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Timestamp: 2016-10-21 14:53:59+00:00

Document:
du Tribunal f�d�ral, Reeb, F�raud et Fonjallaz.
recourant, repr�sent� par Me Fran�ois Bolsterli, avocat, quai des Bergues 23, 1201 Gen�ve,
r�novation et agrandissement d'un b�timent d'habitation sis en zone agricole,
recours de droit administratif contre l'arr�t du Tribunal administratif du canton de Gen�ve du 20 janvier 2004.
X.________ est propri�taire de la parcelle n� 2213 de la commune de Choulex, � proximit� du hameau de Chevrier. Cette parcelle de 3'004 m�tres carr�s, sise en zone agricole, a �t� d�tach�e de la parcelle voisine lors de son acquisition par le p�re de X.________, au d�but des ann�es septante. Elle accueille une ancienne d�pendance en bois de 56 m�tres carr�s ainsi qu'un poulailler d�saffect� de 8 m�tres carr�s. Selon les indications fournies par la commune de Choulex le 2 avril 2003, l'ancienne d�pendance a �t� rendue habitable par le pr�c�dent propri�taire, Y.________, qui y logeait ses ouvriers agricoles dans les ann�es cinquante d�j�, alors qu'il �tait mara�cher. Elle a �t� utilis�e comme r�sidence secondaire par Z.________, puis par son fils, X.________; elle comporte actuellement une chambre, une cuisine, des sanitaires, un s�jour et une terrasse couverte. Elle est aliment�e en �lectricit� et raccord�e au r�seau d'�vacuation des eaux claires et des eaux us�es.
Le 21 janvier 2002, X.________ a requis l'autorisation de r�nover et d'agrandir l'ancienne d�pendance par l'adjonction d'une chambre de 14,5 m�tres carr�s, dans l'intention d'y �tablir son domicile principal. Par d�cision du 26 juin 2002, le D�partement de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement du canton de Gen�ve (ci-apr�s: le D�partement) a refus� de d�livrer l'autorisation de construire sollicit�e au motif que la transformation et l'agrandissement projet�s n'�taient pas conformes � l'affectation agricole de la zone et que l'octroi d'une autorisation d�rogatoire fond�e sur les art. 24 et 24c de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire (LAT; RS 700) n'entrait pas en ligne de compte, la destination du b�timent en cause en habitation n'ayant jamais �t� autoris�e et l'agrandissement envisag� n'�tant pas impos� par sa destination.
Statuant le 3 juillet 2003 sur recours du propri�taire, la Commission cantonale de recours en mati�re de constructions a annul� cette d�cision et a invit� le D�partement � d�livrer l'autorisation sollicit�e. Elle a estim� que le b�timent litigieux �tait vou� � l'habitation depuis plus de cinquante ans et qu'il pouvait de ce fait �tre agrandi dans les limites pr�vues par l'art. 24c LAT.
Au terme d'un arr�t rendu le 20 janvier 2004, le Tribunal administratif du canton de Gen�ve (ci-apr�s: le Tribunal administratif ou la cour cantonale) a admis le recours form� par le D�partement contre cette d�cision qu'il a annul�e. Il a consid�r� que l'ancienne d�pendance n'�tait pas conforme � l'affectation agricole de la zone, en tant qu'elle servait � l'habitation d'un non-agriculteur, et que son implantation hors de la zone � b�tir n'�tait pas impos�e par sa destination, de sorte qu'une autorisation de construire � titre d�rogatoire au sens de l'art. 24 LAT n'entrait pas en ligne de compte. Il a estim� que le logement de personnes n'ayant aucun rapport avec l'agriculture constituait un changement d'affectation qui n'aurait pas �t� autoris� dans les ann�es cinquante, ce qui excluait l'application de l'art. 24c LAT. Il a encore relev� que la prescription trentenaire n'avait pas pour effet de l�galiser la situation, mais qu'elle s'opposait tout au plus au r�tablissement de l'�tat conforme au droit.
Agissant par la voie du recours de droit administratif, X.________ demande au Tribunal f�d�ral d'annuler cet arr�t, d'inviter le D�partement � lui d�livrer l'autorisation de construire sollicit�e et de condamner l'Etat de Gen�ve aux d�pens de la proc�dure de recours tant devant le Tribunal f�d�ral que devant le Tribunal administratif; � titre subsidiaire, il conclut au renvoi du dossier � cette derni�re autorit� pour qu'elle confirme la d�cision de la Commission cantonale de recours en mati�re de constructions, le cas �ch�ant, pour instruction compl�mentaire dans le sens des consid�rants. Il se plaint d'une mauvaise application des art. 24a et 24c LAT, d'une constatation inexacte et incompl�te des faits pertinents et d'une violation de l'art. 26 Cst.
Le Tribunal administratif se r�f�re � son arr�t. Le D�partement et l'Office f�d�ral du d�veloppement territorial concluent au rejet du recours.
Aux termes de l'art. 34 al. 1 LAT, la voie du recours de droit administratif est ouverte contre les d�cisions prises, comme en l'esp�ce, par l'autorit� cantonale de derni�re instance � propos de la reconnaissance de la conformit� � l'affectation de la zone de constructions et d'installations sises hors de la zone � b�tir et sur des demandes de d�rogation selon les art. 24 � 24d LAT. C'est �galement par cette voie que le recourant doit faire valoir la violation de ses droits constitutionnels, tels que la garantie de la propri�t� priv�e ou le droit d'�tre entendu (ATF 125 II 1 consid. 2a p. 5; 122 IV 8 consid. 1b p. 11 et les arr�ts cit�s). En tant que propri�taire de la parcelle litigieuse et requ�rant d�bout� de l'autorisation de transformer et d'agrandir le b�timent d'habitation qui y est �rig�, X.________ a un int�r�t digne de protection � l'annulation de l'arr�t attaqu� au sens de l'art. 103 let. a OJ. Les autres exigences de recevabilit� du recours de droit administratif sont au surplus remplies, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en mati�re.
Le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit f�d�ral sans �tre li� par les motifs invoqu�s, mais il ne peut aller au-del� des conclusions des parties (art. 114 al. 1 OJ). Il peut ainsi admettre le recours pour d'autres raisons que celles invoqu�es par le recourant ou, au contraire, confirmer la d�cision attaqu�e pour d'autres motifs que ceux retenus par l'autorit� intim�e (ATF 128 II 34 consid. 1c p. 37). Il est cependant li� par les faits tels qu'ils ont �t� constat�s par le Tribunal administratif, � moins qu'ils ne soient manifestement inexacts ou incomplets (art. 105 al. 2 OJ).
Le recourant ne conteste pas � juste titre que la construction litigieuse n'est pas conforme � la destination de la zone agricole et qu'une autorisation de construire ne pouvait lui �tre accord�e sur la base de l'art. 22 al. 2 LAT (cf. ATF 112 Ib 404 consid. 3 p. 406; arr�t A.421/1985 du 25 f�vrier 1986 consid. 2 paru � la RDAF 1986 p. 287). Il pr�tend en revanche que les conditions pos�es � l'octroi d'une autorisation d�rogatoire fond�e sur l'art. 24c LAT �taient r�alis�es. Il soutient que l'affectation de l'ancienne d�pendance � l'habitation est intervenue de mani�re licite, de sorte qu'il devrait b�n�ficier des possibilit�s d'agrandissement offertes par cette disposition, et se plaint sur ce point d'une constatation inexacte et incompl�te des faits. Il affirme en outre qu'en raison de la prescription, l'usage de l'ancienne d�pendance comme habitation devrait �tre consid�r� comme licite et que l'art. 24c LAT serait applicable.
3.1 Selon cette disposition, les constructions et installations sises hors de la zone � b�tir, qui peuvent �tre utilis�es conform�ment � leur destination mais qui ne sont plus conformes � l'affectation de la zone, b�n�ficient en principe de la garantie de la situation acquise (al. 1). L'autorit� comp�tente peut autoriser la r�novation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesur� ou leur reconstruction, pour autant que les b�timents aient �t� �rig�s ou transform�s l�galement. Dans tous les cas, les exigences majeures de l'am�nagement du territoire doivent �tre satisfaites (al. 2).
Le champ d'application de l'art. 24c LAT est restreint aux constructions et aux installations sises hors de la zone � b�tir, qui ne sont plus conformes � l'affectation de la zone � la suite d'un changement de r�glementation. La garantie de la situation acquise ne profite ainsi qu'aux constructions �rig�es ou transform�es de mani�re conforme au droit mat�riel en vigueur � l'�poque (art. 41 de l'ordonnance sur l'am�nagement du territoire [OAT; RS 700.1]; ATF 127 II 209 consid. 2c p. 212), soit avant le 1er juillet 1972, date de l'entr�e en vigueur de la loi f�d�rale du 8 octobre 1971 sur la protection des eaux contre la pollution qui a introduit express�ment le principe de la s�paration du territoire b�ti et non b�ti (ATF 129 II 396 consid. 4.2.1 p. 398, confirm� en dernier lieu dans un arr�t 1A.17/2004 du 18 mai 2004, consid. 2).
3.2 En l'esp�ce, le b�timent litigieux �tait � l'origine inscrit au cadastre comme d�pendance en bois et n'�tait pas affect� � l'habitation. Selon une lettre de la commune de Choulex du 2 avril 2003, qui se fonde sur le t�moignage d'anciens du village, il s'agissait d'un pavillon que son pr�c�dent propri�taire a rendu habitable dans les ann�es cinquante aux fins d'y loger ses ouvriers agricoles, sans que l'on sache si ce changement d'affectation a ou non �t� autoris�. Cette question pouvait demeurer ind�cise. A supposer que tel soit le cas, il est �tabli que Y.________ avait cess� son activit� de mara�cher et qu'il ne logeait plus d'employ�s dans l'ancienne d�pendance lorsque le p�re du recourant, Z.________, en a fait l'acquisition en 1971 pour en faire sa maison de week-end, avant de la c�der � son fils pour le m�me usage en 1983. La question de savoir si le pr�c�dent propri�taire avait d�j� utilis� l'ancienne d�pendance pour son habitation personnelle, avant de la vendre au p�re du recourant peut rester ouverte, car dans tous les cas, cette nouvelle affectation est intervenue avant le 1er juillet 1972, date tenue pour d�terminante pour l'application de l'art. 24c LAT. Or, une telle affectation n'�tait pas conforme � la destination de la cinqui�me zone agricole (5� zone B), destin�e aux exploitations et habitations rurales et aux grands domaines de plaisance, en vertu de l'art. 11 al. 6 de la loi genevoise sur les constructions et installations diverses du 25 mars 1961 (LCI), alors en vigueur, et ne pouvait �tre admise qu'au b�n�fice d'une autorisation d�rogatoire fond�e sur l'art. 180A LCI, dont rien n'indique qu'elle ait �t� requise et d�livr�e (cf. arr�t A.421/1985 du 25 f�vrier 1986 consid. 2 paru � la RDAF 1986 p. 287). En l'absence d'une telle autorisation, dont il appartenait au recourant d'�tablir la r�alit�, d�s lors qu'il entendait en tirer argument (cf. arr�t 1A.163/1994 du 16 f�vrier 1995 consid. 4a), la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en admettant que l'ancienne d�pendance avait �t� si ce n'est construite, du moins transform�e ill�galement et en tenant l'art. 24c LAT pour inapplicable, �tant pr�cis� que la notion de transformation vis�e par cette disposition s'entend �galement d'un changement d'affectation (ATF 113 Ib 303 consid. 3b p. 305/306; arr�t 1A.247/1997 du 15 janvier 1998 consid. 2a publi� in RDAF 1998 I p. 158 et les r�f�rences cit�es). Le fait qu'une telle affectation perdure depuis plus de trente ans sans intervention des autorit�s communales et cantonales n'a pas pour effet de la rendre licite et de permettre l'application de l'art. 24c LAT, mais s'oppose tout au plus � une remise en �tat des lieux (ATF 107 Ia 121 consid. 1a p. 123; 105 Ib 265 consid. 6a p. 270). Sur ce point, le recours est mal fond�.
Le recourant pr�tend enfin que son projet pourrait �tre autoris� par une application combin�e des art. 24a et 24c LAT.
Comme le rel�ve le D�partement dans ses observations, l'application de l'art. 24a LAT n'entre pas en consid�ration en l'esp�ce, puisque la demande d'autorisation litigieuse concerne non pas un changement d'affectation, mais une r�novation et un agrandissement d'un b�timent existant n�cessitant des travaux de transformation au sens de l'art. 22 al. 1 LAT. De plus, l'affectation de l'ancienne d�pendance utilis�e pour loger des ouvriers agricoles � l'habitation de personnes sans lien avec l'agriculture est intervenue avant l'entr�e en vigueur de l'art. 24a LAT. Au surplus, � supposer que ce changement d'affectation puisse �tre tenu pour conforme � cette disposition, il est douteux que celle-ci permette un agrandissement ult�rieur du b�timent fond� sur l'art. 24c LAT. Suivant le message du Conseil f�d�ral du 26 mai 1996 relatif � une r�vision partielle de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire, la transformation d'un logement agricole en une habitation sans rapport avec l'agriculture doit �tre consid�r� comme un changement complet d'affectation qui exclut tout agrandissement ult�rieur (FF 1996 III 512). Si cette argumentation, d�velopp�e dans le cadre de l'art. 24d LAT, devait �galement valoir pour les changements d'affectation autoris�s en application de l'art. 24a LAT (cf. en ce sens, Office f�d�ral du d�veloppement territorial, Nouveau droit de l'am�nagement du territoire, Explications relatives � l'OAT, Berne 2001, ch. 2.4.3 ad art. 41, p. 43), le b�timent litigieux ne pourrait plus �tre agrandi parce que le changement d'affectation survenu � la fin des ann�es soixante ou, au plus tard, au d�but des ann�es septante a �puis� les possibilit�s de transformation offertes par l'art. 24c LAT. Dans la mesure o� l'art. 24a LAT n'entre pas en consid�ration, cette question peut toutefois demeurer ind�cise.
Le r�sultat auquel aboutit l'arr�t attaqu� n'est pas contraire � la garantie constitutionnelle de la propri�t�, �tant donn� qu'elle ne prot�ge que l'exercice l�gal de la propri�t� (ATF 111 Ib 213 consid. 6c p. 225 et les r�f�rences cit�es). Le grief tir� de la violation de l'art. 26 al. 1 Cst. est ainsi mal fond�.
Le recours doit par cons�quent �tre rejet� aux frais du recourant, qui succombe (art. 156 al. 1 OJ). Il n'y a pas lieu � d'allouer des d�pens aux autorit�s concern�es.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie au mandataire du recourant, au D�partement de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement et au Tribunal administratif du canton de Gen�ve ainsi qu'� l'Office f�d�ral du d�veloppement territorial.

References: art. 24
 art. 24
 art. 24
 ATF 
 ATF 
 art. 24
 art. 41