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CONDICIONES GENERALES 1.-CONDICIONES DE LAS VIVIENDAS
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Tomás Ortíz Pereyra
1 INFORMACIÓN PROMOCIÓN DE VIVIENDAS PROTEGIDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN DE PROMOCIÓN PRIVADA EN VENTA O ALQUILER Plan de Vivienda de Canarias Información: Pagina web del Instituto Canario de la Vivienda NORMATIVA: Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, (BOE de 24/12/2008), modificado por el Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre, (BOE de 18/12/2010) y por el artículo 35 del Real Decreto Ley 20/2012, de 13 de julio, (BOE de 14/07/2012). Decreto 135/2009, de 20 de octubre, (BOC de 02/11/2009), modificado por el Decreto 87/2011, de 15 de abril, (BOC del 27/04/2011) y por el Decreto 77/2012, de 30 de agosto, (BOC de 07/09/2012). Resolución de 2 de noviembre de 2009, (BOC del 03/11/2009), modificada por la Resolución de 17 de mayo de 2010, (BOC del 28/05/2010) y por Resolución de 20 de abril de 2011, (BOC del 28/04/2011). El Plan de Vivienda de Canarias para el período pretende facilitar el, acceso de todos los Canarios a una vivienda, atendiendo al mandato Constitucional que consagra el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.. Las condiciones que deben cumplir las viviendas, así como las medidas de financiación en forma de préstamos y subvenciones a que pueden tener derecho los promotores, son las que se detallan a continuación. CONDICIONES GENERALES 1.-CONDICIONES DE LAS VIVIENDAS Pueden ser promotores las personas físicas o jurídicas cuyo objeto incluya la promoción de viviendas. Para solicitar la Calificación Provisional de Viviendas Protegidas, se necesita: Tener un proyecto que cumpla las condiciones técnicas exigibles de la normativa de VPO. Tener un suelo o el derecho de superficie libre de cargas o gravámenes que puedan representar un obstáculo económico, jurídico o técnico para el desarrollo del proyecto. Tener una Licencia municipal de obras. Si no se tiene la licencia municipal de obras, se puede solicitar una Calificación Previa a la Provisional para que los servicios técnicos del Instituto Canario de la Vivienda informe que el proyecto presentado reúne las condiciones técnicas exigibles y poder solicitar la licencia de obra en el Ayuntamiento correspondiente. En este caso, el plazo máximo para solicitar la Calificación Provisional es de un año a partir del otorgamiento de la Calificación Previa. El incumplimiento de este plazo dará lugar a que se tenga por desistido de su solicitud. 1
2 El plazo para finalizar la construcción de las viviendas y solicitar la Calificación Definitiva es de 36 meses desde el otorgamiento de la Calificación Provisional. Se puede solicitar una prórroga de hasta 14 meses más por causas debidamente justificadas y, excepcionalmente y por razones de interés público o para evitar daños a los compradores, una prórroga de hasta 12 meses. Se tienen que calificar por promociones completas y sin terminar, (sin certificado final de obras); se exceptúan las viviendas entregadas en permuta que no se califican. La financiación cualificada se debe obtener en el plazo de un año desde el otorgamiento de la Calificación Provisional; en caso contrario, se tendrá ésta por caducada, salvo renuncia expresa a obtener la referida financiación por el promotor. La calificación de viviendas protegidas supone: Estar sujetas al régimen de protección pública durante 30 años desde su calificación definitiva, sin posibilidad de descalificación voluntaria. Dedicarse a residencia habitual y permanente de sus destinatarios. Los destinatarios, (compradores o inquilinos), deben estar inscritos en el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida de Canarias, a partir del 1 de mayo de La superficie útil máxima de la vivienda está en función del número de sus ocupantes; Superficie útil mínima en Nº ocupantes m² (Decreto 117/2006, de habitabilidad) Superficie útil máxima en m² (Ordenanza Provisional 9ª autorizada por RD 3148/78) Dichas superficies podrán alcanzar hasta 125 m² en caso de familias numerosas, o integradas por personas con movilidad reducida o dependientes. Los garajes, los aparcamientos de motocicletas y los trasteros, podrán obtener financiación cuando estén vinculados en proyecto y registralmente a las viviendas; (solo se puede vincular a la vivienda un garaje y un trastero o un aparcamiento de motos y un trastero). Las superficies útiles máximas computables a efectos de financiación y de precios, aunque sus superficies reales sean mayores, son: o Para las viviendas 90 m². o Para los garajes en sótano o cerrados en superficie 25 m², (incluida la parte proporcional de rodadura). o Para los garajes abiertos en superficie 20 m². o Para los aparcamientos de motos en sótano o cerrados en superficie: 5 m². o Para los aparcamientos de motos abiertos en superficie: 3 m². o Y para los trasteros 8 m², o Las promociones se pueden calificar con destino a la venta o con destino al arrendamiento. 2
3 PROMOCIÓN PARA VENTA 1) CLASES DE VIVIENDAS Y PRECIOS MÁXIMOS. El Régimen en que se pueden calificar como protegidas las viviendas dependerá de los ingresos de los compradores a quienes van dirigidas y el precio máximo de venta de las mismas. REGIMEN ESPECIAL GENERAL BASICO GENERAL MEDIO Ingresos familiares ponderados para acceso Hasta 2,50 veces IPREM (18.637,85 sin ponderar) Hasta 4,50 veces IPREM (33.548,13 sin ponderar) Hasta 6,50 veces IPREM (48.458,41 sin ponderar) Precio máximo 1,25 x PBC 1,45 x PBC 1,65 x PBC Precio máximo venta ( /m² útil) 1.042,25 625,35 ) 1.209,01 725,41 ) 1.375,77 825,46 ) Precio máximo ATPMS (grupo C) 1094,36 656,62 ) 1.269,46 761,68 ) 1.472,07 (anejos cerrados : 883,24 ) IPREM 2011: 7.455,14 anuales. PBC: Precio Básico Canario vigente: 833,80 / m2 superficie útil. ATPMS (grupo C): Municipios de Precio Máximo Superior (incrementado en un 5% para el R. Especial y R. G. Básico y en un 7% para el R. G. Medio): se relacionan en anexo final. Los garajes y aparcamientos de motos en sótano o cerrados en superficie y los trasteros (vinculados o no a la vivienda): 60% del Precio Máximo de la vivienda. Los garajes y aparcamientos de motos abiertos en superficie (vinculados o no a la vivienda): 50% del Precio Máximo de la vivienda. El precio máximo total de venta incluirá, en su caso, el de un garaje o aparcamiento de motos y el de un trastero. Los locales comerciales no son objeto de financiación. Los precios máximos son por m² útil computable a efectos de financiación. Figurarán en la calificación provisional y no podrán modificarse, ni en ésta ni en la definitiva, una vez obtenido por el promotor el préstamo convenido, con la conformidad del Ministerio de Fomento, incluso si dicho préstamo no se hubiera formalizado.(salvo cambios en las superficies por modificaciones de proyecto y si la vivienda no se vendiera en el plazo máximo de 1 año desde la calificación definitiva). El precio máximo por metro cuadrado útil en el caso de Derecho de Superficie, será el 80% del precio máximo establecido para venta de una vivienda del mismo régimen, cuando tenga un periodo de duración de 75 años para suelos públicos o de 99 años en otros casos. El porcentaje se reducirá en proporción a los años que resten hasta la extinción del derecho de superficie y se aplicará sobre el mencionado precio máximo actualizado en función de la evolución del IPC desde la fecha de la calificación definitiva de la vivienda. Se podrán recalificar a viviendas protegidas para alquiler, por promociones completas o parte de dichas promociones, incluso las de planes anteriores, con la asunción de las obligaciones y financiación correspondientes a este régimen de uso. (Art. 2 RD. 196/2009). 3
4 2. MEDIDAS DE FINANCIACIÓN PRESTAMOS HIPOTECARIOS CONVENIDOS Concedidos por entidades de crédito que hayan suscrito convenio con el Ministerio de Fomento. Cuantía Máxima: 80% del precio máximo total de venta de la vivienda (calculado a efectos de financiación y fijado en la Calificación Provisional). Podrá incrementarse hasta el 80% del precio de venta del garaje o aparcamiento de motos o trastero vinculados a la vivienda. (Los locales comerciales no son objeto de ayudas financieras). Tipo de interés efectivo podrá ser variable, (euribor a 12 meses más un diferencial entre 25 y 250 puntos básicos; revisable cada año) o fijo, (se determina en los convenios del Ministerio con las entidades de crédito). Plazo de Amortización: 25 años como mínimo. Periodo de carencia: finalizará en la fecha de la calificación definitiva, y, como máximo a los 4 años desde la formalización del préstamo; (se podrá prorrogar hasta un total de 10 años, si a juicio del Instituto Canario de Vivienda y con el acuerdo de la entidad de crédito, lo aconsejen). Las disposiciones podrán atenerse a un calendario pactado con la entidad de crédito. Se debe obtener en el plazo de un año desde el otorgamiento de la Calificación Provisional; en caso contrario, se tendrá ésta por caducada, salvo renuncia expresa por el promotor AYUDAS A LA EFICIENCIA ENERGÉTICA Para Proyectos que obtengan una calificación energética de la clase A, B o C, según lo establecido en el RD. 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el procedimiento para la certificación de eficiencia energética. Importes de la subvención (en / vivienda): Niveles calificación energética Subvención Ministerio A B C Incompatibles con las del Plan de Acción de Ahorro y Eficiencia Energética para el periodo , y al Plan de Energías Renovables , del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía, (IDEA). 4
5 PROMOCIÓN PARA ARRENDAMIENTO 1) CLASES DE VIVIENDAS Y RENTAS MÁXIMAS. El Régimen en que se pueden calificar como protegidas las viviendas dependerá de los ingresos de los inquilinos a los que van dirigidas, del precio máximo legal de referencia y de las rentas máximas del arrendamiento. El precio máximo legal de referencia sirve de referencia para fijar las rentas máximas del arrendamiento y la cuantía máxima del préstamo convenido. RÉGIMEN ESPECIAL GENERAL RENTA BASICA GENERAL RENTA MEDIA Ingresos familiares ponderados de los inquilinos Hasta 2,50 veces IPREM (18.637,85 sin ponderar) Hasta 4,50 veces IPREM (33.548,13 sin ponderar) Hasta 6,50 veces IPREM (48.458,41 sin ponderar) Prec. Máximo Legal de Referencia 1,25 x PBC 1,45 x PBC 1,65 x PBC Precio máximo referencia ( /m2 útil) 1.042,25 625,35 ) 1.209,01 725,41 ) 1.375,77 825,46 ) Precio máximo referencia ATPMS (grupo C) 1094,36 656,62 ) 1.269,46 761,68 ) 1.472,07 (anejos cerrados : 883,24 ) IPREM 2011: 7.455,14 anuales. PBC: Precio Básico Canario vigente: 833,80 / m2 superficie útil. ATPMS (grupo C): Municipios de Precio Máximo Superior (incrementado en un 5% para el R. Especial y R. G. Renta Básica y en un 7% para el R. G. Renta Media): :se relacionan al final. Los garajes y aparcamientos de motos en sótano o cerrados en superficie y los trasteros (vinculados o no a la vivienda): 60% del Precio Máximo de la vivienda. Los garajes y aparcamientos de motos abiertos en superficie (vinculados o no a la vivienda): 50% del Precio Máximo de la vivienda. El precio máximo total de venta incluirá, en su caso, el de un garaje o aparcamiento de motos y el de un trastero. Los locales comerciales no son objeto de financiación. Los precios máximos son por m² útil computable a efectos de financiación. Figurarán en la calificación provisional y no podrán modificarse, ni en ésta ni en la definitiva, una vez obtenido por el promotor el préstamo convenido, con la conformidad del Ministerio de Vivienda, incluso si dicho préstamo no se hubiera formalizado.(salvo cambios en las superficies por modificaciones de proyecto). Se podrán recalificar por promociones completas y antes de su calificación definitiva, a viviendas protegidas para venta, con la asunción de las obligaciones y financiación correspondientes a este régimen de uso y la interrupción de las ayudas financieras y la devolución de las recibidas. La duración mínima del régimen de arrendamiento será de 10 o de 25 años, desde la calificación definitiva. 5
6 La Renta Máxima Anual es un % del precio de referencia vigente en la fecha del contrato de arrendamiento y está en función del plazo mínimo del régimen de arrendamiento. Duración Mínima del Régimen de Arrendamiento (en años)) Renta Máxima Anual ( /m2 útil) 10 5,5% del Precio Máximo Referencia 25 4,5% del Precio Máximo Referencia 2) CONDICIONES DE GESTIÓN Y ENAJENACIÓN, PRECIOS MÁXIMOS DE VENTA Y CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA: Se podrá ceder su gestión a organismos públicos, entidades sin ánimo de lucro o sociedades cuyo objeto social incluya expresamente el arrendamiento de viviendas. (Los gestores se deben atener a las condiciones, compromisos, plazos y rentas máximas establecidas). Se podrán enajenar: en cualquier momento, sin sujeción a los precios máximos de referencia, previa autorización del Instituto Canario de la Vivienda. por promociones completas a organismos públicos, entidades sin ánimo de lucro o sociedades cuyo objeto social incluya expresamente el arrendamiento de viviendas. viviendas aisladas a organismos públicos, empresas públicas o entidades sin ánimo de lucro. Los nuevos propietarios deberán cumplir las obligaciones inherentes y subrogarse en los derechos y obligaciones de los transmitentes. Las promociones en alquiler a 25 años, una vez transcurridos 25 años desde la calificación definitiva: las viviendas continúan siendo protegidas hasta los 30 años, se pueden vender al precio máximo que corresponda a una vivienda protegida del mismo tipo y en la misma ubicación calificada provisionalmente en el momento de la venta. Las promociones en alquiler a 10 años, una vez transcurridos 10 años desde la calificación definitiva: las viviendas continúan siendo protegidas hasta los 30 años, se pueden vender a un precio de hasta 1,5 veces el precio máximo de referencia fijado en la calificación provisional, previamente actualizado mediante la aplicación de la variación porcentual del IPC desde el año siguiente al de la Calificación Definitiva. Arrendamiento con opción de compra: Sólo para arrendamiento a 10 años. Quién la puede ejercer: el inquilino que haya estado como tal al menos 5 años. Cuándo se puede comprar: una vez transcurridos los 10 años en arrendamiento desde su Calificación Definitiva.. Precio de adquisición: máximo 1,7 veces el precio máximo de referencia fijado en la calificación provisional previamente actualizado mediante la aplicación de la variación porcentual del IPC desde el año siguiente al de la Calificación Definitiva. Del precio de venta se deducirá como mínimo el 30% de los alquileres satisfechos. Si el inquilino no ejerce el derecho de opción de compra, el titular puede mantener la vivienda en arrendamiento o venderla al precio máximo establecido. 6
7 3) MEDIDAS DE FINANCIACIÓN 3.1. PRESTAMO CONVENIDO. Concedidos por entidades de crédito que hayan suscrito convenio con el Ministerio de Vivienda. Cuantía máxima : 80% del precio máximo total de referencia.(calculado a efectos de financiación y fijado en la Calificación Provisional). Podrá incrementarse hasta el 80% del precio del garaje o aparcamiento de motos o trastero vinculados a la vivienda. (Los locales comerciales no son objeto de ayudas financieras). Tipo de interés efectivo podrá ser variable, (euribor a 12 meses más un diferencial entre 25 y 250 puntos básicos; revisable cada año) o fijo, (se determina en los convenios del Ministerio con las entidades de crédito. Plazo de amortización : mínimo de 10 ó 25 años. Periodo de carencia: finalizará en la fecha de la calificación definitiva, y, como máximo a los 4 años desde la formalización del préstamo; (se podrá prorrogar hasta un total de 10 años, si a juicio del Instituto Canario de Vivienda y con el acuerdo de la entidad de crédito, lo aconsejen). Se debe obtener en el plazo de un año desde el otorgamiento de la Calificación Provisional; en caso contrario, se tendrá ésta por caducada, salvo renuncia expresa por el promotor SUBVENCIÓN DEL MINISTERIO DE FOMENTO Sólo para viviendas en R. Especial y R. General Renta Básica que hayan obtenido préstamo convenido. Cuantía: euros por m2 de superficie útil computable de vivienda. (ver cuadro). incrementada en 10 /m2 útil en los ATPMS grupo C. Abono : con la Calificación Definitiva. Anticipos: hasta el 50% de la subvención, previa certificación del inicio de obras. Hasta el 100%, si se compromete a reducir la renta a percibir durante los primeros cinco años en 1 punto porcentual menos que las establecidas. Las cantidades aplazadas deberán estar avaladas. Los anticipos estarán supeditados a las disponibilidades presupuestarias del Ministerio de Fomento. IMPORTES SUBVENCIÓN MINISTERIO Subvención Subvención Ministerio Ministerio Régimen Régimen Alquiler Cuantía General ATPMS (C) ( /m2 útil) ( /m2 útil) 10 años ESPECIAL 25 años GENERAL RENTA 10 años BASICA 25 años GENERAL RENTA 10 años MEDIA 25 años NO NO 7
8 AYUDA MINISTERIO A LA EFICIENCIA ENERGÉTICA Para Proyectos que obtengan una calificación energética de la clase A, B o C, según lo establecido en el RD. 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el procedimiento para la certificación de eficiencia energética. Importes de la subvención (en / vivienda): Niveles calificación Subvención cargo energética Ministerio A B C Incompatibles con las del Plan de Acción de Ahorro y Eficiencia Energética para el periodo , y al Plan de Energías Renovables , del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía, (IDEA). La suma de las ayudas financieras estatales, (no se incluye el préstamo), autonómicas o de otras Administraciones u organismos públicos, no podrá superar el precio total de referencia. ATPMS (grupo C): Municipios de Precio Máximo Superior: o Provincia de Las Palmas: Arrecife, Las Palmas de Gran Canaria, Mogán, Puerto del Rosario, San Bartolomé de Tirajana y Telde. o Provincia de Santa Cruz de Tenerife: Adeje, Arona, Granadilla de Abona, San Cristóbal de La Laguna y Santa Cruz de Tenerife. Municipios de preferente localización: o Isla de Fuerteventura: Puerto del Rosario, Pájara, Antigua, La Oliva y Tuineje. o Isla de Lanzarote: Arrecife, Tías, Teguise, San Bartolomé y Yaiza. o Isla de Gran Canaria: Las Palmas de Gran Canaria, Telde, San Bartolomé de Tirajana, Mogán, Agüimes, Santa Lucía de Tirajana, Ingenio, Gáldar, Santa Brígida y Arucas. o Isla de Tenerife: Santa Cruz de Tenerife, San Cristóbal de La Laguna, Adeje, Arona, San Miguel de Abona, Puerto de la Cruz, Granadilla de Abona, Guía de Isora, Candelaria, Santiago del Teide, La Orotava, Tegueste, El Rosario y Los Realejos. o Isla de La Palma: Santa Cruz de la Palma y Los Llanos de Aridane. o Isla de La Gomera: San Sebastián de la Gomera. o Isla del Hierro: Valverde. 8
CONDICIONES PARA OBTENER LAS AYUDAS 1.-CONDICIONES DE LAS VIVIENDAS
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