagare l’Iva ai costruttori ?
26 Febbraio 2018 at 07:25
Questa non l’ho mai sentita e mi sembra avere anche poco senso. Indipendetemente dal momento dell’acquisto di altra abitazione l’importante è che soddisfa le dichiarazioni da rendere nell’atto e che sono riepilogate nell’articolo.
Marina Ghiano
22 Febbraio 2018 at 21:58
Ho acquistato una casa nella stessa città ma mi è stato detto che non posso usufruire della agevolazione prima casa perché l’immobile dove risiedo attualmente è stato acquistato nel 1980 e a quell’epoca non c’erano le agevolazioni come prima casa..
Anche se porto la residenza nella nuova casa e entro un anno vendero’ quella vecchia.
Potete per favore rispondermi
29 Novembre 2017 at 16:24
Mio figlio ha ricevuto in donazione dai nonni usufruendo delle agevolazioni prima casa l’appartamento dove attualmente risiede, ora trasferitosi a torino per motivi di lavoro(agente della polizia di stato) ha acquistato con la moglie in regime di separazione dei beni da un costruttore un’appartamento in costruzione che gli verra’ consegnato a giugno 2018 chiedo se puo’ usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa quali iva al 4%, mutuo ecc. Saluti Carmelo
3 Gennaio 2016 at 17:24
La Legge di Stabilità 2016 consentirà dal primo gennaio 2016 di beneficiare delle agevolazioni prima casa su un nuovo immobile anche sei si possiede un altro immobile sul territorio italiano a patto che si rivenda entro l’anno.
17 Febbraio 2014 at 01:53
Per potere avere l’agevolazione non bisogna possedere unità immobiliari nel Comune in cui si intende acquistare a meno che non si intenda ampliare l’abitazione esistente.
Nel caso prospettato da Antonello non esiste alcun rischio di revoca e di non riconoscimento dell’agevolazione. Quanto alla scelta poi di quale sarà l’abitazione da utilizzare come prima e quale come seconda è sempre possibile stabilirlo in seguito con le dichiarazioni per le diverse tipologie di imposte (irpef e IMU).
Buongiorno, la mia situazione è questa: io ho la nuda proprietà di un appartamento in cui vivo con mio marito e mia mamma. Questa mi è stata donata nel 2006 da mia mamma la quale ha mantenuto l’usufrutto. Ora mio marito vuole acquistare un appartamento in altro comune, di cui sarà proprietario al 100% e per lui sarebbe prima casa. Noi siamo in comunione di beni, ci siamo informati ma ci hanno detto cose diverse e cioè 1)che per usufruire delle agevolazioni prima casa dobbiamo procedere con l’atto di separazione di beni prima che lui vada a rogito; 2)che non serve fare l’atto di separazione se nel rogito stesso viene dichiarato che i fondi per l’acquisto della casa provengono esclusivamente da lui. Ma allora cosa dice la legge? Va ad interpretazione dei vari notai???!!! Spero che riusciate a chiarirmi questo dubbio….Grazie, cordiali saluti.
salve, ho acquistato con mio figlio la prima casa, io con diritto di usufrutto e lui nuda proprieta e con regime di iva ridotta con impegno a traferire la residenza entro i diciotto mesi. pero mi e’ stato riferito che e non mi traferisco entro dodici mesi non potro’ dedurre le spese per interessi sul mutuo. chiedo gentilmente se non potro detrarre gli interessi fino a quando avro la residenza o se sara’ per ogni anno a seguire. ringrazio e ossequio
25 Gennaio 2014 at 17:43
Nell’Ottobre 2008 ho comprato un appartamento di nuova costruzione con l’agevolazione dell’IVA al 4% come prima casa.
La mia ragazza sta ora comprando un appartamento (anche lei come prima casa) nella stessa città. In questo appartamento andremo poi a vivere insieme da quest’estate una volta sposati. L’appartamento sarà intestato solo a lei e firmerà il rogito ad Aprile, mentre noi ci sposiamo a Maggio.
Il mio dubbio è questo: ho letto che l’IVA al 4% si perde se il coniuge ha già un appartamento comprato con IVA agevolata nello stesso comune. Vale anche nel nostro caso o no? Una volta sposato devo fare qualcosa per far risultare il mio primo appartamento come seconda casa o il passaggio è automatico? Aiuto!!!
23 Gennaio 2014 at 20:09
Le posso consigliare allora di provare a leggere la circolare 38 del 20005 dell’agenzia delle entrate. Il bene acquistato in costanza di matrimonio entra normalmente automaticamente in comuniione legale ex articolo 177 e ss del codice civile e nell’atto di acquisto per godere delle agevolazioni dovrete entrambi rendere la dihciarazione circa il possesso dei requisiti. A questo punto la domanda da porsi è: Rispettimao entrambi (intendo voi due) i requisiti o solo uno dei dei due? Nel caso in cui solo uno dei due li rispetta allora il beneficio spetta solo per il 50%.
Quidni dovrete verificare che uno dei due in passato non abbia prima del matrimonio o in regime di separazione di beni un immobile e ene sia al ora proprietario, oppure anche semplicemente un altro immobile (anche senza agevolazioni prima casa, ma nello stesso comune dove ora si vuole comrare il nuovo. In ultimo anche se uno dei due non trasferisce la residenza nel comune dove è la casa da acquistare.
Salvatore Ballatore
Io e mia moglie, in regime di comununione dei beni, siamo in trattativa per l’acquisto di un appartamento nel comune di Genova dove, nel 2005, abbiamo acquistato un bilocale con aliquota normale (senza agevolazioni fiscali); Siamo residenti all’estero e l’appartamento che acquistiamo sarà quello che abiteremo tornando in Italia.
Dalla vostra interpretazione mi sembra di capire che
“L’agevolazione prima casa spetta o interamente o per quota anche nel caso di possesso di altra abitazione precedentemente non acquistata con i benefici prima casa situata in qualsiasi punto del territorio italiano indipendentemente dallo stesso comune o meno. In questo caso infatti è importante l’aspetto della novità nella fruizione del beneficio fiscale ed indipendentemente dallo status dei coniugi. Se infatti entrambi sono in comunione o in separazione e non hanno fruito mai del beneficio fiscale prima casa lo possono utilizzare anche successivamente”. Quanto sopra però mi sembra in contrasto con l’interpretazione che fornite nel paragrafo precedente a quello citato
“Le agevolazioni prima casa non spettano nel caso in cui si è titolari assieme al coniuge in regime di comunione dei beni di un diritto reale di godimento in precedenza acquistati senza agevolazione prima casa con il coniuge di un’altra unità locale abitabile situata nello stesso comune del fabbricato per cui si vorrebbe richiedere l’agevolazione, mentre potrebbe spettare qualora l’unità locale sia situata in comune diverso all’interno del territorio italiano”.
Qual è la corretta interpretazione nel nostro caso?
Grazie mille per la cortese attenzione che vorrete prestare al mio quesito e spero tanto in una vostra risposta chiarificatrice. Cordialmente S.B.
17 Gennaio 2014 at 20:43
A mio avviso si in quanto la decadenza fa riferimento alla cessione e la condizione della residenza fa riferimento al momento dell’acquisto
17 Gennaio 2014 at 15:23
Ho acquistato un appartamento con agevolazioni 1 casa ora dopo 4 anni non voglio vendere l’immobile ma solo spostare la residenza lo posso fare?grazie giuseppe.
9 Gennaio 2014 at 14:24
entro l’anno costruirò una casa clima in legno su terreno di mia proprietà.
Desidero sapere se posso accedere a delle detrazioni fiscali come prima casa o come casaclima.(è possibile ricevere vostra risposta via mail?)
Michele Corroppolo
9 Dicembre 2013 at 15:57
salve.. avrei un quesito. mia moglie è proprietaria dell’appartamento in cui abbiamo entrambi la residenza e sta usufruendo delle detrazioni sul mutuo prima casa. io ho appena acquistato un altro immobile nello stesso comune dichiarando nell’atto che vorrò usufruire del beneficio prima casa. siccome volevamo vendere l’appartamento di mia moglie prima di andare a vivere nella nuova casa, non volevo portare residenza ed attivare utenze nella nuova casa quest’anno ma il prossimo. a questo punto, potrò avere il diritto di richiedere le detrazioni int passivi sul mutuo della nuova casa per la parte di competenza di quest anno al momento della compilazione del 730 2014 per l’anno 2013?
4 Dicembre 2013 at 01:12
Salve, mio padre è deceduto e mia madre anche. Io e mia sorella dobbiamo pagare le tasse di successione. La rendita complessiva dell’immobile è 635,55. Stante a quanto scritto nell’articolo, usufruendo delle agevolazioni prima casa, e pagando il 2014 dovrei moltiplicare il valore sopra per 115,5 e pagando il 2% le tasse ammonterebbero a 1468,12 per l’importa di registro e euro 100,00 per ipotecaria e catastale giusto ?
25 Novembre 2013 at 23:01
Buonasera, avrei bisogno di un chiarimento per cortesia. I miei genitori hanno donato a me e mio fratello tutti i loro averi immobili garantendosi l’usufrutto degli stessi.
Vorrei comprare un appartamento in un comune diversomrispetto a dove i miei genitori possiedono le loro case. Malgrado risulti nudo proprietaro (penso!) pari quota con mio fratello posso definire il mio futuro acquisto come prima casa?

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 articolo 177