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Timestamp: 2019-12-14 03:41:52+00:00

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L'amministratore di condominio nel codice civile: natura e limiti del potere di rappresentanza | Dott. Alfonso Romeo | Amministratore immobili Pisa
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Redazione regolamento di condominio
L’amministratore di condominio nel codice civile: natura e limiti del potere di rappresentanza
Alfonso Romeo9 Maggio 2018 News
Articolo, tratto da PLURIS, Wolters Kluwer.
L’art. 1131, 1° co. attribuisce all’amministratore oltre alla rappresentanza sostanziale, anche una rappresentanza di carattere processuale: entrambe costituiscono lo strumento tecnico-giuridico per mezzo del quale il gruppo si presenta all’esterno, consentendo all’incaricato dell’amministrazione di esercitare i compiti assegnatigli dalla legge o conferitigli dai condomini stessi.
Art. 1131. Rappresentanza.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 (1) o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
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1. Natura e limiti del potere di rappresentanza
2. Legittimazione processuale attiva dell’amministratore
3. Legittimazione processuale passiva dell’amministratore
4. Legittimazione concorrente del singolo condomino e legittimazione esclusiva dell’amministratore
5. Obbligo di comunicazione all’assemblea
Natura e limiti del potere di rappresentanza
Sul punto si deve rinviare a quanto detto sulla figura dell’amministratore sub art. 1129. Schematicamente, alla tesi prevalente che vede gli estremi di una rappresentanza volontaria ex mandato, si contrappongono voci dottrinali che parlano invece di rappresentanza ex lege (PALMIERI, L’amministratore di condominio edilizio ed i suoi poteri rappresentativi in giudizio, in DG, 1955, 112), di rappresentanza organica (BRANCA, Comunione. Condominio negli edifici, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1100-1139, Bologna-Roma, 1954, 405), di un potere legislativamente tipizzato, ma che ha la sua fonte in un nuovo contratto, appunto, di amministrazione (AMAGLIANI, L’amministratore e la rappresentanza degli interessi condominiali, Milano, 1992, 134) o, ancora, di un potere riconosciuto al titolare di un ufficio di diritto privato [BASILE, Condominio negli edifici, I, Diritto civile, in EG, VIII, Roma, 1988, 8]. Oggetto di contrastanti qualificazioni è anche la natura dell’interesse rappresentato: secondo l’opinione prevalente, l’attività dell’amministratore è diretta alla tutela dell’interesse dei condomini singolarmente considerati (CORONA, Contributo alla teoria del condominio negli edifici, Milano, 1973, 149; così anche SALIS, Condominio negli edifici, in NN.D.I., III, Torino, 1957, 1149, che pur esprime dubbi su una simile qualificazione nell’ipotesi in cui l’amministratore agisce contro i condomini, cioè contro coloro che dovrebbero considerarsi i suoi mandanti); in senso diverso, poiché il rapporto contrattuale lega l’amministratore al gruppo dei condomini unitariamente considerato, si è concluso che l’attività del primo deve perseguire l’interesse imputabile al secondo, non quindi ai singoli condomini (AMAGLIANI, 168). Non si è mancato di osservare che significativamente il 1° co. dell’articolo in esame parla di rappresentanza dei partecipanti, anziché adoperare i termini usuali quali “condomini” o “proprietari”; in tal modo, la norma sembra sottolineare la dimensione partecipata dell’interesse rappresentato, non il singolo condomino in quanto tale, ma questo in quanto partecipe di una sfera unica di interessi [COLONNA, Uniti e divisi: il (particolare) rapporto tra amministratore e condomini, in FI, 1997, I, 1157]. In ordine all’ampiezza delle attribuzioni, con riferimento alle quali la norma conferisce il potere di rappresentanza, si rinvia al commento sub art. 1130 (la modifica introdotta al 1° co. dalla L. n. 220 del 2012 in tal caso, è meramente formale, essendo ora previsto un rinvio espresso all’art. 1130); si deve aggiungere solo che, se i condomini possono riconoscere compiti e poteri più ampi di quelli previsti dall’art. 1130, a loro è comunque preclusa (v. art. 1138, 4° co.) la possibilità di derogare alla disposizione in esame, negando o limitando per regolamento il potere di rappresentanza (BRANCA, 443). Si rammenti, infine, che, ai sensi dell’art. 65 disp. att., quando manchi un legale rappresentante dei condomini, chi intende avviare o proseguire una lite può chiedere la nomina di un curatore speciale, il quale è tenuto a convocare l’assemblea dei condomini per acquisire le istruzioni sulla condotta processuale da assumere.
Anche per gli essenziali richiami giurisprudenziali in ordine alla qualificazione giuridica della figura dell’amministratore, si rinvia al commento sub art. 1129, ove si è sottolineato che, secondo l’orientamento prevalente, l’amministratore configura un ufficio di diritto privato oggettivamente orientato alla tutela degli interessi individuali e realizzante una cooperazione, in regime di autonomia, con i condomini singolarmente considerati (C. 1286/1997). In altre pronunce, si è posto l’accento sulla dimensione collettiva o comune dell’interesse rappresentato; è questo a definire e delimitare il potere di rappresentanza e l’ampiezza della legittimazione processuale dell’amministratore ( C. 2396/2009; C. 278/1997; C. 12304/1993; chiarisce la differenza di ruoli tra l’amministratore ed il soggetto cui eventualmente l’assemblea abbia dato l’incarico di curare specifici interessi, C. 10474/1993. Per un’efficace ricostruzione del ventaglio di opzioni interpretative fornite dalla giurisprudenza di legittimità in merito alla natura ed ampiezza della legittimazione processuale dell’amministratore, in particolare in merito alla nozione di “parti comuni” in riferimento alla quale il 2° co. della norma in esame calibra la legittimazione passiva dell’amministratore, v. C., ord., 2568/2009). Proprio perché i limiti al potere rappresentativo sono posti nell’interesse del condominio, il terzo non può impugnare un negozio concluso con l’amministratore facendo valere il loro superamento (C. 1559/1997); risponde alla medesima esigenza il potere di agire, senza autorizzazione dell’assemblea, contro il condomino (C. 13102/1997). Potere di rappresentanza e legittimazione processuale sono conferiti direttamente dalla legge, senza che sia necessaria una preventiva autorizzazione dell’assemblea; pertanto, la nullità di un’eventuale deliberazione assembleare con la quale si autorizzi l’amministratore a stare in giudizio non inficia la sua legittimazione processuale, né quella del condominio di cui l’amministratore è rappresentante (T. Bari 27.5.2008; T. Bologna 21.1.1993). Solo in caso di contestazioni, colui che agisce in giudizio in nome del condominio è tenuto a fornire prova della sua veste d’amministratore (C. 13164/2001; T. Genova 16.5.2008). I termini del discorso non mutano con riferimento alla figura dell’amministratore delle parti comuni di un supercondominio (T. Roma 4.7.1994). L’attività posta in essere dall’amministratore, nei limiti sostanziali fissati dalla legge o ampliati dal regolamento o da deliberazioni assembleari (in merito, C. 8589/1999; A. Catania 3.6.2008), è perfettamente efficace e vincolante per il condominio (C. 1640/1997); così come il giudicato formatosi in un giudizio in cui sia stato parte l’amministratore fa stato anche nei confronti dei singoli condomini (C. 12343/2002). La riferibilità al condominio degli atti validamente compiuti dall’amministratore non è esclusa nemmeno dalla cessazione del rapporto di rappresentanza per sostituzione dell’amministratore (C. 5956/1994); così pure il mutamento della persona dell’amministratore in corso di causa non incide sul rapporto processuale (C. 9282/2006). Non necessita di alcuna autorizzazione assembleare il conferimento, da parte dell’amministratore, della procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell’ambito delle proprie attribuzioni (C. 10865/2016).
Legittimazione processuale attiva dell’amministratore
L’art. 1131, 1° co. attribuisce all’amministratore oltre alla rappresentanza sostanziale, anche una rappresentanza di carattere processuale: entrambe costituiscono lo strumento tecnico-giuridico per mezzo del quale il gruppo si presenta all’esterno, consentendo all’incaricato dell’amministrazione di esercitare i compiti assegnatigli dalla legge (art. 1130) o conferitigli dai condomini stessi. Pertanto, si ritiene comunemente che l’esistenza del potere di rappresentanza processuale attiva risulta dall’interesse di cui egli domanda tutela; qualora tale interesse esorbiti dalla sfera di interessi e dei compiti cui è preposto, si dovrà escludere la sua legittimazione ad agire, che sarà subordinata ad un’espressa autorizzazione dell’assemblea (SALIS, 1149). Entro quei limiti, l’amministratore è legittimato ad agire sia contro terzi, che contro i singoli condomini, in qualsiasi controversia (MARINA, GIACOBBE, Condominio negli edifici, in ED, VIII, Milano, 1961, 835); si è escluso, però, che egli possa esperire azioni che conducano ad accertamenti definitivi, come nel caso di azioni reali (BRANCA, 435; v. anche DE TILLA, Azione di revindica e legittimazione dell’amministratore, in ALC, 1998, 394). Sul punto si rinvia al commento sub art. 1130, nella parte dedicata al potere-dovere di compiere atti conservativi.
In termini generali, costituisce principio indiscusso che la portata del potere di rappresentanza e della legittimazione processuale attiva, riconosciuti ope legis all’amministratore, è definita dai limiti delle sue attribuzioni (C. 12204/1997; in ordine alla legittimazione dell’amministratore di un supercondominio ed al suo rapporto con quella dell’amministratore di uno degli edifici ricompresi nel complesso, v. C. 7946/1994); la rappresentanza sostanziale e processuale è esclusa quando la controversia esorbiti da tali limiti e riguardi diritti od obblighi esclusivi dei singoli condomini (C. 9378/1997. V., però, C. 16240/2003). In ordine ai limiti concretamente specificati dalla giurisprudenza, valgono in questa sede i richiami già operati nel commento all’art. 1130 (a titolo esemplificativo, si richiamano C. 13611/2000; C. 6407/2000; C. 14088/1999; C. 8486/1999). È opportuno aggiungere che l’obbligo di comunicazione imposto all’amministratore dal 3° co. dell’articolo in esame esula dal problema della legittimazione attiva, la quale va verificata unicamente con riferimento alla riconducibilità della tutela giurisdizionale richiesta nei limiti delle attribuzioni amministrative stabilite dalla legge o dal regolamento condominiale, o alla sua eccedenza rispetto a tali limiti, nel qual caso si rende necessaria un’autorizzazione dell’assemblea o un mandato espresso dei condomini (C. 1460/1995; v. le puntualizzazioni di C. 24391/2008; C. 24305/2008; C. 26689/2006; C. 8520/2003; T. Monza 4.1.2008): è il caso delle azioni reali che, essendo dirette a ottenere accertamenti relativi alla titolarità ed al contenuto dei diritti individuali, non rientrano tra gli atti meramente conservativi e, quindi, possono essere promosse dall’amministratore solo su autorizzazione dell’assemblea ( C., S.U., 10615/1996; C. 40/2015; C. 3044/2009; C. 1553/2005; C. 11688/1999; C. 8589/1999; A. Catania 3.6.2008; v. però, sulla necessità di un mandato conferito da ciascuno dei condomini o in virtù di una deliberazione adottata all’unanimità, C. 5862/2007; C. 8570/2005; C. 5147/2003; C. 8246/1997; A. Genova 3.10.2007; nonché le differenziazioni operate da A. Potenza 5.6.2008. Sul punto, si rinvia anche al commento sub art. 1130). Per C. 16631/2007 sussiste però la legittimazione dell’amministratore ad esercitare l’azione di reintegrazione nel possesso in relazione ad un’area di proprietà di terzi ma tuttavia destinata, con apposito vincolo urbanistico, ad un diritto di uso comune da parte dei condomini (nella specie, diritto di parcheggio), poiché tale azione si collega al potere dell’amministratore di esercitare gli atti conservativi sui beni di proprietà comune del condominio. Se la controversia non rientra tra quelle che l’amministratore può autonomamente proporre ai sensi dell’art. 1131, 1° co., la deliberazione autorizzativa da parte dell’assemblea condominiale può sopravvenire utilmente, con effetto sanante, anche dopo la proposizione dell’azione (C. 26689/2006).
Recentemente la Suprema Corte ha stabilito che anche la controversia relativa a querela di falso non rientra fra quelle nelle quali l’amministratore può agire o essere convenuto in giudizio senza espressa autorizzazione dell’assemblea (C. 12599/2013). Parimenti, non è richiesta l’autorizzazione dell’assemblea per agire in giudizio per la riscossione dell’indennizzo di un contratto di assicurazione stipulato dal condominio (C. 5832/2017).
L’autorizzazione rilasciata dall’assemblea vale per tutti i gradi di giudizio, compreso il ricorso in Cassazione (C. 2584/2010). Relativamente a tale ipotesi, la giurisprudenza ha considerato valida la deliberazione assembleare che autorizza genericamente l’amministratore a coltivare la lite con un determinato difensore, essendo rimessa a quest’ultimo la scelta tecnica di modulare le difese, limitandosi a resistere all’altrui ricorso per cassazione o proponendo ricorso incidentale (C. 4366/2014).
L’amministratore non è legittimato però ad impugnare la sentenza intervenuta nei confronti del condominio dopo che questi ha presentato le proprie dimissioni (C. 3464/2010).
Sciogliendo il contrasto giurisprudenziale sul punto, la Suprema Corte ha stabilito che qualora l’amministratore impugni la sentenza sfavorevole senza la previa autorizzazione dell’assemblea, vi è la necessità che intervenga almeno la ratifica del suo operato da parte dell’assemblea, al fine di evitare una sentenza di inammissibilità dell’atto di costituzione o dell’impugnazione (C., S.U., 18331/2010).
Recentemente la Suprema Corte ha precisato che l’amministratore, senza l’autorizzazione dell’assemblea, non è legittimato a proporre ricorso per Cassazione per una controversia riguardante i crediti contestati del precedente amministratore revocato (C. 2179/2011).
Per quanto riguarda la rappresentanza passiva, il 2° co. prevede che l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione (di natura reale o personale), purché si riferisca alle parti comuni dell’edificio. Chiunque vanti una pretesa relativamente alle parti comuni, potrà convenire in giudizio l’amministratore senza preoccuparsi di verificare se questi possa considerarsi autorizzato ad eseguire quanto richiesto nella citazione (SALIS, 1150); unanimemente si ritiene che, dal lato passivo, la legittimazione dell’amministratore non soffra alcuna limitazione, anche se si tratta di un’azione reale o di una qualunque altra azione che attivamente egli non avrebbe potuto promuovere, in quanto lo scopo pratico della disposizione è quello di rendere più agevole ai terzi, che altrimenti dovrebbero citare tutti i condomini, la chiamata in giudizio del condominio (BRANCA, 437, il quale esclude che l’amministratore, chiamato in giudizio, possa proporre domande riconvenzionali, se non nei limiti previsti per la legittimazione attiva).
Secondo una giurisprudenza ormai consolidata, la rappresentanza processuale dell’amministrazione non incontra, dal lato passivo, limite alcuno quando la domanda proposta contro il condominio riguarda le parti comuni dell’edificio (C. 22886/2010; C. 9093/2007; C. 3773/2001; C. 6407/2000; C. 7544/1995). V. però, di recente, le isolate posizioni espresse da C. 22294/2004, secondo cui l’amministratore, nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre ai sensi dell’art. 1131, 1° co. non è legittimato a resistere in giudizio senza autorizzazione dell’assemblea e da C. 1422/2006 che, in linea con tale pronuncia, ha affermato altresì che l’autorizzazione dell’assemblea non può valere che per il grado di giudizio in relazione al quale è stata rilasciata, con la conseguenza che «il proseguimento del processo in caso di esito sfavorevole in prima istanza deve essere oggetto di una valutazione da parte di chi ha il potere deliberativo nell’ambito del condominio (l’assemblea) e non da parte di chi svolge compiti di natura essenzialmente esecutiva e gode di limitati poteri decisionali (l’amministratore)». Posizione non condivisa dalla successiva C. 3064/2007 che ha preferito invece «aderire al prevalente orientamento della giurisprudenza, secondo il quale l’amministratore, che può essere convenuto in giudizio per qualunque controversia concernente le parti comuni, rappresenta in giudizio il condominio senza necessità di autorizzazione dell’assemblea con l’inerente legittimazione a proporre impugnazione» (compreso il ricorso per cassazione: v. anche C. 3773/2001; T. Bari 11.9.2008). L’art. 1131, 2° co. costituisce una deroga alla disciplina valida per tutte le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi, soccorrendo, così, all’esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini ( C. 5117/2000; C. 1485/1996; più di recente, v. C. 9093/2007; A. Genova 13.2.2008). È dunque l’amministratore condominiale ad essere passivamente legittimato, ad esempio, rispetto alle domande risarcitorie fatte valere da terzi o anche da condomini per i danni che siano derivati da beni condominiali o di cose di cui, a prescindere dalla titolarità, abbia la custodia (con i relativi obblighi di gestione, manutenzione e vigilanza) il condominio e, per esso, l’amministratore (C. 27447/2006; T. Salerno 4.10.2008. Sui profili specifici relativi alla responsabilità dell’amministratore condominiale per i danni causati dalle cose in custodia, v. C. 25251/2008; C. 3676/2006; C. 642/2003). La legittimazione passiva sussiste anche in ordine alle azioni reali concernenti le parti comuni ( C. 9093/2007; C. 919/2004; C. 13695/2003; C. 7958/2003; C. 15794/2002; C. 12204/1997; C. 735/1995; A. Genova 5.11.2007; la situazione non muta se l’azione reale è proposta, dalla controparte del condominio, in via riconvenzionale, puntualizza C. 26681/2006; contra, C. 7058/2004; C. 4845/1999; T. Milano 4.6.2001; T. Napoli 1.7.1997), così pure nei giudizi introdotti da un condomino per far accertare l’invalidità di una deliberazione assembleare relativa a beni e servizi comuni ( C. 2396/2009; C. 25502/2008; C. 16228/2006; C. 852/2000; C. 651/2000; C. 5843/1997; C. 7359/1996; contra, C. 12342/1995). Appare evidente, dunque, già dagli essenziali richiami operati in questa sede, come la questione della portata della legittimazione passiva dell’amministrazione abbia sofferto e soffra ampie e vistose oscillazioni interpretative (soprattutto con riferimento ai suoi limiti al cospetto di azioni di natura reale) che si muovono tutte lungo il crinale della nozione di “parti comuni” su cui la norma misura la portata della legittimazione passiva del condominio. Limitandosi a richiamare solo i due fronti interpretavi più estremi, tale nozione è stata intesa ora in senso decisamente restrittivo così da portare ad escludere la legittimazione passiva dell’amministratore in tutti i giudizi destinati ad incidere sui diritti di proprietà dei singoli condomini, ora come sinonimo di “interesse comune” così da riconoscere la legittimazione dell’amministratore in tutti i giudizi in cui è in discussione, appunto e semplicemente, un “interesse comune” dei condomini. Efficacemente, ricostruisce il dibattito e “le notevoli discrepanze” nella giurisprudenza di legittimità la Seconda Sezione della S.C. che con una puntuale ordinanza del 2 febbraio 2009 ha rimesso il ricorso (sul punto di diritto richiamato, ma anche su un altro relativo alla natura delle tabelle millesimali ed alla competenza dell’assemblea condominiale alla loro approvazione e/o revisione) al Primo Presidente per la sua assegnazione alle Sezioni Unite (C., ord., 2568/2009). Relativamente al potere di proporre domande riconvenzionali, la legittimazione dell’amministratore è ristretta alle materie che formano oggetto delle sue attribuzioni ai sensi dell’art. 1131, 1° co. (C. 9463/2004). Si è peraltro precisato che le domande giudiziali devono essere notificate ad una persona fisica individuata (chi ha la rappresentanza sostanziale secondo la delibera dell’assemblea dei condomini v. C. 65/2002; A. Roma 23.11.2005) e che, pertanto, è nulla quella genericamente indirizzata all’amministrazione del condominio, senza alcuna indicazione del nominativo del destinatario dell’atto (T. Napoli 12.10.1994; sul punto, però, v. le precisazioni di C. 12460/2004). Peraltro, non essendo una persona giuridica e non avendo pertanto una sede in senso tecnico, il condominio ha il domicilio coincidente con quello dell’amministratore (C. 16141/2005).
Legittimazione concorrente del singolo condomino e legittimazione esclusiva dell’amministratore
In ordine alla questione dei rapporti tra i singoli condomini e l’amministratore relativamente alle azioni che coinvolgono, dal lato attivo o passivo, il condominio, si è rilevata la tendenza a riconoscere che l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, qual è l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all’edificio condominiale, in quanto tali poteri autonomi di azione non interferiscono, ma semplicemente si aggiungono alla legittimazione processuale che spetta ex lege all’amministratore (DE TILLA, Sulle azioni proponibili dai singoli condomini, in GC, 1994, I, 3162). Non si è mancato di segnalare, però, l’opera di erosione del disposto di cui all’art. 1131, 2° co. diretta a privilegiare la prospettiva degli interessi individuali rispetto a quella degli interessi comuni ed a minimizzare, almeno per quanto riguarda il lato passivo, il carattere di autonomia del potere di rappresentanza riconosciuto dalla legge all’amministratore, frustrando in tal modo la ratio della norma che è quella di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio (TROCKER, Litisconsorzio necessario e ordine di integrazione del contraddittorio nell'”actio negatoria servitutis” in materia condominiale, in GI, 1985, 1, I, 939). Peraltro, poiché si esclude che sia necessaria un’integrazione del contraddittorio quando questo sia stato instaurato tra un terzo (o un condomino), da una parte, e l’amministratore, dall’altra, la presenza contemporanea, nel medesimo giudizio, dei mandanti (i condomini) e del mandatario (l’amministratore) si rivela del tutto superflua (DE TILLA, Azione del condomino per vizi dei beni comuni e responsabilità del costruttore-venditore, in GC, 1994, I, 2564). Ciò ha indotto a preferire una ricostruzione che riconosca il carattere autonomo ed esclusivo della rappresentanza dell’amministratore quando la pretesa ha ad oggetto un interesse comune, essendo configurabile, in tali ipotesi, unicamente un intervento di carattere meramente adesivo dei singoli condomini (COLONNA, Sulla natura delle obbligazioni del condominio, in FI, 1997, I, 872).
Secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente, a ciascun condomino va riconosciuta sia la rappresentanza sostanziale in ordine al compimento di atti di ordinaria amministrazione concernenti le parti comuni, in quanto è da presumersi fino a prova contraria che siano compiuti nell’interesse di tutti (C. 3831/1996), sia la legittimazione ad agire e resistere in giudizio, anche senza il consenso degli altri, per la tutela della cosa comune nei confronti di terzi o di un singolo condomino ( C. 1011/2010; C. 4388/1996; C. 4465/1995). Si viene così a configurare una legittimazione concorrente dell’amministratore e del singolo condomino, in quanto l’attribuzione all’amministratore della legittimazione ad agire in nome del condominio non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa dei propri diritti esclusivi – anche qualora la delibera incida su questi in via mediata (C. 16562/2015) – o di diritti comuni ( C. 14809/2014; C. 9206/2005; C. 21418/2004; C. 5973/2004; C. 12588/2002; C. 11882/2002; C. 9033/2001; C. 7891/2000; C. 8479/1999; C. 1081/1995; C. 2392/1994; A. Napoli 29.12.2008; T. Genova 12.1.2007; v. anche la puntualizzazione di C. 13331/2000); tuttavia, ciò non comporta la legittimazione ad agire per la tutela di analoghi diritti esclusivi degli altri condomini (C. 4468/1995; v. anche C. 2158/1998; C. 4504/1996, in cui si è precisato che l’intervento nel giudizio di altro condomino il quale, pur aderendo alle ragioni degli altri condomini, introduca domande dipendenti dal proprio specifico titolo, integra un intervento adesivo autonomo). Allo stesso modo, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l’intera cosa comune, ciascun condomino è legittimato a proporre azioni reali a difesa della proprietà comune, senza che sia necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri condomini, salvo che il convenuto non si limiti a negare la situazione soggettiva dell’attore, ma contesti la proprietà esclusiva del bene, quindi il diritto di tutti i partecipanti al condominio, così da rendere necessaria la presenza nel giudizio anche degli altri condomini, dovendo la pronuncia avere effetto nei confronti di tutti ( C. 18091/2002; C. 10478/1998; C. 4520/1998; C. 3238/1998; C. 9715/1997; C. 7705/1996; C. 13064/1995; C. 8531/1994; v. anche C. 6119/1994, secondo cui, dal principio richiamato, si ricava la conclusione che tali azioni possono essere deliberate a maggioranza dall’assemblea la quale può conferire all’amministratore o ad altri il potere di agire nell’interesse comune). Coerente a tale ricostruzione è l’ulteriore conclusione per la quale il singolo condomino, che non abbia partecipato personalmente alle precedenti fasi del giudizio, è legittimato ad impugnare la sentenza sfavorevole emessa nei confronti del condominio, ove non provveda l’amministratore (C. 9206/2005; C. 11278/1995), e ad intervenire nel processo d’appello ( C. 21418/2004; C. 5973/2004; C. 16244/2003; C. 7891/2000; C. 8479/1999; C. 826/1997). Il discorso vale analogamente per colui che, in corso di causa, sia subentrato nella posizione di condomino (C. 7872/2003; C. 7827/2003). In alcune pronunce attestate su tale posizione, si è posta la questione della cumulabilità della legittimazione passiva dei singoli e dell’amministratore (per la cumulabilità, C. 8530/1996; contra, C. 919/1964; T. Milano 14.6.1993). Ulteriore conseguenza è che i singoli condomini non possono testimoniare nel giudizio di cui il condominio stesso, rappresentato dall’amministratore, sia parte, dovendo gli stessi essere considerati soggetti presenti in causa (C. 12331/2003).
Un secondo orientamento giurisprudenziale nega invece che possano ritenersi fungibili la legittimazione dell’amministratore e quella del singolo condomino, ricorrendo la prima quando la lite ha ad oggetto un interesse comune, la seconda quando è in discussione un interesse particolare del singolo. In tal senso, la legittimazione passiva dell’amministratore attiene solo alle domande giudiziali relative alle parti ed ai servizi comuni (C. 1464/1973) ed il principio – secondo cui la presenza di un organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti comuni, né quindi del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell’amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza – non può operare nel caso in cui l’azione sia proposta dal condominio a difesa non già di interessi comuni, ma di diritti spettanti individualmente ai singoli condomini, che la collettività non è legittimata a far valere (C. 12342/1995). Specularmente, il principio non trova applicazione nei riguardi di controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni assembleari (C. 25502/2008) o relative alla gestione di un servizio comune (C. 2396/2009; C. 8286/2005; C. 343/2001; T. Roma 14.6.2006; diversamente, C. 16228/2006) e non legittima il condomino ad agire nei confronti dell’assicuratore qualora la polizza sia stata stipulata a favore di tutto il condominio (C. 4245/2009); essendo in discussione esigenze di carattere collettivo, la legittimazione attiva e passiva spetta in via esclusiva all’amministratore, la cui acquiescenza alla sentenza esclude la possibilità di impugnare da parte del singolo condomino ( C. 2396/2009; C. 9213/2005; C. 6480/1998; C. 8257/1997; C. 2393/1994; A. Napoli 9.12.2003). Per il pagamento di una somma di denaro, il creditore, una volta ottenuta sentenza definitiva di condanna nei confronti del condominio e disponendo così di un titolo esecutivo relativo all’intera somma, è carente di interesse ad agire contro il singolo condomino per il pagamento pro quota della medesima somma (C. 20304/2004).
Secondo la più recente giurisprudenza, costituisce legittimazione esclusiva dell’amministratore quella per la promozione dell’azione per irragionevole durata del processo (C., S.U., 19663/2014).
Nel caso in cui la citazione o il provvedimento amministrativo ponga questioni che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è obbligato senza indugio ad informarne l’assemblea dei condomini; si tratta di un obbligo che ha una rilevanza interna, non incidendo o limitando la legittimazione passiva dell’amministratore. Il mancato rispetto non impedisce, infatti, che la sentenza pronunciata nei confronti dell’amministratore costituitosi in giudizio o il provvedimento amministrativo produca i suoi effetti nei confronti del condominio (BRANCA, 439); sul piano dei rapporti interni, invece, costituisce una giusta causa di revoca (anche giudiziale) dell’incarico – ai sensi del combinato disposto di cui all’art. 1131, 4° co., e all’art. 1129, 2° e 3° co. – ed obbliga l’amministratore a risarcire i danni che da quella omissione siano derivati al condominio.
Anche sul versante giurisprudenziale si riconosce che l’obbligo di comunicazione, imposto all’amministratore dall’art. 1131, 3° co. ( C. 8837/1999; C. 2259/1998), rileva unicamente all’interno del rapporto tra la collettività dei condomini e l’amministratore stesso, con la conseguenza che esso, da un lato, non incide sulla deducibilità e rilevabilità d’ufficio della carenza di legittimazione passiva dell’amministratore, dall’altro, non rileva ai fini della sua legittimazione attiva (C. 1460/1995). L’obbligo di riferire all’assemblea ha una mera rilevanza interna che non incide sui poteri rappresentativi processuali dell’amministratore, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude, nel caso di azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio, la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini (C. 9093/2007; A. Genova 13.2.2008).
(Altalex, 13 aprile 2018)
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References: Art. 1131
 art. 1129
 art. 1130
 art. 1138
 art. 1129
 art. 1130
 art. 1130
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