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Timestamp: 2016-10-28 19:55:41+00:00

Document:
4A_351/2010 (09.02.2012)
4A_351/2010, 4A_617/2011
4A_617/2011
vertreten durch Rechtsanwalt Prof. Dr. Ernst Zeller,
Beklagte und Beschwerdef�hrer,
4A_351/2010
Beklagte und Beschwerdegegner.
Grundst�ckkaufvertrag,
des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 6. Mai 2010 und den Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts des Kantons Z�rich vom 29. August 2011.
A.a C.Y.________ und D.Y.________ (Kl�ger 1 und 2) sind je zur H�lfte Miteigent�mer der Liegenschaft E.________-Strasse 10, Kat.-Nr. yyy, in F.________. A.X.________ und B.X.________ (Beklagte 1 und 2) wohnen in der Nachbarliegenschaft E.________-Strasse 12, Kat.-Nr. xxx, die dem Beklagten 2 geh�rt.
A.b Die beiden zusammengebauten Wohnh�user an der E.________-Strasse 10 und 12 waren im Jahr 1969 erstellt worden. 1971 kaufte der Beklagte 2 die Liegenschaft E.________-Strasse 12, die er seither zusammen mit der Beklagten 1, seiner Ehefrau, bewohnt. Im Jahr 1988 erwarben die beiden Beklagten zus�tzlich die Nachbarliegenschaft E.________-Strasse 10 je h�lftig zu Miteigentum.
Das Gel�nde, auf dem die beiden H�user liegen, ist abfallend: Das Kellergeschoss des heute den Kl�gern geh�renden Hauses E.________-Strasse 10 liegt auf der H�he des Wohnbereichs des heute den Beklagten geh�renden Hauses E.________-Strasse 12. Nachdem die Beklagten im Jahr 1988 auch die Liegenschaft E.________-Strasse 10 erworben hatten, nahmen sie im Laufe des Jahres 1989 bauliche �nderungen vor, indem ein Spiel- und Bastelraum, der bis dahin zum Haus E.________-Strasse 10 geh�rt hatte, neu dem Haus E.________-Strasse 12 angegliedert wurde. Zu diesem Zweck wurde die Brandmauer zwischen den beiden H�usern durchbrochen und der Raum durch bauliche Massnahmen vom �brigen Haus E.________-Strasse 10 abgetrennt. Der neu dem Haus E.________-Strasse 12 zugeordnete und 18 m2 messende Spiel- und Bastelraum liegt im Haus der Kl�ger, d.h. unmittelbar unter dem im Erdgeschoss befindlichen Wohnzimmer des Hauses E.________-Strasse 10. F�r die erw�hnten baulichen Massnahmen holten die Beklagten keine baurechtliche Bewilligung ein. Auch unterliessen sie es, die Folgen der erw�hnten baulichen Massnahmen zu Lasten der Liegenschaft E.________-Strasse 10 (durch Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit) im Grundbuch nachf�hren zu lassen.
A.c Mit �ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. August 2002 verkauften die Beklagten den Kl�gern das Grundst�ck Kat.-Nr. yyy (E.________-Strasse 10) ins Miteigentum je zur H�lfte. Im Vertrag wird die Beschreibung des Grundst�cks gem�ss Grundbuch wiederholt. Festgehalten wird sodann: "Grenzen laut vorgelegtem Grundbuchplan". In Ziffer 4 Abs. 2 des Kaufvertrags wird zudem Folgendes festgelegt:
"Jede Gew�hrspflicht der Verk�ufer f�r Rechts- und Sachm�ngel am Kaufsobjekt im Sinne des OR wird aufgehoben. Nach Art. 192 Abs. 3 und Art. 199 OR ist diese Vereinbarung ung�ltig, wenn die Verk�ufer den Verk�ufern die Gew�hrsm�ngel absichtlich bzw. arglistig verschwiegen haben."
Die Eigentums�bertragung erfolgte vertragsgem�ss per 1. Oktober 2002.
A.d Die Kl�ger machten in der Folge geltend, im April 2003 seien sie vom Sch�tzer der Geb�udeversicherung darauf hingewiesen worden, dass die Beklagten ihnen keinen Zugang zu dem "im Kellergeschoss an der s�d�stlichen Ecke unter dem Wohnraum befindlichen Raum neben der Waschk�che" ihrer Liegenschaft verschafft h�tten. Am 25. April 2003 wiesen die Kl�ger die Beklagten schriftlich auf den fehlenden Zugang hin und ersuchten sie um Aufschluss dar�ber, gest�tzt auf welche Rechtsgrundlage sie sich berechtigt erachteten, den angesprochenen Bereich des Grundst�cks zu ben�tzen.
B.a Mit Klageschrift vom 17. Mai 2005 machten die Kl�ger beim Bezirksgericht Z�rich eine Klage anh�ngig mit den Antr�gen auf Einr�umung des Besitzes am fraglichen Raum (Ziffer 1), R�ckg�ngigmachung der fraglichen baulichen Massnahmen (Ziffer 2), Berechtigung zur R�ckg�ngigmachung der fraglichen baulichen Massnahmen im Sinne einer Ersatzvornahme f�r den Unterlassungsfall (Ziffer 3) und auf Zahlung von Fr. 9'600.-- zuz�glich Zins (Ziffer 4), unter Vorbehalt der Klageerweiterung bzw. des Nachklagerechts. In der Replik erweiterten die Kl�ger Antrags-Ziffer 4 auf Fr. 15'000.-- zuz�glich Zins.
Die Beklagten erhoben Widerklage mit dem Antrag auf Anordnung der grundbuchlichen Eintragung einer Grunddienstbarkeit zulasten Kat.-Nr. yyy zur Sicherung des Fortbestands des fraglichen Raums als Geb�udeteil ihres Geb�udes auf Grundst�ck Kat.-Nr. xxx.
Die Kl�ger beantragten die Abweisung der Widerklage, eventualiter die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung einer Entsch�digung von mindestens Fr. 60'000.--, subeventualiter einer nach richterlichem Ermessen festzulegenden angemessenen Entsch�digung f�r die Einr�umung einer Dienstbarkeit betreffend �berbau.
Mit Urteil vom 25. Juni 2008 hiess das Bezirksgericht Z�rich die Hauptklage gut und wies die Widerklage ab.
B.b Die Beklagten erhoben gegen das Urteil des Bezirksgerichts Z�rich vom 25. Juni 2008 Berufung. Das Obergericht des Kantons Z�rich liess mit Beschluss vom 6. Mai 2010 zun�chst die Klageerweiterung gem�ss erstinstanzlicher Replik zu. Mit Urteil vom gleichen Tag verpflichtete das Obergericht die Beklagten in Gutheissung des Rechtsbegehrens Ziffer 1 der Hauptklage solidarisch, den Kl�gern den Besitz am fraglichen Raum zu verschaffen (Dispositiv-Ziffer 1). Die Klagebegehren Ziffern 2 und 3 (Verpflichtung zur R�ckg�ngigmachung der baulichen Massnahmen / Berechtigung zur Ersatzvornahme) wies es ab (Dispositiv-Ziffer 2). In teilweiser Gutheissung des Rechtsbegehrens Ziffer 3 (recte: 4) der Hauptklage wurden die Beklagten sodann solidarisch zur Zahlung von Fr. 6'000.-- (zuz�glich Zins) verpflichtet, im Mehrbetrag wurde die Hauptklage in diesem Punkt abgewiesen (Dispositiv-Ziffer 3). Die von den Beklagten erhobene Widerklage wies das Obergericht ab (Dispositiv-Ziffer 4).
B.c Eine von den Beklagten gegen den obergerichtlichen Entscheid vom 6. Mai 2010 erhobene Nichtigkeitsbeschwerde wies das Kassationsgericht des Kantons Z�rich mit Zirkulationsbeschluss vom 29. August 2011 ab, soweit es darauf eintrat.
Alle Parteien haben gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Z�rich vom 6. Mai 2010 Beschwerde in Zivilsachen erhoben, die Beklagten fechten zudem den Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts vom 29. August 2011 an.
Die Beklagten beantragen dem Bundesgericht im Verfahren 4A_617/2011 die Aufhebung des obergerichtlichen Entscheids vom 6. Mai 2010 und des kassationsgerichtlichen Zirkulationsbeschlusses vom 29. August 2011, die Abweisung der Klage sowie die Gutheissung der Widerklage. Eventualiter "sei die Sache f�r die Durchf�hrung der Beweisaussage des [Beklagten 2] zur erfolgten Aush�ndigung der Plan-Kopien laut act. 20/3, 20/4 und 20/5 an die [Kl�ger], f�r deren Erhalt die [Kl�ger] bei Unterzeichnung des Reservationsvertrags laut act. 20/2 unterschriftlich quittiert haben, an die Vorinstanz zur�ckzuweisen".
Die Kl�ger beantragen dem Bundesgericht im Verfahren 4A_351/2010, es sei Dispositiv-Ziffer 2 des obergerichtlichen Urteils vom 6. Mai 2010 aufzuheben und es seien die Beklagten solidarisch zu verpflichten, die zur Abtrennung des fraglichen Raums vorgenommenen baulichen Massnahmen (Errichtung einer Trennmauer und Durchbruch der zwischen den beiden Geb�uden befindlichen Brandmauer) auf deren Kosten r�ckg�ngig zu machen. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Die Kl�ger schliessen in ihrer Antwort auf Abweisung der gegnerischen Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Beklagten beantragen in ihrer Vernehmlassung in erster Linie, es sei auf die Beschwerde der Kl�ger nicht einzutreten, eventualiter sei diese abzuweisen. Die Vorinstanz hat auf Vernehmlassungen verzichtet.
Mit Verf�gung vom 2. November 2011 erteilte das Bundesgericht den Beschwerden in beiden Verfahren die aufschiebende Wirkung.
Wenn - wie hier - an den Verfahren dieselben Parteien beteiligt sind und den Beschwerden der gleiche Sachverhalt zugrunde liegt, behandelt das Bundesgericht die verschiedenen Eingaben in der Regel in einem einzigen Urteil. Es rechtfertigt sich daher unter den gegebenen Umst�nden, die beiden Beschwerdeverfahren 4A_351/2010 und 4A_617/2011 zu vereinigen.
2.1 Damit ein kantonaler Entscheid mit Beschwerde in Zivilsachen angefochten werden kann, muss der Instanzenzug im Kanton ersch�pft sein (Art. 75 Abs. 1 BGG). F�r R�gen, die mit der Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden k�nnen, darf kein kantonales Rechtsmittel mehr offenstehen (BGE 134 III 524 E. 1.3 S. 527). Auf R�gen, die mit kantonaler Nichtigkeitsbeschwerde einer weiteren kantonalen Instanz h�tten vorgetragen werden k�nnen, ist mangels Letztinstanzlichkeit nicht einzutreten.
Die Parteien k�nnen das Urteil des Obergerichts somit nur insoweit anfechten, als im Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen zul�ssige R�gen dem Kassationsgericht nicht unterbreitet werden konnten (vgl. BGE 134 III 92 E. 1.1 S. 93).
2.2.1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254; 132 II 257 E. 2.5 S. 262; 130 III 136 E. 1.4 S. 140). Immerhin pr�ft das Bundesgericht, unter Ber�cksichtigung der allgemeinen Begr�ndungspflicht der Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen, sofern die rechtlichen M�ngel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Beh�rde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 135 II 384 E. 2.2.1 S. 389; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254 mit Hinweisen). Eine qualifizierte R�gepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht pr�ft eine solche R�ge nur insofern, als sie in der Beschwerde pr�zise vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Macht der Beschwerdef�hrer beispielsweise eine Verletzung des Willk�rverbots (Art. 9 BV) geltend, gen�gt es nicht, wenn er einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willk�rlich; er hat vielmehr im Einzelnen zu zeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist (BGE 134 II 349 E. 3 S. 352; 133 I 1 E. 5.5 S. 5; 133 III 439 E. 3.2 S. 444).
2.2.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen nur soweit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Beschwerde der Beklagten (4A_617/2011)
Die Beklagten verkennen die vorgenannten Grunds�tze in mehrfacher Hinsicht:
3.1 Sie erkl�ren zwar, neben dem obergerichtlichen Entscheid auch den Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts anfechten zu wollen; ihrer Beschwerde lassen sich jedoch keine hinreichend begr�ndeten R�gen gegen den Entscheid des Kassationsgerichts entnehmen, soweit sie sich �berhaupt mit dessen Erw�gungen auseinandersetzen. So behaupten sie verschiedentlich, sie h�tten sich entgegen dem kassationsgerichtlichen Entscheid sehr wohl gen�gend mit den obergerichtlichen Erw�gungen auseinandergesetzt, zeigen jedoch nicht auf, inwiefern das Kassationsgericht die formellen Anforderungen an eine Nichtigkeitsbeschwerde verfassungswidrig angewendet h�tte.
Die Beklagten werfen dem Kassationsgericht zudem verschiedentlich eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung (Art. 97 Abs. 1 BGG) vor, ohne jedoch die gesetzlichen Begr�ndungsanforderungen an eine Sachverhaltsr�ge zu erf�llen. So werfen sie dem Kassationsgericht etwa im Zusammenhang mit den angeblichen Feststellungen des Obergericht zu ihrem Wissen bez�glich der Diskrepanz zwischen den tats�chlichen Gegebenheiten und dem Grundbucheintrag Willk�r vor, zeigen jedoch nicht auf, inwiefern sich der angebliche Widerspruch auf den Ausgang des Verfahrens ausgewirkt h�tte. Soweit sich ihre Ausf�hrungen zum angeblichen Konsens �berhaupt gegen den kassationsgerichtlichen Entscheid richten, ersch�pfen sich diese in appellatorischer Kritik. Ebenso wenig erheben die Beklagten hinreichende Sachverhaltsr�gen, indem sie verschiedene Sachverhaltsfeststellungen des Obergerichts kritisieren und dem Kassationsgericht lediglich vorwerfen, es stelle "sich hinter die Behauptungen des angefochtenen Entscheids". Sie �bergehen �berdies teilweise, dass bereits das Kassationsgericht auf ihre Vorbringen mangels hinreichender Begr�ndung nicht eingetreten ist.
Nicht einzutreten ist im �brigen auf die Ausf�hrungen der Beklagten zur beantragten Parteibefragung des Beklagten 2 nach � 149 Abs. 3 aZPO/ZH, zumal sie nicht aufzeigen, inwiefern dem Kassationsgericht eine verfassungswidrige Anwendung der erw�hnten kantonalen Verfahrensbestimmung vorzuwerfen w�re.
3.2 Nachdem auf die Vorbringen der Beklagten gegen den Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts nicht einzutreten ist, kann auf ihre zahlreich erhobenen R�gen, das Obergericht habe den Sachverhalt offensichtlich unrichtig bzw. willk�rlich festgestellt (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG), mangels Aussch�pfung des kantonalen Instanzenzugs (vgl. Art. 75 Abs. 1 BGG) ebenfalls nicht eingetreten werden, da diese nach � 281 aZPO/ZH zun�chst dem Kassationsgericht zu unterbreiten gewesen w�ren. Insbesondere sind s�mtliche tats�chlichen Vorbringen in der Beschwerdeschrift zum tats�chlichen Willen der Parteien anl�sslich des Vertragsschlusses vom 19. August 2002 unbeachtlich, so unter anderem die Behauptung, das von den Parteien als Kaufgegenstand tats�chlich �bereinstimmend Gewollte sei das Grundst�ck mit dem Haus, jedoch ohne den Kellerraum, gewesen.
Die Beklagten weichen in ihrer Beschwerdebegr�ndung beharrlich von den obergerichtlichen Sachverhaltsfeststellungen ab oder erweitern diese, als ob dem Bundesgericht eine freie Pr�fung s�mtlicher Tat- und Rechtsfragen zuk�me. Soweit sie ihre R�gen auf einen Sachverhalt st�tzen, der von den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz abweicht, sind sie nicht zu h�ren. Da die Beschwerdeschrift in unzul�ssiger Weise tats�chliche und rechtliche Vorbringen vermengt, ist �ber weite Strecken kaum mehr erkennbar, welche Bundesrechtss�tze und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid verletzt sein sollen, wenn die verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid zugrunde gelegt werden (Art. 105 Abs. 1 BGG).
Die Beklagten bringen vor, der angefochtene Entscheid des Obergerichts verkenne "die Regelung der gesetzlichen Eigentumsbeschr�nkungen und deren Verh�ltnis zum Grundbuch im schweizerischen Recht sowohl im Allgemeinen als auch im Besonderen mit Bezug auf das �berbaurecht nach Art. 674 Abs. 3 ZGB".
Ihren allgemein gehaltenen Ausf�hrungen, in denen verschiedene gesetzliche Beschr�nkungen des Grundeigentums aufgelistet und begrifflich eingeordnet werden, lassen sich keine hinreichend begr�ndeten R�gen entnehmen (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Beklagten zeigen nicht in Auseinandersetzung mit den konkreten Erw�gungen des angefochtenen Entscheids auf, inwiefern dieser im Ergebnis Bundesrecht verletzt; vielmehr beschr�nken sie sich darauf, ohne Hinweis auf den Kontext einzelne S�tze aus dem Urteil zu zitieren und der Vorinstanz pauschal eine Verletzung der "materiell-bundesrechtlichen Rechtslage" vorzuwerfen.
Entgegen dem, was die Beklagten anzunehmen scheinen, ist nicht erkennbar, inwiefern die Vorinstanz verkannt h�tte, dass ein Recht auf den �berbau gem�ss Art. 674 Abs. 3 ZGB als mittelbare gesetzliche Eigentumsbeschr�nkung bis zur erfolgten Eintragung nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist oder dass sie davon ausgegangen w�re, der �ffentliche Glaube des Grundbuchs bzw. der gute Glaube des Erwerbers �ndere etwas an den mittelbaren Eigentumsbeschr�nkungen am erworbenen Grundst�ck. Vielmehr hat sie die Voraussetzungen des Rechts auf den �berbau (Art. 674 Abs. 3 ZGB) gepr�ft und einen Anspruch der Beklagten auf Eintragung einer entsprechenden Dienstbarkeit, nachdem sie deren Voraussetzungen als nicht erf�llt ansah, mit ausf�hrlicher Begr�ndung verneint.
Auch mit ihren Ausf�hrungen zur Bedeutung von Art. 9 ZGB, die sich auf allgemeine Bemerkungen zur genannten Gesetzesbestimmung beschr�nken, verfehlen die Beklagten die gesetzlichen Begr�ndungsanforderungen. Abgesehen davon ist entgegen der in der Beschwerde vertretenen Meinung nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz "dem Wortlaut des Vertrags einen Vorrang gegen�ber dem tats�chlich gemeinsam Gewollten und gegen�ber den gesetzlichen Eigentumsbeschr�nkungen einger�umt" h�tte. Sie hat einen tats�chlichen Willen hinsichtlich des Bastelraums gerade nicht feststellen k�nnen und hat daher die Erkl�rungen der Vertragsparteien zutreffend nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt. Indem sie pr�fte, ob den Beklagten die Berufung auf eine �bereinstimmende, vom objektiven Vertragsinhalt abweichende Willenseinigung der Parteien weiterhelfen k�nnte, und sie zur behaupteten tats�chlichen Einigung der Parteien hinsichtlich des Ausschlusses des Bastelraums ein Beweisverfahren durchf�hrte, bekr�ftigte die Vorinstanz gerade den Vorrang des von den Parteien tats�chlich Gewollten.
Die weiteren Ausf�hrungen der Beklagten zum angeblichen Konsens zwischen den Parteien sind rein appellatorisch und lassen keinen zul�ssigen Beschwerdegrund erkennen.
Die Beklagten werfen dem Obergericht eine Verletzung von Art. 674 Abs. 3 ZGB vor.
5.1 Sie gehen nicht auf die Erw�gung der Vorinstanz ein, wonach eine der Voraussetzungen f�r die richterliche Zuweisung des �berbaus nach Art. 674 Abs. 3 ZGB, n�mlich dass sich die angestrebte Zuweisung des dinglichen Rechts angesichts der konkreten Umst�nde als gerechtfertigt erweist, im konkreten Fall zu verneinen sei. Sie behaupten lediglich in allgemeiner Weise, der strittige Spiel- und Bastelraum diene ihrem Grundst�ck besser als dem Nachbargrundst�ck, zeigen jedoch weder auf, inwiefern die Vorinstanz Tatsachen ber�cksichtigt hat, die f�r den Entscheid im Einzelfall keine Rolle h�tten spielen d�rfen, oder sie umgekehrt massgebende Umst�nde ausser Betracht gelassen hat, noch legen sie dar, inwiefern sich der Ermessensentscheid (Art. 4 ZGB) der Vorinstanz als offensichtlich unbillig oder als in stossender Weise ungerecht erweisen soll (vgl. BGE 136 III 278 E. 2.2.1 S. 279; 135 III 121 E. 2 S. 123 f.; je mit Hinweisen). Die von der Vorinstanz angef�hrten Gesichtspunkte (Bedeutung des Bastelraums, Lage jenseits der Brandmauer und ausserhalb des von den Beklagten bewohnten Geb�udes sowie Verhinderung der weiteren Verschachtelung des Hauses) und die getroffene Interessenabw�gung sind nachvollziehbar. Ein Grund f�r einen Eingriff in den vorinstanzlichen Ermessensentscheid ist nicht ersichtlich.
5.2 Nachdem die Vorinstanz ein Recht auf den �berbau ohne Bundesrechtsverletzung als nach den konkreten Umst�nden nicht gerechtfertigt erachtet hat, stossen die Vorbringen der Beklagten, die sich auf weitere (kumulative) Voraussetzungen ihres widerklageweise geltend gemachten Anspruchs auf Eintragung einer Dienstbarkeit nach Art. 674 Abs. 3 ZGB beziehen, von vornherein ins Leere. Es er�brigt sich daher, auf die Ausf�hrungen in der Beschwerde zum rechtzeitigen Einspruch bzw. zum guten Glauben einzugehen.
Die Beschwerde der Beklagten erweist sich als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Beschwerde der Kl�ger (4A_351/2010)
Die Beklagten bringen zu Unrecht vor, das Streitwerterfordernis (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) sei nicht erf�llt, da der Streitwert "zum sachlichen Thema dieses Beschwerdeverfahrens 4A_351/2010" gem�ss Angaben der Kl�ger lediglich zwischen Fr. 5'000.-- und Fr. 10'000.-- betrage. Bei Beschwerden gegen Endentscheide bestimmt sich der Streitwert nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren (Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG). Auch die Beklagten stellen nicht in Abrede, dass die vor Obergericht streitigen Klagebegehren zusammengerechnet (vgl. Art. 52 BGG) den Betrag von Fr. 30'000.-- �bersteigen. Die im bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren umstrittenen Klagebegehren Ziffern 2 und 3 (Verpflichtung zur R�ckg�ngigmachung der baulichen Massnahmen / Berechtigung zur Ersatzvornahme) h�ngen mit dem nicht mehr streitigen Klagebegehren Ziffer 1 zusammen, womit das Streitwerterfordernis nach Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG erf�llt ist (vgl. BGE 134 III 237 E. 1.2 S. 239). Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde der Kl�ger - unter Vorbehalt einer rechtsgen�genden Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 und 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.
Die Kl�ger r�gen im Zusammenhang mit der Abweisung ihrer Klagebegehren Ziffern 2 und 3 (Verpflichtung zur R�ckg�ngigmachung der baulichen Massnahmen / Berechtigung zur Ersatzvornahme) eine Verletzung von Art. 97 ff., Art. 184 und Art. 197 ff. OR.
8.1 Die Vorinstanz entschied, dass die Beklagten weder Eigentums- noch Nutzungsrechte am fraglichen Spiel- und Bastelraum haben und sie entsprechend verpflichtet sind, den Kl�gern den Besitz an diesem Raum zu verschaffen. Indessen bestehe keine Verpflichtung der Beklagten, den R�ckbau (Abtrennung vom Haus des Beklagten 1 sowie Erstellen eines Zugangs vom Haus der Kl�ger) zu veranlassen bzw. die entsprechenden Kosten zu tragen. Gem�ss Kaufvertrag vom 19. August 2002 sei n�mlich "jede Gew�hrspflicht" der Verk�ufer ausgeschlossen worden. Bei aufmerksamer Pr�fung der Kaufsache vor dem Kauf h�tten die Kl�ger den Mangel ausserdem entdecken k�nnen, weshalb sie sich mit dem Zustand der Kaufsache abzufinden h�tten. Entsprechend wies die Vorinstanz die Klagebegehren Ziffern 2 und 3 ab.
8.2.1 Die Kl�ger bringen vor, das Kaufobjekt leide nicht an einem qualitativen, sondern einem quantitativen Mangel, weil der Besitz nur an einem Teil des Kaufobjekts (und damit nach Art. 184 Abs. 1 OR unzureichend) verschafft worden sei. Auf den Fall der Unvollst�ndigkeit der Kaufsache seien - vom vorliegend nicht gegebenen Sonderfall gem�ss Art. 219 Abs. 1 und 2 OR abgesehen - weder die Regeln �ber die kaufrechtliche Gew�hrleistung (Art. 197 ff. OR) noch die in Ziffer 4 Abs. 2 des Kaufvertrags vom 19. August 2002 enthaltene Freizeichnung anwendbar. Entsprechend habe die Vorinstanz ihnen die in Klagebegehren Ziffern 2 und 3 geltend gemachten Anspr�che nicht unter Hinweis auf die ungen�gende Wahrnehmung einer Pr�fungsobliegenheit verwehren d�rfen. Die "Nachlieferung" der fehlenden Quantit�t durch Vornahme der erforderlichen baulichen Massnahmen sei, so die Kl�ger weiter, problemlos m�glich und gr�nde auf den allgemeinen Regeln gem�ss Art. 97 ff. OR �ber die Nichterf�llung von Vertr�gen.
8.2.2 Die Kl�ger haben, ohne dass ihnen dies bewusst gewesen w�re, einen von ihrem Haus nicht unmittelbar zug�nglichen Kellerraum miterworben. Mit Eintragung ins Grundbuch haben sie gest�tzt auf den �ffentlich beurkundeten Kaufvertrag das Eigentum am Grundst�ck mitsamt dem (den Kl�gern damals unbekannten) Kellerraum erlangt. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Urteil entschieden, dass den Beklagten keine Nutzungsrechte am fraglichen Bastelraum zukommen und sie den Kl�gern den Besitz an diesem Raum zu verschaffen (Dispositiv-Ziffer 1) haben, wobei diese dar�ber hinaus f�r die rechtsgrundlose Nutzung zu entsch�digen sind (Dispositiv-Ziffer 3). Demnach sind die Kl�ger allein nutzungsberechtigt.
Mit Erf�llung der den Beklagten auferlegten Verpflichtung nach Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Urteils, die nach der erfolglosen Beschwerde der Beklagten (Verfahren 4A_617/2011) in Rechtskraft erw�chst, wird der Kaufvertrag in quantitativer Hinsicht vollst�ndig erf�llt. Entgegen der in der Beschwerde vertretenen Ansicht kann hinsichtlich der bestehenden Zugangsverh�ltnisse zum Spiel- und Bastelraum nicht von einer unvollst�ndigen Kaufsache bzw. einer quantitativ ungeh�rigen Vertragserf�llung gesprochen werden. Den Kl�gern kann nicht gefolgt werden, wenn sie aus dem Begriff der Besitzverschaffung eine Verpflichtung zur baulichen Ver�nderung der bestehenden baulichen Vorrichtungen ableiten wollen. Ob das Kaufobjekt, insbesondere ein Geb�ude, vollst�ndig oder unvollst�ndig ist, ergibt sich aus dem Vertragsinhalt (vgl. die von den Kl�gern zitierten RAINER SCHUMACHER/ ERICH R�EGG, Die Haftung des Grundst�ckverk�ufers, in: Alfred Koller [Hrsg.], Der Grundst�ckkauf, 2. Aufl. 2001, � 5 Rz. 81). Die Kl�ger haben das Kaufgrundst�ck mit s�mtlichen sich innerhalb dessen Grenzen befindlichen Bauten - einschliesslich des Kellerraums - in dem Umfang erhalten, wie diese bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestanden. Dass vertraglich noch zus�tzliche (zu erstellende) Bestandteile vorgesehen gewesen w�ren, behaupten die Kl�ger zu Recht nicht. Sie berufen sich mit ihrem Einwand, es fehle dem fraglichen Kellerraum an einem geeigneten Zugang von ihrem Haus aus und es sei ein R�ckbau der damaligen baulichen Massnahmen erforderlich, richtig besehen auf die Beschaffenheit eines vorhandenen Geb�udebestandteils und damit auf einen Mangel, den sie in einer f�r sie - aufgrund der derzeitigen Zugangsverh�ltnisse - �usserst eingeschr�nkten Nutzbarkeit erblicken.
Die R�ge der Kl�ger, ihr Anspruch auf den R�ckbau ergebe sich aus einer quantitativ unzureichenden Vertragserf�llung, ist unbegr�ndet.
8.3 Die Kl�ger berufen sich eventualiter darauf, der bauliche Zustand des Kellerraums hinsichtlich des Zugangs stelle einen Mangel dar, der ihnen jedoch arglistig verschwiegen worden sei, weshalb er von der im Kaufvertrag enthaltenen Freizeichnungsklausel nicht erfasst werde.
8.3.1 Ein Sachmangel (Art. 197 Abs. 1 OR) besteht in einer Abweichung des Zustands des Kaufgrundst�cks vom vertraglich beschriebenen Zustand (J�RG SCHMID, Gew�hrleistung, in: Schmid [Hrsg.], Der Grundst�ckkauf, 2010, S. 75). Die Vorinstanz, die hinsichtlich des fraglichen Kellerraums keinen nat�rlichen Konsens der Parteien feststellen konnte, ging gest�tzt auf ihre Auslegung des Kaufvertrags nach dem Vertrauensprinzip davon aus, dass der umstrittene Bastelraum von den Parteien nicht zugunsten der Beklagten ausgeschieden wurde und demzufolge - da er sich innerhalb der Grundst�cksgrenzen befindet - zum Kaufobjekt geh�rt. Die Kl�ger berufen sich darauf, den Kellerraum erst nachtr�glich und zuf�llig entdeckt zu haben. Gingen sie selbst bei Vertragsschluss von der Vorstellung aus, es geh�re kein weiterer Raum zu dem auf dem Kaufgrundst�ck stehenden Geb�ude, den sie nutzen k�nnten, hatten sie keine nach Treu und Glauben sch�tzenswerte Erwartung an den Zustand des ihnen damals unbekannten Geb�udeteils und dessen konkrete Gebrauchstauglichkeit bzw. Zug�nglichkeit begr�nden k�nnen. Der Umstand, dass der nachtr�glich entdeckte Raum auf ihrem Grundst�ck derzeit �ber keinen Zugang zu ihrem Haus verf�gt und daher f�r sie unter den derzeitigen Verh�ltnissen nur schwer nutzbar ist, bedeutet daher keine Abweichung vom vertraglich vorgesehenen Zustand. Ein Mangel im Sinne von Art. 197 Abs. 1 OR liegt demnach nicht vor, weshalb auch eine Gew�hrleistungspflicht der Beklagten nach Art. 197 ff. OR ausser Betracht f�llt.
Dass nicht die bestehenden Zugangsverh�ltnisse, sondern etwa die durchbrochene Brandmauer - unter Ber�cksichtigung der baupolizeilicher Vorschriften des kantonalen Rechts - einen Mangel darstellen w�rde, machen die Kl�ger nicht geltend.
8.3.2 Selbst wenn von einem Mangel auszugehen w�re, h�tten die Parteien die Gew�hrspflicht vertraglich wegbedungen. Der Einwand der Kl�ger, die Aufhebung der Gew�hrleistung sei ung�ltig, weil die Beklagten ihnen den angeblichen Mangel arglistig verschwiegen h�tten (Art. 199 OR), verf�ngt nicht, zumal der vorinstanzliche Entscheid ein absichtliches Verschweigen seitens der Beklagten nicht festgestellt hat und auch die in der Beschwerde aufgef�hrten pauschalen Vorbringen im Rahmen des Berufungsverfahrens keine konkreten Sachvorbringen enthalten, die auf ein arglistiges Verschweigen schliessen liessen.
Ausserdem stellte die Vorinstanz fest, und wird von den Kl�gern vor Bundesgericht nicht angefochten, dass sie bei aufmerksamer Pr�fung der Kaufsache vor dem Kauf den Mangel h�tten entdecken k�nnen (vgl. Art. 200 Abs. 2 OR). Von einer vertraglichen Zusicherung kann entgegen der in der Beschwerde vertretenen Ansicht keine Rede sein. Insbesondere ist nicht ersichtlich, inwiefern sich aus der von den Kl�gern erw�hnten Umschreibung des Grundst�cks im Grundbuch oder aus dem im abgeschlossenen Kaufvertrag aufgef�hrten Grundbuchplan ein Hinweis auf bestimmte Zugangsm�glichkeiten zum strittigen Kellerraum ergeben soll.
Die Vorinstanz hat demnach kein Bundesrecht verletzt, indem sie die Klagebegehren Ziffern 2 und 3 (Verpflichtung zur R�ckg�ngigmachung der baulichen Massnahmen / Berechtigung zur Ersatzvornahme) abwies.
Die Beschwerden erweisen sich als unbegr�ndet und sind abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden die Gerichtskosten den Parteien in Ber�cksichtigung des verursachten Aufwands und unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Die Parteientsch�digungen heben sich gegenseitig auf (Art. 68 Abs. 1 BGG).
Die Verfahren 4A_351/2010 und 4A_617/2011 werden vereinigt.
Die Beschwerden der Kl�ger (4A_351/2010) und der Beklagten (4A_617/2011) werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 7'500.-- werden den Kl�gern (unter solidarischer Haftung und intern je zur H�lfte) im Umfang von Fr. 3'000.-- und den Beklagten (unter solidarischer Haftung und intern je zur H�lfte) im Umfang von Fr. 4'500.-- auferlegt.

References: Art. 192
 Art. 199
 BGE 
 BGE 
 Art. 95
 Art. 105
 Art. 75
 Art. 674
 Art. 42
 Art. 674
 Art. 9
 Art. 674
 Art. 674
 BGE 
 Art. 674
 Art. 52
 Art. 74
 BGE 
 Art. 97
 Art. 184
 Art. 197
 Art. 184
 Art. 219
 Art. 97
 Art. 197
 Art. 197
 Art. 200