Source: https://ratgeber.immowelt.de/a/mieterhoehung-richtig-formulieren-so-gehts.html
Timestamp: 2020-04-04 19:21:54+00:00

Document:
Je höher die Miete, desto rentabler ist eine Immobilie für den Vermieter. Doch wer den Mietpreis erhöhen will, muss auch gewisse Vorschriften beachten. Unter anderem müssen Vermieter eine Mieterhöhung richtig formulieren – hier wird erklärt, wie.
Die Bedingungen für Mieterhöhungen in Deutschland sind streng. Ein Vermieter hat im Prinzip nur zwei Möglichkeiten, eine Mieterhöhung umzusetzen. Er kann die Miete entweder bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen oder einen Teil der Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umlegen. Dabei muss er aber klare Regeln beachten, wichtige Sonderfälle kennen – und seine Mieterhöhung richtig formulieren.
Vermieter müssen bei einer Mieterhöhung formale Details beachten. Foto: Ivan Kruk/stock-adobe.com
Mieterhöhung richtig formulieren: formale Details und Begründung
Das muss das Mieterhöhungsschreiben enthalten
Mieterhöhung korrekt begründen
Die Folgen fehlerhafter Ankündigungen
Staffel- und Indexmiete: keine nachträgliche Mieterhöhung möglich
Mieter hat bei Mieterhöhung Überlegungsfrist
Vermieter, die bislang eine vergleichsweise günstige Miete verlangen, können diese an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete anpassen (§ 558 BGB). Voraussetzung: Der Mietvertrag darf keine Klausel enthalten, die eine Mieterhöhung verbietet. Außerdem ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht möglich, wenn es sich um einen Staffel- oder Indexmietvertrag handelt, weil bei solchen Mietverträgen die künftigen Erhöhungsschritte bereits vertraglich festgelegt wurden. Das gilt für die Zeit, in der die Staffelung oder die Indexanpassung vereinbart wurde.
Über die ortsübliche Vergleichsmiete gibt in der Regel der Mietspiegel der Kommune Auskunft. Dieser legt die in der jeweiligen Gemeinde oder Kommune üblichen Preise für Wohnungen fest, die in Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit vergleichbar sind. Gibt es keinen Mietspiegel, muss der Vermieter die Vergleichsmiete beispielsweise durch ein Sachverständigen-Gutachten oder mithilfe von Vergleichswohnungen bestimmen.
Wie Sie einen Mietspiegel richtig lesen, erfahren Sie in diesem Artikel.
Das muss der Vermieter beachten, wenn er den Mietpreis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben will
Er darf die Miete nur alle 15 Monate erhöhen und die Mieterhöhung darf in drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen (Kappungsgrenze). In Gebieten, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent. Zudem sind Mietspiegel mancherorts recht umstritten und können unter Umständen vor Gericht angefochten werden.
Wird die ortsübliche Miete durch die Nennung von drei Vergleichswohnungen belegt, so müssen diese so genau benannt und beschrieben werden, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, nachzuvollziehen, ob die Mieterhöhung berechtigt ist. Dabei müssen die Wohnungen so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann. Außerdem müssen die Wohnungen hinsichtlich Ausstattung und Größe zwar nicht exakt, aber in groben Zügen vergleichbar sein. Erhebliche Abweichungen bei der Ausstattung oder die Wahl von Vergleichswohnungen, die ganz erheblich größer oder kleiner sind, können dazu führen, dass keine Vergleichbarkeit mehr gegeben ist, mit der Folge, dass das Mieterhöhungsverlangen unwirksam werden kann.
Der Einbau neuer Fenster mit besserer Dämmung ist eine Modernisierung, die zu einer Modernisierungsmieterhöhung führen kann. Foto: kara/stock.adobe.com
Werten Vermieter das Mietshaus durch Modernisierungen auf, können sie bis zu acht Prozent der entstandenen Kosten anteilig auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB). Von den Kosten der Modernisierung sind jene Kosten abzuziehen, die Erhaltungsmaßnahmen verursacht hätten. Ein Beispiel: Lässt der Vermieter im Zuge des Einbaus einer Dachdämmung das Dach neu decken, so können nur die Kosten für die energieeinsparende Dämmung berücksichtigt werden. Eine Ausnahme von dieser Regel: Übersteigen die Kosten pro Wohneinheit nicht 10.000 Euro, kann der Vermieter pauschal 30 Prozent der Kosten abziehen. Zudem darf die Miete wegen der Modernisierung nicht unbegrenzt steigen, sondern höchstens um drei Euro pro Quadratmeter, wenn die Ausgangsmiete höchstens sieben Euro pro Quadratmeter betrug, ansonsten um zwei Euro pro Quadratmeter. Die reguläre 20-, beziehungsweise 15-prozentige Kappungsgrenze und Begrenzungen durch den Mietspiegel entfallen bei der Modernisierungsmieterhöhung allerdings. „Staatliche Zuschüsse, Fördergelder und Zinsvergünstigungen muss der Vermieter ebenfalls vom Ausgangsbetrag abziehen“, sagt Dr. Carsten Hoth vom Vermieterschutzverein Deutschland.
Modernisiert der Vermieter also seine Mietimmobilie für 20.000 Euro und kann 5.000 Euro davon mithilfe staatlicher Förderungen finanzieren, muss er diesen Betrag aus den Modernisierungskosten herausrechnen. Der Rest werde anteilig auf den Mieter umgelegt, weiß der Mietrechtsexperte. Die Modernisierungsumlage von acht Prozent des Beispiels berechnet sich also aus 15.000 Euro.
Vermieter müssen zwischen Modernisierungen und Reparaturen beziehungsweise Instandhaltungen unterscheiden. Wärmedämmungs- und Isolierungsmaßnahmen sind in der Regel Modernisierungen, die Reparatur eines defekten Fensters ist nur eine Reparaturmaßnahme.
Das muss der Vermieter wissen, wenn er die Modernisierungsumlage anwendet
Das muss der Vermieter wissen, wenn er die Modernisierungsumlage anwendet: Liegt die neue Miete nach der Modernisierung deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann der Vermieter reguläre Mieterhöhungen erst dann wieder geltend machen, wenn das allgemeine Mietniveau so weit angestiegen ist, dass die Miete unterhalb des ortsüblichen Niveaus liegt. Erst dann kann er die Miete wieder auf den ortsüblichen Wert erhöhen.
Alles Wissenswerte zur Modernisierungsumlage gibt es hier.
Egal ob Anpassung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder Modernisierungsmieterhöhung: Sie ist bereits dann wirksam, wenn sie in Textform erfolgt. Das bedeutet, dass die Mieterhöhung in Schriftzeichen abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH; Az. VIII ZR 300/09). Eine eigenhändige Unterschrift des Vermieters ist dagegen nicht erforderlich. Eine Mieterhöhung stellt allerdings eine Vertragsveränderung dar, die nur mit Zustimmung beider Seiten möglich ist. Das bedeutet, dass der Mieter dem Erhöhungsbegehren zustimmen muss. Er kann das Ansinnen des Vermieters jedoch nicht dadurch vereiteln, indem er nicht zustimmt. Denn wenn die neue Miete innerhalb des ortsüblichen Niveaus liegt, muss der Mieter zustimmen. Tut er dies nicht, kann der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen und wird, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, vor Gericht auch Recht bekommen.
Auch ein Vertreter des Vermieters kann eine Mieterhöhung aussprechen: „Dem Schreiben muss eine Vollmachtsurkunde im Original beiliegen. Ansonsten ist das Schreiben zwar nicht unwirksam, kann aber vom Mieter zurückgewiesen werden“, erklärt Carsten Hoth vom Vermieterschutzverein Deutschland.
korrekte Anrede aller betroffenen Mieter
Die Angabe, ab wann die neue Miete gilt
den neuen Mietbetrag beziehungsweise die Differenz zur alten Miete
eine Begründung der Mieterhöhung
eine Frist, zu welchem Zeitpunkt die Miete erhöht wird. Vermieter können die Miete erst zu Beginn des dritten Kalendermonats erhöhen – kommt das Schreiben also am 23. Februar an, ist eine Erhöhung zum 1. Mai möglich.
beim Anpassen an die ortsübliche Vergleichsmiete: die Bitte um Zustimmung des Mieters – am besten mit einer beigelegten Zustimmungserklärung. Der Vermieter sollte dem Mieter außerdem klar machen, dass Schweigen als Ablehnung gewertet wird.
bei Modernisierungsmaßnahmen: der Verweis auf §555d BGB, der regelt, wann Mieter Modernisierungsarbeiten dulden müssen
Musterschreiben zur Mieterhöhung und Tipps, wie sie eine Mieterhöhung richtig formulieren, können Vermieter bei vielen Eigentümerverbänden oder Rechtsportalen kostenlos herunterladen.
Seine Entscheidung, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, muss der Vermieter dem Mieter in einer schriftlichen Ankündigung präzise begründen. Dafür hat er folgende Möglichkeiten:
Mietspiegel: Nimmt der Vermieter auf den Mietspiegel Bezug, muss der Mietpreis innerhalb der vorgegebenen Preisspanne liegen.
die Benennung von drei Vergleichswohnungen
Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Angaben in jedem Fall mitteilen, auch wenn er die Erhöhung anders begründet.
Bei einer Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter dem Mieter einen genauen Überblick über die kommenden Arbeiten verschaffen. Der Vermieter muss Informationen zu Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen geben, Beginn und voraussichtliche Dauer angeben. Außerdem muss er die Gesamtkosten der Modernisierung beziffern und die Kosten aufschlüsseln, einen Verteilerschlüssel festlegen, falls mehrere Wohnungen modernisiert wurden und den Betrag der Mieterhöhung aus diesen Kosten nachvollziehbar berechnen.
Vergewissern Sie sich, dass der Mieter das Schreiben bekommen hat. Sonst könnte das im schlimmsten Fall Ihre Mieterhöhung vereiteln. Näheres lesen Sie in dieser News.
Reagiert der Mieter trotzdem nicht auf das Schreiben, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten. „Ist die Mieterhöhung vom Vermieter richtig beantragt worden, bekommt er vor Gericht Recht. Der Mieter trägt dann auch die Prozesskosten“, sagt Rechtsanwalt Carsten Hoth.
Im Gegensatz dazu brauche der Vermieter keine Zustimmung des Mieters, wenn er acht Prozent der Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umlegt, betont Hoth. Der Mieter könne die Modernisierungsumlagen nur dann verhindern, wenn ein sogenannter Härtefall nach §555d Abs. 2 BGB vorliege. Eine Härte kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Mieter alt, krank und gebrechlich ist.
Mieterhöhung prüfen inkl. Mieterhöhungsschreiben
Sie sind Vermieter und der Meinung, Sie verlangen zu wenig Miete für Ihre Wohnung? Dann stehen Ihnen verschiedenen Möglichkeiten zur Verfügung die Miete zu erhöhen.
Möglichkeiten jetzt prüfen lassen
Ist die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete fehlerhaft begründet, so kann es sein, dass die Mieterhöhung ganz oder teilweise unwirksam ist. Foto: anetlanda/adobe.stock.com
Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig oder fehlerhaft begründet, hat das zur Folge, dass die Mieterhöhung erst später oder gar nicht greift. Erhöht ein Vermieter die Miete beispielsweise über die ortsübliche Vergleichsmiete, kann der Mieter die Zustimmung unter Umständen verweigern. Allerdings kann ein Mieterhöhungsverlangen teilweise wirksam sein, wenn es zwar formal korrekt, inhaltlich jedoch fehlerhaft ist, hat der BGH entschieden (Az.: VIII ZR 316/07). In solchen Fällen kann der Teil der Mieterhöhung, der bis zur ortüblich zulässigen Höhe reicht, wirksam sein, der darüber liegende Teil der Erhöhung aber nicht.
Bei Modernisierungsmieterhöhungen gilt: Wenn der Vermieter eine Modernisierung nicht oder nicht richtig ankündigt, verlängert sich zumindest die Frist für die Mieterhöhung – von drei auf sechs Monate. „Die Rechtsprechung ist in so einem Fall oft relativ streng. Wenn Vermieter in ihrem Schreiben nur ,Wir sanieren das Treppenhaus.‘ als Begründung angeben, könnte das nicht ausreichen“, sagt Rechtsanwalt Carsten Hoth. Besser sei es, wenn Vermieter die Arbeiten genau beschreiben würden. Die Frist verlängere sich auch dann auf ein halbes Jahr, wenn der Vermieter die Kosten falsch eingeschätzt hat und die Mieterhöhung um zehn Prozent höher ausfällt, als im Schreiben angekündigt.
Im Unterschied zu den oben genannten Mieterhöhungen legen Staffel- und Indexmiete schon im Mietvertrag fest, wann sich die Miete erhöht. Bei der Staffelmiete erhöht sich der Betrag automatisch um die ausgemachte Summe. Der Mieter muss nicht jeder Erhöhung neu zustimmen. Die Indexmiete richtet sich nach dem Preisindex für Lebenshaltungskosten. Steigt dieser Verbraucherpreisindex um drei Prozent, erhöht sich die Miete ebenfalls um drei Prozent. Auch hier muss der Mieter einer Erhöhung nicht zustimmen, damit sie wirksam wird.
Sonderfall Mietpreisbremse: Wie Index- und Staffelmiete bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse für höhere Einnahmen sorgen, erfahren Sie hier.
Das Mieterhöhungsschreiben, das sich auf eine Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete beruft, sollte eine Zustimmungserklärung enthalten, die der Mieter dem Vermieter innerhalb der Überlegungsfrist zukommen lassen sollte. Dabei gilt: Das Gesetz (§ 558b, Abs. 2 BGB) räumt dem Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsschreibens ein, innerhalb derer er der Mieterhöhung zustimmen oder diese ablehnen kann. Bei fehlender Zustimmung einer begründeten Mieterhöhung hat der Vermieter die Möglichkeit, die Zustimmung auf dem Rechtsweg mittels Zustimmungsklage zu erzwingen. Allerdings hat der Mieter bei einer Mieterhöhung grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB). Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein.
Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss die Mieterhöhung richtig formulieren. Dazu muss er nicht nur formale Details beachten, sondern die Erhöhung auch plausibel begründen. Grundsätzlich gibt es aber auch eine dritte Möglichkeit: Es wird eine einvernehmliche Mietänderung mit dem Mieter vereinbart, die beide Parteien in einem Nachtrag zum Mietvertrag festschreiben.
Marc Tussetschläger/Frank Kemter
Miethöhe & MieterhöhungTipps für Vermieter
Superhero am 09.03.2020 14:58
Guten Tag liebe Immowelt-Redaktion
Ich habe ein Zweifamilienhaus gekauft, das im Laufe des Jahres zu einem Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten umgebaut wird. Aktuell ist eine Wohneinheit vermietet mit einem sehr undurchsichtigen Mietvertrag der die Kaltmiete nicht wirklich widerspiegelt. Es wurde in der Vergangenheit "warm vermietet". Die Miethöhe dieser Wohnung liegt aktuell deutlich unter dem Mietspiegel der Region und muss dringend angepasst werden.
An welchem Wert sollte/muss ich mich orientieren, wenn ich die Miete erhöhen möchte, da ich die 20% Erhöhung nicht überschreiten darf? Gibt es einen Rechenwert der die Kaltmiete (unbekannt) aus der Warmmiete (bekannt) errechnet?
Kann ich als neuer Vermieter zum Beispiel die Nutzung der Garage aus dem aktuellen Mietumfang aussteuern und als Nebenkosten abrechnen? (aktuell ist die Nutzung über den alten Mietvertrag vereinbart ohne Angabe zu welchem Preis)
Immowelt-Redaktion am 11.03.2020 07:48
da wir den Mietvertrag nicht kennen, können wir zwar keine abschließende Auskunft geben. Im Allgemeinen ist es aber so, dass bei Mietverträgen mit Betriebskostenpauschale die Kaltmiete und die Pauschale separat ausgewiesen werden. In diesem Fall ließen sich beide Positionen separat anpassen, wobei bei einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale einmalig eine Abrechnung erstellt werden müsste, um die Erhöhung zu begründen.
Sollte in Ihrem Fall eine Inklusivmiete vereinbart worden sein, bei der Kaltmiete und Pauschale nicht separat ausgewiesen worden sind, so gilt die gesetzliche Regelung, dass mit der Mietzahlung auch die Betriebskosten abgegolten sind. Eine nachträgliche einseitige Vertragsänderung ist nicht möglich. Um eine Mieterhöhung zu begründen, wäre es aus unserer Sicht dennoch sinnvoll, die einzelnen Positionen separat auszuweisen, um einen Anhaltspunkt zu haben, wie hoch die hypothetische Kaltmiete wäre, so dass sich die Erhöhung besser begründen ließe. Sofern die Inklusivmiete nach der Erhöhung immer noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete läge, wäre es aber unproblematisch, zur Begründung einfach die ortsübliche Kaltmiete anzuführen, da dann in
keinem Fall die Gefahr bestünde, dass der Mieter eine Miethöhe über dem ortsüblichen Niveau zu tragen hätte (BGH, Az.: VIII ZR 331/06). Der BGH hat dazu ein Urteil mit folgendem Leitsatz gesprochen: " Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt." Da wir aber keine Kenntnisse vom Inhalt des Vertrags haben, könnte es ratsam sein, die konkreten Möglichkeiten von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Eigentümerverband prüfen zu lassen.
Hötzl am 12.06.2019 15:58
Die einfachste Methode die Mieterhöhungen in Großstädten die über den Mietspiegel sind zu stoppen ===== alle Mieten die über den Mietspiegel sind, da Mieten Einnahmen sind, doppelt bis dreifach oder mehr zu Versteuern==== der geringste Aufwand
Vermieter am 20.10.2019 11:02
Die Mieter bewohnen fremdes Eigentum. Diesen Umstand kann jeder selbst beeinflussen. Wer sich das nicht leisten kann let über seine Verhältnisse oder kürzen Sie die Tankrechnung an der Tankstelle weil der Sprit zu kalt war?
Token am 12.07.2019 11:22
Auf Dauer führt das vermutlich dazu dass keiner mehr vermietet.
Denn alternative Geldanlagen werden dann wieder lukrativ.
gitti am 02.01.2018 11:29
ich wohne in einer Erdgeschosswohnung und ca. alle 1,5 Jahre kommen in meinem Bad in der Wanne und Toilettenbecken die Fäkalien aller 8WEs hoch und laufen über, seid dem kann ich in dieser Wanne nicht mehr baden, alle Kosten für die Reinigung muste ich selber tragen und durchführen, den Ausbau dieser Wanne lehnt der Eigentümer ab und schickt mir nun auch noch eine Mieterhöhung, ich bin entsetzt, denn die Arbeitskosten und alles andere habe ich nie erstattet bekommen, weil es ja immer plötzlich passiert und ich dann im Schock bin, was kann ich tun???
Immowelt-Redaktion am 03.01.2018 08:59
vielen Dank für deinen Kommentar. Bitte beachten Sie vorab, dass wir keine individuelle Rechtsberatung leisten dürfen, sondern nur allgemeine Tipps geben können.
In der Regel ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand zu erhalten, zu dem Sie sie zu Mietbeginn vorgefunden haben. Er muss in der Regel also auch die defekte Wanne oder den Abfluss - je nachdem, wo die Ursache des Problems sitzt - reparieren.
Um ihn zum Handeln aufzufordern, können Sie Ihrem Vermieter eine Mängelanzeige senden, in dem Sie ihm eine Frist zur Reparatur des Problems setzen. Bleibt er auch danach untätig, so haben Mieter in der Regel das Recht, die Miete zu mindern. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie auch selbst einen Handwerker mit der Reparatur beauftragen und die Kosten später dem Vermieter in Rechnung stellen. Da das Problem akut ist, würden wir Ihnen empfehlen, sich erst an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein zu wenden. Dieser kann Sie dazu beraten, ob dies der richtige Weg für Sie ist und wie Sie weiter vorgehen können.
Mehr dazu lesen Sie in diesem Artikel: ratgeber.immowelt.de/a/maengelanzeige-maengel-richtig-anmahnen.html
info@ben-kom.de am 21.02.2017 22:04
ich als Hausverwalter in München werde oft gefragt wie man die Mieterhöhungen durchsetzt.
Nachfolgend habe ich meine Zusammenfassung veröffentlicht. Ich weise darauf hin, dass diese keine Rechtsauskunft ist.
Gerne steht meine Hausverwaltung in München auch für weitere Fragen oder Belange zu Verfügung.
Beste Grüße Benjamin Kominek
Begründung einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf eine Vergleichswohnung (§ 558a BGB)
Bei Mieterhöhungen ist generell einiges zu beachten. Nach § 558 BGB ist eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. In einem solchen Fall kann der Vermieter, wenn auch die weiteren Voraussetzungen (zum Beispiel: Mieterhöhung darf erst zu einem Zeitpunkt eintreten, zu dem die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, vgl. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB) erfüllt sind, die Zustimmung des Mieters zu der geforderten Mieterhöhung verlangen.
Laut § 558a Abs. 1 BGB ist dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung, dass seine geforderte Miete einer ortsüblichen Miete entspricht, kann der Vermieter insbesondere auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 – 3 BGB) verweisen. Der Vermieter kann aber auch nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug nehmen.
Vergleichswohnungen: Was ist zu beachten?
Damit die Mieterhöhung nicht im Ergebnis unbegründet ist, muss der Vermieter einiges beachten, wenn er für seine Begründung auf Vergleichswohnungen Bezug nimmt. Sind diesbezüglich nicht alle Voraussetzungen erfüllt, kann das Mieterhöhungsverlangen bereits deshalb unbegründet sein. Der Mieter wäre dann nicht verpflichtet der Mieterhöhung zuzustimmen.
Allerdings ist die Bezugnahme auf Vergleichswohnungen in einem Prozess nicht ausreichend für den Nachweis, dass die geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters also nicht zu, weil er meint, die Erhöhung sei unbegründet, und der Vermieter klagt die Zustimmung vor Gericht ein, muss der Richter entscheiden, ob die geforderte Miete ortsüblich ist, wenn der Mieter dies bestreitet. Für die Entscheidung des Richters ist in der Regel entweder ein Mietspiegel oder, wenn dieser nicht existiert, ein Sachverständigengutachten maßgebend. Die Wahrscheinlichkeit für einen positiven Prozessausgang für den Vermieter ist aber umso größer, je besser die Vergleichswohnungen die ortsübliche Miete widerspiegeln.
Wichtig ist, dass mindestens drei Vergleichswohnungen aufgeführt werden, die bezüglich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der vermieteten Wohnung vergleichbar sind. Grundsätzlich unschädlich ist es, wenn die Wohnungen ebenfalls dem Vermieter gehören und von diesem vermietet werden. Beachten muss der Vermieter aber, dass eine von ihm angegebene Vergleichswohnung nicht mitzählt, wenn sie nicht alle Voraussetzungen erfüllt. Die ist zum Beispiel der Fall, wenn sie für den Mieter nicht eindeutig identifizierbar ist. Auch eine Wohnung, die mal vermietet war, aber aktuell von dem Eigentümer bewohnt wird, kann nicht mitgezählt werden.
Lage der Vergleichswohnungen
Die Vergleichswohnungen müssen grundsätzlich in der Gemeinde liegen, in der sich auch die Wohnung, für welche die Miete erhöht werden soll, befindet. Tritt der Fall ein, dass es in der fraglichen Gemeinde keine drei Vergleichswohnungen gibt, kann der Vermieter ausnahmsweise auch auf Vergleichswohnungen aus einer angrenzenden Gemeinde zurückgreifen. Er muss dann aber auch ausdrücklich darauf hinweisen und die Gründe hierfür genau erläutern. Außerdem ist in solchen Fällen Voraussetzung, dass die Nachbargemeinde ein ähnliches Mietniveau aufweist.
Identifizierbarkeit der Vergleichswohnungen
Unbedingt erforderlich ist auch die Identifizierbarkeit der Vergleichswohnungen. Dem Mieter muss es möglich sein, die Wohnungen allein anhand der Beschreibung des Vermieters zu finden, damit er sich vor Ort selbst von der Vergleichbarkeit der Wohnungen überzeugen kann. Die genaue Beschreibung des Mieters muss die exakte Anschrift der jeweiligen Vergleichswohnung enthalten. Wichtig sind gegebenenfalls auch die Nennung des Stockwerks und die genaue Bezeichnung der Lage in dem Stockwerk. Ist eine Wohnungsnummer vorhanden, muss auch diese genannt werden. Finden sich zu der Lagebeschreibung mehrere Wohnungen, ist auch der Name des Mieters aufzuführen. Es kommt aber nicht darauf an, ob der Mieter Zutritt zu der Vergleichswohnung bekommt.
Weitere Angaben bezüglich Art, Ausstattung, Baujahr und Beschaffenheit
Wegen der Vergleichbarkeit sind darüber hinaus weitere Angaben über Art, Ausstattung, Baujahr und Beschaffenheit der Vergleichswohnungen zu machen, die für die entsprechende Miethöhe entscheidend sind.
Keine erheblichen Flächenabweichungen
Wichtig ist auch die Angabe der Quadratmeterzahlen der Vergleichswohnungen, damit der Mieter sich von der Vergleichbarkeit überzeugen kann. Problematisch ist eine Vergleichbarkeit, wenn die Flächen erheblich voneinander abweichen, denn im Verhältnis ist eine große Wohnung günstiger als eine viel kleinere Wohnung.
Vergleichbarkeit der Mietpreise
Für den Mieter müssen die Mietpreise vergleichbar sein. Dazu muss der Vermieter die Mieten der Vergleichswohnungen angeben. Hierbei muss erkennbar sein, ob es sich um Nettokalt- oder Bruttomieten handelt. Außerdem muss der Mieter die Möglichkeit haben die Miete pro Quadratmeter zu vergleichen. Aus diesem Grund ist auch hierfür die Angabe der Quadratmeterzahlen der Vergleichswohnungen wichtig, damit der Mieter die Quadratmetermiete notfalls errechnen kann, falls der Vermieter diese nicht angegeben hat.
Verlangter Vergleichswert: günstigste Miete
Der Vermieter darf nicht etwa den Schnitt der Mieten der Vergleichswohnungen verlangen. Er kann nur die günstigste Quadratmetermiete der Vergleichswohnungen verlangen. Verlangt er mehr ist das Mieterhöhungsverlangen unbegründet soweit es diesen Betrag übersteigt.
Besonderheit: qualifizierter Mietspiegel
Eine Besonderheit besteht, wenn ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB existiert, der Angaben für die vermietete Wohnung enthält. Dann ist der Vermieter gem. § 558a Abs. 3 BGB verpflichtet, wenn er zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf Vergleichswohnungen Bezug nimmt, auch diese Angaben aus dem qualifizierten Mietspiegel seinem Mieter mitzuteilen. Anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen bereits formell unwirksam.
Mieterhöhung: Entscheidend ist die tatsächliche Wohnungsgröße – nicht, was im Vertrag steht

References: §555
 §555
 BGH 
 BGH 
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558