Source: https://www.vbw-online.de/2020/vbw-info-012020.html
Timestamp: 2020-04-08 15:46:59+00:00

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vbw-info 01/2020
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Bilder für unseren vbw-Jahresbericht 2019 gesucht
Reminder: Gesprächsrunde Kleine Genossenschaften 2020
GdW-Fachbuch „Die Vermietungsgenossenschaft“ überarbeitet und neu erschienen
Anpassung des Basiszinssatzes zum 01.01.2020
Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete ist zum 01.01.2020 in Kraft getreten
Vorsicht Falle: Kürzen Sie in Verträgen die Jahreszahl nicht ab!
Studie der Bertelsmann-Stiftung zum sozialen Zusammenhalt in Baden-Württemberg veröffentlicht
Herausragende Beispiele in Sachen Nachhaltigkeit: BMU und UBA loben den ersten „Bundespreis Umwelt & Bauen“ aus
Wohngeldreform – Flyer des GdW „Mieterinformation – Das Wichtigste zum Wohngeld“ und Broschüre des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat
Bund und Land bieten zahlreiche Fördermöglichkeiten für die Digitalisierung Ihres Unternehmens
Pilotprojekt „Intelligente Netzanbindung von Parkhäusern und Tiefgaragen“ des Landes Baden-Württemberg
Verbesserungen in den Förderprogrammen Energieeffizient Bauen (153) und Sanieren (151/152)
Die WTS informiert: Allgemeiner Teil des Lageberichts für Jahresabschluss 2019
Änderung des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG - Steuerbefreiung nur bei Vermietung an ordentliche Mitglieder
BGH: Direktes Vorgehen der Wohnungseigentümer bei zweckwidriger Nutzung gegen Mieter möglich
(Urteil des BGH vom 25.10.2019, Az.: V ZR 271/18)
BGH: Einrichtung zur Kinderbetreuung in einer als Laden gewidmeten Teileigentumseinheit
(Urteil des BGH vom 13.12.2019, Az.: V ZR 203/18)
Reminder: Die AWI informiert - Fortbildung zum/zur Immobilientechniker/in (AWI/VDIV BW) - Nächster Starttermin 03.02.2020
Reminder: Die AWI informiert - Fortbildung zum/zur Immobilienökonom/in (GdW) - Nächster Starttermin 25.05.2020
Veranstaltung am 12.02.2020 im KOMED in Köln: Mehr bezahlbares Wohnen und Bauen – Erbbaurechte in der Wohnungs- und Bodenpolitik
ENERGIE.CROSS.MEDIAL 2020 – Das Forum der Energiewende am 10./11.03.2020 in Berlin
„Ein Bild sagt mehr als tausend Worte“ – dieses Zitat von Fred R. Barnard bringt die Macht der Bilder zum Ausdruck. Bilder können beeindrucken, anregen, informieren und bleiben oft lange im Gedächtnis. Sie sind wirkungsvolle Botschafter.
Weil das so ist, bitten wir Sie, uns Bilder aus Ihren Wohnungsunternehmen zu Projekten des vergangenen Jahres 2019 zuzusenden. Mit Projekten meinen wir herausragende Bauprojekte, Modernisierungs- und Sanierungsprojekte, aber auch Mieterfeste und sonstige Veranstaltungen. Gemeint ist eben alles, was zeigt, welche Leistungen und Qualitäten die Wohnungswirtschaft in Baden-Württemberg zu bieten hat.
Wir werden Ihre Bilder einerseits im vbw-Jahresbericht 2019 unter der Rubrik „Projekte aus den Mitgliedsunternehmen“ oder andererseits im Eingangsfilm zum vbw-Verbandstag zur Bebilderung des „Bauens und Wohnens“ in Baden-Württemberg einsetzen. Wenn Sie uns Ihre Erlaubnis erteilen, würden wir einige Bilder auch gerne für unseren Internetauftritt nutzen.
Wir freuen uns auf Ihr Bildmaterial, das bis Ende März 2020 bei uns eingegangen sein sollte, um eingearbeitet werden zu können. Bitte achten Sie darauf, dass Ihnen die Bildrechte gehören und geben Sie uns einen kurzen Hinweis zum Bild, welches Projekt oder welche Veranstaltung darauf zu sehen sind, damit wir diese benennen können.
Bitte senden Sie uns die Bilder in hoher Auflösung bis max. 30 MB an die E-Mail-Adresse schubert@vbw-online.de. Sollte die MB-Zahl höher als 30 MB sein, senden wir Ihnen gerne einen Upload-Link zu. Wir freuen uns auf Ihr interessantes Bildmaterial.
Ihr vbw-Team
Vor Weihnachten haben wir die betreffenden Mitgliedsunternehmen über die Termine für die Gesprächsrunde Kleine Genossenschaften im vbw schriftlich informiert.
In diesem Jahr haben wir uns erstmalig dazu entschlossen, die Aufteilung in die Gesprächsrunden Karlsruhe und Stuttgart zu öffnen. Den Teilnehmern steht es nun frei, zu welchem der beiden Termine sie gerne erscheinen möchten.
Wir laden Sie ein für
Donnerstag, 20.02.2020, 13.00 Uhr, in das Schlosshotel, Bahnhofplatz 2, 76137 Karlsruhe.
Als zweiten Termin haben wir vorgesehen:
Freitag, 13.03.2020, 13.00 Uhr, in den Räumlichkeiten des vbw, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart.
Sollten Sie Interesse an einer Teilnahme haben und sich noch nicht angemeldet haben, können Sie sich gerne bei Herrn Baecker zu einem der beiden Termine anmelden (per E-Mail unter baecker@vbw-online.de).
Gerne können Sie uns auch Themenvorschläge zusenden. Dies betrifft insbesondere Prüfungsthemen, rechtliche, aber auch sonstige Themen, mit denen Sie sich im Genossenschaftsalltag zu beschäftigen haben.
Im Dezember 2019 ist das GdW-Fachbuch „Die Vermietungsgenossenschaft“ neu im Haufe-Verlag erschienen. Das Standardwerk der wohnungswirtschaftlichen Besteuerungsliteratur wurde vollständig überarbeitet.
Im Fachbuch werden die gesetzlichen Grundlagen für die Steuerbefreiung der sogenannten Vermietungsgenossenschaft einschließlich Verwaltungsauffassung dargestellt und erläutert; zahlreiche Beispiele dienen der Verdeutlichung. Die Erläuterungen zu den steuerlichen Rahmenbedingungen der Vermietungsgenossenschaft sind Ergebnis der Beratungen und Erfahrungen der im GdW organisierten Regionalverbände.
Das Fachbuch "Die Vermietungsgenossenschaft" kann beim Haufe Verlag bezogen werden.
Printversion: Bestellnr.: E16032 – ISBN: 978-3-648-08302-4 – Preis: 49,95 EUR
ePDF-Version: Bestellnr.: E16032APDF – ISBN: 978-3-648-08306-2 – Preis: 44,99 EUR
Der Basiszins (§ 247 Abs. 2 BGB) hat sich zum 01.01.2020 nicht verändert und beträgt weiterhin – (minus!) 0,88 %.
Demnach betragen die gesetzlichen Verzugszinsen (§ 288 Abs. 1 Satz 2 BGB) für Verbrauchergeschäfte seit dem 01.01.2020 nach wie vor 4,12 % und nach § 288 Abs. 2 BGB bei Entgeltforderungen, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, nach wie vor 8,12 %.
Wie bereits im vergangenen Jahr im vbw-info berichtet, hat die Bundesregierung im September 2019 einen Gesetzentwurf zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete beschlossen, um den Anstieg der Mietpreise weiter zu dämpfen.
Der Gesetzesentwurf ist am 19./20.12.2019 von Bundestag und Bundesrat beschlossen worden. Das Gesetz ist im Bundesgesetzblatt Teil I Nr. 52 vom 30.12.2019 veröffentlicht und trat mit Wirkung zum 01.01.2020 in Kraft.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wurde bislang gebildet aus den Mietpreisen, die in einer Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Absatz 2 BGB -alt-).
§ 558 Absatz 2 Satz 1 BGB wurde nun dahingehend geändert, dass der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete (und damit auch für Mietspiegel) auf sechs Jahre verlängert wird.
Weiter sieht das Gesetz eine Übergangsvorschrift vor für Gemeinden, in denen Mietspiegel bestehen oder in Vorbereitung sind, um die Fortgeltung von Mietspiegeln sicherzustellen und den Aufwand, der in die Erstellung der Mietspiegel geflossen ist, zu schützen.
Für Rückfragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung des vbw (Telefon 0711 16345 – 117) zur Verfügung.
Grund für den Hinweis ist die diesjährige Jahreszahl 2020, die viele Menschen – wie selbstverständlich – gerne mit „20“ abkürzen und diese verkürzte Schreibweise dann auch in Verträgen oder anderen schriftlichen Regelungen verwenden.
Betrüger und Kriminelle haben bei der verkürzten Schreibweise nämlich ein leichtes Spiel, Fristen zu manipulieren und so Verträge und darin enthaltene Fristen vorzudatieren oder in die Vergangenheit zu setzen. Machen die Betrüger aus der „20“ nämlich eine bereits vergangene Jahreszahl (z.B. 20-19), werden Fristen vermeintlich verkürzt und sind damit bereits abgelaufen. Wird aus „2020“ dagegen eine Jahreszahl in der Zukunft (z.B. 20-22), wird eine Frist augenscheinlich verlängert.
Die Abkürzung „20“ macht daher das Fälschen von Verträgen, Quittungen, Gutscheinen und Urkunden leicht. Vorsicht sollte auch bei elektronischen Dokumenten gelten, denn hier ist es noch einfacher als bei handschriftlichen Dokumenten, Zahlen hinzuzufügen.
Wenngleich weder Polizei noch Verbraucherzentralen solche Betrugsfälle bisher bestätigen konnten, ist das Risiko nicht von der Hand zu weisen. Wir raten daher: Legen Sie bei sich und Ihren Mitarbeitern auf die Ausschreibung der Jahreszahl in diesem Jahr besonderen Wert – vor allem, wenn Sie Vertragspartner nicht kennen oder diese nur beschränkt vertrauenswürdig erscheinen.
Eine aktuelle Studie der Bertelsmanns-Stiftung, die vom Ministerium für Soziales und Integration gefördert wurde, zeigt, dass der gesellschaftliche Zusammenhalt in Baden-Württemberg stark und stabil ist. Gegenüber der vergangenen Studie sind die regionalen Unterschiede kleiner geworden.
Besonders interessant für die Mitgliedsunternehmen dürften die Abschnitte, die Pflege und Maßnahmen für Senioren betreffen, sein. In den kommenden Jahren will das Land in die erfolgreiche Quartiersentwicklung oder in die Schaffung einer modernen und durchlässigen Pflegestruktur mit mehr Kurzzeitpflege und Wohngemeinschaftsplätzen investieren. Dafür werden in den kommenden beiden Jahren rund 40 Millionen EUR in die Hand genommen.
Die komplette Studie steht Ihnen hier zum Download zur Verfügung:
https://www.bertelsmann-stiftung.de/fileadmin/files/BSt/Publikationen/GrauePublikationen/
ST_LW_Studie_Zusammenhalt-BW_2020_lang.pdf
Die Pressemitteilung des Ministeriums für Soziales und Integration finden Sie hier:
https://www.baden-wuerttemberg.de/de/service/presse/pressemitteilung/pid/zusammenhalt-in-
baden-wuerttemberg-stark-und-stabil/?&pk_medium=newsletter&pk_campaign=200114_newsletter_daily&pk
_source=newsletter_daily&pk_keyword=gesellschaft
Alle reden über Nachhaltigkeit – auch die Baubranche. Den passenden Gesprächsstoff liefert ein Preis, den das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit (BMU) und das Umweltbundesamt (UBA) ausschreiben: Mit dem neuen „Bundespreis Umwelt und Bauen“, der 2020 erstmals vergeben wird, wollen die Initiatoren Projekte mit Vorbildcharakter in puncto Nachhaltigkeit auszeichnen – nicht nur in den klassischen Bereichen Bestand und Neubau, sondern zudem in fünf weiteren Kategorien. Bewerben können sich alle Akteure des Baubereichs. Teilnahmeschluss ist der 15.04.2020. Schirmherrin des Wettbewerbs ist die Bundesministerin für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit, Svenja Schulze.
Was die Gewinner erwartet: Den Preisträgern winkt öffentliche Wahrnehmung auf mehreren Ebenen. Die feierliche Preisverleihung erfolgt am 29.09. auf einem Kongress zum nachhaltigen Bauen im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit in Berlin, wo die prämierten Projekte der Fachwelt und den Medien vorgestellt werden. Auch auf den Websites des UBA und des Bundesumweltministeriums werden die ausgezeichneten Projekte und ihre Pluspunkte dargestellt – unter anderem in Form von Videos: Denn zu den preisgekrönten Nachhaltigkeitsbeispielen lässt das UBA Filme erstellen, die die Gewinner anschließend für ihre eigene Öffentlichkeitsarbeit nutzen können. Des Weiteren werden alle prämierten Projekte in einem Buch dokumentiert.
Die Bewerbungsfrist läuft bis zum 15.04.2020.
Im vbw-info 12/2019 hatten wir Sie über die Wohngeldreform informiert. Damit auch Ihre Mieter rund um das Thema informiert sind, finden Sie auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im internen Bereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Allgemeine Informationen einen Flyer des GdW und seiner Landesverbände zum Thema „Wohngeld“ für Ihre Mieter.
Diesen Flyer können Sie auf Ihrer Internetseite, in Ihrer Mieterzeitung oder als Merkblatt bei Abschluss eines Mietvertrages gerne verwenden.
Zum 01.01.2020 ist das sogenannte "Wohngeldstärkungsgesetz" nun in Kraft getreten. Die Wohngeldreform führt dazu, dass viel mehr Menschen wohngeldberechtigt sind. Eine Broschüre des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat erläutert, wer in welchen Fällen Wohngeld beantragen kann. Die Broschüre können Sie gleichfalls auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im internen Bereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Allgemeine Informationen einsehen.
Die Digitalisierung interner sowie externer Geschäftsprozesse ist derzeit ein zentrales Thema der Wohnungswirtschaft. Den Mitgliedsunternehmen des vbw stehen dabei zahlreiche Wege offen, Förderung, Beratung und Darlehen für Projekte und Maßnahmen zu erhalten, sei es vom Land, vom Bund oder der L-Bank. Im Folgenden wollen wir Sie auf einige dieser Möglichkeiten aufmerksam machen.
Als zentrale Anlaufstelle für Informationen dient die Seite https://www.wirtschaft-digital-bw.de/ des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg. Dort findet sich auch eine Seite, auf der übersichtlich verschiedenste Fördermöglichkeiten aufgelistet sind, die von der EU, dem Bund, dem Land Baden-Württemberg oder der L-Bank angeboten werden (https://www.wirtschaft-digital-bw.de/service/angebote/foerderprogramme/).
Digitalisierungsprämie:
Das Land Baden-Württemberg unterstützt kleine und mittlere Unternehmen mit bis zu 100 Beschäftigten über einen Tilgungszuschuss der L-Bank von bis zu 10.000 EUR beispielsweise dabei, Prozesse effizienter zu gestalten, neue Produkte und Dienstleistungen einzuführen oder innovative Geschäftsmodelle umzusetzen. Eine Antragstellung ist über Ihre Hausbank möglich. Näheres erfahren Sie hier: https://www.wirtschaft-digital-bw.de/service/digitalisierungspraemie/.
Innovationsgutschein Hightech Digital:
Unternehmen mit bis zu 100 Mitarbeitern steht dieser Innovationsgutschein in Höhe von bis zu 20.000 EUR (maximal 50 Prozent der Ausgaben) des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg zur Verfügung. Vorhaben, bei denen die Inanspruchnahme externer Forschungs- und Entwicklungsdienstleistungen unterstützt wird, werden beispielsweise in folgenden Bereichen liegen: digitale Transformation von Geschäftsmodellen, Anwendungsprojekte Industrie 4.0, Vernetzte Systeme und Prozesse, Internet der Dinge, Smart Services, hochflexible Automatisierung, Big-Data-Projekte, Simulationsmodelle, Anwendung von Virtual und Augmented Reality oder Embedded Systems.
Weitere Details zum Förderprogramm finden Sie hier: https://wm.baden-wuerttemberg.de/de/innovation/innovationsgutscheine/innovationsgutschein-hightech-digital/.
Das vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle verantwortete Programm unterstützt Beratungsleistungen, um mit den technologischen und gesellschaftlichen Entwicklungen im Bereich Online-Handel, Digitalisierung des Geschäftsalltags und dem steigenden Sicherheitsbedarf bei der digitalen Vernetzung Schritt zu halten. Die Beratungsleistungen und die konkrete Umsetzung von abgestimmten Maßnahmen folgen den drei Modulen:
Gefördert werden Beratungsleistungen in einem ausgewählten Hauptmodul mit gegebenenfalls erforderlichen Nebenmodulen mit einem Fördersatz von 50 Prozent auf einen maximalen Beratertagesatz von 1.100 EUR. Der Förderumfang beträgt maximal 30 Tage in einem Zeitraum von einem halben Jahr.
Nähere Informationen zum Programm finden Sie hier: https://www.innovation-beratung-foerderung.de/INNO/Navigation/DE/go-digital/go-digital.html
Autorisierte Berater können Sie auf dieser Seite finden: https://www.innovation-beratung-foerderung.de/INNO/Navigation/DE/Karten/Beratersuche-go-digital/SiteGlobals/Forms/Formulare/beratersuche-go-digital-formular.html
Weiterbildungsfinanzierung 4.0:
Dieses Darlehen der L-Bank richtet sich an mittelständische Unternehmen und hilft ihnen bei der Finanzierung von Fortbildungsmaßnahmen für ihre Mitarbeiter mit maximal 20.000 EUR pro zu qualifizierendem Mitarbeiter. Mit dem Angebot der L-Bank können alle beruflichen Qualifizierungsmaßnahmen sowie damit verbundene Aufwendungen für Schulungen, Prüfungen, Reisekosten und Lohnfortzahlungen finanziert werden.
Genauere Informationen dazu finden Sie hier: https://www.l-bank.de/produkte/wirtschaftsfoerderung/weiterbildungs
finanzierung-4.0.html
Innovationsfinanzierung 4.0:
Mit diesem Darlehen mit Tilgungszuschuss in Höhe von maximal 5 Mio. EUR für kleine und mittlere Unternehmen unterstützen die L-Bank und der Bund (ERP-Mittel) innovative Vorhaben zur Entwicklung neuer bzw. verbesserter Produkte oder Prozesse. Hierüber können beispielsweise die Kosten für Digitalisierungsvorhaben im Unternehmen finanziert werden. Nähere Informationen finden Sie hier: https://www.l-bank.de/produkte/wirtschaftsfoerderung/innovations
Um den Aufbau von Ladesäulen für Elektrofahrzeuge in Parkhäusern, auf Parkplätzen und in Tiefgaragen weiter voranzutreiben, stellt das Land 7,85 Millionen EUR bereit. Gefördert werden Pilotprojekte für eine intelligente Ladeinfrastruktur. Das im Jahr 2018 gestartete Förderprogramm "Intelligente Netzanbindung von Parkhäusern und Tiefgaragen (INPUT) "wird dadurch fortgesetzt. Mit dem Förderprogramm möchte das Land Pilotprojekte unterstützen, bei denen aufgrund des Einbaus von Ladeinfrastruktur für Elektromobilität die Anbindung an das Stromnetz beispielhaft aufgezeigt und intelligent gelöst wird. Mittels eines innovativen intelligenten Lade-, Last- und Nutzungskonzepts sollen hohe Netzbelastungen, Leistungsnachfragen und Gleichzeitigkeiten vermieden werden. Eine gemeinsame Antragstellung durch mehrere Antragsteller (Konsortium) ist erwünscht. Der Zuschuss beträgt bis zu 40 Prozent der förderfähigen Ausgaben, höchstens jedoch 500.000 EUR je Vorhaben.
Weitere Informationen zum Förderaufruf sowie zur Antragstellung finden Sie hier: https://um.baden-wuerttemberg.de/de/energie/strategiedialog-automobilwirtschaft/input/.
Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.
Die L-Bank hat darüber informiert, dass die KfW-Programme Energieeffizient Bauen (153) und Sanieren (151/152) zum 24.01.2020 verbessert wurden.
Erhöhung der Tilgungszuschüsse um 12,5 Prozentpunkte für Wohngebäude, z.B. bei KfW100 auf 27,5%, d.h. künftig max. 33.000 EUR/WE Zuschuss
Erhöhung der Tilgungszuschüsse um 10,0 Prozentpunkte zum 24.01.2020, z.B. bei KfW55 von 5% auf 15%, d.h. künftig max. 18.000 EUR/WE Zuschuss
Energieeffizient Bauen und Sanieren 151, 153
Erhöhung der Förderhöchstbeträge auf 120.000 EUR pro Wohneinheit
Die L-Bank verbilligt die Programme der KfW für die Wohnungsunternehmen in Baden-Württemberg zusätzlich. Eine aktuelle Übersicht der L-Bank finden Sie hier.
Andere Unternehmen können den allgemeinen Teil des Lageberichts ab sofort gegen eine Schutzgebühr von 60,00 EUR (inkl. Umsatzsteuer) von uns erhalten.
Bitte richten Sie Ihre Bestellung an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, Email: info@wts-vbw.de).
Wie in der Vergangenheit berichtet, wurde der wichtige steuerliche Befreiungstatbestand gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG von sogenannten Familiengenossenschaften und vergleichbaren Initiativen in der letzten Zeit zur konkreten Steuervermeidung und Steuergestaltung ausgenutzt.
Die jeweiligen Initiatoren (Gründer) dieser Modelle sollten nach den dortigen Plänen „ordentliche" Mitglieder der Genossenschaft sein, aber in der Regel kein Nutzungsverhältnis mit der Genossenschaft begründen, während die nutzenden Mitglieder (Mieter) als investierende Mitglieder (teilweise ohne Stimmrecht) geführt werden sollten.
Da § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG bisher nicht zwischen investierenden und ordentlichen Mitgliedern differenzierte, fiel auch die Vermietung an investierende Mitglieder unter den Befreiungstatbestand. Dieses „Schlupfloch“ wurde nun – nachdem sich der GdW und seine Landesverbände hier sehr für eine gesetzliche Änderung eingesetzt hatten – geschlossen. Durch die mit Wirkung zum 01.01.2020 erfolgte Änderung des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG ist nunmehr klargestellt, dass die Überlassung von Wohnungen an investierende Mitglieder nicht von der Steuerbefreiung erfasst wird. Damit ist ein wesentlicher Anreiz für diese mit dem Genossenschaftsrecht aus unserer Sicht nicht vereinbaren Modelle genommen.
Diese erfolgte steuerliche Präzisierung muss nun jedoch noch bei der nächsten Gelegenheit durch eine entsprechende Klarstellung im Genossenschaftsgesetz flankiert werden, denn es widerspricht dem Grundverständnis von Genossenschaften, dass diejenigen, die die Förderleistung der Genossenschaft nutzen oder in Genossenschaftswohnungen leben, von der Mitbestimmung ausgeschlossen werden können. Auch dafür werden sich der GdW und seine Landesverbände weiterhin intensiv einsetzen.
Über den Fortgang der Bemühungen werden wir berichten.
Bisher hatte der BGH die Frage, ob den Wohnungseigentümern gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer zweckwidrigen Nutzung direkt ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB zusteht, ausdrücklich offen gelassen. In Rechtsprechung und Literatur gab es hierzu unterschiedliche Auffassungen.
Mit Urteil vom 25.10.2019 (Az.: V ZR 271/18) wurde diese Streitfrage nun geklärt.
In seinem vorgenannten Urteil kommt der BGH zum Ergebnis, dass die Wohnungseigentümer gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB haben. Gleiches gelte dann, wenn die Nutzung der in der Teilungserklärung für die Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht.
Im vorliegend vom BGH zu entscheidenden Fall ging es um eine Eigentümergemeinschaft, in welchem der Beklagte als Mieter eine im Erdgeschoss gelegene Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle betreibt. Neben Eis werden hier auch Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke angeboten. In den Räumlichkeiten und auf der Fläche davor wurden Stühle und Tische aufgestellt, auf welchen Speisekarten ausliegen. Die Teileigentumseinheit selbst ist in der notariellen Teilungserklärung als „Laden“ bezeichnet.
Die von der Eigentümergemeinschaft gegen den Beklagten gerichtete Klage auf Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Gastronomiebetrieb, insbesondere als Eisdiele, hatte vor dem Amtsgericht Erfolg. Ebenso bestätigte das Landgericht das erstinstanzliche Urteil. Hiergegen wendete sich der Beklagte mit seiner Revision.
Zunächst stellt der BGH klar, dass als Anspruchsgrundlage lediglich die Regelung von § 1004 Abs. 1 BGB heranzuziehen ist, da Ansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG auf Einhaltung einer Gebrauchsregelung den Eigentümern nur im Innenverhältnis bei unzulässigem Gebrauch durch andere Eigentümer zustehen können.
Danach setzt der Unterlassungsanspruch voraus, dass der Mieter das Eigentum des Sondereigentümers beeinträchtigt, der die Unterlassung begehrt. Diese Voraussetzung sei ohne Weiteres gegeben, wenn der Mieter das Gemeinschaftseigentum in einer Weise nutzt, die einer von den Eigentümern – gleich ob durch Vereinbarung oder durch Beschluss – getroffenen Gebrauchsregelung widerspricht. Denn mit dieser Nutzung des Gemeinschaftseigentums nehme der Mieter das Miteigentum aller Eigentümer in Anspruch. Hierzu sei dieser jedoch nur deshalb berechtigt, weil jeder Sondereigentümer zur Vermietung seines Sondereigentums befugt sei und diese Befugnis auch die Übertragung der Berechtigung zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 WEG umfasse. Das Recht des Sondereigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums bestehe jedoch nur nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG. Er könne folglich dieses Recht den Mietern nur dergestalt übertragen, dass dieser – wie der Sondereigentümer selbst – zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums unter Einhaltung der Gebrauchsregelungen berechtigt ist.
Durch die bestimmte Bezeichnung einer Sondereigentumseinheit in der Teilungserklärung als „Laden“ wird die zulässige Nutzung dieser Einheit beschränkt, wenn es sich wie vorliegend um eine Regelung im Sinne einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter handelt. Solche Vereinbarungen wirken zwar zunächst nur zwischen den Wohnungseigentümern, können aber durch Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Wenn eine Teilungsvereinbarung wie vom Gesetz vorgesehen im Grundbuch eingetragen wird und eine Zweckbestimmung enthält, wird hierdurch der Inhalt des Sondereigentums ausgestaltet. Dies war hier jedoch gerade der Fall, sodass das Eigentum der übrigen Wohnungseigentümer durch die zweckwidrige Nutzung beeinträchtigt war. Nach all dem hat jeder Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch gegen einen Mieter, wenn dieser Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum zweckwidrig nutzt.
Eine Nutzung als „Laden“ ist nicht mit der vorliegenden Nutzung als Eisdiele vergleichbar. Unter einem Ladenraum werden Geschäftsräume verstanden, in denen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden, bei denen aber der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund steht.
Der Betrieb einer Gaststätte umfasst dies regelmäßig jedoch nicht. Denn bei typisierender Betrachtung stört eine Nutzung als Eisdiele jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Laden, wenn auch Außenflächen in Anspruch genommen werden, wie dies vorliegend der Fall war. Denn durch das Rücken von Stühlen und Tischen, das Klappern mit Geschirr und der Kommunikation der Gäste untereinander entsteht ein höherer Geräuschpegel als bei einem reinen Ladengeschäft.
Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 – 118) zur Verfügung.
In einer Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als „Laden mit Lager“ bezeichnet ist, darf ein Eltern-Kind-Zentrum betrieben werden. Die Privilegierung von Kinderlärm aus dem Immissionsschutzrecht strahlt auf das Wohnungseigentumsrecht aus. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13.12.2019 (Az.: V ZR 203/18) entschieden.
Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft in München und bewohnen die Wohnung im 1. Obergeschoss. Der Beklagte, ein eingetragener Verein, ist Mieter einer unmittelbar darunter im Erdgeschoss gelegenen Teileigentumseinheit. Diese ist ausweislich der Teilungserklärung aus dem Jahr 1987 als „Laden mit Lager“ ausgewiesen.
Der beklagte Verein betreibt dort ein sogenanntes Eltern-Kind-Zentrum, in welchem vormittags ein „Mini-Kindergarten“ für Kinder im Alter zwischen 18 und 36 Monaten stattfindet, montags und freitags des Weiteren der Kurs „Deutsch als Fremdsprache“ für Eltern. Nachmittags wird ein sogenanntes „offenes Spielzimmer“ für Kinder und Familienangehörige mit Kaffee und Kuchen veranstaltet sowie eine Spielecke, daneben weitere Kinderkurse. Zusätzlich treffen sich samstags von 10:30 Uhr bis 12:30 Uhr Kinder von vier bis sechs Jahren und einmal pro Monat Pfadfinderinnen von der zweiten bis zur achten Jahrgangsstufe. Daneben finden unregelmäßig Kinderfeiern, Flohmärkte und Vorträge statt.
Die Kläger verlangten von der Beklagten die Unterlassung der Nutzung der Räumlichkeiten als Eltern-Kind-Zentrum. Hilfsweise sollten die Beklagten es unterlassen, auf einer näher bezeichneten Außenfläche vor der Teileigentumseinheit Kinderwagen und Fahrräder abzustellen. Zusätzlich soll durch geeignete Maßnahmen sichergestellt werden, dass die Immissionen in der Wohnung der Kläger einen Pegel von 52 Dezibel nicht überschreiten.
Vor dem Landgericht bekamen die Kläger zunächst Recht. Auch die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten vor dem Oberlandesgericht blieb erfolglos.
Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision gab dem Hauptantrag der Beklagten jedoch statt und hat die Klage abgewiesen. Hinsichtlich der Hilfsanträge erfolgte eine Zurückweisung an das Oberlandesgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung.
Zur Begründung führte der Bundesgerichtshof Folgendes aus:
Es ist grundsätzlich richtig, dass ein Wohnungseigentümer von dem Mieter einer anderen Einheit gemäß § 1004 Abs. 1 BGB Unterlassung verlangen könne, wenn dieser die Einheit anders nutzt als in der Teilungserklärung vorgesehen. Dies gelte wiederum dann nicht, wenn die tatsächliche Nutzung bei typisierender Betrachtung nicht mehr stört als die erlaubte Nutzung. Jedoch seien, wie vorliegend der Fall, die Geräusche von einem Eltern-Kind-Zentrum angesichts der dort für gewöhnlich stattfindenden Aktivitäten typischerweise lauter und störender als die eines Ladens mit Lager.
Gleichwohl besteht hier kein Unterlassungsanspruch, denn § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG strahlt auf das Wohnungseigentumsrecht aus. Nach dieser Vorschrift sind Geräuscheinwirkungen, die von Kinderspielplätzen, Kindertagesstätten und ähnlichen Einrichtungen ausgehen, nicht als schädliche Umwelteinwirkung anzusehen. Das ist auch bei der Prüfung zu beachten, ob eine laut Teilungserklärung an sich unzulässige Nutzung dennoch zulässig ist, weil sie nicht mehr stört als eine zulässige Nutzung. Etwas anderes gelte wiederum nur dann, wenn die Nutzung der Einheiten als Einrichtung im Sinne des § 22 Abs. 1a BISchG ausdrücklich oder konkludent ausgeschlossen ist. So liege der Fall beispielsweise, wenn eine Anlage nach der Teilungserklärung als sogenanntes Ärztehaus konzipiert ist. Denn die Nutzung einer Einheit als Kindertageseinrichtung widerspreche unabhängig von ihrem Störungspotenzial dem professionellen Charakter einer solchen Anlage.
Um dem gesetzgeberischen Signal für eine kinderfreundliche Gesellschaft zu entsprechen, ist daher ein weites Verständnis der Vorschrift des §§ 22 Abs. 1a Satz 1 BISchG geboten. Das Eltern-Kind-Zentrum ist eine Kindertageseinrichtung oder zumindest eine ähnliche Einrichtung im Sinne dieser Norm. Dem steht nicht entgegen, dass sich einige Angebote nicht ausschließlich an Kinder richten, sondern den Austausch der Eltern untereinander fördern sollen.
Zur Entscheidung über die Hilfsanträge hat der Bundesgerichtshof die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dass die Kläger von dem Beklagten nicht die Unterlassung der Nutzung grundsätzlich als Eltern-Kind-Zentrum verlangen können, schließe nämlich die Unterlassungsansprüche gemäß § 1004 Abs. 1 BGB wegen einzelner besonders störender Handlungsweisen nicht aus.
Die vorliegende Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat sehr weitreichende Bedeutung, was bereits daraus ersichtlich wird, dass die beiden vorinstanzlichen Gerichte problemlos dem Unterlassungsanspruch der Kläger stattgaben.
Der Bundesgerichtshof stellt vorliegend auf die privilegierende Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG auf das Wohnungseigentumsrecht ab. Danach kann eine Eigentümergemeinschaft nicht mehr ohne Weiteres davon ausgehen, dass eine Zweckbestimmung in der Teilungserklärung allumfassenden Schutz vor derartigen Einrichtungen gebietet. Vielmehr muss sich der teilende Bauträger bereits in einem sehr frühen Stadium im Klaren sein, ob bei der gemischt genutzten Wohnungseigentumsanlage solche Einrichtungen erwünscht sind oder nicht. Denn der sogenannte konkludente Ausschluss, wie der Bundesgerichtshof dies im Falle eines Ärztehauses betonte, dürfte in vielen anders gelagerten Fällen gerade nicht vorliegen. Insofern verbleibt dem Bauträger bei Erstellung der Teilungserklärung lediglich die Möglichkeit, die Nutzung der Einheiten als Einrichtung im Sinne des § 22 Abs. 1a BISchG ausdrücklich auszuschließen.
Die Fortbildung vermittelt bautechnische Sachverhalte und Probleme für Betriebswirte und Kaufleute. Die Teilnehmer erhalten umfassende Einblicke in die Bereiche der Planungsgrundlagen, der Bautechnik und der Haustechnik. Zielgruppe sind insbesondere kaufmännische Mitarbeiter in Wohnungsunternehmen, Verwalter und Immobilienmakler.
Weitere Informationen erhalten Sie telefonisch unter der Nummer 0711 16345 - 605 oder hier: https://awi-vbw.de/lehrgaenge/immobilien-technikerin-awivdiv-bw.html.
Führungskräfte der Immobilienwirtschaft benötigen eine Reihe von Kernkompetenzen, um den Anforderungen, die an sie gestellt werden, gerecht zu werden. Neben dem nötigen Fachwissen spielen der Erwerb von Schlüsselqualifikationen und eine ganzheitliche Betrachtung der Immobilienwirtschaft dabei eine wichtige Rolle. Im Kurs wird deswegen auf eine hohe Lernaktivität der TeilnehmerInnen und auf einen hohen Praxisbezug Wert gelegt.
Das Fortbildungsangebot zum Immobilien-Ökonom/in (GdW) richtet sich vor allem an künftige Führungskräfte der Immobilienwirtschaft, die bereits erfolgreich die Fortbildung zum Immobilienfachwirt/in (IHK) absolviert haben und entsprechende Praxiserfahrung aufweisen.
Weitere Informationen erhalten Sie telefonisch unter der Nummer 0711 16345 - 605 oder hier: https://awi-vbw.de/lehrgaenge/immobilien-oekonomin-gdw.html.
Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) lädt gemeinsam mit dem Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV) und dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zu dieser Veranstaltung ein. Die Veranstaltung findet in Kooperation mit dem Deutschen Städtetag (DST) statt.
Wie lassen sich Erbbaurechte in kommunale Wohnbaulandstrategien und Baulandbeschlüsse einbinden?
Welche Wechselbeziehungen bestehen zwischen dem Erbbaurecht und anderen Instrumenten?
Wie können Erbbaurechte vermehrt für den bezahlbaren Mietwohnungsbau genutzt werden?
Expertinnen und Experten aus Verwaltung, Wissenschaft, Wohnungswirtschaft und Verbänden setzen sich mit diesen und weiteren Fragestellungen auseinander. Die Teilnahme ist kostenlos.
Weitere Informationen finden Sie hier: https://www.die-wohnraumoffensive.de/aktivitaeten/veranstaltungen/save-the-date-
fachveranstaltung-erbbaurecht/
Unter folgendem Link können Sie sich bis zum 31.01.2020 zu dieser Veranstaltung anmelden: https://eveeno.com/967755593.
Wie kann die Konvergenz der Systeme gelingen? – Diese Frage steht im Mittelpunkt von ENERGIE.CROSS.MEDIAL 2020
Die Energiewirtschaft, die Grundstoffindustrie, der Mobilitätssektor und die Quartiersentwicklung befinden sich seit Jahren in einem gravierenden Veränderungsprozess. Sie sind aufgefordert, zukünftig ihre CO2-Emissionen drastisch zu senken.
Das Ziel von ENERGIE.CROSS.MEDIAL ist es, allen involvierten Branchen ein Angebot zur Diskussion über die damit verbundenen Herausforderungen zu unterbreiten.
Ihre Zusage zur Teilnahme zu dieser Veranstaltung gaben unter anderem Dr. Wolfgang Dierker (GE), Susanne Fabry (E.ON), Axel Gedaschko (GdW), Jochen Homann (Bundesnetzagentur), Nadine Hölzinger (Spilett new technologies), Prof. Dr. Dr. h.c. Reinhard F. Hüttl (acatech), Prof. Dr. Christian Küchen (MWV), Dr. Uwe Lauber (MAN Energy Solutions), Dr. Ingrid Nestle MdB, Dr. Jörg Rothermel (EID), Torsten Schein (DB Energie), Prof. Dr. Armin Schnettler (Siemens Energy) und viele weitere Referenten.
https://www.energiecrossmedial.de/index.php/anmeldung-2/
Alle aktuellen Nachrichten rund um die Konferenz erhalten Sie auf energiecrossmedial.de und auf Twitter @EnergieXMedial.
24.01.2020 Architekt (m/w/d) als Projektentwickler
23.01.2020 Assistenz (m/w/d) des Prüfungsdirektors
23.01.2020 Miethausverwalter (m/w/d)
23.01.2020 Mitarbeiter Technische Zentrale (m/w/d)
22.01.2020 Objektbetreuer Mietwohnungsverwaltung (m/w/d)
21.01.2020 Entwicklungs-/Projektmanagement (m/w/d)
20.01.2020 Bereichsleitung Bau- und Instandhaltung (m/w/d)
17.01.2020 WEG-Verwalter (m/w/d) in Teilzeit (50-80%)
17.01.2020 Architekt / Bautechniker (m/w/d)
15.01.2020 Techniker (m/w/d), Technischer Bauleiter (m/w/d), Architekt (m/w/d) oder Bauingenieur (m/w/d)
14.01.2020 Immobilienverwalter für Mietwohnungen (m/w/d)
10.01.2020 Immobilienkaufmann (m/w/d)
09.01.2020 Sachbearbeitung Betriebskosten (m/w/d)
07.01.2020 Kaufmännischer Mitarbeiter (w/m/x) Mitgliederverwaltung
07.01.2020 Kaufmännischer Mitarbeiter (w/m/x) Mietenbuchhaltung
07.01.2020 Hochbautechniker (w/m/x), Bauingenieur (w/m/x) oder Architekt (w/m/x)
07.01.2020 Sachbearbeiter (w/m/x) für den Bereich der Heizkostenabrechnung

References: § 5
 BGH 
 BGH 
 § 288

§ 558
 § 5
 § 5
 § 5
 BGH 
 § 1004
 BGH 
 § 1004
 BGH 
 BGH 
 § 1004
 § 15
 § 13
 § 1004
 § 22
 § 22
 § 1004
 § 22
 § 22