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Timestamp: 2016-10-23 16:27:33+00:00

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132 III 245. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung i.S. A. und B. gegen C. (Berufung)
Contrat de bail; validit� d'une convention relative aux paiements d'acomptes, lesquels sont notablement inf�rieurs aux frais accessoires effectivement �chus (art. 18 et 257a al. 2 CO). En ce qui concerne la convention de paiements d'acomptes aff�rents aux frais accessoires pr�vaut dans le cadre des r�gles du droit des obligations la libert� contractuelle. Savoir si les locataires peuvent compter que les paiements d'acomptes correspondent environ aux frais accessoires effectivement �chus doit se d�cider d'apr�s les circonstances de l'esp�ce (consid. 2-6). Faits � partir de page 24
A. A.a Die Eheleute A. und B. (Kl�ger) mieteten am 11. August 1997 von D. eine 5-Zimmer Wohnung an der Strasse X. in Y. auf den 1. Oktober 1997 zu einem Nettomietzins von Fr. 2'950.- pro BGE 132 III 24 S. 25Monat. F�r die Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Antennen- und Kabelfernsehgeb�hren, Hauswartung, Liftservice, Wasser, Abwasser, allgemeiner Strom sowie Grundgeb�hr Kehricht) wurden monatliche Akontozahlungen von Fr. 150.- vereinbart. Auf den 1. Oktober 2001 wurde der Nettomietzins auf Fr. 3'150.- erh�ht, die monatlichen Akontozahlungen aber bei Fr. 150.- belassen. Der Mietvertrag endete am 31. M�rz 2003.
A.b Durch die vom Vermieter beauftragte Liegenschaftenverwaltung erhielten die Kl�ger w�hrend des ganzen Mietverh�ltnisses j�hrlich die Abrechnungen �ber die Nebenkosten. Die erste Nebenkostenabrechnung f�r den Zeitraum vom 1. April 1997 bis zum 31. M�rz 1998 blieb unangefochten. �ber die folgende Abrechnung schlossen die Parteien nach Anfechtung durch die Mieter vor der zust�ndigen Schlichtungsbeh�rde einen Vergleich. Darin erkl�rte sich der Vermieter bereit, "die Heiz- und Nebenkostenabrechnung 1998/1999 (...) neu zu erstellen", und er verpflichtete sich, "einen neuen Verteilschl�ssel berechnen zu lassen, der insbesondere auch die Problematik des Wasserverbrauchs der Dachterasse sowie der 2-Zimmerwohnung im UG angemessen ber�cksichtigt". Dieser neue Verteilschl�ssel sollte gem�ss dem Vergleich auch auf die Abrechnung 2000/2001 angewendet werden.
A.c Die effektiven Nebenkosten beliefen sich jeweils auf mehr als das Doppelte (rund 210-260 %) der geleisteten Akontozahlungen. Die Kl�ger bezahlten zwar die betreffenden Rechnungen, verlangten hernach aber die R�ckzahlung des 20 % ihrer Akontozahlungen �bersteigenden Betrages f�r die Abrechnungsperioden 1998/ 1999 bis 2002/2003, den sie auf Fr. 10'143.- bezifferten. Daf�r belangten sie C. als Rechtsnachfolgerin des mittlerweile verstorbenen Vermieters zun�chst vor der Schlichtungsbeh�rde und mit Klage vom 4. Juni 2004 vor dem Mietgericht des Bezirks Z�rich. Der Mietgerichtspr�sident als Einzelrichter wies die Klage am 18. Januar 2005 ab. Er hielt die Forderung f�r materiell unbegr�ndet und zudem mit Ausnahme der auf die letzte Mietperiode (April 2002 bis M�rz 2003) entfallenden R�ckforderung im Betrag von Fr. 2'064.- f�r verj�hrt.
A.d Die von den Kl�gern erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Z�rich am 23. M�rz 2005 unter Best�tigung des erstinstanzlichen Entscheides ab.
B. Die Kl�ger beantragen dem Bundesgericht mit eidgen�ssischer Berufung, den Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich BGE 132 III 24 S. 26vom 23. M�rz 2005 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihnen Fr. 10'143.25 zu bezahlen.
2. Die Kl�ger haben die einzelnen Nebenkostenabrechnungen als solche nicht kritisiert. Dagegen vertreten sie den Standpunkt, sie h�tten sich nach Treu und Glauben darauf verlassen d�rfen, dass die vertragsgem�ss geleisteten Akontozahlungen den tats�chlich anfallenden Nebenkosten ungef�hr entsprechen w�rden. Diese h�tten dann aber den ausgeschiedenen Akontobetrag massgeblich �berstiegen und seien nicht geschuldet, soweit sie eine auf 15-20 % anzusetzende Toleranzgrenze �berschritten, analog der Regelung im Fall der �berschreitung des werkvertragsrechtlichen Kostenvoranschlages. Die kantonalen Gerichte haben diese Rechtsauffassung verworfen. Wie es sich damit verh�lt, ist im Folgenden zu pr�fen.
3. 3.1 Nach Art. 257a Abs. 2 OR d�rfen Nebenkosten dem Mieter nur dann gesondert belastet werden und sind nicht im Nettomietzins inbegriffen, wenn die Parteien dies ausdr�cklich so vereinbart haben. Eine entsprechende Vereinbarung kann vorsehen, dass die ausdr�cklich bezeichneten Nebenkosten mit einer Pauschale abgegolten werden oder dass sie mindestens einmal j�hrlich abgerechnet werden, wobei der Mieter in der Regel Akontozahlungen leistet (BGE 121 III 460 E. 2a/aa S. 462; vgl. HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 19 f. zu Art. 257a-257b OR). Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese j�hrlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen (Art. 4 Abs. 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen [VMWG; SR 221.213.11]). Erhebt er sie pauschal, muss er auf die Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 Abs. 2 VMWG).
3.2 Leistet der Mieter entsprechend der ordnungsgem�ss erstellten j�hrlichen Abrechnung Nachzahlung, erf�llt er damit seine urspr�ngliche vertragliche Pflicht zur �bernahme der Nebenkosten. Eine Vertrags�nderung ist damit nicht verbunden. Die Berufung der Kl�ger auf BGE 121 III 460 E. 3b und auf Art. 18 VMWG hilft ihnen daher nicht weiter. Der erw�hnte Entscheid hatte eine einseitige BGE 132 III 24 S. 27Mietvertragsanpassung zum Gegenstand. Das Bundesgericht hatte sich �ber die formellen und materiellen Voraussetzungen (Art. 269d OR) einer dem Mieter als Mietzinserh�hung angek�ndigten �nderung des vereinbarten Zahlungssystems von einer Pauschalmiete in eine Nettomiete mit Akontozahlungen auszusprechen. Art. 18 VMWG schreibt dem Vermieter vor, bei nicht vollst�ndiger Aussch�pfung der zul�ssigen Mietzinsanpassung den Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses festzulegen. Der Umstand, dass einseitige Vertrags�nderungen im laufenden Mietverh�ltnis in Abweichung vom Grundsatz pacta sunt servanda zul�ssig sind, ruft nach besonderen Schutzvorschriften zugunsten des Mieters. Mit dieser Konstellation hat die von allem Anfang an getroffene Vereinbarung �ber die Modalit�ten der Zahlung der Nebenkosten nichts gemein. Fehlt es an einer Analogie der Interessenlage, l�sst sich die von den Kl�gern angestrebte analoge Rechtsanwendung nicht rechtfertigen.
3.3 Die Kl�ger ziehen sodann zur Untermauerung ihres Rechtsstandpunkts auch vor Bundesgericht Art. 4 Abs. 2 VMWG heran. Die Vorschrift, dass pauschal erhobene Nebenkosten nach dem Durchschnittswert dreier Jahre festzusetzen sind, soll verhindern, dass sich die Pauschale allzu weit von den tats�chlichen Kosten entfernt (LACHAT/STOLL/BRUNNER, Mietrecht f�r die Praxis, 4. Aufl., S. 220). Sie stellt einen gewissen Ausgleich daf�r dar, dass mit der Zulassung der Pauschalierung der Nebenkosten vom Grundsatz abgewichen wird, dass der Vermieter dem Mieter nur solche Kosten weiter belasten darf, die er tats�chlich aufgewendet hat (HIGI, a.a.O., N. 19 zu Art. 257a-257b OR). F�r die Antwort auf die Frage, ob der Mieter ungeachtet der konkreten Umst�nde zur Annahme berechtigt ist, die Akontozahlungen w�rden die Nebenkosten mehr oder weniger decken, l�sst sich daraus nichts gewinnen. Im �brigen wird insoweit auf die zutreffende Erw�gung im angefochtenen Urteil verwiesen.
4. In welchem Verh�ltnis die vereinbarten Akontozahlungen zu den tats�chlich anfallenden Nebenkosten stehen m�ssen, ist weder in einer zwingenden noch in einer dispositiven Vorschrift des Mietrechts geregelt, wie sich aus den bisherigen Darlegungen ergibt. Damit gilt in dieser Hinsicht im Rahmen der allgemeinen Regeln des Obligationenrechts die Vertragsfreiheit.
Vertragliche Vereinbarungen sind, wenn ein �bereinstimmender wirklicher Parteiwille nicht ermittelt werden kann (Art. 18 Abs. 1 BGE 132 III 24 S. 28OR), aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umst�nden, die ihnen vorausgegangen und unter denen sie abgegeben worden sind, verstanden werden durften und mussten (BGE 130 III 417 E. 3.2 S. 424 f.; BGE 122 III 420 E. 3a S. 424, je mit Hinweisen). Zu ber�cksichtigen ist insbesondere der vom Erkl�renden verfolgte Regelungszweck, wie ihn der Erkl�rungsempf�nger in guten Treuen verstehen durfte und musste (J�GGI/GAUCH, Z�rcher Kommentar, N. 370 ff., insbesondere N. 384 zu Art. 18 OR). Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht im Berufungsverfahren frei pr�ft. Gebunden ist es dagegen an die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz dar�ber, was die Parteien dachten, wussten oder wollten (BGE 130 III 417 E. 3.2 S. 424 f. mit Hinweisen).
5. 5.1 Der Begriff "Akontozahlung" deutet darauf hin, dass es sich bei den unter diesem Titel erbrachten monatlichen Leistungen bloss um vorl�ufige Zahlungen handelt, die gem�ss korrekt zu erfolgender Abrechnung an die j�hrlich aufgelaufenen und vom Mieter vertragsgem�ss geschuldeten Nebenkosten anzurechnen sind. Die Vereinbarung der Akontozahlung unter Abrechnungspflicht muss deshalb nach Treu und Glauben dahingehend ausgelegt werden, dass die Differenz zwischen den geleisteten Akontozahlungen und dem durch die Abrechnung festgestellten effektiven vertraglichen Anspruch auszugleichen ist, sei es durch einen Nachschuss des Schuldners oder eine R�ckleistung des Gl�ubigers.
5.1.1 Abreden �ber Akontozahlungen der Nebenkosten dienen vornehmlich dazu, hohe Zahlungen des Mieters zu verhindern und dadurch das Inkassorisiko des Vermieters zu verringern (PETER FERTIG, Offene Fragen bei den Nebenkosten, mp 1999 S. 73). Sie sind im Mietvertrag dadurch gekennzeichnet, dass der Gesamtbetrag im Zeitpunkt des Vertragsschlusses unbekannt ist und von einer Abrechnungsperiode zur anderen variiert, was nur zum einen Teil auf die Instabilit�t der Kosten der betroffenen Drittleistungen zur�ckzuf�hren ist. Zum anderen Teil spielt das unterschiedliche Verbraucherverhalten sowohl der Mieter untereinander als auch eines und desselben Mieters im Laufe der Zeit eine Rolle (z.B. Warmwasserverbrauch, Heizung). �ber diese Faktoren hat der Vermieter bei der Festsetzung des Akontobetrages keinen �berblick, was auch der Mieter ohne Weiteres erkennen kann. Obschon mancher Mieter bei Abschluss eines Mietvertrages vermuten mag, dass die BGE 132 III 24 S. 29Akontozahlungen zur Tilgung der aus den Nebenkosten zu erwartenden Schuld ausreichen werden, ist diese Erwartung im Hinblick auf die erkennbaren Unsicherheiten ohne besondere Zusicherung seitens des Vermieters nicht berechtigt und kann nicht bewirken, dass er den �bersteigenden Betrag nicht oder nicht in vollem Umfang zu tragen h�tte. Falls die Beschr�nkung der Nebenkosten auf einen bestimmten Betrag f�r einen Mietinteressenten eine notwendige Bedingung f�r den Abschluss des Mietvertrages darstellt, ist ihm zuzumuten, sich diesbez�glich zu vergewissern. Andernfalls ist der Vermieter umso weniger zu entsprechender Aufkl�rung von sich aus verpflichtet, je h�her der Nettomietzins und je geringer sich im Verh�ltnis dazu die zu erwartende Nachzahlung ausnimmt. Da im Mietrecht die Parteien frei sind, f�r die vom Mieter zu �bernehmenden Nebenkosten Akontozahlungen zu vereinbaren oder nicht, muss auch zul�ssig sein, vom Mieter nur eine tief bemessene Akontozahlung zu verlangen, wie die Vorinstanz zutreffend erkannte. Die f�r diesen Fall von den Kl�gern angestrebte Verwirkung des Restanspruchs liefe darauf hinaus, zu verhindern, dass sich der Vermieter mit geringen Akontozahlungen begn�gt und die Nebenkosten auf diese Weise zugunsten des Mieters vorfinanziert. Eine derartige L�sung w�rde einen Eingriff in die Vertragsfreiheit bedeuten, die sich letztlich zum Nachteil des Mieters auswirkt. Sie entbehrt jeglicher Rechtsgrundlage. Die von den Kl�gern postulierte Typisierung der Akontovereinbarungen �ber die Mietnebenkosten l�sst sich aus den dargelegten Gr�nden nicht mit dem Schutz des Vertrauens des Mieters bez�glich der H�he der effektiv zu zahlenden Nebenkostenforderung begr�nden. Vielmehr hat die normative Auslegung der betreffenden Abreden ausschliesslich aufgrund der konkreten Verh�ltnisse zu erfolgen.
5.1.2 Die im Werkvertragsrecht geregelten Rechtsfolgen der �berschreitung eines "ungef�hren Kostenansatzes" gem�ss Art. 375 Abs. 1 OR treten nur ein, wenn der Unternehmer dem Besteller eine Kostensch�tzung im Sinne eines Richtpreises gegeben hat und dieser Kostenvoranschlag bei Vertragsschluss als Gesch�ftsgrundlage diente (ZINDEL/PULVER, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 1-4 zu Art. 375 OR). Kein ungef�hrer Kostenansatz im Sinne dieser Bestimmung ist dagegen verabredet, wenn die Parteien lediglich vereinbart haben, der Preis sei nach Aufwand des Unternehmers zu berechnen (ZINDEL/PULVER, a.a.O., N. 8 zu Art. 374 OR). Da die H�he der Akontozahlungen aber nicht generell die Zusicherung eines BGE 132 III 24 S. 30ungef�hren Kostenansatzes darstellt (vgl. E. 5.1.1 hiervor), fehlt es an diesen Voraussetzungen f�r die analoge Anwendung werkvertraglicher Regeln, wie sie im bereits erw�hnten Urteil der Einzelrichterin des Zivilgerichts Basel-Stadt bef�rwortet wird (ebenso FERTIG, a.a.O., S. 76). Sieht der Mietvertrag vor, dass der Mieter die Nebenkosten zu tragen und daran monatliche Anzahlungen zu leisten hat, �ber die der Vermieter j�hrlich abrechnen muss, ist f�r den Mieter klar ersichtlich, dass er f�r die Nebenkosten grunds�tzlich zahlungspflichtig ist, und zwar nach Massgabe des Verbrauchs (a.A. WEBER, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 2 zu Art. 257b OR). Im �brigen beurteilt sich die Frage, ob ein Kostenvoranschlag vorliegt, auch im Werkvertragsrecht nach den konkreten Umst�nden. Dass Art. 373 Abs. 1 OR als analog anwendbare werkvertragliche Regel von vornherein ausser Betracht f�llt, bedarf keiner weiteren Er�rterung, kann doch im Hinblick auf die getroffene Abrechnungsabrede keine Rede davon sein, die Parteien h�tten die Verg�tung "zum voraus genau bestimmt" (Art. 373 Abs. 1 OR).
5.2 Nach dem Gesagten besteht kein Anlass f�r eine Vermutung, wonach die Akontozahlungen den j�hrlich f�r die Nebenkosten geschuldeten Betrag ungef�hr decken. Besondere Umst�nde, welche die Kl�ger h�tten zur Annahme berechtigen k�nnen, sie seien nur verpflichtet, f�r Nebenkosten etwa den j�hrlichen Gesamtbetrag ihrer Akontozahlungen zu leisten, machen die Kl�ger nicht geltend und sind nicht ersichtlich.
6. 6.1 Auch die weiteren Einw�nde der Kl�ger verfangen nicht.
6.1.1 Um einen vorbehaltenen Nebenpunkt, �ber den das Gericht nach der Natur des Gesch�fts zu entscheiden hat (Art. 2 Abs. 2 OR), kann es sich hinsichtlich der Zahlung der Nebenkosten schon darum nicht handeln, weil aus dem angefochtenen Urteil in tats�chlicher Hinsicht nicht hervorgeht, dass die Parteien diesen Punkt besprochen, dar�ber aber keinen Konsens gefunden h�tten (vgl. zum Begriff des Vorbehalts BUCHER, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 4 zu Art. 2 OR). Zudem hat der erstinstanzliche Richter in diesem Zusammenhang zutreffend festgehalten, dass auch �ber diesen Punkt eine Einigung zustande gekommen sei. Die Parteien h�tten vorgesehen, dass an die Nebenkosten monatlich Fr. 150.- akonto bezahlt und j�hrlich �ber diese exakt abgerechnet werde. Soweit sich die Kl�ger auf einen versteckten Dissens berufen, gehen sie sinngem�ss selbst davon aus, dass dieser nicht zu einer BGE 132 III 24 S. 31Vertragsaufl�sung f�hren w�rde. Damit greift wiederum die normative Vertragsauslegung, die aufgrund der konkreten Umst�nde erfolgen muss (E. 5.1.2 und 5.2 hiervor).
6.1.2 Die Kl�ger werfen der Vermieterschaft wie bereits im kantonalen Verfahren culpa in contrahendo vor. Die daraus abgeleitete Haftung beruht auf der �berlegung, dass die Parteien sich w�hrend der Vertragsverhandlungen nach Treu und Glauben zu verhalten haben. Mit dem Eintreten in Verhandlungen ergeben sich zwangsl�ufig gegenseitige Verpflichtungen (BGE 121 III 350 E. 6c S. 354 mit Hinweisen). Dazu geh�rt insbesondere, dass die Parteien einander in gewissem Masse �ber Tatsachen unterrichten, die den Entscheid der Gegenpartei �ber den Vertragsschluss oder dessen Bedingungen beeinflussen k�nnen (BGE 105 II 75 E. 2a S. 80).
Die Kl�ger lasten dem Rechtsvorg�nger der Beklagen als haftungsbegr�ndendes Verschulden an, dass er sie in den Vertragsverhandlungen nicht von sich aus darauf hingewiesen habe, dass er nur f�r einen Teil der mutmasslich anfallenden j�hrlichen Nebenkosten monatliche Anzahlungen verlangen werde. Indem sie zur Begr�ndung anf�hren, sie h�tten die Wohnung nicht erhalten, wenn sie sich ihrerseits nach der effektiven H�he erkundigt h�tten, geben sie zu erkennen, dass sie diesbez�glich Zweifel hegten, was sich wiederum nicht mit ihrem Argument vertr�gt, sie h�tten mit Nebenkosten im Umfang der Akontozahlungen gerechnet. Ins Gewicht f�llt indes, dass die Kl�ger nach den f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz die Nebenkostenabrechnungen, die stets mehr als das Doppelte ihrer Vorauszahlungen ausmachten, jahrelang anstandslos bezahlten. Daraus durfte die Vermieterschaft auf Genehmigung schliessen, wie auch immer sich die Vertragsverhandlungen gestaltet haben m�gen. Wenn die Kl�ger nach Jahr und Tag darauf zur�ckkommen wollen, handeln sie ihrerseits treuwidrig. Im �brigen wurde bereits er�rtert, dass es f�r den Mieter einen finanziellen Vorteil bedeutet, geringe Anzahlungen leisten zu m�ssen. Davon durfte auch der Vermieter ausgehen. Ein entsprechender Aufkl�rungsbedarf war f�r ihn nicht erkennbar, weshalb er insoweit keine Informationspflicht verletzt hat.
6.1.3 Nach dem erstinstanzlichen Urteil, das die Vorinstanz durch Verweisung zu seinem Eigenen gemacht hat, liegt in der Abmachung, eines monatlichen Akontobetrages von Fr. 150.- f�r die Nebenkosten keine Angabe �ber einen Preis, da bei der Akontozahlung definitionsgem�ss erst nach Vorliegen der Abrechnung BGE 132 III 24 S. 32feststeht, wie viel f�r die vom Vermieter erbrachte und vom Verbraucherverhalten der Mieter abh�ngige Leistung entrichtet werden muss. Demgegen�ber steht ein Preis von vornherein fest und muss nicht mittels einer Abrechnung ermittelt werden. Die kantonalen Gerichte lehnten es daher ab, auf eine Irref�hrung �ber den Preis der Wohnung im Sinne von Art. 3 lit. b UWG zu schliessen.
Die Kl�ger wenden dagegen in der Berufung ein, die Vermieterschaft habe das Mietobjekt zu einem Bruttomietzins (Nettomietzins inkl. Nebenkosten) von Fr. 3'100.- ausgeschrieben, obwohl der Vermieter gewusst habe, dass dem Mieter monatlich effektiv Kosten von Fr. 3'300.- anfallen w�rden. Wie die Wohnung ausgeschrieben war, geht indessen aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor, und die Kl�ger erheben keine ausreichend substanziierten Sachverhaltsr�gen gem�ss Art. 63 oder Art. 64 OG, weshalb auf diese Behauptung nicht weiter einzugehen ist. Im �brigen zeigen die Kl�ger nicht auf und ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Erw�gungen der kantonalen Gerichte gest�tzt auf den festgestellten Sachverhalt gegen Bundesrecht verstossen sollen.
Art. 257a-257b OR,
art. 18 et 257a al. 2 CO,
Art. 4 Abs. 2 VMWG,
Art. 18 VMWG suite... ,
Art. 373 Abs. 1 OR,
Art. 257a Abs. 2 OR,
Art. 18 Abs. 1 BGE 132 III 24 S. 28,
Art. 375 Abs. 1 OR,
Art. 375 OR,
Art. 374 OR,

References: BGE 
 BGE 
 Art. 257
 Art. 257
 BGE 
 Art. 18
 BGE 
 Art. 18
 Art. 4
 Art. 257
 BGE 
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 Art. 18
 BGE 
 Art. 375
 Art. 375
 Art. 374
 BGE 
 Art. 257
 Art. 373
 Art. 2
 BGE 
 BGE 
 Art. 3
 Art. 63
 Art. 64

Art. 257

art. 18

Art. 4

Art. 18

Art. 373

Art. 257

Art. 18
 BGE 

Art. 375

Art. 375

Art. 374