Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1786-PGP
Timestamp: 2017-10-19 12:42:25+00:00

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REC – -Sûretés et garanties du recouvrement – Droit commun des hypothèques – Effets de l'inscription
1786-PGPREC – -Sûretés et garanties du recouvrement – Droit commun des hypothèques – Effets de l'inscription1
BOI-REC-GAR-10-20-10-40-20120912
L'hypothèque, qui n'a pas vocation à rester occulte, n'est opposable aux tiers que si elle est publiée. L'inscription est le seul mode légal de publicité. L'organisation matérielle de la publicité hypothécaire (cf. BOI-REC-GAR-10-20-10-30) rend l'inscription efficace jusqu'à ce que cessent les effets de celle-ci.
Il peut ainsi louer l'immeuble. Toutefois ce droit est limité par l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 qui prévoit que les baux d'une durée de plus de douze ans doivent être publiés et ne sont pas opposables aux créanciers ayant inscrit leur hypothèque avant cette publication.
Le créancier hypothécaire demeure créancier personnel de son débiteur et conserve donc en plus de son hypothèque, un gage général sur le patrimoine de celui-ci (Code civ., art. 2284). Il conserve ainsi toutes les possibilités d'agir appartenant au créancier chirographaire : action paulienne ou oblique, droit de saisir les autres biens du débiteur.
En cas de non paiement de la créance à son échéance, les créanciers hypothécaires peuvent soit saisir l'immeuble hypothéqué entre quelque main qu'il se trouve, le faire vendre et se faire payer sur le prix de vente, soit se faire attribuer ce dernier en paiement (C. civ. Art. 2458). Cette faculté ne lui est toutefois pas offerte si l'immeuble constitue la résidence principale du débiteur.
Ainsi les fruits naturels, industriels et civils recueillis postérieurement à la signification du commandement de payer valant saisie ou le prix qui en proviendra, sont immobilisés pour être distribués avec le prix de l'immeuble ( article L321-3 du code des procédures civiles d'exécution (CPCE)).
De même les baux, quelle qu'en soit la durée, consentis par le débiteur après l'engagement de la saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur ( art. L321-4 du CPCE).
Enfin à partir de la signification du commandement de payer valant saisie, le débiteur ne peut ni aliéner l'immeuble, ni le grever de droits réels, qu'il s'agisse de servitude ou d'hypothèque conventionnelle à peine de nullité sous réserve des dispositions de l'article L322-1 du CPCE ( article L321-2 du même code).
Toutefois, l'aliénation ou la constitution de droits réels restent valables si, l'acquéreur ou le créancier consigne une somme suffisante pour désintéresser les créanciers inscrits et le saisissant et leur signifie l'acte de consignation (article L321-5 du CPCE).
Le créancier hypothécaire impayé peut demander en justice que l'immeuble lui demeure en paiement ; cette faculté ne lui est toutefois pas offerte si l'immeuble constitue la résidence principale du débiteur (C. civ. Art. 2458).
Il peut même être convenu dans la convention d'hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l'immeuble hypothéqué, cette clause, appelée « pacte commissoire », étant toutefois sans effet si l'immeuble constitue la résidence principale du débiteur (C.civ. art. 2459). Mais le jugement d'ouverture d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire à l'égard du débiteur fait obstacle à la conclusion ou à la réalisation d'un tel pacte (C. com. art. L 622-7 I, L631-14et L 641-3).
Que l'attribution soit judiciaire ou conventionnelle, l'immeuble doit être estimé par expert désigné à l'amiable ou judiciairement ; si sa valeur excède le montant de la dette garantie, le créancier doit au débiteur une somme égale à la différence ; s'il existe d'autres créanciers hypothécaires, il la consigne (C. civ. art. 2460).
Lorsque plusieurs hypothèques grèvent l'immeuble donné en garantie, la répartition du prix de vente s'effectue en fonction du rang des hypothèques entre elles dans les conditions analysées ci-avant (cf. BOI-REC-GAR-10-20-10-30).
La procédure appliquée pour distribuer le prix de vente de l'immeuble saisi est prévue par les articles L331-1 et suivants du CPCE.
Les hypothèques inscrites sont primées par les privilèges généraux et par les privilèges spéciaux inscrits dans les délais impartis par les articles 2379, 2380, 2381 et 2383 du code civil, à condition qu'ils portent sur les immeubles.
Les privilèges généraux sur meubles et immeubles (le privilège pour frais de justice et le privilège des salariés en cas de procédure collective) l'emportent sur l'hypothèque ; ils ne jouent toutefois sur les immeubles que si les meubles sont insuffisants (C. civ. art. 2376).
- du privilège des salaires et des créances assimilées, qui garantit la rémunération des salariés et apprentis (Code civ., art. 2375).
- de la créance du conjoint survivant instituée par l'article 14 de la loi n° 89-1008 du 31 décembre 1989 relative au développement des entreprises commerciales et artisanales et à l'amélioration de leur environnement économique, juridique et social et la créance du conjoint survivant instituée par l'article L 321-21-1 du code rural et de la pêche maritime.
En cas de saisie immobilière, les fruits, récoltes et loyers qui sont immobilisés peuvent être affectés au paiement de l'impôt foncier en vertu du privilège spécial de l'article 1920-2-2° du CGI.
Les privilèges immobiliers spéciaux (notamment le privilège du vendeur d'immeuble, du prêteur de deniers), sont soumis à inscription (C. civ. art. 2377). Mais, si elle a lieu dans le délai légal de deux mois, cette inscription rétroagit jusqu'à l'événement qui lui a donné naissance. Un privilège immobilier spécial peut donc primer les hypothèques simples avant leur inscription.
Les hypothèques sont primées par les privilèges spéciaux immobiliers prévus à l'article 2374 du code civil et inscrits dans les délais impartis par les articles 2379, 2380, 2381 et 2383 du code civil :
Le rang de chaque créancier hypothécaire est fixé en tenant compte de la date de l'inscription au bureau des hypothèques, c'est-à-dire de l'ordre des inscriptions (C. civ., art. 2425, al. 1), et non pas de la date de constitution de la sûreté.
Si toutes les hypothèques sont réputées inscrites le même jour, elles viennent en concurrence, peu important l'ordre du registre prévu à l'article 2453 du Code civil (C. civ. art. 2425, al. 4).
Le créancier hypothécaire tient son droit de suite de l'article 2461 du code civil : « les créanciers ayant privilège ou hypothèque inscrits sur un immeuble, le suivent en quelque main qu'il passe, pour être payés suivant l'ordre de leurs créances ou inscriptions ».
Il s'agit, en règle générale, des personnes qui sont tenues au paiement de la dette en tant que propriétaires de l'immeuble hypothéqué et non de celles qui sont personnellement débitrices sur l'ensemble de leur patrimoine en vertu de l'article 2284 du code civil (un tiers à la dette).
Il en est de même des immeubles par destination détachés de l'immeuble grevé. Ces objets cessent d'être hypothéqués, puisque redevenus meubles, en vertu de l'article 2398 du code civil. Les créanciers conservent néanmoins leur droit de préférence sur le prix de vente de ces objets. Il est à noter que la même règle s'applique aux matériaux de démolition et aux récoltes coupées.
Selon les dispositions de l'article 2462 du Code civil, le tiers détenteur jouit des termes et délais accordés au débiteur originaire.
Il est indispensable que l'inscription hypothécaire ait été opérée avant la publication du titre du tiers acquéreur (Code civ., art. 2427). Le conflit qui peut surgir entre le créancier hypothécaire et le tiers acquéreur est résolu par la priorité des publications conformément aux articles 30 et 31 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.
- l'absence d'extinction du droit de suite par la purge des hypothèques inscrites (C. civ., art. 2462).
Le créancier hypothécaire exerce son droit de suite au moyen de la procédure de saisie immobilière prévue par les articles L311-1 et suivants du CPCE dirigée contre le tiers détenteur de l'immeuble (C. civ. art. 2464).
Aux termes de l'article R321-5 du CPCE, il est tenu de faire, après l'échéance de la créance, une double signification :
- soit du bénéfice de discussion qui permet au tiers détenteur de l'immeuble d'exiger du créancier titulaire d'une hypothèque générale inscrite sur plusieurs immeubles, qu'il poursuive d'abord la procédure sur les autres immeubles grevés (Code civ., art. 2465 et 2466). Pendant cette discussion, il est sursis à la vente de l'immeuble hypothéqué.
La purge est une procédure, réglementée par les articles 2476 à 2487 du code civil, qui permet à l'acquéreur d'un immeuble grevé d'hypothèques de l'affranchir de ces sûretés en offrant aux créanciers son prix d'acquisition ou sa valeur estimative dans le cas où il a été acquis à titre gratuit.
- ils doivent publier leur titre (Code civ., art.2476) ;
- ils sont tenus de notifier aux créanciers hypothécaires, dans le mois de la première sommation qui leur est faite, un extrait du titre d'acquisition, un extrait de la publication de l'acte de vente ainsi qu'un tableau des inscriptions hypothécaires relatives à l'immeuble (Code civ., art. 2478);
Les créanciers qui estiment l'offre faite par le tiers détenteur insuffisante ont, dans le délai de quarante jours, le droit de requérir la mise aux enchères de l'immeuble mais en s'engageant eux-mêmes à faire une surenchère du dixième en sus du prix offert(C. Civ., art. 2480).
Remarque La publication du procès-verbal d'adjudication et l'expropriation pour cause d'utilité publique purgent automatiquement toutes les hypothèques grevant l'immeuble.
Le délaissement ne peut être valablement effectuée que par le tiers détenteur non tenu personnellement à la dette et capable d'aliéner (Code civ., art. 2467). Ce dernier, jusqu'à la vente forcée de l'immeuble, peut reprendre le bien en payant toute la dette et les frais engagés par les créanciers saisissants (Code civ., art. 2468).
La vente forcée de l'immeuble est l'un des aboutissements de la procédure de saisie immobilière (cf. BOI-REC-FORCE-40-30) lorsque le tiers détenteur ne répond pas à la sommation de payer ou de délaisser.
La publication du jugement d'adjudication purge automatiquement toutes les hypothèques, même celles qui ont été inscrites postérieurement à la délivrance des états d'inscription, et les créanciers n'ont plus d'action que sur le prix ( article L322-14 du CPCE) sur lequel ils peuvent exercer leur droit de préférence.
- il dispose de l'action née de la subrogation légale (Code civ., art. 1251-3°) ;
- il a, aux termes de l'article 2473 du Code civil, le recours en garantie. Celui-ci ne peut toutefois être exercé que lorsque l'acquisition de l'immeuble adjugé résulte d'une vente ou d'un échange.
Aux termes de l'article 2444 du Code civil, lorsque les inscriptions prises en vertu des articles 2401 relatifs aux hypothèques légales et 2412 relatif aux hypothèques judiciaires sont excessives, le débiteur peut demander leur réduction en se conformant aux règles de compétence établies par l'article 2442 du code civil qui indique, par ailleurs, le tribunal auprès duquel la demande doit être déposée.
L'action en réduction d'inscription relative à l'assiette de l'hypothèque ne peut être entreprise que par le débiteur à l'encontre duquel une hypothèque grève plusieurs immeubles. En effet, elle ne saurait être exercée sur une inscription concernant un seul immeuble, quelle qu'en soit la valeur, l'hypothèque étant indivisible selon l'article 2393 du code civil.
Selon les dispositions de l'article 2445 du code civil concernant la réduction des hypothèques conventionnelles : «peuvent être réduites comme excessives les inscriptions prises d'après l'évaluation faite par le créancier des créances conditionnelles, éventuelles ou indéterminées dont le montant n'a pas été réglé par la convention ».
Le transfert de la créance garantie emporte transmission de plein droit des accessoires et notamment de l'hypothèque (C. civ. art. 2424).
La transmission, à titre accessoire, de l'hypothèque s'effectue lorsqu'il y a cession de créance garantie par ce droit réel immobilier (C. civ. Art. 1692).
- par l'accomplissement des formalités de l'article 1690 du Code civil lorsque la créance a été constatée par un acte reçu en brevet ou par un acte sous seing privé (loi n°76-519, art. 12) ;
- par endossement constaté par acte notarié et porté sur la copie exécutoire elle-même lorsque a été créée une copie exécutoire à ordre, laquelle ne peut l'être qu'en représentation d'une créance garantie par un privilège spécial immobilier ou par une hypothèque immobilière (loi n°76-519, art. 3 et art. 6) ;
- par endossement des billets à ordre lorsque la créance a été constatée par un acte reçu en minute et qu'elle est représentée par de tels billets, sans qu'il soit besoin d'autre formalité, étant observé que cette créance ne peut pas alors être représentée par une copie exécutoire à ordre (loi n°76-519, art. 13).
Le créancier hypothécaire peut, tout en conservant sa créance, céder son hypothèque soit à un autre créancier du même débiteur, soit à l'un de ses propres créanciers (C. civ. art. 2424).
La subrogation doit être mentionnée en marge de l'inscription hypothécaire (C. civ. art. 2430) ; elle est opposable à l'acquéreur de l'immeuble même si sa publication est postérieure au jugement d'adjudication, dès lors qu'elle n'aggrave pas la situation du débiteur, puisqu'elle investit le subrogé de la créance primitive (Cass. 3e civ. 16 juillet1987 n° 85-10541), ou même si elle n'a pas été publiée (Cass. 3e civ. 20 décembre 1989 n° 88-11904).
La cession de rang ou d'antériorité est la convention passée entre deux créanciers hypothécaires sur les mêmes biens par laquelle le premier inscrit cède le rang de son inscription à un autre inscrit postérieurement (C. civ, art. 2424 al. 2).
La convention accordant une priorité de rang peut être antérieure à la constitution de l'hypothèque (Cass. 3e civ. 19 juin1979, n° 78-10617).
Cette cession doit être mentionnée en marge de l'inscription (C. civ, art. 2430). Dans la mesure où elle n'aggrave pas la situation du débiteur, il y a lieu de considérer, par analogie avec la subrogation ou la cession de créance, qu'elle est opposable même à défaut de mention.
- que la cession d'antériorité n'agit qu'entre le cédant et le cessionnaire, sans pouvoir modifier les droits et obligations des autres créanciers, ni du débiteur ou de ses co-obligés, ni des tiers (Cass. 3e civ. 23 janvier 1973, n° 71-14197) ;
Pour ce qui est de la transmission de l'hypothèque sous forme de subrogation ou de cession de rang, l'article 2430 du code civil décide que cette transmission doit également être publiée par le conservateur. Elle fait l'objet d'une mention en marge des inscriptions existantes. Cette mention a pour but d'éviter que le subrogeant n'accorde la mainlevée de l'inscription en privant ainsi le subrogé de ses droits.
En cas de compensation, celui qui a omis de l'invoquer conserve les sûretés de l'obligation primitive à condition toutefois qu'il établisse qu'il avait « une juste cause d'ignorer la créance qui devait compenser sa dette » (Code civ., art. 1299).
En cas de novation, les parties peuvent convenir de rattacher à l'obligation nouvelle, les hypothèques garantissant l'obligation éteinte (Code civ., art. 1278).
Toutes les causes d'extinction de l'obligation principale peuvent éteindre l'hypothèque (C. civ. art. 2488- 1°) : le paiement, la compensation, la dation en paiement, la prescription de la créance, la novation, sauf si le créancier la réserve expressément pour la rattacher à la nouvelle obligation (C. civ. art. 1278).
Outre l'extinction de l'obligation principale, l'article 2488 du Code civil énonce trois autres causes d'extinction de l'hypothèque :
L'hypothèque consentie pour une durée indéterminée en garantie de créances futures est résiliable par le constituant à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de trois mois ; une fois résiliée, l'hypothèque ne demeure que pour la garantie des créances nées antérieurement (C. civ. art. 2488- 5° et art. 2423, al. 3).
Un autre cas d'extinction de l'hypothèque par voie principale se produit lorsqu'au cours de la période d'observation d'une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le juge-commissaire ordonne la substitution à l'hypothèque d'une garantie équivalente (C. com. art. L 622-8, al. 3, art. L 631-14). En cas de plan de sauvegarde ou de redressement, le tribunal peut également, à l'occasion de la vente d'un bien grevé, substituer à l'hypothèque une garantie équivalente (art. L 626-22, al. 3 et art. L 631-19).
La radiation qui anéantit l'inscription dans son intégralité suppose au préalable la mainlevée de cette dernière. Elle peut être volontaire ou judiciaire (C. civ. art. 2440, al. 1).
La mainlevée volontaire est un acte unilatéral du créancier qui doit être établi en la forme authentique (article 2441 du code civil). Il peut donc s'agir :
Encore faut-il qu'ils aient la capacité requise pour consentir à la mainlevée (C. civ. art. 2440).
La radiation de l'inscription peut être ordonnée par le tribunal dans l'hypothèse où le créancier refuse ou se trouve dans l'impossibilité de consentir amiablement à celle-ci (C. civ. Art. 2442).
- ou lorsque les droits d'hypothèque sont effacés par les voies légales : purge et prescription.(C. civ. Art. 2443).
Enfin elle ne peut être effectuée qu'en vertu d'un jugement en dernier ressort ou passé en force de chose jugée (C. civ. art. 2440).
La radiation s'impose aussi au créancier qui n'a pas procédé à la publication, sous forme de mention en marge, prévue en cas de rechargement de l'hypothèque (C. civ. Art. 2440).
La radiation s'opère par le dépôt au bureau du conservateur, par ceux qui la requièrent, de l'expédition de l'acte authentique constatant le consentement des deux parties, ou de celle du jugement, le conservateur ne pouvant exiger la production de pièces justificatives de l'état, la capacité et la qualité des parties dès lors que ces énonciations sont certifiées exactes par le notaire ou l'autorité administrative (C. civ. Art. 2441).
La radiation peut aussi être faite par dépôt d'une copie authentique de l'acte notarié certifiant que le créancier a, à la demande du débiteur, donné son accord à cette radiation (radiation dite simplifiée ; C. civ. art. 2441 al. 3). Le contrôle du conservateur se limite alors à la régularité formelle de l'acte à l'exclusion de sa validité au fond.
- la nature, la date et le rédacteur de l'acte. A ce titre, l'acte doit être sans équivoque quant à sa nature d'acte régi par les dispositions de l'article 2441, 3 ème alinéa du code civil ;
En cas d'annulation d'une radiation irrégulière, l'inscription rétablie rétroagit au jour de l'inscription originaire. Toutefois elle ne peut être opposée ni au créancier inscrit entre la radiation et son annulation, ni au tiers acquéreur dont le titre a été publié dans cet intervalle (Cass. 3e civ. 4 février 1998, n° 96-13984).
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References: l'article 28
 art. 2284
 Art. 2458
 Art. 2458
 art. 2459
 art. 2460
 art. 2376
 art. 2375
 l'article 14
 l'article 1920
 art. 2377
 l'article 2374
 art. 2425
 l'article 2453
 art. 2425
 l'article 2461
 l'article 2284
 l'article 2398
 l'article 2462
 art. 2427
 art. 2462
 art. 2464
 art. 2465
 art.2476
 art. 2478
 art. 2480
 art. 2467
 art. 2468
 art. 1251
 l'article 2473
 l'article 2444
 l'article 2442
 l'article 2393
 l'article 2445
 art. 2424
 Art. 1692
 l'article 1690
 art. 12
 art. 3
 art. 6
 art. 13
 art. 2424
 art. 2430
 art. 2424
 art. 2430
 l'article 2430
 art. 1299
 art. 1278
 art. 2488
 art. 1278
 l'article 2488
 art. 2488
 art. 2423
 art. 2440
 art. 2440
 Art. 2442
 Art. 2443
 art. 2440
 Art. 2440
 Art. 2441
 art. 2441
 l'article 2441