Source: https://ratsinfo.goettingen.de/bi/vo020.asp?VOLFDNR=18750
Timestamp: 2020-02-29 06:19:27+00:00

Document:
Betreff: Bebauungsplan Göttingen-Groß Ellershausen Nr. 7 "Wiesental Süd"
-Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden
18.öffentliche Sitzung des Ortsrates Groß Ellershausen/Hetjershausen/Knutbühren abgelehnt
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Anhörung
42. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke geändert beschlossen
Für den nachfolgend aufgeführten Geltungsbereich wird der Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB für den Bebauungsplan Göttingen-Groß Ellershausen Nr. 7 „Wiesental Süd“ mit örtlicher Bauvorschrift gefasst.
Die Aufstellung erfolgt im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung gem. §13 b BauGB.
Die Verwaltung schlägt vor, auf Grundlage der städtebaulichen Variante 2 b den o.g. Bebauungsplan auszuarbeiten. Die Variante 2 b ist sowohl aus städtebaulichen Gesichtspunkten als auch aufgrund der höheren Zahl an Wohneinheiten und der entsprechend flächensparenden Bauweise zu bevorzugen.
Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung eines Baugebietes für eine Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern sowie mit Reihenhäusern.
Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes gem. § 4 BauNVO unter Ausschluss bestimmter Nutzungsarten, insbesondere der nach § 4 Abs. 3 BauNVO.
Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich Zahl der Vollgeschosse, Grund- und Geschossflächenzahl sowie Gebäudehöhen.
Regelungen zur Gestaltung der Gebäude und Grundstücke mittels örtlicher Bauvorschrift gem. § 84 Abs. 3 NBauO.
Festsetzung der öffentlichen Flächen zur verkehrlichen Erschließung.
Ausbildung eines Siedlungsrandes zur Einbindung des Baugebietes in das Orts-/Landschaftsbild.
Der Geltungsbereich liegt südwestlich der bestehenden Ortslage Groß Ellershausen und schließt im Osten an die Straße Wiesentalsweg an. Die im Osten an den Geltungsbereich angrenzende Bebauung ist von Ein- bis Zweifamilienhäusern geprägt.
Der Geltungsbereich wird im Norden und Süden durch ackerbaulich genutzten Flächen begrenzt. Im Westen grenzt der ehemalige Verlauf einer Bahnstrecke an.
Vom Geltungsbereich sind die Flurstücke 60/3, 66/7, 96/2, 97, 98, 99 und 101 der Flur 3 der Gemarkung Groß Ellershausen betroffen. Die Größe des Geltungsbereichs beträgt ca. 3,7 ha.
Im Jahr 2017 hat die Stadt Göttingen ihren Flächennutzungsplan neu aufgestellt. Einer der Schwerpunkte des FNP ist die Bereitstellung einer ausreichenden Anzahl geeigneter Flächen für den Wohnungsbau. Zur Ermittlung des mengenmäßigen Bedarfs an Wohneinheiten sowie entsprechender Baulandflächen wurde eine Wohnbaulandbedarfsprognose (GEWOS) sowie darauf aufbauend ein Wohnbaulandkonzept erstellt. Im Wohnbaulandkonzept wurden gemäß des Bedarfs an Bauland bis 2030 Potentialflächen für künftige Baugebiete festgelegt. Diese sind im Flächennutzungsplan entsprechend als Flächen für die künftige Siedlungsentwicklung dargestellt.
Während Bauland für verdichtete Bauweisen wie Geschosswohnungsbau vorwiegend im Bereich der Kernstadt zu finden ist, soll der Einfamilienhausbau vorwiegend in den Ortsteilen angesiedelt werden. Damit werden den Ortsteilen Möglichkeiten der baulichen Entwicklung in angemessenem Umfang eingeräumt, dabei aber sichergestellt, dass diese unter Wahrung des Siedlungscharakters der Ortsteile, welche i.W. durch eine kleinteilige Bebauung geprägt sind, erfolgt.
Die im Eigentum der Stadt Göttingen befindliche Fläche ist im Wohnbaulandkonzept als Potentialfläche „Wiesental Süd“ mit einer Größe von ca. 3,7 ha ausgewiesen und soll der Entwicklung von ca. 60 - 80 Wohneinheiten in Form von Ein- und Zweifamilienhausbebauung sowie Reihenhausbebauung dienen. Die Fläche ist im Flächennutzungsplan 2017 als Wohnbaufläche gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO dargestellt. Der Bebauungsplan wird somit gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.
Mit dem aufzustellenden Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur baulichen Entwicklung des Gebietes „Wiesental Süd“ geschaffen werden.
Das Gebiet soll zur Deckung des Bedarfs an Ein- und Zweifamilienhäusern sowie an einer Reihenhausbebauung beitragen und dementsprechend vorwiegend dem Nutzungszweck „Wohnen“ dienen. Daher soll das Baugebiet als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO ausgewiesen werden. Neben dem Wohnen soll hier aber auch die Zulässigkeit der Versorgung des Gebietes dienender Nutzungen gem. § 4 Abs. 2 Nr. 2 u. 3 BauNVO (z.B. Läden, Schank- und Speisewirtschaften, soziale Einrichtungen), gegeben sein. Die gem. § 4 Abs. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind nicht mit der Zielsetzung der Baugebietsentwicklung vereinbar und werden daher nicht Bestandteil des Bebauungsplans.
Die künftige Bebauung soll sich in ihren wesentlichen städtebaulichen Maßen (Zahl der Vollgeschosse, Gebäudehöhe, Grundfläche) an der in der näheren Umgebung vorhandenen Einzelhausbebauung orientieren, um den baulichen Charakter der Ortslage zu wahren. Daher sollen entsprechende Maße der baulichen Nutzung festgesetzt werden, bei denen jedoch auch der heutige Wohnflächenbedarf sowie die Anforderungen an flächensparende Bauweisen zu berücksichtigen sind.
Zur Wahrung des Ortsbildes sowie dem „Erhalt und Stärkung ländlich geprägter Strukturen und Gestaltungsmerkmale“ gemäß einer Zielsetzung des Leitbildes 2020, sollen mittels örtlicher Bauvorschrift Regelungen zur Gestaltung der Gebäude und Grundstücke, z.B. hinsichtlich Dachform, -neigung und –farbe sowie Grundstückseinfriedungen, getroffen werden.
Weiterhin sind öffentliche Verkehrsflächen zur Sicherung der verkehrlichen Erschließung sowie Aufnahme der zur Ver- und Entsorgung erforderlichen technischen Infrastrukturen (Wasser, Abwasser, Strom etc.) festzusetzen.
Durch die Festsetzung von Pflanzmaßnahmen soll ein Siedlungsrand ausgebildet werden, um das Baugebiet in das Orts-/Landschaftsbild einzubinden und die entstehenden Eingriffe in den Naturhaushalt zu minimieren.
Da nach derzeitigem Kenntnisstand die rechtlichen Voraussetzungen hierfür gegeben sind, soll die Aufstellung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren gem. § 13b BauGB erfolgen.
Der künftige Bebauungsplan begründet die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen, welche unmittelbar südlich an die bestehende Ortslage Esebeck und somit an den im Zusammenhang bebauten Ortsteil anschließt. Eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von 10.000 m² wird im Plangebiet voraussichtlich nicht überschritten. In einem engen sachlichen, räumlichen oder zeitlichen Zusammenhang aufgestellte Bebauungspläne, deren Grundflächen hier mitzurechnen wären (vgl. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB), liegen nicht vor. Weiterhin begründet der Bebauungsplan keine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen oder die Erhaltungsziele und den Schutzzweck von Gebieten von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes beeinträchtigen (vgl. § 13a Abs. 2 i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB). Abschließend bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes im Plangebiet zu erwarten sind.
Im vorliegenden Verfahren gelten analog zu § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB die Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Demnach sind keine Ausgleichsmaßnahmen zu erbringen.
Die Durchführung des Verfahrens gemäß § 13b BauGB, in dem von der Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie dem Umweltbericht gem. § 2a BauGB abgesehen wird, wird im vorliegenden Planverfahren als vertretbar eingestuft. Mit dem Bebauungsplan werden ausschließlich Ackerflächen überplant. Nach derzeitigem Kenntnisstand ist davon auszugehen, dass die Auswirkungen auf die Schutzgüter (u.a. Tiere, Pflanzen, Boden, Klima) als vergleichsweise gering einzustufen ist.
Die hier vorzufindende Ackerfläche weist als Biotoptyp eine relativ geringe Wertigkeit auf. Es wird davon ausgegangen, dass der entstehende Eingriff durch die nicht überbauten Grundstücksteile des Wohngebietes und deren Nutzung als „neuzeitliche Hausgärten“, Pflanzfestsetzungen für Grundstücke sowie die noch zu bestimmenden Pflanzmaßnahmen zur Ausbildung eines Siedlungsrandes deutlich minimiert werden kann.
Der Flächennutzungsplan 2017 der Stadt Göttingen stellt für die Fläche eine Wohnbaufläche dar. Der künftige Bebauungsplan entspricht dieser Darstellung. Eine Berichtigung des Flächennutzungsplanes ist nicht erforderlich.
Städtebauliches Konzept (städtebauliche Varianten 1 und 2 a & b)
Die Verwaltung hat die Architektur- und Planungsbüros Baufrösche und ANP aus Kassel mit der Erstellung von städtebaulichen Vorentwürfen für das Plangebiet Wiesental Süd beauftragt. Die beiden vorgelegten Varianten wurden verwaltungsseitig geprüft und es wird empfohlen die Varianten 2 a / 2 b als Grundlage für die Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfs zu wählen.
Vor der abschließenden Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfes soll mit den vorliegenden städtebaulichen Vorentwürfen die noch ausstehende frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden durchgeführt werden.
Gemeinsamkeiten der städtebaulichen Varianten 1 und 2 a & b)
Gemäß der Zielsetzung des Bebauungsplanes soll ein Baugebiet in Form einer Bebauung mit Einzel-, und Zweifamilienhäuser sowie mit Reihenhäusern entwickelt werden. Die künftigen Gebäude prägen das Plangebiet durch eine zweigeschossige Bebauung, die zusätzlich den Ausbau des Dachgeschosses ermöglicht. In der rechnerischen Bilanzierung der Anzahl der Wohneinheiten wurde je Wohneinheit ca. 100 m2 Bruttogeschossfläche zu Grunde gelegt. Demnach entstehen je nach Variante zwischen 64 und 101 Wohneinheit in dem Plangebiet.
Beide Varianten sehen die Erschließung des Areals durch die im Osten angrenzende Straße Wiesentalweg vor. Unmittelbar an die künftige Haupterschließungsstraße des Plangebietes grenzt im Norden eine Fläche zur Anlage einer Regenrückhaltung an, deren Größe jedoch im weiteren Verfahren noch konkretisiert werden muss. Im Süden schließt an die Haupterschließungsstraße eine öffentliche Grünfläche an, die durch einen aufgelockerten Baumbestand und einer Spiel- und Multifunktionsfläche geprägt ist.
Zu den in Norden liegenden ackerbaulich genutzten Flächen wird eine ca. 10 m breite Grünflache angelegt, die zu einem die durch die Landwirtschaft entstehenden Immissionen (Staub und Lärm) abschirmt und zum zweiten eine Einbindung des Plangebietes in das Landschafts- und Ortsbild durch Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern sicherstellt. Zudem stehen die an den Plangebietsrändern angeordneten Grünflächen für den mit der Planung einhergehenden Eingriff in den Naturhaushalt und dessen Minimierung zur Verfügung.
Die Erschließung der Wohnbauflächen und die Anbindung des Plangebietes erfolgt über den Wiesentalweg. Um einen Anschluss an den im Westen des Plangebietes verlaufenen Fuß- und Radweg zu ermöglichen, wird ein entsprechender Erschließungsstich in beiden Varianten berücksichtig.
Die wesentlichen Unterschiede weisen die Varianten in Bezug auf die Erschließung, die Anordnung sowie die Anzahl der im Plangebiet vorzufindenden Einzel-, Doppel- und den Reihenhäusern auf.
Städtebauliche Variante 1
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt über eine Ringerschließung, die im Osten an den Wiesentalweg anschließt. Innerhalb dieses Ringes sind vier Cluster mit jeweils drei Reihenhausreihen und eine dazugehörige Stellplatzfläche, die sich um einen Hof gruppieren, vorzufinden. Mit dieser Konzeption sollen u.a. Baugemeinschaften angesprochen werden, die gemeinsam ein Cluster bebauen. Pro Clusters entstehen 11 Wohneinheiten. Die jeweiligen Cluster werden durch Fußwege miteinander verbunden. Die Grünflächen zwischen der Reihenhausbebauung stehen für die künftigen Bewohner zur Verfügung und sollten mit Baum- und Strauchpflanzungen durchgrünt werden.
Für die Grundstücksflächen außerhalb der Ringstraße sieht der Entwurf eine Mischung aus Einzel- und Doppelhäusern vor. Die dort auf großzügig entworfenen Grundstücksflächen vorzufindenden Wohneinheiten (20 Wohneinheiten) sind ebenfalls mit Bau- und Strauchpflanzungen zu durchgrünen. Gegenüber der zentral angeordneten Stellplatzflächen der Reihenhausbebauung erfolgt die Unterbringung des ruhenden Verkehrs auf den Grundstücken. Insgesamt sind in dieser Variante 64 Wohneinheiten vorgesehen.
Städtebauliche Variante 2
Gegenüber der städtebaulichen Variante 1 erfolgt die Erschließung der Wohnbebauung in Form eines Rasters. In der Mitte des Plangebietes soll eine Platzfläche (Variante 2a) anordnet werden. Die dazwischenliegenden Wohngruppen bestehen jeweils aus einer Kombination aus einer Einzel-, Doppelhaus und Reihenhausbebauung. In der Variante 2 b ist eine Bebauung des in der Mitte des Plangebietes liegenden Quartiersplatzes mit Mehrfamilienhäusern geplant. Insgesamt sind in dieser Variante 2a 80 Wohneinheiten vorgesehen, von denen 64 Wohneinheiten auf die Reihenhausbebauung und 16 Wohneinheiten auf die Einzel- und Doppelhäuser entfallen. Bei der Variante 2 b ist der Quartiersplatz mit zwei dreigeschossigen und einem zweigeschossigen Wohngebäude überbaut. Dementsprechend werden in dieser Variante ca. 21 weitere Wohneinheiten entstehen.
Gegenüber der Variante 1 mit Ihrer strikten Trennung zwischen der Reihenhausbebauung in der Mitte und der Einzel- und Doppelhausbebauung am Rand des Plangebietes, wird bei den Varianten 2 a & b eine Durchmischung der Gebäudetypen vorgenommen. Auch in Bezug auf die Unterbringung des ruhenden Verkehrs sieht dieser Entwurf keine strikte Trennung zwischen den einzelnen Bebauungstypologien vor. Durch die clusterartige Anordnung der Wohngruppen kann auch hier eine Bebauung durch Baugemeinschaften vorgenommen werden. Die Grünflächen zwischen den unterschiedlichen Gebäudetopologien stehen für die künftigen Bewohner zur Verfügung und sollten mit Baum- und Strauchpflanzungen zur Einbindung des Plangebietes in das Orts- und Landschaftsbild durchgrünt werden.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass sich die Varianten 2 a & b im Wesentlichen durch eine übersichtliche Erschließung mit einer räumlichen Aufweitung in der Mitte des Plangebietes auszeichnen. In der Variante 2 a besteht die Möglichkeit eine öffentlich nutzbare Freifläche als Quartiersplatz zu entwickeln, die sich positiv auf das gemeinschaftliche Zusammenleben innerhalb des Quartiers auswirken kann. Mit der Variante 2 b und der darin vorgesehenen Bebauung der Freifläche mit zwei dreigeschossigen und einem zweigeschossigen Wohngebäude in Form von Mehrfamilienhäusern, wird gegenüber der Variante 2 a eine nochmals höhere Bebauungsdichte und daraus resultierend eine höhere Anzahl an künftigen Wohneinheiten innerhalb des Plangebietes generiert.
Die Gebiets- und Erschließungsstruktur der Variante 1 wirkt an den Plangebietsrändern mit den dort vorzufindenden größeren Grundstücken gegenüber den Varianten 2 a & b, offener. Jedoch wird durch die Ringerschließung das Plangebiet deutlich in zwei getrennte Bereiche untergliedert, was in Bezug auf das gemeinschaftliche Zusammenleben negative Auswirkungen hervorrufen kann. Zudem wird durch die größeren Grundstücke ein höherer Flächenverbrauch für ca. 60 Wohneinheiten gegenüber der Variante 2 a mit ca. 80 bzw. der Variante 2 b mit ca. 101 Wohneinheiten generiert.
Die Größe der zu entwickelnden Bauflächen bei der Variante 1 ist mit ca. 24.747 m² angegeben. Die Variante 2 a wird mit ca. 24.659 m2 und die Variante 2 b mit 25.729 m2 angegeben. Die Variante 1 weist gegenüber der Variante 2 a und 2 b zudem einen höheren Anteil an Verkehrsflächen auf. Setzt man die Verkehrsfläche in m2 zu der Anzahl der Wohneinheiten ins Verhältnis ergibt sich für die Variante 1 ein höherer Erschließungsaufwand. Im Gegenzug dazu weist die Variante 2 a und 2 b aber auch eine höhere Bebauungsdichte bei durchschnittlich kleineren Grundstücksgrößen auf.
Insgesamt ist die Variante 2 b sowohl aus städtebaulichen Gesichtspunkten als auch aufgrund der höheren Zahl an Wohneinheiten und der entsprechend flächensparenden Bauweise zu bevorzugen.
Übersicht Flächengrößen und Anzahl der Wohneinheiten
Größe Baugebiet in m² / %
37.172 / 100,0 %
37.172 / 100 %
Bauflächen in m² / %
25.747 / 69,0 %
24.659 / 66 %
25.729 / 69 %
Verkehrsflächen in m² / %
5.007 / 13,5 %
4.190 / 11,3 %
4.348 / 12 %
Grün-/Freiflächen / RRB in m² / %
6.481 / 17,0 %
8.325 / 22 %
7.060 / 19 %
74 / 100 %
101 / 100 %
Anzahl WE in Einzel-/ Doppelhäusern
24 / 32,4 %
16 / 20,0 %
16 / 16,0 %
Anzahl WE in Reihenhäusern
50 / 67,6 %
64 / 80,0 %
54 / 53,0 %
Anzahl WE in Mehrfamilienhäusern
31 / 31,0 %
Beratung im Ausschuss f. Bauen, Planung und Grundstücke:
In der Sitzung des vorb. Ausschusses v. 20.06.19 wurde folgende Beschlussempfehlung abgegeben:
2. Die Verwaltung schlägt vor, auf Grundlage der städtebaulichen Variante 2 b den o.g. Bebauungsplan auszuarbeiten. Die Variante 2 b ist sowohl aus städtebaulichen Gesichtspunkten als auch aufgrund der höheren Zahl an Wohneinheiten und der entsprechend flächensparenden Bauweise zu bevorzugen.
Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung eines Baugebietes für eine Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern, sowie mit Reihenhäusern sowie mit Geschosswohnungsbau.
Der Geltungsbereich wird um die nördlich angrenzende Bauland­managementfläche („Wiesental.-Nord“) erweitert; das dafür erforderliche Flächennutzungsplan-Änderungsverfahren wird eingeleitet.
Vor dem Hintergrund dieser Beschlusslage wird das Verfahren mit der Vorlage FB61/1688/19-1 fortgeführt
Geltungsbereich des Bebauungsplanes Göttingen – Groß Ellershausen Nr. 7 „Wiesental Süd“
Städtebaulicher Entwurf Variante 1
Städtebaulicher Entwurf Variante 2 a
Städtebaulicher Entwurf Variante 2 b
1 öffentlich A004-B-Plan Gö Nr.7 Gr.Ellershausen - Wiesental Süd_2019-05-24 (570 KB)
2 öffentlich Wiesental Variante 1 (3092 KB)
3 öffentlich Wiesental Variante 2a (3095 KB)
4 öffentlich Wiesental Variante 2b (3181 KB)
FB61/1688/19 Bebauungsplan Göttingen-Groß Ellershausen Nr. 7 "Wiesental Süd" mit örtlicher Bauvorschrift über Gestaltung -Aufstellungsbeschluss -Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden 61-Fachbereich Planung, Bauordnung und Vermessung Beschlussvorlage/sonstige Vorlage
FB61/1688/19-1 Bebauungsplan Göttingen-Groß Ellershausen Nr. 7 "Wiesental" mit öftlicher Bauvorschrift über Gestaltung -Aufstellungsbeschluss -Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden 61-Fachbereich Planung, Bauordnung und Vermessung Beschlussvorlage/sonstige Vorlage

References: § 2
 §13
 § 4
 § 4
 § 84
 § 1
 § 8
 § 4
 § 4
 § 4
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 § 50
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