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SEMINÁRIO CONSELHO REGIONAL DO NORTE DA CÂMARA DOS SOLICITADORES. Por Márcia Passos, Advogada, Formadora do CRN - PDF
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Victor Gabriel Barata Capistrano
1 SEMINÁRIO CONSELHO REGIONAL DO NORTE DA CÂMARA DOS SOLICITADORES Por Márcia Passos, Advogada, Formadora do CRN
2 1. A REFORMA DO ARRENDAMENTO URBANO: LEGISLAÇÃO APLICÁVEL E OBJETIVOS 2. ALTERAÇÕES NO REGIME SUBSTANTIVO 3. O REGIME TRANSITÓRIO 4. A POSSIBILIDADE DE NEGOCIAÇÃO ATUALIZAÇÃO DAS RENDAS 5. ALTERAÇÕES NO REGIME PROCESSUAL PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO
3 LEGISLAÇÃO: - Obras em prédios arrendados LEI Nº 30/2012, 14.08: procede à segunda alteração ao DL nº 157/2006 de que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados (Declaração retificação nº 59-B/2012 de 12.10)
4 - Regime jurídico do arrendamento urbano LEI Nº 31/2012, 14.08: procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano; altera o Código Civil, o Código do Processo Civil e a Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro Declaração de retificação nº 59-A/2012, de Entrada em vigor:
5 - Reabilitação urbana LEI Nº 32/2012, 14.08: procede à primeira alteração do DL nº 307/2009 de que estabelece o regime jurídico da reabilitação urbana e ao Código Civil, aprovando medidas destinadas a agilizar e a dinamizar a reabilitação urbana alteração dos artigos 1424º, 1425º e 1426º do CC
6 - Regime de determinação do nível de conservação dos prédios urbanos DL nº 266-B/2012, 31.12: determinação do nível de conservação de um prédio urbano ou de uma fração autónoma é ordenada pela Câmara Municipal, oficiosamente ou a requerimento
7 - Regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido (RABC) e de atribuição do subsídio de renda; elementos do contrato de arrendamento e requisitos da sua celebração (alteração ao DL nº 160/2006, 08.08) DL nº 266-C/2012, 31.12
8 - DL nº 1/2013, de 7 de janeiro: procede à instalação e à definição das regras de funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) e do procedimento especial de despejo (PED)
9 - Portaria nº 9/2013, de 10 de janeiro: regulamenta vários aspetos do procedimento especial de despejo (PED) Exemplos: formas de apresentação, modelos de requerimento, forma da oposição, indicação do agente de execução e notário e respetiva remuneração pelos atos praticados
10 Artigo 1º Lei nº 31/2012, º alteração do regime substantivo: alargamento da liberdade contratual na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento; 2º alteração do regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei nº 6/2006, de 27.02; reforço da negociação, facilitando a transição desses contratos para o novo regime
11 3º criação do procedimento especial de despejo do local arrendado: permitir a célere recolocação do local arrendado no mercado de arrendamento Objetivos para contratos novos e para os antigos: autonomia contratual reforçada; possibilidade de negociação
12 GRANDES OPÇÕES DO PLANO PARA 2013 PONTO 5.3. MERCADO DO ARRENDAMENTO O objetivo destas reformas é claro: criar um mercado de arrendamento mais dinâmico que, em conjunto com o impulso à reabilitação urbana, possa oferecer soluções de habitação mais ajustadas às necessidades e a preços mais acessíveis. Visa-se atingir uma maior mobilidade das pessoas, a redução do endividamento das famílias e do desemprego, a requalificação e revitalização das cidades e a dinamização das atividades económicas associadas ao setor da construção. A reforma do regime do arrendamento urbano estabelece, entre outras, medidas de flexibilização do regime aplicável aos contratos novos, de agilização do procedimento de desocupação do imóvel e de transição dos contratos antigos para o novo regime e atualização das correspondentes rendas. Razões de justiça social justificaram a previsão, no novo regime, de medidas de exceção para os arrendatários que, pela sua situação económica, idade ou condição física, carecem de proteção social. Para o período , o Governo propõe -se monitorizar a aplicação das novas reformas e a promover o esclarecimento dos cidadãos e das empresas quanto às suas novidades.
13 ALTERAÇÃO DOS ARTIGOS: 1048º (falta de pagamento da renda ou aluguer resolução do contrato), 1054º (renovação do contrato caducidade), 1055º (oposição à renovação), 1069º (celebração, forma), 1072º (uso efetivo do locado), 1080º (regras imperativas), 1083º (fundamento da resolução), 1084º (modo de resolver), 1085º (caducidade do direito de resolver), 1087º (desocupação), 1094º a 1098º (duração dos contratos), 1100º a 1103º (denúncia nos contratos de duração indeterminada), 1106º (transmissão por morte) e 1110º (contratos para fins não habitacionais)
14 art. 1069º: O contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito, independentemente do prazo (antes a forma escrita só era obrigatória para contratos de prazo superior a seis meses) falta de forma gera a nulidade (art. 220º CC) Sua falta e implicações processuais: impossibilidade de recorrer ao PED (art. 15º Lei nº 6/2006)
15 Elementos do contrato de arrendamento e requisitos a que deve obedecer a sua celebração: art. 1070º CC e DL nº 160/2006, 8.08 com redação do DL nº 266-C/2012, Conteúdo necessário (art. 2º) Conteúdo eventual (art. 3º)
16 - Uma das obrigações do arrendatário é o uso efetivo do local arrendado, para o fim contratado, não deixando de o utilizar por mais de um ano (art. 1072º) causa de resolução: art. 1083º, nº 2 d) - Exceções previstas no nº 2: alteração = aditamento da alínea d): licitude do não uso por mais de um ano se a ausência se dever à prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, incluindo a familiares
17 Passaram a ser imperativas as normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano: art. 1080º (antes reportava-se apenas às normas da subsecção IV sobre a cessação) Motivos da cessação: art. 1079º (acrescentese oposição à renovação )
18 Nº 1: Incumprimento de qualquer das partes: possibilidade de resolução Nº 2: É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio: ALTERAÇÕES a) desaparece a exigência de violação reiterada e grave;
19 c) retira dúvidas sobre as consequências do uso para fim diverso: é qualquer uso para fim diverso daquele a que o contrato se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização do prédio consequência para o incumprimento do artigo 1038º, alínea c); e) acrescentou-se a expressão do gozo do prédio : clarificação
20 Nº 3 (nova redação com negrito nas alterações): É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos nºs. 3 a 5 do artigo seguinte.
21 MORA EXIGÍVEL: DOIS MESES (antes eram três meses) MORA: na falta de pagamento da renda e na falta de pagamento de encargos ou despesas que sejam da responsabilidade do arrendatário regime supletivo do artigo 1078º CC
22 MORA: Superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato articulação com o artigo 1041º, nº 1 e nº 2 Não se aplica o disposto no nºs. 3 e 4 do artigo 1084º (possibilidade de colocar fim à mora)
23 MODO DE OPERAR A RESOLUÇÃO: 1084º - Causas do nº 2 do artigo 1083º: meio judicial; ação de despejo artigo 14º da lei nº 6/ Causas previstas no nº 3 e nº 4 do artigo 1083º: hipótese de resolução extrajudicial (mora há mais de 2 meses no pagamento da renda ou outros encargos da responsabilidade do arrendatário, reiterado atraso do arrendatário no pagamento e oposição à realização de obras ordenadas por autoridade pública).
24 MODO DE OPERAR POR VIA EXTRAJUDICIAL A RESOLUÇÃO: 1084º, Nº 2 COMUNICAÇÃO À CONTRAPARTE FORMA DESTA COMUNICAÇÃO: artigo 9º, nº 7 da Lei nº 6/2012 redação alterada): a) notificação avulsa: 84º CPC b) contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanham, devendo o notificando assinar o original
25 - Recusa ou paradeiro desconhecido do arrendatário: regime do artigo 10º, nº 5 a) e b) da lei nº 6/2006 c) escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do nº 1, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio: neste caso é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver autorizado a modificação (regime art. 237º -A CPC)
26 REGRA: A comunicação feita por carta registada com AR considera-se efetuada: a) em caso de devolução ao remetente, motivada por recusa em receber ou falta de levantamento b) se o AR for assinado por terceira pessoa
27 EXCEÇÕES: 1. Quando a comunicação se destina a operar a transição para o NRAU e atualização de renda 2. Quando serve de título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base para o PED, salvo em caso de domicilio convencionado (art. 9, nº 7 c) e 82º a 88º CC)
28 EXCEÇÕES: COMO PROCEDER - O senhorio deve remeter nova carta registada com AR no prazo de 30 a 60 dias sobre a data de envio da primeira - Se a nova carta for igualmente devolvida (att. aos motivos = regra), considera-se a comunicação recebida no 10º dia posterior ao do envio
29 E se o destinatário recusar assinar o original ou receber o duplicado da comunicação e a cópia dos documentos? O advogado, solicitador ou agente de execução lavra nota do incidente: a comunicação considera-se efetuada no próprio dia
30 E se não for possível localizar o destinatário da comunicação? O senhorio remete carta registada com AR para o local arrendado no prazo de 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatário não foi localizado: considera-se a comunicação recebida no 10º dia posterior ao do seu envio
31 Nº 3 do art. 1084º: a resolução feita extrajudicialmente pelo senhorio, quando se funde na falta de pagamento de renda, encargos ou despesas, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de 1 mês (antes eram 3 meses); mesmo regime para a oposição à realização de obra Nº 4: tal faculdade só pode ser usada uma única vez em cada contrato (antes não havia limite)
32 Art. 1085º Prazo geral: um ano a contar da data do conhecimento do facto Prazo para as causas previstas no nº 3 e 4 do artigo 1083º: três meses Direito de resolução e direito de cobrança dos valores em divida
33 Desocupação exigível após o decurso de um mês a contar da resolução se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado pelas partes (antes eram três meses)
34 1048º CC Desaparecimento da expressão oposição à execução no nº 1: em caso de resolução extrajudicial sem que seja entregue o arrendado, o meio processual deixou de ser a execução para entrega de coisa certa, passando a ser o procedimento especial de despejo? Referência ao preâmbulo da Portaria nº 9/2013, 10.01
35 1048º CC Consequentemente desaparece, no nº 2, a referência à fase judicial; sendo extrajudicial, o procedimento, é extrajudicial também quanto ao despejo? Acrescentou-se o nº 4: aplicação aos contratos de aluguer, resolução extrajudicial aplicação do 1084º, nº 3 e 4
36 Tipos de contratos: com prazo certo e por duração indeterminada: 1094º Regime jurídico: Com prazo certo: artigos 1095º a 1098º De duração indeterminada: artigos 1099º a 1103º ALTERAÇÃO no 1094º Duração do contrato no silêncio das partes: o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos (antes considerava-se celebrado por duração indeterminada)
37 Contrato com prazo certo: art. 1095º 1. o prazo deve constar de clausula inserida no contrato 2. limite máximo de 30 anos e eliminação do limite mínimo Nota: desaparecem as referências aos contratos para habitação não permanente e fins especiais transitórios
38 Renovação automática: art. 1096º - Regra: o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo por períodos sucessivos de igual duração (salvo estipulação em contrário das partes) - Exceção: não há lugar a renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias (salvo estipulação em contrário das partes)
39 Renovação automática e oposição à renovação: 1096º e 1097º OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO PELO SENHORIO: através de comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima de: a) 240 dias: contratos com prazo superior a 6 anos
40 b) 120 dias: contratos com prazo superior a 1 ano e inferior a 6 anos c) 60 dias: contrato com prazo igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano d) 1/3 do prazo de duração do contrato: contrato de prazo inferior a 6 meses
41 1098º: OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO PELO ARRENDATÁRIO: através de comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de: a) 120 dias: contratos com prazo superior a 6 anos b) 90 dias: contratos com prazo superior a 1 ano e inferior a 6 anos
42 c) 60 dias: contrato com prazo igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano d) 1/3 do prazo de duração do contrato: contrato de prazo inferior a 6 meses
43 DENÚNCIA PELO ARRENDATÁRIO: 1098º, 3, º, nº 3: após ter decorrido 1/3 do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciar o contrato a todo o tempo, através de comunicação ao senhorio, com a seguinte antecedência: a) 120 dias se o prazo do contrato for igual ou superior a 1 ano b) 60 dias se o prazo do contrato for inferior a 1 ano
44 1098º, nº 4: no caso do senhorio se opor à renovação automática do contrato, o arrendatário pode denunciar o contrato mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato.
45 NOS CONTRATOS DE DURAÇÃO INDETERMINADA 1100º, nº 1: após 6 meses de duração efetiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo, sem justificação, através de comunicação ao senhorio, com a antecedência mínima de: a) 120 dias: se o contrato, à data da comunicação, tiver 1 ano ou mais de duração efetiva; b) 60 dias: se o contrato, à data da comunicação, tiver até 1 ano de duração efetiva
46 NOS CONTRATOS DE DURAÇÃO INDETERMINADA 1100º, nº 2: quando o senhorio denunciar o contrato com a antecedência não inferior a 2 anos sobre a data em que pretenda a cessação, o arrendatário pode denunciá-lo, sem motivo, por comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido (Declaração de retificação nº 59-A/2012)
47 Artigo 1101º (alterações a negrito) O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes: a) necessidade de habitação pelo próprio, ou pelos seus descendentes em 1º grau; b) para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado;
48 c) mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 2 anos sobre a data em que pretenda a cessação Revogada a norma que obrigava à confirmação da denúncia: artigo 1104º revogado
49 DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO: 1102º Requisitos para que possa existir: pagamento ao arrendatário do montante equivalente a um ano de renda e a) ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de 2 anos, ou, independentemente desse prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
50 b) não ter o senhorio, há mais de 1 ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do país, casa própria (na redação anterior falava-se em casa própria ou arrendada ) que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1º grau.
51 Desaparece a condição relativa ao número de prédios arrendados e àquele que estiver arrendado há menos tempo: revogado o nº 2 do artigo 1102º do CC
52 Denúncia justificada nos termos do artigo 1101, a) e b): comunicação feita ao arrendatário com antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste de forma expressa o fundamento da denúncia forma extrajudicial
53 Requisitos suplementares: a) para o caso do senhorio necessitar do arrendado para si ou para descendente em 1º grau: dever de dar ao local a utilização invocada no prazo de 3 meses e por um período mínimo de 2 anos (requisito póscontratual) sob pena do senhorio ser obrigado a pagar ao arrendatário uma indemnização equivalente a 10 anos de renda
54 b) para o caso de demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado: a comunicação ao arrendatário deve ser acompanhada de outros documentos relativos aos meios de controlo da operação urbanística e outros, emitidos pelas entidades competentes att necessidade de confirmação da denúncia: art. 1103º, nº 3
55 Neste caso demolição. a denúncia é acompanhada pelo pagamento de uma indemnização correspondente a 1 ano de renda (é também o regime supletivo), ou à garantia do realojamento do arrendatário em condições análogas às que este detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos
56 Lei nº 30/2012, 14.08: alteração ao RJOPA Att. Regime transitório previsto para os contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do RAU (DL nº 321-B/90, 15.10) nos seguintes casos: a) quando o arrendatário tem 65 anos ou mais ou deficiência com incapacidade comprovada superior a 60%; b) para realização de obras pelo arrendatário
57 Na falta de acordo, o senhorio é obrigado a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este detinha, devendo o novo local encontrar-se em estado de conservação médio ou superior. Não pode o senhorio optar, nestes casos, pelo pagamento de uma indemnização correspondente a um ano de renda Em vez da denúncia o senhorio pode optar pela suspensão (RABC do arrendatário é inferior a 5 RMNA)
58 Art. 6º da lei nº 30/2012 Realojamento em condições análogas quanto ao local, significa realojamento: - na área da mesma freguesia ou freguesia limítrofe - em fogo em estado de conservação igual ou superior ao do locado primitivo - em fogo adequado às necessidades do agregado familiar do arrendatário
59 Critérios objetivos fixados na lei, estabelecendo limites mínimos e máximos para o local em que o arrendatário e o seu agregado devem ser realojados. Exemplos: - 1 pessoa - T0 - T1/2-2 pessoas - T1/2 - T2/4-5 pessoas - T3/5 - T4/8
60 Art. 1106º O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva: a) cônjuge com residência no locado b) pessoa que com quem ele vivesse em união de facto há mais de 1 ano art. 1º Lei nº 7/2001, c) pessoa que com ele residisse em economia comum há mais de um ano art. 2º Lei nº 6/2001, 11.05
61 UNIÃO DE FACTO E ECONOMIA COMUM Cessa o direito à transmissão se à data da morte do arrendatário, o titular do direito tiver outra casa, própria ou arrendada nos concelhos de Lisboa ou Porto e limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do país
62 Pluralidade de titulares do direito à transmissão: hierarquia sucessiva 1º cônjuge sobrevivo ou pessoa que vivesse com o arrendatário em união de facto 2º parente ou afim mais próximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para a mais velha de entre as pessoas que com ele residissem em economia comum
63 Disposição especial alterada PRAZO SUPLETIVO: na falta de estipulação quanto ao prazo do contrato, este considerase celebrado pelo período de 5 anos (antes eram 10 anos), não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a 1 ano: art. 1110º, nº 2
64 Diplomas a ter em consideração RAU: Regime do arrendamento urbano DL nº 321-B/90 de 15 de outubro (início de vigência em ) DL nº 257/95 de 30 de setembro: revê o regime de arrendamento urbano para o exercício de comércio, indústria, profissões liberais e outros fins lícitos não habitacionais (início de vigência em ) NRAU: Novo regime do arrendamento urbano Lei nº 6/2006 de 27 de fevereiro (início de vigência em )
65 Divisão a considerar I) Contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados depois do DL nº 257/95 de 30.09, e II) Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do DL nº 257/95 de 30.09
66 Vigência do RAU: de a (em entrou em vigor o NRAU, Lei nº 6/2006 de 27.02) Estes contratos passam a estar submetidos ao regime do NRAU, com as seguintes especificidades: a) à transmissão por morte aplica-se o disposto nos artigos 57º e 58
67 NOTAS: - união de facto: pessoa que vivesse com o arrendatário em união de facto há mais de 2 anos, com residência no locado há mais de 1 ano - ascendente em 1º grau que com ele convivesse há mais de um ano; situação de sobreviver mais de um ascendente transmissão entre eles; transição para o regime do NRAU quando o ascendente tem menos de 65 anos à data da morte do arrendatário
68 - filho ou enteado: menos de 1 ano; mais de 1 ano e menos de 26 ou que vivesse com ele há mais de 1 ano e tenha incapacidade superior a 60% regime do NRAU - transição para o regime do NRAU quando o filho ou enteado menor, atinge a maioridade ou perfizer 26 anos caso seja maior e frequente 11º ou 12º ano ou cursos de ensino pós-secundário não superior ou ensino superior
69 b) contratos de duração limitada, se não forem denunciados, renovam-se automaticamente pelo período de dois anos se não tiver sido previsto período de renovação superior
70 c) contratos sem duração limitada: regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades: - continua a aplicar-se o artigo 107, nº 1, alínea a) do RAU: o senhorio não pode denunciar o contrato se o arrendatário tiver 65 anos ou mais ou, independentemente da idade se encontre em situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho.
71 - para efeitos das indemnizações previstas no nº 1 do artigo 1102º (indemnização em caso de denúncia para habitação), na alínea a) do nº 6 do RJOPA (indemnização por demolição do arrendado ou obra de restauro profundo) e no nº 9 do artigo 1103º (indemnização por incumprimento pelo senhorio), a renda é calculada de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do nº 2 do artigo 35º
72 - o disposto no artigo 1101º, alínea c) (denúncia injustificada com 2 anos de antecedência mínima) não se aplica se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%
73 NOTAS: - Cessa o disposto supra quanto ao artigo 107º, nº 1, a) do RAU e a obrigatoriedade das indemnizações referidas na alínea b) do nº 4 do artigo 26º, após a transmissão por morte que ocorra para filho ou enteado após Desaparece a referência aos contratos não habitacionais e à exceção que antes existia em caso de trespasse ou outra transmissão inter vivos
74 Contratos habitacionais: contratos celebrados antes de Regras para estes contratos encontram-se no capítulo II: disposições gerais quanto ao regime e benfeitorias; arrendamento para habitação; arrendamento para fim não habitacional; transmissão
75 Regime supletivo: vigora o regime previsto no artigo 26º, ou seja, o regime transitório previsto para os contratos celebrados na vigência do RAU, com as especificidades seguintes: 1. Não é possível a denúncia injustificada prevista na alínea c) do artigo 1101º do CC 2. Nos arrendamentos para fins não habitacionais, esta denúncia é possível desde que com antecedência de 5 anos e desde que ocorra alguma transmissão inter vivos (artigo 28º, nº 3) após a entrada em vigor da Lei nº 31/2012
76 3. Se o arrendatário tiver 65 anos ou mais, ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, a denúncia por motivo de demolição ou obra de restauro profundo, obriga o senhorio, na falta de acordo, a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos.
77 4. Benfeitorias: caso o arrendatário denuncie o contrato em virtude da sua opção face a uma tentativa de negociação para transição para o NRAU: o arrendatário tem direito a uma compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé (artigos 1036º e 1046º), independentemente do estipulado no contrato de arrendamento.
78 TRANSIÇÃO PARA O REGIME DO NRAU E ATUALIZAÇÃO DA RENDA art. 30º - Dependem da iniciativa do senhorio - Deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, propondo: - uma nova renda - um novo tipo de contrato - um novo prazo de contrato e
79 - Deve: - Indicar o valor do locado, avaliado nos termos do artigo 38º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana - Juntar cópia da caderneta predial urbana
80 Valor renda atual: 56,00 Valor CIMI: Valor proposto pelo senhorio: 250,00 Valor apresentado em resposta pelo arrendatário: 80,00 Valor da renda: 222,22
81 Resposta do arrendatário (art. 31º): prazo de 30 dias a contar da receção da comunicação do senhorio Reações possíveis e consequências: 1. não responde: falta de resposta = aceitação do valor da renda, bem como do tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio (a partir do 1º dia do 2º mês após o termo do prazo que tinha para resposta)
82 2. aceita o valor da renda proposto; neste caso, o silêncio, ou a falta de acordo, quanto ao tipo e duração do contrato = contrato considera-se celebrado por 5 anos 3. denuncia o contrato nos termos do artigo 34º: denúncia produz efeitos no prazo de 2 meses a contar da receção pelo senhorio, da resposta do arrendatário; o arrendatário deve entregar o locado no prazo de 30 dias; neste caso não há lugar à atualização da renda
83 4. opõe-se ao valor da renda proposto pelo senhorio: a) e nada propõe = proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio; b) e propõe um novo valor; pode opor-se também ao tipo e à duração do contrato, propondo outros. Neste caso, o senhorio tem 30 dias para aceitar ou não a proposta e pode:
84 1. Não responder = vale como aceitação da proposta feita pelo arrendatário 2. Aceitar o valor da renda proposto 3. Não aceitar o valor proposto e neste caso, pode: a) atualizar a renda de acordo com os critérios previstos no artigo 35º, nº 2, a) e b); considera-se o contrato celebrado com prazo certo pelo período de 5 anos; ou
85 b) denunciar o contrato : pagando ao arrendatário indemnização equivalente a 5 anos de renda resultantes do valor médio das propostas formuladas por senhorio e arrendatário (simulação = 9.900,00 ) Notas: I) Esta denúncia produz efeitos: 1. No prazo de 6 meses, ou 2. No prazo de 1 ano: se o arrendatário tiver a seu cargo filho ou enteado menor de idade, ou que, tendo menos de 26 anos, frequente o 11º ou o 12º ano ou curso superior ou pós secundário
86 II) Até à produção dos efeitos da denúncia, vigora a renda mais elevada entre a antiga e aquela que foi proposta pelo arrendatário, III) A indemnização referida é agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta do senhorio em mais de 10% ou de 20% respetivamente.
87 Se o arrendatário invocar e comprovar que o rendimento anual bruto corrigido (RABC; DL nº 266-C/2012 de 31.12) do seu agregado familiar é inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), o regime do NRAU só se aplica: a) ou por acordo das partes; b), ou, na falta de acordo, no prazo de 5 anos
88 RMNA = 14 retribuições mínimas mensais garantidas RMMG em 2012 = 485,00 RMNA em 2012 = 6.790,00 5 RMNA em 2012 = ,00
89 ATUALIZAÇÃO EM 5 ANOS limites para o valor da renda: a) Limite máximo: valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado; e b) Máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário; c) Máximo de 17% do RABC do agregado familiar se o rendimento do agregado familiar for inferior a 1500 mensais; d) Máximo de 10% do RABC do agregado familiar se o rendimento deste for inferior a 500 mensais.
90 Decorridos os 5 anos, o senhorio pode propor a transição do contrato para o regime do NRAU e neste caso: a) o arrendatário já não pode invocar as circunstâncias inerentes ao seu RABC ser inferior a 5 RMNA nem o facto de ter 65 anos ou deficiência com incapacidade superior a 60% b) no silêncio ou na falta de acordo, o contrato considera-se celebrado por dois anos
91 Arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60% Se o arrendatário invocar uma destas circunstâncias, o contrato só transita para o regime do NRAU com o acordo das partes e quanto ao renda, aplica-se o seguinte:
92 1. Aceitação pelo arrendatário do novo valor: será este que vigora 2. Recusa pelo arrendatário e proposta de novo valor: senhorio tem prazo de 30 dias para responder e: a) silêncio = aceitação do valor b) aceita c) oposição do senhorio: mantém-se regime anterior, podendo ter lugar a atualização em 5 anos
93 Por Márcia Passos, Advogada, Formadora do CRN

References: Artigo 1
 artigo 1038
 artigo 1078
 artigo 1041
 artigo 1084
 artigo 1083
 artigo 14
 artigo 1083
 artigo 9
 artigo 10
 artigo 1083
 Artigo 1101
 artigo 1104
 artigo 1102
 artigo 1101
 artigo 107
 artigo 1102
 artigo 1103
 artigo 35
 artigo 1101
 artigo 107
 artigo 26
 artigo 26
 artigo 1101
 artigo 38
 artigo 34
 artigo 35