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Timestamp: 2019-11-18 09:52:24+00:00

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BGH, 21.04.1988 - VII ZR 146/87 - dejure.org
https://dejure.org/1988,451
BGH, 21.04.1988 - VII ZR 146/87 (https://dejure.org/1988,451)
BGH, Entscheidung vom 21.04.1988 - VII ZR 146/87 (https://dejure.org/1988,451)
BGH, Entscheidung vom 21. April 1988 - VII ZR 146/87 (https://dejure.org/1988,451)
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Formelhafter Gewährleistungsausschluß bei Umwandlung von Altbauten
Voraussetzungen des Vorliegens einer formularvertraglichen Bestimmung - Voraussetzungen eines vertraglichen Ausschlusses der Gewährleistung für Sachmängel - Voraussetzungen des Vorliegens eines nach Werkvertragsrecht zu beurteilenden Erwerbsvertrags
BGB §§ 633 ff., §§ 459 ff., § 242, § 638 Abs. 1
Formelhafter Ausschluß von Gewährleistungsansprüchen in Individualvertrag
BGH, 20.03.1997 - VII ZR 146/87
NJW 1988, 1972
MDR 1988, 853
DNotZ 1989, 299
BB 1988, 1841
DB 1988, 1493
BauR 1988, 464
ZfBR 1988, 218
bb) Etwas anderes gilt aber dann, wenn eine Eigentumswohnung zwar nicht neu errichtet wird, jedoch ein Altbau zu Eigentumswohnungen umgebaut wird und diese Wohnungen dann veräußert werden (vgl. BGH, NJW 1988, 1972;… Deckert, aaO., Gruppe 3, Rdnr. 1132).
Die vom Bundesgerichtshof beim Kauf einer neu errichteten, im Bau befindlichen oder erst zu errichtenden Eigentumswohnung für notwendig gehaltene Anwendung der Werkvertragsvorschriften entfällt daher (vgl. BGHZ 68, 372, 374; 98, 100, 107 f. [BGH 06.06.1986 - V ZR 67/85] ; 101, 350, 352 f.; 100, 391, 396 [BGH 07.05.1987 - VII ZR 366/85] ; Urt. vom 21. April 1988, VII ZR 146/87, WM 1988, 1028, 1029).
Voraussetzung ist aber, daß mit dem »Verkauf« der Wohnungen eine Herstellungspflicht des Veräußerers verbunden ist, die nach Umfang und Bedeutung mit der Neuherstellungspflicht vergleichbar ist (BGHZ 100, 391, 397 ff. [BGH 07.05.1987 - VII ZR 366/85] m. w. Nachw.; vgl. BGH Urt. vom 21. April 1988, VII ZR 146/87, WM 1988, 1028, 1029).
Gleiches gilt, wenn der Veräußerer in einem früher gewerblichen genutzten Gebäudeteil nach entsprechenden Umbauarbeiten eine Eigentumswohnung erstellt (Senatsurteil NJW 1988, 1972).
a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist ein formelhafter Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder noch zu errichtender Eigentumswohnungen und Häuser auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist (BGHZ 101, 350, 354/355 mit zustimmenden Nachweisen aus dem Schrifttum; NJW 1988, 1972).
In der Folgezeit wurde diese Rspr. wiederholt bestätigt und auf verschiedene Fallkonstellationen zur Anwendung gebracht (BGH NJW 1988, 1972 = BauR 1988, 464 = WM 1988, 1028: Umgestaltung von Gewerberaum in eine Eigentumswohnung; BGHZ 108, 164 = NJW 1989, 2748: Umbau eines Bungalows in zwei Eigentumswohnungen; BGH NJW-RR 1990, 786 = BauR 1990, 466: Umwandlung eines Ladenlokals in Eigentumswohnungen; OLG Hamm BauR 1995, 846: Sanierung eines 1954 gebauten Mehrfamilienhauses und Aufteilung in Wohnungseigentum).
Da er unter den oben dargestellten Voraussetzungen umgebaute Altbauten gewährleistungsrechtlich wie Neubauten behandelt, wendet der BGH konsequenterweise auch insoweit die Grundsätze zur Inhaltskontrolle der Freizeichnungsklauseln an (BGH NJW 1988, 1972 = BauR 1988, 464; BGHZ 108, 164 = NJW 1989, 2748).
Maßgeblich ist allein, ob der Veräußerer Leistungen erbringt, die bei Neuerrichtung "Arbeiten am Bauwerk" wären und nach Umfang und Bedeutung mit solchen Neubauarbeiten vergleichbar sind (BGH NJW 1988, 1972; vgl. auch BGH NJW 1989, 2534, 2535).
Nach der bereits zitierten Rechtsprechung des BGH ist ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter Eigentumswohnungen auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Folgen eingehend erörtert worden ist (BGH NJW 88, 1972).
Für die Abgrenzung zwischen Kauf- und Werkvertragsrecht kommt es im Kern darauf an, ob der Veräußerer neubauähnliche Bauleistungen erbracht hat und dies dem Erwerbsvertrag zugrunde liegt (vgl. BGH BauR 1988, 464 f. [juris-Rn. 11];… BGHZ 100, 391 ff. [juris Rn. 25 f., 33]).
Dies gilt auch, wenn - wie im vorliegenden Fall - bei der Umwandlung eines Altbaus in Eigentumswohnungen die Substanz des Gebäudes verändert wird (BGH NJW 1988, 1972; OLG Frankfurt NJW 1984, 2586;… Reithmann/Meichssner, a.a.O., O Rz. 19 m.w.N.).

References: § 242
 § 638
 BGH 
 § 242
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 242
 BGH