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Timestamp: 2019-02-21 20:17:15+00:00

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David PalaciosBLOG DE FINCAS MISTRAL | BLOG DE FINCAS MISTRAL
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Esta semana tenemos el placer de publicar un artículo Javier Espín, compañero de Madrid, que nos va a hablar acerca de si se puede prohibir a los morosos que usen los servicios comunes. El artículo es el siguiente:
De entre todas las consultas que recibimos como Administradores de Fincas colegiados en Madrid, la que recuerdo con especial cariño es la de un propietario, hace ya casi 10 años, que acudió a nuestra administración indignado porque desde su comunidad no permitían que su mujer cogiera el ascensor a pesar de ser una persona anciana y con movilidad reducida:
La privación del uso del ascensor.
Obviamente muy sorprendido, le pregunté por la clase de persona que podría hacer algo así, a lo que él me respondió que fue el Presidente de la Comunidad, con la mayoría de los votos de la Junta de Propietarios.
Sigo sin dar crédito a esa conducta. ¿Desconocían la especial protección que otorga el Derecho Civil y en especial la Ley de Propiedad Horizontal a las personas con movilidad reducida? ¿O pensaban que un acuerdo de la junta (que además fue por mayoría simple) podría privar a la señora del uso de un elemento común (es decir de todos los comuneros, de todos los propietarios) que además es necesario para la accesibilidad a su vivienda?
Estas preguntas, aun sin tener conocimientos jurídicos, parece que se merecen una respuesta que proteja a la persona con movilidad reducida, permitiéndose el uso del ascensor, que como digo, además es necesario para la accesibilidad a la vivienda. Efectivamente esa sería la inamovible respuesta ajustada a Derecho.
Pero surgen más dudas, ¿Que pasaría si la persona que va a utilizar el ascensor es una persona sana? En este caso parece que la respuesta es la misma, al igual que no se le puede privar al propietario moroso del uso de las escaleras porque ello supondría una limitación en el derecho a la propiedad. El uso del ascensor afecta al contenido esencial de propiedad, y no se puede privar a ningún propietario moroso de su uso.
Cosa distinta sería que la instalación del ascensor hubiera sido aprobada como mejora de las instalaciones de la finca y algunos propietarios no hubieren contribuido a dicha mejora, tal y como establece el artículo 11.2 LPH.
Todo esto de acuerdo a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que en sus sentencias de 29 de febrero de 2000, 26 de enero de 2002 y 13 de enero de 2016, confirma lo mencionado.
En este aspecto de privación de uso de los elementos comunes hay una dirección clara de la jurisprudencia y no hay lugar a la duda ni a dobles interpretaciones, más aún cuando a partir de la resolución de 20 de noviembre de 2012 la Dirección General de Registros y del Notariado se pronunciara sobre ello como consecuencia de que un Registrador negara la inscripción de la modificación de los estatutos de una comunidad que impedía el uso de los ascensores a los propietarios morosos.
Esta resolución es interesante porque sin embargo permitía que se negara al propietario que no paga la comunidad el uso de la piscina y pistas de tenis.
La privación del uso de la piscina o pistas de tenis.
La piscina es un elemento común que, al igual que la pista de tenis, no es necesario para la a habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, por lo que parece que su privación de uso por el propietario moroso se merece una respuesta distinta a la del ascensor, siempre que así se haya acordado por la junta de propietarios por unanimidad, ya que se trata de modificar los estatutos de la comunidad. En el caso de que se aceptase por unanimidad, siempre y cuando no haya impugnación por algún propietario en el plazo de 30 días habrá que oficializarse el acuerdo por el Registrador de la Propiedad competente que lo elevará a escritura pública con la pertinente inscripción en el Registro de la Propiedad.
La resolución antes mencionada de la DGRN deja claro que la privación del propietario moroso sobre el uso a la piscina, pistas de tenis y demás elementos comunes que no sean necesarios para la accesibilidad al inmueble supone una privación eventual de la propiedad (hasta que pague) y no es esencial (ya que los elementos no son necesarios para el uso de la casa o local).
Como indica la administración de fincas en Madrid TuFinca® Administración de Fincas y Abogados, a la cual agradecemos la colaboración en la redacción de este artículo, un buen administrador de fincas debe trabajar para los vecinos con la vocación de ayudar y resolver sus dudas. Por ello os rogamos que cualquier duda o cualquier problema que hayan tenido con el uso de los elementos comunes y su privación la pongan en común con nosotros y les contestaremos lo antes posible.
Javier Espín Granizo, Abogado, Administrador de Fincas
Esta entrada fue publicada en LEYES Y NORMATIVA PARA COMUNIDADES el 20 octubre, 2016 por David Palacios.
Todos conocemos comunidades de vecinos que han optado por instalar cámaras de vigilancia y así aumentar la seguridad de los propietarios, pero ¿cuál es el procedimiento correcto a seguir?
La instalación de las cámaras estará justificada siempre y cuando su único fin sea el de la seguridad y se haya dado con anterioridad algún tipo de acto vandálico reiterado.
En primer lugar, el acuerdo deberá ser aprobado por tres quintas partes del total de propietarios o tres quintas partes de las cuotas participativas, como así lo establece el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, a no ser que sea un complemento de un servicio ya existente, como por ejemplo, controladores o seguridad privada, siendo necesaria en este caso una mayoría simple.
El uso de este tipo de seguridad debe de estar en consonancia con la Ley Orgánica de Protección de Daos (L.O.P.D) y la Agencia Española de Protección de Datos (A.E.P.D).
La responsabilidad del fichero de vigilancia recaerá sobre el presidente de la comunidad, y con cada renovación del cargo se tendrán que actualizar los datos de acceso al equipo de grabación y el documento de seguridad. Dicho documento, deberá contener un registro de incidencias, las obligaciones y funciones con acceso al fichero y los procedimientos necesarios para garantizar su seguridad.
El presidente también tendrá la obligación de designar a los usuarios que tendrán acceso a las grabaciones (como por ejemplo, el conserje), así como informar de sus deberes en el ámbito de la seguridad.
Uno de los deberes principales a la hora de establecer este tipo de medidas es el de informar de la grabación de imágenes, y para ello tienes que colocar distintivos en los accesos y tener impresos para todo aquel que esté interesado, en el que quedarán plasmados sus derechos y el responsable del fichero.
Además, será de carácter obligatorio registrar los ficheros en la A.E.P.D.
En cuanto al tiempo de conservación de las imágenes, ronda entre los siete y los treinta días, y aquellas que manifiesten un delito estarán solo a disposición de los organismos competentes, como los tribunales o las Administraciones Publicas.
Por último tienes que saber que, al ser por motivos de seguridad, sí es posible la grabación de personas menores de edad sin consentimiento, siempre y cuando al tratar o distribuir las imágenes se cuente con la aprobación del menor (si tiene más de catorce años) o de sus responsables legales en el caso contrario.
Esta entrada fue publicada en COMUNIDADES DE PROPIETARIOS el 2 agosto, 2016 por David Palacios.
Con el artículo de hoy, desde Fincas Mistral queremos aclarar algunas de las dudas que te pueden surgir a la hora de comprar una propiedad.
En el momento de adquirir una vivienda o local, tienes que conocer con exactitud si existen deudas con la comunidad, como pueden ser gastos mensuales, derramas si se diese el caso, u otras deudas no comunitarias como en el impuesto de bienes inmuebles (IBI).
Para saber si tenemos que responder ante las mismas, consultamos el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice lo siguiente:
‘’El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación’’.
Dicho de otro modo, si adquieres una vivienda o local con deudas con la comunidad, tienes la obligación de responder de los importes pendientes del año donde se lleva a cabo la compra, así como los tres años anteriores a la adquisición.
En el mismo artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, también queda reflejado que, en el momento del traspaso del inmueble, el emisor deberá declarar y certificar en el instrumento público donde se ejecute el proceso, el estado de las deudas con su comunidad sin el cual no se podrá escriturar (con la excepción de que la obligación sea exonerada por parte del comprador).
Además, la certificación tendrá que emitirse en un plazo de siete días naturales desde el momento de su solicitud por el secretario (o quien lleve a cabo sus funciones) y aprobación por el presidente, quienes responderán de la veracidad de los datos y perjuicios por el retraso en su emisión.
Esperamos con el artículo de hoy, haber aclarado el procedimiento a seguir en el caso de adquirir una propiedad deudora con la comunidad, así como la información que se debe exigir al propietario, administrador o presidente para evitar malentendidos y sorpresas.
Esta entrada fue publicada en COMUNIDADES DE PROPIETARIOS el 25 julio, 2016 por David Palacios.
Mediante este artículo, te aclaramos la posibilidad de renunciar a la presidencia de una Comunidad de Propietarios.
Todos los propietarios en una comunidad tienen la obligación de ostentar el cargo de presidente.
Lo que muchas veces ocurre es que una vez iniciado el ejercicio, pueden surgir problemas o circunstancias personales que impidan que realice las funciones que recaen en el presidente de la Comunidad.
¿En este u otros casos puede renunciar a su cargo? La respuesta es que sí. Aquella persona designada podrá solicitar su relevo en el plazo de un mes desde su nombramiento.
Así lo estipula la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13.2: ‘’El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello’’.
La persona designada podrá solicitar su relevo alegando causas como incapacidad física o mental, residir en otra comunidad o tener un horario laboral que lo incapacite para ejercer su labor como presidente de la comunidad.
Sin embargo, en la práctica no suele ser necesario llegar al punto de solicitar el relevo por vía judicial, puesto que de manera general comunicarlo en la reunión de la junta y decidir la elección de otro vecino no supone un problema. Además, son los administradores de las fincas los que soportan la mayor parte del trabajo, ayudados en algunos casos por aquellos propietarios más implicados, lo que hace que dicho cargo no les suponga a los vecinos apenas esfuerzo.
Si quieres saber más acerca de las funciones que realiza el presidente de una Comunidad de Propietarios, en este otro artículo te indicamos las obligaciones que tiene que cumplir.
Esta entrada fue publicada en COMUNIDADES DE PROPIETARIOS el 18 julio, 2016 por David Palacios.
¿Debemos permitir que el Local Comercial instale una chimenea para la salida de humos?
Esta semana en nuestro Blog retomamos la sección del Rincón del Vecino donde respondemos preguntas sobre Comunidades de Propietarios. Hoy respondemos a la pregunta de un propietario en cuya finca están instalando una chimenea para salida de humos en el local comercial. La pregunta es la siguiente:
Tengo un piso en una finca de Valencia y uno de los locales comerciales lo están reformando para abrir una casa de comidas para llevar y asador de pollos. Para evitar los olores y humos a pie de calle están instalando una chimenea de aluminio que asciende por el patio interior hasta la cubierta del edificio.
Todo iba bien y el administrador de fincas nos había dicho que estaba en su derecho hasta que uno de los propietarios avisó a la Policía Local para que pararan la obra.
Debido a esto, el administrador de fincas ha convocado una Junta Extraordinaria. Con el fin de llevar las ideas claras a la reunión y decidir mi voto, y ya que vosotros también sois de Valencia Capital, me gustaría haceros unas preguntas que son las siguientes:
¿La Comunidad de Propietarios puede negarse a que se instale esta chimenea?
¿Qué mayoría necesita para su aprobación?
Si se aprueba ¿Cuántos metros tiene que sobrepasar la altura del edificio?
Respuesta de Administradores de Fincas Mistral:
En primer lugar, respondiendo a la primera pregunta, lo primero que deberéis hacer es leer los estatutos. Si en los mismos consta que los locales tienen permitido instalar chimeneas para la salida humos, entonces el resto de propietarios no podrán negarse a la instalación.
En cuanto a la segunda pregunta, si no constara nada en los estatutos, entonces debe de ser aprobado por unanimidad en Junta de Propietarios. Esto es así porque nuestros tribunales han venido entendiendo que es una obra que implica la alteración de los Elementos Comunes. Por tanto se necesita el consentimiento unánime de la Junta.
Una de las principales razones es que estas canalizaciones implican la concesión de una servidumbre a lo largo del edificio y que supera el mismo.
Tal y como se regula en el artículo 17.6 de la LPH, también se exige consenso unánime de los propietarios para la aprobación o modificación del Título Constitutivo y de los Estatutos.
Para que se alcance la unanimidad es necesario que todos los propietarios presentes voten a favor y de los ausentes, que no muestren su disconformidad en los siguientes treinta días.
En este sentido, puedes leer este otro artículo donde explicamos cómo se computa el voto del propietario ausente.
También podrás consultar las mayorías necesaria para aprobar acuerdos en este otro post
Por último, respondiendo a la tercera pregunta, lo normal es que la chimenea debe de sobresalir al menos un metro por encima de la altura del edificio.
Aquí en Valencia la ordenanza municipal dice lo siguiente:
“En todos estos supuestos la altura de la chimenea deberá sobrepasar tres metros (3 m) a toda edificación situada en un círculo de radio igual o inferior a veinte metros (20 m), y cuyo centro se establece en el punto de vertido de la chimenea”
Esperamos que la respuesta te haya sido de utilidad. Seguimos respondiendo preguntas sobre Comunidades de Propietarios en nuestra sección de preguntas gratuitas. Accede desde este enlace.
Esta entrada fue publicada en COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, EL RINCON DEL VECINO el 2 marzo, 2016 por David Palacios.
¿Quién debe de reparar la filtración de la terraza?
Buenos días, soy el propietario de un local comercial en un finca de Valencia. Encima de mi local hay una terraza que usan los propietarios de puerta 3. El problema que tengo es que con las lluvias torrenciales de los últimos días se ha producido una gotera porque se está filtrando agua desde su terraza. Les he pedido que lo reparen pero no quieren porque dicen que es responsabilidad de la Comunidad de Propietarios. ¿Llevan razón o lo tienen que reparar ellos? Como no tenemos administrador de fincas estamos un poco perdidos por lo que agradecería que me respondieran para poder zanjar el asunto. Muchas gracias.
Te respondemos a la pregunta sobre tu Comunidad de Propietarios:
Para poder responderte con exactitud nos falta información. Por un lado, necesitamos conocer si la terraza que provoca las filtraciones es un bien privativo o un elemento común de uso privativo. Esto lo podrás averiguar en el título constitutivo o escritura de división horizontal. Por otro lado, también es necesario conocer dónde radica exactamente el problema.
Si la terraza es un bien totalmente privativo su conservación y las reparaciones que sean necesarias las deberá atender el propietario de la misma.
Si la terraza es un elemento común dependerá del origen de los daños. Si las filtraciones se producen por el uso, entonces la reparación la debe pagar el propietario. Por el contrario, si se producen por algún motivo que no tienen que ver con el uso que se le ha dado, entonces las deberá afrontar la Comunidad de Propietarios.
Será responsable de atender la reparación la Comunidad si las filtraciones se producen porque se ha deteriorado la tela asfáltica o cualquier otra capa de aislamiento y por tanto no hay una correcta impermeabilización. La razón es que se las capas de aislamientos se consideran elementos comunes.
Sería responsable el propietario que tiene adjudicado el uso de la terraza si por ejemplo el problema viene por el mal estado de los sumideros ya que es responsabilidad del propietario su conservación.
Si las obras que haya que hacer son obras de conservación y mantenimiento para mantener el edificio en buen estado o arreglar el menoscabo producido por el paso del tiempo deben ser a cargo de la Comunidad. Puedes leer más acerca de los tipos de obras en las Comunidades de Propietarios en este artículo.
Por otro lado, el propietario deberá reparar los daños producidos por el uso y disfrute de la terraza, tanto los que se producen por el uso normal como los que se producen por el mal uso de la misma.
Esta entrada fue publicada en COMUNIDADES DE PROPIETARIOS el 3 noviembre, 2015 por David Palacios.
6 consejos para que ahorres en tu Comunidad de Propietarios
En nuestro último artículo antes de las vacaciones de verano queremos abordar uno de los temas en los que más empeño ponemos como administradores de fincas para añadir valor en el servicio al cliente y que a su vez pensamos que debe de ser una de las funciones principales de los administradores de fincas: el Ahorro de Gastos Comunes en las Comunidades de Propietarios.
Para ello, te explicamos algunas de las medidas de ahorro que se pueden tomar en la gestión de las diferentes partidas presupuestarias. Nosotros las estamos aplicando y nos están dando buenos resultados en las Comunidades de Propietarios que Gestionamos. ¿Quieres saber cuáles son? Aquí las detallamos:
Según la Comunidad, puede suponer desde un 15% hasta incluso un 50% del total del presupuesto anual. Por tanto, es muy importante reducir lo máximo posible este gasto.
Cambio de compañía comercializadora: Según el descuento ofrecido por la nueva compañía se puede llegar a ahorrar un 5% del gasto de luz anual.
Individualización de luz de rellanos: Todavía hay muchas Comunidades que cuando enciendes la luz en un rellano se enciende la de todos a la vez. Esto supone un gasto muy alto en electricidad y se puede evitar individualizando la luz de cada rellano o instalando sensores de movimiento. Dependiendo del número de rellanos de la finca se puede llegar a ahorrar hasta un 10% del gasto de luz anual.
Instalación de bombillas Led: Este tipo de bombillas consumen un 90% menos de electricidad que las tradicionales por lo que la inversión que se realizará en su compra se amortizará rápidamente y conseguiremos ahorrar hasta un 20% de la electricidad que se consume al año.
En este otro artículo podrás leer además consejos para reducir el gasto en electricidad en el hogar.
Negociando con la compañía de ascensores se puede conseguir que incluya en el precio de mantenimiento la línea de teléfono para emergencias. Con ello se pretenden ahorrar de media los 10 euros que cuesta línea analógica.
La del seguro es otra de las partidas más importantes que configuran el presupuesto anual por eso es muy importante revisarla todos los años y negociar con la compañía de seguros para que baje la prima o como mínimo que no la suba manteniendo las mismas coberturas.
Aunque no es de las partidas más importantes, cada euro cuenta, de modo que sí que es importante ajustar al máximo su coste. Para ello, por ejemplo, se pueden pedir presupuestos a varias empresas mantenedoras con el objetivo de comprobar si se está cobrando un precio justo o elevado. A partir de ahí, si el importe supera al precio de mercado se podría o bien cambiar de empresa o negociar con la actual.
Esperamos que te puedan ayudar a reducir los costes en tu Comunidad de Vecinos y te ayuden a mejorar su gestión. ¿Necesitas que te ayudemos a ahorrar en tu Comunidad? No dudes en preguntarnos. Puedes hacerlo pulsando aquí.
Esta entrada fue publicada en COMUNIDADES DE PROPIETARIOS el 27 julio, 2015 por David Palacios.

References: artículo 11
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 17
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 13
 artículo 17