Source: http://notasdejurisprudencia.blogspot.com/2011/12/civil-contratos-compraventa-de-vivienda_21.html
Timestamp: 2017-07-27 08:49:58+00:00

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Notas de Jurisprudencia y Doctrina Civil, Mercantil, Penal y Procesal: Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Incumplimiento del comprador de su obligación de pagar el precio. Facultad del vendedor de optar entre exigir el cumplimiento del contrato o resolver el mismo reteniendo una determinada suma en concepto de penalización. Doctrina de los actos propios.
Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Incumplimiento del comprador de su obligación de pagar el precio. Facultad del vendedor de optar entre exigir el cumplimiento del contrato o resolver el mismo reteniendo una determinada suma en concepto de penalización. Doctrina de los actos propios.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 8ª) de 17 de octubre de 2011 (Dª. MARGARITA OREJAS VALDES). TERCERO.- La actora alega en su recurso aplicación indebida del artículo 1285 del Código Civil ya que el incumplimiento del comprador permite al vendedor bien optar por exigir el cumplimiento o bien por su resolución. Manifiestan también su total desacuerdo con la interpretación que del contrato realiza la sentencia apelada ya que no puede deducirse del mismo la facultad de desistimiento unilateral del contrato que entiende que tiene la compradora.
Como se expresa en la Sentencia de esta Audiencia Provincial, Sección 10ª, de 6 de octubre de 2010, la facultad resolutoria, reconocida implícitamente por el artículo 1124 del Código Civil en las obligaciones recíprocas "para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe" tiene las siguientes características: a) Procedencia de la resolución unilateral extrajudicial: La cuestión de si el contrato puede ser resuelto por virtud de una declaración unilateral de voluntad, de modo que no sea preciso, para producir sus plenos efectos, obtener una declaración judicial previa, ha sido decidida reiteradamente en sentido afirmativo por la Sala Primera del Tribunal Supremo, cuya jurisprudencia expresa que la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse, en nuestro ordenamiento, no solo en vía judicial sino mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte sin perjuicio de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada, bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato, a fin de determinar, en definitiva, si la resolución ha estado bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada. Ello implica que la decisión judicial no produce la resolución contractual, sino que proclama, simplemente, la procedencia de la ya operada (SSTS Sala Primera, de 5 de julio de 1971, 22 de diciembre de 1977, 20 de junio de 1980, 5 de noviembre de 1982, 8 de julio de 1983, 19 de noviembre de 1984, 1 de junio de 1987, 14 de junio de 1988, 28 de febrero de 1989 y 30 de marzo de 1992) y también, naturalmente, que el incumplimiento libera al cumplidor de sus compromisos. Se separa así el Código Civil español de los precedentes de algunos Códigos extranjeros, como el francés e italiano, que prescriben que la resolución debe ser pretendida jurisdiccionalmente; b) Derecho optativo: El artículo 1124 del C.c. concede a la parte perjudicada por el incumplimiento de la obligación el derecho a optar entre exigir el cumplimiento o la resolución de "la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos". Tales pretensiones son incompatibles, si bien nada impide su ejercicio en forma eventual (subsidiaria la una de la otra), ya que en el supuesto de ejercicio conjunto existe contradicción entre las pretensiones, lo que no ocurre en el caso de ejercicio subsidiario, mas aun cuando el propio precepto admite "pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible" (STS DE 24 de octubre de 1986, 2 de febrero de 1973, 29 de noviembre de 1989 y 26 de junio y 19 de noviembre de 1990). En todo caso, no cabe limitar la opción subsidiaria o alternativamente formulada al supuesto de imposibilidad de cumplimiento, toda vez que el mismo artículo 1124 del C.c. añade que "el Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar el plazo" (STS de 19 de noviembre de 1990), habiendo declarado la STS de 2 de febrero de 1970, que si la pretensión resolutoria se deduce después de que la otra se haya ejercitado sin éxito, ha de reputarse que ésta es imposible quedando abierta la vía de la resolución. Este derecho del titular a resolver las obligaciones recíprocas tiene carácter potestativo y, por ende, es renunciable, conforme a lo dispuesto en el artículo 6.2 del C.c., siempre que no exista interés de orden público que contradiga la voluntad de las partes (STS de 27 de marzo de 1972).
c) Vigencia del contrato y momento de ejercicio de la acción: Requiere, en primer lugar, la acción resolutoria por incumplimiento contractual la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron (STS de 21 de junio de 1966, 8 de febrero de 1980, 21 de marzo de 1986, 29 de febrero de 1988 y 4 de enero de 1992), lo que es claro pues, inexistente el vínculo, carecería de objeto la pretensión resolutoria, y ello al margen, naturalmente, de los efectos que pudiera producir el mero incumplimiento. En todo caso, según reiterada jurisprudencia, la acción, al no tener señalado plazo especial de prescripción, prescribe a los 15 años, según el artículo 1964 del Código Civil.
Las normas o reglas interpretativas contenidas en el Código Civil (art. 1281 a 1289) constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de los cuales destaca la regla del art. 1281 primer párrafo, que si la claridad de los términos del contrato no dejan duda sobre las intenciones de las partes no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes.
CUARTO.- El contrato celebrado entre las partes, y que lógicamente fue redactado por la mercantil demandante, en su cláusula sexta establece: "en el caso de que llegado el momento no se otorgara la escritura pública de compra-venta por causa imputable a la parte compradora, el presente contrato quedará automáticamente resuelto y sin efecto quedando en poder de la parte vendedora el 25 % de las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora, en concepto de daños y perjuicios" (folio 31). Asimismo, en la carta remitida por la sociedad a los compradores el 4 de febrero de 2009 (folio 47), se expresaba: "en caso de no proceder a otorgar la oportuna escritura pública de compra-venta daremos por resuelto el contrato de compraventa suscrito por las partes, perdiendo ustedes las cantidades entregadas a cuenta en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados". A lo que respondieron los compradores el 27 de abril de 2009, manifestando que aceptaban la resolución del contrato de compra-venta y solicitaban la devolución de las cantidades entregadas a cuenta con excepción del 25% de las mismas (folio 201). De todo ello se deduce que la sociedad vendedora no solo suscribió un contrato en el que se acordaba la devolución de las cantidades entregadas, excepto el 25 %, en el caso de resolución unilateral de los compradores sino que incluso dió por resuelto el contrato en su carta de 4 de febrero de 2009.
Sobre dicha aceptación de la resolución es de aplicación la conocida doctrina de los actos propios, definiendo como tal la declaración de voluntad, expresa o tácita, manifestada en términos concluyentes e inequívocos y reveladora de la actitud del sujeto frente a determinada situación jurídica (STS de 31 de octubre de 1989). Doctrina esta que requiere, entre otros extremos concluyentes para crear, modificar o extinguir la relación jurídica -como los que aquí se han producido-, hecho precisamente con ese fin de crear, modificar o extinguir algún derecho, y con exigencia de que origine un nexo causal eficiente en el acto realizado y su incompatibilidad con la conducta posterior y fundamentado en un comportamiento voluntario, concluyente e indubitable, de tal manera que defina de modo inalterable la situación del que lo realiza. Esa doctrina se formula en los términos de que nadie puede ir contra sus propios actos, a lo que cabe añadir, "cuando en determinada relación jurídica uno de los sujetos actúa de manera que produce en el otro una fundada confianza que, por la significación de su conducta, en el futuro se comportará coherentemente, la buena fe actúa como límite del derecho objetivo y convierte en inadmisible la pretensión que resulte contradictoria con dicha procedente forma de proceder".
Requisitos para aplicar la ya reseñada doctrina, con las consecuencias ya apuntadas, son los siguientes: que el acto que se pretende combatir o contradecir haya adoptado y verificado con plena libertad de criterio y voluntad no coartada; un nexo causal eficiente entre el acuerdo pactado o acto realizado y su incompatibilidad con la conducta posterior; que la acción sea concluyente e indubitada de forma que defina de modo inalterable la situación de quien lo realiza, requisitos éstos que concurren en este caso. Como proclama la Sentencia del TS de 16 de febrero de 1990, el principio general del derecho impide la admisibilidad de venir contra los propios actos ya que constituye un límite del ejercicio de un derecho subjetivo como consecuencia del principio de buena fe y particularmente de la exigencia de observación dentro del tráfico jurídico un comportamiento coherente; todo ello nos lleva a rechazar el recurso y confirmar por ello la sentencia apelada.
Cumplimiento de los Contratos,
Impago del Precio,

References: artículo 1285
 artículo 1124
 resolución 
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 artículo 1124
 resolución 
 artículo 1124
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 artículo 6
 artículo 1964
 resolución 
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