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Timestamp: 2019-05-27 11:49:52+00:00

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§ 255 Abs. 1 HGB
2. Erwerb
2.1 Anschaffungspreis
2.2 Nebenkosten
3. Herbeiführung der Betriebsbereitschaft
4. Nachträgliche Anschaffungskosten
5. Aufwendungen innerhalb eines Dreijahreszeitraums nach der Anschaffung eines Gebäudes
6. Anschaffungspreisminderungen
Werden Wirtschaftsgüter erworben, so ist bei ihrer Bewertung von den Anschaffungskosten auszugehen. Ein angeschafftes Wirtschaftsgut wird, wenn es länger als ein Jahr genutzt wird, mit den Anschaffungskosten angesetzt. Die Anschaffungskosten sind wie die Herstellungskosten Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen.
Nach § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB sind Anschaffungskosten die Aufwendungen, die geleistet werden, um
einen Vermögensgegenstand zu erwerben und
ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen
soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können.
Diese Voraussetzungen gelten auch im Steuerrecht sowohl für die Gewinneinkünfte als auch für die Überschusseinkünfte, mithin auch für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (BFH, 04.07.1990 - GrS 1/89, BStBl II 1990, 830; BFH, 17.12.1996 - IX R 47/95, BStBl II 1997, 348).
Zu den Anschaffungskosten rechnen also nicht nur die Erwerbskosten, sondern auch die Aufwendungen, um einen Vermögensgegenstand in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen (BFH, 12.09.2001 - IX R 39/97, BStBl II 2003, 569). Im Unterschied zu den Herstellungskosten gehören die betrieblichen Gemeinkosten nicht zu den Anschaffungskosten.
Unterscheidung Einzelkosten von den Gemeinkosten
Die Einzelkosten werden speziell für einen einzelnen Vermögensgegenstand aufgewendet. Sie werden diesem daher direkt zugerechnet.
Gemeinkosten werden gemeinsam für alle oder eine Vielzahl von Vermögensgegenständen aufgewendet. Sie werden diesen Vermögensgegenständen daher indirekt zugerechnet, indem sie auf sie verteilt werden.
Fallen bei einem Anschaffungsvorgang Gemeinkosten an, sind sie als Betriebsausgaben oder Werbungskosten sofort abzuziehen.
2. 2. Erwerb
2.1 2.1 Anschaffungspreis
Der Anschaffungspreis ist der Betrag, der aufzuwenden ist, um die Verfügungsgewalt über den Vermögensgegenstand zu erhalten. Es ist im Regelfall der Rechnungspreis.
Wird für mehrere Vermögensgegenstände ein Gesamtpreis gezahlt, ist dieser nach dem Grundsatz der Einzelbewertung auf die einzelnen Vermögensgegenstände zu verteilen.
Unternehmer U kauft von E ein Grundstück mit aufstehendem Gebäude. Der Grund und Boden ist ein nicht abnutzbarer Anlagegegenstand. Das Gebäude ist ein abnutzbarer Anlagegegenstand. Der Kaufpreis ist daher auf Grund und Boden aufzuteilen. Besteht das Gebäude aus verschiedenen Gebäudeteilen, z.B. im Erdgeschoss befindet sich ein Ladeneinbau mit Schaufensteranlage, in dem der Unternehmer ein Einzelhandelsgeschäft betreibt. Das erste Obergeschoss ist an Ärzte vermietet. Im zweiten Obergeschoss befinden sich Mietwohnungen. Eine Wohnung im dritten Obergeschoss bewohnt der Unternehmer mit seiner Familie. Die zweite Wohnung hat er an den Geschäftsführer seines im Erdgeschoss geführten Einzelhandelsgeschäftes vermietet.
Der Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag auf Grund und Boden und Gebäude ist grundsätzlich zu folgen. Sie ist aber nur dann maßgebend, wenn sie wirtschaftlich vernünftig und nicht willkürlich erscheint. Ist das nicht der Fall, haben sich die Parteien nur scheinbar auf einen Kaufpreis für Grund und Boden und Gebäude geeinigt. In Wahrheit haben sie sich nur über einen Gesamtpreis für beide Vermögensgegenstände verständigt. Der Gesamtpreis ist dann steuerrechtlich auf die Vermögensgegenstände nach dem Verhältnis ihrer Teilwerte zu verteilen. Diese stimmen praktisch mit den Zeitwerten überein, sodass auch handelsrechtlich dieser Maßstab zu Grunde gelegt werden kann.
In der Regel besteht ein betriebliches Gebäude aus verschiedenen Gebäudeteilen, von denen jeder ein besonderes Wirtschaftsgut ist. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten sind daher noch auf die einzelnen selbstständigen Gebäudeteile zu verteilen. Im vorstehenden Beispiel befinden sich im Erdgeschoss die Gebäudeteile Ladeneinbau und Schaufensteranlage, die selbstständige Wirtschaftsgüter i.S. von R 4.2 Abs. 3 Nr. 3 EStR sind. Das erste Obergeschoss wird fremdbetrieblich genutzt, das zweite Obergeschoss zu fremden Wohnzwecken, das dritte Obergeschoss, soweit es vom Unternehmer und seiner Familie bewohnt wird, zu eigenen Wohnzwecken. Das Erdgeschoss wird eigenbetrieblich genutzt. Soweit das Gebäude in diesen verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht, handelt es sich um sogenannte sonstige Gebäudeteile (R 4.2 Abs. 3 Nr. 5 und Abs. 4 EStR), die gesondert zu bilanzieren und auf die daher die Anschaffungskosten zu verteilen sind. Die an den Arbeitnehmer im dritten Obergeschoss vermietete Wohnung rechnet noch zum eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteil (R 4.2 Abs. 4 Satz 2 EStR). Die hierauf entfallenden Anschaffungskosten sind daher ebenfalls zum eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteil zu aktivieren.
Soweit beim Erwerb eines Unternehmens im Ganzen der Gesamtanschaffungspreis die Summe der Teilwerte der erworbenen Vermögensgegenstände übersteigt, kommt die Aktivierung eines Geschäfts- oder Firmenwerts in Frage.
Anschaffungspreise in fremder Währung sind in Euro umzurechnen. Maßgebend ist der Wechselkurs im Anschaffungszeitpunkt (H 6.2 EStH - Ausländische Währung).
2.2 2.2 Nebenkosten
Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten (§ 255 Abs. 1 Satz 2 HGB). Nebenkosten der Anschaffung sind z.B.: Provision, Courtage, Kommissionskosten, Eingangsfrachten, Transportkosten, Speditionskosten, Rollgelder, Transportversicherungsprämien, Zoll, Lagergelder, Anfuhrkosten, Abladekosten, Steuern, Abgaben, Notar-, Gerichts- und Registerkosten.
Voraussetzung für die Aktivierung ist, dass die Anschaffungsnebenkosten zu den Einzelkosten rechnen und mit der Anschaffung des Vermögensgegenstands zusammenhängen. Dienen sie lediglich der Finanzierung der Anschaffung, handelt es sich um sog. Finanzierungskosten. Sie gehören dann nicht zu den Anschaffungskosten und können allenfalls als Herstellungskosten aktiviert werden.
Unternehmen U kauft am 01.07.01 ein an das betriebliche Grundstück angrenzendes Grundstück, auf dem ein Lagerhaus steht. Zur Finanzierung des Kaufpreises nimmt U eine Hypothek auf. Hierfür fallen noch im Jahr 01 Zinsen an. Ferner zahlt U an den Makler für die Vermittlung des Grundstücks, an einen Architekten für ein Wertgutachten, an den Notar für die Bestellung der Hypothek, den Kaufvertrag und die Auflassung, an das Finanzamt Grunderwerbsteuer und an das Grundbuchamt für die Eintragung der Hypothek und die Eigentumseintragung.
Das Architektenhonorar für das Wertgutachten, das Entgelt an den Makler für die Vermittlung des Grundstückskaufs, die Notargebühr für Kaufvertrag und Auflassung, Grunderwerbsteuer und die Grundbuchgebühr für die Eigentumseintragung sind Aufwendungen, die für den Eigentumsübergang erforderlich sind. Sie zählen daher zu den Anschaffungskosten.
Die Bestellung der Hypothek dient der Sicherung des Darlehens, das zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommen worden ist. Die Notargebühr für die Bestellung der Hypothek und die Grundbuchgebühr für die Eintragung der Hypothek hängen also mit der Finanzierung der Anschaffung zusammen, sind somit Finanzierungskosten und keine Anschaffungskosten des Gegenstandes, dessen Anschaffung finanziert worden ist.
3. 3. Herbeiführung der Betriebsbereitschaft
Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Aufwendungen, die geleistet werden, um den Gegenstand in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen (§ 255 Abs. 1 Satz 1 HGB). Hierzu gehören
Montage-und Fundamentierungskosten,
Stand- und Rollgelder,
Abladekosten,
Gebühren für die Erteilung der Genehmigung zum Bau und Betrieb einer Anlage,
Kosten der behördlichen Abnahme.
Anlagegegenstände werden betrieblich genutzt. Sie sind daher erst dann betriebsbereit, wenn sie entsprechend ihrer Zweckbestimmung genutzt werden können. Umlaufgegenstände werden betrieblich verbraucht, verwertet oder veräußert. Sie sind daher betriebsbereit, wenn sie den Zustand der Verbrauchbarkeit, der Verwertbarkeit oder der Veräußerbarkeit erreicht haben.
Die Betriebsbereitschaft hängt von der Zweckbestimmung des Erwerbers ab. Zweck bei einem Anlagegegenstand bedeutet die konkrete Art und Weise, in der der Erwerber das Wirtschaftsgut zur Erzielung von Einnahmen im Rahmen einer Einkunftsart nutzen will (BFH, 12.09.2001 - IX R 52/00, BStBl II 2003, 574).
Baumaßnahmen im Anschluss an den Erwerb und vor der erstmaligen Nutzung eines Gebäudes können Anschaffungskosten sein, wenn hierdurch das Gebäude erst betriebsbereit wird. Es kann sich hierbei um Aufwendungen handeln, die sich auf
die Funktion des Gebäudes oder
den Standard des Gebäudes oder
auf beides beziehen.
Die Funktionsbereitschaft eines Gebäudes ist maßgebend für seine Betriebsbereitschaft. Sind Teile des Gebäudes, die für seine Nutzung unerlässlich sind, defekt, ist das Gebäude nicht betriebsbereit.
Eine defekte Heizung, die Bewohnbarkeit ausschließende Wasserschäden, eine durch Brand verwüstete Wohnung. Die Aufwendungen, welche die Funktion herstellen, sind Anschaffungskosten. So sind auch die in bautechnischem Zusammenhang hiermit stehenden Aufwendungen zu behandeln, z. B. durch die Reparatur an Heizungsrohren werden Fliesen beschädigt und deshalb erneuert.
Der betriebsbereite Zustand eines Wohngebäudes wird auch vom Standard bestimmt, den es nach den Vorstellungen des Erwerbers haben soll, bevor es von ihm genutzt wird. Entsprechen Gebäude oder Teile hiervon nicht dem vom Erwerber bezweckten Standard, ist insoweit eine Betriebsbereitschaft nicht gegeben. Aufwendungen, die diesen Standard herbeiführen, sind daher Anschaffungskosten. Aufwendungen zur Erhöhung des Wohnstandards gegenüber demjenigen zur Zeit des Erwerbs können Anschaffungskosten sein, wenn hierdurch der Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöht wird. Das ist der Fall, wenn der Standard durch Baumaßnahmen angehoben wird
von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder einen sehr anspruchsvollen Standard oder
von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard.
Mttlerer Standard
Sehr anspruchsvoller Standard
Nur nötiger Umfang, sehr sparsame Ausführung. Die zentralen Ausstattungsmerkmale sind nur im nötigen Umfang oder in einem technisch überholten Zustand vorhanden.
Die Einrichtungen entsprechen in Umfang und Ausführung durchschnittlichen bis höheren Ansprüchen.
Es ist nicht nur das Zweckmäßige, sondern sogar das Mögliche vorhanden und das vor allem unter Verwendung außergewöhnlich hochwertiger Materialien.
Für den Standard eines Gebäudes sind maßgebend:
Betreffen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei dieser Bereiche und werden hierbei die Ausstattungen in dem jeweiligen Bereich deutlich erweitert oder ergänzt und ihr Komfort, z.B. durch zweckmäßigere und funktionstüchtigere Ausstattungsdetails erheblich gesteigert, ist von einer Anhebung des Standards auszugehen. Wird der Standard lediglich in zwei der vorstehend genannten Bereiche erhöht, fallen aber außerdem Aufwendungen an, die das Gebäude über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehend wesentlich verbessern (§ 255 Abs. 2 Satz 1, Variante 2 HGB), sind die Aufwendungen insgesamt Anschaffungskosten (BFH, 22.01.2003 - X R 9/99, BStBl II 2003, 596).
4. 4. Nachträgliche Anschaffungskosten
Zu den Anschaffungskosten gehören auch die nachträglichen Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 Satz 2 HGB). Nach der Gesetzesbegründung soll es sich hier um Aufwendungen handeln, die den Vermögensgegenstand in einen betriebsbereiten Zustand versetzen. Hierzu sollen auch Aufwendungen gehören, die erst längere Zeit nach dem Erwerb entstanden sind und zwar auch dann, wenn mit den Aufwendungen eine andere als die bisherige Nutzung des Vermögensgegenstands ermöglicht wird, z.B. Straßenanlieger- und Erschließungsbeiträge (BR-Drucks. 257/83, S. 88). Durch solche Aufwendungen wird der Vermögensgegenstand
entweder nach dem Erwerb erstmalig betriebsbereit gemacht
oder seine ursprüngliche Betriebsbereitschaft wird durch die Aufwendungen geändert.
Unternehmer U erwarb im Jahre 01 ein unbebautes Grundstück und nutzte es zu Lagerzwecken. Im Jahre 05 wird der Bebauungsplan geändert. Das Grundstück wird als Baugrundstück ausgewiesen. U wird zu Straßenanlieger- und Erschließungsbeiträgen herangezogen. Ursprünglich konnte das Grundstück nur im unbebauten Zustand genutzt werden. Durch den Ausweis als Bauland hat sich die Betriebsbereitschaft geändert. Die Straßenanlieger- und Erschließungsbeiträge sind daher nachträgliche Anschaffungskosten.
5. 5. Aufwendungen innerhalb eines Dreijahreszeitraums nach der Anschaffung eines Gebäudes
Nach § 6 Abs. 1a Satz 1 EStG gehören als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Es handelt sich hierbei um einen Steuertatbestand. Handelsrechtlich sind Aufwendungen, die für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen erfolgen, Erhaltungsaufwendungen. Steuerrechtlich ist zu beachten, dass es sich hier um Herstellungskosten handelt. Es ist also zunächst zu prüfen, ob diese Aufwendungen angefallen sind, nachdem das Gebäude betriebsbereit war. Aufwendungen vor der Betriebsbereitschaft rechnen, wie es in Abschnitt 3 ausgeführt worden ist, zu den Anschaffungskosten, wenn sie die Betriebsbereitschaft herbeigeführt haben oder zu den Betriebsausgaben oder Werbungskosten, wenn sie keinen Einfluss auf die Betriebsbereitschaft hatten.
§ 6 Abs. 1a EStG ist auf nach dem 31.12.2003 begonnene Baumaßnahmen anzuwenden. Alle Baumaßnahmen an einem Objekt gelten als eine Baumaßnahme (§ 52 Abs. 16 Satz 7 bis 9 EStG). Wurden daher an einem Objekt mehrere Baumaßnahmen durchgeführt und wurde hiermit vor dem 01.01.2004 begonnen und wurden sie nach dem 31.12.2003 beendet, ist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht anwendbar.
Ausdrücklich werden nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG von den anschaffungsnahen Herstellungskosten ausgenommen:
Aufwendungen für Erweiterungen i.S. von § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB und
Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Das ist eigentlich nur eine Klarstellung. Aufwendungen für Erweiterungen sind bereits nach § 255 Abs. 2 HGB Herstellungskosten. Jährlich üblicherweise anfallende Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten scheiden bereits begrifflich als Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen aus.
6. 6. Anschaffungspreisminderungen
Anschaffungspreisminderungen sind abzusetzen (§ 255 Abs. 1 Satz 3 HGB).
Hierzu gehören nicht nur Preisminderungen durch den Liefernden oder Leistenden, sondern auch Leistungen eines Dritten.
Als Preisminderungen durch den Liefernden oder Leistenden kommen Skonti, Boni und Rabatte in Betracht.
Preisminderungen sind nicht nur Kaufpreisnachlässe, sondern ganz allgemein Ermäßigungen der Anschaffungskosten und damit Rückflüsse von solchen Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb geleistet worden sind und nicht sofort abziehbar, sondern auf die Zeit der Nutzungsdauer zu verteilen gewesen wären (BFH, 26.02.2002 - IX R 20/98, BStBl II 2002, 796). Als solche Rückflüsse kommen auch Leistungen Dritter in Frage, wenn diese nicht als Entgelt des Leistungsempfängers an den Dritten anzusehen sind (BFH, 14.07.1988 - IV R 78/85, BStBl II 1989, 189). Maßgebender Anlass für die Leistung des Dritten muss die Anschaffung des Leistungsempfängers sein (BFH, 26.02.2002 - IX R 20/98, BStBl II 2002, 796).
E erwirbt von V ein Grundstück zum Kaufpreis von 250.000 EUR. Den Kauf hat der Makler M vermittelt. M zahlte E eine Provision in Höhe von 20.000 EUR. Als maßgebender Grund für die Zahlung der Provision war die Anschaffung des Grundstücks durch E anzusehen. Eine eigene Leistung des E an M, deren Entgelt die Zahlung durch M hätte sein können, kommt nicht in Betracht. Sie ist auch nicht darin zu sehen, dass E es dem M ermöglichte, den Kauf des Grundstücks zu vermitteln. Allein das Ermöglichen einer Vermittlungsleistung durch einen anderen ist keine eigenständige Leistung. Die Zahlung der 20.000 EUR durch M an E führt daher bei E nicht zu steuerbaren Einkünften i.S. von § 22 Nr. 3 EStG, sondern mindert die Anschaffungskosten des Grundstücks (BFH, 16.03.2004 - IX R 46/03, BStBl II 2004, 1046).
Abschreibung Abbruchkosten Abstandszahlungen

References: § 255
 § 255
 § 6

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 § 255
 § 255
 § 22