Source: https://www.sluzebnosc.info/niska-kwota-rekompensaty-za-sluzebnosc-przesylu-material-421.html
Timestamp: 2020-05-31 00:17:35+00:00

Document:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 14-08-2017
Przez moje działki przechodzi rurociąg gazu o długości 120 m plus pas ochronny – całość zajmowanego terenu to ok. 720 m2. Pisałem o ustanowienie służebności w drodze ugody. Przedsiębiorca przesyłowy wyliczyli za ustanowienie służebności rekompensatę w kwocie 1100 zł. Wydaje mi się, że to mało. Co powinienem teraz zrobić?
Przedsiębiorstwo branży gazowniczej prawdopodobnie dąży do maksymalizacji swego zysku – co jest typowe dla kapitalizmu i znakomitej większości podmiotów gospodarczych.
Prawu właściwa jest, między innymi, precyzja. Jest ona w przypadku służebności lub korzystania z cudzego gruntu bez tytułu prawnego tym bardziej potrzebna, ponieważ regulacje prawne są za mało precyzyjne.
Poza powierzchnią (gazociągu oraz strefy ochronnej wokół niego) istotne może okazać się umiejscowienie cudzej instalacji oraz przeznaczenie gruntu (z uwzględnieniem planów zagospodarowania przestrzennego). Typowe zasiewy rolnicze na ogół nie kolidują z gazociągami, ale ograniczenia dotyczą głównie umiejscowienia drzew (a ich korzenie bywają bardzo długie) oraz często krzewów. Instalacja gazownicza może utrudniać zabudowę – duże znaczenie praktyczne ma często umiejscowienie takiej instalacji „na planie działki”.
Skoro dotychczas nie doszło do ustanowienia żadnej służebności, zatem w kategoriach Kodeksu cywilnego ma miejsce posiadanie służebności (art. 352 K.c.). To istotna okoliczność prawna.
Każde posiadanie (ustawowo określone w art. 336 K.c.), w tym posiadanie służebności, znajduje się pod ochroną prawa cywilnego przed bezprawnym naruszeniem posiadania (art. 342 i następne K.c.). Cudza instalacja należy do jej właściciela – ustawodawca podkreślił to (w art. 49 K.c.) zwłaszcza w odniesieniu do instalacji stanowiących składnik przedsiębiorstwa; takie instalacje z pewnością nie są częściami składowymi nieruchomości gruntowych (art. 46 – art. 48 K.c.).
Ustawodawca wiele zagadnień pozostawił do uregulowania podmiotom, które są zaangażowane w służebność (art. 286 i następne K.c.) lub są zainteresowane ustanowieniem służebności. Zdarza się, że stan rzeczy często skutkuje nieporozumieniami lub poczuciem pokrzywdzenia jednej ze stron. Także wtedy, gdy formalnie (według dokumentów) „wszystko jest w porządku”. Właśnie dlatego warto zwracać uwagę na szczegóły i unikać nieporozumień. Jedną z sensownych decyzji ustawodawcy było nie tylko ustanowienie przepisów poświęconych służebności przesyłu (od art. 3051 do art. 3054 K.c.) – choć przydałoby się ich doprecyzowanie – ale także to, że niewątpliwe stało się, że na drogę sądową o ustanowienie służebności jest uprawniony wystąpić także właściciel nieruchomości (art. 46 K.c.), przez którą przeprowadzono (lub ma zostać przeprowadzona) instalacja wchodząca w skład jakiegoś przedsiębiorstwa. W bardzo wielu aspektach trzeba odpowiednio (a więc przez analogię) stosować przepisy o służebnościach gruntowych (art. 286 i następne K.c.); właśnie z tym wiąże się sporo problemów praktycznych – bo przepisy o służebnościach gruntowych praktycznie odpowiadają realiom sprzed ponad połowy stulecia (Kodeks cywilny obowiązuje od ponad 60 lat).
O wysokości wynagrodzenia za korzystanie z cudzego gruntu (czy to w oparciu o tytuł prawny, czy to bez tytułu prawnego) decydują strony takiej relacji (właściciel nieruchomości oraz np. właściciel jakiejś instalacji) albo decyduje sąd. Przedsiębiorstwom łatwiej jest zamawiać ekspertyzy specjalistyczne, ale również osoba prywatna jest uprawniona zamówić taką usługę. Ceny na wolnym rynku są na ogół niższe od wynagrodzenia biegłych sądowych za analogiczne czynności specjalistyczne – podkreślam to, ponieważ w dotyczących korzystania z nieruchomości sporach sądowych sądy na ogół powołują biegłych sądowych (np. z zakresu szacowania wartości nieruchomości lub z zakresu geodezji).
Służebności mogą być ustanawiane nieodpłatnie albo za wynagrodzeniem. Brakuje nie tylko odgórnych („urzędowych”) tabel lub wskaźników, które pozwalałyby łatwo wyliczyć wysokość wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości (np. na podstawie służebności), ale także brakuje rozróżnienia wynagrodzenia w sensie ścisłym od refundacji kosztów (zwłaszcza stałych) oraz (niekiedy) od odszkodowania (w poprawnym rozumieniu).
Właściwie rozumiane wynagrodzenie (np. związane z wykonywaniem służebności) to pożytek właściciela nieruchomości (czyli coś oczywistego w świetle art. 140 K.c.). Jeśli zabraknie oddzielenia wynagrodzenia od innych ważnych okoliczności o znaczeniu finansowym, to zwiększa się ryzyko nieporozumień. Najczęściej właściciele (niekiedy posiadacze) nieruchomości mają prawny obowiązek uiszczać podatki „gruntowe” (np. podatek od nieruchomości lub podatek rolny). Chodzi o obowiązek cykliczny. Jeżeli umowa między właścicielem nieruchomości a podmiotem korzystającym z jego gruntu (np. w związku z jakąś instalacją) lub dotyczące takich okoliczności orzeczenie sądowe zawiera wyłącznie określenie „wynagrodzenie”, to na ogół podmiot zobowiązany do zapłacenia wynagrodzenia czuje się wolny od obowiązku refundacji stosownej części kosztów bieżących (zwłaszcza związanych z opodatkowaniem nieruchomości). Nawet w przypadku wysokiego wynagrodzenia po iluś latach efekt ekonomiczny może okazać się mało atrakcyjny dla właściciela gruntu – nie dość tego, że będzie na nim ciążył (bardzo prawdopodobny) obowiązek zapłacenia podatku od kwoty wynagrodzenia, to jeszcze będzie miał obowiązek płacić „podatki gruntowe”.
Jest jeszcze inny problem – sposób płacenia wynagrodzenia. Jednorazowa wypłata jest wygodna dla zobowiązanego (raz zapłacą i mają spokój) oraz dla uprawnionego (większa kwota się przydaje). Jednak świadczenia okresowe (np. raz do roku) mogą wspomagać budżet (np. domowy) w okresach trudnych (np. braku pracy lub po przejściu na emeryturę). Co więcej, przyjęcie jednorazowego świadczenia może okazać się problematyczne w przypadku zbycia nieruchomości – zwłaszcza odpłatnie (np. na podstawie umowy sprzedaży lub umowy zamiany): zbywca przyjął wynagrodzenie, a nabywca (np. kupujący) będzie zobowiązany płacić „podatki gruntowe”. Zatajenie przyjęcia jednorazowego wynagrodzenia przez zbywcę (dość często spotykane) może skutkować sporami prawnymi, np. dotyczącymi odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i następne K.c.).
Prawo w Polsce obowiązujące nie stawia wymogu ujawniania służebności (np. służebności przesyłu) w księdze wieczystej (w księgach wieczystych); służebności wpisuje się do ksiąg wieczystych na wniosek osoby zainteresowanej. Jeżeli wniosku nie ma (bo ludzie lubią „oszczędzać” np. na opłatach sądowych), to faktycznie księga wieczysta odbiega od rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości – tak bywa nie tylko w związku ze służebnościami (można by tej problematyce poświęcić obszerne opracowanie). Jeżeli dochodzi do ustanowienia służebności, to w akcie notarialnym powinien zostać zawarty wniosek o wpis służebności we właściwych księgach wieczystych – wraz ze zleceniem załatwienia sprawy przez notariusza.
Pan jest właścicielem nieruchomości, więc to Pan jest uprawniony ustanowić służebność obciążającą przysługujące Panu prawo własności. Do ustanowienia służebności wystarczy złożenie przez Pana oświadczenia w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Oczywiście zdaję sobie sprawę ze znaczenia aspektu ekonomicznego, ale – w zakresie samych konstrukcji prawnych – bezprzedmiotowe jest występowanie do przedsiębiorcy o ustanowienie służebności; przecież obciążona służebnością byłaby Pańska nieruchomość, a nie nieruchomość owego przedsiębiorcy.
Choć Pan jest uprawniony wystąpić na drogę sądową o ustanowienie służebności przesyłu – art. 3054 K.c. w związku z art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – to jednak wcześniej Pan mógłby wezwać właściciela gazociągu do ugody (art. 917, art. 918 K.c.). Wezwanie do ugody mogłoby być nawet (przynajmniej) dwuetapowe lub dwuaspektowe. Wpierw mogłoby to być wezwanie do negocjacji, w którym można by wskazać Pańskie oczekiwania lub żądania; list polecony byłoby dobrze wysłać „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”. W grę mogłoby wchodzić też (kierowane do sądu rejonowego) zawezwanie do próby ugodowej; być może kierującego posiedzeniem pojednawczym sędziego (art. 184-186 K.p.c.) przyczyniłby się do zawarcia ugody, a poza tym opłata sądowa od zawezwanie do próby ugodowej jest niska. Zawartą ugodę (gdyby została zawarta) należałoby przedstawić sądowi do akceptacji – by mogła stanowić podstawę ewentualnej egzekucji (art. 776 i następne K.p.c.).
Daleki jestem od zastępowania rzeczoznawcy majątkowego, ale kwota przez Pana wskazana wydaje się zbyt niska – zwłaszcza wtedy, gdyby miała obejmować różne zagadnienia i związane z nimi koszty (a więc faktycznie skutkować zdjęciem obowiązków z przedsiębiorstwa lub jego pracowników). Proszę się zastanowić nie tylko nad periodycznością (albo jednorazowością) faktycznego wynagrodzenia (pożytku w rozumieniu art. 140 K.c.) za wykonywanie służebności na Pańskim gruncie, ale także nad następującymi zagadnieniami (z którymi wiążą się wydatki):
wynagrodzeniem za wcześniejsze (przed ustanowieniem służebności) korzystanie z Pańskiego gruntu, czyli za tak zwane bezumowne korzystanie z nieruchomości (art. 224 i następne K.c.);
refundacją stosownej części kosztów podatkowych;
poniesieniem kosztów czynności notarialnych oraz opłat sądowych (w „księgach wieczystych”);
wysokość, tryb i czas wypłacania odszkodowania (np. za szkody w uprawach lub w wyposażeniu nieruchomości.

References: art. 336
 art. 49
 art. 48
 art. 3051
 art. 3054
 art. 140
 art. 158
 art. 3054
 art. 626
 art. 918
 art. 140