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Timestamp: 2019-08-20 04:02:41+00:00

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BGH, 01.07.1981 - VIII ZR 192/80 - dejure.org
BGH, 01.07.1981 - VIII ZR 192/80
https://dejure.org/1981,206
BGH, 01.07.1981 - VIII ZR 192/80 (https://dejure.org/1981,206)
BGH, Entscheidung vom 01.07.1981 - VIII ZR 192/80 (https://dejure.org/1981,206)
BGH, Entscheidung vom 01. Juli 1981 - VIII ZR 192/80 (https://dejure.org/1981,206)
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Mietzinsminderung - Vorausetzungen - Ladenlokal - Kaufinteresse - Umfang des Publikumsverkehrs
NJW 1981, 2405
MDR 1982, 135
WM 1981, 1113
Unter einem Mangel im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen (…vgl. BGH Urteil vom 26. September 1990 - VIII ZR 205/89 = BGHR BGB § 537 Abs. 1 Fehler 1 m.w.N.;… Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III B Rdn. 1328 ff;… Gerber/Eckert aaO Rdn. 117), wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können (st.Rspr. vgl. etwa BGH Urteil vom 1. Juli 1981 - VIII ZR 192/80 = NJW 1981, 2405; Senatsurteil vom 11. Dezember 1991 - XII ZR 63/90 = WM 1992, 583, 585, jeweils m.N.).
So können bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände - etwa die Behinderung des beschwerdefreien Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal - einen Fehler des Mietobjekts begründen (vgl. BGH aaO NJW 1981, 2405;… Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl. Rdn. 235 ff).
Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache (vgl. BGH aaO NJW 1981, 2405 m.N.;… Kraemer in Bub/Treier aaO III B Rdn. 1342; auch Staudinger/Emmerich BGB 13. Bearb. Vorbem. zu § 537 Rdn 32), wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind (…Wolf/Eckert aaO Rdn. 243).
Sie führen jedoch nicht zu einer unmittelbaren Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit des von dem Beklagten gemieteten Geschäftslokals für Wäsche und Dessous (vgl. BGH aaO NJW 1981, 2405, 2406).
Insoweit steht jedoch, wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkennt, nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts in Frage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich bei dem Mieter und nicht bei dem Vermieter liegt (allgemeine Meinung, vgl. nur BGH aaO NJW 1981, 2405 f;… Kraemer in Bub/Treier aaO III B Rdn. 1342;… Wolf/Eckert aaO Rdn. 168).
aa) Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache (BGH aaO NJW 1981, 2405, 2406 m.w.N.;… Gerber/Eckert aaO Rdn. 128;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl. §§ 535, 536 Rdn. 174).
Um eine Ausuferung des Fehlerbegriffs zu vermeiden, führen solche außerhalb der Mietsache selbst liegenden Umstände allerdings nur dann zu einem Mangel der Mietsache, wenn sie deren Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen (Senatsurteile vom 15. Oktober 2008 - XII ZR 1/07 - NJW 2009, 664, 665 zur Behinderung des Zugangs zu einem Geschäftslokal und zur Einhaltung eines bestimmten Mietermix; vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03 - NJW 2006, 899, 900 zur Zusicherung einer Vollvermietung und bestimmten Mieterstruktur; vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1715 zur enttäuschten Gewinnerwartung in einem Einkaufszentrum; vom 11. Dezember 1991 - XII ZR 63/90 - WM 1992, 583, 585 zu öffentlich-rechtlichen Hindernissen; BGH Urteile vom 1. Juli 1981 - VIII ZR 192/80 - NJW 1981, 2405 zur enttäuschten Gewinnerwartung bei geringer Kundenfrequenz; vom 9. Dezember 1970 - VIII ZR 149/69 - NJW 1971, 424, 425 zur Hochwassergefährdung des Mietobjekts; RGZ 95, 175 zur Zusicherung der Brauereifreiheit einer Gaststätte;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 10. Aufl. § 536 BGB Rn. 13 f.;… MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 536 Rn. 14 f.;… Staudinger/Emmerich BGB [Neubearbeitung 2011] § 536 Rn. 7).
Maßgebend für die Beantwortung der Frage, ob eine unmittelbare Beeinträchtigung der Mietsache vorliegt, ist danach in erster Linie der von den Parteien vereinbarte vertragsgemäße Gebrauch (BGH Urteil vom 1. Juli 1981 - VIII ZR 192/80 - NJW 1981, 2405;… Staudinger/Emmerich BGB [Neubearbeitung 2011] § 536 Rn. 5 mwN).
Vertraglich geschuldete "Sollbeschaffenheit" der Mietsache ist danach ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, wozu insbesondere ihre Eignung zu dem vertraglich vereinbarten Verwendungszweck gehört (BGH NJW 1982, 696; 1981, 2405;… Bub/Treier/ Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B, Rdnr. 1176;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 535 BGB, Rdnr. 34).
Es kommt darauf an, ob der nach § 535 BGB geschuldete Mietgebrauch beeinträchtigt wird, so dass der Fehler auch in einem tatsächlichen bzw. rechtlichen Verhältnis bestehen kann, das nach der allgemeinen Verkehrsanschauung den Mietgebrauch unmittelbar beeinträchtigt (BGH NJW 1981, 2405; Bay OLG GE 1987, 397).
Der ungehinderte Zugang zu den Mieträumen ist Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung insbesondere dann, wenn Gewerberäume vermietet wurden und das dort betriebene Gewerbe auf Kundenverkehr angewiesen ist (BGH NJW 1981, 2405 = ZMR 1981, 368 = GE 1982, 137).
Betrifft der Mietvertrag ein Ladenlokal, so ist ein ungehinderter Zutritt des Publikums zum Geschäft - also die Möglichkeit, es beschwerde- , gefahrlos und bequem betreten zu können - für die Gebrauchstauglichkeit mitbestimmend (vgl. BGH NJW 1981, 2405).
Denn die Erwartung, auf einem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte zu machen, fällt grundsätzlich in den Risikobereich des Pächters bzw. Mieters, auch wenn beiden Vertragsparteien bewußt ist, daß der wirtschaftliche Erfolg von der Entwicklung bestimmter Faktoren abhängt (vgl. BGH, Urteil vom 1. Juli 1981 - VIII ZR 192/80 - NJW 1981, 2405, 2406;… Wolf/Eckert aaO Rdn. 168).
Gerade bei der Geschäftsraummiete, bei der langfristige Verträge üblich sind und das Risiko für den geschäftlichen Erfolg allein der Mieter trägt (vgl. dazu BGH, Urteil vom 1. Juli 1981 - VIII ZR 192/80 - NJW 1981, 2405, 2406 m.w.N.), hat dessen Interesse erhebliches Gewicht, im Falle unvorhergesehener wirtschaftlicher Entwicklungen Verluste, die wegen einer nicht mehr sinnvollen Nutzbarkeit der Räume drohen, durch eine Untervermietung abwenden oder mindern zu können.
Im Übrigen berechtigen Umstände, die in den Risikobereich des Mieters fallen, diesen regelmäßig nicht zu einer Kündigung aus wichtigem Grund (vgl. BGH, NJW 1981, 2405;… Grapentin, in: Bub/Treier, a.a.O. Rdn. IV. 196).
Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter nämlich verpflichtet, die Mietsache zum vertraglichen Gebrauch zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, wozu insbesondere ihre Tauglichkeit zum vertraglich vorgesehenen Verwendungszweck gehört (…BGH, Urt. v. 05.10.1981, VIII ZR 259/80, NJW 1982, 696; BGH, Urt. v. 01.07.1981, VIII ZR 192/80, NJW 1981, 2405).
Es entspricht gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass solche mittelbaren Einwirkungen keine Fehler sind (BGH NJW 2000, 1714; 1981, 2405).
Die Erwartung, auf dem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte abzuschließen und nicht etwa Verlust zu machen, gehört zum Risikobereich des Mieters (BGH, NJW 2006, 899; 2000, 1714; 1981, 2405-2406).
OLG Düsseldorf, 18.11.1997 - 24 U 261/96
Allerdings können auch tatsächliche Zustände und rechtliche Verhältnisse, die mit der Mietsache zusammenhängen, einen Fehler i. S. des § 537 I BGB darstellen; um die Garantiehaftung des Vermieters sachgemäß einzugrenzen und nicht ausufern zu lassen, beschränkt die Rechtsprechung dies auf Umstände und Verhältnisse, die die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen (BGH, NJW 1981, 2405 [unter II 2]); dabei ist in erster Linie auf den zum Vertragsinhalt erhobenen Vertragszweck abzustellen.
Der BGH (NJW 1981, 2405 = LM § 537 BGB Nr. 27) hat dazu lediglich ausgeführt, daß "über die Eignung der Räume in ihrer baulichen Ausgestaltung hinaus auch der ungehinderte Zutritt des Publikums zu diesem Geschäft - also die Möglichkeit, es beschwerde-, gefahrlos und bequem betreten zu können - für die Gebrauchstauglichkeit unmittelbar bestimmend sein" kann; wie aus dem Sachzusammenhang hervorgeht, hat er bei dieser Bemerkung nicht Arbeiten an öffentlichen Straßen, sondern Zugangshindernisse innerhalb eines vom Vermieter betriebenen Einkaufszentrums im Auge gehabt, eine Fallgestaltung, die von der hier zu beurteilenden erheblich abweicht.
Ein Mangel der Mietsache liegt vor bei einer für den Mieter nachteiligen Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand, wobei sowohl rechtliche als auch tatsächliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können (BGH NJW 1981, 2405;… Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rz. 235 f.).
Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit oder eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache (BGH NJW 2000, 1714; 1981, 2405;… Kramer in Bub/Treier III. B. Rz. 1342), wohingegen Mängel, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind (…vgl. Wolf/Eckert, a.a.O., Rz. 243).
Die Verwirklichung dieses Risikos kann der Mieter nicht nach § 242 BGB im Wege der Vertragsaufhebung auf den Vermieter übertragen (BGH NJW 2000, 1714; 1981, 2405;… Kramer in Bub/ Treier, III. B. Rz. 1342).
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 § 536
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 § 535
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