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Timestamp: 2020-06-02 11:41:51+00:00

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Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - AGRAVO DE INSTRUMENTO : AG 50450850820194040000 5045085-08.2019.4.04.0000 - Inteiro Teor
AG 5045085-08.2019.4.04.0000 5045085-08.2019.4.04.0000
Agravo de Instrumento Nº 5045085-08.2019.4.04.0000/SC
AGRAVANTE: BDO CONSULTORES LTDA
AGRAVADO: CLAUDEMAR FRANCISCO DEOTTI
AGRAVADO: CRISTIANE FATIMA MACHADO DEOTTI
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de tutela de urgência, interposto por BDO CONSULTORES LTDA, em face de decisão proferida na ação de procedimento comum nº 50085387320194047208.
Inicialmente a tutela de urgência fora indeferida nos termos que seguem:
"(...) 2.2. Pedido liminar.
O artigo 300 do Código de Processo Civil prevê que o juiz poderá antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que se convença da probabilidade do direito, bem como exista perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
Decidi a questão na ação ajuizada pela empresa (n. 5014190-08.2018.4.04.7208), com os mesmos pedidos aqui discutidos, nos seguintes termos:
Julgamento simultâneo: autos nº 50141900820184047208 e nº 50150613820184047208.
2.2. Do Direito - Regularidade da Consolidação da Propriedade e Realização do Leilão.
A matrícula anexada aos autos (evento 14, MATRIMÓVEL17) indica que já houve a consolidação da propriedade em favor da CEF, averbada em 01.02.2018.
A disciplina prevista na Lei nº 9.514/97 que, dispondo sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, regra a alienação fiduciária de imóveis e, no que particularmente interessa ao caso, o procedimento seguido em caso de inadimplência do devedor:
Da leitura do texto legal acima verifica-se que os fatos constitutivos da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário são, em si, o inadimplemento de dívida contratual por período que extrapole a carência contratualmente estipulada, acrescido da ausência da purgação da mora após encerrado prazo de quinze dias para fazê-lo.
De outra parte, tem-se que a jurisprudência já reconheceu a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial do Decreto-Lei n.º 70/1966, bem como a constitucionalidade da Lei 9.514/97, que prevê a possibilidade de consolidação da propriedade nas mãos do agente fiduciário em decorrência do inadimplemento do mutuário.
DIREITO ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICUIAL DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL. REQUESITOS LEGAIS. DECRETO-LEI Nº 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. AUSÊNCIA DE NULIDADE. NOTIFICAÇÃO DO MUTUÁRIO PARA PURGAR A MORA. PRECEDENTES. . Resta pacificado nessa Corte e no Supremo Tribunal Federal o entendimento de que as disposições constantes do Decreto-Lei nº 70/66, que cuidam de execução extrajudicial, foram recepcionadas pela Constituição Federal de 1988, não padecendo, destarte, de nenhum vício a execução que assim seja levada a cabo pelo credor hipotecário. Tal posicionamento decorre da constatação de que esse procedimento não é realizado de forma aleatória e se submete a efetivo controle judicial, em ao menos uma de suas fases, sendo certo que o devedor é intimado a acompanhá-lo, podendo impugnar, inclusive no âmbito judicial, o desenrolar do procedimento, se irregularidades vierem a ocorrer durante o seu trâmite; . O procedimento do leilão extrajudicial a ser promovido pelo agente financiador tem exigências legais próprias, que devem ser obedecidas, sob pena de nulidade. Dentre elas, a necessidade de notificação pessoal do devedor para purgar a mora, a qual se permite seja feita por intermédio do Serviço Registral de Títulos e Documentos. Os artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 prevêem a notificação pessoal do mutuário exclusivamente para fins de purgação da mora; . Não há qualquer nulidade a ser declarada no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade se o agente financeiro providenciou a notificação pessoal do devedor para a purgação da mora através do Registro de Títulos e Documentos, nos termos da legislação pertinente. (TRF4, AC 5012347-46.2015.404.7100, QUARTA TURMA, Relator SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, juntado aos autos em 19/04/2016)
DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIARIO. LEI N. 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. DECRETO-LEI 70/66. INAPLICABILIDADE. ARTIGO 557 DO CPC. POSSIBILIDADE. 1. Não há que se falar em inconstitucionalidade da Lei 9.514/97, que prevê a possibilidade de consolidação da propriedade nas mãos do agente fiduciário em decorrência do inadimplemento do mutuário. 2. Inaplicabilidade do Decreto-Lei nº 70/66, visto que o contrato de financiamento firmado pelas partes não prevê a adoção de tal procedimento, mas sim determina que o imóvel, em caso de inadimplemento, seja alienado fiduciariamente, na forma da Lei n. 9.514 /97. 3. Agravo regimental, recebido como agravo legal, não provido.(AC 00203581920084036100, JUIZA CONVOCADA SILVIA ROCHA, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:08/02/2012 ..FONTE_REPUBLICACAO:.)
Ainda, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o devedor detém faculdade de purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, mediante aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário.
ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA.. Na alienação fiduciária de coisa imóvel, caracterizado o inadimplemento contratual resta consolidada a propriedade em nome do fiduciário, com a extinção da dívida, nos termos do artigo 27, parágrafo 5º, da Lei nº 9.514/97.. Segundo orientação desta Turma, como há previsão expressa na Lei 9.514/97 (inciso II do art. 39) no sentido de que"são aplicáveis as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei 70, de 21 de novembro de 1966", é aplicável supletivamente à alienação fiduciária de imóvel o artigo 34 do referido Decreto-Lei.. Segundo precedentes do Superior Tribunal de Justiça, é possível ao devedor purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, mediante aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário. (TRF4, AC 5008040-58.2015.404.7000, Terceira Turma, Relatora p/ Acórdão Maria Isabel Pezzi Klein, juntado aos autos em 29/01/2016)
ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. CONTRATO DE FINANCIAMENTO CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA.- Na alienação fiduciária de coisa imóvel, caracterizado o inadimplemento contratual resta consolidada a propriedade em nome do fiduciário, com a extinção da dívida, nos termos do artigo 27, parágrafo 5º, da Lei nº 9.514/97.- Segundo orientação desta Turma, como há previsão expressa na Lei 9.514/97 (inciso II do art. 39) no sentido de que"são aplicáveis as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei 70, de 21 de novembro de 1966", é aplicável supletivamente à alienação fiduciária de imóvel o artigo 34 do referido Decreto-Lei.- Segundo precedentes do Superior Tribunal de Justiça, é possível ao devedor purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, mediante aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário. (TRF4, AC 5029823-97.2015.404.7100, Terceira Turma, Relator p/ Acórdão Ricardo Teixeira do Valle Pereira, juntado aos autos em 10/12/2015)
Da decisão do e. TRF4 no Agravo de Instrumento Nº 5009541-61.2016.4.04.0000/SC (TRF4, AG 5009541-61.2016.404.0000, Terceira Turma, Relatora Marga Inge Barth Tessler, juntado aos autos em 08/03/2016):
No entanto, em que pese seja reconhecido o direito à purga da mora após a consolidação da propriedade, nos termos do art. 27 da Lei 9.514/97, tal purga não tem o condão de restabelecer o contrato nos termos em que firmado, tendo em vista que o contrato não existe mais em virtude da consolidação da propriedade em nome da CAIXA. O imóvel já pertence à CEF.
O prazo de 15 dias para purgar a mora e restabelecer o contrato, previsto no art. 26 da Lei 9.514/97, se aplica apenas antes da consolidação da propriedade.
Com a purga da mora após a consolidação da propriedade e antes da alienação a terceiro, o mutuário tem uma última chance de não perder o imóvel.
A purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97. Não basta pagar as parcelas em atraso com juros e correção monetária. Tem que pagar a integralidade da dívida, acrescida das custas que a instituição financeira dispendeu com Cartório de Registro de Imóveis e notificações.
Por fim, e ainda corroborando o acima exposto, tem-se que para suspensão do procedimento executivo necessário se faz o depósito do valor integral cobrado pelo agente financeiro:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO ADMINISTRATIVO. DIREITO CIVIL. DIREITO CONSTITUCIONAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. CONTRATO DE MÚTUO. AGRAVO RETIDO. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE EXECUÇÃO. LEI Nº 9.514/97. LEGALIDADE. REQUISITOS FORMAIS. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO PARA PURGAR A MORA. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. PRECEDENTES. . A Lei nº 9.514/97 não prevê expressamente a necessidade de avaliação prévia do imóvel quando da realização de hasta pública, ao contrário do que sucede em execuções promovidas em juízo. Apenas dispõe a respeito do valor mínimo de venda, que deve corresponder ao valor do saldo devedor; . O artigo 26 da Lei nº 9.514/97 dispõe que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, extinguindo-se a obrigação contratual. A consolidação equivale a uma operação de transferência jurídica patrimonial, já que o credor deixa de ter a propriedade meramente resolúvel, incorporando-a em seu sentido pleno; . Consolidada a propriedade, tem-se a extinção da dívida, nos termos do artigo 27, parágrafo 5º, da lei. A partir de então, considerando que o imóvel passou a integrar o patrimônio da instituição financeira, ela promoverá leilão para a alienação do imóvel, nos termos da lei; . No caso em concreto, a parte autora tinha plena ciência da existência de gravame decorrente de um mútuo com garantia fiduciária contratado com o agente financeiro e que, em caso de inadimplemento, essa garantia seria exercida através dos meios legais. A prova dos autos demonstra que o procedimento de execução extrajudicial adotado pela CEF observou todas as exigências legais, necessárias à consolidação da propriedade e à consequente extinção do contrato; . Não há qualquer nulidade a ser declarada no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade se o agente financeiro providenciou a notificação do devedor para a purgação da mora, nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/97 . A purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do artigo 26, parágrafo 1º, da Lei nº 9.514/1997 e do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Faz-se necessário saldar a integralidade da dívida, acrescida das custas que a instituição financeira despendeu com Cartório de Registro de Imóveis e notificações. Para tanto, não há necessidade de suspender a execução, sob pena de prejudicar injustificadamente o credor, que tem agido de forma lícita. (TRF4, AC 5052444-88.2015.404.7100, QUARTA TURMA, Relator CANDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 17/03/2017)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGA DA MORA. LEILÃO. SUSPENSÃO. 1. Nos termos do art. 25 da Lei 9.514/97, 'Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel'. Em contrapartida, em caso de inadimplência, resolve-se o contrato com a consolidação da propriedade do fiduciário. 2. O prazo de 15 dias para purgar a mora e restabalecer o contrato, previsto no art. 26 da Lei 9.514/97, se aplica apenas antes da consolidação da propriedade. 3 . A purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97. Não basta pagar as parcelas em atraso com juros e correção monetária. Tem que pagar a integralidade da dívida, acrescida das custas que a instituição financeira dispendeu com Cartório de Registro de Imóveis e notificações. (TRF4, AG 5050482-53.2016.404.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 09/03/2017)
Como visto, a consolidação da propriedade do imóvel fiduciariamente alienado em vinculação ao SFI, bem como sua subsequente alienação extrajudicial, obrigatoriamente, deve ser precedida da notificação do devedor para purgação da mora, certificada por oficial com fé pública, sob pena de nulidade, a teor do que dispõe o aludido artigo 26, §§ 1º, 3º e 4º, Lei n. 9.514/97.
Infere-se dos autos comprovada a não purgação integral da mora, restando incontroversa a inadimplência, determinante da retomada pela CEF da propriedade em questão. Verifico tampouco haver, nos autos, demonstração que evidencie a inobservância da referida instituição financeira aos preceitos legais em referência, notadamente dos §§ 1º, 3º e 7º do art. 26, que asseguram ao autor plena observância das garantias constitucionais invocadas.
O banco requerido anexou nos autos matrícula do imóvel em referência com a averbação da consolidação da propriedade em favor da CEF, em que consta a seguinte anotação (ev. 14 - MATRIMOVEL17 - fls. 3):
"CONSOLIDAÇÃO CONDICIONADA DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA: Mediante requerimento da credora fiduciária (Cédua de Crédito Bancário nº 734-0921.003.00003385-7, constante do R2) datado de 26.01.2018, procede-se a presente para constar que os devedores CLAUDEMAR FRANCISCO DEOTTI, CI nº 1710606-SSP/SC, CPF 657.171.989-49, e sua esposa CRISTIANE FÁTIMA MACHADO DEOTTI, CI nº 5.062.252-8-SESP/SC, CPF 924.808.100-20, brasileiros, empresários, casados pelo regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei nº 6515/77, residentes e domiciliados na Rua 2850, nº 20, ap. 1401, Balneário Camboriú-SC, foram intimados a satisfazer a dívida vencida, através das intimações nº 753/2017 registrada sob o nº 116392, em 31.10.2017, no Livro B-545, intimação nº 754/2017 registrada sob o nº 116393, em 31.10.2017, no Livro B-545, e intimação nº 756/2017 registrada sob nº 116394, em 31.10.2017, no Livro B-545, todas no Registro Civil das Pessoas Jurídicas, Títulos e Documentos de Balneário Camboriú-SC, e tendo em vista a não purgação da mora no prazo determinado, conforme prevê o art. 26 da Lei Federal nº 9514/97, consolida-se a propriedade do imóvel matriculado em favor da credora fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, instituição financeira, CNPJ 00.360.305/0001-04, com sede no Setor Bancário Sul, Quadra 4, lotes 3/4, Asa Sul, Brasília-DF.- Valor do imóvel: R$ 4.013,540,00, conforme laudo de avaliação nº 6995.6995.000514967/2017.01.01.01, por Luiz Paulo Averbeck, CREA 013.266-0/SC, ART nº 6.387.707-0, datado de 20.11.2017.-"
Trata-se de anotação exarada por oficial de Cartório de Registro de Imóveis a respeito do respectivo ato, de maneira revestida por fé pública, o que assegura a presunção jurídica de veracidade somente afastável mediante contundente prova em contrário. Nesse contexto, as alegações constantes do Evento 40 esbarram no relato das diligências da Oficial responsável pela notificação (Evento 26), no sentido de que contatou a Sra. Mariza, funcionária do Setor Administrativo do Condomínio Residencial Viaspecialle, sendo que, em ambas as diligências, a funcionária contatou a devedora Cristiane informando que havia documento para ser entregue, tendo sido alertada pela mesma para não assinar e nem receber qualquer documento, evidenciando a tentativa de evitar o recebimento da notificação. O contexto indica, portanto, que: 1) os devedores tinham conhecimento do empréstimo que contrataram, das obrigações que sobre eles recaíam e da sua condição de inadimplentes; 2) tinham conhecimento das tentativas de notificação por parte da instituição financeira.
E, com efeito, uma vez comprovado o atraso das parcelas e observada a indispensável intimação pessoal para purgação da mora no prazo legal, correto o procedimento de consolidação da propriedade.
De certo, tem-se que a parte autora estava ciente da cláusula de vencimento antecipado (cláusula décima primeira do contrato anexado no evento 1, CONTR11 - fls. 6) e não demonstrou o pagamento das parcelas anteriores a consolidação.
Assim, tendo ocorrido inadimplemento das obrigações, não se vislumbra abusividade do agente financeiro ou desobediência aos ditames legais. Veja-se:
ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. DEPÓSITO FEITO APÓS A ARREMATAÇÃO DO BEM. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA. PROIBIÇÃO DE REGISTRO DA AÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ARTS. 54 E 56 DA LEI N.º 13.097/2015. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. I. Caso já arrematado o bem por terceiro de boa-fé, mesmo diante de inequívoca intenção de pagamento da quantia devida, há que se negar a possibilidade de purgação da mora, em razão dos prejuízos que poderia sofrer o arrematante do imóvel. II. A norma legal visa a proteger os credores do proprietário do imóvel, determinando que a ação que possa conduzi-lo à insolvência seja averbada na respectiva matrícula, para garantir que eventual negócio jurídico celebrado com ele não tenha eficácia perante o credor que está discutindo um débito em juízo. Tal prescrição, contudo, não pode ser invocada para defender interesses do próprio devedor, para o efeito de frustrar a alienação do imóvel em execução extrajudicial para pagamento da dívida. (TRF4, AG 5003145-63.2019.4.04.0000, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 05/07/2019)
CIVIL. ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. INADIMPLÊNCIA DO MUTUÁRIO. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. DECRETO-LEI N.º 70/66 1. Tendo ocorrido inadimplemento das obrigações, o que é incontroverso, bem como a notificação do mutuário, sem a purga da mora, o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado, nos termos do artigo 32 do Decreto-Lei n.º 70/66, não se vislumbrando abusividade do agente financeiro ou desobediência aos ditames legais que tenha causado prejuízo concreto ao mutuário. (TRF4, AC 5001627-22.2017.4.04.7109, TERCEIRA TURMA, Relator ROGERIO FAVRETO, juntado aos autos em 25/04/2019)
A bem ver, considerando a documentação trazida aos autos, conclui-se que o procedimento adotado pela CEF para a expropriação extrajudicial foi rigorosamente observado ao longo da consolidação da propriedade para a parte ré.
Ademais, verifica-se que houve encaminhamento de intimação dos leilões por correspondência enviada ao endereço da parte autora, embora conste registro no AR como" mudou-se "(evento 26, ANEXO3 - fls. 7).
Cumpre registrar que a intimação do interessado para purgar a mora é o único procedimento previsto pela norma que prevê intimação pessoal do mutuário. A intimação do leilão, a Lei nº 9.514/97, com as alterações previstas pela Lei 13.465/2017, não apontou como requisito de validade para realização do leilão a notificação pessoal do mutuário, bastando que este seja comunicado através de correspondência dirigida aos endereços constantes no contrato.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO. MCMV. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. LEILÃO. NOTIFICAÇÃO. RECURSO IMPROVIDO. 1. Não há a necessidade de comprovação do recebimento dos avisos por parte do mutuário, bastando a expedição da notificação para o endereço do imóvel adquirido. A simples alegação de falta de notificação pessoal não invalida a correspondente certidão lavrada em cumprimento do § 7º do artigo 26 da Lei nº 9.514/97, quando esta é subscrita por escrevente de serventia judicial, visto que seus atos gozam de fé pública. 2. Conforme entendimento há muito consolidado Superior Tribunal de Justiça, quanto aos avisos referidos no dispositivo acima transcrito, basta a remessa para o endereço do imóvel, diante da presunção de que os mutuários ali residem (artigo 9º da Lei n.º 4.380/64) 3. Não há na legislação de regência (Lei nº 9.514/97) previsão expressa de intimação pessoal dos mutuários acerca da data da realização dos leilões. A única notificação a ser efetuada de forma pessoal é aquela destinada à purgação da mora (que no caso dos autos foi comprovada pelo agente financeiro). (TRF4, AG 5001958-20.2019.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 05/04/2019)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. NOTIFICAÇÃO REGULAR. 1. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, e tais condições, reproduzidas em cláusulas do contrato, que foram aceitas de forma livre e espontânea pelo pactuante, não consistem em exigências ilegais ou abusivas, senão expressamente fulcradas na Lei nº 9.514/97 e legislação pertinente, as quais não padecem de vício de inconstitucionalidade. 2. Não há qualquer nulidade a ser declarada no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade se o agente financeiro providenciou a notificação do devedor para a purgação da mora, nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/97. A notificação pessoal do mutuário pode ser substituída por notificação por edital, caso não encontrado o devedor no endereço do imóvel. 3. Não existe na legislação previsão expressa da intimação pessoal dos mutuários acerca da data da realização dos leilões como requisito para a regularidade da execução extrajudicial. (TRF4, AG 5042909-27.2017.4.04.0000, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 15/12/2017)
A mera alegação de ausência de notificação pessoal não invalida a certidão lavrada nos termos do art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97, subscrita por escrevente de serventia judicial, que inclusive goza de fé pública (e, por isso, de presunção de veracidade), constituindo-se em documento hábil para comprovar a mora do devedor. (TRF4, AG 5014852-28.2019.4.04.0000, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 27/06/2019)
ADMINISTRATIVO E CIVIL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO. NULIDADE AFASTADA. A Lei nº 9.514/97, com as alterações previstas pela Lei 13.465/2017, não apontou como requisito de validade para realização do leilão a notificação pessoal do mutuário, bastando que este seja comunicado através de correspondência dirigida aos endereços constantes no contrato. (TRF4, AG 5045592-03.2018.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 05/04/2019)
Além disso, cumpre registrar que a parte autora tinha plena ciência da existência de gravame decorrente de um mútuo com garantia hipotecária contratado com o agente financeiro e que, em caso de inadimplemento, essa garantia seria exercida através dos meios legais, conforme se verifica no contrato acostado à inicial.
A parte autora relatou ainda que o imóvel em questão foi arrematado por R$ 2.148.847,00, preço que considera irrisório/vil, considerando que a avaliação da CEF, quando da concessão do crédito em julho de 2012, foi de R$ 5.400.000,00.
Sustenta que arrematação de imóvel por preço irrisório seria inválida, citando precedente do Superior Tribunal de Justiça, que considera preço vil aquele que se apresenta inferior a 50% do valor de avaliação.
De certo, a jurisprudência do STJ orienta-se no sentido de se reputar vil lance de arrematação que se mostrar abaixo de 50% do valor da avaliação. É o que se observa nos seguintes arestos:
EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. INSURGÊNCIA CONTRA A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. DESCABIMENTO. PREÇO VIL. INOCORRÊNCIA. MULTA. AFASTAMENTO. 1. É descabida a discussão do preço da avaliação do bem em sede de embargos à arrematação, pois tal impugnação deve ser apresentada até a publicação do edital do leilão, nos termos do art. 13, § 1º, da LEF. 2. Não caracteriza preço vil a arrematação correspondente a 50% do valor da avaliação do bem. (TRF4, AG 5016998-81.2015.404.0000, Primeira Turma, Relator p/ Acórdão Joel Ilan Paciornik, juntado aos autos em 10/09/2015).
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. NÃO OCORRÊNCIA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PELO OFICIAL DE JUSTIÇA. POSSIBILIDADE. 1. De acordo com a jurisprudência do STJ, fica caracterizado o preço vil quando a arrematação não atinge 50% do valor da avaliação do imóvel. 2. O Oficial de Justiça, no exercício de suas atribuições, goza de fé pública e possui habilitação específica para realizar avaliações de bens penhorados, só podendo sua avaliação ser repelida por prova cabal em sentido contrário. (TRF4, AC 5005741-84.2010.404.7000, Quarta Turma, Relatora p/ Acórdão Loraci Flores de Lima, juntado aos autos em 18/08/2015).
No caso dos autos, em 20.11.2017, verifica-se que a CEF encomendou nova avaliação do referido imóvel para encaminhamento a Leilão, resultando valor apurado de R$ 4.013.540,00 (ev. 26 - LAUDO4), o qual se revela inferior ao que apurado em 07/2012, quando da contratação do crédito (R$ 5.400.000,00).
Mesmo considerando o ativo mercado imobiliário de Balneário Camboriú/SC, ao longo de 5 (cinco) anos, pode se presumir efetiva variação no preço dos imóveis, o que recomenda - depois de tanto tempo - avaliação que apure preço de venda atualizado.
Por outro lado, nota-se que a parte requerente não apresenta prova técnica atualizada que contrarie avaliação pericial do imóvel realizada pela CEF, resumindo sua contrariedade à insatisfação com o valor apurado pelo técnico.
Assim, considerando que a alienação judicial foi realizada de acordo com a avaliação do imóvel penhorado, e arrematado por preço superior ao patamar de caracterização do preço vil (R$ 2.148.847,00), bem como que de tudo foi dado ciência ao executado, entendo perfeito o ato, não havendo que se falar em nulidade da arrematação.
a) Julgo improcedentes os pedidos de declaração de nulidade da execução extrajudicial e de danos materiais (artigo 487, I, do CPC);
b) Acolho a preliminar de faltade interesse processual em relação aos pedidos de revisão do contrato e inexistência de débito, e julgo o processo extinto sem resolução do mérito em relação a estes (artigo 485, VI, do CPC).
Assim, ficou atestada a regularidade da consolidação da propriedade e realização do leilão, inclusive intimações realizadas, e, ainda, ficou afastada a arrematação por preço vil.
3.1. Ante o exposto, indefiro a antecipação de tutela. (...)"
Posteriormente, em embargos de declaração, o magistrado deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência para determinar a suspensão dos efeitos do Leilão Público Extrajudicial n. 046/2018 (2º Leilão), mantendo-se os autores (agravados) na posse do imóvel objeto da arrematação:
"(...) Neste feito, a parte autora (avalistas) alegam também que: (1) não foram intimados da dívida e da data dos leilões; (2) nulidade das notificações para purgação da mora e da data, horários e local dos leilões, seja porque realizados em endereço diverso do constante no contrato, seja porque publicados em jornais que não circulam em Balneário Camboriú e Itajaí; (3) arrematação por preço vil, apresentando avaliação imobiliária.
6. Pois bem, os vícios apontados pela parte autora, não explorados nas ações anteriores, se eventualmente confirmados, podem, em tese, ensejar alteração do horizonte jurídico que envolve o imóvel objeto dado como garantia fiduciária (n. 734.0921.00003385-7).
7. Aim, para assegurar eventual resultado prático da presente demanda, com fundamento no poder geral de cautelae no disposto no art. 300 e ssss. do CPC, defiro parcialmente a tutela de urgência para determinar a suspensão dos efeitos do Leilão Público Extrajudicial n. 046/2018 (2º Leilão), mantendo-se os autores na posse do imóvel objeto da arrematação, até julgamento do mérito da presente lide."
Sustentou, a parte agravante, que o imóvel objeto da ação originária, alienado fiduciariamente à CEF, foi por ela arrematado, de boa-fé, pela quantia de R$ 2.148.847,00 (dois milhões, cento e quarenta e oito mil, oitocentos e quarenta e sete reais), por meio do Leilão Público nº 046/2018 – 2º - Leilão SFI, ocorrido em 26/11/2018, e que a Carta de Arrematação foi devidamente registrada na matrícula do imóvel, em 21/12/2018 (vide evento 45 - MATRIMÓVEL11). Referiu que discute a posse do referido imóvel por meio da Ação de Imissão de Posse nº 0300839-30.2019.8.24.0005, junto à Justiça Estadual, na Comarca de Balneário Camboriú, em que teve deferida liminar em seu favor. Referiu que naquela ação a liminar foi provisoriamente suspensa, ante a alegação dos Agravados de que havia duas demandas em curso na Justiça Federal discutindo a validade do leilão: ações anulatórias nº 5014190-08.2018.4.04.7208 e nº 5015061-38.2018.4.04.7208 – já julgadas. Declarou que foi proferida sentença conjunta nas ações acima citadas, que (i) julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade da execução extrajudicial e de danos materiais (artigo 487, I, do CPC), (ii) acolheu a preliminar de falta de interesse processual em relação aos pedidos de revisão do contrato e inexistência de débito e (iii) julgou o processo extinto sem resolução do mérito (artigo 485, VI, do CPC). Disse, ainda, que os Agravados Cristiane e Claudemar, bem como o Restaurante Plaza Sapore Speciale, pessoa jurídica representada por Cristiane, foram devidamente notificados, respectivamente, por meio dos Ofícios nº 754/2017 e 756/2017, bem como pelo 753/2017, todos expedidos pelo 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Balneário Camboriú (evento 45 - NOT_INT13). Postulou a concessão de efeito suspensivo ao recurso para suspender a medida cautelar que determinou a suspensão dos efeitos do Leilão Público Extrajudicial, bem como manteve os agravados na posse do imóvel objeto da arrematação.
Buscam, os agravados, nos autos de origem, a anulação do leilão do imóvel de matrícula nº 24.502, do 2º Ofício do Registro de Imóveis de Balneário Camboriú, SC, com área total de 276,1663m², no Edifício Condomínio Residencial Viaspeciale, situado na Avenida Brasil, esquina com as ruas 2800 e 2850, ofertado à instituição financeira em garantia de alienação fiduciária da Cédula de Crédito Bancário nº 734-0921.003.00003385-7, de 25/07/2012 e Termo Aditivo datado de 03/08/2012, cujo emitente consta como: Restaurante Plaza Camboriú e como Fiduciantes, o casal agravado - Claudemar e Cristiane -, também avalistas do contrato.
Referido imóvel ocupa a Loja 1 de um edifício residencial em área central da cidade de Balneário Camboriú, inicialmente explorado com a denominação "Restaurante Plaza Camboriú" e atualmente chamado "Sapore Speciale" (razão social: FONTE RESTAURANTE), de propriedade dos empresários agravados.
Efetuadas duas repactuações da dívida, no ano de 2015, e constatado o atraso no pagamento, o imóvel objeto da garantia fiduciária teve a propriedade consolidada em favor da Caixa Econômica Federal em 01/02/2018, ante a não purgação da mora no prazo determinado. Posteriormente, em 21/12/2018, o bem foi arrematado em leilão extrajudicial pelo ora agravante.
Inicialmente, cumpre referir que a inadimplência contratual permite o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos do contrato entabulado entre as partes, autorizado pela Lei nº 9.514/1997.
Referida Lei, com as alterações previstas pela Lei 13.465/2017, ao instituir a alienação fiduciária de coisa imóvel no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário, assim dispôs:
Da Notificação Para Purga da Mora
Conforme entendimento há muito consolidado pelo E. Superior Tribunal de Justiça, quanto ao aviso para purga da mora, basta a remessa para o endereço do imóvel, diante da presunção de que os mutuários ali residem. Dessa forma, não há sequer a necessidade de comprovação do recebimento dos avisos por parte do mutuário, bastando a expedição da notificação para o endereço do imóvel adquirido.
No caso dos autos, tratando-se de um imóvel comercial, as três notificações foram encaminhadas para o endereço constante da matrícula e, ainda, para os endereços residenciais informados durante a relação contratual (ev. 1 - NOT_INT14).
Cristiane e Claudemar são os destinatários da notificação enviada para a Rua 2850, 20/1401 (Of. 754/2017), endereço do co-proprietário Claudemar, informado na matrícula do imóvel, bem como da notificação encaminhada para a Av. Brasil, 2680, Centro (Of. 756/2017). Para este último endereço também foi encaminhado o Of. 753, destinado ao Restaurante Plaza Camboriú.
Além disso, o Escrevente Substituto esteve no local nos dias 01/11/2017, às 10h45min e 14/11/2017, às 16h55min, não logrando êxito em notificar os devedores, deixando aviso de que retornaria no dia 16/11/2017, às 10h, para efetuar a notificação por hora certa em razão de suspeita de ocultação, como efetivamente o fez (ev. 1 - NOT_INT14).
Frise-se que tais certidões têm presunção de autenticidade, diante da fé pública da qual são revestidos os atos dos notários, que somente podem ser desconstituídos em razão de provas robustas.
Aliás, em sendo provada a aposição de fato inverídico em qualquer documento, tais profissionais podem ser responsabilizados nos termos do disposto na Lei 6.015/73:
No caso concreto, entendo que os devedores foram devidamente notificados nos termos do art. 26, § 1º, da Lei 9.514/2017 para purgar a mora.
Com isso, resta afastada a probabilidade do direito lastreada na alegação de nulidade de notificação para purga da mora.
Da Intimação Acerca dos Leilões
Quanto à intimação acerca dos leilões, não há exigência legal no sentido de que o mutuário seja pessoalmente notificado, bastando o envio de carta para o local do imóvel, nos termos do art. 27, § 2º-A.
O endereço do imóvel constante da Cédula de Crédito Bancário - Empréstimo à Pessoa Jurídica é: Av. Brasil esquina com as ruas 2800 e 2850, Balneário Camboriú/SC, Loja 1 e foi exatamente para esse endereço o envio da correspondência, em 06/11/2018, tendo como destinatários a empresa "Restaurante Plaza Camboriú" e os dois avalistas e devedores fiduciantes.
Referida Carta retornou com a informação "mudou-se", muito provavelmente pelo fato de que, nesse ínterim, passou a funcionar no endereço o restaurante "Sapore Speciale" também de propriedade dos agravados, porém, não há justificativa conhecida nos autos para que o documento não tenha sido entregue aos demais devedores (ev. 1 - NOT15).
Nesse contexto, considerando que as exigências legais no tocante à intimação acerca da realização do leilão restaram cumpridas, não vejo motivo para a sustação de qualquer ato tendente à imissão do arrematante na posse do imóvel.
Da Publicação dos Editais de Leilão
A publicação de edital de leilão visa dar conhecimento amplo acerca da oferta dos bens, de modo que o maior número de interessados na aquisição dos imóveis seja atingido por tais informações, incluindo-se, aí, os devedores.
Considerando que a intimação acerca dos leilões foi realizada, não vejo interesse dos agravados em sua insurgência quanto à amplitude da circulação dos periódicos em que foram publicados os editais.
Do Valor da Arrematação
No tocante à alegação de arrematação do imóvel por preço vil, tenho que somente no decorrer da instrução probatória poderá ser avaliada a existência de irregularidade em relação ao ponto.
Frise-se que, ainda que eventualmente providos os argumentos dos agravados, a retomada da posse do bem estaria fora de cogitação, considerando o não aproveitamento do prazo legal para a purga da mora.
Ademais, cabe acrescentar que o agravante, embora ciente dos percalços que possa enfrentar ao arrematar um imóvel em leilão, não deve deve ser prejudicado em demasia a ponto de desencorajar os demais interessados na aquisição de um bem em hasta pública, a fazê-lo.
Isto posto, defiro o pedido de efeito suspensivo para revogar a medida cautelar que determinou a suspensão dos efeitos do Leilão Público Extrajudicial e manteve os agravados na posse do imóvel objeto da arrematação.
Intime-se a parte agravada, na forma do artigo 1.019, inciso II, do CPC.
Documento eletrônico assinado por VÂNIA HACK DE ALMEIDA, Desembargadora Federal Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40001448004v36 e do código CRC 065804d1.
Data e Hora: 5/11/2019, às 13:43:56
5045085-08.2019.4.04.0000
40001448004 .V36
Conferência de autenticidade emitida em 06/11/2019 19:54:24.
Disponível em: https://trf-4.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/777767718/agravo-de-instrumento-ag-50450850820194040000-5045085-0820194040000/inteiro-teor-777768096

References: artigo 300
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