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Timestamp: 2020-07-04 12:02:10+00:00

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Rechte des Mieters bei Modernisierung durch den Vermieter - Rechtsanwalt Claus W. Scheide
Rechte des Mieters bei Modernisierung durch den Vermieter
Den meisten Mietern dürften die üblichen Mieterhöhungen bis zum so genannten ortsüblichen Vergleichsmietzins, der insbesondere in Ballungszentren meist anhand eines qualifizierten Mietenspiegels ermittelt wird, bekannt sein. Dass der Vermieter unabhängig hiervon, wahlweise und auch kombiniert mit dieser eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen durchsetzen kann, überrascht immer noch viele. Daher wird eine Erhöhung der Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen oftmals als wesentlich einschneidenden empfunden, zumal der reine Erhöhungsbetrag trotz mieterschützender Vorschriften oft eine Höhe erreicht, die Existenzfragen auslöst. Zudem erhält die Wohnanlage in der sich die betroffenen Wohnungen befinden durch die Modernisierungsmaßnahme oftmals ein ganz anderes Erscheinungsbild. Somit wirkt sich eine Modernisierungsmaßnahme auch auf das soziale Gefüge zwischen den Mietern der Wohnanlage aus.
In diese Spannungssituation hat der Gesetzgeber nun Anfang Februar 2013 durch den Beschluss eines Mietrechtsänderungsgesetzes eingegriffen, wodurch erhebliche Veränderungen der Rechtslage herbeigeführt werden. Davon dürften zwei Aspekte im Modernisierungsverfahren von besonderer Bedeutung sein:
Ausschluß der Mietminderung für die ersten drei Monate der Baumaßnahmen,
Verlagerung der wirtschaftlichen Härtefallregelung auf das Mieterhöhungsverfahren.
Vorab einer Erläuterung der Änderungen zunächst zur bisherigen Rechtslage:
B. Anwendbarkeit:
Der Vermieter kann grundsätzlich im Rahmen aller Wohnraummietverhältnisse Modernisierungsmaßnahmen an den betreffenden Gebäuden durchführen. Allerdings ist eine Erhöhung der Miete danach nur möglich, soweit nicht ein gesetzlicher oder vertraglicher Ausschlusstatbestand greift:
Gesetzlich ist die Modernisierungsmieterhöhung bei wirksamer Staffelmietvereinbarung nach § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB vollständig und bei wirksamer Indexmietenvereinbarung nach § 557 b Abs. 2 Satz 2 BGB teilweise ausgeschlossen.
Des Weiteren können die Parteien des Mietvertrages einen Ausschluss der Modernisierungsmieterhöhung vereinbaren und zwar auch konkludent, was anzunehmen ist, wenn sich der Vermieter im Vertrag verpflichtet hat, bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen.
C. Verhältnis zu § 558 BGB
Modernisierungsmieterhöhungen können neben Mieterhöhungen zum ortsüblichen Vergleichsmietzins nach § 558 BGB vorgenommen werden, wobei allerdings eine Kumulation der Mieterhöhungen nicht möglich ist.
Die Grenzen der Kombination ergeben sich aus § 558 Abs. 2 und 3 BGB. Diese Vorschriften regeln die Bemessung bzw. die Berechnung der sog. ortsüblichen Vergleichsmiete und der sog. Kappungsgrenze. Während die Vergleichsmiete danach zu ermitteln ist, was tatsächlich für vergleichbare Wohnungen gezahlt wird, kommt es bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht auf Mieterhöhungen nach § 559 BGB an. Somit bleiben diese Mieterhöhungen dabei außer Acht.
Fazit: der Vermieter kann auch nach einer Modernisierungserhöhung nach § 558 BGB die Miete erhöhen, solange die Mieterhöhungen – ohne Einrechnung derjenigen nach § 559 BGB – binnen der letzten drei Jahre nicht 20 % der Miete übersteigen.
Das Modernisierungsverfahren gliedert sich in zwei große Abschnitte, in deren Rahmen sich die Rechte und Pflichten der Beteiligten aus ganz unterschiedlichen Gesichtspunkten ergeben:
Durchführung der Modernisierungsmaßnahme (mehr …)
Durchführung der Mieterhöhung (mehr …)

References: § 557
 § 557
 § 558
 § 558
 § 558
 § 559
 § 558
 § 559