Source: https://www.juraforum.de/lexikon/besenrein
Timestamp: 2018-04-23 22:40:48+00:00

Document:
Besenrein – Definition bei Wohnungsübergabe im Mietrecht
Was bedeutet “besenrein” bei einer Wohnungsübergabe?
Erklärung zum Begriff Besenrein
Definition von „besenrein“ nach BGH
Wohnung vor dem Auszug streichen?
Müssen die Fenster geputzt werden?
Ist es nötig, die Tapeten zu entfernen?
Teppichboden entfernen?
Dübellöcher und Bohrlöcher verschließen
Nikotinablagerungen entfernen?
Essensreste in der Küche
Kalkablagerungen in der Küche
Fliesen, Parkett und Laminat reinigen?
Badezimmer putzen?
Spinnweben entfernen - ist das nötig?
Checkliste zur Besenreinheit bei der Wohnungsübergabe
Ist die Klausel im Mietvertrag erlaubt bzw. üblich nach neuem Gesetz
Besenreinheit bei unterschiedlichen Mietsachen
Firma / Gewerbe besenrein übergeben
Ferienwohnung - Besonderheiten
Vermieterrechte bei Verstoß gegen Besenreinheit
besenreine Wohnungsübergabe (© Anatoly Tiplyashin / Fotolia.com)
Ist im Mietvertrag die "besenreine" Übergabe vereinbart, so hat der Mieter die Pflicht, grobe Verschmutzungen zu entfernen. Vom Mieter werden aber keine umfangreichen Renovierungsmaßnahmen erwartet.
Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) bedeutet "besenrein", dass mit einem Besen grob gereinigt worden ist (BGH VIII ZR 124/05). Als Mieter muss man also die Wohnung oder das Haus nach dieser Rechtsprechnung lediglich durchfegen und damit grobe Verschmutzungen beseitigen.
Was diese Definition im Einzelnen bedeutet, lesen Sie hier:
"Besenrein" bedeutet nicht, dass bei Auszug neu gestrichen werden muss. Der BGH mutet es dem Mieter nicht zu, Wände optisch zu verbessern. Ansonsten würde ihm ein unbilliger Nachteil entstehen, da dies sog. Schönheitsreparaturen sind und nicht der Besenreinheit unterliegen. Es ist im Allgemeinen daher nicht erforderlich, dass der Mieter die Wohnung vor seinem Auszug komplett renoviert. Aus diesem Grund darf sie auch dann zurückgegeben werden, wenn die Wände nicht frisch gestrichen sind.
Der Mieter muss die Wohnung nicht putzen, wenn er auszieht. Ist eine “Besenrein”-Klausel im Mietvertrag zu finden, ist es nach dem Urteil des BGH vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05 nur erforderlich, dass grobe Verschmutzungen entfernt werden. Ein typisches Beispiel für solche Verschmutzungen sind Kleberreste am Fenster.
Tapeten müssen nicht entfernt werden. Auch dann nicht, wenn sie stark verschmutzt sind.
Nach BGH, 08.10. 2008, XII ZR 15/07 gilt, dass ein Teppich von groben Verschmutzungen befreit werden muss, um die Wohnung besenrein zu übergeben. Dafür reicht einfaches Staubsaugen aus. Eine Ausnahme gilt dann, wenn eine Klausel zu Schönheitsreparaturen im Vertrag vorhanden und diese wirksam ist. In diesem Fall kann eine Grundreinigung mit geeigneten Reinigungsmitteln erforderlich sein. Ein vorher nicht vorhandener Teppich muss in jedem Fall wieder entfernt werden. Auch Kleberreste sind vom Boden zu entfernen.
Nach dem AG Miesbach müssen Dübellöcker oder Bohrlöcher auch dann nicht verschlossen werden, wenn sie in einer hohen Anzahl vorhanden sind. Allerdings gibt es auch anderslautende Entscheidungen zu Bohr- und Dübellöchern. Es kommt für die Beurteilung auch darauf an, in welchem Umfang der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zu erwarten ist.
Nach dem BGH müssen Ablagerungen durch Nikotin nicht entfernt werden.
Essenreste müssen aus der Küche entfernt werden (diese würden beim sinnbildlichen Kehren mit dem Besen verschwinden).
Kalkablagerungen in der Küche werden häufig zu den “groben Verschmutzungen” gezählt. Sie müssen deshalb entfernt werden.
“Besenrein” bedeutet, dass grobe Verschmutzungen zu entfernen sind. Das sind solche Verschmutzungen, die beim Kehren mit dem Besen (oder dem Absaugen mit dem Staubsauger) verschwinden.
Für eine Besenreinheit ist es auch im Badezimmer ausreichend, wenn grobe Verschmutzungen entfernt werden.
Spinnweben gehören zu den “groben Verschmutzungen”. Sie sollten entfernt werden, wenn Besenreinheit vereinbart wurde (BGH, 06. 2006, VIII ZR 124/05).
Checkliste für Ihre besenreine Wohnungsübergabe als Mieter mit Einbauküche:
[ ] Teppichboden saugen
[ ] Parkett, Laminat oder Fliesen fegen
[ ] Sockelleisten absaugen
[ ] Kalkablagerungen und Essensreste in der Küche entfernen
[ ] Kücheneinbauschränke innen und außen putzen
[ ] Herd, Ofen und Kühlschrank reinigen
[ ] Badezimmer vom Kalk reinigen
[ ] Spinnweben entfernen
[ ] Keller nicht vergessen
In vielen Mietverträgen findet sich eine Klausel zur Besenreinheit bei der Rückgabe der Mietwohnung, was die obigen Pflichten zur Folge hat. Diese Klausel ist wirksam und benachteiligt den Mieter nicht über Maß.
Ohne vertragliche Regelung gilt die gesetzliche Rückgabepflicht des Mieters nach § 546 Abs. 1 BGB, wonach der Mieter dem Vermieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben hat. Der Zustand der Mietsache muss dabei ordnungsgemäß wie bei der Überlassung der der Mietsache sein. Das bedeutet, dass die Mietwohnung vor allem vollständig geräumt sein muss. Eine Teilräumung ist nicht zulässig. Zudem müssen Aufbauten und sonstige bauliche Maßnahmen zurückgebaut bzw. entfernt werden.
Exkurs: Eine Klausel im Formular-Mietvertrag, die die Verantwortung für stetige Schönheitsreparaturen auf den Mieter komplett samt Anfangs- und Endrenovierung überträgt, ist grundsätzlich nicht zulässig. Seine Aufgabe kann nur sein, aus einer “Abwohnung” entstandene Mängel zu beseitigen. Hierbei handelt es sich um sogenannte Schönheitsreparaturen wie Wände und Decken streichen, kalken oder tapezieren, den Fußboden streichen, Türen von innen streichen sowie Heizkörper und Heizrohre streichen. Diese etwaigen Pflichten zählen aber nicht zur Besenreinheit, sondern müssen ausdrücklich vereinbart sein.
Unterschiedliche Mietsachen können auch unterschiedliche Mieterpflichten bedeuten. Das liegt daran, dass nur in bestimmten Fällen der besondere Schutz des Gesetzgebers greift.
Für eine Wohnung, die durch einen privaten Mieter angemietet wurde, gelten die oben ausgeführten Grundsätze.
Die Grundsätze zur besenreinen Übergabe sind auch beim Haus- und Wohnungsverkauf anzuwenden. Der Verkäufer hat bei einer entsprechenden Klausel im Kaufvertrag die Pflicht, grobe Verschmutzungen vor der Übergabe zu entfernen. Alle beweglichen Sachen, die nicht mit verkauft wurden, gehören nicht in die Immobilie.
Handelt der Mieter nicht als Privatperson, kann er sich dennoch nach den oben aufgeführten Grundsätzen zur Besenreinheit richten. Auch er muss nur “grobe Verschmutzungen” entfernen. Es sind keine umständlichen Renovierungen erforderlich.
Auch eine Ferienwohnung ist eine Mietwohnung - mit einer besonders kurzen Mietdauer. Deshalb gelten alle bereits genannten Grundsätze auch hier. Typischerweise müssen zum Beispiel der Mülleimer entleert, das gebrauchte Geschirr gespült und der Boden gefegt werden.
Eine Rückgabe, die nicht in besenreinem Zustand erfolgt, stellt eine Verletzung der Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nach § 546 I BGB dar, falls der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält. Der Mieter hat also seine Pflicht aus dem Mietvertrag nicht erfüllt.
Grundsätzlich kann der Vermieter bei einer wirksamen Klausel zur Besenreinheit eine entsprechende Nachbesserung vom Mieter fordern. Das gilt zum Beispiel dann, wenn eine Besichtigung der Mieträume bereits einige Zeit vor dem Auszug stattgefunden hat. Auch später kann der Vermieter noch eine angemessene Frist zur Reinigung setzen. Geschieht diese trotz Fristsetzung nicht, ist es für den Vermieter möglich, nach §§ 280 I, III, 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung zu verlangen. Das bedeutet, der Vermieter könnte eine Firma mit der besenreinen Reinigung beauftragen und die Kosten dann dem Mieter in Rechnung stellen.
Räumungsklage Verhandlung Luke0815 schrieb am 11.11.2017, 10:06 Uhr:
Hallo alle zusammen, dies nur als allgemeine Fragestellung. Zu Ablauf usw. Würde bei dem Termin noch einmal alles durch gesprochen oder ist es eher ein Entscheidungstermin, da im schriftlichen Vorverfahren beide Seiten ihre Standpunkte deutlich beschrieben und untermauert haben? Ist dieser Termin immer zunächst Güteverhandlung, die... » weiter lesen
Kleinkind beschädigt Badewanne u. besenrein/Wände? Brendasblueeyes schrieb am 02.07.2014, 10:35 Uhr:
1. Mal angenommen ein 5 jähriger beschädigt die Badewannenemaille in einer Mietswohnung. Kleine Emaille Abplatzungen ist das Resultat. Haftpflichtversicherung wird eingeschaltet, lehnt jedoch die Schadensregulierung ab, da ein Kind unter 7 nicht gegenüber Dritten haftet und die Mutter Ihre Aufsichtspflicht nicht verletzt hat.... » weiter lesen
Frage zu Schönheitsreparaturen in MV New bie schrieb am 04.06.2014, 10:47 Uhr:
Hi. Ich habe eine Frage zu folgendem fiktiven Fall: Person X wohnt seit Anfang 2008 in einer Wohnung und hat diese nun, zwecks Umzug, gekündigt. In diesem fiktiven Beispiel hat der Vermieter in den letzten Jahren mehrfach gewechselt, der jetzige Vermieter hat nicht so viel Ahnung vom Mietrecht. Außerdem vermutet X, dass der Vermieter... » weiter lesen
Auszug: Renovierung oder Besenrein Kyentana schrieb am 30.10.2010, 09:38 Uhr:
Hallo zusammen! Es gibt ja unterschiedliche Meinungen zum Thema Auszug aus einer Wohnung, sofern ein "alter" Mietvertrag besteht. Die Meinungen reichen von vollständiger Renovierung bis lediglich "besenreinem" Verlassen der Wohnung. Ich weiß, daß das Thema hier im Forum sehr oft behandelt wird, jedoch habe ich bisher im Archiv... » weiter lesen
Renovieren bei Auszug? Goldener-Adler schrieb am 09.02.2010, 15:33 Uhr:
Hallo zusammen, nach einigem Googeln und der Suche hier habe ich zwar eine Menge Ergebnisse zu diesem Thema (Renovieren bei Auszug) gefunden, jedoch war nie der gleiche Wortlaut zu finden. Da es aber auf den genauen Wortlaut ankommt, habe ich mir die Mühe gemacht, den ganzen Text abzutippen und hoffe, das mir jemand damit weiterhelfen... » weiter lesen
"Besenrein" JaYoo2007 schrieb am 08.11.2009, 15:51 Uhr:
Hallo, Wenn in einem Mietvertrag steht: "Die Wohung muss sauber übergeben werden" Ist dann sauber das gleiche wie besenrein? Im MünchKomm steht: Grundsätzlich muss die Wohnung sauber ("besenrein") übergeben werden. Mfg » weiter lesen
Beweislast "Besenrein" Mel_Cologne schrieb am 29.09.2009, 13:30 Uhr:
Ein Mieter vereinbart mit dem Vermieter im Abnahmeprotokoll einen MOnat vor Mietende, dass bis zum Mietende die Wohnung in einen sauberen Zustand gebracht wird (Auszug geschieht zB einen Monat vor Mietende und Wohnung steht dann leer) Der Mieter macht die Wohnung dann sauber und verlässt die Räumlichkeiten. Vermieter ist der... » weiter lesen
Teppichboden bei Auszug entfernen? Besenrein übergeben? Flushracer schrieb am 17.09.2008, 21:33 Uhr:
Hallo! Folgende Sache: Mieter A zieht nach 3,5 Jahren aus seiner Mietwohnung aus. Als er vor 3,5 Jahren eingezogen ist, hat er in 2 Zimmern den völlig heruntergekommenen Teppichboden entfernt und auf eigene Rechnung neuen gekauft. Der Teppich wurde direkt auf das darunterliegende Lenolium (hoffe es ist richtig geschrieben) gelegt.... » weiter lesen
Besenrein Urteile und Entscheidungen
a. Zur Beweislast beim dinglichen Herausgabeanspruch b. Zur Rechtsnatur schuldrechtlicher Wohnrechtseinräumung.
» SAARLAENDISCHES-OLG, 03.11.2005, 8 U 194/05-56
» AG-HAMBURG-MITTE, 11.05.2005, 46 C 238/03
Die Überschneidungskosten, die bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über eine Wohnung nach vorzeitig notwendig gewordenen Umzug in eine stationäre Einrichtung noch entstanden sind, sind zwar keine Kosten des notwendigen Lebensunterhaltes in einer Einrichtung gem. § 35 SGB XII. Sie sind jedoch vom Sozialhilfeträger als notwendiger...
» LSG-BADEN-WUERTTEMBERG, 22.12.2010, L 2 SO 2078/10
Sicherheitsfrage 25 - S iebe.n =
Besenrein – Weitere Begriffe im Umkreis

References: BGH

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 § 546
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