Source: http://www.ixelles.be/site/779-Acheter-ou-vendre-un-bien-immobilier
Timestamp: 2019-03-22 20:55:17+00:00

Document:
﻿ Acheter ou vendre un bien immobilier | Ixelles
La cellule des renseignements urbanistiques (RU) délivre le document appelé " renseignements urbanistiques " dans le cadre de la vente d'un bien.
Pour plus d'information et la manière d'obtenir ce document, veuillez consulter la section "Vendre un bien - Demande de renseignements urbanistiques", ci-dessous.
Le document des renseignements urbanistiques comprend notamment :
Les dispositions réglementaires applicables fixées par la Région de Bruxelles-Capitale:
Pour plus d'information le site de la Région regroupe les différents textes de lois régionales et notamment :
CoBAT (Code Bruxellois de l'Aménagement du Territoire)
RRU (Règlement Régional d'Urbanisme)
Les dispositions réglementaires applicables propres à la Commune d'Ixelles:
Les Permis de Lotir (PL).
Les plans d'alignements.
D'anciennes dispositions réglementaires spécifiques à la commune et relatives à l'urbanisme :
Le règlement sanitaire du 3 décembre 1907
Le règlement général unifié sur les bâtisses du 9 janvier 1948
Le règlement général sur les bâtisses (RGB) (Edition de 1973)
Les autorisations, permis et certificats délivrés ou refusés. Ceux-ci sont consultables à l'administration communale au service des archives de l'urbanisme. La consultation est libre et gratuite.
Les destinations et utilisations licites (sur base des éléments en notre possession).
Les éventuels constats d'infractions pour le bien.
Si les informations à disposition de la commune ne correspondent pas à la situation existante du bien et que vous désirez en faire reconnaître l'usage licite, vous pouvez introduire un dossier de demande d'usage licite du bien (UL) sur base des preuves en votre possession.
La cellule des renseignements urbanistiques vérifie si les modifications effectuées ont été faites à une période où elles ne nécessitaient pas de permis ou autorisation.
En fonction de la situation à faire reconnaître, des preuves antérieures à certaines dates devront être fournies :
22 avril 1962, date d'entrée en vigueur de la Loi organique de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme du 29 mars 1962 (notamment pour des modifications structurelles).
10 juin 1975, date d'entrée en vigueur de l'article 2,2°, G du Titre Ier du Règlement Général sur la Bâtisse de l'Agglomération Bruxelloise du 21 mars 1975 (notamment pour des changements d'affectation et de destination).
1er décembre 1993, date d'entrée en vigueur de l'article 84, §1er, 5° de l'ordonnance Organique de la Planification et de l'Urbanisme du 29 août 1991 tel que modifié par l'Ordonnance du 23 novembre 1993 (notamment pour le changement du nombre de logements, sans avoir effectué de travaux soumis à autorisation ou permis pour l'aménagement de ceux-ci).
20 janvier 2003, date d'entrée en vigueur de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 12 décembre 2002 (notamment pour les changements d'utilisation).
D'autres dates sont possibles en fonction des modifications concernées ou de la situation planologique (PPAS, Permis de lotir).
Sont également requis les plans de tous les niveaux du bien avec la destination des différents locaux, un reportage photos et une description datée des transformations.
Cette analyse nécessitant une connaissance pointue de la législation urbanistique et une analyse du bâti, il est impossible de prévoir le résultat de celle-ci avant l'analyse du dossier.
La demande est payante (200€) et peut être introduite par mail (ru@ixelles.brussels) , courrier (Cellule des renseignements urbanistiques, ch. d'Ixelles 168 à 1050 Ixelles) ou dépôt durant les heures d'ouverture du service (lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9h à 12h). Il y a lieu de remplir le formulaire de demande d'usage licite du bien (UL).
Il n'est, malheureusement, pas toujours possible de faire reconnaitre une situation existante comme licite sur base de preuves, en effet, avoir des documents d'époque (datés et reprenant les éléments à faire reconnaitre) n'est pas toujours possible. Des preuves antérieures à 1962 et concernant l'intérieur du bâtiment sont, en effet, très difficile à obtenir.
Dans ce cas, il y aura lieu, soit de remettre les lieux en pristin état (uniquement si les travaux ne nécessitent pas la solution d'un problème de stabilité) soit, d'obtenir un permis d'urbanisme en introduisant une demande de permis d'urbanisme en bonne et due forme, auprès de la cellule des permis d'urbanisme (PU), afin d'éventuellement régulariser la situation.
L'achat d'un bien immobilier doit se faire de manière réfléchie, certains points importants étant à vérifier avant de s'engager, sous peine de se retrouver avec un bien qui ne conviendra pas à son occupation future.
Bien entendu, il est toujours possible de demander un permis d'urbanisme en vue de modifier le bien en question mais les procédures peuvent être longues (plusieurs mois) et vous n'aurez jamais la garantie que ce permis sera finalement obtenu.
D'un point de vue urbanistique, il convient donc de vérifier en priorité deux éléments :
L'usage licite du bien
Il convient de vérifier si la situation existante (le bien dans l'état actuel) et l'aménagement désiré correspond à ce qui a été autorisé.
Par exemple : beaucoup de maisons bruxelloises ont été divisées illégalement en appartement ; des duplex avec le sous-sol et des duplex dans les combles ne sont pas toujours aménagés légalement ; des commerces destinés à une utilisation ne peuvent pas être utilisés pour n'importe quelle autre activité.
Conformément à l'article 280 du CoBAT, Le vendeur a l'obligation d'avoir à la disposition du futur acquéreur les renseignements urbanistiques délivrés par la commune qui reprennent les permis refusés ou délivrés pour le bien ainsi que l'utilisation licite du bien ou les éventuels constats d'infractions ainsi que le descriptif sommaire qu'il a soumis à la commune afin d'obtenir les RU. A défaut, il doit vous fournir la date (de plus de 30 jours) de la demande des renseignements urbanistiques, la preuve de l'envoi et le descriptif sommaire qu'il a joint à cette demande.
Ancien ou récent et pour autant qu'il n'en était pas dispensé, tout ce qui est construit doit avoir fait l'objet d'une autorisation : le permis d'urbanisme.
Si cela semble normal pour construire un nouveau bâtiment ou une annexe, voici quelques exemples auxquels on ne penserait pas, à priori : une véranda, un balcon, modifier les châssis en façade avant au lieu de châssis en bois, une rehausse de mur mitoyen, percer une trémie d'escalier, créer une porte dans un mur porteur, un auvent, placer des châssis pour refermer un balcon, ...
Lorsque vous visitez un bien, prenez des photos et demandez un plan au vendeur. Venez ensuite à la maison communale au service des archives de l'urbanisme afin de comparer la situation existante avec les permis délivrés. La consultation est libre et gratuite.
Vendre un bien immobilier - Demande de renseignements urbanistiques
Avant de mettre votre bien en vente, il convient de demander les renseignements urbanistiques à la commune. Conformément à l'article 281 du COBAT, vous devrez indiquer la destination urbanistique licite reprise dans les renseignements urbanistiques recueillis en application de l'article 275 du COBAT, sur la publicité relative à la vente du bien. Si la commune ne délivre pas ceux-ci- dans le délai légal de 30 jours, la publicité comprendra la date de la demande, la preuve de l'envoi et le descriptif sommaire joint à la demande.
Ces renseignements permettront au futur acquéreur de connaître l'usage licite du bien reconnu par la commune.
La demande de renseignements urbanistiques est payante (80€) et peut être introduite par mail (ru@ixelles.brussels), courrier (à l'attention du Collège des Bourgmestre et Echevins - cellule RU - chaussée d'Ixelles 168 à 1050 Ixelles) ou par dépôt durant les heures d'ouverture du service (au 2e étage de la maison communale les lundis, mardis, jeudis et vendredi de 9h à 12h). Il suffit de remplir le formulaire de demande disponible ci-dessous et d'y joindre les documents annexes :
Descriptif sommaire, celui-ci comprends :
Plan ou croquis daté et signé
Afin de parfaitement refléter la situation de fait du bien (le bien tel qu'il est le jour de la demande), des informations graphiques sont nécessaires pour chaque bien bâti. Elles doivent être à l'échelle et doivent y être représentés les portes, fenêtres, l'usage des locaux (cuisine, chambre, wc,...) ainsi que la hauteur sous plafond uniquement pour les locaux habitables au sous-sol et dans les combles.
Usuellement un relevé sommaire effectué par le demandeur est fourni.
D'autres sources peuvent être utilisé tel que les plans joints à l'acte de base de l'immeuble, à la description faite par l'agence immobilière ou à un dossier de demande de permis d'urbanisme.
Nous attirons votre attention sur le fait que le demandeur doit signer et dater les plans fournis et s'engage donc à ce que ceux-ci reflètent exactement le bien tel qu'il est au moment de la vente. Il revient donc au demandeur de vérifier que les plans existants ou le relevé effectué sont conformes à la situation de fait.
Pour les parkings situés dans les immeubles (par exemple au sous-sol), il ne doit pas être fourni de plan du parking et de l'emplacement, seul les emplacements de parking et les boxes de garage à l'air libre doivent avoir un plan, reprenant l'ensemble des emplacements et l'indication de ou des emplacements concernés.
Il n'est pas exigé que ce soit un professionnel qui réalise les plans du bâtiment, mais si le demandeur n'a pas les compétences pour le faire, il peut se faire aider par un professionnel (De la même manière qu'un vendeur peut s'adresser à un agent immobilier afin de faire la publicité de son bien ou doit dans certains cas, s'adresser à un professionnel, notaire, certificateur PEB, organisme de contrôle pour le certificat électrique).
Ces documents sont demandés conformément à l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale relatif aux renseignements urbanistiques du 29 mars 2018 et plus précisément de l'article 3 §1er qui précise que "[...] l'ensemble de ces documents (descriptif sommaire) devant refléter parfaitement la situation de fait du bien. Il peut se limiter à une description littérale dans le seul cas où celle-ci suffit à comprendre parfaitement la situation de fait du bien".
En effet, il est impossible de parfaitement refléter la situation d'un bien bâti sans l'aide de plans (on ne peut pas construire un immeuble sans plan, ou pour comprendre et appliquer un permis d'urbanisme, celui-ci est composé de motivations et de plans).
Caractéristique des façades depuis l'espace public et des toitures daté et signé
Joindre une photo couleur de la façade (Veuillez noter que les images "Street-view" peuvent ne pas être suffisamment précises) permet d'éviter de décrire l'ensemble des éléments en façade dont la modification est soumise à permis d'urbanisme.
A cette photo peut-être joint les matériaux de châssis qu'il est impossible de différencier avec une photo.
Matériaux des châssis : PVC, bois, aluminium ou acier ?
Couleur des châssis ?
Photos datées et signées
Celles-ci sont facultatives.
Description littérale datée et signée
Si les plans sont complets, cette description littérale n'est pas nécessaire, mais celle-ci pourrait contenir des informations sur la répartition des locaux entre communs et privatif ou sa localisation dans un immeuble ou sur un terrain.
Par exemple, la localisation précise du bien, les parties privatives ou communes du bien. (Bloc A, bâtiment arrière, appartement de gauche au 3e étage en regardant depuis la rue, local vélos communs, cave n°1 privative au logement du 1er étage,...)
Destination ou utilisation de chaque construction ou partie de construction lorsque leur destination ou utilisation diffèrent
Uniquement si les informations ne sont pas présentes dans les plans ou croquis.
La destination (par exemple : logement, commerce, bureau, activité productive, ...) et l'utilisation (par exemple : café, restaurant, commerce de nuit, sex-shop, ...) peuvent être reprises dans la description littérale.
Nombre d'unités de logement incluses dans le bien et leur répartition
Dans le cas de la vente d'un immeuble entier composé de plusieurs unités, il faut préciser le nombre d'unités de logement.
Dans le cas de la vente d'un appartement au sein d'un immeuble, le nombre de logement est facultatif.
Uniquement si les informations qui ne seraient pas présentes dans les plans ou croquis.
Renseignement relatif au titre qui s'attache au droit réel sur le bien - " Titre de propriété ".
Le but est de s'assurer que les constats d'infraction et l'utilisation licite du bien qui se trouve dans les renseignements urbanistique soit uniquement demandé par la personne titulaire d'un droit réel sur le bien concerné ou d'une personne qu'il mandate (conformément à l'article 2 §1er de l'AGRBC du 29 mars 2018), à l'exception des notaires, mandataires de justices et avocats qui peuvent faire une demande sans mandat.
Vous trouverez ci-dessous les documents qui peuvent servir comme renseignement relatif au titulaire d'un droit réel sur le bien (un seul suffit pour la demande):
Une copie (partielle ou complète) du titre de propriété dans lequel le nom du propriétaire doit être visible.
Une attestation du bureau de l'enregistrement situé rue de la Régence, 54 à 1000 Bruxelles (02 577.43.90).
Une attestation datée et signée du notaire est également valable.
Mandat à l'exception des notaires, mandataires de justices et avocats.
Si vous désirez annuler votre demande, veuillez le notifier par mail (ru@ixelles.brussels) à la cellule des renseignements urbanistiques en joignant, le cas échéant, le formulaire de demande de remboursement.
Si vous vendez un bien situé dans le périmètre de préemption du contrat de quartier Athénée, la déclaration d'intention d'aliéner doit être envoyé par recommandé avec Accusé de Réception à la Régie foncière de la Région de Bruxelles Capitale, Cellule Préemption, Bd du Jardin Botanique, 20 à 1035 Bruxelles (Tél : 02/800.32.15. - E-mail : preemption@sprb.brussels )
Dernière modification : 2018-11-19 15:53:00

References: l'article 2
 l'article 84
 §1
 l'article 280
 l'article 281
 l'article 275
 l'article 3
 §1
 l'article 2
 §1