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Timestamp: 2018-07-21 13:47:24+00:00

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Resoluciones de la DGRN. Número 74
Categoría: Revista 74 , DGRN , DGRN Resoluciones
EL POSIBLE SOBREPRECIO NO CAUSA LA NULIDAD EN UNA VENTA DE PROTECCIÓN OFICIAL
Resolución de 24 de abril de 2017 (BOE 16 de mayo de 2017). Descargar Resolución.
La consecuencia, en tales casos, sería la aplicación de un régimen sancionador, según la normativa estatal y autonómica aplicable. En este supuesto, se admite la inscripción de una compraventa de vivienda de protección oficial general, ubicada en el Principado de Asturias, sin necesidad de acreditar que no se supera el precio máximo de venta, ni de aportar contrato visado.
COMPRAVENTA DE FINCA RÚSTICA COLINDANTE CON CARRETERA. MODIFICACIÓN DE LINDEROS POR CERTIFICACIÓN CATASTRAL
Resolución de 26 de abril de 2017 (BOE 16 de mayo de 2017). Descargar Resolución.
Se plantea la inscripción de una escritura de compraventa de finca rústica, calificada negativamente por no resultar acreditada la práctica de la notificación prevista en el apartado 9 del artículo 30 de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de Carreteras. En la escritura se modifica ese lindero y se describe como camino según consta en el certificado catastral.
Rechaza la Dirección General la negativa del registrador ya que el artículo 30 de la Ley de Carreteras establece una responsabilidad específica en el notario autorizante de notificar la transmisión intervivos a título oneroso de fincas colindantes con el dominio público viario, pero no establece el cierre registral para el caso de no acreditarse el cumplimiento de esta obligación de notificación.
En cuanto a la posibilidad de modificar el lindero, de colindar con carretera nacional a lindar con “camino”, se señala que esta manifestación resulta justificada con la certificación catastral descriptiva y gráfica que incorpora el título, y no puede negarse la posibilidad de rectificar la descripción literaria de la finca en cuanto a la titularidad de un único lindero, que se mantiene como fijo, al resultar acreditada fehacientemente la rectificación por certificación catastral, y considerando que, además, no implica la delimitación física de la totalidad de la finca, ni se altera su superficie, ni resulta contradicha por otras titularidades o por representaciones gráficas inscritas, ni se expresan dudas de identidad.
LA CONSIGNACIÓN DEL PRECIO NO PUEDE QUEDAR AL ARBITRIO DEL OPTANTE
Resolución de 30 de mayo de 2017 (BOE 22 de junio de 2017). Descargar Resolución.
El comprador de una finca adquirida en ejercicio de un derecho de opción inscrito, con cancelación de los gravámenes posteriormente anotados, ha de consignar íntegramente precio pactado (aunque sea confesado recibido con anterioridad), ya que del folio resulta la existencia de dos anotaciones de embargo practicadas con posterioridad a la inscripción de la opción en el Registro de la Propiedad. Del asiento de inscripción del derecho de opción resulta que el precio de compraventa en ejercicio del derecho de opción, habría de pagarse al contado, el ejercicio del derecho en términos distintos a los pactados e inscritos no puede perjudicar la situación jurídica de los titulares de asientos posteriores. Incluso las partes constituyentes del derecho de opción inscrito habían previsto (como resulta de la nota del registrador), que en caso del ejercicio unilateral del derecho por parte del optante debería consignar el importe del precio a favor de titulares de cargas posteriores en caso de su existencia.
DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA: CONSIGNACIÓN DEL PRECIO CUANDO HAY SUBROGACIÓN O DESCUENTO DE HIPOTECA ANTERIOR
Resolución de 31 de mayo de 2017 (BOE 24 de junio de 2017). Descargar Resolución.
El objeto de la presente se circunscribe a determinar si para inscribir a favor del comprador el dominio de una finca adquirida en ejercicio de un derecho de opción inscrito, con cancelación de los gravámenes posteriormente anotados, es preciso o no consignar la totalidad del precio pactado cuando ha sido en parte confesado recibido con anterioridad y en parte satisfecho por subrogación en un préstamo hipotecario previamente inscrito. Existen tres anotaciones de embargo.
Como ha reiterado el Centro Directivo, para que no sea necesaria la consignación a favor de acreedores posteriores, la subrogación o descuento en la hipoteca anterior no puede superar a las correspondientes coberturas hipotecarias. En caso contrario, descuento o subrogación en cantidades superiores, debe consignarse la diferencia.
REORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD POR CONCENTRACIÓN PARCELARIA: REQUISITOS
Resolución de 8 de mayo de 2107 (BOE 29 de mayo de 2017). Descargar Resolución.
Se plantea en este expediente la inscripción de fincas de reemplazo resultantes de un proceso de concentración parcelaria, en el que se suspende por no indicar la relación de las fincas registrales afectadas por la concentración, por no incorporar certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las fincas resultantes de la concentración, y por no indicar el DNI ni domicilio de los adjudicatarios de las fincas resultantes de la concentración
Señala la DRGN que la legislación especial aplicable al caso (Ley 14/1990, de 28 de noviembre, de Concentración Parcelaria de Castilla y León; Ley 1/2014, de 19 de marzo, Agraria de Castilla y León; Decreto 118/1973, de 12 de enero, Texto Refundido de Ley de Reforma y Desarrollo Agrícola) es clara al limitar la calificación de los títulos resultantes de la concentración y no exigir, a diferencia de los procesos urbanísticos, la correlación entre fincas de origen y resultado, a pesar de que pueda fundarse en el mismo principio jurídico de subrogación real. Además, se señala que la Administración cumplió con las obligaciones impuestas por los artículos 21 y 34 de la Ley 14/1990, de 28 de noviembre, de comunicar al registrador de la propiedad correspondiente, los términos municipales afectados por el decreto de concentración.
Respecto a la representación gráfica georreferenciada de las fincas, sí confirma que es necesaria su aportación con el matiz de que, conforme al citado artículo 204 de la Ley Hipotecaria, sería admisible también la aportación de una representación gráfica alternativa.
Y, en cuanto a la falta de indicación del DNI ni domicilio de los adjudicatarios de las fincas resultantes de la concentración, señala que ciertamente, tales circunstancias son exigibles conforme al artículo 51.9.a) del Reglamento Hipotecario, pues permiten identificar a la persona a cuyo favor se practica la inscripción, conforme al artículo 9.e) de la Ley Hipotecaria.
FINCAS DE REEMPLAZO: DIFERENCIA DE CABIDA RESPECTO AL CATASTRO
Resolución de 20 de abril de 2017 (BOE 12 de mayo de 2017). Descargar Resolución.
Cuando las nuevas fincas no hubiesen sido previamente incorporadas al Catastro, el registrador remitirá a éste copia de la representación gráfica aportada. Así, admitiéndose una representación gráfica no catastral, no es exigible la plena coincidencia con el catastro. Según el artículo 9-b de la Ley Hipotecaria: se entiende que hay correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran a la misma porción y las diferencias de cabida -si las hubiera- no excedan del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca respecto de las colindantes. La concentración parcelaria no entraña inmatriculación, siendo aplicable el artículo 204 de la Ley Hipotecaria.
ACUERDOS URBANÍSTICOS INSCRIBIBLES: HAN DE AGOTAR LA VÍA ADMINISTRATIVA
Resolución de 25 de abril de 2017 (BOE 16 de mayo de 2017). Descargar Resolución.
Así resulta expresamente de los artículos 1-1 y 2-2 del Real Decreto 1093/1997 y 65-1-a de la Ley del Suelo de 2015. Por eso, en el supuesto de hecho no cabe inscribir una modificación de cantidades en la cuenta de liquidación provisional de un proyecto de parcelación, porque en la certificación de los acuerdos municipales sobre los que se basa consta expresamente que cabe interponer recurso de reposición.
DEPURACIÓN DE TITULARIDADES PREVIA LA REPARCELACIÓN
Resolución de 29 de mayo de 2017 (BOE 22 de junio de 2017). Descargar Resolución.
La controversia planteada es consecuencia de no haber tenido acceso al Registro dos documentos privados de compraventa consecutivos, de una finca registral cuyo historial registral ha sido cerrado, por haberse agrupado con otras de la misma vendedora y trasmitida la resultante por partes indivisas a distintos compradores, quedando solo a nombre de los herederos de la vendedora una cuota indivisa de la finca resultante de la agrupación. Los recurrentes entienden que, en base a la documentación aportada, es posible reanudar el tracto a su favor de la finca originariamente vendida ya que la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid les reconoce el derecho a tramitar el expediente del artículo 9 del Real Decreto 1093/1997. Sin embargo, la Dirección General resuelve que no corresponde a la Jurisdicción Contencioso-Administrativa resolver sobre la discrepancia en orden a la titularidad de los derechos cuya resolución corresponde al orden civil.
La escritura calificada únicamente eleva a público el primer documento privado de venta celebrado. Además, como consecuencia de haberse cerrado el historial de la finca vendida al haberse agrupado con otras, es preciso el consentimiento de los todos y cada uno de los propietarios de la finca agrupada para determinar sobre que cuota debe recaer el derecho del comprador. Si, además, se pretende segregar parte de la finca agrupada, será preciso la oportuna licencia de segregación, pero no procede admitir la pretensión de los recurrentes de se les reconozca su derecho a aportar su parcela englobada junto con otras dentro de la finca agrupada, de modo que se atribuya en el procedimiento una finca de reemplazo en proporción a su derecho.
SEGREGACIÓN DE VIALES PREVIA A SU CESIÓN: NO ES EXIGIBLE LA ACEPTACIÓN DEL AYUNTAMIENTO
Siendo imprescindible la aceptación del Ayuntamiento cesionario para la inscripción de la cesión gratuita a su favor, no es igual la solución, sin embargo, cuando se trate de inscribir únicamente, por solicitarlo expresamente el presentante, el acto previo de segregación, habilitado por el órgano administrativo para su destino a viales. La declaración de la innecesariedad de licencia de parcelación, confirma la compatibilidad de la actuación pretendida con la norma de planeamiento aplicable, en este caso, el destino de la parcela resultante a uso viario, supuesto legal de no sujeción a licencia. Respecto de este acto previo, el consentimiento del Ayuntamiento no constituye una condición con eficacia real suspensiva, por tanto impeditiva de la inscripción, sino una condición de destino derivada de la norma urbanística que deberá reflejarse en el correspondiente asiento registral, sin perjuicio de que, cuando se acredite dicha aceptación de la Corporación municipal, se haga efectiva la cesión y por tanto, permita la inscripción de la titularidad pública de la nueva parcela con destino a vial.
VIVIENDA DE AUTOPROMOCIÓN Y USO PROPIO EN CATALUÑA: LIBRO DEL EDIFICIO
Según la normativa autonómica aplicable, resulta obligatorio el depósito del mismo, pues así lo determina el artículo 25 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda de Cataluña y del artículo 21 del Real Decreto 67/2015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio.
OBRAS NUEVAS UNIFAMILIARES DECLARADAS POR ANTIGÜEDAD: NO PRECISAN LIBRO DEL EDIFICIO
Resolución de 7 de junio de 2017 (BOE 28 de junio de 2017). Descargar Resolución.
Respecto de una obra nueva de una vivienda unifamiliar declarada en 2007, el registrador exige Libro del Edificio.
La Dirección General aclara que el Libro del Edificio es exigible actualmente respecto de todo tipo de edificaciones, incluso las unifamiliares, pero si éstas se declaran por antigüedad no se precisa su aportación, siempre que así se exprese, aplicando el artículo 28. 4 de la Ley del Suelo. Pero, si se declaran las obras nuevas conforme al apartado 1 del mismo artículo, que están sujetas a la Ley de Ordenación de la Edificación, será preceptiva la aportación del Libro del edificio para su depósito en los términos exigidos en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, siempre que el documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, se haya presentado bajo la vigencia de este precepto.
DIVISIÓN DE COSA COMÚN SOBRE CUOTA GANANCIAL
Resolución de 9 de mayo de 2017 (BOE 29 de mayo de 2017). Descargar Resolución.
Se plantea en este recurso la inscripción de un decreto de adjudicación procedente de un procedimiento de ejecución de una sentencia dictada en un juicio verbal de disolución de condominio. El condueño que promovió como demandante la referida disolución de comunidad ostentaba la titularidad de una participación indivisa de la finca con carácter presuntivamente consorcial, de acuerdo con las normas de derecho aragonés. La registradora estima que, dado que el cónyuge del condómino demandante no ha estado personado como demandante en el procedimiento que da lugar a la sentencia ejecutada, es necesario que conste su consentimiento a la disolución del condominio y enajenación en pública subasta de la finca. El recurrente señala que ha intentado sin éxito obtener el consentimiento de la esposa del demandante.
La DGRN desestima el recurso, señalando que aunque cualquiera de los esposos puede ejercitar la defensa de los bienes comunes por vía de acción o de excepción, esta facultad no es susceptible de interpretación extensiva especialmente cuando la acción procesal afecte directamente a bien inmueble de naturaleza ganancial. Ahora bien, la facultad de pedir la división de cosa común no tiene excepciones y a la que no puede oponerse el que las cuotas sean gananciales, por lo que, si los cónyuges no actúan conjuntamente frente a los demás copropietarios, debe demandarse al otro cónyuge, aquí a la esposa conjuntamente con los demás, en su cualidad de copropietaria (o bien prestar su consentimiento a posteriori en documento público).
VENTA DE VIVIENDA FAMILIAR POR PERSONA SOLTERA DE NACIONALIDAD BRITÁNICA
Resolución de 10 de mayo de 2017 (BOE 29 de mayo de 2017). Descargar Resolución.
Se plantea en este recurso si es preciso que una persona soltera de nacionalidad británica que transmite una vivienda sita en Málaga deba declarar su posible pertenencia a una pareja no casada; y, caso de convivir en régimen de pareja, si procede aplicar a la transmisión lo dispuesto en el artículo 1320 CC.
La Dirección General estima el recurso, afirmando que no siendo posible acudir a una norma europea o convencional en búsqueda de una norma conflictual, debe acudirse al Derecho nacional, que conforme al artículo 149.1.8.ª CE, deberá ser el estatal. Partiendo de lo dicho, la única norma aplicable sería -a día de hoy- el artículo 9 CC, que remite a la ley de la nacionalidad de la otorgante. Sin embargo, y con independencia de la responsabilidad en que pudiera incurrir la vendedora conforme a la ley personal aplicable por la enajenación realizada, esta remisión sin paliativos a la ley personal, podría conducir a un resultado excesivo pues debería en caso afirmativo probar el cumplimiento de los requisitos que conforme a su ley personal debe cumplir la transmisión, teniendo en cuenta que en la escritura no se manifiesta tener una civil partnership. La dificultad de esta prueba y su excesiva onerosidad es evidente. Por último, afirma que se trata de una vivienda situada en una Comunidad Autónoma regida por el Derecho común y a la Ley 5/2002, de 16 de diciembre, de Parejas de Hecho, que no exige el consentimiento del no titular, por lo que establecer requisitos no exigidos para españoles supondría una multiplicidad de regímenes que dificultaría no solo la transmisión sino el acceso al crédito para la financiación de bienes inmuebles a un no nacional.
HA DE ACREDITARSE LA CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD EN DERECHO EXTRANJERO: NO CABE APLICACIÓN ANALÓGICA DEL ARTÍCULO 1324 CC
Resolución de 10 de mayo de 2017 (BOE 29 de mayo de 2017). Descargar Resolución. Idem Resolución de 17 de mayo de 2017 (BOE 9 de junio de 2017). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de compraventa en la que los comparecientes son un matrimonio formado por ruso y ucraniana que acreditan haberse casado en Ucrania y manifiestan, sin que se realice prueba alguna, estar sujetos al régimen económico-matrimonial ucraniano. Sobre esta base el esposo manifiesta, con el consentimiento de la esposa, que el bien adquirido es privativo por haberse adquirido con dinero de tal carácter.
El registrador suspende la inscripción hasta que se le acredite la normativa sustantiva del régimen matrimonial legal ucraniano y en particular la posibilidad de inscribir el carácter privativo del bien por confesión. El interesado recurre y alega que ha de aplicarse la ley española por ser la ley de situación del inmueble (lex rei sitae) y por tanto el artículo 1324 CC que regula la confesión de privatividad del dinero invertido en la compra. Acredita también con certificados bancarios el origen del dinero.
La DGRN desestima el recurso, señalando que la norma aplicable, en tanto en cuanto no entre en vigor el Reglamento 2016/1103, de 24 de junio de 2016, sobre regímenes matrimoniales, es el artículo 9.2 CC de dicha norma resulta que el derecho aplicable al régimen matrimonial del comprador es el derecho ucraniano cuyo contenido habrá que probar en el Registro, conforme a lo dispuesto en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario y, en particular, la regulación en dicho ordenamiento de la atribución de privatividad por confesión del bien adquirido.
RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL: DERECHO INTERTEMPORAL
Resolución de 11 de mayo de 2017 (BOE 29 de mayo de 2017). Descargar Resolución.
Se pretende la inscripción de un decreto de divorcio en el que se adjudica la mitad indivisa de una finca perteneciente, según Registro, a la sociedad conyugal aragonesa de los cónyuges que se divorcian, quienes manifiestan en el convenio de divorcio homologado hallarse casados en separación de bienes. La registradora suspende la inscripción por la discordancia sobre el carácter del bien entre el convenio regulador y lo que publica el Registro. El recurrente alega que los cónyuges se hallan sujetos al régimen económico matrimonial de separación de bienes y no al aragonés pues ambos cónyuges al tiempo de contraer matrimonio (29 de junio de 1975) eran de vecindad civil catalana al haber trasladado el marido su residencia a Cataluña a los cinco años de edad y vivir allá desde tal fecha, por lo que había adquirido vecindad catalana ex artículo 14.5.2.º CC. Además, si se aplicara el régimen económico correspondiente a la vecindad civil del marido se estaría conculcando el principio de no discriminación por razón del sexo.
La DGRN desestima el recurso, entendiendo que es de aplicación el artículo 14.5 CC vigente en 1975, que establecía que en caso de duda sobre la vecindad civil prevalecerá la vecindad civil que correspondiera al lugar del nacimiento. Por ello, ante la falta de prueba de la vecindad del marido (de si adquirió la vecindad civil catalana por residencia) considera que prevalece, en el momento de celebrar el matrimonio, la vecindad civil aragonesa por nacimiento del marido. En cuanto a la inconstitucionalidad del artículo 9.3 CC y su retroactividad entiende que es parcial, y que solo afecta a los regímenes económico matrimoniales de matrimonios celebrados desde el momento de entrada en vigor de la Constitución el 29 de diciembre de 1978, pero no a los celebrados antes, pues ello afectaría al principio de seguridad jurídica.
NO CABE HACER DONACIÓN DE VIVIENDA NO FAMILIAR EN UN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO
Resolución de 18 de mayo de 2017 (BOE 9 de junio de 2017). Descargar Resolución.
Se debate la posibilidad de inscribir un convenio regulador de los efectos del divorcio entre unos esposos, dentro del cual se contiene una estipulación consistente en la donación de una vivienda en cotitularidad de ambos -sin ser ésta la vivienda habitual de la familia- en favor de su hija mayor de edad. La citada hija, tal y como resulta de las cláusulas tercera y sexta del convenio, vive de manera independiente de ellos. La donación se hace libre de cargas o deudas y no consta la intervención de la hija en el convenio, ni tampoco se aporta aceptación del negocio gratuito verificado en su favor.
La Dirección General confirma la nota, disponiendo que la aprobación del convenio no puede ser suficiente para convertir un acto de naturaleza privada -como es el de una donación de un bien en favor de un hijo extraña al cumplimiento de los deberes paternales o familiares- en un negocio de naturaleza compleja y familiar susceptible de acceso per se al Registro de la Propiedad.
LIQUIDACIÓN JUDICIAL DE SOCIEDAD DE GANANCIALES CON INCLUSIÓN DE UN BIEN PRIVATIVO: DEBE SER CAUSAL
Resolución de 25 de mayo de 2017 (BOE 13 de junio de 2017). Descargar Resolución.
Un bien privativo de la esposa se incluye en una liquidación judicial de una sociedad de gananciales.
La Dirección General confirma la calificación registral porque tal bien se incluye en la liquidación sin expresar la causa que justifique extender la liquidación al mismo.
ES POSIBLE LA SUBSANACIÓN DE RENUNCIA HEREDITARIA DE PURA A TRASLATIVA OTORGADA EL MISMO DÍA, A PESAR DE LA IRREVOCABILIDAD
Resolución de 21 de abril de 2017 (BOE 12 de mayo de 2017). Descargar Resolución.
El mismo día del otorgamiento, mediante una diligencia de subsanación en cuya virtud, una renuncia de herencia que en el otorgamiento inicial -realizado el mismo día- aparece como pura y simple, se rectifica de manera que la renuncia se hace a favor de otro heredero. Esta subsanación no supone una alteración del carácter irrevocable de la renuncia. La interpretación unitaria del documento (impuesta por el art. 1285 CC) permite apreciar que se trata de un error en el consentimiento (art. 1266 CC), puesto que el motivo esencial de la renuncia fue trasladar la herencia al otro heredero, y no desentenderse de ella. Además, la primera copia autorizada de la escritura de renuncia se ha expedido tras el otorgamiento de la diligencia de subsanación, la cual se ha extendido en el mismo día que el primer otorgamiento, sin que se hayan expedido en ese intervalo otras copias que puedan perjudicar o crear expectativas a los llamados como sustitutos.
HERENCIA YACENTE EJECUTADA SIN DEFENSOR JUDICIAL: NOTIFICACIONES
Resolución de 26 de abril de 2017 (BOE 16 de mayo de 2017). Descargar Resolución. Idéntica Resolución de 22 de mayo de 2017 (BOE 9 de junio de 2017). Descargar Resolución. Y también otra Resolución de 7 de junio de 2017 (BOE 28 de junio de 2017). Descargar Resolución.
Es inscribible un decreto de adjudicación en ejecución judicial de hipoteca, habiéndose interpuesto el procedimiento contra la herencia yacente cuya legitimación pasiva el juez consideró suficiente, de los titulares registrales, cónyuges de nacionalidad danesa y domicilio en Dinamarca, en la que tras un intento de notificación en la propia finca hipotecada -como domicilio inscrito- y haber manifestado las partes que desconocían otro posible domicilio de los herederos, se acordó la comunicación edictal. No se aprecia situación de indefensión que justifique el nombramiento de defensor judicial.
HERENCIA YACENTE EMBARGADA: NO ES PRECISO DEFENSOR JUDICIAL
Dos Resoluciones de 25 de abril de 2017 (BOE 16 de mayo de 2017). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Parecida Resolución de 19 de mayo de 2017 (BOE 9 de junio de 2017). Descargar Resolución.
Cabe la anotación de un embargo promovido por una comunidad de propietarios, en procedimiento de ejecución de títulos judiciales contra la herencia yacente del titular registral. Habiendo sido acreditada la renuncia de todas las personas llamadas a la herencia, el Juzgado dio traslado Abogado del Estado para que manifestase lo que a su derecho convenga, ante la posibilidad de que el Estado pudiera resultar heredero abintestato, evitándose de esta forma toda indefensión que motivara la necesidad de nombramiento de tal defensor judicial.
RENUNCIA TRASLATIVA VERSUS SUSTITUCIÓN VULGAR: IMPORTANCIA DEL TIEMPO TRANSCURRIDO
Se presenta una escritura de renuncia de herencia que en el otorgamiento inicial aparece como pura y simple, siendo que presentada la escritura de partición en el Registro causó calificación negativa por cuanto habiendo renunciado pura y simplemente la herencia uno de los herederos, siendo sustituido vulgarmente por sus descendientes, entró en juego dicha sustitución y deben intervenir los sustitutos en la partición; por escritura posterior, se rectificó de manera que la renuncia se hace a favor de sus hermanos que son los otros herederos. La registradora suspende la inscripción de la escritura de partición porque entiende que habiendo renunciado pura y simplemente a las herencias de sus padres entra en juego el llamamiento a favor de sus descendientes, siendo necesario acreditar quiénes son los sustitutos, los cuales deberán intervenir en la partición por imperativo del artículo 1058 CC y con arreglo al artículo 997 CC la renuncia, una vez hecha, es irrevocable y, además, estando prevista la sustitución, con la renuncia efectuada pura y simple se produce el llamamiento a los sustitutos que no pueden verse afectados por tal rectificación.
La Dirección General confirma la nota, señalando que, por un lado, como hemos visto en anterior Resolución comentada en este mismo número de la Revista, no es incompatible el principio de irrevocabilidad de la aceptación y renuncia de la herencia (art. 997 CC) con la posibilidad de rectificar un error padecido en la escritura (art. 153 RN). Por ello, es posible que otorgada una renuncia de herencia pura y simple (renuncia abdicativa) pueda el otorgante rectificar el error padecido y declarar que su voluntad era la de renunciar traslativamente en favor de personas determinadas (renuncia traslativa).
Pero tal posibilidad de rectificación tiene como límite que no se perjudiquen o desprotejan las expectativas de terceros fundadas en la renuncia realizada, lo que sucede, por ejemplo, cuando la rectificación, otorgada tiempo más tarde que la renuncia inicial, hace que la renuncia pase de ser pura y simple a ser hecha en favor de personas determinadas, viéndose perjudicados en sus expectativas los sustitutos vulgares.
No cabe desheredar a un legitimario que no tenga aptitud física y mental para poder ser excluido
LA DESHEREDACIÓN DEBE CONCRETAR LA IDENTIFICACIÓN DE TODOS LOS DESHEREDADOS (HIJOS O NIETOS) Y ÉSTOS DEBEN SER MAYORES DE EDAD O AL MENOS TENER CONDICIONES MÍNIMAS DE MADUREZ FÍSICA Y MENTAL
El testador deshereda a las hijas de un anterior matrimonio, concretando sus nombres, y a sus descendientes, sin determinarlos.
La Dirección General niega la inscripción de la herencia al considerar que la desheredación no es válida, en primer lugar porque no identifica claramente a los nietos del testador, entendiendo que es una desheredación general, no expresa ni precisa, y aparte no se puede desheredar a quien no tiene capacidad para realizar los actos tipificados como causa de desheredación, ya que se requiere un mínimo de madurez física y mental para que una persona pueda ser civilmente responsable del acto que se le imputa.
Señala el Centro Directivo que la desheredación constituye un acto de voluntad testamentaria de apartar a un legitimario de la sucesión. Pero ha de ser una voluntad no solo explicitada, sino bien determinada. Esta exigencia de determinación se proyecta en un doble sentido: por una parte impone la expresión de una causa legal, que si no ha de ser probada por el testador, al menos ha de ser alegada como fundamento de la privación sucesoria, ya por referencia a la norma que la tipifica ya mediante la imputación de la conducta tipificada. Y por otra, también requiere la identificación del sujeto, del legitimario, al que se imputa la conducta legalmente relevante para justificar su apartamiento. Aunque la jurisprudencia ha sido flexible en cuando al modo de indicación de la razón de la desheredación, ha de resultar una imputación en términos que no dejen duda de quién incurrió en la causa, o cometió el hecho constitutivo de la misma, evitando las referencias genéricas que, por su ambigüedad, crean inseguridad. Por eso se plantea como un requisito de la desheredación la perfecta identificación del sujeto que sufre la privación de su legítima, al menos con el mismo rigor que se exige para la designación de heredero “por su nombre y apellidos”. La desheredación requiere que se le atribuya al desheredado una acción (u omisión) que la ley tipifique como bastante para privarle de la legítima, y que haya ocurrido antes de que se otorgue el testamento. Pero, en realidad, esta exigencia conlleva, además de la identificación del legitimario afectado y la expresión de la causa desheredationis (aunque no que sea preciso inicialmente acreditar su certeza), la existencia del desheredado al tiempo en que se formalice testamentariamente la voluntad de su exclusión y que entonces tenga aptitud para ser excluido.
PACTO DE MEJORA EN GALICIA: ES POSIBLE SOBRE BIENES GANANCIALES SI LO HACEN AMBOS CÓNYUGES
Se realiza en Galicia un pacto sucesorio de mejora y apartación con entrega de presente de bienes gananciales a favor de un hijo por ambos padres.
La Dirección General recuerda su doctrina sobre la materia, entre ella, la Resolución de 17 de abril de este año, comentada en el anterior número de la Revista, si bien en un caso diferente ya que en aquel supuesto era solo el padre el que atribuía un bien ganancial, con el consentimiento de la esposa, pero sin concretar cuotas, por lo que fue rechazado por el Centro Directivo, mientras que en el presente caso son los dos padres los que hacen esa atribución, lo que permite su admisión conforme a la legislación civil vigente aplicable.
SOCIEDAD NO INSCRITA: AUMENTO DE CAPITAL APORTANDO INMUEBLES. ARTÍCULO 383 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
El artículo 383 del Reglamento Hipotecario impide la inscripción de los inmuebles que constituyen el contravalor del aumento en el Registro de la Propiedad. La razón no estriba en que la inscripción del aumento de capital sea constitutiva del mismo, sino que mediante ella constará la comprobación por el registrador mercantil de la regularidad del acuerdo social adoptado. Así, el título del que deriva la modificación de naturaleza real gozará de la presunción de validez derivada del artículo 20 del Código de Comercio. Este razonamiento se completa con la doctrina que permite inscribir en el Registro de la Propiedad una adquisición inmobiliaria realzada por administrador o apoderado no inscrito en el Registro Mercantil (con la diferencia de que en esta última materia no hay un precepto como el 383 del Reglamento Hipotecario).
En el supuesto resuelto, no puede hacerse la previa inscripción en el Registro Mercantil, porque la hoja social está cerrada, por aplicación de los artículos 119-2 Ley Impuesto Sociedades y 96 del Reglamento del Registro Mercantil, y la inscripción en el Registro de la Propiedad produciría una profunda discrepancia en los pronunciamientos derivados de ambos Registros.
CABE EL VOTO SIN FIRMA LEGITIMADA O SIN FIRMA ELECTRÓNICA
Resoluciones de 25 y 26 de abril de 2017 (BOE 16 de mayo de 2017). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
En escritura de constitución de una Sociedad Limitada, es admisible la regla estatutaria que permite formular el voto, tanto en la Junta como en el Consejo, bien por escrito, bien telemáticamente, pero admitiendo incluso que no exista legitimación de firma en el primer caso, ni firma electrónica en el segundo, si bien en tales supuestos el voto habrá de recibirse por la sociedad al menos veinticuatro horas antes de la reunión. Esta última previsión es la que permitiría a los órganos sociales desplegar medidas de prudente control con antelación suficiente, de modo que resultaría excesivo limitar ex ante su ámbito de actuación prefijando de forma inexorable la manera de realizar tal control. Sin embargo, la inscripción de la escritura se deniega por falta de especificación del objeto de una aportación no dineraria y por imprecisión de la fecha de comienzo de las actividades sociales.
EL DESEMPEÑO DEL OBJETO SOCIAL NO REQUIERE TITULACIÓN OFICIAL
Es inscribible una escritura de sustitución del objeto social de una entidad, que pasa a comprender las actividades de entrenamiento personal, gimnasio de rehabilitación y gestión de instalaciones deportivas, clubes deportivos y gimnasios, sin necesidad de cumplir los requisitos del artículo 1º de la Ley de Sociedades Profesionales 2/2007. La Sociedad del supuesto no tiene por objeto la enseñanza de educación física; y las actividades estatutarias no están atribuidas en exclusiva a licenciados en Educación Física.
DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD. CUOTA DE LIQUIDACIÓN. LA DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES ADJUDICADOS A LOS SOCIOS NO PUEDE SER EXCESIVAMENTE GENÉRICA NI CARECER DE UNA MÍNIMA CONCRECIÓN QUE CUMPLA CON LOS REQUISITOS ESTABLECIDOS EN EL ARTÍCULO 247.3 DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL
Resolución de 3 de mayo de 2017 (BOE 22 de mayo de 2017). Descargar Resolución.
La exigencia impuesta por la Ley de Sociedades de Capital de que tanto en la escritura de extinción y en la inscripción de esta conste el valor de la cuota de liquidación que corresponde a cada socios así como la identidad de estos, es una medida de tutela de los acreedores sociales, toda vez que aquellos “responderán solidariamente de las deudas sociales no satisfechas hasta el límite de lo que hubieran recibido como cuota de liquidación”; “lo que hubieran recibido como cuota de liquidación” a que se refiere el transcrito artículo 399.1 es una cifra que define un límite de responsabilidad de los socios frente a terceros acreedores.
Al objeto de la inscripción de la escritura de liquidación en el Registro Mercantil, tratándose de bienes registrables deberán describirse con expresión de sus datos registrales; respecto del resto de bienes no fungibles será bastante una descripción somera pero suficiente; y, tratándose de bienes no fungibles, que no sean de perfecta identificación, cabe su descripción “genérica”.
CAMBIO DE DOMICILIO SOCIAL: EL REGISTRO DE DESTINO ES EL COMPETENTE PARA EL DEPÓSITO DE LAS CUENTAS ANUALES
Resolución de 4 de mayo de 2017 (BOE 22 de mayo de 2017). Descargar Resolución.
La cuestión discutida se centra en determinar si cabe depositar las cuentas anuales de una Sociedad Limitada en el Registro Mercantil de una determinada provincia, habiendo cierre registral en dicho Registro, por consecuencia del cambio de domicilio social a otra provincia distinta.
En el presente caso, expedida la certificación con fines de traslado del domicilio social, con fecha 9 de diciembre de 2016, se produjeron todos los efectos legales que el Reglamento del Registro Mercantil contempla, esto es, el cierre provisional por plazo de seis meses del Registro de origen para trasladar al de destino, todas las inscripciones relativas a la sociedad. Por lo que habiéndose presentado nuevamente las cuentas en fecha posterior a dicho cierre registral, no puede efectuarse el depósito de las mismas, debiendo ser presentadas en el Registro de destino.
REDUCCIÓN DE CAPITAL CON DEVOLUCIÓN DE APORTACIONES: GARANTÍA DE ACREEDORES
Se eleva a público la decisión del socio único de una Sociedad de responsabilidad limitada por la que se reduce el capital social para devolver al socio el valor de aportaciones con amortización de determinadas participaciones sociales. El registrador considera que “ha de declararse expresamente si la sociedad y el socio vendedor responderán solidariamente durante cinco años de las deudas previas; o si se ha optado por dotar de una reserva indisponible de conformidad a lo dispuesto en los artículos 331 y 332 de la Ley de Sociedades de Capital”.
Para la notaria autorizante lo que exige el registrador ya lo establece la Ley pues si no se constituye reserva indisponible la responsabilidad es claramente a cargo de los socios.
La Dirección General revoca la nota de calificación, señalando que si el acuerdo de reducción de capital es por restitución de aportaciones existe responsabilidad del socio y por ello el Reglamento del Registro Mercantil, en el artículo 201.3, exige que conste en la escritura y se refleje en la inscripción la identidad del socio al que se le ha efectuado la restitución. No obstante, la Sociedad puede excluir la responsabilidad solidaria de los socios beneficiados por la restitución si, al acordarse la reducción, se dota una reserva con cargo beneficios o reservas libres que será indisponible en los términos establecidos en el artículo 332 de la misma ley. Dicha reserva debe constituirse únicamente por un importe equivalente al valor nominal de las participaciones amortizadas, pues, al referirse el artículo 332 al importe de lo percibido en concepto de restitución de la aportación social como límite de la responsabilidad de los socios perceptores y como quantum de la reserva indisponible, no cabe sino entender que se refiere al importe equivalente al valor nominal de las participaciones amortizadas, toda vez que se trata de garantizar a los acreedores la existencia de una responsabilidad o vinculación de elementos patrimoniales equivalente a la cifra del capital anterior a la reducción cualquiera que fuera el patrimonio social.
REDUCCIÓN DE CAPITAL POR AMORTIZACIÓN DE ACCIONES PROPIAS: NO CABE QUE LA CALIFICACIÓN SE EXTIENDA A LOS NEGOCIOS PREVIOS
Se elevan a público los acuerdos adoptados por la Junta General de una Sociedad anónima, celebrada el 14 de junio de 2016, por los cuales se reduce el capital social mediante la amortización de acciones propias de la sociedad, totalmente desembolsadas, que habían sido adquiridas por esta en virtud de escritura pública de permuta otorgada el día 30 de octubre de 2014, sobre la base de la previa autorización de la junta general de accionistas de fecha 14 de octubre de 2014. El registrador considera que para calificar el acuerdo de reducción del capital social debe aportarse la escritura de permuta en la que conste el acta de la junta general de fecha 14 de octubre de 2014 en la cual se autorizó dicha permuta. El interesado recurre diciendo que la nota de calificación se construye sobre la base de un acto que no es el que la sociedad he llevado a cabo.
La Dirección General estima el recurso, señalando que salvo en los supuestos de adquisición a título oneroso de acciones propias parcialmente desembolsadas y de adquisición, onerosa o gratuita, de acciones que lleven aparejada la obligación de realizar prestaciones accesorias, en que expresamente se sanciona la nulidad del negocio adquisitivo (art. 146.4 LSC), el resto de adquisiciones, aun realizadas en contravención de las normas que las prohíben o condicionan, son válidas, quedando por tanto las acciones adquiridas incorporadas al patrimonio de la sociedad, pues no cabe llegar a otra conclusión a la vista del régimen a que el legislador sujeta su venta o amortización forzosa, que resultaría incompatible con aquella sanción de nulidad. Por ello, puede decirse que la reducción del capital social con la finalidad de amortizar acciones propias no sólo es posible, sino que, en última instancia, es obligatoria y que puede hacerse por dos vías distintas: una, partiendo del acuerdo de reducción y, una vez adoptado, y en ejecución del mismo, procediendo a la adquisición de las acciones que se han de amortizar; la otra, siguiendo el orden inverso, adquiriendo previamente las acciones propias y acordando, con posterioridad, la reducción del capital mediante su amortización.
A estos efectos es imprescindible que tanto del acuerdo social (arts. 318.2 LSC y 201 RRM) como del propio anuncio del acuerdo (art. 319 LSC) resulte con toda claridad si la finalidad de la amortización de autocartera “comporta” devolución y derecho de oposición o por el contrario no “comporta” devolución y no existe derecho de oposición por estar ante una causa de exclusión legal ex artículo. 335.b) de la Ley de Sociedades de Capital. No obstante, sobre ello no se pronuncia el Centro Directivo al no haberse expresado nada en la nota de calificación.
Concluye diciendo que en la reducción del capital por amortización de acciones propias el control registral tan sólo puede extenderse al proceso final, a la validez del acuerdo en sí, pero sin que pueda extenderse a valorar el proceso previo de formación de la autocartera, pues, al margen de que no exista norma que permita el control de los actos o negocios que la motivaron, la posible infracción de las normas a que está sujeta no afecta a la validez del acuerdo.
SI LA DESCONVOCATORIA DE UNA JUNTA ADOLECE DE DEFECTO FORMAL, QUEDA SANADO POR EL CONOCIMIENTO RECONOCIDO DEL SOCIO
Resolución de 22 de mayo de 2017 (BOE 9 de junio de 2017). Descargar Resolución.
Se convoca una Junta por correo electrónico cuando debió ser, según los estatutos sociales, por acta notarial de remisión de documento por correo al domicilio que para cada socio conste en el libro registro. El socio que recibe el correo solicita acta notarial por medio de burofax. El administrador único, que es al mismo tiempo el único otro socio de la entidad, desconvoca la junta por medio de burofax. Aquel socio hace caso omiso de la desconvocatoria, se constituye en junta en segunda convocatoria, siendo Sociedad Limitada, y estando solo, se nombra administrador.
La Dirección General entiende que la desconvocatoria, a pesar de su irregularidad formal, debió ser respetada por el socio que además se había dirigido por burofax a la sociedad. Los defectos puramente formales en la convocatoria deben ser salvados si se prueba que los socios tuvieron cumplido conocimiento tanto de la convocatoria, como, en este caso, de la desconvocatoria. Lo que no admite es una segunda convocatoria en una sociedad limitada porque aceptar una segunda reunión no prevista legalmente implicaría la atribución al órgano de administración de unas facultades discrecionales sin distinción de quorum requerido y sin limitación en las fechas, lo que conllevaría una pérdida de seguridad jurídica y una amenaza para los derechos del socio.
SE ADMITE DENOMINACIÓN CON SIMPLE SEMEJANZA A OTRA REGISTRADA
Resolución de 20 de mayo de 2017 (BOE 22 de junio de 2017). Descargar Resolución.
El concepto de identidad o cuasi identidad de denominaciones se interpreta de acuerdo a la finalidad de la norma que la prohíbe, que no es otra que la de evitar la confusión en la denominación de las compañías mercantiles. Se aprecian en la denominación solicitada y aquellas ya registradas elementos suficientes que puedan sostener la inexistencia de una identidad sustancial ni desde el punto de vista gramatical ni desde el punto de vista fonético.
REVOCACIÓN DE PODER INSCRITO: NO CABE POR APODERADO CON PODER NO INSCRITO
Dado el principio de tracto sucesivo también aplicable en el ámbito del Registro Mercantil y la literalidad contundente del artículo 11-3 del Reglamento del Registro Mercantil, puede colegirse, que para inscribir actos otorgados por apoderados o administradores, sea imprescindible la previa inscripción de éstos.
COMPRAVENTA DE VEHÍCULO: COORDINACIÓN DE LA TITULARIDAD CON LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRÁFICO
Resolución de 27 de abril de 2017 (BOE 16 de mayo de 2017). Descargar Resolución.
Se debate en este expediente si, presentado un contrato de compraventa entre particulares con precio aplazado en el Registro de Bienes Muebles puede inscibirse, cuando de la consulta llevada a cabo en el Registro Administrativo de vehículos de la Dirección General de Tráfico, resulta que el bien consta como de titularidad del vendedor. A juicio del registrador de bienes muebles es preciso que el bien conste, con carácter previo a la inscripción, como de titularidad de la compradora.
A los efectos de este expediente, la documentación presentada a inscripción cumple estrictamente con las previsiones de la norma y con la doctrina elaborada al efecto por la Dirección General. El sistema de consulta no constituye una herramienta de coordinación de titularidades agotando sus efectos en la transmisión recíproca de información. La normativa vigente en materia de inscripción de cambios de titularidad y expedición de permisos de circulación prevé que se lleve a efecto a instancia del transmitente, a instancia del adquirente o a instancia de ambos, pero sin que de ellos se derive la obligación de que el cambio de titularidad sea llevado con carácter previo a la inscripción en el Registro de Bienes Muebles.
CANCELACIÓN DE RESERVA DE DOMINIO Y PROHIBICIÓN DE DISPONER: LEGITIMACIÓN DE FIRMAS
Resolución de 8 de mayo de 2017 (BOE 29 de mayo de 2017). Descargar Resolución.
La única cuestión a debate en este expediente reside en determinar si el documento -modelo oficial- presentado en el Registro de Bienes Muebles a fin de cancelar una reserva de dominio y prohibición de disponer, que grava un vehículo inscrito y que viene suscrito por representantes del titular registral, debe venir o no acompañado de legitimación notarial o de diligencia de conocimiento de firmas de los que lo suscriben.
La DGRN limita la exigencia de legitimación de las firmas de los contratantes a los supuestos de compraventa no financiera de bienes muebles y a los supuestos de cancelación de titularidades inscritas de reservas de dominio y prohibición de disponer.
RECURSO SOLO CONTRA CALIFICACIONES NEGATIVAS
Pendiente de calificación una escritura de compraventa, se pretende por medio diligencia de ordenación dictada en ejecución de sentencia firme (que no estaba anotada preventivamente), dejar en suspenso la anotación de compraventa causada por el título presentado, en contravención del artículo 18.2 de la Ley Hipotecaria relativo al orden de despacho de los títulos presentados: siendo así, cuando se inscriba la finca a favor del comprador, en virtud de título presentado con anterioridad, lo será a favor de una persona distinta de la demandada.
RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN Y CAMBIO DE NÚMERO DE CALLE: LA REFERENCIA CATASTRAL PRESENTADA POR INSTANCIA PRIVADA NO ES TÍTULO SUFICIENTE
La Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento para la inscripción de rectificaciones descriptivas, excluye expresamente de su ámbito las relativas a edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal, exigiendo para tales casos, la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. No procede, en definitiva, tramitar ninguno de los procedimientos previstos para la inscripción de la representación gráfica de un elemento individual de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su consecuente rectificación descriptiva. En cuanto al cambio de nombre y número de la calle, no son datos que puedan modificarse con la simple afirmación de parte interesada, puesto que son datos de policía cuya modificación depende de la competente autoridad administrativa.
RECTIFICACIÓN DE ASIENTO PRACTICADO EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA
El recurso no puede prosperar. Si el recurrente entiende que la titularidad reflejada en el Registro de la Propiedad es inexacta y la cancelación no puede obtenerse con el consentimiento unánime de todos los interesados, debe instar la correspondiente demanda judicial.
RECTIFICACIÓN DE ERROR: ES NECESARIO QUE CONSTE EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O RESOLUCIÓN JUDICIAL
Resolución de 5 de mayo de 2017 (BOE 22 de mayo de 2017). Descargar Resolución.
Se debate en este expediente si puede practicarse la cancelación de una inscripción de agrupación de fincas, en la que se ha inscrito la representación gráfica georreferenciada de la finca tras la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General reitera la doctrina de que si el recurrente entiende que la titularidad reflejada en el Registro de la Propiedad es inexacta y la cancelación no puede obtenerse con el consentimiento unánime de todos los interesados, debe instar la correspondiente demanda judicial.
En el presente caso se presenta por medio de un mandamiento judicial una sentencia que ha declarado la nulidad de una escritura pública de compra que en su momento generó una inscripción a favor del comprador. El registrador suspende la inscripción porque la sentencia no declara la nulidad de los asientos registrales, necesaria para proceder a su cancelación en el Registro de la Propiedad.
La DGRN entiende que no debe caerse en un rigor formalista injustificado si por estar debidamente identificada en la sentencia la finca a que se refiere el pronunciamiento, el documento que recoge el negocio objeto de declaración de nulidad así como las partes intervinientes, de modo coincidente con el contenido del Registro, no cabe albergar duda sobre su alcance cancelatorio.
JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE FACULTADES
Se otorga escritura de compraventa en la que el representante de la entidad vendedora era un apoderado especial, y así se expresó en la escritura, exigiendo el registrador que se determinase la persona que había otorgado el poder y la mención de los datos de inscripción del cargo en el Registro Mercantil, para así consultar éste, ya que no le resulta suficiente el juicio de facultades realizado por el notario.
Desgraciadamente, la Dirección General confirma la calificación, exigiendo que se haga constar en la reseña del poder los datos del otorgante del poder en virtud del cual actúa el representante de la entidad, incluidos los de la inscripción de su nombramiento, y si falta el dato de la inscripción en el Registro Mercantil como revelador de la válida existencia de la representación alegada puede ser suplida por la reseña en el título inscribible de aquellos datos y documentos que pongan de manifiesto la válida designación del representante social o apoderado por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por órgano social competente, debidamente convocado, y vigente en el momento del nombramiento, citando como argumento una Resolución de 4 de junio de 1998, e incluso que se acredite la aceptación del nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral.
TRANSACCIÓN JUDICIALMENTE HOMOLOGADA: NO ES TÍTULO INSCRIBIBLE
Ejercitada judicialmente la acción de resolución, las partes llegan a un acuerdo admitiendo la existencia causa de resolución y sus efectos. Así, previa su homologación judicial, se pone término al procedimiento judicial, dicho acuerdo transaccional ha de elevarse a escritura pública para su acceso al Registro de la Propiedad.
La homologación judicial sólo poner fin al procedimiento judicial existente, el juez ve finalizada su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes, no contiene una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada.
DILIGENCIADO UN LIBRO DE ACTAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, UN NUEVO PRESIDENTE NO PUEDE PEDIR QUE SE ANULE DICHA DILIGENCIA
Resolución de 6 de junio de 2017 (BOE 28 de junio de 2017). Descargar Resolución.
Se pretende la cancelación de una diligencia de expedición del libro de actas de la comunidad de propietarios extendida al margen del folio abierto a la finca matriz, por parte de una nueva presidenta de la comunidad de propietarios, pero sin alegar los supuestos de pérdida o extravío del artículo 415 del Reglamento Hipotecario.
La Dirección General rechaza el recurso, señalando que excede de la facultad de calificación del registrador, quien no tiene elementos de juicio para dirimir sobre la controversia, valorar qué junta es la legítima representante de la comunidad.
ACTA NOTARIAL PARA REANUDAR EL TRACTO: TÍTULO DE ADQUISICIÓN. NOTIFICACIONES
Es objeto de este expediente decidir si procede la inscripción de un acta notarial para la reanudación del tracto sucesivo de una quinta parte indivisa de finca, cuando no consta el título de adquisición y no se practican las notificaciones personales establecidas por los artículos 204 de la Ley Hipotecaria y 295 de su Reglamento.
Respecto el primer defecto, confirma el defecto el centro directivo ya que los documentos sujetos a producir asientos en el Registro deberán expresar, entre otras circunstancias, el título por el que se adquiere, lo cual constituye una circunstancia absolutamente indispensable para la práctica de la inscripción pues tal causa de adquisición determina no sólo la validez de la misma sino sus efectos, que serán los efectos de la inscripción.
En cuanto a la ausencia de notificaciones, también se confirma el defecto, bajo la legislación anterior a la reforma, artículo 204 de la Ley Hipotecaria, se hacía necesario notificar personalmente o al titular registral o a sus herederos la tramitación del acta.
REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO MEDIANTE SENTENCIA DECLARATIVA. DEMANDA TITULARES INTERMEDIOS
La registradora en la nota de calificación señala que del documento presentado resulta que no consta que se haya demandado a los titulares intermedios, En el cuerpo de la nota señala, asimismo, que no consta que la sentencia haya devenido firme en derecho, cuyo requisito es necesario para la inscripción.
Señala la Dirección General que aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante. En el presente caso, el procedimiento del que dimana la sentencia se ha seguido solo frente a los titulares registrales, sin que hayan resultado demandadas las sociedades que han sido parte de las transmisiones intermedias que no han tenido acceso al Registro, por lo que no cabe sino confirmar el defecto señalado en la nota de calificación.
REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS
Resolución de 1 de junio de 2017 (BOE 24 de junio de 2017). Descargar Resolución.
Presentada solicitud de certificación para comenzar la tramitación del procedimiento de reanudación del tracto interrumpido, el registrador expide la misma y señala en la propia certificación los siguientes defectos que impiden dicha tramitación: que lo procedente es aportar todos los títulos públicos de que se dispone y que permitirían reanudar el tracto; que procediendo las fincas por segregación de otra inscrita, falta licencia para dicha segregación.
El Centro Directivo confirma la calificación señalando que en el presente caso, no existe una verdadera interrupción del tracto ya que consta la formalización pública de los sucesivos documentos de adquisición desde el titular registral. La circunstancia de que alguno de estos títulos adolezcan de defectos, como señala el registrador, o que hayan sido objeto de anteriores calificaciones negativas, no justifica la utilización del procedimiento excepcional para la reanudación del tracto, siendo lo procedente presentar los títulos para su calificación e inscripción y, en su caso, tratar de subsanar tales defectos. Por otra parte, resultando que existe un título previo de división de la finca, lo procedente es la presentación del mismo para su calificación e inscripción.
INMATRICULACION: DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA
Constituye el único objeto de este expediente decidir si procede la inmatriculación de una finca de conformidad con lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria habiendo manifestado el registrador que tiene dudas de coincidencia de dicha finca con otra que se encuentra inscrita.
En el presente caso, señala la DGRN, no consta inscrita la representación gráfica de la finca de la que se duda que coincida con aquélla que se pretende inmatricular, sin que se haya formulado duda justificada alguna de que la representación gráfica catastral que necesariamente ha de inscribirse al inmatricular. Ello determina que está suficientemente acreditada la diferente localización de ambas fincas, considerando que la referencia catastral es un código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro, por ello, las dudas del registrador basadas en la coincidencia en la situación de las fincas no pueden mantenerse, debiendo, en consecuencia, revocarse el defecto.
INMATRICULACIÓN: LA APORTACIÓN DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA ES REQUISITO ESENCIAL PARA PRACTICAR LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE UNA FINCA
Constituye el objeto de este recurso decidir si puede inscribirse el testimonio de un auto judicial dictado en expediente de dominio para la inmatriculación. La registradora opone como defectos que existen dudas fundadas de identidad de las fincas con otras ya inscritas y que no se acompañan certificaciones catastrales en términos totalmente coincidentes con la descripción del título calificado. Es circunstancia de hecho relevante para la resolución de este expediente que al tiempo de expedirse la certificación para iniciar el procedimiento no se manifestaron dudas de identidad de las fincas, si bien dicha certificación se expidió por registrador distinto del que ahora emite la calificación.
Señala la Dirección General que se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral: la norma no deja resquicios a excepciones y ello con independencia de cuál sea la finca que se pretende inmatricular y, por tanto, su titular, el título o el medio al que se acuda. La aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica, como requisito propio de la inmatriculación, así como instrumento imprescindible para incorporar la representación gráfica de la finca a los libros del Registro, sigue siendo requisito esencial para practicar la primera inscripción de una finca en los libros del Registro y por ello el defecto debe ser mantenido.
INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica alternativa elaborada por técnico, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. El registrador suspende la inscripción a la vista de la oposición formulada por dos titulares registrales colindantes, que ponen de manifiesto la posible invasión de las fincas registrales de las que son titulares.
La Dirección General confirma la nota, aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, al señalar que la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión.
ES NECESARIO EL TRANSCURSO DE UN AÑO PARA LA INMATRICULACIÓN POR EL PROCEDIMIENTO PREVISTO POR EL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA
La cuestión que se plantea en el presente recurso es la de si procede acceder a la inmatriculación de una finca por la vía del nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria en virtud de escritura pública de adjudicación de herencia de fecha 18 de noviembre de 2016, acompañada del título de adquisición del causante, que es escritura pública de extinción de comunidad de fecha 5 de mayo de 2016. Se da la circunstancia de que el fallecimiento del causante de dicha herencia se produjo el 28 agosto 2016. El registrador opone como defecto en su nota de calificación que no ha transcurrido el año que exige el artículo 205 entre las fechas del otorgamiento de los títulos. El notario recurrente alega que dicho plazo de un año no es exigible en los casos en los que la herencia es el título inmatriculador, puesto que no puede existir duda respecto a que se estén creando artificiosamente los títulos a efectos de lograr la inmatriculación.
La Dirección General confirma la nota: es indiferente cuál de estas dos fechas se tome como referencia, pues en ningún caso ha transcurrido el repetido plazo de un año. No obstante, se admite que en las herencias, el plazo del año se cuenta desde la muerte del causante y no desde el otorgamiento de la escritura.
REDUCCIÓN DEL TIPO DE SUBASTA EN ESCRITURA DE NOVACIÓN NO INSCRITA
Se pretende inscribir una adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria directa (arts. 681 y ss. LEC), a favor de la entidad acreedora -al haber quedado desierta la subasta-, por el 50% de la tasación no inscrita. Con este fin se presenta de nuevo la escritura de novación y se solicita ahora la inscripción del valor de tasación reducido. La Dirección General lo deniega. La modificación del valor pactado para subasta no menoscaba el rango de la hipoteca ni precisa del consentimiento de los titulares de cargas intermedias (Resolución de 29 de febrero de 2016 y Resolución de 28 de octubre de 2016); pero esto solo durante la fase de seguridad de la hipoteca. En fase de ejecución, la reducción del tipo de subasta disminuye la posibilidad de existencia de sobrante para el pago de las cargas posteriores. La inscripción de la hipoteca tiene carácter constitutivo; y el procedimiento de ejecución directa solo podrá realizarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de los extremos del título recogidos en el asiento.
LA SUSPENSIÓN EN LA VENTA EXTRAJUDICIAL DEBE SER EN LOS CASOS REGLADOS, NO POR LA VOLUNTAD DEL ACREEDOR
En un procedimiento de venta extrajudicial en ejecución de hipoteca iniciado antes de la vigencia de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y habiéndose ya celebrado las dos primeras subastas, y horas antes de la celebración de la tercera, el acreedor solicita al Notario la suspensión del procedimiento, lo que acepta, y no se celebra la tercera subasta hasta que transcurren seis meses.
La Dirección General confirma la calificación registral afirmando que los trámites del procedimiento de venta extrajudicial no pueden ser modificados, máxime si conllevaran riesgo de perjudicar al deudor, al propietario o a terceros, con lo que una suspensión unilateral del procedimiento a criterio y conveniencia del acreedor vicia la tramitación del mismo, y violenta el alcance del poder de representación que conforme al artículo 234.1.3.ª del Reglamento Hipotecario se confirió en su día para el otorgamiento de la escritura de venta tras la conclusión de un procedimiento con trámites reglados, indisponibles, y a cuyo respeto estricto se remitió y confinó de manera implícita, pero evidente, el propio apoderamiento conferido.
Esa suspensión de la tercera subasta perjudica los intereses del deudor, beneficiando al acreedor que la pidió.
EL CONSUMIDOR PUEDE, INFORMADO DEL CARÁCTER ABUSIVO DE UNA CLÁUSULA, RENUNCIAR A LA PROTECCIÓN DE LA NORMATIVA
Resolución de 19 de mayo de 2017 (BOE 9 de junio de 2017). Descargar Resolución.
Se constituye una primera hipoteca que había sido denegado por incumplir los requisitos de la Ley 2/2009, cuando era un caso en que objetivamente debía aplicarse dicha Ley. Posteriormente se otorga una nueva hipoteca con los mismos intervinientes, con el mismo objeto, cantidad y condiciones, pero cumpliendo los requisitos exigidos por dicha Ley.
El registrador considera que los defectos de la primera hipoteca son insubsanables y que no es posible la novación extintiva, pero la Dirección General revoca la calificación tras recordar que su Resolución de 19 de octubre de 2016, en la que afirmaba que el incumplimiento de los requisitos de información precontractual y transparencia, en cuanto genera la nulidad del contrato (cuando afecta a todas las condiciones generales), constituye en principio un defecto insubsanable, salvo que habiéndose realmente cumplido tales requisitos, se tratare de una omisión formal en la redacción o confección de la escritura de préstamo hipotecario. Pero esta doctrina deber ser matizada atendiendo a las particularidades de la normativa de protección de los consumidores, por un lado, en el sentido que también podrá paliarse ese riguroso efecto si se acredita por el acreedor o el deudor reconoce que ha existido una auténtica negociación respecto de las cláusulas afectadas y, en segundo, lugar, cuando el propio prestatario libre e informadamente consienta o se aquiete a la aplicación de la cláusula o cláusulas abusivas, porque en tal caso esa nulidad queda convalidada. Y en esta misma línea doctrinal también recuerda que es doctrina consolidada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sentencias de 4 de junio de 2009 -asunto Pannon- y de 21 de febrero de 2013 -asunto Banif Plus Bank-), recogida por el Tribunal Supremo español en su Sentencia de 9 de mayo de 2013, que el consumidor goza del derecho a renunciar al régimen de protección de la Directiva 93/13 respecto de una o varias concretas cláusulas del contrato, y así señala que “el juez nacional no tiene, en virtud de la Directiva, el deber de excluir la aplicación de la cláusula en cuestión si el consumidor, tras haber sido informado al respecto por dicho juez, manifiesta su intención de no invocar el carácter abusivo y no vinculante de tal cláusula” de tal forma que “cuando considere que tal cláusula es abusiva se abstendrá de aplicarla, salvo si el consumidor se opone”.
SI UN JUEZ DECLARA QUE NO HA HABIDO INDEFENSIÓN DEL TITULAR REGISTRAL AL QUE LE PERJUDICA LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA, LA CALIFICACIÓN REGISTRAL NO PUEDE OPONERSE A LA MISMA
Antes de empezar el procedimiento, adquiere la finca hipotecada una persona que no es notificada del mismo durante su tramitación. Posteriormente, la tercera poseedora de la finca, una vez fue notificada de la tramitación del procedimiento conforme a lo establecido en el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, promovió un incidente de nulidad de actuaciones, solicitando la suspensión de la subasta, incidente que fue resuelto por una Juez que declaró, en sentencia firme, que no había habido indefensión.
La Dirección General, que contemplaba en un principio confirmar la calificación, denegando el acceso a la adjudicación por indefensión del titular registral, cede ante un pronunciamiento judicial que expresamente rechaza el motivo de indefensión.
El obligado al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los préstamos con garantía hipotecaria es el prestatario o deudor
EL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS QUE GRAVA LA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA SOBRE VIVIENDA LO DEBE SATISFACER EL PRESTATARIO, AUNQUE SEA CONSUMIDOR
Resolución de 24 de mayo de 2017 (BOE 13 de junio de 2017). Descargar Resolución.
El presente expediente se refiere a una escritura de préstamo hipotecario entre un acreedor, entidad de crédito, y unos prestatarios personas físicas consumidores, y en el que la finca gravada es una vivienda que constituye su domicilio habitual, recurriéndose únicamente el rechazo de la cláusula de “gastos”, que imponía al deudor la obligación de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y las costas procesales y honorarios de abogado y procurador.
La Dirección General estima el recurso, señalando la legalidad de la cláusula que establece el pago de impuestos derivados del préstamo al consumidor, salvo aquellos en que el sujeto pasivo sea la entidad de crédito, y ello porque la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (haciéndose eco de la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2011), afirma que es aplicable a la misma lo dispuesto en el artículo 89.3, letra c), de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que califica como cláusulas abusivas y, por tanto, nulas “las estipulaciones que impongan al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”.
Y es que el artículo 8 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que “estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: (…) c) En la constitución de derechos reales, aquél a cuyo favor se realice este acto. d) En la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario”, añadiendo el artículo 15.1 de dicho texto refundido que “la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, por el concepto de préstamo”; lo que parece postular por la legalidad de la cláusula discutida, por ser sujeto pasivo el prestatario al constituir el único hecho imponible el préstamo.
Pero también señala el Centro Directivo que el artículo 29 del mismo texto refundido indica que será sujeto pasivo del impuesto por el concepto tributario de Actos Jurídicos Documentados “el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”, la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho (en cuanto adquirente del derecho real de hipoteca que es lo que verdaderamente se inscribe) y, en todo caso, porque las copias autorizadas se expiden a su instancia y es la principal interesada en la inscripción de la garantía hipotecaria. Este interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria se materializa, según el Tribunal Supremo -Sala Civil-, en que permite al prestamista obtener un título ejecutivo (art. 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2.º LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC). Pero eso, lo señala la Sala Civil del Tribunal Supremo, pero la Dirección General recuerda la constante y reiterada doctrina de la citada Sala Primera (Sentencias de 29 de junio de 2006, 7 de octubre del 2008, 20 de julio y 4 de noviembre de 2012 y 18 de mayo de 2016, entre otras) de que no corresponde a la jurisdicción civil entrar a conocer sobre la aplicabilidad o la procedencia de un impuesto determinado, el sujeto pasivo del mismo, su base imponible o el tipo aplicable, concurriendo en tales casos una falta de jurisdicción (art. 37 LEC), ya que el conocimiento de tales cuestiones está reservado legalmente a la Administración Tributaria, y en su caso a la jurisdicción contencioso-administrativa.
Y el sujeto pasivo en el concepto impositivo de AJD, conforme al artículo 68 del Reglamento del Impuesto “será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”, añadiendo en su párrafo segundo que “cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”, lo que lleva a concluir que también por el concepto de Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo es el prestatario. Así se ha manifestado la jurisprudencia de la Sala competente del Tribunal Supremo, la Sala Tercera (Sentencias de 19 y 23 de noviembre de 2001, 24 de junio de 2002, 14 de mayo y 20 de octubre de 2004 y 20 de enero y 27 de marzo de 2006, entre otras), que señala reiteradamente que la constitución de un préstamo hipotecario por una entidad de crédito está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, y que conforme a la legislación fiscal el sujeto pasivo es el prestatario, por entender que el “derecho” a que se refiere el precepto (art. 29 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) es el préstamo mismo, aunque se encuentre garantizado con hipoteca. Este criterio lo justifica la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, en que el requisito del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, referido a que las escrituras o actas notariales contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad, está refiriéndose, indisolublemente, tanto al préstamo como a la hipoteca, es decir, que si se aplica la norma según la cual en la constitución de hipoteca en garantía de un préstamo, la tributación se hace exclusivamente por el concepto de préstamo, el sujeto pasivo sigue siendo el adquirente del bien o derecho que constituye el hecho imponible, o sea, el adquirente del préstamo, que es el prestatario. Por ello concluye dicha Sala Tercera que la cláusula de la que tratamos, atribución al deudor hipotecario del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, no vulnera el artículo 89.3.c) de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, ya que la misma no produce un desplazamiento de la carga tributaria que debía soportar por ley el profesional hacia el consumidor ya que éste no tiene el carácter de sujeto pasivo.
Esta doctrina de la Sala Contencioso-Administrativa del Tribunal Supremo ha sido seguida, apartándose del criterio recogido en la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, con posterioridad a la misma, por diversas Salas Civiles de Audiencias Provinciales, de lo que son ejemplos las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid de 9 de junio de 2016 y de Oviedo de 25 de noviembre de 2016. Por último, debe señalarse que, a este respecto, que el Auto número 24/2005, de 18 de enero, del Pleno del Tribunal Constitucional (reiterado por la Sentencia número 223/2005, de 24 de mayo) resolvió negativamente la posible inconstitucionalidad del citado artículo 68.2º del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, declarando, entre otras cosas, que “es una opción de política legislativa válida desde el punto de vista constitucional que el sujeto pasivo de la modalidad de ‘actos jurídicos documentados’ lo sea el mismo que se erige como sujeto pasivo del negocio jurídico principal (en el impuesto sobre el valor añadido o en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados), tanto cuando se trata de préstamos con constitución de garantías (aunque la operación haya sido declarada exenta en ambos impuestos), como cuando se trata de constitución de garantías en aseguramiento de una deuda previamente contraída, pues en ambos supuestos se configura como obligado tributario de aquella modalidad impositiva a la persona que se beneficia del negocio jurídico principal: en el primer caso, el prestatario (el deudor real); en el segundo supuesto, el acreedor real (el prestamista)”.
En consecuencia, dada la asignación legal de competencias jurisdiccionales y la constitucionalidad del artículo 68 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados antes expuesta, el Centro Directivo se inclina por la legalidad y no abusividad de la cláusula que nos ocupa, ya que el hecho imponible tanto por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas como por el concepto de Actos Jurídicos Documentados debe entenderse referenciado al préstamo y no a la hipoteca.
FALTA DE SUSPENSIÓN DE LA VENTA ANTE NOTARIO POR PREJUDICIALIDAD PENAL
No es inscribible la transmisión dominical derivada del ejercicio de un procedimiento de venta extrajudicial de finca hipotecada cuando resulta del expediente que se ha interpuesto querella criminal por falsedad documental de la hipoteca inscrita. A falta de suspensión del procedimiento, que se encontraba en trámite de subasta anunciada, no cabe inscripción alguna en tanto no conste que el procedimiento penal ha finalizado sin que se declare la falsedad del título.
INUTILIZACIÓN DE TÍTULOS CAMBIARIOS, EVITÁNDOSE LA INDEFENSIÓN DE TERCEROS
Se presenta, por los mismo interesados, idéntica cuestión a ya resuelta en Resolución de 31 de julio de 2014, sobre la base de los datos siguientes: inscrita una hipoteca cambiaria, y antes del vencimiento de todas las cambiales, los deudores al haber incumplido el pago de varias letras procedieron a adjudicar la citada finca en pago de deuda al tenedor de dichas letras, por el importe total de la deuda, a cuyo favor quedó inscrita mediante la correspondiente escritura pública. Ahora, reiterando la doctrina de la resolución mencionada, se vuelve a denegar la cancelación pretendida por los actuales titulares por confusión de derechos, ya que en su día el acreedor hipotecario fue titular de la finca gravada con la citada hipoteca. En este caso había múltiples letras posteriores a las que dieron motivo a la dación y no consta su inutilización y por lo tanto, no cabe la cancelación en base a la dación en pago efectuada.
EL TERCER POSEEDOR DE UN BIEN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA NO PUEDE SOLICITAR QUE NO SE EXPIDA EL CERTIFICADO DE DOMINIO Y CARGAS
El titular registral actual recurre la expedición de una certificación de dominio y cargas en un procedimiento de ejecución hipotecaria por una deuda de su transmitente garantizada con una hipoteca constituida antes de su adquisición.
La Dirección General considera que una vez expedida la certificación, la nota correspondiente está bajo la salvaguarda de los Tribunales, y es en éstos donde el titular registral deberá recurrir en defensa de sus derechos.
Señala la Dirección General que para que exista prórroga de la anotación es preciso que se ordene así por medio del oportuno mandamiento y que se haga constar por medio de otra anotación con lo que el cómputo de la caducidad del nuevo plazo se iniciará desde la fecha de ésta.
Y, en relación con el supuesto y la solicitud de cancelación por haberse practicado la prórroga en procedimiento seguido contra persona distinta del titular registral, también debe desestimarse, porque la anotación preventiva de embargo se practicó en procedimiento seguido contra quien en ese momento era el titular registral y deudor, y en este momento la anotación preventiva de embargo ganó prioridad registral.

References: Resolución 

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 artículo 30
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Resolución 
 artículo 204
 artículo 51
 artículo 9

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 artículo 9
 artículo 204

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 Real Decreto 

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 artículo 9
 Real Decreto 
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 artículo 25
 artículo 21
 Real Decreto 

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 artículo 28
 artículo 202

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 artículo 1320
 artículo 149
 artículo 9
 ARTÍCULO 1324

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 artículo 1324
 artículo 9
 artículo 36

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 artículo 14
 artículo 14
 artículo 9

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 artículo 1058
 artículo 997
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 ARTÍCULO 383
 artículo 383
 artículo 20
 artículo 1
 ARTÍCULO 247

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 artículo 399

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 artículo 201
 artículo 332
 artículo 332

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 artículo 11

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 artículo 18
 RESOLUCIÓN 

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 artículo 199
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 artículo 415
 artículo 204

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 artículo 205
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 artículo 199
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 ARTÍCULO 205
 artículo 205
 artículo 205
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 artículo 234

Resolución 
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 artículo 689

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 artículo 89
 artículo 8
 artículo 15
 artículo 29
 artículo 68
 artículo 89
 artículo 68
 artículo 68
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