Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Generalunternehmer-ignoriert-Verbot-ueber-stillschweigende-Grundstueckbegehungen--f305601.html
Timestamp: 2018-01-21 02:24:55+00:00

Document:
Generalunternehmer ignoriert Verbot über stillschweigende Grundstückbegehungen
| 08.12.2017 17:44 |
Zusammenfassung: Es geht um Fragen des Hausfriedensbruchs, hier konkret um die Rechtswidrigkeit und die zivilrechtlichen Folgen.
An unserem vor 2 Jahren fertiggestellten Einfamilienhaus (Bj. 2015) werden seit August durch den
Generalunternehmer (GU) diverse Mängelbeseitigungsarbeiten an diversen Gewerken im Rahmen
der Gewährleistung durchgeführt.
Gegenüber des GU hatten wir per Email am 19.09.17 mitgeteilt, dass wir über
Grundstücksbetretungen in Kenntnis gesetzt werden möchten. Bei einem Vor-Ort Termin am
04.10.17 mit einem Sachverständigen, bei dem der Bauleiter sowie der Geschäftsführer des GU
ebenfalls anwesend waren, untersagten wir nochmals mündlich das Betreten unseres Grundstücks
ohne vorheriger erfolgter Mitteilung.
Zitat Email v. 19.09.17:
„Aus Gründen der Transparenz, möchten wir am bisherigen Ablauf bezüglich der Inkenntnissetzung
festhalten und sehen davon ab, dass Nachunternehmer und sonstige beteiligte das Gelände betreten
und willkürlich Arbeiten am Werk durchführen."
Ca. eine Woche später, vor einem ausstehenden Gutachtertermin wohlgemerkt, war die
Fensterbaufirma (der Nachunternehmer des GU) weitere Male vor Ort und hat ohne Information
unser Grundstück betreten und willkürlich weitere Nachbesserungen durchgeführt die nicht dem
Regelwerk entsprachen – zuletzt am 06.10.17.
Aufgrund dieser Vorkommnisse wurde das Verbot meinerseits weiter ausformuliert und am 06.10.17
per Email an den Geschäftsführer und den Bauleiter des GU sowie an den Geschäftsführer der
Fensterbaufirma versandt. (Ziel war es, eine gewisse Transparenz sowie Nachvollziehbarkeit über
alle Nachbesserungsarbeiten und deren Umfang zu erhalten.)
Zitat Email v. 06.10.17:
„Beim Vor-Ort Termin am 04.10.17 wurde festgestellt, dass ein Austausch einer Fensterbank auf der
Ostseite sowie die fehlerhafte Anbringung beider Eckverbinder im Nordbereich durch die
Firma (Firmenname der Fensterbaufirma) korrigiert worden sind.
Trotz unseres ausdrücklichen Hinweises vom 19.09.17 wurde das Gelände zuwider ohne
Inkenntnissetzung betreten
(Zitat Email v. 19.09.17: „Aus Gründen der Transparenz, möchten wir am bisherigen Ablauf bezüglich
der Inkenntnissetzung festhalten und sehen davon ab, dass Nachunternehmer und sonstige beteiligte
das Gelände betreten und willkürlich Arbeiten am Werk durchführen")
Brisanter ist jedoch die Situation, dass zu dem Zeitpunkt bekannt war, dass ein
Sachverständigentermin zur Begutachtung ausstand und die Firma (Name der Fensterbaufirma) in
der Zwischenzeit dennoch Nacharbeiten am Werk durchführte.
Aus den aktuellen Anlässen möchten wir unsere Mitteilung vom 19.09.17 wie folgt ausformulieren:
Die Firma (Firmenname des GU) hat den Auftraggeber in Textform (Email)
über Zeitpunkt und Grund der Geländebegehung zu informieren, sollten Personen der Firma
(Firmenname des GU) sowie Personen deren Nachunternehmer oder sonstige Beteiligte das
Grundstück in (Anschrift des Objekts) betreten. Geländebegehungen ohne vorherige Mitteilungen
in Textform mit der Angabe über Zeitpunkt und Grund der Begehung verbieten wir hiermit (auf
Grundlage des Zivilrechts § 1004 BGB; § 903 BGB) ausdrücklich, ohne Ausnahme und mit sofortiger
Am Späten Nachmittag desselben Tages, 06.10.17, beantwortete der Geschäftsführer der besagten
Fensterbaufirma meine Email wie folgt (Diese Email ging in „cc" auch an den Geschäftsführer des GU):
Zitat Email-Antwort v. 06.10.17:
„Sehr geehrte Damen und Herrn , sehr geehrter Herr K., (meine Person)
zuerst möchte ich mich bei allen Beteiligten höflichst für den heutigen Vorfall entschuldigen.
Offensichtlich war es so, dass am Mittwoch bei der Baustellenbegehung explizit der Wunsch von
Herrn K. (meine Person) geäußert wurde, dass er eine Betretung seines Grundstücks in seiner
Abwesenheit nicht wünscht. Offensichtlich hat mein Mitarbeiter Herr H. vereinzelt Probleme im
Nachdem er nun dieses Verbot überhört hatte, wurden unsere Restarbeiten heute ohne die
Anwesenheit von Herrn K. ausgeführt.
Ich weise hiermit nochmals darauf hin, dass wir keinerlei Anweisungen von der Firma G. (GU) bezüglich der Ausführung der Restarbeiten erhalten haben.
Sehr geehrter Herr K. ,(meine Person) auf Grund der Tatsache, dass es sich hier um einen rechtlichen
Verstoß und eventuell auch um Hausfriedensbruch handelt, möchte ich mich nochmals höflichst bei
Ihrer Familie und Ihnen entschuldigen. Sollten Sie rechtliche Schritte in Erwägung ziehen, so können
Sie die Klage direkt an uns richten.
Weiterhin möchte ich mich ich auch bei der Firma G. (GU) für den entstandenen Ärger in aller Form
Ich wünsche allen Beteiligten ein schönes Wochenende
(Name des Geschäftsführers)"
Zuletzt kam es am 23.11.17 zu einer Zuwiderhandlung um die es mir nun im Wesentlichen geht und
mich sehr verärgert.
Der Stuckateurbetrieb (ein Nachunternehmer des GU) betrat in den frühen Morgenstunden mit
mehreren Mitarbeitern unser Grundstück und wollte mit Nacharbeiten beginnen.
Wir wurden weder vom GU noch von dessen Nachunternehmer darüber informiert, trotz meiner ausdrücklichen Formulierung
gemäß Email vom 06.10.17.
Meine Partnerin war glücklicherweise zu diesem Zeitpunkt Zuhause und bekam von dem Vorfall mit.
Sie konnte die nicht angekündigten Nacharbeiten abweisen und die Personen des Grundstücks
verweisen. Direkt gegenüberliegende Nachbarn bekamen den Vorfall ebenfalls mit und könnten dies
- Können zivilrechtliche Ansprüche gegen den Generalunternehmer geltend gemacht werden
wegen der zuwider ignorierten Missachtung durch seine Nachunternehmer?
- Können strafrechtliche Schritte eingeleitet werden? Das Grundstück ist offen und frei
zugänglich und weder eingefriedet noch mit einem Absperrband oder ähnlichem versehen.
- Falls Rechtsansprüche bestehen – wie werden diese eingeleitet und geltend gemacht?
- Mit welcher Konsequenz/Entschädigung könnte gerechnet werden?
Sie schildern einen umfangreichen Sachverhalt, den Sie wie folgt auf den Punkt bringen:
"Zuletzt kam es am 23.11.17 zu einer Zuwiderhandlung um die es mir nun im Wesentlichen geht und mich sehr verärgert. Der Stuckateurbetrieb (ein Nachunternehmer des GU) betrat in den frühen Morgenstunden mit mehreren Mitarbeitern unser Grundstück und wollte mit Nacharbeiten beginnen. Wir wurden weder vom GU noch von dessen Nachunternehmer darüber informiert, trotz meiner ausdrücklichen Formulierung. gemäß Email vom 06.10.17."
Ich möchte deshalb von diesem Punkt ausgehend Ihre Fragen beantworten.
Voranstellen muss ich aber die Kernfrage, mit der die komplette Rechtslage steht und fällt und zwar sowohl strafrechtlich, also auch zivilrechtlich:
Sie schreiben nämlich eingangs:
„An unserem vor 2 Jahren fertiggestellten Einfamilienhaus (Bj. 2015) werden seit August durch den Generalunternehmer (GU) diverse Mängelbeseitigungsarbeiten an diversen Gewerken im Rahmen der Gewährleistung durchgeführt."
Es muss also ein Auftrag in einem Vertragsverhältnis vorliegen. Je nachdem, wie dieser Vertrag individualvertraglich und auch in den AGB (ggf. VOB) gestaltet ist, muss der Auftraggeber dem Auftragnehmer die Möglichkeit der Vertragserfüllung bzw. Nacherfüllung einräumen. Konkret also Zugang zum Werk ermöglichen. Das schließt auch Nach- bzw. Subunternehmer ein.
Sowohl im Strafrecht, als auch im Zivilrecht werden die Gerichte (bzw. die Staatsanwaltschaft) keine „überspannten" (das ist ein Terminus, der von der Rechtsprechung oft verwendet wird) Anforderungen an die Regulierung dieses Zugangs akzeptieren.
Zumindest wird man eine konkludente Einwilligung im Rahmen der regulären werkvertraglichen Arbeitszeiten konzedieren.
Demgegenüber stehen Ihre nachweislichen Regularien per E-Mail, die dann von den Gerichten bzw. der Staatsanwaltschaft interpretiert werden müssen.
AUSGANG dieser Interpretation ist aus der Ferne seriös nicht zu prognostizieren.
A.: Wenn Sie dem GU ein Verschulden in Bezug auf diese Subunternehmer nachweisen können, also Vorsatz oder Fahrlässigkeit im zivilrechtlichen Sinne nach § 823 Absatz 1 BGB.
A.: Hausfriedensbruch ist ein Antragsdelikt und setzt voraus, dass in ein befriedetes Besitztum eingedrungen wird, oder man nach Aufforderung dennoch darin verweilt.Die letztere Variante ist jedenfalls erfüllt. Wohl denke ich, dass die Staatsanwaltschaft eher nicht geneigt ist, mit Nachdruck den Sachverhalt aufzuklären. Insofern haben Sie auch die Möglichkeit, im Wege der Privatklage nach § 374 Absatz 1 S. 1 StPO selbst Anklage zu erheben.
A.: Sie haben den zivilrechtlichen Anspruch nach § 1004 BGB bereits richtig erkannt. Diesen Anspruch können Sie mit einer Unterlassungsklage beim zuständigen Amtsgericht durchsetzen.
A.: Einen Ansatz für einen Schadensersatzanspruch nach § 823 Absatz 2 BGB – der zwar grundsätzlich gegeben ist, sehe ich mangels einer Spezifizierung derzeit nicht.
Nachfrage vom Fragesteller	11.12.2017 | 12:43
vielen Dank für Ihre ausführlichen und verständlichen Antworten.
Eine Nachfrage hätte ich hierzu noch:
- § 823 Absatz 2 BGB sagt aus, dass ein Schadensersatzanspruch generell gegeben ist, Sie jedoch mangels einer Spezifizierung derzeit keinen Anspruch sehen.
Welche mindeste Spezifizierung müsste vorliegen, dass über einen Schadenersatzanspruch nachgedacht werden könnte und wie wird die Höhe eines solchen Anspruchs definiert ?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.12.2017 | 13:25
Nach dem Grundsatz der Naturalrestitution ist der Zustand des Eigentums wieder herzustellen, den das Eigentum (also Ihr Grundstück und Ihr Einfamilienhaus vor der Verletzungshandlung hatte. Also müssen Sie solche Schäden auflisten (= spezifizieren), die durch den unberechtigten Zutritt zu dem Grundstück entstanden sind. Zum Beispiel Flurschäden am Grundstück durch Baufahrzeuge, Pflanzen- und Gartenbewuchs, Rasen etc.
Ihrer Schilderung nach vermute ich aber "zwischen den Zeilen", dass es Ihnen auch um Schäden geht, die durch Unregelmäßigkeiten bei der Nacherfüllung (Mängelbeseitigung Ihres Einfamilienhauses) geht. Das ist eine andere Art von Schaden, der nicht aus § 823 II BGB in Verbindung mit dem Hausfriedensbruch folgt, sondern aus werkvertraglichen Pflichtverletzungen: Aber auch hier müssten Sie die verbliebenen Mängel genau bezeichnen und dem Verursacher zuordnen. Dann eine Frist zur Nachbesserung setzten und könnten erst dann u.U. Schadensersatz fordern, § 636 BGB in Verbindung mit §§ 280, 281 ff BGB.
Beachten Sie aber auch bitte den § 642 BGB, der Sie als Auftraggeber zur Mitwirkung bei der Herstellung des Werkes verpflichtet.
Wer nun letztendlich welche Plichten nicht befolgt hat, ist aus der Ferne leider nicht seriös zu beurteilen. Deshalb würde ich eher zu Verhandlungen raten, und eine Strafanzeige wie auch eine Zivilklage nach § 1004 BGB höchstens als allerletztes Mittel erwägen. Vielmehr Ihre hier dargestellte Rechtsposition als Verhandlungspotential nutzen.
Bewertung des Fragestellers 11.12.2017 | 14:26
"Sehr ausführliche und verständlich formulierte Antworten auf alle gestellten Fragen - einschließlich der genutzen kostenlosen Nachfragefunktion.
Auf die Fragen wurde Fallbezogen und individuell eingegangen. Es werden Vorschläge bzw. Empfehlungen bezüglich der weiteren Vorgehensweise genannt nach dem der Fall fachlich seitens des RA eingeschätzt wurde, dies ist sehr hilfreich.
Sehr fachlich, ohne Einschränkung weiter zu empfehlen."
FRAGESTELLER 11.12.2017 5/5.0
Beschuldigt, verbotene Internetseiten zu sehen
Wohnungssuche und verbot durch Job Center
Führen eines verbotenen Gegenstandes (Messer)
Generalunternehmer ignoriert Verbot über stillschweigende Grundstückbegehungen © 2018 QNC GmbH

References: § 1004
 § 903
 § 823
 § 374
 § 1004
 § 823
 § 823
 § 823
 § 636
 § 642
 § 1004