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Timestamp: 2020-02-16 18:51:51+00:00

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BGH, 14.03.2003 - V ZR 278/01 - dejure.org
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BGH, 14.03.2003 - V ZR 278/01 (https://dejure.org/2003,999)
BGH, Entscheidung vom 14.03.2003 - V ZR 278/01 (https://dejure.org/2003,999)
BGH, Entscheidung vom 14. März 2003 - V ZR 278/01 (https://dejure.org/2003,999)
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BGB § 311 b Abs. 1; BGB § 313 Satz 1 a. F.
BGB § 311 b Abs. 1; BGB § 313 Satz 1 a.F.
Kein Beurkundungserfordernis für Bodengutachten, das Leistungspflichten nicht bestimmt
Formnichtigkeit eines Kaufvertrages; Erfordernis der Beurkundung ; Nach Baubeschreibung zu beachtendes Bodengutachten; Bestimmung der vertraglichen Beschaffenheit des Gebäudes ; Widerspruchs zwischen Baubeschreibung und Gutachten ; Auslegung von Willenserklärungen
Keine Beurkundung für Bodengutachten
Zur Frage der Beurkundungsbedürftigkeit eines Bodengutachtens in einem Grundstückskaufvertrag
BGB § 311b Abs. 1 § 313 S. 1 (a.F.)
Bedarf Bodengutachten einer Beurkundung?
BGB § 311b Abs. 1 (= § 313 BGB a. F.)
Bauträgervertrag: Muss ein Bodengutachten mitbeurkundet werden? (IBR 2003, 307)
NJW 2003, 3130 (Ls.)
NJW-RR 2003, 1136
MDR 2003, 735
DNotZ 2003, 698
NZBau 2003, 434
WM 2003, 1907
BauR 2003, 1032
ZfBR 2003, 457
Danach wäre eine so verstandene Regelung auch vom Erklärungsgehalt des zwischen dem Kläger und dem Beklagten geschlossenen Kaufvertrags nicht umfasst, weil anzunehmen ist, dass die Parteien eine Gesamtregelung frei von Widerspruch schaffen wollten (vgl. BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 278/01, NJW-RR 2003, 1136 unter II 3 a).
bb) Auszugehen ist davon, dass die Parteien im Zweifel dasjenige wollen, was gesetzeskonform und nach den Maßstäben der Rechtsordnung zu einer vernünftig und sachgerechten Regelung führt (BGH…, Urteil vom 23. Januar 1997 - IX ZR 69/96, BGHZ 134, 325 Rn. 20 mwN; Senat, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 278/01, NJW-RR 2003, 1136 Rn. 10;… MüKo-BGB/Busche, 7. Aufl., § 133 Rn. 63;… Palandt/Ellenberger, 74. Aufl., § 133 Rn. 26).
a) Zutreffend ist zwar der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB), und dass das Beurkundungserfordernis alle Vereinbarungen umfasst, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (st. Rspr., vgl. Senat, BGHZ 63, 359, 361; 69, 266, 268; 74, 346, 348;… Urt. v. 16. September 1988, V ZR 77/87, NJW-RR 1989, 198, 199; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 278/01, NJW-RR 2003, 1136).
Hieran kann es fehlen, wenn die Bezugnahme nur den Charakter eines "Identifizierungsbehelfs" hat (…vgl. Senat, Urt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495;… Urt. v. 17. Juli 1998, V ZR 191/97, NJW 1998, 3197; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 278/01, NJW-RR 2003, 1136, 1137) oder wenn sie einen Punkt betrifft, den die Parteien zwar als regelungsbedürftig angesehen, zu dem sie aber noch keine endgültigen Festlegungen getroffen haben (…vgl. Senat, Urt. v. 23. November 2001, V ZR 282/00, WM 2002, 202, 203).
Das Beurkundungserfordernis soll nur die Dokumentation des tatsächlich Vereinbarten sicherstellen, nicht dagegen auch eine inhaltlich vollständige und ausreichend bestimmte Einigung der Parteien gewährleisten (…vgl. Senat, Urt. v. 23. November 2001, V ZR 282/00, WM 2002, 202; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 278/01, NJW-RR 2003, 1136, 1137).
Ob § 1 Ziff. 3 des Vertrages einen solchen, notwendig zu Auslegungszweifeln und (Rechts-)Streitigkeiten führenden Inhalt hat, erscheint angesichts des Auslegungsgrundsatzes, dass Parteien vernünftige, in sich widerspruchsfreie Regelungen treffen wollen, die in den Grenzen des Gesetzes sachgerecht sind (BGH 5. April 1993 - II ZR 238/91 - zu III der Gründe, BGHZ 122, 211; 14. März 2003 - V ZR 278/01 - NJW-RR 2003, 1136), zweifelhaft.
Sowohl § 313 BGB a.F. als auch § 311 b BGB dienen gleichermaßen dem Interesse des Erwerbers wie des Veräußerers eines Grundstücks an einem Schutz vor einem übereilten Geschäftsabschluss, an einer sachgemäßen Beratung (§ 17 BeurkG), an der Gültigkeit und am Beweis der Vereinbarung (st. Rspr.; vgl. u.a. BGH, Urt. v. 14.03.2003, V ZR 278/01, BGH-Report 2003, 647).
Wird in einem notariellen Grundstückskaufvertrag auf ein Bodengutachten Bezug genommen, bedarf es dessen Mitbeurkundung jedenfalls dann nicht, wenn das Bodengutachten nicht die vertragliche Beschaffenheit der Kaufsache bestimmt und damit keinen eigenen rechtsgeschäftlichen Regelungsinhalt aufweist (Anschluss an BGH, Urt. v. 14.03.2003, V ZR 278/01, DNotZ 2003, 698 = NJW-RR 2003, 1136).
Von einer sog. echten Verweisung ist in derartigen Fallgestaltungen nicht auszugehen (vgl. insoweit BGH, DNotZ 2003, 698 = NJW-RR 2003, 1136;… Renner, a.a.O., § 9 BeurkG Rn. 46;… ders., in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2004, Vorbemerkungen zu §§ 127a, 128 BGB: Beurkundungsgesetz, Rn. 407;… Hertel, in: Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 9. Aufl., Rn. 311 ff.;… Kanzleiter/Krüger, in: Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl., § 311b Rn. 49).
Beurkundungsbedürftig sind bei Grundstücksgeschäften nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (BGHZ 74, 346, 348; BGH, Urteile vom 16. September 1988 - V ZR 77/87 - NJW-RR 1989, 198, 199; vom 14. März 2003 - V ZR 278/01, NJW-RR 2003, 1136 und vom 18. Juli 2003 - V ZR 431/02 - NJW-RR 2003, 1432, 1433).
Dazu gehören auch Baubeschreibungen und Baupläne, wenn sie über die gesetzlich vorgeschriebene Ausgestaltung der Rechtsbeziehungen hinaus noch weitergehende Verpflichtungen begründen sollen (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2000 - V ZR 241/99 - NJW-RR 2001, 953 f. m.w.N.; Urteil vom 14. März 2003 aaO).
OLG Düsseldorf, 06.09.2007 - 10 U 25/07
Lässt der Wortlaut mehr als eine Auslegung zu, so gebührt derjenigen der Vorzug, die zu einem widerspruchsfreien Vertragsinhalt und außerdem zu einer interessengerechten Lösung führt ( vgl. BGH NJW-RR 2003, 1136 m.w.N.).
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in einem Rechtsstreit zwischen der hiesigen Beklagten als Verkäuferin und dem Erwerber H. , aus dessen Verkaufsfall im anhängigen Rechtsstreit ebenfalls Provisionsansprüche erhoben werden, durch Urteil vom 14. März 2003 (V ZR 278/01 - NJW-RR 2003, 1136) entschieden, ein Bodengutachten, das nach der Baubeschreibung zu beachten sei, nicht aber die vertragliche Beschaffenheit des Gebäudes bestimme, bedürfe keiner Beurkundung.
Grundsätzlich verdient aber eine sinngebende, an der recht verstandenen Interessenlage ausgerichtete Auslegung den Vorzug vor einer Auslegung, die zur Sinnlosigkeit einer Vereinbarung führen würde, weil im Zweifel davon auszugehen ist, dass die Parteien das Vernünftige erreichen wollen (…vgl. Palandt-Heinrichs, 66. Aufl., BGB § 133 Rdn. 25; BGH in NJW 2005, 3415; NJW 2004, 1240; NJW-RR 2003, 1136; NJW 2000, 1333 [1335]; NJW 1998, 2966; NJW 1994, 1537 [1538]; NJW 1993, 1976 [1978]; NJW 1993, 1925; vgl. auch BFH in VIZ 2000, 503 [504]).

References: § 311
 § 313
 § 311
 § 313
 § 311
 § 313
 § 311
 § 313
 § 133
 § 133
 § 1
 § 313
 § 311
 § 9
 § 311
 BGH 
 § 133
 BGH