Source: https://www.steuernetz.de/lexikon/private-veraeusserungsgeschaefte
Timestamp: 2018-12-19 12:09:26+00:00

Document:
Die Neuregelung ab 2009
Gewinne oder Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften gemäß § 23 EStG gehören zu den sog. sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG). Sie liegen nur dann vor, wenn der Veräußerungsgewinn bzw. -verlust keiner anderen Einkunftsart zuzuordnen ist. Beispielsweise zählen Veräußerungsgewinne aus dem Betriebsvermögen zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb oder selbstständiger Arbeit.
Seit 2009 haben die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften entscheidend an Bedeutung verloren, weil die Wertpapiergeschäfte aus dem Katalog des § 23 EStG herausgenommen und zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gemäß § 20 EStG verschoben wurden. Übrig geblieben sind die folgenden Veräußerungsgeschäfte, für die es weiterhin eine Spekulationsfrist gibt. Nach deren Ablauf bleibt ein Veräußerungsgewinn steuerfrei und ein Veräußerungsverlust kann steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden:
Veräußerung fremdgenutzter Immobilien innerhalb von 10 Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG);
Veräußerung von vor 2009 erworbenen Wertpapieren bzw. Beendigung von vor 2009 eingegangenen Rechten aus Termingeschäften innerhalb eines Jahres (§ 52a Abs. 10 Satz 1 ff. EStG);
Veräußerung sonstiger privater Wirtschaftsgüter innerhalb eines Jahres (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG). Dazu zählen insbesondere Wertgegenstände (z.B. Goldbarren), Devisen (z.B. US-Dollar-Bestände), vermietete Transportmittel (z.B. Container) und in einer Übergangszeit auch Gegenstände des täglichen Gebrauchs (z.B. Pkw). Die Spekulationsfrist steigt auf 10 Jahre, wenn Sie mit den genannten Gütern Einkünfte erzielt haben.
Innerhalb der Spekulationsfristen erzielte Veräußerungsgewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften ab der Freigrenze von 600,00 € sind steuerpflichtig und werden im Rahmen der Einkommensteuererklärung mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Sie gehen also in Ihr zu versteuerndes Einkommen ein und unterliegen damit nicht der Abgeltungsteuer. Veräußerungsverluste dürfen nur mit Gewinnen gemäß § 23 EStG verrechnet werden.
Steuerpflichtige private Veräußerungsgeschäfte sind auch ab 2009 in der Steuererklärung auf der Rückseite der Anlage SO aufzuführen.
Veräußerungsgeschäfte mit beweglichen Gegenständen
Wertpapier- und Termingeschäfte aus Altdepots
Gewinne oder Verluste aus Wertpapierveräußerungen, bei denen Sie die Wertpapiere bis zum 31.12.2008 erworben haben, fallen nicht unter die Abgeltungsteuer. Verkaufen Sie also ab 2009 Wertpapiere, die Sie vor 2009 gekauft haben, gilt die einjährige Spekulationsfrist des alten § 23 EStG aus Gründen des Vertrauensschutzes weiter.
Davon profitieren insbesondere Besitzer von Aktien, Anleihen, Genussscheinen, Investmentanteilen, Anteilen an offenen Immobilienfonds, Bonus-, Index- und Discountzertifikaten und sonstigen GmbH-Anteilen, nicht aber von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds und Finanzinnovationen (z.B. Garantiezertifikate, Aktienanleihen und Floater).
Die Einjahresfrist gilt auch für ab 2009 beendete Termingeschäfte, bei denen Sie das Recht bis Ende 2008 eingegangen sind. Hierzu zählen insbesondere Geschäfte mit Optionen und Futures, Optionsscheinen und CFDs, ausgenommen Leerverkäufe.
Ob vor 2009 oder nach 2008 erworbene Wertpapiere aus einem Sammeldepot als veräußert gelten, regelt die Fifo-Methode. Mit Altdepots realisierte Veräußerungsverluste können Sie als sog. Altverluste wie bisher verrechnen, allerdings nur bis zum Jahr 2013.
Veräußerungsgeschäfte mit sonstigen Gegenständen
Von § 23 EStG erfasst werden noch viele weitere Wirtschaftsgüter, nämlich alle selbstständig bewertbaren Gegenstände und vermögenswerten Vorteile. Nachfolgend gehen wir auf die wichtigsten Geschäfte ein.
Zu den Wirtschaftsgütern gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 2 EStG gehören auch Devisen. Wenn Sie ein Fremdwährungskonto unterhalten (z.B. Dollar-Konto) oder Devisen im Bankschließfach aufbewahren und die durch Umtausch von Euro erworbenen Fremdwährungsbeträge innerhalb eines Jahres in Euro oder eine andere Fremdwährung zurücktauschen, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor (BMF-Schreiben vom 25.10.2004, BStBl. 2004 I S. 1034Tz. 8). Ein Wechselkursgewinn ist steuerpflichtig, ein Kursverlust rück- oder vortragbar.
Realisierte Kursgewinne oder -verluste mit der digitalen Internetwährung Bitcoins sind bei Veräußerung innerhalb der einjährigen Spekulationsfrist ebenfalls steuerlich relevant.
Haben Sie mehrere Beträge der gleichen Auslandswährung auf ein oder mehrere Konten bei demselben Kreditinstitut zu verschiedenen Zeitpunkten und unterschiedlichen Wechselkursen eingezahlt und tauschen Teilbeträge davon in eine andere Währung um, werden – wie bei der Wertpapier-Sammelverwahrung – seit 2014 die Anschaffungskosten der umgetauschten Währungsbeträge per Fifo-Methode ermittelt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 3 EStG). Das heißt, die zuerst angeschafften Währungsbeträge gelten auch als zuerst verkauft. Das ist wichtig wegen der Frage, ob bei Umtausch bereits die Spekulationsfrist abgelaufen ist.
auf Ihrem Konto in Fremdwährung angefallene Kapitalerträge (z.B. Zinsen, Dividenden) in Euro oder eine andere Währung umtauschen. Sowohl für die Gutschrift als auch für die Abgeltungsteuer ist der Devisenbriefkurs der jeweiligen Fremdwährung zugrunde zu legen, der am Tag des Zuflusses der Kapitalerträge gilt (BMF-Schreiben vom 9.10.2012, BStBl. 2012 I S. 953Rz. 247).
Verkaufen Sie ausländische Wertpapiere und bekommen dafür ein Fremdwährungsguthaben gutgeschrieben, liegt ein Tausch zweier selbstständiger Wirtschaftsgüter vor: Die Wertpapiere werden veräußert und das Fremdwährungsguthaben angeschafft (BFH-Urteil vom 21.1.2014, IX R 11/13, BStBl. 2014 II S. 385). Erwerben Sie umgekehrt mit Ihrem Guthaben auf einem Fremdwährungskonto in gleicher Währung Wertpapiere, gilt dies als Veräußerung der Fremdwährung und Anschaffung der Wertpapiere.
Schließlich zählten in einer Übergangszeit auch Verkäufe von Gegenständen des täglichen Gebrauchs innerhalb der einjährigen Spekulationsfrist zu den privaten Veräußerungsgeschäften. Dazu gehören zum Beispiel der eigene Pkw, die Möbel, das eigene Boot, der Campingwagen oder das Wohnmobil. Der Bundesfinanzhof hatte nämlich Verluste aus dem Verkauf solcher Alltagsgegenstände steuerlich anerkannt (BFH-Urteil vom 22.4.2008, IX R 29/06, DStR 2008 S. 1191).
Da bei solchen Alltagsgeschäften fast immer Verluste anfallen, hat der Gesetzgeber das BFH-Urteil allerdings ausgehebelt und in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 EStG der Hinweis eingefügt worden, dass Veräußerungsgeschäfte mit Gegenständen des täglichen Gebrauchs von der Steuerpflicht ausgenommen sind. Diese gesetzliche Neuregelung ist erstmals auf Veräußerungsgeschäfte anzuwenden, bei denen die Gegenstände nach der Verkündung der Gesetzesänderung im Bundesgesetzblatt am 13.12.2010 angeschafft wurden.
Verlängerung der Spekulationsfrist bei Einkunftserzielung
Die Spekulationsfrist steigt von einem Jahr auf 10 Jahre, wenn Sie mit den genannten Gütern zumindest in einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG). Es handelt sich dabei insbesondere um sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 3 EStG, etwa Einkünfte aus der gelegentlichen Vermietung eines privaten Pkw. Zwar soll nach der Gesetzesbegründung die Fristverlängerung der Vermeidung von Steuersparmodellen dienen, doch fallen nach dem Gesetzeswortlaut auch Verkäufe von Gegenständen des täglichen Gebrauchs darunter.
Sie verkaufen Ihre Beteiligung an einem geschlossenen Containerfonds, der Schiffscontainer vermietet hat (Steuersparmodell).
Sie verkaufen Ihr Wohnmobil, das Sie zuvor gelegentlich gegen Entgelt vermietet haben.
Bei verzinslich angelegten Fremdwährungsguthaben greift diese Fristverlängerung nicht. In diesen Fällen bleibt es bei der Frist von einem Jahr (LfSt Bayern 12.3.2013 , Az. S 2256.1.1-6/4 St 32).
Wie die Spekulationsfrist berechnet wird
Veräußerungsgewinne und -verluste werden nach § 23 EStG nur berücksichtigt, wenn die Spekulationsfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung des Wirtschaftsgutes noch nicht abgelaufen ist. Ist mehr Zeit verstrichen, sind Gewinne unabhängig von deren Höhe steuerfrei und Verluste steuerlich unbeachtlich.
Anschaffung ist der entgeltliche Erwerb des Wirtschaftsgutes von einem Dritten, wobei der Tag des Kaufvertragsabschlusses relevant ist und nicht der Lieferzeitpunkt (Verfügung der OFD Magdeburg vom 14.1.2009, StEK EStG § 23/103).
Veräußerung ist die entgeltliche Übertragung des Wirtschaftsgutes auf einen Dritten, wobei auch hier der Tag des Kaufvertragsabschlusses maßgeblich ist. Der Verlust oder die Zerstörung eines Gegenstands ist somit keine Veräußerung.
Entscheidend für die Berechnung der Spekulationsfrist ist der Zeitraum zwischen den Kaufvertragsabschlüssen, wobei der Tag der Anschaffung nicht mitzurechnen ist. Auch das Datum der Wertstellung (Valuta) bei Bankgeschäften, also der Zufluss- oder Abflusstag für den Kauf- bzw. Verkaufspreis, spielt keine Rolle.
Am 8.1.2015 haben Sie Krügerrand-Münzen verkauft. Zu prüfen ist, für welche Münzen die Haltedauer mehr oder weniger als ein Jahr betrug. Wurden die verkauften Münzen am 8.1.2014 gekauft, ist die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen. Denn diese begann erst am Tag nach der Anschaffung zu laufen, also am 9.1.2014, und reicht bis einschließlich 8.1.2015.
Fällt das Ende der Spekulationsfrist auf einen Sonnabend, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, so wird das Fristende nicht auf den Ablauf des nächsten Werktages verlängert (FG Köln vom 2.6.1997, 12 K 3682/96, EFG 1997 S. 1187).
Haben Sie Vermögensgegenstände unentgeltlich durch Erbschaft oder Schenkung erworben und veräußern Sie diese, beginnt die Spekulationsfrist mit dem Tag zu laufen, an dem der Vorbesitzer (Erblasser oder Schenker) die Papiere erworben hat (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).
Berechnung des Veräußerungsgewinns/-verlusts
Für die Berechnung Ihres Veräußerungsergebnisses gilt folgendes Schema (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG):
Der reine Kaufpreis sind die Anschaffungskosten. Daneben sind auch die Nebenkosten der Anschaffung (Transaktionskosten) steuerlich abziehbar. Das sind insbesondere Kaufgebühren, Beratungskosten, Portokosten für die Auftragserteilung, Fahrtkosten zur Bank, um den Kaufauftrag zu erteilen, Telefon- und Onlinegebühren, die in Zusammenhang mit der Auftragserteilung und -abwicklung angefallen sind.
Bei Erbschaft und Schenkung sind die Anschaffungskosten des Erblassers bzw. Schenkers maßgeblich.
Die Anschaffungskosten müssen um die bereits bei der Ermittlung von Überschusseinkünften angesetzten Abschreibungen vermindert werden, was sich z.B. bei Verkauf von Beteiligungen an abgeschriebenen Schiffscontainern negativ auswirkt (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
Der reine Verkaufspreis ist der Veräußerungserlös. Hinzu kommen die Veräußerungsnebenkosten (Transaktionskosten) als die den Anschaffungsnebenkosten vergleichbaren Aufwendungen.
Durch die Veräußerung – nicht durch die Anschaffung – veranlasste Werbungskosten sind in dem Kalenderjahr zu berücksichtigen, in dem Ihnen der Veräußerungserlös zufließt, und nicht schon im Jahr der Ausgabe. Ihre Werbungskosten müssen Sie dem Finanzamt einzeln nachweisen, da es keinen Pauschbetrag gibt.
Die Werbungskosten sind betragsmäßig aufzuteilen, wenn sie auch im Zusammenhang mit anderen Einkünften – etwa aus Kapitalvermögen – angefallen sind (z.B. Kosten für Fachliteratur). Als Aufteilungsmaßstab gilt das Verhältnis der Einnahmen, wenn keine eindeutige Zuordnung möglich ist.
Schuldzinsen während der Besitzzeit sind dann absetzbar, wenn der Kauf auf Kredit erfolgte und die Kapitalanlage erkennbar nicht auf Einkunftserzielung, sondern auf die Erzielung von Spekulationsgewinnen gerichtet war (BFH-Urteil vom 12.12.1996, X R 65/95, BStBl. 1997 II S. 603). Das ist zum Beispiel beim Kauf von Goldbarren auf Kredit der Fall, da Gold keine Erträge abwirft.
Freigrenze für Gewinne und Steuererklärung
Für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften gibt es zwar keinen steuerlichen Freibetrag, dafür aber wenigstens eine Freigrenze in Höhe von 600,00 € (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Das heißt, Ihr Gesamtgewinn aus allen Geschäften bleibt steuerfrei, wenn er im Kalenderjahr weniger als 600,00 € beträgt. Beläuft sich der Gewinn auf 600,00 € oder mehr, ist er in voller Höhe steuerpflichtig und nicht nur mit dem die Freigrenze übersteigenden Teil.
Dabei sind die Gewinne und Verluste sämtlicher Veräußerungsgeschäfte eines Kalenderjahres zusammenzurechnen und anschließend mit der Freigrenze zu vergleichen. Ergibt sich ein Gesamtverlust, gilt die Freigrenze nicht.
Bei zusammen veranlagten Eheleuten steht jedem diese Freigrenze zu, vorausgesetzt, jeder hat entsprechende Gewinne. Die nicht ausgeschöpfte Freigrenze des einen Ehegatten kann auch bei Zusammenveranlagung nicht auf den anderen übertragen werden.
Ihre steuerpflichtigen Gewinne bzw. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften sind in der Einkommensteuererklärung desjenigen Kalenderjahres zu erfassen, in dem Ihnen der Verkaufserlös zugeflossen ist ( Zuflussprinzip gemäß § 11 EStG). Dafür gibt es die Rückseite der Anlage SO. Ehegatten füllen eine gemeinsame Anlage SO aus, wobei jeder seinen Gewinn oder Verlust in seiner Spalte einträgt. Im Formular ist nur Platz für die Daten eines einzigen Veräußerungsgeschäfts. Der Gewinn bzw. Verlust aus allen weiteren Geschäften ist daher zusammengerechnet darunter in einer eigenen Zeile einzutragen und dem Finanzamt auf einem gesonderten Blatt zu erläutern.
Wie Veräußerungsverluste verrechnet werden
Verluste aus einzelnen privaten Veräußerungsgeschäften dürfen Sie im gleichen Jahr nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften jeder Art verrechnen, nicht aber mit anderen positiven Einkünften wie etwa aus Arbeitnehmertätigkeit (BFH-Urteil vom 6.3.2007, IX R 31/04, BFH/NV 2007 S. 1478). Umgekehrt dürfen aber private Veräußerungsgewinne Ihre Verluste aus anderen Einkunftsarten ausgleichen. Zusammen veranlagte Ehegatten dürfen untereinander Veräußerungsverluste mit Veräußerungsgewinnen über der Freigrenze aus dem gleichen Jahr verrechnen.
Ergibt sich nach Verrechnung ein Gesamtverlust aus allen Ihren privaten Veräußerungsgeschäften, ist entweder ein Rücktrag ins Vorjahr oder ein Vortrag in die Folgejahre möglich.
Sie können den Verlustrücktrag in der Anlage SO auf der Rückseite in der letzten Zeile beschränken oder komplett verhindern, wenn im Vorjahr keine verrechenbaren Gewinne in ausreichender Höhe vorliegen. Wird der Verlust nicht oder nicht vollständig zurückgetragen, läuft der Verlustvortrag in die Folgejahre automatisch ab: Das Finanzamt stellt die Veräußerungsverluste gemäß § 23 EStG, die nicht zurückgetragen werden, zum Zwecke des Vortrags gesondert fest und erteilt Ihnen zum Schluss eines Veranlagungszeitraums einen Bescheid über die gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags .
Beim Verlustrück- oder Verlustvortrag wird die Freigrenze nur auf den Gesamtgewinn des Vor- bzw. Folgejahres vor Verlustverrechnung angewendet. Sollte sich also erst nach erfolgtem Verlustabzug in dem betreffenden Jahr ein Gesamtgewinn unter 600,00 € ergeben, so bleibt dieser Gewinn dennoch voll steuerpflichtig.
Ein Verlustvortrag ist im Folgejahr, soweit möglich, von den dortigen Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften und damit vor Bildung der Summe der Einkünfte abzuziehen (FG Köln vom 24.3.2015, 12 K 1964/12, EFG 2015 S. 1373).
Verlustrücktrag und Verlustvortrag erfolgen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 8 EStG nach den allgemeinen Regeln des § 10d EStG zum Verlustabzug.
Werden bei unbeschränkter Steuerpflicht im EU-Ausland dort Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt, die im Ausland nicht verrechnet werden können, sind diese Verluste nach dem Umzug nach Deutschland auch hier nicht verrechenbar (FG Düsseldorf vom 17.1.2012, 13 K 1501/10 F, EFG 2012 S. 1150).
Steuerpflicht bei Vermietung oder beruflicher Nutzung
Seit 1999 ist der Gewinn aus der Veräußerung eines unbebauten Grundstückes, eines Hauses, einer Eigentumswohnung, von grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht) und von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds grundsätzlich steuerpflichtig und ein Verlust steuerlich relevant, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Voraussetzung für die Steuerpflicht ist, dass die Immobilie vor dem Verkauf wie folgt genutzt wurde: vermietet, unentgeltlich überlassen an Dritte (auch an unterhaltsberechtigte Angehörige oder an ein Kind, für das kein Anspruch auf Kindergeld/Kinderfreibetrag bestand), gewerblich (Büro) bzw. beruflich (Arbeitszimmer), leer stehend, aufgrund eines vorbehaltenen Wohnrechts oder als unbebautes Grundstück.
Bei der Berechnung der Spekulationsfrist zählt das Datum des notariellen Kaufvertrages bei Anschaffung und bei Veräußerung. Bei einem Erbbaurecht kommt es auf das Datum der notariellen Beurkundung des Erbbaurechts an. Liegt die verkaufte Immobilie im Ausland, interessiert sich der deutsche Fiskus auch dafür.
Bei einer Immobilienveräußerung unter einer aufschiebenden Bedingung kommt es für die Fristberechnung nicht auf den Eintritt der Bedingung, sondern auf das Kaufvertragsdatum an (BFH-Urteil vom 10.2.2015, IX R 23/13, BStBl. 2015 II S. 487).
Kauf, Bau, Schenkung, Erbschaft, Zugewinn, Entnahme
Anschaffung ist ein entgeltlicher Erwerb des Grundstücks von einem Dritten, entweder gegen Barzahlung oder als Immobilientauschgeschäft. Nur wenn Sie Anschaffungskosten hatten, müssen Sie später auf einen eventuellen Veräußerungsgewinn Steuern zahlen.
Verkaufen Sie ein Gebäude, das Sie als Bauherr auf Ihrem eigenen Grundstück selbst errichtet haben, ist mangels Anschaffungskosten der Verkauf an sich steuerfrei. Das gilt jedoch nicht, wenn seit dem Kauf des unbebauten Grundstücks noch keine 10 Jahre vorbei sind (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Denn die Wertsteigerung des Gebäudes zählt bei der Berechnung des Veräußerungsergebnisses des Grundstücks mit.
Ebenfalls an sich steuerfrei ist mangels Anschaffungskosten der Verkauf, wenn Sie den Grund und Boden geschenkt bekommen oder geerbt haben. Das gilt jedoch nicht, wenn zwischen dem entgeltlichen Erwerb durch den Rechtsvorgänger (Schenker, Erblasser) und dem Verkauf durch den Rechtsnachfolger (Beschenkter, Erbe) weniger als zehn Jahre liegen.
Erwirbt ein Miterbe entgeltlich den Erbteil eines anderen Miterben, hat er insoweit Anschaffungskosten für das Nachlass-Grundstück. Ein Veräußerungsgewinn innerhalb der Spekulationsfrist seit Erwerb des Erbteils ist dann steuerpflichtig (BFH-Urteil vom 20.4.2004, IX R 5/02, BStBl. 2004 II S. 987).
Eine Anschaffung ist auch die Übertragung einer Immobilie zum Ausgleich des Zugewinns im Rahmen einer Scheidung (Verfügung der OFD Frankfurt vom 5.2.2001, FR 2001 S. 322).
Als Anschaffung gilt ebenso die Überführung einer Immobilie in Ihr Privatvermögen durch Entnahme aus dem Betriebsvermögen oder durch Betriebsaufgabe (§ 23 Abs. 1 Satz 2 EStG). Diese Anschaffungsfiktion gilt für Entnahmen ab dem 1.1.1999 (BMF-Schreiben vom 7.2.2007, BStBl. 2007 I S. 262; BFH-Urteil vom 18.10.2006, IX R 5/06, BStBl. 2007 II S. 179).
Wenn Sie also beispielsweise Ihr zum Betriebsvermögen gehörendes Arbeitszimmer im eigenen Haus nicht mehr beruflich nutzen, wird es entnommen. Für den auf das Arbeitszimmer entfallenden Gebäudeanteil beginnt mit der Entnahme eine eigene Spekulationsfrist.
Ausnahmsweise gilt die Entnahme nicht als Anschaffung, wenn das entnommene Grundstück zuvor privat angeschafft wurde. Verkaufen Sie das entnommene Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach der ursprünglichen Anschaffung, müssen Sie folglich auch die Wertsteigerungen zwischen Anschaffung im Privatvermögen und Einlage ins Betriebsvermögen versteuern (BFH-Urteil vom 23.8.2011, IX R 66/10, BFH/NV 2012 S. 94). Der nach § 23 EStG steuerpflichtige Veräußerungsgewinn errechnet sich als Differenz zwischen Veräußerungserlös und ursprünglichen Anschaffungskosten abzüglich dem im Betriebsvermögen zu erfassenden Entnahmegewinn.
Wird ein bebautes Grundstück mit Erbbaurecht veräußert und im Rahmen der Abwicklung des Veräußerungsvertrags das Erbbaurecht insgesamt gelöscht, stellt sich die Frage, ob die Bestellung des Erbbaurechts gegen Erbbauzinszahlung eine entgeltliche oder unentgeltliche Anschaffung ist. Dazu ist eine Revision beim BFH anhängig (Az. IX R 25/15).
Verkauf, Einlage, Übergabe an Kinder, Erbauseinandersetzung
Veräußerung ist die entgeltliche Übertragung des angeschafften Grundstücks auf einen Dritten, entweder durch ein Verkaufs- oder ein Tauschgeschäft. Kein Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn Sie den Kauf einer Immobilie später wegen vertraglicher Nichterfüllung durch den Verkäufer rückabwickeln (BFH-Urteil vom 27.6.2006, IX R 47/04, BStBl. 2007 II S. 162) oder wegen schwerwiegender Mängel der Immobilie vom Kaufvertrag zurücktreten (Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin vom 14.5.2007, DStR 2007 S. 1820).
Die Einlage eines Grundstücks ins Betriebsvermögen – auch im Rahmen einer Betriebseröffnung – gilt als Veräußerung aus dem Privatvermögen, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach seiner privaten Anschaffung wieder aus dem Betriebsvermögen veräußert wird (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 EStG).
Steuerfreiheit bei bisheriger Selbstnutzung
Eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie dürfen Sie steuerfrei verkaufen, wenn die Ausnahmeregelung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG greift: Nur soweit Gebäude, Wohnungen oder Gebäudeteile vor dem Verkauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (selbst bewohnt oder einem Kind, für das Anspruch auf Kindergeld/Kinderfreibetrag bestand, unentgeltlich zum Wohnen überlassen), ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Wird eine Immobilie nur zum Teil zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der Veräußerungsgewinn auch nur zum Teil steuerfrei. Nicht ausreichend ist eine nur sporadische Nutzung im Zusammenhang mit der Durchführung von Baumaßnahmen und sonstigen Renovierungsarbeiten (FG Münster vom 18.6.2007, 1 K 3749/05 E, EFG 2007 S. 1605). Wird ein unbebautes, als Garten genutztes Nachbargrundstück veräußert, ohne dass der Steuerpflichtige seine Wohnung aufgibt, besteht keine Steuerfreiheit (BFH-Urteil vom 25.5.2011, IX R 48/10, BStBl. 2011 II S. 868).
Besitzen Sie die Wohnung oder das Haus schon länger, ist der Veräußerungsgewinn nur steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Jahr der Veräußerung (= Kalenderjahr, in dem das wirtschaftliche Eigentum auf den neuen Eigentümer übergeht) und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren in einem zusammenhängenden Zeitraum zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, der auch kürzer als 36 Monate sein kann.
Sie haben 2008 eine Eigentumswohnung gekauft und dann vermietet. Als der Mieter im Herbst 2013 auszog, sind Sie im Dezember 2013 selbst eingezogen. Im Januar 2015 zogen Sie wieder aus und verkauften die Wohnung. Damit haben Sie die Wohnung im Jahr der Veräußerung (2015) und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren (2014 und 2013) zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Obwohl das insgesamt nur 14 Monate waren, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.
Bei einem unentgeltlichen Erwerb (Schenkung und Erbschaft) innerhalb der 10-Jahres-Frist ist der Verkauf steuerfrei, wenn sowohl Sie als Rechtsnachfolger als auch der Rechtsvorgänger die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt hatten.
Der Vater hat seit sechs Jahren eine Eigentumswohnung an den Sohn vermietet, bevor er ihm die Wohnung schenkt. Verkauft der Sohn einige Monate später die Wohnung, ist der gesamte Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, weil die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren vom Eigentümer, also dem Vater, vermietet war.
Besitzen Sie die Immobilie erst seit kürzerer Zeit als die genannten drei Kalenderjahre, müssen Sie das Objekt in der Zeit zwischen Anschaffungs- oder Fertigstellungszeitpunkt und Veräußerungszeitpunkt ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, damit der Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt. Dabei darf die Wohnung nach der Anschaffung/Fertigstellung und vor dem geplanten Einzug und auch nach der Selbstnutzung und vor dem geplanten Verkauf einige Zeit ohne Vermietungsabsicht leer gestanden haben.
Sie haben 2014 ein Zweifamilienhaus fertig gestellt und anschließend eine der beiden gleich großen Wohnungen vermietet und die andere selbst genutzt. Sind Sie 2015 wieder ausgezogen und haben das Haus verkauft, ist nur die Hälfte des Gewinns steuerpflichtig.
So wird das Veräußerungsergebnis – ein Gewinn oder Verlust aus privaten Veräußerungsgeschäften – berechnet (§ 23 Abs. 3 EStG):
Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten)
nachträgliche Herstellungskosten für Neubau
Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung
Gewinn/Verlust aus der Veräußerung
Anteil für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilienteil
evtl. in Anspruch genommene Abschreibungen
steuerlicher Veräußerungsgewinn/-verlust
Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns oder -verlustes rechnet das Finanzamt für Immobilien, die mit Kaufvertrag nach dem 31.7.1995 angeschafft oder nach dem 31.12.1998 fertiggestellt wurden, die bei anderen Einkunftsarten beanspruchten Abschreibungen gewinnerhöhend hinzu (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG) – ausgenommen die AfA bei Arbeitszimmern, deren Kosten überhaupt nicht oder nur bis 1.250,00 € absetzbar waren.
Einen Veräußerungsgewinn müssen Sie in dem Kalenderjahr versteuern, in dem Ihnen der Veräußerungserlös zufließt (§ 11 EStG). Bei Überweisung des Kaufpreises durch den Käufer auf ein Notaranderkonto fließt Ihnen der Erlös erst bei Auszahlungsreife zu (FG Hamburg vom 21.4.2009, 2 K 231/08, EFG 2009 S. 1642). Einen steuerfreien Freibetrag gibt es nicht, nur eine Freigrenze von lediglich 600,00 € für alle privaten Veräußerungsgeschäfte.
Zu den Werbungskosten zählen die Kosten für Verkaufsinserate, Maklergebühren, Notarkosten, Grundbuchgebühren, Telefonkosten, Fahrtkosten, Räumungskosten, Vorfälligkeitsentschädigung (BFH-Urteil vom 14.1.2004, IX R 34/01, BFH/NV 2004 S. 1091), Schuldzinsen für die Zeit des Leerstehens, Renovierungskosten nach Beendigung der Nutzung. Dagegen wird Ihre eigene in das Haus investierte Arbeitsleistung nicht anerkannt. Die Werbungskosten sind auch dann im Jahr des Verkaufs abziehbar, wenn sie bereits in den Vorjahren gezahlt wurden (BFH-Urteil vom 17.7.1991, X R 6/91, BStBl. 1991 II S. 916). Als Veräußerungskosten dürfen auch die Kosten für die nachträgliche Beseitigung eines Erdtanks angesetzt werden (BFH-Urteil vom 24.1.2012, IX R 16/11, BFH/NV 2012 S. 1108).
Schuldzinsen aus der Fremdfinanzierung einer zur Selbstnutzung erworbenen Immobilie, die ohne Eigennutzung wieder verkauft wurde, sind insoweit absetzbar, als sie nach Fassung des Verkaufsentschlusses entstanden sind (BFH-Urteil vom 16.6.2004, X R 22/00, BStBl. 2005 II S. 91).
Verkaufen Sie eine nur teilweise selbst bewohnte Immobilie, müssen Sie den Verkaufserlös und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach dem Verhältnis der selbst bewohnten und der vermieteten bzw. beruflich/betrieblich genutzten Flächen aufteilen. Sind die Wohnungen unterschiedlich gut ausgestattet (z.B. Ihre selbst genutzte Wohnung besser als die vermietete Wohnung), können Sie der nicht von Ihnen bewohnten Wohnung einen niedrigeren Anteil des Verkaufspreises zuschlagen.
Bei einem nur teilentgeltlichen Erwerb – z.B. bei einer Erbauseinandersetzung – sind bei einer späteren Veräußerung auch nur die anteiligen Anschaffungskosten zu berücksichtigen (FG Baden-Württemberg vom 26.3.2008, 2 K 173/05, EFG 2008 S. 1377).
Bei einem Grundstück, das mit einem Erbbaurecht belastet vom bisherigen Erbbauberechtigten angeschafft und nach Löschung des Erbbaurechts kurzfristig lastenfrei weiterveräußert wird, ist bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns nur der anteilige Veräußerungspreis zugrunde zu legen, der wirtschaftlich gesehen auf das Grundstück im belasteten Zustand entfällt (BFH-Urteil vom 12.6.2013, IX R 31/12, DStR 2013 S. 1937).
Einen Veräußerungsverlust dürfen Sie nur mit privaten Veräußerungsgewinnen verrechnen (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG). Eine Verrechnung mit Spekulationsgewinnen aus Wertpapierverkäufen ist seit 2009 nicht möglich, da diese zu den Einkünften aus Kapitalvermögen zählen. Das Verrechnungsverbot gilt auch für einen Altverlust aus dem Verkauf einer Immobilie bzw. für den Verlust aus einer vor 2009 erworbenen Immobilie, die nach 2008 innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist veräußert wird (§ 23 Abs. 3 Satz 9 EStG; BMF-Schreiben vom 22.12.2009, BStBl. 2010 I S. 94Rz. 130).
Ist eine Verrechnung im gleichen Jahr nicht möglich, darf der Verlust ins Vorjahr zurück- oder zeitlich unbegrenzt in die Folgejahre vorgetragen werden (§ 23 Abs. 3 Satz 8 EStG).
Der Gewinn oder Verlust wird als sonstige Einkünfte in der Anlage SO auf der Rückseite eingetragen. Haben Sie eine Immobilie veräußert, bei der nur ein Teil der Besteuerung unterliegt – zum Beispiel das häusliche Arbeitszimmer oder vermietete Räume –, machen Sie in der Anlage SO nur Angaben zum steuerpflichtigen Teil.
Achtung bei gewerblichem Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze)
Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mindestens vier – auch bisher zu eigenen Wohnzwecken genutzte – Objekte verkaufen, gelten Sie unter bestimmten Voraussetzungen als gewerblicher Grundstückshändler und erzielen rückwirkend Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die der Gewerbesteuer unterliegen (BMF-Schreiben vom 26.3.2004, BStBl. 2004 I S. 434). Die 3-Objekt-Grenze gilt pro Person. Es zählt auch ein Verkauf auf Druck der finanzierenden Bank unter Androhung von Zwangsmaßnahmen bei der Prüfung der Drei-Objekt-Grenze mit (BFH-Urteil vom 17.12.2009, III R 101/06, BFH/NV 2010 S. 981). Das gilt leider auch für Immobilienverkäufe aufgrund bereits eingeleiteter Zwangsvollstreckungsmaßnahmen (BFH-Urteil vom 27.9.2012, III R 19/11, BStBl. 2013 II S. 433).
Die für ein vom Steuerpflichtigen betriebenes Gewerbe typischen Verkäufe sind regelmäßig dem Betrieb zuzurechnen und damit gewerblicher Grundstückshandel, wenn keine eindeutige und klare Zuordnung zum Privatvermögen (privates Veräußerungsgeschäft) vorgenommen worden ist (BFH-Urteil vom 8.4.2014, X B 70/13, BFH/NV 2014 S. 1043).

References: § 23
 § 23
 § 20
 § 23
 § 23
 § 23
 § 23
 § 23
 § 22
 § 23
 § 23
 § 11
 § 23
 § 23
 § 10
 § 23
 § 23