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Timestamp: 2018-01-23 13:38:32+00:00

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dorfkramer Activist Blog: München: Erste Wohnungsgemeinschaften beschließen Hundeverbot
München: Erste Wohnungsgemeinschaften beschließen Hundeverbot
Erste Wohnungseigentümergemeinschaften beschließen absolute Hundeverbote. Damit ist Ruhe und Frieden im Haus und Schluss mit der Tierquälerei. Ein Hundeverbot ist von der Rechtsprechung gedeckt:
OLG Frankfurt 20. Zivilsenat
17.01.2011 20 W 500/08
ZWE Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht 2011, 363-364 Heft 10 Beck Online
Leitsatz Punkt 3.
Ein Mehrheitsbeschluss, der die Hunde- und Katzenhaltung mit Ausnahme der bereits vorhandenen Tiere in einer Wohnanlage generell verbietet, ist nicht nichtig.
3 In der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.05.2005 beschlossen die Eigentümer unter TOP 6 eine Hausordnung. Diese regelt unter Punkt 3 d:
"Das Halten von Hunden und Katzen ist nicht gestattet. Sind für das Halten von Hunden und Katzen alte Rechte vorhanden, so gelten sie nur solange, wie das, sich in der Gemeinschaft befindliche, Tier noch lebt. Neuanschaffungen von Hunden und Katzen sind nicht gestattet."
49 Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung zur Aufstellung einer Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss ergibt sich aus § 21 Abs. 3 und 5 Ziff. 1 WEG. Daran hat sich auch durch die Entscheidung des BGH vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 (KG) - (NJW 2000, 3500=FGPrax 2000, 222) nichts geändert. Vielmehr wird darin ausdrücklich an der bisherigen Rechtsprechung festgehalten, dass in Angelegenheiten der Gebrauchs-, Verwaltungs- und Instandhaltungsregelungen bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse gültig sind, auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluss einer Vereinbarung oder Einstimmigkeit erfordert hätte (vereinbarungsersetzende Beschlüsse). Daher hat trotz der Entscheidung vom 20.09.2000 die zum Verbot der Hundehaltung ergangene Entscheidung des BGH vom 04.05.1995 - V ZB 5/95 - (FGPrax 1995, 147=ZMR 1995, 416) der sich der Senat anschließt, weiter Bestand (so auch OLG Hamm ZMR 2005, 897 und OLG Düsseldorf ZMR 2005, 303). Danach hat ein unangefochtener Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, der die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verbietet, vereinbarungsersetzenden Charakter und bindet alle Wohnungseigentümer, weil er weder sittenwidrig ist, noch in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift. Ob ein generelles Haustierhaltungsverbot einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer zugänglich wäre, was das Saarländische Oberlandesgericht in seinem Beschluss vom 02.10.2006 - 5 W 154/06-51 - (ZMR 2007, 308) verneint hat, kann hier dahingestellt bleiben, weil im vorliegenden Fall nur ein Hunde- und Katzenhaltungsverbot, kein generelles Haustierhaltungsverbot Inhalte der beschlossenen Hausordnung ist.
50 Der von Wenzel (in Bärmann/Wenzel: WEG, 10. Aufl., § 10, Rdnr. 37, 39; jetzt Bärmann/Klein: WEG, 11. Aufl., § 10, Rdnr. 37, 39) vertretenen Auffassung, bei der Hundehaltung handele es sich um ein sogenanntes mehrheitsfestes Freiheitsrecht eines Wohnungseigentümers mit der Folge, dass ein nicht als zulässig vereinbarter Mehrheitsbeschluss, durch den (wie bei einem Hundehaltungsverbot) dieses Recht verletzt würde, bis zur Zustimmung des davon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümers ohne Anfechtung schwebend unwirksam wäre, ist nach Auffassung des Senats nicht zu folgen. Abgesehen davon, dass auch Wenzel bzw. Klein (jeweils aaO., § 10, Rdnr. 102) nicht von einer Nichtigkeit des Mehrheitsbeschlusses ausgehen, deren Feststellung vorliegend streitgegenständlich ist, sind schwebend unwirksame Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der Systematik des Wohnungseigentumsrechts fremd. Nach § 23 Abs. 4 WEG sind fehlerhafte Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung -mit Ausnahme der Nichtbeschlüsse- nur entweder anfechtbar oder nichtig.
51 Die Nichtigkeit des Beschlusses vom 02.05.2005 hinsichtlich des Verbots der Hunde- und Katzenhaltung ist schließlich nicht wegen der davon ausgenommenen Tiere mit einem Verstoß gegen das Gleichbehandlungsverbot zu begründen. Zu Recht hat das Landgericht auf den sachlichen Grund für diese Differenzierung hingewiesen. Schließlich kann auch die fehlende Unterzeichnung der Hausordnung durch die Antragstellerin keinen Nichtigkeitsgrund für die Beschlussfassung über die Hausordnung darstellen, wie die Antragstellerin meint, denn es geht nicht um eine Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren gemäß § 23 Abs. 3 WEG, der Beschluss über die Hausordnung ist vielmehr gemäß § 23 Abs. 1 WEG in der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.05.2005 gefasst worden.
52 Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf §§ 47 Satz 1 WEG a. F., 92 Abs. 1 ZPO (analog).
Tenor: Die Gerichtskosten sämtlicher Instanzen tragen die Antragstellerin und die Antragsgegner zu 2) -9 je zur Hälfte. Außergerichtliche Kosten werden in keiner Instanz erstattet. Der Wert des Verfahrens beider Beschwerdeverfahren sowie des amtsgerichtlichen Verfahrens wird auf jeweils 6.000,00 € festgesetzt.
04.05.1995 V ZB 5/95
Ein unangefochtener Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, der die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verbietet, hat vereinbarungsersetzenden Charakter (vergleiche BGH, 1994-09-16, V ZB 2/93, NJW 1994, 3230) und bindet alle Wohnungseigentümer, weil er weder sittenwidrig ist noch in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift.
1 Die Antragsteller und die Antragsgegner sind Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage. Die Antragsgegner haben ihre Eigentumswohnung im Jahre 1991 gekauft und sie vermietet. Ihre Mieterin hält einen Hund.
2 Am 1. August 1974 hatten die Wohnungseigentümer unter Abänderung und Ergänzung der Hausordnung beschlossen, daß die Hundehaltung in der Wohnanlage grundsätzlich untersagt ist. Sie erneuerten diesen Beschluß am 18. Mai 1992 im Hinblick auf die Hundehaltung in der Wohnung der Antragsgegner.
3 Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegner zur Unterbindung der Hundehaltung in ihrer Wohnung zu verpflichten, hilfsweise das Mietverhältnis mit ihrer Mieterin zu kündigen und Räumungsklage zu erheben. die Antragsgegner haben ihre Wohnung inzwischen an ihre Mieterin verkauft, die Verwaltung verweigert die hierzu erforderliche Zustimmung. die Antragsgegner haben beantragt, festzustellen, daß Hunde gehalten werden dürfen, soweit sie nicht durch ständiges lautes Bellen oder Verunreinigung der Gemeinschaftsanlagen eine erhebliche Belästigung darstellen. Sie wollen ferner festgestellt haben, daß der Eigentümerbeschluß vom 18. Mai 1992 ungültig ist; hilfsweise beantragen sei, die Antragsteller zu verpflichten, einer Änderung der Beschlüsse vom 1. August 1974 und vom 18. Mai 1992 dahin zuzustimmen, daß Hundehaltung erlaubt ist.
9 2. Es kann demgemäß nur darum gehen, ob der unangefochtene Beschluß gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht wirksam verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG).
10 a) Zwar kann jeder Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere es in sonstiger Weise nutzen (§ 13 Abs. 1 WEG). Er ist nach § 14 Nr. 1 WEG nur verpflichtet, vom Sonder- und Gemeinschaftseigentum in einer Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Diese Freiheit besteht aber nur unter dem Vorbehalt einer im Rahmen der allgemeinene Gesetze zulässigen anderweitigen Gebrauchsregelgung nach § 15 Abs. 1, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, die einschneidende Beschränkungen enthalten kann, und zwar auch solche, die gewichtiger sind als das Verbot der Hundehaltung. Da nach der Senatsrechtsprechung (vgl. insbesondere NJW 1994, 3230 ff) ein unangefochtener und bestandskräftiger Mehrheitsbeschluß eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer ersetzen kann, liegt es in der Konsequenz dieser Rechtsprechung, daß im vorliegenden Fall auch die grundsätzliche Nutzungsfreiheit des Wohnungseigentümers zulässigerweise eingeschränkt ist. Der Senat hat dabei nicht darüber zu entscheiden, ob durch einen Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung die Hundehaltung generell verboten werden kann, sondern er hat nur die Rechtslage zu beurteilen, die sich aus einem entsprechenden unangefochtenen und bestandskräftigen Beschluß ergibt.
11 b) Mit Recht hat das vorlegende Gericht auch einen Eingriff in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums (vgl. Senat aaO, NJW 1994, 3231) verneint. Die Möglichkeit der Hundehaltung gehört nicht zum wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum, wie nicht zuletzt daraus folgt, daß in der überwiegenden Zahl von Wohnungen keine Hunde gehalten werden. Demgemäß hält auch die ganz herrschende Meinung in Literatur und Rechtsprechung eine Vereinbarung der Eigentümer über ein generelles Verbot der Hundehaltung für zulässig (Bärmann/Pick, WEG 13. Aufl., § 15 Rdn. 6; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 15 Rdn. 8; Erman/Ganten, BGB, 9. Aufl., § 15 WEG Rdn. 1; MünchKomm/Röll, BGB, 2. Aufl., § 15 WEG Rdn. 2; Palandt/Bassenge, BGB, 54. Aufl., § 15 WEG Rdn. 4; Schmid, WuM 1988, 344; Sorgel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 15 WEG Rdn. 2 b; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 15 Rdn. 18; a.A. BGB-RGRK/Augustin, 12. Aufl., § 15 WEG Rdn. 4, allerdings mit unzutreffendem Hinweis auf die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts). Diese Auffassung hat sich auch in der Rechtsprechung durchgesetzt (so das Bayerische Oberste Landesgericht, BayObLGZ, 1972, 90, 92, sowie das Oberlandesgericht Karlsruhe, DWE 1988, 68; früher auch das Kammergericht, NJW 1956, 1679, 1680).
12 c) Zu Recht hält das vorlegende Gericht den Eigentümerbeschluß auch nicht für sittenwidrig (§ 138 Abs. 1 BGB). Dies folgt schon daraus, daß es den Wohnungseigentümern nicht verboten ist, im Wege der Vereinbarung (§ 15 Abs. 1, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) eine Gebrauchsbeschränkung in der Form eines generellen Verbots der Hundehaltung aufzustellen (s. oben b).
13 Wie das vorliegende Gericht im übrigen zutreffend ausführt, können von der Hundehaltung in einer Eigentumswohnung im Regelfall Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer (Verschmutzung der Gemeinschaftsanlagen, Lärmbelästigung) ausgehen. Ein generelles Verbot der Hundehaltung ist damit weder willkürlich noch sachlich völlig unbegründet, zumal sich Beeinträchtigungen nie ausschließen lassen. Nutzungsbeschränkungen, die auf konkrete Belästigungen abstellen, stoßen in der Überwachung auch stets auf große praktische Schwierigkeiten und geben Anlaß zu Streitigkeiten, die den Hausfrieden stören. Auch der Senat ist deshalb der Auffassung, daß ein generelles Verbot der Hundehaltung weder in einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer noch in einem sie ersetzenden bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt.
14 Auch in einem Mietvertrag kann nach herrschender Meinung individualvertraglich die Hundehaltung ganz ausgeschlossen werden (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kap. III Rdn. 1038; Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 550 Rdn. 3; Palandt/Putzo, BGB, 54. Aufl., § 535 Rdn. 17; Schmid, WuM 1988 343, 345 m.w.N.; Staudinger/Emmerich, BGB, 12.Aufl., § 550 Rdn. 3 a und § 535 Rdn. 74 m.w.N.). Ein solches vertraglich vereinbartes Verbot ist auch verfassungsrechtlich unbedenklich (vgl. BVerfG, WuM 1981, 77). Ohne Bedeutung ist im vorliegenden Zusammenhang, daß nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der formularvertragliche Ausschluß jeglicher Haustierhaltung nach § 9 Abs. 1 AGBG unzulässig ist (Urt. v. 20. Januar 1993, VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061, 1062), denn darum geht es hier nicht.
15 d) Zu beachten bleibt freilich, daß die Durchsetzung eines solchen Verbots unter dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben im Rechtsverkehr (§ 242 BGB) steht und daher im Einzelfall unzulässig sein kann. Für eine solche Fallgestaltung (zu denken wäre etwa an eine Verbotsdurchsetzung gegen einen blinden Eigentümer, der einen Blindenhund benötigt) liegen hier aber keinerlei Anhaltspunkte vor.
16 3. Entgegen der Auffassung der Antragsgegner ist der Ausspruch des Amtsgerichts inhaltlich bestimmt genug. die Antragsteller können von den Antragsgegnern einen Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums verlangen, der der Beschlußlage entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG). Die Antragsgegner müssen für ein entsprechendes Verhalten ihrer Mieterin sorgen (vgl. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Welche Maßnahmen sie dazu ergreifen, muß grundsätzlich ihnen überlassen bleiben und kann ihnen deswegen nicht vorgeschrieben werden. Insoweit unterscheidet sich die Rechtslage nicht von der Abwehrklage wegen Eigentumsstörung (§ 1004 Abs. 1 BGB; vgl. z. B. BGHZ 67, 252, 253 m.w.N.; BayObLG, NJW-RR 1991, 658, 659).
17 Soweit die Antragsgegner geltend machen, sie seien im Rahmen des Mietverhältnisses nicht in der Lage, ein Verbot der Hundehaltung durchzusetzen, ist dies jedenfalls für das vorliegende Erkenntnisverfahren ohne Bedeutung. Es geht um die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Diese werden weder erweitert noch beschränkt dadurch, daß der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer mietvertraglich gebunden ist. Von einer unmöglichen Leistung der Antragsgegner (vgl. BGH, Urt. v. 28. Februar 1974, VII ZR 75/73, NJW 1974, 943, 944) kann keine Rede sein. Die Antragsgegner haben in Kenntnis des Hundehaltungsverbots die Wohnung vermietet. Sie müssen deshalb alles in ihrer Macht stehende unternehmen, damit ihre Mieterin (die Mutter des Antragsgegners) die Hundehaltung einstellt. Alles weitere kann dem Vollstreckungsverfahren überlassen werden.
Hundegebell:
5 U 152/05
1. Bei Hundegebell handelt es sich um Geräusche, die generell störend sein können und damit um Emissionen i.S.d. § 906 Abs. 1 BGB.
2. Geräusche, die in besonderem Maße Aufmerksamkeit auf sich ziehen wie Hundegebell zu nächtlichen Ruhezeiten, sind auch in Mischgebieten eine störende Beeinträchtigung i.S.d. § 1004 BGB, selbst wenn sie die Phonstärke nicht überschreiten, die bei Verkehrs- und Industriegeräuschen noch hinnehmbar ist.
25 ...; sie (Geräusche) beeinträchtigen schon bei einer Lautstärke, mit der sie sich in das Bewusstsein desjenigen drängen, der sie nicht hören will. Zu diesem Geräuschen, die nach ihrer Art den unfreiwillig Hörenden in besonderem Maße beeinträchtigen gehört - neben unerwünschter Musik auch Hundegebell (OLG Hamm AgrarR 1989, 312, 313) insbesondere zu Ruhezeiten.
26 Jedenfalls was die nächtlichen Ruhezeiten angeht, muss die Klägerin nach alledem das störende Hundegebell nicht nach § 906 Abs. 1 BGB als nur unwesentliche Beeinträchtigung hinnehmen. Dabei spielt es auch keine Rolle, dass das Grundstück der Beklagten ein einem Mischgebiet liegt. Den auch in Mischgebieten sind nächtliche Ruhezeiten einzuhalten. Schließlich ist es dem Beklagten auch zuzumuten, den Hund in den nächtlichen Ruhezeiten - etwa durch Unterbringung im Haus - so zu halten, dass sein Gebell die Klägerin nicht stört.
27 Hat danach die Klage, was die Nachtzeiten angeht, Erfolg, gilt dies nicht in gleicher Weise, soweit die Klägerin derartige Ruhestörungen auch für die Sonn- und Feiertage sowie die Mittagsruhe zu unterbinden verlangt. Da Sonn- und Feiertags keine Post ausgetragen wird und auch der Betrieb des Brunnenbauers der Sonntagsruhe unterliegen dürfte, sind Störungen zu dieser Zeit nicht feststellbar. Gleiches gilt für die Mittagsruhe, da gemäß den Feststellungen des Landgerichts zu dieser Zeit wegen der in einem Mischgebiet vorhandenen Hintergrundgeräusche das Hundegebell nicht sonderlich auffällt.
Streitwert: 15.000 Euro
06.03.2005 49 C 165/05
Zu den Voraussetzungen, unter denen ein Mieter wegen Hundebellens in einer benachbarten Wohnung zur Mietminderung berechtigt ist.
Nimmt das Bellen eines Hundes in der Nachbarschaft ein bestimmtes Ausmaß an, kann dies einen zur Minderung berechtigten Mangel darstellen; dies gilt namentlich dann, wenn ein Hund regelmäßig lang anhaltend laut bellt oder sehr häufig anschlägt.
geschrieben vom Wildfleck gUG um 08:53
München: Erste Wohnungsgemeinschaften beschließen ...

References: § 21
 BGH 
 BGH 
 § 10
 § 10
 § 10
 § 23
 § 23
 § 23
 § 14
 § 15
 § 10
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 10
 § 550
 § 535
 § 550
 § 535
 § 9
 § 14
 § 906
 § 1004
 § 906