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Timestamp: 2019-04-19 13:17:57+00:00

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Toscana: Testo Unico a favore degli albergatori | La Casa che avanza
ottobre 14, 2016 Paolo Gasparri Normativa 5252 26 Commenti
Attenzione la Regione ha pubblicato il nuovo Testo Unico rimuovendo i vincoli sulle locazioni brevi – vai all’articolo aggiornato
La Giunta Regionale Toscana ha approvato il testo definitivo della proposta di legge n.1 del 11/10/2016 “Nuovo Testo Unico in Materia di Turismo” che sarà trasmessa al Consiglio Regionale per le valutazioni di rito e per l’approvazione definitiva. Dalla data di approvazione, per il completamento della riforma, sarà necessario attendere l’emanazione del regolamento attuativo che avverrà entro 180 giorni dalla data di pubblicazione della legge.
La proposta di legge ha l’intento di sostituire integralmente la Legge regionale n. 42 del 23 marzo 2000 “Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo” e successive modifiche e, tra gli obiettivi principali, si prefigge di:
“chiarire ruolo e funzioni delle strutture ricettive extra-alberghiere per quanto concerne i B&B e le attività non professionali“
“introdurre una normativa specifica per gli affitti turistici alla luce dell’esplosione della cosiddetta sharing economy“
Se approvata, la nuova legge imporrà la gestione dei B&B solo in forma imprenditoriale (Bed and breakfast – Art. 56, comma 1) e sanzionerà le locazioni di immobili ad uso turistico che “abbiano in prevalenza durata singola inferiore a sette giorni e complessiva superiore a novanta giorni” in assenza di un adeguamento della gestione dei “predetti alloggi in forma imprenditoriale“.
Viene pertanto drasticamente ridotta la possibilità di dare alloggio ai turisti con carattere di occasionalità, circoscrivendola alla sola gestione degli Affittacamere non professionali (Affittacamere – Art. 55, comma 2, lettera b), con il divieto di fornire prima colazione, e consentendo le locazioni turistiche inferiori a 7 giorni per un periodo non superiore ai 90 giorni complessivi nel corso dell’anno solare (Locazioni turistiche in forma imprenditoriale – Art. 71, comma 1).
Inevitabili le ripercussioni sul mercato dell’offerta turistica. I proprietari di immobili concessi in locazione ad uso abitativo per finalità turistiche per evitare di violare il comma 1 dell’Art. 71 della riforma e sconfinare nel campo della gestione professionale dei predetti immobili, si troverebbero costretti a privilegiare le locazioni superiori a 7 giorni (per non sottostare ai limiti di 90 giorni complessivi nell’anno solare imposti per chi effettua prevalentemente locazioni di durata inferiore a 7 giorni) uscendo di fatto dal mercato degli affitti brevi gestito prevalentemente attraverso piattaforme web quali Booking.com e Airbnb che in un recente report pubblicato “Fattore sharing: l’impatto economico di Airbnb in Italia” sottolinea che la durata media del soggiorno di un ospite è di 3,6 notti.
Di fatto, con l’approvazione di questa legge, chi soggiornerà in Toscana per finalità turistiche per periodi inferiori a 7 giorni lo farà, salvo rare eccezioni, in strutture ricettive alberghiere o extra-alberghiere gestite in forma imprenditoriale.
CHI DANNEGGIA QUESTA RIFORMA
Nello stesso report pubblicato da Airbnb si sottolinea che il 49% degli “host” (cioè di coloro che concedono in locazione gli immobili attraverso la piattaforma) ha un reddito familiare inferiore ai 22.000€ annui, cioè equivalente o inferiore al reddito medio familiare italiano di 22,200€ annui rilevato dall’Ufficio Statistico Eurostat della Commissione Europea.
Gli host toscani, considerato che la durata media del soggiorno di un ospite è di 3,6 notti, potranno stipulare singoli contratti attraverso la piattaforma per una durata complessiva non superiore a 90 giorni nel corso dell’anno solare.
Questa riforma danneggia prevalentemente chi concede in locazione per brevi periodi la prima casa (circa il 44% del totale degli host) o la seconda casa e che ha un reddito familiare medio-basso. Una fonte di reddito fino ad ora indispensabile per integrare e far fronte alle gravose spese di mantenimento degli immobili che di colpo è stata minata imponendo vincoli che non trovano riscontro e fondatezza da un punto di vista normativo, giuridico e fiscale. È doveroso inoltre ricordare che questo genere di locazioni hanno giocato un ruolo essenziale nell’immissione sul mercato delle cosiddette “seconde o terze case” spesso sfitte e prive di manutenzione, contribuendo in maniera decisiva alla riqualificazione del patrimonio immobiliare con particolare riguardo ai centri storici.
Se da una parte riteniamo doverosa l’introduzione dell’articolo 70 nella sua interezza, che prevede la comunicazione ai Comuni competenti degli immobili locati per finalità turistiche e la relativa movimentazione delle presenze a fini statistici, dall’altra riteniamo che gli articoli 55, 56 e 71 più che a “chiarire ruolo e funzioni delle strutture ricettive extra-alberghiere per quanto concerne i B&B e le attività non professionali” e “introdurre una normativa specifica per gli affitti turistici alla luce dell’esplosione della cosiddetta sharing economy” siano volti a “blindare” il mercato dei soggiorni brevi a favore del comparto alberghiero ed extra-alberghiero professionale ponendo scorrettamente fuori mercato le locazioni turistiche e gli affittacamere non professionali attraverso l’imposizione di vincoli arbitrariamente concepiti in violazione, a nostro parere, delle norme a tutela della concorrenza e del mercato – violazione degli Artt. 10 e 11 del d.lgs. n. 59/2010, 3, co. 7, del d.l. n. 138/2011, 34 del d.l. n. 201/2011 e 1, co. 2 e 4, del d.l. n. 1/2012 – violazione dei principi di libera concorrenza, parità di trattamento e non discriminazione e dei principi costituzionali di cui agli Artt. 3, 41 e 117 della Costituzione e per eccesso di potere sub specie del difetto di motivazione in relazione all’asserita giustificazione delle disposizioni sopra indicate e per generalizzata ed indefinita avocazione di funzioni legislative spettanti allo Stato.
Gli articoli 55, 56 e 71 della riforma violano a nostro avviso i principi concorrenziali nella misura in cui, limitando l’accesso alla ricettività extra-alberghiera, ne rendono più difficile l’esercizio, senza effettive e correlate esigenze di interesse generale. Le disposizioni citate inoltre sono ingiustificatamente restrittive e più limitanti rispetto alla disciplina previgente in tema di locazioni, determinando indebite restrizioni all’accesso e all’esercizio delle locazioni, non giustificate e perciò discriminatorie.
La Locazione Turistica non è infatti di competenza delle Regioni (tantomeno dei Comuni) ed è regolata dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 – “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”. È inoltre disciplinata dall’Art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.” L’impianto del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, è stato solo parzialmente demolito dalla sentenza 80/2012 della Corte Costituzionale. Il Codice è attualmente vigente nelle sue parti rimanenti e non è un caso che l’articolo 53 “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” del D.Lgs. 79/2011 sia sfuggito alla scure della Corte Costituzionale che ha ritenuto legittimo l’intervento normativo in tema di locazioni ad uso turistico da parte dello Stato lasciando inalterato l’articolo di legge. Le normative regionali infatti non possono prevalere sulle leggi nazionali in materia di diritto privato. Tanto più che l’articolo 117, lettera l, della Costituzione riserva allo Stato la potestà esclusiva in materia di ordinamento civile.
La Locazione Pura trae fondamento (Art. 832 del codice civile) dall’inalienabile diritto di ogni proprietario di immobile di poter godere (ovvero la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa per trarne tutte o nessuna utilità, la cosiddetta “disposizione materiale”) e di poter disporre (ovvero la facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento o darla in locazione, la cosiddetta “disposizione giuridica”) del bene a suo vantaggio e a suo piacimento secondo il principio di pienezza ed esclusività previsto dal diritto di proprietà nei limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico e civile.
Secondo una recente sentenza del TAR del Lazio (sez. I-ter, sentenza 17 maggio – 13 giugno 2016, n. 6755) sono illegittime le norme che impongano a qualsiasi struttura ricettiva alberghiera o extra-alberghiera vincoli che limitino l’esercizio dell’attività, come la chiusura per determinati periodi dell’anno, contratti di affitto con durata minima, il rispetto di limiti dimensionali come il numero di camere e in termini di metratura minima obbligatoria di alcuni spazi, prescrivendo onerosi (e a volte materialmente impossibili) obblighi di adeguamento anche alle strutture esistenti.
Tali norme, di produzione normativa substatale, sono naturalmente destinate (per i loro contenuti) ad incidere su concorrenza e competitività, e pertanto secondo il TAR occorre leggerle e valutarle seguendo un principio fondamentale “secondo il quale deve essere ritenuto permesso tutto ciò che non è espressamente vietato dalla legge“.
Le nuove disposizioni rischiano di danneggiare i titolari delle attività extra-alberghiere non professionali, i proprietari di immobili concessi per finalità turistiche e i consumatori, a vantaggio delle strutture alberghiere tradizionali.
DI COSA NON TIENE CONTO LA RIFORMA
Ci sono voluti 16 anni di attesa per trovarsi davanti all’ennesimo pasticcio normativo. Si è preferito tutelare le strutture alberghiere tradizionali e porre vincoli invece di collocare e definire in un giusto ambito normativo le “locazioni pure” (cioè senza erogazione di “servizi alla persona”) e il comparto extra-alberghiero tenendo conto della normativa fiscale vigente che permette di individuare agevolmente, attraverso alcuni parametri e principi fondamentali, il campo di azione entro il quale è possibile inquadrare fiscalmente questo genere di ricettività. La normativa fiscale in questo caso suggerisce e delinea tre grandi macro settori per identificare correttamente le fonti di reddito derivanti rispettivamente dalle locazioni e dal settore extra-alberghiero gestito tanto in forma professionale quanto in forma occasionale:
Reddito fondiario (frutto della locazione senza erogazione di “servizi alla persona”).
Reddito diverso (frutto della locazione occasionale con erogazione di “servizi alla persona”).
Reddito d’impresa (frutto dell’attività di locazione continuativa e organizzata in forma d’impresa con relativa erogazione di “servizi alla persona”).
LA PRIMA FORNITURA DI LENZUOLA
Con l’Ordinanza 19 marzo 2014, n. 6501 la Corte di Cassazione (Sesta Sezione Civile) afferma “il principio che nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) – il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti dell’articolo 10, punto 8, d.p.r. 633/72“.
Pertanto per “servizi […] di carattere personale” si intendono necessariamente quei servizi alla persona che per definizione hanno luogo durante il soggiorno degli ospiti. Con questa ordinanza viene confermato il divieto per le locazioni pure di effettuare “servizi alla persona” come il riassetto dei locali e il cambio della biancheria.
La biancheria da letto e da bagno, così come le stoviglie, sono parte della dotazione dell’immobile e la loro fornitura iniziale non può essere identificata come “servizio di carattere personale” e allo stesso modo le pulizie finali dei locali che per definizione hanno luogo al termine della locazione.
Così come dotare l’immobile di mezzi e strumenti per la pulizia non presuppone necessariamente la fornitura del servizio di riassetto e pulizia dei locali, allo stesso modo la prima fornitura di biancheria da letto e da bagno non è elemento sufficiente a configurare un servizio di carattere personale come il cambio della biancheria.
Proibire la prima fornitura di stoviglie, biancheria da letto e da bagno e mezzi per la pulizia dei locali renderebbe di fatto impraticabile attuare questo genere di locazioni caratterizzate invece dalla breve durata, e dalla conseguente necessità da parte dei fruitori di poter soggiornare e spostarsi liberi dall’onere di dover trasportare le suddette dotazioni.
LA PRESENZA SUI PORTALI DI BOOKING ONLINE (comprese le OTA a prenotazione immediata)
Sarebbe inoltre auspicabile specificare proprio per “introdurre una normativa specifica per gli affitti turistici alla luce dell’esplosione della cosiddetta sharing economy” che la pubblicità e la divulgazione della locazione è ammessa dal nostro ordinamento. Il locatore ha il pieno diritto di promuovere la locazione. Non dovendo la Locazione Turistica sottostare a vincoli di occasionalità o amatorialità (non esistono infatti restrizioni di tempo o di reddito che possano limitare il diritto di affittare il proprio immobile) non può essere contestata la presenza sui portali di booking online, sia pur a prenotazione immediata, poiché il rapporto di collaborazione continuativa instaurato durante l’intero anno solare con queste piattaforme è paragonabile ad un qualsiasi rapporto di collaborazione con una qualsivoglia agenzia immobiliare a livello strada. Booking.com così come Airbnb.com sono piattaforme entrambe aperte all’iscrizione di appartamenti privati, senza la richiesta vincolante del possesso di una partita iva, e si occupano di promuovere e mediare per nome e per conto del proprietario le prenotazioni degli utenti in virtù di un “mandato con rappresentanza” che autorizza le piattaforme, così come qualsiasi Agenzia immobiliare, ad operare per nome e per conto del proprietario attribuendo gli effetti giuridici e tributari degli atti compiuti nella sfera giuridica del proprietario.
La riforma, invece di includere norme limitanti rispetto alla disciplina previgente, avrebbe potuto coerentemente attenersi a queste semplici linee guida stabilite dalla nostra normativa fiscale e giuridica per delineare con precisione il mondo delle locazioni turistiche, delle CAV, B&B e affittacamere gestiti in forma occasionale o professionale consentendo le seguenti attività:
LOCAZIONE TURISTICA DI IMMOBILI O PORZIONI DI IMMOBILI
Secondo la normativa fiscale la locazione di immobili, o porzione di essi (come nel caso di singole stanze), genera per il proprietario un reddito che deve essere inquadrato, indipendentemente dalla durata, tra i “redditi fondiari” ai sensi dell’articolo 37, comma 4-bis, del TUIR. Quanto incassato deve essere dichiarato tra i redditi da fabbricati e può godere, nel caso di tassazione ordinaria, di una riduzione forfetaria del 5%, senza poter dedurre l’eventuale provvigione pagata all’agenzia a seguito di intermediazione. In alternativa è possibile per il locatore optare per il regime della Cedolare Secca pagando il 21%, in questo caso la base imponibile sarà pari al 100% degli introiti percepiti al lordo delle commissioni d’Agenzia. In entrambi i casi il locatore può portare in detrazione le spese relative alle utenze, in proporzione ai giorni effettivamente locati, se incluse nel canone di locazione. Non esistendo alcun limite per il proprietario in relazione alla possibilità di godere o disporre del bene (Art. 832 del codice civile), non è stato previsto un limite nel nostro ordinamento ai redditi fondiari pertanto non è specificatamente impedita la locazione di una pluralità di immobili purché non sia accompagnata dall’erogazione di “servizi alla persona”.
AFFITTACAMERE, B&B E CAV (CASE E APPARTAMENTI VACANZA) NON PROFESSIONALI
Nel caso in cui alla mera cessione dell’immobile, o porzione di esso (come nel caso degli affittacamere), venga affiancata l’erogazione di “servizi alla persona” si esce dal campo della locazione turistica e i proventi percepiti dalla locazione saranno annoverati tra i “redditi diversi” di cui all’articolo 67 del TUIR, cioè frutto di attività commerciale svolta non abitualmente che per definizione deve sottostare a criteri di occasionalità. Nonostante numerose e goffe normative regionali sul territorio nazionale abbiano cercato di stabilire invano il confine tra attività occasionale e professionale nella gestione di Case e Appartamenti Vacanze, l’Agenzia delle Entrate, in assenza di precise previsioni di legge in materia, aveva già da tempo stabilito tale criterio secondo cui “il raggiungimento di un determinato ammontare di reddito o di compensi non possa essere assunto quale riferimento agli effetti della verifica della predetta professionalità” poiché “costituirebbe un parametro eccessivamente arbitrario” al contrario si deve “tener conto del numero di unità abitative concesse in locazione” e si ritiene ravvisabile l’attività di natura professionale “nell’ipotesi in cui le unità abitative locate siano di numero superiore a 2, dal momento che la concessione degli immobili con la relativa fornitura di servizi non potrebbe più essere considerata alla stregua di un’attività commerciale occasionale“. Nel caso degli Affittacamere, la somministrazione della prima colazione non è elemento sufficiente a configurare l’attività professionale (come contrariamente previsto dall’Art. 56 della riforma) se fornita nell’ambito di una gestione occasionale, ma è invece opportuno ricordare che essa è vincolata al possesso dei requisiti igienico-sanitari dei locali e personali in ambito di autocontrollo sanitario.
AFFITTACAMERE, B&B E CAV (CASE E APPARTAMENTI VACANZA) PROFESSIONALI
Si configura reddito d’impresa se la locazione e la relativa erogazione di “servizi alla persona” ha carattere abituale e non occasionale. In linea generale è il Codice Civile (art. 2082) a stabilire quando è configurabile l’attività d’impresa “È imprenditore chi esercita professionalmente una attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi“.
L’ILLEGITTIMITÀ DELL’ART. 71 – Locazioni turistiche in forma imprenditoriale
Essendo già ampiamente disciplinata la locazione professionale, Art. 57 – Case e Appartamenti per vacanze, la scelta dell’introduzione dell’Art. 71 non trova adeguata fondatezza e introduce “una nuova e singolare “definizione” di impresa che ha come parametro discriminante la mera durata delle locazioni e non le caratteristiche oggettive con cui viene concesso in locazione l’immobile. Questa norma, introdotta all’ultimo, ha il solo scopo di limitare le locazioni brevi inferiori ai 7 giorni attraverso l’introduzione di parametri arbitrari di cui la Regione, senza averne titolo, intende avvalersi per identificare e stabilire la presunta gestione professionale delle locazioni turistiche.
Non spetta alle norme regionali stabilire quando è configurabile l’attività d’impresa. È il Codice Civile, all’art. 2082, a definire che “È imprenditore chi esercita professionalmente una attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi“.
A ribadire la sola competenza statale in ambito di ordinamento civile è il TAR del Veneto, Sezione Terza, che nella sentenza del 12/09/2016 ha accolto il ricorso presentato contro la Regione Veneto da un gruppo di titolari di B&B ordinando l’annullamento del provvedimento del Dipartimento Regionale del Turismo prot. n.169634 del 2 maggio 2016 secondo cui “sono sempre considerati attività d’impresa, ai sensi della citata DGR ed esclusivamente ai fini della classificazione prevista dall’art. 31 della L.R. 11/2013, i bed & breakfast situati nei seguenti 20 Comuni ad alta presenza turistica elencati nella DGR n.498/2016 […]”
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto ha ricordato che non spetta alla Regione identificare i parametri con i quali identificare o imporre la gestione professionale dell’attività. A riguardo il TAR precisa che:
“[…] solo chi è “titolare di impresa”, in presenza degli ulteriori requisiti, può essere qualificato come “titolare di struttura ricettiva”, ma non è possibile affatto argomentare, come erroneamente affermato dalla Regione con evidente inversione del ragionamento, che tutti i titolari di strutture ricettive debbano sempre e comunque essere titolari di imprese, anche alla luce del fatto che la lett. e) dell’art. 2 della medesima L.R. 11/2013, nel definire il concetto di impresa turistica, rimanda alla vigente legislazione statale e, pertanto, alle vigenti disposizioni civilistiche che, senza operare alcuna presunzione, definiscono la nozione e lo statuto dell’imprenditore commerciale“.
Commento tecnico alla sentenza n. 01025/2016 del TAR Veneto
Presidente dell’Associazione Pro.Loca.Tur.
Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto (Sezione Terza),
Sentenza n. 01025/2016, pubblicata il 12 settembre 2016
Solo se un soggetto è considerato imprenditore dall’articolo 2082 c.c. può, poi, essere considerato “imprenditore turistico” dal legislatore regionale. Solo se un insieme di beni organizzati da un imprenditore per l’esercizio di una impresa è considerato “azienda” dall’art. 2055 c.c., può, poi, essere considerato “azienda turistica” dal legislatore regionale.
| Scarica il testo integrale a cura di PRO.LOCA.TUR
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Infine la riforma per disciplinare “l’esplosione della cosiddetta sharing economy” ha disciplinato lo “scambio di alloggi” (pratica internazionalmente riconosciuta con il termine “house exchange” o “house swapping“) introducendo l’Art. 72 e adducendo grossolanamente al termine “sharing economy” la sola natura di “scambio” interpretandola quindi come “economia della condivisione” in senso stretto del termine di cui l’Art. 72 “Scambio di alloggi per finalità turistiche” senza tener conto del più ampio significato di “condivisione”, concessa soprattutto dietro corrispettivo, di beni mobili o immobili personali che ha introdotto la “sharing economy” rivoluzionando il mercato degli affitti brevi con la nascita di fenomeni come Airbnb e il mondo del trasporto con fenomeni del calibro di Uber. A nostro parere la riforma non è riuscita a disciplinare il mondo della sharing economy ma è senza dubbio riuscita a disciplinare con precisione lo scambio di case (sharing economy?!).
“Sharing economy” doesn’t mean “house exchange”. Ci auspichiamo che la proposta di legge non superi il vaglio del Consiglio Regionale e che possa essere ridiscussa e modificata alla luce delle reali esigenze e novità introdotte sul mercato dalla “sharing economy” nel rispetto dei principi di competitività, libera concorrenza, parità di trattamento e non discriminazione, legiferando nel solo ambito di competenza regionale lasciando allo Stato la potestà esclusiva in materia di ordinamento civile con particolare riguardo alle locazioni concluse ai sensi degli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 – “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”.
Lettera al Presidente della Regione Enrico Rossi
Redazione de La Casa che Avanza
Paolo Gasparri, Responsabile dei rapporti con Enti e Istituzioni
Lettera al Presidente della Regione Toscana Enrico Rossi e all’Assessore al Turismo Stefano Ciuoffo
Proposta di legge n.1 del 11/10/2016, Nuovo Testo Unico in materia di Turismo, l’Impatto sul comparto extra-alberghiero e sulle locazioni private ad uso turistico.
considerando, quale elemento cardine del meccanismo legiferante, il confronto tra le espressioni organizzate della società civile e le Istituzioni, appare necessario, in attesa che la proposta di legge sul Nuovo Testo Unico in materia di turismo giunga al vaglio del Consiglio Regionale, sottoporre alla Sua cortese attenzione, in qualità di co-promotore della riforma, quanto è emerso da una prima analisi dell’articolato e della relazione tecnico-normativa. […]
| Scarica il testo integrale della lettera a cura della redazione de La Casa che Avanza
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Comunicati ANBBA su nuova proposta di riforma del Testo Unico
Redazione ANBBA
Massimo Soldi, Delegato ANBBA per la Toscana
ANBBA Associazione Nazionale B&B – Affittacamere – Case Vacanza – Locazioni Turistiche
Colpo mortale ai B&B in Toscana – La bozza della nuova Legge elimina l’ospitalità familiare – In casa solo con partita IVA !!!
| Leggi il testo integrale dell’articolo a cura della redazione ANBBA
Intervista rilasciata dal delegato ANBBA per la Toscana, Massimo Soldi
| Ascolta l’intervista integrale
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Proposta di legge n.1 del 11/10/2016 “Nuovo Testo Unico in Materia di Turismo“
Allegato A – Testo Integrale
Allegato B – Relazione
Allegato C – Relazione Tecnico-normativa
Sintesi Proposta di legge n.1 del 11/10/2016 “Nuovo Testo Unico in Materia di Turismo“
Report Airbnb del 5 luglio 2016 “Fattore sharing: l’impatto economico di Airbnb in Italia“
Questa casa non è un albergo! Il conflitto di competenze tra Stato e Regioni
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affittacamere, affitti brevi, B&B, Conflitto di competenze, locazione pura, Locazione Turistica, Nuovo Testo Unico, pubblica sicurezza, sharing economy, Toscana
Autore: Paolo Gasparri
Co-Founder de La Casa che Avanza e coordinatore della piattaforma web. Responsabile dei rapporti con Enti e Istituzioni.
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in ambito di locazione turistica mi saprebbe precisare se con “80 comunicazioni” si intende il numero delle comunicazioni fatte alla questura o il numero effettivo delle presenze?
Mi spiego meglio: se affitto 3 appartamenti ad un gruppo di 10 persone per una settimana, ai fini della locazione turistica mi viene conteggiata 1 comunicazione oppure me ne vengono conteggiate 10?
7 aprile 2017 23:32
La proposta di legge in questo articolo è stata poi modificata:
https://www.lacasacheavanza.it/regione-toscana-pregi-difetti-nuovo-testo-unico-sistema-turistico/
Attualmente la legge è stata comunque impugnata dal Giverno per un conflitto di competenze riguardo la Locazione Turistica. A quale normativa si riferisce riguardo le “80 comunicazioni”?
8 aprile 2017 07:18
Buonasera, è uscita la nuova Legge Toscana sul turismo in base alla quale, all’ emanazione del Regolamento di attuazione, le strutture come la nostra, entro 6 mesi, dovranno cessare la somministrazione di alimenti e bevande.
Siamo aperti da venti anni e con regolare Autorizzazione sanitaria da venti anni somministriamo ai nostri clienti. Cosa dovremmo dire ai nostri ospiti tra circa un anno: che non potremmo somministrargli più niente? Che devono recarsi, per bere qualcosa, al paese più vicino a circa quattro chilometri??
Hanno deciso, con questa legge di farci chiudere? Hanno aperto più possibilità per tutti gli esercizi (vedi hotels), anche i giornalai oggi vendono bevande, e a noi ci vengono precluse tutte le possibilità? E’ possibile togliere ad una impresa un diritto acquisito e che esercita da venti anni? Cosa ne dovremmo fare dei macchinari, frigoriferi, forni etc..?
Senza gli di introiti dati dalla somministrazione di alimenti e bevande, una volta tolta, come pensano questi signori che una struttura possa andare avanti?
7 marzo 2017 20:00
Buonasera Silvia, per risponderle ho bisogno di sapere che tipo di struttura sta gestendo: B&B, Casa Vacanze, Residence, Agriturismo, ecc…
8 marzo 2017 23:36
Buonasera Sig. Gasparri, ringraziandola per la sua attenzione, in risposta alla sua domanda la informo che gestisco un B&B con regolare Autorizzazione sanitaria per la somministrazione di alimenti e bevande ai nostri alloggiati.
La ringrazio in anticipo per la sua risposta, con l’occasione le porgo cordiali saluti.
10 marzo 2017 03:15
Buongiorno Silvia, potrà continuare con la sua attività.
2. I bed and breakfast possono essere gestiti: a) in forma imprenditoriale;
3. L’attività di bed and breakfast svolta in forma imprenditoriale comporta che uno stesso soggetto non può gestire più di due esercizi di bed and breakfast nell’ambito del medesimo edificio.
La legge regionale è stata modificata, questo il testo definitivo
Buongiorno, ho saputo che la legge è passata con alcune modifiche; qualcuno sa dove reperire il nuovo testo, se già disponibile? Grazie Massimo
18 dicembre 2016 11:58
Buongiorno, questo il nuovo testo approvato. Bisognerà attendere 180 giorni per il Regolamento Attuativo senza il quale la legge è inapplicabile.
https://www.dropbox.com/s/y50s2w7900zewe4/ToscanaTU.pdf?dl=1
18 dicembre 2016 13:47
Salve, saprebbe mica dirmi da quando sarà efficace la nuova legge sul turismo in toscana? Grazie
18 dicembre 2016 10:18
18 dicembre 2016 13:46
18 dicembre 2016 17:48
alla fine è stata approvata la nuova legge regionale toscana, che a proposito delle locazioni turistiche, classifica imprenditore colui il quale avendo 3, o piu appartamenti effettua almento 80 contratti per anno. Saprebbe dirmi da quando produce i suoi effetti la legge?
18 dicembre 2016 10:17
https://www.dropbox.com/s/y50s2w7900zewe4/ToscanaTU.pdf?dl=0
18 dicembre 2016 13:45
Una precisazione. Con 180 giorni per il regolamento attuativo si andrebbe a metà giugno 2017. Solitamente poi passa altro tempo prima che i comuni riescano effettivamente ad organizzarsi per le nuove mansioni previste dalla legge? Ad esempio, modulistica da compilare per chi comunica l’affitto turistico del proprio immobile, piuttosto che la riscossione della tassa di soggiorno, etc.
In sintesi, toccherà muoversi appena avremo il regolamento attuativo, oppure alla fine si andrà al 2018?
5 gennaio 2017 00:01
Con la pubblicazione del Regolamento attuativo sarà necessario mettersi immediatamente in regola. Suggerisco comunque preventivamente di prendere contatto con gli uffici comunali preposti per avere maggiori delucidazioni.
5 gennaio 2017 01:27
La regione, se approva, accetta anche di impoverire il proprio territorio (meno presenze, meno introiti, cittadini che hanno meno da spendere). Assurdo.
14 novembre 2016 12:45
Diciamo NO: https://www.facebook.com/groups/107299443074312/
E’ chiaro che qui c’è lo zampino degi albergatori. Di contro la Regione, che vuole promuovere soggiorni più a lungo termine, pensa facendo così di incentivare soggiorni semmai più lunghi, lasciando i più brevi solo alle strutture alberghiere vere e proprie. Dovesse passare così com’è, mi auguro che qualcuno faccia pressione perchè venga dichiarata anti-costituzionale. Diversamente – visti i prezzi (bassi) che alcuni praticano per le locazioni turistiche – ritengo che si dovrebbe semmai controllare se queste persone poi ci pagano le tasse. Diversamente le maglie della normativa locale (parlo per Firenze) lasciano talora veramente poca possibilità di manovra se uno volesse diventare imprenditore con P.IVA per gestire semmai una Casa Vacanza. Le maglie restrittive di questa normativa a mio avviso non faranno altro che aumentare gli affitti non dichiarati.
14 ottobre 2016 13:25
Buongiorno e grazie mille dei suoi utlissimi posts. Ho una domanda: “La limitazioni temporale di 90 giorni complessivi dell’art.71 per le locazioni turistiche si riferisce solamente se si affitta per periodi inferiori ai 7 giorni? Se io affitto sempre per 7 o piu’ giorni, potrei affittare complessivamente anche 360 giorni all’anno? Se si, potrei dunque affittare per periodi brevi (sotto i 7 giorni) per un periodo max. di 90 giorni e i restanti 290 giorni per periodi oltre i sette giorni? Grazie mille
14 ottobre 2016 10:39
Buongiorno, l’Art. 71 della proposta di legge precisa che:
“i proprietari e gli usufruttuari che danno in locazione uno o più alloggi per finalità turistiche, senza la fornitura dei servizi accessori o complementari propri delle strutture ricettive extra-alberghiere, con contratti che, nel corso dell’anno solare, abbiano in prevalenza durata singola inferiore a sette giorni e complessiva superiore a novanta giorni, gestiscono i predetti alloggi in forma imprenditoriale.”
Il suo dubbio è più che legittimo, questo le dimostra quanto sia importante porre maggiore attenzione alla forma durante la stesura di questo genere di testi.
Dal mio punto di vista, l’intenzione della norma è quella di legare i due parametri escludendo che la forma imprenditoriale della gestione possa essere contestata al verificarsi dell’uno o dell’altro parametro. L’intento di questo comma è quello di individuare chi, all’interno del campo delle locazioni turistiche, effettua in realtà (secondo parametri arbitrari della Regione) attività imprenditoriale. La norma contesta la semplice locazione quando individua nell’operato del locatore, un’attività che sia in qualche modo riconducibile alla sfera imprenditoriale. Quindi locare l’immobile principalmente per brevi periodi pone il locatore in concorrenza che le strutture ricettive tradizionali; per questa ragione, a nostro avviso, l’intento della norma è quello di limitare questo tipo di attività ad un massimo di 90 giorni complessivi. Le locazioni superiori a 7 giorni, non interessando in particolar modo il comparto alberghiero, rimangono svincolate da tale limite. Attendiamo comunque in caso di (non auspicata) approvazione, il regolamento attuativo per chiarire questi aspetti.
14 ottobre 2016 15:24
Salve nel caso in cui sia un’agenzia immobiliare ad effettuare locazioni turistiche su mandato dei proprietari, svolgendo di per se attività imprenditoriale, è sempre soggetta alle nuove limitazioni temporali previste dei 7 e 90 giorni? Cosa suggerisce alla luce di tutto ciò? Grazie e spero tanto che qualcuno faccia pressione per la modifica di un testo che protegge solo la lobby alberghiera.
14 ottobre 2016 08:40
Buongiorno Salvatore, come precedentemente risposto a Marco in un commento precedente, trattandosi nella maggior parte dei casi di “mandati con rappresentanza”, gli effetti giuridici e tributari degli atti compiuti dal mandatario (l’Agenzia) ricadono sempre nella sfera giuridica del mandante (il proprietario). Pertanto il contratto avrà sempre come contraenti il proprietario e l’ospite con l’intermediazione dell’Agenzia, permettendole di effettuare la locazione turistica.
Secondo la normativa, a mio avviso, l’intermediazione dell’Agenzia non svincola il proprietario dall’attenersi alle limitazioni imposte dal comma 1 dell’Art. 71 – Locazioni turistiche in forma imprenditoriale che impongono la forma imprenditoriale qualora le locazioni “abbiano in prevalenza durata singola inferiore a sette giorni e complessiva superiore a novanta giorni”
In caso contrario, cioè di mandato senza rappresentanza, le locazioni sarebbero stipulate tra Agenzia e Ospite e in questo caso verrebbero meno le limitazioni imposte dal comma 1 dell’Art. 71 poiché la locazione sarebbe effettuata e organizzata in forma d’impresa. Il mandato senza rappresentanza consente all’Agenzia di agire in nome proprio, per conto (ma non in nome) del mandante quindi il proprietario si troverebbe nella posizione di interfacciarsi unicamente e fiscalmente con l’Agenzia. Il proprietario concede in locazione l’immobile all’Agenzia la quale a sua volta subaffitta l’immobile a terzi. In questo caso verrebbero meno i presupposti della locazione turistica poiché i contratti stipulati tra proprietario e Agenzia supererebbero i 30 giorni complessivi nell’arco solare.
Per cui alla luce di ciò, il proprietario che non vuole aprire p.iva, si troverebbe costretto a fare un mandato senza rappresentanza all’agenzia la quale avrebbe carta bianca praticamente su tutto……E l’agenzia dal canto suo ha tutto l’interesse a questa tipologia di mandato oppure spingerà il proprietario ad affittargli l’appartamento con subaffitto per gestire in totale autonomia gli affitti (essendo impresa non si sottoporrà alle limitazioni imposte dalla Regione Toscana). E’ uno scenario plausibile secondo lei?
16 ottobre 2016 19:56
Sono possibili entrambi gli scenari poiché alcune agenzie sono interessate principalmente ad erogare servizi che il locatore non potrebbe fornire, altre sono invece interessate alla mera intermediazione immobiliare con o senza rappresentanza. Attendiamo comunque nuovi sviluppi sull’iter della proposta di legge.
16 ottobre 2016 20:20
Buongiorno. E che cosa deve fare il proprietario che affitta il proprio immobile attraverso intermediari/agente immobiliare?
14 ottobre 2016 05:51
Buongiorno Marco, le ricordo prima di tutto che si tratta ancora di una proposta di legge, quindi attualmente il testo non è in vigore. Tuttavia la proposta di legge nomina le intermediazioni solo al comma 5 dell’Art. 70 – Locazioni Turistiche:
5. In caso di intermediazione con mandato della locazione turistica, gli intermediari sono tenuti agli adempimenti di cui al comma 3.
Quindi la norma precisa che, in presenza di intermediazione della locazione con mandato, gli adempimenti amministrativi nei confronti del Comune sono a carico dell’intermediario, in particolare:
a) il periodo durante il quale si intende locare l’alloggio, il numero delle camere e dei posti letto;
b) gli arrivi e le presenze turistiche.
Trattandosi nella maggior parte dei casi di “mandati con rappresentanza”, gli effetti giuridici e tributari degli atti compiuti dal mandatario (l’Agenzia) ricadono sempre nella sfera giuridica del mandante (il proprietario). Pertanto il contratto avrà sempre come contraenti il proprietario e l’ospite con l’intermediazione dell’Agenzia, permettendole di effettuare la locazione turistica.
14 ottobre 2016 14:54
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References: Art. 56
 Art. 55
 Art. 71
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 Art. 57
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