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Timestamp: 2016-10-20 21:35:54+00:00

Document:
4A_365/2010 (13.09.2010)
tous trois repr�sent�s par Me Philippe Loretan,
repr�sent�e par Me Paul Dorsaz,
contrat de bail � loyer; d�fauts de la chose lou�e; r�duction de loyer; r�siliation anticip�e,
Par contrat du 8 septembre 1998, A.________ S�rl (ci-apr�s: la locataire) a lou� � X.________, Y.________ et Z.________ (ci-apr�s: les bailleurs) un local de 750 m2 pour l'exploitation d'un club de fitness; le bail, qui avait pris effet au 1er septembre 1998, portait sur une dur�e initiale de dix ans, puis �tait reconductible tacitement de cinq ans en cinq ans; le loyer mensuel convenu �tait de 5'650 fr., charges par 150 fr. comprises. Ce contrat annulait et rempla�ait un pr�c�dent conclu le 7 novembre 1995 pour un loyer mensuel de 7'337 fr. 50, charges par 150 fr. comprises; lors de la signature du second contrat, les bailleurs ont consenti � une r�duction du loyer en raison des difficult�s financi�res rencontr�es par la locataire.
Les 30 ao�t et 22 octobre 1999, la locataire a inform� les bailleurs de l'infiltration d'eau dans la caf�t�ria et de d�g�ts mat�riels en r�sultant, respectivement d'une odeur naus�abonde qui se d�gageait du vestiaire des dames; soulignant l'impact n�gatif provoqu� dans un contexte fort concurrentiel sur la client�le et sur de potentiels nouveaux adh�rents lors de visites des locaux, elle les a enjoints � "faire imm�diatement le n�cessaire afin de rem�dier � ce d�sagr�ment"; un certain nombre d'�changes d'�crits et de d�marches en rapport avec les d�fauts invoqu�s s'en sont suivis; le probl�me relatif aux odeurs a �t� r�gl� le 31 juillet 2005.
Le 3 octobre 2005, la locataire a r�sili� le contrat de bail pour le 28 f�vrier 2006; elle s'est pr�value de l'art. 259b let. a CO, se plaignant du fait que les locaux ne permettaient pas l'exploitation commerciale d'un fitness. Les locaux litigieux ont �t� relou�s le 1er avril 2007.
Par demande du 29 d�cembre 2003, la locataire avait ouvert action contre les bailleurs; en dernier lieu, elle a r�clam� � ses adverses parties le paiement de 266'000 fr. avec int�r�ts � 5 % d�s le 1er octobre 2001 � titre de dommages-int�r�ts (art. 259e CO) et, subsidiairement, requis une r�duction de loyer de 55 % durant toute la dur�e du bail (art. 259d CO).
Le 27 mai 2009, le Juge III du district de Sion a condamn� les bailleurs � verser, solidairement entre eux, � la locataire 158'515 fr. 60 avec int�r�ts � 5 % d�s le 1er d�cembre 2002.
Par jugement du 19 mai 2010, la Cour civile I du Tribunal cantonal valaisan a partiellement admis l'appel des bailleurs et r�duit le montant allou� � la locataire � 101'509 fr.; en bref, elle a admis l'existence de d�fauts - dont la gravit� �tait de moyenne importance - imputables aux seuls bailleurs, � l'exclusion de la locataire; elle n'a pas allou� � la locataire de dommages-int�r�ts, dans la mesure o� elle n'avait pas pu acqu�rir la certitude que le montant du dommage �prouv� par celle-ci correspondait � la perte telle que chiffr�e par les experts; elle lui a en revanche accord� une r�duction du loyer au taux de 10 % du 30 ao�t au 22 octobre 1999 � raison des probl�mes d'�tanch�it�, de 35 % du 23 octobre 1999 au 31 juillet 2005 pour tenir compte du fait que la locataire avait �galement �t� confront�e � des probl�mes de mauvaises odeurs et de 20 % jusqu'au d�part de la locataire le 28 f�vrier 2006, p�riode durant laquelle seul le premier d�faut avait subsist�, d'o� un total de 140'811 fr.; elle a enfin consid�r� que le cong� donn� par la locataire �tait nul pour cause de non-respect des conditions de l'art. 259b let. a CO, de sorte que les bailleurs pouvaient pr�tendre � des dommages-int�r�ts sur la base de l'art. 264 CO relatif � la restitution anticip�e de la chose; � ce titre, elle leur a allou� 10'000 fr. correspondant � un solde impay� pour l'achat des installations fixes, 24'600 fr. de perte locative et 4'702 fr. 60 (arrondi � 4'702 fr.) pour la mise hors service des bains turcs/ hammams; elle a en revanche �cart� notamment une pr�tention de 15'011 fr. 35 pour la remise en �tat des locaux; en d�finitive, les bailleurs pouvaient donc invoquer 39'302 fr. en compensation.
Les bailleurs (les recourants) forment un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral, concluant � l'annulation du jugement du 19 mai 2010 et au rejet de la demande, subsidiairement au renvoi du dossier � la cour cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. La locataire (l'intim�e) propose le rejet du recours.
Le recours en mati�re civile peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris les droits constitutionnels (ATF 135 III 670 consid. 1.4; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Saisi d'un tel recours, le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF), dont il ne peut s'�carter que s'ils l'ont �t� de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF); il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal que si ce grief a �t� invoqu� et motiv� par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 8 CC; en bref, ils soutiennent que la locataire n'aurait pas apport� la preuve que les d�fauts invoqu�s ne lui �taient pas imputables et que leur r�paration incombait aux bailleurs, ni expliqu� en quoi lesdits d�fauts auraient entrav� ou restreint l'usage du centre de fitness; de ce fait, la cour cantonale aurait m�connu l'art. 8 CC en accordant une r�duction de loyer, car l'intim�e n'aurait pas prouv� son montant.
La critique tombe � faux. En effet, se ralliant � l'avis de l'expert judiciaire, les juges cantonaux ont retenu d'une part que les infiltrations d'eau provenaient de la structure du b�timent ainsi que des rev�tements utilis�s pour les sols, d'autre part que les probl�mes d'odeurs �taient dus � la configuration du syst�me de ventilation, et qu'aucun des deux n'�taient imputables � l'intim�e; par ailleurs, ils ont retenu qu'il ressortait du vocabulaire utilis� par les clientes entendues comme t�moins que les odeurs �taient particuli�rement d�sagr�ables � un point tel qu'elles avaient dissuad� un bon nombre d'entre elles de fr�quenter les vestiaires et le secteur hammam, engendrant ainsi une r�duction effective de l'usage de la chose lou�e, et que le manque d'�tanch�it� avait engendr� des d�gradations importantes donnant l'apparence d'un manque d'entretien des locaux, apparence n�glig�e qui avait r�duit de mani�re certaine l'usage de la chose lou�e; les recourants ne soutiennent pas que la cour cantonale aurait � cet �gard commis arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits et il est ainsi prouv� que l'objet lou� �tait entach� de d�fauts imputables aux recourants et que ceux-ci entravaient ou restreignaient l'usage de la chose; l'on ne voit donc pas en quoi les juges cantonaux auraient viol� l'art. 8 CC en accordant une r�duction de loyer, la d�termination de sa quotit� �tant pour le surplus une question d'appr�ciation.
Les recourants reprochent � la cour cantonale d'avoir fait une application arbitraire du droit cantonal, singuli�rement de l'art. 222 al. 1 du code de proc�dure civile valaisan du 24 mars 1998 (CPC/VS; RS/VS 270.1); cette disposition pr�voit qu'en appel, de nouveaux moyens de preuve sont recevables s'ils sont pertinents et n�cessaires � la manifestation de la v�rit� (let. a) et dans les cas o� le compl�ment de preuve serait recevable dans une proc�dure de r�vision (let. b), tandis que l'al. 2 du m�me article pr�cise que ces moyens doivent �tre indiqu�s, sous peine de d�ch�ance, dans le m�moire d'appel; en substance, les recourants soutiennent avoir expliqu� pourquoi certaines des pi�ces d�pos�es auraient �t� importantes dans le cadre de l'affaire, � savoir qu'elles auraient d�montr� que les difficult�s financi�res de l'intim�e n'�taient pas li�es aux locaux qu'elle occupait.
Les recourants semblent m�conna�tre qu'il y a lieu de distinguer entre les pi�ces d�pos�es simultan�ment et post�rieurement � la d�claration d'appel du 25 juin 2009, ces derni�res �tant purement et simplement irrecevables pour cause de tardivet�, conform�ment � l'art. 222 al. 2 CPC/VS, sans que la question de savoir si elles �taient pertinentes et n�cessaires � la manifestation de la v�rit� ne se pose; pour ce qui est des premi�res, sp�cifiquement un extrait des poursuites du 8 septembre 2008 et la liste des poursuites ouvertes contre l'intim�e de 1996 � 2009, la cour cantonale a notamment consid�r� que durant l'instruction, deux experts financiers avaient analys� l'�volution de la situation �conomique de la locataire pour les ann�es 1995 � 2005; dans ces circonstances, on ne voyait pas en quoi les pi�ces jointes � la d�claration d'appel �taient de nature � apporter un �clairage nouveau sur la question d�terminante de l'existence d'un lien de causalit� entre l'apparition des d�fauts et les pertes subies par l'intim�e. Devant le Tribunal f�d�ral, les recourants se limitent � r�affirmer leur position, indiquant notamment que les pi�ces en question ne seraient entr�es en leur possession qu'apr�s le d�p�t de l'appel, sans discuter sp�cifiquement les consid�rants de l'arr�t attaqu� ni a fortiori d�montrer en quoi consisterait l'arbitraire, d'o� l'irrecevabilit� de leur moyen (cf. art. 42 al. 2 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.1 p. 245 s.; 134 V 53 consid. 3.3); au demeurant, la pertinence de la critique soulev�e en instance f�d�rale est douteuse dans la mesure o� la cour cantonale a rejet� les pr�tentions de l'intim�e en dommages-int�r�ts.
Dans le m�me contexte, les recourants font encore grief aux juges cantonaux d'avoir viol� leur droit d'�tre entendus (art. 29 al. 2 Cst.) en refusant leurs nouveaux moyens de preuve; il ne saurait toutefois en �tre question, d�s lors que la cour cantonale a appliqu� sans arbitraire une disposition cantonale de proc�dure fixant des limites - quant � l'objet et au d�lai - � la production de nouveaux moyens de preuve, ce qui est licite.
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 259d CO, en ce sens que la quotit� de la r�duction de loyer accord�e par les juges cantonaux serait trop �lev�e; en r�sum�, ils mettent en exergue les faits que les d�fauts n'ont affect� qu'une petite partie des locaux lou�s ne concernant pas l'exploitation du fitness en tant que telle et qu'ils seraient en partie imputables � l'intim�e. Comme pr�c�demment expos�, cette derni�re pr�misse est erron�e et la cour cantonale n'a pas m�connu le premier �l�ment; cela �tant, les recourants ne font en r�alit� que tenter en vain, dans une argumentation de type appellatoire, de faire pr�valoir leur propre vision des choses sur celle des juges cantonaux, d�ment d�velopp�e dans des consid�rations compl�tes et convaincantes auxquelles il convient de renvoyer dans leur int�gralit� (cf. art. 109 al. 3 LTF); au demeurant, la pratique reconna�t au juge un large pouvoir d'appr�ciation dans la d�termination de la quotit� de la r�duction du loyer (LACHAT, Le bail � loyer, nouvelle �d. 2008, p. 258) et le Tribunal f�d�ral ne revoit sa d�cision qu'avec r�serve (cf. ATF 133 III 201 consid. 5.4 p. 211).
Les recourants estiment que la cour cantonale auraient viol� l'art. 264 CO; ils pr�tendent en particulier avoir droit � une indemnit� couvrant une perte locative totale entre le moment de la r�siliation anticip�e du bail et la relocation des locaux � un tiers, ainsi que la perte sur les charges. Ils ne font cependant qu'effectuer un calcul math�matique consistant � multiplier le nombre de mois par le montant du loyer, sans discuter les motifs de la d�cision entreprise, plus particuli�rement les raisons pour lesquelles les juges cantonaux ont r�duit les montants dus, dans une argumentation � laquelle il peut derechef �tre renvoy� (cf. art. 109 al. 3); cela scelle le sort du grief, qui est irrecevable (cf. art. 42 al. 2 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.1 p. 245 s.; 134 V 53 consid. 3.3).
Les recourants reprochent en outre � la cour cantonale de ne rien leur avoir allou� pour la remise en �tat des locaux; sur le montant de 15'011 fr. 35 initialement r�clam�, ils consid�rent qu'une participation de 5'000 fr. serait �quitable; s'ils conc�dent qu'une partie du nettoyage et de la r�fection rentrait dans le cadre du rafra�chissement apr�s un bail de longue dur�e, ils estiment que les travaux ont �t� bien plus importants que pr�vu, dans la mesure o� les locaux auraient �t� manifestement mal entretenus, de sorte que l'intim�e serait en partie responsable de leur d�gradation. La critique tombe � faux; en effet, d'une part les juges cantonaux ont retenu qu'en cours de bail, les bailleurs s'�taient occup�s eux-m�mes de diff�rents travaux de nettoyages et d'entretien, et que pour les autres travaux de nettoyages, tant l'expert priv� que celui judiciaire avaient relev� que l'intim�e les avaient correctement ex�cut�s; or, les recourants ne pr�tendent pas que la cour cantonale aurait ainsi commis arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits; d'autre part, les juges cantonaux ont consid�r� en rapport avec la remise en �tat des locaux que les postes de frais de nettoyages et de r�fection rentraient dans le cadre normal d'un rafra�chissement apr�s un bail de longue dur�e ou ne pouvaient �tre consid�r�s comme des menus nettoyage � la charge de la locataire, ce d'autant plus qu'une partie des d�gradations n'�tait pas imputable � l'intim�e mais au manque d'�tanch�it� g�n�ral des locaux; les recourants n'�tablissent donc pas le bien-fond� de leur pr�tention.
En d�finitive, il r�sulte des consid�rants qui pr�c�dent que le recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�, par un arr�t sommairement motiv� (cf. art. 109 al. 2 et 3 LTF).
Compte tenu de l'issue du litige, les frais judiciaires et d�pens de l'intim�e sont mis solidairement � la charge des recourants, qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 ainsi qu'art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Une indemnit� de 6'000 fr., � payer � l'intim�e � titre de d�pens, est mise solidairement � la charge des recourants.

References: art. 42
 ATF 
 art. 109
 ATF 
 art. 109
 art. 42
 ATF 
 art. 109