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Untermiete - Zwischenmiete
Dieses Thema "Untermiete - Zwischenmiete - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Kerzenlicht, 6. Januar 2013.
Kerzenlicht V.I.P. 06.01.2013, 11:55
Die A ist Studentin und hat eine sehr günstige Wohnung gemietet, die im Sommer durch einen unangenhmen Zwischenfall verwüstet wurde, nun aber wieder schön und bewohnbar ist.
Aufgrund des Zwischenfalls - einige werden sich vielleicht an die Geschichte erinnern - fühlt sie sich dort aber nicht mehr wohl und lebt fast ausschließlich bei der Mama.
Sie möchte die Wohnung, weil günstig und uninah, nicht aufgeben, denkt aber daran sie für einige Zeit unterzuvermieten. Möbliert. Zunächst mal für ein halbes Jahr - ist also Zwischenmiete, oder? Mit befristetem Mietvertrag?
Was muss sie da alles beachten, außer dass sie den Vermieter informieren muss? Mustermietvertrag? Besondere Absprachen? Haftung gebenüber Vermieter? Kaution?
Für zahlreiche Hinweise hätte sie sicher Verwendung.
Ron-Wide V.I.P. 06.01.2013, 12:41
AW: Untermiete - Zwischenmiete
Die Studentin wird nun als Hauptmieterin bezeichnet.
Nun der eigentliche Mietvertrag müsste die Untervermietung erlauben. Wenn nicht, dann sollte eine zusätzliche Erlaubnis vom Vermieter eingeholt werden, sonst droht Ungemach bis hin zur Kündigung.
Da möbliert untervermietet wird, gibt es für den Untermieter keinen Kündigungsschutz nach dem BGB. Kündigungsfrist 14 Tage - siehe § 549 BGB.
Der Mietvertrag wird zwischen Hauptmieterin und Untermieter geschlossen und hat mit dem Vermieter nichts zu tun.
Alle Vereinbarungen werden nur zwischen Hauptmieterin und Untermieter getroffen. Auch die Haftung für den Untermieter liegt bei der Hauptmieterin.
Als Anhalt/Muster für einen Untermietvertrag kann man den bestehenden Hauptmietvertrag verwenden.
zeiten V.I.P. 06.01.2013, 13:38
ja, befristeter mietvertrag ist sinnvoll. dazu müssen aber unbedingt die voraussetzungen des §575 bgb vorliegen und entspechend schriftlich fixiert werden.
Was muss sie da alles beachten, außer dass sie den Vermieter informieren muss?
erlaubnis des vermieters einholen. sofern der mietvertrag nichts dazu sagt, muss der vermieter nicht zustimmen.
Mustermietvertrag?
zb. hier: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/muster/zeitmv_zm1_oh.pdf
Besondere Absprachen? Haftung gebenüber Vermieter? Kaution?
die tochter haftet weiterhin dem vermieter gegenüber. die untermieterin haftet der tochter gegenüber. kaution darf maximal in höhe von drei monats-kaltmieten erfolgen.
überlegen, was man mit den nebenkosten macht: am besten eine all-inclusive-miete vereinbaren. überlegen, wie man es mit strom-verbräuchen handhaben will.
für sehr viel wichtiger als die formalen sachen, halte ich die auswahl der mieterin.
sich darüber im klaren sein, dass falls ein wasserhahn tropfen wird, die tochter hier belangt werden könnte und sich entsprechend kümmern muss. wenn man eine blöde untermieterin erwischt, kann sowas sehr nervig werden. allgemein ist das aber eher nicht zu befürchten.
das ist für falsch. die voraussetzungen des § 549 bgb liegen hier nicht vor.
daher sollte man unbedingt hier einen zeitmietvertrag wählen, sonst bekommt man die mieterin die nächsten 5 jahre nicht mehr raus.
Cloakmaster V.I.P. 06.01.2013, 16:04
Wenn die feste Absicht besteht, nach einer gewissen (nach Möglichkeit auch benennbaren) Zeit in diese Wohnung zurückzukehren, dann sollte dies ausdrücklich - z.B. auch im Untermietvertrag erwähnt werden. (Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch wegen temporärer Abwesenheit) Dann gilt die Wohnung trotz Vollvermietung noch immer als von der Hauptmieterin "selbst bewohnt" - und damit bleibt auch die 14-tägigie Kündigungsfrist zum Monatsende erhalten. Das ist für beide Seiten wesnetlich flexibler. Natürlich kann dann aber auch die Untermieterin es sich kurzfristig anders überlegen, und nach vier Wochen die Biege machen, wenn ihr die Wohnung doch nicht so gut gefällt.
Sollte ein formgerechter Zeitmietvertrag geschlossen werden, dann sollte man sich dessen bewusst sein, daß dieser von beiden Seiten so gut wie unkündbar ist - wenns dann plötzlich mit der Mama 'kracht', kann man nicht so einfach zB wegen "Eigenbedarf" ankommen, und die Zwischenmieterin rauskündigen. Der Zeitvertrag endet zum festgelegten Datum, eine Veränderung (früheres/späteres Mietende) wäre nur per gesonderter, gemeinsamer Vereinbarung in gegenseitigem Einvernehmen möglich.
Kerzenlicht V.I.P. 06.01.2013, 16:38
Das ist ja schon mal was, danke. Insbesondere zu dem Mustermietvertrag, der genau das ist, was die A wohl bräuchte.
Mama...kracht...ist eher unvwahrscheinlich.
Die A könnte also einen solchen Zeitmietvertrag mit einer (möglichst netten) Kommilitonin abschliießen, sofern der Vermieter der Untervermietung zustimmt. Kann der auch ablehnen? Kann die A dagegen dann was tun?
Pauschalmiete ist ein guter Hinweis - ohne Strom. Könnte denn die A ihren Stromvertrag kündigen und die Mieterin müsste einen eigenen machen?
Wenn die A nun diesen Zeitmietvertrag für ein halbes Jahr abschließt und sowohl sie als auch die Mieterin überlegen sich während dieser Zeit, dass der Vertrag auch länger laufen könnte, kann man solche Verträge auch immer wieder abscließen oder gibt es dann Schwierigkeiten?
zeiten V.I.P. 06.01.2013, 17:02
...der Vermieter der Untervermietung zustimmt. Kann der auch ablehnen?
ja, der kann ablehnen und dagegen kann a nichts tun.
Könnte denn die A ihren Stromvertrag kündigen und die Mieterin müsste einen eigenen machen?
das wär theoretisch sicher möglich, ist aber wohl für ein halbes jahr eher ungewöhnlich.
nein, das geht nicht. das wirkt ein bisschen so, als würden die voraussetzungen, die für einen zeitmietvertrag zwingend sind, nicht vorliegen.
der zeitmietvertrag ist nur dann zulässig, wenn die tochter die räume nach beendigung des mietzeitraums wieder für sich nutzen möchte. sollte sich dann rausstellen, dass das doch nicht der fall ist, so kann die mieterin auf einem unbefristeten vertrag bestehen. außerden ist die vermieterin verpflichtet (wenn die mieterin nachfragt), vier monate vor vertragsende eine angabe zu machen, ob der grund, der zur befristung geführt hat, weggefallen ist oder nicht. falls er weggefallen ist, hat die mieterin das recht auf einen unbefristeten mietvertrag.
aufgrund deiner fragestellung wirkt es ein bisschen so, als wolle sich die tochter sämtliche optionen freihalten und eine mieterin finden, die sozusagen immer wieder bei einem neuen halbes jahr verlängerung "mitspielt". das ist rechtlich nicht zulässig. das fuktioniert nicht über den befristeten mietvertrag. ebenso funktioniert es nicht über einen mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch - wie von cloakmaster angedacht.
ich halte die version mit dem vorübergehenden gebraucht für nicht sinnvoll, da die indikation, "vorübergehender gebraucht" nicht vom willen der vermieterin abhängt, sondern von den verhältnissen der mieterin. die tochter möchte wohl eher keine wanderarbeiter dort einquartieren. an studis könnte sie jedenfalls nicht zum vorübergehenden gebrauch vermieten, da studis allgemein planen langfristig zu wohnen und nicht nur vorübergehend...
also: zeitmietvertrag ist möglich, wenn tochter plant zu ende der mietzeit selber wieder einzuziehen. dies muss sie auf wunsch der mieterin 4 monate vor ablauf bestätigen oder dementieren. sollte sie dementieren, hat die mieterin einen unbefristeten mietvertrag sicher - damit kommt die tochter die nächsten 5 jahre nicht aus dem vertrag heraus. das ist keine glückliche situation.
aber mal ganz abgesehen vom rechtlichen: es gibt doch genug leute, die für ein paar monate zwischenmiete (also zeitmietvertrag) gerne so eine wohnung nehmen. die dann auch problemlos und freiwillig wieder ausziehen und dann vermietet man halt neu - wenn der vermieter dabei mitspielt.
Kerzenlicht V.I.P. 06.01.2013, 17:13
Ja, das ist dann aufgrund der Gegebenheiten sicher die beste Lösung. Insbesondere weil die A wohl diesen Sommer Examen macht und dann möglicherweise die Wohnung sowieso kündigen wird, weil sie woanders hin geht.
Und in einer Großstadt in der es für Studenten kaum bezahlbaren Wohnraum gibt, findest sie sicher für jedes Semester, welches sie neu vermieten wollen würde, eine dankbare Abnehmerin, sofern sie länger als ein halbes Jahr zwischenvermieten wollte.
Eine Frage habe ich noch: Ich lese hier immer, dass der Vermieter die Untervermietung nicht ablehnen darf. Gilt das nur für die Untervermietung eines Zimmers und nicht einer ganzen Wohnung, oder habe ich da was falsch im Kopf?
Cloakmaster V.I.P. 06.01.2013, 17:32
Man unterscheide zwischen "Untervermietung" (Hauptmieter bleibt Bewohner der Wohnung) und "Weitervermietung" (Hauptmieter wohnt nicht mehr in der Wohnung)
Eine Weitervermietung muss der Vermieter keinesfalls hinnehmen, wenn er das nicht will.
Eine Untervermietung bedarf IMMER der Zustimmung des Vermieters, diese darf er aber nur unter recht eingeschränkten Umständen ablehnen. Überbelegung wäre zB ein möglicher Ablehunsgrund, der hier aber schon mal raus fällt. Würde die Studentin ein Auslandssemester einlegen, die Wohnung also für eine gewisse Zeit nicht selbst nutzen können, aber nach dem Aufenthalt wieder benötigen, könnte die Studentin die Untervermietung einfordern, und der Vermieter nur noch zB eine bestimmte Person aus persönlichen Gründen als Untermieter ablehnen, nicht aber die Untervermietung an sich.
An dieser Stelle nochmal der Hinweis, dass eine von vorn herein auf begrenzte Dauer angelegte Untervermietung auch der kompletten Wohnung durchaus möglich ist. Die Hauptmietrin hätte zwar, so lange der Untermietvertrag gültig ist, kein Wohnrecht in der Wohnung, die Wohnung würde aber im Sinne es Gesetzes dennoch als von der Hauptmietrin "selbst bewohnt" gelten. Und damit gilt - da zudem möbliert vermietet - eine Kündigungsfrist von 14 Tagen zum Monatsende für beide Seiten.
In diesem Beispiel nutzt die Studentin die Wohnung aber aus rein persöänlichen Motiven nicht selbst. Das sehe ich als grenzwerttig an, da die Hauptmieterin ihre Wohnung ja auch selbst nutzen könnte, wenn sie nur wollte. Welches "berechtigte Intereesse" hätte die Studentin an einer Untervermietung? Dieses ist nötig, falls der Vermieter einer Untervermietung nicht zustimmen möchte.
Ron-Wide V.I.P. 06.01.2013, 18:12
Kerzenlicht: Sie möchte die Wohnung, weil günstig und uninah, nicht aufgeben, denkt aber daran sie für einige Zeit unterzuvermieten. Möbliert.
Demnach ist der Hinweis
zeiten: das ist für falsch. die voraussetzungen des § 549 bgb liegen hier nicht vor.
Ebenso finde ich einen Zeitmietvertrag für nicht vorteilhaft. Was wäre, wenn die Hauptmieterin aus irgendeinem Grund früher zurück möchte? Daher ist ganz speziell für den Fall der möblierten Vermietung, der Weg über einen unbefristeten Vertrag die bessere Option wegen der 14-tägigen Kündigungsfrist.
Weiterhin könnte ein befristeter Mietvertrag wegen dieser Möglichkeit
... Insbesondere weil die A wohl diesen Sommer Examen macht und dann möglicherweise die Wohnung sowieso kündigen wird, weil sie woanders hin geht.
ein Hemmnis bedeuten.
Und ein "berechtigtes Interesse" der Studentin bestünde z.B. in einer doppelten Mietzahlung. Siehe auch § 553 BGB.
Kerzenlicht V.I.P. 06.01.2013, 18:25
Was wäre, wenn die Hauptmieterin aus irgendeinem Grund früher zurück möchte? Daher ist ganz speziell für den Fall der möblierten Vermietung, der Weg über einen unbefristeten Vertrag die bessere Option wegen der 14-tägigen Kündigungsfrist.
Ich verstehe Deine Einwände nicht. War doch oben erklärt. Sie möchte gerne ein halbes Jahr vermieten. 1 Semester. Früher zurück will sie nicht. Höchstens später. Dann vermietet sie eben für noch ein Semester.
Was gibt es da für ein "Hemmnis"?
Ich verstehe da tatsächlich nur Bahnhof.
Cloakmaster V.I.P. 06.01.2013, 18:28
Doppelte Mietzahlung?? Woher sollte diese kommen? Hat sie einen Mietvertrag bei der eigenen Mutter unterschrieben, und kann dieses nun nicht kurzfristig kündigen, obwohl die ja eigentlich nur wegen des Wasserschadens eine vorrübergehnede Unterkunft benötigte? Soweit mir die Geschichte bekannt ist, hat die Studentin ihren Hauptwohnsitz noch immer in der von ihr angemieteten (und nun zur Untervermietung anstehenden) Hauptwohnung.
Das überzeugt mich ehrlich gesagt nicht -> kein berechtigtes Interesse, da kein wichtiger Grund vorliegt, welcher eine Rückkehr der Hauptmieterin in die eigene Wohnung verhindert.
Weiterhin bezieht sich §553 ausdrücklich darauf "einen Teil" des Wohnraums an Dritte zu überlassen, nicht aber den gesamten Wohnraum.
@Kerzenlicht: Wenn ein Zeitmietvertrag abgeschlossen wurde, dann ist der nunmal nicht kündbar. Will die Hauptmieterin ihren Mietvertrag kündigen, dann kann sie das nicht tun, so lange die Wohnung per Zeitmietervertrag 'vergeben' ist - jedenfalls nicht, ohne sich in Teufels Küche zu reiten. So gesehen wäre dann der laufende Zeitvertrag ein Hemmnis bei dem Ansinnen, den Hauptmietvertrag beenden zu wollen.
Kerzenlicht V.I.P. 06.01.2013, 18:32
Quatsch Mietvertrag Mutter.
Was wäre das für eine únfreundliche Mutter.
Außerdem ist die sowieso voll unterhaltspflichtig. Dann würde die Mutter an die Tachter Untrhalt zahlen, damit die Tochter der Mutter dann die Miete wieder überweisen kann?
Deshab der Bahnhof oben...
Ron-Wide V.I.P. 06.01.2013, 18:39
Kerzenlicht: Was gibt es da für ein "Hemmnis"?
Ganz einfach - die Studentin könnte dann auch ihren eigenen Mietvertrag nicht vor Ablauf der Befristung kündigen, ohne an die Untermieter Schadensersatz zahlen zu müssen.
Und was macht Studentin denn, wenn ihr Hauptmietvertrag durch den Vermieter gekündigt würde? Beide Mietverhältnisse werden dann aufgelöst und Hauptmieterin haftet für die Untermieter.
Mein Vorschlag beinhaltet lediglich eine Vorsichtsmaßnahme und ich sehe auch beim besten Willen keinen Grund für eine Befristung.
Der § 553 BGB bezieht sich nicht auf die allgemeine Erlaubnis durch den Vermieter, sonder da geht es um
so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.
Cloakmaster V.I.P. 06.01.2013, 18:42
Weiter: Für einen Zeitmietvertrag braucht man einen bestimmten Grund, und eine feste Zeit. Also vom xx.xx bis yy.yy, da zu yy.yy a) die wohnung wieder selbst genutzt wird oder b) aufgegeben wird.
die möglichkeit c) man sich dann überlegen will, ob man die Wohnung aufgeben möchte, oder doch nicht, ist, ist nicht vorhanden.
Eine solche Unentschlossenheit wäre also ein Hemmnis bei dem Ansinnen, einen befristeten Vertrag (aka Zeitvertrag) abschiessen zu wollen. Fällt der Befristungsgrund, dann fällt damit auch die Befristung. Es bleibt ein unbefristeter Mietvertrag.
Hat man nun einen gültigen, unbefristeten (Weiter-)Mietvertrag über eine von der Vermieterin NICHT selbst bewohnte Wohnung, dann ist dieser Mietvertrag vermieterseitig so gut wie unkündbar. Und damit wird es schwer, den Hauptmietvertag zu kündigen. Schliesslich ist man verpflichtet, seinem Untermieter diesen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
Kerzenlicht V.I.P. 06.01.2013, 18:47
Doch. Aber es liegt wohl eher daran, dass jemand anders hier nur Bahnhof versteht.
Wie gesagt, ein Semester ist ja ein sehr bestimmbarer Zeitraum - April bis Oktober - und glücklicherweise deckt sich dieser Zeitraum genau mit dem angesprochenen halben Jahr.
Und was macht Studentin denn, wenn ihr Hauptmietvertrag durch den Vermieter gekündigt würde?
Wie kriegt denn ein Vermieter das hin, dass er der Mieterin kündigt und die A müsste schneller als nach einem halben Jahr raus? Außer fristlos? Und für letzteres müsste dann ja mit der allergrößten Wahrscheinlichkeit die Untermieterin selbst einen Anlass gegeben haben, so dass Schadenersatzansprüche kaum möglich sind.
Und...die Welt ist ja nicht nur schlecht, oder? Der Zeitmietvertrag hat für die A und die andere Studentin den Vorteil, dass er für beide Seiten sehr klare Regelungen über den Zeitraum enthält. Deshalb erscheint mir das - für beide Seiten - fairer und einfacher.
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 §553
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