Source: http://drfulopedina.hu/ugyved-budapest/kell-adozni-a-megtartott-foglalo-utan
Timestamp: 2020-07-06 03:19:29+00:00

Document:
megtartott foglaló adózása | dr. Fülöp Edina ügyvéd
2018-11-13 Témakör: Blog ingatlanügyekről, Ingatlan adásvétel, Ingatlanjog, Ügyvéd Budapest Nincs hozzászólás
I. Mi a foglaló?
A foglaló olyan szerződést biztosító mellékkötelezettség, melynek célja a szerződés teljesítésének ösztönzése, a jogügylet komolyságának támogatása. Amennyiben a szerződés realizálódik, a foglaló a vételárba beszámít és azzal együtt képez jövedelmet. Kérdés az, hogy meghiúsulás esetén az eladó által kapott és ezáltal nála maradó foglaló összege adóköteles jövedelem-e, vagy a kivételi körbe tartozik.
„A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.”.
A fentiek alapján tehát megállapíthatjuk, hogy amennyiben a vevő felelős az adásvételi szerződés meghiúsulásáért, úgy az eladó a vevőtől kapott foglaló összegét megtarthatja.
A foglalót megközelíthetjük 2 szempontból.
A foglaló az eladó számára bevétel, a bevétel pedig a személyi jövedelemadó alapjának számít.
A személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint „Bevétel a magánszemély által bármely jogcímen és bármely formában – pénzben (e törvény alkalmazásában ideértve a készpénz-helyettesítő eszközt is), és/vagy nem pénzben – mástól megszerzett vagyoni érték.
II. Foglaló, mint kárátalány?
A másik megközelítés alapján azonban a foglaló adójogi természetének minősítése szerint kárátalány. Amennyiben pedig kárátalány, úgy nem képezheti adó alapját, ugyanis adómentes a kártérítés a jövedelmet pótló kártérítés kivételével.
A törvény alapján „A jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni a következő bevételeket:
a) azt a bevételt, amely e törvény 1. számú melléklete szerint adómentes, vagy más törvény rendelkezése alapján személyi jövedelemadó kötelezettség nem terheli;”
„6. A károk megtérülése, a kockázatok viselése körében adómentes:
6.1. az a juttatás, amelyet a magánszemély kap
a) mint károsult, jogszabályban meghatározott feltételek szerint, közadakozásból, vagy a munkáltatójától segélyként, támogatásként elemi kár (ideértve a martinsalak felhasználása miatt a lakást, lakóépületet ért kárt is), katasztrófa (pl. környezeti vészhelyzet), tűzkár, baleset esetén, különösen lakás helyreállítása, újjáépítése céljából,
c) kártalanításként (ideértve a kisajátítással összefüggő járulékos költségek megtérítését, valamint a kisajátítás alapjául szolgáló közérdekű célra megvásárolt ingatlan vételárát is), kárpótlásként, kártérítésként, sérelemdíjként, kivéve a jövedelmet pótló kártalanítást, kárpótlást és kártérítést,”
III. A Legfőbb Bíróság álláspontja
A Legfelsőbb Bíróság kifejtette álláspontját, miszerint abban az esetben, amikor a vevő felelős a szerződés meghiúsulásáért, és ekkor az eladó a foglaló összegét megtartja, az az eladó kárainak enyhítését szolgálja. Az eladónál maradó foglaló átalány kártérítésnek minősül, így az az Szja. tv. szerint adómentes jövedelem, a személyi jövedelemadó alapjánál bevételként nem vehető figyelembe.
IV. A Legfelsőbb Bíróság egy másik álláspontja
A Kúria (a Legfelsőbb Bíróság leánykori nevén) álláspontja szerint a foglaló olyan szerződést biztosító mellékkötelezettség, melynek célja a szerződés tejesítésének ösztönzése, a jogügylet komolyságának támogatása. A szerződés teljesítése során a foglaló értéke a vételár értékébe beleszámít, azzal együtt képez jövedelmet. Azonban mi a helyzet a szerződés meghiúsulása esetén, amikor az eladónál marad a foglaló? Adóköteles jövedelemnek minősül a foglaló összege vagy a korábban hivatkozott kivételek közé tartozik?
A Kúria álláspontja szerint két esetet kell megkülönböztetni. Az egyik esetben az eladónak a szerződés meghiúsulása kárt is okoz, míg a másik esetben nem. Az első esetben – amikor az eladónak kára keletkezik – a felek a szerződésben külön megállapodtak abban, hogy a foglaló kárátalány szerepét is betöltheti.
Amikor az eladónak nem keletkezik kára, úgy a foglaló nem lép valaminek a helyében, nem pótol valamit – szemben a kártérítéssel -, hanem pluszként jelentkezik, azaz jövedelemnek minősül, nem tartozik a kivételek közé, nem adómentes.
V. Összegezve
Fentiekből megállapítható, hogy foglaló általánosan nem minősülhet adómentes jövedelemnek.
Abban az esetben, ha a foglaló összegénél nagyobb összegű kára keletkezett az eladónak, amiért kártérítést is kapott, úgy a foglaló összegén felüli kártérítési összeg adómentesnek minősül. A foglaló minősítése minden esetben egyedi mérlegelést igényel, bizonyítási és felszámolási kérdéseket vethet fel.
VI. Mit nézzünk meg hogy el tudjuk dönteni melyik kategóriába tartozunk?
– az ingatlan adás-vételi szerződés tartalmazta-e, hogy a foglalót a felek kárátalánynak tekintik-e,
– ha az ügylet meghiúsul eladóként keletkezett-e és milyen mértékű ténylegesen bizonyítható kárunk.
Amennyiben tehát az szja-törvény 1. számú mellékletének 6. pontja nem alkalmazható, az ügylet meghiúsulása miatt az eladó felet megillető foglaló egyéb jövedelem.
VII. Mennyit kell fizetni a megtartott foglaló után?
1. 15 százalék személyi jövedelemadót
2. 19,5 százalék ehót.
12/2014. számú közigazgatási elvi határozat
Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: „Ptk.”) 6:185. § (3) bekezdése
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: „Szja tv.”) 4. § (2) bekezdése, 7. § (1) bekezdése
EBH 2004/1119. számú jogeset
Kfv.I.35.500/2012. ügyszámú felülvizsgálati eljárás
Utolsó frissítés: 2018. nov. 13.
Téma: foglaló adózása, foglaló elvesztése

References: Bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 Kúria 
 Bíróság 
 Kúria