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Timestamp: 2019-06-18 02:02:28+00:00

Document:
(Mietrückstände) Wurde fristlos gekündigt | Erwerbslosenforum Deutschland
Themenstarter AlexanderW
fristlos verstaendnisfrage
ich bin neu hier und werde mich erst mal so knapp wie möglich halten. Die Ausgangslage dürfte mit der Überschrift klar sein, ich habe dazu eine ganz konkrete Frage, wobei die Antwort, wenn ich das alles bis jetzt richtig verstehe, für meine Situation im Folgenden absolut entscheidend sein wird.
Aber zunächst vielleicht doch'n paar Einzelheiten: Beziehe ALG 2. Fristlose Kündigung meiner Wohnung ist gestern eingegangen (will sie aber unbedingt behalten u. habe derzeit keinen Ersatz); der einzige angegebene, aber nachvollziehbare Grund sind (ggw.) Mietrückstände. Wohl wichtig: Es handelt sich, bis jetzt, "nur" um eine fristlose Kündigung, von zusätzl. Fristgerechtem ist keine Rede. Die ausstehenden Mieten sind dabei noch überschaubar (konkret sprechen wir von knapp unter 1.000,-). Räumungsklage im Falle der Nichtübergabe wurde angekündigt, allerdings ist mir - trotz "fristlos" - eine recht gütige Frist gewährt worden: Ich habe noch bis Ende diesen Monats!
Tja, das ist im Großen und Ganzen der Lagebericht, Stand jetzt. Mein Eindruck war und ist zunächst mal, dass das zumindest nicht nach der ganz harten Tour klingt?! Ich versuch' mir im Moment aber auch echt jedes bisschen Hoffnung zu machen.
Nun zu meiner Frage. Gestern Abend hab ich mir noch schnell alles zusammengesucht, was das Internet hergibt u. auch hier im Forum jeden passenden Thread gelesen, den ich dazu finden konnte. Einer schien dabei ganz besonders relevant und zwar dieser hier (Fristlose Kündigung der Wohnung-Verständnisfrage zu § 545 BGB ). Die Situationen wirken beinahe identisch, auch die 545er Floskel steht bei mir drin! Der hat mir erst mal Mut gemacht. Aber besagte Frage nicht beantwortet. Es ist ja nun so, dass ich auf den ersten Blick "nur" diese Schulden begleichen müsste, schnell und zur Not (darauf wird's hinauslaufen) mit Hilfe des JC, und dann eigentlich erst mal aus dem Ärgsten sein sollte. Genau das würde mir wohl auch jeder raten. Und genau aus diesem Grund gibt es diese "Schonfrist", von zwei Monaten (ab Eingang Räumungsklage) ist die Rede. Aber nicht in jedem Fall! Und das ist jetzt der Punkt. Die Einschränkung. Denn möglich ist das nicht mehr, sollte es innerhalb von zwei Jahren bereits einmal.. zu was gekommen sein?
Meine derzeitige Info ist, dass es bereits schon mal zu einer Kündigung gekommen sein muss, die dann auf genau diese Weise "abgewehrt" werden konnte. Nur dann entfällt die Schonfrist, für die folgenden zwei Jahre. Ist das richtig?
Die andere Möglichkeit wäre, dass dem jeder Mietausfall innerhalb der letzten zwei Jahre (auch Zahlungsverzüge) entgegenstünde und es noch zu keiner Kündigung gekommen sein braucht, u.U. aber zur Androhung dieser. In dem Fall hätte es bis dann "nur" Mahnungen gegeben.
Was davon zutrifft, ist meine Frage. Offensichtlich mit dem Hintergrund, dass letzterer Fall bei mir (leider) gegeben ist. D.h. vor einem 3/4 Jahr hatte ich schon mal Rückstände (Grund waren Leistungsausfälle), es kam zu Mahnungen, konnte dann aber schnell geregelt werden und damit war's das. Bitte beachten: Mir geht's jetzt wirklich um den rein rechtlichen Aspekt, bzw. diese Klarstellung. Das wird bis auf weiteres ja auch entscheidend sein, denn ich will nun einfach erst mal diese Kündigung obsolet machen! Dass es vor diesem ganzen Hintergrund hingegen mit meiner Vertrauensbasis beim Vermieter (eine Genossenschaft) ziemlich dahin sein dürfte, ist mir vollkommen klar! Aber falls die mich hier auf Biegen und Brechen raushaben wollen, bin ich am Ende vermutlich genauso machtlos, wie wenn doch Punkt 2 (oben) zutrifft...
Und dabei belasse ich's erst mal. Wie ihr seht, hab ich vieles ausgeklammert (Gründe für den Zahlungsverzug; Grund, weshalb ich nicht bereits auf Mahnungen reagierte; usw.). Sollte so was wichtig sein, oder von Interesse, kann ich es gern nachreichen. Genauso wie ein "Update", sobald ich Genaueres weiß, ich muss jetzt schließlich sofort zum JC. Die wissen noch von nichs, den Vermieter hab ich auch noch nicht kontaktiert, einen Anwalt hab ich ebenfalls nicht...
Für jedes bisschen Hilfe, herzlichen Dank!
Anlaufstelle ist definitiv das JC für ein Darlehen, vermutlich kennst du die Situation aber schon?!
Oder Stadtverwaltung Abt. Soziales. Vermutlich musst auf die Kulanz der Sb u. dann auf die Rücknahme der Kündigung hoffen.
Vielleicht sollte man auch anbieten, dass man jeden Kümmeljob sofort annehmen würde. (gerade wenn man selbst verantwortlich war)
AlexanderW meinte:
... Aber falls die mich hier auf Biegen und Brechen raushaben wollen, bin ich am Ende vermutlich genauso machtlos, wie wenn doch Punkt 2 (oben) zutrifft
Darauf kann es hinauslaufen falls der Mietrückstand nicht umgehend beglichen und ggf. eine künftige Regelung einvernehmlich nicht herbeigeführt werden kann (z. B. Mietzahlung vom JC direkt an Vermieterin).
... ich muss jetzt schließlich sofort zum JC. Die wissen noch von nichs ...
Berichte bitte darüber wie es gelaufen ist. Zum Kündigungsverfahren und den offenen Fragen, so melde ich mich gegen Abend nochmal.
Da schon mal Mietrückstände bestanden in der Vergangenheit, hat der Vermieter durchaus das Recht, zu kündigen, selbst wenn jetzt bezahlt werden sollte.
1. Auch bei fristloser Kündigung wird in der Regel nicht eine sofortige Räumung gefordert, da das technisch gar nicht möglich wäre und entsprechende Ansprüche des Vermieters daher nicht durchsetzbar wären. Eine Räumungsfrist von zwei bis drei Wochen ist eigentlich üblich. Du mußt während dieser Zeit jedoch auf jeden Fall eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete plus Nebenkosten zahlen. Die Miete hat also letztlich dann nur einen anderen Namen.
2. Wenn eine zusätzliche fristgemäße Kündigung wegen Mietrückständen nicht dabei war, könnte sie noch kommen. Beachte aber, daß hierfür leicht unterschiedliche Voraussetzungen gelten. Für eine fristgemäße Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung muß der Mieter vor allem schuldhaft gehandelt haben, während es bei der fristlosen Kündigung nur auf einen Mietrückstand in bestimmter Höhe an sich ankommt.
3. Für die Abwehr einer berechtigten fristlosen Kündigung durch nachträgliche Bezahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle ist § 569 BGB einschlägig. Die Zweijahresfrist bezieht sich nur darauf, daß in dieser Zeit eine ähnliche fristlose Kündigung nicht schon einmal auf diese Weise abgewehrt worden sein darf, aber nicht auf sonstige Mietrückstände, die nur zu einer Mahnung geführt haben - siehe Gesetzestext.
4. Beachte aber: der Vermieter ist, wenn du nicht rechtzeitig räumst oder dich nicht beizeiten mit ihm einigst, trotzdem berechtigt, auf Räumung zu klagen. Auch wenn die Räumungsklage dann hinfällig wird, kann er deren Kosten hinterher von dir verlangen. Du solltest also versuchen, dich schnellstmöglich mit dem Vermieter zu einigen, indem beispielsweise das JC die Zahlungsverpflichtung für deine Mietrückstände übernimmt.
Die ausstehenden Mieten sind dabei noch überschaubar (konkret sprechen wir von knapp unter 1.000,-). [...]
Bei einem Mietverhältnis auf Unbestimmte Zeit:
Grds. kann unter bestimmten Voraussetzungen gegen die Kündigung Widerspruch (§ 574 BGB) eingelegt werden.
Der Widerspruch könnte jedoch ausgeschlossen sein. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter einen Grund für eine außerordentlich fristlose Kündigung nachweisen kann. (§ 574 I S. 2 BGB).
Einschlägig wäre hier evtl. der § 543 II S. 1 Nr. 3a,b BGB.
Dies ist der Fall, wenn der Mieter mit 2 Mietzahlungen im Verzug ist (§ 543 II S. 1 Nr. 3a) oder der Mieter innerhalb eines Zeitraumes von mehr als 2 Monaten, einen Betrag schuldet, der die Höhe von 2 Mieten erreicht (§ 543 II S. 1 Nr. 3b).
Bei einem Mietverhältnis auf bestimmte Zeit:
Wird § 575a BGB einschlägig, der im großen & ganzen, gem. dem zweiten Absatz, die entsprechenden Regelungen der §§ 574 - 574c anordnet (siehe oben).
Die Situationen wirken beinahe identisch, auch die 545er Floskel steht bei mir drin! Der hat mir erst mal Mut gemacht. Aber besagte Frage nicht beantwortet. [...]
Der § 545 BGB besagt, dass der Vertrag auf unbestimmte Zeit verlängert wird, wenn der Vertrag ausläuft (ende der bestimmten Mietzeit - durch Ablauf) und keine der Vertragsparteien den Willen zur faktischen Beendigung erkennen lässt.
-> Vermieter meldet sich nicht etc. & duldet den Mieter obwohl der Mietvertrag ausgelaufen ist.
Es ist ja nun so, dass ich auf den ersten Blick "nur" diese Schulden begleichen müsste, schnell und zur Not (darauf wird's hinauslaufen) mit Hilfe des JC, und dann eigentlich erst mal aus dem Ärgsten sein sollte. [...]
Die Kündigung wäre unwirksam (§ 543 II S. 3 HS. 1 BGB), wenn du dich durch Aufrechnung von deiner Schuld befreien könntest, die Aufrechnung an sich, müsste weiterhin unverzüglich (ohne schuldhaftes zögern - § 121 I S. 1 HS. 2 BGB) nach der Kündigung erklärt werden (§ 543 II S. 3 HS. 2 BGB).
Nun erscheint aber problematisch, dass die Aufrechnung (§§ 387 ff.BGB) grundsätzlich, nur gegen Forderungen erfolgen kann, die dem Gegenstand nach, gleichartig sind (§ 387 HS. 2 BGB).
Demnach müssten zwei Forderungen vorliegen, die dem Gegenstand nach, gleichartig sind. Nun gilt es jedoch zu berücksichtigen, dass die Forderung nach Mietzins, auf Geld abzielt, während der Anspruch auf Überlassung der Mietsache bzw. die daraus resultierende Forderung, nicht auf Geld abzielt. Folglich handelt es sich nicht um Forderungen, die ihrem Gegenstand nach gleichartig sind. Weswegen die Aufrechnung -zumindest theoretisch- ausgeschlossen sein dürfte.
zumindest m.A.n
1. Widerspruch aus sozialen Gründen dürfte schon deshalb ausscheiden, weil offensichtlich (das schließe ich aus den anfangs erwähnten rund 1000 Euro Mietschulden, die mit einiger Wahrscheinlichkeit auf mindestens zwei Monatsmieten Rückstand schließen lassen) die formalen Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstand vorhanden sind. Trotzdem sicherheitshalber prüfen, ob der Mietrückstand die gesetzlich geforderte Höhe erreicht.
2. Der Vermieter kann immer noch, entweder jetzt oder bis zwei Wochen nach Kenntnis vom tatsächlichen Nichtauszug, einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietvertrages widersprechen. So eine Klausel braucht nicht im Mietvertrag enthalten zu sein. Ein großer Vermieter wie eine Genossenschaft wird dies auch wissen und dies nicht versäumen.
3. Die einzige Möglichkeit ist meiner Meinung nach, schnellstens eine Kostenübernahmezusage einer öffentlichen Stelle für die aufgelaufenen Mietschulden zu erlangen oder sich das Geld direkt zu besorgen, damit der Vermieter gar nicht erst nach Ablauf der gesetzten Räumungsfrist eine Räumungsklage erheben kann.
Ich glaube kaum,dass eine ausgesprochene Kündigung dann zurück genommen würde.
Deutscher Mieterbund e.V.: Einzelansicht[tt_news]=20397&cHash=7dabbc8c98e9b7229b271fd8ef0c5f36
Das ist auch keine Frage des Glaubens oder des guten Willens des Vermieters. Es ergibt sich zwingend aus dem Gesetz.
Quelle: § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
Der Vermieter muß seine Kündigung auch gar nicht zurücknehmen. Sie wird von selbst unwirksam, kann also gerichtlich nicht mehr durchgesetzt werden. Eine eventuell eingereichte Räumungsklage müßte der Vermieter zurückziehen, da sie sonst abgewiesen werden würde. Deren Kosten könnte er allerdings vom Mieter erstattet verlangen. Deshalb zügig noch vor dem gesetzten Räumungstermin handeln, da sonst der Vermieter zumindest zur Einreichung der Räumungsklage berechtigt ist.
Hat das auch nach dem neuen Mietrecht Bestand?
Ich würde vorschlagen, daß du einfach den Link zum Gesetz anklickst. Dabei gelangst du auf die Seiten von buzer.de, auf der immer die aktuelle Gesetzesversion abgedruckt ist. Und du kannst (Link unten) auch genau nachsehen, was sich an diesem Paragraphen durch das Mietrechtsänderungsgesetz getan hat - es wurde lediglich Absatz (2a) betreffend der Mietkaution eingefügt.
Mit einer nicht bezahlten Mietkaution hat das hier geschilderte Problem aber überhaupt nichts zu tun.
OK,hätte ja auch sein können,dass es seit dem Mai 13 nicht mehr aktuell ist.
Und das es mit der Kaution nichts zu tun hat ist mir klar,deshalb habe ich das wichtige ja auch fett hervorgehoben.
[FONT=Times New Roman, serif]In Richtung TE: Was hat der Besuch im Jobcenter heute ergeben?
Die bereits erfolgten und teilweise richtigen Einschätzungen im Zusammenhang der Rechtsgrundlagen (BGB) helfen dem TE zum jetzigen Zeitpunkt nicht weiter. Zum einen, da die "§§-Zitate" in der Umsetzung (nach erfolgter Räumungsklage) vom TE (ohne Anwalt) kaum geleistet werden kann und zum anderen, der komplette Inhalt der vorliegenden Kündigung nicht bekannt ist. [/FONT]
[FONT=Times New Roman, serif]Dem TE rate ich zum jetzigen Zeitpunkt an, den Mietrückstand umgehend auszugleichen und anschließend mit der Vermieterin über ein Verbleib in der gemieteten Wohnung nochmals zu reden. In diesem Zusammenhang rate ich ferner an, der Vermieterin eine unterschriebene Mietabtretung vorzulegen, damit ggf. die Ernsthaftigkeit einer künftigen und pünktlichen Mietzahlung erkannt werden kann. Die als Anlage beigefügte Abtretungserklärung (Vorlage) müsste entsprechend auf Jobcenter abgeändert werden.[/FONT]
[FONT=Times New Roman, serif]Ich habe vor einigen Monaten zum neuen Mietrecht (ab 1.5.2013) einen Aufsatz ins Forum gestellt und zitiere auszugsweise daraus: [/FONT]
[FONT=Times New Roman, serif](...) [/FONT][FONT=Times New Roman, serif]Die nachfolgenden Bestimmungen betreffen die Verfahrensweise der Gerichte, sind also nicht im BGB sondern in der Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt. Die Gerichte werden ausdrücklich per Gesetz verpflichtet, Räumungsklagen, unabhängig vom Kündigungsgrund, vorrangig und beschleunigt zu bearbeiten (§ 272 Abs 4 ZPO). Die anschließend auszugsweise wiedergegebene neue Vorschrift zur Hinterlegung regelt das Verfahren, wenn Mieter/innen wegen Zahlungsverzugs gekündigt wurden und sie eine Räumungs- und Zahlungsklage vom Gericht erhalten haben (§ 283a ZPO):[/FONT]
[FONT=Times New Roman, serif](1) Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit[/FONT][FONT=Times New Roman, serif]
1. die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und[/FONT]
[FONT=Times New Roman, serif]2. die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung. (...) Streiten die Parteien um das Recht des Klägers, die Geldforderung zu erhöhen, erfasst die Sicherungsanordnung den Erhöhungsbetrag nicht. Gegen die Entscheidung über die Sicherungsanordnung findet die sofortige Beschwerde statt.[/FONT]
[FONT=Times New Roman, serif](2) Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen.“[/FONT]
[FONT=Times New Roman, serif]Übersetzt heißt das, dass Mieter/innen (Beklagte) im Fall einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs aufgrund eines einfachen Antrags des Vermieters (Klägers) die laufenden Mieten, die nach Erhalt der Räumungsklage fällig werden, beim Amtsgericht hinterlegen müssen (ein kompliziertes Verfahren), wenn das Gericht es anordnet. Die (Zahlungs-) Klage des Vermieters muss nur hohe Aussicht auf Erfolg haben. Vermieter müssen lediglich ihr Interesse an der Hinterlegung glaubhaft darlegen, jedoch keine Beweise bringen. Mieter/innen müssen dem Gericht die erfolgte Hinterlegung nachweisen. Gelingt ihnen das nicht, kann der Vermieter durch eine einstweilige Verfügung sehr schnell die Zwangsräumung der Wohnung veranlassen, wie die Ergänzung des § 940a ZPO zeigt:[/FONT]
[FONT=Times New Roman, serif](3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch [/FONT][FONT=Times New Roman, serif]einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung ([/FONT][FONT=Times New Roman, serif]283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.“[/FONT]
[FONT=Times New Roman, serif]Bei der Gelegenheit wurde gleich noch mitgeregelt, dass der Vermieter auch dann durch eine einstweilige Verfügung den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen kann, wenn in der Wohnung noch andere Personen leben, von denen der Vermieter (angeblich) keine Kenntnis hatte[/FONT]
[FONT=Times New Roman, serif]([/FONT][FONT=Times New Roman, serif]2) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten [/FONT][FONT=Times New Roman, serif]angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der [/FONT][FONT=Times New Roman, serif]mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.[/FONT]
[FONT=Times New Roman, serif]Weitere Änderungen der (§ 885a) betreffen die Vereinfachung für den Vermieter, sich den Besitz an der zu räumenden Wohnung zu verschaffen und die Verwendung und Verwertung der eventuell dort noch befindlichen persönlichen Habe der zwangsgeräumten Mieter/innen. Dieses Verfahren war allerdings schon zuvor von den Gerichten als sogenannte „Berliner Räumung“ anerkannt. (...)[/FONT]
Abtretungserklaerung KdU.pdf
Ich lebe, noch. Hab die Antworten erst gestern gelesen. Ist mir richtig unangenehm, aber ich hatte den Thread hier so mit dem Moment der Verzweiflung angelegt und nur wenig später dann an verschiedenen Stellen doch Gewissheit bezgl. meiner Eingangsfrage gefunden. Bei all dem Stress hab ich den Start dieses Themas hier dann ganz vergessen. So oder so ganz vielen Dank für die Reaktionen, denn auch wenn vieles davon für meine Situation jetzt nicht mehr relevant ist, tut es schon verdammt gut, allein zu sehen, dass sich Leute überhaupt dafür interessieren.
Und ich kann im Moment jedes bisschen Aufrichtung gebrauchen; mit andern Worten, das ist hier noch nicht gegessen, ganz im Gegenteil.
In Richtung TE: Was hat der Besuch im Jobcenter heute ergeben?
Der Besuch, bzw. die Besuche, die darauf noch folgten (im Oktober), hatten aus meiner Sicht Hocherfreuliches ergeben. Nämlich genau das, was zu erhoffen war: seitens JC Interessenbekundung die Whg. zu halten sowie (vorl.) Zusicherung des dazu benötigten Darlehens. Und trotzdem stehe ich jetzt (Januar) kurz vor der Wohnungslosigkeit und bin am Verzweifeln! Dafür allerdings beginne ich besser ein neues Thema. Hoffe, das ist in Ordnung, die Situation hat sich eben geändert und (spätestens) jetzt zum echten Notfall zugespitzt.
Entgangen ist mir nicht, dass - verständlicherweise - nach den Ursachen meiner Lage gefragt wurde. Darum erlaube ich mir, den betr. Beitrag im neuen Thema zu zitieren und dort zu antworten.

References: § 545
 § 569
 § 543
 § 575
 § 545
 § 121
 § 569
 § 940