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Timestamp: 2014-03-09 23:35:48+00:00

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Beschlossen: Mietrechtsänderung ist seit 1.5.2013 in Kraft | Hilfe Mietrecht | meineimmobilie.de
Montag, 07.10.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © livestockimages - Fotolia.com
Beschlossen: Mietrechtsänderung ist seit 1.5.2013 in Kraft Worum geht´s
Der Bundestag hat am 13.12.2012 und der Bundesrat am 1.2.2013 die Mietrechtsänderung beschlossen. Das Gesetz wurde am 11.03.2013 verkündet. Alle Änderungen finden Sie hier. Stichworte zu diesem Thema
BetriebskostenETWEigentumswohnungEigentumswohnungenEnergieeffizienzFernwärmeHeizkostenMieterhöhungMietwohnungModernisierungsmieterhöhungNebenkostenRäumungStromWarmwasserWohneigentumZweite Miete
Die Vorzeichen standen schlecht - jedenfalls wann man ein bisschen abergläubisch ist. Denn es war ein Freitag und noch dazu Tagesordnungspunkt Nummer 13, als der Bundesrat am 1.2.2013 das Mietrechtsänderungsgesetz beschloss! Noch dazu wurde es im Bundesgesetzblatt Nummer 13 veröffentlicht. Dennoch trat die Mietrechtsänderung am 1.5.2013 in Kraft. Die Chronologie des Gesetzes: Vom Entwurf bis zur Mietechtsänderung Ständig gibt es neue Mietrechtsurteile. Das Mietrechtsgesetz ändert sich jedoch höchstens alle 10 Jahre einmal. Zum 1.5.2013 war es wieder mal so weit: Da traten ein paar neue Regelungen z.B. zur Mieterhöhung, der Kaution, dem Mietminderungsausschluss oder dem Contracting in Kraft. Am Ende ging es mit der Mietrechtsänderung dann doch schneller als viele dachten! Der Gesetzgeber hatte sich für die Mietrechtsänderung folgenden Terminplan gesetzt und sich auch daran gehalten: 27.09.2012:
1. Lesung im Bundestag, Übergabe an den Rechtsausschuss
12./13.12.2012:
Bundesrat beschließt Mietrechtsänderung
Inkrafttreten des neuen Gesetzes außer der Vorschriften zum Contracting
Inkrafttreten der Vorschriften zum Contracting (§ 556c BGB)
Selbst Mietrechtsexperten sind vom frühen Inkraftreten überrascht Bis zuletzt hing das Gesetz noch am seidenen Faden. Nachdem die Angelegenheit nach der 1. Lesung gleich an den Rechtsausschuss des Bundestages verwiesen worden war, erfolgte am 16.10.2012 die Expertenanhörung. Danach wurden erst einmal die eigentlich für den 8./9.11.2012 angesetzten Termine für die 2. und 3. Lesung von der Tagesordnung genommen.
Dann die Überraschung kurz vor Weihnachten: In der 3. Lesung am 13.12.2012 verabschiedete der Bundestag die Gesetzesänderung gegen die Stimmen der Opposition. Der Bundesrat sollte eigentlich am 14.12.2012 die Mietrechtsänderung "besiegeln", allerdings wurde das Vorhaben auf die Plenarsitzung am 1.2.2013 verschoben.
Der Rechtsausschluss des Bundesrats hatte zwar noch ein paar erhebliche, für den Vermieter nachteilige Änderungen vorgeschlagen. Die wurden aber - zum Glück! - nicht ins Gesetz übernommen.
Warum das neue Mietrechtsänderungsgesetz?
Außerdem soll mit der Mietrechtsänderung Vermietern geholfen werden, Mietnomaden schneller loszuwerden. Doch Mieter, deren Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll, werden durch die Mietrechtsänderung besser geschützt.
Die wichtigste Änderung, die in letzter Minute noch ins Gesetz wanderte, war die Senkung der Kappungsgrenze in Gebieten, in denen Wohnungen knapp sind. Ein Zugeständnis an die Mieterseite. Nach wie vor ist es so, dass Sie nach § 558 BGB Ihre Miete auf das ortsübliche Niveau anheben dürfen. Allerdings nur um 20 % innerhalb von 3 Jahren.
Nur in Gebieten, in denen Wohnungsnot herrscht, soll diese Grenze mit der Mietrechtsänderung auf 15 % innerhalb von 3 Jahren gesenkt werden. Welche Gebiete das sein sollen, dürfen die Landesregierungen per Rechtsverordnung für die Dauer von maximal 5 Jahren festlegen. Modernisierung: In Ihre Ankündigung muss ein Hinweis rein
Da viele Mieter gar nicht wissen, dass sie Härtegründe vorbringen könnten und ihnen dafür nur 1 Monat ab Zugang der Ankündigung Zeit bleibt, soll die Vermieter doch wenigstens eine Hinweispflicht treffen. Bei der Modernisierung bleibt es bei einer Erhöhung von 11 %
Der Vermieter darf – wie bisher auch – jährlich maximal 11 % der Modernisierungskosten als Modernisierungsmieterhöhung geltend machen.
Erhaltungsaufwendungen, die mit der Modernisierung verbunden sind, berechtigen ihn dagegen nicht zur Mieterhöhung. Das war zwar bisher schon so, stand aber nicht ausdrücklich im Gesetz.
Das sei auch deswegen gerechtfertigt, weil Ihr Mieter ja dank Ihrer Sanierungen künftig von den geringeren Nebenkosten profitiert.
Dagegen zählen rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen, wie etwa das Installieren einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, um Strom ins öffentliche Stromnetz einspeisen, nicht als energetische Modernisierung.
Mietrechtsänderung: Härtegründe sind kein Verzögerungsgrund mehr
Finanzielle Härte spielt erst bei der Mieterhöhung eine Rolle
Pauschale statt konkrete Kosten: Das macht´s leichter! Die Messlatte lag bei der Begründungspflicht für eine Modernisierung immer ziemlich hoch. Jetzt wurden die teilweise überzogenen Anforderungen mit dem Mietrechtsänderungsgesetz etwas heruntergeschraubt.
Energieeffizienz wirkt sich auf ortsübliche Vergleichsmiete aus
Wer seine Kaution nicht zahlt, dem dürfen Sie kündigen Wer seine Kaution nicht zahlt, dem kann der Vermieter nach der Mietrechtsänderung künftig fristlos kündigen. Dazu bedarf es nicht einmal einer vorherigen Abmahnung. Kleiner Wermutstropfen: Das soll erst ab einem Mietrückstand in Höhe von 2 Monatsmieten gelten und auch nur für Mietverträge, die ab dem 1.5.2013 abgeschlossen wurden. Bisher war das Nichtzahlen der Kaution lediglich für Gewerberaum-Vermieter ein handfester Kündigungsgrund.
Die Berliner Räumung wird Gesetz Die sog. „Berliner Räumung" wird dank der Mietrechtsänderung in Gesetzesform gegossen. Noch nie gehört? Auf die stoßen Sie spätestens dann, wenn Sie ein Räumungsurteil gegen Ihren Mieter erstritten haben und den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen wollen.
Deswegen können Sie nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung die Räumung darauf beschränken, den Mieter lediglich aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Damit wird die Räumung für Sie günstiger, weil Sie die Kosten für den Abtransport und das Einlagern nicht vorstrecken müssen. Zudem beschränkt sich Ihre Haftung für die von Ihrem Mieter zurückgelassenen Gegenstände nur auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Dies ist eine von 4 Maßnahmen, dem Problem des Mietnomadentums schneller Herr zu werden.
Der Gesetzgeber belohnt das im Mietrechtsänderungsgesetz, indem Sie einerseits den Mieter nicht mehr vor der Umstellung fragen müssen und andererseits die Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten umlegen dürfen.
Der Contractor muss eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z. B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken.
Wichtig: Die Regelung zum Contracting werden erst 2 Monate nach dem Inkraftreten des Mietrechtsänderungsgesetzes wirksam. Also erst zum 1.7.2013.
Clevere Investoren, die ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umwandeln wollten, haben bisher von einer Gesetzeslücke profitiert und konnten so die Kündigungssperrfrist für umgewandelte Wohnungen umgehen.
Das Münchner Modell funktionierte so: Eine Personengesellschaft (z. B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) kaufte ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln.
Auf diese Weise wurde der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum geschickt umgangen. Diese Schutzlücke wird jetzt mit der Mietrechtsänderung geschlossen!
In Zukunft greift der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen von mindestens 3 Jahren auch dann, wenn eine Personengesellschaft ein Mietshaus von vornherein mit dem Ziel erwirbt, die Wohnungen zum Nutzen ihrer Mitglieder in Eigentumswohnungen umzuwandeln.
Die sollten maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Jetzt ist es so: In § 558 Absatz 3 BGB wurde eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 % auf 15 % absenken können. Außerdem sollte die Kappungsgrenze generell für Mieterhöhungen von derzeit 20 % innerhalb von 3 Jahren auf 15 % innerhalb von 4 Jahren gesenkt werden. Doch aus diesen Wünschen des Mieterbundes wurde nichts: Es bleibt bei der bisherigen Regelung: 20 % innerhalb von 3 Jahren!
Beim Maklerrecht sollte das "Bestellerprinzip" gelten. Das heißt: Wer den Makler ruft - und das ist meist der Vermieter - soll ihn auch zahlen müssen. Auch dazu finde sich im neuen Mietrechtsänderungsgesetz kein Wort! > Artikel merken
12.3.2013, 18:56 Uhr von auktionsprofis
Als allgemein öffentlich bestellter, vereidigter Versteigerer habe ich in den letzten Jahren laufend Vermieterpfandrechtsverwertungen nach der sogenannten Berliner Räumung durchgeführt. Anstatt zu vereinfachen hat der Gesetzgeber mit der Novellierung des Mietrechts die Räumung nach dem Berliner Modell kompliziert. Dennoch, richtig angewandt ist dies eine weitestgehendst rechtssichere Möglichkeit den Mietgegenstand kurzfristig und kostengünstig wieder in den Markt zu bringen.
Nachfolgendes ist nicht als Rechtsberatung zu verstehen sondern soll den Ablauf aus Sicht des Praktikers darstellen.
Ist dem Gerichtsvollzieher der eingeschränkte Vollstreckungsauftrag erteilt, muss er die Immobilie für den Vermieter wieder in Besitz nehmen. Dann ist es bei der Berliner Räumung § 885 a ZPO in Zukunft Aufgabe des Gerichtsvollziehers eine Dokumentation des in der Wohnung vorgefundenen Inventars vorzunehmen. Der Gerichtsvollzieher wird in Zukunft lediglich anhand einer Fotodokumentation die im Mietobjekt vorgefundenen Gegenstände protokollieren. Er wird allein schon aus Gründen der Amtshaftung keine Aussage über deren Werthaltigkeit und Vollständigkeit machen. Mit Dokumentation des Inventares ist die Aufgabe des Gerichtsvollziehers bereits beendet. Solange noch nicht durch die Rechtsprechung die weitere Durchführung des Verfahrens präzisiert ist bleibt der Vermieter weiterhin im Obligo. Um Regressforderungen gegen den Vermieter zu vermeiden ist es deshalb sinnvoll einen öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer mit der Inventarisierung und Wertschätzung des Vorgefundenen zu beauftragen. Dieser ist zur Begutachtung berechtigt und auf seine Unabhängigkeit im Verfahren vereidigt. Er kann aufgrund seiner Berufserfahrung eine genaue und glaubwürdige Auskunft über einen eventuell möglichen Veräußerungserlös machen. Nach Meinung des Vermieters wertlose Dinge können nach Auffassung des Mietschuldners von Wert sein. Durch Gutachten des Versteigerers kann nachvollziehbar festgestellt werden was eventuell zu entsorgen und was im Wege der öffentlichen Versteigerung zu verwerten ist. Auch die Aussonderung der nichtpfändbaren Gegenstände kann an dieser Stelle durch einen Profi gleich mit vorgenommen werden. Die für die Begutachtung anfallenden Kosten sind überschaubar denn der öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer berechnet zumeist nach dem Justizvergütungsgesetz.
In jedem Fall sollte der Vermieter sein Vermieterpfandrecht geltend machen. So hält er sich die Option offen nach § 1235 BGB Abs. 2 im Wege der öffentlichen Versteigerung verwerten zu lassen. Dies ist immer noch der einfachste Weg die Räumung schnellstmöglich und kostengünstig durch Pfandverkauf durchzuführen.
Das ist auch insofern von Bedeutung weil nach § 935 Abs. BGB alle Gegenstände die im Wege der öffentlichen Versteigerung verkauft werden grundsätzlich gutgläubig erworben werden. Regressansprüchen von Seiten der Erwerber sind somit ausgeschlossen. Das Vermieterpfandrecht ist ein gesetzliches Pfandrecht. Weiterer Vorteil für den Vermieter ist darum dass er ohne erst einen vollstreckbaren Titel für seine Forderungen sofort auf den Verwertungserlös zugreifen kann.
Zusätzlich hat der Vermieter in Zukunft aber auch die Möglichkeit nach § 885 a ZPO, den Regeln der Verwertung hinterlegter Sachen (§§ 372-380, 382, 383 und 385 BGB) zu verfahren. Danach sind hinterlegungsfähige Gegenstände wie Geld, Kostbarkeiten, Wertpapiere und Urkunden bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichtes zu hinterlegen. Diese Sachen sind dann nach § 383 BGB öffentlich zu versteigern. Nicht hinterlegungsfähige Gegenstände (und darum wird es sich in der Regel handeln) müssen öffentlich durch dazu berechtigte Personen versteigert werden. Der Erlös der Versteigerung ist bei Verwertung nach § 885 a ZPO zu hinterlegen. Der Gläubiger kann also nicht einbehalten. Erst mit rechtskräftig erwirkten Titel kann er durch Zwangsvollstreckung er seine Forderungen geltend machen. Im Gegensatz zur Durchführung der Verwertung nach § 1235 BGB sind deshalb der Faktor Zeit und Prozesskosten zu berücksichtigen. Nach § 885 a Abs 3 ZPO kann der Gläubiger bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Aber über Internetversteigerungen oder Flohmärkte findet vieles noch einen Käufer. Das ist heutzutage leicht zu recherchieren. Wenn der Vermieter noch irgendwie Verwertbares als Müll entsorgt, kann ihm grobe Fahrlässigkeit zum Vorwurf gemacht werden. Um kein unnötiges Risiko einzugehen bedarf es der profunder Kenntnisse über den tatsächlichen Marktwert von Hausrat.
Eine Vermieterpfandrechtsverwertung ist ein hoheitlicher Akt der nach einem geregelten Verfahren mittels öffentlicher Versteigerung zu angemessenen Kosten durchgeführt werden muss. Die Durchführung von öffentlichen Versteigerungen ist ausschließlich dazu berechtigte Beamten, Notaren, Gerichtsvollziehern und allgemein öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer erlaubt. In der Regel wird die Aufgabe der Vermieterpfandrechtsversteigerung vom öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer durchgeführt .
Warum hat der Gesetzgeber dies so geregelt? Das ist so, weil der jeweilige Eigentümer des Versteigerungsguts keinen Einfluss auf Preis und Mindestgebot nehmen kann. Er muss sich auf die Zuverlässigkeit und Sachkunde des Versteigerers verlassen können. Der Versteigerer ist darauf vereidigt, seine Aufgabe gewissenhaft, weisungsfrei und unparteiisch zu erfüllen. Das bedeutet, er ist verpflichtet die Bewertung und Verwertungen unter Beachtung der Rechte aller Beteiligten zu angemessenen Kosten durchzuführen. Es ist ihm, seinen Angestellten oder nächsten Verwandten nicht erlaubt sich an der Versteigerung zu beteiligen.
Der allgemein öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer ist gegenüber Dritten über die bei Ausübung seiner Tätigkeit erlangten Kenntnisse zu Stillschweigen verpflichtet. Die Kosten für Räumung und Pfandverwertung hat der Schuldner zu tragen.
http:// www.berliner-räumung.eu
Am Freitag, dem 1.2.2013 war es so weit: Da war der Bundesrat am Zug und hat sein Steinchen im „Mietrechtsänderungsmosaik“ hinzugefügt und damit einen "dicken Brocken" auf dem Weg zur Mietrechtsänderung aus dem Weg geräumt. 0 4
Mietrechtsänderung: Was die Experten meinen Am Montag, den 15.10.2012 fand die öffentliche Anhörung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestags zur Mietrechtsänderung statt. 9 Fachleute wurden dabei gehört. Mit dabei unter anderem auch Mitglieder von Haus & Grund und dem Mieterbund.
Mietrechtsänderung: Was der Rechtsausschuss empfiehlt Der Dezember ist spannend: Am 13.12.2012 fand die 3. Lesung zum Mietrechtsänderungsgesetz statt. Zuvor hatte der Rechtsausschuss dazu seine Empfehlungen vorgelegt - mit kleinen Zugeständnissen für die Mieterseite. meineimmobilie.de-Tipp
Am 1.2.2013 hat der Bundesrat das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Am 13.12.2012 hatte bereits der Bundestag das Gesetz in der 3. Lesung verabschiedet. Die Mietrechtsänderung tritt am 1.5.2013 in Kraft. Die Regelung zum Contracting allerdings erst zum 1.7.2013. Rechtssichere Mietverträge
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 § 1235
 § 935
 § 885
 § 383
 § 885
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