Source: http://www.znalcijested.cz/?find=V%C3%BDm%C4%9Br+MF+%C4%8D.01%2F2013
Timestamp: 2019-11-20 13:01:28+00:00

Document:
Výměr MF č.01/2013
Výměr MF č.01/2013 (vyhledávání)
Vyhledávání výrazu 'Výměr MF č.01/2013':
Ocenění pro SPÚ ČR Diskusní a informační blok je určen výhradně pro znalce, spolupracující pro Státní pozemkový úřad ČR. Otevřen bude po 15.říjnu 2013 bude sloužit pro odbornou spolupráci a sjednocení problematiky oceňování pozemků v úrovni ceny obvyklé, nikoliv tedy ceny zjištěné dle prováděcího předpisu zákona č.151/1997 Sb. Problematika pojmu obvyklá cena při ocenění pro Státní pozemkový úřad je vyjasněna novelou zákona č.503/1997 Sb. Dne 10.9.2013 vyšla ve sbírce zákonu novela č.280/2013 Sb., která mění zákon č.503/2012 Sb. s účinnosti od 1.10.2013. Podstatnou změnou je čl.1 odst. 11, který zní: V § 12 se na konci odstavce 3 doplňují věty „To neplatí v případě, kdy se zemědělské pozemky nacházejí v zastavitelné nebo zastavěné ploše obce. V takovém případě se zemědělské pozemky převádí za cenu obvyklou.“. Tedy cena obvyklá bez odkazu na zákon 151/1997 Sb. ani odkaz na jeho prováděcí vyhlášku. Vedení SPÚ se rozhodlo, že v této souvislosti bude od účinnosti novely vyžadovat "tržní ocenění" pozemků i v případě § 14 a § 20 zákona 503/2013 Sb. Spolu s Ing. Tomíčkem jsme se zúčastnily jednání na SPÚ v Praze zejména z důvodu, aby zadání objednávek bylo pro znalce jednoznačné. Závěr jednání je dohoda, že smluvní znalci obdrží od 1.10.2013 jasnou objednávku s požadavkem na ocenění pozemku v úrovni obvyklé ceny. Tedy, bez jakéholiv požadavku na ocenění dle 151/1997 Sb (natož na prováděcí vyhlášku), které by bylo matoucí a nejednoznačné. Vedení SPÚ vzalo od nás na vědomí, že v případě některých lokalit a některých druhů pozemků bude problematické jednoznačně provést odhad pouze ceny obvyklé. Předpokládám na úrovni naší sekce znalců regionu Liberec odborný seminář pro smluvní znalce, abychom se sjednotili na postupu pro vypracování tohoto typu posudků. Josef Slavíček Pro nedočkavé uvádím pracovní znění, jak bylo zasláno do legislativní rady vlády ČR. Upozorňuji, že jsou zde chyby, vzorce se nemusí shodovat se zněním ve Sbírce. Z téhož důvodu raději neuvádím přílohy, správné budou 31.12.2013 ve Sbírce. Přeji pěkné svátky Josef Slavíček Všechno je jinak, zákon o dani z nabytí nemovitých věcí byl schválen včera, dne 9.10.2013 senátem formou zákonného opatření prakticky v totožném znění. Takže od 1.1.2014 nebude FÚ vyžadovat při převodu nemovitosti na vybrané typy znalecké posudky a MF ČR vydá prováděcí vyhlášku tohoto zákona. Josef Slavíček Konec diskuse, nemá další smysl. Dne 12.9.2013 byl návrh zákona o dani z nabytí nemovitých věcí v senátu zamítnut. Vzhledem k rozpuštění poslanecké sněmovny tedy zákon v navržené podobě končí. Důvodem byl nesouhlas s převedením povinnosti platby daně z prodávajícho na kupujícího. To se tedy netýkalo znalců, povinnost přiložit znalecký posudek k přiznání i pro RD a pod. zůstává. Problém je asi bohužel jen odložen, uvidíme (možnost zákonného opatření vlády, nové znění zákona po volbách a pod.). Josef Slavíček Narazila jsem na tuto situaci - pozemek veden v KN v druhu trvalý travní porost je platným územním plánem obce vymezen jako plocha veřejného prostranství - komunikace. Pozemek je tedy určen územním plánem k zastavění inženýrskou stavbou § 9 odst. 4 vyhlášky ve znění 199/2014. Ve vyhlášce ve znění 441/2013 do 1.10.2014 nebyl problém - tehdy § 9 odst. 3 říká "....... je cena určená podle § 4 vynásobená koeficientem 0,30.....". Ve znění od 1.10.2014 (199/2014) je však v § 9 odst. 4 uvedeno ".......je cena určená podle § 4 odst. 1, vynásobená koeficientem 0,30.....". Tady nasává problém, že nelze použít § 4 odst. 3 a pozemek ocenit jako komunikaci. Došla jsem k závěru, že při použití § 4 odst. 1 v indexu polohy dám druh hlavní stavby - inženýrské stavby, a pozemek ocením takto. Protože je mě trochu divné proč to bylo do novely vyhlášky takto doplněno, prosím kolegy, kteří se s touto situací setkali, o jejich názor jak tyto pozemky ocenit. Trochu to postrádá logiku, protože oceňujeme jinak, než kdyby ta komunikace již existovala a popřípadě na ni bylo vydáno územní rozhodnutí. Iva Bryknarová i.bryknarova@seznam.cz odpověď: 1) Problematika bytových a nebytových jednotek - dle NOZ jsou jednotky upraveny souběžně ve dvou právních režimech - jednak se zachovává původní režim dle zákona 72/1994 Sb. a v evidenci KN jsou i takto zapsány. Bude tomu i nadále, pokud vlastnící nezmění prohlášení vlastníka v režimu NOZ. KN sám o sobě není oprávněn zápisy měnit činit tak nebude. Vedle toho budou od 1.1.2014 vznikat jednotky dle NOZ (novým prohlášením, smlouvou o výstavbě, změnou prohlášení ....), které tak budou zapsány v vyznačeny v evidenci KN. POZOR - jednotka dle NOZ je věcí nemovitou (byt a podíl na společných částech nemovité věci jsou vzájemně spojené a neoddělitelné). Co se týče ocenění (Jak ocenit podle vyhl.č. 441/2014 Sb. bytové a nebytové jednotky ?), tato "dvoukolejnost" je řešena v § 52 vyhl. č.441/2013 Sb: „Ustanovení této vyhlášky o jednotce se použijí obdobně i na byt nebo nebytový prostor, které jsou vymezeny podle zákona o vlastnictví bytů jako jednotka, spolu se s nimi spojeným spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, a pokud je s nimi spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu se spoluvlastnickým podílem na tomto pozemku.“ 2) Problém s oceněním nemovitosti, kde je v celku (poznámka: ZOM zná pouze pojem jednotný funkční celek) více hlavních staveb. Problém je v neexistenci definice pojmu hlavní stavba. Jedná se o dlouhodobou praxí ustálený výraz, zejména ve spojení se stavebním zákonem. „Stavba hlavní vždy souvisí s funkčním určením stavebního pozemku a další stavby souboru staveb jsou buď podmiňující nebo doplňkové, které se stavbou hlavní svým účelem a umístěním souvisejí, a které zabezpečují funkčnost stavby hlavní (její uživatelnost) nebo doplňují základní funkci stavby hlavní.“ (Citace z Metodického doporučení odboru stavebního řádu Ministerstva pro místní rozvoj). Definice JFC dle zákona č.151/1997 Sb. „Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.“ Z definice JFC jednoznačně vyplývá jeden účel využití v JFC, nemůže zde být více hlavních staveb. Bohužel „Komentář MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“ v odst.5) určuje postup pro ocenění pozemku (POZOR - nikoliv stavby), kde předpokládá v JFC více hlavních staveb, pro které nelze určit jeden účel užití. To je ale v rozporu z definicí v ZOM. Dle mého názoru se v tom případě nejedná o JFC, ale o jednotlivé pozemky (nebo pozemek) s více stavbami rozdílného využití. Tyto stavby by se tedy logicky měly ocenit rozdílným koeficientem pp. V příloze č. 3, tabulka č. 3 a 4“ je znak č.1 nazván „Druh a účel užití stavby“, ale matoucí je zde popis pásma „Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku“. Podle popisu ale nemohu z ocenění vyloučit stavební pozemky s jednou nebo více stavbami, které netvoří žádný funkční celek. Řešení 2a): Pozemek tedy ocením dle „Komentáře MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“ odst.4, příp.5). Jednotlivé stavby ocením příslušným koeficientem pp dle jejich skutečného účelu užití. Řešení 2b): Pokud se jedná o soubor pozemků s více hlavními stavbami (např. větší tovární areál), lze ve většině případů vymezit několik JFC (tedy vždy hlavní stavbu a k tomu příslušný soubor pozemků), každý s jiným společným účelem jejich využití. Oceňovací software NemKalk umí oba typy výpočtů řešit jednoduše a elegantně přímo ve formuláři staveb, není třeba komplikovat výpočty nějakým zadáváním dalších částí posudku. Naše diskusní fórum neslouží k řešení případných nedostatků jiných oceňovacích software. Snad je odpověď vyčerpávající i přes existující rozpory mezi ZOM a jeho prováděcí vyhláškou. Josef Slavíček
genet:0.143

References: zákona č.151
 zákona č.503
 čl.1
 § 12
 § 14
 § 20
 § 9
 § 9
 § 4
 § 9
 § 4
 § 4
 § 4
 § 52
 zákona č.151