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Timestamp: 2018-01-21 12:13:17+00:00

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Für eine Fristsetzung zur Nacherfüllung eines Kaufvertrages genügt es, wenn der Käufer durch das Verlangen nach sofortiger, unverzüglicher oder umgehender Leistung oder durch vergleichbare Formulierungen deutlich macht, dass dem Verkäufer für die Erfüllung nur ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung steht. Der Angabe eines bestimmten Zeitraums oder eines bestimmten (End-) Termins bedarf es dabei nicht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung vom 13.07.2016 festgelegt.
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) kann ein Vermieter seinem Mieter den Wohnraum außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter “für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete ... in Verzug ist“ (§ 543 Abs. 2 Nr. 3). Die fristlose Kündigung ist allerdings bei Begleichung der Mietschuld innerhalb einer sogenannten Schonfrist ungültig – nicht aber die ordentliche Kündigung, wie der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss v. 23.2.2016, VIII ZR 321/14) nun in einem Beschluss klargestellt hat.
Der Bundesgerichtshof hat am 18. März 2015 zwei Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen gekippt und seine eigene Rechtssprechung geändert:
Im ersten Fall entschieden die Richter, dass Vermieter Schönheitsreparaturen nicht mehr formularmäßig auf den Mieter abwälzen dürfen, wenn dieser eine unrenovierte Wohnung bezogen hat. Eine solche Klausel sei unwirksam weil sie den Mieter verpflichte, sämtliche Gebrauchsspuren seines Vorgängers zu beseitigen, urteilten die Richter des für Wohnraum zuständigen VIII Senats.
Im zweiten Fall strich der Senat die s.g. "Quotenabgeltungsklauseln". Demnach dürfen Mieter nicht mehr dazu verpflichtet werden, anteilig Renovierungskosten zu übernehmen, wenn sie vor Fälligkeit von Schönheitsreparaturen ausziehen und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. ( Az. VIII ZR 185/14)
In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 31.7.2013 entschiedenen Fall war der Mieter einer Wohnung Inhaber eines Gewerbebetriebs. Er gab gegenüber dem Gewerbeamt seit mehreren Jahren als Betriebsstätte seine Wohnadresse an. Unter dieser „Geschäftsadresse“ tritt er auch gegenüber Kunden auf. Der Vermieter der Wohnung mahnte den Mieter wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung des zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhauses vergeblich ab. Der Mieter hat sich darauf berufen, dass von seinem Betrieb bisher keine konkreten Störungen ausgegangen seien, weil er in dem gemieteten Einfamilienhaus in der Vergangenheit keine geschäftlichen Besuche von Mitarbeitern oder Kunden empfangen hatte. Außerdem stellte er die für seinen Betrieb benötigten Fahrzeuge nicht auf dem Wohngrundstück oder auf der Straße in der Nähe des Grundstücks ab, sondern ausschließlich auf einem dafür gesondert angemieteten Platz. Der BGH entschied jedoch, dass bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter – ohne entsprechende Vereinbarung – grundsätzlich nicht dulden muss. Eine ordentliche Kündigung von Seiten des Vermieters ist demnach gerechtfertigt.
Schadenersatzpflicht des Mieters bei Rückkabe der Wohnung mit einem farbigen Anstrich
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 06.11.2013 mit der Frage zu befassen, ob ein Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt. In dem entschiedenen Fall übernahm der Mieter Anfang 2007 bis Juli 2009 eine frisch in weißer Farbe renovierte Wohnung und strich einzelne Wände in kräftigen Farben (Rot,Gelb, Blau). In diesem Zustand gab er die Wohnung zurück. Der Vermieter ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Er wendete hierfür einen Betrag von ca. 3.650 € auf. Nach teilweiser Verrechnung mit der geleisteten Kaution verlangte der Vermieter die Zahlung von ca. 1.800 € nebst Zinsen und der Mieter seinerseits die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution nebst Zinsen. Die Richter des BGH kamen zu dem Entschluss, dass der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.
Schadenersatzpflicht des Mieters bei Verlust des Wohnungsschlüssels
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 5.3.2014 in einer Entscheidung mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt. Im entschiedenen Fall wurde eine Eigentumswohnung angemietet. Im von beiden Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll war vermerkt, dass dem Mieter zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31.5.2010. Der Mieter gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem derVermieter die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Mieter den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Mieter zahlte den verlangten Betrag nicht und die Schließanlage wurde nicht ausgetauscht. Der BGH entschied dazu, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austauschs der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlte es hier.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 13.9.2013 entschieden, dass das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände nicht dazu führt, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet. In dem zugrunde liegenden Fall war der Sohn des Beklagten Eigentümer einer Wohnung, die zu der Anlage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört. Im April 2010 wurde das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Zu diesem Zeitpunkt hatte er Hausgelder für die Jahre 2009 und 2010 sowie die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für 2009 in Höhe von insgesamt rund 1.100 € nicht beglichen. Die WEG meldete die Forderungen in dem Insolvenzverfahren zur Tabelle an. Mit notariellem Vertrag vom 9.6.2010 erwarb der Beklagte die Wohnung von dem Insolvenzverwalter und wurde kurz darauf in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Auffassung, nunmehr hafte der Beklagte mit dem Wohnungseigentum für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Dieses verneinten jedoch die Richter des BGH und entschieden, dass die WEG nicht in das Wohnungseigentum des Beklagten vollstrecken kann.
Neue Eigentümer haften für Kaution
Der BGH hat in einem Urteil bekräftigt, dass ein neuer Eigentümer auch dann für die hinterlegte Kaution eines Mieters haftet, wenn er diese Kautionssumme beim Kauf der Wohnung nicht vom Vorbesitzer erhalten hat. Im verhandelten Fall verlangte die Klägerin nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung der Summe nebst Zinsen, was der Eigentümer verweigerte, da er nie im Besitz der Kaution war (Az. VIII ZR 304/10)
Maklergebühr trotz Aufhebung fällig
Im vom OLG Koblenz verhandelten Fall hatten sich Grundstückskäufer und -verkäufer bei der Abwicklung des Vertrages entzweit. Sie vereinbarten einvernehmlich die Vertragsaufhebung , und der Verkäufer weigerte sich, dem Makler die Provision zu zahlen. Schließlich war der Verkauf letztlich gescheitert. Das Gericht folgte dem nicht: Wenn nicht anders im Maklervertrag vereinbart, habe der Makler nichts mit den Risiken zu tun, die sich aus der Abwicklung des Vertrages ergeben. (Az: 1 U 1344/09)
Ersatzwohnung nach Kündigung
Ein wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigender Vermieter muss dem Mieter während der Kündigungsfrist eine ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung anbieten, sofern sich diese in derselben Wohnanlage befindet. Der BGH hat in einem Urteil unterstrichen, dass der Mieter über Größe, Ausstattung und Mietkonditionen der anderen Wohnung informiert werden muss. Andernfalls sei die Kündigung unwirksam. (Az. VIII ZR 78/10)
Ein Vermieter muss das Schreiben, in dem er eine Mieterhöhung ankündigt, nicht eigenhändig unterschreiben. Der BGH hat bestätigt, dass ein Mieterhöhungsverlangen auch dann „formgültig und damit wirksam“ ist, wenn es den Vermerk enthält „Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und ist ohne Unterschrift gültig“. Es war zum Rechtsstreit gekommen, nachdem die betroffene Mieterin ihre Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert hatte. Sie berief sich auf die Vertragsklausel, wonach Mieterhöhungen der Schriftform bedürften. (Az. VIII 300/09)
Kein Schadenersatz bei Kündigung
Ob ein Vermieter den Grund seiner Kündigung darlegt oder nicht, obliegt seiner freien Entscheidung. Das hat der BGH entschieden, als ein Mieter einer solchen Kündigung widersprach und dafür einen Anwalt zu Hilfe nahm. Er stellt dem Vermieter zu Unrecht die Anwaltkosten als Schadenersatz in Rechnung. Eine ordnungsgemäße Begründung liege allerdings im Interesse des Vermieters, so die Richter, um Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter zu vermeiden. (Az. VIII ZR 9/10)
Mieter muss brisante Ware melden
Ein Mieter muss dem Vermieter vor Abschluss eines Gewerbemietvertrags über außergewöhnliche Umstände aufklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind. So sprach der BGH den Eigentümern von Ladenräumen das Recht zu, von dem Mieter die Räumung zu fordern, nachdem dieser Kleider der Marke „Thor Steinar“ anbot. Diese Marke würde in der öffentlichen Meinung rechtsradikalen Kreisen zugeordnet, so die Richter (Az. XII ZR 192/08)
Anspruch auf Erstattung verjährt
Der BGH hat entschieden, dass die Ersatzansprüche eines Mieters auch unter erschwerenden Umständen in sechs Monaten verjähren und später nicht mehr geltend gemacht werden können. Im vorliegenden Fall wollten Mieter drei Jahre nach dem Auszug ihre Kosten für Schönheitsreparaturen erstattet bekommen, weil sie zuvor nicht wussten, dass die Schönheitsreparaturklausel in ihrem damaligen Mietvertrag ungültig war. (Az. VIII ZR 195/10)
Müllabfuhr nicht von der Steuer absetzbar
Die Müllabfuhr ist keine haushaltsnahe Dienstleistung und somit auch nicht steuerbegünstigt. Das hat das Finanzgericht Köln in einem Fall entschieden, bei dem ein Ehepaar 20 Prozent der Müllgebühren von der Steuer absetzen wollte. Die Richter argumentierten, die eigentliche Leistung der Müllabfuhr bestehe in der Verarbeitung und Lagerung des Mülls, was außerhalb des Haushalts stattfinde. (Az 4 K 1483/19)

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