Source: https://jus.com.br/artigos/81490/obras-em-condominio-durante-a-pandemia
Timestamp: 2020-05-30 20:17:37+00:00

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Obras em condomínio durante a pandemia - Jus.com.br | Jus Navigandi
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Marcus Fabio Segurasse Resinente
Introdução: No dia 11/03/2020 a OMS (Organização Mundial da Saúde) decretou estado de pandemia em decorrência do novo coronavirus (Covid-19). Em razão disso, após mensagem do Presidente da República[1], o Congresso Nacional, publicou em 20/03/2020 o Decreto Legislativo nº 6, reconhecendo a ocorrência do estado de calamidade pública. Na sequência passamos a conviver diariamente com inúmeras medidas publicadas pelos governos Federal, Estadual e Municipal. Nesse contexto inicial diversas atividades foram suspensas por determinação legal ou por mera orientação. Considerando o sistema adotado pelo país, é possível a realização de obras em condomínios? O presente artigo, longe de pretender esgotar o debate, deseja ser mais uma fonte de pesquisa para as diversas possibilidades que se apresentam.
1. Análise biomédica do Contágio Do Covid-19
Evidente que por se tratar de um artigo jurídico, na há a mínima pretensão de abordar, de forma técnica, os aspectos biomédicos do covid-19.
Entretanto, para analisar objetivamente a possibilidade ou não de realização de obras em condomínios é necessário entendermos um pouco mais a respeito da forma de transmissão do coronavirus.
Segundo o Ministério da Saúde[2] uma pessoa contaminada pode transmitir o vírus das seguintes formas:
Aperto de mãos (sendo a principal forma de contágio);
Espirro e Tosse;
Para se proteger, o Ministério da Saúde descreve diversas ações, das quais podemos destacar:
Manter distância mínima de cerca de 2 metros de qualquer pessoa tossindo ou espirrando;
Evitar abraços, beijos e aperto de mãos;
Em relação ao grupo de risco, em especial pessoas acima de 60 anos, a orientação, segundo o referido órgão, é FICAR EM CASA.
2. Distanciamento Social, Isolamento, Quarentena e Lockdown
Outro aspecto importante passa pela análise dos conceitos de distanciamento social, isolamento, quarentena e lockdown.
Distanciamento social – é a redução de interação entre pessoas para reduzir a velocidade de transmissão. O distanciamento social pode ser na modalidade ampliada ou seletiva. Na modalidade ampliada o distanciamento na se aplica a grupo específicos e tem como objetivo evitar a aglomeração de pessoas. Enquadra-se nessa hipótese o fechamento de escolas, cancelamento de eventos, shows, estímulo ao teletrabalho (quando possível). Atividades ao ar livre não são proibidas desde que observado o distanciamento mínimo de 2 metros entre as pessoas. Na modalidade seletiva apenas os grupos de risco ficam isolados.
Isolamento – dirigido apenas a pessoas doentes sintomáticas, podendo esse isolamento ser realizado em casa ou em unidade hospitalar.
Quarentena – muito similar ao isolamento, todavia direcionado a uma pessoa ou grupo de pessoas que foram possivelmente expostas à doença que se pretende controlar. Pessoas que chegam de países com o histórico da doença, ou navios de cruzeiros, por exemplo, podem ser isolados. A quarentena pode ser voluntária ou mandatória
Lockdown – é o nível mais alto de segurança com bloqueio total, inclusive de algumas atividades essenciais. Essa modalidade é como um toque de recolher, podendo haver necessidade de autorização por parte das autoridades para sair de casa, por exemplo.
É importante lembrar que no Brasil foi adotado o sistema de Distanciamento Social Ampliado (DSA) e que já há orientação para transição para o sistema de Distanciamento Social Seletivo (DSS)[3] [4]
Verificado esses dois importantes pontos – forma de contágio e sistema adotado pela país – podemos passar à análise das normas e princípios vigentes.
3. Das medidas de enfrentamento da emergência e o Projeto de Lei 1.179/2020
No dia 06/02/2020 o Governo Federal sancionou a Lei 13.979 que dispõe sobre as medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública decorrente do coronavirus.
A referida norma, entretanto, não dispõe de qualquer medida restringindo a realização de obras, principalmente se considerarmos a modalidade adotada pelo país no combate ao coronavirus e as formas de disseminação da doença.
Em 03/04/2020 o Senado Federal aprovou o texto do Projeto de Lei 1.179/2020 que dispõe sobre a Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de direito privado (RJET).
O Projeto de Lei dedicou um capítulo exclusivo para condomínio edilício no qual confere ao síndico, em caráter emergencial, o poder para restringir ou proibir, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos a realização de reuniões e festividades.
Segundo o artigo 11, I e II do referido projeto:
“Art. 11. Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:
I – restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo coronavirus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;
II – restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do coronavirus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.
Note que o legislador não fala objetivamente a respeito da realização de obras, mas de “reuniões e festividades”, o que, por óbvio, não se enquadra na hipótese em análise.
É o parágrafo único, entretanto, que abordará essa questão ao afirmar que “não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou realização de benfeitorias necessárias.”
Aqui o legislador perdeu uma excelente oportunidade para tratar de forma mais clara a questão (o que ainda pode ser revisto, considerando que o Projeto de Lei foi recebido na Câmara dos Deputados no dia 13/04/2020 para análise).
O Senador Antonio Anastasia (PSD/MG), autor do projeto, em sua justificação, esclareceu que desejou criar restrições temporárias para a realização de obras[5], ressalvando as de natureza estrutural ou necessárias.
Evidente que o legislador não consegue contemplar todas as hipóteses, todavia, considerando que na data em que o projeto foi votado no Senado já estava claro o modelo de controle do contágio adotado pelo país (DSA), seria oportuno considerar obras já iniciadas e outras que não se enquadram no conceito de benfeitoria necessária.
A despeito disso, é importante notar que o legislador usou as expressões “restringir” e “proibir”, havendo clara distinção entre as duas expressões.
Enquanto o verbo “proibir” é uma ordenação para que não se faça algo, o verbo restringir é sinônimo de limitar.
A distinção desses dois conceitos é importante para uma análise mais acurada da possibilidade ou não de realização de obras.
4. As obras de caráter estrutural e as benfeitorias necessárias: necessidade de mitigação desse último conceito
Com o devido respeito ao legislador, mas ao ressalvar a possibilidade de realização de obras de caráter estrutural e as benfeitorias necessárias ele falou o óbvio.
A proibição de realização de obra estrutural põe em risco não só a estrutura física, mas as vidas dos condôminos e moradores; não haveria necessidade de tal previsão na norma.
De igual modo, as benfeitorias necessárias - que são aquelas que se destinam à conservação do imóvel conforme disciplina o artigo 96, §3º da Lei 10.406/2002 – não podem ser vedadas sob risco de comprometimento do bem e principalmente das vidas.
O grande debate, conforme exposto no ponto anterior, são as situações que não se enquadram nos conceitos de obra estrutural ou benfeitoria necessária, mas que igualmente demandam alguma urgência.
Tomemos duas situações distintas: (i) uma mulher grávida que está fazendo obra para receber o bebê que nascerá dentro do período da pandemia; (ii) casal que vive de aluguel, mas adquiriu um imóvel em condomínio e iniciou as obras antes da decretação do estado de emergência.
Necessária a mitigação do conceito de “obra necessária”, já que essa pode ser facilmente comprovadas.
O mero embelezamento (obras voluptuárias) ou a realização de obras úteis, de fato podem ser suspensas e os contratos de empreitada ou afins podem ser renegociados com fundamento na teoria da base objetiva do negócio jurídico, tendo em vista a ocorrência de fato novo, superveniente e que afeta e desequilibre diretamente a relação.
Trata-se de buscar a solução mais justa e equânime possível, considerando os aspectos intrínsecos de cada situação.
5. O Direito de Vizinhança em consonância com as regras de distanciamento social e a necessidade de uma análise contextual
Como já abordado, o Brasil não adotou o sistema de lockdown para controle da disseminação do contágio do coronavirus.
As medidas, na realidade, foram tomadas com um único objetivo: evitar aglomerações.
Por essa razão é que houve a determinação para fechamento de clubes, parques, cinemas, teatros e, no caso dos condomínios, das áreas comuns.
Alguns prédios, visando dar mais efetividade às medidas de controle, suspenderam o acesso à entregadores de restaurantes, farmácias e outros serviços de delivery.
Evidente que nenhuma ação será mais efetiva do que as medidas pessoais de higiene e cuidado, isso porque, ainda que os condomínios adotem políticas de restrição, elas não se aplicam aos próprios moradores, que, por inúmeras razões, necessitam entrar e sair do prédio.
Qual o risco que sofre um morador que está efetivamente cumprindo o isolamento? Ainda que saia da sua unidade privativa, adotando as medidas de higiene e segurança, certamente não sofrerá contágio.
Nesse aspecto vejamos o que disciplina o artigo 1.277 da Lei 10.406/2002:
“Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”
Em igual sentido, o artigo 1.336, IV do mesmo diploma disciplina que é dever do condômino não utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego e salubridade.
Como o presente artigo aborda a realização de obras no período do coronavirus, vamos considerar apenas os aspectos de sossego e de saúde, começando por esse último.
Iniciamos o tópico falando que o objetivo das autoridades de saúde e de vigilância sanitária é evitar aglomerações, por isso as medidas de fechamento foram direcionadas para locais onde essa concentração ocorre.
Inobstante a isso, atividades como ir ao supermercado e farmácia não foram suspensas, sendo de extrema importância que as pessoas observem as medidas de higiene e proteção individual para evitar o contágio conforme abordado no tópico 1.
Quem está mais exposto a risco de contágio: o indivíduo no supermercado ou aquele isolado dentro de casa?
Qual a diferença entre permitir o acesso de uma empregada doméstica, uma babá ou um pedreiro? Todos acessarão igualmente o condomínio, cabendo ao morador, importante repetir, adotar as medidas de higiene e segurança para evitar o contágio.
A proibição só faria sentido se o condomínio estivesse em situação de isolamento total, o que sabemos não se tratar da realidade.
Certamente o leitor atento dirá que o pedreiro provocará barulhos e que isso poderá prejudicar a saúde e também o sossego.
Sabemos que a clausura pode causar aumento na irritabilidade e no estresse e o barulho de uma obra poderia ampliar esses sintomas, principalmente se considerarmos o atual número de pessoas em home office.
O barulho igualmente interfere no sossego, embora, quem reside em condomínio, especialmente os edilícios, já estão habituados a esse tipo de situação.
Essa, inclusive, é outra questão relevante: a característica própria de cada condomínio.
Em um edifício onde predominam pessoas aposentadas, a realização de obras durante o dia é algo que certamente já fazia parte da rotina; prédios com um ou dois apartamentos por andar também possibilitam a diminuição de contato e circulação.
Por isso é imprescindível a análise contextual, principalmente para não impor àquele que precisa realizar uma obra um ônus desigual e injusto.
Criar regras específicas para atender situações pontuais parece ser mais sensato do que simplesmente proibir a realização de obras que não sejam estruturais ou necessárias do ponto de vista normativo.
A inflexibilidade poderá ocasionar demandas processuais que certamente seriam evitadas apenas pela utilização do bom senso.
Reduzir o período de uso de ferramentas de impacto, determinar que os trabalhadores utilizem os EPIs, fiscalizando-os, são algumas das medidas que poderiam ser adotadas nessas situações, solicitar que nos andares mais baixos seja utilizada a escada ao invés do elevador de serviço.
Evidente que tais medidas, respeitados outros entendimentos, aplicam-se somente aos condomínios de edifício; o próprio Projeto de Lei 1.179/2020 aborda exclusivamente esse modelo; os condomínios de casas, portanto, teriam mais liberdade para realização de obras diante de suas características.
6. Da necessidade de observar a existência de normas Estaduais e Municipais diante da recente decisão do Supremo Tribunal Federal
No dia 15/04/2020 o Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual, decidiu que além do Governo Federal, os Governos Estaduais e Municipais têm poder para determinar regras de isolamento[6].
A maioria aderiu a proposta do Ministro Edson Fachin a respeito da necessidade de que o artigo 3º da Lei 13.979/2020 também seja interpretado de acordo com a Constituição Federal.
Segundo o ilustre Ministro “as regras constitucionais não servem apenas para proteger a liberdade individual, mas também o exercício da racionalidade coletiva, isto é, da capacidade de coordenar as ações de forma eficiente”.
Claro que não é a intenção do artigo debater a decisão manifestada pelo STF, mas tão somente alertar para o fato de que Estados e Municípios, dentro das suas realidades, podem legislar sobre o assunto.
Ao permitir, porém, que Estados e Municípios legislem a respeito das regras de isolamento – o que já é previsto no artigo 23, II da Constituição – o STF reforçou o argumento de que as medidas devem ser analisadas dentro do contexto em que estão inseridas.
Condomínios e condôminos possuem realidades distintas e a necessidade de obra, repita-se, pode não ser de ordem estrutural ou normativa, mas por outros aspectos igualmente relevantes.
Oportuno apenas ressaltar que é competência privativa da União legislar sobre matéria de Direito Civil, questão que já foi enfrentada pelo próprio STF no julgamento das ADI 1007[7] e 1042[8].
7. Posições doutrinárias e judiciais acerca do tema
O tema está distante de ser uma questão pacífica.
O ilustre professor André Luiz Junqueira, por exemplo, em artigo publicado no dia 03/04/2020[9], data da votação da PL 1.179/20 pelo Senado Federal, ao comentar a redação do parágrafo único do artigo 15 (atual artigo 11) assim afirmou:
“a redação do parágrafo único não parece ser a mais acertada, ao mencionar ‘obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias’ foi suprimida o mais importante adjetivo: urgente. Mesmo obras e benfeitorias necessárias, sejam comuns ou exclusivas, podem ser postergadas pela conveniência e, nesse caso, segurança ou saúde. Além disso, obras necessárias, mas não urgentes, podem ser objeto de restrição, como redução de pessoas que trabalham para reduzir a rotatividade e aglomeração. Mais adequado seria simplesmente citar que não se aplicam tais restrições e proibições para obras e benfeitorias urgentes”.
Segundo o professor, as obras, mesmo necessárias do ponto de vista normativo – já que não houve nenhuma observação nesse sentido – poderiam ser postergadas em nome da saúde e segurança.
Mas se as medidas de saúde e segurança estão sendo observadas em que proporção os riscos estão sendo ampliados, mormente se as pessoas não estão totalmente isoladas?
E as que estão de fato isoladas, qual o risco de contaminação considerando a ausência de exposição às formas de contágio?
O Ministério Público de Sergipe, através da Recomendação 11/2020[10], orientou síndicos e condomínios que para realização de obras em áreas comuns e nas unidades condominiais fossem adotadas as regras de segurança, em especial o distanciamento social das famílias.
A 2ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo concedeu liminar em mandado de segurança impetrado por um condomínio permitindo o ingresso de trabalhadores da construção civil nas obras em curso no interior do condomínio.[11]
Em semelhante tom foi a decisão da Doutora Ana Paula da Veiga Carlota Miranda, da 8ª Vara Cível de Cuiabá, proferida no dia 27/03/2020, diante da proibição, pelo síndico, de acesso de prestadores de serviços ao apartamento do casal de moradores, autores da ação.[12]
Segundo a nobre magistrada o síndico “deveria se ater a prevenção em áreas comuns e orientação quanto as demais questões inerentes ao condomínio. Com efeito, é possível regulamentar o acesso às áreas comuns, mas não se deve proibir que moradores, prestadores de serviço e funcionários do lar adentrem a unidade residencial do condômino quando autorizados pelo proprietário da unidade”.
Verifica-se, ainda, que todas as medidas adotadas pelos condomínios foram no sentido de fechamento das áreas comuns, justamente para promover o distanciamento social recomendado pelas autoridades de saúde e vigilância sanitária.
Embora o presente artigo trate do tema relacionado a realização de obras, apenas para demonstrar como a ausência de bom senso pode ocasionar demandas judiciais desnecessárias, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina, no dia 10/04/2020, concedeu tutela de urgência para autorizar que uma moradora pudesse realizar sua mudança.[13]
Esse mesmo Tribunal, porém, mesmo com a decisão do Governador do Estado em permitir a retomada de algumas atividades, entre elas a da construção civil, negou pedido dos donos de um apartamento localizado no Centro de Florianópolis de retomar a reforma do imóvel.[14]
Em Brasília, o magistrado do 19º Juizado Especial Cível, concedeu tutela provisória em favor de condomínio para impedir que um proprietário iniciasse obras de reforma.[15]
Na decisão, o Doutor Renato Castro Teixeira Martins abordou os prejuízos que poderiam ser acarretados àqueles que estão em home office e homeschooling.
O que precisamos saber, entretanto, em qual contexto essa obra está inserida? É uma simples reforma de melhoria e o proprietário já reside no imóvel? Se for assim a decisão foi acertada. Mas e se estivermos diante de alguém que possui outras necessidades, como sair do aluguel ou gravidez?
É o caso da desempregada Jaqueline Speroto, 37 anos, grávida de 6 meses e com aluguel vencido.[16]
É razoável que uma pessoa nessas condições seja impedida de realizar reforma para poder morar no apartamento? Não comungo desse entendimento.
Novamente, insisto para que as questões sejam analisadas dentro de um contexto e não de forma generalizada, sob pena de causarmos danos ainda maiores àqueles que, por efetiva necessidade, precisam realizar obra de reforma.
Feita a análise dos aspectos biomédicos do contágio do Covid-19 em conjunto com o sistema que foi adotado no Brasil, entendo, salvo melhor juízo, que a realização de obras de reforma deve ser analisada dentro do contexto em que estão inseridas.
Evidente que as partes – moradores e condomínios - devem adotar medidas que estejam em consonância com as orientações dos órgãos de saúde e vigilância sanitária.
Dessa forma é aconselhável que – demonstrada a real necessidade da obra e os prejuízos reais que a eventual proibição causará –, os trabalhadores da obra utilizem os equipamentos de proteção individual (EPIs), em especial quando entrarem, saírem ou quando estiverem em áreas comuns, observando também as orientações acerca da higienização.
Além disso, é recomendável que:
Permaneçam na unidade, evitando acesso desnecessário às áreas comuns;
Mantenham o distanciamento social recomendado pelas autoridades de saúde;
Não utilizem o elevador de serviço em conjunto com outros moradores;
Evitem tocar em superfícies fora da unidade privativa;
Estabeleçam um acordo para limitar a um período específico o uso de ferramentas de impacto.
Evidente que são sugestões de medidas que podem ser adotadas e que, certamente, contribuirão para evitar a judicialização da discussão, ainda mais nesse momento mais delicado.
Oportuno destacar que o condomínio deverá estar atento às regras estabelecidas pela NBR 16280/2014, em especial, em relação às obras que necessitarem de ART/RRT.
[1] Fonte: https://bit.ly/mensagem93-2020-Presidencia
[2] Fonte: https://bit.ly/ministeriosaudecovid-19
[3] Fonte: https://bit.ly/reduacaoisolamento
[4] Fonte: https://bit.ly/isolamento-quarentena-lockdown
[5] Fonte: https://bit.ly/justificacaoPL1129-2020. Página 12.
[6] Fonte: https://bit.ly/STF-regras-isolamento-governos
[7] Fonte: https://bit.ly/STFADI1007. Acesso realizado em 26/04/2020.
[8] Fonte: https://bit.ly/STFADI1042. Acesso realizado em 26/04/2020.
[9] Fonte: https://bit.ly/artigo-AndreJunqueira-PL1179. Acesso realizado em 15/04/2020.
[10] Fonte: https://bit.ly/MPSE-orientacao. Acesso realizado em 13/04/2020.
[11] Fonte: https://bit.ly/TJSP-liminar-obra-condomínio. Acesso realizado em 13/04/2020
[12] Fonte: https://bit.ly/TJMT-empregado-apartamento. Acesso realizado em 13/04/2020
[13] Fonte: https://bit.ly/TJSC-mudanca-condominio-covid19. Acesso realizado em 16/04/2020.
[14] Fonte: https://bit.ly/TJSC-reforma-impedimento-covid19. Consulta realizada em 16/04/2020.
[15] Fonte: https://bit.ly/TJDF-reforma-covid19. Acesso realizado em 16/04/2020.
[16] Fonte: https://bit.ly/reforma-gravida-desempregada-aluguel. Acesso realizado em 16/04/2020.
Advogado Especialista em Direito do Consumidor pela FGV (MBA) Especialista em Direito dos Contratos pela FGV (MBA) Membro do Conselho Editorial da Editora Impetus Ex-Coordenador da Assessoria Jurídica do PROCON-RJ
RESINENTE, Marcus Fabio Segurasse. Obras em condomínio durante a pandemia. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 25, n. 6167, 20 maio 2020. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/81490. Acesso em: 30 maio 2020.

References: artigo 11
 artigo 96
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 3
 artigo 23
 artigo 15
 artigo 11