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Timestamp: 2020-02-21 18:50:45+00:00

Document:
Formularmietvertrag – Verzicht auf Kündigungsrecht
Az.: VIII ZR 30/08
AG Weißenfels, Az.: 3 C 410/06, Entscheidung vom 25.01.2007
LG Halle, Az.: 2 S 54/07, Entscheidung vom 11.12.2007
In dem Rechtsstreit hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 19. November 2008 für Recht erkannt:
“Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann!”
Die Kläger haben die von ihnen beanspruchte Forderung von insgesamt 3.308,88 € nebst Zinsen gerichtlich geltend gemacht.
Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Bezahlung der Miete für Oktober 2005 (450 €) sowie von Betriebskosten in Höhe von 336,54 € verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Kläger, mit der sie die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Miete für die Monate November 2005 bis einschließlich Februar 2006 erreichen wollten, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Forderung auf Zahlung der Miete für die Monate November bis einschließlich Februar 2006 weiter.
Zu Recht hat das Landgericht – in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 30. Juni 2004 – VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117 unter II 1) – einen Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB oder gegen § 575 Abs. 4 BGB verneint.
Durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss wurde indes die Beklagte – wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat – unangemessen benachteiligt i.S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB wirksam vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 23. November 2005 – VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256 ff., Tz. 21 f.). Die Kläger übersehen, dass in der genannten Entscheidung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters deshalb verneint wurde, weil der den Mieter benachteiligende einseitige Kündigungsausschluss durch die Gewährung von Vorteilen ausgeglichen wurde, welche die Staffelmietvereinbarung (auch) für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung für einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Im vorliegenden Fall wurde kein Staffelmietvertrag vereinbart. Es fehlt auch sonst an der Gewährung eines ausgleichenden Vorteils für den Mieter, der den einseitigen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte.
Im Übrigen ist es in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und – soweit ersichtlich – auch im Schrifttum einhellige Auffassung, dass ein einseitiger, formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages nicht vereinbart werden kann (LG Duisburg, NMZ 2003, 354; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573c Rdnr. 51; Börstinghaus, GE 2006, 898 f.; Häublein, ZMR 2004, 252, 254; Hinz, WuM 2004, 126, 127 f.; Kandelhard, WuM 2004, 129, 132; Wieck, WuM 2005, 369; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 557a Rdnr. 13; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wetekamp, Mietsachen, 4. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 422).
BGH Az.: VIII ZR 294/08 Urteil vom 11.11.2009 Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 30. Oktober 2008 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Beklagten waren seit 1. November […]
OLG München – Az.: 3 U 2072/13 – Urteil vom 13.11.2013 I. Auf die Berufung des Beklagten wird das Endurteil des Landgerichts Traunstein vom 23.04.2013 in Ziffer II., IV. und V. wie folgt abgeändert: (Ziffer II): Es wird festgestellt, dass für den Kläger ein mit dem Beklagten gleichberechtigtes Mitbenutzungsrecht an denjenigen betrieblich genutzten Räumen im […]
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References: § 573
 § 575
 § 307
 § 557
 § 573
 § 557
 § 573

BGH