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Timestamp: 2016-10-22 21:32:44+00:00

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96 II 10118. Urteil der I. Zivilabteilung vom 7. Juli 1970 i.S. Seeruhe AG gegen Sterroz.
Erreur essentielle 1. Art. 23 et 24 al. 1 ch. 4 CO. Droit de superficie. Erreur sur la possibilit� de construire sur le fonds vendu, au regard des prescriptions l�gales (consid. 1). 2. Celui qui manifeste l'intention de modifier un contrat ne renonce pas de ce fait � en contester le caract�re obligatoire, si l'autre partie en refuse toute modification (consid. 2). 3. Application par analogie de l'art. 20 al. 2 CO aux contrats entach�s d'un vice du consentement (consid. 3). Faits � partir de page 102
BGE 96 II 101 S. 102
A.- Mit Vertrag vom 10. Dezember 1963 r�umte die Seeruhe AG dem Architekten Sterroz auf neun Parzellen in Sigriswil am Thunersee ein selbst�ndiges Baurecht ein, das vom 1. Februar 1964 bis 31. Januar 1995 gelten sollte. Die Grundst�cke liegen in einer steilen Halde, h�ngen mit Ausnahme des kleinsten (Nr. 1467) zusammen und umfassen ins- gesamt 16'988 m2. Die Parzellen Nr. 2203, 2218, 2226, 2227, 2229 und 2303 werden in der Beschreibung der Liegenschaften gem�ss Grundbuchauszug, der im Vertrag wiedergegeben wird, ausdr�cklich als Bauland bezeichnet. Die Parzelle Nr. 1423 ist mit 14'380 m2 bei weitem die gr�sste. Sie ist zum Teil bewaldet, was auch bei Nr. 2229 und 2303 der Fall ist.
Sterroz erhielt durch den Vertrag (Ziff. 2 und 6) das Recht, "im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen �ber das Baurecht und der kantonalen und kommunalen Bauvorschriften" auf den Parzellen Wohnh�user zu erstellen. Er hatte daf�r j�hrlich eine zum voraus zahlbare Grundrente (Baurechtszins) von Fr. 35'000.-- zu leisten (Ziff. 8). �ber die Grundrente bestimmten die Vertragsparteien zudem (Ziff. 13):
"Der Baurechtsberechtigte hat davon Kenntnis, dass wegen der Vorschriften �ber die Waldabst�nde ein gewisses Areal von Parzelle 1423 ... noch nicht �berbaut werden kann. Der vorliegende Vertrag sieht daher vor, dass die Grundrente bereits auf 12 Parzellen im Halte von je ca. 3 Aren verteilt werden kann."
B.- Da Sterroz ausser der ersten Grundrente, die durch Verrechnung getilgt wurde, nichts leistete, liess ihn die Seeruhe AG f�r die Jahresrenten 1965-1969 betreiben. Der Betriebene erhob Rechtsvorschlag und, als der Seeruhe AG die provisorische Rechts�ffnung erteilt wurde, beim Appellationshof des Kantons Bern Aberkennungsklage. Er machte BGE 96 II 101 S. 103insbesondere geltend, dass die Parteien sich �ber die Zahl der Baupl�tze geirrt h�tten.
Der Appellationshof hiess die Klage am 27. Januar 1970 wegen wesentlichen Irrtums des Kl�gers gut und stellte fest, dass die in Betreibung gesetzten Forderungen nebst Zinsen und Kosten nicht best�nden.
C.- Die Beklagte hat gegen das Urteil des Appellationshofes die Berufung erkl�rt mit den Antr�gen, es aufzuheben und dem Kl�ger die Aberkennung der in Betreibung gesetzten Grundrenten je im Teilbetrag von Fr. 25'000.-- nebst Zins und Kosten zu verweigern, eventuell die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Der Kl�ger beantragt, die Berufung abzuweisen und das Urteil des Appellationshofes zu best�tigen.
1. Die Beklagte macht geltend, die Vorinstanz habe dem Kl�ger zu Unrecht einen Grundlagenirrtum im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR zugebilligt. Ein solcher l�ge nur vor, wenn die Parteien bei Kenntnis der wirklichen �berbauungsm�glichkeit den Vertrag �berhaupt nicht geschlossen h�tten. Dass diese Voraussetzung erf�llt sei, nehme aber auch der Appellationshof nicht an.
a) Nach dem angefochtenen Urteil glaubten beide Parteien bei Vertragsschluss, dass die Parzellen Nr. 2203, 2218, 2226, 2227, 2228, 2229 und 2303 alle �berbaut werden d�rfen, weil die Zone s�dlich davon nicht als Wald zu betrachten sei, folglich auch kein Waldabstand eingehalten werden m�sse. Sie nahmen zudem an, dass auf der Parzelle Nr. 1423 mindestens f�nf Einfamilienh�user errichtet werden k�nnen. Wie die Vorinstanz weiter ausf�hrt, stellte sich im Verfahren jedoch heraus, dass die Grundst�cke Nr. 2228, 2229 und 2303 als Baupl�tze ausser Betracht fallen und auf der Parzelle Nr. 1423 bloss zwei, bestenfalls vier Einfamilienh�user erstellt werden d�rfen, insgesamt somit entgegen der Annahme der Parteien nicht mit zw�lf, sondern h�chstens mit acht H�usern gerechnet werden kann.
Diese Feststellungen st�tzen sich teils auf Beweisw�rdigung, teils auf das kantonale Forstgesetz und das Baureglement der Gemeinde Sigriswil. Sie k�nnen mit der Berufung nicht angefochten werden, da mit diesem Rechtsmittel bloss die Verletzung BGE 96 II 101 S. 104von Bundesrecht ger�gt werden darf und Bundesrecht durch tats�chliche Feststellungen nur verletzt ist, wenn sie offensichtlich auf Versehen beruhen oder unter Missachtung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen sind, was hier nicht zutrifft (Art. 43 Abs. 1 und 3, 55 Abs. 1 lit. c und d, 63 Abs. 2 OG). Das Bundesgericht hat daher davon auszugehen, dass auf der in Baurecht gegebenen Fl�che h�chstens acht H�user erstellt werden d�rfen, die Parteien sich also �ber die Zahl der m�glichen Baupl�tze geirrt haben (vgl. BGE 91 II 277 mit Hinweisen). Die Beklagte versucht das mit Recht nicht zu widerlegen.
b) Die Vorstellung, auf den neun Parzellen mindestens zw�lf H�user bauen zu d�rfen, veranlasste den Kl�ger, der Beklagten einen j�hrlichen Baurechtszins von Fr. 35'000.-- zu versprechen. Dass dieser Betrag nicht fest habe sein sollen, wie mit der Berufung geltend gemacht wird, ist weder Ziff. 8 noch Ziff. 13 des Vertrages zu entnehmen. Diese Bestimmungen k�nnen nur dahin verstanden werden, dass die Parteien den Zins bei Vertragsschluss nach der damals als sicher vorausgesetzten Mindestzahl von zw�lf Bauten festsetzten. Unter dieser Voraussetzung hatten die Vertragschliessenden keinen Anlass, einen ver�nderlichen Baurechtszins zu vereinbaren. Die Beklagte behauptet �brigens nicht, dass sie bei mehr als zw�lf Baupl�tzen nach Vertrag eine erh�hte Grundrente beanspruchen d�rfte.
c) Die (falsche) Vorstellung, auf den neun Parzellen k�nnten mindestens zw�lf H�user erstellt werden, war f�r beide Parteien nach Treu und Glauben im Gesch�ftsverkehr die notwendige Grundlage des Vertrages. Der Irrtum des Kl�gers war daher im Sinne der Art. 23 und 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR wesentlich. Er bestand zwar in der blossen Verkennung einer Rechtslage. Irrtum �ber eine solche ist aber nicht von vornherein unwesentlich (BGE 73 II 19 Erw. 3, BGE 95 III 22 Erw. 3, BGE 96 II 27 Erw. b und dort angef�hrte Urteile). Im vorliegenden Fall betraf er die rechtliche Stellung und damit den wirtschaftlichen Wert des Vertragsgegenstandes. Eine irrige Vorstellung dieser Art rechtfertigt die Unverbindlichkeit des Vertrages. Im gleichen Sinne hat das Bundesgericht schon in BGE 91 II 278 Erw. 2 und BGE 95 III 21 entschieden, wo Parzellen als Bauland ver�ussert worden waren, obschon sie aus forst- oder baupolizeilichen Gr�nden nicht �berbaut werden durften. Es verh�lt BGE 96 II 101 S. 105sich bei solchen Tatbest�nden anders als z.B. in BGE 79 II 273, wo der Rechtsirrtum nur die Wirkungen des abgeschlossenen Vertrages betraf und daher als blosser Irrtum im Beweggrund (Art. 24 Abs. 2 OR) unwesentlich war.
Der Kl�ger h�tte den Irrtum freilich vermeiden k�nnen, wenn er sich vor Abschluss des Vertrages bei den zust�ndigen Beh�rden �ber die �ffentlichrechtlichen Baubeschr�nkungen, denen die Grundst�cke unterliegen, erkundigt h�tte. Seine Unterlassung steht der Unverbindlichkeit des Vertrages wegen Grundlagenirrtums jedoch nicht entgegen (BGE 91 II 280 Erw. 3). Wer fahrl�ssig irrt, kann bloss zu Schadenersatz verpflichtet werden, wenn er den Vertrag nicht gegen sich gelten l�sst (Art. 26 OR).
2. Die Beklagte wendet unter Hinwies auf BGE 88 II 412 ein, der Kl�ger habe in seinem Schreiben vom 21. September 1964 an die Seeruhe AG eine Ab�nderung des Vertrages vorgeschlagen, weil die zust�ndigen Beh�rden die Parzellen Nr. 2229 und 2303 wider Erwarten nicht als Bauland gelten liessen; Sterroz habe also den Vertrag aufrechterhalten und sich mit einer Herabsetzung der Grundrente begn�gen wollen; er k�nne sich deshalb nicht mehr auf Grundlagenirrtum berufen, wenn ein solcher vorliege.
Der Einwand geht fehl. Aus dem angef�hrten Schreiben kann die Beklagte schon deshalb nichts zu ihren Gunsten ableiten, weil sie den Vorschlag des Kl�gers am 24. September 1964 rundweg ablehnte. Sie begr�ndete dies damit, dass zu einer Vertrags�nderung nicht der geringste Anlass bestehe und sie eine Anpassung erst in Erw�gung ziehen k�nne, wenn alle �berbaubaren Parzellen �berbaut seien und eindeutig feststehe, dass weniger als zw�lf Bauparzellen vorl�gen. Es steht ihr deshalb nicht an, aus dem Schreiben des Kl�gers vom 21. September 1964 zu folgern, dieser habe damals darauf verzichtet, den Vertrag wegen Unverbindlichkeit anzufechten. Das gilt umsomehr, als die Beklagte noch vor dem Appellationshof behauptete, dass das Land mindestens zw�lf Bauparzellen aufweise, also selbst damals nicht bereit war, den Vertrag �ndern zu lassen. Der Hinweis auf BGE 88 II 412 ist m�ssig, denn dieser Entscheid betraf einen andern Sachverhalt.
3. Gegen die Annahme der Vorinstanz, der Kl�ger habe seinen Irrtum rechtzeitig geltend gemacht, wendet die Beklagte mit Recht nichts mehr ein. Sie bleibt aber der Meinung, dass BGE 96 II 101 S. 106der Kl�ger h�chstens eine Herabsetzung der Grundrente verlangen k�nne, wenn statt zw�lf bloss acht Parzellen �berbaubar seien. Sie beantragt deshalb, den j�hrlichen Baurechtszins um Fr. 10'000.--zu k�rzen. Dieser Antrag ist zul�ssig. Es handelt sich entgegen der Annahme des Kl�gers nicht um ein neues Begehren im Sinne von Art. 55 Abs. 1 lit. b OG, weil bei verm�gensrechtlichen Streitigkeiten bloss die Forderung nicht aber der Rechtsgrund, aus dem sie geschuldet ist, zum Rechtsbegehren geh�rt (BGE 90 II 39 Erw. 6 a).
Der Antrag ber�hrt indessen nicht, wie die Beklagte annimmt, bloss die H�he der Grundrente, sondern den Bestand des Vertrages. Fragen kann sich nur, ob der Vertrag wegen des Grundlagenirrtums, der dem Kl�ger zuzubilligen ist, f�r diesen ganz oder teilweise unverbindlich sei.
a) Wie in BGE 78 II 217 ausgef�hrt worden ist, enth�lt das Gesetz im Abschnitt �ber die M�ngel des Vertragsschlusses wegen Irrtums usw. keine Bestimmung f�r den Fall, dass sich der Willensmangel nur auf einen Teil des Vertrages bezieht. Das Bundesgericht hielt damals eine analoge Anwendung von Art. 20 Abs. 2 OR, der die teilweise Nichtigkeit von Vertr�gen regelt, auf die blosse Unverbindlichkeit wegen Willensmangels f�r gerechtfertigt, weil dem sachlich nichts entgegenstehe und die Schranke, dass blosse Teilnichtigkeit bzw. Teilunverbindlichkeit abzulehnen ist, wenn der Vertrag ohne den nichtigen bzw. unverbindlichen Teil nicht geschlossen worden w�re, einen ausreichenden Interessenschutz gew�hre. Es verwies dabei auf Kommentar OSER/SCH�NENBERGER (Vorbem. zu Art. 23-31 OR N. 3, Art. 20 N. 71) und BGE 60 II 99, wo die analoge Anwendung der Bestimmung auf die Nichtigkeit wegen Formmangels bejaht wurde.
Die analoge Anwendung von Art. 20 Abs. 2 OR auf Vertr�ge mit Willensm�ngeln ist seitdem von weitern Autoren, zum Teil mit einl�sslicher Begr�ndung, bef�rwortet worden (vgl. insbes. SPIRO, ZBJV 1952 S. 501 ff; PIOTET, ZSR 1957 S. 97 ff). Sie rechtfertigt sich auch im vorliegenden Fall. In welchem Verh�ltnis Art. 20 Abs. 2 und Art. 25 Abs. 2 OR zueinander stehen, ob diese Bestimmung bloss f�r den Erkl�rungsirrtum oder auch f�r den Grundlagenirrtum gelte, kann offen bleiben. Art. 20 Abs. 2 verdient hier schon deshalb den Vorzug, weil beide Parteien sich �ber die Zahl der m�glichen Bauparzellen geirrt haben und das Schicksal des Vertrages vor allem davon BGE 96 II 101 S. 107abh�ngt, ob die Parteien ihn auch bei Kenntnis der wirklichen �berbauungsm�glichkeit geschlossen h�tten.
Dass in Art. 20 Abs. 2 OR von einem Mangel in einzelnen Teilen des Vertrages ("dans certaines de ses clauses", "in alcune parti") die Rede ist, steht der Anwendung der Bestimmung hier nicht entgegen. Diese Wendung des Gesetzes ist als Gegensatz zum ganzen Vertrag zu verstehen und daher nicht w�rtlich zu nehmen; es gen�gt, dass ein Teil des Vertrages mangelhalft ist (vgl. BGE 93 II 105 Erw. 2 a und 192). Im vorliegenden Fall wirkte sich der Irrtum �ber die Zahl der Bauparzellen �brigens auch auf die Bestimmungen �ber die Grundrente aus.
b) Die M�glichkeit, dass die Parteien den Vertrag auch ohne den Irrtum geschlossen h�tten, ist nach dem Verhalten des Kl�gers jedenfalls nicht von vornherein zu verneinen. Als Sterroz 1964 erfuhr, dass die Parzellen Nr. 2229 und 2303 nicht �berbaubar sind, teilte er dies der Beklagten mit und ersuchte sie um Ab�nderung des Vertrages. Er will darauf, wie er noch in seinem Parteiverh�r vom 25. M�rz 1969 erkl�rte, grunds�tzlich nie verzichtet haben. Wie er sich die Ab�nderung vorstellte und was er von der Gegenpartei erwartete, ist den Akten jedoch nicht zu entnehmen. Dies sind indes Tatfragen, die der Appellationshof zu entscheiden hat.
Das angefochtene Urteil ist daher gest�tzt auf Art. 64 Abs. 1 OG aufzuheben und die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Diese wird - prozesskonforme Behauptungen und Beweisantr�ge vorbehalten - den Sachverhalt weiter abkl�ren und allenfalls auch das Beweisfahren erg�nzen m�ssen. Sie hat alsdann je nach dem Ergebnis neu zu urteilen. Ergibt sich, dass der Vertrag ohne den Rechtsirrtum �berhaupt nicht geschlossen worden w�re, so f�llt er wegen Unverbindlichkeit f�r den Kl�ger dahin. Ist dagegen anzunehmen, dass die Parteien sich bei Kenntnis der Rechtslage auf der Grundlage von acht Bauparzellen geeinigt h�tten, so ist der Vertrag in diesem Umfange aufrechtzuerhalten und der Baurechtszins angemessen herabzusetzen.
Die Anpassung darf sich freilich nicht darin ersch�pfen, die urspr�nglich f�r mindestens zw�lf Bauparzellen versprochene Grundrente im Verh�ltnis der tats�chlich �berbaubaren zu k�rzen. Sie h�ngt auch vom wirtschaftlichen Wert der verbleibenden Baupl�tze, insbesondere deren Lage, Neigung und BGE 96 II 101 S. 108Entfernung von der Strasse und anderen notwendigen Anschl�ssen ab. Wie es sich damit verh�lt, ist eine Frage, die von der Vorinstanz - wenn n�tig mit Hilfe von Sachverst�ndigen und auf Grund eines Augenscheines - zu beurteilen ist.
Die Berufung der Beklagten wird dahin gutgeheissen, dass das Urteil des Appellationshofes des Kantons Bern vom 27. Januar 1970 aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erw�gungen an die Vorinstanz zur�ckgewiesen wird.
88 II 412,
95 III 22,
96 II 27 suite... ,
91 II 278,
95 III 21,
91 II 280,
90 II 39,
93 II 105
Art. 23 et 24 al. 1 ch. 4 CO,
Art. 24 Abs. 2 OR,
Art. 26 OR suite... ,
Art. 23-31 OR,

References: Art. 23

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 Art. 24
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 Art. 23
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 Art. 55
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 Art. 20
 Art. 23
 Art. 20
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 Art. 20
 Art. 20
 Art. 25
 Art. 20
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 Art. 20
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 Art. 64
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Art. 23

Art. 24

Art. 26

Art. 23