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Timestamp: 2016-05-26 16:18:34+00:00

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Nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos: sus aspectos más importantes | Abogacía Española
Que pase el acusado. Cine jurídico
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2 octubre, 2012	Noticias	Nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos: sus aspectos más importantes
Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado y presidente de SEPIN
Después de varios meses de trabajo (he tenido el honor de participar en la Mesa que a tal efecto se organizó desde el Ministerio de Fomento y que contó también con la participación de altos cargos de los Ministerios de Justicia y Hacienda), por fin, el 24 de agosto, el Consejo de Ministros dio luz verde al “Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”.
Como es evidente habrá opiniones para todos los gustos y lo malo es que, especialmente en algunas cuestiones, las posturas contrarias al texto aprobado por el Gobierno pueden tener razón. En estas Mesas de Trabajo todos aportamos algo, pero a la vez hay que aceptar otras posturas distintas a las personales, como ocurre en cualquier Comisión de varios componentes. La aceptación no supone conformidad y en estas líneas pretendo indicar, en general, todas las reformas de la Ley y la postura jurídica que, como abogado, tengo sobre cada una de las cuestiones.
Lo peor de todo es que la información que se facilita al ciudadano es muy sesgada, pues, como luego veremos, por citar un ejemplo significativo, no existe esa posibilidad de que si el arrendatario no paga en 10 días se va a la calle. Será lanzado, sí, pero a través de unos plazos judiciales siempre superiores, como luego veremos.
Los aspectos más importantes de la reforma son:
LIBERTAD DE PACTOS PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS. Rompiendo la taxativa prohibición del art. 6 de la LAU, el nuevo art. 4 abre un camino para que las partes puedan pactar determinadas cuestiones fundamentales en los arrendamientos de viviendas, sin perjuicio de lo dispuesto de forma específica en determinados preceptos. Hay remisión, por otra parte, al Código Civil como norma de aplicación supletoria.
Me parece positiva la norma, como cualquier otra que abogue por la libertad de las partes.
CAMBIO EN LOS PLAZOS DE DURACIÓN OBLIGATORIA DE VIVIENDAS, NECESIDAD DEL ARRENDADOR Y RENUNCIA DEL ARRENDATARIO.
Hasta el momento, aunque el arrendamiento se hiciera por menor plazo, el arrendatario tenía derecho a renovar hasta cinco años mínimo. Pues bien, el art. 9.1 lo rebaja hasta tres años, considerando que es suficiente con este periodo, algo discutible, bueno para el arrendador y quizás no tanto para el arrendatario, que ve mermados sus derechos, aunque realmente la finalidad del alquiler para el primero es que le cuiden la casa y le paguen la renta, pudiendo asegurar que si ello se da casi nunca hay resolución contractual. Cabe recordar que con el Real Decreto Ley 2/85, de absoluta libertad de pactos, fueron muy pocos los arrendadores que rescindieron el contrato llegado al vencimiento si el arrendatario había cumplido con dichos requisitos.
La causa de necesidad del piso para el arrendador, familiares de primer grado, o para el cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial, permitirá, pasado el primer año, resolver el contrato antes del vencimiento (en cualquiera de sus prórrogas), con el aviso previo de dos meses, según contempla el art. 9.3, sin necesidad, como hasta ahora, que las previsiones se hagan en el propio contrato, algo que yo mismo había criticado bastante, junto con otros juristas y que ahora vemos con satisfacción su rectificación, pues era muy complicado hacer una lista completa de los supuestos de necesidad que podían suceder en los años de duración del arrendamiento.
La menor duración se complementa con la rebaja en la renovación cuando se ha cumplido los tres años, supuesto previsto en el art. 10, que queda en uno solo, siempre que el arrendador no haya hecho la denuncia con un mes de antelación.
El art. 11 permite al arrendatario renunciar al contrato, pasados los seis meses, simplemente mediante comunicación con un mes de antelación. Eso, se supone, hará que también el arrendador cumpla bien con sus obligaciones y mucho más si el arrendatario actúa con buena fe. Creo que es una compensación positiva en relación a los nuevos derechos del arrendador.
Mi postura personal es, en conjunto, favorable, por dos razones, Una, porque, aunque sigue habiendo un cierto corsé, las partes gozan de facultades de decisión en defensa de sus intereses; y, otra, porque el arrendador no tendrá ya tanto inconveniente en poner en alquiler una vivienda si puede recuperar la posesión por necesidad propia o familiar, que naturalmente debe ser acreditada, aunque con el inconveniente que hay que acudir al juicio ordinario (art. 249.1.6º LEC) y ello puede suponer que, si queda poco tiempo de duración del contrato, no compense acudir a esta tramitación.
Conforme el art. 13 cuado el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fedeicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, se extinguirá el arrendamiento, salvo que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos que dan lugar a la resolución del arrendamiento.
Pues bien, dentro del interés de la Ley para que los contratos de arrendamiento se inscriban en el Registro, habrá que decir que las posibilidades de inscripción del arrendamiento antes que cualquiera de los derechos que contempla este precepto son realmente escasas en la vida práctica. Por ejemplo, ¿cuántos arrendamientos se hacen antes de que el propietario firma una hipoteca?
El art. 14 también permite la resolución contractual si hay venta de la vivienda y el arrendamiento no está inscrito con anterioridad en el Registro, lo que supondrá seguramente que, caso de arrendatarios molestos, se pase la finca a un tercero, incluso los familiares más próximos, para resolver el contrato.
Sobre el tema del Registro de la Propiedad, hago constar mi oposición a la casi obligación de inscripción de los arrendamiento (ahora ya hay libertad al respecto, conforme el RD 297/1996, en relación a la Disposición Adicional Segunda de la LAU 29/1994), pues es poner trabas administrativas a la normal negociación entre las partes y que hasta el momento funcionaba de forma satisfactoria. A tenor del nuevo texto, habrá que aconsejar, sobre todo al arrendatario, que pida la inscripción, aunque ello suponga complicaciones de tipo administrativo y económico, aunque habrá que esperar a la reforma obligada por la nueva Ley que estamos comentando (antes de seis meses, dice la Disposición Adicional Segunda), en relación a los documentos hábiles para la inscripción y las condiciones de cancelación, incluyendo nuevos aranceles notariales y registrales, a fin de poder dar una opinión más concreta, pero es evidente que solo el hecho de que las partes tengan que comparecer ante notario o registrador puede resultar una molestia y un coste innecesario.
El art. 15 haciendo caso a algunas críticas que se habían hecho al respecto, entre ellas las mías propias, en el sentido de que cuando se producía la separación, el divorcio o la nulidad del matrimonio pudiera seguir siendo titular el otro cónyuge, ahora tendrá derecho a que pase a nombre de quien le hayan adjudicado la vivienda, evitando de esta forma que siguiera con los derechos de arrendamiento la parte que abandona la misma.
RENUNCIA A LA SUBROGACIÓN POR CAUSA FALLECIMIENTO ARRENDATARIO.
El art. 16 permite pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, los familiares que les corresponde no tengan derecho de subrogación si han pasado tres años y que si la muerte ocurre antes del vencimiento, solo quepa hasta ese plazo máximo.
Este precepto es igual que el anterior, cambiando los cinco años por los tres actuales.
Como quiera el cambio es consecuencia de pactos, me parece bien. Conforme.
REFORMA O REHABILITACION DE VIVIENDA A CAMBIO RENTA
El art. 17 permite que haya pacto al respecto, es decir, que el arrendatario se haga cargo del acondicionamiento de la vivienda a cambio de un tiempo concreto de renta, determinando que la falta de cumplimiento de este compromiso sea igualmente causa de resolución.
Es positiva la posibilidad de pacto, como casi todas, pero considero necesario que la resolución pueda llevarse por el juicio verbal de desahucio (al fin de cuentas es una falta de pago) e incluir el supuesto en el art. 250.1º de la LEC, pues en caso otro de tener que acudir al proceso ordinario el largo plazo del mismo supone un grave inconveniente para el arrendador.
ACTUALIZACION DE LA RENTA.
Hay un cambio significativo del art. 18 en relación al texto anterior, pues permite fijar la actualización en mayor o menor medida que el IPC general, que solo se aplicará en defecto de pacto entre las partes.
Como es evidente, considero buena esta redacción que consagra la libertad de las partes, sin que ello suponga que el interés del arrendador sea el preferente, toda vez que dependerá de la situación del mercado para que unos y otros puedan forzar lo mejor para sus intereses.
ELEVACIÓN RENTA POR MEJORAS.
El cambio del art. 19 es solamente que podrá repercutirse las obras pasados los primeros tres años, pero se mantiene el hecho de que las partes pueden convenir lo contrario, es decir, no repercutir nunca. Lo que no cabe es que se convenga pagar durante los primeros tres años.
En el fondo, igual que se ha hecho con la actualización de la renta, se podría perfectamente permitir el pacto a partir del inicio del arrendamiento, siempre que la mejora eleve las prestaciones al arrendatario.
REPERCUSIÓN GASTOS DEL INMUEBLE.
Como quiera que ya la renta no se revisa obligatoriamente por el IPC general, el art. 20 hace referencia, como máximo, al doble del porcentaje de esta revisión, siempre por acuerdo de las partes, pues de no indicar nada en el contrato, la repercusión de los gastos del inmueble será ninguna.
Creo que no tiene sentido limitar la repercusión de los gastos del inmueble, que debería tener sustantividad propia, por ejemplo, si el gasóleo de calefacción sube más del doble del IPC, es un absurdo que haya parte del importe de este servicio que tenga que pagar el arrendador. Evidentemente es contrario a esta limitación en el pacto entre arrendador y arrendatario.
DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE POR EL ARRENDATARIO.
El art. 25, en contraste con el anterior, permite la renuncia de este derecho por el arrendatario, incluso en los tres primeros años del contrato.
Se trata de la voluntad de las partes, de ahí mi conformidad al respecto.
RESOLUCIÓN VIA REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
El art. 27.4 contempla una completa utopía y es que en los contratos inscritos en el Registro la falta de pago del arrendatario (que debe figurar expresamente en el contrato, lo que supone una reiteración de las previsiones del mismo art. 27, apartado 2 a) puede dar lugar a la resolución, previo requerimiento hecho por juez o notario.
Pues bien, aparte de que no se sabe cómo se configura el requerimiento judicial, el precepto considera la resolución si el arrendatario no contesta en diez días, planteándose también las dudas sobre qué pasa si no se recibe la notificación, cuál debe ser el contenido de la contestación y, sobre todo, finalmente si se considera resuelto el contrato, como y finalmente de que manera se lanza al arrendamiento del piso ocupado.
Estas cuestiones fundamentales no aparecen en dicho precepto, que tampoco hace remisión alguna a la normativa concreta de la LEC, por lo cual, tal y como ahora está redactado, es totalmente inoperante.
Si este es el ejemplo que ha salido en la prensa para decir que en diez días se lanza a un inquilino, es evidente que la información es totalmente equivocada . Evidentemente siempre he mostrado i total oposición.
AMPLIACION CAUSA RESOLUCIÓN USO DISTINTO (LOCALES)
El art. 35 incluye como causa de resolución el apartado d) del art. 27.2, concretamente la realización de daños causados dolosamente u obras inconsentidas.
Como se hizo constar en su momento, creemos que se trataba de un error claro y es bueno que sea subsanado.
El art. 36 trata de la actualización de la fianza pasados los tres primeros años del arrendamiento, por lo que aquellos que duren menos no tienen ninguna necesidad de actualizar.
Sin duda alguna, se hace necesario contar con un texto refundido y así se ha intentado por mi parte, pero sin éxito alguno en la Comisión y en los Ministerios afectados. Por desgracia, no creo que ello se pueda llevar a cabo en la tramitación parlamentaria, pues realmente lleva cierta complejidad jurídica y no creo que tenga cabida en las normales enmiendas de los grupos políticos.
17 comentarios	Marga Garcia dice:	1 enero, 2013 a las 14:42	Soy una particular que tiene arrendado un piso que en en el año 1999 se firmó un contrato por una validez de 15 años, pero con un anexo de “dereho a prórroga” con aumento lineal de 16.000 pesetas (era 1999). Los 15 años acaban en el 2014. Actualmente este inquilino esta pagando 290 e. Quisiera saber por cuántos años estoy obligada a esta prórroga y qué significa el aumento lineal. Gracias.
Moderador dice:	2 enero, 2013 a las 14:56	El artículo publicado sobre el proyecto de ley medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas trata de los futuros arrendamientos urbanos y no de los actualmente vigentes. Para poder dar respuesta a las preguntas de Marga se debe tener delante el acuerdo adoptado entre arrendador y arrendatario y comprobar el contenido del contrato y eso lo tiene que hacer el interesado en persona con un abogado, a quien debe acudir directamente para solucionar este caso particular de acuerdo con las cláusulas contractuales.
batarazona dice:	3 enero, 2013 a las 18:53	Hola!
El año pasado firme un contrato de un año de duración que acaba este 31 de enero, si lo quiero renovar me sube la renta 200 €. ¿Hasta que punto es legal?
Moderador dice:	4 enero, 2013 a las 12:53	Respecto al comentario de Batarazona, para dar una opinión fundada habría que consultar el contenido del contrato de arrendamiento,y la persona más apropiada para hacer una valoración sería un abogado que viera el contrato. Sin embargo, con los datos aportados le recuerdo el contenido del art. 9 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, a la que está sujeta el contrato (salvo un análisis de su contenido) Plazo mínimo del contrato de arrendamiento urbano
Jose Alcaraz dice:	9 enero, 2013 a las 21:05	Buenas tardes, vamos a realizar la compra de un inmueble que actualmente se encuentra arrendado, el contrato cumple un año el día 31 de julio, siendo condición de la venta, que el contrato continue vigente hasta esa fecha, pasando a ser tanbién arrendadores, según la LAU, en este caso al ser la única vivienda del propietario, se puede finalizar el contrato para su disfrute por parte de este o de familiares directos, mi pregunta es: ¿Esta facultad se traspasaría del anterior propietario y arrendador, al nuevo propietario/arrendador?¿Existe alguna cláusula mayor (El hecho de contar con hijos menores) que predomine sobre la anterior expuesta. P.d Me quiero asegurar de poder entrar a vivir a fecha de 1 de agosto, sin tener que indemnizar a los inquilinos. Muchas gracias.
Moderador dice:	14 enero, 2013 a las 19:16	Nos encontramos ante la concurrencia de diferentes tipos de contrato: compraventa y arrendamiento. Por lo que habría que conocer el contenido de ambos contratos. Por otro lado, recordar lo que regula el Artículo 14 de la LAU sobre Enajenación de la vivienda arrendada en relación con el Capítulo de la suspensión, resolución y extinción del contrato. También hay que tener en cuenta el art. 9.3 que establece “no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
pedro dice:	10 enero, 2013 a las 19:18	Hola he comprado hace 3 años una vivienda ,con inquilino con contrato de 1976,y tengo alguna más ,es posible realizar un desaucio por razones de necesidad para un hijo sobre esta vivienda
Moderador dice:	14 enero, 2013 a las 18:45	La vigente Ley de Arrendamiento Urbanos es de 1995. Este asunto que plantea Pedro es de un contrato de 1976 por lo que se regula por la DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. Habría que estudiar el contrato y debido a que se acoge a una Disposición Transitoria, lo mejor es consultar con un abogado la vigencia y efectividad del contrato.
antonia carreras dice:	12 enero, 2013 a las 16:55	Hola,
Quería felicitar al autor del articulo pues es el único sitio que he encontrado algo de información sobre dicha reforma. A mi esta reforma me da a entender que esta basada en proteger mas al arrendador que al arrendatario. Soy consciente de que muchos arrendatarios no cumplen los contratos pero también son muchos arrendadores los que no lo hacen. En mi caso tengo una vivienda alquilada desde septiembre de 2011. La vivienda presentaba desperfectos antes de firmar el contrato pero el propietario me aseguro que me lo arreglaría todo. Claramente lo hizo verbalmente. Hasta el día de hoy todavía no me a arreglado nada alegando que no puede económicamente pero si puede reformar el piso de abajo que lo tiene vacío (también de su propiedad). El caso es que el piso es muy antiguo y me entra agua por todas partes, ventanas, techos, terraza etc. Yo trabajo todo el día y cuando llueve mucho me encuentro el piso inundado. Le he solicitado, pedido y rogado en muchas ocasiones que atienda mis peticiones. La respuesta habitual es (la semana que viene te mando al albañil) obviamente nunca viene nadie. Hace un mes mi marido estuvo discutiendo con el propietario y se ensalzaron en una discusión y la respuesta del propietario fue, si no te gusta te buscas otra cosa. Este señor tampoco quiere cambiar el contador de la luz y tenemos que pagar nosotros la penalización mensual de la compañía eléctrica por no tener el contador al día. Aparte del alquiler también tenemos que pagar un guarda muebles ya que no podemos amueblar completamente la casa por las inundaciones. El caso es que mi marido se enfado y este mes no le hemos pagado el alquiler hasta que no nos arregle los desperfectos, se que esta mal, que mi obligación es pagar pero que pasa con este señor ¿acaso el no tiene unas obligaciones? Resulta que si el nos denuncia nos desahucian en 10 días como reza la nueva reforma, muy bien ¿Y nosotros no tenemos derechos? Por eso digo que si, que hay que proteger al arrendador pero también castigarle cuando es el, el que no cumple con sus obligaciones. Un saludo
Moderador dice:	14 enero, 2013 a las 18:48	Respecto a la consulta de Antonia sólo recordarle lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en su Artículo 21. Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. Debido a la gravedad de la situación lo aconsejable sería pedir asesoramiento jurídico.
ROBESDOM dice:	14 enero, 2013 a las 22:25	Hola, he alquilado un piso con fecha 1 mayo 2012, con contrato de un año. Podría resolver mi contrato antes del vencimiento del mismo aunque la propietaria no estaría conforme?. en caso afirmativo que es lo que tendría que hacer.Muchas gracias
Antonio Ruiz dice:	15 enero, 2013 a las 3:58	Hola.
Soy arrendatario de un inmueble en el que vivo, para mi es vivienda habitual y el contrato se renueva anualmente.
Por circunstancias personales he de cambiar de inmueble. En el contrato no hay pactada ni indemnización ni obligación de preavisar en caso de desestimiento. Cuáles serían mis derechos? Qué podría reclamar el arrendador?
pedrobot55 dice:	15 enero, 2013 a las 23:56	En caso de resolución anticipada del contrato por parte del arrendatario, ¿el arrendador a que tendrá derecho?.
Yo entiendo que únicamente a una indemnización por daños y perjuicios causados (los cuales deberá de probar), pero no tendrá derecho a la fianza ni a que se le reembolse el resto de mensualidades.
¿Esto es así?,
Carmenib dice:	16 enero, 2013 a las 17:18	Buenas tardes, me encuentro en una situación de la que no sé bien cómo salir:
Vivo de alquiler en Valencia desde hace un año y medio. Me hicieron un contrato por 15 años con un alquiler de renta antigua a cambio de que yo me reformara el piso. ( a lo largo de 15 años me compensaba y es la casa de mi vida). Pero la vida da muchas vuelta y me he visto obligada a irme a Madrid.
No quiero dejar el piso por si vuelvo y porque además habré tirado más de 40.000 euros.Me gustaría alquilarla ( subarrendarla, vaya). Pero ¿ es posible? ( sé que tendré permiso de los propietarios). Pero claro, si lo alquilo por lo que pago yo, estoy pagándoles la reforma a ellos por nada. ¿ Puedo alquilarlo a un precio superior? ¿qué les puedo proponer?
Legalmente no tengo nada que hacer más que aceptar que he tirado todo ese dinero?
Por favor, sería genial que me ayudasen!
Aya dice:	17 enero, 2013 a las 21:43	Buenas tardes!
Quisiera preguntar sobre los derechos del arrendatario. Pues yo leia los anuncios de alquilar el paginas web y encontraba muchos pisos. Vio 4 o 5 y un piso me gusto. Pero sigue buscando. Y despues 10 dias la agencia que me mostro ese ultimo piso me escribio que tengo que darle respuesta. Yo llame y dijo que necesito ver todas las condiciones que sera en contrato en caso yo decido a alquilar. Los representantes de la agencia vinieron al lugar de mi trabajo y discutimos el proyecto del contrato. El dia seguiente ellos me mandaron el proyecto, pero ese mismo dia encontre otro piso (nuevo) y yo decidi que nuevo me gusto mejor y yo voy a alquilarlo. Yo no firme ningun papel o documento, pero tenia correos electronicos con agencia 3 veces sobre las condiciones del piso. Y cuando le dijo que he encontrado otro piso me contestaron que no es legal segun la ley LAU. Cual es su opinion? que tengo que hacer yo?
MEBGJLGE dice:	28 enero, 2013 a las 17:31	Buenas tardes, hemos decidido alquilar este año por primera vez un piso; podrían facilitarme un modelo de contrato de alquiler conforme con la actual Ley de Arrendamientos Urbanos?. El posible inquilino me informa de que debido a una probable estancia temporal de trabajo fuera de asturias no quiere comprometerse con el alquiler, a pesar de que con su pareja están intersados en este piso y de acuerdo con el alquiler. Pide que expresamente se recoja en el contrato que el preaviso sea de un mes, no estamos seguros si quiere reflejar alquiler por 1 año. Dicen que su intención es la continuidad en este piso pero que si se confirma un traslado de unos tres meses a Baleares quiere poder rescindir para no pagar nuestrop alquiler y otro posible en destino (y su pareja, qué?) Yo veo que esto puede suponer un coste de oportunidad para nosotros (dejar de alquilarlo a otros a más plazo por tener a este inquilino que trae consigo riego de rescindir el contrato). Debe estar mínimo 6 meses para poder dar preaviso de que lo deja con un mes de antelación? Cuál es la fianza mínima y cuál la que normalmente se requiere actualmente?. Agradezco de antemano la ayuda que me puedan proporcionar aclarando estas dudas y sobre todo facilitándome un modelo de contrato al amparo de la nueva Ley o link donde descargarlo. MUCHAS GRACIAS de antemano
MEBGJLGE dice:	29 enero, 2013 a las 0:29	Esta reforma de la LAU es ya Ley? Se ha promulgado? Debo preparar un contrato de alquiler, aplican ya las reformas o no?
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