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Timestamp: 2018-03-20 17:05:37+00:00

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Blog - Studio Legale Salvatore Fois
Il vicino costruisce irregolarmente, come posso difendermi?
Se il mio vicino ha iniziato a costruire o ampliare il proprio fabbricato e a me sorgono dubbi sulla legittimità di tale opera, l'ordinamento giuridico mi mette a disposizione vari strumenti per tutelare i miei diritti ed i mie interessi. Infatti, questa è una vicenda in cui si intrecciano in modo molto stretto il diritto amministrativo, il diritto civile ed il diritto penale. E tutti e tre offrono delle azioni per tutelarsi; azioni che possono essere attivate anche contemporaneamente.
Innanzi tutto – in base alla legge n° 241 del 1990 – ho diritto di accedere agli atti del procedimento amministrativo che costituisce il titolo edilizio del vicino [tra le tante sentenze: T.A.R. Emilia-Romagna, Parma, n° 91/2014]. Qualora l'opera sia totalmente abusiva [con evidenti conseguenze penali], sarà l'Amministrazione comunale a certificarmi che il vicino sta edificando senza titolo. Frequentemente si verifica che il fabbricato viene edificato in modo difforme dal titolo (con un vano in più, con il balcone chiuso, etc.) e anche il tal caso siamo di fronte ad un abuso edilizio.
Qualora il procedimento amministrativo esista, una volta ottenuta copia degli atti è necessario analizzarli compiutamente al fine di verificare eventuali illegittimità poiché, in tal caso, posso diffidare l'Amministrazione comunale e, qualora questa non agisca in autotutela annullando gli atti, posso presentare ricorso al TAR (Tribunale Amministrativo Regionale) affinché sia il giudice amministrativo ad annullare gli atti e privare il vicino del titolo in base al quale stava costruendo. Il termine per la proposizione del ricorso è di sessanta giorni.
In base all'art. 1171 del codice civile posso – attraverso l'azione di “denunzia di nuova opera” (purché l'opera non sia terminata e non sia trascorso un anno dal suo inizio) – ricorrere al tribunale ordinario affinché ordini l'immediata sospensione delle opere in corso.
In ogni caso, anche qualora sia già trascorso un anno dall'inizio dell'opera, posso comunque agire innanzi al giudice civile per richiedere con un procedimento di merito [e non cautelare come il precedente] affinché venga tutelata la mia proprietà in base all'art. 872 del codice civile.
Inoltre, qualora emerga che il fabbricato è abusivo, posso presentare un esposto alla Procura della Repubblica affinché sia l'autorità giudiziaria penale a bloccare l'edificazione; poiché l'abuso edilizio è un reato punito dall'art. 44 del D.Lgs 380/2001 (Testo Unico sull'Edilizia).
Insidie stradali – quando il danno è risarcibile?
Le strade pubbliche presentano, molto spesso, diverse insidie [buche, avvallamenti, etc.] che possono rappresentare un grave pericolo per i conducenti di veicoli e anche per i pedoni.
Ma non sempre il difetto di manutenzione del fondo stradale comporta la responsabilità dell'ente pubblico proprietario della strada.
Difatti, la giurisprudenza ritiene che molte insidie siano riconoscibili ed evitabili usando l’ordinaria diligenza che, sostanzialmente, coincide con la prudenza nella guida.
Per aversi responsabilità dell'ente pubblico proprietario della strada (Comune, ANAS, etc.), la giurisprudenza di legittimità ritiene che debbano sussistere quelle condizioni minime individuate nell'imprevedibilità e conseguente inevitabilità dell'insidia stradale.
Emblematica è l'Ordinanza n° 6425 del 30 marzo 2015 della Cassazione civile, sezione sesta, relativa ad un caso avvenuto in provincia di Cagliari: una signora è caduta dalla moto per una buca sulla strada e ha fatto causa al Comune; prima il Giudice di pace, poi il Tribunale di Cagliari ed infine la Cassazione hanno escluso la responsabilità dell'ente pubblico "per la considerazione che, avuto riguardo alla generale situazione di degrado della strada, agevolmente percepibile dall'utente, una guida accorta, prudente e tecnicamente adeguata non avrebbe potuto condurre alla perdita del controllo del motoveicolo e alla successiva caduta".
La Cassazione ha concluso evidenziando che "in tema di danno da insidia stradale, la concreta possibilità per l'utente danneggiato di percepire o prevedere con l'ordinaria diligenza la situazione di pericolo occulto vale ad escludere la configurabilità dell'insidia e della conseguente responsabilità della pubblica amministrazione per difetto di manutenzione della strada pubblica, dato che quanto più la situazione di pericolo è suscettibile di essere prevista e superata attraverso l'adozione di normali cautele da parte del danneggiato, tanto più incidente deve considerarsi l'efficienza del comportamento imprudente del medesimo nel dinamismo causale del danno".
E nello stesso senso anche tante altre sentenze [Tribunale di Roma, sezione seconda civile, sentenza del 15 marzo 2005 - Cassazione, sez. III Civile, sentenza n. 10129 del 18 maggio 2015 - Cassazione, sentenza 22 ottobre 2013 n. 23919 - Cassazione, sentenza n.15389 del 13 luglio 2011 - Cassazione, sez. III Civile, sentenza 18 maggio 2012 n. 7937].
La prevedibilità può desumersi da molti elementi: ad esempio, il fatto che il danneggiato abiti vicino al luogo del sinistro [Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza n° 21940/15].
E in ogni caso, nell’effettuare un doveroso bilanciamento tra prevenzione e cautela, molto spesso il giudice riconduce alla disattenzione del danneggiato l’esclusiva responsabilità del fatto [Corte di Cassazione, sez. VI civile, sentenza n° 12174/2016].
A cosa stare attenti quando si compra una casa?
Capita molto spesso che amici e clienti mi chiedano di risolvere problemi [difetti e vizi edilizi] emersi in seguito all'acquisto di una casa.
In alcuni casi si tratta di problemi che derivano da un acquisto frettoloso o dall'eccessiva fiducia in ciò che viene promesso verbalmente dal venditore.
I problemi più frequenti sono relativi ad abitazioni senza agibilità [quindi non idonei all'abitabilità] e ad abitazioni con abusi edilizi.
Abitabilità. La giurisprudenza meno recente riteneva non commerciabile una casa senza abitabilità, ma da una decina d'anni la Cassazione ha sì confermato che il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto [poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità], ma ha anche specificato che il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio" a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza [Cassazione civile, sez. II, 25 febbraio 2002, n. 2729]. E questa rinuncia o esonero è spesso riportata negli atti notarili di compravendita.
E' pertanto importantissimo che il compratore – sia al momento della presentazione della proposta (da parte dell'agenzia immobiliare o dal privato) sia al momento della stipula del rogito dal notaio – abbia ben visionato tutta la documentazione, con particolare attenzione alla presenza del certificato di agibilità. Perché la sua eventuale assenza, contemporaneamente alla presenza di una clausola di rinuncia e/o esonero nell'atto notarile, impedisce l'annullamento dell'atto.
Abusi edilizi. Altro aspetto molto importante, da verificare prima dell'acquisto, è che la casa sia stata costruita legittimamente senza alcun abuso edilizio.
Difatti, capita molto spesso che ai rogiti venga allegata la sola piantina catastale dell'immobile. Ma bisogna sapere che l'accatastamento del fabbricato ha esclusivamente fini fiscali; esso non dimostra nulla in relazione alla regolare edificazione, che deve essere dimostrata con l'esatta corrispondenza tra il titolo edilizio (concessione edilizia, etc.) e la situazione di fatto dell'immobile.
Pertanto – per evitare brutte sorprese – bisogna verificare sin dalle trattative: l'esistenza di un valido titolo edilizio, la corrispondenza della situazione di fatto con esso, l'esistenza dell'abitabilità.
Nel matrimonio con la comunione dei beni, le azioni e le quote societarie acquistate da un coniuge appartengono ad entrambi?
Nel corso del matrimonio è normale – quando ne hanno la possibilità economica – che i coniugi cerchino di proteggere i propri risparmi in investimenti, di cui si presume la convenienza.
Talvolta il denaro viene investito in azioni o quote societarie da entrambi i coniugi o da uno solo di essi. Se i coniugi hanno la separazione dei beni è semplice determinare la proprietà di tali beni; ma se i coniugi hanno scelto il regime patrimoniale della comunione legale, di chi è la proprietà delle azioni? Esse rientrano nella comunione o appartengono in modo esclusivo al coniuge che le ha acquistate?
In generale, per la Corte di Cassazione, i titoli di partecipazione azionaria acquistati in costanza di matrimonio da uno solo dei coniugi e allo stesso intestati, sono suscettibili di essere compresi nella comunione legale [Cass. civ. Sez. 1, n. 5172 del 27 maggio 1999 – Cass. civile sez. 2, Sentenza n° 2569 del 2 febbraio 2009 – Cassazione civile sez. I, sentenza 18 settembre 2014 n° 19689] perché, semplificando, tali acquisti vengono valutati come investimenti per la famiglia.
Difatti, per la Cassazione l'acquisto di azioni costituisce un incremento patrimoniale rientrante fra gli acquisti di cui all'art. 177, lettera a), del codice civile; il quale prevede che rientrano nella comunione “gli acquisti compiuti dai due coniugi o separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi a beni personali”.
Se nulla viene specificato e dimostrato, il principio base è che la comunione legale fra i coniugi costituisce un istituto che prevede uno schema normativo non finalizzato alla tutela della proprietà individuale [come nell'ordinaria comunione di cui agli artt. 1100 e seguenti del codice civile], ma alla tutela della famiglia attraverso particolari forme di protezione della posizione dei coniugi [Cassazione sez. I, sentenza 9 ottobre 2007 n° 21098].
La comunione legale tende a costituire un regime patrimoniale che disciplina l'aspetto dinamico degli acquisti di nuovi beni, in cui vi è una contitolarità su un patrimonio [comprensivo di attività e passività] senza quote. Conseguentemente, l'acquisto o il trasferimento di un bene mobile non registrato, come appunto le azioni, danno obbligo, a carico del coniuge unico intestatario di riconoscere all'altro coniuge un credito relativo al valore del bene alienato; da conteggiare nella determinazione finale dei rapporti di dare ed avere in sede di divisione della comunione.
L'acquisto da parte di uno solo dei coniugi di quote ed azioni – e con intestazione di esse al singolo acquirente – rientra generalmente nella comunione legale se non viene dimostrato che l'acquisto è avvenuto con risorse personali [Cassazione civile Sez. I, sentenza del 16 luglio 2014 n° 16273].
Quindi, se viene specificato all'atto dell'acquisto che esso avviene attraverso beni personali, le azioni e le quote societarie non rientreranno nella comunione ma apparterranno esclusivamente al coniuge che le ha acquistate.
Nel Piano di lottizzazione, può il privato lottizzante tirarsi indietro prima della stipula della convenzione?
Nell'iter amministrativo relativo alla pianificazione urbanistica capita che – in seguito ad un piano di lottizzazione [proposto da tutti i proprietari del terreni interessati al p.d.l.] e approvato dal Comune – uno dei lottizzanti decida di tirarsi indietro prima della stipula della convenzione.
E ciò può avvenire sia per manifestazione esplicita di tale volontà, sia implicitamente poiché non si presenta alla stipula e non comunica nulla.
Innanzi tutto – e indipendentemente dalle azioni tese al raggiungimento del risultato della stipula della convenzione – bisogna evidenziare che le Sezioni Unite della Cassazione [sentenza del 14/07/2000 n° 494] hanno stabilito che è configurabile la responsabilità pre-contrattuale anche in materia urbanistica e, pertanto, il lottizzante tardivamente dissenziente dovrà rispondere di responsabilità precontrattuale nei confronti degli altri lottizzanti.
Ma cosa possono fare gli altri lottizzanti ancora interessati alla lottizzazione? Quali azioni possono attivare per ottenere, comunque, la stipula della convenzione?
Nel caso di una lottizzazione presentata da diversi soggetti privati – valutata favorevolmente e approvata dall’Amministrazione comunale – allorquando la volontà privata viene meno in parte [con il dissenso di alcuni lottizzanti], il Comune è titolare del potere di valutare se tale ridotta composizione possa in qualche modo soddisfare gli interessi pubblici di natura urbanistica che l'originaria lottizzazione era in grado di portare a compimento.
Infatti, solitamente la convenzione rappresenta il punto di approdo nel quale si formalizzano a livello negoziale i reciproci obblighi dei lottizzanti e del Comune; ma la convenzione è un atto autonomo e indipendente rispetto al provvedimento di approvazione del piano di lottizzazione; poiché essa rappresenta una delle eventuali attività che possono concretizzarsi dopo l'approvazione del piano.
La giurisprudenza ha affrontato il problema relativo alla situazione giuridica del piano di lottizzazione approvato e non seguito da convenzione.
Per il Consiglio di Stato (si veda la Sentenza del 21 maggio 2010 n° 3217) l'amministrazione comunale – dopo l'approvazione del PdL e nelle more della stipula della convenzione – ha varie strade:
revocare o annullare il piano di lottizzazione [potrebbero essere gli stessi dissenzienti (eventualmente sollecitati dal Comune) ad inoltrare domanda di revoca o annullamento della lottizzazione];
attendere che tutti i proprietari convergano sulla decisione di firmare la lottizzazione approvata;
modificare la lottizzazione con estromissione dei proponenti non più interessati;
trasformare il PdL in lottizzazione d'ufficio.
Quindi, i privati ancora interessati devono invitare l'amministrazione comunale ad esprimersi sulla richiesta di trasformare il Piano in lottizzazione d'ufficio; poiché ciò è perfettamente legittimo come evidenziato dal Consiglio di Stato [sez. IV, sentenza 10 ottobre 2011 n° 5501]:“La formazione d'ufficio del piano di lottizzazione ai sensi del penultimo comma dell'art. 28 l. 17 agosto 1942 n. 1150, è sempre legittima nel caso in cui i proprietari delle aree non abbiano realizzato le opere di urbanizzazione ovvero non abbiano accettato di stipulare la convenzione. In tali ipotesi, il piano di lottizzazione d'ufficio è preordinato a rimuovere gli ostacoli e le limitazioni alla realizzazione delle previsioni del p.r.g., che nascono dall'inerzia o dall'opposizione dei proprietari delle aree interessate, i quali, impedendo di attuare le previsioni urbanistiche del comparto, finiscono per dar luogo, di fatto, ad una sorta di arbitrario vincolo di inedificabilità con durata indeterminata”.
In ogni caso, qualunque sia la risposta [positiva o negativa] dell'Amministrazione comunale, essa deve essere adeguatamente motivata. Difatti, il provvedimento comunale potrebbe determinare la modifica delle esigenze di pianificazione urbanistica del territorio e l'adozione di una nuova delibera di revoca o modifica di quella di approvazione del Piano di Lottizzazione rimasto inattuato (T.A.R. Sardegna, sentenza del 7 giugno 2013 n° 467).
La giurisprudenza amministrativa ha evidenziato che “Pur essendo vero che le scelte urbanistiche sono caratterizzate da un amplissimo margine di discrezionalità e non possono essere sottoposte al sindacato giurisdizionale se non sotto il profilo della palese illogicità o irragionevolezza e dell'errore di fatto, la funzione di strumento particolareggiato ed attuativo del P.R.G. svolta dal piano di lottizzazione rende necessaria una adeguata istruttoria e motivazione del provvedimento negativo. Trattasi, infatti, di esercizio di potere discrezionale, che pacificamente deve essere accompagnato da congrua e completa motivazione e che altrettanto pacificamente è sottoposto al sindacato del giudice amministrativo, al quale spetta, su impulso della parte, di verificare l'adeguatezza della ragioni poste a fondamento del diniego” (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 4 maggio 2010 n° 2545 – TAR Palermo, sentenza 25 giugno 2015 n° 1564).
In caso d'incidente, l'assicurazione paga l'auto sostitutiva?
Mi è stato chiesto se – qualora la propria auto sia stata danneggiata in un incidente – si ha il diritto, ovviamente oltre alla riparazione del danno, al rimborso dell'auto sostitutiva presa a noleggio.
Per la giurisprudenza, il fermo tecnico (impossibilità di usare il veicolo) è risarcibile solo per la sua durata teorica, cioè quella indicata nelle tempistiche delle compagnie per ciascun intervento di riparazione. E quindi solo per il tempo strettamente necessario all'intervento del meccanico e del carrozziere poiché si presume che, almeno quando dopo il sinistro il veicolo può camminare, il proprietario può organizzarsi per lasciarlo in officina quando tutti i pezzi di ricambio sono disponibili e il personale può lavorare su di esso.
Qualora il veicolo non possa camminare, la risposta non è comunque scontata e bisogna essere prudenti.
E' vero che qualche sentenza della Cassazione (la n° 6907/2012) riconosce il risarcimento del danno anche in via equitativa [al cui interno rientra il fermo tecnico (ed eventualmente l'auto sostitutiva)] ma non bisogna illudersi.
Innanzi tutto, è necessario evidenziare che la maggior parte dei giudici di merito (Tribunali e Corti d'Appello) non non sono molto propensi a riconoscere tale rimborso; e poi vi sono tante sentenze della Cassazione che bocciano il risarcimento per l'auto sostitutiva quando ritenuta non necessaria, o per essa viene ritenuto un esborso eccessivo oppure contrario a buona fede (da ultimo, sentenza n° 11358/2014) ... ... che, in pratica, vuol dire che ottenerlo non è facile!
Per la Cassazione è risarcibile il danno concreto quale le fonti di spesa [tassa di circolazione, premio di assicurazione (e quindi pochi euro)] comunque sopportata dal proprietario per i giorni del fermo tecnico. Ma l'auto sostitutiva, per essere risarcita, deve essere necessaria (sentenza n. 17135/2011).
E le assicurazioni la ritengono necessaria qualora il luogo di lavoro non sia facilmente raggiungibile con i mezzi pubblici [è il caso, ad esempio, degli agenti di commercio che devono spostarsi in molti luoghi diversi nell'arco della stessa giornata].
E, quindi, se per poter lavorare si ha la necessità oggettiva dell'auto, la si può noleggiare ed ottenerne il rimborso.
tel./ fax +39/0702050274

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 Cass. 
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