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Hausverwaltung kommt Pflichten nicht nach
Dieses Thema "ᐅ Hausverwaltung kommt Pflichten nicht nach - Immobilienrecht" im Forum "Immobilienrecht" wurde erstellt von SKa, 29. April 2016.
SKa Forum-Interessierte(r) 29.04.2016, 08:49
Welche Rechte hat ein Eigentümer einer WEG, wenn die Hausverwaltung trotz mehrmaliger Nachfrage keine Rechnungen übersendet, mit der er gegenüber dem FA die haushaltsnahen Dienstleistungen nachweisen kann? Wäre eine Möglichkeit, das Hausgeld einzubehalten? Es könnte ja sein, dass von Seiten der HV keine Rechnungen bezahlt worden sind.
ISpeech Senior Mitglied 29.04.2016, 12:59
AW: Hausverwaltung kommt Pflichten nicht nach
Dazu ist der Verwalter nicht verpflichtet, außer es wurde explizit vereinbart. Rechnungseinsicht beim Verwalter kann jeder Eigentümer und Mieter. Termin vereinbaren und los gehts. Geld einbehalten geht auch nicht, weil der einzelnen Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet ist das Hausgeld zu zahlen. Der Verwalter hat nur einen Vertrag mit der Gemeinschaft.
jurfo V.I.P. 29.04.2016, 18:13
Dazu ist der Verwalter nicht verpflichtet, außer es wurde explizit vereinbart.
Doch, es geht aber nicht um die Rechnungen an sich, sondern um den Nachweis der haushaltsnahen Dienstleistungen gegenüber dem Finanzamt. Zur Ausstellung dieses Nachweises ist der Verwalter verpflichtet. Er muß dies allerdings nicht kostenlos machen.
ISpeech Senior Mitglied 29.04.2016, 19:06
Zur Ausstellung dieses Nachweises ist der Verwalter verpflichtet.
jurfo V.I.P. 29.04.2016, 19:54
ISpeech Senior Mitglied 29.04.2016, 22:28
Achso meinst du das. Ich glaube wir haben beide Recht. Grundsätzlich gehört es nicht zu den Aufgaben eines Verwalters, er muss dies aber machen, wenn es beschlossen wird und hat dann Anspruch auf Sondervergütung.
jurfo V.I.P. 29.04.2016, 23:38
Nein, auch ohne Beschluß ist der Verwalter verpflichtet eine Bescheinigung auszustellen.Dies hat auch das AG Neuss so gesehen, auch wenn es hier gegen die Eigentümer entschieden hat.
ISpeech Senior Mitglied 02.05.2016, 11:32
Da halte ich weiter dagegen.
Das KG Berlin hat in seinem Urteil vom 16.04.2009 (Az.: 24 W 93/08) geschrieben:
Entgegen der Rechtsansicht der Vorinstanzen stand der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz sowohl für die Erweiterung der Aufgaben der Verwalterin bezüglich der Erstellung einer Steuerbescheinigung nach § 35a EStG für jeden Wohnungseigentümer, als auch bezüglich der dafür an die Verwalterin zu zahlenden Zusatzvergütung zu. ... Insbesondere ist die Übertragung dieser Zusatzaufgabe auf die Verwalterin ebenso wie die vereinbarte Vergütung mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung vereinbar
Die Ausstellung einer solchen Bescheinigung ist keine Verwalteraufgabe gem. § 27 WEG, kann aber als Zusatzaufgabe mehrheitlich gem. § 21 Abs. 3 WEG beschlossen werden. Wird es beschlossen, hat der Verwalter Anspruch auf Sondervergütung, weil es eben keine Aufgabe gem. § 27 WEG ist, sondern eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung. Siehe hierzu Rn. 10 des o.g. Urteils:
Die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung für die Erweiterung der Aufgaben der Verwalterin und die dafür beschlossene Sondervergütung folgt entgegen der Rechtsansicht der Vorinstanzen aus § 21 Abs. 1 und 3 WEG. Bei der Festlegung der Aufgaben der Verwalterin handelt es sich um eine Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 21 Abs. 3 WEG, bei der dafür festzulegenden Vergütung um Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 WEG. Für beides steht der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kompetenz zur Regelung durch Mehrheitsbeschluss zu.
Explizit hat das KG offen gelassen, ob die Gemeinschaft die Erstellung einer Steuerbescheinigung für jeden Wohnungseigentümer an sich ziehen kann. Weiterhin wurde explizit nicht entschieden, ob die Jahresabrechnung so aufbereiten sein muss, dass der einzelne Wohnungseigentümer Steuerermäßigungen i.S.v. § 35 EStG beim Finanzamt gelten machen kann (siehe Rn. 11 des o.g. Urteils).
Das KG hat in Rn. 13 eindeutig entschieden, dass die Zusatzaufgabe (Erstellung Bescheinigung + Sondervergütung) dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Wäre die Bescheinigung eine Pflichtaufgabe des Verwalters, wäre der Beschluss hierüber nichtig. Das die Bescheinigung nicht zu den Pflichaufgaben (weder als Nebenpflicht noch aus § 242 BGB) gehört steht in Rn. 24.
Der Auffassung hat sich das AG Öhringen (04.09.2009; 1 C 239/09) und AG Hamburg (09.09.2009; 49 C 157/09) angeschlossen.
Das AG Neuss (29.06.2007; 74 I 106/07) hat vor der obergerichtlichen Entscheidung des KG Berlin auch nichts anderes entschieden. In Rn. 14 steht:
So, wie der einzelne Wohnungseigentümer verlangen kann, dass ihm der Verwalter seinen Anteil an der Zinsabschlagsteuer bescheinigt, damit er die Steuer anteilig vom Finanzamt erstattet bekommt, kann der einzelne Wohnungseigentümer auch verlangen, dass ihm der Verwalter die Ihn betreffenden, anteiligen haushaltsnahen Dienstleistungen in der Ausgabesumme bescheinigt. Nicht aber kann der einzelne Wohnungseigentümer verlangen, dass der Verwalter diese Bescheinigung kostenfrei erstellt. ... Für das bereits mindestens im gesamten Wirtschaftsjahr 2006 bestehende Verwaltungsjahr ist die Erstellung einer Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen, welche erst seit der Veröffentlichung erforderlich wurde, keinesfalls als mit der üblichen Verwaltervergütung erfasste Regelleistung anzusehen.
Die nächste Instanz (LG Düsseldorf vom 08.02.2008; 19 T 489/07) hat die Beschwerde wegen des geringen Wertes abgewiesen, obwohl erkannt wurde, dass möglichweise die Entscheidung ob in der Abrechnung die haushaltsnahen Dienstleistungen aufzunehmen sind, von grundsätzlicher Bedeutung sein können. Die Entscheidung darüber hat 1 Jahr später das KG Berlin übernommen. Eine andere obergerichtliche Entscheidung in dieser Angelegenheit ist mir nicht bekannt.
Auch das AG Bremen (03.06.2007; 111a II 89/2007) und die nächste Instanz (LG Bremen; 19.05.2008; 4 T 438/07) hat eindeutig entschieden, dass der Verwalter nicht verpflichtet ist die haushaltsnahen Dienstleistungen in die Jahresabrechnung aufzunehmen oder eine separate Bescheinigung auszustellen.
Die Ausweisung von Beträgen für mögliche Steuererstattungen in der Jahresabrechnung oder eine separate Bescheinigung ist keine Aufgabe des Verwalters im Sinne des WEG. Die zusätzliche Verwalteraufgabe kann aber kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung beschlossen werden. Der Verwalter kann hierfür eine Sondervergütung verlangen.
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References: § 35
 § 27
 § 21
 § 27
 § 21
 § 21
 § 16
 § 35
 § 242