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Timestamp: 2018-01-24 03:36:15+00:00

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IMR 12/2016 | die-online-bibliothek.de
Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses - IMR 12/2016, Seite 497
Autor: BGH, Beschluss vom 23.8.2016 - VIII ZR 23/16
1. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist dann gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet.
2. Eine Klausel „Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig." ist dahin auszulegen, dass die Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden sind (Satz 1), jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung „zum Ablauf dieses Zeitraums" unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig ist. Sie ist damit zulässig.
Eheleute als Mieter: Was ist bei Änderungsvereinbarungen zu beachten? - IBR 12/2016, Seite 498
Autor: BGH, Urteil vom 16.3.2016 - VIII ZR 326/14
1. Ein mit einem Ehepaar abgeschlossener Mietvertrag kann nur geändert werden, wenn alle Mieter an der Änderungsvereinbarung mitwirken. Die Regelung des § 1357 BGB ist nicht anzuwenden, weil die Änderung eines Mietvertrags nicht zu den Geschäften zur Deckung des Lebensbedarfs zählt.
2. Wird die Änderung des Mietvertrags zwischen dem Vermieter und dem Ehemann vereinbart, so ist die Vereinbarung nur wirksam, wenn sie von der Ehefrau genehmigt wird. Die Genehmigung kann auch durch konkludente Handlung erfolgen. Der Umstand, dass sich der Vermieter entsprechend der Vereinbarung verhält und die beiden Mieter dies nicht beanstanden, reicht hierzu allerdings nicht aus.
Ein Balkon ist kein Garten! - IMR 12/2016, Seite 499
Autor: LG München I, Beschluss vom 8.11.2016 - 31 S 12371/16
Das Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon bzw. einer Loggia ist grundsätzlich nicht mehr vom üblichen Mietgebrauch gedeckt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dem Anspruch des Vermieters auf deren Beseitigung (§§ 541, 1004 BGB) steht insbesondere auch Art. 20a GG nicht entgegen.
Partylärm durch Vermietung an Touristen ist Mietmangel! - IMR 12/2016, Seite 500
Autor: LG Berlin, Urteil vom 6.10.2016 - 67 S 203/16
1. Eine Kündigung wegen nicht angezeigter Untervermietung kann unwirksam sein, wenn der Vermieter sich seinerseits pflichtwidrig verhalten hat.
2. Mieter brauchen es nicht hinzunehmen, wenn sie infolge der Vermietung an Touristen durch nervigen Partylärm gestört werden. Bei der Nutzung von Wohnungen durch Touristen kommt es normalerweise zu erheblichen Lärmbelästigungen. Diese sind als Mietmangel anzusehen.
Kündigung des Mieters ist keine ordnungsgemäße Nachlassverwaltung! - IMR 12/2016, Seite 501
Autor: LG Berlin, Urteil vom 11.10.2016 - 67 S 190/16
1. Die (Zahlungsverzugs-)Kündigung eines grundsätzlich zahlungsfähigen Mieters ist keine ordnungsgemäße Nachlassverwaltung. Bei ungewisser Anschlussvermietung ist sie nicht geeignet, den Nachlass nachhaltig zu sichern oder gar zu vermehren.
2. Vielmehr ist bei einer durchschnittlich attraktiven Wohnung eine Weitervermietung zu ungünstigeren wirtschaftlichen Bedingungen oder gar der vollständige Ausfall von Mietzahlungen wegen unterbleibender Anschlussvermietung zu befürchten.
3. Anderes gilt nur, wenn ein Mietrückstand zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs aus vernünftiger und objektiver Sicht offensichtlich uneinbringlich und auch mit einem fortdauernden Zahlungsausfall zu rechnen ist.
4. Übersteigen die Mietrückstände eine Monatsmiete, sind nicht ausdrücklich zugeordnete Mietzahlungen jedenfalls dann in der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge zu verrechnen, wenn Höhe und Zeitpunkt der Zahlungen des Mieters bereits in der Vergangenheit schwankten und teilweise konkrete Überweisungsvermerke hatten.
Kündigung: Hausfriedensstörung durch rauchenden Mieter? - IMR 12/2016, Seite 502
Autor: LG Düsseldorf, Urteil vom 28.9.2016 - 23 S 18/15
1. Ein Mieter darf in seiner Wohnung rauchen.
2. Ein vertragswidriger Gebrauch liegt vor, wenn der Mieter durch sein Rauchen die übrigen
Bewohner des Hauses mehr als vermeidbar beeinträchtigt. Das ist z. B. der Fall, wenn er nicht ausreichend lüftet oder die Asche nicht fachgerecht entsorgt.
3. Eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens setzt eine nachhaltige Störung voraus, die für den Vermieter die Vertragsfortsetzung unzumutbar macht.
4. Außerdem muss der Mieter abgemahnt werden und die Kündigung muss zeitnah nach dem fortgesetzten vertragswidrigen Verhalten erfolgen.
Keine Eigenbedarfskündigung bei beabsichtigtem Wohnungsverkauf - IMR 12/2016, Seite 503
Autor: LG Berlin, Urteil vom 22.6.2016 - 65 S 386/15
1. Für eine Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen, warum er die Wohnung benötigt. Allein Wunsch und Wille, die
Wohnung selbst oder für Angehörige zu nutzen, reicht ebenso wenig wie der Wunsch, die Wohnung zu verkaufen.
Wann kann Mietkaution bei Schäden einbehalten werden? - IMR 12/2016, Seite 504
Autor: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 7.6.2016 - 2-11 S 61/15
1. Ein Vermieter kann ein Kautionsguthaben nur dann berechtigt in Anspruch nehmen, wenn er beweist, dass ein Schaden vorliegt, dessen Ursache aus dem Obhutsbereich des (ehemaligen) Mieters stammt.
2. Der Mieter muss sich im Rahmen des § 538 BGB erst dann entlasten, wenn der Vermieter eine Schadensursache aus seinem Pflichtenkreis und durch Dritte ausschließt.
3. Schäden an Türen und Fußboden (hier: Schleifspuren durch verzogene Türzargen wegen Haussetzungen und durch Abnutzung; defekte Fenstergriffe) hat der Mieter nicht zu vertreten.
Mietpreisbremse: § 556d BGB verfassungskonform und Mietenbegrenzungs VO Berlin rechtmäßig - IMR 12/2016, Seite 505
Autor: AG Neukölln, Urteil vom 8.9.2016 - 11 C 414/15
Die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB ist verfassungskonform, die auf ihrer Grundlage erlassene Mietenbegrenzungsverordnung Berlin rechtmäßig. Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB anhand des Berliner Mietspiegels 2015 ist zulässig.
Auch ohne momentanen Austritt von Schadstoffen: Mieter hat Asbestsanierung zu dulden! - IMR 12/2016, Seite 506
Autor: AG Schöneberg, Urteil vom 18.2.2016 - 106 C 282/15
Selbst wenn eine Asbestbelastung im Liegestaub noch nicht vorliegt, hat der Mieter eine Asbestsanierung seiner Wohnung zu dulden.
Mieterwechselkosten sind nicht umlagefähig! - IMR 12/2016, Seite 507
Autor: AG Saarbrücken, Urteil vom 7.10.2016 - 36 C 348/16
1. Umlagefähige Betriebskosten sind nur solche Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks, der Gebäude sowie der Anlagen und Einrichtungen entstehen.
2. Kosten, die durch Mieterwechsel entstehen, sind einmalige Aufwendungen, die nicht mit der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden können.
3. Sollen Gesamtkosten auf Mieter umgelegt werden, muss ein ordnungsgemäßer Verteilerschlüssel angewandt werden.
Krankheitsbedingte Unfähigkeit zur Wohnungssuche begründet besondere Härte! - IMR 12/2016, Seite 508
Autor: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 7.6.2016 - 116 C 190/15
Ein krebskranker Mieter, der aufgrund eines operativen Eingriffs (vorübergehend) nicht sprechen kann, ist aufgrund seines körperlichen Zustands nicht in der Lage, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen. Wegen der erschwerten Wohnungssuche stellt die fristgerechte Beendigung des Mietverhältnisses eine besondere Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB dar.
Wollen die Parteien die Schriftform, kann ein Mietvertrag mündlich nicht zu Stande kommen! - IMR 12/2016, Seite 509
Autor: OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.1.2016 - 24 U 58/15
Ein Mietvertrag ist im Zweifel noch nicht wirksam zu Stande gekommen, wenn die Parteien sich zwar über den wesentlichen Vertragsinhalt einig sind, aber verabredet haben, dass der Vertrag schriftlich geschlossen werden soll.
Zufahrt mehrere Wochen blockiert: Fristlose Kündigung nach Abmahnung zulässig! - IMR 12/2016, Seite 510
Autor: OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.3.2016 - 24 U 59/15
Der Mieter kann ein befristetes Mietverhältnis über Gewerberäume nach vorheriger Abmahnung aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Vermieter veranlasst, dass die einzige Zufahrt zum Mietobjekt durch einen LKW mehrere Wochen blockiert wird.
AfD klagt sich in Gaststätte ein! - IMR 12/2016, Seite 511
Autor: LG München I, Beschluss vom 11.5.2016 - 14 0 7838/16
1. Überlässt eine Gaststätte ihre Räumlichkeiten an eine politische Partei, so sind Klauseln
betreffend ein vertragliches Rücktrittsrecht bei Sicherheitsbedenken dahingehend auszulegen, dass nur konkrete Gefahren, die unmittelbar der Partei zuzurechnen sind, den Rücktritt rechtfertigen können.
2. Ob eine solche Klausel wirksam ist, bleibt offen.
Unwahre und diffamierende Behauptungen: Vermieter darf außerordentlich kündigen! - IMR 12/2016, Seite 512
Autor: LG Duisburg, Urteil vom 7.6.2016 - 6 O 219/13
Die Aufstellung unwahrer oder diffamierender Behauptungen des Mieters in Bezug auf den Vermieter stellen einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.
Angebot des Objekts bereits nach Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen zulässig! - IMR 12/2016, Seite 513
Autor: LG Münster, Urteil vom 1.7.2016 - 23 0 34/16
1. Der Verpächter ist bereits mit Eintritt der Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung aufgrund Zahlungsverzugs berechtigt, nach einem anderweitigen Pachtinteressenten in einem weiten Fachpublikum öffentlich zu suchen.
2. Mit der Ausschau nach weiteren Pachtinteressenten nimmt der Verpächter nach Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen lediglich seine Rechte wahr; es liegt keine Pflichtverletzung gegenüber dem bisherigen Pächter vor.
3. Das Recht zur breiten Suche nach einem neuen Interessenten besteht bereits, wenn die Kündigungsvoraussetzungen vorliegen, die Kündigung selbst aber noch nicht ausgesprochen wurde.
Versicherungsleistung aus Gebäudeversicherung: Wem steht sie zu? - IMR 12/2016, Seite 514
Autor: BGH, Urteil vom 16.9.2016 - V ZR 29/16
1. Schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich grundsätzlich um eine Versicherung auf fremde Rechnung.
2. Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens am Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wolhnungseigentümergemeinschaft, ist diese verpflichtet, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht.
3. Wird das Wohnungseigentum nach Eintritt des Versicherungsfalls veräußert, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung aus diesem Versicherungsfall grundsätzlich dem Veräußerer zu.
Jahresabrechnung: Betriebsstrom gehört in die Kostenposition „Heizkosten"! - IMR 12/2016, Seite 515
Autor: BGH, Urteil vom 3.6.2016 - V ZR 166/15
Der für die zentrale Heizungsanlage erforderliche Betriebsstrom muss auch dann in die Kostenposition „Heizkosten" eingestellt werden, wenn er nicht durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. In diesem Fall ist er zu schätzen, wobei den Wohnungseigentümern bei der Wahl der Schätzmethode ein weites Ermessen zukommt.
Unterbrechung einer Wohnungseigentümerversammlung für ein Mandantengespräch? - IMR 12/2016, Seite 516
Autor: BGH, Urteil vom 8.7.2016 - V ZR 261 /15
Die Unterbrechung einer Wohnungseigentümerversammlung für ein Mandantengespräch zwischen den von einem Beschlussanfechtungsverfahren betroffenen Wohnungseigentümem und ihrem Prozessbevollmächtigten entspricht nur bei Vorliegen besonderer Umstände ordnungsmäßiger Durchführung der Versammlung.
Pflicht zur weiteren Teilnahme an der Eigentümerversammlung? - IMR 12/2016, Seite 517
Autor: LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 5.7.2016 - 14 S 6933/15 WEG
1. Es ist nicht ohne Weiteres rechtsmissbräuchlich, eine laufenden Eigentümerversammlung zu verlassen, auch wenn dadurch deren Beschlussunfähigkeit herbeigeführt wird. Das gilt jedenfalls dann, wenn diese Folge nicht bezweckt war.
2. Ein formeller Beschlussmangel muss sich - was vermutet wird - auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben. Die Vermutung ist widerlegt, wenn feststeht, dass der Beschluss auch bei NichtVorliegen des formellen Fehlers so gefasst worden wäre.
Teil 1: Instandhaltung ist grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer! - IMR 12/2016,Seite 518
Autor: LG Hamburg, Urteil vom 8.6.2016 - 318 S 18/15
Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer für die Instandhaltung verantwortlich. Sind Baumängel und deren Ursache den Wohnungseigentümern und dem Verwalter gleichermaßen bekannt, obliegt es den Wohnungseigentümern, rechtzeitig entsprechende Beschlüsse herbeizuführen.
Teil 2: Verwalter führt Beschluss nicht durch: Schadensersatzanspruch! - IMR 12/2016, Seite 519
Verzögert eine - gewerbliche - Hausverwaltung Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, macht sie sich schadensersatzpflichtig.
Ein Verweis auf die gesetzlichen Regelungen ist keine Hausordnung! - IMR 12/2016, Seite 520
Autor: AG Charlottenburg, Urteil vom 16.9.2016 - 73 C 33/16
1. Sieht die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft vor, dass der Verwalter im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat eine geeignete Hausordnung aufzustellen hat, entspricht ein Beschluss, der auf die gesetzlichen Regelungen verweist, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
2. Eine Hausordnung muss stets dann aufgestellt werden, wenn auch nur ein Wohnungseigentümer dies verlangt.
3. Der Begriff der Hausordnung ist als Verkörperung sämtlicher hausbezogener Gebrauchs- und Verwaltungsregelungen zu verstehen, mit denen der Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden sollen.
Hausgeld schuldet, wer zum Fälligkeitszeitpunkt im Grundbuch steht! - IMR 12/2016, Seite 521
Autor: AG Wilhelmshaven, Urteil vom 10.2.2016 - 6 C 448/15
1. Die Alleinerbin der Wohnung ist im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auch Eigentümerin der Wohnung und damit Schuldnerin des Hausgelds.
2. Für die Kostentragungspflicht ist die Eigentümerstellung im Grundbuch zum Zeitpunkt der Fälligkeit entscheidend.
3. Der veräußernde Wohnungseigentümer wird von seinen Lasten und Kosten erst durch Eigentumsumschreibung im Grundbuch befreit.

References: § 307
 § 1357
 Art. 20
 § 538
 § 556
 § 556
 § 556