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Timestamp: 2014-07-28 22:29:30+00:00

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Archiv der Kategorie: Alle Rechtsgebiete
Mietrecht: Wem gehört der Schatz im Kachelofen?
Der Verkäufer eines Hauses verliert sein Eigentum an im Gebäude versteckten Geldscheinen nicht allein aufgrund der Grundstücksveräußerung. Denn bei dem Geld handelt es sich nicht um Zubehör – einem der Hauptsache dienenden Gegenstand -, auf das sich ein Eigentumsübergang erstrecken … Weiterlesen →
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Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Beschlussfassung des Verbands möglich.
Der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschluss die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums “an sich ziehen”. Die Berechtigung hierzu ergibt sich daraus, dass auch die Verfolgung der Gewährleistungsansprüche seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft (in großem Umfang) auf den Verband übertragen werden kann. … Weiterlesen →
Bauträgervertrag: Keine Rückabwicklung bei Interessenkollision Erwerber/WEG!
1. Hat die WEG die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum an sich gezogen, ist eine fristgebundene Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer unwirksam, wenn die Nachbesserung (noch) nicht im Interesse der Gemeinschaft liegt. 2. Die Kontrollfrage zur Klärung eines … Weiterlesen →
Ungültiger Jahresabrechnungsbeschluss: Rückforderung der Zahlung möglich!
Ein Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung der auf eine unwirksame Jahresabrechnung entrichteten Hausgelder ist nicht schon durch das Wirtschaftswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschlossen. AG Neuss, Urteil vom 19.12.2012 – 91 C 3589/12
Eigentümerwechsel: Keine Rückforderung von früheren “rechtsgrundlosen” Beiträgen!
1. Für Beitragsvorschüsse (Hausgeld und Sonderumlagen) eines Eigentümers, die ohne Beschluss oder aufgrund eines für ungültig erklärten Beschlusses erbracht wurden, steht dem leistenden Eigentümer kein Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Der Eigentümer hat “nur” einen Anspruch auf … Weiterlesen →
WEG-Beschluss nicht vollständig ausgeführt: Verwalter muss Schadensersatz zahlen!
Der WEG-Verwalter schuldet Schadensersatz, wenn er nicht dafür Sorge trägt, dass Beschlüsse der WEG vollständig ausgeführt werden. LG Hamburg, Urteil vom 15.11.2012, 318 S 225/10
WEG-Eigentümerwechsel muss dem Verwalter angezeigt werden!
Keine öffentlich-rechtlichen Abwehransprüche innerhalb der Gemeinschaft!
1. Zum Anspruch des Eigentümers auf bauaufsichtliches Einschreiten gegen Nutzung seines Buchgrundstücks durch Dritte. 2. Innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer eines Grundstücks und innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind öffentlich-rechtliche Abwehransprüche ausgeschlossen. 3. Zwischen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommen Ansprüche aus § 15(3) … Weiterlesen →
Keine Zweckbestimmung durch Aufteilungsplan!
Raumbezeichnungen im Aufteilungsplan stellen keine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 246/11
Mietrecht: Größere Schadensanfälligkeit ohne konkrete Gefahr ist kein Mietmangel!
1. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, durch die das gesetzliche, verschuldensunabhängige Minderungsrecht ausgeschlossen wird, ist nach § 307 BGB unwirksam. Eine Klausel, die nur den sofortigen Abzug von der Mietzahlung ausschließt, jedoch dem Mieter die Möglichkeit belässt, den Mangel im … Weiterlesen →
Mietrecht: Begriff “Betriebsvorrichtungen” und einige Beispiele genügen für Umlage der Wartungskosten!
“Betriebsvorrichtungen” sind Einrichtungen, die zum Betreiben des vermieteten Gebäudes – und nicht lediglich des darin ausgeübten Gewerbes – erforderlich sind. Eine beispielhafte Aufzählung (“z. B.” oder “usw.”) genügt dem Bestimmtheitsgrundsatz und führt zur Umlagefähigkeit von Wartungskosten für weitere technische Einrichtungen. … Weiterlesen →
Mietrecht: Mieter muss Urinpfützen im Hauseingang nicht hinnehmen!
1. Urinpfützen im Bereich des Hauseingangs stellen einen Mangel der Mietsache dar. Das Urinieren in Hauseingängen gehört auch in Berlin nicht zum normalen Erscheinungsbild eines Wohnhauses. 2. Ist der Mangel nicht erheblich, steht dem Mieter kein Mietminderungsrecht, sondern ein Zurückbehaltungsrecht … Weiterlesen →
Mietrecht: Tiefgaragenplätze sind nur für Kraftfahrzeuge!
Tiefgaragenplätze dürfen, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, nur zum Abstellen von Autos, nicht zur Lagerung von Kartons oder Ähnlichem genutzt werden. AG München, Urteil vom 21.11.2012, 433 C 7448/12
Mietrecht: Einbauten muss der Mieter wieder entfernen!
1. Der Mieter ist verpflichtet, Einbauten und Einrichtungen, mit denen er eine Mietsache versehen hat, bei Auszug zu entfernen. 2. Es kommt nicht darauf an, ob Einbauten und Einrichtungen durch den Einbau zu wesentlichen Bestandteilen einer Mietsache geworden sind oder … Weiterlesen →
Mietrecht: Dreimaliges Lüften ist ausreichend: Keine Mieterpflicht zu weiteren Lüftungen!
Vom Mieter kann – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen – nicht verlangt werden, dass er mehr als drei Mal täglich lüftet und alle Räumlichkeiten der Mietwohnung durchgängig so beheizt, dass in den Räumen die Temperatur mindestens 20 Grad Celsius beträgt. LG Konstanz, … Weiterlesen →
Mietrecht: Instandsetzung: Einstweilige Verfügung des Mieters trotz Duldungspflicht reloaded!
1. Bereits auf die Ankündigung einer Außenmodernisierung, die mit Störungen des geschützten Besitzes des Mieters verbunden sein wird, kann der Mieter Besitzschutzansprüche im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen. 2. Ob dem Vermieter ein materiell-rechtlicher Duldungsanspruch aus § 554(2) BGB o. … Weiterlesen →
Mietrecht: Erhöhung der Kostenmiete durch Erwerber: Wie erfolgt Wirtschaftlichkeitsberechnung?
1. Will der Erwerber eines mit öffentlichen Mitteln bebauten Grundstücks die Kostenmiete erhöhen, so hat er der Mieterhöhungserklärung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen, welche grundsätzlich nach den Verhältnissen aufzustellen ist, die beim Antrag auf Bewilligung öffentlicher Mittel bestanden (Einfrierungsgrundsatz). 2. Die im … Weiterlesen →
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Mietrecht: Leistungsbescheid rechtswidrig: Kein Regress gegen Vermieter!
1. Ein Vermieter, dem das Jobcenter die Wohnungsmiete gemäß § 22(7) SGB II direkt überweist, erhält dadurch keinen Leistungsanspruch, nur eine Empfangsberechtigung. Durch die Direktzahlung an den Vermieter erbringt das Jobcenter eine Leistung an den Leistungsberechtigten, dem das Arbeitslosengeld II … Weiterlesen →
Mietrecht: Bei drohender Kündigung Sicherheit auch von mehr als drei Monatsmieten möglich!
Mietrecht: Hunde- und Katzenhaltungsverbot: In Vorformulierten Verträgen = Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam.
Wohnung zur Prostitution benutzt: Keine Auswirkung auf einmal genehmigte Wohnnutzung.
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Mietrecht: SEK verursacht Schäden: Land haftet dem Vermieter.
1. Dem Vermieter einer Wohnung steht für Schäden, die im Zuge einer rechtmäßigen Durchsuchung der Wohnung im Rahmen eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens gegen den Mieter verursacht worden sind, grundsätzlich ein Anspruch aus enteignendem Eingriff zu. 2. Ein dem Anspruch aus enteignendem … Weiterlesen →
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Anspruch auf Maklerprovision auch bei Zwangsversteigerung.
Erwirbt der Käufer nach der Inanspruchnahme von Maklerleistungen das Eigentum an der Immobilie nicht rechtsgeschäftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung durch Hoheitsakt, schuldet er den vereinbarten Maklerlohn jedenfalls dann, wenn der Maklervertrag auch für diesen Fall eine Provisionsabrede enthält. Auch … Weiterlesen →
Erfolgsunabhängiger Anspruch auf Maklerlohn kann nur individualvertraglich vereinbart werden.
Makler täuscht über Asbesthaltigkeit eines Daches: Kein Anspruch auf Nichterfüllungsschaden.
Täuscht ein Makler über Objekteigenschaften einer Immobilie, kommen sowohl Ansprüche gegen den Makler aus Deliktsrecht als auch aus einer Verletzung des geschlossenen Maklervertrags in Betracht. Beide Anspruchsgrundlagen sind jedoch nicht auf das positive Interesse, also Ersatz des Nichterfüllungsschadens gerichtet, sondern … Weiterlesen →
Maklerprovision: Kongruenz regelmäßig auch bei bei deutlicher Kaufpreisreduzierung (hier: 43%)
1. Bei einem für den Maklerkunden preisgünstigeren Erwerb liegt in der Regel eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit des nachgewiesenen mit dem zu Stande gekommenen Kaufvertrag vor. 2. Die Berufung des Maklerkunden in solchen Fällen auf eine fehlende Identität beider Verträge widerspricht regelmäßig … Weiterlesen →
Wann und Wie kann Verteilerschlüssel geändert werden?
1. Die Kosten sind nach den zu Anfang des Abrechnungsjahrs bestehenden Vereinbarungen bzw. Beschlüssen umzulegen. 2. Der Wortlaut des § 16(3) WEG lässt eine Änderung des Verteilerschlüssels nur für solche Kosten zu, die nach Verbrauch oder Verursachung erfassbar sind (a. … Weiterlesen →
Abberufung des Verwalters durch einstweilige Verfügung möglich!
1. Die Wiederwahl eines insolventen Verwalters, der die Konten der Gemeinschaft auf seinen Namen führt und mehrheitlich abgelehnte Beschlüsse ausführt, entspricht nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. 2. Eine sofortige Abberufung des Verwalters im Wege der einstweiligen Verfügung setzt einen … Weiterlesen →
Einstweilige Verfügung auch bei nur subjektiv empfundener Lärmbeeinträchtigung möglich!
1. Die tatsächliche Behauptung von Lärm und Vibrationen kann für den Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB, § 15(3), § 14 Nr. 1 WEG im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens auch und gerade durch eine Versicherung an Eides statt glaubhaft gemacht werden. 2. Im Grundsatz unbeachtlich ist, … Weiterlesen →
Keine bunte Fassadengestaltung gegen den Willen auch nur eines Wohnungseigentümers möglich.
Die Veränderung des Erscheinungsbilds einer einheitlichen hellgelben Fassade durch die Anbringung von orangefarbenen Streifen, die sich in jedem Stockwerk über sechs Balkone (drei pro Haushälfte) erstrecken, bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. LG München I, Urteil vom 20.09.2012, 36 S 1982/12 WEG
Für die qualifizierte Mehrheit gilt das Gesetz: § 25(2) WEG
1. Die im Gesetz bestimmte notwendige qualifizierte Mehrheit kann nicht durch die Gemeinschaftsordnung geregelt werden. 2. Der Verwalter ist in der Regel nicht ohne Anlass verpflichtet, die Ermächtigung eines Mitberechtigten bei der Stimmabgabe zu prüfen. LG Köln, Urteil vom 04.10.2012, 29 … Weiterlesen →
Versorgungsleitungen: Gemeinschaftliches Eigentum erstreckt sich bis zur Absperrvorrichtung.
Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient. BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12
Teilungserklärung: Für wesentliche Gebäudebestandteile in der Regel unerheblich!
Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden. Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben. BGH, Urteil vom 26.10.2012, V … Weiterlesen →
Mietrecht: Mangelnde Sprachkenntnisse begründen für sich genommen keinen Grund zur Anfechtung einer Vereinbarung.
Wer ohne Kenntnis den Inhalt einer Mietaufhebungsvereinbarung unterzeichnet, kann sich nicht im Nachhinein auf seine fehlenden Sprachkenntnisse berufen. AG Wetzlar, Urteil vom 23.10.2012, 38 C 1078/12
Mietrecht: Mietminderung möglich, wenn der Müllplatz um ca. 80 m verlegt wird.
Mietrecht: Hauswartkosten: Folgende Aufgaben des Hausmeisters sind können auf die Betriebskosten umgelegt werden:
1. Umlagefähige Aufgaben eines Hausmeisters sind Hausreinigung, Treppenhausreinigung, Straßenreinigung einschließlich der Schneeräumung, Gartenpflege und Bedienung der Heizungs- und Warmwasseranlage und des Fahrstuhls. Diese Arbeiten können auch dann als Hauswartkosten abgerechnet werden, wenn sie nicht als eigener Kostenpunkt der Betriebskosten vereinbart … Weiterlesen →
Mietrecht: Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter die Mietwohnung eigenmächtig umgebaut.
Mietrecht: Verwertungskündigung bei Erwerb abrissreifer Immobilie zulässig.
1. Weist das vermietete Anwesen massive Schäden auf, ist in einem abrisswürdigen Zustand und erweist sich eine Sanierung als wirtschaftlich sinnlos, kann der Vermieter wegen beabsichtigter Verwertung kündigen, wenn bei Fortbestand des Mietverhältnisses nur ein unangemessen niedriger Kaufpreis zu erzielen … Weiterlesen →
Mietrecht: Rückerstattung für Kosten des Fahrstuhls, wenn ein Verweigerungsrecht hierzu bestand:
Haben die Mieter der kostenpflichtigen Nutzung des Fahrstuhls in ihrem Mietshaus zugestimmt, obwohl sie es auch verweigern durften, können sie vom Vermieter die Rückzahlung der bereits bezahlten Aufzugskosten verlangen, wenn er sie beim Abschluss des Mietvertrags auf ihr Verweigerungsrecht nicht … Weiterlesen →
Mietrecht: Werkdienstwohnung oder Werkmietwohnung werden wie folgt unterschieden:
1. Eine Werkdienstwohnung ist unmittelbarer Bestandteil eines Arbeitsvertrags und ist regelmäßig Teil der Vergütung; es liegt kein selbstständiger Mietvertrag vor. 2. Eine Werkmietwohnung wird dagegen mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet. Dabei wird neben dem Arbeitsvertrag ein Mietvertrag … Weiterlesen →
Mietrecht: Mieter muss beweisen, dass er dem Vermieter einen Mangel der Mietsache angezeigt hat.
Dass ein Mangel der Mietsache dem Vermieter angezeigt wurde, muss der Mieter beweisen. Dazu gehört auch, dass der Adressat der Mängelanzeige Vertreter oder Empfangsbote des Vermieters war oder dass sie dem Vermieter auf andere Weise zugegangen ist. Die Anzeige ist … Weiterlesen →
Mietrecht: Verwirkung: Reicht es aus, wenn der Vermieter untätig bleibt?
1. Ein Anspruch ist verwirkt, wenn er längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht worden ist (Zeitmoment) und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dass dieser das Recht auch in Zukunft … Weiterlesen →
Mietrecht: Dem Sachverständigen ist für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstückes ein Bewertungsspielraum zuzugestehen.
Die Fehlerhaftigkeit eines Verkehrswertgutachtens kann dann angenommen werden, wenn der Sachverständige bei der geschuldeten Verkehrswertermittlung der Immobilie nicht zutreffende Tatsachen zu Grunde legt und/oder anerkannte Bewertungsgrundsätze missachtet. Sind die jeweiligen Bewertungen ohne eindeutige und zwingende Vorgaben vorzunehmen, kann es – … Weiterlesen →
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Bepflanzung teilweise zerstört: Schadensberechnung nach Methode Koch.
Auch wenn ein Gehölz oder ein Baum nicht zerstört, sondern nur beschädigt wird (hier: Thujenanpflanzung), kann die dadurch entstandene Wertminderung des Grundstücks im Grundsatz nach der “Methode Koch” berechnet werden. Die Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010 stehen dem nicht entgegen. … Weiterlesen →
Bei Abriss des Nachbarhauses: Anspruch des Nachbarn auf Wärmedämmung bei gemeinsamer Giebelwand.
1. Wenn der Abriss eines Nachbarhauses die Bestands- und Funktionsfähigkeit einer gemeinsamen Giebelmauer derart beeinträchtigt, dass der andere Nachbar gezwungen wird, sich durch bauliche Maßnahmen erst wieder die Nutzungsmöglichkeit (hier: Wärmeisolierung) zu verschaffen, die ihm die Mauer bisher bot, verstößt … Weiterlesen →
Missbrauch des Stimmrechts: Verhinderung der Wahl des Verwalters aus rein eigennützigen Beweggründen.
Soll die Neuwahl/Wiederwahl der Verwaltung allein deshalb verhindert werden, um die Verhandlungsposition der Mehrheitseigentümerin gegenüber einem potenziellen Investor zu verbessern, so ist die Ausübung des Stimmrechts rechtsmissbräuchlich, weil es gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft verstößt. … Weiterlesen →
Ist die Jahrsabrechnung rechnerisch unschlüssig, muss sie im Ganzen aufgehoben werden.
Eine Jahresabrechnung, bei der der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontenstände vom Jahresanfang und Jahresende nicht übereinstimmt, ist insgesamt aufzuheben. LG Berlin, Urteil vom 19.10.2012, 55 S 346/11 WEG
Mietrecht: Der Mieter kann im Einzelfall die Reduzierung der Miete für Gewerberaum verlangen, wenn ausnahmsweise die Geschäftsgrundlage gestört ist.
1. Der Mieter trägt grundsätzlich das Verwendungsrisiko hinsichtlich des Mietobjekts. 2. Bleiben die Einnahmen des gewerblichen Mieters deutlich hinter den Erwartungen zurück und haben beide Parteien schon bei Vertragsschluss festgelegt, dass eine Prognose bezüglich der Entwicklung des Mietobjekts aufgrund seiner … Weiterlesen →
Mietrecht – Wiederholungsgefahr bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens: Fristlose Kündigung statthaft.
1. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme in einem Wohnhaus wird verletzt, wenn mieterseitig häufige Lärmstörungen nach 22 Uhr verursacht werden. 2. Wenn die Mieterin selbst bei Hinzuziehung der Polizei – als in der Regel letztem Mittel bei einer Ruhestörung – … Weiterlesen →
Mietrecht – Fristlose Kündigung bei Beleidigung eines Verwandten des Vermieters nur zulässig, wenn…
… der Verwandte im selben Haus wie der Mieter lebt. Nur wenn der Mieter seinen Vertragspartner, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeiter, den Hausverwalter oder andere Hausbewohner schwer beleidigt, kann ein “wichtiger Grund” für eine Kündigung vorliegen und eine Abmahnung im … Weiterlesen →
Mietrecht – Verrechnung unvollständiger Mieten: Der Vermieter darf entscheiden.
§ 366(2) BGB ist nicht anzuwenden, wenn der Mieter seine Miete nicht vollständig zahlt. Das hat zur Folge, dass der Vermieter eine unvollständige Leistung nach Belieben verrechnen kann. BGH, WuM 2005, 384 = NZM 2005, 455
Mietrecht – Duldung der Untervermietung durch einstweilige Verfügung möglich.
1. Ein Mieter kann vom Vermieter die Duldung der Untervermietung verlangen, wenn er ohne die Einnahmen aus der Untervermietung nicht in der Lage sein wird, die monatliche Miete aufzubringen, und daher Gefahr läuft, fristlos gekündigt zu werden. 2. Droht dem … Weiterlesen →
Mietrecht – Die Aufnahme eigener volljähriger Kinder in Mietwohnung ist grundsätzlich gestattet.
1. Der Mieter einer ausreichend großen Wohnung ist auch dann befugt, ein eigenes Kind in die Wohnung aufzunehmen, wenn das Kind volljährig ist und vor dem Einzug bereits einen eigenen Hausstand geführt hat. Einer Erlaubnis des Vermieters im Sinne des … Weiterlesen →
Mietrecht – Betriebskostenvorauszahlungen: Der Mieter darf die Angemessenheit selbt berechnen.
1. Erklärt der Mieter nach § 560 Abs. 4 BGB die Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen, so kommt es für die Wirkung dieser Erklärung darauf an, ob der neue Betrag angemessen ist. 2. Der Mieter kann auch mit einem von ihm selbst … Weiterlesen →
Mietrecht – Blumenkästen sind an der Außenseite des Balkons nur zulässig, wenn keine Verkehrsgefährdung vorliegt.
Die Nutzung des Balkons zur Aufzucht und zum Aufstellen von Pflanzen und Blumen gehört zum üblichen Mietgebrauch. Das Anbringen von Blumenkästen an der Außenseite des Balkons ist dann nicht mehr erlaubt, wenn dem vernünftige Gründe entgegen stehen. Das ist zum … Weiterlesen →
Mietrecht – Betreutes Wohnen: Der Mietvertrag ist vom Bestehen des Betreuungsvertrags nur dann abhängig, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde.
Die Koppelung des Mietvertrags an den Bestand eines Betreuungsvertrags ist nicht aus dem Umstand zu schließen, dass sich eine gemietete Wohnung in einer Wohnanlage für betreutes Wohnen befindet. Dass der Mietvertrag aufgelöst werden kann, wenn der Betreuungsvertrag endet, muss im … Weiterlesen →
Mietrecht – Kündigung von Wohnraum auch zulässig, wenn der Eigenbedarf für den Geschäftsbetrieb der Ehefrau des Vermieters genutzt werden soll.
Der Vermieter kann seine vermietete Wohnung kündigen, wenn seine Ehefrau in den Räumen eine Anwalztskanzlei betreiben möchte. Dieser Nutzungsvorschlag ist im Sinne von § 573(1)1 BGB nachvollziehbar und vernünftig. BGH, Urteil vom 26.09.2012, VIII ZR 330/11
Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist nur noch der Insolvenzverwalter zur Beschlussanfechtung berechtigt.
Der Eigentümer, über dessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist, kann Beschlüsse der Eigentümerversammlung nicht mehr anfechten. Das Stimmrecht geht ebenfalls auf den Insolvenzverwalter über. Rückständige Hausgeldansprüche können zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Während der Insolvenzverwaltung fällig werdende Sonderumlagen sind vom Insolvenzverwalter … Weiterlesen →
Auch der Vorkaufsberechtigte schuldet den Maklerlohn.
Der Kaufvertrag des Vorkaufsberechtigten kommt zu denselben Bedingungen zustande, die zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer ausgehandelt worden waren. Das gilt nur für solche Bedingungen nicht, die wesensmäßig nicht zum Kaufvertrag gehören (“Fremdkörper”). Vertragsbstimmungen zur Verteilung der Maklerkosten sind typische … Weiterlesen →
Kein Anspruch ohne Hauptvertrag
Verkauft der Auftraggeber des Maklers das Objekt doch nicht (oder vermietet es nicht), hat der Makler seine Provision nicht verdient. Der Makler hat auch keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der entgangenen Käuferprovision (Mieterprovision) gegen den Auftraggeber wegen treuwidriger Pflichtverletzung, … Weiterlesen →
Wenn ein Wohnungseigentümer nicht zur Eigentümerversammlung geladen wird,…
… führt die Nichtladung grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Nichtig sind Beschlüsse nur dann, wenn ein Eigentümer in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen wird, also vorsätzlich nicht geladen wird. BGH, Urteil vom 20.07.2012, … Weiterlesen →
Die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung erwächst in Bestandskraft; Verwalter kann nur eine Person sein.
Der Negativbeschluss ist nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Das gilt auch, wenn ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung zu Unrecht angenommen wurde. Zwei Personen können nicht Verwalter sein. BGH, Urteil vom 20.07.2012, V ZR 241/11
Grundsätzlich zulässig: Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit, selbständiger Beschlusskompetenz und separater Abrechnung.
Die Gemeinschaftsordnung kann bestimmen, dass Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit errichtet werden. Sie können mit eigenen Beschlusskompetenzen und nur diese Gemeinschaften betreffende Stimmrechtsregelungen ausgestattet werden. Sofern die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass Kosten und Lasten für die Untergemeinschaft gesondert zu ermitteln und abzurechnen … Weiterlesen →
Flächen, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, dürfen nur gemäß ihrer Bestimmung genutzt werden.
Die Teilungserklärung kann die Bestimmung enthalten, dass der teilende Eigentümer bei Verkauf einer Einheit dem Erwerber Sondernutzungsrechte an bestimmten Flächen einräumen und dessen Inhalt näher bestimmen darf. Die als “Außenstellplatz” bezeichnete Sondernutzungsfläche darf dann nicht zu einer Terrasse ausgebaut und … Weiterlesen →
Mietrecht – Hohe Heizkosten sind nur dann ein Minderungsgrund, wenn…
… die Heizungsanlage zum Zeitpunkt ihres Einbaus nicht dem technischen Standard entsprach. Daher kann der Mieter bei Altbauten grundsätzlich nicht erwarten, dass Wärmedämmung und Heizwert einem aktuellen Stand entsprechen. KG, Urteil vom 21.05.2012. 8 U 217/11; Revision wurde eingelegt BGH … Weiterlesen →
Mietrecht – Herstellung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch: Vermieter ist zur Vorleistung verpflichtet.
Müssen Mieträume aufgrund einer gesetzlichen Regelung bestimmte Anforderungen erfüllen (hier: Barrierefreiheit einer Physiotherapiepraxis) und sind die Räume zu diesem Zweck vermietet worden, müssen die Mieträume den gesetzlichen Erfordernissen entsprechen (hier: Barrierefreiheit). Wenn die Parteien des Mietvertrags keine andere Regelung vereinbaren, … Weiterlesen →
Mietrecht – Unzulässige AGB-Klauseln in Wohnraummietverträgen: Verspätete Fertigstellung, Verzugszinsen, Besichtigungsrecht
Folgende Klauseln in vorformulierten Wohnraummietverträgen sind unwirksam: “Der Mietbeginn kann sich infolge von Verzögerungen bei der Fertigstellung bis zu drei Monate verzögern, ohne dass sich hieraus Ansprüche des Mieters ergeben.” “Bei verspäteter Zahlung (Verzug) ist der Vermieter berechtigt, etwaige Mehrkosten … Weiterlesen →
Im Gewerberaum – Mietrecht muss die Minderung einem geringeren Gebrauchswert Rechnung tragen.
Wird die vertraglich vereinbarte “Mietfläche” unterschritten, darf nicht pauschal entsprechend der geringeren Fläche gemindert werden. Je nach Art der Nutzung der Flächen muss einem geringeren Gebrauchswert der fehlenden Flächen Rechnung getragen werden. Kellerräume haben demnach im Gewerberaummietrecht einen geringeren Gebrauchswert … Weiterlesen →
Mietrecht – Schimmel ist auch im Altbau ein Mangel, der zur Minderung berechtigt.
Kommt es bei herkömmlichem Nutzungsverhalten zur Bildung von Schimmel, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt, ist die Mietsache mangelhaft. Der Mieter kann Minderung und Beseitigung des Mangels verlangen. Nach Ablauf einer Nachfrist für den Vermieter stehen dem Mieter auch … Weiterlesen →
Mietrecht – Ist eine fristlose Kündigung unwirksam, kann sie dennoch in eine Abmahnung umgedeutet werden.
Nach deren Missachtung, ist eine erneute fristlose, jedenfalls aber eine ordentliche kündigung berechtigt. Dazu müssen die Voraussetzungen einer Abmahnung gegeben sein (Warnfunktion). Das sind: Bezeichnung der vorgeworfenen Pflichtverstöße des Mieters, Bezeichnung der Verhaltensweise, unter welchen Voraussetzungen das Mietverhältnis fortgesetzt werden … Weiterlesen →
Mietrecht – Umlagefähigkeit für das Raus- und Reinstellen von Mülltonnen auf die Betriebskosten möglich, wenn…
… dies ausdrücklich im Mietvertrag so geregelt ist. Auch Eigenleistungen des Vermieters können umlagefähige Betriebskosten sein, wenn dies so vereinbart wurde. Dieser Voraussetzung genügen folgende Formulierungen in Mietverträgen jedoch NICHT: “Straßen-, Bürgersteig- und Hausreinigung””Hauswart””Müllabfuhr””Hof- und Zugangsreinigung” AG Frankfurt/ Main, Urteil … Weiterlesen →
Mietrecht – Die Möglichkeit, Wäsche zu waschen und zu trocknen, gehört zum Kernbereich vermieteten Wohnraums.
Bei der Vermietung von Wohnraum gehört das Vorhandensein einer Wasch- und Trocknungsmöglichkeit zum Kernbereich des Mietgebrauchs. Mieter müssen sich nicht auf Alternativen verweisen lassen, die mit Einschränkungen verbunden sind, wie beispielsweise dem Hinweis, in der Wohnung könne ein Trockner aufgestellt … Weiterlesen →
Mietrecht – Liegt ein bauseitiger Schimmelschaden vor, darf der Mieter auch mindern, auch wenn er nur wenig geheizt und gelüftet hat..
Ein durch einen Baumangel verursachter Befall der Mietsache mit Schimmel berechtigt den Mieter zur angemessenen Herabsetzung der Miete (Minderung). Das gilt auch dann, wenn die Art und Weise von Beheizung und Belüftung durch den Mieter die Entstehung von Schimmel begünstigt … Weiterlesen →
Mietrecht – Bei Vermietung an sich selbst entsteht keine Zahlungspflicht.
Ein Mietvertrag, der mit sich selbst geschlossen wird, begründet keine Pflicht zur Zahlung von Miete. Ein Vertrag setzt voraus, dass er zwischen zwei verschiedenen Personen geschlossen wird. Im vorliegenden Fall hat ein Gewerberaummieter einen Teil der Fläche an sich selbst … Weiterlesen →
Mietrecht – Vermieterpfandrecht: Keine “Verwertung durch Vernichtung” zulässig.
Der Vermieter hat Sachen des Mieters nach “Berliner Räumung” durch Vermieterpfandrecht in Besitz genommen. Der Vermieter darf die Sachen nicht vernichten, wenn sie nicht fristgemäß abgeholt wurden. Der Vermieter muss die Sachen schriftlich inventarisieren (aussagekräftiges der verwahrten Gegenstände). Deren Wert … Weiterlesen →
§ 10(2)3 WEG git den Teileigentümern nur für die Änderung schuldrechtlicher Beziehungen einen Anspruch, gilt aber nicht für die sachenrechtliche Eigentumszuordnung.
Über § 10(2)3 WEG lassen sich nur unbillige Regelungen der Gemeinschaftsordnung anpassen. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der eigentumsrechtlichen (sachenrechtlichen) Zuordnung des Wohnungseigentums selbst lässt sich aus der Vorschrift nicht herleiten. BGH, Urteil vom 11.05.2012, V ZR 189/11
Über Sichtschutz ragende Pflanzen müssen zurück geschnitten werden.
1. Dem Nachbarn stehen Abwehr- und Beseitigungsansprüche zu, wenn Pflanzen und Wurzeln des Nachbarn das Grundstück beeinträchtigen. 2. Stehen Pflanzen hinter einem Sichtschutz und überragen diesen, müssen sie im Einzelfall auf Höhe des Sichtschutzes zurück geschnitten werden. 3. Wachsen Wurzeln … Weiterlesen →
Abzug “Alt-für-Neu” auch beim sachenrechtlichen Beseitigungsanspruch.
Was im Mietrecht längst entschieden ist, gilt nun auch im Verhältnis unter Nachbarn/ Eigentümern zueinander. Wenn eine Sache zu ersetzen oder wiederherzustellen ist, die schon mehrere Jahre alt ist, muss der Gläubiger einen Abzug dafür hinnehmen, dass die ersetzte Sache … Weiterlesen →
Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss Sonderausschüsse für bestimmte Aufgaben einrichten.
Das hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden (BGH IMR 2010, 190). Demnach ist die Einrichtung eines “Gartenausschusses”, der zusammen mit dem Hausverwalter ein Konzept zum Pflanzenbeschnitt entwickeln soll, zulässig. Hierin liegt keine unzulässige Übertragung der Entscheidungskompetenz über die ordnungsgemäße Verwaltung. Die … Weiterlesen →
Mietrecht – Fristlose Kündigung bei Mangel der Mietsache nur nach Frist zur Mangelbeseitigung.
Der Mieter hat Anspruch auf Instandsetzung der Mietsache, wenn diese einen Mangel hat. Hierzu muss er dem Vermieter den Mangel anzeigen und ihm eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen. Wenn die Frist fruchtlos verstreicht, sthen dem Mieter Ansprüche auf Kündigung, Ersatzvornahme, … Weiterlesen →
Mietrecht – “Komplettrenovierung” bei Mietende:
Unter der Regelung im Gewerberaummietevrtrag “Der Mieter ist bei Mietende zu einer fach- und sachgerechten Komplettrenovierung auf seine Kosten verpflichtet” ist zu verstehen, dass der Mieter die Mietsache in einen Zustand versetzen muss, der weder Verunreinigungen noch Schäden aufweist. Vom … Weiterlesen →
Gewerbliche Kinderbetreuung ist keine Nutzung als Wohnung.
Wenn die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters verlangt, in der Wohnung ein Gewerbe oder einen Beruf auszuüben, ist hiervon auch die Betreuung von bis zu fünf Kleinkindern gegen Entgelt umfasst. Erlaubt ist nur die Betreuung fremder Kinder im Wege der … Weiterlesen →
Mietrecht – Der Vermieter ist trotz Abgeltungsklausel in einem Gerichtsvergleich berechtigt, Nachforderungen aus einer späteren Betriebskostenabrechnung zu verlangen.
Die Mietvertragsparteien einigten sich in einem gerichtlichen Vergleich unter anderem auf folgende Abgeltungsklausel: “Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr.” Die Vergleichsregelung schließt die Nachforderung aus einer danach erstellten Nebenkostenabrechnung des Vermieters nicht aus. Der Vermieter muss den Mieter … Weiterlesen →
Mietrecht – Sonstige Betriebskosten im Sinne von § 27(1) II. BV müssen ausdrücklich im Mietvertrag benannt sein.
Es handelt sich nicht um eine Auffangnorm in dem Sinne, dass hierüber Betriebskostenarten abgerechnet und auf den Mieter umgelegt werden können, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag bezeichnet sind. Kosten des Wachdienstes sind als sonstige Betriebskosten nur umlagefähig, wenn sie im … Weiterlesen →
Mietrecht – Die Abrechnung über Betriebskosten muss sich an den Kostenpositionen im Mietvertrag orientieren.
Die Abrechnung über Betriebskosten muss gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Das gilt sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnraummietrecht. Die Nebenkostenabrechnung muss den inhaltlichen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen. Der Vermieter “hat dem Mieter eine die geordnete Zusammenstellung der … Weiterlesen →
Mietrecht – Der Vermieter darf zur Besichtigung von Mängeln selbst bestimmen, von wem er sich begleiten lässt.
Nach Anzeige eines Mangels hat der Vermieter das Recht, den Mangel der Mietsache zu besichtigen. Er kann sich hierbei von einer Person seines Vetrauens begleiten lassen. Bei der Auswahl der Begleitperson ist er grundsätzlich frei. Der Mieter kann dieses Recht … Weiterlesen →
Mietrecht – Der Vermieter darf außerordentlich ohne Abmahnung kündigen, wenn der Mieter Cannabis anbaut, verkauft und konsumiert.
Der umfangreiche Anbau, Verkauf und Konsum von Cannabis stellt einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar macht, § 543(1)1 BGB. Der Vermieter darf kündigen, ohne vorher abmahnen zu müssen. Die Abmahnung ist … Weiterlesen →
Mietrecht – Drohen mit erhobener Faust: Fristlose Kündigung ohne Abmahnung gerechtfertigt.
Wenn die Mieter die Vermieter mit erhobenen Fäusten bedrohen, ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt. Eine Abmahnung ist nämlich dann entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Umstände des Einzelfalles die sofortige Kündigung gebieten. Im vorliegenden … Weiterlesen →
Mietrecht – Bei preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen) darf der Vermieter keine Kaution zur Sicherung von Nebenkosten verlangen.
Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer Mietsicherheit ist bei preisgebundenen Wohnungen nur zur Besicherung von Ansprüchen des Vermieters wegen Beschädigung der Wohnung (Schadensersatz) und wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen (Renovierung) erlaubt, § 9(5)1 WoBindG. Eine Besicherung von Ansprüchen des Vermieters auf … Weiterlesen →
Mietrecht – Der Vermieter kann gegen den Rückzahlungsanspruch der Kaution nicht mit mietfremden Forderungen aufrechnen.
Die Stellung einer Barkaution ist ein Rechtsgeschäft mit Treuhandcharakter. Diesem Treuhandcharakter der Mietsicherheit liegt ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot gegen Forderungen inne, die ihren Ursprung nicht in dem Mietverhältnis selbst haben. Bei preisgebundenem Wohnraum ergibt sich der Ausschluss bereits aus dem Gesetz, … Weiterlesen →
Mietrecht – Der Mieter handelt schuldhaft und pflichtwidrig, wenn er über die Ursache von Mängeln im Irrtum ist.
Mindert der Mieter die Miete und gerät dadurch mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten entspricht, entfällt der Verzug nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn er bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Voraussetzungen des von ihm … Weiterlesen →
Ist Gegenstand der Klage der Abriss einer Nachbarwand, muss zuvor ein Schlichtungsverfahren durchgeführt worden sein.
Geht es in der Klage um den Abriss einer Mauer, die vor ihrem Abriss eine Nachbarwand gemäß § 7 Nachbarschafstgesetz-NRW war, ist die Erhebung einer Klage erst dann zulässig, wenn zuvor ein Schlichtungsverfahren durchgeführt wurde. OLG Hamm, Urteil vom 26.03.2012, … Weiterlesen →
Der Makler verliert seinen Anspruch auf Vergütung nicht, wenn er fahrlässig falsche Angaben zu Mieterträgen macht.
Gemäß § 654 BGB erweist der Makler sich seines Maklerlohns nur dann für unwürdig, wenn vorsätzlich oder fahrlässig wesentliche Vertragspflichten verletzt. Die fahrlässig falsche Angabe von Mieterträgen erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Es liegt keine dem Vorsatz nahekommende Leichtfertigkeit vor, die … Weiterlesen →
Der Makler verwirkt seinen Provisionsanspruch, wenn er Interessenten “hinhält”.
Hält der Immobilienmakler einen Interessenten zum Kauf der Immobilie hin, weil er den Abschluss eines neuen Makleralleinauftrags abwarten möchte, liegt darin ein schwer wiegender Verstoß gegen seine Vertragspflichten. Durch solches Verhalten handelt der Makler den Interessen des Verkäufers mit einer … Weiterlesen →
Der Makler muss nicht überprüfen, ob für die verkaufte Immobilie eine Baugenehmigung vorliegt.
Es ist nicht als pflichtwidrig anzusehen, wenn der Immobilienmakler keine Überprüfung vornimmt, ob das zu vermittelnde Gebäude zu Wohnzwecken über entsprechende baubehördliche Genehmigungen verfügt. Er muss auch nicht darüber informieren, dass er solche Erkundigungen hinsichtlich der Baugenehmigung nicht eingeholt hat. … Weiterlesen →
Grundsätzlich keine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, außer…
bei Vorliegen ganz besonderer Umstände kann in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden. Solche können darin bestehen, dass der bisherige Verteilungsschlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist, oder die Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt. LG Itzehoe, Beschluss vom … Weiterlesen →
Die Verjährungsfrist für Vorschüsse auf das Hausgeld beginnt nicht von neuem, wenn die Jahresabrechnung beschlossen wird.
Es bleibt bei der dreijährigen Verjährungsfrist für Vorschüsse auf das Hausgeld ab Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zum Neubeginn der Verjährung für Vorschüsse. Der Beschluss über die Jahresabrechnung für … Weiterlesen →
WEG: Nur Teilnichtigkeit des Beschlusses, wenn nur einzelne Kostenpositionen falsch verteilt sind.
Liegen sonst keine besonderen Umstände des Einzelfalles vor, führt eine fehlerhafte Berechnung und Verteilung nur einzelner Kostenpositionen regelmäßig nicht dazu, dass Jahresabrechnungen oder Wirtschaftspläne insgesamt für ungültig erklärt werden. Gemäß § 139 BGB ist der übrige Beschluss über Wirtschaftsplan oder … Weiterlesen →
§ 16(3) WEG eröffnet nur die Möglichkeit, einen bestehenden Verteilungsschlüssel für Betriebskosten zu ändern, nicht jedoch, eine Umlagepflicht für einen Eigentümer neu einzuführen.
Wenn ein Eigentümer nach einer bestehenden Vereinbarung oder laut Teilungserklärung von der Tragung bestimmter Kosten oder Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, haben die Eigentümer nicht die Befugnis, diesen Eigentümer durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen. Besteht keine Beschlusskompetenz, ist … Weiterlesen →
Mietrecht – Trittschall: DIN 4109 legt fest, welche Beeinträchtigungen zu dulden sind.
Schallschutz ist grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzbestimmungen der DIN 4109 zu bemessen. Auch wenn der Bodenbelag ausgewechselt wird, gilt die DIN 4109 in der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Fassung. Das gilt … Weiterlesen →
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Mietrecht – Mieter muss Kosten für Wärme-Contracting im Rahmen der Betriebskosten übernehmen, …
… auch wenn dies im Mietvertrag nicht vereinbart wurde. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter bei Vertragsschluss die Heizung selbst betrieben hatte (hier: Gasetagenheizung) und die gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) später eingeführt wurde. Das folgt aus einer ergänzenden Vertragsauslegung. Entscheidend ist … Weiterlesen →
Mietrecht – Unwirksame Vereinbarung zur Umlegung von Betriebskosten: “Kosten für das Management”
Kosten des Hausmeisters sind nur teilweise als Betriebskosten umlagefähig, so dass sie vom Mieter bezahlt werden müssen. Es muss unterschieden werden zwischen umlagefähigen freiwilligen Leistungen des Vermieters und Kosten für Tätigkeiten des Hauswarts bei der Verwaltung, Instandsetzung und Instandhaltung, die … Weiterlesen →
Mietrecht – Vor einer Kündigung muss der Mieter abgemahnt werden, wenn…
… der Mieter fortgesetzt unzuverlässig die Miete zahlt und der Vermieter unpünktliche und rückständige Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum hinnimmt. Das gilt sowohl für die fristlose als auch für die ordentliche Kündigung des Mietvertrags. Unter einer Abmahnung ist ein Schreiben … Weiterlesen →
Mietrecht – Studentenwohnheim verlangt schriftliches Belegungskonzept, das dem Rotationsprinzip folgt.
Für eine Qualifizierung eines Mietshauses als Studentenwohnheim gemäß § 549(3) BGB ist es nicht ausreichend, dass die Zimmer ausschließlich oder überwiegend an Studenten vermietet werden. Weitere Voraussetzung für die Privilegierung hinsichtlich Kündigungsschutz und Mieterhöhung ist, dass die Zimmervergabe nach dem … Weiterlesen →
Die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf von Sondereigentum ist entbehrlich, wenn alle Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage an denselben Erwerber veräußert werden.
§ 12 WEG schützt die Eigentümergemeinschaft davor, dass unliebsame, störende oder zahlungsunfähige Mitglieder dem Verband der Eigentümer beitreten können. Werden jedoch alle Eigentumsanteile an denselben Käufer übertragen, besteht keine Gemeinschaft von Eigentümern mehr. Der Schutzzweck des § 12 WEG ist … Weiterlesen →
Modernisierungsmaßnahmen: Bei der Frage, ob eine Verbesserung vorliegt, ist der gegenwärtige und tatsächliche Zustand maßgeblich.
Modernisierungsmaßnahmen: Bei der Frage, ob eine Verbesserung vorliegt, ist der gegenwärtige und tatsächliche Zustand maßgeblich. Wann eine Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung darstellt, ist nach dem gegenwärtigen Zustand der Mietsache zu beurteilen. Einbauten, die der Mieter eingebracht hat, sind dabei zu berücksichtigen. … Weiterlesen →
Mietrecht – Bei einer Mieterhöhung endet die Pflicht zur Anrechnung von Drittmitteln (Wohnbauförderungsmaßnahmen) nach 12 Jahren.
In einem Mieterhöhungsverlangen müssen Fördermittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, nur dann angegeben werden, wenn sie bei der Berechnung der erhöhten neuen Miete anzurechnen sind. Die Anrechnungspflicht endet 12 Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts. … Weiterlesen →
Mietrecht – Die Kündigung des Insolvenzverwalters beendet das Mietverhältnis insgesamt – also auch für Mitmieter.
Erklärt der Insolvenzverwalter die Kündigung des Mietverhältnisses für den Insolvenzschuldner gemäß § 109(1)1 InsO, so wird das Mietverhältnis insgesamt beendet. Die Kündigung beendet auch den Mietvertrag mit weiteren Mitmietern, auch wenn diese solvent sind. Es gilt der Grundsatz der Einheitlichkeit … Weiterlesen →
Makler: Provisionsverlangen vom Käufer/ Mieter muss eindeutig sein: “Provison 7,14%” kann ausreichen, wenn…
… die Anzeige so gestaltet ist, dass die entstehende Pflicht zur Zahlung der Maklercourtage dem durchschnittlichen Interessenten unzweideutig vor Augen geführt wird. Hierzu genügt die Angabe “Provision 7,14%” unmittelbar unter der Angabe der Vermarktungsart (hier: Kauf) und des Kaufpreises. Tip: … Weiterlesen →
WEG: Ein Verwalter muss noch bestellt sein, wenn er die Eigentümerversammlung einberuft.
Dem Hausverwalter, der zum Zeitpunkt der Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht mehr als Verwalter bestellt ist, kann die Durchführung der Versammlung auch per Einstweiliger Verfügung verboten werden. Die Gefahr, dass auf einer solchen Versammlung gefasste Beschlüsse anfechtbar sind, wiegt schwerer als … Weiterlesen →
WEG: Eigenmächtige Sanierungsmaßnahmen eines Wohnungseigentümers können mit einer Einstweiligen Verfügung unterbunden werden.
Der Hausverwalter ist berechtigt, eigenmächtige Bauarbeiten eines Teileigentümers zu stoppen. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist hierzu nicht erforderlich. Ein Antrag auf Erlass einer Einstweiligen Untersagungsverfügung hatte Erfolg, um vollendete Tatsachen zu verhindern. Nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist als Verband … Weiterlesen →
In der Eigentümerversammlung ist die Vertretung durch mehrere Bevollmächtigte zulässig.
Ein Wohnungseigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung auch von mehreren Bevollmächtigten vertreten lassen. Bei gleichzeitiger Anwesenheit der Vertreter in der Versammlung können sie nur einheitlich abstimmen. Die Vertreter müssen untereinander absprechen, wer die Stimme abgibt und wie abgestimmt werden soll. … Weiterlesen →
WEG: Vorherige Befassung der Wohnungseigentümer geht vor Klage.
Verlangt ein Miteigentümer die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21(4) WEG im Wege einer Leistungsklage, muss zuvor versucht worden sein, die Eigentümer mit dem Regelungsgegenstand zu befassen. Ansonsten ist die Klage unzulässig. Der Anspruch auf … Weiterlesen →
Beschlüsse der Eigentümerversammlung (WEG) sind anfechtbar, wenn weniger Personen das Protokoll unterzeichnen als es die Vereinbarung verlangt.
Wenn eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Gültigkeit von Beschlüssen von der Protokollierung und der Unterschrift des Protokolls von zwei Eigentümern abhängig macht, muss das Protokoll auch von zwei Personen unterschrieben werden. Sie müssen selbst Wohnungseigentümer sein oder Eigentümer wirksam vertreten. … Weiterlesen →
Keine Vermehrung von Stimmrechten, wenn Wohnungseigentum eigenmächtig unterteilt wird.
Mietrecht – Eine Be- und Entlüftungsanlage muss auch außerhalb von “Kernarbeitszeiten” betrieben werden.
Mietrecht – Pflicht des Mieters zum Rückbau von ihm in die Mietsache eingebauter Einrichtungen:
Mietrecht – Die Umlage einer Fremdenverkehrsabgabe als Nebenkosten muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden sein.
Mietrecht – Keine Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den Mieter bei einer Mieterhöhung, Urteil BGH vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09
Mietrecht – Kein Kündigungsgrund: Eine nur gelegentliche Behinderung des Zugangs durch eine Baustelle.
Mietrecht – Mietanpassungsklausel im Gewerberaummietvertrag: Ein einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters ist in AGB zulässig.
Mietrecht – Schallschutzmangel berechtigt zur kontinuierlichen Minderung.
Mietrecht – Lüften drei- bis viermal täglich ist zumutbar – aber nicht während der Arbeitszeit notwendig.
Mietrecht – Der Mieter muss Maßnahmen zur Modernisierung der über ihm liegenden Wohnung auch in der eigenen Wohnung dulden.
Mietrecht – Betriebskosten: Anforderungen an die Vereinbarung, dass der Mieter die Nebenkosten tragen muss:
Mietrecht – Abwehranspruch nur bei missbräuchlicher Nutzung eines Kinderspielplatzes.
Die Befugnis, später noch Sondernutzungsrechte zu begründen, muss inhaltlich bestimmt oder bestimmbar sein.
Eine Regelung in der Teilungserklärung, durch die sich der teilende Eigentümer vorbehält, an Flächen des Gemeinschaftseigentums nachträglich Sondernutzungsrechte zu begründen, muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen. Die vorgesehenen Flächen müssen bereits in der Teilungserklärung genau festgelegt sein. BGH, Urteil vom 20.01.2012, … Weiterlesen →
Mietrecht – Heiße Büroräume: Keine Minderung ohne taggenaue Mitschrift der Innen- und Außentemperaturen über den Minderungszeitraum.
Das Gericht hat bereits ernstliche Zweifel daran, dass die Überschreitung von arbeitsschutzrechtlichen Höchsttemperaturen überhaupt einen Mangel der Gewerberaummietsache darstellt. Hitze durch Sonneneinstrahlung in baurechtmäßigen Gebäuden stellt allgemeines Lebensrisiko dar. KG, Urteil vom 05.03.2012, 8 U 48/11
Mietrecht – Der gewerbliche Mieter kann keine Mietflächenberechnung nach den Regeln für Wohnraum verlangen.
Die Vorschriften der §§ 43, 44 der II. Berechnungsverordnung (BV) sind für die Berechnung der tatsächlich nutzbaren Fläche von Gewerbemieträumen nicht anwendbar. Der Vermieter kann die im Vertrag angegebene Fläche durch eine der möglichen und zulässigen Berechnungsarten nachweisen, zum Beispiel … Weiterlesen →
Mietrecht – Nebenkosten: Es stellt kein Anerkenntnis dar, wenn der Mieter innerhalb einer Frist des Vermieters keinen Widerspruch erhebt.
Wird die Betriebskostenabrechnung mit dem Hinweis versandt, dass die Abrechnung als anerkannt gilt, wenn innerhalb einer bestimmten Frist kein Widerspruch erhoben wird, führt dies bei fehlenden Einwendungen nicht zur Annahme eines Anerkenntnisses der Nebenkostenabrechnung. KG, Urteil vom 05.03.2012, 8 U … Weiterlesen →
Mietrecht – Den neuen Vermieter trifft keine Pflicht, zur Umsatzsteuer zu optieren.
Tritt ein Vermieter gemäß § 566 BGB in einen Mietvertrag ein, so ist er ohne entsprechende vertragliche Regelung nicht verpflichtet, wie sein Vorgänger für die Umsatzsteuer zu optieren, und muss auch keine Rechnung erstellen, die §§ 14(4), 15 UStG gerecht … Weiterlesen →
Mietrecht – Sind im ganzen Haus Wasserzähler vorhanden, darf der Vermieter Betriebskosten nur nach dem tatsächlichen Wasserverbrauch umlegen.
Der Vermieter ist auch dann verpflichtet, Wasser nach tatsächlichem Verbrauch umzulegen, wenn im Mietvertrag ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart wurde. Das setzt nur voraus, dass während der Dauer des Mietverhältnisses in allen Wohnungen und Gemeinschaftsräumen Verbrauchsmesser installiert wurden. AG Köln, Urteil … Weiterlesen →
Mietrecht – Der Vermieter ist verpflichtet, die kostenlosen (blauen und gelben) Mülltonnen zur Verfügung zu stellen.
Der Vermieter verstößt gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit gemäß § 556(3)1 HS 2 BGB, wenn er seinen Mietern die seitens des städtischen Müllentsorgungsunternehmens kostenlos angebotenen blauen und gelben Tonnen nicht zur Verfügung stellt. AG Köln, Urteil vom 20.09.2011, 205 C … Weiterlesen →
Mietrecht – Der Mieter darf keine Parabolantenne anbringen, wenn…
… er ausländische Sender ohne Schwierigkeiten über das Internetfernsehen empfangen kann. Ohne Hinzutreten besonderer Umstände ist der Empfang von Sendern des Heimatlandes über das Internet stets zumutbar. Auch über das Internet können Fernsehgeräte angeschlossen werden. LG Wuppertal, Urteil vom 26.01.2012, … Weiterlesen →
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Mietrecht – Die Vereinbarung über eine Minderung für die Zukunft zwischen Mieter und Vermieter für einen bestimmten Zeitraum ist zulässig.
Die Mietvertragsparteien können einen Minderungsbetrag für einen festen Zeitraum vereinbaren, wobei der Mieter auf der Geltendmachung einer weiteren Minderung wirksam verzichten kann. Mindert der Mieter trotzdem mehr, kann er fristlos oder ordentlich gekündigt werden. LG München, Urteil vom 09.12.2011, 14 … Weiterlesen →
Die Prozesskosten einer Klage auf Wohngeld sind in der Zwangsvollstreckung als “Kosten der Verwaltung gemäß § 16(2) WEG” bevorrechtigt.
Sämtliche Kosten der Verwaltung nach § 16(2) WEG nehmen am bevorrechtigten Rang des § 10(1) Nr. 2 ZVG teil. Die Prozesskosten einer Wohngeldklage zählen zu den Kosten der Verwaltung im Sinne von § 16(2) WEG. LG Bonn, Urteil vom 17.08.2011, … Weiterlesen →
Maklerprovision: Der Makler muss eindeutig sagen, dass er vom Käufer die Provision verlangen wird.
Die Formulierung im Exposé “Kaufpreis plus Maklercourtage” ist nicht ausreichend. Der Maklervertrag kommt erst durch schlüssiges Verhalten zustande, wenn der Interessent nach Zugang eines ausdrücklichen Verlangens einer Provision von ihm typische Maklerleistungen in Anspruch nimmt. Urteil des BGH IBR 2006,51, … Weiterlesen →
Ein Maklervertrag kommt durch schlüssiges Verhalten zustande, wenn…
1. der Kaufinteressent das Provisionsverlangen nicht ausdrücklich ablehnt und 2. der Kaufinteressent weitere Maklertätigkeiten in Anspruch nimmt. Der Kaufinteressent muss unmissverständlich erklären, dass er mit der Provisionszahlung nicht einverstanden ist. Er darf dann auch keine weiteren Maklerleistungen mehr in Anspruch … Weiterlesen →
Ein Kaufvertrag über eine Wohnung ist sittenwidrig und nichtig, wenn…
… der Kaufpreis mehr als das Doppelte des objektiven Werts der Wohnung beträgt. Im entschiedenen Fall betrug der Kaufpreis € 54.000,00 bei einem objektiven Wert in Höhe von € 25.000,00. BGH, Urteil vom 10.02.2012, V ZR 51/11
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Mietrecht – Heizkostenabrechnungen mit 70% Verbrauchsanteil sind fehlerhaft, wenn …
… ein Gutachter feststellt, dass tatsächlich nur 12,83% der verbrauchten Wärme über die Heizkostenverteiler erfasst werden und der Rest über ungedämmte Heizungsrohre im Keller entschwindet. AG Lichtenberg, Urteil vom 14.09.2011 – 119 C 14/11
WEG-Verwalter haftet nicht für die verspätete Betriebskostenabrechnung, es sei denn…
… zwischen dem Sondereigentümer und dem Verwalter wurde eine besondere Vereinbarung zur Erstellung der (mietrechtlichen) Betreibskostenabrechnung gegenüber Mietern getroffen. Ansonsten haftet der Verwalter nicht als Erfüllungsgehilfe des vermietenden Sondereigentümers. LG Frankfurt/ Main Urteil vom 14.10.2011 – 2-09 S 2/11
Die Jahresabrechnung für eine WEG muss rechnerisch schlüssig sein.
Stimmen die Kontenentwicklung und der Saldo der Einnahmen und Ausgaben in der Jahresrechnung des Hausverwalters nicht überein, ist diese unschlüssig und insgesamt für ungültig zu erklären. LG Köln, Urteil vom 19.01.2012 – 29 S 190/11
Wann liegt ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Verwalters vor?
Ein wichtiger Grund gegen die Erstbestellung eines Verwalters liegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht … Weiterlesen →
Der Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umlegen.
Der Verwalter hat zu Unrecht bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. In die Jahresgesamtabrechnung sind nach Urteil … Weiterlesen →
Mietrecht – Körperschaften öffentlichen Rechts können wegen Eigenbedarfs ihr nahestehender Organisationen das Mietverhältnis kündigen.
Der Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf AöR durfte seinem Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kündigen, weil die Diakonie Düsseldorf e.V. das gesamte Haus zum Betrieb einer Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen benötigte. Urteil des VIII. Zivilsenats vom 9.5.2012 - VIII ZR 238/11
Pachtrecht – Der Pächter kann zur Inventarerhaltung und nötigenfalls -ersetzung verpflichtet werden.
Folgende Klausel im Pachtvertrag über Gewerberäume ist wirksam: “Der Pächter hat das Inventar zu erhalten und entsprechend den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu ersetzen. Er trägt auch die Gefahr des zufälligen Untergangs. Die ersatzweise angeschafften Inventarstücke sind Eigentum des Pächters.” … Weiterlesen →
Mietrecht – Die Umlage von Nebenkosten muss eindeutig vereinbart werden.
OLG Schleswig 4 U 7/11 Auch in einem Gewerberaummietverhältnis gilt nichts anderes als im Wohnraummiet-verhältnis: Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung im Mietvertrag. Unklarheiten oder Mehrdeutigkeiten gehen zu Lasten des Vermieters. Der … Weiterlesen →
Mietrecht – Nur ausnahmsweise Aufklärungspflicht des Vermieters über zu niedrige Vorauszahlungen auf Betriebskosten.
OLG Düsseldorf 24 U 162/11 Der Vermieter muss nur über zu niedrige Nebenkostenvorauszahlungen aufklären, wenn er die Höhe zuvor zugesichert hat oder er sie bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter zum Vertragsschluss zu veranlassen.
Mietrecht – Behördliche Nutzungseinschränkungen der Mietsache stellen einen Mangel der Mietsache dar, wenn…
… sie 1. mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammen hängen, 2. nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben, 3. mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist und 4. die fehlende Genehmigung den Gebrauch der Mietsache aufhebt oder beeinträcht, … Weiterlesen →
Mietrecht – Nationalität und Status der Menschen in der Wohnanlage sind kein Kriterium für die Vergleichsmiete.
Mietrecht – Schönheitsreparaturen: Farbwahlklausel unzulässig!
Mietrecht – Wie werden Lärmstörungen nachgewiesen?
Mietrecht – Konkrete Einwendungen sind gegen eine Betriebskostenabrechnung erforderlich.
LG Karlsruhe, Urteil vom 30.03.2012 – 9 S 506/11 Die Einwendungsfrist des § 556(3)5 BGB kann der Wohnraummieter nur durch die Erhebung konkreter Einwendungen gegen die ihm durch den Vermieter mitgeteilte Betriebskostenabrechnung wahren. Es müssen konkrete Fehler der Abrechnung beanstandet … Weiterlesen →
Zum Leistungsumfang des Bauträgers gehört nur das, was notariell beurkundet wurde.
OLG Naumburg, Urteil vom 17.12.2009 – 2 U 68/09 1. Raumbuch, Baubeschreibung und Werbematerial eines Bauträgers werden nur dann Vertragsbestandteil, wenn sie – mit den Kaufvertrag – notariell beurkundet werden. 2. Ein Objektüberwacher gilt nicht allein deshalb von der Wohnungseigentümergemeinschaft … Weiterlesen →
Wohnungseigentum – Verband der WEG ist Schuldner von Straßenreinigung und Abfallbeseitigung.
BGH, Urteil vom 22.03.2012 – VII ZR 102/11 1. Auch bei einem durch Landesgesetz angeordneten Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich Abfallentsorgung und Straßenreinigung kommt das privatrechtliche Nutzungsverhältnis durch Angebot, das regelmäßig als Realofferte in der tatsächlichen Leistungsgewährung liegt, und Annahme durch … Weiterlesen →
Hausverlosung im Internet ist unerlaubtes Glücksspiel
Kündigung und Entlassungssperre, BAG, Urteil vom 6. 11. 2008 – 2 AZR 935/07
Die Entlassungssperre nach § 18(1) KSchG hindert weder den Ausspruch einer Kündigung nach Anzeige der Massenentlassung bei der Agentur für Arbeit während des Laufs der Sperrfrist nach § 18(1) oder § 18(2) KSchG noch verlängert die Sperrfrist die gesetzlichen Kündigungsfristen.
Widerlegung der Benachteiligungsvermutung nach unterbliebener Einladung eines Schwerbehinderten – Fachliche Eignung, BAG, Urteil vom 21. 7. 2009 – 9 AZR 431/08
1. Zur Erhöhung seiner Chancen im Auswahlverfahren ist ein schwerbehinderter Bewerber nach § 82 S. 2 SGB IX von einem öffentlichen Arbeitgeber regelmäßig zu einem Vorstellungsgespräch einzuladen. Nach § 82 S. 3 SGB IX entfällt diese Pflicht ausnahmsweise, wenn dem … Weiterlesen →
Eintragung mehrer Nießbrauchsberechtigter, OLG München, Beschluss vom 25. 6. 2009 – 34 Wx 40/09
Mehrere Nießbraucher können nicht “als Mitberechtigte gem. § 432 BGB” in das Grundbuch eingetragen werden.
Mietrecht – Beweislast bei Unfällen wegen Verletzung der Streupflicht, BGH, Beschluss vom 26. 2. 2009 – III ZR 225/08
1. Der Geschädigte trägt die Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen, aus denen nach den Grundsätzen für die Verkehrssicherungspflicht eine Streupflicht erwächst (BGH, NJW 1985, 484, 485; NJW-RR 2005, 1185). 2. Bei Glatteisunfällen sind die Regeln über den Anscheinsbeweis anwendbar, wenn … Weiterlesen →
Veröffentlicht unter Alle Rechtsgebiete, Miet-, Pacht- und Leasingrecht, Privates Bau- und Immobilienrecht (Architekten, Handwerker, Nachbarschaftssachen, Grundstücksrecht etc.), Straßenverkehrsrecht / Deliktische Ansprüche / Verkehrssicherungspflicht, WEG-Recht	|
Mietrecht – Wirtschaftliche Einheit von Leasingvertrag und kostenneutralisierendem Vertrag, BGH, Urteil vom 8. 7. 2009 – VIII ZR 327/08
1. Zur Frage eines sich aus der wirtschaftlichen Einheit eines Leasingvertrags mit einem Dienstleistungsvertrag ergebenden Leistungsverweigerungsrechts. 2. Die Klausel in einem Leasingvertrag darüber, dass die Zahlungspflicht eines Leasingnehmers unberührt bleibt, falls es zu Leistungsstörungen seitens eines Dritten (hier: Insolvenz des … Weiterlesen →
Rechtsmissbräuchlichkeit des Widerspruchs gegen den Übergang des Arbeitsverhältnisses, BAG, Urteil vom 19. 2. 2009 – 8 AZR 176/08
Die Ausübung des Widerspruchsrechts des § 613a(6) BGB kann im Einzelfall rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) sein.
Mietrecht – Störung des Bürobetriebs durch Wohnimmissionen im Altbau – Durchschnittslärm einer Familie mit Kindern und Trittschallschutz, OLG Dresden, Urteil vom 10. 2. 2009 – 5 U 1336/08
Befinden sich in dem Gebäude, in dessen Erdgeschoss die zur Nutzung als Anwaltskanzlei gemieteten Räume liegen, in den darüberliegenden Stockwerken mehrere Wohnungen, gehören Geräuschimmissionen aus diesen Wohnungen zum vertragsgemäßen Gebrauch des gewerblich genutzten Objekts. Der Mieter kann dabei erwarten, dass … Weiterlesen →
Mietrecht – Wohnlärm von Kindern in WEG-Nachbarschaft – Bestimmtheit der Hausordnung, OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19. 8. 2009 – 3 Wx 233/08
1. Eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung (Hausordnung), die Ruhezeiten festlegt, in denen jedes unnötige und störende Geräusch zu vermeiden und die Ruhe beeinträchtigende Tätigkeiten zu unterlassen sind, genügt mangels Objektivierbarkeit unnötiger und störender Geräusche nicht dem Bestimmtheitserfordernis und ist deshalb unwirksam. … Weiterlesen →
Mietrecht – Unwirksamkeit doppelter Schriftformklausel in Miet-AGB – Vorrang der Individualabrede, OLG Rostock, Beschluss vom 19. 5. 2009 – 3 U 16/09
Eine doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel, mit der vorgesehen wird, dass eine Abweichung von einer Schriftformklausel ebenfalls der Schriftform bedürfe, verstößt gegen § 307 BGB und ist daher unwirksam. Sie ist intransparent und benachteiligt den Vertragspartner unangemessen, denn sie erweckt bei … Weiterlesen →
Versagung der Restschuldbefreiung wegen Verletzung von Verfahrensobliegenheiten, BGH, Beschluss vom 14. 5. 2009 – IX ZB 116/08
1. Dem Schuldner ist bei seiner (mündlichen oder schriftlichen) Anhörung durch eine ausdrückliche Belehrung oder in einer anderen geeigneten Weise zu verdeutlichen, dass er mit der Versagung der Restschuldbefreiung rechnen muss, falls er auch gegenüber dem Gericht untätig bleibt. 2. … Weiterlesen →
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Keine Sekundärhaftung des bis zur Vergabe beauftragten Architekten, BGH, Urteil vom 23. 7. 2009 – VII ZR 134/08
Die zur Sekundärhaftung des Architekten entwickelten Grundsätze sind nicht auf einen Architekten anwendbar, der lediglich mit den Aufgaben der Grundlagenermittlung bis zur Vorbereitung der Vergabe (Leistungsphasen 1 bis 6 des § 15(2) HOAI) beauftragt worden ist (Abgrenzung zu BGH, NJW … Weiterlesen →
Personalratsanhörung bei Wartezeitkündigung, BAG, Urteil vom 23. 4. 2009 – 6 AZR 516/08
Der Arbeitgeber ist bei einer Wartezeitkündigung nicht verpflichtet, dem Personalrat Sozialdaten, die bei vernünftiger Betrachtung weder aus seiner Sicht noch aus Sicht der Arbeitnehmervertretung für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung eine Rolle spielen können, mitzuteilen. Unterhaltspflichten des Arbeitnehmers sind … Weiterlesen →
Mietrecht – Abwägungskriterien für Härtefall-Einschätzung bei Räumungsvollstreckung gegen hochbetagten Schuldner, BGH, Beschluss vom 13. 8. 2009 – I ZB 11/09
Die Prüfung, ob die Räumungsvollstreckung bei einem hochbetagten Schuldner wegen schwerwiegender gesundheitlicher Risiken eine mit den guten Sitten unvereinbare Härte i.S. des § 765a ZPO darstellt, ist nicht auf eine akute Lebensgefahr während des Räumungsvorgangs selbst zu beschränken; in die … Weiterlesen →
Unzureichende Widerrufsrechtsbelehrung über Fristbeginn (Bankeingang), BGH, Urteil vom 24. 3. 2009 – XI ZR 456/07
1. Eine Widerrufsbelehrung, nach der die Widerrufsfrist erst mit Eingang der vom Kreditnehmer unterzeichneten Vertragsurkunde bei der Bank zu laufen beginnen soll, vermittelt dem Kreditnehmer nicht mit hinreichender Klarheit die Kenntnis über den Fristbeginn. 2. Es gibt keinen rechtlichen Obersatz … Weiterlesen →
Abrechnung von Stundenlohnarbeiten und wirtschaftliche Betriebsführung, Vergütungsanspruch des Unternehmers, BGH, Urteil vom 28. 5. 2009 – VII ZR 74/06
1. Zur schlüssigen Begründung eines nach Zeitaufwand zu bemessenden Vergütungsanspruchs muss der Unternehmer grundsätzlich nur darlegen, wie viele Stunden für die Erbringung der Vertragsleistungen angefallen sind. 2. Die Vereinbarung einer Stundenlohnvergütung für Werkleistungen begründet nach Treu und Glauben eine vertragliche … Weiterlesen →
Unangemessene Benachteiligung des Werkunternehmers durch formularmäßige Gewährleistungsbürgschaft in AGB mit umfassendem Verzicht auf Einreden, BGH, Versäumnisurteil vom 16. 6. 2009 – XI ZR 145/08
1. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Werkbestellers, die vorsieht, dass der Werkunternehmer einen Sicherheitseinbehalt von 5% der Schlussabrechnungssumme nur gegen Stellung einer Bürgschaft ablösen kann, die den Verzicht auf sämtliche Einreden des § 768 BGB enthält, benachteiligt den Werkunternehmer … Weiterlesen →
Mietrecht – Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung, BGH, Urteil vom 16. 9. 2009 – VIII ZR 275/08
1. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist. 2. Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Flächen von Räumen, die … Weiterlesen →
Einseitig zwingender Charakter von § TZBFG § 16 S. 2 TzBfG – Darlegungslast bei Kündigung in Kleinbetrieb, BAG, Urteil vom 23. 4. 2009 – 6 AZR 533/08
1. Ist eine Befristung allein wegen fehlender Schriftform gem. § 14(4) TzBfG unwirksam, können auf Grund der Regelung in § 16 S. 2 TzBfG beide Vertragsparteien, also auch der Arbeitgeber, unabhängig von einer Vereinbarung nach § 15(3) TzBfG zu einem … Weiterlesen →
Entschädigung für Altersdiskriminierung ohne schuldhaftes Verhalten des Arbeitgebers, BAG, Urteil vom 22. 1. 2009 – 8 AZR 906/07
1. Ein Anspruch des Arbeitnehmers nach § 15(2) AGG gegen den Arbeitgeber auf Entschädigung wegen eines Nichtvermögensschadens auf Grund eines Verstoßes gegen das Benachteiligungsverbot setzt kein schuldhaftes Verhalten des Arbeitgebers voraus. 2. Voraussetzung für einen Entschädigungsanspruch nach § 15(2) AGG … Weiterlesen →
Aufhebung eines nachvertraglichen Wettbewerbsverbots im Rahmen einer Abfindungsvereinbarung, BAG, Urteil vom 24. 6. 2009 – 10 AZR 707/08
1. Geht gem. § 80(1) InsO durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens das Recht des Schuldners zur Verwaltung des zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögens auf den Insolvenzverwalter über, verliert der Schuldner grundsätzlich auch die Prozessführungsbefugnis in Bezug auf das insolvenzbefangene Vermögen. 2. … Weiterlesen →
Pachtrecht – Haftung des Verpächters einer Domain – Focus Online, BGH, Urteil vom 30. 6. 2009 – VI ZR 210/08
Dem Verpächter einer Domain ist nicht zuzumuten, die Website seines Pächters allgemein dahingehend zu prüfen, ob sie Äußerungen enthält, die das Persönlichkeitsrecht anderer verletzen. Prüfungspflichten entstehen erst, wenn der Domainverpächter konkrete Anhaltspunkte für (drohende) Rechtsverletzungen hat.
Mietrecht – Klauselkontrollverdikt über Kündigungsrechtsausschluss im „Studentenbuden”-Mietvertrag für zwei Jahre, BGH, Urteil vom 15. 7. 2009 – VIII ZR 307/08
1. Zur Frage der Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten zweijährigen Kündigungsverzichts in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Studienort angemietetes Zimmer. 2. Handeln zugleich im fremden und im eigenen Namen (durch einen Mieter bei Mietermehrheit; hier: Vater auch … Weiterlesen →
Mietrecht – Zurückbehaltungsrecht des Mieters an laufender Miete gegenüber dem Zwangsverwalter bei nicht ordnungsgemäß hinterlegter Kaution, BGH, Urteil vom 23. 9. 2009 – VIII ZR 336/08
1. Zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Zwangsverwalter wegen einer vom Vermieter nicht gem. § 551(3) BGB angelegten Kaution. 2. Dem Mieter steht gegenüber dem an die Stelle des insolventen Vermieters getretenen Zwangsverwalter ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis … Weiterlesen →
Diskriminierung wegen des Alters bei Festlegung des Entgelts von Vertragsbediensteten des Staates, EuGH (3. Kammer), Urteil vom 18. 8. 2009 – C-88/08
Die Art. 1, 2 und 6der Richtlinie 2000/78/EG des Rates vom 27. 11. 2000 zur Festlegung eines allgemeinen Rahmens für die Verwirklichung der Gleichbehandlung in Beschäftigung und Beruf sind dahin auszulegen, dass sie einer nationalen Regelung entgegenstehen, die, um die … Weiterlesen →

References: § 15
 § 307
 § 554
 § 22
 § 16
 § 1004
 § 15
 § 14
 § 25

§ 366
 § 560
 § 573
 BGH 

§ 10
 § 10
 § 27
 § 259
 § 543
 § 9
 § 7
 § 654
 § 139

§ 16
 § 549

§ 12
 § 12
 § 109
 § 21
 BGH 
 § 566
 § 556
 § 16
 § 16
 § 10
 § 16
 BGH 
 § 556
 § 18
 § 18
 § 18
 § 82
 § 82
 § 432
 § 613
 § 307
 § 15
 § 765
 § 768
 § 16
 § 14
 § 16
 § 15
 § 15
 § 15
 § 80
 § 551
 EuGH 
 Art. 1