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Zur Aufklärungspflicht der Bank bei Erkennbarkeit der sittenwidrigen Überteuerung | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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Zur Aufklärungspflicht der Bank bei Erkennbarkeit der sittenwidrigen Überteuerung
Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 18.12.2013 – 4 U 115/12
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 19. September 2012 wird zurückgewiesen.
Das Urteil des Landgerichts und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung dieses Urteils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die 1961 bzw. 1956 geborenen Kläger nehmen die beklagte Bank im Wege des Schadensersatzes auf Rückabwicklung des darlehensfinanzierten, durch die S…gesellschaft mbH (im Folgenden: S… GmbH) vermittelten Erwerbs einer Eigentumswohnung in B… und Feststellung der Einstandspflicht für weitere Schäden mit der Begründung in Anspruch, durch die Vermittlerin bzw. Verkäuferin arglistig getäuscht worden zu sein. Hierfür hafte die Beklagte aus einem – nach Ansicht der Kläger – mit ihnen zustande gekommenen Beratungsvertrag, gemäß § 278 BGB und nach dem Rechtsinstitut des institutionalisierten Zusammenwirkens. Ferner sei die Beklagte über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen, indem sie sich an dem Verkauf der Wohnung beteiligt habe. Darüber hinaus begehren die Kläger Feststellung des Annahmeverzuges und Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die begehrte Rückabwicklung des kreditfinanzierten Wohnungseigentumserwerbs könne nicht auf § 312 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB gestützt werden; ein Widerruf sei nicht erklärt und die situativen Voraussetzungen für ein Widerrufsrecht lägen nicht vor.
Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen Schlechterfüllung eines Beratungsvertrages könnten die Kläger nicht verlangen. Es fehle an substantiiertem Vortrag sowohl zu einer der Vermittlerin für den Abschluss eines Beratungsvertrages erteilten Vollmacht als auch zu einer auf Abschluss eines Beratungsvertrages gerichteten Vertretererklärung. Im Übrigen könne die Verletzung eines Beratungsvertrages lediglich die Erstattung des Differenzschadens zu einer günstigeren Finanzierung nach sich ziehen.
Auch ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 BGB wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs der Beklagten stünde den Klägern nicht zu. Nach dem klägerischen Vorbringen liege keine Überschreitung der Kreditgeberrolle vor. Hierzu reiche die Finanzierung des Erwerbs mehrerer Wohnungen in dem Haus durch die Beklagte nicht aus; dass die Beklagte einen Verkaufsprospekt über das Objekt erstellt habe, sei nicht substantiiert dargetan und unter Beweis gestellt. Ein Wissensvorsprung der Beklagten in Bezug auf eine sittenwidrige Überteuerung der Immobilie sei nicht nachvollziehbar dargelegt. Dies gelte, wie die Beklagte zu Recht ausgeführt habe, schon deshalb, weil die sittenwidrige Überteuerung der Immobilie unter Außerachtlassung des Vergleichswertverfahrens behauptet worden sei. Das bestrittene Vorbringen, aus der Wertermittlung des Gutachterausschusses von B… für 2007 ergebe sich ein Wert von 1.000,00 € pro Quadratmeter, sei nicht durch Vorlage der Auskunft des Gutachterausschusses belegt, aus der sich die der Anfrage zugrunde liegenden Merkmale ergeben hätten. Zu der erzielbaren Miete und etwaigen Steuervorteilen hätten die Kläger nichts vorgetragen. Schließlich fehle Vortrag zur Kenntnis der Beklagten von der behaupteten sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung.
Eine Kenntnis der beklagten Bank von einer arglistigen Täuschung der Kläger durch die Verkäuferin oder den Vertrieb lasse sich auch unter dem Aspekt des institutionalisierten Zusammenwirkens nicht begründen. Die Kläger legten nicht dar, dass die Angaben der Vermittlerin über die tatsächliche Kreditbelastung oder die zu erwartenden Steuervorteile unzutreffend gewesen seien, sie teilten weder die erwirtschafteten Einkünfte noch die Belastungen aus der Immobilie mit. Der Verweis auf zahlreiche Parallelverfahren genüge insoweit nicht, das Berechnungsbeispiel hätten die Kläger nicht vorgelegt. Hierauf seien die Kläger in der mündlichen Verhandlung hingewiesen worden, ohne dass sie ergänzend vorgetragen hätten. In Bezug auf die behauptete Angabe der Vermittlerin, die Verkäuferin werde die Wohnung nach Ablauf von zehn Jahren zurückkaufen, sei nicht dargelegt, dass ein Rückkauf nicht erfolgen werde. Eine Pflicht zur Aufklärung über Provisionen habe nicht bestanden. Es mangle bereits an Vortrag dazu, wer an wen welche Zahlungen geleistet habe. Beim Erwerb von Eigentumswohnungen sei ohnehin nur dann über Provisionen aufzuklären, wenn sie zu einer sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung führten; eine solche sei, wie bereits ausgeführt, nicht dargelegt.
Die Voraussetzungen für ein institutionalisiertes Zusammenwirken – ein Rahmenvertrag oder eine ständige planmäßige Zusammenarbeit zwischen der Bank und dem Verkäufer/Vermittler – lägen nicht vor. Allein die behauptete wiederholte Finanzierung von Eigentumswohnungen in demselben Objekt durch die Beklagte genüge für die Annahme einer planmäßigen Zusammenarbeit nicht. Dies könne wegen einer vorab erteilten allgemeinen Finanzierungszusage oder der günstigen Konditionen erfolgt sein, die die Beklagte mangels eines eigenen Filialnetzes anbieten könne.
Der Vortrag der Kläger in ihren nicht nachgelassenen Schriftsätzen vom 5. und 7. September 2012 sei nicht zu berücksichtigen, weil trotz umfangreicher Hinweise in der mündlichen Verhandlung keine Stellungnahmefrist beantragt worden sei. Im Übrigen ergäbe sich keine andere Bewertung, weil die Kläger in jenen Schriftsätzen zwar zu den erzielten Mieteinnahmen, nicht aber zu den Steuervorteilen vortrügen.
Gegen dieses, ihnen am 28. September 2012 zugestellte, Urteil richtet sich die am 25. Oktober 2012 eingelegte und am 16. November 2012 begründete Berufung der Kläger, mit der sie ihr erstinstanzliches Klagebegehren vollumfänglich weiter verfolgen.
Sie machen geltend, entgegen der Wertung des Landgerichts hinreichend zur sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung vorgetragen und Beweis angeboten zu haben.
Auch sei von einem institutionalisierten Zusammenwirken auszugehen. Indiz hierfür stellten die verschiedensten, von der Beklagten finanzierten Wohnungsverkäufe dar. Zudem sei ihnen das Darlehensangebot von dem Vermittler vorgelegt worden und es habe zwischen der Beklagten und der Vermittlerin eine planmäßige Zusammenarbeit bestanden. Aufgrund des institutionalisierten Zusammenwirkens sei der Beklagten das Wissen der Vermittlerin von der sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung und des mit Schreiben vom 17. Oktober 2007 vorgetäuschten Rückkaufs nach Ablauf von zehn Jahren zuzurechnen. Durch jenes Schreiben sei ihr Vertrauen in die Werthaltigkeit der Wohnung bestärkt worden. Von der Rückkaufsmöglichkeit könnten sie schon deshalb keinen Gebrauch machen, weil die S… GmbH zwischenzeitlich liquidiert werde.
Die Beklagte habe auch selbst getäuscht. Es sei nämlich wegen des hohen Alters der Kläger und der vereinbarten Tilgung von 2 % p. a. absehbar gewesen, dass die Finanzierung scheitern werde.
In ihrer Gesamtschau belegten die vorgenannten Indizien die Täuschung über den Kaufpreis, die Aufklärungspflichtverletzung und das Vorliegen eines institutionalisierten Zusammenwirkens. Daraus ergebe sich zugleich, dass ein verbundenes Geschäft vorliege mit der Folge, dass die Sittenwidrigkeit des einen Geschäfts auf das andere durchschlage.
In Bezug auf die Steuervorteile habe das Landgericht die Beweislast verkannt.
Erst jetzt sei ihnen die Rechnung über die versteckte Innenprovision vom 19. Juli 2007 über 19.322,50 € zugespielt worden, die der Liquidator der S… GmbH an die Verkäuferin gerichtet habe. Diese Rechnung sei Bestandteil der Insolvenzakte der S… GmbH gewesen, deren Beiziehung beantragt werde, weil sich aus ihr entsprechende Provisionsrechnungen betreffend andere Käufer ergäben. Aus der extremen Höhe der Provision ergebe sich die geringe Werthaltigkeit und Rentabilität der Wohnung.
Die Täuschung über den Kaufpreis sei der Beklagten auch nach § 278 BGB zuzurechnen, denn die Verkäuferin habe in einer großen Anzahl von Fällen Darlehen der Beklagten vermittelt und so als deren Außenstelle agiert. Sowohl die S… GmbH als auch die Verkäuferin (Si… Grundbesitz und Vermögen GmbH, im Folgenden: Si… GmbH) seien als Erfüllungsgehilfen der Beklagten tätig geworden.
Zwischen den Parteien sei dadurch ein Beratungsvertrag zustande gekommen, dass die Beklagte der Vermittlerin die Verhandlungen zum Darlehensvertrag und damit die erforderliche Beratung überlassen habe. Für die Annahme eines Beratungsvertrages genüge nach der Rechtsprechung des Kammergerichts, dass die Bank im Zuge der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über die Kosten und die finanziellen Vorteile des Kreditvertrages zum Immobilienerwerb vorlege, das den Geschäftsabschluss fördern solle.
das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 19. September 2012 aufzuheben und
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger zu Händen eines von ihnen zu beauftragenden Notars 99.678,82 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen Zug um Zug gegen Abgabe folgender notariell beurkundeter Erklärung gegenüber den Klägern vor dem beauftragten Notar:
“Wir sind eingetragene Eigentümer der im Objekt B… Straße 24, 26, 28, 28a/V… gelegenen und im Grundbuch von Z… auf Blatt 14479 verzeichneten Eigentumswohnung Nr. 2.
Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentum und das Sondernutzungsrecht auf die …bank AG zu übertragen, frei von der in Abteilung III Nr. 1 des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Grundschuld der …bank AG.
Wir erklären hiermit der …bank AG die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.
Wir erklären unser unwiderrufliches Einverständnis mit einer Weisung der …B AG an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der …B AG in Höhe von 140.000,00 € zu verwenden.
Wir bewilligen die Eintragung der …B AG als Eigentümerin.
Einen etwaigen überschießenden Betrag hat er an uns auszuzahlen.”
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern jeglichen weiteren Schaden aus dem Verkauf der im Klageantrag zu 1. näher bezeichneten Eigentumswohnung zu ersetzen,
3. festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Rückübertragung der unter Ziffer 1 genannten Eigentumswohnung in Annahmeverzug befindet,
4. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger folgende Kosten zu zahlen: Grunderwerbssteuer 3.960,00 €, Bearbeitungskosten der …B AG: 936,00 €, Eintragungskosten: 1.122,82 €.
Sie verteidigt mit näheren Ausführungen die angefochtene Entscheidung und trägt weiter vor:
Hinreichender Vortrag zu einer arglistigen Täuschung in Bezug auf einen Rückkauf nach zehn Jahren ergebe sich auch unter Berücksichtigung der Liquidation der S… GmbH nicht, denn es sei nicht ersichtlich, dass die Berater davon ausgegangen seien, dass die S… GmbH insolvent oder ein Rückkauf aus sonstigen Gründen nicht erfolgen werde. Sie bestreite die Richtigkeit der Provisionsrechnung vom 19. Juli 2007 und deren Bezahlung mit Nichtwissen.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat die Berufung aus den nachfolgenden Gründen, die sämtlich vom Senat im Verhandlungstermin vom 20. November 2013 dargelegt wurden, jedoch keinen Erfolg.
Ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 BGB wegen Verletzung von Beratungspflichten der Beklagten scheidet aus, weil die Vertragsparteien keinen Beratungsvertrag abgeschlossen haben.
Unstreitig ist ein Beratungsvertrag nicht unmittelbar mit der Beklagten zustande gekommen; die Kläger hatten mit der Beklagten keinen persönlichen Kontakt.
Aber auch durch die klägerseits behauptete Beratung der Vermittlerin, der S… GmbH, ist ein Beratungsvertrag mit der Beklagten nicht zustande gekommen. Wie bereits das Landgericht zutreffend und unmissverständlich ausgeführt hat, haben die Kläger schon nicht dargetan, dass die Mitarbeiter der S… GmbH im Namen der Beklagten auftraten (vgl. § 164 Abs. 1 BGB) und dass sie von der Beklagten zum Abschluss eines Beratungsvertrages bevollmächtigt (§ 166 Abs. 2 BGB) waren.
In ihrer Klageschrift haben die Kläger bezogen auf den Darlehensvertrag lediglich vorgetragen, in dem Beratungsgespräch vom 19. Juli 2007 die jeweils drei letzten Kontoauszüge und Gehaltsabrechnungen zur Verfügung gestellt und das Formular zur Selbstauskunft nur im „Kopf“ ausgefüllt und unterschrieben zu haben; alles Weitere habe der Mitarbeiter der S… GmbH eingesetzt. Sie hätten sich nicht selbst um die Finanzierung bemüht, die Beklagte sei nicht ihre Hausbank gewesen, ihnen sei die Finanzierung durch die Beklagte vielmehr von der Vermittlerin oder der Verkäuferin angeboten worden. Aus alldem lässt sich weder ein Handeln im Namen der Beklagten, noch die Bevollmächtigung zu einem solchen Handeln erkennen; Beweis für die Vollmachterteilung ist ebenfalls nicht angeboten worden.
Die Kläger können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die Beklagte hafte nach den Grundsätzen der Anscheins- oder Duldungsvollmacht – hierauf zielt offenbar ihr Vorbringen ab, sie hätten auf eine „stillschweigende Vollmacht“ der S… GmbH zum Abschluss eines Beratungsvertrages mit der Beklagten geschlossen. Insoweit fehlt es an jeglichem Vortrag zu einem von der Beklagten geduldeten oder erkennbaren Rechtschein eines Handelns in ihrem Namen. Es ist schon nicht ersichtlich, dass die Beklagte vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages 19. Juli 2007 ins Gespräch gebracht wurde.
Eine andere Sichtweise ist nicht dadurch veranlasst, dass das Darlehensangebot vom 16. August 2007 eine „Beratungsbestätigung“ des Inhalts enthielt, dass „ein persönliches Gespräch mit dem Vermittler S… in B… stattgefunden“ habe, in dem „uns diese Finanzierung durch den Vermittler mit dem im Darlehensangebot enthaltenen Produkt …B-Annuitätendarlehen erläutert wurde“. Bereits die Verwendung des Begriffs „dem Vermittler“ – anstelle etwa von „unser Berater“ – spricht gegen die Annahme, bei den Klägern hätte der Eindruck entstehen können, dieser sei Vertreter der beklagten Bank und eben nicht bloßer Vermittler.
Die Kläger können sich auch nicht auf die in ihrem Schriftsatz vom 10. Januar 2013 (Bl. 230 a d.A.) zitierte – weder in juris noch in der Entscheidungsdatenbank der Länder Brandenburg und Berlin auffindbare – Entscheidung des 22. Zivilsenats des Kammergerichts vom 5. November 2012 stützen, nach der es für die Annahme eines Beratungsvertrages genügen soll, wenn die Bank dem Vermittler die Verhandlungen zum Darlehensvertrag und damit die Beratung überlässt, was bereits dann anzunehmen sei, wenn die Bank ein Berechnungsbeispiel vorlegt, das den Geschäftsabschluss fördern soll. Ungeachtet der Frage, ob der Senat eine solche Rechtsauffassung überhaupt teilt, ist hier jedenfalls nicht vorgetragen, dass die beklagte Bank das Berechnungsbeispiel, das den Klägern angeblich übergeben wurde, vorgelegt habe; das ihnen angeblich überreichte Berechnungsbeispiel haben die Kläger auch im gesamten Verlauf des Rechtsstreits nicht vorgelegt.
Die Beklagte muss sich auch kein Fehlverhalten der Anlagevermittler durch unrichtige Erklärungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung gemäß § 278 BGB zurechnen lassen.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe nur Urteil vom 16. Mai 2006 – XI ZR 6/04) – und des Senats – wird der im Rahmen von Bauherren-, Bauträger- oder Erwerbermodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft. Möglicherweise falsche Erklärungen zum Wert des Objekts und zur monatlichen Belastung des Anlegers betreffen nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank.
Wie bereits das Landgericht in dem angefochtenen Urteil und der Senat im Verhandlungstermin vom 20. November 2013 ausgeführt haben, fehlt es überdies an einem konkreten Vorbringen dazu, dass überhaupt im Hinblick auf den Darlehensvertrag mit der Beklagten eine Pflichtverletzung vorgelegen hat. Dies gilt auch in Bezug auf die im Berufungsrechtszug geltend gemachte Unterlassung einer Aufklärung darüber, dass die Finanzierung wegen des „hohen Alters“ der Kläger und des Tilgungssatzes von 2 % p.a. absehbar scheitern werde. Dieses Vorbringen ist angesichts des Alters der Kläger – die Klägerin zu 1. war bei Abschluss des Darlehensvertrages 46 Jahre alt, der Kläger zu 2. 51 Jahre – und der Höhe des Darlehenssumme von 93.600,00 € nicht nachvollziehbar.
Soweit eigene Aufklärungspflichten von Kreditinstituten über die Risiken des finanzierten Geschäfts unter bestimmten Voraussetzungen auch unabhängig von einem Beratungsvertrag bestehen, kann im konkreten Fall ebenfalls keine Verletzung dieser Pflichten durch die Beklagte festgestellt werden.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben.
Wie bereits in dem angefochtenen Urteil und auch vom Senat im Verhandlungstermin ausgeführt, ist nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich, dass eine der vom Bundesgerichtshof herausgebildeten vier Ausnahmefallgruppen greifen könnte.
a) Zu Aufklärungspflichtverletzungen der beklagten Bank unter den Gesichtspunkten einer Überschreitung der Kreditgeberrolle, der Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestand oder der Verwicklung in schwerwiegende Interessenkonflikte fehlt ohnehin jeglicher konkrete Vortrag. Dies gilt auch in Bezug auf die Behauptung, die Beklagte habe für den Verkauf der Eigentumswohnung einen Prospekt erstellt. Der Auffassung des Landgerichts, dass dieser Vortrag angesichts des Bestreitens der Beklagten unzureichend ist, und überdies ein Beweisantritt fehlt, ist nichts hinzuzufügen.
b) Das klägerische Vorbringen genügt auch für die Annahme eines konkreten Wissensvorsprungs der Beklagten in Bezug auf spezielle Risiken des zu finanzierenden Vorhabens gegenüber dem Darlehensnehmer nicht.
aa) Ein solcher ergibt sich nicht unter dem Gesichtspunkt einer arglistigen Täuschung weder über die monatlich zu erbringende Eigenleistung von 100,00 € noch über den vermeintlich zugesagten Rückkauf, denn insoweit fehlt es an schlüssigem Vortrag.
Die Kläger haben keine Tatsachen vorgetragen, die den Schluss zulassen, die ihnen gegenüber von dem Vermittler angegebene Eigenleistung von lediglich 100,00 € monatlich sei falsch gewesen; insbesondere fehlen jegliche Angaben dazu, wie hoch ihre “Eigenleistung” tatsächlich gewesen sein soll. Diese lässt sich – ungeachtet der Frage der Zulassungsfähigkeit dieses Vortrages gemäß § 531 Abs. 2 ZPO – auch nicht anhand der im nicht nachgelassenen erstinstanzlichen Schriftsatz vom 5. September 2012 gemachten Angaben zu “Mietüberschüssen” feststellen, da jegliche Angaben zu den erzielten Steuervorteilen fehlen. Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit, da es um die Pflichtverletzung geht, bei den Klägern.
Ähnliches gilt im Hinblick auf die behauptete Zusage eines „Rückkaufs“ nach Ablauf von zehn Jahren. Insofern bleibt unklar – und wurde auch im Senatstermin nicht aufgeklärt – wer denn die Immobilie nach der vermeintlichen Zusage hätte zurückkaufen sollen. Die Verwendung des Begriffs „Rückkauf“ lässt zunächst an einen Rückerwerb der Verkäuferin – also der Si… GmbH – denken; dass diese aber nach Ablauf der 10-Jahresfrist im Jahre 2017 zum Rückerwerb nicht bereit und in der Lage sein wird, ist – wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat – nicht ersichtlich. Der Verweis der Kläger auf die inzwischen eingetretene Insolvenz der S… GmbH könnte allenfalls bedeutsam sein, wenn diese die Eigentumswohnung hätte nach der Zehnjahresfrist kaufen wollen – dies lässt sich aber mit dem Begriff „Rückkauf“ schwerlich in Einklang bringen. Selbst wenn die Zusage einen „Rückkauf“ der S… GmbH beinhaltete, ist der Vorwurf der arglistigen Täuschung nicht gerechtfertigt, denn es ist nicht dargetan und auch nicht ansatzweise ersichtlich, dass bei Abgabe der Zusage mit einer Insolvenz der S… GmbH hat gerechnet werden müssen.
bb) Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zuletzt: Urteile vom 16. Mai 2006 – XI ZR 6/04 – und vom 15. März 2005 – XI ZR 135/04), wenn sonstige einen Wissensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn es – bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen – zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss.
Dies hat das Landgericht zu Recht verneint.
(1) Der Senat hält – wie im Termin dargelegt – auch in Ansehung der Ausführungen des Prozessbevollmächtigten der Kläger im Schriftsatz vom 18. November 2013 daran fest, dass es bereits in objektiver Hinsicht an einem schlüssigen Vortrag zu einer sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung mangelt.
Die Kläger behaupten unter Berufung auf eine Wertermittlung durch den Gutachterausschuss für B… im Jahr 2007 einen Verkehrswert der Wohnung von nur 1.000,00 € pro Quadratmeter. Dass sich der behauptete Verkehrswert der 40,20 qm großen Wohnung damit auf 40.200,00 € errechnen lässt und dieser Betrag weniger als die Hälfte des – um die von der Verkäuferin zu tragenden Erwerbsnebenkosten von unbestritten insgesamt 4.831,00 € (3081,00 € Grunderwerbsteuer, 1.200,00 € Notargebühren, 550,00 € Gerichtsgebühren für die Grundbucheintragung) reduzierten (BGH, Urteile vom 18. November 2008 – XI ZR 157/07 – Rdnr. 29 und vom 06. November 2007 – XI ZR 322/03 – Rdnr. 34) – Kaufpreises von 83.207,00 € ausmacht, ändert nichts daran, dass es sich bei der Behauptung des vermeintlichen Verkehrswertes um eine unspezifizierte Behauptung „ins Blaue hinein“ handelt.
Dabei verkennt der Senat nicht, dass eine Partei Tatsachen behaupten darf, über die sie keine genauen Kenntnisse hat, die sie nach Lage der Dinge aber für wahrscheinlich hält und eine solche Behauptung nur dann unbeachtlich ist, wenn sie ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich aufs Geratewohl aufgestellt worden ist, bei der Annahme eines solch rechtsmissbräuchlichen Verhaltens allerdings Zurückhaltung geboten ist (BGH, Beschluss vom 02. April 2009 – V ZR 177/08 – Rdnr. 11).
Die Kläger haben die von ihnen in Bezug genommene Wertermittlung bzw. den Bericht des Gutachterausschusses für B… weder vorgelegt, noch deren Inhalt so wiedergegeben, dass sich anhand ihres Vortrages auch nur ansatzweise beurteilen ließe, ob die Wertermittlung überhaupt das hier in Rede stehende Objekt in B… betrifft oder zumindest für diese Eigentumswohnung aussagekräftig ist. Es werden zudem weder ein konkretes Datum der behaupteten Wertermittlung des Gutachterausschusses noch eine Quellenangabe genannt. Auch verhalten sich die Kläger zu keinem der wertbildenden Faktoren; es wird weder der erzielte Mietzins angegeben, noch Angaben zu Baujahr, Ausstattungsmerkmalen oder Renovierungszustand zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses gemacht. Die Behauptung im Schriftsatz vom 18. November 2013, die Wohnung habe sich „in sehr schlechtem Zustand“ befunden und sei für ca. 15.000,00 € „sehr aufwändig renoviert“ worden, bleibt ebenfalls ersichtlich unkonkret im Hinblick auf den konkreten Wohnungszustand. Nach alledem ist die Annahme gerechtfertigt, dass die Kläger ohne greifbare Anhaltspunkte einen Verkehrswert behaupten, der weniger als die Hälfte des zu berücksichtigenden Kaufpreises ausmacht.
(2) Überdies fehlt es an Vortrag der Kläger zur Kenntnis der Beklagten von einer sittenwidrigen Überteuerung, die die Beklagte in Abrede gestellt hat. Die Kläger haben zu einer gleichwohl vorhandenen Kenntnis der Beklagten weder in erster Instanz noch mit der Berufungsbegründung Konkretes vorgetragen, noch Beweis angetreten.
Die Kläger haben lediglich vorgetragen, die Beklagte habe „angesichts einer Vielzahl von Vergleichsfällen mit Immobilienverkäufen im Hause B… Straße in B…“ Kenntnis von der sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises gehabt. Dieser Vortrag ist für eine Kenntnis der beklagten Bank ersichtlich unzureichend. Etwas anderes ergibt sich auch nicht im Hinblick auf die Entscheidung des OLG Dresden vom 28. Juni 2012 (9 U 1758/11). Das OLG Dresden hat in jener Entscheidung die Grundsätze des Bundesgerichtshofs, wonach Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems prüfen, nicht aber im Kundeninteresse, verkannt. Das OLG Dresden hat die bloße Tatsache der Vollfinanzierung der Wohnung und des Unterlassen eines Abschlags beim Beleihungswert aus Sicht des Darlehensnehmers als Beleg dafür angesehen, dass die Bank den Kaufpreis für angemessen hält. Überdies hat es – ebenso verfehlt – hieraus den Schluss gezogen, die Bank habe im Verhältnis zum Darlehensgeber die Angemessenheit des Kaufpreises eigenverantwortlich prüfen müssen. Der Bundesgerichtshof hat in seiner vom OLG Dresden zitierten Entscheidung vom 29. April 2008 – XI ZR 221/07 – indes ausdrücklich ausgeführt, dass nur ausnahmsweise die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen wie etwa der sittenwidrigen Überteuerung eines Wohnungskaufpreises der positiven Kenntnis gleichsteht, nämlich dann wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste. Einen solchen Ausnahmefall hat der Bundesgerichtshof in jener Entscheidung bejaht, weil die Bank dort alle wertbildenden Faktoren (Alter, schlechte Lage und Ausstattung, unzureichender Renovierungszustand) der Wohnung, den Kaufpreis, die Markt- und Preisverhältnisse auf dem konkreten regionalen Immobilienmarkt der Wohnung kannte. Davon kann hier aber nicht ausgegangen werden.
(3) Die eine eigene Aufklärungspflicht der Bank begründende Fallgruppe des konkreten Wissensvorsprungs wird unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Beweiserleichterung in Form einer widerleglichen Vermutung für die bislang von dem Darlehensnehmer darzulegende und zu beweisende Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer oder Fondsinitiator sowie der von ihnen eingeschalteten Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ergänzt.
Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird zwar widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren und die von ihnen beauftragten Vermittler sowie die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
Dabei ist für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens aber nicht ausreichend, dass die Bank den übrigen am Vertrieb des Kapitalanlagemodells Beteiligten bereits vorab eine allgemeine Finanzierungszusage gegeben hat. Vielmehr ist erforderlich, dass zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen – von der Bank unbeanstandet – Formulare des Kreditgebers benutzt wurden oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben.
Der Senat hält daran fest, dass die Voraussetzungen, unter denen ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit der Verkäuferin bzw. den für sie tätigen Vermittlern anzunehmen ist, hier nicht vorliegen.
Tatsächliche Umstände, die die Annahme rechtfertigten, es hätten zwischen der Beklagten und der Verkäuferin oder der S… GmbH konkrete Vertriebsabsprachen gegeben, sind nicht festzustellen. Es ist weder dargetan noch aus dem Akteninhalt ersichtlich, dass die Vermittler mit Zustimmung der Beklagten deren Formulare verwendet haben.
Die Darlegung, die Beklagte habe „verschiedenste Wohnungsverkäufe“ finanziert, die Verkäuferin habe „in einer großen Anzahl von Fällen“ Darlehen der Beklagten vermittelt, die S… GmbH habe allen Eigentümern Finanzierungsangebote der Beklagten vorgelegt, genügt – worauf bereits das Landgericht abgestellt hat – nicht für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens. Zwar ist richtig, dass der Bundesgerichtshof das „wiederholte“ Vermitteln der Finanzierung von Eigentumswohnungen an das finanzierende Institut neben Vertriebsvereinbarungen, Rahmenverträgen u.ä. als Indizien für eine ständige Geschäftsbeziehung zwischen dem Verkäufer oder Vermittler und der finanzierenden Bank aufgeführt hat, und nach allgemeinem Sprachgebrauch des Begriffs „wiederholt“ bereits einige wenige Eigentumswohnungsfinanzierungen ausreichten. Ein derartiges Verständnis lässt indes außer Acht, dass dem Anleger nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof die Beweiserleichterungen nur bei Vorliegen eines institutionalisierten Zusammenwirkens zugute kommen sollen, was eine ständige und nicht lediglich sporadisch, anlässlich der jeweiligen Finanzierungsanfrage vorhandene Geschäftsbeziehung zwischen dem Verkäufer oder dem von ihm eingesetzten Vermittler und der finanzierenden Bank voraussetzt. Das „wiederholte“ Finanzieren von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen muss eine Intensität erreichen, die einer auf eine Vertriebsvereinbarung, einem Rahmenvertrag oder einer konkreten Vertriebsabsprache beruhenden ständigen Geschäftsbeziehung gleichwertig ist. Eine solche ständige Geschäftsbeziehung wird etwa verneint, wenn die finanzierende Bank mit dem Verkäufer nicht regelmäßig zusammengearbeitet hat, sondern nur von Zeit zu Zeit auf Initiative des Verkäufers Finanzierungswünsche geprüft und gegebenenfalls entsprechende Finanzierungen übernommen hat (BGH Urteil vom 26. September 2006 – XI ZR 283/03).
Gleichermaßen ist der vorliegende Fall zu bewerten. Selbst wenn die Beklagte die Finanzierung mehrerer Eigentumswohnungen in dem Objekt – auch dazu fehlt es indes an hinreichendem Vortrag der Kläger – übernommen hätte, ließe sich nicht feststellen, dass dies infolge einer regelmäßigen Zusammenarbeit und nicht anlässlich konkreter Finanzierungsanfragen erfolgt sei.
cc) Eine Aufklärungspflicht liegt auch nicht im Hinblick auf eine etwaige versteckte Innenprovision vor.
Dabei kommt es letztlich nicht darauf an, dass die Kläger erst im Berufungsrechtszug ihr Vorbringen zur Höhe der behaupteten Innenprovision durch Vorlage der Rechnung der S… GmbH an die Si… GmbH vom 19. Juli 2007 (Anlage K 5, Bl. 228 d.A.) konkretisiert haben und sich, da die Echtheit bestritten ist, die Frage nach der Zulassungsfähigkeit gemäß § 531 Abs. 2 ZPO stellt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zuletzt: Urteil vom 23. April 2013 – XI ZR 405/11), der der Senat folgt, muss eine den Immobilienerwerb finanzierende Bank, mit der – wie hier – kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, den Darlehensnehmer grundsätzlich nicht von sich aus auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte “versteckte Innenprovision” hinweisen. Das gilt – so der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung – schon deshalb, weil die Veräußerung einer Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den Verkäufer nicht ohne weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Umstand darstellt. Der Käufer hat nämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert. Es bleibt vielmehr den Vertragsparteien bis an die Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen, welchen Kaufpreis sie vereinbaren. Das gilt umso mehr, als jeder Verkaufspreis über dem reinen Verkehrswert liegende Gewinnanteile und Vertriebskosten enthalten kann und grundsätzlich keine Verpflichtung des Verkäufers und schon gar nicht der finanzierenden Bank besteht, dem Käufer ungefragt eine nähere Aufschlüsselung des Kaufpreises der Immobilie zu geben und den darin enthaltenen Provisionsanteil offen zu legen. Etwas anderes gilt erst dann, wenn es zu so einer wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss.
Daran fehlt es – wie ausgeführt – hier.
Die Kläger können der beklagten Bank etwaige Einwendungen aus dem finanzierten Geschäft auch nicht gemäß den §§ 358, 359 BGB entgegenhalten. Darlehensvertrag und Kaufvertrag bilden kein verbundenes Geschäft.
Beim finanzierten Erwerb eines Grundstückes liegt ein verbundenes Geschäft in Einschränkung des allgemeinen Tatbestandes der wirtschaftlichen Einheit nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB vor (vgl. MüKo-Habersack, BGB, 4. A., Rdnr. 50 zu § 358). Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten – zur Vermeidung von erheblichen Risiken für die Bankenwirtschaft, sich daraus ergebender Verschlechterungen der Bedingungen für Immobiliarkredite zum Nachteil der Verbraucher und sich hieraus ergebender negativer Auswirkungen auf die Bauwirtschaft – die Vorschriften über verbundene Geschäfte bei Immobiliarkrediten nur in einem begrenzten Bereich Anwendung finden. Eine derartige Beschränkung ist nach der Auffassung des Gesetzgebers auch gerechtfertigt, weil der Verbraucher – anders als beim Konsumentenkredit – beim Kauf einer Immobilie und deren Finanzierung im Regelfall klar zwischen den beiden Vertragsverhältnissen unterscheiden kann. Voraussetzung eines verbundenen Geschäfts bei Immobiliarkrediten muss deshalb sein, dass der Kreditgeber seine Rolle verlassen hat und gleichsam im Einverständnis mit dem Ver-äußerer als Partei des zu finanzierenden Immobiliengeschäfts in Erscheinung tritt (BT-Drucks. 14/9531, Seite 3, 4). Ausdrücklich als zu weitgehend abgelehnt hat der Gesetzgeber die Aufnahme eines Beispielfalls in das Gesetz dahingehend, dass ein verbundenes Geschäft dann anzunehmen sei, wenn der Darlehensgeber dem Verbraucher zu dem finanzierten Geschäfts rät (BT-Drucks. 14/9531, Seite 4; zum Ganzen: KG, Urteil vom 16. Mai 2012 – 24 U 103/10).
Nach diesen Maßstäben kann hier nicht von einem verbundenen Geschäft ausgegangen werden.
a) Die Beklagte als Darlehensgeber hat nicht selbst das Grundstück dem Kläger und seiner Ehefrau „verschafft“ i.S.v. § 358 Abs. 3 Satz 3 1. Alt. BGB. Dieses Merkmal betrifft lediglich den Fall, dass der Darlehensgeber mit dem Grundstücksverkäufer identisch ist und dem Käufer auf der Grundlage des Grundstückskaufvertrages das Eigentum am Grundstück einräumt (so auch MüKo-Habersack, a.a.O., Rdnr. 52 zu § 358; Staudinger/Kessal-Wulf, BGB, 2004, Rdnr. 51 zu § 358).
b) Die Beklagte hat nicht über die Zurverfügungstellung des Darlehens hinaus den Erwerb des Grundstücks durch Zusammenwirken mit der Verkäuferin Si… GmbH gefördert (§ 358 Abs. 3 Satz 3 Alt. 2 BGB).
Die Beklagte hat sich nicht die Interessen der Verkäuferin ganz oder teilweise zu Eigen gemacht. Das ist etwa der Fall, wenn der Kreditgeber als Makler des Veräußerers auftritt. Hierzu fehlt indes jeglicher konkrete Sachvortrag.
Dass die Beklagte bei der Planung, Werbung oder Durchführung des Projekts Funktionen des Veräußerers übernommen habe, wird von den Klägern nicht hinreichend behauptet und unter Beweis gestellt.
Die Beklagte hat schließlich den Veräußerer – die Si… GmbH – nicht einseitig begünstigt. Dies wäre etwa anzunehmen, wenn sie trotz eines zur Aufklärung verpflichtenden Wissensvorsprungs Tatsachen verschweigt, die den Verbraucher vom Vertragsschluss abgehalten hätten. Wie oben dargelegt, fehlt hierzu hinreichend substantiierter Sachvortrag.
Fehlt es an hinreichendem konkreten Tatsachenvortrag zur schlüssigen Begründung des mit Klage- und Berufungsantrag Ziffer 1 geltend gemachten Schadensersatzanspruchs, gab es auch keinerlei Veranlassung, die – ohnehin nicht näher bezeichnete – „Strafakte des Landgerichts Berlin“ beizuziehen und die mit den Anträgen Ziffern 2. bis 4. erhobenen Nebenansprüche sind unbegründet.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß den §§ 47, 48 GKG auf 99.978,82 € festgesetzt (Antrag zu 1.: 99.678,82 €, Antrag zu 2.: 300,00 €; Anträge zu 3. und zu 4.: ohne Wertansatz).
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References: § 278
 § 312
 § 280
 § 278
 § 181
 § 164
 § 278
 § 531
 § 531
 § 358
 § 358
 § 358
 § 358
 § 358