Source: https://rechtsanwalt-und-mietrecht.de/schoenheitsreparaturen/
Timestamp: 2019-07-19 13:17:45+00:00

Document:
Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist Teil der Instandhaltungspflicht und obliegt „eigentlich“ nach der gesetzlichen Ausgangsregelung in § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren….
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB dem Vermieter. Sie kann allerdings durch eindeutige Vereinbarung – auch formularmäßig – auf den Mieter übertragen werden.
Was genau unter Schönheitsreparaturen fällt, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht definiert. Der Bundesgerichtshof orientiert sich allerdings an § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV. Demnach sind Schönheitsreparaturen:
…I. Der Begriff der SchönheitsreparaturenBei der Übertragung von Schönheitsreparaturen ist zu unterscheiden zwischen den Verpflichtungen
zur Anfangsrenovierung,
zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen,
zur Schlussrenovierung. …II. Anfangs- und SchlussrenovierungHat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, kann der Vermieter nicht mehr ohne weiteres die Rückgabe der Wohnung in renoviertem Zustand verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 18. März 2015 entschieden und damit seine bisherige …III. Überlassung einer nicht renovierten WohnungDer BGH hat eine Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem sog. starren Fristenplan auferlegt wird, für unwirksam erklärt, da sie den Mieter i.S. des § 307 BGB unangemessen benachteilig …IV. Fristen zur DurchführungDie Ausführung muss fachhandwerklichen Anforderungen entsprechen. Verlangt wird eine fachgerechte Ausführung mittlerer Art und Güte, § 243 Abs. 1 BGB, ohne dass entsprechende Eigenleistungen des Mieters ausgeschlossen sind.
…V. Ausführung der Schönheitsreparaturen
I. Der Begriff der Schönheits­repara­turen
Was genau unter Schönheitsreparaturen fällt, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht definiert. Der Bundesgerichtshof orientiert sich allerdings an § 28 Instandhaltungskosten
(1) Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung …
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV. Demnach sind Schönheitsreparaturen:
das Streichen der Innentüren, (Holz-)Fenster und Außentüren von innen.
Der BGH führt dazu aus (vgl. BGH vom 30. Oktober 1984, VIII ARZ 1/84), zu 2. c) cc):
… Eine allgemein gehaltene Klausel wie hier ist, wenn nicht örtliche Gepflogenheiten eine andere Auslegung ergeben, dahin zu verstehen, daß die in § 28 Abs. 4 Satz 5 II. BV und – damit übereinstimmend – in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 1976 Fassung I angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen sind, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Hinsichtlich der Fristen kann die Auslegung den in Fußn. 1 zu § 7 des Mustermietvertrages angegebenen Plan als maßgeblich ergeben: Für Küchen, Bäder und Duschen drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten fünf Jahre und für andere Nebenräume sieben Jahre.
Alles, was in § 28 Abs. 4 S. 5 II. BV nicht aufgelistet ist, muss beim Auszug nicht renoviert werden. Dazu gehören:
das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden sowie der Außenanstrich von Türen und Fenstern (
Link: www.juris.bundesgerichtshof.deBGH, Urteil vom 13.01.2010, Az. VIII ZR 48/09, Leitsatz a),
das Streichen von Sockel- oder Fußleisten.
… Eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschriebenen Inhalt hinaus – (ist) zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (s. o.
Link: www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 13. Januar 2010, zu Rdnr. 11).
II. Anfangs- und Schluss­reno­vierung
Bei der Übertragung von Schönheitsreparaturen ist zu unterscheiden zwischen den Verpflichtungen
zur Schlussrenovierung.
In der Praxis ist geklärt, dass
Formularklauseln, die den Mieter von Wohnraum verpflichten, eine Anfangsrenovierung innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen, unwirksam sind,
Formularklauseln, die den Mieter zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichten, grundsätzlich wirksam sind (
Link: www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 28. April 2004 – VIII ZR 230/03, zu III. c) und d),
c)… Aus dem Zusammenhang mit dem Fristenplan des § 7 Abs. 1 des Vertrages und der Formulierung „spätestens bei Ende des Mietverhältnisses“ in § 7 Abs. 3 Satz 1 folgt, daß die Verpflichtung zur Endrenovierung nur dann eingreifen soll, wenn zuvor die Fristen für die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen „unerledigt“ abgelaufen sind. Dadurch unterscheidet sich diese Klausel von
der unbedingten Endrenovierungspflicht, die einer rechtlichen Prüfung nach § 9 AGBG, wie oben unter b) ausgeführt, nicht standhält. …
d) Ist § 7 Abs. 3 Satz 1 mithin – entgegen der Auffassung des Landgerichts – dahin auszulegen, daß die Pflicht zur Endrenovierung nicht unabhängig von den in Abs. 1 genannten Fristen, sondern erst nach deren Ablauf besteht, wird der Mieter hierdurch nicht i.S.d. § 9 AGBG (§ 307 BGB) unangemessen benachteiligt …
Formularklauseln, die den Mieter von Wohnraum zur Schlussrenovierung ohne Rücksicht auf die zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen verpflichten, unwirksam sind,
III. Überlassung einer nicht renovierten Wohnung
Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, kann der Vermieter nicht mehr ohne weiteres die Rückgabe der Wohnung in renoviertem Zustand verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 18. März 2015 entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben (
Link: www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14, Leitsätze a) und b):
Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen darf also nicht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Mieter abgewälzt werden, falls die Wohnung beim Einzug unrenoviert war.
IV. Fristen zur Durchführung der Schönheits­repara­turen
Der BGH hat eine Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem sog. starren Fristenplan auferlegt wird, für unwirksam erklärt, da sie den Mieter i.S. des § 307 BGB unangemessen benachteilige (
Link: www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 23. Juni 2004, VIII ZR 361/03, zu II. 2.):
Die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene „starre“ Fälligkeitsregelung ist gemäß § 307 Inhaltskontrolle
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie de…
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt …
Formularklauseln, die den Mieter verpflichten, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheits-reparaturen zu übergeben, sind wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist (
Link: www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 26. September 2007, VIII ZR 143/06, Leitsätze):
In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.
Hier ging es um eine Vertragsbedingung, die zum einen für Küche, Bad, Toilette und Nebenräume kürzere als die üblichen Fristen enthielt, zum anderen die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vorschrieb.
Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, so dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 I 1 BGB unwirksam (s. o.
Link: www.juris.bundesgerichtshof.deBGH, Urteil vom 13.01.2010, VIII ZR 48/09, Rdnr. 14):
… Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung – sei es hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge, und zwar unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder – wie hier – in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind …
V. Art und Weise der Ausführung der Schönheits­repara­turen
Die Ausführung muss fachhandwerklichen Anforderungen entsprechen. Verlangt wird eine fachgerechte Ausführung mittlerer Art und Güte, § 243 Gattungsschuld
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)§ 243 Abs. 1 BGB, ohne dass entsprechende Eigenleistungen des Mieters ausgeschlossen sind.
Klauseln, die den Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker oder einen »Fachbetrieb« bestimmen, sind wegen Verstoßes gegen § 307 Inhaltskontrolle
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)§ 307 BGB unwirksam.
Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, keine Hunde und Katzen … | mehr

References: § 535
 § 28
 BGH 
 § 307
 § 243
 § 28
 BGH 
 BGH 
 § 28
 § 7
 § 7
 § 28
 § 28
 § 307
 § 7
 § 7
 § 9
 § 7
 § 9
 BGH 
 § 307
 § 16
 § 307
 § 9
 § 307
 § 243
 § 307