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Timestamp: 2019-10-14 02:18:43+00:00

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Blimo GmbH Immobilienverwaltung : Service
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Verwaltungs-ABC - kleine Einweisung in die Hausverwaltung!
Die Verwaltung einer WEG ist vielseitig und mit vielen Fachbegriffen verbunden. Wir möchten Ihnen einige wichtige erläutern.
Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Sondereigentum kann also nicht nur an der in sich abgeschlossenen Wohnung begründet werden, sondern auch an außerhalb der Wohnung liegenden Räumen, sofern diese verschließbar sind. Bei der Begründung von Wohnungseigentum muss zur Eintragung ins Grundbuch der Eintragungsbewilligung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt werden ->Sondereigentum
Insbesondere bei der Abrechnung von Nebenkosten/Betriebskosten gegenüber einem Mieter sind "Ausschlussfristen" zu beachten. Siehe hierzu weiter unter ->"Nachzahlung"
Das WEG enthält in § 29 Abs. 3 die Bestimmung, dass der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechung vor der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung vom Verwaltungsbeirat geprüft werden soll. Dazu stellt der Verwalter alle erforderlichen Unterlagen (Rechnungen, Belege, Kontoauszüge,...) zur Einsichtnahme im Büro zur Verfügung. Die Prüfung richtet sich nach den allgemeinen Prüfungsgrundsätzen der rechnerischen und sachlichen Richtigkeit. Die zutreffende Zuordnung der Ausgaben auf die Kostenkonten und die Anwendung der richtigen Kostenverteilungsschlüssel spielen bei der Belegprüfung eine besondere Rolle.
-> "Nebenkosten
Ein Beschluss wird von den anwesenden (und ggf. vertretenen) Eigentümern auf der Eigentümerversammlung gefasst. Beim Beschluss ist Einstimmigkeit grundsätzlich nicht erforderlich.
Sind Kfz-Stellplätze im Freien mit Überdachung, befinden sich im Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum kann an ihnen nicht begründet werden können. In den meisten Teilungserklärungen werden Carports jeweils als Sondernutzungsrechte einem Sondereigentum zugewiesen.
Grundstücke können mit sogenannten Dienstbarkeiten belastet werden. Als Dienstbarkeiten an fremden Grundstücken kennt das BGB die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und den Nießbrauch.
Eigentümer ist grundsätzlich nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Ausnahmen hiervon sind nur der Erbfall und der Eigentumserwerb durch den Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung.
In Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheiden die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss. Die Beschlussfassung erfolgt grundsätzlich in einer Versammlung der Wohnungseigentümer. Ohne Versammlung ist ein Beschluss nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss (Umlaufbeschluss) schriftlich erklären. Die Wohnungseigentümerversammlung ist danach der vorrangige Entscheidungsträger für Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums. Die Vorbereitung und Leitung der Versammlung gehört zu den wesentlichen Aufgaben des Verwalters.
Wohnungseigentum wird durch vertragliche Einräumung oder durch eine Teilungserklärung der Grundstückseigentümer begründet. Da auch hier wie bei allen anderen Grundstücksgeschäften die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist, kann die Situation entstehen, dass zwar das Grundgeschäft durchgeführt wurde, die Eintragung jedoch noch nicht erfolgt ist. Damit stellt sich zwangsläufig die Frage, ob auf die werdenden Wohnungseigentümer bereits die Vorschriften des WEG Anwendung finden, ob sie z.B. Beschlüsse anfechten können oder zur Zahlung der Kosten und Lasten verpflichtet sind.
Eine Garage ist "räumlich abgeschlossen". An Garagen – auch Tiefgaragenplätzen – kann daher Sondereigentum begründet werden.
Ein Garten ist nicht "räumlich abgeschlossen" und daher immer und zwingend Gemeinschaftseigentum. Ohne anderslautende Vereinbarung in der Teilungserklärung steht daher die Gartennutzung allen Eigentümern einer Wohnungseigentumsanlage zur gemeinschaftlichen Nutzung offen. An Gartenflächen können jedoch "Sondernutzungsrechte" begründet und einzelnen Eigentümern zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden.
Das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum eines Dritten stehen, sind gemäß § 1 Abs. 5 WEG Gemeinschaftseigentum. Ferner gehören gem. § 5 Abs. 2 WEG Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, zum Gemeinschaftseigentum.
Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die wichtige Regelungen zum Sondereigentum, zur Wohnanlagennutzung, zur Stimmrechteverteilung oder der Kostenverteilung enthält. Sie ist die Grundlage für alles, was die Wohnungseigentümer untereinander beachten sollen. In einigen Fällen können hier abweichende Regelungen vom Wohnungseigentumsgesetz, welches sonst verpflichtend ist, getroffen werden.
Die Gemeinschaftsordnung ist ein Bestandteil der Teilungserklärung, die wiederum im Grundbuch verankert wird. Die Gemeinschaftsordnung ist fest mit dem Wohnungseigentum verbunden und gilt auch für Rechtsnachfolger. Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, ist aber ratsam, falls es Unstimmigkeiten zwischen den Eigentumseinheiten gibt. Falls keine Gemeinschaftsordnung vorliegt, gelten die Bestimmungen des Wohneigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuches. Es ist daher vor dem Kauf einer Eigentumswohnung wichtig, sich über den Inhalt der Gemeinschaftsordnung zu informieren. Denn diese enthält: Untersagung gewerblicher oder beruflicher Tätigkeiten, Regeln zur Tierhaltung, Instandsetzung, Verwalterbestellung, Vorschriften für Hausmusik und Gartennutzungsverordnungen. Sogar die Verpflichtung, bei einer bestimmten Uhrzeit die Haustür abzuschließen, kann hier definiert werden.
Die Miteigentümer tragen gemäß §16 Abs. 2 WEG die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Unter dem Begriff Hausgeld fallen die zeitanteiligen Vorschusszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten gemäß dem gültigen Wirtschaftsplan. Der Begriff Hausgeld ist dem auch häufig verwandten Begriff "Wohngeld" vorzuziehen, um Verwechslungen mit den auch als Wohngeld bezeichneten öffentlichen Mietzuschüssen zu vermeiden.
Die Abrechnung der Heizkosten ist grundsätzlich nach dem jeweiligen Verbrauch vorzunehmen. Die Einzelheiten, namentlich die Aufteilung zwischen dem nach tatsächlichen Verbrauch abzurechnenden Anteil der Heizkosten und dem nach Fläche abzurechenden Anteil der Heizkosten regelt die Heizkostenverordnung.
Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt in § 21 Abs. 5 Nr. 4, dass zur ordnungsgemäßen Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört. Die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage ist zwingender Bestandteil der Jahresabrechnung.
Die Erstellung der Jahresabrechnung ist eine der wesentlichsten Pflichten des Verwalters, die ihre gesetzliche Grundlage in § 28 Abs. 3 WEG findet. Die Jahresabrechnung ist eine zeitnah zu erstellende geordnete Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Wirtschaftsjahres. Sie muss übersichtlich und für einen nicht geschulten Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung eines sachverständigen Dritten nachvollziehbar sein.
Erwerber und Veräußerer treffen im Kaufvertrag Regelungen zum Beispiel über den Übergang des Besitzes, der Kosten, Lasten und Nutzungen. Der Erwerber tritt in alle Rechte und Pflichten gegenüber der Gemeinschaft ein.
Die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren ist seitens der Rechtsprechung bereits seit längerer Zeit anerkannt. Eine Bestimmung in einer Gemeinschaftsordnung ist wirksam, wonach die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, dem Verwalter eine Ermächtigung zur Einzahlung von Wohngeldern im Lastschriftverfahren zu erteilen.
Unter einer Mehrhausanlage versteht man eine Eigentümergemeinschaft, die aus mehreren, ggf. gleichartigen Wohngebäuden besteht. Regelmäßig wird hierzu in der Teilungserklärung vereinbart, dass jedes Haus eine sogenannte "Untereigentümergemeinschaft" bildet und die Mitglieder dieser Untereigentümergemeinschaft allein über die ihr Haus betreffenden Angelegenheiten beschließen.
Ist der Wohnwert einer Wohnung beeinträchtigt, beispielsweise durch einen Ausfall der Heizung, Lärm durch Bauarbeiten, Schimmelbildung aufgrund von Mängeln der Bausubstanz o.ä., steht dem Mieter ein Anspruch auf Minderung des Mietzinses zu.
Die Höhe der Minderung richtet sich immer nach dem Grad der Beeinträchtigung des Wohnwertes im Einzelfall. Pauschale Aussagen zur Höhe des jeweils angemessenen Minderungsbetrages sind daher nicht möglich.
Die Minderung wird regelmäßig in einem bestimmten Prozentsatz von der Miete berechnet.
Entgegen einer noch immer weit verbreiteten Meinung ist maßgeblich für die Berechnung des Minderungsbetrages nicht der Kaltmietzins, sondern der Bruttomietzins, also einschließlich der geschuldeten Nebenkostenvorauszahlung. Bei der anschließenden Nebenkostenabrechnung sind daher, wenn eine Minderung des Mietzinses vorgenommen wurde, nicht die tatsächlich geleisteten Zahlungen auf die Nebenkosten zu berücksichtigen, sondern die Berechnung ist so vorzunehmen, als wenn der Mieter die geschuldeten Vorauszahlungen auf die umlagefähigen Nebenkosten in voller Höhe geleistet hätte.
Für die "Beeinträchtigung des Wohnwertes" ist es im Übrigen auch unerheblich, ob diese Beeinträchtigung durch den Vermieter verursacht oder auch nur überhaupt beeinflusst werden kann. So können z.B. auch Bauarbeiten auf der Straße vor dem Haus oder Baulärm durch Bauarbeiten im Nachbarhaus oder auf der gegenüberliegenden Straßenseite unter Umständen zu einer Minderung des Mietzinses berechtigen.
Der Miteigentumsanteil dient der gerechten Verteilung von Umlagen oder Beteiligungen. So lässt sich mit Hilfe des Miteigentumsanteils gerecht ermitteln, mit welchem Anteil sich jeder Wohnungseigentümer an etwaigen Kosten für Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnamen beteiligen muss. Doch auch für die Nebenkostenabrechnung können die Miteigentumsanteile als Berechnungsschlüssel herangezogen werden. Der Miteigentumsanteil spielt zudem bei der Eigentümerversammlung eine entscheidende Rolle. Denn gültige Beschlüsse dürfen im Rahmen dieser Versammlung nur getroffen werden, wenn über 50 Prozent der Miteigentumsanteile durch die anwesenden Eigentümer vertreten sind. Nicht zuletzt ist der Miteigentumsanteil auch die Grundlage für Gebrauchs- und Nutzungsregelungen sowie für Versicherungsbelange.
Nachzahlungen werden bei Wohnungseigentumsanlagen erst durch die Beschlussfassung über die jeweilige Wohngeldabrechnung fällig und können daher auch noch nach Jahren erhoben werden.
Hiervon zu unterscheiden sind die Nachzahlungen, die ein Mieter aufgrund einer Nebenkostenabrechnung/Betriebskostenabrechnung an den Vermieter/Wohnungseigentümer zu leisten hat. Für diese gilt kraft Gesetzes grundsätzlich eine Ausschlussfrist von einem Jahr nach Ablauf eines Abrechnungszeitraumes.
Als Nebenkosten bezeichnet man bei Mietverhältnissen die vom Mieter neben der Kaltmiete zu zahlenden Betriebskosten Im Sinne der Betriebskostenverordnung.
Die Begriffe Nebenkosten/Betriebskosten und "Hausgeld sind nicht deckungsgleich. Denn zum Hausgeld zählen auch Positionen wie die Instandhaltungsrücklage, Reparaturkosten und die Verwaltungskosten einschließlich der Verwaltungsgebühr, die bei Mietverhältnissen über Eigentumswohnungen nicht vom Wohnungseigentümer dem Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung weiterberechnet werden können.
Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 13 WEG , soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren. Der Wohnungseigentümer ist echter Alleineigentümer. Er kann die Wohnung u.a. übereignen, vermieten oder nutzen sowie z.B. die innere Aufteilung der Räume verändern.
Durch Vereinbarung oder aber auch Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung können Einschränkungen vorgenommen werden, beispielsweise die Zulässigkeit einer Vermietung nur an bestimmte Personen.
Der Begriff "ordnungsgemäße Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Nach § 14 Abs. 1 WEG ist ordnungsgemäß, was dem geordneten Zusammenleben der Gemeinschaft dient und den Interessen der Gemeinschaft nach billigem Ermessen entspricht. Allgemein fallen unter die ordnungsgemäße Verwaltung Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung und normale Nutzung des Wohnungseigentums gerichtet sind.
Gemäß § 24 Abs. 6 WEG ist über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse eine Niederschrift zu erstellen. Das Gesetz regelt zwar nicht, wer die Erstellung der Niederschrift vorzunehmen hat. Die Erfüllung dieser Pflicht obliegt in der Regel jedoch dem Verwalter, es sei denn, die Versammlung überträgt sie durch Beschluss einem anderen Teilnehmer/Protokollführer.
Das Protokoll muss vom Protokollführer, einem Eigentümer und, wenn ein Verwaltungsbeirat besteht, auch von dessen Vorsitzendem unterschrieben werden.
Ständig wird der Verwalter mit Rechtsfragen seiner Kunden konfrontiert. Er sollte sich daher darüber im Klaren sein, inwieweit er rechtsberatend tätig sein darf und welche Honorierung vereinbart werden kann.
Die Renovierungsfristen in Mietverträgen, also die Zeiträume, nach denen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, dürfen nicht "starr" vereinbart werden. Vielmehr sind hier Formulierungen wie "im Allgemeinen" o.ä. erforderlich, um so auch einem unterdurchschnittlichen Abnutzungsgrad durch den Mieter Rechnung tragen zu können. Starre Renovierungsfristen können nach der Rechtsprechung – je nach der Formulierung im Einzelfall – sogar zu einer gänzlichen Unwirksamkeit der Regelung über die Vornahme der Schönheitsreparaturen führen.
Die Erhaltung (Renovierung) und damit auch die Schönheitsreparaturen obliegen nach dem Gesetz und entgegen einer weit verbreiteten Meinung grundsätzlich dem Vermieter. Nur durch entsprechende Regelungen im Mietvertrag wird diese von Gesetzes wegen dem Vermieter obliegende Pflicht auf den Mieter übertragen. Auch wenn dies in fast allen Mietverträgen der Fall ist, gibt es keine "Übung" oder ein "Gewohnheitsrecht", nach dem auch ohne eine solche Vereinbarung im Mietvertrag der Mieter die Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat. Renovierungsfristen
Das Sondereigentum ist gesetzlich nicht definiert. Nach dem WEG setzt sich das Wohnungseigentum aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen. Sondereigentum kann nur an abgeschlossenen Räumen begründet werden. Das Sondereigentum entsteht gemäß § 2 WEG bei Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag oder durch Teilung.
Sondernutzungsrecht ist die Befugnis, Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer zu gebrauchen und die Vorteile daraus (Nutzungen) zu ziehen. Ein Sondernutzungsrecht kann nicht nur einem Eigentümer allein, sondern auch mehreren Wohnungseigentümern gemeinsam zugewiesen werden (beispielsweise bei einer Mehrhausanlage die Waschküche eines Hauses für die Wohnungseigentümer dieses einen Hauses).
Die vorherige Angabe beabsichtigter Beschlusspunkte in der Tagesordnung ist für die Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, §23 Abs. 2 WEG .
Aus diesem Grund sind von einzelnen Eigentümern gewünschte Tagesordnungspunkte dem Verwalter rechtzeitig mitzuteilen, damit dieser sie auf die Tagesordnung setzen und so eine wirksame Beschlussfassung ermöglichen kann.
Ohne vorherige Mitteilung in der Tagesordnung sind unter „Sonstiges“ keine Beschluss­fassungen von grundsätzlicher Bedeutung zulässig.
Teileigentum ist das ->“Sondereigentum“ an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, also beispielsweise einer Garage, einem Tiefgarageneinstellplatz oder einer gewerblich genutzten Einheit (z.B. einem Laden oder einem Büro).
Die Umlageschlüssel für die einzelnen Hausgeldpositionen und Nebenkostenpositionen/Betriebskostenpositionen müssen vereinbart sein.
Bei einer Vermietung von Eigentumswohnung sollte der betreffende Eigentümer unbedingt darauf achten, dass der in der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Umlageschlüssel auch für die Abrechnung der Nebenkosten/Betriebskosten innerhalb des Mietverhältnisses mit seinem Mieter vereinbart wird, um sonst erforderliche komplizierte Umrechnungen zu vermeiden.
Ein so genannter Umlaufbeschluss gem. § 23 Abs. 3 WEG ermöglicht einen Beschluss außerhalb einer Versammlung im schriftlichen Verfahren. Diesem müssen alle Eigentümer zustimmen, auch wenn innerhalb einer Versammlung ein Mehrheitsbeschluss ausreichend gewesen wäre.
In vielen Teilungserklärungen finden sich sogenannte „Veräußerungsbeschränkungen“, welche den Verkauf eines Sondereigentums von der Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters oder aber auch einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft abhängig machen.
Hiervon sollte sich jedoch niemand abschrecken lassen, denn grundsätzlich hat ein veräußernder Eigentümer einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zu dem beabsichtigten Verkauf. Nur in begründeten Ausnahmefällen darf diese Zustimmung verweigert werden, beispielsweise dann, wenn bekannt ist, dass der durch den Erwerb in die Eigentümergemeinschaft eintretende Eigentümer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann/will.
Von daher ist diese Zustimmung grundsätzlich eine reine Formsache. Das Erfordernis einer solchen Zustimmung stellt jedoch im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft sicher, dass der Verwalter weiß, wer tatsächlich Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist. Die Übertragung/der Verkauf an andere Miteigentümer sowie an nahe Angehörige ist regelmäßig von diesem Zustimmungserfordernis ausgenommen.
Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Die Bildung eines Beirates ist gesetzlich nicht vorgeschrieben Der Beirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
Die Vollmacht ist die durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht. Der Umfang der Bevollmächtigung wird dabei stets von dem Vollmachtgeber bestimmt. Da ein Wohnungseigentumsverwalter in keinem öffentlichen Register aufgeführt ist, ist dem Verwalter zur Vermeidung von Rechtsunsicherheiten im Rahmen seiner Rechtsgeschäfte mit Dritten seitens der Eigentümergemeinschaft eine entsprechende Vollmacht auszustellen.
Vollmachten sind auch erforderlich, wenn sich ein Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümerversammlung von einer anderen Person vertreten lassen will. Manchmal wird diese Vertretungsmöglichkeit in Teilungserklärungen auf eine Vertretung durch andere Wohnungseigentümer oder den Verwalter beschränkt. Zum Nachweis der Bevollmächtigung ist regelmäßig eine schriftliche Vollmacht vorzulegen. Die Bevollmächtigung und damit das Recht zur Beteiligung an den Abstimmungen über die Beschlussfassungen ist vom Verwalter zu überprüfen.
Vorauszahlungen sind einmal von Wohnungseigentümern auf das „Hausgeld“ und außerdem von Mietern auf die umlagefähigen Nebenkosten zu leisten.
Die Festsetzung der Vorauszahlungen auf das Hausgeld erfolgt durch Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über den ->“Wirtschaftsplan“.
Die Vorauszahlungen auf die umlagefähigen Nebenkosten/Betriebskosten müssen im Mietvertrag vereinbart werden. Hier ist bei gestiegenen Nebenkosten/Betriebskosten eine Anpassung durch einseitige Erklärung des Vermieters auf eine angemessene Höhe möglich, wie umgekehrt der Mieter auch unter Umständen eine Herabsetzung der Nebenkosten verlangen kann, wenn sich bei den Abrechnungen regelmäßig höhere Erstattungsbeträge ergeben.
Die Fälligkeit, also der Zeitpunkt, zu dem die Vorauszahlungen zu leisten sind (ob monatlich oder quartalsweise, zu Beginn oder zum Schluss eines solchen Zeitraumes) ergibt sich für das Wohngeld aus der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan oder eine Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung.
Bei Mietverhältnissen ergibt sich die Fälligkeit aus dem Mietvertrag oder auch dem Gesetz (bei einer – regelmäßig – monatlich zu zahlenden Miete gemäß § 556 b BGB bis zum dritten Werktag eines jeden Monats).
Eine Vereinbarung setzt voraus, dass alle WEG-Mitglieder mitwirken. Es dürfen keine stimmberechtigten EIgentümer fehlen und es gibt keine Enthaltungen. Im Gegensatz zu einem Beschluss muss für eine Vereinbarung Einstimmigkeit vorliegen.
Der Wirtschaftsplan ist die Rechtsgrundlage für die Anforderung des Wohngeldes bis zum Vorliegen des endgültigen Jahresergebnisses in Form der Hausgeldabrechnung. Auch nach Genehmigung der Jahresabrechnung bleibt der Wirtschaftsplan als Anspruchsgrundlage gegenüber ausgeschiedenen Wohnungseigentümern bestehen.
-> "Hausgeld"
Wohnungseigentum ist das “Sondereigentum“ an zu Wohnzwecken dienenden Räumen.
Die Zwangsverwaltung spielt neben einer etwaigen Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen eines Schuldners durch Zwangsversteigerung eine nicht unerhebliche Rolle. Der Gläubiger wird hier nicht aus der Substanz eines Grundstückes bzw. einer Eigentumswohnung, sondern aus den laufenden Erträgen, wie beispielsweise den Mieteinnahmen, befriedigt.
Das Eigentum an der Wohnung verbleibt dem säumigen Wohnungseigentümer, die Verwaltung geht jedoch auf den Zwangsverwalter über.
Hausverwaltung ist Vertrauenssache! Aus diesem einfach Grundsatz heraus hat der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter eine Checkliste erstellt, welche bei der Auswahl der "richtigen" Verwaltung helfen soll.

References: § 29
 § 21
 § 1
 § 5
 §16
 § 21
 § 28
 § 13
 § 14
 § 24
 § 2
 §23
 § 23
 § 556