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Timestamp: 2016-10-28 21:43:34+00:00

Document:
2A.617/2003 (03.06.2004)
B.________, vertreten durch Rechtsanw�ltin
Grundbuchinspektorat Graub�nden,
Grundst�ckerwerb durch Personen im Ausland
- Mietvertr�ge,
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden, 2. Kammer, vom 16. Dezember 2003.
Mit Verf�gung Nr. 1089/79 vom 24. Januar 1980 erteilte das Grundbuchinspektorat Graub�nden gest�tzt auf Art. 4 Abs. 4 der damaligen Verordnung vom 10. November 1976 �ber den Erwerb von Grundst�cken in Fremdenverkehrsorten durch Personen im Ausland (VGF; AS 1976 2389) der Firma Z.________ die Grundsatzbewilligung, 667/1000 der Wohnungswertquoten aus der Liegenschaft Parzelle Nr. 00-0000, Aparthotel "S.________" in G.________, an Personen im Ausland zu ver�ussern, wobei jeder einzelne Verkauf noch einer Einzelbewilligung bed�rfe. Die Bewilligung enthielt u.a. folgende Auflagen:
3. An die Einzelbewilligungen wird u.a. die Auflage eines f�nfj�hrigen Ver�usserungsverbotes und bei 578/1000 (= 65 %) zus�tzlich jene der hotelm�ssigen Bewirtschaftung gekn�pft. Die alsdann im Grundbuch anzumerkende Bewirtschaftungsverpflichtung hat folgenden Wortlaut:
"Aparthotel (Art. 13 Abs. 4 lit. c VBewB/Art. 4 Abs. 4 VGF/Art. 15 StWE-Reglement/Mietvertrag, Aufhebung und Ab�nderung zustimmungsbed�rftig), alles gem�ss Verf�gung Nr. 1089/79 der Bewilligungsbeh�rde".
In der Folge wurden Einzelbewilligungen f�r den Verkauf der Wohnungen erteilt und diese verkauft. Die dem Hotel- und Restaurationsbetrieb dienenden R�ume verblieben im Stockwerkeigentum (Sonderrecht) der Firma Z.________ bzw. der jeweiligen Rechtsnachfolgerinnen.
Die Eigent�mer der einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten schlossen mit der Hotelbetriebsgesellschaft einen Mietvertrag, worin sie sich verpflichteten, das Appartement mindestens sechs Monate pro Jahr zur hotelm�ssigen Weitervermietung zur Verf�gung zu stellen. Als Mietpreis wurden 43 % des reinen Logementpreises der tats�chlich besetzten Logiernacht vereinbart. Die Vertr�ge enthielten die Klausel: "Dieser Vertrag darf nur mit Zustimmung des Grundbuchinspektorats Graub�nden aufgehoben oder abge�ndert werden."
In der Folge teilte die X.________ AG den vermietungspflichtigen Stockwerkeigent�mern mit, der alte Mietvertrag sei nicht mehr in Kraft, bot ihnen aber den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit ge�nderten Konditionen an. Sie st�tzte sich dabei auf ein Gutachten der Schweizerischen Gesellschaft f�r Hotelkredit (SGH) vom 20. November 2002. Die Stockwerkeigent�mer lehnten die vorgeschlagenen �nderungen ab. Die meisten von ihnen k�ndigten ihrerseits am 4. September 2003 den bestehenden Mietvertrag per 30. Oktober 2003, da die X.________ AG den Mietzins gem�ss fr�herem Vertrag nicht bezahlt hatte.
Mit Gesuch vom 3. Juli 2003 beantragte die X.________ AG dem Grundbuchinspektorat Graub�nden, die vermietungspflichtigen Stockwerkeigent�mer seien zu mahnen, mit ihr einen wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag gem�ss Gutachten der SGH vom 20. November 2002 abzuschliessen und eine exzessive Eigenbelegung insbesondere w�hrend der Hochsaison zu unterlassen.
Mit Verf�gung vom 28. November 2003 erwog das Grundbuchinspektorat im Wesentlichen, die urspr�nglichen Bewirtschaftungsvertr�ge blieben bis zu einer von der Bewilligungsbeh�rde genehmigten Vertrags�nderung in Kraft. Die vermietungspflichtigen Eigent�mer seien zwar gehalten, einen f�r den Betriebsinhaber wirtschaftlich tragbaren neuen Mietvertrag abzuschliessen, doch k�nne die Betriebsgesellschaft den Eigent�mern nicht einseitig einen neuen Mietvertrag vorschreiben. Bis zum Abschluss eines neuen Vertrags gelte der bisherige Vertrag faktisch weiter. Demgem�ss verf�gte das Grundbuchinspektorat in teilweiser Gutheissung des Gesuchs wie folgt:
1. Der Mietvertrag gem�ss Globalbewilligung 1078/79 (recte: 1089/79) gilt unver�ndert als Grundlage f�r die hotelm�ssige Bewirtschaftung im Aparthotel Y.________, in G.________.
2. Der Mietvertrag ist f�r beide Parteien verbindlich. Die Appartementeigent�mer werden im Sinne von Art. 25 BewG ermahnt, ihre Appartements der hotelm�ssigen Bewirtschaftung gem�ss geltendem Mietvertrag zur Verf�gung zu stellen und von Eigenbelegungen, welche der geltende Mietvertrag nicht zul�sst, abzusehen. Im Gegenzug wird die X.________ AG ebenfalls im Sinne von Art. 25 BewG gemahnt, die hotelm�ssigen Dienstleistungen vertragsgem�ss zu erbringen.
3. Die Eigent�mer der Appartements werden verpflichtet, zum Abschluss eines neuen, f�r den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbaren Mietvertrags Hand zu bieten. F�r die einseitige Durchsetzung von Vertrags�nderungen wird die X.________ AG an den Zivilrichter verwiesen."
Die X.________ AG erhob dagegen Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 16. Dezember 2003 ab.
Die X.________ AG erhob am 19. Dezember 2003 Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht. Darin ersuchte sie um eine vorsorgliche Verf�gung und stellte in der Hauptsache das Rechtsbegehren:
1. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts Graub�nden vom 16. Dezember 2003 sei insoweit aufzuheben, als er durch die Best�tigung des Entscheids des Grundbuchinspektorats Graub�nden vom 28. November 2003 den Mietvertrag gem�ss Globalbewilligung 1078/79 (recte: 1089/79) weiterhin als g�ltig erkl�rt.
2. Die Beschwerdegegner (...) seien im Sinn von Art. 25 BewG zu mahnen, ihre Appartements dem Hotel zur Verf�gung zu halten und auf exzessive Eigenbelegung w�hrend der Hochsaison zu verzichten.
3. Die Beschwerdegegner seien ferner im Sinn von Art. 25 BewG zu ermahnen, mit der Beschwerdef�hrerin r�ckwirkend ab 1. Dezember 2002 einen Mietvertrag nach den Vorgaben des Gutachtens der Schweizerischen Gesellschaft f�r Hotelkredit vom 20. November 2002 abzuschliessen.
Die durch Rechtsanwalt Buchli vertretenen Beschwerdegegner sowie das Grundbuchinspektorat beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden k�nne. Das Ehepaar B.________, vertreten durch Rechtsanw�ltin Angela Hensch, schliesst auf Abweisung der Beschwerde. E.________ beantragt, die Beschwerde sei gutzuheissen. Das zur Vernehmlassung eingeladene Bundesamt f�r Justiz verzichtet auf eine Stellungnahme. Die �brigen Beschwerdegegner haben sich nicht vernehmen lassen.
Mit Verf�gung des Pr�sidenten der II. �ffentlichrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts vom 30. Januar 2004 wurden das Gesuch um vorsorgliche Massnahmen sowie das Gesuch um aufschiebende Wirkung abgewiesen. Ein von der Beschwerdegegnerschaft gestelltes Erl�uterungsgesuch zu dieser Verf�gung wurde am 29. M�rz 2004 abgewiesen.
1.1 Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den auf das Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz, BewG; SR 211.412. 41) gest�tzten, kantonal letztinstanzlichen Entscheid ist zul�ssig (Art. 97 und Art. 98 lit. g OG; Art. 21 Abs. 1 lit. a BewG). Die Beschwerdef�hrerin ist als Betreiberin des Hotelbetriebs durch den angefochtenen Entscheid, der ihrem Begehren nicht vollumf�nglich entspricht, beschwert und zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde befugt (Art. 103 lit. a OG; Art. 20 Abs. 2 lit. a und Art. 21 Abs. 2 BewG).
1.2 Die Beschwerdegegner 1-42 beantragen, auf die Rechtsbegehren Ziff. 2 und 3 nicht einzutreten, da f�r Mahnungen einzig das Grundbuchinspektorat, nicht aber das Bundesgericht zust�ndig sei. Dieser Antrag ist unbegr�ndet: Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist ein ordentliches Rechtsmittel mit Devolutiveffekt. Das Bundesgericht kann als Rechtsmittelinstanz anstelle der Vorinstanzen in der Sache selber entscheiden (Art. 114 Abs. 2 OG), mithin im Rahmen des Streitgegenstandes auch diejenigen Anordnungen treffen, die erstinstanzlich der f�r den Vollzug von Art. 25 BewG zust�ndigen Verwaltungsbeh�rde zustehen.
1.3 Unbegr�ndet ist der Nichteintretensantrag der Beschwerdegegner 1-42 auch, soweit diese geltend machen, die Beschwerde sei ungen�gend begr�ndet, ersch�pfe sich in appellatorischer Kritik an der bisherigen Rechtsprechung und den Vorinstanzen; dasselbe gilt, soweit vorgetragen wird, die Beschwerde unterbreite dem Bundesgericht ein anderes Prozessthema, als es Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens gewesen sei, indem sie die Frage stelle, ob die Beschwerdef�hrerin weiterhin den aus ihrer Sicht �berh�hten Mietzins zu bezahlen habe. Anders als im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG) ist im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde eine appellatorische Kritik zul�ssig und muss die Begr�ndung bloss gen�gend klar und sachbezogen sein (Art. 108 OG), aber nicht zwingend den verletzten Rechtssatz nennen, da das Bundesgericht das Recht von Amtes wegen anwendet (BGE 129 II 183 E. 3.4 S. 188, mit Hinweisen). Die Beschwerde gen�gt diesen Anforderungen. Sie stellt auch nicht ein anderes als das vorinstanzlich streitige Thema zur Diskussion, wenn sie die bisherige Rechtsprechung kritisiert, denn dabei handelt es sich nicht um eine Frage des Prozessthemas oder des Streitgegenstandes, sondern der rechtlichen Beurteilung desselben.
1.4 Das Grundbuchinspektorat beantragt, auf das Rechtsbegehren Ziff. 2 nicht einzutreten, da dieses identisch sei mit der vom Grundbuchinspektorat bereits ausgesprochenen Mahnung. In der Verf�gung des Grundbuchinspektorats vom 28. November 2003 waren die Appartementeigent�mer im Sinne von Art. 25 BewG ermahnt worden, ihre Appartements der hotelm�ssigen Bewirtschaftung gem�ss geltendem Mietvertrag zur Verf�gung zu stellen und von Eigenbelegungen, welche der geltende Mietvertrag nicht zul�sst, abzusehen. Die Beschwerdef�hrerin beantragt, die Eigent�mer seien zu ermahnen, ihre Appartements dem Hotel zur Verf�gung zu halten und auf exzessive Eigenbelegung w�hrend der Hochsaison zu verzichten. Dieses Rechtsbegehren unterscheidet sich nicht nur in der Formulierung, sondern auch inhaltlich von der Verf�gung des Grundbuchinspektorats: W�hrend diese bloss eine Eigenbelegung unterbindet, die dem bisherigen Mietvertrag nicht entspricht, stellt die Beschwerdef�hrerin gerade diese im bisherigen Vertrag enthaltene Eigenbelegungsregelung in Frage. Das Rechtsbegehren geht also �ber das vorinstanzlich Verf�gte hinaus und ist zul�ssig.
1.5 Die Beschwerdegegner 1-42 und das Grundbuchinspektorat beantragen, auf das Rechtsbegehren Ziff. 3 insoweit nicht einzutreten, als die Beschwerdef�hrerin beantragt, die Beschwerdegegner seien zu ermahnen, mit ihr r�ckwirkend ab 1. Dezember 2002 einen wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag abzuschliessen; zur Begr�ndung wird angef�hrt, das Begehren nach einem r�ckwirkenden Abschluss sei im Gesuch vom 3. Juli 2003 an das Grundbuchinspektorat noch nicht enthalten gewesen. Es trifft zu, dass im Rechtsbegehren dieses Gesuchs nicht ausdr�cklich verlangt wurde, einen r�ckwirkenden Vertragsabschluss zu mahnen. Aus der Begr�ndung und der Vorgeschichte ging aber klar hervor, dass sich die Beschwerdef�hrerin bereits damals auf den Standpunkt gestellt hatte, der bisherige Mietvertrag gelte ab Kaufdatum (d.h. ab 1. Dezember 2002) nicht mehr. Das nach Treu und Glauben auszulegende Rechtsbegehren musste so verstanden werden, dass ein r�ckwirkender Vertragsabschluss anvisiert wurde. Im Rechtsbegehren der Beschwerdef�hrerin kann somit keine Ausweitung des Streitgegenstands erblickt werden.
1.6 Das Grundbuchinspektorat beantragt schliesslich, im �brigen auf das Rechtsbegehren Ziff. 3 nicht einzutreten, weil dieses (abgesehen von der R�ckwirkung des Vertrags) mit der Ermahnung in der Verf�gung vom 28. November 2003 identisch sei. Dies trifft nicht zu: In Ziff. 3 dieser Verf�gung wurden die Eigent�mer verpflichtet, zum Abschluss eines neuen, f�r den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbaren Mietvertrags Hand zu bieten, doch fehlte darin die von der Beschwerdef�hrerin beantragte Bezugnahme auf das Gutachten der SGH vom 20. November 2002. Zudem war in Ziff. 3 des Verf�gungsdispositivs die Ermahnung gem�ss Art. 25 BewG und die Widerrufsandrohung nicht enthalten. Das Rechtsbegehren der Beschwerdef�hrerin unterscheidet sich somit von der angefochtenen Verf�gung, so dass darauf einzutreten ist.
In der Sache geht es im Wesentlichen um das Verh�ltnis zwischen der �ffentlichrechtlichen Bewirtschaftungspflicht gem�ss Art. 10 lit. b BewG einerseits und den privatrechtlichen Mietverh�ltnissen zwischen dem Inhaber des Apparthotels und den Eigent�mern der einzelnen Wohnungen andererseits.
2.1 Zun�chst ist unbestritten und aufgrund der st�ndigen Rechtsprechung klar, dass f�r G�ltigkeit, Inhalt, Widerruf und �nderung einer Auflage das neue Recht anwendbar ist, auch wenn sich die Auflage auf eine unter fr�herem Recht erteilte Bewilligung bezieht (BGE 129 II 361 E. 2.2; 118 Ib 178 E. 2; 112 Ib 5 E. 2a).
2.2 Die Beschwerdef�hrerin macht unter Hinweis auf das Gutachten der Schweizerischen Gesellschaft f�r Hotelkredit sowie auf die jeweils bald eingetretene Zahlungsunf�higkeit ihrer Rechtsvorg�ngerinnen geltend, mit dem urspr�nglichen Mietvertrag sei ein wirtschaftlicher Hotelbetrieb gar nicht m�glich. Um der Bewirtschaftungspflicht nachkommen zu k�nnen, m�sse es daher m�glich sein, die Mietvertr�ge zu k�ndigen, um wirtschaftlich tragbare Mietkonditionen zu erreichen. Da sie beim Kauf des Hotelbetriebs die urspr�nglichen Mietvertr�ge nicht �bernommen habe, seien diese nicht mehr g�ltig. Die �ffentlichrechtliche Auflage der Bewirtschaftungspflicht bestehe aber weiterhin. Damit diese Auflage befolgt werden k�nne, seien die Appartementeigent�mer zu ermahnen, einen neuen, wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag abzuschliessen.
Die kantonalen Instanzen haben demgegen�ber unter Berufung auf BGE 118 Ib 178 E. 4c angenommen, der urspr�ngliche Mietvertrag gelte weiterhin, bis ein neuer Mietvertrag abgeschlossen und von der Bewilligungsbeh�rde genehmigt sei. Grunds�tzlich seien die Eigent�mer gehalten, einen wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag abzuschliessen; indessen k�nne weder die Hotelbetreiberin einseitig einen neuen Mietvertrag vorschreiben noch das Grundbuchinspektorat einen solchen verf�gen. Zust�ndig f�r eine Vertragsanpassung sei im Streitfall einzig der Zivilrichter. Den Verwaltungsbeh�rden stehe als Sanktion gem�ss Art. 25 BewG nur die Ermahnung und der Widerruf der Bewilligung zu.
Die Beschwerdegegner sind der Meinung, sie h�tten im Unterschied zur Beschwerdef�hrerin die bisherigen Mietvertr�ge eingehalten; eine �nderung dieser Vertr�ge sei nur im beidseitigen Einvernehmen m�glich, k�nne aber nicht vom Grundbuchinspektorat verf�gt werden.
Streitig und im Folgenden zu pr�fen ist also, ob die Verwaltungsbeh�rden befugt sind, die Wohnungseigent�mer zu ermahnen, einen neuen Mietvertrag mit einem bestimmten Inhalt abzuschliessen.
2.3 Um die Benutzung als Apparthotel dauerhaft aufrechtzuerhalten, auferlegt die Gesetzgebung dem Bewirtschafter die Pflicht zur Bewirtschaftung und dem Eigent�mer die Pflicht, seine Wohnung zu diesem Zweck zur Verf�gung zu stellen. Eine entsprechende Auflage in der Bewilligung ist heute ausdr�cklich vorgeschrieben (Art. 14 Abs. 1 BewG; Art. 7 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 2 lit. g der Verordnung vom 1. Oktober 1984 �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland [BewV; SR 211.412.411]; Urteil des Bundesgerichts 2A.61/1992 vom 1. M�rz 1994, E. 6b), war aber bereits unter dem fr�heren Recht �blich und ist auch vorliegend erfolgt. Diese Verpflichtung ist �ffentlichrechtlich und gilt dauerhaft, vorbeh�ltlich eines allf�lligen Widerrufs der Auflage (Art. 14 Abs. 4 BewG). Sie kann durch privatrechtliche Vereinbarungen nicht wegbedungen werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2A.61/1992 vom 1. M�rz 1994, E. 8, wonach die K�ndigung des Bewirtschaftungsvertrags nicht die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht zur Folge hat).
Um der Bewirtschaftungspflicht nachkommen zu k�nnen, muss der Betreiber des Apparthotels mit den Wohnungseigent�mern einen Bewirtschaftungs- oder Mietvertrag abschliessen. Dieser Mietvertrag ist grunds�tzlich privatrechtlicher Natur. Da er aber der Umsetzung der �ffentlichrechtlichen Auflage dient, ist in der Grundsatzbewilligung der Mustermietvertrag als verbindlich und seine Aufhebung und Ab�nderung als zustimmungsbed�rftig erkl�rt worden. Damit ist �ffentlichrechtlich sichergestellt, dass der urspr�nglich genehmigte Mietvertrag eingehalten wird (da die Nichteinhaltung gem�ss Art. 25 BewG zum Widerruf der Bewilligung f�hren w�rde). Wird der Vertrag infolge Zeitablaufs beendet, sind die Wohnungseigent�mer verpflichtet, einen neuen Vertrag abzuschliessen, um die Bewirtschaftungsauflage erf�llen zu k�nnen (Urteil des Bundesgerichts 2A.116/1994 vom 21. Dezember 1994, in RDAT 1995 II 57 151, E. 3d). Hingegen ist die Frage nicht geregelt, wie vorzugehen ist, wenn sich - wie es hier zur Diskussion steht - erweist, dass dieser Mietvertrag (entweder von Anfang an oder infolge einer �nderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen) dergestalt ist, dass die �ffentlichrechtlich verlangte Bewirtschaftung aus wirtschaftlichen Gr�nden faktisch nicht eingehalten werden kann, weil der Hotelbetreiber zahlungsunf�hig wird.
In diesem Fall sind drei M�glichkeiten denkbar:
- Die Bewirtschaftungspflicht wird nach Art. 14 Abs. 4 BewG aufgehoben. Dies ist jedoch nur aus zwingenden Gr�nden zul�ssig. Ein solcher Grund liegt erst vor, wenn eine Ver�nderung der Verh�ltnisse eintritt, welche die Erf�llung der Auflage unm�glich oder unzumutbar macht (Art. 11 Abs. 4 BewV; BGE 129 II 361 E. 6.2 S. 378). Dies ist noch nicht der Fall, wenn ein Verlust erwirtschaftet wird (BGE 129 II 361 E. 6.3 S. 378 ff.) oder wenn die Erf�llung der Bewirtschaftungspflicht f�r den Wohnungseigent�mer erschwert wird (unver�ffentlichtes Urteil des Bundesgerichts vom 20. Juni 1986, zitiert bei Eric Ramel, Le r�gime des apparth�tels dans la loi f�d�rale du 16 d�cembre 1983 sur I'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger, th�se Lausanne, 1990, S. 148 f.).
- Es m�ssen die Voraussetzungen geschaffen werden, damit die Bewirtschaftungspflicht erf�llt werden kann (BGE 118 Ib 178 E. 4b S. 184 f.). Falls erforderlich, muss zu diesem Zweck der urspr�ngliche Vertrag dahin abge�ndert werden, dass der Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbar wird. Da die Wohnungseigent�mer in der Regel kaum freiwillig einer f�r sie nachteiligen Vertrags�nderung zustimmen werden, ergibt sich diese L�sung praktisch nur, wenn sie �ffentlichrechtlich durchgesetzt werden kann.
2.4 Die Vorinstanzen haben einerseits die Parteien zur Einhaltung der urspr�nglichen Vertr�ge gemahnt, andererseits die Beschwerdegegner verpflichtet, zum Abschluss eines neuen, f�r den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbaren Mietvertrags Hand zu bieten. Entgegen dem Antrag der Beschwerdef�hrerin haben sie aber nicht einen bestimmten Vertragsinhalt vorgeschrieben. F�r den Fall, dass sich die Parteien auf einen ge�nderten Vertrag nicht einigen k�nnen, gehen sie offenbar davon aus, die Ziviljustiz sei zust�ndig; die Verwaltungsbeh�rden k�nnten von Seiten des �ffentlichen Rechts einzig den Widerruf der Erwerbsbewilligungen pr�fen und die Akten im Sinne von Art. 30 BewG an die Staatsanwaltschaft �berweisen, nicht aber einen bestimmten Vertragsinhalt festlegen.
Diese Auffassung wirft Fragen auf: Zun�chst ist nicht ersichtlich, unter welchem Titel die Beschwerdef�hrerin auf dem Zivilrechtsweg eine einseitige Vertrags�nderung erreichen k�nnte, zumal die Vertr�ge von der Bewilligungsbeh�rde genehmigt worden sind und es daher nicht in der Zust�ndigkeit der Ziviljustiz liegen kann, die Vertr�ge zu �ndern. Das Bezirksgerichtspr�sidium Surselva hat denn auch mittlerweile mit Verf�gung vom 5. Januar 2004 ein Gesuch der Beschwerdef�hrerin um vorsorgliche Massnahmen abgewiesen mit der zutreffenden Begr�ndung, f�r die im Vermittlungsbegehren verlangte richterliche Verpflichtung zum Abschluss eines Mietvertrags fehle im Zivilrecht jegliche Handhabe. Sodann ist die von den Vorinstanzen verf�gte Pflicht, zum Abschluss eines neuen, f�r den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbaren Mietvertrags Hand zu bieten, zu unbestimmt, um mittels Widerrufs der Bewilligung sanktioniert zu werden, wenn die Auffassungen der Parteien dar�ber, was wirtschaftlich tragbar ist, auseinander gehen. Das Vorgehen gem�ss Auffassung der kantonalen Beh�rden ist daher kaum geeignet, um die hotelm�ssige Bewirtschaftung effektiv sicherzustellen.
2.5 In dem von den Vorinstanzen und den Beschwerdegegnern angerufenen BGE 118 Ib 178 E. 4c S. 185 hat das Bundesgericht ausgef�hrt, das urspr�ngliche Betriebskonzept und die entsprechenden Bewirtschaftungsvertr�ge gem�ss Globalbewilligung blieben in Kraft, solange keine neuen Vertr�ge abgeschlossen und von der Bewilligungsbeh�rde genehmigt seien. Allerdings war in jenem Fall die Ausgangslage insofern anders als hier, als nicht die Bewirtschafterin den Abschluss eines neuen Vertrags verlangt hatte, sondern umgekehrt die Eigent�mer der einzelnen Wohnungen die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht beantragt hatten, weil die Voraussetzungen f�r einen Hotelbetrieb nicht gegeben seien. Diesem Antrag gab das Bundesgericht nicht statt, wobei es anf�hrte, die Wohnungseigent�mer h�tten es nicht in der Hand, durch Verweigerung ihrer Mitwirkung den hotelm�ssigen Betrieb zu verunm�glichen. In diesem Zusammenhang erfolgte dann beil�ufig noch die (dort nicht entscheidwesentliche) erw�hnte Bemerkung, die urspr�nglichen Vertr�ge blieben in Kraft. Ebenso beil�ufig wurde diese Aussage in einem vergleichbaren Fall best�tigt (Urteil des Bundesgerichts 2A.61/1992 vom 1. M�rz 1994, E. 8).
�ber einen �hnlich gelagerten Sachverhalt, wie er vorliegend zu beurteilen ist, war in einem Entscheid aus dem Jahre 1996 zu befinden. Dort konnten sich die Wohnungseigent�mer und der Hotelbetreiber ebenfalls nicht auf einen neuen Vertrag einigen; das Grundbuchinspektorat setzte daraufhin einen neuen Vertrag in Kraft, was aber auf Beschwerde hin vom Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden als nichtig erkl�rt wurde, da das Grundbuchinspektorat nicht Vertr�ge in Kraft setzen k�nne. Dieses Urteil des Verwaltungsgericht blieb unangefochten. In der Folge ermahnte das Grundbuchinspektorat die Beteiligten im Sinne von Art. 25 BewG, die hotelm�ssige Bewirtschaftung einzuhalten, wobei in Ermangelung eines neuen Miet- und Bewirtschaftungsvertrags von jenem gem�ss Grundsatzbewilligung auszugehen sei. Das in der Folge dagegen angerufene Bundesgericht f�hrte aus, die F�hrung eines Apparthotels sei unter den Bedingungen des bisherigen Miet- und Bewirtschaftungsvertrags untragbar, weshalb ein neuer Vertrag mit entsprechend revidierten Konditionen abgeschlossen werden m�sse. Die Wohnungseigent�mer seien daher gehalten, einen f�r den Betriebsinhaber wirtschaftlich tragbaren neuen Miet- und Bewirtschaftungsvertrag abzuschliessen, weil nur so die Einhaltung der Auflagen zuk�nftig gew�hrleistet und damit der Widerruf der Erwerbsbewilligung vermieden werden k�nne (nicht publiziertes Urteil des Bundesgerichts 2A.360/1995 vom 15. Mai 1996, E. 3b). Mit dieser Begr�ndung wurde die Beschwerde gegen die Ermahnung abgewiesen.
In jenem Fall war freilich die Situation insofern anders als hier, als damals nicht die Betreiberin, sondern die Wohnungseigent�mer an das Bundesgericht gelangt waren, sich gegen die beh�rdliche Ermahnung wehrten und den Widerruf der Bewirtschaftungsauflagen anstrebten. Da die konkrete Ausgestaltung des Mietvertrags vor Bundesgericht nicht zur Diskussion stand, konnte sich dieses darauf beschr�nken auszuf�hren, die Wohnungseigent�mer seien gehalten, einen f�r den Betriebsinhaber wirtschaftlich tragbaren Vertrag abzuschliessen, ohne sich �ber dessen Inhalt n�her zu �ussern. Immerhin f�hrte das Bundesgericht weiter aus, die kategorische Weigerung der Wohnungseigent�mer, von den urspr�nglichen Vertragsbedingungen abzuweichen, sei eine der Ursachen daf�r gewesen, weshalb die Bewirtschaftungsauflagen nicht eingehalten worden seien bzw. die Voraussetzungen f�r die zuk�nftige Einhaltung der Auflagen nicht h�tten geschaffen werden k�nnen (nicht publiziertes Urteil des Bundesgerichts 2A.360/ 1995 vom 15. Mai 1996, E. 3b). Das Bundesgericht hat also dort bereits eine Pflicht der Wohnungseigent�mer anerkannt, gegebenenfalls von den urspr�nglichen Vertragskonditionen abzuweichen, wenn sich erweist, dass mit diesen ein wirtschaftlich tragbarer Hotelbetrieb nicht m�glich ist.
Die Frage ist damit nur noch, ob die Verwaltungsbeh�rden befugt sind, einen bestimmten Vertragsinhalt vorzuschreiben. Der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung l�sst sich die Antwort nicht entnehmen, da sich die Frage in dieser Form noch nie gestellt hat. Sie ist hier zu beantworten.
2.6 Es trifft zwar zu, dass die Verwaltungsbeh�rden nicht hoheitlich einen privatrechtlichen Vertrag zwischen Privaten in Kraft setzen k�nnen. Indessen ist zu beachten, dass in den urspr�nglichen Bewilligungen die Auflage aufgenommen worden ist, eine Aufhebung und �nderung des Mustermietvertrags sei nur mit Zustimmung der Bewilligungsbeh�rde zul�ssig. Der Inhalt der vorliegend streitigen Mietvertr�ge entspricht somit nicht ausschliesslich der privatautonomen Willenseinigung der Parteien, sondern ist �ffentlichrechtlich durch eine beh�rdliche Verf�gung genehmigt worden, die insoweit eine privatrechtsgestaltende Verf�gung darstellt. Dies ist kein unzul�ssiger beh�rdlicher �bergriff in das Privatrecht bzw. in die Privatautonomie, sondern eine Voraussetzung daf�r, dass die �ffentlichrechtlich vorgeschriebene Bewilligung erteilt werden konnte.
Es muss daher auch zul�ssig sein, dass die Beh�rde nach den allgemeinen Regeln �ber den Widerruf bzw. die Anpassung fehlerhafter Verf�gungen (dazu BGE 127 II 306 E. 7a S. 313 f., mit Hinweisen) auf diese urspr�nglich verf�gte Vertragsgenehmigung zur�ckkommt, wenn sich erweist, dass mit dem fr�her genehmigten Vertrag die Bewirtschaftungsverpflichtung nicht aufrechterhalten bleiben kann. Zwar ist grunds�tzlich der Widerruf einer privatrechtsgestaltenden Verf�gung nicht mehr m�glich, wenn das zustimmungsbed�rftige privatrechtliche Rechtsgesch�ft vollzogen ist (Ulrich H�felin/Georg M�ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, Z�rich 4. Aufl. 2002, N 1021, S. 209). Dies gilt aber nur f�r Verf�gungen, die einen einmaligen Rechtsakt betreffen. Der hier zur Diskussion stehende Zustimmungsvorbehalt f�r den Inhalt des Mietvertrags betrifft indessen nicht bloss den einmaligen Akt des Erwerbs, sondern dient der dauerhaften Sicherung der Bewirtschaftungsverpflichtung. Er hat den Charakter eines verwaltungsrechtlichen Dauerrechtsverh�ltnisses. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass die Verwaltungsbeh�rde w�hrend der Dauer dieses Verh�ltnisses eine Vertrags�nderung anordnet bzw. die Auflage in der urspr�nglichen Bewilligung dahin �ndert, dass ein Vertrag mit einem neuen, von den Verwaltungsbeh�rden festgelegten Inhalt geschlossen werden muss. Die Bewilligungsinhaber sind dann unter Androhung des Widerrufs zu ermahnen, diese (ge�nderte) Auflage einzuhalten, das heisst den ge�nderten Vertrag gem�ss beh�rdlich festgelegtem Inhalt abzuschliessen (oder andernfalls die Wohnung zu verkaufen). Dies bedeutet nicht eine unmittelbare Inkraftsetzung des ge�nderten Vertrags zwischen den Privaten (wozu die Verwaltungsbeh�rden nicht befugt w�ren), sondern eine Anpassung der urspr�nglichen Bewilligungsauflage. Die Befugnis der Verwaltungsbeh�rde dazu ergibt sich aus Art. 25 BewG: Wenn die Beh�rde bei Missachtung der Auflage die Bewilligung widerrufen kann, dann kann sie e maiore minus auch die Aufrechterhaltung der Bewilligung von einer Anpassung der urspr�nglich genehmigten Mietkonditionen abh�ngig machen, wenn dies erforderlich ist, damit die Auflage der Bewirtschaftungspflicht weiterhin eingehalten werden kann.
2.7 Insgesamt erweist sich, dass das Bewilligungsgesetz, entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts, den Verwaltungsbeh�rden die M�glichkeit gibt, die Wohnungseigent�mer unter Androhung des Bewilligungswiderrufs zu ermahnen, bestimmte von den Verwaltungsbeh�rden inhaltlich festgelegte �nderungen der Mietvertr�ge zu akzeptieren.
2.8 Voraussetzung ist allerdings, dass tats�chlich mit den bisherigen Konditionen eine wirtschaftlich tragbare Hotelbewirtschaftung nicht m�glich ist. Zudem sind auch die Interessen der Wohnungseigent�mer zu ber�cksichtigen, die auf der Grundlage des urspr�nglichen Mietvertrags ihre Wohnungen gekauft haben. Grunds�tzlich k�nnen Bewilligungen nicht widerrufen werden, wenn die Berechtigten davon bereits Gebrauch gemacht haben und dies erhebliche Investitionen erfordert hat, die durch einen Widerruf vernichtet w�rden (H�felin/ M�ller, a.a.O., N 1015 f., S. 208). Indessen ist im Bewilligungsgesetz der Widerruf der Bewilligung ausdr�cklich vorgesehen, wenn die Auflage nicht eingehalten werden kann. Umso mehr muss es zul�ssig sein, eine Anpassung der Mietkonditionen anzuordnen, um dadurch die Respektierung der Auflagen sicherzustellen und einen sonst drohenden Widerruf zu vermeiden. Dabei ist zu ber�cksichtigen, dass der Erwerber einer Wohneinheit in einem Apparthotel das wirtschaftliche Risiko, das sich aus der Bewirtschaftungspflicht ergibt, in Kauf nehmen muss; insbesondere kann er nicht damit rechnen, mit der Vermietung des Appartements einen Gewinn zu erzielen (BGE 118 Ib 178 E. 4c; Urteil des Bundesgerichts 2A.360/1995 vom 15. Mai 1996, E. 3b). Wenn jedoch, um einen wirtschaftlich tragbaren Hotelbetrieb zu erm�glichen, die Mietkonditionen derart zum Nachteil der Wohnungseigent�mer ver�ndert werden m�ssten, dass diesen aus der Vermietung ein Verlust erwachsen oder dass sonst wie das Eigentumsrecht in seiner Substanz angetastet w�rde, dann w�re die �nderung f�r die Wohnungseigent�mer unzumutbar. In diesem Fall m�sste infolge Unm�glichkeit der Hotelbewirtschaftung die Bewirtschaftungsauflage aufgehoben werden (Art. 14 Abs. 4 BewG; vgl. E. 2.3).
2.9 Aufgrund der in den Akten liegenden Gutachten der Schweizerischen Gesellschaft f�r Hotelkredit (SGH-Gutachten) sowie des auch von den Beschwerdegegnern nicht bestrittenen Umstandes, dass offenbar die Rechtsvorg�ngerinnen der Beschwerdef�hrerin jeweils nach kurzer Zeit zahlungsunf�hig geworden sind, erscheint glaubhaft, dass mit den Konditionen der bisherigen Mietvertr�ge ein wirtschaftlich tragbarer Hotelbetrieb nicht m�glich ist; Gr�nde daf�r bilden einerseits die hohen Mietzinse von 43 %, andererseits die grossz�gige Regelung der Eigenbelegung. Die Vorinstanzen haben aufgrund ihrer Rechtsauffassung diese Frage indessen nicht abschliessend gepr�ft. Es kann nicht Sache des Bundesgerichts sein, in erster Instanz die Beurteilung der wirtschaftlichen Tragbarkeit vorzunehmen, zumal die Beschwerdegegner die Grundlagen und Folgerungen des SGH-Gutachtens bestreiten. Das Bundesgericht kann daher jedenfalls zurzeit die Beschwerdegegner nicht ermahnen, einen Mietvertrag gem�ss den Vorgaben des SGH-Gutachtens abzuschliessen.
Der angefochtene Entscheid ist daher aufzuheben und die Sache an das Grundbuchinspektorat zur�ckzuweisen (Art. 114 Abs. 2 OG). Dieses wird - unter Ber�cksichtigung des Gutachtens der Schweizerischen Gesellschaft f�r Hotelkredit und unter Gew�hrung des rechtlichen Geh�rs an die Beschwerdegegnerschaft - zu pr�fen haben, ob eine Anpassung der Mietvertr�ge erforderlich ist, um den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbar zu gestalten. Dabei wird es auch zu pr�fen haben, ob diese �nderung r�ckwirkend angeordnet werden muss. Bejahendenfalls wird es zu pr�fen haben, ob diese Anpassungen den Wohnungseigent�mern zumutbar sind. Wird auch dies bejaht, so sind die Bewilligungsauflagen entsprechend zu �ndern und die Wohnungseigent�mer unter Androhung des Widerrufs zu ermahnen, den Mietvertrag gem�ss dem beh�rdlich neu festgelegten Inhalt abzuschliessen. Andernfalls ist eine Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht ins Auge zu fassen.
Die Beschwerdef�hrerin obsiegt damit im Rechtsbegehren Ziff. 1 und im Eventualbegehren zu Ziff. 2 und 3, unterliegt aber - jedenfalls zurzeit - mit dem Hauptbegehren. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde erweist sich damit als teilweise begr�ndet. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zur H�lfte der Beschwerdef�hrerin und zur H�lfte der Beschwerdegegnerschaft 1-43 (zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung) aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 3 und 7 OG). Die Parteikosten sind wettzuschlagen (Art. 159 Abs. 3 OG). Die Kosten f�r das verwaltungsgerichtliche Verfahren werden durch das Verwaltungsgericht neu festzulegen sein (Art. 159 Abs. 6 OG).
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird teilweise gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden vom 16. Dezember 2003 wird aufgehoben. Die Sache wird an das Grundbuchinspektorat des Kantons Graub�nden zur neuen Beurteilung im Sinne der Erw�gungen zur�ckgewiesen.
Die Kosten f�r das verwaltungsgerichtliche Verfahren sind durch das Verwaltungsgericht neu zu verlegen.
Die Gerichtsgeb�hr f�r das bundesgerichtliche Verfahren von Fr. 10'000.-- wird zur H�lfte, ausmachend Fr. 5'000.--, der Beschwerdef�hrerin und zur H�lfte, ausmachend Fr. 5'000.--, der Beschwerdegegnerschaft 1-43 (unter sich unter solidarischer Haftung) auferlegt.
Dieses Urteil wird den Parteien, Herrn E.________, dem Grundbuchinspektorat Graub�nden und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden, 2. Kammer, sowie dem Eidgen�ssischen Justiz- und Polizeidepartement schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 4
 Art. 25
 Art. 25
 Art. 25
 Art. 25
 Art. 98
 Art. 21
 Art. 20
 Art. 21
 Art. 25
 Art. 25
 Art. 25
 Art. 10
 BGE 
 Art. 25
 Art. 7
 Art. 11
 Art. 25
 Art. 14
 BGE 
 Art. 30
 BGE 
 Art. 25
 BGE 
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