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Timestamp: 2016-10-25 19:04:28+00:00

Document:
4A_429/2010 (06.10.2010)
4A_429/2010
H.X.________ et F.X.________, repr�sent�s par Me Daniel Meyer,
H.Z.________ et F.Z.________, repr�sent�s par
Me Adrian Holloway,
recours contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 15 juillet 2010.
Par contrat du 10 novembre 2004, H.Z.________ et F.Z.________ ont c�d� � H.X.________ et F.X.________, moyennant un loyer, l'usage d'une villa individuelle de six pi�ces au Grand-Lancy (GE). Le bail a �t� conclu pour une dur�e d'un an et quinze jours, soit du 15 novembre 2004 au 30 novembre 2005, avec clause de reconduction tacite d'ann�e en ann�e. Le contrat pr�cise que les locaux sont destin�s � l'habitation. En dernier lieu, le loyer annuel a �t� fix� � 42'504 fr., charges non comprises.
Les �poux H.X.________ et F.X.________ se sont s�par�s peu apr�s s'�tre install�s dans la villa. H.X.________ est rest� dans le logement avec les deux enfants du couple.
A partir de l'ann�e 2005 environ, H.X.________ a sous-lou� des chambres de la villa � des prostitu�es pour qu'elles s'y livrent � leur activit� professionnelle. Selon les explications qu'il a donn�es, les chambres sont occup�es cinq � six jours par semaine et il re�oit 100 fr. par jour pour cette utilisation. De la publicit� a �t� diffus�e sur Internet et dans la presse �crite.
H.X.________ n'a jamais annonc� au propri�taire ou au g�rant de l'immeuble l'activit� de prostitution se d�roulant dans la villa qu'il avait lou�e.
Lors d'un passage � Gen�ve le 23 d�cembre 2007, F.Z.________ - qui r�side avec son mari en Turquie - a proc�d� � une visite non annonc�e dans la villa. Elle a d�couvert alors l'usage qui �tait fait des locaux lou�s. H.X.________ lui a affirm� qu'il s'agissait d'une activit� l�gale et surveill�e et qui ne d�rangeait pas les voisins; F.Z.________ lui a r�pondu que "dans ce cas, le loyer de la maison devait �tre augment�, car celle-ci n'�tait plus utilis�e comme habitation". Selon le t�moignage d'une employ�e de la r�gie, F.Z.________ est revenue de sa visite "choqu�e et un peu f�ch�e". Les �poux Z.________ ont d�cid� de ne pas accepter ce changement d'affectation.
Par courrier du 15 f�vrier 2008, le g�rant de l'immeuble a inform� H.X.________ et F.X.________ que la transformation de la villa en "maison close" n'�tait pas acceptable; un d�lai au 15 mars 2008 �tait fix� pour mettre un terme � la situation, � d�faut de quoi le bail serait r�sili�.
H.X.________ a r�pondu en faisant valoir qu'aucun voisin ne se plaignait. Par courrier du 18 avril 2008, le g�rant de l'immeuble a demand� � H.X.________, en contresignant le pli jusqu'au 30 avril 2008 en guise d'accord, de prendre l'engagement de ne plus mettre, d'ici au 31 d�cembre 2008, les locaux � disposition de prostitu�es. H.X.________ n'a pas obtemp�r�.
Par avis officiel du 7 mai 2008, adress� s�par�ment � H.X.________ et F.X.________, H.Z.________ et F.Z.________ ont r�sili� le bail pour le 30 juin 2008 en se r�f�rant � l'art. 257f al. 3 CO.
H.X.________ et F.X.________ ont contest� la r�siliation devant la Commission de conciliation. Non concili�e, l'affaire a �t� port�e devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve.
Par jugement du 1er f�vrier 2010, le tribunal a d�clar� valable le cong� donn� le 7 mai 2008 pour le 30 juin 2008, en ordonnant l'�vacuation des locataires.
Saisie par ces derniers, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers de Gen�ve, par arr�t du 15 juillet 2010, a confirm� le jugement attaqu�.
H.X.________ et F.X.________ exercent un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t pr�cit�. Invoquant l'arbitraire dans l'�tablissement des faits et diverses violations du droit f�d�ral, principalement la violation de l'art. 257f CO, ils concluent � l'annulation de l'arr�t attaqu� et, sur demande principale, � ce que le Tribunal f�d�ral constate la nullit� du cong� ou, subsidiairement, annule la r�siliation du bail; plus subsidiairement ils sollicitent une prolongation du bail d'une dur�e de quatre ans et, encore plus subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale, demandant par ailleurs le rejet de la demande en �vacuation. Leur demande d'effet suspensif a �t� admise par ordonnance pr�sidentielle du 22 septembre 2010.
Les intim�s proposent le rejet du recours et la confirmation de l'arr�t cantonal.
Un nouvel �change d'�critures, sollicit� par les recourants, ne se justifie pas (art. 102 al. 3 LTF) et la requ�te pr�sent�e, en l'absence de toute motivation, rev�t un caract�re dilatoire.
En cas de litige portant sur la r�siliation d'un bail, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode durant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement. Pour d�terminer la prochaine �ch�ance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-�-dire que le cong� litigieux ne soit pas valable. Lorsque le bail b�n�ficie de la protection contre les cong�s conf�r�e par les art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en consid�ration la p�riode de trois ans pr�vue � l'art. 271a al. 1 let. e CO (arr�t 4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 1.1, in SJ 2008 I p. 461). A consid�rer le loyer annuel pay� par les recourants, la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en mati�re de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF) est atteinte.
Interjet� par les parties qui ont succomb� dans leurs conclusions en annulation du cong� et en rejet de la demande d'�vacuation (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
En l'esp�ce, les recourants pr�sentent leur propre version des faits dans une premi�re partie de leur �criture, sans invoquer de mani�re pr�cise ni violation du droit ni arbitraire. Il n'y a donc pas lieu d'en tenir compte. Il faut ainsi raisonner sur la base de l'�tat de fait contenu dans l'arr�t cantonal, sous r�serve des cas o� les recourants auraient invoqu� l'arbitraire de mani�re pr�cise.
2.1 Il ressort des constatations cantonales - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que les parties ont pass� un accord en vertu duquel les intim�s c�daient aux recourants l'usage d'une villa moyennant un loyer que ceux-ci s'engageaient � leur payer. On se trouve donc en pr�sence d'un contrat de bail � loyer au sens de l'art. 253 CO.
2.2 Les locataires ont re�u un cong� extraordinaire fond� sur l'art. 257f CO. Ils contestent que les conditions d'application de cette disposition soient r�unies.
L'art. 257f CO pr�voit que le locataire doit user de la chose avec le soin n�cessaire (al. 1) et, s'il s'agit d'un immeuble, qu'il doit avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les �gards qui leur sont dus (al. 2). Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation �crite du bailleur, persiste � enfreindre son devoir de diligence ou � manquer d'�gards envers les voisins, le bailleur peut r�silier le contrat avec effet imm�diat; pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux, la r�siliation peut intervenir moyennant un d�lai de cong� minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 3).
Le Tribunal f�d�ral a d�j� eu l'occasion de relever que le libell� de cette disposition est trop restrictif et que celle-ci s'applique en r�alit� dans tous les cas o� le locataire use de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126). Une r�siliation anticip�e sur la base de l'art. 257f al. 3 CO peut donc intervenir notamment lorsque le locataire affecte la chose � une utilisation incompatible avec la convention des parties (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111; 123 III 124 consid. 2a p. 126).
En l'esp�ce, il a �t� constat� en fait (art. 105 al. 1 LTF) que l'usage de la villa a �t� c�d� au recourant � titre d'habitation.
Selon le sens ordinaire des mots, le substantif "habitation" se d�finit comme le fait d'habiter dans un lieu, d'y loger d'une mani�re durable. Les locaux � usage d'habitation sont oppos�s aux locaux � usage commercial; partant, les recourants devaient raisonnablement comprendre que le terme d'habitation figurant dans le contrat signifiait que la villa qui est l'objet du bail devait servir uniquement de logement pour y vivre, et non pas de local commercial pour d�velopper des affaires; autrement dit, la destination des locaux �tait de servir de demeure, � l'exclusion de tout autre but (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1 p. 188 s.).
En l'esp�ce, il a �t� constat� - d'une mani�re qui lie le Tribunal f�d�ral - que l'un des locataires, agissant � des fins lucratives, sous-loue r�guli�rement des chambres � des prostitu�es pour que celles-ci s'y livrent � leur activit� professionnelle. La prostitution constitue une activit� professionnelle exerc�e � but lucratif qui b�n�ficie de la libert� �conomique (ATF 101 Ia 473 consid. 2b p. 476). L'exercice r�gulier d'une activit� �conomique dans les locaux lou�s entre clairement en contradiction avec la notion d'habitation. Il est donc manifeste que les locaux ne sont plus utilis�s de la mani�re convenue.
Peu importe quelle est la part de la villa qui est consacr�e � la prostitution; la chose lou�e dans son ensemble �tait destin�e, selon les termes du contrat, � l'habitation, ce qui exclut tout autre usage, m�me dans une partie seulement des locaux lou�s.
Il y a donc eu violation persistante de l'obligation d'utiliser la chose conform�ment � l'usage convenu.
Comme l'exige l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur a adress� une protestation �crite, mais le locataire a continu� d'enfreindre son devoir d'utiliser la chose conform�ment � l'usage convenu. Il faut observer ici que l'obligation �tant indivisible, chacun des colocataires doit �tre consid�r� comme oblig� (arr�t 4C.103/2006 du 3 juillet 2006 consid. 4 in SJ 2007 I p. 1).
Le cong� a �t� donn� � chacun des colocataires, sur formule officielle, en respectant le d�lai et le terme fix�s par l'art. 257f al. 3 CO (cf. aussi art. 266l CO).
Le cong� a donc respect� toutes les conditions pos�es par l'art. 257f al. 3 CO.
2.3 Les recourants soutiennent qu'il faudrait encore, � teneur de l'art. 257f al. 3 CO, que le maintien du bail soit devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant le voisinage. Ils se r�f�rent � ce sujet � l'arr�t 4C.267/1994 du 10 janvier 1995 consid. 2b in mp 1996 p. 7, qui concernait un cas de prostitution dans les locaux lou�s.
Ils perdent cependant de vue que cette jurisprudence a �t� renvers�e par un arr�t de principe publi� � l'ATF 132 III 109 consid. 4 et 5. L'usage de la chose lou�e rel�ve de la libert� contractuelle et le contrat conclu doit �tre respect�. Si le bailleur n'a c�d� l'usage de la chose que pour un but d�termin� et que le locataire l'a accept� en signant le contrat, les deux parties se trouvent li�es quant � l'usage de la chose. Le locataire ne peut imposer unilat�ralement au bailleur une modification du contrat que celui-ci ne veut pas, en utilisant la chose lou�e contrairement � la convention des parties. Le bailleur est en droit d'exiger le respect du contrat, sans qu'il soit n�cessaire en plus que la violation des clauses contractuelles cause des inconv�nients plus ou moins importants. Il n'y a pas lieu de revenir sur cette jurisprudence (cf. ATF 132 III 109 consid. 5 p. 114).
Il est donc sans pertinence de savoir si la prostitution dans la villa lou�e causait ou non des nuisances pour les voisins, de sorte que la cour cantonale n'a pas viol� le droit � la preuve d�duit de l'art. 8 CC en n'examinant pas cette question.
2.4 Il est vrai que la cobailleresse, surprise par la nouvelle affectation des locaux, a tout d'abord d�clar� qu'il s'agissait d'une nouvelle destination et qu'il faudrait revoir le loyer. Il n'emp�che qu'� aucun moment - selon les constatations cantonales qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - les deux bailleurs et les deux locataires se sont mis d'accord pour conclure un nouveau bail ou modifier le bail avec une nouvelle affectation et un nouveau loyer. A d�faut d'un nouvel accord sur les �l�ments essentiels d'un contrat, les parties restent li�es par le bail conclu. L'utilisation actuelle des locaux constitue donc bien une violation du contrat qui a �t� pass�. La r�action imm�diate plus ou moins maladroite de la cobailleresse, surprise de se voir ouvrir la porte de sa villa par une prostitu�e, n'y change rien.
2.5 Contrairement � ce que soutiennent les recourants, les bailleurs, comme on l'a vu, n'avaient pas � prouver que l'activit� d�ploy�e dans les locaux lou�s engendrait des nuisances propres � rendre insupportable le maintien du contrat. En cons�quence, la cour cantonale n'a pas viol� l'art. 8 CC en ne se pr�occupant pas de cette question. Les bailleurs devaient certes prouver que les conditions d'application de l'art. 257f CO �taient r�unies, mais ils n'avaient pas � prouver des faits qui, selon la jurisprudence, sont sans pertinence.
Que les bailleurs aient d'abord invoqu� des nuisances ne change rien au fait que la chose lou�e est utilis�e contrairement � l'usage convenu; cela suffit � justifier la r�siliation. On ne voit pas trace sur ce point d'arbitraire dans l'�tablissement des faits.
Les conditions du cong� extraordinaire �tant r�unies et aucune forme d'abus de droit de la part des bailleurs n'�tant �tablie, il ne saurait �tre question d'une nullit� ou d'une annulabilit� du cong� au sens des art. 271 et 271a CO. Quant � une �ventuelle prolongation du bail, elle est express�ment exclue par l'art. 272a al. 1 let. b CO.
Les frais judiciaires et les d�pens sont mis solidairement � la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1 et 5, art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Les frais judiciaires, arr�t�s � 2'500 fr., sont mis solidairement � la charge des recourants.
Les recourants verseront solidairement aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 3'000 fr. � titre de d�pens.

References: art. 271
 ATF 
 art. 266
 ATF 
 art. 271
 art. 68