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Timestamp: 2020-02-21 16:27:12+00:00

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﻿NULLITA’ DELLA DELIBERA CHE APPROVA SPESE DI CONSUMO A CARICO DEL CONDOMINO DISTACCATOSI DAL RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO.
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Luglio 12, 2019 Luglio 12, 2019 Guerino De Santis	0 Commenti
Sebbene attualmente il progresso tecnologico permetta di dotare la propria abitazione di varie tipologie di sistemi di riscaldamento all’avanguardia che consentono una sostanziale riduzione dei costi per l’energia elettrica ed, al contempo, di ridurre drasticamente le emissioni nocive per l’ambiente, sono ancora numerosi in Italia gli edifici dotati di un impianto di riscaldamento centralizzato.
A differenza del sistema di riscaldamento autonomo, per il quale ogni condomino provvede alla manutenzione ordinaria e straordinaria del proprio impianto, quello centralizzato prevede l’installazione di una caldaia comune che, attraverso un sistema di tubazioni che la collega a tutti gli appartamenti, consente di ottenere un rendimento maggiore e di contenere i consumi di gas metano. Il novellato art. 1117 del codice civile, al n.3, annovera gli impianti per riscaldamento ed il condizionamento centralizzati tra le parti comuni dell’edificio e, pertanto, tutti i condòmini concorrono alle spese di manutenzione e gestione. La responsabilità per il suo funzionamento spetta dunque all’amministratore di condominio, fermo restando la possibilità per l’assemblea di deliberare in merito alle ore di funzionamento dell’impianto. Ciò perché esistono delle normative specifiche che regolano l’utilizzo del riscaldamento centralizzato e che variano a seconda delle fasce climatiche e della regione di residenza.. Il d.lgs. n. 102/2014, in attuazione della Direttiva 2012/27/UE, tra l’altro, ha introdotto l’obbligo di istallazione delle valvole termostatiche con contabilizzatore di calore, in modo tale che ciascun condomino possa regolare la temperatura nelle varie stanze del proprio appartamento e ridurre ulteriormente i consumi.
L’art. 1138 del codice civile, anch’esso modificato dalla legge di riforma del condominio negli edifici n. 220/2012, ha inoltre riconosciuto, sulla scia di quanto stabilito dalla giurisprudenza pre-riforma, la possibilità per ciascun condomino di poter rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
A differenza del passato, qualora le operazioni di distacco rispettino i requisiti previsti dalla norma richiamata, devono considerarsi legittime e non possono essere vietate dal regolamento condominiale, anche se contrattuale. Spetta ovviamente al condomino interessato l’onere di provare il rispetto delle condizioni richieste dal codice. Sono da considerarsi altresì nulle tutte le delibere assembleari che vietino il distacco o che approvino, in sede di approvazione di bilancio consuntivo, la ripartizione delle spese di riscaldamento anche a carico del condomino che abbia provveduto al distacco dal sistema centralizzato.
Sul tema è tornata a pronunciarsi anche la Corte di Cassazione con la recentissima Sentenza n. 15932/2019 pubblicata in data 13 Giugno.
La vicenda trae spunto dalla citazione in giudizio per mezzo della quale, nell’anno 2010, un condomino si opponeva al decreto ingiuntivo emesso in favore del suo condominio per il pagamento di euro 27.000 circa per le spese di riscaldamento, relative ai dei due anni precedenti ed approvati dall’assemblea. In via riconvenzionale, lo stesso chiedeva che venisse accertata la legittimità del distacco dal sistema di riscaldamento centralizzato posto in essere già nell’anno 2005 e la nullità delle delibere poste a fondamento del decreto ingiuntivo. Il tribunale di Verona, con sentenza del 2013, rigettava l’opposizione argomentando che il distacco non fosse stato autorizzato dall’assemblea. Il condomino, dunque, proponeva ricorso presso la Corte d’appello di Venezia. I giudici di secondo grado, tuttavia, nel 2014, confermavano la sentenza di primo grado affermando erroneamente che, nel caso sottoposto alla sua attenzione, si dovesse discutere di annullabilità e non di nullità.
Ciò nonostante, la Seconda Sezione della Corte di Cassazione, in accoglimento del ricorso proposto dal condomino, cassava la sentenza impugnata e rinviava la decisione ad altra Sezione della Corte d’appello di Venezia.
Nell’argomentare la sua decisione la Corte, in applicazione delle norme del codice civile precedentemente richiamate, ha affermato che “…deve considerarsi nulla ogni delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condomini proprietari di locali (nella specie, sottotetti), cui non sia comune, né siano serviti dall’impianto di riscaldamento, trattandosi di delibera che inerisce ai diritti individuali di tali condomini e non alla mera determinazione quantitativa del riparto delle spese” (così Cass. 22634/2013)”.
Infine, per quanto attiene alla necessità di autorizzazione assembleare per il distacco erroneamente prevista dalla Corte d’appello, la Corte ha aggiunto che “…il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto” (così Cass. 7518/2006 e Cass. 16365/2007).
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References: art. 1117
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