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La vivienda protegida en el planeamiento urbanístico. La vivienda protegida en el Principado de Asturias, SlideSearchEngine.com
La vivienda protegida en el planeamiento urbanístico. La vivienda protegida en el Principado de Asturias
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Author: Sogepsa2012
Artículo del Director de los Servicios Jurídicos de Sogepsa, Rafael González del Santo, sobre al vivienda protegida en el planeamiento urbanístico y en el Principado de Asturias, publicado en la Revista Práctica Jurídica número 127 de marzo de 2014.
http://practicaurbanistica.laley.es 98 I LA LEY Práctica Urbanística© Número 127 I Marzo-Abril 2014 I.LA VIVIENDA PROTEGIDA EN EL PLANEAMIENTO URBANISTICO 1. La legislación estatal 2. La legislación del Principado de Asturias II.LA VIVIENDA PROTEGIDA EN LA LEGISLACIÓN 1. La competencia en materia de vivienda 2. La deﬁnición de Vivienda Protegida. Tipos de Vivienda Protegida 3. Tipos de Vivienda Protegida en el ámbito de la comunidad autónoma del Principado de Asturias SUMARIO EXTRA Comunidad de Asturias: Estudios La vivienda protegida en el planeamiento urbanístico. La vivienda protegida del Principado de Asturias Rafael González del Santo Fernández Director de los Servicios Jurídicos de la Sociedad Mixta de Gestión y Promoción del Suelo (Sogepsa) del Principado de Asturias I. LA VIVIENDA PROTEGIDA EN EL PLANEA- MIENTO URBANISTICO 1. La legislación estatal Quizás, la primera de las normativas que relacionan o extienden la regulación de la ediﬁcación de viviendas protegidas al suelo y urbanización donde los solares se ubican haya que buscarla en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real De- creto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda, cuando en la letra d) de su artículo 2º, referido al ámbito de aplicación del mismo, establece que la pro- tección oﬁcial se extenderá también, «A los terrenos y obras de urbanización necesarios para llevar a cabo la construcción, de acuerdo con las normas, planes parcia- les y ordenanzas que sean aplicables...» Pero para que el planeamiento urbanístico integre, como un uso pormenorizado más del suelo que se orde- na el de la construcción de viviendas protegidas, hay que esperar a la década de los ochenta. Es a lo largo de los años ochenta, cuando varios Municipios en diferentes Comunidades Autónomas aprobaron Planes Generales de Ordenación Urbana en los que se delimitaban y esta- blecían ámbitos de suelo con reservas de terrenos tanto públicos como privados con destino a la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección oﬁcial, entendiendo ésta, es decir la protección pública, como un uso y tipología diferenciado, y bajo la premi- sa de que si el planeamiento urbanístico puede asignar usos pormenorizados y concretos en parcelas1 , la cons- trucción de viviendas con protección pública se conside- ra como una uso pormenorizado más. Ahora bien, esa consideración como uso pormenori- zado del destino de uno suelos a la construcción de vi- viendas protegidas, y por tanto como una especiﬁcación propia del planeamiento urbanístico, no fue de general aceptación por los propietarios del suelo, llegando la jurisprudencia a consolidar una doctrina contraria a di- cha consideración a partir de la conocida Sentencia del Tribunal Supremo, de 1 de junio de 1987, de la que fue Ponente D. FRANCISCO JAVIER DELGADO BARRIO, que determi- nó que: «(…) la Sala coincide con la argumentación de la recurrente, ya que el Decreto-Ley impone la redacción de unas directrices para la confección de Planes Genera- les Municipales, pero en modo alguno autoriza a que las directrices hagan decir a los Planes lo que los Planes no pueden decir según el sistema general del Texto Refun- dido de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976. Y lo cierto es que este Texto autoriza la asignación de las clases y destinos de los ediﬁcios (artículo 3.1.e), o la distribución de los usos o actividades (artículo 8.2.a), o la ﬁjación de usos pormenorizados (artículo 12.2.11), o de usos globa- les (artículo 12.2.21), o destino de viviendas o ediﬁcación residencial (artículo 13.21), etc., pero lo que en modo al- guno autoriza la Ley del Suelo es que los Planes, una vez asignado el uso (en este caso de viviendas), impongan también un régimen especial para la construcción, como es el de viviendas de protección oﬁcial, que implica limi- taciones a la propiedad que, en el sistema de la Ley del Suelo, carecen de los necesarios mecanismos de com- pensación, por la sencilla razón de que dicho régimen es un régimen de fomento, de elección voluntaria, que la Administración trata de fomentar mediante el otorga- miento de ventajas no estrictamente urbanísticas, sino de ﬁnanciación y ﬁscales». 127 Marzo-Abril
Rafael González del Santo Fernández http://practicaurbanistica.laley.es Número 127 I Marzo-Abril 2014 LA LEY Práctica Urbanística© I 99 En deﬁnitiva, se niega que el planeamiento urbanísti- co pueda determinar como un uso pormenorizado más, el de la construcción de viviendas de protección oﬁcial, por no existir legislación urbanística que recoja dicho uso especíﬁco. Esa falta de amparo legal reprobada por la Jurisprudencia, fue subsanada por la Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valo- raciones del Suelo, quedando perfectamente recogida la construcción de viviendas sujetas a regímenes de pro- tección como un uso especíﬁco del suelo en el art. 3.2.h) del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana2 , a cuyo tenor entre la competencia urbanística concerniente al planea- miento, comprende, entre otras, la de: «(...) h) Caliﬁcar terrenos para construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública». Además de introducir, como posibilidad y no como imposición, la facultad de los planes para caliﬁcar suelo con destino a la construcción de viviendas protegidas, y con el ﬁn de establecer los mecanismos de compensa- ción cuya ausencia denunciaba también la Jurispruden- cia, el art. 98.3 del Texto Refundido de 1992, dejaba claro que el uso de viviendas protegidas debería ser adecua- da y justiﬁcadamente ponderado en relación a los pre- cios de mercado de la vivienda libre, en coordinación con los criterios de valoración catastral3 . El TRLS 2008 determina, con carácter general (básico), la obligación de reservar, en todo caso, una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública Con esta renovada base legal, en los años noventa volvieron a aprobarse Planes Generales de Ordenación Urbana que establecían reservas de terrenos con destino a la construcción de viviendas con protección pública. Pero la situación volvió a trastocarse como consecuen- cia de la conocida Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, que anuló muchos de artículos del Texto Refundido de 1992, entre los que se encontra- ban los antes reseñados y que otorgaban amparo legal a la posibilidad de que los instrumentos de planeamiento caliﬁcaran suelo con destino a la construcción de vivien- das protegidas, y que determinó que recuperase su vi- gencia, cual zombie legal, el anterior Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, que como ya se indicó, al no contemplar expresamente la posibilidad de caliﬁcar terrenos para la construcción de viviendas con protección pública como facultad del planeamiento (tampoco citaba expresamente otros usos posibles), dejó abierta nuevamente la vía jurispruden- cial que negaba al planeamiento la facultad de reservar suelo para la construcción de viviendas con protección pública4 . Se produjo con ello un fraccionamiento jurídico entre aquellas Comunidades Autónomas que o bien ca- recían de legislación urbanística propia, o teniéndola no habían reproducido la habilitación genérica contenida en el estatal Texto Refundido de 1992, y aquellas otras que, de una manera u otra, su legislación seguía contem- plado esa facultad del planeamiento5 . Las normas urbanísticas autonómicas anteriores a la Sentencia 61/1997 del Tribunal Constitucional, se limita- ron, en general y cuando contenían referencias expresas a la construcción de viviendas protegidas, a habilitar que el planeamiento pueda caliﬁcar terrenos con tal uso y destino. La habilitación y previsión de reservas de suelo caliﬁcado con uso residencial de viviendas protegidas en la legislación urbanística autonómica, va derivando, ya a partir de los años 2000 y 2001, hacia normativas que no se contentan ya con meras previsiones o habilitaciones legales, sino que imponen concretas exigencias al pla- neamiento urbanístico municipal. La culminación de esa nueva concepción la constituyó, como es sabido, el es- tatal Real Decreto-Legislativo 2/2008, de 20, que aprue- ba el Texto Refundido de la denominada Ley de Suelo (TRLS 2/2008), y que en su art. 10.1.b), en la redacción dada por el apartado seis de la disposición ﬁnal duodé- cima de la vigente Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabi- litación, regeneración y renovación urbanas (Ley 8/2013), determina, con carácter general (básico), la obligación de reservar, en todo caso, una parte proporcionada a vi- vienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superﬁcie o la concesión administrativa; re- serva que será determinada por la legislación sobre or- denación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación, y que compren- derá, como mínimo, los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento de la ediﬁcabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización, y el 10 por ciento en el suelo urbanizado que deba someter- se a actuaciones de reforma o renovación de la urbaniza- ción. Sí bien es cierto, que las Comunidades Autónomas podrán disponer la suspensión de la aplicación de la obligación referida durante un plazo máximo de cuatro Autor: Rafael González del Santo Fernández Título: La vivienda protegida en el planeamiento urbanísti- co. La vivienda protegida del Principado de Asturias Resumen: Visión de las reservas de suelo establecidas en los Planes con destino a Viviendas Protegidas, su evolución y situación a raíz del último Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, que regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación ediﬁcatoria, y la regeneración y renovación urbanas, y su actual situación en la legislación Asturiana. FICHA RESUMEN
http://practicaurbanistica.laley.es 100 I LA LEY Práctica Urbanística© Número 127 I Marzo-Abril 2014 La vivienda protegida en el planeamiento urbanístico. La vivienda... años a contar desde el 28 de junio de 2013, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la Disposición Transitoria segunda de la Ley 8/20136 . Otro de los aspectos de legitimación relacionados con las reservas y la caliﬁcación de suelo para viviendas protegidas, es el que establece el art. 39.2 del Texto Re- fundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decre- to-Legislativo 2/2008, de 20 de junio7 , que se mantiene vigente tras la actual Ley 8/2013 y que determina un lími- te máximo de repercusión para la venta de los terrenos que hubiera adquirido la Administración en virtud de los deberes de cesión de aprovechamiento por lo propie- tarios y que se destinen a la construcción de viviendas protegidas, lo cual, en principio, va dirigido a diﬁcultar o impedir, la puesta en el mercado, bien mediante su- basta, bien mediante precios superiores al establecido como máxima repercusión por vivienda, por la legisla- ción especíﬁca de suelos ediﬁcables residenciales, del patrimonio municipal de suelo. Así, para el caso de las Viviendas de Protección reguladas por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre8 , determina la letra d) de su artículo 2º, después de señalar, como se reﬁrió ya, que el ámbito de la protección oﬁcial se extiende a los terrenos y obras de urbanización necesarios para llevar a cabo la construcción, de acuerdo con las normas, pla- nes parciales y ordenanzas que sean aplicables, que: El valor de los terrenos acogidos al ámbito de protección, sumado al total importe del presupuesto de las obras de urbanización, no podrá exceder del 15 por 100 de la cifra que resulte de multiplicar el precio de venta del metro cuadrado de superﬁcie útil, en el momento de la caliﬁ- cación deﬁnitiva, por la superﬁcie útil de las viviendas y demás ediﬁcaciones protegidas9 . 2. La legislación del Principado de Asturias Sin perjuicio de la directa aplicación en el Principado de Asturias, de la legislación estatal antes referida10 , lo cierto es que la legislación en materia urbanística y te- rritorial, como acaeció en el resto de las comunidades autónomas del Estado español, ha ido evolucionan- do progresivamente hasta formar un bloque norma- tivo completo, que culminó con el Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto refundido de las disposiciones vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo (TROTU) y con el Decreto 278/2007, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (ROTU). Esta culminación normativa autonómica, ha de integrarse sistemáticamente, como no puede ser de otra mane- ra, con las normas que son ejercicio de la competencia autonómica exclusiva sobre la materia urbanística y las normas que sean ejercicio de las competencias estatales que «informan», bien sea de forma indirecta (condicio- nes básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad urbana y determinados as- pectos de las garantías del instituto expropiatorio y de responsabilidad patrimonial), o bien directamente, por razón de competencias sectoriales que el Estado ostenta (Evaluaciones Ambientales, por ejemplo); competencias estatales complementarias en materia de vivienda sobre las que posteriormente volveremos. Así, el TROTU, en su artículo 5, referido a las faculta- des urbanísticas, señala en las letras h) y j) de su aparta- do 1, que se conﬁguran como competencias urbanísticas concernientes al planeamiento, las de «caliﬁcar terrenos para la construcción de viviendas sujetas a algún régi- men de protección» y «ﬁjar prioridades de urbanización, delimitando actuaciones concertadas y sectores de ur- banización prioritaria respecto de aquellos espacios cuya urgente ejecución resulte necesaria para atender los objetivos inmediatos ﬁjados en el planeamiento». La primera regulación legal propia de la normativa urbanística asturiana, tendente especíﬁcamente a fa- cilitar la promoción de suelo para atender a usos con diversos destinos sociales —residenciales, industriales, equipamientos—, para, desde la concertación entre en- tidades locales y la administración autonómica, atender a concretas y puntuales demandas deﬁcitarias de suelo especíﬁco, la constituyen la pionera Ley 2/1991, de 11 de marzo, de Reserva de Suelo y Actuaciones Urbanís- ticas Prioritarias, y la más reciente Ley 2/2004, de 29 de octubre, de Medidas Urgentes en materia de Suelo y Vi- vienda, siendo esta última donde se deﬁne y regula la vivienda protegida especíﬁca del Principado de Asturias, que se denomina Vivienda Protegida Concertada (VPC), donde más especíﬁcamente se concentra la atención a la demanda de suelo para el destino concreto de vivien- da protegida, introduciendo procedimientos concretos al efecto, para permitir la rápida incorporación de dichos suelo al desarrollo urbanístico, partiendo de la declara-
http://practicaurbanistica.laley.es Número 127 I Marzo-Abril 2014 LA LEY Práctica Urbanística© I 101 Rafael González del Santo Fernández ción de su idoneidad desde el punto de vista territorial, y del acuerdo previo entre propietarios, promotores y Administraciones Públicas Local y Autonómica11 , de ma- nera que el desarrollo de la actuación garantice la pro- ducción de viviendas protegidas en cualquiera de sus categorías12 . En la determinación de procedimientos legales es- pecíﬁcos para, por un lado, posibilitar el desarrollo de políticas públicas de adquisición y oferta de suelo con destino a la construcción de viviendas sujetas a los dife- rentes regímenes de protección que la legislación en ma- teria de vivienda contemplara en cada momento, y, por otro, introducir mecanismos para ordenar e intervenir en el mercado inmobiliario, fue pionera la denominada Ley del Principado de Asturias 2/1991, de 11 de marzo, sobre Reservas Regionales de Suelo y Actuaciones Urbanísti- cas Prioritarias, que conﬁguró un marco de intervención mediante el planeamiento urbanístico general o de de- sarrollo de la Administración Autonómica, previa aquies- cencia de la Administración Local correspondiente plas- mada en un Convenio especíﬁco, para actuaciones con diversos destinos sociales, entre los que se encontraba la necesidad de vivienda protegida. Para ello, establecía diferentes instrumentos, como la delimitación de ámbi- tos sujetos a tanteo y retracto a favor de la comunidad autónoma, y la posibilidad de conformar, con previsión del uso de la expropiación a ﬁn de constituir reservas de suelo, como patrimonio público de la comunidad autó- noma, sujeto a un régimen especíﬁco de limitación de destinos; así como la declaración de ámbitos de suelo como Actuaciones Urbanísticas Prioritarias. Ley 2/1991, que se integro posteriormente, sin perder la identidad y objetivos señalados, el cuerpo general urbanístico del Principado de Asturias constituido inicialmente por la Ley 3/2002, de 19 de abril, de régimen del suelo y orde- nación urbanística, vigente hasta el 28 de abril de 2004, en la que entra en vigor el vigente TROTU y, posterior- mente, su desarrollo reglamentario. Dado que la regulación establecida por la Ley 2/91, fue directamente asumida, primero por la Ley del Princi- pado de Asturias 2/2003, de 19 de abril, de Régimen del suelo y ordenación urbanística (LSA), vigente hasta el 28 de abril de 2004, y después por el actual Decreto Legis- lativo del Principado de Asturias 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las dispo- siciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo (TROTU) y el Decreto 278/2007, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (ROTU), nos referiremos directamente a estos últimos cuerpos normativos. Desde el punto de vista del planeamiento y la orde- nación urbanística, el TROTU, en su art. 1913 , deﬁne las Actuaciones Urbanísticas Concertadas14 como un mode- lo de ordenación urbanística, de procedimiento abrevia- do, que efectúa el Principado de Asturias, por acuerdo adoptado por el Consejo de Gobierno, en determina- das áreas y con los ﬁnes señalados en el artículo 9 TRO- TU15 : usos residenciales, industriales, de equipamiento y sistemas, o ejercicio de acciones públicas de acondicio- namiento, mejora, conservación, protección rehabilita- ción, o cualquier otro ﬁn social de acuerdo con el planea- miento urbanístico. Y, especíﬁcamente, en cuanto al uso de Vivienda Protegida, y cuando por la Administración autonómica se entienda que en determinadas áreas con- curran especiales circunstancias urbanísticas deﬁcitarias de uso, en este caso, residencial, la declaración de un ámbito como Actuación Urbanística Concertada, impli- cará como uso prioritario, y en consecuencia mayoritario dentro de la superﬁcie ediﬁcable residencial16 , todas las modalidades de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, en las categorías y condiciones ac- tualmente existentes y las que se ﬁjen en el futuro17 . La declaración de un ámbito como Actuación Urbanística Concertad, implicará como uso prioritario dentro de la superﬁcie ediﬁcable residencial, todas las modalidades de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública Pues bien, la declaración de determinados ámbitos de suelo como Actuaciones Urbanísticas concertadas, a realizar por acuerdo del Consejo de Gobierno previo Convenio al efecto con el Ayuntamiento respectivo18 , produce dos efectos característicos. El primero es el desplazamiento o sustitución, como Administración Urbanística actuante, del Ayuntamiento en el que se ubica el suelo delimitado, por la Adminis- tración del Principado de Asturias, y en consecuencia con tal consideración, la atribución a la Administración del Principado, residente en este caso en la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Asturias (CUOTA), de la competencia para la tramitación y apro- bación de los instrumentos de planeamiento pertinentes (Plan Parcial o Plan Especial19 ) para las zonas delimitadas como Actuaciones Urbanísticas Concertadas. Y el segundo efecto o peculiaridad, es que así como en el suelo urbano y en el urbanizable delimitado en sec- tores (actual suelo rural, susceptible de pasar a situación de urbanizado, en la terminología del TRLSA 2/2008), la declaración de Actuación Urbanística Concertada posi- bilitaría la tramitación inmediata del planeamiento que fuera exigible conforme a las determinaciones del Plan General municipal en el que se ubica el suelo delimita- do20 , en el caso de que suelos clasiﬁcados como suelo no urbanizable o como suelo urbanizable no sectorizado (actual suelo rural, no susceptible de pasar a situación de urbanizado, en la terminología del TRLSA 2/2008), dicha delimitación, posibilitaría su inmediato desarrollo mediante un instrumento de planeamiento, denomina- do también como Plan Especial, pero de características
http://practicaurbanistica.laley.es 102 I LA LEY Práctica Urbanística© Número 127 I Marzo-Abril 2014 La vivienda protegida en el planeamiento urbanístico. La vivienda... totalmente distintas a los Planes especiales convencio- nales, pues al contrario que éstos aquéllos podrán recla- siﬁcar directamente los suelos como urbanizables (rural susceptible de pasar a situación de urbanizado) y orde- narlos directamente y con los mismos estándares reque- ridos para los Planes Parciales, ﬁjando ediﬁcabilidades y condiciones ex novo21 , sin necesidad de una previa o simultánea modiﬁcación del Plan General. Así lo deter- mina expresamente la letra b) del artículo 73.2 TROTU22 : «En el suelo no urbanizable o urbanizable no incluido en sectores delimitados, el desarrollo urbanístico mediante un Plan Especial, con los mismos estándares requeridos para los Planes Parciales, será susceptible de variar las condiciones de ediﬁcabilidad ﬁjadas por el planeamien- to general.» E incluso tratándose de suelos clasiﬁcados como urbanizables, los Planes Especiales para la ordenación de las Actuaciones Urbanísticas Concertadas podrían realizar una ordenación integral del ámbito delimitado sustituyendo al Plan General de Ordenación; al menos así parece desprenderse del idéntico tenor de los ar- tículos 67.2 TROTU y 191.3 ROTU, cuando determinan que: «Los Planes Especiales no podrán sustituir al Plan General de Ordenación en su función de establecer la ordenación integral propia del territorio en el ámbito municipal, sin perjuicio de que el planeamiento espe- cial de desarrollo de las áreas afectadas por actuaciones urbanísticas concertadas, pueda abordar la ordenación integral de un espacio especíﬁco, previa justiﬁcación de la misma según las circunstancias de cada clasiﬁcación, sin exclusión conceptual de ninguna de ellas.» Todo ello, claro está, sin perjuicio de la aplicación en su caso de las determinaciones contenidas en la legis- lación vigente en materia de evaluación ambiental de planes, constituida, principalmente, por la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental (BOE de 11 de diciembre), lleva a cabo una profunda revisión de este instrumento jurídico de control previo, integrando en una sola norma y revisando los actuales procedimientos de evaluación de impacto ambiental de proyectos (EIA) y de evaluación de impacto ambiental de planes y pro- gramas o evaluación ambiental estratégica (EAE), que sustituye y deroga las anteriores normas estatales bási- cas reguladoras de estos procedimientos: la Ley 9/2006, de 28 de abril, que regula la evaluación de los planes y programas, y el texto Refundido de la Ley de Evaluación de Impacto Ambiental de proyectos, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2008, de 11 de enero23 . Por su parte, la Ley 3/2002 (LSA), además de integrar las disposiciones de la Ley 2/1991, introdujo la habilita- ción legal necesaria para posibilitar, incluso con el carác- ter de obligatorio como estándar urbanístico a introducir en el planeamiento, de un determinado porcentaje de ediﬁcabilidad con destino a vivienda protegida en los denominados sectores de Suelo Urbanizable Prioritario, tal y como constaba en el art. 50.d) LSA24 [hoy recogido, con idéntico tenor en el art. 62.b) del TROTU], así como una mayor vinculación de la institución de los patrimo- nios públicos de suelo hacia la política de vivienda, po- tenciando el destino especíﬁco de dichos patrimonios a la construcción de vivienda de protección, afectando los ingresos económicos generados por la gestión de estos patrimonios a los mismos destinos previstos para la pro- pia institución, e introduciendo también la afectación a la construcción de este tipo de viviendas en el régimen de enajenación de los patrimonios de suelo. No entraremos en el análisis de esos Suelos Urbanizables Prioritarios, en lo que suponen de obligación de reservar un porcentaje de la ediﬁcabilidad residencial viviendas sujetas a algún régimen de protección, toda vez que en la actualidad y con carácter general (básico) está expresamente reco- gida la obligación de reservar, en todo caso, una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de pro- tección, por el vigente Real Decreto-Legislativo 2/2008, de 20 de junio (TRLS 2/2008) en la redacción dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regenera- ción y renovación urbanas. Por último, la Ley del Principado de Asturias 2/2004, de 29 de octubre, de Medidas urgentes en materia de vivienda y suelo, introduce en su artículo 7 lo que se de- nomina «Ordenación Especial de Áreas con destino a Vi- viendas Protegidas», como una nueva sección, la 4ª, del TROTU, integrada por tres nuevos artículos, el 74 bis, 74 ter y 74 quater. El art. 74 bis, permite que la Administración del Principado de Asturias y las Administraciones Locales puedan convenir, «cuando lo estimen conveniente y en atención a las necesidades de vivienda en el Concejo», la ordenación urbanística de áreas con destino en su to- talidad a viviendas protegidas. Los suelos que podrán acoger a esta Ordenación Especial son los señalados en el art. 74 ter25 , esto es: suelos urbanos y urbanizables sectorizados cuya ordenación urbanística inicial no pre- vea el destino íntegro de los suelos a la construcción de viviendas protegidas y para los que se proponga una nueva ordenación urbanística con dicha ﬁnalidad; suelos urbanos y urbanizables sectorizados cuya ordenación ur- banística inicial prevea el destino íntegro de los suelos a la construcción de viviendas protegidas y cuyos promo- tores y propietarios opten por este procedimiento; y los suelos urbanizables no sectorizados que por su localiza- ción y condiciones resulten integrables en el entramado urbanístico ya existente, así como los suelos no urbani- zables que carezcan de valores paisajísticos, culturales, ambientales o de cualquier otra índole que pudieran exigir la preservación de su transformación. Además, el propio art. 74 ter añade un requisito superﬁcial mínimo que han de cumplir tanto los suelos urbanizables no sectorizados como los suelos no urba- nizables antes referidos. Esta superﬁcie mínima, sería la de cinco, tres o dos hectáreas según los concejos en los que se ubiquen26 .
http://practicaurbanistica.laley.es Número 127 I Marzo-Abril 2014 LA LEY Práctica Urbanística© I 103 Rafael González del Santo Fernández El procedimiento para el desarrollo y ejecución ur- banística de estas áreas es el señalado en el artículo 74 quater y artículo 220 ROTU, que indican que el proce- dimiento a seguir para la caliﬁcación, y en su caso cla- siﬁcación, del suelo será el establecido en los artículos 91 bis y siguientes del Texto Refundido27 , procedimiento que sustituirá al procedimiento general de aprobación y modiﬁcación de planeamiento urbanístico. En cuanto a los instrumentos de planeamiento ne- cesarios para la ordenación urbanística de estas áreas, indican los citados arts. 74quater TROTU y 220 ROTU, que será un Plan Especial, que tendrá la doble natura- leza de modiﬁcación del Plan General de Ordenación y de aprobación o, en su caso, modiﬁcación del planea- miento de desarrollo y contendrá las determinaciones exigidas para los Planes Parciales. II. LA VIVIENDA PROTEGIDA EN LA LEGISLA- CIÓN 1. La competencia en materia de vivienda De inicio, cabe decir que se entiende por vivienda protegida aquella que cumple unas determinadas con- diciones de uso, destino, calidad, precio máximo esta- blecido y, en su caso, superﬁcie y diseño, establecidas en la Ley, y que, como tal debe ser caliﬁcada por las res- pectivas Comunidades Autónomas en la medida en que, como es sabido, sus respectivos Estatutos de Autonomía señalan, de conformidad con el artículo 148.1.3º de la Constitución española (CE), que éstas tienen competen- cia exclusiva sobre vivienda28 . Ahora bien, esa competencia exclusiva, como es de general conocimiento, no ha impedido que el Estado desplegase y despliegue actuaciones en torno a la vi- vienda, con base en distintos títulos competenciales. Así, desde el punto de vista de la existencia de rela- ciones jurídico-privadas cuyo objeto es la vivienda en ge- neral, el Estado, al amparo de los arts. 149.1.6 y 149.1.8 CE, legisla sobre Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal, o aspectos de la construcción (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Ediﬁcación). Lo mismo ocurre con la política ﬁscal, que constituye otra forma de interacción, toda vez que la mayoría de los impuestos que gravan los negocios jurídicos que tienen por objeto la vivienda (compraventa, arrendamiento, derecho de superﬁcie, adquisición del suelo; etc.) esta, esencialmente, en manos estatales. Pero, sobre todo, en lo que aquí interesa, la acción estatal en torno a la vivienda se produce en referencia a la llamada vivienda protegida y a través de la activi- dad de fomento desplegada mediante préstamos cali- ﬁcados y otorgamiento de ayudas económicas directas, que comprenden (o comprendían) tanto la subsidiación del crédito como las propias subvenciones al promotor o a los adquirentes de estas viviendas. En esta actividad de fomento toman parte tanto las Comunidades Autó- nomas como el Estado, a pesar de éste no tenga com- petencia alguna en la materia vivienda29 . La ratiﬁcación legal de esta intervención estatal, se contiene en la interpretación efectuada por la Sentencia del Tribunal Constitucional 152/198830 , que señaló que, dada la relevancia de la vivienda para la economía, y a pesar de que les corresponda a las Comunidades Au- tónomas el desarrollo de «una política propia en dicha materia, incluido el fomento y promoción de la cons- trucción de viviendas, que es, en buena medida, el tipo de actuaciones públicas mediante las que se concreta el desarrollo de aquélla política», las competencias del Estado sobre las bases y coordinación de la planiﬁcación general de la actividad económica y sobre las bases de la ordenación del crédito «limitan» esta competencia au- tonómica (arts. 149. 1. 13 y 11 CE)31 . En consecuencia, la STC de 1988, en su Fundamento Jurídico 4, distingue cuatro aspectos inherentes a las competencias estatales en el ámbito del fomento con incidencia sobre la vivien- da: La deﬁnición de las actuaciones protegibles; la re- gulación esencial de las formulas de ﬁnanciación adop- tadas (créditos caliﬁcados, subsidiación de préstamos y subvenciones); el nivel de protección; y, la aportación de recursos estatales (FJ 4), si bien aclara que: «no signiﬁ- ca que las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda hayan de quedar absolutamente desprovistas de cualquier atribución por lo que se reﬁere a las actuaciones protegibles en el sector. Por un lado, es evidente que, en función de aquellas competencias estatutarias, pueden deﬁnir y llevar a cabo una política de vivienda propia, complementando las actuaciones de protección y promoción previstas por el Estado, con cargo a sus propios recursos, (…). Pero además, para la ejecución de la normativa estatal reguladora de las ac- tuaciones protegibles que, como diremos más adelante, les corresponde, las Comunidades Autónomas deben
http://practicaurbanistica.laley.es 104 I LA LEY Práctica Urbanística© Número 127 I Marzo-Abril 2014 La vivienda protegida en el planeamiento urbanístico. La vivienda... contar con un margen de libertad de decisión que les permita aplicar las medidas estatales adaptándolas a las peculiares circunstancias de su territorio, sin perjuicio del respeto debido a los elementos indispensables que las normas estatales arbitran para alcanzar los ﬁnes de polí- tica económica general propuestos.» Esta doctrina del Tribunal Constitucional se vio re- ﬂejada en los Reales Decretos y Órdenes Ministeriales32 que sobre medidas de ﬁnanciación de actuaciones pro- tegidas en materia de vivienda y suelo fueron dictándose y aplicándose a diversos planes anuales, hasta el último Real Decreto 2066/2008 del Plan 2009-2012 derogado en lo que se oponga al mismo, por el actual Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, aprobado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, que regula el Plan Estatal de fo- mento del alquiler de viviendas, la rehabilitación ediﬁca- toria, y la regeneración y renovación urbanas. Normativa estatal que implica el que quede en manos autonómicas el desarrollo de las bases estatales, añadiendo requisitos y, en su caso, ﬁnanciaciones complementarias. Junto a esta concurrencia entre competencias esta- tales y competencias autonómicas en materia de fomen- to relacionado con la vivienda protegida, coexiste, como consecuencia de la asunción de las competencias exclu- sivas en materia de vivienda, la posibilidad autonómica de crear ﬁguras de vivienda de protección autonómica, como alternativa a la vivienda de protección oﬁcial, que, también son susceptibles de recibir ﬁnanciación estatal. Por supuesto, queda también en manos autonómicas el ejercicio de sus competencias en materia de vivienda, respetando las bases estatales, estableciendo las regu- laciones propias que crean convenientes (como nuevas ﬁguras propias de vivienda protegida diferentes de las creadas por el Estado. El citado Real Decreto 266/2008, regulador del Plan Estatal de Vivienda 209-2012, adoptó un amplio con- cepto de lo que habría de entenderse como «Vivienda Protegida», dando cabida a todas las viviendas tanto nacidas y reguladas en el marco estatal y constituidas por las denominadas «Viviendas de Protección Oﬁcial» reguladas en cuanto a su régimen jurídico por el Decre- to 3148/1978 (tanto las de régimen general, vulgarmente conocidas como VPO; como las de régimen especial y promoción pública, conocidas como VPP) como en el marco autonómico, en claro contraste con los anteriores decretos que solo contemplaban la «Vivienda de Pro- tección Oﬁcial», en referencia a las caliﬁcadas al amparo de la legislación estatal, como sujetos de sus disposicio- nes y, consiguientemente, de las ayudas, subvenciones y ﬁnanciación cualiﬁcada. Actualmente, con la entrada en vigor del Real Decre- to 233/2013, de 5 de abril, de fomento del alquiler de vi- viendas, la rehabilitación ediﬁcatoria, y la regeneración y renovación urbanas, que regula el Plan Estatal de Vivien- da 2013-2016, se pone ﬁn, teóricamente, a la tradicional promoción de nuevas viviendas protegidas destinadas a la venta, tal y como se ha desarrollado hasta ahora. Ello con el objetivo, según el Ministerio de Fomento, de «cambiar la cultura de acceso a la vivienda vinculada a la propiedad por otra que tenga en el alquiler una opción deseable y preferente, a través de cambios regulativos, ﬁscales y ayudas a los grupos más vulnerables»33 . Se terminan, por tanto, las subvenciones a promoto- res para ediﬁcar más viviendas de protección oﬁcial en régimen de compra, si bien el Ministerio de Fomento matiza que «el hecho de no recibir ayudas estatales en el marco del plan no quiere decir que no se pueda seguir promoviendo vivienda protegida en régimen de com- pra», es decir, que las comunidades autónomas podrán seguir desarrollando esta clase de casas sociales si así lo consideran oportuno con fondos de sus presupuestos. Por último, señalar que el propio Real Decreto 233/2013 determina que el título competencial esgrimi- do por el Estado para la aprobación del mismo se am- para, precisamente, en el artículo 149.1.13 de la Consti- tución, que atribuye al Estado competencias sobre las bases y coordinación de la planiﬁcación general de la actividad económica, conforme se refería en la ya citada esto Sentencia del Tribunal Constitucional 152/1988. 2. La deﬁnición de Vivienda Protegida. Tipos de Vivienda Protegida El término «Vivienda de Protección Oﬁcial» es intro- ducido y desarrollado por el Decreto estatal 3.148/78, 10 de noviembre, el cual en su artículo 1 la deﬁne como la que, «destinada a domicilio habitual y permanente, ten- ga una superﬁcie útil máxima de noventa metros cuadra- dos, cumpla los requisitos establecidos en el presente Real Decreto y en las disposiciones que lo desarrollen, y sea caliﬁcada como tal por el Estado a través del Mi- nisterio de Obras Públicas y Urbanismo (actualmente, Ministerio de Fomento y Ministerio de Medio Ambien-
http://practicaurbanistica.laley.es Número 127 I Marzo-Abril 2014 LA LEY Práctica Urbanística© I 105 Rafael González del Santo Fernández te), o por otros Entes Públicos territoriales a los que se atribuya esta competencia»; y en su artículo 4 entiende como actuaciones protegidas acogidas al Plan Estatal de Vivienda, tanto la compra y urbanización de suelo, donde se vayan a construir dichas viviendas protegidas, como la promoción de Vivienda de nueva construcción y/o rehabilitación, entre otras. Son los Reales Decretos 801/2005, de 1 de julio y 2066/2008 de 12 de diciembre, que regulan respecti- vamente el Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 y el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, los que adoptando un amplio concepto, introducen ya el térmi- no «Vivienda Protegida», dando así cabida tanto a las viviendas nacidas al amparo de la legislación estatal (Viviendas de protección oﬁciales en sentido estricto o VPO)34 como en el marco autonómico y atención a su competencia exclusiva en materia de vivienda, dando así cabida a todas las viviendas tanto nacidas en el marco jurídico estatal como en el autonómico, en contraste con los anteriores Planes que solo contemplaban dentro de su ámbito de aplicación a las viviendas de protección oﬁ- cial caliﬁcadas al amparo de la legislación estatal35 . Por su parte, el vigente Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, de fomento del alquiler de viviendas, la rehabi- litación ediﬁcatoria, y la regeneración y renovación urba- nas, que regula el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, es- tablece una deﬁnición de lo que ha de entenderse como «Vivienda Protegida» y sin «perjuicio de las situaciones jurídicas creadas al amparo de anteriores normativas aplicables y a los efectos de lo establecido en la norma- tiva estatal», la deﬁne como «toda aquella que cuente con la caliﬁcación correspondiente de las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, por cumplir los requisitos de uso, destino, calidad, precio máximo establecido (tanto para venta como para alquiler) y, en su caso, superﬁcie y diseño, así como cualesquiera otros establecidos en la normativa correspondiente», debien- do de cumplir dicha vivienda protegida en todo caso y como mínimo los requisitos siguientes36 : - Deberá destinarse a domicilio (residencia) habi- tual y permanente del propietario o del inquilino. - Deberán contar con un precio máximo de venta de la vivienda protegida en venta o un alquiler máximo de referencia de la vivienda protegida en alquiler. - Disponer de una superﬁcie útil máxima de 90 m², sin incluir, en su caso, una superﬁcie útil máxima adicional de 8 m² para trasteros anejos y de otros 25 m² destinados a una plaza de garaje o a los anejos destinados a almacenamiento de útiles necesarios para el desarrollo de actividades pro- ductivas en el medio rural. Obviamente, a estos requisitos hay que añadir el de que la vivienda ha de ser caliﬁcada como tal, es decir declarada como tal por un acto administrativo de especí- ﬁco reconocimiento dictado por la Administración. Acto administrativo o caliﬁcación, por el que se reconoce su adecuación a la normativa de vivienda protegida y a par- tir del cual queda sometida a un régimen legal por un determinado tiempo. Este Decreto Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, además de deﬁnir lo que ha de considerarse como Vi- vienda Protegida a los efectos de las Ayudas que en él se determinan, contiene una disposición derogatoria ge- nérica que hace referencia a «cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en él», lo cual, junto con la mención especíﬁca de la reseñada Disposición adicional tercera, que al deﬁnir la Vivienda Protegida, lo hace «sin perjuicio de las situaciones jurí- dicas creadas al amparo de anteriores normativas apli- cables y a los efectos de lo establecido en la normativa estatal». En nuestra opinión y con fundamento en lo ante- riormente referido, cabe sostener que salvo en lo que respecta a la limitación de las cuantías de los alquileres que se ﬁnancian y la renta máxima de los beneﬁciarios (arrendatarios) a quien van dirigidas las ayudas37 , al día de hoy hay que entender vigentes los precios máximos de venta de las viviendas protegidas y de ingresos fa- miliares máximos de los compradores que determina el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regulaba el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, en la redacción dada por el Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre, que lo modiﬁca el R.D. 2066/2008, de 12 de diciembre, y a salvo la normativa au- tonómica de desarrollo38 , por ser el último de los bloque normativos estatales reguladores de tales extremos39 y no expresamente derogado. Así, conforme a esa tesis y en atención a la legisla- ción estatal vigente y no derogada expresamente40 , ca- bría entender dentro del concepto genérico de «Vivien- das Protegidas» a los siguientes grupos: - Viviendas Protegidas de Régimen General: serían las caliﬁcadas como Viviendas de Protección Oﬁ- cial al amparo de la legislación estatal constituida por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviem- bre, con los siguientes requisitos: a) Superﬁcie máxima 90 m² útiles. b) Destinada a adquirentes que no excedan de 4,5 veces el IPREM41 . c) El precio máximo de venta de dicha vivienda no podrá ser superior a 1,60 veces el Módulo Básico Nacional (MBN)42 . Este precio máximo se incre- mentará en el porcentaje que corresponda si la vivienda se ubica en un ámbito territorial de pre- cio máximo superior. d) Que se destine a domicilio o residencia habitual o permanente, salvo supuestos especiales, que
http://practicaurbanistica.laley.es 106 I LA LEY Práctica Urbanística© Número 127 I Marzo-Abril 2014 La vivienda protegida en el planeamiento urbanístico. La vivienda... las mismas se hayan construido al amparo de las Normas Técnicas de Ediﬁcación y aquellas otras condiciones reguladas en la Legislación Estatal o Autonómica43 . - Viviendas Protegidas de Régimen Especial: serían las caliﬁcadas como Viviendas de Protección Oﬁ- cial al amparo de la legislación estatal constituida por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviem- bre. Normalmente serían de promoción pública y cumplirían los siguientes requisitos: a) Superﬁcie máxima 90 m² útiles. b) Destinada a adquirentes que no excedan de 2,5 veces el IPREM. c) El precio máximo de venta de dicha vivienda no podrá ser superior a 1,50 veces el MBN Este pre- cio máximo se incrementará en el porcentaje que corresponda si la vivienda se ubica en un ámbito territorial de precio máximo superior. d) Que se destine a domicilio o residencia habitual o permanente, salvo supuestos especiales, que las mismas se hayan construido al amparo de las Normas Técnicas de Ediﬁcación y aquellas otras condiciones reguladas en la Legislación Estatal o Autonómica. 3. Tipos de Vivienda Protegida en el ámbito de la comunidad autónoma del Principado de Asturias Como ya se había indicado, el Principado de Astu- rias, al amparo de lo dispuesto en el artículo 10.1.3 del Estatuto de Autonomía, que le atribuye la competencia exclusiva en materia de vivienda, creó y deﬁnió en la Ley 2/2004, de 29 de octubre, de Medidas Urgentes en ma- teria de Suelo y Vivienda, desarrollada por el Decreto 92/2005, de 2 de septiembre que aprueba su Reglamen- to, la que se denomina «Vivienda Protegida Concertada» (VPC), como un tipo de Vivienda Protegida especíﬁca del Principado, las dependencias complementarias que po- drán vincularse a ella, así como el destino de las mismas. En la denominada «Vivienda Protegida Concertada» (VPC), especíﬁca del Principado, destaca las importantes medidas de control destinadas a evitar situaciones que desvirtúen la ﬁnalidad de la política de viviendas protegidas Las principales características de este nuevo tipo de vivienda son las importantes medidas de control desti- nadas a evitar situaciones que desvirtúen la ﬁnalidad de la política de viviendas protegidas, cuales son el facilitar el acceso por los ciudadanos a una vivienda a precios asequibles y atemperar el precio de la vivienda libre me- diante el mantenimiento de los precios de la vivienda protegida44 . El artículo 2 de la Ley del Principado 2/2004, en la redacción dada por los artículos 6 de la Ley del Princi- pado 6/2004, 28 diciembre, de Acompañamiento a los Presupuestos Generales para 2005 (BOPA del 31 diciem- bre), y 5 de la Ley 11/2006, 27 diciembre, de Medidas Presupuestarias, Administrativas y Tributarias de Acom- pañamiento a los Presupuestos Generales para 2007 (BOPA del 30 diciembre), deﬁne a la Vivienda Protegida Concertada, de la siguiente manera: Se considera como protegida concertada aquella vi- vienda que, situada en terrenos que tengan la condición de solar o que puedan alcanzarla en ejecución de pla- neamiento, reúna además los siguientes requisitos: a) Contar con una superﬁcie útil máxima de noventa metros cuadrados que podrá alcanzar los ciento veinte metros cuadrados útiles en el caso en que las condiciones sociales así lo requieran y se justi- ﬁque convenientemente. b) Obtener la oportuna caliﬁcación concedida por la Consejería competente en materia de vivienda. c) Tener un precio máximo de venta por metro cua- drado útil de vivienda que ﬁgurará en la citada caliﬁcación de la vivienda. d) Cuando la promoción incluya garajes o traste- ros, estén o no vinculados a la vivienda, el precio máximo de venta por metro cuadrado de superﬁ- cie útil de los mismos, que ﬁgurará, asimismo, en la caliﬁcación de la vivienda, no podrá exceder del cincuenta por ciento del precio máximo de venta por metro cuadrado de superﬁcie útil de la misma. A efectos de la determinación del precio máximo total de venta, sólo serán computables, como máximo, ocho metros cuadrados de super- ﬁcie útil de trastero y veinticinco metros cuadra- dos de superﬁcie útil de garaje, con independen- cia de que su superﬁcie real sea superior. El apartado 2 de este mismo artículo, señala especí- ﬁcamente que el régimen legal de las viviendas protegi- das concertadas, es decir la duración de su caliﬁcación como tal, será de treinta años, excepto si son destinadas a arrendamiento y vinculadas a dicho régimen durante diez años45 . El artículo 3 de la Ley 2/2004, establece, además otros condicionantes para las Viviendas Protegidas Con- certadas. Uno, el que habrán de dedicarse a domicilio habitual y permanente del propietario o, en su caso, del inquilino; y, otro, la prohibición de disponer consistente en que no podrán ser transmitidas ínter vivos ni cedido su uso por ningún título, salvo el de arrendamiento, du- rante el plazo de cinco años desde su adquisición, inclui- das las segundas y posteriores transmisiones.
http://practicaurbanistica.laley.es Número 127 I Marzo-Abril 2014 LA LEY Práctica Urbanística© I 107 Rafael González del Santo Fernández Como excepciones a ese plazo de cinco años, el pro- pio art. 3 de la Ley 2/2004 y el artículo 11 del Decreto 92/2005, señalan que la Consejería de Vivienda podrá autorizar los casos de las familias numerosas, para los supuestos de necesidad de adquisición de una vivienda de mayor superﬁcie útil que la que tienen o hayan tenido previamente en propiedad, así como, los supuestos de subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judi- cial, y por cambio necesario de localidad de residencia del titular de la vivienda o por otros motivos suﬁciente- mente justiﬁcados46 . Transcurrido el plazo de cinco años o producida la excepción, el precio de máximo de venta por metro cuadrado de superﬁcie útil en segunda trans- misión de estas viviendas, está también determinado al 20 por ciento respecto del que correspondería a una vi- vienda protegida concertada de nueva construcción en la misma fecha en que se produzca la transmisión y en la misma localidad o ámbito territorial. En cuanto a la Caliﬁcación de estas Viviendas Pro- tegidas Concertadas, los artículos 3 y 4 del Decreto 92/2005, de 2 de septiembre, regulan respectivamente la Caliﬁcación provisional y la deﬁnitiva, estableciendo unos plazos de un mes, a contar desde la presentación de la solicitud, para resolver sobre la Provisional y de seis meses sobre la deﬁnitiva; determinándose el silencio positivo para la provisional en caso de que no hubiera recaído resolución expresa47 . En lo que se reﬁere a su precio máximo de venta y renta máxima de arrendamiento, este Decreto 92/2005, determina que no podrán ser superiores a los estableci- dos por la Ley 2/2004, la cual los señala expresamente en su Disposición adicional primera, para el año 200448 . Esos precios fueron actualizados por el Decreto 9/2005, de 27 de enero (BOPA del día 1 de febrero)49 , determi- nándolos en el siguiente sentido: a) En los concejos de Avilés, Gijón, Llanera, Ovie- do y Siero dicho precio máximo será de 1.345,92 euros. Excepcionalmente, cuando se trate de actuaciones en las que las circunstancias de los terrenos relativas a sus condiciones físicas o a las preexistencias impliquen costes de urbanización extraordinarios que se justiﬁquen adecuadamen- te o cuando se trate de actuaciones de rehabilita- ción, el precio máximo podrá alcanzar la cantidad de 1.426,56 euros. b) En los concejos de Aller, Cangas del Narcea, Can- gas de Onís, Carreño, Castrillón, Corvera, Gozón, Grado, Langreo, Laviana, Lena, Llanes, Mieres, Navia, Noreña, Pravia, Ribadesella, San Martín del Rey Aurelio, Tineo, Valdés y Villaviciosa di- cho precio máximo será de 1.223,57 euros. En las actuaciones excepcionales previstas en la letra anterior dicho precio podrá alcanzar los 1.296,87 euros. c) En los restantes concejos del Principado de Astu- rias dicho precio máximo será de 1.066,62 euros. Cuando se trate de las actuaciones excepciona- les previstas en la letra a) anterior, dicho precio máximo podrá alcanzar la cifra de 1.130,61 euros. Con posterioridad, los precios máximos de venta fueron sufriendo modiﬁcaciones en función no ya, como en el Decreto 9/2005, por la actualización de los mismos, sino en relación y para adaptarlos a los sucesivos Planes Nacionales de ﬁnanciación de Viviendas Protegidas, ha- biendo sido el último de ellos, hasta la fecha, el Decreto 70/2008, de 23 de junio de segunda modiﬁcación del Decreto 120/2005, de 17 de noviembre, por el que se establecen los precios máximos de venta de las vivien- das protegidas de nueva construcción (BOPA del día 31 y rectiﬁcación de errores en el BOPA de 29 de septiembre), y al que posteriormente volveremos a hacer referencia. Sin perjuicio de que a partir del referido Decreto 9/2005, de 27 de enero, los precios máximos de venta de las Viviendas Protegidas, en general y no solo de las Concertadas, fueran determinados en relación con los sucesivos Planes Nacionales de ﬁnanciación, no se pue- de perder de vista, que el Principado de Asturias, por medio del Decreto 11/2006, de 24 de enero (BOPA del día 9 de febrero), en virtud de las competencias exclusi- vas en materia de vivienda, y con el ﬁn de conseguir un mayor grado de seguridad jurídica, procedió a armoni- zar las distintas Tipologías de Viviendas Protegidas en el Principado de Asturias50 , deﬁniendo a cada una de ellas y estableciendo su régimen legal. Así, conforme a lo determinado por este Decreto 11/2006, no expresa ni tácitamente derogado en la ac- tualidad, y en nuestra opinión, podemos establecer la si- guiente tipología de Viviendas Protegidas que al día de hoy pueden ser caliﬁcadas como tales por la Comunidad Autónoma del Principado de Asturias:
http://practicaurbanistica.laley.es 108 I LA LEY Práctica Urbanística© Número 127 I Marzo-Abril 2014 La vivienda protegida en el planeamiento urbanístico. La vivienda... a) Las Viviendas de Protección Oﬁcial acogidas al Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre. Se trata de las conocidas VPO, que el ámbito del Principado de Asturias pasan a denominarse “Viviendas Declaradas Protegidas por la Comu- nidad Autónoma” o VPA51 , en sus categorías de Régimen General y Régimen Especial, y cuyo ré- gimen legal será el que establece el Real Decreto 3148/197852 . La duración de su régimen legal es el de 30 años53 . b) Las Viviendas Protegidas Concertadas (VPC) deﬁ- nidas en la Ley 2/2004, de 29 de octubre, de Me- didas Urgentes en Materia de Suelo y Vivienda y Decreto 92/2005, de 2 de septiembre que aprue- ba su Reglamento. La duración de su régimen le- gal es el de 30 años, excepto si son destinadas a arrendamiento y vinculadas a dicho régimen du- rante diez años54 . A estos dos grupos de viviendas protegidas, cabría unir, por asimilación, las viviendas que no estando su- jetas a un régimen legal propio de las viviendas prote- gidas anteriormente relacionadas, tienen una deter- minada superﬁcie útil y se adecuan a un determinado precio máximo de venta. Se trata de las denominadas «Viviendas Protegidas de Precio General», deﬁnidas por el artículo 11 del Decreto del Principado 130/2006, de 21 de diciembre, por el que se regulaban las ayudas para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda en el ámbito del Plan Asturiano de Vivienda 2006-2008, y, por tanto limitadas a ese Plan, como aquella vivienda de nueva planta que, teniendo precio máximo de venta y una superﬁcie útil máxima de 90 metros cuadrados, con carácter general o de 120 metros cuadrados cuando se trate de familias numerosas, para las que se haya solicita- do y se haya obtenido la oportuna caliﬁcación concedida por la Consejería competente en materia de vivienda. En cuanto a los precios máximos de venta de las Viviendas protegidas, entendemos que, en la medida en que el referido Decreto del Principado de Asturias 11/2006 siempre hace referencia al vigente en el mo- mento de la transmisión, dichos precios máximos, al día de hoy, habrán de ser, por ser los últimos dictados, los ﬁjados por el Decreto 70/2008 de 23 Julio, de segunda modiﬁcación del D 120/2005 de 17 Noviembre, por el que se establecen los precios máximos de venta de las viviendas protegidas de nueva construcción, y a cuyo te- nor y partiendo de un precio máximo de venta por metro cuadrado de superﬁcie útil, 1,60 veces el Precio Básico Nacional para las VPA de régimen general; de 1,40 ve- ces el Precio Básico Nacional en los concejos incluidos en el denominado Grupo B, de 1,40530 en los concejos incluidos en el denominado Grupo C y de 1,45119 en los concejo incluidos en el denominado Grupo Básico, para las VPA de régimen especial; y de 1,80 veces el Precio Básico Nacional para las Concertadas, serán los siguien- tes (con la consideración de que las actualizaciones del precio máximo de venta se entenderán producidas, para los tres grupos y en todo caso, con las actualizaciones del Precio Básico Nacional por el Estado): - En los Concejos del B: Avilés, Gijón, Llanera, Oviedo y Siero. • Para las viviendas protegidas de nueva construc- ción de régimen general: Precio Básico Nacional x 1,60 x 1,29453, que equivale a 1.570,00 €. • Para las viviendas protegidas de nueva construc- ción de régimen especial: Precio Básico Nacional x 1,40 x 1,19676, que equivale a 1.270,00 €. • Para las viviendas protegidas concertadas de nue- va construcción: Precio Básico Nacional x 1,80 x 1,29727, que equivale a 1.770,00 €. - En los Concejos del Grupo C: Aller, Cangas de Onís, Cangas del Narcea, Caravia, Carreño, Cas- trillón, Castropol, Coaña, Colunga, Corvera, Cu- dillero, El Franco, Gozón, Grado, Langreo, Lavia- na, Lena, Llanes, Mieres, Morcín, Muros de Nalón, Nava, Navia, Noreña, Parres, Piloña, Pravia, Riba- dedeva, Ribadesella, Ribera de Arriba, San Martín del Rey Aurelio, Sariego, Soto del Barco, Tapia de Casariego, Tineo, Valdés, Vegadeo y Villaviciosa. • Para las viviendas protegidas de nueva construc- ción de régimen general: Precio Básico Nacional x 1,60 x 1,15000, que equivale a 1.394,72 €. • Para las viviendas protegidas de nueva construcción de régimen especial: Precio Básico Nacional x 1,40530 x 1,15000, que equivale a 1.225,00 €. • Para las viviendas protegidas concertadas de nue- va construcción: Precio Básico Nacional x 1,80 x 1,15069, que equivale a 1.570,00 €.
http://practicaurbanistica.laley.es Número 127 I Marzo-Abril 2014 LA LEY Práctica Urbanística© I 109 Rafael González del Santo Fernández - Grupo Básico: Los restantes concejos del Princi- pado de Asturias. • Para las viviendas protegidas de nueva construc- ción de régimen general: Precio Básico Nacional x 1,60 x 1,00000, que equivale a 1.212,80 €. • Para las viviendas protegidas de nueva construcción de régimen especial: Precio Básico Nacional x 1,45119 x 1,00000, que equivale a 1.100,00 €. • Para las viviendas protegidas concertadas de nue- va construcción: Precio Básico Nacional x 1,80 x 1,00000, que equivale a 1.364,40 €. Dicho lo anterior y en atención a la normativa vi- gente, también cabe constatar que salvo el régimen transitorio contemplado en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril para los créditos, subsidiaciones y ayudas otorgados con arreglo a los Planes Estatales de Finan- ciación anteriores, no se contemplan actualmente otras ayudas que las determinadas por este Real Decreto para fomento del alquiler, rehabilitación y regeneración, las viviendas protegidas de nueva construcción, no contem- plando la legislación estatal ninguna otra ayuda, sub- vención o crédito privilegiado, ni para el comprador ni para el promotor de viviendas protegidas, dejando por tanto en manos de las Comunidades Autónomas y con cargo exclusivo a sus presupuestos, cualquier política de fomento de la compraventa de estas viviendas. Eso sí, se mantiene tal y como estaba el régimen ﬁscal propio de las viviendas protegidas. En relación a ese régimen ﬁscal, la legislación estatal y en concreto, el artículo 45.1.b.12 de la Ley del Impues- to sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legisla- tivo 1/1993, de 24 de septiembre declaran exentas del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documen- tados, todas las operaciones de transmisión de terrenos, solares, viviendas de protección oﬁcial, así como, la cons- titución de préstamos hipotecarios para la adquisición de dichas viviendas, y la constitución de sociedades para la promoción o construcción de ediﬁcios en régimen de protección oﬁcial, y el artículo 7º.10 de la Ley 4/2008, que dichas exenciones se aplicarán también a aquellas que con protección pública, dimanen de la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superﬁcie máxima protegible, precio de la vivienda, y límite de ingreso de los adquirentes no excedan de los establecido en la Norma Estatal para las Viviendas de Protección Oﬁcial55 . 1 Esto es, asignar a una parcela o suelo concretos la construc- ción de un número exacto de metros cuadrados y con una tipología ediﬁcatoria perfectamente deﬁnida. 2 Vigente hasta el 27 de junio de 2008. 3 «Si el planeamiento general caliﬁcara terrenos con destino a la construcción de protección oﬁcial u otro régimen de protección pública, considerará esta caliﬁcación como un uso especíﬁco, asignándosele el coeﬁciente de pondera- ción que, justiﬁcadamente y en coordinación con los crite- rios de valoración catastral, exprese su valor en relación con el característico del área en que quede incluido». 4 Ejemplo paradigmático de la situación, lo constituye la Sen- tencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de 11 de enero de 2002, que resuelve el recurso 531/1999 contra la aprobación deﬁnitiva de la Revisión del Plan Ge- neral de Ordenación Urbana de Burgos, por la que se anula una reserva de suelo para viviendas protegidas determina- da en el del Plan General de Burgos, con el siguiente te- nor: «En efecto, esta Sala ha declarado reiteradamente (...) que las determinaciones de los planes de ordenación que implican una afectación de suelo urbanizable privado a la construcción de viviendas de protección oﬁcial carecen de apoyo legal, puesto que si bien el art. 33.2 de la Constitu- ción establece que la función social de la propiedad deli- mitará su contenido de acuerdo con las Leyes, es lo cierto que el art. 76 TRLS de 1976 contiene una habilitación legal a favor de los planes que sólo se reﬁere a los contenidos urbanísticos del derecho de propiedad y no se extiende a otras limitaciones distintas, como son las del régimen es- pecial de viviendas de protección pública, que afectan a la construcción, ﬁnanciación, enajenación y uso arrendaticio del inmueble construido al amparo de dicho régimen, que tiende a favorecer la promoción de aquel tipo de viviendas, y que en nuestro ordenamiento discurre por el cauce de las actividades de fomento y no por el de la técnica urbanísti- ca. Por tanto, no hay posibilidad normativa de que un Plan General (...) contenga determinaciones o caliﬁcaciones que supongan dicha afectación». 5 Así, cabría distinguir entre: - Comunidades Autónomas que habían dictado leyes urba- nísticas «completas» y en las que se reproducía la habilita- ción genérica contenida en el Texto Refundido de 1992 (P. ejm. la Ley Foral 10/1994, de Ordenación del Territorio y Ur- banismo de Navarra o la Ley 1/1997, del Suelo de Galicia. O Comunidades Autónomas que asumieron de forma íntegra o casi íntegra el estatal Texto Refundido de 1992 mediante las que se denominaron «leyes puente» (P.ejm. Cantabria, Extremadura, Castilla-La Mancha, o Extremadura) - Comunidades Autónomas que habían dictado leyes urba- nísticas «parciales» en materia de política de suelo, contem- plando especíﬁcamente habilitaciones sobre la reserva de suelo para viviendas con protección pública (P.ejm. la Ley del País Vasco 17/1994, de 30 de junio, de medidas urgen- tes en materia de vivienda, o la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de medidas de política territorial, suelo y urbanismo de la Comunidad de Madrid). - Comunidades Autónomas que habiendo dictado también leyes completas urbanísticas, no contenían, sin embargo, previsión ni habilitación genérica alguna al respecto (P.ejm. el T.R. Catalán de 1990, o la Ley 6/1994 Valenciana). 6 Esa Disposición transitoria segunda de la Ley 8/2013, señala como requisitos que han de cumplirse para poder decretar NOTAS
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