Source: https://www.mietrecht.org/gewerbe/gewerbemietrecht-mieterhoehung-ueberblick-fuer-mieter-und-vermieter/
Timestamp: 2020-07-06 18:37:29+00:00

Document:
Im Gewerbemietrecht unterliegt die Miethöhe der freien Vereinbarung der Parteien. Beide Parteien bleiben an diese Vereinbarung gebunden. Der Vermieter kann also nicht durch einseitige Erklärung eine Mieterhöhung herbeiführen oder die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangen.
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht besteht im Gewerbemietrecht keine gesetzliche Einschränkung zur Mietanpassung. § 578 BGB verweist nicht auf die Schutzvorschrift des § 557 BGB. Danach kann der Vermieter von Wohnraum eine Mieterhöhung nur unter gesetzlich vorgegebenen Voraussetzungen umsetzen. Das Gesetz schützt den Mieter.
Im Rahmen eines langfristigen Mietvertrages über Geschäftsräume wird in aller Regel kein fester Mietzins vereinbart, da der Vermieter sich gegen die Folgen einer fortschreitenden Geldentwertung absichern und an einer Erhöhung des allgemeinen Mietpreisniveaus für Geschäftsräume partizipieren will. Beide Parteien haben ein wirtschaftliches Interesse daran, über langfristige Planungs-, Kalkulations- und Budgetsicherheit zu verfügen (BGH ZMR 2005, 115). Die Regelungen zur Mieterhöhung sind teils eine ausgesprochen komplexe Angelegenheit.
Der Inhalt diesen Ratgebers
Voraussetzungen für eine Mieterhöhung im Gewerbemietrecht
1. Staffelmietvereinbarungen
2. Umsatzmiete
3. Wertsicherungsklauseln (Preisklauseln)
3.1. Echte Preisklauseln mit automatischer Anpassung der Miete (Mietgleitklausel)
3.2. Neben echten Preisklauseln gibt es noch die unechten Preisklauseln
4. Mieterhöhung wegen Modernisierung
Eine Mieterhöhung ist nur dann möglich, wenn
die Parteien in Abänderung des bestehenden Mietvertrages eine entsprechende Abrede über eine Mieterhöhung treffen oder
wenn die Parteien eine Erhöhungs- oder Änderungsvorbehalt für die Miethöhe mietvertraglich vereinbart haben oder
oder wenn der Vermieter eine Änderungskündigung des bestehenden Mietvertrages ausspricht und zugleich dem Mieter einen neuen Mietvertrag zu unveränderten Konditionen, allerdings mit einer erhöhten Miete anbietet.
Die Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist im Gewerbemietrecht zulässig und stellt im Gegensatz zum Wohnraummietrecht keine unzulässige Rechtsausübung dar (BGH MDR 1980, 834). Voraussetzung ist ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag, der ordentlich gekündigt werden kann. Bei befristeten Mietverträgen ist eine Änderungskündigung nicht möglich.
Oder wenn die Parteien vereinbart haben, dass sich die Miete während der Vertragslaufzeit unter bestimmten Voraussetzungen automatisch erhöht (Mietpreisanpassungsklauseln: Indexmiete, Staffelmiete u.a.)
Um die Miethöhe bei langfristigen Mietverträgen an veränderte Bedingungen anzupassen, bestehen mehrere Möglichkeiten.
Mit einer Staffelmiete wird festgelegt, welche Miete in welchen mit Zeiträumen geschuldet ist und wie sie sich prozentual oder meinen Festbetrag erhöht. Die Staffelmiete hat gerade im Gewerbe Raum Mietrecht erhebliche Bedeutung, weil die im Wohnraummietrecht für eine Staffelmietvereinbarung geltenden Einschränkungen des § 557a BGB zu Gunsten des Wohnraummieters im gewerblichen Bereich nicht gelten. Eine Übertragung auf den Gewerbemieter sei weder geboten noch werde sie gefordert (BGH ZMR 2005, 114).
Bei einer Umsatzmiete erhöht sich der Mietzins, der Jahresumsatz des Mieters steigt. Gleichermaßen reduziert sich die Miete, wenn der Umsatz sinkt. Um das Risiko sinkender Umsätze aufzufangen, wird meist eine Mindestfestmiete vereinbart. Das Apothekengesetz verbietet bei Apotheken die Vereinbarung einer Umsatzmiete.
Beispiel: … “Die Jahreskaltmiete beträgt xx % des Nettojahresumsatzes (Teilmonate anteilig), mindestens jedoch xx € je m² Nutzfläche. Der maßgebliche Umsatz wird wie folgt definiert: …z.B. gemäß dem Umsatzbegriff des § 277 I HGB oder UStG.“ …
Neben Staffelmietvereinbarungen sind in der Praxis vor allem Wertsicherungsklauseln verbreitet. Sie bezwecken, den Vermieter an der Wertentwicklung einer bestimmten Vergleichsgröße teilhaben zu lassen. Im Rahmen von AGB sind sie grundsätzlich nicht überraschend und somit unter bestimmten formellen Voraussetzungen wirksam.
Bei einer (echten) Mietgleitklausel erfolgt eine automatische Anpassung der Miete ohne Ermessensspielraum des Vermieters unter Bezugnahme an die Veränderung der Lebenshaltungskosten. Eine früher erforderliche Genehmigung durch das Bundesamt für Wirtschaft- und Ausfuhrkontrolle ist entfallen.
Die Bezugnahme auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) oder auch auf den Index der Einzelhandelspreise (Burballa, Gewerberaummietrecht S. 98) ist bei gewerblichen Mietverträgen Standard. Dabei wird teils auf eine Veränderung der Punkte des Indexes abgestellt, teils auf eine Veränderung der Prozentzahl des entsprechenden Preisindexes. Punkteregelungen erweisen sich rein praktisch als komplex und umständlich. Prozentregelungen sind nachvollziehbarer (vgl. Beispielrechnung bei Burballa, Gewerberaummietrecht S. 100).
Beispiel: …“ steigt oder fällt der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherindex in Deutschland (Basis 2000 = 100) gegenüber der jeweils letzten Änderung der Miete um mehr als 3 %, ändert sich die Miete jeweils im gleichen prozentualen Verhältnis vom Beginn des nächsten auf die Überschreitung des vereinbarten Prozentsatzes folgenden Kalendermonats an.“ …
Voraussetzungen der Wirksamkeit einer echten Gleitklausel
Mit der Veränderung der in der Mietgleitklausel bezeichneten Bezugsgröße ändert sich automatisch die Miethöhe. Es handelt sich dabei um eine echte Gleitklausel. Eine solche Klausel ist auch nach Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes zwar unzulässig, wird aber ausnahmsweise für gewerbliche Mietverträge dann erlaubt, wenn der Vermieter mit dem Mieter einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen hat, die Parteien einen zulässigen Bezugsindex vereinbart haben, die Gleitklausel im Einzelfall ausreichend bestimmt ist und keine Partei unangemessen benachteiligt wird (§ 3 I d, e PrKG).
Ein langfristiger Mietvertrag setzt eine Vertragslaufzeit von mindestens 10 Jahren voraus. (§ 3 I d PrKG). Die Laufzeit kann dadurch erreicht werden, dass der Mietvertrag auf 10 Jahre fest abgeschlossen wird oder der Mieter das Mietverhältnis im Wege einer Option auf 10 Jahre verlängern kann oder der Vermieter für die Dauer von 10 Jahren auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet. Ein Sonderkündigungsrecht des Mieters ist nicht zu beanstanden.
Eine Gleitklausel ist zudem nur dann zulässig, wenn ihr Inhalt hinreichend bestimmt ist. Sie muss erkennen lassen, welche Preise oder Werte bestimmend sein sollen. Pauschale Bezugnahmen, beispielsweise auf die „allgemeine wirtschaftliche Lage“ genügen nicht.
Auch darf keine Vertragspartei unangemessen benachteiligt werden. Nach den Regelbeispielen des § 2 III PrKG liegt eine solche Benachteiligung u.a. vor, wenn nur eine Vertragspartei das Recht hat, eine Anpassung zu verlangen (Ratschet-Klausel) oder ein Preisanstieg nur eine Erhöhung, nicht aber umgekehrt ein Preisrückgang eine entsprechende Ermäßigung der Miete bewirkt.
Erweist sich eine Klausel im Hinblick auf das Preisklauselgesetz als unwirksam, ist die Klausel nur für die Zukunft und aufgrund eines feststellenden Gerichtsurteils unwirksam (§ 8 PrKG). Dazu bedarf es der Feststellungsklage des Mieters.
Soweit ein früherer Mietvertrag auf einen nicht mehr fortgeführten Index verweist, kann die Regelungslücke dahingehend geschlossen werden, dass auf den Index abgestellt wird, der dem vereinbarten Index am nächsten kommt (BGH NZM 2009, 398). Dies soll regelmäßig der Verbraucherpreisindex (VPI) sein (OLG Schleswig ZMR 2011, 638; LG Köln MietRB 2010, 295).
Seit 1.1.2003 ermittelt das Statistische Bundesamt nur noch den Verbraucherindex für Deutschland (VIP), der den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland wiedergibt.
Zusätzlich können die Parteien vereinbaren, dass der Mieterhöhung ein Aufforderungsschreiben des Vermieters mit der Berechnung der neuen Miete vorangehen muss. Dann braucht der Mieter die erhöhte Miete erst ab Zugang des Schreibens zu zahlen.
Leistungsvorbehaltsklausel:
Die Parteien verhandeln nach einer bestimmten Mietzeit über eine Mietanpassung oder dem Vermieter wird ein Ermessensspielraum zugestanden, innerhalb dessen er die Miethöhe nach Billigkeitsgrundsätzen bestimmen kann. Die Mietanpassung erfolgt aber nicht automatisch. Die Veränderung eines Bezugswertes ist nur Voraussetzung, nicht aber zugleich Erhöhungsmaßstab.
Beispiel: …“ Steigt der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherindex um mehr als 3 %, soll die Angemessenheit der Miete überprüft und die Miethöhe neu vereinbart werden.“ …
Das Problem besteht jedoch darin, dass diese Klausel zum Teil unkalkulierbare Risiken mit sich bringt und zusätzlichen Bearbeitungsaufwand erfordert. Im Streitfall müssen die Anpassungsbeträge gerichtlich oder durch einen Sachverständigen aufwändig festgestellt werden. Sie findet daher in der Praxis kaum mehr Anwendung.
Spannungsklausel:
Die Miete erhöht sich automatisch, indem im Wesentlichen gleichartige oder zumindest vergleichbare Güter oder Leistungen in ein Verhältnis zueinander gesetzt werden.
Beispiel: …“ Die vereinbarte Miete erhöht sich zum 1. Januar eines jeden Jahres um den Prozentsatz, um den sich die Nettokaltmiete der über den vermieteten Gewerberäumen liegenden Geschäftsräume XX im ersten Obergeschoss erhöht“. …
Kostenelementeklausel:
Hierbei wie die Mieterhöhung an die Entwicklung von Preisen und Werten für Güter und Leistungen angebunden, die nicht das allgemeine Preisniveau betreffen, sondern solche, die die Selbstkosten des Vermieters bei der Erbringung der Gegenleistung unmittelbar beeinflussen.
In Gewerbemietrecht muss eine Mieterhöhung infolge von Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters vertraglich vereinbart werden. Im Wohnraummietrecht hingegen kann der Vermieter gemäß § 559 BGB durch einseitige Erklärung die Wohnraummiete erhöhen. Im Gewerbemietvertrag können die Parteien durch Individualvereinbarung die Bestimmung des § 559 BGB einbeziehen.
60 Antworten auf "Gewerbemietrecht: Mieterhöhung – Überblick für Mieter und Vermieter"
05.03.2014 - 18:41 Antworten
Sind im Gewerbemietrecht 2 Mieterhöhungen im Jahr (1xStaffelmiete, 1x Indexmiete) möglich?
05.03.2014 - 20:03 Antworten
Sie sollten im ersten Schritt prüfen, was die Vertragsparteien im Gewerbemietvertrag vereinbart haben.
24.09.2014 - 09:42 Antworten
ich habe einen Standardmietvertrag für gewerbliche Räume. Die Nettomiete beinhaltet 2 Stellplätze. Nun bekomme ich nach etwas über einem Jahr eine Nettomieterhöhung, zusätzlich wurden die 2 Stellplätze aus der Nettomiete rausgenommen und separat aufgeführt. Erhöhung insgesamt von 14%.
Kann der Vermieter das so einfach machen? Begründung des Vermieters: die Banken sehen keine sprudelnden Mieteinnahmen???
Die Nebenkosten sollen durch Garten- und Winterdienst ergänzt werden. Errechnet durch die qm meines Ladens x €/qm. Mein Ladenlokal ist im EG. Über mir sind noch einige Wohneinheiten. Die Hausmeisterkosten müssen doch auch auf diese Parteien umgelegt werden, oder?
M. Stapelmann
24.09.2014 - 13:22 Antworten
Hallo Herr Stapelmann,
Sie ahnen bereits, das Sie hier keine allzu großen Ausführungen erwarten dürfen. Man kann Ihnen nur weiterhelfen, wenn man den Mietvertrag und die Mieterhöhung prüft. Ich würde empfehlen, dass Sie sich an einen Anwalt wenden.
15.10.2014 - 15:26 Antworten
wir haben einen befristeten Mietvertrag (2jahre + 2x Option auf 1Jahr Verlängerung) für ein Ladenlokal, der nun Ende des Jahres offiziell ausläuft, nachdem wir von den 2 Verlängerungen gebraucht gemacht haben. Der Vermieter würde uns zu den selben vertraglichen Konditionen einen neuen Vertrag anbieten, jedoch mit anderem Mietpreis.
Wir würden gerne bleiben, jedoch möchte der Vermieter 19% mehr von der NettoKaltMiete haben. Wenn ich ihren Beitrag richtig gelsen haben, ist das dann der Fall der Änderungskündigung, richtig?
Bei befristeten Mietverträgen ist eine Änderungskündigung nicht möglich. Schreiben sie weiter.
Können wir also dagegen Einspruch einlegen?
15.10.2014 - 16:13 Antworten
Hallo Herr Regular,
Ihr Vertrag läuft aus. Es handelt sich offensichtlich nicht um eine Kündigung. Vielmehr müssen Sie einen neuen Vertrag schließen, im Zweifel mit anderen Konditionen.
15.11.2014 - 09:55 Antworten
meine Frage wäre, wie muss eine Mieterhöhung gewerblich übermittelt werden?
Reicht es einfach ohne Kommentar über eine dritte Person einen Umschlag mit der Mieterhöhung an uns weiterzugeben oder muss es per Einschreiben geschehen?
Wir haben Büroräume angemietet und es besteht ein ganz normaler Mietvertrag ohne Anhänge oder Sonderregelungen. Wieviel Prozent ist möglich zu erhöhen ohne irgendwelchen Grund.
H. Andermann
17.11.2014 - 08:42 Antworten
Hallo Herr Andermann,
lesen Sie am besten den Mietvertrag. Im Gewerbemietrecht kann alles möglich vereinbart worden sein. Der Mietvertrag wird Ihnen weiterhelfen.
15.12.2014 - 11:27 Antworten
Ich habe einen Mietvertrag der damals (2006) auf 5 Jahre abgeschlossen wurde und sich danach automatisch um ein weiteres Jahr verlängert. Ich habe vor Ablauf den Vertrag schriftlich um weitere 5 Jahre verlängert. In dem Vertrag steht drin das ich das Mietverhältnis bis 31.01.2016 verlängern kann in dem ich mich 6 Monate vorher schriftlich melde, was ich ja gemacht habe. Der Mietvertrag, lt. Vertrag, wurde auf „bestimmte“ Zeit vereinbart (31.01.2011).
Ich habe damals selber Laminat reingelegt welches jetzt aber raus muss und ich habe dem Vermieter angeschrieben und gefragt ob wir da eine gemeinsame Lösung finden können.
Jetzt kam der Vorschlag von ihm das er die gesamten Kosten übernehmen würde und ich dafür eine Mieterhöhung bekomme. Auch mit dem Satz: Sie hatten ja fast 9 Jahre keine Mieterhöhung.
Meine Frage ist nun: Wie hoch darf der Vermieter die Miete erhöhen? Ich glaube nämlich auch damit mir ein Eigentor geschossen zu haben, wenn ich die Erhöhung für zu Hoch halte und ich das Laminat selber verlege und er aber trotzdem erhöht.
15.12.2014 - 13:12 Antworten
grundsätzlich kann der Vermieter im Gewerbebereich die Miete „verlangen“ die er vom Markt bekommt. Sie müssen einfach rechnen, ob sich eine Mieterhöhung rechnet oder ob Sie die Kosten für den Fußboden lieber erneut selbst übernehmen.
Mein Tipp: Prüfen Sie Ihren Mietvertrag und auch die Option, auf eine Vereinbarung zur Mieterhöhung.
18.12.2014 - 17:05 Antworten
ist eine rückwirkende Mieterhöhung (Änderungsvertag zum Gewerbemietvertrag) mit Datum vom 10.12.14 zum 01.01.14 zivilrechtlich/rechtlich haltbar? Beide Vertragsparteien sind sich einig darüber.
Das Finanzamt ist der Auffassung rückwirkend sei nicht möglich.
Bitte falls möglich mit Angabe von den jeweiligen Paragraphen.
19.12.2014 - 17:30 Antworten
ich kann Sie da leider nur an einen spezialisieren Anwalt oder an Ihren Steuerberater verweisen.
21.12.2014 - 20:03 Antworten
habe ich dies richtig verstanden, dass im Gewerbemietrecht – gegensätzlich zum Wohnraummietrecht – keine Mietänderungserklärung eingehen muss um eine wirksame Mietänderung zu erreichen vorausgesetzt man hat eine entsprechende Mietgleitklausel in den Gewerbemietvertrag eingearbeitet?
Darüber hinaus wollte ich mich an dieser Stelle noch informieren, ob im Gewerbemietrecht wie im Wohnraummietrecht die bei Mietänderung durch Index bewirkte neue Miete ein Jahr unverändert bleiben darf bevor neue Änderungen erfolgen können.
Gilt darüber hinaus § 560 sowie § 559 oder kann im Gewerbemietrecht anders mit Modernisierungskosten im Falle der Indexmiete umgegangen werden?
Vielen Dank für Ihre aufschlussreiche Seite und beste Grüße,
22.12.2014 - 11:59 Antworten
ich kann Sie zu den umfassenden Themen hier leider nicht beraten. Bitte wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens.
Tut mir leid, dass ich Ihnen hier nicht mehr helfen kann.
28.11.2015 - 02:52 Antworten
Ich bin Vermieter einer Gewerbe Immobilie welche mit 1 Jahr Kündigungsfrist ausgestattet ist und sich bei Stillschweigen um 2 Jahre verlängert. Ich möchte nun kündigen da die Miete viel zu niedrig ist, und dem Mieter aber die möglichkeit bieten zu deutlich höheren Konditionen zu verlängern.
Kann ich bei Einigung die Miete jetzt sofort erhöhen, oder erst nach Ablauf der 2 Jahre Kündigungszeit?
30.11.2015 - 02:03 Antworten
eine Vertrag läuft in der Kündigungsfrist natürlich zu den vereinbarten Kondition weiter.
Sarah Zündt
10.02.2016 - 22:55 Antworten
Wir haben einen auslaufenden 10-Jahresmietvertrag mit preisindex-gekoppelter Mietzinserhöhrung in München.
Derzeit verhandeln wir mit dem Vermieter über eine Verlängerung, um jeweils ein Jahr. Der Vermieter möchte nun eine Staffelmiete mit jährlicher Erhöhung von 2,5 %. Diese Erhöhung erscheint uns absolut unangemessen, zumal das Gebäude kein Neubau mehr ist und wir nicht in City-Lage liegen. Gibt es Werte für München, an denen man sich orientieren kann?
11.02.2016 - 04:33 Antworten
leider sind mir keinen Orientierungswerte bekannt. Und selbst wenn, es wird 100 verschiedene Meinungen zu 10 verschiedenen Lagen geben. Die Alternative ist immer der Umzug in neue Flächen.
12.02.2016 - 00:06 Antworten
ich möchte einen Mietvertrag benutzen, der von Haus&Grund vorformuliert ist. Dort wird nicht – wie noch vor 10 Jahren, der jeweilige Prozentsatz des VPI frei festgelegt (z.B. 3 Prozent), ab dem eine Mieterhöhung stattfindet, sondern sie wird im Text gesetzt/ vorgegeben als 5 Prozent.
1. Frage: Früher (vor 2007) habe ich 3 % vereinbart, ich weiß von der Gesetzesveränderung in 2007. Ist es seither von besonderer Relevanz, dass erst nach 5 % erhöht werden darf/ soll?
2. Frage: Es wird zudem im Text vorgegeben, dass auf „abgelaufene“ Indexe nicht mehr Bezug genommen werden soll. (Bsp.: Man hat 2008 letztmalig regulär erhöht, mit 2010 gibt es einen neu normierten Index-Maßstab, der in 6/2015 bei 107,2 liegt. Jedoch: Zwischen 2008 bis Ende 2009 sind die Preise und der alte Index auch gestiegen. Diese letztgenannte Steigerung soll nun nicht einfliessen in die jetztige Erhöhung von z.B. 7,2 %, sondern ersatzlos gestrichen werden.) Ist diese seitens Haus&Grund vorgetextete Regelung verbindlich oder frei verhandelbar?
12.02.2016 - 04:28 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie dazu leider nicht beraten. Sie sollten sich an einen Anwalt wenden, der im Gewerbemietrecht spezialisiert ist.
allerdings würde ich niemals einen Indexmietvertrag abschließen. Besser einen Staffelmietvertrag wählen. Index heisst leider viel zu oft jede Menge Ärger.
08.03.2016 - 19:31 Antworten
ich betreibe ein Nagelstudio und seit dem 1.2.2016 haben unsere Gewerbeflächen einen neuen Eigentümer.
Heute kam die erste Mieterhöhung entsprechend Indexvereinbarung.
Die Erhöhung soll rückwirkend ab dem 1.2.2016 gezahlt werden.
Jetzt meine Frage ob das zulässig ist, weil ich an zwei Stellen gelesen habe das es erst mit dem Beginn des übernächsten Monat ( in meinem Fall ab 1.5.2016) nach Erhalt der Erklärung in Kraft tritt.
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie leider nur zu Prüfung Ihres Einzelfalls (und Ihres Mietvertrages) an einen Anwalt verweisen.
15.11.2016 - 23:17 Antworten
kann man bei einer 100% igen Gewerbemieterhöhung, 100% zum bestehenden Mietpreis, ausserordentlich kündigen? Die 3 Monatskündigungsfrist ist überschritten.
Und bis zu welchem Zeitpunkt vorher sollte eine Mitteilung über eine Erhöhung des Mietzinses erfolgen?
16.11.2016 - 11:04 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich kenne leider nicht die Verlängerungs- / Mieterhöhungs- oder Optionsmöglichkeiten Ihres Vertrages. Lassen Sie die Dinge bei Bedarf rechtlich prüfen.
06.12.2016 - 16:55 Antworten
ist es zulässig, dass mich heute mein Vermieter anruft und sagt wir hätten zuletzt 2012 die Miete erhöht und Index vereinbart. Er würde jetzt ausrechnen wie die neue Miete von „heute“ sein muss und ich soll diese für 2016 rückwirkend zahlen? Gewerbemietvertrag.
Auch im Gewerbe muss doch gelten dass 1. eine schrfitliche Mitteilung über neue Miete erfolgen muss und 2. erst ab dem übernachsten Monat die neue Miete gezahlt werden?
06.12.2016 - 19:20 Antworten
schauen Sie in den Mietvertrag – was wurde dort vereinbart?
03.01.2017 - 20:56 Antworten
In unserem Gewerbemietvertrag ist folgende Klausel: „Die Vermietern ist erstmals für die Zeit ab dem 01.06.2016 und sodann alle drei Jahre berechtigt, die Miete unter Berücksichtigung der Ortsüblichkeit zu überprüfen und gemäss 315 BGB neu zu bestimmen, wenn sich die Mieten für vergleichbare Objekte seit der letzten Vereinbarung über die Miete um mehr als 10% Prozent geändert haben. Die Neubestimmung ist für die Mieterin verbindlich. Die Mieterin ist berechtigt, von der Vermieterin in eine bindende Erklärung zu verlangen, ob sich die Miete zu den hierfür vorgesehenen Zeitpunkt erhöht. Das Verlangen kann frühestens einen Monat vor dem jeweiligen Zeitpunkt zur Neubestimmung gestellt werden.“
Beide Parteien haben den Zeitpunkt übersehen. Der Vermieter hat im Dezember die Mieten für vergleichbare Objekte überprüft und will jetzt den Mietzins um mehr als 28% rückwirkend ab dem 1.6.2016 erhöhen. Die Zustellung der Mieterhöhung erfolgte jedoch erst am 22.12.. Ist eine Anhebung rückwirkend zulässig?
04.01.2017 - 06:21 Antworten
wir haben einen Gewerbemietvertrag der schon länger besteht. Nun erhielten wir ein Schreiben vom Vermieter das dieser ab 01.01.2017 einfach den Strom und die Nebenkosten (keine Aufstellung der Nebenkosten dabei) nach qm abrechnen will und legt die Miete (unverändet) mit Nebenkosten einfach so fest. Es soll somit keine Ablesung des Stroms oder die tasächlichen Nebenkosten abgerechnet warden. Ist dies zulässig das der Mietvertrag so einfach geändert wird?
04.01.2017 - 17:50 Antworten
Hallo S. Fröhlich,
eine Vereinbarung im Mietvertrag (z.B. jährliche Nebenkostenabrechnung) kann nicht einseitig von einer Partei geändert werden.
15.03.2017 - 16:23 Antworten
ich habe für mein Kleingewerbe einen Lagerraum angemietet. Hier werden nun die Kosten erhöht, ich wurde lediglich darüber informiert. Die Summe wurde auch enorm angezogen von 140 auf 154 Euro monatlich. Ich wies den Vermieter darauf hin, daß in unserem Vertrag keine solche Regelung vorhanden sei. Er schrieb mir, daß es nach Ablauf der Mindestmietzeit von einem Jahr frei verhandelbar wäre und es eine monatliche Kündigungsfrist gibt. Er begründete die Mieterhöhung für alle Parteien mit steigenden Kosten für Personal, Service und Wartung sowie mit den Mieten der Wettbewerber. Dabei ist es so, daß der Lagerraum recht weit außerhalb ist und ich nicht den Eindruck hatte, daß besonders viel Personal beschäftigt ist, weil er der einzige Ansprechpartner ist. Wartung von Heizung, Elektrizität und Aufzug kann ich nachvollziehen, wird vermutlich aber auch über ihn laufen. Daher ein paar Fragen:
1) Darf er beliebig die Miete erhöhen?
2) Darf er mich einfach kündigen?
3) Ist die Erhöhung nicht mit einer Kostenauflistung verbunden, die ich einfordern darf?
28.03.2017 - 08:26 Antworten
wir wollen eine Modernisierung der Heizung vornehmen. Nun sind in dem Haus im Erdgeschoss 2 Gewerberäume. Diese sind verpachtet. Ein Ladengeschäft sind 51qm und der andere 110qm. Ist es möglich die Pacht durch die Modernisierung der Heizung zu erhöhen? Wie ist die Berechnungsgrundlage hierzu?
29.03.2017 - 12:58 Antworten
der erste Blick sollte immer in den Mietvertrag gehen – was haben Sie dort vereinbart?
Gunnar Lachner
31.03.2017 - 23:09 Antworten
ich habe Räume mit einer Staffelmiete (alle zwei Jahre 5%) gewerblich vermietet. Nun war in 2015 die letzte Vereinbarung im Mietvertrag über eine Erhöhung festgehalten. Kann ich in der Zukunft ohne Zustimmung des Mieters den Mietzins erhöhen, und wenn ja, wie und in welcher Höhe??
01.04.2017 - 09:46 Antworten
es kommt auf die genaue Vereinbarung an – lassen Sie den Vertrag im Zweifel rechtlich prüfen.
01.04.2017 - 16:53 Antworten
Darf ein Vermieter auch über Jahre rückwirkend eine Mieterhöhung aussprechen?
In welchen Formen einer vereinbarten Miete wäre dies möglich?
Verjährt eine vertraglich zwar zulässige aber vom Vermieter über Jahre nicht durchgesetzte Mietforderung irgendwann?
05.04.2017 - 14:52 Antworten
eine Frage zu dem Punkt Wann ist eine Mieterhöhung zulässig.
In einem mir vorliegenden Mietvertrag (Gewerbeimmobilie) findet sich unter dem Punkt „Bauliche und technische Maßnahmen durch den Mieter“ auch der Unterpunkt
„Der Vermieter hat Anspruch auf eine Mieterhöhung gemäß §5 Absatz 5“.
Ist dieser Passus schon eine unter „Voraussetzungen für eine Mieterhöhung im Gewerbemietrecht“ beschriebene Voraussetzung „wenn die Parteien eine Erhöhungs- oder Änderungsvorbehalt für die Miethöhe mietvertraglich vereinbart haben oder…“?
18.04.2017 - 07:21 Antworten
19.04.2017 - 10:36 Antworten
die Verträge im Gewerbemietrecht sind frei verhandelbar – ein Grund kann evtl. auch die Anpassung der Miete sein?
12.06.2017 - 21:16 Antworten
Wir haben für unsere Praxis Gewerberäume angemietet. Nun haben wir eine Mieterhöhung von 50 % bekommen und möchten so schnell wie möglich da raus. Wir haben schon neuen Räumlichkeiten gefunden, nur scheint es für Gewerberäume kein Sonderkündigungsrecht zu geben und er besteht auf die 6 Monate. (Aussage der Vernieters) ist dies wirklich so, oder gibt es da noch eine Lösung / gesetz. Schlupfloch?
14.06.2017 - 09:27 Antworten
ich habe einen Mietvertrag für ein Ladengeschäft. Zur Mieterhöhung steht drin, Mieterhöhungsverlangen des Vermieters richten sich nach den gesetzlichen Vorschriften.
Heute kam mein Vermieter und meinte er müsse die Miete um 10% erhöhen, da eine Balkonsanierung ansteht und seine Bank meinte er würde zu wenig Miete verlangen. Ich habe aber kein Balkon, geht das?
08.11.2017 - 19:17 Antworten
ich habe einen Gewerbemietvertrag als Vermieterin von meiner Mutter übernommen und gesehen, daß der Mieter seit 20 (!) keine Mieterhöhung trotz Vereinbarung im Vertrag gezahlt hat.
Da kommt eine Riesensumme zusammen.
Auf wieviel Jahre kann ich den Mieter auffordern die Mieterhöhung nachzuzahlen?
11.12.2017 - 22:09 Antworten
unser Mietvertrag (Gewerbe) lief von 1.1.2015 bis 31.12.2017. Wenn nicht 6 Monate vor Vertragsende gekündigt wird, verlängert sich dieser automatisch um ein weiteres Jahr. Wann kann der Vermieter noch eine Mieterhöhung veranlassen?
Liebe Grüße M.E.
13.12.2017 - 10:17 Antworten
wir sind Vermieter und haben einen Gewerbemietvertrag mit einem Mieter von 1996, auf die Dauer von 5 Jahren abgeschlossen, welcher sich jedes Jahr ohne Kündigung um weitere 12 Monate verlängert.
Vereinbart wurde damals eine Wertsicherungsklausel gebunden an den Lebenshaltungskostenindex (Basisjahr 1985). Der Mietvertrag besteht noch und es wurde bis heute keine Mieterhöhung durchgeführt.
Nun die Frage, ob es uns als Vermieter möglich ist hier eine angemessene Mieterhöhung durchzuführen und in welchem Rahmen?
13.12.2017 - 15:45 Antworten
wenn über 20 Jahre eine Erhöhung verpasst wurde, sollten Sie das jetzt nachholen. Lassen Sie sich bei Bedarf bei der Erhöhung (von einem Anwalt) helfen.
20.12.2017 - 12:41 Antworten
Ist es möglich, dass der Vermieter einige Jahre rückwirkend den Mietpreis f. Gewerbliche. Räume mit dementsprechender Mietpreis Index-Erhöhung einfordern kann?
10.01.2018 - 05:08 Antworten
in meinem Gewerbemietvertrag, den ich noch nicht unterschrieben habe, findet sich folgender Satz bezogen auf Modernisierung (die 11% sind entsprechend im Vertrag vereinbart):
Ein Kündigungsrecht des Mieters gemäß § 555e Abs. 1 BGB wegen der Durchführung der Maßnahmen ist ausgeschlossen. Dies gilt insbesondere für das Kündigungsrecht nach § 555e Abs. 1 BGB.
Im §555 Abs. 3 BGB heißt es allerdings:
Kann demnach dieses Sonderkündigungsrecht also überhaupt vertraglich wirksam ausgeschlossen werden?
10.01.2018 - 10:59 Antworten
Gewerbemietrecht und Wohnraummietrecht sind zwei völlig verschiedene Dinge.
14.11.2018 - 18:32 Antworten
erst einmal einmal vielen Dank dafür, dass Sie sich hier immer wieder Zeit für Fragen und Antworten nehmen. Um nicht in den Bereich einer Rechtsberatung zu gelangen, hätte ich folgende allgemeine Frage:
Wenn in einem Gewerbemietvertrag bei Abschluss eine Mieterhöhung nach Staffel mit genauen Zeiten und Beträge vereinbart wurde, diese Erhöhung aber weder vom Gewerbemieter zu diesen Zeiten gezahlt noch vom Vermieter währedn der Mietzeit eingefordert / angemahnt wurden, „verfällt“ oder verwirkt dieser Anspruch des Vermieters gegnüber dem Gewerbemieter ?
Oder ist es möglich rückwirkend für mehrere Jahre die Differenz der eigentlichen Staffel zu der gezahlten vereinbarten Anfangsmiete bei Kündigung des Vertrages geltend zu machen ?
15.11.2018 - 07:40 Antworten
ich kann hier leider nicht so weit ausholen. Vielleicht folgt bald ein eigener Artikel dazu. Sie finden online viele Quellen, die zur Verjährung von nicht gezahlten Staffelmieten (im Gewerbe) berichten.
20.02.2019 - 09:40 Antworten
ich kann Sie hier leider nur zurück an Ihre Steuerberaterin verweisen, tut mir Leid.
04.03.2019 - 19:44 Antworten
ich bitte um Ihre Einschätzung folgender Situation:
Die Liegenschaft einer von uns gemieteten Gewerbefläche wurde in im November 2015 an einen neuen Eigentümer verkauft, an den wir seitdem auch regelmäßig und puenktlich die vertraglich vereinbarte Miete entrichten.
Der neue Eigentuemer, sprich unser Vermieter, schreibt uns nun ploetzlich an mit dem Hinweis der Zahlungsausfaelligkeit durch eine uns nicht zuvor schriftlich angezeigte rueckwirkende Indexierungserhoehung (beginnend 2011! da gehoerte ihm das Gebaeude nicht einmal). Im MV ist eine echte Gleitklausel gemäß Lebenshaltungskostenindex, leider ohne Zusatz eines gesonderten Hinweis durch den Vermieter, vereinbart.
Zudem gibt es jedoch unter außerordentlichen Kuendigung den Zusatz, dass der Grund vom Mieter auf Abmahnung nicht behoben wird.
Besagtes Schreiben teilt nun mit, wir moegen bitte den Mietrueckstand (seit 2011) an ihn ausgleichen (wobei er erst seit 2015 Eigentuemer ist und kuenftige Mietvorauszahlungen in der angefallenen Indexierungen anpassen. Er wuerde sich sein Kündigungs- sowie Pfandrecht vorbehalten.
Nun fragen wir uns zwei Dinge. Die Mieterhöhung wegen Indexierung scheint rechtmäßig und wird auch von uns entsprechend angepasst. Es stellt sich jedoch, aufgrund der Hoehe der Rueckforderung (>50k) die Frage wie weit er zurückgreifen darf, zumal er das Gebaeude und den Mietvertrag erst im besagten Jahr 2015 erworben hat.
Mit dem Alteigentuemer waren wir muendlich immer einig, dass aufgrund Umsatzrückgänge eine Mieterhöhung nicht in Frage kommt. Mit dem neuen zeigen sich seit Uebernahme leider nur Intentionen der Profitsteigerung um jeden Preis.
Danke fuer Ihre Empfehlung wie wir hier eine außerordentliche Kuendigung heilen koennen, ohne gleich eine Rueckzahlung fuer die letzten 8 Jahre an einen Eigentümer zu leisten, dem das Gebaeude erst seit 3 Jahren gehoert.
05.03.2019 - 14:24 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht helfen. Ich würde Ihnen aufgrund der Komplexität und der Kostenintensität zu einer individuellen rechtlichen Einschätzung durch einen Anwalt raten.
06.03.2019 - 14:09 Antworten
über die Beantwortung dieser beiden Fragen würden wir uns freuen. Wir haben als Sportverein bisher unproblematisch ein Sportstudio 1x im Monat für drei Stunden anmieten können und anschließend die Rechnung über die Miete beglichen. Nun kommt es zum Inhaberwechsel. Der neue Inhaber möchte mit uns einen Mietvertrag abschließen und erhöht die Miete um 90% – ist dies zulässig? Zudem steht im Mietvertrag, dass der Vermieter die Miete erhöhen kann – ohne Angabe von Daten/Fristen usw. – es widerstrebt uns dies zu unterschreiben. Haben wir Verhandlungsspielraum?
06.03.2019 - 16:49 Antworten
wenn Sie aktuell keinen Vertrag mit fester Laufzeit und festen Konditionen abgeschlossen haben, spricht m.E. erstmal nichts gegen das Vorgehen des neuen Eigentümers. Gewerbemieten sind i.d.R. frei verhandelbar.
22.03.2019 - 09:42 Antworten
hätten Sie Belege/Nachweise dafür, dass die Veröffentlichung der neuen Indexreihe (hier Basisjahr 2015) derart Rückwirkung entfaltet, dass bereits nach Beginn des neuen Basisjahres (d.h.am 1.1.2015 oder später) auf Grundlage des alten Basisjahres (hier:2010) durchgeführte oder wirksam gewordene Mieterhöhungen an den neuen Index angepasst werden müssen, sobald dieser veröffentlicht ist.
Peter Sallmack
08.08.2019 - 00:36 Antworten
ich bin Mieter eines Stellplatzes (unabhängig von Wohnraum) und habe mit Schreiben vom 02.08.2019 eine Mieterhöhung zum 01.09.2019 erhalten.
Im Mietvertrag steht: „Dem Vermieter steht das Recht zu, die Angemessenheit der Miethöhe jederzeit zu überprüfen und nach billigem Ermessen zu erhöhen“
Nach Google-Recherche ist mir bereits bewusst geworden, dass Gewerberaummietrecht kaum Mieterschutz beinhaltet, sodass die Erhöhungen (Staffel-Miete) legitim sind und mir das Sonderkündigungsrecht nicht zusteht.
Was mich jedoch ärgert ist die kurze Zeitspanne zwischen Ankündigung und Umsetzung der Mieterhöhung.
Meine Frage: Gibt es im Gewerberaummietrecht keine Fristen an die sich ein Vermieter halten muss ?
09.08.2019 - 09:12 Antworten
was sagt Ihr Vertrag zur Mieterhöhung? Wenn es keine Vereinbarung gibt, bliebt dem Vermieter m.E. nur eine Änderungskündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.
09.08.2019 - 13:43 Antworten
im Vertrag steht der bereits oben erwähnt Satz mit dem Wort „jederzeit“.
Ich bin allerdings davon ausgegangen, dass es unabhängig vom Vertragsinhalt allgemeine gesetzliche Vorgaben für solche Fristen zur Durchsetzung von Mieterhöhungen gibt.
08.10.2019 - 11:29 Antworten
darf der Vermieter bei gewerblicher Vermietung von Räumen und einem unbefristeten Mietvertrag plötzlich die Miete um 50% erhöhen (ohne Modernisierung)?
08.10.2019 - 12:24 Antworten
in der Regel vereinbaren Sie eine gewissen Miete für einen bestimmten Zeitraum. wenn es um die Verlängerung des Vertrages geht, kann die Miete auch deutlich steigen. Er könnten Ihnen auch die Kündigung und ein neues Mietangebot zukommen lassen – das wäre auch üblich.
⇐ Gewerbemietrecht: Bodenbelag (Teppichboden, Parkett, Laminat)
Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages? ⇒

References: § 578
 § 557
 § 557
 § 277
 § 2
 § 559
 § 559
 § 560
 § 559
 §5
 § 555
 § 555
 §555