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Timestamp: 2018-08-18 20:01:07+00:00

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Die Wohnfläche bei der Betriebskostenabrechnung | Schlosser Aktuell
So hat der Bundesgerichtshof in dem Urteil vom 18.11.20155 entschieden, dass eine von den tatsächlichen Größenverhältnissen abweichende Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße keinen Einfluss auf die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 2 BGB in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellende
wie etwa der Wohnungsgröße gehören, keine Rolle spielen5. Seine diesbezügliche frühere Rechtsprechung8, nach der auch bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 2 BGB eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zu der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen wurde, hat der Bundesgerichtshof in dem Urteil vom 18.11.20155 ausdrücklich aufgegeben.
Entgegen der Auffassung der Revision sind indes auch Betriebskosten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, und zu denen bei eröffnetem Anwendungsbereich (§ 1 HeizkostenV) – jedenfalls zu einem bestimmten Prozentsatz (§ 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) – auch Heizkosten zählen, nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Soweit der Bundesgerichtshof früher Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat1, hält er daran nicht mehr fest.
Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sein mag und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird9, erfordert eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und
Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche10. Auch erwähnt die Heizkostenverordnung mehrfach den Begriff der „anerkannten Regeln der Technik“ (so in § 5 Abs. 2 Satz 2, § 7 Abs. 1 Satz 3, § 9 Abs. 1 Satz 5, § 9b Abs. 2), der eher darauf hindeutet, dass der Verordnungsgeber in erster Linie in diesen Regeln niedergelegte objektive Kriterien für die Heizkostenverteilung als maßgeblich ansieht. Dies spricht ebenfalls dafür, die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung nach Wohnflächenanteilen heranzuziehen.
BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06↵↵
AG Köln, Urteil vom 05.08.2016 – 210 C 84/16↵
LG Köln, Urteil vom 21.09.2017 – 1 S 185/16↵
BGH, Urteil vom 31.10.2006 – VIII ZR 261/06↵
BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14↵↵↵↵
144/09; vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03↵
BGH, Urteile vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14; vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09; vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03↵
zuletzt BGH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 205/08↵
BGH, Urteile vom 10.12.2014 – VIII ZR 9/14; vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09↵
so jedenfalls im Ergebnis auch: Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2018, § 556a Rn. 23; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556a Rn. 36; Wall, Betriebskostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 2338; Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., F Rn. 83; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., § 556a BGB Rn. 28; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556a Rn. 19; Schmid/Harsch in Schmid/Harz, Mietrecht Kommentar, 5. Aufl., 2017, § 556a Rn. 166c; Heix, WuM 2016, 263, 265; Hinz, JR 2017, 284, 286; unklar: Münch-KommBGB/Schmid-Zehelein, 7. Aufl., § 556a Rn. 31↵

References: § 558
 § 558
 § 7
 § 566
 § 7
 § 5
 § 7
 § 9
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 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
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