Source: http://jyrkivirolainen.blogspot.com/2012/01/530-kko-20121-sopimuksen-tulkinnasta.html
Timestamp: 2018-02-21 19:30:38+00:00

Document:
Virolainen: 530. KKO 2012:1: Sopimuksen tulkinnasta epämääräinen ennakkopäätös
1. Korkeimman oikeuden tämän vuoden ensimmäinen ennakkopäätös (KKO 2012:1) koskettelee sopimuksen eli kiinteistön kauppakirjan ehdon sitovuutta ja kaupan edellytystä. Nämä käsitteet mainitaan asiasanoina ennakkopäätöksen otsikossa. Itse asiassa tapauksessa näyttäisi kuitenkin olevan kysymys sopimusehdon tulkinnasta.
2. Edellytysopista, samoin kuin sopimuksen tulkinnastakin, on kirjoitettu aikojen kuluessa esimerkiksi muissa pohjoismaissa ja Saksassa useita väitöskirjoja ja lukuisia muita oikeustieteellisiä julkaisuja. Suomalainen oikeustiede on tähän asti välttynyt tältä "autuudelta", mutta toki edellytysoppi ja sopimuksen tulkintaproblematiikka tunnetaan myös täkäläisissä sopimusoikeudellisissa oppikirjoissa ja yleisesityksissä. Nämä kysymykset tunnetaan myös oikeuskäytännössä aina korkeimman oikeuden ennakkopäätöksiä myöten, eikä mikään ihme, sillä sopimusriidoissa on varsin usein kysymys nimenomaan siitä, mitä sopimusosapuolet ovat sopimusta tehtäessä tarkoittaneet ja edellyttäneet.
3. Kirjoitetussa laissa ei ole oikeustoimen edellytyksistä tai niiden vaikutuksista nimenomaisia säännöksiä. Tällöin joudutaan turvautumaan muihin oikeuslähteisiin, kuten esimerkiksi muun lainsäädännön analogiseen soveltamiseen, sopimusoikeudellisiin periaatteisiin, oikeuskäytännön ratkaisuihin, oikeuskirjallisuuteen, asia-argumentteihin tai teleologisiin argumentteihin jne.
4. Oikeustoimen edellytyksellä tarkoitetaan lyhyesti sanottuna sopimuspuolen tietoista otaksumaa sopimuksen kannalta merkityksellisestä olosuhteesta. Edellytys on sopimuksen sisällön eli sopimusehtojen ohella itsenäinen oikeudellinen tosiseikka (oikeustosiseikka). Edellytys eroaa oikeustoimen ehdosta siinä, että edellytys jää sopimuksen ulkopuolelle eivätkä sopijapuolet ole ottaneet lukuun edellytyksen toteutumatta jäämisen tai vääräksi osoittautumisen mahdollisuutta. Käytännössä voi tosin olla vaikea tehdä eroa edellytyksen ja alitajuisen ehdon välillä. Vastaavasti edellytyksen ja motiivi- eli vaikutinerehdyksen välinen raja voi käytännössä olla hiuksenhieno, mutta periaatteessa ero on selvä. Motiivi on seikka, joka saa henkilön tekemään sopimuksen. Vaikka henkilöllä on motiivi, hän ei olisi tehnyt sopimusta, jos hän olisi tiennyt, että edellytys tulisi olemaan paikkansa pitämätön. Motiivierehdyksen takia sopimus voidaan julistaa pätemättömäksi OikTL 33 §:n nojalla.
5. Ratkaisun KKO 2012:1 otsikko on lyhyt ja ytimekäs, mutta samalla mitäänsanomaton, sillä siinä ilmoitetaan vain, mistä sopimusehdosta tapauksessa on kysymys ja mikä on tuomiossa ratkaistu oikeuskysymys. Otsikossa ei mainita ratkaisu- tai oikeusohjetta eli sitä, miten tapaus on ratkaistu ja millä perustella. Tällainen tyyli ("fråga om") on ennakkopäätöksissä nykyisin hyvin yleinen. Siitä on se hyvä puoli, että lukija joutuu perehtymään otsikon lisäksi ratkaisun perusteluihin, joista voidaan yrittää tapauksen clou (oikeusohje) ja punainen lanka.
6. Ennakkopäätöksen otsikko kuuluu näin:
7. Maininta siitä, että tapauksessa olisi ollut kyse "kauppaehdon sitovuudesta", vaikuttaa hieman harhaanjohtavalta, sillä jutussa ei vaadittu kaupan purkamista tai kauppaehdon sovittelua. Kysymys on ollut siitä, mikä merkitys mainitulla maaperän puhdistamisvelvoitteella oli kaupan edellytyksenä, kun kaupanteon jälkeen oli käynyt ilmi, että puhdistamisvelvoitetta koskeva ehto oli perustunut osin virheellisiin edellytyksiin.
8. Korkeimman oikeuden tuomio kokonaisuudessaan löytyy tästä.
9. Selosteesta on jätetty pois alemmissa oikeuksissa ja korkeimmassa oikeudessa maksettaviksi tuomittuja oikeudenkäyntikuluja koskevat kohdat. Pois on jätetty myös varsinaisessa tuomiossa oleva maininta, jonka mukaan Nikron korkeimmalle oikeudelle antamassa vastineessa on pyydetty, että kauppaneuvotteluissa välittäjänä toiminutta ja kauppakirjan laatinutta Markku M:ää kuultaisiin todistajana myös korkeimmassa oikeudessa. Vastineen mukaan MM:n kuuleminen korkeimmassa oikeudessa todistajana olisi välttämätöntä, jotta kaupan sisällöstä ja osapuolten tarkoituksesta olisi mahdollista saada oikea kuva. Korkein oikeus kuitenkin epäsi sanotun pyynnön sillä perusteella, että suullisen käsittelyn toimittaminen, mitä MM:n kuuleminen olisi edellyttänyt, ei ole "korkeimman oikeuden pääasiaratkaisun perusteluissa lausuttu huomioon ottaen" tarpeen. Perustelu on mitäänsanomaton, ja pyynnön epääminen näyttäisikin johtuneen lähinnä vain siitä, ettei korkeimman oikeuden "selviä pasmoja" päästäisi MM:n kuulemisella sekoittamaan.
10. Joulukuussa 2000 tehdyn kauppakirjan 10. kohdassa myyjä (Jukova) siis ilmoittaa kiinteistön alueella todetuista epäpuhtauksista, jotka yhtiö sitoutuu kustannuksellaan poistamaan ja korvaamaan puhtailla maa-aineksilla insinööritoimiston laatiman kunnostussuunnitelman mukaisesti. Mainitussa kohdassa todetaan edelleen, että ostaja (Nikro) on tutustunut insinööritoimiston 7.11.2000 laatimaan maaperätutkimukseen sekä 13.12.2000 laatimaan kunnostussuunnitelmaan. Ehdon mukaan kunnostaminen tehdään vastaamaan teollisuusalueille hyväksyttyjä raja-arvotasoja ja että töiden aloittaminen edellyttää ympäristöviranomaisten hyväksymistä suunnitelmille. Kauppakirjan kohdassa 2 todetaan, että loppukauppahinta 100 000 markkaa suoritetaan, kun Jukova on kustannukseltaan poistanut tontilla havaitut saastuneet maa-alueet. Kiinteistön kauppahinta oli 1 350 000 markkaa.
11. Kaupanteon jälkeen ilmeni, etteivät ympäristöviranomaiset hyväksyneet kunnostussuunnitelmaa sellaisenaan, vaan edellyttivät lisätutkimuksia. Lisäksi selvisi, että pitkään teollisessa käytössä olleen kiinteistön maaperä oli huomattavasti pahemmin pilaantunut kuin insinööritoimiston tutkimuksen perusteella saatettiin päätellä. Sellaisten puhdistus- ja maanvaihtotoimenpiteiden kustannukset, joilla voitaisiin saavuttaa teollisuusalueella riittävä ja kyseisellä alueella hyväksyttävä maaperän puhtaustaso, saattaisivat olla moninkertaiset arvioituun nähden ja ylittää kiinteistön kauppahinnan, joka oli ollut 1 350 000 markkaa. Esitettyjen uusien arvioiden mukaan kustannukset tulisivat olemaan noin 1,5 - 4 miljoonaa euroa.
12. Kun kaupan osapuolet olivat saaneet tietää, että maaperän puhdistamistarve ja kustannukset poikkesivat olennaisesti siitä, mitä kauppakirjassa tarkoitetussa kunnostussuunnitelmassa oli esitetty, Jukovan ja Nikron välisissä neuvotteluissa oli ollut esillä kaupan purkamisen mahdollisuus. Sellaiseen ratkaisuun ei kuitenkaan päädytty. Tämän jälkeen Nikro on, vasta noin seitsemän vuoden kuluttua kaupanteosta, kanteellaan vaatinut Jukovan velvoittamista ryhtymään ympäristöviranomaisten hyväksymiin toimenpiteisiin kiinteistön maaperän epäpuhtauksien poistamiseksi viranomaisten määrittelemään tasoon asti sillä uhalla, että ostajalla on oikeus teettää puhdistustyö myyjän kustannuksella.
13. Korkeimman oikeuden ratkaisun oikeudelliset lähtökohdat ilmenevät perustelujen kohdista 4 ja 6. Tämä esitys on suppea, eikä siinä viitata lainkaan oikeustoimen edellytyksiä tai tulkintaa koskevaan aiempaan oikeuskäytäntöön tai oikeuskirjallisuuteen. Kun laissa ei ole asiaa koskevia säännöksiä, olisi perustelujen yleisessä osassa toki pitänyt selostaa edellytysoppia ja oikeudellisen arvioinnin lähtökohtia paljon laajemmin. Jos sanotunlainen tapaus olisi ratkaistu Ruotsin tai Norjan korkeimmassa oikeudessa, olisi perustelujen "yleisten oppien" kohdalla varmuudella viitattu laajasti ja yksilöidysti alan oikeuskirjallisuuteen. Myös useimpien muiden maiden ylimmät tuomioistuimet viittaavat säännönmukaisesti oikeuskirjallisuuteen. Mutta Suomen korkein oikeus ei viittaa juuri koskaan oikeuskirjallisuuteen ja jos viittaa, niin ainoastaan hyvin yleisessä muodossa tyyliin "myös oikeuskirjallisuudessa on katsottu." Ilmeisesti korkeimmassa oikeudessa ollaan sitä mieltä, että suomalainen oikeuskirjallisuus on niin yhdentekevää, ettei siellä milloinkaan julkaista mitään sellaista, mihin olisi aiheellista viitata. Valtakunnan etevimmät oikeusoppineet on, tietty, rekrytoitu heti kun niitä vain ilmestyy, kiireen vilkkaa välimiehiksi korkeimpaan oikeuteen, minkä jälkeen heidän ei enää tarvitse kirjoittaa tai lukea oikeustieteellisiä tekstejä.
14. Käräjäoikeus ja hovioikeus hyväksyivät kiinteistön ostajan (Nikron) kanteen. Korkeimmassa oikeudessa asia kuitenkin kääntyi päälaelleen, sillä alempien oikeuksien tuomiot kumottiin ja Nikron kanne hylättiin. Se, miksi asiassa kävi näin, ilmenee tai ainakin pitäisi ilmetä perustelujen kohdista 13-16. Perustelut ovat kuitenkin myös tältä osin niukat. Tyypilliseen tapaansa korkein oikeus ei ole ottanut perusteluissaan missään kohdin minkäänlaista kantaa hovioikeuden tuomion perusteluihin, vaikka valituksessa on nimenomaan kyse juuri hovioikeuden tuomion sisällöstä. Korkein oikeus on lähtenyt ratkaisemaan asiaa ikään kuin täysin puhtaalta pöydältä kiinnittämättä huomioon alempien oikeuksien ratkaisujen perusteluihin. Minkäänlaista dialogia eri oikeusasteiden välille ei tällöin synny.
16. Keskeisin huomio perusteluista on se, että korkein oikeus ei ole noudattanut pro et contra -metodia ja perustelutapaa. Tosiseikkojen selostamisen yhteydessä on tosin kerrottu, mitä Nikro on kaupanteon yhteydessä edellyttänyt (kohta 7). Siinä vaiheessa, kun perusteluissa edetään tosiseikkojen juridiseen arviointiin ja johtopäätökseen, on contra-näkökohdat sen sijaan sivuutettu täydellisesti ja riitakysymystä eli oikeustoimen edellytystä on tarkasteltu ainoastaan Jukovan esiintuomien seikkojen valossa; viittaan perustelujen kohtiin 13-16, missä oikeudellinen päättely esitetään.
17. Korkein oikeus on nojautunut päättelyssään yksinomaan siihen, mitä kaupan toinen osapuoli eli myyjäyhtiö Jukova oli ko. sopimuskohdassa puhdistusvelvollisuudella tarkoittanut ja edellyttänyt. Se taas, mitä toinen osapuoli eli ostajayhtiö oli tuolla ehdolla edellyttänyt, on jätetty huomiotta. Kiinteistön kaupassa ostaja saa toki aina edellyttää, että kaupan kohteena oleva kiinteistö on virheetön ja aiottuun tarkoitukseen soveltuva. Kun perusteluissa lausutaan (kohta 13), että puhdistustoimenpiteiden laajuus ja kustannukset ovat olleet myyjälle olennaisia kysymyksiä, niin on syytä todeta, että nämä asiat ovat olleet myös ostajalle vähintään yhtä olennaisia kysymyksiä, sillä ilman asianmukaisia puhdistustöitä kauppaa tuskin olisi syntynyt. Korkein oikeus on kuitenkin huomioinut yksinomaan myyjän intressit ja edellytyksen.
18. Korkein oikeus ei ole huomioinut, että sopimuskohdassa 10 ei mainita mitään puhdistustöiden tai niistä aiheutuvien kustannusten jakamisesta kaupan osapuolen kesken, vaan siinä puhutaan yksinomaan myyjän velvollisuudesta puhdistaa maaperän epäpuhtaudet omalla kustannuksellaan. Sopimuskohdassa todetaan nimenomaisesti, että "kunnostaminen tehdään vastaamaan teollisuusalueille hyväksyttyjä raja-arvotasoja." Tämä on ymmärrettävää, sillä ostajayhtiön tarkoituksena oli harjoittaa kiinteistöllä teollista toimintaa, mikä olisi edellyttänyt kiinteistön maaperän puhdistamista ympäristöviranomaisten edellyttämällä tavalla.
19. Korkein oikeus toteaa, että kauppakirjan kohdassa 2 mainittu ehto loppukauppahinnan eli 100 000 markan maksamisesta ja sen kytkemisestä maaperän puhdistustöiden loppuun saattamiseen merkitsisi sitä, että ostajan on tullut ymmärtää, että myyjä oli sitoutunut kunnostustöihin ja niistä aiheutuviin kustannuksiin enintään tuolla summalla. Kauppakirjan liitteeksi on otettu insinööritoimiston laatimat maaperätutkimus ja kunnostussuunnitelma. Kohdassa 10 ei ole mainintaa mistään enimmäissummasta eikä siinä edes viitata kunnostussuunnitelmaan liittyvään kustannusarvioon, joka päätyy loppusummaan 109 200 mk.
20. Käräjäoikeus, jossa on kuultu todistajana muun muassa edellä mainittua MM:ää eli kauppakirjan laatinutta kiinteistönvälittäjää, joka oli osallistunut myös osapuolten välisiin kauppaneuvottteluihin, lausui perusteluissaan ko. osin seuraavaa:
- Henkilötodistelusta tai mistään muustakaan seikasta ei voida päätellä, että kiinteistökauppaa edeltävissä neuvotteluissa tai kiinteistökauppaa tehtäessä olisi tullut esille sellainen vaihtoehto, että maaperän puhdistuskustannuksista jokin osa voisi tulla Nikron kannettavaksi. Se, että maaperätutkimus ja kunnostussuunnitelma kustannusarvioineen olivat olleet käsillä kauppaa tehtäessä ja Nikron edustaja oli voinut niihin tutustua, ei osoita, että Nikro olisi hyväksynyt ne jollain tavoin itseään sitovasti niin, että se vastaisi jostain osasta kunnostuskustannuksia. Nikro oli voinut lähteä siitä, että maaperän kunnostaminen oli yksin Jukovan vastuulla.
21. Korkein oikeus on ilmeisesti katsonut, että kustannusarvion loppusuma eli 109 000 mk olisi merkinnyt puhdistustöistä aiheutuvia kustannuksia koskevaa vastuunrajoituslauseketta. Tämä olisi kuitenkin edellyttänyt, että vastuunrajoituksesta olisi otettu maininta kauppakirjaan. Näin ei kuitenkaan tehty eikä kauppakirjassa edes viitata kustannusarvioon.
22. Korkein oikeus on todennut (kohta 16), että "Jukovan on osoitettu kauppaa valmistellessaan toimineen huolellisesti." Tähän kohtaan on kuitenkin pakko laittaa suuri kysymys- ja miksei myös huutomerkki! Korkein oikeus ei ole vaivautunut perustelemaan tätä merkityksellistä lausumaansa enemmälti. Onko Jukova todella toiminut "huolellisesti" ja mitä korkein oikeus on "huolellisuudella" tässä yhteydessä itse asiassa tarkoittanut? Katsotaanpa hieman, onko Jukova todella toiminut huolellisesti.
23. Jukova oli tilannut maaperää koskevan tutkimuksen ja kunnostussuunnitelman paikalliselta insinööritoimistolta. Tämä suunnitelma on todettu jutussa käytännöllisesti katsoen "sudeksi." Käräjäoikeus, jonka perusteluihin myös hovioikeus on yhtynyt, toteaa tuomiossaan, että insinööritoimiston maaperätutkimus ja kunnostussuunnitelma olivat olleet "hyvin suppeita ja puutteellisia". Näissä tutkimuksessa ja suunnitelmissa ei oltu huomioitu mitenkään edes sitä, että kiinteistö sijaitsee pohjavesialueella eikä sitä, että tutkimuskohteesta vain 300 metrin päässä oli pohjavedenottamo. Nämä seikat olisi toki jo pintapuolisessa tutkimuksessa ja suunnitelmassa tullut havaita ja ottaa huomioon. Käräjäoikeuden johtopäätös on oikea: Jukova vastaa Nikrolle siitä, että sen insinööritoimistolta tilaama ja teettämä kunnostussuunnitelma ei ollut sellainen, että ympäristöviranomainen olisi voinut sen hyväksyä; sehän vastaa, joka tilaa! Jukovan olisi pitänyt huolehtia, että kiinteistön puhdistamisesta laadittiin sellainen suunnitelma, jonka perusteella puhdistamistyöt olisi voitu aloittaa. Mutta kuten sanottu, korkein oikeus on "jostain syystä" ummistanut silmänsä tältä faktalta ja johtopäätökseltä kokonaan. Merkillistä!
24. Kun näin on asian laita, ei voida tietenkään sanoa, kuten KKO on kuitenkin tehnyt, että Jukova oli toiminut huolellisesti kauppaa valmistellessaan. Se on virheellinen johtopäätös.
25. Edelleen on syytä havaita, vaikka korkein oikeus ei ole tätäkään seikkaa mitenkään noteerannut, että kauppakirjan on Jukovan toimeksiannosta laatinut Jukovan käyttämä kiinteistönvälittäjä (MM). Kummalla sopijapuolella siviilioikeudellisten oppien mukaan on riski siitä, että sopimus on epämääräinen ja tulkinnanvarainen? Vastaus on selvä: epäselvyyssäännön (in dubio contra stipulatorem) mukaan riskin sopimusehdon tulkinnanvaraisuudesta kantaa se osapuoli, joka on laatinut kyseisen sopimusehdon tai jonka toimeksiannon perustella ehto on laadittu. Jos jutussa ei ole voitu luotettavasti näyttää, mistä sopimusneuvotteluissa ja kauppakirjan mainitussa kohdassa on oikeastaan ollut tarkoitus sopia ja mitä edellyttää, kantaa riskin tästä siis Jukova.
26. Käräjäoikeus ja hovioikeus ovat huomioineet myös tämän seikan ja perustaneet ratkaisunsa siihen. Käräjäoikeus toteaa:
- Kiinteistönvälittäjä, joka oli Jukovan toimeksiannosta laatinut kauppakirjan, oli ennen lopullisen kauppakirjan laatimista pyytänyt luonnoksesta kommentit kaupan osapuolilta. Käräjäoikeus katsoo, että se, että Nikro oli hyväksynyt kauppakirjan tekstin, ei tarkoita sitä, että kauppakirjassa olevat epäselvyydet ja puutteellisuudet koituisivat sen vahingoksi. Mikäli vastuunrajoituksista olisi sovittu Jukovan väittämällä tavalla tai se olisi ollut Jukovan tarkoitus kauppakirjan ehtokohtaa 10 laadittaessa, vastuunrajoituksesta olisi ollut maininta kauppakirjassa, joka oli Jukovan laadituttama. Jukova oli tilannut ja maksanut Insinööritoimisto Paavo Ristola Oy:lle maaperätutkimuksen ja kunnostussuunnitelman. Jukova vastaa Nikroon nähden siitä, että maaperätutkimus ja kunnostussuunnitelma oli laadittu ammattitaidolla riittävän kattavasti.
27. Kun edellä mainitut seikat otetaan huomioon, kallistuu vaaka minusta kyllä selvästi sille kannalle, mihin käräjäoikeus ja hovioikeus ovat tuomioissaan päätynyt, eli kanteen hyväksymistä voidaan pitää perusteltuna lopputuloksena. Korkein oikeus on päätynyt toiselle kannalle, mutta tämä näyttäisi johtuvan siitä, että korkein oikeus on edellä todetuin tavoin sivuuttanut oikeudellisessa päättelyssään kokonaan ne oikeustosiseikat ja todisteet, jotka kanteen tueksi voidaan esittää ja on myös esitetty. Nyt käy ymmärrettäväksi myös se, miksi korkein oikeus ei halunnut toimittaa asiassa suullista käsittelyä eikä kuulla todistajana kauppaneuvotteluissa mukana ollut ja kauppakirjan Juovan toimeksiannosta laatinutta MM:ää (ks. edellä kohta 9).
28. Oikeus- tai ratkaisuohjetta, joka korkeimman oikeuden ratkaisun perusteluihin kenties sisältyy ja jota olisi vastaisessa lainkäytössä pidettävä vastaavanlaisissa tapauksissa mallina, lienee vaikea hahmottaa. Päinvastaista lopputulosta olisi sen sijaan voitu pitää oikeusohjeena, kun kysymys esimerkiksi edellä mainitusta sopimuksen tulkintaa koskevasta epämääräisyyssäännöstä tai työn teettäjän sopimuksenvastaista suoritusta koskevasta korvausvastuusta. Jukovalla on ollut oikeus vaatia insinööritoimistolta korvausta puutteellisen maaperätutkimuksen perusteella.
29. Käsittelin alussa oikeustoimen edellytyksiä ja edellytysoppia. Mutta onko tapauksessa kuitenkaan kysymys edellytysopista? Olihan kiinteistön puhdistustöistä ja sitä, kumpi osapuoli mainituista töistä vastaa, otettu kauppakirjaan nimenomainen ehto. Kuten alussa totesin, sopimuksen edellytys ja sen ehto ovat eri asioita: ehdosta on maininta sopimuksesta, mutta edellytys jää sopimuksen ulkopuolelle. Tapauksessa on siis ensisijaisesti kysymys sopimukseen sisältyvän sopimusehdon tulkinnasta, ei edellytysopista.
30. Ratkaisu siis keikahti korkeimmassa oikeudessa päälaelleen siitä, mihin siinä oli päädytty alemmissa tuomioistumissa. Olisiko tähän mahdollisesti jokin sellainen selitys, mikä ei ilmene korkeimman oikeuden perusteluista? Palataan asiaan.
Lähettänyt Jyrki Virolainen klo 1/18/2012
Tunnisteet: edellytysoppi, ennakkopäätökset, kiinteistökauppa, KKO 2012:1, oikeuskirjallisuus, pro et contra -argumentointi, sopimuksen tulkinta, sopimusoikeus, tuomion perustelut, vastuunrajoituslauseke
Tapaus ei näytä olleen KKO:llekaan mikään helppo nakki. Juttu on nimittäin esitelty KKO:lle jo 16.6.2011, jolloin siis ratkaisu on tehty, mutta tuomio on annettu vasta reilut puolta vuotta myöhemmin eli 5.1.2012.
Juttu asiakirjat ovat siis olleet pitkään "kierrolla", jolloin asian lopputuloskin on voinut matkan varrella muuttua siitä, mihin siinä esittelyssä päädyttiin.
Kiinnitin myös huomiota blogikirjotuksen kohdassa 22 mainittuun KKO:n perustelulausumaan:
- Jukovan on osoitettu kauppaa valmistellessaan toimineen huolellisesti.
Voi olla, mutta eri asia on, millä tavoin? Näyttäisi jopa silti, että Jukova on voinut kauppaa valmistellessaan toimia "huolellisesti" yhdessä valitsemansa suunnittelutoimiston kanssa niin, ettei ostaja vain olisi saanut kiinteistön kunnosta eli maaperän tilasta asianmukaista selvitystä!
Myyjä ja sen käyttämä insinööritoimisto ovat aivan hyvin voineet toimia niin sanotusti yksissä tuumin, jotta ostopäätös syntyisi.
Olen joskus maaoikeuspuolella havainnut että se että ylempi tuomioistuin ei ota kantaa alemman argumentteihein (ei siis käy dialogia) vaan ratkaisee asian ns. puhtaalta pöydältä saattaa tarkoittaa sitä että ylempi tuomioistuin kyllä katsoo alemman lopputuloksen vääräksi, mutta ei pysty keksimään tarpeeksi hyvä perusteluita jolla kumota alemman oikeuden perustelut. Siksi otetaan käyttön tapa jossa asiaa lähestytään uudesta näkökulmasta jättämällä aiempi tuomio ikäänkuin huomiotta.
Alemmalle instanssille tuollainen tyylli on vain aika ärsyttävää.
Toisaalta aina sillointällöin KKO:n ratkaisuun sisältyy kirjoittamattomia perusteluita, (esim. lopputuloksen kohtuuttomuus alemmissa oikeuksissa), ja tämän takia tapahtuva ratkaisun muuttuminen sitten yritetään oikeuttaa yleensä puolivillaisilla perusteluilla.
Sinänsä pidän tällaista tapaa periaatteessa oikeana (asianosaisten kannaltahan lopputulos ratkaisee ja vanha tuomarinhje siitä että mikä ei ole oikeus ja kohtuus ei saata olla lakikaan, ei ole ihan väärässä). Oikeastaan KKO:n velvoitteenakin on oikeista selvästi kohtuuttomat, vaikkakin lain mukaan menneet, tuomiot, koska lakia säädettäessä ei ehkä aina pystytä ennakoimaan jotain hyvin erikoisesta tosiseikastosta johtuvaa yksittäistapauskohtuuttomuutta. Mutta tämäntapaisia tuomioita ei siten kyllä saisi julkaista ennkopäätöksinä. Olen tässä blogistin kanssa siinä samaa mieltä että tämän oikeustapauksen ennakkopäätösarvo on kyseenalainen.
Itsellä tässä pisti mieleen blogistin selvitys siitä että puhdistamisvelvollisuutta alettiin peräämään niin pitkän ajan kuluttua puhdistusvelvollisuuden laajuuden selvittyä, varsinkin jos kaupan purkukin on ollut käsillä ja siihen ei oltu suostuttu. Näillä tiedoilla ostajan toiminta ei kuullosta ihan reilulta myyjää kohtaan.
Mielestäni oikeasti kiinteistökaupassa esiintyvät sellaiset virheet, joiden korjauskustannukset ylittävät kauppahinnan, tulisi käsitellä kaupan purkuna. Sinänsä kyllä vähän ihmetyttää miksei myyjä vastauksessaan vaatinut kaupan purkua. Sinänsä tässä myyjälle kävi ehkä vähän liiankin hyvin ja voi olla että kaupan purun vaatimattajättäminen oli myyjäpuolen uhkapeliä, joka sitten lopulta kannatti.
Ainakin selostuksen mukaan kauppasopimuksessa oli kyllä mainittu puhdistamisesta esitetyn suunnitelman pohjalta. Mutta voihan olla, että näin olikin juuri "huolellisesti" sopimus laadittu!
Opimme nyt tästä tapauksesta sen, että tällaisin riskikauppoihin pitää aina sopimukseen kirjata purkuehto. Purkamallahan tämäkin olisi ehkä selvinnyt ostajan kannalta helpommin. Ja jos halutaan sopia, että puhdistus- tai korjauskuluilla ei ole ylärajaa tai että se on, tämä sitten kirjataan sopimukseen.
KKO:n olisi kyllä ollut syytä ottaa niitä todistajia kuultavaksi ja järjestää suullinen käsittely. Siellä olisivat ehkä arvon neuvokset havainneet, kuka on ketku ja kuka ei, jos sitten kukaan, paitsi että ei tuollaista aistia taida enää neuvoksilla olla. Käräjtuomareilla ehkä vielä on tallella ja joskus hovioikeudenneuvoksillakin.
Kirjoituksesta saataa ymmärtää että huonon puhdistamissuunnitelman olisi tehnyt paikallinen pikkutoimisto. Insinööritoimisto Paavo Ristola oli kuitenkin Suomen mittakaavassa iso ja alalla valtakunnallisesti tunnettu toimija. Myöhemmin yhdistyi Rambolliin.
Myyjä ei ole vastauksessaan voinut vaatia kaupan purkua, vaan siitä yhtiön olisi pitänyt nostaa kanne. En tiedä, mutta oletan, että aiemmin ostaja olisi halunnut purkaa kaupan.
Myyjä ei ole tässä jutussa vaatinut sopimusehdon kohtuullistamista eikä oikeus ole sitä voinut viran puolesta tehdä. Vaikuttaa hieman siltä, että sopimusta olisi tästä huolimatta tosiasiassa KKO:ssa kohtuullistettu myyjän eduksi, mutta tämä on peitetty perusteluissa edellytyskonstruktion avulla.
Todistajan kuuleminen KKO:ssa olisi ollut välttämätöntä, mutta kuten sanottu, tätä koskeva pyyntö evättiin, koska todistaja olisi voinut sekoittaa KKO:n "selvät pasmat."
"Oikeastaan KKO:n velvoitteenakin on oikeista selvästi kohtuuttomat, vaikkakin lain mukaan menneet, tuomiot, koska lakia säädettäessä ei ehkä aina pystytä ennakoimaan jotain hyvin erikoisesta tosiseikastosta johtuvaa yksittäistapauskohtuuttomuutta."
Näin ei nimenomaan ole asia! KKO:han on ennakkopäätöstuomioistuin, joka ei valituslupaa harkitessaan ota, sen ei ainakaan pitäisi ottaa, huomioon sitä, onko hovioikeuden ratkaisu oikea vai ei. Ratkaisevaa on yksinomaan se, onko tapauksella ennakkopäätösarvoa.
Jos KKO olisi Maanmittarin kuvaileman kaltainen yleinen "kohtuullistamisinstanssi", niin sillonhan KKO:n pitäisi myöntäää valtuslupaa lähes joka jutussa, jotta se voisi tutkia, onko hovin ratkaisu oikea vai ei.
Toki ne 20-30 ratkaisua, joita ei pääasian tutkimisen jälkeen julkaista ennakkopäätöksenä, panevat kyllä epäilemään, että KKO käyttää valituslupajärjestelmää joissakin tapauksissa tarkoituksen vastaisesti eli myöntää valitusluvan yksinomaan sen vuosi, että hovioikeuden tuomion oikeellisuus voitaisiin tutkia ja hovioikeuden tuomiota muuttaa.
Kun valitusluparatkaisua ei perustella mitenkään - tätä olen aina kritisoinut - mahdollistaa lupasysteemi erilaiset "suhmuroinnit" ja mielivallan käytön.
Esim valituslupajaostolle, jossa on normaalisti vain kaksi jäsentä, tuttu välimiesjuristi voi asiamiehenä saada edustamalleen firmalle valitusluvan asiassa, vaikka muissa vastaavanlaisissa tapauksissa lupaa ei myönnetä, jne.
Elämän realitteeteihin kuuluu, että kaveria autetaan aina, kun siitä on hyötyä myös itselle. Tätä elämän perustuslakia vasten on selvää, että KKO:ssa on eri kriteerit valitusluvan myöntämiselle sen mukaan, kuka on jutussa avustajana.
Jos joku hankkii pikkuvirkamiehenä (pl. Kantor) uransa aloittaneelle oikeusneuvokselle kymmenien ja jopa satojen tuhansien sivuansiot, niin eihän se voi olla vaikuttamatta herra ja rouva neuvosten päätösten sisältöön. Hakemukset luetaan tarkemmin (tai ylipäätään joku muukin kuin yksin esittelijä tutustuu juttuun) ja vähintäänkin neuvoksen alitajunta työskentelee oppurtunistisen ratkaisuvaihtoehdon puolesta.
Näin on aina ollut ja näin tulee olemaan niin kauan, kun rahakkaat sivutoimet ja ylipäätään sivutoimet sallitaan KKO:n jäsenille.
Mainittakoon lisätietoina se että kun kiinteistökauppa on tehty v.2000 on Jukova Oy kuulunut Rettig-konserniin . Jukova on myyty toimivalle johdolle v. 2004. Rettig-konsernilla on ollut teollisuus alueita omistuksessa ympäri suomea ja sitä kautta pitkäaikainen suhde maaperätutkimuksen suorittaneesen insinööritoimistoon.
Ovat tehneet selvityksiä Tampereella mm. ns.Winterin alueen maaperästä ennen kun siihen aloitettiin rakentamaan asuntoja

References: KKO 
 KKO 
 KKO 
in dubio
 KKO 
 tuomioistuin 
 tuomioistuin 
 KKO 
 KKO