Source: https://www.ra-kotz.de/rauchwarnmelder_betriebskostenumlegung.htm
Timestamp: 2018-07-16 06:50:38+00:00

Document:
Az: 1 S 171/11
Rauchwarnmelder sind nach DIN 14676 Nr. 6 jährlich auf Beschädigungen und Funktionen zu überprüfen und zu warten, d.h. die Lufteintrittsöffnung ist insbesondere von Staub, die Fotooptik z.B. von Zigarettenrauch zu reinigen, das Gerät gegebenenfalls mit einer neuen Batterie zu versehen und es ist ein Probealarm auszulösen. Die Wartung besteht mithin aus einer Kontrolle von Betriebsfähigkeit und -sicherheit, so dass die Wartungskosten als Betriebskosten ansatzfähig sind. Die Frage, inwieweit Anmietkosten für Rauchmelder auf Mieter umlegbar sind, ist, in der Rechtsprechung noch nicht entschieden worden. In der Literatur werden verschiedene Auffassungen vertreten. Eine Meinung geht davon aus, dass die Kosten für die Anmietung der Rauchmelder nicht umlegbar seien, weil dies die Betriebskostenverordnung nicht vorsieht. Die Betriebskostenverordnung regele abschließend, in welchen Fällen Mietkosten umlegbar seien. Dies gelte ausdrücklich nur für die Anmietkosten für Kaltwasserzähler (§ 2 Nr. 2), für Geräte zur Wärmeerfassung (Nr. 4a) und für Warmwasserzähler (Nr. 5a i.V.m. 2). Es handele sich zudem um Kosten, die infolge des Einbaus der Rauchmelder entstehen. Anschaffungskosten könnten jedoch regelmäßig nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Die Gegenmeinung macht geltend, dass die Betriebskostenverordnung keine abschließende Regelung über umlegbare Anmietkosten enthalte. Auch die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern seien umlegbar. Dieser zweiten Meinung hat sich das Landgericht Magdeburg im vorliegenden Fall angeschlossen und die Anmietungskosten für umlegbar erklärt.
In dem Rechtsstreit hat die 1. Zivilkammer des auf die mündliche Verhandlung vom 06.09.2011 für R e c h t erkannt:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts S vom 04.05.2011 – Aktenzeichen: 4 C 148/11 – abgeändert.
Die Klägerin und Berufungsklägerin beantragt, unter Abänderung des am 04.05.2011 verkündeten Urteils des Amtsgerichts S, Aktenzeichen: 4 C 148/11, festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, ab dem 01.04.2011 die Kosten für die Wartung und die Miete von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten zu zahlen.
Der Mietvertrag enthält allerdings in § 2 Abs. 2 die Regelung, dass neu entstehende Betriebskosten nach § 4 Abs. 2 MHG umgelegt werden dürfen. Ob diese Mehrbelastungsklausel hinreichend transparent ist, kann dahingestellt bleiben. Der Vermieter kann auch ohne eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten zusätzlich auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind (BGH ZMR 2007, 851 [BGH 27.06.2007 – VIII ZR 202/06]). Die erstmalige Ausstattung der Wohnung mit Rauchmeldern ist eine zustimmungspflichtige Modernisierungsmaßnahme. In der dadurch bedingten erhöhten Sicherheit für Leib und Leben der Mieter – und damit auch für die Beklagten – liegt eine nicht nur unwesentliche Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung (AG Lübeck NZM 2008, 929).
Bei den Wartungs- und Mietkosten handelt es sich zudem um „sonstige Betriebskosten“ i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV. „Sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen dem allgemeinen Betriebskostenbegriff der § 556 Abs. 1 S. 2 BGB, § 1 BetrKV entsprechen, d.h. sie müssen durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (AG Lübeck a.a.O.).
Zum einen sind die Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder zu den umlagefähigen Betriebskosten zu rechnen. Rauchwarnmelder sind nach DIN 14676 Nr. 6 jährlich auf Beschädigungen und Funktion zu überprüfen und zu warten, d.h. die Lufteintrittsöffnung ist insbesondere von Staub, die Fotooptik z.B. von Zigarettenrauch zu reinigen, das Gerät gegebenenfalls mit einer neuen Batterie zu versehen und es ist ein Probealarm auszulösen. Die Wartung besteht mithin aus einer Kontrolle von Betriebsfähigkeit und -sicherheit, so dass die Wartungskosten als Betriebskosten ansatzfähig sind ( AG Lübeck a.a.O.; Sternel “ Mietrecht aktuell“, 4.Aufl., Rn V 12; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10.Aufl., § 556, Randnummer 230).
Auch die Mietkosten stellen „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung da.
Die Kammer geht nicht davon aus, dass die Regelung in der Betriebskostenverordnung über die umlegbaren Mietkosten abschließend ist. Betriebskosten unterliegen Veränderungen. Deswegen sieht § 2 Nr. 17 BetrKV die Umlage „sonstiger Kosten“ vor. Es handelt sich um einen Auffangtatbestand, der auch die Umlage neu entstehender Betriebskosten ermöglichen soll. Es ist deswegen nicht gerechtfertigt, die Umlagemöglichkeit von neu entstehenden Mietkosten generell zu verneinen.
Die Kammer sieht deswegen auch die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder als „sonstige Betriebskosten“ i.S.d. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung an.

References: § 2
 § 4
 § 2
 § 2
 § 556
 § 1
 § 556
 § 2
 § 2
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