Source: http://www.podatki.egospodarka.pl/135601,Podatek-od-sprzedazy-podwojnie-zaplaconego-kupionego-mieszkania,1,70,1.html
Timestamp: 2018-09-19 17:19:29+00:00

Document:
Podatek od sprzedaży podwójnie zapłaconego/kupionego mieszkania - eGospodarka.pl - Interpretacje i wyjaśnienia
eGospodarka.pl › Podatki	› Interpretacje i wyjaśnienia	› Podatek od sprzedaży podwójnie zapłaconego/kupionego mieszkania
Jaki podatek od sprzedaży podwójnie zapłaconego mieszkania? © guy - Fotolia.com
W jaki sposób podatnik, który zapłacił za swoje mieszkanie w sumie ponad 200 tys. zł, do kosztów uzyskania przychodu w chwili jego sprzedaży może zaliczyć niespełna 17,5 tys. zł? Będzie tak wówczas, gdy pierwotnie wpłacał on zaliczki deweloperowi, zaś mieszkanie kupił od syndyka masy upadłościowej - uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 30.08.2016 r. nr IPPB4/4511-723/16-5/MS1.
Wnioskodawca podpisał umowę z deweloperem na zakup kawalerki i miejsca parkingowego w dniu 17 marca 2010 r. Cena została ustalona na 190 518 zł, z czego 174 658 zł kosztowała kawalerka zaś 15 860 zł miejsce parkingowe. W tym samym roku w dwóch ratach wnioskodawca wpłacił deweloperowi całą kwotę. Ten jednak nie wywiązał się z umowy i nie przeniósł na rzecz zainteresowanego własności mieszkania w drodze aktu notarialnego.
W 2013 r. deweloper ogłosił upadłość i sąd wyznaczył dla niego syndyka upadłości. Aby odzyskać wykupione mieszkanie wnioskodawca musiał „kupić” je ponownie - tym razem od syndyka - w drodze sprzedaży egzekucyjnej.
Sprzedaż aukcyjna jak i podpisanie aktów notarialnych przenoszących własność kawalerki oraz miejsca parkingowego miały miejsce w okresie kwiecień-maj 2016 r. Zainteresowany musiał zapłacić z tytułu tych transakcji dodatkowo 18 460 zł, z czego 15 860 zł za mieszkanie i 2 600 zł za miejsce parkingowe. W sumie zakup tej nieruchomości kosztował go w związku z tym 208 978 zł.
Obecnie wnioskodawca zamierza zbyć zarówno lokal mieszkalny jak i miejsce parkingowe. Zadał pytanie, czy z tego tytułu będzie musiał zapłacić podatek dochodowy? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:
„(...) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z poźn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
fot. guy - Fotolia.com
Jaki podatek od sprzedaży podwójnie zapłaconego mieszkania?
W jaki sposób podatnik, który zapłacił za swoje mieszkanie w sumie ponad 200 tys. zł, do kosztów uzyskania przychodu w chwili jego sprzedaży może zaliczyć niespełna 17,5 tys. zł? Będzie tak wówczas, gdy pierwotnie wpłacał on zaliczki deweloperowi, zaś mieszkanie kupił od syndyka masy upadłościowej.
a.	nieruchomości
b.	spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.
Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie ustalić należy datę nabycia przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego oraz miejsca parkingowego.
Pojęcie „nabycie” nie zostało zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie" obejmuje każde uzyskanie własności.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, o czym stanowi art. 158 ww. ustawy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie notarialnym.
Analiza powyższego prowadzi do jednoznacznego wniosku, że definitywne nabycie nieruchomości, to oznacza skutkujące przeniesieniem własności. Natomiast zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy wpłaty ceny czy przekazanie kluczy – oddanie do użytku, pomimo że mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości, to nie są z nim równoważne. Treścią umowy deweloperskiej jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przenoszącej własność, lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i tylko umowa zawarta w tej formie przenosi jej własność. W rezultacie brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności (np. sprzedaży)ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 lipca 2007 r., sygn. III SA/Wa 845/07, Lex nr 328143). Umowa przedwstępna nie musi zostać bowiem wykonana i może zdarzyć się sytuacja, że nigdy nie dojdzie do nabycia nieruchomości w niej opisanej.
Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, że Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny oraz miejsce parkingowe w dacie podpisania aktów notarialnych z syndykiem. Toteż nabycie przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego nastąpiło w dniu 21 kwietnia 2016 r., natomiast miejsce parkingowe Wnioskodawca nabył w dniu 31 maja 2016 r.
Fakt zapłaty deweloperowi ustalonej przez niego ceny nie skutkuje przeniesieniem prawa własności lokalu mieszkalnego oraz miejsca parkingowego i nie jest tożsamy z umową sprzedaży, której skutkiem jest przeniesienie własności na nabywcę.
Wobec powyższego pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zarówno dla lokalu mieszkalnego jak i miejsca parkingowego liczyć należy od końca 2016 r., zatem termin ten upłynie z dniem 31 grudnia 2021 r.
Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że sprzedaż lokalu mieszkalnego oraz miejsca parkingowego przed 1 stycznia 2022 r. będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Wymieniony wyżej przepis wskazuje jakie koszty stanowią koszty uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości. Są to m.in. koszty nabycia i nakłady. Kosztem nabycia jest cena wynikająca z aktu notarialnego, wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego nabycia nieruchomości.
Tym samym Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodu jedynie ceny zapłaconej syndykowi przy sprzedaży egzekucyjnej, jako kosztów nabycia a nie jako nakłady.
Podsumowując, dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i miejsca parkingowego przed upływem pięciu lat (licząc od końca 2016 r.) Wnioskodawca będzie obowiązany opodatkować 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. (...)”
Więcej na ten temat: koszty uzyskania przychodu, KUP, sprzedaż mieszkania, sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, podatek od sprzedaży mieszkania, odliczenia podatkowe, kupno mieszkania, rozliczenia podatkowe, rozliczenia z urzędem skarbowym, koszty sądowe
Dzień dobry, nie wiem, jak prawidłowo powinien wyglądać PIT-39 w sytuacj: 1. Kupno mieszkania w 2009 - przeprowadzono w nim remont ...

References: art. 9
 art. 21
 art. 155
 art. 158
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 30