Source: https://upphandlingsjuristen.com/verdict/hogsta-domstolen-referat-nja-1987-s-968-nja-1987-160/
Timestamp: 2020-07-11 11:40:48+00:00

Document:
Högsta Domstolen referat NJA 1987 s. 968 (NJA 1987:160) - Upphandlingsjuristen AB
Högsta Domstolen referat NJA 1987 s. 968 (NJA 1987:160)
NJA 1987 s. 968 (NJA 1987:160)
DB40-87
Allmän åklagare yrkade vid Stockholms TR ansvar å I.M. enligt 12 kap 65 a § 4 st JB för brott mot jordabalken enligt följande: Den 11 juli 1985 träffades hyresavtal i Stockholm mellan I.M. i egenskap av hyresvärd och M.A. i egenskap av hyresgäst avseende andrahandsuthyrning av I.M:s bostadslägenhet om två rum och kök vid (adress uteslutet här) i Stockholm. Hyrestiden bestämdes från d 1 aug 1985 till d 30 april 1986. M.A. saknade rätt till förlängning av hyresavtalet – I.M. har vid hyresavtalet begagnat sig av att M.A. saknat rätt till förlängning av avtalet till att ta ut en hyra på 535 kr per kvm (2 500 kr/mån) vilket varit uppenbart oskäligt med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. – Högsta skäliga hyra med hänsyn till lägenhetens bruksvärde har utgjort 290 kr per kvm (1 353 kr/mån) för perioden 1 aug-30 dec 1985 och 300 kr per kvm (1 400 kr/mån) för perioden 1 jan-30 april 1986.
I.M. har bestritt det enskilda anspråket – - -.
Åklagaren har som skriftlig bevisning åberopat – - -
Med en lägenhets bruksvärde avses vad den kan anses vara värd ur hyresgästens synpunkt i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort (se prop 1983/84:137 s 68, SOU 1981:77 s 120). TR:n saknar förutsättningar att göra en självständig bedömning av bruksvärdet för I.M:s lägenhet. Anledning saknas emellertid att frångå den jämförelseprövning som tidigare skett och det bör därför godtas att bruksvärdet för hennes lägenhet var 285 kr/kvm 1985. För 1986 fastställdes inte någon hyra för I.M:s lägenhet, eftersom den då om bildats till bostadsrätt Det är emellertid rimligt att med utgångspunkt från 1986 års hyror för de fem angivna lägenheterna, vilka kvarstod som hyreslägenheter, uppskatta den hyra för hennes lägenhet som skulle ha motsvarat bruksvärdet. Åklagaren har angivit denna hyra till drygt 290 kr/kvm. För de fem lägenheterna höjdes hyrorna från 1985 till 1986 med i genomsnitt 3,5 % En motsvarande höjning för I.M:s lägenhet skulle ha resulterat i en hyra på 295 kr/kvm, som är den hyresnivå TR:n anser bör godtas som bruksvärde. Den av I.M. uttagna hyran – 2 500 kr i månaden – har alltså överstigit bruksvärdet med 88 % 1985 och 82 % 1986. Hyran måste anses uppenbart oskälig med hänsyn till bruksvärdet.
Det enskilda anspråket. – - -
När det gäller förutsättningarna för straffbarhet är till en början att märka att det i förevarande fall är fråga om s k förstagångshyra, dvs den hyra som avtalas när en lägenhet för första gången upplåts till hyresgästen Enligt hyreslagstiftningen gäller i princip avtalsfrihet beträffande förstagångshyran. Bestämmelserna om bruksvärdeprövning tar inte sikte på förstagångshyran (prop 1983/84:137 s 68 och 71). Tillämpningen av bruksvärdereglerna blev före d 1 jan 1985 aktuell först vid förlängning av hyresavtalet (dåvarande 12 kap 48 §) Efter sagda dag gäller enligt 12 kap 55 § 1 st att de skall tillämpas när hyresvärden och hyresgästen "tvistar om hyrans storlek". Härmed avses inte bara det fallet att förlängning av avtalet begärs utan även den situation när – utan att hyresavtalet sägs upp – en av parterna enligt 12 kap 54 § begär ändrade hyresvillkor.
Det är således en förutsättning för tillämpningen av 12 kap 65 a § 4 st JB att det när hyran bestäms redan föreligger ett hyresavtal, som inte är förenat med besittningsskydd för hyresgästen, och att hyresvärden utnyttjar detta förhållande när hyran bestäms. För att ansvar i förevarande fall skulle komma i fråga hade krävts att I.M. – efter det att hyresavtalet utan besittningsskydd hade slutits – hade vidtagit en åtgärd som hade inneburit ett utnyttjande av M.A:s avsaknad av förlängningsrätt. Åklagaren har inte ens påstått att I.M. har vidtagit någon sådan åtgärd. Vad åklagaren har påstått är att det mellan I.M. och M.A. träffade avtalet om förstagångshyra inneburit ett utnyttjande av M.A:s avsaknad av rätt till förlängning av hyresavtalet. Som förut anförts gäller emellertid full avtalsfrihet angående förstagångshyran och bestämmelsen i 65 a § 4 st är därför inte tillämplig på den avtalssituation som åtalet avser.
Vid sådant förhållande skall även det enskilda anspråket lämnas utan bifall – - -.
"I vissa fall kan en hyresgäst över huvud taget inte enligt hyreslagen få till stånd en omprövning av hyresvillkoren. Detta gäller exempelvis vid korttidsupplåtelse av möblerat rum. Hyresgästen kan också sakna praktiska möjligheter att påkalla villkorsprövning, eftersom en sådan åtgärd – i de fall parterna träffat avtal om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning – kan resultera i en uppsägning.
Vid detta förhållande skall M.A:s skadeståndsyrkande ogillas, – - -
Tydligt är att den enskilde hyresvärden kan ha svårt att inse att en hyra kan betraktas som uppenbart oskälig om han inte tar ut mer av hyresgästen än sina egna faktiska kostnader. Att fastställa bruksvärdet innefattar också vanskliga bedömningar (jfr 55 § 2 st). För en enskild person måste det i många fall – inte minst i sådana som avses i 45 § 1 st 2 – föreligga avsevärda svårigheter att bilda sig en grundad uppfattning om lägenhetens bruksvärde Detta inger betänkligheter mot bakgrund av den betydelse värdet har i detta straffrättsliga sammanhang. Redan det bruksvärde som skall läggas till grund för bedömningen av om hyran är uppenbart oskälig bör därför bestämmas med tämligen bred marginal för osäkerhet. Detta ligger också i linje med motivens uttalande att straffstadgandet bör ta sikte på förfaranden som typiskt sett har karaktär av ocker (anförd prop s 138).

References: Domstolen 
 Domstolen 
 § 4
 § 1
 § 4
 § 4
 § 2
 § 1