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Timestamp: 2020-06-05 18:51:27+00:00

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Geld verdienen mit Wohnimmobilien: Erfolg als privater Immobilieninvestor | Alexander Goldwein | download
Strona główna Geld verdienen mit Wohnimmobilien: Erfolg als privater Immobilieninvestor
2. AUFLAGE 2017 MIT BONUSMATERIAL
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Decimo Giunio Giovenale, B. Santorelli
italian, latin
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A garota das nove perucas
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1. Auswahl des Investitionsstandortes
Die Anzahl an möglichen Standorten für gute Renditeimmobilien ist riesengroß. Sie könnten sich zum Beispiel auf eine Großstadt konzentrieren. Vielleicht eine Großstadt, in der Sie selbst leben und die Sie gut kennen. Denkbar ist aber auch, dass Sie sich auf eine oder mehrere mittelgroße Städte konzentrieren oder ganz bewusst auf eine eher ländliche Region. Sie könnten sogar noch einen Schritt weiter gehen und auch Ferienimmobilien im europäischen Ausland in Erwägung ziehen.
Die Standortwahl für Renditeimmobilien ist natürlich keine reine Geschmacksfrage. Es geht nicht darum, welche Region Sie persönlich lebenswert finden und wo Sie persönlich gerne wohnen und leben würden. Es geht vielmehr um die Frage, welche Standorte gute Renditen und nach Möglichkeit noch Wertsteigerungspotential versprechen. Dabei lässt sich zunächst einmal festhalten, dass die Immobilienpreise in Metropolregionen wie z.B. München, Berlin, Hamburg, Köln und Düsseldorf in den letzten Jahren extrem stark gestiegenen sind aufgrund der europäischen Finanz- und Währungskrise. Daher sind Metropolen wegen des extrem verknappten Angebotes und der hohen Einkaufspreise unter Renditeaspekten für Neuinvestitionen sehr schwierige Betätigungsfelder geworden.
Ich möchte Ihnen das anhand eines realen Beispiels verdeutlichen:
Ein Bauträger, der neue Eigentumswohnungen in Düsseldorf errichtet, bietet Ihnen den Kauf einer Eigentumswohnung in Rheinnähe mit 100 m2 für € 800.000 an. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von € 8.000. Sie reiben sich gerade die Augen über diesen astronomisch hohen Preis und fragen sich, ob ich mich vielleicht verschrieben habe und eine Null zu viel angehängt ist? Leider nein. Das ist tatsächlich ein realer Preis, den ich mir nicht ausgedacht habe. Es gibt solche Angebote und (noch erstaunlicher) es gibt tatsächlich Käufer, die diese Preise bezahlen. Wenn Sie noch Kaufn; ebenkosten in Höhe von pauschal 12% hinzurechnen, dann ergeben sich Anschaffungskosten in Höhe von € 896.000.
Wenn wir nun unter Heranziehung des Mietspiegels der Stadt Düsseldorf (Stand Januar 2014) annehmen, dass Sie diese Wohnung aufgrund des Neubauzustandes und aufgrund der sehr guten Lage für € 12,00 pro m2 vermieten könnten, dann ergibt sich daraus überschlägig eine magere Rendite in Höhe von nur 1,6% pro Jahr (€ 14.400 / € 896.000). Dabei sind nicht umlegbare Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten noch nicht berücksichtigt. Bei diesen Eckdaten ergibt sich ein Vervielfältiger von sage und schreibe gut 62! Das heißt, dass es (vereinfacht gerechnet) 62 Jahre dauert, bis Sie die Anschaffungskosten über Mieten wieder hereinholen. Sie werden jetzt aus Sicht eines interessierten Investors entsetzt ausrufen: „Das ist ja krank!“ Und ich gebe Ihnen Recht mit dieser Einschätzung.
Aufgrund dieses Beispiels mit realistischen Marktdaten dürfte sehr deutlich geworden sein, dass überdurchschnittliche Renditechancen derzeit kaum in dem Marktsegment von Neubauwohnungen in guten Lagen von Metropolregionen zu finden sind. Ich mache aber ganz bewusst die Einschränkung derzeit. Bei normalen Marktbedingungen (die wir derzeit nicht haben), kann durchaus eine andere Einschätzung gerechtfertigt sein. Ich will damit auch nicht sagen, dass Sie Metropolen komplett meiden sollen. Vielmehr ist die richtige Schlussfolgerung: Wenn Sie sich als Investor für eine Metropole entscheiden, dann sollten Sie derzeit nicht auf Neubauimmobilien in Premiumlagen setzen. Unter Renditeaspekten dürfte es interessanter sein, auf gebrauchte Bestandsimmobilien in mittleren Lagen zu setzen.
Eine weitere interessante Standortstrategie ist, auf mittelgroße Städte in der Umgebung einer Metropole zu setzen. Bei mittelgroßen Städten sieht es nämlich hinsichtlich der möglichen Rendite schon wieder besser aus für Investoren.[16] Nehmen wir als Beispiel Städte, die in einem Radius von weniger als 50 km vom Stadtzentrum Düsseldorfs entfernt liegen. Da würden einem z.B. Städte wie Wuppertal, Viersen, Grevenbroich, Krefeld, Hilden und Solingen einfallen. Dort sieht die Rendite für Investoren schon deutlich besser aus. Solche Städte können ein sehr ausgewogenes und für den Investor günstiges Chancen–Risiko–Profil aufweisen. Aufgrund der Nähe zu einer Metropole mit vielen und gut bezahlten Arbeitsplätzen und einer florierenden Wirtschaft ist das Risiko von Leerstand relativ gering. Darüber hinaus ist das Verhältnis der Anschaffungskosten zu den erzielbaren Mieten günstiger als in der Metropole selbst. Das ermöglicht höhere Renditen. Neben der erzielbaren Rendite sollten Sie sich bei der Standortwahl auch mit der Frage der möglichen Wertentwicklung der Immobilie in der Zukunft beschäftigen. Ein wichtiger Faktor dafür ist natürlich die Nachfrage in bestimmten Regionen. Interessant ist daher ein Blick auf den Immobilienumsatz in verschiedenen Regionen und Teilmärkten Deutschlands. Solche Zahlen lassen eine Aussage über die Marktdynamik zu und sagen damit auch etwas über die Nachfragesituation aus. In regionalen Märkten mit hoher Dynamik ist auch langfristig eher mit großer Nachfrage zu rechnen als in Märkten mit wenig Dynamik.
a) Makroanalyse eines Standortes
Wenn Sie alle Faktoren für die Bewertung der Lage und die mögliche Wertentwicklung einer Renditeimmobilie analysieren wollen, dann müssen Sie auch globale und langfristige Entwicklungstrends in die Überlegungen der Standortwahl mit einbeziehen. Damit meine ich die globale Betrachtung der Entwicklung der Immobilienwerte über längere Zeiträume (d.h. 10 Jahre und mehr) unter Einbeziehung von Entwicklungstrends in verschiedenen Regionen.
Die langfristige Wertentwicklung von Wohnimmobilien ist Gegenstand diverser Studien.[17] Der Ansatz der Studien beruht darauf, zunächst die verfügbaren Daten über die Wertentwicklung in der Vergangenheit auszuwerten und aufzubereiten, um in einem zweiten Schritt die weitere Wertentwicklung in der Zukunft zu prognostizieren.
Die nachfolgende Karte stellt die Erwartungen der Wertentwicklung verschiedener Regionen und Standorte dar.
An dieser Karte können Sie sehr schön ablesen, in welchen Regionen mit Wertstabilität und Wertsteigerungen zu rechnen ist und in welchen Regionen eher mit einem Preisverfall. Solche Daten sind wichtig für die Standortwahl. Sie können hier auch ablesen, dass das Umland einer Metropole von der Nähe zur Metropole massiv profitiert. Damit liefern die statistischen Daten eine Bestätigung der oben vorgestellten Strategie.
Quelle: Postbank-Studie "Wohneigentum 2015" Eine Zusammenfassung der Ergebnisse dieser Studie finden Sie auf der folgenden Internetseite: https://goo.gl/Hbc6nw
Alle Studien kommen übereinstimmend insgesamt zu dem Ergebnis, dass Wohnimmobilien in Deutschland seit Mitte der 1970er Jahre im Durchschnitt eine wenig volatile Wertentwicklung mit moderaten Wertsteigerungsraten zu verzeichnen hatten.[18] Allerdings waren die Wertsteigerungen keineswegs gleichmäßig auf ganz Deutschland verteilt. In Ostdeutschland (insbesondere in strukturschwachen Regionen wie z.B. Sachsen-Anhalt oder Thüringen) waren im Zeitraum von 1990 bis 2008 erhebliche Werteinbrüche zu verzeichnen.[19] Im gleichen Zeitraum hatten Wohnimmobilien in Metropolen Westdeutschlands erhebliche Wertsteigerungen zu verzeichnen.[20] Die Studie differenziert bei Wertsteigerungen insbesondere nach A, B, C und D-Städten. Die stärksten Wertzuwächse waren demnach bei Immobilien in A-Städten zu verzeichnen.[21] A-Städte sind dabei als wichtige deutsche Zentren mit nationaler und zum Teil internationaler Bedeutung zu verstehen, wozu nach der Definition namentlich die folgenden Städte gehören:
Die Studien versuchen jedoch auch, Prognosen abzugeben über die künftige Wertentwicklung von Wohnimmobilien. Dabei stützen sie sich auf Faktoren, die die Nachfrage und das Angebot an Wohnimmobilien maßgeblich beeinflussen. Dabei ist vor allem der demographische Faktor zu nennen. Damit ist nicht nur die zahlenmäßige Entwicklung der Bevölkerung gemeint, sondern auch die strukturelle Entwicklung wie Altersstruktur, Größe und Anzahl der Haushalte. Insbesondere die Anzahl der Haushalte ist ein wichtiger Faktor, weil letztendlich Haushalte und nicht Einzelpersonen die Nachfrager von Wohnimmobilien sind.
Die demographischen Prognosen gehen davon aus, dass die Gesamtbevölkerung in Deutschland von 81,6 Millionen im Jahre 2009 auf 80,5 Millionen bis zum Jahr 2025 sinken wird. Interessanterweise wird jedoch nach den Prognosen trotzdem die Anzahl der Haushalte mindestens bis 2025 steigen, weil die Haushalte kleiner werden.[22] Da Haushalte und nicht Einzelpersonen die Nachfrager von Wohnraum sind, wird daraus ein steigender Flächenbedarf abgeleitet, der im Durchschnitt nach Einschätzung der Gutachter mindestens eine Preisstabilität nach sich zieht.
Darüber hinaus sagen die demographischen Prognosen für Ostdeutschland einen zunehmenden Bevölkerungsschwund und für Westdeutschland sogar bis 2032 ein zwar geringes, aber kontinuierliches Wachstum voraus, welches in einigen Regionen und Metropolen sogar relativ stark ausfallen kann.[23] Insofern sprechen diese Indikatoren dafür, dass sich die oben aufgezeigten unterschiedlichen Wertentwicklungstrends für Ostdeutschland und Westdeutschland auch in der Zukunft weiter fortsetzen werden.
Zusammenfassend lässt sich damit festhalten, dass die Studien über die Entwicklung der Wohnimmobilienwerte keine Anzeichen für einen globalen Wertverfall von Wohnimmobilien in Deutschland sehen, wenn man von einigen kritischen Regionen absieht. Vielmehr werden insgesamt und im Durchschnitt mindestens stabile Wohnimmobilienwerte erwartet. Beim Erwerb von Wohnimmobilien in prosperierenden und wachstumsstarken Regionen (z.B. in A-Städten Westdeutschlands) deutet sogar vieles darauf hin, dass sich positive Wertentwicklungstrends auch weiterhin fortsetzen werden.
Darüber hinaus dürfte daraus abzuleiten sein, dass auch das Umland von wachstumsstarken Metropolen künftig von steigenden Immobilienpreisen und Mieten profitieren dürfte. Damit lässt sich aus diesen Studien eine weitere Bestätigung der oben vorgestellten Strategie ableiten, auf mittelgroße Städte im Umland von Metropolen als Standort zu setzen.
b) Mikroanalyse eines Standortes
Der Wert und die Wertentwicklung eines Grundstückes werden maßgeblich auch durch das direkte Umfeld und die zu erwartende Entwicklung des Umfeldes geprägt. Daher gehört zu einer gründlichen Standortanalyse auch eine genaue Betrachtung dieses Aspektes. Das bezeichnet man als Mikrostandortanalyse.
Dazu gehört auf jeden Fall die Prüfung der folgenden Punkte:
Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und das Straßennetz
Freizeitmöglichkeiten (Gastronomie, Parks und Seen)
windgeschützte Lage
geologische Aspekte (erhöhte Lage oder Lage in einer Senke und Bodenbeschaffenheit)
Andererseits müssen Sie auch eine schonungslose Bestandsaufnahme von negativen Umfeldfaktoren machen wie z.B.:
lärmintensive Gewerbebetriebe in der Umgebung
mögliche Geruchsbelästigung (Kläranlagen, Müllverbrennungsanlagen oder Schlachthöfe)
Grundwasserverhältnisse (drückendes Wasser und Gefahr von Feuchtigkeitsschäden am Fundament)
Es reicht jedoch nicht aus, sich nur mit der gegenwärtigen Situation zu befassen. Es sind auch mögliche Änderungen in der Zukunft in die Bewertung des Standortes einzubeziehen. Denn Sie können nicht davon ausgehen, dass alles so bleibt wie es ist. Selbstverständlich wirken sich mögliche und erst Recht bereits beschlossene und alsbald erfolgende Veränderungen des Umfeldes auf die Wohnqualität und auf die Wertentwicklung einer Immobilie aus.
Erkundigen Sie sich daher möglichst genau, wie die Gegend um das Grundstück in den nächsten Jahren aussehen könnte. Es ist möglich, z.B. bei der Bauaufsichtsbehörde zu erfragen, ob in der Nähe eine Straße, ein Gewerbegebiet oder andere kritische Nutzungen geplant sind.
Wenn Sie z.B. eine Immobilie kaufen, die sich in der Nähe eines Flughafens befindet, dann müssen Sie einkalkulieren, dass sich die derzeit vielleicht noch erträgliche Lärmbelästigung massiv erhöhen kann durch einen Flughafenausbau und etwaige Änderungen der Ausrichtung einer Einflugschneise. Eine solche Änderung des Umfeldes würde sich gravierend auf den Wert der Immobilie auswirken.
Ein anderes Beispiel wäre der Kauf einer Eigentumswohnung in einem innerstädtischen Problemviertel einer Großstadt. Wenn Sie hier z.B. mit einem tristen Umfeld zu tun haben, welches durch Industriebrachen, schlechte Infrastruktur und Konzentration von bestimmten sozialen Schichten im Umfeld der Immobilie geprägt ist, dann sind das Faktoren, die zunächst einmal negativ für die Bewertung der Lage der Immobilie wirken. Bei einer reinen Bestandsaufnahme des Ist-Zustandes würde die Bewertung des Umfeldes als Wertfaktor daher eher schlecht ausfallen.
Wenn das Viertel jedoch durch einen Beschluss des Stadtrates zu einem Sanierungsgebiet erklärt wird und daher in den folgenden Jahren in den Genuss durchgreifender städtebaulicher Verbesserungen kommen wird, so dürfte diese Entwicklung sich auf das Umfeld und damit auch auf den Immobilienwert positiv auswirken. In diesem Fall müsste in die Bewertung des Standortes natürlich die zu erwartende Entwicklung des Umfeldes mit einbezogen werden mit dem Ergebnis, dass in diesem Viertel mit hoher Wahrscheinlichkeit erhebliche Wertsteigerungen der Grundstücke und Immobilien zu erwarten sind.
Um Entwicklungen des Umfeldes einer Immobilie möglichst frühzeitig zu erkennen, benötigen Sie aktuelle und möglichst detaillierte Informationen. Eine regelmäßige Lektüre des Lokalteiles der Zeitung ist eine nahe liegende Informationsquelle. Profundere Informationen lassen sich möglicherweise durch eine Nachfrage bei dem zuständigen Bauamt der Stadtverwaltung erschließen.
Darüber hinaus kann die Einsichtnahme in den Bebauungsplan aufschlussreich sein. Der Bebauungsplan enthält Festsetzungen über die grundsätzlich vorgesehene Bebauung in einem Gebiet (z.B. reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, Mischgebiete, Gewerbegebiete, Industriegebiete etc.). Der Gebietstypus wiederum gibt an, welche Nutzungen zulässig sind, die in Form eines entsprechenden Nutzungskataloges weiter ausdifferenziert sein können.[24] Damit lässt der Bebauungsplan bereits überschlägige Schlussfolgerungen über den Charakter eines Gebietes und über die zu erwartende künftige Entwicklung des Umfeldes der Immobilie zu. In einem reinen Wohngebiet müssen Sie z.B. nicht mit der Ansiedlung von Handwerksbetrieben mit entsprechender Lärmbelastung rechnen. In Mischgebieten ist mit so etwas durchaus zu rechnen. Wenn z.B. in unmittelbarer Nachbarschaft Baulücken oder unbebaute Grundstücke vorhanden sind, dann ist in einem Mischgebiet nicht auszuschließen, dass sich dort ein lärmintensiver Gewerbebetrieb ansiedelt. In einem Gewerbegebiet mit vereinzelter Wohnbebauung ist das Risiko eines solchen neuen Nachbarn sogar noch viel größer. Wie Sie sehen, kann der Bebauungsplan eine sehr interessante Informationsquelle sein.
2. Annuitätendarlehen mit Festzinssatzbindung
Das von den Banken am häufigsten vertriebene Kreditprodukt zur Immobilienfinanzierung stellt das Annuitätendarlehen mit Festzinssatzbindung dar. Diese Form der Finanzierung wird von allen Banken, Sparkassen und Direktbanken angeboten. Dabei handelt es sich um ein Darlehen, das mit einer Festzinssatzbindung und einer laufenden Tilgung versehen ist. Es wird mit gleich bleibend hohen Raten bedient. Diese enthalten sowohl die laufenden Zinsen auf den Darlehensbetrag als auch einen Tilgungsanteil zur Rückführung des Darlehens. In aller Regel wird das Annuitätendarlehen mit einer erstrangigen Grundschuld besichert.
Zum Verständnis ist es hilfreich, das Annuitätendarlehen von zwei weiteren Darlehensvarianten abzugrenzen. Die zwei weiteren Varianten sind das Ratendarlehen und das endfällige Darlehen:
Beim Ratendarlehen sind die monatlichen Raten nicht gleich bleibend hoch, sondern ändern sich laufend. Das rührt daher, dass beim Ratendarlehen von vornherein ein fixer Tilgungssatz vereinbart wird. Mit fortschreitender Tilgung ändert sich beim Ratendarlehen die monatliche Zinslast, wohingegen der Tilgungsbetrag gleich hoch bleibt. Dadurch nehmen die Raten im Laufe der Zeit mit fortschreitender Tilgung betragsmäßig ab.
Das endfällige Darlehen zeichnet sich dadurch aus, dass während der Laufzeit überhaupt keine Tilgungsleistungen erfolgen, sondern nur Zinsen gezahlt werden. Die monatliche Rate ist genau wie beim Annuitätendarlehen konstant, enthält aber nur Zinsen und keine Tilgung.
Im Folgenden möchte ich Ihnen zunächst die in der Praxis des Immobilienkaufes am häufigsten vorkommende Variante in Form des Annuitätendarlehens mit Festzinssatzbindung und laufender Tilgung näher vorstellen. Bei einem solchen Darlehen sind neben dem Darlehensbetrag vier Stellgrößen wichtig:
Nominalzinssatz in % pro Jahr
Anfänglicher Tilgungssatz in % des Darlehensbetrages
Zinsfestschreibungsdauer in Jahren
Sondertilgungsrechte
Wenn von den Konditionen eines Annuitätendarlehens die Rede ist, so sollten Sie Ihr Augenmerk auf diese vier Stellgrößen richten, da diese maßgeblich sind für die Kosten eines Darlehens. Aus diesen Eckdaten können alle anderen Kosten und Belastungen berechnet werden. Das gilt insbesondere für die Gesamtzinslast und die Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung.
a) Nominalzinssatz und Effektivzinssatz
Zunächst möchte ich auf den Darlehenszinssatz zu sprechen kommen, der ja die markanteste Stellgröße darstellt. Wenn Sie sich ein typisches Immobilienkreditangebot anschauen, werden Sie feststellen, dass dort mit einem Nominalzinssatz und einem Effektivzinssatz gearbeitet wird. Der Nominalzinssatz gibt den Zinssatz an, der auf den Darlehensbetrag für die jeweilige Zinsperiode berechnet wird. Der Nominalzinssatz ist die Größe, mit der Anbieter von Immobilienfinanzierungen ja auch in der Regel werben. Je niedriger der Nominalzinssatz für einen Bankkredit ist, desto günstiger ist eine Finanzierung grundsätzlich.
Die Höhe des Nominalzinssatzes hängt neben der aktuellen Lage an den Finanzmärkten auch von Ihrer persönlichen Bonität und von der Werthaltigkeit der Immobilie ab, die finanziert werden soll. Darüber hinaus spielt die Ausschöpfung des so genannten Beleihungswertes der Immobilie eine große Rolle für die Höhe des Nominalzinssatzes.
Der anfängliche effektive Jahreszinssatz hingegen beziffert den Zinssatz unter Einrechnung von Kosten und unter Berücksichtigung der Tilgungsstruktur. Er wird ebenfalls in Prozent pro Jahr ausgedrückt und ist naturgemäß höher als der Nominalzinssatz. Der effektive Jahreszinssatz ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) beschrieben.
Der Effektivzinssatz sagt Ihnen jedoch noch nichts über die Gesamtzinslast in Euro und die Laufzeit eines Kredites bis zur vollständigen Tilgung. Mit der blanken Zahl eines Effektivzinssatzes können Sie m. E. noch nicht viel anfangen. Daher vertrete ich die Auffassung, dass Sie sich mit dem Vergleich des jährlichen Effektivzinssatzes nicht zufrieden geben dürfen, sondern die tatsächliche Gesamtzinslast bis zur vollständigen Rückführung des Kredites berechnen müssen, um wirklich belastbare Zahlen zu bekommen, auf die Sie Ihre Entscheidungen und Ihre Planungen aufbauen können. Nur dieser Ansatz ermöglicht Ihnen, eine Entscheidung zu treffen, die die gesamten Kosten eine Darlehensfinanzierung in den Blick nimmt.
Darüber hinaus sollten Sie auch auf hinreichende Flexibilität z.B. in Form von vertraglichen Sondertilgungsrechten achten, um das Darlehen schneller zurückführen zu können, weil das die Gesamtzinslast und damit die Kosten des Darlehens sehr effektiv reduziert. Sie finden das weiter unten mit konkreten Rechenbeispielen belegt.
b) Anfänglicher Tilgungssatz und monatliche Belastung
Der Nominalzinssatz ist jedoch nicht die einzige Stellgröße für die Kosten eines Annuitätendarlehens. Ganz entscheidend für die Gesamtkosten einer Finanzierung ist auch die Höhe der anfänglichen Tilgung. Sie wird mit einem % - Satz der Darlehenssumme festgelegt. Dieser % - Satz wird deshalb als anfänglicher Tilgungssatz bezeichnet, weil er nicht konstant bleibt, sondern mit fortschreitender Rückzahlung des Darlehensbetrages infolge der gesunkenen Zinslast höher wird.
Die Höhe der monatlich gleich bleibenden Rate ergibt sich aus dem Nominalzinssatz und aus dem anfänglichen Tilgungssatz, der in dem Kreditvertrag vereinbart worden ist. Für die Berechnung kann folgende Formel verwendet werden:
Kreditbetrag x (Zinssatz + Tilgungssatz)  / 12 = Monatliche Rate
2,5% p.a.
Anfängliche Tilgung
3% p.a.
=> monatliche Rate:
Mit fortschreitender Tilgung des Darlehens steigt der anfängliche Tilgungssatz im Laufe der Zeit erheblich an. So erklärt sich, dass ein Darlehen mit einer anfänglichen Tilgung von z.B. 1% nicht erst nach 100 Jahren zurückgezahlt ist, sondern bereits nach 30 – 40 Jahren.
Je höher der anfängliche Tilgungssatz gewählt wird, desto schneller ist das Darlehen zurückgezahlt und desto geringer fällt die Gesamtzinslast aus. Ich möchte Ihnen das durch ein einfaches Beispiel verdeutlichen, indem ich Ihnen die Ergebnisse einer Finanzierung mit einem Annuitätendarlehen mit 1% anfänglicher Tilgung (Variante 1) und 4% anfänglicher Tilgung (Variante 2) auswerfe und tabellarisch gegenüberstelle. Die entscheidenden Werte finden Sie in den grau hinterlegten Feldern:
Zinssatz nominal p. a. (%)[115]
anfängliche Tilgung p. a. (%)
Laufzeit bis Volltilgung
20,5 Jahre
Gesamtzinslast bis Volltilgung
€ 107.073
€ 39.545
€ 67.528
Restvaluta nach 10 Jahren
€ 132.979
€ 81.914
€ 51.065
Zinslast nach 10 Jahren
€ 35.479
€ 29.414
€ 6.065
Sie können an den Ergebnissen für die Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung und an der Gesamtzinslast dieses Beispiels sehen, dass eine um 3% höhere anfängliche Tilgung sich ganz erheblich auswirkt: Bei anfänglich 4% Tilgung kann die Laufzeit gegenüber anfänglich 1% Tilgung um mehr als 20 Jahre verkürzt werden und die Gesamtzinslast verringert sich um beachtliche € 67.528.
Werfen wir darüber hinaus einen Blick auf die entsprechenden Zahlen nach 10 Jahren, da es bei Renditeimmobilien ja durchaus wahrscheinlich ist, dass diese nach 10 Jahren verkauft werden und das Darlehen dann vollständig abgelöst wird: Nach 10 Jahren ergibt sich ausweislich der mit „Differenz“ überschriebenen Spalte bei der Zinslast immerhin eine Differenz in Höhe von € 6.065.
Darüber hinaus ergibt sich ein weiterer Vorteil aus einer schnelleren Tilgung in Höhe eines Betrages von nochmals € 6.065 bei der Variante 2. Denn durch die höhere anfängliche Tilgung steigt der Tilgungsanteil der Rate schneller an. Sie können diese Berechnung wie folgt nachvollziehen: Wenn wir die Differenz der monatlichen Raten in Höhe von € 375 (= € 813 - € 438) herausrechnen (= 120 Monate x € 375 = € 45.000), dann ergibt sich bei der Tilgung nach 10 Jahren ein Vorteil von exakt € 6.065 (= € 132.979 - € 81.914 - € 45.000). Insgesamt ist daher die Variante 2 gegenüber der Variante 1 nach 10 Jahren um € 12.130 (= € 6.065 x 2) günstiger.
Das Ergebnis dieser Berechnungen können Sie mit Hilfe des als Bonusmaterial zu diesem Buch verfügbaren Berechnungstools selbst nachvollziehen indem Sie die gewählten Eckdaten der obigen Beispiele dort eingeben.[116] Durch dieses Beispiel sollte Ihnen klar werden, welche entscheidende Auswirkung die Höhe der anfänglichen Tilgung auf die gesamten Kosten und die Laufzeit des Darlehens hat.
Bei der Strukturierung Ihres Darlehens für den Immobilienkauf sollten Sie daher Ihr Augenmerk darauf richten, von Anfang an eine möglichst hohe Tilgung dar zu stellen. Auch in diesem Punkte können sich relativ überschaubare Differenzbeträge bei der monatlichen Belastung über die Gesamtlaufzeit zu extremen Effekten aufsummieren wie das obige Rechenbeispiel eindrucksvoll zeigt.
An dieser Stelle möchte ich mit einem allgemein verbreiteten Vorurteil aufräumen, dass bei Renditeimmobilien eine möglichst hohe Darlehenszinslast angestrebt werden sollte, weil die Darlehenszinsen von der Steuer abgesetzt werden können. Es ist zwar richtig, dass Darlehenszinsen bei Renditeimmobilien von der Steuer abgesetzt werden können. Das heißt aber noch lange nicht, dass es vorteilhaft ist, möglichst hohe Darlehenszinsen anzustreben. Denn über die Absetzung von der Steuer kann man nur Steuerersparnisse in Höhe von maximal dem Spitzensteuersatz erreichen. Es ist daher ein Verlustgeschäft, mehr Zinsen zu zahlen, weil man nur einen Bruchteil der Kosten über Steuerersparnisse wieder hereinholen kann. Es sollte daher selbstverständlich angestrebt werden, das Darlehen möglichst zügig zu tilgen und damit die Gesamtzinslast zu reduzieren. Das ist auch ein wichtiger Baustein für die Risikosteuerung. Denn das Risiko eines erhöhten Anschlusszinssatzes nach Auslaufen der ersten Festzinsperiode steigt, wenn die Tilgung mikroskopisch klein ist. Wenn Sie das Darlehen hingegen möglichst zügig tilgen, bezieht sich ein höherer Anschlusszinssatz auf eine geringere Restvaluta des Darlehens. Das begrenzt das Risiko einer Kostensteigerung der Darlehensfinanzierung, die bei einer ungünstigen Entwicklung die gesamte Kalkulation sogar in den negativen Bereich ziehen kann. Das ist eine gute Überleitung zum nächsten Thema.
c) Länge der Zinsfestschreibung
Bei einem Immobiliendarlehen legt die Länge der Zinsfestschreibung fest, wie viele Jahre der bei Abschluss gültige Zinssatz für das Darlehen konstant bleibt. Da die Laufzeiten von Immobiliendarlehen auch Zeiträume von über 20 Jahren erreichen, wird der Zinssatz im Normalfall nicht von Anfang an für die ganze Zeit fixiert, sondern zunächst nur für die ersten 5, 10 oder 15 Jahre. In Ausnahmefällen kommen auch längere Zinsfestschreibungen vor. Nach Auslaufen der ersten Festzinsperiode wird dann ein neuer Festzinssatz für eine weitere Periode festgeschrieben oder das Darlehen wird abgelöst. Bei sehr lang laufenden Finanzierungen können auch mehrere Festzinssatzanpassungen hintereinander erfolgen.
Bei Inanspruchnahme eines Bankkredites werden von der Bank grundsätzlich die zur Zeit des Vertragsabschlusses aktuellen Marktzinsen für den Kredit zugrunde gelegt, wobei es eine gewisse Streubreite unter den Anbietern gibt. Die von den Banken angebotenen Zinssätze für Immobilienkredite hängen von den Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken an den Kapitalmärkten ab, die die „Einkaufspreise“ der Banken für die Eindeckung mit Geld darstellen. Auf diese „Einkaufspreise“ sattelt die Bank eine Marge und Risikokosten auf, woraus sich dann der Nominalzinssatz ergibt, der dem Bankkunden angeboten wird.
Der Kreditnehmer muss sich bei Abschluss eines Bankkredites entscheiden, wie lang er die erste Zinsfestschreibung wählt. Eine längere Zinsfestschreibung ist dabei mit einem Zinsaufschlag verbunden. Grund dafür ist, dass die Bank die längere Bindung an einen Festzinssatz laufzeitkongruent an den Kapitalmärkten refinanzieren und dafür höhere „Einkaufspreise“ zahlen muss.
Es gibt sowohl wirtschaftliche Argumente für eine möglichst lange Zinsfestschreibung als auch Argumente für eine möglichst kurze Zinsfestschreibung. Ausschlaggebend für die Entscheidung ist das aktuelle Marktzinsniveau bei Abschluss des Darlehens und die Erwartung der zukünftigen Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten. In einer historischen Niedrigzinsphase spricht vieles dafür, dass die Zinsen mittelfristig bis langfristig wieder ansteigen werden, was ein Argument dafür wäre, die Zinsfestschreibung möglichst lang zu wählen, um sich das niedrige Zinsniveau lange zu sichern und sich gegen einen Anstieg der Kreditzinsen zu wappnen. In einer historischen Hochzinsphase hingegen ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass die Zinsen mittelfristig bis langfristig sinken werden. Das spricht eher dafür, kürzere Zinsbindungsfristen zu wählen, um sich nach Auslaufen der Zinsbindung möglichst zeitnah und ohne Vorfälligkeitsentschädigung auf ein niedrigeres Zinsniveau herunterschleusen zu können. Da die Entwicklung des Zinsniveaus an den Kapitalmärkten nicht sicher vorhergesagt werden kann, wird der Kreditnehmer nur später in der Rückschau wirklich sicher wissen, ob er es richtig gemacht hat.
Darüber hinaus spielt bei Renditeimmobilien der angepeilte Anlagezeitraum eine Rolle. Wenn Sie planen, die Immobilie nach 10 Jahren wieder zu verkaufen, dann wäre es natürlich nicht sinnvoll, eine Zinsfestschreibung für 15 oder 20 Jahre zu vereinbaren. Das ist schon deshalb nicht sinnvoll, weil das zu höheren Aufschlägen auf den Zinssatz führt.
Sie fragen sich als Leser an dieser Stelle vielleicht, warum man bei fallenden Zinsen nach Abschluss des Kreditvertrages nicht einfach vor Ablauf der Zinsbindungsfrist auf das gesunkene Marktzinsniveau wechseln kann. Die Antwort auf diese Frage fällt ebenso eindeutig wie unbefriedigend für den Kreditnehmer aus: Eine vorzeitige Rückzahlung des Kredites vor Ablauf einer Festzinsperiode ist leider nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Die Vorfälligkeitsentschädigung wird von der Bank in Rechnung gestellt als Kompensation für die Aufgabe der vertraglichen Festlegung auf das Zeitfenster der Zinsfestschreibung. Die Bank hat ihrerseits Dispositionen mit Vertragspartnern an den Kapitalmärkten getroffen, um sich das ausgeliehene Geld zu bestimmten Konditionen zu beschaffen. Die Auflösung dieser von der Bank getroffenen Dispositionen ist für die Bank mit Kosten verbunden. Darüber hinaus führt die vorzeitige Auflösung der Festzinssatzbindung für die Bank zu einem entgangenen Gewinn, den sie ansonsten bis zum Ende der Zinsbindung eingefahren hätte.[117] Diese beiden Positionen stellt die Bank dem Darlehensnehmer als so genannte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung und macht die Bezahlung zur Bedingung für eine Auflösung der wechselseitigen vertraglichen Bindung an die Festzinsperiode. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann erhebliche Summen erreichen, so dass Sie alles versuchen sollten, diese zu vermeiden.
Sollten Sie in eine Situation geraten, in der Sie um eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht herumkommen, so dürfte es ratsam sein, fachliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um die Rechtmäßigkeit und die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung überprüfen zu lassen. Die praktische Erfahrung lehrt, dass es vorkommt, dass Berechnungen von Vorfälligkeitsentschädigungen durch Banken fehlerhaft und überhöht sind.
Aus diesen Überlegungen folgt die Erkenntnis, dass eine lange Zinsbindungsfrist auch Nachteile mit sich bringt, da Sie als Kreditnehmer bei einer vorzeitigen Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen und damit für einen längeren Zeitraum unflexibel bleiben, das Darlehen vorzeitig abzulösen. Das wird Sie besonders ärgern wenn Sie freie Mittel haben und diese nicht zur vorzeitigen Rückzahlung des Kredites einsetzen dürfen. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass Banken eine besonders lange Zinsfestschreibung in der Regel mit einem höheren Zinsaufschlag auf das Marktzinsniveau versehen, d.h. je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinsaufschlag auf das aktuelle Marktniveau.
Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung
In diesem Zusammenhang möchte ich auf eine Besonderheit hinweisen, die für Sie wichtig werden kann, wenn Sie Zinsfestschreibungen eingegangen sind, die länger als 10 Jahre sind. Der Gesetzgeber räumt dem Kreditnehmer nach 10 Jahren ein kostenfreies Sonderkündigungsrecht ein.[118] Dieses Sonderkündigungsrecht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden und besteht daher immer, egal was die Bank in das „Kleingedruckte“ hineinschreibt.
Bei Ausübung dieses Sonderkündigungsrechtes müssen Sie auch dann keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen, wenn die Zinsbindungsfrist noch nicht ausgelaufen ist. Wenn Sie also eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren eingegangen sind und nach 10 Jahren feststellen, dass der vertragliche Festzinssatz deutlich höher liegt als der aktuelle Marktzins, haben Sie hiermit eine Möglichkeit, nach 10 Jahren kostenfrei die Reißleine zu ziehen und den Kreditvertrag entschädigungsfrei zu kündigen.
d) Vertragliche Sondertilgungsrechte
Ein weiterer wichtiger Punkt bei den Konditionen eines Annuitätendarlehens mit Festzinssatzbindung sind vertragliche Sondertilgungsrechte. Dabei handelt es sich um das Recht des Kreditnehmers, jährlich einen bestimmten Prozentsatz des anfänglichen Darlehensbetrages außerplanmäßig zurückzuzahlen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
Der Kreditvertrag beinhaltet ja die Überlassung der Kreditsumme auf Zeit an den Kreditnehmer und legt eine bestimmte zeitliche Staffelung der Rückzahlung des Geldes in monatlichen Raten fest. Ein vertragliches Sondertilgungsrecht greift in diesen starren „Fahrplan“ ein, indem der Kreditnehmer die Option erhält, davon abweichend Teile der Darlehenssumme vorzeitig an die Bank zurück zu zahlen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Der Kreditnehmer kann also jedes Jahr frei entscheiden, ob er den vertraglich vereinbarten Sondertilgungsbetrag außer der Reihe tilgt oder nicht.
Daher bieten sich vertragliche Sondertilgungsrechte immer dann an, wenn Sie als Kreditnehmer vorher noch nicht wissen, ob Sie zukünftig hinreichend freie Mittel haben werden, um eine erhöhte Tilgung zu schultern und darüber erst später entscheiden können oder wollen. Das kann bei Renditeimmobilien besonders hilfreich sein, wenn Sie schwer abschätzen können, welcher Instandhaltungsaufwand in den nächsten 10 Jahren auf Sie zukommt.
Der Vorteil einer Sondertilgung ergibt sich daraus, dass sich diese sofort zinsmindernd auswirkt, weil die Bemessungsgrundlage für die Zinsen sofort abnimmt. Darüber hinaus ändert sich zu Gunsten des Kreditnehmers das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil der monatlich gleich bleibenden Raten sofort, d.h. der Zinsanteil der monatlichen Rate sinkt und der Tilgungsanteil steigt an. Das kann die Laufzeit von Immobilienkrediten und die Gesamtzinslast ganz erheblich reduzieren.
Die nachfolgende Berechnung greift das oben vorgestellte Beispiel auf und nimmt statt einer erhöhten anfänglichen Tilgung eine jährliche Sondertilgung bei der Variante 2 an (siehe grau hinterlegte Felder):
Zinssatz nominal p. a. (%)[119]
Sondertilgung in % des Kreditbetrages
Sondertilgung in € p. a.[120]
14,2 Jahre
€ 29.238
€ 77.835
€ 48.826
€ 84.153
€ 26.326
€ 9.153
Wie Sie aus diesem Berechnungsbeispiel ersehen können, verkürzt sich durch eine jährliche Sondertilgung in Höhe von 5% des ursprünglichen Darlehensbetrages die Laufzeit des Darlehens um mehr als 25 Jahre und die Gesamtzinslast reduziert sich auf weniger als ein Drittel. Nach 10 Jahren ergeben sich Einspareffekte in Höhe von insgesamt € 18.306 aus einer geringeren Zinslast (= € 9.153) und einer günstigeren Tilgung (= € 9.153).
Das Ergebnis dieser Berechnungen können Sie mit Hilfe des als Bonusmaterial zu diesem Buch verfügbaren Berechnungstool selbst nachvollziehen, indem Sie die gewählten Eckdaten der obigen Beispiele dort eingeben.[121]
Selbst wenn Sie sich für eine erhöhte anfängliche Tilgung entscheiden, so können Sie durch die zusätzliche Einräumung von vertraglichen Sondertilgungsrechten die Gesamtzinslast und die Laufzeit des Darlehens nochmals erheblich reduzieren, wenn Sie später mehr Liquidität zur Verfügung haben, als Sie geplant hatten. Sie sollten daher auf keinen Fall auf die Einräumung eines vertraglichen Sondertilgungsrechtes verzichten. Bei der Verhandlung von Sondertilgungsrechten rate ich Ihnen jedoch auch, diese in realistischer Höhe zu verhandeln, da die Banken sich besonders hohe Sondertilgungsrechte durch Aufschläge auf den Zinssatz vergüten lassen. Es wäre daher nicht sinnvoll, wenn Sie ein Sondertilgungsrecht in Höhe von jährlich 10% des Darlehensbetrages mit einer Verschlechterung des Nominalzinssatzes erkaufen, aber absehbar ist, dass Sie davon maximal 5% werden ausnutzen können. Eine vorausschauende und realistische Liquiditätsplanung ist hier Voraussetzung für die Verhandlung von optimal dimensionierten Sondertilgungsrechten.
Nach meiner Erfahrung ist die Vereinbarung eines jährlichen Sondertilgungsrechtes in Höhe von 5% ohne Zinssatzverschlechterung mittlerweile Marktstandard. In diesem Punkte sollten Sie daher bei den Verhandlungen mit Banken keine Schwierigkeiten bekommen.
e) Variabler Zinssatz
Abschließend möchte ich noch auf den Sonderfall zu sprechen kommen, dass auf eine Zinsbindung ganz verzichtet und mit einem variablen Zinssatz operiert wird. Das bedeutet im Ergebnis, dass der bei Vertragsschluss vereinbarte Zinssatz nur eine Momentaufnahme darstellt und schnelle Änderungen vorprogrammiert sind.
Die Bank wird den Zinssatz erhöhen, sobald die Marktzinsen steigen und senken sobald die Marktzinsen sinken. Der Zinssatz für ein Darlehen mit variabler Verzinsung ist im Regelfall niedriger als der Zinssatz bei einer Zinsfestschreibung für einige Jahre, da die Bank nicht längerfristig disponieren muss, sondern Marktschwankungen sofort an den Kreditnehmer weitergeben kann. Eine Differenz von 1% zu einem Festzinssatzangebot ist nicht ungewöhnlich.
Die Wahl eines variablen Zinssatzes bietet sich insbesondere in einer extremen Hochzinsphase an, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit kurzfristig bis mittelfristig eine Zinssenkung zu erwarten ist. Dann kann der Kreditnehmer so lange mit einer Zinsfestschreibung warten, bis der Marktzins auf ein erträglicheres Niveau gefallen ist. Denn ein variables Darlehen kann jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden, wobei allerdings eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten ist. Sie sollten darauf achten, dass im Kreditvertrag mit variablem Zinssatz schon die Option des Kreditnehmers vorgesehen ist, diesen auf einen Vertrag mit Festzinssatz umzustellen.
Steigt der Marktzins entgegen der Erwartungen weiter, geht diese Rechnung natürlich nicht mehr auf, so dass auch hier ein Risiko verbleibt. Ein variabler Zinssatz hat den Nachteil für Sie als Kreditnehmer, dass Sie keine Planungssicherheit haben und, dass sich die monatlichen Belastungen erhöhen, wenn der Zinssatz ansteigt. Daher ist ein variabler Zinssatz für einen Immobilienkredit überhaupt nur dann zu verantworten, wenn entweder die Kapitaldienstfähigkeit der finanzierten Immobilie sehr komfortabel ist oder wenn der Kreditnehmer erheblichen finanziellen Spielraum hat, um Mehrbelastungen aufzufangen. Andernfalls droht eine Kündigung des Kredites und eine Zwangsversteigerung der Immobilie, wenn der Kreditnehmer die steigenden Belastungen nicht schultern kann und in Verzug gerät mit der Zahlung der Kreditraten.
f) Forward-Darlehen
Seit Mitte der neunziger Jahre wird darüber hinaus noch das Forward-Darlehen als Darlehensvariante angeboten. Bei Lichte betrachtet handelt es sich dabei jedoch nicht um eine eigene Darlehensform, sondern lediglich um einen zeitlich vorverlagerten Abschluss eines Annuitätendarlehens mit Festzinssatzbindung. Die Zeitspanne zwischen dem Vertragsabschluss und dem gewählten Laufzeitbeginn des Forward-Darlehens wird als Forward-Periode bezeichnet. Sie kann mehrere Jahre betragen und wird mit einem Zinsaufschlag auf das aktuelle Marktzinsniveau erkauft.
Eine solche Vereinbarung bietet sich dann für den Kreditnehmer an, wenn das Marktzinsniveau nach seiner Erwartung einen relativen Tiefpunkt erreicht hat und bis zum Ende der noch laufenden Festzinsperiode mit einem Ansteigen der Marktzinsen gerechnet wird. In dieser Situation kann es für den Kreditnehmer sinnvoll sein, mit dem Abschluss einer neuen Festzinssatzperiode nicht bis zum Ablauf der laufenden Festzinsperiode zu warten, sondern ein Forward-Darlehen abzuschließen. Die Forward-Periode ist in diesem Fall deckungsgleich mit der Restlaufzeit der laufenden Festzinsperiode.
Steigt das Marktzinsniveau erwartungsgemäß signifikant an, erlangt der Kreditnehmer mit dem Forward-Darlehen dann einen Zinssatz unterhalb des bei Auslaufen der Festzinsperiode gültigen Marktniveaus. Da Kreditnehmer aber an das Forward-Darlehen gebunden und zu deren Abnahme verpflichtet sind, kann sich ein Forward-Darlehen in der Rückschau auch als schlechtes Geschäft herausstellen, wenn die Zinsen entgegen der Erwartung gefallen oder gleich geblieben sind. Kreditnehmer bezahlen in diesem Fall mit dem Forward-Darlehen also höhere Zinsen als wenn die Kreditverlängerung zum festen Termin planmäßig erfolgt und nicht vorgezogen worden wäre. Nimmt der Kreditnehmer den Kredit dann nicht ab, so muss er an die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Die Nichtabnahmeentschädigung wird identisch berechnet wie die Vorfälligkeitsentschädigung.
g) Disagio
Das Disagio stellt eine Vorabzahlung von Zinsen dar, mit welcher ein niedrigerer Nominalzinssatz über die Laufzeit des Darlehens erkauft wird. Es wird entweder in Prozent des Kreditbetrages angegeben (üblicherweise in einer Größenordnung von 5 – 10%) oder als Prozentsatz des um das Disagio reduzierten Auszahlungsbetrages des Darlehens ausgedrückt (z.B. 95% Auszahlungsbetrag, was einem Disagio von 5% entspricht).
Das Disagio wird vom Auszahlungsbetrag des Darlehens abgezogen und von der Bank direkt einbehalten. Der Kreditnehmer muss jedoch gleichwohl 100% des Darlehensbetrages verzinsen und tilgen, obwohl er nur einen geringeren Prozentsatz ausgezahlt bekommt. Wegen des nicht ausgezahlten Disagios ist somit ein höherer Kreditbetrag aufzunehmen, zu verzinsen und zurückzuzahlen als bei einem Kredit ohne Disagio. Das ist durchaus ein gewichtiger Nachteil, da sich dadurch unter Umständen auch das Verhältnis des Eigenkapital- und Darlehensanteils an der gesamten Finanzierung ungünstig verschiebt.
Die Vereinbarung eines Disagios kann überhaupt nur dann sinnvoll sein, wenn man den Betrag des Disagios im Jahr der Kreditauszahlung als Werbungskosten steuerrechtlich geltend machen kann. Das ist grundsätzlich nur bei Renditeimmobilien und nicht bei selbst genutzten Wohnimmobilien der Fall. Weitere Voraussetzung der sofortigen steuerrechtlichen Absetzbarkeit ist, dass die Zinsen des Darlehens für mindestens 5 Jahre festgeschrieben werden und das Disagio maximal 5% der Darlehenssumme beträgt.
Der bei Renditeimmobilien durch das Disagio erzielte Steuervorteil besteht in einem Steuerstundungseffekt. Das heißt, dass die Steuerlast in die Zukunft verschoben, aber nicht vermieden wird. Denn der geringere Darlehenszinssatz aufgrund des Disagios führt dazu, dass in den Folgejahren die Zinslast geringer wird und damit auch die Werbungskosten, die von der Steuer abgesetzt werden können. Der Steuerspareffekt ist daher bei Lichte betrachtet eher ein Liquiditätseffekt. Ich persönlich verzichte daher bei meinen Finanzierungen aus all diesen Gründen auf den Einbau eines Disagios.
2. Mieterliste
Das zweite Datenblatt stellt die „Mieterliste“ dar. Hier sind sämtliche Daten über die einzelnen Wohnungen und die Mietverträge zu erfassen. Auf der folgenden Seite finden Sie als Graphik einen Bildschirmausdruck des Datenblattes „Mieterliste“ eingefügt. Das Datenblatt ist weitgehend selbsterklärend.
Neben der Erfassung der aktuellen Mieten ist die Erfassung der marktüblichen Miete aus dem Mietspiegel vorgesehen. Das ermöglicht auf einen Blick einen Abgleich der Ist-Miete mit der Marktmiete und damit die Identifizierung von Mieterhöhungspotential. Zu diesem Zweck ist die Differenz der beiden Werte in einer Spalte mit einer %-Zahl ausgewiesen. Schließlich sollten Sie auch das Datum und den Grund der letzten Mieterhöhung in das dafür vorgesehene Feld eintragen.
Solche Informationen sind erforderlich für die Einschätzung, ob und wann Mieterhöhungen möglich sind. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist z.B. nur dann möglich, wenn die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate her ist. Daher ist auch das Datum der letzten Mieterhöhung zu erfassen.[140] Eine solche Zusammenstellung der Daten ist sehr hilfreich, um die Übersicht zu behalten über mögliche Mieterhöhungen, die natürlich möglichst zeitnah durchgeholt werden sollten, sobald diese rechtlich möglich sind.
2. Wie viel kann ich verdienen und wie viel muss ich investieren?
Diese Frage wird mir als Berater von Investoren sehr häufig gestellt. Eine Antwort auf diese Frage fällt etwas differenzierter aus, als Sie vielleicht vermuten würden.
Zunächst ist abstrakt festzuhalten, dass Sie laufende Renditen auf das eingesetzte Kapital verdienen können durch Vermietung der Wohnimmobilie. Die Rendite ist objektbezogen und hängt nicht so sehr von der Größe der Investition ab, sondern vielmehr vom Verhältnis der Anschaffungskosten zur erzielbaren Miete. Ganz vereinfacht ausgedrückt, wirft eine sehr preisgünstig eingekaufte Immobilie mit einer sehr hohen Miete die höchste Rendite ab.
Um es plakativ und überspitzt auf den Punkt zu bringen, folgende Beispiele: Wenn Sie eine Wohnung mit 100 m2 für € 70.000 (inklusive Kaufnebenkosten) erwerben und diese für € 1.000 Nettomiete pro Monat vermieten, dann verdienen Sie eine sehr hohe Rendite von 17% pro Jahr (= € 12.000 Mieteinnahmen / € 70.000 Anschaffungskosten). Ein so traumhafter Deal ist natürlich selten. Wenn Sie die gleiche Wohnung für € 700.000 (inklusive Kaufnebenkosten) erwerben und ebenfalls für € 1.000 pro Monat vermieten, dann ist die Rendite sehr niedrig, nämlich 1,7% pro Jahr (= € 12.000 Mieteinnahmen / € 700.000 Anschaffungskosten). Je günstiger das Verhältnis von Kaufpreis zu den Mieteinnahmen, desto höher die Rendite. Klingt logisch und ist auch logisch. Muss man sich aber trotzdem erst einmal klar machen.
Darüber hinaus können Sie verdienen durch Veräußerungsgewinne, wenn Sie die Immobilie später wieder verkaufen und einen höheren Verkaufspreis erzielen als Ihre Anschaffungskosten waren. Dabei ist die gute Nachricht, dass ein solcher Veräußerungsgewinn steuerfrei ist, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Eine der Voraussetzungen ist, dass Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre lang gehalten haben müssen.
Ein von mir beratener Investor hat Anfang 2003 ein Mehrfamilienhaus in München für rund € 400.000 gekauft. Anlässlich des Verkaufes Ende 2014 hat er mich noch einmal kontaktiert und begeistert mitgeteilt, dass er diese Immobilie nun für rund € 950.000 verkaufen konnte.
Das heißt, dass der Mann mal eben gut eine halbe Million Euro Veräußerungsgewinn steuerfrei eingenommen hat. Das ist zugegebenermaßen ein Fall, der sehr gut gelaufen ist. Er dürfte aber kein Einzelfall in München sein. Vielmehr dürften viele Investoren, die zu diesen Zeitpunkten ein- und ausgestiegen sind, entsprechend hohe Veräußerungsgewinne realisiert haben.
Wie viel Sie verdienen können, hängt natürlich auch davon ab, wie viel Eigenkapital Sie bereits haben. Ja, die Welt ist ungerecht. Wer viel hat, dem wird gegeben und wer wenig hat, der bekommt nichts dazu. Aber das ist kein Grund zum Verzagen. Denn Sie werden Beim Lesen dieses Ratgebers erkennen, dass es unter bestimmten Bedingungen auch mit einem Eigenkapital von beispielsweise € 50.000 möglich ist, durch Einsatz von Bankdarlehen eine Renditeimmobilie für beispielsweise € 400.000 zu kaufen. Bei dem derzeit günstigen Darlehenszinsniveau wäre das auch keine „Verzweiflungstat“, sondern unter Eigenkapitalrenditeaspekten sogar ein kluger Schachzug. Sie sollten also unbedingt weiterlesen, auch wenn Sie tatsächlich „nur“ € 50.000 Eigenkapital besitzen.
3. Kaufvertrag über Grundstück & Bau in Eigenregie
Schließlich ist es auch möglich, als Investor ein Baugrundstück zu kaufen und darauf in Eigenregie eine Renditeimmobilie zu bauen. Daher möchte ich Ihnen auch zu dieser Fallgestaltung Informationen geben. Der Bau in Eigenregie birgt Projektrisiken wie Budgetüberschreitungen und das Risiko von Rechtsstreitigkeiten mit dem Bauunternehmer oder dem Architekten.
Wenn Sie „nur“ Umbaumaßnahmen und durchgreifende Sanierungen an einer Bestandsimmobilie vornehmen wollen, haben die nachfolgenden Ausführungen für Sie ebenfalls einen Nährwert. Denn in solchen Fällen liegt der gleiche Vertragstypus eines Werkvertrages vor und es stellen sich ähnliche Fragen wie beim Neubau einer Immobilie.
a) Kauf des Grundstückes
Der Kauf des Grundstückes weist insofern keine Besonderheiten auf. Die Prüfung vorhandener Bausubstanz entfällt natürlich. Der Schwerpunkt der Überlegungen beim Kauf des Grundstückes liegt vielmehr auf der Frage, ob die beabsichtigte Bebauung des Grundstückes bauplanungsrechtlich möglich und genehmigungsfähig ist.
Auch insoweit gilt die Marktgepflogenheit, dass der Verkäufer in aller Regel keine Gewähr für eine bestimmte Bebaubarkeit oder baurechtliche Nutzbarkeit des Grundstückes übernimmt. Diese Fragen muss der Käufer des Grundstückes im Eigeninteresse selbst klären, damit es später keine bösen Überraschungen gibt. Wie oben ausgeführt, ist insoweit eine Einsichtnahme in den Bebauungsplan bei der Bauaufsichtsbehörde unbedingt erforderlich, um zu klären, welche Bebauungen nach den Festsetzungen grundsätzlich zulässig sind. Wenn die geplante Bebauung nicht eindeutig zulässig ist, so sollte vor verbindlichem Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück ein Bauvorbescheid beim zuständigen Bauaufsichtsamt beantragt werden, um Zweifel auszuräumen.
Das setzt natürlich voraus, dass zu diesem Zeitpunkt bereits konkrete Vorstellungen und zumindest grobe Planungen vorhanden sind, die überhaupt Gegenstand einer Bauvoranfrage sein können. Es ist jedoch zwingend erforderlich, in dieser Reihenfolge vorzugehen, da ein Rücktritt vom verbindlichen Grundstückkaufvertrag nicht möglich ist, wenn der Verkäufer für die geplante Bebaubarkeit keine Gewähr übernommen hat, was in aller Regel nicht der Fall sein wird.
b) Planung der Bebauung
Bevor mit dem Bau einer Immobilie begonnen werden kann, sind umfangreiche Vorbereitungen erforderlich. Der Bau muss sorgfältig geplant werden, was in der Regel unter Zuziehung eines Architekten erfolgt. Sowohl in der Planungsphase als auch in der Bauphase kommt dem Architekten eine Schlüsselrolle zu.
Die Aufgaben des Architekten gehen über die Planung des Bauvorhabens weit hinaus. Er ist auch für die Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe der Bauleistungen an Bauunternehmer und Handwerker sowie die Überwachung der Bauarbeiten während der Bauphase und schließlich für die Vorbereitung der Schlussabnahme des fertigen Gebäudes durch den Bauherrn zuständig.
Die Tätigkeit des Architekten ist umfangreich gesetzlich geregelt in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die mit Wirkung zum 10.07.2013 umfangreich überarbeitet worden ist. Die HOAI enthält eine Anlage 10, in der die Aufgaben des Architekten in insgesamt 9 Leistungsphasen aufgeteilt und dargestellt sind:[49]
Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung
Klären der Aufgabenstellung auf Grundlage der Vorgaben oder der Bedarfsplanung des Auftraggebers
Beraten zum gesamten Leistungs- und Untersuchungsbedarf
Formulieren der Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter
Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse
Leistungsphase 2: Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung)
Analysieren der Grundlagen, Abstimmen der Leistungen mit den fachlich an der Planung Beteiligten
Abstimmen der Zielvorstellungen, Hinweisen auf Zielkonflikte
Erarbeiten der Vorplanung, Untersuchen, Darstellen und Bewerten von Varianten nach gleichen Anforderungen, Zeichnungen im Maßstab nach Art und Größe des Objekts
Klären und Erläutern der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgaben und Bedingungen (zum Beispiel städtebauliche, gestalterische, funktionale, technische, wirtschaftliche, ökologische, bauphysikalische, energiewirtschaftliche, soziale, öffentlich-rechtliche)
Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten sowie Koordination und Integration von deren Leistungen
Vorverhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit
Kostenschätzung nach DIN 276, Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen
Erstellen eines Terminplans mit den wesentlichen Vorgängen des Planungs- und Bauablaufs
Leistungsphase 3: Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung)
Erarbeiten der Entwurfsplanung, unter weiterer Berücksichtigung der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgaben und Bedingungen (zum Beispiel städtebauliche, gestalterische, funktionale, technische, wirtschaftliche, ökologische, soziale, öffentlich-rechtliche) auf der Grundlage der Vorplanung und als Grundlage für die weiteren Leistungsphasen und die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter. Zeichnungen nach Art und Größe des Objekts im erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad unter Berücksichtigung aller fachspezifischen Anforderungen, zum Beispiel bei Gebäuden im Maßstab 1:100, zum Beispiel bei Innenräumen im Maßstab 1:50 bis 1:20
Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit
Kostenberechnung nach DIN 276 und Vergleich mit der Kostenschätzung
Fortschreiben des Terminplans
Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung
Erarbeiten und Zusammenstellen der Vorlagen und Nachweise für öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder Zustimmungen einschließlich der Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen, sowie notwendiger Verhandlungen mit Behörden unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligte
Einreichen der Vorlagen
Ergänzen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen
Leistungsphase 5: Ausführungsplanung
Erarbeiten der Ausführungsplanung mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben (zeichnerisch und textlich) auf der Grundlage der Entwurfs- und Genehmigungsplanung bis zur ausführungsreifen Lösung, als Grundlage für die weiteren Leistungsphasen
Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen nach Art und Größe des Objekts im erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad unter Berücksichtigung aller fachspezifischen Anforderungen, zum Beispiel bei Gebäuden im Maßstab 1:50 bis 1:1, zum Beispiel bei Innenräumen im Maßstab 1:20 bis 1:1
Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten, sowie Koordination und Integration von deren Leistungen
Fortschreiben der Ausführungsplanung auf Grund der gewerkorientierten Bearbeitung während der Objektausführung
Überprüfen erforderlicher Montagepläne der vom Objektplaner geplanten Baukonstruktionen und baukonstruktiven Einbauten auf Übereinstimmung mit der Ausführungsplanung
Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe
Aufstellen eines Vergabeterminplans
Aufstellen von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen nach Leistungsbereichen, Ermitteln und Zusammenstellen von Mengen auf der Grundlage der Ausführungsplanung unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter
Abstimmen und Koordinieren der Schnittstellen zu den Leistungsbeschreibungen der an der Planung fachlich Beteiligten
Ermitteln der Kosten auf der Grundlage vom Planer bepreister Leistungsverzeichnisse
Kostenkontrolle durch Vergleich der vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnisse mit der Kostenberechnung
Zusammenstellen der Vergabeunterlagen für alle Leistungsbereiche
Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe
Koordinieren der Vergaben der Fachplaner
Prüfen und Werten der Angebote einschließlich Aufstellen eines Preisspiegels nach Einzelpositionen oder Teilleistungen, Prüfen und Werten der Angebote zusätzlicher und geänderter Leistungen der ausführenden Unternehmen und der Angemessenheit der Preise
Führen von Bietergesprächen
Erstellen der Vergabevorschläge, Dokumentation des Vergabeverfahrens
Zusammenstellen der Vertragsunterlagen für alle Leistungsbereiche
Vergleichen der Ausschreibungsergebnisse mit den vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen oder der Kostenberechnung
Mitwirken bei der Auftragserteilung
Leistungsphase 8: Objektüberwachung (Bauüberwachung)
Überwachen der Ausführung des Objektes auf Übereinstimmung mit der öffentlich-rechtlichen Genehmigung oder Zustimmung, den Verträgen mit ausführenden Unternehmen, den Ausführungsunterlagen, den einschlägigen Vorschriften sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik
Überwachen der Ausführung von Tragwerken mit sehr geringen und geringen Planungsanforderungen auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis
Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans (Balkendiagramm)
Dokumentation des Bauablaufs (zum Beispiel Bautagebuch)
Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen
Rechnungsprüfung einschließlich Prüfen der Aufmaße der bauausführenden Unternehmen
Vergleich der Ergebnisse der Rechnungsprüfungen mit den Auftragssummen einschließlich Nachträgen
Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreise
Kostenfeststellung, zum Beispiel nach DIN 276
Organisation der Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter, Feststellung von Mängeln, Abnahmeempfehlung für den Auftraggeber
Antrag auf öffentlich-rechtliche Abnahmen und Teilnahme daran
Systematische Zusammenstellung der Dokumentation, zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse des Objekts
Übergabe des Objekts
Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche
Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel
Leistungsphase 9: Objektbetreuung und Dokumentation
Fachliche Bewertung der innerhalb der Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche festgestellten Mängel, längstens jedoch bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Abnahme der Leistung, einschließlich notwendiger Begehungen
Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen für Mängelansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen
Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen
An dieser detaillierten Liste der Aufgaben des Architekten in den insgesamt 9 Leistungsphasen können Sie bereits ersehen, wie umfangreich die durchzuführenden Arbeiten sind, die mit Planung und Errichtung einer Immobilie verbunden sind. Insbesondere sind Sie als Bauherr an der Abwicklung der Leistungsphasen beteiligt und müssen insofern auch mit erheblichem Zeitaufwand für sich selbst rechnen. Das wird von vielen Bauherren unterschätzt.
Die HOAI regelt darüber hinaus das Honorar des Architekten. Dabei kommen Honorartabellen zum Einsatz, die die Höhe des Honorars in Abhängigkeit von den Baukosten und von der Komplexität des Planungs- und Überwachungsaufwandes festlegen. Die Einzelheiten sind relativ kompliziert.
Eine abweichende Vereinbarung über das Architektenhonorar (etwa in Form einer Pauschalhonorarvereinbarung) gestaltet sich schwierig, da die Regeln der HOAI zwingend sind. Bei der Vergabe eines Auftrages an einen Architekten ist daher Vorsicht und Umsicht geboten.
c) Abschluss der Bauverträge
Wenn die Planungen der Immobilie (weitgehend) abgeschlossen und die günstigsten Anbieter für die Ausführung der Bauarbeiten nach Abschluss der Ausschreibung ermittelt sind, so steht mit Abschluss der Bauverträge eine ganz entscheidende Weichenstellung an.
Nach meiner auf praktische Erfahrungen gestützten Auffassung ist es nicht ratsam, erst dann einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen, wenn Probleme aufgetreten sind, sondern bereits bei Abschluss des Vertrages, denn zu diesem Zeitpunkt kann noch Einfluss auf den Inhalt des Vertragstextes genommen werden. Ein sorgfältig ausgearbeiteter und durchdachter Bauvertrag mit dem Bauunternehmer ist für den Bauherrn die beste Absicherung seiner Rechte bei Auftreten von Problemen in der Bauausführungsphase.
Bei der Ausführung der Pläne und dem Bau der Immobilie kommen Bauunternehmen und Handwerker zum Einsatz. Der Bauherr muss sich entscheiden, wie er die Bauunternehmer einsetzt. Dabei ist eine Bandbreite von verschiedenen Vertragsmodellen möglich:
aa) Vergabe von Einzelgewerken
Eine Möglichkeit besteht in der Vergabe von Einzelgewerken an verschiedene Bauunternehmer und Handwerker. Der Bauherr schließt bei dieser Variante viele Einzelverträge mit Bauunternehmern und Handwerkern, die jeweils nur einen Teil der Bauleistungen erbringen. Diese Art der Einschaltung von Bauunternehmern erfordert eine sehr gute Planung und birgt die Gefahr in sich, dass bei Ausfall und oder Schlechtleistung eines Bauunternehmers oder Handwerkers die gesamte Zeitplanung und nachfolgende Arbeiten gestört werden. Sie stellt daher erhöhte Anforderungen an den Architekten des Bauherrn bei der Bauausführungsplanung und bei der Überwachung der Bauarbeiten.
Ein erheblicher Nachteil der Vergabe von Einzelgewerken besteht darin, dass eine mangelhafte Leistung eines Bauunternehmers oder Handwerkers auf die Leistung eines anderen Bauunternehmers durchschlagen kann, was zu sehr komplexen Rechtsstreitigkeiten führt, wenn die Verantwortungsbereiche nicht einwandfrei voneinander getrennt werden können. Wenn beispielsweise bei der Installation einer Fußbodenheizung ein Leck auftritt und der Estrichleger und der Heizungsmonteur sich gegenseitig die Schuld geben, so kann es für den Bauherrn sehr schwierig werden, die Verantwortlichkeiten zu klären und zu entscheiden, welchen der beiden Handwerker er auf Nachbesserung und ggf. Schadensersatz in Anspruch nehmen soll. Durch derartige Unsicherheiten und Streitigkeiten kann die gesamte Planung und Terminierung der nachfolgenden Bauarbeiten erheblich gestört werden.
Wenn hingegen die Bauunternehmerleistungen aus einer Hand kommen, so spielt die Abgrenzung der Bauleistungen und der Verantwortlichkeiten keine Rolle. Dazu verweise ich insoweit auf die folgenden Ausführungen zum Generalunternehmervertrag.
bb) Generalunternehmervertrag
Bei der Beauftragung eines Generalunternehmers mit dem Bau des Gebäudes entfällt die Vergabe von Einzelgewerken durch den Bauherrn, weil sämtliche Bauleistungen aus einer Hand geliefert werden. Darüber hinaus übernimmt der Generalunternehmer auch die Koordinierung der Bauleistungen und die Verantwortung für den Gesamterfolg und die Einhaltung von Terminen.
Generalunternehmer werden in der Regel erst nach Abschluss der Planungsphase und nach Vorliegen eines fertigen Konzeptes für das Bauwerk eingeschaltet, um die Ausführungsplanung und die Ausführung zu übernehmen. Möglich ist dabei auch die Vertragsvariante, dass die Ausführungsplanung und die Überwachung der Bauleistungen noch vom Architekten des Bauherrn geliefert werden und nur die blanken Bauleistungen vom Generalunternehmer erbracht werden. Der Vorteil des Generalunternehmervertrages gegenüber der Vergabe von Einzelgewerken besteht darin, dass das Risiko der Planung und Koordinierung der Ausführung der Bauleistungen vom Bauherrn auf den Generalunternehmer abgewälzt wird. Der Nachteil besteht darin, dass die Herstellungskosten dadurch in der Regel steigen, weil der Generalunternehmer natürlich auch einen Gewinn einkalkuliert, der vom Bauherrn bezahlt werden muss.
Schließlich trägt der Bauherr das Risiko, dass er das Bauwerk in Eigenregie fertigstellen muss, wenn der Generalunternehmer vor der Fertigstellung des Bauwerkes in die Insolvenz geht. In einem solchen Fall treffen den Bauherrn in der Regel erheblich höhere Kosten als bei der Vergabe von Einzelgewerken von Anfang an.
cc) Preisgestaltungsmodelle
Schließlich stellt sich für den Bauherrn die wichtige Frage, wie er die Preisgestaltung bei der Ausführung des Bauvorhabens handhaben will. Diese Frage stellt sich sowohl bei der Vergabe von Einzelgewerken als auch bei der Vergabe der Bauleistungen an einen Generalunternehmer.
Stundenlohn und Materialvergütung
Zunächst gibt es die Möglichkeit, den Preis für die Bauleistungen an die tatsächlich erbrachten Arbeitsstunden und an den tatsächlichen Materialverbrauch zu koppeln. Diese Preisgestaltung hat jedoch für den Bauherrn erhebliche Nachteile, da er nicht einschätzen kann, wie viele Arbeitsstunden tatsächlich erforderlich werden. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass für den Bauunternehmer Fehlanreize geschaffen werden, die Arbeiten nicht mit der gebotenen Zügigkeit durchzuführen.
Diese Preisgestaltungsvariante wird daher in der Praxis nur im Ausnahmefall gewählt und auch nur für einen überschaubaren Teilbereich der Arbeiten und niemals für die Errichtung des gesamten Bauwerkes.
Einheitspreisvereinbarung
Bei der Einheitspreisvereinbarung wird der Preis für die Bauleistungen aus den einzelnen Positionsbezeichnungen des Leistungsverzeichnisses und der erforderlichen Menge der einzelnen Leistungskomponenten ermittelt. Der Preis der gesamten Bauleistungen ergibt sich dabei aus der Summe der Kosten für die Positionen des Leistungsverzeichnisses.
Die Vergabe der Bauleistungen auf der Grundlage einer Einheitspreisvereinbarung ist daher erst dann möglich, wenn die erforderlichen Positionen des Leistungsverzeichnisses und die Mengen bekannt sind. Das ist erst nach Abschluss der Detailplanung des Bauvorhabens und damit erst in einer sehr späten Projektphase möglich. Der Bauherr trägt bei dieser Preisgestaltung das Risiko, dass das Leistungsverzeichnis nicht vollständig ist. Wenn sich später herausstellt, dass erforderliche Leistungen nicht im Leistungsverzeichnis aufgeführt sind, so fallen dafür Mehrkosten an, da diese zusätzlich beauftragt und vergütet werden müssen.
Darüber hinaus enthält das Leistungsverzeichnis in der Regel eine Annahme über die erforderliche Menge der jeweiligen Leistungspositionen (z.B. 30 Kubikmeter Stahlbeton). Wenn sich später herausstellt, dass diese Menge nicht ausreichend ist, so erhöhen sich auch insoweit die Kosten für den Bauherrn.
Globalpauschalvergütung mit Leistungsverzeichnis
Die Globalpauschalvergütung zeichnet sich dadurch aus, dass die zuvor bei der Einheitspreisvergütung verbleibenden Risiken für den Bauherrn ausgeschaltet werden. Der Bauherr schuldet demnach auch dann nur den vereinbarten Globalpauschalpreis, wenn sich herausstellt, dass das zugrunde gelegte Leistungsverzeichnis unvollständig ist oder die angenommenen Mengenangaben unzureichend sind.
Vorteil der Globalpauschalvergütung ist, dass der Bauherr gegen Zusatzkosten gefeit ist. Die Kehrseite der Medaille ist, dass der Bauherr die Verschiebung des Vollständigkeitsrisikos des Leistungsverzeichnisses sowie des Mengenkalkulationsrisikos auf den Bauunternehmer natürlich nur gegen Aufpreis erhält, da der Bauunternehmer dieses zusätzliche Risiko preislich in seiner Kalkulation adressieren muss.
dd) Einbeziehung der VOB/B
Über die oben dargestellten Punkte hinaus sind im Bauvertrag weitere Regelungen zu treffen. Der Bauvertrag ist im BGB nicht eigenständig geregelt, sondern stellt einen Unterfall des Werkvertrages dar, der in den §§ 631 ff. BGB gesetzlich geregelt ist. Da diese gesetzlichen Regelungen jedoch für alle Arten von Werkverträgen entwickelt wurden (z.B. auch für Verträge über eine Autoreparatur), enthalten sie nur allgemein gehaltene Regelungen, die den Anforderungen der Vertragsparteien bei der Errichtung einer Immobilie nicht gerecht werden. Vielmehr sind für einen derart komplexen Vertrag wie den Bauvertrag engmaschigere und genauere Regelungen erforderlich.
Vor diesem Hintergrund wurde die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) entwickelt. Sie gliedert sich in 3 Teile (A, B und C). Teil A befasst sich mit dem Vergabeprozess bei der öffentlichen Hand als Bauherr, Teil B mit allgemeinen Vertragsbedingungen und Teil C mit technischen Anforderungen.
Für den privaten Immobilieninvestor ist der Teil B (VOB/B) der wichtigste Teil, weil er ein Muster für die interessengerechte Festlegung der wechselseitigen Rechte und Pflichten der Parteien eines Bauvertrages enthält. Die VOB/B stellt kein Gesetz und auch keine Verordnung dar. Sie hat vielmehr Mustervertragscharakter. Da die Regelungen der VOB/B sich in der Praxis bewährt haben, finden sie nahezu flächendeckend auch bei Bauverträgen mit privaten Bauherren Anwendung.
Die VOB/B wird jedoch nicht automatisch Vertragsinhalt bei einem Bauvertrag, sondern sie muss von den Vertragsparteien durch Vereinbarung zur Vertragsgrundlage gemacht werden. Die Texte der VOB/B werden laufend überarbeitet. Die aktuelle Fassung datiert aus April 2016.[50] Ein Blick auf das Inhaltsverzeichnis der VOB/B zeigt die große Bandbreite der Regelungen:
§ 1 Art und Umfang der Leistung
§ 2 Vergütung
§ 3 Ausführungsunterlagen
§ 4 Ausführung
§ 5 Ausführungsfristen
§ 6 Behinderung und Unterbrechung der Ausführung
§ 7 Verteilung der Gefahr
§ 8 Kündigung durch den Auftraggeber
§ 9 Kündigung durch den Auftragnehmer
§ 10 Haftung der Vertragsparteien
§ 12 Abnahme
§ 13 Mängelansprüche
§ 14 Abrechnung
§ 15 Stundenlohnarbeiten
§ 16 Zahlung
§ 17 Sicherheitsleistung
§ 18 Streitigkeiten
Ein gewichtiger Vorteil der Einbeziehung der VOB/B in den Bauvertrag liegt darin, dass die Regeln ausgewogen und interessengerecht sind und damit nicht einseitig zu Lasten des Bauherren gehen. Wenn hingegen ein selbst erstellter Bauvertragsentwurf des Bauunternehmers statt der VOB/B verwendet wird, so besteht ein hohes Risiko, dass der Bauunternehmer zu Lasten des Bauherrn einseitig besser gestellt wird. Ein weiterer Vorteil der Einbeziehung der VOB/B in den Bauvertrag besteht darin, dass es aufgrund der großflächigen Verwendung des Vertragstextes im Markt zu den einzelnen Klauseln umfangreiche präzisierende Rechtsprechung gibt. Damit werden Unschärfen und Ungenauigkeiten vermieden, die bei selbst entworfenen Formulierungen natürlich leichter auftreten können.
Es ist auch möglich, die VOB/B zur Vertragsgrundlage zu machen und trotzdem einige Punkte ausdrücklich abweichend von der VOB/B zu regeln. Eine solche Vorgehensweise setzt jedoch eine genaue Kenntnis der Regelungen der VOB/B voraus und ist daher ohne Hilfe eines Rechtsanwaltes nur schwer umzusetzen. Aber auch bei Einbeziehung der VOB/B ohne abweichende Regelungen sollte der Bauherr den Inhalt der VOB/B kennen, da er nur so seine Rechte sichern kann.
Daher möchte ich Ihnen einige besonders wichtige Regelungen der VOB/B schlaglichtartig vorstellen:
Einseitige Anordnung von Zusatzleistungen durch Bauherrn
Im Laufe der Ausführung eines Bauvorhabens kommt es häufig vor, dass der Bauherr feststellt, dass seine Vorstellungen von den Bauleistungen nicht vollständig im Leistungsverzeichnis dargestellt sind, welches im Regelfall alleinige Grundlage der vom Bauunternehmer geschuldeten Leistungen ist. Nicht selten ist auch ein Sinneswandel des Bauherrn der Hintergrund. So etwa, wenn sich der Bauherr nach Baubeginn z.B. für einen hochwertigeren Natursteinfußboden entscheidet statt des vertraglich vereinbarten Fliesenfußbodens. Der Bauherr hat in diesen Fällen ein starkes Interesse, diesen zusätzlichen Leistungsumfang beim beauftragten Bauunternehmer abzurufen.
Ohne die Einbeziehung der VOB/B müsste für diesen zusätzlichen Leistungsumfang nach allgemeinen Rechtsregeln ein ergänzender Vertrag geschlossen werden, der nur dann zustande kommt, wenn beide Parteien sich einvernehmlich darauf einigen. Das würde den Bauherrn jedoch erpressbar machen hinsichtlich der Verhandlung des Preises für die Zusatzleistungen.
Bei Einbeziehung der VOB/B wird dieser Konflikt interessengerecht gelöst durch ein Recht des Bauherrn, eine Leistungserweiterung einseitig (d.h. auch ohne Einverständnis des Bauunternehmers) zu fordern.[51] Die dafür fällige Mehrvergütung wird nach den Regelungen der VOB/B aus den kalkulatorischen Ansätzen des (nicht erweiterten) Leistungsverzeichnisses abgeleitet.[52] So ist der Bauherr gegen willkürliche Preisforderungen des Bauunternehmers besser geschützt als bei einer Nachtragsvereinbarung nach den Regeln des BGB.
Rechte des Bauherrn bei Bauverzögerungen
Die VOB/B enthält detaillierte Regelungen zu den Rechten des Bauherrn bei Bauverzögerungen. Diese sind begrifflich dann gegeben, wenn vertraglich verbindlich festlegte Fertigstellungsfristen vom Bauunternehmer nicht eingehalten werden. Schließlich kann sich aus einer Bauverzögerung ein Recht des Bauherrn zur Kündigung des Bauvertrages bereits in der Bauphase ergeben.[53] Eine Kündigung des Vertrages ist jedoch grundsätzlich erst nach fruchtlosem Verstreichen einer Nachfrist mit Kündigungsandrohung zulässig.[54] Nach der berechtigten Kündigung des Auftrags ist der Bauherr berechtigt, den noch nicht vollendeten Teil der Leistungen durch einen Dritten ausführen zu lassen und dem Bauunternehmer die Mehrkosten aufzuerlegen.
Bei Vereinbarung der VOB/B sind Regelungen für die Vereinbarung einer Vertragsstrafe optional vorgesehen.[55] Die Vertragsstrafe muss jedoch auf dieser Grundlage konkret vereinbart und insbesondere hinsichtlich der Höhe festgelegt werden. Sie ist nicht bereits in der VOB/B als Automatismus angelegt. Eine Vertragsstrafe fällt insbesondere bei einer Überschreitung von verbindlich vereinbarten Fertigstellungsfristen an, es sei denn, dass die Bauverzögerung vom Bauherrn zu verantworten ist. Die Vertragsstrafe stellt einen pauschalisierten Schadensatzanspruch des Bauherrn dar. Das hat für den Bauherrn den Vorteil, dass er den Eintritt eines Schadens durch die Verzögerung und die Höhe desselben nicht konkret nachweisen muss. Allerdings kann eine ausgelöste Vertragsstrafe wieder erlöschen, wenn der Bauherr versäumt, sich diese bei der Schlussabnahme der Bauarbeiten vorzubehalten.[56] Eine weitere positive Wirkung der Vereinbarung einer Vertragsstrafe ist, dass der Bauunternehmer dadurch zu vertragskonformem Verhalten motiviert wird.
Rechte des Bauherrn wegen Baumängeln
Schließlich enthält die VOB/B detaillierte Regelungen zu Baumängeln und den sich daraus ergebenden Rechten des Bauherrn. Die gesetzlichen Gewährleistungsrechte werden durch die VOB/B etwas modifiziert. Die Kernvorschrift ist insoweit § 13 VOB/B. Die unterschiedlichen Regelungen können den beiden nachfolgenden schematischen Darstellungen entnommen werden. Die erste schematische Darstellung stellt die Rechte des Bauherrn nach dem BGB dar. Die zweite Darstellung stellt die modifizierten Rechte des Bauherrn nach der VOB/B dar.
Eine wichtige Besonderheit ist die Regelung der Verjährung der Baumängelgewährleistungsrechte, die in der VOB/B abweichend vom BGB geregelt ist. Während das BGB 5 Jahre Verjährungsfrist für Baumängel vorsieht, legt die VOB/B nur 4 Jahre fest.[57] In der Praxis wird daher bei Verwendung der VOB/B sehr häufig abweichend eine Verlängerung der Verjährungsfrist auf 5 Jahre vereinbart. Das ist dem Bauherrn unbedingt zu empfehlen.
Fiktive Abnahme und Teilabnahme nach VOB/B
Eine weitere Besonderheit der VOB/B ist die Regelung einer fiktiven Abnahme,[58] wenn der Bauherr sich innerhalb von 12 Tagen nach der Fertigstellungsanzeige durch den Bauunternehmer nicht äußert.[59]
Darüber hinaus kann eine fiktive Abnahme durch widerspruchslose Ingebrauchnahme des Bauwerkes eintreten.[60] Diese Regelungen sind nicht ganz ungefährlich für den Bauherrn. Sie greifen jedoch dann nicht, wenn eine der Vertragsparteien auf eine förmliche Abnahme besteht. Es ist daher zu empfehlen, dass der Bauherr frühzeitig deutlich macht, dass er auf eine förmliche Abnahme besteht, so dass diese Fiktion nicht eintreten kann. Eine solche Regelung kann bereits im Vertragstext verankert werden, so dass hier für den Bauherrn keine unerwarteten Rechtsfolgen drohen.[61]
Eine weitere wichtige Baustelle ist die Regelung in der VOB/B, dass der Bauunternehmer Teilabnahmen verlangen kann.[62] Solche Teilabnahmen schwächen die Verhandlungsposition des Bauherrn und verkürzen darüber hinaus die Verjährungsfrist, da diese mit der Teilabnahme für den abgenommen Gebäudeteil bereits zu laufen beginnt. Daher ist zu empfehlen, auch insoweit eine Änderung der VOB/B vertraglich zu vereinbaren und Teilabnahmen auszuschließen.
d) Sicherung und Durchsetzung der Rechte des Bauherrn
Für den Bauherrn ist es wichtig, dass er seine Rechte kennt und über die Möglichkeiten der Durchsetzung informiert ist, um den Bauunternehmer bei Auftreten von Problemen zu vertragsgemäßem Verhalten und mangelfreien Bauarbeiten anhalten zu können. In der Praxis zeigt sich jedoch leider häufig eine taktische Überlegenheit des Bauunternehmers gegenüber dem privaten Bauherrn. Diese beruht darauf, dass der Bauunternehmer umfangreiche Praxiserfahrung hinsichtlich des Umgangs mit Problemen in der Bauphase hat, wohingegen der private Bauherr kaum auf Erfahrungswerte zurückgreifen kann. Umso wichtiger ist es, dass der Bauherr diese Unterlegenheit durch eine möglichst gute Kenntnis seiner Rechte auszugleichen vermag.
Die möglichen Problemfelder sind groß und in der Regel treten schnell komplexe rechtliche und bautechnische Fragen auf, die der Bauherr im Normalfall nicht allein beantworten kann. Die praktische Erfahrung zeigt, dass es ratsam ist, bei Auftreten von Problemen sofort einen Fachmann zu Rate zu ziehen. Wenn der Bauherr zunächst versucht, Konflikte mit dem Bauunternehmer im Alleingang auszutragen, macht er leider häufig Formfehler und versäumt Fristen, die am Ende des Tages zu einer erheblichen Schwächung seiner Rechtsposition und seiner Verhandlungsposition führen.
e) Schlussabnahme
Die Bauausführungsphase endet in der Regel mit der Schlussabnahme der Bauleistungen durch den Bauherrn. Die Schlussabnahme ist die rechtlich verbindliche Erklärung des Bauherrn, dass er das fertig gestellte Bauwerk als im Wesentlichen vertragsgerecht akzeptiert. Die Schlussabnahme ist deshalb so wichtig, weil diverse Rechtsfolgen an sie geknüpft sind:
Anspruch des Bauunternehmers auf Werklohn wird fällig.[63]
Verjährungsfristen für Mängelgewährleistung beginnen zu laufen.
Die Beweislast für Baumängel geht vom Bauunternehmer auf den Bauherrn über
Rechte des Bauherrn wegen nicht ausdrücklich vorbehaltener Mängel oder Vertragsstrafen gehen unter.[64]
Der Bauherr muss sich auf einen Abnahmetermin gut vorbereiten. Er muss genau im Bilde sein, welche Mängel bestehen und welche Vertragsstrafen verwirkt sind, die er sich vorbehalten muss in der Abnahmeerklärung. Obwohl weder das BGB, noch die VOB/B eine förmliche Abnahme vorsehen, ist dringend zu empfehlen, eine förmliche Abnahme im Vertrag zu vereinbaren und insoweit die Regelungen des BGB und der VOB/B vertraglich abzuändern.
Eine förmliche Abnahme bedeutet dabei die gemeinsame Begehung des Gebäudes (in der Regel unter Zuziehung von Sachverständigen und Beratern auf Seiten des Bauherrn) und die Prüfung der einzelnen Gewerke durch beide Vertragsparteien. Dabei wird ein Protokoll über den Zustand und insbesondere etwaige Mängel erstellt bzw. festgestellt, dass ein bestimmtes Gewerk mangelfrei ist. Es ist ratsam, vor dem eigentlichen Abnahmetermin eine „Generalprobe“ mit dem eigenen Architekten oder Bausachverständigen zu machen. So ist sichergestellt, dass man nichts übersieht und keine Überraschungen im Abnahmetermin erlebt, auf die man schnell reagieren muss.
6. Direktbanken und Finanzmakler
Unter Direktbanken versteht man Banken ohne Filialnetz, die nur über Internet und Telefon erreichbar sind.[126] Aufgrund der kostengünstigen Vertriebswege ohne Filialnetz bieten Direktbanken häufig günstigere Konditionen an als Filialbanken. Daher sollten Sie Direktbanken unbedingt in den Verteiler Ihrer Finanzierungsanfragen aufnehmen.
Finanzmakler hingegen bieten nicht selbst eine Finanzierung an, sondern sie vermitteln die Finanzierung zwischen Bank und Kreditnehmer. Bekannte Adressen sind z.B. Dr. Klein & Co. AG oder die Interhyp AG.
Nach meiner Einschätzung ist es ratsam, nur unabhängige Finanzmakler zu kontaktieren, die für eine Vielzahl von Banken als Vermittler tätig sind. Bei Finanzmaklern, die nicht unabhängig arbeiten, besteht die Gefahr, dass sie nur einen kleinen Ausschnitt der Angebote am Markt vermitteln können. Prüfen Sie die von Finanzmaklern vermittelten Angebote ebenso kritisch und gründlich wie Direktangebote einer Bank. Die Einschaltung eines Finanzmaklers ersetzt auf keinen Fall eine gründliche Analyse des Marktes und erspart Ihnen auch nicht die Mühe, die vermittelten Angebote kritisch zu überprüfen und die für Sie optimale Finanzierung zu finden.
6. Die Optimale Strategie für Renditeimmobilien
Sie haben jetzt schon einige grundlegende Dinge über die Beurteilung von Renditeimmobilien erfahren, die Sie in den Stand versetzen, sich zu einem Immobilienangebot eines Maklers eine schnelle und überschlägige Meinung zu bilden und zu entscheiden, ob Sie es auf die Seite legen oder weiter in Erwägung ziehen sollten. Damit wissen Sie schon deutlich mehr als die meisten Menschen, die ihr Leben lang nur für andere Menschen arbeiten und nichts anderes im Kopf haben als den Stundenlohn, den sie dafür erhalten. In den folgenden Abschnitten werde ich Sie tiefer in die Gedankenwelt eines Immobilieninvestors hineinführen.
Ein erfolgreicher Immobilieninvestor kauft nicht einfach irgendwelche Immobilien, die gut aussehen und sich in guten Lagen befinden. So schick eine Jugendstilfassade, Stuckdecken und kunstvoll gearbeitete Holzkassetten-Flügeltüren in 3,80 m hohen Räumen auch sein mögen. Diese Merkmale an sich sagen noch gar nichts über die Rentabilität aus. Eine erfolgreiche Strategie ist vielmehr darauf ausgerichtet, ganz bestimmte Immobilien ausfindig zu machen, die mehr Ertrag versprechen als andere. Wie eine solche Strategie in den Grundzügen aussieht, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.
a) Laufende Mietrenditen mit Steigerungspotential
Ein erfolgreicher Immobilieninvestor interessiert sich nicht nur für den Ist-Zustand einer Renditeimmobilie und für die gegenwärtige Vermietung und die sich daraus ergebende Anfangsrendite. Vielmehr ist sein Blick auf eine mögliche Steigerung der Rendite gerichtet. Da die laufende Rendite mit der aktuellen Jahresnettomiete zusammenhängt, kann die Rendite nur erhöht werden, wenn die Miete erhöht wird. Vor diesem Hintergrund gleicht ein Immobilieninvestor für die Kaufentscheidung das Niveau der aktuellen Mieten mit den am Markt nachhaltig erzielbaren Mieten ab. Stellt er dabei fest, dass die gegenwärtig fließenden Mieteinnahmen bei der Zielimmobilie unter den marktüblichen Mieten liegen, dann ist das ein Umstand, der den Immobilieninvestor freut.
„Warum denn das?“ höre ich Sie erstaunt fragen. „Ich habe doch immer gelesen, dass Wohnungen möglichst gut vermietet sein sollen, damit sie ordentlich Profit abwerfen.“ Grundsätzlich haben Sie ja Recht. Aber wenn Sie eine Immobilie kaufen, wird sich der Kaufpreis der Immobilie sehr stark nach den gegenwärtigen Mieteinnahmen richten, die mit einem Vervielfältiger multipliziert werden, um den angesessenen Marktwert zu ermitteln. Vor diesem Hintergrund ist es für Sie als Kaufinteressent gut, wenn die gegenwärtige Miete unter der potentiell erzielbaren Marktmiete liegt. Denn das kann Ihre Chance sein, die Immobilie unterhalb des Marktwertes einzukaufen, für den ja die vereinbarte Miete eine wichtige Rolle spielt. Darüber hinaus bedeutet das, dass die aktuelle Rendite noch steigerungsfähig ist. Denn es gibt die Möglichkeit, Mieterhöhungen durchzusetzen, um diese an die Marktmiete anzupassen.[3] Daraus kann sich die Chance ergeben, die Immobilie unter dem nachhaltigen und langfristigen Wert einzukaufen und mit einer Mieterhöhung nach dem Kauf die Rendite nach oben zu ziehen. Das sind genau die Immobilien, die ein kluger Investor sucht.
Der Vervielfältiger ist (wie wir oben gesehen haben) ein Wert, der von der Lage und vom Zustand der Immobilie abhängt und nicht von der aktuellen Vermietung. Aus dem Zusammenspiel mit einer Vermietung unter dem Marktwert ergibt sich daraus ein für Sie attraktiver Kaufpreis, der Spielraum für eine Wertentwicklung nach oben gibt durch Anhebung der Mieten nach Erwerb der Immobilie. Wie das geht und welche rechtlichen und wirtschaftlichen Spielräume dazu bestehen, erkläre ich später detailliert. An dieser Stelle sollen Sie zunächst nur erkennen, dass ein Abgleich der nachhaltig erzielbaren Miete mit der tatsächlichen Miete einer zum Kauf angebotenen Immobilie eine Aussage darüber zulässt, ob die anfängliche Rendite sich steigern lässt und damit (als Nebeneffekt) auch noch Wertsteigerungspotential eröffnet.
b) Chance auf Wertsteigerung und Veräußerungsgewinne
Diese Überlegungen sind eine gute Überleitung zu unserem nächsten Thema. Der Kauf und die Bewirtschaftung einer Renditeimmobilie sind ein langfristiges Projekt. Wie langfristig? Ganz einfach: Mindestens 10 Jahre! Und zwar aus steuerrechtlichen Gründen. Denn Veräußerungsgewinne bei Renditeimmobilien können steuerfrei vereinnahmt werden, wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre lang im Privatvermögen gehalten worden ist.[4]
Was sollten Sie in diesen 10 Jahren tun? Auf jeden Fall sollten Sie die Mieten kassieren und versuchen, Leerstand zu vermeiden. Für eine nachhaltige und intelligente Wertentwicklungsstrategie sollten Sie darüber hinaus aber noch mehr tun: Sie sollten in jedem Fall bei einem Mieterwechsel und bei einer Neuvermietung der Wohnung die Mieten erhöhen. Bei einer Neuvermietung sollten Sie darauf achten, vorteilhafte Regelungen für Sie als Vermieter zu vereinbaren, die künftige Mieterhöhungsmöglichkeiten auch ohne Mieterwechsel in größtmöglichem Umfang sicherstellen.[5] Denkbar sind z.B. Staffelmietvereinbarungen oder Indexmietvereinbarungen, die künftige Mietsteigerungen an die allgemeine Preissteigerungsrate des Statistischen Bundesamtes gekoppelt vorsehen.
Darüber hinaus ist an Mietsteigerungsmöglichkeiten in laufenden Mietverträgen zu denken, wenn die aktuelle Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Denn auch ohne einen Mieterwechsel ist die Erhöhung der Miete möglich. Allerdings hängen die Möglichkeiten dann stark von der Marktlage ab, die sich im Mietspiegel oder in der aktuellen Marktmiete für vergleichbare Wohnungen ausdrückt.[6] Durch diese Maßnahmen erreichen Sie, dass Sie die Mieteinnahmen für die Immobilie in einem Zeitraum von 10 Jahren erheblich steigern können, was die laufende Rendite nach oben zieht. Darüber hinaus ziehen Sie so mit der Jahresnettomiete auch eine entscheidende Rechengröße für den Verkaufspreis mit nach oben. Denn der Kaufpreis einer Immobilie ergibt sich ja aus den jährlichen Nettomieteinnahmen und dem Vervielfältiger.
Noch einmal zur Verdeutlichung die relevanten Formeln:
Verkaufspreis[7] = Vervielfältiger x Jahresnettomiete
Verkaufspreis / Jahresnettomiete = Vervielfältiger
Eine wirklich intelligente Wertsteigerungsstrategie geht aber noch weiter und nimmt auch den Vervielfältiger als zweite wesentliche Rechengröße für den Marktwert und den erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie in den Blick.
Wie wir oben erfahren haben, hängt der Vervielfältiger von der Lage und vom baulichen Zustand der Immobilie ab. Je besser die Lage und der bauliche Zustand sind, desto höher der Vervielfältiger. An der Lage selbst können wir natürlich nichts mehr ändern. Wenn Sie eine geschickte Standortwahl getroffen haben und die Entwicklung Ihnen in die Hände spielt, entwickelt sich das Umfeld der Immobilie positiv und zieht damit den Vervielfältiger nach oben. Darauf haben Sie jedoch keinen Einfluss mehr, nachdem die Standortwahl getroffen und der Kauf getätigt ist.
Sie haben als Investor aber sehr wohl die Möglichkeit, den baulichen Zustand der Immobilie zu optimieren und damit den Vervielfältiger im Bewirtschaftungszeitraum positiv zu beeinflussen. Das können Sie z.B. bewerkstelligen, in dem Sie vor der Neuvermietung einer freiwerdenden Wohnung in Ihrem Haus eine Renovierung vornehmen. Das hat darüber hinaus den positiven Nebeneffekt, dass Sie eine Wohnung mit einem sanierten Bad und erneuertem Fußbodenbelag (z.B. Natursteinfliesen oder Laminat) auch zu einem höheren Preis vermieten können. Dabei ist eine Abwägung zu treffen zwischen den Kosten der Renovierung und dem Nutzen durch höhere Erträge. In aller Regel rechnen sich solche Maßnahmen relativ schnell und machen sich beim Verkauf der Immobilie noch einmal bemerkbar durch einen positiv beeinflussten Vervielfältiger und folglich einen höheren Verkaufspreis. Schließlich können die Kosten für Renovierungsmaßnahmen von der Steuer abgesetzt werden.[8] Das senkt den tatsächlichen Aufwand dafür noch einmal erheblich.
Nachdem Ihnen diese Zusammenhänge nun klar geworden sind, werden Sie nicht mehr allzu überrascht sein, wenn ich Ihnen verrate, dass ein kluger Investor besonders nach solchen Immobilien Ausschau hält, die sich mit vertretbarem Aufwand, aber mit optisch durchschlagender Wirkung baulich verbessern lassen, weil auch das Wertsteigerungspotential in sich birgt. Im Idealfall sind sehr teure und für den Mieter weniger sichtbare Maßnahmen wie z.B. Dachsanierungen, Sanierung der Hauselektrik u. ä. bereits erfolgt und es bleiben nur noch Maßnahmen übrig, die weniger teuer sind, aber optisch einen durchschlagenderen Effekt haben. Zu solchen Maßnahmen gehören z.B. eine Badsanierung und die Erneuerung der Fußböden.
c) Möglichst niedrige Steuern
Sicherlich haben Sie auch schon gehört, dass Leute Immobilien kaufen, um Steuern zu sparen. Und in der Tat ist die Immobilie eine Kapitalanlage, die steuerlich außerordentlich interessant ist. Dabei ist die Strategie des klugen Investors natürlich darauf ausgerichtet, möglichst wenig Steuern zu zahlen. Von daher erklärt sich, dass eine Immobilie mindestens 10 Jahre gehalten und bewirtschaftet werden sollte, um die Versteuerung eines Veräußerungsgewinns zu vermeiden.
An dieser Stelle möchte ich ein wichtiges Kriterium für die Steuerstrategie erwähnen, welches häufig übersehen wird: Wenn innerhalb der ersten 3 Jahre nach der Anschaffung Renovierungen durchgeführt werden, die einen Umfang von 15% der Anschaffungskosten[9] für den Gebäudeanteil übersteigen (= sogenannter anschaffungsnaher Aufwand), hat das erhebliche steuerliche Nachteile zur Folge. Sie dürfen dann die Renovierungskosten nicht sofort als Werbungskosten von der Steuer absetzen, sondern diese werden den Anschaffungskosten des Gebäudes zugerechnet und können nur in Höhe der Abschreibung (in der Regel 2% pro Jahr) angesetzt werden. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollte es also keinen Reparaturstau geben, der so groß ist, dass eine Überschreitung dieses Wertes innerhalb der ersten drei Jahre unvermeidlich ist.
Die Details zu den steuerrechtlichen Hintergründen können Sie weiter unter im Kapitel VII. nachlesen. An dieser Stelle reicht es, als Erkenntnis mitzunehmen, dass bereits bei der Auswahl der Immobilie diese 15% - Grenze für Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung in den Blick zu nehmen ist. Es wäre daher kritisch, wenn absehbar ist, dass ein derart heftiger Reparaturstau besteht, dass zwingend innerhalb der ersten 3 Jahren Instandsetzungsmaßnahmen im Umfang von mehr als 15% der Gebäudekosten erforderlich werden, um die Immobilie in einen vermietbaren Zustand zu versetzen oder in einem solchen Zustand zu halten.
d) Möglichst hohe Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite ist ein sehr interessantes Thema für den Immobilieninvestor. Damit ist die jährliche Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals gemeint. Wenn die Immobilie zu 100% mit Eigenkapital und ohne einen Darlehensanteil finanziert wird, entspricht die Eigenkapitalrendite exakt der Mietrendite.
Wenn die Renditeimmobilie jedoch - wie üblich - mit einem recht hohen Darlehensanteil finanziert wird, dann hat das positive Auswirkungen auf die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals. Besonders erfreulich für den Investor sind diese Auswirkungen, wenn der Abstand zwischen Darlehenszins und Mietrendite sehr groß ist, weil das die Eigenkapitalrendite besonders kräftig nach oben hebelt. Genau diese Voraussetzung ist derzeit auf den Märkten zumindest im Hinblick auf ein historisch niedriges Darlehenszinsniveau erfüllt. Die zweite Voraussetzung für eine möglichst starke Hebelung der Eigenkapitalrendite ist, dass in eine renditestarke Immobilie investiert wird. Am besten lässt sich das an einem Beispiel zeigen. Zu diesem Zweck entwickeln wir das oben vorgestellte Beispiel wie folgt weiter:
Kaufpreis Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen:
Kaufnebenkosten (12 %):
Summe Anschaffungskosten:
Jahresnettomiete:
Instandhaltungskosten p.a. (€ 10 pro m2):
€ 2.500.
Verwaltungskosten p.a. (€ 240 pro Wohnung):
=> angepasste Jahresnettomiete:
€ 20.540
=>  Rendite p.a.: (= € 20.540 / € 336.000)
50% Eigenkapital:
50% Bankdarlehen zu 2,5 % Zinsen p.a:
=> Darlehenszinsen p.a.:
=> Ertragsrechnung: (Jahresnettomiete)
./. (Darlehenszinsen)
(Differenz)
€ 16.340
=> Eigenkapitalrendite: p.a.(= € 16.340 / € 168.000)
Wie Sie an diesem Beispiel sehr schön sehen können, steigt die jährliche Eigenkapitalrendite durch die Hebelung mit einem hälftigen Darlehensanteil von 6,11% auf 9,73% an. Das ist für den klugen Investor eine tolle Sache. Er muss weniger von seinem Eigenkapital einsetzen, weil er einen Teil des Kapitalbedarfs mit einem Bankdarlehen abdeckt und erhält als Belohnung noch eine höhere Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Darüber hinaus kann man als Investor seinen Aktionsradius durch Einsatz von Bankdarlehen erhöhen, d.h. man kann größere und mehr Immobilien kaufen als es allein mit dem Eigenkapital möglich wäre. Richtig interessant wird es, wenn der Darlehensanteil deutlich höher gewählt wird als 50%. Rechnen wir das obige Beispiel mit einem Darlehensanteil von 80% und einem Eigenkapitalanteil von 20% noch einmal durch:
20% Eigenkapital:
80% Bankdarlehen zu 2,5 % Zinsen p.a:
€ 268.800
€ 6.720
€ 13.820
=> Eigenkapitalrendite: p.a. (= € 13.820 / € 67.200)
Geben Sie zu, dass Sie erstaunt sind und nicht für möglich gehalten haben, dass aus einer Mietrendite von 6,11% über die Hebelung mit einer Darlehensfinanzierung eine Eigenkapitalrendite von über 20% geworden ist!
Diese Erkenntnisse sind in mehrfacher Hinsicht gute Nachrichten für Sie als Immobilieninvestor: Sie können auch mit einem überschaubaren Eigenkapital eine größere Investition stemmen und darüber hinaus können Sie die Eigenkapitalverzinsung auf ein traumhaft hohes Niveau hebeln. Und das ist nur die Anfangsrendite. Wenn Sie die oben beschriebene Mietsteigerungsstrategie konsequent verfolgen, lässt sich diese Rendite noch steigern. Wenn Sie die Immobilie gut auswählen und günstig einkaufen, kann beim Verkauf noch ein steuerfreier Veräußerungsgewinn hinzukommen, der die Gesamtrendite nachträglich noch einmal verbessern kann. Ich hoffe, dass ich Sie jetzt so weit habe, dass Sie sich sagen: „Verdammt noch mal! Das will ich auch.“
Und trotzdem sind Sie vielleicht noch ein wenig skeptisch und fragen sich, wo der Haken an der Sache ist. Sie denken vielleicht, dass ich eine Information unterschlagen habe und irgendwas nicht stimmen kann bei der Rechnung. Sie haben Recht. Ich habe tatsächlich etwas unterschlagen. Aber die Rechnung stimmt trotzdem. Was ich unterschlagen habe, ist die Tilgung des Darlehens, die aus den Mieteinnahmen geleistet werden muss. Wenn wir annehmen, dass das Darlehen mit 2,5% pro Jahr getilgt wird, dann reduziert sich bei dem Beispiel der freie Cash-Flow nochmals um € 6.720 Tilgung. Dann sind von dem Betrag von € 13.820 noch € 6.720 abzuziehen und es bleibt insgesamt noch immer ein Betrag von € 7.100 übrig. Allerdings stellt die Tilgung des Darlehens kei

References: § 558

§ 1

§ 2

§ 3

§ 4

§ 5

§ 6

§ 7

§ 8

§ 9

§ 10

§ 12

§ 13

§ 14

§ 15

§ 16

§ 17

§ 18
 § 13