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Timestamp: 2018-02-22 20:36:48+00:00

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Sentencia A.P. Salamanca 190/2010 de 7 de mayo. Resolución de contrato de compraventa de vivienda. Incumplimiento en el plazo de entrega - Portal Asesoría y Empresas Thomson Reuters
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Sentencia A.P. Salamanca 190/2010 de 7 de mayo
Resolución de contrato de compraventa de vivienda: Retraso en la entrega que no es insignificante. Incumplimiento de las garantías para la devolución de los avales. No es oponible el pacto de reserva de dominio.
SENTENCIA NÚMERO 190/10
DOÑA NURIA MATELLANES RODRIGUEZ
En la ciudad de Salamanca a siete de mayo de dos mil diez.
La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO N.º 479/09 del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Salamanca, Rollo de Sala n.º 88/10; han sido partes en este recurso: como demandantes-apelantes DON Laureano Y DOÑA Clara representados por el Procurador Don Rafael Cuevas Castaño y bajo la dirección del Letrado Don Mario Fernández García y como demandado-apelado VERONA NORTE PROMOTORA, S.L. representada por la Procuradora Doña María Luisa Lamela Rodrígez y bajo la dirección del Letrado Don José Nafría Ramos, habiendo versado sobre acción de resolución de contrato privado de compraventa y reclamación de cantidad.
1.º- El día 5 de noviembre de 2009 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Se desestima la demanda presentada por el Procurador SR CUEVAS CASTAÑO en representación de D. Laureano Y D.ª Clara contra VERONA NORTE PROMOTORA S.L. absolviendo a la demandada de sus peticiones, sin hacer declaración expresa sobre las costas procesales."
2.º- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien alega como motivos del recurso: Incumplimiento de sus obligaciones por parte de la demandada al no entregar la vivienda en el plazo estipulado con infracción de lo establecido en la ley 57/1968, de 27 de julio, para terminar suplicando se dicte sentencia por la que se estime íntegramente el presente recurso de apelación y se revoque la sentencia de instancia, acogiendo los motivos alegados en el presente recurso de apelación, y acordando, en consecuencia, la estimación total de la demanda instada por esta parte, y con expresa condena a la parte demandada de las costas originadas en la primera instancia.
Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte resolución que, con desestimación del recurso, confirme la sentencia de instancia, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.
3.º- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día veintisiete de abril de dos mil diez pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.
Primero.-La sentencia de instancia recoge como hecho probado que la estipulación quinta del contrato de compra- venta firmado entre las partes establece que la fecha prevista de finalización de las obras es el 1 de septiembre de 2007, comprometiéndose la promotora-vendedora a entregar la vivienda al comprador antes del 31 de marzo de 2008 siempre que se hayan cumplido las demás obligaciones que incumben a las partes, pudiendo ser modificadas dichas fechas previstas de finalización de las obras y entrega de la vivienda cuando se produzcan circunstancias ajenas a la promotora que retrasen las mismas, añadiendo que la promotora vendedora no entregará la vivienda al comprador en tanto no se disponga de la licencia de primera ocupación. Efectivamente así consta en la estipulación quinta del contrato.
El Juez establece también, y este es un hecho no discutido, y que además aparece acreditado documentalmente, que el Ayuntamiento de Zamora concedió licencia de obras el 5 de septiembre de 2005, el certificado final de la obra es emitido por la dirección facultativa el 17 de julio de 2008 y que la licencia de primera ocupación fue otorgada el 25 de noviembre de 2008.
De estos hechos, indubitados, resulta que el certificado de fin de obra se ha emitido 10 meses y medio después de lo previsto en el contrato, y la licencia de primera ocupación siete meses y 25 días después. El Juez de Instancia considera que dicho retraso no tiene entidad suficiente como para anular el fin del contrato libremente pactado ni tampoco que se hayan eliminado las legítimas expectativas de la parte que se siente perjudicada, por lo que no existiendo causa bastante para la resolución del contrato la demanda debía ser desestimada.
Estando los hechos así de claros, debemos entrar a considerar si realmente ha existido o no un incumplimiento por parte de la promotora vendedora suficiente como para justificar la resolución del contrato en los términos previstos en el artículo 1124 del Código Civil.
Segundo.-Procede, en consecuencia, analizar los hechos según el resultado de la prueba.
Ya que por la parte apelante se da extraordinaria importancia a los avales con los que se pretendía garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda, debemos hacer unas consideraciones al respecto.
Examinada la documentación aportada a los autos tanto por demandante como por demandada resulta que efectivamente se expidieron unos avales que obran a los folios 167 y 168 de las actuaciones. En el primero de ellos el Banco Español de Crédito avala solidariamente a la promotora hasta el límite de 10.858 €, a contar desde la fecha, 23 de marzo de 2005, el aseguramiento de la devolución de las cantidades entregadas al promotor como anticipo del precio fijado para la compra de la vivienda, plazas de garaje y trastero, estableciendo que la garantía permanecerá en vigor hasta el día 1 de septiembre de 2007, en que caducará y quedará sin ningún valor ni efecto, salvo que el banco hubiera sido requerido previa y fehacientemente de pago, en virtud de cualquiera de las causas exigidas para ello, debidamente acreditadas. El segundo aval, por importe de 5379,06 € pretende asegurar la devolución de las cantidades entregadas al promotor afianzado en el supuesto de que la construcción no llegara a iniciarse o no llegase a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido de 10 de marzo de 2008, estableciéndose que la garantía permanecerá en vigor hasta esa fecha, en que caducará y quedarán sin ningún valor ni efecto, en los mismos términos anteriormente expuestos. Si resulta que, según el contrato, estaba prevista la finalización de la obra y la entrega de la misma con la correspondiente licencia de primera ocupación exactamente en dichas fechas, esto es el 1 de septiembre de 2007 y el 10 de marzo de 2008, respectivamente, como muy bien se advierte en el recurso, dichas garantías no son sino "un papel mojado" puesto que sólo garantiza la devolución de esas cantidades hasta el momento mismo en que deben entregarse las fincas, caducando el aval de manera automática, de forma que el comprador, en cuyo beneficio se supone se establece el aval, tan sólo podría realizarlo exactamente a partir del día en que a todos los efectos se considera caducado, por lo que el banco inmediatamente se opondría a su realización. Se indica en la contestación al recurso de apelación que ésta es una cuestión ajena a la promotora, pero ello no es así desde el momento en que al folio 267 consta el contrato de 13 de julio de 2004, celebrado entre la promotora y el Banco Español de Crédito, en virtud del cual la entidad bancaria se compromete a emitir avales o garantías, pues la estipulación o cláusula tercera del mismo deja muy claro que cada vez que el garantizado, esto es la promotora, solicité al banco que garantice o avale frente a terceros alguna obligación, suscribirá un documento firmado por el apoderado con poder bastante en el que se exprese la naturaleza y obligación a garantizar, así como el importe de la garantía, reconociendo las partes a dicho documento el carácter de justificante suficiente para reclamarse el cumplimiento de lo pactado en el contrato. Igualmente se establece que con carácter previo a dicha solicitud, la sociedad garantizada, esto es la promotora, deberá entregar al banco cualquier documentación que este último le requiera. Es decir, como no podía ser de otra forma, la entidad garantizada, la promotora, asume una particular obligación cuál es la de identificar la naturaleza y obligación a garantizar y el importe de la garantía, debiendo haberse establecido, y pactado así con el banco, mayores plazos de caducidad de los avales, que permitan al comprador su realización efectiva en caso de incumplimiento.
Por lo tanto, se ha producido una importante infracción de lo previsto en la ley 57/68, de 27 julio.
Tercero.-Se alude en la contestación al recurso a la existencia de un pacto de reserva de dominio, según lo previsto en la cláusula octava del contrato de compraventa. Ciertamente dicha cláusula existe, pero, en modo alguno puede darse a la misma el valor que pretende la representación y defensa de la entidad promotora, teniendo en cuenta lo que significa dicho pacto en un contrato como el que nos ocupa.
La sentencia del Tribunal Supremo 12 marzo 1993, en su fundamento jurídico tercero establece: "El pacto de reserva -de dominio tiene plena validez, según doctrina uniforme de esta Sala (Sentencias de 16 de febrero de 1984, 8 de marzo de 1906, 30 de noviembre de 1915, 10 de enero y 11 de mayo de 1989); en la compraventa, supone que el vendedor no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que éste le pague por completo el precio convenido, significa una derogación convencional del art. 609 del Código Civil en relación con el art. 1.461 y concordantes y aunque se entregue la cosa no se transmite la propiedad, viniendo a constituir como cualquier otra cláusula que se establezca con tal fin, una garantía para el cobro del precio aplazado, cuyo completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del pleno dominio de la cosa comprada, y verificado tal completo pago se produce ipso iure la transferencia dominical; no afecta, pues, a la perfección, pero sí a la consumación, sin que se desnaturalice el concepto jurídico de la compraventa ni se prive a los contratantes, una vez perfecta aquélla por el libre consentimiento, del derecho a exigirse recíprocamente el cumplimiento de las obligaciones esenciales de la misma; todo ello quiere decir que el adquirente bajo condición suspensiva, titular de un derecho expectante, puede, antes del cumplimiento de la condición, ejercitar las acciones procedentes para conservar su derecho (art. 1.121) y una vez cumplida la condición, los efectos de la obligación condicional se retrotraen al día de su contestación (art. 1.120), pues desde la perfección son queridos y el cumplimiento de la condición confirma el derecho que existía en estado latente o expectante desde la celebración del contrato, todo lo cual implica que la consolidación de los efectos se produce en quien era titular al momento de la perfección del contrato sometido a condición suspensiva, en el caso que nos ocupa la primera sociedad de gananciales, a la que no puede afectar en sentido negativo el cumplimiento de la condición, y tan es así que esta Sala, en la Sentencia ya citada de 19 de mayo de 1989, recogió, salvo, claro es, los supuestos de protección de la fe pública registral (art. 34 de la Ley Hipotecaria), que el vendedor, pendiente el pacto de reserva de dominio y mientras el comprador esté cumpliendo su obligación de pago aplazado, carece de poder de disposición o facultad de transmisión (voluntaria o forzosa) de la cosa a tercero, por lo que se concedió a los compradores pendente conditione el ejercicio de tercería de dominio frente al vendedor y sus acreedores, pues así lo exigía la conservación de su Derecho (art. 1.121), la equidad (art. 3.2), los principios generales de la contratación (pacta sunt servanda) y que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1.256)".
En consecuencia, nada impide el ejercicio de la acción de resolución del contrato, prevista en el artículo 1124 del Código Civil, ante el supuesto incumplimiento por parte de la promotora vendedora.
Cuarto.-Hemos advertido cuáles son las fechas pactadas de entrega y las de finalización efectiva de la obra y otorgamiento de la licencia de primera ocupación. Fijadas las mismas por el Juez de Instancia, sin que se observe error alguno al respecto, y sin que además, este hecho que favorece al apelante, puede ser alterado en su perjuicio, precisamente por el recurso por él interpuesto, debemos tener en cuenta algunas particularidades que tuvieron lugar en el desarrollo del juicio.
En la contestación a la demanda se indica por la promotora que todo lo más ha existido un breve retraso en la entrega y que además se hizo una oferta de otorgar la escritura pública aún sin disponer de la licencia de primera ocupación, ofrecimiento que fue aceptado por algunos otros compradores, y así lo acredita aportando copias de las escrituras. Más adelante entraremos en consideraciones sobre si es o no un breve retraso, pero el hecho de que se realizase su oferta a otros compradores, y accedieran otorgar la escritura pública, arriesgándose a que no se otorgase la licencia de primera ocupación, en nada puede afectar a los demandantes, máxime si en ningún momento la promotora vendedora ha acreditado fehacientemente haberles realizado esa misma oferta.
Se insiste por la demandada que el tema de la concesión de la licencia es totalmente ajena a ella. Ciertamente la concesión de cualquier licencia administrativa de este tipo requiere unos trámites burocráticos, a los que el particular normalmente es ajeno, pero resulta que en este caso la promotora vendedora tan sólo aporta el acuerdo del Ayuntamiento concediendo la licencia de primera ocupación el 25 de noviembre de 2008, sin que conste en dicho acuerdo la fecha de solicitud de dicha licencia o de inicio por la promotora de los trámites administrativos para concederla, prueba que hubiese sido muy fácil aportar a las actuaciones, solicitando del Ayuntamiento la correspondiente certificación o, simplemente, adjuntando a los autos el escrito de solicitud con el sello de registro de entrada en el Ayuntamiento. De esta forma se habría podido comprobar qué parte del tiempo de demora es imputable a la administración.
En cuanto a la prueba presentada, en el acto de la Audiencia Previa la demandada solicitó el interrogatorio de los demandantes y la documental, aportando en ese acto un escrito elaborado por el arquitecto director de la obra, y que convenientemente examinado, por obrar al folio 295 de las actuaciones, no es sino un interrogatorio encubierto, bajo la forma de una documental privada. Pero es cierto que el Juez concedió la palabra al letrado de los demandantes para que procediese a impugnar, si se estimaba oportuno, la prueba presentada por la demandada, manifestando el letrado que sobre la documental aportada en el acto de la Audiencia Previa no tenía nada que decir, pudiendo observarse la grabación como ni siquiera llegó a examinar detenidamente dicha documental.
Como decimos, el informe del arquitecto, obrante al folio 295 de las actuaciones, debe tener el valor de un documento privado, al no haber sido impugnado, aún cuando en el fondo encubre una auténtica testifical, de forma que la contraparte no ha podido someterla a contradicción alguna, formulando aclaraciones o preguntas al respecto. En cualquier caso dicha documental privada produce los efectos previstos en el artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al remitirse al mismo el artículo 326 de la misma ley, pero de dicho documento resulta que el retraso en la finalización de la obra y entrega de las fincas obedece a problemas de construcción sólo imputables a la propia demandada, como es lo relativo a una intervención extraordinaria para colocar micrópilotes o la modificación del proyecto para construir el centro de transformación, existiendo un retraso, que de forma genérica valora el arquitecto en "dos meses aproximadamente", sin mayor precisión, cuando podía haber establecido las fechas exactas de dicha paralización, por la aparición de restos arqueológicos al realizar los trabajos de excavación.
Al acto del juicio no compareció la representación de la promotora vendedora, y ello pese a haberse solicitado el interrogatorio de parte por el letrado de los actores. En consecuencia, el Juez solicitó del letrado la formulación de las preguntas que le habría realizado de estar presente, resultando de todo ello, y ante la pasividad de la demandada, que puede muy bien admitirse que está de acuerdo con la documental aportada, que en ningún momento se pusieron en contacto con los compradores, que recibieron el burofax de 14 de julio de 2008, (remitido tres meses y medio después la fecha prevista para la entrega de la obra) y que no contestaron a dicho burofax.
El demandante, Don Laureano, respondió a las preguntas del letrado de la demandada manifestando que intentó establecer contacto con la misma a través de la inmobiliaria que medió en la operación de compra-venta, sin que la inmobiliaria diese solución alguna. El letrado pretendió hacerle decir que resolvía el contrato por razones económicas, y así lo mantiene en la oposición al recurso, pero lo cierto es que ante esa pregunta, el demandante no respondió afirmativamente, sino que dijo que ya no le interesaba porque lo que le interesaba era según lo estipulado y que una vez que pasó un mes de la fecha prevista para la entrega pasó por la obra y le pareció que allí no se estaba haciendo nada, con tan sólo cuatro obreros trabajando, por lo que se puso en contacto con la inmobiliaria y dado que no les daban solución alguna pasados unos cuatro meses puso el asunto en manos de su abogado. Igualmente aclaró que llamó desde Madrid a la inmobiliaria y que ni siquiera le descolgaron el teléfono.
En consideración a todo lo expuesto, es evidente que, por una parte, los avales por los que se pretendía garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta son manifiestamente ineficaces a los fines pretendidos. Por otra, y descontado el período, supuestamente justificado de paralización de las obras durante aproximadamente dos meses, por el hallazgo de restos arqueológicos, cuestión ésta sobre la que se podía haber presentado una prueba más concluyente, resulta que la finalización de las obras ha tenido lugar ocho meses y medio después de lo previsto en el contrato, el otorgamiento de la licencia de primera ocupación cinco meses y 25 días después.
Esta Sala, entiende que este periodo de retraso es en sí misma causa suficiente para estimar la demanda resolviendo el contrato de compra-venta, pues en primer lugar no se trata de un plazo breve o insignificante y, además, se han incumplido las garantías establecidas para la devolución de los avales, por lo que es perfectamente aplicable el artículo 1124 del Código Civil.
Quinto.-Estimándose íntegramente la demanda interpuesta, al revocar la sentencia de instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deben imponerse las costas de la Primera Instancia a la promotora demandada, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de este recurso al ser estimado íntegramente el mismo, según lo previsto en el artículo 398 de la misma ley.
Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Rafael Cuevas Castaño en nombre y representación de DON Laureano y DOÑA Clara, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Salamanca, con fecha 5 de noviembre de 2009, en los autos originales de que el presente Rollo dimana, debemos revocar y revocamos la sentencia de instancia y estimando la demanda presentada por DON Laureano y DOÑA Clara, debemos declarar y declaramos la resolución del contrato privado de compra-venta de 27 de enero de 2006 suscrito entre los demandantes por una parte y VERONA NORTE PROMOTORA S.L. como vendedora, que tenía por objeto la vivienda tipo NUM000., de la planta NUM001 del portal NUM002 del edificio construido en la ciudad de Zamora, solar situado en las calles DIRECCION000, DIRECCION001 y AVENIDA000, así como las plazas de garaje DIRECCION002 - NUM004, DIRECCION002 - NUM005 y del trastero número DIRECCION002 - NUM006 del NUM007 NUM003 del referido edificio, condenando a la vendedora a devolver a los actores la cantidad de 30.351,26 € más el interés legal correspondiente a la misma, con expresa condena en costas de la Primera Instancia a la entidad demandada y sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de este recurso.

References: Resolución 
 Resolución 

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 artículo 1124
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 artículo 319
 artículo 326
 artículo 1124
 artículo 394
 artículo 398
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