Source: https://www.avocats-perigueux.com/les-ventes/regles-en-matiere-de-ventes-immobiliere-aux-encheres.html
Timestamp: 2019-05-20 10:26:13+00:00

Document:
Règles en matière de ventes immobilière aux enchères - Ordre des avocats de Périgueux
Les formalités préalables à la vente
Capacité pour enchérir
Aux termes de l'article 1596 du Code civil :
"Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :
Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;
Les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ;
Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ;
Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère.
Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire."
L'adjudication étant une vente (judiciaire), le droit commun des conventions s'applique, de sorte que toute personne a la faculté d'enchérir si elle n'en est pas déclarée incapable par la loi.
C'est ainsi que ne peuvent porter des enchères les mineurs non émancipés (C. civ., art. 1124), ainsi que les majeurs protégés au sens de l'article 488 du Code civil.
Des enchères peuvent être portées pour le compte d'une société civile immobilière en cours de constitution, dès lors que, à l'occasion de la déclaration d'identité de l'adjudicataire, il est indiqué au greffe du Tribunal :
l'identité de chaque associé,
la répartition des parts sociales,
de sorte que, dans l'occurrence où l'immatriculation de la société n'aboutirait pas, les associés seraient adjudicataires en leur nom personnel, à hauteur de leur participation dans le capital social de la société civile immobilière.
En revanche, une surenchère ne peut être formée pour le compte d'une société civile qui n'a pas été immatriculée.
Conformément à l'article R. 322-40 du Code des procédures civiles d'exécution :
les enchères doivent être portées par le ministère d'un avocat,
l'avocat doit être inscrit au barreau du tribunal de grande instance devant lequel la vente est poursuivie,
il ne peut être porteur que d'un seul mandat.
Lorsque le nombre d'avocats inscrits est insuffisant, il doit être fait appel à d'autres avocats établis auprès de Tribunaux de grande instance du ressort de la même Cour d'appel.
Selon l'article 12.2 du Règlement intérieur national de la profession d'avocat :
"L'avocat doit s'assurer de l'identité de son client, de sa situation juridique, et s'il s'agit d'une personne morale, de la réalité de son existence, de l'étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant.
Lorsqu'un avocat s'est rendu adjudicataire pour le compte d'une personne, il ne peut accepter de former une surenchère au nom d'une autre personne sur cette adjudication, à défaut d'accord écrit de l'adjudicataire initial. "
Dépôt de garantie ou caution bancaire
Avant de porter les enchères, l'avocat doit se faire remettre par son mandant, contre récépissé, une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l'ordre de la CARPA SEQUESTRE, représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3000 €.
Le juge de l'exécution doit "s'assurer que les avocats des enchérisseurs ont satisfait à l'obligation de recueillir ces garanties".
La somme encaissée par le séquestre ou le consignataire est restituée dès l'issue de l'audience d'adjudication à l'enchérisseur qui n'a pas été déclaré adjudicataire.
L'adjudicataire doit justifier de ce qu'il disposera de la capacité financière afin d'honorer le règlement des enchères qu'il a fait porter, ainsi que les frais accessoires à la vente.
Ce justificatif peut prendre, notamment, la forme d'une attestation bancaire :
mentionnant le montant des sommes figurant au crédit de son compte,
précisant l'accord de principe sur un prêt correspondant à l'enchère maximum et aux frais accessoires à la vente.
Il importe de veiller à ce que le coût total de l'adjudication n'excède pas les capacités financières de l'adjudicataire.
Pour porter des enchères, l'avocat doit se faire remettre tous éléments relatifs à l'état civil ou à la dénomination de ses clients.
Si l'établissement d'un pouvoir en vue de porter les enchères n'est plus nécessaire, il demeure utile afin de déterminer avec précision l'identité de l'adjudicataire (ou des adjudicataires), ainsi que la somme maximum jusqu'à laquelle il est disposé à porter les enchères.
Il permet de prévenir toute contestation, notamment quant au mandat d'enchérir jusqu'à la somme mentionnée dans le pouvoir.
En cas de mandat donné par plusieurs personnes, il importe d'indiquer dans le pouvoir le pourcentage à hauteur duquel chacun sera propriétaire, de manière indivise.
Assurance sur le bien
Dans la mesure où, en l'absence de surenchère, qui peut être formée dans le délai de 10 jours à compter de l'adjudication, l'adjudicataire est propriétaire à compter de l'audience de vente, il importe qu'il souscrive une assurance multirisque habitation prenant effet le jour de l'audience l'adjudication.
Le principe de la liberté des enchères est garanti par l'article 313-6 du Code pénal qui énonce:
"Le fait, dans une adjudication publique, par dons, promesses, ententes ou tout autre moyen frauduleux, d'écarter un enchérisseur ou de limiter les enchères ou les soumissions, est puni de six mois d'emprisonnement et de 22 500 euros d'amende. Est puni des mêmes peines le fait d'accepter de tels dons ou promesses.
2° Le fait de procéder ou de participer, après une adjudication publique, à une remise aux enchères sans le concours de l'officier ministériel compétent ou d'une société de ventes volontaires de meubles aux enchères publiques agréée.
La tentative des infractions prévues au présent article est punie des mêmes peines."
Connaissance de l'état de l'immeuble et des conditions de la vente
Il importe de prendre connaissance des conditions de la vente en consultant le cahier des charges ou le cahier des conditions de vente auprès du Cabinet de l'Avocat poursuivant la vente ou auprès du Greffe du Juge de l'Exécution du Tribunal de Grande Instance où la vente se déroulera.
Un PV descriptif, établi par un Huissier de Justice, ainsi que des diagnostics immobiliers, intégrés au dossier de vente permettent de bénéficier d'informations complémentaires.
Une visite de l'immeuble vendu est en principe organisée par l'Avocat poursuivant.
Les formalités lors de la vente
déclaration de l'adjudicataire
désertion des enchères
A défaut d'enchère, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix. Cette hypothèse ne concerne pas les procédures de licitation ou de vente d'actifs dépendant de liquidation judiciaire poursuivie à la requête du liquidateur.
Toutefois, en l'absence d'enchère et lorsque le montant de la mise à prix a été modifié par le juge, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu'au montant de la mise à prix initiale.
Dans ce cas, le poursuivant ne sera déclaré adjudicataire qu'à hauteur de la mise à prix initiale.
Dans le cadre d'une vente des actifs immobiliers dépendant d'une liquidation judiciaire, une baisse de mise prix peut être prévue de sorte que, faute d'enchères sur la mise à prix initiale, la vente se poursuit séance tenante après réduction de la mise à prix.
La déclaration immédiate de l'identité de l'adjudicataire est désormais obligatoire quel que soit le type de vente : le délai de trois jours pour effectuer la déclaration d'adjudication a disparu.
Si les renseignements d'identité fournis par l'adjudicataire sont incomplets au regard des exigences de la publicité foncière, l'avocat de l'adjudicataire les complète par une déclaration écrite remise au greffe au plus tard le troisième jour ouvrable suivant l'audience d'adjudication. L'adjudication ne peut donner lieu à déclaration de command.
Leur montant minimum est fixé par le cahier des charges, le cahier des conditions de vente, ou/et précisé à l'audience par le Juge de l'Exécution.
Les enchères sont pures et simples. Chaque enchère doit couvrir l'enchère qui la précède.
Ce temps est décompté par tout moyen visuel ou sonore qui signale chaque seconde écoulée.
Le juge constate le montant de la dernière enchère, qui emporte adjudication.
Aux termes de l'article R. 322-48 du Code des procédures civiles d'exécution : "Toute nouvelle enchère régulièrement portée couvre la nullité des enchères précédentes" et "La nullité de la dernière enchère entraîne de plein droit la nullité de l'adjudication".
Les contestations relatives à la validité des enchères sont formées verbalement à l'audience, par ministère d'avocat. Le juge statue sur le champ et, le cas échéant, reprend immédiatement les enchères.
Lors de l'audience de vente, le Juge rappelle le montant de la mise à prix, telle qu'elle a été fixée aux termes du cahier des conditions de vente ou du cahier des charges.
Une ou des baisses de mise à prix peuvent avoir été prévues de sorte qu'après que des enchères auront été infructueuses, sur la base de la première mise à prix, le Juge constatera le défaut d'enchère et remettra en vente sur la base de la nouvelle mise à prix.
Les frais de poursuite
Les frais de poursuite, dont le montant est justifié par le créancier poursuivant, ou par le surenchérisseur, sont taxés par le juge. Ils sont publiquement annoncés avant l'ouverture des enchères. Leur montant, qui est variable, est lié à l'importance des formalités légales accomplies.
Les formalités postérieures à la vente
La surenchère est formée sous la constitution d'un avocat postulant près le Tribunal de grande instance compétent dans les dix jours qui suivent la vente forcée.
La surenchère est égale au dixième au moins du prix principal de vente. Elle ne peut être rétractée. Elle relance la procédure de vente et n'a pas pour effet de rendre ipso facto adjudicataire le surenchérisseur.
En cas de pluralité de surenchérisseurs, les formalités de publicité seront accomplies par l'avocat du premier surenchérisseur. A défaut, le créancier ayant poursuivi la première vente peut y procéder.
A l'issue de la nouvelle audience d'adjudication fixée par le Juge, l'acquéreur sur surenchère doit régler les frais de la première vente en sus des frais de son adjudication sur surenchère.
Si au jour de la vente sur surenchère, aucune enchère n'est portée, le surenchérisseur est déclaré acquéreur pour le montant de sa surenchère.
Il n'est pas possible d'effectuer une nouvelle surenchère.
Versement du prix de vente
dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière ou d'une licitation
Au plus tard à l'expiration du délai de deux mois à compter de la vente définitive, l'acquéreur est tenu impérativement et à peine de réitération des enchères de verser son prix en principal entre les mains du séquestre désigné, qui en délivrera reçu.
Si le paiement intégral du prix intervient dans le délai de deux mois de la vente définitive, l'acquéreur n'est redevable d'aucun intérêt. Passé ce délai de deux mois, le solde du prix restant dû est augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d'adjudication. Le taux d'intérêt légal est majoré de cinq points à l'expiration du délai de quatre mois du prononcé du jugement d'adjudication.
L'acquéreur qui n'a pas réglé l'intégralité du prix de la vente dans le délai de deux mois s'expose à supporter le coût de l'inscription du privilège du vendeur, si bon semble au vendeur de l'inscrire, et de sa radiation ultérieure.
dans le cadre d'une vente des actifs immobiliers dépendant d'une liquidation judiciaire
Dans le cas d'une telle vente aux enchères, diligentée à la requête d'un mandataire liquidateur, l'adjudicataire doit verser à ce dernier, impérativement et à peine de réitération des enchères, dans les trois mois de l'adjudication la totalité du prix d'adjudication y compris les intérêts au taux légal à compter du jour où la vente est devenue définitive jusqu'au jour du paiement. Si le versement du prix n'est pas effectué dans le délai de trois mois de l'adjudication définitive, le taux d'intérêt est majoré de cinq points à l'expiration de ce délai.
Paiement des frais de poursuites
L'acquéreur paie entre les mains et sur la quittance de l'avocat poursuivant, en sus du prix et dans le délai d'un mois à compter de la vente définitive, la somme à laquelle auront été taxés les frais de poursuites et le montant des émoluments fixés selon le tarif en vigueur, majorés de la TVA applicable.
Son Conseil doit en fournir le justificatif au greffe avant l'expiration du délai de deux mois à compter de la date de l'adjudication définitive. Le titre de vente n'est délivré par le greffe du juge de l'exécution qu'après la remise qui aura été faite de la quittance des frais de poursuite, laquelle quittance demeure annexée au titre de vente.
L'acquéreur est tenu d'acquitter, en sus de son prix, et par priorité, tous les droits de mutation (droits d'enregistrement ou TVA immobilière) auxquels la vente forcée donne lieu. Il doit en fournir le justificatif au greffe avant l'expiration du délai de deux mois à compter de la date de l'adjudication définitive
Le Trésor Public bénéficie d'un privilège, en vue du recouvrement de certaines créances fiscales, énoncé aux termes de l'article 1920 du Code général des Impôts.
Dans l'occurrence où le Trésor Public ne pourrait être désintéressé, notamment par le prix de vente de l'immeuble, il bénéficie d'un privilège dont l'assiette porte sur les loyers perçus par l'acquéreur du fait de la location de l'immeuble vendu.
A défaut pour l'acquéreur de payer dans les délais prescrits le prix ou les frais taxés, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d'un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée.
Si le prix de la nouvelle vente forcée est inférieur à celui de la première, l'enchérisseur défaillant sera contraint au paiement de la différence.
L'enchérisseur défaillant conserve à sa charge les frais taxés lors de la première audience de vente. Il sera tenu des intérêts au taux légal sur son enchère passé un délai de deux mois suivant la première vente jusqu'à la nouvelle vente. Le taux d'intérêt sera majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la date de la première vente définitive.
En aucun cas, l'enchérisseur défaillant ne pourra prétendre à la répétition des sommes versées.
Si le prix de la seconde vente est supérieur à la première, la différence appartiendra au créancier et à la partie saisie. L'acquéreur à l'issue de la nouvelle vente doit les frais afférents à celle-ci.
Le coût de la vente judiciaire
Le coût pour un adjudicataire
Le coût, pour un adjudicataire, souhaitant effectuer une acquisition dans le cadre d'une vente forcée à la barre du Tribunal de Grande Instance, correspond, outre le prix de vente, d'une part, aux honoraires, d'autre part, aux frais (débours et émoluments).
Il importe d'interroger l'avocat que vous chargerez de porter des enchères afin de connaître le coût précis d'une telle vente.
Chaque avocat en convient librement avec son client. Ils peuvent correspondre aux interventions suivantes :
pour porter des enchères
pour accomplir les formalités d'acquisition
pour accomplir les formalités de surenchère
pour accomplir les formalités de purge des inscriptions hypothécaires dans le cadre d'une licitation
pour accomplir les formalités de purge des inscriptions hypothécaires dans le cadre d'une saisie immobilière
Débours et émoluments préalables à la vente :
Ils sont taxés par le Juge et annoncés à l'audience, avant l'ouverture des enchères.
Emoluments dus et calculés sur le prix de vente
Conformément au tableau suivant :
0 à 6 500
6 501 à 17 000
17 001 à 60 000
1131.41 €
Au-dessus de 60 000
1,65% en +
Débours et émoluments dus sur le jugement d'adjudication
Débours non soumis à TVA
Débours soumis à TVA
1 Droit fixe (si 2 avocats)
Droit Gradué
Débours et émoluments dus sur la publication du jugement d'adjudication
à 19.6 %
Droit sur demande d'extrait modèle 1
Droit sur formalité de publication jugement adjudication Décret n°2011-188 du 17.02.11, cas n°32 du tableau II)
Réquisition sur formalité (le coût peut être supérieur)
Droit sur réquisition
Frais de publicité foncière :
Ils sont variables, leur montant dépend du nombre de pages correspondant au jugement d'adjudication, au cahier des conditions de vente, ainsi qu'aux dires qui ont été annexés, soumis à la formalité de publicité foncière.
Ils correspondent aux droits réclamés pour toute vente immobilière par le Trésor Public. Le droit exigible est liquidé sur le prix de l'adjudication. Les ventes sont soumises à droit d'enregistrement ou à la TVA immobilière.
Frais de signification :
Aux termes de l'article R. 322-60 du Code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'adjudication est notifié par le créancier poursuivant ou le mandataire judiciaire poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits, à l'adjudicataire ainsi qu'à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision.
Le coût de cette formalité, dont le montant unitaire correspond au tarif pratiqué par les Huissiers de Justice pour la signification d'un jugement, dépend du nombre de destinataires.
Dans le cas d'une vente forcée devant le Tribunal de Grande Instance, aucune démarche n'est effectuée par un Notaire, le jugement d'adjudication, auquel est annexé le cahier des conditions de la vente, constituant le titre de propriété de l'adjudicataire.

References: l'article 1596
 art. 1124
 l'article 488
 l'article 12
 l'article 313
 l'article 1920