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Timestamp: 2017-11-19 04:47:14+00:00

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Sentencia A.P. Cuenca 311/2013 de 26 de diciembre. Compraventa. Vivienda. Obras. Incumplimiento. - Portal Asesoría y Empresas Thomson Reuters
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Sentencia A.P. Cuenca 311/2013 de 26 de diciembre
Contrato de compraventa: Acción de incumplimiento contractual. Contrato de reserva de compra de vivienda unifamiliar: Condena a la empresa demandada a llevar a cabo las obras necesarias para la ejecución íntegra de dicho contrato, conforme a los materiales e instalaciones mínimas para el correcto funcionamiento de una zona común de circulación de vehículos y zonas recreativas. Publicidad en la venta de viviendas: Se deben de clarificar los términos de la prestación a fin de que el comprador tenga una representación de lo que va a adquirir.
SENTENCIA: 00311/2013
APELACION CIVIL NUM. 234/2013
Procedimiento Ordinario núm. 418/2011 Juzgado de Primera Instancia núm. 2
Sr. Ramón Ruiz Jiménez
SENTENCIA NUM. 311/2013
Vistos en trámite de recurso de apelación los autos de Procedimiento Ordinario num. 418/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de San Clemente y su partido, promovidos a instancia de DON Celestino Y DOÑA Filomena, representados por el Procurador de los Tribunales Don Domingo Clemente López y asistidos por el Letrado Don Juan Carlos Galván Barceló; contra "OBRAS COMANCHA S.L.", representada por la Procuradora de los Tribunales Don Francisco Sánchez Chacon y asistida por el letrado Don Jose Luis Pacheco Cano, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el demandado, contra la sentencia dictada en primera instancia, de fecha siete de Mayo de dos mil trece; habiendo sido ponente el Ilmo. Sr. Don Ramón Ruiz Jiménez.
Primero.—En los autos indicados al margen se dictó sentencia de fecha siete de Mayo de dos mil trece, en cuya parte dispositiva se establecía, literalmente: " QUE ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Domingo Clemente López, en nombre y representación de D. Celestino y Doña Filomena contra la entidad "Obras Comancha S.L., en ejercicio de una acción de incumplimiento contractual, DEBO CONDENAR Y CONDE NO a la anterior a que lleve a cabo las obras necesarias para la ejecución integra del contrato de compraventa suscrita por los demandantes conforme a los materiales, partidas constructivas e instalaciones mínimas para el correcto funcionamiento como zona común de circulación de vehículos y zonas recreativas, en un plazo máximo de 6 meses, con expresa condena en costas. Líbrese testimonio de la presente, la cual quedará unida a los autos de su razón, quedando el original en el presente libro.".
La anterior sentencia fue aclarada por auto de fecha veintisiete de Mayo de dos mil trece, por parte dispositiva presenta el siguiente tenor literal: "DISPONE QUE: PROCEDE aclarar la Parte Dispositiva de la Sentencia dictada en fecha 7 de Mayo del presente año en el sentido de que en el mismo debe decir "...según el informe del arquitecto D. Nicanor ".
Segundo.—- Contra la anterior sentencia se interpuso por Don Francisco Sánchez Chacon, Procurador de los Tribunales y de la mercantil Obras Comancha S.L, recurso de apelación en tiempo y forma, recurso que fue admitido a medio de Diligencia de Ordenación de fecha trece de septiembre de dos mil trece, dándose traslado a la parte contraria para que pudiera presentar escrito de oposición al recurso o impugnar la sentencia en aquellos extremos que pudieran resultarles desfavorables.
Con fecha uno de octubre de dos mil trece, Don Domingo Clemente López, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de D. Celestino y Doña Filomena presentó escrito oponiéndose al recurso de apelación.
Tercero.—Recibidas las actuaciones en esta Audiencia Provincial, con fecha catorce de Octubre de dos mil trece, se procedió a formar el correspondiente rollo, asignándosele el número del margen, turnándose ponencia a la Ilmo. Sr. Solís García del Pozo, y pasándose las actuaciones para resolver respecto a la admisión de los documentos, Con fecha veintinueve de Octubre de dos mil trece, se dicto auto inadmitiendo la prueba documental. Por providencia de fecha quince de Noviembre de dos mil trece, que al haberse concedido por el Consejo General del Poder Judicial, una comisión de servicio se le turna ponencia al Ilmo. Sr. D. Ramón Ruiz Jiménez, señalándose la celebración de la vista para el día diecinueve de Diciembre de dos mil trece..
Primero.—La demanda, inicio de estas actuaciones, se promueve por don Celestino y doña Filomena. Habían suscrito un contrato de reserva de compra de una vivienda unifamiliar con zona de recreo privada con la demandada, OBRAS COMANCHA S.L. Con fecha 6 de mayo de 2009, el administrador de la sociedad demandada solicitó licencia de primera ocupación al Ayuntamiento de San Clemente, que se concedió, pese a lo cual, el conjunto no había finalizado. Finalmente el 17 de julio de 2009 se firma la escritura de compraventa, siendo el precio, de 139.100 euros que abonaron los demandantes; en la escritura se hace referencia a la zona común de acceso, sin más detalles, y según la demanda, en el año 2010 la ejecución quedó paralizada. Se pide en el suplico de la demanda, se declare el incumplimiento del demandado, se le condene a la ejecución íntegra del contrato para el correcto funcionamiento de la zona común de circulación y recreativa con arreglo al informe del Sr. Don Nicanor, y subsidiariamente a costearla. En el escrito de contestación, se alaga en primer lugar falta de legitimación activa, en tanto que los demandantes no son propietarios de zona común alguna, pues así consta aceptado en la escritura de compraventa de 17 de julio de 2009, en la que solo se habla de servidumbre de paso. Ya sobre los hechos, se admite la realidad de la compra, pero el conocimiento de la promoción se tuvo a través del proyecto básico y de ejecución, siendo éste y no un simple cartel publicitario el que propició la compra. Lo único que se expresa es que la parte trasera de los adosados tendrá una pequeña parcela de 60 m2 como zona de recreo, no jardín privado; el proyecto diseña la construcción de 7 viviendas unifamiliares de las solo se ha terminado una, la de los demandantes; niega los hechos restantes de la demanda y desde luego que hayan pagado por la zona común la cantidad que dicen, de 14.182,45 euros. Tras la practica de la prueba propuesta por una y otra parte, se dicta sentencia el 7 de mayo de 2013; en la misma, se estima la demanda y condena a la demandada a la ejecución íntegra del contrato de compraventa en un plazo de seis meses. Se recurre por la demandada.
Segundo.—Se motiva el recurso, en primer lugar en la falta de legitimación activa que se adujo en el escrito de contestación, y los documentos de compra y escritura pública en ningún momento se refieren a la zona que refiere la sentencia, y sí a la constitución de una servidumbre de paso, de modo que ningún derecho puede aducir sobre la zona de recreo. Lo que se pide en la demanda es el cumplimiento del contrato en sus propios términos, de modo que cabrá cuestionar la razón que asista o no a quienes reclaman, pero lo cierto es que no se cuestiona el hecho de la compra de la vivienda, lo que determina la relación de la actora con el objeto del proceso, en suma de legitimación para litigar, que no cabe negar.
Se motiva luego en error en la valoración de la prueba, cuando afirma la sentencia " que de la documentación obrante en autos se desprende la obligación de la promotora a llevar a cabo la zona de recreo privado que ofertó y aparece incluida en el proyecto básico y de ejecución de obra", extremo que niega para admitir luego que dicha zona común sólo consta en los planos y en dicha zona están definidos claramente 8 o 9 arbustos o plantas, que no define en ninguna parte del proyecto; luego acude al testimonio del arquitecto Sr. Fermín quien admite que el proyecto define un paso trasero y un trozo residual para ajardinar, y que las terminaciones no están en proyecto, que no contempla nada respecto al trozo del jardín, y que corresponde a la propiedad - la apelante- decidir el ornato de la zona. En contra de lo que afirma la recurrente, y con independencia de que la responsabilidad se exige ahora al promotor, no se cuestiona la existencia de un trozo residual para ajardinar, la existencia de un trozo para jardín, pese a que no está en el proyecto, la existencia de una zona a ajardinar...todo lo cual no contraría lo afirmado en la sentencia. Cualquiera sea la manera de denominar a la obra o terminación que se reclama, la misma no resulta ajena al contrato, y así se evidencia de la misma prueba que el recurrente trae para acreditar lo contrario, destacando el hecho de que se afirme que no terminaría sino hasta concluir las viviendas, lo que afirma el hecho mismo que se niega, la existencia de una zona ajardinada.
En orden a la respuesta a dar al recurrente, ha de recordarse que la compra se hizo sobre plano y en base al proyecto de ejecución redactado por el Arquitecto don Fermín, fijando sobremanera el comprador-demandante que lo le determinó a la adquisición fue el cartel publicitario, que rezaba "Próxima construcción adosados unifamiliares con zona de recreo privada". En el suplico de la demanda, se pedía una sentencia que declarase el incumplimiento y condenando a la demandada a la ejecución íntegra del contrato de compraventa conforme a los materiales, partidas constructivas e instalaciones mínimas para el correcto funcionamiento de la zona común de circulación de vehículos y zona recreativa según el informe del arquitecto don Nicanor que se adjunta a la presente y subsidiariamente a costearla de conformidad con dicho informe. El fallo de la sentencia se atiene a la literalidad de lo pedido, sin mencionar el informe técnico que la demanda recogía.
Como señala el Tribunal Supremo en su sentencia de 29 de septiembre de 2004 "La jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado con reiteración sobre los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos; así, dice la sentencia de 7 de noviembre de 1938 que "la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto que aún no existe, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el artículo 8 de la Ley 26/1984, general para la defensa de los consumidores y usuarios, y origina responsabilidad del oferente; la de 3 de julio de 1993 señala "la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo que establecen los arts. 1096, 1101, 1256 y 1258 del Código Civil y art. 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ". La sentencia de 8 de noviembre de 1996, después de citar las dos anteriores además de otras varias, concluye: "Quiere decirse con el resumen jurisprudencial que antecede que, bien por la vinculación a la oferta, ya por la Ley General de Protección de Consumidores y Usuarios, sea por los artículos generales sobre obligaciones y contratos que se han ido citando, la Audiencia no podía prescindir de los treinta y cinco folletos de propaganda aportados a los autos; y al no tenerlos en cuenta, su valoración de la prueba se muestra, cuando menos, ilógica, ya que se trata de documentos que contienen actividad publicitaria, con intención de atraer a los clientes (art. 2 del Estatuto de la Publicidad, Ley 61/1964, de 11 de junio), constituyendo una clara oferta".
Lo que completa y reitera la Sentencia de 15 de marzo de 2010 en estos términos imponiendo a quienes ofertan, promocionan o publicitan con fines de venta de viviendas el cumplimiento de determinadas obligaciones en orden a clarificar y concretar los términos de su prestación a fin de que el comprador tenga una representación cabal de lo que va a adquirir, lo que se obtiene del documento contractual y de otros que, fuera de él, debe entenderse que lo completan, integrando todo ello el contenido negocial en los términos establecidos en el art. 1285 del Código civil.
Se reitera ahora- dice el Alto Tribunal en su Sentencia de 28 de febrero de 2013 - "que los datos, características y condiciones... que se incluyan en la... publicidad serán exigibles aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado, como dice el artículo 3.2 del Real Decreto 515/1989, de 21 abril, sobre protección de los consumidores, en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamientos de viviendas. Norma que es coincidente con la Ley de defensa de los consumidores y usuarios, tanto la de 1984 como la del Decreto legislativo de 2007. Y es concordante con las normas del Código civil sobre autonomía de la voluntad y eficacia de los contratos, ya que disponen la obligatoriedad de lo pactado contractualmente - pacta sunt servanda, artículo 1091 de Código Civil y lo que resuelven la sentencia recurrida y la jurisprudencia es que el contrato -lo pactado en él- no sólo es el texto del mismo, sino lo que se ha ofrecido en la publicidad".
En la SAP Málaga, 20-6-2013, se refiere que " Tratándose el presente caso del cumplimiento de la obligación de entrega de una vivienda comprada, ha de tenerse en cuenta la normativa especial reguladora de la materia, específicamente el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, de aplicación a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta de viviendas que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional, siempre que aquellos actos vayan dirigidos a consumidores, conforme a los términos del artículo primero apartados 2 y 3, de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. El art. 5 del mencionado RD establece que cuando se promocionen viviendas para su venta se tendrá a disposición del público o de las autoridades competentes, entre otros documentos, copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia a la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
En suma, el contacto entre consumidor y empresario, a través del cual aquel trata de conseguir un bien o servicio y éste de colocar su producto en el más amplio mercado posible, comienza con la información que ha de suministrar éste a aquél, que ha de ser una "información relevante, veraz y suficiente sobre las características esenciales del contrato, en particular sobre sus condiciones jurídicas y económicas, y de los bienes o servicios objeto del mismo".
Sin duda, esa información es uno de los factores que impulsa al consumidor a contratar, como también tiene influencia decisiva el contenido de la oferta pública, por lo que "el contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato", salvo que en éste se contengan condiciones más beneficiosas, a las que en ese caso habría de estarse (artículo 61).
La vinculación, en esa fase precontractual, es tan intensa, que incluso la produce la simple omisión de información relevante (artículo 65).
En concreto cuando se trata de venta de viviendas sobre plano, la SAP Madrid, 6-6-2013, dice, con cita de otra de la misma sección de 30-1- 2012, que "el que se dedica profesionalmente a la venta de viviendas sobre plano, debe prevenir, antes de hacer la oferta pública del producto, los inconvenientes que previsiblemente pueden surgir. Y entre esos inconvenientes están tanto los de carácter técnico como los de carácter jurídico, pues antes de la oferta pública y de la consiguiente contratación con los adquirentes, el nivel de diligencia exigible al profesional implica que esté seguro que la obra proyectada reúne las condiciones jurídicas precisas, sin que existan obstáculos para obtener las correspondientes licencias, que son siempre y en todo caso actos administrativos reglados y, por tanto, previsibles, y que desde el punto de vista técnico no deba de haber sorpresas, sino que esté suficientemente definida la obra en todos sus aspectos en los correspondientes proyectos, y en base a ello deben calcular correctamente la duración de la obra, antes que comprometerse, de manera infundada y poco cuidadosa, a fechas de entrega que puedan, en la práctica, resultar de imposible realización".
En el ámbito específico de la vivienda, el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra -venta y arrendamiento de viviendas, reafirma la previsión especial contenida en la legislación general de protección de los consumidores. En tal sentido, su artículo 1 proclama que dicha norma se aplicará a la promoción, oferta y publicidad que se realice para la venta de viviendas dirigida a consumidores, exigiendo el artículo 2 que dicha oferta, promoción o publicidad se ajuste a las verdaderas características y condiciones de la vivienda y fundamentalmente su artículo 3 impone que dicha publicidad no puede inducir a error a sus destinatarios de manera que afecte a su comportamiento económico ni silenciará datos fundamentales, confirmando la expresa exigibilidad de todo el contenido de la oferta, promoción o publicidad, aun cuando no figuren en el contrato.
No es asumible que el demandado cumpliera el contrato en los términos expuestos, en cuanto la razonable expectativa que creó en la compradora, determinante a la hora de comprar, obliga a exigir el cumplimiento en sus propios términos. De otra parte, si bien es verdad que la obra no está concluida totalmente, en cuanto a la urbanización toda, si lo es que de momento se encuentra paralizada, no hay obreros y la apariencia es de suspensión de la obra, al menos hasta superarse en su caso la actuación situación de estancamiento de la economía.
Tercero.—Se denuncia luego la existencia de un enriquecimiento injusto en cuanto s ele obliga a la ejecución de una obra que no está en proyecto, y que aumenta el valor de la adquisición. La propia demanda admite que la reserva se hizo sobre plano y en base al proyecto de ejecución, lo que exige estar a dicho proyecto.
Finalmente se motiva el recurso en incongruencia de la sentencia que condena a la ejecución de obras sin sujeción al proyecto ni al informe de parte.
La congruencia exige que la sentencia resuelva absolutamente todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente, sin que concurra incongruencia omisiva cuando el silencio judicial puede, razonablemente, interpretarse como desestimación implícita de alguna de las pretensiones rechazadas. La sentencia da respuesta a todas las cuestiones objeto de debate.
Recordar asimismo que la congruencia se predica del suplico de la demanda y fallo de la sentencia; la STS 20-4-2011, ya puso de relieve que " la incongruencia y la falta de motivación son "conceptos distintos, que han de integrar también motivos diferentes" puesto que «una sentencia puede ser congruente aunque no esté motivada, y cabe, pese a estar motivada, que la sentencia sea incongruente" ya que la congruencia se mide por el ajuste del fallo a lo pedido, mientras la falta de motivación ha de referirse a los supuestos en que, realizado el pronunciamiento y cumplido el requisito de congruencia, no se halla amparado en razonamientos fácticos o jurídicos suficientes para justificarlo".
La lectura del suplico de la demanda y del fallo de la sentencia, evidencia que no existe discrepancia entre ambos, y ha de mantenerse entonces el fallo de la sentencia.
Cuarto.—La desestimación del recurso comporta la condena a la apelante en las costas de la alzada (arts. 398 y 394 LEC).
DESESTIMAR EL RECURSO PRESENTADO POR OBRAS COMANCHA S.L., CONTRA LA SENTENCIA DICTADA POR EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUM. 2 DE SAN CLEMENTE EN EL PROCEDIMIENTO ORDINARIO NUM. 418/2011, SEGUIDO A INSTANCIAS DE DON Celestino Y DOÑA Filomena, CONFIRMANDO LA MISMA E IMPONIENDO A LA APELANTE LAS COSTAS DEL RECURSO.

References: artículo 8
 artículo 3
 Real Decreto 
 artículo 1091
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 1
 artículo 2
 artículo 3