Source: https://www.iurium.cz/2019/04/14/uroceni-jistoty-najmu/
Timestamp: 2019-12-10 04:35:43+00:00

Document:
K výši a úročení jistoty nájmu – Iurium
17 4923 0
Novelou č. 460/2016 Sb. se změnil zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (Občanský zákoník). Tato novela mimo jiné s účinností 28. února 2017 opět stanovila maximální výši jistoty nájmu (jistota) na trojnásobek měsíčního nájemného. Důvodem snížení maximální výše jistoty u nájmu bytu je podle Ministerstva práce a sociálních věcí usnadnění přístupu k bydlení lidem s nižšími příjmy. Dále již také není nutné uložit jistotu na zvláštním bankovním účtu.[1]
Účel jistoty
Dle ustanovení § 2254 odst. 1 Občanského zákoníku platí, že si smluvní strany mohou ujednat povinnost nájemce složit pronajímateli peněžitou jistotu.[2] Tato dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem může vzniknout při uzavírání nové nájemní smlouvy, ale může také být uzavřena samostatně, kdykoli v průběhu trvání nájemního vztahu. Účelem sjednání jistoty (dříve kauce) je poskytnout pronajímateli určitou záruku, že jeho případné peněžité pohledávky vůči nájemci budou uspokojeny. Předáním peněžních prostředků pronajímateli se stává pronajímatel jejich vlastníkem a nájemci vzniká pohledávka na vrácení jistoty, která má být uspokojena v poslední den nájmu.
Úrok z jistoty
Předáním jistoty vzniká pronajímateli možnost s těmito prostředky jakkoli nakládat, mimo jiné tyto prostředky zhodnotit např. vložením na spořicí účet. Nájemce má ve výši poskytnuté jistoty pohledávku na zaplacení vůči pronajímateli, která je splatná až při skončení nájmu. Vychází se z toho, že pokud má pronajímatel oprávnění s jistotou volně nakládat, měl by platit za toto oprávnění stejně jako by mu byl poskytnut úvěr.[3] Nic však nebrání dohodě stran, že prostředky budou uloženy na určitém zvláštním účtu s právem nájemce na výpis z takového účtu.
Ustanovení § 2254 odst. 2 Občanského zákoníku se jeví jako problematické a nevýhodné pro pronajímatele, neboť podle něj má nájemce právo na úroky z jistoty alespoň ve výši zákonné sazby od jejího poskytnutí do jejího vrácení. Vodítkem k tomu, co se považuje za zákonnou sazbou je ustanovení § 1802 věta druhá Občanského zákoníku, tedy: „Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.“ Pronajímatel se tak bude muset tímto řídit, pokud si s nájemcem výši úročení jistoty nesjedná, když zvláštní právní předpis úročení jistoty neupravuje.[4] Určit výši úrokových sazeb bank v okolí bydliště nebo sídla pronajímatele může být pro pronajímatele vcelku obtížný úkol. Je třeba si uvědomit, že banky nabízejí různé úvěrové produkty, je tak problematické určit, podle kterého úvěrového produktu má pronajímatel počítat úročení jistoty a s tím související stanovení konkrétní výše úrokové sazby. Nadto je třeba pracovat se skutečností, že úrokové sazby nejsou stálé. Rozhodující by měly být sazby účinné k okamžiku, kdy se smlouva uzavírala.
Česká národní banka nic jako tzv. obvyklý úrok ve smyslu ustanovení § 1802 Občanského zákoníku neeviduje. Výše takového úroku by tak byla na posouzení soudu v konkrétní věci. Obvyklý úrok požadovaný za bankovní úvěry ve smyslu § 1802 Občanského zákoníku při uzavření smlouvy patrně nebude možné zjistit, neboť zejména nebude jasné, jak dlouho potrvá nájemní vztah, přičemž úvěrové sazby jsou závislé kromě jiného i na délce splatnosti úvěru. S ohledem na právní jistotu je tak vhodné sjednat výši úroku, avšak za předpokladu, že jeho výše nebude pouze symbolická, aby nebyla krácena práva nájemce ve smyslu ustanovení § 2235 Občanského zákoníku.
Úroků z jistoty se nelze vzdát
Vyloučit povinnost zaplacení úroků z jistoty nelze. Pronajímatel by se měl s nájemcem domluvit na výši nezkracujícího úroku. Úročení jistoty nesmí zkracovat práva nájemce, tj. hodnota úroku tak nesmí být např. ve výši 0,1 % ročně, nýbrž musí odpovídat skutečné hodnotě úroků v daném období. Důležité také je, že ve smyslu ust. § 2235 odst. 1 Občanského zákoníku nelze sjednat nulový úrok, k takovému jednání by se tzv. nepřihlíželo. Lze se však setkat s odlišným názorem, že sjednat nulový úrok možné je. Dle takového názoru teleologický výklad zákona umožňuje interpretovat dané ustanovení nikoli jako stěžejní pro úpravu nájmu a právní jistoty nájemce (tj. ustanovení o samotném úročení), dohoda o výši úroku z jistoty by tak neměla být sankcionována zdánlivostí.
S ohledem na výše uvedené má nájemce právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Konkrétní výši úroku však zákon nestanoví. Vodítko může představovat výše uvedené ust. § 1802 Občanského zákoníku, že pronajímatel platí úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště dlužníka v době uzavření smlouvy. Smyslem aplikace tohoto ustanovení je poskytnout nájemci záruku reálného zhodnocení prostředků, kterými někdy i po delší dobu nemůže disponovat. Předtím než bude nájemce vyžadovat úroky, je třeba vypořádat vše související s ukončením nájmu, tedy např. odečíst jakékoliv pohledávky. Podle ustanovení § 2254 odst. 2 Občanského zákoníku je pronajímatel povinen po ukončení nájemního vztahu vrátit složenou jistotu nájemci, přitom je však oprávněn si započíst, co mu případně nájemce z nájmu dluží.
Alternativní výnos jako vodítko
Racionální nájemce by pravděpodobně uložil peněžní prostředky (představující jistotu) na běžný účet. Alternativním výnosem nájemce by tak byl úrok z běžného účtu. Jde-li o výši úroků z úvěru, nejvíce případnou se jeví výše úroku z úvěrů hypotečního nebo úvěrů na bydlení. Nejvhodnější sazbou pro úročení jistoty se jeví sazba z nově poskytnutých hypotečních úvěrů s co nejkratší splatností, neboť není jisté, zda a kdy nájemce nebude schopen či ochoten platit nájemné, a tedy kdy bude potřeba jistotu použít. Obecně tak lze říci, že značná část kreditního rizika pronajímatele je determinována rizikem generovaným samotnými nájemci. Nelze požadovat po pronajímateli, aby nájemci platil za riziko, které nájemce sám generuje. Jestliže tedy nelze spravedlivě požadovat po pronajímateli, aby doplácel na riziko způsobené nájemcem, pak by úroková sazba u úroků z jistoty měla být na úrovni bezrizikové sazby. Pravděpodobně nejvhodnější úrokovou sazbou z jistoty je tedy úroková sazba z bezrizikových půjček. Neurčitost výše zákonného úroku tímto skutečně komplikuje vztah mezi nájemcem a pronajímatelem – vzniká situace, kdy úrok z jistoty de facto může být až do 22 %.
Započtení jistoty
Až při vrácení jistoty nájemci je pronajímatel oprávněn si započíst pohledávky, které mu nájemce dluží z nájmu. Započíst si nově může jakékoli pohledávky z nájmu (např. dluh na nájemném, na náhradě škody způsobené porušením nájemcových povinností apod.), nikoli pouze ty, které mu soud přiznal, popř. je nájemce písemně uznal. Bude-li se jistota započítávat na dlužné nájemné či služby, je výše částky, na kterou se jistota započte, zřejmá. V případě náhrady škody je třeba, aby pronajímatel škodu vyčíslil a poté ji započetl na jistotu.[5] Započte-li pronajímatel jistotu během doby trvání nájmu, je nájemce povinen jistotu doplnit do sjednané výše, jak stanovuje ustanovení § 2017 Občanského zákoníku.[6] Pokud však dojde k neoprávněnému započtení částek, s nimiž nájemce nesouhlasí, může se bránit jen žalobou o zaplacení sporné částky (vydání bezdůvodného obohacení). K jinému účelu však pronajímatel jistotu použít nemůže, toto jednání by zkracovalo nájemcova práva.
Obecně vzato, skutečnost, že by jistota nájmu měla být úročena, není tolik známa. I pokud jsme si tohoto vědomi, nabízí se pak otázka, v jaké výši má být jistota úročena. Zákon klade pronajímateli povinnost složitě zjišťovat výši úrokových sazeb zpětně ke dni uzavření nájemní smlouvy, přičemž úroková sazba se zcela jistě liší u různých typů úvěrů i v rámci jednoho typu úvěru u různých bank. Navíc pronajímatel ve většině případů ani nemá možnost získat na vkladovém účtu úroky v takové výši, aby pokryly úroky požadované nájemcem. Je třeba si uvědomit, že pronajímatelem může být velmi často osoba neznalá úvěrové problematiky, a vzhledem k tomu, že sazba není stanovena právním předpisem, jak předpokládá zákon, musel by zjišťovat, jaké konkrétní sazby používají ty které banky v místě bydliště dlužníka v době uzavření smlouvy, kdy tato místní i časová souvislost představuje nejproblematičtější bod celé situace. Takovouto činnost dle mého názoru sice nelze po pronajímateli rozumně požadovat, nicméně zákon mu v zásadě jinou možnost nedává.
Přestože je jistota nástrojem ochrany pronajímatele, je pronajímatel značně znevýhodněn povinností vyplatit nájemci úroky ve výši přesahující úroky, které je schopen získat uložením jistoty na běžném či spořícím účtu. S ohledem na šíři dopadu ustanovení o úrocích z jistoty do praxe je další diskuse nutná a bude zajímavé sledovat zejména vývoj judikatury, jakož i výsledky případné legislativní úpravy výše úroku. Závěrem nelze než doporučit, aby si smluvní strany sjednaly výši úročení jistoty přímo v nájemní smlouvě, čímž se předejde sporům o stanovení výše úročení jistoty a složitému zjišťování výše úrokové sazby.
[1] Nájemným se rozumí čisté nájemné bez záloh na služby spojené s užíváním bytu. Ve vyšším rozsahu, než je trojnásobek měsíčního nájemného by se jednalo zdánlivé ujednání.
[2] Jakožto zvláštní formu zajištění dluhů nájemce ve smyslu ustanovení § 2010 Občanského zákoníku.
[3] Viz důvodová zpráva k ustanovení § 2254 Občanského zákoníku.
[4] Na rozdíl např. od úroků z prodlení, jejichž výše je stanovena nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Přičemž sazby se liší podle toho, zdali je hypoteční úvěr úročen variabilně, anebo fixně, a podle doby fixace.
[5] Na rozdíl od předchozí právní úpravy již pronajímatel nepotřebuje k zápočtu soudní rozhodnutí nebo písemné uznání dluhu nájemcem.
[6] Pro vyloučení či usnadnění potenciálního sporu je vhodné již v předávacím protokolu vyčíslit vybavení bytu konkrétními částkami.
100 44825 0
16 21767 0
16 18592 0

References: § 2254
 § 2254
 § 1802
 § 1802
 § 1802
 § 2235
 § 2235
 § 1802
 § 2254
 soud 
 § 2017
 § 2010
 § 2254