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Timestamp: 2019-02-18 23:20:32+00:00

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Gewährleistungsfrist bei Mängelrügen - Exklusiv Immobilien in Berlin
Vorsicht Falle bei Mängelrügen innerhalb der Gewährleistungsfrist
Bauherren, die nach der Fertigstellung und Abnahme ihres Bauvorhabens Mängel feststellen, haben hierfür vier bzw. fünf Jahre Zeit, um diese gegenüber dem Bauunternehmen geltend zu machen. Bei einem BGB-Werkvertrag, bei welchem die VOB nicht Gegenstand geworden ist, beträgt die Gewährleistungsfrist fünf Jahre, § 634 a Abs. 1 Ziff. 2 BGB.
Bei Bauverträgen, die die VOB zum Gegenstand haben, beträgt die Gewährleistungsfrist vier Jahre, § 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B (soweit nichts anderes vereinbart ist). Insoweit enthält ein „BGB-Vertrag“ eine für den Bauherrn günstigere Gewährleistungszeit. Ungünstiger hingegen sind die Regeln des BGB zur Hemmung der Gewährleistung. Gem. § 204 Abs. 1 Ziff. 1, 3 und 7 BGB ist hier Voraussetzung die gerichtliche Geltendmachung (Mahnbescheid, Klage oder Antrag auf selbständiges Beweisverfahren). Beim VOB/B-Vertrag ist dies einfacher. Hier reicht gem. § 13 Abs. 5 Ziff. 1 VOB/B ein schriftliches Verlangen, gerichtet auf Beseitigung der Mängel.
BGB – gerichtliche Geltendmachung
VOB/B – schriftliches Mangelbeseitigungsverlangen
1. Falle – E-Mail
Es ist beim VOB/B-Vertrag sehr angenehm, für die Unterbrechung der Gewährleistungsfrist bei Mängeln nicht gleich die Gerichte in Anspruch nehmen zu müssen. Doch diese Unter-brechungsmöglichkeit birgt auch ein hohes Fehlerpotential. § 13 Abs. 5 Ziff. 1 VOB/B verlangt ein „schriftliches Verlangen“. So hat das OLG Frankfurt in einem Beschluss vom 30.04.2012 zum AZ: 4 U 269/11 beispielsweise entschieden, dass eine Mängelrüge per E-Mail dem Schriftformerfordernis nicht genüge. Der dortige Auftraggeber blieb also auf seinen Mangelbeseitigungskosten sitzen, da er in die Falle getappt war.
Zwar ist die Entscheidung des OLG Frankfurt nicht unumstritten, sie zeigt aber das diesbezügliche Gefahrenpotential.
2. Falle – Mehrfachrüge
Das schriftliche Mängelbeseitigungsverlangen beim VOB/B-Vertrag setzt eine weitere zweijährige Gewährleistungsfrist in Gang. Aber Vorsicht: Nur die erstmalige Mängelrüge bewirkt die Verlängerung! Wird ein Mangel hingegen im Laufe der Jahre mehrfach gerügt, bewirken die weiteren Mängelrügen keine Verlängerung. Die „Zweijahres-Option“ der VOB steht dem Auftraggeber nur einmal für jeden Mangel zu.
3. Falle – Kulanz
Sowohl beim BGB- als auch VOB/B-Vertrag führt die Mängelbeseitigung durch den Werkunternehmer zu einem Neubeginn der Verjährung bezüglich dieses Mangels (§ 212 Abs. 1 Ziff. 1 BGB und § 13 Abs. 5 Ziff. 1 VOB/B).
Hier gibt es aber Unterschiede zwischen der VOB/B und dem BGB. Bei der VOB/B beginnt nach der Mängelbeseitigung eine Zweijahresfrist. Beim BGB-Vertrag beginnt nach der Mängelbeseitigung eine Fünfjahresfrist. Hierauf sollte geachtet werden. Bestreitet der Werkunternehmer den Mangel und erklärt, diesen ausdrücklich aus Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht zu beseitigen, bewirkt die Mangelbeseitigung beim BGB-Werkvertrag keine Gewährleistungsverlängerung. Kulanz verlängert nicht die Gewährleistung! Der Grund ist folgender: Im BGB ist für den Neubeginn der Gewährleistung ein Anerkenntnis des Bauunternehmers notwendig, welches regelmäßig in einer Mangelbeseitigung zu sehen ist. Ein ausdrückliches Bestreiten und ein Kulanzhinweis lassen aber eben nicht auf ein solches Anerkenntnis schließen und führen nicht zum Neubeginn der Verjährung.
Beseitigt ein Werkunternehmer einen Mangel kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist aus Kulanz, so wird die Verjährungsfrist nicht erneut in Gang gesetzt. Tritt dieser Mangel dann nach Ablauf der Gewährleistungsfrist erneut auf, ist der Anspruch verjährt. Gegen den Werkunternehmer kann dann kein Gewährleistungsanspruch mehr geltend gemacht werden! Bei einem VOB/B-Vertrag existiert dieses Risiko nicht. Hier führt jede Mangelbeseitigung zum Neubeginn der Verjährungsfrist.
Achten Sie akribisch auf Mängel während Ihrer Gewährleistungszeit. Sollten diese einen nicht unerheblichen Umfang im Laufe der Gewährleistungsjahre nehmen, empfiehlt sich einige Monate vor Ablauf der Frist, einen Anwalt zu konsultieren. Dies ist insbesondere notwendig, da Fehler in diesem Bereich meistens zum Totalverlust der Gewährleistungsansprüche führen.

References: § 634
 § 13
 § 204
 § 13
 § 13
 § 13