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Timestamp: 2017-06-26 12:12:08+00:00

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:: WOHNRAUMMIETRECHT 2008 ::
→ Offenlegung der Ermächtigung im Mieterhöhungsverlangen
Ist der Käufer (Erbbauberechtigter) schon vor Eintragung im Grundbuch vom Verkäufer ermächtigt worden, Gestaltungsrechte wie ein Mieterhöhungsverlangen wahrzunehmen, muss die Ermächtigung im Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber offen gelegt werden.
LG Berlin, Urteil vom 28.11.2008, 63 S 109/08, GE März 5/2009, S. 326
→ Wann ist eine Betriebskostenabrechnung formell unwirksam?:
Der BGH hat sich im Urteil vom 19.11.2008 (AZ: VIII ZR 295/ 07) mit dieser Frage beschäftigt und festgestellt: Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. Vorliegend hatte der Vermieter für die Kosten der Hausbetreuung ist als Verteilerschlüssel "HB-KOSTE" angegeben. Der Verteilerschlüssel war nicht ausreichend benannt und die Position damit unwirksam umgelegt.
Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen aber keiner Erläuterung, wie z.B. nach Quadratmetern.
Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar. Das heißt, dass die 12-Monats-Frist auch bei Erhebung einer Klage abläuft und dadurch nicht gehemmt wird. Dies soll die Abrechnungssicherheit gewährleisten.
→ Einseitiger Kündigungsverzicht und Staffelmiete:
Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt. Dies hat der BGH mit Urteil vom 12.11.2008 (Az. VIII ZR 270/07) entschieden.
→ Anforderungen an die Heizkostenabrechnung bei gemischt genutzten Gebäuden:
In einem Wohn- und Geschäftshaus wurde der Verbrauch der Heizkosten für das Gewerbeteil vorerfasst durch einen Wärmemengenzähler. Die Wohneinheiten waren lediglich mit Heizkostenverteilern ausgestattet. Der Vermieter hat die Verbräuche der Wohneinheiten und die des Geschäftslokals getrennt abgerechnet. Dies hielt der BGH im Urteil vom 16.07.2008,VIII ZR 57/07, nicht für ausreichend. Danach stellt die Berechnung des Verbrauchs der Wohnungen durch Abzug des durch den Wärmezähler der Gewerbeeinheit erfassten Verbrauchs von dem Gesamtverbrauch des Hauses keine Vorerfassung gem. § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkV dar. Hierfür wäre ein zweiter Wärmemengenzähler nur für die Wohneinheiten insgesamt erforderlich gewesen. Durch eine Summierung der Verbräuche entstünden Messungenauigkeiten, was zu einer erheblichen Abweichung von dem tatsächlichen Verbrauch führen könne.
→ Keine Modernisierung bei früherer Mietermodernisierung:
Die Mieter haben im Jahr 1997aufgrund einer Vereinbarung mit dem damaligen Vermieter eine Gasetagenheizung eingebaut. Nun wollte der Vermieter mittels einer Modernisierung eine neue Gasetagenheizung einbauen, da dies eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache oder zur Einsparung von Energie darstelle. Der geplanten baulichen Maßnahme stand jedoch die Vereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen von 1997 entgegen. Diese war dahin auszulegen, dass ausschließlich die Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses für die Gasetagenheizung zuständig sein sollten und eine Mieterhöhung insoweit ausscheiden sollte. So das Kammergericht mit Beschluss vom 28.08.2008, 8 U 99/08.
→ Räumung trotz Zahlung innerhalb der Schonfrist oder wann ist der Zahlungsverzug des Mieters unverschuldet?:
Der Mieter wurde wegen 2 rückständiger Mieten fristlos und ordentlich gekündigt. Innerhalb der Schonfrist hat das Jobcenter die Mietrückstände ausgeglichen. Die Frage ist daher, ob die ordentliche Kündigung dennoch wirksam ist, da § 569 BGB nur für die fristlose Kündigung gilt. Der Mieter hat sich beim Job Center um den Ausgleich der Mietrückstände bemüht und war wegen Depressionen in fachärztlicher Behandlung. Dies hat zu einem wirtschaftlichen Engpass geführt. Das Kammergericht hat mit Urteil vom 4.07.2008, 8 U 26/08, die ordentliche Kündigung als wirksam erachtet, weil ein Verschulden des Mieters vorlag. Der Mieter hat nicht im Einzelnen dargelegt, aus welchen Gründen es zu den wirtschaftlichen Engpässen gekommen ist und welche unvorhergesehenen Ausgaben er in diesem Zeitraum gehabt hat, so dass er die Miete nicht hat entrichten können. Außerdem erfolgte ein Ausgleich der rückständigen Mieten erst am 09. November 2007, nachdem die Räumungsklage am 13. September 2007 zugestellt worden war und damit ein halbes Jahr nach der Kündigung. Hinzu kommt, dass zu dieser Zeit auch die Heizkostenabrechnung offen war.
→ Keine Verletzung mietvertraglicher Pflichten, wenn Kinder trotz eines Verbotsschildes auf dem Garagenhof spielen.
Der Mieter wurde fristlos gekündigt, weil dessen fünfjährige Sohn eines Verbotsschildes auf dem Garagenhof und nicht bloß auf dem angrenzenden Spielplatz spielte. Nach LG Wuppertal, Urteil vom 29.07.2008, 16 S 25/08, erreicht eine solche Pflichtverletzung jedoch nicht die in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorgesehene Erheblichkeitsschwelle. Ein Spielen auf dem unmittelbar an den Garagenhof angrenzenden Spielplatz rufe ähnlich laute Geräusche hervor, so dass die Geräusche hinzunehmen seien.

References: BGH 
 § 556
 § 556
 § 204
 § 557
 BGH 
 BGH 
 § 5
 § 569
 § 573