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Timestamp: 2019-06-15 22:46:08+00:00

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Informe Oficina Notarial Marzo 2019. Segregaciones. | Notarios y Registradores
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Informe Oficina Notarial Marzo 2019. Segregaciones.
AFS, 17/03/2019
INFORME OFICINA NOTARIAL MARZO 2019
SEGREGACIÓN DE FINCAS Y DIFERENCIAS DE SUPERFICIE O CON LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL: CUESTIONES A TENER EN CUENTA ANTES DE SU AUTORIZACIÓN. VISOR DE FICHEROS GML.
En FEBRERO se han publicado TREINTA Y CUATRO. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.
AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EN ELEMENTO PRIVATIVO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. LICENCIA. COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA. La existencia de una cláusula estatutaria que permite dentro de la parcela el derecho a edificar con licencia, también ampara las que se puedan declarar por antigüedad. Ha de coincidir la superficie ocupada por la edificación, según la descripción literaria del título y la que resulta de las coordenadas georreferenciadas aportadas.
*** OBRA NUEVA TERMINADA. COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA Y GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA CUANDO LA OBRA OCUPA LA FINCA ENTERA. Para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015 (fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015), será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Si la obra nueva ocupa todo el solar, este quedará georreferenciado, pero no se precisa el trámite del art. 199 LH cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.
DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS Y SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CONFUSIÓN DE DERECHOS. JUICIO DE SUFICIENCIA. En las daciones de pago de deuda el juicio notarial de suficiencia no ha de referirse a la cancelación, pues ésta se produce automáticamente por disposición de la ley, bastando para practicar el asiento una solicitud de cancelación.
SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE FINCA PARA INTENTAR INMATRICULARLA POR TROZOS. No se admite el mero consentimiento formal como título para cancelar un asiento.
ACTA DE CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CON CONSIGNACIÓN Y OPOSICIÓN DEL COMPRADOR. Incumplido el pago de una compraventa, garantizado con condición resolutoria, habiéndose pactado lo siguiente: “bastando para hacer constar en el Registro la resolución de la venta y la reinscripción a favor de la vendedora, un acta notarial”, se otorga un “acta de retorno”, oponiéndose la compradora. La DGRN estima que hay que acudir a la vía judicial aunque se haya hecho consignación.
COPIA PARCIAL DE ESCRITURA DE ENTREGA DE LEGADOS. La copia parcial es título inscribible si contiene todas las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria para que el registrador pueda cumplir su obligación de calificación integra, global y unitaria.
SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN/USUCAPIÓN CONTRA HERENCIA YACENTE. REBELDÍA. No cabe inscribir una sentencia de usucapión contra el titular registral fallecido hace 50 años, sin que la demanda se dirija también contra sus presuntos herederos –ignorados– (o al menos algunos de ellos), o nombrando un administrador judicial de la herencia.
LIQUIDACIÓN DE CONSORCIO CONYUGAL ARAGONÉS SIN EL CONCURSO DE LOS LEGATARIOS DE COSA CONSORCIAL. Puede liquidarse la Comunidad conyugal aragonesa de Consorcio, entre el viudo y el heredero, incluso adjudicando todos los bienes consorciales al viudo (y atribuyendo al heredero solo su contravalor dinerario en la herencia) sin necesidad del concurso de los legatarios de bienes consorciales (concretos y determinados).
INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. La mera oposición de un colindante a la incorporación de la representación gráfica, que no esté debidamente fundamentada en prueba escrita de su derecho, no justifica la denegación y que se deba derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa.
ADJUDICACIÓN HEREDITARIA EN FAVOR DE UNA FUNDACIÓN. Trata la Resolución de varias cuestiones en la que reitera doctrina anterior (recurso gubernativo, calificación registral y albacea contador partidor) con ocasión de herencia a favor de una Fundación de la Iglesia Católica, planteándose la necesidad de su inscripción.
CONVOCATORIA JUDICIAL DE JUNTA GENERAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. DERECHO DE INFORMACIÓN DE LOS SOCIOS. La omisión total del derecho de información de los socios, en el caso de modificaciones estatutarias, no puede ser suplida por referencias genéricas en el anuncio de convocatoria de entrega de documentación a los socios.
CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. DERECHO DE INFORMACIÓN. En una junta general que adopta acuerdos sobre modificación de estatutos, en ningún caso, una referencia genérica en el anuncio de convocatoria sobre el derecho de información de los socios puede suplir a la específica exigida para este caso.
*** CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. AUMENTO DE CAPITAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS. DERECHO DE INFORMACIÓN. En caso de aumento de capital por compensación de créditos, en el que la ley exige un reforzamiento del derecho de información de los socios, no puede suplirse ese derecho por la referencia que se haga en el anuncio al derecho de información exigible para otros acuerdos.
*** FORMA DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS Y SU ADAPTACIÓN A LOS CAMBIOS LEGISLATIVOS. Es válida la convocatoria de una junta de sociedad anónima hecha conforme a un artículo de los estatutos, que, cuando se inscribió no estaba pensado para ello, pero que ahora los cambios legislativos le dan utilidad y permiten convocar la junta de forma más sencilla y sobre todo económica.
SEGREGACIÓN DE FINCAS Y DIFERENCIAS DE SUPERFICIE O CON LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL: CUESTIONES A TENER EN CUENTA ANTES DE SU AUTORIZACIÓN.
Hasta la entrada en vigor de la Ley 13/2015 las escrituras de Segregación en lo relativo a la cabida de las fincas registrales no planteaban mayor problema que comprobar que la superficie de la finca registral tuviera cabida suficiente para efectuar la operación.
La nueva Ley ha establecido para las operaciones de segregación (artículo 9.b LH) la necesidad de inscribir la representación gráfica (el plano con los vértices georreferenciados) y coordinar la finca registral con la parcela catastral, es decir el proceso tiene que finalizar con una perfecta coincidencia entre la cartografía catastral y la registral sobre dicha finca
Tal y como interpreta la DGRN (R. 21 de marzo de 2018) no sólo debe de coordinarse la parte segregada sino también el Resto de finca, salvo en algunos casos especiales de imposibilidad de determinar el resto por la existencia de múltiples segregaciones previas, lo que implica que hay que coordinar la superficie total de la finca matriz o si se prefiere la de la parte segregada y del Resto.
Ello puede dar lugar a múltiples trámites que pueden dilatar el procedimiento de inscripción de la segregación (o incluso, en una interpretación extrema la imposibilidad de inscribir la segregación), con los consiguientes inconvenientes si, por ejemplo, dicha segregación es una operación previa a una venta de la parte segregada o del Resto
DOCUMENTOS PREVIOS A APORTAR
El interesado tiene que aportar a la notaría el documento que acredite la legalidad urbanística de la operación (Licencia de Segregación o Declaración de Innecesariedad), y los siguientes documentos técnicos:
1.- Plano con los vértices georreferenciados de la parte segregada y del Resto. Servirá para identificar la ubicación física de la finca, su superficie y la diferencia de cabida con la finca matriz.
2.- El mismo plano anterior pero superpuesto sobre la cartografía catastral. Servirá para valorar la situación catastral y los posibles problemas que puedan surgir de coordinación con el Catastro, especialmente si la finca registral invade otras parcelas catastrales que no sean de la titularidad del otorgante.
3.- Tendrá también que tener disponible para aportar al Registro el fichero informático GML que normalmente será una Representación Gráfica Alternativa (RGA) diferente de la catastral (RGC), pues será difícil que exista una previa coincidencia.
Recordemos que se puede aportar al Registro:
1.- Físicamente en CD.
2.- por email con archivo adjunto.
3.- Si se ha realizado un intento de validación en el Catastro aportando el CSV de dicho intento para que pueda recuperarse en el Registro todo el fichero, pues el fichero queda guardado en la base de datos del Catastro. Es muy recomendable que el técnico lo haga y se incorpore a la escritura la información en papel del intento de validación que proporciona el Catastro con incluye el CSV.
INFORMACIÓN TÉCNICA ADICIONAL: VISOR DE FICHEROS GML.
Es interesante saber que existe un visor público de ficheros GML proporcionado por el Colegio de Topógrafos accesible desde http://atnl.coigt.com/. Hay que seleccionar la opción Acceso básico sin firma electrónica y luego la opción SUBIR FICHEROS (GML). También se pueden visualizar otros formatos de ficheros gráficos como KML, DXF, XYZ.
Tenemos que tener a mano el fichero GML proporcionado por el técnico, seleccionarlo y subirlo a dicho visor . Con ello podremos ver la representación gráfica del plano de la finca segregada superpuesto con la cartografía disponible y diversa información adicional.
Se pueden cargar también en el menú varias capas para superponer el fichero gml sobre dichas capas (PNOA, vuelo americano, etc…); es aconsejable especialmente la Capa de Catastro (que incluye el Catastro histórico de varios años e incluso el Catastro de las Comunidades forales vasca y navarra) y permitirá apreciar a qué parcelas catastrales afecta la segregación propuesta.
Hay que comprobar a la hora de preparar la escritura de segregación, básicamente, dos cosas:
1.- La coincidencia de superficie entre la finca registral y la medida real,
y 2.- Si la RGA presentada por el técnico (en papel o en fichero GML) afecta a otras parcelas catastrales distintas, con otros titulares. Si fuera una RGC (Catastral) no habrá este problema.
Si no hay esa coincidencia plena de superficie y/o de límites catastrales, entonces la segregación no podrá inscribirse inmediatamente, y sufrirá las siguientes vicisitudes.
1.- Si no hay coincidencia plena de la superficie de la finca registral con la superficie real, (que será la reflejada en la licencia municipal y en el plano del técnico) tanto por exceso como por defecto, habrá que aportar la Representación Gráfica Alternativa (RGA) elaborada por el técnico y además:
A.- Si la diferencia es menor (o igual) del 10%:
Bastaría, (conforme al artículo 9.b párrafo 6º LH), que en la escritura de segregación se declare la nueva cabida con una párrafo en la descripción de la finca como éste “tiene una superficie según el título y el Registro de * y en realidad según reciente medición y certificado técnico que se dirá de *”, siempre también que el Registrador no albergue dudas de la identidad de la finca con este cambio.
Al inscribir la RGA de la parte segregada y del resto automáticamente quedará modificada la superficie registral de la finca y coordinada la finca con el Catastro.
El registrador, una vez inscriba (conforme al artículo 9.b párrafo 7º LH), deberá notificar el cambio de superficie a los titulares de derechos inscritos sobre la finca, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 (si se hubiera tramitado) ya constare su notificación.
Por tanto, a diferencia de lo que ocurre con las modificaciones de cabida que afectan únicamente a la descripción literaria pero sin inscripción de la representación gráfica y sin coordinación, no hay que diferenciar los dos tramos de hasta el 5% (que no exigen ningún requisito adicional) y de entre el 5% y el 10% (que exige coincidencia con el Catastro), previstos en el artículo 201 LH.
B.- Si la diferencia es mayor del 10%:
En tal caso (teniendo en cuenta lo que dispone el artículo 9.b párrafo 6º LH y el criterio de la DGRN en su Resolución de 14 de noviembre de 2016 y varias más) habrá que:
O bien instar previamente un Acta de tramitación de expediente de dominio para rectificar cabida del artículo 201 LH, que luego hay que aportar al Registro para su inscripción de forma previa o simultánea a la segregación.
O bien acudir al procedimiento registral del artículo 199 LH de rectificación de cabida, que se puede tramitar después de la escritura de segregación. En tal caso es aconsejable solicitar en la propia escritura de segregación la tramitación de dicho expediente al Registro. La fórmula podría ser similar a esta: “Los comparecientes solicitan del Registrador de la Propiedad que tramite el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la rectificación de la cabida y descripción de la finca como resulta de la presente escritura”.
En teoría, una vez inscrita la RGA y por tanto su cabida, el Registrador lo debe de comunicar al Catastro que debe de proceder entonces a ejecutar el cambio en su cartografía conforme a la registral sin más trámites
C) Algunos casos particulares problemáticos:
c-1.- La finca registral con cabida errónea se ha formado por segregación de otra mayor. En tal caso todo se complica, pues en teoría no puede haber rectificación de cabida porque no ha habido error de medida (al ser una superficie precisa la segregada) y si lo hubo se produjo cuando se efectuó la segregación y también lo hay en la finca de origen, por lo que la solución sería rectificar la segregación, lo cual puede no ser fácil, sobre todo si ha pasado mucho tiempo. De todas formas habrá que estar al caso concreto si la diferencia de cabida es pequeña y existen motivos que la justifiquen. También puede ocurrir que haya que inmatricular la diferencia de cabida como finca independiente y luego agruparla a la finca inscrita.
c-2.- Parte de la finca se ha cedido de hecho para viales al Ayuntamiento pero esa cesión no ha accedido al Registro o bien se ha producido una expropiación de esos viales que tampoco se ha inscrito. En tal caso habrá que segregar un trozo de finca integrado por la zona de cesión para viales (y así lo deberá reflejar la licencia) para luego ser cedida al Ayuntamiento.
2.- Si la RGA afecta a otras parcelas catastrales diferentes de la que representa la finca registral
Aunque, en principio, la situación catastral no debería condicionar la actuación del registrador pues prevalece la realidad jurídica registral de titularidad sobre la realidad gráfica catastral, en la práctica sí va a condicionar la actuación del Registrador pues la DGRN tiene el criterio de que hay que tramitar el procedimiento del artículo 199 LH para preservar eventuales derechos de colindantes. Ver las resoluciones R. 14 de noviembre de 2016, R. 16 de enero de 2017, R. 7 de septiembre de 2017, R. 27 de septiembre de 2017) interpretando lo dispuesto en 9.b párrafo 4º LH que establece que «en todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral» .
Es decir que la inscripción de la segregación y resto puede demorarse entre 3 y 6 meses, pues al tramitarse el procedimiento del artículo 199 LH para la rectificación de cabida el registrador tiene que seguir un procedimiento de notificaciones a los titulares catastrales de la fincas afectadas, consistente en 2 intentos de notificación y finalmente publicación en el BOE si no se consigue notificar a cualquiera de los colindantes.
Está por ver qué criterio tendrá la DGRN si alguno de los titulares catastrales o colindantes notificados y afectados, caso de tramitarse el procedimiento del artículo 199 LH, se oponen con algún tipo de fundamento a la inscripción de la RGA y/o a la modificación catastral pretendida pues eso impediría no ya la inscripción de la representación gráfica, sino de la propia segregación.
RESUMEN: En definitiva la segregación ha dejado de ser una operación sencilla y ha pasado a ser una operación complicada en la que hay que estudiar los posibles problemas de diferencias de superficie, en particular sin son mayores del 10%, o de afectación de otras parcelas catastrales y advertir a los clientes que la inscripción de la segregación puede demorarse más tiempo de lo habitual, especialmente si hay que acudir a la vía notarial del artículo 201 LH o a la registral del 199 LH.
INFORME GENERAL DE FEBRERO:
El Paso Idafe. Caldera de Taburiente (La Palma). Por Frank Vincentz
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References: resolución 
 Resolución 
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 199
 artículo 201
 artículo 9
 Resolución 
 artículo 201
 artículo 199
 artículo 199
 artículo 199
 artículo 199
 artículo 199
 artículo 201