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Timestamp: 2019-11-19 04:35:08+00:00

Document:
OLG Köln, 16 WX 6/95: OLG Köln (treu und glauben, beschwerdeführer, wirtschaftliche betrachtungsweise, eigentümer, beschwerde, miteigentümer, umstände, folge, antragsteller, zustimmung)
Urteil des OLG Köln vom 13.02.1995, 16 WX 6/95
Aktenzeichen: 16 WX 6/95
OLG Köln (treu und glauben, beschwerdeführer, wirtschaftliche betrachtungsweise, eigentümer, beschwerde, miteigentümer, umstände, folge, antragsteller, zustimmung)
Oberlandesgericht Köln, 16 WX 6/95
Datum: 13.02.1995
Schlagworte: WEG; GEMEINSCHAFTSORDNUNG; ÄNDERUNG
Normen: § 10 WEG;
Leitsätze: Wohnungseigentümer haben gegenüber den übrigen Teilhabern an der Gemeinschaft dann einen Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an ihr als grob unbillig erscheinen lassen. Für die Annahme des Vorliegens grober Unbilligkeit muß ein strenger Maßstab gelten. Die vorschnelle Änderung getroffener Vereinbarungen aus Billigkeitsgründen würde nicht nur den Grundsatz aushöhlen, daß einmal Vereinbartes grundsätzlich bindet, sie hätte auch zur Folge, daß die für die Funktionsfähigkeit jeder Wohnungseigentümergemeinschaft dringend erforderliche Rechtssicherheit nicht mehr gewährleistet wäre.Nicht jede Ungleichsbelastung mit Kosten innerhalb der Gemeinschaft stellt bereits eine grobe Unbilligkeit dar.
Tenor: Die sofortige weitere Beschwerde der Rechtsbeschwerdeführer vom 15.12.1994 gegen den Beschluß des Landgerichts Köln vom 17.11.1994 - 29 T 73/94 - wird zurückgewiesen.
Die Rechtsbeschwerdeführer haben die Gerichtskosten der Rechtsbeschwerde zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Gründe : Die Verfahrensbeteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ,Wohnpark K." in B.G.. Der gesamte Gebäudekomplex wurde in den Jahren 1968 bis 1971 in 3 Bauabschnitten errichtet. Im gegenständlichen Verfahren streiten die Parteien über den Kostenverteilungsschlüssel für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. In der ursprünglichen Teilungserklärung ist vorgesehen, daß jeder Miteigentümer an den Kosten der Gemeinschaft gemäß dem Verhältnis der Größe seiner Einheit zur Gesamtfläche des Wohnparks beteiligt ist. Später wurde eine vollständig geänderte Gemeinschaftsordnung erstellt. In deren § 11 ist die Pflicht zur Tragung von Lasten und Kosten neu geregelt. Hiernach sollte der "Kostenfaktor" ( Verhältnis der beheizbaren Wohn- und Gewerbeflächen des jeweiligen Sondereigentums zu der Summe aller beheizbaren Wohn- bzw. Gewerbeflächen ) als Abrechnungsgrundlage dienen. Für Schönheitsreparaturen war vorgesehen, diese nur 1
unter den betroffenen Miteigentümern abzurechnen. Die übrigen Miteigentümer sollten davon nicht berührt werden. In den bisherigen Jahren ist nach der für Schönheitsreparaturen vorgesehenen Verfahrensweise auch für Instandsetzungen abgerechnet worden.
2In der Eigentümerversammlung vom 9.7.1992 wurde ausweislich des dazu erstellten Protokolls bei 173 Ja-Stimmen, 8 Gegenstimmen und 4 Enthaltungen folgendes
3beschlossen : "Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen, z.B. an Außenwänden, Dächern, konstruktiven Elementen der Terrassen, der Terrassenisolation , Außentreppen zwischen den einzelnen Blöcken eines Bauabschnittes, Innentreppen, Kellergängen und Waschküchen, Garagenunterfahrten im 1. und 2. BA, Tiefgarage und KFZ- Abstellplätzen, Zugangswegen und Zugangstreppen zu den jeweiligen
4Bauabschnitten, sind nach bauspezifischen Aspekten den einzelnen Bauabschnitten zu belasten. Über die jeweiligen Maßnahmen stimmen nur die Eigentümer des entsprechenden Bauabschnittes ab, die auch dann nur die Kosten zu tragen haben."
5Diesen Mehrheitsbeschluß hat der Antragsteller mit dem vorliegenden Verfahrens angefochten und in erster Instanz beantragt, den Beschluß für ungültig zu erklären. Die Antragsgegner haben gebeten, diesen Antrag abzuweisen und Gegenantrag gestellt, mit dem Ziel, die als Antragsgegner benannten Miteigentümer zu verpflichten, einer im einzelnen aufgeführten Änderung des Kostenverteilerschlüssels für die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum zuzustimmen. Der Inhalt dieses
Antrages enspricht im wesentlichen dem angegriffenen Beschluß. 6
7Der Antragsteller hat die Auffassung vertreten, der angefochtene Beschluß habe nur einstimmig gefaßt werden können. Eine Änderung des Verteilerschlüssels dürfe nicht durch Mehrheitsbeschluß erfolgen. Die Weigerung einzelner Eigentümer, diesem Begehren der überwiegenden Mehrheit nachzukommen, verstoße nicht gegen Treu und Glauben.
8Das Amtsgericht ist der Argumentation des Antragstellers gefolgt und hat den strittigen Eigentümerbeschluß durch Entscheidung vom 2.3.1994 für unwirksam erklärt und die Gegenanträge abgewiesen. Dagegen haben die Gegenantragsteller sofortige Beschwerde zum Landgericht Köln eingelegt Sie haben beantragt, die Antragsgegner gemäß den erstinstanzlichen Gegenanträgen zu verpflichten. Der Beschwerdegegner hat beantragt, die sofortige Beschwerde zurückzuweisen. Das Landgericht Köln hat das Rechtsmittel mit Beschluß vom 17.11.1994 abgelehnt. Zur Begründung ist darauf abgestellt, der beanstandete Beschluß habe Einstimmigkeit erfordert , die Verweigerung der Zustimmung beinhalte keinen Verstoß gegen Treu und Glauben .
9Gegen diese am 8.12.1994 zugestellte Entscheidung haben die Gegenantragsteller sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie führen das bisherige Vorbringen
10vertiefend weiter. Die Gegenantragsteller sind der Auffassung, daß schon die tatsächlichen Umstände des Wohnparks den Fortbestand des bisherigen Verteilungsschlüssels als grob unbillig erscheinen lassen. Insbesondere die Eigentümer des 3. Bauabschnittes würden unbillig belastet, wenn sie weiter auch für die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der übrigen Bauabschnitte aufkommen
müßten. Die Berechtigung der Gegenanträge folge schon daraus, daß in der Vergangenheit nicht nach dem unbilligen Verteilerschlüssel abgerechnet worden sei.
Die Rechtsbeschwerdeführer beantragen, 11
12in Abänderung des Beschlusses des Landgerichts Köln vom 17.11.1994, 29 T 73/94, ( 35 II 50/92 AG Bergisch-Gladbach ) den Antragsteller sowie die Antragsgegner und Gegenantragsgegner entsprechend den Gegenanträgen gemäß Schriftsatz an das Amtsgericht Bergisch-Gladbach vom 3.5.1993, Seite 4-6, zu verpflichten.
13Das als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 27 FGG statthafte Rechtsmittel ist rechtzeitig und formgerecht eingelegt worden, §§ 22 Abs. 1, 29 FGG, sachlich aber nicht gerechtfertigt. Die weitere Beschwerde hat nur Erfolg, wenn die angefochtene Entscheidung auf einem Rechtsfehler beruht, § 27 FGG. Dies ist nicht ersichtlich. Ohne Rechtsirrtum ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die geforderte Änderung des in der Gemeinschaftsordnung bisher vorgesehenen
14Kostenverteilungsschlüssels für Instandsetzungen einstimmig erfolgen muß. Deshalb wurde der am 9.7.1992 gefaßte Beschluß, diesen Schlüssel gemäß den Vorstellungen der Beschwerdeführer zu ändern, mit Recht für ungültig erklärt , weil die erforderliche Einstimmigkeit fehlte. Letztendlich wird dies mit der Rechtsbeschwerde auch nicht in Abrede gestellt. Die Beschwerdebegründung stellt im wesentlichen darauf ab, daß der bisherige Kostenverteilerschlüssel unbillig sei und jetzt die von den Beschwerdeführern mit dem Gegenantrag geforderte Fassung erhalten müsse. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer sind die Beschwerdegegner indessen nicht verpflichtet, dieser Änderung zuzustimmen.
15Ohne Erfolg machen die Beschwerdeführer mit der Rechtsbeschwerde nochmals geltend, die von den Beschwerdegegnern verweigerte Zustimmung zur Änderung der Gemeinschaftsordnung führe wegen des unterschiedlichen Instandhaltungsbedarfs der einzelnen Bauabschnitte des Wohnparks zu einer so unbilligen Belastung der Wohneinheiten mit geringerem Instandsetzungsbedarf, daß die Aufrechterhaltung des bisher vorgesehenen Verteilungsschlüssels grob unbillig sei. Die Beschwerdeführer beachten mit dieser Überlegung nicht, daß sie die Änderung einer Gemeinschaftsordnung verlangen, die wegen ihres Vereinbarungscharakters ( §§ 5 Abs. 4, 8 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ) rechtlich bindend ist. Dem Gericht ist es verwehrt, sich über diese Bindungswirkung mit der Erwägung hinwegzusetzen, daß die in der Gemeinschaftsordnung getroffene Regelung unbillig sei und einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspreche. So ist insbesondere anerkannt, daß jeder Wohnungseigentümer für Betriebs- und Instandhaltungskosten in gleicher Weise auch dann aufkommen muß, wenn er Gemeinschaftseinrichtungen nicht benutzt ( vgl.
16BGHZ 92, 18 ). Allerdings handelt es sich hierbei nicht um eine völlig starre Bindung. Wohnungseigentümer haben gegenüber den übrigen Teilhabern dann einen Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen und Beschlüssen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an Vereinbarungen oder an Eigentümerbeschlüssen als grob unbillig erscheinen lassen. ( vgl. BGHZ 95, 137, 141 ff; OLG Düsseldorf NJW 1985, 2837 ; KG NJW- RR 94, 525; BayOblG, NJW-RR 94, 685; 145 ). Bei der Prüfung, ob diese Vorraussetzungen erfüllt sind, muß jedoch ein strenger Maßstab angelegt werden. ( vgl. Palandt-Bassenge, 54. Aufl. , WEG, § 10, Rdnr. 21 ). Eine vorschnelle Änderung der getroffenen Vereinbarungen aus Billigkeitserwägungen würde den
17Rechtsgrundsatz aushöhlen, daß einmal Vereinbartes grundsätzlich bindet. Dies hätte zur Folge, daß die für die Funktionsfähigkeit jeder Wohnungseigentumsgemeinschaft dringend erforderliche Rechtssicherheit nicht mehr gewährleistet wäre. Gegen übereilte Änderungen der bestehenden Vereinbarungen spricht auch, daß den Wohnungseigentümern beim Erwerb des Wohnungseigentums die Tatsachen, auf denen die geltend gemachte Unbilligkeit beruht, bekannt waren oder sie diese jedenfalls bei entsprechender Prüfung hätten kennen können und sich gleichwohl hierauf eingelassen haben. Der vorliegende Fall weist keine außergewöhnlichen Umstände auf, die ein Festhalten am bisherigen Kostenverteilerschlüssel für
18Instandhaltungskosten als grob unbillig erscheinen lassen. Ein Änderungsanspruch der Beschwerdeführer besteht demgemäß nicht.
19Ein derartiger Anspruch kann entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer nicht mit der unterschiedlichen Baumasse der einzelnen Bauabschnitte begründet werden. Es mag sein, daß die Eigentümer im 3. Bauabschnitt, wie die Beschwerdeführer vortragen, in den drei sanierungsgefährdeten kostenträchtigen Positionen Dachfläche, Fassadenfläche, und Terrassenfläche einen geringeren Anteil als alle übrigen Eigentümer haben und so für die übrigen Miteigentümer stärker mit herangezogen werden können, als bei der erstrebten Kostenverteilung nach dem jeweiligen Verursacher. Doch der daraus von den Beschwerdeführern gezogene Schluß, daß
20insbesondere die Eigentümer des 3. Bauabschnittes durch den bisherigen Verteilungschlüssel unbillig belastet werden, geht fehl. Die Beschwerdeführer übersehen, daß dem scheinbaren Nachteil durch die Mitverpflichtung hinsichtlich der Kosten bei Instandsetzungen der Nachbarhäuser ein Vorteil gegenübersteht. Fällt nämlich im 3. Bauabschnitt Sanierungsbedarf an, werden die dort wohnenden Eigentümer wieder entlastet, wenn sich die Miteigentümer aus den übrigen Häusern an diesen Kosten beteiligen müssen. Dem vermeintlichen Nachteil durch die Mitbelastung an den Sanierungskosten der übrigen Häuser steht so ein Vorteil gegenüber, der die Annahme einer groben Unbilligkeit für den Kostenverteilungsschlüssel ausschließt. Im Kern triftt deshalb die Überlegung des Landgerichts zu, alle Belastungen durch unterschiedlichen Sanierungsbedarf würden sich wieder ausgleichen. Würde man den gegenteiligen Überlegungen in der Beschwerdebegründung folgen, hätte das zur Konsequenz, den einzelnen Miteigentumsanteil von der Gesamtheit des Wohnparks loszulösen. Das ist weder rechtlich noch wirtschaftlich vertretbar. Das jeweilige Sondereigentum ist nicht nur mit Anteilen am entsprechenden Bauabschnitt, sondern mit Anteilen an der Gesamtanlage verbunden. Dann ist es konsequent und nicht unbillig, den Miteigentümern auch die Haftung für alle in der Gesamtanlage der Gemeinschaft entstehenden Kosten aufzuerlegen, von den in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Sonderfällen abgesehen. Hinzu kommt, daß der wirtschaftliche Wert des Sondereigentums vom Zustand und vom äußeren Erscheinungsbild der gesamten Wohnanlage abhängt. Auch deshalb kann es nicht grob unbillig sein, wenn es im gegenständlichen Fall bei dem bisherigen Kostenverteilungsschlüssel für Instandhaltungen verbleibt. Der nach Ansicht der Beschwerdeführer verlorenen Investition durch die Mithaft für mögliche Sanierungsarbeiten an Fassade oder Dach eines Nachbarhauses steht der Vorteil gegenüber, der dem eigenen Sondereigentum durch den so herbeigeführten günstigeren Gesamteindruck des Wohnparks erwächst. Im Ergebnis gehen alle abstrakten Billigkeitsüberlegungen der Beschwerdeführer ins Leere, weil dabei keine wirtschaftliche Betrachtungsweise erfolgt ist. Sie haben
ausschließlich den Nachteil aus der vorgesehenen weitestgehenden Mithaftung für alle anfallenden Instandsetzungen des Wohnparks bewertet, aber versäumt, die entstehenden Vorteile in die Abwägung dazu, ob eine grobe Unbilligkeit des Verteilerschlüssels besteht, einzubeziehen. Holt man dies nach und führt eine vollständige Abwägung durch, zeigt die oben vorgenommene Gegenüberstellung der Vorteile und der Nachteile des Kostenverteilerschlüssels der Gemeinschaftsordnung, daß seine Anwendung nicht als grob unbillig angesehen werden kann.
21Die tatsächliche Abrechnungspraxis der Vergangenheit bietet zu dieser Schlußfolgerung ebenfalls keinen Anlaß, auch wenn über Jahre hinweg gemäß den Vorstellungen der Beschwerdeführer und mit Zustimmung der Beschwerdegegner Instandsetzungskostenabrechnungen genehmigt wurden, in denen die Kosten abweichend von der Gemeinschaftsordnung verteilt waren. Darin liegt keine die Gemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung aller Wohnungseigentümer dieses Wohnparks. Aus dem Umstand, daß die entsprechenden Beschlüsse zum Inhalt der Instandsetzungsarbeiten oder zur Abrechnung der dafür entstandenen Kosten nicht angefochten wurden, läßt sich nicht schließen, daß alle Wohnungseigentümer mit dieser Abrechnungsweise auch für alle Zukunft einverstanden gewesen sind. Schon das vom Senat durch Beschluß vom 26.11.1993 - 16 Wx 191/93 - entschiedene Anfechtungsverfahren zu einer Sanierungsabrechnung beweist das Gegenteil.
22Die Beschwerdeführer können die grobe Unbilligkeit des bestehenden Kostenverteilungschlüssels auch nicht mit tatsächlich getragenen Instandsetzungskosten der Vergangenheit begründen. Die bisher durchgeführten Sanierungen sind abgerechnet. Anhaltspunkte für eine grob unbillige Verteilung der entstandenen Kosten fehlen. Die unangefochten gebliebenen Abrechnungen zu einzelnen Instandsetzungen belegen vielmehr, daß es der Gemeinschaft in der
23Vergangenheit gelungen ist, die von den Beschwerdeführern jetzt mit abstrakten Überlegungen heraufbeschworene Gefahr einer ungerechten Verteilung von Sanierungskosten zur Zufriedenheit aller erst gar nicht entstehen zu lassen. Die Besorgnis der Beschwerdeführer kann auch aus denkbaren zukünftigen Sanierungen nicht abgeleitet werden. Solche sind weder dargelegt, noch aus den Umständen im übrigen zu entnehmen. Es fehlt jeder Hinweis darauf, daß für einzelne Häuser der jeweiligen Bauabschnitte zu Lasten der übrigen stets und auf unabsehbare Zeit erhebliche Mehrkosten für Instandsetzung entstehen werden. Vielmehr besteht der Eindruck, daß ein Sanierungsgleichstand erreicht ist. Soweit zukünftig Gemeinschaftseinrichtungen instandgesetzt werden müssen, hat der Senat in seiner den gleichen Wohnpark betreffenden oben angesprochenen Entscheidung vom 26.11.1993 entschieden, daß die dadurch anfallenden Kosten allen Eigentümern auferlegt werden können, und daß die dazu herangezogene Regelung der Gemeinschaftsordnung keineswegs zu unbilligen Kostenverteilungen führt, sondern eine wirksame rechtliche Grundlage für den Ausgleich der Sanierungskosten innerhalb der Gemeinschaft bietet. Den Beschwerdeführern ist zuzubilligen, daß es Situationen geben mag, in denen der von ihnen angegriffene Verteilungsschlüssel nicht mehr akzeptiert werden kann. Dazu gehört sicherlich der Fall, daß eine Mehrheit von Eigentümern aufgrund ihres Empfindens eine Instandsetzung möchte, obgleich diese nach objektiven Kriterien noch nicht erforderlich ist. Für diesen Fall ist jedoch Vorsorge getroffen. Schönheitsreparaturen können gesondert nach Bauabschnitten beschlossen und umgelegt werden, § 11 Abs. 5 der Gemeinschaftsordnung. Eine
unbillige Belastung der übrigen wird damit vermieden. 24
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Weil die Beschwerdeführer mit ihrem Rechtsmittel erfolglos geblieben sind, erscheint es billig, ihnen die Gerichtskosten des Verfahrens der Rechtsbeschwerde aufzuerlegen. Im übrigen war es geboten, an dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird gemäß § 48 Abs. 2 WEG auf 100000 DM festgesetzt. Auf diesen Wert kann das Interesse der Beteiligten an einer anderen Abrechnungsweise hinsichtlich der Instandsetzungskosten geschätzt werden. 25
16 WX 6/95
Treu und glauben, Beschwerdeführer, Wirtschaftliche betrachtungsweise, Eigentümer, Beschwerde, Miteigentümer, Umstände, Folge, Antragsteller, Zustimmung

References: § 10
 § 11
 § 45
 § 27
 § 27
 § 10
 § 11
 § 47
 § 47
 § 48