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Timestamp: 2020-05-26 06:48:09+00:00

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Art. 936 codice civile - Opere fatte da un terzo con materiali propri - Brocardi.it
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Articolo 936 Codice civile
Dispositivo dell'art. 936 Codice civile
Quando le piantagioni, costruzioni od opere sono state fatte da un terzo(1) con suoi materiali, il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle.
Se il proprietario preferisce di ritenerle, deve pagare a sua scelta il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera oppure l'aumento di valore recato al fondo(2).
Il proprietario non può obbligare il terzo a togliere le piantagioni, costruzioni ed opere, quando sono state fatte a sua scienza e senza opposizione o quando sono state fatte dal terzo in buona fede(3).
La rimozione non può essere domandata trascorsi sei mesi(4) dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell'incorporazione.
(1) Terzo è chiunque non possa eseguire le opere. Similmente all'art. 934, non ricorre un'ipotesi di accessione se tra terzo e titolare del suolo sia in essere un appalto, o un titolo a cui possa far capo la realizzazione delle opere stesse.
(2) Si parla in questo caso di obbligazioni alternative (art. 1285 del c.c.).
(3) Il terzo non deve sapere di ledere un diritto altrui.
Per i giudici in questo caso non vale la presunzione dell'art. 1147, quindi il terzo è tenuto a dare la prova della sua buona fede.
(4) Termine di decadenza (art. 2964 del c.c.).
L'articolo mira ad impedire che l'accessione abbia delle ricadute di natura patrimoniale favorevoli in modo sproporzionato al titolare del fondo, a scapito del terzo. Esso, richiama, dunque, il principio che vieta l'ingiustificato arricchimento (artt. 2041-2042 c.c.).
“ Aedificia solo cohaerent ”
Le costruzioni appartengono al (proprietario del) suolo
“ Inaedificatio ”
Opere eseguite su suolo altrui
“ Ius soli sequitur aedificium ”
Una costruzione segue il diritto di proprietà sul suolo
“ Solo cedere solent ea quae aedificantur aut seruntur ”
Appartengono al suolo le cose che vi vengono costruite o seminate
434 Ho cercato di ricondurre queste materie a una disciplina più agile, semplificando molte norme frammentarie del codice del 1865 e informando tutto il sistema a pochi principi fondamentali. Soppressa la definizione, superflua e di discutibile esattezza, che del diritto di accessione dava l'art. 443 del codice precedente, ho disciplinato negli articoli 934 - 937 l'accessione di cose mobili a immobili. L'art. 934 del c.c. enuncia il principio generale che qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, facendo in pari tempo richiamo alle limitazioni che tale principio incontra sia nell'ammissibilità, di una proprietà superficiaria, esclusa soltanto per le piantagioni, sia nelle disposizioni dei successivi tre articoli e in altre norme di legge. L'art. 935 del c.c. regola l'ipotesi di piantagioni, costruzioni od opere fatte dal proprietario del suolo con materiali altrui. 11 proprietario dei materiali può chiederne la separazione, sempre che questa sia possibile senza recare grave danno all'opera costruita o senza far perire la piantagione. Se la separazione non è chiesta o non è possibile, il proprietario del suolo deve pagare il valore dei materiali, dei quali acquista la proprietà; me se egli è in colpa grave, è inoltre tenuto al risarcimento dei danni anche nel caso in cui abbia luogo la separazione. La facoltà del proprietario dei materiali di chiedere la separazione è circoscritta in limiti più ristretti di quelli stabiliti dall'art. 449 del codice anteriore, poiché, mentre questo negava la separazione quando non fosse possibile senza distruggere l'opera, l'art. 935, dando prevalenza all'interesse sociale sugli interessi individuali in collisione tra loro, la nega anche quando essa arrecherebbe grave danno all'opera costruita. Inoltre — e in ciò risiede l'innovazione più saliente — è stabilito per l'esercizio dell'azione di rivendicazione il termine di sei mesi dal giorno in cui il proprietario dei materiali ha avuto notizia dell'incorporazione. Si evita così che la sorte dei materiali rimanga per lungo tempo incerta. L'art. 936 del c.c. regola l'ipotesi che un terzo, con suoi materiali, esegua piantagioni, costruzioni ad opere su un fondo altrui. In questo caso il proprietario del fondo ha un diritto di scelta, in quanto può ritenere le opere, pagando il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera ovvero, se più gli conviene, l'aumento di valore recato al fondo, come può, invece, costringere il proprietario dei materiali a togliere a proprie spese le piantagioni, costruzioni od opere e chiedere inoltre il risarcimento dei danni. I1 proprietario del fondo non può tuttavia chiedere che le opere siano tolte quando sono state fatte a sua scienza e senza opposizione o quando sono state fatte dal terzo in buona fede; in ogni caso non può domandare la rimozione, se sono trascorsi sei mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell'incorporazione. La disciplina dell'ipotesi in esame diverge, per una maggiore limitazione del diritto di scelta del proprietario del suolo, da quella dettata dall'art. 450 del codice del 1865, che non stabiliva alcun termine entro il quale la rimozione delle opere dovesse essere chiesta e non sopprimeva la facoltà di domandare la rimozione, se non quando il terzo fosse un possessore di buona fede che avesse sofferto evizione e per la sua buona fede fosse andato esente dalla restituzione dei frutti. L'art. 937 del c.c., regolando l'ipotesi delle piantagioni, costruzioni od opere eseguite da un terzo non soltanto su un fondo altrui, ma anche con materiali altrui, dà una disciplina più completa di quella contenuta nell'art. 451 del codice del 1865, il quale si limitava a stabilire che il proprietario della materia non aveva diritto di rivendicarla, ma poteva esigere un'indennità dal terzo che ne aveva fatto uso, ed anche dal proprietario del suolo, ma soltanto sul prezzo che da questo fosse ancora dovuto. L'art. 937 distingue l'ipotesi in cui la separazione dei materiali possa ottenersi senza grave danno delle opere e del fondo dall'ipotesi in cui tale separazione non sia possibile. Nel primo caso, il proprietario dei materiali può rivendicarli nel termine di sei mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell'incorporazione, effettuandone la separazione a spese del terzo; nel secondo caso, come nel caso in cui preferisca di non chiedere la separazione, può esigere un'indennità, pari al valore dei materiali stessi, dal terzo che li ha adoperati, ovvero anche dal proprietario del suolo, ma limitatamente al prezzo che da questo fosse al terzo ancora dovuto. Compete inoltre al proprietario dei materiali il diritto al risarcimento dei danni nei confronti del terzo. Alla responsabilità del terzo si aggiunge la responsabilità solidale del proprietario del fondo, così per l'indennità dovuta al proprietario dei materiali come per il risarcimento dei danni, se in mala fede abbia autorizzato l'uso dei materiali medesimi.
Massime relative all'art. 936 Codice civile
Cass. civ. n. 3873/2018
In tema di accessione, il consenso alla costruzione eseguita da uno dei comproprietari del suolo, manifestato dal comproprietario non costruttore, pur non essendo idoneo a costituire un diritto di superficie o altro diritto reale, preclude l'esercizio dello "ius tollendi". Peraltro, ove tale diritto non venga o non possa essere esercitato, i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sostenute per l'edificazione dell'opera.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 3873 del 16 febbraio 2018)
Cass. civ. n. 14021/2017
Non può essere considerato terzo, avente diritto all'indennità di cui all'art. 936 (o 937) c.c., colui che abbia eseguito l'opera sul suolo altrui in adempimento di un contratto con persona diversa dal proprietario, atteso che egli entra in contatto con la cosa in via esclusivamente secondaria, a seguito o in ragione di un incarico conferitogli - non rileva a quale titolo - da diverso soggetto e si limita ad eseguire la sua volontà.
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 14021 del 6 giugno 2017)
Cass. civ. n. 6973/2017
L'indennità dovuta, ai sensi dell'art. 936, comma 2, c.c., dal proprietario del suolo al terzo che ivi abbia realizzato opere e costruzioni con materiali propri costituisce debito di valore, mirando non solo a ricostituire il patrimonio dell’avente diritto, ma anche a ricompensarlo dei potenziali incrementi di valore non documentabili, sicchè il giudice, nel liquidarla, è tenuto, anche di ufficio, a riconoscere, sulla corrispondente somma, gli interessi compensativi a far data dalla domanda.
(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 6973 del 17 marzo 2017)
Cass. civ. n. 1237/2016
In tema di accessione, ove l'esecuzione delle opere con materiali propri su suolo altrui configuri illecito penale, il terzo non ha diritto all'indennizzo ex art. 936 c.c., salvo che il manufatto sia oggetto di regolarizzazione urbanistica mediante concessione in sanatoria, giacché questa restituisce l'immobile ad uno stato di conformità al diritto, escludendo la sua futura demolizione.
Nelle controversie riconducibili alle fattispecie regolate dagli artt. 1150 e 936 c.c., il versamento, da parte del proprietario del fondo, dell'oblazione relativa all'opera abusiva ivi realizzata dal terzo estingue il reato, ex art. 24, della l. n. 136 del 1999, anche nei confronti del costruttore che, pertanto, ha diritto a percepire l'indennizzo ex art. 936 c.c..
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1237 del 25 gennaio 2016)
Cass. civ. n. 15031/2015
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15031 del 17 luglio 2015)
L'art. 936, ultimo comma, c.c., il quale prevede che il proprietario del suolo, su cui un terzo abbia realizzato un'opera, non può più domandarne la rimozione trascorsi sei mesi dalla notizia dell'incorporazione, trova applicazione esclusivamente nell'ambito della particolare disciplina dell'accessione, nel senso che lo stesso proprietario, privato della scelta fra ritenzione e rimozione della costruzione, resta obbligato al pagamento del valore dei materiali e del prezzo della mano d'opera (oppure dell'aumento del valore del fondo), ma non interferisce sulla facoltà del proprietario medesimo di agire in rivendicazione, al fine di recuperare la porzione del bene della quale sia stato spossessato con l'esecuzione di quell'opera, e, quindi, di conseguirne la demolizione (fermo restando il suddetto obbligo di pagamento).
Cass. civ. n. 4148/2012
In tema di accessione, è terzo, ai sensi dell'art. 936 c.c., il soggetto che abbia eseguito l'opera senza essere vincolato al proprietario del fondo da alcun rapporto contrattuale, che gli consentisse di costruire sul suolo. Tale è pertanto anche l'Amministrazione che abbia occupato in via d'urgenza, con atto di imperio, un terreno e vi abbia realizzato una costruzione, successivamente riconsegnati al proprietario del suolo per il venir meno delle esigenze che avevano reso necessario il provvedimento di occupazione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4148 del 15 marzo 2012)
Cass. civ. n. 1378/2012
La disciplina dell'accessione di cui all'art. 936 c.c. è applicabile esclusivamente quando le opere siano state realizzate da un soggetto che non abbia con il proprietario del fondo nessun rapporto giuridico, di natura reale o personale, che gli conferisca la facoltà di costruire sul suolo, mirando la norma a regolare la ricaduta patrimoniale di un'attività di costruzione su suolo altrui che coinvolga soggetti fra loro terzi; tale requisito non sussiste, invece, quando l'attività costruttiva esprima non già l'esercizio di un diritto, bensì l'adempimento di un'obbligazione - nella specie, assunta dall'acquirente di un'area edificabile ceduta ad un prezzo simbolico, con il vincolo, però, di erigervi un impianto industriale - il cui mancato assolvimento, determinando la conseguente risoluzione, implica l'insorgenza di un obbligo restitutorio, ai sensi dell'art. 1458 c.c., da soddisfare in natura, ove possibile, o per equivalente monetario, così da attuare il ripristino delle posizioni economiche rispettive, che vanno ricondotte tendenzialmente alla situazione preesistente alla stipula del contratto.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1378 del 31 gennaio 2012)
Cass. civ. n. 26853/2011
Nessun indennizzo può essere preteso, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1150 e 936 c.c., dal terzo possessore che, sul fondo altrui, abbia costruito un'opera in violazione della normativa edilizia, commettendo i reati previsti e puniti dagli artt. 31 e 41 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e 10 e 13 della legge 6 agosto 1967, n. 765, essenzialmente perché quell'indennizzo sarebbe in contrasto con i principi generali dell'ordinamento ed in particolare con la funzione dell'amministrazione della giustizia, in quanto l'agente verrebbe a conseguire indirettamente, ma pur sempre per via giudiziaria, quel vantaggio che si era ripromesso di ottenere nel porre in essere l'attività penalmente illecita e che, in via diretta, gli è precluso dagli artt. 1346 e 1418 c.c..
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 26853 del 14 dicembre 2011)
Cass. civ. n. 26841/2011
L'identificazione dei beni trasferiti a conclusione di un'espropriazione immobiliare deve essere compiuta in base alle indicazioni del decreto di trasferimento di cui all'art. 586 c.p.c., cui vanno aggiunti quei beni ai quali gli effetti del pignoramento si estendono automaticamente, ai sensi dell'art. 2912 c.c., come accessori, pertinenze, frutti ed anche i miglioramenti o le addizioni, ancorché non espressamente menzionati nel predetto decreto. Ne consegue che il prezzo di un fondo oggetto di vendita forzata include il valore di quanto è esistente sul bene medesimo e, dunque, anche quello delle opere su di esso realizzate (nella specie, un frutteto), con l'ulteriore conseguenza che l'aggiudicatario non è tenuto al pagamento dell'indennizzo di cui all'art. 936 c.c..
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 26841 del 14 dicembre 2011)
Cass. civ. n. 17895/2011
Il termine di sei mesi, trascorso il quale, il proprietario del suolo non può, a norma dell'art 936, quinto comma, c.c., chiedere al terzo la rimozione delle costruzioni da questi eseguite con materiali propri sul detto fondo, integra un termine di decadenza disposto in materia non sottratta alla disponibilità delle parti. Pertanto, il decorso di questo termine non può essere rilevato dal giudice d'ufficio, ma deve essere eccepito dall'interessato mediante conclusioni specifiche, formulate in modo chiaro ed univoco.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17895 del 31 agosto 2011)
Cass. civ. n. 5420/2011
In tema di accessione, a norma dell'art. 936, secondo comma, c.c., ove il proprietario eserciti il diritto di ritenzione delle opere fatte dal terzo sul fondo, sorge automaticamente, a suo carico, l'obbligo di pagamento della relativa indennità, e ciò indipendentemente dalla prova degli esborsi per eventuali miglioramenti.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5420 del 8 marzo 2011)
Cass. civ. n. 4731/2011
In riferimento alle opere eseguite su fondo altrui da un terzo con materiali propri, quando l'opera è abusiva (eventualmente configurando anche un illecito penale), il proprietario del suolo non è tenuto al pagamento dell'indennizzo di cui all'art. 936, secondo comma, c.c., perché, sul piano civilistico, il manufatto abusivo deve ritenersi carente di valore per il fondo cui accede, il che impedisce al proprietario del suolo di compiere la scelta discrezionale di cui alla norma citata.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4731 del 25 febbraio 2011)
Cass. civ. n. 23347/2009
A norma dell'art. 936 c.c., ove un terzo abbia eseguito opere con materiali propri su fondo altrui, il proprietario di quest'ultimo può scegliere se acquisirne la proprietà ovvero obbligare il terzo a rimuoverle; una volta che la rimozione non sia stata chiesta nel termine di sei mesi di cui all'art. 936, ultimo comma, cit., il proprietario acquista a titolo originario ed "ipso iure" la proprietà delle opere realizzate, in virtù del principio generale dell'accessione, poiché l'obbligazione al pagamento del valore dei materiali e del prezzo della mano d'opera ovvero dell'incremento di valore - che insorge a suo carico a norma dell'art. 936, secondo comma, c.c. - ha natura di indennizzo e non di prestazione sinallagmatica, e non costituisce quindi condizione per la pienezza dell'atto di acquisto.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23347 del 4 novembre 2009)
Cass. civ. n. 12550/2009
Nel caso in cui le opere fatte dal terzo sul fondo altrui con materiali propri siano state realizzate in esecuzione di un contratto di appalto stipulato con il conduttore del fondo, non trova applicazione l'art. 936 cod. civ., il quale presuppone che l'autore delle opere non sia legato né al proprietario né ad altri cui sia stato concesso il godimento del fondo, da un rapporto negoziale che gli abbia attribuito il diritto di costruire; pertanto, qualora il proprietario non chieda l'eliminazione delle opere, ma preferisca ritenerle, acquisendone l'incremento di valore in danno del costruttore, il problema va risolto sulla base dei principi dettati dagli artt. 2038 e 2041 c.c. in tema di prestazione indebita ed ingiustificato arricchimento. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, la quale, in riferimento ad opere eseguite su un complesso immobiliare concesso in "leasing" per conto dell'utilizzatore, aveva escluso non solo l'applicabilità dell'art. 936 cit., ma anche la proponibilità dell'azione di ingiustificato arricchimento, in considerazione dell'esperibilita delle azioni derivanti dal contratto di appalto, e dell'insussistenza di un rapporto diretto tra il depauperamento del costruttore e l'arricchimento del proprietario).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12550 del 28 maggio 2009)
Cass. civ. n. 29340/2008
Deve escludersi il riconoscimento dell'indennizzo, richiesto ex art. 936 cod. civ nei confronti della P.A., da parte di chi abbia costruito illecitamente un'opera edilizia nel vigore della legge n. 47 del 1985 su suolo pubblico, senza, neanche, avere successivamente provveduto al versamento degli oneri dovuti al fine di ottenere la sanatoria, in quanto l'applicazione dell'art. 14 della legge n. 47 del 1985, che impone la demolizione dell'opera abusiva realizzata su suolo pubblico e il ripristino dello stato dei luoghi ad opera del sindaco, esclude che l'Amministrazione proprietaria possa esercitare la scelta della ritenzione dell'incorporazione, così come prevista, per le ipotesi di costruzioni non abusive, nell'art. 936 secondo comma cod. civ.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 29340 del 15 dicembre 2008)
Cass. civ. n. 8657/2006
In tema di accessione, l'indennizzo dovuto ai sensi dell'art. 936 c.c. dal proprietario del suolo al terzo che sullo stesso abbia realizzato opere e costruzioni con materiali propri costituisce debito di valore, sia che si determini in relazione all'incremento arrecato al fondo sia che abbia riguardo al valore dei materiali e al prezzo della mano d'opera; pertanto il relativo importo, riferito all'epoca dell'incorporazione, deve essere rivalutato alla data della liquidazione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8657 del 13 aprile 2006)
Cass. civ. n. 2273/2005
In tema di opere eseguite dal terzo con materiali propri su suolo altrui, l'espressione «il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera» contenuta nel secondo comma dell'art. 936 c.c. va interpretata come riferentesi a tutte le voci di spesa oggettivamente necessarie per l'esecuzione dell'opera (nel tempo e nel luogo in cui i lavori vennero eseguiti) a prescindere dai prezzi effettivamente pagati; e quindi come riferentesi non solo all'oggettivo valore di mercato, al tempo dell'esecuzione, delle due voci espressamente previste (materiali e mano d'opera), ma anche delle spese di progettazione tecnica necessaria per la costruzione delle opere trattenute, nonchè al corrispettivo dovuto all'impresa che ha eseguito i lavori, anche se quest'ultimo non sia stato materialmente erogato, perchè il terzo era titolare dell'impresa che ha eseguito le fabbriche con i propri capitali e la propria organizzazione.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2273 del 4 febbraio 2005)
Cass. civ. n. 12347/2003
Nell'ipotesi di costruzione realizzata senza concessione edilizia sul suolo altrui, mentre non è configurabile l'indennizzo di cui all'art. 936 c.c. stante la precarietà dell'acquisto, è invece ammissibile l'azione sussidiaria d'indebito arricchimento di cui agli artt. 2041 e 2042 c.c. in considerazione dell'incremento patrimoniale senza giusta causa derivante dall'utilità dell'opera nei limiti dell'altura depauperamento, atteso che la locupletazione del proprietario non è esclusa dalla precarietà del diritto dominicale conseguente all'eventuale demolizione dell'immobile abusivo, dovendosi accertare l'eventuale impiego comunque realizzatone e le utilità economiche in tal modo ricavate dalla costruzione abusiva.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12347 del 22 agosto 2003)
Cass. civ. n. 10441/2002
In tema di costruzione od opera eseguita dal terzo con materiali propri su suolo altrui, il diritto al risarcimento del danno è dall'art. 936, terzo comma, c.c., espressamente riconosciuto in favore del proprietario del suolo nel solo caso in cui il medesimo sia altresì legittimato a chiedere la rimozione dell'opera; quando invece al proprietario non è o non è più consentito proporre quest'ultima domanda, è il terzo ad avere viceversa diritto ad un indennizzo a fronte del vantaggio economico da detta costruzione od opera derivato al proprietario del fondo, vantaggio che è prioritario ed assorbente rispetto al danno dal medesimo eventualmente subito ed incompatibile con la relativa pretesa risarcitoria.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10441 del 18 luglio 2002)
Cass. civ. n. 6777/2001
Nelle controversie riconducibili alle fattispecie regolate dagli artt. 1150 e 936 c.c. nessun indennizzo a carico del proprietario del fondo può essere preteso dal terzo costruttore che abbia realizzato l'opera in violazione della normativa edilizia, autonomamente commettendo nel primo caso, o concorrendo nel secondo, i reati previsti e puniti dagli artt. 31 e 41 della legge n. 1150/42 e 10 e 13 della legge n. 765/67 e ciò non tanto perché possano essere poste in dubbio la sussistenza o l'entità della locupletazione del proprietario del fondo nella prospettiva di un ordine di demolizione da parte della pubblica amministrazione competente, quanto piuttosto perché è da ritenere in contrasto con i principi generali dell'ordinamento ed in particolare con la funzione dell'amministrazione della giustizia che possa l'agente conseguire indirettamente, ma pur sempre per via giudiziaria, quel vantaggio che si era ripromesso di ottenere nel porre in essere l'attività penalmente illecita e che in via diretta gli è precluso dagli artt. 1346 e 1418 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6777 del 17 maggio 2001)
Cass. civ. n. 6758/2001
La normativa dell'art. 936 c.c., postula che autore delle opere realizzate su suolo altrui sia un terzo e, pertanto, non potendo qualificarsi come tale il titolare di qualsiasi diritto, di natura reale od obbligatoria avente ad oggetto il fondo su cui l'opera sia stata eseguita, la normativa suddetta non si applica quando l'autore delle opere sia detentore dell'immobile per essere questi assegnatario o parte di un contratto preliminare di vendita concluso con il proprietario del bene. Conseguentemente non deroga al principio secondo cui il proprietario dell'immobile acquista anche la proprietà delle cose che vi vengano incorporate, il fatto che responsabili di tale incorporazione siano stati i detentori dell'immobile medesimo. (Nella specie, la S.C., enunciando il detto principio, ha ritenuto il proprietario dell'edificio responsabile del danno prodotto dal crollo di un cancello automatico fatto installare dagli assegnatari di porzioni di esso per essere stati immessi gli stessi nel possesso del bene a seguito di contratto preliminare di vendita).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6758 del 17 maggio 2001)
Cass. civ. n. 4623/2001
Secondo la disciplina dettata dall'art. 936 c.c., l'utilità dell'opera realizzata su suolo altrui influisce sulla determinazione della misura dell'indennità spettante all'autore dell'opera, dovuta nella minor somma tra il valore dei materiali ed il prezzo della mano d'opera o l'aumento di valore recato al fondo; ne consegue che il proprietario del terreno è tenuto ad indennizzare il terzo solo se ed in quanto dalla realizzata incorporazione sia effettivamente derivato un incremento del suo patrimonio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4623 del 29 marzo 2001)
Cass. civ. n. 1246/2000
In tema di opera eseguita dal terzo con materiali propri su suolo altrui, ove il terzo abbia trasferito l'opera stessa ad altro soggetto dietro pagamento del valore dei materiali e dell'attività occorsi per la sua realizzazione, il rapporto fra l'obbligo di corrispondere l'indennizzo, gravante ex art. 936 c.c. sul proprietario del fondo il quale intenda esercitare il diritto di ritenzione, ed il diritto ad ottenerlo — non diversamente dall'inverso rapporto tra il diritto di chiedere la rimozione dell'opera e l'obbligo di provvedere al riguardo — devesi riconoscere non più tra il terzo e detto
proprietario bensì tra questi ed il cessionario dell'opera, trovandosi l'uno a beneficiare dell'arricchimento e l'altro a subire il depauperamento in ragione dei quali la ratio della norma tende a ristabilire una situazione di relativo equilibrio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1246 del 4 febbraio 2000)
Cass. civ. n. 713/1998
Non è configurabile un indennizzo ai sensi dell'art. 936 c.c. a favore di colui che illecitamente, anche sotto il profilo penale, abbia realizzato delle opere su fondo altrui, senza avere conseguito la relativa sanatoria.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 713 del 26 gennaio 1998)
Cass. civ. n. 3971/1997
La buona fede del terzo, costruttore su suolo altrui, prevista dal quarto comma dell'art. 936 c.c. come ostativa allo ius tollendi del proprietario di esso, non si riferisce all'esecuzione delle opere, e cioè non consiste nel convincimento — da presumere — di tale terzo di aver agito sciente domino, ma deve fondarsi sulla convinzione del medesimo terzo — che deve provarla in base a circostanze obbiettive — di esser proprietario anche del suolo sul quale ha costruito.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3971 del 7 maggio 1997)
Cass. civ. n. 1484/1997
La buona fede che esclude che il proprietario possa obbligare il terzo a togliere dal suo fondo le piantagioni, le costruzioni o le opere dal terzo stesso ivi realizzate (art. 936, comma terzo, c.c.), è presunta, secondo la disposizione dell'art. 1147 c.c., la quale contiene un principio generale non limitato all'ambito del possesso, in cui è stato dettato. Tale presunzione, juris tantum, consente la prova contraria, anche attraverso presunzioni semplici, cui il giudice può ricorrere allorché siano acquisiti al processo fatti gravi, precisi e concordanti, che escludano le conclusioni che da quella derivino.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 1484 del 18 febbraio 1997)
Cass. civ. n. 888/1997
L'art. 936 c.c., in tema di opere fatte su suolo altrui, non richiede per la sua applicabilità l'utilità dell'opera realizzata ed il conseguente incremento di valore del fondo, potendo tale elemento influire indirettamente solo sulla scelta del proprietario del fondo tra lo ius tollendi ed il diritto di ritenere l'opera, ovvero, nei casi in cui lo ius tollendi non è ammesso o non è esercitato, sulla determinazione della misura dell'indennità spettante all'autore dell'opera, dovuta nella minor somma tra il valore dei materiali ed il prezzo della mano d'opera e l'aumento di valore subito dal fondo.
Se l'esecuzione delle opere abusive da parte di un terzo, con materiali propri, su suolo altrui, configura un illecito penale, il proprietario non gli deve corrispondere alcun indennizzo, anche se è decaduto dal diritto di chiedere la rimozione ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 936 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 888 del 29 gennaio 1997)
Cass. civ. n. 845/1997
Poiché è terzo, ai sensi dell'art. 936 c.c., chiunque non è legato al proprietario del suolo da alcun rapporto giuridico, né reale né personale, che gli attribuisca la facoltà di costruirvi, anche al convenuto in revindica si applica la disciplina prevista da detta norma, se l'occupazione del suolo si è realizzata con l'esecuzione di opere su di esso.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 845 del 28 gennaio 1997)
Cass. civ. n. 50/1996
A norma dell'art. 936 c.c., l'obbligo di pagamento dell'indennizzo posto a carico del proprietario del fondo sorge dall'esercizio del diritto di ritenzione delle opere fatte dal terzo con materiali propri, che si verifica automaticamente per la scadenza del termine di sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell'incorporazione. Pertanto, tale obbligo, così come il diritto all'indennizzo da parte del terzo, quali effetti dell'avvenuta incorporazione, non sono correlati alla possibilità di esercitare il diritto di scelta delle modalità di pagamento dell'indenizzo e non vengono meno ove il terzo non provi il quantum in relazione ad entrambi i parametri entro i quali la scelta medesima può operare (valore dei materiali e prezzo della mano d'opera, oppure aumento di valore arrecato al fondo).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 50 del 8 gennaio 1996)
Cass. civ. n. 956/1995
La disciplina dettata dall'art. 936 c.c. può trovare applicazione soltanto quando l'autore delle opere sia realmente terzo, non sia cioè legato al proprietario del suolo da alcun rapporto negoziale relativo al suolo stesso o alle opere, ma tale ipotesi si verifica non soltanto nell'originaria assenza di alcun vincolo contrattuale, ma anche allorché un preesistente contratto sia venuto meno per invalidità o per risoluzione, stante l'efficacia retroattiva inter partes della relativa pronuncia.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 956 del 26 gennaio 1995)
Cass. civ. n. 12804/1993
Ai fini dell'art. 936 c.c., che disciplina le opere eseguite da un terzo con materiali propri su suolo altrui, deve considerarsi «terzo» colui il quale non abbia avuto alcun rapporto con il proprietario del suolo, onde tale qualità va riconosciuta anche all'occupante, di cui sia stato risolto il contratto che gli consentiva di costruire sul suolo o di eseguirvi miglioramenti, stante l'efficacia retroattiva della risoluzione tra le parti (art. 1458 c.c.).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12804 del 27 dicembre 1993)
Cass. civ. n. 2455/1993
Ai sensi dell'art. 936 comma 4 c.c. integra opposizione del proprietario di un fondo all'attività edificatoria sullo stesso intrapresa da un terzo con materiali propri, idonea a conservargli le facoltà riconosciutegli in via alternativa dal primo comma dello stesso articolo, qualsiasi atto o fatto portato a conoscenza del terzo con mezzi idonei, con cui il detto proprietario manifesti tempestivamente (non oltre sei mesi dalla notizia dell'avvenuta incorporazione) ed in modo inequivoco l'intendimento di opporsi all'illecita invasione della propria sfera dominicale. Non può, pertanto, attribuirsi valore di opposizione alla proposizione da parte del proprietario confinante del ricorso in sede amministrativa per l'annullamento, per violazione degli indici di edificabilità imposti nella zona dal locale strumento urbanistico, della concessione edilizia in base alla quale la costruzione è stata effettuata, essendo rivolti lo strumento di tutela prescelto ed i profili d'illegittimità del provvedimento amministrativo con esso denunciati, non a contestare il diritto del terzo a costruire sul fondo de quo, ma a far valere l'interesse legittimo del proprietario del fondo, confinante con quello oggetto dell'attività edificatoria, al rispetto delle norme urbanistiche volte a contenere nella zona la densità edilizia.
Il retratto agrario previsto dall'art. 8 L. 26 maggio 1965 n. 590 costituisce esercizio del diritto potestativo di subentrare nella qualità di acquirente del fondo con effetti ex tunc, mediante una dichiarazione unilaterale ricettizia rivolta al retrattato, configurandosi il pagamento del prezzo da parte del retraente entro il termine di legge unicamente come una condizione sospensiva dell'efficacia del subingresso medesimo (art. 8, comma 8, legge citata), sicché ove non sia in discussione l'avveramento dell'anzidetta condizione sospensiva, l'accoglimento della domanda di riscatto determina il subingresso del retraente al terzo acquirente con effetto dalla data della domanda medesima. Ne deriva che il retrattato che abbia eseguito delle opere edilizie sul fondo dopo tale data deve considerarsi terzo ai fini dell'applicabilità della disciplina di cui all'art. 936 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2455 del 26 febbraio 1993)
Cass. civ. n. 7800/1991
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7800 del 13 luglio 1991)
Cass. civ. n. 6450/1991
Nel caso di una gronda sporgente sul suolo altrui, come di una condotta d'immissione di acque luride nel fosso comune, non può trovare applicazione la disciplina di cui all'art. 936 c.c. atteso che tale norma riguardando attività del terzo sul fondo del vicino che possano risultare utili al proprietario del fondo stesso, e che tali devono presumersi in caso di scienza e mancata opposizione, risulta inapplicabile nell'ipotesi che la costruzione realizzi esclusivamente l'interesse altrui con pregiudizio del proprietario del suolo.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6450 del 7 giugno 1991)
Cass. civ. n. 638/1990
Quando il contratto è dichiarato nullo, esso non può venire assunto a base della regolamentazione degli spostamenti di ricchezza sorti dall'esecuzione del rapporto e se questi si presentano nella forma di una piantagione o costruzione fatta da una parte, con materiali propri, sul terreno di un'altra, deve farsi capo alla disciplina dell'accessione per regolare i rapporti tra le stesse parti. Tuttavia, anche nel quadro dell'applicazione dell'art. 936 c.c., si deve tener conto di quanto è stato già ricevuto da chi ha eseguito la piantagione o l'opera e che, per effetto della nullità del contratto, egli sarebbe tenuto a restituire.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 638 del 30 gennaio 1990)
Cass. civ. n. 5242/1986
Le disposizioni dettate dall'art. 936 c.c., per le opere fatte da un terzo con materiali propri su un fondo altrui, non trovano applicazione con riguardo ai soggetti che siano legati da preesistenti rapporti giuridici sottoposti a specifica disciplina normativa, sì da non potere essere considerati reciprocamente come terzi. Pertanto, in tema di condominio negli edifici, deve escludersi l'operatività della citata norma nel caso di costruzione eseguita da un condomino sul bene comune, con la conseguenza che in tale ipotesi la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini dell'edificio soltanto se essa venga realizzata in conformità della disciplina del condominio, cioè con il rispetto delle norme sulle innovazioni, sulla sopraelevazione ecc.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5242 del 27 agosto 1986)
Cass. civ. n. 1841/1986
Con riguardo all'occupazione di porzione del fondo altrui con la costruzione di edificio e per il caso che non ricorrano le condizioni stabilite dall'art. 938 c.c. per l'accessione invertita, il diritto del proprietario del fondo stesso di chiedere la demolizione della parte di costruzione illegittimamente realizzata e la restituzione della suddetta porzione, va riconosciuto in base alle regole generali sulla tutela del diritto di proprietà, in quanto in tal caso non sono applicabili le limitazioni allo ius tollendi del proprietario del suolo previste dai commi quarto e quinto dell'art. 936 c.c., trattandosi di disposizioni che si riferiscono alla diversa ipotesi delle opere realizzate dal terzo interamente sul suolo altrui, e che trovano giustificazione nella astratta idoneità dell'opera, strutturalmente autonoma, ad arrecare un effettivo incremento di valore al fondo cui accede, e nell'esigenza di evitare che il proprietario di quest'ultimo, ove non intenda rimuovere l'opera dello stesso costruttore, possa conseguire un arricchimento ingiustificato mediante la ritenzione di essa.
Le limitazioni allo ius tollendi del proprietario del suolo previste dai commi quarto e quinto dell'art. 936 c.c. (nei casi di scienza e mancata opposizione del proprietario, di buona fede del costruttore e di decorso di sei mesi dalla notizia dell'incorporazione) non incidono sulla proprietà dell'opera, la quale appartiene al medesimo in forza del principio generale sancito dall'art. 934 c.c., ma soltanto sulla sua facoltà di scelta tra l'esercizio dello ius tollendi a spese del terzo costruttore e la ritenzione dell'opera con l'obbligo di pagare il valore dei materiali e il prezzo della manodopera, oppure l'aumento di valore recato al fondo. Conseguentemente, il proprietario del suolo, pur rimanendo definitivamente obbligato a ritenere l'opera e a eseguire suddetti pagamenti, può sempre provvedere a sue spese alla demolizione dell'opera, esercitando la facoltà di disporre della cosa, a lui spettante quale proprietario.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1841 del 18 marzo 1986)
Cass. civ. n. 3844/1985
La disciplina fissata dall'art. 936 c.c., con riguardo alle opere fatte da un terzo con materiali propri sul fondo altrui, trova applicazione nel caso in cui sia configurabile un interesse del proprietario di detto terreno a ritenere le opere medesime, in quanto idonee ad apportargli un concreto vantaggio e, pertanto, non è invocabile nella diversa ipotesi dello sconfinamento di una costruzione sul fondo del vicino per una porzione di modesta entità, la quale resta regolata dalle disposizioni dell'art. 938 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3844 del 25 giugno 1985)
Cass. civ. n. 4820/1984
Nel caso di risoluzione di un contratto di appalto, che abbia implicato la costruzione di un edificio su suolo di proprietà del committente, non possono trovare applicazione, con riguardo alle restituzioni ed agli altri diritti delle parti derivanti dalla risoluzione medesima, le disposizioni dell'art. 936 c.c., regolanti il diverso caso dell'esecuzione di opere sul fondo altrui da parte di chi non sia legato da alcun rapporto giuridico con il proprietario.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 4820 del 25 settembre 1984)
L'art. 936 ultimo comma c.c., il quale prevede che il proprietario del suolo su cui un terzo abbia realizzato un'opera non può più chiederne la rimozione dopo il decorso di sei mesi dalla notizia del fatto, trova applicazione esclusivamente nell'ambito della particolare disciplina dell'accessione, nel senso che detto proprietario, privato della scelta fra ritenzione e rimozione della costruzione, resta obbligato al pagamento del valore dei materiali e del prezzo della mano d'opera (oppure dell'aumento del valore del fondo), ma non interferisce sulla facoltà del proprietario medesimo di agire in rivendicazione, al fine di recuperare la porzione del bene della quale sia stato spossessato con l'esecuzione di quell'opera, e, quindi, di conseguirne la demolizione (fermo restando il suddetto obbligo di pagamento).
Cass. civ. n. 970/1983
Per l'applicabilità degli artt. 936 e 937 c.c. è necessario che autore delle opere eseguite su suolo altrui sia un terzo, dovendo considerarsi tale colui che non è vincolato al proprietario dell'immobile da alcun rapporto negoziale ovvero da alcun rapporto di altro tipo che comporti una specifica disciplina circa immissioni del genere. Non è, pertanto terzo, né colui che abbia eseguito l'opera in base a contratto concluso col proprietario dell'immobile - salva l'ipotesi che tale contratto venga in seguito meno per invalidità, risoluzione e simili - né colui che già si trovi ad essere parte di un rapporto col proprietario dell'immobile nell'ambito del quale rapporto la legge ponga una specifica disciplina delle addizioni e migliorie, né colui che esegua materialmente l'opera in adempimento di un contratto con persona diversa dal proprietario dell'immobile, in quanto in siffatta ipotesi l'esecutore materiale entra con la cosa medesima in rapporto in via esclusivamente secondaria a seguito e per effetto di un incarico conferitogli a qualsiasi titolo dall'autore e che si limita ad eseguire l'altrui volontà.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 970 del 5 febbraio 1983)
Cass. civ. n. 4087/1982
La normativa di cui all'art. 936 c.c. postula che l'autore delle opere realizzate su suolo sia un terzo, occorrendo, a tal fine, che egli non sia titolare di un qualsiasi diritto, di natura reale o personale, avente ad oggetto il fondo cui le opere sono state eseguite, con la conseguenza che la suindicata normativa non è applicabile quando la disponibilità di tale fondo, da parte dell'autore delle opere, tragga origine dall'utilizzazione che quest'ultimo ne abbia fatto dopo la vendita, ritardandone la consegna all'acquirente in violazione dell'obbligo ex art. 1476 n. 1 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4087 del 9 luglio 1982)
Cass. civ. n. 1688/1982
Il criterio per determinare il limite temporale entro cui il dominus soli deve manifestare la sua opposizione all'opera che il terzo abbia intrapreso sul suo suolo con materiali propri, al fine di far salvo, ai sensi dell'art. 936, quinto comma, c.c., il diritto di chiederne la rimozione, è dato dal compimento dell'opera, onde, finché questa non sia portata a termine, la domanda di rimozione deve ritenersi tempestiva.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1688 del 15 marzo 1982)
Cass. civ. n. 1181/1976
Il proprietario del suolo sul quale viene eseguita una costruzione da parte di un terzo con materiali propri, acquista immediatamente la proprietà della costruzione, ma tale acquisto non è definitivo e si ha come non avvenuto (effetto ex tunc) qualora egli, nel termine di legge, eserciti il potere di rifiuto con l'intimazione di rimuovere la costruzione; consegue che il proprietario il quale abbia ottenuto una sentenza di condanna del terzo alla rimozione non può, ancorché in sede di opposizione all'esecuzione intrapresa sia stata dichiarata prescritta l'actio iudicati nascente da detta sentenza, ottenere successivamente l'accertamento dell'acquisto della proprietà della costruzione per accessione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1181 del 5 aprile 1976)
Cass. civ. n. 3099/1974
La disposizione contenuta nell'art. 936 c.c., stabilendo che il proprietario del terreno non può obbligare il terzo a rimuovere la costruzione ivi eseguita da quest'ultimo con materiali propri, in buona fede ovvero a scienza e senza opposizione del detto proprietario, si riferisce all'ipotesi di costruzioni fatte interamente sul fondo altrui, e pertanto autonomamente utilizzabili da parte del detto proprietario. Invece, qualora nella costruzione di un edificio si occupi solo con una parte di esso l'altrui fondo contiguo, essendo esclusa per definizione l'utilizzabilità autonoma della parte di edificio che insiste sull'altrui suolo da parte del proprietario di questo, a detto proprietario non è precluso di chiederne la rimozione, salvo, ovviamente, il concorso degli estremi che giustificano l'attribuzione al costruttore della proprietà del terreno da lui occupato a titolo di «accessione invertita».
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3099 del 24 ottobre 1974)
Cass. civ. n. 1762/1974
L'ignoranza del terzo che ha eseguito costruzioni su suolo altrui con materiali propri, di ledere l'altrui diritto (ignoranza che impedisce al proprietario del suolo di chiedere la rimozione della costruzione) non deve dipendere — secondo il concetto unitario della buona fede posto dall'art. 1147 c.c. — da colpa grave, la cui esistenza va accertata tenendo conto della categoria sociale, della professione ed attività dell'agente, del tempo, del luogo e delle altre modalità dell'azione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1762 del 17 giugno 1974)
Differenze tra accessione e innovazione in materia condominiale - 27/09/2017
relative all'articolo 936 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 936 Codice civile - Opere fatte da un terzo con materiali propri | Quesito Q201719740
giovedì 19/10/2017 - Umbria
“Sto per andare a vivere con la mia compagna, con cui ho un figlio, in una casa all'interno di una proprietà da lei acquistata e dove lei come imprenditrice agricola ha iniziato l'attività agricola. Avendo io partecipato all'acquisto di mobili per la casa e volendo a mie spese realizzare dei box per dei cavalli che possiedo all'interno di questa proprietà, come posso tutelare il mio patrimonio ovvero garantirmi che i beni da me pagati mi vengano riconosciuti nel caso in cui dovessimo separarci ?
Grazie Rimango in attesa.”
Per quanto riguarda l’acquisto dei beni mobili cui si è partecipato, va detto che l’unico modo per tutelarsi in caso di separazione (mantenerne il possesso o richiederne il prezzo se si lasciano alla compagna) è quello di conservare quei documenti che possano attestare la corresponsione di denaro ai fini dell’acquisto comune (distinte di bonifico, estratti conto prelievi, ecc.).
Se, infatti, i beni mobili sono stati acquistati insieme alla compagna l’unico modo per mantenerne la proprietà o per vedersi rimborsati della spesa è dimostrare che l’acquisto è stato fatto appunto in due e soprattutto che al pagamento hanno contribuito entrambi i soggetti.
Per quanto riguarda i box, invece, è lecito presumere che si tratti di vere e proprie costruzioni stabili e non rimovibili.
Tali costruzioni (intese come manufatti saldamente ancorati al suolo) sono di regola soggette alla regola dell’accessione di cui all’art. 934 cod. civ., per la quale il suolo attrae tutto ciò che vi è sopra incorporato: il proprietario del suolo, dunque, diviene proprietario anche di ogni cosa che venga costruita sul suo terreno.
Nel caso di specie, i box correrebbero quindi il rischio di essere ritenuti dalla compagna, in quanto proprietaria del terreno.
Tuttavia, la regola trova alcune eccezioni, tra le quali quella dettata dall’art. 936 cod. civ., per la quale quando la costruzione è fatta dal terzo con materiali propri, il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle – pagando a sua scelta il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera oppure l'aumento di valore che il fondo ha acquistato - o di obbligare colui che le ha fatte a levarle.
Tuttavia, il proprietario non può obbligare il terzo togliere le opere quando sono state fatte a sua scienza e senza opposizione o quando sono state fatte dal terzo in buona fede.
Ad avviso di chi scrive, dunque, nel caso di specie sarà bene rendere partecipe la compagna della volontà di realizzare i box ed ottenerne l’autorizzazione (preferibilmente per iscritto: un domani, infatti, l’assenso orale potrebbe essere contestato) ed occuparsi dell’effettiva costruzione del tutto autonomamente sotto il profilo delle spese necessarie all’opera.
Questo consentirebbe, in caso di separazione dalla compagna, di far valere la proprietà sui box e chiederne il prezzo a quest’ultima – se lei volesse tenerli per la propria attività imprenditoriale o per altre ragioni – oppure di venderli.
Da ultimo si ritiene opportuno - poiché si tratta, nel caso di specie, di rapporto di convivenza – ricordare il contenuto della recente legge n. 76 del 2016, la quale consente ai conviventi di disciplinare in via programmatica i loro rapporti patrimoniali, mediante la sottoscrizione di un apposito contratto che – in linea con le elaborazioni sinora compiute dal notariato in materia – è definito contratto di convivenza.
Tale contratto può contenere:
c) la scelta del regime patrimoniale della comunione dei beni.
E’ inoltre previsto che, in caso di morte del convivente proprietario della casa di comune residenza, il convivente di fatto superstite ha diritto di continuare ad abitare nella stessa per due anni (che diventano tre anni ove nella stessa coabitino figli minori o figli disabili del convivente superstite) o per un periodo pari alla convivenza, se superiore, e comunque non oltre i cinque anni.
Tale diritto viene meno nel caso in cui il convivente superstite cessi di abitare stabilmente nella casa di comune residenza ovvero contragga matrimonio, unione civile o intraprenda una nuova convivenza di fatto.
Norma di riferimento: Articolo 936 Codice civile - Opere fatte da un terzo con materiali propri | Quesito Q201617193
martedì 25/10/2016 - Sardegna
“Buongiorno, vorrei sapere se il figlio di un proprietario di terreni agricoli, può acquistare dal padre detti terreni, senza che quest'ultimo debba proporre la vendita ai confinanti imprenditori agricoli, per l'esercizio del diritto di prelazione. Faccio inoltre presente che altri due figli dello stesso proprietario attualmente hanno dei fondi in affitto dal padre ed altri in comodato. Questi ultimi godono del diritto di prelazione agraria, anche se fanno attività di allevamento bestiame (nello specifico hanno pecore ed alcuni maiali)? Vorrei poi sapere se la moglie superstite, di un quarto figlio del venditore, può vantare diritti in relazione all'esercizio della prelazione agraria, sui fondi che il marito morto deteneva in affitto dal padre. Vorrei poi sapere se il nuovo affittuario o proprietario di un terreno su cui è posizionato un pozzo d'acqua deve permettere al vecchio affittuario di continuare ad attingere acqua per abbeverare gli animali, quando a circa 300 metri potrebbe attingere dal fiume. Nei terreni agricoli una stalla costruita da terzi diventa proprietà del titolare del fondo su cui insiste?
I terreni si trovano tutti in montagna.
Consulenza legale i 03/11/2016
Il quesito proposto pone una serie di interrogativi che per comodità si ritiene opportuno così elencare:
1. Può un genitore vendere liberamente al proprio figlio un terreno agricolo senza rispettare il diritto di prelazione agraria in favore del confinante imprenditore agricolo?
A tale domanda deve darsi risposta positiva, in quanto nel concetto di prelazione agraria si distinguono due diverse tipologie, e precisamente:
a) Prelazione riconosciuta all’affittuario del fondo offerto in vendita, prevista e disciplinata dall’art. 8 della Legge 26/05/1965 n. 590
b) Prelazione riconosciuta al proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita, prevista e disciplinata dall’art. 7 della legge 14 agosto 1971 n. 817.
Entrambi i tipi di prelazione sono accomunati dalla figura soggettiva che ne può beneficiare, ossia il coltivatore diretto, mentre tale diritto non può mai riconoscersi agli imprenditori agricoli professionali, seppure questi, in seguito alla riforma dell’impresa agricola, abbiano ottenuto l’accesso a tutte le agevolazioni di carattere fiscale in ambito agricolo.
Ai sensi poi dell’art. 31 della Legge 26/05/1965 n. 590, al fine dell’applicazione delle norme sulla prelazione agraria “sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all’allevamento ed al governo del bestiame, semprechè la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l’allevamento ed il governo del bestiame”; si precisa ancora che “nel calcolo della forza lavorativa il lavoro della donna è equiparato a quello dell’uomo”.
Secondo Cass. 19.12.1980 n. 6563 è da considerare coltivatore diretto persino chi si dedica alla coltivazione del fondo per destinarne i frutti al consumo proprio senza trarne alcun reddito, non coincidendo tale nozione con quella di piccolo imprenditore agricolo di cui all’art. 2083 c.c; infatti, sempre secondo la giurisprudenza, ai fini del riconoscimento del diritto di prelazione, la qualifica di coltivatore diretto non richiede l’iscrizione al registro delle imprese né l’iscrizione in albi o elenchi.
2. Spetta il diritto di prelazione agli altri figli che attualmente detengono fondi del padre in affitto ed in comodato e che sul fondo svolgono allevamento di bestiame?
A tale quesito occorre dare risposta negativa in quanto, seppure l’art. 31 della Legge 26/05/1965 n. 590, dice che al fine dell’applicazione delle norme sulla prelazione agraria “sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all’allevamento ed al governo del bestiame”, secondo la giurisprudenza prevalente il diritto di prelazione non spetta a chi svolge soltanto l’attività di allevamento del bestiame, dovendo questa attività essere connessa a quella di coltivazione del fondo (cfr. tra gli altri Cass. 27 dicembre1991n. 13927).
Inoltre, sempre secondo la tesi prevalente in giurisprudenza, la coltivazione del fondo in qualità di affittuario deve essere basata su un titolo giuridico effettivo, non essendo pertanto sufficiente un insediamento di fatto sul fondo agricolo, privo di un titolo giustificativo, e neppure un contratto di comodato (così Cass. 31.10..2008 n. 26286; Cass. 02.04.1980 n. 2135)
3. La moglie di un figlio del venditore può esercitare il diritto di prelazione sui fondi che il marito defunto deteneva in affitto dal padre?
Il diritto di prelazione dell’affittuario, previsto dall’art. 8 comma primo della legge 26.05.1965 n. 590, ha lo scopo di consentire la riunione in un unico soggetto della proprietà e della conduzione del fondo agricolo; il legislatore ha ritenuto vantaggioso, per lo sviluppo dell’economia agricola, che il soggetto che conduce il fondo, purché abbia la qualifica di coltivatore diretto, abbia la possibilità di acquistarne la proprietà con precedenza rispetto ad altri soggetti nel momento in cui il proprietario decide di venderlo, e ciò nell’ottica che il proprietario sia più portato dell’affittuario ad apportare miglioramenti al fondo rendendolo più produttivo, anche mediante investimenti a lungo termine.
Sulla scorta di quanto detto, pertanto, può dedursi che tale diritto non possa spettare alla moglie del figlio-affittuario del venditore, non potendo tale diritto prescindere dall’esistenza di un contratto agrario, non più in essere, né dalla qualifica di coltivatore diretto, che si presuppone sussista in capo al figlio.
4. Il nuovo affittuario o proprietario di un terreno su cui è posizionato un pozzo d'acqua deve permettere al vecchio affittuario di continuare ad attingere acqua per abbeverare gli animali, quando a circa 300 metri potrebbe attingere dal fiume?
Non compete al vecchio affittuario alcun diritto di attingere acqua dal fondo prima condotto in affitto per abbeverare gli animali.
Un diritto di tal tipo potrebbe formare solo oggetto di una servitù prediale la quale, come definita dall’art. 1027 c.c., consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (in questo caso non vi è un fondo dominante in cui favore costituire la servitù).
In caso contrario non saremmo più in presenza di una servitù ma di un semplice obbligo assunto tra soggetti consenzienti, e quindi di un diritto personale e non più di un diritto reale, per la cui costituzione occorre il consenso di entrambe le parti.
5. Nei terreni agricoli una stalla costruita da terzi diventa proprietà del titolare del fondo su cui insiste?
Al quesito deve darsi risposta positiva, trovando applicazione il c.d. principio superficies solo cedit espresso e disciplinato dagli artt. 934 e ss. del codice civile.
Principio generale è quello secondo cui qualunque costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo; nel caso particolare, poi, troverà applicazione la norma di cui all’art. 936 c.c., la quale dispone che quando la costruzione o l’opera sia stata fatta da un terzo con suoi materiali, il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle.
Qualora preferisca ritenerle dovrà pagare a sua scelta il valore dei materiali e il prezzo della mano d’opera oppure l’aumento di valore recato al fondo, mentre non potrà obbligare il terzo ad asportare le opere se sono state eseguite a sua scienza o se fatte dal terzo in buona fede.
Norma di riferimento: Articolo 936 Codice civile - Opere fatte da un terzo con materiali propri | Quesito Q201512787
venerdì 03/04/2015 - Toscana
“Buongiorno negli anni 80 ho acquistato un lotto di terreno (lotto 100) in Sardegna, con attiguo un altro lotto di terreno intestato a un altro soggetto, entrambe le superfici, con un permesso a costruire per due civili abitazioni.
Successivamente per motivi legati alla distanza dalla mia città natale, ho rinunciato alla costruzione facendo decadere la concessione edilizia, e passando il terreno a pascolo con rendita catastale minima.
Gli altri miei conoscenti invece, frazionando il terreno in due lotti (Lotti 101/103) costruirono regolarmente l’attuale immobile, accatastandolo in conformità sulle mappe catastali e presso gli uffici comunali a cavallo dei loro lotti di proprietà.
Nel 2010 gli stessi venderono la casa ai nuovi compratori con regolare trascrizione del bene con ovviamente la Consulenza Tecnica e operativa di: Notaio, Geometra, e Agenzia Immobiliare, certificando il trapasso, unitamente a tutti i documenti utili alla trascrizione.
In predetta circostanza furono anche unificati i due lotti, accatastando sempre il fabbricato nelle loro pertinenze geometriche e di diritto.
Per tutti questi anni ho sempre provveduto alla manutenzione della mia proprietà, fino al 2013 quando il Comune tramite lettera, mi chiese una maggiore pulizia dello stesso al fine di evitare possibili incendi, come previsto da una normativa Regionale Sarda.
Disposizione effettuata immediatamente.
Verso la fine del 2014, essendo intenzionato a vendere il terreno mi rivolsi a uno Studio del posto al fine di verificare i confini della mia proprietà, e di tutta la corrispondenza catastale.
Gli stessi mi risposero con relazione tecnica che si erano evidenziate, fin da subito, delle palesi irregolarità, attraverso delle verifiche aeree, le quali sovrapposte alle mappe catastali conservate presso gli Uffici Comunali, avevano fatto risaltare un’imbarazzante situazione.
In sostanza l’immobile dei miei vicini era stato integralmente costruito nel mio terreno, addirittura recintando tutta la proprietà.
Ovviamente verificando a questo punto disegni e carte, si evidenzia come il mio terreno geograficamente è più favorevole dell’altro, poiché la strada di campagna giunge direttamente alla proprietà, mentre nell’altro attiguo bisognerebbe realizzarla.
Anche dalle carte in Comune all’Ufficio Urbanistica, non risultava nessuna variazione, espropri, o meglio acquisizioni per usucapione, così come del resto negli atti di compravendita del 2010 a favore di terzi acquirenti.
Impossibile per degli addetti al mestiere non accorgersi in fase di vendita di quanto sopra riscontrato.
Anche il Comune è del tutto ignaro di questa situazione catastale.
Non solo, in questi anno ho tenuto pulito il loro terreno, nessuno si è accorto di tutto questo, gli atti di trascrizione del 2010 sono passati correttamente, ora rischio anche l’usucapione, e non mi rimane niente!!!!
E’ tutto regolare? Nessuno si è accorto che l’immobile è costruito su un'altra area, penso che l’irregolarità persistente potesse essere sanata al momento della nuova trascrizione, invece niente, perseverare a questo punto, nella malafede.
Soprattutto il mio terreno negli Uffici urbanistici risulta ancora a pascolo con rendita minima catastale, e senza mai nessuna richiesta di permesso a costruire.
Domanda: Come si fa a ristabilire questa situazione perché possa dormire tranquillo senza problemi? Ho perso tutto e non ho diritto a niente, viceversa mi spetta un risarcimento?
La vicenda narrata nel quesito è complessa e richiede certamente l'intervento immediato di un legale.
Può essere inquadrata, in termini giuridici, ad una iniziale abusiva occupazione di terreno altrui, con il rischio concreto di usucapione.
Vediamo, ora, quali sono le prospettive del proprietario del terreno occupato.
Innanzitutto, l'art. 936 del c.c. disciplina esattamente l'ipotesi in cui un terzo costruisca con suoi materiali piantagioni, costruzioni od opere su un fondo altrui. La norma stabilisce che il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle.
Se il proprietario preferisce tenere per sé le opere, deve pagare a sua scelta il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera oppure l'aumento di valore recato al fondo; se, invece, chiede che siano tolte, esse devono togliersi a spese di colui che le ha fatte, il quale può anche essere condannato al risarcimento dei danni.
Certamente non opera nel nostro caso l'esclusione prevista dal quarto comma dell'art. 936 laddove sancisce che il proprietario non può obbligare il terzo a togliere le opere, quando sono state fatte a sua scienza e senza opposizione, in quanto il proprietario del terreno è venuto a conoscenza dell'occupazione del suo terreno solo nel 2014; piuttosto, bisogna riflettere sull'eventuale esistenza di buona fede in capo al terzo nel momento della costruzione dell'immobile, ipotesi che consentirebbe al terzo di ottenere la non rimozione della cosa, sempre ai sensi del citato comma, fermo restando che egli dovrebbe risarcire i danni subiti dal proprietario del terreno. Per buona fede si intende la convinzione (sulla base di circostanze oggettive) di costruire sul proprio fondo.
In ogni caso, la norma prevede un termine molto stretto per la domanda di rimozione: la stessa non può più essere proposta trascorsi sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell'incorporazione.
Naturalmente, nulla vieta che trascorsi i sei mesi, il proprietario possa agire in rivendicazione (art. 948 del c.c.) al fine di recuperare la sua porzione di terreno.
Ciò chiarito, va affrontato anche il problema dell'eventuale usucapione, che potrebbe essere eccepita dal proprietario dell'edificio. Purtroppo non è possibile dare una risposta certa circa il perfezionamento dello stessa nel caso specifico, ma è possibile esporre cosa stabilisce la legge.
Il codice civile pone dei requisiti molto rigidi: infatti, chi invoca l'acquisto a titolo originario del diritto di proprietà sul bene immobile dovrà provare l'esistenza dei presupposti richiesti dalla legge, ovvero il possesso ed il tempo.
Infine, il possesso deve essere ininterrotto per fatto del terzo o per eventi naturali: l'interruzione si verifica nel caso in cui il possessore sia stato privato del possesso per oltre un anno.
Va ammesso, infine, che risulta quantomeno singolare che nessuno dei tecnici e dei professionisti coinvolti nella costruzione dell'immobile e nella sua successiva vendita si sia mai accorto dello sconfinamento (che interessa l'intero immobile).
Pertanto, sarà opportuno valutare con il proprio legale di fiducia se esistano responsabilità specifiche di persone coinvolte nel processo di costruzione dell'immobile, tali da far nascere per il proprietario che ha subito l'occupazione il diritto al risarcimento del danno cagionato dalla loro negligenza o, addirittura dolo, se si possa provare che lo sconfinamento fu intenzionale.

References: Articolo 936

Articolo 936

Cass. 
 sentenza 

Cass. 

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Cass. 
 art. 936
 art. 24
 art. 936
 sentenza 

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 art. 1476
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 Articolo 936
 Articolo 936
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 Articolo 936