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Timestamp: 2016-10-22 02:06:02+00:00

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103 II 26744. Urteil der I. Zivilabteilung vom 13. Dezember 1977 i.S. X. & Y. gegen Z. AG.
Contestation de loyers index�s. 1. Art. 48 al. 1 OJ. D�cision d�clarant une action irrecevable parce que l'AMSL n'est pas applicable. Quand une telle d�cision constitue-t-elle une d�cision finale au sens de l'art. 48 al. 1 OJ (consid. 1a)? 2. OSL. Application dans le temps (consid. 2). 3. Art. 9 AMSL. Sens de la r�serve de la 2e phrase. Les loyers index�s peuvent �tre contest�s int�gralement (consid. 3). 4. Rapport de la proc�dure de contestation avec un autre proc�s pendant entre les parties, dans lequel le bailleur demande la r�siliation imm�diate du contrat de bail en vertu de l'art. 261 al. 2 CO (consid. 4). Faits � partir de page 267
A.- Mit Vertrag vom 30. September 1970 vermietete die Z. AG der Kollektivgesellschaft X. & Y. ein Restaurant in Q. Der Mietzins, der viertelj�hrlich im voraus zu bezahlen Ist, ist an die folgende Indexklausel gebunden:
"Sollte der Hypothekarzins der Z�rcher Kantonalbank gegen�ber heute (Datum des Antritts) um 1/4% steigen, so erh�ht sich der Zins BGE 103 II 267 S. 268um 5%. Steigt der Lebenskostenindex um mehr als 5 Punkte ab �bernahmetag, so erh�ht sich der Zins proportional zum Lebenskostenindex, verrechenbar per 1.4. oder 1.10."
Anf�nglich belief sich der Mietzins auf Fr. 27'000.-- j�hrlich und wurde dann gest�tzt auf die Indexklausel auf Fr. 33'220.-- j�hrlich erh�ht. Am 15 Januar 1976 zeigte die Vermieterin auf amtlichen Formularen drei r�ckwirkende Mietzinserh�hungen an, n�mlich von bisher Fr. 8'305.-- im Vierteljahr auf Fr. 8'914.-- per 1. April 1974, auf Fr. 9'219.-- per 1. Oktober 1974 und auf Fr. 9'828.-- per 1. April 1975. Eine am 15. M�rz 1976 vor der Schlichtungsstelle des Bezirkes Horgen durchgef�hrte Einigungsverhandlung scheiterte. Die Vermieterin erhob hierauf aber keine Klage im Sinne von Art. 28 Abs. 2 BMM.
Am 4. Oktober 1976 teilte die Vermieterin die bereits am 15. Januar 1976 angek�ndigten drei r�ckwirkenden Mietzinserh�hungen ein zweites Mal mit, und zwar wiederum unter Verwendung der amtlichen Formulare. Gleichzeitig k�ndigte sie per 1. Oktober 1976 eine vierte Mietzinserh�hung auf Fr. 10'132.-- im Vierteljahr an. An der Verhandlung vor der Schlichtungsstelle vom 9. November 1976 kam abermals keine Einigung zustande.
B.- Am 10. Dezember 1976 leitete die Z. AG beim Mietgericht des Bezirkes Horgen gegen X. & Y. Klage ein, mit den Begehren, es seien die von der Kl�gerin "mit Formularen vom 1. Oktober 1976" angek�ndigten Mietzinserh�hungen f�r nicht missbr�uchlich und zul�ssig zu erkl�ren; allenfalls sei die Mietzinserh�hung per 1. Oktober 1976 von Fr. 8'305.-- auf Fr. 10'132.-- als nicht missbr�uchlich und zul�ssig zu erkl�ren. Anl�sslich der Verhandlung des Mietgerichts vom 25. Januar 1977 stellte die Kl�gerin Antrag auf Nichteintreten. Mit Urteil vom 25. M�rz 1977 trat das Mietgericht hinsichtlich der drei ersten Mietzinserh�hungen auf die Klage nicht ein; hinsichtlich der Mietzinserh�hungen per 1. Oktober 1976 wies es sie "zur Zeit" ab.
Gegen das Urteil des Mietgerichts erhoben beide Parteien Rekurs. In Gutheissung des Rekurses der Kl�gerin trat das Obergericht (II. Zivilkammer) das Kantons Z�rich am 28. Juni 1977 "zufolge Nichtanwendbarkeit des Bundesbeschlusses vom 30. Juni 1972 �ber Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen" auf die Klage nicht ein.BGE 103 II 267 S. 269
C.- Die Beklagte hat die Berufung erkl�rt, mit der sie beantragt, den obergerichtlichen Beschluss aufzuheben und die Vorinstanz "bzw. das Mietgericht Horgen" anzuweisen, auf die Klage einzutreten. Die Kl�gerin tr�gt auf Abweisung der Berufung an.
1. a) Vorerst ist zu pr�fen, ob es sich beim angefochtenen Beschluss um einen Endentscheid im Sinne von Art. 48 Abs. 1 OG handelt, gegen den die Berufung zul�ssig ist. Als Endentscheid im Sinne dieser Bestimmung ist nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ein Erkenntnis zu betrachten, durch das entweder �ber den materiellen Anspruch entschieden oder dessen Beurteilung aus einem Grunde abgelehnt wird, der endg�ltig verbietet, dass der gleiche Anspruch zwischen den gleichen Parteien nochmals geltend gemacht wird (BGE 102 II 61 E. 1, BGE 101 II 362 E. 1, BGE 100 II 287 E. 1 mit Hinweisen). Ein Endentscheid liegt insbesondere dann nicht vor, wenn der streitige Anspruch zum Gegenstand eines neuen Verfahrens gemacht werden kann (BGE 101 II 362 E. 1, BGE 97 II 187 E. 1 mit Hinweisen).
Der angefochtene Beschluss, mit dem das Obergericht auf die Klage nicht eintrat, erw�chst nach z�rcherischem Recht nicht in materielle Rechtskraft (� 191 Abs. 2 ZPO; vgl. auch STR�ULI/MESSMER, Kommentar zur z�rcherischen Zivilprozessordnung, N. 20 zu � 191). Da nach der Auffassung des Obergerichts das Mietgericht f�r die Beurteilung des erhobenen Anspruches unzust�ndig ist, w�re es an sich denkbar, dass eine entsprechende neue Klage bei den ordentlichen Gerichten erhoben w�rde. Indessen ist von Bundesrechts wegen zur Beurteilung der Frage, ob ein Mietzins missbr�uchlich im Sinne von Art. 14 und 15 BMM sei, ausschliesslich das Mietgericht als die vom Kanton bezeichnete nach Art. 267 f OR zust�ndige richterliche Beh�rde befugt (Art. 28 Abs. 2 BMM in Verbindung mit � 18 des z�rcherischen GVG); das Obergericht hat denn auch die Zust�ndigkeit des Mietgerichts verneint, weil es vorliegend die Art. 14 und 15 BMM als nicht anwendbar erachtet. Verh�lt es sich aber so, dann kann die Beklagte die Frage, ob die von der Kl�gerin geltend gemachten Mietzinserh�hungen vor dem BMM standhalten, nicht BGE 103 II 267 S. 270mehr durch ein Gericht pr�fen lassen. Damit droht ihr ein endg�ltiger Rechtsverlust, was dazu f�hrt, dass der angefochtene Beschluss als Endentscheid im Sinne von Art. 48 Abs. 1 OG zu betrachten ist (vgl. BGE 98 II 155 E. 1).
b) Die Berufungsschrift enth�lt keinen materiellen Antrag, wie er nach Art. 55 Abs. 1 litt. b OG erforderlich ist. Die Beklagte verlangt nur, "der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und es seien die Vorinstanz bzw. das Mietgericht Horgen anzuweisen, auf die Klage einzutreten und diese materiell zu entscheiden". Trotzdem gen�gt ein solcher Antrag nach der Rechtsprechung, wenn das Bundesgericht bei Gutheissung der Berufung kein Sachurteil f�llen kann, sondern die Sache zur weiteren Abkl�rung des Tatbestandes an die Vorinstanz zur�ckweisen muss (BGE 99 II 72 E. 1 mit Hinweis). Das trifft hier zu. Auf die Berufung ist somit einzutreten.
2. Bis zum 28. Februar 1975 waren die Bestimmungen des BMM auf Hotels, Restaurants, Pensionen und andere gastgewerbliche Betriebe nicht anwendbar (Art. 4 lit. e VMM; AS 1972 1559). Diese Ausnahmeregelung wurde indes auf den 1. M�rz 1975 aufgehoben, wobei aber die aufgehobenen Bestimmungen "auf die w�hrend ihrer Geltungsdauer eingetretenen Tatsachen anwendbar" blieben (Ziff. I und II Abs. 1 der Verordnung vom 5. Februar 1975; AS 1975 173). Da die Kl�gerin am 4. Oktober 1976 Mietzinserh�hungen nicht nur auf den 1. Oktober 1976, sondern ebenso auf den 1. April 1974, den 1. Oktober 1974 und den 1. April 1975 geltend machte, ist vorerst zu pr�fen, ob die Bestimmungen des BMM auch auf die letzteren drei Mietzinserh�hungen anwendbar sind. W�hrend das Obergericht auf diese Frage gar nicht eingeht, ist das Mietgericht der Auffassung, Tatsachen im Sinne von Ziff. II Abs. 1 der Verordnung vom 5. Februar 1975 seien nur die Erh�hungen des Indexpunktestandes auf den 1. April und 1. Oktober 1974 sowie auf den 1. April 1975, nicht aber die erst nach dem 1. M�rz 1975 erfolgte Geltendmachung. Diese drei Mietzinserh�hungen st�tzten sich n�mlich auf Tatsachen, die sich alle vor dem 1. M�rz 1975 verwirklicht h�tten. Der BMM sei aus diesem Grunde nur auf die Mietzinserh�hung per 1. Oktober 1976 anwendbar.
Dem ist nicht zu folgen. Der Vermieter hat eine allf�llige Erh�hung mit einem vom Kanton genehmigten Formular geltend BGE 103 II 267 S. 271zu machen (Art. 18 Abs. 2 BMM). Tut er das nicht auf diese Weise, so ist die Mietzinserh�hung nichtig (Art. 18 Abs. 3 BMM). Daher ist eine solche Ank�ndigung ohne weiteres als Tatsache im Sinne von Ziff. II Abs. 1 der Verordnung vom 5. Februar 1975 zu betrachten, die - wenn sie nicht vor dem 1. M�rz 1975 eingetreten ist - zur Anwendung des neuen Rechtes f�hrt (so sinngem�ss auch BGE 102 II 351 unten). Dass es durchaus auf den Zeitpunkt ankommt, in dem eine Mietzinserh�hung geltend gemacht wird, ergibt sich auch aus einer �bergangsbestimmung des BMM selbst, wo es heisst, dass die Vorschriften dieses Beschlusses �ber die Anfechtung auf Forderungen des Vermieters anwendbar seien, "die ihre Wirkung nach dem 5. M�rz 1972 �ussern oder in der Zeit zwischen diesem Zeitpunkt und dem Inkrafttreten dieses Beschlusses gestellt worden sind" (Art. 34 Abs. 1 BMM). Wurden vorliegend aber alle vier streitigen Mietzinserh�hungen erst nach dem 1. M�rz 1975 angek�ndigt, so sind auf sie im Sinne von Ziff. II Abs. 1 der Verordnung vom 5. Februar 1975 die Bestimmungen des BMM und seiner Ausf�hrungsvorschriften anzuwenden.
3. a) F�r die Vorinstanz ist von Bedeutung, dass Art. 9 BMM hinsichtlich des Vertragsverh�ltnisses der Parteien nicht zwingenden Rechts sei, da der fragliche Mietvertrag vor dem Inkrafttreten des Bundesbeschlusses abgeschlossen wurde (Art. 5 BMM). Unter diesen Umst�nden seien die vereinbarten indexgebundenen Mietzinserh�hungen nicht anfechtbar, weil der Vertrag eine solche Anfechtungsm�glichkeit nicht ausdr�cklich vorsehe. Darauf kommt indes nichts an. Satz 2 von Art. 9 BMM beh�lt die Anfechtung indexgebundener Mietzinse nur vor und ist damit keineswegs die Grundlage daf�r. Diese findet sich vielmehr in den Art. 14 ff. BMM, die im vorliegenden Fall ohne weiteres anwendbar sind, da nach den oben gemachten Darlegungen die Bestimmungen des BMM und seiner Ausf�hrungsvorschriften f�r die vier streitigen Mietzinserh�hungen massgebend sind.
b) Im Gegensatz zum Obergericht l�sst das Mietgericht die Anwendbarkeit des BMM wenigstens hinsichtlich der letzten Mietzinserh�hung gelten, versteht das aber in einem sehr begrenzten Sinne. Materiell k�nne eine auf einer Indexklausel beruhende Mietzinserh�hung nicht �berpr�ft werden; zu pr�fen sei nur, ob die Indexklausel �berhaupt g�ltig sei und ob BGE 103 II 267 S. 272die verlangte Erh�hung hinsichtlich Zeitpunkt und H�he den vertraglichen Abmachungen entspreche. Dass Mietzinserh�hungen, die sich aus Mietzinsklauseln ergeben, nur rechnerisch zu �berpr�fen seien, ergebe sich aus Art. 9 BMM, der bei Annahme einer umfassenden Pr�fung sinnlos w�re. F�r seine Auffassung beruft sich das Mietgericht auf die Praxis der z�rcherischen Gerichte.
Art. 9 Satz 2 BMM beh�lt nun aber die Anfechtungsm�glichkeiten des Bundesbeschlusses ausdr�cklich vor, was ohne weiteres auch eine �berpr�fung auf Grund der Art. 14 und 15 BMM einschliesst. Weshalb damit die Ausnahmebestimmung von Art. 9 BMM, nach der Indexklauseln nur f�r mindestens f�nfj�hrige Mietverh�ltnisse vereinbart werden k�nnen, sinnlos werden sollte, wie das Mietgericht behauptet, ist nicht einzusehen. Mit dem Vorbehalt des zweiten Satzes soll vielmehr eine unverk�rzte Anfechtungsm�glichkeit sichergestellt werden. Dass auf diese Weise nicht nur eine einseitig angek�ndigte Mietzinserh�hung, sondern sogar auch ein vertraglich festgesetzter Mietzins angefochten werden kann, ist durchaus nichts Ungew�hnliches (vgl. Art. 17 BMM). Im �brigen ergibt sich aus den Materialien eindeutig, dass indexgebundene Mietzinse umfassend sollen angefochten werden k�nnen. Schon die bundesr�tliche Botschaft f�hrte zu dem dem Art. 9 BMM entsprechenden Art. 11 des Entwurfes aus, eine Indexierung k�nne im Laufe der Zeit zu Missbr�uchen f�hren; indes k�nnten die auf diese Weise sich ergebenden missbr�uchlichen Mietzinse angefochten werden (BBl 1972 I 1242). In den eidgen�ssischen R�ten war sodann umstritten, ob die Indexierung von Mieten �berhaupt zugelassen werden sollte. Die Gegner einer solchen Indexierung wurden damit beruhigt, dass der Mieter durch die im Bundesbeschluss vorgesehenen Anfechtungsm�glichkeiten ja gesch�tzt sei. Dabei bestand �bereinstimmung, dass der Mieter nicht nur den Abschluss der Indexvereinbarung als solche, sondern auch die jeweilige Anpassung umfassend werde anfechten k�nnen (Nationalr�te Kaufmann und Fischer sowie Bundesrat Brugger in: Amtliches Bulletin N 82/1972, S. 960, 962, 989; St�nder�te Amstad und Grosjean in: Amtliches Bulletin S 82/1972, S. 319, 331, 332). In seiner Botschaft vom 4. Oktober 1976 �ber die Verl�ngerung und �nderung des BMM schliesslich lehnte der Bundesrat ein Verbot indexgebundener und gestaffelter Mietzinse BGE 103 II 267 S. 273erneut ab, da der Schutz des Mieters auch sonst gen�gend gew�hrleistet sei. In Art. 9 und 10 BMM werde n�mlich ausdr�cklich pr�zisiert, "dass auch indexgebundene und gestaffelte Mietzinse angefochten werden k�nnen, wenn sie sich nach den materiellen Kriterien der Artikel 14 und 15 als missbr�uchlich erweisen" (BBl 1976 III 860).
4. Nach dem Gesagten steht fest, dass die vier von der Kl�gerin geltend gemachten Mietzinserh�hungen grunds�tzlich daraufhin zu �berpr�fen sind, ob sie missbr�uchlich im Sinne der Art. 14 und 15 BMM seien. Da im Beschluss des Obergerichts aber tatbest�ndliche Feststellungen fehlen, die eine solche Beurteilung erlaubten, ist er gest�tzt auf Art. 64 Abs. 1 OG aufzuheben, damit die hief�r notwendigen tatbest�ndlichen Erg�nzungen noch vorgenommen werden. Bei dieser Gelegenheit kann das zust�ndige Gericht auch die weiteren noch streitigen Rechtsfragen pr�fen, n�mlich ob die Mietzinserh�hung auf Grunde der vereinbarten Indexklausel ohne besondere Ank�ndigung eintrete, ob r�ckwirkende Mietzinserh�hungen von vornherein unzul�ssig seien und ob die Kl�gerin hinsichtlich der ersten drei Mietzinserh�hungen ihr Klagerecht verwirkt habe, weil sie nach der ersten ergebnislos verlaufenen Schlichtungsverhandlung nicht innert Frist klagte. Entgegen der Auffassung der Beklagten kann es aber keine Rolle spielen, dass zwischen den Parteien vor Bezirksgericht Z�rich ein weiterer Prozess h�ngig ist, in dem es darum geht, ob das Vertragsverh�ltnis der Parteien im Sinne von Art. 261 Abs. 2 OR als aufgel�st zu betrachten sei. Das Verfahren betreffend die Anfechtung der Mietzinserh�hungen ist von jenem Verfahren g�nzlich unabh�ngig. Selbst wenn sich sp�ter herausstellen sollte, dass das Vertragsverh�ltnis der Parteien schon vor l�ngerer Zeit dahingefallen ist, schuldet die Beklagte der Kl�gerin jedenfalls eine Entsch�digung daf�r, dass sie die fraglichen Lokale trotzdem benutzte. F�r die Bemessung dieser Entsch�digung ist aber durchaus von Bedeutung, welches der angemessene Mietzins gewesen w�re.
Die Berufung wird dahin gutgeheissen, dass der Beschluss des Obergerichts (II. Zivilkammer) des Kantons Z�rich vom BGE 103 II 267 S. 27428. Juni 1977 aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung im Sinne der Erw�gungen an die Vorinstanz zur�ckgewiesen wird.
97 II 187 suite... ,
98 II 155,
99 II 72,
102 II 351
� 191 Abs. 2 ZPO,
Art. 267 f OR,
Art. 4 lit. e VMM,
Art. 14 ff. BMM,
Art. 9 Satz 2 BMM,
Art. 9 und 10 BMM,

References: Art. 48
 Art. 9
 BGE 
 Art. 28
 Art. 48
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 14
 Art. 267
 Art. 14
 BGE 
 Art. 48
 BGE 
 Art. 55
 BGE 
 BGE 
 Art. 9
 Art. 9
 Art. 14
 BGE 
 Art. 9

Art. 9
 Art. 14
 Art. 9
 Art. 17
 Art. 9
 Art. 11
 BGE 
 Art. 9
 Art. 14
 Art. 64
 Art. 261
 BGE 

Art. 267

Art. 4

Art. 14

Art. 9

Art. 9