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Timestamp: 2018-07-16 06:28:12+00:00

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Nichtigkeit von Eigentümerbeschlüssen bei WEG
LG Hamburg, Az.: 318 S 45/11, Urteil vom 28.03.2012
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 3. Februar 2011 – Az. 740 C 86/10 – wird zurückgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten ihrer Berufung.
Die Parteien bilden die W G S , 2 H, und streiten um die Nichtigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 9.7.2010 zu TOP 3 gefassten Beschlusses.
Im Protokoll der Versammlung (vgl. dazu Anlage K1, Bl. 7 d.A.) heißt es dazu: „Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass der Eigentümer Herr B< [der Kläger zu 1)] im Zuge der Reparatur der Dachgaube das große Rundbogenfenster instand setzt oder austauscht entsprechend dem äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes. Die Verwaltung wird die Kosten für eine Teil- oder Komplettinstandsetzung gemeinsam mit dem Eigentümer Herrn B abstimmen und entsprechend beauftragen.“. Dieser Beschlussantrag wurde mehrheitlich angenommen.
Die Kläger haben beantragt: „Der Beschluss (…) vom 9.7.2010 (…) wird für nichtig erklärt.“
Das Amtsgericht hat die Klage mit seinem Urteil vom 3. Februar 2011 (Bl. 65 d.A.) abgewiesen. In den Entscheidungsgründen hat es dazu ausgeführt, dass der streitgegenständliche Beschluss nicht nichtig sei. Dieser habe einen eindeutig bestimmten Inhalt. Wenn darin auch nicht die Lage des instand zu setzenden „großen Rundbogenfensters“ angegeben sei, so sei doch erkennbar, dass das instand zu setzende Fenster zu der instand zu setzenden Dachgaube gehöre; letztere sei im Beschluss zu TOP 4b als „mittlere Gaube (Wohnung Eigentümer E “ genannt, wodurch auch das Fenster identifiziert werde. Den Klägern würden, so das Amtsgericht weiter, durch den Beschluss auch keine Leistungspflichten auferlegt. Der Beschluss sei im Ganzen zu lesen und auszulegen, nicht nur dessen erster Satz isoliert. Daraus gehe hervor, dass ein aktives Tätigwerden zur Veranlassung der Instandsetzungsmaßnahme von den Klägern nicht gefordert werde, sondern nur deren Mitwirkungsmöglichkeit und deren Kostentragungspflicht festgeschrieben werde. Letztere ergebe sich aus § 16 Abs. 4 WEG. Es handele sich um eine Entscheidung im Einzelfall, die mangels Anfechtung in materieller Hinsicht nicht zu überprüfen sei; eine Nichtigkeit des Beschlusses ergebe sich daraus nicht.
Gegen dieses Urteil, den Klägern über ihren Prozessbevollmächtigten zugestellt am 7. Februar 2011 (Bl. 71 d.A.), haben diese mit Schriftsatz vom 24. Februar 2011 – Eingang bei Gericht am selben Tag per Telefax (Bl. 80 d.A.) – Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Begründungsfrist am 6. April 2011 (Bl. 83 d.A.) bis zum 21. April 2011 mit weiterem Schriftsatz vom 21. April 2011 – Eingang bei Gericht am selben Tag per Telefax (Bl. 85 d.A.) – begründet.
Die Kläger machen mit ihrer Berufung geltend, dass das Amtsgericht zu Unrecht angenommen habe, dass der angegriffene Beschluss einen „eindeutig bestimmten Inhalt“ habe sowie, dass ihnen dadurch keine Leistungspflicht auferlegt werde. Der Beschluss sei allenfalls inhaltlich bestimmbar. Die Unbestimmbarkeit ergebe sich aber schon aus dem Umstand, dass der Beschluss zwei Möglichkeiten vorsehe, nämlich die Instandsetzung oder den Austausch des Fensters. Wer das Wahlrecht für diese beiden Varianten habe, teile der Beschluss nicht mit. Er, der Kläger, werde hier zu Unrecht als einziger in Anspruch genommen, obwohl er und seine Ehefrau – die Beklagte zu 2) – gemeinsam Eigentümer der Einheit seien. Die Gemeinschaft habe nicht die Kompetenz, sich einen Bruchteilseigentümer „herauszupicken“. Ferner sei nicht klar, welches „große Rundbogenfenster“ in dem Beschluss gemeint sei; es gebe in der Anlage mindestens zwölf Gauben, wie die Lichtbilder gemäß Anlagen Bk1 und Bk2 (Bl. 94 d.A.) zeigten.
Ein Rückgriff auf den Inhalt des Beschlusses zu TOP 4b sei für die Auslegung des Beschlusses zu TOP 3 nicht angezeigt bzw. unzulässig; die Beklagten hätten dies auch nicht geltend gemacht. Außerdem ergebe sich aus TOP 4b auch nichts für das „große Rundbogenfenster“.
Auch die Auslegung des Beschlusses zu TOP 3 durch das Amtsgericht sei widersprüchlich, weil dessen Inhalt keinen vernünftigen Sinn ergebe. Es könne auch nicht Aufgabe eines Gerichts sein, nach einem womöglich besten oder idealsten Sinn eines Beschlusses zu forschen.
Die Kläger beantragen, unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 13. Januar 2011 – Az. 740 C 86/10 – festzustellen, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 9. Juli 2010 zu TOP 3 (Fensterreparatur und -erneuerung) nichtig ist.
Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung des Amtsgerichts. In der Gemeinschaftsordnung (vgl. Anlage K3, Bl. 48 d.A.) sei zwar geregelt, dass „Fenster“ zum Sondereigentum gehörten, diese Regelung sei jedoch unwirksam und als (bloße) Kostentragungsregelung zu verstehen. Dementsprechend hätten die jeweiligen Sondereigentümer in der Vergangenheit die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen an den im Bereich ihres Sondereigentums befindlichen Fenstern selbst getragen. Weil die große Dachgaube – die mittlere von drei Gauben im Dache an der Seite des Hauses, die sich im Bereich des Sondereigentums der Kläger befinde – reparaturbedürftig gewesen sei, habe man deren Reparatur auf Kosten der Gemeinschaft beschlossen. Der von den Klägern angegriffene Beschluss sei hinreichend bestimmt; er lasse eine durchführbare Regelung erkennen. Die Kläger hätten den Beschluss lediglich angegriffen, weil sie die Kosten für die Maßnahme nicht zahlen wollten, nicht aber, weil er unverständlich sei.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits wechselseitig zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
1. Die Voraussetzungen zur Zulässigkeit der Berufung der Kläger sind erfüllt. Die Kläger haben die statthafte Berufung form- und fristgerecht eingelegt, §§ 517, 519, 520 Abs. 3 ZPO. Ferner ist der nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO notwendige Wert der Beschwer von € 600,- überschritten.
2. Die Berufung ist allerdings unbegründet.
Das Amtsgericht hat die Klage mit seinem angefochtenen Urteil zu Recht abgewiesen.
a) Allerdings hätte es schon in erster Instanz darauf hinwirken können, dass die Kläger ihren Antrag sachdienlich – wie nunmehr in zweiter Instanz erfolgt – dahin umformulieren, dass sie festgestellt wissen wollen, dass der angegriffene Beschluss nichtig ist. Es handelt sich in Fällen wie hier um eine Nichtigkeitsfeststellungsklage. Die erfolgte Umformulierung des Antrages dient lediglich der Klarstellung, ist jedoch nicht mit einer Änderung des sachlichen Begehrens verbunden.
b) Der Beschluss der Versammlung vom 9. Juli 2010 zu TOP 3 ist entgegen der auch im Berufungsverfahren vertretenen Ansicht der Kläger nicht nichtig; ob er anfechtbar gewesen wäre, bedarf hier keiner Entscheidung. Die Nichtigkeit dieses Beschlusses ergibt sich weder aus seiner vollständigen Unbestimmtheit noch daraus, dass dem Kläger zu 1) mit dem Beschluss Leistungspflichten auferlegt worden sind, die weder dem Gesetz noch Vereinbarungen entsprechen.
aa) Zur Unbestimmtheit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung gilt: der Beschluss ist nur anfechtbar, aber nicht nichtig, wenn eine durchführbare Regelung noch erkennbar ist. Ist dagegen auch durch Auslegung (nach objektiv-normativen Kriterien) der Inhalt des Eigentümerbeschlusses nicht eindeutig festzustellen, bleibt er vielmehr widersprüchlich, ohne erkennbare vollziehbare Regelung oder gar bedeutungslos, liegt Nichtigkeit vor (s. dazu Hogenschurz, NZM 2010, 500 m.w.N.; zur sog. „Perplexität“ vgl. Engelhardt, in: MüKo-BGB, Bd. 6, 5. Aufl. 2009, § 23 WEG, Rn. 31 m.w.N. und Hügel, in: Bamberger/Roth, BeckOK-WEG, Ed. 22 (Stand 11/11), § 23, Rn. 6).
Die Auslegung des Beschlusswortlautes im Ganzen nebst Heranziehung des aus dem Versammlungsprotokoll für jedermann Erkennbaren – insbesondere betreffend den Beschluss zu TOP 4b) -ergibt eindeutig und ohne das Vorliegen sog. Perplexität, dass die Mehrheit der Eigentümer beschlossen hat, dass das „große Rundbogenfenster“ in der der Sondereigentumseinheit der Kläger zugehörigen Dachgaube im Zuge von deren Instandsetzung durch Beauftragung durch die Verwaltung ebenfalls instandgesetzt bzw. ausgetauscht wird, und zwar auf Kosten des Klägers. Eine durchführbare Regelung lässt sich danach bei objektiv-normativer Auslegung erkennen. Ein Widerspruch folgt insbesondere nicht aus der Verwendung der Begriffe „instand setzen“ und „austauscht“, weil beide ihrer Bedeutung nach auf die identische Handlung gerichtet sind. Instandsetzung im wohnungseigentumsrechtlichen Kontext (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) meint die Wiederherstellung eines ursprünglich ordnungsgemäßen Zustandes, auch durch einen Austausch. Auch ergibt sich eine erkennbar „vollziehbare Regelung“, durch die der Verwalter angewiesen wird, in Abstimmung mit dem Kläger über die Kosten die Maßnahme dementsprechend zu beauftragen.
bb) Ferner verfängt auch der Einwand der Kläger, dem Kläger zu 1) sei durch den Beschluss eine über die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinausgehende Leistungspflicht auferlegt worden, nicht. In der Teilungserklärung der Gemeinschaft (Anlage K3, Bl. 48 d.A.) ist in § 7 lediglich die „Instandhaltung“ von gemeinschaftlichem Eigentum und von Sondereigentum geregelt; Instandhaltung unterscheidet sich von Instandsetzung aber dadurch, dass der bestehende Zustand erhalten werden soll, nicht aber, dass ein früherer Zustand wieder hergestellt werden soll. Demgemäß greift die Regelung in § 11 Ziff. 2) 2), wonach die Kosten für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums – wozu auch das hier streitbehaftete Rundbogenfenster entgegen § 3 1) lit. d) zählt – anteilig nach m2-Wohnfläche auf jeden Eigentümer umgelegt wird. In Abweichung davon hat die Eigentümerversammlung – gestützt auf § 16 Abs. 4 WEG – eine abweichende Kostenverteilung beschlossen, und zwar im Zusammenhang mit der gemeinschaftlich wahrzunehmenden Verpflichtung, das gemeinschaftliche Eigentum instandzusetzen, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Da das Rundbogenfenster ausschließlich der Einheit der Kläger zugeordnet ist, trägt die Regelung auch der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Kläger hinreichend Rechnung. Im Übrigen ist bei der Beschlussfassung auch das dazu insoweit notwendige Quorum erreicht worden.
Soweit die Kläger dennoch meinen, dem Kläger zu 1) selbst werde durch den Beschluss eine eigene Leistungspflicht auferlegt, übersehen sie, dass nach der Rechtsprechung des BGH zwar Leistungspflichten nicht durch bloße Beschlussfassung begründet werden können (vgl. NZM 2010, 2801), die Eigentümer aber in der Regel keine Beschlüsse fassen wollen, die über ihre Beschlusskompetenz hinausgehen, also nichtig sind (vgl. dazu NZM 2010, 285, 286). Insbesondere fehlt es hier an einer ausdrücklichen Androhung an den Kläger, im Falle seiner Weigerung, die (vermeintliche, tatsächlich nicht gewollte) Leistungspflicht zu erfüllen, rechtliche bzw. gerichtliche Schritte einleiten zu wollen. Durch den Beschluss kommt vielmehr der bloße Wille der Mehrheit der Eigentümer zum Ausdruck, von dem ihnen nach § 21 Abs. 5 WEG eingeräumten Ermessen Gebrauch zu machen, wobei gleichzeitig eine abweichende (einseitige) Kostenregelung nach § 16 Abs. 4 WEG getroffen worden ist. Diese Abweichung durch Beschluss von § 11 Ziff. 2) 2) der Teilungserklärung ist rechtlich auch nicht zu beanstanden (vgl. dazu BGH, NZM 2010, 622).
cc) Soweit die Kläger meinen, die Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP 3 ergebe sich aus dem Umstand, dass sich deren Inhalt lediglich an den Kläger zu 1), nicht aber an die Klägerin zu 2) – seine Ehefrau – richte, verfängt auch dieser Angriff nicht. Die Gemeinschaft bzw. die Eigentümerversammlung hat nicht kompetenzwidrig gehandelt, also keinen Beschluss gefasst, der über das hinaus geht, was ihr durch Gesetz und Vereinbarung an Berechtigung eingeräumt worden ist. Der Umstand, dass den Klägern ihr Wohnungseigentumsanteil gemeinsam zusteht, hat zur Folge, dass sie insoweit eine Bruchteilsgemeinschaft bilden, auf die die §§ 741 ff. BGB Anwendung finden (vgl. Timme, in: ders., BeckOK-WEG, Ed. 11 [1/2012], § 1, Rn. 104 m.w.N.). Dahingehend ist anerkannt, dass die Bruchteilseigentümer im Außenverhältnis gegenüber Dritten als Gesamtschuldner haften, §§ 427, 431 BGB (vgl. Gehrlein, in: Bamberger/Roth, BeckOK-BGB, Ed. 22 [11/2011], § 741, Rn. 13). Bei der Instandsetzung des „großen Rundbogenfensters“ handelt es
sich auch nicht um eine teilbare Leistung im Sinne der Regelung in § 420 BGB, so dass es sich bei den Klägern nicht um bloße Teilschuldner handelt, sondern ebenfalls um Gesamtschuldner, so dass es den übrigen Eigentümern frei steht, welchen der beiden Schuldner sie zur Leistung auffordern (§ 421 S. 1 BGB). Und selbst wenn es sich bei der hier nach § 16 Abs. 4 WEG beschlossene Kostenlast im Außenverhältnis, die ausweislich des Wortlauts des angegriffenen Beschlusses (nur) den Kläger zu 1) treffen soll, lediglich um eine Teilschuld gemäß § 420 BGB handeln sollte, so wäre es nicht rechtswidrig, jedenfalls auch ihn, der unstreitig Bruchteilsberechtigter ist, in Anspruch zu nehmen. Der Kläger zu 1) ist Mitglied der Gemeinschaft und damit (anteilig) einer Kostenlast unterworfen – unabhängig davon, dass dies auch auf die Klägerin zu 2) zutrifft.
dd) Die Entscheidung des Amtsgerichts hat danach alle maßgeblichen rechtlichen und tatsächlichen Gesichtspunkte berücksichtigt und kommt in nicht „ungewöhnlicher Vorgehensweise“ zu dem zutreffenden Ergebnis, dass der Beschluss zu TOP 3 nicht nichtig ist. Dessen nur „einseitige Auslegung“ durch das Amtsgericht ist für die Kammer vorliegend nicht erkennbar geworden.
ee) Lediglich ergänzend weist die Kammer im Hinblick auf mögliche (Schadensersatz-)Ansprü-che der Kläger im Zusammenhang mit einem etwaigen Verzug bei der Reparatur der Gauben im Bereich ihrer Einheit und des dadurch möglicherweise eingetretenen Instandsetzungsbedarfs darauf hin, dass der streitbehaftete Beschluss zu TOP 3 vom 9. Juli 2010 solche Ansprüche nicht sperrt oder ausschließt, weil sich der Inhalt des Beschlusses darüber offenkundig nicht verhält.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Ein Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ist nicht veranlasst, weil die Kammer die Revision nicht zugelassen hat und die Nichtzulassungsbeschwerde von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist, vgl. dazu § 62 Abs. 2 WEG.
Mietvertragskündigung wegen Nichtzahlung der Kaution und ausstehender Mietzahlungen Modernisierungsankündigung bei energetischer Modernisierung – Duldungspflicht des Mieters

References: § 16
 § 511
 § 23
 § 23
 § 7
 § 11
 § 3
 § 16
 § 21
 BGH 
 § 21
 § 16
 § 11
 § 1
 § 741
 § 420
 § 16
 § 420
 § 97
 § 62