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Timestamp: 2016-10-26 09:29:26+00:00

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101 II 33356. Urteil der I. Zivilabteilung vom 1. Juli 1975 i.S. Saner und Mitbeteiligte gegen Schweizerische Lebensversicherungs- und Rentenanstalt.
Hausse de loyer, adaptation au rench�rissement. 1. Art. 36 al. 5, 46 et 47 al. 1 OJ. Calcul de la valeur litigieuse, s'agissant de hausses de loyer dont la dur�e est incertaine (consid. 1). 2. Art. 15 litt. d de l'arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, art. 11 de l'ordonnance. Calcul d'une hausse des loyers admissible selon ces dispositions, pour des immeubles construits avant 1971 et non grev�s d'hypoth�ques (consid. 2). Faits � partir de page 333
A.- Die Schweizerische Lebensversicherungs- und Rentenanstalt ist Eigent�merin der Liegenschaften Bernstrasse 11 und 13 in Solothurn, deren Wohnungen sie vermietet. Am 16. Mai 1973 schrieb sie den 11 Mietern, dass die Mietzinse ab 1. Oktober um 14,13% erh�ht w�rden. Die Mieter hielten die Erh�hung f�r missbr�uchlich und wandten sich an die Schlichtungsstelle, vor der die Parteien sich aber nicht einigen konnten.
Auf Klage der Vermieterin verf�gte der Gerichtspr�sident von Solothurn-Lebern am 18. September 1974, dass die Kl�gerin die Mietzinse ab 1. Oktober 1973 um 11,1% erh�hen d�rfe.
Die Beklagten rekurrierten an das Obergericht des Kantons Solothurn. Dieses best�tigte am 20. Februar 1975 die angefochtene Verf�gung und erkannte, dass die den Mietern am BGE 101 II 333 S. 33416. Mai 1973 mitgeteilte Zinserh�hung nichtig (Ziff. 1), dass eine solche von 11,1% ab 1. Oktober 1973 aber zul�ssig sei (Ziff. 2).
B.- Die Beklagten haben gegen dieses Urteil Berufung und staatsrechtliche Beschwerde eingelegt. Mit der Berufung beantragen sie, Urteilsspruch Ziff. 2 des angefochtenen Entscheides aufzuheben und eine Erh�hung der Mietzinse ab 1. Oktober 1973 f�r unzul�ssig zu erkl�ren, eventuell die Sache zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
1. Der BB �ber Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen vom 30. Juni/20. Dezember 1972 (BMM) und die vom Bundesrat dazu erlassene Verordnung vom 10. Juli 1972 (VMM) enthalten soziales Mietrecht, durch das die Mieter vor missbr�uchlichen Mietzinsen und anderen missbr�uchlichen Forderungen der Vermieter gesch�tzt werden sollen (Art. 1 BMM). Der Streit dar�ber, ob ein solcher Mietzins gefordert werde, ist wie derjenige �ber die Erstreckung eines Mietverh�ltnisses verm�gensrechtlicher Natur (BGE 98 II 106 und 201, BGE 99 II 299); das Verfahren richtet sich in beiden F�llen zudem nach den gleichen Vorschriften (Art. 29 BMM, Art. 267 f OR). Kantonale Endentscheide �ber solche Streitigkeiten k�nnen mit der Berufung nur angefochten werden, wenn der Streitwert nach den Rechtsbegehren, wie sie vor der letzten kantonalen Instanz noch streitig waren, wenigstens 8'000 Franken erreicht (Art. 46 OG).
Die Klage der Vermieterin geht auf einen h�heren Jahreszins f�r wiederkehrende Nutzungen, von denen ungewiss ist, wie lange sie dauern. Diesfalls ist gem�ss Art. 36 OG der mutmassliche Kapitalwert (Abs. 4), d.h. der zwanzigfache Betrag der streitigen Jahresleistung als Streitwert einzusetzen (Abs. 5). Vor dem Obergericht stritten die Parteien sich noch um Erh�hungen von 11,1% auf Jahreszinsen von mindestens Fr. 4'500.-- oder um einen Mehrbetrag von Fr. 499.50 je Mieter. Das ergibt bei einem Mieter einen Kapitalwert von Fr. 9'990.--, bei elf Beklagten, deren Anspr�che einander nicht ausschliessen und daher zusammenzurechnen sind (Art. 47 BGE 101 II 333 S. 335Abs. 1 OG), somit einen Streitwert von Fr. 109'890.--. Diese Berechnung beruht freilich auf einer Vereinfachung, da insbesondere nicht ber�cksichtigt wird, wie lange die Vermieterin den erh�hten Mietzins tats�chlich fordert, ob ein Mieter deswegen oder aus andern Gr�nden das Vertragsverh�ltnis nicht mehr stillschweigend erneuert, sondern aufl�st. Wie es sich damit verh�lt, ist indes ungewiss, und gerade f�r solche F�lle enth�lt Art. 36 Abs. 5 OG eine klare und einfache Regel, die dem Bundesgericht erlauben soll, den Streitwert nach seinem Ermessen rasch und ohne besondern Aufwand an Zeit oder Kosten zu ermitteln. Dieser Wert �bersteigt hier den von Art. 46 OG vorgesehenen. Auf die Berufung ist daher einzutreten.
2. Nach Art. 15 lit. d BMM sind Mietzinse in der Regel nicht missbr�uchlich, wenn sie lediglich der Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals dienen. Als solches gelten gem�ss Art. 11 VMM 40 Prozent des Ertragswertes, der auf Grund der orts- oder quartier�blichen Mietzinse f�r gleichartige Objekte zu berechnen ist (Abs. 1); der daf�r geforderte Mietzins darf den orts- oder quartier�blichen des Jahres 1970, erh�ht um 40 Prozent der seitherigen Steigerung des Lebenskostenindexes f�r Konsumentenpreise, nicht �berschreiten (Abs. 2).
a) Das Obergericht h�lt im vorliegenden Fall eine Mietzinserh�hung von 11,1%, die zu 7,6% auf die Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals und zu 3,5% auf die Hypothekarzinserh�hung entfielen, f�r zul�ssig.
Es f�hrt aus, Art. 15 lit. d BMM sei erst anl�sslich der parlamentarischen Beratungen eingef�gt worden. Aus den dabei abgegebenen Voten erhelle (Sten.Bull. 1972 StR S. 346, NR S. 974 und 979/80), dass man die Kaufkraft des investierten Eigenkapitals sichern und hief�r im Durchschnitt 40% des Anlagewertes ber�cksichtigen wollte, gleichviel ob der Vermieter die Liegenschaft ganz oder nur teilweise aus eigenen Mitteln finanzierte. Mit dieser Regelung solle verhindert werden, dass der Vermieter auf nominell gleichbleibenden Schulden einen Inflationsgewinn erziele und dass die Mieter unterschiedliche, vom Prozentsatz des investierten Eigenkapitals abh�ngige Mietzinse bezahlen m�ssen. Nach diesen Grundgedanken des BMM d�rfe die Kl�gerin bei einem Anstieg des Indexes um 22 Punkte zwischen Oktober 1970 und April 1973, BGE 101 II 333 S. 336was einer Teuerung von 19,2% entspreche, diese zu 40% (= 7,6% der Teuerung) auf die Mieter abw�lzen.
Das Obergericht nimmt sodann an, die Kl�gerin habe die Liegenschaften aus eigenen Mitteln finanziert; gleichwohl d�rfe sie die Mietzinse auch wegen des inzwischen gestiegenen Hypothekarzinsfusses anpassen, da sie das investierte Eigenkapital anderswo zu einem h�heren Zinsfuss anlegen k�nnte; die Anpassung entspreche dem Sinn des Gesetzes. Die Kantonalbank Solothurn habe die Hypothekarzinse auf 1. Januar 1971 um 1/4% erh�ht; es sei nicht bewiesen, dass die Kl�gerin diese Erh�hung bereits am 1. Oktober 1970 ber�cksichtigt habe. Der hief�r bewilligte Aufschlag von 3,5% decke sich mit den Richtlinien des Beauftragten des Bundesrates zur �berwachung der Preise, L�hne und Gewinne.
b) Die Beklagten versuchen die Ausf�hrungen des Obergerichtes zur Entstehungsgeschichte des Art. 15 lit. d BMM nicht zu widerlegen. Sie bestreiten auch nicht, dass danach und nach Art. 11 VMM das risikotragende Kapital unbek�mmert um die hypothekarische Belastung einer Liegenschaft mit 40% des Anlagewertes zu ber�cksichtigen ist. Sie anerkennen ferner die von der Vorinstanz verwendeten Berechnungsgrundlagen.
Die Beklagten bestreiten dagegen, dass die Kl�gerin die Mietzinse des Jahres 1973 um das Ergebnis von 7,6% aufschlagen d�rfe, wie das Obergericht annehme. Art. 11 Abs. 2 VMM gehe von den Mietzinsen des Jahres 1970 aus und lasse nur eine Erh�hung von 40% der seitherigen Steigerung des Landesindexes f�r Konsumentenpreise zu; dies k�nne nur heissen, dass der Zuschlag von 7,6% nach den Zinsen von 1970 zu berechnen sei, die hier von den orts- oder quartier�blichen nicht abwichen, von der Kl�gerin aber in den Jahren 1971 und 1972 erheblich erh�ht worden seien. Diese Aufschl�ge m�sse sie sich bei der Ermittlung der Kaufkraftsicherung anrechnen lasse, die nur einen Sinn habe, wenn unter dem risikotragenden Kapital eine fixe Gr�sse verstanden werde; f�r Bauten, die vor 1971 erstellt wurden, ergebe sich diese Gr�sse aus dem Ertragswert von 1970. Der jeweilige Ertragswert sei nicht massgebend, da eine solche L�sung darauf hinausliefe, alle Mietzinse laufend zu 40% zu indexieren, was nicht nur dem Sinn und Zweck des Gesetzes, sondern auch den parlamentarischen Beratungen widerspr�che.
c) Nach dem klaren Wortlaut des Art. 11 Abs. 2 VMM d�rfen nur die zur Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals geforderten Mietzinse die Quote von 40% nicht �bersteigen; die Beschr�nkung bezieht sich also nicht auf den gesamten Mietzins. Diese Auslegung deckt sich mit den �berlegungen, welche die Eidg. R�te veranlassten, Art. 15 lit. d in den BMM aufzunehmen. SCH�RMANN/ST�CKLI/ZWEIFEL (Das Mietrecht in der Schweiz, Anm. 61 S. 47/8 in Verbindung mit Anm. 58 S. 45) f�hren dazu insbesondere aus, die Anpassung der Mietzinse an die allgemeine Teuerung erstrecke sich nicht auf das Fremdkapital, da die Hypotheken nominelle Schulden des Eigent�mers seien; dagegen solle das nachrangige Eigenkapital zur Erhaltung des Investitionsanreizes vor Kaufkraftverlust gesichert sein. Um die Anwendung zu vereinfachen, habe man nicht nur den risikotragenden Kapitalbetrag allgemein auf 40% des Ertragswertes festgelegt, sondern auch angenommen, dass ein gleicher Prozentsatz des gesamten Mietzinses auf die Verzinsung dieses Betrages entfalle. Sei der Landesindex z.B. seit 1970 um 15% gestiegen, so d�rfe zwecks Kaufkraftsicherung des Eigenkapitals ein um 6% h�herer Mietzins verlangt werden. Dieser Zweck werde aber nur erreicht, wenn im Unterschied zum zul�ssigen Index f�r Wohnungsmieten (Art. 6 VMM), der 4/5 der Steigerung des Landesindexes f�r Konsumentenpreise betrage, zus�tzlich auch die seither eingetretenen Kostensteigerungen (Art. 9 VMM) abgegolten w�rden.
Entgegen den Einw�nden der Beklagten ist die Streitfrage damit, dass die Kl�gerin die Mietzinse zwischen Herbst 1970 und Fr�hjahr 1973 aus irgendwelchen Gr�nden erh�ht hat, also nicht erledigt. Wie es sich mit diesen Erh�hungen verhielt, kann zudem offen bleiben. Denn einerseits ist weder behauptet worden noch den Belegen zu entnehmen, dass die Vermieterin dabei die Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals mitber�cksichtigt habe. Anderseits steht fest, dass sich ihre Mietzinse von 1970 im Rahmen der orts- oder quartier�blichen hielten und dass sich daran auch nach den letzten Erh�hungen im Jahre 1971 nichts �nderte. Bei dieser Sachlage darf der Kl�gerin nicht verwehrt werden, die Mietzinse um 40% der bis April 1973 eingetretenen Steigerung des Landesindexes f�r Konsumentenpreise zu erh�hen, um der Kaufkraftsicherung des Eigenkapitals Rechnung zu tragen.
Diese Erh�hung darf jedoch nicht nach den bisherigen Mietzinsen berechnet werden, wie das Obergericht annimmt. Richtig ist, dass die entsprechenden 7,6% ab 1. Oktober 1973 den bisherigen Zinsen zuzuschlagen sind; dem Betrage nach m�ssen sie aber den Zinsen des Jahres 1970 entnommen werden. Dies gilt auch f�r eine allf�llige sp�tere Anpassung zur Kaufkraftsicherung. Entweder ist vorweg die Indexsteigerung lediglich f�r die Zwischenzeit zu ermitteln oder muss die bereits ausgeglichene Quote vom Prozentsatz der gesamten seit 1970 eingetretenen Steigerung abgezogen werden. Eine andere Berechnung widerspr�che nicht nur Art. 11 Abs. 2 VMM, sondern auch dem Grundgedanken der auf f�nf Jahre befristeten Ordnung (vgl. RAISSIG, Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen, S. 33/4; GM�R, Die Rechte des Mieters, S. 66/7).
Auf die Neufassung des Art. 11 VMM (AS 1975 S. 174 und 176 unter Ziff. II), die erst am 1. M�rz 1975 in Kraft getreten ist, k�nnen die Beklagten sich nicht berufen; sie erg�be im vorliegenden Fall �brigens keine andere L�sung.
d) Erh�hungen des Hypothekarzinsfusses geh�ren zu den Kostensteigerungen, die nach Art. 15 lit. b BMM und Art. 9 VMM angerechnet werden d�rfen. Eine Erh�hung des Zinsfusses um 1/4% ist nach den geltenden Richtlinien, was unbestritten ist, einer Mietzinserh�hung von 3,5% gleichzusetzen, darf folglich in diesem Umfange dem Mieter belastet werden. Die Belastung wird, wie bereits ausgef�hrt worden ist, durch den Zuschlag f�r die Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals nicht ausgeschlossen. Unbestritten ist ferner, dass der Vermieter den Ausgleich selbst dann verlangen darf, wenn er zur Finanzierung der Liegenschaft kein Fremdkapital ben�tigte (vgl. SCH�RMANN/ST�CKLI/ZWEIFEL, a.a.O. Anm. 61 S. 46; RAISSIG, a.a.O. S. 30). Auf den neuen Text des Art. 11 VMM kommt auch in diesem Zusammenhang nichts an.
Die Beklagten versuchen, die Anrechnung der Hypothekarzinserh�hung als missbr�uchlich hinzustellen, weil die Vermieterin nach eigenen Angaben von 1970 bis 1972 Bruttorenditen zwischen 11,60 und 12,93% erzielt habe; sie verweisen f�r Einzelheiten auf Vorbringen im kantonalen Verfahren. Mit solchen Angaben l�sst sich die Unangemessenheit eines Ertrages im Sinne von Art. 14 Abs. 1 BMM indes weder BGE 101 II 333 S. 339allgemein noch im gegebenen Fall belegen. Verweise auf Eingaben im kantonalen Verfahren widersprechen zudem dem Art. 55 Abs. 1 lit. c OG (BGE 97 II 163). Da die Mietzinse bei Erh�hung des Hypothekarzinsfusses grunds�tzlich angepasst werden d�rfen, m�sste �brigens f�r die Beurteilung des Ertrages gem�ss Art. 14 Abs. 1 BMM zun�chst untersucht werden, ob die noch streitigen Mietzinse den quartier�blichen Rahmen f�r gleichartige Liegenschaften �berschreiten. Dass dies der Fall sei, wird von den Beklagten jedoch weder behauptet noch dargetan; damit ist ihrem Versuch, die Anpassung als missbr�uchlich auszugeben, aber zum vorneherein der Boden entzogen (Art. 15 lit. a BMM; SCH�RMANN/ST�CKLI/ZWEIFEL, a.a.O. Anm. 52 S. 43).
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen und Urteilsspruch Ziff. 2 des angefochtenen Urteils dahin abge�ndert, dass f�r die beteiligten Mieter der Liegenschaften Bernstrasse 11 und 13 in Solothurn ab 1. Oktober 1973 eine Erh�hung der bisherigen Mietzinse um 11,1%, wovon 7,6% nach den Mietzinsen des Jahres 1970 zu berechnen sind, zul�ssig ist.
98 II 106,
99 II 299,
97 II 163
Art. 15 lit. d BMM,
Art. 11 VMM,
Art. 11 Abs. 2 VMM,
Art. 9 VMM,
Art. 47 BGE 101 II 333 S. 335,
Art. 6 VMM,
Art. 15 lit. b BMM,
Art. 15 lit. a BMM

References: Art. 36
 Art. 15
 art. 11
 BGE 
 BGE 
 Art. 267
 Art. 36
 BGE 
 Art. 36
 Art. 46
 Art. 15
 Art. 11
 Art. 15
 BGE 
 Art. 15
 Art. 11
 Art. 11
 Art. 11
 Art. 15
 Art. 11
 Art. 11
 Art. 15
 Art. 9
 Art. 11
 Art. 14
 BGE 
 Art. 55
 Art. 14

Art. 15

Art. 11

Art. 11

Art. 9

Art. 47
 BGE 

Art. 6

Art. 15

Art. 15