Source: https://www.bezplatnapravniporadna.cz/ruzne/zneni-vynatky-definice/16950-zabaveni-rezervacniho-poplatku-realitni-kancelari-a-rozhodnuti-nejvyssiho-soudu.html
Timestamp: 2019-11-12 00:45:36+00:00

Document:
Zabavení rezervačního poplatku realitní kanceláří a rozhodnutí Nejvyššího soudu - Bezplatná právní poradna online zdarma pro všechny
Toto rozhodnutí bylo publikováno (na www. profipravo.cz) s následující právní větou: „Nejedná-li zprostředkovatel prodeje jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, kterým se zájemce o koupi ve smlouvě se zprostředkovatelem zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné (§ 39, § 50a obč. zák.).“
Skutkový popis - rezervační poplatek jako smluvní pokuta pro realitní kancelář
Z hlediska skutkového průběhu se v rozhodnutí uvádí, že zájemci o koupi nemovitosti (žalobci) uzavřeli s realitním makléřem (žalovaným) smlouvu o rezervaci rodinného domu, ve které se zavázali nejpozději do konce rezervační lhůty uzavřít s prodávajícím (tj. třetí osobou) kupní smlouvu na předmětné nemovitosti s tím, že uhradili ve prospěch žalovaného – jako zprostředkovatele prodeje nemovitostí – „rezervační poplatek“ ve výši 60.000,- Kč označený jako součást kupní ceny. Pro případ, že by nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodů okolností na straně prodávajícího nebo žalovaného, bylo ujednáno, že žalovaný vrátí žalobcům rezervační poplatek snížený o náklady. Naopak pro případ, že by nedošlo v rezervační lhůtě k uzavření kupní smlouvy z důvodů okolností zapříčiněných žalobci, zaplatí žalobci – jako zájemci o koupi nemovitosti – žalovanému smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Smluvní strany uzavřely kupní smlouvu v rezervační lhůtě a následně od ní – stále v rezervační lhůtě – žalobci odstoupili pro podstatné vady předmětných nemovitostí. Žalovaný odmítl rezervační poplatek žalobcům vyplatit.
Soud prvního stupně a odvolací soud žalobě nevyhověly, když dospěly k závěru, že rezervační smlouva představuje platnou tzv. nepojmenovanou smlouvu podle § 51 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů („ObčZ“), a to včetně ujednání o smluvní pokutě.
Právní závěry NSČR
Poté, co NSČR potvrdil správnost závěrů nižších soudů, že předmětná rezervační smlouva představuje tzv. nepojmenovanou smlouvu, a to mj. pro závazek žalovaného nenabízet po dobu rezervační lhůty předmětnou nemovitost k prodeji, vyvíjet činnost směřující k tomu, aby žalobci mohli uzavřít kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí, a poskytnout právní servis, přistoupil k samotnému hodnocení předmětných ujednání. Žalobci se v nich vůči žalovanému zavázali (i) uzavřít do určité doby kupní smlouvu s prodávajícím jako vlastníkem předmětných nemovitostí (tj. třetí osobou), (ii) zaplatit žalovanému rezervační poplatek ve výši 60.000,- Kč, který má být součástí budoucí kupní ceny, a konečně (iii) vyslovili souhlas s ujednáním, že při nesplnění jejich závazku uzavřít kupní smlouvu „propadne“ uhrazený rezervační poplatek jako smluvní pokuta žalovanému.
Na tomto základě a po hlubším zhodnocení problematiky NSČR jednoznačně – a v souladu s dosavadní judikaturou – uzavřel, že pokud zprostředkovatel prodeje nejedná jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, ve kterém se zájemce o koupi zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné.
V situaci, kdy jsou ujednání smlouvy o rezervaci neplatná, resp. přinejmenším ujednání o závazku zájemce uzavřít kupní smlouvu, a s ohledem na akcesorickou povahu smluvní pokuty jako zajišťovacího nástroje podle § 544 ObčZ NSČR uzavřel, že nemohlo dojít ani k platnému sjednání smluvní pokuty. NSČR rozhodnutí nižších soudů zrušil a věc jim vrátil k dalšímu řízení.
Pro úplnost je vhodné dodat, že skutkově obdobnou situaci řešil NSČR i ve svém dřívějším rozhodnutí ze dne 28. května 2013, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011, kdy též uzavřel, že „Zavázat se k uzavření budoucí kupní smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy.“
Z hlediska praxe realitních kanceláří zprostředkovávajících prodeje nemovitostí je tedy zřejmé, že pro platnost ujednání o smluvní pokutě pro případ neuzavření budoucí kupní smlouvy obsaženého v rezervační smlouvě bude rozhodující hodnocení právního postavení realitního makléře ve vztahu k prodávajícímu. Realitní makléř musí tedy přinejmenším zajistit, aby vystupoval jako zástupce prodávajícího, aby došlo k platnému sjednání rezervační smlouvy, a tím i ke sjednání platného ujednání o smluvní pokutě.
tresty výpověď věcné břemeno zpětvzetí příklad poplatek registrované partnerství bydlení definice soud mzdy služebnost platy ukončení smlouvy plat trestné činy dohoda dobropis slovník závěť dluhy regres právník vymáhání dluhu osobní bankrot exekuce závazek péče o děti vydědění pohledávka otcovství pronajímatel odškodné darování mzda výživné pokuty rozkaz smlouva vysvětlení příkaz přestupky náhrada škody oddlužení insolvence vzor odstupné odstupné formulář nájem tiskopis alimenty přestavek dědictví koupě reklamace

References: § 50

Soud 
 soud 
 § 51
 zákona č. 40
 § 544
 soud