Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3973-PGP.html
Timestamp: 2017-02-26 05:28:54+00:00

Document:
Version en vigueur du 06/07/16 à aujourd'hui. Version en vigueur du 30/07/13 au 06/07/16
Afin d’alléger les obligations déclaratives des contribuables titulaires de revenus fonciers de
faible montant, l’article 32 du code général des impôts (CGI) prévoit un régime d’imposition simplifié des revenus fonciers. Ce
régime, dénommé en pratique « micro-foncier », est réservé aux contribuables dont le revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 € et qui ne donnent pas en location des biens bénéficiant de
Les contribuables qui relèvent du régime micro-foncier sont dispensés du dépôt de la déclaration
annexe des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n° 10334). Ils sont tenus de porter le montant de leurs revenus bruts fonciers sur la déclaration d’ensemble des revenus n°
2042 (CERFA n° 10330).
Le revenu net foncier imposable est alors calculé automatiquement par l’application d’un
abattement de 30 %, représentatif des charges.
Les contribuables qui ne peuvent bénéficier du régime micro-foncier ou qui optent pour le régime
réel d’imposition doivent déterminer leur revenu net foncier à l’aide des déclarations n° 2044 ou n° 2044-SPE (spéciale ; CERFA n° 10335). Des revenus bruts fonciers,
ils pourront déduire le montant réel de leurs charges. Les deux régimes d’imposition des revenus fonciers (régime micro-foncier et régime réel) sont exclusifs l’un de l’autre.
Les imprimés n° 2042, n° 2044 et n° 2044-SPE
sont accessibles en ligne sur le site www.impots.gouv.fr.
Remarque : Pour plus de précisions sur le régime réel d’imposition, il convient
de se reporter au BOI-RFPI-DECLA-20.
Sur les conséquences de l'application du régime micro-foncier sur le calcul de la plus-value
immobilière réalisée en cas de cession de l'immeuble, il convient de se reporter au IV-A-5-d § 280 et suivants du BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20.
Le régime d’imposition simplifié prévu à
l’article 32 du CGI s’applique de plein droit aux contribuables qui ne donnent pas en location des biens qui bénéficient de
certains régimes spéciaux (cf. I-A § 30 à 80) et dont le revenu brut foncier total n’excède pas 15 000 € au titre de l’année d’imposition (cf.
I-B § 90 à 130).
Le régime micro-foncier s’applique à l’ensemble des contribuables dont les revenus fonciers,
directs ou indirects, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (cf. I-A-1 § 40 à 50), sous réserve de certaines exclusions expressément prévues par la loi (cf.
I-A-2 § 60 à 80).
Sous réserve des cas d’exclusions énoncés aux I-A-2-a et b § 60 et 70, le
régime micro-foncier s’applique aux contribuables qui perçoivent des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers, en application de
l'article 14 du CGI et de l'article 14 A du CGI.
Le régime micro-foncier est notamment applicable aux revenus tirés d’immeubles ou de parties
d’immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance. Il est toutefois rappelé que le II de l’article 15 du CGI exonère les
revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance.
S’agissant des détenteurs de parts, le régime micro-foncier s’applique donc, sous les mêmes
- aux associés personnes physiques de sociétés transparentes visées à
l’article 1655 ter du CGI (ex : société immobilière de copropriété, société d’attribution) à la condition que l’immeuble
soit mis en location nue directe par le contribuable ;
- aux associés personnes physiques de sociétés dont les résultats sont imposés dans les
conditions prévues à l’article 8 du CGI (sociétés translucides) qui donnent en location des immeubles nus, non soumises à l’impôt
sur les sociétés en raison de leur forme, de leur activité ou d’une option. Toutefois, l’associé doit être également propriétaire d’au moins un immeuble donné en location nue (cf. I-A-2-b §
70) ;
Le régime micro-foncier ne s’applique pas lorsque le contribuable ou l’un des membres du foyer
fiscal est propriétaire d’un ou de plusieurs biens appartenant aux catégories suivantes :
- monuments historiques et assimilés, qui procurent à leurs propriétaires des recettes
imposables dans la catégorie des revenus fonciers et dont le déficit est imputé sur le revenu global, en application du premier alinéa du 3° du I de l’article 156 du
CGI (CGI, art. 32, 2-a) ;
- immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine
architectural, urbain et paysager (dispositif « Ancien Malraux » dans sa version applicable aux demandes de permis de construire ou aux déclarations de travaux déposées avant le 1er
janvier 2009) au titre desquels est demandé le bénéfice des dispositions du b ter du 1° du I de l’article 31 du CGI ou de celles
du deuxième alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI (CGI, art. 32, 2-b) ;
- logements au titre desquels est demandé le bénéfice de l’une des déductions au titre de
l’amortissement prévues aux f (« Périssol »), g (« Besson neuf ») et h (« Robien » et « Robien recentré ») du 1° du I de l’article 31 du CGI. Il en est de même des logements au titre desquels est
demandé le bénéfice de la déduction spécifique et du complément de déduction au titre de l’amortissement en faveur du logement intermédiaire prévus au l du 1° du I du même article (dispositif « Borloo
neuf »), dès lors qu’il convient, pour le bénéfice de ces dernières dispositions, que le contribuable ait opté pour le dispositif « Robien » (CGI, art. 32, 2-c) ;
- logements au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction spécifique prévue au j
(dispositif « Besson ancien ») du 1° du I de l’article 31 du CGI (CGI, art. 32, 2-c) ;
- logements au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction spécifique prévue au k
(dispositif « Robien ZRR ») du 1° du I de l’article 31 du CGI (CGI, art. 32, 2-c) ;
- logements au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction spécifique prévue au m
(logements donnés en location dans le cadre d’une convention ANAH - dispositif « Borloo ancien ») du 1° du I de l’article 31 du CGI (CGI, art. 32, 2-f) ;
- immeubles pour lesquels est pratiquée la réduction d’impôt sur le revenu prévue à
l’article 199 decies EA du CGI (réduction d’impôt en faveur de l’acquisition de logements faisant partie d’une
résidence de tourisme dans certaines zones et qui font l’objet de travaux de réhabilitation) ou la réduction d’impôt prévue à
l’article 199 decies F du CGI (réduction d’impôt en faveur des travaux réalisés dans les logements touristiques) [CGI,
art. 199 decies EA et CGI, art. 199 decies F].
Remarque : La circonstance que le contribuable bénéficie de la réduction
d'impôt « Scellier » prévue à l'article 199 septvicies du CGI ou de la réduction d'impôt « Duflot » ou « Pinel »
prévue à l'article 199 novovicies du CGI ne fait pas obstacle à l'application du régime d'imposition micro-foncier.
Toutefois, lorsque le revenu net foncier est déterminé selon ce régime, les déductions spécifiques prévues en cas de location dans le secteur intermédiaire (« Scellier intermédiaire ») ou en zone de
revitalisation rurale (« Scellier ZRR ») ne sont pas applicables. De même, la circonstance que le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt « Malraux » prévue à
l'article 199 tervicies du CGI ne fait pas obstacle à l'application du régime d'imposition micro-foncier.
fiscal détient des parts appartenant aux catégories suivantes :
- parts de sociétés, autres que celles visées à
l’article 1655 ter du CGI, qui donnent en location un immeuble visé au I-A-2-a § 60 et dont les résultats
sont imposés dans les conditions prévues à l’article 8 du CGI
(CGI, art. 32, 2-e) ;
- parts de sociétés, autres que celles visées à l’article 1655 ter du CGI, qui font l’objet de
la déduction au titre de l’amortissement prévue à l’article 31 bis du CGI (« Robien SCPI » et « Borloo SCPI ») [CGI, art.
32, 2-e] ;
- parts de fonds de placement immobilier (FPI) mentionnés à
l’article 239 nonies du CGI (« OPCI-FPI ») lorsque leur détenteur n’est pas propriétaire d’un immeuble donné en location
nue (CGI, art. 32, 2-g). Dans ce cas en effet, le contribuable qui n’est imposé dans la catégorie des revenus fonciers qu’au titre des revenus tirés des parts de FPI, qui ne bénéficient pas de régimes
spéciaux peut déclarer directement sa quote-part de revenu net sur la déclaration d’ensemble n° 2042 (CERFA n° 10330), accessible en ligne sur le site
- plus généralement, parts de sociétés, autres que celles visées à l'article 1655 ter du CGI,
qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l’article 8 du CGI lorsque leur détenteur n’est pas propriétaire d’un immeuble donné en
location nue (CGI, art. 32, 2-d). Dans ce cas en effet, le contribuable, qui n’est imposé dans la catégorie des revenus fonciers qu’au titre des revenus tirés des parts qui ne bénéficient pas de
régimes spéciaux, peut déclarer directement sa quote-part de revenu net sur la déclaration d’ensemble n° 2042.
L’exclusion du régime micro-foncier ne porte que sur la période pendant laquelle le bénéfice
de dispositions dérogatoires est demandé ou sur les années au titre desquelles les déductions spécifiques en fonction du revenu brut se trouvent applicables.
Le régime micro-foncier s’applique aux contribuables dont le revenu brut foncier total
n’excède pas 15 000 € au titre de l’année d’imposition.
Pour l'appréciation de la limite d'application du régime du micro-foncier, il est fait masse
de l'ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal.
La limite de 15 000 € est appréciée en tenant compte du montant du revenu brut foncier annuel
perçu directement par l’ensemble des membres du foyer fiscal (cf. I-B-1 § 100 à 110), mais également de la quote-part de revenu brut annuel des sociétés dont l’un des membres du foyer
fiscal est associé, à proportion de ses droits dans le bénéfice comptable (cf. I-B-2 § 120 à 130).
normalement au bailleur et mises par convention à la charge des locataires. Les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles sont comprises dans le revenu brut. Il n’est pas
tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant (CGI, art. 29).
Pour les immeubles ou parties d’immeubles, autres que les logements, dont le propriétaire se
réserve la jouissance, le revenu brut est constitué par le montant des loyers que ces biens pourraient produire s’ils étaient donnés en location
(CGI, art. 30), majorés, s‘il y a lieu, des recettes accessoires.
redevable de la TVA, de plein droit ou sur option, la limite de 15 000 € doit être appréciée hors TVA (CGI, art. 33
quater).
Remarque : Pour plus de précisions sur la définition du revenu brut, il
convient de se reporter au BOI-RFPI-BASE-10.
Il en résulte que les contribuables pour lesquels le temps de location ou de jouissance de
l’immeuble au cours de l’année civile est inférieur à 12 mois bénéficient du régime micro-foncier dès lors que leur revenu brut foncier n’excède pas 15 000 € au cours de l’année d’imposition.
La limite de 15 000 € est appréciée en tenant compte du montant du revenu brut annuel de la
société défini à l'article 29 du CGI et à l'article 30 du
CGI à proportion des droits de l’associé dans les bénéfices comptables de la société. Il en est de même des porteurs de parts d’un fonds de placement immobilier mentionné à
l’article 239 nonies du CGI pour la fraction de revenus distribués par le FPI définis à
l'article 14 A du CGI (« OPCI-FPI »).
Exemple : Le propriétaire-bailleur qui perçoit 10 000 € par an de loyer en
direct et qui est associé d’une société civile immobilière dont le revenu brut correspondant à ses droits est de 7 000 €, ne pourra pas bénéficier du régime micro-foncier même si le revenu net
imposable déterminé par la société est inférieur à 5 000 €.
La clé de répartition du bénéfice comptable à retenir est celle qui figure dans le pacte
social à la clôture de l’exercice intervenue au cours de l’année d’imposition, à défaut d’acte ou de convention modifiant la répartition antérieure passée entre les associés avant la date de clôture
Pour être opposables à l’administration, de tels actes ou conventions doivent être
régulièrement conclus et enregistrés avant la clôture de l’exercice.
Pour la détermination du revenu foncier imposable, l’administration applique automatiquement
sur le revenu brut déclaré par le contribuable (cf. II-A § 150) un abattement forfaitaire représentatif des charges (cf. II-B § 160) . Les déficits antérieurs restent
imputables (cf. II-C § 170).
Le revenu brut à déclarer est déterminé de la même manière que pour l’appréciation de la
limite de 15 000 €. Il tient compte non seulement des revenus bruts des immeubles que le contribuable donne en location directement ou dont il se réserve la jouissance (cf.
I-B-1-a § 100), mais également de la quote-part de revenu brut de la société dont il est associé, à proportion de ses droits dans les bénéfices
comptables (cf. I-B-2 § 120 et 130).
Les contribuables portent directement le montant de leur revenu brut sur leur déclaration de
revenus. Le revenu doit être déclaré brut et non net de charges, de manière à ce que celles-ci ne soient pas doublement déduites. Ainsi, il convient notamment de déclarer la quote-part du revenu brut
de la société ou du fonds, afin que les charges ne soient pas déduites dans un premier temps au niveau de la société ou du fonds et dans un second temps au niveau de l’associé lors de l’application de
Le revenu net imposable est déterminé automatiquement par l’administration par l’application
d’un abattement de 30 % représentatif de l’ensemble des charges de la propriété.
Cet abattement est réputé couvrir l'ensemble des charges de la propriété exposées pour
l'acquisition ou la conservation du revenu foncier et, notamment, celles définies à l'article 31 du CGI. En conséquence, les
contribuables qui relèvent du régime micro-foncier ne peuvent opérer à ce titre aucune déduction sur leur revenu brut.
Le contribuable imposé selon le régime micro-foncier ne peut, par construction, constater de
déficits. Les déficits fonciers constatés antérieurement à l’application du régime micro-foncier et encore reportables au 1er janvier de la première année d’application, peuvent continuer à
être imputés sur le revenu net foncier dans les conditions de droit commun (report sur les revenus de même nature des 10 années suivantes).
Dans certains cas, le régime micro-foncier cesse obligatoirement de s’appliquer (cf.
III-A § 190 à 200). Les contribuables personnes physiques placés de plein droit sous le régime micro-foncier ont, sous certaines conditions, la possibilité d’opter pour le régime réel
d’imposition des revenus fonciers (cf. III-B § 210 à 260).
Le régime simplifié d’imposition cesse de s’appliquer au titre de l’année au cours de laquelle
- l’une des causes d’exclusions mentionnées aux
I-A-2-a et b § 60 et 70 survient (CGI, art. 32, 3).
Les revenus fonciers du foyer fiscal doivent alors être déterminés selon le régime réel
d’imposition, qui devient applicable de plein droit. Une déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n° 10334) ou n° 2044-SPE (spéciale ; CERFA n° 10335),
accessible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr, doit alors être déposée.
Les contribuables placés de plein droit sous le régime micro-foncier peuvent opter pour le
régime réel d’imposition des revenus fonciers (CGI, art. 32, 4). L’option est exercée pour une durée de trois ans.
L’option pour le régime réel d’imposition doit être exercée dans le délai prévu pour le dépôt
de la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) de l’année au titre de laquelle le contribuable demande à être imposé selon ce régime.
Elle n’est soumise à aucun formalisme particulier et résulte de la simple souscription de la
déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n° 10334) dans le délai légal de dépôt de la déclaration des revenus de l’année.
Les imprimés n° 2042 et n° 2044 sont accessibles en ligne
sur le site www.impots.gouv.fr.
L’option pour le régime réel des revenus fonciers exclut l’application du régime
micro-foncier.
L’option est globale, c’est-à-dire qu’elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers
réalisés par le foyer fiscal.
Les contribuables qui exercent cette option sont soumis, pour l’ensemble de leurs immeubles,
aux obligations découlant du régime réel des revenus fonciers telles que l’obligation de déposer une déclaration annexe. Ils doivent être en mesure de justifier de la nature et du montant des dépenses
déduites pour la détermination du revenu foncier.
Remarque : Pour plus de précisions sur le régime réel
d’imposition, il convient de se reporter au BOI-RFPI-DECLA-20.
L’option est exercée pour une durée de trois ans. Irrévocable durant cette période, elle est
valable tant que le contribuable reste de manière continue dans le champ d’application du régime micro-foncier.
Exemple : Le contribuable peut dans le délai prévu pour le dépôt de la
déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) de l’année N, accessible en ligne sur le site
www.impots.gouv.fr et souscrite en N+1, opter pour le régime réel d’imposition.
Son option est valable pour l’imposition des revenus N à N+2.
L’option cesse de produire ses effets au terme de la période de trois ans. Lorsque le
contribuable continue de souscrire une déclaration n° 2044 (CERFA n° 10334) au-delà du terme de cette période, il doit être considéré comme exerçant une option annuelle, et non plus
triennale, pour le régime réel d’imposition.
Il s’ensuit notamment que le contribuable peut, après une période minimale de trois années
d’imposition sous le régime réel, appliquer de plein droit, à tout moment, le régime micro-foncier, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.
Après une année d’imposition de plein droit sous le régime micro-foncier, le contribuable peut
exercer une nouvelle option pour le régime réel, valable trois ans.
Exemple : Le contribuable peut, dans le délai prévu pour le dépôt de la
déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) de l’année N, souscrite en N+1, opter pour le régime réel d’imposition. Son option est valable pour l’imposition des
revenus des années N à N+2. Il peut continuer à souscrire une déclaration n° 2044 au titre des revenus de l’année N+3 sans être considéré comme optant pour le régime réel d’imposition
pour la période triennale N+3 à N+5. Ainsi, il peut, par exemple, appliquer le régime micro-foncier pour l’imposition des revenus de l’année N+4.
L’option cesse de produire ses effets lorsque le contribuable sort du champ d’application du
régime du micro-foncier c’est-à-dire en cas de survenance d’une cause d’exclusion de plein droit du régime micro-foncier (cf. I-A-2-a et b § 60 et 70) ou
lorsque les recettes deviennent supérieures à 15 000 € (cf. I-B § 90 et suiv.).
En cas de cessation de la cause d’exclusion du régime du micro-foncier ou d’abaissement
ultérieur des recettes dans la limite de 15 000 €, ce dernier redevient applicable de plein droit. Une nouvelle option pour le régime réel d’imposition est alors possible pour une durée de trois ans.
Lorsque la modification de la situation familiale entraîne la création d’un ou plusieurs
nouveaux contribuables (mariage, divorce, imposition distincte de l’enfant précédemment à charge du foyer fiscal), l’option cesse de produire ses effets à l’égard de ceux-ci.
/bofip/3973-PGP.html

References: § 280
 § 30
 § 90
 § 40
 § 60
 § 60

l'article 14
 l'article 14
 §
70
 art. 32
 art. 32
 art. 32
 art. 32
 art. 32
 art. 32

art. 199
 art. 199
 l'article 199
 l'article 199

l'article 199
 § 60
 art. 32
 art.
32
 art. 32
 l'article 1655
 art. 32
 § 100
 § 120
 art. 29
 art. 30
 art. 33
 l'article 29
 l'article 30

l'article 14
 § 150
 § 160
 § 170
 § 100
 § 120
 l'article 31
 § 190
 § 210
 § 60
 art. 32
 art. 32
 § 60
 § 90