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Timestamp: 2016-10-22 11:45:18+00:00

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134 II 14515. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung i.S. X. gegen unique zurich airport Flughafen Z�rich AG und Kanton Z�rich sowie Eidgen�ssische Sch�tzungskommission, Kreis 10 (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Expropriation de droits de voisinage en raison du bruit du trafic a�rien et expropriation du droit de s'opposer au survol direct; calcul de l'indemnit� pour une parcelle acquise avant le 1er janvier 1961 mais b�tie apr�s cette date. Appr�ciation par la commission d'estimation de l'impr�visibilit� et de la sp�cialit� des immissions ainsi que de la gravit� du dommage d� aux immissions (consid. 5). Pour les bien-fonds d'Opfikon-Glattbrugg touch�s par le trafic au d�collage qui ont �t� acquis avant le 1er janvier 1961 mais b�tis apr�s cette date, le droit � une indemnisation ne peut correspondre qu'� la d�valuation du sol. Pour appr�cier la sp�cialit� des immissions et la gravit� du dommage, il faut cependant prendre comme crit�re l'utilisation du bien-fonds en cause (dans son entier) au moment de l'estimation. Si les conditions d'une indemnisation sont remplies, celle-ci se limite � la compensation de la moins-value du terrain (consid. 6). Renvoi � la commission d'estimation pour une nouvelle �valuation de la valeur v�nale et une estimation de la moins-value du bien-fonds entier, ainsi que pour d�terminer sur cette base la d�valuation du terrain. Application du mod�le MIFLU pour la d�termination de la moins-value d'une habitation utilis�e par son propri�taire (consid. 12). Faits � partir de page 147
F�r den Sachverhalt kann auf BGE 134 II 49 verwiesen werden. Im vorliegenden Fall hatte die Sch�tzungskommission die Entsch�digung f�r eine 1947 erworbene, aber erst nach dem 1. Januar 1961 �berbaute Einfamilienhausparzelle in Opfikon zu bemessen.
5. Zu untersuchen bleibt, ob der Beschwerdef�hrerin ein Entsch�digungsanspruch f�r die Unterdr�ckung ihrer nachbarlichen Abwehrrechte gegen�ber L�rmeinwirkungen zustehe. Ein solcher setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass - kumulativ - die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der L�rmimmissionen, der sog. Spezialit�t der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind (vgl. etwa BGE 123 II 481 E. 7 S. 490 ff.; BGE 130 II 394 E. 7.1 S. 402, E. 9.2 S. 410, E. 12 S. 414, je mit Hinweisen).
Die Sch�tzungskommission h�lt nur zwei der drei Voraussetzungen f�r erf�llt. Im angefochtenen Entscheid wird ausgef�hrt, das fragliche Grundst�ck stehe seit 1947 im Eigentum der Familie der Beschwerdef�hrerin. Die 680 m2 umfassende Parzelle sei 1993 als Erbvorempfang von der Beschwerdef�hrerin �bernommen und 1994 �berbaut worden. Damit sei die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit bez�glich des Baulandes erf�llt. Dagegen m�sse das Einfamilienhaus, das erst nach 1961 erstellt worden sei, bei der Beurteilung des Minderwertes ausser Betracht fallen. Die Voraussetzung der Spezialit�t der L�rmeinwirkungen sei gegeben, w�rden doch im fraglichen Gebiet, das der Empfindlichkeitsstufe II (ES II) zugewiesen sei, die Immissionsgrenzwerte �berschritten. Was den flugl�rmbedingten Minderwert betreffe, so k�nne dieser anhand der Ver�nderung der Lageklasse dargestellt oder mithilfe des von den Enteignern in das Verfahren eingebrachten Modells MIFLU ("Minderwert Flugl�rm") ermittelt werden. Da mit MIFLU keine reine Baulandbewertung vorgenommen werden k�nne, sei der Minderwert ersatzweise f�r ein Standard-Einfamilienhaus (750 m3 ) auf BGE 134 II 145 S. 148einem durchschnittlich grossen Grundst�ck (500 m2 ) berechnet worden. Das Modell MIFLU weise f�r eine solche Liegenschaft am Stichtag, dem 1. Januar 1997, eine flugl�rmbedingte Entwertung von 19,1 % aus. Die Lageklasse des fraglichen Grundst�cks sinke gem�ss der Bewertung durch die Sch�tzungskommission infolge des Flugl�rms von 5,55 Punkten auf 4,75 Punkte, d.h. um 14 %. Da es sich bei der Lageklassenmethode um eine subjektive Beurteilung durch einen Sch�tzer handle, sei h�lftig auch das Modell-Ergebnis mitzuber�cksichtigen. Sei demnach von einer Entwertung von 17 % auszugehen, so belaufe sich der Minderwert des Baulandes, das ohne den L�rm mit Fr. 820.-/m2 bewertet werden k�nne, auf Fr. 94'782.-. Da die Wertver�nderung auf dem Landwert stattfinde und dieser rund einen Drittel des Verkehrswertes der Gesamtliegenschaft ausmache, falle deren Wertverminderung infolge �berm�ssigen Flugl�rms jedoch klar unter 10 %. Es fehle daher an der Voraussetzung der Schwere des Schadens. Die Entsch�digungsforderung der Beschwerdef�hrerin sei somit abzuweisen.
Die Argumentation der Sch�tzungskommission wird von beiden Parteien kritisiert.
5.1 Die Beschwerdef�hrerin r�umt ein, dass ihr kein Entsch�digungsanspruch f�r das Geb�ude zustehe. Dies �ndere jedoch nichts daran, dass ein schwerer Schaden vorliege. Durch den Flugl�rm erlitten sowohl das Land wie auch das Geb�ude eine Werteinbusse. Der Minderwert des Geb�udes sei nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung �ber die Vorhersehbarkeit der Immissionen nicht abzugelten. W�rden aber Geb�ude und Land hinsichtlich des Kriteriums der Vorhersehbarkeit getrennt behandelt, m�sse auch bez�glich des Kriteriums des Schadens so vorgegangen werden. Es sei daher zumindest der Minderwert des Landes von 30 % zu entsch�digen.
5.2 Die Enteigner machen geltend, dass im vorliegenden Fall die Voraussetzung der Spezialit�t der Immissionen nur vor�bergehend erf�llt gewesen sei. Zwar seien bei der Liegenschaft der Beschwerdef�hrerin die Immissionsgrenzwerte der ES II gem�ss Anhang 5 zur L�rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) auch heute noch �berschritten. F�r das Gemeindegebiet Opfikon-Glattbrugg m�sse jedoch angesichts der seit langem bestehenden Flugl�rmvorbelastung enteignungsrechtlich der Immissionsgrenzwert f�r die ES III massgeblich sein. Im �brigen sei f�r Land, das erst nach dem 1. Januar 1961 �berbaut worden sei, keine BGE 134 II 145 S. 149Entsch�digung geschuldet, weil die Eigent�mer in vollem Wissen um die vom Flughafen Z�rich herr�hrenden Flugl�rm-Immissionen die Nutzungsm�glichkeiten von Grund und Boden ausgesch�pft h�tten. Die Abgeltung eines Minderwertes f�r das Land komme auch deshalb nicht in Frage, weil der Boden bei �berbauten Grundst�cken nicht unabh�ngig von der Gesamtliegenschaft bewertet werden d�rfe, wie wenn er noch selbst�ndig handelbar w�re.
Zur Voraussetzung der Schwere des Schadens bringen die Enteigner vor, in F�llen der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse wegen �berm�ssigen L�rms k�nne - infolge der N�he und der Verwandtschaft zur materiellen Enteignung - nur dann von einem schweren Schaden ausgegangen werden, wenn der Minderwert wegen Flugl�rms einen Drittel des Verkehrswertes einer Liegenschaft �bersteige. Weiter weisen die Enteigner auf die durch den Flughafen bewirkten Wertsteigerungen sowie auf k�nftige L�rmabnahmen hin, die durch die technologische Entwicklung erm�glicht w�rden. Diesen Gegebenheiten m�sse bei der Entsch�digungsbemessung durch Abz�ge Rechnung getragen werden.
6. Das Bundesgericht hat in BGE 130 II 394 E. 12.1 S. 415 ausdr�cklich best�tigt, dass die f�r die (Un-)Vorhersehbarkeit der Flugl�rm-Immissionen massgebende Schwelle, die in der Rechtsprechung auf den 1. Januar 1961 gelegt worden ist, auch f�r die durch den Abflugverkehr betroffenen Grundeigent�mer in Opfikon-Glattbrugg gilt. Hat ein Anwohner sein Grundst�ck erst nach diesem Zeitpunkt anders als durch Erbgang erworben, gelten die Einwirkungen als vorhersehbar und kann kein Entsch�digungsanspruch entstehen (vgl. BGE 131 II 137 E. 2.1 S. 142 mit zahlreichen Hinweisen). Ebenso wenig ist eine Entsch�digung f�r ein Geb�ude zu leisten, das erst nach diesem Datum erstellt worden ist (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4 S. 50; BGE 111 Ib 233 E. 2a; Urteil E.22/1992 vom 24. Juni 1996, E. 3b, w�hrend in BGE 121 II 317 E. 6c/aa die Frage offengelassen worden ist).
Es ist unbestritten, dass die Parzelle Kat.-Nr. 7608 schon vor dem 1. Januar 1961 im Eigentum der Familie der Beschwerdef�hrerin stand. Die Beeintr�chtigung dieses Landes durch Flugl�rm darf daher als unvorhersehbar gelten und gibt, sofern auch die weiteren Voraussetzungen erf�llt sind, Anspruch auf Entsch�digung. Der Umstand, dass der Boden nach dem 1. Januar 1961 �berbaut worden ist, l�sst diesen Anspruch nicht erl�schen. Wird ein Geb�ude BGE 134 II 145 S. 150errichtet, obwohl mit L�rm zu rechnen ist, so bedeutet dies, dass der Eigent�mer die l�rmbedingten Beeintr�chtigungen in Kauf nehmen will und muss, nicht aber, dass das Geb�ude bei Eintritt der L�rmbelastung keinen Schaden erlitte. Mit anderen Worten hat die Voraussetzung der Vorhersehbarkeit der Immissionen lediglich zur Folge, dass der Eigent�mer f�r den immissionsbedingten Schaden am Geb�ude selber einzustehen hat. Es w�re indessen verfehlt, dem Eigent�mer mit Hinweis darauf, dass er einen Teil des Schadens selbst zu tragen hat, die Abgeltung der restlichen Einbusse zu verweigern. Ebenso wenig w�re es sachgerecht, die Schwere eines Schadens zu verneinen, nur weil der Entsch�digungsanspruch des Grundeigent�mers nicht den ganzen Schaden umfasst. Dagegen ist den Enteignern darin zuzustimmen, dass bei der Bewertung von Parzellen, die erst nach Ende 1960 �berbaut worden sind, nicht von der Fiktion ausgegangen werden kann, diese seien un�berbaut geblieben und wiesen Baulandwert auf. Bei der Bewertung der enteigneten Grundst�cke und der Bemessung des zu ersetzenden Schadens ist im Enteignungsverfahren grunds�tzlich auf die rechtliche und tats�chliche Situation im massgebenden Sch�tzungszeitpunkt abzustellen. Dies gilt auch in F�llen wie dem vorliegenden, wo einerseits die Entstehung des Entsch�digungsanspruchs an spezielle Voraussetzungen gebunden und andererseits der Schaden nicht in allen Teilen abzugelten ist. Es ist daher bei der Pr�fung, ob die Bedingungen der Spezialit�t der Einwirkungen und der Schwere des Schadens erf�llt sind, grunds�tzlich von der am Sch�tzungsstichtag bestehenden konkreten Nutzung der Liegenschaft auszugehen, hier also von einem von der Eigent�merin selbst genutzten Einfamilienhaus mit Umschwung.
Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass f�r die vom Abflugverkehr betroffenen Grundst�cke in Opfikon-Glattbrugg, die vor dem 1. Januar 1961 erworben, aber erst nach diesem Datum �berbaut worden sind, ein Entsch�digungsanspruch nur f�r die Entwertung des Bodens entstehen kann. Bei der Beurteilung der Spezialit�t der Einwirkungen und der Schwere des Schadens ist indes von der Nutzung der fraglichen (Gesamt-)Liegenschaft im Sch�tzungszeitpunkt auszugehen. Sind die Voraussetzungen f�r die Leistung einer Entsch�digung erf�llt, beschr�nkt sich diese auf den Ersatz des Minderwertes des Landanteils.
12. Die Sch�tzungskommission ist im vorliegenden Fall wie dargelegt (E. 5) davon ausgegangen, sie habe die l�rmbedingte Einbusse des Wertes des un�berbauten Grundst�cks der Beschwerdef�hrerin zu bestimmen. Sie hat den Minderwert des Baulandes auf 17 % festgelegt, diese Werteinbusse des Bodens jedoch angesichts des Gesamtwertes der �berbauten Liegenschaft nicht als schweren Schaden bezeichnet.
Wie in E. 6 ausgef�hrt, ist indes die Schwere des l�rmbedingten Schadens auch dann mit Blick auf die Gesamtliegenschaft zu beurteilen, wenn dem Eigent�mer nur ein Entsch�digungsanspruch f�r das Land zusteht. Erweist sich die Beeintr�chtigung der Gesamtliegenschaft als schwer, so ist der Schaden in einen auf das Geb�ude entfallenden und in einen auf den Boden entfallenden Teil aufzugliedern und nur letzterer abzugelten. Bei dieser Aufteilung ist der Wert des Bodens mit Bezug auf die am Stichtag konkret bestehende Nutzung als relativer Landwert zu bestimmen, der in der Regel unter dem Baulandwert, d.h. dem Wert eines un�berbauten Grundst�cks liegt.
Die Sache ist somit an die Sch�tzungskommission zur�ckzuweisen, welche eine neue Sch�tzung des Verkehrswertes sowie des flugl�rmbedingten Minderwertes der Gesamtliegenschaft der Beschwerdef�hrerin vorzunehmen und schliesslich den zu ersetzenden, auf den Landwertanteil entfallenden Schaden zu bestimmen hat. Bei der Minderwertsermittlung darf, da es sich hier um von der Beschwerdef�hrerin selbst genutztes Wohneigentum handelt, gem�ss BGE 134 II 49 auf die mithilfe des MIFLU-Modells ermittelten Resultate abgestellt werden. Die Entsch�digung ist als Kapitalzahlung zu leisten und ab dem Stichtag zu verzinsen.
134 II 49,
131 II 137 suite... ,

References: BGE 
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