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Timestamp: 2020-01-29 15:51:06+00:00

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BGH, 13.10.2010 - VIII ZR 98/10 - dejure.org
https://dejure.org/2010,121
BGH, 13.10.2010 - VIII ZR 98/10 (https://dejure.org/2010,121)
BGH, Entscheidung vom 13.10.2010 - VIII ZR 98/10 (https://dejure.org/2010,121)
BGH, Entscheidung vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 98/10 (https://dejure.org/2010,121)
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BGB § 551 Abs. 3 Satz 3
§ 551 Abs 3 S 3 BGB
Kautionspflicht des Mieters von Wohnraum: Abhängigkeit von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter
BGB §§ 551, 573 c, 575, 307, 305 c Abs. 2
Pflicht zur Zahlung der Kaution nur bei Benennung eines insolvenzfesten Kontos
Benennung eines insolvenzfesten Kontos des Vermieters als Zahlungsvoraussetzung einer Mietkaution
Zahlung einer Mietkaution auf insolvenzfestes Konto
Kautionszahlung - Anspruch auf insolvenzfestes Konto
Zahlung der Mietkaution auf insolvenzfestes Konto; Barkaution; Kündigung wegen unterbliebener Kautionszahlung; Räumung und Herausgabe; Übergabe der Sicherheitsleistung bei Einzug; Treuhandvermögen; Mündelgeld; Insolvenz; Mietkautionsschutz
Anspruch des Mieters auf Benennung eines insolvenzfesten Kontos für die Zahlung der Kaution an den Vermieter
BGB § 546; BGB § 551 Abs. 3 S. 3; BGB § 575 Abs. 4
Kautionszahlung nur bei insolvenzfestem Konto!
Mietrecht - Mietkautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig gemacht werden
BGH sorgt für ordnungsgemäße Kautionsanlage
Streit um eine Kaution - Mieter müssen nur zahlen, wenn ihnen der Vermieter ein "insolvenzfestes" Konto nennt
Anlage von Mietsicherheiten
Kautionszahlung - Zurückbehaltungsrecht des Mieters
Insolvenzfestes Konto
Mietkaution gehört auf ein sicheres Konto
Urteil zur Mietkautionszahlung nicht nachvollziehbar
Mieter darf insolvenzfestes Konto verlangen
Mietkaution - Konto anlegen ist Pflicht
Mieterrecht bei Kautionen gestärkt
Mietkaution: Barzahlung muss nicht sein
Mietkaution - Mieterschutz gestärkt
Mietkaution: Vermieter müssen insolvenzfestes Konto einrichten und nachweisen
Mietkaution nur auf ein sicheres Konto // Mieter müssen nicht bar oder auf Girokonto einzahlen
Mieterrechte: Kaution
Mieterrecht bei Kautionen
Mieter kann insolvenzfestes Kautionskonto verlangen
Mietkaution - Wohnraum // Fristlose Kündigung - Kautionskonto
mietrb.de , S. 5 (Entscheidungsbesprechung)
Kaution: Nachweis insolvenzfester Anlage geschuldet (RA Dr. Hans Reinold Horst; MietRB 2010, 349)
Der Wohnungsmieter darf vor Kautionszahlung die Benennung eines insolvenzfesten Kontos fordern
Keine Kaution ohne Kautionskonto! (IMR 2010, 503)
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH v. 13.10.2010 - VIII ZR 98/10 (Insolvenzfestes Kautionskonto)" von RiBayObLG a.D. Dr. Michael J. Schmid, original erschienen in: ZMR 2011, 193 - 195.
AG Rheinberg, 20.07.2009 - 12 C 498/08
LG Kleve, 25.03.2010 - 6 S 129/09
NJW 2011, 59
ZIP 2011, 89 (Ls.)
MDR 2010, 1444
NZM 2011, 28
ZMR 2011, 193
WM 2011, 181
Um diesem zu entgehen, wäre der Kläger zwar berechtigt gewesen, die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Beklagten abhängig zu machen (BGH NJW 2011, 59).
Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen (BGH…, Urteil vom 20. Dezember 2007 - IX ZR 132/06, WM 2008, 367 Rn. 8; Senatsurteil vom 13. Oktober 2011 - VIII ZR 98/10, NJW 2010, 59 Rn.19; jeweils unter Hinweis auf BT-Drucks. 9/2079, S. 10 f.).
Der Schutz des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Mieters vor den Risiken einer Vermieterinsolvenz hat insgesamt in der Rechtsprechung des BGH eine ganz hohe Bedeutung (insbesondere BGH NZM 2011, 28 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 11 m. Anm. C; dazu Horst, MietRB 2010, 349; Blank, LMK 12/2010 Anm. 1; C, jurisPR-BGHZivilR 1/2011 Anm 4; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 34; Schmid, ZMR 2011, 194; Krapf, jurisPR-MietR 6/2011 Anm. 2).
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann ein Kündigungsausschluss im Wege der Individualvereinbarung auch für einen Zeitraum vereinbart werden, der über die bei einer allgemeinen Geschäftsbedingung höchstens zulässige Frist von vier Jahren deutlich hinausgeht (…vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, aaO sowie vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 25).
Das entspricht im Ergebnis der Rechtslage während des bestehenden Mietverhältnisses, bei dem der Wohnraummieter unabhängig von den konkreten Vermögensverhältnissen des Vermieters nicht nur die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen (vgl. BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59), sondern ihm sogar hinsichtlich der laufenden Miete ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB bis zur insolvenzfesten Anlage der Kaution entgegen halten kann (…st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 13. Dezember 2012 - IX ZR 9/12, NJW -, 1243).
Damit wollten die Vertragsparteien sicherstellen, dass der Beklagte nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz seiner Vermieterin die Sicherheitsleistung ungeschmälert zurückerhält, soweit dieser keine gesicherten Ansprüche gegen ihn zustehen (vgl. BGH, Beschluss vom 23. August 1995 - 5 StR 371/95, BGHSt 41, 224, 228 f;… Urteil vom 20. Dezember 2007 - IX ZR 132/06, ZIP 2008, 469 Rn. 8; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 19;… vgl. Staudinger/Emmerich, aaO, § 551 Rn. 19).
Der Beklagte hätte ohne die Insolvenz seinen Anspruch auf Einzahlung der Mietsicherheit auf ein auf seinen Namen lautendes Sonderkonto gegenüber der Schuldnerin durchsetzen können, sei es im Wege einer Aktivklage, sei es durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts in Höhe des Kautionsbetrages an der laufenden Miete (vgl. BGH…, Urteil vom 20. Dezember 2007, aaO; vgl. auch Urteil vom 13. Oktober 2010, aaO;… Staudinger/Emmerich, aaO, § 551 Rn. 16;… Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 551 Rn. 74).
Er hätte die Zahlung der Kaution nach Vertragsschluss von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch die Schuldnerin abhängig machen können (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, aaO Rn. 15, 18 f).
Deshalb geht der Bundesgerichtshof in gefestigter Rechtsprechung davon aus, dass dem Mieter, solange der Vermieter seiner Anlagepflicht nicht nachkommt, nur ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zusteht (vgl. BGH…, Urteil vom 20. Dezember 2007, aaO Rn. 8;… vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 10; siehe auch Urteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 19).
Will er sich vor einem Verlust der Mietsicherheit in der Insolvenz seines Vermieters schützen, kann er von den ihm eingeräumten Möglichkeiten Gebrauch machen, den Anspruch auf Anlage der Kaution vor Eintritt der Insolvenz durchzusetzen, indem er seinen Vermieter durch geeignete Maßnahmen dazu zwingt, die Kaution auf ein insolvenzfestes Sonderkonto einzuzahlen (vgl. insbesondere BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 19).
Hierauf kommt es aber entscheidend an, weil im Wege einer Individualvereinbarung außerhalb der Staffelmiete auch ein Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren wirksam vereinbart werden kann (vgl. Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II, sowie vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, juris Rn. 25).
Wie der Senat bereits entschieden und das Berufungsgericht insoweit auch nicht verkannt hat, können die Vertragsparteien die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung auch für sehr lange Zeiträume ausschließen (…vgl. Senatsurteile vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820 Rn. 17; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 25; vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II 1).
Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach entschieden, dass selbst bei einem Wohnraummietverhältnis die Vertragsparteien die ordentliche Kündigung im Wege der Individualvereinbarung für sehr lange Zeit (vgl. BGH Urteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 - NJW 2004, 1448 f. für einen 5-jährigen Kündigungsausschluss; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10 - NJW 2011, 59 Rn. 25 für einen 10-jährigen Kündigungsausschluss …und vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12 - NJW 2013, 2820 Rn. 15 ff. für einen bis zu 13-jährigen Kündigungsausschluss) oder in den Grenzen des § 138 BGB sogar dauerhaft ausschließen können (…vgl. BGH Beschluss vom 8. Mai 2018 - VIII ZR 200/17 - NJW-RR 2018, 843 Rn. 16 …und Urteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12 - NJW 2013, 2820 Rn. 17).
In den Gesetzesmaterialien wird zur Begründung der Anlagepflicht des Vermieters insoweit ausgeführt, dass die Kaution wie ein Treuhandvermögen oder Mündelgeld zu behandeln sei, um sie im Falle der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen (BT-Drucks. 9/2079, S. 11; vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 19).
Wohnraummietverhältnis: Wirksamkeit eines Vertrages auf Lebenszeit des Mieters; …

References: § 551

§ 551
 § 546
 § 551
 § 575

BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 551
 § 273
 § 551
 § 551
 § 551
 § 273
 BGH 
 § 138
 BGH