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Timestamp: 2016-10-27 07:04:38+00:00

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Kl�ger, Beschwerdef�hrer im Verfahren 5A_632/2011
Beklagte, Beschwerdegegnerin im Verfahren 5A_632/2011 und Beschwerdef�hrerin im Verfahren 5A_648/2011.
A.a Mit �ffentlicher Urkunde vom 1. M�rz 1985 wurde am Grundst�ck Nr. xxxx in der Gemeinde R.________ Stockwerkeigentum begr�ndet. Bei der Liegenschaft handelt es sich um das ehemalige Hotel S.________ auf T.________. Gem�ss Ziff. II der Begr�ndungsurkunde wurden "auf den fr�her als Hotelzimmer benutzten Etagen 24 Wohneinheiten wie folgt eingebaut", n�mlich 11 Wohnungen im 1. Obergeschoss (Nrn. 101-111 bzw. Nrn. 9239-9249), 10 Wohnungen im 2. Obergeschoss (Nrn. 201-210 bzw. Nrn. 9250-9259) und 3 Wohnungen im 3. Obergeschoss (Nrn. 301-303 bzw. Nrn. 9260-9262). Im 1. und 2. Untergeschoss befindet sich die Stockwerkeinheit Nr. 001 bzw. Nr. 9263 mit Sonderrecht an Fitnessr�umen, Solarium, Waschk�che und Kellerabteil. Gem�ss Ziff. IV der Begr�ndungsurkunde wurde die Stockwerkeinheit Nr. 001 zu Eigentum und Nutzung den 24 Wohnungen zugewiesen. Schliesslich umfasst die Stockwerkeinheit Nr. 400 bzw. Nr. 9238 im Erdgeschoss und in den Untergeschossen ein Restaurant, ein Massenlager sowie Personalzimmer und Nebenr�ume. Gem�ss Ziff. IX der Begr�ndungsurkunde bleibt der Restaurationsbetrieb gew�hrleistet. Die Anteile betragen 500/1000 f�r die Stockwerkeinheit Nr. 400 und 500/1000 f�r die Wohnungen mit der Stockwerkeinheit Nr. 001 (Ziff. III der Begr�ndungsurkunde). Das "Benutzungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigent�mer-Gemeinschaft U.________" vom 1. M�rz 1985 bildet gem�ss Ziff. X der Begr�ndungsurkunde deren integrierenden Bestandteil.
A.b Die X.________ AG ist Eigent�merin der Wohnungen Nrn. 102, 105, 106, 108, 109, 207 und 303 sowie der Stockwerkeinheit Nr. 400.
A.c An ihren Stockwerkeinheiten im 1. und 2. Obergeschoss f�hrte die X.________ AG Umbauarbeiten durch. Sie ersetzte insbesondere die Kochnischen durch Kleiderschr�nke. Im Amtsblatt vom 14. August 2009 liess die X.________ AG nachtr�glich ein Gesuch f�r das "Bauobjekt: Umbau Wohnungen zu Hotelzimmern" ver�ffentlichen.
A.________ und weitere Stockwerkeigent�mer (im Folgenden: Kl�ger) erhoben privatrechtliche Einsprachen gegen das Baugesuch. Die X.________ AG (hiernach: Beklagte) schloss auf Abweisung. Unter Vorbehalt der Erledigung der privatrechtlichen Einsprachen wurde die Baubewilligung erteilt. Das Bezirksgericht Schwyz vereinigte die Einspracheverfahren. Es hiess die Einsprachen gut und untersagte der Beklagten das im Amtsblatt vom 14. August 2009 ausgeschriebene Bauvorhaben. Die Beklagte wurde verpflichtet, die Gerichtskosten von Fr. 5'154.80 zu tragen und die Kl�ger mit Fr. 5'272.40 zu entsch�digen (Urteil vom 31. M�rz 2010).
Mit Berufung beantragte die Beklagte dem Kantonsgericht Schwyz, die Klagen (Baueinsprachen) abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden k�nne. Die Kl�ger stellten die Antr�ge, die Berufung abzuweisen, den bezirksgerichtlichen Entscheid zu best�tigen, die Einsprachen gutzuheissen und das Bauvorhaben "Umbau Wohnungen zu Hotelzimmern" zu untersagen. Das Kantonsgericht hiess die Berufung teilweise gut und hob das angefochtene Urteil auf. Es untersagte der Beklagten das Bauvorhaben "Umbau Wohnungen zu Hotelzimmern" insoweit, als eine Umnutzung ihrer Stockwerkeinheiten zu Hotelzimmern vorgesehen ist, und wies die Baueinsprachen im �brigen ab (Dispositiv-Ziff. 1). Es auferlegte die erst- und zweitinstanzlichen Gerichtskosten von insgesamt Fr. 8'754.80 zu drei Vierteln der Beklagten und zu einem Viertel den Kl�gern und verpflichtete die Beklagte, die Kl�ger im gleichen Verh�ltnis erstinstanzlich mit Fr. 2'636.20 und zweitinstanzlich mit Fr. 1'500.-- zu entsch�digen (Dispositiv-Ziff. 2-4 des Urteils vom 12. Oktober 2010).
Mit Eingabe vom 14. September 2011 beantragen die Kl�ger dem Bundesgericht, die Dispositiv-Ziff. 2-4 des obergerichtlichen Urteils aufzuheben, die erst- und zweitinstanzlichen Gerichtskosten von insgesamt Fr. 8'754.80 der Beklagten aufzuerlegen und ihnen die volle Parteientsch�digung von erstinstanzlich Fr. 5'272.40 und von zweitinstanzlich Fr. 3'000.--, je inklusive Auslagen und Mehrwertsteuer, zuzusprechen, eventuell die Angelegenheit zur Festsetzung der Gerichtskosten und Parteientsch�digungen zur�ckzuweisen. Es sind die kantonalen Akten, hingegen keine Vernehmlassungen eingeholt worden (Verfahren 5A_632/2011).
Am 15. September 2011 hat die Beklagte ihre Beschwerde an das Bundesgericht der Post aufgegeben mit dem Antrag in der Sache, die Baueinsprachen der Kl�ger abzuweisen, eventualiter die Angelegenheit an das Kantonsgericht zur Neubeurteilung zur�ckzuweisen. Es sind keine Vernehmlassungen eingeholt worden (Verfahren 5A_648/2011).
Die beiden Beschwerden betreffen wechselseitig die gleichen Parteien, richten sich gegen dasselbe kantonale Urteil und sind in ihrer Beurteilung insofern voneinander abh�ngig, als sich eine allf�llige Gutheissung der Beschwerde der Beklagten in der Sache auf die Verlegung der kantonalen Gerichts- und Parteikosten auswirken kann (vgl. Art. 67 und Art. 68 Abs. 5 BGG) und die einzig dagegen erhobene Beschwerde der Kl�ger infolgedessen gegenstandslos werden k�nnte (Art. 71 BGG i.V.m. Art. 72 BZP; vgl. Beschluss 5P.85/2003 vom 8. Juli 2003). Es rechtfertigt sich deshalb insgesamt, die beiden Beschwerdeverfahren zu vereinigen und in einem einzigen Urteil zu erledigen (Art. 71 BGG i.V.m. Art. 24 BZP).
Das Kantonsgericht hat die Frage beantwortet, ob der Umbau der Wohnungen in Hotelzimmer und die damit beabsichtigte hotelm�ssige Bewirtschaftung die Zweckbestimmung oder die Benutzungsweise der gemeinschaftlichen Liegenschaft ver�ndert und mangels Zustimmung der Stockwerkeigent�mer unzul�ssig ist und ob der Umbau r�ckg�ngig gemacht werden muss (vgl. Art. 648 Abs. 2 und Art. 647b Abs. 1 i.V.m. Art. 712g Abs. 1 ZGB). Sein Urteil betrifft eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG) in einer verm�gensrechtlichen Angelegenheit mit einem festgestellten Streitwert von mindestens Fr. 30'000.-- (E. 6 S. 9). Das gesetzliche Streitwerterfordernis (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) ist damit f�r die Beschwerde in der Sache wie auch f�r die Beschwerde gegen die Verlegung der Gerichts- und Parteikosten erf�llt (vgl. BGE 137 III 47). Angefochten ist ein kantonal letztinstanzliches Urteil (Art. 75 BGG), das je gegen beide Beschwerdeparteien lautet (Art. 76 Abs. 1 BGG) und das Verfahren abschliesst (Art. 90 BGG). Auf die - fristgerecht erhobenen (Art. 100 Abs. 1 BGG) - Beschwerden kann grunds�tzlich eingetreten werden.
Mangels Anfechtung von Seiten der Kl�ger rechtskr�ftig entschieden ist, dass die Beklagte den bereits erfolgten Umbau ihrer Wohnungen nicht r�ckg�ngig machen muss. Vor Bundesgericht streitig ist in der Sache, ob die Nutzung der umgebauten Wohnungen als Hotelzimmer der Zustimmung der Stockwerkeigent�mer bedarf, weil sie die Zweckbestimmung oder die Benutzungsweise der gemeinschaftlichen Liegenschaft ver�ndert. Die beiden Streitfragen lauten somit dahingehend, ob (1.) die gemeinschaftliche Liegenschaft einem bestimmten Zweck gewidmet oder f�r eine bestimmte Benutzungsweise vorgesehen ist und ob (2.) die hotelm�ssige Bewirtschaftung der Sonderrechtsteile der Beklagten dieser Zweckbestimmung oder Benutzungsweise der gemeinschaftlichen Liegenschaft widerspricht. Fest steht, dass die Versammlung der Stockwerkeigent�mer weder dem Umbau noch der Nutzung von Wohnungen als Hotelzimmer zugestimmt hat.
3.1 Das Kantonsgericht hat die rechtliche Ausgangslage zutreffend geschildert (E. 2 S. 4 des angefochtenen Urteils). Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundst�ck, der dem Miteigent�mer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Geb�udes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). In der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen R�ume ist der Stockwerkeigent�mer frei (Art. 712a Abs. 2, erster Halbsatz, ZGB). Diese Freiheit wird vermutet, kann aber durch das Gesetz, durch die Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarungen mit Dritten eingeschr�nkt werden. Sie ist namentlich dort beschr�nkt, wo der Aus- oder Umbau oder die Nutzung der Sonderrechtsteile die Zweckbestimmung oder die Benutzungsweise der gemeinschaftlichen Liegenschaft ver�ndert. Denn deren Benutzungsweise kann nur mit der Zustimmung der Mehrheit der Miteigent�mer ge�ndert werden, die zugleich den gr�sseren Teil der Sache vertritt (Art. 647b Abs. 1 ZGB), und die Ver�nderung der Zweckbestimmung der gemeinschaftlichen Liegenschaft bedarf der �bereinstimmung aller Miteigent�mer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben (Art. 648 Abs. 2 ZGB). Die Bestimmungen gelten auch im Stockwerkeigentum (Art. 712g Abs. 1 und 2 ZGB; vgl. zur rechtlichen Ausgangslage: WERMELINGER, Z�rcher Kommentar, 2010, N. 20, N. 47 ff., N. 135 und N. 182 ff. zu Art. 712a ZGB, mit Hinweisen, zuletzt insbesondere das Urteil 5A_428/2008 vom 19. M�rz 2009 E. 4.5, in: ZBGR 91/2010 S. 301 ff.).
3.2 Die Streitfrage nach einem bestimmten Zweck oder einer bestimmten Benutzungsweise der gemeinschaftlichen Liegenschaft hat das Kantonsgericht anhand der Begr�ndungsurkunde und des Reglementes gepr�ft. Es ist von Ziff. II der Begr�ndungsurkunde ausgegangen, wonach die Hotelzimmer in den drei Obergeschossen des ehemaligen Hotels S.________ in Wohneinheiten bzw. Wohnungen umgebaut und nebst dem Restaurationsbetrieb als eigene Stockwerkeinheiten ausgestaltet wurden. Das Kantonsgericht hat festgestellt, die Stockwerkeinheit Nr. 001 (Fitnessr�ume usw.), der Lift, die Skir�ume und weitere gemeinschaftliche R�ume st�nden in der ausschliesslichen Nutzung der Wohnungen. Umgesetzt worden sei die Trennung zwischen den Wohnungen und dem Restaurationsbetrieb durch separate Eing�nge und einen entsprechend ausgestalteten Schliessplan. Die Nutzung der oberen Geschosse zum Wohnen entspreche langj�hriger �bung. Die damalige Umwandlung der Hotelzimmer in Wohnungen und die baulich-r�umliche Aufteilung der Gesamtliegenschaft w�rden somit darauf hinweisen, dass eine Hotelnutzung im Wohnungsteil der Liegenschaft ab Begr�ndung des Stockwerkeigentums neu nicht mehr vorgesehen gewesen sei. Ob sich daraus geradezu ein Zweck der Wohnnutzung unter Ausschluss hotelm�ssiger Bewirtschaftung oder bloss eine bestimmte Benutzungsweise ergebe, hat das Kantonsgericht letztlich offen gelassen (E. 3 S. 4 ff. des angefochtenen Urteils).
3.3 Das Kantonsgericht hat daf�rgehalten, eine hotelm�ssige Bewirtschaftung widerspreche der festgestellten bisherigen Benutzung der Stockwerkeinheiten, die von den Stockwerkeigent�mern selber bewohnt (als Familien- oder Ferienwohnung) oder an Angestellte vermietet worden seien. Die geplante Nutzung als Hotelzimmer weise demgegen�ber eine andere inhaltliche Qualit�t auf. W�hrend der tendenziell l�ngeren Bewohnung durch Stockwerkeigent�mer oder Mieter k�nnten beispielsweise eher typische Nachbarschaftsverh�ltnisse entstehen als mit den tendenziell k�rzer verweilenden Hotelg�sten. Dies h�tte auch Auswirkungen bei der Benutzung des Fitness- und Wellnessbereiches, wo Hotelg�ste eher als st�rende Fremde betrachtet w�rden. Auch wenn die G�ste diese Bereiche nicht nutzen sollten, manifestiere sich bereits darin, dass eine Umnutzung in Hotelzimmer auch Auswirkungen auf die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile zeitige. Eine solch "ausstrahlende" Wirkung zeige sich ebenfalls in den feuerpolizeilichen Auflagen aus dem �ffentlichrechtlichen Baubewilligungsverfahren, indem vorliegend beispielsweise anderweitige Wand- und Deckenverkleidungen im Treppenhaus angebracht werden m�ssten. Im Gegensatz zur allf�lligen �berlassung der Wohnung an Freunde bzw. Bekannte, soweit dies nur vereinzelt vorkomme, sei die geplante Umnutzung in Hotelzimmer nicht mehr durch die Benutzungsfreiheit f�r eigene Sonderrechtsteile abgedeckt. Sie bed�rfe als �nderung der Benutzungsweise vielmehr der Genehmigung der Stockwerkeigent�mergemeinschaft. Ein entsprechender Beschluss fehle, so dass der Beklagten die geplante Umnutzung ihrer Wohnungen in Hotelzimmer zu untersagen sei (E. 4 S. 6 ff. des angefochtenen Urteils).
Die Beklagte verneint die Frage, ob die gemeinschaftliche Liegenschaft einem bestimmten Zweck gewidmet oder f�r eine bestimmte Benutzung vorgesehen sei. Sie bestreitet, dass sich aus der Gemeinschaftsordnung eine hinreichend eindeutige Bestimmung des Zwecks oder der zul�ssigen Benutzung der Liegenschaft ergebe. Es sei deshalb jede Art der Benutzung zul�ssig. Von einer �nderung des Zweckes oder der Benutzungsweise k�nne nicht gesprochen werden. Die Zustimmungserfordernisse gem�ss Art. 648 und Art. 647b ZGB seien nicht anwendbar (S. 26 ff. Ziff. 3f der Beschwerdeschrift).
4.1 Die Zweckbestimmung im Sinne von Art. 648 Abs. 2 ZGB meint die Widmung einer Sache und zeigt sich durch deren wirtschaftliche Gebrauchs- und Nutzungsweise. Dieser innere Zusammenhang macht die Unterscheidung von Zweckbestimmung und Benutzungsweise gem�ss Art. 647b Abs. 1 ZGB im Einzelfall schwierig. Die zul�ssigen oder die unzul�ssigen Gebrauchs- und Nutzungsweisen k�nnen in der Gemeinschaftsordnung (Begr�ndungsurkunde, Reglement usw.) ausdr�cklich umschrieben sein oder gegebenenfalls durch deren Auslegung ermittelt werden. Fehlt es an einer Zweckbestimmung, ist grunds�tzlich jede Gebrauchs- und Nutzungsweise zul�ssig (vgl. WERMELINGER, a.a.O., N. 50 und N. 174 und N. 177 ff. zu Art. 712a ZGB, mit Hinweisen).
4.2 F�r die Frage nach einem bestimmten Zweck oder einer bestimmten Benutzungsweise der Liegenschaft l�sst sich der Gemeinschaftsordnung Folgendes entnehmen:
4.2.1 Ziff. IX der Begr�ndungsurkunde schreibt in Abs. 1 vor, dass die Verwendung der Stockwerkeinheiten "die Zweckbestimmung" der Liegenschaft nicht beeintr�chtigen darf, und umschreibt in Abs. 3 eine Zweckbestimmung mit der Formulierung "Der Restaurationsbetrieb der StWE-Nr. 9238 bleibt gew�hrleistet". Die Stockwerkeinheit Nr. 400 bzw. Nr. 9238 im Erdgeschoss und in den Untergeschossen umfasst ein Restaurant, ein Massenlager sowie mehrere Personalzimmer und Nebenr�ume mit einer Wertquote von 500/1000 (Ziff. III der Begr�ndungsurkunde). Die H�lfte der Gesamtliegenschaft ist damit dem Betrieb eines Restaurants und eines Massenlagers gewidmet.
4.2.2 Aus dem genannten Zweck der einen H�lfte ergibt sich der Zweck der anderen H�lfte der Gesamtliegenschaft, wenngleich eine ausdr�ckliche Umschreibung in der Gemeinschaftsordnung fehlt. Er wird durch die r�umliche Ausscheidung und die Zuweisung von Nutzungsbefugnissen n�her bestimmt. W�hrend das Restaurant mit dem Massenlager im Erdgeschoss und in den Untergeschossen betrieben wird, finden sich "auf den fr�her als Hotelzimmer benutzten Etagen 24 Wohneinheiten" (Ziff. II der Begr�ndungsurkunde). Die Widmung der drei Obergeschosse ausschliesslich zu Wohnzwecken und als Gegensatz zum Gastwirtschafts- und Beherbergungsbetrieb im Erdgeschoss und in den Untergeschossen wird verdeutlicht, indem die Stockwerkeinheit Nr. 001 (Fitnessr�ume usw.) der Nutzung der Wohnungseigent�mer vorbehalten bleibt und eigentumsm�ssig mit den Wohnungen verkn�pft wird (Ziff. IV der Begr�ndungsurkunde), indem der Lift und die Skir�ume 1 und 2 nur von den Eigent�mern der Wohnungen unter "Ausschluss der Stockwerkeinheit Nr. 9238" benutzt werden d�rfen (Ziff. VI und VII der Begr�ndungsurkunde) und indem die gemeinschaftlichen R�ume in den drei Obergeschossen lediglich f�r die Eigent�mer der Wohnungen zug�nglich sind (Ziff. VIII der Begr�ndungsurkunde). Das Reglement best�tigt die r�umliche Zweiteilung der Liegenschaft mit je verschiedenem Zweck und je speziellen Benutzungsrechten (z.B. Art. 3, Art. 7 und Art. 12) bis hin zu Regelungen �ber die getrennte Abrechnung der Kosten f�r die Verwaltung und der gemeinschaftlichen Kosten (Art. 16 ff. des Reglements). Gem�ss den tats�chlichen Feststellungen des Kantonsgerichts bestehen f�r die beiden Bereiche separate Eing�nge mit entsprechend ausgestaltetem Schliessplan.
4.2.3 Die Gesamtliegenschaft ist somit einem doppelten Zweck gewidmet. Sie dient einerseits dem Betrieb eines Restaurants und eines Massenlagers und andererseits Wohnzwecken, wobei die beiden Zweckbestimmungen r�umlich eindeutig festgelegt sind. Was die Benutzungsweise der Wohnungen angeht, ergibt sich aus dem Reglement, dass jeder Stockwerkeigent�mer in der Benutzung aller R�ume seiner Stockwerkeinheit frei ist, soweit dadurch die anderen Stockwerkeigent�mer im gleichen Benutzungsrecht und die Interessen der Gemeinschaft nicht beeintr�chtigt werden (Art. 5 ff.). Die Vermietung des Stockwerkeigentums ist zul�ssig und dem Verwalter zu melden (Art. 10 des Reglements). Die �rtliche Lage der Liegenschaften auf T.________ und die Gr�sse der Wohnungen - 13 Wohnungen mit einem Zimmer, 5 Wohnungen mit eineinhalb Zimmern und 6 Wohnungen mit zwei Zimmern - lassen darauf schliessen, dass bei der Begr�ndung haupts�chlich an eine Nutzung als Ferienwohnungen gedacht wurde.
4.3 Entgegen der Darstellung der Beklagten ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung eine Zweckbestimmung der Liegenschaft. Wie die Beklagte zu Recht hervorhebt, dient die Liegenschaft mit diversen Wohnungen dem Wohnen sowie mit dem Restaurant der Bewirtung und mit dem Massenlager der Beherbergung von Dritten (Touristen und anderen G�sten). Dass die Liegenschaft nicht einzig Wohnzwecken gewidmet ist, schadet ihrer Zweckbestimmung nicht. Es ist vielmehr zul�ssig und oft auch sinnvoll, wenn den Einheiten im Erdgeschoss eine gewerbliche Nutzung offensteht, w�hrend die Einheiten in den Obergeschossen der Wohnnutzung gewidmet sind (vgl. PASCAL WIRZ, Schranken der Sonderrechtsaus�bung im Stockwerkeigentum, Diss. Z�rich 2007, S. 162; HANS-PETER FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum, 2. Aufl. 1972, � 8 N. 2). Eine zweigeteilte Zweckbestimmung ist umso mehr zul�ssig, als hier die beiden festgelegten Nutzungsbereiche r�umlich klar voneinander abgegrenzt sind und sich ohne bauliche �nderungen an den gemeinschaftlichen Teilen (Eingang mit Schliessanlage) nicht vermischen k�nnen.
Die zweite Streitfrage lautet dahin gehend, ob die hotelm�ssige Bewirtschaftung der Sonderrechtsteile der Beklagten der festgestellten Zweckbestimmung und Benutzungsweise der gemeinschaftlichen Liegenschaft widerspricht. Die Beklagte macht geltend, auch das Wohnen in einem Hotel bedeute nichts wesentlich anderes als das Wohnen in einer Wohnung und deshalb keine Nutzung, die mit einer weit h�heren Belastung durch Immissionen verbunden sei (S. 14 ff. Ziff. 2 und S. 32 Ziff. 6). Sie wendet ein, die hotelm�ssige Bewirtschaftung ihrer Sonderrechtsteile beeintr�chtige den Gesamtcharakter der Liegenschaft nicht (S. 21 ff. Ziff. 3) und ein Verbot der Umnutzung ihrer Wohnungen in Hotelzimmer verletze den Kern- und Wesensgehalt des Stockwerkeigentums (S. 29 ff. Ziff. 4) und den Grundsatz der Gleichbehandlung aller Stockwerkeigent�mer (S. 31 Ziff. 5 der Beschwerdeschrift).
5.1 In seiner Rechtsprechung hat das Bundesgericht ein im Reglement enthaltenes Verbot, in Sonderrechtsteilen, die zum Wohnen bestimmt sind, ein Restaurant, eine Pension oder ein �hnliches Gewerbe zu betreiben, f�r zul�ssig erkl�rt (Urteil 5C.195/2002 vom 23. Dezember 2002 E. 2, zit. bei WERMELINGER, a.a.O., N. 56 zu Art. 712a ZGB). Einem �lteren, mit dem vorliegenden ohne Weiteres vergleichbaren Fall hat der Sachverhalt zugrunde gelegen, dass eine in Stockwerkeigentum aufgeteilte Liegenschaft ein Restaurant, ein Hotel und auf f�nf Stockwerken 41 Wohnungen umfasste. Die Zweckbestimmung wurde im Reglement lediglich mit der Formulierung "Ogni quota pu� essere unicamente utilizzata come alla sua destinazione (appartamento quale appartamento, ristorante quale ristorante, albergo quale albergo)" umschrieben. Als der Hotelunternehmer seinen Betrieb auf vereinzelte ihm geh�rende Wohnungen ausdehnen wollte, erhoben mehrere Stockwerkeigent�mer erfolgreich Klage. Zuletzt hat das Bundesgericht die eidgen�ssische Berufung des Hotelunternehmers abgewiesen mit der Begr�ndung: "L'estensione della gestione alberghiera agli appartamenti rappresenta un mutamento della destinazione prevista nel regolamento" (Urteil C.419/1982 vom 3. M�rz 1983 E. 4, zit. bei ROLANDO FORNI, La propri�t� par �tages dans la jurisprudence du Tribunal f�d�ral, ZBJV 124/1988 S. 449 ff., S. 454 Ziff. 5.4). Die Begr�ndung f�r die Unzul�ssigkeit der hotelm�ssigen Bewirtschaftung einzelner Wohnungen liegt zum einen in der St�rung des Gesamtcharakters der Wohnliegenschaft, zum anderen aber auch darin, dass die anderen Stockwerkeigent�mer den st�ndigen Wechsel der Bewohner innert k�rzester Zeit und die damit zwangsl�ufig verbundene h�here Belastung f�r die gemeinschaftlichen Anlagen nicht zu dulden brauchen (vgl. zur �bereinstimmenden L�sung im deutschen Wohneigentum: HEINRICH KREUZER, in: Julius von Staudinger, Kommentar zum B�rgerlichen Gesetzbuch, Gesetz �ber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, 2005, N. 73 zu � 13 WEG; WOLFGANG L�KE, in: Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl. 1995, N. 14 zu � 15 WEG).
5.2 Mit Blick auf die Praxis ist das Kantonsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die hotelm�ssige Bewirtschaftung von Wohnungen in einer Wohnliegenschaft ohne Zustimmung der Stockwerkeigent�mer als unzul�ssig erscheint. Zu den einzelnen dagegen erhobenen Einw�nden der Beklagten ergibt sich Folgendes:
5.2.1 Die Umnutzung von Wohnungen in Hotelzimmer bedeutet hier eine �nderung der Zweckbestimmung gem�ss der massgebenden Gemeinschaftsordnung, wonach die Wohnungen dem Wohnen gewidmet sind (vgl. E. 4 hiervor). Bewirkt die Hotelnutzung somit eine Zweck�nderung, ist sie ohne Zustimmung der �brigen Stockwerkeigent�mer unzul�ssig (vgl. Art. 648 Abs. 2 i.V.m. Art. 712g Abs. 1 ZGB). Eines zus�tzlichen Nachweises �berm�ssiger Immissionen oder der h�heren Belastung gemeinschaftlicher Anlagen durch die Hotelnutzung bedarf es nicht. Die diesbez�glich erhobene R�ge unrichtiger Feststellung des Sachverhalts (S. 7 ff. Ziff. 6b der Beschwerdeschrift) ist deshalb mangels Entscheiderheblichkeit nicht zu pr�fen (Art. 97 Abs. 1 BGG; vgl. BGE 132 III 545 E. 3.3.2 S. 548).
5.2.2 Die Umschreibung des Zwecks und der Benutzungsweise in der Gemeinschaftsordnung gen�gt den Bestimmtheitsanforderungen. Die Gemeinschaftsordnung kann den Zweck und die Benutzungsweise positiv oder negativ umschreiben (vgl. WERMELINGER, a.a.O., N. 181 zu Art. 712a ZGB), d.h. die zul�ssigen Nutzungsarten aufz�hlen (z.B. das zit. Urteil C.419/1982 E. 4b: "appartamento quale appartamento") oder Nutzungsarten f�r unzul�ssig erkl�ren (z.B. das zit. Urteil 5C.195/2002 E. 2.1.1: "Ne peuvent �tre exerc�es dans l'immeuble ..."). Eine positive Umschreibung ergibt sich aus der vorliegenden Gemeinschaftsordnung, wonach die Wohnungen in den drei Obergeschossen Wohnzwecken dienen (E. 4.2 hiervor). Umgekehrt ist damit gesagt, dass eine hotelm�ssige Bewirtschaftung einzelner Wohnungen in den drei Obergeschossen eine Zweck- und Nutzungs�nderung bedeutet, die ohne Zustimmung der �brigen Stockwerkeigent�mer unzul�ssig ist.
5.2.3 Eine Verletzung des Kern- und Wesensgehalts des Stockwerkeigentums erblickt die Beklagte darin, dass ihr die hotelm�ssige Bewirtschaftung ihrer Wohnungen verboten werden soll. Sie beruft sich auf die Rechtsprechung, dass jedenfalls dort, wo die Zweckbestimmung der in Stockwerkeigentum unterteilten Liegenschaft durch eine von der Nutzungsordnung abweichende Ben�tzung einer Stockwerkeinheit nicht in Frage gestellt wird und wo dadurch auch die gleichm�ssige Nutzung der gemeinschaftlichen Geb�udeteile wie auch der Gebrauch der zu Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Stockwerkeinheiten nicht gef�hrdet werden, einem Stockwerkeigent�mer eine faktisch zwar neue, in ihrer Wirkung - vor allem bez�glich Immissionen - aber mit dem bisherigen Gebrauch vergleichbare Nutzung zu gestatten ist (vgl. BGE 111 II 330 E. 8 S. 341; Urteil 5C.168/2003 vom 17. Februar 2004 E. 4.2.1, in: ZBGR 85/2004 S. 436). Die Voraussetzung dieser Rechtsprechung erf�llt die hotelm�ssige Bewirtschaftung in den drei dem Wohnzweck gewidmeten Obergeschossen der Liegenschaft nicht. Es handelt sich bei der Umnutzung von Wohnungen in Hotelzimmer nicht um eine dem Wohnen "vergleichbare Nutzung", sondern um eine Nutzung, die die Zweckbestimmung der gemeinschaftlichen Liegenschaft in Frage stellt. Auf das in E. 5.1 soeben Gesagte kann verwiesen werden.
5.2.4 Schliesslich r�gt die Beklagte das Gleichbehandlungsgebot als verletzt, weil ihr die hotelm�ssige Bewirtschaftung ihrer Wohnungen verboten werde, w�hrend andere Stockwerkeigent�mer ihre Wohnungen vermieten d�rften. Unterscheidungen zwischen Stockwerkeigent�mern verstossen indessen erst dann gegen das Gleichbehandlungsgebot, wenn es daf�r keinen sachlichen Grund gibt und die nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung ein gewisses erhebliches Mindestmass erreicht (vgl. BGE 131 III 459 E. 5.4.3 S. 465). Die beiden Voraussetzungen sind nicht erf�llt. Zum einen ergibt sich die Zul�ssigkeit der Vermietung von Wohnungen aus der Gemeinschaftsordnung, w�hrend Gleiches f�r die hotelm�ssige Bewirtschaftung nicht zutrifft (vgl. E. 4.2.3 hiervor). Zum anderen kann die Vermietung der Wohnungen, selbst die Vermietung als Ferienwohnungen, von einer Hotelnutzung unterschieden werden (vgl. KREUZER, a.a.O., N. 85, und B�RMANN/PICK, Wohnungseigentumsgesetz, 18. Aufl. 2007, N. 11, je zu � 13 WEG) und ist hier auf Grund der tats�chlichen Feststellungen des Kantonsgerichts zu unterscheiden. Die Vermietung von Wohnungen ist danach die Ausnahme und erfolgt �ber eine l�ngere Zeitspanne, als in der Regel der Aufenthalt in einem Hotelzimmer dauert (vgl. E. 3 S. 5 des angefochtenen Urteils mit Hinweis auf das Protokoll der Berufungsverhandlung). Wie das Kantonsgericht allerdings zutreffend hervorgehoben hat (E. 4 S. 7), m�sste die Zul�ssigkeit der Vermietung �berp�ft werden, wenn sie einer hotelm�ssigen Bewirtschaftung einzelner Wohnungen gleichk�me.
5.3 Insgesamt kann die kantonsgerichtliche Beurteilung nicht beanstandet werden, die Umnutzung von Wohnungen in Hotelzimmer h�tte der Zustimmung der Stockwerkeigent�mer bedurft. Sie bedeutet hier - im Lichte der Rechtsprechung (E. 5.1 hiervor) - eine �nderung des Zwecks und nicht bloss der Benutzungsweise der Liegenschaft, wie er durch die Gemeinschaftsordnung bestimmt ist. Da die Stockwerkeigent�mer der Umnutzung nicht zugestimmt haben, durfte der Beklagten das Bauvorhaben "Umbau Wohnungen zu Hotelzimmern" insoweit untersagt werden.
Aus den dargelegten Gr�nden muss die Beschwerde der Beklagten abgewiesen werden, soweit darauf einzutreten ist. Wie einleitend erw�hnt, ist mangels Anfechtung von Seiten der Kl�ger rechtskr�ftig entschieden, dass die Beklagte den bereits erfolgten Umbau ihrer Wohnungen, namentlich die Ersetzung der Kochnischen durch Schr�nke, nicht r�ckg�ngig machen muss. F�r ihr Beschwerdeverfahren wird die Beklagte kostenpflichtig, hingegen nicht entsch�digungspflichtig, da bei den Kl�gern keine Vernehmlassungen eingeholt wurden (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 BGG).
Mit ihrer Beschwerde wenden sich die Kl�ger gegen die Verlegung der Gerichtskosten und Parteientsch�digungen. Sie beantragen, der Beklagten die vollen Gerichtskosten und die volle Parteientsch�digung des kantonalen Verfahrens aufzuerlegen.
7.1 Das erstinstanzliche Verfahren und das Berufungsverfahren wurden vor Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) am 1. Januar 2011 abgeschlossen, so dass f�r die Verlegung der Kosten und Entsch�digungen die Bestimmungen der kantonalen Zivilprozessordnung vom 25. Oktober 1974 massgebend sind (vgl. Art. 404 f. ZPO). Die Anwendung kantonalen Rechts pr�ft das Bundesgericht - von hier nicht zutreffenden Ausnahmen abgesehen (Art. 95 lit. c-e BGG) - lediglich auf die Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte, namentlich auf Willk�r hin, wenn und soweit entsprechende R�gen erhoben und begr�ndet werden, d.h. klar und detailliert anhand der Erw�gungen des angefochtenen Urteils dargelegt wird, inwiefern verfassungsm�ssige Rechte verletzt sein sollen (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 135 III 513 E. 4.3 S. 521 f.; 135 V 94 E. 1 S. 95).
7.2 Ungeachtet der fehlenden Verfassungsr�gen erweist sich die Beschwerde aus nachstehenden Gr�nden als erfolglos:
7.2.1 Nach der Zivilprozessordnung des Kantons Schwyz werden die Gerichtskosten in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt und, wenn keine Partei vollst�ndig obsiegt, verh�ltnism�ssig verteilt (� 59 Abs. 2 ZPO/SZ). Jede Partei hat in der Regel den Gegner im gleichen Verh�ltnis f�r aussergerichtliche Kosten und Umtriebe, einschliesslich Weisungskosten, zu entsch�digen, wie ihr Kosten auferlegt werden (� 62 Abs. 1 ZPO/SZ). Es gilt damit als Grundsatz das Erfolgsprinzip. Die Frage, welche Partei unterlegen ist, beurteilt sich dabei nach Massgabe des Rechtsbegehrens (vgl. BGE 119 Ia 1 E. 6b S. 2 f.). Im Rahmen des Erfolgsprinzips nicht entscheidend ist, in welchem Sinne �ber einzelne Angriffs- oder Verteidigungsmittel entschieden wurde (Urteil 5P.270/2005 vom 10. Oktober 2005 E. 3, in: SZZP 2006 S. 51).
7.2.2 Die Kl�ger haben erst- und zweitinstanzlich das Begehren gestellt, das Baugesuch der Beklagten betreffend "Bauobjekt: Umbau Wohnungen zu Hotelzimmern" abzuweisen resp. der Beklagten die Realisierung dieses Bauprojektes zu untersagen. W�hrend das Bezirksgericht der Beklagten das unter dem Titel "Umbau Wohnungen zu Hotelzimmern" ausgeschriebene Bauvorhaben untersagt hat, ist das Obergericht davon ausgegangen, der Beklagten k�nne nur die Umnutzung der Wohnungen in Hotelzimmer, hingegen nicht der Umbau untersagt werden. Im Ergebnis haben damit die Kl�ger ein Verbot des Umbaus und - darin mitenthalten - ein Verbot der Umnutzung der umgebauten Wohnungen begehrt und lediglich das Verbot der Umnutzung der zul�ssigerweise umgebauten Wohnungen erreicht. Unter Willk�rgesichtspunkten kann deshalb die kantonsgerichtliche Annahme nicht beanstandet werden, die Kl�ger h�tten nur teilweise obsiegt und seien teilweise unterlegen. Daran vermag nichts zu �ndern, dass die Kl�ger in der Begr�ndung ihrer Rechtsschriften schwergewichtig mit der verbotenen Umnutzung argumentiert haben und auf die Frage des Umbaus bzw. der Wiederherstellung des urspr�nglichen Zustandes nach erfolgtem Umbau nur am Rande eingegangen sein wollen. Ihr Rechtsbegehren ist entscheidend, belegt willk�rfrei ein teilweises Unterliegen und rechtfertigt deshalb eine verh�ltnism�ssige Verlegung der Gerichtskosten und Parteientsch�digungen (Art. 9 BV; vgl. zum Begriff: BGE 133 III 462 E. 4.4.1 S. 470; 135 V 2 E. 1.3 S. 4 f.).
7.2.3 Das Verh�ltnis der Verlegung der Gerichtskosten und Parteientsch�digungen von 1/4 zu Lasten der Kl�ger und zu 3/4 zu Lasten der Beklagten kann damit begr�ndet werden, dass das Verbot, die umgebauten Wohnungen insk�nftig als Hotelzimmer zu nutzen, f�r die Beklagte wirtschaftlich schwerer wiegt als die Kosten, die angefallen w�ren, den erfolgten Umbau wieder r�ckg�ngig zu machen. Willk�r in der kantonsgerichtlichen Ermessensbet�tigung ist nicht ersichtlich (Art. 9 BV; vgl. zum Begriff: BGE 109 Ia 107 E. 2c S. 109; 128 III 156 E. 1a S. 157).
7.3 Insgesamt muss die Beschwerde der Kl�ger abgewiesen werden, soweit darauf einzutreten ist. Die Kl�ger werden f�r ihr Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG), hingegen nicht entsch�digungspflichtig, da die Beklagten nicht zur Vernehmlassung eingeladen wurde (Art. 68 Abs. 1 BGG).
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 8'000.-- werden im Betrag von Fr. 3'000.-- den Kl�gern unter solidarischer Haftbarkeit und im Betrag von Fr. 5'000.-- der Beklagten auferlegt.

References: Art. 67
 Art. 68
 Art. 72
 Art. 24
 Art. 648
 Art. 647
 Art. 712
 BGE 
 Art. 712
 Art. 648
 Art. 647
 Art. 648
 Art. 647
 Art. 712
 Art. 3
 Art. 7
 Art. 12
 Art. 712
 Art. 648
 Art. 712
 BGE 
 Art. 712
 BGE 
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 Art. 68
 Art. 404
 BGE 
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