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Timestamp: 2020-08-14 20:26:14+00:00

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VDIV-Beiratsnewsletter Ausgabe 2/2020
1.	Kompakt: Entscheidungen aus WEG- und Mietrecht, Datenschutz
2.	Gesetzliche Änderungen und Entwürfe
3.	Modernisieren, Sanieren und Instandhalten
4.	Mieten, Kaufen, Wohnen: aktuelle Entwicklungen
5.	Auswirkungen der Corona-Pandemie
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte im Jahr 2014 einen Dienstleister mit den „verkehrssicherheitsrelevanten und baumpflegerischen Schnittmaßnahmen″. Der zur Wohnanlage gehörende Baumbestand sollte hiernach einmal jährlich kontrolliert werden. Im Januar 2016 führte die beauftragte Firma eine solche Kontrolle durch und bestätigte in einem schriftlichen Bericht den verkehrssicheren Zustand der Bäume. Im Mai 2016 brach von einer Platane auf dem Grundstück ein großer Ast ab. Er stürzte auf das auf dem Parkplatz der Wohnanlage abgestellte Fahrzeug einer Wohnungseigentümerin und beschädigte dieses. Die Eigentümerin verlangte daraufhin von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlung von rund 6.650 Euro für den ihr entstandenen Fahrzeugschaden plus Gutachterkosten. Mit ihrer Klage ist sie bei den beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben.
Der BGH bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts und führt aus, dass ein Schadensersatzanspruch gemäß § 823 Absatz 1 BGB nur unter dem Gesichtspunkt der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht in Betracht kommt. Im vorliegenden Fall wurde die Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten übertragen, so dass der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lediglich noch eine Kontroll- und Überwachungsfunktion zukam, ob der beauftragte Dienstleister die übernommenen Sicherungspflichten auch tatsächlich ausgeführt hat. Hier gab es zwischen der Gemeinschaft und dem für die „verkehrssicherheitsrelevanten″ Schnittmaßnahmen beauftragten Unternehmen eine klare Absprache, so dass die Gemeinschaft nur überwachen musste, ob der Dienstleister seinem Auftrag nachkommt. Ein Verstoß gegen diese Überwachungspflicht war nicht festzustellen.
Die umstrittene Frage, ob der Verband bei einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht nur gegenüber außenstehenden Dritten haftet oder auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, konnte der BGH also offenlassen. Auch besteht gegenüber dem Verband kein Schadensersatzanspruch aufgrund einer Pflichtverletzung gemäß § 280 Absatz 1 BGB. Denn der Dienstleister ist nicht als Erfüllungsgehilfe der Gemeinschaft anzusehen, so dass sich diese ein Verschulden nach § 278 Satz 1 BGB nicht zurechnen lassen muss. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach geltendem Recht den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und bei Bestellung eines Verwaltungsbeirates auch diesem, nicht jedoch der Gemeinschaft. Infolgedessen sind Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der WEG beauftragt im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne des § 278 BGB. Für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet die Gemeinschaft daher regelmäßig nicht. Gleiches gilt für die Erfüllung der auf dem Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten, die zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehören. Der Verband ist im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern hierfür nicht zuständig.
Der Bundesgerichtshof sieht den einzelnen Eigentümer dadurch auch nicht unangemessen belastet. Der von der Eigentümergemeinschaft abgeschlossene Vertrag entfaltet eine Schutzwirkung zu seinen Gunsten. Die geschädigte Wohnungseigentümerin könnte hier also die Firma verklagen, die für das Beschneiden der Bäume zuständig war.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.Dezember 2019, Az. V ZR 43/19
LG Berlin, 25. Januar 2019, Az. 53 S 35/17
AG Schöneberg, 13. Juli 2017, Az. 772 C 102/16
Die Wiederbestellung des Verwalters erfordert keine Alternativangebote. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) schon vor Jahren entschieden und wiederholt bestätigt. Wesentlich strenger verfährt der BGH bei der Neubestellung eines Verwalters. Es genügt nicht, dass eine ausreichende Anzahl von Vergleichsangeboten erst in der Versammlung vorliegt.
Mit Urteil vom 24. Januar 2020 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 110/19 machte der BGH dem – offenbar formell fehlerhaft – neu bestellten Verwalter und den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats einen Strich durch die Rechnung. Beim Versuch, den formell mangelhaften Erstbeschluss in einer Wiederholungsversammlung (Zweitbeschluss) zu kitten, wurde ein weiterer formeller Fehler begangen. Dies genügte dem BGH, um den Bestellungsbeschluss sowie den Ermächtigungsbeschluss (Unterzeichnung des Verwaltervertrages durch den Beirat) für ungültig zu erklären. Der BGH weist darauf hin, dass die Alternativangebote der beiden anderen Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Absatz 4 Satz 2 WEG allen Wohnungseigentümern hätten zugesandt werden müssen.
In der Eigentümerversammlung vom 14. November 2017 wurde die Neubestellung der T.-GmbH beschlossen. Gegen diesen Beschluss wurde eine Anfechtungsklage erhoben. Mit Schreiben vom 4. Februar 2018 berief die T.-GmbH unter Hinweis auf eine Beauftragung durch den Verwaltungsbeirat eine außerordentliche Eigentümerversammlung für den 20. März 2018 ein. In der Versammlung wurde die Bestellung der T.-GmbH für den Zeitraum 1. Januar 2018 bis einschließlich 31. Dezember 2021 beschlossen, ferner die Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Vertragsabschluss mit der T.-GmbH nach Vorgabe des bisherigen Verwaltervertrages mit der bisherigen Firma E. Hausverwaltung. Vergleichsangebote anderer Interessenten für das Verwalteramt waren dem Einladungsschreiben nicht beigefügt, lagen aber zur Einsichtnahme in der Versammlung vor. Die Firma L. Immobilienverwaltung bot ihre Tätigkeit für 19,50 EUR netto an, die K. Immobilienverwaltung für 21,00 EUR netto. Die T.-GmbH hatte – wie der bisherige Verwalter – für 16,50 EUR netto pro Wohnung/Monat angeboten. Auf dieser Grundlage sprach sich der Verwaltungsbeirat in der Versammlung zugunsten der Firma T.-GmbH aus. Sodann wurden Bestellung und Beiratsermächtigung erneut mehrheitlich beschlossen.
Die dagegen gerichtete Anfechtungsklage haben das Amtsgericht Nürnberg und in der Berufungsinstanz das Landgericht Nürnberg-Fürth zurückgewiesen. Die vom Landgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassene Revision vor dem BGH hatte Erfolg.
Anders als die Vorinstanzen sieht der BGH einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Mehrheit habe den ihr eröffneten Beurteilungs- und Ermessensspielraum auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen. Entgegen der Rechtsansicht von Amts- und Landgericht genüge es für eine ordnungsmäßige Verwalterbestellung nicht, dass die im Zeitpunkt der Beschlussfassung unstreitig vorliegenden zwei Alternativangebote in der Versammlung hätten eingesehen werden können. Eine Bekanntmachung der Namen der Bewerber sowie der Eckpunkte ihrer Angebote erst in der Eigentümerversammlung mache es den Wohnungseigentümern unmöglich, über diese vorab Erkundigungen einzuziehen, beispielsweise im Internet oder durch Anforderung der vollständigen Bewerbungsunterlagen.
Bei der Neubestellung eines Verwalters sei es daher regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Verwalterkandidaten (in ausreichender Anzahl) oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote innerhalb der zweiwöchigen Einladungsfrist des § 24 Absatz 4 Satz 2 WEG zukommen zu lassen. Zu den fristgerecht mitzuteilenden Eckpunkten gehörten die vorgesehene Laufzeit des Vertrages und die Vergütung. Dabei sei darzustellen, ob eine Pauschalvergütung oder eine Vergütung mit mehreren Vergütungsbestandteilen (zum Beispiel Grundvergütung und zusätzliche Vereinbarung von Teilentgelten für einzelne Aufgaben oder Aufgabenbereiche im sogenannten Baukastensystem) angeboten werde, um nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen.
Da die Wohnungseigentümer im konkreten Falle keine Gelegenheit hatten, sich rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung über die Alternativangebote zu informieren, waren Bestellung und Ermächtigung rechtswidrig und daher für ungültig zu erklären.
2013 teilte die Alleineigentümerin T-GmbH ein Altbaugrundstück in Berlin in Wohnungs- und Teileigentum auf. Die Grundbuchblätter wurden am 30. September 2015 angelegt. In der Zwischenzeit hatte sie mit dem Verkauf der Einheiten begonnen. Aufgrund einer Auflassung vom 6. Januar 2015 wurde am 31. März 2016 die erste Käuferin in das Grundbuch eingetragen, die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne also begründet. Mit notariellem Vertrag vom 30. Juni 2016 verkaufte die T-GmbH einer anderen Erwerberin zwei schon errichtete und vier noch zu errichtende Wohnungen im Dachgeschoss. Am 2. August 2016 wurden Auflassungsvormerkungen in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen. Die Übergabe der Wohnungen erfolgte am 22. August 2016. Der Geschäftsführer der Erwerberin wurde zu drei Eigentümerversammlungen 2017 eingeladen. Auf einer dieser Versammlungen wurde er in den Verwaltungsbeirat gewählt. Auch an der vierten Eigentümerversammlung des Jahres – durchgeführt am 6. November 2017 – wollte der Geschäftsführer der Erwerberin wieder teilnehmen. Ein Vertreter der damals noch bestellten Verwalterin schloss ihn von der Teilnahme mit der Begründung aus, die Erwerberin sei noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen, sondern habe nur eine Auflassungsvormerkung. Die Versammlung beschloss unter TOP 4 mit einer Mehrheit von rund 93 Prozent die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats, mit der bisherigen Verwalterin einen Aufhebungsvertrag zu schließen, demzufolge deren Verwalteramt ebenso wie der Verwaltervertrag mit dem 31. Dezember 2017 endeten und wechselseitige Ansprüche ausgeschlossen sein sollten. Der Beschluss wurde vollzogen. Der damalige Verwalter ist nicht mehr bestellt, ein neuer Verwalter ist im Amt.
Nicht die Erwerberin, aber andere Wohnungseigentümerinnen erhoben gegen TOP 4 Anfechtungsklage. Diese stützen sie darauf, dass die Erwerberin als „werdende Wohnungseigentümerin″ nicht von der Versammlung hätte ausgeschlossen werden dürfen. Das Amtsgericht Schöneberg hat die Klage abgewiesen. Die Klägerin zu 1. legte Berufung ein, die vom Landgericht Berlin – Zivilkammer 53 – ebenfalls zurückgewiesen wurde, allerdings unter Zulassung der Revision zum BGH. Die Revision war erfolgreich.
Der BGH gibt der Anfechtungsklage statt, und zwar schon deshalb, weil die Erwerberin zu Unrecht von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen worden sei. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sei die Erwerberin als werdende Wohnungseigentümerin zu behandeln, obwohl alle drei Voraussetzungen einer gesicherten Erwerbsposition erst nach dem Zeitpunkt des rechtlichen Entstehens der Wohnungseigentümergemeinschaft (am 31. März 2016) eingetreten seien, speziell auch der Erwerbsvertrag als erste dieser drei Voraussetzungen erst drei Monate danach (am 30. Juni 2016).
Die Zulässigkeit der Anfechtungsklage sei zu bejahen, auch wenn der durch Beschluss legitimierte Aufhebungsvertrag längst vollzogen sei. Der Vollzug eines Beschlusses lasse das Rechtschutzinteresse nur entfallen, wenn die Ungültigerklärung den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft ausnahmsweise keinen Nutzen mehr bringen könne. Diese Gewissheit bestehe hier nicht, denn ein bestandskräftiger Beschluss (das heißt bei Abweisung der Anfechtungsklage) könne durchaus Auswirkungen auf mögliche Folgeprozesse mit dem früheren Verwalter haben.
Was sodann die Frage der Anwendung der Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft angeht, trifft der BGH zwei wichtige Aussagen:
Einerseits wird ausdrücklich festgestellt, dass die Grundsätze nicht nur auf Bauträgermodelle Anwendung finden, also auf Neubauten oder die neubaugleiche Totalsanierung von Altbauten. Vielmehr sei die vertragliche Eingehung von Bauverpflichtungen keine Voraussetzung, um die Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft anzuwenden. Diese gälten unabhängig davon, ob der Erwerbsvertrag eine Errichtungs-, Herstellungs- oder Sanierungsverpflichtung umfasse, für jeden ersten Erwerb vom teilenden Eigentümer.
Zweitens hatte der BGH in seiner Grundsatzentscheidung vom 11. Mai 2015 – V ZR 196/11 unter Rn. 12 der Urteilsbegründung offengelassen, ob werdender Wohnungseigentümer auch (noch) sein könne, wer seinen Erwerbsvertrag erst geraume Zeit nach rechtlicher Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen habe. Insbesondere hatte der BGH damals dahinstehen lassen, ob sich insoweit geeignete Abgrenzungskriterien für eine spitzfindigere Lösung finden lassen könnten oder ob im Interesse der Rechtssicherheit einer zeitlich unbegrenzten Anwendung auf Ersterwerber der Vorzug zu geben sei. In dem vorliegenden Judikat knüpft der BGH an seine damaligen Erwägungen an und entscheidet nunmehr, dass die Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft auf jeden Ersterwerber Anwendung finden, selbst dann, wenn der teilende Eigentümer erst nach längerer Vorratshaltung, zum Beispiel auch im Anschluss an eine Vermietung der Sondereigentumseinheit, Wohnungen verkauft.
Da somit die Erwerberin werdende Wohnungseigentümerin war, durfte sie nicht von der Versammlung ausgeschlossen werden, schon gar nicht im Hinblick darauf, dass der Geschäftsführer bestandskräftig zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt und an drei vorausgegangenen Versammlungen des Jahres unbeanstandet teilgenommen hatte. Dass der Beschluss mit einer großen Mehrheit von 93 Prozent gefasst worden war, sei unerheblich. Denn der unberechtigte Ausschluss von der Versammlung stelle einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte dar, sodass es nicht darauf ankommen könne, ob der gefasste Beschluss auch bei einer Mitwirkung des ausgeschlossenen Geschäftsführers die erforderliche Mehrheit gefunden hätte. Kausalitätserwägungen spielten bei derart schwerwiegenden Eingriffen keine Rolle. Aus dem gleichen Grund komme es auch nicht darauf an, dass die Anfechtungsklage nicht von der Erwerberin erhoben worden sei, sondern von anderen Wohnungseigentümerinnen.
Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer in seiner Wohnung im ersten Obergeschoss einen Wanddurchbruch von über zwei Metern Breite vornehmen lassen. Der Eigentümer der direkt darüber befindlichen Wohnung verlangte, den Wanddurchbruch unter Herstellung des ursprünglichen Zustandes wieder zu verschließen. Bei der Erhebung der Klage bezifferte der Eigentümer den Wertverlust mit 6.000 Euro an. Das Amtsgericht und später das Landgericht folgten diese Angabe und setzten den Streitwert auf 6.000 Euro fest. Dem widersprach der Kläger zunächst nicht.
Seine Klage blieb jedoch in beiden Instanzen ohne Erfolg. Eine Revision ließ das Landgericht nicht zu. Der Kläger legte daraufhin eine Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof ein, um den Klageantrag weiter zu verfolgen. Im Zuge dessen legte er ein Sachverständigengutachten vor, wonach sich der Wertverlust seiner Wohnung auf über 200.000 Euro beläuft.
Der BGH entschied: Der Eigentümer kann sich nicht in diesem Verfahren auf einen höheren Streitwert berufen. Er muss an seiner ursprünglichen Angabe festhalten. Zum einen habe er dem in den Vorinstanzen festgesetzten Streitwert nicht widersprochen. Darüber hinaus habe er nicht glaubhaft gemacht, dass die Vorinstanzen Umstände, die einen höheren Streitwert rechtfertigen, nicht ausreichend berücksichtigt haben. Die Nichtzulassungsbeschwerde sei also unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend gemachten Beschwer die erforderliche Höhe von 20.000 Euro nicht übersteige.
BGH, Beschluss vom 20. Februar 2020, Az. V ZR 167/19
Die Mieter einer Wohnung hatten ihre beiden Hunde entgegen der Hausordnung und trotz mehrerer Abmahnungen auf den Gemeinschaftsflächen eines Grundstücks, zu denen auch ein Kinderspielplatz gehört, regelmäßig ohne Leine herumlaufen lassen. Mehrere andere Mieter hatten sich beim Vermieter zuvor über die Hunde beschwert. Die Vermieterin hatte daraufhin das Mietverhältnis fristlos sowie hilfsweise ordentlich gekündigt. Sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht hielten die Kündigungen aufgrund der andauernden Missachtung der Leinenpflicht für gerechtfertigt und gaben der von der Vermieterin eingereichten Räumungsklage statt.
Die von den Mietern beantragte einstweilige Einstellung der angekündigten Zwangsräumung der Wohnung hatte der Bundesgerichtshof im Rahmen der Nichtzulassungsbeschwerde zu prüfen. Der BGH stellt klar, dass das eingelegte Rechtsmittel Aussicht auf Erfolg haben muss, damit eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung in Betracht kommt. Die Mieter konnten ihre beantragte Zurückweisung der Berufung jedoch nicht hinreichend begründen. Das nicht in Abrede gestellte freie Laufenlassen der Hunde auf den Grünflächen der Gemeinschaftsanlage sowie dem Kinderspielplatz stellt eine erhebliche Pflichtverletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass die Mieter damit die Hausordnung missachteten und ihr Verhalten trotz mehrerer Abmahnungen nicht änderten. Einer solchen beharrlichen Pflichtverletzung des Mieters kommt ein derart erhebliches Gewicht zu, dass eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund durch den Vermieter wirksam ausgesprochen werden kann.
Für die Beurteilung, ob solch eine vertragswidrige Nutzung eine Kündigung rechtfertigt, ist es zudem unerheblich, ob sich Mitmieter gestört fühlen oder ob es zu konkreten Beeinträchtigungen durch Verschmutzungen gekommen ist. Im vorliegenden Fall hatten jedoch die Beschwerden von Mitmietern dazu geführt, dass die Vermieterin erfolglos Abmahnungen ausgesprochen hatte. Darauf kam es jedoch im Ergebnis für die Beurteilung der Wirksamkeit der ausgesprochenen fristlosen Kündigung nicht an.
BGH, Beschluss vom 2. Januar 2020, Az. VIII ZR 328/19
LG Berlin, Urteil vom 18. November 2019, Az. 64 S 78/19
AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 18. Februar 2019, Az. 237 C 287/18
– Maklerverträge betreffend Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Textform (zum Beispiel E-Mail).
– Wird der Makler aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter für sowohl Käufer als auch Verkäufer tätig, kann er Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.
– Hat dagegen nur eine Partei die Entscheidung zur Einschaltung eines Maklers getroffen, ist sie verpflichtet, die Maklervergütung zu zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen (» der VDIV berichtete).
Ob das tatsächlich so ist, soll nun das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Hinter der „abstrakten Normenkontrolle“ steckt die Möglichkeit, ein beschlossenes Bundes- oder Landesgesetz in Karlsruhe daraufhin überprüfen zu lassen, ob es mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Einen entsprechenden Antrag kann nur die Bundesregierung, eine Landesregierung oder ein Viertel der Mitglieder des Bundestages stellen. Den Antrag auf Normenkontrollklage gegen den Mietendeckel haben 204 der insgesamt 246 Bundestagsabgeordneten der Union sowie alle 80 Mitglieder der FDP-Fraktion unterzeichnet. Es rufen insgesamt also 40 Prozent aller Bundestagsabgeordneten Karlsruhe an. Sie wollen mit ihrer Klage auch verhindern, dass sich das Modell Mietendeckel verbreiten könnte.
Der Bußgeld-Katalog sieht für kleinere Verstöße ein Bußgeld von mindestens 250 Euro pro Wohnung vor – solange der Verstoß fahrlässig begangen wird. Handelt es sich um vorsätzliches Verhalten, werden bis zu 2.000 Euro fällig. Verletzt der Vermieter seine Auskunftspflichten gegenüber Bestandsmietern, gegenüber einem Interessenten bei Neuvermietung oder gegenüber der Behörde auf Nachfrage, so kostet das zwischen 250 und 1.500 Euro. Ein Vermieter, der zu hohe Miete fordert oder entgegennimmt, muss zwischen 500 und 2.000 Euro berappen. Wer eine Wohnung nach einer Modernisierung neu vermietet und die Modernisierung nicht transparent gegenüber der Investitionsbank Berlin (IBB) darstellt, muss bis zu 1.500 Euro, mindestens aber 250 Euro zahlen.
Seit Jahresbeginn fördert der Staat energetische Sanierungen an selbstgenutzten eigenen Wohngebäuden nicht nur mit Krediten oder Zuschüssen, sondern auch mit einem Steuerbonus (§ 35 c EStG). Voraussetzung ist, dass die Arbeiten von einem anerkannten Fachunternehmen ausgeführt werden, welches dem Bauherrn bestätigt, dass die gesetzlich definierten energetischen Mindestanforderungen erfüllt sind. Das Bundesfinanzministerium hat nun entsprechende Musterbescheinigungen veröffentlicht.
Das Institut hat für die Kampagne „WEG der Zukunft″ im Rahmen der Nationalen Klimaschutzinitiative den Status quo der energetischen Sanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften dargestellt. Dazu fassten die Autoren eine große Zahl bereits bekannter Untersuchungen zusammen. Eingang fand auch das DDIV-Kompendium Energieeffizienzmaßnahmen in Wohnungseigentümer-Gemeinschaften (DDIV 2017). Darüber hinaus wurden Eigentümer und Verwaltungen online zu ihren Einstellungen, zu Hindernissen und Treibern bei der energetischen Sanierung und zu gewünschten Unterstützungsangeboten online befragt. Die Studie finden Sie » hier in voller Länge.
Etwa die Hälfte ihres Stromes verbrauchen private Haushalte für Wärmezwecke – knapp ein Drittel für die sogenannte Prozesswärme, also beispielsweise für den Betrieb von Kochfeldern, Toastern, Haar- und Wäschetrocknern, zwölf Prozent für die Warmwasserbereitung fürs Abwaschen, Duschen oder Baden und sechs Prozent zum Heizen. Daneben haben fürs Kühlen zuständige Geräte mit rund 23 Prozent einen großen Anteil. Strom für Geräte aus der Unterhaltungselektronik und Kommunikationstechnik wie etwa Fernseher und Computer schlägt mit rund 17 Prozent zu Buche. Tendenz steigend.
Mit Beschluss vom 25. März 2020 zum gerichtlichen Aktenzeichen 483 C 4847/20 EVWEG entschied das Amtsgericht München, dass bei einem aktuellen Wasserschaden auch in Zeiten der Covid-19-Pandemie ein Wohnungsbetretungsrecht besteht. Der betroffene Sondereigentümer müsse Instandsetzungsarbeiten im räumlichen Bereich seiner Wohnung sofort dulden. Mit Maßnahmen gegen laufendes Wasser könne nicht zugewartet werden. Der Duldungsanspruch könne bei Weigerung des Wohnungseigentümers im Wege der einstweiligen Verfügung durch den rechtsfähigen Verband durchgesetzt werden.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft in München besteht aus Wohnungs- und Teileigentum. Im Erdgeschoss wird ein Supermarkt betrieben. In der darüber befindlichen Wohnung ereignete sich ein Wasserschaden, dessen Ursache unklar ist. Seit Entdeckung des Schadens läuft im Supermarkt Wasser an Wänden und Decken herunter. Es sind Deckenplatten von der abgehängten Decke auf den Boden gefallen. Weiterer Schaden droht. Der Wohnungseigentumsverwalter und die von ihm in Namen der WEG beauftragten Handwerker müssen die Wohnung im 1. OG betreten, um Ursachenforschung zu betreiben und gegebenenfalls erste Maßnahmen zu ergreifen. Der Wohnungseigentümer verweigert den Zutritt zu seiner Wohnung und beruft sich auf die gesetzlichen Hygiene- und Distanzregeln in Folge von Corona. Der Verwalter mandatiert einen Rechtsanwalt mit der Erwirkung einer einstweiligen Verfügung zur Zutrittsverschaffung.
Das Amtsgericht München gibt dem Antrag statt und entscheidet aufgrund der besonderen Dringlichkeit ohne mündliche Verhandlung wie folgt:
1.	Der Antragsgegner wird verpflichtet, der Verwalterin sowie den von der Antragstellerin beauftragten Handwerkern den Zutritt zu seiner Wohnung Nr. ■■ lt. Aufteilungsplan im 1. Obergeschoss des Gebäudes Musterstraße Nr. ■■ in München zu gewähren, und ferner, bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung zu verhängenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 Euro, ersatz- oder wahlweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, in seiner Wohnung die Untersuchungen und Instandsetzungsarbeiten zu dulden, die erforderlich und geeignet sind, um die Ursache(n) für die Wassereintritte in die darunter liegende Einheit im Erdgeschoss fachgerecht zu beseitigen.
2.	Es ist dem Gerichtsvollzieher gestattet, die Wohnung des Antragsgegners zum Zwecke der Vollstreckung der vorstehenden Ziffer 1. zwangsweise zu öffnen.
Das Amtsgericht bejaht sowohl den Verfügungsanspruch (Duldungspflicht gemäß § 14 Nummer 4 Halbsatz 1 WEG) als auch den Verfügungsgrund (Eilbedürftigkeit). Das gerichtliche Verfahren habe nicht durch einen Eigentümerbeschluss legitimiert werden müssen. Die Prozessführungsbefugnis des Verwalters beziehungsweise des Verbandes folgten aus §§ 27 Absatz 2 Nummer 2, Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 WEG. Hiernach sei der bestellte Verwalter von Amts wegen berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines Rechtsnachteils erforderlich sind. Das sofortige Betreten der Wohnung zum Zwecke der Instandsetzung von gemeinschaftlichem Eigentum sei zwingend erforderlich und unausweichlich. Da nach wie vor Wasser an Wänden und Decken des Supermarktes herunterlaufe, sei Gefahr im Verzug. Die Duldungspflicht des Antragsgegners bestehe trotz der gegenwärtigen Pandemie. Angesichts des Schadenbildes sei ein sofortiges Einschreiten erforderlich, um Schäden an Leib, Leben, Gesundheit und der Bausubstanz zu verhindern und einen reibungslosen Geschäftsbetrieb im Supermarkt, der zudem ein systemrelevanter Betrieb sei, zu gewährleisten. Den Bedenken des Antragsgegners vor gesundheitlichen Beeinträchtigungen durch Covid-19 könne durch Schutzvorkehrungen beim Betreten der Wohnung und der Ausführung der Arbeiten Rechnung getragen werden.
Regelungen für das Wohnungseigentumsrecht: Der zuletzt gültige Wirtschaftsplan gilt kraft Gesetzes fort, auch wenn er seinerzeit ohne Fortsetzungsklausel beschlossen worden war. Der bestellte Verwalter bleibt im Amt, auch wenn die Amtszeit dieser Tage verstreicht oder bereits verstrichen ist, und dies sogar dann, wenn dadurch die gesetzliche Höchstdauer von an sich fünf bzw. drei Jahren (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG) überschritten wird. Dies alles gilt bis zu einer anderweitigen Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Soweit die Regelungen zum Wohnungseigentumsrecht.
Das Gesetz sieht darüber hinaus weitere Neuregelungen für das Zivilrecht vor: Bis zum 30. Juni 2020 wird Verbrauchern durch Artikel 240 § 1 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) für Verträge, die Dauerschuldverhältnisse sind und vor dem 8. März 2020 geschlossen wurden, ein Leistungsverweigerungsrecht zugestanden, wenn sie ihre vertraglichen Zahlungspflichten wegen der Folgen von Corona derzeit nicht erfüllen können. Dadurch soll gewährleistet werden, dass insbesondere Wohnraummietverträge nicht gekündigt und Verbraucher nicht von Leistungen der Grundversorgung (Strom, Gas, Telekommunikation, soweit zivilrechtlich geregelt auch Wasser bzw. Abwasser) abgeschnitten werden, weil sie ihren Zahlungspflichten krisenbedingt nicht nachkommen können. Das Leistungsverweigerungsrecht muss einredeweise geltend gemacht werden. Der Schuldner, der wegen der COVID-19-Pandemie nicht leisten kann, muss sich also ausdrücklich auf das Leistungsverweigerungsrecht berufen und grundsätzlich auch belegen, dass er gerade wegen der COVID-19-Pandemie nicht leisten kann. Aufgrund der besonderen Eilbedürftigkeit treten die Regelungen bereits am Tag nach der Verkündung in Kraft. Das Außerkrafttreten der Regelungen zum Wohnungseigentumsrecht wird zum Ablauf des 31. Dezember 2021 sowie zu Art. 240 § 1 EGBGB zum 30. September 2022 bestimmt.
Fall 1 (Wirtschaftsplan): Der Wirtschaftsplan 2019 wurde im Jahr 2019 ohne Fortgeltung beschlossen, so dass er mit Ablauf des Jahres 2019 seine Gültigkeit verlor.
Überlegungen zur Rechtslage: Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie tritt der abgelaufene Wirtschaftsplan 2019 rückwirkend wieder in Kraft. Er ist Anspruchsgrundlage auch für die Zahlung der zurückliegenden Monate ab Januar 2020. Wohnungseigentümer geraten ab Inkrafttreten auch mit den ersten Monatsraten des Jahres 2020 in Verzug (zu dieser Frage unten Fall 2), falls der Wirtschaftsplan eine Zahlung in monatlichen Raten vorsah. Eine vereinbarte oder generell beschlossene Verfallklausel greift erst, wenn der Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten mit der vorgesehenen Mindestzahl monatlicher Raten in Verzug gerät (Beispiel: Verfallklausel mit Ratenzahlungsrecht, solange Wohnungseigentümer nicht mit mehr als zwei Raten in Verzug gerät. Inkrafttreten des Gesetzes bzw. Wirtschaftsplanes 8. April 2020. Hausgeld-Jahressumme 2020 kann frühestens fällig werden, wenn für April, Mai und Juni nicht gezahlt wird).
Fall 2 (Zurückbehaltungsrecht): Ein Wohnungseigentümer hat seine Wohnung vermietet. Sein Mieter zahlt seit März 2020 pandemiebedingt die fällige Miete nicht mehr. Infolgedessen kann der Wohnungseigentümer der Gemeinschaft sein Hausgeld nicht zahlen. Er beruft sich gegenüber dem Verwalter bis vorerst 30. Juni 2020 auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Corona und widerruft die Einzugsermächtigung.
Überlegungen zur Rechtslage: Der vermietende Wohnungseigentümer darf das Mietverhältnis wegen der Mietrückstände, die auf den Auswirkungen von Corona beruhen, nicht kündigen. Nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen berechtigt der Mietausfall nicht zum Einbehalt des Hausgeldes. Gegenüber Hausgeldforderungen der Gemeinschaft sind Aufrechnung und Zurückbehaltung im Grundsatz unzulässig. Fraglich ist, ob dem Wohnungseigentümer aufgrund von Art. 240 § 1 Absatz 1 EGBGB ein Leistungsverweigerungsrecht zustehen könnte. Voraussetzung wäre das Bestehen eines Dauerschuldverhältnisses, das vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde und dessen Erfüllung dem Wohnungseigentümer in dessen Eigenschaft als Verbraucher bis zum 30. Juni 2020 pandemiebedingt nicht möglich wäre, ohne seinen eigenen oder den angemessenen Lebensunterhalt seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht zu gefährden. Auf den ersten Blick könnte man meinen, dass das Gemeinschaftsverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaft ein Dauerschuldverhältnis in diesem Sinne ist, welches mit dem Eigentumserwerb begonnen hat und zu regelmäßig wiederkehrenden Hausgeldzahlungen verpflichtet. Bei näherer Betrachtung überzeugt diese Sichtweise jedoch meines Erachtens nicht. Die Rechtsbeziehung zwischen Wohnungseigentümern und Gemeinschaft ist als Mitgliedschaftsrecht ausgestaltet. Die Mitgliedschaft ist kein Dauerschuldverhältnis im Sinne der Vorschrift. Die Gemeinschaft und der einzelne Wohnungseigentümer sind jeweils für sich betrachtet zwar Verbraucher. Die mitgliedschaftliche Rechtsbeziehung zwischen ihnen ist indes kein Verbrauchervertrag.
Fall 3 (Wärmelieferungsvertrag): Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist mit einem privaten Wärmelieferungsunternehmen vertraglich verbunden. Sie bezieht Heizenergie und Warmwasser. Wegen erheblicher Hausgeldausfälle infolge von Corona will der Verwalter die Zahlung der ab April monatlich geschuldeten Abschläge zurückstellen.
Überlegungen zur Rechtslage: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist einem Verbraucher gleichgestellt, wenn ihr – wie fast immer – wenigstens ein Verbraucher angehört und er ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient (BGH, Urteil vom 25. März 2015 – VIII ZR 243/13). Der Wärmelieferungsvertrag ist ein vertragliches Dauerschuld¬verhältnis im Sinne von Art. 240 § 1 Abs. 1 Satz 1 EGBGB. Fraglich ist, ob man die weitere tatbestandliche Voraussetzung, dass der Verbraucher bei vorzeitiger Erfüllung seiner vertraglichen Zahlungspflicht seinen oder den angemessenen Lebensunterhalt seiner unterhalts¬berechtigten Angehörigen gefährden würde, bejahen kann. Die Wohnungseigentümer¬gemeinschaft als rechtsfähiger Verband bestreitet keinen eigenen Lebensunterhalt. Nach Sinn und Zweck der Vorschrift sowie mit systematischem Blick auf § 1 Abs. 1 S. 3 EGBGB wird es aber zutreffend sein, die ihr angehörenden Wohnungs¬eigentümer (Mitglieder) als unterhaltsberechtigte Angehörige in diesem Sinne anzusehen. Das Vertragsverhältnis mit einem Wärmelieferanten ist zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich (Art. 240 § 1 Abs. 1 S. 3 EGBGB).
Die Berufung auf das Leistungsverweigerungsrecht setzt indessen weiter voraus, dass bei einer sofortigen Leistung der Abschlagszahlungen die Zahlungsunfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft drohen würde. Das hängt von den besonderen Umständen des Einzelfalles ab. Hierzu dürfte zählen, wie hoch die Hausgeldausfälle sind, welche weiteren Verbindlichkeiten die Gemeinschaft hat und ob es Liquiditätsreserven, insbesondere eine ausreichende Instandhaltungsrücklage, gibt. Darlegungspflichtig hierfür ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu berücksichtigen ist noch, dass gemäß Art. 240 § 1 Abs. 3 EGBGB Absatz 1 der Vorschrift nicht gilt, wenn die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger seinerseits unzumutbar ist, da die Nichterbringung der Leistung die wirtschaftliche Grundlage seines Gewerbebetriebs gefährden würde. Bei einem Wärmelieferungsunternehmen wird es an dieser Voraussetzung, für die das Unternehmen darlegungspflichtig ist, in der Regel fehlen.
Der Maßnahmenkatalog orientiert sich an den Empfehlungen des Robert-Koch-Instituts und wurde mit den für die Abfallentsorgung zuständigen Ministerien der Bundesländer abgestimmt. Diese haben sich auf ein vergleichbares Vorgehen verständigt. Im Detail sind Abweichungen möglich. Das BMU erinnert daran, dass für alle privaten Haushalte, in denen keine infizierten Personen oder begründete Verdachtsfälle von COVID-19 leben, nach wie vor weiterhin uneingeschränkt das Gebot der Abfalltrennung gilt.
VDIV-Beiratsnewsletter_2020-2.pdf

References: BGH 
 § 823
 BGH 
 § 280
 § 278
 § 278
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 BGH 
 BGH 
 § 24
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 § 24
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 14
 § 1
 Art. 240
 § 1
 Art. 240
 § 1
 Art. 240
 § 1
 § 1
 § 1
 Art. 240
 § 1