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Timestamp: 2016-10-23 20:22:32+00:00

Document:
4A_46/2013 � � Arr�t du 31 juillet 2013
Z.________ S�rl, repr�sent�e par Me Alain Tripod,
A.a.�A.X.________ est propri�taire de deux parcelles contigu�s sises dans une commune genevoise. Une des parcelles voisines appartient � son fr�re B.X.________. Un plan localis� de quartier adopt� en 1991 pr�voit la construction d'une s�rie d'immeubles sur diverses parcelles, dont celles des deux pr�nomm�s.
En avril 2009, la soci�t� de promotion immobili�re Z.________ S�rl (ci-apr�s: la promotrice) est intervenue dans un projet en cours qui visait � valoriser les biens-fonds des deux fr�res, projet auquel participait notamment le bureau d'architectes R.________. Les 6 mai et 22 juin 2009, la promotrice a fait une offre proposant en substance la construction d'un immeuble de huit appartements pour les deux fr�res et le paiement de 3,6 millions de francs. A la m�me �poque, l'Office cantonal du logement a estim� la valeur totale des trois parcelles (faisant respectivement 744 m2, 752 m2 et 992 m2) � 4'310'000 fr.
Par courrier du 24 juin 2009, les deux fr�res ont donn� � la promotrice le mandat de d�poser une demande de permis de construire sur leurs biens-fonds.
Le 26 juin 2009, les m�mes parties ont sign� un accord intitul� "convention de partenariat", en vertu duquel les deux propri�taires mettent leurs parcelles � disposition de la promotrice pour la construction d'immeubles conform�ment au plan de quartier; en contrepartie, la promotrice s'engage � leur livrer un immeuble de 8 appartements d'une surface minimale de 120 m2 et un attique, � leur verser 3,6 millions de francs et � leur vendre trois autres attiques au prix de revient.
Le 27 juin 2009 a encore �t� sign�e une lettre d'engagement contenant notamment les clauses suivantes:
Nous sommes d'accord de collaborer avec votre soci�t� Z.________ S�rl pour le partenariat, au d�veloppement des projets, leur planification et leur coordination.
Nous sommes d'accord de signer une promesse de partenariat avec votre soci�t� Z.________ S�rl conditionn�e � l'obtention d'un permis de construire tout recours �chus.
Par notre signature dudit accord, nous vous autorisons � effectuer toutes les d�marches n�cessaires pour l'obtention du permis de construire (...).
2. Engagements de Z.________ S�rl
Dans le cadre du d�veloppement et de la mise en valeur des parcelles de MM. X.________, Z.________ S�rl s'engage � livrer un immeuble de minimum 8 (huit) appartements + attiques d'une surface minimum de 120 m2 par appartement fini cl�s en mains (...).
Tous les frais relatifs au pilotage et au d�p�t de la demande du permis de construire, y compris les honoraires d'ing�nieurs, d'architectes et de courtage seront pris enti�rement en charge sans aucune r�serve par Z.________ S�rl. Ceci m�me dans le cas de non obtention du permis de construire (...).
3. Validit�
Notre accord est limit� � une dur�e de 8 (huit) mois au plus tard pour d�poser un dossier de demande et autorisation de construire (sous r�serve d'un d�lai compl�mentaire pour justes motifs), pour que vous remplissiez tous les requis et les garanties n�cessaires � l'ouverture du chantier.
D�s que tous les requis du pr�sent document et de la convention en annexe seront r�unis par la soci�t� Z.________ S�rl, nous nous engageons � signer tout acte � la r�alisation des parcelles susmentionn�es, par devant notaire.
4. Responsabilit�
La soci�t� Z.________ S�rl se chargera du pilotage, de la r�alisation du projet, de la promotion, et de la vente, apr�s d�duction de nos surfaces qui nous sont r�serv�es (...)
D'un commun accord entre les parties, il est convenu que la validit� de la mise � disposition de nos parcelles et la signature chez le notaire est subordonn�e � l'acceptation de notre part du projet r�alis� par votre architecte et la disposition de nos appartements.
A.b.�Sans �tre n�cessaire � la r�alisation du projet, la parcelle voisine ...3 appartenant � une tierce personne permettait d'ajouter une all�e � l'un des immeubles projet�s. En juin 2009, la propri�taire a annonc� � la promotrice qu'elle acceptait d'entrer en mati�re pour la vente de son bien moyennant le versement d'un million de francs, plus un appartement dans l'immeuble � construire. La promotrice a affirm� que c'�tait possible.
Par ailleurs, le plan de quartier pr�voyait la construction d'un immeuble sur la parcelle ...4, immeuble qui devait empi�ter sur le fonds d'un des deux fr�res. Le fr�re concern� s'y est oppos�, de sorte que la construction a d� �tre arr�t�e aux limites de sa parcelle; le propri�taire voisin a renonc� � son droit � b�tir, qui devait �tre affect� � du logement social.
A.c.�Le 3 septembre 2009, la promotrice et le bureau d'architectes R.________ ont sign� un contrat SIA, qui avait pour objet la construction d'immeubles sur les parcelles des deux fr�res et sur la parcelle ...3. Les honoraires, fix�s d'apr�s un co�t de l'ouvrage estim� sommairement � 9'366'000 fr., �taient arr�t�s forfaitairement � 650'000 fr. hors taxes (HT). Les architectes devaient intervenir � tous les stades, de l'avant-projet jusqu'� la mise en service. Une r�mun�ration de 100'100 fr. HT �tait pr�vue pour la phase d'avant-projet, respectivement de 166'900 fr. HT pour la phase de projet. Un article 6 pr�cisait que les honoraires �taient factur�s au fur et � mesure de l'avancement des prestations, le premier acompte devant �tre vers� d�s r�ception de l'autorisation de construire.
Le 6 octobre 2009, le propri�taire du fonds ...4 a fait savoir � la promotrice qu'il �tait dispos� � lui vendre son solde de droit � b�tir une fois qu'elle aurait acquis les parcelles des deux fr�res. Le 16 novembre 2009, le bureau d'architectes a �tabli de nouveaux plans pr�voyant trois immeubles, dont un destin� aux deux fr�res. Ces plans int�graient la parcelle voisine ...3 ainsi que le solde de droit � b�tir �voqu� ci-dessus, de sorte que la surface de l'immeuble destin� aux deux fr�res s'�levait � 328,4 m2 pour deux appartements par �tage.
Ces plans ont �t� pr�sent�s aux deux fr�res le 16 d�cembre 2009 � l'occasion d'une r�union. La promotrice a �voqu� l'alternative suivante: soit l'on construisait des appartements plus grands que le minimum pr�vu dans la convention; soit l'on s'en tenait � des appartements de 120 m2, et des studios destin�s � des tiers �taient rajout�s. Les deux propri�taires ont r�pondu qu'ils voulaient un immeuble ind�pendant pour eux-m�mes et qu'avant de se d�cider, ils souhaitaient savoir quel �tait l'impact financier de surfaces d'appartement plus grandes. En se fondant sur ces plans, la promotrice a d�but� la pr�-commercialisation du projet et obtenu des conventions de pr�-r�servation.
A la fin 2009, la promotrice a inform� la propri�taire de la parcelle ...3 qu'il ne serait pas possible de lui verser un million de francs d�s lors que les prix �taient contr�l�s par l'Etat.
Le 11 janvier 2010, la promotrice et les deux fr�res se sont � nouveau rencontr�s. Ceux-ci ont pr�sent� des plans sommaires �tablis par une parente, plans qui pr�voyaient pour leur immeuble une surface de plancher r�duite � 220 m2 par plateau. Ils ont �mis la possibilit� de faire construire l'immeuble � leurs frais.
Par courrier du 12 janvier 2010, la promotrice a pris acte de la volont� des propri�taires de conserver un immeuble entier sur un plateau de 220 m2 au sol, avec 2 appartements par niveau. Elle se r�f�rait � la convention sign�e le 27 juin 2009 et aux diverses modifications effectu�es.
Dans leur r�ponse du 18 janvier 2010, les propri�taires ont relev� que lors des deux derni�res r�unions, la promotrice avait indiqu� ne pas pouvoir r�aliser la convention, l'un de ses associ�s g�rants �tant "all� trop loin" dans ses engagements. Les propri�taires s'�tonnaient de la r�f�rence � la convention du 27 juin 2009, compte tenu de sa caducit�; ils attendaient de la promotrice qu'elle leur fournisse une nouvelle proposition concr�te.
Le 22 janvier 2010, la promotrice a �tabli une note comportant divers calculs et mentionnant un "prix terrain" de 4'310'000 fr., un prix au m2 de 1'881 fr. 37 et une surface � b�tir de 3'827 m2.
Le 26 janvier 2010, la promotrice a �crit aux propri�taires en ces termes:
(...) Suite � notre entrevue de vendredi 22 janvier (...), nous avons pris note que vous souhaitez, dans le cadre de notre convention et de la modification de certains param�tres, attendre le 15 f�vrier 2010 pour le feu vert de l'avancement des plans. Ceci pour avoir un pr�-accord par rapport au financement du b�timent de 220 m2 au sol que vous souhaitez conserver. (...) ".
Le bureau d'architectes a �tabli de nouveaux plans dat�s du 19 f�vrier 2010. L'immeuble destin� aux deux fr�res y figure avec une surface au sol de 246 m2 pour deux appartements par �tage. Ces plans n'ont jamais �t� soumis aux deux int�ress�s, qui �taient partis en vacances. De retour � la mi-mars 2010, ceux-ci ont fait savoir qu'ils �tudiaient la possibilit� de r�aliser une grande partie du projet pour leur propre compte.
Dans un courrier du 22 mars 2010, la promotrice a demand� s'il fallait comprendre que les propri�taires entendaient d�sormais proc�der � une r�siliation m�me partielle du mandat. Elle a pr�cis� que dans une telle hypoth�se, elle r�clamerait la somme de 1'824'000 fr., dont 732'000 fr. pour les honoraires et la perte d'exploitation du bureau d'architectes. Apr�s de nombreux �changes de courriers, les parties se sont rencontr�es le 19 mai 2010; les propri�taires ont d�clar� qu'ils n'�taient pas convaincus par les explications sur la faisabilit� financi�re du projet convenu et qu'ils jugeaient impossible d'envisager une nouvelle collaboration.
Le 29 juin 2010, la promotrice a fait notifier � chacun des fr�res un commandement de payer portant sur la somme de 1'824'000 fr.
B.a.�Le 20 octobre 2010, la promotrice a d�pos� une demande devant le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve, tendant � faire condamner les deux propri�taires au paiement de 1'464'000 fr. plus int�r�ts et � faire prononcer la mainlev�e d�finitive des oppositions aux commandements de payer. La somme revendiqu�e devait notamment couvrir les honoraires du bureau d'architectes (732'000 fr.).
Le tribunal a rejet� l'action.
B.b.�Saisie d'un appel de la promotrice, la Chambre civile de la Cour de justice a rendu un arr�t du 30 novembre 2012, par lequel elle a annul� le jugement et condamn� les propri�taires, conjointement et solidairement, � payer � la promotrice la somme de 286'932 fr. 60 plus int�r�ts � titre d'honoraires d'architecte; la mainlev�e d�finitive des oppositions aux commandements de payer a �t� prononc�e � concurrence de ce montant.
- les conventions des 24, 26 et 27 juin 2009 contiennent notamment le mandat de d�velopper un projet immobilier sur les parcelles des deux fr�res, afin d'obtenir un permis de construire et de promouvoir celui-ci; ces accords incluent aussi la promesse des propri�taires de c�der leurs parcelles et, dans un rapport d'�change, des �l�ments relevant notamment du contrat d'entreprise. La promesse de c�der les biens-fonds est nulle, faute d'avoir �t� conclue en la forme authentique. Toutefois, le mandat de d�velopper un projet immobilier est ind�pendant de cette promesse, de sorte qu'il reste valable.
- Rien ne permet de retenir que la promotrice ait r�sili� elle-m�me le mandat, ou qu'il soit devenu caduc parce qu'elle ne parvenait pas � respecter ses engagements financiers ou � fournir des garanties financi�res. Ce sont des modifications au projet de base, pr�sent�es le 16 d�cembre 2009, qui ont entra�n� des discussions entre parties. Si les conventions pr�voient la n�cessaire approbation des plans par les propri�taires, elles ne leur conf�rent cependant pas le droit de r�silier en tout temps les relations contractuelles sans motif s�rieux. En d�clarant caduc le mandat, les propri�taires ont emp�ch� la promotrice de modifier les plans selon leurs souhaits et de d�poser une demande de permis de construire dans le d�lai imparti. La r�siliation est survenue en temps inopportun au sens de l'art. 404 al. 2 CO; les propri�taires doivent r�pondre du dommage subi par la promotrice.
- la promotrice s'est certes engag�e � assumer les frais de permis de construire. Cette clause ne s'applique toutefois pas en cas de r�siliation par l'autre partie sans motif s�rieux.
Devant le Tribunal f�d�ral, les propri�taires interjettent un recours en mati�re civile; ils requi�rent la r�forme de l'arr�t entrepris, en ce sens que la promotrice est d�bout�e de toutes ses conclusions.
La promotrice conclut au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
L'effet suspensif requis a �t� accord� par ordonnance du 21 f�vrier 2013.
Le recours peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office, � l'exception des droits fondamentaux (art. 106 LTF). Il est en principe li� par les faits retenus dans l'arr�t attaqu� (cf. art. 97 et 105 LTF), mais en appr�cie librement la port�e juridique, sans �tre li� par l'argumentation des parties, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente. Eu �gard, toutefois, � l'exigence de motivation qu'impose l'art. 42 al. 2 LTF sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le tribunal n'examine d'ordinaire que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1; 134 III 102 consid. 1.1; 133 II 249 consid. 1.4.1).
La Cour de justice a jug� que les parties s'�taient li�es par un contrat de mandat au sens des art. 394 ss CO, portant sur le d�veloppement d'un projet de construction immobilier, mandat dont la validit� n'�tait pas remise en cause par la nullit� entachant la promesse de c�der des terrains � titre on�reux. Les parties ne contestent pas cette analyse, sur laquelle il n'y a d�s lors pas � revenir.
3.1.�Les recourants se plaignent d'une interpr�tation erron�e de l'art. 2 de la "lettre d'engagement" du 27 juin 2009; selon leur lecture, cette clause exclurait en toute hypoth�se de leur imputer les frais li�s au permis de construire. La cour cantonale aurait m�connu la port�e de leurs conventions: l'intim�e se voyait accorder le droit exclusif d'�laborer un projet et d'obtenir une autorisation de construire, tandis que les propri�taires ne prenaient qu'un engagement futur de lui c�der leurs parcelles devant notaire et de lui attribuer un mandat de courtage exclusif pour la vente des futurs appartements. L'intim�e devait agir � compte d'auteur avec un droit d'exclusivit�, � ses risques et p�rils.
3.2.�La Cour de justice a interpr�t� l'art. 2 selon le principe de la confiance. Comme le rel�vent les recourants, le Tribunal f�d�ral revoit librement cette op�ration, qui ressortit au droit (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1).
3.3.�Les frais engag�s pour l'ex�cution r�guli�re du mandat sont normalement � la charge du mandant (cf. art. 402 al. 1 CO) : le mandataire agit pour le compte du mandant et n'a pas � supporter les co�ts d'ex�cution ( WALTER FELLMANN, Berner Kommentar, 1992, n� 11 ad art. 402 CO). Il est toutefois possible de d�roger � cette r�glementation (arr�t 4C.17/2003 du 28 janvier 2004 consid. 3.3.1, in Praxis 2004 659).
3.4.�L'octroi d'un permis de construire devait permettre de valoriser les parcelles et promouvoir le projet immobilier des cocontractants, en vertu duquel les recourants devaient vendre leurs fonds � la promotrice au prix offert par celle-ci, tandis que celle-ci comptait commercialiser les appartements et r�aliser un b�n�fice. Les deux parties avaient donc un int�r�t au d�p�t de la demande de permis de construire. La logique commerciale veut toutefois que les frais engag�s dans la r�alisation d'un projet de construction soient en d�finitive support�s par les acqu�reurs finaux; or, le prix vers� par ces futurs acqu�reurs devait en l'occurrence revenir � l'intim�e.
L'analyse de la Cour de justice, qui �tablit pr�cis�ment un lien entre la prise en charge des frais et la possibilit� de report sur l'acqu�reur final, est fond�e sur un raisonnement �conomique; elle ne pr�te pas le flanc � la critique. L'expression "sans aucune r�serve" peut certes rev�tir une certaine ambigu�t�, mais elle doit �tre prise dans le contexte d'un accord global contenant une promesse de vente, qui entra�ne en principe des cons�quences juridiques pour le promettant qui ne s'ex�cute pas. En l'occurrence, la promesse se r�v�le nulle, ce qui ne modifie en rien le raisonnement, au contraire: sachant qu'elle �tait priv�e de toute garantie quant � l'acquisition des parcelles, la promotrice ne se serait certainement pas engag�e � supporter les frais sans r�serve, alors que les recourants pouvaient renoncer � vendre leurs parcelles sans �tre sanctionn�s, tout en retirant les b�n�fices du permis de construire.
Quand bien m�me les recourants avaient obtenu par le pass� que certaines �tudes de projet soient faites � titre gracieux, ils pouvaient r�aliser, sans �tre sp�cialistes de l'immobilier, que le d�p�t d'un permis de construire occasionne des frais d'une autre dimension que des plans sommaires ou projets d'�tude. Pour le surplus, il ne ressort pas des d�cisions attaqu�es que les recourants �taient dans l'impossibilit� d'assumer les frais concernant la demande de permis de construire, ni que l'intim�e en aurait eu connaissance.
En bref, la clause litigieuse ne signifiait pas que l'intim�e prenait l'engagement absolu de supporter les frais de permis de construire; en particulier, on ne pouvait de bonne foi en d�duire qu'elle s'appliquait si les propri�taires venaient � rompre les relations contractuelles sans motif s�rieux.
4.1.�Les recourants soul�vent un grief de fait quant au motif de r�siliation du contrat. Ils reprochent � la Cour de justice d'avoir vers� dans l'arbitraire en refusant de retenir que la promotrice avait r�sili� le mandat - ou provoqu� sa caducit� - parce qu'elle �tait incapable de respecter ses engagements financiers. Une telle conclusion aurait d� s'imposer compte tenu notamment de l'encha�nement des �v�nements entre le 16 d�cembre 2009 et le 26 janvier 2010.
4.2.�La cour cantonale s'est interrog�e sur la volont� des parties, en relevant que la derni�re convention du 27 juin 2009 ne reprenait pas l'engagement de la promotrice de verser 3,6 millions de francs. L'on observe toutefois que dans sa demande en justice, la promotrice a all�gu� que le prix � verser, bien que non mentionn� dans l'accord du 27 juin 2009, restait de 3,6 millions de francs (all. 33). Les propri�taires ont pour leur part expliqu� que cet �l�ment avait �t� pass� sous silence pour des raisons de confidentialit�. La question ne para�t donc pas litigieuse. Elle n'a du reste �t� �voqu�e que comme argument superf�tatoire.
4.3.�Il est constant qu'� la "fin 2009", la promotrice a inform� la propri�taire de la parcelle ...3 qu'elle ne pourrait lui offrir la somme d'un million de francs, au motif que les prix �taient contr�l�s par l'Etat. Par ailleurs, la promotrice a pris envers les recourants un engagement nettement sup�rieur � l'offre d'une autre soci�t�, qui leur avait propos� 7-8 appartements et 1,4 millions de francs (arr�t, p. 4 s.). Le 18 janvier 2010, les recourants ont indiqu� que la convention du 27 juin 2009 �tait caduque puisque lors des deux pr�c�dentes r�unions, la promotrice avait annonc� ne pas avoir les moyens de tenir ses engagements financiers. La promotrice n'a pas formellement contest� ce fait, ni l'analyse juridique en d�coulant, continuant pour sa part � se r�f�rer � ladite convention et � ses modifications.
Ces �l�ments sont certes de nature � accr�diter la th�se selon laquelle l'intim�e a fait aux recourants une offre exag�r�e qu'elle n'�tait pas capable d'assurer. Toutefois, d'autres aspects doivent �tre pris en compte.
L'un des recourants s'est oppos� � ce que l'immeuble pr�vu sur un fonds contigu empi�te sur son propre terrain; le voisin a d� renoncer � son droit � b�tir (316 m2) et a accept� le 6 octobre 2009 de le c�der pour un certain montant au profit des parcelles des deux fr�res (arr�t, p. 3 et p. 8 s.). La cour cantonale retient ensuite que le 16 novembre 2009, des plans ont �t� �tablis, en int�grant la parcelle ...3 et ce solde de droit � b�tir, "de sorte que la surface au sol de l'immeuble destin� aux fr�res X.________ s'�lev[ait] � 328,4 m2 pour deux appartements par �tage". En utilisant une locution � nuance cons�cutive, la cour �tablit un lien entre le solde de droit � b�tir et l'augmentation de surface des appartements, m�me si elle pr�cise par ailleurs que ce droit devait �tre affect� � du logement social.
Les recourants, � qui les plans ont �t� propos�s le 16 d�cembre 2009, ont refus� l'adjonction de studios destin�s � des tiers, qui aurait permis de revenir � une surface de 240 m2; ils ont par ailleurs demand� � conna�tre l'impact financier d'une augmentation de surface des appartements.
La promotrice a r�sum� en ces termes la situation dans un courrier dat� du m�me jour:
"Suite � notre entrevue de ce jour pour la pr�sentation du projet de vos appartements, il en ressort qu'ils sont plus grands que pr�vu.
Nous devons recevoir de votre part un fax concernant le prix des droits � b�tir.
Nous avons �voqu� un nouveau rendez-vous le mardi 22 d�cembre prochain pour rediscuter du prix et des prestations de vos appartements. (...) "
L'on peut inf�rer de ce qui pr�c�de que la proposition d'une surface d'appartement nettement plus grande que les 120 m2 envisag�s �tait de nature � augmenter la valeur de l'immeuble � construire, qui constituait l'une des contreparties au prix de vente; cette modification pouvait potentiellement entra�ner une diminution du montant en esp�ces offert comme solde du prix de vente. Les recourants n'ont pas exig� le maintien du prix de 3,6 millions de fr., mais ont demand� � conna�tre l'impact financier entra�n� par l'augmentation de surface.
La promotrice a ensuite �tabli une note comportant "diff�rents calculs" et mentionnant un "prix terrain" de 4'310'000 fr., un prix au m2 de 1'881 fr. 37 et une surface � b�tir de 3'827 m2. Comme le soulignent les recourants, cette note indiquait pour l'immeuble destin� aux recourants une valeur de 1'903'572 fr. avec une surface de 1'012 m2. Ces �l�ments ne suffisent toutefois pas � conclure que la promotrice aurait fait une nouvelle offre "bien moins importante que l'offre initiale", alors qu'on ignore par ailleurs la mani�re dont avait �t� calcul�e l'offre d'un immeuble de 8 appartements plus 3,6 millions de francs. De m�me, il importe peu qu'un t�moin appartenant au bureau d'architectes ait situ� "de m�moire" en novembre ou d�cembre 2009 le moment auquel il avait appris par la promotrice que le projet ne serait pas d�pos� aupr�s des autorit�s comp�tentes; cette d�claration est en effet infirm�e par le fait que des plans ont encore �t� �tablis en f�vrier 2010.
En d�finitive, il est d�licat d'�tablir la cause de la rupture des relations contractuelles, alors qu'il subsiste des zones d'ombre. Toutefois, l'augmentation de la surface des appartements a manifestement entra�n� des discussions entre les parties, et il n'est pas arbitraire d'�tablir un lien entre ces discussions et la cession du droit � b�tir. Dans ce contexte, il n'�tait pas insoutenable d'�carter la th�se selon laquelle l'intim�e aurait d�clar� ne pas pouvoir tenir ses engagements, � l'instar de ce qu'elle avait fait pour la propri�taire voisine. L'arbitraire doit �tre manifeste, "sauter aux yeux". Il ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution e�t �t� possible, voire m�me pr�f�rable (ATF 138 III 378 consid. 6.1). Au vu de ce qui pr�c�de, la cour cantonale pouvait s'�pargner d'examiner si l'art. 3 de la lettre d'engagement contenait l'obligation pour l'intim�e de fournir des garanties financi�res.
5.1.�La cour cantonale a jug� que les recourants �taient � l'origine de la r�siliation du mandat et qu'ils avaient agi en temps inopportun au sens de l'art. 404 al. 2 CO, d�s lors qu'ils emp�chaient l'intim�e de poursuivre le d�veloppement du projet et de reporter ses frais sur le prix de vente des appartements pr�vus. En cons�quence, les recourants devaient indemniser l'intim�e pour le pr�judice caus�.
Sous r�serve du moyen de fait qui vient d'�tre rejet� (supra, consid. 4), les recourants ne contestent pas en soi cette analyse juridique et l'applicabilit� de l'art. 404 CO; ils �mettent en revanche une s�rie de griefs ayant trait � l'existence du dommage et au montant retenu.
5.2.�Selon l'art. 404 al. 2 CO, celle des parties qui r�voque ou r�pudie le mandat en temps inopportun doit indemniser l'autre du dommage qu'elle lui cause. Le pr�judice est li� au fait que la r�siliation, qui peut en soi se produire en tout temps, intervient � un moment inopportun. L'obligation d'indemniser porte sur les frais d�sormais inutilement engag�s en vue de l'ex�cution du mandat concern� ou sur les gains auxquels le mandataire a renonc� en vue de se consacrer � ce m�me mandat (cf. ATF 109 II 462 consid. 4d; 106 II 157 consid. 2c; FELLMANN, op. cit., n� 72 s. ad art. 404 CO).
5.3.1.�Les recourants d�noncent une violation des art. 404 al. 2 CO et 8 CC, qui r�siderait dans le fait que l'intim�e n'a pas �tabli avoir subi un dommage. La cour cantonale aurait d� rejeter les pr�tentions li�es aux honoraires d'architecte de la m�me mani�re qu'elle a �cart� celles concernant les honoraires d'ing�nieur: au regard des accords que l'intim�e semble avoir pass�s avec d'autres partenaires tels que le bureau d'ing�nieurs, l'on pourrait tout au plus retenir qu'elle a promis une indemnit� � son mandataire en cas de gain du proc�s.
5.3.2.�L'arr�t attaqu� retient qu'un bureau d'ing�nieurs a �tabli en date du 23 ao�t 2010 une facture de 5'000 fr. pour divers travaux li�s au projet immobilier. Entendu comme t�moin, l'associ� g�rant du bureau a confirm� avoir effectu� les prestations factur�es, que les recourants ne contestent pas; toutefois, il a pr�cis� qu'il n'entendait pas r�clamer le montant d� si la promotrice n'obtenait pas gain de cause. La cour cantonale a refus� l'indemnisation de ce poste de dommage en reprochant � l'intim�e de n'avoir pas d�montr� qu'elle avait subi ou subirait un dommage en relation avec cette facture d'honoraires (arr�t, p. 26).
l'intim�e a tout d'abord all�gu� avoir "engag� des frais" par 732'000 fr., en renvoyant au contrat SIA. Apr�s les enqu�tes, elle a modifi� son all�gation, en ce sens qu'elle "doit" au bureau la somme de 324'932 fr.
"Lors de son audition, S.________ du bureau R.________ a indiqu� sous serment que le montant des honoraires dus par l'appelante [la promotrice, r�d.] � son bureau s'�levait, pour son activit� effective relative au projet des intim�s, � 266'666 fr. HT, soit � un montant de 324'932 fr. TTC et que ce montant �tait exigible depuis fin 2009.
S.________ a en outre confirm� avoir effectu� 24 % du travail, correspondant aux phases de l'avant-projet et du projet. Les intim�s [les deux propri�taires, r�d.] ne contestent pas que ces prestations aient �t� effectu�es par R.________. En outre, l'appelante a produit diff�rents plans dont il n'est pas davantage contest� qu'ils ont �t� �tablis par R.________."
La cour a encore observ� que le montant articul� par le t�moin correspondait aux estimations retenues dans le contrat SIA pour les phases d'avant-projet (100'100 fr.) et de projet (166'900 fr.). L'art. 6 du contrat pr�cisait certes que le premier acompte devait �tre vers� d�s r�ception de l'autorisation de construire; cela ne signifiait pas pour autant que le bureau renon�ait � tout honoraire jusqu'� la d�livrance du permis.
L'autorit� pr�c�dente a conclu qu'en l'absence de facture et compte tenu des d�clarations du t�moin, le montant des honoraires dus au bureau par l'intim�e s'�l�ve � 266'666 fr. HT plus 7,6 % de TVA, soit 286'932 fr. 60 (arr�t, p. 25).
5.3.3.�D'apr�s le Registre du commerce, le t�moin entendu est l'administrateur pr�sident du bureau R.________, constitu� en soci�t� anonyme; le t�moin est dot� de la signature individuelle.
La cour d'appel consid�re que ce t�moin et le contrat d'architecte vers� au dossier prouvent � la fois l'existence d'une cr�ance d'honoraires contre l'intim�e et le montant de ladite cr�ance. Elle ne fournit toutefois pas d'explication quant au fait que le bureau d'architectes n'a �mis aucune facture, ni exig� � aucun moment de l'intim�e qu'elle paie ses honoraires. L'on rel�ve � cet �gard que le t�moin a admis ne pas avoir formellement fait de facture pour le montant de 266'666 fr., en ajoutant que l'associ� g�rant de la promotrice lui avait confirm� "qu'ils �taient dus" (proc�s-verbal d'enqu�tes du 23 mai 2011, p. 8). Les recourants posent � juste titre la question de savoir si, � l'instar du bureau d'ing�nieurs, le bureau d'architectes entend en fait percevoir des honoraires uniquement dans l'hypoth�se o� ceux-ci sont �conomiquement assum�s par les recourants, ce qui revient � dire que le bureau ne veut pas imposer des frais � l'intim�e; dans cette perspective, l'on peut aussi s'interroger sur la raison d'�tre de l'art. 6 du contrat SIA selon lequel le premier acompte ne devait �tre per�u qu'apr�s l'obtention du permis de construire. Ces �l�ments importent, l'enjeu �tant de savoir si le patrimoine de la promotrice est grev� avec certitude d'une obligation de r�mun�ration contraignante en faveur du bureau d'architectes.
La cause doit d�s lors �tre retourn�e � la cour cantonale pour qu'elle �claircisse cette question.
5.4.�D'autres griefs sont encore dirig�s contre le montant du dommage. Il convient de les passer en revue, dans l'hypoth�se o� la Cour de justice retiendrait une obligation contraignante.
5.4.1.�Dans une argumentation parfois difficile � appr�hender, les recourants reprochent � la cour cantonale d'avoir allou� de pleins honoraires pour les phases d'avant-projet et de projet, tout en constatant dans la m�me d�cision que les plans n'�taient pas d�finitifs et que le projet n'avait pas abouti. La cour aurait n�glig� les d�clarations du t�moin S.________, qui aurait appris par l'intim�e en novembre ou d�cembre 2009 d�j� que la demande de permis de construire ne serait pas d�pos�e. Or, � ce moment-l�, les plans n'�taient pas d�finitifs, de sorte que le projet n'�tait de toute fa�on pas en �tat d'�tre d�pos�. L'intim�e aurait alors d� ordonner au bureau d'architectes de cesser toute activit�. Elle aurait aggrav� son pr�tendu dommage en laissant �tablir le nouveau jeu de plans dat�s du 19 f�vrier 2010. Au passage, les recourants soulignent que le bureau d'architectes "est �galement cr�ancier de l'intim�e sur d'autres projets en cours".
Avec cette derni�re remarque, les recourants ne font pas clairement comprendre s'ils mettent en cause la cr�dibilit� du t�moin. Quoi qu'il en soit, il faut constater qu'au d�but de son audition, S.________ a r�v�l� qu'il �tait mandat� par l'intim�e dans le cadre d'une autre op�ration (proc�s-verbal pr�cit�, p. 5). La cour cantonale a n�anmoins retenu ses d�clarations en soulignant que le t�moin d�posait sous serment. L'on ne discerne pas d'arbitraire dans cette appr�ciation.
Les constatations de la cour cantonale sur le caract�re inachev� du projet sont li�es aux pr�tentions d'honoraires aff�rentes � la promotion du projet immobilier, que l'intim�e a entreprise entre septembre 2009 et mars 2010, sur la base des plans dat�s du 16 novembre 2009. L'on ne peut en tirer des d�ductions d�cisives pour la question de savoir si, au moment - ult�rieur - de la r�siliation du mandat par les recourants, les prestations li�es � la phase de projet �taient ou non enti�rement ex�cut�es.
Le t�moin S.________ a d�clar� que "de m�moire, c'est en novembre ou d�cembre 2009 que M. T.________ [associ� g�rant de l'intim�e] m'a dit qu'on ne d�poserait pas le projet au d�partement". Il a aussi affirm� avoir ignor� que les deux fr�res n'avaient pas valid� les plans de leur immeuble � fin 2009 (proc�s-verbal pr�cit�, p. 8). L'on ne saurait pour autant d�duire de ces d�clarations que la rupture des relations contractuelles entre les recourants et l'intim�e se situerait � fin 2009; ce point est manifestement contredit par la chronologie des faits retenus par la cour d'appel, contre lesquels aucun grief n'est dirig�.
Quoi qu'il en soit, apr�s avoir essuy� le refus des recourants et avoir pris note de leur volont� concernant la surface de l'immeuble, l'intim�e a relev� dans un courrier du 26 janvier 2010 que les recourants souhaitaient attendre le 15 f�vrier 2010 "pour le feu vert de l'avancement des plans" afin d'avoir "un pr�accord par rapport au financement du b�timent de 220 m2 au sol". Interpr�t� objectivement et en l'absence d'autres �l�ments que la cour cantonale viendrait � signaler, un tel courrier signifie que les recourants doivent indiquer dans un d�lai �ch�ant le 15 f�vrier 2010 si l'�tablissement de nouveaux plans est n�cessaire; � d�faut de r�action de la part des recourants, l'intim�e ne pouvait faire �tablir de nouveaux plans aux frais des recourants. Les parties avaient certes convenu que le mandat expirait si la demande de permis de construire n'�tait pas d�pos�e le 27 f�vrier 2010; toutefois, ce d�lai pouvait �tre prolong� pour de justes motifs.
Il faut d�s lors admettre que les recourants, dans l'hypoth�se o� l'intim�e aurait une obligation contraignante de payer des honoraires envers le bureau d'architectes, ne sauraient d�dommager celle-ci des co�ts li�s � l'�tablissement de ces nouveaux plans. Cas �ch�ant, il appartiendra � la Cour de justice de d�terminer quelle incidence cet �l�ment rev�t sur le montant de 266'666 fr. HT retenu pour une pleine ex�cution des phases d'avant-projet et de projet.
5.4.2.�Les recourants reprochent encore � la cour cantonale d'avoir occult� des d�clarations du t�moin S.________ qui seraient propres � r�duire leur �ventuelle dette.
Le t�moin pr�nomm� a effectivement apport� la pr�cision suivante: "Sur mon contrat SIA (...) est incluse la parcelle ... [recte: ...3] appartenant � Mme U.________. J'avais �t� d'accord, � la demande de M. T.________ [associ� g�rant de la promotrice], d'inclure cette parcelle dans mes travaux m�me si M. T.________ m'avait indiqu� ne pas avoir encore d'accord sign� avec cette dame concernant le rachat de sa parcelle (...)." Ceci dit, l'arr�t attaqu� pr�cise d�j� que le contrat SIA sign� le 3 septembre 2009 concernait le projet � b�tir "sur les parcelles nos ..., ..., ... [soit les 3 parcelles des recourants, r�d.] et ...3". Il n'y a d�s lors pas de lacune dans l'�tat de fait. Quoi qu'il en soit, se pose la question de savoir si le montant des honoraires arr�t� dans le contrat et confirm� par le t�moin r�mun�re aussi le travail de plans effectu� pour cette parcelle ...3, travail dont il faut admettre que l'�ventuel co�t ne saurait �tre support� par les recourants. Il appartiendra � la cour cantonale d'�claircir cette question.
5.5.�En bref, l'arr�t attaqu� doit �tre annul� et la cause renvoy�e � la cour cantonale afin qu'elle r�ponde aux interrogations pos�es ci-dessus. Le grief dirig� contre la r�partition des frais et d�pens de la proc�dure cantonale se trouve priv� d'objet.
Les frais de la pr�sente proc�dure sont mis � la charge des recourants par trois cinqui�mes et � celle de l'intim�e par deux cinqui�mes. Les d�pens sont partiellement compens�s (art. 66 al. 1 et 4; art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Le recours est partiellement admis, l'arr�t attaqu� est annul� et la cause est renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 6'000 fr., sont mis � la charge des recourants, solidairement entre eux, par 3'600 fr., et � celle de l'intim�e par 2'400 fr.
Les recourants sont condamn�s solidairement � verser � l'intim�e une indemnit� de 1'400 fr. � titre de d�pens r�duits.

References: art. 97
 art. 394
 art. 402
 art. 402
 ATF 
 art. 404
 art. 404
 art. 68