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Timestamp: 2017-09-20 12:58:29+00:00

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BGB §§ 551 Abs. 3 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 Kautionserträge | Immobilien | Haufe
Kautionserträge, ersparte Sollzinsen bei Verbleib des Kautionsbetrags auf dem Girokonto, Eingriffskondiktion, LG Itzehoe, Urteil vom 19.10.2012, 9 S 6/11
ie1. Erspart der Vermieter infolge unterlassener Weiterleitung des auf sein Girokonto eingezahlten Kautionsbetrags auf ein Sonderkonto Sollzinsen, sind diese nicht als Erträge i. S. des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB anzusehen.
2. Dem Mieter steht gegen den Vermieter ein Anspruch aus Eingriffskondiktion gem. § 812 Abs. 1 Satz 1, 2. Fall BGB zu, wenn der Vermieter diese Zinsen ohne die Kaution tatsächlich hätte zahlen müssen, weil er nicht die Möglichkeit hatte, aus anderen Konten flüssige Mittel bereitzustellen.
I. Die klagende Mieterin begehrt Rückzahlung der von ihr gestellten Kaution (1.785 Euro) und Auskunft über ersparte Sollzinsen bzw. erwirtschaftete Zinsen. Die Parteien schlossen 2005 einen Mietvertrag über eine Wohnung in der K. Str.. Auf die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV waren Vorauszahlungen in Höhe von 130 Euro monatlich zu erbringen. Die Mieterin hatte nach § 12 des Vertrages eine Kaution in Höhe von 1.785 Euro zu stellen, die sie in drei monatlichen Teilleistungen erbringen konnte. Der Vermieter war verpflichtet, die Kaution bei einem Kreditinstitut, getrennt von seinem Vermögen, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Klägerin leistete die Mietkaution in 16 monatlichen Raten zu je 100 Euro sowie einer Schlussrate im Dezember 2007 von 185 Euro durch Überweisung auf das Girokonto der Beklagten. Die Beklagten legten die gezahlte Kaution nicht auf einem separaten Kautionskonto an.
Das Mietverhältnis endete zum 31.5.2009.
Die Klägerin ist der Ansicht, ihr stehe neben der Rückzahlung der Kaution ein Anspruch auf die Nutzungen zu, die die Beklagten aus der Kaution dadurch gezogen hätten, dass der Betrag auf dem Girokonto verblieben sei. Diese bestehe aus den vereinnahmten Guthabenzinsen, soweit sich das Konto mit entsprechender Höhe im Plus befunden habe, im Übrigen aus den ersparten Sollzinsen. Die Klägerin hat Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen sowie Auskunft über sämtliche Umsätze auf dem Girokonto seit Einzahlung der Kaution begehrt. Die Beklagten sind der Ansicht, der Klägerin stehe an Kautionszinsen nur ein Anspruch in Höhe der Zinsen zu, die ihr bei Anlage auf einem Sparbuch zugeflossen wären. Sie haben die Kaution nach einem Zinssatz von 0,5 % p. a. abgerechnet. Gegen den so ermittelten Gesamtbetrag aus Kaution und Zinsen rechneten sie mit Gegenforderungen aus Betriebskostenabrechnungen auf.
Ein Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung von Kaution nebst Zinsen ist durch die beklagtenseits erklärte Aufrechnung mit Nachzahlungsansprüchen aus den Nebenkostenabrechnungen für 2008 und 2009 erloschen. Es kann dahinstehen, in welcher Höhe der Klägerin exakt Zinsansprüche für die Kaution zustehen (2.). Denn auch einschließlich der Zinsansprüche übersteigt ihr Anspruch keinesfalls den Gegenanspruch der Beklagten in Höhe von 2.018,75 € (1.).
1. Es besteht ein aufrechenbarer Gegenanspruch in Höhe von 2.018,75 € aufgrund der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009. Beide Abrechnungen sind formell wirksam und inhaltlich richtig.
a. Es liegt kein formeller Mangel vor. Denn die ursprüngliche Abrechnung enthielt unstreitig auch die Wärmekostenabrechnung, der die Mindestangaben (Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Anteil der Klägerin und deren Vorauszahlungen) zu entnehmen waren. Dass diese Abrechnung erstinstanzlich unvollständig vorgelegt wurde, ist für die materielle Rechtslage ohne Belang.
b. Ebenfalls liegt kein formeller Fehler darin, dass die Warmwasserkosten und die kalten Betriebskosten in beiden Abrechnungen nach einer Wohnfläche von 1.133,74 qm, die Heizkosten dagegen nach einer Fläche von 1.825,75 qm abgerechnet werden und nicht erläutert ist, woher die Differenz stammt. Die Differenz rührt, wie die Beklagten bereits vorprozessual mit Schreiben vom 13.1.2010 mitgeteilt haben, daher, dass die Heizung in den Abrechnungsjahren auch eine rund 700 qm große Gaststätte mit Heizwärme versorgte. Die kalten Betriebskosten wurden dagegen nur auf die gemeinsam versorgten Wohnungen umgelegt, ebenso die Warmwasserkosten, da die Gaststätte hinsichtlich des Warmwassers über einen Durchlauferhitzer verfügte. Dass diese Erläuterung nicht bereits in den Abrechnungen gegeben wurde, stellt keinen formellen Fehler dar.
Auch inhaltlich erweist sich die Abrechnung insoweit als richtig. Soweit die Klägerin hilfsweise rügt, ihr sei unbekannt, welche weiteren Objekte von der Heizung mitversorgt worden seien, liegt darin weder ein formeller Mangel noch ein inhaltlicher Fehler. Die Beklagten haben mittlerweile klargestellt, dass die Heizung in den Jahren 2008 und 2009 ausschließlich das Wohnhaus K. Str. 38 a+b und, über die Erdleitung unter dem Parkplatz hindurch, die Gaststätte K. Str. 34 versorgte. Dass der Klägerin nicht bekannt ist, ob weitere Objekte mitversorgt wurden, stellt keinen Fehler dar. Formell ist dies irrelevant, weil für die Frage, ob eine Abrechnung vorliegt, nur relevant ist, ob nachvollziehbar ist, wie der Vermieter den geltend gemachten Betrag rechnerisch ermittelt hat. Ob die Berechnung korrekt ist, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit. Hier wäre es Sache der Klägerin, darzulegen, dass die Abrechnung unrichtig sei, weil – etwa – noch weitere Objekte mitversorgt worden wären, die die Vermieterin nicht berücksichtigt hätte. Anhaltspunkte dafür, dass die Heizung neben der Gaststätte noch weitere Objekte versorgt haben könnte, hat die Klägerin nicht vorgetragen.
c. Soweit die Klägerin zur Wärmekostenabrechnung 2008 gerügt hat, es fehle eine Differenz von rund 100.000 kWh zur Menge des bezogenen Gases, die erläuterungsbedürftig sei, besteht ebenfalls kein inhaltlicher Fehler. Die Wärmekostenabrechnung 2008 geht von einem Gesamtverbrauch an Gas von 302.771 kWh aus. Diese wurden zum einen für die Warmwassererzeugung für das Mietshaus, zum anderen für die Heizung benötigt, die für Mietshaus und Gaststätte benötigt wurden. Die verwendete Heizenergie wurde mit Hilfe von Wärmemengenzählern ermittelt und verteilt. Dabei wurden für die Warmwassererzeugung (rechnerisch nach § 9 Abs. 2 HeizkostenVO ermittelte) 38.398 kWh verbraucht, für die Heizung (an Wärmemengenzählern gemessene) insgesamt 168.707 kWh.
Zur Differenz dieser Wärmeenergie von rund 100.000 kWh zum Gesamtenergiegehalt des bezogenen Gases: (...) Jedenfalls haben die Beklagten ihren Vortrag ausdrücklich geändert und entsprechend den eingereichten Abrechnungen erläutert, dass es sich bei der Differenz zwischen dem Energiegehalt des eingesetzten Gases und der an den Wärmemengenzählern gemessenen Wärmeenergie schlicht um die anlagenbedingten Umwandlungs- und Leitungsverluste handele. Damit ist diese Differenz auch beklagtenseits hinreichend erläutert.
d. Die Klägerin meint weiter, es hätte nach § 5 Abs. 2 Heizkostenverordnung eine Vorerfassung der Warmwasserkosten stattfinden müssen. Dies folgt jedenfalls nicht aus § 5 Abs. 2 Heizkostenverordnung. Danach sind nur dann, wenn der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Absatz 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst wird, zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch jeweils mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. So liegt der Fall hier aber nicht. Der Energiebedarf der Warmwasserberechnung wird nicht erfasst, sondern in gesetzlich zulässiger Weise berechnet. Der Energiebedarf der Heizung wird von allen Nutzern einschließlich der Gaststätte mit gleichen Ausstattungen, nämlich mit Wärmemengenzählern, erfasst. Eine Erfassung von Verbräuchen mit verschiedenen Ausstattungen findet danach nicht statt.
e. Die Klägerin kann auch nicht mit dem Einwand gehört werden, die Tatsache, dass die Gaststätte mit Heizenergie mitversorgt werde, belaste die Wohnungsmieter über Gebühr, weil der Verbrauch der gewerblichen Einheit gänzlich anders sei oder weil durch die Erdleitung erhebliche Leitungsverluste entstünden. Zunächst bestehen hinsichtlich des Verbrauchs von Heizenergie keine wesentlichen Unterschiede zwischen einem Restaurant und einem Wohngebäude, weil die Räumlichkeiten in beiden Gebäuden dauerhaft auf normale Zimmertemperatur geheizt werden. Deutliche Unterschiede im Energieverbrauch bestehen vielmehr bei der Warmwassernutzung. Diese ist vorliegend aber irrelevant, weil die Gaststätte ihr Warmwasser selbst erzeugte. ...
2. Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist infolge der Aufrechnungserklärung erloschen. In der Hauptsache bestand der Anspruch nur in Höhe von 1.785 €. Hinzu kommen Zinsen. Nach § 12 des Mietvertrages sollten die Zinsen, die infolge der Anlage der Kaution auf einem Sparbuch mit 3-monatiger Kündigungsfrist auflaufen, die Kaution erhöhen und hätten ebenfalls der Klägerin zugestanden. Die Tatsache, dass die Kaution durch die Beklagten vertragswidrig nicht auf einem gesonderten Sparbuch angelegt wurde, stellt eine Pflichtverletzung dar, die die Beklagten zum Schadensersatz verpflichtet. Diese sind gemäß § 280 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Klägerin so zu stellen, als hätten sie sich vertragsgemäß verhalten und die Kaution verzinslich auf einem Sparbuch angelegt. Es kann dahinstehen, ob dann Zinsen in Höhe eines Zinssatzes von 0,5 % p.a., nach dem die Beklagten abgerechnet haben, angefallen wären, oder ob auf einem Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist auch etwas höhere Zinsen erzielt worden wären. Jedenfalls wären gerichtsbekannt in den Jahren 2005 – 2009 auf einem normalen Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist keinesfalls Zinsen in Höhe von 3 % p.a. oder mehr aufgelaufen. Selbst bei einem Zinssatz von 3 % p.a. wäre in der Zeit vom Mietbeginn (1.10.2005) bis zur Aufrechnungserklärung der Beklagten zu 1. im Schreiben vom 12.1.2010 auf einen Betrag von 1.785 € Zinsen von nicht mehr als 230 € aufgelaufen, so dass der der Klägerin zustehende Betrag selbst dann die Höhe der Gegenforderung nicht erreicht und infolgedessen vollständig erloschen ist. Dabei ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass die Klägerin ihrerseits die Kaution nicht in einer Summe zu Vertragsbeginn, sondern in 17 monatlichen Raten erbrachte, so dass die Kaution tatsächlich auch bei vertragsgemäßem Verhalten der Beklagten nicht in voller Summe über die gesamte Zeit zinsbringend hätte angelegt werden können. Zudem wirkt die Aufrechnung auf den Zeitpunkt des Eintritts der Aufrechnungslage, vorliegend also der Fälligkeit der Gegenforderungen, zurück. Nach alledem kommt auch unter Berücksichtigung des Schadensersatzanspruches der Klägerin wegen entgangener Anlagezinsen ein Anspruch, der die Gegenforderung übersteigen könnte und daher teilweise nicht durch die Aufrechnung erloschen wäre, nicht in Betracht.
Ein weitergehender Anspruch steht der Klägerin nicht zu. Soweit sich die Klägerin auf § 551 Abs. 3 BGB bezieht, wonach ein Vermieter auch gesetzlich verpflichtet ist, die Kaution von seinem Vermögen getrennt anzulegen und die Erträge dem Mieter zustehen, greift dies nicht durch, weil etwa ersparte Sollzinsen schon dem Wortlaut nach keine „Erträge“ i.S.v. § 551 Abs. 3 BGB sind.
Ein solcher Anspruch steht der Klägerin auch nicht unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zu. Die Klägerin meint, soweit die Beklagten die auf die Kaution gezahlten Raten vertragswidrig nicht auf ein gesondertes Sparbuch übertragen hätten, sondern auf dem Girokonto belassen hätten, hätten sie Nutzungen erwirtschaftet, da sie jeweils Sollzinsen erspart hätten, soweit sich das Girokonto ohne diesen Kautionsbetrag im Soll befunden hätte. Diese Nutzungen stünden nach § 812 Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB der Klägerin zu.
Von den von § 812 Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB erfassten Nichtleistungskondiktionen scheiden Rückgriffs- und Verwendungskondiktion aus. Nur die Eingriffskondiktion käme insoweit in Betracht. Zwar handelt der Vermieter, der ihm überwiesenes Geld nicht auf ein Kautionskonto transferiert, zunächst nur vertragswidrig. Da es sich nach Überweisung um seine eigene Forderung handelt, greift er grundsätzlich nicht in ein Recht mit fremdem Zuweisungsgehalt ein, indem er das Geld auf dem Konto belässt. Zu berücksichtigen ist aber, dass dem Vermieter die Kaution nur treuhänderisch zusteht. Die pflichtwidrige Verwendung fremden Treuhandvermögens könnte durchaus als Eingriff in eine einem anderen zugewiesene Rechtsposition angesehen werden, mit der Folge, dass ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung dem Grunde nach eröffnet wäre. Letztlich kann dies dahinstehen, weil ein Anspruch der Höhe nach nur bestehen kann, soweit der Vermieter tatsächlich um ersparte Sollzinsen bereichert ist.
Die Sollzinsen, die der Vermieter infolge der pflichtwidrigen Anlage der Kaution erspart, lassen sich aber nicht allein daraus berechnen, mit welchem Betrag sich das Girokonto jeweils im Minus befunden hätte, wenn man vom jeweiligen Saldo die Kaution abzieht. Voraussetzung ist weiter, dass der Vermieter das Girokonto, wenn die Kaution dort nicht verblieben wäre, nicht aus anderen Mitteln aufgefüllt hätte. Da Überziehungszinsen eine sehr teure Form der Kreditinanspruchnahme sind, werden sie häufig nur zum kurzfristigen Zahlungsausgleich genutzt. Befindet sich ein Konto über lange Zeiträume im Soll, lohnt es sich für den Kontoinhaber, der woanders über liquide Mittel verfügt, in der Regel, Geld auf das Konto zu überweisen, weil er dann erhebliche Sollzinsen erspart und bei der anderen Anlage nur auf die dort anfallenden – deutlich geringeren – Habenzinsen verzichtet. Von daher ist auch die Möglichkeit zu betrachten, dass der Vermieter als Kontoinhaber, dessen Konto sich tatsächlich z.B. leicht im Plus befand, für den gedachten Fall, dass der Kautionsbetrag von dort auf ein Sparkonto überwiesen worden wäre, eben nicht mehrere Jahre einen hochverzinslichen Sollsaldo in Kauf genommen hätte, sondern aus anderen Mitteln eine Überweisung vorgenommen hätte, um die Zahlung der Sollzinsen zu verhindern.
In einem solchen Fall hat der Vermieter infolge der vertragswidrigen Anlage der Kaution auf dem Girokonto aber keine Sollzinsen, da er Sollzinsen auch ohne die vertragswidrige Anlage nicht gezahlt hätte. Seine tatsächlich gezogenen Nutzungen liegen dann nur in den Habenzinsen, die er auf einem anderen Konto erwirtschaften konnte, weil er diese Mittel infolge der vertragswidrigen Anlage der Kaution nicht auf das Girokonto transferiert hat. Da Personen, die über hinreichendes Kapital verfügen, wie ausgeführt, in der Regel nicht ohne Notwendigkeit dauerhaft die erheblichen Sollzinsen auf einem Girokonto in Kauf nehmen, können die dort ersparten Sollzinsen in der Regel nur dann als Nutzung angesehen werden, wenn der Vermieter diese Zinsen ohne die Kaution tatsächlich hätte zahlen müssen, weil er nicht die Möglichkeit hatte, aus anderen Konten flüssige Mittel bereitzustellen. Das ist in der Praxis in der Regel daran zu erkennen, dass langfristig Sollsalden auf einem Girokonto bestehen, die nicht ausgeglichen werden. So liegt der Fall ausweislich der von den Beklagten vorgelegten Kontoübersichten aber nicht. Im Gegenteil wies das Konto die meiste Zeit einen deutlichen Habensaldo aus. Sollsalden bestanden im Wesentlichen nur im November/Dezember 2005, kurzzeitig im Mai 2006 und vom 24. Juli bis 4. August 2009. Als sich das Konto im November/Dezember 2005 im Soll befand, erfolgte im Übrigen am 22.11.2005 eine Einzahlung mit dem Verwendungszweck „Übertrag“ . Dies zeigt, dass die Beklagten längerfristige Sollsalden nicht hinnahmen, sondern im Zinsinteresse ausglichen. Ein Anspruch wegen hypothetisch ersparter Sollzinsen infolge der pflichtwidrig ersparten Kautionsanlage kommt danach nicht in Betracht.
Im Übrigen hätten die Beklagten selbst bei Zugrundelegung der Rechtsansicht der Klägerin keine Nutzungen gezogen, infolge derer der Kautionsrückzahlungsanspruch die Gegenforderung überstiege. Denn das Girokonto befand sich die meiste Zeit über auch mit mehr als 1.785 € im Plus, so dass die Beklagten auch ohne diesen Betrag keine Sollzinsen hätten zahlen müssen. Dass überhaupt ein Fehlbetrag oder ein Guthaben von weniger als 1.785 € bestanden hätte, trifft zum erheblichen Teil zu für die Zeit vom 3.11.2005 bis 1.2.2006. Da die Klägerin die Kaution ratenweise mit Raten von je 100 € bezahlte und das Mietverhältnis am 1.10.2005 begonnen hatte, ergeben sich hier aber nur geringe Beträge. Entsprechendes gilt für die Zeit vom 15.5. bis 2.6.2006. Sodann ist das Konto bis 24.7.2009 durchweg mit Beträgen im Haben geführt worden, die deutlich über 1.785 € lagen. Ein möglicher Anspruch ergäbe sich dann wieder für die Zeit vom 24.7. bis 4.8.2009, für die Zeit vom 17.8. bis 2.9.2009, vom 15.9. bis 2.10.2009, vom 15.10. bis 3.11.2009. Mit Schreiben vom 9.11.2009 erfolgte dann die Abrechnung über die Nebenkosten für 2008, die eine Nachforderung von 1.630,07 € ergab.
Die Forderung der Klägerin erlosch infolge der Aufrechnung, die gemäß § 389 BGB auf den Zeitpunkt des Eintritts der Aufrechnungslage zurückwirkt, mit Fälligkeit dieser Forderung im Wesentlichen, nämlich in Höhe von 1.630,07 €. Selbst bei Ansatz eines angenommenen Sollzinssatzes von 15 % ergeben sich für die o.g. Zeiten hypothetisch ersparte Sollzinsen von weit unter 100 €. Habenzinsen wurden auf dem Girokonto nicht bezahlt. Für das Jahr 2010 wären hypothetisch ersparte Sollzinsen ohnehin nur noch auf den Restbetrag nach Abzug der 1.630,07 € zu berechnen. Das Konto wurde auch in diesem Jahr die meiste Zeit deutlich im Haben geführt. Nur für wenige Wochen ergab sich ein Sollsaldo oder ein Habensaldo von weniger als ca. 400 €, der bei Abzug des nicht bereits infolge der Aufrechnung erloschenen Kautionsanteiles einen sollzinspflichtigen Saldo errechnen ließe.
Hinsichtlich des Auskunftsanspruchs ist dieser im Wesentlichen erfüllt. Soweit noch einzelne Angaben zu Rechnungsabschlüssen und Sollzinshöhe begehrt wurden, besteht insoweit kein Auskunftsanspruch, nachdem, wie ausgeführt, ausgeschlossen werden kann, dass die Klägerin noch einen Restanspruch haben könnte.
Die Tatsache, dass die Kaution vertragswidrig nicht auf einem gesonderten Sparbuch angelegt wurde, stellt eine Pflichtverletzung dar, die die Beklagten zum Schadensersatz verpflichtet. Diese sind gemäß § 280 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Klägerin so zu stellen, als hätten sie sich vertragsgemäß verhalten und die Kaution verzinslich auf einem Sparbuch angelegt. Es kann dahinstehen, ob dann Zinsen in Höhe eines Zinssatzes von 0,5 % p. a., nach dem die Beklagten abgerechnet haben, angefallen wären, oder ob auf einem Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist auch etwas höhere Zinsen erzielt worden wären. Jedenfalls wären gerichtsbekannt in den Jahren 2005 – 2009 auf einem normalen Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist keinesfalls Zinsen in Höhe von 3 % p. a. oder mehr aufgelaufen. Ein weitergehender Anspruch steht der Klägerin nicht zu. Soweit sich die Klägerin auf § 551 Abs. 3 BGB bezieht, wonach ein Vermieter auch gesetzlich verpflichtet ist, die Kaution von seinem Vermögen getrennt anzulegen und die Erträge dem Mieter zustehen, greift dies nicht durch, weil etwa ersparte Sollzinsen schon dem Wortlaut nach keine „Erträge“ i.S.v. § 551 Abs. 3 BGB sind. Ein solcher Anspruch steht der Klägerin auch nicht unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zu. Da Personen, die über hinreichendes Kapital verfügen in der Regel nicht ohne Notwendigkeit dauerhaft die erheblichen Sollzinsen auf einem Girokonto in Kauf nehmen, können die dort ersparten Sollzinsen in der Regel nur dann als Nutzung angesehen werden, wenn der Vermieter diese Zinsen ohne die Kaution tatsächlich hätte zahlen müssen, weil er nicht die Möglichkeit hatte, aus anderen Konten flüssige Mittel bereitzustellen. Das ist in der Praxis in der Regel daran zu erkennen, dass langfristig Sollsalden auf einem Girokonto bestehen, die nicht ausgeglichen werden. So lag der Fall ausweislich der von den Beklagten vorgelegten Kontoübersichten aber nicht.
Wohnungswirtschaftliche Urteile: September 2012 - Mietrecht: BGB §§ 536, 551, 556ff. Betriebskostenabrechnung; Beweislast bei Minderung; Kautionsrückzahlung
AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 10.7.2012, 409 C 192/11Weiter

References: § 551
 § 812
 § 27
 § 12
 § 9
 § 5
 § 5
 § 1
 § 12
 § 280
 § 551
 § 551
 § 812
 § 812
 § 389
 § 280
 § 551
 § 551