Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/COMPRAVENTA-5906-boe03072020-rDGRN27022020
Timestamp: 2020-08-10 10:45:16+00:00

Document:
RESOLUCIONES - COMPRAVENTA. - 27/02/2020
Ley Hipotecaria, Artículos 9, 11, 18, 19 bis, 119, 120 y 258.5
Reglamento Hipotecario, Artículos 51, 59, 108, 127, 425, 433 y 434
Resolución de 27 de febrero de 2020 , de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ontinyent a inscribir una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don V. S. S., en nombre y representación de "Vicente Soriano Francés, S.R.L.", contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Ontinyent, doña Cristina Carbonell Llorens, a inscribir una escritura de compraventa.
I Mediante escritura autorizada el día 18 de octubre de 2018 por el notario de Sagunto, don Francisco Bañón Sabater, con el número 1.700 de protocolo, don P. R. G. R. vendió a la sociedad "Vicente Soriano Francés, S.L.", 27 fincas rústicas, por el "precio global no distribuido" de 60.000 euros, del cual quedó aplazado el pago de 57.000 euros, para ser satisfechos 5.000 euros el día 27 de diciembre de 2019 y 52.000 el día 27 de diciembre de 2020.
"Condición resolutoria.-La falta de pago a su vencimiento de las cantidades aplazadas facultará a la parte vendedora para proceder a la resolución de pleno derecho del presente contrato, conforme al artículo 1504 CC. Para que se produzca la resolución del contrato, bastará la notificación hecha al comprador por requerimiento judicial o por acta notarial, transcurridos quince días hábiles desde la fecha del impago (...)."
II Presentada la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Ontinyent, fue objeto de la siguiente nota de calificación negativa:
"Ontinyent, 22 de noviembre de 2019.
- Resultando que en la citada escritura se formaliza una compraventa sobre veintisiete fincas sitas en la Font de la Figuera, registrales (...), dándose la siguiente circunstancia: la compraventa se efectúa por precio en parte aplazado, cuyo pago se garantiza mediante condición resolutoria, sin que conste en la escritura la distribución de la cantidad cuyo pago se garantiza con la condición sobre cada una de las fincas.
Asimismo se le notifica que el asiento de presentación a que dio lugar la escritura reseñada antes, queda prorrogado automáticamente (...)
La registradora, Cristina Carbonell Llorens (firma ilegible)."
III Contra la anterior nota de calificación, don V. S. S., en nombre y representación de "Vicente Soriano Francés, S.R.L.", interpuso recurso el día 9 de diciembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:
"Primero.-El acuerdo de 22/11/19 infringe el principio de calificación global y unitaria contenida en el art. 258-5 LH, en tanto que la misma Registradora ya calificó el título de compraventa de las 27 fincas rústicas (escritura otorgada en fecha 18/10/18 [...]) en noviembre de 2018, suspendiendo su inscripción, únicamente por no constar la extinción del usufructo constituido sobre una de las fincas adquiridas a favor de D.ª D. G. M (...); sin apreciar ningún otro defecto en el título presentado ni formal ni sustancial, por lo que resulta inadmisible una posterior suspensión de la inscripción por faltar la distribución entre las fincas vendidas de las cantidades garantizadas por la condición resolutoria .
Para el caso de entenderse que el acuerdo de fecha 22/11/19 califica por primera vez el título presentado, por haber caducado la presentación anterior, debe tenerse en cuenta que el Registro de Ontinyent nunca me notificó la caducidad del asiento anterior, considerando por mi parte que se encontraba vigente en virtud de prorrogas como la de fecha 13/03/19 (...) y porque el título nunca fue retirado del mencionado Registro de la Propiedad. La única comunicación recibida por el Registro fue en fecha 8/11/19 en los términos explicados en la alegación quinta, que se produjo con posterioridad a la subsanación por parte del vendedor el defecto inicialmente apreciado (falta de defunción de la usufructuaria de la finca 4328), de la que se ignora la fecha, y por tanto si se respetaron o no los tiempos indicados en el art. 18 LH.
Segundo.-Los arts. 119 y 120 de la LH invocados como fundamento del acuerdo impugnado, no son aplicables al presente caso, en tanto que el título presentado no contiene ninguna hipoteca, sino una mera compraventa de inmuebles con aplazamiento del pago del precio y la consiguiente condición resolutoria.
Tercero.-El propio art. 11 LH invocado como fundamento del acuerdo de suspensión de la inscripción, se limita a indica que: En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley , añadiendo que: La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas .
Debe destacarse que la voluntad de las partes en el presente caso fue la transmisión de una superficie de tierra, que si bien se corresponde con 27 fincas registrales, la realidad física responde a un único terreno rústico, por lo que se fijó un precio único, global y no distribuido, como expresamente se indica en la estipulación segunda de la escritura de compraventa (...) Por ello, distribuir el precio aplazado entre las 27 fincas registrales, resulta contrario a la voluntad de las partes expresada en el título presentado a inscripción.
Y a la Dirección General del Registro y del Notariado, se suplica, que admita el presente recurso gubernativo, y previos los trámites oportunos, dicte resolución por la que se deje sin efecto la suspensión acordada en fecha 22 de noviembre 2019, y en su lugar acuerde la inscripción de la compraventa de las 27 fincas registrales otorgada ante el Notario de Sagunto en fecha 18/10/18, por tratarse de un título valido sin defecto alguno que impida su inscripción, y subsidiariamente, se acuerde la inscripción del mismo, salvo de la cláusula resolutoria por impago del precio aplazado, al no interesar las partes que dicho acuerdo tenga efectos frente a terceros."
IV Mediante escrito, de fecha 27 de diciembre de 2019, la registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado. En dicho informe reconocía que, por error, omitió en otras dos calificaciones anteriores el defecto referente a la falta de distribución de las cantidades aseguradas por la condición resolutoria, si bien añadía que no está obligada a "reiterar" y mantener el error, sino que, al contrario, vuelto a presentar un título, por haber caducado el inicial siento de presentación, debía calificarlo de nuevo, cumpliendo su deber, porque cada nuevo asiento de presentación supone el inicio de un nuevo procedimiento registral. Por lo demás, afirmaba que reconocía dicha equivocación "y asume la responsabilidad que por esta equivocación pudiera derivarse".
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se formaliza la compraventa de veintisiete fincas rústicas por un precio cuyo pago queda aplazado en su mayor parte, y se pacta que la falta de pago a su vencimiento de las cantidades aplazadas facultará a la parte vendedora para proceder a la resolución de pleno derecho del contrato, conforme al artículo 1504 del Código Civil.
2. Como cuestión previa debe analizarse el reproche formulado por el recurrente al afirmar en su escrito de impugnación que la registradora ha infringido la obligación de realizar una calificación unitaria y global, por haber formulado otras dos calificaciones anteriores sin expresar el defecto ahora invocado.
Pero, por una parte, también tiene declarado la Dirección General de los Registros y del Notariado que las consideraciones anteriores no pueden prevalecer sobre uno de los principios fundamentales del sistema registral como es el de legalidad, lo que justifica la necesidad de poner de manifiesto los defectos que se observen aun cuando sea extemporáneamente -cfr. artículo 127 del Reglamento Hipotecario (vid. Resoluciones de 12 de noviembre de 2001, 28 de diciembre de 2004, 2 de abril y 18 de noviembre de 2005, 5 de marzo de 2014, 4 de octubre de 2017 y 13 de febrero y 19 de septiembre de 2019)-. Por otra parte, caducados los asientos de presentación anteriores de un documento, el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar dichos títulos que pueden ser objeto de una nueva calificación, en la que el registrador -él mismo, o quien le suceda en el cargo- puede mantener su anterior criterio o variarlo, si lo estimase justo. Como ha reiterado asimismo ese Centro Directivo, el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Y ello porque, caducado un asiento de presentación, cesan todos sus efectos y, de la misma forma que el registrador no puede tener en cuenta en modo alguno títulos con asiento de presentación caducado para calificar, ni siquiera para lograr un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, tampoco puede verse vinculado por las calificaciones anteriormente efectuadas aun cuando sean propias. En definitiva, la nueva presentación significa el inicio -"ex novo"- de todo el procedimiento registral, como ha sucedido en el presente caso entre las distintas notas de calificación emitidas por la registradora (cfr. Resoluciones de 5 de marzo de 2014, 1 de abril, 5 de junio y 7 de septiembre de 2015 y 2 de noviembre de 2016).
Por lo demás, como expresa en su preceptivo informe, la registradora reconoce que, por error, omitió en esas otras dos calificaciones anteriores el defecto referente a la falta de distribución de las cantidades aseguradas por la condición resolutoria, "y asume la responsabilidad que por esta equivocación pudiera derivarse".
3. Respecto de la cuestión de fondo planteada, es doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr., por todas, la Resolución de 28 febrero 1994) que cuando al impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se liga la facultad resolutoria del contrato por la parte vendedora, tal pacto no es inscribible sin distribuir o determinar cuál es parte del precio pendiente del que ha de responder cada una de las fincas vendidas, pues la exigencia del artículo 11 de la Ley Hipotecaria, como una manifestación del conocido como principio de determinación, consecuencia a su vez del de especialidad que la llevanza del Registro por fincas impone, no deja lugar a dudas sobre su necesidad. La seguridad del tráfico jurídico inmobiliario demanda que el tercero pueda saber si cada una de las concretas fincas vendidas está sujeta o no a la acción resolutoria por impago del precio, si posteriormente ha quedado total o parcialmente liberada de la misma por imputación al precio de que respondía de pagos parciales posteriores, o cuál sea la cantidad que presumiblemente le corresponderá percibir de aquella que, en caso de resolución, venga obligado a devolver el vendedor.
El mismo Centro Directivo ha reiterado dicha doctrina en las recientes Resoluciones de 28 de noviembre y 19 de diciembre de 2019, si bien la primera de ellas admite que la fijación del "valor" concreto que se atribuya a cada una de las fincas vendidas equivalga a la determinación de la parte del precio de que haya de responder la finca de que se trate, de modo que el registrador puede tomar tales valores para reflejar en el asiento registral la distribución del precio entre las diversas fincas vendidas.
En el presente caso de los términos de la escritura calificada resulta inequívocamente que se pacta un "precio global y no distribuido". Y para eludir la obligación de distribución del precio entre las diversas fincas, a los efectos de la inscripción de la garantía, carece de toda base la afirmación por el recurrente en el escrito de recurso de que, aun cuando se venden veintisiete fincas registrales, la realidad física responde a un único terreno rústico.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de noviembre de 1968, 16 de octubre de 1989, 24 de abril de 1992, 28 de febrero y 18 de abril de 1994, 17 de diciembre de 1996, 12 de noviembre de 2001, 5 de marzo y 28 de diciembre de 2004, 2 de abril, 28 de mayo y 18 de noviembre de 2005, 5 de marzo de 2014, 1 de abril, 5 de junio, 6 de julio y 7 de septiembre de 2015, 2 de noviembre de 2016, 4 de octubre de 2017 y 13 de febrero, 19 de septiembre, 28 de noviembre y 19 de diciembre de 2019.

References: Resolución 
 resolución 
 artículo 1504
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1504
 artículo 127
 artículo 108
 Resolución 
 artículo 11