Source: http://www.elhombreylascosas.com.ar/2016/11/fideicomiso-de-complejo-habitacional-en.html
Timestamp: 2018-03-17 16:39:07+00:00

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EL HOMBRE Y LAS COSAS: Fideicomiso de complejo habitacional en construcción
Fideicomiso de complejo habitacional en construcción
Expte. n° 109.392/2009 - “C., E. C. c/ P., C. y Otro s/ Daños y perjuicios” – CNCIV – SALA A – 13/07/2016 En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de julio del año dos mil dieciséis, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “C., E. C. c/ P., C. y otro s/ Daños y perjuicios”, respecto de la sentencia de fs. 586/596 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: HUGO
MOLTENI - RICARDO LI ROSI – SEBASTIÁN PICASSO - A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR.- HUGO MOLTENI DIJO:
1°. La sentencia de fs. 586/596 desestimó la acción de escrituración deducida por E. C. C. e hizo lugar parcialmente a la demanda, condenando a C. P. y M. H. al pago de la suma de dólares estadounidenses veintiocho mil cuatrocientos cuarenta (U$S 28.440), con una tasa de interés del 6% desde la mora, imponiendo las costas en un 50% para cada uno.-
Asimismo, respecto de la citación como tercero del Fideicomiso “Espacio Anchorena”, impuso las costas en un 50% al actor y en el restante 50% a las emplazadas.-
La sentencia en crisis fue apelada por el actor a fs. 630/641, donde se queja del rechazo del pedido de escrituración y de la desestimación de la multa fijada en el boleto de compraventa para el caso de demora en la extensión de la escritura.
Asimismo, se agravia de la omisión del reclamo por la disminución del valor del bien y de la imposición del 50% de las costas por la intervención del fiduciario. La presentación fue respondida por el apoderado de las emplazadas a fs. 653/656.-
Por su parte, dichas accionadas hicieron lo propio a fs. 645/650, donde se quejan de la imposición de la multa por el retardo en la entrega de la posesión, de la condena a restituir la suma en concepto de disminución del precio a raíz de la diferencia de metraje entre la superficie prometida y la construida, y de la tasa de interés fijada.
También se quejan de la imposición del 50% de las costas devengadas por la presentación del tercero citado. Estas quejas merecieron la réplica del actor a fs. 658/664.-
2°.- En primer lugar, creo menester poner de resalto que, si bien a partir del 1 de agosto de 2015 ha entrado en vigor el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los hechos ventilados en el sub lite (y por consiguiente, la constitución de la relación contractual invocada en la demanda, y de las obligaciones cuyo cumplimiento se persigue) han acaecido durante la vigencia del Código Civil derogado. Por consiguiente –en atención a
que no estamos ante cuestiones regidas por normas imperativas-, el caso debe juzgarse a la luz de la legislación anterior, que mantiene ultractividad en este supuesto (art.- 7, Código Civil y Comercial de la Nación; vid. Kemelmajer de Carlucci, Aída, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, p. 148; Roubier, Paul, Le droit transitoire, Dalloz, París, 2008, p. 390 y ss.).-
3°.- Antes de entrar en el tratamiento de los agravios creo oportuno efectuar un breve relato de los hechos.-
Con fecha 18/04/2005, las emplazadas firmaron un contrato de fideicomiso con el Sr. Roberto Agostini, en su carácter de fiduciario del fideicomiso “Espacio Anchorena”, cuyo objeto consistió en la construcción de obras de infraestructura y viviendas, conformando un Complejo Habitacional, complementado con un área recreativa, para uso exclusivo de los titulares de las unidades funcionales resultantes, todo ello sujeto a las pautas fijadas en los planos que se agregan al presente como Anexo 1 (ver. capitulo II de fs. 155 obrante en sobre 7643).-
Asimismo, se convino dentro de las obligaciones del fiduciario (R. A.) “Dar en pago por sus honorarios profesionales, en concepto de anteproyecto, proyecto y dirección de obra, a las Arquitectas C. P., titular del Documento Nacional de Identidad N° …, en un porcentaje de 73,334% indiviso y a M. H., titular del Documento Nacional de Identidad N° …, en un porcentaje de 26,666% indiviso, las Unidades Funcionales 12 y 13 del Primer Piso, y 25,26 y 29 del Tercer y Cuarto Piso, 5 cocheras y 5 bauleras, todas integrantes del inmueble a construirse, motivo del presente Contrato de Fideicomiso, o los números de Unidades Funcionales que en definitiva resulten, siendo todos los gastos, impuestos y honorarios que dicha escritura genere a cargo de las nombradas C. P. y M. H. (ver. punto VII de fs.- 154).-
Dicha estipulación fue modificada por el contrato de modificación de fideicomiso del 12/12/2005, donde se estableció “Dar en pago por sus honorarios profesionales, en concepto de anteproyecto, proyecto y dirección de obra, a las Arquitectas C. P., titular del Documento Nacional de Identidad N° 24.752.455, en un porcentaje de 73,334% indiviso y a M.H., titular del Documento Nacional de Identidad N° 24.882.575, en un porcentaje de 26,666% indiviso, las Unidades Funcionales 1 de Planta Baja, 13 del Primer Piso, y 26, 27 y 30 del Tercer y Cuarto Piso, 5 cocheras y 5 bauleras, todas integrantes del inmueble a construirse, motivo del presente Contrato de Fideicomiso, o los números de Unidades Funcionales que en definitiva resulten, siendo todos los gastos, impuestos y honorarios que dicha escritura genera a cargo de las nombradas C.P. y M. H. (ver original obrante en fs. 162/163).-
Finalmente a fs. 164/168 obra la minuta de convenio de construcción del 21/12/2004, donde “Se adjudica las Unidades Funcionales Doce, Trece, Veinticinco, Veintiséis y Veintinueve en condominio a los Arquitectos M. Á. P., C. P. y M. H.…” y que “Los profesionales miembros del Estudio de Arquitectura invertirán el producido de sus honorarios profesionalesmediante la adquisición por pago de los mismos en los departamentos adjudicados a los Sres. M. Á. P., C. P. y M. H. en su condición de tales” (ver.- Cláusulas cuarta y quinta de fs. 166/166vta). Por su parte, en la cláusula octava se estableció que “Los condóminos otorgaran poder especial irrevocable, por el plazo de 3 años, a favor de los señores I. A., L. I. V., M. R.O. H., S. A. G. y R. R.- A., conforme al
artículo 1977 del Código Civil, subsiguientes y concordantes. El poder de referencia es suficiente para vender, cobrar y percibir las escrituras traslativas de dominio de las partes proindivisas que correspondan a los condóminos en el inmueble y la cesión de sus acciones y derechos por la construcción del conjunto edilicio (edificio) en el único supuesto de que el mismo ocurra en mora” (ver. fs. 167).-
Con fecha 14/8/2006, el actor suscribió un boleto de compraventa con las demandadas por la compra de “LAS UNIDADES FUNCIONALES del edificio en construcción de superficies 142,70 m2 cubiertos.- 8,30 m2 de balcón y 30,40 m2 de terraza, provisoriamente designada en el contrato de fideicomiso…”. En la cláusula tercera se dejó constancia “que en virtud de la diferencia que pueda producirse entre los planos y medidas que en definitiva puedan tener las unidades de que se trata, la misma no facultará a LA COMPRADORA a solicitar la resolución del contrato o reducción del precio, si las condiciones y características del inmuebles fueren similares a las que surgen del plano que se adjunta al presente, con un máximo de 5% de variación en las dimensiones del plano”. Mientras que en la cláusula cuarta convinieron que “La entrega de la posesión de la unidad será entregada a LA COMPRADORA a más tardar el día 31 de marzo de 2007, si así no lo hiciere LA VENDEDORA será pasible de una multa diaria de setenta dólares estadounidenses billetes (U$S 70)hasta que entregue la posesión de la unidad que se enajena”. En la cláusula quinta establecieron que “La escritura traslativa de dominio se otorgará ante el Escribano A. D., titular del Registro Notarial número …, con domicilio en la Avenida Roque Saénz Peña …, …° piso, oficina “87” de esta Ciudad…a más tardar el día 30 de mayo de 2007. En el caso de mora en la escrituración LA VENDEDORA se hará pasible de una multa de setenta dólares estadounidenses billetes (U$S 70) por cada día de demora en el cumplimiento de su obligación…” (ver. fs. 59/62).-
Asimismo, firmaron el anexo con cláusulas especiales, donde estipularon que “En el supuesto que cualquiera de las partes dejare de cumplir estrictamente con las obligaciones a su cargo, quedará constituida en mora en forma automática, por el mero vencimiento de los plazos sin necesidad de interpelación alguna; en este caso la cumplidora podrá optar por A) Exigir el cumplimiento del presente boleto de con más el 0,1 del precio pactado por cada día de mora; o B) Dar por resuelto el contrato, de pleno derecho” (ver. cláusula 1 de fs. 62vta).-
En la presente litis el actor pretende que se condene a las demandadas a escriturar los inmuebles objeto de la compraventa y que se abonen las multas estipuladas en el boleto. Asimismo, solicitó la citación como tercero del representante del fiduciario Espacios Anchorena Fideicomiso Inmobiliario (Sr. R. A.), quien tiene a su cargo la obligación de suscribir la escritura traslativa de dominio (ver. punto IV de fs. 55vta).-
La anterior sentenciante, luego de analizar la prueba producida en autos, rechazó la acción de escrituración, en el entendimiento de que el único facultado para escriturar era el fiduciario, en el momento en que el bien se encontrare en condiciones legales para efectuar la transmisión de dominio.-
Resalta que las demandadas no pudieron otorgarles un mejor derecho del que poseían, esto es, el derecho personal de que le adjudiquen el bien, una vez finalizado el emprendimiento.-
4°.- Establecido ello, habré de evaluar la queja del actor respecto del rechazo del pedido de
escrituración. Al respecto, señala que las emplazadas no eran fiduciantes con derechos y obligaciones como todos los demás, sino que eran las arquitectas de la obra, y que por esa labor recibieron las unidades en pago por sus honorarios. A partir de ello, sostiene que las emplazadas asumieron una posición jurídica compleja, pues para poder cumplir las obligaciones asumidas por su parte, previamente debían cumplimentar las propias del fideicomiso. Por ello, más allá de que la escritura debía ser entregada por el fiduciario, eran las arquitectas las responsables de instruir de manera fehaciente al tercero citado la obtención de la posesión y la escritura del inmueble, cuestión que no ha sido llevada a cabo.-
Por otro lado, agrega que se encuentran cumplidos los recaudos para que el fiduciario realice los trámites de escrituración, toda vez que informe de dominio de fs. 556/562, da cuenta que el fideicomiso se encuentra extinguido y en condiciones de ser escriturado desde el momento en que se asentó la división del predio en propiedad horizontal, esto es, desde el 3-7- 2013.-
A raíz de ello, entiende que resulta procedente la condena al otorgamiento de la escritura.-
El actor pone el acento en el defectuoso cumplimiento de las emplazadas, respecto a las tareas asignadas en el fideicomiso y a la falta de diligenciamiento de instrucciones al fiduciario, lo que provocó una demora en la obtención de la posesión y escritura de las unidades funcionales.-
El contrato de fideicomiso –el cual fuera transcripto en el apartado anterior- da cuenta que las arquitectas se encargaron de realizar el anteproyecto, proyecto y dirección de obra y que a cambio de sus honorarios se les cedió un porcentaje indiviso de unidades funcionales, lo cual es demostrativo del carácter de beneficiarias del contrato de fideicomiso. Es por ello que las quejas referidas a las arquitectas serán tenidas en cuenta a la hora de analizar las cláusulas penales pactadas entre las partes, por la demora en la posesión y escrituración.-
Establecido ello, cabe aclarar que el actor en sus quejas señaló de manera concreta que “tiene conocimiento cabal de que la escritura deberá ser otorgada por el fiduciario” (ver. fs. 633).-
A raíz de ello, habré de evaluar la obligación del fiduciario del fideicomiso “Espacio Anchorena” (Sr. Roberto Ricardo Agostini), que fuera continuada por la Sra. Zoila Patricia Molina Marquina (ver.- fs. 529/534).-
Al contestar la citación como tercero, el Sr.- Agostini manifestó que no ha sido parte del boleto de compraventa celebrado entre las partes, por lo cual no se encuentra obligado a otorgar escritura pública de venta. Sostiene que su obligación es la de otorgar escritura con las demandadas, en oportunidad a que se proceda a la división del inmueble, de acuerdo a lo establecido en la ley 13.512 (ver. fs. 209/220).-
La ley 24.441 que tipificó el negocio, en su art. 1°, lo define expresando: "Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) trasmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), que se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo, al cumplimiento de un plazo o condición, al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario".-
El protagonista principal de este negocio jurídico es el fiduciario, quien como depositario
de la confianza deberá gestionar y cumplir el cometido del fideicomiso, y de su actuación dependerá en buena medida que el mismo se logre. La ley 24.441 marca un antes y un después para las posibilidades de utilizar éste negocio en nuestro país. Antes de su sanción, el fideicomiso era atípico, basado en la confianza, donde entre partes regía el principio de la convención-ley (art. 1197, Cód. Civil), pero era inoponible a terceros (arts. 1195/1199, Cód. Civil) y adolecía de la limitación que, transmitido el dominio fiduciario de los bienes al fiduciario, éste los adquiriría sin constituir derecho real a favor del fiduciante, quien quedaba sujeto a las acciones de los acreedores del fiduciario por las deudas de éste (art. 1196, Cód. Civil). Si incumplía el fiduciario, sólo podían ejercerse contra él acciones personales, supeditadas a su responsabilidad patrimonial, pues el sustento era la confianza.-
Hoy, además de basarlo en la confianza, la ley 24.441, con sus virtudes y defectos, ha incorporado una razonable dosis de seguridad, que nos permite afirmar que, cuando se incumpla el cometido, podrá accionarse compulsivamente y con posibilidades concretas. Habrá confianza con seguridad, pues la nueva normativa constituye sobre los bienes fideicomitidos una propiedad fiduciaria con dominio imperfecto, regulada en el Título VII del Libro III del Código Civil y por las disposiciones de la ley 24.441 cuando se trate de cosas. El dominio fiduciario es la especie de dominio imperfecto que se adquiere en razón de un fideicomiso y dura solamente hasta la extinción del mismo, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley (art. 2662, Cód. Civil reformado según ley 24.441: conf. Gregorini Clusellas, Eduardo L. en “Las obligaciones del fiduciario” publicado en La Ley 2005-C).-
La característica de este dominio es la de estar sujeto a un plazo o condición resolutoria, y los terceros pueden estar interesados en conocer cuál es el plazo o condición, a fin de determinar si extinguido el contrato de fiducia los acreedores del fiduciante o del fideicomisario pueden ejercer la acción destinada a que se cumpla con las mandas de este contrato de fiducia y, en consecuencia, el dominio quede en cabeza de la persona que corresponda (conf. Iturbide Gabriela A. “El fideicomiso de garantía”, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, p. 624).-
Cumplido el plazo o la condición, aquél tiene la obligación de transmitirle “al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario” los bienes objeto del fideicomiso. En el art. 25 de la ley mencionada se establece que el fideicomiso “se extinguirá por: a) el cumplimiento del plazo o la condición a que se hubiere sometido o el vencimiento del plazo máximo legal”.-
Asimismo, se ha establecido que dentro de las obligaciones del fiduciario se encuentra la de cumplir las obligaciones impuestas con la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios, que actúa sobre la base de la confianza depositada en él (art. 6°, ley 24.441). El artículo 6° de la ley 24.441 debe integrarse en un todo armonioso con la directiva de buena fe del art.- 1198 del Cód. Civil, el sistema de responsabilidad de los artículos 902 y 909 del mismo Código y la concepción de culpa del artículo 512. Según esta última norma: "la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas diligencias que exigiera la naturaleza de la obligación y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar". Para determinar las obligaciones del fiduciario no regladas, serán relevantes las circunstancias del caso. Entre esas "circunstancias" está el alto grado de confianza que supone el rol del fiduciario, como supuesto de responsabilidad (art. 909, Cód.-
Civil), que acrecerá por la "condición especial de los agentes" (art. 909), en cuya configuración la profesionalidad es condicionante. La evaluación de su conducta resultará de comparar la que cabe esperar de un diligente hombre de negocios en circunstancias similares con la seguida por el fiduciario. Interpretando armónicamente este sistema normativo, resulta una directiva de actuación mixta subjetiva y objetiva, basada en la conducta esperada objetivamente del buen hombre de negocios, de acuerdo con la confianza dispensada en el caso (conf. op.- cit. Gregorini Clusellas, Eduardo L. en “Las obligaciones del fiduciario”).-
Si bien el principio general es que las obligaciones del fiduciario son de medios, ello no excluye que tenga obligaciones específicas de resultado, de fundamental importancia, como es la de transferir los bienes al fideicomisario al finalizar el negocio, otorgando los instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrables que corresponda. La transferencia debe ser completa e irrestricta, según el bien, con todos sus accesorios (art. 26, ley 24.441; conf. op. cit. Gregorini Clusellas, Eduardo L. en “Las obligaciones del fiduciario”).-
Frente a la vital importancia que tiene este sujeto para la ejecución del contrato, se advierte que en el contrato de fideicomiso se estableció que “LOS FIDUCIANTES no podrán ceder los derechos y obligaciones emergentes de este contrato sin la previa conformidad expresa de la FIDUCIARIA la que podrá prestarla en la medida en que su criterio los antecedentes personales y solvencia acreditada por el cesionario sean similares a los del cedente; pudiendo condicionar la aceptación a que éste continúe solidariamente obligado por los compromisos asumidos hasta la terminación de EL CONTRATO” (ver. punto 3.7 de fs. 157).-
Por otro lado, del contrato celebrado entre las partes, se desprende que el Sr. Agostini -en su carácter de fiduciario del fideicomiso denominado “ESPACIOS ANCHORENA FIDEICOMISO INMOBILIARIO”- prestó conformidad con el acto celebrado en el contrato concertado por las demandadas con el actor, según lo establecido en el punto 3.7 del contrato de fideicomiso celebrado con fecha 18 de abril de 2005 (ver. Cláusula décimo cuarta de fs. 62).-
Al respecto se ha establecido que por lo general el participante puede ceder su condición de beneficiario a un tercero por un precio o bien conservar esa participación y ser adjudicatario de la cosa correspondiente a su unidad o inmueble. La mas de las veces se requiere que el fiduciario acepte la cesión, a fin de prevenir la incorporación de participes de reemplazo que no tengan solvencia para continuar con los pagos de los aportes a devengar (Kiper, Claudio M. – Lisoprawski, Silvio V., Tratado de fideicomiso, 3° edición actualizada, T I, pág. 428/429).-
Por ello, más allá de que el fiduciario haya manifestado en su contestación que el contrato celebrado entre las partes resultó ser un boleto de compraventa, lo cierto es que el fiduciario presto conformidad con el acto de cesión de derechos y obligaciones, llamada en la instancia de grado como “cesión de posición contractual”, que resulta un encuadre acertado, el cual, en rigor, no se encuentra discutido en esta alzada.-
5°.- A partir de ello, resta analizar si el fiduciario se hallaba en condiciones de otorgar la escritura traslativa de dominio al actor, o sea, si esta obligación que mantenía frente al actor en su condición de deudor cedido, resulta actualmente exigible.-
Del punto 2.4 del contrato de fideicomiso firmado el día 18/4/2005 surge que “A los efectos de lo establecido en el artículo 4°, inciso c) de la Ley 24441, se establece la vigencia de EL CONTRATO en un plazo máximo de tres años a contar del día de la fecha; plazo éste que podrá ser prorrogado por la Asamblea de Fiduciantes”. Por otro, en el capítulo referido a la terminación del fideicomiso se estableció que “Al vencimiento del plazo de vigencia referido en el Capitulo II, aparado 2.4, la FIDUCIARIA convocará a Asamblea de Fiduciantes que resolverá por simple mayoría la prórroga de EL CONTRATO si el objeto del mismo no estuviese aún cumplido o quedaren unidades funcionales a ser enajenadas relacionadas en el Cápitulo I, punto 1.2 apartado IV. De no obtenerse esta resolución, se considerará terminado EL CONTRATO” mientras que en el punto siguiente se convino que “Ocurrida la causal de terminación y extinción de EL CONTRATO, según se establece en la cláusula anterior, la FIDUCIARIA entregará a los FIDUCIANTES – BENEFICIARIOS la posesión y el dominio del inmueble, otorgando los instrumentos necesarios y requiriendo las inscripciones registrales que correspondan, conforme lo determina el artículo 26, in fine de la ley 24441…” (ver. fs. 155vta y puntos 6.1 y 6.2 de fs. 158vta).-
De las cartas documentos obrante a fs. 30/31, se desprende que con fecha 03/03/2008 el actor le requirió al fiduciario (Sr.- Roberto Agostini) y a las emplazadas que le informe la fecha de entrega de posesión y escrituración.-
Al contestar la referida misiva (12-3-2008), el fiduciario aseveró: “1. La cochera que ud adquiriera al Fideicomiso está a su disposición para que tome posesión de ella, debiendo cancelar el saldo de precio en el momento de la escrituración, una vez obtenida la división en propiedad horizontal” “2. La posesión de las unidades funcionales que ud. adquiriera a las Sras C. P. y M. H., podrá serle entregada por el Fideicomiso cuando las antedichas vendedoras indiquen al Fideicomiso, de manera fehaciente, que proceda en tal sentido. La escrituración de dichas unidades se producirá cuando así lo indiquen las vendedoras de tales unidades, una vez obtenida la división en propiedad horizontal. Por lo tanto, solicito que ud. dirima este tema con las Sras. antes mencionadas en su carácter de vendedoras de dichas unidades” (ver. fs. 38).-
Por su parte, las emplazadas contestaron a fs.- 37 y 39, donde –entre otras cuestiones- indicaron que “habiéndose llevado a cabo las tareas tendientes a superar las diferencias y observaciones que oportunamente realizó la autoridad administrativa, comunicaremos al Fiduciario el requerimiento por Ud. formulado a efectos que nos informe sobre la fecha de aprobación del plano final de obra y de entrega de posesión y posterior escrituración ratificándole de nuestra parte nuestra intención de cumplir con las obligaciones a nuestro cargo”.-
De las constancias de autos, no surge prueba alguna que permita inferir que el fideicomiso haya sido prorrogado de acuerdo a los términos pactados en el contrato, por lo que cabe concluir que el mismo expiró el día 18/04/2008, esto es, tres años más tarde de su constitución (ver. punto 2.4 de fs. 155vta).-
Ello condice con lo manifestado por el propio actor en su libelo de inicio, donde sostuvo que tomó posesión del inmueble el día 18/04/2008, esto es el día de su finalización (ver. fs. 46).-
Ahora bien, en lo que hace a la escrituración, adelanto que le asiste razón a lo señalado por
el recurrente en sus agravios, toda vez que el informe de dominio acompañado a fs. 556/562, da cuenta que el inmueble se encontraba afectado al Reglamento y Copropiedad según Ley 13.512 desde el 17/7/2013, lo cual demuestra que las unidades funcionales se encontraban en condiciones de ser escrituradas desde ese momento (ver. fs. 557).-
Asimismo, ese informe de dominio demuestra que el 20/08/2014 se transmitieron unidades funcionales por extinción del dominio (ver. fs. 561).-
En efecto, contrariamente a lo sostenido en la sentencia de grado, el fiduciario se encontraba en condiciones de otorgar la escritura traslativa de dominio a favor del fiduciante-beneficiario, desde que esa obligación de la cual el actor era titular en virtud de la cesión concertada con las arquitectas, se hallaba expedita y a cargo del fiduciario.-
Al hacer referencia las normas a “entregar la cosa a quien corresponda según el contrato” (art. 2662 del Cód. Civil), y “a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario” (art. 1 de la ley 24.441), se está aludiendo a una transferencia de dominio y no a una mera entrega de la posesión, lo que también resulta de las distintas cláusulas del contrato de fideicomiso celebrado entre las partes (ver.- cláusula V de fs. 154).-
En base a esta premisa, correspondía al aquí tercero citado realizar la transferencia de dominio de las respectivas unidades funcionales a favor del actor, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y de la pertinente inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble (arts. 1184 inciso 1 y 2505 del Cód. Civil).-
Al respecto se ha señalado que si el fiduciario debe transmitir al fideicomisario el dominio de un inmueble, deberá formalizar el contrato en escritura pública, hacer la tradición y, además, el acto deberá ser inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble para que resulte oponible a terceros. En caso de negarse a realizar alguno de estos actos, podrá ser demandado judicialmente por la escritura, o para que entregue la cosa en su poder, o bien por ambas cosas. (Kiper, Claudio M. – Lisoprawski, Silvio V., “Tratado de fideicomiso”, 2° edición actualizada, T I, pág. 309).-
Por todo lo expuesto, voto porque se revoque la sentencia de grado, condenándose a la fiduciaria del “Fideicomiso Espacios Anchorena” (Z. P. M. M.), a escriturar a favor de E. C. C. las unidades funcionales n° 26 y 27 del tercer y cuarto piso y los tres espacios guardacoches y bauleras designados con los números 24, 25 y 26 ubicadas en el subsuelo cedidas por las emplazadas, dentro del plazo de treinta días, bajo apercibimiento de lo dispuesto por el artículo 512 del Código Procesal.-
6°.- Establecido ello, habré de evaluar la queja del actor respecto del rechazo de la cláusula penal estipulada para el supuesto de demora de la escrituración y la de las emplazadas referidas a la multa de U$S 13.440 fijada por el retardo de la entrega de la posesión.-
Del contrato celebrado entre las partes se desprende que la mal llamada “vendedora”, se obligó a entregar la posesión de la unidad a más tardar el día 31 de marzo de 2007 y la escritura traslativa de dominio a más tardar el día 30 de mayo de 2007. En caso de incumplimiento de ambos supuestos, se pactó una multa de setenta dólares estadounidenses billetes (U$S 70) por cada día de demora en el cumplimiento de dichas obligaciones (ver.- cláusula 4 y 5 de fs. 60/61).-
Como bien quedó establecido en el apartado anterior, las demandadas C. P. y M. H.
celebraron el contrato de fideicomiso donde revistieron el carácter de beneficiarias. Allí por su condición de arquitectas, se obligaron a realizar el anteproyecto, proyecto y dirección de la obra del fideicomiso, obligándose la fiduciaria a entregar en concepto de dación en pago de los honorarios profesionales de aquellas, el dominio de ciertas unidades funcionales (ver. punto b de fs. 162vta/163 de la modificación del contrato de fideicomiso).-
Por otro lado, del contrato celebrado por las partes, se desprende que las arquitectas se obligaron a entregar al actor, dos de las unidades funcionales asignadas en el contrato de fideicomiso y que asumieron el compromiso que el actor recibiera la posesión y se escrituraran esos bienes a su favor, los días 31 de marzo de 2007 y 30 de mayo de 2007, respectivamente (ver. contrato de fs.- 59/63).-
Tal cual fuera referido en el apartado anterior, del contrato de fideicomiso celebrado entre las profesionales y la fiduciaria se estableció que “El encuadre jurídico bajo el cual se afectará el INMUEBLE durante la vigencia del Contrato de Fideicomiso será el de dominio fiduciario, establecido en el artículo 2662 del Código Civil y en las disposiciones de la ley 24441, en cabeza de la FIDUCIARIA y para los FIDUCIANTES BENEFICARIOS, que se extenderá hasta la culminación del objeto de EL CONTRATO” y que “A los efectos de los establecido en el artículo 4°, inciso c) de la ley 24441, se establece la vigencia de EL CONTRATO en un plazo máximo de tres años a contar del día de la fecha” (ver. fs. 155vta).-
A partir de ello, destaco que fueron las propias emplazadas las que se comprometieron a otorgar la posesión y escrituración de las unidades funcionales, que no poseían, varios meses antes de la terminación del contrato de fideicomiso.-
A la contundencia de ese compromiso, se le suma el informe de la Municipalidad de San Isidro, cuyas copias certificadas dan cuenta: “Que el decreto n° 2018/05 se otorgó al Consorcio de Propietarios del Inmueble Identificado una factibilidad para la construcción de un edificio de viviendas multifamiliares compuesto por 33 (treinta y tres) unidades según anteproyecto agregado a fs. 36/43 del exp. de referencia;
“Que por permiso de construcción de fecha 14 de noviembre de 2005 otorgado a fojas 71/78 del exp. De referencia se aprobaron los planos de Construcción conforme al Decreto de Factibilidad mencionado; “Que de la inspección e informe se verifica la existencia de construcciones sin permiso ni ajuste al decreto y plano de aprobación realizado como: Avance de la construcción sobre los retiros de frente, fondo y laterales, con proyección de balcones no aprobados; Instalaciones sobre el eje divisorio con la parcela lindera por calle Pirovano…modificaciones internas en los departamentos, aumentando el número de dormitorios y superando la Densidad de Poblacional máxima establecida en el decreto mencionado y en el Código de Ordenamiento Urbano para la zona; anulación de cinco (5) cocheras con acceso a la calle común parquizado hacia el lateral de calle Pirovano y de los retiros de frente; Superación del FOT aprobado en el Decreto de Factibilidad; entre otros aspectos “Que por tal motivo se labra Acta N° 140751 B, con fecha 6 de Julio de 2007 paralizando las tareas en la obra por infracción al artículo 2.1.1.1 del Código de Edificación (Construcciones sin Permiso y en infracción) y artículo 89 y 90 del Código Contravencional “Que la comprobación de las obras realizadas constituye una violación e
incumplimiento a los condicionamientos y parámetros establecidos en el Decreto de Factibilidad dictado y a los planos aprobados en consecuencia, que impiden mantener la vigencia del mismo conforme lo dispone el artículo 3° del mencionado Decreto de Factibilidad” (ver. fs.- 432/433).-
A raíz de todos esos inconvenientes, se revocó el decreto N° 2018/05 y el permiso de construcción otorgado para la edificación de una obra de vivienda multifamiliar, haciéndole saber a las arquitectas P. y H. -como profesionales responsables de las obras- la presente cancelación. Asimismo, se ordenó labrar las actas pertinente por las infracciones cometidas, a fin de ser remitidas al Tribunal de Faltas y Colegio Profesional Pertinente.-
Por las infracciones cometidas, se dictó la resolución n° 924, la cual dispuso la suspensión del libro de registros de profesionales a las arquitectas C. P. y M. H. (conforme el cta n° 140909), hasta tanto se dicte sentencia en la causa iniciada (ver. fs. 421).-
Si bien las demandadas solicitaron la nulidad del decreto y la resolución (ver. presentación de fs. 423 del día 2 de octubre de 2007), dichas presentaciones fueron rechazadas (ver. fs. 437/438). En virtud de ello, se informó “Que a fs. 357, las Arquitectas P. y H. se presentaron cumplimentando lo dispuesto por la Resolución N° 924/07, Art. N° 2 en el sentido de designar un reemplazante en virtud de la suspensión adoptada, a efectos de producir ajustes necesarios de las construcciones ejecutadas en infracción, consintiendo de esta forma el procedimiento adoptado por la Secretaría de Inspecciones y Registros Urbanos” (ver. fs. 437).-
Todo ello se ve corroborado con lo señalado por las propias emplazadas en su demanda del expediente que corre por cuerda “H., M. y otro c/P., J. R. y otros s/cumplimiento de contrato” (expte.- n° 72.219/2008) del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial n° 9 del Departamento Judicial de San Isidro, donde manifestaron que “En el mes de julio de 2007, cuando ya se estaban realizando los últimos ajustes a la obra, se llevó a cabo una inspección por personal de la Secretaría de Inspecciones y Registros Urbanos de la Municipalidad de San Isidro, el cual a partir de la existencia de ciertas diferencias y supuestas irregularidades respecto del plano de permiso de construcción autorizado… el 13 de julio de 2007 el intendente del Municipio de San Isidro dicto el Decreto Nro 1650 revocando el anterior Decreto N° 2018 que había otorgado al entonces consorcio del Inmueble la factibilidad para la construcción y el respectivo permiso a tal efecto (Artículo 1°). Asimismo, el 21 de agosto de 2007 se labró el Acta N° 140909 B en la cual se constató la existencia de presuntas construcciones irregulares del Inmueble” (ver. fs. 134 del expediente que corre por cuerda).- “Finalmente, el 27 de agosto de 2007 el Secretario de Inspecciones y Registros Urbanos de la Municipalidad de San Isidro, mediante la Resolución S.I y R.U Nro 924, resolvió suspender provisoriamente del Libro de Registro de Profesionales a las actora, hasta tanto resolviera el Tribunal de Faltas de la Municipalidad de San Isidro…” (ver. fs. 134vta).-
7°- Bajo este contexto, me parece oportuno recordar que el fundamento de la responsabilidad contractual se asienta en el principio de la autonomía de la voluntad; el hombre es libre para ligarse o no con sus semejantes por vínculos jurídicos. Pero si se compromete a cumplir determinadas obligaciones y no lo hace, debe responder por los daños ocasionados al contratante que confió en su compromiso. Como principio, la
voluntad obliga y el deudor sólo se exime de la obligación si prueba que medió caso fortuito o fuerza mayor, es decir, si demuestra que no fue culpable, a menos que aquel acontecimiento hubiera sido ocasionado por su culpa o hubiera ocurrido después de la mora (art. 513 del Código Civil). En numerosas obligaciones, el standard para apreciar si han sido cabalmente cumplidas es la de la debida diligencia, por lo que toda negligencia está sancionada con la obligación de reparar (conf. Borda, G.A. “Tratado de Derecho Civil Argentino, Obligaciones”, t. I, págs. 29/30).-
Es oportuno recordar, que la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la prestación y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar (artículo 512, Código Civil).-
Así, "cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos" (artículo 902, Código Civil).-
La culpa, en sentido genérico, es objeto de dos sistemas de apreciación: la valoración concreta o subjetiva, por la que se la juzga en relación al propio sujeto, teniendo en cuenta sus condiciones personales y las demás circunstancias del tiempo y lugar en las que actuó; y la valoración abstracta u objetiva, en la que el parámetro de comparación está dado por la previsión general de un patrón o tipo medio: el hombre común, el buen padre de familia, etc. (Orgaz, “La culpa”, Buenos Aires, 1970).-
La culpa, en función de lo previsto por el artículo 512 del Código Civil, existe cuando por descuido, negligencia, falta de precaución o imprudencia, no se obró como habría debido hacerse y se causa un daño, sin que medie un propósito deliberado en tal sentido. Siguiendo a Trigo Represas, se puede decir que la culpa se caracteriza por dos notas igualmente negativas: está ausente o falta la intención de perjudicar, pero igualmente media omisión por no haberse adoptado las medidas adecuadas para evitar la producción del daño (conf. voto de Dr. Li Rosi en libre n° 578.205 “Consorcio de Propietarios av. Corrientes 1640/42/44 c/ Musante Juan Lázaro y otro s/ Daños y perjuicios” del 24 de agosto de 2011).-
En orden a las directivas anteriormente señaladas, y a tenor de las constancias obrantes, tanto en estas actuaciones como en los expedientes conexos que corren por cuerda, adelanto que no habré de coincidir con el temperamento de la Sra. Magistrada de la anterior instancia en tanto entendió que la multa por escrituración fijada por las partes no resulta procedente, porque esa obligación excedía a las demandadas.-
Por lo pronto, las diversas peculiaridades relatadas permiten considerar que en autos se encuentra suficientemente acreditado que ellas asumieron como propias esas prestaciones (posesión y escritura) en el recordado boleto, a la par que desempeñaron un obrar negligente o culpable, al incumplir con los deberes propios que le exigía su condición de arquitectas del proyecto.-
Es en este contexto en que - sin lugar a dudas- cabe juzgar la conducta de las emplazadas, quienes acorde con la importancia de las funciones que les incumbía, no podrían escudar su actuación en la que es considerada diligente y habitualmente exigible en otros sujetos frente a circunstancias análogas.-
A la luz de esas premisas y en virtud de todo lo expuesto, resulta suficientemente claro que la imposibilidad de obtener la posesión y escrituración en los plazos prometidos por las emplazadas, obedeció al deficiente actuar de dichas arquitectas, quienes resultaron ser las encargadas de dirigir la obra.-
Las contundentes constancias demuestran que la paralización del proyecto por parte de la autoridad competente se debió a las innumerables construcciones realizadas en contravención al decreto de factibilidad y planos aprobados por la municipalidad de San Isidro, según lo estipulado por su Código de Edificación y de Ordenamiento Urbano, tarea que recaía exclusivamente a cargo de las emplazadas.- Siendo así, parece insoslayable reconocer que su culpa tuvo una incidencia directa en el retardo de las obligaciones asumidas en el contrato, tanto respecto de la posesión como de la escrituración de las unidades funcionales cedidas.-
Pero aún cuando se partiera de la ceñida óptica ensayada en la sentencia apelada y se sostenga que las emplazadas no resultaron ser deudoras de las obligaciones relativas a la entrega de la posesión y la escrituración de las unidades objeto de este litigio, porque en rigor las mismas (malgrada la nominación que le otorgaron al contrato firmado con el actor y a su contenido), sólo revisten el carácter de cedentes de los derechos reconocidos a su favor por el fideicomiso, lo cierto es que ellas no se limitaron a asumir una implícita garantía de evicción que asegurara la existencia de las acreencias transmitidas (art. 1476 Código Civil), sino que fueron más allá, al fijar un plazo cierto para la satisfacción de la deuda y asumir una cláusula penal moratoria para garantizar el puntual cumplimiento de las prestaciones que en principio pesaban sobre el deudor cedido, a quien no serían oponibles tales estipulaciones, pero regían respecto de las cedentes, con prescindencia de que resultaran sujetos pasivos de las acreencias reclamadas, que en verdad fueron explícitamente reconocidas y asumidas en el recordado boleto, aunque sin liberar al fideicomiso deudor de la obligación de trasmitir el dominio al cesionario de las beneficiarias.-
A partir de ello, corresponde desestimar la queja de las demandadas respecto de la imposición de la multa por retardo en la entrega de la posesión, y hacer lugar al agravio del actor respecto de la fijación de la cláusula penal por el incumplimiento del plazo de escrituración.-
8°.- Sentado ello, habré de adentrarme a la cuantificación de la multa por el incumplimiento de la escrituración y a la morigeración de la cláusula penal, conforme las pautas previstas en art. 656 del Código Civil, párrafo añadido por la ley 17.711, la cual fuera solicitada por las emplazadas al contestar la demanda (ver. fs 175vta).-
La reducción establecida en el citado artículo es una excepción al principio de inmutabilidad de la pena (arts. 655 y 656, 1ª parte) que los jueces pueden decidir, de acuerdo con las circunstancias de cada caso, cuando concurren los presupuestos de desproporción con la falta cometida por el deudor o con el valor de la prestación principal y de abusivo aprovechamiento de la situación del deudor.-
La inmutabilidad de la pena constituye un carácter típico de la cláusula penal y hasta podría decirse que es su rasgo más definido. Significa que el monto de la pena o multa no es susceptible de alteración ulterior, lo cual condice con la finalidad práctica de la institución: si la cláusula penal comunica al negocio una gran seguridad en cuanto a sus perspectivas
futuras, por eximir al acreedor de la necesidad de una prueba a veces incierta del daño sufrido, que ya está dosificado convencionalmente, se comprende que la inmutabilidad de la pena tiene que ser el eje sobre el cual gira la institución. De nada valdría prever la imposición de una pena para el supuesto de incumplimiento del deudor, si llegado este caso no se tuviera la seguridad de contar con el importe estipulado. El principio de inmutabilidad de la pena reposa en el acatamiento que merece la voluntad de los particulares en la definición de sus derechos respectivos, cuando no se lesiona el orden público o la moral (conf.- Llambías, J.J. op. cit. T. I, n° 331, p. 437, esta sala en mi voto libre n° 599.724, in re “Fernández, Leandro Matías y otro c/ La Plata Center S.A. s/ escrituración” del 17/12/2012).-
Pero esta misma subordinación de la inmutabilidad de la pena a las exigencias del orden público y del orden moral, muestra que no debe ser entendida como un principio absoluto que pueda arrasar con todo lo demás. La inmutabilidad de la pena señala una orientación para el juez, es un directiva saludable que hace a la eficacia de la institución, pero debe ceder cuando
entra en conflicto con los principios superiores que rigen la convivencia humana.-
En esta inteligencia la ley 17.711 agregó un párrafo aparte al art. 656 del Código Civil que dispone: “Los jueces podrán, sin embargo, reducir las penas cuando su monto desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta el valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuren un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor”.-
Para que se configuren los extremos de la pena abusiva, debe entonces existir una ausencia de equilibrio entre la importancia de la pena y el reproche o censura que ha merecido la conducta del deudor, como el daño moratorio efectivamente inferido por dicho incumplimiento.-
En la especie la pena de u$s 70 diarios fijados por el retardo en la escrituración de las unidades funcionales que fueran objeto de la cesión a favor del actor, arrojaría durante los más de nueve años transcurridos, una suma cercana a los u$s 230.000, es decir, desproporcionado con el precio total que se consignara en el contrato (u$s 285.000), lo que constituiría a todas luces un monto exorbitante en relación a los valores involucrados en el negocio, extremo que impone una morigeración. Repárese además, en la vigencia de la cláusula penal moratoria que resarce la tardanza en la entrega de la posesión, cuya cuantía, aún reducida por la Sra. Juez de grado, fue consentida por las partes.-
Por un lado, debe tenerse en cuenta que la gravedad de las faltas cometidas por las emplazadas, quienes impidieron que el comprador pudiera escriturar las unidades funcionales a su nombre, imposibilitándolo de disponer libremente del inmueble. Este retardo ocasionado fundamentalmente por el deficiente proceder de las emplazadas, le pudo acarrear cierto perjuicio al comprador, como la pérdida de oportunidades económicas, ya que aún hoy carece de la plenitud de su derecho.-
Pero desde otro ángulo, entiendo que esa posible dificultad ocasionada por la falta de escrituración, se ve –en gran parte- aminorada en la entrega de la posesión de las unidades funcionales. Este cumplimiento parcial permitió al comprador disponer del uso y goce de la cosa en su dimensión material o física, desde la fecha estipulada como finalización del
contrato de fideicomiso, esto es, el 18/04/2008. Esto permite morigerar el monto porque relativiza sensiblemente la magnitud y la entidad del daño.-
En consecuencia, si mi criterio fuera compartido, debería concederse la cláusula penal fijada por las partes por la demora en la obtención de la escritura, la cual debería reducirse a la suma de 10 dólares por cada día de retardo (art. 656 segundo párrafo), desde la mora (30/5/2007) hasta la escrituración.-
9°.- Seguidamente habré de evaluar la queja de las demandadas por la suma otorgada en concepto de disminución del bien (U$S 15.000), como consecuencia de la diferencia de metraje de las unidades funcionales que adquirió.-
Al respecto, señalan que la superficie total del inmueble prometido era de 181,40 m2, que el 5% del inmueble representa el 9,07 m2 y que la superficie no construida se limitó al balcón de 8,30 m2, representando ese faltante un 4,57%, porcentaje que no supera lo acordado en la cláusula invocada. Agrega que el accionante tampoco hizo reserva alguna al tomar la posesión del inmueble. También se queja que se haya fijado la condena en dólares, cuando el monto fuera convertido en pesos por el perito designado de oficio.-
En su libelo de inicio, el actor manifestó que el inmueble entregado no coincide con lo que fuera prometido en el boleto de compraventa. Por ello, reclamó la suma de U$S 15.000, la cual surge de estimar los 8,3372 m2 descubiertos correspondientes al balcón no construido, por el valor U$S 1.800 por cada m2 (ver. fs. 45).-
Con fecha 14/8/2006 el actor celebró boleto de compraventa con las demandadas por la compra de “LAS UNIDADES FUNCIONALES del edificio en construcción de superficies 142,70 m2 cubiertos. 8,30 m2 de balcón y 30,40 m2 de terraza, provisoriamente designada en el contrato de fideicomiso con el número 25 y 26 del tercer y cuarto piso y con el número 26 y 27 en la adecuación del contrato de fideicomiso ó con la designación o numeración definitiva que le corresponda, de acuerdo al Plano de Subdivisión en Propiedad Horizontal, y tres espacios guardacoches y tres bauleras designadas con el número 24, 25 y 26, ubicadas en la planta subsuelo según planos adjuntos, del inmueble ubicado en el Partido de San Isidro, paraje denominado M. de la provincia de Buenos Aires con frente a la Av. Del Libertador General San Martín sin número, esquina calle Pirovano.- Nomenclatura Catastral: Circunscripción III, Sección D, Manzana 178, Parcela 1 a; inscripto en la matrícula número 56.526, del Partido de San Isidro”
En la cláusula 3era. se estipuló que “La compradora declara conocer el proyecto del inmueble, así como la naturaleza, calidad e índole de los trabajos a realizarse hasta la total terminación de la obra, lo que acepta de plena conformidad, en prueba de lo cual se adjuntan formando parte integrante de este boleto, firmadas por [la compradora] y [la vendedora], la siguiente documentación anexa: a) Anexo 1 Memoria Descriptiva (Especificaciones Técnicas); b) Anexo II planos de las unidades funcionales y sus ubicaciones. Se deja constancia que LA VENDEDORA se reserva el derecho a: I) Introducir todas aquellas modificaciones de detalles que imponga la marcha de la obra, las que fueran determinadas por ajustes técnicos, y II) Introducir reformas o mejoras en las partes comunes que las circunstancias aconsejen; todo ello siempre que no impliquen modificaciones sustanciales en la estructura general o carácter de la obra. Se deja constancia que en virtud de la diferencia que pueda producirse entre los planos y las
medidas que en definitiva puedan tener las unidades de que se trata, la misma no facultará a LA COMPRADORA a solicitar la resolución del contrato o reducción del precio, si las condiciones y características del inmueble fueren similares a las que surgen del plano que se adjunta al presente, con un máximo de 5% de variación en las dimensiones del plano” (conf. fs. 59vta/60).-
De la pericia de fs. 455/464, surge que “Las unidades funcionales N° 26 y 27 del 3° y 4° piso: Se trata de un departamento de vivienda unifamiliar compuesto por living-comedor, dos dormitorios con vestidor, un dormitorio de servicio, 2 baños completos un baño de servicio y toillete, cocina con lavadero semicubierto, y amplia terraza en 4o piso, con una superficie total de 173,10 m2. en buen estado de conservación” (conf. fs.- 462vta.).-
A partir de ello, entiendo que asiste razón a la queja de las emplazadas. De una simple lectura de lo informado por el experto se puede concluir que las partes convinieron una cesión por una superficie total de 181 m2 y que finalmente se construyeron 173 m2. Esta primera apreciación permite sostener que los 8,30 m2 del balcón que no fueron construidos, no supera el 5% de variación del plano, estipulado libremente por las partes en el contrato.-
Dicha variante no fue estipulada respecto del valor del metro cuadrado, como computa la sentencia recurrida para conceder este renglón, sino sobre las variaciones de superficie, que no generan una merma superior al 5%.-
Por ello, entiendo que corresponde desestimar este crédito admitido en la instancia de grado.-
10° El actor se queja por haber omitido expedirse acerca de la indemnización por las diferencias cualitativas de la construcción del edificio, toda vez que no se construyó la doble fachada prometida (ver. punto III de fs. 639).-
En su libelo de inicio, el demandante sostuvo que la fachada construida es diferente a la prometida. A fin de estimar la diferencia cualitativa del edificio del documento 7 y del finalmente construido, el accionante solicitó la designación de un perito (ver. punto II2 B de fs. 46vta).-
Para demostrar ese perjuicio, el actor solicitó al perito arquitecto que se expida acerca de la diferencia del metro cuadrado entre un inmueble de las características y categoría contenidas en el documento 7 y uno con las particularidades del que fuera construido (ver. punto de pericia de fs.- 56vta).-
El perito designado de oficio, a la hora de efectuar la conclusión y responder el referido punto de pericia, indicó que: “De acuerdo a la metodología anteriormente expuesta, los trabajos y cálculos realizados en Anexo II; taso la unidad ubicada en la Av. Del Libertador 12.950/72, esq. Pirovano 1110 de la localidad de San Isidro del Partido de San Isidro, según el sistema de tasación “venal” o precio corriente de mercado a la fecha de esta peritación, noviembre de 2012, es: De acuerdo a lo construido: $ 1.555.000/ 142 m2 = $ 10.950.-/m2.- De acuerdo a Documental 7: $ 1.700.000/ 142 m2 = $ 11.972.- /m2” (ver. fs. 464).-
Esta pericia fue impugnada por el actor a fs.- 466, donde sostuvo que el perito incurrió en un error de apreciación, toda vez que el punto de pericia apuntaba a establecer la diferencia entre lo prometido y lo construido (diferencia cualitativa).-
Al contestar a fs. 476/477, el perito arquitecto ratificó su informe pericial, indicando que se limitó a dar respuesta a los puntos de pericia solicitados con la documentación obrante en autos y la inspección ocular realizada.-
Agregó que “La pericia fue realizada de acuerdo a normas, acabadamente probadas, y aceptadas por el Tribunal de tasación de la Nación, bajo la metodología descripta a fas 463vta, por otra parte la más adecuada para resolver la diferencia planteada, teniendo en cuenta las características intrínsecas, extrínsecas, cualitativas, estéticas, como alteración en la fachada, etc; cuantitativas superficie de balcón. Teniendo en cuenta todo ello, se arribo a los valores determinados por lo tanto no corresponde el cálculo sugerido por ninguno de estos conceptos, que por otra parte son de incumbencia de este perito” (ver. fs. 477).-
A partir de ello, entiendo que la diferencia de $145.000 establecidos por el arquitecto entre la documental y lo realmente construído, no permite inferir que la misma se deba al reclamo efectuado por el actor en su demanda, esto es, a la falta de la doble fachada que fuera prometida (ver. fs. 46vta).-
Es obligación insoslayable de quién demanda probar la existencia del daño resarcible que reclama, cuya certeza debe ser indubitable, por ser este un recaudo esencial, de modo que para que pueda ser admitido debe ser real y efectivo, y no meramente conjetural o hipotético (conf.- entre otros, voto del Dr. Jorge Escuti Pizarro en L. n277.146 del 8/3/00 y mi voto en L. n399.959 del /3/05).-
Por ello, si el actor pretendía una compensación económica por la diferencia cualitativa de la construcción, debió haber demostrado –ya sea a través del experto o de algún otro medio probatorio que la variación de ambos precios correspondió a falta de construcción de la doble fachada. Esa orfandad probatoria, no puede más que redundar en perjuicio del propio demandante (artículo 377 CPCCN).-
En consecuencia, propongo desestimar la indemnización pretendida por el actor por la diferencia cualitativa de la construcción.-
11°.- Por lo demás, respecto de los dos conceptos analizados (falta de balcón y doble fachada) debe ponderarse que el acta de entrega de la unidad funcional acompañada por el propio actor, enumera faltantes y correcciones a realizar en la unidad funcional, sin hacer mención a la incompatible con el ejercicio posterior de un derecho sobre el cual no se asentó protesta alguna.-
Por tanto, la procedencia de estas partidas se ven enervadas por lo establecido por esta Cámara como doctrina plenaria: “El recibo de la posesión sin reserva, sin haberse celebrado la escritura de compraventa, libera al vendedor de la responsabilidad por vicios aparentes” (conf.- CNCiv. en pleno, in re “Cipoletti Luis A. c/ Barracas S.A.” del 10/12/82 , public.- en ED 102:482 y setes.).-
12°.- Las emplazadas critican los intereses admitidos en la instancia de grado.-
Al respecto, cabe destacar que el principio de congruencia exige la concordancia entre la demanda, la contestación y la sentencia en lo que hace a las personas, al objeto y a la causa, de modo que las partes, al fijar el alcance y el contenido de la tutela jurídica requerida,
delimitan la actividad jurisdiccional a las cuestiones incluidas en la pretensión del actor y la oposición del demandado (conf. esta sala, voto de la Dra. Luaces en Libre n˚ 227.657 del 15/12/97; voto del Dr. Escuti Pizarro en E.D. 86-423 y sus citas de Palacio, "Derecho Procesal Civil" Tomo I, pág. 258/259; Fassi -Yánez "Código Procesal" Tomo I˚, pág. 779).-
Al leer con detenimiento el escrito de inicio (ver. fs. 44/49), se advierte un absoluto silencio en orden a toda pretensión relativa al devengamiento de intereses, lo que permite arribar al convencimiento de que la solución plasmada por la sentencia apelada excedió los márgenes en que fueran deducidos dichos planteos y en realidad configuró una clara violación del principio de congruencia consagrado en el art.- 163 inc. 6del Código Procesal (conf. esta Sala en mi voto “Caneda, M. Cristina c/ Cuarante Daniel Luis y otros s/ daños y perjuicios” del 12/08/2014).-
En razón de lo expuesto, propondré que la tasa de interés establecida en la instancia de grado sea desestimada.-
13°.- Ambas partes se quejan de la imposición del 50% de las costas correspondientes a la intervención del tercero citado.-
De conformidad con lo dispuesto por el art.- 68 del CPCCN, nuestro ordenamiento adjetivo adhiere a un principio generalmente aceptado en materia de costas, y cuyo fundamento reside básicamente en el hecho objetivo de la derrota, con prescindencia de la buena o mala fe con que la parte vencida pueda haber actuado durante la tramitación del proceso (esta sala, 27/12/12, "Waisbander, E. B. c/ Metrovías S.A. s/ daños y perjuicios", L 608.775; Fassi, Santiago C. – Yañez, César D., Código Procesal Civil y Comercial, Astrea, Buenos Aires, 1988, t. 1, p. 411 y ss).-
En la especie, si bien la demora en la escrituración obedeció a la actuación de las arquitectas, lo cierto es que la obligación de escriturar recaía en el representante del fideicomiso.-
Al respecto, cabe destacar que el fiduciario -a pesar de prestar el consentimiento en la cesión de las unidades-, al contestar la citación como tercero resistió la obligación de escriturar a favor del actor (ver. fs.- 209vta).-
Asimismo, debe tenerse en cuenta la actitud asumida por el representante del fideicomiso, quien teniendo conocimiento de la finalización del fideicomiso y de la posibilidad de transmitir el dominio antes del dictado de la sentencia de grado, omitió allanarse al pedido de escrituración formulado por el actor.-
Por ello, toda vez que postulo que prospere la acción para que el representante del fideicomiso “Espacios Anchorena” sea condenado a suscribir la escritura traslativa de dominio, corresponde modificar lo decidido en la sentencia e imponer las costas a su cargo (arts. 68 y 279 CPCC).-
14°.- En síntesis debería revocarse la sentencia de grado, condenando al fiduciario del fideicomiso “Espacios Anchorena” (Sra. Z. P. M. M.) a escriturar las unidades funcionales número 26 y 27 del tercer y cuarto piso y los tres espacios guardacoches y bauleras designados con los números 24, 25 y 26 ubicadas en el subsuelo a favor del accionante,
dentro del plazo de 30 días, bajo el apuntado apercibimiento legal.-
Debería condenarse a las emplazadas a abonar en el mismo plazo, una suma en concepto de cláusula penal por el incumplimiento en el plazo fijado para escriturar, cuyo monto debería establecerse en 10 dólares por cada día de retardo, desde la mora (30/5/2007) hasta la escrituración. En esta oportunidad, el actor deberá extinguir el saldo de precio pactado con las emplazadas, sea mediante el pago en la especie prevista en el contrato o mediante la compensación total o parcial con el monto que arrojen las cláusulas penales moratorias reconocidas en la instancia anterior y en esta alzada.-
Por otro lado, debería desestimarse la partida concedida en concepto de “disminución del bien” y la tasa de interés establecida, confirmando todo lo demás que fuera motivo de agravios.-
Las costas de ambas instancias respecto de la acción de escrituración que prospera, deberían ser soportadas por el tercero citado (artículo 68 del Código Procesal), mientras que las restantes costas de alzada deberían serles impuestas a las demandadas, que resultaron sustancialmente vencidas, desde que las mismas fueron responsables del incumplimiento contractual, lo que determina que aún cuando no progresaren los recursos del actor en la extensión pretendida por él respecto de ciertos capítulos resarcitorios, el contratante infiel debe soportar las costas porque su conducta dio motivo a la controversia litigiosa y a la actuación de esta alzada (conf. esta Sala en mi voto “Cardarelli Renata c/ Campos Arana Enrique s/ Ejecución de honorarios” del 25/09/2015).-
EL DR. PICASSO DIJO:
Sin perjuicio de señalar que –en mi criterio la falta de culpa no equivale al caso fortuito (vid. mis trabajos "Obligaciones de medios y de resultado", JA, 1996-II, 713, y “La culpa y el incumplimiento en las obligaciones de medios”, LL, 2000-C, 991) y que la de escriturar es una obligación de resultado, y por lo tanto su incumplimiento no requiere la existencia de culpa del deudor (arg. arts. 774 incs. “b” y “c”, 1723 y concs., Código Civil yComercial, aplicables al caso como doctrina interpretativa del Código Civil derogado), toda vez que esas consideraciones no alteran el resultado que corresponde dar al caso adhiero a la solución que se postula en el muy fundado voto del Dr. Molteni.-
Con lo que terminó el acto. Es copia fiel de su original que obra a fs. del Libro de Acuerdos de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.-
Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta que antecede, se modifica la sentencia en lo principal que decide, condenándose al fiduciario del fideicomiso “Espacios Anchorena” (Sra. Z. P. M. M.) a escriturar las unidades funcionales n° 26 y 27 del tercer y cuarto piso y los tres espacios guardacoches y bauleras designados con los números 24, 25 y 26 ubicadas en el subsuelo, a favor de E. C. C., dentro del plazo de treinta días, bajo apercibimiento de
lo dispuesto en el art. 512 del Código Procesal, con costas de ambas instancias a su cargo.-
Asimismo, se condena a C. P. y M. H. a abonar en el mismo plazo una suma en concepto de cláusula penal por el retardo en el plazo fijado para escriturar, cuyo monto se establece en 10 dólares por cada día de retardo desde la mora (30/05/2007) y hasta el día de la escrituración. En dicha oportunidad el actor deberá afrontar la obligación correspectiva que constituye el saldo de precio pactado con las referidas emplazadas, mediante el pago en la especie prevista en el contrato o mediante la compensación total o parcial con el monto que arrojen la liquidación de las cláusulas penales moratorias reconocidas en la instancia anterior y en esta alzada.-
Se desestima la partida “disminución del bien” y la tasa de interés fijada en la instancia de grado, y se confirma todo lo demás que fuera motivo de agravios, con costas de alzada a dichas demandadas.-
Difiérase la regulación de los honorarios profesionales para una vez que hayan sido fijados los correspondientes a la primera instancia.-
Notifíquese en los términos de las Acordadas31/11, 38/13 y concordantes, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la C.S.J.N. en la forma de práctica y devuélvase.-
Fdo.: HUGO MOLTENI - RICARDO LI ROSI - SEBASTIÁN PICASSO
Citar: elDial AA9A7A
Publicado el: 31/10/2016 copyright © 1997 - 2016 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Argentina
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