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Timestamp: 2017-10-23 06:22:55+00:00

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Erbbaurecht: Definition, Begriff und Erklärung im JuraForum.de
Erklärung zum Begriff Erbbaurecht
Der Begriff Erbbaurecht (früher: Erbpacht) kennzeichnet die Möglichkeit eines Erbbauberechtigten, das vererbliche und veräußerliche Recht zu besitzen, auf oder unterhalb der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu besitzen, welches einem fremden Eigentümer gehört.
Aus der Sicht des Eigentümers des Grundstücks ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet. Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt (so genanntes „grundstücksgleiches Recht“) und im Grundbuch (in Abteilung II) wie ein Grundstück eingetragen. Es kann selbst belastet werden, beispielsweise mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek). Meist wird vereinbart, dass der Erbbauberechtigte an den Eigentümer des Grundstücks eine einmalige Gegenleistung oder monatliche Zahlungen (den sog. Erbbauzins) leisten muss.
Die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht ist in Deutschland die Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbauVO) vom 15. Januar 1919 in der jeweils gültigen Fassung.
4 Österreich und die Schweiz
In der Praxis wird das Erbbaurecht als Instrument im kommunalen Siedlungsbau eingesetzt. Der Eigentümer von Grund und Boden (meist die Kommune selbst) schafft Bauplätze durch Einräumung von Erbbaurechten. Dadurch wird dem Bauwilligen erspart, den Bauplatz kaufen zu müssen.
Auf diese Weise kommen auch finanzschwächere Haushalte zu einem Eigenheim. Mit dem Erbbaurecht ist keine Bodenspekulation möglich, da der Erbbaurechtsnehmer vertraglich zur Bebauung verpflichtet ist. Ein Vorteil für den Erbpachtgeber – etwa eine Kommune – ist eine langfristige Verfügungsgewalt über das Grundstück. Es können aber auch Ankaufsrechte vertraglich festgelegt werden. Neben Kommunen vergeben hauptsächlich Kirchen und Stiftungen Grundstücke im Erbbaurecht. Private Erbbaurechtsausgeber (z.B. Landwirte) bilden eher die Ausnahme.
Grundhypothese des Erbbaurechts in der Vergangenheit war, der Hypothekenzins fällt nicht unter den Erbbauzins von 4%-5% des Grundstückswertes. Doch dieses ist seit einigen Jahren der Fall. Ist nun bei einem in den letzten 15 Jahren abgeschlossenen Erbbaurecht noch keine Bodenwertsteigerung eingetreten wird das darauf stehende Gebäude wertlos, da niemand bereit wäre, z.B. 50 Jahre Erbbauzinsen zu zahlen, wenn er für die gleiche Belastung das Grundstück über 30 Jahre finanzieren könnte und Volleigentum erwerben könnte. Dieses ist bei kirchlichen Erbbaurechten zu bedenken, da hier keine Ankaufsmöglichkeiten bestehen. Es besteht auch rechtlich keine Möglichkeit den Erbbauzins zum Nachteil des Grundstückseigentümers zu verändern. Der Erbbauzins kann nur steigen, je nach Anpassungsklausel.
II. Laufzeiten
Erbbaurechtverträge laufen in der Regel zwischen 75 und 99 Jahren. Gewerbliche Erbbaurechtsverträge haben in der Regel eine Laufzeit von 40 bis 50 Jahren. Das Erbbaurecht kann veräußert und – wie der Begriff sagt – vererbt werden. Veräußerungen und bauliche Erweiterungen bedürfen der Zustimmung des Grundeigentümers; die Erbpachtnehmer zahlen statt eines Kaufpreises einen Erbbauzins. Dieser beträgt jährlich in der Regel zwischen 3 und 5 Prozent des Grundstückswerts.
Erbbaurechte sind grundstücksgleiche Rechte und können als solche auch beliehen werden. Die Grenzen waren bis zum Jahre 2005 in § 21 ErbbauVO wie folgt geregelt: „Erbbaurechte können nach Maßgabe des § 11 und 12 des Hypothekenbankgesetzes von Hypothekenbanken beliehen werden, wenn eine dem § 20 Abs. 1 Nr. 3 und 4 entsprechende Tilgung vereinbart wird.“ Durch die Neuordnung des Pfandbriefrechtes und dem damit verbundenen Wegfall des Hypothekenbankgesetzes wurde dieser Passus allerdings geändert ("Erbbaurechte können nach Maßgabe des § 54a des Versicherungsaufsichtsgesetzes von Versicherungsunternehmen beliehen werden, wenn eine dem § 20 Abs. 1 Nr. 3 und 4 entsprechende Tilgung vereinbart wird."). Nach § 20 Abs. 1 Nr. 3 und 4 ErbbauVO dürfen Erbbaurechte demnach dann beliehen werden, wenn die Tilgung des Darlehens spätestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtes erfolgt. Weiterhin muss gewährleistet sein, dass die planmäßige Tilgung des Darlehens nicht die buchmäßige Abschreibung des Bauwerkes nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten überschreitet.
Die Bewertung erfolgt in neuerer Zeit in der Regel nach dem in den den Wertermittlungsrichtlien beschriebenen Verfahren. Dabei wird das Erbbaurecht zunächst nach dem Sachwertverfahren oder dem Ertragswertverfahren wie Volleigentum bewertet, d.h. das Grundstück und das Gebäude werden so bewertet, als gäbe es kein Erbbaurecht.
Der auf den Wertermittlungsstichtag abgezinste Wert des Gebäudes, soweit er nicht durch den Erbbaugeber entschädigt wird, ermittelt nach dem Ertragswertverfahren
Man erhält auf diese Weise den Beleihungswert des erbbauzinsfreien Erbbaurechts, d.h. den Wert bei einem (fiktiven) Erbbauzins von 0 %. Da in der Regel jedoch ein Erbbauzins vereinbart wird, muss auch dieser in der Wertermittlung angemessen berücksichtigt werden. Dazu wird zunächst der Barwert des Erbbauzinses berechnet.
In diesem Fall muss der ermittelte Barwert des Erbbauzinses als Vorlast vom Beleihungswert abgezogen werden.
Der Erbbauzins ist zwangsversteigerungsfest vereinbart. In diesem Fall bleibt der Erbbauzins auch im Falle einer Zwangsversteigerung des Erbbaurechts bestehen. Dies kann durch eine entsprechende Stillhalteerklärung eines öffentlich-rechtlichen Erbbaurechtsgebers oder durch eine Vereinbarung gemäß § 9 Abs. 3 ErbbauVO geschehen. Nachdem hier der Erbbauzins bestehenbleibt, muss der kapitalisierte Erbbauzins als wertmindernd abgezogen werden.
Bei kleineren Objekten wird auch der Einfachheit halber der Bodenwert komplett in Abzug gebracht und dafür keine Abschläge aufgrund des Erbbauzinses mehr gemacht.
IV. Österreich und die Schweiz
In Österreich und der Schweiz heißt die dem Erbbaurecht entsprechende Einrichtung jeweils Baurecht.
Alfred Werth: Verkaufswertermittlung nach § 21 ErbbauVO: Was ist heute möglich?. DLK 1989.
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Entscheidungen zum Begriff Erbbaurecht
LG-ESSEN, 05.12.1980, 3 O 145/79
OLG-FRANKFURT-AM-MAIN, 17.07.2013, 16 U 221/12
Entstehen einer Erschließungsbeitragspflicht für ein mit einem Erbbaurecht belastetes gemeindeeigenes Grundstücks - Beginn der Festsetzungsverjährung für Kanalanschlussgebühren.
NIEDERSAECHSISCHES-FG, 08.01.2003, 7 K 110/02
Ein "Einheitliches Vertragswerk" liegt auch dann vor, wenn der vor Abschluss des Grundstückserwerbs (hier: Erbbaurecht) geschlossene Bauvertrag auf ein anderes Grundstück Bezug nimmt als letztlich erworben wurde.
BAYERISCHER-VGH, 05.02.2013, 6 CS 12.2360
Straßenausbaubeitragsrecht; Buchgrundstück; Begrenzung des Sondervorteils auf Teilfläche; (Unter-)Erbbaurecht auf Teilfläche des Buchgrundstücks; grundstücksähnliches Recht ; kein Übergangs- oder Überfahrtsrecht; keine vorteilsrelevante Inanspruchnahmemöglichkeit für „hinterliegende“ Restfläche
BGH, 05.07.2007, V ZB 8/07
BGH, 02.03.2007, V ZR 61/06
Der Berechtigte, dem ein Erbbaurecht restituiert worden ist, kann von dem Verfügungsberechtigten die Herausgabe der seit dem 1. Juli 1994 aus einer Vermietung des Bauwerks gezogenen Nutzungen verlangen. Entsprechendes gilt, wenn die Zeit, für die das Erbbaurecht bestellt war, während des Restitutionsverfahrens abgelaufen und dem...
NIEDERSAECHSISCHES-FG, 08.01.2003, 7 K 108/02
OLG-HAMM, 24.07.2013, 15 W 172/13
Für die Löschung eines Erbbaurechts ist die Bewilligung der Inhaber von dinglichen Nutzungsrechten an dem Erbbaurecht nicht erforderlich, wenn diese mit inhaltlich identischen Rechten in derselben Rangfolge auch an dem Grundeigentum eingetragen sind und durch die Löschung des Erbbaurechts denselben Rang erhalten, den sie am Erbbaurecht...
OLG-KARLSRUHE, 24.04.2003, 9 U 47/02
Ich bin durch Bekannte auf eine absolut abstrakte und vertrackte rechtliche Situation gestoßen: Ein gepachtetes Gartengrundstück (Außenbereich / in Bayern) wurde in in den 60ern mit einem Minihäuschen bebaut (Pächter war erbbauberechtigt). Der nächste Pächter hat das Grundstück und das Häuschen ohne Probleme übernommen. Dieser möchte...
Zwangsvollstreckung oder Pfändung? (10.11.2012, 21:29)
Hallo alle Zusammen, mal wieder ein Thema von mir:Also Frau A ist seit acht Jahren geschieden. Als sie noch verheiratet war, haben sie und ihr damaliger Mann auf dem Grundstück seiner Eltern ein Haus gebaut,auf dem auch seine Eltern ihr Haus stehen haben, die Eigentumsverhältnisse wurden durch das Erbbaurecht, also Dauerwohnrecht...
§1047 (20.09.2012, 23:26)
ein erbbauberechtigter ist klamm und lässt die erbpacht nun durch seine ehefrau überweisen,als die merkt,dass ihr menne sehr klamm ist,lässt sie für sich ein niessbrauchsrecht an dem erbbaurecht bestellen und zahlt nur noch unter druck(mahnbescheid,gütetermin) die erbpacht.aus §1047 lässt sich wohl herleiten,dass die niessbraucherin...
Erbbaurecht - Umgehung gesamtschuldernischer Haftung im Nachgang ... (10.03.2012, 22:27)
Angenommen, man übernimmt eine als Erbpacht bestehende Wohnung, die noch etwa 80 Jahre laeuft und es gibt drei weitere Parteien im Haus. Lt. Erbbaurechtsvertrag besteht eine gesamtschuldnerische Haftung aller (vier) Erbbauberechtigten. Darauf angesprochen haelt der Verkaeufer (der es selber aus einer Zwangsversteigerung wegen der...
Straßenausbau-Kosten (10.05.2010, 12:40)
Hallo, angenommen sei folgender Fall: Eine Anliegerstraße soll saniert und umgebaut werden. Der Hausbesitzer H. hat sein Haus in dieser Straße auf einem Grundstück mit Erbbaurecht gebaut. Müsste sich Hausbesitzer H. an den Kosten beteiligen? Oder müsste der Grundstückseigentümer (z.b. die Gemeinde) die Kosten tragen? Aufgrund welcher...
Sicherheitsfrage 94 + Neu_n =
Erbbaurecht – Weitere Begriffe im Umkreis

References: § 21
 § 11
 § 20
 § 54
 § 20
 § 20
 § 9
 § 21

§1047
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