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By Marius Beilhammer on	 15. Mai 2017 Miet-, Wohnungs- Eigentums- Recht
Schönheitsreparaturen vor dem Auszug kosten Zeit und oft Geld. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag regelt, welche Schönheitsreparaturen genau vorzunehmen sind. Doch: oft ist diese Stelle im Vertrag rechtlich unwirksam. Dann muss der Vermieter die Wohnung selbst streichen und auch die Ausbesserungsarbeiten vornehmen. Doch wann genau ist das der Fall?
Schönheitsreparaturen Klausel: Was sind Schönheitsarbeiten?
Fast jeder, der schon einmal umgezogen ist, kennt es und hat sich daher schon einmal diese Frage gestellt: muss ich vor meinem Auszug die Wohnung streichen oder Schönheitsreparaturen vornehmen? (oder womöglich sogar Beides?) Die Antwort auf diese Fragen steht in aller Regel in der entsprechenden Klausel im Mietvertrag. Wie oben erwähnt, sind diese Klauseln allerdings oft unwirksam. Zunächst gilt es die Frage zu klären, was überhaupt als Schönheitsreparatur gilt.
Das BGB definiert nicht eindeutig, was man darunter genau versteht. Das Mietrecht orientiert sich hier aber am § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV: an der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen. Demnach gelten als typische Reparaturen solche, die abgenutzte und „heruntergewohnte“ Stellen und Bestandteile der Wohnung schnell und mit einfachen Mitteln wieder instand setzen. In aller Regel kann man diese einfachen Arbeiten selbst ausführen und muss dafür nicht extra ein externes Unternehmen beauftragen.
Als typische Schönheitsreparaturen gelten z.B. das Zuspachteln von Löchern, Tapezieren und Streichen (z.B. Heizkörper und Heizungsrohre, Wände und Decken). Nicht zu diesen Arbeiten zählen das Abschleifen von Parkettböden (seit einem BGH-Urteil vom 13. Januar 2010), das Erneuern eines abgenutzten Teppichbodens oder auch das Beseitigen von Rissen in der Decke (seit einem Richterspruch am Landgericht Berlin vom 7. Februar 2017).
Video: Schönheitsreparaturen – Was muss der Mieter und was der Vermieter übernehmen?
Schönheitsreparaturen: Klauseln, die unwirksam sind
Es ist grundsätzlich Sache des Eigentümers dafür zu sorgen, dass die Wohnung in einem guten, ordnungsgemäßen Zustand verbleibt. Zudem ist er gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dafür zuständig, Renovierungen zu veranlassen und die Kosten dafür zu übernehmen. Die Realität sieht aber bekanntlich anders aus. Im Mietvertrag gibt es meist Klauseln, die einem die Verantwortung für diese Ausbesserungsarbeiten und die Renovierung übertragen.
Einem Urteil des BGH vom Juli 2014 zufolge, ist dies auch grundsätzlich zulässig und rechts. Jedoch entschied der BGH in einem wegweisenden Urteil im März 2015, dass ganz bestimmte Klauseln unwirksam sind. Etwa dann, wenn der Mieter vertraglich dazu verpflichtet wurde, sämtliche Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Genauso verhielt es sich im entsprechenden Fall, der damals verhandelt wurde.
Dies zeigt: nicht jede Klausel ist rechtskräftig und im Sinne der Rechtsprechung formuliert. Laut geltendem Mietrecht können Verträge mit solchen rechtswidrigen Inhalten zwar unterschrieben werden. Doch zieht man aus, muss sich nicht daran gehalten und keine Schönheitsreparatur vorgenommen werden. Sind die Vorgaben zur Renovierung und den Schönheitsreparaturen in der jeweiligen Klausel unwirksam, ist es der Eigentümer, der für die Instandsetzungsarbeiten verantwortlich ist. Dem Urteil des BGH zufolge, kann dieser nachträglich weder fordern, den Mietvertrag zu ändern noch einen Mietzuschlag verlangen. Dem Mieter entstehen keine Kosten.
Schönheitsreparaturen vor dem Auszug kosten Zeit und oft Geld. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag regelt, welche Schönheitsreparaturen genau vorzunehmen sind. (#01)
Schönheitsreparaturen: Weitere unwirksame Klauseln
Im Folgenden zeigen wir weitere Vertragsinhalte, die als nicht wirksam gelten. Ein paar Zeilen weiter oben wird bereits erwähnt, dass es unzulässig ist, dem Mieter sämtliche bzw. die kompletten Schönheitsreparaturen aufzuerlegen. Eine solche Klausel ist unzulässig, da stets von Fall zu Fall zu entscheiden ist. Es existiert an dieser Stelle keine Allgemeingültigkeit.
Weitere unwirksame Klauseln sind:
eine unklare, in ihrer Formulierung uneindeutige Klausel ist ebenso nicht rechtlich bindend. Solche schwammigen Sätze sind z.B. „Die Wohnung muss in vertragsgemäßen Zustand“ oder „wie es der Gesetzgeber vorschreibt“, übergeben werden
einigen sich die Vertragspartner darauf, sich die Kosten für die Schönheitsreparaturen zu teilen oder auf eine festgelegte Art und Weise gemeinsam zu tragen (anteilige Kosten), so hat der Mieter ein Mitspracherecht beim Aussuchen des Malerbetriebs. Denn Grundlage für anteilige Renovierungskosten bildet immer der Kostenvoranschlag des jeweiligen Unternehmens
Nicht selten gehen in Mietverträgen die verlangten Schönheitsreparaturen weit über die akzeptablen und rechtmäßigen Tätigkeiten hinaus. So wird von (Noch-) Bewohnern z.B. gefordert, vor dem Auszug alle Tapeten aufwendig und mühsam abzukratzen oder auch Türen sowie Fenster von außen zu streichen. Das alles kann man getrost ignorieren. Schönheitsreparaturen, die in einer solchen Klausel festgelegt sind, müssen nicht ausgeführt werden. Der Vertrag ist an diese Stelle nicht wirksam und unzulässig
In allen diesen Beispielen fallen die Renovierungsarbeiten für den Vermieter an.
Video: Schönheitsreparaturen – Bundesgerichtshof: 3 grundlegende Urteile vom 18.3.2015
Die Sache mit der Farbe: Klausel zur Farbwahl
Der Zivilsenat des BGH, der u.a. zuständig für das Mietrecht bei Wohnraum ist, hatte über eine Klausel zu urteilen, die vom Mieter das Weißen der Wände und Decken verlangt. Und das, während der kompletten Zeit des bestehenden Mietverhältnisses. Die Klausel verlangte von den Mietern – laut Vertrag – u.a. „das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich […] der Wände.“ Nach dem Ende des Mietverhältnisses, verklagte der Eigentümer die Mieter u.a. aufgrund vorgenommener Schönheitsreparaturen, zu denen sie laut Klausel aber angeblich verpflichtet gewesen wären.
Der BGH entschied, dass die Klausel unwirksam ist. Es bestehe kein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Denn: der Mieter werde dadurch in seinem – so der BGH – „persönlichen Lebensbereich“ eingeschränkt, da er die Renovierungsarbeiten regelmäßig auch während des Mietverhältnisses vorzunehmen habe – und nämlich nicht nur beim Auszug (und damit im Rahmen der „Endrenovierungspflicht“). Durch die Klausel wurde den Verklagten die Farbwahl des Vermieters auferlegt und – quasi – aufgezwungen.
Weiterhin erklärte der Senat in seinem Urteil, dass die verlangten Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen […] Farben“ (wozu auch weiß gehört), nach § 307 BGB eine „unangemessene Benachteiligung“ darstellten. Dies wäre nur dann nicht der Fall, wenn ausschließlich bei der Rück- bzw. Übergabe das Weißen verlangt würde.
Auch in einem anderen Urteil entschied der BGH bzgl. der Klausel zur „Farbwahl“ so. Insgesamt gibt es dazu also zwei Grundsatzurteile vom BGH, eines vom 18.02.2009, das andere vom 20.01.2010. Beide Regelungen zu Schönheitsreparaturen wurden für nichtig erklärt. In dem anderen Fall wurde laut Mietvertrag gefordert, „bei […] Schönheitsreparaturen […] die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel […] nur weiß zu lackieren.“
Wichtig und entscheidend sind oft schon (deutlich sichtbare) Gebrauchsspuren, die sich in der Wohnung befinden, die übergeben wird. Auch dann kann sie schon als unrenoviert gelten. Aber: der Mieter muss die Räume nicht immer komplett renovieren, um sie „renoviert“ zu übergeben. (#02)
Wichtig bei Schönheitsreparaturen: Eigene Ausführung erlaubt
Die ganze Zeit war nun fast nur von solchen Inhalten im Vertrag die Rede, die unzulässig sind. Ist aber die Klausel zu den Ausbesserungsarbeiten zulässig bzw. wirksam, so muss tatsächlich der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen. Beispiele für solche, klar formulierten Klauseln wären z.B. „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen“ oder „Der Mieter trägt die Kosten der Schönheitsreparaturen“. Diese Vertragsinhalte verpflichten ihn zur Kostenübernahme sowie Ausführung aller notwendigen Schönheitsreparaturen.
Dieses, als „Übertragung der Renovierungspflicht“ bezeichnete Vertragselement ist aber wiederum nur gültig und zulässig, wenn dem Mieter die Räume
renoviert übergeben werden oder diesem
ein angemessener Ausgleich gewährt wird (bei Übergabe unrenovierten Wohnraums)
Auch das war Teil der Entscheidung des BHG vom März 2015. Am 09. Juni 2010 entschied der BGH übrigens, dass eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, „[…] die Schönheits-reparaturen […] in der Wohnung ausführen zu lassen, […]“ ebenso nicht rechtens ist. Besonders wichtig ist hier die Formulierung „zu lassen“.
Denn laut Urteil der Richter bestehe die Gefahr, dies falsch zu verstehen. So sei durch diesen Wortlaut nicht eindeutig klar, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auch selber vornehmen könne. Vielmehr würde man es verstehen, dass er einen (kostspieligen) Fachbetrieb beauftragen müsse. Wird davon ausgegangen, dass der Mieter die Schönheitsarbeiten sach- sowie ordnungsgemäß ausführt, liegt hier – so die Richter – eine „unangemessene Benachteiligung“ vor.
Etwa wenn die Klausel besagt, dass das Schlafzimmer alle zwei oder das Bad alle drei Jahren zu renovieren sei. (#03)
Schönheitsreparaturen Klausel: Wann sind Räume unrenoviert?
Zuletzt bleibt noch zu klären, wann Wohnraum eigentlich als unrenoviert gilt. Allgemein verhält es sich folgendermaßen: Räume gelten nicht erst dann als unrenoviert, wenn bereits der Putz von den Decken bröckelt, die Farbe abgeht und sie schlicht und einfach unverhältnismäßig stark abgenutzt sind.
Wichtig und entscheidend sind oft schon (deutlich sichtbare) Gebrauchsspuren, die sich in der Wohnung befinden, die übergeben wird. Auch dann kann sie schon als unrenoviert gelten. Aber: der Mieter muss die Räume nicht immer komplett renovieren, um sie „renoviert“ zu übergeben. Eventuelle kann es ausreichend sein, Löcher in der Wand zuzuspachteln oder einfache aber wirksame Arbeiten durchzuführen, die zu einer Auffrischung der Wohnung sorgen – und sie auf diese Art wie (fast) frisch renoviert erscheinen lassen.
Schlussendlich ist immer entscheidend, ob der Wohnraum, der übergeben wird, den Gesamteindruck von renovierten Räumlichkeiten vermittelt. Dies ist aber stets eine Frage des Einzelfalls und muss immer gesondert und individuell betrachtet werden.
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References: § 28
 § 535
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 307
 BGH 
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