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Timestamp: 2018-06-18 21:09:48+00:00

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Begriff des Studentenwohnheims | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
Ein Studentenwohnheim i. S. d. § 549 Abs. 3 BGB liegt nicht bereits dann vor, wenn das Gebäude als Wohnheim für Studenten konzipiert ist und die einzelnen Zimmer ausschließlich oder überwiegend an Studenten vermietet werden. Voraussetzung ist weiter, dass die Vergabe der Zimmer nach dem sog. Rotationsprinzip erfolgt. Dieses Belegungskonzept muss sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, z. B. einer Satzung, oder einer entsprechenden Selbstbindung des Vermieters ergeben.
Der Eigentümer errichtete im Jahr 1972 ein Gebäude mit 67 Zimmern. Die Baugenehmigung wurde für ein "Studentenwohnheim" erteilt, wobei 63 Zimmer aus Landesmitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert wurden. Die Preisbindung ist zwischenzeitlich entfallen.
Die einzelnen Zimmer sind jeweils 12 qm groß. Küche, Sanitäranlagen und Waschräume sind als Gemeinschaftseinrichtungen angelegt. Die monatliche Teilpauschalmiete beträgt je Zimmer 190 EUR.
Nach den jeweiligen Mietverträgen ist vereinbart, dass die Mietzeit 1 Jahr beträgt und dass sich das Mietverhältnis um jeweils 1 Semester verlängert, wenn es nicht 3 Monate vor Semesterende gekündigt wird. Die Mehrzahl der Mieter bleibt nur 1 oder 2 Semester. Einige Mieter bleiben auch viele Jahre.
Im Dezember 2008 kündigte der Vermieter einem der Langzeitmieter zum Ablauf des März 2009 unter Hinweis auf "Hetzereien und Reibereien gegen uns und Dritten". Das Berufungsgericht hat die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen: Die Kündigung sei unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 549 Abs. 3 BGB nicht gegeben sind.
Die vom Vermieter betriebene Revision blieb erfolglos: Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat. Die Gründe für das Kündigungsinteresse sind im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Abs. 3 BGB). Fehlt die Angabe der Kündigungsgründe oder ist die Angabe unzureichend, ist die Kündigung unwirksam.
Jedoch ist in § 549 Abs. 3 BGB bestimmt, dass § 573 BGB für Wohnraum in einem Studentenwohnheim nicht anzuwenden ist. Der Begriff des Studentenwohnheims ist in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur umstritten. Der BGH führt unter Hinweis auf die Entstehungsgeschichte des § 549 BGB aus, dass der Gesetzgeber die Studentenwohnheime aus dem Geltungsbereich der speziellen Schutzvorschriften ausgenommen habe, um den jeweiligen Heimträgern die Möglichkeit der zeitlichen Begrenzung der Mietverhältnisse zu geben. Dies sei erforderlich, um die knappen Heimplätze einer möglichst großen Zahl von Studenten zugänglich zu machen. Entsprechend diesem Gesetzeszweck sei § 549 Abs. 3 BGB nur anzuwenden, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:
Die Vergabe der Zimmer muss nach dem sog. Rotationsprinzip erfolgen. Dies erfordert ein Belegungskonzept, das die zeitliche Begrenzung der Mietverhältnisse nach abstrakt-generellen Kriterien gewährleistet.
Dieses Belegungskonzept muss sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, z. B. einer Satzung, oder einer entsprechenden Selbstbindung des Vermieters ergeben; unter Umständen genügt es, wenn sich die begrenzte Mietdauer aus einer konstanten tatsächlichen Übung ergibt. Dagegen genügt es nicht, wenn die Dauer der jeweiligen Mietverhältnisse auf den Entscheidungen der Studenten beruht oder im Belieben des Vermieters steht.
In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur wird teilweise vertreten, die Bewertung eines Wohngebäudes als Studentenwohnheim setze weiter voraus, dass die jeweiligen Zimmer zu einer günstigen Miete überlassen werden (LG Konstanz, Urteil v. 8.7.1994, 1 S 26/94, WuM 1995 S. 539; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rdn. XI 385); jedenfalls dürfe der Vermieter nicht mit Gewinnerzielungsabsicht handeln (Blank, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 549 Rdn. 34). Der BGH teilt diese Ansichten nicht. Weder das eine noch das andere Kriterium stehe der Bewertung eines Gebäudes als Studentenheim zwingend entgegen.
Im Entscheidungsfall fehlt es an der Geltung des Rotationsprinzips, weil die Verträge so ausgestaltet sind, dass sich die jeweiligen Mietverhältnisse mangels Kündigung immer wieder verlängern. Folgerichtig hat der BGH die Revision zurückgewiesen.
BGH, Urteil v. 13.6.2012, VIII ZR 92/11, NJW 2012 S. 2881
Studentenwohnheime mit und ohne Mieterschutz
Nach der Rechtsprechung des BGH liegt ein Studentenwohnheim i. S. d. § 549 Abs. 3 BGB nicht bereits dann vor, wenn das Gebäude als Wohnheim für Studenten konzipiert ist und die einzelnen Zimmer ausschließlich oder überwiegend an Studenten vermietet werden. Voraussetzung ist weiter, dass die jeweiligen Mietverträge so ausgestaltet sind, dass ein regelmäßiger Wechsel der Bewohner stattfindet. Fehlt es hieran, ist zu fragen, ob die fraglichen Mietverträge unter § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB fallen. Danach sind die speziellen Mieterschutzvorschriften auch bei solchen Wohnräumen ausgeschlossen, die nur zum vorübe...

References: § 549
 § 549
 § 573
 § 549
 § 573
 BGH 
 § 549
 § 549
 § 549
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 549
 § 549