Source: https://www.mediprofi.cz/33/najem-nemovite-veci-z-danoveho-hlediska-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EnhEI8yvqwHRnqXfeIFzc68CD-vMUnwPlw/?uri_view_type=4
Timestamp: 2019-07-19 12:06:43+00:00

Document:
Nájem nemovité vìci z daòového hlediska | Medi profi - Databáze odborných textù pro zdravotnictví
Nájem nemovité vìci z daòového hlediska
9.7.2019, Ing. Zdenìk Morávek, Zdroj: Verlag Dashöfer
Z pohledu danì z pøíjmù, upravené zákonem è. 586/1992 Sb., ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù, je nutné odli¹it, zda se jedná o nájem u poplatníka fyzické osoby nebo právnické osoby, proto¾e postup zdanìní se v obou pøípadech ponìkud li¹í. Základním problémem, který je nutné vyøe¹it z pohledu danì z pøíjmù, je skuteènost, zda pøíjem z nájemného je zdanitelným pøíjmem na stranì pronajímatele, a pokud ano, jaké k nìmu lze uplatnit výdaje èi náklady, a zda výdaj èi náklad na nájemné je z pohledu nájemce daòovì uznatelným nákladem.
NahoruPronajímatel – fyzická osoba
Pokud se jedná o pronajímatele, který je fyzickou osobou, potom pøíjem z nájemného:
pøedstavuje pøíjem ze samostatné èinnosti podle § 7 ZDP, pokud pøedmìt tohoto nájmu je souèástí obchodního majetku poplatníka ve smyslu § 4 odst. 4 ZDP,
pøedstavuje pøíjem z nájmu podle § 9 ZDP, pokud pøedmìt nájmu není souèástí obchodního majetku poplatníka,
pøedstavuje ostatní pøíjem podle § 10 ZDP, pokud se jedná o pøíle¾itostný nájem movitých vìcí. Pøíjmy z pøíle¾itostného nájmu movitých vìcí jsou osvobozeny od danì, pokud v úhrnu s ostatními pøíjmy podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP (tj. pøíjmy z pøíle¾itostných èinností vèetnì pøíjmù ze zemìdìlské výroby, která není provozována podnikatelem a pøíjmù z provozu výroben elektøiny, ke kterému není vy¾adována licence udìlovaná Energetickým regulaèním úøadem) nepøesáhnou ve zdaòovacím období èástku 30 000 Kè. Je ale nutné zdùraznit, ¾e se musí jednat o nájem movitých vìcí, nájem nemovitých vìcí je v¾dy, i kdy¾ je mo¾né jej posoudit jako pøíle¾itostný, souèástí pøíjmù podle § 7 nebo § 9 ZDP, a osvobození se na nìj tedy nevztahuje. Také je nutné upozornit, ¾e ZDP neupravuje blí¾e, co se rozumí pojmem „pøíle¾itostný nájem”, a v praxi bývají pøí výkladu tohoto pojmu problémy a spory se správci danì.
Poplatník pronajal na jeden den v roce gará¾, za co¾ obdr¾el od nájemce 4 000 Kè. Gará¾ není souèástí obchodního majetku tohoto poplatníka. I pøesto¾e by v tomto pøípadì nebylo pochyb, ¾e se jedná o pøíle¾itostný nájem, vzhledem k tomu, ¾e se jedná o movitou vìc, nelze tento pøíjem pova¾ovat za ostatní pøíjem podle § 10 ZDP. To má za následek zejména tu skuteènost, ¾e na tento pøíjem nelze uplatnit osvobození podle § 10 odst. 3 písm. a) ZDP, a bude se tak jednat o pøíjem zdanitelný.
NahoruVymezení obchodního majetku
Co se týká obchodního majetku, jeho vymezení v pøípadì fyzické osoby je obsa¾eno v § 4 odst. 4 ZDP. Obchodním majetkem poplatníka danì z pøíjmù fyzických osob se pro úèely daní z pøíjmù rozumí èást majetku poplatníka, o které bylo nebo je úètováno anebo je nebo byla uvedena v daòové evidenci. Dnem vyøazení urèité slo¾ky majetku z obchodního majetku poplatníka se rozumí den, kdy poplatník o této slo¾ce majetku naposledy úètoval nebo ji naposledy uvádìl v daòové evidenci.
Pokud tedy poplatník bude dosahovat pøíjmy z nájmu nemovité vìci zahrnuté do obchodního majetku, tj. takové vìci, o které bude úètovat nebo ji povede v daòové evidenci, bude se jednat o pøíjem podle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP. Co se týká uplatnìných výdajù, mù¾e je buï poplatník uplatnit v prokázané skuteèné vý¹i, anebo v pau¹ální vý¹i, která v souladu s § 7 odst. 7 písm. d) ZDP èiní 30 % z pøíjmù z nájmu majetku zaøazeného v obchodním majetku, nejvý¹e lze v¹ak uplatnit výdaje do èástky 600 000 Kè. Doplòme, ¾e do zdaòovacího období roku 2018 byla tato maximální èástka pouze 300 000 Kè, na základì novely ZDP provedené zákonem è. 80/2019 Sb., byla tato maximální èástka zvý¹ena na dvojnásobek.
Pokud poplatník uplatní výdaje v pau¹ální vý¹i, má se za to, ¾e v èástce tìchto výdajù jsou zahrnuty ve¹keré výdaje poplatníka vynalo¾ené v souvislosti s dosahováním pøíjmù ze samostatné èinnosti. Poplatník, který uplatòuje výdaje tímto zpùsobem, je povinen v¾dy vést záznamy o pøíjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s èinností, ze které plyne pøíjem ze samostatné èinnosti. Vyplývá z toho tedy mimo jiné to, ¾e takovýto poplatník není povinen vést úèetnictví ani daòovou evidenci, eviduje pouze tyto konkrétnì stanovené skuteènosti.
Z vý¹e uvedených zpùsobù si poplatník mù¾e zvolit takový zpùsob, který je pro nìj výhodnìj¹í; lze tedy pøedpokládat, ¾e poplatník zvolí ten ze zpùsobù, který pro nìj bude výhodnìj¹í, tj. povede k ni¾¹ímu základu danì, i kdy¾ to samozøejmì nemusí být v¾dy pravidlem.
Poplatník fyzická osoba má pøíjmy z nájmu nebytových prostor. Budovu, ve které se tyto prostory nachází, má zahrnutu v obchodním majetku. Pøíjmy z tohoto nájmu èiní za pøíslu¹né zdaòovací období 350 000 Kè. Proti tomu poplatník v daòové evidenci vykazuje související daòové výdaje ve vý¹i 210 000 Kè. Pokud by se poplatník rozhodl pro uplatnìní pau¹álních výdajù, jejich vý¹e by byla 30 % z pøíjmù, tj. 105 000 Kè. V tomto pøípadì by tedy bylo výhodnìj¹í uplatnit skuteèné výdaje a základ danì (dílèí základ danì) by èinil 140 000 Kè.
Pau¹ální výdaje poplatník nemusí nijak prokazovat èi jinak dokládat, naopak, jsou to právì výdaje, které se nijak neprokazují a pøedstavují tak výrazné administrativní ulehèení.
Dùle¾ité je také doplnit, ¾e pokud se poplatník rozhodne pro tento zpùsob uplatnìní výdajù, nelze jej zpìtnì mìnit, tedy napø. pøi podání dodateèného daòového pøiznání, v dùsledku daòové kontroly atd.
Co se týká uplatòování výdajù, je nutné upozornit na pravidlo, podle kterého musí poplatník u v¹ech pøíjmù spadajících pod jeden dílèí základ danì postupovat stejnì, tedy u v¹ech pøíjmù uplatnit výdaje skuteèné, nebo u v¹ech výdaje pau¹ální.
Poplatník má pøíjmy z volné ¾ivnosti ve vý¹i 700 000 Kè, k nim eviduje skuteèné výdaje ve vý¹i 520 000 Kè. Dále má pøíjmy z nájmu nemovité vìci zahrnuté do obchodního majetku ve vý¹i 100 000 Kè a související skuteèné výdaje ve vý¹i 15 000 Kè.
Je zøejmé, ¾e v pøípadì volné ¾ivnosti jsou výhodnìj¹í skuteèné výdaje, pau¹ální èiní 60 % z pøíjmù, tedy 420 000 Kè, a v pøípadì nájmu nemovité vìci potom výdaje pau¹ální. Takto ale postupovat nelze, v obou pøípadech se jedná o pøíjmy podle § 7 ZDP a zpùsob uplatnìní výdajù musí být stejný. Vy¹¹í jsou v tomto pøípadì celkovì výdaje skuteèné, proto lze pøedpokládat, ¾e budou zvoleny pro v¹echny pøíjmy výdaje skuteèné.
Pau¹ální výdaje mù¾e uplatòovat i poplatník, který vede úèetnictví, tato skuteènost tomu nijak nebrání. Stejnì tak mù¾e uplatòovat tyto výdaje poplatník, který je plátcem DPH.
Má-li poplatník v jednom zdaòovacím období rùzné druhy pøíjmù podle § 7 ZDP, u kterých uplatòuje daòové výdaje rozdílným procentem podle druhu pøíjmù, musí vést pøesnou evidenci jednotlivých druhù pøíjmù tak, aby mohl uplatnit daòové výdaje procentem z pøíjmù v pøíslu¹né vý¹i. To v podstatì znamená, ¾e pokud bude mít poplatník kromì pøíjmù z nájmu majetku zahrnutého v obchodním majetku nìjaké jiné pøíjmy podle § 7 ZDP, je povinen tyto pøíjmy vést oddìlenì, proto¾e u v¹ech ostatních pøíjmù se uplatòuje jiná vý¹e pau¹álu (40, 60 nebo 80 %).
Pokud by se jednalo o nájem nemovité vìci, která není zahrnuta v obchodním majetku, potom by se jednalo o pøíjem podle § 9 ZDP, tedy pøíjem z nájmu.
Z ustanovení § 9 odst. 1 ZDP vyplývá, ¾e pøíjmy z nájmu, pokud nejde o pøíjmy uvedené v § 6 a¾ 8 ZDP, jsou:
a) pøíjmy z nájmu nemovitých vìcí nebo bytù,
b) pøíjmy z nájmu movitých vìcí, kromì pøíle¾itostného pronájmu podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP.
Pokud plynou tyto pøíjmy man¾elùm ze spoleèného jmìní man¾elù, zdaòují se jen u jednoho z nich, man¾elé mají mo¾nost si zvolit, která z pøípadných variant bude pro nì výhodnìj¹í.
Man¾elé mají ve spoleèném jmìní gará¾, kterou pronajmou na jeden den za èástku 4 000 Kè. Nejedná se o gará¾, která by byla zahrnuta do obchodního majetku. Man¾el podniká a má pøíjmy ze samostatné èinnosti podle § 7 ZDP, man¾elka pracuje a pobírá pouze pøíjmy podle § 6 ZDP celý rok od jednoho zamìstnavatele.
Jak ji¾ bylo uvedeno, tento pøíjem nelze pova¾ovat za ostatní pøíjem podle § 10 ZDP, i kdy¾ se jedná o pøíle¾itostný nájem, v tomto pøípadì se bude jednat o pøíjem podle § 9 ZDP.
Jeliko¾ tento pøíjem plyne ze spoleèného jmìní man¾elù, zdaòuje se pouze u jednoho z nich a je na rozhodnutí man¾elù, u kterého to bude. Pokud by tento pøíjem zdanil man¾el, zahrnul by jej do svého celkového základu danì (spoleènì se základem danì ze samostatné èinnosti) a jednalo by se o pøíjem, který bude zdanìn.
Pokud by ale pøíjem zdanila man¾elka, potom by se vycházelo z ustanovení § 38g odst. 2 ZDP, a vznikla by jí povinnost podat daòové pøiznání pouze tehdy, kdyby dal¹í pøíjmy mimo pøíjmù podle § 6 ZDP pøesáhly èástku 6 000 Kè za zdaòovací období. Jeliko¾ tato èástka by nebyla dosa¾ena, nevzniká man¾elce povinnost podat daòové pøiznání, a tento pøíjem tak zùstane nezdanìn.
Základem danì jsou opìt pøíjmy sní¾ené o výdaje vynalo¾ené na jejich dosa¾ení, zaji¹tìní a udr¾ení, tedy výdaje v prokázané, dolo¾ené vý¹i. Neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelnì vynalo¾ené na dosa¾ení, zaji¹tìní a udr¾ení pøíjmù, mù¾e je uplatnit ve vý¹i 30 % z tìchto pøíjmù, nejvý¹e v¹ak do èástky 600 000 Kè, opìt s doplnìním, ¾e do zdaòovacího období roku 2018 byla tato maximální èástka pouze 300 000 Kè. Tento zpùsob uplatnìní výdajù, stejnì jako v pøípadì pøíjmù podle § 7 ZDP, nelze zpìtnì mìnit. I v tomto pøípadì platí, ¾e pøi uplatòování v¹ech pøíjmù podle § 9 ZDP musí poplatník postupovat stejnì, tedy u v¹ech skuteèné výdaje, nebo u v¹ech pau¹ální výdaje.
NahoruUplatnìní výdajù pau¹álem
Uplatní-li poplatník výdaje pau¹álnì, jsou v èástkách výdajù zahrnuty ve¹keré výdaje poplatníka vynalo¾ené v souvislosti s dosahováním pøíjmù z nájmu podle § 9 ZDP. Poplatník, který uplatòuje výdaje pau¹álnì, je povinen v¾dy vést záznamy o pøíjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem. Ani v tomto pøípadì tedy jiná evidence stanovena není.
Poplatník pronajímá chatu, kterou nemá zahrnutou v obchodním majetku. Pøíjmy z nájmu tak pøedstavují pøíjem podle § 9 ZDP. Za pøíslu¹né zdaòovací období dosáhl pøíjmù z nájmu ve vý¹i 280 000 Kè, související skuteèné daòové výdaje pøedstavují èástku 53 000 Kè.
Pokud by poplatník uplatòoval výdaje pau¹ální, èinily by 30 % z dosa¾ených pøíjmù, tedy 84 000 Kè. Tato varianta by pro poplatníka byla výhodnìj¹í, a proto lze pøedpokládat, ¾e by poplatník na tuto alternativu pøistoupil, navíc nemusí nic prokazovat a obávat se pøípadného zpochybnìní nìkterých výdajù ze strany správce danì, napø. pøi daòové kontrole.
Základ danì by tak èinil 196 000 Kè.
Poplatník pronajímá nemovité vìcí, které nemá zahrnuté v obchodním majetku. Pøíjmy z nájmu tak pøedstavují pøíjem podle § 9 ZDP. Za pøíslu¹né zdaòovací období dosáhl pøíjmù z nájmu ve vý¹i 4 800 000 Kè, související skuteèné daòové výdaje pøedstavují èástku 1 150 000 Kè.
Pokud by poplatník uplatòoval výdaje pau¹ální, èinily by 30 % z dosa¾ených pøíjmù, tedy 1 440 000 Kè. Tato varianta by pro poplatníka byla výhodnìj¹í ne¾ uplatòovat skuteèné výdaje ve vý¹i 1 150 000 Kè. Ov¹em maximální vý¹e pau¹álních výdajù èiní 600 000 Kè a proto budou v tomto pøípadì výhodnìj¹í skuteèné výdaje ve vý¹i 1 150 000 Kè, proto¾e pau¹ální nelze uplatnit vy¹¹í ne¾ 600 000 Kè.
Základ danì by tak èinil 3 650 000 Kè.
NahoruVedení daòové evidence
Proto¾e vedení daòové evidence je povinné pro poplatníky danì ze samostatné èinnosti, ZDP také upravuje speciálnì, co musí vést poplatníci s pøíjmy podle § 9 ZDP. Poplatníci mající pøíjmy z nájmu a uplatòující u tìchto pøíjmù skuteèné výdaje vynalo¾ené na jejich dosa¾ení, zaji¹tìní a udr¾ení vedou:
záznamy o pøíjmech a výdajích vynalo¾ených na dosa¾ení, zaji¹tìní a udr¾ení pøíjmù v èasovém sledu,
evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat,
evidenci o tvorbì a pou¾ití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytváøejí,
evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaòovacím období, ve kterém dochází k ukonèení nájmu,
mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy.
Pokud se v¹ak poplatníci rozhodnou vést úèetnictví, pøesto¾e k tomu nejsou podle úèetních pøedpisù povinni, pak postupují podle tìchto pøedpisù, jestli¾e takto postupovali po celé zdaòovací období. Pøitom se movitý i nemovitý majetek, o kterém je úètováno, nepova¾uje za obchodní majetek ve smyslu danì z pøíjmù fyzických osob.
Tato úprava vyplývá z ustanovení § 9 odst. 6 ZDP.
Dal¹í dùle¾ité informace jsou obsa¾eny v pokynu GFØ D-22, a to zejména s ohledem na to, co v¹e je souèástí pøíjmu z nájemného, a co by tedy jako tento pøíjem mìlo být zdanìno.
Souèástí nájemného z bytù tak nejsou úhrady za ceny slu¾eb spojených s u¾íváním bytu. Obdobnì v pøípadì nájmu nebytových prostor nejsou souèástí úhrady nájemného úhrady za slu¾by, jejich¾ poskytování je spojeno s nájmem.
Dále tento pokyn uvádí, ¾e zálohy na ceny slu¾eb (napø. za vytápìní, za dodávku teplé vody, úklid spoleèných prostor v domì, u¾ívání výtahu, dodávku vody z vodovodù a vodáren, odvádìní odpadních vod kanalizacemi, u¾ívání domovní prádelny, osvìtlení spoleèných prostor v domì, kontrolu a èi¹tìní komínù, odvoz popela a smetí, odvoz spla¹kù a èi¹tìní ¾ump, vybavení bytu spoleènou televizní a rozhlasovou anténou), které pronajímatel po uplynutí roku zúètuje se skuteènými výdaji za tyto slu¾by, nezahrnuje pronajímatel do zdanitelných pøíjmù a ani platby za tyto slu¾by nezahrnuje do daòových výdajù. Ov¹em poskytuje-li nìkteré slu¾by sám pronajímatel, jsou zálohy na ceny tìchto slu¾eb zdanitelným pøíjmem pronajímatele.
To tedy znamená, ¾e v pøípadì záloh na slu¾by, tedy pøedev¹ím na energie, ale i na dal¹í slu¾by, je nutné rozli¹ovat, zda pronajímatel slu¾by pouze zaji¹»uje, nebo sám pøímo poskytuje. V prvním pøípadì pøijaté zálohy nepøedstavují zdanitelný pøíjem, ve druhém pøípadì, kdy tyto slu¾by sám pronajímatel poskytuje, zálohy souèástí zdanitelných pøíjmù jsou. Stejným zpùsobem je nutné pøistupovat také k úhradám za tyto slu¾by.
Pronajímatel kromì nájemného vybírá od nájemce také zálohy na dodávku tepla a dodávku vody, následnì sám hradí zálohy dodavatelùm tìchto slu¾eb. Zálohy jsou po skonèení období vyúètovány a rozdíl vypoøádán s nájemcem – pøeplatek je mu vrácen, nedoplatek je po¾adován k doplacení. V takovémto pøípadì pøijaté zálohy souèástí zdanitelných pøíjmù nejsou.
Pronajímatel kromì nájemného vybírá od nájemce také platby za slu¾by – dodávku tepla a vody. Nejedná se ov¹em o zálohy, tyto platby nejsou po skonèení období s nájemcem zúètovány a rozdíl není vypoøádán. V takovém pøípadì jsou tyto platby souèástí nájemného a tedy souèástí zdanitelných pøíjmù.
Pronajímatel kromì nájemného a záloh na slu¾by vybírá také zálohu na úklid spoleèných prostor, jedná se o zálohu, která bude po skonèení období vyúètována. Pronajímatel souèasnì vlastní úklidovou firmu a tyto slu¾by tak sám poskytuje, a to jako podnikatel – fyzická osoba. V takovém…
Prùzkum: Øeditelé nemocnic vidí rezervy v komunikaci
Odborníci: Zveøejòovat ¾ebøíèky kvality nemocnic není vhodné
Aplikaci Záchranka má u¾ milion lidí, dennì ji vyu¾ije asi 50
Vìdci v Brnì otestovali metodu pro urèení podtypu rakoviny prsu
Srdeèní podpory z IKEM by mohly pomáhat a¾ stovce lidí roènì
Na dotace na pomùcky zøejmì dosáhne ¹ir¹í okruh posti¾ených lidí
FN Ostrava má certifikované cerebrovaskulární centrum
Zdravotnické odbory varují pøed ru¹ením malých nemocnic

References: § 7
 § 4
 § 9
 § 10
 § 10
 § 7
 § 9
 § 10
 § 10
 § 4
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 9
 § 9
 § 6
 § 10
 § 7
 § 6
 § 10
 § 9
 § 38
 § 6
 § 7
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9