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Timestamp: 2019-06-26 19:09:46+00:00

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OLG Düsseldorf, 20.09.2007 - I-10 U 46/07 - dejure.org
OLG Düsseldorf, 20.09.2007 - I-10 U 46/07
https://dejure.org/2007,1951
OLG Düsseldorf, 20.09.2007 - I-10 U 46/07 (https://dejure.org/2007,1951)
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 20.09.2007 - I-10 U 46/07 (https://dejure.org/2007,1951)
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 20. September 2007 - I-10 U 46/07 (https://dejure.org/2007,1951)
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Mieträume - Gebrauchserhaltungspflicht - verkehrssicherer Zustand
Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters; Kündigung wegen Feuchtigkeit infolge Dachundichtigkeiten; befristete Kündigung; angemessene Frist zur Kündigung; verkehrssicherer Zustand von Mieträumen
Umfang der Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters
Gewährleistung eines verkehrssicheren Zustandes unter Beachtung der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften als Teil der Gebrauchserhaltungspflicht eines Vermieters; Herstellung einer Nutzungsmöglichkeit eines nicht zum Abriss vorgesehenen und stark beschädigten Gebäudes als Vermieterpflicht; Dauerhafte Verhinderung eines Eindringens von Feuchtigkeit und damit verbundener Beschädigungen von Mietereigentum als Pflicht eines Vermieters bei einer Dachundichtigkeit; Geltendmachung einer Minderung als Verstoß gegen Treu und Glauben bei Vorliegen eines leicht erkennbaren und nicht kostenaufwändigen Mangels der Mietsache; Auslegung eines Mieterschreibens als unbestimmt befristete Kündigung; Ausspruch einer fristlosen Kündigung binnen einer angemessenen Frist als Mieterobliegenheit; Ausspruch einer fristlosen Kündigung als maßgeblicher Zeitpunkt für eine Kostenberechnung einer auf Wirksamkeit einer Kündigung gerichteten Feststellungsklage
Regen tropfte auf die Maschinen Gewerbemieter muss notdürftiges Herumflicken am Dach nicht hinnehmen
Mieter muss schlechte Reparaturen nicht dulden: Vermieter muss für dauerhafte Dichtigkeit des Dachs Sorge tragen - Mieter durfte fristlos kündigen
Mangelhafte Reparaturen durch Vermieter: Kündigung aus wichtigem Grund? (IMR 2008, 46)
NZM 2009, 281
Nach § 314 Abs. 3 BGB, der auch auf die fristlose Kündigung nach § 543 BGB anzuwenden ist (…BGH, Urt. v. 21.3.2007, GE 2007, 711 = GuT 2007, 130 = NZM 2007, 400 = ZMR 2007, 525; Senat, Urt. v. 20.9.2007, I-10 U 46/07), kann der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
Hierzu gehört es grundsätzlich, dafür Sorge zu tragen, dass sich das Dach des Gebäudes in einem Zustand befindet, der das Eindringen von Feuchtigkeit dauerhaft verhindert und durch den sichergestellt wird, dass eine anderweitige Schädigung des Mieters und der von ihm in den Mieträumen gelagerten Sachen verhindert wird (Senat, Urt. v. 20.9.2007, I-10 U 46/07; DWW 1999, 294 = NZM 2000, 464 = OLGR 1999, 440 = ZMR 1999, 627).
Steht aber fest, dass es über Jahre immer wieder zu einem Feuchtigkeitseintritt in die Mieträume infolge vorhandener Dachundichtigkeiten gekommen ist, darf sich der Vermieter nicht damit begnügen, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen, sondern er muss das Dach in der Weise sanieren, dass es - in den zeitlichen Grenzen einer gebotenen Erneuerung und von nicht vorhersehbaren Natureinwirkungen abgesehen - dauerhaft dicht ist (Senat, Urt. v. 20.9.2007, I-10 U 46/07).
Im Übrigen kommt es hierauf nicht einmal an, weil die Kündigung vom 8.9.2010 erst weit nach Entstehung der Betriebsaufgabeabsicht Anfang 2009 (Anlage K 2) und somit nicht in angemessener Frist im Sinne des § 314 Abs. 3 BGB erklärt worden ist; jene Vorschrift findet auf die außerordentliche Kündigung gewerblicher Miet- oder Pachtverhältnisses auch und insbesondere dann Anwendung, wenn der Vertrag insoweit keine Befristung enthält (…BGH NJW-RR 2007, 886 f. = NZM 2007, 400, 401 [Rn. 21];… NJW-RR 2010, 1500 f. = NZM 2010, 552 f. [Rn. 13 ff.]; Senat , NZM 2009, 281, 283 = OLGR 2008, 71, 73; OLGR 2008, 269, 270).
Der Mieter muss sich aber auch nicht mit provisorischen Reparaturmaßnahmen begnügen, sondern kann eine dauerhafte Mängelbeseitigung verlangen (OLG Düsseldorf NZM 2009, 281, 282).
Tritt ein Mangel wiederholt auf, so ist der Vermieter verpflichtet, nicht nur erneut die jeweils konkrete Einzelmaßnahme zur Beseitigung durchzuführen, sondern eine grundlegende und nachhaltige Sanierung zur Fehlerbehebung vorzunehmen (…Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 63; OLG Düsseldorf NZM 2009, 281, 282).
Eine relevante Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs liegt außerdem nur dann vor, wenn der Mangel der Mietsache nicht unerheblich ist (BGH NJW 2007, 147, 149; OLG Düsseldorf NZM 2009, 281, 282;… Schmidt/Futterer-Blank, § 543 BGB, Rdnr. 41;… Palandt-Weidenkaff, § 543 BGB, Rdnr. 19; Kraemer NZM 2001, 553, 559 f.).
Werden Räumlichkeiten angemietet, dann gehört deren Bewahrung vor dem Eindringen von Niederschlägen zu den wesentlichen Voraussetzungen, um einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten (Senat, MDR 1999, 220 = OLGR 1998, 438; vgl. hierzu auch OLG Düsseldorf [10. ZS], NZM 2009, 281 = OLGR 2008, 71; GuT 2007, 438 = OLGR 2008, 269).
Es muss grundsätzlich dem Vermieter überlassen bleiben, in welcher Weise er auf angezeigte Gebrauchsbeeinträchtigungen reagiert (vgl. OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat, GuT 2007, 363).
Die Vorschrift findet nach neuerer Rechtsprechung auch auf den Mietvertrag Anwendung (BGH NJW-RR 2007, 886; OLG Düsseldorf, GuT 2007, 438 ff.; GE 2008, 54 ff).

References: § 314
 § 543
 § 314
 § 535
 § 543
 § 543