Source: http://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/105113-mietvertrag---schoenheitsreparaturen
Timestamp: 2017-07-22 02:28:14+00:00

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Schönheitsreparaturen - Rechtsberatung
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SchönheitsreparaturenStand: 14.06.2017 Schönheitsreparaturen - Ist der Mieter zu den Malerarbeiten verpflichtet?
Schönheitsreparaturen bei Auszug?
Laut dem Bundesgerichtshof Karlsruhe sind bis zu 75 Prozent der Schönheitsreparaturklauseln unwirksam.
Die Rechtsprechung sagt: Sogenannte starre Fristenpläne sind laut BGH ungültig. Solche Klauseln entbinden den Mieter davon, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Ist die Wohnung beim Einzug unrenoviert, muss bei Wohnungswechsel nicht renoviert werden.
Die Renovierung kann für den Mieter verpflichtend werden, wenn ihm ein angemessener Ausgleich gewährt wird.
Wände und Decken dürfen auch in ungewöhnlichen Farben gestrichen werden - Mieter müssen dann aber bei Auszug wieder für neutrale Farben auf den Wänden sorgen oder die Kosten der Renovierung tragen.
Mieter müssen nicht unbedingt eine Malerfirma für Renovierungsarbeiten beauftragen - allerdings sind sie dafür verantwortlich, dass die Renovierung fachgerecht ausgeführt wird.
Der BGH zum Thema Mietrecht und Schönheitsreparaturklausel: Sie darf Bewohner nicht unangemessen benachteiligen.
So könnte eine telefonische Rechtsberatung zum Thema "Renovierung beim Auszug" aussehen
Oft kommt es bei dem Thema Schönheitsreparaturen zu Streitigkeiten ? meistens nicht während des Mietverhältnisses, sondern danach, wenn die Wohnung übergeben wird. Welche Arbeiten zählen eigentlich als Schönheitsreparatur? Für wen besteht wann Renovierungspflicht? Welche Klauseln im Mietvertrag sind hinfällig? Wir beantworten die wichtigsten Fragen dazu:
Zu Schönheitsreparaturen zählen:
Anstreichen von Wänden, Decken, Innentüren, Fenstern (ohne Außenfront), Innenseiten von Außentüren, Heizkörper und Heizungsrohre
Fußbodenarbeiten (Schleifen und Versiegeln von Parkett, Teppichboden, Fliesenfugen säubern), Bohrlöcher in Fliesen/Kacheln verschließen, Dübellöcher verschließen, Streichen von Kellerräumen, Bei Einzug in eine unrenovierte Wohnung muss bei Auszug nicht zwingend renoviert werden. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich (beispielsweise mietfreie Monate, die dem Wert von Kosten der Instandsetzung entsprechen) anbietet. Dann können Mieter zur Renovierung verpflichtet werden.
Unwirksamer starrer Fristenplan als Renovierungsklausel
Wenn keine gültigen Klauseln vorhanden sind, müssen Schönheitsreparaturen vom Vermieter durchgeführt werden. Unwirksam wären starre Fristen wie ?Mieter müssen die Küche alle x-Jahre streichen?. Falls aber abschwächende Formulierungen wie ?im Allgemeinen? oder ?in der Regel? alle x-Jahre durchzuführen sind, vereinbart wurden, muss der Mieter ran. Die Klausel ?Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen? ist ebenso rechtmäßig und kann den Mieter in die Pflicht nehmen, die Reparaturen während der Mietzeit zu übernehmen.
Starre Quotenklausel (Abgeltungsklauseln)
Quotenklauseln, die Mietern anteilige Renovierungskosten aufzwingen, wenn sie vor Ablauf von gültigen Renovierungsklauseln ausziehen, können unwirksam sein. Die nachfolgende Klausel könnte angefochten werden: ?Der Mieter muss 20 % bzw. 40 % der Renovierungskosten übernehmen, wenn er innerhalb eines Jahres bzw. nach zwei Jahren auszieht?. Wer außerdem eine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag hat, die vorschreibt die Wohnung ? selbst wenn sie nicht renovierungsbedürftig ist ? renoviert zurückzugeben, muss sich nicht daran halten. Denn laut BGH Urteil (Az. VIII ZR 166/08) werden Mieter unangemessen benachteiligt, wenn sie unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Dann muss keine Endrenovierung durchgeführt werden.
Farbdiktat - bunte Farbe verboten?
Vermieter dürfen ihren Mietern nicht vorschreiben, in welcher Farbe sie Wände und Decken während der Mietdauer streichen sollen. Außerdem können Vermieter auch nicht vorschreiben, dass Mieter zum Beispiel Raufasertapete nutzen. Vor dem Wohnungswechsel gilt es dennoch, folgendes zu beachten: Wer die Wohnung zum Beispiel bunt gestrichen hat, sollte vor dem Auszug dafür sorgen, dass der Anstrich möglichst in dezenten Farbtönen, wie zum Beispiel weiß erfolgt. Das hat der BGH in Karlsruhe entschieden (Az. VIII ZR 416/12). Im vorliegenden Fall wurden einige Wände des gemieteten Objekts in kräftigen Farben (rot, gelb und blau) gestrichen. Der Vermieter beauftragte eine Malerfirma, welche die Wände nach Rückgabe der Wohnung wieder weiß strichen. Die Kosten über 3.600 Euro musste die ausgezogene damalige Mieterin übernehmen. übrigens gilt, dass für Renovierungsarbeiten nicht zwingend eine Malerfirma beauftragt werden muss. Wer auszieht, muss aber darauf achten, dass die Instandsetzung fachgerecht durchgeführt wird.
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Bildquelle: Niels Heidenreich creative commons CC BY 2.0.jpg
Schönheitsreparaturen - Ist der Mieter zu den Malerarbeiten verpflichtet?
Frage: Mietverhältnis begann am 01.10.2005 endet jetzt zum 15.08.2009. Im Mietvertrag steht unter Punkt 4: Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. Im Mietvertrag steht unter Punkt 5: Als angemessene Schönheitsreparaturen gelten in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Unter weitere Vereinbarungen: Bei Rückgabe der Mietsache sind alle Wände und Decken einschließlich Keller fachmännisch mit waschfester Dispersionsfarbe zu tünchen, ansonsten gilt Punkt 5 vollinhaltlich. Mietvertrag wurde vom Mieter auch so unterschrieben. Meine Frage lautet: Ist der Mieter zu den Malerarbeiten verpflichtet?
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Antwort: Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass der BGH in seinem Urteil - Az.: VIII ZR 178/05 - entschieden hat, dass es sich auch dann bzgl. der Schönheitsreparaturen um einen starren - deshalb unwirksamen - formularmäßig vereinbarten Fristenplan handelt, wenn die Fristen ohne weiteren Zusatz im Mietvertrag bezeichnet sind Beispiel: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. Es ist daher nicht erforderlich, dass weitere Formulierungen wie "zwingend, mindestens alle ..., wenigstens alle...? vorliegen. Vielmehr liegt ein starrer Fristenplan und damit eine unwirksame Klausel bereits dann vor, wenn eine Öffnungsklausel durch Formulierungen wie in der Regel alle..., grds. alle... ? wie in Ihrem Fall ? nicht enthalten ist. Sofern die Schönheitsreparaturklauseln in Ziffer 4 und 5 ? wovon ich ausgehe ? nicht privatschriftlich im einzelnen ausgehandelt wurden, sondern per Formular vertragsmäßig vorformuliert waren, gilt die o.g. Rechtsprechung, so dass Ziffer 4 und 5 des Mietvertrages unwirksam sind und keinerlei Rechtspflichten oder Rechtsansprüche auslösen. Anders liegt die Rechtslage bei den ?weiteren Vereinbarungen?, da ich davon ausgehe, dass diese wie üblich hand- oder maschinenschriftlich in das bestehende Mietvertragsformular ergänzt wurden. Denn für diesen Fall greift die o.g. BGH-Rechtsprechung ausdrücklich nicht. Vielmehr sollen Individualvereinbarungen weiterhin auch über diese Punkte zulässig sein. Der Mieter ist daher lediglich verpflichtet, die in den ?weiteren Vereinbarungen? enthaltenen und konkret beschriebenen Maßnahmen durchzuführen, konkret ?alle Wände und Decken einschließlich Keller fachmännisch mit waschfester Dispersionsfarbe zu tünchen?. Die voll inhaltliche Bezugnahme auf Punkt 5 des Mietvertrages kommt demgegenüber nicht zum Tragen, da Punkt 5 wie oben beschrieben aufgrund der neuesten BGH-Rechtsprechung als unwirksam zu beurteilen ist.
Frage: Unser Mietvertrag enthält eine "Schönheitsreparaturklausel" und die Verpflichtung zur Endrenovierung. Muss ich Schönheitsreparaturen ausführen und bei Auszug renovieren? Meine Frau und ich haben am 01.07.2007 eine renovierte 98 qm große 3 Zimmer-Wohnung (Erstbezug) bezogen und haben zum 31.03.2010 gekündigt. Die Wohnung (Raufaser weiß) ist in unseren Augen in einem guten Zustand, nicht überdurchschnittlich verwohnt: Nichtraucher, keine Dübel in der Wand. Nun sind wir laut Mietvertrag verpflichtet die Wohnung wie folgt zu übergeben: " §22 - Weitere Vereinbarungen: Rückgabe nach Beendigung der Mietzeit: "Die Böden - insb. Teppichboden/ Parkett - sind gereinigt, fleckenlos und ohne Beschädigung zu übergeben. Die Wohnung ist mit renovierter Wand und Deckenbehandlung ? ausgeführt von einem qualifizierten Fachmann zu übergeben. Ausführung: weiße Decken und Wände wie bei Übernahme. Schönheitsreparaturen haben wir seit Einzug nicht ausgeführt. Im Mietvertrag heisst es dazu: § 3 Miete und Nebenkosten: 3. Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er bei Ende des Mietverhältnisses alle vereinbarten Arbeiten auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Außentüren und Fenster von innen sowie sämtliche Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände. 4. Regelmäßig werden Schönheitsreparaturen fällig. Wir haben gelesen, dass eine vertragliche Verpflichtung zur Endrenovierung - unabhängig davon, ob eine Renovierung überhaupt erforderlich ist - und auferlegte Schönheitsreparaturen den Vertrag unwirksam machen: Auszug aus einer Online-Quelle: Mietverträge sehen häufig im vorformulierten Standardmietvertrag einen Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen und in einer Anlage die Pflicht zur Endrenovierung vor. Auch bei solchen Klauseln darf die Renovierungspflicht aber nicht unabhängig davon bestehen, ob die Renovierung erforderlich ist. Die pauschale Regelung ?Bei Auszug hat der Mieter die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben? ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam (BGH, Urteil vom 25.6.2003, Az. VIII ZR 335/02). Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie nicht berücksichtigt, wann die letzten Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden. Die Unwirksamkeit führt auch hier dazu, dass die Klausel unwirksam ist. Der BGH geht aber noch weiter. Weil dem Mieter durch die Schönheitsreparaturklausel und die davon unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung insgesamt ein "Übermaß an Renovierungspflichten" auferlegt wird, sind beide Klauseln unwirksam. Der Mieter muss also weder die Schönheitsreparaturen während des Mietvertrages noch eine Endrenovierung durchführen (BGH, Urteil vom 25.6.2003, Az. VIII ZR 335/02; Urteil vom 14.5.2003, Az. VIII ZR 308/02). Wir ziehen ab dem 15.03.2010 (Mietvertrag zum 31.03.10 gekündigt) und müssen nun dringend wissen, ob wir die Wohnung komplett neu streichen lassen müssen vor der Übergabe? Es gibt eine tiefe Kerbe im Wohnzimmer-Parkett - durch einen herunter gefallenen Bilderrahmen- diesen Schaden würden wir allenfalls übernehmen.
Antwort: Sehr geehrter Mandant, Klauseln, die neben der Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen auch die Verpflichtung zur Anfangs- oder Endrenovierung enthalten, sind jedenfalls bei Wohnraummietverträgen unwirksam (BGH v. 14.5.2003, VIII ZR 308/02, WuM 2003, 436). Auch wenn die Verpflichtungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in getrennten Klauseln enthalten sind, können sie nicht isoliert betrachtet werden. Der sog. Summierungseffekt führt zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH v. 14.5.2003, VIII ZR 308/02, WuM 2003, 436). Dies gilt auch dann, wenn beide Klauseln für sich gesehen wirksam sind. Der Summierungseffekt beider Klauseln kann dann zur Gesamtunwirksamkeit führen, da der Mieter andernfalls unangemessen benachteiligt würde (BGH v. 25.6.2003, VIII ZR 335/ 02, WuM 2003, 561). Eine Endrenovierung schuldet der Mieter nur, wenn er sich während der Mietzeit an die Renovierungsfristen gemäß dem Fristenplan vertragswidrig nicht gehalten hat, d. h. bei Beendigung des Mietverhältnisses die Fristen seit Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind (BGH, RE v. 1.7.1987, a. a. O.; Urteil v. 3.6.1998, VIII ZR 317/97, NJW 1998, S. 3114). Der Mieter hat die Renovierungsarbeiten qualitativ "fachgerecht in mittlerer Art und Güte" (§ 243 Abs. 1 BGB; BGH v. 6.7.1988, VIII ARZ 1/88, NJW 1988, 2790) auszuführen. Soweit der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführt, reicht es aus, wenn diese einen ordnungsgemäßen Standard haben, d. h. kleinere Mängel sind hinzunehmen. Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, die Arbeiten durch einen Fachbetrieb oder einen vom Vermieter bestimmten Fachhandwerker vornehmen zu lassen, ist unwirksam (BGH v. 6.7.1988, a. a. O., OLG Stuttgart v. 19.8.1993, a. a. O.), da sie dem Mieter die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistungen nimmt. Die Ausführung mittlerer Art und Güte erfordert die Verwendung neutraler und wischfester Farben. Das Überstreichen von Raufasertapeten entspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Leistung. Bei Schlechterfüllung haftet der Mieter jedenfalls auf Schadensersatz. Insoweit haben Sie dahingehend Recht, dass die Klausel, ich gehe von einer formularmäßig aufgebürdeten Klausel aus, zur Unwirksamkeit sowohl der Endrenovierungsklausel, als auch (!) der Schönheitsreparaturklausel führt. Sie müssen mithin die Wohnung lediglich besenrein hinterlassen, Renovierungsarbeiten, insbesondere das Anstreichen der Wände, ist nicht erforderlich. Bzgl. des beschädigten Parketts ist allerdings zutreffend, dass die Beschädigung aus sog. übermäßigem Mietgebrauch herrührt. Hier hat der Vermieter einen Anspruch auf Erstattung der Instandsetzungskosten. Hierbei handelt es sich nicht um eine Schönheitsreparatur (die ja aufgrund obiger Ausführungen nicht geschuldet sind) sondern um einen Schadensersatzanspruch des Vermieters.
Frage: Ich habe zum 30.06.10 meine Wohnung nach 10 Jahren gekündigt. Zu meinem Mietvertrag gibt es ein Zusatzblatt "Fristenplan". Meine Frage wäre jetzt "Muss ich die folgenden Arbeiten ausführen": - Tapete (im Flur) entfernen die ich von meinem Vormieter übernommen hatte. - Die alten Türen in weiss streichen - Die Decken in allen Räumen in weiss streichen. - Die Rauhfasertapeten in der Küche und im Bad in weiss streichen.
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Antwort: Sehr geehrter Mandant, Fragestellung: Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses Nr. 4 Abs. 2 AVB (Allgemeine Vertragsbestimmungen) enthält die Klausel: Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmers von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen. Die Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeit in Nr. 4 Abs. 2 AVB auf die bisherige Ausführungsart ist eine unangemessene Benachteiligung. Hierdurch wird die Gesamtregelung der Schönheitsreparaturen unwirksam, BGH, Urt. v. 28.03.2007 Az: VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259 (= NJW 2007, 1743). Der BGH führt bereits im Tenor seines dem Mieter Recht gebenden Urteils aus: »Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. September 2004 Az: VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775 , unter II 1 c).« Anzuwendende Vorschriften: BGB § 535 Abs. 1 S. 2, § 307 Abs. 1 S. 1; Das zu Grunde liegende Urteil fällte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, welches vom Landgericht Berlin und nunmehr vom BGH bestätigt wurde. Das Berufungsgericht (Landgericht Berlin) hat ausgeführt: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Pflicht zu deren Durchführung sei nicht wirksam auf den Beklagten übertragen worden. Die entsprechende formularvertragliche Regelung benachteilige den Beklagten nach Treu und Glauben unangemessen und sei daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Zwar begegne die Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen für sich genommen keinen Bedenken. Unwirksam sei jedoch die Allgemeine Vertragsbestimmung (AVB), wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Diese Klausel sei unklar und benachteilige den Mieter unangemessen. Aufgrund des Summierungseffektes sei neben der Regelung über die Zustimmungsbedürftigkeit auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam. Der BGH bestätigte dies mit folgender Begründung: Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht einen Schadensersatzanspruch der Klägerin verneint. Der Beklagte kann nicht erfolgreich wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden, weil diese Pflicht nicht wirksam auf ihn übertragen wurde. 1. Zu Recht hat das Landgericht die Formularklausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, als unwirksam erachtet. Die Klausel ist unklar (§ 305 c Abs. 2 BGB) und benachteiligt in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Klausel ist deshalb unklar, weil nicht eindeutig ist, was unter "Ausführungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1. Teil B Rn 76). Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart", beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart, würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist. Da die Klausel schon aus diesem Grund der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält, bedarf keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirkt (so das Berufungsgericht unter Berufung auf Langenberg, aaO. Rn 75) und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. 2. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Denn die, bei isolierter Betrachtung unbedenkliche, Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wird durch die Festlegung auf die bisherige "Ausführungsart" in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung inhaltlich dahin ausgestaltet, dass der Mieter sich strikt an die bisherige "Ausführungsart" zu halten hat, wenn er nicht für jede Abweichung um Zustimmung der Klägerin nachsuchen will oder wenn die Zustimmung verweigert wird. Diese den Mieter unangemessen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeit ließe sich zwar durch die Streichung der Klausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB beseitigen. Dies wäre indessen eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2004 Az: VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c). Demgemäß könnte der Vermieter von Ihnen allein nach der vertraglichen Regelung keine weiteren Schönheitsreparaturen verlangen, bzw. bei Weigerung durch Sie keinen Schadenersatz fordern oder Abzüge von der Mietkaution vornehmen; siehe jedoch unten die Erläuterungen zum Vorabnahmebogen. Nr. 4 Abs. 2 Ihrer AVB in Verbindung mit dem Fristenplan enthält die Klausel, dass Sie verpflichtet sind, die dort aufgeführten Schönheitsreparaturen ?fachgerecht ausführen zu lassen?... Diese Klausel benachteiligt Sie schon deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), da Sie Ihnen das Recht nimmt, die geforderten Arbeiten selbst durchzuführen. Gleiches gilt für die Klausel in Abs. 2 des Fristenplans: ?Beim Auszug aus der Wohnung ist der Anstrich...? Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ist die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde, Urteil des BGH vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06. Im Ergebnis wären Sie mithin zu keinerlei Renovierungsarbeiten verpflichtet, was Ihrem Vermieter vermutlich bewusst ist. Denn die Rechtsprechung bezüglich der ?Ausführungsart? ist nicht neu und einem Vermieter von der Größe des Ihrigen vermutlich hinreichend bekannt. Anderenfalls hätte er Ihnen sicherlich die Pflichten nicht durch den Vorabnahmebogen auferlegt. Denn durch die Unterzeichnung des Vorabnahmebogens haben Sie quasi Ihre Verpflichtung zur Durchführung der dort aufgeführten Arbeiten anerkannt, obwohl Sie, wie dargelegt, hierzu nicht verpflichtet gewesen wären. Das Abnahmeprotokoll stellt ein Schuldanerkenntnis dar und verpflichtet den Mieter, die darin aufgelisteten Mängel zu beseitigen. Dies gilt auch, wenn die anerkannte Renovierungspflicht über das im Mietverhältnis vereinbarte Maß hinausgeht. Für nicht aufgelistete Mängel, die bei der Abnahme erkennbar waren oder hätten erkannt werden können, kann der Mieter indes nicht in Anspruch genommen werden. Auch nicht für versteckte Mängel, denn dem Vermieter obliegt eine Untersuchungspflicht, der er ggf. mit einem Sachverständigen nachkommen kann, vgl. AG Brandenburg, Az.: 32 C 137/04, GE 2005, 1555. Hat der Mieter das Abnahmeprotokoll unterzeichnet, muss er im Streitfall dem Vermieter beweisen, dass die aufgelisteten Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt wurden, vgl. LG Berlin, Az.: 64 S 119/05, GE 2006, 1037. Inwieweit Sie ggf. bei der Unterzeichnung des Bogens getäuscht wurden oder Ihnen die Bedeutung der Unterzeichnung ggf. bewusst vorenthalten wurde, vermag ich nach dem mitgeteilten Sachverhalt nicht zu beurteilen. Kann dem Vermieter bzw. Hausmeister als dessen Vertreter Arglist nachgewiesen werden, wäre eine Anfechtung überlegenswert. Hinweis: Zu trennen von den Schönheitsreparaturen ist die Beseitigung von Schäden, wie z. B. Entfernen und Verschließen von Dübellöchern. Diese Arbeiten sind stets vom Mieter durchzuführen. Gleiches gilt für eine Endreinigung.
Frage: Auszug aus Mietvertrag vom 17.9.1997 "Instandhaltung der Mieträume und Schönheitsreparaturen 1. Der Vermieter hat die Wohnräume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind. 2. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalt der Mieträume in Weiß. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen. Bei normaler Benutzung sind die Schönheitsreparaturen, ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen. Der Mieter verpflichtet sich, vorstehende Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht entsprechend dem Fristenplan auszuführen. Der Mieter übernimmt die Wohnung in renoviertem Zustand. Der hat sich nach dem Fristenplan laufend instand zu halten und bei Beendigung des Mietverhältnisses im renovierten Zustand zurückzugeben. ... 3. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und gibt der Mieter die Wohnung nicht fachgerecht renoviert zurück, so hat der Mieter aufgrund eines eingeholten Kostenvoranschlages eines Fachunternehmens zur Abgeltung der Renovierungspflichten folgende Zahlungen zu leisten: 4. Liegen die letzten fachgerechten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück = 20 % der Kosten des Kostenanschlages, länger als 2 Jahre zurück = 40 % der Kosten des Kostenanschlages, länger als 3 Jahre zurück = 60 % der Kosten des Kostenanschlages, länger als 4 Jahre zurück = 80 % der Kosten des Kostenanschlages, länger als 5 Jahre zurück, besteht die Verpflichtung zur fälligen Vollrenovierung. Dem Mieter bleibt vorbehalten, statt der Erfüllung dieser Zahlungsverpflichtung die fachgerechte Renovierung selbst vorzunehmen." Fragen: 1. Besteht bei Auszug Renovierungspflicht entsprechend der Regelung des Mietvertrages? 2. Teppichboden ist seit Einzug 1997 nicht ausgewechselt worden, ist ausgeblichen, kaum noch wirkungsvoll zu reinigen. Muss Mieter trotzdem reinigen oder muss dieser vom Vermieter sowieso ausgewechselt werden, da älter als 10 Jahre.
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Antwort: Sehr geehrte Mandantin, mit dem Thema der Pflicht zu Schönheitsreparaturen hat sich der Bundesgerichtshof in den zurückliegenden Jahren in einer ganzen Reihe von Entscheidungen auseinandergesetzt. Schon die Tatsache, dass diese vielen Entscheidungen notwendig waren, macht deutlich, dass es sich hier nicht um eine einfache Rechtsmaterie handelt. Der BGH hat in seinen Entscheidungen zunächst deutlich gemacht, dass die Mietvertragsparteien im Mietvertrag Schönheitsreparaturen vereinbaren können. Diese Vereinbarung ist aber nichtig, wenn der Mieter damit unangemessen benachteiligt wird. Eine solche Benachteiligung ist bei „starren“ Renovierungsfristen angenommen worden. Starre Renovierungsfristen liegen vor, wenn die Renovierung zwingend innerhalb bestimmter Fristen durchgeführt werden müssen. Sie sind zulässig, wenn Abweichungen von den Fristen möglich sind. In Ihrem Fall liegen keine starren Fristen vor, da nur bei „normaler Nutzung“ diese Fristen einzuhalten sind. Das bedeutet zugleich, dass bei intensiver Nutzung häufiger und bei geringer Nutzung weniger oft renoviert werden muss. Dann liegen aber keine starren Fristen mehr vor. Unzulässig ist auch, wenn neben den regelmäßigen Schönheitsreparaturen zusätzlich eine Endrenovierung vorgeschrieben ist. Das ist bei Ihnen nach meiner Auffassung der Fall, da nach dem Mietvertrag neben den üblichen Renovierungen die Wohnung „bei Beendigung des Mietverhältnisses im renovierten Zustand zurückzugeben“ ist. Diese Klausel spricht für eine Unwirksamkeit des Vertrages. Damit gibt es gute Gründe wegen der Endrenovierungsklausel anzunehmen, dass eine Renovierungspflicht insgesamt eher nicht besteht. Die genaue Auslegung des Vertrages obliegt aber im Streitfall letztlich dem örtlichen Amtsrichter und kann daher nicht verbindlich vorhergesagt werden. Hinsichtlich des Teppichbodens kommt es auf die getroffenen Vereinbarungen im Mietvertrag an. Sind hier keine Vereinbarungen getroffen, reicht die Reinigung mit einem haushaltsüblichen Staubsauger. Ist vertraglich eine weitergehende Vereinbarung getroffen, muss diese trotz des Alters des Bodens erfüllt werden; in keinem Fall muss der Mieter den Teppichboden auswechseln. Wegen der Unsicherheiten in diesen Fragen empfehle ich folgendes Vorgehen: 1. Besteht eine Rechtschutzversicherung würde ich nichts machen und es auf ein Verfahren ankommen lassen. 2. Besteht keine Versicherung würde ich den Versuch eines Gespräches mit dem Vermieter unternehmen und unter Hinweis auf die unsichere Rechtslage für den Vermieter eine angemessene Zahlung anbieten und diese dann auch vornehmen. Dem Vermieter bleibt es dann überlassen zu entscheiden, ob er den Restbetrag mit einem erheblichen Kostenrisiko für sich einklagen will. Erfahrungsgemäß sehen viele Vermieter davon ab. Hinweis: Bei größeren Vermietern (Wohnungsgesellschaften) ist die Frage der Wirksamkeit der Klausel zur Schönheitsreparatur oft bereits in vorhergehenden Entscheidungen durch das örtliche Amtsgericht entschieden. Hier lohnt es sich vielleicht nachzufragen.
Frage: Die Wohnung wurde von uns 11 Jahre und 7 Monate bewohnt. Folgende Fragen: Müssen Wände (teilweise farbig), Heizkörper und Fenster innen gestrichen werden? Im Mietvertrag (Mai 2000) wurde die Durchführung durch den Mieter, mit entsprechenden Zyklen (3, 5 Jahre), vereinbart. In zwei Räumen befinden sich Sitzrisse, die der Vermieter am Ende (aber noch in) der Mietzeit ausbessern lassen möchte. Kann er dies ohne Mietminderung tun? Außerdem soll in dieser Zeit ein neuer Boden verlegt werden. Wie verhält es sich mit den Kosten für das Streichen der Wände, die von der Reparatur betroffen sind? Im Garten befinden sich zum Teil wild aufgegangene Sträucher usw. Teilweise wurden sie bereits entfernt. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Pflege des Gartens dem Mieter obliege, außerdem darauf zu achten sei, dass der Garten in einem sauberen Zustand sei. Der Vermieter verlangt, alle wild aufgegangenen Sträucher zu entfernen. Wo endet hier unsere Verpflichtung?
Antwort: Der Gesetzgeber hat die grundsätzlichen mietrechtlichen Regelungen als Teil des BGB bereits vor über 100 Jahren geschaffen. Nach der gesetzlichen Konstruktion erhält der Vermieter vom Mieter als Gegenleistung für das Wohnrecht, also das Nutzungsrecht am Wohnraum des Vermieters, den Mietzins. Damit sind alle Ansprüche des Vermieters abgedeckt. Er kann mithin vom Mieter nicht verlangen, dass dieser zusätzliche Aufwendungen, abgesehen von Schadenersatz, trägt. Insbesondere ist es grundsätzlich die Pflicht des Vermieters, den vermieteten Wohnraum in einem vertragsgerechten Zustand zu erhalten. Hierzu gehört regelmäßig auch die Vornahme von Schönheitsreparaturen. In den vergangenen Jahrzehnten hat sich allerdings in Literatur und Rechtsprechung durchgesetzt, dass der Vermieter in zwei Teilbereichen die Kosten für die Instandhaltung des Wohnraumes auf den Mieter übertragen kann. Dies ist zum einen die Überwälzung der Aufwendungen für so genannte Kleinstreparaturen; zum anderen ist dies die Überwälzung der Aufwendungen für Schönheitsreparaturmassnahmen. Beide Kostenregelungen zulasten des Mieters setzen allerdings voraus, dass es eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag oder einem Anhang oder einer Ergänzung des Mietvertrages gibt. Fehlt es an einer solchen Überwälzungsvereinbarung, oder ist eine vorhandene Vereinbarung unwirksam, tritt wieder die gesetzliche Regelung ein; dann ist der Vermieter verpflichtet, die Reparaturen vorzunehmen. Der Mieter ist dagegen verpflichtet, die Wohnung in gesäubertem Zustand zurückzugeben; Bohrlöcher sind zu verschließen. Im Bereich der Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof (BGH) seit dem Jahre 2004 eine Vielzahl von Schönheitsreparaturklauseln aufgehoben, weil diese den Mieter benachteiligen, dem Vermieter also einen nicht gerechtfertigten Vorteil verschaffen. Es gilt, die individuelle Vereinbarung im Mietvertrag auf deren Wirksamkeit zu überprüfen. Im von Ihnen übersandten Mietvertrag findet sich eine Regelung über die Schönheitsreparaturen in Punkt 8. sowie in Punkt 18.1. des Mietvertrages. Dabei wird Ihnen auferlegt, notwendige bzw. nach dem Grade der Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturmassnahmen durchzuführen. Sind solche noch nicht fällig, etwa weil Sie nur kurz in einem Wohnraum wohnten oder aber weil die Wohnung bzw. die Schönheitsdekoration sehr sorgsam behandelt wurden, sind Sie nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturmassnahmen durchzuführen oder durchführen zu lassen. Allerdings besteht die Möglichkeit, Sie angemessen an den Kosten der Schönheitsreparaturmassnahmen zu beteiligen (Punkt 8.4. des Mietvertrages). Eine solche Verpflichtung des Mieters ist wirksam. Sie werden lediglich verpflichtet, Schönheitsreparaturmassnahmen durchzuführen oder durchführen zu lassen, wenn diese erforderlich sind. Allerdings enthält die Anlage 1 in deren Punkt b) eine Pflicht, bei Beendigung des Mietvertrages Wände und Decken mit weißer Farbe zu streichen. Hier wird nicht auf die Notwendigkeit der Renovierung abgestellt. Da die Anlage 1 Bestandteil des Mietvertrages ist, handelt es sich hier um eine vereinbarte unbedingte Endrenovierungsklausel. Durch diese Klausel wird der Mieter verpflichtet, bei Auszug aus dem Wohnraum ohne Ansehung der Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen diese vorzunehmen. Eine solche unbedingte Endrenovierungsklausel ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam, weil der Mieter übervorteilt wird, da dieser auch dann zur Vornahme der Schönheitsreparatur verpflichtet wäre, wenn dieser erst gerade renoviert hat. Mehr noch - der BGH hat in weiteren Entscheidungen geregelt, dass eine vorhandene unbedingte - und unwirksame - Endrenovierungsklausel auch alle anderen im Vertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklauseln unwirksam macht. Mithin enthält Ihr Mietvertrag keine wirksame Schönheitsreparaturklausel. Sie sind also nur verpflichtet, den Wohnraum besenrein und mit verschlossenen Bohrlöchern zurückzugeben.
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Verträge zum Thema Schönheitsreparaturen

References: BGH 
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 § 3
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 § 535
 § 307
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