Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F10-01-2012-5A_690-2011
Timestamp: 2016-10-27 04:56:38+00:00

Document:
5A_690/2011 (10.01.2012)
tous les deux repr�sent�s par Me Monica Bertholet, avocate,
Communaut� des copropri�taires d'�tages de l'immeuble sis rue A.________,
repr�sent�e par Me Olivier Wasmer, avocat,
changement d'affectation d'une unit� d'�tage,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre civile, du 26 ao�t 2011.
A.a L'immeuble sis rue A.________ et rue B.________ � C.________ est constitu� en propri�t� par �tages depuis 1985.
X._________ et Y.________ sont copropri�taires pour moiti� chacun de l'unit� d'�tage no 2620-68, situ�e au rez-de-chauss�e de cet immeuble, part de copropri�t� qu'ils ont respectivement acquise le 4 septembre 2000 et le 9 juin 2005.
D'apr�s le registre foncier, le rez-de-chauss�e de l'immeuble est destin� � l'activit� commerciale et les �tages � l'habitation.
A.b Depuis 1998, la "Communaut� des copropri�taires d'�tages de l'immeuble sis rue A.________," (ci-apr�s CCE) est r�gie par le r�glement d'administration et d'utilisation de la copropri�t� (ci-apr�s RAUC) "type", �dition 1997, �labor� par le Groupement des propri�taires d'appartement de la Chambre genevoise immobili�re et la Soci�t� des r�gisseurs de Gen�ve. Ce r�glement et les modifications qui y ont �t� apport�es sont mentionn�s au registre foncier.
Jusqu'au 12 avril 2010, le RAUC pr�voyait notamment:
Les parties priv�es et les parties communes ne peuvent servir qu'� l'usage auquel elles sont destin�es (al. 1). Les changements d'affectation des parties priv�es doivent �tre autoris�s par une d�cision de l'Assembl�e des copropri�taires prise � la double majorit� d�finie � l'article 37 du r�glement (al. 2). Les changements d'affectation des parties communes doivent �tre autoris�s par une d�cision de l'Assembl�e g�n�rale prise � l'unanimit� (al. 3).
Art. 37 - D�cisions prises � la majorit� double
Lorsqu'une double majorit� est exig�e par la loi ou les dispositions du pr�sent r�glement, les d�cisions ne peuvent �tre prises que si les copropri�taires formant la majorit� des voix exprim�es telle que pr�vue � l'article 35 al. 2, poss�dent en outre, leurs parts r�unies, plus de la moiti� de la chose (al. 1).
A.c Le rez-de-chauss�e de l'immeuble est actuellement occup� par une agence de location de voitures, un pressing, un magasin d'�lectrom�nager ainsi qu'un bar � caf�; la lic�it� de l'exploitation de ce dernier commerce au sein de l'unit� d'�tage appartenant � X.________ et � Y.________ fait l'objet du pr�sent litige.
Un "faux trottoir", ou terrasse, partie commune de l'immeuble, longe les vitrines de ces diff�rentes arcades.
Jusqu'en 2007, l'arcade commerciale constitu�e sous l'unit� d'�tage de X.________ et de Y.________ a �t� lou�e � divers commer�ants, lesquels y ont successivement exploit� un magasin de chaussures, un magasin d'accessoires et une librairie-agence de voyage. Le "faux trottoir" �tait alors utilis� pour exposer une partie des marchandises � vendre.
A.d Au d�but de l'ann�e 2008, les susnomm�s ont entrepris d'importants travaux dans l'arcade en vue de l'ouverture d'un caf�-bar.
D�s ao�t 2008, D.________ en a d�but� l'exploitation, sous l'enseigne E.________ Bar Caf�. L'attention du nouveau locataire, au b�n�fice d'un contrat de bail d'une dur�e de dix ans, a �t� attir�e sur le fait qu'un changement d'affectation de l'arcade par rapport � l'agence de voyage qui y �tait exploit�e auparavant n�cessitait diverses autorisations, notamment celle de la CCE. Celle-ci n'a pas �t� requise.
D.________ a �galement install� trois tables et neuf chaises sur le "faux trottoir" longeant la vitrine de l'arcade, constituant ainsi une terrasse pour le caf�-bar. L'�tablissement, ouvert du lundi au samedi de 7h00 � 02h00 et le dimanche de 08h00 � 02h00, propose des boissons et une petite restauration chaude (sandwiches et paninis).
A.e D�s le d�but des travaux pr�cit�s, la CCE ainsi que divers copropri�taires ont manifest� leur d�saccord au projet de X.________ et Y.________, en vain. Ils ont notamment requis la cessation des travaux, contraires, selon eux, au RAUC et � la volont� de la majorit� des copropri�taires, lesquels avaient d�j� eu l'occasion de s'exprimer contre le changement d'affectation des lots, quel qu'il soit, au cours de diverses assembl�es g�n�rales, notamment les 18 septembre 2001 et 20 d�cembre 2006.
Le 19 juin 2008, l'assembl�e g�n�rale a attir� l'attention de X.________ sur le fait qu'il allait lui �tre prochainement demand� de remettre dans son �tat d'origine l'arcade dont elle �tait copropri�taire.
B.a.a Le 27 ao�t 2008, la CCE a assign� X.________ et Y.________ devant le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve, concluant � ce qu'il soit notamment ordonn� aux int�ress�s de "remettre en �tat" leur arcade commerciale dans un d�lai de 30 jours, ainsi que d'enlever la terrasse install�e sur les parties communes dans un d�lai de 15 jours, le tout sous la menace des peines pr�vues � l'art. 292 CP.
B.a.b En cours de proc�dure, le 12 avril 2010, une modification du RAUC, notamment de ses art. 10 et 37, a �t� approuv�e par l'assembl�e g�n�rale � la double majorit�. Cette modification impliquait en substance: 1) l'exigence d'un vote � la double majorit� pr�alablement � tout changement d'affectation commerciale des arcades du rez-de-chauss�e; 2) l'interdiction de principe, sans possibilit� de recours � une approbation de l'assembl�e des copropri�taires, de certaines activit�s commerciales jug�es nuisibles, telles que caf�, bar, restaurant et activit�s li�es au commerce du sexe (art. 10 let. e RAUC); 3) l'interdiction de principe, sans possibilit� de recours � une approbation de l'assembl�e, de tout changement de destination d'un local-d�p�t en sous-sol.
X.________ et Y.________, qui ont vot� contre les modifications adopt�es, ont saisi le Tribunal de premi�re instance d'une action en annulation de la d�cision du 12 avril 2010. L'instruction de la proc�dure a �t� suspendue jusqu'� droit jug� dans la pr�sente cause.
B.b Par jugement du 23 septembre 2010, le Tribunal de premi�re instance a ordonn� � X.________ et Y.________ de cesser, dans le d�lai d'un mois d�s l'entr�e en force du jugement, d'affecter leur arcade � l'exploitation d'un caf�-bar (ch. 1), dit que cette injonction �tait prononc�e sous la menace de la peine pr�vue � l'art. 292 CP (ch. 2), condamn� les int�ress�s aux frais et d�pens (ch. 3 et 4) et d�bout� les parties de toutes autres conclusions (ch. 5).
Statuant le 26 ao�t 2011 sur appel de X.________ et Y.________, la Cour de justice a confirm� le jugement attaqu� et d�bout� les parties de toutes autres conclusions. L'arr�t a �t� notifi� aux parties le 1er septembre 2011.
Par acte du 30 septembre 2011, X.________ et Y.________ (ci-apr�s les recourants) d�posent un recours en mati�re civile et un recours constitutionnel subsidiaire devant le Tribunal f�d�ral. Ils concluent principalement � l'annulation de l'arr�t cantonal et � sa r�forme en ce sens que la CCE (ci-apr�s l'intim�e) est d�bout�e de l'int�gralit� des conclusions prises aux termes de sa demande du 27 ao�t 2008; subsidiairement, ils r�clament le renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision. A l'appui de leurs conclusions, les recourants invoquent une atteinte injustifi�e � leur garantie de la propri�t� et � leur libert� �conomique (art. 26 et 27 Cst.) ainsi que l'application arbitraire des art. 18 CO et 8 CC; ils se plaignent �galement d'un d�ni de justice formel et mat�riel (art. 29 Cst.).
Invit�es � se d�terminer, la cour cantonale s'est r�f�r�e aux consid�rants de son arr�t, tandis que l'intim�e a conclu � ce que les recourants soient d�bout�s de leur recours.
La requ�te d'effet suspensif form�e par les recourants a �t� admise par ordonnance pr�sidentielle du 19 octobre 2011.
Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 133 III 489 consid. 3, 462 consid. 2, p. 465).
1.1.1 Le recours en mati�re civile n'est ouvert que si la valeur litigieuse minimale fix�e par la loi, en l'esp�ce 30'000 fr., est atteinte (art. 74 al. 1 let. b LTF). C'est le montant litigieux devant la derni�re instance cantonale qui est d�terminant (art. 51 al. 1 let. a LTF) et celle-ci doit le mentionner dans son arr�t (art. 112 al. 1 let. d LTF). Lorsque les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent d�termin�e, le Tribunal f�d�ral fixe la valeur litigieuse selon son appr�ciation (art. 51 al. 2 LTF), comme sous l'ancien droit (art. 36 al. 2 OJ; cf. Message concernant la r�vision totale de l'organisation judiciaire f�d�rale du 28 f�vrier 2001, in FF 2001, ch. 4.1.2.6 in fine, p. 4099). Ce contr�le d'office ne suppl�e toutefois pas au d�faut d'indication de la valeur litigieuse: il n'appartient pas en effet au Tribunal f�d�ral de proc�der lui-m�me � des investigations pour d�terminer cette valeur, si elle ne r�sulte pas d'embl�e des constatations de la d�cision attaqu�e (art. 105 al. 1 LTF) ou d'autres �l�ments ressortant du dossier (ATF 136 III 60 consid. 1.1.1 et les r�f�rences). Le recourant doit ainsi donner, conform�ment � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, les �l�ments suffisants pour permettre au Tribunal de c�ans d'estimer ais�ment la valeur litigieuse sous peine d'irrecevabilit�. Celui-ci n'est toutefois li� ni par l'estimation de la partie recourante ou un accord des parties, ni par une estimation manifestement erron�e de l'autorit� cantonale (ATF 136 III 60 consid. 1.1.1).
1.1.2 La Cour de justice n'a pas arr�t� la valeur litigieuse, se contentant d'observer qu'elle �tait ind�termin�e, mais � tout le moins sup�rieure � 8'000 fr. Les recourants affirment qu'elle serait sup�rieure � 30'000 fr. Ils soutiennent � cet �gard que, dans l'hypoth�se o� leur recours serait rejet�, ils seraient contraints de mettre un terme pr�matur� au contrat de bail conclu avec l'exploitant du caf�-bar, d�marche qui serait in�vitablement accompagn�e de pertes de loyers; les �quipements sp�cifiques � l'exploitation d'un caf�-bar devraient en outre �tre d�mont�s et l'interdiction en cause restreindrait les possibilit�s de relocation ult�rieure. Les recourants remarquent enfin que la proc�dure aurait g�n�r� d'importants frais judiciaires, qu'ils chiffrent actuellement � 20'000 fr.
Ce dernier argument n'est manifestement pas pertinent pour chiffrer la valeur litigieuse. Quant aux autres �l�ments �galement invoqu�s, s'il est �vident qu'ils ont des impacts �conomiques, les recourants ne prennent toutefois pas la peine de les chiffrer. Il s'ensuit qu'il est donc impossible de constater d'embl�e et avec certitude que leur addition atteint bien la somme de 30'000 fr. (art. 52 LTF). Faute de constatations ou d'�l�ments d'appr�ciation permettant au Tribunal f�d�ral de fixer ais�ment la valeur litigieuse, le recours en mati�re civile est donc irrecevable au regard de l'art. 74 al. 1 let. b LTF.
1.2 Dans la mesure o� les recourants ne pr�tendent pas que leur recours soul�verait une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF), il reste � d�terminer s'il est recevable au titre de recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 ss LTF).
Dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF applicable par renvoi de l'art. 117 LTF), rendue par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF applicable par renvoi de l'art. 114 LTF), le recours est en principe recevable. Il a �galement �t� d�pos� en temps utile (art. 100 al. 1 LTF applicable par renvoi de l'art. 117 LTF), par les parties qui ont pris part � la proc�dure devant l'autorit� pr�c�dente et d�montrent un int�r�t juridique � la modification de l'arr�t attaqu� (art. 115 LTF).
1.3 Contrairement � ce qu'affirment les recourants, ils n'ont pas d�pos� deux recours dans un seul m�moire comme le leur permet l'art. 119 LTF. Ils n'ont au contraire form� qu'un seul recours, intitul� � la fois recours en mati�re civile et recours constitutionnel subsidiaire. Il r�sulte du consid�rant qui pr�c�de qu'en tant que recours en mati�re civile, le recours est irrecevable. A lui seul, l'intitul� erron� d'un recours ne nuit cependant pas � son auteur, pour autant que les conditions d'une conversion en la voie de droit ad�quate soient r�unies (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382 et les arr�ts cit�s). C'est le cas en l'esp�ce, de sorte qu'il convient de traiter l'�criture comme un recours constitutionnel subsidiaire. Seule peut en cons�quence �tre invoqu�e la violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF).
La Cour cantonale a laiss� ind�cise la question de savoir si l'exploitation d'un caf�-bar au sein de la part d'�tages des appelants �tait ou non conforme aux dispositions du r�glement de la PPE dans sa teneur ant�rieure au 12 avril 2010, date de l'adoption par l'intim�e des nouvelles dispositions r�glementaires. La juridiction a en effet consid�r� que la modification r�glementaire vot�e � cette derni�re date pr�voyait express�ment que les activit�s commerciales telles que caf� et bar �taient d�sormais interdites au sein d'une arcade commerciale (art. 10 let. e RAUC). Cette d�cision ne contenait aucune r�serve en faveur des �tablissements d'ores et d�j� exploit�s, de sorte qu'elle d�ployait un effet obligatoire pour tous les propri�taires d'�tages. En l'absence d'indices contraires recueillis dans le cadre de la pr�sente proc�dure, il ne pouvait �tre retenu que l'interdiction vot�e le 12 avril 2010 devrait �tre consid�r�e comme absolument nulle, faute pour celle-ci de consacrer a priori une violation des r�gles de forme importantes ou d'aller � l'encontre de la structure fondamentale de la propri�t� par �tages. Il s'ensuivait que, dans la mesure o� les recourants n'avaient pas sollicit� de mesures provisionnelles dans le cadre de la proc�dure en annulation de la d�cision du 12 avril 2010, l'interdiction d'exploitation vot�e d�ployait actuellement ses effets, le juge saisi de l'action en annulation dans le cadre de la proc�dure parall�le ne s'�tant pas encore prononc� sur la validit� de cette d�cision.
3.1 Les recourants reprochent � la cour cantonale d'avoir interpr�t� le nouvel art. 10 let. e RAUC de mani�re insoutenable et ce, sans qu'aucun all�gu� des parties ne l'y invit�t. La Cour de justice ne pouvait en effet d�duire qu'en l'absence de r�serve en faveur des �tablissements d'ores et d�j� exploit�s avant le vote du 12 avril 2010, les nouvelles dispositions s'appliqueraient �galement ipso jure � ces derniers. L'absence de pr�cision � cet �gard dans les articles nouvellement adopt�s ne permettait pas en effet de leur imposer un effet r�troactif, les recourants soulignant au demeurant qu'ils s'�taient pr�valu de la nullit� desdites dispositions dans le cadre de la proc�dure en annulation de la d�cision les adoptant.
L'intim�e soutient � ce propos que les recourants n'avaient pas requis de mesures provisionnelles � l'appui de leur action en annulation de la d�cision prise le 12 avril 2010, de sorte que la nouvelle r�glementation leur �tait actuellement applicable. De surcro�t, l'application de l'effet r�troactif n'aurait aucune cons�quence juridique d�s lors qu'il s'agissait uniquement de cesser une activit� commerciale qui n'avait jamais �t� approuv�e par l'assembl�e g�n�rale et qui �tait contest�e depuis le d�but des travaux en 2008.
3.2 L'art. 1 Tit. fin. CC pose le principe g�n�ral de la non-r�troactivit� des lois: les effets juridiques de faits ant�rieurs � l'entr�e en vigueur du code civil continuent ainsi � �tre r�gis par les dispositions du droit sous l'empire duquel ces faits se sont produits (al. 1), principe que l'alin�a 2 r�p�te en ce qui concerne les effets juridiques des actes accomplis avant l'entr�e en vigueur du nouveau droit, tandis que les faits post�rieurs � l'entr�e en vigueur du nouveau droit sont r�gis par celui-ci (al. 3; ATF 133 II 105 consid. 2.1.1 et la r�f�rence cit�e). Le rattachement d'un rapport d'obligation au droit en vigueur au moment de sa constitution, tel que le pr�voit l'art. 1 al. 1 Tit. fin. CC, vise � prot�ger la confiance subjective des parties, qui ont soumis leurs relations � un droit mat�riel qui leur �tait connu, et tend aussi � emp�cher que des droits valablement acquis par un acte juridique soient enlev�s � leur titulaire par le seul effet de la loi (ATF 133 III 105 consid. 2.1.1 et la r�f�rence).
En d�rogation au principe g�n�ral de non-r�troactivit� pos� par l'art. 1 Tit. fin. CC, l'art. 2 Tit. fin. CC pr�voit que les r�gles �tablies dans l'int�r�t de l'ordre public et des moeurs sont applicables, d�s leur entr�e en vigueur, � tous les faits pour lesquels la loi n'a pas pr�vu d'exception (al. 1); en cons�quence, les dispositions de l'ancien droit, qui, d'apr�s le droit nouveau, sont contraires � l'ordre public ou aux moeurs, ne peuvent plus recevoir d'application (al. 2; ATF 133 III 105 consid. 2.1.2 et les r�f�rences).
Ces diff�rents principes ont une port�e g�n�rale (ATF 116 II 63 consid. 3a; cf. PAUL-HENRI STEINAUER, Le titre pr�liminaire du Code civil in: Trait� de droit priv� suisse, tome II/1, 2009, n. 115) et trouvent syst�matiquement application dans le domaine du droit priv� lorsque les dispositions de droit transitoire font d�faut ou manquent de clart� (ATF 131 III 327 consid. 4; 126 III 421 consid. 3c; MARKUS VISCHER, in Basler Kommentar, ZGB II, 3e �d. 2007, n. 2 ad art. 1 Tit. fin. CC).
3.3 A supposer qu'en cours de proc�dure, l'intim�e e�t all�gu� l'effet r�troactif du nouveau r�glement, les principes sus-expos�s ne permettaient pas � la Cour de justice de d�duire, sans faire preuve d'arbitraire, de l'absence de r�serve li�e au droit transitoire l'application imm�diate dudit r�glement � des situations existantes et ex�cut�es en conformit� de l'ancienne r�glementation.
La cause doit par cons�quent lui �tre renvoy�e afin qu'elle d�termine si, conform�ment au r�glement en vigueur au d�but 2008, l'exploitation de l'arcade commerciale en caf�-bar constituait un changement d'affectation soumis � l'approbation de l'assembl�e des copropri�taires prise � la double majorit� (art. 10 al. 2 de l'ancien r�glement). Dans la n�gative, elle devra encore se prononcer sur la conclusion relative � l'enl�vement de la terrasse install�e sur le faux trottoir (partie commune), question qui n'a pas �t� examin�e par les instances cantonales successives, le Tribunal de premi�re instance ayant jug� que l'exploitation de l'arcade en caf�-bar contrevenait au r�glement ant�rieur � 2010 et la Cour de justice au nouveau r�glement.
Le sort du litige �tant scell� par le consid�rant pr�c�dent, les autres griefs soulev�s par les recourants deviennent ainsi sans objet.
En d�finitive, le recours en mati�re civile est irrecevable tandis que le recours constitutionnel subsidiaire doit �tre admis, l'arr�t cantonal annul� et la cause renvoy�e � la Cour de justice pour nouvelle d�cision au sens des consid�rants. Les frais judiciaires sont mis � la charge de l'intim�e qui succombe (art. 66 al. 1 LTF); celle-ci versera en outre une indemnit� de d�pens aux recourants (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Le recours constitutionnel subsidiaire est admis, l'arr�t attaqu� annul� et la cause renvoy�e � la cour cantonale pour nouvelle d�cision au sens des consid�rants.
Une indemnit� de 3'000 fr., � payer aux recourants � titre de d�pens, est mise � la charge de l'intim�e.

References: l'article 37

Art. 37
 l'article 35
 art. 10
 art. 18
in fine
 art. 10
 ATF 
 ATF 
 art. 1