Source: https://www.v4legal.sk/aktuality/780-narok-na-odpustenie-najomneho-pocas-covid-19-realita-verzus-myty
Timestamp: 2020-07-15 12:07:40+00:00

Document:
Nárok na odpustenie nájomného počas COVID-19. Realita verzus mýty. - V4 Legal
Nárok na odpustenie nájomného počas COVID-19. Realita verzus mýty.
Vzhľadom na situáciu súvisiacu s pandémiou ochorenia COVID-19 je možné už dnes prezumovať obrovské straty v podnikateľskom sektore. Rozhodnutím Vlády SR a Úradu verejného zdravotníctva SR boli viacerí podnikatelia donútení uzavrieť svoje prevádzky, niektorí na dobu dlhšiu, než dva mesiace.
V tomto článku sa budeme venovať problematike regulácie cien nájmov prevádzok a taktiež ochrane pred neoprávnenými zásahmi prenajímateľa voči nájomcovi, ktorý si nebol schopný riadne a včas, s ohľadom na šíriacu sa pandémiu, plniť svoje záväzky vyplývajúce mu z nájomnej zmluvy.
V prvom rade si dovoľujeme upriamiť pozornosť na kľúčový predpis v tejto problematike, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorý pôsobí v tejto oblasti ako lex specialis k ustanoveniam zákona č. 40/1964 Zb., Občianskeho zákonníka. Je nutné pri tom konštatovať, že predmetný zákon v prípade zamedzenia alebo obmedzenia používania predmetu nájmu (nebytového priestoru), voči nájomcovi pôsobí o niečo menej výhodne, než ustanovenia Občianskeho zákonníka. Podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka, konkrétne ustanovenia § 673 nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré sám nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, primerane povahe a určeniu veci. Právo neplatiť nájomné pritom trvá až dovtedy, kým nedôjde k odstráneniu vady a následnému umožneniu užívať vec dohodnutým, resp. obvyklým spôsobom. Ak nájomca zaplatil nájomné vopred, má právo žiadať od prenajímateľa, aby mu časť, ktorá zodpovedá obdobiu, počas ktorého nemohol predmet nájmu užívať, vrátil.
Z dikcie nadväzujúceho ustanovenia § 674 vyplýva možnosť uplatnenia práva nájomcu na primeranú zľavu nájomného aj v prípadoch, kedy užívanie predmetu nájmu síce nie je znemožnené úplne, ale je len obmedzené, a to z rovnakých dôvodov, t. j. vád na predmete nájmu, ktoré nespôsobil nájomca, ani osoby, ktorým nájomca umožnil na predmet nájmu prístup.
Otázky týkajúce sa uplatniteľnosti predmetného práva na nezaplatenie nájmu, resp. jeho zníženia, sa však vynárajú v prípade, že sa zmluvou prenajíma práve nebytový priestor. Ustanovenie § 8 predmetného Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov ustanovuje, že ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.
K uvedenému zastávame názor, že v danom prípade de lege lata je možné žiadať pomernú zľavu z nájmu len a výlučne v dôsledku zavineného porušenia povinností vyplývajúcich zo zmluvy na strane prenajímateľa. Za takéto porušenie nemožno považovať tzv. vis maior, ktorým pandémia ochorenia COVID-19 bez väčších pochybností je a preto nezakladá právo nájomcu na takúto náhradu. Nakoľko ustanovenia Občianskeho zákonníka sa v tomto prípade použijú len subsidiárne, a teda len v prípadoch podporného výkladu ustanovení Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov a pri okolnostiach, ktoré týmto zákonom upravené nie sú, je nevyhnutné konštatovať, že na nájom nebytového priestoru, ktorými sú aj prevádzky maloobchodov, kaviarní, reštaurácií a i., sa primárne aplikujú ustanovenia Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, čím je použitie ustanovenia § 674 Občianskeho zákonníka vylúčené, a to s poukazom na kogentné ustanovenie § 720 Občianskeho zákonníka, ktoré jasne deklaruje osobitný predpis za primárny predpis v oblasti nájmu a podnájmu nebytových priestorov. Zákon teda nájomcovi právo na zľavu z nájomného nepriznáva, pokiaľ môže nebytový priestor užívať, hoci len obmedzene. Uvedený nárok môže vyplývať výlučne zo zmluvy, resp. dodatku k nej, alebo z dohody (hoci aj ústnej, avšak v záujme zachovania zásady littera scripta manet je lepšie uzavrieť takúto dohodu písomne) medzi samotným prenajímateľom a nájomcom (obdobne medzi nájomcom a podnájomcom).
Do pozornosti týmto však dávame pomerne rozsiahlu ustálenú judikatúru slovenských i českých súdov, ktoré našli priestor na voľnejšiu aplikáciu tohto pomerne striktného postupu podľa Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Rozhodnutia NS SR, NS ČR a iných prvoinštančných a odvolacích súdov sa zamerali na prípad, kedy je predmetom nájmu nie len samotný nebytový priestor, ale spolu s ním budova ako celok. Vašu pozornosť si pritom dovoľujeme upriamiť na Rozsudok Najvyššieho súdu zo dna 31. 03. 2003 pod sp. zn. M Cdo 251/02 (R 90/2004), ktorým Najvyšší súd prevzal rozhodovaciu prax z prostredia českých súdov, najmä rozsudku NS ČR pod sp. zn. 3 Cdon 1175/96) a ktorým Najvyšší súd judikoval že z ustanovenia § 1 zákona č. 116/1990 Zb. je však zrejmé, že zákon sa vzťahuje len na nebytové priestory a za určitých okolností aj na byty; nevzťahuje sa však na predmety občianskoprávnych vzťahov, uvedené v § 118 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Z ustanovenia § 1 zákona č. 116/1990 Zb. teda v žiadnom prípade nemožno vyvodiť, že by sa tento zákon vzťahoval aj na zmluvy o nájme nehnuteľností (pozemkov alebo budov), a to bez ohľadu na to, že súčasťou týchto nehnuteľností môžu byť i nebytové priestory (čo je takmer vždy pravidelné).
Uvedené rozhodnutia majú zásadný význam pri výklade ustanovení Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov a ich aplikácií na situácie, kedy predmetom nájmu síce sú nebytové priestory, avšak tieto sa nachádzajú v stavbe, ktorá je predmetom nájmu ako celok. Nájomcovia v takýchto vzťahoch majú preto podľa nášho názoru právo žiadať primeranú zľavu z poistného podľa ustanovenia § 674 Občianskeho zákonníka, nakoľko tento zmluvný vzťah sa primárne spravuje ustanoveniami tohto zákona a nepodlieha úprave Zákona o nájme bytov a nebytových priestorov.
Ako najdôležitejší prvok sa s ohľadom na vyššie uvedené javí právny režim zmluvy, ktorou je podložený nájomný vzťah k Vašej prevádzke, a teda či sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka alebo Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Podstatné sú taktiež ustanovenia zmluvy, ktoré opisujú samotný predmet nájmu, teda či sa jedná o budovu, dom alebo nebytový priestor. O nič menej podstatné sú ustanovenia zmluvy o prípadnom znížení alebo odpustení nájomného.
V neposlednom rade sa javí ako podstatné uviesť možné riešenie situácie, v ktorej sa nájom Vašej prevádzky spravuje ustanoveniami Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, predmet nájmu je definovaný ako nebytový priestor a v zmluve absentujú ustanovenia o primeranom znížení, prípadne odpustení nájomného zo strany prenajímateľa.
V takom prípade si dovoľujeme odporučiť Vám postupovať za každých okolností mimosúdnou cestou, a to formou dohody o zmene vzájomných práv a povinností, s poukazom na ustanovenie § 516 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Týmto dvojstranným právnym úkonom je možné si vzájomne upraviť práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o nájme alebo podnájme, ktorou sa zmluvné strany môžu veľmi korektným spôsobom dohodnúť na takých podmienkach, ktoré budú v súčasnej nesmierne zložitej situácií výhodné pre obidve tieto strany.
Na záver si dovoľujeme uviesť, že dňa 25. 04. 2020 bol novelizovaný zákon č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícií, ktorým sa prenajímateľovi ustanovením § 3b citovaného zákona vyslovene zakázalo jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti, vrátane nájmu bytu alebo nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020, ak omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19. Je potrebné však uviesť, že tento dôvod pre vznik omeškania musí byť nájomcom dostatočne osvedčený.
Týmto ustanovením však (a to dôrazne upozorňujeme) nie je dotknutá povinnosť nájomcu riadne a včas plniť svoje záväzky vyplývajúce zo zmluvy o nájme. Uvedená misinterpretácia predmetného ustanovenia by mohla mať za následok sťaženie už tak veľmi nepriaznivej finančnej situácie podnikateľov.
V prípade akýchkoľvek otázok, podnetov alebo pri záujme o poskytnutie právnych služieb v uvedenej problematike nás neváhajte kedykoľvek kontaktovať.

References: § 673
 § 674
 § 8
de lege lata
 § 674
 § 720
 súd 
 súd 
 § 1
 § 118
 § 1
 § 674
 § 516
 § 3