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Timestamp: 2018-04-24 14:41:47+00:00

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Mietminderung bei Mietmängeln | schneideranwälte
Mietminderung – Begriff & Voraussetzungen
Die Mietminderung ist geregelt in § 536 BGB. Die Vorschrift gilt für alle Arten von Mietverhältnissen. Die Mietminderung hat im Mietrecht den Zweck, den Mietzins an den sich negativ veränderten Zustand der Mietsache – nach unten – anzupassen. Denn die volle Miete soll nur dann durch den Mieter geschuldet sein, wenn die Mietsache in Ordnung und sein vertragsgemäßer Gebrauch nicht bzw. nicht mehr als nur unerheblich beeinträchtigt ist. Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein. Sie ist also kein Anspruch, der geltend gemacht werden muss. Es bedarf mithin auch keiner Erklärung des Mieters, dass eine Mietminderung geltend gemacht wird. Voraussetzung für eine Mietminderung ist zunächst ein Mietmangel. Was hierunter zu verstehen ist, definiert das Gesetz nicht. Der Bundesgerichtshof definiert den Mietmangel in ständiger Rechtsprechung wie folgt: Ein Mietmangel, der eine Mietminderung zur Folge hat, liegt vor, wenn die tatsächliche Ist-Beschaffenheit der Mietsache in negativer Weise von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht und die Tauglichkeit der Mietsache hierdurch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird – sog. subjektiver Mangelbegriff. Maßgeblich für die Beantwortung der Frage, ob ein Mangel der Mietsache vorliegend und deshalb eine Mietminderung eingetreten ist, sind also zunächst die mietvertraglichen Vereinbarungen. Ist z. B. nach dem Mietvertrag ein Kellerraum zur Mietsache gehörig, tatsächlich aber nicht vorhanden, liegt ein Mietmangel vor, der eine Mietminderung rechtfertigt. Fehlen ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarungen, so ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen. In aller Regel ist auf den Standard bzw. den Zustand bei Mietvertragsabschluss und den Standard vergleichbarer Mietsachen abzustellen. Danach wird der Mieter z.B. grundsätzlich erwarten können, dass die Fenster dicht sind und sich in der seinerseits angemieteten Wohnung keine Feuchtigkeit und kein Schimmel bilden. Eine Mietminderung kommt aber nicht nur dann in Betracht, wenn die Mietsache selbst einen Mietmangel aufweist, der den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Auch Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs durch negative Umwelteinflüsse können eine Mietminderung rechtfertigen. Bei einem solchen Mietmangel, z.B. Baustellenlärm oder Lärm aus benachbarten Wohnungen, tritt eine Mietminderung aber nur bei einer unmittelbaren Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ein, nicht auch bei einer nur mittelbaren Beeinträchtigung. Diese Abgrenzung ist kann im Einzelfall schwierig sein. Bei der Frage nach einer Mietminderung kommt es schlussendlich nicht darauf an, ob der Vermieter den Mietmangel zu vertreten hat oder nicht.
Mietminderung bei Mietmangel – Einzelfälle, Ausschluss & Empfehlungen
In der Praxis häufig auftretende Mietmängel sind u. a. Schimmel und Feuchtigkeit, Wohnflächenabweichungen, bauliche Mängel, Lärm oder Gerüche aus benachbarten Wohnungen, Lärm von Baustellen, Wasserschäden, Heizungsausfälle und undichte Fenster.
Dazu, wann von einem Mietmangel auszugehen ist, der eine Mietminderung zur Folge hat, gibt es eine unüberschaubare Anzahl von Gerichtsentscheidungen. Diese werden häufig in sog. Mietminderungstabellen zusammengefasst. Aus diesen ergeben sich insbesondere auch Minderungsquoten. Vor deren Verallgemeinerung ist zu warnen. Mietminderungstabellen mögen zwar erste Anhaltspunkte dafür geben, wann ein erheblicher Mietmangel vorliegt und welche Minderungsquote angemessen sein könnte. Eine Einzelfallprüfung können solche Tabellen zur Mietminderung aber keinesfalls ersetzen. Es gibt z.B. keinen Grundsatz dahingehend, dass undichte Fenster stets eine Mietminderung von 15 % oder eine defekte Heizung stets eine Mietminderung von 25 % - oder mehr - zur Folge hat bzw. haben. Entscheidend ist im konkreten Einzelfall vor allem, wie stark der Mietgebrauch beeinträchtigt ist. Insbesondere bei einem sog. periodischen Mietmangel ist dies nicht ununterbrochen der Fall. Eine defekte Heizung beispielsweise stellt zweifelsohne einen Mangel der Mietsache dar. Von einer Gebrauchsbeeinträchtigung und damit einhergehend von einer Mietminderung ist indes in den Frühlings- und Sommermonaten nicht, jedenfalls nicht in gleicher Intensität auszugehen, wie in den Herbst- und Wintermonaten. Dies wirkt sich auf die Höhe der Mietminderung aus. Eine überzogene Mietminderung kann Zahlungsverzug und eine hierauf gestützte Kündigung samt Räumungsklage zur Folge haben.
Tritt ein Mietmangel auf, muss der Mieter diesen dem Vermieter unverzüglich anzeigen, § 536 Abs. 1 S. 1 BGB. Unterlässt der Mieter die Mangelanzeige, dann drohen ihm Schadensersatzansprüche des Vermieters, § 536 Abs. 2 S. 1 BGB. Außerdem kommt eine Mietminderung dann nicht in Betracht, § 536 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter den Mangel der Mietsache im Wege vertragswidrigen Gebrauchs selbst verursacht hat oder dem Vermieter keinen Zutritt zum Zwecke der Inaugenscheinnahme bzw. Mangelbeseitigung gewährt. Mit der Mangelanzeige sollte dem Vermieter sogleich eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt werden. Denn gerät der Vermieter in Verzug mit der Mangelbeseitigung, kann der Mieter diesen selbst beseitigen lassen und Ersatz der Aufwendungen verlangen, § 536 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Fristsetzung ist nur ganz ausnahmsweise unter hohe Voraussetzungen entbehrlich, § 536 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Beseitigt der Mieter einen Mietmangel sofort selbst und war eine Fristsetzung nicht ausnahmsweise entbehrlich, bleibt er auf seinen Aufwendungen sitzen.
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References: § 536
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