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Timestamp: 2020-04-04 01:24:10+00:00

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Rechtsanwälte Frey Schäfer Brandt - Sonstiges Immobilienrecht
Information Rauchwarnmelder (Aktualisierung)
Gem. § 49 Abs. 7 BauO NW sind in Wohnungen spätestens bis 31.12.2016 Rauchwarnmelder einzubauen. Der neu eingeführte Abs. 7 des § 49 LBauO NRW lautet:
Die Verordnung richtet sich an die einzelnen Wohnungseigentümer der WEG und verpflichtet sie zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Fluren, Schlaf- u. Kinderzimmern. Die WEG ist berechtigt, durch einen einfachen Merhheitsbeschluss den Einbau für alle Wohnungen bindend festzulegen.
Soweit Eigentumswohnungen vermietet sind, ist der vermietende Eigentümer gem. § 14 Ziffer 2 WEG verpflichtet, seinen Mieter zur notwendigen Mitwirkung zu veranlassen, insbesondere also Zutritt zur Wohnung zu gewähren und dem Vermieter bzw. seinem Beauftragten Gelegenheit zu geben, den Einbau durchzuführen. Der Mieter ist gegenüber dem Vermieter gem. § 555 b BGB zur Duldung verpflichtet; auch dann, wenn er bereits eigene Rauchwarnmelder eingebaut hat (BGH, Urteile vom 17.06.2015, VIII ZR 216/14 und 290/14).
Die Wartung und Instandhaltung der Rauchwarnmelder obliegt dem jeweiligen Nutzer der Wohnung, also bei selbst genutzten Wohnungen dem Eigentümer und bei vermieteten Wohnungen dem Mieter. Dies ergibt sich unmittelbar aus der Bauordnung und muss deshalb nicht noch einmal ausdrücklich mit dem Mieter vereinbart werden. Dennoch ist dringend zu empfehlen, den Mieter bei vermieteten Wohnungen auf die Instandhaltungspflicht der Rauchwarnmelder hinzuweisen und bei begründetem Anlass die Einhaltung der Pflicht durch den Mieter zu kontrollieren.
Die Auswahl des Rauchwarnmelders obliegt dem einzelnen Eigentümer. Voraussetzung ist nur, dass es sich um ein technisch ordnungsgemäßes Gerät (entsprechend EN 14604) handelt (ggf. Fachmann fragen).
Der Aufstellungsort muss so gewählt sein, dass die Funktion nicht beeinträchtigt wird, nähere Einzelheiten zur Installation und Ort siehe DIN 14676 (ggf. Fachmann fragen).
Seit dem 01.07.2014 ist die Wohnraumschutzsatzung für das Gebiet der Stadt Köln in Kraft. Sie tritt an die Stelle der am 31.12.2006 außer Kraft getretenen Zweckentfremdungsverordnung. Gem. § 4 der Satzung liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn
- mehr als die Hälfte der Wohnfläche für gewerbliche o. berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird;
- die Wohnung länger als drei Monate leer steht
- die Wohnung baulich verändert oder beseitigt wird, dass Wohnen nicht mehr möglich ist.
Nach überwiegender Auffassung fällt unter die Zweckentfremdung auch, wenn die Wohnung als Ferienwohnung oder an Messegäste jeweils vorübergehend und kurzfristig vermietet wird.
Ausnahmen können auf Antrag genehmigt werden. Verstöße werden mit bis zu 50.000,00 € Bußgeld je Wohneinheit geahndet.
Ob sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einem zweckfremd vermietenden Miteigentümer auf die Satzung stützen und ihm - unabhängig von behördlichen Sanktionen - beispielsweise die Vermietung an Messegäste oder als Ferienwohnung untersagen kann, ist allerdings fraglich, da der Wohnungsnutzungsbegriff im WEG-Recht nach den letzten Grundsatzurteilen des BGH (z.B. Ferienwohnung) erheblich weiter ist als der in der Satzung verwendete enge Wohnungsbegriff. (tb)
Sind Zusatzgebühren für Müll-Nachsortierung rechtmäßig?
In vielen Großwohnanlagen wird mittlerweile eine gewerbliche Müll-Nachsortierung durchgeführt, indem aussonderbare Wertstoffe, Papier etc. dem Restmüll entnommen und anderweitig (kostenfrei/kostengünstiger) entsorgt werden. Hierdurch wird bis zu 40 % Müllvolumen eingespart und somit auch entsprechende Müllgebühren. Bei einer Großwohnanlage mit 200 Wohnungen kann dies etwa zu einem Einsparungspotential von 9.000,00 € pro Jahr führen, aus dem dann der Müllsortierer üblicherweise mit einem Prozentsatz abgegolten wird, so dass der überwiegende Teil der Ersparnis beim Eigentümer verbleibt.
Die Stadt Köln erhebt seit dem Jahre 2013 für "nachsortierte" Müllbehältnisse eine Zusatzgebühr mit dem Begründung, dass in diesen Müllbehältnissen eine höhere Mülldichte enthalten ist. Für eine Wohnanlage mit 200 Wohnungen kann dies zu einer Zusatzbelastung von etwa 5.500,00 € pro Jahr führen, womit das ursprüngliche Einsparungspotential erheblich reduziert würde.
Derzeit sind beim Verwaltungsgericht Köln etwa 350 Verfahren gegen die Nachsortierungsgebühr anhängig. Am 18.06.2015 wurde das erste Urteil des Verwaltungsgerichts Köln veröffentlicht (14 K 5992/13): Danach wurde der Bescheid der Stadt Köln in Höhe der Mehrgebühren für die Nachsortierung für das Jahr 2013 aufgehoben, allerdings mit der Begründung, dass insoweit ein Fehler in der Müllsatzung der Stadt Köln vorgelegen habe. Im Rahmen der Urteilsbegründung lässt das Verwaltungsgericht Köln aber auch erkennen, dass es die Nachsortierungsgebühren grundsätzlich für zulässig hält, weil sie sich an dem erhöhten Verdichtungsgrad des nachsortierten Mülls orientieren.
Die Stadt Köln hat den Satzungsfehler nachgebessert. Das Verfahren ist jetzt in der Berufungsinstanz beim OVG Münster unter dem Aktenzeichen 9 A 848/15. Wann entschieden wird, ist noch nicht bekannt. Die Angelegenheit hat überregionale Bedeutung, da auch in anderen Städten, z.B. in Berlin, ähnliche Verfahren anhängig sind.
Wer sich gegenwärtig und zukünftig gegen Nachsortierungsgebühren wehren will, müsste fristgerecht Klage gegen die entsprechenden Gebührenbescheide erheben, da diese sonst bestandskräftig werden. Die Stadt Köln wird ihre Gebührenpraxis erst dann umstellen, wenn rechtskräftig festgestellt ist, dass die Nachsortierungsgebühren nicht erhoben werden dürfen. Dann erfolgt die Umstellung aber nur für die Zukunft. (tb)
Am 01.05.2014 tritt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Sie enthält u.a. Vorschriften für die Nachrüstung von Bestandsimmobilien sowie für Immobilienanzeigen bei Verkauf und Vermietung, beispielsweise:
- Betriebsverbot für Heizkessel, die vor dem 01.01.1985 eingebaut wurden (§ 10 Abs. 1) oder nach dem 01.01.1985 eingebaut wurden und 30 Jahre alt sind (§ 10 Abs. 1);
- erhöhte Wärmedämmqualität für oberste Geschossdecken ab 01.12.2016 (§ 10 Abs. 3);
- Inspektionspflicht bei Klimaanlagen (§ 12);
- Energieausweis-Angabepflicht bei Verkaufs- (§ 16 a Abs. 1) und Vermietungsanzeigen (§ 16 a Abs. 2);
- Erhöhte Anforderungen an Energieausweise (§ 17 ff., § 26 a);
- Stichproben-Kontrollen von Energieausweisen und Inspektionsberichten über Klimaanlagen (§ 26 d).
Es gibt auch eine wichtige Erleichterung bei Nachrüstpflichten für Bestandsimmobilien, wenn die 10 %-Schwelle überschritten wird:
Die Nachrüstpflicht entfällt, wenn der Standard der Dritten Wärmeschutzverordnung vom 31.12.1983 eingehalten ist.
Die Neufassung ist abgedruckt in Bundesgesetzblatt 2013, Seite 3951 ff. (tb)
Nachrüstpflicht für Rauchwarnmelder in Miet- und Eigentumswohnungen
Gem. § 49 Abs. 7 BauO NW sind nun auch in Bestandswohnungen spätestens bis zum 31.12.2016 Rauchwarnmelder einzubauen. Der neu eingeführte Abs. 7 des § 49 LBauO NRW lautet wie folgt:
Der Einbau stellt WEG-rechtlich eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar und kann/muss von der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen werden.
Der einzelne Wohnungseigentümer ist gem. § 14 Ziffer 4 WEG zur Duldung verpflichtet und hat seinen Mieter gem. § 14 Ziffer 2 WEG zur Duldung zu veranlassen. Der Mieter ist gegenüber dem Vermieter gem. § 555 b BGB zur Duldung verpflichtet; es sei denn, er hat bereits selbst Rauchwarnmelder eingebaut, die dem aktuellen technischen Standard entsprechen (BGH in WuM 2012, Seite 678 und in WuM 2012, Seite 448). (tb)
Vorgenommene Gaspreiserhöhungen kann der Kunde (WEG oder Mieter) vom Gasversorger zurückverlangen, wenn die Erhöhung nicht rechtswirksam erfolgt ist. Eine unwirksame Preisänderungsklausel liegt nach dem aktuellen Urteil des BGH zum Beispiel dann vor, wenn wegen der Erhöhungsmöglichkeit lediglich auf § 4 Abs. 1 und Abs. 2 AVBGasV Bezug genommen wird; BGH, Urteil vom 31.07.2013 (VIII ZR 162/09).
In diesem Fall kann der Kunde vom Gasversorger die gezahlten Erhöhungsbeträge der letzten drei Kalenderjahre zurückverlangen. (tb)

References: § 49
 § 49
 § 14
 § 555
 § 4
 BGH 
 § 26
 § 49
 § 49
 § 14
 § 14
 § 555
 BGH 
 § 4