Source: http://www.notariadesevillanervion.com/2017/04/la-adjudicaciones-en-vacio-y-su-acceso.html
Timestamp: 2018-09-24 03:15:39+00:00

Document:
NOTARIA DE NERVIÓN: La adjudicaciones en vacío y su acceso al Registro de la Propiedad: Las ventas hechas en documento privado por el causante.
La adjudicaciones en vacío y su acceso al Registro de la Propiedad: Las ventas hechas en documento privado por el causante.
Resolución de 17 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado: Se discute si es inscribible una escritura de manifestación y aceptación de la herencia en la que se incluyen cuarenta y siete fincas respecto de las cuales se manifiesta que habían sido vendidas por el causante mediante contrato privado y que solo se inventarían para dar cumplimiento a las trasmisiones efectuadas en vida del causante, aseverando de forma expresa que el causante cobró en su día el importe de la venta de las mismas. La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque considera que, al haber sido vendidas tales fincas por el causante, no deben formar parte del patrimonio hereditario ni pueden ser adjudicadas a la heredera, y por tanto no procede la inscripción a nombre de ésta en el Registro, ya que lo procedente es la elevación a público de los contratos privados de compraventa.
La Dirección General ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre diversos aspectos de las adjudicaciones de bienes hereditarios realizadas a favor de alguno de los herederos con la única finalidad de que el adjudicatario otorgue la escritura de elevación a público de documentos privados de venta que de dichos bienes hubiera suscrito el causante. Tales adjudicaciones son conocidas en la práctica notarial como «adjudicaciones en vacío» (si bien también se ha utilizado el mismo término, aunque menos generalizadamente, para referirse a los bienes que fueron donados por el causante y son objeto de colación hereditaria o imputación para pago de la legítima). Ciertamente, para determinado sector de la doctrina estas adjudicaciones hereditarias realizadas como mero trámite para cumplir las exigencias del principio de tracto sucesivo generan, al igual que las adjudicaciones para pago de deudas hereditarias, titularidades fiduciarias que el propio Registro de la Propiedad puede publicar, pues, según el artículo 2.3.º de la Ley Hipotecaria son inscribibles «los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro…».
No obstante, la vigente legislación registral no permite, en vía de principio, una inscripción de dominio en favor de alguien que propiamente no es titular dominical y que solo ostenta determinadas facultades de actuación. Así resulta de una adecuada interpretación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, toda vez que en el Registro de la Propiedad, por razón de su propia dinámica y a diferencia de lo que sucede en el Registro Mercantil, no se inscribe la representación. No es una situación jurídica inscribible, pues los poderes, las facultades de actuación y las meras instrucciones escapan, en principio, a la publicidad del Registro, razón por la cual el citado precepto legal excluye la inscripción de los cargos de representación por no suponer titularidad alguna. No son supuestos de tracto abreviado, sino de gestión y disposición de derecho ajeno.
De las dos tesis doctrinales principales que se han enfrentado tradicionalmente en relación con la naturaleza y efectos de la dación para pago, la que considera que solo transmite a los acreedores la posesión y administración de los bienes, con el mandato de liquidarlos y cobrarse (con indisponibilidad meramente obligacional por parte del deudor), y la que considera que produce una transmisión fiduciaria de los bienes cedidos a favor de los acreedores, que los reciben con el encargo de liquidarlos y cobrar con su producto sus créditos, la jurisprudencia se ha inclinado por la primera. Por ello, este Centro Directivo, al trasladar esta doctrina jurisprudencial al ámbito registral en relación con las inscripciones practicadas conforme al artículo 2, n.º 3, de la Ley Hipotecaria, a favor del adjudicatario en los casos de dación para pago, ha afirmado que al interpretar el alcance de tales inscripciones hay que tener en cuenta que la adjudicación para pago es una adjudicación «en vacío» puramente formal, para permitir la disposición final del bien, sin que el bien entre en el patrimonio del adjudicatario». Si se aplican estas consideraciones a las denominadas en la práctica adjudicaciones hereditarias «en vacío» como vía para completar el tracto sucesivo registral, debe concluirse que la inscripción de las mismas en el Registro de la Propiedad no es posible ni necesaria para legitimar la formalización de la venta a favor de quien compró del causante. En efecto, si tales adjudicaciones no son más que un mandato de formalización de la venta realizada por el causante (de modo que carece contenido económico, traslativo y jurídico real alguno) su acceso a los libros registrales está vedado por el artículo 20, párrafo cuarto, de la Ley Hipotecaria. Además, no resulta útil, pues si existe documento privado de la venta realizada, escrito y firmado por el causante, no es necesaria adjudicación alguna a los herederos toda vez que el artículo 20, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria exceptúa de la necesidad de inscripción previa a favor de aquellos los documentos que otorguen ratificando tal contrato privado realizado por el causante; y si no existe tal documento privado suscrito y firmado por el causante, este Centro Directivo ha entendido que es inscribible la escritura de formalización del contrato privado si es otorgada por todos los herederos del vendedor. No cabe apreciar contenido traslativo ni económico alguno en la adjudicación calificada. El principio de tracto sucesivo no es meramente formal y que no cabe transmisión de una mera «titularidad registral», por lo que no puede acceder al Registro.

References: Resolución 
 artículo 2
 artículo 20
 artículo 2
 artículo 20
 artículo 20