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Timestamp: 2018-10-18 17:53:44+00:00

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Resolución de contrato de compraventa de vivienda y licencia de primera ocupación. Obligación accesoria. STS del Pleno de 10 de septiembre de 2012 - El Derecho
Resolución de contrato de compraventa de vivienda y licencia de primera ocupación. Obligación accesoria. STS del Pleno de 10 de septiembre de 2012
Resumen: Trata el Pleno del TS una sentencia sobre el alcance que la ausencia de licencia de primera ocupación en la compraventa de vivienda tiene a efectos de declaración de resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora, fijando la Sala como doctrina general los criterios a valorar para que proceda la resolución contractual por esta causa.
La cuestión que aquí se aborda, importancia de la obtención de la licencia de primera ocupación como causa de resolución del contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento contractual, -teniendo en cuenta la doctrina reiterada de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo relativa a que el incumplimiento de obligaciones accesorias o complementarias no es causa suficiente para generar la resolución y, por ende, para impedir la acción de cumplimiento pues sólo hay verdadero incumplimiento cuando se refiere a la esencia de lo pactado y no a prestaciones accesorias o complementarias que no impidan por su entidad el fin económico del contrato-, ha merecido diversas respuestas de nuestros Tribunales, disparidad de criterios, que se ha visto en gran medida mitigada por la sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 10 septiembre 2012 -EDJ 2012/256202-, que ha venido a matizar el criterio mayoritario existente sobre el carácter esencial del otorgamiento de la licencia de primera ocupación en contratos de compraventa de vivienda.
Partiendo de esta premisa, analizaremos en primer lugar, las resoluciones que consideramos más destacables sobre esta materia dictadas por diversas Audiencias Provinciales, para pasar en segundo término a analizar la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo anteriormente citada.
II. Criterios sobre el carácter esencial del otorgamiento de la licencia de primera ocupación en el contrato de compraventa de viviendas en construcción
La Audiencia Provincial de Murcia, (sec. 4ª, recurso nº 891/12) en sentencia de 20 diciembre 2012 -EDJ 2012/320536- estudió un supuesto en el que resolvía un recurso de apelación interpuesto contra sentencia que desestimaba la demanda de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento al entender el Juez a quo, que concurrían actos inequívocos de los compradores, aceptando el retraso en la concesión de la correspondiente licencia de primera ocupación.
Centraba la Sala la controversia jurídica objeto de apelación en determinar si el retraso en la concesión de la licencia de primera ocupación podía alzarse como un incumplimiento contractual de la entidad promotora con efectos resolutorios del correspondiente contrato privado de compraventa, o si por el contrario los actos inequívocos de los compradores habitando la vivienda previa entrega de sus llaves por la Promotora, neutralizarían o limitarían la citada eficacia resolutoria derivada de ese retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación.
Y recordaba, con cita de sentencias de 1 marzo y 21 junio 2012 (sec. 4ª) -EDJ 2012/145337- o en la de 3 noviembre 2011 (sec. 5ª) -EDJ 2011/268081-, que la obtención de la citada licencia de primera ocupación, constituye en términos generales un elemento esencial del cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda que incumbe a la parte promotora-vendedora, sin perjuicio de los concretos y variados supuestos concurrentes en cada caso, declarando, en suma, con carácter general, que la entrega de la vivienda no constituye un acto meramente formal, sino que exige una entrega efectiva, entendida como material y administrativa apta para su ocupación, constituyendo en definitiva, la obtención de la citada licencia, un elemento esencial determinante de la efectiva y real entrega de la vivienda, siempre que no concurran hechos inequívocos y determinantes de la voluntad de los contratantes tendentes a la consumación del contrato que incidan de manera directa en la ineficacia de ese retraso en la obtención de licencia de primera ocupación como causa de resolución contractual.
En parecidos términos se pronunció la Audiencia Provincial de Girona, en sentencia de 22 noviembre 2012 (sec. 1ª, recurso nº 505/2012) -EDJ 2012/294386-, que examinando un recurso de apelación interpuesto contra sentencia que estimaba la demanda interpuesta en ejercicio de acción de incumplimiento contractual, que señalaba que en relación al cumplimiento del plazo, que se debe de estar con la doctrina que sostiene, que si la vivienda no dispone de la licencia de primera ocupación, no puede ser objeto de uso u ocupación legal, no cuestionándose que el promotor, vendedor, asume la obligación de su obtención, siendo obligación de la Administración expedirla, cumplidos los requisitos precisos, y no es obligación que competa a los compradores, siendo ya de señalar que esa licencia de primera ocupación es cosa distinta de la conclusión de la obra, esta se acredita por el oportuno certificado emitido por la Dirección Facultativa, siendo éste, requisito imprescindible para obtener aquélla, de la que se deriva la habilidad y seguridad de la vivienda para su ocupación y permite obtener los suministros de agua y energía eléctrica, indicando la STS 11 diciembre 1995 -EDJ 1995/6788- que «la terminación material de la obra sin disponer de las licencias de habitabilidad y ocupación, significa que no puede considerarse cumplido por completo el contrato y la obligación de entrega». Por su parte, la STS de 22 diciembre 1993, con cita de la del 21-7 del mismo año, señala que es «obligación exclusiva de la promotora finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo establecido en los arts. 1091, 1096, 1101, 1256 y 1258 CC -EDL 1889/1- y art. 8 Ley General para la Defensa de los consumidores y usuarios -EDL 2007/205571-».
[[QUOTE1:"...es «obligación exclusiva de la promotora finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores,..."]]
La citada sentencia citaba la STS de 3 noviembre 1999 -EDJ 1999/36754- que declaraba que "la denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. El constructor (vendedor) fue quien asumió el compromiso con la Administración, y se libera del mismo mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra. En este caso la Administración está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, y que no se suple por el transcurso del tiempo, a la entidad constructora le correspondía cumplir el compromiso administrativo, -con el que nada tiene que ver la entidad compradora-, gestionar la licencia de primera ocupación -como era su obligación como constructora y como vendedora-, y entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto -como era su obligación en virtud del contrato de compraventa-", reiterada posteriormente por STS de 19 abril 2007, que indicaba que "la licencia de primera ocupación o de primera utilización acredita las condiciones de habitabilidad de la vivienda, su adecuación a la licencia inicial de obras y al proyecto y a sus condiciones de seguridad, habitabilidad o salubridad para el uso a que se le destina".
La Audiencia Provincial de Valencia (Sentencia de 31 octubre 2012, recurso nº 398/12) -EDJ 2012/302620- resolviendo un recurso interpuesto contra sentencia desestimatoria de demanda de juicio ordinario sobre nulidad por abusivas de determinadas cláusulas del contrato de compraventa suscrito entre las partes y sobre resolución del mismo por incumplimiento de la demandada del plazo de entrega de la vivienda, recordaba que los requisitos para la resolución de los contratos en relación con el art. 1124 CC -EDL 1889/1- no son necesarios cuando las partes pactan libremente por mor de su art. 1255 el plazo como esencial, pero destacaba que en todo caso esta entrega ha de ser efectiva, es decir, material y administrativamente apta para la ocupación de la vivienda no bastando que el fin de las obras sea en el mismo plazo pues tal entrega sólo puede entenderse efectuada cuando el adquirente puede tomar posesión de ella y ocuparla para destinarla al uso correspondiente, lo que exige, como requisito necesario, la obtención de la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, puesto que dicha entrega no puede entenderse como un acto meramente formal - otorgamiento de la escritura pública y entrega de llaves-, sino que ha de ser material y administrativamente apta para su ocupación y sólo puede entenderse efectuada cuando el adquirente puede tomar posesión de la misma y ocuparla para destinarla al uso correspondiente, lo que exige, como requisito necesario, la obtención de la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación, puesto que sólo en ese caso el comprador pueda acceder a los suministros básicos de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones y hacer un uso ordinario de la misma.
En torno a dicha cuestión la AP Madrid (Sentencia de 28 septiembre 2012, rec. 259/12) -EDJ 2012/253396- sostiene que el certificado de fin de obra emitido por la Dirección Facultativa no evidencia que la vivienda esté en condiciones de ser habitada, sino que, según reiterada doctrina jurisprudencial, debe atenderse a la emisión de la licencia de primera ocupación, siendo indiferente que se trate de un documento de naturaleza administrativa, pues actúa como medio de demostrar que la vivienda resulta habitable, apta para el fin pactado en el contrato, por autorizarse su ocupación y la contratación de los servicios básicos de agua, electricidad u otros, y concreta la sentencia de 26 febrero 2010 de dicha Audiencia Provincial -EDJ 2010/67378- al examinar si la licencia de primera ocupación debe considerarse o no elemento esencial del contrato de compraventa, que obligada la vendedora a la entrega de la vivienda como se razona en sentencia de 27 noviembre 2008 -EDJ 2008/298822- su obligación, aunque no se especificase en los contratos de compraventa, alcanzaba a entregar los inmuebles con toda la documentación administrativa necesaria para la ocupación, sin que la alegación (SAP Málaga de 23 octubre 2008 -EDJ 2008/288537-) relativa a que la vivienda dispone de electricidad y agua "de obra" enerve dicha obligación cuando el comprador lo que debe de recibir es una vivienda apta legalmente para su ocupación, pudiendo contratar los servicios de electricidad, gas y agua a su nombre, lo que exige la entrega en los términos del art. 1462 CC -EDL 1889/1-.
Idéntica doctrina la encontramos en las sentencias de las AAPP Granada de 7 septiembre 2012 (rec. 171/12) -EDJ 2012/267496- y de 29 diciembre 2011 de la AP Jaén (rec. 357/11) -EDJ 2011/339462- que recuerdan que la jurisprudencia "menor" ha reconocido la relevancia de la licencia de primera ocupación como elemento esencial para entender entregada la vivienda, a los efectos del art. 1462 CC -EDL 1889/1- (STSJ Andalucía, Sala Contencioso de 26-1-07 -EDJ 2007/304315-, de Castilla-León, 15-12-06, SAP Madrid, 27-10-08, 8-5-09, 29-10-10, SAP Burgos 2-12-09, Granada 18-4-08, Alicante, 18-3-10, Pontevedra, 15-3 - 11, Valencia, 28-2-11 etc.). Ello tiene la consecuencia de considerar que la obtención de tal licencia ha de ser cumplida dentro del plazo fijado de entrega, de manera que el retraso se computará, no solo hasta la finalización material de la obra, sino hasta que se haya obtenido la referida licencia, que es cuando la vivienda está en condiciones de ser puesta a disposición del comprador, como recoge también la sentencia de la AP Alicante de 19 octubre 2009, que cita, entre otras las SSAP Las Palmas, 4ª, 5/2007, 17 enero -EDJ 2007/55052-, y 5ª, 67/2007, 2 marzo -EDJ 2007/55263-; Cádiz, 2ª, 11/2007, 18 enero -EDJ 2007/44762-; Vizcaya, 3ª, 18/2007, 18 enero -EDJ 2007/27974-; Baleares, 5ª, 251/2007, 14 junio -EDJ 2007/166917-; Barcelona, 16ª, 350/2007 29 junio -EDJ 2007/153760-, 527/2007, 2 noviembre -EDJ 2007/263702- y 31/2008, 22 enero -EDJ 2008/18333-, recordando el principio de unidad del ordenamiento jurídico; Tenerife, 3º, 364/2007, de 20 julio -EDJ 2007/210264-, aunque las demás viviendas se encuentren efectivamente ocupadas, y 4ª, 8/2008 de 16 enero; Barcelona 11ª 636/2007, 13 noviembre -EDJ 2007/301784-; Guipúzcoa 3ª, rec. 3171/2007, de 5 octubre -EDJ 2007/264632-; Murcia, 1ª, 278/2007, 29 octubre -EDJ 2007/295403- y 4ª, 2/2008, 7 enero -EDJ 2008/11746- y 21/2008, 16 enero -EDJ 2008/11778-; y Gerona 32ª, 74/2008, de 25 febrero.
1.- El incumplimiento en materia de resolución de obligaciones recíprocas debe ser grave y sustancial
Señala el TS en primer lugar que su jurisprudencia más reciente (SSTS de 14 junio 2011, rec. 369/2008 -EDJ 2011/130888- y 21 marzo 2012, rec. 931/2009 -EDJ 2012/43923-) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (art. 1124 CC -EDL 1889/1-) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte (STS de 9 julio 2007, rec. 2863/2000 -EDJ 2007/100752-, 18 noviembre 1983, 31 mayo 1985 -EDJ 1985/7394-, 13 noviembre 1985, 18 marzo 1991 -EDJ 1991/2940-, 18 octubre 1993 -EDJ 1993/9189-, 25 enero 1996 -EDJ 1996/272-, 7 mayo 2003 -EDJ 2003/17116-, 11 diciembre 2003 -EDJ 2003/174023-, 18 octubre 2004 -EDJ 2004/159546-, 3 marzo 2005 -EDJ 2005/71419-, 20 septiembre 2006 -EDJ 2006/269900-, 31 octubre 2006 -EDJ 2006/299585- y 22 diciembre 2006), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]) "-que se citan con carácter orientador para la interpretación de la normativa contractual contenida en nuestro sistema jurídico", cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato». Entre las lógicas expectativas del comprador se encuentra la de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato (art. 1468 CC) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor (art. 1461 CC, en relación con el art. 1445 CC).
[[QUOTE1:"...Entre las lógicas expectativas del comprador se encuentra la de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado,..."]]
2.- El mero retraso en el plazo de entrega no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato
Así, apunta el TS que la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora cuando se dan los presupuestos que, entre otros, establece el art. 1100 CC -EDL 1889/1-, con las consecuencias que indican los arts. 1101 CC, 1096 CC y 1182 CC, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia ha entendido exigible, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente atendible». Mediante esta expresión se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo, contrario a la buena fe o incluso doloso que puede tener el ejercicio de la facultad resolutoria del contrato cuando se basa en un incumplimiento aparente que no responde a la realidad de las cosas, cosa que ocurre cuando el incumplimiento alegado no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales o encubre el simple deseo de aprovechar la oportunidad de concertar un nuevo negocio para obtener mayores beneficios.
3.- Contenido de la obligación de entrega de la cosa cuando se trata de contratos de venta de inmuebles destinados a vivienda
Señala al respecto la Sala Primera, con cita en la STS de 3 noviembre 1999 -EDJ 1999/36754-, que la denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. Se trata por tanto, de un compromiso asumido por el constructor-vendedor con la Administración, del que solo se libera mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, caso en que la Administración, según declara la Sala Tercera de este Tribunal Supremo, está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no se suple por el transcurso del tiempo (SSTS, Sala 3.ª, sec. 5.ª, de 18 julio 1997 -EDJ 1997/6478-, 1 junio 1998 -EDJ 1998/10130-, 23 junio 1998 -EDJ 1998/10437-, 20 octubre 1998 -EDJ 1998/28438- y 14 diciembre 1998 -EDJ 1998/24291-). Puesto que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a él incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno en principio a la parte compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir así la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto.
4.- Consecuencias del incumplimiento de la obligación que incumbe a la vendedora de obtener la licencia de primera ocupación. Obligación esencial o accesoria
Apunta el TS, que pese a que estemos ante una obligación que incumbe al promotor-vendedor al amparo del 1258 CC -EDL 1889/1-, -como consecuencia inherente a la naturaleza del contrato y conforme con la buena fe, el uso y la ley-, ello no significa que siempre tenga un carácter esencial, de modo que su incumplimiento permita ejercitar la pretensión resolutoria y distingue el marco sobre el que fijar las consecuencias del incumplimiento, apuntando que es preciso determinar en cada caso si el incumplimiento de esta obligación tiene o no carácter esencial, pues insiste en que únicamente la infracción de una obligación esencial, no accesoria, puede entenderse determinante de la frustración del fin del contrato y justificar la resolución del mismo.
B. Principios de aplicación a la cuestión planteada
1.- Análisis casuístico. Pacto entre las partes
Apunta el TS que resulta concluyente lo que las partes hayan pactado, pues si la entrega de la cédula se convino con carácter de obligación esencial del vendedor es obvio que su incumplimiento puede dar lugar a la resolución, habida cuenta que el art. 1469 CC -EDL 1889/1- obliga a entregar la cosa junto a todo lo que se exprese en el contrato en aras del principio general de libertad contractual de pactos.
Por el contrario señala la Sala que si la entrega de la cédula no se convino expresamente con tal carácter de obligación esencial, para enjuiciar la procedencia de la resolución instada por el comprador por su falta de entrega no puede emitirse un juicio definitivo aplicando en abstracto las reglas generales, sino que deben examinarse las concretas circunstancias del caso. Serán estas las que permitirán entender justificada o no la resolución pretendida, según la falta de obtención de la licencia se revele, respectivamente, como esencial o accesoria para el cumplimiento de los fines del contrato.
2.- Sobrecarga o retraso en la administración concedente de la licencia de primera ocupación
Explica el TS que la entrega de la licencia debe considerarse como una obligación accesoria y por tanto inhábil para que pueda prosperar la acción resolutoria del comprador fundada en su ausencia, cuando la falta de concesión responde solo a la sobrecarga o retraso de la Administración concedente, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos para su otorgamiento.
Y concreta que es necesario para que concurra este supuesto que la falta de licencia no resulte impedimento sustancial para el uso del inmueble (habitabilidad) y el acceso a sus suministros dentro del plazo exigible para su entrega y que el retraso en la entrega no deba considerarse por sí mismo como sustancial y habilitante para la resolución del contrato.
3.- No exigencia en la legislación autonómica y resoluciones de la Dirección General del Registros y del Notariado de la licencia de primera ocupación para la formalización e inscripción de los actos de edificación
En la línea favorable a no atribuir necesariamente a la obtención de la licencia de primera ocupación naturaleza de obligación esencial -a menos que se haya pactado lo contrario- destaca el TS la legislación autonómica (en el caso concreto analizado la Ley 7/2002, de 17 diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía -EDL 2002/56733-), que no exige la licencia de primera ocupación para la formalización e inscripción de los actos de edificación, así como las resoluciones de la DGRN, de 9 -EDD 2008/253297-, 12 -EDD 2008/253300-, 20 -EDD 2008/253302- y 22 diciembre 2008 -EDD 2008/253303- que estimaron el recurso frente a la negativa del registrador a inscribir un acta de finalización de obra declarando, en síntesis, que la vigente legislación reguladora de la edificación (Ley 8/2007, de 28 mayo, de Suelo -EDL 2007/28567- y Texto refundido de dicha Ley aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 junio -EDL 2008/89754-) solo contiene, como única novedad reseñable respecto del régimen anterior, que en las escrituras de declaración de obras nuevas terminadas (y en las actas de fin de obras) se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de esta a sus usuarios; que esta exigencia no se extiende a la licencia de primera ocupación, ni como requisito para edificar ni siquiera para la entrega de la edificación a los usuarios, «sin perjuicio de las consecuencias que se derivarían de un eventual incumplimiento de las obligaciones de diversa índole que se imponen a los agentes de la edificación»; y que tampoco la referencia que el art. 19.1 de la Ley de Suelo (art. 20 del Texto Refundido) contiene a la acreditación documental «de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística» puede entenderse como relativa a cosa distinta que a la licencia de edificación (y por tanto, no a la licencia de primera ocupación).
[[QUOTE2:"...no es lo mismo que no se obtenga y se impida el uso, que no se obtenga y se conceda, porque los problemas o defectos que existen no son esenciales y permiten la habitabilidad de la casa,..."]]
Y destaca el TS que no es lo mismo que no se obtenga y se impida el uso, que no se obtenga y se conceda, porque los problemas o defectos que existen no son esenciales y permiten la habitabilidad de la casa, y, con bases en estos principios concluye, sin carácter absoluto, que la relevancia de la falta de obtención de la mencionada licencia debe considerarse como no esencial, y por tanto, como un incumplimiento que recae en un deber accesorio de la obligación principal, que por eso mismo no resulta determinante en orden a justificar la resolución instada de contrario.
C. Doctrina general sobre la cuestión. Criterios jurisprudenciales STS de 10 septiembre 2012 -EDJ 2012/256202-
Por todo ello, la Sala, reunida en Pleno, fija como doctrina general los siguientes criterios:
1.- La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.
2.- Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en este caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.
3.- De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
Por todo ello el TS desestimó el recurso de casación articulado al no haber demostrado la vendedora que existían obstáculos para la obtención de la licencia, orfandad probatoria que justificaba la resolución contractual instada por la parte compradora en el entendimiento de que no puede ser obligada a escriturar y a cumplir con su parte del contrato cuando subsiste la incertidumbre de si la promotora va a poder cumplir en un plazo razonable, siquiera tardíamente, con su obligación de entregar la referida licencia de primera ocupación, al no haber logrado, como le incumbía, disipar las dudas sobre la existencia de posibles impedimentos legales para su otorgamiento.

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