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Timestamp: 2016-10-23 22:09:35+00:00

Document:
4A_615/2010 (14.01.2011)
4A_615/2010
Me Renaud Gfeller,
repr�sent� par Me Philippe B�guin,
vente immobili�re; responsabilit� pr�contractuelle,
30 septembre 2010 par la I�re Cour civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel.
Dans le courant de l'ann�e 2006, Y.________, qui cherchait � effectuer un investissement � La Chaux-de-Fonds, s'est vu proposer un immeuble par une banque. Le 26 octobre 2006, un courtier lui a pr�sent� un autre immeuble appartenant � H.X.________ et F.X.________. Ces derniers et Y.________ se connaissaient, sans �tre li�s par des relations d'amiti� ou d'affaires. Une visite des lieux a �t� organis�e le 2 novembre 2006. Par l'interm�diaire du courtier agissant dans le cadre de son mandat, les propri�taires ont accept� de baisser le prix de vente de 2 millions � 1,8 million de francs.
Le 17 novembre 2006, le courtier a adress� � Y.________ le courrier suivant :
"Ensuite � nos divers entretiens, j'ai le plaisir de vous confirmer que Monsieur et Madame H.X.________ et F.X.________ sont d'accord de vous vendre leur maison pr�cit�e, au prix convenu de CHF 1'800'000.-.
Toutefois, comme d�j� discut�, les conditions suivantes doivent �tre respect�es:
- Rez-de-chauss�e, studio de danse:
Loyer mensuel CHF 1'000.-
- 3�me et 4�me �tages Ouest:
Monsieur et Madame X.________ pourront continuer d'occuper ces appartements pour un loyer mensuel respectivement de CHF 1'200.- et de CHF 800.- (sans charges); ainsi que le garage pour 150.- par mois. Dans cette location, il est compris une cave et 2 chambres-hautes.
- 1er �tage Ouest:
actuellement, cet appartement est vide; il devra �tre relou�."
Les deux premi�res conditions int�ressaient les vendeurs; la troisi�me, l'acheteur.
A cette m�me date, le courtier a adress� � H.X.________ et F.X.________ un courrier de contenu quasi identique dans lequel il leur confirmait que Y.________ d�sirait acqu�rir leur maison aux prix et conditions pr�cit�s.
Ce m�me 17 novembre 2006, Y.________ a d�finitivement renonc� � acqu�rir l'immeuble pr�sent� par la banque, alors qu'il �tait d'accord avec les conditions de vente propos�es et qu'il avait obtenu de celle-ci un pr�avis favorable pour le financement. La banque a fait part de ses regrets par �crit.
Outre les conditions indiqu�es dans les courriers du 17 novembre 2006, F.X.________ et H.X.________ exigeaient la reprise de leurs engagements hypoth�caires aupr�s d'une compagnie d'assurance sur la vie; il s'agissait pour eux d'une condition sine qua non. Y.________ a entrepris des d�marches dans ce but; l'agent g�n�ral a donn� son accord, sous r�serve d'obtenir l'aval de la direction, qui a �t� sollicit� le 19 d�cembre 2006.
Les �poux X.________ s'impatientaient de voir le contrat conclu. Le 8 janvier 2007, ils ont inform� le courtier qu'ils avaient finalement d�cid� de vendre l'immeuble � leur fils. Y.________ l'a appris le 20 janvier 2007.
Par demande du 17 juillet 2007 d�pos�e devant la I�re Cour civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel, Y.________ a pris des conclusions contre H.X.________ et F.X.________ en paiement de la somme de 58'861 fr. 72, int�r�ts en sus, pour rupture des pourparlers contractuels.
F.X.________ est d�c�d�e en cours d'instance. La proc�dure s'est poursuivie avec H.X.________, unique h�ritier de la d�funte suite � une renonciation des autres ayants droit.
Par jugement du 30 septembre 2010, la I�re Cour civile a condamn� le d�fendeur � verser 33'983 fr. plus int�r�ts au demandeur et a rejet� la demande pour le surplus. L'autorit� cantonale a jug� que le d�fendeur avait commis une culpa in contrahendo en refusant de parfaire la vente immobili�re pour laquelle il avait suscit� l'int�r�t du demandeur. Vu l'avancement des pourparlers, marqu�s par l'envoi d'un courrier attestant tr�s clairement la volont� de vendre l'immeuble � des conditions auxquelles l'acheteur potentiel avait acc�d�, vu les d�marches entreprises par celui-ci pour reprendre les dettes hypoth�caires des vendeurs, et enfin vu le contexte g�n�ral imposant � des parties qui se connaissent de s'informer mutuellement de leurs r�elles intentions, il fallait conclure � une violation du principe de la bonne foi. La volte-face soudaine des vendeurs n'�tait li�e ni aux conditions qu'ils avaient eux-m�mes pos�es, puisque celles-ci �taient remplies, ni � la condition pos�e par l'acheteur, qui y avait renonc� en entreprenant toutes d�marches utiles pour la reprise des dettes hypoth�caires, ni m�me � un refus de l'assurance d'autoriser le transfert des contrats de pr�t. Les vendeurs avaient soudainement chang� d'avis et d�cid� de vendre l'immeuble � leur fils au lieu de poursuivre des pourparlers pr�contractuels en vue de la conclusion d'un contrat qui ne n�cessitait somme toute plus que la cons�cration notari�e. En violation du principe de la bonne foi, ils avaient donn� sans r�serve leur accord de principe � la conclusion d'un contrat formel puis refus� sans raison de le traduire dans la forme requise. Cette faute pr�contractuelle �tait en lien de causalit� naturelle et ad�quate avec la perte locative invoqu�e par le demandeur, qui aurait sans nul doute acquis l'immeuble propos� par la banque s'il n'avait pas �t� d�tourn� de ce premier projet par le d�fendeur et son �pouse. En cons�quence, il convenait d'allouer au demandeur, au titre de l'int�r�t n�gatif (gain manqu� sur l'immeuble qu'il avait renonc� � acqu�rir), le rendement net qu'il aurait r�alis� avec cet immeuble entre janvier et juillet 2007, ses conclusions �tant limit�es � cette p�riode, dont � d�duire l'int�r�t qu'il aurait pu toucher en pla�ant les liquidit�s rest�es � sa disposition sur un compte bancaire ordinaire.
H.X.________ (ci-apr�s: le recourant) exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Il conclut � l'annulation du jugement pr�cit� et au rejet int�gral de la demande.
Y.________ (ci-apr�s: l'intim�) conclut au rejet du recours.
L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son jugement.
Le jugement attaqu� ayant �t� rendu avant le 1er janvier 2011, les modifications de la LTF entr�es en vigueur � cette date ne sont pas applicables � la pr�sente proc�dure de recours (cf. art. 132 al. 1 LTF).
Interjet� par la partie d�fenderesse qui a partiellement succomb� devant l'instance pr�c�dente (ancien art. 76 al. 1 LTF), le pr�sent recours vise un jugement final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (ancien art. 75 et art. 130 al. 2 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse exc�de le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF). D�pos� pour le surplus dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, il est recevable.
2.1 Le Tribunal f�d�ral statue en principe sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Le recourant ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
La notion de "faits �tablis de fa�on manifestement inexacte" se recoupe avec celle d'arbitraire dans l'�tablissement des faits ou d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves (ATF 135 II 145 consid. 8.1). L'appr�ciation des preuves est arbitraire lorsqu'elle est manifes-tement insoutenable, en contradiction avec le dossier ou contraire au sens de la justice et de l'�quit�, ou encore lorsque le juge a interpr�t� les pi�ces du dossier de mani�re insoutenable, a m�connu des preuves pertinentes ou s'est fond� exclusivement sur une partie des moyens de preuve (ATF 134 V 53 consid. 4.3). Comme le moyen revient � soulever le grief d'arbitraire (art. 9 Cst.), les exigences de motivation sont celles de l'art. 106 al. 2 LTF: le recourant doit montrer par une argumentation pr�cise, en se r�f�rant si possible aux pi�ces du dossier, en quoi la d�cision cantonale est insoutenable (ATF 133 III 393 consid. 7.1; 133 II 249 consid. 1.4.3). A d�faut, il ne sera pas tenu compte d'un �tat de fait qui s'�carte de celui retenu dans la d�cision attaqu�e. Le Tribunal f�d�ral n'entre pas en mati�re sur des critiques formul�es de mani�re appellatoire contre l'�tat de fait ou l'appr�ciation des preuves (ATF 135 II 313 consid. 5.2.2 p. 322; 133 IV 286 consid. 6.2).
2.2 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut ainsi admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� invoqu�s ou rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente. Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui. Il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF) (ATF 135 III 397 consid. 1.4).
3. Le recourant invoque le grief d'arbitraire � l'encontre de diverses constatations de fait.
3.1 Les premiers juges auraient arbitrairement omis de pr�ciser que l'intim� avait renonc� au plus tard le 19 novembre 2006 � acqu�rir le premier immeuble convoit�.
Le jugement attaqu� indique que le 17 novembre 2006, les �poux X.________ ont fait communiquer leur volont� de vendre leur bien pour un prix de 1'800'000 fr. et qu'� cette date, Y.________ a d�finitivement renonc� � l'acquisition du premier immeuble. Il est en outre constat� qu'un tiers a achet� l'immeuble dans les jours qui ont suivi le d�sistement de Y.________, � qui la banque "avait �crit ses regrets suite � sa d�cision de renoncer". En tant qu'il se rapporte � la constatation des faits, le grief se r�v�le infond�.
3.2 L'autorit� cantonale aurait vers� dans l'arbitraire en constatant que le premier projet d'acquisition immobili�re aurait abouti si l'intim� n'en avait pas �t� d�tourn� par le recourant; les seules d�clarations de l'intim� et l'accord que celui-ci avait obtenu de la banque pour le financement de cet achat ne permettraient pas de tirer une telle conclusion.
Le grief est � la limite du moyen appellatoire. Quoi qu'il en soit, il doit �tre rejet�. Il ressort de l'�tat de fait que l'intim� �tait d'accord avec les conditions de vente propos�es et que sa situation financi�re �tait particuli�rement saine; il avait obtenu des liquidit�s en vendant des titres. La banque avait par ailleurs �mis un pr�avis favorable pour le financement, qu'elle a ensuite accord� au tiers qui s'est finalement port� acqu�reur. Inform�e du d�sistement de l'intim�, la banque a exprim� ses regrets. Qu'un tiers ait finalement acquis l'immeuble une dizaine de jours apr�s le retrait de l'intim� ne signifiait pas encore que ce tiers aurait emport� le march� s'il avait �t� mis en concurrence avec l'intim�. Sur la base de ces �l�ments, il n'�tait pas insoutenable de conclure que le projet aurait abouti sans l'intervention du recourant.
3.3 Les premiers juges auraient constat� de fa�on arbitraire que les conditions pos�es dans le courrier du 17 novembre 2006 �taient r�alis�es et que ceux-ci n'avaient du reste pas contest� ce point.
Le jugement retient, en se r�f�rant � l'interrogatoire de l'intim�, que celui-ci "a acc�d� aux deux conditions int�ressant les vendeurs", ce que le recourant et son �pouse "n'ont du reste pas contest�". On peut donner acte au recourant qu'il a contest� l'all�gu� 45 selon lequel "les parties s'�taient mises d'accord sur tous les �l�ments essentiels de la transaction, y compris les conditions all�gu�es par les d�fendeurs (...)". Cela ne signifie pas encore que les juges aient interpr�t� arbitrairement les preuves offertes � l'appui de cet all�gu�, et le recourant ne le pr�tend pas.
3.4 Dans le prolongement du grief pr�c�dent, le recourant conteste que les parties soient arriv�es � un stade de pourparlers tel que la conclusion du contrat de vente immobili�re "ne n�cessitait somme toute plus que la cons�cration notari�e". La cour cantonale aurait omis d'indiquer des �l�ments permettant de d�terminer � quel stade de la n�gociation se trouvaient les parties et quelles d�marches restaient � accomplir; � cet �gard, divers faits auraient �t� constat�s ou omis de fa�on arbitraire.
Le grief est �troitement li� au moyen de droit dans lequel le recourant reproche aux premiers juges d'avoir fait une application erron�e de la jurisprudence qui n'admet qu'� des conditions restrictives une respon-sabilit� pr�contractuelle lorsque les pourparlers pr�c�dent la conclusion d'un contrat formel. A ce stade, il n'est pas opportun d'entrer en mati�re sur ce moyen de fait; il convient d�j� de rechercher si, sur la base des constatations de la cour cantonale, une culpa in contrahendo doit �tre admise.
De m�me, l'examen du grief concernant le prix de vente r�ellement convenu pour le premier immeuble peut �tre r�serv� � ce stade.
Le recourant reproche � l'autorit� cantonale d'avoir viol� le droit f�d�ral en retenant une culpa in contrahendo � son encontre. Selon lui, les conditions pos�es par la jurisprudence pour reconna�tre une telle faute n'�taient pas r�alis�es en l'esp�ce, les parties n'ayant pas encore atteint le stade o� il ne restait plus qu'� formaliser leur accord par un contrat en la forme authentique. Les pourparlers en �taient rest�s au stade embryonnaire; aucun contact n'avait �t� pris avec un notaire et aucun projet d'acte permettant de d�terminer toutes les implications d'une vente n'avait �t� �tabli. Chaque interlocuteur pouvait encore renoncer � concr�tiser une vente. Toute autre interpr�tation reviendrait � vider de sa substance l'institution de la promesse de vente.
Quant � l'intim�, il soutient que le recourant a clairement viol� ses devoirs pr�contractuels en lui faisant croire que l'affaire �tait d'ores et d�j� conclue et en reniant sa parole quelques semaines plus tard; cette violation du principe de la bonne foi serait d'autant plus grave que l'intim� et le recourant auraient entretenu par le pass� des rapports de confiance.
4.1.1 En vertu du principe de la libert� contractuelle, chacun est libre d'entamer une n�gociation et de l'interrompre quand il le veut, m�me sans justification. L'exercice de cette libert� est toutefois limit� par les r�gles de la bonne foi (arr�t 4C.409/2005 du 21 mars 2006 consid. 3.2, in SJ 2006 I 433). La culpa in contrahendo repose sur l'id�e que l'ouverture de pourparlers cr�e d�j� une relation juridique entre partenaires et leur impose des devoirs r�ciproques, soit en particulier celui de n�gocier s�rieusement, conform�ment � leurs v�ritables intentions (ATF 121 III 350 consid. 6c p. 354). Une partie ne peut pas, par une attitude contraire � ses v�ritables intentions, �veiller chez l'autre l'espoir illusoire qu'une affaire sera conclue et l'amener ainsi � prendre des dispositions dans cette vue (ATF 77 II 135 consid. 2a p. 137). Celui qui engage des pourparlers ne doit pas faire croire que sa volont� de conclure est plus forte qu'en r�alit� (arr�t 4C.247/2005 du 17 novembre 2005 consid. 3.1, in JdT 2006 I 163).
La partie qui ne respecte pas ces obligations r�pond non seulement lorsqu'elle a fait preuve d'astuce au cours des pourparlers, mais d�j� lorsque son attitude a �t� de quelque mani�re fautive, qu'il s'agisse de dol ou de n�gligence, dans les limites tout au moins de la responsabilit� qu'elle encourt sous l'empire du contrat envisag� par les parties (ATF 101 Ib 422 consid. 4b p. 432 confirm� par l'arr�t 4C.373/2002 du 18 mars 2003 consid. 4.1).
Toutefois, ce n'est que dans des situations exceptionnelles qu'une culpa in contrahendo sera retenue en cas de rupture des pourparlers. Il ne suffit pas que les n�gociations aient dur� longtemps, ni que la partie � l'origine de la rupture ait �t� au courant des investissements effectu�s par l'autre; la partie qui engage des frais avant la conclusion du contrat le fait en principe � ses risques et p�rils (arr�t 4C.247/2005 du 17 novembre 2005 consid. 3.1, in JdT 2006 I 163). Le comportement contraire aux r�gles de la bonne foi ne consiste pas tant � avoir rompu les pourparlers qu'� avoir maintenu l'autre partie dans l'id�e que le contrat serait certainement conclu ou � n'avoir pas dissip� cette illusion � temps (arr�t 4C.152/2001 du 29 octobre 2001 consid. 3a, in SJ 2002 I 164). Lorsque le contrat en vue est soumis � une forme l�gale, une culpa in contrahendo pour rupture des pourparlers sera d'autant moins facilement admise que les prescriptions de forme ont pr�cis�ment pour but de pr�server les parties d'un engagement irr�fl�chi. Mais il est contraire aux r�gles de la bonne foi de donner sans r�serve son accord de principe � la conclusion d'un contrat formel et de refuser in extremis, sans raison, de le traduire dans la forme requise (arr�t 4C.152/2001 du 29 octobre 2001 consid. 3a, in SJ 2002 I 164).
4.1.2 La doctrine est aussi d'avis que la responsabilit� pr�contractuelle ne peut �tre engag�e qu'� des conditions restrictives, en particulier lorsque les pourparlers ont pour objet un contrat soumis � une exigence de forme. Il s'agit d'�tablir, d'une part, qu'une partie �tait raisonnablement en droit d'attendre un comportement d�termin� de son partenaire au vu de son attitude dans les pourparlers et, d'autre part, que cette confiance l�gitime a �t� d��ue (NICOLAS KUONEN, La responsabilit� pr�contractuelle, 2007, nos 1534-1535). M�me si la confiance quant aux chances de conclure peut augmenter avec l'avancement des n�gociations, chaque partie doit envisager la possibilit� d'un �chec jusqu'� la conclusion du contrat; ce devoir est encore accru lorsque le contrat est soumis � une exigence de forme destin�e pr�cis�ment � prot�ger les parties. L'�chec des n�gociations n'entra�nera donc en principe pas de responsabilit�, sauf si des �l�ments particuliers tels qu'un accord oral ou �crit ont nourri la confiance l�gitime que le contrat serait certainement conclu (KUONEN, op. cit., nos 1545 et 1550-1552; ERNST A. KRAMER, Berner Kommentar, n� 16 ad art. 22 CO, qui �voque le cas d'une partie qui m�nerait des pourparlers jusqu'� la limite de la conclusion du contrat formel ["zur Abschlussreife"] alors qu'elle doute s�rieusement de vouloir le conclure; RAINER GONZENBACH, Culpa in contrahendo im schweizerischen Vertragsrecht, 1987, pp. 97-99). La partie qui refuse de traduire dans la forme l�gale l'accord auquel elle est parvenue avec son partenaire engage sa responsabilit� autant qu'elle pouvait pr�voir le dommage caus� � celui-ci (EUGEN BUCHER, in Basler Kommentar, 4�me �d. 2007, n� 83 ad art. 1 CO).
4.2 L'autorit� cantonale a jug� que l'�chec de la conclusion du contrat de vente immobili�re entre le recourant et l'intim� �tait d� � la volte-face du premier, qui avait finalement d�cid� de conclure avec son fils. Le Tribunal f�d�ral est li� par cette constatation de fait qui n'a fait l'objet d'aucun grief.
La pr�tention litigieuse se limite � la perte locative que l'intim� dit avoir subie de par sa renonciation au premier projet immobilier. Se pose donc uniquement la question de savoir si, jusqu'� la date de ce d�sistement (17 novembre 2006), le recourant a eu un comportement propre � causer un tel dommage et � engager sa responsabilit� pr�contractuelle.
Compte tenu de l'objet des pourparlers, soit l'acquisition d'un immeuble, la forme authentique �tait n�cessaire aussi bien pour le contrat de vente lui-m�me que pour la promesse de vente (art. 22 al. 2, 216 al. 1 et 2 CO). Cette forme solennelle vise notamment � �viter aux parties des engagements irr�fl�chis en s'assurant qu'elles comprennent la port�e de leurs engagements et expriment leur volont� de fa�on claire et compl�te (ATF 118 II 32 consid. 3d p. 34). L'intim� devait donc faire preuve d'une circonspection particuli�re quant � ses chances de conclure un contrat soumis � la forme solennelle. En d'autres termes, il lui incombait d'�tablir l'existence d'�l�ments sp�ciaux propres � susciter sa confiance l�gitime que le contrat serait certainement conclu. Or, au regard de la jurisprudence pr�cit�e, le comportement du recourant n'�tait pas de nature � fonder une telle confiance.
La lettre de confirmation du 17 novembre 2006 contient une constatation �crite du r�sultat des n�gociations sur le prix de vente, que les propri�taires avaient accept� de r�duire. Les trois conditions pos�es par �crit pouvaient avoir une incidence sur le rendement locatif de l'immeuble, et partant sur le prix de vente. Ce courrier laissait encore en suspens diverses questions, telles les modalit�s d'ex�cution des clauses impos�es par les propri�taires. L'exigence non �crite de reprise des dettes hypoth�caires impliquait des d�marches du recourant et supposait l'accord de la cr�anci�re concern�e. On ne saurait donc voir dans cette lettre l'expression d'un accord des parties sur tous les �l�ments objectivement et subjectivement essentiels de la vente immobili�re. La missive �tait destin�e � renforcer la confiance que les vendeurs ne reviendraient pas en arri�re sur le prix de vente et les �l�ments qui lui �taient associ�s. Elle ne constatait pas l'existence d'un consentement qui suffirait normalement � faire na�tre un contrat consensuel. De toute fa�on, � d�faut d'accord constat� en la forme authentique, l'intim� devait compter avec la possibilit� que le recourant renonce � contracter avec lui.
Des circonstances sp�ciales imposaient-elles au recourant (ou � son repr�sentant) d'adopter un comportement particulier pour se conformer aux r�gles de la bonne foi? On ignore dans quel contexte le recourant a d�cid� de conclure la vente avec son fils. L'autorit� cantonale a tout au plus pr�cis� que le recourant �tait peu cr�dible lorsqu'il affirmait avoir appris l'int�r�t de son propre fils pour l'immeuble gr�ce � une information de la compagnie d'assurance donn�e au cours du mois de d�cembre 2006. Il n'est toutefois pas �tabli que le recourant (ou son repr�sentant) avait connaissance de l'autre projet d'acquisition de l'intim� et pouvait ainsi pr�voir le dommage auquel celui-ci �tait expos� s'il se m�prenait sur la port�e de la confirmation du 17 novembre 2006. Dans ses consid�rants en droit, le jugement rel�ve certes que le recourant "a �t� d�tourn�" de son projet initial par l'intim� et son �pouse; toutefois, on ne saurait en d�duire que ceux-ci ou leur courtier avaient connaissance des n�gociations parall�les avec la banque, alors qu'un tel �l�ment ne ressort pas de l'�tat de fait, lequel constate uniquement que le courtier "a r�ussi � int�resser" le recourant � l'immeuble propri�t� de ses mandataires.
Partant, en retenant une responsabilit� pr�contractuelle � la charge du recourant, l'autorit� cantonale a viol� le droit f�d�ral.
Les griefs relatifs au lien de causalit� et au dommage sont priv�s d'objet, de m�me que les moyens de fait laiss�s en suspens.
En d�finitive, le recours doit �tre admis. En application de l'art. 107 al. 2 LTF, il convient de r�former le jugement attaqu� en ce sens que la demande d�pos�e par l'intim� devant la I�re Cour civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel est enti�rement rejet�e.
Le Tribunal f�d�ral ne fera pas usage de la facult� pr�vue aux art. 67 et 68 al. 5 LTF et renverra la cause � l'autorit� pr�c�dente pour qu'elle statue sur les frais et d�pens de la proc�dure cantonale.
Vu le sort du recours, les frais judiciaires seront mis � la charge de l'intim� (art. 66 al. 1 LTF), lequel versera �galement des d�pens au recourant (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Le recours est admis et le jugement attaqu� est r�form� en ce sens que la demande d�pos�e le 17 juillet 2007 par Y.________ contre H.X.________ et F.X.________ devant la I�re Cour civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel est enti�rement rejet�e.
L'intim� versera au recourant le montant de 2'500 fr. � titre de d�pens.
La cause est renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente pour qu'elle rende une nouvelle d�cision sur le sort des frais et d�pens de la proc�dure cantonale.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties et � la I�re Cour civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel.

References: art. 132
 art. 76
 art. 75
 art. 130
 art. 22
 art. 1
 art. 67