Source: https://www.property-magazine.de/starre-fristen-auch-in-gewerbemietvertraegen-unwirksam-1269.html
Timestamp: 2016-12-10 10:49:49+00:00

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Starre Fristen auch in Gewerbemietverträgen unwirksam
Das OLG Düsseldorf hatte bei seiner Entscheidung vom 04.05.06 - Az.: 10 U 174/05 über die Wirksamkeit einer Renovierungsverpflichtung mit folgendem Inhalt zu befinden: „Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von 3 Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von 5 Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen. Der Vermieter einer Änderungsschnei- derei hatte Klage mit dem Feststellungsantrag erhoben, dass sein Mieter verpflichtet sei, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Klage des Ver- mieters ist abgewiesen worden. Die hiergegen eingelegte Berufung wurde zurückgewiesen. .
Für Wohnraummietverhältnisse hat der BGH entschieden, dass die starre Fälligkeitsregelung unwirksam ist, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtung auferlegt. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zu vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen.
Zwar ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach einem Fristenplan auch im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, selbst wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist.
Etwas anderes ist nach der Rechtsprechung des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH anzunehmen, wenn der Wohnungsmietvertrag einen starren Fristenplan enthält, der dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach Ablauf genau fixierter Zeiträume verbindlich vorschreibt.
In diesem Falle wird der Wohnungsmieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und ihm wird eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt, als der Vermieter ihm ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen schulden würde. Dies ist mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Ungeklärt war bisher, ob diese Rechtsprechung auch für Mietverträge über Geschäftsräume anzuwenden ist. Dies wird teilweise befürwortet, teilweise abgelehnt.
Der X. Senat des OLG Düsseldorf, der diese Rechtsfrage erstmals zu entscheiden hatte, geht von der Anwendbarkeit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zur Unwirksamkeit starrer Fristenregelungen auch auf Gewerbemietverhältnisse aus, weil der gewerbliche Mieter bei vergleich- barer Vertragsgestaltung nicht weniger schutzbedürftig ist, als ein Wohnraummieter.
Das OLG Düsseldorf sieht keinen überzeugenden Grund, für den Bereich der Geschäftsraummiete der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats nicht zu folgen. Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungs- bedarf in Wohnräumen sind nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 enthalten, wonach Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräume alle sieben Jahre erforderlich sein werden.
Nach Ansicht des OLG Düsseldorf können die Fristen des Mustermietver- trags auch zur Prüfung der Angemessenheit von Ausführungsfristen in gewerblichen Mietverträgen herangezogen werden, weil es sich um weitgehend übliche Fristen handelt. Die streitgegenständliche Fristenregelung wich hiervon zum einen hinsichtlich der Fristen für Nebenräume zum Nachteil des Mieters ab, zum anderen dadurch, dass der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des im Allgemeinen entstehenden Renovierungsbedarfs gelten soll, sondern die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vorschreibt. Damit wird dem gewerblichen Mieter ein Übermaß an Instandhaltungspflichten auferlegt, weil keine Anhaltspunkte erkennbar sind, dass ein Ladenlokal zwangsläufig nach Ablauf der genannten Fristen renovierungsbedürftig sein muss. Nachdem der XII. Zivilsenat des BGH (der für das gewerbliche Mietrecht zuständig ist) entschieden hat, dass auch bei Formularverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln führt, sieht das OLG Düsseldorf auch im Hinblick auf starre Fristen keinen Anlass zu einer Ungleichbehandlung zwischen dem Vermieter gewerblicher Räume einerseits und dem Wohnraumvermieter andererseits. Aus der vereinzelten Besserstellung des Wohnraummieters kann nicht der Schluss gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Geschäftsräumen generell weniger vor belastenden AGB schützen wollen. Wenn der Vermieter dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, dass dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird.
Wegen der grundsätzlichen Bedeutung hat der X. Senat des OLG Düsseldorf die Revision mit Blick auf die Frage zugelassen, ob die starre Fristenrechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH auf den streitgegenständlichen gewerblichen Mietvertrag übertragen werden kann. Die Revision wird beim BGH unter dem Aktenzeichen XII ZR 480/06 geführt. Eine Entscheidung liegt noch nicht vor. Sie darf mit Spannung erwartet werden.

References: BGH 
 BGH 
 § 7
 BGH 
 BGH 
 BGH