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Timestamp: 2020-08-04 19:43:40+00:00

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BGE-140-III-200 - 2014-03-11 - BGE - Zivilrecht - Art. 2 Abs. 2 ZGB; Art. 163 Abs. 2 und Art. 216 Abs. 2 OR; Vorvertrag zu einem Grundstückkauf,...
Art. 2 Abs. 2 ZGB; Art. 163 Abs. 2 und Art. 216 Abs. 2 OR; Vorvertrag zu einem Grundstückkauf, Formmangel, Rechtsmissbrauch, culpa in contrahendo und Konventionalstrafe. Wer sich aufgrund eines Formmangels eines nicht erfüllten Vorvertrags zu einem Grundstückkauf auf die Nichtigkeit dieses Vorvertrags beruft, handelt nicht rechtsmissbräuchlich (Bestätigung der Rechtsprechung; E. 4). Eine Konventionalstrafe, mit welcher das durch eine culpa in contrahendo entstehende negative Interesse entschädigt werden soll, kann in einem in einfacher Schriftform abgefassten Vorvertrag zu einem Grundstückkauf gültig vereinbart werden (E. 5).
Art. 2 al. 2
CC; art. 163 al. 2
et art. 216 al. 2
CO; précontrat de vente immobilière, vice de forme, abus de droit, culpa in contrahendo et peine conventionnelle. Ne commet pas un abus de droit celui qui invoque la nullité pour vice de forme d'un précontrat de vente immobilière non exécuté (confirmation de la jurisprudence; consid. 4). Une peine conventionnelle dont le but est de compenser l'intérêt négatif dérivant d'une culpa in contrahendo peut être valablement stipulée dans une promesse de vente immobilière rédigée en la forme écrite simple (consid. 5).
CC; art. 163 cpv. 2 e
art. 216 cpv. 2
CO; precontratto di vendita immobiliare, vizio di forma, abuso di diritto, culpa in contrahendo e pena convenzionale. Non commette un abuso di diritto colui che invoca la nullità per vizio di forma di un precontratto di vendita immobiliare non eseguito (conferma della giurisprudenza; consid. 4). Una pena convenzionale, che ha lo scopo di risarcire l'interesse negativo derivante da una culpa in contrahendo, può essere validamente stipulata in un contratto preliminare di compravendita immobiliare redatto nella sola forma scritta (consid. 5).
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A. Mediante un accordo del 17 luglio 2009 intitolato "lettera d'intenti" la B. SA si è impegnata nei confronti di A. a costituire una proprietà per piani su un proprio fondo e a vendergli per il prezzo di fr. 500'000.- delle quote di comproprietà relative all'uso di una superficie determinata di un capannone che si apprestava a costruire; A. si è impegnato ad acquistare. Le parti si sono dichiarate consapevoli del fatto che l'art. 216
CO imponeva la forma dell'atto pubblico, anche per i contratti preliminari, hanno convenuto di sottoscrivere il contratto notarile di compravendita entro il 30 settembre 2009 e pattuito una pena convenzionale di fr. 100'000.- per il caso che una di loro non avesse dato seguito ai propri obblighi. La B. SA non ha costituito la proprietà per piani e ha venduto il fondo a terzi. A. le ha quindi chiesto di pagare la pena convenzionale.
B. Con sentenza 11 gennaio 2012 il Pretore del distretto di Lugano ha interamente accolto l'azione incoata da A. nei confronti della B. SA, che è stata condannata a pagare all'attore fr. 100'000.-. Ha qualificato l'accordo del 17 luglio 2009 di precontratto e ha giudicato che la convenuta commetteva un abuso di diritto nell'invocare il vizio di forma. Il 19 luglio 2013 la II Camera civile del Tribunale di appello ticinese, adita dalla convenuta, ha sovvertito il giudizio del Pretore, respingendo la petizione.
C. A. insorge davanti al Tribunale federale con ricorso in materia civile del 3 settembre 2013. Chiede in via principale che la sentenza del Pretore sia confermata e in via subordinata che gli atti siano ritornati all'autorità cantonale affinché "decida in merito alla responsabilità per la fiducia riposta". La B. SA propone di respingere il ricorso, mentre l'autorità cantonale non ha preso posizione. Le parti hanno spontaneamente proceduto a un secondo scambio di scritti. Il Tribunale federale ha deliberato oralmente sul ricorso (art. 58 cpv. 1 lett. b
LTF). (riassunto)
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4.2 Giusta l'art. 2 cpv. 2
CC il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge. La questione di sapere se una parte abusi dei suoi diritti invocando la nullità di un contratto per vizio di forma dev'essere decisa secondo le circostanze concrete e non in base a principi rigidi (DTF 138 III 123 consid. 2.4.2; DTF 116 II 700 consid. 3b). Per riconoscere un abuso di diritto nell'ambito della compravendita di fondi, la giurisprudenza dà particolare peso all'eventualità che le parti abbiano eseguito, volontariamente e conoscendo il vizio (DTF 138 III 401 consid. 2.3.1), completamente o perlomeno per l'essenziale il contratto nullo (DTF 116 II 700 consid. 3b; DTF 112 II 107 consid. 3b, DTF 112 II 330 consid. 2). Occorre pure considerare se la norma si prefigge la tutela della parte che si prevale del vizio di forma (DTF 138 III 123 consid. 2.4.2; DTF 112 II 330 consid. 3b; 72 II 39 consid. 3). La forma dell'atto pubblico prevista dall'art. 216
CO persegue lo scopo di proteggere le parti da decisioni precipitose, di garantire loro una consulenza professionale e di creare una base sicura per l'iscrizione a registro fondiario (DTF 119 II 135 consid. 2b; DTF 112 II 330 consid. 3; DTF 99 II 159 consid. 2a). Nella fattispecie il ricorrente assevera che il precontratto è stato adempiuto nei suoi punti più importanti, elencando una serie di operazioni preliminari che sarebbero state effettuate dall'opponente. Egli pare però dimenticare che, in base agli incontestati accertamenti di fatto della sentenza impugnata, l'atto notarile di costituzione della prevista proprietà per piani è sì stato sottoscritto dall'opponente, ma che questa non è nemmeno stata intavolata a registro fondiario. Inoltre, in assenza della stipulazione del contratto di compravendita, anch'essa nella forma notarile, il ricorrente non può essere seguito quando ritiene che il precontratto sia stato adempiuto per l'essenziale (PICHONNAZ/GUISOLAN, Le contrat de réservation: outil pratique et réalités juridiques, Not@lex 2013 pagg. 148 seg.). All'opponente non può nemmeno essere rimproverato di aver invocato il vizio contrariamente al suo scopo, atteso che l'esigenza di forma non rispettata protegge entrambi i contraenti. Così stando le cose, la Corte cantonale non ha violato il diritto federale per aver negato che, prevalendosi del vizio di forma, l'opponente sia incorso in un abuso di diritto.
5.1 Il ricorrente afferma pure che con il suo comportamento l'opponente ha disatteso la fiducia riposta in lei e che le parti hanno voluto sostituire l'effettivo danno subito da tale atteggiamento con
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l'importo indicato nella clausola penale. Il ricorrente propone per la prima volta davanti al Tribunale federale questa giustificazione della sua pretesa; ciò non ne impedisce tuttavia l'esame, per lo meno nella misura in cui si tratta di una tesi di diritto.
5.2 La responsabilità sulla fiducia include quella derivante dalla culpa in contrahendo (DTF 130 III 345 consid. 2.1 con rinvii), la quale permette alla parte che se ne prevale con successo di ottenere il risarcimento del cosiddetto interesse negativo. L'appena menzionata responsabilità si fonda sul presupposto che le parti hanno l'obbligo di negoziare seriamente in base alle loro reali intenzioni (DTF 121 III 350 consid. 6c con rinvii), sebbene abbiano in linea di principio il diritto di interrompere le trattative in ogni tempo senza dovere fornire spiegazioni (DTF 105 II 75 consid. 2a). Una parte non può, assumendo un atteggiamento contrario ai suoi reali propositi, creare nell'altra la speranza illusoria che un affare sarà concluso e portarla così a prendere disposizioni in vista della stipulazione del contratto (DTF 77 II 135 consid. 2a). La parte che non rispetta i suoi obblighi non risponde unicamente quando essa ha agito con astuzia nel corso della negoziazione, ma già quando ha assunto un atteggiamento colpevole, sia che si tratti di dolo o di negligenza, perlomeno nei limiti della responsabilità in cui incorre sotto l'imperio del contratto previsto dalle parti (DTF 101 Ib 422 consid. 4b con rinvii). Può sussistere una culpa in contrahendo quando un contratto di compravendita immobiliare è già stato firmato dalle parti in una forma che non rispetta le esigenze legali e l'alienante si rifiuta di sottoscrivere l'atto pubblico, in particolare perché intende vendere il fondo ad un'altra persona: in una tale ipotesi il venditore, che poteva prevedere di arrecare pregiudizio all'acquirente, può essere chiamato a risarcire quest'ultimo, ponendolo nella situazione in cui si troverebbe se non avesse iniziato a contrattare (CLAIRE HUGUENIN, Obligationenrecht, Allgemeiner und Besonderer Teil, 2012, n. 1542; EUGEN BUCHER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 5a ed. 2011, n. 83 ad art. 1
CO; DTF 49 II 54 consid. 2 e 4). Il comportamento contrario alle regole della buona fede non risiede nell'interruzione, ma nell'aver mantenuto la controparte nel convincimento che il contratto sarebbe stato concluso o nel non aver dissipato tale illusione. Sebbene una culpa in contrahendo possa essere riconosciuta meno facilmente in materia di negozi giuridici sottoposti a requisiti di forma, se questi hanno per scopo di preservare le parti da impegni
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avventati, rimane contrario alle regole sulla buona fede dare senza riserve il proprio accordo di principio alla conclusione di un contratto formale e poi rifiutare all'ultimo momento di trasporlo nelle forme legali (sentenza 4A_615/2010 del 14 gennaio 2011 consid. 4.1.1, in RNRF 93/2012 pag. 316 e sentenza 4C.152/2001 del 29 ottobre 2001 consid. 3a, in SJ 2002 I pag. 164).
5.3 La Corte cantonale, pur rilevando che le parti erano consapevoli di dover sottoporre il contratto preliminare alla forma autentica, si è limitata ad indicare che questo conteneva una pena convenzionale di fr. 100'000.- nel caso in cui uno dei contraenti avesse rinunciato a dar seguito agli impegni assunti. Essa non ha approfondito oltre il contenuto della clausola e i motivi della sua pattuizione, ritenendola nulla come il resto del contratto. Sennonché quest'ultima considerazione è senz'altro esatta se con tale clausola le parti hanno inteso rafforzare l'obbligazione principale la cui stipulazione necessita la forma dell'atto pubblico (DTF 73 II 158 consid. 2; 39 II 224 consid. 2). Infatti in tal caso la pena convenzionale dovrebbe convalidare una promessa illecita (art. 163 cpv. 2
CO). Essa si rivela invece valida se ha unicamente lo scopo di risarcire il cosiddetto interesse negativo (ALFRED KOLLER, Vom Formmangel und seinen Folgen, in Der Grundstückkauf, 2a ed. 2001, n. 124 segg. pagg. 122 seg.). Giova a questo proposito ricordare che in materia di clausole penali o indennità forfettarie intese a risarcire l'interesse negativo, il Tribunale federale ha già numerose volte riconosciuto la loro efficacia in un altro campo in cui esse parrebbero contrastare con una norma di diritto imperativo che garantisce a una parte la possibilità di dipartirsi da un contratto: per costante giurisprudenza esse vengono infatti ritenute valide, nonostante il tenore dell'art. 404 cpv. 1
CO, se sono state convenute allo scopo di riparare il danno derivante da una revoca intempestiva di un mandato (DTF 110 II 380 consid. 4; DTF 109 II 462 consid. 4; v. da ultimo sentenza 4A_284/2013 del 13 febbraio 2014 consid. 3.6.1). Ciò non esclude tuttavia l'obbligo del giudice di ridurre una pena convenzionale eccessiva (art. 163 cpv. 3
5.4 Come già osservato, nella fattispecie la Corte di appello si è in sostanza limitata a respingere l'azione perché ha ritenuto infondata l'eccezione di abuso di diritto proposta dall'attore, atteso che le parti, consce del vizio di forma, non avevano ancora eseguito la parte essenziale del contratto. Dalla sentenza impugnata, e da quella del
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Pretore, traspaiono tuttavia delle altre circostanze suscettibili di influenzare il giudizio, in un senso o nell'altro, con riferimento allo scopo della clausola penale e all'esistenza di un'eventuale culpa in contrahendo.
5.5 Ora, l'assenza di accertamenti specifici riguardo allo scopo della clausola penale, ai fatti summenzionati e alla pretesa responsabilità
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sulla fiducia in generale non permette al Tribunale federale di esaminare se siano adempiute le condizioni per riconoscere all'attore un importo per la mancata sottoscrizione dell'atto pubblico. Il ricorso va pertanto accolto e la causa ritornata all'autorità cantonale affinché completi gli accertamenti di fatto, compatibilmente alle allegazioni delle parti, e renda un nuovo giudizio che tenga conto di tutte le circostanze (art. 107 cpv. 2
LTF). Nella nuova sentenza la Corte di appello esaminerà quindi se la pena convenzionale è stata stipulata per garantire la culpa in contrahendo. In caso di risposta affermativa stabilirà se sono dati i presupposti per ammettere una tale responsabilità dell'opponente e, se così fosse, ridurrà la pena convenzionale qualora la ritenga eccessiva.
Decisione : 140 III 200
Data : 11. März 2014
Pubblicato : 23. August 2014
Stato : 140 III 200
Regesto : Art. 2 Abs. 2 ZGB; Art. 163 Abs. 2 und Art. 216 Abs. 2 OR; Vorvertrag zu einem Grundstückkauf,...
CO Art. 1 A. Conclusione del contratto / I. Manifestazione concorde della volontà / 1. In genere - A. Conclusione del contratto I. Manifestazione concorde della volontà
CO Art. 163 C. Pena convenzionale / II. Ammontare, nullità e riduzione della pena - II. Ammontare, nullità e riduzione della pena
1 L'ammontare della pena convenzionale è lasciato all'arbitrio delle parti.
2 Essa non può essere richiesta quando sia diretta a convalidare una promessa illecita od immorale, come pure, salvo patto contrario, quando l'adempimento sia diventato impossibile per una circostanza di cui il debitore non è responsabile.
3 Il giudice deve ridurre secondo il suo prudente criterio le pene convenzionali eccessive.
CO Art. 216 A. Forma del contratto
1 I contratti di vendita che hanno per oggetto un fondo, richiedono per la loro validità un atto pubblico.
2 I contratti preliminari, nonché i patti di prelazione, le promesse di vendita e quelle di ricupera richiedono per la loro validità l'atto pubblico. 1
3 I patti di prelazione che non fissano il prezzo sono validi nella forma scritta. 2
CO Art. 404 D. Fine / I. Cause / 1. Revoca, disdetta - D. Fine I. Cause
1 Il mandato può essere sempre revocato o disdetto da entrambe le parti.
2 Chi però revoca o disdice il mandato intempestivamente, deve risarcire l'altra parte del danno che gliene deriva.
LTF: 58
LTF Art. 58 Deliberazione
1 Il Tribunale federale delibera oralmente se:
2 Negli altri casi, il Tribunale federale giudica mediante circolazione degli atti.
101-IB-422 • 105-II-75 • 109-II-462 • 110-II-380 • 112-II-107 • 112-II-330 • 116-II-700 • 119-II-135 • 121-III-350 • 130-III-345 • 138-III-123 • 138-III-401 • 140-III-200 • 39-II-224 • 49-II-54 • 72-II-39 • 73-II-158 • 77-II-135 • 99-II-159
4A_284/2013 • 4A_413/2013 • 4A_615/2010 • 4C.152/2001
culpa in contrahendo • pena convenzionale • proprietà per piani • questio • ricorrente • abuso di diritto • convenuto • tribunale federale • fiduciante • registro fondiario • autorità cantonale • compera e vendita • ricorso in materia civile • dichiarazione • azione • cio • ripartizione dei compiti • decisione • compera e vendita dei fondi • condizione
93/2012 S.316

References: Art. 2
 Art. 163
 Art. 216

Art. 2
 Art. 163
 Art. 216

Art. 2
 art. 163
 art. 216
 art. 163

art. 216
 sentenza 
 sentenza 
 DTF 
 DTF 
 DTF 
 DTF 
 DTF 
 DTF 
 sentenza 
 art. 1
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e contrario
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 sentenza 
 sentenza 
 Art. 2
 Art. 163
 Art. 216
 Art. 1
 Art. 163
 Art. 216
 Art. 404
 Art. 58