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Delta Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2007
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1 Delta Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2007
3 Relazione degli Amministratori al Rendiconto al 31 dicembre ILLUSTRAZIONE DELL ATTIVITÀ DI GESTIONE DEL FONDO E DELLE DIRETTRICI SEGUITE NELL ATTUAZIONE DELLE POLITICHE DI INVESTIMENTO 2 A) POLITICHE DI INVESTIMENTO 2 B) CONTRATTI DI LOCAZIONE E COSTI DI RISTRUTTURAZIONE 6 2. EVENTI DI PARTICOLARE IMPORTANZA VERIFICATISI NELL ESERCIZIO 7 3. LINEE STRATEGICHE CHE SI INTENDONO ADOTTARE PER IL FUTURO 8 4. ILLUSTRAZIONE DEI RAPPORTI INTRATTENUTI NELL ESERCIZIO CON ALTRE SOCIETÀ DEL GRUPPO DI FIMIT SGR FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL ESERCIZIO OPERATIVITÀ POSTA IN ESSERE SU STRUMENTI FINANZIARI COMPRESI DERIVATI PERFORMANCE DEL FONDO, ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA SUL MERCATO E INDICATORI DI REDDITIVITÀ E FINANZIARI PROVENTI POSTI IN DISTRIBUZIONE ALTRE INFORMAZIONI 13 A. LA QUOTAZIONE 13 B. COMMISSIONE VARIABILE FINALE 14 1
4 1. Illustrazione dell attività di gestione del Fondo e delle direttrici seguite nell attuazione delle politiche di investimento La caratteristica del (di seguito il Fondo Delta o il Fondo ) è quella di una gestione orientata prevalentemente verso investimenti nel settore turisticoalberghiero. Poiché la SGR aveva l obiettivo di investire rapidamente le risorse derivanti dall Offerta Pubblica di Sottoscrizione delle quote (di seguito l OPS o il collocamento ) del Fondo, l attività dell esercizio si è distinta per l acquisizione di complessi immobiliari e la messa a reddito degli stessi, nonché per un processo di selezione di ulteriori opportunità di investimento destinate al Fondo tramite diversi canali: contatti con primari operatori nazionali ed esteri proprietari, anche tramite società veicolo, di immobili o di portafogli immobiliari a destinazione alberghiera; contatti con operatori proprietari, anche tramite società veicolo, di immobili ad uso alberghiero in località di forte richiamo turistico; monitoraggio di aste pubbliche, anche giudiziarie e di gare private aventi ad oggetto immobili del settore turisticoalberghiero. a) Politiche di investimento Per quanto riguarda gli investimenti, le operazioni tutte concluse nel 1 semestre dell anno, sono state: acquisizione di tre complessi immobiliari a destinazione alberghiera di proprietà della società Bluserena S.p.A.; acquisizione in copartecipazione con altri fondi gestiti dalla SGR del complesso alberghiero denominato Forte Village Resort. Inoltre il Fondo ha partecipato all asta fallimentare del Tribunale di Bari per il complesso immobiliare sito in Bari, denominato Grand Hotel Ambasciatori. 1. Acquisizione di tre complessi immobiliari a destinazione alberghiera di proprietà della società Bluserena S.p.A. In data 1/3/2007 il Fondo Delta ha acquistato dalla società Bluserena S.p.A. i seguenti complessi immobiliari: complesso alberghiero denominato Calaserena Village, sito nel Comune di Maracalagonis (CA); complesso alberghiero denominato Serena Majestic Hotel & Residence, sito nel Comune di Montesilvano (PE); complesso alberghiero denominato Serenè Village, sito nel Comune di Cutro (KR). 2
5 L importo dell investimento è stato complessivamente pari a 100 milioni di euro e tale operazione è da considerare nell ambito degli investimenti in villaggi turistici di medioalto livello in aree di elevata vocazione turistica con un entry yield indicativo al 6,5%. 2. Acquisizione in copartecipazione con altri fondi di un complesso alberghiero denominato Forte Village Resort A seguito della lettera di intenti ( head of terms ) sottoscritta in data 13/2/2007 e dell accordo siglato in data 23/4/2007, Fimit SGR, per conto dei tre fondi gestiti Delta Immobiliare, Gamma Immobiliare e Beta Immobiliare, ha perfezionato in data 26/6/2007 l operazione di acquisto da Sardegna Property S.r.l. (società facente capo a Lehman Brothers) del complesso turisticoalberghiero denominato Forte Village Resort, sito in Santa Margherita di Pula (CA). L acquisizione del complesso da parte dei fondi in comunione proindiviso è avvenuta secondo le seguenti quote: Fondo Delta: 50% Fondo Beta: 27% Fondo Gamma: 23%. L investimento, pari complessivamente a euro (oltre IVA e imposte di legge), è stato finanziato in misura proporzionale alla quota di comproprietà del complesso immobiliare di ciascuno dei fondi sia attraverso le disponibilità liquide dei Fondi (40%), sia utilizzando l indebitamento tramite un finanziamento ipotecario (60%). Al riguardo, si ricorda che MCC Mediocredito Centrale S.p.A. (di seguito MCC ) ha erogato a ciascuno dei fondi partecipanti all iniziativa, sulla base delle quote di partecipazione all investimento dei medesimi, un finanziamento a breve termine (c.d. bridge loan ) con scadenza 28/9/2007. In accordo tra le parti, si è provveduto ad estendere la data di scadenza del finanziamento fino alla data del 26/11/2007. In data 22/11/2007, la SGR, per conto dei fondi interessati all operazione di investimento, ha contratto un nuovo finanziamento con MCC in qualità di Banca Agente e un pool di banche in qualità di Banche Finanziatrici e Organizzatrici (Calyon S.A. e Natixis S.A., oltre a MCC). Per ulteriori dettagli riguardanti l investimento quali i costi di closing dell operazione, le caratteristiche e le garanzie concesse dal Fondo a fronte del finanziamento bancario, il contratto di hedging stipulato a copertura del rischio di tasso, si rinvia a quanto più dettagliatamente descritto nella Nota Integrativa. 3
6 3. Partecipazione all asta fallimentare del tribunale di Bari per il complesso immobiliare denominato Grand Hotel Ambasciatori Come noto, in data 5 ottobre 2006, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato la partecipazione ad un asta giudiziaria di tipo pubblico incanto per l eventuale aggiudicazione dell Hotel Ambasciatori, nell ambito della procedura fallimentare riguardante la società Sogeco S.p.A. (di seguito Sogeco ), allocando inizialmente la proposta di investimento al Fondo Sigma. La SGR, a seguito di offerta a rialzo di un quinto, è risultata aggiudicataria dell Hotel Ambasciatori, per conto di uno o più fondi da individuare, per la somma di Euro Successivamente, a seguito del buon esito del collocamento delle Quote del Fondo, il Consiglio di Amministrazione, in data 16 gennaio 2007, ha deliberato il subentro del Fondo nell operazione di acquisizione avviata per il tramite del Fondo Sigma Immobiliare 1, ritenendo l investimento coerente con le strategie di investimento del Fondo, anche in termini di caratteristiche di segmento. Alla fine di gennaio, il Fondo Delta ha concretizzato l operazione con le seguenti modalità: corrispondendo al Fallimento Sogeco l importo di euro al netto del deposito cauzionale di cui a seguito; corrispondendo al Fondo Sigma, inizialmente individuato come destinatario della proposta di investimento, l importo di euro di cui euro per rimborso del deposito cauzionale a suo tempo versato dal Fondo Sigma stesso. La differenza, pari a euro, rappresenta il corrispettivo versato al Fondo Sigma per la cessione del diritto d acquisto del complesso, determinata applicando il 3,7% al prezzo di aggiudicazione d asta. La misura di tale percentuale del 3,7% è stata determinata sulla base del fatto che per tale operazione era prevista per il Fondo Sigma, in un ottica di trading, una plusvalenza da realizzo lorda pari al 5,7% del valore di aggiudicazione dell immobile. Tale plusvalenza al netto delle imposte ipocatastali che il Fondo Sigma avrebbe dovuto sostenere per il trasferimento della proprietà risulta per l appunto pari al 3,7% rispetto al valore nozionale di aggiudicazione. L operazione sopra descritta, in quanto coinvolgente due fondi gestiti dalla SGR, è stata svolta nel rispetto dei presidi di governance aziendale, previo rilascio del parere degli Amministratori Indipendenti, del Comitato Investimenti del Fondo Delta e del Comitato Consultivo del Fondo Sigma. 1 Trattasi di altro fondo gestito da Fimit SGR 4
7 Si segnala, infine, che l azienda alberghiera è inattiva da oltre un anno e che la SGR intende procedere contestualmente alla formale aggiudicazione dell Hotel Ambasciatori alla sua definitiva cessazione ed alla locazione dell immobile. Si segnala che, avverso la vendita dell Hotel Ambasciatori, dal Sig. Michele Tridente, in qualità di azionista di maggioranza e amministratore unico della Sogeco, è stata proposta istanza di sospensione che è stata rigettata dal Tribunale di Bari. Successivamente, il predetto Sig. Tridente ha proposto reclamo ex art. 26 del Regio Decreto n. 267/1942 (la c.d. Legge Fallimentare ) avverso l ordinanza che aveva disposto la vendita dell Hotel Ambasciatori e l ordinanza che aveva rigettato l istanza di sospensione della vendita. Il reclamo è stato respinto dal Tribunale di Bari e avverso questo provvedimento il Sig. Tridente ha notificato a Fimit un ricorso per cassazione in data 15 giugno La SGR ha ritenuto per ora di non costituirsi nel giudizio davanti alla Corte di Cassazione intendendo valutare il complesso sviluppo della vicenda. Nelle more il Tribunale non ha emanato il decreto di trasferimento dell Hotel Ambasciatori, sebbene Fimit, in data 16 giugno 2007, abbia inoltrato al Tribunale di Bari una ulteriore formale richiesta di assegnazione del bene a favore del Fondo. È opportuno rilevare che, nel caso in cui il suddetto ricorso per cassazione dovesse trovare accoglimento, la Corte di Cassazione potrebbe rimettere gli atti allo stesso Tribunale di Bari fissando i principi di diritto a cui esso si dovrà attenere nel giudicare sulle domande della parte attrice. In questo caso il Tribunale di Bari potrebbe confermare le decisioni a suo tempo prese oppure accogliere la domanda del Sig. Tridente, dichiarando la nullità degli atti impugnati, non potendosi escludere la caducazione dell aggiudicazione dell Hotel Ambasciatori al Fondo. In data 3 ottobre 2007 il giudice delegato del Tribunale ha disposto per il trasferimento dell Hotel Ambasciatori alla stessa SGR e non al Fondo, riservandosi comunque di provvedere definitivamente con successivo e separato provvedimento. Tenuto conto dell attività svolta nell ambito della procedura e delle ripetute formalizzazioni effettuate, quali per tutte il deposito del prezzo, espressamente per conto del Fondo, la SGR ha ritenuto e ritiene tuttora il provvedimento del 3 ottobre 2007 del tutto infondato e illegittimo e ha provveduto e provvederà ad intraprendere ogni opportuna iniziativa, anche di natura giudiziale, al fine di ottenere il trasferimento dell Hotel Ambasciatori in capo al Fondo. In particolare, avverso tale provvedimento, Fimit nella qualità di società di gestione di Delta Immobiliare, ha proposto un reclamo ex art. 26 della Legge Fallimentare contenente le seguenti conclusioni: il decreto di trasferimento, conseguente alla gara espletata tra l offerente in aumento di quinto ed il precedente aggiudicatario e conseguente, altresì, al versamento nei termini del prezzo offerto da parte della Fimit Sgr 5
8 nella qualità di Società di gestione di Delta Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo Chiuso, venga pronunciato a favore di Delta Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo Chiuso. Dopo due udienze di mero rinvio, a causa della impossibilità di costituire il collegio giudicante, in data 3 dicembre 2007 è stata discussa la causa innanzi all intera IV sezione del Tribunale Civile di Bari. In data 10 dicembre 2007 è stato emesso il provvedimento che ha deciso il reclamo, rigettandolo. È intenzione della Fimit proporre ricorso per cassazione avverso il provvedimento assunto dal Tribunale di Bari. Si evidenzia che, ad oggi, il decreto di trasferimento non risulta emesso, in quanto non depositato in cancelleria e non notificato alla SGR. Per quanto riguarda il dettaglio del portafoglio immobiliare alla data di chiusura del rendiconto, si rinvia alla tabella elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dal Fondo allegato alla Nota Integrativa. b) Contratti di locazione e costi di ristrutturazione L importo dei canoni di locazione di competenza dell anno ammonta a 8,498 milioni di euro, mentre il valore contrattuale annuo dei contratti in essere alla data del 31/12/2007 risulta essere pari a 12,500 milioni. Contestualmente all acquisto del complesso immobiliare Bluserena, il Fondo mediante tre distinti contratti, ha concesso in locazione alla precedente proprietà i complessi oggetto dell investimento. L articolo 3bis del contratto di locazione prevede che la proprietà si renda disponibile affinché siano effettuati gli interventi di ristrutturazione finalizzati al miglioramento funzionale e qualitativo degli immobili oggetto della locazione. Il Fondo ha riconosciuto a Bluserena per la realizzazione di tali interventi il complessivo importo di euro 10 milioni ripartito come segue: 40% per il complesso alberghiero Calaserena Village ; 40% per il complesso alberghiero Serena Majestic Hotel & Hotel ; 20% per il complesso alberghiero Serenè Village. Alla data del presente Rendiconto le opere di cui sopra non risultano ancora eseguite. Analoga procedura è stata utilizzata in fase di acquisto del complesso immobiliare Forte Village Resort. 6
9 LB Italia Holdings S.r.l. (società facente capo al gruppo Lehman Brothers) ha trasferito la società di gestione del complesso Mita Resort S.r.l. ad una società controllata dal Gruppo Marcegaglia, che è divenuta il conduttore del complesso immobiliare. L articolo 11.5 del contratto di locazione, prevede che la proprietà si impegni ad erogare al locatario un contributo finanziario per interventi relativi a riqualificazione, miglioramento ed ampliamento o manutenzioni straordinarie da realizzarsi entro il 31 dicembre 2009, per un importo complessivo di 18 milioni di euro. Alla data del presente rendiconto risultano già eseguite opere per un importo complessivo di euro 5,510 milioni; la quota di competenza del Fondo Delta, pari al 50% delle opere stesse, ammonta ad euro Eventi di particolare importanza verificatisi nell esercizio In data 29 agosto 2007 il Consiglio di Amministrazione ha approvato il rendiconto semestrale al 30 giugno 2007 del Fondo. Il valore complessivo netto è risultato pari ad euro ed il valore della quota ad euro 97,561. * * * Il Comitato Investimenti del Fondo, nominato in data 29 gennaio 2007 ai sensi del Regolamento, è composto da cinque membri scelti dal Consiglio di Amministrazione tra soggetti esterni alla SGR in possesso dei requisiti di indipendenza analoghi a quelli richiesti per gli amministratori indipendenti dal Protocollo di autonomia per le società di gestione del risparmio adottato dall Assogestioni. Il Comitato è composto dal dott. Francesco Maria Attaguile, Presidente, dal dott. Filippo Barattolo, dal dott. Maurizio Benetti, dall ing. Nicola De Martino e dal Prof. Alessandro Musaio. * * * In data 30 gennaio 2007 la SGR, a seguito della delibera del Consiglio di Amministrazione del 16 gennaio 2007, ha conferito l incarico di Esperti Indipendenti per la valutazione dei beni immobili, diritti reali immobiliari e delle partecipazioni immobiliari costituenti il patrimonio del Fondo, alla società CB Richard Ellis S.p.A.. La durata dell incarico è valida per il triennio * * * 7
10 In data 12/4/2007 il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di stipulare un contratto di property management con la società Ingenium Real Estate S.r.l. Il contratto è stato formalizzato in data 23/5/2007, con decorrenza 1 luglio * * * Un evento di rilievo dell esercizio che non incide direttamente sulla gestione del Fondo ma sugli aspetti societari della SGR è quello relativo all operazione di fusione tra Unicredit Group ed il Gruppo Capitalia. In particolare, in data 20/5/2007 i rispettivi Consigli di Amministrazione hanno approvato il progetto di fusione per incorporazione di Capitalia S.p.A. in Unicredito Italiano S.p.A. con lo scopo di migliorare il posizionamento competitivo in Italia in segmenti di mercato interessanti, aumentando al contempo la dimensione nei business globali. L operazione è stata realizzata sulla base di un rapporto di concambio di 1,12 nuove azioni ordinarie di Unicredit per ogni azione ordinaria di Capitalia. L operazione è stata approvata dalle rispettive Assemblee degli azionisti in data 30/7/2007, con decorrenza 1/10/ Linee strategiche che si intendono adottare per il futuro Si rammenta che in sede di prospetto informativo relativo all OPS la SGR aveva fissato le linee strategiche del Fondo che riguardano principalmente l investimento in: 1. alberghi a reddito di categoria cinque stelle e lusso situati nelle principali città europee; 2. alberghi a reddito a trequattro stelle situati in città europee; 3. alberghi e villaggi turistici a reddito; 4. alberghi da completare e/o ristrutturare. Le iniziative in osservazione riguardano pertanto sia immobili a reddito, idonei a generare valore sin dall inizio dell investimento, sia operazioni di sviluppo, che non darebbero un reddito nell immediato ma con interessanti prospettive in termini di plusvalenze future. Ai sensi dell art. 14.1, n. 1), lett. B (i) del Regolamento di gestione, il rendimento obiettivo del Fondo in termini di TIR (tasso interno di rendimento) è pari al 5% annuo. La SGR ritiene di poter raggiungere tale obiettivo investendo le proprie risorse secondo i criteri di selezione degli investimenti immobiliari riportati nella seguente tabella. 8
11 L acquisto degli immobili potrà avvenire direttamente ovvero tramite società immobiliari. La SGR potrà variare le percentuali di allocazione massima per tipologia di immobile sopra riportate nel caso in cui ciò si renda opportuno nell interesse dei Partecipanti al Fondo, qualora si verifichino mutamenti delle condizioni di mercato ovvero si presentino opportunità di investimento particolarmente favorevoli ai fini della redditività del Fondo. Gli investimenti saranno realizzati preferibilmente in Paesi appartenenti all area euro dell Unione Europea. Eventuali investimenti in valute diverse dall euro potranno essere integralmente o parzialmente coperte dal rischio di cambio. La liquidità non investita in immobili sarà investita in OICR monetari riservati ad investitori istituzionali e quindi dotati di un carico commissionale significativamente più basso di quello dei fondi monetari generalmente accessibili ai risparmiatori privati. * * * 9
12 Nel corso della riunione del 28 novembre 2007, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha approvato il Documento di programmazione (business plan) del Fondo e le linee strategiche dello stesso che si riportano di seguito. Fermo restando quanto indicato in sede di OPS delle quote, ed in considerazione degli investimenti già effettuati, le linee strategiche del Fondo sono le seguenti: investimenti in linea con il regolamento di gestione, in immobili con destinazione alberghiera, ricettiva, turisticoricreativa, sino al raggiungimento di un totale attivo di circa 360 milioni di euro ed un indebitamento di circa 145 milioni di euro con un loan to value complessivo intorno al 40%; nella selezione degli ulteriori investimenti saranno privilegiati alberghi di tipo business, alberghi siti nelle principali città italiane e strutture leisure di qualità; eventuali dismissioni saranno effettuate solo in presenza di significative opportunità di mercato nell interesse dei partecipanti. Fermo restando quanto sopra, gli eventuali investimenti in strumenti finanziari saranno di natura obbligazionaria, connotati da un rating minimo all investment grade e da una durata finanziaria residua dei singoli titoli in portafoglio non superiore a 1,5 anni. 4. Illustrazione dei rapporti intrattenuti nell esercizio con altre società del Gruppo di Fimit SGR La SGR del Fondo Delta appartiene, come noto, all ex Gruppo Bancario Capitalia, confluito in Unicredit Group a seguito della citata fusione. Come già illustrato precedentemente, MCC Mediocredito Centrale S.p.A. ha erogato, in pool con altre due banche un finanziamento ipotecario e un derivato di copertura a ciascuno dei fondi partecipanti all investimento Forte Village, sulla base delle quote di partecipazione dei medesimi. Si rinvia a quanto descritto nella Nota Integrativa per i dettagli del finanziamento medesimo e del derivato. 5. Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell esercizio Non si evidenziano particolari eventi di rilievo dopo la chiusura dell esercizio. 6. Operatività posta in essere su strumenti finanziari compresi derivati In data 8 febbraio 2007 il Fondo Delta, con la liquidità riveniente dal collocamento, ha investito 93,4 milioni in strumenti finanziari monetari rapidamente liquidabili al fine di ottenere una remunerazione a breve termine migliore rispetto alle attuali condizioni applicate sui conti correnti in essere presso la 10
13 Banca Depositaria in attesa di definire compiutamente altri investimenti immobiliari secondo le linee strategiche del Fondo. Successivamente il Fondo ha operato una serie di disnvestimenti a fronte del fabbisogno di cassa necessaria a far fronte agli investimenti immobiliari. Alla data del presente Rendiconto le quote di OICR in portafoglio ammontano a euro 20,2 milioni. La movimentazione degli investimenti/disinvestimenti effettuata nel corso dell esercizio è riportata nella Nota Integrativa alla Sezione II Le Attività al paragrafo A. Strumenti finanziari. Il Fondo inoltre ha stipulato, a fronte del più volte citato contratto di finanziamento, un contratto di copertura interest rate swap il cui valore nozionale (euro al 31 dicembre 2007) è pari all 80% del finanziamento medesimo allo scopo di coprirsi da eventuali oscillazioni del tasso variabile. Tale contratto prevede il pagamento da parte del Fondo di un Fixed Rate pari al 4,53% annuo e l incasso di un tasso variabile pari all Euribor 3 mesi; la scadenza è fissata alla data del 18 febbraio 2013 e la data di efficacia dello stesso è il 31 dicembre Con riferimento da ultimo alla delibera del Consiglio di Amministrazione del 29 agosto 2007, si riportano in dettaglio i limiti generali all investimento in strumenti finanziari validi per i fondi gestiti da Fimit. Strumenti del mercato monetario e depositi bancari Limiti quantitativi: unicamente per l investimento della liquidità disponibile Titoli di Debito Tipologia: titoli di Stato e obbligazioni quotati sui mercati regolamentati a tasso fisso e a tasso variabile denominati in euro con un rating singola A o superiore da parte di almeno una delle seguenti agenzie: Fitch Ratings, Moody s, Standard & Poors Limiti quantitativi: max 10% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario unicamente per l investimento della liquidità disponibile OICR Immobiliari Tipologia: quote di fondi comuni di investimento immobiliari denominati in euro Limiti quantitativi: max 10% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario max 30% delle quote del fondo acquisito 11
14 Altri OICR Tipologia: quote di fondi comuni di investimento denominati in euro, obbligazionari e bilanciati Limiti quantitativi: max 10% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario unicamente per l investimento della liquidità disponibile Azioni quotate immobiliari Tipologia: azioni denominate in euro di società quotate sui mercati regolamentati attive nel settore immobiliare (investimenti e servizi) Limiti quantitativi: max 20% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario Altre azioni quotate Tipologia: azioni denominate in euro di società quotate sui mercati regolamentati Limiti quantitativi: max 5% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario Per gli strumenti finanziari emessi o collocati da società del Gruppo di appartenenza della Fimit, a prescindere dalla posizione ricoperta dalla società nell ambito del consorzio di collocamento, i suddetti limiti sono regolati come di seguito riportato. Tali limiti sono da intendersi come generali e potranno essere derogati dal Consiglio di Amministrazione della Società in relazione a specifiche fattispecie, sentito il parere degli Amministratori Indipendenti. Strumenti del mercato monetario e depositi bancari Limiti quantitativi: nessun limite aggiuntivo Titoli di debito Limiti quantitativi: non consentiti OICR immobiliari Limiti quantitativi: max 5% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario Altri OICR Limiti quantitativi: max 1% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario Azioni quotate immobiliari Limiti quantitativi: max 5% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario Altre azioni quotate Limiti quantitativi: non consentiti 12
15 Resta comunque fermo che detti investimenti potranno essere effettuati nel rispetto dei limiti previsti dalla normativa vigente e dai regolamenti dei singoli Fondi interessati e dei regolamenti dei Comitati Investimenti e dei Comitati Consultivi dei Fondi Gestiti e che gli investimenti medesimi saranno sottoposti ai controlli di linea, nonché ai controlli effettuati nello svolgimento delle attività di risk management e dalla funzione di Controllo interno della Società. 7. Performance del Fondo, andamento del valore della quota sul mercato e indicatori di redditività e finanziari Per quanto riguarda le performance del Fondo e l andamento del valore della quota, si fa rinvio alla Nota Integrativa, e più precisamente alla Parte A, da 1 a Proventi posti in distribuzione Il 13 del Regolamento del Fondo tratta dei Proventi della Gestione del Fondo. Sono considerati proventi della gestione del Fondo gli utili d esercizio, risultanti dal rendiconto della gestione del Fondo [ ], diminuiti delle plusvalenze non realizzate, iscritte nella sezione reddituale del rendiconto medesimo. I proventi della gestione del Fondo sono distribuiti agli aventi diritto in misura non inferiore all 80% degli stessi. I proventi non distribuiti in esercizi precedenti, al netto delle eventuali perdite, possono essere distribuiti negli esercizi successivi. Per il primo esercizio successivo alla data di chiusura della sottoscrizione delle quote, i proventi realizzati non saranno oggetto di distribuzione. Tali proventi, al netto delle eventuali perdite, concorreranno alla formazione dei proventi da distribuire negli esercizi successivi o potranno essere reinvestiti. A decorrere dal secondo esercizio la distribuzione dei proventi avverrà con cadenza semestrale. 9. Altre informazioni A. La quotazione In un ottica di forte ripresa del settore immobiliare alberghiero sia in Europa che in Italia, Fimit ha deciso di collocare il Fondo Delta, primo fondo retail in Italia specializzato nel settore turistico alberghiero, che mira a beneficiare sia della recente forte ripresa dei flussi turistici internazionali, sia di una maggiore richiesta di standard elevati nelle strutture ricettive. 13
16 In esecuzione di quanto sopra la SGR ha dato corso, esclusivamente in Italia, all Offerta Pubblica di Sottoscrizione delle quote del Fondo Delta stabilendo la tempistica del collocamento che ha avuto inizio il 13 novembre 2006 e si è concluso il 15 dicembre Ad esito dell offerta, il valore del Fondo è stato determinato in euro , cui è corrisposta un emissione di n quote di valore nominale pari ad euro 100, di cui n assegnate a n richiedenti nell ambito dell offerta (ivi comprese le quote del Fondo, per un controvalore pari a 20 milioni di euro, sottoscritte dalla SGR per conto del Fondo Gamma Immobiliare) e n assegnate alla società di gestione a titolo di investimento obbligatorio. Alla data del presente rendiconto le quote del Fondo non sono ancora ammesse alla negoziazione su un mercato regolamentato. Nel rispetto del Regolamento e della normativa vigente, l ammissione delle quote alla negoziazione deve essere effettuata dalla SGR entro 24 mesi dalla chiusura del periodo di sottoscrizione. La SGR, in ossequio all impegno assunto in sede di OPS, ha richiesto entro il 31 dicembre 2007 a Borsa Italiana S.p.A. l ammissione delle quote alla negoziazione sul MTF. Il Consiglio di Amministrazione della SGR in data 22 maggio 2007 ha evidenziato l esigenza di procedere all individuazione dei soggetti per supportare la SGR nell effettuazione degli adempimenti connessi e strumentali all operazione di ammissione a quotazione delle quote del Fondo, ravvisando l opportunità di: selezionare un operatore specialista per i fondi chiusi che, ai sensi dell art del Regolamento dei Mercati Organizzati e Gestiti dalla Borsa Italiana S.p.A., si impegni a sostenere la liquidità delle quote del Fondo una volta ammesse alla negoziazione sul mercato di riferimento, individuato in Banca Finnat Euramerica S.p.A.; nominare uno studio legale che assista la SGR nelle problematiche legali e societarie connesse all operazione, individuato in Gianni Origoni Grippo & Partners; nominare una società di revisione per le verifiche che si rendessero necessarie sui dati numerici e contabili presenti nel prospetto informativo individuata nella Reconta Ernst & Young S.p.A.; a tal proposito si ricorda che la medesima società di revisione ha l incarico di emettere il giudizio sul rendiconto del Fondo. Attualmente è ancora in corso l istruttoria da parte di Borsa Italiana S.p.A. e della CONSOB. B. Commissione Variabile Finale Come più dettagliatamente illustrato alla Parte D Altre informazioni della Nota Integrativa a cui si rimanda, ai sensi del Regolamento del Fondo, al momento della liquidazione dello stesso, alla società 14
17 di gestione spetterà una commissione variabile finale. Le modalità di calcolo della suddetta commissione si basano sulla determinazione del cosiddetto Rendimento complessivo in eccesso del Fondo, ovvero la differenza tra il Risultato Complessivo del Fondo 2 e il Valore Iniziale del Fondo capitalizzato 3. Alla SGR verrà riconosciuta una commissione pari al 20% del Rendimento complessivo in eccesso del Fondo, se e solo se questo ultimo avrà un valore positivo. L importo della Commissione Variabile Finale, che potrebbe risultare anche significativo, dipenderà sia dai risultati che il Fondo potrà ottenere nel corso della sua durata e sia dell effettivo valore di liquidazione finale che dipenderà in massima parte dall andamento del mercato immobiliare. Al riguardo si precisa che, comunque, il rendiconto del Fondo prevederà un accantonamento volto a considerare l eventuale competenza di ciascun esercizio della Commissione Variabile Finale dovuta alla Società di Gestione. Tale accantonamento sarà determinato dal Consiglio di Amministrazione della SGR tenendo conto dei parametri dettagliati nel precedente paragrafo. Alla data del 31/12/2007 non risulta maturato alcun importo da accantonare. Il presente rendiconto si compone complessivamente di n. 50 pagine oltre all estratto della relazione di stima degli Esperti Indipendenti e all elenco, in ordine decrescente di valore, dei beni di cui all art. 4, comma 2 del Decreto Ministeriale n. 228/1999, redatto ai sensi dell art. 75 comma 1, lettera b del Regolamento CONSOB n del 29/10/2007 ( Regolamenti Intermediari ). Per il Consiglio di Amministrazione Il Presidente Dottor Franco Carraro 2 dato dalla sommatoria dell ammontare dell attivo netto del Fondo liquidato e dei proventi distribuiti e dei rimborsi parziali proquota eventualmente effettuati nel corso del tempo, capitalizzati secondo il regime di capitalizzazione composta al tasso interno di rendimento pari al 5% annuo (tasso benchmark). 3 Il valore iniziale del Fondo, ovvero il valore di apporto, anch esso capitalizzato al tasso benchmark. 15
18 RENDICONTO DEL FONDO DELTA IMMOBILIARE al 31/12/2007 Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso SITUAZIONE PATRIMONIALE ATTIVITA' Situazione al 31/12/2007 Situazione al 31/12/2006 Valore complessivo % attivo Valore complessivo % attivo A. STRUMENTI FINANZIARI ,86% 0 0,00% Strumenti finanziari non quotati ,86% 0 0,00% A1. Partecipazioni di controllo 0 0,00% 0 0,00% A2. Partecipazioni non di controllo 0 0,00% 0 0,00% A3. Altri titoli di capitale 0 0,00% 0 0,00% A4. Titoli di debito 0 0,00% 0 0,00% A5. Parti di O.I.C.R ,86% 0 0,00% Strumenti finanziari quotati 0 0,00% 0 0,00% A6. Titoli di capitale 0 0,00% 0 0,00% A7. Titoli di debito 0 0,00% 0 0,00% A8. Parti di O.I.C.R. 0 0,00% 0 0,00% Strumenti finanziari derivati 0 0,00% 0 0,00% A9. Margini presso org. di comp. e garanzia 0 0,00% 0 0,00% A10. Opzioni, premi o altri strum. finanziari derivati quotati 0 0,00% 0 0,00% A11. Opzioni, premi o altri strum. finanziari derivati non quotati 0 0,00% 0 0,00% B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI ,40% 0 0,00% B1. Immobili dati in locazione ,40% 0 0,00% B2. Immobili dati in locazione finanziaria 0 0,00% 0 0,00% B3. Altri immobili 0 0,00% 0 0,00% B4. Diritti reali immobiliari 0 0,00% 0 0,00% C. CREDITI 0 0,00% 0 0,00% C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione 0 0,00% 0 0,00% C2. Altri 0 0,00% 0 0,00% D. DEPOSITI BANCARI 0 0,00% 0 0,00% D1. A vista 0 0,00% 0 0,00% D2. Altri 0 0,00% 0 0,00% E. ALTRI BENI 0 0,00% 0 0,00% F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' ,42% ,00% F1. Liquidità disponibile ,10% ,00% F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare 0 0,00% 0 0,00% F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare ,32% 0 0,00% G. ALTRE ATTIVITA' ,32% 0 0,00% G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate 0 0,00% 0 0,00% G2. Ratei e risconti attivi 0 0,00% 0 0,00% G3. Risparmio di imposta 0 0,00% 0 0,00% G4. Altre ,95% 0 0,00% G5. Credito Iva ,64% 0 0,00% G6. Crediti verso i locatari ,73% 0 0,00% crediti lordi ,73% 0 0,00% fondo svalutazione crediti 0 0,00% 0 0,00% TOTALE ATTIVITA' ,00% ,00%
19 RENDICONTO DEL FONDO DELTA IMMOBILIARE al 31/12/2007 Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso SITUAZIONE PATRIMONIALE PASSIVITA' E NETTO Situazione al 31/12/2007 Situazione al 31/12/2006 Valore complessivo % passivo Valore complessivo % passivo H. FINANZIAMENTI RICEVUTI ,00% 0 0,00% H1. Finanziamenti ipotecari ,00% 0 0,00% H2. Pronti contro termine passivi e op. assimilate 0 0,00% 0 0,00% H3. Altri 0 0,00% 0 0,00% I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI 0 0,00% 0 0,00% I1. Opzioni, premi o altri strum. fin. derivati quotati 0 0,00% 0 0,00% I2. Opzioni, premi o altri strumenti fin. derivati non quotati 0 0,00% 0 0,00% L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI 0 0,00% 0 0,00% L1. Proventi da distribuire 0 0,00% 0 0,00% L2. Altri debiti versi i partecipanti 0 0,00% 0 0,00% M. ALTRE PASSIVITA' ,00% ,00% M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati 0 0,00% 48 0,20% M2. Debiti di imposta 0 0,00% 0 0,00% M3. Ratei e risconti passivi 0 0,00% 0 0,00% M4. Altre ,00% ,80% M6. Debiti per cauzioni ricevute 0 0,00% 0 0,00% TOTALE PASSIVITA' ,00% ,00% VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO Numero delle quote in circolazione Valore unitario delle quote 98, ,028 Rimborsi o proventi distribuiti per quota 0,000 0,000
20 RENDICONTO DEL FONDO DELTA IMMOBILIARE al 31/12/2007 Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso SEZIONE REDDITUALE Situazione al 31/12/2007 Situazione al 31/12/2006 (*) A. STRUMENTI FINANZIARI Strumenti finanziari non quotati A1. PARTECIPAZIONI 0 0 A1.1 dividendi e altri proventi 0 0 A1.2 utili/perdite da realizzi 0 0 A1.3 plus/minusvalenze 0 0 A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI A2.1 interessi, dividendi e altri proventi A2.2 utili/perdite da realizzi A2.3 plus/minusvalenze Strumenti finanziari quotati A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI 0 0 A3.1 interessi, dividendi e altri proventi 0 0 A3.2 utili/perdite da realizzi 0 0 A3.3 plus/minusvalenze 0 0 Strumenti finanziari derivati A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI 0 0 A4.1 di copertura 0 0 A4.2 non di copertura 0 0 Risultato gestione strumenti finanziari ( A ) B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI B1. CANONI DI LOCAZIONE ALTRI PROVENTI B1.a canoni di locazione B1. b altri proventi B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI 0 0 B3. PLUS/MINUSVALENZE B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI B4. a oneri non ripetibili B4. b oneri ripetibili 0 0 B4. c altri oneri 0 0 B5. AMMORTAMENTI 0 0 Risultato gestione beni immobili ( B ) C. CREDITI C1. interessi attivi e proventi assimilati 0 0 C2. incrementi/decrementi di valore 0 0 Risultato gestione crediti ( C ) 0 0 D. DEPOSITI BANCARI D1. interessi attivi e proventi assimilati 0 0 Risultato gestione depositi bancari ( D ) 0 0 E. ALTRI BENI (da specificare) E1. Proventi 0 0 E2. Utile/perdita da realizzi 0 0 E3. Plusvalenze/minusvalenze 0 0 Risultato gestione altri beni ( E ) 0 0 Risultato Gestione Investimenti (A+B+C+D+E)

References: art. 26
 art. 26
 articolo 3
 articolo 11
 art. 14
 art. 4
 art. 75