Source: http://www.maklarsamfundet.se/nyhetsbrev/juridik
Timestamp: 2018-07-17 05:52:28+00:00

Document:
Juridiska artiklar nyhetsbrev | Mäklarsamfundet
Juridiska artiklar nyhetsbrev - UndermenyHemMedlemssidor - GDPRFör fastighetsmäklare - Medlemskap - Mäklarsamfundet Juridik - Fastighetsmäklarlagen - Internationellt - Jobbforum - Samarbetspartners - Kretsar - Informationsbank - Stadgar, policydokument - Mäklarsamfundets Årsmöte 2017 - Mäklarsamfundets Årsmöte 2018För konsument - Köpa med mäklare - Sälja med mäklare - Budgivning - Faktablad & råd - KonsumentkollenUtbildning - Anmälan kurser - Kurskrav - Juridiska kurser - Jord och skog - Kommersiella fastigheter - Biktfadern - Kvalificerad Fastighetsmäklarassistent - Mäklarakademin - För studenter - Hur blir jag fastighetsmäklare? - LitteraturOpinion - Påverkansstrategi - Debatterat och publicerat - Analyser och rapporter - BostadsForum - Almedalen - Remissvar - Podcast Tak över huvudet
En månad med GDPR – här är de vanligaste frågorna
GDPR, den nya dataskyddsförordningen, har nu varit i kraft under drygt en månad. Mäklarsamfundets jurister får fortfarande en hel del frågor om tillämpningen av förordningen och vägledningen. Här redogörs för tre av de vanligaste.
Sök hjälp då du får ett tillsynsärende vid Fastighetsmäklarinspektionen
Det är många gånger oklokt att fastighetsmäklaren söker hantera ett tillsynsärende vid Fastighetsmäklarinspektionen själv.
Känner du din kund? Så kontrollerar du vem som är verklig huvudman
Företag utnyttjas dagligen för penningtvätt och finansiering av terrorism, vilket är ett stort samhällsproblem. För att bekämpa detta har EU beslutat att alla EU-länder måste ha ett register över verkliga huvudmän. Registret är ett bra hjälpmedel för dig som mäklare när du ska uppnå kundkännedom om dina kunder, men är också ett register dit även mäklarföretaget har skyldighet att anmäla om företaget har någon verklig huvudman.
Inte sällan uppstår en reklamation gentemot mäklare med anledning av en uppgift i objektsbeskrivningen som senare visat sig vara felaktig. Mäklarsamfundets biträdande förbundsjurist Louise Åhl går igenom mäklarens skadeståndsansvar för sådana felaktigheter, samt tips på hur du bäst undviker dem.
För att sköta förvaltningen av ett dödsbo finns möjlighet att förordna boutredningsman, vilket görs via tingsrätten. Men vad bör du som mäklare tänka på under ett förmedlingsuppdrag där det finns en boutredningsman? Biträdande förbundsjurist Louise Åhl reder ut.
FMI har varnat en fastighetsmäklare för att han i ett meddelande till en budgivare ska ha uttryckt att fastigheten var ”såld” trots att köpekontraktet inte var undertecknat. Mäklaren ansågs ha brustit i sin omsorgsplikt. Beslutet ger anledning att uppmärksamma vikten av att ge tydlig information till kunder om förutsättningarna för en budgivning och om skriftlighetskravet vid överlåtelser av fastigheter och bostadsrätter.
FMI prövade nyligen ett ärende där en mäklare blivit anmäld av köparna av en fastighet pga att de ansåg att tidsfristen i kontraktets besiktningsklausul var för kort.
Läs mer om FMI:s beslut här
Konkurrerande provisionsanspråk – vägledande beslut från FRN
Mäklarsamfundets jurister får ofta frågor som rör konkurrerande provisionsanspråk, dvs. om Mäklare 1 eller Mäklare 2 har rätt till provision alternativt hur provisionen ska fördelas mellan dem. Prövning av konkurrerande provisionsanspråk gjordes tidigare i Mäklarsamfundets ansvarsnämnd, men har övertagits av FRN. Förbundsjurist Annika Ahlberg ger information om principer och hjälpmetoder för bedömningen av en fastighetsmäklares rätt till provision och råd till Mäklare 1 respektive Mäklare 2 så att onödiga tvister kan undvikas. Dessutom presenteras korta referat av beslut från FRN.
Mäklare varnad gällande sin marknadsföring efter utförd förmedling
Ett mer vanligt förekommande inslag i en fastighetsmäklares vardag är marknadsföring av den egna mäklartjänsten efter det att förmedlingen lett till ett slutligt bindande avtal mellan parterna. Fastighetsmäklarinspektionen har varnat en fastighetsmäklare för sådan marknadsföring vilket tydligt visar på vikten av att marknadsföringen korrekt beskriver de verkliga förhållandena och har godkänts av parterna i avtalet.
Om en köpare kontaktar dig och påtalar att den nyköpta bostadsrätten är felaktig ska du som fastighetsmäklare upplysa köparen om dennes handlingsalternativ, du bör även ge en översiktlig redogörelse för rättsläget. Då felreglerna är annorlunda när det kommer till nyproducerade bostadsrätter som förvärvats genom upplåtelse, än vad som gäller vid köp av en redan upplåten bostadsrätt, följer här en kortare redogörelse över vad som gäller för felansvaret i sådana fall.
Svea hovrätt har fastställt att en bostadsrättsförening är skadeståndsskyldig gentemot köparen av en bostadsrätt när föreningen har lämnat felaktiga uppgifter om pantsättningar.
Två beslut med krav på innehållet i anbudsförteckningen
FMI har meddelat beslut om varning i två olika ärenden som båda rör fråga om brister i mäklarens anbudsförteckning (budlista). I det ena fallet gäller det dokumentation av spekulantens svar på säljarens motbud, i det andra dokumentation av det bud som blev slutpriset. Besluten har inte vunnit laga kraft men ger anledning att uppmärksamma frågan om vilka bud som framförts till mäklaren och som därmed omfattas av dokumentationsplikten.
Upphävd varning för fastighetsmäklare gällande värdering
Kammarrätten i Stockholm har nyligen i en dom beslutat upphäva den varning som en fastighetsmäklare fått av Fastighetmäklarinspektionen för utförandet av ett värderingsuppdrag.
Mäklare varnad p.g.a. bristande kundkännedom
Fastighetsmäklarinspektionen har nyligen meddelat en mäklare en varning p.g.a. bristande kundkännedom. Det har enligt FMI ingen betydelse att kunden var känd av mäklaren sedan tidigare.
Fastighetsmäklarinspektionen har varnat en mäklare för att ha brustit i sin omsorgsplikt när mäklaren inte hade antecknat i anbudsförteckningen att ett bud hade tagits tillbaka. Dessutom prövades betydelsen av att bud angetts i fel ordningsföljd.
En fastighetsmäklare har blivit varnad med anledning av brister i samband med marknadsföring av den egna mäklartjänsten. Enligt beslutet hade mäklaren bland annat underlåtit att inhämta parternas samtycke för att få använda uppgifter från ett förmedlingsuppdrag i ett reklamutskick.
Mäklarsamfundet får ofta frågor från fastighetsmäklare som rör önskemål om att ”ändra ägarandelar” på köparsidan mellan kontraktsskrivningen och tillträdet. Det finns olika uppfattningar om hur detta kan göras. Om mäklaren medverkar är det viktigt att handlingarna anpassas till avtalssituationen.
Mäklare varnad för agerande utanför sin begränsade fullmakt
En fastighetsmäklare har fått en varning av FMI då han ansågs ha agerat utanför sin begränsade fullmakt som han erhållit av säljarna av en fastighet för att genomföra ett avtalat tillträde. Beslutet väcker frågor om det är lämpligt för en verksam fastighetsmäklare att agera som ombud för någon av parterna med stöd av en begränsad fullmakt i samband med tillträdet.
Vem är egentligen ansvarig fastighetsmäklare?
Ett mäklaruppdrag är personligt och uppdragstagare är den som i förmedlingsuppdraget har angetts som ansvarig fastighetsmäklare. Men vem ansvarar för åtgärder som vidtas av annan än mäklaren själv, vem står egentligen under Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn och vem kan bli skadeståndsskyldig? Mäklarsamfundets biträdande förbundsjurist Louise Lundqvist svarar på frågorna.
Medlemskap i bostadsrättsförening och köpares och säljares ansvar
Efter att säljare och köpare träffat avtal om överlåtelse – och köparen beviljats medlemskap – är det inte ovanligt att parterna kommer överens om att tidigare- eller senarelägga tillträdesdagen. Detta kan få konsekvenser för parterna beroende på hur styrelsens beslut om medlemskap är formulerat.
De branschgemensamma avtalen har nyligen reviderats i vissa delar. Mäklarsamfundets biträdande förbundsjurist Johanna Stampe redogör här för den viktigaste förändringen som rör köpets finansiering.
Hävning efter åtta månader – inte för sent
Om köparen inte kan betala på tillträdesdagen brukar säljaren som regel vilja häva köpet och sälja om. Då uppkommer vanligtvis följande frågor: När får jag häva – direkt eller kan jag vänta? Riskerar jag att förlora rätten till skadestånd om jag säljer om för en betydligt lägre köpeskilling? Dessa frågor har behandlats i en färsk dom gällande skadestånd vid hävning av köp av fastighet. Mäklarsamfundets förbundsjurist Fredrik Aldmo analyserar domen och ger några praktiska råd till dig som fastighetsmäklare.
Fastighetsmäklarinspektionen prövade nyligen 30 tillsynsärenden. Fyra mäklare meddelades en varning för brister i anbudsförteckningen, den så kallade budlistan. Det motsvarade ca en tredjedel av det totala antalet varningar som meddelades. Vilka slutsatser kan dras av dessa beslut? Vad bör en mäklare vara uppmärksam på för att undvika kritik i samband med noteringen av bud?
Sedan maj 2017 har fastighetsmäklarbranschen en gemensam tvistlösningsnämnd, Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN). FRN prövar i första hand tvister mellan konsumenter och mäklare, där konsumenten har begärt skadestånd eller nedsättning av provisionen. Mäklarsamfundets förbundsjurist Mats Sjöquist förklarar vad som gäller då man som mäklaren får ett krav riktat mot sig och hur man bör agera om det blir en prövning i FRN.
Muntliga överenskommelser om nedsättning av köpeskillingen
Avtal om köp av fastigheter och bostadsrätter måste vara skriftliga för att överhuvudtaget vara giltiga. Men hur är det med muntliga överenskommelser om nedsättning av köpeskillingen, måste sådana vara skriftliga för att vara giltiga?
Som ett led i de ytterligare åtgärderna för att bekämpa penningtvätt och finansiering av terrorism har även en särskild lag om registrering av verklig huvudman införts. Lagen innebär en skyldighet för de flesta av landets bolag och föreningar – ca 800 000 st – att anmäla verklig huvudman, eller i förekommande fall sådan inte finns, senast den 1 februari 2018. Anmälan görs till Bolagsverket. Smidigast är att använda E-tjänsten på Bolagsverkets hemsida.
Fastighetsmäklarinspektionens beslut om varning för att en fastighetsmäklare inte upplyst om ett tillbakadraget bud har väckt många frågor. Enligt inspektionens bedömning har mäklaren åsidosatt sin omsorgsplikt. Beslutet, som är överklagat, har medfört en osäkerhet om vilka skyldigheter mäklaren har i samband med en pågående budgivning.
Hur ska mäklare förmedla en obebyggd fastighet?
Hur ska en mäklare utföra ett uppdrag att förmedla en obebyggd fastighet? Vad ska mäklaren uppmärksamma om fastighetsköpet är villkorat av att köparen även träffar ett separat entreprenadavtal om uppförande av ett småhus? Mäklarsamfundets biträdande förbundsjurist Louise Lundqvist reder ut vad som gäller.
En fråga som tack och lov inte ställs alltför ofta är vem som är ansvarig då egendom försvinner vid visning av den förmedlade lägenheten eller fastigheten. Mäklarsamfundets förbundsjurist Mats Sjöquist informerar om vilket ansvar som åvilar fastighetsmäklaren vid visningar och vilka åtgärder som bör vidtas från mäklarens sida för att minska riskerna för stölder vid visningar.
Nya regler om åtgärder mot penningtvätt gäller från den 1 augusti 2017. Den nuvarande lagen har ersatts med en ny lag med samma rubrik. För fastighetsmäklare innebär ändringarna bland annat att Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) ges nya verktyg för tillsynen (s.k. besök) och att påföljdssystemet kompletteras med en särskild sanktionsavgift.
Stärkt konsumentskydd med ny elsäkerhetslag
Genom den nya elsäkerhetslagen, som träder i kraft den 1 juli 2017, flyttas ansvaret för elinstallationsarbete från den enskilda elinstallatören till företaget.
”Båtplats ingår”
Under den senaste tiden har Mäklarsamfundets kundombudsman fått flera telefonsamtal från köpare som blivit utlovade båtplats i samband med att de förvärvat en bostad. Senare har det dock visat sig att köparen inte haft rätt att överta båtplatsen och kritik har i vissa fall riktats mot mäklaren, då köparen ansett att mäklaren lämnat felaktig eller otydlig information om båtplatsen.
Hovrätten i Västra Sverige har nyligen meddelat dom i ett mål som visar det önskvärda i att en fastighetsmäklare hela tiden måste vara aktiv och rätta till felaktig information löpande i samband med en pågående förmedling. Förbundsjurist Mats Sjöquist redogör för omständigheterna kring tvisten som prövats.
Vad gäller för låneklausuler?
Vilken skyldighet har fastighetsmäklaren att verka för att köpet villkoras av en låneklausul? Vad innebär egentligen en låneklausul? Mäklarsamfundets biträdande förbundsjurist Louise Lundqvist reder ut frågorna.
Köpare som betalar kontant – det här ska du tänka på
Om en köpare berättar att han eller hon inte behöver låna till köpet bör du som fastighetsmäklare vara extra vaksam. I den här artikeln ger förbundsjurist Fredrik Aldmo några konkreta tips på hur du som fastighetsmäklare kan skydda både säljaren och dig själv mot otrevliga överraskningar i samband med kontantaffärer.
Ändring av ägarförhållanden på köparsidan
En av de mest frekventa frågorna som Mäklarsamfundets jurister får är vad som gäller om köparna av ett objekt önskar ändra ägarförhållandena mellan kontrakt och tillträde. Räcker det att upprätta ett tilläggsavtal? Bitr. förbundsjurist Johanna Stampe redogör för vad som gäller.
Framtidsfullmakt – ett alternativ för den enskilde
Genom en framtidsfullmakt kan den enskilde utse en eller flera personer att ta hand om personliga och ekonomiska angelägenheter om man senare i livet inte själv kan det. Framtidsfullmakten ska vara ett privaträttsligt komplement till godmanskap.
Lagen kommer att träda i kraft den 1 juli 2017. Det är den som fått uppdraget som avgör när fullmakten börjar gälla.
Paketering av fastigheter snart ett minne blott eller?!
Mera renodlade fastighetsöverlåtelser avseende kommersiella fastigheter är att förvänta inom en snar framtid i det fall riksdagen antar ett förslag från paketeringsutredningen. Lagförslaget kan påverka en stor del av framtida kommersiella transaktioner och behovet av kommersiella fastighetsmäklare.
Radon omfattades inte av undersökningsplikten
Hovrätten: Uppgifterna i objektsbeskrivningen om byggnadssätt utgör en utfästelse om avsaknad av radon. Fastigheten är behäftad med ett konkret fel som inte omfattas av undersökningsplikten. Köparna har därför rätt till prisavdrag.
Dödsbo - vem ska få pengarna?
Mäklarsamfundets jurister har den senaste tiden fått många frågor om förmedling från dödsbo och vad som gäller vid mäklarens utbetalning av köpeskillingen. Biträdande förbundsjurist Johanna Stampe reder ut vad som gäller.
Andelstal är ett begrepp som varken förekommer i bostadsrättslagen eller i lagen om ekonomiska föreningar. Vad som avses med andelstal är inte alltid självklart eftersom det kan finnas olika typer av ”andelstal” i en bostadsrättsförening.
Förändringar av en bostadsrätt kan komma att beskattas
Skatteverket gick nyligen ut med ett ställningstagande om hur man bedömer skatteeffekterna av att en förändring gjorts av en bostadsrätt ex vid köp av p-plats. Nyheten har fått mycket uppmärksamhet i media eftersom förändringarna kan medföra betydande skatteeffekter för enskilda bostadsrättsägare.
Hovrätten nekar hyresgäst medlemskap i bostadsrättsförening
Trots att hyresgästen ställde säkerhet i form av borgen var det enligt hovrätten inte visat att hyresgästen har förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot bostadsrättsföreningen. Han nekas därför medlemskap.
I takt med att byggandet tagit fart har behovet av fastighetsmäklarkårens tjänster ökat. Förmedling av nyproduktion skiljer sig i många delar från förmedling av ”begagnade” bostäder. I denna artikel redogör Mäklarsamfundets förbundsjurist Fredrik Aldmo för huvuddragen i de vanligaste avtalen som förekommer i samband med förmedling av nyproducerade lägenheter.
Goda råd med hänsyn till köparens ekonomi
Som mäklare ska man bistå köpare och säljare med råd och upplysningar i diverse olika situationer. Mäklarsamfundets biträdande förbundsjurist Johanna Stampe redogör för vad man ska tänka på när det gäller köparens ekonomi och ett eventuellt behov av en låneklausul.
Fastighetsmäklarinspektionens disciplinnämnd har nu meddelat beslut i en del av de ärenden som ingår i 2016 års tillsynsprojekt om priset i marknadsföringen. Vid nämndens sammanträde den 14 december 2016 prövades 11 av totalt 21 ärenden som ingår i projektet. Den ansvariga mäklaren meddelades varning i sju ärenden.
Läs mer om tillsynen och besluten här
Bostadsrättsföreningens styrelse skyldig att pröva ansökan om medlemskap
I samband med att en bostadsrätt övergår till en ny innehavare förekommer det att bostadsrättsföreningens styrelse meddelar att styrelsen inte avser att pröva ansökan om medlemskap förrän bostadsrättshavaren har agerat på ett visst sätt. I veckans nyhetsbrev redogörs för vad som egentligen gäller.
Den öppna besiktningsklausulen
De branschgemensamma köpekontrakten innehåller flera tilläggsklausuler. För köparens besiktning efter kontraktsskrivningen finns den så kallade öppna besiktningsklausulen. Det är viktigt att både säljare och köpare får tydlig information om klausulens innehåll och konsekvenser. Vad bör en mäklare vara särskilt uppmärksam på?
Nycklar vid överlåtelse – vad gäller?
Nycklar är en fråga som kan få det att låsa sig mellan köpare och säljare. Mäklarsamfundets jurister reder ut vad som gäller egentligen.
Omförsäljning av nyproduktion, inte så lätt som man tror – del 2
I del 2 av artikelserien ”Omförsäljning av nyproduktion” förklarar förbundsjurist Mats Sjöquist vad fastighetsmäklare bör tänka på för att undvika fel och brister i objektsbeskrivningen. En uppgift som kan bli mer arbetskrävande än man tror.
Fuffens? Nej tack!
Runt årsskiftet förekommer det att säljare framför önskemål om att ”binda upp köparen” före årsskiftet men att överlåtelsen ska ske efter årsskiftet. Detta för att säljaren inte ska behöva betala reavinstskatt redan nästkommande år. Mäklarsamfundets förbundsjurist Fredrik Aldmo reder ut vad du som mäklare ska göra i en sådan situation.
Högsta förvaltningsdomstolen har tidigare slagit fast att en drönare som utrustats med kamera omfattas av kameraövervakningslagen. Den som vill flyga en drönare med kamera på platser dit allmänheten har tillträde måste ansöka om tillstånd hos länsstyrelsen. Datainspektionen har nu tagit fram information till länsstyrelserna som kan användas då de bedömer ansökningar om kameraövervakning med drönare.
Hur kan bra mäklare bli ännu bättre?
Som tidigare meddelats pågår en uppföljning av den nya fastighetsmäklarlagen. I underlaget för detta riksdagsärende finns en presentation av konsumenternas upplevda problem. Dessa enkätsvar kan läggas till grund för s.k. egenåtgärder. Mäklarsamfundet har tagit fram förslag på åtgärder som mäklaren och mäklarföretaget kan utgå från i sitt arbete för att öka förtroendet för mäklaren och för en förbättrad kvalitet i dokument och marknadsföring.
Besiktningsföretag inte skadeståndsskyldigt
Hovrätt: Säljarna lät göra en överlåtelsebesiktning av fastigheten inför försäljningen. Köparen beställde en genomgång med besiktningsmannen av den utförda okulärbesiktningen. Trots fukt- och mögelproblematik i fastigheten får köparen ingen ersättning från besiktningsföretaget då besiktningen inte utförts vårdslöst.
Marknadsföring via SMS – kräver i de flesta fall samtycke från konsumenten
Innovationslusten att nå ut till potentiella kunder är sedan en längre tid tillbaka stor bland Sveriges fastighetsmäklare. Ett sätt är direktreklam till konsumenter via SMS. Mats Sjöquist, förbundsjurist på Mäklarsamfundet, menar att det finns risk med denna typ av marknadsföring.
Läs om vad som gäller för SMS-utskick här
Tvist om köpeskillingen
Vid försäljning i samband med skilsmässa händer det att säljarna är oense om hur köpeskillingen ska fördelas. Mäklarsamfundets förbundsjurist Fredrik Aldmo tipsar om vad du som mäklare ska tänka på vid sådana situationer.
Nyligen fastslog HD att en kamera som är monterad på en drönare räknas som övervakningskamera och att det krävs tillstånd för användning. Detta får även betydelse för fastighetsmäklare som vid marknadsföring av bilder tagna med drönarkamera måste ta hänsyn till kameraövervakningslagen. Mäklarsamfundet Juridik reder ut vad som framkom i domen och vad som gäller med befintliga bilder och filmer tagna med drönarkameror.
Penningtvättslagen – ny PEP-blankett till kund
Nu finns en blankett där kunden själv kan lämna uppgifter som har betydelse för mäklarens bedömning av om kunden är en så kallad PEP – en person i politiskt utsatt ställning.
Transportköp – inte så lätt som man tror
En särskild fråga som blivit mer och mer aktuell är frågan om möjligheter att göra transportköp. Skälet till att detta blir aktuellt är då en köpare eventuellt ångrat sitt köp eller faktiskt inte kan tillträda eller då bolag är inblandade som köpare. Syftet med transaktionen är att se om det finns förutsättningar att inte drabbas av en ytterligare stämpelskatt. Det finns en rad fallgropar och det gäller att hålla tungan rätt i mun för den ansvarige fastighetsmäklaren.
Mäklare meddelades erinran för användning av förkortning
En fastighetsmäklare har i en objektsbeskrivning angett uppgiften om gemensamhetsanläggning med förkortningen GA. Fastighetsmäklarinspektionen anser att denna uppgift inte uppfyller kravet och har nu meddelat mäklaren en erinran.
Varning för uteplatser
I ett färskt avgörande från FMI har en mäklare meddelats en varning för att objektsbeskrivningen innehöll uppgifter om att lägenheten har uteplatser i två väderstreck, trots att uteplatserna inte var upplåtna. I artikeln får du som fastighetsmäklare några handfasta råd om hur detta kan undvikas.
En mäklares registrering har återkallats pga att han vid förmedling av en avstyckningslott inte har villkorat köpet av förrättning och tidigare blivit varnad för en liknande förseelse.
Köparen har bristande finansiering och säljaren vill häva – vad bör och får mäklaren göra?
Mäklarsamfundets jurister får just nu många frågor relaterade till detta problem som kan uppkomma inför tillträdet. Vi har tagit fram en ”checklista” på vad parterna och mäklaren bör tänka på när situationen är ett faktum.
Förmedling av nyproduktion – tvist i samband med uppförandet av en villa
Fastighetsmäklarinspektionen har återkallat registreringen för en fastighetsmäklare. Beslutet utgår från mäklarens skrivuppdrag och förmedling av en fastighet. Köpekontraktet innehöll ett villkor om att köparen skulle teckna ett entreprenadavtal om uppförandet av en villa på fastigheten. Uppdragen utfördes under åren 2013-2014. Oklarheter och tvister har uppkommit under produktionstiden. Mäklaren avser att överklaga beslutet.
Omförsäljning av nyproduktion, inte så lätt som man tror
Under senare tid har det skrivits i media om att det förekommer spekulation kring försäljning av nyproduktion av bostadsrätter. Förbundsjurist Mats Sjöquist redogör för de olika avtalen som förekommer vid köp av nyproduktion och vad som gäller vid handel av dessa avtal.
Den senaste tiden har det förekommit frågeställningar rörande mäklarens upplysningsskyldighet avseende boenden för nyanlända. Förbundsjurist Fredrik Aldmo ger två exempel på hur frågan ska hanteras.
Penningtvätt – nya föreskrifter och nya rutiner
Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism träder i kraft idag den 15 september 2016 och nu finns en uppdaterad version av mallen för rutiner och riskbedömning.
Fastighetsmäklarinspektionen har meddelat nya föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Föreskrifterna träder i kraft den 15 september 2016. I artikeln ges en kort presentation av innehållet i de nya föreskrifterna.
Mark- och miljööverdomstolen bedömer att förvärvaren av en fastighet med hänsyn till förhållandena på platsen borde ha känt till att fastigheten belastades av ett vägservitut, trots en garanti i köpekontraktet om att fastigheten inte belastades av några andra servitut eller nyttjanderätter än en ledningsrätt.
Köpekontraktet – den grundläggande köpehandlingen
HD river upp underinstansernas domar. Vid motstridiga uppgifter i köpehandlingar för fast egendom måste hänsyn tas till de dubbla köpehandlingarnas funktion och rättsverkan.
En köpare fick efter tillträdet av en lägenhet veta att takterrassen inte är upplåten med bostadsrätt. Tingsrätten beviljade prisavdrag men hovrätten anser att omständigheterna inger osäkerhet om vad som gäller för terrassen och ogillar käromålet.
I näst intill samtliga fastighetsaffärer förekommer det att köpekontraktet är förenat med en så kallad ”öppen besiktningsklausul”, som köpare ibland kan missbruka. Fredrik Aldmo tipsar om vad som är viktigt att tänka på avseende öppen besiktningsklausul.
Fotografier användes utan tillstånd
I en anmälan till FMI har tidigare säljare av en fastighet riktat kritik mot en mäklare med anledning av en senare förmedling av samma fastighet. I den senare förmedlingen använde mäklaren den tidigare säljarens bilder av fastigheten utan tillstånd och FMI bedömer att detta inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed.
Krav på mäklare att anmäla närståendes köp till FMI
En mäklare har meddelats en varning av Fastighetsmäklarinspektionen för att mäklaren inte anmält till inspektionen att en närstående köpt en fastighet som mäklaren tidigare hade i uppdrag att förmedla.
Säljare fick betala köpares obetalda månadsavgifter
Högsta Domstolen har i avgörande bedömt vem av säljaren eller köparen av en lägenhet som ska stå kostnaden för obetalda månadsavgifter till bostadsrättsföreningen, när överlåtelsen hävts och bostadsrätten gått åter till säljaren, en tid efter det avtalade tillträdet.
I ett beslut från ARN rekommenderades mäklare att betala skadestånd till en köpare som inte fått information om att annan budgivare inte längre stod fast vid sitt bud. Nu har FMI kommit med ett beslut i samma ärende där de går i motsatt riktning.
Högsta domstolen har nu prövat en tvist mellan köpare och säljare som rör ett kedjehus med enstegstätad fasad, där fuktskador upptäckts vid försäljningen. Köparna ansågs inte ha rätt till något prisavdrag.
Högsta Förvaltningsdomstolen har nyligen beviljat en mäklare prövningstillstånd i kammarrätten ang. ett mål där mäklaren fick en varning då hon åtagit sig ett skrivuppdrag där köparen var närstående till mäklaren.
En man som marknadsförde visningsresor för nyproducerade bostäder i Thailand har av hovrätten dömts för s.k. svartmäkleri.
Går det att bygga ett attefallshus på en radhustomt?
I ett mål från mark- och miljööverdomstolen prövades om de så kallade attefallsreglerna kan tillämpas vid byggandet av en tillbyggnad på 15 kvm på en radhustomt.
Fastighetsmäklarinspektionen meddelade nyligen en mäklare en erinran då han lämnat över anbudsförteckningen för sent till parterna.
Tingsrätt fastställer reklamationstid enligt den nya mäklarlagen
I en nyligen meddelad dom har tingsrätten prövat beviskraven för reklamation av mäklartjänsten och om reklamationen i det aktuella fallet framställts i rätt tid eller inte. Mäklarsamfundets förbundsjurist Mats Sjöquist redogör och förklarar.
Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) har i nytt beslut varnat en mäklare för att inte ha uppnått kundkännedom avseende uppdragsgivare i form av ett dödsbo. Mäklarsamfundets biträdande förbundsjurist Louise Lundqvist ger råd om vad som är viktigt att tänka på vid förmedlingsuppdrag med dödsbo.
Det finns inte så mycket skrivet om ämnet fel i bostadsrätt, vilket kan ha irriterat många som är intresserade av just bostadsrättsfrågor. En av dem var Fredrik Aldmo, förbundsjurist på Mäklarsamfundet. Tillslut tog han saken i egna händer och skrev en handbok i ämnet. Boken publiceras inom kort, men redan nu kan du ta del av några av hans slutsatser.
Detta gäller vid närståendeförmedling
Får en kollega sälja min bostadsrätt eller vad gör jag om min bror vill köpa huset som jag förmedlar?
Frågor som rör närståendeförmedling är vanliga. Vad är inte tillåtet och vad kan vara olämpligt? Det handlar om förtroendet för mäklaren och mäklarkårens goda anseende. Förbundsjurist Annika Ahlberg ger svar.
Svea hovrätt dömde nyligen i ett mål där ett hus visade sig vara mindre än vad säljaren utfäst. Hovrätten ansåg att uppgiften om boytan hade betydelse för köpet och köparen fick 170 000 kronor i prisavdrag.
Under hösten 2015 genomförde FMI en tematisk tillsyn om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Här kan du läsa mer om resultatet av tillsynsprojektet.
Mäklare varnad för ofullständig anbudsförteckning
FMI har genom nytt avgörande återigen understrukit vikten av att mäklaren upprättar en fullständig anbudsförteckning. I beslutet har FMI även berört mäklarens redovisning av bud på nätet.
HD-dom om bedrägeri vid falska bud
Högsta domstolen ändrar hovrättens friande dom och dömer den kvinna som lämnat falska bud i samband med försäljningen av hennes föräldrars bostadsrätt till bedrägeri och förpliktigar henne även att betala skadestånd till köparna.
Läs om domen här
I vilka fall krävs samtycke från makar eller sambos?
Vi får ofta frågor om i vilka fall samtycke krävs från makar eller sambos vid överlåtelse av fastighet eller bostadsrätt. Mäklarsamfundet Juridik har därför tagit fram två enkla scheman för samtyckesreglerna.
Förmedling av tomt med tillhörande husförslag ledde till varning
FMI har nyligen meddelat varning i ett tillsynsärende där en mäklare endast hade i uppdrag att förmedla en tomt, men där mäklaren i marknadsföringen presenterade ett färdigt husförslag.
Ny penningtvättslag och ändringar i fastighetsmäklarlagen föreslås
Penningtvättsutredningen la nyligen fram sitt betänkande om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och föreslår nu en helt ny penningtvättslag. De föreslår även följdändringar i bland annat fastighetsmäklarlagen.
Nu under vintern är det extra viktigt att informera köparen om att undersöka även byggnadens tak vid köp av fastighet. Mäklarsamfundets biträdande förbundsjurist Jonas Frydenberg ger exempel på rättsfall där fel på yttertak upptäckts efter tillträde.
Varningsgrundande att utelämna skambud från anbudsförteckningen
Högsta förvaltningsdomstolen har nyligen fastslagit att mäklarens skyldighet att föra anbudsförteckning är av central betydelse för förmedlingsuppdraget och att en överträdelse av skyldigheten därför ska leda till en varning, särskilt då överträdelsen inte berott på förbiseende av mäklaren.
Med hjälp av dagens teknik kan bilder redigeras och förskönas på olika sätt. Detta strider dock mot god fastighetsmäklarsed om det görs på ett vilseledande sätt i objektsbeskrivningen. FMI har i två tillsynsärenden meddelat varning till mäklare som redigerat in brasor i icke fungerande eldstäder.
Juristhjälp via ditt medlemskap i Mäklarsamfundet
Att ställas inför juridiska frågor tillhör vardagen för en fastighetsmäklare. Du vet väl om att du som fastighetsmäklare och medlem i Mäklarsamfundet har tillgång till en grupp jurister som är specialiserade på just dina frågor?
Läs mer om juristhjälp här
Den 1 januari 2016 trädde lagen om alternativ tvistlösning i konsumentförhållanden i kraft. Enligt lagen ska det finnas möjlighet för en konsument som hamnat i tvist med en näringsidkare att få tvisten prövad i en ”alternativ nämnd för tvistelösning” istället för att gå till domstol.
Fastighetsmäklarinspektionen kan, om erinran eller varning inte anses tillräcklig, avregistrera den mäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Biträdande förbundsjurist Johanna Stampe redogör för i vilka fall avregistrering kommit i fråga de senaste tre åren.
Svea hovrätt har dömt i en tvist mellan säljare och köpare angående värdeminskning av fastighet pga ombyggnation på grannfastighet. Köparen nekades kompensation.
Vikten av samtycke till överlåtelse
Fastighetsmäklare har en skyldighet att kontrollera om det krävs samtycke till överlåtelse av förmedlingsobjektet. Men vad händer om samtycke saknas? Mäklarsamfundets biträdande förbundsjurist Jonas Frydenberg reder ut frågan.
Nekat medlemskap i förening
Frågan om medlemskap är avgörande vid förmedling av bostadsrätter. Även om föreningar har små möjligheter att neka medlemskap är det inte ovanligt att föreningar initialt nekar medlemskap. Mäklarsamfundets biträdande förbundsjurist Jonas Frydenberg svarar på vilka rättigheter föreningar har och hur du kan hantera situationen.
FMI har nyligen prövat två fall där mäklare haft så kallade skrivuppdrag avseende objekt som sålts till köpare som var närstående mäklarna. FMI har genom att analogivis tillämpa förbudet mot närståendeförmedling kommit fram till att bestämmelsen även omfattar skrivuppdrag.
Mäklare meddelad varning pga för sen utbetalning av handpenning
Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, har nyligen meddelat en mäklare en varning för att han har dröjt med att utbetala handpenningen till säljaren.
… lättnadsreglerna för medlemmar i oäkta bostadsrättsföreningar försvinner efter årsskiftet?
Regeringens budgetproposition innebär att de nuvarande lättnadsreglerna inte kommer att förlängas efter årsskiftet 2015/2016.
När är medlemskapet beviljat?
Många mäklare ringer till Mäklarsamfundets jurister med frågan om vid vilken tidpunkt medlemskapet anses beviljat för att avgöra om överlåtelsen betraktas som bindande. Mäklarsamfundets biträdande förbundsjurist Fridah Gomér reder ut frågan.
Mäklare meddelad erinran pga felaktig hantering av bud
FMI har nyligen meddelat en mäklare en erinran pga ofullständig anbudsförteckning, samt att mäklaren inte redovisat ett återkallat bud på internet.
Fel i fastighet/bostadsrätt
Hur ska mäklaren agera när en köpare återkommer och gör gällande att bostaden de köpt är behäftad med fel? Mäklarsamfundets biträdande förbundsjurist Fridah Gomér reder ut frågan.
En mäklare som fått en erinran av Fastighetsmäklarinspektionen överklagade detta till kammarrätten, som nu går på mäklarens linje. Enligt kammarrätten har mäklaren inte begått något fel genom att inte inkludera kostnaden för värme i en objektsbeskrivning eftersom förmedlingen av fastigheten skett till en kommersiell aktör.
En mäklare har nyligen varnats pga att förmedlingsåtgärder vidtagits utan att ha ett skriftligt uppdragsavtal med en konsument.
Måste byggnadens energiprestanda anges vid tidningsannonsering?
Om det finns en energideklaration när en byggnad säljs ska uppgift om byggnadens energiprestanda anges vid annonsering. Gäller det alla marknadsföringskanaler oavsett eventuell begränsning i utrymme? Mäklarsamfundets biträdande förbundsjurist Fridah Gomér reder ut frågan.
Bostadsrättshavare som hyrt ut via Airbnb stoppas av hyresnämnden
Stockholms hyresnämnd stoppar en bostadsrättshavare som hyrde ut sin bostadsrätt till en rad olika turister genom uthyrningssajten Airbnb.
Vad gör du som mäklare om uppdragsgivaren avlider mellan kontraktsskrivning och tillträde? Mäklarsamfundets biträdande förbundsjurist Fridah Gomér reder ut frågan.
Nya rutiner avseende penningtvätt
Från den 1 augusti 2015 har den enskilde fastighetsmäklaren ett personligt ansvar för upprätthållande av rutiner och riskbedömningar avseende penningtvätt.
Läs mer om rutiner här
Bostadsrättshavare förlorar tvist ang braskamin i Högsta domstolen
Högsta domstolen har nyligen avgjort en tvist mellan en bostadsrättsförening och ett par bostadsrättshavare om huruvida bostadsrättshavarna hade rätt att installera en braskamin i sin lägenhet. Enligt HD har paret inte haft rätt att installera braskaminen eftersom ventilationskanalen som den anslutits till inte ingår i lägenheten utan måste ses som en del av fastigheten.
Under sommaren får Mäklarsamfundets jurister fler frågor om överlåtelse av byggnad på ofri grund än annars. En av de vanligaste frågorna är vilka felregler som egentligen gäller.
Flera fastighetsmäklare har fått föreläggande från FMI gällande deras hantering av kundkännedom och penningtvätt. Se över dina rutiner även om du inte fått ett föreläggande!
Mäklare nära avregistrering pga brister i kundkännedom
En mäklare har nyligen varnats pga brister i uppfyllandet av kundkännedom avseende en köpare när transaktionen utförts på distans och köparen betalat köpeskillingen kontant.
Som tidigare meddelats här i nyhetsbrevet så har en diskussion förts med FMF och Fastighetsbyrån gällande hur fastighetsmäklare bör hantera kontraktsskrivningar på distans. Diskussionen har resulterat i en gemensam rekommendation.
Läs mer om rekommendationen här
Varning från FMI pga bristfälligt kontrakt avseende avstyckning
FMI har nyligen prövat en fastighetsmäklares förmedling av en tomt som förutsatte en lantmäteriförrättning. Fastighetsmäklaren meddelades en varning pga att det i kontraktet saknas en tydlig reglering av konsekvenserna av om arealen avviker från vad som ursprungligen avsågs.
Hantera parter med skyddad identitet
Vad bör en mäklare tänka på om en säljare eller köpare har skyddad identitet? Mäklarsamfundets förbundsjurister ger svar på frågan och reder ut skillnaden vid hantering av personuppgifterna vid förmedling av en bostadsrätt och ett småhus.
Varnad pga otydligt tilläggsavtal
FMI har nyligen prövat en fastighetsmäklares medverkan till utformningen av ett tilläggsavtal avseende säljarnas åtagande att avhjälpa fel och brister efter kontraktsskrivningen. Tilläggsavtalet ansågs för otydligt utformat, varför mäklaren meddelades en varning.
FMI har nyligen prövat en fastighetsmäklares förmedling avseende en bostadsrätt och huruvida uppgifterna om antalet rum i objektsbeskrivningen varit vilseledande marknadsföring.
Kontraktsskrivning på distans
Ibland uppstår en situation där köpekontrakt ska skrivas trots att säljare och köpare inte befinner sig på samma plats. Fastighetsmäklarförbundet FMF, Mäklarsamfundet och Fastighetsbyrån har enats om hur detta ska hanteras.
Läs rekommendationen här
På senare tid har det blivit allt vanligare att bostadsrättshavare i flerfamiljshus svarar för olika kostnader utöver de som ingår i årsavgiften. Det finns inget som hindrar att bostadsrättsföreningar delar upp kostnader på detta sätt men det väcker frågor hos många fastighetsmäklare.
Trissade upp priset med falska bud
Högsta domstolen ska pröva ett fall om budgivning med falska bud. I fallet har säljarnas dotter åtalats för bedrägeri för att ha trissat upp priset på en bostadsrätt med falska bud.
Veckans spaning – "Dolda bud"
En fråga som har kommit in till Mäklarsamfundets jurister är hanteringen av så kallade dolda bud. Hur ska mäklaren agera och vilka utgångspunkter finns det? Mäklarsamfundets förbundsjurist Elina Schönnings reder ut frågetecknen.
Mäklarsamfundet tycker till om amorteringskravet
Mäklarsamfundet är positiv till att hushållen i större utsträckning amorterar på sina bolån, men inte i form av ett tvångssparande. Marknaden för nybyggda bostadsrätter behöver även veta om förhandsavtal ska ses som ett bindande avtal enligt de föreslagna reglerna, skriver Mäklarsamfundet i sitt remissvar.
Bolåneutredningen har nyligen presenterat sitt betänkande ”Stärkt konsumentskydd på bolånemarknaden”. Bland annat föreslår utredningen en rad åtgärder för att förbättra konsumenternas förhandlingsposition i relation till långivarna.
I vilken utsträckning bör en fastighetsmäklare verka för att besiktningsklausuler ska användas vid förmedling av bostadsrätt? Mäklarsamfundets förbundsjurist Elina Schönnings reder ut frågan.
En mäklare har varnats pga att FMI funnit att han systematiskt har använt sig av lockpriser vid marknadsföringen av sina objekt.
Förändringar i penningtvättslagen
De förslag till förändringar i penningtvättslagen som vi tidigare har informerat om, har nu presenterats i en proposition och kommer medföra en del nyheter för dig som fastighetsmäklare. De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 augusti 2015.
Ändring av ägarandelar
En fråga som ofta ställs till juristerna på Mäklarsamfundet är hur man ska gå till väga om köpare efter ingånget kontrakt kommer på att de vill ändra ägarandelarna.
Amorteringskrav vid nyproduktion?
En fråga som många ställt i anslutning till Finansinspektionens nya regler om krav på amortering är vad som specifikt gäller för nyproducerade bostadsrätter. Mäklarsamfundets chefsjurist Jonas Anderberg reder ut frågan.
Varnad pga otydligt utformad besiktningsklausul
FMI tilldelade nyligen en mäklare varning på grund av att han medverkat till en otydlig besiktningsklausul.
Vem har rätt till provision?
En mäklare får i uppdrag att förmedla en fastighet som tidigare varit till salu via en annan mäklare. Vem av mäklare 1 och 2 har egentligen rätt till provision? Vilka frågor bör egentligen de olika inblandade parterna ställa sig?
Mäklare som byter arbetsgivare
Vem har rätt till uppdragen när mäklaren byter arbetsgivare? Förbundsjurist Elina Schönnings svarar på frågan utifrån ett fastighetsmäklarrättsligt perspektiv.
Nu ska ett nytt regeringsbeslut förhindra att personer på felaktiga grunder förs in i registret över ekonomiska föreningar. Trots tidig upptäckt är risken stor att konton länsats eller att föreningen skadats på annat sätt.
Mäklare gjorde inte egen id-kontroll efter övertaget uppdrag. Efter granskning av FMI riskerade mäklaren att få en varning pga saknad kundkännedom, men Kammarrätten friade och mäklaren slapp varningen.
Säljare som ångrar sig
Allt oftare förekommer det att säljare, sedan de jämfört resultatet av sin försäljning med grannens, blir missnöjda med det pris de sålt för och vill därmed komma ur sin försäljning. Många fastighetsmäklare ringer i detta läge till Mäklarsamfundets jurister och frågar hur de ska gå till väga.
Viktigt att tänka på vid hantering av personuppgifter
Vad bör ett mäklarföretag tänka på vid hantering av personuppgifter? Johan Sundberg, advokat och PUL-expert, förklarar vad som gäller.
Mäklare slapp betala skadestånd
Hovrättsdom: Mäklare behöver inte betala skadestånd för saknat lånevillkor då detta inte ansågs ha orsakat skadorna.
… de s.k. lättnadsreglerna löper ut vid årsskiftet och kommer inte att förlängas.
… Boverket har ändrat sina allmänna råd om energideklarationer från årsskiftet.
Mäklare varnad efter brister i objektsbeskrivning
FMI tilldelade nyligen en mäklare varning p.g.a. brister i hanteringen av objektsbeskrivningen avseende en bostadsrättslägenhet.
Varje år vid den här tiden får Mäklarsamfundets jurister frågan om hur man ska hantera yttertak som inte är besiktningsbara på grund av snö. Mäklarsamfundets jurister tipsar om de alternativ som står till buds.
Penningtvätt – ökat personligt ansvar för mäklaren
Under våren kommer reglerna i penningtvättslagen på nytt vara i fokus. En lagändring kommer medföra ökat ansvar hos den enskilde mäklaren. FMI kommer även genomföra tematisk tillsyn senare under året, men redan nu måste anpassning till kommande ändringar påbörjas.
Viktigt med journal – även vid förmedling av nyproduktion
Fastighetsmäklarlagen är anpassad till förmedling av bostäder på begagnatmarknaden vilket kan ställa till det vid förmedling av nyproduktion, speciellt vid journalföringen. Mäklarsamfundets jurister har upprättat en mall för journal vid förmedling av nyproducerade bostadsrätter.
Mäklare varnade för brister i objektsbeskrivningen
FMI har nyligen tilldelat tre mäklare varning p g a att det i objektsbeskrivningen avseende förmedling av bostadsrätt inte har angivits om upplåten mark ingick i bostadsrättsupplåtelsen.

References: HD 

HD 
 Domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen

 domstolen 
 HD 
 domstolen