Source: http://www.muratorplus.pl/biznes/prawo/samowola-budowlana-procedury-legalizacyjne-oplaty-odpowiedzialnosc-karna_85556.html
Timestamp: 2017-11-20 03:48:45+00:00

Document:
Samowola budowlana - procedury legalizacyjne, opłaty,...
muratorplus.pl › Biznes › Prawo › Samowola budowlana - procedury legalizacyjne, opłaty, odpowiedzialność karna
Samowola budowlana - procedury legalizacyjne, opłaty, odpowiedzialność karna
Obowiązujące przepisy, w szczególności ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290), dalej: „Prawo budowlane” nie zawierają prawnej definicji samowoli budowlanej. Za samowolę budowlaną uznaje się prowadzenie robót budowlanych z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa, w tym przede wszystkim przepisów Prawa budowalnego. Naruszeniem takim będzie w szczególności budowa obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, albo bez zgłoszenia dotyczącego budowy lub pomimo wniesienia do tego zgłoszenia sprzeciwu przez organ architektoniczno-budowlany.
Zanim więc rozpoczniemy zaplanowaną inwestycję należy w pierwszej kolejności przeanalizować, które z nich wymagają uzyskania pozwolenia, które wystarczy zgłosić, a które można wykonać bez pozwolenia i bez zgłoszenia. Zagadnienie to było już przedmiotem analizy we wcześniejszym opracowaniu autorów - artykuł.
Postępowanie administracyjne dotyczące samowoli budowlanej uregulowane zostało w art. 48-49 i 49b Prawa budowalnego. Należy podkreślić, że przedmiotowe przepisy mogą mieć zastosowanie do robót budowlanych, polegających na budowie obiektu budowlanego (a więc także jego odbudowie, rozbudowie, nadbudowie), wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Tym samym w przypadku innych robót budowlanych niż budowa obiektu budowlanego, wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu, zastosowanie mają przepisy art. 50-51 Prawa budowlanego. Decyzję o tym, czy w danym przypadku naruszono przepisy Prawa budowlanego, a w konsekwencji czy budowany, bądź wybudowany obiekt stanowi samowolę budowlaną, podejmuje inspektor nadzoru budowlanego (rzadziej wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego).
Najpoważniejszą konsekwencją prawną stwierdzenia samowoli budowlanej może być nakazanie w drodze decyzji rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie, albo wybudowanego z naruszeniem przepisów. W przypadku spełnienia przesłanek uregulowanych w Prawie budowalnym, właściwy organ może jednakże przeprowadzić procedurę legalizacji samowoli budowlanej, w wyniku której podmiot, który dopuścił się samowoli, poniesie wyłącznie konsekwencje finansowe, natomiast wzniesiony obiekt zostanie uznany za zgodny z Prawem budowlanym.
Samowolą budowlaną może być część obiektu, wtedy nakaz rozbiórki będzie odnosił się wyłącznie do tej części obiektu budowlanego, która wybudowana została bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Przy czym chodzi o część obiektu budowlanego na tyle niezależną, aby można było ją rozebrać bez konieczności ingerencji w tę pozostałą część obiektu. Obowiązek wykonania rozbiórki obciąża nie tylko inwestora, ale także właściciela lub zarządcę obiektu. Decyzja nakazująca rozbiórkę podlega wykonaniu z dniem, kiedy stała się ostateczna, co oznacza, że następuje to wtedy, kiedy został wyczerpany cały tryb odwoławczy.
Inwestora, który zwleka z wykonaniem rozbiórki, inspektor nadzoru budowlanego może ukarać grzywną. Jeżeli pomimo nałożonych sankcji inwestor wykazuje bierną postawę, inspektor może zlecić wykonanie rozbiórki na jego koszt, zazwyczaj odbywa się to poprzez wydanie postanowienia o wpłacie zaliczki na poczet wykonania zastępczego.
Obiekt wybudowany, lub będący w trakcie budowy, bez wymaganego pozwolenia na budowę, albo bez wymaganego zgłoszenia określonego w Prawie budowlanym lub pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, może zostać tylko wtedy zalegalizowany, jeżeli spełnione są łącznie dwa podstawowe warunki, o których mowa w art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego, tj. zgodność z przepisami o:
1. planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz
2. przepisami techniczno-budowlanymi, w zakresie umożliwiającym doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.
Jeżeli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego oceni, że budowa jest zgodna z tymi przepisami, może wydać postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych wraz z określeniem wymagań i dokumentów niezbędnych do zalegalizowania samowoli budowlanej.
Wydanie postanowienia o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych rozpoczyna procedurę legalizacyjną. W przypadku stwierdzenia niezgodności budowy np. z przepisami technicznymi lub z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego organ nadzoru budowlanego nie może wszcząć postępowania legalizacyjnego, lecz jest zobowiązany nakazać rozbiórkę samowoli budowlanej. Nie jest zatem dopuszczalne uruchamianie procedury legalizacyjnej, jeśli budowa nie spełnia łącznie wypunktowanych powyżej warunków. Zgodnie ze stanowiskiem sądów administracyjnych legalizacja nie jest obowiązkiem, tylko uprawnieniem inwestora – może więc z niej skorzystać, ale nie musi.
Inwestor zamierzający zalegalizować obiekt będzie zobowiązany dostarczyć organowi nadzoru budowlanego dokumenty takie jak: zaświadczenie wójta burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, wymaganymi przepisami szczególnymi, a także aktualnym na dzień opracowania projektu oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Przedłożenie w wyznaczonym terminie wymaganych dokumentów traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (jeżeli budowa nie została zakończona). Niedotrzymanie terminu oznacza natomiast niespełnienie nałożonych na inwestora obowiązków, a także wiąże się z koniecznością wydania nakazu rozbiórki samowoli budowlanej.
W przypadku spełnienia powyżej opisanych wymagań organ nadzoru budowlanego może ustalić w drodze postanowienia wysokość opłaty legalizacyjnej, a następnie po jej uiszczeniu wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.
Jednym z warunków zalegalizowania samowolnie wzniesionego obiektu jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Sposób obliczenia jej wysokości precyzyjnie określają przepisy Prawa budowlanego. Należy przy tym zauważyć, że do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Zgodnie z wzorem wyjaśniającym sposób obliczania opłaty, określonym w Prawie budowlanym - stanowi ją iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł, natomiast kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy Prawo budowlane.
Jeśli samowola dotyczyła obiektu, który nie wymaga pozwolenia na budowę, a tylko zgłoszenia, jest to kwota w wysokości od 2,5 do 5 tysięcy złotych.
Jeśli samowola dotyczyła obiektu, którego postawienie wymaga pozwolenia na budowę np. bezprawnie wybudowanego domu jednorodzinnego jest to kwota w wysokości ok. 50 tysięcy złotych.
Organem właściwym w sprawach dotyczących samowoli budowlanej jest co do zasady powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Od jego decyzji można odwołać się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a gdy jest on organem pierwszej instancji to do głównego inspektora nadzoru budowlanego. Później można złożyć skargę do sądu administracyjnego.
Należy także mieć na uwadze, że samowola budowlana polegająca na budowaniu lub wybudowaniu obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia, lub mimo sprzeciwu właściwego organu, lub też wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego bez pozwolenia, zgłoszenia lub mimo sprzeciwu właściwego organu, stanowi również przestępstwo na podstawie art. 90 Prawo Budowlane. Sankcją za naruszenie omawianych przepisów może być grzywna, kara ograniczenia wolności, a nawet pozbawienia wolności do lat 2. Warto pamiętać, że organy nadzoru budowlanego mają obowiązek powiadamiania organów ścigania o popełnieniu przestępstwa, jakim jest realizacja samowoli budowlanej. Postanowienia art. 90 Prawa budowlanego nie podlegają przy tym wyłączeniu, w przypadku gdy legalizacja samowoli budowlanej jest wprawdzie potencjalnie możliwa ze względu na fakt spełnienia przesłanek legalizacyjnych, lecz legalizacja nie została ostatecznie przeprowadzona. Z chwilą zalegalizowania samowoli budowlanej ustaje już jednak możliwość zastosowania sankcji karnych.
Podsumowując, nieznajomość prawa szkodzi, a należy dodatkowo przywołać, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, wobec tego właściwy organ będzie mógł wszcząć postępowanie w każdym czasie. Jak już było omawiane powyżej sankcje spowodowane budową obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, albo z zaniechaniem zgłoszenia budowy, są niezwykle dotkliwe, ponieważ poza odpowiedzialnością finansową ustawa przewiduje ograniczenie i pozbawienie wolności dla inwestora, zarządcy, a nawet nowego nabywcy obiektu. Dlatego, snując plany na inwestycję życia nie zapominajmy, aby się do niej solidnie przygotować, albo jej wykonanie powierzyć profesjonalistom.
Wymiana dachu w budynku wielorodzinnym. Kiedy zgłoszenie, a kiedy pozwolenie na budowę?
Zmiany w Prawie budowlanym 2017: efekt odwrotny od zamierzonego?
Pozwolenia na budowę szybciej? Kluczowy jest projekt budowlany
Tekst: adwokat i wspólnik Michał Bisiorek, aplikant adwokacki Dominika Bura; Kancelaria BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy Sp.k.
Data publikacji: 15/12/2016 /Aktualizacja
Wymiana dachu w budynku wielorodzinnym. Kiedy zgłoszenie, a kiedy pozwolenie na budowę? zobacz więcej

References: art. 48
 art. 50
 art. 48
 art. 59
 art. 90
 art. 90