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Timestamp: 2019-03-18 18:28:38+00:00

Document:
Gedächtnisschrift für Jürgen Sonnenschein,
hrsg. v. Joachim Jickeli, Peter Kreutz und Dieter Reuter,
Verlag de Gruyter Recht, Berlin 2002, Seiten 269 bis 292.
Der Student als Mieter
der Mietrechtsreform 2001
- praktische und rechtliche Betrachtungen
zur studentischen Wohnraum-Miete
I.   Einleitung:
Die fünf studentischen Wohnformen
II.  Die eigene Wohnung
III. Die klassische Studentenbude -
Untermiete im möblierten Zimmer
IV.  Der Wohnheim-Student
V.   Die studentische Wohngemeinschaft
VI.  Schlussbetrachtung
I. Einleitung: Die fünf studentischen Wohnformen
Jürgen Sonnenschein hat die Entwicklung des Mietrechts jahrzehntelang kritisch begleitet. Seine Staudinger-Kommentierung wird auch deshalb noch lange wegweisend bleiben, weil sie bis in die Details der mietrechtlichen Problembeschreibungen und der Diskussion von Lösungsvorschlägen hinein immer wieder eindrucksvolle Beispiele für ebenso praktische wie „wertvolle“ Interessenjurisprudenz und für einfühlsame, behutsame Rechtsgestaltung in den engen Grenzen methodengerechter Rechtsanwendung liefert. Um dieses Mannes und seines rechtswissenschaftlichen Werkes zu gedenken, soll hier ein Themenkreis aufgegriffen werden, der wohl seine Aufmerksamkeit als Mietrechtler wie zugleich als Hochschullehrer gefunden hätte. Es geht um die soziale und rechtliche Situation von Studenten als Mietern, um empirische Befunde und rechtliche Regelungsmuster, um politische Wünsche und juristischen Ordnungsbedarf im Bereich der studentischen Wohnraum-Miete. Dabei sei der terminologischen political correctness gleich anfangs und ein für allemal Tribut gezollt: Student im Sinne dies Beitrags ist auch eine Studentin, getreu der schönen Freizeichnungsklausel des großen Gaius (D. 50, 16, 152): Hominis appellatione tam feminam quam masculum contineri non dubitatur.
Unsere Studenten sind ganz überwiegend, nämlich zu beinahe 80% Mieter – eine nach Millionen zählende Gruppe. Nach der 16. Sozialerhebung des Deutschen Studentenwerks zur wirtschaftlichen und sozialen Lage der Studierenden in Deutschland von 2001 (HIS-Erhebung)[1] spalten sich die Wohnformen unserer Studenten im Erhebungsjahr 2000 wie folgt auf: Es wohnen bei den Eltern (bzw. Schwiegereltern oder nahen Verwandten) 21%, zur Untermiete 2%, in einem Studentenwohnheim 14%, in einer „eigenen Wohnung“ (d.h. Mietwohnung, sehr selten Eigentumswohnung) allein 21% bzw. mit Partner 19%, insgesamt also 40%, in einer Wohngemeinschaft 22% (offenbar blieben 1% als amorphe Wohnformen unerfasst).[2] In Anlehnung an die HIS-Erhebung lassen sich für unsere Zwecke fünf studentische Wohnformen unterscheiden und schlagwortartig wie folgt kennzeichnen: Elternwohner, Untermiete, Wohnheim, Mietwohnung und Wohngemeinschaft.[3]
Die ansehnliche Gruppe der „Elternwohner“ (ein Fünftel) bleibt für unser Thema außer Betracht. Sie erscheint nur aus zwei Gründen bemerkenswert. Zum einen - das hätte Jürgen Sonnenschein vielleicht ein Lächeln entwunden - überwiegen unter den Elternwohnern die Studenten der Rechts- und der Wirtschaftswissenschaften[4], vielleicht weil bei ihnen ein besonders ausgeprägtes Bewusstsein für die ökonomische und organisatorische Zweckmäßigkeit dieser Wohnform herrscht (Stichwort: Hotel Mama). Zum zweiten ist diese Wohnform weit überdurchschnittlich auf erstsemestrige Studenten konzentriert und mehr als andere auf Übergang und Durchgang angelegt, mithin eigentlich nur eine Vor-Wohnform.
II. Die eigene Wohnung
Die eigene Wohnung, die allein oder mit Partner und/oder Kind bewohnt wird und die in aller Regel eine Mietwohnung, kaum jemals eine Eigentumswohnung ist, macht 40% der studentischen Wohnformen aus. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass dieser hohe Anteil merklich durch Studenten im Zweitstudium beeinflusst wird; reduzierte man die Betrachtung auf Studenten im Erststudium, würde sich das Bild korrigieren.[5] Immerhin fallen zwei Fünftel aller Studenten in diese Kategorie; ein Fünftel wohnt allein, ein Fünftel mit Partner. Der Student verfügt in der eigenen Wohnung über mindestens ein Zimmer, eine Küche oder doch Kochgelegenheit und ein Badezimmer - und er zahlt dafür monatlich Miete.
Als Mieter in einer „eigenen“ Wohnung genießt der Student normalerweise den vollen Schutz des sozialen Wohnraum-Mietrechts nach den §§ 549 ff. BGB in der seit der Mietrechtsreform 2001 geltenden Fassung; normalerweise, denn es liegt bei studentischem Wohnraum nicht fern, die Anwendbarkeit einer Ausnahmeregelung zu überprüfen. Nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gilt nämlich eine Reihe von Mieterschutzvorschriften nicht für Mietverhältnisse über solchen Wohnraum, „der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist“. Die ausgenommenen Schutzvorschriften betreffen durchaus den harten Kern des Mieterschutzes, nämlich die „Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§§ 568, 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a)“. Damit bleibt vom Mieterschutz nur noch wenig übrig; insbesondere entfällt im Kündigungsfalle die Möglichkeit, sich auf die Sozialklausel (§ 574 BGB) zu berufen. Anwendbar bleiben - immerhin - etwa die Regelungen zur Form des Mietvertrags (§ 550 BGB), zur Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (§ 551 BGB), zur Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte (§ 553 BGB), aber auch zum Eintrittsrecht des Ehegatten oder Lebenspartners beim Tod des Mieters (§ 563 BGB).
Es stellt sich die Frage: Wann genießt der Student als Mieter in eigener Wohnung den vollen Mieterschutz und wann, wegen eines nur „vorübergehenden Gebrauchs“, den nur eingeschränkten Mieterschutz? Die Formel vom nur „vorübergehenden Gebrauch“ hat nicht erst durch die Mietrechtsreform 2001, sondern schon viele Jahrzehnte früher in das Wohnraummietrecht des BGB (und anderer mietrechtlicher Gesetze) Eingang gefunden[6], vor allem um einen Ausnahmefall von der Anwendbarkeit des Kündigungsschutzes und Mieterhöhungsschutzes zu begründen. Schon nach früherem Recht konnte bei Wohnraumüberlassung zum vorübergehenden Gebrauch der Vermieter auch ohne berechtigtes Interesse kündigen (§ 564 b Abs. 7 Nr. 1 BGB a.F.) und war dem Mieter eine Berufung auf die Sozialklausel versagt (§556 a Abs. 8 BGB a.F.). Nach verbreiteter Formel ist Wohnraum „vorübergehend überlassen“, wenn ein zeitweiliges, auf einen kurzfristigen Gebrauch gerichtetes Wohnbedürfnis des Mieters befriedigt wird und das baldige Ende des Mietverhältnisses von vornherein absehbar ist.[7] Wenn in diesem Sinne ein nur zeitweiliges Wohnbedürfnis mit baldigem Ende befriedigt werden soll, besteht nach gut nachvollziehbarer Meinung des Gesetzgebers für einen besonderen Schutz des Mieters aus sozialen Erwägungen kein Bedürfnis, weil eine engere Bindung an die Wohnung und die Umwelt und die Aufnahme sozialer Beziehungen nicht beabsichtigt ist und wegen der Kürze der Zeit auch nicht erfolgen kann.
Dabei hat Jürgen Sonnenschein in seiner Kommentierung des Begriffs „Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch“ darauf hingewiesen, dass dieser „isoliert betrachtet ... unergiebig (ist), weil der dem Mieter überlassene Gebrauch in jedem Fall nur vorübergehender Natur ist ... . Unter dem Begriff des vorübergehenden Gebrauchs ist deshalb nur ein kurzfristiger Gebrauch zu verstehen“.[8] Als „typisches Beispiel einer kurzfristigen Gebrauchsüberlassung“ nennt er die Vermietung „von Hotelzimmern, Privatunterkünften oder Ferienwohnungen an Durchreisende, Feriengäste oder Besucher“ etwa anlässlich „eines Kuraufenthalts, einer Messe oder eines Jahrmarkts“.[9] Längere Zeiträume kämen nur in Sonderfällen einer zwischenzeitlichen oder vorübergehenden Unterkunft als „kurzfristige Gebrauchsüberlassung“ in Betracht. Zu diesen Sonderfällen zählt Jürgen Sonnenschein „die Miete eines Studentenzimmers für ein Semester“ ebenso wie den „Aufenthalt eines auswärtigen Wissenschaftlers bis zur Erledigung eines bestimmten Forschungsprojekts“.[10] Aber als „nicht vorübergehend“ beurteilt er eindeutig die Vermietung von Wohnraum „an einen Studenten für die Dauer des Studiums“, denn hier „dient der Wohnraum dazu, den allgemeinen Wohnbedarf des Mieters zu befriedigen“.[11] Auch die Rechtsprechung sieht die Vermietung von Studentenwohnraum nur selten schon grundsätzlich, d.h. allein wegen des Status des Mieters als Student als nur vorübergehende Gebrauchsüberlassung an[12], sondern differenziert meist im Sinne Jürgen Sonnenscheins und oft unter ausdrücklicher Bezugnahme auf seine Kommentierung.[13]
Das OLG Hamm führt in einer Entscheidung von 1980 aus, gleichfalls unter wiederholter Bezugnahme auf Jürgen Sonnenscheins Kommentierung:[14] „Im allgemeinen stellt sich für einen Studenten, der am Studienort eine Wohnung oder ein Zimmer bewohnt, dies für ihn nicht als ein bloßes Durchgangsstadium dar - etwa zwischen Schule und Beruf -, sondern es dient der Befriedigung des allgemeinen menschlichen Wohnbedürfnisses. Der Wohnraum wird für den Studenten, wie für jeden anderen Mieter auch, naturgemäß zum Mittelpunkt seiner Lebensführung und verlangt daher den vollen Kündigungsschutz.“ Die Wohnung bilde eine „abgegrenzte private Sphäre“ und den „Ausgangspunkt für (die) Teilnahme am gesellschaftlichen und kulturellen Leben“ sowie für die Bildung eines Bekannten- und Freundeskreises. Der Heimatwohnsitz spiele demgegenüber nur eine geringere Rolle, weil der dortige Wohnraum vergleichsweise selten in Anspruch genommen werde. Ein „vorübergehender Gebrauch“ komme in diesem Zusammenhang nur in Betracht, wenn besondere Umstände des Einzelfalls darauf hindeuteten.
Wer als Student Mieter in eigener Wohnung ist, braucht also nur in Ausnahmefällen (z.B. bei Teilnahme an einem Sommerprogramm einer Universität) eine Einschränkung seines Mieterschutzes zu fürchten, denn zu allermeist ist der ihm überlassene Wohnraum nicht „nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet.“ Hat ein Student Wohnraum gemietet, so „dürfte ohne besondere Abmachung kein Zweifel daran bestehen, dass er nicht nur zu vorübergehendem Gebrauch, sondern zur allgemeinen Befriedigung seines Wohnbedarfs für zunächst nicht absehbare Zeit gemietet hat“.[15] Die studentische Wohnform der „eigenen Wohnung“ kann also sämtliche Privilegien des sozialen Mieterschutzes beanspruchen. Jene 40% Prozent unserer Studenten, die sich diese - teuerste - Wohnform leisten können, sind also „fein heraus“.
III. Die klassische Studentenbude – Untermiete im möblierten Zimmer
Das möblierte Zimmer oder besser der möblierte Wohnraum (denn es können auch zwei oder mehr Zimmer in einer größeren Vermieter-Wohnung untervermietet werden) zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass ein enger räumlicher Zusammenhang mit der Wohnung des Vermieters besteht. Dies ist insbesondere der Fall, wenn es keinen separaten Zugang gibt und eine gemeinschaftliche Benutzung von Küche, Bad und Toilette erfolgt.[16] Als Jürgen Sonnenschein in den sechziger Jahren Jura studierte, unterschied sich die Wohnsituation der Studenten erheblich von der heutigen. Damals und noch bis Ende der 60er Jahre war die Untermiete „die originäre Wohnform der Studierenden“[17], denn jeder zweite Student lebte zur Untermiete. Noch Anfang der achtziger Jahre lebten 10% der Studenten zur Untermiete in einer „Bude“. Heute hat sich diese Wohnform auf einen Anteilswert von 2% verringert – bei weiter abnehmender Tendenz, denn der „höchste Anteil Unzufriedener findet sich gerade bei den Untermietern“.[18] Die Untermiete ist derzeit praktisch eine Notlösung, die etwa als erste Anlaufstelle in einer Universitätsstadt kurzfristig in Kauf genommen wird, bis man etwas Besseres gefunden hat.[19] Der möblierte Student stellt sich heute als der Underdog der Szene dar.[20]
Der Student als Untermieter einer „Wirtin“ (typischerweise einer Witwe) in seiner „Bude“ - gehörte auch Jürgen Sonnenschein in den sechziger Jahren zu dieser Mehrheit? - ist also längst zu einer Figur aus einer versunkenen Welt geworden (das Studentenmilieu als „la Bohème“) und führt heute nur noch ein Schattendasein, auch wenn er als literarisches, malerisches und musik-theatralisches Sujet fortleben wird. Die Bedürfnisse und Gegebenheiten haben sich gewandelt. Vorbei sind vor allem die Zeiten, in denen der „bessere“ Student in seinem „Zimmer mit Mobilien“ eine hotelmäßige Unterkunft mit Bewirtung genoss und die Max Mittelstein im Jahre 1909 in seinem Buch über die „Miete nach dem Rechte des Deutschen Reiches“ wie folgt ausmalte:[21] „Oft wird der Vermieter, sei es der Ortsübung entsprechend, sei es auf Grund besonderer Abmachung, dem Mieter das erste Frühstück verabfolgen und kleine Dienstreichungen besorgen, z.B. das Heizen des Zimmers.“ Auch wenn es sich etwa bei der Feuerung, dem Frühstück oder Mittagessen um Lieferungen „nicht zum Gebrauche, sondern zum Verbrauche“ handelte, bildeten sie doch meist „unselbständige Nebenleistungen zur Miete“ und sprachen „nicht gegen die Annahme eines einheitlichen Mietvertrags“.
Vollen Sozialschutz genoss der Student zur Untermiete nie. Erwähnenswert ist als historische Reminiszenz allerdings die sogenannte Möbelkündigung, die als besondere mieterschutzrechtliche Maßnahme in der Nachkriegszeit (1953) durch § 24a des Mieterschutzgesetzes und § 28 Ziff. 4 des Wohnraumbewirtschaftungsgesetzes bei Mitvermietung von Möbeln und anderen Einrichtungsgegenständen zusammen mit der Überlassung von Wohnraum geschaffen wurde und auch Studenten zur Untermiete zugute kommen konnte, wenn sie auch besonders auf die Bedürfnisse von Heimatvertriebenen zugeschnitten war.[22] Danach bestand ein unabdingbares Recht jedes Vertragspartners zur Teilkündigung[23] des Miet- oder Untermietvertrags hinsichtlich aller oder einzelner der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände „wie Teppiche, Vorhänge, Bilder, Beleuchtungskörper, Bettwäsche, Matratzen, Decken usw.“[24] Schon vor Einfügung der gesetzlichen Regelung war über die Zulässigkeit einer solchen Möbelkündigung in Rechtsprechung und Literatur gestritten worden.[25] Die Möbelkündigung als Teilkündigung führte dazu, dass sich der Mietzins in angemessenem Verhältnis ermäßigte. Sie hing im Einzelfall davon ab, dass sie „bei Abwägung der beiderseitigen Verhältnisse dem anderen Teile zugemutet“ werden konnte, was zu verneinen war, wenn (bei Kündigung des Untermieters) der Untervermieter auf die Einnahmen aus der Möbelvermietung zur Sicherung seiner wirtschaftlichen Lebensgrundlage angewiesen war oder wenn (bei Kündigung des Untervermieters) der Untermieter auf den Besitz der Einrichtungsgegenstände angewiesen war, weil er sich solche selbst nicht zu beschaffen vermochte. Die erforderliche Interessenabwägung konnte zur Beschränkung der ausgesprochenen Teilkündigung auf einen Teil der gekündigten Einrichtungsgegenstände führen (Teil-Teilkündigung).[26] Tempora mutantur nos et mutamur in illis!
Bei der Untervermietung von möblierten Zimmern für einzelne Studenten ist heute nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB der Mieterschutz für den Regelfall stark eingeschränkt, ebenso stark wie bei „Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist“ (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn die Vorschriften über die Mieterhöhung und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum gelten nicht für Mietverhältnisse über „Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt“ (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Diese Ausnahmeregelung hat nicht erst durch die Mietrechtsreform von 2001 ins BGB Eingang gefunden. Schon früher hatte der Gesetzgeber eine Ausnahme vom allgemeinen Wohnraum-Kündigungsschutz für solchen möblierten Wohnraum vorgesehen, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist.[27] Dabei war diese Ausnahme auch bereits (wie heute) auf Einzelpersonen als Untermieter beschränkt, denn eine Ausnahme von der Ausnahme und damit eine Rückkehr zum Regelfall des anwendbaren Sozialschutzes griff ein, wenn die Wohnung dem Untermieter mit seiner Familie überlassen wurde. Die bis zur Mietrechtsreform 2001 geltende Vorschrift des § 565 Abs. 3 BGB sprach von „Wohnraum, den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, jedoch nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen (ist)“; nach dieser Regelung, nach der Verweisnorm in § 556 a Abs. 8 BGB sowie nach § 564 b Abs. 7 Nr. 2 BGB a.F. waren solche Mietverhältnisse ebenso wie diejenigen über Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch vom sozialen Kündigungsschutz ausgenommen.
Jürgen Sonnenschein hat nun zu der Rechtslage vor der Mietrechtsreform 2001 eine sehr bemerkenswerte Position vertreten, die - soweit ersichtlich - von keiner anderen Stimme aufgegriffen wurde. Diese Position ist auch für die Bestimmung der Reichweite der neuen Regelung in § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB bedeutsam. Er meint nämlich in seinen Kommentierungen von 1981 und (wortgleich) von 1995 des früheren § 556a Abs. 8 BGB a.F., dass die Einschränkung des Mieterschutzrechts bei möbliertem Wohnraum für Einzelpersonen (wie Studenten) gegenüber der einschränkungslosen Geltung des Mieterschutzrechts bei möbliertem Wohnraum zum dauernden Gebrauch für eine Familie „rechtspolitisch und verfassungsrechtlich im Hinblick auf Art. 3 Abs. 1 GG bedenklich“ sei. Wörtlich heißt es: „Die Sozialklausel soll bei derartigen Mietverhältnissen (i.e. über möblierten Wohnraum, M.M.) nur gelten, wenn der Wohnraum zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist ... . Der Gesetzgeber scheint davon ausgegangen zu sein, dass für Einzelpersonen der Wohnraum, der nicht oder nur geringfügig mit eigenen Einrichtungsgegenständen auszustatten ist, nicht den Mittelpunkt der Lebensführung bildet und deshalb auch keines besonderen Schutzes bedarf ... . Eine derartige Ausnahme lässt sich allerdings kaum rechtfertigen, vor allem wenn es sich um ein auf Dauer gerichtetes Mietverhältnis handelt. Gerade in diesem Fall ist die Schlechterstellung einer Einzelperson gegenüber einer Familie, der die Sozialklausel auch bei möbliertem Wohnraum zugute kommt, rechtspolitisch und verfassungsrechtlich im Hinblick auf Art. 3 Abs. 1 GG bedenklich. Zu rechtfertigen ist die Regelung wohl nur mit der größeren Mobilität und den besseren Chancen einer Einzelperson, eine neue Wohnung zu finden.“[28]
In seinen Kommentierungen von 1981 und 1997 zur Vorschrift des § 564 a Abs. 3 BGB a.F., in der die Mietverhältnisse über möblierten Wohnraum für Alleinstehende auch von den Form- und Inhaltserfordernissen der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ausgenommen wurden, weist Jürgen Sonnenschein erneut auf seine rechtspolitischen und verfassungsrechtlichen „Bedenken“ (sic!) dagegen hin, dass möblierter Wohnraum für Einzelpersonen nicht denselben Schutz wie der für Familien erfahren hat.[29] Dies greift er erneut, und zwar wiederholt, in seiner Kommentierung der Kündigungsvorschrift des § 565 Abs. 3 BGB a.F. auf.[30] Auch an dieser Stelle spricht er im Jahre 1981 ausdrücklich davon, dass „diese Regelung ... wegen der Schlechterstellung alleinstehender Mieter gewissen Bedenken im Hinblick auf Art. 3 Abs. 1 GG (unterliegt)“[31] und ergänzt dies im Jahre 1997 um den Hinweis, dass alleinstehende Mieter „in gleicher Weise in dem möblierten Wohnraum ihren Lebensmittelpunkt haben können.“[32]
Für diesen Standpunkt kann man durchaus Sympathie haben, zumal die von Jürgen Sonnenschein als Rechtfertigung der Diskriminierung oder Minderprivilegierung erwogenen Gesichtspunkte der „größeren Mobilität“ und der „besseren Chancen einer Einzelperson, eine neue Wohnung zu finden“[33], kaum volle Durchschlagskraft entfalten: Größere Mobilität von Einzelpersonen gegenüber Familien mag bestehen, aber viele Vermieter bevorzugen längst einen soliden Doppelverdiener-Haushalt mit zwei Gesamtschuldnern gegenüber dem alleinstehenden Mieter mit weniger berechenbaren Sozialbeziehungen. Jürgen Sonnenscheins Gedanke einer nicht nur rechtspolitischen, sondern gar verfassungsrechtlichen Fragwürdigkeit der Familien- gegenüber der Alleinstehendenprivilegierung erscheint durchaus erwägenswert. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Interessen des Untervermieters von möbliertem Wohnraum. Denn wenn es das Gesetz schon als zumutbar ansieht, dass sich der Vermieter trotz des Näheverhältnisses in derselben Wohnung mit einer ganzen Familie, d.h. mit mindestens zwei, regelmäßig aber mit drei oder mehr Personen arrangiert[34], dann ist schwerlich einzusehen, warum er nicht auf eine weniger Toleranz verlangende Einzelperson Rücksicht nehmen soll, wenn die Schutzinteressen des Mieters dies erfordern. Es mag deshalb durchaus nahe liegen, die Regelung des heutigen § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB verfassungsrechtlich auf den Prüfstand des Art. 3 Abs. 2 GG zu heben, um auch Einzelpersonen, denen auf Dauer möblierter Wohnraum untervermietet wird, dem erweiterten Anwendungsbereich des Mieterschutzrechts zu unterstellen. Dies gilt umso mehr, als die Mietrechtsreform 2001 in § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht nur möblierten Wohnraum privilegiert, der dem Mieter zum dauernden Gebrauch „mit seiner Familie“ überlassen ist, sondern - weitergehend als früher - auch die Gebrauchsüberlassung an den Mieter „mit Personen“ schützt, „mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt“. Diese neue Formulierung zielt vor allem auf Partnerschaften und eheähnliche Lebensgemeinschaften hetero- oder homosexueller Art ab, die jedenfalls nicht ohne weiteres dem Schutz des Art. 6 GG unterfallen. Damit wird der Kreis der nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Tatbestände näher an den alleinstehenden Mieter herangerückt als nach der früheren Regelung, und damit steht die Versagung des erweiterten sozialen Mieterschutzes für die möblierte Einzelperson in § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB verfassungsrechtlich im Hinblick auf Art. 3 Abs. 2 GG auf noch schwächeren Beinen als vor der Mietrechtsreform 2001. Anders ausgedrückt: die „Bedenken“ Jürgen Sonnenscheins „wegen der Schlechterstellung alleinstehender Mieter“ erscheinen mehr denn je gerechtfertigt.
Was hilft’s? Die klassische Studentenbude in Form des untervermieteten möblierten Zimmers würde auch durch einen vollen Mieterschutz nach § 549 Abs. 1 BGB keine Renaissance erfahren. Unsere Studenten sehen die möblierte Untermiete nämlich nicht etwa wegen des nur eingeschränkten Mieterschutzes als unattraktiv an. Entscheidend ist für ihr vernichtendes Urteil über diese Wohnform vielmehr, dass sie in den alltäglichen Lebensverhältnissen Abhängigkeit und Kontrolle, Beengtheit und Einschränkung repräsentiert. Die Wohnform „Wohnen zur Untermiete“ ist wie das „Wohnen bei den Eltern“ eine „abhängige Wohnart“ und repräsentiert „Fremdorganisation bei gleichzeitiger (permanenter) Kontrolle“.[35] „Selbst wenn Eltern oder Vermieter äußerste Toleranz üben, sie haben qua Verfügungsrecht die Definitionsgewalt.“[36] Nur Studenten, die sich völlig auf das Studium konzentrieren und eine rein instrumentelle Einstellung gegenüber dem Wohnen haben, können sich mit der Untermiete als Wohnform arrangieren.[37] Wie die HIS-Erhebung unter der Überschrift „Zentralität des Studiums“ nachweist, bilden aber sogar Studenten, für die das Studium auch nur „im Mittelpunkt ihrer Interessen und Aktivitäten“ steht, inzwischen die Minderheit![38]
IV. Der Wohnheim-Student
Studentenwohnheime sind Wohngebäude, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung ausschließlich oder überwiegend zur preiswerten Unterbringung von Studenten bestimmt sind und häufig von der öffentlichen Hand oder mit öffentlichen Mitteln errichtet oder gefördert werden.[39] Die meisten Wohnheime werden von den Studentenwerken als Anstalten des öffentlichen Rechts getragen, doch finden sich daneben auch Wohnheime in der Trägerschaft von Kirchen, freien Verbänden und Privatpersonen.[40] Von unseren Studenten leben 14% in Wohnheimen; die Quote liegt in den neuen Bundesländern weit höher als in den alten. Sonderlich beliebt sind Wohnheime unter unseren Studenten nicht. Trotz bisweilen willkommener Annehmlichkeiten wie etwa der Ausstattung der Zimmer mit Netzwerkanschlüssen für einen allgemeinen Internet- oder universitätseigenen Intranet-Zugang oder wie der Einrichtung von Gemeinschaftsräumen mit kulturellen Veranstaltungen - dem Wohnheim haftet letztlich der Geruch einer Kaserne an.[41] Die Studentenwohnheime „bilden nicht etwa den gewünschten Gegenpol zur Massenuniversität, sondern spiegeln sie wider.“[42] Wohnheimbewohner neigen mehr als andere dazu, ihren individuellen Wohnbereich für nicht groß genug, die Laufzeit des Mietverhältnisses für nicht ausreichend und den Mietpreis für unangemessen zu halten.[43] Letzteres erstaunt, liegen doch die - meist staatlich subventionierten - Wohnheimmieten deutlich unter den ortsüblichen Vergleichsmieten für möblierte Zimmer; und doch gilt offenbar das Preis-/Leistungsverhältnis als unbefriedigend.
Die Rechtslage der Wohnheim-Studenten, die heute nach § 549 Abs. 3 BGB den beschränkten Sozialschutz für „Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim“ genießen, hatte sich in der Zeit vor der Mietrechtsreform 2001 unsicher und wechselhaft entwickelt. Bis Anfang der 80er Jahre fand sich im bürgerlichen Mietrecht keine Sonderregelung für Studenten- und Jugendwohnheime. In Rechtsprechung und Literatur war durchaus umstritten, ob die Miete von Wohnräumen in Studentenwohnheimen nicht per se eine Überlassung zu nur „vorübergehendem Gebrauch“ darstellte, so dass dem Vermieter eine Kündigung ohne berechtigtes Interesse nach dem damaligen § 564 b Abs. 7 BGB a.F. gestattet sowie dem Mieter eine Berufung auf die Sozialklausel versagt wäre (§ 556 a Abs. 8 BGB a.F.).[44] Teilweise wurde bei Wohnheimplätzen ein vorübergehender Gebrauch bejaht, weil die Aufnahme in das Heim gerade von dem Status des Studenten als eines Auszubildenden geprägt sei und das Mietverhältnis spätestens mit der Exmatrikulation enden solle.[45] Grundlage der Wohnraumüberlassung sei nicht die Deckung des allgemeinen Wohnbedarfs, sondern „die mittelbare Ausbildungsförderung durch die Abnahme der Sorge um eine angemessene Unterkunft zu zumutbaren Bedingungen und häufig auch durch Nebenleistungen (kulturelle Veranstaltungen).“[46] Demgegenüber konnte nach anderer Ansicht aus dem Status des Mieters als Student - ob in einem Wohnheim oder sonst wo - „nicht gefolgert werden, die Vermietung sei nur zu vorübergehendem Gebrauch im Sinne des § 564 b Abs. 7 BGB erfolgt.“[47] Letzteres leuchtete - unabhängig von der Interpretation des Passus „vorübergehender Gebrauch“[48] - gerade bei Wohnheim-Studenten bei einem Blick auf die Gesetzgebungsmaterialien zum 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz von 1974[49] ein: Der Bundesrat hatte der Bundesregierung zwar empfohlen, Wohnheime, insbesondere Studentenwohnheime, von der Geltung des Kündigungsschutzes auszunehmen.[50] Der Rechtsausschuss des Bundestags war dieser Empfehlung indes nicht gefolgt, und zwar mit der Begründung, dass auch die Bewohner von Wohnheimen grundsätzlich vor unberechtigten und motivlosen Kündigungen geschützt werden müssten und den berechtigten Interessen des Vermieters im Rahmen des allgemeinen Kündigungsschutzrechts für Wohnraum Rechnung getragen werden könne.[51]
Wer ungeachtet der Gesetzgebungsmotive bei Wohnheimplätzen einen nur „vorübergehenden Gebrauch“ annahm und zu einer Versagung des Kündigungsschutzes sozusagen kraft Status als Student gelangte, durfte deshalb nicht etwa als „studentenfeindlich“ gebrandmarkt werden. Auch diesem Standpunkt lagen nämlich „studentenfreundliche“ Überlegungen zugrunde, die allerdings weniger die bestehenden Mietverhältnisse als die wohnungssuchenden Studenten im Auge hatten. Sie hängen mit dem sogenannten Rotationsprinzip zusammen, das die Vergabepraxis jedenfalls bei öffentlichen Studentenheimen kennzeichnet.[52] Danach versuchen die Träger von Wohnheimen, eine gewisse Fluktuation unter den Studenten zu erreichen, indem sie die Mietverträge auf maximal vier oder sechs Semester beschränken; die Rotationsfristen (Regelmietdauer) sind regional und lokal unterschiedlich. Zwei Lösungsmöglichkeiten boten sich zur „schnellen“ Durchsetzung der Kündigungen nach dem Rotationsprinzip an: Entweder die Versagung des Kündigungsschutzes wegen eines nur vorübergehenden Gebrauchs – der Vermieter könnte dann auch ohne berechtigtes Interesse kündigen und dem Mieter wäre selbst eine Berufung auf die Sozialklausel versagt; oder die Annahme eines berechtigten Vermieterinteresses an der Kündigung wegen der Durchsetzung des Rotationssystems – die Sozialklausel bliebe dann allerdings zugunsten des Studenten anwendbar.[53] In der damaligen Auseinandersetzung wurde sogar das Sozialstaatsprinzip berufen, das „eine möglichst gerechte, d.h. breitgefächerte Verteilung der raren Wohnheimplätze“ gebiete. Das soziale Mietrecht dürfe bei subventioniertem Wohnraum nicht allein den Schutz der beati possidentes im Auge haben. Es sei das Interesse der Allgemeinheit, d.h. das Interesse der nach einer Wohnmöglichkeit suchenden Studenten gegen das Bestandsinteresse der jeweiligen Mieter abzugrenzen.[54] In dem Streit setzte sich allmählich die Auffassung durch, dass die Rotationspolitik bei Studentenwohnheimen allein nicht zu einem nur „vorübergehenden Gebrauch“ führt[55], wohl aber ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Kündigung begründet.[56]
Auf Anregung der Träger von Studentenheimen, insbesondere der Studentenwerke intervenierte der Gesetzgeber schließlich mit einer Sonderregelung im Sinne der sich abzeichnenden herrschenden Meinung.[57] Er führte durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982[58] den am 1. Januar 1983 in Kraft getretenen § 564 b Abs. 7 Nr. 3 ins BGB ein, der Mietverhältnisse „über Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist“, vom kündigungsschutzrechtlichen Erfordernis eines berechtigten Vermieterinteresses ausnahm und den Mieterschutz auf die „Notbremse“ der Sozialklausel des § 556 a BGB a.F. reduzierte. Damit stand der Student im Wohnheim zumindest teilweise auf einer „höheren“ mieterschutzrechtlichen Stufe als der Mieter mit nur vorübergehendem Gebrauch (§ 564 b Abs. 7 Nr. 1 BGB a.F.) und der alleinstehende möblierte Student (§ 565 b Abs. 7 Nr. 2 BGB a.F.).[59] Der Wohnheim-Student war frei kündbar, jedoch kam ihm - anders als dem Studenten mit vorübergehendem Gebrauch und dem alleinstehenden möblierten Studenten - durchaus die Sozialklausel zugute, denn die damalige Neufassung des § 556 Abs. 7 BGB a.F. nahm nur „Mietverhältnisse der in § 564 b Abs. 7 Nr. 1, 2, 4 und 5 genannten Art“, nicht aber die Wohnheim-Studenten (§ 564 b Abs. 7 Nr. 3 BGB a.F.) von der Sozialklausel aus.[60] Freilich bedurfte es für die Kündigung von Wohnheim-Studenten nunmehr weder eines Anlasses noch einer Begründung. Dabei ging der Gesetzgeber nicht etwa davon aus, dass Studenten in Wohnheimen weniger schutzwürdig oder schutzbedürftig als andere Bevölkerungsgruppen seien. Begründet wurde die gesetzgeberische Intervention ausdrücklich mit „nicht mehr lösbaren Schwierigkeiten ... der Träger von Studenten- und Jugendwohnheimen“ bei der Einhaltung des Rotationssystems.[61] Es wurde dabei angenommen, dass „angesichts der Wohnheimträger und der öffentlich-rechtlichen Kontrolle, der sie ganz überwiegend unterliegen, die Mieter ... keine unangemessenen Nachteile erleiden“ würden.[62]
Ungeteilten Beifall hat diese Intervention nicht gefunden.[63] Kritisiert wurde vor allem, dass sich Wohnheim-Studenten gegen eine Kündigung nur noch unter Berufung auf die Sozialklausel oder auf den Gleichheitsgrundsatz wehren konnten. Das uneingeschränkte Kündigungsrecht könnte, so wurde befürchtet, „zum Ordnungsinstrument gegen missliebige Mieter werden“. Auch sei „vollkommen übersehen“ worden, dass die Neuregelungen auch für private Wohnheime gelten, denen eine öffentlich-rechtliche Kontrolle fehlt. Jedenfalls gilt seit 1983 für Wohnheimstudenten: besonderer Kündigungsschutz nein, Sozialklausel ja. Die Berufung auf die Sozialklausel konnte jedenfalls nicht mehr generell unter Hinweis darauf versagt werden, der Status als Student in einem Wohnheim begründe bereits einen nur vorübergehenden Gebrauch. Nur in Ausnahmefällen entfiel bei einem vorübergehenden Gebrauch des studentischen Wohnraums in einem Wohnheim die Sozialklausel.
Jürgen Sonnenschein erweist sich in dieser Debatte ausweislich seiner praktisch gleichlautenden Kommentierungen von 1981 und von 1995, von denen die eine vor, die andere nach der gesetzgeberischen Intervention von 1982/83 verfasst wurde, als Repräsentant des mainstream. Danach kann „nicht generell entschieden werden“, ob „Wohnheimplätze nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind“. Jedenfalls lasse der „Stand des Mieters als ... Student ... für sich noch keinen Schluss auf eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch zu.“ Andererseits könne „die vorübergehende Natur der Ausbildung auch den Charakter des Mietverhältnisses prägen“. Gleichwohl aber sei „die Vermietung von Wohnraum in einem Studenten-, Lehrlings- oder Schülerheim nicht schon regelmäßig als Überlassung zu vorübergehendem Gebrauch zu beurteilen“.[64] Im Ergebnis vertritt Jürgen Sonnenschein auch hier eine eher „studentenfreundliche“ Position: „Vor allem wenn die Ausbildungszeit im einzelnen noch nicht feststeht, auf jeden Fall aber mehrere Jahre betragen wird und der Heimplatz den Mittelpunkt der Lebensführung des Bewohners bildet, besteht auch im Hinblick auf ein Rotationssystem bei der Vergabe der Plätze kein Grund, ohne ausdrückliche Anordnung des Gesetzgebers derartige Mietverträge von der Sozialklausel auszunehmen ... .“[65]
Diese Rechtslage hat durch das Mietrechtsreformgesetz 2001 im wesentlichen eine Fortschreibung erfahren. Auch nach § 549 Abs. 3 BGB ist für „Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim“ eine Abminderung des Sozialschutzes vorgesehen, die sich gegenüber demjenigen bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) und gegenüber demjenigen bei möbliertem Wohnraum alleinstehender Untermieter (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB) unterscheidet: Zwar besteht bei allen diesen Wohnformen kein besonderer, von einem berechtigten Interesse des Vermieters abhängiger Kündigungsschutz; aber der Mieter von Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim kann sich immerhin auf die Sozialklausel berufen, d.h. das Widerspruchsrecht des Mieter nach §§ 574 bis 574 b BGB geltend machen, soweit nicht in Ausnahmefällen ein nur vorübergehender Gebrauch des Wohnraums festzustellen ist.[66]
Der Wohnheim-Student genießt noch einen in einem weiteren Punkt einen - allerdings zweifelhaften - Sonderstatus. Schon nach früherem Recht vor der Mietrechtsreform 2001 bestand bei Wohnraum, der Teil eines Studentenwohnheims ist, anders als sonst, keine Verpflichtung für den Vermieter, die Sicherheitsleistung zu verzinsen, § 550 b Abs. 4 BGB a.F.. Der Gesetzgeber hatte diese Ausnahmeregelung durch das Mietrechtsänderungsgesetz von 1982 eingeführt[67], weil er annahm, die Träger von Studentenwohnheimen würden ihren Mietern wegen der Zinsgewinne und des ersparten Verwaltungsaufwands günstigere Mieten einräumen.[68] Dieses gesetzgeberische Motiv ist allerdings nicht für die Kalkulation des tatsächlich verlangten Mietzinses bindend; der Vermieter braucht dem Studenten die Kostenvorteile nicht bei der Mietzinsberechnung gutzubringen .[69] Der Vermieter war zudem auch ohne Vereinbarung nicht dazu verpflichtet, die Kaution treuhänderisch anzulegen. Man muss sich darüber im klaren sein, dass sich bei einer fünfjährigen Studien- und Mietdauer durchaus beachtliche Zinserträge aufsummen können. Auch der Verwaltungsaufwand für Sicherheiten und Erträge lässt sich mittels EDV überschaubar halten. Jürgen Sonnenschein hat den alten § 550 b Abs. 4 BGB nur kurz, aber sehr drastisch kommentiert: „Ausgenommen von der Verzinsungspflicht sind nach § 550 b Abs. 4 nur die Vermieter von Studenten- und Jugendwohnheimen. Durch diese merkwürdige Regelung soll dem genannten Personenkreis offenbar eine zusätzliche Finanzierungsquelle ausgerechnet auf Kosten von Studenten und Jugendlichen eröffnet werden.“[70]
Nach dem Referenten- und Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform 2001 sollte zunächst eine Verzinsungspflicht auch für die Sicherheitsleistung in (Jugend- und) Studentenwohnheimen eingeführt werden, so dass die bisherige Diskriminierung entfallen wäre.[71] In der Begründung heißt es: „Die bisher für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim bestehende Ausnahme von der Verzinsungspflicht (§ 550 b Abs. 4) entfällt aus Vereinfachungsgründen. Damit werden nunmehr alle Vermieter gleich behandelt. Die Streichung der Ausnahme führt zu keiner unangemessenen Behandlung der Vermieter von Studenten- und Jugendwohnheimen. Denn da die Vermieter solcher Wohnheime in der Wahl der Sicherheitsleistung frei sind, können sie im Zusammenhang mit der Verzinsung möglicherweise auftretende praktische Probleme dadurch umgehen, dass sie von vornherein eine einfacher zu handhabende andere Form der Sicherheit, zum Beispiel die Stellung eines tauglichen Bürgen oder die Verpfändung oder Abtretung einer Sparbuchforderung, mit den Mietern vereinbaren.“[72]
Diese Idee, dass der Student einen Bürgen beibringt oder sein Sparbuch verpfändet, hat in den weiteren Beratungen nicht überzeugt. Schon in der Stellungnahme des Bundesrates zum Regierungsentwurf wird empfohlen, die bislang bestehende Ausnahme von der Verzinsungspflicht beizubehalten.[73] Aufgrund der Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses des Bundestags ist es entgegen dem ursprünglichen Referenten- und Regierungsentwurf dann zur Einfügung des heutigen § 551 Abs. 3 S. 4 BGB gekommen, wonach nunmehr bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim für den Vermieter zwar eine Anlagepflicht für die (der Höhe nach begrenzte) Sicherheitsleistung, aber keine Verzinsungspflicht für die Sicherheitsleistung besteht.[74] Der Rechtsausschuss übernimmt im wesentlichen die Begründung der Stellungnahme des Bundesrats zum Regierungsentwurf: „Derartige Mietverhältnisse sind wegen der zunehmenden Mobilität der Studenten durch Wechsel des Studienortes und Auslandsaufenthalte zumeist nur von verhältnismäßig kurzer Dauer. Überdies sind angesichts der üblicherweise geringeren Mieten die Zinserträge für die einzelnen Mieter entsprechend niedrig. Der mit einer Verzinsungspflicht demgegenüber für die Heimträger verbundene Verwaltungsmehraufwand steht hierzu außer Verhältnis, zumal vielfach der Zinsertrag durch anfallende Bankgebühren nochmals deutlich verringert wird.“[75] Der erneute Vorschlag (diesmal von der PDS), für Studenten- und Jugendwohnheime sowohl die Anlage- wie auch die Verzinsungspflicht von Sicherheitsleistungen zu streichen, „da solche Heime den Status der Gemeinnützigkeit innehaben“ und „eine Verwendung der geringfügigen Zinserträge ausschließlich zu Gunsten der Heime und ihrer Bewohner gewährleistet (ist)“, verfiel im Rechtsausschuss übrigens der Ablehnung.[76] Es ist schon erstaunlich, dass sich der Rechtsausschuss die in der früheren Diskussion längst widerlegten Argumente gegen eine Verzinsungspflicht (nur geringe Zinserträge; unverhältnismäßiger Verwaltungsaufwand) zu eigen gemacht hat. Jürgen Sonnenschein hätte seine Kommentierung der neuen/alten Regelung wohl kaum geändert: Man kann nach wie vor von einer „merkwürdigen Regelung“ sprechen, die „dem genannten Personenkreis offenbar eine zusätzliche Finanzierungsquelle ausgerechnet auf Kosten von Studenten und Jugendlichen“ eröffnet.[77]
V. Die studentische Wohngemeinschaft
Die studentische Wohngemeinschaft, im studentischen Jargon kurz „WG“ genannt, ist typischerweise dadurch gekennzeichnet, dass mehrere Studenten über längere Zeit „im Sinne einer Zweckgemeinschaft gemeinsam eine Wohnung bewohnen“.[78] Während der Anteil der mit Partner in einer Wohnung zusammen lebenden Studenten in den letzten Jahren praktisch konstant geblieben ist und sämtliche anderen Wohnformen tendenziell rückläufig sind, ist der Anteil der in einer WG lebenden Studenten inzwischen auf 22% gestiegen; mehr als ein Fünftel unserer Studenten lebt in einer WG – bei weiter ansteigender Tendenz. „Die Wohngemeinschaft ist nunmehr die häufigste Wohnform.“[79] Die WG-Studenten sind auch mit ihrer Wohnsituation besonders zufrieden: „Ginge es allein nach den Wünschen der Studierenden, gäbe es praktisch keine Untermiete mehr und würde der Anteil der Elternwohner auf weniger als ein Drittel des heutigen Standes zurückgehen (das wären weniger als 0,7%!, M.M.). Auch der Anteil der Wohnheimbewohner würde leicht zurückgehen. Deutlich mehr Studierende als bisher würden dann in einer Wohngemeinschaft oder einer eigenen Wohnung leben.“[80]
Die Wohngemeinschaft als Wohnform, die sich aus der Studentenbewegung der späten sechziger Jahre entwickelt hat[81] und bis in die achtziger Jahre hinein noch gelegentlich als „Kommune“ mit „freier Sexualität“ beargwöhnt oder gar verunglimpft wurde, repräsentiert heute für viele Studenten Fortschrittlichkeit, Gemeingeist, Selbstorganisation und soziale Kommunikation; sie wird als „individuell-emanzipatorische Wohnform“ verstanden.[82] „Nicht mehr die untervermietende Witwe bestimmt das Bild, sondern die selbstgewählte Gemeinschaft von Gleichaltrigen.“[83] Ganz ungetrübt ist die Freude der Studenten an den Wohngemeinschaften allerdings nicht: „Die Realisierung dieser Wohnform findet ihre Grenzen oft an den Vorbehalten der Vermieterseite und der Hausgemeinschaft. Illegalität, erzwungene Anonymität und persönliche Unsicherheit bis hin zur wirtschaftlichen Ausbeutung sind die Folgen.“[84] Außerdem ist die Wohngemeinschaft nach der „eigenen Wohnung“ die zweitteuerste Wohnform, teurer als Wohnheim und Untermietzimmer.
Im mietrechtlichen Schrifttum wurden die studentischen Wohngemeinschaften erst im Laufe der siebziger Jahre zur Kenntnis genommen. „Die Kommune junger Menschen oder von Studenten hat nicht, wie man erst vermuten konnte, eine kurzlebige Existenz gehabt.“[85] Man erkannte aber explosionsartig „grundsätzliche Rechtsfragen“, zu deren – teilweise sehr kontroverser Lösung – die Literatur schnell anwuchs.[86] Sind Wohngemeinschaften BGB-Gesellschaften nach §§ 705 ff. oder Gemeinschaften nach §§ 741 ff. BGB? Wie gestaltet sich die Rechtslage beim Mitgliederwechsel und bei der Kündigung? Haftet der in eine WG eintretende Student gegenüber dem Vermieter für Altschulden (etwa analog § 130 HGB)? Woran hat sich die AGB-rechtliche Kontrolle von vorformulierten Mietverträgen mit Wohngemeinschaften auszurichten? Es mehrten sich auch die Urteile zum Mitgliederwechsel und zur sogenannten Mieterersetzungsbefugnis bei studentischen Wohngemeinschaften.[87] Sogar das BVerfG hat sich bereits – wiederholt - mit studentischen Wohngemeinschaften befasst. Jürgen Sonnenschein hat darüber berichtet.[88] Das BVerfG hat per Beschluss vom 5. 9. 1991 eine Verfassungsbeschwerde mangels hinreichender Erfolgsaussicht nicht zur Entscheidung angenommen, die sich gegen ein Urteil des LG Karlsruhe[89] gewandt hatte, und dazu ausgeführt: „Die angegriffene Entscheidung verstößt nicht gegen Art. 14 GG. Der Beschwerdeführer selbst hat die von ihm jetzt als verfassungswidrig gerügte Beschränkung seines Eigentums gewählt. Denn er hat die Wohnung an eine - noch nicht vollzählige – studentische Wohngemeinschaft vermietet, die Auswahl des weiteren Mitgliedes den Mietern überlassen und Änderungen in der Zusammensetzung der Wohngemeinschaft jahrelang widerspruchslos hingenommen. Es ist deshalb aus verfassungsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden, wenn das LG ausführt, er müsse den laufenden Austausch der Mieter im Hinblick darauf grundsätzlich akzeptieren.“[90] Kurze Zeit später hat das BVerfG in einem ähnlich gelagerten Fall mit Beschluss vom 28. 1. 1993 erneut befunden, dass bei Vermietung an eine studentische Wohngemeinschaft im Zweifel konkludent die Zustimmung zu dem damit typischerweise verbundenen Mieterwechsel gegeben ist.[91]
In seiner Staudinger-Kommentierung widmet sich Jürgen Sonnenschein den Wohngemeinschaften nur beiläufig[92], während Volker Emmerich in seiner Kommentierung (Stand: Oktober 1994) zu § 549 BGB a.F. (Wohnraumüberlassung durch den Mieter an Dritte) ausführlich zu den „neuerdings verbreiteten Wohngemeinschaften“ Stellung nimmt und die „Auswechslung der einzelnen Mitglieder der Wohngemeinschaft“ als das „Hauptproblem“ ansieht.[93] Vor allem zu den Haftungsproblemen und den von ihm vorgestellten Lösungen stellt er fest: „In allen diesen Beziehungen ist die Rechtslage freilich umstritten; vorrangig sind zudem die ausdrücklichen oder konkludenten Abreden der Parteien.“[94]
Man hätte erwarten können, dass sich das Mietrechtsreformgesetz 2001 der studentischen Wohngemeinschaften besonders annimmt, zumal in der Begründung des Regierungsentwurfs beklagt wird, dass das alte Mietrecht „deutliche Defizite“ hatte und „den Anforderungen einer modernen Gesellschaft nicht ausreichend Rechnung“ trug.[95] Der Regierungsentwurf schweigt sich indes zu Wohngemeinschaften völlig aus - was umso mehr überrascht, als bekanntlich dieses oder jenes mitwirkende Kabinettsmitglied der Bundesregierung über einschlägige Erfahrungen in Wohngemeinschaften verfügt. Ausdrücklich wird zwar erkannt, dass es neben den klassischen Lebensformen von Ehe und Familie ... anders als vor hundert Jahren heute zahlreiche weitere Formen des dauerhaften Zusammenlebens“ gibt.[96] Und in der Tat schützt das Mietrechtsreformgesetz nunmehr vielfach auch Personen, die „mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben“. Diese Formulierung zielt indes speziell auf eheähnliche heterosexuelle und auf homosexuelle Lebensgemeinschaften ab, denn: „Unter dem Begriff ‚auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt’ ist eine Lebensgemeinschaft zu verstehen, die auf Dauer angelegt ist, keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt und sich durch innere Bindungen auszeichnet, die über eine reine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgehen.“[97] Mit anderen Worten: Wohngemeinschaften, ob studentische oder anderweitige (Senioren-Wohngemeinschaften, therapeutische Wohngemeinschaften, Kommunen etc.), bleiben außer Betracht. Gewiss, sie profitieren von der generellen Regelung des § 553 BGB zur Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte. Von den Privilegien und Spezialbestimmungen des § 563 BGB (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters), des § 563 a BGB (Fortsetzung mit überlebenden Mietern) oder des § 563 b BGB (Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung) werden studentische Wohngemeinschaften aber nicht erfasst; jene Vorschriften zielen auf Familienangehörige und auf Partner von Lebensgemeinschaften ab.
Dabei liegt der Regelungsbedarf angesichts der ungelösten und umstrittenen Probleme des Innen- und des Außenverhältnisses von Wohngemeinschaften auf der Hand. Dies hat auch der vom Rechtsausschuss angehörte Sachverständige Joachim Göhring vorgetragen:[98] „Ein Mangel wäre es, die real verbreitete und in den Medien immer wieder vorgestellte Wohngemeinschaft (nicht nur für junge Menschen, sondern auch als ‚Senioren-Wohngemeinschaft’) bei der mietrechtlichen Regelung unberücksichtigt zu lassen.“ Er schlug im „Interesse aller Beteiligten an juristischer Klarheit“ zusätzliche Bestimmungen über „das Ausscheiden von Mitgliedern bei beabsichtigter Fortführung der Wohngemeinschaft im Übrigen“ sowie über eine „einseitige Beendigung der Beziehungen durch Kündigung“ vor.
Weder die SPD-Fraktion, noch die Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN, noch die CDU/CSU-Fraktion, noch die F.D.P.-Fraktion hat solche Überlegungen aufgegriffen. Lediglich die PDS-Fraktion wollte im Rechtsausschuss[99] folgende Regelungen in einem einzufügenden § 550 b über Wohngemeinschaften durchsetzen: „Wird die Mietsache an eine Wohngemeinschaft vermietet, so ist der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und allen Mitgliedern dieser Wohngemeinschaft abzuschließen. Wird nichts anderes vereinbart, sind die Mitglieder als Gesamtgläubiger berechtigt und als Gesamtschuldner verpflichtet. Die Wohngemeinschaft kann vom Vermieter die Einwilligung zum Eintritt weiterer Mitglieder in den Mietvertrag verlangen, es sei denn, dem Vermieter ist aus einem in der betreffenden Person liegenden wichtigen Grund oder wegen übermäßiger Belegung des Wohnraums der Eintritt nicht zuzumuten. Eine zum Nachteil der Mieter abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Für die Beendigung von Wohngemeinschaften sollte folgender § 568 a eingefügt werden: „Im Falle eines Mietvertrags mit einer Wohngemeinschaft nach § 550 b – neu – sollen beim Ausscheiden von Mitgliedern unter Fortsetzung der Wohngemeinschaft im Übrigen die notwendigen Vereinbarungen zwischen den Mitgliedern der Wohngemeinschaft und dem Vermieter getroffen werden. Kommt es nicht zu entsprechenden Vereinbarungen, kann das Mietverhältnis von beiden Seiten nur insgesamt beendet werden.“ Zur - freilich recht skurrilen - Begründung wurde von der PDS-Fraktion angeführt, dass zur Persönlichkeitsentfaltung auch das Recht gehöre, „in eine Wohngemeinschaft einzutreten“. Dieser Änderungsantrag wurde mit den Stimmen der Fraktionen SPD, CDU/CSU, BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN und F.P.D. gegen die Stimmen der Fraktion der PDS abgelehnt.[100] Diskutabel wäre er allemal gewesen – zumindest als Anstoß für eine notwendige Regelung der Wohngemeinschaften im Mietrecht des BGB.
Die studentischen (und sonstigen) Wohngemeinschaften werden also vorläufig weiter ein vernachlässigtes Kind des sozialen Mietrechts bleiben – und das Kind wird größer, womit die Probleme wachsen werden.
Alles in allem bleibt der Befund unausweichlich, dass die Mietrechtsreform 2001 fast spurlos an den studentischen Wohnformen vorbeigegangen ist. Die mietrechtliche Lage hat sich für unsere Studenten durch die Reform praktisch nicht geändert, ob es sich nun um Elternwohner, Mieter in eigener Wohnung, um Studenten zur Untermiete im möblierten Zimmer, um Wohnheim-Studenten oder um WG-Studenten handelt. Rüdiger Zuck[101] hat in seiner Kritik der Mietrechtsreform 2001, diesem „Beispiel für einen gesetzgeberischen Tätigkeitsnachweis“ gefragt, „’Inhaltliche Modernisierung’, wo nur?“ Unsere Studenten werden seine Einschätzung dieser Reform wohl teilen: „Sicher kann man mit dem Gesetz so gut leben, wie die Praxis auch ohne das Gesetz gut gelebt hätte.“ Wenn sie sich über ihre Rechte und Pflichten als Mieter genauer informieren wollen, wird ihnen nach wie vor die Staudinger-Kommentierung von Jürgen Sonnenschein zur alten/neuen Rechtslage über fast alle Fragen verlässliche Auskunft geben.
[1] Schnitzer/Isserstedt/Middendorff, Die wirtschaftliche und soziale Lage der Studierenden in der Bundesrepublik Deutschland 2000, 16. Sozialerhebung des Deutschen Studentenwerks, durchgeführt durch HIS Hochschul-Informations-System, hrgb. vom Bundesministerium für Bildung und Forschung, Bonn 2001 (im folgenden: HIS-Erhebung). Im Vorwort der Bundesministerin für Bildung und Forschung, Frau Edelgard Bulmahn, und des Präsidenten des Deutschen Studentenwerks, Herrn Prof. Dr. Hans-Dieter Rinkens, S. IV, finden sich übrigens die bemerkenswerten Sätze: „Jeder muss die Möglichkeit haben studieren zu können, unabhängig vom Einkommen der Eltern. Angesichts des Fachkräftemangels in wichtigen Zukunftsbranchen kann es sich Deutschland nicht leisten auf diese Potentiale zu verzichten. Dies ist nicht nur sozial ungerecht, sondern auch ökonomisch widersinnig“. Auf eine besondere Qualifikation, ausreichende Begabung oder Vorbildung, wie sie früher durch das Abitur (Zeugnis der Reife) nachgewiesen wurde, kommt es danach für den Hochschulzugang der Fachkräfte in spe offenbar nicht mehr an. Dies ist nicht nur sozial ungerecht, sondern auch ökonomisch widersinnig.
[2] HIS-Erhebung, S. 342.
[3] Vgl. zu den sozialwissenschaftlichen Grundlagen und Hintergründen dieser Wohnformen Rentzsch, Wohnen als Student – Intentionales Handeln und strukturelle Erziehung, Diss. Tübingen 1987.
[4] So Hentschel, Wohnen in der Grauzone – Wohnsituation Berliner Studenten – Ergebnisse einer Studie des Instituts für Soziale Stadtentwicklung, WuM 1994, 653 ff. , 654.
[5] Die HIS-Erhebung, S. 344 ff., schweigt sich über die genauen Zahlen aus.
[6] Der Begriff des „vorübergehenden Gebrauchs“ ist aus § 25 MietSchuG vom 15.12.1942 (RGBl. I, 712) in das BGB übernommen worden und geht zurück auf § 25 MietSchuG vom 1.6. 1923 (RGBl. I, 353); vgl. Staudinger/Sonnenschein, 13. Bearb. 1995, § 556 a Rn. 97.
[7] Staudinger/Sonnenschein, 13. Bearb. 1995, § 556 a Rn. 98 ff.; Staudinger/Sonnenschein, 13. Bearb. 1997, § 564 b Rn. 219.
[8] Staudinger/Sonnenschein, 12. Aufl., 2. Bearb. 1981, § 556 a Rn. 89 sowie 13. Bearb. 1995, § 556 a Rn. 97, jeweils mit weiteren Nachweisen.
[9] Staudinger/Sonnenschein, 12. Aufl., 2. Bearb. 1981, § 556 a Rn. 91 sowie 13. Bearb. 1995, § 556 a Rn. 99.
[10] Staudinger/Sonnenschein, 12. Aufl., 2. Bearb. 1981, § 556 a Rn. 92 sowie 13. Bearb. 1995, § 556 a Rn. 100.
[11] Staudinger/Sonnenschein, 12. Aufl., 2. Bearb. 1981, § 556 a Rn. 93 sowie 13. Bearb. 1995, § 556 a Rn. 101.
[12] So aber AG Münster, WuM 1977, 233.
[13] OLG Bremen, WuM 1981, 8 = ZMR 1982, 238; OLG Hamm, NJW 1981, 290 = WuW 1981, 5 mit Anm. Borowsky; LG Freiburg, MDR 1980, 315 = ZMR 1980, 143; LG Marburg, NJW 1977, 154.
[14] OLG Hamm, NJW 1981, 290 = WuW 1981, 5 mit Anm. Borowsky.
[15] So Peter Derleder, Das System des sozialen Mietrechts und seine Grundprobleme, JA 1977, 344 (1. Teil) und JA 1977, 436 (2. Teil), S. 437.
[16] Vgl. im einzelnen Staudinger/Sonnenschein, 12. Aufl., 2. Bearb. 1981, § 565 Rn. 44 ff., insbes. Rn. 50; Staudinger/Sonnenschein, 13. Bearb. 1997, § 565 Rn. 76.
[17] HIS-Erhebung, S. 345.
[18] HIS-Erhebung, S. 360.
[19] Hentschel, Wohnen in der Grauzone – Wohnsituation Berliner Studenten – Ergebnisse einer Studie des Instituts für Soziale Stadtentwicklung, WuM 1994, 653 ff., 656. Nach Rentzsch, Wohnen als Student – Intentionales Handeln und strukturelle Erziehung, Diss. Tübingen 1987, S. 279, beträgt die „Verharrungsquote“ bei der studentischen Wohnform Untermiete nur 4%; die meisten wollen so schnell wie möglich wieder raus.
[20] Vgl. dazu Rentzsch, Wohnen als Student – Intentionales Handeln und strukturelle Erziehung, Diss. Tübingen 1987, S. 278: „Das Wohnen zur Untermiete ist so schlecht wie sein Ruf.“
[21] Mittelstein, Die Miete nach dem Rechte des Deutschen Reiches, 2. Aufl. 1909, S. 44, 45.
[22] Vgl. Fischer, Das Wohnraumbewirtschaftungsgesetz, ZMR 1953, 52; Staudinger/Kiefersauer, 11. Aufl. 1955, Vorbem. 82 vor § 535.
[23] Vgl. dazu Weimar, WuM 1951, 21 und WuM 1953, 28.
[24] Staudinger/Kiefersauer, 11. Aufl. 1955, Vorbem. 82 vor § 535.
[25] Ablehnend LG Dortmund, MDR 1948, 181; LG Hamburg, MDR 1949, 171; AG Calw, NJW 1951, 319; LG Aachen, JR 1951, 373; bejahend aber AG Duisburg, JR 1949, 473; LG Wuppertal, MDR 1949, 617 mit Anm. Bettermann; vgl. auch Glaser, Teilkündigung von Mietverträgen hinsichtlich der überlassenen Einrichtungsgegenstände, NJW 1951, 301 und Weidner, Rechtlosigkeit und Klassenbildung im Mietrecht – Notwendigkeit eines Gesetzes zur Regelung der Untermietverhältnisse, JZ 1950, 33.
[26] Staudinger/Kiefersauer, 11. Aufl. 1955, Vorbem. 82 vor § 535.
[27] Schickedanz, Das möblierte Zimmer im Mieterschutzrecht, BlGBW 9/1980, S. 166, zu §§ 564 b Abs. 7, 565 Abs. 3 BGB i.d.F. BGBl. 1974 I, 3603.
[28] Staudinger/Sonnenschein, 12. Aufl., 2. Bearb., § 556 a Rn. 96 sowie 13. Bearb. 1995, § 556 a Rn. 103 und 104.
[29] Staudinger/Sonnenschein, 12. Aufl., 2. Bearb. 1981, § 564 a Rn. 31 am Ende; in der 13. Bearb. 1997 heißt es in § 564 a Rn. 40 so dann näher: Die „Annahme, dass solche Mietverhältnisse weniger schutzbedürftig seien ..., weil der Wohnraum für den Mieter nicht den Mittelpunkt der Lebensführung bilde ...(,) ist gerechtfertigt bei Mietverhältnissen zu nur vorübergehendem Gebrauch, nicht generell hingegen bei möbliertem Einliegerwohnraum, der von einer einzelnen Person bewohnt wird, die keine sonstige Unterkunft hat“.
[30] Staudinger/Sonnenschein, 12. Aufl., 2. Bearb. 1981, § 565 Rn. 44 sowie Rn. 51; 13. Bearb. 1997, § 565 Rn. 77.
[31] Staudinger/Sonnenschein, 12. Aufl., 2. Bearb. 1981, § 565 Rn. 51 am Ende.
[32] Staudinger/Sonnenschein, 13. Bearb. 1997, § 565 Rn. 77 am Ende.
[33] Staudinger/Sonnenschein, 12. Aufl., 2. Bearb., § 556 a Rn. 96 sowie 13. Bearb. 1995, § 556 a Rn. 103 und 104.
[34] Eine „Familie“ im Sinne der genannten Mieterschutzregelungen kann auch aus nur zwei Personen bestehen (z.B. kinderloses Ehepaar, Mutter und Kind, Geschwister, Großelternteil und Enkel, Tante und Nichte), vgl. Staudinger/Sonnenschein, 12. Aufl., 2. Bearb. 1981, § 565 Rn. 53; 13. Bearb. 1997, § 565 Rn. 78.
[35] So Rentzsch, Wohnen als Student – Intentionales Handeln und strukturelle Erziehung, Diss. Tübingen 1987, S. 278.
[36] So Rentzsch, Wohnen als Student – Intentionales Handeln und strukturelle Erziehung, Diss. Tübingen 1987, S. 94 f.
[37] Rentzsch, Wohnen als Student – Intentionales Handeln und strukturelle Erziehung, Diss. Tübingen 1987, S. 281 ff. mit eindrucksvollen Wiedergaben von Interviews.
[38] HIS-Erhebung, Vorbericht, S. 15.
[39] Ähnlich Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 564 b Rn. 381; zur öffentlichen Förderung von Studentenwohnraum durch Zuschüsse vgl. v.Mutius, Wohnraumsituation der Studenten, JURA 1980, 336.
[40] Zur Geschichte der Studentenwohnheime vgl. Rentzsch, Wohnen als Student – Intentionales Handeln und strukturelle Erziehung, Diss. Tübingen 1987, S. 100 ff.
[41] Dies kann man verstehen, wenn man sich beispielsweise den Formular-Mietvertrag des Studentenwerks im Saarland e.V. mit den Allgemeinen Mietbedingungen vom 21.9.1999 (vier engbedruckte Seiten mit zwanzig umfangreichen Paragraphen), die Grundsätze für die Ermittlung und Abrechnung der Nebenkosten für die Wohnheime des Studentenwerks, Stand Februar 1993, die Richtlinien für die Verwaltung der Wohnheime des Studentenwerks, Stand Oktober 1999, die Hausordnung der Wohnheime des Studentenwerks i.d.F. vom 18.6.2001, die Ordnung der Studentenwohnheime zur Nutzung des Anschlusses an das Hochgeschwindigkeits-Rechnernetz der Universität vom 23.4.2001 sowie schließlich das Info Studentenwohnheime anschaut; die mietvertraglichen Unterlagen umfassen insgesamt 17 Seiten, zumeist mit Verhaltens(maß)regeln.
[42] So Rentzsch, Wohnen als Student – Intentionales Handeln und strukturelle Erziehung, Diss. Tübingen 1987, S. 102.
[43] HIS-Erhebung, S. 361.
[44] Vgl. dazu Millgramm, Wohnraumkündigungsschutz auch in Studentenwohnheimen, JURA 1981, 560.
[45] LG Hamburg, MDR 1977, 669.
[46] So Eckert, Zur Rechtsnatur von Mietverträgen mit Studentenwohnheimen, WuM 1982, 255 ff., 256; vgl. auch LG Hamburg, WuM 1977, 143.
[47] So OLG Hamm, NJW 1981, 290 f. = WuM 1981, 5 mit Anm. Borowsky; OLG Hamm, WuM 1986, 217; OLG Bremen, WuM 1981, 8; ähnlich bereits LG Aachen, WuM 1986, 252; LG Dortmund, WuM 1982, 276; LG Freiburg, MDR 1980, 315; LG Marburg, NJW 1977, 154; AG Gießen, NJW-RR 1990, 653; AG Konstanz, WuM 1989, 573; zustimmend Derleder, Das System des sozialen Mietrechts und seine Grundprobleme, 2. Teil, JA 1977, 436 ff., S. 437; a.A. aber LG Heidelberg, Justiz 1977, 59; Eckert, WuM 1982, 255; vgl. auch Löwe, NJW 1975, 9, 11.
[48] Vgl. dazu schon oben den Text unter II. zu Fn. 6 bis 15.
[49] Zweites Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum (WKSchG) vom 18.12.1974, BGBl. I, 3603.
[50] BT-Drucks. 7/2011, Anlage 2, S. 15 Nr. 4 zu Art. 1 des 2. WKSchG: „Der Bundesrat bittet die Bundesregierung, im weiteren Gesetzgebungsverfahren dafür zu sorgen, dass Wohnheime, insbesondere Alten-, Altenwohn-, Studenten- und Lehrlingsheime, von der Geltung des Gesetzes ausgeschlossen werden.“ Vgl. auch Staehle, Die Anwendbarkeit des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes auf Heimvertragsverhältnisse, NJW 1978, 1359.
[51] BT-Drucks. 7/2638, Bericht des Rechtsausschusses des Bundestages, S. 3.
[52] Nach LG Konstanz, WuM 1995, 539 gehört das Rotationsprinzip neben der Zweckbestimmung, der Eignung und dem günstigen Mietzins zu den vier maßgeblichen Kriterien eines Studentenwohnheims.
[53] Vgl. dazu Eckert, Zur Rechtsnatur von Mietverträgen mit Studentenwohnheimen, WuW 1982, 255 ff.
[54] Vgl. dazu Eckert, Zur Rechtsnatur von Mietverträgen mit Studentenwohnheimen, WuW 1982, 255 ff., 256.
[55] A.A. aber für den Regelfall Eckert, Zur Rechtsnatur von Mietverträgen mit Studentenwohnheimen, WuW 1982, 255 ff., S. 256.
[56] Lechner, Studenten sind auch Mieter!, WuM 1983, 71 ff.; so auch die Position des Rechtsausschusses des Bundestages, BT-Drucks. 7/2638, S. 3; OLG Hamm, OLG Hamm, NJW 1981, 290 f. = WuM 1981, 5 mit Anm. Borowsky; LG Dortmund, WuM 1982, 276; LG Aachen, MDR 1982, 494.
[57] Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 564 b Rn. 380.
[58] BGBl. I 1982, 1912.
[59] Lechner, Studenten sind auch Mieter!, WuM 1983, S. 71, spricht von einer Gesetzesänderung „zu Lasten einer sozial nicht gerade gesegneten Bevölkerungsgruppe“ und von einer „Minderheit ohne Lobby“.
[60] Staudinger/Sonnenschein, 13. Aufl. 1995, , § 556 a Rn. 57 und 96.
[61] BT-Drucks. 9/2079, S. 11.
[62] BT-Drucks. 9/2079, S. 11.
[63] Lechner, Studenten sind auch Mieter!, WuM 1983, S. 71 ff., 72: „Die Konsequenzen der Neuregelung sind ... erschreckend.“ Der Kritik zustimmend Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 564 b Rn. 380 mit Fn. 880.
[64] Staudinger/Sonnenschein, 12. Aufl., 2. Bearbeitung 1981, § 556 a Rn. 94 sowie 13. Aufl. 1995, § 556 a Rn. 102 unter Hinweis auf die einschlägige Rechtsprechung LG Freiburg, MDR 1980, 315; LG Marburg, NJW 1977, 154 und die abweichende Meinung des LG Heidelberg, Justiz 1977, 59.
[65] Staudinger/Sonnenschein, 12. Aufl., 2. Bearbeitung 1981, § 556 a Rn. 94 am Ende sowie 13. Aufl. 1995, § 556 a Rn. 102 am Ende.
[66] Vgl. dazu die Begründung im Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drucks. 14/4553, S. 46 und 47.
[67] BGBl. I 1257.
[68] BT-Drucks. 9/2284, S. 3.
[69] So zu Recht Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 550 b Rn. 47.
[70] Staudinger/Sonnenschein, 13. Aufl. 1995, § 550 b Rn. 34.
[71] Vgl. dazu Drasdo, Die Neuregelung der Kautionsvorschrift im Mietrechtsreformgesetz – Gut gemeint „vom Regen in die Traufe“?, NZM 2000, 1109, 1113.
[72] BT-Drucks. 14/4553, 48 und 49.
[73] BT-Drucks. 14/4553, S. 84.
[74] BT-Drucks. 14/5663, S. 10.
[75] BT-Drucks. 14/5663, S. 77; zur ähnlichen Begründung in der Stellungnahme des Bundesrates zum Regierungsentwurf vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 84.
[76] BT-Drucks. 14/5663, S. 63 f. und 69.
[77] Staudinger/Sonnenschein, 13. Aufl. 1995, § 550 b Rn. 34.
[78] HIS-Erhebung, S. 343.
[79] HIS-Erhebung, S. 344.
[80] HIS-Erhebung, S. 362 ff.
[81] Zur Entwicklung vgl. Rentzsch, Wohnen als Student – Intentionales Handeln und strukturelle Erziehung, Diss. Tübingen 1987, S. 113 ff.
[82] So Rentzsch, Wohnen als Student – Intentionales Handeln und strukturelle Erziehung, Diss. Tübingen 1987, S. 124.
[83] So Hentschel, Wohnen in der Grauzone – Wohnsituation Berliner Studenten – Ergebnisse einer Studie des Instituts für Soziale Stadtentwicklung, WuM 1994, 653 ff. , 657.
[84] Hentschel, Wohnen in der Grauzone – Wohnsituation Berliner Studenten – Ergebnisse einer Studie des Instituts für Soziale Stadtentwicklung, WuM 1994, 653 ff. , S. 657 f.
[85] Weimar, Rechtsfragen zum Leben in der Kommune, MDR 1973, 907.
[86] Vgl. insbes. Schopp, Das Innenverhältnis zwischen mehreren Mitmietern und Mitpächtern, ZMR 1976, 321 ff.; Finger, Wohngemeinschaft, Partnerschaft, Lebensgemeinschaft, JZ 1981, 497 ff.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, S. 7 ff., 43, 617, 1243; Brunn, Zum Innenverhältnis von Wohngemeinschaften, MDR 1989, 127 ff.; Schüren, Mietrechtlicher Kündigungsschutz für Wohngemeinschaften, JZ 1989, 358 ff.; Thomas Meyer, Rechtsprobleme bei der gemeinsamen Nutzung einer Wohnung, ZWR 1990, 444 ff.; Horst, Vertragsgestaltung bei Vermietung an Wohngemeinschaften, MDR 1999, 266 ff.; Schmidt/Futter/Blank, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 549 Rn. 13 ff. und 73 ff.; Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl. 2000, S. 23 ff.
[87] LG Hamburg,WuM 1985, 82; LG Karlsruhe, NJW 1985, 1561; LG Köln, NJW-RR 1991, 1414; LG Köln, WuM 1992, 251; LG Karlsruhe, WuM 1992, 45; LG Göttingen, NJW-RR 1993, 783; LG Trier, WuM 1997, 548.
[88] Sonnenschein, Die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Mietrecht, NJW 1993, 161 ff., 162.
[89] LG Karlsruhe, WuM 1991, 484 sowie WuM 1992, 45.
[90] BVerfG, WuM 1992, 46.
[91] BVerfG, WuM 1993, 573.
[92] Staudinger/Sonnenschein, 13. Bearb. 1995, § 556 a Rn. 15 zur Wohnüberlassung zur Bildung einer Wohnungsgemeinschaft.
[93] Staudinger/Emmerich, 13. Bearb. 1995, § 549 Rn. 34 ff.
[94] Staudinger/Emmerich, 13. Bearb. 1995, § 549 Rn. 37 am Ende.
[95] BT-Drucks. 14/4553, S. 1.
[96] BT-Drucks. 14/4553, S. 37.
[97] BT-Drucks. 14/4553, S. 38.
[98] Göhring, Mietrechtsreform im Rechtsausschuss, NZM 2001, 358 ff., S. 360, 362 f.
[99] BT-Drucks. 14/5663, S. 64 und 66.
[100] BT-Drucks. 14/5663, S. 74.
[101] Zuck, Anforderungen an die Gesetzgebung im Bereich des Mietrechts und der Zivilprozessreform, NZM 2001, 354, insbes. 357 und 358.

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 § 24
 § 28
 § 549
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 § 556
 § 564
 § 549
 § 556
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 Art. 6
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