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Timestamp: 2020-06-04 12:40:35+00:00

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TOP Ö 3: Bauantrag zur Erweiterung der Wohnung I auf dem Grundstück Fl.Nr. 885/4 der Gemarkung Nettelkofen (Wiesham 3c)
Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und zum besseren Verständnis kurz die Vorgeschichte geschildert. Das ehemalige Anwesen Wiesham 3 wurde eigentumsrechtlich in 3 Baugrundstücke aufgeteilt und damit von verschiedenen Bauherrn jeweils für Wohnzwecke erweitert und umgebaut. Von Beginn an wurde seitens der Stadt aufgrund der Lage im faktischen Dorfgebiet mit der dort zu beachtenden Vorrangfunktion der Landwirtschaft (§ 5 Abs. 1 Satz 2 BauNVO) darauf verwiesen, dass die Anzahl der Wohnungen im Hinblick auf die Entwicklungsmöglichkeit der Landwirtschaft Begrenzungen unterliegt.
Den Bauherren Emberger mit Baugenehmigung vom 02.03.2016 (Ostgebäude) und 20.07.2016 (Nordgebäude) sowie dem Bauherrn Grabl mit Baugenehmigung vom 29.12.2015 (Südgebäude) wurden der Umbau und die Umnutzung des zusammenhängenden Anwesens der früheren Hofstelle mit insgesamt 9 Wohnungen zugelassen.
Zuletzt hat Herr Grabl dann die Errichtung einer weiteren Wohnung (10. Wohnung) im Erdgeschoss des Südgebäudes beantragt. Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat dann am 27.07.2017 das gemeindliche Einvernehmen für eine weitere Wohnung verweigert und zur Suspendierung des Genehmigungsanspruches die Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Beschränkung der Wohnungszahl beschlossen sowie zur Planungssicherung eine Veränderungssperre erlassen.
Heutiger Antragsgegenstand ist erneut die Änderung der Baugenehmigung (Tektur) vom 29.12.2015 (Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Wirtschaftsteil). Das dort für die Nutzung als landwirtschaftliches Lager, Garage sowie Hobby- und Technikraum genehmigte Erdgeschoss soll erneut zu Wohnzwecken umgenutzt werden.
Jetzt wird aber keine eigenständige Wohnung mehr beantragt, sondern die Erweiterung der bestehenden (genehmigten) Wohnung um weitere Wohnräume. Nach den ergänzenden Angaben des Antragstellers (denen für die rechtliche Beurteilung jedoch keine Bedeutung zukommt), soll die bisher in einer eigenen Wohnung lebende Mutter des Antragstellers dort untergebracht werden. Altersgründe machen eine bedingte Mitversorgung und Unterstützung notwendig.
Das Vorhaben befindet sich innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils „Wiesham“ (vgl. Klarstellungssatzung Wiesham vom 08.02.2010). Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens bestimmt sich damit nach dem Einfügungsgebot (§ 34 BauGB).
In einem faktischen Dorfgebiet ist eine Wohnnutzung allgemein zulässig (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 5 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO), und zwar ungeachtet des Umfangs der Wohnnutzung (Wohnungszahl). Zur Beschränkung der Wohnungszahl berechtigt das Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB) bzw. bei der Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB auch das Rücksichtnahmegebot (§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO) nicht. Hierbei handelt es sich um städtebauliche Ziele, deren Durchsetzung allein in der Verantwortung der Ortsplanungsbehörde (Gemeinde) steht und der Bauleitplanung vorbehalten ist.
Im faktischen Dorfgebiet ist also die beantragte Wohnungserweiterung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung allgemein zulässig.
Bereits in den vorausgegangenen Verfahren wurde auch der gutachterliche Nachweis geführt, dass sich die dortige Wohnnutzung – wenn auch knapp – nicht unzumutbaren Umwelteinwirkungen (Geruchsemissionen der Landwirtschaft) aussetzt. Somit ist auch hinsichtlich der Immissionssituation das Rücksichtnahmegebot (§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO) nicht verletzt und das Vorhaben umgebungsverträglich.
Sonstige Zulässigkeitsmerkmale des Einfügungsgebotes sind durch die Änderung der Nutzung nicht berührt.
Bebauungsplanaufstellung/Veränderungssperre
Aus den kurz erklärten Gründen hat der Stadtrat im 19.09.2017 zur Erhaltung und Förderung der dörflichen Bau- und Nutzungsstruktur und zum Schutz der vorhandenen Landwirtschaft im Ortsteil Wiesham die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Beschränkung der Wohnungszahl auf max. 9 Wohnungen beschlossen. Zusammengebaute Gebäude auf verschiedenen Grundstücken gelten als einheitliches Wohngebäude. Wohngebäude sind auch Gebäude mit gemischter Nutzung, soweit der Wohnanteil überwiegt.
Zur Sicherung dieser Planungsziele wurde eine Satzung für eine Veränderungssperre erlassen. Die Veränderungssperre ist am 27.10.2017 in Kraft getreten. Gemäß § 3 der Veränderungssperre dürfen keine Bauvorhaben mehr durchgeführt werden.
Wenn überwiegend öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann gemäß § 3 Abs. 2 der Veränderungssperre i.V.m. § 14 Abs. 2 BauGB eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung trifft die Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.
Öffentliche Belange im Sinne der Ausnahmeregelung sind diejenigen Planungsziele, die der Bebauungsplan zum Inhalt hat. Diese Voraussetzungen für eine Ausnahme liegen vor, wenn das konkrete Vorhaben die Durchsetzung der Planungsziele nicht behindert oder erschwert und damit dem Sicherungszweck der Veränderungssperre nicht entgegensteht.
Beantragt wird die Erweiterung einer bestehenden Wohneinheit, um Räume zur Pflege der Mutter bzw. zusätzlich zur Unterbringung einer Pflegekraft für die Mutter zu schaffen. Dazu soll eine bestehende Garage und ein Lagerraum für landwirtschaftliche Geräte (Baugen. Az.: B-2015-566) umgenutzt werden. Die bisherige Wohnfläche von 228,80 m² wird um 84,90 m² auf insgesamt 313,70 m² erweitert.
Nach dem Antragsinhalt wird damit keine eigene Wohneinheit geschaffen, wie es der aufzustellende Bebauungsplan unterbinden möchte. Entscheidend für die Abgrenzung ist nicht die räumliche Verbindung der Wohnräume mit der bestehenden Wohnung (fehlende bauliche Abgeschlossenheit), sondern das Fehlen der für eine selbständige Wohnnutzung notwendigen Mindestausstattung. Maßstab ist die landesrechtliche Regelung des Art. 46 BayBO, wonach für die Eigenschaft einer Wohnung eine Küche oder Kochnische (Abs. 1) sowie Sanitärräume (Abs. 2) notwendig sind. Eine entsprechende bauliche Kochgelegenheit fehlt in den Antragsunterlagen. Auch zusätzliche Stellplätze werden aus diesem Grunde nicht verlangt und auch nicht nachgewiesen.
Eine Ausnahme von der Veränderungssperre ist damit vertretbar. Die Größe von Wohnungen ist nicht Regelung des künftigen Bebauungsplanes. Das Vorhaben widerspricht damit den künftigen Festsetzungen des künftigen Bebauungsplanes nicht. Öffentliche Belange stehen einer Ausnahme von der Veränderungssperre folglich nicht entgegen. Die Ausnahme kann zugelassen werden.
Mit dem Vorhaben entsteht keine zusätzliche Wohneinheit. Durch die Vergrößerung der Wohneinheit entsteht kein zusätzlicher Stellplatzbedarf. Für die durch das Vorhaben entfallende Garage wird eine neue Garage unmittelbar westlich zur Wohnung (bisher landwirtschaftlicher Lagerraum) geschaffen. Derzeit sind die Stellplätze nach der Ausgangsgenehmigung auf dem Baugrundstück westlich des Gebäudes nachgewiesen. Soweit abweichend von der Bestandsgenehmigung für die Wohnungen 1 + 2 Stellplätze auf das Grundstück mit der Fl.Nr. 885/1 der Gemarkung Nettelkofen verlegt werden sollen (Darstellung im Lageplan), so sind diese zu Gunsten des Grundstücks und zu Gunsten des Freistaats Bayern zu sichern.
Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen 1 Stimme folgendes beschlossen:
b) Dem Bauantrag zur Erweiterung der Wohnung I auf dem Grundstück Fl.Nr. 885/4 der Gemarkung Nettelkofen, Wiesham 3c, wird das gemeindliche Einvernehmen gemäß § 36 BauGB für die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB unter der Voraussetzung erteilt, dass keine eigene Wohneinheit entsteht. Dies ist durch eine Auflage sicherzustellen, wonach die beantragten Wohnräume nicht zur selbständigen Wohnnutzung (eigene Wohnung) verwendet werden dürfen.

References: § 5
 § 34
 § 3
 § 3
 § 14
 Art. 46
 § 36
 § 34