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Timestamp: 2014-10-23 09:20:00+00:00

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Jurisprudencia Argentina Letra M: Méndez, Roberto c. Perrupato de Ferrara, Antonia
Méndez, Roberto c. Perrupato de Ferrara, AntoniaCNCiv., en pleno, diciembre 29-951. - Méndez, Roberto c. Perrupato de Ferrara,AntoniaBuenos Aires, diciembre 29 de 1951. - 1ª Facultad de las partes de arrepentirsedel compromiso de bienes inmuebles firmado en boleto privado, cuando se haabonado una suma en concepto de seña y a cuenta de precio. 2ª Plazo dentro delcual se pueden arrepentir las partes.El doctor Ruzo dijo:1° - Por fin la cám. nac. de apelación en lo civil ha decidido someter atribunal plenario el punto relativo a la interpretación de la cláusula "comoseña y a cuenta de precio" tan difundida entre nosotros sobre todo en losboletos provisorios de compraventa de inmuebles, cuando se entrega en aquelcarácter, una suma de dinero. Desde tiempo atrás se ha reclamado estainterpretación plenaria, a fin de establecer una jurisprudencia obligatoria parael tribunal y para los jueces de la jurisdicción, la que será de indudablebeneficio para la futura seguridad de las transacciones inmobiliarias en las quese hayan convenido cláusulas de esta naturaleza. Ya el doctor Colmo en su votorecaído in re "Apolinario c. Gassisbayle", publicado en el t. 7, p. 283 de F.A., se hacía eco del pedido de la parte, propiciando la convocatoria de esteplenario "para que fije, decía, de una vez por todas la jurisprudencia sobre unpunto como éste, que ha motivado decisiones no siempre uniformes". Esto acaecióel 14 de setiembre de 1921, es decir, hace ya casi 30 años sin que hasta lafecha se haya tomado la correspondiente decisión, cada día más reclamada puestoque en el transcurso de los años, la jurisprudencia en vez de armonizar susconclusiones, se ha mantenido en igual o mayor disparidad, como se lo puedecomprobar mediante un somero repaso a las publicaciones más difundidas.Ha sido sin duda el doctor Colmo desde el cargo de vocal de esta cámara, quienha planteado en términos más precisos la diferente interpretación de la cláusulaen estudio, referida sobre todo a lo dispuesto por el art. 1202 del cód. civil.En el fallo citado sostuvo que esta norma debía ser contemplada "dentro deljuego concurrente de principios análogos y sobre todo con sujeción a losprincipios generales que deben subsistir en cuanto no resultan explícitamentederogados por la convención o por la ley". Se refería en especial al principiode nuestro código de que las convenciones se hacen para cumplirse, tal cualresulta de los arts. 505, 631, 658 y 1204. En el caso Martín c. Turella vda. deZanzi, publicado a fs. 289 del t. 24 de la misma revista de jurisprudencia,doctrina y legislación, ampliaba sus consideraciones anteriores para fundar yasu interpretación en el art. 1189 del cód. civil puesto que él se refiereexpresamente a los precontratos contenidos en boletos. "El 1202 del mismo códigoen que se funda la demandada, como la jurisprudencia imperante, me parece-decía- que nada tiene que hacer en el caso: se refiere a los contratos cabalesy no a promesas de contratos como son los boletos".He creído conveniente destacar especialmente la opinión del doctor Colmo, porquese puede afirmar que su pensamiento es el que orienta la jurisprudencia y ladoctrina en el sentido de asignarle a la cláusula "como seña y a cuenta deprecio" el valor de un principio de ejecución del contrato, de modo tal que elarrepentimiento no es legalmente posible. Por lo demás rindo con ello unmerecido homenaje a la memoria de este eminente civilista cuyas enseñanzas, yasea que las emitiera como magistrado o como tratadista y profesor, han dejadotan brillantes huellas en el campo del derecho.Pese a ello y al respeto que me merece toda opinión por él sustentada, en elpunto planteado para ser dilucidado en este plenario, me permito disentir con sumanera de interpretar la cláusula que lo origina. Pienso naturalmente como él,en lo relativo a que dentro de los principios de nuestro ordenamiento civil, loscontratos se perfeccionan para ser cumplidos ya que su resolución esexcepcionalmente admitida y creo más aun: que dentro de los principios de labuena fe toda convención debe ser honestamente cumplida. Pero es que la norma nose quiebra si la propia ley admite la disolución del vínculo contractual si conello no se lesiona ni la moral, ni el orden público, ni las buenas costumbresque no son por cierto injuriadas por la cláusula en estudio.La disposición del art. 1202 del cód. civil es principalmente, en mi opinión, laque contempla el punto sometido a estudio y él se refiere tanto a losprecontratos, como a los contratos, porque la señal se puede dar "para asegurarel contrato o su cumplimiento", es decir en garantía de que el contrato se ha deperfeccionar si fuere necesario realizar diligencias previas, tal cual sucede enla venta de inmuebles o para su cumplimiento si el contrato ya estuvieraterminado. En Francia, el art. 1590 de su código se refiere exclusivamente a laspromesas de contratos, de modo que la doctrina francesa no tiene para nuestroestudio una significación preponderante, ya que su cód. civil sólo contempla unaspecto de los dos que comprende el nuestro.El art. 1189 se refiere al monto de la indemnización en el caso de haberse dadoarras o convenido una pena, si el contrato no se cumple, de donde se infiereprecisamente que mediando aquellas convenciones, el arrepentimiento admitido porla ley conforme lo dispone de manera expresa el art. 1202. El art. 1189 ha sidotomado de Freitas y como su teoría al respecto es distinta de la adoptada pornuestro código, pues para aquél señal o arras es otra cosa que cláusula dearrepentimiento (Salvat, "Contratos", t. 1, p. 145, ed. 1946, núm. 296) sureferencia no resulta útil para dilucidar el problema jurídico que estudiamos.Para poder atribuirle a la expresión "como seña y a cuenta de precio" el alcancede que importa un principio de ejecución del contrato, es preciso asignarle alas arras convenidas el carácter de confirmatorias y no de penitenciales, paralo cual es preciso violentar el contenido del art. 1202 porque, si es que a sumérito el contrato puede ser resuelto, la señal tiene indudablemente el carácterde penitencial y no de confirmatoria, de acuerdo con su normal calificacióndoctrinaria.La sola argumentación de que el principio general de nuestra ley civil, es quelos contratos se hacen para cumplirse, no es suficiente para arribar a laconclusión de que el caso planteado presupone la intención de las partes de noarrepentirse, porque ello supone la renuncia de un derecho que la misma ley lesacuerda cuando se ha dado una cantidad de dinero en calidad de señal, ni lo espor ello mismo, aquel otro fundado en la necesidad de dar seguridad a losnegocios jurídicos, porque la inseguridad en el caso no puede emanar de unafacultad legal. En buena parte esa seguridad depende más que nada de la conductahumana, pues con señal o sin ella el contrato se perfeccionará o se cumplirá, ensu caso, si las partes contratantes siguen los dictados de la buena o mala fe,quieren o no cumplirlos. Si se niegan, ya en la propia ley encontramos elremedio mediante las sanciones de reparar los daños ocasionados que establecepara el dolo o la culpa o exigiendo el cumplimiento de la obligación por partedel remiso.Si se ha convenido que la suma entregada lo sea a la vez como señal y como partedel precio, la convención entraña dos situaciones distintas y no veo como,legalmente, se puede dar validez a una, quitándosela a la otra, si es quemediante la buena interpretación de la ley y de la intención de las partes, sepuede llegar a la armonía de ambas situaciones, que no es otra que la admitidapor la jurisprudencia más generalizada, o sea que se las debe admitir,sucesivamente, y así funcionará como señal si el contrato no se cumple o no selo perfecciona y a cuenta de precio en el caso contrario. La entrega de una cosaen calidad de señal tiene desde el punto de vista legal, una significación mayorque la propia convención del pacto comisorio, porque mediando aquélla, lafacultad resolutoria se acuerda a todos los contratantes que se avengan aperderla o a restituirla doblada, mientras que si existe el convenio queautoriza el art. 1204, tan sólo podrá hacerlo valer aquel de los contratantesque no fuera culpable del incumplimiento o éste a cuyo favor se la hubieraestablecido. Desde este punto de vista la señal es más incisiva que el pactocomisorio.Pienso que a una convención de tan extraordinario alcance, no se la puede tenerpor derogada, a mérito de la sola manifestación de que la cantidad que lamaterializa sea a la vez entregada a cuenta de precio; más lógico y justoresulta entonces asignarle a lo convenido el carácter que le otorga lajurisprudencia dominante de ser sucesiva su aplicación. Con ello no se violentaninguna norma legal, por el contrario, se refirma la del art. 1202, a la vez quese da un sentido razonable a la intención que los han tenido en mira alconvenirla.La cláusula que origina este plenario de tanta difusión entre nosotros, no esuna creación de nuestros comerciantes en inmuebles; ya la menciona Alfonso elSabio en la Ley 7ª del tít. 5°, Part. 5ª, citada en la nota por el codificador.Allí se dice: "Pero si cuando el comprador dió la señal dixo assí: que le dauapor señal, o por parte del precio, o por otorgamiento, entonces non se puedenarrepentir ninguno de ellos, ni desfazer la vendida, que non vale" (conf. ed.Barcelona, 1843, t. 3, p. 69). Yo pienso que si el doctor Vélez no haincorporado al texto de nuestro art. 1202 el supuesto contemplado en lasPartidas, es precisamente porque lo ha desestimado. Podrá decirse que el códigono debe ser tan casuísta porque ello significa un error de técnica, en el que seha incurrido frecuentemente y que los cuerpos de leyes más modernos sientanprincipios generales que los jueces debemos aplicar a los casos concretos quelas partes trajeron a nuestra decisión; se dirá con ello una verdad irrebatible,pero si ya el código ha seguido en buena parte un sistema contrario, laconclusión que extraigo es lógica. Por otra parte el licenciado Gregorio López,anotador de las Partidas, expresa en cuanto hace referencia a esta parte de laley (nota núm. 36): "Es decir que no se dé (la señal) bajo el título de arras,sino como en prueba de haberse perfeccionado el contrato; y nótense bien estaspalabras, pues si no me engaña la memoria, no se encuentra expresión equivalenteen el derecho común". La explicación de la ley 7ª se encuentra entonces en elprincipio de que las arras no tendrán el carácter de tales, en el único caso deque se las diera para asegurar un contrato ya perfeccionado, de donde se infiereque en los precontratos no se les puede asignar el concepto de que importan unprincipio de ejecución. Y es ese precisamente el problema sometido aconsideración del tribunal plenario, de modo que ni aun en las Partidas seencuentra un antecedente valedero para contradecir mi personal manera deapreciarlo.2° - Veamos ahora hasta cuándo es posible el arrepentimiento y cómo se lo puedeexteriorizar, siempre que no haya principio de ejecución de contrato. Desdeluego, si existe un plazo convenido para escriturar, ese ha de ser también elque permita el arrepentimiento si es que el deudor fue colocado en mora en laforma dispuesta por el art. 509 ya que no encuadra el caso en ninguna de las dosexcepciones que tal disposición prevé, si no se convino lo contrario. Si elrequerimiento no ha sido extrajudicial ese plazo vencerá el día de lacontestación de la demanda, porque ésta importa la intimación judicial a que serefiere el artículo citado. Eso es por otra parte lo que resulta del art. 655 encuanto establece que la multa impuesta en la obligación reemplaza los daños yperjuicios, que es lo indemnizable, cuando el deudor se hubiese constituído enmora. El plazo convenido tiene el carácter de extintivo o resolutorio de laobligación en los términos del art. 556 del cód. civil.Si es que se ha convenido un plazo para la escrituración, mientras él transcurrelas partes no pueden exigir el cumplimiento de la obligación pero convieneaclarar que, según mi modo de pensar, vencido aquél, la exigencia delcumplimiento es posible sin que necesariamente se deba tener por arrepentida ala parte morosa, a mérito de haber dejado transcurrir el término sin ejecutar elhecho, porque ello no constituye una manifestación tácita del propósito dearrepentirse.El código nada dice respecto a que tal manifestación debe ser expresa o tácita yen esta situación creo que nada obsta para que se la exteriorice tácitamente,máxime cuando por propio imperio del art. 918, tal propósito debe resultar concertidumbre. Con una ajustada explicación de esta exigencia, se pone a salvocualquier riesgo que pueda resultar de la apreciación de un hecho que tantasignificación cobra en el caso que estudiamos, ya que tiene tanta importanciacomo la propia facultad de arrepentirse. Ese es mi voto.El doctor Chute dijo:1° - Dos son los puntos materia de la convocación a tribunal plenario, a saber:1) Facultad de las partes de arrepentirse del compromiso de venta firmado enboleto privado cuando se ha abonado una suma en concepto de seña y a cuenta deprecio. 2) Plazo dentro del cual pueden arrepentirse las partes.Ambas cuestiones no crearon mayores dificultades interpretativas en lajurisprudencia de las cámaras civiles 1ª y 2ª -transformadas hoy en la cám. nac.de apelación en lo civil- como puede comprobarse, salvo rarísimas excepciones,en las revistas especializadas.Sin embargo, la renovación en su gran mayoría de los jueces que componen laactual cámara ha traído como consecuencia una modificación del criterioimperante hasta entonces en esta materia y de ahí la necesidad y conveniencia deunificar mediante un fallo plenario la jurisprudencia de las distintas salas,conforme lo prescribe el art. 28 de la ley de organización de la justicianacional.Tal necesidad, impuesta por elementales razones de orden práctico jurídico, setorna perentoria en la actualidad dado el gran número de operacionesinmobiliarias que caracterizan la época presente y la extraordinaria variaciónque de continuo sufren los precios, factores éstos que enfrentan a compradores yvendedores con diferentes problemas vinculados al cumplimiento o rescisión delas promesas de venta.La disparidad de criterio existente -aunque parcial- y la ausencia de unpronunciamiento de la Corte sup. de justicia sobre el particular, que seaobligatorio para los jueces y tribunales de acuerdo a lo dispuesto por el art.95 de la Constitución nacional (1) -lo que recién podrá ocurrir cuando se dictela ley reglamentaria del recurso de casación- hace imprescindible, repito, launificación de la jurisprudencia, cuyas conclusiones, cualquiera sea la tesisque predomine, surtirá benéfica influencia, pues aparte de la interpretación dela ley o de la doctrina aplicable que de ella resulta, los particularesconocerán los alcances y efectos de esta clase de convenciones y de lasestipulaciones que las caracterizan con lo que habrá desaparecido la actualincertidumbre y la sensación de desconfianza y descreímiento que siempre creanlos fallos contradictorios.Expuestas las precedentes consideraciones, pasaré a ocuparme del primer punto dela convocatoria.En consonancia con lo resuelto repetidamente como juez y como miembro integrantede la extinguida cám. civil 2ª y de la actual sala "C", sostengo nuevamente -conel debido respeto para quienes opinan lo contrario- que en el supuestocontemplado la facultad de arrepentirse es indiscutible, toda vez que la sumaentregada en calidad de seña y a cuenta de precio juega una doble funciónsucesiva: mantendrá su calidad de seña si el antecontrato no se cumple y seimputará a cuenta de precio si aquél se formaliza. Tal es la tesis que predominaen los tribunales de la Capital (v. entre otros los fallos publicados en G. delF., ts. 28, p. 14; 34, p. 202; 68, p. 162; 97, p. 335; 122, p. 223; 183, p. 5;Rev. LA LEY, ts. 2, p. 654; 23, p. 631; 40, p. 841; J.A., ts. 75, p. 890;1942-II, p. 545 [2]; 1946-II, p. 738 [3]; 1947-II, p. 279), y a igual conclusiónha llegado recientemente la Sup. corte de justicia de la Prov. de Buenos Aires.¿Choca esta interpretación contra algún precepto de nuestra ley de fondo?Evidentemente no, sin que obste a esta afirmación la finalidad perseguida por elcodificador en esta materia -cumplimiento de los contratos- por cuanto laexcepción está expresamente establecida y admitida como legítima por el art.1202 que autoriza a los contratantes a arrepentirse bajo ciertas condiciones.Si en esta materia priva el principio de la autonomía de la voluntadexteriorizado por el art. 1197, y si lo acordado por las partes no está enpugna, como no lo está una cláusula como la comentada con ninguna norma deinterés general, no advierto el porque de insistirse en una interpretaciónrigurosa que a la postre vendría a desvirtuar los alcances y efectos que lospropios contratantes tuvieron en vista al estipular que la suma entregada lo es"en calidad de seña y a cuenta de precio".Consagrada en nuestra legislación la institución de las arras en la categóricadisposición del art. 1202, resulta para mí claro que el segundo aditamento "y acuenta de precio" que comúnmente se coloca en los boletos de compraventa noimplica en manera alguna la renuncia de los contratantes a la posibilidad deejercer su derecho de arrepentirse, pues si así hubiera sido su intención nohabrían empleado en primer término la locución "como seña" y luego en formacomplementaria "y a cuenta de precio".Tal es la opinión del doctor Salvat, que enseña al respecto: "Para negar a esacláusula el carácter y la función como seña o arras, podría decirse quehabiéndose entregado esa suma también a cuenta de precio, el contrato ha tenidoya principio de ejecución y que en tal caso el derecho de arrepentirse no puedeser ejercido, tanto más si se tiene en cuenta que ese derecho constituye unaexcepción al principio general que repudia el pacto comisorio tácito. En lajurisprudencia ha prevalecido, sin embargo, una doctrina diferente, que nosparece preferible; la cláusula como seña y a cuenta de precio funciona en undoble sentido, que lógicamente parece estar de acuerdo con la intención de laspartes: mientras el contrato no se cumpla, ella funciona como señal, y enconsecuencia el derecho de arrepentirse existe; si el contrato se cumple ellaqueda a cuenta de precio y se imputa a éste; de acuerdo con lo que el propiocódigo establece para el caso que la seña entregada es de la misma naturalezaque la prestación principal" ("Contratos", t. 1, p. 142, núm. 288).A igual conclusión llega el doctor Lafaille: "En la imposibilidad -dice- de quela entrega pudiera responder al mismo tiempo a uno y otro propósito, lostribunales interpretaron que esta función era sucesiva, esto es, que en unprincipio desempeñaba el papel de arras, y luego el de pago parcial, sistema queofrece la ventaja de atribuir validez a la estipulación, que de otro modoaparecería como contradictoria, o debía por ser dudosa, resolverse en sentidofavorable al deudor, lo que se hubiera traducido para autorizar eldesistimiento" ("Contratos", t. 1, p. 276, núm. 477).El doctor Leonardo A. Colombo en el interesante y erudito trabajo sobre lamateria publicado en Rev. LA LEY, t. 40, p. 841, participa de la misma opinión ydesarrolla un argumento de fuerza decisiva para demostrar que la cláusula "comoseña y a cuenta de precio" no encierra contradicción alguna. Dice así: "Por otrolado, ni en el art. 1202 del código ni en ninguna otra parte de él se prohibeque la misma cantidad de dinero -o la misma cosa material- pueda desempeñar lamisma función a que nos hemos referido. Al autorizar que en determinados casosel monto de la seña integre la prestación estipulada, ese artículo no hace sinocolocarse en el plano de las conveniencias y de las realidades, sin alejarse delos antecedentes históricos y del fin esencial perseguido. Verdad es que ennuestra ley civil las arras son esencialmente penitenciales, dado que permitenel arrepentimiento de las partes; pero lo es también que tienen por objeto«asegurar el contrato o su cumplimiento», lo cual no debe ser echado en sacoroto si no se quiere contemplar el problema unilateralmente, desenfocándolo.Siendo así, poco cuesta percibir que la cláusula en discusión no hace más quereunir los extremos previstos por el mismo precepto legal; expresarterminantemente que se otorgan las arras con la finalidad específica que lesconfiere el art. 1202, y expresar, al mismo tiempo, que de cumplirse laconvención, la cantidad que las representa completará el precio fijado".Giorgi, por su parte, si bien no contempla el caso particular en debate, admiteimplícitamente la solución antedicha cuando expresa: "Resta por ver cuál es elderecho de la parte que ha dado la especie de prenda en el caso de ejecución delcontrato; esto es, se pregunta si se ha de estimar como sobreprecio o como acuenta para computarse en el precio. Nuestro código, como el francés, nada dicesobre el asunto; pero está claro que el atribuir a la prenda uno u otrocarácter, es cuestión de voluntad y depende de la interpretación del ánimo delas partes. En el silencio de éstas, y salvo uso contrario, la prenda seentiende como dada a cuenta del precio, de manera que, tratándose de dinero,quien dió la prenda paga tanto de menos cuanto ha dado ya a título de prenda"("Contratos", t. 4, p. 502).La argumentación que se esgrime por quienes sostienen que los conceptos "a señay a cuenta de precio" son incompatibles y no facultan el arrepentimiento porqueel contrato ha comenzado a cumplirse con la entrega de una suma determinada dedinero -entre ellos, Machado, t. 3, p. 536, "in fine", y Colmo, J.A., t. 7, p.283- no es a mi juicio convincente. Cabe señalar, en primer lugar, que talinterpretación es forzada, como que para llegar a esa conclusión debeprescindirse -como si no estuviera escrita- de la locución "en concepto deseña", cuya inclusión por las partes responde a una finalidad, que no ha podidoser otra que la de reservarse el derecho de arrepentirse en las condiciones deley.En segundo lugar, porque tampoco es admisible recurrir en la especie alrazonamiento de que los contratos se hacen para ser cumplidos conforme a lanorma clásica "pacta sun servanda", y que todo lo que a ello tienda debe seramparado, toda vez que, como dije antes, existe una disposición expresa ycategórica en nuestra ley de fondo -el art. 1202- que autoriza, tanto alcomprador como al vendedor, a no cumplir la promesa de venta, en cuyo supuestoel primero perderá el importe de la señal y el segundo deberá devolverladoblada.Y finalmente, en tercer lugar, porque la última parte del art. 1202 que autorizala doble función sucesiva a que alude la jurisprudencia que comparto alestablecer, si ella fuese de la misma especie que la que por el contrato debedarse, la señal se tendrá como parte de la prestación.De ahí que considere natural y lógico que cuando se pacta en los boletos decompraventa la consabida frase "como seña y a cuenta de precio", se admita laposibilidad del arrepentimiento para cualquiera de las partes. Cuando tal ocurrees incuestionable que lo primero que aquéllas establecen es su facultad dearrepentirse, para lo cual dejan expresa constancia que la suma entregada es"como seña"; el agregado puesto en segundo término "y a cuenta de precio" sibien fija la intención de que se le imputa a él si el contrato se cumple, essuperabundante, puesto que la propia ley le da ese carácter cuando la prestaciónes de la misma especie.Paréceme, en consecuencia, impropio que se pretenda trastrocar los términos dela frase y dar sólo valor a la última parte de la misma, máxime cuando suinclusión constituye una redundancia. No condice ello, por lo tanto, ni con laletra ni con el espíritu que animó a sus firmantes y todo lo que al respecto sequiera argumentar constituye, a mi juicio, o un esfuerzo disimulado tendiente aestablecer "a outrance" el cumplimiento de la promesa, olvidando quienes asíraciocinan que el arrepentimiento está autorizado por la ley y que si las partesno hubieran querido reservarse ese derecho les habría bastado indicar que lasuma entregada lo era sólo "a cuenta de precio".Debo hacerme cargo, por último, de un argumento -a que también alude el doctorRuzo- que se ha considerado decisivo para negar la función sucesiva que lajurisprudencia acuerda a la cláusula como seña y a cuenta de precio. Me refieroa la nota del codificador al art. 1202: "La ley 2ª, tít. 10, libro 3°, F. R. nopermite arrepentirse al que recibió la señal, pero sí al que la dió,perdiéndola. La ley 7ª, tít. 5°, partida 5ª, es al parecer conforme con nuestroartículo". Y como esta última dispone: "seña dan los omes unos a otros en lascompras, e acaesce después, que se arrepiente alguno. E porende dezimos, que siel comprador se arrepiente después que da la señal, que la deue perder. Mas siel vendedor se arrepiente después de tornar la señal doblada al comprador, e nonvaldrá después la vendida. Pero si cuando el comprador dió la señal, dixo assi:que la daua por señal, e por parte del precio, o por otorgamiento, estonce nonse puede arrepentir ninguno dellos, ni desfacer la vendida, que non vale", se hainterpretado que en nuestro derecho tampoco cabe el arrepentimiento (voto deldoctor Ibáñez Frocham, en LA LEY, número del 3 de noviembre de 1950 [4]).Sin embargo juzgo -a pesar de lo serio del antecedente- que el codificador almencionar la ley 7ª, tít. 5°, Partida 5ª, y puntualizar que "es al parecerconforme con nuestro artículo", ha querido significar -y de ahí la cita de laley 2ª, tít. 10, libro 3°, F. R.- que aquélla permitía, al igual que nuestroart. 1202, el arrepentimiento para cualquiera de los contratantes, facultad estaque la segunda sólo reconocía al que dió la señal. Ello era lo fundamental paraprecisar el pensamiento del doctor Vélez Sársfield en materia de arras -que ennuestro derecho son penitenciales- y por ello su mención de la ley que compartíasu punto de vista al respecto. En cambio, la segunda parte de la misma sólocontempla un aspecto particular del citado texto que no autoriza unainterpretación extensiva para el caso que nos interesa, tanto más cuanto que laredacción dada a la última parte del art. 1202 corrobora el criterio opuesto einduce a pensar en lo acertado de la conclusión a que antes me he referido. Estaes también la explicación que da el vocal de la cámara 1ª en lo civil ycomercial de La Plata, doctor Simón P. Safontás, a la citada nota delcodificador (J.A., 1950-III, p. 148).Para terminar y a fin de evitar equívocos, juzgo conveniente puntualizar -aunqueel cuestionario no se refiera al punto- que la facultad de desdecirse queacuerda a las partes la cláusula cuestionada juega siempre que la promesa deventa no haya tenido principio de ejecución o cumplimiento, puesto que ésteimplica la renuncia tácita de aquélla, como lo reconoce sin discrepancias ladoctrina y la jurisprudencia nacional (Salvat, "Contratos", t. 1, p. 143, núm.291; Lafaille, "Contratos", t. 1, p. 273; Rev. LA LEY, ts. 2, p. 654; 23, p.632; 40, p. 841; J.A., 1947-I, p. 176 [5]; G. del F., t. 192, p. 272).Voto, pues, concorde con la opinión del doctor Ruzo, en el sentido de que lacláusula "como seña y a cuenta de precio" tiene una doble función; mientras lapromesa de venta no se formaliza la suma entregada mantiene la calidad de seña yen consecuencia el derecho de arrepentirse existe para las dos partes; si por elcontrario aquélla se cumple, la señal queda a cuenta de precio y se imputa aéste.2° - El segundo punto de la convocatoria: plazo dentro del cual puedenarrepentirse las partes, tampoco ofrece en mi concepto dificultadesinterpretativas.Entiendo, como se ha resuelto repetidamente, la facultad de arrepentirse puedeejercerse hasta el momento de contestar la demanda, desde que el merovencimiento del término no podía aparejar la disolución del vínculo ni laconstitución en mora de ninguno de los contratantes, para lo cual esindispensable un requerimiento formal (art. 509).Debe reconocerse, en cambio, que si el deudor fué constituído en mora antes dela interpelación judicial mediante cualquiera de las formas admitidas por la leyy no hizo valer en esa oportunidad su propósito de arrepentirse del contrato, haperdido su derecho para hacerlo con posterioridad. Lo contrario importaríadesconocer los efectos de esa mora, cuyas consecuencias puntualiza el art. 508,y colocar al deudor en una posición ventajosa respecto de la otra parte, lo queno sería justo ni equitativo.Mi voto, pues, en este segundo punto de la convocatoria, es el siguiente: laspartes pueden arrepentirse hasta el momento de contestar la demanda, siempre queno hubieran sido constituídas en mora con anterioridad por cualquiera de losmedios admitidos por la ley.El doctor Aráuz Castex dijo:1° - A la primera de las dos cuestiones que motivan la convocatoria, manifiestomi adhesión al voto de los vocales preopinantes. Al azar se ha debido que debaemitirlo sucediendo a dos distinguidos colegas que piensan como yo sobre elpunto en debate, de modo que hasta el presente estado de la votación no han sidoexpuestas las razones de quienes concluyen en sentido contrario. Por eso creoque si algo puedo añadir de útil a las ilustradas exposiciones que fundan losvotos a que adhiero, ha de ser adelantar la réplica a los hipotéticos peroconocidos argumentos contrarios que probablemente han de ser luego vertidos eneste acuerdo.2° - Se dice que la expresión "a cuenta de precio" añadida a la de "como seña",asigna al pago el carácter de cumplimiento parcial de la prestación a que seobliga el que lo hace, y que por lo tanto ello importa renunciar a la facultadrescisoria que la expresión "como seña" aparecía concediéndole. De haber sidoadelantado algo como seña los partidarios de esta tesis admiten de malgrado (yaveremos por qué) que el contrato pueda rescindirse. Pero cuando después deescribir que era una seña, los contratantes añadieron que era a cuenta deprecio, procedieron como si tacharan lo que acababan de escribir y asentaran,ahora sí, en el instrumento su verdadera intención.Nunca he podido pensar todo esto como razonable. En primer lugar porque enningún texto legal ni en ninguna interpretación inmediata de algún pasaje de laley civil se dice que un principio de cumplimiento deje sin efecto la cláusularescisoria inequívocamente contratada. La rescindibilidad no es la regla ennuestro código, pero en los casos en que ella es admitida, cabe en cualquiermomento del proceso de ejecución del pacto. Tal es el caso del art. 1638 queautoriza al dueño de la obra a desistir de su ejecución aun después decomenzada; el de los arts. 1412-20/30 que autorizan la rescisión en lacompraventa de muebles con independencia de que haya o no cumplimiento parcial;el del 1579 en que el locador de inmuebles rescinde por la falta de pago de dosperíodos de alquileres aun cuando, por cierto, hay más que principio decumplimiento; o el del art. 1644, en que el operario es facultado a rescindir elcontrato por falta de oportuna entrega de los materiales prometidos, aunqueantes otros materiales hayan sido entregados y el contrato esté en plena vía deejecución.Pero está tan difundido este concepto gratuito de que un principio de ejecución(y más aun ínsito en la propia cláusula en que se reserva el arrepentimiento)niega la facultad de arrepentirse, que no vale la pena argumentar paradestruirlo en este caso, en que sobran razones para resolverlo como yo lopropongo.Admitiendo así, por vía de hipótesis, que el cumplimiento parcial operara eseefecto, cabría observar que el problema planteado al tribunal es una cuestiónsobre interpretación de la voluntad contractual. Son las partes las que hanentendido reglar su derecho con la usual expresión de "como seña y a cuenta deprecio" alusiva al pago de una suma de dinero que hacen. Y bien; no es sensatoentender que ellas le atribuyeron calidad de seña para negársela en el mismoacto; que dijeron "con facultad de rescindir y sin facultad de rescindir". Si seadmite -supongámoslo- que el principio de cumplimiento quita la facultad dearrepentirse, habrá de pensarse en un cumplimiento posterior; en un nuevo actorevelador de una ulterior determinación consistente en decidirse por uno de lostérminos de la alternativa, abdicando de la facultad originariamente reservadade optar por el otro. Pero no en una interpretación que consista en atribuir alas partes la absurda postura de afirmar y negar en el mismo renglón la mismacosa.Tan no es perplejo el sentido de la usual expresión, que el código nos da, casicomo un diccionario, el equivalente explícito de los dos términos que lacomponen. Aludiendo al primero dice el art. 1202 que si se hubiese dado seña,"quien la dió puede arrepentirse del contrato", perdiéndola, y añade que "puedetambién arrepentirse el que la recibió" doblándola. Y aludiendo al segundo, diceel mismo texto que si la seña "fuera de la misma especie que lo que por elcontrato debía darse, la señal se tendrá como parte de la prestación". En otrostérminos: "como seña" quiere decir que el pago que así se califica se hace parapoder arrepentirse perdiendo o ganando su importe según de quien provenga elarrepentimiento. Y "a cuenta de precio" significa que ese pago no se suma alprecio convenido, sino que, en caso de cumplimiento, forma parte de él, de modotal que al vendedor no le es debido ya sino el saldo.La actitud de las partes es, pues, bien razonable y estrictamente ajustada a laalusión que a ella se hace en la ley.Pero hay más. Siguiendo aun sobre la hipótesis de que el principio decumplimiento importara renunciar a la facultad de arrepentirse, no veo cómo eladelanto de una suma a cuenta de precio puede considerarse cumplimiento de laobligación contraída al suscribir el boleto de compraventa. La obligación depagar el precio tiene como fuente el contrato de compraventa (art. 1424) elcual, cuando la cosa es inmueble, debe ser hecho en escritura pública "bajo penade nulidad" (art. 1184, inc. 1°). La única obligación que ha contraído el quesuscribe un boleto de compraventa es la de hacer la escritura pública; antes, nohay contrato de compraventa (art. 1185), sólo hay una obligación de hacer (art.1187) y no de dar el precio ni otra cosa alguna. De modo entonces que después deescriturar el pago del precio es cumplimiento de la obligación, pero antes no,porque no se ha celebrado un contrato de compraventa ni se debe por lo tanto elprecio. Las partes se han comprometido a celebrarlo y para darse pruebas de laseriedad de su propósito se entregan una suma de dinero, declarándose que lacomprometen definitivamente a las resultas de su ulterior proceder, peroaclarando que, llegado el caso de celebrarse el contrato verdadero (porque éstetodavía no lo es) la suma pagada se imputará como precio, y se pagará sólo elsaldo. Todo ello está ya previsto en el art. 1202.3° - El sistema legal es, a mi juicio, claro en este punto como el que más. Quese diga que la cláusula en estudio tiene, de acuerdo a la ley otro sentido queel que acabamos de ver, es para mí incomprensible. Si algunos calificadosjuristas sostienen la solución contraria, no es porque el respeto de la ley selo imponga, sino porque ellos lo prefieren, al punto que no alcanzo a pensarcómo pueden removerlo así sin contradecirla formalmente.Pero -esto último aparte- si se me dice que hay en este problema razones deorden axiológico que obligan a extremar las posibilidades interpretativas paraconsagrar valores jurídicos, estoy completamente dispuesto a aceptar el debateen estos términos, más vitales y verdaderos. Hora es ya de que dejemos deatribuir a la voluntad del legislador a título de interpretación de la ley, lasdecisiones que en conciencia tomamos los jueces, conciliando el deber quetenemos de ser justos con el respeto formal que es debido a lo que la ley dice,ya que no es la voluntad de diputados muertos, y que ni siquiera tuvieron talvez en la imaginación el problema sobre el que estamos ahora fallando en elsiglo siguiente. Va de suyo que tampoco ha de tener influencia verdadera ennuestra actual y concreta decisión lo que mandó escribir en sus Partidas el ReyAlfonso, por muy sabio que fuera, a 10.000 kilómetros de aquí y hace 700 años.Ocúpense de él los historiadores; nosotros tenemos que ocuparnos deadministrarles justicia a los litigantes del presente proceso, que viven en estaciudad y en este año.4° - Entrando, pues, al debate de plano axiológico, se dice que lainterpretación de la cláusula en el sentido de negar la rescisión es mejor,porque contribuye a combatir la especulación; que la facultad de arrepentirsepartiendo o doblando la seña facilita la acción de quienes al día siguiente dehaber firmado el boleto encuentran la posibilidad de hacer un negocio mejor, queles compense aún con ganancia la pérdida de la seña.Efectivamente, los inmuebles deben ser bienes de trabajo o de vivienda, no deespeculación. Las operaciones que sobre ellos se realicen deben ser serias. Losjueces no debemos facilitar maniobras de los negociantes respecto de bienesafectados a fines tan respetables. Pero todo esto, con ser tan cierto, no tienesino una relación muy remota con el problema que estamos debatiendo. Podrá sermotivo o no para que el legislador derogue en un nuevo código el art. 1202 opara que -aun más allá- prohiba la cláusula rescisoria en materia de inmuebles.Pero admitido como está en la ley y por los jueces que cualquier cláusularescisoria expresa es válida y que el pago de una seña tiene el alcance depactarla, no veo por qué ha de ser justo negárselo a un contratante yacordárselo a otro seguramente mucho más especulador que el primero, y que,precisamente por eso, no escribió en el boleto "a cuenta de precio".De acuerdo al régimen legal los compradores y vendedores de inmuebles puedenlibrar cuanto quieran sus manos a la especulación, pactando expresa otácitamente la rescindibilidad, o comprando "en comisión", o mediante latransferencia de los boletos de compraventa o, por fin, realizandoescrituraciones inmediatamente sucesivas, con intervención de prestamistas, osin ella si tienen capital.Allí está el problema y no en el arrepentimiento que ya está castigado con lapenitencia de perder el importe de la señal, y que las más de las vecesobedecerá a causas legítimas y respetables, y no al propósito de especular. ¿Porqué ha de perseguirse al padre de familia que compra una mejor vivienda quepagará con el precio de venta de la que tiene y se ve obligado a doblar la señaporque no le cumplen en tiempo la operación en que él es adquirente, o porquelos títulos resultan deficientes, o porque el escribano se demora? Tampoco debecastigarse al agricultor o al trabajador que firma boleto de lo que piensacomprar con préstamos del Instituto Nac. de Previsión Social u otra instituciónanáloga, y no le es otorgado a tiempo o le es denegado o muere antes de quellegue la fecha de la escritura. Estos y muchos otros no son especuladores; sonhombres acorralados por la escasez de vivienda o impulsados por el deseo deadquirir tierra para trabajarla, cuyos planes fracasan por causas ajenas a suvoluntad y que por eso padecen el castigo de perder los ahorros con que pagaronla seña, pero cuya situación no debe ser gravada.Los especuladores sonríen por detrás de nuestro celo. Ellos compran en comisión,pactando cláusula rescisoria, y transfieren el boleto; además, a sus espaldasestá el prestamista, para el caso en que convenga escriturar y esperar lavalorización.5° - Hay una frase que ha corrido mucho y con rara fortuna en boca de lospartidarios de la tesis que combato: "los contratos se hacen para sercumplidos". De ella se pretende hacer argumento para demostrar que cuando sepacta pago "como seña y a cuenta de precio" no hay facultad rescisoria.Se trata, a mi juicio, de una simplicidad. Si la frase traduce el aforismo"pacta sunt servanda" se trata de un axioma del derecho; el predicado estáínsito en la significación del sujeto; contrato es lo que ha de ser cumplido. Ysi se trata de enunciar una regla de aplicación inmediata y exenta deexcepciones, se incurre en un error simplista. No es con semejante generalidadque ha de resolverse el particular problema, rico en matices, que tenemos enpresencia. Si fuera tan fácil resolver los problemas sobre los efectos de loscontratos con sólo echar mano de ese adagio, no existiría el pacto comisorioimplícito en derecho comercial, ni se anularían las sociedades leoninas, ni sereducirían los intereses usurarios, ni se descalificaría el contrato de trabajopor más de ocho horas diarias, y así en cien supuestos más.Además, tampoco yo digo que el contrato no debe ser cumplido; por el contrario,pienso que ambos contratantes están sujetos a todo lo que pactaron, incluso, porcierto, la cláusula rescisoria. La precipitada aplicación que se propicia delmentado aforismo, parece olvidar que tan contratada fué la escrituración como lapérdida de la seña, a modo de obligación facultativa.6° - Doy así por terminado mi voto sobre la primera cuestión, no sin antessintetizarlo así: La interpretación según la cual la cláusula "como seña y acuenta de precio" impide a las partes arrepentirse, contradice el art. 1202 delcód. civil y no se apoya en motivos axiológicos bastantes para formar suinterpretación. Sostengo, pues, como mis colegas que han votado ya, quecualquiera de las dos partes puede arrepentirse perdiendo la seña (el comprador)o doblándola (el vendedor). Si el contrato se celebra, la suma dada en carácterde seña se tiene por pago parcial del precio.7° - En cuanto al segundo punto de la convocatoria, adhiero al sentido y a losfundamentos de los ilustrados votos que anteceden.Como el principio general debe entenderse que el derecho de optar por larescisión se extingue cuando el titular ha sido puesto en mora. Esta mora debeser, por cierto, contemporánea o posterior al vencimiento del plazo que se hayapuesto para el cumplimiento de la obligación principal (escrituración), salvo elsupuesto en que se haya pactado que el mero vencimiento del término produzca lamora.Si se ha pactado plazo para escriturar sin mora automática, caduca a la fechadel requerimiento sin manifestación inmediata en el sentido de la opción. Sieste requerimiento es la notificación de una demanda por escrituración o porrescisión, la facultad de optar se extienda hasta la oportunidad de contestar lademanda. Tal es mi voto.El doctor Podetti dijo:1° - La cuestión que voy a examinar, no es la interpretación correcta del art.1202 del cód. civil, sino la conducta de los contratantes cuando suscriben unboleto de compraventa de inmuebles, donde se inserta la cláusula de haberseentregado y recibido, respectivamente, una suma de dinero "como seña y a cuentade precio". Es decir, que el tribunal debe resolver la interpretación correcta ypor ende ajustada de "La conducta humana por medio de la ley o mediante la ley",como dice el profesor Cossio, pero esa ley, no es, a mi juicio, el art. 1202 delcód. civil.¿Qué entienden los contratantes cuando firman un formulario impreso (por logeneral) o un documento redactado exprofeso comprometiéndose a comprar y avender, respectivamente, un inmueble, donde reza que el comprador da y elvendedor o el intermediario recibe "x" pesos "como seña y a cuenta de precio"?¿Puede admitirse que entienden esa frase en el sentido de que ambos se reservanla facultad -excepcional para nuestro derecho y nuestras prácticas-, dearrepentirse perdiendo la seña o devolviéndola doblada?¿Si eso entienden convenir, para qué la segunda parte de la frase "y a cuenta deprecio"? No es necesario el conocimiento de la disposición final del art. 1202del cód. civil, para comprender que la suma de dinero que entregó el compradorse descontará -si se cumple el contrato- al pagar el precio convenido. Escontrario al sentido común, creer que en esa hipótesis, el vendedor se apropiaráde esa suma, como un "plus" del precio convenido o la devolverá al comprador enese acto, para que, unida a otra suma, éste le pague en conjunto el precio.Ambos supuestos no tienen sentido y a nadie se le ocurriría pensar así.Ante el absurdo de esa conducta, debe admitirse que los firmantes, al convenir oconsentir esa cláusula, entendieron comenzar a cumplir el contrato. Que unoentregó y el otro recibió una cantidad de dinero para asegurar la realizacióndel pacto, "como señal de estar perfecto el contrato", según la glosa deGregorio López a la ley 7ª, tít. 5°, de la Partida 5ª. Y es el momento de decirque según mi pensamiento -exteriorizado frecuentemente en mi labor-, así como laciencia jurídica es un saber acumulativo, el derecho vigente no puede prescindirde sus raíces históricas. Las fuentes históricas y especialmente lasconstituídas por los grandes códigos hispanos, entre los que ocupan un lugareminente las Partidas, son un elemento valiosísimo en la comprensión de la ley.El derecho no es obra de una generación y no puede vivir sin arraigar en elpasado. No se opone a ello la necesidad de adecuar la ley y su interpretación alas circunstancias del presente, porque éstas constituyen, simplemente, un tramoen la evolución de la vida social que dió origen a aquellas leyes.Retomando el hilo de mi pensamiento, agregaré que la discutida y actualmentepoco clara frase empleada en los boletos de compraventa de inmuebles, es unasecuela histórica de aquella ley de Partidas: "Pero si quando el comprador dióla señal, dixo assi, que la dava por señal, e por parte del precio", porotorgamiento, "entonce no se puede arrepentir ninguno dellos, ni desvazer lavendida, que non vala". En consecuencia, por ella debe ser interpretada estafrase -según la nota de Vélez al art. 1202-, y no suprimiendo su segunda parte:"y a cuenta de precio", para hacerla caber en el artículo, que se refiere,exclusivamente, a "señal para asegurar el contrato, o su cumplimiento".Quiere decir, pues, que la señal de la cláusula no es de la misma especie que lamencionada en el art. 1202, de allí que afirmara el principio que no se trata dela interpretación de este artículo. La señal que menta la norma jurídica espenitencial, es la medida de la pena fijada y dada anticipadamente por uno delos contratantes, para poder arrepentirse. Y la señal de la cláusula discutida,es confirmatoria, para impedir el arrepentimiento, y su inclusión en lasconvenciones está amparada por el art. 1197 del cód. civil.No creo que en la duda deba estarse porque la seña es penitencial y noconfirmatoria, no sólo porque la frase debe tomarse completa y no mutilada, sinoporque la facultad de arrepentirse es excepcional (art. 1204, cód. civil) y elprincipio general que fluye de nuestro cód. civil -como lo dijo el doctor Colmoen su voto in re Apolinario c. Gassisbayle (J.A., t. 7, p. 283) y lo han seguidodiciendo los jueces- es el de que las convenciones se hacen para ser cumplidas.No se pretende con ello fundar en derecho una resolución, sino sentar unacircunstancia general, que sólo queda excluída en los casos de excepción que laley señala expresamente.Para que la seña dada en las convenciones en las cuales se estipula la cláusulamotivo de investigación, fuera penitencial, tendría que desempeñar dos funcionessucesivas: si hay arrepentimiento, como medida de la pena o del resarcimiento,si hay cumplimiento, como parte del precio. Pero esta última función ladesempeña siempre que la suma dada como señal, haya o no manifestación al efectoy el sentido común de los contratantes así se los indica, como destaqué. Laconjunción copulativa "y" indica que no hay oposición entre ambos miembros de lafrase y en consecuencia, la suma que se anticipó no puede ser seña en un caso yparte de precio en otro, hipótesis contradictorias, que sólo pudieron serexpresadas mediante una disyunción. Luego, pues, la frase tiene uno y nada másque un significado y la seña sólo puede desempeñar una función: confirmar elcontrato. Para que jugara el doble papel que se pretende, tendría que haberseempleado la conjunción disyuntiva "o", es decir, si hay arrepentimiento, la señaes penitencial, si hay cumplimiento es parte de precio.Según mi ciencia y conciencia (art. 60, cód. de proced.), la cuestión es de unaclaridad meridiana, la frase discutida es transparente, diría, y su comprensiónno puede suscitar dudas. Pero no pretendo con ello, de manera alguna, que losdemás comprendan la conducta de comprador y vendedor cuando suscriben un boletocon esa frase, como yo lo comprendo, pues si bien tengo convicciones muyarraigadas, profeso un gran respeto a la opinión de quienes con análogo derechoal que yo ejercito, exponen su propia concepción, respeto indispensable para elprogreso de la ciencia jurídica.A mi juicio, pues, la duda sobre el sentido de la frase no surge de ella misma,sino de su interpretación, cuando se ha pretendido, forzadamente, comprenderla através del art. 1202 del cód. civil, y no de la libertad de las convenciones queampara el art. 1197.La buena fe, en contratos, exige claridad en las convenciones, para que nopuedan luego interpretarse con un sentido oculto para la común comprensión delos contratantes. Y cuando éstos se acogen a reglas de excepción, como la delart. 1202 del cód. civil, es indispensable que le digan en formaintergiversable, sea expresando claramente que se reservan la facultad dearrepentirse, sea calificando la suma entregada y recibida en el acto defirmarse el contrato preliminar con las palabras "seña" o "señal" o "arras", quesin complementos que las modifiquen, son unívocas.Mi voto, entonces, es en el sentido de que la cláusula examinada implicaconvenio de no arrepentirse.2° - Habiendo dado mi voto en el sentido de que la cláusula "como seña y acuenta de precio" no permite el arrepentimiento, mi voto, en esta segundacuestión, considera el caso de haberse convenido expresamente la facultad dearrepentirse o de haberse usado la expresión inequívoca que emplea el art. 1202-"señal"-, sin aditamento.Si se ha convenido plazo solamente para escriturar, dentro de éste debeproducirse el arrepentimiento, puesto que, como dije, aquélla es la obligacióncontraída y ésta es una facultad, que autoriza a no cumplirla. Pero como puedenexistir prórrogas tácitas, es necesario que se produzca la constitución en morarespecto a la obligación de escriturar, si no se hubiera convenido que la morase produciría por el solo vencimiento del término, todo conforme al art. 509 querige el curso de la mora en las obligaciones. Coincido, pues, con los votosprecedentes, respecto a este aspecto de la cuestión.Cualquier acto que implique cumplimiento de la obligación por una de las partes,hace caducar para ésta la facultad de arrepentirse, y para la otra, desde elmomento que acepte o consienta expresa o tácitamente, ese acto.En lo que discrepo con mis colegas es en cuanto a los efectos de la demandasobre la facultad de arrepentirse. Así como la constitución en moraextrajudicial, cierra la posibilidad de usar esa facultad, la notificación de lademanda -que constituye en mora al demandado-, también debe cerrarla.No es posible entonces, usar de la facultad convencional de arrepentirse, en elmomento de contestar la demanda y tampoco en el plazo para hacerlo. La mora, unavez producida, no se purga sin la conformidad del acreedor y el plazo concedidopara responder, no es un plazo de gracia que suspende la mora y los demásefectos que la demanda o su notificación producen sobre el derecho.El doctor Méndez Chavarría dijo:1° - En cuanto a la primera cuestión planteada, estoy con la interpretación deldoble efecto de la cláusula con sus efectos en forma sucesiva y derivada de lainterpretación que se hace aplicando el art. 1202 del cód. civil y losfundamentos dados por los vocales doctores Ruzo, Chute y Aráuz Castex, sindesconocer el gran mérito e inteligente conclusión a que llega el distinguidovocal doctor Podetti al desarrollar su tesis. Estimo que lo principal es llegara la solución más práctica, apoyados en la ley, con el propósito de estabilizary conocerse los alcances del término "como seña y a cuenta de precio" tangeneralizado en las transacciones inmobiliarias cuando se redactan los boletosde compraventa, sin dar por ello mayor importancia a la exégesis exacta yestudio de los orígenes e intenciones o alcance que entonces, en otraslegislaciones se atribuyó a esos términos teniendo en cuenta sobre el particularla infinidad de tendencias y teorías que llegan a diversas conclusiones.2° - En cuanto a la segunda cuestión, o sea plazo dentro del cual puedenarrepentirse las partes, estimo que el mismo debe ser hasta el momento de lacontestación de la demanda, sin distinciones, porque la contienda judicial tienepor base el boleto que debe considerarse en toda su integridad. No consideroprudente limitar la facultad de invocar el arrepentimiento al plazo delcumplimiento de la obligación en los casos de que el mismo esté determinado enel boleto o cuando la parte está incursa en mora provocada por intimación de lacontraparte, porque todo ello es, a su vez, discutible en el juicio. Essobreentendido que es cuestión de hecho a resolver en el pleito si es admisibleesa postura del litigante por haber existido principio de ejecución del contratode su parte, que importaría una renuncia a la facultad de arrepentimiento, perola posibilidad de arrepentirse de una de las partes debe existir hasta que seplantee la contienda judicial y en la primer oportunidad de oponerla porque larealidad demuestra que no conciliados los intereses de las partes en formaparticular, es el pronunciamiento judicial el que quita valor y consecuencias alboleto que en caso contrario subsiste como expresión de derecho hasta laprescripción del mismo.La realidad de las transacciones está de acuerdo con esta tesis, porque es muyposible y a menudo muy común que el desacuerdo a los inconvenientes quepostergan una escrituración sean absolutamente ajenos a la facultad dearrepentirse, y es también común que una de las partes entienda que el primitivoplazo está prorrogado, o que se considere prorrogado de buena fe y por unamanifestación verbal, no siendo entonces justo que como consecuencia de un malentendido o un mal proceder pierda la contraparte la facultad delarrepentimiento convenido en un boleto que el común de las gentes ni la lógicajurídica pueda considerar derogado en parte por la mágica fuerza que le da lainterpretación de los efectos de la mora en los precedentes votos. La moratendrá los efectos jurídicos que correspondan en cuanto al boleto y al contrato,pero me parece exagerado deducir de ella que se deba dar por inoperante y noescrita una de las esenciales cláusulas de un contrato o boleto de compraventacuando se vienen a ventilar sus efectos en justicia.Si al vencimiento del plazo vendedor o comprador intima a la contraparte aescriturar por telegrama colacionado, estima que lo constituye en mora, pero suopositor puede creer, y tener razón, de que no es así, porque la falta deescrituración no es de él sino del otro, y eso se debe discutir y resolver en elpleito, por lo que no es lógico ni jurídico, repito, que esa resolución de unacuestión ajena a la facultad de arrepentimiento vaya a incidir en ese derechopactado en el boleto por las partes. En este orden de ideas lasejemplificaciones podrían multiplicarse al infinito de acuerdo a las diversassituaciones que se pueden plantear en los juicios de cumplimiento de contrato enbase a los boletos respectivos.La constitución en mora a los efectos de la facultad de arrepentirse sólo podríaestablecerse antes de la iniciación de la demanda si la intimación auténtica serealizara con relación a esa facultad especialmente, es decir, que una de laspartes intimara a la contraparte para que manifieste en un término dado si va ahacer uso de la facultad de arrepentirse o no con relación a la cláusula tal delboleto, pero nunca de una constitución en mora genérica con relación alcumplimiento de la escrituración pactada.Doy mi voto en esta segunda cuestión en el sentido de que la facultad dearrepentirse pactada en el boleto como consecuencia de la entrega de seña, puedeejercerse hasta el momento de contestación de la demanda en todos los casos ysin perjuicio luego que el juez examine las particularidades del caso en cuantoal principio de ejecución o renuncia de otra naturaleza en que haya incurrido laparte. Tal es mi voto.El doctor Baldrich dijo:En la causa Dambolena de Pack, María A. c. Elena R. de Cabrejas sobreconsignación, tuve la oportunidad de pronunciarme en el sentido del juez decámara doctor R. Podetti, mi distinguido colega, tesis que repetíposteriormente.Por estos motivos y aunque en el claro voto del aludido magistrado se introduceuna interesante interpretación del art. 1202 del cód. civil, del 1197, en losubstancial la tesis es la misma, por lo cual adhiero a ella ya que tambiéntrata el antecedente de las Partidas (ley 7ª, tít. 5°, Partida 5ª), al cual mereferí en términos semejantes en una causa que está a estudio de esta sala y quefué detenida a la espera del resultado de este plenario.Consecuente con lo anterior, adhiero además al voto citado en la segundacuestión propuesta.El doctor Alsina dijo:Coincido íntegramente con los fundamentos aducidos por el doctor Podetti, ya queellos conforman mis opiniones vertidas en causas en las que se han planteadocuestiones de esta naturaleza.He considerado siempre que la aplicación correcta de la ley de fondo (art. 1202,cód. civil) y la interpretación jurídica de la buena doctrina, no admiten otrasconclusiones que aquellas que se han concretado con tanta claridad y precisiónen el voto citado.En esta materia, donde tanto se ha extremado el planteo de toda clase desupuestos, las argumentaciones contrarias, además de facilitar el incumplimientode las convenciones, son, a mi juicio, tan poco convincentes como forzadas.La expresión conocida del doctor Colmo, de que las convenciones se hacen paracumplirse, afirma un principio indiscutible de carácter jurídico y moral, ya quefija una norma básica para la interpretación de los contratos y reduce el campoen que tanto puede jugar la mala fe de los contratantes.Ortolán, en el segundo tomo de las "Instituciones de Justiniano", al comentar elDigesto en el capítulo titulado "de la rescisión de la venta", expresa los casosen que ésta puede considerarse resuelta, ya por "efecto de los pactosresolutorios que en la misma han podido acompañarse, ya por el mutuo disenso delas partes". Y dice textualmente que esta última hipótesis sólo regirá para elcaso en que este disenso ocurra "antes que la convención haya recibido algunaejecución por una o por otra parte" (p. 314).Ya en aquel entonces, se fijaban principios fundamentales tendientes a evitarlas interpretaciones que pudieran favorecer el incumplimiento de los conveniospor malicia, o ausencia de buena fe por cualesquiera de los contratantes.No creo necesario agregar nada más, ya que considero que el doctor Podetti hatratado con plena claridad todos sus aspectos, las diversas cuestiones jurídicasy legales motivo de la convocatoria a tribunal plenario, y cuyo voto suscribo ensus fundamentos y conclusiones.El doctor Coronas dijo:1° - Acerca de la primera cuestión, adhiero a la tesis que acepta la facultad dearrepentirse cuando se ha entregado una suma de dinero en concepto de "seña y acuenta de precio".Como juez de 1ª instancia y como integrante de la sala A, de la ex-cám. civil 2ªy actualmente sala C, de este tribunal, he tenido oportunidad de expresar esecriterio en reiterados casos.En la causa 8275, del 21 de diciembre ppdo., dije que la interpretación de lacláusula en cuestión incluída con frecuencia en "boletos" de compraventa deinmuebles, ha motivado divergencias doctrinarias y jurisprudenciales, aun cuandoen la mayoría de los casos, la orientación se conforma con el punto de vista quecomparto.A mi entender -y ya los jueces de cámara que me preceden han invocado razonesdecisivas en abono de la tesis que acepto- la expresión de marras debeinterpretarse en un doble sentido: como "seña" mientras el contrato no se cumpley, en consecuencia, existe el derecho a arrepentirse; "a cuenta de precio", siel contrato se cumple y en tal supuesto el importe de la seña se imputa alprecio (Rev. LA LEY, t. 2, p. 254; t. 23, p. 631; t. 40, p. 841; t. 53, p. 548;t. 55, p. 203; t. 61, p. 733; G. del F., t. 122, p. 223; t. 183, p. 5; J.A., t.75, p. 890; 1942-II, p. 545; 1948-I, p. 651 [6]; 1948-III, p. 410; 1948-IV, p.353; Salvat, "Contratos", t. 1, núm. 288, ed. 1946; Lafaille, "Contratos", t. 1,p. 471; Colombo, Rev. LA LEY, t 40, p. 850, reseña en Rev. LA LEY, t. 56, p.365).Cuando se emplea dicha cláusula, el hermeneuta se enfrenta a una realidadgramatical y jurídica que no puede sortear mutilando los términos empleados porlas partes. Como dice Colombo (ob. cit.), "al estipularse la cláusula «como señay a cuenta de precio»", es notorio que quien más, quien menos, confiere a lamisma un doble significado perfectamente preconcebido. Respetarlo implica nosólo, pues, un paso primordial hacia la pureza de la libertad de lasconvenciones (art. 1197, cód. civil), sino también colocarse en la posición enque se colocaron los propios contratantes".Es por ello que la interpreto por el art. 1197 del cód. civil y admitida lafunción sucesiva que le asigno -porque la estimo la más adecuada a la intenciónde las partes y a principios de lógica jurídica- sostengo que mientras no existacomienzo de ejecución, juega el art. 1202 del cód. civil.La cláusula es penitencial y se transforma en confirmatoria cuando hay principiode ejecución, sobre el cual me referiré más adelante.Sin dejar de reconocer que es en cierta forma ambigua y contradictoria, como lodestacara Colmo, y que sería conveniente eliminar esa locución de lasconvenciones, paréceme que si la auténtica intención de las partes hubiera sidodar al importe entregado por el comprador y recibido por el vendedor, elcarácter exclusivo de integrante del precio, se habrían limitado loscontratantes a decir "a cuenta de precio". Inversamente, sólo aludirían a seña oarras, si éste hubiera sido el único propósito tenido en vista.Repito que la cláusula es defectuosa y contradictoria, pero aparte de losfundamentos expuestos por los distinguidos colegas que me preceden, sosteniendoel criterio a que adhiero, quiero señalar que el sentido más generalizado,admitido por la doctrina y jurisprudencia, es el que acepto, circunstancia quedebe tenerse presente para valorar la intención de las partes al utilizarla.Cualquier duda la hubieran resuelto suprimiendo "seña" o "a cuenta de precio".La conjunción copulativa "y" empleada en la expresión, caracteriza,precisamente, su defectuosa construcción y la contradicción aludidas, mas laconsidero insuficiente para aniquilar su primera parte: seña, para dejarsubsistente sólo la última: a cuenta de precio.Creo, por otro lado, que la interpretación a que llego no afecta el principio dela buena fe. Si la claridad, como también lo entiendo, es exigida en lasconvenciones, lo cierto es que el empleo de la cláusula controvertida no llenaesa condición. Me remito a lo ya expresado. Y pienso que así como es preferiblepara quienes buscan acogerse al derecho que les acuerda el art. 1202 referirse a"seña", resulta innegable que en la misma situación se encuentran quienes tienenen vista el cumplimiento, para calificar en este caso, que es "a cuenta deprecio" la suma entregada y percibida al firmarse el precontrato. Si así no lohacen es porque su intención fué la que señalé.Estoy con el doctor Podetti cuando, en su interesante voto, afirma que así comola ciencia jurídica es un saber acumulativo, el derecho vigente no puedeprescindir de sus raíces históricas. Claro está que la exégesis debe hacerse através del tragaluz de la realidad social y de la época en que el intérpreteactúa.Esos antecedentes, sobre todo si el legislador los cita, deben merituarse,máxime cuando la ley no es clara o no prevé expresamente el caso planteado.Es lo que acontece con la ley 7ª, tít. 5°, Partida 5ª, que Vélez Sársfield citaen la nota al art. 1202.Empero, los razonamientos de los doctores Ruzo y Chute, desarrollados en esteacuerdo, así como lo expresado por el vocal de la cámara 1ª en lo civil ycomercial del Dep. Judicial Capital de la Prov. de Buenos Aires, doctor Simón P.Safontás (J. A., 1950-III, p. 148), citado por el último de los nombradoscolegas, refuerzan mi opinión en favor de la posición que tengo adoptada.Agregaré que en el planteo axiológico, me parecen decisivas las razones que enforma clara, erudita y convincente, invoca el doctor Aráuz Castex en el punto 4°de su voto.Opino, en definitiva, que es facultad de las partes arrepentirse del compromisode venta firmado en "boleto" privado, cuando se ha abonado una suma en conceptode seña y a cuenta de precio.2° - La facultad de retractarse puede ser limitada por las partes. Nada loimpide (art. 1197). Cuando se ha pactado un plazo el arrepentimiento debeejercitarse dentro de él. Regirá asimismo el art. 509, para los supuestos que sehaya estipulado o no la mora por el simple vencimiento del plazo.El plazo de escrituración, aclaro, no es para mí el de arrepentimiento.Cuando no hay plazo (de arrepentimiento), las partes pueden desdecirse hasta elmomento de contestar la demanda (Rev. LA LEY, t. 50, p. 234; t. 57, p. 742; t.58, p. 625; Salvat, ob. cit., núm. 291). Desde luego, siempre que no medieprincipio de ejecución del contrato, supuesto éste que implicaría una renunciatácita al derecho de arrepentimiento (arts. 873, 915, 1145 y 1146, cód. civil yjurisprudencia cit.).La cláusula "como seña y a cuenta de precio" no importa principio de ejecución,según ya lo dijimos, pero revisando los repertorios jurisprudenciales se observala discrepancia existente acerca de lo que debe entenderse por principio deejecución. Conceptúo que por la relevancia que la cuestión involucra y por laconexidad que tiene con el tema en estudio, debo referirme a ella aunque seasintéticamente.En la sala que integro disiento en el punto con mis distinguidos colegas (vercausas 8259 y 8423, entre otras).A mi juicio no es necesario para que exista renuncia tácita del derecho aarrepentirse, que medien actos de tal magnitud, significación o jerarquía, comoes la entrega de la posesión pago del precio, o de gran parte del mismo, o unacoordinada actividad del vendedor demostrativa de su propósito de cumplir elcontrato, dando a esta actividad un alcance que me parece excesivo (Rev. LA LEY,t. 61, p. 733).Desde luego que el acto o los actos en sí, considerados aisladamente, que lospromitentes realicen con posterioridad a la firma del precontrato, puedencarecer de importancia para establecer que el convenio ha comenzado a cumplirse,porque aquéllos pueden responder a causas ajenas al convenio mismo. Igualmenteno es posible fijar reglas absolutas sobre lo que debe entenderse por principiode ejecución o cumplimiento del convenio. En cada caso concreto habrá quedesentrañar la intención de las partes a través de los actos realizados queestén inmediata y directamente vinculados con la obligación de escriturarcontraída.Pero si luego de firmado el "boleto" se entregan los títulos al escribanodesignado para el otorgamiento de la escritura y se le facilitan los datospersonales; se firma el plano de subdivisión, o las planillas de impuestos porganancias eventuales o de cualquier otra índole; o se pide el levantamiento deun embargo; o se inicia el juicio sucesorio a que estaba subordinado elcumplimiento del contrato, etc., y eso se realiza con miras a la escrituracióndel inmueble y como consecuencia del convenio celebrado, pienso que estamos enpresencia de hechos que demuestran con certidumbre el propósito de darcumplimiento a la obligación pactada.No creo, por tanto, que sean necesarios actos de la magnitud y jerarquía que lamayoría de la sala que integro exige; para admitir la renuncia tácita al derechode arrepentirse son suficientes, a mi juicio, que revistan las característicasde los que a simple título de ejemplo me permití indicar. No comparto, por ende,la opinión de quienes sustentan que estos actos u otros semejantes, sonmeramente preparatorios del contrato porque todos, en mayor o menor grado,revisten ese carácter hasta que el contrato se formalice con la escriturapública, y sobre todo, porque estimo que desdecirse, volverse atrás, después dehaber realizado gestiones tendientes al cumplimiento de la obligación deescriturar, resulta contrario a la buena fe que debe imperar en la materia.Con esta salvedad, adhiero en lo restante, al voto del doctor Chute sobre la 2ªcuestión propuesta. Así lo voto.El doctor Bargalló dijo:El primer punto de la convocatoria no se refiere a un tema de interpretación dela ley, sino de una cláusula contractual de uso frecuente. La cláusula esgramáticalmente ambigua, y considero que para una justa exégesis resultaimportante saber lo que las partes entienden pactar -por lo menos en sugeneralidad- cuando la incorporan a un boleto de compraventa. Desde este puntode vista juega mucho más que el saber jurídico, el conocimiento de lo queordinariamente acaece en el mundo de las transacciones y del alcance con quevulgarmente se emplean los términos. La palabra "seña", referida a compraventade inmuebles, se emplea para designar aquella cosa o cantidad que se entregapara asegurar el contrato, y para dejarlo sin efecto si no conviene cumplirlomediante su pérdida o su devolución doblada. Este alcance coincide con el que leasigna el art. 1202 del código. El agregado de "y a cuenta de precio" nodesvirtúa, a mi juicio, tal significación. Del mismo artículo resulta que cuandola seña fuese de la misma especie que lo debido por el contrato se tendrá "comoparte de la prestación". La cláusula en cuestión hace sólo expresa por víacontractual, lo que era ya solución legal. No desvirtúa el alcance jurídico dela seña en los términos del art. 1202. A lo sumo importa una redundancia.Interpretar las cosas de otro modo lleva a la conclusión de que cuando laspartes dijeron "como seña y a cuenta de precio", quisieron decir sólo "a cuentade precio". Y esto importa no una redundancia sino una incongruencia. La opciónpor tanto entre una y otra solución no me parece dudosa.Los argumentos que se esgrimen en favor de la tesis opuesta no resultan a mientender convincentes. Menos que ninguno el que parte del apotegma según el que:"Los contratos se hacen para cumplirse", pues arranca de una evidente peticiónde principio ya que aquí se trata precisamente de saber qué es lo contratado ysi en lo contratado se involucra o no la facultad de poder arrepentirse o dejarde cumplir el contrato. Contestar a esta pregunta en la forma citada, vale tantocomo acomodar el problema a la solución elegida de antemano y no buscar lasolución al problema que es lo que corresponde.Comparto el aprecio del doctor Podetti por las fuentes históricas, ya que elderecho no es obra de una pura razón operante en el mundo de ideasdesencarnadas, sino requiere el contacto inmediato con la realidad a la que seaplica, la que en buena medida es lo que es, por haber sido lo que fué. Se da enel derecho, por lo menos en sus líneas maestras y fundamentales una continuidadhistórica viva, que hace perdurar en modernos ordenamientos legales principiossentados ya en el derecho romano, o en ese inmortal monumento de sabiduríajurídica que se llaman "Las Partidas". No obstante creo que el argumento fundadoen el caso sub examine en la citada ley de Partidas contenida en la nota al art.1202 no es eficaz. Como se pone de manifiesto en los votos de los doctores Chutey Coronas la cita se refiere sin duda a la primera parte del artículo y estraída a colación como argumento favorable para la solución que consagra, contrael argumento contrario que se podría derivar de la ley del Fuero Real quetambién se cita. Por otra parte la autoridad de la ley de Partidas referida a lainterpretación de una cláusula contractual no posee la misma fuerza que cuandoversa sobre temas más inmediatamente vinculados a los principios jurídicos. Ennuestra legislación, salvo excepción expresa que la ley consagre compete al juezinterpretar el alcance de las cláusulas contractuales. Por ello entiendo, comoel doctor Ruzo, que no habiendo incorporado el código en forma expresa elprincipio que siente la ley de Partidas, ha dejado sobre el punto al juez encompleta libertad.Menos aun me parece válido el argumento que hiciera valer el doctor Colmososteniendo que el caso presente se halla, por tratarse de un antecontrato,legislado por el art. 1189 y no por el 1202. Los antecontratos se llaman así noporque en sí mismos no sean en un amplio sentido actos contractuales, sinoporque preparan o conducen a otro acto contractual posterior. No dejan de serlesaplicables las normas generales de los contratos, sin perjuicio de que se lesapliquen las normas específicas que para ellos se hubieran establecido. Elboleto genera la obligación de escriturar. La señal permite arrepentirse de estaobligación. El art. 1189 debe interpretarse en el contexto del articulado que seinicia en el art. 1183 y cubre una hipótesis evidentemente distinta.Por estos argumentos y aquellos concordantes contenidos en los votos de losdoctores Ruzo, Chute, Aráuz Castex y Coronas a los que "brevitatis causa" meremito voto en el mismo sentido.En cuanto al segundo punto de la convocatoria expreso:A) Todo acto que entrañe un efectivo principio de ejecución del contrato importala pérdida del derecho de arrepentirse. Considero que no es esta la oportunidadpara distinguir y señalar cuales actos poseen o no tal carácter, pues el tema noha quedado comprendido en la convocatoria y en muchos casos la interpretacióndependerá de las particulares circunstancias que rodean el caso. No me pareceque pueda contrariar eficazmente la solución la cita de los casos en que sepermite por ley, rescindir un contrato -que no es exactamente lo mismo quearrepentirse- aun en curso de ejecución. Se trata siempre de disposicionesespeciales que dicen relación a situaciones concretas y definidas endeterminados contratos. En cambio la norma del art. 1202 es general eindiferenciada. Arrepentirse de un contrato equivale a no ejecutarlo en ningunade sus partes, a no cumplirlo. Me parece ilógico admitir que luego de uncumplimiento parcial sea posible arrepentirse. Convenir la entrega de una señalabre para los contratantes una opción y es principio general del derecho que laelección por uno de los términos de la opción impide volver al otro término."Electa una via non datur regresus ad alterem".B) Cuando hay término pactado para escriturar, estimo que la facultad dearrepentirse se extiende hasta tanto medie constitución en mora si fuera éstaextrajudicial y siempre que no mediara manifestación inmediata en el sentido dela opción; o hasta el momento de contestar la demanda en caso de mora judicial.Ello porque el arrepentimiento viene a quedar vinculado al término para laescrituración respecto al cual rige la solución de los arts. 509 y concs. delcódigo. La facultad de arrepentirse puede ejercitarse mientras no se halleextinguido el término de cumplimiento de la obligación, lo que sólo ocurre conla constitución en mora no acompañada del ejercicio de la opción dearrepentirse. Estimo empero que cuando la mora es judicial entran a jugar alrespecto las reglas de procedimiento según las cuales se da un término paracontestar la demanda. Al someterse la litis a la justicia han de imperar lasnormas que gobiernan los juicios. A la pretensión del actor, deducida en lademanda, es posible contestar con el arrepentimiento que traducirá lacontrapretensión del demandado -justa o no, queda ello para el juez averiguarlo-de arrepentirse del contrato. Cuando la mora se opera por vía extrajudicial, elejercicio de la opción ha de ser inmediato. Cuando la mora es judicial debenregir los plazos y formas que encuadran el procedimiento. Así doy mi voto.El doctor Sánchez de Bustamante dijo:1° - Sobre la 1ª cuestión adhiero al voto del doctor Bargalló y a losfundamentos concordantes expuestos por los doctores Ruzo, Chute, Aráuz Castex yCoronas.Es la solución que apliqué como juez en ambas instancias, sin que los argumentosaducidos en contra hayan logrado hacer variar mi convicción en ese sentido.2° - Respecto de la segunda si no se ha pactado expresamente que tenga carácterresolutorio o que la mora se produzca "ex re", debe suponerse instituído enbeneficio de ambas partes (art. 570), lo que torna de rigor la constitución enmora al deudor de la obligación, emplazamiento que encierra entre sus efectospropios, el de constreñirlo a optar entre el cumplimiento o la resolución delcontrato: si en esa oportunidad no se arrepiente, es lógico que no pueda hacerlodespués. No sólo está en la obligación de explicarse (art. 919), sino que habríauna manifiesta incompatibilidad entre el silencio guardado entonces y sumanifestación de voluntad posterior. Si hubo principio de ejecución ello importahaber ejercido la opción por el cumplimiento, por donde el arrepentimientoposterior se torna extemporáneo. No comparto los temores que abriga el doctorMéndez Chavarría acerca de la constitución en mora, pues debe partirse de labase de que quien intima no es culpable del incumplimiento de la obligación, yporque como debe consistir en un requerimiento a los efectos de que ésta secumpla (art. 509), presupone que no sea extemporáneo ni sorpresivo y quecontendrá un término. De todos modos, quien se considere lesionado injustamentetiene a su alcance el amparo de la justicia.Si no hay requerimiento extrajudicial, la opción debe ser viable hasta lacontestación de la demanda. Voto en el sentido expresado.El doctor Alsina dijo:De acuerdo con la opinión de mis colegas de la mayoría, creo que la cláusula"como seña y a cuenta de precio" tiene una doble función; mientras la promesa deventa no se formaliza, la suma entregada mantiene la calidad de seña y enconsecuencia el derecho de arrepentirse existe para las dos partes; si por elcontrario aquélla se cumple, la señal queda a cuenta de precio y se imputa aéste.No tengo nada que agregar en este sentido a los ilustrados votos que me precedeny pese a los serios fundamentos que con su conocida versación propugna el doctorPodetti, el criterio interpretativo que indico me parece el más justo.En cuanto al segundo punto de la convocatoria, o sea el plazo dentro del cualpueden arrepentirse las partes y en base a los fundamentos que en este sentidose han expuesto, sintetizo mi opinión en la siguiente forma:1) Si existe un plazo para escriturar, ese será también para el arrepentimiento,hasta la constitución extrajudicial en mora.2) Si no existe requerimiento extrajudicial, el arrepentimiento puede tenerlugar, hasta la contestación de la demanda.3) Es procedente el arrepentimiento, siempre que el contrato no haya tenidoprincipio de ejecución o cumplimiento.El doctor Funes dijo:1° - En cuanto a la interpretación de la cláusula convencional "como seña y acuenta de precio", participo de la opinión que en voto inicial expone el doctorRuzo, reiterando así el criterio que he sostenido en votos dados en sentenciasque decidían casos análogos al que considera este plenario. La interpretacióncon un alcance normativo general, es válida en una materia tan sometida a losfines de la voluntad privada, sólo cuando no existan elementos de juicioprovenientes del consentimiento de los contratantes que permitan establecer elauténtico significado de la misma. En este caso, la voluntad de losintervinientes, superando la dualidad de la frase analizada, determinará si seestipuló seña resolutoria o si la cantidad se entregó como anticipo de precio.Se trata, por consiguiente, de fijar la interpretación considerando la frase ensí y con los medios lógicos que provienen de elementos conocidos del derechocontractual, a falta de hechos singulares demostrativos de la particularintención de las partes.Uno de ellos, al que acuden los jueces que opinan contrariamente al criterio quesustento, cuyos votos están precedidos por el del doctor Podetti, es el de quelas convenciones se hacen para ser cumplidas. No desconozco la importancia deeste argumento de justa aplicación jurídica. En efecto, si se conviene mediantepromesa en un documento privado la compraventa de un inmueble, las partespersiguen la ejecución del contrato de venta, no sólo porque en derecho el finde la obligación es su cumplimiento, concepto, en cuanto a su validez,comprensivo de todo pacto hasta el resolutorio, sino porque ciertamente elobjeto del contrato es lo que ellas quieren realizar; voluntad queautoritariamente sanciona la ley en un precepto fundamental de las obligacionescontractuales (art. 1197, cód. civil). ¿Es que concierta una promesa decompraventa sino es el indiscutido objetivo de los contratantes el consumarla?Es éste el que comúnmente llevan el mayor número de contratantes cuando así seobligan. El arrepentimiento que es excepcional, deberá ser expreso (art. 1202,cód. civil). De ahí que si sugiere dudas la dualidad de los conceptos empleadosen una cláusula secundaria de una promesa de venta, sobre si se concertó laposibilidad de resolución por arrepentimiento o no, se pueda acudir con buensentido jurídico al criterio de hermenéutica basado en que los contratantesgeneralmente dejan concluído sus compromisos. Se acude al principio de laobligatoriedad de los contratos con este alcance: el de una presunción -sesienta una circunstancia general, dice el doctor Podetti en su voto-, que aclaray discierne la voluntad dudosa contenida en una cláusula de excepción a laconducta y a la norma general.No obstante el mérito del citado argumento, me he inclinado por lainterpretación opuesta, porque en el orden puramente lógico legal juzgo que lafrase es la exposición de las previsiones supletorias del art. 1202 del cód.civil y en el de las convicciones concretas, porque he entendido que larelevancia que tiene la palabra seña en esa frase y el conocimiento generalizadode sus efectos hacen suponer que los contratantes pactan el arrepentimiento obien están claramente advertidos de las posibilidades jurídicas de su admisión.Por otra parte agrego, por considerarlo decisivo, que no teniendo este plenariomás alcance que el de afianzar la seguridad jurídica en las transacciones, puesno hay cuestión substancial de justicia en discusión -es tan justo para la leyel cumplimiento como la resolución pactada- es de conveniencia apoyar encuestión tan extensamente debatida, con buenas argumentos en pro y en contra, lainterpretación actualmente generalizada, que en su mayor parte sigue lajurisprudencia y doctrina nacionales porque es de suponer que la misma ha tenidotrascendencia en la concertación de las promesas de venta vigentes.2° - En esta materia, ubicada exclusivamente en la esfera del derecho que rigela autonomía de la voluntad, será el consentimiento de las partes, en cada casoy al margen de previsiones jurisprudenciales supletorias, el que sancionará elderecho concreto.No creo que la naturaleza de la cuestión considerada permita sustituir con unanormativa general el imperio de la voluntad individual, condicionada por losintereses de los contratantes. Es preciso no afectar con rígidasinterpretaciones un derecho de tan particulares soluciones, como que son laspartes las que están llamadas a constituirlo. Dentro de este concepto, y con lasmás flexibles conclusiones, entro a exponer las siguientes estimativas: Si hayplazo para el arrepentimiento, dentro de él ha de formularse esta declaraciónpotestativa destinada a disolver la promesa de venta, sustituyéndola por unaindemnización (arts. 1202 y 1189, cód. civil), porque conforme a su naturalezaes que el vencimiento de dicho plazo sea extintivo para su ejercicio. En losvotos que preceden se generaliza ese criterio, que proviene de que es de suponerque el contrato se hizo para consumarse o cumplirse, atribuyendo a estepropósito primordial de las partes una de sus lógicas consecuencias (art. 1198,cód. civil). Si no hay plazo, lo que comúnmente ocurre, se afirma para estasituación, fundado en la razón que acabo de aludir -no puede ser otra-, elcriterio de considerar como tal al de escrituración. Si en el plazo que seestipula para la escrituración las partes entendieron cumplir con estaformalidad, también dentro de él han de decidir, como máximo, la potestad dearrepentimiento. Esto al margen de los problemas que provocaran los efectos dela ampliación del plazo. Ahora bien, como este es un plazo conocido porimplicancia que nace de la naturaleza de la convención, encuentro razonable queel arrepentimiento se someta en este caso a la calidad del plazo deescrituración y que se admita que la constitución en mora para escriturar sea unexpediente para generar la mora y pérdida del derecho de arrepentimiento, sinose hace uso de él en término inmediato. La interpelación, sino es extrajudicial,podrá ser judicial. El que no usó de la primera, cae en las necesariasconsecuencias de la segunda, debiendo soportar que el demandado contesteoponiendo la potestad extintiva del arrepentimiento. A más, las dificultades queoriginan la conducta de las partes y su prueba, que la experiencia judicial nosseñala, muestra las conveniencias de estos arbitrios. A falta de todaenunciación de plazo, no por eso deja de haberlo, porque una cosa es la meraexigibilidad del crédito sin término y otra la posibilidad de realizar laprestación, cuando el proceso de realización es a más previsto y conocido porlas partes. Los trámites de la escrituración llevan, precisamente, a lasuscripción del boleto de compraventa como previa contratación y con él vaimplícita la admisión de un plazo de escrituración. A falta de particularesverificaciones de cual es la voluntad de las partes, es antecedente importantepara juzgar el plazo a que se subordinan, el que generalmente se fija ensimilares operaciones -el plazo normal- siempre que, como he dicho, no hayamotivo para suponer que otra cosa se convino. Por último, la buena fe quegobierna la interpretación del contrato por ser elemento de su cumplimiento(art. 1198, cód. civil), formará un criterio de orientación de la mássignificativa jerarquía para que el tribunal decida si el arrepentimiento seejecutó en término o fué extemporáneo, según la potestad jurisdiccional que leda el art. 517 del cód. civil. Debo agregar que excluídas están de laconsideración del plenario las cuestiones relativas a la renuncia tácita, y lano menos relevante de los efectos análogos de la seña con el pacto comisorio, node arrepentimiento del contrato sino de dejar de cumplirlo (art. 1202, apart.1°, "in fine", cód. civil); situación contemplada y parcialmente aceptada por lajurisprudencia (J.A., t. 36, p. 1023).Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, sedeclara: 1°) La cláusula "como seña y a cuenta de precio" tiene una doblefunción sucesivamente: como señal si el contrato no se cumple y a cuenta deprecio en caso contrario. 2°) Si existe plazo para escriturar, ese será tambiénpara optar por el arrepentimiento, hasta la constitución en mora. 3°) Si nohubiese constitución en mora extrajudicial, el arrepentimiento puede tener lugarválidamente hasta la contestación de la demanda. 4°) El arrepentimiento esprocedente siempre que el contrato no haya tenido principio de ejecución. - J.Ramiro Podetti. - Juan E. Coronas. - Rafael E. Ruzo. - Manuel Aráuz Castex. -Alberto E. Baldrich. - Agustín M. Alsina. - Saturnino F. Funes. - Roberto E.Chute. - Antonio Alsina. - Miguel Sánchez de Bustamante. - César H. MéndezChavarría. - J. Miguel Bargalló. - Ante mí: Luis M. Bunge Campos.
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