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Timestamp: 2019-05-26 23:11:56+00:00

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Contratto preliminare con effetti anticipati - WikiJus
di Daniele Minussi 01/08/2018
Spesso accade che le parti, sulla scorta dell'intervenuta stipulazione del contratto preliminare, prevedano in tutto o in parte l'anticipazione degli effetti della pattuizione definitiva. Ad esempio il promissario acquirente corrisponde l'integralità del prezzo, venendo immesso nella disponibilità materiale del bene promesso in vendita.
Tizio promette al costruttore Caio di acquistare un appartamento: ne versa integralmente (o quasi) il prezzo e Caio gli consegna le chiavi, con riserva di stipulare il rogito in un secondo tempo nota1.
Si parla in questi casi di contratto preliminare ad effetti anticipati. A ben vedere l'ammissibilità della figura non dovrebbe essere pacifica come sembra. Si imporrebbe a questo riguardo un'attenta disamina della figura sotto il profilo dell'elemento causale. Se la causa del contratto preliminare consiste nella comune considerazione delle parti in ordine al differimento degli effetti tipici della stipulazione definitiva (vale a dire dell'effetto traslativo del diritto nonchè dell'insorgenza di tutte le obbligazioni quali, nella vendita, quella di consegnare il bene, di provvedere al pagamento del prezzo) appare del tutto dubitabile che una stipulazione della quale le parti vogliono la produzione di quasi tutti gli effetti tipici, ad eccezione del solo effetto traslativo, possa essere ancora configurabile in chiave di contratto preliminare.
In questo senso potrebbe ipotizzarsi la creazione, nell'ambito dell'autonomia privata di cui le parti godono ex art. 1322 cod.civ. , di uno schema di contratto differente rispetto a quello costruito dalla legge, cioè di un "doppione" della vendita, avente non già effetti traslativi come la compravendita tipicamente prevista dal codice civile, bensì semplice efficacia obbligatoria. Solo l'effetto traslativo sarebbe differito nel tempo in cui le parti avessero ad esprimere il consenso nell'occasione del perfezionamento della vendita tipica (che tuttavia a questo punto è difficilmente qualificabile come tale, sembrando piuttosto degradare a mero atto di adempimento traslativo) nota2.
Una siffatta costruzione non si palesa per nulla inutile, dal momento che è in grado di giustificare la possibilità, nella fattispecie, di far ricorso ad una serie di rimedi propri della compravendita, quali l' actio quanti minoris e la garanzia per i vizi della cosa venduta. Improponibile si rivela invece la possibilità, in ipotesi basata sulla natura prodromica del vincolo preliminare (in sè e per sè definitivamente concluso) rispetto alla stipulazione dell'accordo definitivo, di esperire l'azione precontrattuale ex art. 1337 cod.civ. (Cass. Civ. Sez.III, 16937/06).
La S.C., intervenuta a Sezioni Unite sul tema, ha fornito una costruzione del fenomeno in chiave di collegamento negoziale tra più schemi tipici. Al contratto preliminare tipicamente inteso accederebbero, secondo questa costruzione, un rapporto qualificabile come comodato ed un ulteriore pattuizione consistente in un mutuo gratuito (Cass. Civ. Sez. Unite, 7930/08; cfr. anche Cass. Civ., Sez. II, 10009/2015). Nel solco di questa impostazione è stato deciso che l'intervenuta prescrizione dei diritti scaturenti dal preliminare comporta l'obbligo in capo al promissario acquirente della restituzione del bene (nonchè dei relativi frutti) secondo le norme relative all'indebito oggettivo (Cass. Civ., Sez. II, 16629/13).
Se il fine di questa invero macchinosa struttura è quello di giustificare la qualità di mero detentore del promissario acquirente (di tal che sia esclusa l'usucapione del bene, a meno di ipotizzare l'intervenuta interversione del possesso: Cass. Civ., Sez. II, 5211/2016), pare che il risultato sia andato oltre. Sarebbe stato infatti sufficiente evocare il profilo effettuale semplicemente obbligatorio del contratto in parola, tale comunque da escludere l'insorgenza di una situazione assimilabile a quella del titolare di un diritto reale, ancorchè parziario.
Da ultimo (Cass. Civ., Sez. I, 4863/10) la S.C. è intervenuta sul tema anche da altro angolo visuale, radicalmente negando che la fattispecie in considerazione possa esser considerata alla stregua di un'ipotesi di vendita definitiva, ancorchè obbligatoria. La riaffermazione dell'elemento causale proprio della negoziazione preliminare tuttavia, non pare convincente sulla base della semplice proclamazione della non incompatibilità degli elementi della consegna anticipata e del pagamento altrettanto anticipato del prezzo rispetto alla natura prodromica della negoziazione. Invero il problema è differente: si tratta infatti di valutare quale sia la reale intenzione delle parti, il comune intento che viene a cristallizzarsi nella causa concreta dell'accordo.
Per altro verso si è continuato a reputare ammissibile che le parti possano convenire di differire l'effetto traslativo pur prevedendo l'immediata consegna del bene ed il pagamento integrale del prezzo, essendosi giunti a statuire che in questo caso, facendo per l'appunto difetto il trasferimento del diritto, non potrà farsi applicazione dell'art. 67 della l.f. in tema di revocatoria fallimentare (Cass. Civ., Sez. I, 12634/11).
Quanto alla qualificazione della situazione del promissario acquirente in riferimento al bene oggetto della negoziazione, va chiarito che la stessa va qualificata come mera detenzione e non come possesso: cfr. Cass. Civ. Sez. I, 1533/96; Cass. Civ. Sez. II, 13368/05 nonchè Cass. Civ. Sez. Unite, 7930/08 e Cass. Civ., Sez. II, Cass. Civ., Sez. II, 23673/2015; 25034/2015, con speciale riferimento a queste ultime, le quali hanno significativamente escluso che il promissario acquirente possa usucapire il bene nella cui disponibilità sia stato anticipatamente immesso).
Spettano in favore del promittente alienante gli interessi compensativi quando il prezzo non sia stato integralmente corrisposto in sede di stipulazione preliminare? Al quesito la giurisprudenza ha risposto nel senso che essi siano dovuti sul residuo del prezzo soltanto a far tempo dal giorno in cui il contratto definitivo si sarebbe dovuto perfezionare (Cass. Civ., Sez. VI-II, 20860/2014).
In giurisprudenza è stato sancito l'obbligo di assicurare l'abitabilità ( rectius: licenza d'uso) dell'immobile abitativo quantomeno nel tempo in cui venga fatta, sulla scorta della stipulazione del contratto preliminare, la consegna dell'immobile ed il contestuale pagamento del prezzo (Cass. Civ., 4513/01). Diversamente è stato deciso tuttavia nell'ipotesi in cui alla consegna anticipata non fosse stato collegato il pagamento integrale del corrispettivo della vendita. Così è stata esclusa la fondatezza della condotta del promissario acquirente immesso nella disponibilità del bene che aveva eccepito il difetto della licenza d'uso allo scopo di giustificare il mancato rispetto degli obblighi contrattuali (Cass. Civ. Sez.II, 13593/04).
Sempre a proposito dell'ipotesi della sola consegna anticipata (fattispecie che, è bene dirlo, non viene a configurare gli effetti "anticipati" in parola) va sottolineato che, una volta risolto il contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente al quale fossero già state consegnate le chiavi, quest'ultimo sarà ben passibile di condanna al risarcimento del danno scaturente dall'occupazione sine titulo. Esso potrà venire determinato in base al reddito figurativo che l'immobile è suscettibile di produrre (Cass. Civ., Sez. II, 24510/11). Il tutto a far tempo dalla data dell'occupazione e non già semplicemente dal giorno della domanda giudiziale (Cass. Civ., Sez. II, 30594/2017)
Accosta il contratto preliminare ad effetti anticipati alla vendita obbligatoria il Gazzoni, Contratto preliminare, in Il contratto in generale, Tomo II, in Tratt.dir.priv., diretto da Bessone, vol. XIII, t.II, Torino, 2002, p. 595.
Quesito n. 261-2016/T, Tassazione di preliminare di vendita con pattuizione di acconti prezzo e contestuale consegna dell’immobile
Quesito tributario n. 148-2012/T, Natura dell'imposta richiesta dall'a.f. a seguito di riqualificazione negoziale
Risoluzione di contratto preliminare di vendita immobiliare: profili di valutazione del danno e liquidazione dello stesso. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 30594 del 20 dicembre 2017)
Preliminare con effetti anticipati. Ancorchè la consegna del bene sia stata eseguita, essa non giova ai fini dell'usucapibilità del bene. La disponibilità del bene da parte del promissario acquirente non ne implica il possesso. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 23673 del 19 novembre 2015)
Contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati non seguito dall'atto traslativo della proprietà? L’immissione nella disponibilità dell’immobile nel frattempo intervenuta non costituisce titolo ai fini dell’usucapione. E' detenzione e non possesso. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 25034 dell’11 dicembre 2015)
Ancora sul contratto preliminare con effetti anticipati: la Cassazione insiste con la teorica del collegamento negoziale fra contratto preliminare, comodato, mutuo gratuito. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 10009 del 15 maggio 2015)
Prescrizione dei diritti scaturenti da contratto preliminare di vendita immobiliare e consegna anticipata dell'immobile. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 16629 del 3 luglio 2013)
Determinazione del risarcimento del danno derivante da occupazione senza titolo di un immobile da parte del promissario acquirente. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 24510 del 21 novembre 2011)
Cass. Civ., sez. III, n. 16937/2006. Cumulabilità di azione contrattuale ed extracontrattuale nel contratto preliminare ad effetti anticipati.
Cass. Civ., sez.II, n. 13368/2005. Inesistenza dell' animus possidendi nel promissario acquirente.
Cass. Civ., sez. II, n. 13593/2004. Azione di riduzione del prezzo e azione di risarcimento del danno.
Cassazione Civile 4513/2001: Obbligazione del promittente venditore, in caso di promessa di vendita, di allegare il certificato di abitabilità dell'immobile contestualmente alla consegna dell'appartamento
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References: art. 1322
 art. 1337
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