Source: https://strauss-volpp.de/index.php/mietrecht/73-das-neue-mietrecht.html
Timestamp: 2018-12-13 06:30:42+00:00

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1. Überblick über die Änderungen
1.1 Verlust der Gewährleistungsrechte bei Kenntnis des Mangel1.2 Fristlose Kündigung1.3 Verjährungsunterbrechung durch Beweissicherungsverfahren1.4 Kaution1.5 Sonderregelung für behinderte Mieter - "Barrierefreiheit"1.6 Moderniesierung 1.7 Vereinbarungen und Abrechnung über Betriebskosten1.8 Fälligkeit der Miete1.9 Staffelmiete1.10 Mietenanpassungsvereinbarung1.11 Mieterhöhung1.12 Rechtsnachfolge beim Tod des Mieters1.13 Kündigung1.14 Kündigungsfristen1.15 Zeitmietverträge1.16 Schriftform1.17 Höchstzulässige Miete2 Übergangsvorschriften3 Weitere Übergangsregelungen3.1 Mietspiegel3.2 Anlage und Verzinsung der Kaution3.3 Kündigungsfristen in bestehenden Verträgen
1.1 Verlust der Gewährleistungsrechte bei Kenntnis des Mangels
Nach § 539 BGB alte Fassung (a. F.) konnte der Mieter keine Gewährleistungsrechte (Minderung, Schadensersatz, Kündigung) geltend machen, wenn er beim Vertragsschluss die Mangelhaftigkeit der Mietsache gekannt hat. Diese Vorschrift gilt unverändert fort (§ 536b BGB n. F.).
Die Regelung des § 539 BGB wurde von der Rechtsprechung analog angewandt. wenn die Mietsache während der Mietzeit mangelhaft geworden ist und der Mieter den Mietzins gleichwohl rügelos in voller Höhe weiterbezahlt hat. (BGH, Urteile v. 18.9.1974, NJW 1974 S. 2233 und v. 18.6 1997, NJW 1997 2674) Künftig sind dis Rechtsfolgen nachträglich auftretender Mängel in § 536c BGB n. F. geregelt. Nach dieser Neuregelung verliert der Mieter die Gewahrleistungsrechte nur, wenn
-er den Mangel nicht angezeigt hat und
-der Vermieter infolge der unterlassenen Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte.
Die rügelose Fortzahlung des Mietzinses allein reicht für den Verlust der Gewährleistungsrechte also nicht aus.
1.2 Fristlose Kündigung
Die bisherigen Tatbestände der fristlosen Kundigung (§§ 542, 553, 554, 554a BGB) sind neu in lediglich zwei Vorschritten zusammenfassend geregelt. Für alle Mietverhältnisse gilt § 543 BGB n. F, für die Wohnraummiete finden sich Sonderregelungen in § 569 BGB n. F Wesentliche sachliche Anderungen in den Kündigungstatbeständen ergeben sich nicht. Das Verschulden der Parteien spielt eine gewisse Rolle.
1.3 Verjährungsunterbrechung durch Beweissicherungsverfahren
Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren gem. § 558 BGB in 6 Monaten nach der Rückgabe Durch die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens wird die Verjährung nach alter Rechtslage nicht unterbrochen ( Grundlegend BGHZ 128, 74; OLG München, Urteil v. 15.9.1995, ZMR 1995 S. 590) . Dies ist geändert worden. In §548 Abs. 3 BGB n. F. ist vorgesehen, dass die Verjährung durch das Beweis-sicherungsverfahren unterbrochen wird.
Neu ist eine Sonderregelung für Studenten- oder Jugendwohnheime, Die Betreiber solcher Einrichtungen sind nicht zur Verzinsung der Kaution verpflichtet. Beim Elgentümerwechsel konnte bisher immer die Rückerstattung einer Bar Kaution der Erwerber nur dann in Anspruch genommen werden, wenn ihm die Kaution vom Veräutßerer ausgehändigt worden war. Nach § 566a BB n. F. ist der Erwerber in jedem Fall zur Rückgewähr verpflichtet. Darüber hinaus ist geregelt, dass der Mieter den Veräußerer in Anspruch nehmen kann, wenn der Erwerber zur Rückerstattung der Sicherheit nicht in der Lage ist.
1.5 Sonderregelung für behinderte Mieter - "Barrierefreiheit"
Auf Vorschlag des Rechtsausschusses ist eine Bestimmung In das Gesetz aufgenommen worden, die dem Mieter unter gewissen Voraussetzungen einen Anspruch auf eine behindertengerechte Ausstattung seiner Wohnung gibt. Die Regelung trägt die amtliche Überschrift "Barrierefreiheit' und hat folgenden Wortlaut:
"(1) Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen
(2) Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit fur die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen. § 551 Abs. 3 und 4 gilt entsprechend. (3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweichende Vereinbarung ist unwirksam."
Bei der Frage, ob der Mieter eine Modernisierung dulden muss, sind nicht nur-wie bisher-die Interessen des Mieters und seiner Familie, sondern auch die Interessen derjenigen Personen zu berücksichtigen, die zum Haushalt des Mieters gehören (§ 554 Abs. 2 BGB n. F ). Hierzu zählt insbesondere der Lebenspartner. Bislang gelten lediglich Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie als Modernisierung. Nach neuem Recht wird der Modernisierungsbegriff auf alle Energiesparmaßnahmen erstreckt. Dies ist insbesondere für stromsparende Maßnahmen von Bedeutung. Die Gesetzesbegründung nennt beispielhaft drehzahlgeregelte Umwälzpumpen, Ventilatoren und Aufzugsmotoren sowie Energie-sparlampen.
Die Mitteilungspflicht für Modernisierungsmaßnahmen wird von bisher zwei Monaten auf drei Monate verlängert.
Die Anforderungen an den Inhalt der Mitteilung werden gesenkt: Bisher muss der Vermieter Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses mitteilen. Die Rechtsprechung hat an die Mitteilung des Umfangs und des Beginns der Maßnahme strenge Anforderungen gestellt. Diese Rechtsprechung ist korrigiert worden. Es ist geregelt, dass der Vermieter insoweit nur den voraussichtlichen Umfang und Beginn und die voraussichtliche Dauer mitteilen muss.
1.7 Vereinbarungen und Abrechnung über Betriebskosten
"Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung trägt" Durch diese neue Formulierung wird klargestellt, dass die gesonderte Umlage der Betriebskosten - wie bisher - einer Vereinbarung bedarf. Mangels anderweitiger Regelung sind die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, sind verbrauchsorientiert umzulegen (§ 556a BGB n. F.). In § 556 Abs. 3 BGB n. F ist aufgenommen worden, dass bei der Betriebskosten abrechnung der so genannte ,,Wirtschaftlichkeitsgrundsatz" zu beachten ist. Eine sachliche Neuerung ist damit nicht verbunden, weil dieser (bislang ungeschriebene) Grundsatz auch nach altem Recht zu beachten war. Es ist bestimmt (§ 556 Abs. 2 BGB n. F.), dass die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden Sind Vorauszahlungen vereinbart, muss der Vermieter hierüber bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen.
Die Abrechnungsfrist ist eine Ausschlussfrist! Dies hat zur Folge, dass der Vermieter einen Nachzahlungsanspruch verliert wenn er verspätet abrechnet, eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Diese Regelung kann nicht vertraglich abbedungen werden.
Einwendungen gegen dieAbrechnung muss der Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteiten. Nach Ablauf der Frist ist der Mieter mit Einwendungen ausgeschlossen; eine Ausnahme gilt, wenn dar Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.
1.8 Fälligkeit der Miete
Bisher war der Mietzins bei vereinbarter monatlicher Zahlung am Ende des Monats zu entrichten. In nahezu allen Formularverträgen ist hingegen vereinbart, dass der Mietzins bis zum 3. Werktag eines Monats zu entrichten ist. Für die Wohnraummiete (§ 556b Abs. 1 BGB n. F.) und für die Geschäftsraummiete (§ 579 Abs. 2 BGB n. F) ist dieselbe Fälligkeitsregelung vorgesehen. Unter dem Begriff des "Monats" ist nicht der Kalendermonat, sondern der Mietmonat zu verstehen. Beginnt das Mietverhältnis z. B am 15. Tag eines Monats, dauert der Mietmonat vom 15 Tag bis zum 14.Tag des Folgemonats. Wer In Fällen dieser Art möchte, dass der Mietzins am 3. Werktag des jeweiligen Kalendermanats eingeht, muss eine entsprechende vertragliche Regelung treffen.
1.9 Staffelmiete
Bisher kann eine Staffelmiete nur bis zu einer Laufzeit von 10 Jahren vereinbart werden Diese zeitliche Beschränkung ist entfallen.
1.10 Mietanpassungsvereinbarung
Wie schon bisher kann die Miete bei der Wohnraummiete an die Entwicklung eines Preisindex gekoppelt werden. Im Gegensatz zum altem Recht können die Parteien aber nur noch den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland auswählen. Nach altem Recht ist eine Indexmiete nur möglich, wenn der Mietvertrag eine Laufzeit von mindestens 10 Jahren hat oder das Kündigungsrecht des Vermieters für diese Zeit ausgeschlossen ist. Diese Beschränkung ist entfallen.
1.11 Mieterhöhung
Die Kappungsgrenze wurde von bisher 30 % auf 20% abgesenkt. Als neue Begründungsmittel nennt der Entwurf die ,,Mietdatenbank" (§ 558e BGB n. F.) und den ,,qualifizierten Mietspiegel" (§ 5584 BGB n. F). Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvedretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird. Unter einem qualifizierten Mietspiegel versteht der Entwurf einen nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannten Mietspiegel In der Wahl der Begründungsmittel ist der Vermieter frei; wählt er andere Begrundungsmittel als den qualifizierten Mietspiegel, muss er m dem Mieterhöhungsschreiben aber auch die in diesem Mietspiegel ausgewiesenen Daten mitteilen (§ 558a Abs.3 BGB n.F.) Ist der qua-lifizierte Mietspiegel regelmäßig (alle zwei Jahre) aktualisiert worden, gilt eine widerlegbare Vermutung, dass hierdurch die ortsübliche Miete zutreffend wiedergegeben wird (§558d Abs. 3 BGB n. F.). Wie bisher kann das vorgerichtliche Mieterhöhungsverlangen auch mit dem Gutachten eines Sachverständigen begründet werden. Nach altem Recht genügt es, wenn der Sachverständige entweder öffentlich bestellt oder vereidigt war. Ab 1. 9. 2001 muss der Sachverständige sowohl öffentlich bestellt als auch vereidigt sein. Bislang war umstritten, ob eine Mieterhöhungsvereinbarung zustande kommt, wenn der Mieter dem Erhöhungsverlangen nur teilweise zustimmt oder ob - entsprechend der allgemeinen Regelung in § 150 Abs. 2 BGB-eine Zustimmung unter einer Einschränkung als Ablehnung gilt. Nunmehr ist diese Streitfrage im Gesetz geregelt Soweit der Mieter zustimmt, kommt die Erhöhungsvereinbarung zu-stande, der Vermieter muss (und kann) nur noch wegen des verbleibenden Teils Klage erheben.
Die Frist für die Erhebung der Zustimmungsklage ist von bisher 2 auf 3 Monate verlängert worden.
1.12 Rechtsnachfolge beim Tod des Mieters
Trat bisher vorrangig der Ehegatte des verstorbenen Mieters in das Mietverhältnis ein (§ 5698 Abs. 1 BGB) ist nunmehr dem Ehegatten dar Lebenspartner gleichgestellt (§ 563 Abs. 1 BGB n. F) Hierunter ist der gleichgeschlechtliche Lebenspartner im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes zu verstehen.
Lehnt der Ehegatte den Eintritt ab, wird das Mietverhaltnis nach altem Recht mit den Familienangehörigen fortgesetzt (§ 5698 Abs. 2 BGB). Der BGH hat durch Rechtsentscheid v. 13 1. 1993, BGHZ 121, 116, klargestellt, dass der Partner einer heterosexuellen Gemeinschaft dem Familienangehörigen gleichgestellt ist. Der Entwurf sieht ein Eintrittsrecht für die Kinder des Mieters, dessen Familienangehörige und alle Personen vor, ,,die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen".
Tritt der Erbe des Mieters in das Mietverhältnis ein kann der Vermieter nach altem Recht nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse i.S. des § 564b BGB an der Vertragsbeendigung hat. Nach neuem Recht steht dem Erben kein Kündigungsschutz zu. Die Kündigung ist also auch dann möglich wenn der Vermieter keine berechtigten Interessen hat (§573d Aha 1 BGB n. F.)
Nach altem Recht musste der Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht im Kündigungsschreiben angegeben werden. Diese Rechtslage gilt bei der Geschäftsraummiete auch weiterhin. Für die Wohnraummiete ist nunmehr in §569 Abs. 4 BGB n. F. geregelt dass der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben ist. Fehlt die Angabe des Kündigungsgrundes oder ist ein solcher Grund nur unzureichend mitgeteilt, ist die Kündigung unwirksam. Dies gilt auch, wenn die Kündigung durch den Mieter ausgesprochen wird.
Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhaltnis wegen Zahlungsverzugs, wurde die Kündigung bisher unwirksam, wenn der Mieter die rückstänige Miete binnen eines Monats nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs bezahlt. § 569Abs.3 Nr.3 BGB n F. bestimmt, dass die Monatsfrist auf 2 Monate verlängert wird
Das Sonderkundigungsrechtfur Wohnungen in einem vom Vermieter selbst be-wohnten Dreifamilienhaus (bisher § 564b Albs, 4 Satz1 Nr 2 BGB) entfallt. Für die Kündigung umgewandelter Eigentumswohnungen gibt es nach dem Entwurf zwei Sperrfristen. Eine allgemeine Sperrfrist von 3 Jahren (§ 5778 Abs. 1 BGB n.F.) und eine besondere Sperrfrist bis zu 10 Jahren (§ 5778 Abs. 2 BGB n. F.). Die besondere Sperrfrist gilt in Gebieten, die von der Landesregierung als Gebiete mit unzureichender Wohnraumversorgung ausgewiesen sind. Die jeweiligen Gebiete und die Dauer der Sperrfrist sollen von den Landesregierungen für die Dauer von maximal 10 Jahren bestimmt werden.
1.14 Kündigungsfristen
Der Mieter hat für die von ihm ausgesprochene Kündigung unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine einheitliche Frist von 3 Monaten zu beachten Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate. Zu der Frage ob die in den bisherigen Formularverträgen aufgeführten Fristen, die regelmäßig die jetzige Gesetzesfassung wiedergeben, als Vertragsregelungen weiter gelten, vgl. Tz 3.3.
1.15 Zeltmietverträge
Das neue Gesetz sieht vor, dass die Parteien nur dann einen befristeten Mietvertrag abschließen können, wenn der Vermieter ein Befristungsinteresse hat. Fehlt ein solches Befristungsinteresse, gilt das Mietverhältnis trotz der vereinbarten Befristung ,,als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen'. Anders als bisher kann der qualifizerte Zeitmietvertrag nicht nur auf die Dauer von fünf Jahren, sondern mit einer beliebigen Laufzeit abgeschlossen werden. Befristungsgrunde sind wie bisher eine geplante Eigennutzung, die Absicht zur Modernisieren und der Wille, die Wohnung einem Betriebsangehörigen zu überlassen Einige Formalien ändern sich. Der Mieter kann vom Vermieter frühestens 4 Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht Erfolgt die Mitteilung später, kann der Mietereine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
Nach neuem Recht wird der Begriff ,,schriftlich" in zahlreichen Fällen durch den Begriff "In Textform" ersetzt. Der neue Begriff bezieht sich auf einen Gesetzesbeschluss v. 15. 3 2001, BT-Drucks.14/5561, der insbesondere der Verwendung moderner Kommunikationsmittel (Fax, E-mail, etc)- die der gesetzlichen Schriftform nicht genügen - Rechnung tragen will. Bei der Miete soll die ,,Textform" bei folgenden Erklärungen ausreichen: Modernisierungsankündigung (§ 554 Abs. 3 BGB n.F),Betriebskostenumgestaltung (§556aB Bn.F),Aufrechnungsankündigung (§ 5566 BGB n. F.). Mietänderungs- und Erhöhungserklärungen (§ 5576, 558a, 5596, 560 BGB n. F.). Die Kündigung und der Kündigungswiderspruch müssen aber nach wie vor schriftlich erfolgen (§ 568, 5476 BGB n. F.).
1.17 Höchstzulässige Miete
Nach § 5 WiStG handelt ein Vermieter ordnungswidrig, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 20% übersteigt. Unter bestimmten Voraussetzungen darf die ortsübliche Miete um maximal 50% überschritten werden, wenn der Vermieter einen solchen Mietzins zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen benötigt. Nach altem Recht besteht die Möglichkeit zur Berechnung der Miete nach den laufenden Aufwendungen nur bei Neubauten sowie bei solchen Wohnungen, bei denen der Vermieter bereits in der Vergangenheit den Mietzins nach den laufenden Aufwendungen berechnen konnte. Diese Einschränkung entfällt. Nach neuem Recht haben alle Vermieter die Möglichkeit, die höchstzulässige Miete nach den laufenden Aufwendungen zu berechnen.
Das Gesetz tritt am 1.9.2001 in Kraft Nach Art 229 § 2 EGBGB gilt für die Ubergangszeit Folgendes:
Kündigungserklärung: Bei Zugang vor dem 1.9. 2001
Mieterhöhungserklärung: Bei Zugang vor dem 1.9. 2001
Rechtsnachfolge beim Tod des Mieters: Bei Tod vor dem 1.9. 2001
Bei Vermieterkündigung gegenüber dem Erben: Bei Zugang der Kündigungserklärung vor dem 1.9. 2001
Modernisierung : Wenn die Moderni-sierungsmitteilung vor dem 1.9. 2001 zugeht.
Kündigungserklärung: Bei Zugang nach dem 31.8. 2001
Mieterhöhungserklärung: Bei Zugang vor dem 31.8. 2001
Rechtsnachfolge beim Tod des Mieters: Bei Tod nach dem 31.8. 2001
Bei Vermieterkündigung gegenüber dem Erben: Bei Zugang der Kündigungserklärung nach dem 31.8. 2001
Modernisierung : Wenn die Moderni-sierungsmitteilung nach dem 31.8. 2001 zugeht
Fälligkeit der Miete: Bis 1.9.2001: Am Ende des Monats (abweichende Vertragsregelungen bleiben unberührt)
Sonderkündigungsrecht bei Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Haus gem. § 564b Abs. 4 Nr. 2 BGB: Wenn die Kündigungserklärung dem Mieter vor dem 31.8. 2001 zugeht
Zeitmietvertrag (§ 564c BGB):Während der gesamten Laufzeit, wenn der Vertrag am 1.9.2001 bereits bestanden hat.
Fälligkeit der Miete: Nach 1.9.2001: Am 3. Werktag des Monats (abweichende Vertragsregelungen bleiben unberührt)
Sonderkündigungsrecht bei Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Haus gem. § 564b Abs. 4 Nr. 2 BGB: Wenn die Kündigungserklärung dem Mieter nach dem 31.8. 2001 zugeht
Zeitmietvertrag (§ 564c BGB):Wenn der Vertrag erst nach dem 1.9.2001 geschlossen wurde
3 Weitere Übergangsregelungen3.1 Mietspiegel
Auf einen Mietspiegel, der vor dem 1. 9.2001 unter Voraussetzungen erstellt worden ist, die § 5584 Abs 1 und 2 BGB n. F. entsprechen (vgl Tz 1.11), sind die Vorschnften über den qualifizierten Mietspiegel anzuwenden, wenn die Gemeinde ihn nach dem 1. 9 2001 als solchen veröffentlicht hat. War der Mietspiegel vor diesem Zeitpunkt bereits veröffentlicht worden, ist es ausreichend, wenn die Gemeinde Ihn später öffentlich als qualifizierten Mietspiegel bezeichnet hat. In jedem Fall sind§558a Abs.3 BGB n.F. und §558d Abs.3 BGB n.F.(vgl.Tz.1.11) nichtanzuwenden auf Mieterhöhungsverlangen, die dem Mieter vor dieser Veröffentlichung zugegangen sind.
3.2 Anlage und Verzinsung der Kaution
Es besteht weder eine Pflicht zur Anlage noch zur Verzinsung der Kaution, wenn die Verzinsung durch Vertrag vor dem i. 1. 1983 ausgeschlossen worden ist.
3.3 Kündigungsfristen in bestehenden Verträgen
In bestehenden Verträgen sind oftmals Kündigungsfristen enthalten, die das derzeitige Recht wiedergeben. In Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBG ist vorgesehen, dass es bei den vertraglich vereinbarten Fristen verbleiben soll. Dieser Frage wird in der Zukunft eine maßgebende Bedeutung zukommen. Die Stellungnahme des Rechtsausschusses dazu:
"Die im Regierungsentwurf für Kündigungsfristen in bestehenden Verträgen vorgesehene Übergangsvorschrift des Art. 2 Nr. 1 (Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB) hält der Ausschuss tur sachgerecht, vorausgesetzt, dass es sich insoweit im Einzelfall tatsächlich um echte Vereinbarungen handelt. Nur dann gelten die vertraglich wirksam vereinbarten Kündigungsfristen grundsätzlich fort, soweit sie nach bisherigem Recht zulässig sind. Haben die Parteien also zum Beispiel für beide Seiten längere als die gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart, was bislang zulässig war, sollen diese Fristen auch zukünftig Bestand haben. Die Parteien haben, indem sie von den bisherigen gesetzlichen Fristen abgewichen sind, zum Ausdruck gebracht, dass sie gerade diese besondere Vertragsgestaltung wünschen (vgl. BayObLGE 1972, 150, 156). Dies ist aus Vertrauensschutzgründen zu respektieren.
Etwas anders ist es jedoch, wenn die Parteien lediglich im Vertragstext allgemein auf die gesetzliche Regelung verwiesen oder auch, wie in vielen Mustervertragsformularen. im Rahmen einer Formularklausel den Wortlaut der bisherigen gesetzlichen Regelung nur wiederholt haben. In beiden Fällen hat die Regelung regelmäßig keinen Vereinbarungscharakter. Der Gesetzeswortlaut ("...durch Vertrag vereinbart...") macht deutlich, dass es darauf ankommt, ob die Kündigungsfristen tatsächlich vereinbart worden sind, ihnen also von den Parteien eine besondere eigenständige (konstituive) Bedeutung zugemessen wurde. Bei Verweisung oder bloßer Wiederholung spricht schon auf den ersten Blick eine Vermutung dagegen. Es ist nämlich davon auszugehen, dass In diesen Fallen die Parteien den Gesetzeswortlaut lediglich der Vollständigkeit halber zur bloßen Information über die bestehende Rechtslage im Vertragstext wiedergegeben haben. Auf den Inhalt der konkreten Regelung selbst kam es ihnen jedoch gar nicht an; er wäre bei einer anderen Gesetzeslage bei beliebig austauschbar gewesen. Nur wenn sich aus dem Vertragskontext oder sonstigen Umständen bei Vertragsschluss ergibt, dass die Parteien ein besonderes Interesse an der Geltung der gesetzlichen Fristen hatten und gerade vor diesem Hintergrund diese Regelung ganz bewusst gehoffen haben, kann auch hier ausnahmsweise eine echte Vereinbarung vorliegen. In der Mehrzahl der Formularverträge wird dies allerdings nicht der Fall sein, so dass die Übergangsvorschrift des neuen Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB (Art. 2 Nr, 1 Mietrechisreformgesetz) keine Anwendung finden wird".

References: § 539
 § 539
 § 536
 § 543
 § 569
 § 558
 §548
 § 566
 § 551
 § 27
 § 556
 § 150
 BGH 
 § 564
 §569
 § 569
 § 564
 § 5
 § 2
 § 564
 § 564
 § 5584
 §558
 Art. 229
 § 3
 Art. 2
 § 3
 Art. 229
 § 3