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Timestamp: 2020-07-10 02:33:48+00:00

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Verspätete Mietzahlungen | Harald Spöth
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BGH, Urteil vom 14.02.2006 VIII ZR 364/04
1. Wiederholte unpünktliche Mietzahlung kann zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB führen.
2. Der Bundesgerichtshof konkretisiert die Anforderungen an eine fristlose hilfsweise ordentliche Kündigung hinsichtlich eines qualifizierten abgemahnten Mieters. Der Mieter ist gehalten das gestörte Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Setzt der Mieter das abgemahnte Verhalten fort, so kann das Mietverhältnis fristlos sowie fristgemäß auf Abmahnung hin gekündigt werden.
b) Der Prüfung anhand dieses Maßstabs hält das Berufungsurteil nicht stand. Das Berufungsgericht geht zwar zu Recht davon aus, dass fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB bilden können (Senatsurteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 = WM 1988, 62 = WuM 1988, 125, unter II 2, zu § 554a BGB a.F.; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2003, 945, 946; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 543 Rdnr. 35; Staudin-ger/Emmerich, BGB [2003], § 543 Rdnrn. 68-70; Kraemer, NZM 2001, 553, 561). Ferner hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - zutreffend zugrunde gelegt, dass die Bestimmung über den Ausschluss des Kündigungsrechts bei vollständiger Befriedigung des Vermieters (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) hier nicht anzuwenden ist (vgl. bereits Senatsurteil vom 23. September 1987 aaO, unter II 2 a; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 543 Rdnr. 45; Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 12; Staudinger/ Emmerich aaO, § 543 Rdnr. 70).
Der Erfolg der Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) muss sich vor diesem Hintergrund darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wiederholt wird (Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 68). Eine Kündigung ist somit nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Solche Umstände liegen hier nicht vor, weil der Beklagte nicht auf die Abmahnung reagiert und sein Verhalten auch danach fortgesetzt hat. Damit hat er deutlich gemacht, dass er nicht bereit war, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen. Es mag sein, dass im Einzelfall Ausnahmen in Betracht kommen können, die sich jedoch nicht schematisch bestimmen lassen. Denkbar ist dies etwa in einem - hier nicht vorliegenden - Bagatellfall (so v. Hase, NJW 2002, 2278, 2283 zu § 314 Abs. 2 BGB) oder wenn dem Mieter unter Umständen noch eine Prüfungsfrist zuzubilligen ist (vgl. Staudinger/Emmerich aaO, § 543 Rdnr. 78 a.E.). Dessen bedurfte es hier jedoch nicht; pünktliche, vollständige Mietzahlungen waren vom Beklagten stets und gerade nach Abmahnung zu erwarten.
a) Zwar unterliegt auch die Feststellung eines berechtigten Interesses im Sinne dieser Vorschrift einer weitgehend dem Tatrichter vorbehaltenen umfassenden Würdigung der im Einzelfall gegebenen beiderseitigen Interessen (Rechtsentscheide des Senats, BGHZ 103, 91, 101 und BGHZ 92, 213, 216). Auch diese Kündigung hat das Berufungsgericht aber mit rechtsfehlerhaften Erwägungen als unbegründet angesehen. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen des Mieters kommen auch Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erforderlich ist. Es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist (Häublein in MünchKommBGB aaO, § 573 - 10 Rdnr. 56; AnwKommBGB/Hinz aaO, § 573 Rdnr. 12; so bereits OLG Oldenburg, WuM 1991, 467, 468 = NJW-RR 1992, 79 zu § 564b Abs. 1 BGB a.F.).
b) Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt nicht verkannt, dass ständige unpünktliche Mietzahlungen ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung begründen können (OLG Oldenburg aaO; AnwKommBGB/Hinz aaO, § 573 Rdnr. 17; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 30; Häublein, ZMR 2005, 1, 6). Der Senat hat bereits entschieden, dass eine Zahlung der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung nicht entgegensteht (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = NZM 2005, 334, unter II 2). Auch § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist hier nicht entsprechend anzuwenden (Krenek in Mül-ler/Walther aaO, § 573 Rdnr. 21; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 29; ebenso bereits zu § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 79; OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487; Grapentin in Bub/Treier aaO, Kap. IV Rdnr. 64; a.A. Blank in Schmidt-Futterer aaO, § 573 Rdnr. 35). Da der Kläger den Beklagten vor der Kündigung ausreichend abgemahnt hat, bedarf es keiner Entscheidung, ob auch der ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmah-nung vorauszugehen hat (vgl. dazu OLG Oldenburg aaO; Häublein in Münch-KommBGB aaO, § 573 Rdnr. 58; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 22). Hat der Vermieter - wie hier - eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung ausgesprochen, ist eine erneute Zahlungsunpünktlichkeit jedenfalls bei der Würdigung des Gewichts der Vertragsverletzung und des Verschuldens des Mieters zu berücksichtigen. Wie ausgeführt, hat sich das Berufungsgericht durch das von ihm rechtsfehlerhaft angenommene Erfordernis einer dreimaligen Zahlungsunpünktlichkeit innerhalb eines bestimmten Zeitraumes nach Abmahnung den Weg zu der gebotenen Gesamtabwägung verstellt.
Das angefochtene Urteil kann daher mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben. Es stellt sich auch nicht aus einem anderen Grund als richtig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der von der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrüge hat der Kläger den Kündigungsgrund im Schreiben vom 22. August 2003 hinreichend angegeben (§ 569 Abs. 4 BGB, § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB). Die Begründung soll es dem Kündigungsempfänger ermöglichen, zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stützt, und ob, gegebenenfalls wie, wie er - der Mieter - sich hiergegen verteidigen kann; an den Inhalt der Begründung dürfen keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 b aa, m.w.Nachw.). In der Regel wird der Vermieter bei einer Kündigung wegen fort-dauernd verspäteter Mietzahlungen die Zahlungseingänge der maßgeblichen vergangenen Monate aufführen müssen, damit der Mieter weiß, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgeht. Im Streitfall war es angesichts der einfa-chen Sachlage jedoch nicht geboten, dass der Kläger die Zahlungseingänge der Monate Februar bis August 2003 auflistete: Die Daten der Zahlungseingänge sind unter den Parteien nicht im Streit; der Beklagte selbst hatte die Über-weisungen vorgenommen und konnte die Zahlungsdaten anhand seiner Konto-auszüge feststellen, zumal es sich um einen überschaubaren Zeitraum handelt. Der Beklagte war somit in der Lage, alles zur Wahrung seiner Interessen Erfor-derliche zu veranlassen. Das zieht er auch nicht in Zweifel.
>BGH, Urteil vom 14.02.2006 VIII ZR 364/04
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