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Timestamp: 2019-09-16 11:14:58+00:00

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BGH, 08.12.2010 - VIII ZR 27/10 - dejure.org
https://dejure.org/2010,2786
BGH, 08.12.2010 - VIII ZR 27/10 (https://dejure.org/2010,2786)
BGH, Entscheidung vom 08.12.2010 - VIII ZR 27/10 (https://dejure.org/2010,2786)
BGH, Entscheidung vom 08. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10 (https://dejure.org/2010,2786)
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BGB § 556 Abs. 3 Satz 5, 6
§ 556 Abs 3 S 5 BGB, § 556 Abs 3 S 6 BGB
Wohnraummiete: Beginn der Einwendungsfrist bei formell unwirksamer Betriebskostenabrechnung
Ingangsetzen der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB im Fall des Zugangs einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung; Anwendbarkeit des Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen mit einer in ...
Betriebkostenabrechnung (formell unwirksam) - Einwendungsfrist
Keine Einwendungsfrist bei formell unwirksamer Betriebskostenabrechnung
BGB § 259; BGB § 556 Abs. 3
Mietrecht - Einwendungsfrist und formell fehlerhafte Betriebskostenabrechnung
Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnung bei formellen Mängeln
Frist für Einwendungen gegen formelle Fehler einer Betriebskostenabrechnung
Mieters Einwendungsausschlussfrist läuft erst ab Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung
Formell fehlerhafte Abrechnung setzt Einwendungsfrist nicht in Gang
Kein Einwendungsausschluss bei formell unwirksamer Abrechnung! (IMR 2011, 139)
AG Bergheim, 22.04.2009 - 24 C 489/08
NJW 2011, 1867
MDR 2011, 348
NZM 2011, 401
ZMR 2011, 454
b) Zutreffend ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass nur eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung die Frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB in Gang setzt, nach deren Ablauf der Mieter mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen ist (Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 15 ff.).
Weder aus dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschriften (vgl. hierzu Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10, aaO Rn. 16 ff.) ergeben sich Hinweise auf eine Beschränkung des Einwendungsausschlusses.
Der Bürge soll zur Wahrung seiner wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit alsbald wissen, ob und in welchem Umfang er von der Haftung aus der Bürgschaft aufgrund der ihn privilegierenden Vorschrift des § 776 BGB frei geworden ist (vgl. zu diesem Auslegungskriterium BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 16, 18).
Hat er dem Mieter eine in diesem Sinne formell ordnungsgemäße Abrechnung übermittelt, ist dessen Abrechnungsanspruch erfüllt; nur wenn und soweit die Abrechnung an formellen Mängeln leidet, kann dieser eine erneute Abrechnung verlangen (BGH, Vers.-Urt. v. 8.12.2010, VIII ZR 27/10, Rn. 17;… Urt. v. 5.12.2012, XII ZR 44/11, Rn. 30; Schmid, WuM 2010, 336).
Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in eine Betriebskostenabrechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 8 mwN).
Nach § 259 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten durch eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltene Rechnung mitzuteilen; hat er dem Mieter eine in diesem Sinne formell ordnungsgemäße Abrechnung übermittelt, ist dessen Abrechnungsanspruch erfüllt (BGH, Versäumnisurteil vom 8.12.2010 - VIII ZR 27/10 - Rn. 17;… Urteil vom 5.12.2012 - XII ZR 44/11 - Rn. 30; Schmid, WuM 2010, 336).
Da aber nur der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung insofern die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch noch nicht in Gang setzt und somit auch nur dann der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen dann nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt (BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: WuM 2011, Seiten 101 ff.), die hier streitigen Betriebskostenabrechnungen jedoch den formellen Anforderungen genügen - wie oben näher ausgeführt - ist auch die Betriebskostenabrechnung vom 03.12.- für das Jahr 2012 als wirksam anzusehen, so dass hier gerade nicht durch das Gericht festzustellen ist, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, aufgrund der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2012 vom 03.12.- für ihre Wohnung an die Beklagte einen Betrag in Höhe von 114, 93 Euro zu zahlen.
Abzustellen ist dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters, wobei jedoch allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe keiner Erläuterung bedürfen (BGH, NJW 2011, Seiten 1867 ff. = WuM 2011, Seiten 101 ff. = NZM 2011, Seiten 401 ff.; BGH, WuM 2010, Seiten 627 ff. = NJW 2010, Seiten 3363 ff. = NZM 2010, Seiten 784 f.; BGH, NJW 2009, Seiten 283 ff. = WuM 2009, Seiten 42 ff. = NZM 2009, Seiten 78 ff.).
Einem Vermieter verbleibt dann nämlich eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung noch insoweit, als formell unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen (zumindest zum Teil) noch gerechtfertigt ist (BGH, NJW 2011, Seiten 1867 ff. = WuM 2011, Seiten 101 ff. = NZM 2011, Seiten 401 ff.; BGH, WuM 2010, Seiten 627 ff. = NJW 2010, Seiten 3363 ff. = NZM 2010, Seiten 784 f.; BGH, NJW 2007, Seiten 1059 f. = NZM 2007, Seiten 244 f. = WuM 2007, Seiten 196 f.).
Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr.;… vgl. etwa Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 10;… vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, WuM 2011, 741 Rn. 10; vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 8; jeweils mwN [jeweils für den preisfreien Wohnraum]; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter II 2 mwN [sowohl für preisfreien als auch für preisgebundenen Wohnraum];… vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 137/09, NJW 2010, 1198 Rn. 20 [für preisgebundenen Wohnraum]).
Es ist für den - insofern maßgeblichen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten (Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10, ZMR 2011, 454 unter II 1 b;… Senatsbeschluss vom 18. Januar 2011 - VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367 Rn. 14) - Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel (nicht anders als bei der Verwendung des Umlagemaßstabs "Personen") sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt (…vgl. Senatsurteil vom 15. September 2010 - VIII ZR 181/09, NJW 2010, 3570 Rn. 10).

References: § 556

§ 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 259
 § 556
 § 556
 § 556
 § 776
 § 259
 § 556
 § 556