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Timestamp: 2016-10-25 06:55:55+00:00

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5C.7/2004 (22.04.2004)
5C.7/2004 /kra
Stockwerkeigent�mergemeinschaften A.________ a, b, c und d,
vertreten durch Rechtsanwalt Urs L�tolf.
Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Schwyz vom 19. November 2003.
Mit �ffentlicher Urkunde vom 24. Januar bzw. 18. Mai 1992, betitelt als Parzellierungsbegehren/Begr�ndung von Dienstbarkeiten/Begr�ndung von unselbst�ndigem Miteigentum (nachfolgend: Parzellierungsbegehren), wurde das Grundst�ck GBl 0001 in B.________ aufgeteilt: Es entstanden sechs Parzellen f�r die Reiheneinfamilienh�user der �berbauung A.________ I (GBl 0002 - 0004 und 0005-0007) sowie vier Parzellen f�r die jeweils als Stockwerkeigentum ausgestalteten Mehrfamilienh�user der �berbauung A.________ a, b, c und d (GBl 0009, 0010, 0012, 0013). Laut Ziffer 13 des Parzellierungsbegehrens besteht f�r die gesamte �berbauung eine einheitliche Heizungsanlage mit W�rmepumpe und Erdsonden. Diese Anlagen befinden sich auf den Grundst�cken GBl 0008-0013 und versorgen unter anderem das Grundst�ck GBl 0003. Die Grundst�cke GBl 0008 und 0011 stehen nach den Feststellungen der Vorinstanz zu je einem Viertel im Miteigentum der Grundparzellen GBl 0009, 0010, 0012 und 0013.
X.________ kaufte am 28. Juli 1993 eines der Reiheneinfamilienh�user (GBl 0003) der �berbauung A.________ I. Mit dem Kauf erwarb er zudem ein Ben�tzungsrecht an den Heizungsanlagen z.L. von GBl 0008 und 0011 sowie ein Mitben�tzungsrecht an der Heizungsanlage z.L. von GBl 0009, 0010, 0012 und 0013. Beide Rechte sind als Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen.
Am 5. M�rz 1996 erhoben die vier Stockwerkeigent�mergemeinschaften A.________ a, b, c und d gemeinsam gegen X.________ Klage. Sie verlangten einerseits die Nachzahlung von Heizungskosten im Umfang von Fr. 2'318.60 nebst Zins. Andererseits begehrten sie um Feststellung, dass X.________ k�nftig seinen Anteil an die Heiz- und Nebenkosten der gemeinsamen Heizungsanlage sowie die diesbez�glichen Akontozahlungen auf Aufforderung der Verwaltung hin zu leisten habe.
Mit Urteil vom 16. M�rz 2001 hiess das Bezirksgericht K�ssnacht am Rigi die Forderungsklage im Umfang von Fr. 1'615.60 nebst Zins zu 5 % seit 12. Oktober 1995 gut. Zudem hielt es in teilweiser Gutheissung der Feststellungsklage fest, dass X.________ verpflichtet sei, den Stockwerkeigent�mergemeinschaften A.________ a, b, c und d die Kosten der gemeinsamen Heizungsanlage anteilsm�ssig (gem�ss Heizkostenschl�ssel und Parzellierungsbegehren) zu bezahlen sowie die von der Verwaltung festgesetzten Akontozahlungen zu leisten. Eine von X.________ dagegen erhobene Berufung wies das Kantonsgericht des Kantons Schwyz mit Urteil vom 19. November 2003 im Wesentlichen ab.
X.________ gelangt mit eidgen�ssischer Berufung an das Bundesgericht. Er verlangt die Aufhebung des kantonsgerichtlichen Urteils und beantragt, auf die Klage nicht einzutreten, eventuell sie abzuweisen. Umstritten ist insbesondere die Aktivlegitimation der Stockwerkeigent�mergemeinschaften A.________ a, b, c und d.
Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine verm�gensrechtliche Zivilrechtsstreitigkeit im Sinne von Art. 46 OG. Unter Ber�cksichtigung der Feststellungsklage, welche sich zur Feststellung des Grundverh�ltnisses bei Verpflichtungen zu periodischen Leistungen als zul�ssig erweist (BGE 84 II 685 E. 2 S. 691 f.), ist der erforderliche Streitwert f�r das Berufungsverfahren gegeben. Die Berufung ist rechtzeitig erhoben worden (Art. 34 Abs. 1 lit. c i.V.m. Art. 54 Abs. 1 OG) und richtet sich gegen einen Endentscheid eines oberen kantonalen Gerichts, der nicht mehr durch ein ordentliches kantonales Rechtsmittel angefochten werden kann (Art. 48 Abs. 1 OG).
Der Beklagte bringt vor, die Annahme des Kantonsgerichts, das Grundst�ck GBl 0008 stehe im Miteigentum der Grundst�cke GBl 0009, 0010, 0012 und 0013, beruhe auf einem offensichtlichen Versehen (Art. 63 Abs. 2 OG). Beim fraglichen Grundst�ck handle es sich um ein �berbaugrundst�ck zu Lasten der anderen vier Grundst�cke. Es sei ein selbstst�ndiges Grundst�ck, welches gem�ss Parzellierungsbegehren dereinst in selbstst�ndiges Miteigentum aufzuteilen sei.
Zutreffend ist, dass zu Gunsten des Grundst�cks GBl 0008 unter anderem zu Lasten der Grundst�cke GBl 0010, 0012 und 0013 ein �berbaurecht begr�ndet worden ist. Daraus l�sst sich in Bezug auf die Eigentumsverh�ltnisse indes nichts ableiten. Im Parzellierungsbegehren von 1992 wurde festgehalten, das Grundst�ck GBl 0008 sei "in selbst�ndiges Miteigentum aufzuteilen, sobald die erste Ver�usserung der ersten Autoeinstellhalle realisiert wird." Ob und in welcher Form diese Aufteilung schliesslich vorgenommen wurde, kann dem Parzellierungsbegehren nicht entnommen werden. Jedenfalls l�sst sich mit dem Verweis darauf kein offensichtliches Versehen des Kantonsgerichts nachweisen, ist doch nicht ausgeschlossen, dass sich das strittige Grundst�ck unterdessen im Eigentum der erw�hnten vier Parzellen befindet. Im �brigen ist das Bundesgericht im Berufungsverfahren an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden (Art 63 Abs. 2 OG; BGE 117 II 256 E. 2b S. 258; 126 III 10 E. 2b S. 12).
Strittig ist im vorliegenden Verfahren einerseits, ob der Beklagte verpflichtet ist, zu den Unterhalts- und Betriebskosten der gemeinsamen Heizungsanlage beizutragen und andererseits, wer Gl�ubiger eines allf�lligen Anspruches ist. Zudem stellt sich die Frage, ob den Stockwerkeigent�mergemeinschaften, welche die Klage erhoben haben, in dieser Angelegenheit gem�ss Art. 712l ZGB �berhaupt Prozessf�higkeit zukommt.
3.1 Das gemeinsame Ben�tzungsrecht an der Heizungsanlage f�r die �berbauung A.________ I ist als Grunddienstbarkeit ausgestaltet. Neben der Begr�ndung dieser Dienstbarkeit wurde im Parzellierungsbegehren auch geregelt, wie die Unterhaltskosten an der Heizungsanlage aufzuteilen sind, was angesichts der dispositiven Natur von Art. 741 ZGB (BGE 124 III 289 E. 1c S. 292; PETER LIVER, Z�rcher Kommentar, N. 9 zu Art. 741 ZGB) ohne weiteres m�glich ist: Danach tragen die ben�tzungsberechtigten Grundst�cke die Unterhaltspflicht anteilsm�ssig. Massgebend f�r die Ermittlung der anteilsm�ssigen Quote ist ein von einem namentlich bezeichneten Ingenieurb�ro ausgearbeiteter Heizkostenschl�ssel. Von den Kosten, die durch diesen Schl�ssel nicht ermittelt werden, entf�llt auf das Grundst�ck des Beklagten ein Achtzehntel. Mit dem Hinweis "Unterhalt gem�ss Beleg" im Grundbuch wird zudem ausdr�cklich auf die spezielle Unterhaltsregelung hingewiesen (BGE 124 III 289 E. 1c S. 292). Damit steht fest, dass der Beklagte f�r die Unterhaltskosten der Heizungsanlage anteilsm�ssig aufzukommen hat.
3.2 Aus dem Parzellierungsbegehren ergibt sich jedoch nicht, wer zur Geltendmachung der Kostenbeitr�ge der beteiligten Grundeigent�mer befugt ist. Grunds�tzlich besteht die Verpflichtung des Dienstbarkeitsberechtigten, die der Aus�bung seines Rechts dienenden Anlage zu unterhalten, zu Gunsten des Eigent�mers des belasteten Grundst�cks. Ihm steht daher der Anspruch auf Unterhaltsleistung zu (PETER LIVER, a.a.O., N. 23 zu Art. 741 ZGB). Eigent�mer der belasteten Grundst�cke sind im vorliegenden Fall die Stockwerkeigent�mer, welche die klagenden Stockwerkeigent�mergemeinschaften bilden. Die Stockwerkeigent�mer sind zudem Eigent�mer der einzelnen Teile der Heizungsanlage, welche sich auf ihren jeweiligen Grundst�cken befinden.
3.3 Die vier Stockwerkeigent�mergemeinschaften haben die Klage je unter eigenem Namen erhoben. Der Beklagte bestreitet deren Prozessf�higkeit im vorliegenden Fall, da der Betrieb einer Heizungsanlage nicht eine Verwaltungsaufgabe sei.
Nach Art. 712l ZGB ist die Gemeinschaft der Stockwerkeigent�mer im Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung verm�gensf�hig sowie im Rahmen ihrer verm�gensrechtlichen Zust�ndigkeit partei- und prozessf�hig (BGE 114 II 239 E. 3 S. 241; 117 II 40 E. 1a S. 42). Die Mitben�tzungsdienstbarkeit belastet die vier Grundparzellen je als Ganzes und nicht nur einzelne Stockwerkeigentumsanteile. Sie stellt damit eine gemeinschaftliche Last dar, welche der gemeinschaftlichen Verwaltung unterliegt (CHRISTOPH M�LLER, Zur Gemeinschaft der Stockwerkeigent�mer, Diss. Z�rich 1973, S. 24; HANSJ�RG FREI, Zum Aussenverh�ltnis der Gemeinschaft der Stockwerkeigent�mer, Diss. Z�rich 1970, S. 44 f.). Dar�ber hinaus z�hlen die einzelnen Teile der Heizungsanlage zu den gemeinschaftlichen Anlagen des jeweiligen Grundst�cks, auf dem sie sich befinden. Der Unterhalt solcher Anlagen f�llt ebenfalls in den Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung, in welchem die Stockwerkeigent�merschaft unter eigenem Namen prozessf�hig ist (REN� B�SCH, Basler Kommentar, N. 1 und 2 zu Art. 712l ZGB). Daraus folgt, dass die Stockwerkeigent�mergemeinschaften der vier dienstbarkeitsbelasteten Grundst�cke legitimiert sind, unter eigenem Namen den vom Beklagten geschuldeten Unterhaltskostenanteil einzufordern. Da alle vier Grundst�cke gemeinsam mit der Dienstbarkeit belastet sind, k�nnen sie ihren Anspruch gemeinsam geltend machen, wobei offen gelassen werden kann, ob sie eine notwendige Streitgenossenschaft bilden.
Damit stellt sich weiter die Frage, ob f�r die Betriebskosten der Heizungsanlage (insbesondere Verbrauchskosten) das Gleiche gilt wie f�r die Unterhaltskosten. Das Kantonsgericht hat erwogen, der Beklagte sei als Eigent�mer einer mitben�tzungsberechtigten Liegenschaft zur �bernahme der Unterhaltskosten nach Art. 741 Abs. 2 ZGB verpflichtet; es verstehe sich von selbst, dass es dabei nicht bloss um Aufwendungen f�r den Unterhalt, sondern auch um die Kosten der verbrauchten Energie gehe, da das Benutzungsrecht ohne den Betrieb der Heizungsanlage sinnlos sei. Der Beklagte macht dagegen geltend, weder durch den Grundbucheintrag noch das Parzellierungsbegehren werde er verpflichtet, an die Betriebskosten der Heizungsanlage beizutragen. Eine solche Verpflichtung sei ohnehin unzul�ssig, da eine Leistungspflicht nicht Inhalt einer Dienstbarkeit sein d�rfe.
4.1 Im Parzellierungsbegehren wird nur die "Unterhaltspflicht" ausdr�cklich erw�hnt. Ob darunter auch die Verpflichtung zur Tragung der Verbrauchskosten subsumiert werden kann bzw. ob eine solche Vereinbarung als Inhalt einer Dienstbarkeit �berhaupt zul�ssig ist, kann im vorliegenden Fall offen bleiben.
Der Beklagte �bersieht, dass er die Kostenpflicht auf jeden Fall mit dem Kaufvertrag vom 28. Juli 1993 �bernommen hat. In Ziffer 14 dieses Vertrages ist die (obligatorische) Verpflichtung zur anteilsm�ssigen �bernahme der Kosten der gemeinsamen Heizungsanlage (gem�ss speziellem Heizkostenschl�ssel) sowie zur Leistung von Akontozahlungen ausdr�cklich vorgesehen. Neben dem allgemeinen Begriff "Kosten" wird im Kaufvertrag ausdr�cklich der Begriff "Heizkosten" verwendet. Es kann dem Kantonsgericht zugestimmt werden, dass darunter nicht nur die Unterhalts-, sondern insbesondere auch die Verbrauchskosten zu verstehen sind. Zudem bestreitet der Beklagte in keiner Weise, die gemeinsame Heizungsanlage benutzt und Heizw�rme bezogen zu haben. Es versteht sich von selbst, dass er die Kosten f�r seinen Verbrauch zu �bernehmen hat, zumal er seine Abnahmeverpflichtung im Grundsatz nicht anficht.
4.2 Damit ist als n�chstes dar�ber zu befinden, wer berechtigt ist, die Verbrauchskosten zu erheben. Der Beklagte behauptet, es best�nde zwischen den Kl�gerinnen keine gemeinsame Vereinbarung, gem�ss welcher sie zum Betrieb der Heizungsanlage zu Gunsten Dritter verpflichtet w�ren. Wie es sich damit verh�lt, muss hier nicht entschieden werden, denn selbst wenn eine solche Vereinbarung nicht nachgewiesen werden kann, ist unbestritten, dass die Kl�gerinnen zusammen die Heizungsanlage betreiben, bzw. eine Verwaltung damit beauftragt haben, und den Beklagten mit Heizw�rme beliefern. Ebenfalls offen bleiben kann, ob die Betriebskosten einer Anlage zu den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten einer Stockwerkeigent�mergemeinschaft im Sinne von Art. 712h Abs. 2 ZGB zu z�hlen sind und sich daher die Anspruchsberechtigung der Stockwerkeigent�mer - und damit auch die Aktivlegitimation der Stockwerkeigent�mergemeinschaften (Art. 712l ZGB) - direkt aus dem Gesetz ableiten liesse.
4.3 In der bereits erw�hnten Ziffer 14 des Kaufvertrages ist festgelegt, dass der Beklagte verpflichtet ist, "anteilsm�ssig an die Kosten der gemeinsamen Heizungsanlage auf der Liegenschaft Haus A.________ b beizutragen und die von der Verwaltung festgesetzten Akontozahlungen zu leisten." Vertragspartner des Beklagten bei diesem Kaufvertrag war eine Bauunternehmung, welche offenbar die �berbauung erstellt und anschliessend die einzelnen Liegenschaften ver�ussert hatte. Bereits aus dem Wortlaut der obigen Vertragsklausel ergibt sich ohne weiteres, dass sich die Bauunternehmung die Leistung der Heizkosten nicht f�r sich selber, sondern zu Gunsten eines Dritten ("Verwaltung") hat versprechen lassen. Es liegt damit ein Vertrag zu Gunsten eines Dritten vor. Bei einem solchen Vertrag gen�gt es, wenn der Dritte im Zeitpunkt der Vertragserf�llung bestimmt oder bestimmbar ist (ROLF H. WEBER, Berner Kommentar, N. 39 zu Art. 112 OR). Mit dem verwendeten Begriff "Verwaltung" k�nnen im vorliegenden Fall nur die Kl�gerinnen als Betreiberinnen der Heizungsanlage, bzw. deren Verwaltung als ihr ausf�hrendes Organ (MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, N. 13 zu Art. 712q ZGB), gemeint sein.
Ein eigenes Forderungsrecht steht den Kl�gerinnen indes nur zu, wenn ein echter Vertrag zugunsten eines Dritten im Sinne von Art. 112 Abs. 2 OR besteht. Aus der Interessenslage der Vertragsparteien bei Abschluss des Kaufvertrages, insbesondere aus dem Umstand, dass die Bauunternehmung nach Ver�usserung der Liegenschaft selber kein Interesse an der Einforderung der Heizkosten haben kann, l�sst sich ableiten, dass beabsichtigt gewesen war, den Kl�gerinnen ein selbstst�ndiges, unabh�ngiges Forderungsrecht einzur�umen. Auch der Vertragszweck, insbesondere die Beziehungsn�he der Kl�gerinnen zum Vertragsinhalt sowie deren eminentes Interesse an einem eigenen Forderungsrecht, sprechen daf�r, dass ein echter Vertrag zu Gunsten eines Dritten vorliegt. Die Stockwerkeigent�mer sind damit Tr�ger des Anspruchs bez�glich der Betriebskosten gegen den Beklagten und die Stockwerkeigent�mergemeinschaften (Kl�gerinnen) legitimiert, diesen gegen ihn durchzusetzen (vgl. auch E. 3.3).
4.4 Nicht gefolgt werden kann der Auffassung des Beklagten, zur Einforderungen der Kosten gem�ss Ziffer 14 des Kaufvertrages sei allenfalls nur die Stockwerkeigent�merschaft A.________ b alleine legitimiert, da sich die Verpflichtung gem�ss Vertragstext auf die "gemeinsame Heizungsanlage auf der Liegenschaft A.________ b" beziehe. Aus dieser (unzutreffenden) Standortbezeichnung der Heizungsanlage l�sst sich in Bezug auf die Befugnis zur Einforderung der Verbrauchskosten nichts ableiten.
Damit ist die Berufung abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beklagte kostenpflichtig (Art. 156 Abs. 1 OG). Er schuldet den Kl�gerinnen allerdings keine Parteientsch�digung f�r das bundesgerichtliche Verfahren, da keine Berufungsantwort eingeholt worden ist.

References: Art. 46
 Art. 54
 BGE 
 Art. 712
 Art. 741
 Art. 741
 Art. 741
 Art. 712
 Art. 712
 Art. 741
 Art. 712
 Art. 112
 Art. 712
 Art. 112