Source: https://www.prawo-cywilne.info/podnajem-lokalu-od-instytucji-panstwowej-jak-uniknac-przetargu-344-c.html
Timestamp: 2019-06-19 12:53:55+00:00

Document:
Anna Sufin • Opublikowane: 2017-07-05
Na wstępie wskażę, że bez zgody wynajmującego znajomy najemca nie może Panu podnająć lokalu użytkowego. Zgodnie z art. 688 (2) Kodeksu cywilnego (K.c.):
„Art. 6882. Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.”
Jest to szczególna regulacja, która dotyczy najmu lokali. Jeśli bowiem przedmiotem najmu nie jest lokal, stosuje się art. 668 K.c., który – gdy nie zabrania tego umowa – pozwala na oddawanie przedmiotu najmu w dalszy najem:
„Art. 668. § 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.
Jak się domyślam, w samej także umowie najmu zastrzeżono dodatkowo, że najemca nie może oddać lokalu do bezpłatnego bądź odpłatnego używania osobie trzeciej bez zgody wynajmującego. Taki zapis z reguły wprowadza się w umowach najmu zawieranych przez podmioty państwowe lub komunalne.
Pierwszym zatem sposobem zrealizowania Pana planu będzie wystąpienie do wynajmującego o zgodę dla dokonania podnajmu. W tym zakresie proponuję zapoznać się z ewentualnymi aktami prawnymi (zarządzeniami) wojewody bądź samego podmiotu najmującego, które traktowałyby o kwestii oddania w podnajem, może się bowiem tak zdarzyć, że sam wynajmujący będzie miał w tym względzie „związane ręce”. Niemniej jednak warto spróbować wystąpić o taką zgodę i w razie odmowy przeanalizować jej przesłanki.
Nadmieniam, że w przypadku oddania w podnajem przez najemcę bez zgody wynajmującego ten ostatni może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 667 § 2 K.c.), zatem ryzykuje utratą praw z umowy najmu. Oczywiście takie wypowiedzenie umowy będzie wtedy skuteczne również wobec Pana, bowiem podnajem nie może trwać dłużej niż najem (por. art. 668 § 2 K.c.). Najemca, oddając rzecz do używania osobie trzeciej, odpowiada też za jej działania lub zaniechania jak za własne, nawet mimo nieponoszenia winy. Z tego też względu podnajem stanowi pewne ryzyko dla najemcy.
W razie zakończenia stosunku najmu może Pan ubiegać się, by lokal najęto Panu. Zapytuje Pan, jak w podobnym wypadku uniknąć przetargu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa, kiedy przetarg musi być przeprowadzony. Zgodnie z jej art. 35 i 37:
„Art. 35. 1. Właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.
1a. Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz do nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1, sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie, najem lub dzierżawę. Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa zamieszcza wykaz na stronach internetowych Biuletynu Informacji Publicznej przez okres 21 dni, a ponadto informację o zamieszczeniu tego wykazu podaje do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na terenie którego położona jest nieruchomość.
4. (uchylony).”
„Art. 37. 1. Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.
15) jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie terminalu lub inwestycję towarzyszącą zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu (Dz. U. z 2014 r., poz. 1501 oraz z 2015 r. poz. 1045);
16) jest zbywana na rzecz inwestora realizującego strategiczną inwestycję w zakresie sieci przesyłowej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U., poz. 1265).
4a. Umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony zawiera się w drodze bezprzetargowej, jeżeli użytkownikiem, najemcą lub dzierżawcą nieruchomości jest organizacja pożytku publicznego lub użytkownikiem nieruchomości jest stowarzyszenie ogrodowe w rozumieniu ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. z 2014 r., poz. 40 oraz z 2015 r., poz. 528).
5. Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa może odstąpić od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umów, o których mowa w ust. 3 i 4, w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1 (nieruchomości, które pozostały po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej osobie prawnej), oraz do nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1 (nieruchomości wchodzące w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa przeznaczone na potrzeby Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, Rządowego Centrum Legislacji, Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa, ministerstw, urzędów centralnych i urzędów wojewódzkich oraz nieruchomości na potrzeby statutowe Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, z wyłączeniem rejonów), bez konieczności odpowiednio zwolnienia z obowiązku lub wyrażenia zgody przez wojewodę.”
Z powyższego wynika, że w każdym wypadku najmu nieruchomości Skarbu Państwa, jeśli najem następuje na czas dłuższy niż trzy miesiące, musi nastąpić podanie do publicznej wiadomości informacji o zamiarze najmu, według treści wskazanej w art. 35 ust. 2. W przypadku, gdy najem jest zawierany na czas nieoznaczony albo dłuższy niż 3 lata, konieczny jest przetarg, chyba, że wojewoda wyrazi zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego zawarcia umowy. Może Pan zatem albo wnosić o zawarcie umowy na czas krótszy niż trzy lata, albo starać się o zgodę od wojewody na odstąpienie od obowiązku przetargowego.
W ustawie nie określono żadnych przesłanek, które muszą zaistnieć dla wyrażenia przez wojewodę zgody na odstąpienie od trybu przetargowego. W tym zakresie istnieje zatem uznaniowość tego organu (por. J. Majcher-Borkowska, Wieloletnia dzierżawa nieruchomości gminnej bez przetargu, ST 2009, nr 10).
Podsumowując zatem – tak podnajem, jak i najem w trybie bezprzetargowym na okres powyżej 3 lat, będzie zależał od dobrej woli wynajmującego i wojewody (bądź podmiotu, któremu w tym zakresie wojewoda przekazał uprawnienia). W istocie także najem do trzech lat będzie mógł nastąpić, gdy wynajmujący będzie chciał przeznaczyć nieruchomość w dalszym ciągu na cele najmu.
▸ Sprawa w e-sądzie mimo ugody z bankiem

References: art. 688
 art. 668
 art. 668
 art. 35
 art. 57
 art. 60
 art. 57
 art. 60
 art. 35