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Timestamp: 2016-05-29 17:15:36+00:00

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VDGN: VDGN-Journal 10-2012 Verband Deutscher GrundstücksnutzerStartseiteRat und HilfeÜber den VDGNIhr Problem?DienstleistungenVDGN-JournalAlle AusgabenRatgeberheftePresseGrundstücksrechtsschutzMitglied werdenStellenangebote›Mehr Schutz und Rückhalt für KleingärtnerVDGN fordert: Bundeskleingartengesetz modernisieren!Von Dr. Michael Jagielski, Vizepräsident des VDGN
„Die Parks werden bleiben … Wenig Chancen gibt er den Kleingärten in der Innenstadt. Das Land werde wohl bebaut, ‘die Kleingärten plattgemacht’.” So zitiert die Berliner Zeitung vom 22./23. September 2012 Michael Scharp vom Berliner Institut für Zukunftsstudien und Technologie (IZT) in einem Beitrag, der sich mit düsteren Prognosen für die Stadtentwicklung beschäftigt, Titel: „Es wird immer schwerer, die soziale Mischung aufrechtzuerhalten“. Keine guten Aussichten für Kleingärtner in der Hauptstadt. Auch in anderen Ballungszentren müssen viele Laubenpieper um den Fortbestand ihrer Anlagen bangen. Kommunalverwaltungen erliegen allzu häufig der Versuchung, anstelle von Kleingartenflächen künftig Wohn- und Gewerbebebauung vorzusehen. Die Freizeitoasen der kleinen Leute haben gegen Begehrlichkeiten von – vermeintlich oder tatsächlich finanzkräftigen – Investoren oft keine Chance. Ein Gartenpächter-Problem von vielen, mit dem VDGN-Berater beinahe täglich konfrontiert werden. Der Trend ist nicht neu: Kleingärtner haben in vielen Fragen schlechte Karten, trotz anderslautender Beteuerungen. Wenn es ernst wird, ziehen sie oft den Kürzeren. Mehr Schutz und Rückhalt – das wünschen sie sich völlig zu Recht. Der VDGN unterstützt alles, was diesem Anliegen dient. Und er wird nicht müde, von der Politik, dem Gesetzgeber ein adäquates Handeln einzufordern. Eine Modernisierung des Bundeskleingartengesetzes ist überfällig. Wie die Situation ist und was jetzt geschehen muß, wollen wir im folgenden erläutern – nicht bis ins letzte Detail, auch ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Vielmehr als Anregung zum weiteren Austausch. Warum ist die Novellierung überfällig?Das Bundeskleingartengesetz trat am 1. April 1983 in Kraft. Seit dem 3. Oktober 1990 gilt dieses Gesetz auch für die neuen Bundesländer. Zuvor hatte sich das Kleingartenwesen in beiden Teilen Deutschlands unterschiedlich entwickelt. Erfahrungen der DDR, wie die großzügigeren Regelungen zur Laubengröße (bis zu 40 Quadratmeter waren in der DDR zulässig) und auch zu deren Ausstattung fanden leider keinen Eingang in das Bundeskleingartengesetz.
Die einzige Änderung erfolgte mit Paragraph 20a, den „Überleitungsregelungen aus Anlaß der Herstellung der Einheit Deutschlands“. Darin wurde beispielsweise festgehalten, daß zu DDR-Zeiten geschlossene Kleingarten-Nutzungsverhältnisse und -verträge nunmehr den Regelungen des genannten Gesetzes unterliegen. Auch Pachterhöhungsschritte wurden in diesem Paragraphen geregelt. Und schließlich gewährte der Gesetzgeber Bestandsschutz für Lauben, die größer waren als im Bundeskleingartengesetz vorgesehen (mehr als 24 m2 Fläche) – wenn sie noch vor dem Beitritt „rechtmäßig errichtet“ wurden. Die Kluft zwischen Realität und Gesetz wuchs seither stetig, auch in den alten Bundesländern. Seit seiner Novellierung im Jahr 1994 blieb das Gesetz unverändert. So wirkten Gerichte, insbesondere der Bundesgerichtshof mit seinen Urteilen, massiv in das Kleingartenwesen hinein, wie beispielsweise mit mehreren – bejahenden, positiven –- Entscheidungen zur Aberkennung des Kleingartenstatus (Az.: III ZR 203/02 vom 24.7.2003, II ZR vom 18.3.2004, II ZR 31/05 vom 27.10.2005). Nicht zuletzt, weil die Gesetzeslage bis heute so unbefriedigend ist, sind Urteile zum Schaden der Kleingärtner auch für die Zukunft nicht auszuschließen. – Ein Grund mehr, das in vielen Belangen unzureichende Bundeskleingartengesetz zu modernisieren. Der Bund Deutscher Gartenfreunde (BDG) lehnt jegliche Novellierung mit der Begründung ab, sein Einfluß reiche nicht aus, eine Gesetzesänderung im Bundestag durchzusetzen. Stattdessen wird auf Veränderungen auf lokaler Ebene orientiert. Vergessen wird dabei zu erwähnen, daß Vereinbarungen mit Ländern, Städten und Gemeinden nicht für private Grundstückseigentümer bindend sind. Das beste Beispiel ist Berlin. Hier wurde für landeseigene Flächen zwischen dem Senat von Berlin und dem Landesverband der Gartenfreunde ein neuer Musterzwischenpachtvertrag im Dezember 2009 vereinbart. Allerdings lahmt die Umsetzung auf Bezirksebene. Nur wenige Bezirksverbände schlossen bisher neue Zwischenpachtverträge mit den Bezirksämtern ab.
Handlungsbedarf für Gesetzesänderungen, insbesondere in den neuen Bundesländern, besteht aus einem weiteren Grund: Grundstückseigentümern erscheint es ver-lockend, zum 3. Oktober 2015 eine Umwidmung von Kleingartenanlagen in Wochenendgebiete per Gerichtsbeschluß anzustreben. Denn mit diesem Datum endet nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz die Kündigungsschutzfrist für das Datscheneigentum auf fremdem Grund und Boden. Zweck der Übung: Bestehende Verträge wären auf diese Weise leichter kündbar; oder es werden Pachterhöhungen angestrebt. Auch solchen Aktivitäten könnte mit einer Novellierung des Bundeskleingartengesetzes ein Riegel vorgeschoben werden. Mit seinen Leitlinien zum Kleingartenwesen hat der Deutsche Städtetag die große Bedeutung kleingärtnerischen Wirkens für die Gestaltung und Entwicklung der Städte in Deutschland anerkannt. Dem hat sich der Städte- und Gemeindebund angeschlossen. – Zunächst sind das reine Lippenbekenntnisse. Denn nach wie vor fehlen klare Bestimmungen für den Erhalt bestehender Kleingartenanlagen, insbesondere in den Städten. Wie ohne diesen Schutz eine Auseinandersetzung zwischen Kleingärtnern auf der einen und Investoren/ Kommunen auf der anderen Seite für gewöhnlich ausgeht, liegt auf der Hand. Was muß geändert werden?Aus der Fülle von berechtigten, gut begründeten Vorschlägen werden folgende, besonders dringlich erscheinende herausgegriffen:
- Erstens: Im § 1, Abs.3 des bisherigen Gesetzestextes wird als Voraussetzung für den dauerhaften Schutz eines Kleingartens als Dauerkleingarten die Erstellung eines Bebauungsplanes vorgeschrieben. Letzteres scheitert oft an der Finanzierung, selbst wenn der aufrichtige Wille von Abgeordneten und Behörden vorhanden ist. Per Gesetz sollten für den Schutz der Kleingärten die Festlegungen in einem Flächennutzungsplan ausreichen, um Kleingärten zu Dauerkleingärten zu erklären.
- Zweitens: Völlig wirklichkeitsfremd ist die Gesetzeslage im § 3, Abs. 2, wonach im Kleingarten nur eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 m2 Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig ist. Diese Vorschrift steht im Widerspruch zur Definition eines Kleingartens, wonach er dem Nutzer zur nicht erwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (§1, Abs.1, Ziffer 1).
Der Bundesgerichtshof hat mit einer Entscheidung sämtliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen (wie z. B. Strom, Wasser und Abwasser, aber auch Solaranlagen, Telefon, Müllentsorgung u. a.) nicht für eine Laube einfacher Ausführung gelten lassen. Damit entspricht er genau dem geltenden Gesetzestext. Gesetz hin oder her: Freizeitgärtner zeigen, wie sich bei Spaziergängen in den ja öffentlich zugänglichen Kleingartenanlagen besichtigen läßt, andere Gewohnheiten als der Gesetzgeber bisher vorsieht. Neben der Laube dient oft ein Schuppen zum Aufbewahren der Gartengeräte. Ein überdachter Freisitz, mitunter auch Schwimmbecken, Spielgeräte oder ein Baumhaus für Kinder gehören zu den üblichen Standards. Daß damit der Verlust des Kleingartens droht, ist manchem gar nicht bewußt, andere nehmen es achselzuckend in Kauf. Normal ist dieser Zustand nicht.
Die Realität im krassen Widerspruch zum Gesetz – auch an diesem Punkt zeigt sich, wie dringend notwendig eine Anpassung des Rechts an längst vollzogene Entwicklungen ist. - Drittens: Mit der Novellierung des Bundeskleingartengesetzes im Jahr 1994 wurde der § 5, Absatz 5 neu eingeführt, der u. a. bestimmt, daß der Verpächter vom Pächter die Erstattung öffentlich-rechtlicher Lasten fordern kann, wie z. B. Straßenreinigungsgebühren und Grundsteuer. Hinzu kommen einmalige Lasten, wie z. B. Kosten für die Straßenerschließung. Dies steht im Wider-spruch zur anerkannten Bedeutung der Kleingärten für die Stadtentwicklung. Hinzu kommt, daß die Kleingärtner vom Wohlwollen und der Finanzsituation ihrer Kommunen abhängig sind: Bisher verzichtet eine nicht unerhebliche Anzahl der Städte auf die Erhebung öffentlich-rechtlicher Lasten, jedoch nur für Kleingartenflächen in ihrem städtischen Eigentum (eine weitere Ungerechtigkeit und Ungleichbehandlung). Wird der finanzielle Spielraum enger, sind auch solche Vorteile oft passé. Aus diesen Gründen sollte der Gesetzestext dahingehend verändert werden, daß für Kleingartenflächen keine öffentlich-rechtlichen Lasten erhoben werden dürfen.
- Viertens: Auch die im § 9 vorgesehenen ordentlichen Kündigungsmöglichkeiten durch den Verpächter sind einzuschränken. Nach Absatz 1 Ziffer 5 ist eine ordentliche Kündigung eines Pachtverhältnisses auch vor der Rechtsverbindlichkeit eines Bebauungsplanes zulässig. Und zwar dann, wenn die Gemeinde seine Aufstellung, Änderung oder Ergänzung beschlossen hat und nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, daß die beabsichtigte Nutzung festgesetzt wird und dafür auch ein besonderes öffentliches Interesse vorliegt.
Damit sind Willkür und Rechtsunsicherheit sowie gerichtlichen Auseinandersetzungen Tür und Tor geöffnet. Diese Ziffer 5 gehört ersatzlos gestrichen.
- Fünftens: Die im § 11 des Bundeskleingartengesetzes vorgesehene Entschädigung des Pächters durch den bisherigen Verpächter bzw. den neuen Grundstückseigentümer gehört auf den Prüfstand.
Der § 11, Absatz 3 besagt, daß der Entschädigungsanspruch fällig wird, sobald das Pachtverhältnis beendet und der Kleingarten geräumt ist. Was darunter zu verstehen ist, sollte der Gesetzgeber eindeutig definieren; denn darum wird oft gestritten.
Eine Orientierung gibt Lorenz Mainczyk in seinem Kommentar zum Bundeskleingartengesetz (10. Auflage, Seite 20, Randnotiz 19): „Geräumt ist der Kleingarten, wenn er freigemacht (ist) von den Sachen des Kleingärtners, bzw. wenn diese dem Verpächter vereinbarungsgemäß übergeben worden sind und der Besitz aufgegeben worden ist, z. B. durch Übergabe der Schlüssel für das Gartentor oder für die Laube.“
Der weichende Pächter ist demnach nicht verpflichtet, das Grundstück zu beräumen durch Beseitigung von Baulichkeiten, Außenanlagen und Anpflanzungen. Diese Rechtsauffassung hat das Kammergericht Berlin in einem Urteil im Jahr 2002 ebenfalls vertreten. Andere Gerichte in Deutschland könnten entlastet werden, wenn diese Entscheidungen sich in einer Ergänzung des Bundeskleingartengesetzes wiederfinden würden.
- Sechstens: Zum Erhalt der Kleingärten würde auch die Streichung eines Vorbehalts im § 14, Absatz 1 des Gesetzes beitragen. Der Gesetzestext lautet: „Wird ein Kleingartenpachtvertrag über einen Dauerkleingarten nach § 9, Absatz 1 Nr. 5 oder 6 gekündigt, hat die Gemeinde geeignetes Ersatzland bereitzustellen oder zu beschaffen, es sei denn, sie ist zur Erfüllung der Verpflichtung außerstande.“
Was soll die Einschränkung? Warum nur bei Dauerkleingärten, warum nicht bei allen Kleingärten? Dies ist ein Freibrief und muß geändert werden.
- Siebtens: In den § 18 und 20 a Ziffer 8 ist das personengebundene Recht zum Dauerwohnen bei Vorliegen bestimmter Bedingungen verankert. Aus den historischen Bedingungen der Nachkriegszeit und den Bedingungen in der DDR ergibt sich die Frage, warum das Dauerwohnrecht nicht neu vergeben werden kann.
Nach dem in den neuen Bundesländern geltenden Sachenrechtsbereinigungsgesetz kann das Dauerwohnrecht durch Kauf des Grundstücks gesichert und vererbt werden.
In Berlin wurde das Wohnrecht durch die Bezirksämter für Kleingärten auf landeseigenen Kleingartenflächen neu vergeben – bis im Dezember 2009 neue Verwaltungsvorschriften in Kraft traten, die dies nicht mehr erlauben. Aus VDGN-Sicht sollte die Möglichkeit zum Dauerwohnen in Kleingartenanlagen, auch aus sozialen Gründen, im Zuge einer – hoffentlich baldigen – Novellierung des Bundeskleingartengesetzes zumindest beraten werden. Wir freuen uns auf Ihre Meinungsäußerung.

References: § 1
 § 3
 § 5
 § 9
 § 11
 § 11
 § 14
 § 9
 § 18