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Timestamp: 2018-09-20 17:05:16+00:00

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BGH – Kommentierungen Dr. Beyer 2013
Dr. Dietrich Beyer: Kommentierung wichtiger BGH-Entscheidungen zum Mietrecht 2013
Der "fremde" Mietspiegel: Wann ist eine Gemeinde "vergleichbar" und ihr Mietspiegel verwertbar?
Leider gibt es ja immer noch Gemeinden, die über keinen Mietspiegel verfügen; selbst die Großstadt Karlsruhe hat erst vor gut einem Jahr auf Drängen der Verwaltung und gegen den vereinten Widerstand des örtlichen Mietervereins und von Haus und Grund [1] einen Mietspiegel erstellt. Das Fehlen eines Mietspiegels bringt in erster Linie natürlich für den Vermieter, daneben aber auch für den Mieter erhebliche Probleme bei der Ermittlung bzw. Überprüfung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit sich. Hat er keinen Zugang zu einer vereins- oder verbandsinternen Mietdatenbank, bleibt ihm i.d.R. nur die Möglichkeit der Einholung eines Sachverständigengutachtens, was sich für den Privatmann – den Vermieter ebenso wie den Mieter – wegen der damit verbundenen Kosten praktisch von selbst verbietet. Ein praktikabler Ausweg kann dann der Rückgriff auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde sein, falls man einen solchen findet.
[1] Die Motive waren naheliegend: Beide Seiten verfügen über eigene Mietdatenbanken, die allerdings nur den Mitgliedern zugänglich sind.
Der qualifizierte Mietspiegel – 2. Auflage: Hält er, was der Name verspricht?
BGH, Urteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12
Mit seinem Urteil vom 21. November 2012 zum (Beweis-)Wert eines qualifizierten Mietspiegels hatte der BGH bereits für einige Unruhe gesorgt. Die Annahme, die Entscheidung werde ein Einzelfall bleiben und dürfe nicht ohne weiteres verallgemeinert werden, hat getrogen. Mit dem neuen Urteil vom 6. November 2013 hat der BGH exakt ein Jahr später die damaligen Aussagen bekräftigt und teilweise präzisiert. Es bleibt also dabei, dass der qualifizierte Mietspiegel kein Zaubermittel ist, sondern durchaus mit Aussicht auf Erfolg angegriffen werden, wenn eine Partei mehr verlangen oder weniger zahlen will als der Mietspiegel ausweist. Ob das Ergebnis eines solchen Angriffs allerdings einer nüchternen Kosten-Nutzen-Analyse standhält, ist eine andere Frage.
Rückgabe einer "bunten" Wohnung – muss der Vermieter das akzeptieren?
Die Frage, wie bunt eine Mietwohnung während des Mietverhältnisses und bei der Rückgabe sein darf, beschäftigt die Instanzgerichte und den BGH bis in die jüngste Zeit immer wieder, und sie ist noch lange nicht bis in alle praxisrelevanten Einzelheiten beantwortet. Immerhin hat aber das aktuelle Urteil vom 6. November 2013 eine weitere Klarstellung gebracht – allerdings, und das darf nicht übersehen werden, nur in den eingeschränkten Sinn eines "jedenfalls dann, wenn…". Der Komplex bleibt also spannend.
BGH, Urteil vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren bekanntlich recht schnell, und zwar in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs.1 BGB). Auf das Datum des Endes des Mietverhältnisses kommt es – anders als bei den Ersatzansprüchen des Mieters (§ 548 Abs. 2 BGB) nicht an. Deshalb ist es für den Vermieter wichtig, dass er sich dieser rechtlichen "Feinheiten" bewusst ist und sich nicht zu seinen Ungunsten verrechnet. Ein BGH-Urteil vom 23. Oktober 2013 schafft neue Klarheit für die Feststellung des Verjährungsbeginns.
Gut gemeint, aber riskant: Selbst "gebaute" Kündigungsschutzklauseln
BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13 (Teil 1)
Bereits zum zweiten Mal innerhalb relativ kurzer Zeit musste sich der BGH im Oktober 2013 mit den Konsequenzen einer Mietvertragsklausel auseinandersetzen, nach der eine Kündigung des Vermieters nur unter erschwerten Bedingungen möglich sein soll. Während es im ersten, mit Urteil vom 9. Mai 2012 entschiedenen Fall um eine Genossenschaftswohnung ging, bei der im Hinblick auf die beiderseitige spezielle genossenschaftliche Treue- und Rücksichtnahmepflicht eine solche teilweise Selbstbindung des Vermieters noch nachvollziehbar ist, fehlen in dem jetzt entschiedenen Sachverhalt derartige besonderen Umstände.
BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13 (Teil 2)
Zu den in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht problematischsten Fällen der Räumung einer gekündigten Mietwohnung zählen die Sachverhalte, in denen der Mieter an einer psychischen Krankheit leidet und mit dieser Erkrankung den Einwand einer unzumutbaren Härte begründet. Nicht selten ist damit die Gefahr eines Suizids oder zumindest die Drohung mit einem Suizid verbunden. Da hier häufig nicht nur die beiderseitigen Grundrechtspositionen aus Art. 14 GG, sondern auf der Seite des Mieters auch das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) berührt ist, sind solche Fälle allein mit mietrechtlichen Grundsätzen oft nicht zu lösen. Unverzichtbar ist jedenfalls die umfassende Prüfung des Vorbringens des Mieters und die sorgfältige Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters.
BGH, Urteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13
Nach den Schönheitsreparaturen waren die Betriebskosten lange Zeit der Schwerpunkt in der mietrechtlichen Rechtsprechung des BGH. Die Annahme, dass durch die Vielzahl der Entscheidungen alle wichtigen und weniger wichtigen Fragen geklärt seien, hat sich allerdings als Irrtum herausgestellt. Das in mehrfacher Hinsicht interessante und sehr lesenswerte Urteil vom 9. Oktober 2013 zeigt, dass der BGH seiner Linie treu bleibt und einer Überspannung der formellen Anforderungen entgegentritt, dass der Vermieter aber gut daran tut, wenn er im Zweifel eine Abrechnungsposition kurz erläutert und sich – und dem Mieter – damit unnötigen Ärger erspart.
"Vorzeitiges" Mieterhöhungsverlangen (§ 558 BGB): Unwirksam wegen Benachteiligung des Mieters?
Einen nicht alltäglichen Sachverhalt hat der BGH mit Urteil vom 25. September 2013[1] entschieden. Erwähnenswert ist die Entscheidung dennoch, weil sie den Zusammenhang von der verschiedenen Fristen der §§ 558b Abs. 1 und 561 Abs. 1 BGB für die Zulässigkeit eines Erhöhungsverlangens, seine Wirkung und das Sonderkündigungsrecht des Mieters mit einer überzeugenden Begründung darstellt. Für die Praxis ist vor allem das Ergebnis von Bedeutung: die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens.
[1] VIII ZR 280/12, WuM 2013, 737= Grundeigentum 2013, 1581 = NJW 2013, 3641 = NZM 2013, 853
Vorsicht: Gebrauch der Wohnungsanschrift als Geschäftsadresse ist vertragswidrige gewerbliche Nutzung einer Wohnung
BGH, Beschluss vom 31. Juli 2013 – VIII ZR 149/13
Mehrfach hat sich der BGH in der letzten Zeit mit der Frage auseinandergesetzt, in welchen Grenzen eine berufliche oder gewerbliche Nutzung einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung zulässig ist, sich also noch innerhalb des vertragsgemäßen Gebrauchs hält, und wann diese Grenzen überschritten sind. Der jetzt entschiedene Fall erscheint auf den ersten Blick nicht außergewöhnlich, der Beschluss des VIII. Senats könnte jedoch weitreichende Folgen für die Praxis haben.
Unwirksamer Zeitmietvertrag – alles umsonst oder doch "heilbar"?
Seit dem grundsätzlichen Verbot des Zeitmietvertrages durch das Mietrechtsreformgesetz von 2001 – hier: § 575 BGB – und der dazu ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes haben Vermieter in vielen Fällen zu dem Mittel eines (i.d.R. beiderseitigen) Verzichts auf das Recht zu ordentlichen Kündigung gegriffen. Vor allem im Schrifttum wurde diese "Taktik" als eine unzulässige Umgehung des § 575 BGB verurteilt. Dennoch hält der BGH auch weiterhin – zu Recht – an seiner Linie fest.
Die Reichweite des Mietspiegels: keine Ausnahme für besondere Wohngebiete
BGH, Urteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12 (ehem. Zechensiedlung Ahlen) und VIII ZR 354/12 (NATO-Siedlung Geilenkirchen)
Will der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, ist der Mietspiegel immer noch das am besten geeignete Begründungsmittel: ein kostengünstiger und relativ objektiver Maßstab – sowohl aus der Sicht des Vermieters als auch des Mieters. Zwar haben in der letzten Zeit zwei Entscheidungen des BGH vom November 2012 und November 2013[1] zum Beweiswert eines qualifizierten Mietspiegels für einige Verwirrungen gesorgt. In zwei Urteilen vom 3. Juli 2013 hat er jedoch die grundsätzliche Bedeutung des – einfachen oder qualifizierten – Mietspiegels und seine umfassende Geltung für das gesamte Gebiet einer Gemeinde betont.
[1] Urteil vom 6. November 2013 – VIII ZR 346/12, WuM 2014, 34 (an dieser Stelle bereits besprochen)
Baumaßnahmen im Dachgeschoss haben es erfahrungsgemäß in sich. Sie schaffen neuen oder verbessern vorhandenen Wohnraum. Für den Bewohner darunter ändert sich damit u. U. aber Einiges: Statt Mäusen oder Mardern bewegen sich nun Menschen über seinem Kopf, und deren Trittschall ist üblicherweise höher als die Lauf- oder Kratzgeräusche von kleinen tierischen Dachgeschossbewohnern. Ob und wann solche Veränderungen zu einem Mangel der darunter befindlichen Wohnung führen und den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen, ist im Grundsatz durch die Rechtsprechung des BGH geklärt, die Abgrenzung im Einzelfall aber immer wieder diffizil. Das zeigt das neueste Urteil vom Juni dieses Jahres.
Separate Kündigung eines Garagen- oder Stellplatzmietvertrages im Zusammenhang mit einem Wohnungsmietverhältnis – ein neuer "Dauerbrenner"?
BGH, Beschluss vom 4. Juni 2013 – VIII ZR 422/12 und vom 3. September 2013 – VIII ZR 165/13
Wenn ein Mieter außer der Wohnung auch noch eine Garage (oder einen Stellplatz) gemietet hat, kann sich die Frage ergeben, ob das Mietverhältnis für die Garage unabhängig von der Wohnungsmiete gekündigt werden kann – in der Praxis sicher kein alltäglicher Fall, dessen Entscheidung aber heutzutage für einen Mieter doch erhebliche Bedeutung haben kann. In den letzten Monaten sind zwei derartige neue Verfahren beim BGH anhängig gewesen. In beiden Verfahren hat der BGH erneut die Grundsätze bestätigt, die er in seinem Urteil vom 12. Oktober 2011 aufgestellt hat.
BGH, Urteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12
Schon die einfache Schönheitsreparaturenklausel bereitet in der Praxis offenbar immer noch Probleme, obwohl die Regeln denkbar einfach sind und der BGH dazu alles Notwendige gesagt hat. Demgegenüber stellen die sog. Quotenabgeltungsklauseln deutlich höhere Anforderungen an eine "haltbare" Formulierung. Umso wichtiger ist es für die Wohnungswirtschaft, die einschlägigen BGH-Entscheidungen zu kennen und zu beachten; für das vorliegende Urteil vom 29. Mai dieses Jahres gilt das ganz besonders.
Nicht schön, aber ein Grundrecht: die Parabolantenne – Grundsätze und neue Rechtsprechung des BGH (TV-Empfang über Internet)
BGH, Beschluss vom 14. Mai 2013 - VIII ZR 268/12
Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofes sind in den Parabolantennen-Fällen das Grundrecht des (ausländischen) Mieters auf Informationsfreiheit (Art. 5 Abs.1 GG) und das gleichrangige Grundrecht des Vermieters auf Schutz seines Eigentums (Art. 14 Abs.1 Satz 1 GG) gegeneinander abzuwägen.[1] Dieses Gebot der einzelfallbezogenen Abwägung hat die Unwirksamkeit einer Formularklausel zur Folge, die die Aufstellung einer Parabolantenne wegen des vorhandenen Anschlusses an eine Gemeinschaftsantenne oder an das Breitbandkabelnetz ausnahmslos untersagt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen (§ 307 BGB), weil er im Einzelfall trotz Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel ein anerkennenswertes Interesse an der Benutzung einer Parabolantenne haben kann. Dabei kommt es auch darauf an, ob die Antenne verdeckt, etwa hinter einer Balkonverkleidung, angebracht werden kann oder ob sie von außen deutlich sichtbar ist und dadurch die Fassade beeinträchtigt.
[1] BGH, Urteil v. 16. Mai 2007 – VIII ZR 207/04, WuM 2007, 381 = NZM 2007, 597, RdNr. 11
Endgültige Aufgabe der früheren BGH-Rechtsprechung: "Individuelle" Betriebskosten wie die Grundsteuer, die für eine vermietete Eigentumswohnung (oder ein vergleichbares Objekt) anfallen, können direkt in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden. Eine Umlegung nach dem Wohnflächenanteil oder einem anderen vertraglichen oder gesetzlichen Schlüssel kommt nicht in Betracht.
BGH, Urteil vom 17. April 2013 – VIII ZR 252/12
Mit dem Urteil vom 17. April 2013 hat sich der BGH endgültig und ausdrücklich von seiner früheren Rechtsprechung verabschiedet, nach der Betriebskosten ausnahmslos nach dem vereinbarten oder dem (nicht zwingenden) gesetzlichen Schlüssel abzurechnen waren, auch wenn wegen der Art der betreffenden Kosten eine Umlegung weder möglich noch sinnvoll ist. Klassisches Beispiel war die Grundsteuer, die von der Gemeinde für die einzelne Eigentumswohnung individuell festgesetzt und erhoben wird.
BGH, Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 379/12
Die gesetzliche Begrenzung der Höhe einer Mietsicherheit auf das Dreifache einer (Netto-) Monatsmiete und die Möglichkeit der Ratenzahlung bei Stellung einer Barkaution (§ 551 Abs. 1 u. 2 BGB) stellt einen Kompromiss zwischen dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters und der Leistungsfähigkeit des Mieters dar. Zweck der Regelung ist, soweit es um den Schutz des Mieters geht, die Vermeidung einer unangemessenen Belastung zu Beginn eines Mietverhältnisses, wenn der Mieter durch Umzugskosten und entsprechende Nebenkosten regelmäßig ohnehin bereits erheblich belastet ist. Diese Gesichtspunkte greifen aber nicht ein, wenn die Sicherheit nicht dem üblichen Ablauf entspricht, sondern besondere Umstände vorliegen, die vom Schutzzweck des § 551 Abs.1 BGB nicht erfasst werden.
Dementsprechend hat der BGH bereits vor längerer Zeit entschieden, dass die betragsmäßige Begrenzung auf das Dreifache einer Monatsmiete nicht gilt, wenn beispielsweise Eltern für ihre Kinder – anstelle einer Anmietung im eigenen Namen – von sich aus dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsabschlusses zusagen. Der Mieter selbst wird durch diese zusätzliche Sicherheit nicht über die gesetzliche Grenze hinaus belastet; damit ist der Schutzzweck des § 551 Abs.1 BGB gewahrt. Allerdings hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine derartige zusätzliche Sicherheit eines Dritten. Ähnlich verhält es sich dann, wenn die Sicherheit unter "untypischen" Umständen geleistet wird, wie in einem kürzlich vom BGH entschiedenen Fall.
Dass eine Wohnung zum Wohnen bestimmt ist, muss man nicht besonders begründen – eher schon die Frage, was noch zum Wohnen gehört und wo die Grenzen überschritten sind. Rechtlich gesehen geht es hier um die Definition des "vertragsgemäßen Gebrauchs" der Mietwohnung. Das Gesetz – sonst bei der Wohnraummiete nicht gerade "kleinlich" – schweigt sich hierzu leider aus. Recht pauschal heißt es dort lediglich, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter den Gebrauch der "Mietsache" während der Mietzeit zu gewähren und ihm die Mietsache in einem "zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand" zu übergeben (und zu erhalten) (§ 535 Abs.1 BGB). Diese Lücke im Gesetz zu füllen ist also einmal mehr Aufgabe der Rechtsprechung, insbesondere des BGH. Das hat der BGH in einer für die Praxis wichtigen Grundsatzentscheidung vom April 2013 getan.
Auch für gewerbliche Vermieter interessant: Kündigung wegen Eigenbedarfs schon nach kurzer Mietdauer?
BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12
Eigenbedarf im engeren Sinne ist nur der eigene Wohnbedarf des Vermieters oder eines nahen Angehörigen; das folgt bereits unmittelbar aus dem klaren Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ("...die vermieteten Räume als Wohnung... benötigt"). Ein solcher Bedarf kommt begrifflich nur für natürliche Personen in Betracht, scheidet also für gewerbliche Vermieter, die als juristische Person organisiert sind, von vornherein aus.
Heizkostenabrechnung: Was tun, wenn die Verbrauchsmessung unverwertbar ist?
BGH, Beschluss vom 5. März 2013 – VIII ZR 310/12
Dass die Technik versagen kann, ist eine Binsenweisheit. Unmittelbare finanzielle Folgen hat ein solcher Fehler für Mieter und Vermieter u. U. dann, wenn es um die Ermittlung und Abrechnung von verbrauchsabhängigen Kosten geht, und das gilt in erster Linie für die Heizkosten. Mit solchen und ähnlichen Fällen hat sich der BGH in der Vergangenheit verschiedentlich befasst; eine neue Variante hat er in einem Beschluss vom März dieses Jahres entschieden.
Korrektur einer Betriebskostenabrechnung durch den Mieter:
Kann der Mieter die Vorauszahlungen herabsetzen, wenn die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist?
Kann er mit einem selbst errechneten Guthaben gegen eine Forderung des Vermieters aufrechnen?
Wieder aktuell: Tierhaltung in der Mietwohnung – BGH besteht auf Einzelfallprüfung und "liefert" alle notwendigen Kriterien.
BGH, Beschluss vom 22. Januar 2013 – VIII ZR 329/11, und Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12
In der Praxis kommt es leider immer wieder vor, dass (auch "professionelle") Vermieter sich selbst und ihrem Mieter unnötigen Verdruss bereiten, weil sie wichtige Entscheidungen des Bundesgerichtshofes entweder nicht kennen oder nicht beherzigen. Ein klassisches Beispiel hierfür ist die Tierhaltung in der Mietwohnung, die den BGH in den letzten Monaten mehrfach beschäftigt hat und Anlass für erneute, ganz grundsätzliche Klarstellungen war.
Was geschieht, wenn der Mieter einer Wohnung stirbt, ist im BGB lückenlos geregelt: Kraft Gesetzes, also "automatisch", treten der Ehegatte, der Lebenspartner, die Kinder oder andere Familienangehörige oder sonstige "Haushaltsangehörige" - in dieser Rangfolge - in das Mietverhältnis ein. Sind diese Personen an der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht interessiert, so können sie dies dem Vermieter innerhalb eines Monats mitteilen. Der Vermieter seinerseits kann u.U. außerordentlich kündigen (§ 563 BGB). Wird das Mietverhältnis nicht mit einer der in § 563 BGB genannten Personen fortgesetzt, ist der Erbe "an der Reihe", und zwar unabhängig von einer etwaigen Haushaltsgemeinschaft mit dem verstorbenen Mieter. Er hat drei Möglichkeiten, wie er mit dem "geerbten" Mietverhältnis umgehen will:
Er kann entweder das Erbe ausschlagen und hat dann mit dem Mietverhältnis - auch rückwirkend (§ 1953 Abs.1 BGB) - nichts zu tun;
er kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod des Mieters und den die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm - dem Erben - begründenden Umständen außerordentlich kündigen (§§ 564, 573d BGB),
oder er setzt das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fort, sofern nicht der Vermieter seinerseits außerordentlich kündigt (§ 564 Satz 2 BGB).
Die Frage, ob der Erbe in den Fällen 2. und 3. seine Haftung für die nach dem Erbfall begründeten Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis auf den Nachlass beschränken kann oder ob er persönlich voll haftet, war bisher sehr umstritten. Diese Frage hat der BGH mit dem Urteil vom 23. Januar 2013 zumindest teilweise geklärt.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 Art. 14
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 575
 § 575
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 551
 BGH 
 § 551
 BGH 
 BGH 
 § 573
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 563
 BGH