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Timestamp: 2019-07-19 15:04:31+00:00

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Immobilie verkauft - was gilt als Zubehör? - frag-einen-anwalt.de
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| 06.06.2010 18:20 |
nachdem meine Mutter Ihr Eigentumshaus verkauft hat, stehen wir vor diveresen Fragen was das Eigenstumsrecht an Einbauküche und anderem Zubehör anbelangt.
Nach diveresen Recherchen im Internet habe ich lediglich den Schluss ziehen können, dass man allerorts auf widersprüchliche Darstellungen trifft.
Als $1) Vertragsgegenstand im Notarvertrag wird definiert:
" lfd.-Nr.: 1) Flur xy Flurstück xy -Gebäude - und Freifläche, Musterstraße 106 - groß: 310qm;"
Weitere laufende Nummern folgen nicht.
Unter §2 Kaufpreis ist angemerkt:
"Der Verkäufer verkauft den in §1 näher bezeichneten Grundbesitz mit aufstehendem Gebäudlichkeiten an:"
Und §5 Gewährleistungen:
"Im übrigen wird der Grundbesitz nebst Gebäudlichkeiten verkauft wie er steht und liegt, ohne Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit für offene und versteckte Sachmängel von Grundstück, Gebäude und Anpflanzungen."
Weietere relevante Formulierungen sind im Notarvertrag nicht enthalten (wie z.B. "Gekauft wie gesehen").
Hieraus würde ich schließen, dass das Gebäude ohne Zubehör, wie Einbauküche, verkauft wurde. Dies würde allerdings der Aussage des Immobilienmaklers widersprechen: "Einbauküchen gehören bei Verkauf zwangsläufig zur Immobilie und dürfen nicht entfernt werden". Wie ist hier die Sachlage und gehören Elektrogeräte automatisch mit zur Küche?
Am Rande ist zu erwähnen, dass die Küche nicht speziell auf Maß für den Raum in dem sie steht angefertigt wurde, sondern für die Küche im vorherigen Wohnsitz meiner Mutter; dies ist optisch unschwer zu erkennen.
Im gleichen Haus habe ich eine Einliegerwohnung in welcher ich diverese Lampen und Einbaustrahler ("Spots"), auf eigene Kosten, verbaut habe - vorher waren bis auf die notwendigen elektrotechnischen Vorbereitungen keine vorhanden. Darf ich diese bei Auszug wieder ausbauen? Die Spots sind nicht unlöslich mit dem Haus verbunden; sie werden von Klammern "in der Wand" gehalten. Würde ich diese entfernen, würde dies "Löcher" in der Wand hinterlassen, allerdings ohne die Wand dabei zu beschädigen - es könnten neue Spots seitens der neuen Besitzer verbaut werden. Gelten die Spots als festes Zubehör? Es existiert kein Mietvertrag zwischen meiner Mutter und mir.
Das verkaufte Grundstück befindet sich in Rheinland-Pfalz.
Ich bedanke mich im Voraus für eine klärende Antwort.
Zu Ihrer ersten Frage hinsichtlich der Einbauküche:
Die Frage, ob eine Küche wesentlicher Bestandteil oder Zubehör eines Hauses ist, wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt.
Grundsätzlich ist die Annahme der Einbauküche als wesentlicher Bestandteil zu verneinen in den Fällen, in denen die Küche nicht speziell eigepasst oder speziell angefertigt wurde.
Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn ein Mieter in einer Mietwohnung eine Einbauküche installieren ließ.
In diesen Fällen ist in aller Regel nicht beabsichtigt, die Wohnung auf Dauer mit einer Einbauküche auszustatten, diese wird vielmehr nur für einen vorübergehenden Zweck, nämlich die Nutzung während der Mietzeit, in die Wohnung eingebracht. Dann aber ist die Einbauküche gem. § BGB § 95 BGB nur Scheinbestandteil des Hauses, auch wenn sonst äußerlich die Voraussetzungen vorliegen, unter denen eine Sache wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes wird.
Nach allgemeiner Ansicht beruht die gesetzliche Regelung hinsichtlich der Zuordnung einer Sache als eines wesentlichen Bestandteils des Gebäudes oder Grundstücks auf wirtschaftlichen Erwägungen, d. h. auf dem Gedanken, die nutzlose Zerstörung wirtschaftlicher Werte zu verhindern. Unter diesem Aspekt liegt ein wesentlicher Bestandteil nicht nur dann vor, wenn eine Sache durch die Trennung überhaupt zerstört würde, sondern auch dann, wenn die Kosten des Ein- und Ausbaus der Sache und die dabei eintretenden wirtschaftlichen Verluste in keinem vernünftigen Verhältnis zum Restwert der Sache stehen.
Soweit also die Aufstellung und vor allem der Abbau Ihrer in Streit stehenden Küche nicht über Tage hinweg andauern, sondern leicht entfernbar sein würde, dürfte angesichts der Tatsache, dass Sie die Küche vor allem bereits aus einer anderen Wohnung miteingebracht hatten, dafür sprechen, dass Sie nicht wesentlicher sondern nur Scheinbestandteil und damit bewegliche Sache der Wohnung ist.
Soweit man die umstrittene Einbauküche als bewegliche Sache (oder eine Vielzahl solcher Sachen) ansieht, ist sie aber als Zubehör einzuordnen, da sie ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt ist und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden Verhältnis steht. Die für die Zubehöreigenschaft erforderliche "Widmung" liegt darin, dass die Küche für die Bedürfnisse des Hauses entsprechend angeschafft wurde.
Im Übrigen wird eine Einbauküche im Verkehr und von der überwiegenden Rechtsprechung als Zubehör angesehen. (vgl. OLG Hamburg, MDR 1978, MDR Jahr 1978 Seite 138 (MDR Jahr 1978 Seite 139); OLG Köln, VersR 1980, VERSR Jahr 1980 Seite 51; OLG Düsseldorf, MDR 1984, MDR Jahr 1984 Seite 51).
Da Sie sich im notariellen Kaufvertrag nicht explizit über das Zubehör der Wohnung geeinigt haben, gilt eine (widerlegbare) gesetzliche Auslegungsregel, dass im Zweifel auch das Zubehör mit übergehen soll. (vgl. § 923 I 2 BGB)
Auf Ihren Fall gesprochen, würde das letztlich bedeuten dass die Einbauküche tatsächlich mitverkauft wurde und nunmehr im Eigentümer des Grundstückserwerbers ist.
Eine kleine Chance zu einem anderen Ergebnis zu gelangen gibt es in zweierlei Hinsicht:
Da dies oben eine Auslegungsregel ist, können Sie natürlich versuchen zu widerlegen, dass auch die Küche mit übergehen sollte, sind aber hierfür entsprechend beweispflichtig.
Eine andere Möglichkeit richtet sich nach Ihrem Wohnort. Wohnen Sie im südlichen Gefälle Deutschlands tendiert die Rechtsprechung zur Ablehnung der Einbauküche als Zubehör.
2. Hinsichtlich Ihrer Lampen beurteilt sich die Rechtslage allerdings anders:
Hier wird eine Zubehöreigenschaft gemeinhin verneint, da die Lampen nicht dem wirtschaftlichen Zwecke einer Wohnung dienen und auch nicht von der Verkehrsanschauung als Zubehör angesehen werden.
Zusammenfassend kann man also festhalten, dass die Einbauküche nach überwiegender Rechtsprechung Zubehör darstellt und mangels ausdrücklicher Regelung im Kaufvertrag bzw. bei der Übereignung im Zweifel als mitverkauft anzusehen ist, während die Lampen nach wie vor in Ihrem Eigentum verbleiben.
Nachfrage vom Fragesteller	06.06.2010 | 20:45
zunächst bedanke ich mich für Ihre rasche und ausführliche Antwort.
Im Bezug auf die Einbauküche kenne ich nun zwar eine Tendenz, wäre jedoch für die Beantwortung folgender Nachfrage dankbar:
Ich hatte bereits bzgl. den Elektrogeräten nachgefragt und gehe momentan davon aus, dass die Rechtssprechung hier nicht zwischen "mit" oder "ohne" Elektrogeräte unterscheidet, sondern die Küche als Gesamtes sieht?!
Die Küche ist, wie bereits angemerkt, aus einer anderen Wohnung eingebracht worden. Hierbei wurden die ursprünglich zu dieser Küche gehörenden Elektrogeräte verkauft und später durch andere ersetzt. Die Küche ist also sozusagen "zusammengewürfelt". Dies lässt sich durch entspreche Rechnungen / Belege nachweisen.
Da wir einem Rechtsstreit aus dem Weg gehen möchten, dennoch aber auf die Eleketrogeräte angewiesen sind, möchten wir gerne "rechtliche Sicherheit", bevor wir dem Käufer die Küche verwehren. Wozu raten Sie?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.06.2010 | 20:57
unter der Maßgabe dass Sie einen Rechtstreit um jeden Preis vermeiden wollen, tendiere ich mit der herrschenden Rechtsprechung, die Küche dem Käufer samt Elektrogeräten zu überlassen, da die Küche in Ihrer Gesamtheit, mithin inklusive Eloktrogeräte als Zubehör angesehen wird. Daran ändert auch Nichts der spätere Zukauf der neuen Geräte.
Wegen der Auslegungsregel des § 926 I 2 BGB spricht auch das Gesetz zu Gunsten des Käufers, sodass die Karten insgesamt für ihn besser stehen.
Wenn es sich natürlich um beträchtliche Beträge bei Küche und vor allem Elektrogeräten handelt, kann man natürlich schon versuchen sich außergerichtlich mit hilfe eines entsprechenden Anwaltschreibens zu einigen.
Hierzu würde ich Ihnen aber nur dann raten, wenn es sich wie oben bereits erwähnt um für Sie hohe Summen handelt (1.000 - 2.000 € aufwärts)
Ich hoffe Ihnen damit ein wenig geholfen zu haben, stehe aber gern für weitere Rückfragen und eine etwaige anwaltliche Vertretung zur Verfügung.
Bewertung des Fragestellers 06.06.2010 | 21:08
FRAGESTELLER 06.06.2010 4,4/5,0

References: §2
 §1
 §5
 § 95
 § 923
 § 926