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Timestamp: 2016-09-25 00:18:25+00:00

Document:
4A_208/2015 (12.02.2016)
4A_208/2015 � � Arr�t du 12 f�vrier 2016
B.________ AG, repr�sent�e par
bail � loyer; locaux commerciaux; d�faut,
recours contre l'arr�t rendu le 21 janvier 2015 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Par contrat des 21/23 f�vrier 1979, la SI X.________ SA (qui deviendra par la suite B.________ AG) a remis � bail � A.________ des locaux sis rue..., � T.________, comprenant un restaurant bar-dancing de 150 places selon patente, sous l'enseigne "C.________", ainsi que des annexes. Le loyer mensuel net s'�levait � 6'370 fr. Conclu pour une dur�e �ch�ant le 30 septembre 1985, le bail se renouvelait ensuite de cinq ans en cinq ans, sauf avis de r�siliation notifi� une ann�e � l'avance; le locataire disposait �galement d'un droit d'option pour une nouvelle dur�e de cinq ans d�s le 1
er�octobre 1985. Le contrat renvoyait � une annexe dont l'art. 2 stipulait ce qui suit:
" Le locataire reprend les locaux de son pr�d�cesseur transform�s par ce dernier en un restaurant-bar-dancing. Le locataire s'engage � entretenir � ses frais le restaurant et les locaux annexes, les installations ainsi que la peinture des plafonds, la tapisserie, etc.
Le propri�taire versera une indemnit� forfaitaire de Fr. 300'000.-- (...) pour le cas o� il ne permettrait pas au locataire d'exercer l'option de la prolongation du bail jusqu'en 1990. (...) Par le versement de ces 300'000.--, tous les am�nagements et �quipements install�s par le pr�d�cesseur du locataire appartiendront au propri�taire, le locataire demeurant propri�taire lui-m�me des am�nagements et �quipements qu'il a install�s pendant la dur�e du bail, � l'exception de ceux qui sont uniquement un remplacement des am�nagements et �quipements install�s par le pr�d�cesseur du locataire.
De mani�re concomitante, A.________ a sign� les 22/23 f�vrier 1979 avec le locataire pr�c�dent une convention par laquelle celui-ci vendait � celui-l�, pour le prix de 500'000 fr., le fonds de commerce du dancing-cabaret-night-club, comprenant l'agencement et les installations dans les locaux commerciaux ainsi que le mobilier des annexes.
Les 23 et 29 novembre 2001, le locataire et la bailleresse ont conclu un nouveau bail portant sur les m�mes locaux. Selon le descriptif du contrat, l'objet du bail consiste notamment dans un restaurant-cabaret d'environ 272 m
2. Le bail prenait effet le 1
er�novembre 2001 pour se terminer le 31 octobre 2011, avec un droit d'option jusqu'au 30 novembre 2016 en faveur du locataire, � exercer jusqu'au 31 octobre 2010. Le loyer mensuel net se montait � 10'121 fr.; il s'entendait pour des "locaux bruts, tels qu'ils [avaient] �t� remis lors de l'�tat des lieux d'entr�e". Le contrat pr�cise que les "�ventuelles installations existantes sont remises au locataire sans frais" et que "le locataire assume les frais d'entretien et de remplacement des installations mises gratuitement � sa disposition par le bailleur".
Par contrat du 29 octobre 2008, le locataire a sous-lou� les locaux d�s le 1
er�novembre 2008 � Y.________ S�rl en formation; le loyer mensuel �tait fix� � 13'700 fr., dont 4'000 fr. � titre de redevance pour la "location des �l�ments commerciaux". La sous-location prendra fin le 30 avril 2009 d'entente entre les cocontractants.
Le changement d'exploitant intervenu du fait de la sous-location a entra�n� un r�examen par les autorit�s administratives des conditions d'octroi de la licence d'�tablissement. Le cabaret b�n�ficiait jusqu'alors d'une licence pour "night club avec restauration" valable du 1
er�f�vrier 2007 au 31 janvier 2012, fixant la capacit� d'accueil � 150 personnes. Cette licence a �t� remplac�e par une licence d�livr�e le 9 mars 2009 avec effet au 1
er�novembre 2008, limitant la capacit� d'accueil � 50 personnes; cette mesure �tait justifi�e par le fait que l'�tablissement ne disposait que d'une seule issue de secours selon un contr�le effectu� par l'�tablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les �l�ments naturels (ECA). Selon l'expert de l'ECA, une capacit� d'accueil sup�rieure � 100 personnes impliquait la construction d'un escalier s�par� de 1,20 m�tres de large soit � l'int�rieur, soit � l'ext�rieur sur la fa�ade de l'immeuble. Le 12 mars 2009, le locataire a adress� � la g�rance une copie de la nouvelle licence, en attirant son attention notamment sur le fait que la possibilit� de n'accueillir que 50 personnes, personnel compris, entra�nait une diminution consid�rable du "potentiel locatif".
Parall�lement, le conseil de l'�poque du locataire s'est adress� � la g�rance, le 9 f�vrier 2009, pour l'informer que les activit�s de cabaret devenaient de plus en plus difficiles � exercer en raison de modifications l�gislatives et qu'un d�nomm� D.________ envisageait de reprendre le bail et de transformer le cabaret en une discoth�que de luxe ou un �tablissement de divertissement "�
afterwork�"; cet accord �tait toutefois li� � la remise en �tat par le propri�taire de la ventilation, du syst�me �lectrique et des issues de secours. Le 10 mars 2009, le locataire a mis la bailleresse en demeure de proc�der � ces r�parations dans un d�lai de 30 jours, � d�faut de quoi il consignerait les loyers � venir.
A l'�poque, les parties �taient �galement en litige � propos du paiement du loyer. Par formule officielle du 30 avril 2009 notifi�e le 8 mai 2009, la bailleresse a r�sili� le bail avec effet au 30 juin 2009 pour non-paiement du loyer de f�vrier 2009.
Le 11 mai 2009, le locataire a ouvert un compte de consignation de loyer et y a vers� jusqu'en juin 2011 un montant total de 250'768 fr.80, soit 25 fois la quote-part du loyer mensuel d� pour le cabaret (9'732 fr.) et une fois une partie de ce montant (7'468 fr.80).
Le cabaret n'a plus �t� exploit� depuis le 1
B.a.�Le 20 mai 2009, le locataire a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Lausanne, demandant le paiement par la bailleresse d'un montant de 300'000 fr. plus int�r�ts, une r�duction de loyer de 9'732 fr. par mois, la lib�ration en sa faveur des loyers consign�s et l'annulation pure et simple de la r�siliation de bail du 30 avril 2009. Pour sa part, la bailleresse a saisi le Juge de paix de Lausanne d'une requ�te d'expulsion du locataire en date du 2 juillet 2009.
La Commission de conciliation a rendu une d�cision le 5 janvier 2010. A l'audience du Juge de paix du 6 janvier 2010, la bailleresse a retir� sa requ�te d'expulsion, avant de la r�introduire deux jours plus tard.
B.b.�Par demande du 29 janvier 2010 adress�e au Tribunal des baux du canton de Vaud, le locataire a pris les conclusions suivantes:
" I. B.________ AG est la d�bitrice de A.________ et lui doit paiement imm�diat du montant de Fr. 300'000.-- (...) avec int�r�ts � 7% du 1
II. Depuis le 1
er�mai 2009, le loyer pay� pour l'�tablissement public C.________ (...) est r�duit de Fr. 9'732.-- par mois, ceci jusqu'� r�tablissement complet des conditions d'exploitation du b�timent, � savoir r�paration de l'installation �lectrique, de la ventilation et mise en conformit� des issues de secours. Les loyers consign�s sont d�consign�s en faveur du locataire.
III. La notification de r�siliation de bail du 30 avril 2009 est purement et simplement annul�e, comme contraire aux r�gles de la bonne foi. "
Lors d'une audience tenue le 6 novembre 2012, le locataire modifiera ses conclusions en demandant une r�duction de loyer � partir du 1
La bailleresse a conclu au rejet de la demande et, reconventionnellement, � la lib�ration en sa faveur des loyers consign�s.
B.c.�La Pr�sidente du Tribunal des baux a transmis la conclusion III de la demande au Juge de paix saisi de la requ�te d'expulsion. Dans une premi�re ordonnance confirm�e par la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, le Juge de paix a annul� le cong� au motif qu'il �tait abusif. Statuant le 29 octobre 2010 sur recours de la bailleresse, le Tribunal f�d�ral a annul� l'arr�t cantonal et renvoy� la cause � la Chambre des recours pour nouvelle d�cision (cause 4A_468/2010). L'affaire ayant �t� retourn�e au Juge de paix, ce dernier a prononc� l'expulsion du locataire par ordonnance du 19 mai 2011, laquelle sera confirm�e sur recours par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois. Par arr�t du 27 janvier 2012 (cause 4A_641/2011), le Tribunal f�d�ral a rejet� dans la mesure de sa recevabilit� le recours que le locataire avait d�pos� contre la d�cision cantonale. L'expulsion forc�e du locataire des locaux lou�s a eu lieu le 9 mars 2012.
B.d.�La proc�dure devant le Tribunal des baux a �t� suspendue jusqu'� droit connu dans la proc�dure d'expulsion.
Par jugement du 26 avril 2013 notifi� le 6 novembre 2014, le Tribunal des baux a rejet� les conclusions I et II de la demande telles que modifi�es le 6 novembre 2012; il a par ailleurs prononc� en faveur de la bailleresse la lib�ration du montant consign� de 250'768 fr.80, � titre de loyer, respectivement d'indemnit� pour occupation illicite pour la p�riode du 1
er�mai 2009 au 30 juin 2011.
Le locataire a interjet� appel contre ce jugement. Par arr�t du 21 janvier 2015 dont les consid�rants ont �t� notifi�s le 2 mars 2015, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois a confirm� le jugement du Tribunal des baux.
A.________ forme un recours en mati�re civile. Il conclut � l'admission des conclusions de la demande du 29 janvier 2010 "telles que modifi�es � l'audience du 6 novembre 2012"; il ne devrait ainsi aucun loyer ni indemnit� d'occupation � la bailleresse "pour la p�riode du 1
er�janvier 2009 au 30 juin 2011" et la bailleresse lui devrait paiement imm�diat du montant de 300'000 fr. avec int�r�t � 7% d�s le 1
er�mai 2009. Le locataire demande �galement la lib�ration en sa faveur du montant de 250'768 fr.80 qu'il a consign� sur le compte de consignation de loyer de la Banque Z.________ n� xxx, agence de Lausanne.
Dans sa r�ponse, B.________ AG a conclu au rejet du recours.
Pour sa part, la cour cantonale s'est r�f�r�e aux consid�rants de son arr�t.
Par la suite, le recourant a d�pos� une requ�te d'effet suspensif. La cour cantonale a d�clar� s'en remettre � justice sur ce point et l'intim�e ne s'est pas d�termin�e dans le d�lai imparti. Par ordonnance du 22 juillet 2015, la Pr�sidente de la cour de c�ans a accord� l'effet suspensif au recours.
Le recours est dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur d'un canton, qui a statu� sur recours (art. 75 LTF). La cause atteint la valeur litigieuse de 15'000 fr. ouvrant le recours en mati�re civile dans les affaires relevant du droit du bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF). Au surplus, le recours est exerc� par le locataire qui a succomb� dans ses conclusions en r�duction du loyer, en lib�ration des loyers consign�s en sa faveur et en dommages-int�r�ts; cette partie a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). D�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. a et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, le recours est en principe recevable.
A ce stade, le litige porte sur les �ventuelles pr�tentions en r�duction de loyer et en dommages-int�r�ts que le locataire pourrait faire valoir � la suite de la limitation de la capacit� d'accueil du cabaret introduite par la licence du 9 mars 2009.
Selon la cour cantonale, qui s'est r�f�r�e au raisonnement tenu par les premiers juges, la licence fixant la capacit� d'accueil � 50 personnes en raison de l'unique sortie de secours ne constitue pas un d�faut de la chose lou�e dont la bailleresse doit r�pondre. L'autorit� pr�c�dente a jug� � cet �gard que le bail portait sur les locaux bruts, que la bailleresse n'avait pas promis une capacit� d'accueil de l'�tablissement de 150 personnes et que le locataire �tait valablement charg� de l'entretien et du remplacement des installations li�es � l'exploitation de l'�tablissement, en particulier des travaux de mise en conformit� des issues de secours.
Le recourant se plaint d'une violation de l'art. 256 CO. Il est d'avis que l'objet lou� �tait un �tablissement public am�nag� � cet usage et offrant une capacit� d'accueil de 150 places; conform�ment � l'art. 256 al. 1 CO, la bailleresse devait ainsi entretenir le restaurant/cabaret dans cet �tat, notamment en assumant les frais de cr�ation d'une seconde issue de secours n�cessaire � l'octroi d'une licence pour 150 places. Au cas o� il serait retenu que le bail portait sur des locaux bruts, le recourant fait valoir que, faute de compensation prouv�e par la bailleresse, une clause contractuelle mettant � la charge du locataire l'entretien des am�nagements de l'�tablissement serait nulle en vertu de l'art. 256 al. 2 let. b CO.
3.1.�Il n'est pas contest� que les parties �taient li�es par un bail � loyer, soit un contrat par lequel le bailleur s'oblige � c�der l'usage d'une chose au locataire en �change d'un loyer (art. 253 CO). Conform�ment � l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur doit d�livrer la chose dans un �tat appropri� � l'usage pour lequel elle a �t� lou�e, puis l'entretenir dans cet �tat. Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du d�faut, d�s lors que celui-ci n'est d�fini ni � l'art. 258 CO s'appliquant aux d�fauts originels, ni aux art. 259a ss CO �num�rant les droits du locataire en cas de d�fauts subs�quents. Il y a ainsi d�faut lorsque l'�tat r�el de la chose diverge de l'�tat convenu, c'est-�-dire lorsque la chose ne pr�sente pas une qualit� que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait l�gitimement compter en se r�f�rant � l'�tat appropri� � l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les r�f�rences). Le d�faut peut �tre mat�riel ou immat�riel; le d�faut juridique (l'absence d'une autorisation administrative par exemple) est un d�faut immat�riel (DAVID LACHAT, in Commentaire romand, 2e �d. 2012, n� 3 ad art. 258 CO).
L'usage convenu se d�termine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes. Le contrat peut pr�voir la destination des locaux (�
Gebrauchszweck), qui sont affect�s par exemple � l'habitation ou � des bureaux; il peut �galement sp�cifier les modalit�s de cet usage (�
Gebrauchsmodalit�ten), � savoir la mani�re dont la chose lou�e doit �tre utilis�e, comme par exemple l'intensit� de l'usage (LACHAT, op. cit., n� 2 ad art. 256 CO; PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 3e �d. 1994, n� 12 ad art. 256 CO). Si le bail ne pr�cise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit �tre d�gag� � partir des r�gles r�gissant l'interpr�tation des contrats (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1 p. 187 et les r�f�rences).
A la suite du premier juge, la cour cantonale a qualifi� chacun des deux contrats ayant li� les parties de bail de locaux bruts ou "nus" ("�
Rohbaumiete�"). Un tel bail, qui est courant pour les locaux commerciaux, pr�voit la remise par le bailleur des locaux � l'�tat brut, � charge pour le locataire d'effectuer les travaux d'am�nagement n�cessaires. Il est atypique dans la mesure o�, en principe, la d�livrance de la chose lou�e dans l'�tat appropri� � l'usage convenu suppose que les locaux soient am�nag�s de mani�re � �tre utilisables par le locataire dans le but pr�vu dans le contrat (cf. MORITZ VISCHER, Die Rohbaumiete - Zul�ssigkeit und Grenzen, 2014, n. 10 p. 5
[critique � propos de cette d�finition]; BLAISE CARRON, Bail et travaux de construction: am�nagement, entretien, r�novation et modification des locaux, in 17e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2012, p. 52). Selon certains auteurs, une variante du bail de locaux bruts peut se rencontrer lorsque les locaux sont d�j� am�nag�s; les parties conviennent alors que la chose est livr�e dans un �tat brut d�termin�, � distinguer des am�nagements repris par le locataire (IRENE BIBER, Die Rohbaumiete, 2014, p. 65 s.; JEAN-PIERRE TSCHUDI, Die Rohbaumiete, in MRA 2008, p. 45).
3.2.�En l'esp�ce, la question n'est pas tant de savoir si les parties �taient li�es par un bail de locaux bruts que de d�terminer si la diminution de la capacit� d'accueil de l'�tablissement, consacr�e dans la nouvelle licence en raison de l'insuffisance des issues de secours, constitue un d�faut de la chose lou�e.
A cet effet, il convient tout d'abord de rechercher quel �tait l'usage convenu dans le bail des 23/29 novembre 2001, liant les parties en dernier lieu. Selon ce contrat, les locaux litigieux �taient destin�s � l'exploitation d'un restaurant-cabaret. Le bail de 2001 ne pr�cise pas les modalit�s de cet usage, mais indique uniquement la surface des locaux affect�s � l'�tablissement public, soit 272 m2, ce qui, en soi, fournit d�j� un �l�ment d'information sur le nombre de personnes susceptibles de fr�quenter les lieux en m�me temps. Pour sa part, le pr�c�dent bail, datant de 1979 et portant sur les m�mes locaux, comprend une indication chiffr�e � propos de l'intensit� de l'usage convenu puisqu'il mentionne express�ment un restaurant-bar-dancing de 150 places selon patente. Il ressort par ailleurs des faits constat�s par la cour cantonale qu'une licence fixant la capacit� d'accueil � 150 personnes avait �t� d�livr�e pour une p�riode de cinq ans d�butant le 1er f�vrier 2007. Aucun �l�ment de l'arr�t attaqu� ne laisse supposer que cette capacit� aurait vari� entre 1979, date du premier bail, et f�vrier 2007. Il faut en conclure qu'en 2001, lors de la signature du second bail, les parties n'entendaient pas modifier l'usage convenu jusqu'alors, soit l'exploitation d'un �tablissement public de 150 places.
Conform�ment � l'art. 256 al. 1 CO, il appartenait en principe � la bailleresse de maintenir la chose lou�e dans un �tat appropri� � l'usage convenu, toute d�rogation � cette r�gle �tant nulle si elle est pr�vue au d�triment du locataire de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Eu �gard � l'usage convenu, l'�tat des locaux devait permettre de recevoir en toute s�curit� le nombre de clients maximal envisag� dans le bail; cela suppose que les locaux disposent, pour la capacit� d'accueil pr�vue, des issues de secours conformes aux prescriptions administratives (cf. PIERRE WESSNER, L'obligation de s�curit� du bailleur � l'�gard des usagers de l'immeuble, in 16e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2010, n. 138 p. 112 s.). En tout �tat de cause, le respect des exigences de s�curit� appartient � l'�tat appropri� � l'usage convenu que le bailleur doit maintenir (cf. MONTINI/BOUVERAT, in Droit du bail � loyer, �d. Bohnet/Montini, 2010, n. 39 ad art. 256 CO p. 107). Toute d�rogation sur ce point tombe sous le coup de l'art. 256 al. 2 CO. Cela signifie que m�me si le bail porte sur des locaux bruts, le locataire doit pouvoir compter sur un am�nagement de base, comportant par exemple les escaliers et les ascenseurs (KNOEPFLER/RUEDIN, Regard circulaire sur le droit du bail commercial, in 13e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2004, p. 8 s.), mais �galement les issues de secours.
En l'esp�ce, le locataire pouvait l�gitimement attendre de la bailleresse que les locaux lou�s disposent des issues de secours exig�es par les normes administratives pour une capacit� d'accueil de 150 personnes. Or, d�s la d�livrance de la licence du 9 mars 2009, il s'est av�r� que l'unique sortie de secours de l'�tablissement ne r�pondait plus � ces exigences. Contrairement � ce que la cour cantonale a admis, il faut d�s lors reconna�tre que la chose lou�e �tait affect�e d'un d�faut, qui s'est concr�tis� lors de l'octroi de la nouvelle licence.
En relation avec ce d�faut, le recourant exerce une pr�tention en r�duction du loyer. Il soutient que l'�tablissement n'�tait plus viable en raison de la diminution de la capacit� d'accueil et demande en cons�quence la suppression, � partir du 1er janvier 2009, de la part de loyer relative au restaurant-cabaret, respectivement de l'indemnit� pour occupation illicite.
4.1.�Si le d�faut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a �t� lou�e, le locataire peut exiger une r�duction proportionnelle du loyer � partir du moment o� le bailleur a eu connaissance du d�faut et jusqu'� l'�limination de celui-ci (art. 259d CO).
En principe, la mesure de la r�duction de loyer se d�termine selon la m�thode dite relative ou proportionnelle: la valeur objective de la chose avec d�faut est compar�e � sa valeur objective sans d�faut, le loyer �tant ensuite r�duit dans la m�me proportion. Le calcul proportionnel ne se r�v�lant pas toujours ais�, il est admis qu'une appr�ciation en �quit�, par r�f�rence � l'exp�rience g�n�rale de la vie, au bon sens et � la casuistique, n'est pas contraire au droit f�d�ral (ATF 130 III 504 consid. 4.1 p. 507 s.).
La cour cantonale, qui a ni� tout d�faut de la chose lou�e, ne s'est pas prononc�e sur la pr�tention du locataire fond�e sur l'art. 259d CO. La cause lui sera renvoy�e afin qu'elle examine la question et d�termine la mesure de la r�duction du loyer.
Les observations suivantes s'imposent n�anmoins:
La bailleresse a eu connaissance du d�faut � la r�ception de la lettre du locataire du 12 mars 2009, accompagn�e d'une copie de la licence limitant la capacit� d'accueil � 50 personnes. Une r�duction de loyer ne peut d�s lors entrer en consid�ration qu'� partir de cette date.
Par ailleurs, le droit � la r�duction de loyer cesse lorsque le bail prend fin (PETER R. BURKHALTER/EMMANUELLE MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail � loyer, 2011, adaptation fran�aise de la 3e �d. du SVIT Kommentar de RAYMOND BISANG ET AL., n. 12 ad art. 259d CO, p. 242; David Lachat, Le bail � loyer, 2008, note de pied 106, p. 260; HIGI, op. cit., n� 19 ad art. 259d CO). En l'esp�ce, la bailleresse a r�sili� le bail de mani�re anticip�e pour cause de demeure du locataire, avec effet au 30 juin 2009. Le locataire a contest� ce cong�, qu'il consid�rait comme contraire aux r�gles de la bonne foi (art. 271 CO) ou donn� � titre de repr�sailles (art. 271a al. 1 let. a CO). La validit� de la r�siliation a �t� reconnue � l'issue de la proc�dure termin�e par l'arr�t de la cour de c�ans du 27 janvier 2012 et ne saurait �tre remise en cause par le recourant dans la pr�sente proc�dure, au moyen d'arguments fond�s sur de nouveaux �l�ments. Au demeurant, en invoquant la nullit� de la r�siliation, le recourant oublie que l'art. 271 CO est une�
lex specialis�par rapport � l'art. 2 al. 2 CC (ATF 133 III 175 consid. 3.3.4 p. 179) et qu'un cong� manifestement abusif n'est pas nul, mais seulement annulable. Il s'ensuit que le locataire peut pr�tendre � une r�duction de loyer jusqu'au 30 juin 2009.
4.2.�Le recourant est rest� dans les locaux apr�s la fin du bail intervenue le 30 juin 2009 et jusqu'� son expulsion forc�e le 9 mars 2012. Il ressort de l'arr�t attaqu� que le cabaret n'a plus �t� exploit� � partir du 1er mai 2009 et on ignore comment les locaux ont �t� utilis�s apr�s cette date.
Le locataire qui ne restitue pas la chose lou�e � la fin du bail viole l'obligation contractuelle r�sultant de l'art. 267 al. 1 CO et doit des dommages-int�r�ts au bailleur en application de l'art. 97 CO (4A_456/2012 du 4 d�cembre 2012 consid. 2.1, in SJ 2013 I 525). Selon la jurisprudence, l'indemnit� due pour l'occupation des locaux �quivaut en principe au montant du loyer convenu, ce qui dispense le bailleur de rapporter la preuve qu'il aurait pu relouer les locaux pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1 p. 261; 119 II 437 consid. 3b/bb p. 441 s.; arr�t 4A_456/2012 du 4 d�cembre 2012 consid. 2.1, in SJ 2013 I 525).
En l'esp�ce, la cour cantonale s'est conform�e � cette r�gle g�n�rale et a fix� l'indemnit� � hauteur du loyer convenu. Contrairement aux juges vaudois, la cour de c�ans admet que la chose lou�e �tait affect�e d'un d�faut. Invoquant une jurisprudence rendue en mati�re de bail � ferme (ATF 131 III 257 consid. 2.2 et 2.3 p. 261 ss), le recourant pr�tend que l'indemnit� pour occupation illicite doit n�cessairement correspondre au loyer r�duit pour cause de d�faut et, � l'extr�me, qu'une �ventuelle suppression du loyer signifie que le locataire n'aura pas � payer d'indemnit� s'il reste dans les locaux apr�s la fin du bail.
Un tel automatisme ne saurait se v�rifier dans tous les cas de figure. Il convient de garder � l'esprit que l'indemnit� pour occupation illicite tend aussi � compenser la privation pour le bailleur de la possibilit� de relouer la chose � un tiers. Dans cette optique, le d�faut ne sera d'aucune pertinence si, par exemple, le locataire continue d'occuper les locaux contre la volont� clairement affich�e du bailleur et emp�che une remise en �tat de la chose pour l'usage qui �tait pr�vu dans le contrat ou m�me pour un autre usage susceptible de rapporter un loyer au moins �quivalent.
La cour de c�ans ne disposant pas des �l�ments n�cessaires pour appr�cier le cas pr�sent, il appartiendra � la cour cantonale, � qui la cause est renvoy�e, d'examiner si le d�faut en cause est un �l�ment pertinent dans les circonstances de l'esp�ce et de se prononcer � nouveau sur le montant de l'indemnit� pour occupation illicite.
5.1.�Le recourant r�clame �galement des dommages-int�r�ts, fond�s sur l'art. 259e CO. Il demande � �tre replac� dans la situation qui aurait �t� la sienne si le contrat avait �t� correctement ex�cut�. Il fait valoir ainsi que si la bailleresse avait r�par� le d�faut en r�alisant la seconde issue de secours, il aurait pu reprendre l'exploitation de l'�tablissement, puis vendre le fonds de commerce pour le prix de 300'000 fr. ou alors le sous-locataire aurait �t� en mesure de payer le loyer, y compris la part portant sur les �l�ments commerciaux, ce qui lui aurait assur� un revenu total de 384'000 fr. jusqu'� l'�ch�ance du contrat de sous-location.
5.2.�Selon l'art. 259e CO, le locataire qui subit un dommage en raison du d�faut a droit � des dommages-int�r�ts, � moins que le bailleur ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.
Sur la base des faits �tablis, une faute de la bailleresse peut d'ores et d�j� �tre exclue pour les raisons suivantes.
Le 9 f�vrier 2009, le locataire a demand� � la bailleresse certains travaux, dont la remise en �tat des issues de secours, en expliquant qu'ils conditionnaient le transfert du bail � la personne d�sirant transformer le cabaret en un �tablissement public plus lucratif. A ce moment-l�, le d�faut n'�tait pas encore av�r� puisque la nouvelle licence r�duisant la capacit� d'accueil a �t� d�livr�e le 9 mars 2009. Le 10 mars 2009, le recourant a mis l'intim�e en demeure de proc�der aux r�parations dans un d�lai de 30 jours. La bailleresse n'y a pas donn� suite. En revanche, apr�s une sommation notifi�e le 25 f�vrier 2009, elle a r�sili� le bail le 8 mai 2009 pour le non-paiement du loyer de f�vrier 2009, apr�s plusieurs retards dans les r�glements depuis novembre 2008.
Il ne saurait �tre reproch� � la bailleresse de n'avoir pas, dans le d�lai de 30 jours imparti par le locataire, mis en route des travaux de r�paration importants, consistant � cr�er une seconde issue de secours, alors qu'� l'�poque, le recourant �tait en demeure dans le paiement du loyer. Il y a lieu d'observer au passage que la demeure du locataire n'est pas li�e � la r�duction de la capacit� d'accueil, puisque l'int�ress� rencontrait depuis plusieurs mois des probl�mes pour r�gler le loyer � temps et que, selon la lettre de son conseil du 9 f�vrier 2009, les activit�s de cabaret �taient devenues difficiles � cause de modifications l�gislatives �trang�res aux normes de protection anti-incendie.
Par la suite, le locataire n'a pas r�gl� son d� et, par avis du 30 avril 2009, la bailleresse a r�sili� valablement le bail pour le 30 juin 2009 sur la base de l'art. 257d CO. L� non plus, on ne peut imputer � faute � l'intim�e de n'avoir pas entrepris les travaux consid�rables d'�limination du d�faut, alors que le bail allait prendre fin seulement deux mois plus tard.
Il s'ensuit que la pr�tention en dommages-int�r�ts du locataire n'est pas fond�e.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, le recours doit �tre partiellement admis. L'arr�t attaqu� sera annul� et la cause renvoy�e � la cour cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Le recourant a conclu � la suppression de tout loyer ou indemnit� pendant 30 mois, � la d�consignation en sa faveur du montant de 250'768 fr.80, ainsi qu'au paiement par l'intim�e d'un montant de 300'000 fr. Il n'obtiendra en tout cas pas gain de cause sur cette derni�re pr�tention. Dans ces conditions, il se justifie de mettre les frais judiciaires par moiti� � la charge de chaque partie (art. 66 al. 1 LTF) et de compenser les d�pens (art. 68 al. 1 LTF).
Les frais judiciaires, arr�t�s � 8'000 fr., sont mis par moiti� � la charge de chaque partie.

References: art. 100
 art. 259
 art. 258
 art. 256
 art. 256
 art. 256
 art. 259
 art. 259