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Timestamp: 2016-10-23 20:28:14+00:00

Document:
4A_315/2014 (08.09.2014)
4A_315/2014 � � Urteil vom 8. September 2014
beide vertreten durch Rechtsanwalt Christoph G�umann,
C.________, vertreten durch Advokatin Doris Vollenweider,
A.a.�A.________ (Vermieter, Beklagter) vermietete C.________ (Mieter, Kl�ger, Beschwerdegegner) mit Mietvertrag vom 31. M�rz 2004 eine Wohnung an der Strasse X.________ in Y.________ f�r die Zeit vom 1. April 2004 bis zum 31. August 2012. Es wurde vereinbart, dass sich der Mietvertrag nach Ablauf der festen Mietdauer stillschweigend verl�ngert und bei einer solchen Verl�ngerung eine K�ndigungsfrist von sechs Monaten gilt. Weiter wurde abgemacht, dass der Mieter diese Wohnung selber ausbaut und die Kosten f�r Wand- und Bodenisolation, Wand- und Bodenbel�ge, Sanit�r- und Elektroinstallationen, Fenster, T�ren, K�che und Bad tr�gt sowie dass der Vermieter im Falle einer von ihm ausgesprochenen K�ndigung dem Mieter die erbrachten Investitionen zu zahlen hat.
Der Vermieter k�ndigte das Mietverh�ltnis am 31. August 2010 per 30. Juni 2011.
A.b.�Der Mieter und seine Ehefrau D.________ fochten die K�ndigung bei der Schlichtungsstelle f�r Mietangelegenheiten an, welche am 15. November 2010 feststellte, dass die K�ndigung ihre Wirkung erst per 31. August 2012 entfalte. Im darauf folgenden Verfahren vor dem Pr�sidenten des Bezirksgerichts Laufen schlossen die Parteien am 17. Januar 2011 einen Vergleich. Damit erkl�rten sich der Mieter und seine Ehefrau in Ab�nderung des Entscheides der Schlichtungsstelle f�r Mietangelegenheiten vorbehaltlos bereit, das streitbetroffene Mietobjekt bis zum 15. Juni 2011 definitiv zu verlassen und unter Mitnahme ihres Mobiliars vollst�ndig zu r�umen. Zudem wurde vereinbart, ein gerichtliches vorsorgliches Beweisaufnahmeverfahren zwecks Sch�tzung des Wertes respektive des Restwertes der von der Mieterschaft geleisteten Investitionen ins Mietobjekt und des Anrechnungswertes von deren bisherigen Gebrauch per 17. Januar 2011 anzuheben.
Gest�tzt auf diesen Vergleich wurde im Rahmen eines vorsorglichen Beweisaufnahmeverfahrens zwecks Berechnung des objektiven "Wertes der get�tigten Mieterausbauten" ein Gutachten ("Gutachten E.________" vom 22. Februar 2011) eingeholt.
B.a.�Mit Klage vom 8. Juni 2012 verlangte der Kl�ger und seine Ehefrau beim Bezirksgericht Laufen, es seien der Beklagte und B.________ (seit dem 20. Januar 2011 gemeinsame Eigent�mer der Liegenschaft an der Strasse X.________ in Y.________; Beschwerdef�hrer), unter Vorbehalt einer Mehrforderung zu verurteilen, ihnen Fr. 30'000.-- zu bezahlen.
Der Pr�sident des Bezirksgerichts Laufen hiess die Klage mit Urteil vom 16. Mai 2013 in dem Sinne gut, als dass er die Beklagten solidarisch verpflichtete, dem Kl�ger Fr. 14'653.-- nebst Zins zu bezahlen. Die weiterreichende Klage des Kl�gers, sowie die Klage von dessen Ehefrau wurden abgewiesen.
B.b.�Gegen dieses Urteil erhob der Kl�ger Berufung an das Kantonsgericht Basel-Landschaft. Das Kantonsgericht hiess die Berufung teilweise gut, hob das Urteil des Pr�sidenten des Bezirksgerichts Laufen vom 16. Mai 2013 auf und ersetzte es durch folgendes Urteil:
"1.�������Die Beklagten werden in Gutheissung der Teilklage des Kl�gers soli-�������darisch verpflichtet, dem Kl�ger CHF 30'000.00 zuz�glich Zins (...) zu�������bezahlen.
2.�������Die Teilklage der Kl�gerin wird abgewiesen.
3.�������[Gerichtskosten]
4.�������[Parteientsch�digung]"
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragen die Beschwerdef�hrer dem Bundesgericht, der Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 11. Februar 2014 sei aufzuheben und das Urteil des Bezirksgerichts Laufen vom 16. Mai 2013 sei zu best�tigen, d.h. die Klage sei abzuweisen, soweit mehr als Fr. 14'653.-- nebst Zins zugesprochen worden sei.
Der Beschwerdegegner und die Vorinstanz beantragen die Abweisung der Beschwerde.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 4. August 2014 wurde das Gesuch der Beschwerdef�hrer um Gew�hrung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Endentscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG), die Rechtsbegehren der Beschwerdef�hrer sind im kantonalen Verfahren nicht gesch�tzt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 BGG). Bei der zu beurteilenden Streitsache handelt es sich um eine verm�gensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert �bersteigt die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen F�llen. Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt einer hinl�nglichen Begr�ndung - einzutreten.
2.1.�Die Vorinstanz qualifizierte den Mietvertrag zwischen den Parteien als einen Mietvertrag �ber eine Rohbaumiete; sie stellte fest, dem Beschwerdegegner seien lediglich nackte R�ume vermietet worden, die nicht zum Bewohnen geeignet gewesen seien und erst hierf�r hergerichtet werden mussten. F�r die vom Mieter get�tigten Investitionen sei im Mietvertrag vom 31. M�rz 2004 vereinbart worden, dass diese im Falle einer Vermieterk�ndigung durch den Vermieter zu entsch�digen seien. So h�tten die Parteien die Entsch�digungspflicht des Vermieters auch im Vergleich vom 17. Januar 2011 vertraglich festgehalten. Auch wenn das Mietverh�ltnis letztlich durch Vergleich aufgel�st worden sei, sei die Entsch�digungspflicht des Vermieters bestehen geblieben.
2.2.�Die Beschwerdef�hrer stellen ihre Entsch�digungspflicht gest�tzt auf Vertrag nicht in Abrede. Dennoch machen sie geltend, Berechnungsgrundlage der geltend gemachten Entsch�digung sei entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht Mietrecht (Art. 260a Abs. 3 OR), sondern die Regeln nach Sachenrecht (Art. 671 ff. ZGB; Bauten auf fremden Grund) i.V.m den Regeln �ber die ungerechtfertigte Bereicherung wegen nicht verwirklichtem Grund zufolge "vorzeitigem Vertragsende" (Art. 62 Abs. 2 OR), wie dies das Bezirksgericht Laufen richtig ausgef�hrt habe. Die Ausbauarbeiten am Mietobjekt durch den Beschwerdegegner k�nnten n�mlich weder als �nderungen noch als Erneuerungen im Sinne von Art. 260a Abs. 3 OR qualifiziert werden. Entsprechend sei - wie dies auch das Bezirksgericht Laufen gemacht habe - auf die Variante 1 ("Teilabbruch, Beibehaltung kleinere Wohnung") des Gutachtens E.________ vom 22. Februar 2011 abzustellen. Danach betrage der Mehrwert der get�tigten Mieterausbauten mit hochgerechneter Kapitalisierung der Differenz der Mietwerte des "urspr�nglichen" mit dem rechnerisch reduzierten Mietwert des redimensionierten Objektes Fr. 14'000.--, wozu Fr. 8'000.-- f�r eine verst�rkte Aussenwand hinzuzurechnen sei. Abz�glich Fr. 7'347.-- infolge der Entfernung von Elektroinstallationen durch den Beschwerdegegner betrage die "Kompensation" Fr. 14'653.--.
2.3.�Die Vorinstanz hielt fest, mit der vereinbarten Entsch�digung f�r Mieterausbauten sollte dem Beschwerdegegner der Verlust aus der fehlenden Nutzungsm�glichkeit der geleisteten Bauinvestitionen ersetzt werden. Da es sich bei der fraglichen Entsch�digung um eine solche f�r eine fehlende Nutzungsm�glichkeit des Mieters handle, sei diese unabh�ngig davon geschuldet, ob die Beschwerdef�hrer als Mieter selbst einen wirtschaftlichen Nutzen aus diesen Mieterinvestitionen ziehen k�nnten oder nicht. Es brauche deshalb nicht gepr�ft zu werden, ob die Beschwerdef�hrer bei der nachfolgenden Vermietung der streitbetroffenen Wohnung und Abparzellierung eines Teiles des Grundst�ckes, auf welchem sich zumindest ein Teil der fraglichen Wohnung befunden habe, einen entsprechenden Mehrerl�s haben erzielen k�nnen.
Weder im Mietvertrag noch im Vergleich vom 17. Januar 2011 sei vereinbart worden, dass die Entsch�digung des Beschwerdegegners f�r die von ihm erbrachten Ausbauarbeiten auf einzelne Geb�udeteile beschr�nkt sei, weshalb er Anspruch auf Ersatz des Mehrwertes f�r alle von ihm vorgenommenen Bauarbeiten habe. Der Umstand, dass der Beschwerdegegner im Herbst 2004 um die M�glichkeit eines Teilabbruches der vermieteten Wohnung gewusst habe, verm�ge an der vertraglichen Verpflichtung des Vermieters zur Entsch�digung der im Mietvertrag genannten Mieterausbauten nichts zu �ndern. H�tte n�mlich ein Teil der Wohnung gem�ss dem Teilabbruchprojekt des Jahres 2005 abgebrochen werden m�ssen, w�re f�r den Beschwerdef�hrer einfach die Erf�llung des (Unter) Mietvertrages zumindest hinsichtlich des vom R�ckbau betroffenen Wohnungsteils nachtr�glich subjektiv unm�glich und der Beschwerdef�hrer w�re gegen�ber dem Beschwerdegegner insoweit schadenersatzpflichtig geworden. Zu beachten sei sodann, dass auch der Beschwerdef�hrer ab Herbst 2004 um die M�glichkeit eines Teilabbruches der streitbetroffenen Wohnung gewusst habe. Dem Beschwerdef�hrer w�re es zu diesem Zeitpunkt offen gestanden, nach Art. 266g OR die Wohnung zu k�nden und so zu verhindern, dass der Beschwerdegegner die Bauarbeiten fortsetzt und sich damit seine Entsch�digungspflicht f�r die Mieterinvestitionen vergr�ssern. Zu ber�cksichtigen sei aber auch, da der Beschwerdef�hrer dieses Mietverh�ltnis (damals) nicht gek�ndet und der Beschwerdegegner die fraglichen R�umlichkeiten fest bis zum 31. August 2012 gemietet habe, es f�r den Beschwerdegegner unzumutbar gewesen sei, im Herbst 2004 einfach die Ausbauarbeiten einzustellen, denn es habe nicht von ihm verlangt werden k�nnen, dass er w�hrend acht Jahren in einem unfertigen Mietobjekt wohne.
Zwischen den Parteien sei unbestritten, dass von einer Wohnungsgr�sse von 79 m2 auszugehen sei. Gem�ss dem Gutachten E.________ sei der Mehrwert der Mietinvestitionen bezogen auf das ganze Mietobjekt gem�ss der Variante 2 ("ohne Abbruch / Wohnung im heutigen Zustand") auf Fr. 55'000.-- und gem�ss der Variante 4 ("Pauschalwerte [Vergleichspreise], heutige Wohnungsfl�che") auf Fr. 43'000.-- beziffert. Es k�nne offen gelassen werden, ob dieser Mehrwert auf Fr. 43'000.-- oder Fr. 55'000.-- oder auf den Mittelwert dieser beiden Betr�ge festzusetzen sei, denn es stehe fest, dass der Beschwerdegegner gem�ss all diesen Varianten auf jeden Fall Anspruch auf die teilklageweise eingeklagten Fr. 30'000.-- habe.
2.4.�Mit diesen Ausf�hrungen setzen sich die Beschwerdef�hrer in ihrer Beschwerde nicht auseinander. Sie begn�gen sich vielmehr damit, die Ausf�hrungen des Bezirksgerichts Laufen in ihre Beschwerdeschrift zu kopieren, womit sie den Begr�ndungsanforderungen an eine Beschwerde in Zivilsachen �ber weite Strecken nicht zu gen�gen verm�gen. Sinngem�ss kann aus ihren Ausf�hrungen, ob sich die Entsch�digungspflicht nach Art. 260a OR oder nach Art. 671 ff. ZGB i.V.m. Art. 62 Abs. 2 OR richtet, jedoch einzig geschlossen werden, dass die Vorinstanz f�r die betragsm�ssige Festsetzung der zu entsch�digenden Mieterinvestitionen auf die Variante 1 des Gutachtens E.________ h�tte abstellen sollen, welche dem Teilabbruch des Mietobjekts Rechnung tr�gt und entsprechend von einer reduzierten Mietfl�che von 54 m2 ausgeht. Die Beschwerdef�hrer machen aber keineswegs geltend, dass sich die vertragliche Entsch�digungspflicht - entgegen den Feststellungen der Vorinstanz - nur auf gewisse (vom Teilabbruch nicht betroffene) Bauarbeiten beschr�nken w�rde. Sie legen weder dar, die Parteien h�tten eine solche Vereinbarung getroffen noch, dass sich eine solche Schlussfolgerung nach Treu und Glauben aus der Auslegung des Mietvertrages und des Vergleichs vom 17. Januar 2011 ergeben w�rde. Entsprechend setzen sie sich auch nicht mit der Feststellung der Vorinstanz auseinander, wonach die Parteien erst im Herbst 2004 vom fraglichen Teilabbruch des Mietobjekts erfahren haben und bis zu diesem Zeitpunkt bereits einen (Gross) Teil der Mieterausbauten get�tigt wurden. Die R�ge erweist sich damit als unbegr�ndet.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerdef�hrer haben den Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.

References: Art. 72
 Art. 74
 Art. 260
 Art. 266
 Art. 260
 Art. 671
 Art. 62
 Art. 68