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Timestamp: 2020-08-12 18:58:02+00:00

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BGH, 18.05.1979 - V ZR 237/77 - dejure.org
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BGH, 18.05.1979 - V ZR 237/77 (https://dejure.org/1979,371)
BGH, Entscheidung vom 18.05.1979 - V ZR 237/77 (https://dejure.org/1979,371)
BGH, Entscheidung vom 18. Mai 1979 - V ZR 237/77 (https://dejure.org/1979,371)
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Erhöhung eines Erbbauzinses - Voraussetzungen für die Neufestsetzung eines Erbbauzinses - Berücksichtigung des Kriteriums der Lebenshaltungskosten
BGHZ 75, 279
NJW 1980, 181
MDR 1980, 131
DNotZ 1980, 312
DB 1979, 2364
Diese Bedenken bestanden zu Recht, denn die vertragliche Anpassungsklausel ist nicht inhaltsgleich mit dem gesetzlichen Begriff der "allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse", § 9 a Abs. 1 Satz 2 ErbbauVO, dem der Senat in der von dem Sachverständigen herangezogenen Entscheidung (…Urt. v. 4. Juli 1980, V ZR 49/79, LM ErbbauVO § 9 a Nr. 10 = DWW 1980, 278; im Anschluß an BGHZ 75, 279 und 77, 188) einen Regelinhalt gegeben hat.
Die Obergrenze der Erhöhung des Erbbauzinses für Wohngrundstücke ist durch soziale Gesichtspunkte bestimmt, denen nach der Rechtsprechung des Senats am ehesten durch die Beschränkung der Anpassungskriterien auf die Entwicklung der Lebenshaltungskosten und der Einkommen Rechnung getragen wird; denn in ihnen spiegelt sich "am handgreiflichsten" die allgemeine wirtschaftliche Lage des Durchschnitts der Bevölkerung wider (BGHZ 75, 279, 285).
Die Ausgrenzung sachspezifischer Kriterien aus dem Gesetzesbegriff der "allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" (Senat BGHZ 75, 279, 286) ist durch die Besonderheiten des § 9 a ErbbauVO bedingt und legt dem Ermessen bei der Anpassung gewerblicher Erbbaurechte keine Fesseln an.
Die Preisindizes für die Lebenshaltung sind ein unmittelbarer Spiegel der Preisentwicklung; ihre Entwicklung läßt das Ausmaß des Kaufkraftschwundes der Währungseinheit und damit die Verminderung des Realwertes des ursprünglich vereinbarten Erbbauzinses erkennen (BGHZ 75, 279, 286).
Zur Frage, nach welchen Maßstäben sich bei der Neufestsetzung eines Erbbauzinses die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse im Sinn des § 9 a Abs. 1 Satz 2 ErbbauVO richtet (Ergänzung zu BGHZ 75, 279).
Der erkennende Senat hat zu der Frage, was unter der "Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" im Sinn des § 9 a Abs. 1 Satz 2 ErbbauVO zu verstehen ist, mit anderen Worten, welche Kriterien als hierfür maßgebend anzusehen sind, insbesonders in dem Urteil BGHZ 75, 279 vom 18. Mai 1979 - soweit in dem dortigen Zusammenhang erforderlich - Stellung genommen.
Der Senat hat sich dahin ausgesprochen, daß diese Gesetzesforderung erfüllt wird mit einer Berücksichtigung einerseits der Entwicklung der Lebenshaltungskosten, und zwar in Form des Abstellens auf den Index für einen Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen, andererseits der Entwicklung der Einkommensverhältnisse; wegen der Begründung im einzelnen wird auf die eingehenden Ausführungen (nebst Literaturnachweisen) in dem Urteil BGHZ 75, 279 Bezug genommen.
Was nun die Einkommensverhältnisse selbst betrifft, bedurfte es in dem schon mehrfach erwähnten Senatsurteil BGHZ 75, 279 noch keiner näheren Festlegung, welche Daten hierbei zu berücksichtigen sind.
Sie setzt diesen voraus und kann daher nicht für die Beantwortung der Frage herangezogen werden, ob und in welchem Umfang ein Vertrag eine Erhöhung gewährt (vgl. Senat, BGHZ 75, 279, 282 f.;… Urt. v. 30. April 1982, V ZR 31/81, NJW 1982, 2382, 2383;… Urt. v. 17. Oktober 1986, V ZR 267/85, WM 1986, 1475, 1477;… Urt. v. 17. Oktober 1986, V ZR 268/85, WM 1987, 19, 20).
Was die konkreten Umstände des vorliegenden Falles betrifft, so verweist die Revision lediglich darauf, daß die Senatsurteile BGHZ 75, 279 und 91, 32 Fälle von Wohnbebauung der Erbbaurechtsgrundstücke zum Gegenstand hätten, so daß § 9 a ErbbauVO anwendbar gewesen sei.
Soweit in dem hier interessierenden Zusammenhang auf BGHZ 75, 279, 286 (eine Entscheidung, die ein Wohnzwecken dienendes Erbbaurecht mit vereinbarter Anpassungsklausel zum Gegenstand hat) verwiesen worden ist (s. etwa BGHZ 86, 167, 170/171 und 91, 32, 34), geschah dies lediglich insoweit, als die Aussagekraft der Lebenshaltungskostenindizes für den Kaufkraftschwund der Währungseinheit dargelegt werden sollte.
Bei der Ermittlung der "Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" im Sinn des § 9 a Abs. 1 Satz 2 ErbbauVO sind hinsichtlich der zu berücksichtigenden Entwicklung der Einkommensverhältnisse (BGHZ 75, 279; 77, 188) die für die Gesamtbevölkerung der Bundesrepublik Deutschland maßgebenden Zahlen heranzuziehen ohne Berücksichtigung regional unterschiedlicher Entwicklungen und ohne Beschränkung auf männliche Arbeitnehmer.
Richtig ist, daß dem Kläger der noch strittige Anspruch keinesfalls zusteht, wenn die von den Beklagten zugestandene Erhöhung ab 1. Januar 1980 nicht hinter der im Sinne des § 9 a Abs. 1 ErbbauVO zulässigen Anhebung (s. dazu BGHZ 75, 279; 77, 188 sowie die Senatsurteile vom 4. Juli 1980, V ZR 49/79, NJW 1980, 2519 und vom 30. April 1982, V ZR 31/81, NJW 1982, 2382) zurückbleibt.
Der Senat sieht jedoch keine Veranlassung, von seiner wiederholt ausgesprochenen Auffassung abzugehen, es entspreche dem Sinn und Zweck des § 9 a ErbbauVO, an diejenigen Daten anzuknüpfen, die die allgemeine wirtschaftliche Lage des Durchschnitts der Bevölkerung (gemeint: in der Bundesrepublik Deutschland) wiedergeben (BGHZ 75, 279, 285; 77, 180, 190) [BGH 22.05.1980 - III ZR 186/78].
Es sei sachgerecht, bei der Prüfung der Frage, ob eine Äquivalenzstörung vorliege und damit eine Anpassung gerechtfertigt sei, auf die Kriterien zurückzugreifen, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Maßstab für die "Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" im Sinne des § 9 a Abs. 1 Satz 2 ErbbauVO und damit für den zulässigen Umfang eines - durch eine vereinbarte Änderungsklausel gedeckten - Erhöhungsverlangens bildeten; abzustellen sei also - auf der Grundlage von BGHZ 75, 279 - auf die Entwicklung der Lebenshaltungskosten und der Einkommensverhältnisse.
Zugleich ergebe sich aus den angeführten Zahlen - unter Zugrundelegung der Urteile BGHZ 75, 279; 77, 188 und 77, 194 -, daß sich die vom Kläger verlangte Erhöhung von ursprünglich 0, 25 DM je qm auf insgesamt 0, 72 DM je qm, somit auf 288 % des Ursprungszinses, auch im Rahmen der durch § 9 a Abs. 1 ErbbauVO gezogenen Billigkeitsschranke halte.
Die (auf der Grundlage eines sogenannten Warenkorbes erstellten) Preisindizes für die Lebenshaltung sind ein unmittelbarer Spiegel der Preisentwicklung; ihre Entwicklung läßt unmittelbar das Ausmaß des Kaufkraftschwundes der Währungseinheit und damit die Verminderung des Realwertes des ursprünglich vereinbarten Erbbauzinses erkennen (BGHZ 75, 279, 286).
Zwar würde erst mit der Berücksichtigung auch dieser Komponente das Gesamtbild der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zutreffend gekennzeichnet, da erst auf diese Weise Änderungen im Niveau der Lebenshaltung - dem sogenannten Lebensstandard - erkennbar werden (BGHZ 75, 279, 287).
Der Vortrag der Klägerin, der an sich unstreitig ist, weicht von dem nach der Rechtsprechung des Senats entsprechend § 9 a Abs. 1 Satz 2 ErbbauVO anzulegenden Anpassungsmaßstab, dem Mittelwert aus der Summe des im Anpassungszeitraum eingetretenen Anstiegs der Lebenshaltungskosten eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalts mittleren Einkommens und der Bruttoeinkünfte der Industriearbeiter sowie der Angestellten in Industrie und Handel (BGHZ 75, 279; BGHZ 77, 188;… Erman/Hagen, BGB 8. Aufl. 1989, § 9 a ErbbauRVO Rdn. 6), ab.
"Roggenklausel"; Anpassung des Erbbauzinses; Anknüpfung an Wert einer bestimmten …
OLG Bremen, 03.07.1980 - 1 W 26/80
Erbbauzinserhöhung und Prüfungsrecht des Grundbuchamts
BGH, 28.09.1979 - V ZR 206/75
Erhöhung eines Erbbauzinses - Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages - …
OLG Hamburg, 24.06.1986 - 7 U 21/86
Klage auf Erhöhung eines vertraglich vereinbarten Entgelts für ein eingetragenes …

References: § 9
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