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Timestamp: 2020-01-25 20:33:28+00:00

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Eintragung verhindern (Hauskauf, Immobilien, Grundstücke) - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.deHauskauf, Immobilien, GrundstückeEintragung verhindern
19.06.2009 13:21 |
beim Hauskauf und Grundstückskauf ist Bargeld geflossen. Auflassung ist erfolgt und ein neues Grundbuch wird gebildet da Ausparzelliert wurde. Wir möchten nun kurzfrstig Anfechten/Rückabwickeln aus diversen Gründen.
Die Zeit drängt sehr. Welches ist der schnellste und sicherste Weg?
Anfechten bei dem Notar wo gezeichnet wurde? Beim Grundbuchamt? Oder einem Gericht? Was benötigen wir dazu?
Besteht auch noch die Möglichkeit nach Heilung , also Eintragung bzw. Neubildung des Grundbuches, wegen dem Bargeld Rückabzuwickeln?
19.06.2009 | 14:24
vielen Dank für die Online Anfrage. Zunächst mache ich darauf aufmerksam, dass dieses Forum eine persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen soll. Das Forum ist dafür angedacht, eine erste rechtliche Orientierung zu ermöglichen. Dies voraus geschickt antworte ich weiter wie folgt.
Eine Anfechtung setzt einen Anfechtungsgrund und eine fristgemäße (§121 BGB, § 124 Abs. 1 BGB) Anfechtungserklärung (§ 143 BGB) gegenüber dem richtigen Anfechtungsgegner ( § 143 BGB), also in der Regel gegenüber dem Vertragspartner, voraus.
Anfechtungsgrund - § 119 BGB
Wenn Sie auf Grund eines Irrtums im Sinne des § 119 BGB anfechten, so müssten Sie die Anfechtung gemäß § 121 BGB „unverzüglich“ ausüben. D.h. am Besten noch heute. Bei Anfechtung gemäß § 119 BGB kann sich der Anfechtende nach § 122 BGB schadensersatzpflichtig machen.
Anfechtungsgrund - § 123 BGB
Bei Anfechtung auf Grund einer arglistigen Täuschung oder Drohung gilt es gemäß § 124 Abs. 1 BGB die Jahresfrist einzuhalten.
Auf Grund der von Ihnen hier gemachten knappen Sachverhaltsangaben kann nicht im Ansatz abgeschätzt werden, ob überhaupt ein Anfechtungsgrund zu Ihren Gunsten greift.
Eine Anfechtungserklärung als solches unterliegt zwar keinem Formzwang.
Aus Gründen der Beweissicherung sollte die Anfechtungserklärung jedoch unbedingt schriftlich per Einschreiben mit Rückschein gegenüber dem Vertragspartner erklärt werden.
Idealerweise lassen Sie die Rechtslage vor Ausübung der Anfechtung von einem Anwalt prüfen, zumal die Anfechtung als sogn. Gestaltungsrecht die Rechtslage abändern würde. Die wirksame Ausübung der Anfechtung würde nämlich gemäß § 142 BGB bewirken, dass das vorgenommene Rechtsgeschäft (Grundstückskaufvertrag) als von Anfang nichtig anzusehen ist.
Empfehlenswert wäre es, dem Notar und dem Grundbuchamt Abschriften der Anfechtungserklärung zu übersenden, um die Auslösung weiterer Kosten/Gebühren und vor allem weitere Grundbucheintragung(en) zu vermeiden.
Nach Anfechtung müsste der Vertrag nach den Vorgaben des Bereicherungsrechts (§§ 812 ff. BGB) rückabgewickelt werden. Das erlangte (z.B.: Kaufpreis) und gezogene Nutzungen (Zinsen) müssten gemäß § 818 BGB zurückgegeben werden.
Sollte der Kaufvertrag wirksam angefochten werden und Eintragungen in das Grundbuch bereits getätigt sein, so kommt gemäß § 894 BGB außerdem ein Grundbuchberichtigungsanspruch in Betracht.
Ich rate dringendst, einen Anwalt mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu mandatieren. Dieser könnte nach der Prüfung, ob Anfechtungsgründe greifen, für Sie ggf. entsprechende Anfechtungserklärung ausüben. Zumal in Deutschland zugelassene Rechtsanwälte aus berufsrechtlichen Gründen verpflichtet sind, eine Berufshaftpflichtversicherung zu unterhalten, würden Sie bei Beauftragung eines Rechtsanwaltes das mit dem Grundstückskauf einher gehende Prozess -u. Kostenrisiko deutlich minimieren.
Ich weise darauf hin, dass diese Antwort eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht im Ansatz ersetzen kann, zumal Sie hier äußerst wenig Sachverhaltsangaben machen und durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen außerdem eine völlig andere rechtliche Einschätzung folgen könnte.
Ich hoffe, Ihnen dennoch eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. In der Sache können Sie mich gerne mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen beauftragen. In diesem Fall bitte ich um weitere Kontaktaufnahme per email (anwalt@rechthilfreich.de) oder Telefon (09071/2658). Bei Unklarheiten können Sie selbstverständlich über die kostenfreie Nachfragefunktion im Rahmen dieses Forums bei mir nachfragen.
Nachfrage vom Fragesteller	19.06.2009 | 14:52
Der Kern war jedoch das der Vertrag durch das "Bargeld" nichtig ist, bis zur Heilung durch Auflassung und Eintragung. Siehe auch den letzten Satz/Frage in meiner Anfrage:
(hier ist er nochmal,Besteht auch noch die Möglichkeit nach Heilung , also Eintragung bzw. Neubildung des Grundbuches, wegen dem Bargeld Rückabzuwickeln?)
Aufgrund dessen soll angefochten werden, bevor dies nicht mehr gehen könnte. (Eintragung)
Oder heißt das in diesem Fall dann nicht Anfechtung? Es wäre nett wenn Sie mir nochmal antworten könnten, da ich mit den erhaltenen Antworten garnicht weiter komme und auch meine letzte Frage in der Anfrage ( die Wichtig ist) nicht beantwortet wurde. Wenn ich mich unklar ausgedrückt haben sollte, bitte ich um Nachsicht.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.06.2009 | 16:17
Die Rückabwicklung eines Vertrages nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen (§§ 812 ff. BGB) kommt immer dann in Betracht, wenn Jemand etwas ohne Rechtsgrund erlangt hat.
Zur Veranschaulichung folgende zwei Beispiele:
1. Ein Kaufinteressent kauft bei notarieller Beurkundung ein Haus, obwohl dieses einen Mangel im Sinne des § 434 BGB aufweist und der Verkäufer die Mängel beim Verkauf gekannt hat.
Dann ist der Käufer berechtigt, nicht nur Gewährleistungsrechte gemäß § 437 BGB gelten zu machen.
Er kann in beschriebenem Fall außerdem den Kaufvertrag gemäß § 123 BGB innerhalb eines Jahres wegen arglistiger Täuschung anfechten und so den für das Haus bezahlten Kaufpreis vom Verkäufer gemäß § 812 ff. BGB zurückfordern.
Zudem könnte der arglistig getäuschte Käufer vom Verkäufer mit guten Erfolgsaussichten einfordern, dass ihm die Unkosten für Notar, Grundbuchamt, Makler und den für die Durchsetzung seiner Rechte beauftragten Rechtsanwalt als Schadensersatz ersetzt werden.
Hinsichtlich der Rechtfolge (jedenfalls hinsichtlich der Rückabwicklung nach §§ 812ff. BGB) ähnlich der - frei erfundene - nachfolgende Fall:
2. Käufer und Verkäufer beabsichtigen Grunderwerbssteuern zu „sparen“ (letztlich Steuerhinterziehung) und lassen vom zuständigen Notar deshalb den Kaufvertrag weit unter dem verabredeten Kaufpreis beurkunden.
In diesem Fall wäre der unrichtig beurkundete Kaufvertrag als Scheingeschäft nach § 117 BGB und der wirklich gewollte Vertrag wegen Formmangels nach § 125 BGB nichtig.
Die Anfechtungserkärung wäre in beschriebenem Fall weder veranlasst noch erforderlich, da sowohl der vor dem Notar beurkundete als auch der verabredete mündliche Kaufvertrag/preis, eben als Scheingeschäft(e) nach § 117 BGB nichtig/unwirksam wären und deshalb die gegenseitig empfangenen Leistungen ohnehin (ohne Anfechtungserklärung) nach den Vorgaben des Bereicherungsrechts - §§ 812 ff. BGB – zurück zu gewähren sind.
Auch im zweiten Fall wäre u.U. ein profundes Schreiben, in welchem ggf. die Rückabwicklung des Scheingeschäftes mit Nachdruck einfordert wird, empfehlenswert.
Lange Rede, kurzer Sinn: Ein von Ihnen beauftragter Anwalt sollte zunächst prüfen, ob zu Ihren Gunsten überhaupt ein Anfechtungsrecht greifen kann.
Für die Durchsetzung Ihrer Rechte günstig wäre diesbezüglich insbesondere, wenn Sie vor dem Kauf/Verkauf arglistig getäuscht bzw. bedroht wurden.
Sollte der Anfrage im Rahmen dieses Forums tatsächlich ein Scheingeschäft zum Zwecke einer angedachten Steuerhinterziehung zu Grunde gelegen haben, so sollte möglichst zeitnah ein steuerrechtlich versierter Strafverteidiger konsultiert werden.
Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und rate nochmals dazu, einen Anwalt - gerne auch mich - mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen.

References: § 124
 § 143
 § 119
 § 119
 § 121
 § 119
 § 122
 § 123
 § 124
 § 142
 § 818
 § 894
 § 434
 § 437
 § 123
 § 812
 § 117
 § 125
 § 117