Source: https://www.streifler.de/artikel/privates-baurecht_-tiefgaragenstellplatz-%E2%80%93-ein-zu-enger-tiefgaragenstellplatz-ist-mangelhaft
Timestamp: 2020-08-12 04:33:55+00:00

Document:
/ Privates Baurecht: Tiefgaragenstellplatz – Ein zu enger Tiefgaragenstellplatz ist mangelhaft
Unzumutbarkeit des Einparkens
Bau nach Norm ist irrelevant für Funktion
Das OLG Braunschweig (8. Zivilsenat) hat mit Urteil vom 20.06.2019 – 8 U 62/18 – entschieden:
I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Braunschweig vom 24.05.2018 in der Form des Ergänzungsurteils vom 13.09.2018 - Az.: 2 O 2361/16 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
a. Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung auf den konkreten Streitfall zugeschnitten sein. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formularmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen erster Instanz zu verweisen. Dabei muss die Berufung die tragenden Erwägungen des Erstgerichts angreifen und darlegen, warum diese aus Sicht des Berufungsklägers nicht zutreffen; die Begründung muss - ihre Richtigkeit unterstellt - geeignet sein, das gesamte Urteil in Frage zu stellen . Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die Berufungsbegründung in dieser Weise jede tragende Erwägung angreifen; andernfalls ist das Rechtsmittel unzulässig.
b. Diesen Anforderungen genügt die Berufungsbegründung. Das Landgericht hat die Abweisung der Klage nicht auf unabhängige, selbstständige tragende rechtliche Erwägungen gestützt. Vielmehr hat das Landgericht es offengelassen, ob ein Mangel bereits deshalb zu verneinen sei, weil der Stellplatz mit der vereinbarten Beschaffenheit übereinstimme. Das Landgericht hat ausgeführt, dass, „wenn man zusätzlich verlange, dass der Stellplatz die übliche Beschaffenheit aufzuweisen“ habe, diese Voraussetzung auch erfüllt sei. Es handelt sich mithin nicht um zwei selbstständige rechtliche Erwägungen. Auch die weiteren Ausführungen im landgerichtlichen Urteil, wonach der Stellplatz genutzt werden könne, betrifft nicht eine andere rechtliche Erwägung, sondern lässt offen, an welchen Mangelbegriff insoweit angeknüpft wird.
Weiter hat der Kläger entgegen der Auffassung der Streithelferin zu 3. auch die Feststellung des Landgerichts angegriffen, wonach das Werk der Beschaffenheitsvereinbarung entspreche. Zur Beschaffenheitsvereinbarung gehört auch die Funktionstauglichkeit des Werkes. Eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit liegt vor, wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck des Werkes nicht erreicht wird und das Werk seine vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt . Gerade gegen diese fehlende Funktionstauglichkeit wendet sich der Kläger mit der Berufung. Er vertritt weiter mit der Berufung die Auffassung, dass der Stellplatz nicht geeignet sei, um dort ein Fahrzeug aus der Mittel- oder Oberklasse zu parken.
Bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Bauträgervertrag vom 03.09.2014 handelt es sich um einen Werkvertrag. Verträge der vorliegenden Art, soweit es um den Bau des Hauses oder der Wohnung geht, sind auf die Ausführung werkvertraglicher Leistungen gerichtet . Denn der Veräußerer verpflichtet sich nicht nur zur Übereignung eines zuvor bebauten Grundstücks. Gegenstand seiner vertraglichen Leistungspflicht ist auch die Errichtung des Bauwerks. So haben es die Parteien ausweislich der Vorbemerkung des Vertrags ausdrücklich vereinbart. Bei Mängeln des Bauwerks richten sich die Gewährleistungsansprüche deshalb nach Werkvertrags- und nicht nach Kaufrecht.
b. Zwischen den Parteien finden die Regeln des Gewährleistungsrechts, § 634 Nr. 2 bis 4 BGB Anwendung. Dabei geht der Senat davon aus, dass der Kläger ausweislich des Protokolls vom 29.04.2016 das Werk abgenommen hat, so dass die vorgenannten Mängelrechte geltend gemacht werden können. Letztlich kann dies dahinstehen, da das Rechtsverhältnis durch die Geltendmachung der Minderung in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist und daher die Rechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB auch ohne Abnahme geltend gemacht werden können.
aa. Sämtliche Mängelrechte des Sondereigentums stehen dem Sondereigentümer zu . Der Kläger verfolgt aber keine Rechte aus Mängeln des Sondereigentums, sondern Rechte bezüglich Abweichungen von der vereinbarten Sondernutzung. Das Sondernutzungsrecht betrifft die Nutzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums.
bb. Grundsätzlich stehen Rechte auch wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums den Erwerbern aus den mit dem Veräußerer jeweils geschlossenen Verträgen zu . Der Erwerber von Wohnungseigentum ist grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt werden . Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist daher für die Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte von vornherein allein zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen.
aa. Tatbestandliche Voraussetzung des Minderungsrechts nach § 634 BGB ist ein Mangel des Werks der Beklagten im Zeitpunkt der Abnahme. Ein Sachmangel liegt unter anderem vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit fehlt, § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB. Eine Abweichung zur vereinbarten Beschaffenheit liegt vor, wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck des Werks nicht erreicht wird und das Werk seine vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt.
Welche Beschaffenheit eines Werkes die Parteien vereinbart haben, ergibt die Auslegung des Werkvertrages ; zur vereinbarten Beschaffenheit im Sinne des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB gehören alle Eigenschaften, die nach der Vereinbarung den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführen sollen . Das gilt unabhängig davon, ob die Parteien eine bestimmte Ausführungsart vereinbart haben oder die anerkannten Regeln der Technik eingehalten worden sind. Ist die Funktionstauglichkeit für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch vereinbart und ist dieser Erfolg mit der vertraglich vereinbarten Leistung oder Ausführungsart oder den anerkannten Regeln der Technik nicht zu erreichen, schuldet der Unternehmer die vereinbarte Funktionstauglichkeit.
bb. Daraus folgt nicht, dass ein Mangel des Werkes bereits deshalb zu verneinen sei, weil der Einstellplatz entsprechend der Anlage 1 zur Teilungserklärung errichtet worden ist, wobei diese Bestandteil des zwischen den Parteien geschlossenen Bauträgervertrages ist. Auch ein Werk, das entsprechend der Leistungsbeschreibung errichtet worden ist, kann bei fehlender Funktion mangelhaft sein.
Davon unabhängig ist nicht ersichtlich, dass das Werk entsprechend der Leistungsbeschreibung errichtet worden ist. Entgegen der Auffassung der Streithelferin zu 1. weist die Anlage 1 zur Teilungserklärung keine Bemaßung auf. So ist nicht ersichtlich, welche Breite des Parkplatzes vereinbart worden ist. Entgegen der Auffassung der Streithelferin in der Berufung ist der Vortrag auch streitig. Der Kläger hatte bereits erstinstanzlich die Vermaßung des dem Bauträgervertrag anliegenden Teilungsplanes bestritten. Soweit in der mündlichen Verhandlung die Auffassung vertreten worden ist, dass der Erwerber mittels eines Lineals die Größe des Parkplatzes aus dem Plan hätte ermitteln können, ist das unzutreffend. Der vorgelegte Plan ist verkleinert in der Größe DIN A3 zu den Akten gereicht worden. So beträgt beim Nachmessen der Abstand zwischen der den Parkplatz begrenzenden Säule und der Wand ca. 8 mm. Beim Maßstab 1:100 hätte man aber 25 mm messen müssen. Unabhängig von der Zumutbarkeit eines solchen Messvorganges wäre ein solches Vorgehen ungeeignet, um die Größe des Parkplatzes zu ermitteln.
Nach § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 der Niedersächsischen Garagen- und Stellplatzverordnung vom 04.09.1989 muss der streitgegenständliche Einstellplatz eine Breite von 2,50 m haben, wenn auf beiden Längsseiten, Wände, Stützen oder ähnliche Bauteile von bis zu 0,10 m vorhanden sind. Dies ist hier der Fall, da sich im Abstand von 2,497 m zur Wand ein rechteckiger Pfeiler mit den Maßen 0,4 m x 0,4 m befindet. Hierbei kann offenbleiben, ob die Abweichung von 3 mm zur geforderten Mindestbreite bereits einen Mangel darstellt oder ob es sich insofern um eine zulässige Toleranz im Rohbau handelt. Denn auch bei Einhaltung der Regelungen des öffentlichen Baurechts kann das Werk gleichwohl mangelbehaftet sein. Ebenso wie die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik als üblicherweise stillschweigend zugesicherter Mindeststandard anzusehen ist , gilt dies auch für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bauvorschriften . So stellt die fehlende Baugenehmigung eines verkauften und bereits errichteten Bauwerks einen Mangel der Kaufsache dar . Deshalb bestimmt § 4 Abs. 2 VOB/B, dass der Bauunternehmer verpflichtet ist, die gesetzlichen Bestimmungen beim Bauen einzuhalten. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften stellen lediglich die zum Minimalkonsens der Vertragsparteien gehörenden Abreden dar . Daher formuliert die § 4 GaStplVO auch nur die Beschaffenheit eines notwendigen Stellplatzes als Voraussetzung für den Erhalt der Baugenehmigung.
Aufgrund der Gesamtumstände der verkauften Wohnung war zu erwarten, dass die Bewohner des Gebäudes mindestens Fahrzeuge der gehobenen Mittelklasse fahren. Das ist zwischen den Parteien auch unstreitig. Der Kläger hatte hierauf bereits mit Schriftsatz vom 19.01.2017 hingewiesen, indem er vorgetragen hat, dass der streitbefangene Stellplatz mit einem Fahrzeug der Mittel- bzw. der Oberklasse befahrbar sein müsse. Dem ist nicht entgegengetreten worden. Auch ist der Auffassung der Streithelferin zu 1. nicht zu folgen, dass eine solche Beschaffenheitsvereinbarung zu unbestimmt sei. Vielmehr bedarf es gerade der Auslegung aller vertraglichen Umstände, was der Erwerber eines Stellplatzes in dem konkreten Fall erwarten kann, ohne dass dies ausdrücklich so vereinbart worden sein muss. Daher kommt es auch nicht darauf an, ob - wie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertreten worden ist - in anderen Orten - wie z.B. in Hamburg - bei einer vergleichbaren Innenstadtlage die Bewohner angeblich sowieso nur Kleinfahrzeuge nutzen.
Für diese Auslegung spricht im Übrigen, dass alle anderen Einstellplätze mit Ausnahme des Platzes für die Wohnung Nr. 23 Doppelstellplätze sind, die jeweils 2,80 m breit sind und nur einseitig durch einen Pfeiler begrenzt werden. Nach § 4 GaStplVO bedarf es in diesen Fällen sogar nur einer Breite von 2,40 m, während der streitgegenständliche Stellplatz durch die Wand und den Pfeiler begrenzt wird. Mit Ausnahme des anderen Einstellplatzes sind alle anderen Abstellflächen 0,40 m breiter als nach § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 GaStplVO erforderlich. Der Kläger hat daher erwarten können, dass auch hinsichtlich seiner erworbenen Abstellfläche die gesetzlichen Mindestanforderungen in ähnlichem Umfang übertroffen werden.
Weiter ist zu berücksichtigen, dass aufgrund des Umstandes, dass die typischen Personenkraftwagen in ihren Ausmaßen in den letzten Jahren zunehmend breiter geworden sind , auch teilweise die entsprechenden gesetzlichen Vorschriften geändert worden sind. So würde für den hier streitgegenständlichen Fall nach § 125 Abs. 1 Satz 2 Nr.3 SBauVO von einer notwendigen Breite des Stellplatzes von 2,65 m auszugehen sein. Ferner ist sehr wohl auch auf die Empfehlungen der Forschungsgesellschaft für Straßen und Verkehrswesen abzustellen . Auch der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. Landesverband Baden-Württemberg nimmt auf die vorgenannten Empfehlungen Bezug und geht davon aus, dass die Einhaltung der bisherigen Normen des öffentlichen Baurechts nicht ausreichend ist, um die notwendige Mindeststellfläche für Fahrzeuge zu erhalten. Danach läge die Mindeststellplatzbreite bei 2,75 m.
Das Landgericht ist ausweislich seines Hinweises vom 07.04.2017 davon ausgegangen, dass es sich bei dem vom Kläger derzeit genutzten Audi A 4 Avant mit den Maßen 4,699 m Länge und 1,82 m bzw. 2,04 m Breite um ein Fahrzeug der gehobenen Mittelklasse handelt. Hiervon ist auch der Sachverständige in seinem Gutachten ausgegangen. Nach seinem Gutachtenauftrag sollte er Parkversuche mit einem Mittelklasse-Fahrzeug durchführen. Er hat sich hierzu des Fahrzeuges des Klägers, eines Audi A 4 Avant, 2,0 TDI Baujahr 2013, bedient , das die oben genannten Abmessungen ausweist . Ferner wird in der Statistik des Kraftfahrt-Bundesamtes der A 4 der Mittelklasse und nicht einmal der gehobenen Mitteklasse zugeordnet.
Aus den Fahrversuchen ergibt sich, dass der Stellplatz nicht wie allgemein üblich vorwärts angesteuert und vorwärts zum Einparken genutzt werden kann.
Auch ein rückwärts Einparken bei einem vorwärts Zufahren in die Tiefgarage ist nicht möglich.
Auch ein Einparken nach der Variante C ist aus den gleichen Gründen unzumutbar. Auch hier muss der Nutzer rückwärts die Fahrgasse befahren. Der Sachverständige hat bei dieser Variante auch nicht in einem Zug einparken können. Es war ein Korrekturzug erforderlich. Ferner musste er noch einen weiteren Korrekturzug vornehmen, um die Tür so zu öffnen, dass sie zuvor sicher einrastet, damit diese nicht an der Wand beschädigt wird. Insgesamt errechnen sich so 8 Lenkbewegungen, um einparken zu können. Auch das ist unzumutbar.
Erschwerend ist zu berücksichtigen, dass die am Ende der Fahrgasse befindliche Tür zu den dahinter befindlichen Kellerräumen während des Einparkens geöffnet werden kann und dadurch die Gefahr besteht, dass das Fahrzeug beschädigt wird. Diese Gefahr wird auch nicht durch ein Hinweisschild gebannt. Zum einen kann derjenige, der die undurchsichtige Stahltür nach außen öffnet, nicht erkennen, ob sich dahinter ein Fahrzeug befindet. Zum anderen können solche Hinweise - wie allgemein bekannt ist - auch ignoriert oder übersehen werden.
Schließlich muss auch berücksichtigt werden, dass das gefahrlose Einparken auch ohne einen Einparkassistenten möglich sein muss. Ohne eine solche Warnmeldung würde man von dem Einparkenden stets eine höchste Konzentration verlangen, um das Fahrzeug unfallfrei zu bewegen. Auch dieses kann von einem Durchschnittsfahrer nicht bei jedem Parkvorgang erwartet werden.
e. Eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung ist nach §§ 638 Abs. 1 Satz 1, 636, 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB entbehrlich, weil die Beklagte mit Schreiben vom 08.07.2016 das Vorliegen eines Mangels geleugnet und anderweitige Ausgleichsmöglichkeiten abgelehnt hat. Im Übrigen dürfte eine Nacherfüllung auch unmöglich sein. Eine Nachbesserung ist dann unmöglich, wenn der Mangel nicht durch technisch und rechtlich mögliche Maßnahmen behoben werden kann oder wenn die zur Beseitigung der Mangelfolgen geeignete Maßnahme die Grundsubstanz oder die Konzeption des Werkes wesentlich verändert . Das Versetzen der Säule neben dem Stellplatz dürfte eine wesentliche Veränderung der Statik nach sich ziehen. Auch aus diesem Grund ist eine Fristsetzung entbehrlich.
aa. Die Minderung errechnet sich nach der Minderungsformel des § 638 Abs. 3 BGB. Danach ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werks in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden hat. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln . Soweit teilweise die Auffassung vertreten wird, dass für die Berechnung der Minderung nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern auf den Zeitpunkt der Abnahme abzustellen sei , kann dies dahinstehen. Vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes hat die Rechtsprechung für die Berechnung der Minderung auf das Verhältnis abgestellt, in welchem zur Zeit der Abnahme der Wert des Werks in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden hätte, obwohl § 634 Abs. 4 BGB a.F. auf § 472 Abs. 1 BGB a.F. verwiesen und letztere Vorschrift nach ihrem Wortlaut auf den Zeitpunkt des Verkaufs abgestellt hat. Mit Einführung des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes wird in § 638 Abs. 3 BGB - ohne Verweis auf die Regeln des Kaufrechts - auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abgestellt. Begründet wird dies damit, dass anders als im Kaufrecht das Bauwerk bei Vertragsschluss regelmäßig noch nicht errichtet ist und es sich meist um Unikate handelt, die sich einer abstrakten Feststellung des Wertes entziehen . Ob dieser teilweise vertretenen Ansicht, wonach im Wege der berichtigenden Auslegung weiter auf den Zeitpunkt der Abnahme abzustellen sei , trotz des klaren Wortlautes dieser Vorschrift zu folgen sei , kann letztlich offenbleiben. Insoweit ist zu vermuten, dass der vereinbarte Preis auch dem Preis bei Abnahme entspricht, weil beiden Parteien bei Abschluss des Bauvertrages bekannt ist, dass es während der Bauzeit auch zu Werterhöhungen kommen kann. Jedenfalls ist nicht auf den Zeitpunkt der Minderungserklärung oder der mündlichen Verhandlung abzustellen. Solche Wertschwankungen bleiben insoweit außer Betracht . Es kommt daher entgegen den Ausführungen der Streithelferin zu 3. nicht darauf an, ob sich die Immobilienpreise seit Kauf bzw. Abnahme des Werkes auch für einen zu kleinen Parkplatz erhöht hätten.
bb. Der Senat schätzt, § 287 ZPO, die Minderung des Wertes auf 13.233,00 €. Soweit die Streithelferin zu 3. auf die neuere Rechtsprechung zum Schadensersatz abstellt, ist nicht ersichtlich, was sie damit vortragen will. Der Kläger macht hier einen technischen Minderwert geltend, weil er den Stellplatz nicht so nutzen kann, wie es vereinbart worden ist.
Hier kann der Platz nur für Kleinfahrzeuge und Minis genutzt werden, die zum damaligen Zeitpunkt nur zwischen 20% und 25% der Neuzulassungen in Deutschland dargestellt haben . Diese Einschränkung kann daher auch in Übereinstimmung mit der Auffassung des OLG Stuttgart auf 2/3 des Kaufpreises für das Sondernutzungsrecht geschätzt werden. Der Gebrauchswert des Stellplatzes ist für die weit überwiegende Zahl von Personenkraftwagen eingeschränkt. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass mögliche Erwerber der zum Stellplatz gehörenden Wohnung auch über Fahrzeuge mindestens der Mittelklasse verfügen dürften, so dass insoweit die Verkaufsmöglichkeiten für die Wohnung eingeschränkt sind.
Anzeigen >Baurecht: Planungsleistungen – Kostenschätzung hat bis zu 40 Prozent Toleranz
Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig festgestellt. Interessant an der Entscheidung sind auch die Aussagen zum „Vertragsgegenstand“ eines – mündlichen – Architektenvertrags, der zum Ausbaustandard des konkreten Projekts nichts regelt....
Themen Privates Baurecht
Anzeigen >Bauordnungsrecht: Luftwärmepumpe muss Abstandsfläche von drei Metern einhalten
So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg im Falle zweier Nachbarn. Die Beklagte betreibt auf ihrem Grundstück eine Wärmepumpe , welche zwei Meter vom Grundstück der Kläger entfernt ist. Die Kläger verlangen, dass die Beklagte die...
Themen Baurecht Privates Baurecht

References: § 520
 § 634
 § 634
 § 634
 § 633
 § 633
 § 4
 § 4
 § 4
 § 4
 § 4
 § 125
 § 638
 § 634
 § 472
 § 638
 § 287