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Timestamp: 2019-05-25 17:29:27+00:00

Document:
Resolución Vinculante de DGT, V2181-11, 21-09-2011 | Iberley
Ley 58/2003, General Tributaria art. 88.1
¿Es lícito a efectos fiscales que el arrendador facture a la sociedad?
En octubre de 2007 una persona física inicia su actividad como autónomo en un inmueble alquilado. En agosto de 2009 constituye una sociedad para ejercer la misma actividad. Su participación es del 98% y el 2% restante pertenece a otros dos socios. En esas fechas se tramitó la baja de la persona física y el alta de la sociedad en la obligación de practicar retenciones sobre los rendimientos por arrendamiento de inmuebles urbanos y se facilitaron los datos al arrendador, que comenzó a facturar el arrendamiento a la sociedad. Ahora, dos años después, el arrendador afirma que en ese cambio de titularidad "puede que haya alguna incorrección o incluso fraude a efectos fiscales".
El apartado 1 del artículo 88 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (Boletín Oficial del Estado de 18 de diciembre de 2003), recoge que "los obligados podrán formular a la Administración tributaria consultas respecto al régimen, la clasificación o la calificación tributaria que en cada caso les corresponda". Por tanto, no es competencia de este Centro Directivo manifestarse acerca de si se ajusta a derecho el cambio de arrendatario sin el consentimiento del arrendador.
En este caso, si nos ceñimos al ámbito tributario, se plantea la procedencia, por parte del arrendador de un inmueble, de facturar a la sociedad arrendataria.
El artículo 1 del Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, aprobado por el Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre (Boletín Oficial del Estado de 29 de noviembre) dispone lo siguiente:
"Artículo 1. Obligación de expedir, entregar y conservar justificantes de las operaciones.
Asimismo, otras personas y entidades que no tengan la condición de empresarios o profesionales están obligadas a expedir y conservar factura u otros justificantes de las operaciones que realicen en los términos establecidos en este Reglamento."
En consecuencia, el arrendador del inmueble está obligado a expedir y entregar factura a la sociedad arrendataria del inmueble, de manera que si esa facturación se ha realizado a la nueva sociedad de ello podría entenderse un consentimiento tácito.
Por otra parte, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (Boletín Oficial del Estado de 25 de noviembre de 1994) recoge en su artículo 3 lo que se entiende por arrendamientos para uso distinto de vivienda:
"1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren."
Según el citado cuerpo legal, en su artículo 4, recoge que el régimen aplicable a dichos contratos es:
"1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil."
Asimismo, la cesión de este tipo de contratos se encuentra regulada en el artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante L.A.U.):
"1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado."
No obstante, en el contrato de arrendamiento suscrito entre la persona física y el arrendador se establecía la siguiente cláusula:
"Cláusula Cuarta.
Queda prohibida a la arrendataria la cesión, traspaso o subarriendo, total o parcial, gratuito u oneroso del inmueble objeto del presente contrato, salvo que el arrendador diera el consentimiento previo, expreso y escrito.
A estos efectos, no se considerará traspaso la fusión, absorción o cualquier otra operación societaria de la que resultare un cambio de denominación de la sociedad Arrendataria, siempre que la sociedad resultante de la misma continúe en el ejercicio de la misma actividad que la primitiva, la realice en el mismo inmueble, en las mismas condiciones determinadas en el presente contrato, el cual seguirá vigente en idénticos términos sin que hubiere lugar a incremento o revisión de la renta por éstos motivos y sobre todo que la titular del contrato siga siendo Don/Doña A (persona física arrendataria)."
En este sentido, la Sala 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia de 17 de noviembre de 2005 (número 642/2005) dictó:
«Indica el artículo 32 de la L.A.U. de 1.994, apartado 1º: "Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador."
Y conforme al artículo 35 de la L.A.U. de 1994, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
En los contratos objeto de este litigio se suscribió una cláusula séptima a tenor de la cual: "el arrendatario con expresa renuncia a lo dispuesto en el artículo 32 de la L.A.U., se obliga a no subarrendar en todo o en parte, ni ceder o traspasar el local arrendado sin el consentimiento expreso y por escrito de arrendador. En caso de que el arrendatario incumpliera esta condición, podrá el arrendador resolver el contrato".
Pues bien, como esta Sala ha señalado en sentencias de fechas 2 de noviembre de 2.004, rollo número 614/2004 y de 30 de noviembre de 2.000, rollo 1126/1999, en este concepto, revelador de cesión, subarriendo o traspaso, deben incluirse:
a) La constitución de una sociedad, con personalidad jurídica propia (supone la sustitución de una persona individual por una persona jurídica) o en régimen de mera comunidad (sustitución por el conjunto de Personas constituyentes de la comunidad), entre el arrendatario y un tercero (Sentencia del T.S. de 9-6-1992) con sede social en los mismos locales arrendados y dedicada a idéntico negocio que el que en ellos ejercía el arrendatario.
Incluso la fusión de sociedades por absorción, desapareciendo la absorbida (sin perjuicio del artículo 31-4 T.R.L.A.U. de 1.964).
b) La introducción de una persona jurídica, aunque tenga carácter familiar o sea creada por los arrendatarios (Sentencia del T.S. de 7-1-1991) dado que al tener personalidad jurídica propia, independiente de los accionistas, se produce una mutación subjetiva en la ocupación del local que trasciende, no sólo a la posibilidad del beneficiario de la explotación, en relación con los derechos de traspaso, sino también a las causas de extinción de la propia persona.»
En consecuencia, si resultara de aplicación la citada doctrina al caso expuesto por la consultante, podría entenderse que ha existido un traspaso o cesión del contrato por parte de una persona física a favor de una persona jurídica, lo que daría lugar a las implicaciones tributarias que, en su caso, se establezcan en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (Boletín Oficial del Estado de 29 de noviembre de 2006).
No obstante, la presente contestación se realiza conforme a la información proporcionada por la consultante, sin tener en cuenta otras circunstancias no mencionadas y que pudieran tener relevancia en la determinación del propósito principal de la operación proyectada, de tal modo que podrían alterar el juicio de la misma, lo que podrá ser objeto de comprobación administrativa a la vista de la totalidad de las circunstancias previas, simultáneas y posteriores concurrentes en la operación realizada.
Sentencia Civil Nº 169/2011, AP - Baleares, Sec. 5, Rec 147/2011, 23-05-2011
Orden: Civil Fecha: 23/05/2011 Tribunal: Ap - Baleares Ponente: Oliver Barcelo, Santiago Num. Sentencia: 169/2011 Num. Recurso: 147/2011
Sentencia Civil Nº 137/2011, AP - Zamora, Sec. 1, Rec 55/2011, 06-05-2011
Orden: Civil Fecha: 06/05/2011 Tribunal: Ap - Zamora Ponente: Garcia Garzon, Pedro Jesus Num. Sentencia: 137/2011 Num. Recurso: 55/2011
Escrito de notificación al arrendador de que se ha cedido contrato de arrendamiento de local
D/Dña. [NOMBRE ARRENDATARIO]DIRECCIÓN [DESCRIPCIÓN]TLF[NÚMERO] A/A D/Dña. [NOMBRE ARRENDADOR] Muy Señor mío: Mediante la presente, en mi condición de arrendatario del local de negocio [DESCRIPCIÓN] sito en [ESPECIFICAR], de la que...
Resolución Vinculante de DGT, V2097-08, 07-11-2008
Órgano: Sg De Impuestos Sobre La Renta De Las Personas Físicas Fecha: 07/11/2008 Núm. Resolución: V2097-08
Resolución Vinculante de DGT, V1989-07, 24-09-2007
Órgano: Sg De Impuestos Sobre La Renta De Las Personas Físicas Fecha: 24/09/2007 Núm. Resolución: V1989-07

References: artículo 88
 artículo 1
 Real Decreto 
 artículo 3
 artículo 4
 artículo 32
 artículo 32
 artículo 35
 artículo 27
 artículo 32
 artículo 32
 artículo 31

Resolución 

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