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Timestamp: 2020-05-31 14:40:33+00:00

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Publicado en BOE n�m. 310 de 28 de diciembre de 1994
Vigencia desde 1 de enero de 1995. Esta revisi�n vigente desde 1 de enero de 1995hasta 30 de septiembre de 2008.
SECCIÓN II. NORMAS CONTABLES Y DE VALORACIÓN.
Norma 2. Normas de contabilidad aplicables.
Norma 3. Periodicidad en la valoración y contabilización.
Norma 4. Criterios de valoración del inmobilizado material.
Norma 5. Insolvencias de alquileres y deudores por ventas de inmuebles.
Norma 6. Ventas de inmuebles.
Norma 7. Diferencias en cambio de la moneda oficial del país donde radica el inmueble.
Norma 8. Aclaración de algunas cuentas de orden.
SECCIÓN III. OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN Y PLAZOS DE REMISIÓN.
Norma 11. Informes y certificados de tasación.
SECCIÓN IV. VALOR LIQUIDATIVO Y LÍMITES DE INVERSIÓN Y OPERATIVOS.
Norma 12. Cálculo del patrimonio y valor liquidativo.
Norma 13. Medición del coeficiente de inversión.
Norma 14. Medición de las limitaciones operativas.
SECCIÓN V. TASACIÓN DE BIENES INMUEBLES.
Norma 15. Contenidos específicos de los informes y certificados de tasación realizados para Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliarias.
La Comisión Nacional del Mercado de Valores ha sido habilitada por el artículo 10.3 de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda, de 24 de septiembre de 1993, sobre Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria, para el establecimiento de las reglas contables específicas de dichas instituciones, así como las necesarias para el cálculo del valor liquidativo de los Fondos de Inversión Inmobiliaria. Asimismo, en el artículo 8.3 de dicha Orden se habilita a la Comisión Nacional del Mercado de Valores para establecer la forma y contenido de los informes trimestrales de estas entidades, atendiendo a las peculiaridades resultantes de su régimen de inversiones y funcionamiento. Por su parte, el artículo 4.10 de la precitada Orden habilita a la Comisión Nacional del Mercado de Valores para especificar los conceptos que integrarán el activo computable de los diversos coeficientes relativos a su régimen de inversiones y obligaciones frente a terceros. Por último, el punto 2.e de la Norma 2 de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 30 de noviembre de 1994, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, habilita a la Comisión Nacional del Mercado de Valores para dictar las disposiciones necesarias para su desarrollo a efectos de su aplicación para tasaciones destinadas a Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliarias.
Las normas contables que deberán cumplir las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria serán las contenidas en la presente Circular. En ausencia de normas específicas contenidas en la presente Circular, será aplicable supletoriamente lo previsto en la Circular 7/1990, de 27 de diciembre, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, en primer lugar, y en segundo lugar, las normas establecidas en el Plan General de Contabilidad, aprobado por Real Decreto 1643/1990, de 20 de diciembre, sin perjuicio de lo prevenido en el Código de Comercio y en la Ley de Sociedades Anónimas, que serán aplicables subsidiariamente.
Las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria contabilizarán sus operaciones y realizarán cierres contables, al menos mensualmente, siguiendo las normas de esta Circular y aplicando los principios contables definidos en la norma 6 de la Circular 7/1990, de 27 de diciembre, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, sobre normas contables y estados financieros reservados de las Instituciones de Inversión Colectiva. En todo caso, los apuntes contables deberán estar referidos al último día del mes, a efectos de remisión de la información a la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
A. Tratamiento contable:
1. Los inmuebles adquiridos para su explotación se contabilizarán por su precio de adquisición. La cuenta 3.1.1 del activo del balance Viviendas recogerá el coste de adquisición de los inmuebles que constituyan viviendas destinadas al arrendamiento, incluido, en su caso, el coste de las plazas de aparcamiento si se ubican en el mismo edificio, y su uso se vincula al de la vivienda en cuestión.
Los gastos necesarios para la compra de inmuebles, por impuestos no deducibles, notariales y registrales y los pagados a un tercero distinto del vendedor, se contabilizarán en la cuenta de Gastos a distribuir en varios ejercicios , periodificándose su importe mensual y linealmente en el plazo de cuatro años, contados desde la fecha de adquisición del inmueble.
El importe de las inversiones adicionales, complementarias, o de rehabilitación que se realicen, se contabilizarán en la cuenta transitoria 3.2 del Activo del Balance Inversiones adicionales, complementarias y rehabilitación en curso en la medida que supongan un aumento de su capacidad, productividad alargamiento de su vida útil, valorándose según el coste de adquisición de dichas inversiones. Esta cuenta se desglosa a su vez en dos según que los pagos correspondan a obra ya ejecutada o por ejecutar.
Una vez finalizadas las correspondientes obras de rehabilitación, inversiones adicionales o complementarias, los importes contabilizados en la cuenta de inversiones adicionales, complementarias y rehabilitaciones en curso se incorporarán a la cuenta de inmuebles que corresponda, en el mes de la próxima tasación del inmueble, con abono a la mencionada cuenta.
Igualmente, los importes por indemnizaciones a arrendatarios serán contabilizados en la cuenta 3.3, Indemnizaciones arrendatarios , siempre que supongan un aumento de la rentabilidad futura del mismo. El saldo de esta cuenta se traspasará a la correspondiente cuenta de inmuebles en el mes de la próxima tasación del inmueble en cuestión.
No se incorporarán al valor inmovilizado, sino que se registrará en la Cuenta de Pérdidas y Ganancias del ejercicio en curso, los gastos por reparaciones y conservación.
2. En todos los casos se deducirán las amortizaciones practicadas respecto al valor contable de los inmuebles, las cuales habrán de establecerse sistemáticamente en función de la vida útil de los bienes, atendiendo a la depreciación que normalmente sufran por su funcionamiento, uso y disfrute, sin perjuicio de considerar también la obsolescencia que pudiera afectarlos.
Los importes de las amortizaciones se contabilizarán con la misma periodicidad que las tasaciones y en el primer mes para el cual surta efecto el correspondiente valor de tasación a efectos de cálculo del valor liquidativo.
Deberá figurar por separado en las subcuentas correspondientes el valor del terreno o del solar y el de los edificios y otras construcciones, de forma que las amortizaciones y provisiones constituidas queden correlacionadas directamente con la parte afectada del bien inmueble correspondiente.
1. Las instituciones o sus gestoras deberán establecer el valor estimado de los bienes inmuebles según el valor de la última tasación realizada por la Sociedad de Tasación correspondiente. Para los fondos de inversión inmobiliara el valor estimado de los inmuebles coincidirá con su valor de tasación más la eventual oscilación aplicada según lo dispuesto en el siguiente apartado 2.
Cuando entre la fecha de adquisición y la de valoración no haya mediado tasación alguna, el valor aplicable será el precio de adquisición.
2. La Sociedad Gestora de los Fondos de Inversión inmobiliaria, con el consentimiento previo, motivado y escrito de la Sociedad de Tasación, podrá aplicar una oscilación de hasta el 3 %, al alza o a la baja, sobre el valor de la tasación. En ningún caso el valor estimado resultante podrá superar el valor de mercado dado en la tasación. Dicho valor estimado se mantendrá hasta una nueva tasación.
Cuando se produzcan tasaciones condicionadas por la Sociedad Tasadora, en tanto no se hayan resuelto las deficiencias que motivaron los condicionantes, para establecer el valor estimado del bien inmueble se tomará como valor de tasación el menor de entre los siguientes: Valor de la última tasación sin condicionantes o el valor de la tasación condicionada. En el supuesto de que no existiese ninguna tasación sin condicionantes, anterior a la condicionada, se tomará como valor de tasación el menor entre el precio de adquisición y el valor de tasación condicionado.
3. Por comparación entre el valor estimado de cada inmueble y su valor contable bruto más, en su caso, las inversiones adicionales, complementarias o de rehabilitación certificadas por los tasadores se determinarán mensualmente las plusvalías y minusvalías latentes correspondientes a cada uno de ellos. Su reconocimiento contable se realizará atendiendo a las siguientes normas:
3.1 En el caso de minusvalías latentes se procederá como sigue:
3.1.1 Si el importe de las minusvalías latentes es inferior (en términos absolutos) al saldo de la cuenta Provisiones de inmuebles correspondiente al inmueble, la diferencia entre ambos importes se reflejará en la cuenta de orden Minusvalías pendientes de desdotar . A efectos de cálculo del valor liquidativo, dicho importe se distribuirá proporcionalmente (en importes iguales) mes a mes, comenzando en aquel para el que se calcule el primer valor liquidativo tras la tasación, durante el número de meses que reste hasta la realización de la próxima tasación.
Cada mes se disminuirá el saldo de la cuenta de orden Minusvalías pendientes de desdotar en el importe que corresponda aplicar al cálculo del valor liquidativo según lo dispuesto en el párrafo anterior.
Asimismo, se cargará por dicho importe la cuenta de provisiones de inmuebles realizando el abono correspondiente en la cuenta de Exceso y aplicación de la provisión del inmovilizado material .
3.1.2 Si el importe de las minusvalías latentes es superior (en términos absolutos) al saldo de la cuenta Provisiones de inmuebles correspondiente al inmueble, se dotará una provisión por la diferencia entre ambos importes, mediante un abono en la cuenta de Provisiones de inmuebles . Dicha dotación se realizará en su totalidad para el cálculo del próximo valor liquidativo.
3.1.3 Si existiese saldo en la cuenta de orden Plusvalías reconocidas correspondiente al inmueble, se cancelará dicho saldo. Simultáneamente se dotará una provisión, por el importe íntegro de las minusvalías latentes, mediante un abono en la cuenta de Provisiones de inmuebles . Dicha dotación se realizará en su totalidad para el cálculo del próximo valor liquidativo.
3.2 En el supuesto de plusvalías latentes, o cuando no existan plusvalías ni minusvalías latentes, se procederá como sigue:
3.2.1 Si existe saldo en la cuenta de Provisiones de inmuebles correspondiente al inmueble, se reconocerá un importe equivalente en la cuenta de Minusvalías pendientes de desdotar .
3.2.2 Por otra parte, cuando el importe de las plusvalías latentes del inmueble sea superior al saldo de su cuenta de orden Plusvalías reconocidas , la diferencia entre dichos importes se reconocerá en la cuenta de orden Plusvalías pendientes de reconocer .
Si el saldo de la cuenta de orden Plusvalías reconocidas del inmueble fuese superior al importe de sus plusvalías latentes, se disminuirá el saldo de dicha cuenta de orden hasta igualarle con el importe de las plusvalías latentes.
3.2.3 A efectos de cálculo del valor liquidativo, la suma de los importes reconocidos en las cuentas Minusvalías pendientes de desdotar y Plusvalías pendientes de reconocer correspondientes al inmueble, se distribuirá proporcinalmente (en importes iguales) mes a mes, durante el número de meses que reste hasta la realización de la próxima tasación de acuerdo con el siguiente procedimiento:
Cada mes, comenzando en aquel para el que se calcule el primer valor liquidativo tras la tasación, se disminuirá el saldo de la cuenta de orden Minusvalías pendientes de desdotar correspondiente al inmueble por el importe que corresponda aplicar a efectos del cálculo del valor liquidativo según lo dispuesto en el párrafo anterior.
Si no existiera saldo en dicha cuenta (o resultara inferior a la cantidad a considerar a efectos de cálculo del valor liquidativo) se disminuirá el saldo de la cuenta de orden Plusvalías pendientes de reconocer por el importe a imputar para el cálculo del valor liquidativo (o por la diferencia entre dicho importe y el saldo de la cuenta Minusvalías pendientes de desdotar ).
Simultáneamente a las disminuciones del saldo de la cuenta de orden Minusvalías pendientes de desdotar se efectuará un cargo por el mismo importe a la cuenta de Provisiones de inmuebles correspondiente al inmueble, con abono a la cuenta de Exceso y aplicación de la provisión del inmovilizado material e inmaterial .
Asimismo, silmultáneamente a las disminuciones del saldo de la cuenta de orden Plusvalías pendientes de reconocer , se aumentará por el mismo importe el saldo de la cuenta Plusvalías reconocidas .
4. En el caso de siniestros o pérdidas de valor irreversibles distintas de la amortización sistemática, la gestora o Sociedad de Inversión Inmobiliaria solicitará con carácter de máxima urgencia la tasación del inmueble que deberá realizarse en todo caso con anterioridad a la fecha de determinación del próximo valor liquidativo. La pérdida se contabilizará dando de baja directamente la cuenta correspondiente de inmuebles por el importe de la disminución del valor.
Si el inmueble que ha sufrido la pérdida irreversible estuviera asegurado contra el siniestro acaecido, se reconocerá el importe estimado de la indemnización en la cuenta de orden Indemnizaciones previstas pendientes de confirmar . Una vez confirmadas se contabilizarán en la cuenta de resultados dándose de baja de la cuenta de orden.
Pasarán a la situación contable de dudosos y morosos los saldos de las cuentas de Deudores por venta de inmuebles y Deudores por alquileres cuyo cobro sea problemático y en todo caso cuando hayan transcurrido más de noventa días desde su vencimiento total o parcial. Estos saldos se darán de baja contabilizándose como contrapartida en las cuentas Deudores por venta de inmuebles dudosos y Deudores por alquileres dudosos respectivamente. Sobre el saldo de estas cuentas se dotará una provisión por el importe que razonablemente se estime de difícil recuperación, en función del valor de realización de las garantías cuando existan, o en otro caso de los siguientes porcentajes, como mínimo, en función del tiempo transcurrido desde su vencimiento:
Más de seis meses, sin exceder de doce: 25 %.
Más de doce meses, sin exceder de dieciocho: 50 %.
Más de dieciocho meses, sin exceder de veinticuatro: 75 %.
Más de veinticuatro meses: 100 %.
La clasificación como dudosa de la deuda de un arrendatario o de un comprador de un inmueble implica simultáneamente la imposibilidad de llevar a pérdidas y ganancias a partir de entonces ningún producto que deba ser satisfecho por el moroso, en tanto no se cobre la cantidad adeudada.
1. Venta de inmuebles completos.
En estos casos deberá reconocerse, en el momento de la venta del inmueble, la entrada de fondos correspondientes, dando de baja simultáneamente los saldos contables del balance relativos al inmueble (valor contable, provisiones, amortizaciones acumuladas, inmovilizaciones en curso e indemnizaciones a arrendatarios, diferencias positivas en moneda extranjera, u otras, en su caso) y reconociendo el beneficio o pérdida de la operación según corresponda en las cuentas de pérdidas y ganancias Pérdidas procedentes del inmovilizado o Beneficios procedentes del inmovilizado .
Simultáneamente, deberán cancelarse los saldos de las cuentas de orden Plusvalías reconocidas , Plusvalías pendientes de reconocer y Minusvalías pendientes de desdotar correspondientes al inmueble vendido.
2. Venta de partes de inmuebles.
El procedimiento contable a seguir será el descrito para el caso de venta de inmuebles completos, con las siguientes especificaciones respecto a la cancelación de los saldos contables del Balance relativos a la parte del inmueble vendido y, por lo tanto, a la determinación del resultado de la enajenación:
2.1 En el supuesto de que, cumpliendo con lo previsto en el artículo 7.2 de la Orden de 24 de septiembre de 1993, sobre Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria, sea necesaria la realización de una tasación previa a la venta del inmueble, por no haber sido tasado éste a efectos del cálculo del valor liquidativo en los seis meses precedentes, el tasador deberá especificar en el certificado de tasación el porcentaje de valor que supone la parte que se pretende vender respecto del valor total del inmueble.
El porcentaje de valor de la parte vendida respecto al total del inmueble deberá ser utilizado a efectos de cancelación parcial de los saldos contables que afecten a la parte del inmueble vendida y a la determinación de resultados en la venta.
2.2 De no ser necesaria la realización de una tasación previa a la venta, por haber sido tasado el inmueble a efectos de cálculo del valor liquidativo en los seis meses anteriores, deberá solicitarse un documento complementario al tasador que realizó la última tasación, certificativo del porcentaje que, en el momento de la tasación, representaba el valor de la parte vendida respecto al total del valor de tasación del inmueble. La sociedad gestora de Instituciones de Inversión Colectiva o la Sociedad de Inversión Inmobiliaria podrá solicitar dicha certificación en el momento de la realización de la tasación, cuando prevea la enajenación parcial de un inmueble durante el período de vigencia de la tasación.
Internamente las operaciones con bienes inmuebles que radican en el extranjero se contabilizarán en unidades monetarias de cada divisa, vertiéndose al balance o a las cuentas de orden por su contravalor en euros.
Los saldos de las correspondientes cuentas de inmuebles, amortizaciones y provisiones del activo del balance, y las cuentas de orden de plusvalías latentes de inmuebles, figurarán al cambio medio oficial del mercado de divisas del último día de cada mes o día inmediato hábil anterior. Las diferencias al alza o a la baja de dichas cuentas del balance se contabilizarán utilizando como contrapartida:
Si son positivas, la cuenta del pasivo del balance Diferencias positivas en moneda extranjera .
Si son negativas, la cuenta de gastos Diferencias negativas en cambio , cuando no exista saldo en la cuenta de Diferencias positivas en moneda extranjera correspondiente al inmueble.
1. El contenido de las cuentas de orden del balance será el que lógicamente se deduce de su título, teniendo en cuenta las normas anteriores de la presente Circular y las aclaraciones que, para algunas partidas, se indican en los apartados siguientes.
2. Minusvalías pendientes de desdotar. Reflejará el importe de la disminución en las minusvalías latentes de los inmuebles, calculadas de acuerdo a lo establecido en la norma 4.B.3, que aún no hayan sido tenidas en cuenta a efectos del cálculo del valor liquidativo.
3. Plusvalías pendientes de reconocer. Reflejará el importe de las plusvalías latentes de los inmuebles, calculadas de acuerdo con lo establecido en la norma 4.B.3 que aún no hayan sido tenido en cuenta a efectos del cálculo del valor liquidativo.
4. Plusvalías reconocidas. Reflejará el importe de las plusvalías latentes de los inmuebles, calculadas de acuerdo con lo establecido en la norma 4.B.3 que ya hayan sido imputadas a efectos del cálculo del valor liquidativo.
Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria y las gestoras de Fondos de Inversión Inmobiliaria deberán presentar en la Comisión Nacional del Mercado de Valores la información reservada que a continuación se detalla:
101 Balance. Trimestral. Día 20 del mes siguiente.
102 Cuenta de Pérdidas y Ganancias. Trimestral. Día 20 del mes siguiente.
103 Estado de información auxiliar. Mensual. Día 20 del mes siguiente.
104 Inventario de inmuebles y cartera financiera. Mensual. Día 20 del mes siguiente.
Los modelos de los estados contables y estadísticos reservados, que se detallan en el anexo I, se presentarán en soporte informático de acuerdo con los requerimientos técnicos que establezca la Comisión Nacional del Mercado de Valores. La información deberá suscribirse por la sociedad gestora de los Fondos o por los administradores de las sociedades. El depositario de los Fondos deberá suscribir la información referida a los últimos meses fin de trimestre natural.
1. Las gestoras de los Fondos y las sociedades deberán elaborar un informe trimestral que contendrá como mínimo la información que se relaciona de forma resumida en el anexo II. El detalle de la información mínima exigida, en los apartados no especificados en el mencionado anexo, será el señalado en los informes trimestrales de las Instituciones de Inversión Colectiva financieras cuyo contenido se regula en la Circular 1/1991, de 23 de enero, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, sobre el contenido de los informes trimestrales de las Instituciones de Inversión Colectiva a sus socios y partícipes. El informe se remitirá a la Comisión Nacional del Mercado de Valores en el plazo de un mes desde la conclusión de cada trimestre natural para su inclusión en el Registro administrativo correspondiente, al cual tendrá libre acceso el público.
Sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, junto con la información reservada correspondiente al trimestre natural, y en el plazo previsto en la norma anterior, las sociedades gestoras de los Fondos y las sociedades remitirán, en el mismo soporte informático, pero con separación, los datos que, figurando en la citada información reservada, deban figurar también en la información que trimestralmente deben hacer pública y remitir a los partícipes, ya sean en sus mismos términos, ya sean deducidos de los mismos. La Comisión Nacional del Mercado de Valores no pondrá esta información a disposición del público hasta el día siguiente de la expiración del plazo a que se refiere el párrafo anterior o hasta el día de la recepción del resto de información pública, en el supuesto de que ésta se hubiera recibido antes de la expiración del referido plazo.
En caso de que dicha información no coincidiera con la finalmente incluida en el informe entregado a los partícipes o puesto a disposición de los socios, la gestora o la sociedad deberá comunicar a la Comisión Nacional del Mercado de Valores las modificaciones pertinentes a los estados reservados, con mención de las causas que justifican tales modificaciones, en la fecha de remisión a la Comisión Nacional del Mercado de Valores del informe trimestral.
Durante el mes siguiente a la conclusión de cada trimestre natural, la gestora deberá remitir al partícipe con carácter gratuito los informes trimestrales que se publiquen.
2. La gestora o el depositario deberá remitir a cada partícipe, con una periodicidad no superior a los tres meses y en el plazo máximo de un mes desde la finalización del trimestre, un estado de posición en el Fondo. Si en un período no existe movimiento de suscripciones y reembolsos el envío del estado podrá posponerse al período siguiente y, en todo caso, será obligatoria la remisión del estado de posición del partícipe al final del ejercicio.
Las gestoras y las sociedades de inversión inmobiliaria remitirán a la Comisión Nacional del Mercado de Valores los certificados de tasación de todos los inmuebles de las instituciones de inversión colectiva dentro de los veinte días naturales siguientes a la emisión de dicho documento.
También remitirán dicha información en los casos de adquisición y venta cuando sea necesaria la realización de una tasación previa en el mismo plazo señalado en el párrafo anterior.
En el supuesto de la venta de una parte del inmueble, de no ser necesaria la tasación previa, deberá remitirse en el mismo plazo señalado anteriormente el documento acreditativo del porcentaje que representa la parte vendida respecto al valor total del inmueble.
La Comisión Nacional del Mercado de Valores podrá solicitar en cualquier momento la remisión en el plazo máximo de cinco días hábiles de los informes de tasación de los bienes inmuebles en propiedad de las instituciones.
Los Fondos de Inversión Inmobiliaria calcularán el valor liquidativo de la participación mensualmente. El valor liquidativo de la participación será el resultado de dividir el valor del patrimonio entre el número de participaciones en circulación de ese día.
A estos efectos se computarán como patrimonio las siguientes partidas del Balance:
Patrimonio Cuentas de los estados contables
Fondos propios Pasivo A.
Diferencias positivas en moneda extranjera Pasivo B.9.
Plusvalías latentes de cartera Cuenta de Orden 1.1.
Plusvalías reconocidas Cuenta de Orden 1.2.1.
Indemnizaciones previstas pendientes de confirmar Cuenta de Orden 2.
Amortizaciones de inmuebles Activo B.3.6.1.
Efecto impositivo sobre plusvalías Cuenta de Orden 1.3.
A los efectos de medición de coeficientes se considerará como patrimonio de las sociedades de inversión inmobiliaria las siguientes partidas de los estados contables:
Accionistas por desembolsos no exigidos Activo A.
Acciones propias Activo B.5.
Accionistas por desembolsos exigidos Activo D.6.
Acciones propias a corto plazo Activo D.9.
1. A los efectos de determinar los coeficientes de inversión y de liquidez señalados en el artículo 4, apartados 1, 2 y 4, de la Orden de 24 de septiembre de 1993, sobre Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria, se considerará como activo computable, es decir, como denominador del coeficiente, el resultado de ajustar el patrimonio de cada uno de los meses del año calculado, según lo establecido en la norma 12, sumando y restando las siguientes partidas:
Acreedores con garantía hipotecaria (largo plazo): Pasivo D.15.
Acreedores con garantía hipotecaria (corto plazo): Pasivo E.21.
Participes (1): Pasivo A.2.
Participes (2): Pasivo A.2.
(1) Se tomará el saldo correspondiente al mes que resulte de restar seis al actual o el saldo en la fecha de constitución, si la antigüedad del fondo es inferior a seis meses (siempre que sus respectivos saldos sean menores que el correspondiente al mes actual).
(2) Se tomará el saldo del mes actual del año en curso (siempre que sea mayor que el correspondiente al mes que resulte de restar seis al actual o el saldo en la fecha de constitución si la antigüedad del fondo es inferior a seis meses).
2. Se considerará como numerador del coeficiente de inversión mínima y máxima de inmuebles el valor estimado de los bienes inmuebles computables en los que se mantiene la inversión en cada uno de los meses del año, descontados en su caso el saldo de las cuentas Minusvalías pendientes de desdotar (en valor absoluto) y Plusvalías pendientes de reconocer .
El numerador del coeficiente de liquidez se determinará sumando el valor estimado de realización de los valores de renta fija computables y el valor nominal de los depósitos y cuentas bancarias incluidos los correspondientes intereses devengados y no cobrados en el mes en cuestión.
Se entenderán computables los bienes inmuebles y activos financieros especificados en la Orden de 24 de septiembre de 1993, sobre Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria. De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado 5, de la mencionada Orden, no resultan inversiones aptas para las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria los inmuebles en construcción. A efectos de determinar el plazo remanente de amortización en el caso de valores con amortización anticipada opcional, se considerará la fecha de la última amortización prevista en la emisión.
1. A efectos de determinar la limitación sobre el porcentaje, máximo del 20 % que puede representar un inmueble en el momento de su adquisición, el activo total al que se refiere el artículo 4, apartado 3, de la Orden de 23 de septiembre de 1993, sobre Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria, es decir, el denominador del coeficiente, coincidirá con el patrimonio del mes anterior a la fecha de adquisición del inmueble en cuestión, calculado de la forma señalada en la Norma 12 de la presente Circular.
El numerador del coeficiente lo compondrá el coste de adquisición del inmueble en cuestión, considerándose como un único inmueble las partes integrantes de un mismo edificio. En este sentido, cuando se adquiera una parte de un edificio en un mes posterior a la adquisición de otras partes integrantes del mismo edificio, el numerador lo compondrá el coste de adquisición de la parte adquirida en el mes, más el valor estimado según la última valoración de las partes adquiridas con anterioridad.
2. A efectos de determinar la limitación del 25 % en el arrendamiento de inmuebles a entidades o personas petenecientes a un mismo grupo, el activo al que se refiere el artículo 4, apartado 7, de la Orden de 23 de septiembre de 1993, sobre Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria, es decir, el denominador del coeficiente, coincidirá con el patrimonio del mes anterior a la fecha del inicio o renovación del último contrato de arrendamiento formalizado con entidades pertenecientes a un mismo grupo, calculado de la forma señalada en la Norma 12 de la presente Circular.
El numerador del coeficiente lo compondrá el valor estimado en el mes de inicio o renovación del contrato de arrendamiento, de la totalidad de inmuebles en propiedad de la institución arrendados a personas o entidades pertenecientes al mismo grupo, según lo establecido en el artículo 4 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores.
3. A efectos de determinar la limitación del 20 % en la rehabilitación de inmuebles, el activo al que se refiere el artículo 4, apartado 8, de la Orden de 23 de septiembre de 1993, sobre Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria, es decir, el denominador del coeficiente, coincidirá con el patrimonio del mes anterior a la fecha en que se calcula el coeficiente, calculado de la forma señalada en la Norma 12 de la presente Circular. Este coeficiente deberá calcularse cada mes que se inicien obras de rehabilitación de un inmueble.
El numerador del coeficiente lo compondrá el valor estimado de la totalidad de inmuebles en rehabilitación de la institución en el mes de inicio de la última rehabilitación. A estos efectos el concepto de rehabilitación considerado será el establecido en el punto III.5 del anexo 1 de la Orden de 30 de noviembre de 1994, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras.
4. A efectos de determinar la limitación del 20 % en la obtención de financiación hipotecaria para adquirir o rehabilitar inmuebles, el activo al que se refiere el artículo 5, apartado 2, de la Orden de 23 de septiembre de 1993, sobre Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria, es decir el denominador del coeficiente, coincidirá con el patrimonio del mes anterior a la fecha en que se mantengan saldos acreedores por financiación hipotecaria, calculado de la forma señalada en la Norma 12 de la presente Circular.
El numerador del coeficiente lo compondrá el saldo que en todo momento se mantenga en las cuentas de acreedores con garantía hipotecaria. Si como consecuencia de disminuciones patrimoniales se superara el límite del 20 %, la gestora o la sociedad dispondrá del plazo de un mes para reducir el saldo hasta cumplir el límite establecido.
1.1 Los informes y certificados de tasación deberán incluir, además de lo estipulado en la Orden de 30 de noviembre de 1994, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, los aspectos que a continuación se detallan:
El número secuencial asignado al inmueble por la gestora o la sociedad de inversión, a efectos de su identificación en los estados de información reservada remitidos a la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
En el supuesto de inmuebles en rehabilitación, se indicará qué parte del valor de tasación corresponde a la obra ejecutada.
Si existiese carga hipotecaria sobre el inmueble tasado, deberá destacarse dicha circunstancia.
Para los inmuebles arrendados se incluirá el importe correspondiente a la renta mensual bruta en vigor, en el momento de la tasación.
1.2 El valor de tasación, resultante de las tasaciones, deberá considerarse por las gestoras de Fondos de Inversión Inmobiliaria a los efectos previstos en la Norma 4.B de esta Circular, para la determinación del próximo valor liquidativo que se calcule con posterioridad a la fecha de emisión del informe de tasación.
2. Normas especiales.
2.1 El documento complementario que debe emitirse en los supuestos de venta de partes de inmuebles, citado en el punto 2.2 de la Norma 6 de esta Circular, deberá incluir los siguientes contenidos.
Valor estimado de la parte que se pretende vender y porcentaje en relación al valor total de tasación, que representaba en el momento en que se realizó la tasación. El documento deberá cumplir con los requisitos formales incluidos para los certificados de tasación en las letras a, c y d del apartado II.2 del anexo 3 de la Orden de 30 de noviembre de 1994, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras.
2.2 Cuando las gestoras de Fondos de Inversión Inmobiliaria pretendan, haciendo uso de la facultad prevista en el artículo 19.3.b de la Orden de 24 de septiembre de 1993, sobre Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria, alterar el valor de tasación dentro de los límites allí previstos, deberán solicitar a las Sociedades de Tasación la emisión de un documento en el que se incluyan los contenidos que a continuación se citan.
El número secuencial asignado al inmueble por la gestora, a efectos de su identificación en los estados de información reservada remitidos a la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
Razones que justifican la alteración del valor de tasación.
El documento deberá cumplir con los requisitos formales incluidos para los certificados de tasación en las letras a, c y d del apartado II.2 del anexo 3 de la Orden de 30 de noviembre de 1994, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras.
La presente Circular entrará en vigor el 1 de enero de 1995.
Madrid, 14 de diciembre de 1994.
Vigente hasta el 30 de septiembre de 2008, fecha de entrada en vigor de la Circular 2/2008, de 26 de marzo, de la Comisi�n Nacional del Mercado de Valores, por la que se modifica parcialmente la Circular 4/1994, de 14 de diciembre, sobre normas contables, obligaciones de informaci�n, determinaci�n del valor liquidativo y coeficientes de inversi�n y operativos y actuaciones en las tasaciones de inmuebles de las sociedades y fondos de inversi�n inmobiliaria. (BOE. núm. 107, de 3 de mayo de 2008).
Anexos omitidos. Pueden consultarse en el BOE. núm. 310, de 28 de diciembre de 1994.
Véase modificación del Anexo 1 en Circular 7/1998, de 16 de diciembre, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, por la que se establecen modificaciones y adaptaciones derivadas de la introducción del euro en determinadas Circulares relativas a los mercados secundarios de valores y sociedades rectoras, sociedades y agencias de valores, instituciones de inversión colectiva, comunicación de participaciones significativas e información pública periódica de entidades con valores admitidos a negociación en bolsas de valores. (BOE. núm. 312, de 30 de diciembre de 1998).
Redacción según Circular 7/1998, de 16 de diciembre, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, por la que se establecen modificaciones y adaptaciones derivadas de la introducción del euro en determinadas Circulares relativas a los mercados secundarios de valores y sociedades rectoras, sociedades y agencias de valores, instituciones de inversión colectiva, comunicación de participaciones significativas e información pública periódica de entidades con valores admitidos a negociación en bolsas de valores. (BOE. núm. 312, de 30 de diciembre de 1998).
Norma 13 (apdo. 1):
Redacción según Circular 5/1997, de 26 de noviembre, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, por la que se modifica el articulo 13 de la Circular 4/1994, de 14 de diciembre, sobre normas contables, obligaciones de información, determinación del valor liquidativo y coeficientes de inversión y operativos y actuaciones en las tasaciones de inmuebles de las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria. (BOE. núm. 297, de 12 de diciembre de 1997).

References: artículo 10
 artículo 8
 artículo 4
 Real Decreto 
 artículo 7
 artículo 4
 artículo 4
 artículo 4
 artículo 4
 artículo 4
 artículo 4
 artículo 5
 artículo 19