Source: https://interpretacje-podatkowe.org/koszty-uzyskania-przychodow/ippb4-4511-920-15-2-ms2
Timestamp: 2018-02-24 02:18:36+00:00

Document:
IPPB4/4511-920/15-2/MS2 | Interpretacja indywidualna
Nie można zaakceptować stanowiska Wnioskodawczyni, w świetle którego w opisanym stanie faktycznym kosztem uzyskania przychodu będzie wartość rynkowa lokalu niemieszkalnego określona w akcie notarialnym z dnia 8 listopada 2012 r. W ocenie organu podatkowego, poniesionym przez Wnioskodawczynię wydatkiem związanym z nabyciem nieruchomości jest wyłącznie wartość nominalna wierzytelności pożyczkowej, tj. ta część udzielonej pożyczki, która nie została przez pożyczkobiorcę spłacona. Nie będą natomiast stanowić kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości odsetki od tej pożyczki, gdyż Wnioskodawczyni nie poniosła żadnych wydatków z tego tytułu.
IPPB4/4511-920/15-2/MS2interpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 7 sierpnia 2015 r. (data wpływu 10 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia dochodu z tyt. sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 10 sierpnia 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia dochodu z tyt. sprzedaży nieruchomości.
W dniu 29 kwietnia 2011 r. zawarta została Umowa pożyczki oraz przeniesienia własności lokalu niemieszkalnego w formie aktu notarialnego. Udzielona została pożyczka w kwocie 165.000 zł, którą Pożyczkobiorczyni zobowiązała się zwrócić w terminie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia aktu notarialnego, czyli najpóźniej do 29 października 2011 r. wraz z należnymi odsetkami wynoszącymi 0,5% w stosunku miesięcznym. Strony umówiły się, że w przypadku nie spłacenia pożyczki wraz z odsetkami w umówionym terminie, suma pożyczki będzie oprocentowana w stosunku rocznym, odsetkami wynoszącymi czterokrotność wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne), obowiązujące w dniu płatności.
W celu zabezpieczenia długu, Pożyczkobiorczyni przeniosła bezwarunkowo na rzecz Pożyczkodawczyni (Wnioskodawczyni) własność lokalu niemieszkalnego o powierzchni 63,20 m2. Na dzień zawarcia aktu notarialnego (stan na 22 kwietnia 2011 r.) nieruchomość była obciążona:
pożyczką hipoteczną udzieloną w 2006 roku - kwota pozostająca do spłaty wynosiła 37.653,89 zł;
kredytem inwestycyjnym udzielonym w 2006 roku - kwota pozostająca do spłaty wynosiła 53.938,78 zł.
Koszty sporządzenia aktu notarialnego poniosła Pożyczkobiorczyni.
Ponieważ Pożyczkobiorczyni nie spłaciła wyżej opisanej pożyczki, w dniu 8 listopada 2012 r. strony zawarły kolejny akt notarialny Oświadczenie i pokwitowanie, w którym:
określona została wartość wolnorynkowa lokalu niemieszkalnego na kwotę 630.000 zł;
przedstawione zostały dowody spłaty zadłużenia wobec Banku zabezpieczonego hipotekami (pożyczką hipoteczną oraz kredytem inwestycyjnym) na łączną kwotę 100.293,96 zł;
określone zostało zadłużenie Pożyczkobiorczyni wobec Pożyczkodawczyni (Wnioskodawczyni) z tytułu pożyczki wraz z odsetkami na kwotę 198.404,50 zł;
wyliczono różnicę pomiędzy wartością rynkową lokalu a wartością zadłużeń na kwotę 331.301,54 zł, którą Pożyczkodawczyni wypłaciła Pożyczkobiorczyni w chwili zawarcia aktu notarialnego, tj. w dniu 8 listopada 2012 r.
W dniu 15 maja 2015 r. Wnioskodawczyni w formie aktu notarialnego zawarła Umowę przedwstępną sprzedaży ww. lokalu niemieszkalnego, w której Strony ustaliły cenę sprzedaży w kwocie 800.000 zł oraz zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży w terminie 3 miesięcy od daty zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży, tj. w terminie do 31 sierpnia 2015 r. W chwili sporządzenia niniejszego aktu notarialnego Kupujący zapłacił Wnioskodawczyni zaliczkę w kwocie 80.000 zł. Koszty sporządzenia aktu notarialnego poniósł Kupujący.
Jak ustalić dochód ze sprzedaży nieruchomości oraz należny podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia...
przychód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia należy ustalić zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - przychód stanowi cena sprzedaży lokalu ustalona w akcie notarialnym z dnia 15 maja 2015 r., tj. 800.000 zł,
koszt uzyskania przychodu należy ustalić zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli w tym przypadku kosztem uzyskania przychodu będzie wartość rynkowa lokalu niemieszkalnego określona w akcie notarialnym z dnia 8 listopada 2012 r., tj. 630.000 zł,
dochód ze sprzedaży ww. nieruchomości (podstawę obliczenia podatku) należy ustalić zgodnie z art. 30e ust. 2, który stanowić będzie różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży nieruchomości (800.000 zł) a kosztami uzyskania przychodu (630.000 zł) i wyniesie 170.000 zł
należny podatek dochodowy z tytułu sprzedaży lokalu niemieszkalnego przed upływem 5 lat od nabycia należy wyliczyć zgodnie z art. 30e ust. 1 według stawki 19%, który wyniesie 32.300 zł
Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) - opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie natomiast do art. 10 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni zawarła w dniu 15 maja 2015 r. umowę przedwstępną sprzedaży lokalu niemieszkalnego, który stanowił zabezpieczenie udzielonej przez Wnioskodawczynię pożyczki.
W związku z powyższym wyjaśnić należy, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.
W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco - rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony - pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.
Z zacytowanego art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki nie wykona ciążącego na nim obowiązku. Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia składnika majątku powstanie tylko wówczas, gdy przedmiot przewłaszczenia - w związku z nieuiszczeniem długu - definitywnie przejdzie na własność wierzyciela.
W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Zatem przychodem z odpłatnego zbycia własności nieruchomości, którą Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia roszczeń z tytułu umowy pożyczki, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Podkreślenia równocześnie wymaga, że wartość ta nie może odbiegać znacznie od ceny rynkowej.
W świetle powyższego, podstawą obliczenia zryczałtowanego 19% podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (stanowiącym wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia rozumiane jako wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku), a kosztami uzyskania przychodu, tj. udokumentowanymi kosztami nabycia lub udokumentowanymi kosztami wytworzenia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Odnosząc się do kwestii kosztów uzyskania przychodów, wskazać należy, że z treści przytoczonego przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wynika, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zaliczyć można jedynie wydatki, które podatnik poniósł na nabycie (wytworzenie) nieruchomości, bądź też ewentualnie nakłady, które poniósł w trakcie posiadania nieruchomości, a które zwiększą jej wartość.
Zauważyć należy, że ustawodawca nie odsyła w tym zakresie do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, zgodnie z którą, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów - przez co należy rozumieć wszelkie koszty poniesione w tych celach. Konwencja redakcyjna przepisu art. 30e ust. 2, w tym zwłaszcza odesłania, którymi na jego gruncie operuje ustawodawca uzasadniają twierdzenie, że ma ona pierwszeństwo stosowania przed ogólną regulacją zawartą w przepisie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Za taką wykładnią przepisu art. 22 ust. 6c ustawy, przemawia to, że stanowi on odstępstwo od ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem powinien on być interpretowany ściśle. Biorąc powyższe pod uwagę, ustalenie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w oparciu o normę ogólną obliczania kosztów zawartej art. 22 ust. 1 spowodowałoby, że norma zawarta w art. 22 ust. 6c ustawy byłaby zbędna albowiem nigdy nie znalazłaby zastosowania.
Analiza powyższych przepisów prowadzi zatem do wniosku, że nie można zaakceptować stanowiska Wnioskodawczyni, w świetle którego w opisanym stanie faktycznym kosztem uzyskania przychodu będzie wartość rynkowa lokalu niemieszkalnego określona w akcie notarialnym z dnia 8 listopada 2012 r. W ocenie organu podatkowego, poniesionym przez Wnioskodawczynię wydatkiem związanym z nabyciem nieruchomości jest wyłącznie wartość nominalna wierzytelności pożyczkowej, tj. ta część udzielonej pożyczki, która nie została przez pożyczkobiorcę spłacona. Nie będą natomiast stanowić kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości odsetki od tej pożyczki, gdyż Wnioskodawczyni nie poniosła żadnych wydatków z tego tytułu.
Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.
Ustosunkowując się natomiast do kwestii kwot podanych przez Wnioskodawczynię stwierdzić należy, że podatnik zobowiązany jest sam ustalić wysokość: przychodu uzyskanego z danego źródła, kosztów uzyskania przychodu, dochodu oraz należnego podatku. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Koszty uzyskania przychodów > IPPB4/4511-920/15-2/MS2

References: art. 14
 art. 10
 art. 22
 art. 30
 art. 30
 art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 155
 art. 156
 art. 3531
 art. 155
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 22
 art. 22
 art. 30
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22