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Timestamp: 2017-11-20 18:50:37+00:00

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BGH erklärt zu starke Mieterhöhung für unwirksam
von Rechtsanwalt Gerhard Ebel | 04.01.2016 | Immobilienrecht
Der BGH hat entschieden, dass die Bestandsmieten in Städten mit Wohnungsmangel nicht zu stark angehoben werden dürfen. Die gesetzlich bestimmte Kappungsgrenze von 15 Prozent sei rechtmäßig.
In bestehenden Mietverhältnissen darf der Vermieter nach § 558 Abs. 1 BGB die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Weiterhin wird die Möglichkeit der Mieterhöhung zusätzlich dadurch begrenzt, dass § 558 Abs. 3 BGB vorschreibt, dass eine Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen darf. Neben diesen beiden Einschränkungen hat der Bundesgesetzgeber im Jahr 2013 durch das Mietrechtsänderungsgesetz den Schutz der Bestandsmieter deutlich erweitert.
Länder dürfen Kappungsgrenze reduzieren
Der Prozentsatz der maximal erlaubten Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren kann danach von 20 Prozent auf 15 Prozent herabgesetzt werden, wenn in einer Gemeinde oder in einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Der Bundesgesetzgeber hat gleichzeitig die jeweiligen Landesregierungen ermächtigt diese besagten Gebiete für eine Dauer von bis zu fünf Jahren zu bestimmen.
Neben zehn weiteren Bundesländern hat auch das Land Berlin das Bundesgesetz in eine eigene Verordnung umgesetzt.
In dem vor dem BGH verhandelten Fall hatte der Vermieter die Miete für eine in Berlin-Wedding gelegene Mietwohnung trotz der bereits 2013 erlassenen Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes nicht nur um 15 Prozent, sondern um 20 Prozent erhöht. Der Mieter verweigerte jedoch seine Zustimmung bezüglich der Differenz von fünf Prozent, woraufhin der Vermieter vor Gericht ging. Nach seiner Argumentation sei die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes rechtswidrig und unwirksam, da nicht in allen Berliner Bezirken und erst recht nicht in Berlin-Wedding eine Wohnungsmangellage vorliege.
Kappungsgrenze muss sich nicht auf einzelne Stadtteile beschränken
Der BGH folgte dieser Ansicht nicht. Sowohl die Verordnung des Landes-Berlin als auch die Ermächtigungsgrundlage des Bundes seien rechtmäßig, sodass der Vermieter die Mieter nicht um die vollen 20 Prozent anheben durfte. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes entspreche den Voraussetzungen in der bundesgesetzlichen Ermächtigung aus § 558 Abs. 3 BGB und verstoße auch nicht gegen höherrangiges Recht, wie dem Grundgesetz.
Die Kappungsgrenzen dienten grundsätzlich dem öffentlichen Interesse. In Gebieten mit einer besonderen Gefährdungslage solle damit ein zu rascher Anstieg der Bestandsmieten verhindert werden. Bei der Beurteilung, ob ein zu starker Mietanstieg drohe hätten die Länder einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Einschätzungsspielraum. Das Gericht könne daher nur in offensichtlichen Fehleinschätzungen die Einschätzung des Landes kippen und müsse ansonsten nur die Tragfähigkeit des Konzepts beurteilen.
Dem Kläger sei es nicht gelungen zu beweisen, dass das Land einen ungeeigneten Bewertungsmaßstab angesetzt habe und eine Beschränkung der Verordnung auf einzelne Stadtgebiete ausreichend gewesen wäre. Es sei zudem nicht feststellbar, dass eine auf Teilbereiche bezogene Herabsenkung der Kappungsgrenze den verfolgten Zweck gleichwertig fördere.
Urteil mit großer Bedeutung für andere Bundesländer
Neben Berlin haben zehn Bundesländer Gebrauch davon gemacht, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung von 20 Prozent auf 15 Prozent zu reduzieren. Darunter befindet sich auch Nordrhein-Westfalen, dessen Kappungsgrenzenverordnung im Juni 2014 in Kraft trat. Das Urteil bedeutet daher für die Bestandsmieter in diesen Ländern eine Bestätigung ihres gesetzlich gewährten Schutzes. Dagegen heißt das umgekehrt für Vermieter, dass Mieterhöhungen nur noch in einem gewissen Maße möglich sind.

References: BGH 
 § 558
 § 558
 BGH 
 BGH 
 § 558