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Timestamp: 2019-08-20 02:55:30+00:00

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Casabook Immobiliare: 2015
Il 16 dicembre è vicino e conseguentemente anche il pagamento della seconda rata di Imu e Tasi. Nei giorni scorsi si è parlato a più riprese di ciò che probabilmente accadrà nel 2016 in materia, con le novità che dovrebbe apportare la Legge di Stabilità, ma per questo 2015 non vi sono cambiamenti. Per cui è bene sapere cosa dover fare per il pagamento delle tasse sulla casa, come calcolare le aliquote da versare e chi ne è invece esente.
Le aliquote da versare
Nel caso il Comune di residenza non avesse deliberato le nuove aliquote per il 2015 e voi aveste pagato nella prima rata di giugno quelle inerenti al 2014, per dicembre dovrete sicuramente versare la differenza per il saldo. Per poter verificare ciò è necessario collegarsi al sito del ministero delle Finanze o del proprio Comune e controllare le delibere comunali.
In base comunque alle norme in vigore i Comuni non possono superare il 2,5 per mille, ma possono arrivare comunque a 3,3 per mille, solo nel caso che con questo aumento finanzino le detrazioni per le abitazioni principali.
Come avviene il calcolo di Imu e Tasi
Il calcolo per poter sapere quanto versare di Tasi si determina attraverso la base imponibile che si ottiene moltiplicando per l’apposito coefficiente la rendita catastale, rivalutata del 5%. Applicando poi alla base imponibile l’aliquota stabilita dal comune (Tasi lorda) si sottrae da questa la detrazione, se prevista, e si ottiene la Tasi effettivamente dovuta. Infine si divide la Tasi netta in base alle quote di proprietà.
Versamento F24 e bollettini postali
Per il pagamento è possibile utilizzare sia il modello F24 o i bollettini postali.
Il bollettino Imu deve essere compilato in ogni sua parte e deve riportare nel dettaglio:
La tipologia catastale;
Il codice catastale;
Ravy (se il pagamento si riferisce al ravvedimento);
Immobili variati;
Numero di immobili.
I codici tributo da utilizzare nel modello F24 per il pagamento dell’Imu sono:
I codici tributo per il pagamento della Tasi sono:
Pagamento per affittuari e terreni
Il pagamento della Tasi da parte di colui che si trova in affitto è determinato dal proprio comune, che decide la percentuale del totale Tasi da dover far versare e che di solito si aggira tra il 10 e il 30%. Mentre per i terreni agricoli è stato stabilito che sono esenti dall’Imu tutti quelli non coltivati; ubicati nei comuni definiti totalmente montani; terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli professionali.
Chi è esente dal pagamento Imu
L’Imu non deve essere pagata:
sulle abitazioni principali, almeno che queste non appartengano alle categorie catastali A1/A8/A9 per i quali l’imposta deve essere versata;
sulla casa coniugale affidata al coniuge a seguito di una separazione o cessazione di matrimonio;
sui terreni situati su aree montane e collinari e su tutte le unità immobiliari non considerate fabbricati;
su quei locali adibiti ad uso istituzionale o religioso;
sugli immobili concessi a titolo gratuito a parenti entro il primo grado, ma solo se il comodatario appartiene ad un nucleo familiare con un ISEE non superiore a 15mila euro l’anno;
sulle abitazioni possedute dai cittadini iscritti all’AIRE che risiedono all’estero.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 01:06 Link a questo post
Agevolazioni casa in comunione dei beni e in caso di separazione
Molto spesso subentrano delle domande inerenti l’agevolazione prima casa in caso di comunione dei beni dei coniugi o in caso di separazione. E altrettante si pongono per il pagamento delle tasse quando la casa viene assegnata all’altro coniuge, dopo la fine di un matrimonio. Per cui è necessario dividere le casistiche e dare delle risposte, analizzando le varie possibilità che si palesano per i benefici concessi.
Nel caso i coniugi si siano sposati e abbiano deciso di optare per una comunione dei beni usufruendo delle agevolazioni prima casa, non potranno più farlo per un’altra abitazione. In quanto, se uno dei due decide di voler acquistare un’altra casa nello stesso comune di residenza o al di fuori, nonostante l’altro contratto sia intestato ad uno solo dei coniugi, l’effetto giuridico, così come quello dell’atto ricade su entrambi.
Nel caso invece uno dei due coniugi abbia acquistato un immobile prima di sposarsi, l’agevolazione viene accettata, ma ridotta del 50% del valore dell’immobile, sia che questo sia nel comune di residenza, sia che questo si trovi su un altro comune. In quanto l’abitazione non rientra in comunione dei beni, proprio perché acquistata prima del matrimonio.
Separazione di fatto e legale: cosa cambia?
Quando una coppia decide di separarsi e non lo fa in maniera legale, se possiede un immobile sul comune di residenza, non conta né il regime patrimoniale, né la separazione di fatto. In quanto possedere insieme al coniuge una casa fa sì che l’altro che ne faccia richiesta non può fruire dell’agevolazione prima casa.
Mentre con la sentenza 3931 del 2014 la Corte di Cassazione ha stabilito che invece qualora l’ex moglie decida di acquistare un altro appartamento, avendo già in possesso un immobile acquistato in comunione legale con l’ex marito, da cui però è separata legalmente, questa può usufruire delle agevolazioni fiscali.
Chi si separa è costretto a pagare le tasse sulla casa coniugale?
In base ad una recente novità apportata dalla Legge di Stabilità, colui che è costretto a lasciare all’ex coniuge la casa coniugale non è obbligato a pagare le tasse come seconda casa. Questo va così a modificare il testo di legge che invece prevedeva l’eliminazione dei tributi solamente sulla prima casa, con l’obbligo di pagare sugli altri immobili di proprietà. Ovviamente il tutto è stato proposto proprio per evitare di indebitare maggiormente colui che effettua una separazione giudiziale e che è comunque costretto ad andarsene di casa.
Quando si perdono i benefici prima casa
Una volta stabilito che i coniugi in comunione dei beni non possono usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di un altro immobile e che questo può avvenire solamente in sede di separazione legale, vediamo quali sono i casi in cui si perdono i benefici acquisiti.
Imu e Tasi: sconti sulle seconde case
In questi mesi abbiamo spesso analizzato proposte di Governo che tendono alla riduzione delle tasse inerenti la prima casa, ma è bene parlare anche dei possibili sconti sulle seconde case, che riguardano il pagamento di Imu e Tasi. E’ questo quanto riportato sull’emendamento presentato in Commissione di Bilancio al Senato, che modifica la legge di Stabilità 2016, ma ovviamente non tutti potranno accedere a questa riduzione di spesa. Vediamo quindi nello specifico a chi si rivolge lo sconto Imu e Tasi.
Chi potrà beneficiare delle agevolazioni?
Coloro che potranno beneficiare delle agevolazioni proposte sono tutti quelli che hanno un secondo immobile, concesso in comodato d’uso gratuito ai figli, a patto che sia fissata la residenza nella casa data in comodato. Ovviamente però non potranno rientrare tra i beneficiari coloro che posseggono delle abitazioni che appartengono alle categorie catastali di lusso.
Inoltre colui che beneficia, e in questo caso è il figlio, non deve essere proprietario di altri immobili sul suolo italiano. Il contratto deve essere poi registrato presso l’Agenzia dell’Entrate, per permette di verificare che ci siano tutti i requisiti richiesti per il proprietario e il comodatario.
Riduzione Imu e Tasi con canone concordato
Per quanto riguarda invece il canone concordato, la riduzione delle imposte avverrà solamente in quelle città dove vi è una “elevata tensione abitativa” e sarà riconosciuta ai proprietari degli immobili una riduzione della somma totale di Imu e Tasi, con un tetto massimo del 4 per mille.
Pagamento Imu e Tasi a dicembre
In attesa di tutti i cambiamenti che avverranno per il 2016 è bene ricordare che il 16 dicembre dovrà avvenire il pagamento del saldo 2015 di Imu e Tasi. Prima però di procedere al versamento è necessario capire se l’acconto che è stato già versato nel mese di giugno sia stato fatto in base alle aliquote 2015, oppure in base a quelle 2014. Questo si determina in merito alla scelta del Comune di residenza, in quanto, se questo aveva già deliberato le nuove aliquote, per dicembre sarà necessario versare il restante della somma, ma se questo non era stato fatto, il calcolo del pagamento dovrà essere completamente revisionato.
Il pagamento potrà essere effettuato o tramite i bolletini postali o con il modello F24. La compilazione necessaria del bollettino si determina con l’inserimento dei dati anagrafici sia del contribuente, che dell’immobile. Mentre per il modello F24 è indispensabile conoscere i codici tributo.
Per il pagamento dell’Imu i codici sono: 3912 per abitazione principale e pertinenze; 3914 per terreni; 3916 per aree fabbricabili; 3918 per altri fabbricati; 3925 per immobili a uso produttivo allo Stato; 3930 per immobili a uso produttivo al Comune.
Mentre per la Tasi i codici sono: 3958 su abitazione principale e pertinenze; 3959 su fabbricati rurali strumentali; 3960 su aree fabbricabili; 3961 su altri fabbricati.
Saldo Tasi e Imu nelle grandi città
E’ doveroso aprire una parentesi anche per il pagamento di Tasi e Imu nelle grandi città, in quanto i cittadini per conoscere le aliquote da pagare possono tranquillamente collegarsi sul sito del Ministero delle Finanze e inserendo il codice del proprio comune avranno a disposizione le delibere per le aliquote 2015.
Ovviamente per effettuare il calcolo è possibile anche collegarsi online, su numerosi siti che mettono a disposizione il servizio, dovendo però conoscere la rendita catastale dell’immobile.
Raddoppia il bonus mobili per giovani coppie, ma non in affitto
La legge di Stabilità ha deciso di porre dei vincoli tra le giovani coppie, facendo una distinzione tra coloro che sono proprietari di un’abitazione e coloro che sono semplici inquilini. Raddoppiando il bonus mobili a quest’ultimi e facendo restare senza bonus coloro invece che sono in affitto. Viene quindi bocciata la proposta del Pd che chiedeva al governo di ampliare la detrazione fiscale ad una fetta maggiore della popolazione.
La legge di Stabilità ha prorogato fino a dicembre 2016 l’Ecobonus, il bonus ristrutturazione e quello mobili, con un emendamento che raddoppia da 8.000 euro a 16.0000 il tetto massimo di spesa raggiungibile. Coloro che possono accedere all’agevolazione devono tenere conto però di tre requisiti indispensabili:
Uno dei due della coppia deve avere un’età inferiore ai 35 anni;
Il bonus è poi legato ad un’abitazione che deve essere considerata prima casa nel periodo che va dal 1° gennaio al 31 dicembre 2016;
La giovane coppia deve avere instaurato un rapporto duraturo di minimo tre anni, che testimoni l’esistenza di un nucleo familiare.
Bisogna comunque sottolineare che questo emendamento non si riferisce al bonus mobili del 50% anche sugli elettrodomestici, che è stato comunque prorogato per il 2016 e il cui tetto massimo è di 10.000 euro. Lo stesso dicasi per lo sgravio sulle ristrutturazioni edilizie e l’Ecobonus. La differenza per le giovani coppie è che l’acquisto degli arredi non deve essere collegato ad interventi di ristrutturazione. Per cui vi si potrà avere accesso anche senza dover effettuare lavori in casa.
Se mi sposo nel 2016?
Gli under 35 che decidono di unirsi in matrimonio nel 2016 non potranno avere accesso al bonus mobili, almeno che non testimonino una pregressa convivenza di almeno tre anni e decidano di destinare ad abitazione principale un immobile posseduto.
Ed è necessario sottolineare che potranno usufruire dello sgravio fiscale esclusivamente per gli arredi e non per gli elettrodomestici.
Differenze: bonus mobili under 35 e over
Il resto della popolazione che non rientra nella fascia degli under 35 può invece fruire di sgravi fiscale per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, realizzando un intervento di ristrutturazione edilizia. Fanno parte dei mobili agevolati: letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, nonché i materassi e gli apparecchi di illuminazione che costituiscono un necessario completamento dell’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
Mentre per quello che riguarda i grandi elettrodomestici la norma limita il beneficio all’acquisto delle tipologie dotate di etichetta energetica di classe A+ o superiore, A o superiore per i forni, se per quelle tipologie è obbligatoria l’etichetta energetica.
La divisione degli immobili ereditati
A volte può capitare che si riscontrino delle difficoltà nella divisione degli immobili ereditati, o perché il bene è difficilmente divisibile, o perché non vi è un accordo tra le parti. In questo caso chi decide è il tribunale, rifacendosi solitamente all’art. 720 del Codice Civile. Non però nel caso in esame, di cui andremo a parlare e che ha avuto una sentenza a favore del quotista minore, grazie ad una decisione della Corte di Cassazione.
Quando non vi è accordo e non può esservi frazionamento del bene
In base a quanto stabilito dall’art.720 del codice civile “Se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene, e la divisione dell’intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto”.
In una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 22663/15 del 5.11.2015.) quanto stabilito dal codice civile per la divisione degli immobili ereditati, viene per lo più stravolto. In quanto si dichiara che per derogare al criterio preferenziale l’assegnazione dell’immobile al maggiore quotista, il giudice debba esporre una motivazione valida.
Con esplicito riferimento alla Corte territoriale, che ha nella sentenza tenuto conto dell’art.720 del codice civile, la Cassazione così si esprime: “privilegiando il criterio, preferito dall’art. 720 c.c. dell’assegnazione al maggior quotista ovvero al C.G., richiamandosi a quanto già affermato da questa Corte con le sentenze n.ri 7716/1990, 7588/1995 e 22906/2006. Deve al riguardo osservarsi e rammentarsi quanto segue. La giurisprudenza meno recente (quale quella innanzi citata e su si basa l’impugnata sentenza) riteneva possibile la deroga al generale criterio dell’assegnazione dei beni ereditari al maggior quotista solo se vi erano ragioni di opportunità rispondenti ad esigenze comuni ed adeguatamente motivate”.
Nel caso specifico il titolare di un immobile è venuto a mancare e l’eredità che disponeva e che riguardava un’attività commerciale è passata agli eredi. Uno di questi, titolare di una quota minoritaria ha sin da sempre esercitato la propria professione all’interno di quel locale, per cui se avesse dovuto cedere l’immobile al quotista maggioritario avrebbe dovuto interrompere il proprio lavoro. Ovviamente non vi era stato un precedente accordo con gli altri coeredi. Per cui, il giudice ha deciso di non applicare quanto detto dal codice civile, assegnando la proprietà al quotista minore. Il quale però ha dovuto liquidare gli altri coeredi
Senonché proprio a tenore di quanto esposto e riportato nell’atto di appello incidentale gli odierni ricorrenti (quotisti minoritari, ma gestori di attività commerciale nel bene comune indivisibile) avevano ben fatto presente il valore conseguito dall’azienda e la rilevante circostanza (della quale comunque andava dato conto), per cui la perdita dei locali per una qualsiasi ragione determina altresì la perdita dell’avviamento commerciale e, potrebbe qui aggiungersi, la stessa possibilità della sua prosecuzione e continuazione. In sostanza ed in definitiva è mancata del tutto una comparazione degli interessi e, più specificamente, una valutazione dell’interesse alla continuità aziendale quale possibile serio motivo atto a poter giustificare il ricorso ad altro criterio derogatorio di assegnazione dei beni comuni rispetto a quello ordinario. Il motivo, in quanto fondato, va dunque accolto.
Gli affitti in nero tornano nel mirino del Governo: un emendamento incluso alla Legge di Stabilità per il 2016 prevede la nullità per gli accordi volti a determinare un importo del canone di locazione diverso rispetto a quanto scritto nel contratto registrato. Nulle anche le pattuizioni che derogano i limiti di durata contrattuale previsti dalla legge.
Nel passaggio al Senato la Legge di Stabilità acquisisce una misura anti-evasione fiscale nel mercato degli affitti. L’emendamento, già passato alla Commissione e Bilancio insieme a una valanga di altri interventi ormai blindati per gli ultimi voti di fiducia, recepisce le indicazioni della Consulta che in passato aveva più volte bocciato la normativa sugli affitti in nero. La misura prevede la nullità per “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”. Gli inquilini dunque non dovranno più acconsentire alle richieste di supplementi oltre al canone d’affitto stabilito nel contratto, e le scritture private non avranno alcun valore legale. La norma obbliga inoltre i proprietari a registrare il contratto entro 30 giorni, un’imposizione a responsabilità congiunta con l’inquilino, come stabilito dal Dpr 131/86.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 23:00 Link a questo post
L’Agenzia delle Entrate rende disponibile la superficie catastale nelle visure delle unità immobiliari censite nelle categorie dei Gruppi A, B e C. Una novità che semplifica la vita ai proprietari di 57 milioni di immobili, mettendo a loro disposizione un dato finora visibile solo nelle applicazioni degli uffici.
La novità, che arriva al termine di un periodo di sperimentazione che ha coinvolto gli Uffici Provinciali-Territorio di Brindisi, Foggia e Ravenna, non si applica, per il momento, a un limitato numero di immobili che presentano un dato di superficie “incoerente”, in attesa delle opportune verifiche nell’ambito delle attività di
allineamento delle banche dati. Quanto agli immobili non dotati di planimetria, che risalgono per lo più alla fase dell’impianto del Catasto edilizio urbano e che sono, per tale motivo, privi anche del dato relativo alla superficie, i proprietari possono presentare una dichiarazione di aggiornamento catastale, con procedura Docfa, per l’inserimento in atti della planimetria catastale. Tale adempimento è, comunque, necessario, in quanto, in caso di vendita dell’immobile, il proprietario è tenuto ad attestare “la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie”, come previsto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge n. 78 del 2010.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 23:57 Link a questo post
Nuovi sconti su Imu, Tasi, bonus mobili e prima casa
Con il sì del Senato, la Legge di Stabilità per il 2016 inizia a definirsi maggiormente con ampie modifiche, soprattutto, sul pacchetto casa: esenzione dal pagamento della Tasi per le abitazioni date in comodato d’uso ai figli e ai genitori, per le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie, gli alloggi sociali, la casa assegnata al coniuge in seguito a separazione/divorzio e l’immobile posseduto da appartenenti a Forze armate (trasferito per motivi di lavoro). Viene prevista la riduzione Imu del 25%, nell’aliquota sopra il 4, per i proprietari di una seconda abitazione che la danno in affitto a canone concordato. Ed inoltre nuove previsioni in materia di benefici sull’acquisto della prima casa. Un’ulteriore stretta sugli affitti in nero: i contratti devono essere registrati entro trenta giorni e sarà “nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”. Ma procediamo con ordine e vediamo singolarmente tutte le nuove misure.
Più facile cambiare la prima casa senza perdere il bonus
Sarà più facile cambiare la “prima casa” per chi l’ha acquistata con il bonus fiscale senza tuttavia perderlo a causa del trasferimento: diventa infatti possibile acquistare con le agevolazioni tributarie la nuova abitazione anche se si è ancora in possesso della vecchia, purché questa venga alienata entro un anno.
Come noto, l’agevolazione sull’acquisto della «prima casa» implica un’imposta di registro al 2% (o Iva 4% per il caso di acquisto da costruttore) e le imposte ipocatastali fisse. Oggi però viene introdotta una nuova facilitazione per il contribuente: chi è già in possesso di un’abitazione acquistata con i benefici fiscali, non dovrà restituire i soldi del bonus allo Stato nel caso di acquisto di una seconda casa purché la prima venga alienata entro un anno [1]. In altre parole, il contribuente che è titolare, anche per quota, di un’abitazione acquistata con l’agevolazione «prima casa», potrà acquistare un nuovo alloggio fruendo dell’agevolazione a condizione che:
– sussistano, con riferimento a tale alloggio, il requisito della residenza nel comune in cui si trova l’immobile e quello della non possidenza di altra abitazione idonea nello stesso comune (senza tenere conto della «vecchia» abitazione)
– l’abitazione acquistata in precedenza con l’agevolazione sia «alienata» (dunque ceduta anche a titolo non oneroso) entro un anno dalla data dell’atto del nuovo acquisto; la mancata realizzazione di questa condizione comporta la decadenza dell’agevolazione e l’obbligo di pagare la differenza d’imposta e la sanzione del 30%.
Affitti in nero: un’ulteriore stretta
Quanto agli affitti in nero, ossia ai contratti di locazione non registrati o registrati con un canone più basso rispetto a quello poi di fatto versato, la nuova legge di Stabilità stabilisce che il patto aggiuntivo è nullo e l’inquilino avrà sei mesi, dalla cessazione dell’affitto, per farsi restituire le maggiori somme a suo tempo pagate (leggi “Affitto in nero: all’inquilino la restituzione delle maggiori somme versate”).
Insomma l’inquilino avrà il diritto di fare causa al padrone di casa per ottenere la restituzione delle somme versate in più rispetto al contratto registrato e anche per ottenere che il contratto sia ricondotto alle condizioni previste dalla legge (misura del canone fissata dalla legge).
Registrazione del contratto entro 30 giorni
Quanto alla registrazione dei contratti di locazione, il proprietario avrà trenta giorni di tempo per l’adempimento; nei successivi sessanta giorni egli dovrà comunicare l’avvenuta registrazione sia all’inquilino sia all’amministratore del condominio.
L’attuale norma si limita a stabilire la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. L’emendamento invece aggiunge a carico del locatore l’obbligo di provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di 30 giorni. Il proprietario sarà tenuto, nei 60 giorni successivi alla registrazione, a dare documentata comunicazione al conduttore e all’amministratore del condominio. All’amministratore di condominio la notizia serve per l’aggiornamento e la tenuta dell’anagrafe condominiale.
Il mancato adempimento dell’obbligo di registrazione entro 30 giorni consente al conduttore di agire in giudizio per chiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dalla legge sugli affitti concordati.
Detrazioni per acquisto mobili raddoppiate
Il bonus mobili per le giovani coppie che arredano la prima casa si raddoppia: infatti, se acquirenti di un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale i contribuenti potranno beneficiare di una detrazione dall’imposta sul reddito nella misura del 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili e arredi, fino a un importo massimo di spese documentate per euro 16 mila.
L’agevolazione, che debutterà a partire dal 1° gennaio 2016 non potrà formare oggetto di cumulo con quella del bonus mobili ma verrà ovviamente preferita a quest’ultima grazie al maggior importo massimo usufruibile: 16 mila euro in luogo degli ordinari 10 mila.
Chi potrà accedere al beneficio? A godere della nuova agevolazione saranno le giovani coppie che abbiano costituito un nucleo familiare da almeno tre anni, composto da coniugi o da conviventi (quindi coppie di fatto non sposate), in cui almeno uno dei due componenti non abbia più di 35 anni di età.
Inoltre, per accedere alla bonus mobili “extra large”, le giovani coppie devono risultare acquirenti di unità immobiliare da adibire alla loro abitazione principale. Lo sconto Irpef è dunque condizionato e direttamente collegato all’acquisto dell’abitazione principale che dovrà avvenire all’interno dell’arco temporale dell’agevolazione stessa, ovvero dal 1° gennaio al 31 dicembre dell’anno 2016.
Le spese agevolabili saranno quelle documentate per l’acquisto di mobili e arredi dell’abitazione principale.
In cosa consiste l’agevolazione? Si tratta di una detrazione dall’Irpef del 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili ed arredi da ripartire fra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo. Il limite massimo delle spese sul quale può essere calcolata la detrazione in parola è di 16mila euro. Pertanto, la detrazione massima alla quale le giovani coppie potranno aspirare sarà di euro 8 mila, pari cioè al 50% calcolato sul limite massimo di spesa per l’acquisto di mobili ed arredi.
L’agevolazione dovrà essere suddivisa in dieci quote annuali di pari importo la detrazione irpef sarà pari a euro 800 l’anno per ogni coppia e potrà essere utilizzata a partire dal modello Unico o 730 del 2017.
Niente Imu e Tasi per le case in comodato a figli e genitori
Saranno esenti da Tasi non solo le prime case ma anche le altre se date in comodato come prime case a figli, genitori o parenti disabili fino al secondo grado. L’esenzione, dal 2016, sarà concessa solo se il comodatario avrà adibito a propria abitazione principale quella stessa casa nel 2015 e non possieda altre abitazioni in tutta Italia: chi cede la casa al figlio dovrebbe andare in affitto o all’estero.
Niente Imu e Tasi per le case assegnate all’ex coniuge
Niente tasse anche per la casa all’ex coniuge o per quella delle forze dell’ordine che devono vivere altrove.
Sconto del 25% Imu per chi affitta a canone concordato
Ci sarà poi uno sconto del 25% sull’Imu per chi affitta a canone concordato, quindi a un prezzo inferiore a quello di mercato.
Spesso quando si parla di abitazioni e soprattutto di agevolazioni fiscali, si sente escludere da queste le case di lusso, che appartengono a determinate categorie catastali. E’ bene quindi chiarire quali sono i criteri che vengono adottati per definire un immobile di lusso, in base al decreto del 2 agosto 1969 e quali sono le caratteristiche che questo deve possedere.
Rientrano tra le abitazioni di lusso:
Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a “ville“, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”;
le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta;
le singole unita’ immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine);
Esistono poi altre caratteristiche che determinano l’appartenenza di un’abitazione alla categoria “lusso”. Ad esempio:
Quando è presente più di un ascensore per scala;
quando vi sono montacarichi a servizio di meno di quattro piani;
quando le porte di ingresso agli appartamenti sono in legno pregiato (intagliato, scolpito intarsiato) massello o lastronato, o con decorazioni pregiate.
quando la scala principale è rivestita di materiali pregiati per un’altezza superiore a 170 cm di media.
Mansarda e seminterrato rientrano tra i beni di lusso?
In base ad una sentenza del 16 ottobre 2012, la mansarda nonostante non abbia ancora ricevuto i requisiti di abitabilità, deve essere tenuta in conto per calcolare i metri quadrati dell’abitazione di lusso. E’ questo quanto emesso dalla Commissione tributaria di Trieste, che ha deciso di includere anche questa parta della casa tra le zone necessarie per individuare un bene di lusso. Ma anche il seminterrato non abitabile, è stato definito utile per calcolare la superficie di un’abitazione, da una sentenza della Cassazione del 28 giugno. Del resto è bene sapere che il requisito dell’abitabilità “non incide sul rapporto tributario, per il quale rileva solo la superficie utile richiamata dalla normativa di legge, alla quale rimangono estranei, come visto, solo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti auto (cfr. Cass. n. 23591/2012)”.
I benefici prima casa esclusi per le case di lusso
Avendo quindi chiarito quali sono le caratteristiche che determinano un bene di lusso, vediamo anche quali sono i benefici fiscali a cui non possono accedere i proprietari di queste abitazioni.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 23:31 Link a questo post
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 21:32 Link a questo post
Il permesso di costruire è pure necessario per «l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee». Ciò indipendentemente dalle caratteristiche dell’opera: se in muratura e incorporata al suolo con fondazioni o in altro modo fisso, oppure se in elementi prefabbricati e ricomposti e semplicemente poggiata su strutture emergenti dal suolo o sul suolo direttamente.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 21:22 Link a questo post
Per quanto concerne la possibilità di ridurre la Tari, le casistiche su cui fondare un’eventuale richiesta, nel caso del lettore, sussistono, in base alla normativa che ha istituito il tributo (Legge di Stabilità 2014), anche se i presupposti non sono totalmente inattaccabili. Ma procediamo con ordine.
Esclusione Tari: ipotesi
Innanzitutto, una prima tipologia di esclusione è quella per cui non sono tassabili gli spazi improduttivi di rifiuti, in base al criterio della “non utilizzabilità” dei locali e delle aree.
L’indisponibilità dei locali deve tuttavia dipendere da condizioni oggettivamente riscontrabili: per capirci meglio, un immobile sprovvisto di allacciamenti elettrici, idrici e fognari, oppure inagibile o inabitabile, non è soggetto all’imposta, mentre un locale che dispone di questi servizi è comunque tassabile, anche se di fatto non è utilizzato o produce pochi rifiuti.
La normativa Tari esclude esplicitamente le seguenti categorie dal pagamento del tributo:
– parti condominiali non utilizzate in via esclusiva (come l’androne e le scale di un palazzo);
– aree e locali in cui non è prevista, o è oggettivamente impossibile in maniera autonoma, la produzione di rifiuti urbani (ad esempio cantine o solai, terrazze e balconi);
– locali nei quali, in base a specifiche circostanze, non è possibile produrre rifiuti;
– aree scoperte pertinenziali e accessorie a locali tassabili, eccettuate le aree scoperte operative.
I singoli comuni possono, poi, prevedere con apposito regolamento delle ulteriori ipotesi di esenzione, quali:
– locali ed aree nei quali in cui si producono, di regola, rifiuti speciali, allo smaltimento dei quali provvedono a proprie spese i produttori in base alle leggi vigenti;
– aree verdi;
– centrali termiche e locali riservati ad impianti tecnologici, come cabine elettriche e vani ascensori;
– fabbricati in ristrutturazione, per il periodo in cui l’immobile non è occupato;
– abitazioni poste in ristrutturazione interamente per almeno 2 mesi;
– locali di strutture medico- sanitarie pubbliche e private;
– locali ed aree degli impianti ginnici e sportivi, scuole di danza, limitatamente agli spazi destinati all’esercizio dell’attività sportiva.
Inoltre, in caso di detenzione temporanea inferiore a 6 mesi nell’ anno solare, la Tari è’ dovuta solo da chi ne ha la proprietà, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione o il diritto di superficie.
Riduzione Tari: ipotesi
La normativa Tari prevede le seguenti ipotesi di agevolazione, mediante riduzione della tariffa:
– previsione di una tariffa massima del 20%, nei seguenti casi:
– mancato svolgimento del servizio di gestione dei rifiuti;
– svolgimento del servizio di gestione dei rifiuti in grave violazione della disciplina di riferimento;
– interruzione del servizio per motivi sindacali, o per imprevedibili impedimenti organizzativi, aventi determinato una situazione dannosa o pericolosa per l’ambiente e le persone, riconosciuta dall’autorità sanitaria;
– previsione di una tariffa massima del 40%, per lontananza del punto di raccolta dalla zona servita.
I singoli comuni, poi, possono operare riduzioni ed agevolazioni nei seguenti casi:
– abitazioni a disposizione per utilizzo stagionale o limitato e discontinuo;
– locali ed aree scoperte ad uso ricorrente, ma stagionale o non continuativo;
– abitazioni occupate da residenti o dimoranti, per oltre sei mesi all’anno, all’estero;
Ulteriori casi in cui i Comuni possono deliberare agevolazioni, poi, riguardano:
– locali detenuti da Onlus;
– locali commerciali con attività ridotta a causa di cantieri pubblici;
– nuclei familiari disagiati;
– altre esigenze di perequazione nell’applicazione del tributo;
– adozione di interventi tecnico-organizzativi comportanti una minore produzione di rifiuti; in questa ipotesi, per accordare la riduzione, il gestore del servizio dovrà effettuare un’ istruttoria tecnica, per verificare che l’attività svolta esuli dai normali comportamenti già previsti da norme e regolamenti.
Il caso prospettato dal lettore, ben potrebbe essere suscettibile di agevolazione, in base sia alla ridotta produzione di rifiuti, che allo smaltimento in proprio ed all’assenza del punto di raccolta.
Ovviamente, sarà necessario fornire dei riscontri oggettivi di quanto affermato, anche tramite fotografie, ed esibizione di documenti inerenti all’attività svolta, come fatture dimostranti l’operatività in concreto.
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Cooperative edilizie, esenti dall'Imu gli immobili non ancora assegnati ai soci
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 00:31 Link a questo post
Con i tetti verdi risparmi sui consumi energetici fino al 25%
Primo passo: valutare bene le condizioni del palazzo su cui s’intende installare, su tetto o pareti, una copertura verde, specie se s’interviene su un fabbricato già esistente....
Thu, 05 Nov 2015 15:29:56 GMT
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 00:27 Link a questo post
Operazione trasparenza al Catasto: scopri online i metri quadrati di casa tua
La novità riguarda le unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria corredate da planimetria e iscritte nei gruppi A, B e C...
Tue, 10 Nov 2015 17:03:46 GMT
Al via la consultazione pubblica sulle strategie di riqualificazione immobiliare
Il Ministero dello Sviluppo economico e il Ministero dell'Ambiente lanciano la consultazione pubblica sulla Strategia per la riqualificazione energetica del parco immobiliare (Strepin)...
Fri, 13 Nov 2015 15:53:47 GMT
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 22:55 Link a questo post
Affitto, pagare in contanti fino a 3.000 euro sì può
La legge di Stabilità, da gennaio 2016 permette di pagare i canoni di locazione, fino ai 3.000 euro in contanti, senza bisogno di dover utilizzare strumenti tracciabili.
Al fine di aumentare la facilità di transizioni, non solo per gli affitti, ma anche all’interno di località turistiche fortemente penalizzate con la vecchia norma, e per andare in contro a coloro che operano correttamente.
I livelli del contante alla media europea
“Una delle cose che proporremo al Parlamento con la legge di stabilità è riportare i livelli del contante alla media europea, al livello francese, portandolo da 1.000 a 3.000 euro”. E’ questo quanto affermato da Matteo Renzi nei mesi scorsi, al fine di ”aiutare i consumi” e dire “basta al terrore”, sapendo che quei soldi “sono comunque tracciati”. Si abroga quindi la norma che prevedeva il divieto di pagamento per i canoni di affitto in contanti per gli importi superiori ai 999,99 euro e che in realtà non è mai entrata in vigore.
La necessità di questa disposizione era nata per combattere l’evasione fiscale. “L’evasione la stiamo combattendo sul serio ed è uno dei motivi per cui in legge di stabilità abbiamo soldi per abbassare le tasse. Ma non attuiamo la politica del terrore: se si ha la possibilità di spendere fino a 3.000 euro in contanti, lo si faccia… i cittadini per bene non devono essere assediati da un esercito”.
Pagamenti con strumenti tracciabili
Esplicitato quindi che il tetto massimo sale fino a 2.999,99 euro per il pagamento in contanti dei canoni di affitto, vediamo anche quali sono gli altri metodi di pagamento tracciabili da dover utilizzare dai 3.000 euro in poi.
Per gli affitti stipulati con contratti di locazione con agenzie e intermediari, gli inquilini possono pagare anche con carta di credito e bancomat.
Pagamenti arretrati dei canoni di locazione
Qualora si debbano pagare al proprietario dell’immobile dei canoni arretrati lo si potrà fare anche in un’unica soluzione, in contanti, ma sempre se la somma non supera i 3.000 euro e solo se vengono emesse singole fatture per ogni mese. Altrimenti se si effettua un’unica quietanza il pagamento deve avvenire tramite strumento tracciabile.
Sanzioni per chi paga in contanti superando i 3.000 euro
Nel caso in cui si decida di fare i furbi e di pagare in contanti oltra la soglia limite, che ricordiamo essere fino a dicembre 2015 1.000 euro e solo da gennaio 2016 di 3.000 euro, scattano le sanzioni previste dalla normativa antiriciclaggio. Queste variano da una multa dall’1% al 40% dell’ importo trasferito e coinvolgono anche colui che ha accettato il denaro. La sanzione minima è di 3.000 euro, che può arrivare a moltiplicarsi fino a 5 volte per i casi più gravi.
Inoltre, anche non registrare un affitto porta a ricevere delle sanzioni. In primis in base al ritardo in cui è avvenuta la registrazione del contratto di locazione rispetto alla scadenza dei trenta giorni dalla decorrenza del contratto, se successiva alla firma dello stesso. Se poi avviene il ravvedimento operoso prima che l’Agenzia delle Entrate inizi le verifiche ed entro 90 giorni dalla decorrenza del contratto, la sanzione sarà ridotta del 12%. Se avviene entro l’anno del 15% ed infine se si supera l’anno la sanzione sarà nella misura del 120% dell’imposta di registro dovuta.
Inoltre se il canone viene occultato ai fini delle imposte di registro “si applica la sanzione amministrativa dal duecento al quattrocento per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto, tuttavia, l’importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell’articolo 71.“
Quando si acquista una casa è bene essere a conoscenza di tutti i casi particolari, in cui è possibile ricevere delle agevolazioni fiscali. Così anche la nuda proprietà rientra tra le eccezioni, che attraverso l’agevolazione tributaria può trovare applicazione, purché si abbiano determinati requisiti.
Attraverso la Circolare n. 19 dell’1 marzo 2001 dell’Agenzia delle Entrate vediamo esplicitato al punto 2.2.1 il caso della nuda proprietà. “Qualora oggetto del contratto sia l’acquisto della nuda proprietà è previsto espressamente dalla norma che l’agevolazione tributaria possa trovare applicazione purché in presenza degli altri requisiti”.
I requisiti a cui si fa riferimento sono i seguenti:
le categorie catastali ammesse sono: A/2 (abitazioni di tipo civile) – A/3 (abitazioni di tipo economico) – A/4 (abitazioni di tipo popolare) – A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) – A/6 (abitazioni di tipo rurale) – A/7(abitazioni in villini) -A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).
nel territorio del Comune in cui l’acquirente stabilisce la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto. Inoltre la dichiarazione di dove vuole stabilirsi deve essere esplicitata nell’atto dell’acquisto;
se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, senza remunerazione (es: studio, volontariato attività sportive);
se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il titolare da cui dipende;
se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano. Affinché si possa definire immigrato questo però deve essere iscritto all’AIRE o deve presentare un autocertificazione al momento dell’acquisto;
il personale delle Forze armate e quello di polizia non devono avere per forza residenza nel comune dove è ubicato l’immobile acquistato.
Quando si perdono le agevolazioni prima casa
A volte si può erroneamente pensare che quando si ottengono i benefici prima casa poi non si possa più perderli. Invece le agevolazioni possono decadere se:
l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito.
non venga trasferita la residenza nel Comune dove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto.
Quando manca il trasferimento dopo 18 mesi
Se entro 18 mesi la residenza non è ancora stata trasferita nel Comune dove è ubicato l’immobile l’acquirente può revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto della casa. Presentando un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato e chiedendo la riliquidazione dell’imposta. L’ufficio riliquida così l’atto di compravendita e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto.
In questo caso non viene applicata la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di diciotto mesi dalla data dell’atto “non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione”.
Se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di diciotto mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”. il contribuente ha comunque la possibilità, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso. È sufficiente che “presenti un’istanza all’Ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto con cui dichiari l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richieda la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione opportunamente ridotta, in applicazione dell’istituto del ravvedimento operoso”.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 22:49 Link a questo post
Chi paga canone Rai: l’inquilino o il proprietario
Canone Rai: la riforma del metodo di riscossione dell’imposta sulla televisione attraverso la bolletta della luce non ha modificato le norme relative al pagamento del canone nel caso di appartamento in affitto. Resta quindi la regola generale secondo cui a dover versare l’importo è l’inquilino, anche se, nel caso di abitazione già ammobiliata, l’apparecchio sia di proprietà del padrone di casa. Difatti, il canone Rai è un’imposta sul “possesso” del bene e non sulla proprietà, per cui chi ne dispone e lo utilizza, deve sempre pagare, anche se non lo ha acquistato. È esemplare, peraltro, il caso di un appartamento dato in affitto a tre studenti universitari in cui la tv sia stata acquistata in precedenza dal locatore. In tal caso, saranno dovuti tre canoni diversi, uno per ciascuno studente, salvo che l’apparecchio sia posizionato solo nella camera di uno di questi e gli altri non ne possano fare uso.
Nel caso in cui l’inquilino sia anche intestatario del contratto dell’energia elettrica, non ci saranno problemi di sorta, per cui l’importo gli verrà addebitato con la fattura del prossimo anno. Si segue, dunque, la regola appena introdotta secondo cui il canone Rai viene pagato insieme alla bolletta della luce.
Viceversa, qualora l’utenza della luce dovesse essere ancora intestata al padrone di casa, a cui poi l’inquilino rimborsa i relativi costi, sarà necessario, per quest’ultimo, effettuare il pagamento con il consueto bollettino postale, così come avveniva prima della riforma introdotta con la legge di Stabilità del 2016. Nello stesso tempo, la società elettrica non dovrebbe addebitare alcunché al locatore, poiché il canone verrà addebitato solo sulla fattura della luce relativa all’abitazione di residenza principale; per cui, quella concessa in affitto dovrebbe essere automaticamente esclusa.
Se ciò, però, non dovesse avvenire per qualche errore degli uffici, sarà bene che il proprietario dell’appartamento comunichi la non debenza dell’imposta all’Agenzia delle Entrate secondo il modello di autocertificazione che abbiamo predisposto nell’articolo: “Canone Rai: la dichiarazione per non pagare”.
Pubblicato da Casabook Immobiliare a 22:48 Link a questo post
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Mutuo casa: nuove tutele. Stop pignoramenti e commissioni
La legge si mette finalmente dalla parte dei risparmiatori che acquistano casa e, perciò, stanno per stipulare un contratto di mutuo con la banca: la legge di delegazione europea, appena approvata dal consiglio dei ministri, nel recepire la direttiva europea sui mutui per beni immobili residenziali (direttiva Mcd, cioè Mortgage credit directive [1]), prevede una serie di tutele per i consumatori, prima tra tutte l’eliminazione delle penalità in caso di estinzione anticipata del mutuo e un periodo di riflessione di sette giorni per confrontare le possibili alternative sul mercato. Ecco, dunque, nel dettaglio le nuove misure.
Partiamo subito da quella che è stata battezzata la “Pausa di riflessione”. La legge consente al consumatore un breve periodo di riflessione prima della definitiva conclusione del contratto, di sette giorni complessivi, durante i quali questi potrà liberamente confrontare le ulteriori offerte sul mercato e valutarne le implicazioni. Si mira, così, ad evitare “l’effetto entusiasmo” e la facile stipula di contratti poi non convenienti o non in linea con le offerte della concorrenza.
Viene poi previsto che l’estinzione anticipata del mutuo sarà senza spese e penalità: la banca, in altre parole, tutte le volte in cui il consumatore vorrà pagare immediatamente tutto il residuo in un’unica soluzione, anticipando l’estinzione del mutuo, non potrà applicare commissioni, indennità o oneri.
Il capitolo di maggior interesse della legge europea riguarda la previsione di un’apposita tutela per i debitori che si troveranno in difficoltà economica nella restituzione delle rate del mutuo. In particolare, la direttiva Mcd [2] impone alle banche di esercitare un ragionevole grado di tolleranza prima di dare avvio a procedure di escussione della garanzia, ossia a pignoramenti ed esecuzioni forzate immobiliari sui beni su cui grava l’ipoteca.
Inoltre viene stabilita l’esdebitazione a seguito della vendita all’asta della casa: in altre parole, qualora all’esito dell’esecuzione forzata sull’immobile ipotecato, residui ancora una parte del credito in capo alla banca (situazione possibile nel caso in cui il bene venga venduto a un valore più basso del debito residuo in capo al cliente), tale credito può essere cancellato.
La direttiva stabilisce poi limiti agli oneri da caricare al mutuatario moroso come gli interessi moratori.
Per evitare che il mutuo superi le possibilità economiche del consumatore e la stima dell’immobile sia “falsata”, la direttiva individua metodi standard per la valutazione delle abitazioni residenziali ai fini della concessione di crediti ipotecari, in modo da evitare sperequazioni. Viene inoltre prevista la figura di un consulente finanziario che dovrà avvisare il consumatore quando la sua situazione reddituale non gli consente di onorare il mutuo o può implicare per lui un rischio specifico. Il consulente deve preoccuparsi della sostenibilità delle rate, anche nell’interesse dell’ente finanziatore.
Passaporto Ue. Viene introdotto il “passaporto europeo”, che consente agli intermediari del credito di operare nei paesi Ue in forza dell’abilitazione concessa da parte dell’autorità competente dello stato di origine. Questo potrebbe portare a una maggiore concorrenza all’interno del mercato del prestito immobiliare.
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