Source: http://obcanske.juristic.cz/600807/index.html
Timestamp: 2020-03-29 03:50:24+00:00

Document:
J§ Občanske právo :	Podnikání v bytě
Na rozdíl od ustanovení obsažených v § 15 dávno zrušené vyhl. č. 176/1993 Sb., není v současném právním řádu problematika podnikání v bytě nikterak upravena.
Lze jistě pochybovat o tom, že by i v těchto ustanoveních byl tento problém nějak zvlášť přiléhavě vyřešen, když se jednalo pouze o ustanovení týkající se práva pronajímatele požadovat vyšší nájemné, a např. s kolaudačním stavem bytu v souvislosti s podnikání v něm si tato úprava jaksi žádné starosti nedělala a žádný problém v této souvislosti nebyl řešen, ale v současné úpravě bytového práva chybí zmínka jakákoliv. Proto se v praxi jen výjimečně setkáme se žalobou, kterou by se pronajímatel domáhal zaplacení vyššího nájemného z důvodu, že nájemce v bytě podniká. Mám však před sebou takovou výjimečnou žalobu, kterou se renomovaná advokátní kancelář v zastoupení svého klienta domáhá zaplacení částky 1000.-Kč za každý měsíc za dobu, po kterou nájemník, podle názoru žalobkyně, v bytě podniká, a to tři roky nazpět, celkem tedy částky 36.000.-Kč.
Argumentace obsažená v této žalobě, ale i celá problematika, stojí podle mého názoru za pozornost a alespoň za pokus o rozbor nejen současného stavu, ale o některé úvahy de lege ferenda. V žalobě je tvrzeno, že „žalovaná neužívala byt s regulovaným nájemným pouze k bydlení, ke kterému je předmětný byt určen v souladu s kolaudačním rozhodnutím, ale užívala byt navíc ke své výdělečné činnosti, a k podnikatelským účelům ho dokonce užívá i po té, co se z bytu vystěhovala“. A dále: „Není totiž možné, aby přímusem jeden podnikatel, vlastník domu, „dotoval“ druhého podnikatele, který podniká na základě živnostenského oprávnění v prostorech, které k podnikání nejsou primárně určeny“. Žalobkyně argumentuje především skutečností, že za byt, ve kterém mělo být údajně podnikáno, je placen pouze tzv. regulovaný nájem, a poukazuje na nedostatek veřejného zájmu, pokud by docházelo k podnikán v takovém bytě. “Regulace cen je možná jen ve veřejném zájmu. O „veřejném zájmu“ však v žádném případě nelze hovořit v případě vztahu mezi vlastníkem nemovitosti a podnikatelem profesionálem, který bytu užívá v souvislosti se svou podnikatelskou činností“.
I když pražský obvodní soud tuto žalobu zamítl právě pro nedostatek jakékoliv právní úpravy této problematiky, tedy především pro nedostatek opory pro takový požadavek v zákoně, a rovněž tak pro absenci zdůvodnění výše konkrétní požadované částky, není tato problematika bez zajímavosti a bezpochyby obsahuje otázky, nad kterými je třeba se zamyslet. Moderní možnosti komunikace totiž přinášejí i velmi aktuální možnosti vykonávat nejen podnikatelskou činnost, ale i mnoho dalších druhů práce přímo v bytě, aniž by pracovník musel za prací kamkoliv z bytu docházet, ale současně aniž by výkon takové práce nějak do užívání bytu, nebo dokonce domu, jakkoliv zasahoval.
Jde podle mého názoru o tři základní problémy: zda užívání bytu je v souladu s jeho kolaudačním stavem, resp., zda výkon nějaké práce není v rozporu s užíváním bytu k bydlení, zda při výkonu práce dochází nebo nedochází k zásahům do práv pronajímatele a ostatních nájemců, a konečně o některá, zřejmě rozporná ustanovení živnostenského zákona.
Pokud jde o respekt ke kolaudačnímu stavu domu a bytu, domnívám se, že stále více bude nezbytné sice respektovat ustanovení stavebního zákona o tom, že „stavbu lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí“ (§ 85 zák. č. 50/1976 Sb., stavební zákon v platném znění), ale důraz bude třeba položit na slovo „účel“ , nikoliv, jak se dnes občas děje, na kolaudační popis jednotlivých částí domu a bytu. Připomínám si často např. řízení ve věci 14 C 282/93 před Obvodním soudem pro Prahu 8, ve kterém tento soud jednal o žalobě o přivolení k výpovědi z nájmu, kterého se žalobkyně (jinak soudkyně obvodního soudu) domáhala proto, že "žalovaná hrubě porušuje povinnosti nájemce, neboť užívá byt v rozporu s kolaudovaným stavem. Přespává v místnosti kolaudované jako kuchyň a vaří v místnosti kolaudované jako chodba. Jaká mají taková tvrzení smysl? Takovéto „zbožnění“ popisu jednotlivých místností bytu není podle mého názoru ani na místě, ani je není třeba respektovat. V bytě je sice nezbytné především bydlet, byt samozřejmě nemůže být odňat svému účelu, tj. účelu bydlení. Toto již respektoval zákon na ochranu nájemníků č. 44/1928 Sb., kdy výpovědním důvodem podle § 1 odst. 2 tohoto zákona mohlo být i "užívá-li nájemník bytu k jiným účelům, než k bydlení bez povolení nutného podle zákona". Co však ještě mohlo být podřazeno pod pojem bydlení, osvětluje například rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 21. 12. 1926, ve kterém, pokud jde výpověď z nájmu proto, že byt je užíván k jiným účelům, než k bydlení, vyslovil soud tento právní názor: „Není důvodem výpovědi, že vypovídaná užívá bytu ke stravování asi 20 osob, byt není tím odňat účelům bydlení ani se nestal živnostenskou provozovnou“. Zřetelně tedy tehdejší judikatura byla k počínání nájemníků mnohem benevolentnější než je tomu dnes….
Co je to vlastně „užívání bytu“? Opravdu užívání bytu vylučuje jakoukoliv další činnost, než je trávení volného času, spaní, vaření pro rodinu, setkávání rodičů s dětmi, atd. atd.? Jistě je obecně uznáno, že v bytě se dospělí i děti např. učí, i když v bytě není kolaudována místnost jako „studovna“, jistě není povinen vařit v bytě jen ten, kdo má v bytě kolaudovánu kuchyň (nevím, jakému smyslu jakého zákona by bránilo nájemci, aby v místnosti označené jako kuchyň přespával), atd. atd. Jsem přesvědčen, že s pojmem užívání bytu k účelu, ke kterému byl kolaudován, není v rozporu s výkonem prací, které lze bez čehokoliv dalšího (tedy např. bez jakýchkoliv stavebních úprav) vykonávat v bytě. Půjde zde především nejen o jakoukoliv literární nebo vědeckou práci, studium, celou obsáhlou škálu prací na počítačích, ale i např. zprostředkovatelská činnost prováděná telefonem nebo jiným elektronickým zařízením, nebo jinou domáckou práci, která nevyžaduje ani zvláštní zařízení (např. šicí stroj nebo počítač a jeho příslušenství lze snad v těchto souvislostech považovat již za běžné zařízení domácností), ale ani zvláštní provozovnu. Práce je součástí života a užívat života v bytě není v rozporu s duchem, smyslem, a ani s literou jakéhokoliv rozumného zákona…
Jiná situace by ovšem nastala, pokud by výkon práce v bytě vyžadoval kontakt s klienty, zákazníky, zájemci nebo dodavateli. Takovýto pohyb dalších osob v domě – tedy pohyb osob nad počet příslušníků domácnosti nájemce nebo nad běžné návštěvy ( i když i tento pojem může být obtížně definovatelný a mohl by vést někoho k úvaze zpoplatnit vyšší počet návštěv, než se pronajímateli zdá obvyklé) - klade bezpochyby větší nároky na úklid, způsobuje nepochybně vyšší náklady na osvětlení domu či užívání výtahu, a měl by být vyjádřen i finančně. Nikoliv ovšem primárně vyšším nájemným, neboť jde – při dnešním způsobu placení záloh na služby spojené s bydleném - především o náklady, na jejichž placení se podílejí ostatní nájemci bytů, a bylo by spravedlivé, aby nájemci takto užívajícímu svůj byt byly náklady na tyto služby účtovány např. tak, jako by byt obývala další osoba nebo osoby. Při přípravě vyhlášky o placení služeb spojených s užíváním bytu, která je ministerstvem pro místní rozvoj již dávno slibována – a která velmi citelně pro právní jistoty nájemců i pronajímatelů chybí - by bylo vhodné toto vzít v úvahu.
Mimo tyto úvahy samozřejmě zůstává taková podnikatelská činnost, která by hlukem, zápachem nebo jakkoliv jinak rušila práva ostatních nájemců, nebo, která by poškozovala byt nebo společné prostory v domě. Zde bude bezpochyby i v budoucnu zákaz, včetně důvodu k výpovědi z nájmu bytu, zcela na místě. Věc ovšem bude třeba posuzovat v každém konkrétním případě zvlášť, a to zcela bez ohledu na to, zda k zásahu do práv jiných osob dochází podnikáním nebo jakoukoliv jinou činností v bytě, včetně toho, jak si někteří lidé „normální“ užívání bytu představují.
Je jistě zvláštní, že společnost, která jinak klade značný důraz na podnikání občanů a snaží se jim vytvářet pro podnikání co nejlepší podmínky (zejména v souvislosti s nedostatkem jiných pracovních míst a s relativně vysokou nezaměstnaností), nenašla dosud zákonný předpoklad pro to, aby podnikatelům bylo výrazně ulehčeno v tom, že by někteří mohli k podnikání využívat i část svého bytu, aniž by jim pro takové jednání hrozila výpověď ze strany pronajímatele. Podle mého názoru je tento stav způsoben hypertrofovanou a nadbytečnou ochranou vlastnických práv - kterých se ovšem činnost práce spojená s jinak běžným užíváním bytu nikterak nedotýká - i na úkor jiných, společností respektovaných a podporovaných práv občanů.
Problémy mohou vznikat, resp. vznikají s některými, podle mého názoru si odporujícími ustanoveními živnostenského a obchodního zákona. Zák. č.455/1991 Sb. , živnostenský zákon v platném znění, totiž předpokládá ve svém § 17 odst. 1 existenci provozovny, kterou zákon rozumí „prostor, v němž je živnost provozována“. Obchodní zákoník pak v § 2 odst. 3 pak stanoví, že místem podnikání fyzické osoby je adresa zapsaná v jiné, zákonem upravené evidenci, tedy např. v živnostenském rejstříku. Vzniká tak podle mého názoru nesprávný dojem, jakoby docházelo k podnikání všude tam, kde podnikatel uvedl místo podnikání podle obchod. zák., ačkoliv tomu tak v praxi není.
Podle zák. č. 455/1991 Sb., O živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů se místní příslušnost k vydávání živnostenských oprávnění řídí dle bydliště fyzické osoby nebo dle sídla právnické osoby. Podle ust. § 2 odst. 3 obchodního zákoníku je místem podnikání fyzické osoby adresa zapsaná jako její místo podnikání v obchodním rejstříku nebo v jiné zákonem upravené evidenci (např. v živnostenském rejstříku). Každý ohlašovatel živnosti nebo žadatel o koncesi je povinen uvést do ohlášení živnosti nebo do žádosti o koncesi též adresu místa podnikání (jde o obligatorní náležitost ohlášení živnosti.).
Podle platné právní úpravy, fyzická osoba dokládá při vyřizování živnostenského oprávnění doklady o vlastnickém nebo jiném právu k objektům a prostorám, v nichž je místo podnikání pouze v případě, liší-li se adresa místa podnikání od bydliště. Adresa místa podnikání je de facto pouze kontaktní adresou. Podle § 31 odst. 2 živnostenského zákona je podnikatel pro účely doručování písemností povinen viditelně označit místo podnikání jménem a příjmením a identifikačním číslem pouze v případě, kdy je místo podnikání odlišné od bydliště. Je-li bydliště totožné s místem podnikání, není zákonem stanoveno žádné povinné označení místa podnikání vzhledem k tomu, že se předpokládá běžné doručování a označení prostřednictvím poštovních schránek apod.
V případě, kdy podnikatel provozuje živnost přímo v bytě, stává se byt provozovnou a podle § 17 odst. 2 živnostenského zákona, je-li provozovna umístěna v bytě a není-li podnikatel vlastníkem tohoto bytu, může v něm provozovat živnost pouze se souhlasem vlastníka, spoluvlastníka, správce bytu nebo nemovitosti, jejíž je byt součástí. Provozovnou se rozumí prostor, v němž je živnost provozována. V těchto případech je na žádost živnostenského úřadu podnikatel povinen prokázat užívací právo včetně souhlasu vlastníka objektu.
Z výše uvedeného vyplývá, že k místu podnikání, je-li shodné s trvalým bydlištěm, není nutný souhlas vlastníka, spoluvlastníka nebo správce bytu či nemovitosti.
Sama skutečnost, že nějaký občan má - v souladu s ustanoveními obchodního zákoníku - jako místo podnikání uvedeno trvalé bydliště, ještě totiž vůbec nemusí znamenat, že zde, nebo vůbec, podnikatelskou činnost vykonává, a tvrzení – uvedené např. ve shora uvedené žalobě – totiž, že každý, kdo má jako místo podnikání uvedeno své bydliště, zde také podniká, je projevem zcela formalistického pojetí práva, před kterým i náš Ústavní soud několikrát varoval. Nemůže být proto podle mého názoru správný právní názor vyjádřený v rozhodnutí Městského soudu v Praze, ve věci 11 Co 572/95 ze dne 12. 1. 1998, ve kterém považuje soud i pouhé uvedení místa svého bydliště na živnostenském úřadu, jako místo podnikání, aniž by nájemci v předmětném bytě jakoukoliv podnikatelskou činnost vykonávali, a za způsob využití, který „jde jistě nad rámec užívání bytu k účelu vymezenému nájemní smlouvou“. Proč by tomu tak mělo být? Není tomu tak nejen pro již zmíněnou možnost, že není, i při existenci živnostenského oprávnění podnikáno vůbec, ale také proto, že v řadě případů to prakticky ani není možné z povahy věci. Některou podnikatelskou činnost není možné vykonávat bez provozovny, jejíž existenci ohlašuje podnikatel živnostenskému úřadu. Tak v žalobě, o které se zmiňuji shora, má žalovaná v živnostenském oprávnění uvedeno jako předmět činnosti „hostinskou živnost“, a je tedy zřejmé (a žalobkyně to ani netvrdí), že ve svém bytě živnost neprovozuje, jinými slovy, nepřeměnila část bytu na restauraci. Tomuto zjevnému faktu žalobkyně čelila tvrzením, že podnikáním je třeba rozumět celý komplex činností, tedy v uvedeném případě i „komunikace se zákazníky, komunikace s úřady, vedení účetní a jiné agendy, apod.“
Touto námitkou se ovšem dostáváme k úvaze o tom, co je možné v bytě vykonávat, aniž by byl byt odňat účelům bydlení, co bezprostředně souvisí s bydlením v bytě, a co tedy lze považovat za „bydlení“, které se povinnostem nájemce a právům pronajímatele nikterak nedotýká, jak jsem se tímto problémem zabýval shora.
Shrnuji tedy: nájemci by bez dalšího mělo být umožněno vykonávat i v nájemním bytě takové práce, s jejichž výkonem není třeba žádných úprav bytu, a ke kterým slouží normální nebo běžné zařízení bytu. Nevidím žádný důvod pro to, aby jen tato skutečnost byla předmětem požadavku na placení vyšší nájemného. Každý má právo žít po svém. Pokud by však k výkonu práce bylo zapotřebí kontaktu s třetími osobami, tedy s osobami, které nejsou příslušníky domácnosti nájemce, byla by vhodná zákonná úprava, která by umožňovala stanovení nejen vyšších záloh na služby, ale též vyúčtování těchto záloh za více osob, než kolik je příslušníků domácnosti nájemce, např. způsobem, jakým se pro účely vyúčtování nákladů na služby stanoví „počet osob“ v nebytových prostorách v domě, užívaných k podnikatelským účelům. Výkon jakéhokoliv podnikání a jakýchkoliv prací v bytě, které jakkoliv obtěžují ostatní nájemce nebo poškozují nebo jen ohrožují majetek pronajímatele, by byly i nadále vyloučeny, a výkon takové činnosti by měl i nadále být výpovědním důvodem.
Informace nemusí být aktuální protože byla publikována 1.1.2007 a legislativa od této doby mohla dostát změny
Poslední změna článku proběhla 1.1.2007.

References: § 15
de lege ferenda
 soud 
 soud 
 § 1
 soud 
 § 17
 § 2
 § 2
 § 31
 § 17
 soud 
 soud