Source: https://www.juraforum.de/muster-vorlagen/ratgeber-wann-und-wie-kann-ich-miete-erhoehen
Timestamp: 2017-11-23 11:18:02+00:00

Document:
Wann und wie kann ich Miete erhöhen?
Dieser Ratgeber erklärt aus Sicht des Vermieters von Wohnraum, unter welchen Umständen er gegenüber seinem Mieter eine Mieterhöhung durchsetzen kann und wie dies zu geschehen hat. Soweit verallgemeinerungsfähig stellt der Ratgeber auch dar, wie weit die Miete erhöht werden darf. Alle gesetzlichen Erhöhungstatbestände werden umfassend erläutert: 1. Vereinbarung durch die Vertragsparteien, § 557 Abs. 1 BGB 2. Staffelmiete, § 557 Abs. 2 BGB 3. Indexmiete, § 557 Abs. 2 BGB 4. Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 557 Abs. 3, 558 ff BGB 5. Mieterhöhung bei Modernisierung, §§ 557 Abs. 3, 559 BGB 6. Mieterhöhung wegen Veränderungen von Betriebskosten, §§ 557 Abs. 3, 560 BGB
Es wird darauf hingewiesen, dass Nachstehendes nur für den freifinanzierten Wohnraum gilt.
§ 557 BGB als zentrale Vorschrift
Die zentrale Vorschrift rund um das Thema Mieterhöhung für Wohnraum ist § 557 BGB. Diese Norm enthält alle Möglichkeiten für eine Mieterhöhung durch den Vermieter.
557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557 a BGB oder als Indexmiete nach § 557 b BGB vereinbaren.
Möglichkeiten der Mieterhöhung für freifinanzierten Wohnraum im Überblick:
1. Vereinbarung durch die Vertragsparteien, § 557 Abs. 1 BGB
2. Staffelmiete, § 557 Abs. 2 BGB
3. Indexmiete, § 557 Abs. 2 BGB
4. Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 557 Abs. 3, 558 ff BGB
5. Mieterhöhung bei Modernisierung, §§ 557 Abs. 3, 559 BGB
6. Mieterhöhung wegen Veränderungen von Betriebskosten, §§ 557 Abs. 3, 560 BGB
Mehr Möglichkeiten stehen einem Vermieter nicht zur Verfügung.
Insbesondere ist gemäß § 573 Abs. 1 S. 2 BGB eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung bei Wohnraum nicht möglich.
Anwendbarkeit der Vorschriften der Mieterhöhung
Bei einer Mieterhöhung ist auch § 549 BGB zu beachten. Nach dieser Vorschrift gelten die Vorschriften der Mieterhöhung (§§ 557 bis 561 BGB) nicht für Mietverhältnisse über
Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt
Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringenden Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat
für Wohnräume in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.
Weitere zu beachtende Grenzen
Neben den in §§ 556 ff BGB genannten Grenzen der Mietpreiserhöhung ergeben sich aus den §§ 138 Abs. 2, 134 BGB i.V.m. § 291 StGB (Wucher) und § 5 WiStG weitere Beschränkungen, die bei jeder Form der Mieterhöhung zu beachten sind.
Nach § 5 Abs. 1 WiStG handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Nach Abs. 2 sind Entgelte unangemessen hoch, wenn sie infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen.
Nicht unangemessen hoch sind jedoch Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.
Durch eine Mieterhöhung kann auch der Tatbestand des § 291 StGB (Wucher) erfüllt sein, wenn der Vermieter von Wohnräumen die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche des Mieters dadurch ausbeutet, dass er sich Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
Ein solches auffälliges Missverhältnis ist gegeben, wenn der Mietzins den Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt.
Vereinbarung durch die Parteien, § 557 Abs. 1 BGB
Die Mietparteien können nach § 557 Abs. 1 BGB während des Mietverhältnisses jederzeit eine Änderung der Miethöhe vereinbaren.
557 Abs. 1 BGB ist Ausdruck der Privatautonomie und der Vertragsfreiheit. Es soll den Parteien überlassen werden, welche Regelung sie bezüglich der Miete treffen wollen. Bei der Änderungsvereinbarung handelt es sich um eine beiderseitige Vereinbarung, bei der der Mieter aufgrund seines Mitspracherechtes im Vorfeld und des Rechtes, das Angebot abzulehnen, kein besonderes Schutzinteresse genießt.
Da eine derartige Vereinbarung ein Änderungsvertrag im Sinne des § 311 Abs. 1 BGB darstellt, der durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und Annahme) zustande kommt, gelten die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen (§§ 116-144 BGB) und für Verträge (§§ 145-157 BGB).
Die Annahme des Mieters kann auch durch sein schlüssiges Verhalten erfolgen, z.B. durch die Zahlung der erhöhten Miete (BGH, ZMR 2005, 847; LG Berlin, GE 2004, 1593). Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Vermieter einen „Befehl“ des Vermieters annimmt (LG Mannheim, WuM 2004, 481).
Die erhöhte Miete ist ab dem vereinbarten Zeitpunkt zuzahlen.
III. Staffelmiete, §§ 557 Abs. 2, 557 a BGB
Bereits bei Vertragsschluss, aber auch noch während des Mietverhältnisses kann eine Staffelmiete nach § 557 a BGB vereinbart werden.
Ist die Vereinbarung wirksam, erhöht sich die Miete zu den angegebenen Zeitpunkten automatisch, ohne dass es einer weiteren Erklärung bedarf.
1. Schriftliche Staffelvereinbarung (Unterschriften beider Parteien erforderlich)
2. Einzelne Staffeln müssen zeitlich bestimmt sein
3. Jeweilige Mietstaffel muss mindestens ein volles Jahr unverändert bleiben
4. Jeweilige Miete oder jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag auszuweisen (Prozentangabe genügt nicht)
Die Schriftlichkeit erfordert gemäß § 126 Abs. 1 BGB eine eigenhändige Namensunterschrift.
Während der Staffelmietlaufzeit kann die Miete nicht nach den §§ 558 - 559 a BGB (Mieterhöhung bis zur ortsübliche Miete und Erhöhung bei Modernisierung) erhöht werden. Eine Änderungsvereinbarung nach § 557 Abs. 1 BGB und eine Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben jedoch auch hier möglich.
Ist nur eine der oben genannten Voraussetzungen nicht gegeben, ist die Vereinbarung im Mietvertrag bezüglich der Staffelmiete unwirksam und eine Mieterhöhung ist nur nach den §§ 558 ff BGB möglich.
Ein Unwirksamkeitsgrund ist z.B., wenn nur eine der Mietstaffeln kürzer als ein Jahr gelten soll. Nicht nur die eine Staffel, sondern die gesamte Staffelvereinbarung ist unwirksam (LG Berlin, GE 2006, 452).
Indexmiete, § 557 b BGB
Die Vertragsparteien können auch bestimmen, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenserhaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete), § 557 b Abs. 1 BGB. Zu beachten ist bei einer derartigen Regelung, dass sie auch für den Fall einer Senkung des Preisindexes gilt. Wird die Vereinbarung nur für den Fall des Steigens der Bezugsgröße geschlossen, ist die Vereinbarung unwirksam.
1. Schriftliche Vereinbarung der Indexmiete(Unterschriften beider Parteien erforderlich)
2. Während der Geltung der Indexmiete muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben (Ausnahme: Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB)
3. Mietänderung muss in Textform ggü. allen Mietern geltend gemacht werden (Mieterhöhung tritt nicht automatisch ein)
4. Angabe von eingetretenen Änderungen des Preisindexes in einem Geldbetrag
5. Angabe der jeweiligen Miete oder der Erhöhung in einem Geldbetrag
Bei der Textform im Sinne des § 126 b BGB ist im Gegensatz zur Schriftform keine eigenhändige Unterschrift mehr erforderlich. Ein Mieterhöhungsverlangen kann daher auch per Email oder per Fax gestellt werden. Eine automatische Anfertigung ist möglich.
Eine Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten ist während der Geltung einer Indexmiete möglich. Nicht so einfach ist dagegen die Erhöhung nach einer Modernisierung. Diese kann nur gefordert werden, wenn der Vermieter die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen vornehmen musste, die er nicht zu vertreten hat.
Die Mieterhöhung beginnt ab dem übernächsten Monat, der auf dem Zeitpunkt des Zugangs der Änderungserklärung folgt.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete, § 558 BGB
In den meisten Fällen der Praxis richtet sich eine Mieterhöhung nach den §§ 558 ff BGB. Neben der Erhöhung bei einer Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten besteht die Möglichkeit, die Miete an die ortsübliche Miete anzupassen.
Diese Art der Mieterhöhung unterliegt aufgrund der Schutzbedürftigkeit des Mieters strengen gesetzlichen Voraussetzungen. Sind die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gegeben, hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zu der Mieterhöhung, die er nach Ablauf der Zustimmungsfrist auch gerichtlich einklagen kann. Ohne eine Zustimmung besteht trotz Vorliegens der Mieterhöhungsvoraussetzungen jedoch zunächst kein Zahlungsanspruch.
Einzelne Voraussetzungen der Mieterhöhung i.S.d. § 558 BGB
a) Materielle Voraussetzungen der Mieterhöhung
Liegen die materiellen Voraussetzungen vor, hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung.
(1) Wartefrist nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB
Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, in dem die jetzige Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, wobei Erhöhungen nach § 559 BGB (Erhöhung nach Modernisierung) und/oder § 560 BGB (Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten) unberücksichtigt bleiben.
(2) Sperrfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB
Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach dem Eintritt der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Maßgebend ist dabei der Zugang des Erhöhungsverlangens und nicht dessen Absendung. Wird das Mieterhöhungsverlangen zu früh gestellt, ist es unwirksam.
(3) Kein Übersteigen der ortsüblichen Miete, § 558 Abs. 2 BGB
Die obere Grenze einer Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der Mieten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für preisfreien Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Die Vergleichsmiete besteht aus einer Spanne, die der Vermieter bis zur oberen Grenze ausnutzen kann.
(4) Weitere Begrenzung: Kappungsgrenze
Die Miete kann nach § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 % erhöht werden. Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten oder nach einer Modernisierung werden nicht dazu gerechnet.
Diese sog. Kappungsgrenze gilt nach § 558 Abs. 4 nicht, wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Bezüglich der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze ist zu beachten, dass stets der jeweils niedrigere Wert gilt. Weder die ortsübliche Miete noch die Kappungsgrenze dürfen überstiegen werden.
(5) Kein Ausschluss der Mieterhöhung, § 557 Abs. 3 BGB
Eine Mieterhöhung nach § 558 ff BGB kann ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen sein.
Ein Ausschluss kann sich aber auch aus den Umständen ergeben. Dies wird zum Beispiel bei Zeitverträgen angenommen, bei denen ein fester Mietzins vereinbart wurde. Auch bei Mietverträgen mit kurzer Laufdauer und Staffelmietverträgen können Mieterhöhungen ausgeschlossen sein.
b) Formale Voraussetzungen der Mieterhöhung
Der Anspruch auf Zustimmung muss in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise geltend gemacht werden.
(1) Textform § 558 a Abs. 1 BGB
(2) An alle Mieter adressieren
Die Erhöhung der Miete muss ausdrücklich von allen Vermietern an alle Mieter, die den Mietevertrag unterschrieben haben, gerichtet sein. Ansonsten ist das Erhöhungsverlangen unwirksam (OLG Celle, WuM 1982, 102).
In dem Erhöhungsverlangen muss jeder der Mieter aufgefordert werden, der Mieterhöhung zuzustimmen. Der neue Mietbetrag sollte ausdrücklich genannt werden.
(4) Begründung § 558 a Abs. 1 BGB
Die Mieterhöhung muss anhand von Tatsachen dargelegt werden.
Nach § 558 a Abs. 2 BGB kann zur Begründung insbesondere Bezug genommen werden auf
a) einen einfachen Mietspiegel
b) einen qualifizierter Mietspiegel
c) eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
d) ein Sachverständigengutachten
e) die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen
Diese Begründungsmittel sind nicht abschließend. So kommen als Begründungsmittel z.B. auch Gerichtsurteile in Betracht.
Zu a) Bezugnahme auf einen einfachen Mietspiegel
Nach der Legaldefinition des § 558 c BGB ist ein Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessensvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Bei Meinungsverschiedenheiten zwischen mehreren in der Gemeinde ansässigen Interessensvertretungen genügt nach der Rechtsprechung des OLG Hamm die Zustimmung einer der Vertretungen.
Der Vermieter muss in seiner Begründung Tatsachen nennen, die eine Einordnung der Wohnung und der verlangten Miete in die maßgebende Sparte des Mietspiegels ermöglichen. Der Vermieter darf die im Mietspiegel genannte Spanne voll ausschöpfen. Bei einer Überschreitung des Mittelwertes sollte eine genaue Begründung dafür angegeben werden.
Zu b) Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel
558 d BGB definiert den qualifizierter Mietspiegel als einen Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessensvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
Besondere Bedeutung erlangt der qualifizierte Mietspiegel durch § 558 d Abs. 3 BGB. Danach wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese Vermutungsregelung gilt im Prozess für beide Parteien, ist jedoch durch einen Gegenbeweis widerlegbar.
Die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels sind stets in das Erhöhungsverlangen mit aufzunehmen, auch wenn es nicht als Begründungsmittel verwendet wird.
Zu c) Bezugnahme auf eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
Die Mietdatenbank muss von einer Gemeinde oder Interessensvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt werden.
Außer in Hannover gibt es solche Datenbanken nicht, so dass dessen Bedeutung in der Praxis nicht groß ist.
Zu d) Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten
Dieses Sachverständigengutachten muss unbedingt mit Gründen versehen sein.
Bei dem Sachverständigen muss es sich um einen von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln. Eine Ausnahme gilt nur dort, wo die Kammer derartige Bestellungen und Vereidigungen nicht vornimmt.
Die Kosten eines derartigen Gutachtens können auf keinen Fall auf den Mieter übertragen werden.
Zu e) Benennung von drei Vergleichswohnungen
Die Vergleichswohnungen können auch zum Eigentum des Vermieters gehören. Die Wohnungen brauchen nicht identisch sein, müssen aber hinsichtlich der Mietmerkmale des § 558 Abs. 2 BGB mit der streitigen Wohnung in einer Gruppe sein. Dieser Möglichkeit ist ein sehr kostengünstiges, aber zugleich unzuverlässiges Begründungsmittelmittel.
(5) Zustimmung des Mieters
Dem Mieter steht eine Überlegungsfrist zu, ob er der Mieterhöhung zustimmt. Ihm soll Gelegenheit gegeben werden, die Erhöhung zu überprüfen. Nach § 558 b BGB hat er dazu den Monat, in dem die Erhöhungserklärung angekommen ist, und die beiden darauf folgenden Monate Zeit.
Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht oder nur teilweise zu, hat der Vermieter anschließend drei Monate Zeit die Zustimmung gerichtlich einzuklagen. Das Gericht prüft dann die Mieterhöhung. Dabei ist es nicht an das vom Vermieter gewählte Begründungsmittel gebunden.
Beispiel: Zugang der Erhöhungserklärung am 15.2.. Die Zustimmung müsste bis zum 30.4. erfolgen. Wird nicht oder nur teilweise zugestimmt, hat der Vermieter bis zum 30.6. die Möglichkeit, Klage zu erheben.
Nach einer Zustimmung ist die erhöhte Miete ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu zahlen.
Mieterhöhung bei Modernisierung, § 559 BGB
Nach § 559 BGB kann der Vermieter, der bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gleiches gilt für bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
Bei der Berechnung sind die Kosten für eine Instandsetzung und Instandhaltung und staatliche Zuschüsse abzuziehen.
Mitteilung vor der Modernisierung
Gemäß § 554 Abs. 3 S. 1 BGB muss der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen deren Art, den voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitteilen.
Fehlt eine derartige Mitteilung oder überschreitet der dann tatsächliche Erhöhungsbetrag den angegeben Betrag um mehr als 10 %, verlängert sich die Frist des § 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB um sechs Monate.
Mieterhöhung in Textform nach tatsächlichen Kosten
Nach Abschluss der baulichen Maßnahmen müssen dem Mieter die tatsächlich entstandenen Kosten mitgeteilt werden. Dazu ist eine genaue Aufstellung erforderlich. Der Mieter muss nachvollziehen können, welche tatsächlichen Aufwendungen für die bauliche Maßnahme getroffen wurd (LG Berlin, ZMR 1991, 303).
bauliche Maßnahmen erhöhen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig
bauliche Maßnahmen verbessern die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
bauliche Maßnahmen bewirken nachhaltig Einsparung von Energie oder Wasser
bauliche Maßnahmen wurden auf Grund von Umständen durchgeführt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
Nur diese Maßnahmen können zu einer Mieterhöhung führen. Modernisierungen, die dem Mieter im Ergebnis nichts bringen, können nicht auf ihn umgelegt werden. Der Mieter muss nach den baulichen Maßnahmen ein „Mehr“ erhalten.
Eine Gebrauchswerterhöhung liegt vor, wenn die Wohnungsnutzung angenehmer, weniger arbeitsaufwendig, gesünder, bequemer und sauberer wird. Nachhaltigkeit bedeutet, dass die Gebrauchswertverbesserung von Dauer und vom Gewicht her ein gewisses Ausmaß erreicht. Bei der Beurteilung ist ein rein objektiver Maßstab anzulegen.
Die baulichen Maßnahmen verbessern die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft, wenn außerhalb der Wohnräume eine Verbesserung erfolgt. Dies geschieht zum Beispiel durch die Errichtung eines Kinderspielplatzes.
Mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung über die Erhöhung ist die erhöhte Miete zu zahlen. Fehlt allerdings eine vorherige Mitteilung nach § 554 BGB (s.o.) oder überschreitet der tatsächliche Erhöhungsbetrag den dort genannten Betrag um mehr als 10 %, verlängert sich die Frist des § 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB um sechs Monate.
VII. Mieterhöhung wegen veränderter Betriebskosten, § 560 BGB
Für die Frage, ob und wie gesteigerte Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, ist entscheidend, welche Regelung bezüglich der Betriebskosten im Mietvertrag getroffen wurde.
Vertraglich geregelt sein kann eine Betriebskostenpauschale, eine Betriebskostenvorauszahlung oder eine Inklusiv- und Teilinklusivmiete.
Betriebskostenpauschale, § 560 Abs. 1 – 3 BGB
Wurde eine Betriebskostenpauschale vereinbart, ist eine Umlage auf den Mieter gemäß § 560 Abs. 1 BGB nur möglich, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Fehlt eine derartige eindeutige vertragliche Regelung, ist eine Umlage nur durch Zustimmung des Mieters möglich.
Zu beachten ist, dass nach § 560 Abs. 3 BGB auch eine Ermäßigung der Betriebskosten dem Mieter unverzüglich mitzuteilen und die Pauschale entsprechend herabzusetzen ist.
Ist eine Umlage gestiegener Betriebskosten möglich, muss dies dem Mieter schriftlich erklärt werden. Das Gesetz schreibt Textform vor. In dieser Erklärung ist der genaue Grund für die Umlage zu bezeichnen und zu erläutern. Es müssen die bisherigen und die jetzt geltenden Beträge gegenübergestellt werden. Zusätzlich sind ein Verteilerschlüssel und der Betrag anzugeben, um den die Gesamtsumme der Betriebskosten gestiegen ist.
Die erhöhten Betriebskosten sind dann mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats zu zahlen.
Betriebskostenvorauszahlungen, § 560 Abs. 4 BGB
Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, kann jede Partei nach einer Abrechnung eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Für die Anforderung an die Erklärung gilt das zur Betriebskostenpauschale Gesagte.
Die erhöhten Zahlungen sind auch hier mit dem Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats fällig.
Bruttokaltmiete / Inklusivmieten
Bei Mietverträgen, bei denen keine Differenzierung nach Kaltmiete und Betriebskosten erfolgt (Inklusivmiete, Bruttomiete, Warmmiete) ist eine Anpassung an gestiegene Betriebskosten nur durch eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB möglich.
Für Altverträge (abgeschlossen vor dem 1.9.2001), in denen vertraglich vereinbart ist, dass Betriebskostenerhöhungen möglich sind, ist unter Umständen eine Erhöhung möglich.
Bei Mietverträgen, in denen nur ein Teil der Betriebskosten in der Grundmiete enthalten sind und für den anderen Teil eine Vorauszahlung zu erbringen ist, können die Betriebskosten, für die Vorauszahlungen geleistet werden, nach § 560 Abs. 4 BGB angepasst werden. Der Teil der in der Grundmiete enthalten ist, kann nur nach § 558 BGB erhöht werden. Etwas anderes kann wiederum für Altverträge gelten.
Bei Verträgen, in denen ein Teil der Betriebskosten in der Grundmiete enthalten und für den anderen Teil eine Pauschale vereinbart ist (Teilinklusivmieten), kann die Pauschale erhöht werden, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Bezüglich des in der Grundmiete enthaltenen Teils ist nur eine Erhöhung nach § 558 BGB möglich.
Bei allen Fällen kann die Miete insgesamt nach § 558 BGB erhöht werden, so dass nicht der Betriebskostenanteil vor einer Erhöhung herausgerechnet werden muss.
VIII. Keine Umlegung der Kapitalkosten auf den Mieter
Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 ist eine Umlegung erhöhter Kapitalkosten (z.B. Hypothekenzinsen) auf den Mieter nicht mehr möglich.
Möglichkeiten des Vermieters zur Mieterhöhung bei Gewerberäumen
Der Vermieter kann die Miete bei Gewerberaummietverträgen, die auf eine bestimmte Zeit geschlossen wurden, nur einseitig erhöhen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Nur in ganz seltenen Ausnahmefällen ist trotz Fehlens einer Vereinbarung eine Erhöhung möglich, wenn es für den Vermieter ansonsten zu untragbaren Ergebnissen führen würde.
Bei unbefristeten Verträgen kann der Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsregelungen und Fristen das Mietverhältnis kündigen und dem Mieter gleichzeitig das Angebot unterbreiten, das Mietverhältnis in Zukunft zu einem höheren Mietpreis fortzusetzen. Nimmt der Mieter das Angebot nicht an oder können sich die Parteien nicht einigen, ist das Vertragsverhältnis zum Kündigungstermin beendet.
Bei Mischverträgen, also Verträgen über Räume, die sowohl zu Wohnzwecken als auch zu z.B. gewerblichen Zwecken angemietet wurde, ist der Schwerpunkt entscheidend.
Wählen Sie diese Form der Mieterhöhung, sollten Sie eindeutig zum Ausdruck bringen, dass Sie eine Vereinbarung wünschen. Verlangen Sie eine schriftliche Zustimmung bzw. Annahme des Erhöhungsangebotes. Dadurch können Sie spätere Streitigkeiten vermeiden und die Beweisführung erleichtern.
/ Praxistipp für Vermieter
Beachten Sie auch hier § 5 WiStG und § 291 StGB.
In Hinblick auf § 550 BGB ist auch hier empfehlenswert, die Schriftform zu wahren.
Die meisten Städte bzw. Gemeinden, stellen die Mietspiegel auf Ihren Internetseiten zur Verfügung. Diese dort veröffentlichen Mietspiegel erfüllen zumeist auch die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels.
Sie sollten den Mietspiegel dem Erhöhungsverlangen auch beilegen.
Ein Mietspiegel, auf den Bezug genommen wird, ist dem Erhöhungsverlangen nur dann nicht beizulegen, wenn er öffentlich kostenlos zugänglich ist. Das Internet stellt in der Regel nicht für alle Mieter eine kostenlose Alternative dar.
Praxistipp für Vermieter bei Erhöhung bis zur ortsüblichen Miete
Als Vermieter sollten Sie genau prüfen, ob eine Mieterhöhung überhaupt möglich ist. Prüfen Sie folgende Fragen genau:
Mieterhöhung ist nicht vertraglich ausgeschlossen
es liegt kein Staffelmietvertrag vor
es liegt kein Zeitmietvertrag mit festem Mietzins vor
es handelt sich um freifinanzierten Wohnraum
es handelt sich nicht um Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist
es handelt sich nicht um Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist
es handelt sich nicht um Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt
es handelt sich nicht um Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringenden Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.
Prüfen Sie genau, ob die Voraussetzungen einer Mieterhöhung vorliegen:
Wartefrist des § 558 Abs. 1 S. 1 BGB ist eingehalten (Miete seit letzter Erhöhung 15 Monate bis zur geplanten Erhöhung unverändert)
Sperrfrist beachten (Erhöhungsverlangen nicht früher stellen als ein Jahr nach Eintritt der letzten Mieterhöhung)
ortsübliche Miete wird nicht überschritten
Halten Sie auch die formalen Voraussetzungen ein:
von allen Vermietern an alle Mieter adressiert
wählen Sie einen Zustellungsweg, den Sie im Streitfall beweisen können
bringen Sie genau zum Ausdruck, dass Sie eine Zustimmung verlangen
begründen Sie Ihr Erhöhungsverlangen
räumen Sie dem Mieter die gesetzliche Überlegungsfrist ein
Praxistipp für Vermieter bei Mieterhöhung bei Modernisierung
Als Vermieter sollten Sie genau prüfen, ob eine Mieterhöhung nach den baulichen Maßnahmen überhaupt möglich ist. Prüfen Sie folgende Fragen genau:
es handelt sich nicht um Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnungen ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt
es handelt sich nicht um Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringenden Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat
beachten Sie § 5 WiStrG und § 291 StGB
es wurden bauliche Maßnahmen durchgeführt, die
den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder
das allgemeine Wohnverhältnis dauerhaft verbessern
nachhaltig Energie oder Wasser einsparen
aufgrund von Umständen erforderlich waren, die der Vermieter aber nicht zu vertreten hat
halten Sie die Frist des § 559 b Abs. 2 BGB ein
wählen Sie einen Zustellungsweg, damit Sie im Streitfall den Zugang beweisen können (z.B. Einschreiben mit Rückschein oder Bote, der auch den Inhalt bezeugen kann)
erläutern Sie die Maßnahmen, die Voraussetzungen der Umlegung auf den Mieter und die Berechnung und Aufteilung der Kosten nachvollziehbar
Halten Sie die Höhe ein (11% der Aufwendungen/Jahr) und ziehen Sie Instandsetzungskosten und Zuschüsse ab
Bei Gewerbemietverträgen stets bereits bei Vertragsschluss an eine Regelung für Mieterhöhungen denken.
Nachfolgen können Sie die Vorlage "Ratgeber: Wann und wie kann ich Miete erhöhen?" kostenlos im .docx Format zur Bearbeitung in Word herunterladen.
ratgeber-wann-und-wie-kann-ich-miete-erhoehen.docx herunterladen
ratgeber-wann-und-wie-kann-ich-miete-erhoehen.docx bearbeiten
Mit der nachfolgenden Mustervorlage für einen Untermietvertrag lassen sich rechtliche Schwierigkeiten und Probleme schon von vornherein umgehen. Der Muster Untermietvertrag steht Ihnen zum kostenlosen Download zur Verfügung. Wohnraum wird...
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References: § 557
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 § 557
 § 557
 § 557
 § 557
 § 557
 § 573
 § 549
 § 291
 § 5
 § 5
 § 291
 § 557
 § 557
 § 311
 § 557
 § 126
 § 557
 § 557
 § 557
 § 126
 § 558
 § 558
 § 558
 § 559
 § 560
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 557
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 559
 § 559
 § 554
 § 559
 § 554
 § 559
 § 560
 § 560
 § 560
 § 560
 § 560
 § 558
 § 560
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 § 5
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 § 559