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Timestamp: 2018-09-23 22:39:35+00:00

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﻿ Sentencia SC004-2015 de enero 14 de 2015
SENTENCIA SC004-2015 DE 14 DE ENERO DE 2015
CONTENIDO:ESCRITURA PÚBLICA EN CONTRATO DE COMPRAVENTA. LA PROMESA DE COMPRAVENTA DEBE SEÑALAR LOS ELEMENTOS ESENCIALES DE ESTE ÚLTIMO CONTRATO, CON EL FIN DE EVITAR QUE ELLA GENERE DISPUTA SOBRE LAS OBLIGACIONES DE LAS PARTES Y EL OBJETO DEL NEGOCIO PROMETIDO. SIN EMBARGO, ELLO NO SIGNIFICA QUE LA PROMESA CONTENGA TODOS LOS REQUISITOS DE LA ESCRITURA PÚBLICA DE VENTA, PORQUE ESTO IMPEDIRÍA LA ENAJENACIÓN DE BIENES FUTUROS E INDETERMINABLES. POR LO TANTO, NO ES NECESARIO QUE LA PROMESA INDIQUE LOS DATOS SUPLETORIOS O COMPLEMENTARIOS DE IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE, COMO LA MATRÍCULA INMOBILIARIA Y EL TÍTULO DE ADQUISICIÓN DEL PROMITENTE VENDEDOR, PUES BASTA SU UBICACIÓN Y LINDEROS.
TEMAS ESPECÍFICOS:ESCRITURA PÚBLICA, MATRÍCULA INMOBILIARIA, PROMESA DE COMPRAVENTA, ELEMENTOS ESENCIALES DE LA COMPRAVENTA, VENDEDOR
Sentencia SC004-2015 de enero 14 de 2015
Radicación 25843-31-03-001-2006-00256-01
SC004-2015
(Aprobado en sesión de diez de noviembre de dos mil catorce)
Bogotá, D.C., catorcede enero de dos mil quince.
Han sido muchas las oportunidades en que esta corporación ha examinado el contrato de promesa y en especial aquel en que se promete celebrar una compraventa de bienes raíces. Tanto desde antes de la expedición del Decreto 960 de 1970 como después, la Sala de Casación Civil ha venido reiterando que en lo tocante a la determinación del contrato prometido —requisito exigido en el numeral 4º del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que subrogó el 1611 del Código Civil (4)— juega crucial papel que sus elementos esenciales —lo que excluye los naturales y accidentales— estén fijados en el precontrato, porque a fin de cuentas lo que se busca es que la promesa no resulte fuente de disputas por no saberse a ciencia cierta qué es lo que las partes se obligaron a hacer, o lo que es lo mismo, sobre qué versa el contrato prometido.
Pero ha señalado igualmente que el requisito de la determinación del contrato, no tiene el alcance de exigir la presencia en el convenio preparatorio de todos los elementos que debe contener una escritura pública —si el contrato prometido ha de pasar por ella y sólo falte esa formalidad— pues ni una lectura literal del numeral 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, permite concluir que únicamente ha de hacer falta el otorgamiento(5) de la escritura y que todo lo demás —incluido el texto de la minuta respectiva— deba estar ya puntualizado desde el precontrato. Forzar de tal manera la exigencia, en la forma que precisamente plantea el argumento de la censura, acarrearía por lo demás, la injustificada proscripción de la promesa de venta de bienes futuros y determinables, que por ende no cuentan aún con matrícula inmobiliaria o referencia catastral, pero que pueden quedar desde el acto de la promesa cabalmente especificados, de forma que las partes sepan perfectamente y solo con base en lo dicho en el precontrato de qué inmueble se trata. Acoger el sentido de interpretación que el cargo plantea, acarrearía de hecho el marchitamiento de la promesa, al quedar por completo privada de utilidad práctica si en ella se exigiera hacer referencia a documentos y constancias fiscales con los cuales de ordinario no se cuenta al momento de la firma del contrato preliminar.
Incluso la interpretación meramente literal del numeral 4° del artículo 89 antedicho conduce a entender que la norma enfatiza en la determinación del contrato prometido (“Que se determine de tal suerte el contrato”) y no en la determinación del contenido exacto y definitivo de la escritura pública —o en general del texto que habrá de materializarlo, cualquiera que sea su forma de expresión—, a la que tangencial e indirectamente alude el precepto cuando destaca que debe faltar tan solo el agotamiento de la formalidad legal (“que para perfeccionarlo solo falte … las formalidades legales”). Y a la misma conclusión se llega si se toma en cuenta la finalidad que el legislador ha tenido presente a la hora de reclamar la determinación del contrato, que es lograr su eficacia práctica y ejecutabilidad futura.
De suerte que pretender que estén presentes en la promesa todos los datos que apuntan a la absoluta especificación del bien raíz, incluso los supletorios como la matrícula inmobiliaria, o los complementarios como la referencia catastral de la finca y la indicación del título de adquisición del promitente vendedor, los cuales en la escritura pública sí que deben figurar, es ni más ni menos que trasladar al contrato de compraventa los requisitos que el estatuto de notariado exige de las escrituras, sin que haya texto expreso que así lo imponga para el contrato preliminar y preparatorio, como lo es la promesa.
No cabe duda de que la confluencia total de esos elementos identifica aún más el predio objeto de enajenación en la compraventa. Por eso es que el artículo 32 del decreto 960 de 1970 exige, en las escrituras públicas,“indicar precisamente el título de adquisición del declarante que dispone del inmueble o que lo grava o afecta, con los datos de su registro”. Y a renglón seguido señala que “si el disponente careciere de título inscrito, así lo expresará indicando la fuente de donde pretende derivar su derecho”.En igual sentido, manda el artículo 31 que “los inmuebles que sean objeto de enajenación, gravamen o limitación se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos. Siempre que se exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal”.
Aún más, en procura de que esa identificación quede por fuera de toda duda, el artículo 99 del mismo decreto sanciona con la nulidad, “desde el punto de vista formal”, a “las escrituras en que se omita el cumplimiento de los requisitos esenciales en los siguientes casos: 9) Cuando no se hayan consignado los datos y circunstancias necesarios para determinar los bienes objeto de las declaraciones”, que no son otros que los establecidos en el mismo cuerpo normativo.
Pero de allí no se sigue que los requerimientos que el Decreto 960 de 1970 contempla para las escrituras —en particular los artículos 31 a 34— se deban entender como esenciales a la promesa misma. Porque precisamente es ello así, se cuida muy bien el decreto 960 de indicar que es “desde el punto de vista formal” que las escrituras son nulas cuando los datos y circunstancias necesarios para determinar los bienes objeto de las declaraciones no han quedado consignados. Pero la determinación plena del sustrato contractual formalizado mediante la escritura, que es la exigencia establecida por el ordinal 4º del artículo 1611 del Código Civil, se establece con base en otras reglas, esto es las propias del tipo respectivo. En lo tocante a la compraventa prometida, sus elementos esenciales —acuerdo sobre cosa y precio— deben estar presentes, sin que haya un solo precepto en el Código Civil que exija el señalamiento de la tradición, si es inmueble, y cuya omisión acarree la ineficacia del contrato.
Pues bien, precisamente teniendo presente que una es la obligación adquirida en la promesa y otras las que emanan del contrato prometido, a la vez que procurando que la identificación del inmueble prometido no fuera talanquera para el cumplimiento, la jurisprudencia de la corporación ha exigido la inclusión en la promesa de su ubicación y alindamiento, pues tal información constituye la forma natural de procurar la requerida precisión en la determinación del objeto que reclama el precepto en comento. No ha requerido lo mismo de la referencia catastral (que desde 1821 tiene presencia en Colombia) ni de la matrícula inmobiliaria (adoptada desde 1932 en virtud de la Ley 40), por cuanto algunos inmuebles no cuentan con dichos instrumentos de identificación. Ni lo propio ha hecho en tratándose de los antecedentes registrales del inmueble que se promete, dado que pueden ser exactamente los mismos de otro, como suele acontecer en bienes sometidos a régimen de propiedad horizontal provenientes de un inmueble matriz. En suma, se trata de datos muy importantes para el registro y por ello de cuidadosa observancia de los notarios, pero no predicables como elementos esenciales, ante cuya ausencia careciere de efecto la promesa de contrato, por indeterminación del objeto del contrato prometido.
A manera de aquilatamiento de su doctrina sobre la materia, parece útil memorar que en sentencia del 6 de noviembre de 1968, cuando regía entre nosotros un sistema registral mixto integrado por las normas del Código Civil y la Ley 40 de 1932, reiteró la corporación, tomando pie en una ya establecida doctrina jurisprudencial suya:
La razón de ser de esta severidad acerca de la determinación del contrato futuro en el acto de su prometimiento, es obvia: porque si la obligación de los prometientes de un contrato futuro es, como ya se dijo, obligación de hacer o sea la de celebrarlo, y si, por lo mismo, el objeto de la promesa no es otro que la celebración del contrato prometido, resulta que para que la promesa de contrato pudiera lograr su finalidad en el comercio jurídico, sin quedar expuesta q incertidumbres y desvíos que la hicieran peligrosa y ocasionada a controversias, tenía el autor de la ley que exigir como requisito sine qua non de su eficacia, el que se determinase el contrato prometido en todos sus elementos estructurales hasta el punto de que para ser celebrado posteriormente, mediante el empleo de esos cabales elementos, sólo restase en orden a su perfeccionamiento la tradición de la cosa, cuando el contrato fuese real, o las formalidades legales, cuando éstas fuesen requeridas por el derecho, como en los contratos solemnes.
4. Ahora bien: No podría hacerse en la convención promisoria la determinación del contrato prometido, en la forma exhaustiva reclamada por la ley, sin la especificación de las cosas objeto de este último. Así que, en tratándose de la promesa de compraventa de un bien inmueble, la singularización de éste en el acto mismo de la promesa, por su ubicación y linderos, se impone como uno de los factores indispensables para la determinación del contrato prometido. Por la naturaleza de las cosas, la identidad de los predios depende de su situación y sus linderos, datos éstos cuya expresión precisamente exigen los artículos 2594, 2658 y 2663 del Código Civil y 15 de la Ley 40 de 1932, para todos los instrumentos notariales y diligencias de registro que versen sobre bienes raíces, preceptiva en que se traduce el sistema de nuestra ley civil en la materia. Y si en la promesa ha de determinarse el contrato prometido de suerte que en la cabalidad de sus elementos constitutivos pueda pasar a integrar el acto de su perfeccionamiento, no queda así lugar a duda alguna de que en la convención promisoria de compraventa de inmuebles, tienen éstos que ser individualizados de modo identificante, esto es por su situación y linderos (CSJ SC 6 nov. 1968, G.J. CXXIV, págs. 359 y 260. Esta providencia se apoya además, en sentencias de la Corte del 10 de mar. de 1896, XI, 259; 2 de abr. de 1897, XII, 315; 12 de ago. de 1925, XXXI, 305; 24 de mayo de 1934, XLI, 136 ).
Ya adoptado el estatuto de notariado contenido en el decreto 960 de 1970, reiteró su doctrina de antiguo cuño, explicando que
Háse dicho igualmente que el contrato de promesa tiene una finalidad económica peculiar, cual es la de asegurar la celebración en el futuro de otro contrato (contrato preparado), cuando los interesados actualmente no quieren o no pueden realizarlo. No es la promesa de celebrar un contrato, asevera con razón la doctrina universal, un fin en sí misma considerada, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto.
Expresa al punto Santos Briz que "El fin del contrato preliminar es una mayor seguridad del contrato futuro, en cuanto las partes, aplazando para un tiempo más remoto y quizá más oportuno 'gradu tardiori et premiditando' la conclusión del contrato definitivo, disminuyen la posibilidad de fraudes y engaños" ("Contratación Privada", página 106)...
6) Obvia consecuencia de la finalidad de la promesa, que es, se repite, la de asegurar la celebración de otro contrato posterior cuando los interesados no quieren o no pueden realizarlo de presente, es la de que la convención futura quede plenamente definida de antemano, pues sólo con tal definición las partes saben a qué se comprometen y se posibilita, por lo mismo, determinar o delimitar los derechos y las obligaciones que para ellas surgen de la promesa celebrada.De ahí que, según lo preceptúa el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 en su regla 4ª, la validez o eficacia de una promesa de contrato se subordine, entre otros requisitos, a que en ella "se determine de tal suerte el contrato (prometido), que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales". Lo cual significa que, en el documento en el cual se plasma la promesa, deben quedar determinados, o por lo menos determinables, los elementos que son esenciales al contrato cuya celebración se promete...
En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alindaciones especiales. La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970,.
Doctrina que ha venido reiterando en providencias posteriores (por ej. CSJ SC 2 ag 1985, G.J. CLXXX, pág. 226) en las que el énfasis del requerimiento acerca de la determinación del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y ubicación del inmueble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad <identificante>, con lo cual se cumple el propósito de que el bien raíz sobre que versará la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista razón para exigir la mención concurrente a todos ellos en la promesa, junto con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala.
En el caso que se examina puede constatarse que los tres inmuebles quedaron, uno a uno, identificados en el contrato preparatorio por su ubicación, linderos, medidas y nomenclatura urbana, al pactar el causante Simón Parada Gómez con el demandado Gabriel Macías Peñaranda “dar a título de venta real y enajenación perpetua un bien inmueble (Casa en obra negra con lote y dos lotes contiguos con servicios) ubicado en el perímetro urbano del municipio de Sutatausa ubicado en la dirección calle 3ª (Tercera) N°1-56, N°1-48 y N°1-40, con extensión de 7.00 mts. de frente por 24 mts de fondo, área aproximada de 170 mts. cuadrados cada uno y se encuentra comprendido en los siguientes linderos N°1-56: por el Norte… Por el sur… Por el oriente… Por el occidente… Linderos N°1-48: por el Norte… Por el sur… Por el oriente… Por el occidente… y Linderos N°1-40: por el Norte… Por el sur… Por el oriente… Por el occidente…” (folio 2 del cuaderno de copias del proceso ejecutivo que el acá demandado sigue contra los herederos del promitente vendedor).
Lo anterior basta para concluir que el cargo no se abre paso.
Primero: NO CASAR la sentencia del 30 de marzo de 2012, proferida por la Sala Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, en el proceso ordinario de Simón, Nury Mercy, Myriam, Ana Bertilda, Luz Marina, William Román y Luís María Parada Rodríguez, en su condición de herederos determinados de Simón Parada Gómez, en contra de Gabriel Macías Peñaranda y herederos indeterminados de Simón Parada Gómez.
Segundo: Condenar en costas a los impugnantes. Para que sean incluidas en la respectiva liquidación, se fija como agencias en derecho la cantidad de $6.000.000,oo, por haber sido replicada la demanda.
(4) ART. 1611.—(subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887). La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: …4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales…”.
(5) O “asentimiento expreso que aquellos prestan al instrumento extendido”, como está definido en el artículo 14 del decreto 960 de 1970

References: artículo 89
 artículo 89
 artículo 89
 artículo 32
 artículo 31
 artículo 99
 artículo 1611
 artículo 89
 artículo 89
 artículo 2594
 artículo 89
 artículo 14