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Timestamp: 2019-04-19 20:37:30+00:00

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Wann darf ein Vermieter den Mieter auf eine zukünftige Leistung verklagen? Mietrecht, Pachtrecht 123recht.de
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Wann darf ein Vermieter den Mieter auf eine zukünftige Leistung verklagen?
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BGH vom 05.04.2011, VIII ZR 146/10
Viele Vermieter mit säumigen Mietern stecken in einem Dilemma: Da die Mieter nicht zahlen und vielleicht auch trotz erhaltener Kündigung nicht ausziehen, entstehen jeden Monat weitere Ansprüche auf Miete oder – bei gekündigtem Mietverhältnis – Nutzungsentschädigung, die der Vermieter jeden Monat erneut einklagen müsste.
Abhilfe schafft hier § 259 ZPO, wonach eine Klage auf zukünftige Leistung erhoben werden kann, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen wird. Die Voraussetzungen hierfür hat der BGH in seinem Urteil vom 04.05.2011, VIII ZR 146/10, weiter konkretisiert: Die Besorgnis, dass der Vermieter sich der rechtzeitigen Leistung entziehen wird, liegt schon dann vor, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen.
In dem entschiedenen Fall war der Mieter mit den Mieten für Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 in Rückstand geraten. Nach erfolgter Mahnung zahlte der Mieter lediglich die Miete für September 2008. Im Januar 2009 verklagte der Vermieter den Mieter dann auf künftige Leistung ab Februar 2009 bis zur vollständigen Räumung der Wohnung aufgrund der weiterhin ausgesprochenen Kündigung.
Mit Erfolg. Der BGH sah ein Sich-Entziehen im Sinne des § 259 ZPO nicht nur bei fehlendem Zahlungswillen, wenn also der Mieter die Mietforderung bestreitet, sondern auch bei einer aufgrund von Zahlungsunfähigkeit zu erwartenden Nichtleistung. Diese wird nach Ansicht des BGH durch den die Gesamtmiete mehrfach übersteigenden Rückstand indiziert. Der BGH hat so ein griffiges Abgrenzungskriterium geschaffen, der für die Vermieter Rechtssicherheit bringt.
Bei der ausgesprochenen fristlosen Kündigung bestand weiter das Problem, dass sich diese auch auf die älteren Rückstände stützte und zuvor keine erneute Abmahnung ausgesprochen wurde, die nach Auffassung des BGH ggf. ausnahmsweise erforderlich gewesen wäre. Hier hat den Vermieter gerettet, dass er mit der Klage eine erneute Kündigung wegen weiteren Rückständen aus Dezember 2008 und Januar 2009 ausgesprochen hatte.
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References: BGH 
 § 259
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