Source: https://www.gevestor.de/details/gewerbliche-untermiete-vertrag-schuetzt-vor-unklarheiten-752251.html
Timestamp: 2018-04-25 12:10:39+00:00

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Untermietvertrag für Gewerbe mit Muster aufsetzen › GeVestor
veröffentlicht: 24.09.2015 | Lesedauer: 11 Minuten | Thema: Betriebskosten
Mit einem Untermietvertrag für ein Gewerbe vermeiden Vermieter Unklarheiten hinsichtlich Nutzung und Mietzahlung. Ein Muster hilft dabei. (Foto: Brian A Jackson / Shutterstock.com)
Ein Raum im Büro, ein Schreibtisch im Atelier oder das Hinterzimmer eines Geschäfts – Räume oder Arbeitsplätze unterzuvermieten ist im gewerblichen Bereich grundsätzlich kein Problem und bietet Gewerbetreibenden häufig eine kleine, zusätzliche Einnahmequelle.
Wie jedes Mietverhältnis sollte auch ein gewerbliches Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter auf jeden Fall schriftlich festgehalten werden, um Komplikationen zu vermeiden und alles rechtmäßig zu regeln.
Um einen Untermietvertrag für ein Gewerbe zu erstellen hilft ein Muster, anhand dessen alle wichtigen Punkte abgeglichen werden können.
So müssen in einem Untermietvertrag für ein Gewerbe zum Beispiel unbedingt alle beteiligten Parteien namentlich genannt werden und die Mietsache genauer definiert werden. Adresse, Stockwerk, Quadratmeterzahl, Gemeinschaftsbereiche, die zu vermietenden Räume, Stellplätze, Garten etc. müssen im Untermietvertrag aufgeschlüsselt sein.
Auch die monatliche Mietzahlung, wie diese geregelt wird und wie die Betriebskosten auf die Parteien aufgeteilt werden, sollte im Mietvertrag notiert werden.
Den Beginn des Mietvertrags sollten Hauptmieter und Untermieter ebenfalls schriftlich festhalten. Weitere wichtige Punkte sind die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel und die Höhe der Kaution. Auch die Regelung zur Rückzahlung der Kaution ist ein wichtiger Punkt im Untermietvertrag.
Im Untermietvertrag der Gewerbefläche muss der Nutzungszweck der Fläche genannt werden und auch die Dauer des Vertrags kann von vornherein bestimmt werden. Er kann entweder auf unbestimmte Zeit gelten und ist dann mit den gesetzlichen Fristen zu kündigen, oder die Dauer wird im Vertrag festgelegt.
In einem Untermietvertrag können auch Punkte aus dem Hauptmietvertrag aufgenommen werden, die in einem Paragraphen definiert sind.
Weiterhin muss der Hauptmieter in Absprache mit dem Vermieter festlegen, ob der Untermieter die gemieteten Räumlichkeiten an Dritte vermieten darf oder nicht. Darüber hinaus sollten die Parteien festhalten, dass es keine mündlichen Nebenabreden gibt und Vertragsänderungen schriftlich erfolgen müssen.
Ohne Zustimmung des Vermieters wird eine Untervermietung schwierig
Der Vermieter des Objekts muss der Untervermietung zustimmen, andernfalls wird die Untervermietung der Gewerbefläche kompliziert. Dem Gewerbe-Mietvertrag kann eine Erklärung beigefügt sein, in der der Vermieter seine Zustimmung ausdrückt.
Stimmt der Vermieter nicht zu, muss das Interesse des Mieters an der gewerblichen Untervermietung hinterfragt werden. Verweigert der Vermieter die Untervermietung ohne konkrete Begründung, kann diese Verweigerung als eine Benachteiligung des Mieters gesehen werden.
Gewerblicher Untermietvertrag: Muster als Beispiel
[Name] GmbH, diese vertreten durch ihre Geschäftsführer, Herrn [Name] und Herrn [Name], wohnhaft in [Straße, PLZ, Stadt]
– nachstehend „Untervermieter“ genannt –
– nachstehend „Untermieter“ genannt –
Zwischen der [Name] GmbH (Untervermieter und Mieter) und Herrn [Name] (Eigentümer) [Straße, PLZ, Stadt] besteht seit dem [Datum] ein Gewerberaumuntermietvertrag über die auch im nachfolgenden Untermietvertrag bezeichneten sowie auch in der Anlage 1 gekennzeichneten Räumlichkeiten in dem Objekt [Straße, PLZ, Stadt]. Das Zustandekommen und die Wirksamkeit des nachfolgenden Untermietvertrages steht daher unter der aufschiebenden Bedingung, dass der (Haupt-)Vermieter dem Abschluss dieses Untermietvertrages zustimmt
(1) Der Untervermieter vermietet in seiner Eigenschaft als zur Untervermietung berechtigter Hauptmieter an den Untermieter in dem Gebäude bzw. Objekt [Straße, PLZ, Stadt] folgende Räumlichkeiten:
Die Geschäftsräume im Erdgeschoss mit einer Größe von ca. 300 qm sowie im 1. Obergeschoss mit einer Größe von ca. 250 qm gemäß der diesem Vertrag beigefügten und als Anlage 1 bezeichneten Lage-/Grundrisspläne, dort jeweils rot umrandet bzw. rot gekennzeichnet. Diese Anlage 1 mit den Grundriss- und Lageplänen des Erdgeschoss und des 1. Obergeschosses wird Bestandteil dieses Untermietvertrages.
(2) Der Untermieter wird in dem Ladenlokal ein Fachgeschäft führen. Eine Änderung der Nutzung ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Untervermieters (dieses Vertrages) zulässig.
(3) Die für die vorgesehene Nutzung der Mietsache erforderlichen behördlichen Genehmigungen bzw. auch sämtliche für die gesamte Zeit der Nutzung etwaig erforderlich werdende behördlichen Genehmigungen, Anordnungen und Auflagen hat der Untermieter (selbst) einzuholen bzw. (selbst) zu erfüllen. Ihre Versagung berechtigt ihn nicht zur Kündigung oder zum Rücktritt von diesem Vertrag.
(4) Der Untermieter übernimmt die Räumlichkeiten wie sie stehen und liegen, ohne dass der Untervermieter Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit der Räumlichkeiten übernimmt. Über den genauen Zustand des Mietobjektes wird bei der Übergabe nach Besichtigung durch den Untermieter ein Protokoll aufgenommen, in dem der Zustand des Mietobjektes noch einmal festgestellt wird.
Inhalt dieses Übergabeprotokolls werden unter anderem Fotos und Grundrisse des Mietobjektes zum Zeitpunkt der Übernahme durch den Untermieter sein. Die Parteien vereinbaren bereits jetzt, dass der Untermieter bei Beendigung des Untermietverhältnisses das Mietobjekt auf eigene Kosten wieder in diesen Zustand versetzen wird. Diesbezüglich stellen die Vertragsparteien hiermit noch einmal ausdrücklich klar, dass das Übergabeprotokoll zur Durchführung der vorgenannten Verpflichtung des Untermieters ebenfalls Bestandteil dieses Untermietvertrages wird.
Das Mietobjekt ist dem Untervermieter nach Beendigung des Untermietverhältnisses besenrein, leergeräumt und mit allen Schlüsseln zu übergeben. Ist im Protokoll nichts Gegenteiliges vermerkt, erkennt der Untermieter den Zustand des Mietgegenstandes als vertragsgemäß, bezugsfähig und unbeschädigt und für ihre betrieblichen Zwecke uneingeschränkt geeignet an.
(5) Die Übergabe der Räumlichkeiten ist für [Datum] vorgesehen. Der Anspruch des Untermieters auf Übergabe des Mietobjektes entsteht jedoch erst nach Leistung der Mietsicherheit gemäß § 5 dieses Vertrages.
§2 Beginn und Dauer der Untermiete
(1) Das Untermietverhältnis beginnt am [Datum] und endet am [Datum] (Festmietzeit).
(2) Der Untermieter dieses Vertrages verpflichtet sich, den Mietgegenstand während der Gesamtmietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen und im Rahmen der gesetzlichen sowie dieser vertraglichen Bestimmungen offen zu halten.
(3) Der Untervermieter ist außer in den gesetzlichen Fällen auch zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Untermieter
mit der Zahlung des Untermietzinses für zwei oder mehr Monate in Verzug gerät oder wiederholt unpünktlich zahlt,
die Mieträume nicht gemäß § 1 (2) zweckentsprechend nutzt,
nicht für eine dauernde Versicherungsdeckung gem. § 10 sorgt,
das Mietobjekt oder Teile davon unbefugt an Dritte überlässt,
seinen sonstigen wesentlichen Vertragsverpflichtungen, insbesondere auch seiner Betriebspflicht, nicht nachkommt, oder
wenn über das Vermögen des Untermieters ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse abgelehnt wird. Entsprechendes gilt, wenn der Untermieter ein Insolvenzverfahren beantragt hat, seine Zahlungen einstellt oder in ein außergerichtliches Vergleichsverfahren eintritt.
(4) Endet das Mietverhältnis durch eine fristlose Kündigung seitens des Untervermieters, haftet der Untermieter für den gesamten Schaden (insbesondere Ausfall der Untermiete, Nebenkostenzahlungen und sonstigen Leistungen), die der Untervermieter dadurch erleidet, dass das Mietobjekt nach Räumung und Rückgabe durch den Untermieter leer steht und/oder billiger vermietet werden muss. Die Haftung dauert bis zum Ende der Mietzeit. Die Grundsätze der Vorteilsausgleichung finden Anwendung.
(5) Das Untermietverhältnis endet in jedem Fall mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses.
(6) Bei Beendigung des Untermietverhältnisses, egal aus welchem Grund, hat der Untermieter keinen Anspruch auf Schadenersatz. Dies gilt nicht, wenn die Beendigung des Untermietvetrages auf einer Beendigung des Hauptmietvertrages beruht, die der Untervermieter bewirkt oder zu vertreten hat.
(7) Setzt der Untermieter die Nutzung nach Vertragsende fort, so wird hierdurch das bisherige Untermietverhältnis nicht stillschweigend verlängert. § 545 BGB wird hiermit ausdrücklich abbedungen.
§3 Untermietzins und Nebenkosten
(1) Der Untermietzins beträgt ab dem xx.xx.xxxx monatlich netto 5.000,00 €
zzgl. der gesetzlichen MwSt. von derzeit 19 % 950,00 €
brutto 5.900,50 €.
Darüber hinaus leistet der Untermieter auf Betriebskosten eine monatliche Vorauszahlung von z.Zt.
netto 200,00 € zzgl. der gesetzlichen MwSt. von derzeit 19 % 38,00 €
Die Summe aus Brutto-Untermietzins und monatlichem Abschlag auf die Betriebskosten (Brutto) ist im Voraus, spätestens am 3. Werktag jeden Monats, kostenfrei an den Untervermieter auf dessen Konto 123456789 bei der X Bank, BLZ 123 456 78 zu zahlen.
Falls die Übergabe und der Mietbeginn nicht zu einem Monatsersten erfolgt, gelten für den Übergabe- und Mietbeginn-Monat je Kalendertag einschließlich des Tages der Übergabe 1/30 der Monatsmiete als vereinbart. Hinsichtlich der Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen, sowie der entsprechend darauf anfallenden Umsatzsteuern gilt das vor Gesagte entsprechend.
(2) Es sind vom Untermieter – soweit in der Mietsache vorhanden, anteilig – als Betriebskosten zu tragen: Sämtliche Betriebs- und Nebenkosten – insbesondere, aber nicht ausschließlich – alle Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung. Die Betriebskosten werden dem gemäß im Sinne der Betriebskostenverordnung vom Untervermieter abgerechnet und – soweit möglich und vorhanden – durch Verbrauchszähler ermittelt. Soweit die Abrechnung für das Gebäude durch eine Hausverwaltung oder von einem beauftragten Unternehmen erfolgt, ist deren Abrechnungsergebnis zugrunde zu legen.
Die Verrechnung eines Mehr- oder Minderbetrages erfolgt zum auf die Abrechnung folgenden Monatsersten durch Überweisung auf das unter (1) genannte Konto. Der Untervermieter ist berechtigt, künftige Vorauszahlungen aufgrund des Abrechnungsergebnisses neu festzusetzen.
(3) Für die in dem Objekt anfallenden Verbrauchskosten (Strom, Gas, Wasser usw.) kommt der Untermieter in vollem Umfang auf. Der Untermieter wird insoweit, sofern möglich, die entsprechenden Versorgungsverträge mit dem jeweiligen Versorgungslieferanten selbst abschließen.
(4) Im Falle verspäteter Zahlung ist der Untervermieter berechtigt, Mahnkosten in Höhe von 15,00 € und Verzugszinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB zu erheben. Die Geltendmachung eines weitergehenden Schadens behält sich der Untervermieter ausdrücklich vor.
§4 Wertsicherung
Die Untermiete wird alle zwei Jahre entsprechend der prozentualen Veränderung des vom statistischen Bundesamt für die Bundesrepublik Deutschland ermittelten monatlichen Verbraucherpreisindex, Basis 2000 = 100, geändert. Bemessungsgrundlage für die erste Mietanpassung ist der Indexstand für den Monat, in dem die (Unter-)Mietzahlungspflicht beginnt. Sodann erhöht oder ermäßigt sich die Untermiete alle zwei Jahre zu dem entsprechenden Monat, in dem die Mietzahlungspflicht begann, und zwar in dem Umfang, wie sich der Index gegenüber dem Stand, der für die letzte indexbedingte Mietänderung maßgeblich war, verändert hat.
Sollte das Statistische Bundesamt die Weiterführung dieses Index ganz oder teilweise einstellen, so tritt an seine Stelle der entsprechende Nachfolgeindex bzw. ein Index, der die von den Vertragsparteien beabsichtigte Wertsicherung des Mietzinses im gleichen Umfang gewährleistet wie der zuletzt für sie maßgeblich gewesene Index.
(3) Sollte die in der vorstehenden Vereinbarung enthaltene Wertsicherung nicht als genehmigt gemäß § 4 der Preisklauselverordnung vom 23.09.1998 gelten, so verpflichten sich die Vertragsparteien, eine dem wirtschaftlich Gewollten gleichwertige Klausel zu vereinbaren.
(1) Der Untermieter leistet als Sicherheit für alle Verpflichtungen aus dem Untermietverhältnis unverzüglich nach Unterzeichnung dieses Vertrages dem Untervermieter eine unwiderrufliche, unbefristete und selbstschuldnerische Bankbürgschaft laut beigefügtem und vom Untermieter zusammen mit der Unterschrift zu diesem Vertrag zu paraphierenden Muster (Anlage 2). Die Höhe der Mietkautionsbürgschaft beträgt 15.000,00 €. Anfallende Bürgschaftskosten trägt der Untermieter.
(2) Geht die Bürgschaftserklärung dem Untervermieter nicht spätestens vier Wochen nach dem Vertragsabschluss zu, kann der Untervermieter sofort eine unverzinsliche Barkaution in Höhe von 15.000,00 € verlangen. Bei Nichtzahlung kann der Untervermieter diesen Vertrag dann fristlos kündigen. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens bleibt unberührt.
(3) Der Untervermieter ist berechtigt, sich aus dieser Mietsicherheit wegen seiner Ansprüche aufgrund dieses Vertrages zu befriedigen, wenn der Untermieter seinen Verpflichtungen nicht, unvollständig oder nicht rechtzeitig nachkommt. Die Mietsicherheit dient auch zur Deckung solcher Schadenersatzansprüche des Untervermieters, die im Zusammenhang mit der Beendigung des Untermietverhältnisses entstehen.
(4) Die Mietsicherheit ist nach Beendigung des Untermietverhältnisses herauszugeben, sobald und soweit festgestellt ist, dass der Untervermieter gegen den Untermieter keine Ansprüche mehr hat. Im Übrigen ist die Mietsicherheit, sollte sie vom Untervermieter während der Mietzeit in Anspruch genommen werden, vom Untermieter unverzüglich wieder auf den ursprünglichen Betrag aufzufüllen. Verwertet der Untervermieter die Mietsicherheit, ist er befugt, diese nach seinem Ermessen auf die Forderungen gegen den Untermieter zu verrechnen.
§6 Baumaßnahmen
(1) Will der Untermieter bauliche Änderungen an dem Mietobjekt für seine Zwecke vornehmen, so bedarf er hierzu in jedem Fall der schriftlichen Zustimmung des Hauptvermieters und des Untervermieters.
(2) Für etwa bei Umbauarbeiten eintretende Schäden sowie für die Einhaltung baupolizeilicher Vorschriften haftet der Untermieter. Etwa notwendige baurechtliche Genehmigungen hat der Untermieter auf seine Kosten einzuholen. Stimmt der Hauptvermieter sowie der Untervermieter solchen Maßnahmen/Änderungen zu, gilt § 1 (4) entsprechend. Über die Arbeiten stellt der Untermieter entsprechende Planungsunterlagen zur Verfügung.
§7 Instandhaltung
(1) Der Untermieter übernimmt die Reinigung, Pflege, Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung innerhalb des Mietobjekts, der Schaufenster- und Eingangsanlage sowie Türen und Fenster der Außenfassade – jeweils einschließlich der Außenseite – auf seine Kosten. Dazu zählen auch alle Einbauten bis zu einem Maximalwert von 3.000,00 € pro Jahr der Oberböden, abgehängte Deckenplatten, Trennwände usw. und haustechnischen Einrichtungen (insbesondere elektrische und sanitäre Installationen usw.), soweit diese sich im Mietobjekt befinden und ausschließlich vom Untermieter in Anspruch genommen werden.
(2) Der Untermieter trägt das Glasrisiko der Mietsache.
(3) Der Untermieter hat notwendig werdende Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen.
(4) Der Untermieter ist für die Reinigung des Fußweges, Schneeräumung und Streuen vor dem Ladengeschäft verantwortlich. Darüber hinaus übernimmt der Untermieter für die Dauer dieses Mietverhältnisses im Übrigen alle gesetzlichen, öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Verpflichtungen eines Grundeigentümers hinsichtlich der Verkehrssicherungspflichten innerhalb der Mieträume (wie in § 1 definiert). Der Untermieter hat den Untervermieter dieses Vertrages von allen insoweit entstehenden Ansprüchen Dritter freizustellen.
(5) Die Kosten für die Wartung und Instandhaltung sowie evtl. Reparaturkosten an der Heizung sind Sache des Untermieters.
(1) Wenn der Untermieter einen Schaden feststellt, ist er verpflichtet, diesen Schaden dem Untervermieter unverzüglich anzuzeigen. Für durch verspätete Anzeige verursachte weitere Schäden haftet der Untermieter.
(2) Vertragliche oder gesetzliche Schadenersatzansprüche stehen dem Untermieter bei vom Untervermieter zu vertretener Verletzung wesentlicher Vertragspflichten zu. Im Falle der Verletzung nicht wesentlicher Vertragspflichten haftet der Untervermieter nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit seiner gesetzlichen Vertreter oder Erfüllungsgehilfen, oder bei schuldhafter Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit des Untermieters.
Die Schadenersatzhaftung des Untervermieters ist der Höhe nach auf eine vom Untervermieter abgeschlossene, branchenübliche Haftpflichtversicherung beschränkt, sofern der Untervermieter nicht wegen Vorsatzes oder grober Fahrlässigkeit oder wegen schuldhafter Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit des Untermieters haftet.
Der Untermieter hat keinen Anspruch auf Ersatz von mittelbaren Schäden (z.B. entgangener Gewinn). Wegen eines Mangels des Mietobjektes kann der Untermieter einen Schadenersatzanspruch im Übrigen nur geltend machen, wenn der Schaden oder die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit erheblich ist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt.
§9 Konkurrenzschutz
Der Untermieter verpflichtet sich, eine ausreichende Haftpflichtversicherung sowie eine Schaufensterglas-, Feuer- und Leitungswasserschadenversicherung abzuschließen.
Dem Untermieter ist bekannt, dass der Untervermieter gemäß § 9 Abs. 2 UStG zur Umsatzsteuerpflicht optiert. Der Untermieter ist nicht berechtigt, das Mietobjekt für Umsätze zu verwenden, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Erfüllt der Untermieter diese Voraussetzungen nicht oder nicht mehr, so hat er dem Untervermieter alle Nachteile auszugleichen, die dieser dadurch erleidet, dass er nicht oder nicht mehr zur Umsatzsteuer optieren kann.
§12 Minderung, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
(1) Der Untermieter kann gegenüber Forderungen des Untervermieters aus diesem Vertrag mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht nur ausüben, wenn seine Forderungen unbestritten oder rechtkräftig festgestellt sind. In diesem Fall muss der Untermieter den Untervermieter wenigstens einen Monat vor Fälligkeit der Mietzinsforderung, gegen welche aufgerechnet werden soll, schriftlich benachrichtigen. Eine Aufrechnung oder die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber Betriebs- und Nebenkosten(voraus-)zahlungen ist grundsätzlich ausgeschlossen.
(2) Beeinträchtigungen in der Nutzung des Mietobjektes durch äußere Umstände, wie z.B. Verkehrsumleitungen, Straßensperren bzw. –arbeiten, kriminelle Handlungen Dritter, feuergefährliche Anlagen in der Nachbarschaft usw. berechtigen den Untermieter nicht zur Kündigung, Minderung der Miete oder Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen.
(1) Mündliche Nebenabreden zu dieser Vereinbarung sind nicht getroffen. Änderungen oder Ergänzungen dieser Vereinbarung bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Dies gilt auch für die Aufhebung des vorstehenden Schriftformerfordernisses. Auch eine langandauernde abweichende Übung hat keine Änderung der betreffenden vertraglichen Vereinbarung zur Folge.
(2) Als Gerichtsstand aus diesem Vertrag gilt, soweit gesetzlich zulässig, Münster (Westf.) als vereinbart.
(3) Die Vertragsparteien verpflichten sich gegenseitig, jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem Schriftformerfordernis, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss von Nachtrags- und Ergänzungsvereinbarungen, genüge zu tun, und bis dahin den Untermietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.
(4) Sollte eine oder mehrere Bestimmungen dieser Vereinbarung ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, so wird der Bestand der übrigen Bestimmungen hierdurch nicht berührt. Vielmehr tritt an Stelle der unwirksamen Bestimmung rückwirkend eine solche, die gesetzlich zulässig und wirksam ist und dem ursprünglichen Parteiwillen in wirtschaftlicher Hinsicht weitestgehend gerecht wird.
(5) Anlagen und damit Vertragsbestandteile sind:
Anlage 1 – Lage-/Grundrissplan
Anlage 2 – Bürgschaftsmuster
Anlage 3 – Zustimmung des Hauptvermieters zur Untervermietung
xxxx, den ……………………………………………
……………………………………………………………… ……………………………………………….
xxxxx GmbH (Untervermieter) Untermieter

References: § 5

§2
 § 1
 § 10
 § 545

§3
 § 2
 § 247

§4
 § 4

§6
 § 1

§7
 § 1

§9
 § 9

§12