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Timestamp: 2019-11-22 22:44:27+00:00

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Decreto 183/2004, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de gestión y ejecución del sistema de planeamiento de Canarias. TÍTULO II. ACTUACIONES DE GESTIÓN URBANÍSTICA
ACTUACIONES DE GESTIÓN URBANÍSTICA
OBJETO Y ÁMBITOS DE APLICACIÓN
Artículo 19 Objeto de las actuaciones de gestión urbanística
Las actuaciones de gestión urbanística incluyen los procesos, actuaciones, operaciones y actos jurídicos y materiales necesarios para:
a) La materialización efectiva de la ordenación pormenorizada establecida por el planeamiento para los ámbitos, sectores o unidades de actuación que delimiten.
b) El cumplimiento de los deberes legales que resulten exigibles.
c) La distribución equitativa y proporcional de los beneficios y cargas derivados del planeamiento.
Artículo 20 Elementos básicos de las actuaciones de gestión urbanística
Las actuaciones de gestión urbanística se desarrollarán siempre mediante alguno de los sistemas de ejecución establecidos legalmente y regulados en el presente Reglamento, y necesariamente estarán referidas a una unidad espacial concreta delimitada por el planeamiento.
Artículo 21 Unidades de referencia para actuaciones de gestión urbanística
1. Los ámbitos y sectores delimitados por el planeamiento o, en su caso, las unidades de actuación en que éste los divida, actúan como unidades espaciales de referencia para desarrollar en ellos las actuaciones y operaciones jurídicas y materiales precisas para la ejecución efectiva y completa de la ordenación, garantizando el cumplimiento conjunto de los deberes y obligaciones establecidos legalmente y la distribución equitativa y proporcional de los beneficios y las cargas derivados del planeamiento, incluido el coste de la gestión y ejecución, realizándose todo ello a través del sistema de ejecución que se determine.
2. A los efectos de la regulación contenida en este Reglamento se consideran unidades de referencia para la gestión urbanística:
a) Los ámbitos de suelo urbano no consolidado que el planeamiento delimite y considere a efectos de su gestión y ejecución como una sola unidad de actuación o, en su caso, las unidades de actuación en las que el planeamiento divida dichos ámbitos.
b) Los sectores de suelo urbanizable ordenado delimitados por el planeamiento o establecidos a través del procedimiento para la sectorización, y que se consideren a efectos de su gestión y ejecución como una unidad de actuación en sí mismos o, en su caso, las unidades de actuación en las que el planeamiento divida un sector de suelo urbanizable ordenado.
c) Las unidades de actuación delimitadas por el planeamiento en suelo rústico de asentamientos rurales, en los casos previstos por el artículo 97.b).2 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.
3. Los ámbitos de suelo urbano sujetos a renovación urbana o a rehabilitación integral, se considerarán unidades de gestión urbanística cuando así lo determine el planeamiento que los delimite. Cuando este instrumento lo permita expresamente, el planeamiento de desarrollo que, en su caso, contenga la ordenación pormenorizada completa, podrá dividir tales ámbitos en dos o más unidades de actuación diferenciadas, según las características de dicha ordenación y de la programación que se determine para su ejecución.
Artículo 22 Condiciones para el desarrollo de las unidades de actuación
1. El ejercicio de la actividad de gestión y ejecución en unidades de actuación, cualquiera que sea el sujeto legitimado, requerirá la previa aprobación del planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada que legitime la actividad de ejecución, según la clase y categoría de suelo de que se trate, así como la determinación del sistema de ejecución para su desarrollo, según lo dispuesto en el presente Reglamento.
2. En los ámbitos delimitados en suelo urbano no consolidado y en sectores de suelo urbanizable se aplicarán las respectivas determinaciones del planeamiento sobre el aprovechamiento urbanístico correspondiente a cada ámbito, con referencia al aprovechamiento urbanístico del área en la que se incluyan, de conformidad con lo dispuesto en el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias y en su desarrollo reglamentario.
3. En las unidades de actuación delimitadas en suelo rústico de asentamientos rurales, en los casos previstos por el artículo 97.b).2 del citado Texto Refundido, se aplicarán las disposiciones legales sobre condiciones y aprovechamiento urbanístico, las determinaciones de ordenación establecidas en el planeamiento que corresponda y la regulación específica contenida en el presente Reglamento.
Artículo 23 Requisitos para delimitar unidades de actuación
1. La delimitación de las unidades de actuación se realizará siempre por el instrumento de planeamiento habilitado para ello, o su modificación, según la clase y categoría de suelo de que se trate, de conformidad con lo dispuesto legal y reglamentariamente. En el supuesto de realizarse la delimitación por instrumentos de planeamiento de desarrollo, éstos deberán realizarla de acuerdo a las condiciones básicas establecidas en el planeamiento general o territorial que desarrollen.
2. En ámbitos de suelo urbano no consolidado, y en asentamientos rurales en suelo rústico, en los casos previstos por el artículo 97.b).2 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, las unidades de actuación que se delimiten podrán ser discontinuas, cuando con ello se facilite la ejecución del planeamiento, y siempre que se garantice la distribución equitativa de beneficios y cargas derivados de la ordenación entre los propietarios afectados.
3. Dentro de un mismo sector de suelo urbanizable no podrán delimitarse unidades de actuación cuyo aprovechamiento medio difiera entre sí en más de un 15 por ciento, salvo que se justifique una mayor diferencia de aprovechamiento para compensar el exceso que pueda existir con respecto a la asunción de cargas urbanísticas entre las distintas unidades de actuación delimitadas en el sector.
4. Cuando no sea precisa la realización de obras de urbanización referidas a varias parcelas, su ámbito puede reducirse a la superficie de una sola parcela.
5. Las unidades de actuación deberán responder en su delimitación a la finalidad de hacer viable la ejecución del planeamiento, el cumplimiento de los deberes y obligaciones urbanísticas y la distribución equitativa de los beneficios y cargas entre los propietarios incluidos en su ámbito.
6. En cualquier caso, al delimitar unidades de actuación deberán aplicarse criterios de racionalidad y proporcionalidad, debiendo justificar su viabilidad técnica, económica y de gestión, así como la capacidad para garantizar en su caso el realojo de los ocupantes legítimos de viviendas que tengan derecho al mismo.
7. Los instrumentos de gestión que desarrollen la unidad de actuación podrán realizar reajustes puntuales que no supongan una variación mayor del 5 por ciento de la superficie del ámbito delimitado por el planeamiento, sin que ello se considere modificación del mismo, cuando se deriven de una medición más precisa de las fincas incluidas en el ámbito, o se justifiquen por nuevos datos sobre la estructura de la propiedad o bien por exigencia de la definición o modificación del trazado y características del sistema viario general o local.
8. Sólo se admitirán los reajustes mencionados en el número anterior cuando con ello se facilite la gestión urbanística, no se altere la clasificación del suelo ni se desvirtúe la ordenación prevista y el resultado no perjudique sustancialmente a los propietarios afectados. Tales condicionantes deberán justificarse suficientemente en el instrumento de gestión que contenga los citados reajustes, que surtirán efecto con la aprobación del mismo.
Artículo 24 División de ámbitos o sectores en unidades de actuación
1. El planeamiento de desarrollo que ordene pormenorizadamente un ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización o un sector de suelo urbanizable turístico no podrá dividirlo en unidades de actuación, salvo que lo permita expresamente el instrumento de ordenación al que desarrolla y de acuerdo a los criterios y condiciones que se establezcan.
2. La división en dos o más unidades de actuación de un ámbito de suelo urbano no consolidado o de un sector de suelo urbanizable, se podrá realizar de forma que el conjunto de todas las unidades delimitadas complete la totalidad del ámbito o sector correspondiente, admitiéndose únicamente que no queden incluidos en alguna unidad los terrenos de dominio público ocupados por sistemas generales o locales ya existentes que sean conformes con la ordenación prevista y con las determinaciones que sobre ellos establezca el planeamiento y no sea innecesaria su renovación.
3. El planeamiento que practique la división de un sector en dos o más unidades de actuación, deberá justificar expresamente la incorporación a las distintas unidades de terrenos externos al sector, cuando se trate de la obtención de sistemas generales.
4. El aprovechamiento proveniente de una misma finca registral externa al sector y adscrita al mismo deberá adjudicarse preferentemente en una sola unidad de actuación.
Artículo 25 Alteración de las unidades de actuación
1. La alteración de la delimitación de una o más unidades de actuación requerirá la modificación del planeamiento de ordenación que las haya establecido, salvo el supuesto regulado en el apartado 7 del artículo 23 anterior. Dicha modificación tendrá el alcance de modificación del Plan Operativo o de la ordenación pormenorizada.
2. Mediante la modificación de la ordenación pormenorizada del Plan podrán delimitarse unidades de actuación cuando resulte conveniente para viabilizar el desarrollo de ámbitos o sectores que no fueron divididos originariamente en unidades.
Artículo 26 Efectos de la inclusión de terrenos en unidades de actuación
1. La inclusión de terrenos en un ámbito, sector o unidad de actuación, los vincula al proceso urbanizador y edificatorio a desarrollar en cada caso y al cumplimiento de los deberes legales según el régimen jurídico aplicable y la ordenación prevista en el planeamiento; debiendo asumir como carga, en la parte proporcional que corresponda, los gastos de gestión y ejecución de la actuación, de acuerdo a lo establecido legalmente y a lo dispuesto en el artículo 39 del presente Reglamento.
2. Los terrenos incluidos en una unidad de actuación o sector para la que no se haya establecido el sistema de expropiación, quedarán sometidos a las operaciones de reparcelación y distribución equitativa entre sus propietarios de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, lo que se realizará de acuerdo al sistema de ejecución que se determine y según los procedimientos establecidos en cada caso.
3. Una vez entra en vigor el planeamiento que delimita una unidad de actuación, los terrenos incluidos en la misma quedan en situación de reparcelación, salvo que se declare su innecesariedad según lo dispuesto en el Capítulo siguiente o se establezca el sistema de ejecución pública por expropiación, con prohibición del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza en vía administrativa del instrumento reparcelatorio, con las salvedades expresadas en el presente Reglamento.
OPERACIONES DE REPARCELACIÓN Y DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA
Artículo 27 Concepto de reparcelación urbanística
Como se dispone en el artículo 84 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, se entiende por reparcelación urbanística la agrupación de las fincas comprendidas en el ámbito de una unidad de actuación para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las nuevas resultantes, constitutivas urbanísticamente de parcelas o solares, a los que deban ser beneficiarios en proporción a sus respectivos derechos.
Artículo 28 Aplicación de las operaciones de reparcelación urbanística
1. Las técnicas y operaciones propias de la reparcelación urbanística serán las utilizadas en las actuaciones de gestión urbanística con las que se lleva a cabo la ejecución jurídica y material de la ordenación, el cumplimiento conjunto de los deberes urbanísticos y la distribución equitativa entre los propietarios de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, en los ámbitos, sectores o unidades de actuación que éste delimite a tales efectos.
2. La aplicación de las técnicas y operaciones de reparcelación urbanística sólo queda exceptuada en los supuestos señalados en el artículo siguiente y según lo establecido legal y reglamentariamente.
3. Las operaciones de reparcelación se llevarán a cabo a través de los mecanismos, procedimientos e instrumentos de gestión que correspondan según el sistema de ejecución determinado para desarrollar el ámbito, sector o unidad de actuación; siendo de aplicación las reglas de carácter general contenidas en este Capítulo y las de carácter específico incluidas en el Título III de este Reglamento para los diferentes sistemas de ejecución.
4. Las operaciones de reparcelación urbanística se deberán documentar en el correspondiente instrumento de gestión, formalizado notarialmente, de acuerdo a lo establecido en el Título III de este Reglamento y según el sector o ámbito que se haya establecido para el desarrollo de la unidad. Tales instrumentos podrán redactarse en forma de proyectos o de convenios urbanísticos de gestión, teniendo únicamente capacidad reparcelatoria los que expresamente se determinan en el presente Reglamento.
5. En todo lo no contenido en este Reglamento, se aplicarán supletoriamente a la reparcelación urbanística, según el contenido de que se trate, las normas reguladoras de la expropiación forzosa y las Normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística aprobadas por Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, del Ministerio de Justicia.
Artículo 29 Supuestos de innecesariedad de la reparcelación
No será necesario realizar operaciones de reparcelación en los siguientes supuestos:
a) Actuaciones en ámbitos, sectores o unidades de actuación para cuyo desarrollo se haya establecido el sistema de ejecución pública por expropiación, sin perjuicio de que posteriormente deban realizarse las pertinentes operaciones para adaptar las fincas originales a la ordenación prevista en el planeamiento.
b) Cuando se trate de la ejecución de sistemas generales en terrenos no incluidos ni adscritos a ámbitos o sectores.
c) Actuaciones en suelo urbano consolidado a ejecutar mediante obras públicas ordinarias o directamente por el propietario de los terrenos para que éstos adquieran la condición de solar.
d) Actuaciones en suelo rústico de asentamientos rurales no incluidos en unidades de actuación.
e) Cuando se trate de actuaciones en suelo rústico a desarrollar a través de Calificaciones Territoriales.
Artículo 30 Objeto de la reparcelación urbanística
1. La reparcelación urbanística puede tener cualquiera de los siguientes objetos:
a) Instrumentalizar la distribución de los beneficios y cargas derivados del planeamiento entre los propietarios afectados.
b) La regularización de las fincas existentes, adaptando su configuración a la ordenación contenida en el planeamiento.
c) La localización del aprovechamiento urbanístico lucrativo en suelo apto para la edificación conforme al planeamiento.
d) La creación de las nuevas parcelas destinadas por el planeamiento a sistemas generales y sistemas locales, y su adjudicación al Ayuntamiento por cesión obligatoria y gratuita.
e) La adjudicación al Ayuntamiento como suelo de cesión obligatoria y gratuita, de fincas o parcelas resultantes, constitutivas de solares, en las que materializar el aprovechamiento urbanístico lucrativo que le corresponde en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías.
f) La adjudicación de fincas resultantes, constitutivas de parcelas o solares, a los beneficiarios del aprovechamiento urbanístico correspondiente, en función de su participación en la unidad o en su ejecución, y de acuerdo al sistema de ejecución establecido.
g) La adjudicación de fincas resultantes, constitutivas de parcelas o solares, a propietarios de suelo destinado a un sistema general incluido o adscrito a la unidad de actuación o sector de que se trate.
h) La sustitución en el patrimonio de los propietarios, en función de los derechos de éstos y, en su caso, forzosa, de las fincas iniciales por las fincas resultantes de la reparcelación, constitutivas de parcelas o solares de acuerdo al planeamiento.
2. La sustitución patrimonial a que se refiere la letra h) del número anterior se producirá de forma efectiva con la inscripción registral del Proyecto de Reparcelación o instrumento de gestión urbanística que corresponda, una vez aprobado definitivamente. Tal operación deberá realizarse con arreglo a los criterios establecidos en el presente Reglamento, mediante la adjudicación a los beneficiarios de la actuación de la parcela o parcelas resultantes que resulten suficientes para materializar en ellas el aprovechamiento urbanístico que les corresponda, quedando afectadas al pago de los gastos de gestión y urbanización proporcionales, salvo que éstos se asuman en todo o en parte a través de disminuir la superficie de parcela a adjudicar.
3. La reparcelación también tiene por objeto la determinación de las cargas con las que queda afectada cada una de las parcelas resultantes de la operación, como garantía del cumplimiento de las obligaciones urbanísticas que se determinen según las bases establecidas para desarrollar el sistema de que se trate; así como, en su caso, las compensaciones económicas y las indemnizaciones precisas para cumplir correctamente la distribución equitativa y proporcional de los beneficios y las cargas derivados del planeamiento. En todo caso, quedarán exentas de cargas o de afección las parcelas que se adjudiquen a la Administración municipal, en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías.
Artículo 31 Tipos de reparcelación
Según el alcance y contenido de las operaciones que instrumenten, las operaciones de reparcelación pueden diferenciarse según los siguientes tipos:
a) Reparcelación urbanística material: cuando contiene la reestructuración jurídica de las fincas iniciales existentes en la unidad por las de nueva creación, ajustada al planeamiento, y la redistribución de la titularidad de éstas de acuerdo a los derechos proporcionales de cada beneficiario.
b) Reparcelación económica: cuando se limita al establecimiento de las indemnizaciones sustitutorias y las compensaciones económicas por diferencias de adjudicación de aprovechamiento, y en su caso, a la rectificación de linderos de las fincas iniciales y las adjudicaciones que procedan a favor de los beneficiarios, así como, a la redistribución de los terrenos en que no concurran las circunstancias justificativas de su carácter económico.
c) Reparcelación material y económica: las reparcelaciones urbanísticas materiales pueden tener también contenido económico, a partir de lo regulado al respecto en el presente Capítulo.
Artículo 32 Instrumentos de gestión con capacidad reparcelatoria
De acuerdo a los contenidos, limitaciones y efectos determinados para cada caso según el sistema que desarrollan, podrán incluir operaciones de reparcelación urbanística los siguientes instrumentos de gestión:
a) Convenios urbanísticos de gestión concertada.
b) Proyectos de Compensación.
c) Convenios urbanísticos de ejecución empresarial.
d) Proyectos de Reparcelación.
Criterios aplicables a las operaciones de reparcelación
Artículo 33 Criterios sobre las fincas de origen
1. Las operaciones de reparcelación afectarán a las fincas y partes de fincas incluidas dentro de los límites del ámbito, sector o unidad de actuación, y en su caso a las fincas y partes de fincas que el planeamiento haya adscrito a éstos.
2. De existir fincas incluidas parcialmente, la segregación correspondiente se practicará en el propio instrumento reparcelatorio, debiendo contener al efecto un apartado específico para la descripción del resto de la finca no afectada por la reparcelación. En el caso de que el propietario desee anticipar la segregación, deberá obtener la correspondiente licencia, quedando excluida la parte de la finca no sujeta a operación reparcelatoria.
3. Las fincas de origen incluidas en un ámbito, sector o unidad de actuación se valorarán para la cuantificación de la cuotas de participación de cada propietario según la superficie de las respectivas fincas con respecto al total de la superficie de la unidad de gestión, salvo que por unanimidad de todos los propietarios afectados se adopte otro criterio distinto, siendo excluidos los terrenos de dominio público ya existentes que permanezcan como tales.
4. Los criterios voluntariamente establecidos no podrán ser ni contrarios a la Ley o a la ordenación urbanística aplicable, ni lesivos de derechos de terceros o del interés público.
5. La valoración económica de las fincas de origen a efectos de no integración del propietario en el proceso reparcelatorio se realizarán conforme a los criterios establecidos en la legislación general aplicable.
6. En caso de discordancia entre los títulos de propiedad y la realidad física de las fincas de origen, prevalecerá ésta sobre aquéllos en el expediente, debiendo realizarse las correcciones pertinentes en el propio instrumento de gestión de acuerdo a lo establecido en la normativa aplicable sobre inscripción registral de la propiedad de los actos de naturaleza urbanística.
Artículo 34 Reglas específicas sobre casos dudosos de las fincas de origen
En los supuestos de titular desconocido, doble inmatriculación o propiedad litigiosa, así como en los casos de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, titularidades limitadas o condicionadas, y derechos o gravámenes inscritos sobre las fincas de origen, se estará a lo dispuesto en las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística.
Artículo 35 Supuesto de existencia de bienes de dominio público
1. Cuando en la unidad de actuación existan bienes de dominio y uso público obtenidos de forma onerosa, el aprovechamiento urbanístico correspondiente a su superficie pertenecerá a la Administración titular de aquellos.
2. En el supuesto de obtención por cesión gratuita, cuando las superficies de los bienes de dominio y uso público anteriormente existentes, fueran iguales o inferiores a las que resulten como consecuencia de la ordenación prevista en el planeamiento, se entenderán sustituidas unas por otras.
3. Cuando en la unidad de actuación existan bienes de dominio público de otras Administraciones y el destino urbanístico de éstos sea distinto del fin al que estén afectados, la Administración municipal deberá proceder a tramitar y resolver o, en su caso, a instar ante la Administración competente el procedimiento que legalmente proceda para la mutación demanial o la desafectación, según proceda.
4. Las vías no urbanas que queden comprendidas en el ámbito de la unidad de actuación se entenderán de dominio público, salvo prueba en contrario.
5. Las vías urbanas comprendidas en la unidad de actuación que deban desaparecer se entenderán sustituidas por las nuevas previstas por el planeamiento en ejecución y transmitidas de pleno derecho al Ayuntamiento.
Artículo 36 Criterios sobre las parcelas resultantes y su adjudicación
1. Las parcelas resultantes se valorarán con criterios objetivos y generales para toda la unidad de actuación, con arreglo a su uso y edificabilidad y en función de su situación, características, grado de urbanización, y destino de las edificaciones a construir en ellas.
2. Toda la superficie de la unidad de actuación que, según la ordenación establecida por el planeamiento, sea susceptible de propiedad privada, tenga asignado o no aprovechamiento edificatorio, deberá formar parte de parcelas resultantes y ser objeto de adjudicación entre los propietarios afectados y, en su caso, quienes tengan derecho a ello por intervenir en la actuación, en proporción a sus respectivas cuotas de participación; todo ello sin perjuicio de la adjudicación a la administración municipal de parcelas en las que materializar el aprovechamiento que legalmente le corresponde.
3. No podrán adjudicarse como parcelas resultantes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.
4. Se procurará que las parcelas resultantes adjudicadas a los diferentes propietarios estén situadas en el lugar más próximo posible a las fincas de origen de cada uno de ellos.
5. El aprovechamiento urbanístico susceptible de ser materializado en una parcela resultante adjudicada a un propietario habrá de ser proporcional al aprovechamiento al que éste tenga derecho por razón de la superficie de su finca de origen con respecto a la superficie total de la unidad, excluidos los terrenos de dominio público existentes, salvo cuando los gastos de gestión y urbanización se asuman mediante una disminución del aprovechamiento que le corresponda.
6. Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita que se adjudiquen fincas independientes a todos ellos, las parcelas resultantes se adjudicarán en pro indiviso a tales propietarios. Esta regla también será de aplicación cuando el derecho de un propietario no quede agotado con la adjudicación de parcelas resultantes independientes que en su favor se haga. En uno y otro supuesto, los propietarios podrán optar por la cuantificación económica de la diferencia de aprovechamiento, en defecto o exceso, y su incorporación a la cuenta de liquidación provisional.
7. La superficie o el aprovechamiento de la parcela adjudicada a un propietario podrá ser superior a su derecho cuando se trate de mantener en su propiedad al dueño de fincas de origen con construcciones compatibles con la ordenación, imponiendo en tal caso la compensación monetaria sustitutoria correspondiente a la diferencia en exceso del aprovechamiento, que será reflejada en la cuenta de liquidación provisional.
8. Siempre que no sea obstáculo para las operaciones reparcelatorias y no afecte a terceros o éstos lo admitan expresamente, la regla expresada en el número anterior podrá aplicarse incluso para posibilitar la adecuación al planeamiento de las edificaciones que existan en la finca de origen.
9. No serán objeto de nueva adjudicación, conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de fincas cuando fuese necesario y de las compensaciones económicas que procedan:
b) Los terrenos con edificación no ajustada al planeamiento cuando la diferencia entre el aprovechamiento que les corresponda conforme al Plan y el que correspondería al propietario en proporción a su derecho en la reparcelación sea inferior al 15 por ciento de este último.
10. La adjudicación de parcelas resultantes se producirá, con arreglo a los criterios señalados en este Reglamento, en cualquiera de los siguientes términos:
a) La superficie precisa para servir de soporte al entero aprovechamiento o que cubra su valor de indemnización sustitutoria a que tenga derecho el propietario, quedando aquélla afecta al pago de las cargas de urbanización.
b) La superficie precisa para servir de soporte a la parte de aprovechamiento o del valor correspondiente al propietario que reste una vez deducida la correspondiente al valor de todas o parte de las cargas de urbanización.
11. Se adjudicarán a la administración municipal las parcelas resultantes necesarias para materializar en ellas el aprovechamiento urbanístico lucrativo que le corresponde, además de los terrenos correspondientes a las cesiones obligatorias y gratuitas determinadas en el planeamiento.
Artículo 37 Diferencias en la adjudicación de aprovechamientos
No se podrán realizar adjudicaciones de parcelas cuyo aprovechamiento exceda del 15 por ciento de los derechos que correspondan a los adjudicatarios, salvo que viniere impuesto por la conservación de la edificación existente con arreglo a lo expresado en el artículo anterior, o se admita en las bases de actuación o en los criterios manifestados por la mayoría de los propietarios.
Artículo 38 Criterios sobre las indemnizaciones
1. Será indemnizable el valor de las plantaciones, instalaciones, construcciones y usos existentes en los terrenos originarios que tengan que desaparecer necesariamente para poder llevar a cabo la ejecución de la ordenación contenida en el planeamiento, salvo que se hayan realizado sin la autorización o la licencia preceptiva y sean contrarias al planeamiento vigente que le fuera de aplicación.
2. Las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones, derechos de arrendamiento, servidumbres y cargas que no puedan conservarse se valorarán, con independencia del suelo, con arreglo a los criterios de la legislación general aplicable. Su importe se satisfará a los propietarios o titulares interesados, con cargo al proyecto reparcelatorio en concepto de gastos de urbanización. Se entenderá que no pueden conservarse los elementos mencionados, cuando sea necesaria su eliminación para realizar las obras de urbanización previstas en el plan, cuando estén situados en una superficie que no se deba adjudicar íntegramente a su mismo propietario o cuando su conservación sea radicalmente incompatible con la ordenación, incluso como uso provisional.
3. La tasación de estos elementos se efectuará en el propio Proyecto de Reparcelación, con arreglo a las normas de la legislación general aplicable o, en su caso, a las que rigen la expropiación forzosa.
4. Las indemnizaciones resultantes serán objeto de compensación en la cuenta de liquidación provisional, con las cantidades de las que resulte deudor el interesado por diferencia de adjudicación o por gasto de gestión y urbanización.
Criterios para definir y cuantificar las cargas urbanísticas
Artículo 39 Gastos de gestión y ejecución
1. Los propietarios de los terrenos incluidos en una unidad de actuación están obligados a sufragar, en la parte proporcional que les corresponda, las gastos de gestión y ejecución que se produzcan para la completa y total ejecución y desarrollo de la ordenación prevista en el planeamiento y del proceso de distribución equitativa de los beneficios derivados del mismo según el sistema de que se trate.
2. Los gastos de ejecución que deben asumirse por la propiedad del suelo o, en su caso, por quien lleve a cabo la actividad de gestión y ejecución, serán todos los necesarios para que las parcelas resultantes de la ordenación resulten inscritas en el registro de la propiedad como fincas independientes a favor de los respectivos adjudicatarios y adquieran la condición de solar, y para la correcta y completa ejecución de la urbanización con cumplimiento de la totalidad de las determinaciones contenidas en el planeamiento, incluyendo las medidas ambientales que en su caso se establezcan.
3. Los gastos de gestión y ejecución que en cualquier caso deben asumir los propietarios de terrenos incluidos en una unidad de actuación, salvo que hayan adquirido mayores compromisos y sin perjuicio de los gastos específicos inherentes al sistema concreto, son los que se relacionan de forma pormenorizada a través de los siguientes conceptos:
a) Gastos de honorarios profesionales relacionados con el sistema de ejecución privada, instrumentos de gestión, proyectos de urbanización y de instalaciones o infraestructuras, y en su caso, instrumentos de planeamiento de desarrollo. Estos gastos de honorarios también incluyen los que puedan producirse por levantamiento topográfico, planimetría digitalizada, estudios de contenido ambiental y cualesquiera otros que sean convenientes para la adecuada calidad del resultado de los trabajos, así como los honorarios de la dirección técnica de las obras que se ejecuten.
b) Gastos de gestión administrativa derivados de la preparación de la documentación requerida para tramitar los pertinentes expedientes que resulten necesarios, cuando se correspondan con la globalidad de la unidad. En otro caso deberán ser asumidos de forma individual por aquellos propietarios que requieran tales gestiones.
c) Gastos derivados de la tramitación administrativa de los instrumentos de gestión y de los proyectos y planes, en su caso; incluyendo las tasas e impuestos que sean de aplicación.
d) Gastos producidos por los documentos notariales y las inscripciones registrales o mercantiles que haya que realizar, en su caso.
e) Coste de las obras de urbanización, referidos al menos a lo siguiente:
1) Ejecución o acondicionamiento de las vías públicas, incluida la pavimentación de calzadas y aceras, señalización y jardinería, tanto de las vías rodadas como de las peatonales.
2) Ejecución o adecuación de las redes e instalaciones de las infraestructuras y los servicios urbanos exigibles conforme al planeamiento urbanístico, y que deberán ser al menos los siguientes:
- Abastecimiento de agua potable, depósito, tratamiento y distribución, así como las instalaciones de riego.
- Saneamiento, incluidas las conducciones y colectores de evacuación, los sumideros para la recogida de aguas pluviales y las instalaciones de depuración.
- Suministro de energía eléctrica, incluidas las instalaciones de conducción, transformación, distribución y alumbrado público.
- Canalización e instalación de los demás servicios exigidos en cada caso por el planeamiento.
3) Ejecución de los espacios libres públicos, incluidos la urbanización de los paseos, el mobiliario urbano, alumbrado público, jardinería, elementos de juegos infantiles y plantación de arbolado y demás especies vegetales, así como el tratamiento necesario para la supresión de barreras físicas.
4) Ejecución de los servicios urbanísticos e infraestructuras previstos y exteriores a la unidad y, en su caso, de los de sistemas generales incluidos, así como los gastos de demolición.
5) Cualesquiera otros expresamente asumidos en desarrollo del sistema de ejecución de que se trate.
f) Las indemnizaciones que sean procedentes para compensar los derechos, construcciones, plantaciones, obras e instalaciones que no puedan conservarse y cumplan con lo dispuesto en el artículo 38 anterior.
g) Gastos de financiación y, en su caso, de promoción.
h) Gastos previstos para el mantenimiento de la urbanización hasta su recepción o hasta cumplimentar el deber de conservación de la misma.
4. Los particulares afectados por obras de urbanización en una unidad de actuación podrán reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de abastecimiento de agua, saneamiento, energía eléctrica y telecomunicaciones con cargo a las empresas que prestaren los servicios, salvo la parte que deban contribuir los usuarios según la reglamentación de tales servicios. La determinación de tales gastos se reflejará en la cuenta de liquidación provisional y se repercutirá la cuota correspondiente a la empresa suministradora por importe del coste de primera instalación que sea exigible conforme a su legislación específica. Su cobro, en caso de impago, podrá realizarse por la vía de apremio, de acuerdo al procedimiento legalmente previsto.
5. El pago de estos gastos podrá realizarse, previo acuerdo con los propietarios interesados, cediendo éstos, gratuitamente y libres de cargas, terrenos edificables en la proporción que se estime suficiente para compensarlos, o con la disminución del aprovechamiento urbanístico objeto de adjudicación.
Artículo 40 Gastos de ejecución material de los sistemas generales
1. Cuando un sistema general tenga la consideración de elemento de urbanización de la ordenación establecida por el planeamiento para el sector en el que esté incluido o al que esté adscrito, el coste de la ejecución material se computará como gasto de urbanización en el procedimiento de distribución equitativa de beneficios y cargas, debiendo actuarse de acuerdo al sistema de ejecución que corresponda. A estos efectos, se entenderán como elementos de urbanización las obras referidas a los espacios libres públicos, salvo determinación contraria recogida expresamente en el propio planeamiento.
2. Asimismo, será computable como carga del sector, en el procedimiento de distribución equitativa de beneficios y cargas, el coste de ejecución de la conexión material del sector con los sistemas generales, adscritos o no a los mismos, que estén a su servicio. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de repercusión de dichos costes, por parte de los propietarios incluidos en el sector, a las compañías suministradoras de los servicios.
Artículo 41 Cálculo provisional y coste real de las obras
1. El coste de las obras de urbanización a asumir por los propietarios será el que realmente se haya generado por su ejecución, con independencia de que se realice un cálculo provisional del mismo.
2. El coste de las obras de urbanización se calculará con arreglo a los presupuestos de los proyectos de urbanización aprobados y, en su defecto, mediante una cifra estimativa que establecerá razonadamente el propio Proyecto de Reparcelación partiendo de datos objetivos. En dicho cálculo provisional se tendrá en cuenta el costo de la ejecución por contrata.
3. Las obras de urbanización preexistentes que sean compatibles y acordes a la ordenación prevista en el planeamiento se considerarán, en su caso, como gasto anticipado por el propietario que las hubiera costeado, quien tendrá derecho a que se le compense por el correspondiente anticipo.
Artículo 42 Cuenta de liquidación provisional
1. Será preceptivo el reflejo económico del coste de la totalidad de las operaciones reparcelatorias en una cuenta de liquidación provisional, que contendrá la relación pormenorizada de gastos y el saldo individualizado correspondiente a cada propietario o adjudicatario privado de parcela resultante.
2. En la cuenta de liquidación provisional del proyecto se incluirán las indemnizaciones que correspondan y las diferencias de adjudicación que se hayan producido, tanto por defecto, como por exceso, y cualquiera que sea su cuantía, valorándose de acuerdo a la legislación general aplicable.
3. Los saldos de la cuenta de liquidación del instrumento reparcelatorio se entenderán provisionales y a buena cuenta, hasta que se apruebe la liquidación definitiva de la reparcelación.
4. Los errores y omisiones que se adviertan, así como las rectificaciones que se estimen procedentes, se tendrán en cuenta en la liquidación definitiva, pero no suspenderán la exigibilidad de los saldos provisionales aprobados y establecidos como carga urbanística de las parcelas resultantes.
Contenido básico de los instrumentos reparcelatorios
Artículo 43 Contenido documental mínimo de los instrumentos de gestión
1. Las operaciones de reparcelación y distribución equitativa se formularán en el instrumento de gestión que corresponda según el sistema de ejecución de que se trate.
2. El contenido básico de la reparcelación y distribución equitativa se concretará en un proyecto o convenio, en su caso, que constará de los siguientes documentos referidos a la operación reparcelatoria:
a) Memoria descriptiva y justificativa.
b) Relación de propietarios e interesados y descripción de las fincas de origen, así como los documentos acreditativos de la titularidad de sus derechos y en su caso, la información catastral.
c) Descripción y propuesta de adjudicación de las parcela resultantes.
d) Cuenta de liquidación provisional.
e) Estudio de viabilidad económica.
f) Planos de información y de reparcelación.
3. Los instrumentos de gestión deberán presentarse en el soporte digital y formato que se establezca en la correspondiente Norma Técnica del Planeamiento Urbanístico.
Artículo 44 Contenido sustancial de los instrumentos reparcelatorios
Los instrumentos de gestión con capacidad reparcelatoria, sin perjuicio de los requisitos exigidos por este Reglamento según el sistema de ejecución que desarrollen y por la normativa hipotecaria que regula la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza urbanística, deberán incluir al menos el siguiente contenido sustancial:
a) La Memoria deberá contener la descripción de la unidad de actuación y de las determinaciones de ordenación establecidas en el planeamiento, indicando la fecha de la aprobación definitiva del mismo y la de su publicación en el boletín oficial correspondiente. La Memoria también deberá contener los criterios de aplicación con respecto a las operaciones reparcelatorias.
b) La descripción de cada una de las fincas de origen de las partes de fincas incluidas en la unidad de actuación o adscritas a ésta deberá especificar también su titularidad y las cargas y gravámenes inscritas sobre las mismas, y en su caso, sus datos registrales; especificando respecto de cada finca de origen las modificaciones que se produzcan en su descripción, en su superficie o en su titularidad, cuando los datos resultantes del Registro de la Propiedad no coincidieren con los del instrumento reparcelatorio. También deberán describirse las construcciones y obras existentes, incluso aunque no hubieran sido objeto de previa inscripción registral.
c) Se deberán relacionar las cargas y derechos inscritos sobre las fincas de origen que han de ser objeto de traslado a las parcelas resultantes o de cancelación en su caso.
d) En el caso de que se lleve a cabo la agrupación instrumental de la totalidad de las fincas de origen que forman parte de la unidad de actuación, se describirá la finca agrupada.
e) Descripción de las parcelas resultantes formadas en virtud de las operaciones de reparcelación y distribución equitativa, bien por sustitución de las fincas de origen o bien por segregación de la agrupada instrumentalmente a estos efectos. En ambos casos, deberá indicarse cuando sea posible la correspondencia entre las superficies o aprovechamientos de las fincas de origen con las de las parcelas resultantes adjudicadas a los titulares de las primeras.
f) En la descripción de las parcelas resultantes deberán describirse, en su caso, las construcciones preexistentes que se mantienen.
g) La determinación de la cuota que se atribuya a cada una de las parcelas resultantes deberá expresarse tanto en la descripción de las mismas como en la cuenta de liquidación del instrumento reparcelatorio.
h) La adjudicación de las parcelas resultantes deberá expresar si es por Título de subrogación, por otro derecho derivado del desarrollo del sistema de ejecución o por cesión obligatoria. En caso de propiedades en proindiviso se deberá expresar el porcentaje de cada titular.
Artículo 45 Contenido planimétrico de los instrumentos reparcelatorios
1. Los planos de información a incluir en los instrumentos reparcelatorios, serán al menos los siguientes:
a) Plano de situación del ámbito, sector o unidad de actuación donde, en su caso, deberá estar referenciada el área territorial o de ordenación urbanística en la que se sitúa.
b) Plano de delimitación de la unidad reparcelable, con inclusión de las edificaciones y demás elementos existentes sobre el terreno.
c) Plano expresivo de la ordenación pormenorizada con respecto al ámbito, sector o unidad de actuación y su entorno.
2. Los planos de reparcelación a incluir en los instrumentos reparcelatorios, serán al menos los siguientes:
a) Plano de las fincas de origen.
b) Plano de las parcelas resultantes, con expresión de su aprovechamiento y condiciones urbanísticas.
c) Plano de los elementos a indemnizar, en su caso.
d) Plano de las obras de urbanización a ejecutar y, en su caso, fases de ejecución de las mismas.
e) Los planos se elaborarán a una escala comprendida entre 1:500 y 1:2.000, de forma que puedan percibirse los linderos y demás grafismos. El plano de información sobre la situación de la unidad podrá realizarse a escala 1:5.000.
3.- La cartografía base a utilizar, así como la simbología gráfica y la numeración de las parcelas, deberán presentarse en el soporte digital y formato que se establezca en la correspondiente Norma Técnica del Planeamiento Urbanístico.
Artículo 46 Reglas sobre la reparcelación económica
1. Cuando se den los supuestos previstos en el artículo 86 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias y no resulten necesarias otras operaciones reparcelatorias de redistribución de los beneficios y cargas sino las referidas exclusivamente a regularizar la configuración física de las fincas de origen para adaptarlas a las exigencias del planeamiento, se podrá actuar a través de la reparcelación económica.
2. La reparcelación económica y las consiguientes rectificaciones en la configuración y linderos de las fincas originales con objeto de llevar a cabo su normalización, se tramitarán conforme al sistema de ejecución de que se traten y, en su caso, de acuerdo a las reglas previstas para el supuesto de reparcelación voluntaria y unánime de todos los propietarios.
3. El contenido de la reparcelación económica se podrá concretar en cualquiera de los instrumentos de gestión que tienen capacidad reparcelatoria, limitándose su contenido documental a lo establecido en el artículo 43 anterior.
4. La normalización de fincas deberá realizarse en cualquier caso por manzanas completas o unidades urbanas equivalentes y se limitará a definir los nuevos linderos de las fincas de origen para su adaptación a la ordenación prevista en el planeamiento. Su contenido documental será el establecido en el artículo 43 de este Reglamento.
5. Tanto a la reparcelación económica como a la normalización de fincas deberán acompañarse las oportunas certificaciones registrales de titularidad y cargas y, en caso de fincas no inmatriculadas, el testimonio de los títulos justificativos de las respectivas titularidades. Además, serán exigibles en cada caso los documentos relativos a los contenidos específicos del sistema de ejecución que se esté desarrollando.
Artículo 47 Normas comunes de tramitación y aprobación de la reparcelación
1. Aprobado inicialmente el instrumento de gestión correspondiente, se abrirá un plazo mínimo de veinte días para información pública y audiencia a los interesados, con citación personal de éstos, excepto en los supuestos expresamente determinados en este Reglamento. Este trámite se anunciará en el boletín oficial correspondiente, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y en dos periódicos diarios de los de mayor difusión de ámbito insular.
2. Los servicios competentes del Ayuntamiento o Administración actuante emitirán informe sobre las alegaciones presentadas durante el período de información pública, en un plazo máximo de veinte días. Sin necesidad de nueva información pública, se dará trámite de audiencia por un plazo de diez días a los titulares de fincas no tenidos en cuenta en la elaboración del instrumento reparcelatorio y, en su caso, a aquellos que resulten afectados por modificación acordada tras el período de información pública.
3. Cuando como consecuencia de las alegaciones presentadas y del informe de los servicios técnicos, el órgano competente para aprobar definitivamente la reparcelación acordase rectificar su contenido en términos que lo modifiquen sustancialmente o que perjudiquen a la mayor parte de los propietarios, será necesario repetir el trámite de audiencia a quienes estuvieren afectados.
4. La aprobación de la reparcelación a iniciativa privada se producirá pura y simplemente. En el caso de ser necesarias modificaciones, se retrotraerán las actuaciones a la fase inmediatamente anterior, a fin de que se integre la iniciativa con tales modificaciones.
5. En el supuesto previsto en el número anterior, la aprobación deberá producirse en el plazo máximo de tres meses desde la presentación de la totalidad de la documentación exigible o, en su caso, del único requerimiento posible de subsanación de deficiencias de la aportada, que sólo podrá practicarse dentro de los quince días siguientes a aquella presentación. La falta de notificación de la resolución expresa dentro del indicado plazo máximo autoriza para entenderla aprobada por silencio administrativo.
6. La resolución definitiva que recaiga será notificada a todos los interesados y publicada en el boletín oficial correspondiente y en dos de los periódicos diarios de ámbito insular, con expresión en ambos casos del régimen de recursos que corresponda.
7. Las normas de procedimiento contenidas en este artículo se aplicarán de forma análoga en los sistemas de ejecución privada y en el sistema de cooperación, en todo aquello que no vaya contra la regulación específica de cada uno de ellos contenida en el Título III de este Reglamento.
Artículo 48 Normas comunes de formalización de la operación reparcelatoria
1. Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva del instrumento reparcelatorio, el órgano que lo hubiere adoptado procederá a otorgar certificación acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación con los requisitos y contenido señalados en el artículo 7 de las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística, aprobadas por Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, del Ministerio de Justicia.
2. El documento previsto en el número anterior, que podrá protocolizarse notarialmente conforme se establece en las citadas normas complementarias o, en su caso, la escritura pública otorgada por todos los titulares de las fincas y aprovechamientos incluidos en la unidad, a la que se acompañe certificación de la aprobación definitiva de las operaciones de reparcelación realizadas, se presentará para su inscripción en el Registro de la Propiedad dentro de los quince días siguientes a la expedición de la certificación, o formalización de la escritura pública.
3. Las operaciones jurídicas complementarias que sean del caso, que no se opongan al instrumento de reparcelación ni al planeamiento que se ejecute, se aprobarán por la Administración actuante, y se procederá conforme a lo previsto en los apartados 1 y 2 anteriores.
Artículo 49 Inscripción registral
1. Las normas de formalización e inscripción registral serán de aplicación a los sistemas de ejecución privada y al sistema de cooperación, en lo que resulte procedente y no sea contrario a la regulación específica que para cada sistema se contiene en el Título III del presente Reglamento.
2. La inmatriculación de fincas, rectificaciones de datos descriptivos, reanudación del tracto interrumpido y la cancelación de derechos incompatibles se efectuará en la forma que dispone la normativa sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
Artículo 50 Efectos jurídico-reales
Los efectos jurídicos-reales de la firmeza del acuerdo de reparcelación son los siguientes:
a) La subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas parcelas por las nuevas, sustituyendo sin solución de continuidad, a las inicialmente aportadas, en su mismo estado y condiciones, sin perjuicio de la extinción de los derechos y cargas que resulten incompatibles con el planeamiento.
b) La transmisión al municipio de todos los terrenos de cesión obligatoria, en pleno dominio y libre de cargas.
c) La afección de las parcelas resultantes al cumplimiento de las cargas urbanísticas y pago de los gastos inherentes al proyecto de reparcelación aprobado, a excepción de las parcelas adjudicadas al Ayuntamiento en concepto de cesión gratuita.
Artículo 51 Efectos económicos
1. Las partidas que comprenda la cuenta de liquidación para cada interesado quedarán compensadas cuando sean de distinto signo, siendo exigibles únicamente los saldos resultantes. Los saldos adeudados por los adjudicatarios podrán compensarse con la cesión de terrenos o la disminución del aprovechamiento o las parcelas a adjudicarles, previo acuerdo con los interesados.
2. Las adjudicaciones de terrenos y las indemnizaciones sustitutorias a que dé lugar la reparcelación gozarán, cuando se efectúen en favor de los propietarios o titulares de otros derechos comprendidos en la correspondiente unidad de actuación, de las exenciones y bonificaciones fiscales en los impuestos que graven, por cualquier concepto, los actos documentados y las transmisiones patrimoniales, previstas o autorizadas por la legislación general, autonómica y local.

References: Artículo 19

Artículo 20

Artículo 21
 artículo 97

Artículo 22
 artículo 97

Artículo 23
 artículo 97

Artículo 24

Artículo 25
 artículo 23

Artículo 26
 artículo 39

Artículo 27
 artículo 84

Artículo 28
 Real Decreto 

Artículo 29

Artículo 30

Artículo 31

Artículo 32

Artículo 33

Artículo 34

Artículo 35

Artículo 36

Artículo 37

Artículo 38

Artículo 39
 artículo 38

Artículo 40

Artículo 41

Artículo 42

Artículo 43

Artículo 44

Artículo 45

Artículo 46
 artículo 86
 artículo 43
 artículo 43

Artículo 47
 resolución 
 resolución 

Artículo 48
 artículo 7
 Real Decreto 

Artículo 49

Artículo 50

Artículo 51