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Timestamp: 2018-07-21 06:04:27+00:00

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Rechtsprechung Mietrecht 2015 – Smiling Cat Publishing
Die relevanten Urteile der deutschen Gerichte zum Mietrecht im Jahr 2015
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Auch im Jahr 2015 strahlt die Fortentwicklung des Rechts in sämtliche Themen des Mietrechts: So gab der Bundesgerichtshof seine 10%-Rechtsprechung bei Mieterhöhungen auf; fortan ist stets die tatsächliche Größe der Wohnung für die Berechnung der Erhöhung maßgeblich. Außerdem engte der Bundesgerichtshof ein mehreren Entscheidungen die Abwägung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter weiter ein. Aber auch unterinstanzliche Gerichte trafen beachtenswerte Entscheidungen wie etwa das LG Oldenburg, das zu den Anforderungen an die Beschreibung der bisherigen Wohnverhältnisse bei Eigenbedarfskündigungen ausführte und das OLG Köln, das die sog. Schriftformheilungsklausel wieder erstarken ließ.
Mit der vorliegenden Zusammenstellung von Urteilen aus dem Jahre 2015 verschaffen Sie sich das nötige Wissen über die Rechtsprechung des vergangenen Jahres.
1. Schriftformerfordernis 10
Jede Änderung der Miethöhe ist schriftformbedürftig – zur Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu Um- und Ausbauten – zur Hinderung der Berufung auf einen Schriftformmangel nach Treu und Glauben 10
Zur Schriftformheilungsklausel zwischen den Ursprungsparteien des Mietvertrages I 13
Zur Schriftformheilungsklausel zwischen den Ursprungsparteien des Mietvertrages II 14
Schriftform bei Verletzung von § 126 Abs. 2 BGB 15
Fehlerhaftes Rubrum hinsichtlich einer mietenden AG 21
Bezeichnung einer Erbengemeinschaft im Vertragsrubrum 25
Zur Schriftform bei Grundstücksgemeinschaft als Mietpartei 25
2. Parteien des Mietvertrages 26
Eine intime Liebesbeziehung ist nicht Voraussetzung von § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB 26
Ohne eigene Unterschrift bzw. Vertretungszusatz wird eine Person nicht ohne Weiteres Mietpartei 27
3. Mietsicherheit 28
Zur Anlage einer Barkaution auf einem entsprechend gezeichneten Konto 28
Durch einen Mieter verpfändetes Sparbuch bei Mietermehrheit 28
4. Miete, Mieterhöhung und Minderung 29
Abkehr von der 10%-Rechtsprechung bei Mieterhöhungen 29
Zur (mangelnden) Anwendbarkeit von §§ 536, 536a BGB bei Verlängerungsoptionen 31
Zum formularmäßige Ausschluss der Sachmängelhaftung 31
Verzicht auf modernisierungsbedingte Mieterhöhung durch Erhöhung nach § 558 BGB 34
Zur Rechtzeitigkeit der Mietzahlung 35
Zustimmung zur Mieterhöhung durch zweimaliges Zahlen der erhöhten Miete 36
Zur Wirksamkeit einer Mietzinsanpassungsvereinbarung, die auf einem formell unwirksamen Mietanpassungsverlangen beruht 36
5. Betriebskosten 38
Umlage von Wartungskosten im Gewerberaummietrecht 38
Zum „Durchreichen“ der Betriebskostenabrechnung an den Untermieter 38
Zur formellen Unwirksamkeit im Rahmen des Vorwegabzugs 39
Zur Wirksamkeit von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV (Bestimmung Wärmeverbrauch nach anerkannten Regeln der Technik) 40
Zum Abzug des Reparaturkostenanteils eines Vollwartungsvertrages für Aufzüge 41
Zur Substantiierungspflicht von Hausmeisterkosten 42
Getrennte Vorauszahlung auf Heizkosten und sonstige Betriebskosten 43
6. Gebrauch der Mietsache 44
6.1 Mängel 44
Ablehnung eines Angebots eines Dritten zur Abwendung einer Störung 44
Zu Überprüfungspflichten auf Legionellenbefall 45
Das Minderungsrecht entfällt, wenn der Mieter Erhaltungsmaßnahmen nicht duldet 46
Zu konkludent getroffenen Beschaffenheitsvereinbarungen, insbesondere hinsichtlich Lärm 51
Hochwasserschutz im Zeichen des Klimawandels 54
6.2 Sonstiges 56
Zur Dekoration der Wohnungstür 56
Zur Rückbaupflicht nicht genehmigter, aber über längere Zeit geduldeter baulicher Veränderungen durch den Mieter 57
Zustimmungspflicht des Vermieters zur Installation einer Markise durch den Mieter 57
Eine Bar bedarf keiner hellen, neutralen Farben 58
Rauchen auf dem Balkon 59
7. Instandhaltung und Instandsetzung 63
Stromunterbrechung ist auch mit mindestens 3 Tagen Frist anzukündigen, wenn die Mietsache nur mittelbar betroffen ist. 63
Ohne vertragliche Vereinbarung keine Mieterpflicht zur Kontrolle des Wasserstandes einer Gastherme 65
Zur Verpflichtung des Gewerberaummeters zu Ausbau-, Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten 66
Kein „Wechsel“ des Bodenbelages bei Instandsetzungen 69
Zum Umfang einer Kleinreparaturklausel 69
8. Nebenpflichten der Mietparteien 71
Auskunftsanspruch des Vermieters auf Nennung des Namens des Lebensgefährten des Mieters 71
Kein Stoßlüften bei Abwesenheit des Mieters 71
9. Schadensersatz 72
Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf ggf. auch im Falle eines Räumungsvergleichs 72
Abnahmeprotokoll als negatives Schuldanerkenntnis 75
Beschädigung eines empfindlichen Bodenbelags und Hinweispflicht des Vermieters 76
10. Vorkaufsrecht 77
Schadensersatzpflicht des Vermieters bei unterlassener Unterrichtung über Verkaufsabsicht 77
11. Schönheitsreparaturen 81
Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel wg. Pflicht zum Anstrich der Einbaumöbel 81
Zum Ersatzanspruch wegen rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen 81
Wirksamkeit einer individuell vereinbarten Endrenovierungsklausel im Gewerberaummietrecht 82
Zur Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel auch bei Aufspaltung der Regelung in mehrere Vertragspassagen 82
Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln 84
Schönheitsreparaturpflicht bei unrenovierter Wohnung nur in Ausnahmefällen 87
Zur Begehr von Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach erfolgten eigenen Schönheitsreparaturen durch den Mieter in der Annahme einer eigenen Verpflichtung 91
Abnahmeprotokoll als negatives Schuldanerkenntnis 91
12. Modernisierung und sonstige Duldungspflichten 92
Duldungspflicht für Einbau von Rauchmeldern 92
Mögliche Härteeinwände des Mieters sind nicht bereits in der Modernisierungsankündigung zu entkräften 93
Zum Einbau eins Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme und damit einhergehender Verkürzung des Wohnungsflurs des Mieters 94
Zur Hinweispflicht des Vermieters auf die Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungen 94
13. Kündigung und Herausgabe 96
Kein Mietaufhebungsvertrag durch vorzeitige Wohnungsabnahme und Schlüsselrückgabe 96
Zur Pflicht, einen Nachmieter zu suchen 96
Eigennutzungswunsch muss ernsthaft verfolgt werden 97
Zur Darstellung der bisherigen Wohnverhältnisse bei der Eigenbedarfskündigung 99
Reichweite der Räumungspflicht des Untermieters nach § 940a Abs. 2 ZPO 100
Zum außerordentlichen Kündigungsrecht des Nacherben bei durch den Vorerben vertraglich gewährtem Kündigungsausschluss 101
Eigenbedarfskündigung bei Mischmietverhältnissen 106
Keine (fristlose) Kündigung wegen unberechtigter aber zu erlaubender Unterermietung 108
Keine Kündigungssperre nach § 112 InsO nach wirksamer Enthaftungserklärung 108
Zur Erheblichkeit des Mietrückstanden nach des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB 112
Kündigung wegen verweigerter Duldung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten 113
Unwirksame Kündigung kann Funktion einer konkludierten Abmahnung erfüllen 116
Zur Räumungs- und Herausgabepflicht eines bereits ausgezogenen Mitmieters 116
Keine Angemessenheitsprüfung bei Eigenbedarfskündigung 118
Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB bei zwei Wohnungen und einer weiteren (Gewerbe-)Einheit 123
Zur Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus 126
Lärm durch Streiten, Schreien, Poltern, Trampeln, Türenknallen, Fernsehen u.Ä. 127
Zur Rechtmäßigkeit einer Eigenbedarfskündigung alsbald nach Abschluss des Mietvertrages; keine Bedarfsvorschau 128
Kündigung wegen Zahlungsverzug trotz unverschuldeter Geldnot des Mieters 131
Keine Kündigung wegen Bezeichnung als „faul“ und „talentfreie Abrissbirne“ 134
14. Nutzungsentschädigung 135
Minderung der Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB nur ausnahmsweise 135
15. Ausgleichsansprüche nach Vertragsende 139
Zu Ausgleichsansprüchen für Arbeits- und Materialleistungen durch den Lebenspartner eines Abkömmlings 139
16. Verjährung 141
Zur Verlängerung der Verjährung nach § 548 BGB durch Formularklauseln 141
17. Zwangsvollstreckung 142
Einstellung der Zwangsräumung auf unbestimmte Zeit 142
18. Sonstiges 143
Zur Strafantragsberechtigung bei vermieteten Wohnungen 143
Unwirksamkeit einer Mieterwechselgebühr 145

References: § 126
 § 563
 § 558
 § 7
 § 940
 § 112
 § 543
 § 573
 § 546
 § 548