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Timestamp: 2020-05-29 01:43:30+00:00

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Befr. Mietvertrag - Kein Kontakt zum Mieter - Forum Recht
Befr. Mietvertrag - Kein Kontakt zum Mieter
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Beitrag von vertigo » 12.01.2017, 15:38
Hallo, keine Ahnung ob ich hier richtig bin, aber folgendes Problem.
Wir haben vor kurzem eine kleine Eigentumswohnung gekauft, in der noch ein Mieter mit befristetem Mietvertrag (Laufzeit 3 Jahre, Mietabschlag 25%) bis Ende Feber drinnen ist. Per 01.01 gehört die Wohnung uns und wir haben bereits set dem Tag des Kaufs Anfang Dezember neben mehrfachen Anrufversuchen per Telefon und mehrere Emails die alle ignoriert wurden, einen eingeschrieben Brief verschickt, mit der Bitte um Kontaktaufnahme. Dieser kam als "unzustellbar" nun wieder zurück, obwohl er an die Adresse der Wohnung ging.
Außerdem wurde weder für Jänner (an uns - Zahlungsziel 5ter des Monats), noch für Dezember (an die Vorbesitzer) die Miete überwiesen. Aufgrund Auskunft der Nachbarn und laut Name auf der Türklingel lebt in der Wohnung eine Frau (anstatt eines Mannes) mit einem anderen Nachnahmen als am Vertrag.
Nachdem wir die Wohnung aber spätestens im April selber beziehen möchten, stellt sich die Frage was tun? Das die Miete im Rückstand ist, ist zwar blöd, aber nicht so das große Problem, viel mehr stört es uns, dass wir seit 1,5 Monate Kontakt auf zu nehmen versuchen.
Beitrag von lexlegis » 12.01.2017, 16:18
Wird weiterhin keine Miete bezahlt, können Sie das das Mietverhältnis gemäß § 1118 Satz 1 zweiter Halbsatz ABGB vor Verlauf der vereinbarten Zeit aufkündigen. Eine Einmahnung ist jedenfalls, dann als „geschehen“ zu betrachten, wenn der Vermieter sich ernstlich darum bemüht hat dem Mieter eine solche zukommen zu lassen und es ausschließlich in der Person des Mieters lag, dass er eine solche nicht erhalten hat. Dass die Dame im Vertrag scheinbar einen anderen Namen als am Meldezettel führt, geht zu ihren Lasten und ist unter Umständen sogar unter einen strafrechtlichen Tatbestand zu subsumieren.
Ich rate Ihnen zu einem erneuten Versuch Kontakt mit der Mieterin aufzunehmen und den ausstehenden Mietzins einzumahnen, andernfalls zu einer vorzeitigen Kündigung nach § 1118 Satz 1 zweiter Halbsatz ABGB und zu einer Räumungsklage. Die Kosten hiervon können sie über den Betrag aus der Mietkaution bestreiten.
Der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG besteht hier gemäß § 30 Abs 3 Satz 2 MRG noch nicht zu Recht.
Beitrag von lexlegis » 12.01.2017, 16:34
Wohnt tatsächlich ohne die Zustimmung des Vermieters eine andere als im Mietvertrag bezeichnete Person im Mietobjekt (Frau statt Mann) und ist diese auch nicht als Untermieter des Hauptmieters anzusehen, so hat diese Person keinen gültigen Vertrag (weder § 1090 noch § 971 ABGB) und Sie können diese wegen Besitzstörung nach § 339 ABGB verklagen und auch von der Polizei gemäß § 38 Abs 5 SPG jederzeit wegweisen lassen.
Voraussetzung für eine Klage ist, dass Sie in der Sache aktivlegitimiert sind, was laut Sachverhalt seit 01.01 der Fall ist.
Beitrag von vertigo » 12.01.2017, 16:43
danke erstmals für die fachkundige Antwort!
Das mit dem Namen kann ich nicht beweisen. Der Vertrag läuft auf einen Herrn G. M., die Mailadresse aber auf eine Frau I. G. (selber Nachname), auf der Klingel steht aber was ganz anderes. Laut Nachbarn jedenfalls haben die dort noch nie einen Mann gesehen. Könnte natürlich die Frau/Schwester von Herrn G.M. sein.
Generell gehts uns auch nicht darum, die Person vorzeitig los zu werden (also vor Ende des Vertrages), wir sind auch bereit bei der Miete über Ratenzahlungen zu reden, wir wollen halt per April selber drinnen wohnen.
Nachdem die Anrufe nicht beantwortet werden, der Eingeschriebene Brief nicht angenommen wird und E-Mail nicht nachprüfbar gelesen wird, tun wir uns mit Kontaktaufnahme etwas schwer.
Kaution ist sehr gering (unter 1000€), da es nur eine kleine Wohnung ist. Damit deckt man wohl weniger eine Räumungsklage. An wen müssten wir uns da wenden? Direkt einen Anwalt oder Formular oder Polizei?
Wie lange sollten wir damit noch warten?
Beitrag von lexlegis » 12.01.2017, 17:01
Ich vermisse in Ihrem Sachverhalt leider die Angabe von Jahreszahlen. Bedeutet dies, dass Sie im April 2017 einziehen möchten, der Mietvertrag aber noch bis Ende Februar 2017 geht?
Sollten Sie erst im April 2017 einziehen wollen und der Vertrag nur bis Ende Februar 2017 gehen, endigt er ohnedies automatisch nach Verlauf der vereinbarten Zeit (§ 1113 ABGB). Bleibt die Dame jedoch weiterhin im Mietobjekt wohnen und gehen Sie dagegen nicht rechtlich vor, kann sich der Vertrag sogar stillschweigend auf 3 Jahre erneuern (§§ 1114 f ABGB).
Eine Räumungsklage ist daher, wenn die Dame einen gültigen Titel (Mietvertrag, Leihvertrag) besitzt, vermutlich leider notwendig, wenn Sie diese hinaus haben wollen und sie sich aber weigert auszuziehen bzw. weiterhin nicht reagiert.
Es besteht natürlich auch die Möglichkeit, dass der Dame etwas passiert ist und sie deshalb nicht reagiert. Vielleicht wäre es begründet die Polizei zur Sicherheit dort einmal vorbeizuschicken. Ein Kontakt wäre sonst auch mit der im Mietvertrag als Mieter bezeichneten Person aufzunehmen. Ist dies ebenso nicht möglich müssen Sie sich entscheiden.
1. Vorzeitige Kündigung nach § 1118 ABGB.
2. Abwarten bis der Vertrag zu Ende ist und rechtzeitig Räumungsklage einbringen.
Mit einem Anwalt sind Sie natürlich immer gut beraten.
Beitrag von vertigo » 12.01.2017, 17:20
Das tut mir Leid. Mietvertrag läuft noch bis 28.02.2017, wir wollen (spätestens) per April 2017 rein.
Und der eingeschriebene Brief+Anrufe+Mails waren eben, um der Dame klar zu machen, dass wir NICHT verlängern möchten und eben um ein "Vertrag sogar stillschweigend auf 3 Jahre erneuern" zu verhindern. Nachdem aber der Brief nicht angenommen wurde, gilt er ja nicht.
Und wir haben nur den Namen des Mieters, dessen Mailadresse (die aber auf eine Frau lautet) und seine Telefonnummern. Wer da jetzt wirklich drinnen wohnt, wissen wir nicht.
Wir werden jetzt mal bis Montag warten auf die Reaktion des Vorbesitzers, da dieser ja auch einen Mietrückstand hat. Paralellel dazu haben wir nochmal eine Zahlungsaufforderung per Mail geschrieben. Am Montag werden wir dann wohl nochmals mit eingeschrieben+nicht eingeschriebenen Briefs versuchen mit eine Zahl-Frist von 1 Woche und der Aufforderung der Kontaktaufnahme bezüglich übergabe. Sollte dann nach 10 Tage noch immer nichts passieren, werden wir wohl einen Anwalt einschalten.
Ist das sinnvoll, oder versäumen wir da irgendwelche Fristen?

References: § 1118
 § 1118
 § 30
 § 30
 § 1090
 § 971
 § 339
 § 38
 § 1118