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Timestamp: 2019-03-24 10:46:42+00:00

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Soluciones para el Urbanismo actual, demoliciones e indemnizaciones
La importancia de los artículos que se transcriben a continuación radica en que en virtud de los mismos se pretende buscar una solución para bien evitar las numerosas demoliciones pendientes en toda España, y especialmente en Galicia, (donde se contemplan algunos supuestos concretos), estimadas en una cuantía aproximada de unas cien mil pendientes de ejecución a pesar de haber recaído ya sentencias firmes sobre las mismas, y haber transcurrido unos lapsos de tiempo que en muchos casos llegan a los diecisiete años.
La solución que estimamos justa y ajustada a la legislación vigente es la que se opone a la ejecución de las demoliciones en los supuestos de que existan en las edificaciones propietarios de viviendas o locales protegidos por el principio de fe pública registral recogido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, cuya protección no reconoce el Tribunal Supremo en el ámbito administrativo por estimar que el tercer adquirente se haya subrogado en los deberes y cargas urbanísticos del trasmitente. En los supuestos en que por existir causa juzgada en el procedimiento declarativo, o por otros motivos, estimamos aplicable la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos que considera la privación de la propiedad por razones de interés general como un supuesto expropiatorio que exige una previa indemnización.
Es novedosa la tesis ya recogida en diversas sentencias del TS que admite la posibilidad de reclamar la indemnización por daños morales a los propietarios de pisos o locales por los sufrimientos padecidos durante los años prolongados de incertidumbre en la situación en que se encuentra la inejecución de la sentencia de demolición, y sin poder encontrar compradores para las viviendas que se encuentren en dicha situación de interinidad.
En los momentos actuales además de intentar convencer al TS de su error interpretativo del as normas relativas a la materia, tal y como han venido a reconocer algunos magistrados , entre ellos el Presidente de Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Valencia, dado que existe un nuevo gobierno en España sería conveniente que abordase este problema adoptando las medidas oportunas para evitar esta situación injusta , calificativo que asumen todos los que abordan esta materia; pero sosteniendo la necesidad de una reforma legislativa que en parte ya se ha realizado como transcribiremos en el momento oportuno por Decreto de 1 de julio del 2011, que impone la obligación de la anotación preventiva tal y como en su momento detallaremos.
Asi mismo, debido al parón de la construcción, debería evitarse la concesión de licencias y la aprobación de planes urbanísticos hasta que el nuevo gobierno, a nuestro juicio, partiendo de cero en materia de legislación urbanística , acometiese una profunda refundación de toda esta materia, asi como de la legislación de Costas, para lograr un sistema urbanístico que proteja la propiedad como un derecho fundamental , tal y como ocurre en Europa, y adoptando todas las medidas tendentes a evitar la corrupción tan generalizada y vergonzosa que reina en nuestro país, buscando conseguir un sistema urbanístico moderno, avanzado y equiparable a los más avanzados de Europa.
tribuna Jurista | Jaime Concheiro del Río Una solución para evitar demoliciones
E s de todos conocido que uno de los mayores defectos de nuestro sistema contencioso administrativo radica en el rotundo y generalizado fracaso de la ley en lo relativo a la ejecución de sentencias urbanísticas.
Un supuesto escandaloso lo constituye el célebre caso del edificio Conde de Fenosa. En la actualidad se hallan pendientes de resolución, frente a la orden de demolición, dos recursos de súplica.
El derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que proclama la Constitución comprende el derecho a obtener la ejecución de la sentencia en sus propios términos. Dicha pretensión puede resultar inviable en algunos supuestos por imposibilidad legal o material. Así lo prevé el texto refundido de la Ley Contencioso-Administrativa en los arts. 103 y ss., arbitrando en el art. 105. 2.º un mecanismo de solución del conflicto en estos casos, consistente en la fijación de una indemnización sustitutoria.
Estimo que la solución procedente en este caso es la incoación de un incidente de inejecución por imposibilidad legal basado en la existencia de propietarios de viviendas y locales protegidos por el principio de buena fe registral, consagrado en el art. 34 de la Ley Hipotecaria, por haber adquirido sus propiedades antes del conocimiento de la incoación del proceso contencioso administrativo de anulación de la licencia, constando además, en la inscripción de la declaración de obra nueva, el testimonio de la licencia otorgada, la cual goza de presunción de legalidad.
A diferencia de lo que ocurre en el ámbito civil y penal, en la esfera administrativa la protección de la fe pública registral no constituye una causa determinante para impedir la demolición; se aduce aquí que los propietarios están obligados a soportar el derribo con base en el principio de subrogación urbanística, que implica que los adquirentes vengan a ocupar la posición jurídica del anterior propietario.
Esta doctrina es errónea, por no tener en cuenta la vinculación actual entre el urbanismo y el Registro de la Propiedad (texto refundido de la Ley del Suelo del 2008).
Además, la conformación tradicional del principio de subrogación real ha variado sustancialmente, tal y como se desprende del citado texto refundido, en el cual no se alude a las limitaciones establecidas por la legislación urbanística y se contempla únicamente la subrogación por parte del adquirente en los derechos y deberes del anterior propietario.
Doctrinalmente se sostiene con acierto que la demolición ni constituye un derecho del anterior propietario ni tampoco un deber pendiente del mismo, pues de subsistir alguno no podría haberse otorgado licencia de obras, ya que el terreno no tendría la condición de solar, debiendo constar dicha carga en el Registro de la Propiedad.
La doctrina favorable a la demolición sostenida por el Tribunal Supremo conduce a una serie de incongruencias y de injusticias: el principio de subrogación real surgió en el derecho privado basado en principios de equidad y con la finalidad de evitar los supuestos de enriquecimiento injusto; la aplicación que el alto tribunal hace de esa doctrina conduce, en cambio, a resultados de extremo enriquecimiento y a graves injusticias, como la que afecta a los propietarios de las viviendas y locales los cuales en caso de demolición se ven privados de sus propiedades y obligados en su caso a seguir pagando las hipotecas a la espera -que puede prolongarse hasta doce años- de obtener la indemnización derivada de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas.
Otras incongruencias son las que derivan del trato diferente que se aplica a las construcciones realizadas sin licencia respecto a las realizadas con una licencia declarada nula, y la inscripción en el Registro elimina la buena fe, mientras que la no constancia en el mismo no aprovecha a los terceros adquirentes.
Entre las injusticias destacan el posible vaciamiento de las arcas públicas sin evitar por ello la desprotección de los adquirentes de buena fe..
Un urbanismo que genera tamañas injusticias debe ser objeto de una profunda refundación. Habría que exhortar a todos los que intervienen en la actividad urbanística, y yo el primero, a utilizar el lema de la Ilustración «Sapere audere»: ten la valentía de utilizar la inteligencia.
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tribuna | Jaime Concheiro del Río Urbanismo y derechos básicos: el caso de O Piricoto
L a ejecución de las sentencias constituye desde siempre una de las zonas grises de nuestro sistema contencioso-administrativo. La ley ha fracasado en la ejecución de sentencias urbanísticas, ya que generalmente la Administración se niega a ejecutarlas y los jueces y tribunales no lo logran o lo hacen demasiado tarde, frustrando así las expectativas de los ciudadanos que ven negada una solución equitativa a los muchas veces dramáticos abusos que se ven obligados a soportar.
En el año 1994, el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG) anuló una licencia otorgada por el Ayuntamiento de Vigo en 1991, ajustada al planeamiento vigente, que autorizaba una edificación conocida como O Piricoto, en la que se ubican 106 viviendas. La anulación se basó en su proximidad al pazo y los jardines de Castrelos, declarados bienes de interés cultural, lo que infringe un norma de carácter estatal (artículo 73, Ley del Suelo de 1976) que defiende el entorno paisajístico del patrimonio histórico. Dicha sentencia omitió toda referencia a la forma de ejecución del fallo. Tras una serie de varios incidentes procesales, se llegó a la conclusión jurisprudencial de que lo procedente era la demolición total o parcial del edificio. Como culminación de todo este proceso, diecisiete años más tarde, el TSXG ha dado un mes al Concello para presentar el proyecto de demolición.
A la duración de este proceso ha contribuido decisivamente la desorientación de los tribunales acerca de un concepto, el paisaje (que surgió del arte de la pintura, entendiéndose como la sensación de disfrute de la imagen de un territorio), jurídicamente indeterminado, dado que fue contemplado normativamente a partir de la Convención de Florencia del año 2000. De dicha imprecisión se han aprovechado algunas partes afectadas para utilizar recursos dilatorios que podían ser estimados como un supuesto de abuso procesal.
A nuestro juicio, a los propietarios, una vez haya sido aprobada la forma de ejecución, no les queda otra solución que incoar un incidente de ejecución, impugnando en su caso la solución aprobada e instando además que se determine la cuantía de la indemnización procedente por la demolición, y que se les indemnice de forma simultánea a la misma. La equidad o la justicia de esta solución que propugnamos se basa en que, a pesar de su condición de terceros adquirentes de buena fe protegidos por la fe pública registral, que convierte (según el artículo 34 de la Ley Hipotecaria) su posición jurídica en inatacable, esta protección no es reconocida en materia urbanística por la aplicación del principio de subrogación real, en virtud del cual el adquirente se coloca en la posición jurídica del transmitente, el cual no goza de tal protección.
Esta doctrina seguida por la jurisprudencia la consideramos errónea; deberían prevalecer las normas hipotecarias de protección, que darían lugar a una imposibilidad legal de ejecución. Avalan nuestra postura favorable a la indemnización simultánea todas aquellas disposiciones constitucionales que protegen la vivienda, la seguridad jurídica y la confianza legítima, así como las internacionales y la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, que presta una especial protección a los valores medioambientales, entre los que se encuentra el paisaje, considerados como valores superiores, que equiparan la privación de la propiedad por estos motivos a un supuesto expropiatorio que exige la previa indemnización.
De no aplicarse esta doctrina, los sufridos propietarios, aparte de la privación de sus viviendas, tendrían que recurrir a la normativa general aplicable en estos casos: el ejercicio de la acción de responsabilidad patrimonial solidariamente contra el Ayuntamiento y la Xunta de Galicia, y la espera de varios años hasta que se dictase una sentencia. La aplicación en este caso de la normativa general viene a contradecir los fines que persigue el principio de la tutela judicial efectiva. Parodiando a Somerset Maugham, se podría afirmar que es tan difícil hallar una solución equitativa en materia urbanística como caminar por el filo de una navaja.
Demoliciones e indemnizaciones
U na novísima jurisprudencia del Tribunal Supremo, plasmada en tres sentencias consecutivas dictadas el pasado mes, reconoce la posibilidad de obtener el resarcimiento de los daños morales ocasionados a los propietarios de viviendas por el sufrimiento que les provoca la situación prolongada de incertidumbre durante la cual no se sabe si llegarán a ser o no objeto de demolición los edificios en que esas viviendas se hallan situadas.
La referida jurisprudencia condena solidariamente al ayuntamiento y al Gobierno autonómico a satisfacer una indemnización por los daños morales a aquellos propietarios que hubieran hecho escritura pública de compraventa con anterioridad a la publicación de la sentencia firme que ordena la demolición, cuya cuantía será de 12.000 euros si es primera vivienda y de 9.000 euros en caso de segunda residencia. Esta doctrina viene a reforzar los efectos de la publicidad registral, pues si constase inscrita en el registro la sentencia firme ordenando la demolición, no podrían reclamar la indemnización que estamos estudiando.
La trascendencia de dicha doctrina, que puede afectar a miles de edificios en España, es que introduce una excepción a la ley reguladora de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas, la cual no admite indemnización de los daños derivados de la demolición por no ser reales y efectivos hasta que se haya materializado el derribo.
La tesis de las nuevas sentencias arguye que si no se indemnizaran antes del derribo, se llegaría a la perversa conclusión de que podrían quedar sin compensar los daños morales reales y efectivos producidos.
Considero destacable que las sentencias aludidas aplican el artículo 140 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas por entender que, en los casos contemplados, la nulidad de la licencia y los daños causados provienen de un deficiente funcionamiento de los servicios públicos, pero no solo de los municipales, ya que la Administración autonómica es la que aprueba los instrumentos de planeamiento, por lo que ambas Administraciones deben ser responsables solidariamente. Además, destaca una falta de diligencia de la Administración autonómica, porque una vez advertida de la ilegalidad del instrumento aprobado omitió la diligencia adecuada para impedir que surtiese los efectos urbanísticos ilegales correspondientes.
Ante la dificultad de determinar cuál es la pecunia dolores, esto es, la dificilísima valoración económica del dolor de las personas, de índole sobre todo psíquica, será inevitable dejar al arbitrio de la jurisprudencia la decisión de una valoración ponderada y proporcionada, sirviendo de referencia el valor económico de las viviendas, así como los baremos indemnizatorios de los seguros del automóvil, a falta de otros criterios legales.
Esta doctrina rechaza la posibilidad de conceder una superior indemnización en aquellos supuestos de excesiva duración de los sufrimientos o en aquellos en que estos ocasionen daños superiores a los normales que lleven aparejada incluso la necesidad de una hospitalización, lo cual sería más equitativo.
Si los tribunales aplicasen las sanciones previstas en el artículo 397 del Ley de Enjuiciamiento Civil para los supuestos de fraude o abuso procesal, la duración de estas situaciones de incertidumbre se vería sin duda acortada. De todas formas, la mejor solución a los problemas derivados de las ilegalidades urbanísticas debe buscarse en unas eficaces medidas preventivas para impedir que lleguen a producirse, y procurar así que la historia deje de ser, como decía el canciller alemán Konrad Adenauer, «la suma total de aquellas cosas que hubieran podido evitarse».
jaime concheiro del río jurista «El vicio viene de conceder licencias y luego no vigilar que se cumplan»
Para Jaime Concheiro (Madrid, 1937), uno de los mayores defectos del sistema judicial es el fracaso de la ley en la ejecución de sentencias urbanísticas. «Y así nos encontramos con casos que duran 8, 10 o 17 años», comenta. Pero este jurista y registrador de la propiedad no es partidario sin más de la demolición: «Excepto que sea un mamotreto, un edificio estéticamente aberrante, o que esté construido en zona de dominio público, tirarlo es un derroche económico». Y asegura que hay una solución legal para evitar el derribo.
-¿Cuál es la salida que propugna frente a la piqueta?
-La ley regula el incidente de inejecución, que permitiría no ejecutar la sentencia de derribo por imposibilidad material o legal, es decir, por una causa técnica o jurídica, porque hay terceros que han adquirido las viviendas de buena fe. Pero son dos causas apreciadas de forma muy restrictiva por los tribunales, sobre todo el Supremo, que entiende que va contra el derecho a la tutela judicial efectiva. Lo mejor sería sustituir la demolición por una indemnización para resarcir todos los daños, incluido el moral. Se pasaría de pagar 40 millones a 2 o 3.
-Apenas se depuran responsabilidades por las ilegalidades urbanísticas. ¿Por qué?
-Asombra la pasividad generalizada, sí. La responsabilidad es un poco de todos, pero evidentemente la máxima recae en los órganos que están para ello: el fiscal anticorrupción, los jueces, el Tribunal Superior de Xustiza, la Xunta... Yo diría que en estos casos cabría hablar de una responsabilidad del Estado por mal funcionamiento de los servicios públicos, que sería compartida con el Ayuntamiento en cuestión, que concedió la licencia y no vigiló su cumplimiento, y, en su caso, con la Xunta. Habría que reformar el Código Penal en lo relativo a estos delitos urbanísticos, debería haber un delito por mala administración de los fondos públicos. Y habría que poner los plazos de prescripción más largos para este tipo de delitos si no queremos que la gente se vaya de rositas.
-¿Qué se puede hacer entonces para que las licencias se ajusten a la legalidad?
-Sobre todo aplicar una vigilancia estricta de las edificaciones y de las licencias que se conceden. El vicio viene de conceder licencias y no vigilar el cumplimiento de las mismas. Lo que hay que lograr es que no se levante ningún edificio ilegal.
URBANISMO EN TELA DE JUICIO
Viviendas que penden de un hilo
Más de un millar de familias gallegas viven en casas amenazadas por sentencias de derribo
La sombra de la piqueta es alargada y afecta a decenas de edificaciones en Galicia. El caso de la vivienda ilegal de Anllóns, en Ponteceso (A Coruña), es uno de los más recientes, pero son más de un millar de familias las que viven en casas amenazadas por órdenes de demolición dictadas por los tribunales, en muchos casos con procedimientos que se demoran durante años.
En Viveiro, por ejemplo, se levanta la urbanización Lodeiro frente al puerto deportivo. Sus 118 viviendas tienen orden de derribo del Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG) desde hace tres años y, desde entonces, los propietarios se concentran en la plaza Mayor el primer miércoles de cada mes para exigir una solución a su angustiosa situación. En O Grove, la urbanización Raeiros, con 52 chalés de lujo frente a la playa, se ejecutó con una licencia concedida en 1993 para construir un apartotel. En el 2007, la Xunta ordenó a la constructora devolver la finca a su estado original, y el TSXG lo confirmó en el 2009. La orden de derribo llegó en marzo del 2010 y esta ha sido recurrida por la empresa, lo cual puede retrasar años la demolición. Otro caso en O Grove afecta a un ático. En 1994 se dictó el primer fallo que declaró que no cumplía la legislación vigente y en septiembre el Concello recibió un escrito del TSXG ordenando su derribo. En Pontecesures, una vivienda unifamiliar construida en el 2000 está amenazada al no tener los 12 metros de fachada hacia terreno público que marca la normativa. Los dueños, un matrimonio con un hijo, iniciaron una recogida de firmas en febrero.
Media docena de casos en Vigo
Los casos se multiplican en Vigo. El más emblemático es el de O Piricoto, en Castrelos, con 104 pisos. El TSXG lo sentenció en 1995, una resolución que el Supremo confirmó en el 2000. La asociación de vecinos de aquel entonces fue la que denunció el impacto ambiental del bloque de pisos. En idéntica situación se encuentran 51 viviendas de la urbanización A Pastora, también cerca de Castrelos, y un edificio de la calle Churruca, donde el TSXG ha paralizado el derribo de dos plantas ilegales a la espera de un proyecto municipal de ejecución. En Samil se levantan también 180 viviendas que originariamente iban a convertirse en apartotel. Una decena de casas de lujo pegadas a la playa, en Canido, también fueron sentenciadas hace 11 años, y en Finca do Conde son 203 las viviendas amenazadas por un exceso de edificabilidad.
Barbanza también cuenta con varios ejemplos. Como un edificio de la avenida da Constitución de Boiro, con un auto que acaba de dictar un juzgado de Santiago instando al Concello a ejecutar una sentencia de derribo del 2009. Las viviendas afectadas son más de 20. En Rianxo, sigue pendiente de sentencia el caso de la farmacia ubicada en el bajo de un edificio declarado en ruinas en el 2005. En el mismo municipio, otras 16 familias viven en un edificio condenado en el 2008 y en el 2010 a la demolición al no adaptarse al proyecto constructivo y haberse levantado, además, en una parcela de suelo no consolidado. En Noia hay otro inmueble con 33 propietarios y una sentencia firme de derribo, aunque el asunto podría estar en vías de solución al haberse acometido las obras precisas para legalizar el edificio.
Otro inmueble con 8 viviendas en Sanxenxo también tiene una resolución firme desde diciembre pasado. De 1998 es la orden de demolición en el caso del edificio Herpi, que obliga a dejar diáfanos sus bajos para dejar paso a la playa. Asimismo, en el número 57 de la calle Real de Caldas hay 14 pisos amenazados tras anular el juzgado la licencia municipal. La demolición está pendiente y el alcalde ya ha sido multado en varias ocasiones por este asunto.
Millones de euros en A Coruña
Otro ejemplo de inmueble pendiente de ejecución es el edificio Conde de Fenosa de A Coruña. Ahora mismo la sentencia es firme, el TSXG desestimó el último recurso del Ayuntamiento y este tiene que presentar un proyecto de derribo. El inmueble, con más de cien viviendas y locales comerciales, empezó a construirse en 1998. Al año siguiente, una vecina presentó la denuncia y la primera sentencia data del 2002. Se calcula que las indemnizaciones ascenderían a unos 45 millones de euros, cifra que supondría la quiebra técnica del Concello coruñés.
Muy cerca, en Sada, los ocupantes de las 28 viviendas del número 48 de la avenida de la Marina están pendientes de la orden de derribo parcial a causa de dos alturas ilegales. Los vecinos ya prepararon las maletas para retirarse en la Semana Santa del 2009, pero la sentencia sigue sin ejecutarse.
A principios de este año, el TSXG también ratificó el fallo del 2010 que anuló la licencia y ordenaba demoler una vivienda conocida como La Mediacasa, en el paseo de Cedeira. Aún no se ha tirado. En marzo llegó la orden de derribo del número 70 de la calle Calvo Sotelo de Sarria, con 24 pisos y varios negocios. Un vecino denunció en 1996 que el bajo y la cubierta no se ajustaban a la licencia. Tampoco se ceñía al proyecto un edificio de A Estrada, en la calle Iryda, amenazado por la piqueta desde hace dos años.
Hay más casos. Como el de un vecino de Arou (Camariñas) que amplió su casa sin atenerse a la normativa. La obra iba a derribarse en diciembre, pero recurrió. En la avenida de As Caldas de Ourense, la parte trasera de un inmueble que no guarda la distancia legal respecto a otras casas podría acabar literalmente por los suelos.
Información elaborada con aportaciones de M. Sande, B.?Costa, M. Gómez, C. Barral, M. Conde, R. Domínguez, C. Elías, S. Varela, M. García, E. Eiroa, R. Novoa, J. Fuentes y T. Silva

References: artículo 34
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 artículo 140
 artículo 397
 resolución 
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