Source: http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=142
Timestamp: 2013-05-24 16:18:41+00:00

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UI - Fiches Pratiques Copropri�taires - Copropri�t� - Le syndicat des copropri�taires
Copropri�t� - Le syndicat des copropri�taires
(Dern. mise � jour le 15/6/2010)
Il regroupe l'ensemble des copropri�taires ; il est dot� de la personnalit� morale. C'est l'organe de d�cision de la copropri�t�; les d�cisions du syndicat sont prises en assembl�e g�n�rale. Il n�est pas � la copropri�t� � � lui tout seul : en effet, les copropri�taires sont aussi en � indivision � pour la propri�t� des parties communes, mais la loi a fait en sorte que toute la vie de la copropri�t� puisse s�organiser dans le cadre du syndicat. Ce dernier est donc le � gestionnaire � de la copropri�t� et le lieu o� s�accomplissent tous les actes concernant l�ensemble immobilier.
LA PERSONNALITE CIVILE DU SYNDICAT
Aux termes de l�article 14 alin�a 1er de la loi du 10 juillet 1965 : � La collectivit� des copropri�taires est constitu�e en un syndicat qui a la personnalit� civile �.
Avoir la personnalit� civile permet de :
- passer tous contrats et march�s, - ester en justice, tant en demandeur qu�en d�fendeur
- avoir un patrimoine (cependant il n'est pas propri�taire de l'immeuble ni des parties communes)
Le syndicat prend naissance de plein droit d�s que les lots composant l'immeuble appartiennent au moins � deux copropri�taires distincts.
LES DIFFERENTES FORMES DE SYNDICATS
Le syndicat coop�ratif
Aux termes de l�article 14 alin�a 2 de la loi du 10 juillet 1965 : � Le syndicat peut rev�tir la forme d'un syndicat coop�ratif r�gi par les dispositions de la pr�sente loi. Le r�glement de copropri�t� doit express�ment pr�voir cette modalit� de gestion. �
L�article 41 du d�cret du 17 mars 1967 stipule que les actes et documents �tablis au nom du syndicat doivent pr�ciser sa forme coop�rative.
Aux termes de l�article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
� Dans le cas o� l'administration de la copropri�t� est confi�e � un syndicat coop�ratif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est �lu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci �.
Le syndicat coop�ratif est donc un groupement qui s'administre lui-m�me, ce qui exclut l'intervention d'un syndic professionnel. Toutefois, L�article 42 du d�cret du 17 mars 1967, pr�voit que le syndic peut, en application de l�article 27 du D�cret, prendre conseil aupr�s de toute personne de son choix et demander un avis technique � un professionnel de la sp�cialit�.
Il peut, sous sa responsabilit�, confier l�ex�cution de certaines t�ches � une union coop�rative ou � des prestataires ext�rieurs.
l�article 27 de la loi du 10 juillet 1965 pr�voit la possibilit� pour les copropri�taires d�un ou plusieurs b�timents de constituer un ou plusieurs syndicats secondaires avec pour objet d�assurer la gestion, l'entretien et l'am�lioration interne de ce ou ces b�timents. La d�cision de cr�er un syndicat secondaire peut �tre prise par les seuls copropri�taires d�un b�timent sans avoir besoin de l�accord des autres, du moins tant qu�ils s�en tiennent � cet objet. Le syndicat des copropri�taires continue d�exister et prend alors l�appellation de � syndicat principal. Il est dessaisi de la gestion et de l�entretien du ou des b�timents pour lesquels le syndicat secondaire a �t� constitu�.
Les syndicats secondaires peuvent avoir �t� cr��s en m�me temps que la copropri�t�.
Lorsqu�il existe des syndicats secondaires ceux-ci sont autonomes : ils �lisent en leur sein un conseil syndical et d�signent un syndic, qui n�est pas forc�ment le m�me que celui du syndicat principal (mais il peut l��tre aussi). Les copropri�taires du syndicat secondaire sont alors membres et participent aux charges et � l�assembl�e de deux syndicats. Ils sont repr�sent�s au conseil syndical du syndicat principal par des membres �lus par l�assembl�e de leur syndicat secondaire...
Aux termes de l�article 29 de la loi du 10 juillet 1965, des syndicats dont les immeubles sont contigus ou voisins peuvent se grouper pour constituer entre eux, ainsi qu�avec des immeubles en mono-propri�t� ou des pavillons, des unions dont l'objet est d'assurer la cr�ation, la gestion, et l'entretien d�ouvrages ou d'�l�ments d'�quipement communs (chaufferie, antenne collective, voiries parkings visiteurs ou espaces verts, ainsi que la gestion de services d'int�r�t commun, tels que gardiens). Les statuts de l'union d�terminent les conditions de son fonctionnement sous r�serve des dispositions l�gales. Ils ne peuvent interdire � l'un de ses membres de se retirer de l'union.
L'adh�sion � une union est d�cid�e par l'assembl�e de chaque syndicat � la majorit� de l'article 25. Le retrait de l'Union est d�cid� � la double majorit� de l'article 26.
Les unions sont souvent cr��es dans le cadre d�op�rations d�am�nagement d�ensembles immobiliers complexes. Une union peut �tre aussi cr��e en cas de scission en deux ou plusieurs parties d�une copropri�t� qui comporte des ouvrages et �quipements devant n�cessairement rester communs...
Ce sont les syndics des syndicats qui participent � l'assembl�e g�n�rale de l'union. Les copropri�taires des syndicats membres et les autres propri�taires d�signent des repr�sentants au conseil de l�union.
Autres formes d�organisation
La notion de syndicat de copropri�taires n�existe que lorsqu�un ensemble immobilier est soumis � la loi n�65-557 du 10 juillet 1965, s�appliquant � � tout immeuble b�ti ou groupe d'immeubles b�tis dont la propri�t� est r�partie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Elle n�existe pas en particulier dans deux autres types d�ensembles immobiliers : - les � lotissements � : au contraire des � copropri�t�s horizontales � (copropri�t�s de pavillons) o� le terrain reste une partie commune de tous les copropri�taires, ces derniers n�ayant qu�une simple jouissance du terrain de leur maison, les lotissements-ci r�sultent de la division de terrains en parcelles vendues en pleine propri�t�, les espaces et ouvrages communs faisant l�objet de parcelles dont la propri�t� est transf�r�e � une association syndicale de propri�taires, dont le principe de fonctionnement est radicalement diff�rent d�un syndicat de copropri�taires ;
- les � copropri�t�s en volume � : n�ayant de copropri�t� que le nom, elles fonctionnent sur le m�me principe qu�un lotissement mais en trois dimensions : elles r�sultent en effet de la division de l�espace sup�rieur et inf�rieur d�un terrain en � volumes �, vendus �galement en pleine propri�t�, avec des servitudes les uns par rapport aux autres ; les espaces et ouvrages communs font l�objet de volumes ou de parcelles dont la propri�t� est transf�r�e � une association syndicale de propri�taires, ou une association fonci�re de m�me principe.
L'OBJET ET LES POUVOIRS DU SYNDICAT
Le syndicat des copropri�taires a pour objet, aux termes de l�article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : - la conservation de l'immeuble,
- l'administration des parties communes. Le syndicat assure donc l'entretien de l'immeuble et sa police.
Le syndicat a les pouvoirs suivants : 1.�tablir ou modifier le r�glement de copropri�t�.
Le r�glement de copropri�t� est en g�n�ral �tabli avant la naissance de la copropri�t�, mais ce n�est pas une obligation : si cela n�a pas �t� le cas, il peut �tre �tabli et adopt� dans le cadre du syndicat des copropri�taires.
L�assembl�e des copropri�taires peut aussi modifier le r�glement de copropri�t� ; elle le peut � la double majorit� de l'article 26 pour les dispositions concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, mais il faut l�unanimit� de tous les copropri�taires pour les autres dispositions, et notamment les r�gles et grilles de tanti�mes de r�partition des charges, tout ce qui affecte la � destination de l�immeuble �, notion complexe � d�finie aux actes, par ses caract�res ou sa situation � (article 8 de la loi), ou encore la suppression d�un service collectif tel que le gardiennage... 2.Souscrire des contrats, engager du personnel et faire ex�cuter des prestations et des travaux.
Le syndicat pourvoit par tous moyens -personnel propre - contrats de prestations, commandes et march�s � l�entretien des b�timents, des ouvrages et des �quipements de l�ensemble immobilier, ainsi que la mise en �uvre des services collectifs pr�vus par le r�glement de copropri�t� ou souhait�s par les copropri�taires.
Le syndicat souscrit �galement tous contrats d�assurance pour se garantir des dommages pouvant �tre caus�s � l�immeuble et assurer sa responsabilit� civile.
Le syndicat peut aussi, � la double majorit� de l'article 26-c, r�aliser tous travaux comportant transformation, addition et/ou am�lioration. (Sous l'empire de la loi du 28 juin 1938, ces travaux exigeaient l'unanimit�).
3.Passer des actes d'acquisition et de disposition immobili�res.
Le syndicat des copropri�taires pourra, � la majorit� de l'article 26, d�cider de l'acquisition de parties privatives ou de propri�t�s voisines, ou de l' � ali�nation � (vente ou attribution de jouissance) de locaux � usage commun (loge, jardins, cours, combles, couloirs, etc...).
La seule limite � ce droit �tant pos�e par l'avant dernier alin�a de l�article 26 qui interdit, sauf d�cision unanime, l'ali�nation de parties communes dont la conservation est n�cessaire au respect de la � destination de l'immeuble �, notion complexe . 4.Agir en justice.
Le syndicat ayant la personnalit� civile, a qualit�, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, pour agir en justice, tant en demande qu'en d�fense, m�me contre des copropri�taires (voir infra).
LA RESPONSABILITE DU SYNDICAT
Aux termes de l�article 14 dernier alin�a de la loi du 10 juillet 1965 : � Il (le syndicat) est responsable des dommages caus�s aux copropri�taires ou aux tiers par le vice de construction ou le d�faut d'entretien des parties communes, sans pr�judice de toutes actions r�cursoires �. Le syndicat est donc responsable : -des vices de construction, � charge pour lui de faire valoir ses droits aupr�s des responsables de ces vices, - du d�faut d'entretien des parties communes et des �l�ments d'�quipement communs (Par exemple : accident d'ascenseur, chauffage central d�fectueux, infiltrations, marches d'escaliers d�fectueuses).
La responsabilit� du syndicat peut �galement �tre engag�e : - du fait de l'immeuble, sur le fondement de l�article 1386 du Code Civil,
- en sa qualit� de gardien sur le fondement de l�article 1384 alin�a 1er du Code Civil,
- pour faute, sur le fondement des articles 1382 et 1384 du Code Civil.

References: l'article 25
 l'article 26
 l'article 26
 l'article 26
 l'article 26
 l'article 14