Source: http://mgwebsolutions.org/evaluare
Timestamp: 2019-10-21 00:26:09+00:00

Document:
Legea cu privire la activitatea de evaluare
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile
Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimată.
Procesul de evaluare este o procedură complexă și sistematică urmată de evaluator pentru a oferi un răspuns clientului asupra valorii.
Scopul principal al procesului de evaluare este prezentarea unei opinii imparțiale asupra valorii, prin care evaluatorul demonstrează că a luat în considerare toți factorii care afectează în mod substanțial valoarea.
Procesul de evaluare a proprietăţii imobiliare se finalizează prin întocmirea unui raport de evaluare. Acesta este un document scris în care sunt cuprinse instrucţiunile pentru procesul de evaluare, baza de evaluare - tipul de valoare, scopul evaluării şi rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea.
În practică se întomesc rapoarte de evaluare pentru următoarele scopuri:
-Evaluare pentru garanţii bancare (gaj, ipotecă)
-Evaluare pentru majorarea/includerea în capitalul statutar/social
-Evaluare pentru notar (moștenire, donație, vînzare, cumpărare)
-Evaluare în cazul insolvenţei
-Evaluare pentru vânzare – cumpărare
-Evaluare pentru asigurare
-Evaluare pentru rezolvarea litigiilor
-Evaluări pentru piaţa de capital
-Evaluări de piaţă pentru investiţii, achiziţii şi schimb, etc.
-Evaluare pentru exproprieri
-Evaluarea pentru restituirea proprietăţilor
-Evaluarea în scop informativ
În termen de maximum 24 ore de la primirea comenzii, un expert evaluator va efectua inspecția obiectivului, iar în termen de maximum 72 ore de la momentul inspecției, clientul va fi informat să se apropie în oficiu pentru a recepționa raportul de evaluare sau după posibilitate va fi trimis clientului sau destinatarului. Deasemenea, raportul de evaluare poate fi trimis și în format digital cu extensia (.pdf) către client/destinatar, anterior predării raportului în formă tipărită.
Actele necesare (fotocopii) pentru realizarea rapoartelor de evaluare se predau de regulă expertului evaluator în momentul efectuării inspecției obiectivelor.
Deasemenea, actele necesare evaluării se pot trimite și scanate, în format digital (pdf, jpeg, jpg) pe adresele de email aflate în pagină Contace (evaluator), pe viber, whatsup, skype etc.
Acte necesare pentru evaluare in funcție de tipul obiectivelor de evaluat:
• Act de proprietate (Contract de vînzare/cumpărare, de donație, moștenire, certificat de privatizare etc.)
• Extras din Registrul Bunurilor Imobile
• Plan de amplasament si delimitare
• Copie buletin de indentitate client / Copie Certificat de înregistrare (societăți comerciale)
b) Acte necesare pentru evaluarea proprietăților rezidențiale, comerciale și industriale (construcție + teren)
• Pașaport tehnic sau dosarul cadastral
• Titlu de autentificare a dreptului deținătorului de teren
• Plan de situație/amplasament și delimitare a bunului imobil
• Releveu (schița) pe fiecare nivel al construcției
• Certificat de urbanism
• Autorizație de construire/desființare
• Proces verbal de recepție la finalizarea lucrărilor
c) Acte necesare pentru evaluarea terenurilor libere de construcții
• Act de proprietate (Titlu de autentificare a dreptului deținătorului de teren, contract de vînzare/cumpărare, de donație, moștenire, etc.)
• Copie buletin de indentitate client / Copie certificat de înregistrare(societăți comerciale)
d) Acte necesare pentru evaluarea bunurilor mobile (autovehicule, camioane, semi/remorci, utilaje sau linii de producere, echipamente agricole)
• Documente de proveniență (factura, invoice, contract de vînzare, cumpărare, leasing)
• Certificat de înmatriculare
• Fișa tehnică (nivel de echipare, lista de opțiuni, dotări, parcursul, nr. ore de funcționare)
• Alte documente care pot fi prezente în dependență de obiectul evaluat
Toata expertiza, munca, eforturile, cunostintele si experienta unui evaluator imobiliar sunt concretizate in raportul de evaluare. Acest document este instrumentul prin care evaluatorul imobiliar comunica clientului, sau altei persoane desemnate de acesta, rezultatele si concluziile evaluarii imobiliare.
1. Analiza documentelor
- solicitarea de documente de la proprietar/client care atestă dreptul de proprietate asupra proprietății analizate
- identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate: ce conține proprietatea, cine este proprietar, daca există sarcini
- identificarea eventualelor neconformități din documente sau incălcări ale legislației în vigoare
2. Inspecția proprietății
- identificarea proprietății
- inspectia fizică a proprietății de evaluat: identificarea și analiza amplasamentului și construcțiilor, aprecierea stării tehnice
- fotografierea proprietății
- discuții cu proprietarii/clienții.
3. Corelarea informațiilor din primele două etape și alte surse
- utilizarea evaluării: scopul și ce tip de valoare trebuie determinată
- informații despre costuri de înlocuire și/sau reparații
- informații despre tranzacții realizate cu proprietăți comparabile sau despre oferte de tranzacționare
- informații despre veniturile generabile de proprietățile comparabile
- se stabilesc limitele si ipotezele care vor sta la baza elaborarii raportului; se deduc si estimeaza conditiile limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea tranzactiei
- se stabilesc ce metode de evaluare sunt adecvate pentru determinarea valorii proprietății imobiliare de evaluat
4. Întocmirea raportului de evaluare
Prin Raportul de evaluare, evaluatorul, prezintă opinia sa cu privire la proprietatea evaluată. Arată clar și explicit datele care au stat la baza evaluării. Prezintă procesele analitice care au fost parcurse pe timpul evaluarii. Evidentiaza informatiile relevante despre proprietatea analizata.
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă - suma estimată pentru care un obiect al evaluării ar putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale, dar presupunînd că el este neocupat, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrîngere;
Valoarea de înlocuire - suma cheltuielilor totale necesare pentru construcţia unei clădiri sau construcţii analogice obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data evaluării, ţinînd cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluate;
Valoarea de reconstituire - suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluării şi ţinînd cont de uzura lui;
Valoarea de investiţie - valoarea bunului imobil determinată în baza rentabilităţii lui pentru un investitor concret;
Valoarea de lichidare (sau valoarea de vînzare forţată) - valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat într-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă diferite de cele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă;
Principiile de evaluare a bunurilor imobile:
a) Cererea Și Oferta. Valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este determinată de interacțiunea dintre cererea și oferta existente la data evaluării.
b) Schimbarea. Forțele cererii și ofertei sunt într-o dinamică permanentă și creează în mod constant un nou mediu economic, ducînd astfel la fluctuații ale prețului și valorii. Principiul schimbării presupune ca evaluatorul să sesizeze cauzele și efectele forțelor cererii și ofertei studiind tendințele și impactul lor asupra valorilor proprietăților imobiliare. Acest principiu obligă specificarea datei evaluării.
c) Concurența. Prețurile sunt susținute și valorile sunt stabilite printr-o continuă competiție și interacțiune între cumpărători, vînzători, antreprenori și alți participanți pe piața imobiliară.
d) Substituția. Un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru o proprietate decît costul de achiziție a unei alte proprietăți cu aceleași caracteristici; aceasta inseamnă că trebuie să existe (sau creată) o alternativă cu o utilitate sau productivitate egală, ținînd cont de factorul timp.
e) Proporții variabile. Proprietatea imobiliară atinge maximum de productivitate sau cea mai bună utilizare cînd factorii de producție (munca, natura, capitalul și/sau managementul)sunt în echilibru relative.
f) Contribuția (productivitatea marginală). Valoarea oricărui factor de producție sau componentă a proprietății, depinde de cît de mult prezența acestuia adaugă plusvaloare la valoarea globală a proprietății. Acest principiu poate fi interpretat și prin estimarea pierderii de valoare atunci cînd un factor de producție (sau unul dintre componentele sale) lipsește. Acest principiu permite efectuarea unor corecții în cazul comparației cu tranzacțiile anterioare și totodată asigură o bază pentru estimarea deprecierii cauzată de lipsuri (deficiențe) sau de plusuri ale proprietății în abordarea prin costuri.
g) Cea mai bună utilizare. În scopul evaluării pe piață, proprietatea ar trebui evaluată în ipoteza celei mai bune utilizări. Aceasta implică o utilizare legală, posibilă și probabilă a unei proprietăți imobiliare care ii va da cea mai mare valoare în prezent, păstrîndu-i utilitatea (este cazul construcțiilor nepotrivite celei mai bune utilizări a terenului și care construcții nu reprezintă o valoare adecvată adaugată terenului).
h) Conformitatea. O proprietate imobiliară atinge valoarea maximă atunci cînd este amplasată într-un mediu coerent fizic, economic și social sau de utilizare a terenului compatibilă si armonioasă.
i) Anticiparea. Valoarea de piață este egală cu valoarea actualizată a veniturilor sau satisfacțiilor viitoare generate de proprietate, așa cum sunt percepute de vînzătorii și cumpărătorii tipici.
LEGE Nr. 989
din 18.04.2002
cu privire la activitatea de evaluare
Publicat : 16.07.2002 în Monitorul Oficial Nr. 102 art Nr : 773
În sensul prezentei legi, noţiunile de bază utilizate au următoarele semnificaţii:
activitate de evaluare - activitate desfăşurată de întreprinderile de evaluare, care constă în estimarea valorii de piaţă sau a altei valori a obiectului evaluării;
evaluare - proces de determinare a valorii obiectului evaluării la o dată concretă, ţinîndu-se cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează asupra valorii;
evaluator - persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii superioare corespunzătoare, titular al certificatului de calificare al evaluatorului, care posedă o experienţă de muncă suficientă în domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţa necesară pentru desfăşurarea activităţii de evaluare;
întreprindere de evaluare - persoană juridică sau fizică, înregistrată în Republica Moldova, în modul stabilit, în calitate de întreprindere, indiferent de tipul de proprietate şi forma juridică de organizare;
certificat de calificare - document eliberat de comisia de atestare, prin care se confirmă că titularul lui posedă cunoştinţele necesare pentru desfăşurarea activităţii de evaluare;
raport de evaluare - act întocmit de evaluator, pe hîrtie sau pe suport electronic, la finele procesului de determinare a valorii obiectului evaluării;
valoare de piaţă - sumă estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, după un marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţa necesară şi neconstrîns;
valoare estimată - valoarea obiectului evaluării calculată la o dată concretă, cu aplicarea metodelor de evaluare prevăzute de prezenta lege;
tipul valorii estimate - categorie a valorii estimate, stabilită în conformitate cu scopul evaluării;
evaluare masivă - proces de evaluare a unui grup de bunuri imobile cu caracteristici similare, la o dată concretă, cu aplicarea procedurilor standard de evaluare şi a analizei statistice;
evaluare individuală - proces de estimare a valorii unui obiect concret al evaluării, la o dată concretă, ţinîndu-se cont de toţi factorii care influenţează asupra valorii;
evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală - proces de estimare a utilităţii rezultatelor activităţii intelectuale, exprimate în echivalentul valoric al caracteristicilor tehnice, de consum, economice şi de altă natură ale obiectelor de proprietate intelectuală.
Articolul 2. Scopul şi domeniul de aplicare a legii
(1) Scopul prezentei legi:
a) stabilirea cadrului juridic, economic şi organizaţional al activităţii de evaluare;
b) asigurarea drepturilor evaluatorilor şi a îndeplinirii de către aceştia şi întreprinderile de evaluare a obligaţiilor faţă de beneficiarii serviciilor de evaluare.
(2) Legea reglementează raporturile dintre persoanele fizice şi juridice ce apar în activitatea de evaluare.
Articolul 3. Obiectele evaluării
Evaluării se supun următoarele obiecte:
a) bunurile mobile, bunurile imobile şi drepturile asupra lor;
b) activele nemateriale - drepturile asupra obiectelor proprietăţii industriale, drepturile de autor, drepturile asupra resurselor naturale etc.;
c) întreprinderile în calitate de complexe patrimoniale;
d) afacerea (businessul);
e) valorile mobiliare, obligaţiile debitoare şi creditoare;
f) lucrările şi serviciile, informaţia;
g) alte obiecte.
Articolul 4. Subiecţii activităţii de evaluare
Subiecţi ai activităţii de evaluare sînt, pe de o parte, evaluatorii şi întreprinderile de evaluare a căror activitate este reglementată de prezenta lege, iar pe de altă parte, beneficiarii serviciilor de evaluare.
Articolul 5. Tipurile de evaluare
(1) Evaluarea poate fi benevolă şi/sau obligatorie.
(2) Evaluarea benevolă este efectuată din iniţiativa beneficiarului.
(3) Evaluarea obligatorie se efectuează în cazurile stabilite de prezenta lege, precum şi din iniţiativa autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale. Acestei evaluări sînt supuse obiectele evaluării, indiferent de tipul de proprietate asupra lor.
(4) Evaluarea obligatorie se efectuează în cazul:
a) privatizării sau altui mod de înstrăinare a obiectelor evaluării (sechestru, inclusiv în urma insolvabilităţii proprietarului obiectului etc.);
b) transmiterii dreptului de folosinţă asupra obiectelor proprietate publică a statului sau dării în arendă a acestora;
c) transmiterii obiectelor evaluării în administrare fiduciară;
d) exproprierii obiectelor evaluării pentru cauză de utilitate publică;
e) impozitării bunurilor şi încasării forţate a impozitelor;
f) reorganizării şi lichidării întreprinderilor de stat, municipale, precum şi a întreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate;
g) apariţiei litigiului patrimonial în legătură cu hotărîrea instanţei de judecată, solicitării instanţei de judecată, inclusiv în cazul examinării dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor în urma acţiunilor ilicite şi a concurenţei neloiale;
h) depunerii în gaj a obiectelor proprietate publică a statului sau proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale;
i) transmiterii obiectelor evaluării în calitate de contribuţie în capitalul social al întreprinderilor;
j) utilizării obiectelor de proprietate intelectuală create din contul mijloacelor bugetare şi introduse în circuitul economic de către agenţii economici, indiferent de tipul lor de proprietate;
k) introducerii obiectelor de proprietate intelectuală în circuitul economic al întreprinderilor cu tip de proprietate preponderent de stat;
l) solicitării organului care efectuează înregistrarea persoanei juridice;
m) modificării legislaţiei;
n) altor situaţii.
Articolul 6. Metodele de evaluare
(1) La estimarea valorii obiectelor evaluării se aplică următoarele metode:
a) metoda analizei comparative a vînzărilor, care se bazează pe estimarea valorii obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, vîndute sau propuse spre vînzare;
b) metoda veniturilor, care se bazează pe estimarea viitoarelor venituri şi cheltuieli, legate de utilizarea obiectului evaluării;
c) metoda cheltuielilor, care se bazează pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui obiect analogic celui de evaluat sau a cheltuielilor pentru înlocuirea obiectului supus evaluării.
(2) Condiţiile şi modul de aplicare a metodelor de evaluare menţionate la alin.(1) sînt stabilite de standardele naţionale de evaluare, aprobate de Guvern.
Articolul 7. Evaluarea masivă
(1) Scopul evaluării masive este determinarea valorii de piaţă sau a altei valori a unui grup de bunuri imobile cu caracteristici similare, la o dată concretă.
(2) Valoarea de piaţă, determinată prin metoda evaluării masive, este utilizată la calcularea bazei impozabile a bunurilor imobile.
(3) Rezultatele evaluării masive sînt valabile pentru perioada de timp dintre două evaluări.
(4) Finanţarea cheltuielilor pentru evaluarea masivă şi reevaluarea bunurilor imobile se efectuează în limita mijloacelor prevăzute în bugetul de stat.
(5) Rezultatele evaluării masive se înscriu în Registrul bunurilor imobile, ţinut într-o formă unică pe întreg teritoriul ţării de către organele cadastrale teritoriale în raza lor de activitate.
Articolul 8. Evaluarea individuală
(1) Scopul evaluării individuale este determinarea valorii de piaţă sau a altei valori a unui obiect concret al evaluării, la o dată concretă.
(2) Evaluarea individuală poate fi efectuată pentru diverse tipuri de obiecte ale evaluării şi în diferite scopuri, determinate de beneficiar în contractul de prestare a serviciilor de evaluare.
(3) Evaluarea individuală se efectuează cu aplicarea metodelor de evaluare menţionate la art.6 alin.(1).
Temeiul şi condiţiile activităţii de evaluare
Articolul 9. Temeiul pentru desfăşurarea activităţii de evaluare
(1) Activitatea de evaluare se efectuează în temeiul contractului de prestare a serviciilor de evaluare, încheiat între întreprinderea de evaluare şi beneficiar. Beneficiari pot fi atît persoane fizice, cît şi persoane juridice, indiferent de forma juridică de organizare, inclusiv autorităţile administraţiei publice centrale şi locale.
(2) În contractul de prestare a serviciilor de evaluare poate fi prevăzută evaluarea unui obiect, a mai multor obiecte sau prestarea serviciilor de evaluare pe parcursul unei perioade de timp indicate în cererea beneficiarului.
(3) În cazurile prevăzute de legislaţie, valoarea obiectului evaluării poate fi determinată de către întreprinderea de evaluare în temeiul unei hotărîri a instanţei de judecată sau a altei autorităţi abilitate să decidă asupra evaluării.
Articolul 10. Cerinţele faţă de contractul de prestare a
serviciilor de evaluare
(1) Contractul de prestare a serviciilor de evaluare se încheie în scris între întreprinderea de evaluare şi beneficiar şi reprezintă un document sinalagmatic.
(2) În contractul de prestare a serviciilor de evaluare se indică:
a) numele, prenumele (denumirea) şi adresa beneficiarului;
b) denumirea şi adresa întreprinderii de evaluare;
c) denumirea şi adresa obiectului evaluării;
d) tipul şi descrierea obiectului evaluării;
e) scopul evaluării;
f) data la care urmează a fi estimată valoarea;
g) tipul valorii estimative;
h) suma care trebuie plătită pentru serviciile de evaluare;
i) informaţiile privind licenţa pentru activitatea de evaluare (data eliberării, autoritatea care a eliberat licenţa, termenul de valabilitate) - în cazul evaluării bunurilor imobile;
j) termenele de executare a lucrărilor de evaluare;
k) condiţiile confidenţialităţii evaluării şi reglementările restrictive cu privire la obligaţiile evaluatorului;
l) alte informaţii.
Articolul 11. Cerinţele faţă de raportul de evaluare
(1) Efectuarea evaluării se finalizează cu întocmirea în mod obligatoriu a raportului de evaluare.
(2) Raportul va conţine opinia clară şi neechivocă a evaluatorului privind valoarea obiectului evaluării.
(3) În raportul de evaluare se indică:
a) data întocmirii raportului;
b) scopul evaluării;
c) numele, prenumele (denumirea) beneficiarului şi datele de identificare ale lui;
d) denumirea întreprinderii de evaluare şi datele de identificare ale ei;
e) descrierea obiectului evaluării şi datele privind proprietarul acestuia (în cazul în care obiectul evaluării aparţine persoanei juridice, se indică datele de identificare ale acesteia);
f) data la care a fost estimată valoarea;
g) tipul şi definiţia valorii estimate, care explică sensul noţiunii utilizate;
h) lista standardelor, metodelor, datelor iniţiale (cu indicarea sursei de obţinere a lor), utilizate pentru evaluare, precum şi ipotezele evaluatorului, pe care se bazează evaluarea;
i) etapele evaluării şi temeiul determinării valorii recomandate a obiectului evaluării, factorii restrictivi şi domeniul aplicării valorii estimate;
la raport se vor anexa:
j) copiile de pe actele care acordă dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licenţa întreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea);
k) copiile de pe actele, utilizate de evaluator, în baza cărora au fost determinate caracteristicile calitative şi cantitative ale obiectului evaluării.
(4) În raportul de evaluare poate fi inclusă şi altă informaţie care, după părerea evaluatorului, a influenţat esenţial asupra valorii obiectului evaluat. Raportul trebuie să fie semnat de evaluator, de conducătorul întreprinderii de evaluare şi legalizat cu ştampila întreprinderii.
(5) Întreprinderea de evaluare păstrează cîte un exemplar al rapoartelor de evaluare timp de 5 ani.
Articolul 12. Veridicitatea rezultatelor evaluării
Valoarea estimată indicată în raportul de evaluare, întocmit în conformitate cu prezenta lege, se consideră veridică şi se recomandă beneficiarului şi/sau utilizatorului serviciilor de evaluare în scopul menţionat în raportul de evaluare, dacă legislaţia sau hotărîrea instanţei de judecată nu stabileşte altfel.
Articolul 13. Soluţionarea litigiilor privind rezultatele evaluării
Litigiile privind veridicitatea valorii estimate indicate în raportul de evaluare se soluţionează de către instanţa de judecată.
Articolul 14. Licenţierea activităţii de evaluare a bunurilor imobile
Evaluarea bunurilor imobile se efectuează de către întreprinderile de evaluare care posedă licenţă eliberată în conformitate cu Legea nr.451-XV din 30 iulie 2001 privind licenţierea unor genuri de activitate.
Articolul 15. Atestarea evaluatorilor
(1) Atestarea de stat a evaluatorilor bunurilor imobile este o condiţie obligatorie care permite de a asigura piaţa serviciilor de evaluare cu specialişti calificaţi. Atestarea evaluatorilor bunurilor imobile se efectuează de către Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru conform regulamentului aprobat de Guvern.
(2) Pentru atestarea evaluatorilor bunurilor imobile, Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru:
a) instituie comisia de atestare şi aprobă regulamentul ei;
b) aprobă programele pentru examenul de calificare.
(3) Evidenţa eliberării şi retragerii certificatelor de calificare ale evaluatorilor bunurilor imobile este ţinută de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru.
(4) Atestarea evaluatorilor obiectelor de proprietate intelectuală se efectuează de către Agenţia de Stat pentru Proprietatea Intelectuală (AGEPI) conform regulamentului aprobat de Guvern.
Articolul 16. Modul de eliberare a certificatelor de calificare
evaluatorilor bunurilor imobile
(1) Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru eliberează, în baza deciziei comisiei de atestare, certificatul de calificare persoanei care corespunde următoarelor cerinţe:
a) are studii superioare în evaluare, studii superioare economice sau studii superioare tehnice şi o pregătire profesională adecvată;
b) are experienţă de muncă de cel puţin un an în calitate de evaluator practic sau stagiar;
c) nu are antecedente penale nestinse;
d) a susţinut examenul de calificare.
(2) Certificatul de calificare se acordă pe un termen de 5 ani.
(3) Pentru a primi certificat de calificare, solicitantul prezintă comisiei de atestare o cerere, la care se anexează:
a) copia de pe actul de identitate al solicitantului;
b) copia de pe diploma de studii superioare şi copia de pe actul ce confirmă pregătirea profesională;
c) copia de pe actul ce confirmă experienţa de muncă de cel puţin 1 an în calitate de evaluator practic sau stagiar;
d) certificatul ce atestă lipsa cazierului judiciar;
e) dovada de plată pentru serviciile prestate de comisie.
(4) Comisia de atestare examinează cererea de eliberare a certificatului de calificare în termen de cel mult 30 de zile de la data prezentării actelor indicate la alin.(3).
Articolul 17. Respingerea cererilor de eliberare a certificatelor
de calificare, retragerea certificatelor
(1) Comisia de atestare are dreptul să ia decizii privind respingerea cererilor de eliberare a certificatelor de calificare şi privind retragerea certificatelor.
(2) Cererea de eliberare a certificatului de calificare se respinge dacă:
a) nu se prezintă toate documentele necesare;
b) cererea sau documentele prezentate conţin date eronate sau falsificate;
c) nu a expirat termenul de un an de la retragerea certificatului de calificare eliberat anterior.
(3) Decizia privind respingerea cererii de eliberare a certificatului de calificare se aduce la cunoştinţa solicitantului, în scris, indicîndu-se temeiul respingerii, în termen de 30 de zile de la data prezentării actelor menţionate la art.16 alin.(3).
(4) Retragerea certificatului de calificare se efectuează în temeiul deciziei comisiei de atestare, adoptate cu votul a cel puţin 2/3 din membrii comisiei.
(5) Temeiuri pentru retragerea certificatului de calificare sînt:
a) încălcarea repetată de către evaluator a cerinţelor de executare a lucrărilor de evaluare;
b) cauzarea unui prejudiciu considerabil beneficiarului ca urmare a executării lucrărilor de evaluare;
c) depistarea erorilor, a datelor falsificate sau eronate în actele prezentate pentru primirea certificatului de calificare;
d) prezentarea rapoartelor de evaluare falsificate;
e) hotărîrea definitivă a instanţei de judecată privind efectuarea neconştiincioasă a evaluării.
(6) Decizia comisiei de atestare privind respingerea cererii de eliberare a certificatului de calificare sau privind retragerea acestuia poate fi atacată în instanţa de judecată.
Articolul 18. Standardele naţionale de evaluare
(1) Standardele naţionale de evaluare se elaborează de autorităţile centrale de specialitate în comun cu asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor şi se aprobă în conformitate cu legislaţia.
(2) Standardele naţionale de evaluare se aplică de către evaluatori în mod obligatoriu, indiferent de scopul şi obiectul evaluării.
Articolul 19. Asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor
Asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor sînt persoane juridice care:
a) creează condiţii pentru activitatea profesională a membrilor asociaţiei participînd la elaborarea actelor normative privind activitatea de evaluare;
b) asigură instruirea profesională a membrilor asociaţiei, organizarea cursurilor de perfecţionare profesională a evaluatorilor;
c) elaborează codul deontologic al membrilor asociaţiei şi supraveghează respectarea lui;
d) optimizează metodologia evaluării, organizează activitatea de cercetări ştiinţifice în domeniul evaluării;
e) cooperează cu instituţiile de învăţămînt superior de stat şi private care pregătesc specialişti în domeniul evaluării;
f) organizează şi desfăşoară seminare, conferinţe, congrese ale evaluatorilor, popularizează cunoştinţele în domeniul evaluării;
g) colaborează cu asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor din alte ţări;
h) participă la formarea şi dezvoltarea pieţei serviciilor de evaluare;
i) apără drepturile subiecţilor evaluării şi reprezintă interesele acestora pe piaţa serviciilor de evaluare, colaborînd cu autorităţi şi participînd în activitatea organului de licențiere şi a comisiei de atestare;
j) exercită controlul asupra calităţii serviciilor de evaluare, prestate de membrii asociaţiei;
k) recenzează, la solicitarea persoanelor fizice şi juridice, rapoarte de evaluare care trebuie să corespundă standardelor profesionale de evaluare;
l) efectuează expertiza independentă a activităţii de evaluare.
Articolul 20. Controlul de stat asupra activităţii
Controlul asupra activităţii de evaluare este efectuat de autorităţile abilitate în conformitate cu prezenta leg.
Drepturile şi obligaţiile evaluatorului
Articolul 21. Drepturile evaluatorului
(1) Evaluatorul este în drept:
a) să planifice de sine stătător efectuarea lucrărilor de evaluare conform legislaţiei şi contractului de prestare a serviciilor de evaluare;
b) să determine metodele de evaluare conform standardelor naţionale de evaluare;
c) să aibă acces la documentaţia beneficiarului, necesară pentru efectuarea evaluării, cu excepţia datelor ce constituie secret comercial;
d) să primească de la beneficiar, din alte surse de informaţii, în scris, explicaţiile necesare pentru efectuarea evaluării;
e) să inspecteze obiectul evaluării;
f) să solicite, după caz, administraţiei întreprinderii de evaluare antrenarea în evaluare a altor evaluatori şi specialişti;
g) să fie membru al asociaţiilor obşteşti ale evaluatorilor şi să participe la activitatea acestora;
h) să participe la şedinţele comisiei de atestare privind retragerea certificatului său de calificare;
i) să conteste acţiunile autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale privind evaluarea obiectelor, deciziile comisiei de atestare sau ale organului care a eliberat certificatul de calificare în instanţa contenciosului administrativ.
(2) Evaluatorul este în drept să refuze, în condiţiile prevăzute de legislaţie, efectuarea evaluării în cazul în care beneficiarul:
a) a încălcat clauzele contractului;
c) nu a asigurat posibilitatea inspectării obiectului evaluării;
d) a intervenit în acţiunile evaluatorului pentru a influenţa asupra rezultatelor evaluării.
(3) În cazul evaluării bunurilor imobile în scopul impozitării, evaluatorul beneficiază de toate drepturile indicate în prezentul articol, cu excepţia celor menţionate la alin.(1) lit.a), b) şi f) şi la alin.(2).
(4) În cazul în care proprietarul bunurilor imobile refuză să asigure accesul evaluatorului la obiectul supus evaluării obligatorii, evaluatorul este în drept să estimeze valoarea obiectului, conducîndu-se de datele cadastrului bunurilor imobile sau de valoarea obiectelor similare.
Articolul 22. Obligaţiile evaluatorului
Evaluatorul este obligat:
a) să efectueze evaluarea în conformitate cu prevederile legislaţiei, cu standardele naţionale de evaluare şi cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare;
b) să informeze beneficiarul despre imposibilitatea efectuării evaluării din cauza producerii şi/sau neînlăturării circumstanţelor menţionate la art.21 alin.(2) şi la art.23 alin.(1) în termen de 3 zile de la data producerii acestor circumstanţe;
c) să efectueze evaluarea în mod conştiincios: să identifice şi să determine corect obiectul evaluării, să stabilească scopul evaluării şi presupusa aplicare a rezultatelor evaluării, să ia în considerare toţi factorii esenţiali ce influenţează asupra valorii estimative, să întocmească un raport de evaluare obiectiv şi argumentat;
d) să asigure confidenţialitatea informaţiilor furnizate de beneficiar, conform legislaţiei.
Articolul 23. Restricţii privind activitatea şi independenţa evaluatorului
(1) Evaluatorul nu este în drept să stabilească valoarea obiectului supus evaluării în cazul în care este:
a) proprietar al obiectului evaluării;
b) fondator, acţionar sau persoană cu funcţie de răspundere a persoanei juridice titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului evaluării;
c) beneficiar al serviciilor de evaluare;
d) rudă sau soţul uneia din persoanele menţionate la lit.a)-c).
(2) Nu se admite intervenţia beneficiarului sau a altor persoane interesate în activitatea evaluatorului în scopul influenţării asupra rezultatelor evaluării.
(3) Cuantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie să depindă de valoarea finală a obiectului evaluării.
Articolul 24. Răspunderea întreprinderii de evaluare
(1) Răspunderea materială a întreprinderii de evaluare faţă de beneficiar pentru rezultatele evaluării şi recomandările ce ţin de aceasta se specifică în contractul de prestare a serviciilor de evaluare.
(2) Evaluatorul poartă răspundere administrativă sau penală pentru falsificarea rezultatelor evaluării, nerespectarea principiilor de independenţă, de conştiinciozitate şi de confidenţialitate ale evaluării. În cazul depistării încălcărilor menţionate şi cauzării de prejudicii beneficiarului, întreprinderea de evaluare este obligată să le repare conform legislaţiei.
Articolul 25. Asigurarea de răspundere civilă a
întreprinderii de evaluare
Asigurarea de răspundere civilă a întreprinderii de evaluare este o condiţie suplimentară de garantare a protecţiei drepturilor beneficiarilor serviciilor de evaluare şi se efectuează, în baza contractului de asigurare cu companiile de asigurare, dacă aceasta se prevede în contractul de prestare a serviciilor de evaluare.
în scopul impozitării
Articolul 26. Organizarea evaluării
(1) Evaluarea şi reevaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării se efectuează în temeiul art.279 din Titlul VI al Codului fiscal de către organele cadastrale teritoriale.
(2) Rezultatele evaluării efectuate în scopul impozitării se aduc la cunoştinţa proprietarilor bunurilor imobile de către organele cadastrale teritoriale. În cazul dezacordului cu mărimea valorii estimate a obiectului, proprietarul acestuia este în drept să-şi expună obiecţiile faţă de organul cadastral teritorial în termen de o lună de la data primirii notificării respective.
Articolul 27. Metodologia evaluării
(1) Evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării se efectuează prin evaluarea masivă a bunurilor imobile tip şi prin evaluarea individuală a obiectelor specifice.
(2) La evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării, se aplică metodele de evaluare menţionate la art.6 alin.(1), în funcţie de destinaţia acestora.
(3) Evaluarea masivă se efectuează în baza datelor înregistrării masive a bunurilor imobile şi include următoarele etape:
a) formarea grupurilor de bunuri imobile similare;
b) stabilirea factorilor ce influenţează asupra valorii bunurilor imobile pentru fiecare grup de bunuri imobile;
c) formarea reţelei de bunuri imobile etalon pentru estimarea valorii bunurilor imobile;
d) elaborarea modelelor de evaluare a bunurilor imobile;
e) stabilirea hotarelor zonelor valorice în interiorul cărora obiectele similare au valoare egală;
f) evaluarea tuturor bunurilor imobile;
g) înscrierea valorilor estimate în Registrul bunurilor imobile.
(4) Informaţiile privind bunurile imobile, necesare pentru efectuarea evaluării masive, se acumulează în baza de date a cadastrului bunurilor imobile.
Articolul 28. Soluţionarea litigiilor privind evaluarea
Litigiile privind evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării sînt examinate de organele cadastrale teritoriale la cererea contribuabilului care nu este de acord cu rezultatul evaluării. Dacă litigiul apărut nu a fost soluţionat, contribuabilul este în drept să se adreseze Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru. În cazul în care nu este de acord cu decizia acesteia, el o poate ataca în instanţa de judecată.
Dispoiziţii finale şi tranzitorii
Prezenta lege intră în vigoare peste 30 de zile de la data publicării.
va prezenta Parlamentului propuneri pentru aducerea legislaţiei în corespundere cu prezenta lege;
va elabora şi va aproba:
a) programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării;
b) regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile;
c) regulamentele cu privire la atestarea evaluatorilor;
d) regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării;
e) regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală;
f) standardele naţionale de evaluare.
(2) Pînă la aprobarea standardelor naţionale de evaluare, întreprinderile de evaluare efectuează evaluarea bunurilor imobile în conformitate cu regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat de Guvern.
(3) Pînă la finalizarea procesului de creare a cadastrului bunurilor imobile, pe întreg teritoriul Republicii Moldova, evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării se efectuează pe etape, pe măsura încheierii lucrărilor de înregistrare masivă a bunurilor imobile de pe teritoriul unităţilor administrativ-teritoriale.
(4) În perioada de tranziţie, pentru determinarea valorii estimate a bunurilor imobile în scopul impozitării, se utilizează atît datele din cadastrul bunurilor imobile, cît şi datele privind valoarea bunurilor imobile furnizate de autorităţile administraţiei publice locale.
(5) Pe măsura evaluării bunurilor imobile în scopul impozitării, informaţiile privind valoarea estimată a bunurilor imobile se acumulează în Registrul bunurilor imobile.
HOTĂRÎRE Nr. 958
din 04.08.2003
despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind
Publicat : 15.08.2003 în Monitorul Oficial Nr. 177 art Nr : 1006
Republicii Moldova nr. 958
din 4 august 2003
privind evaluarea bunurilor imobile
1. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile (în continuare - Regulament) este elaborat în temeiul Legii privind activitatea de evaluare, nr. 989 - XV din 18 aprilie 2002 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 102, art.773).
2. Scopul prezentului Regulament este stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora şi forma de proprietate asupra lor.
3. Metodele folosite pentru determinarea valorii bunurilor imobile pot fi aplicate pentru determinarea altor tipuri de valori, cu condiţia utilizării datelor adecvate tipului valorii estimate.
4. Valoarea de piaţă, estimată în procesul evaluării, serveşte drept bază pentru determinarea preţului bunului imobil în scopul înstrăinării, ipotecării, determinării cuantumului plăţii de arendă, întocmirii rapoartelor financiare şi altele.
valoarea de piaţă - suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat la data evaluării între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît sa vîndă, după un marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţa necesară şi neconstrîns;
element de comparaţie - caracteristica bunului imobil sau condiţia de efectuare a tranzacţiei imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evaluării;
unitate de comparaţie - indice valoric specific utilizat în metoda analizei comparative a vînzărilor;
ajustare - suma care se adună sau se extrage din preţul de vînzare a bunului imobil comparabil pentru a ţine cont de diferenţele între bunul imobil comparabil şi bunul imobil evaluat. Ajustarea poate fi exprimată în mărimi absolute sau relative;
bun imobil comparabil - bun imobil care este similar bunului imobil evaluat şi care a fost recent vîndut sau este expus vînzării;
vîrsta efectivă - vîrsta clădirii sau construcţiei care reflectă starea ei reală. Vîrsta efectivă poate fi mai mică decît vîrsta actuală datorită exploatării corecte a bunului imobil, sau poate fi mai mare decît vîrsta actuală în cazul exploatării incorecte;
vîrsta actuală (cronologică) - numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei obiectului evaluării pînă la data evaluării;
durata de viaţă fizică - perioada de timp în care este exploatată construcţia şi pe parcursul căreia starea elementelor constructive portante corespunde criteriilor stabilite. Durata de viaţă fizică depinde de gradul de durabilitate a construcţiei;
durata de viaţă fizică rămasă - perioada de timp estimată de la data evaluării pînă la expirarea duratei de viaţă fizică;
viaţă economică - perioada de timp în care bunul imobil generează venituri;
deprecierea acumulată - o pierdere de valoare faţă de valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor ce poate apare din cauze fizice, funcţionale sau economice;
reconciliere - procesul de determinare a valorii finale a bunului imobil evaluat;
capitalizare - procesul de transformare a venitului anual generat de bunul imobil în valoarea lui la data evaluării;
îmbunătăţiri - clădiri, construcţii, reţele edilitare existente la nivel de parcelă şi altele ce contribuie la sporirea valorii terenului, strămutarea cărora este imposibila fără cauzarea de prejudicii destinaţiei lor;
bun imobil complex - bun imobil format din mai multe bunuri imobile (teren şi construcţii) care formează un tot întreg şi se caracterizează prin folosinţă comună atribuită de natura unificării;
condiţii limitative - constrîngeri impuse asupra evaluării bunului imobil de către evaluator, beneficiarul serviciilor de evaluare şi / sau de actele normative;
cea mai bună şi eficientă utilizare - utilizarea cea mai probabilă a unui bun imobil care este posibilă din punct de vedere fizic, permisă din punct de vedere legal, eficientă din punct de vedere economic şi justificată în mod corespunzător din care rezultă cea mai mare valoare a bunului imobil supus evaluării;
rata de capitalizare - rată a rentabilităţii utilizată pentru determinarea valorii unui bun imobil prin capitalizarea venitului anual generat de el;
rata de actualizare - rată a rentabilităţii utilizată pentru calcularea valorii prezente a veniturilor ce vor fi generate în viitor de obiectul evaluării;
valoarea prezentă - valoarea actualizată a unei sume ce urmează a fi obţinută în viitor;
rata de absorbţie - estimare a vînzărilor anuale a unui anumit tip de bunuri imobile, exprimată în procente faţă de numărul total de bunuri imobile de acelaşi tip propuse spre vînzare.
II. Procesul de evaluare
6. Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sînt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.
7. Procesul de evaluare este constituit din următoarele etape:
a) definirea misiunii de evaluare;
b) colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare;
c) aplicarea metodelor de evaluare;
d) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;
e) elaborarea raportului de evaluare.
8. Definirea misiunii de evaluare este efectuată de evaluator în comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare şi are drept scop stabilirea condiţiilor şi criteriilor de desfăşurare a lucrărilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare constă din următoarele elemente:
a) identificarea obiectului evaluării;
b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluării;
c) identificarea scopului evaluării;
d) definiţia tipului valorii estimate;
e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluării;
f) identificarea condiţiilor limitative ce stau la baza evaluării.
9. Colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare. Activităţile evaluatorului în cadrul acestei etape vor ţine de studierea pieţei imobiliare în general şi descrierea obiectului evaluării în scopul efectuării unei analize detaliate a factorilor de influenţă asupra valorii lui. Următoarele categorii de date vor fi colectate şi analizate de evaluator:
a) datele generale cu caracter economic şi social despre regiunea şi localitatea în care este amplasat bunul imobil;
b) datele specifice obiectului evaluării: modul de utilizare, cea mai bună şi eficientă utilizare a obiectului evaluării, costurile de construcţie, deprecierea, veniturile şi cheltuielile operaţionale;
c) datele specifice pieţei imobiliare: preţurile de vînzare şi preţurile ofertei obiectelor similare, rata de absorbţie, rata spaţiilor libere şi altele.
10. Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza următoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor. În cazul în care utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă, evaluatorul va argumenta în raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. În cazul evaluării diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica în următoarea consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă: metoda analizei comparative a vînzărilor şi metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă care sînt date în arendă poate fi aplicată metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaţie agricolă: metoda analizei comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială - metoda analizei comparative a vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie industrială:
- în cazul unei pieţe dezvoltate - metoda analizei comparative a vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;
- în cazul unei pieţe slab dezvoltate sau inexistenţei acesteia - metoda cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice şi specializate - metoda cheltuielilor.
11. Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale. În urma aplicării metodelor de evaluare pot fi obţinute mărimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finală a bunului imobil în baza rezultatelor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare.
12. Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finală a procesului de evaluare. Raportul de evaluare este un act întocmit de evaluator şi prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificată estimarea valorii bunului imobil.
III. Metoda cheltuielilor
13. Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de consum.
14. Metoda cheltuielilor este aplicată în următoarele cazuri:
a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (în acest caz costul construcţiei, care include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piaţă);
b) evaluarea construcţiilor nefinisate;
c) analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;
d) reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz se va determina valoarea de reconstituire);
e) argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi;
f) determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului evaluării;
g) evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie specială;
h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
15. Procesul de determinare a valorii de piaţă prin metoda cheltuielilor este constituit din următoarele etape:
a) determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat liber şi disponibil pentru cea mai bună şi eficientă utilizare;
b) determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de înlocuire). În valoarea construcţiei considerate noi sînt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului;
c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă şi nerecuperabilă); deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice;
d) estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ţinînd cont de mărimea deprecierii acumulate;
e) estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a terenului şi valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor.
16. Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V = Vt + (Vc - D) (1)
V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de piaţă a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate considerate ca noi;
D - deprecierea acumulată.
17. Valoarea de piaţă a terenului este determinată prin metodele menţionate la capitolul VII al prezentului Regulament.
18. Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a clădirii sau edificiului evaluat este constituită din următoarele elemente:
a) costul construcţiei;
c) beneficiul investitorului.
19. Costul construcţiei reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcţia obiectului. Costul construcţiei se determină în baza normelor de deviz şi altor documente normative.
20. Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru menţinerea obiectului în perioada dintre finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculează în baza documentaţiei investitorului şi analizei pieţei construcţiilor noi.
21. Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă şi se determină în baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.
22. Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire se estimează prin aplicarea următoarelor metode:
a) metoda comparaţiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativă.
23. Metoda comparaţiilor unitare se bazează pe analiza comparativă a unităţilor ce caracterizează calităţile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al clădirii, 1 m2 al suprafeţei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul între costul unităţii de comparaţie, exprimată în preţuri curente şi cantitatea unităţilor date (volum, suprafaţă). Costul unităţii de comparaţie poate fi determinată în baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau în baza "Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe".
24. Metoda costurilor segregate se bazează pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale clădirii, exprimate în unităţi de măsură adecvate. Surse de informaţie pentru estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire prin metoda dată pot servi normele de deviz comasate şi informaţia privind obiectele analogice.
25. Metoda cantitativă se bazează pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcţia clădirii în întregime şi diferitor componente ale ei, prin întocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect şi devizelor generale pentru obiectul evaluat.
26. În cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcţia obiectului se estimează prin următoarele metode:
a) metoda de resurse;
b) metoda de resurse şi indici;
c) metoda indicilor de bază.
27. Metoda de resurse este o metodă de determinare a valorii de deviz a clădirilor şi construcţiilor în baza indicilor de resurse evidenţiaţi în documentaţia de proiect şi deviz: manoperă, utilajele de construcţii-montaj, materiale, construcţii şi preţurilor de livrare a acestor resurse. Metoda de resurse se aplică în conformitate cu instrucţiunile privind întocmirea devizelor pentru lucrările de construcţii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001) şi alte instrucţiuni elaborate de Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului.
28. Metoda de resurse şi indici reprezintă o aplicare mixtă a metodei de resurse şi a sistemului de indici pentru resursele folosite în construcţie şi determinate ca raport între preţurile curente şi preţurile de bază pentru resursele similare.
29. Metoda indicilor de bază se bazează pe recalcularea cheltuielilor incluse în devize din preţurile de bază în preţurile curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda indicilor de bazăse efectuează în baza Regulamentului provizoriu privind modul de stabilire a costului construcţiei şi de efectuare a calculelor pentru executarea lucrărilor de antrepriză între beneficiari şi antreprenori în condiţiile liberalizării preţurilor, pus în aplicare de la 1 iunie 1994, aprobat de Departamentul de Arhitectură şi Construcţii, ordinul nr.10a din 3 iunie 1994 (Monitorul construcţiilor, 1994, vol.3) şi Instrucţiunilor metodologice privind modul de întocmire a devizului centralizat pentru realizarea obiectivelor de investiţii ţinînd seama de preţurile curente, aprobate prin ordinul Ministerului Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului nr. 30 din 24 ianuarie 2000 (Monitorul Construcţiilor, 2001, vol.1(22), vol.2(23)).
30. La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este necesar de luat în considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme ale deprecierii:
a) uzura fizică;
b) deprecierea funcţională;
c) deprecierea economică.
31. Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui sub influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.).
32. Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele pieţei. Deprecierea funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor (proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit şi altele).
33. Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa imobiliară, schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele.
34. Uzura fizică şi deprecierea funcţională pot fi recuperabile şi nerecuperabile.
35. Deprecierea recuperabilă reprezintă deprecierea înlăturarea căreia este posibilă din punct de vedere fizic şi eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include cheltuielile legate de înlăturarea elementelor deprecierii în urma căreia valoarea bunului imobil evaluat va creşte.
36. Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea căreia vor fi mai mari decît creşterea probabilă a valorii bunului imobil în urma înlăturării elementelor deprecierii.
37. Metodele de estimare a uzurii fizice sînt:
a) metoda normativă;
b) metoda valorică;
c) metoda vîrstei efective.
38. Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda respectivă se aplică în două etape:
a) se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;
b) se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula:
Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element. (2)
Uconstr. - uzura fizică a construcţiei (%);
Uelement. - uzura elementelor construcţiei (%);
GSelement - greutatea specifică a elementelor constructive (%).
39. Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi Normele de evaluare a construcţiilor ce aparţin cetăţenilor R.S.S. Moldoveneşti în scopul asigurării de stat, ediţia 1982, aprobate prin Hotărîrea Sovietului Miniştrilor al R.S.S. Moldoveneşti nr.119 din 29 martie 1982.
40. Metoda valorică presupune determinarea costului reparaţiei capitale a construcţiei. În acest caz este determinat coeficientul care reprezintă raportul între costul reparaţiei capitale şi valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data evaluării, ţinînd cont de mărimea uzurii fizice.
41. Metoda valorică se utilizează pentru determinarea mărimii uzurii fizice în următoarele cazuri:
a) beneficiarul evaluării intenţionează să exploateze clădirea locativă;
b) cheltuielile pentru reparaţia capitală se compensează la vînzarea obiectului (diferenţa între preţul obiectului după reparaţia capitală şi preţul obiectului înainte de reparaţia capitală este mai mare decît cheltuielile pentru reparaţia capitală);
c) bunul imobil este dat în arendă sau ipotecat.
42. Pentru determinarea mărimii uzurii fizice prin metoda vîrstei efective se foloseşte următoarea formulă:
U=(VE/DVF)x100 sau U=(VE(VE+DVFR))x100 (3)
U - uzura fizică exprimată în procente;
VE - vîrsta efectivă;
DVF - durata de viaţă fizică;
DVFR - durata de viaţă fizică rămasă.
Metoda valorică este aplicată pentru a estima uzura fizică atît a elementelor constructive ale construcţiei separat, cît şi a întregii construcţii.
43. Deprecierea funcţională este determinată de diferenţa între caracteristicile reale ale bunului imobil şi aşteptările consumatorilor. Această categorie a deprecierii este caracteristică tuturor bunurilor imobile.
44. Deprecierea funcţională absolută a unui bun imobil poate apărea în cazurile în care pe piaţă nu există cumpărători pentru acest tip de bunuri imobile.
45. Următoarele metode sînt aplicate pentru determinarea deprecierii funcţionale: metoda capitalizării pierderilor plăţii de arendă şi metoda capitalizării surplusului de pierderi normative. Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată prin însumarea costurilor necesare pentru înlăturarea ei. Deprecierea funcţională nerecuperabilă este egală cu diferenţa între pierderile venitului datorate lipsei unor elemente funcţionale ale construcţiei (sau surplusului de îmbunătăţiri), capitalizate la rata de capitalizare pentru construcţii şi costul elementelor ce lipsesc (sau cheltuielile adiţionale pentru elementele în surplus).
46. Deprecierea economică se determină prin următoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenţei factorilor externi;
b) analiza comparativă a bunurilor imobile similare obiectului evaluării asupra cărora influenţează factorii externi şi celor asupra cărora aceşti factori nu influenţează.
47. Deprecierea acumulată se determină prin următoarele metode:
a) metoda duratei de viaţă economică;
b) metoda modificată a duratei de viaţă economică;
c) metoda analizei comparative a vînzărilor;
d) metoda segregării.
48. Metoda duratei de viaţă economică presupune estimarea deprecierii acumulate în baza următoarei formule:
D=(VE/DVE)x100 (4)
DVE - durata de viaţă economică.
49. Metoda modificată a duratei de viaţă economică ia în considerare uzura fizică recuperabilă şi deprecierea funcţională recuperabilă. În acest caz deprecierea acumulată se va calcula în două etape:
a) din valoarea construcţiei noi este sustrasă deprecierea recuperabilă fizică şi funcţională;
b) valoarea construcţiei noi modificate va fi înmulţită cu raportul între vîrsta efectivă şi durata de viaţă economică.
50. Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca diferenţă între valoarea construcţiei noi şi valoarea de piaţă a bunului imobil la data evaluării. Pentru aplicarea metodei respective este necesară informaţia privind preţurile de vînzare ale bunurilor imobile similare obiectului evaluării şi valoarea de piaţă a terenurilor virane.
51. Metoda segregării constă în examinarea detaliată a tuturor formelor deprecierii: uzura fizică recuperabilă şi nerecuperabilă, deprecierea funcţională recuperabilă şi nerecuperabilă şi deprecierea economică. Deprecierea acumulată se determină prin însumarea valorilor tuturor formelor de depreciere a construcţiei. Metoda segregării se utilizează în îmbinare cu metodele duratei de viaţăeconomică şi analizei comparative a vînzărilor pentru a determina mărimea diferitor forme ale deprecierii incluse în deprecierea acumulată.
IV. Metoda analizei comparative a vînzărilor
52. Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării. Metoda respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre vînzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării.
53. Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de vedere al caracteristicilor funcţionale şi fizice. În scopul aplicării metodei analizei comparative a vînzărilor evaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind preţurile de vînzare sau preţurile de ofertă pentru aceste bunuri.
54. Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri standard:
a) colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;
c) determinarea mărimii ajustărilor;
d) comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor de vînzare;
e) analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piaţă a obiectului evaluării.
55. La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă evaluatorul determină numărul vînzărilor comparabile necesar pentru analiză. Pentru efectuarea analizei comparative sînt suficiente trei -cinci vînzări, dar cu cît mai mare este numărul vînzărilor analizate cu atît este mai exact rezultatul evaluării.
56. Preţurile bunurilor imobile comparabile sînt analizate şi corectate în funcţie de asemănări şi diferenţieri. Următoarele elemente de comparaţie sînt examinate în cadrul metodei respective:
a) drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise;
b) condiţiile de finanţare;
c) condiţiile tranzacţiei;
d) condiţiile pieţei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosinţă;
i) componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil.
57. Preţul bunului imobil depinde de avantajele obţinute odată cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Preţul de vînzare va fi cel mai mare în cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului şi construcţiei. Apariţia unor restricţii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziţie a bunului imobil, existenţa unor grevări a dreptului de proprietate - servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare şi a preţului de vînzare. Dacă dreptul de proprietate asupra obiectului evaluării este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie să efectueze corectările respective ale preţului de vînzare a obiectului comparabil, mărimea ajustării fiind egală cu valoarea de piaţă a drepturilor adiţionale asupra bunului imobil.
58. Estimarea ajustării pentru condiţiile de finanţare depinde de acordul între cumpărător şi vînzător privind condiţiile efectuării şi finanţării tranzacţiei. Această ajustare este aplicată în cazurile cînd cumpărătorul plăteşte creditorului dobîndă pentru creditul acordat în scopul procurării bunului imobil sau cînd vînzătorul participă la finanţarea tranzacţiei, acordînd cumpărătorului un credit ipotecar.
59. Ajustarea pentru condiţiile tranzacţiei reflectă condiţiile atipice ale tranzacţiei, cum ar fi termenii restrînşi de vînzare a bunului imobil, existenţa unei relaţii speciale între părţile implicate în tranzacţie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
60. Ajustarea pentru condiţiile pieţei presupune luarea în considerare a evoluţiei preţurilor pe piaţa imobiliară în perioada dintre data evaluării şi data cînd a fost efectuată vînzarea bunului imobil comparabil, ţinînd cont de inflaţie sau deflaţie, modificarea legislaţiei fiscale şi legislaţiei în general, schimbările în structura cererii şi a ofertei bunurilor imobile şi altele.
61. Ajustarea preţurilor pentru amplasare se efectuează în cazurile în care amplasarea bunului imobil comparabil diferă de amplasarea obiectului evaluării.
62. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicată pentru diferenţele între caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile şi obiectul evaluării, fiind analizată fiecare caracteristică în parte (elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea construcţiilor, suprafaţa şi altele).
63. Caracteristicile economice sînt analizate în cazul evaluării bunurilor imobile care generează venituri. Ele cuprind: cheltuielile operaţionale curente, calitatea administrării bunului, plata de arendă, condiţiile şi termenele contractului de arendă şi altele.
64. Ajustarea preţurilor pentru diferenţierea modului de folosinţă se efectuează în cazul în care modul de folosinţă curentă al obiectului comparabil diferă, dar nu esenţial, de modul de folosinţă al obiectului evaluării.
65. Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil se aplică în cazul în care la tranzacţia de vînzare a bunului imobil au participat şi alte bunuri ce nu sînt considerate imobile, cum ar fi: utilaje şi echipamente de producţie, mobilier şi altele. Valoarea acestor componente se separă de valoarea bunului imobil.
66. Pentru determinarea mărimii ajustărilor se aplică următoarele metode:
a) metoda comparaţiei pare;
b) metoda analizei datelor secundare;
c) analiza statistică.
67. Metoda comparaţiei pare constă în analiza a două vînzări comparabile pentru a determina mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. În acest caz, bunurile imobile care au participat în tranzacţie trebuie să posede caracteristici identice, cu excepţia caracteristicii pentru care este estimată ajustarea.
68. Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mărimii ajustărilor în baza informaţiei din rapoartele analitice privind tendinţele de dezvoltare a pieţei imobiliare, articolele şi publicaţiile de specialitate.
69. Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de analiză, în special analiza de regresie şi corelare.
70. În cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplica şi alte metode pentru determinarea mărimii ajustărilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativă relativă, analiza distributivă şi altele.
71. Ajustările sînt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobile comparabile şi pot fi exprimate în mărimi absolute sau relative.
72. Ajustările sînt aplicate în următoarea consecutivitate:
a) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
b) ajustarea pentru condiţiile de finanţare;
c) ajustarea pentru condiţiile de vînzare;
d) ajustarea pentru condiţiile pieţei;
e) ajustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice.
73. În procesul aplicării ajustărilor pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare, condiţiile de vînzare şi condiţiile pieţei, preţul de vînzare este recalculat după fiecare corectare a elementului de comparaţie.
74. Ajustările pentru celelalte elemente de comparaţie pot fi aplicate în modul stabilit de evaluator. Preţul bunului imobil poate fi recalculat după ajustarea fiecărui element sau după aplicarea tuturor ajustărilor. Modalitatea aplicării ajustărilor nu va influenţa rezultatul final.
V. Metoda veniturilor
75. Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operaţional net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectuează în două etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
76. Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse:
a) plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizează plata de arendă.
77. În scopul calculării venitului operaţional net este necesar de determinat următoarele tipuri de venituri şi cheltuieli legate de funcţionarea bunului imobil:
a) venitul brut potenţial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii tuturor spaţiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obţinut în urma funcţionării bunului imobil, ţinînd cont de nivelul de ocupare a spaţiilor şi eventualele pierderi la colectarea plăţii de arendă. Formula în baza căreia se calculează venitul brut efectiv este:
VBE = (VBP - DSL) + AV (5)
unde: VBE - venitul brut efectiv, VBP - venitul brut potenţial, DSL - deducerea pentru spaţiile libere, AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea în arendă a spaţiilor disponibile;
c) cheltuielile operaţionale - cheltuieli legate de exploatarea şi asigurarea funcţionării normale a bunului imobil. Cheltuielile operaţionale sînt grupate în următoarele categorii:
cheltuielile operaţionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaţiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil şi altele);
cheltuielile operaţionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatării bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale şi altele);
cheltuieli pentru reparaţii şi menţinere, care includ cheltuielile pentru reparaţia curentă a bunului imobil şi cheltuielile pentru întreţinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse în această categorie poartă atît un caracter fix cît şi variabil (reparaţia ascensorului, zugrăvirea pereţilor şi altele);
cheltuielile operaţionale pentru înlocuire, care includ cheltuielile pentru înlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperişul, instalaţiile sanitare - inginereşti şi altele).
78. Venitul operaţional net se calculează după următoarea formulă:
VON = VBE - CO (6)
unde, VON - venitul operaţional net, CO - cheltuieli operaţionale.
79. Pentru estimarea venitului operaţional net din venitul brut efectiv se vor scădea doar cheltuielile operaţionale care sînt suportate de proprietar. La cheltuieli operaţionale nu sînt atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit şi amortizarea mijloacelor fixe.
80. În cadrul metodei veniturilor sînt aplicate două metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea directă;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
81. Capitalizarea directă implică transformarea venitului obţinut pe parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,
V = VON/r (7)
unde, V - valoarea estimată, r - rata de capitalizare.
82. Rata de capitalizare se estimează prin următoarele metode:
a) metoda analizei vînzărilor comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investiţional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
83. Metoda analizei comparative a vînzărilor este metoda care se va aplica de preferinţă pentru estimarea ratei de capitalizare. O condiţie necesară pentru obţinerea rezultatelor corecte în urma aplicării metodei respective este asigurarea unui nivel înalt de comparabilitate a obiectului evaluării şi obiectelor comparabile în baza cărora a fost estimată rata de capitalizare. Înainte de a estima rata de capitalizare este necesar să fie efectuate toate ajustările corespunzătoare pentru diferenţa între bunul evaluat şi bunurile similare. Procedura de aplicare a metodei analizei comparative a vînzărilor este similară celei prezentate în capitolul IV al prezentului Regulament.
84. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplică în cazurile cînd nu poate fi obţinută informaţia completă privind bunurile imobile comparabile, în schimb este disponibilă informaţia despre veniturile brute efective şi cheltuielile operaţionale ale acestor bunuri. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este:
r = (1- CCO)/MVBE (8)
CCO - coeficientul cheltuielilor operaţionale;
MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv.
Coeficientul cheltuielilor operaţionale este egal cu raportul între cheltuielile operaţionale şi venitul brut efectiv.
Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezintă raportul între preţul de vînzare a bunului imobil şi venitul brut efectiv.
85. Tehnica grupului de investiţii se bazează pe presupunerea că în cazul în care există mai multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie să corespundă cerinţelor fiecăruia din deţinătorii de drepturi reale asupra bunului imobil faţă de nivelul de rentabilitate al investiţiei. Interesele materiale legate de obiectul evaluării pot fi de origine financiară (finanţarea bunului imobil cu capital propriu şi capital împrumutat) şi de origine fizică (divizarea bunului imobil în părţi componente: teren şi construcţii).
86. Tehnica grupului de investiţii pentru interesele financiare este aplicată în cazurile în care pentru procurarea proprietăţii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operaţional net este divizat în două părţi. Prima parte reprezintă plăţile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar), care este un venit pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu, şi poartă denumirea de flux de numerar înainte de impozit (FNII). Prin urmare, rata de capitalizare care este utilizată pentru capitalizarea venitului operaţional net, va ţine cont atît de capitalul propriu, cît şi de capitalul împrumutat, reprezentînd o mărime medie ponderată a ratei rentabilităţii pentru creditor (rc) şi ratei rentabilităţii pentru proprietar (rp). În acest caz, rata de capitalizare se determină după următoarea formulă:
r = (m)x (rc)+(1-m)x (rp) (9)
m - ponderea mijloacelor împrumutate;
(1-m) - ponderea capitalului propriu în valoarea proprietăţii imobiliare.
Rata de capitalizare pentru mijloacele împrumutate, care în practica evaluării este cunoscută sub denumirea de constantă ipotecară este determinată după următoarea formulă:
rc = DC/SC (10)
DC - plăţile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului);
SC - suma creditului ipotecar.
Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinată după următoarea formulă:
rp = FNII/CP (11)
FNII - fluxul de numerar înainte de impozit;
CP - suma capitalului propriu investit.
87. Tehnica grupului de investiţii poate fi aplicată şi pentru componentele fizice ale unui bun imobil complex - teren şi construcţii. În acest caz, pentru a estima mărimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie să cunoască: ratele de capitalizare pentru fiecare din componentele fizice analizate (rata de capitalizare pentru teren şi rata de capitalizare pentru construcţii), precum şi contribuţia fiecărei componente fizice în valoarea totală a bunului imobil. Formula de calculare a ratei de capitalizare este:
r = T x rteren + C x rcontructive (12)
T - ponderea terenului în valoarea totală a bunului imobil;
r teren - rata de capitalizare pentru teren;
C - ponderea construcţiei în valoarea totală a bunului imobil;
r construcţie - rata de capitalizare pentru construcţie.
Rata de capitalizare pentru teren şi rata de capitalizare pentru construcţii pot fi estimate prin metoda tehnicii reziduale (pct. 118-119 al Regulamentului provizoriu).
88. Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplică pentru calcularea ratei de capitalizare în cazul în care sînt atrase mijloace creditare pentru finanţarea tranzacţiei. În acest caz rata de capitalizare se calculează după formula:
r = CAD x rc x m (13)
CAD - coeficientul de acoperire a datoriei.
Coeficientul de acoperire a datoriei reprezintă raportul dintre venitul operaţional net şi plata anuală pentru deservirea creditului.
89. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. Pe lîngă veniturile anuale obţinute în urma exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia).
90. În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculată după următoarea formulă:
V=еVONt/(1+Y)t+R(1+Y)n (14)
t - perioada de calcul;
Y - rata de actualizare;
R - reversia.
91. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, în funcţie de perioada tipică de posesiune a bunului imobil sau durata de viaţă rămasă a bunului imobil. Dat fiind faptul că în condiţiile unei economii în tranziţie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade îndelungate, se recomandă aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
92. Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrşitul perioadei de calcul. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat următor perioadei de calcul (VONn+1)
R =VONn+1/(1+r)n+1 (15)
R - reversia;
r - rata de capitalizare estimată pentru anul imediat următor perioadei de calcul.
93. Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi este estimată prin aplicarea următoarelor metode:
a) metoda adiţionării;
b) metoda extracţiei;
c) metoda investiţiilor de alternativă.
94. Metoda adiţionării presupune însumarea estimărilor individuale a fiecărei componente a ratei de actualizare: rata reală a rentabilităţii, rata inflaţiei anticipate şi rata riscului.
Rata reală a rentabilităţii este determinată în baza analizei investiţiilor financiare fără de risc sau care implică riscuri minime. Rata reală a rentabilităţii nu ţine cont de inflaţie şi este similară pentru toate investiţiile din economia naţională.
Rata inflaţiei anticipate este determinată în baza prognozelor oficiale privind evoluţia inflaţiei în economia ţării.
Rata riscului reflectă recompensa pe care investitorul aşteaptă să o primească pentru banii investiţi în bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieţei imobiliare, riscul inflaţiei neaşteptate şi riscul lichidităţii joase caracteristic pentru bunurile imobile.
95. Metoda extracţiei se bazează pe analiza informaţiei despre bunurile imobile comparabile şi extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete şi valorile bunurilor imobile similare obiectului evaluării. Această metodă poate fi utilizată respectînd condiţia că modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai bune şi eficiente utilizări.
96. Metoda investiţiilor de alternativă se bazează pe principiul că proiectele de investiţii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuată în baza sumei ratei curente a rentabilităţii pe pieţele de capital (dobînda pentru hîrtiile de valoare de stat) şi diferenţa între mărimea ratei rentabilităţii pe pieţele de capital şi rata rentabilităţii pentru bunurile imobile estimată din analiza investiţiilor anterioare. Formula determinării ratei de actualizare după metoda investiţiilor de alternativă este:
Yo = Rata pură a rentabilităţii + (Rata investiţiei de alternativă - Rata pură a rentabilităţii)
+ Rata riscului (16)
VI. Reconcilierea rezultatelor evaluării
97. În procesul de reconciliere a rezultatelor evaluării evaluatorul va determina mărimea valorii finale a obiectului evaluării.
98. Procedura de reconciliere este constituită din două etape:
a) revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale evaluării, care include explicarea diferenţelor între valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare şi determinarea celei mai credibile valori;
b) estimarea valorii finale.
99. Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale se bazează pe verificarea:
a) corectitudinii selectării tipului valorii estimate;
b) corectitudinii metodelor aplicate;
c) profunzimii analizei elementelor pieţei imobiliare;
d) veridicităţii datelor utilizate în analiză;
e) corectitudinii interpretării şi utilizării datelor;
f) corectitudinii efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;
g) consistenţa datelor utilizate în evaluare (rata de creştere a valorii pe parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a preţurilor vînzărilor comparabile pentru inflaţie şi rata inflaţiei anticipate trebuie să posede un grad înalt de coerenţă; mărimea uzurii calculate trebuie să corespundă vîrstei efective a construcţiei).
100. Mărimea valorii finale determinate în procesul de reconciliere va depinde de:
a) tipul valorii estimate;
b) informaţia disponibilă la data evaluării şi relevantă scopului evaluării;
c) metodele de evaluare aplicate.
101. În raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiul şi justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate şi pentru acordarea ponderilor rezultatelor obţinute prin diferite metode în procesul reconcilierii.
102. Valoarea finală a proprietăţii imobiliare este calculată prin aplicarea mediei ponderate. Procedura de ponderare poate să se bazeze atît pe aplicarea coeficienţilor de ponderare cît şi pe aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare.
103. Valoarea finală poate fi prezentată ca o cifră concretă sau o cifră concretă şi un interval de valori. În cazul indicării intervalului valoric, valoarea minimală şi maximală a intervalului nu poate fi mai mică sau mai mare decît respectiv cea mai mică sau cea mai mare mărime a valorii obţinută prin aplicarea metodelor de evaluare.
VII. Metodele de evaluare a terenurilor
104. Metodele de evaluare a terenurilor prezentate sînt aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinaţia lor şi modul de utilizare curentă:
a) metoda analizei vînzărilor comparabile, care include: metoda comparaţiei directe, metoda alocaţiei şi metoda extragerii;
b) metoda veniturilor, care include: metoda capitalizării directe, metoda reziduală şi metoda parcelării.
105. Metoda comparaţiei directe este utilizată pentru determinarea valorii terenurilor cu construcţii şi terenurilor fără construcţii prin compararea preţurilor de vînzare a terenurilor similare obiectului evaluării. Principalii factori de influenţă asupra valorii terenurilor de regulă sînt:
a) amplasarea şi mediul înconjurător;
b) destinaţia terenului, modul de utilizare curentă şi drepturile persoanelor terţe asupra terenului;
c) caracteristicile fizice ale terenului: relieful, suprafaţa, forma şi altele;
d) accesul la teren;
e) dotările edilitare existente la nivel de parcelă (reţelele de alimentare cu apă, de canalizare, termoficare, gaze naturale, electrice şi altele).
106. Pentru compararea terenurilor pot fi folosite următoarele unităţi de măsură: 1 m2, 1 ar, 1 ha sau un lot de teren. Procedura de aplicare a metodei comparaţiei directe este similară celei descrise în capitolul IV al prezentului Regulament.
107. Metoda alocaţiei este utilizată pentru determinarea valorii terenurilor cu construcţii. Metoda în cauză poate fi aplicată respectînd următoarele condiţii:
a) disponibilitatea informaţiei privind preţurile de vînzare ale bunurilor imobile similare obiectului evaluării;
b) existenţa informaţiei veridice privind ponderea valorii terenului în valoarea bunului imobil complex;
c) corespunderea îmbunătăţirilor de pe teren criteriului cele mai bune şi eficiente utilizări.
108. Următoarele etape sînt aplicate în cadrul metodei alocaţiei:
a) determinarea principalilor factori de influenţă asupra valorii bunului imobil complex, parte componentă al căruia este terenul evaluat;
b) determinarea preţurilor de vînzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
c) estimarea ajustărilor pentru deosebirile între bunurile imobile comparabile şi bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat;
d) ajustarea preţurilor bunurilor imobile comparabile;
e) estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
f) calcularea valorii terenului prin înmulţirea valorii estimate a bunului imobil complex cu cota valorii terenului în valoarea bunului imobil complex.
109. Metoda extracţiei se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii, cu condiţia existenţei informaţiei despre preţurile de vînzare a bunurilor imobile în componenţa cărora intră terenuri similare terenului evaluat.
110. Următoarele etape sînt aplicate în cadrul metodei extracţiei:
a) determinarea principalilor factori de influenţă asupra valorii bunului imobil complex, parte componentă a căreia este terenul evaluat;
f) calcularea valorii de reconstituire sau de înlocuire a îmbunătăţirilor de pe terenul evaluat;
g) calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de înlocuire a îmbunătăţirilor din valoarea bunului imobil complex.
111. Metodele de estimare a valorii de reconstituire şi de înlocuire sînt prezentate în capitolul III al prezentului Regulament.
112. Metoda capitalizării directe se utilizează pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare. Metoda respectivă se aplică pentru evaluarea terenurilor cu construcţii şi celor fără construcţii în cazurile în care este disponibilă informaţia despre veniturile generate de terenurile similare obiectului evaluării.
113. Venitul obţinut în urma utilizării terenului poate proveni atît din darea în arendă a terenului cît şi din exploatarea lui de către proprietar în scopuri economice.
114. Plata de arendă depinde de veniturile arendaşilor obţinute în urma folosirii terenurilor conform destinaţiei lor. Astfel, valoarea terenurilor reprezintă suma actualizată a veniturilor viitoare obţinute din darea în arendă a terenurilor.
115. În cazul evaluării terenurilor cu destinaţie agricolă venitul generat de bunul imobil poate fi calculat în baza preţurilor de piaţă pentru producţia agricolă cultivarea căreia reprezintă cea mai bunăşi mai eficientă utilizare a terenului respectiv.
116. Următoarele etape sînt aplicate în cadrul metodei capitalizării directe:
a) estimarea venitului anual obţinut de la utilizarea terenului;
b) determinarea ratei de capitalizare;
c) determinarea valorii terenului prin împărţirea venitului anual la rata de capitalizare.
117. Metodele de estimare a ratei de capitalizare sînt examinate în capitolul V al prezentului Regulament.
118. Metoda reziduală se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii şi terenurilor destinate construcţiilor.
119. Următoarele etape se aplică în cadrul metodei reziduale:
a) calcularea valorii de reconstituire sau valorii de înlocuire a îmbunătăţirilor existente pe terenul evaluat sau ce urmează a fi construite;
b) estimarea venitului operaţional net ce poate fi obţinut în urma utilizării bunului imobil complex, în baza plăţilor de arendă de piaţă pentru bunurile imobile similare bunului imobil complex parte componentă a căreia este terenul evaluat;
c) estimarea venitului operaţional net atribuit îmbunătăţirilor prin înmulţirea valorii de reconstituire sau de înlocuire la rata de capitalizare pentru îmbunătăţiri;
d) calcularea venitului operaţional net atribuit terenului, prin scăderea venitului operaţional net atribuit îmbunătăţirilor din venitul operaţional net generat de bunul imobil complex;
e) determinarea valorii terenului prin împărţirea venitului operaţional net atribuit terenului la rata de capitalizare a terenului.
120. Procedura de determinare a venitului operaţional net este prezentată în capitolul V al prezentului Regulament.
121. În procesul de estimare a valorii de piaţă a terenului, în calcule trebuie folosite doar datele de piaţă (plăţile de arendă şi cheltuielile operaţionale pentru bunurile imobile similare obiectului evaluării şi altele).
122. Metoda parcelării este utilizată la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună şi eficientă utilizare. Pentru aplicarea metodei respective este necesar să fie analizate costurile parcelării şi preţurile de vînzare ale parcelelor valorificate.
123. Principalele etape ale metodei parcelării sînt:
a) determinarea numărului şi dimensiunilor parcelelor ce pot fi create ţinînd cont de posibilităţile fizice, prevederile juridice şi eficienţa economică. Parcelele trebuie să corespundă cerinţelor legale locale, în ceea ce priveşte suprafaţa şi asigurarea cu elemente ale infrastructurii (reţele inginereşti - apă, canalizare, termoficare, gaze naturale; căi de acces etc.), şi să satisfacă cerinţele pieţei imobiliare locale. Rezultatul analizei desfăşurate în cadrul primei etape este fixat într-un plan de valorificare a terenului evaluat. În planul de valorificare vor fi indicate: numărul şi dimensiunile parcelelor, tipul şi volumul lucrărilor de construcţie necesare, costurile de construcţie, timpul necesar pentru parcelare şi construirea îmbunătăţirilor şi cheltuielile care urmează a fi suportate în perioada de expunere pe piaţă;
b) analiza pieţei pe care vor fi expuse parcelele: cererea şi oferta, rata de absorbţie a pieţei şi perioada de expunere pe piaţă pentru parcele formate;
c) estimarea preţului de vînzare cel mai probabil al fiecărei parcele prin aplicarea metodei vînzărilor comparabile şi estimarea mărimii profitului întreprinzătorului pentru valorificarea terenului şi comercializarea parcelelor;
d) proiectarea fluxului de venituri şi cheltuieli pe parcursul perioadei de calcul. Perioada de calcul va începe din momentul cînd terenul a fost preluat pentru a iniţia parcelarea şi va lua sfîrşit în momentul cînd toate parcelele vor fi vîndute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioadă va fi actualizat pentru a obţine valoarea prezentă a veniturilor. Rata de actualizare, care este extrasă din datele de piaţă, trebuie să reflecte gradul de risc asociat afacerii respective;
e) estimarea valorii de piaţă a terenului prin însumarea fluxurilor de numerar actualizate la data evaluării.
VIII. Întocmirea raportului de evaluare
124. Raport de evaluare este un document care explică procesul determinării valorii bunului imobil. Raportul de evaluare trebuie să conţină descrierea obiectului evaluării, altă informaţie necesarăpentru analiza pieţei imobiliare şi efectuarea evaluării, rezultatele analizei, ipotezele şi calculele care au condus la determinarea valorii estimate.
125. Raportul de evaluare este elaborat la etapa finală a procesului de evaluare.
126. Raportul de evaluare este întocmit în conformitate cu prevederile Legii privind activitatea de evaluare, standardele internaţionale de evaluare şi standardele europene de evaluare.
127. Structura şi volumul raportului de evaluare sînt determinate de evaluator de sine stătător sau în comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare, şi vor depinde de scopul evaluării, utilizarea ulterioară a rezultatelor evaluării, tipul bunului imobil evaluat şi cerinţele legislaţiei în vigoare.
128. Pe lîngă informaţia obligatorie prevăzută de legislaţie, raportul de evaluare poate conţine: fotografii ale bunului imobil evaluat, materiale grafice, rezultatele expertizei tehnice, ecologice sau oricărei alte expertize efectuate în scopul evaluării, materiale analitice privind evoluţia pieţei imobiliare şi altă informaţie.
129. Raportul de evaluare trebuie să fie semnat de evaluator, de conducătorul întreprinderii de evaluare şi legalizat cu ştampila întreprinderii.
130. Raportul de evaluare se întocmeşte în două exemplare, unul din care se transmite beneficiarului serviciilor de evaluare, iar cel de al doilea se păstrează de către întreprinderea de evaluare timp de cinci ani.

References: Articolul 2

Articolul 3

Articolul 4

Articolul 5

Articolul 6

Articolul 7

Articolul 8

Articolul 9

Articolul 10

Articolul 11

Articolul 12

Articolul 13

Articolul 14

Articolul 15

Articolul 16

Articolul 17

Articolul 18

Articolul 19

Articolul 20

Articolul 21

Articolul 22

Articolul 23

Articolul 24

Articolul 25

Articolul 26

Articolul 27

Articolul 28