Source: https://www.recht.de/phpbb/viewtopic.php?f=10&t=270308
Timestamp: 2018-03-19 12:56:24+00:00

Document:
Aktuelle Zeit: 19.03.18, 13:56
Betreff des Beitrags: Nachbar entwässert über einen Gully auf unserem Flachdach
Verfasst: 11.08.16, 10:46
mein Name ist Sabrina und ich bin neu hier im Forum. Wir haben ein kleines Problem...
Vor kurzem haben wir ein Reihenmittelhaus mit Flachdach gekauft. Da das Dach bereits 40 Jahre alt ist, wollen wir es sanieren und neu dämmen (12 cm) lassen. Nun ist dem Dachdecker aufgefallen, das unser Dach mit dem Dach des Nachbarn "verbunden" ist und sich der Entwässerungsgully unseres Nachbarn komplett auf unserem Dach befindet. Wenn wir nun unsere Hälte des Daches dämmen lassen, würde die Entwässerung des Nachbarn nicht mehr funktionieren, da unser Dach dann 12 cm über seinem Dach wäre. Der Dachdecker hat die Sache dem Bauaufsichtsamt vorgestellt und dieses meinte, wir müssten das privat mit dem Nachbarn klären und wenn der sich quer stellt und seine Entwässerung nicht selbst organisieren will, wir Pech gehabt haben. Ist es rechtlich nicht so, das jeder Eigentümer seine Entwässerung selbst organisieren muss? Es kann doch nicht sein, das wir für die Entwässerung des Nachbarn bezahlen müssen? Kennt sich jemand aus?
Verfasst: 11.08.16, 10:57
handelt es sich bei dem Reihenhaus um ein Sondereigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder ist es ein eigenständiges Immobilieneigentum?
Verfasst: 11.08.16, 11:42
es handelt sich um eigenständiges Immobilieneigentum. Im Grundbuch sind auch keine Eintragungen zu diesem Entwässerungssystem.
Das Baulastenverzeichnis haben wir nicht angefordert, uns wurde aber versichert, das keine Eintragungen vorhanden sind.
Verfasst: 11.08.16, 11:45
Was sagt denn der andere Eigentümer überhaupt dazu?
Verfasst: 11.08.16, 11:48
den Nachbarn haben wir leider noch nie zu Gesicht bekommen und wenn wir klingeln dann öffnet niemand. Sonst hätten wir schon längst mal mit ihm geredet.
Ich würde nur vorab schon einmal gerne wissen, wie sowas "normalerweise" rechtlich geregelt ist.
Verfasst: 11.08.16, 11:51
Wie schon erwähnt, ist jeder für seine eigene Entwässerung zuständig. Die Aussage des Bauamtes ist in soweit richtig, dass dies ein Nachbarrechtsthema ist. Falsch ist sie, dass man nichts machen kann, wenn sich der Nachbar quer stellt. Natürlich sollte man, auch um für alle eine Lösung zu finden, die baulichen Veränderungen dem Nachbarn frühzeitig mitteilen.
Verfasst: 11.08.16, 12:08
danke für Ihre Nachricht. Natürlich wollten wir dem Nachbarn frühzeitig ankündigen, dass wir unser Dach sanieren lassen. Der Dachdecker meinte, wir sollten nun erst einmal mit unserem Nachbarn sprechen und schauen, ob dieser nicht vielleicht freiwillig bereit dazu ist, seine Entwässerung neu zu organisieren.
Sollte der Nachbar sich aber quer stellen, wäre z. B. ein sog. Attikagully möglich, um die Entwässerung seines Daches auch nach unserer Sanierung weiterhin zu gewährleisten. Hierfür müssten dann aber die Entwässerungsrohre durch unsere neue Dämmung hindurch gelegt werden. Wie sieht es denn in so einem Fall versicherungstechnisch aus, wenn wir dann einen Wasserschaden durch seine Entwässerungsrohre bekommen?
Am liebsten wäre uns natürlich eine komplette Trennung der Systeme aber da wir unseren Nachbarn noch nicht kennen, können wir nicht einschätzen wie er auf diese Nachricht reagiert.
Ach, alles blöd. Wir wollen ja auch nicht gleich einen Nachbarschaftsstreit heraufbeschwören. Aber unser Dach ist wirklich fällig und wir wollen nicht mehr zu lange warten mit der Sanierung
Verfasst: 11.08.16, 13:24
Nein, es handelt sich um gemeinsame Anlagen, die die Grenze und somit das Eigentum auf der Grenze der anderen Eigentümern berühren.
@Larme_Noir
Das Amt hat Recht. Sie müssen sich mit den (Plural) Nachbarn einigen.
Normaleweise beschäftigen sich übrigens Gerichte ständig mit grenznahen Anlagen von Reihenhäusern.
Sie haben daher die Pflicht die Nachbarn vorher zu benachrichtigen, persönlich antreffen müssen Sie sie deswegen nicht! Rechtsgrundsatz: Eigentum verpflichtet, Art 14 GG. (ob Sie es glauben oder nicht!)
Es handelt sich hier um eine gemeinsame Dachentwässerung (ich will nie wieder das Wort Gully lesen!) ,die bei Reihenhäusern grundsätzlich allen Eigemtümern aller Reihenhäuser gleichermaßen gehören. Das liegt einfach daran, dass es nur einen Regenwasserkanalanschluss pro Grundstück gibt und alle über den Grundstückteil des anderen dazu Zugang haben müssen.
Bottomline: ohne die Zustimmung der Nachbarn (genauer: aller Nachbarn!) darf eine Dachentwässerung nicht geändert werden, Vorraussetzung ist §921 BGB, Folge ist §922 BGB.
Ändern Sie den Regenablauf ohne Beteiligung der Nachbarn machen Sie sich Schadenersatzpflichtig.
Die gute Nachricht: Die Instandsetzung der Dachrinnen und Abläufe unterliegen der Kostenteilung. Stimmen die NB also zu, müssen sie sich an den Kosten beteiligen.
Daraus folgt sofort, dass Sie kein Recht haben den Nachbarn die Dachrinne zu unterbrechen, bzw. den Zugang zum Dachablauf zu verwehren.
Verfasst: 11.08.16, 13:55
Es tut mir leid wenn ich Sie mit dem Wort Gully verärgert habe, aber eine Flachdachentwässerung heißt leider nun mal Attikagully (oder auch Wasserspeier).
Bei unserem Haus handelt es sich um ein Reihenmittelhaus mit Flachdach. Es stehen etwa 6 Häuser in dieser Reihe, alle mit Flachdach. Vier dieser Häuser haben jeweils ihre Entwässerungsanlage mittig auf dem Dach, jeder Eigentümer hat also Zugang zu seinem eigenen Entwässerungssystem. Die Ausnahme bilden unser Haus und das unseres linken Nachbarn. Unsere beiden Häuser haben auch jeder ein eigenes Abflusssystem, also keine gemeinsame Entwässerung, nur dass der Abfluss unseres Nachbarn ca. 30 cm auf unserer Dachhälte gebaut wurde. Warum das damals so gemacht wurde, das wissen die Verkäufer des Hauses auch nicht. Wenn es nur einen einzelnen Abfluss für beide Häuser gäbe, dann würde der Fall wesentlich einfacher liegen. Es gibt keine Dachrinnen oder Ablaufrohre, die ich meinem Nachbarn unterbrechen möchte oder ihm den Zugang verwehren möchte. Wir werden natürlich überhaupt nichts ohne die Zustimmung unseres Nachbarn unternehmen aber haben wir in diesem Fall nicht das Recht darauf, das er seinen Gully auch auf sein Dach verlegt? Es gibt ja keinen Grund, weshalb sein Entwässerungssystem auf unserem Dach sein müsste...vorallem weil sein Dach auch noch doppel so groß ist wie unseres. Ein Platzproblem kann es daher nicht sein.
Verfasst: 11.08.16, 16:33
[Locarno]Es handelt sich hier um eine gemeinsame Dachentwässerung (...) ,die bei Reihenhäusern grundsätzlich allen Eigentümern aller Reihenhäuser gleichermaßen gehören.
Wenn x Reihenhäuser in einer gemeinsam am Rand der Grundstücke liegendes Rohr "R" einleiten, das dann seinerseits einmal m Ende in die städtische Entwässerung mündet, dann mag ich Ihnen Recht geben. Das Rohr "R" gehört prinzipiell allen. Aber wenn im Grunde jeder der x Häuschen sein eigenes Fallrohr hat, was dann in das gemeinsame Sammelrohr "R" ableitet, dann würde ich mal behaupten, dass die individuelle Dachentwässerung bis zum Sammelrohr KEIN Gemeinschaftseigentum ist. Der Nachbar sollte schon belegen können, aus welcher seltsamen Rechtslage er meint, sein Dach auf das Nachbargrundstück bzw. das Nachbardach entwässern zu dürfen. Zumal ohne Baulast und dergleichen.
Vermutlich mal von einem Bauträger als ganzes so gebaut, der sich um Nachbarschaftliches nicht geschert hat und dann einzeln verkauft? Das Entwässerungskonzept ist doch Bestandteil der Bauunterlagen, die man einreicht. Vielleicht kann man da beim Amt mal Einsicht nehmen?
Verfasst: 11.08.16, 18:49
Aha und das haben sie woher?
und sich der Entwässerungsgully unseres Nachbarn komplett auf unserem Dach befindet.
Da ist nix von wegen Grenzanlage. Das was sie meinen geht meines Erachtens nur in Verbindung mit einer Eigentümergemeinschaft. Dies wurde von SusanneBerlin schon angefragt und vom TE schon verneint.
Hinzu kommt noch, dass es sich hier ja nicht um eine Rinne handelt.
Verfasst: 12.08.16, 10:01
Zusammengesetzte Worte, die das Nomen Speier enthalten sind auch nicht schön!
Eigentum verpflichtet ist der Grundsatz, um den es es hier geht, Art. 14 GG und davon abgeleitet die §§ 912, 922 BGB u.a. im Spannungsfeld mit § 903 BGB und §§ 741 ff. BGB
Eine Grenzanlage ist eine Einrichtung, die alle Grundstückseigentümer gemeinsam benutzen, §921 BGB. Sie gehört rechtlich eigentlich beiden, § 741 BGB, aber es gibt keinen konstituierenden Zeitpunkt dafür. Grundlage: Art. 14 GG, §§ 912, 921, BGB. Sie muss nicht direkt auf der Grenze selbst liegen, sondern beiden Nachbarn einen gemeinsamen Nutzen verschaffen: "[..] eine [...] Einrichtung, die zum Vorteil beider Grundstücke dient [...] so wird vermutet, dass die Eigentümer der Grundstücke zur Benutzung der Einrichtung gemeinschaftlich berechtigt seien, sofern nicht äußere Merkmale darauf hinweisen, dass die Einrichtung einem der Nachbarn allein gehört.[...]"
Ein gegen ein Alleineigentum sprechendes äußeres Merkmal ist der Grenzschnitt der Regenwasserleitung, an die der fragliche Ablauf zweifellos angeschlossen sein muss. Da die Entwässerung des anderen Nachbarn also auf einen fremden Grundstück liegt, muss also die Regenwasserleitung ebenfalls tlw. auf dem fremden Grundstück liegen, genauer: auf dem Dach der anderen! Und das ist hier der Fall! Definition erfüllt!
Daraus folgen zwei einfache Schlussfolgerungen: zum einen entwässert der Nachbar B über das Dach von Nachbar A, gleichzeitig entwässert Nachbar A ebenfalls sein eigenes Dach durch den Ablauf von Nachbar B und daneben durch seinen eigenen Ablauf.
Im Übrigen verstehen Sie gemeinsame Entwässerung etwas falsch: Die Entwässerung besteht aus überirdischem und unterirdischem Teil. Beide münden in ein- und dasselbe Rohr, im Übergabeschacht nämlich. Der befindet sich am Rande der einzelnen geteilten Grundstücke. Damit also dort das Wasser einlaufen kann, läuft es über das Eigentum anderer Eigentümer im Rahmen einer stillschweigenden Vereinbarung nach § 741 BGB. Gerichte nennen das die Entwässerungsgemeinschaft. Daher haben Sie und alle Reihenhauseigentümer Deutschlands selbstverständlich eine gemeinsame Entwässerungsanlage und daher greift hier Art. 14 GG. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn Sie alle tatsächlich eigene Übergabeschächte hätten und kein Wasserrohr Grenzschnitt hätte, was vorliegend ja weder bejaht noch verneint werden kann.
Sie sollten also nicht nur das Speierlein auf dem Dach betrachten, dort lediglich ist der Anfang eines Teiles der Anlage, aber nicht der Grenzschnitt. Dieser ist im Zweifel immer dort, wo Rohre zum Schacht führen:
Problem: Der Nachbar, dessen Ablauf auf dem fremden Dach liegt, darf mit seinem Eigentum machen was er will, § 903 BGB. Sie auch. Können Sie beide aber nicht, da der Nachbar für seine Sielanschlusspflicht ein anderes Grundstück benutzen muss, denn da liegt der Regenwasserablauf, §741 BGB. Die Benutzung ist stillschweigend immer so gelebt worden. Und diese Gemeinschaft kann durch die Baumaßnahme nicht mehr weiter existieren ohne Zugang zum Ablauf von B über das Eigentum von A, §741 BGB, sog. Entwässerungsgemeinschaft. Die Gemeinschaft ist durch die gemeinsame Leitung entstanden und kann ohne Schaden für das Haus nicht aufgehoben werden. Im Ergebnis kann sie also niemals aufgehoben werden, OLG Hamm I-5 U 133/11. Deshalb kann die Auflösung der Gemeinschaft § 749 Abs. 3 nicht verlangt werden. In der Folge ist die Gemeinschaft damit unauflöslich, OLG Hamm 5 U 213/93 (hier blieb die Gemeinschaft selbst dann noch bestehen, als es längst es eine Trennung der Leitung gab!).
Sie müssen sich also mit dem Nachbarn einigen. Möglicherweise können Sie die Trennung vornehmen, so wie Sie es vorschlagen. Ob Sie aber einen Rechtsanspruch darauf haben, hängt sehr vom Einzelfall ab. Das ändert am Konsitut der Entwässerungsgemeinschaft aber nichts, irgendeinen, irgendwo zusammenlaufenden Anschluss wird man haben müssen.
Es gilt also, wie Sie selbst bemerkt haben, nach technischen Alternativen zu suchen, die die Rechte des Nachbarn nicht berühren. Welche das sind kann, ein Sänitärfachplaner beantworten. Man sollte beachten, dass Wasser von allein problemlos 12cm nach unten läuft, was zu Schadenersatz führen kann.
OLG Hamm I-5 U 100/12, I-5 U 133/11, I-5 U 133/12, 5 U 213/93
OLG D'dorf 15 U 134/05
Ich hoffe diesen Fall nicht irgendwann in der NJW lesen zu müssen.
Eine Eigentümergemeinschaft ist eine Gemeinschaft, die gemeinsamens Eigentum durch Rechtserklärung besitzt. Das heisst, es wird nicht gemeinsam angeschafft, sondern gekoren, d.h. rechtlich erschaffen. Gemeinschaftseigentum zu erschaffen ist ein rechtlicher Wille, Eigentum teilweise zu vergemeinschaften, um sich fortan gemeinschaftlich darum zu kümmern und dafür aufzukommen. Das ist hier nicht der Fall.
Baulast ist ein Begriff, der eigentlich Baudienstbaukeit heisst und eine Pflicht beschreibt, am Bau etwas unter Beachtung einer Genhmigung zu tun oder zu unterlassen. Eine Baulast muss eingetragen sein und ist dem Käufer daher bekannt. Weiter gelten die Vorschriften des Kaufrechts, von wegen frei von Rechten Dritter und so!
Hier geht es abweichend davon um simples Gesellschaftsrecht, also das Recht die handelnden Personen selbst betreffend. Das Rechtssubjekt sind also nicht die baulichen Dinge, sondern die Rechte und Pflichten der Eigentümer mit Bezug auf diese baulichen Dinge. Eine Entwässerungsgemeinschaft ist daher keine Baulast und ein Speier noch viel weniger.
Fallrohre können (nicht müssen) dann Grenzanlagen sein , wenn sie auf der Grenze von Reihenhäusern befestigt sind. Sonst sind sie eben keine Grenzanlagen. Das heisst aber nicht, das die unterirdische Regenwasseranlage auf dem Reihenhausgrundstück keine Grenzanlage wäre. Das ist sie nämlich immer, da sie, allein um überhaupt zu funktionieren, Grenzschnitt haben muss. Das ist das Merkmal. was sie zweifelsfrei von Alleineigentum unterscheidet.
Daher gibt es Entwässerungsgemeinschaften im Zweifel überall dort, wo keine Einzelhäuser stehen (mit einigen Ausnahmen).
Die seltsame Rechtsgrundlage habe ich hier ausgeführt, sie ist das seltsame Grundgesetz, Art .14 GG. Die übrigen § hier sind aus diesem Art. abgeleitet worden.
Verfasst: 12.08.16, 12:43
Danke für Ihre ausführliche Antwort Leider habe ich aber fast nichts von dem verstanden, was Sie geschrieben haben. Dieses ganze Rechtsdeutsch ist zu hoch für mich. Würden Sie mir noch einmal übersetzen, was die Quintessenz aus dem Ganzen ist?
Oder habe ich es doch richtig verstanden:
Wir müssen mit dem Nachbarn sprechen, ob er sich an den Kosten für einen Umbau seiner Entwässerung beteiligt und wenn er sich nicht beteiligen möchte, wir entweder SEINE Entwässerung AUF UNSERE KOSTEN umbauen lassen müssen oder wir unser Dach einfach nicht sanieren lassen können.
Wenn das so wäre, käme ich mir jetzt aber ziemlich vera... vor. Ganz ehrlich!
Verfasst: 12.08.16, 12:49
vermutlich mal von einem Bauträger als ganzes so gebaut, der sich um Nachbarschaftliches nicht geschert hat und dann einzeln verkauft?
Genau das vermute ich auch. Vielleicht fragen wir wirklich mal beim Bauamt nach und schauen uns die Unterlagen an. Heute kommt der Dachdecker auch noch einmal, vielleicht kann der auch noch ein bisschen weiterhelfen, ich gehe davon aus, das er sich in solchen Sachen (Entwässerung etc.) auch ein wenig auskennt. Er hat uns ja bereits einen Vorschlag gemacht, um die Entwässerung des Nachbarn weiterhin zu gewährleisten (Attikagully) aber 1. möchte ich keine Rohre durch unsere Dämmung legen und 2. sehe ich irgendwie nicht ein, sowas noch auf unsere Kosten zu machen und der Nachbar zahlt womöglich nichts dazu. Das wäre doch echt eine Frechheit.
Verfasst: 12.08.16, 13:36
Im Übrigen verstehen Sie gemeinsame Entwässerung etwas falsch: Die Entwässerung besteht aus überirdischem und unterirdischem Teil. Beide münden in ein- und dasselbe Rohr, im Übergabeschacht nämlich. Der befindet sich am Rande der einzelnen geteilten Grundstücke. Damit also dort das Wasser einlaufen kann, läuft es über das Eigentum anderer Eigentümer im Rahmen einer stillschweigenden Vereinbarung nach § 741 BGB. Gerichte nennen das die Entwässerungsgemeinschaft. Daher haben Sie und alle Reihenhauseigentümer Deutschlands selbstverständlich eine gemeinsame Entwässerungsanlage und daher greift hier Art. 14 GG.
Ich wage zu widersprechen. Ja, de facto ist das eine Entwässerungsgemeinschaft. Die Gemeinschaft teilt sich das Sammelrohr, das natürlich über die stromab liegenden Nachbargrundstücke führt. Das Sammelrohr ist eine Anlage, die zu beiderseitigem Nutzen dient und vermutlich bei allen Reihenhäusern Standard.
Aber ich würde nicht zwangsweise die Gemeinschaftsanlage Sammelrohr ausweiten und schon das Fallrohr dieser Entwässerungsgemeinschaftsanlage zuordnen. (Es sei denn, das würde dann nach dem 2. Dach wieder als Rohr unter dem Grundstück des 1. Dachbesitzers weiterlaufen, dann hätte man wieder diese gemeinsame Anlage zu beiderseitigem Nutzen. Aber zu dem weiteren Verlauf steht im 1. Post nichts.)
Es spricht baulich vermutlich überhaupt nichts dagegen, dass jede Partei eine separate Dachentwässerung installiert und man sich am Ende in einem gemeinsamen Sammelrohr wieder findet. Aus diesem gemeinsamen Sammelrohr nun über die Begründung "Entwässerungsgemeinschaft" zu meinen, man könne quasi seine gesamte Entwässerung über das Nachbargrundsrück abwickeln, halte ich für sehr weit hergeholt.

References: §921
 §922
 Art. 14
 § 903
 §921
 § 741
 Art. 14
 § 741
 Art. 14
 § 903
 §741
 §741
 § 749
 § 741
 Art. 14