Source: https://e-justice.europa.eu/caseDetails.do?idTaxonomy=6108&idCountry=13&plang=hu
Timestamp: 2020-07-10 11:42:43+00:00

Document:
EBH 2005.1333
Unfair Contract Terms Directive, Article 4, 1. Unfair Contract Terms Directive, Article 7
EBH2005. 1333
I. Egyszeri vagy néhány ingatlan közvetítésére vonatkozó megbízás esetén az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésről szóló 2000. évi CXVII. törvény rendelkezései nem alkalmazhatók (2000. évi CXVII. törvény; 2/2005. Polgári jogegységi határozat).
II. Tisztességtelen az az általános szerződési feltétel, mely szerint a jutalék akkor is megilleti a megbízottat, ha az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolja meg [1959. évi IV. törvény 209. § (2) bek., 209/B. §].
III. Összeegyeztethetetlen az ingatlan közvetítői szerződés rendeltetésével az az általános szerződési feltétel, miszerint a megbízottat akkor is megilleti a jutalék, ha a megbízási szerződés megszűnése után bizonyos időn belül a megbízó maga adja el az ingatlanát (1959. évi IV. törvény 209/B. §).
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapított tényállás szerint az alperes tevékenységi körébe tartozik többek között ingatlanok közvetítése és forgalmazása. A szerződéseihez két - „Megbízás”, valamint „Megbízás (kizárólagos közvetítésre)” - elnevezésű előnyomtatott blankettát használ, amelyekben utólag csak a megbízó személyi adatait és az ingatlanra vonatkozó adatokat töltik ki. A „Megbízás” elnevezésű szerződésblanketta 1. és 2. pontja szerint az alperes mint megbízott 2% közvetítői díj ellenében vállalta a megbízó ingatlanának a vevő felé a szerződésben meghatározott irányáron való közvetítését. A 4. pont szerint a szerződés a megbízó részéről „bármikor visszamondható”, ha a megbízó eláll az eladási szándékától. Ha a „visszamondást” követően két éven belül az ingatlant mégis eladja, a közvetítői díjat meg kell fizetnie. Az 5. pont értelmében a megbízó az esetben is köteles közvetítői díjat fizetni, ha az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolja meg.
A „Megbízás (kizárólagos közvetítésre)” elnevezésű szerződésblanketta 5. pontja tartalmában lényegében megegyezik a „Megbízás” elnevezésű blanketta 5. pontjával. 9. pontja annyiban tér el az előző szerződésblankettától, hogy az alperesnek a szerződés felmondásától számított 6 hónapig áll fenn a díjigénye, ha ezen belül a megbízó az ingatlant eladja.
A felperes a keresetében annak megállapítását kérte, hogy a „Megbízás” elnevezésű általános szerződési feltételek 4. pontjának utolsó mondata, 5. pontja és 11. pontja, valamint a „Megbízás kizárólagos közvetítésre” elnevezésű általános szerződési feltételek 5. és 9. pontjában írt kikötések, a 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 209/B. §-a értelmében tisztességtelennek minősülnek és ezért érvénytelenek. A keresetét a Ptk. 209. §-ának (3) bekezdésére, valamint a 209/B. §-ának (1)-(3) bekezdésére alapította. Álláspontja szerint a Ptk. 209/B. §-ának (5) bekezdése sem zárja ki a tisztességtelen feltétel érvénytelenségének megállapítását.
Az elsőfokú bíróság a kereseti kérelemnek túlnyomórészt helyt adott és megállapította, hogy az alperes ingatlanközvetítői tevékenysége körében alkalmazott „Megbízás” és „Megbízás (kizárólagos közvetítésre)” elnevezésű általános szerződési feltételekből az ott írt kikötések nevezetesen: - „ha a megbízó a szerződés visszamondása után két éven belül eladná az ingatlant, a közvetítői díjat meg kell fizetnie; (Megbízás 4. pontjának utolsó bekezdése.);
- a megbízó „kizárólagosan” abban az esetben is köteles közvetítői díjat fizetni, ha az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolta meg (Mindkét általános szerződési feltétel 5. pontjának első mondata.);
- amennyiben a megbízó a jelen megbízási szerződést felmondja és az eladási szándékától eláll, de hat hónapon belül mégis eladja az ingatlant, a kikötött közvetítői díjat köteles megfizetni. (Megbízás kizárólagos közvetítésre elnevezésű szerződés 9. pontja.) - valamennyi félre kiterjedő hatállyal - a megtámadásig már teljesített szerződéseket ide nem értve érvénytelenek.
A másodfokú bíróság az alperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintve fellebbezett rendelkezéseit helybenhagyta. Elfogadta az elsőfokú bíróság jogi álláspontját a vonatkozásban, hogy miután az alperes a szerződés feltételeit maga dolgozta ki, komoly és valóságos lehetőséget nem biztosított a vele szerződő másik félnek a szerződés tartalmának befolyásolására és a szerződés előre megszövegezett tartalmától való eltérésre, ezért a perbeli blankettákba foglalt szerződési feltételek a Ptk. 209/C. §-a szerinti általános szerződési feltételeknek minősülnek. E szerződésekre az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésekről szóló 2000. évi CXVII. törvény rendelkezései nem alkalmazhatóak, tekintve, hogy az alperes nem állandó megbízási jogviszonyban volt az ügyfeleivel, megbízása egy-egy alkalomszerűen kötendő szerződés létrehozására szólt. A jogvitát ezért a Ptk. 209. §-ában írt rendelkezések alapján kellett elbírálni, és az, hogy a perbe hozott általános szerződési feltételek egyes kikötései mennyiben minősülnek tisztességtelennek, a Ptk. 209/B. §-ának (1)-(3) bekezdése szerint kellett megítélni.
Mindkét fokú bíróság úgy ítélte meg, hogy a felhozott szerződési feltételek ellenkeztek a tisztesség követelményeivel, mert az alperes úgy tartott igényt a másik fél szolgáltatására, hogy a magáét nem teljesítette, illetőleg a másik fél ellenszolgáltatását a szerződés megszűnése után is igényelte anélkül, hogy a sajátját teljesítette volna, a Ptk. 209/B. §-ának (5) bekezdése pedig nem zárta ki a tisztességtelen általános szerződési feltételekre vonatkozó rendelkezések alkalmazását, mert a szerződés megfogalmazása nem volt mindkét fel számára egyértelmű.
A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben - tartalma szerint - annak hatályon kívül helyezését, új határozat hozatalát és a felperes keresetének elutasítását, valamint a perköltségei megítélését kérte. A másodfokú bíróság által elkövetett jogszabálysértést abban jelölte meg, hogy a perbeli jogvita elbírálása során az ingatlanközvetítői tevékenységére vonatkozóan nem találta alkalmazhatónak az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésekre vonatkozó 2000. évi CXVII. törvény rendelkezéseit. Amennyiben a fenti törvény rendelkezései az ő ingatlanközvetítői tevékenységére is vonatkoztathatóak, úgy a keresetbe vett szerződéses kikötésekre a Ptk.-nak a tisztességtelen szerződési feltételekre vonatkozó rendelkezései nem alkalmazhatóak. A Ptk. 209/B. §-ának (6) bekezdése szerint nem minősülhet tisztességtelennek a szerződési feltétel, ha azt jogszabály állapítja meg, vagy jogszabály előírásainak megfelelően határozták meg. A Ptk. 9. §-ának (2) bekezdése értelmében, ha a kereskedelmi ügynök kizárólagos közvetítői joggal rendelkezik, azon szerződések után is jogosult jutalékra, amelyeket a megbízó a szerződés hatálya alá eső időszakban a közreműködése nélkül közvetlenül kötött, a kizárólagossági jogával érintett földrajzi területhez vagy személyi körhöz tartozó feltétellel.
Bár megbízási díjra csak akkor tartott igényt, ha az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés létrejött, ennek ellenére a Ptk.-nak a megbízásra vonatkozó rendelkezései szerint is jogosult a díjra. Téves az a jogszabályi értelmezés, hogy az ingatlanközvetítői tevékenység eredménykötelem lenne. A Ptk. 478. §-ának (2) bekezdése kimondja, hogy a megbízott akkor is követelheti a díjának megtérítését, ha eljárása nem vezetett eredményre. A megbízó a díj csökkentésére vagy kifizetésének megtagadására csak akkor jogosult, ha bizonyítja, hogy az eredmény részben vagy egészben a megbízott hibájából maradt el. Az eljárt bíróságok a fenti bizonyítási terhet a hátrányára változtatták meg. A bíróságok jogi álláspontjával ellentétben a felperesnek kellett volna bizonyítania, hogy az ingatlan értékesítése nem vezethető vissza az általa végzett tevékenységre.
Vitatta, hogy a szerződésben a javára egyoldalú előny kikötése történt; hogy a megbízási szerződések megszűnése után jogalap nélkül tart igényt a megbízási díjra; végül, hogy érvénytelenek a blanketták azon kikötései, amelyek őt a szerződés megszűnése után meghatározott ideig minden feltétel nélkül díjazásra jogosították. Hivatkozott a Ptk. 478. §-ának (3) bekezdésére, miszerint ha a szerződés a megbízás teljesítése előtt szűnt meg, a megbízott a díjnak a tevékenységével arányos részét követelheti. Vitatta, hogy a Ptk. 209/B. §-ának (5) bekezdése a perbeli esetben ne zárná ki a Ptk. 209. §-ában foglaltak alkalmazását.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmét minden pontjában alaptalannak találta.
Nem sértette meg a másodfokú bíróság a Ptk. 209/B. §-ának (6) bekezdésében foglaltakat. E jogszabályhely szerint nem minősülhet tisztességtelennek a szerződési feltétel, ha jogszabály állapítja meg, vagy azt jogszabály előírásainak megfelelően határozták meg. Az eljárt bíróságok - helyesen - nem minősítették ilyen jogszabályi előírásnak a felperes által hivatkozott, az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésről szóló 2000. évi CXVII. törvény 9. §-ának (2) bekezdését. A törvény 9. §-ának (2) bekezdése akként rendelkezik, hogy ha a kereskedelmi ügynök kizárólagos közvetítői joggal rendelkezik, azon szerződés után is jogosult jutalékra, amelyet a megbízó a szerződés hatálya alá eső időszakban a közreműködése nélkül közvetlenül kötött a kizárólagossági jogával érintett földrajzi területhez vagy személyi körhöz tartozó féllel. A Legfelsőbb Bíróság a 2/2005. Polgári jogegységi határozatában kimondta, hogy az ingatlanközvetítésre megkötött ügynöki szerződésre - állandó jellegű megbízás hiányában - nem alkalmazhatók az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésről szóló 2000. évi CXVII. törvény rendelkezései. E törvény csak az állandó jellegű megbízás alapján végzendő ingatlanközvetítői tevékenységre irányuló szerződés esetében kerülhet alkalmazásra, mégpedig az ingatlanközvetítésről szóló speciális jogszabályok - így a 49/1982. (I. 7.) MT rendelet, valamint a 13/1988. (XII. 27.) ÉVM rendelet - rendelkezése mellett, azok eltérő rendelkezése hiányában. Alkalmazására ebben a körben is csak annyiban kerülhet sor, amennyiben a rendelkezései összhangban állnak az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződés jogi természetével, illetőleg az ingatlanközvetítési szerződésből eredő jogokkal és kötelezettségekkel.
A jogegys&#0233;gi hat&#0225;rozat abban a k&#0233;rd&#0233;sben is &#0225;ll&#0225;st foglalt, hogy mit kell &#0225;lland&#0243; jelleg&#0369; megb&#0237;z&#0225;snak tekinteni. Kimondta, hogy az egyszeri vagy n&#0233;h&#0225;ny ingatlan k&#0246;zvet&#0237;t&#0233;s&#0233;re vonatkoz&#0243; megb&#0237;z&#0225;s ilyennek nem tekinthet&#0337;. A perbeli &#0225;ltal&#0225;nos szerz&#0337;d&#0233;si felt&#0233;telek mellett l&#0233;trej&#0246;tt megb&#0237;z&#0225;sok eseti jelleg&#0369;ek voltak. A becsatolt blankett&#0225;k sz&#0246;vegez&#0233;se nem utalt &#0225;lland&#0243; jelleg&#0369;, folyamatos jogviszonyra.
Jogszer&#0369;en vizsg&#0225;lt&#0225;k teh&#0225;t az elj&#0225;rt b&#0237;r&#0243;s&#0225;gok a perbe hozott &#0225;ltal&#0225;nos szerz&#0337;d&#0233;si felt&#0233;telek tisztess&#0233;gtelen volt&#0225;t, s e k&#0246;rben t&#0246;rv&#0233;nys&#0233;rt&#0233;st nem k&#0246;vettek el.
A felperes alaptalanul s&#0233;relmezte a Ptk. 209/B. &#0167;-a (5) bekezd&#0233;s&#0233;nek a megs&#0233;rt&#0233;s&#0233;t. A hivatkozott jogszab&#0225;lyhely szerint a tisztess&#0233;gtelen szerz&#0337;d&#0233;si felt&#0233;telekre vonatkoz&#0243; rendelkez&#0233;sek nem alkalmazhat&#0243;ak a szolg&#0225;ltat&#0225;st &#0233;s ellenszolg&#0225;ltat&#0225;st meghat&#0225;roz&#0243; szerz&#0337;d&#0233;si kik&#0246;t&#0233;sre, ha annak sz&#0246;vegez&#0233;se egy&#0233;rtelm&#0369; &#0233;s mindk&#0233;t f&#0233;l sz&#0225;m&#0225;ra &#0233;rthet&#0337;. A t&#0225;madott &#0225;ltal&#0225;nos szerz&#0337;d&#0233;s felt&#0233;telek azonban nem csak a szolg&#0225;ltat&#0225;s &#0233;s ellenszolg&#0225;ltat&#0225;s m&#0233;rt&#0233;k&#0233;re vonatkoznak, hanem a szolg&#0225;ltat&#0225;s n&#0233;lk&#0252;li ellenszolg&#0225;ltat&#0225;s folyt&#0225;n &#0233;rintik a felek szerz&#0337;d&#0233;sb&#0337;l ered&#0337; jogai &#0233;s k&#0246;telezetts&#0233;gei ar&#0225;nyoss&#0225;g&#0225;nak k&#0233;rd&#0233;s&#0233;t is, &#0233;s a szerz&#0337;d&#0233;si felt&#0233;telek sz&#0246;vegez&#0233;se - pl. a kiz&#0225;r&#0243;lagoss&#0225;g tekintet&#0233;ben - nem egy&#0233;rtelm&#0369;. A joger&#0337;s &#0237;t&#0233;let jogszer&#0369;en vizsg&#0225;lta a Ptk. 209/B. &#0167;-&#0225;nak (1) &#0233;s (2) bekezd&#0233;s&#0233;ben &#0237;rtak megval&#0243;sul&#0225;s&#0225;nak k&#0233;rd&#0233;s&#0233;t.
A Ptk. 209/B. &#0167;-&#0225;nak (1) bekezd&#0233;se szerint tisztess&#0233;gtelen az &#0225;ltal&#0225;nos szerz&#0337;d&#0233;si felt&#0233;tel, ha a j&#0243;hiszem&#0369;s&#0233;g k&#0246;vetelm&#0233;ny&#0233;nek megs&#0233;rt&#0233;s&#0233;vel a feleknek a szerz&#0337;d&#0233;sb&#0337;l ered&#0337; jogosults&#0225;gait &#0233;s k&#0246;telezetts&#0233;geit egyoldal&#0250;an &#0233;s indokolatlanul az egyik f&#0233;l h&#0225;tr&#0225;ny&#0225;ra &#0225;llap&#0237;tja meg. A (2) bekezd&#0233;s szerint egyoldal&#0250;an &#0233;s indokolatlanul h&#0225;tr&#0225;nyos a jogosults&#0225;gok &#0233;s k&#0246;telezetts&#0233;gek meghat&#0225;roz&#0225;sa k&#0252;l&#0246;n&#0246;sen, ha
a) a szerz&#0337;d&#0233;sre ir&#0225;nyul&#0243; l&#0233;nyeges rendelkez&#0233;st&#0337;l jelent&#0337;sen elt&#0233;r; vagy
b) &#0246;sszeegyeztethetetlen a szerz&#0337;d&#0233;s t&#0225;rgy&#0225;val, illetve rendeltet&#0233;s&#0233;vel.
Helyt&#0225;ll&#0243;an &#0225;llap&#0237;tott&#0225;k meg az elj&#0225;rt b&#0237;r&#0243;s&#0225;gok, hogy a perbe hozott &#0233;s vitatott &#0225;ltal&#0225;nos szerz&#0337;d&#0233;si felt&#0233;telek tisztess&#0233;gtelenek, mert azok az adott szerz&#0337;d&#0233;sre vonatkoz&#0243; l&#0233;nyeges rendelkez&#0233;sekt&#0337;l jelent&#0337;sen elt&#0233;rtek, &#0246;sszeegyeztethetetlenek a szerz&#0337;d&#0233;s rendeltet&#0233;s&#0233;vel &#0233;s a k&#0246;zvet&#0237;t&#0337;i szolg&#0225;ltat&#0225;s l&#0233;nyeg&#0233;vel.
Nem t&#0233;vedtek az elj&#0225;rt b&#0237;r&#0243;s&#0225;gok, amikor az &#0225;ltal&#0225;nos szerz&#0337;d&#0233;si felt&#0233;teleket tartalmaz&#0243; megb&#0237;z&#0225;si szerz&#0337;d&#0233;st eredm&#0233;nyk&#0246;telemnek min&#0337;s&#0237;tett&#0233;k. Az ingatlank&#0246;zvet&#0237;t&#0233;sr&#0337;l sz&#0243;l&#0243; 49/1982. (X. 7.) MT rendelet &#0233;s a v&#0233;grehajt&#0225;sa t&#0225;rgy&#0225;ban kiadott 13/1988. (XII. 27.) &#0201;VM rendelet, (a tov&#0225;bbiakban: Vhr.) alapvet&#0337;en nem mag&#0225;njogi jelleg&#0369; rendelkez&#0233;seket tartalmaznak. A Vhr. 1. &#0167;-&#0225;nak a) pontja meghat&#0225;rozza az ingatlank&#0246;zvet&#0237;t&#0233;s fogalm&#0225;t, miszerint ingatlank&#0246;zvet&#0237;t&#0233;s az ingatlanok (h&#0225;zingatlanok &#0233;s telkek) ad&#0225;sv&#0233;tel&#0233;nek &#0233;s cser&#0233;j&#0233;nek, tov&#0225;bb&#0225; a b&#0233;rlak&#0225;sok &#0233;s a nem lak&#0225;s c&#0233;lj&#0225;ra szolg&#0225;l&#0243; helyis&#0233;gek cser&#0233;j&#0233;nek a k&#0246;zvet&#0237;t&#0233;se, ide&#0233;rtve az arra alkalmasak felkutat&#0225;s&#0225;t, az &#0252;gyletek el&#0337;k&#0233;sz&#0237;t&#0233;s&#0233;t, lebonyol&#0237;t&#0225;s&#0225;t &#0233;s a forgalmi &#0233;rt&#0233;kbecsl&#0233;st is. E megfogalmaz&#0225;sb&#0243;l k&#0246;vetkez&#0337;en elt&#0233;r&#0337;en a Ptk. 474. &#0167;-&#0225;nak (1) bekezd&#0233;s&#0233;t&#0337;l - az ingatlank&#0246;zvet&#0237;t&#0337;i szerz&#0337;d&#0233;s eredm&#0233;nyre, azaz szerz&#0337;d&#0233;sk&#0246;t&#0233;sre ir&#0225;nyul.
Az ingatlank&#0246;zvet&#0237;t&#0233;sre ir&#0225;nyul&#0243; szerz&#0337;d&#0233;seket a Ptk. &#0246;n&#0225;ll&#0243; szerz&#0337;d&#0233;si t&#0237;pusk&#0233;nt nem szab&#0225;lyozza, azokat a b&#0237;r&#0243;i gyakorlat a Ptk. 474. &#0167;-&#0225;nak (1) bekezd&#0233;s&#0233;ben &#0237;rt megb&#0237;z&#0225;snak min&#0337;s&#0237;ti. A megb&#0237;z&#0225;si szerz&#0337;d&#0233;sben a megb&#0237;zott valamely &#0252;gy ell&#0225;t&#0225;s&#0225;t v&#0225;llalja an&#0233;lk&#0252;l, hogy annak eredm&#0233;nyess&#0233;g&#0233;t garant&#0225;ln&#0225;, de a felek meg&#0225;llapodhatnak abban is, hogy a megb&#0237;zott az eredm&#0233;ny el&#0233;r&#0233;s&#0233;t is v&#0225;llalja. Minden esetben a szerz&#0337;d&#0233;s tartalma d&#0246;nti el, hogy a felek akarata &#0252;gyviteli-gazdas&#0225;gi jelleg&#0369; szolg&#0225;ltat&#0225;sra vagy eredm&#0233;nyk&#0246;telem l&#0233;trehoz&#0225;s&#0225;ra ir&#0225;nyul-e. A d&#0237;jaz&#0225;s meghat&#0225;roz&#0225;s&#0225;nak a m&#0243;dja az, amely a szerz&#0337;d&#0233;s min&#0337;s&#0237;t&#0233;s&#0233;t befoly&#0225;solja. Az alperes &#0225;ltal megsz&#0246;vegezett megb&#0237;z&#0225;sok tartalm&#0225;b&#0243;l egy&#0233;rtelm&#0369;, hogy a d&#0237;j jutal&#0233;k form&#0225;j&#0225;ban ker&#0252;lt kik&#0246;t&#0233;sre, amelyre a megb&#0237;zott elad&#0225;s eset&#0233;n lesz jogosult. A d&#0237;jnak ilyenform&#0225;ban t&#0246;rt&#0233;n&#0337; meghat&#0225;roz&#0225;sa eset&#0233;ben k&#0246;z&#0246;mb&#0246;s, hogy a megb&#0237;zott a sikeres k&#0246;zvet&#0237;t&#0233;s &#0233;rdek&#0233;ben milyen mennyis&#0233;g&#0369; &#0233;s milyen &#0233;rt&#0233;k&#0369; munk&#0225;t v&#0233;gez, jogosults&#0225;g&#0225;t a d&#0237;jra az eredm&#0233;ny bek&#0246;vetkezte, az &#0225;ltala a szerz&#0337;d&#0233;s hat&#0225;lya alatt k&#0246;zvet&#0237;tett ad&#0225;sv&#0233;teli szerz&#0337;d&#0233;s megk&#0246;t&#0233;se alapozza meg. Nincs jelent&#0337;s&#0233;ge ez&#0233;rt az alperes &#0225;ltal hivatkozott, a Ptk. 478. &#0167;-&#0225;nak (2) &#0233;s (3) bekezd&#0233;s&#0233;ben foglalt rendelkez&#0233;seknek. A megb&#0237;zott az ingatlank&#0246;zvet&#0237;t&#0337;i szerz&#0337;d&#0233;s szerint d&#0237;jra csak akkor tarthat ig&#0233;nyt, ha szerz&#0337;d&#0233;sk&#0246;t&#0233;sre ker&#0252;lt sor. Az &#0252;zleti kock&#0225;zatot a megb&#0237;zott viseli, a kik&#0246;t&#0246;tt d&#0237;j azonban - amely a v&#0233;tel&#0225;rhoz &#0233;s nem a kifejtet: munk&#0225;hoz &#0233;s k&#0246;lts&#0233;gekhez igazodik - &#0233;ppen e kock&#0225;zat miatt jelent&#0337;sen meghaladja azokat a d&#0237;jakat, amelyek az elv&#0233;gzett tev&#0233;kenys&#0233;ghez igazodnak. Mivel az ingatlank&#0246;zvet&#0237;t&#0337;i szerz&#0337;d&#0233;s eredm&#0233;nyk&#0246;telem, a szerz&#0337;d&#0233;s l&#0233;trej&#0246;tte &#0233;s a megb&#0237;zott tev&#0233;kenys&#0233;ge k&#0246;z&#0246;tt okozati &#0246;sszef&#0252;gg&#0233;snek kell fenn&#0225;llnia, annyiban, hogy a megb&#0237;zott tev&#0233;kenys&#0233;ge a szerz&#0337;d&#0233;s l&#0233;trej&#0246;tt&#0233;t befoly&#0225;solja. Nem viszonyul teh&#0225;t j&#0243;hiszem&#0369;en a megb&#0237;zott a megb&#0237;z&#0243;hoz &#0233;s egyben egyoldal&#0250; &#0233;s indokolatlan az olyan ellenszolg&#0225;ltat&#0225;s meghat&#0225;roz&#0225;sa, amely akkor is megilleti a megb&#0237;zottat, amikor az ingatlant nem a megb&#0237;zott &#0225;ltal k&#0246;zvet&#0237;tett vev&#0337; v&#0225;s&#0225;rolja meg.
Ami a bizony&#0237;t&#0225;si terhet illeti, a megb&#0237;zottnak elegend&#0337; az &#0252;zlet l&#0233;trehoz&#0225;s&#0225;ra ir&#0225;nyul&#0243; tev&#0233;kenys&#0233;g&#0233;t bizony&#0237;tani. Amennyiben a megb&#0237;z&#0243; vitatja, hogy ennek nyom&#0225;n, ennek eredm&#0233;nyek&#0233;nt j&#0246;tt l&#0233;tre a szerz&#0337;d&#0233;s, az ut&#0243;bbit neki kell hitelt &#0233;rdeml&#0337;en bizony&#0237;tania.
Az &#0225;ltal&#0225;nos szerz&#0337;d&#0233;si felt&#0233;telek vitatott 5. pontja, amely szerint a megb&#0237;z&#0243; &#8222;kiz&#0225;r&#0243;lagosan&#8221; abban az esetben is k&#0246;teles k&#0246;zvet&#0237;t&#0337;i d&#0237;jat fizetni, ha az ingatlant nem a megb&#0237;zott &#0225;ltal k&#0246;zvet&#0237;tett vev&#0337; v&#0225;s&#0225;rolta meg, - egy&#0233;bk&#0233;nt nyelvtanilag is hib&#0225;s, nem &#0233;rtelmezhet&#0337; egy&#0233;rtelm&#0369;en a felek szerz&#0337;d&#0233;si akarata. Ez&#0233;rt kiz&#0225;r&#0243;lagoss&#0225;gi kik&#0246;t&#0233;sk&#0233;nt nem fogadhat&#0243; el. Nem lehet meg&#0225;llap&#0237;tani a m&#0225;sik blanketta c&#0237;m&#0233;ben l&#0233;v&#0337; &#8222;megb&#0237;z&#0225;s (kiz&#0225;r&#0243;lagos)&#8221; kit&#0233;tel pontos tartalm&#0225;t sem. A kiz&#0225;r&#0243;lagoss&#0225;gi kik&#0246;t&#0233;s szerz&#0337;d&#0233;si felt&#0233;tel, annak hat&#0225;rozottnak &#0233;s &#0233;rthet&#0337;nek kell lennie. Nincs annak jogi akad&#0225;lya, hogy a megb&#0237;z&#0243; k&#0246;telezze mag&#0225;t arra, hogy valamely ingatlan k&#0246;zvet&#0237;t&#0233;s&#0233;vel kiz&#0225;r&#0243;lag a vele szerz&#0337;d&#0337; ingatlank&#0246;zvet&#0237;t&#0337;nek ad megb&#0237;z&#0225;st. Ha ezt a meg&#0225;llapod&#0225;st megszegi, szerz&#0337;d&#0233;sszeg&#0233;st k&#0246;vet el &#0233;s akkor is k&#0246;teles d&#0237;jat fizetni, ha a szerz&#0337;d&#0233;s m&#0225;sik megb&#0237;zott tev&#0233;kenys&#0233;ge folyt&#0225;n j&#0246;tt l&#0233;tre. Olyan tartalm&#0250; kiz&#0225;r&#0243;lagoss&#0225;gi kit&#0233;tel azonban, amely szerint a megb&#0237;zottat akkor is megilleti a jutal&#0233;k, ha a megb&#0237;z&#0243; a megb&#0237;z&#0225;s tartama alatt maga adja el az ingatlant, Ptk. 209/B. &#0167;-&#0225;nak (2) bekezd&#0233;se szerint tisztess&#0233;gtelen.
A kiz&#0225;r&#0243;lagos k&#0246;zvet&#0237;t&#0337;i jogosults&#0225;g nem teremthet egyoldal&#0250; el&#0337;nyt, az ilyen kik&#0246;t&#0233;st az &#0252;gyn&#0246;k (megb&#0237;zott) speci&#0225;lis helyzete indokolja. A v&#0233;dett vev&#0337;k&#0246;r, v&#0233;dett ter&#0252;let, a kiz&#0225;r&#0243;lagos k&#0246;zvet&#0237;t&#0337;i jogosults&#0225;g fogalm&#0225;n&#0225;l anal&#0243;giak&#0233;nt vehet&#0337;k figyelembe a 2000. &#0233;vi CXVII. t&#0246;rv&#0233;ny 14. &#0167;-a (1) &#0233;s (2) bekezd&#0233;s&#0233;nek rendelkez&#0233;sei. A 14. &#0167;-&#0225;nak (1) bekezd&#0233;se szerint a kereskedelmi &#0252;gyn&#0246;ki szerz&#0337;d&#0233;sben meg kell hat&#0225;rozni azokat az &#0225;rukat, valamint azt a f&#0246;ldrajzi ter&#0252;letet, vagy azt a f&#0246;ldrajzi &#0233;s szem&#0233;lyi k&#0246;rt, amelynek vonatkoz&#0225;s&#0225;ban a kereskedelmi &#0252;gyn&#0246;k tev&#0233;kenys&#0233;g&#0233;t k&#0246;teles, illet&#0337;leg jogosult ell&#0225;tni. A kereskedelmi &#0252;gyn&#0246;k az adott tev&#0233;kenys&#0233;gi ter&#0252;let vonatkoz&#0225;s&#0225;ban kiz&#0225;r&#0243;lagos k&#0246;zvet&#0237;t&#0337;i joggal ruh&#0225;zhat&#0243; fel. A szerz&#0337;d&#0233;sben a kiz&#0225;r&#0243;lagos kijel&#0246;l&#0233;s bizonyos vev&#0337;k&#0246;rre vagy azok kombin&#0225;ci&#0243;j&#0225;ra, illetve valamely f&#0246;ldrajzi ter&#0252;letre t&#0246;rt&#0233;nik. Az adott k&#0246;rzetre vagy &#0252;gyfelekre val&#0243; koncentr&#0225;l&#0225;sb&#0243;l ered&#0337; t&#0246;bbletteljes&#0237;t&#0233;st van hivatva kompenz&#0225;lni. Ilyen kijel&#0246;l&#0233;s eset&#0233;n a megb&#0237;z&#0243; &#0225;ltal k&#0246;zvetlen&#0252;l vagy m&#0225;s megb&#0237;zott &#0250;tj&#0225;n k&#0246;t&#0246;tt szerz&#0337;d&#0233;s ut&#0225;n is j&#0225;r a megb&#0237;zottnak a jutal&#0233;k. A perbeli esetben azonban a kiz&#0225;r&#0243;lagoss&#0225;g - pontos meghat&#0225;roz&#0225;s hi&#0225;ny&#0225;ban - az &#0246;sszes potenci&#0225;lis term&#0233;szetes &#0233;s jogi szem&#0233;lyre kiterjedne &#0233;s a f&#0246;ldrajzi ter&#0252;let sincs meghat&#0225;rozva, ez&#0233;rt a kik&#0246;t&#0233;s egyoldal&#0250;an &#0233;s indokolatlanul h&#0225;tr&#0225;nyos a megb&#0237;z&#0243;ra, &#0237;gy annak tisztess&#0233;gtelen volta alappal nem vitathat&#0243;.
Az &#0225;ltal&#0225;nos szerz&#0337;d&#0233;si felt&#0233;teleknek az a kik&#0246;t&#0233;se, hogy ha a megb&#0237;z&#0225;si szerz&#0337;d&#0233;s megsz&#0369;n&#0233;se ut&#0225;n a megb&#0237;z&#0243; maga adja el az ingatlan&#0225;t az elad&#0225;st&#0243;l sz&#0225;m&#0237;tott k&#0233;t &#0233;ven, illet&#0337;leg hat h&#0243;napon bel&#0252;l, a megb&#0237;zottat megilleti az &#0252;gyn&#0246;ki d&#0237;j, ellent&#0233;tes a szerz&#0337;d&#0233;s eredm&#0233;nyk&#0246;telem jelleg&#0233;vel. A perbeli kik&#0246;t&#0233;s szerint ugyanis a megb&#0237;zottat a meghat&#0225;rozott id&#0337;n bel&#0252;li elad&#0225;s t&#0233;ny&#0233;b&#0337;l k&#0246;vetkez&#0337;en automatikusan megilleti a jutal&#0233;k. K&#0233;ts&#0233;gtelen, hogy lehetnek olyan esetek, amikor a szerz&#0337;d&#0233;sk&#0246;t&#0233;sre az &#0252;gyn&#0246;knek a szerz&#0337;d&#0233;s tartama alatt kifejtett tev&#0233;kenys&#0233;ge k&#0246;vetkezt&#0233;ben ker&#0252;l sor, &#0233;s indokolt lehet erre az esetre jutal&#0233;k kik&#0246;t&#0233;se a szerz&#0337;d&#0233;s megsz&#0369;n&#0233;se eset&#0233;re is. Ez azonban nem t&#0246;rt&#0233;nhet automatikusan, minden elad&#0225;s eset&#0233;re, mert ez elt&#0233;r &#0233;s &#0246;sszeegyeztethetetlen az ingatlank&#0246;zvet&#0237;t&#0337;i szerz&#0337;d&#0233;s l&#0233;nyeg&#0233;vel nevezetesen azzal, hogy az &#0252;gyletet az &#0252;gyn&#0246;k tev&#0233;kenys&#0233;g&#0233;nek eredm&#0233;nyek&#0233;nt kell megk&#0246;tni.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfels&#0337;bb B&#0237;r&#0243;s&#0225;g a joger&#0337;s &#0237;t&#0233;letet a Pp. 275. &#0167;-&#0225;nak (3) bekezd&#0233;se szerint hat&#0225;ly&#0225;ban fenntartotta. (Legf. B&#0237;r. Gfv. IX. 30.220/2004. sz.)
Megjelent: Legfels&#0337;bb B&#0237;r&#0243;s&#0225;g Hat&#0225;rozatainak Hivatalos Gy&#0369;jtem&#0233;nye 2005/2.

References: bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 Bíróság