Source: http://blogdetasadores.blogspot.com/2009/
Timestamp: 2017-11-18 08:21:13+00:00

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Hoy no habrán valoraciones, no métodos, ni cálculos, ni bancos ni nada que se le parezca. Hoy tenemos que apreciar lo bueno que tiene la Navidad. Y entre otras cosas, toca estar con la familia y los amigos. Así que dejad lo que estéis haciendo y a disfrutad de vuestro tiempo, que es lo que más valor tiene.
Publicado por Jositomon a las 14:59 0 comentarios
Pretencioso el título, ¿eh? No me toméis por arrogante sin darme la oportunidad de explicarme, por favor: ya sabéis que me gusta navegar por la blogosfera en busca de cosas interesantes de todo tipo, y hoy he topado con este post de gurusblog en el que se habla sobre la estimación del número de viviendas a construir en España en los futuros años. A mí me ha convencido, no solo por lo bien explicado que está (interesante también leer los comentarios), sino porque la mayoría de la gente que da estimaciones sobre este tema es una parte interesada del proceso, en cambio, creo que la opinión de este blog (sin dejar de ser una opinión), no tiene nada de interesado y por lo tanto, creo que da una visión más fría del asunto.
En resumidas cuentas, dice que, mientras los expertos (no se aclara qué expertos) consideran que un ritmo normal de construcción en España podría estar en torno a las 400.000 viviendas/año, (en 2008 llegamos a las 853.000 viviendas/año), gurusblog compara la cifra con las de otras partes de Europa y USA, para concluir que si llegamos a 200.000 nos podemos dar con un canto en los dientes:
"He repasado los datos de construcción de nuevas viviendas en países de nuestro entorno con niveles de población incluso superiores a la Española. Por ejemplo en el caso de Italia de 1997 al 2006 se han construido unas 170 mil viviendas año. Para el mismo periodo en Francia han estado a niveles de 300 mil viviendas/año, sólo en 2005 y 2006 superaron las 400 mil vivienda/año. En Alemania, con 82 millones de habitantes (casi el doble que España), del 2000 al 2006 en ningún momento superaron las 300 mil viviendas nuevas/año."
A mí me parece bastante razonable, así que voy a elaborar hipótesis de trabajo para nosotros, los tasadores, basados en esas cifras. Y es que creo que las sociedades de tasación tienen un reto importante por delante. Todo el crecimiento del negocio de estas empresas se ha basado en el mercado hipotecario, amparadas por la archifamosa Orden ECO y sus posteriores modificaciones. Durante mucho tiempo temí que al Banco de España le diera por cancelar dicha Orden, con lo que el modelo de negocio de estas empresas se iría al garete, pero ahora veo que el problema no es que les vayan a quitar el paraguas, sino que va a dejar de llover, porque se está acotando el mercado a pasos agigantados.
Mirad este gráfico, también sacado de gurusblog:
Prácticamente desde el 2002 al 2008 nos hemos movido en torno a las 700.000 viviendas/año, que es justo el periodo de tiempo en el que más crecimiento se dio en las tasadoras, dado que esas viviendas había que tasarlas, además de los suelos para las promociones y las promociones en sí. Ahora se plantea un futuro con una cifra por debajo de la mitad. Y tasadoras sigue habiendo las mismas. ¿Qué consecuencias podemos sacar?
Yo creo que una primera es que la competencia va a ser atroz y no va a perdonar. Y ojo aquí porque hay muchas tasadoras que no están acostumbradas a competir. No hace falta más que echar un ojo al accionariado de estas sociedades y se puede ver que a algunas, el cliente les ha venido dado. Ahora toca lanzarse al mercado, y no va a ser tan fácil cuando ya está todo copado.
Muchas van a tener que cerrar. Especialmente las pequeñas que no puedan competir en precios (precios que tendrán que bajar, por otra parte).
El mercado de segunda mano va a cobrar gran importancia para la tasadoras, aunque éste es un tema muy complejo mientras los bancos no den crédito y ésto no pasará mientras no se liberen de todos los activos inmobiliarios que están captando.
Y esta competencia nos afecta a los tasadores, sin duda. Pero creo que no todo es malo. Indudablemente, esa disminución de encargos provoca que seamos más y haya menos que repartir, pero también creo que hay una doble lectura: si las tasadoras disminuyen sus necesidades de tasadores, lo lógico es que tiendan a confiar en los más expertos, con más conocimiento y mejor preparación. Creo que, si el panorama descrito es el que se pinta arriba, y es muy probable, las tasadoras buscarán al tasador mejor preparado, dado que aquí el precio no es una variable. Todos valemos igual para la misma tasadora, dado que la mayoría de las tasadoras establecen tarifas fijas para sus técnicos (al menos las tasadoras para las que nosotros trabajamos). Por lo tanto, en esto partimos en igualdad de condiciones.
Así pues, yo creo que la formación y la preparación van a ser valores al alza de aquí en adelante. Y enlazo con el título del post. Que mejor forma de estar al día que nuestro blog de tasadores, ¿no?
Ya en serio: yo sigo otros blogs porque creo que la gente que los escribe pone un montón de conocimiento en la red a disposición de cualquiera. Yo aporto mi granito de arena. No pretendo formar a nadie, simplemente comentar cosas que ocurren en nuestro mundo. Pero aquí hablamos de todo, y veis que hay mucho de qué hablar. Y creo que cuanto más comentemos entre todos, más grande haremos nuestro conocimiento.
Este blog no os va a hacer expertos en nada, pero quizá os ayude a ver la tasación desde un punto de vista diferente. Si eso pasara, yo me daría por satisfecho.
Publicado por Jositomon a las 20:21 0 comentarios
Etiquetas: eco, opinión, sociedad de tasación
Sn duda recordaréis de hace poco el post sobre la caducidad de los certificados de tasación. Pues el Banco de España vuelve a las andadas y donde dije Diego digo digo...
El 7 de diciembre se ha publicado en el BOE el Real Decreto 1817/2009, de 27 de noviembre, con entrada en vigor el 8 de diciembre. Este Real Decreto modifica el artículo 8 del Real Decreto 716/2009 en el que se establecía que la caducidad de las tasaciones era de 3 meses, volviendo a la anterior de 6 meses.
Publicado por Jositomon a las 14:34 0 comentarios
Etiquetas: Banco de España, eco, normativa, noticias
Publicado por Jositomon a las 0:40 4 comentarios
Publicado por Jositomon a las 20:17 3 comentarios
Me preguntan mucho sobre la diferencia entre esos dos términos. A mi humilde modo de ver, creo que la diferencia más sencilla es la siguiente:
La valoración puede ser el acto de valorar, sin más. La tasación es una valoración cuya finalidad es la garantía hipotecaria.
Se admiten matizaciones al respecto.
Publicado por Jositomon a las 11:27 0 comentarios
Etiquetas: novatos, tasación, valoración
Publicado por Jositomon a las 12:35 1 comentarios
Publicado por Jositomon a las 22:47 3 comentarios
Se ha presentado el nuevo proyecto de ley de regulación de las SOCIMIs (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) por el que se establece que la valoración de los inmuebles que entren a formar parte del patrimonio de las mencionadas sociedades, deberá llevarse a cabo por sociedades de tasación homologadas.
ATASA ha propuesto un par de medidas más que aumentarían la prudencia valorativa, para que sean añadidas al proyecto de ley.
Publicado por Jositomon a las 9:51 0 comentarios
Etiquetas: ATASA, normativa, SOCIMI
¿Y qué hacen por ahí fuera? Primera aproximación a la valoración internacional
La valoración de inmuebles depende de donde se haga. Esto es evidente. Pero no me estoy refiriendo ahora a las tres cosas que dicen que más importan en un activo inmobiliario ("location, location, location"). Me refiero a que dependiendo de en qué país se haga, la valoración se hace de una forma u otra. El motivo por el que se valora de manera diferente, por el que existen distintos modelos de valoración, es, en última instancia, un motivo social y cultural. Las propiedades no se entienden de igual modo en todos los sitios y en todas las culturas. En la arquitectura vemos esto reflejado constantemente. El contexto es uno de los elementos imprescindibles al abordar un proyecto (sólo por esto, dicho contexto ya debería influir en el valor final del inmueble) y así mientras en lugares soleados se tiende a hacer ventanas pequeñas para evitar que el interior sea un horno, en lugares con menos sol buscan más ventanales (ejemplo muy básico y posiblemente matizable, lo sé, pero ya entendéis lo que quiero decir).
Como quiera que vamos hacia un mundo cada vez más globalizado (los negocios son ya globales), a las empresas (y a los particulares y gobiernos y administraciones...) les ha dado por invertir en países que no son sus originarios, o al menos, por interesarse en productos fuera de sus fronteras, lo que como poco puede llegar a materializarse en abrir una sede en el extranjero. Hale, ya hay que valorar inmuebles...
Pero a un alemán le puede llegar a asombrar lo que vale un terreno en Japón, y a un japonés lo que cuesta en Bali, ¿no? ¿Qué garantiza a un americano que no le están timando en Francia? ¿O a un italiano que la torre de Santiago de Chile vale lo que le dicen que vale? La pregunta clave es: ¿se puede valorar de igual manera aquí que allí?
En un orden teórico creo que caben dos aproximaciones:
Si la respuesta es SI, entonces deberíamos tender a un modelo en el cual existiera un único sistema de valoración con la suficiente flexibilidad como para poder adaptarse a las diferentes normativas particulares de cada país o región, que no son si no fruto de la visión social y cultural de cada uno de esos países, pero cuyo resultado daría un valor estándar aceptado independientemente del origen del comprador, vendedor y lugar de la transacción.
Si la respuesta es NO, entonces lo que tendremos son distintos modelos derivados tanto de esas leyes como de esas culturas y sociedades, y cuyos resultados reflejan esa casuística considerando tanto comprador como vendedor y lugar en el que se realiza la operación.
Es evidente que la situación real se aproxima más al segundo modelo, donde la valoración es resultado de las influencias sociales y culturales. No podía ser de otra manera, como ya se ha podido deducir del párrafo que abre este post. Sin embargo, el alemán sigue queriendo comprar en Estados Unidos y el Chileno en Jamaica. El problema persiste. ¿Qué se puede hacer? Pues no queda más remedio que tender hacia un sistema estandarizado, reconocido donde quiera que sea aplicado, que considere las peculiaridades de cada sociedad y cultura, pero que de valores asimilables al resto. Se tiende hacia la estandarización, hacia el primer modelo, aunque matizado para dar cabida a todos por igual.
Os podéis imaginar que ese proceso de estandarización no es nada sencillo. Se podría decir que en este sentido la valoración está aún en pañales. Y me refiero a la valoración en general, ya sea de inmuebles o de cualquier otra cosa. Se han creado organismos supranacionales con este objetivo, pero el proceso es tan largo (o lo están haciendo tan largo) que lo único que se ha sacado en claro es la voluntad de hacerlo. TEGOVA (asociación de tasadoras de Europa), o el IVSC (International Valuation Standards Comittee) son algunos de esos organismos, que ya iremos desgranando en futuros posts, pero no logran dar más que indicaciones sin carácter de normativa, a excepción del denominado "libro rojo de la valoración", las NIIF (Normas Internacionales Financieras), y poco más, cuya aplicación sólo es obligatoria en determinadas operaciones. Ni siquiera la Unión Europea, a través de TEGOVA, ha conseguido dar normas que puedan ser utilizadas en la valoración de los inmuebles de Europa. De hecho, ya vimos en algún post que ahora mismo hay dos modelos de valoración que están en pujna por imponerse en la estandarización del modelo europeo: el latino y el anglosajón, los cuales también veremos más adelante.
He querido hacer esta primera aproximación para haceros ver que el tema es bastante interesante. A mí por lo menos, me lo parece. En breve habrá más, no queráis saberlo todo así de sopetón, que hay para rato. Tranquilos, tranquilos...
Etiquetas: extranjero, IVSC, normativa, procedimientos, TEGOVA
Publicado por Jositomon a las 21:15 4 comentarios
Me he quedado boquiabierto esta mañana cuando he tenido que ir a hacer una gestión a la sucursal del banco. Mientras la oficinista tecleaba en el ordenador mi operación, he visto en el mostrador un folleto tristemente impreso en papel reciclado y vulgarmente grapado, en cuya página principal se podía leer un catálogo de inmuebles puestos en venta por dicha entidad. No he podido evitar la curiosidad profesional y lo he empezado a ojear. La oficinista, que se ha percatado de ello, me ha preguntado si buscaba piso y me ha dicho que podía tener una reunión con el director de la sucursal si quería más ayuda al respecto. Incluso me ha dicho que podía dejar los datos del inmueble que buscaba y si salía algo que encajara, me avisarían.
Ya habíamos comentado en algún post que los bancos son ya las grandes inmobiliarias en España, pero no me esperaba verlo de forma tan patente. Justo lo que me han ofrecido en la sucursal del banco es lo que te ofrecen en una agencia inmobiliaria, aunque en el banco lo hacen de forma más burda, en papel reciclado, grapado y sin cartelería, pero pronto veremos folletos más elaborados. Al tiempo. Se me ocurre pensar que, con esto de las fusiones de las cajas de ahorro y la cantidad de sucursales que van a tener que cerrar, quizá puedan mantener algunas abiertas y transformarlas en oficinas dedicadas a la venta inmobiliaria. Quizá lo veamos, porque está claro que estas entidades necesitan quitarse inmuebles de encima por cualquier medio.
Las perdedoras vuelven a ser las agencias inmobiliarias, creo yo, porque no compiten en igualdad de condiciones. Los bancos se centran en vender su stock, no necesitan captarlo. Las agencias sí, lo que las obliga a diversificar esfuerzos y emplear más recursos. Además, los bancos ofrecen directamente la financiación en condiciones muchísimo más ventajosas. Leía hace poco que llegan a triplicar las comisiones si el inmueble sobre el que hipotecan no es del banco. Además, las entidades bancarias no precisan márgenes de beneficios excesivos, dado que su negocio es la hipoteca, no la casa, y quieren quitarse de encima las viviendas que heredan por impagos.
Ya finalizo el post con una comparativa de estos inmuebles ofertados en el folleto y las tasaciones que se hicieron en su momento. Hemos podido acceder a varios de esos informes y es interesante lo que se concluye: muchas de las ofertas fueron tasadas hace dos o tres años (justo antes del comienzo de la crisis) en valores que están entre el 16 y el 54% por encima de las ofertas del banco!!! Fijáos en lo que hablábamos antes de cómo tienen que competir las agencias. Si estas vendieran a esos precios no tendrían margen de beneficios.
P.D.: Los inmuebles ofertados por bancos se están convirtiendo en uno de los agentes más activos en la bajada de valores de estos bienes. Por ahora los bancos mantienen su oferta de inmuebles mayoritariamente en subastas y venta algo más alejada del circuito comercial estándar (venta directa de promoción, y cosas así), pero lo que relato en el post es un indicativo de un cambio en esa política. Si los bancos pasan a vender pisos a gran escala, significaría su entrada significativa en el mercado y eso si que influiría en los precios de una forma más potente a como lo ha hecho hasta ahora. Da la sensación de que una vez más, los bancos marcan la pauta y el resto vamos detrás...
Etiquetas: apis, entidad bancaria, profesionales
Micropost: ejemplo de revalorización gracias a... la banda ancha!!
Acabo de leer en el blog ALT1040 el siguiente Post. Me ha llamado la atención sobre todo por el párrafo final, que dice:
"Lo mejor de todo es que después de haber hecho esto las propiedades se revalorizaron y ahora las casas y campos del lugar cuestan entre un 20 y un 25% más que lo que costaba antes. Así que, técnicamente, nadie perdió absolutamente nada, sino que terminaron ganando."
Ya tenemos un elemento más a considerar en la valoración de inmuebles. Y olé por la iniciativa del pueblecito. Ojalá viésemos más cosas como esta.
Publicado por Jositomon a las 18:59 0 comentarios
Hace poco habréis oído en las noticias que todo Paraguay y la mayoría de Brasil se quedaron sin luz. Estos dos países reciben la inmensa mayoría de su electricidad de la presa de Itaipú (que en guaraní quiere decir algo así como "piedra que suena") y que tiene una historia bastante peculiar y muy interesante.
La presa es un proyecto faraónico que impresiona de verdad. Es la presa más grande del mundo se mire desde el punto de vista que se mire. Mide 7 km de largo, genera más electricidad que cualquier otra del mundo, fueron necesarios 40.000 trabajadores... Monumental. La ciudad de Foz de Iguaçu, que era un pueblecito antes de la obra y sirvió de base logística durante los 7 años que duró la construcción, se convirtió en una ciudad con movimiento económico comparable al de alguna de las capitales de provincia de la zona.
La presa se sitúa en el río Paraná, en la frontera entre Paraguay y Brasil y fué construida por ambos países para solventar la demanda energética creciente de ambos. Fue inaugurada en octubre de 1982. Lo que me interesa es que para generar la cantidad de energía eléctrica de la que hablábamos, hizo falta inundar miles de hectáreas de selva y terrenos destinados a la agricultura, incluidas unas 8.500 viviendas, para poder crear un embalse del que obtener la fuerza necesaria para mover sus inmensa turbinas.
Me interesan esas 8.500 viviendas y cómo se valoraron. Los gobiernos paraguayo y brasileño crearon un equipo cuyo único objetivo fué la valoración de estos bienes inmuebles para poder indemnizar a sus propietarios. El primer paso que dieron fue fotografiar desde aviones todas las propiedades, algo muy parecido a lo que se hace en nuestra valoración catastral. Se empezaron a dar valores de esta forma, pero enseguida se detectaron varios fallos en valores que hacían dudar de todo el método empleado (curioso que para nuestras administraciones el método sirva perfectamente, ¿verdad?). Después de varias discusiones, se decidió enviar fotógrafos a todas las propiedades. Los fotógrafos registraron en sus cámaras cada una de las viviendas, cultivos, muebles, cuadros e incluso personas que había en las casas. Después esa información se clasificó y se valoró de acuerdo a tasas de mercado. Este método pareció funcionar mejor y la mayoría de los propietarios aceptó el valor que se les dió. El resto fué a los tribunales hasta que se acordó un precio, como en cualquier otra expropiación, por lo que yo pudo saber. El proceso duró aproximadamente dos años.
Es muy curioso ese proceso de prueba y error que necesitaron los gobiernos de Paraguay y Brasil porque les llevó a un sistema muy parecido al de la valoración en España. En cálculos posteriores se ha estimado que el sistema de visita por valoración, aunque duró mucho tiempo, ahorró hasta un año extra el proceso de expropiación, lo que hubiera retrasado la inauguración de la presa generando pérdidas enormes en cuanto a ingresos por electricidad. La única diferencia notable es que en España somos arquitectos, aparejadores o ingenieros los que visitamos, lo que creo que aumenta aún más la garantía de valor.
Otro aspecto importante fué el de la valoración mediambiental que se hizo de la zona. Hasta 30.000 animales fueron salvados de la inundación. No sé exactamente cuantas especies vegetales se quedaron bajo el agua de Itaipú. El embalse tardó 14 días en llenarse y ahora tiene una profundidad de 100 metros. Durante esos 14 días, el equipo de ecologistas asignado al proyecto, se dedicaron a ir por barca por el creciente embalse a rescatar a todo tipo de animales que se habían quedado atrapados en árboles, tejados o peñascos. No tengo ni idea de cómo se puede valorar eso.
Publicado por Jositomon a las 9:00 0 comentarios
Etiquetas: expropiación, medioambiente, Proyectos, rústicas, valoración catastral, viajes
Publicado por Jositomon a las 12:00 16 comentarios
Con esto de la crisis, las sociedades de tasación no son las únicas que se han visto en apuros intentando adaptar procedimientos. Sin ir más lejos, el mismo Banco de España (BDE), el órgano regulador de la valoración, también ha dado algún síntoma de nerviosismo. Para muestra, un botón:
La orden ECO 805/2003, sobre la que se basa todo el tinglado de la valoración, establecía una validez para cada informe de seis meses desde la fecha de su validación, pasados los cuales, la tasación se consideraba caducada.
Con motivo de las caídas de valores en inmuebles, el BDE se puso un poco nervioso porque veía que los valores parecían no ser sostenibles y decidió acortar ese plazo de seis meses a la mitad a través del artículo 8.3 del Real Decreto 716/2009 de abril del 2009.
Ante el follón que supuso para las tasadoras tener que cambiar certificados de tasaciones de operaciones que ya estaban activas, en junio del mismo año (sólo tres meses después), el mismo BDE manda a ATASA (asociación de las tasadoras), un comunicado por el que vuelve a establecer el anterior periodo de caducidad. Es decir, los seis meses.
Las tasadoras se han pasado el tiempo desde entonces emitiendo certificados adicionales para ampliar el plazo de validez de las tasaciones que se vieron afectadas por los nervios de los reguladores.
Publicado por Jositomon a las 15:45 0 comentarios
Etiquetas: ATASA, Banco de España, crisis, eco, normativa
Bueno, chicos, he decidido hacer un primer lavado de cara al blog y he cambiado un par de cosas. Creo que tiene un poco más de diseño (que al fin y al cabo somos arquitectos) y sigue siendo claro y se puede entender bien. En la oficina ha gustado. Si os apetece, dejad vuestros comentarios al respecto (por favor, constructivos y tened piedad).
A nadie se le escapa que hoy en día cada vez tiene más importancia el aspecto medioambiental en nuestra vida. La preocupación por el cuidado del planeta es cada vez más patente y parece que todo el mundo se está concienciando de ello: o cuidamos a la Tierra, o nos quedamos sin hogar.
A la arquitectura llegó esa c onciencia hace unos años. Los arquitectos más importantes del mundo apostaron por el bioclimatismo, que fueron introduciendo poco a poco en sus diseños. No se concibe ningún proyecto reciente que no haya considerado de una forma u otra estos aspectos (ojo, el bioclimatismo no son solo placas solares, sino orientación soleamiento, ventilación natural y un montón de cosas más).
En España esa conciencia se plasmó en el Código Técnico de la Edificación, que exigía en las nuevas construcciones una serie de aspectos que favorecieran energías renovables y ahorros de las mismas. No entraré aquí en si se hizo más o menos acertadamente. Me lo reservo.
Y como no podía ser de otra manera, en la valoración inmobiliaria se hizo necesario considerar de una forma coherente y seria dicho aspecto medioambiental. Fijáos: la sociedad ha tomado conciencia de la importancia de los aspectos bioclimáticos y los valora, por consiguiente, esos aspectos dotan de un valor añadido a los edificios. En otras palabras: a la gente le gusta que se respete el medioambiente y valora más que un edificio lo considere a que no. Y está dispuesta a pagar por ello, por lo que es algo que añade valor al inmueble.
Poco a poco tenemos que considerar más en la valoración el análisis de los aspectos medioambientales. Esto se está plasmando lentamente en la denominada "Herramienta Verde", que en realidad no es más que un conjunto de procedimientos cuya finalidad consiste en valorar el impacto medioambiental del edificio, así como la sostenibilidad de los mismos. Dichos procedimientos no están claramente definidos. Algunos hacen referencia al consumo directo de energía, otros al diseño del edificio, otros al impacto medioambiental del mismo... Todo queda en un conjunto de ideas que es dificil condensar para que puedan quedar reflejados en la valoración. Este es uno de los problemas de la Herramienta Verde hoy en día.
Esta Herramienta Verde va acompañada de dos normativas que se complementan: el citado Código Técnico de la Edificación y la Normativa Europea de Eficiencia Energética en Edificación (2002/91/CE). En la práctica, lo que debemos valorar es si ese edificio cumple con estas normas. Si lo hace, dispone de un plus añadido. Si no, o no afecta o incluso podría ser penalizado.
Quedan muchas cosas pendientes por considerar si realmente se quiere valorar la sostenibilidad de un inmueble, pero estos son los primeros pasos y yo creo que poco a poco, este aspecto de la valoración va a ir creciendo. En la oficina nos vamos a poner en contacto con especialistas en este campo de la arquitectura para considerar factores de valoración que se pueden estar pasando por alto. Pero no hay nada concreto aún. En los informes que emitimos sólo hay una breve referencia a suelos contaminados y aspectos medioambientales, pero la cosa va a más poco a poco.
Publicado por Jositomon a las 9:00 5 comentarios
Etiquetas: bioclimatismo, Código Técnico de la Edificación, Herramienta Verde, medioambiente, procedimientos, sostenibilidad
Publicado por Jositomon a las 13:52 2 comentarios
Como ya sabéis, el m étodo de comparación es el método estrella en la valoración inmobiliaria. Consiste en comparar el inmueble que queremos valorar con otros inmuebles de características parecidas, aplicándoles si procede una serie de correcciones o coeficientes de homogeneización para llegar a un valor adecuado. A los inmuebles con los que lo comparamos la normativa los denomina "comparables", aunque la denominación que más se usa es la de "testigos", que es la que utilizaba la anterior regulación. Podemos entender que "testigos" son todas las muestras o inmuebles con los que podemos comparar y "comparables" son los testigos que finalmente utilizamos (un mínimo de 6 muestras o 3 transacciones comprobadas).
El método de comparación tiene muchas ventajas, pero quiero centrarme en un inconveniente que es evidente: el valor final de una valoración depende directamente de los testigos que seleccionemos para realizar la tasación.
Fijaos que esos testigos los tasadores los sacamos de ofertas que encontramos por la calle, internet o en el periódico, como ya vimos hace poco en un post anterior. Pero ala hora de valorar, tenemos un amplio abanico de muestras donde elegir. Básicamente éstos son los criterios que debemos seguir para seleccionarlos:
Por tipología: no podemos comparar peras con manzanas. Si valoramos un piso debemos seleccionar pisos. Si lo que se valora es un local, pues locales.
Localización: debemos seleccionar inmuebles del entorno más cercano al que queremos valorar. Además debemos considerar las ventajas e inconvenientes de ese entorno. No podemos comparar casas del Viso de Madrid con casas de Usera (otro barrio de Madrid).
Por superficie: como nuestro objetivo es obtener un valor unitario por metro cuadrado, no conviene comparar inmuebles pequeños con grandes. El m2 de una casa grande vale menos que el de una casa pequeña. Es como los huevos. Es más caro uno sólo que un huevo de una docena. Con los m2 pasa igual.
Antigüedad: Evidentemente los inmuebles más modernos no valen lo mismo que los más antiguos.
Calidades constructivas: si el inmueble tiene buenos acabados, ascensor, etc...
En realidad se trata de escoger los inmuebles más parecidos al nuestro, y aquí llega el meollo del asunto. Intentaré explicarme: Para mí no es correcto elegir 6 testigos de la misma promoción que el inmueble que tasamos. Puede que esa promoción esté fuera de mercado y obtendríamos un valor completamente desvirtuado. Si escogemos testigos de precios muy altos, obtendremos valores muy altos. Pondré un ejemplo: imaginaos que un chino viene a España y sólo ve el Rocío. Si vuelve a su país sin ver más del nuestro, seguramente piense que los españoles se dedican a pasear imágenes religiosas, que vamos vestidos de faralaes y que en vez de coches tenemos carros tirados por caballos. Evidentemente la valoración que hace el chino de nuestro estilo de vida es errónea.
Con la valoración inmobiliaria es parecido. Es muy importante qué testigos se escogen. Si alguien no sabe de valor lo primero que me va a preguntar es: "pero entonces, dos tasadores no valorarán igual una misma casa, no?". La respuesta es que no. No darán el mismo valor. Pero añadiría que, si han valorado bien, sus conclusiones serán sensiblemente semejantes. No habrá demasiadas diferencias. Lo importante es que el tasador tenga una idea clara de cual debe ser el valor del inmueble nada más verlo. Esa primera idea suele ser la que generalmente oriente al tasador y pocas veces variamos (si hablamos de inmuebles especiales, esa idea sencillamente no aparece).
A la hora de tomar testigos del mercado, hay que tener en cuenta varias cosas. Me ha parecido muy importante este artículo que he leído en idealista. Dice que los propietarios no dan valores objetivos a sus inmuebles (no los damos nosotros, de ahí las discrepancias a las que me refería antes, imaginaos los propietarios). Esto viene a cuento en el tema de la selección de testigos, dado que muchos propietarios ofertan precios desorbitados y hay que saber filtrarlos. Un propietario siempre te dice que su casa está en el mejor barrio, tiene la mejor orientación, las mejores calidades, tiene más metros que el piso de abajo y que el de arriba, tiene mejores vistas, etc, etc... Lo oigo en cada visita. Y en realidad, es igual que el resto de inmuebles que has visto esa semana. Quizá hable en otro post de la conclusión a la que me ha llevado esto...
Es un hecho que simplemente cambiando un testigo podemos obtener variaciones de valor de hasta un 5 - 10% en el global. Más si el testigo es absurdo. Por eso en la oficina constantemente realizamos estudios de mercado para que no nos salgamos de unos márgenes. Cuando haces una tasación a veces puedes perder perspectiva. Es como cuando ves un cuadro muy de cerca. De vez en cuando necesitas dar un paso atrás para ver l conjunto. Lo solemos hacer al menos una vez cada dos meses. Y en ciertas zonas en las que trabajamos intensamente es bastante necesario en la actualidad dadas las variaciones del mercado.
Para resumir: la valoración es una "ciencia subjetiva" que ha buscado métodos para "objetivizarse". Y que el parámetro fundamental es el criterio del tasador. Las sociedades de tasación y los filtros de control son un segundo paso que aumenta la objetividad del valor que damos. Pero la elección de los testigos (saber elegirlos) es clave para valorar correctamente por comparación.
Publicado por Jositomon a las 9:00 11 comentarios
Etiquetas: método comparación, novatos, testigos
Para los que no lo sepáis, ATASA es la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración de España. Es la Asociación que vela por el sector de la valoración en España y cuenta entre sus asociados con la mayor parte de las sociedades de tasación, y desde luego, las más importantes, de nuestro país. Resulta que acaba de celebrar su IV congreso y el que os escribe pudo asistir a la jornada de cierre del mismo, en donde se nos habló de un montón de cosas bastante interesantes. En el fondo, cómo afronta el sector la crisis fue el tema estrella del congreso. Como anécdota os diré que es el congreso que más asistentes ha tenido nunca en ATASA y que sociedades que iban por cumplir han multiplicado su presencia en estas charlas. Hay que conocer el sector, a los competidores y hacer contactos de cara a futuras alianzas.
Para mí, la charla más interesante la dio Juán Fernández Aceytuno, que es Director de Sociedad de Tasación. No porque el resto de las charlas no lo fueran, sino porque sus contenidos me eran más conocidos. Fernández Aceytuno habló de las ventajas del sistema español de la valoración frente a sistemas extranjeros. Dejó claro que somos un sector muy bien visto fuera de nuestras fronteras y dio datos para argumentarlo (los españoles siempre creemos que estamos bien vistos fuera de España, pero nunca decimos en qué nos basamos, así que se agradeció el argumento). También dejó claro que él cree que es un sistema muy completo que podría aplicarse a otros ámbitos distintos al de la valoración por garantía hipotecaria. Esto es clave. Él argumentaba que desde ATASA se podía ofrecer a ámbitos gubernamentales (CNMV, Banco de España, etc.) una garantía para proteger a inversores sobre el patrimonio de empresas, igual que protegemos al hipotecado sobre el valor del producto que compra. Y se puede hacer añadiendo una finalidad más a las cuatro que abarca la ECO (nuestra normativa).
Decía Fernández Aceytuno que antes de la normativa (ECO) las valoraciones se realizaban según el "leal saber y entender" del técnico de turno, no estando sometido a ningún contraste ni filtro de control, pero después de la publicación de la norma, se dio una homogeneización de criterios, bases de datos homologadas y se crearon esos filtros de control. Él cree, y yo estoy de acuerdo, que es una garantía añadida de la que carecen estos sectores, e insta a ATASA a trabajar por conseguir entrar en dicho campo, lo que sería muy importante para la sociedades tasadoras.
También habló por último de cinco pilares que deben acompañar a nuestra profesión según él:
Responsabilidad social (hacer buenas tasaciones, de calidad)
Independencia (labor independiente de accionistas o clientes)
Calidad y control de bases de datos
Después habló Paloma Villamor, que es la responsable de formación de Tasamadrid, y nos contó cómo forman a los técnicos allí, y su presencia en colegios profesionales y universidades. Para mí era interesante, pero no tanto porque lo conozco bien, ya que he participado en varios de esos cursos como profesor.
Antolín Arquillo, Director de Valtecnic (empresa de mucho mérito que ha escalado puestos en el ranking de las mejores de forma impresionante) nos habló de los métodos de valoración. Lo hizo muy bien, pero es un tema que todos los que estábamos allí conocíamos. No entiendo bien cual era el objetivo de la charla.
Por último, Joaquim Such, economista que trabaja para Alia Tasaciones, nos contó en qué consiste el trabajo que están realizando en el comité de ATASA que desarrolla las normas que traerán estandarización a la valoración de activos empresariales en España. El objetivo de dichas normas es precisamente, hacerlos llegar a la administración para poder implantarlos en la normativa para el bien de los usuarios.
Fue muy interesante asistir al cierre del Congreso, porque te queda claro hacia dónde se mueve el sector de la tasación. Quizá porque uno tiene las narices metidas en sus informes y estudios y es incapaz de ver más allá, yo tenía la impresión de que la crisis había pasado por encima del sector y no habíamos tenido capacidad de reacción. Pero después del congreso, me queda claro que hay gente muy válida trabajando por esta profesión, con cintura suficiente y capacidad de trabajo para dar soluciones y aportar ideas. Fue bastante animador ver a esa gente y poder hablar con ellos.
Queda claro que el sector está apostando por meter la cabeza en otros ámbitos (en este caso, el de la valoración de activos empresariales), aunque quizá se nos puede achacar el no haberlo hecho antes. Yo creo que hay muchas cosas que se pueden hacer y que debemos hacer. Y tengo la suerte de participar en un par de proyectos en los que se puede marcar la diferencia. Quizá no se consiga, pero hay que intentarlo. No podemos dejar que la crisis nos supere. ¡Reacción!
Publicado por Jositomon a las 15:25 0 comentarios
Etiquetas: Alia Tasaciones, Antolín Arquillo, ATASA, Banco de España, CNMV, congreso, eco, Joaquim Such, Juán Fernández Aceytuno, normativa, Paloma Villamor, sociedad de tasación, Tasamadrid, Valtecnic
Hace poco estaba comiendo solo en un restaurante de menú del día cercano a la oficina y decidí matar el tiempo leyendo uno de los periódicos que dicho local pone a disposición de sus comensales. Entre noticia y noticia me encontré con el anuncio que adorna el comienzo de este post. Se vende un suelo con proyectos y licencias incluidos.
Nadie me hubiese creído hace 3 años si digo lo del anuncio, pero los tiempos han cambiado y aquí están, buscando comprador para un suelo en una importante localidad del sur de Madrid. Y si han tenido que recurrir al anuncio, práctica nada habitual en la compraventa de suelos, es que la situación del vendedor no debe ser muy buena
El mercado de suelos ha sido tradicionalmente un mercado extremadamente cerrado y exclusivo. Las compraventas incluían agentes pertenecientes a, casi casi, un muy selecto club y era muy difícil entrar en él. Eso nos obligaba a los tasadores a renunciar al método de comparación a la hora de valorar estos bienes y tener que pasar al método residual para obtener un valor.
Y en qué consiste el método residual? Pues cuando tenemos un suelo, calculamos lo que se puede construir en él y en cuánto se puede vender, le restamos lo que costaría construirlo y lo que resta (el residuo) es el valor del suelo (este es el resumen sencillo, en la practica es bastante más complicado).
Pero si empezamos a ver anuncios como este, estaremos ante una apertura de ese mercado tan cerrado y quizá se podría empezar a recurrir a cierto grado de comparación. Digo cierto grado porque comparar dos suelos no es tan fácil. Cada solar es único por su tamaño, forma, orientación... Pero sobre todo por su localización. El método de comparación exigen un mercado significativo de bienes comparados, y en el caso de terrenos, esa condición no se da, aunque tener cierto número de ofertas disponibles, qué duda cabe que es útil para hacer una valoración más afinada.
Así pues, creo que deberíamos estar atentos a este tipo de novedades en nuestra profesión. La vedad es que la crisis nos lo está haciendo pasar canutas económicamente, pero uno no puede bajar la guardia o se queda rezagado encuanto a conocimientos.
P.D.: os atrevéis a llamar a ver cuánto piden? Hazedlo, ya veréis que curioso.
Publicado por Jositomon a las 21:35 0 comentarios
Etiquetas: método comparación, método residual, Suelo

References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 8
 Real Decreto 
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