Source: https://www.prawo-budowlane.info/jak-uzyskac-zgode-na-budowe-domku-letniskowego-na-dzialce-lesnej,222,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-06-27 10:25:57+00:00

Document:
Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2017-08-28
Co do zasady, budowa na gruncie leśnym, bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest możliwa jedynie w oparciu o wydane wcześniej warunki zabudowy. Kwestie możliwości wydania warunków zabudowy reguluje art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Omawiany przepis wymaga łącznego spełnienia czterech warunków. Z Pana opisu wynika, że o ile możliwość spełnienia przesłanek, o których mowa w pkt 1-3 cytowanego przepisu, jest realna, o tyle pkt 4 stanowić będzie problem. Jeśli nie istniał wcześniej miejscowy plan dopuszczający zabudowę Pana nieruchomości, który utracił ważność, to konieczne jest na mocy przepisu ustalenie, czy teren wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne. O tym, czy dany grunt wymagać będzie zmiany przeznaczenia, decyduje art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych:
„Art. 7.1. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 624 i 820);
Jak wynika z ust. 2 pkt 5, co do zasady zawsze wymagana jest zgoda na przeznaczenie gruntu leśnego na cele nieleśne, w związku z czym nie jest spełniany warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i nie jest możliwe wydanie warunków zabudowy, bądź też jeśli zostałyby wydane, nastąpiłoby to z naruszeniem prawa. Jednakże, istnieją dwa wyjścia z tej sytuacji, które opisuje cytowany przepis.
Możliwe jest przygotowanie samodzielnie planu zagospodarowania przestrzennego i uzyskanie zgody, o której mowa w cytowanym przepisie. W takim przypadku nie będzie konieczne uzyskanie warunków zabudowy, gdyż pozwolenie na budowę będzie mogło być wydane bezpośrednio na podstawie planu. Tym niemniej jest to zadanie, którego koszt będzie znaczy, a nie będzie miał Pan gwarancji, że tak sporządzony plan nie zostanie odrzucony na którymś etapie opiniowania.
Drugim rozwiązaniem, które pojawia się na gruncie omawianych przepisów, jest przekwalifikowanie części gruntu leśnego na grunt rolny. W takim przypadku, jeśli otrzymany w ten sposób grunt rolny otrzyma niższą klasę (poniżej klasy III), możliwa będzie dalsza zmiana przeznaczenia gruntu bez obostrzeń zawartych w art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Sytuacja skomplikowałaby się, jeśli grunt rolny otrzymałby wyższą klasyfikację. Wówczas, w celu niestosowania wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu, musiałyby byś spełnione łącznie przesłanki z art. 7 ust. 2a. Tak czy inaczej, możliwość zmiany klasyfikacji gruntu z leśnego na rolny opisana została w art. 13 ustawy o lasach:
„Art. 13. 1. Właściciele lasów są obowiązani do trwałego utrzymywania lasów i zapewnienia ciągłości ich użytkowania, a w szczególności do:
2) w stosunku do lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa decyzję wydaje starosta na wniosek właściciela lasu.”
Jak czytamy, zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna jedynie w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów, przy czym przepis ten nie reguluje, czym właściwie owe szczególnie uzasadnione potrzeby są. Co więcej, w takim przypadku decyzje w tym przedmiocie wydaje starosta (w stosunku do lasów stanowiących własność prywatną) na wniosek właściciela lasu. Ocena przeprowadzona przez starostę ma co do zasady indywidualny charakter i powinna brać pod uwagę słuszny interes strony. Stosownie do art. 72 ust. 1 pkt 9 ustawy o ocenach oddziaływania na środowisko – decyzja o zmianie lasu na użytek rolny może wymagać poprzedzenia jej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko:
„§ 3. 1. Do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się następujące rodzaje przedsięwzięć:
d) w granicach administracyjnych miast;
87) zmiana lasu lub nieużytku na użytek rolny lub wylesienia mające na celu zmianę sposobu użytkowania terenu, o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha, inne niż wymienione w pkt 86.”
Jeżeli las nie został zatem wymieniony w pkt 86 i jest mniejszy niż 1 ha, to taka zmiana nie jest przedsięwzięciem mogącym potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko i nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W przeciwnym razie przed zmianą na użytek rolny będzie konieczne uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 25 września 2009 r., (sygn. akt II SA/Ol 724/09), stwierdził:
„1. Zmiana lasu na użytek rolny (po uzyskaniu środowiskowych uwarunkowań zgody na realizację przedsięwzięcia) uzależniona jest jedynie od woli właściciela i jego uzasadnionych potrzeb.”
Od zmiany przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne bądź gruntu rolnego na cele nierolnicze należy odróżnić wyłączenie gruntu z produkcji leśnej i rolnej, czyli tak zwane odlesienie i odrolnienie gruntu. Ma ono charakter następczy, po zmianie przeznaczenia gruntu i jest wymagane w każdym wypadku, jeśli w wyniku wcześniejszej zmiany przeznaczenia gruntu ma dojść do jego zabudowania (wydania pozwolenia na budowę). Odlesienie i odrolnienie reguluje art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych:
W praktyce okazuje się, że niektóre urzędy wydają warunki zabudowy, uznając za spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, po uzyskaniu samego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej. Wiele zależy więc od danego urzędu i jego pragmatyki, choć należy zauważyć, że i taki sposób rozwiązania problemu pojawia się w obrocie prawnym. Tym niemniej, nie jest on do końca zgodny z literą prawa, co podnoszone jest w doktrynie i orzecznictwie i zdaniem niektórych może prowadzić do negatywnych skutków prawnych dla inwestora (jak np. cofnięcie pozwolenia na budowę).
Reasumując, wydaje się, iż jedynym rozsądnym i prawnie dopuszczalnym sposobem na zrealizowanie inwestycji na Państwa gruncie będzie próba jego przekwalifikowania na grunt rolny, a następnie wyłączenia z produkcji rolnej. Choć taka ścieżka może wydawać się dłuższa, to w praktyce powinna być znacznie łatwiejsza i tańsza od przygotowania we własnym zakresie miejscowego planu i uzyskania w nim zgody na przeznaczenie nieruchomości na cele nieleśne.
▸ Jak zablokować budowę domku narzędziowego z drewutnią przy granicy działki?

References: art. 61
 art. 7
 art. 61
 art. 7
 art. 7
 art. 13
 art. 72
 art. 11
 art. 61