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Resoluciones judiciales versus realidad registral - PDF
Resoluciones judiciales versus realidad registral
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Ángela Redondo San Segundo
1 Resoluciones judiciales versus realidad registral Un verdadero «Infiernillo»? Introducción El presente trabajo tiene por finalidad analizar una resolución del Tribunal Registral referida al tema de la calificación de documentos que tienen su origen en sede judicial, con un agregado referido a la superposición de inmuebles y la importancia de contar con un verdadero catastro en nuestro sistema registral. Resulta que el señor Manuel Abastos Gómez interpuso recurso de apelación (acto registral denominado primera de dominio o inmatriculación). Dicha observación registral tuvo como sustento, fundamentalmente, los siguientes puntos: - Existía una superposición entre el área del predio que se intentó inmatricular y la realidad registral. - Había discrepancia en el área entre el plano formulado por la Oficina Catastral del Ministerio de Agricultura y el parte judicial presentado. - El parte judicial presentado no se encontraba firmado por el juez. El interesado, señor Abastos, se acoge a los beneficios que le otorga el Decreto Ley N.º 22388, por medio del cual los campesinos y otros productores agrícolas que se encontraran en posesión de predios rústicos, cuya superficie no excediera de 15 hectáreas, podrán perfeccionar su titularidad de dominio mediante el trámite previsto en la antes mencionada norma legal; recurriendo para ello al Juzgado de Tierras. La resolución judicial, de acuerdo con lo dispuesto en la norma en comentario, constituiría título válido para registrar el dominio sobre el predio a su favor, para lo cual el juez debería cursar los partes judiciales al Registro de la Propiedad Inmueble del lugar de ubicación del predio. El registrador formula las observaciones antes mencionadas, aplicando normas de cumplimiento obligatorio en el ejercicio de su función registral; es decir, como un verdadero juez de títulos y al amparo de lo que el correcto ejercicio de su competencia funcional le exige; es decir, la aplicación in extenso de los principios registrales que aparecen en nuestro ordenamiento civil, Reglamento General y las normas registrales sobre calificación de primeras de dominio. La discrepancia del área y la superposición de una parte de la misma en el terreno materia de la inscripción, constituyen elementos suficientes para no permitir el acceso del documento presentado (rogado) a la vida registral, dichas inexactitudes generan asientos registrales defectuosos que, a la larga, vician las futuras transacciones. El simple hecho de que el documento presentado y observado por el registrador provenga de sede judicial, no implica un sometimiento como si se tratara de una orden judicial, es simplemente un documento más y que, como todos, se encuentra sujeto a una calificación por el registrador y, en caso de apelación, por el Tribunal Registral. Es por ello que el Tribunal analiza y confirma las observaciones formuladas por el registrador. Cabe agregar que el Tribunal, cuando se refiere a la superposición y a la discrepancia del área, fundamenta la misma en la aplicación correcta de los principios de especialidad, prioridad excluyente y la no aplicación del Artículo N.º 72 del Reglamento de las Inscripciones (tolerancia registral).
2 Con respecto a la observación de forma; es decir, que los partes judiciales deban ser firmados por el juez, el Tribunal fundamenta de manera impecable con el sustento de uniformidad de criterios y aplicación en conjunto de los principios registrales; es decir, que si bien es cierto que el Artículo N.º 2011 del Código Civil (principio de legalidad), fue modificado por el Código Procesal Civil en cuanto a la calificación de documentos judiciales, no es menos cierto que la aplicación de los principios registrales dentro de un sistema y en un procedimiento registral, se aplican conjuntamente (uno «jala» al otro, se requieren mutuamente), por tanto, el Tribunal invoca la aplicación de otros principios como legitimación, prioridad preferente, prioridad excluyente y tracto sucesivo. Concluyo esta breve introducción, esperando poder contribuir con la investigación en el campo registral, analizando lo que, patrimonialmente, significa un atraso en el tráfico inmobiliario cuando existen normas fuera de la realidad. Análisis de una «buena» resolución Un tema controvertido, conflictivo y de mucha discusión en el campo del derecho registral, lo constituye la calificación de los documentos judiciales o, como lo denomina la doctrina extranjera, aquellos documentos emanados o nacidos en sede judicial. El presente trabajo analizará la Resolución del Tribunal Registral N.º ORLC- TR del 14 de octubre de 1998, publicada en el Diario Oficial El Peruano con fecha 7 de noviembre de Antes de empezar el análisis de la resolución del Tribunal, es importante introducirnos en los principios registrales concurrentes al caso en comentario y, como no, en el procedimiento registral que albergó al título en apelación. El título rogado lo constituye la nmatriculacíón o primera de dominio del predio rústico denominado «El Infiernillo», ubicado a la altura del kilómetro 22 de la Carretera Central, margen derecha del río Rímac, Ñaña, Distrito de Lurigancho- Chosica. Para ello adjuntaron para su calificación los partes judiciales respectivos; documento válido para realizar una inscripción registral, de conformidad con lo dispuesto por el Artículo N.º 122 del Reglamento General de los Registros Públicos 1 (hoy Artículo N.º 7) y, en el caso que nos ocupa, de acuerdo con el Decreto Ley N.º 22388, Artículo N.º 5, inciso b, de dicha norma legal. De la calificación registral o aplicación del principio de legalidad al título rogado, el registrador de la propiedad inmueble formuló la siguiente observación registral: 1. Existe una superposición entre el inmueble materia de la calificación y un inmueble registrado con anterioridad. 2. Existe discrepancia en el área del inmueble materia de la calificación, entre lo consignado en el plano adjunto, emitido por la oficina de Catastro Rural del Ministerio de Agricultura, y el parte judicial. 3. Por último, el parte judicial materia de calificación no se encuentra firmado por el juez, motivo por el cual deberá presentarse el parte judicial actualizado con el respectivo oficio del juez a cargo del procedimiento judicial. En cuanto a la calificación del documento judicial rogado debemos indicar que el registrador de la propiedad inmueble procedió de acuerdo con lo dispuesto por el Artículo N.º 2011 del Código Civil. Aplicando analógicamente dicha norma legal en 1 MURO ROJO, Manuel (ed.). Compendio de Legislación Registral y Notarial. Edición Oficial. Lima: Ministerio de Justicia y Gaceta Jurídica Editores, 1997.
3 función de las observaciones registrales antes mencionadas, podemos formular el siguiente análisis: 1. Cuando la norma civil dice: «[...] la validez del acto, por lo que resulta de ellos [...]», se está refiriendo a la observación registral relacionada con la calificación de la transcripción de la demanda, el acta de la inspección practicada por el juez y la sentencia consentida del proceso de perfeccionamiento de título de propiedad. 2. Asimismo, cuando la norma civil dice: «[...] de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos [...]», el registrador, lo único que hizo fue darle sustento a las observaciones registrales relacionadas con la superposición de áreas y, a la discrepancia de las mismas entre los documentos rogados; es decir, el parte judicial y el plano adjunto, emitido por el Ministerio de Agricultura. 3. Por último, demostrando una franca defensa de su competencia funcional como registrador y, como consecuencia de dicha conducta, en abierto enfrentamiento a lo dispuesto en el agregado modificatorio del Artículo N.º 2011, por la extremista y conflictiva modificatoria de dicha norma, contenida en el Código Procesal Civil; el registrador público procedió a formular la observación registral referida a la falta de la firma del juez en el parte judicial. Dado que nos encontramos analizando el principio registral de legalidad, consideramos interesante trascribir la definición que el estudioso argentino, Raúl García Coni ensaya sobre dicho principio: La responsabilidad del calificador, en cuanto al tamiz jurídico con que debe cernir al documento, tiene como límite una razonable apariencia, pretender que detecte defectos ocultos [...] 2. Otro principio registral concurrente a la calificación formulada es el de tracto sucesivo, continuo o de continuidad, contenido en el Artículo N.º 2015 del Código Civil, así como en los Artículos N.º s 13 y 18 del Reglamento de las Inscripciones 3 (hoy, Numeral VI del Reglamento General de los Registros Públicos). Dicho principio registral se encuentra definido como aquel por medio del cual: «[...] ninguna inscripción salvo la primera, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane». En función de nuestro caso, podemos agregar que el sentido del mismo está representado por el verdadero y eficaz encadenamiento que deben revestir los asientos del registro. Nos vamos a detener un momento para realizar la siguiente pregunta: Qué hubiera sucedido si no se formulaba la observación referida a la discrepancia de áreas entre el plano adjunto al parte judicial y la resolución judicial misma; es decir, si no hubieran aplicado el principio de tracto sucesivo? Simplemente estaríamos ante una franca cadena de asientos registrales carentes de valor, a lo mejor producto de relaciones auténticas, como el procedimiento judicial o el procedimiento administrativo para obtener los planos del Ministerio de Agricultura (vida extraregistral), pero que lamentablemente hubieran generado asientos ilegítimos y carentes de autenticidad (vida registral). Es importante recalcar que una de las excepciones al principio de tracto sucesivo está constituida por el acto registral denominado inmatriculación o primera de dominio, justamente porque dicho acto no contiene antecedente registral o dominial alguno que le permita la aplicación plena del principio comentado. Con respecto a nuestro caso debemos ser muy claros en cuanto a que en el momento de formularse la observación registral, el registrador expresa que, de acuerdo con un 2 GARCÍA CONI, Raúl R. El contencioso registral: recursos y subsanaciones. Buenos Aires: Editorial Depalma, 1978, 183 p. 3 MURO ROJO, Manuel (ed.). Ob. cit.
4 informe emitido por la Oficina Catastral de los Registros Públicos, el mencionado inmueble ostenta una inscripción registral primigenia; es decir, cuenta con antecedente registral, al haber formado parte de un predio de mayor extensión, actualmente registrado (que además se superpone a otro, también registrado). Cabe agregar que, de existir ya un inmueble registrado, no podemos pensar en una inmatriculación, existiendo sí la posibilidad de configurarse una primera de dominio. Por qué lo expresado en el último párrafo? Es importante deslindar dos conceptos utilizados como sinónimos en el campo registral que, en nuestra opinión, no lo son. Una primera de dominio no significa el ingreso de un inmueble a la vida registral (concepto de inmatriculación), sino más bien, como su nombre lo dice, es la primera inscripción en función del bien; podemos citar como ejemplo el caso planteado en el cual, el inmueble se encontraba inmatriculado pero como parte de uno de mayor extensión y por tanto se constituirá una vez registrado en la primera de dominio para su propietario. Igual situación se puede dar en el caso de las independizaciones de los departamentos de un edificio. Un principio registral que también merece análisis es el de prioridad excluyente, contenido en el Artículo N.º 66 del Reglamento de las Inscripciones (hoy, Numeral X del Reglamento General de los Registros Públicos). Dicho principio se consolida cuando el registrador advierte la superposición de los lotes de terreno y por tanto nos encontramos ante derechos concurrentes a un mismo registro, pero que son incompatibles entre sí. Por último, debemos analizar la aplicación del principio de especialidad, constituido por el Sistema del Folio Real. Dicho principio se encuentra normado por el Artículo N.º 13 del Reglamento de las Inscripciones y por el Artículo N.º 1 de la ampliación de dicho Reglamento (hoy, Numeral IV del Reglamento General de los Registros Públicos). El español Francisco Javier Gómez Galligo, sostiene que: «[...] el sistema de folio real, traduce en la necesaria apertura (abrir) de un folio para cada una de las fincas, sobre el cual se va hacer constar el historial jurídico de estas [...]» 4. Aquí concluimos el análisis del marco básico en cuanto a la concurrencia y aplicación de los principios registrales. A continuación, realizaremos el análisis de la Resolución del Tribunal Registral. Análisis normativo especializado Con respecto a las normas legales especiales concurrentes al presente caso, debemos indicar que fueron dos las invocadas por el Tribunal Registral en sus exposiciones considerativas antes de resolver, dichas normas fueron: 1. Resolución Jefatural N.º ORLC-JE, denominada «Normas para la atención de títulos referidos a la inscripción de primeras de dominio». 2. Decreto Ley N.º 22388, denominado «Perfeccionamiento de la normatividad referente a la pequeña y mediana propiedad rural». La primera norma tiene como sustento los Artículos N.º s 2011 y 2018 del Código Civil, normas que contienen el principio de legalidad y la inscripción de inmatriculaciones. Asimismo, dicha norma se apoya en el Artículo N.º 66 del Reglamento de las Inscripciones, dentro del cual se consagra el principio de prioridad excluyente (hoy, Numeral X del Reglamento General de los Registros Públicos). Por 4 GIMENO-BAYÓN COBOS, Rafael. «Calificación registral de documentos judiciales». En: GÓMEZ GALLIGO, Francisco Javier y RECIO AGUADO, Rosa María (eds.). La calificación registral: estudio de las principales aportaciones doctrinales sobre la calificación registral. Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España y Editorial Civitas, 1996, 2 v. (2278 p.).
5 último, parte del sustento legal también lo encontramos en el Artículo N.º 1 de la ampliación del Reglamento de las Inscripciones, dentro del cual se establece que las inscripciones en el Registro de la Propiedad, se realizarán bajo el sistema del Folio Real (hoy, Numerales IV y X, y Artículos N.º s 46 y 48 del Reglamento General de los Registros Públicos); es decir, que por cada inmueble, deberá abrirse una partida registral. La norma indicada establece claramente que, cuando se presente un título que contenga como acto rogado para ser inscrito una primera de dominio (término que no consideramos adecuado, el preciso es inmatriculación), dicho documento será derivado al Catastro del Registro con la finalidad de consultar si en el registro existen antecedentes (dominiales-registrales) sobre el inmueble materia del acto. Además, dicha norma establece claramente que, al momento de la presentación por el Libro Diario (de conformidad con lo dispuesto por el Artículo N.º 12 del Reglamento General de los Registros Públicos), deberán separarse los títulos que contengan inmatriculaciones con la finalidad de anotar en el «toma razón» de dicha situación y por tanto poder ser remitido a la Oficina de Catastro. La Oficina de Catastro deberá elaborar el informe técnico respectivo y remitir el título. Consideramos que aquí se puede perfeccionar la norma, porque existe un vacío al no haber establecido en la misma un plazo para la elaboración de dicho informe técnico por la Oficina de Catastro. En cumplimiento de dicha norma el responsable del Libro Diario debió remitir el título a la Oficina Catastral respectiva, situación que no se advierte de la lectura de la resolución del Tribunal Registral. Dicha resolución establece que «[...] el registrador encargado de la calificación solicita al Catastro la verificación de no existencia de antecedentes registrales respecto del inmueble [...]». Si consideramos que el título apelado se presenta al registro con fecha 8 de julio de 1998 y, que el informe del Catastro tiene fecha 21 de julio del mismo año, concluimos que el tiempo utilizado en el procedimiento es bastante extenso, teniendo en consideración que, por un error de procedimiento del Diario, se remitió el título a la Sección de Propiedad y no al Catastro, como lo establece la propia norma del Registro, generando que el registrador tenga que solicitar la actuación del Catastro donde dicho hecho debió ser automático. Siguiendo con el análisis normativo específico, revisaremos lo que establece la segunda norma legal; es decir, aquella referida al procedimiento que debían seguir los campesinos y otros productores agrícolas que posean como propietarios predios rústicos cuya superficie no exceda de la siguiente extensión: - En la Costa de las 15 hectáreas de tierra de cultivo bajo riego. - En la Sierra de las 5 hectáreas de tierra de cultivo bajo riego o sus equivalentes. Aquí cabe preguntarnos si el inmueble materia del procedimiento judicial para perfeccionar la titulación del mismo se encontraba en la sierra como aparentemente daría la impresión (predio ubicado en Ñaña, Distrito de Lurigancho-Chosica). Entonces, dicho título debió ser observado también por exceder el límite establecido en la Ley de Perfeccionamiento, teniendo en consideración que el parte judicial le asigna al inmueble una extensión de 5.5 hectáreas y el plano catastral, emitido por la Oficina de Catastro Rural del Ministerio de Agricultura, consigna una extensión de 5.38 hectáreas. En ambos casos dichas extensiones exceden lo establecido en la norma, es decir, 5 hectáreas. El procedimiento es muy sencillo: 1. La Dirección Zonal Agraria, a petición de parte, expedirá una certificación de posesión y otorgará el plano catastral respectivo.
6 2. El Juez de Tierras, por el mérito de los documentos antes mencionados y, previa publicación de un extracto de la solicitud durante tres días, dictará la resolución respectiva, siendo la misma título suficiente para la inscripción del dominio en los Registros Públicos (es decir en el Registro de la Propiedad Inmueble). 3. La resolución judicial deberá encontrarse consentida o ejecutoriada. Debemos indicar que, de la resolución del Tribunal Registral, se advierte el cabal cumplimiento de los tres requisitos establecidos en la norma de perfeccionamiento. El Catastro De acuerdo a lo expresado por Roca Sastre «[...] el catastro es un registro, censo, padrón, catálogo o inventario de la riqueza territorial de un país, en el que se determinan las fincas, rústicas o urbanas, del mismo, mediante su descripción expresión gráfica, así como su evaluación o estimación económica, al fin primordial de tipo fiscal o tributario, y a los fines auxiliares de orden económico, administrativo, social y civil» 5. Asimismo, Roca Sastre expresa que «el Catastro puede suministrar al Registro de la Propiedad Inmueble la seguridad de la existencia y circunstancias físicas de las fincas que constituyen la unidad básica del registro, pues los principios hipotecarios operan con relación a cada finca inmatriculada registralmente, al llevarse nuestro registro por fincas, por cuya razón se requiere la doble prueba de la existencia real o física de la finca y la de sus características más importantes» 6. Particularmente creemos que luego de la definición y de la necesidad objetiva de lo que significa un Catastro para el Registro de la Propiedad Inmueble no cabe mayor explicación sino, más bien, un pedido expreso de urgente y necesaria implementación, es decir implementemos y hagamos funcionar de la mejor de las formas nuestro catastro. La calificación registral El principio registral de legalidad o de calificación se encuentra consagrado en nuestro ordenamiento registral dentro del Artículo N.º 2011 del Código Civil, Primera Disposición Modificatoria del Código Procesal Civil, Numeral IV (hoy, Numeral V) y Artículos N.º s 150 al 159 (hoy, Artículos N.º s 31 al 45), del Reglamento General de los Registros Públicos, respectivamente. El sentido de este principio está representado por: 1. Asegurar la validez y perfección de los documentos rogados (ingresados). 2. Evitar el ingreso de documentos carentes de valor o autenticidad. 3. Conseguir una seria oponibilidad de los asientos registrales a través de la publicidad. Tal y como lo expresa Roca Sastre «[...] los títulos serán sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos, interna o materialmente y externa o formalmente [...]» 7. De lo expresado hasta el momento podemos ensayar un desiderátum registral: «Relaciones auténticas y legítimas (vida extraregistral) generarán asientos auténticos y legítimos (vida registral)». Concordante con lo expresado, Edgardo Scotti se refiere de la siguiente forma «[...] su finalidad tiende a evitar que ingresen al registro documentos nulos o insuficientes 5 ROCA SASTRE, Ramón María y Lluís ROCA-SASTRE I MUNCUNILL. Derecho Hipotecario. 8 va. Edición. Barcelona: Editorial Bosch S.A., 1995, 10 v. 6 ROCA SASTRE, Ramón María. Ibid. 7 Ibid.
7 que no justifiquen y permitan conferirles los especiales efectos publicitarios. Teniendo en vista el principio fundamental de seguridad jurídica, debe lograrse la mayor concordancia entre la realidad registral y la extraregistral» 8. De acuerdo con lo hasta ahora expresado, consideramos oportuno desde el principio registral que venimos comentando, poder relacionarlo con los principios registrales tratados al inicio de este trabajo y, por ello, nos permitimos citar nuevamente a García Coni, quien realiza la siguiente comparación: 1. Con el Principio de Rogación, se verifica que la inscripción rogada es requerida por alguna de las personas admitidas por ley. 2. Con el Principio de Tracto Sucesivo, en el momento que se verifica el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. 3. Con el Principio de Prioridad, se analiza la inexistencia de inscripciones incompatibles (prioridad excluyente). 4. Con el Principio de Especialidad o Determinación, se verá la exacta individualización de los sujetos, derechos e inmuebles referidos en el documento» 9. Hemos visto que, al hacer efectivo el principio de legalidad, el registrador ejerce una función de calificación respecto del documento cuyo registro se solicita. De la calificación podemos decir que es el procedimiento que corresponde hacer al funcionario registral, idóneo para tal finalidad, en virtud del cual queda determinado, en cada caso, si el título presentado reúne las condiciones exigidas por los reglamentos para ser inscrito y surtir los efectos de inmediato o, si por el contrario, faltan en él algunos de los requisitos o elementos precisos para formalizar la inscripción. La función calificadora debe actuar, en todo caso, para que sólo tengan acceso al registro los títulos válidos y perfectos. De no existir tal función se formarán verdaderas cadenas de inscripciones fraudulentas, amparadas por el Estado y, los asientos del registro sólo servirán para engañar al público, favoreciendo el tráfico ilícito y provocando diversos litigios. Por último, debemos citar a Antonio Coghlan quien, a título personal y, además, citando a Pedro Felipe Villaro indica: «[...] entonces, el haberse sostenido que la calificación no tiene una finalidad restringida al control de la legalidad, en el sentido de la coincidencia entre los documentos a registrar y las leyes que se ocupan de disponer sobre su forma y contenido que resulte de los instrumentos mismos. La calificación tiene un campo de acción más ancho, pues fundamentalmente es la respuesta a una exigencia lógica, derivada del sentido y finalidad de la publicidad registral, de tal forma que, por su intermedio, igualmente se cerciora la legalidad en otros aspectos, es decir, se hacen efectivos otros principios, como el de tracto sucesivo, el de prioridad, el de especialidad, ya que en el momento en que se califica un documento se concentran en su análisis todos los requisitos registrales exigibles, estén consagrados o no bajo la forma de principios. Hay una interacción de los principios que gobiernan a los sistemas registrales, por una razón evidente de congruencia e implementación internas, que se da en pos de alcanzar una publicidad eficaz, como vehículo de seguridad en el tráfico jurídico. Además, este funcionamiento orquestado de las pautas registrales adquiere su lugar justo en una armonía superior o más amplia, que es la que corresponde al p. 9 SCOTTI, Edgardo O. Derecho registral inmobiliario. Buenos Aires: Editorial Universidad, 1980, GARCÍA CONI, Raúl R. Ob. cit.
8 derecho común en general, del cual el derecho registral no es sino un desprendimiento, una ramificación especializada» 10. La calificación de documentos judiciales Este es un tema por demás controvertido y de innegable relación con la resolución del Tribunal Registral antes indicada. No debemos olvidar que el título rogado lo constituye una inmatriculación contenida en un documento judicial (partes judiciales). Ha quedado expuesto que ningún documento susceptible de inscripción se encuentra exento de calificación pues esta es condición inexcusable para realizar aquella. Por ello, la calificación difiere, según el tipo de documento sometido a su examen o verificación (hoy, Artículos N.º 32, 50, 51, 52 y 53 del Reglamento General de los Registros Públicos), y en el caso de los documentos originados en sede judicial o judiciales simplemente, por la investidura de su autor (magistrado), se han motivado reiterados conflictos tanto aquí como en otros países. En nuestra realidad las divergencias, discrepancias y conflictos se encuentran acentuados a raíz de la modificatoria planteada por el Código Procesal Civil al Artículo N.º 2011 del Código Civil. Con respecto a la posibilidad de someter a calificación una resolución judicial, debemos tener en cuenta lo expresado por Edgardo Scotti quien dice lo siguiente: «Las dudas surgen, en realidad, porque se considera que el poder de decisión de un juez o tribunal es absoluto, superior a las facultades que pueden corresponder a un funcionario administrativo (registrador) o que, dependiendo del mismo poder judicial, no goza de los atributos propios de la función jurisdiccional» 11. Esta cuestión debe analizarse también desde otro punto de vista, lo cual clarifica y determina los límites de las esferas de actuación de cada funcionario (judicial y registral). Es sabido que según nuestro ordenamiento, el régimen de división tripartita de los poderes públicos, la ley asigna a cada uno de ellos una competencia determinada y les fija atribuciones y responsabilidades. En su respectivo campo de actuación, el órgano judicial o administrativo es autónomo y, especialmente en casos como el de los registros inmobiliarios cuando existen disposiciones orgánicas que rigen su desenvolvimiento, aplica cada uno de ellos la legislación que enmarca su labor; mientras su accionar no exceda de la misma, no podrá considerarse ilegítima una resolución administrativa que limite los efectos de una decisión judicial. En los términos mencionados en el párrafo anterior se resolvió una reinscripción de embargo, rogada una vez producida la caducidad del asiento precedente y cuando el propietario del bien sobre el cual se pretendía reinscribir la medida cautelar no era quien figuraba en el parte judicial. El juez insistió bajo apercibimiento de ordenar el desacato. Esta es la forma como se desarrolló el procedimiento de inscripción de un título en el registro de la ciudad de Buenos Aires, a través del expediente N.º , con fecha 7 de junio de Con lo cual nos podemos dar cuenta claramente que el conflicto de calificar registraimente la legalidad de un documento judicial trapasa cualquier frontera. Gonzales y Martínez se refieren extensamente al tema en términos adecuados: «Dificultades mucho mayores ha suscitado el problema de la calificación de documentos judiciales, pues si, por una parte, la resolución del registrador puede rayar en la desobediencia, cuando se niega abiertamente a dar debido cumplimiento a sentencias dictadas por un juez dentro de los límites de su competencia, o se acerca al 10 COGHLAN, Antonio R. M. Teoría General de derecho inmobiliario registral. Buenos Aires: Abeledo Perrot, 1984, 198 p. 11 SCOTTI, Edgardo O. Ob. cit.
9 delito de denegación de auxilio a la justicia, desde otro punto de vista, no puede dejarse la extensión de un asiento y la marcha entera de la oficina a funcionarios que resuelvan sobre cuestiones distintas y sin exacto conocimiento de los asientos registrales. Dentro de su respectivo campo el registrador y el juez son autónomos y en cierto modo soberanos, y el segundo no puede imponer la extensión de un asiento determinado, como el primero no puede alterar los pronunciamientos de un fallo». García Coni, expresa: «al registro no se le ordena, sino que se le pide el cumplimiento de un deber específico (principio de rogación). No se trata de un conflicto de poderes, ni de menoscabar la autoridad judicial, pues las leyes obligan tanto al juez como al registrador. Dentro de su función específica el registrador no es superior al notario ni inferior al juez, por lo que debe cumplir su cometido sin excesos ni sumisiones» 12. Por último De Mena y San Millán con respecto a la calificación de documentos judiciales expresa que: «[...] el registrador que califica y deniega la inscripción de un documento judicial lo hace sin el dolo específico de desobedecer y sí con la leal y noble pretensión de cumplir un deber de función en el ejercicio legítimo de un cargo» 13. Posición crítica frente a la resolución del Tribunal Después de haber desarrollado la interpretación y análisis de la resolución del Tribunal Registral N.º ORLC-TR, de fecha 14 de octubre de 1998 y, a manera de sugerencias o conclusiones, formularemos la siguiente posición crítica: 1. Puede el registrador determinar si el procedimiento contravenía lo dispuesto por la propia norma de perfeccionamiento de títulos, en función de lo dispuesto por dicho texto legal, con respecto al área mínima de cinco hectáreas? Ello teniendo en cuenta que aparentemente no se habría cumplido con dicho requisito al exceder la misma, en un caso con 5.38 hectáreas (plano catastral) y en el otro 5.50 hectáreas (parte judicial). 2. El registrador no debió haber recibido el título rogado para su calificación sin el informe catastral respectivo, en razón a lo dispuesto por la Resolución Jefatural N.º ORLC-JE, la misma que en el numeral 4.1., contempla que, cuando se trate de un título que contenga una inmatriculación, el Diario directamente derivará los mismos a la Subgerencia de Catastro, situación que de la misma resolución del tribunal se advierte no fue como lo expresa la norma en comentario. 3. Creemos que el término correcto es inmatriculación y no primera de dominio, teniendo en cuenta lo expresado en el desarrollo del presente trabajo, la inmatriculación implica que no existan antecedentes registrales sobre determinado bien, mientras que la primera de dominio no necesariamente corresponde a lo mencionado, citando como ejemplo la independización de un departamento, que si constituye la primera de dominio como inmueble independizado para el nuevo propietario. 4. La calificación registral no es un hecho aislado por medio del cual se aplique en forma independiente el principio registral de legalidad; por el contrario para una acertada y eficaz aplicación de dicho principio llegamos una vez recorridos otros principios del registro como rogación, prioridad, tracto sucesivo, especialidad y como consecuencia de ello, además generamos la correcta aplicación de otros principios registrales como fe pública registral, publicidad y legitimación, respectivamente. 12 GARCÍA CONI, Raúl R. Ob. cit. 13 MENA Y SAN MILLÁN, José María de. Calificación registral de documentos judiciales. Barcelona: Librería Bosch, 1985, 159 p.
10 5. De conformidad con el Reglamento General de los Registros Públicos, en su Artículo N.º 78, los servidores públicos (registradores), están obligados a conocer y aplicar las normas legales y reglamentarias relacionadas con los registros y con los actos y contratos cuya inscripción solicite, con lo cual se refuerza la idea de que los apercibimientos y desacatos no se dan cuando dos funcionarios públicos interpretan y aplican normas legales. 6. Creemos que la unificación de criterios al interior del registro, expresando qué se debe calificar en un documento judicial, no vendría mal. A manera de aporte nos permitimos sugerir lo que podría incluir dicha unificación de criterios: - Competencia - Legalidad de las formas extrínsecas - Determinación del mandato (principio de especialidad) - Obstáculos que surjan del Registro 7. Para quienes todavía creemos en que la justicia es primero que el derecho, tal y como «supuestamente» nos lo enseñaron en el curso de Introducción al Derecho casi al inicio de la carrera, procedemos a citar a José Luis Pérez Lasala: De no existir la calificación, se formarán verdaderas cadenas de inscripciones fraudulentas, amparadas por el Estado y los asientos del registro solo servirían para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar un sin número de conflictos.
11 Calificación registral de documentos judiciales El derecho, la justicia y la estabilidad jurídica antes que la Ley Hepática Este es un tema controvertido y de innegable vigencia; y debe quedar muy claro desde el inicio: ningún documento susceptible de inscripción puede encontrarse exento de calificación, pues esta es una condición inexcusable para realizar aquella. La calificación difiere de acuerdo al tipo de documento sometido a su examen o verificación. En el caso de los documentos originados en sede judicial o judiciales, simplemente, por la investidura de su autor (magistrado), se han motivado reiterados conflictos tanto en nuestro país como en el extranjero. En nuestra realidad, las divergencias, discrepancias y conflictos se encuentran acentuados a raíz de la modificatoria al Artículo N.º 2011 del Código Civil 14, establecida con la promulgación del Código Procesal Civil 15, tema que será abordado más adelante. Con respecto a la posibilidad de someter a calificación una resolución judicial, debemos tener en cuenta lo expresado por Edgardo Scotti, quien manifiesta lo siguiente: Las dudas surgen, en realidad, porque se considera que el poder de decisión de un juez o tribunal es absoluto y superior a las facultades que pueden corresponder a un funcionario administrativo (registrador) o que, dependiendo del mismo poder judicial, no goza de los atributos propios de la función jurisdiccional. Esta cuestión debe analizarse también desde otro punto de vista. lo cual clarifica y determina los límites de las esferas de actuación de cada funcionario (judicial y registral). Es sabido que en nuestro ordenamiento, el régimen de división de los poderes públicos, es la ley quien asigna a cada uno de ellos una competencia determinada, fijándoles atribuciones y responsabilidades. En su respectivo campo de actuación, el órgano judicial o administrativo es autónomo y, especialmente en casos como el de los registros inmobiliarios cuando existen disposiciones orgánicas que rigen su desenvolvimiento, aplican cada uno de ellos la legislación que enmarca su labor; mientras su accionar no exceda de la misma, no podrá considerarse ilegítima una resolución administrativa que limite los efectos de una decisión judicial 16. De acuerdo a los términos mencionados en el párrafo anterior, se resolvió una reinscripción de embargo rogada una vez producida la caducidad del asiento precedente, y cuando el propietario del bien sobre el cual se pretendía reinscribir la medida cautelar no era quien figuraba en el parte. El juez insistió, bajo apercibimiento de ordenar el desacato. Esta es la forma como se desarrolló el procedimiento de inscripción de un título en el registro de la ciudad de Buenos Aires, a través del expediente N , con fecha 7 de junio de 1973; con lo cual podemos darnos cuenta claramente, que el conflicto de calificar registralmente la legalidad de un documento judicial traspasa cualquier frontera 17. Gonzales y Martínez se refiere extensamente al tema en términos adecuados: 14 Texto original del artículo 2011 del C.C.: «Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos». 15 Párrafo agregado por el C.P.C.: «Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro». 16 SCOTTI, Edgardo O. Derecho registral inmobiliario. Buenos Aires: Editorial Universidad, 1980, 234 p. 17 SCOTTI, Edgardo. Ob. cit.
12 Dificultades mucho mayores ha suscitado el problema de la calificación de documentos judiciales, pues si, por una parte, la resolución del registrador puede rayar en la desobediencia, cuando se niega abiertamente a dar debido cumplimiento a sentencias dictadas por un juez dentro de los límites de su competencia, o se acerca al delito de denegación de auxilio a la justicia, desde otro punto de vista, no puede dejarse la extensión de un asiento y la marcha entera de la oficina a funcionarios que resuelvan sobre cuestiones distintas y sin exacto conocimiento de los asientos registrales. Dentro de su respectivo campo el registrador y el juez son autónomos y en cierto modo soberanos, y el segundo no puede imponer la extensión de un asiento determinado, como el primero no puede alterar los pronunciamientos de un fallo 18. De otro lado, García Coni nos dice: [...] al registro no se le ordena, sino que se le pide el cumplimiento de un deber específico (principio de rogación). No se trata de un conflicto de poderes, ni menoscaba la autoridad judicial, pues las leyes obligan tanto al juez como al registrador. Dentro de su función específica el Registrador no es superior al Notario ni inferior al juez, por lo que debe cumplir su cometido sin excesos sumisiones 19. Por último De Mena y San Millán, con respecto a la calificación de documentos judiciales, expresa que: [...] el registrador que califica y deniega la inscripción de un documento judicial lo hace sin el dolo específico de desobedecer y sí con la leal y noble pretensión de cumplir un deber de función en el ejercicio legítimo de un cargo 20. I. Análisis normativo del conflicto de normas en nuestra legislación Para la ley peruana todo lo expresado hasta ahora no se aplica cuando el registrador tenga en su poder una resolución judicial. Locura? No, para nada. Lo expresado líneas arriba responde a lo dispuesto por el Código Procesal Civil 21 en su Primera Disposición Modificatoria al Código Civil. De acuerdo con lo dispuesto por el Código Procesal, el principio de legalidad o la calificación de la legalidad de los documentos que son presentados al registro para su inscripción, solamente opera para los documentos notariales y administrativos, más no para los documentos judiciales. Podría considerarse la presente norma como inconstitucional y discriminatoria? Lo preocupante de la norma en comentario es que el mismo Código Procesal se contradice cuando en el Artículo N.º 656 exige que para realizar la anotación del embargo sobre un inmueble, deberá existir compatibilidad con el título de propiedad ya inscrito. Preguntamos, qué sucederá si presentamos al registro un parte judicial conteniendo un embargo, pero en el mismo se detalla un lindero distinto al lindero registrado? Existirá tal compatibilidad? 22 Otra situación similar la encontramos en el Artículo N.º 673 del mismo cuerpo de leyes en cuanto a las anotaciones de las demandas. Pero, lo anecdótico y resaltante salta 18 GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, Jerónimo. Estudios de derecho hipotecario y derecho civil. Madrid: Ministerio de Justicia, 1948, T. I, p GARCÍA CONI, Raúl R. La calificación registral específica y atípica en aportes a las reuniones nacionales de directores de registros de la propiedad. La Plata: Tercera Reunión UNA 1967, Vol. II, p MENA Y SAN MILLÁN, José María de. «El principio de legalidad en relación con los documentos procedentes de la autoridad judicial». En: Revista de Derecho Registral N. 2, Buenos Aires, p Texto único ordenado del Código Procesal Civil. Cusco: Centro de Estudios Regionales Andinos «Bartolomé de las Casas», 1993, 68 p. 22 Artículo 656 del C.P.C.: Embargo en forma de inscripción. «Tratándose de bienes registrados, la medida puede ejecutarse inscribiéndose el monto de la afectación, siempre que ésta resulte compatible con el título de propiedad ya inscrito. Este embargo no impide la enajenación del bien, pero el sucesor asume la carga hasta por el monto inscrito. La certificación registral de la inscripción se agrega al expediente».
13 a la vista, porque dicho artículo textualmente expresa: «El registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre que (condicional) la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito». Más de lo mismo? 23 Creemos que los extremos son sumamente negativos y que la norma que comentamos se constituye en una norma extremista. Con respecto a la normatividad muchas veces invocada por los jueces, tenemos que detener nuestro análisis en el Artículo N.º 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial 24, que se refiere a la obligación de toda persona y autoridad para acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances. Es oportuno dejar en claro que, observar una incompatibilidad producto de la calificación registral a un documento judicial, entre el documento mismo y los antecedentes registrales, no constituye para nada la calificación del contenido, de sus fundamentos, ni mucho menos con ello restringir sus efectos o interpretar sus alcances. Ello constituye, simple y llanamente, la aplicación pura del principio de legalidad en uno de sus aspectos, aquel que le permite al registrador confrontar la realidad registral con la realidad extra registral o como lo diría la norma misma «[...] de lo que resulte de ella y de sus antecedentes registrales [...]» (los que obran archivados en el registro). Llama severamente la atención la invocación de algunos magistrados cuando se refieren al texto del Artículo N.º 9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial 25. Qué dice la mencionada norma? Que los magistrados podrán decretar apercibimientos, entre otras medidas, de las personas que planteen solicitudes dilatorias o maliciosas. Cabría preguntarnos si, el hecho de aplicar una norma legal o cumplir con una obligación (deber de función, tal y como lo establece la normatividad de la Superintentencia de Registros Públicos) 26, puede generar un apercibimiento judicial por conducirse de modo inapropiado, actuar de mala fe o plantear solicitudes dilatorias o maliciosas, tal y como lo plantea la norma legal comentada y que indebidamente aplican (invocando en sus resoluciones) los magistrados, cuando el registrador observa un documento judicial. II. Análisis normativo en la legislación comparada La norma argentina es la Ley N.º que, en el Artículo N.º 8, establece que el registro calificará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicita, ateniéndose a lo que resultara de ellos y de los asientos 23 Artículo 673 del C.P.C.: Anotación de demanda en los Registros Públicos. «Cuando la pretensión discutida en el proceso principal está referida a derechos inscritos, la medida cautelar puede consistir en la anotación de la demanda en el registro respectivo. Para su ejecución, el Juez remitirá partes al Registrador, los que incluirán copia íntegra de la demanda, de la resolución que la admite y de la cautelar. El Registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre que la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito. La certificación registral de la inscripción se agrega al expediente. La anotación de la demanda no impide la transferencia de bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida». 24 Ley Orgánica del Poder Judicial. Artículo 4: «Toda persona está obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales o de índoles administrativa, emanadas de autoridad judicial competente, en sus propios términos, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo la responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley señala». 25 Ley Orgánica del Poder Judicial. Artículo 9: «Los Magistrados pueden llamar la atención, o sancionar con apercibimiento, multas, pedidos de suspensión o destitución, solicitar su sanción, de todas las personas que se conduzcan de modo inapropiado, actúen de mala fe, planteen solicitudes dilatorias o maliciosas y en general, cuando falten a los deberes señalados en el artículo anterior, así como cuando incumplan sus mandatos. Esta facultad comprende también a los abogados». 26 Ley Artículo 3: Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales; b) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro.
14 respectivos. Nota saltante de la norma en comentario lo constituye el hecho de centrar la calificación en las formas extrínsecas. Otro hecho saltante es la palabra «los documentos», con lo cual no distingue el tipo de documento materia de la calificación 27. La Ley Hipotecaria española del 8 de febrero de 1946, en su Artículo N.º 18 establece que: «los registradores calificaran bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase». No genera distingo alguno. Agrega la norma en comentario que dicha calificación se contempla con la verificación de la capacidad de las partes y la validez de los actos, por lo que resulta de ellos y de los asientos del registro 28. Como es sabido por todos, la ley peruana constituye casi una copia de la española; la gran diferencia está en que, en España, el registrador es responsable por calificar y no por no calificar, como sucede actualmente en nuestro país cuando se trata de una resolución judicial, de acuerdo a la modificación planteada al principio de legalidad por el Código Procesal Civil. Dentro de este se establece que cuando se trate de una resolución judicial el registrador, bajo su responsabilidad, no aplicará el principio de legalidad. Por último el Reglamento de la Ley Hipotecaria española termina por especializar el tema de la calificación de las resoluciones judiciales cuando en el Artículo N.º 100 establece claramente que: «[...] la calificación de los documentos judiciales se limitará a la competencia del juzgado, a la congruencia del mandato con el procedimiento, a la formalidad extrínseca del documento y a los obstáculos que surjan del registro» 29 (véase el Artículo N.º 32 del Reglamento General de los Registros Públicos). III. Conceptos que deben entender los jueces El principio de legalidad es tal porque así lo manda la ley, quien mejor que un juez para entender la aplicación correcta, oportuna y veraz del mismo. No se observa un mandato o resolución judicial (el registrador no es competente para ello), solamente se está calificando la validez de un título en función de su acceso al registro. El registrador es un Juez de Títulos y, por tanto, legalmente competente y capaz para ejercer la función encomendada por la ley, es decir, calificar los títulos que llegan a su oficio registral. La calificación es para el registrador una actuación obligatoria y personalísima. Los registradores califican bajo su responsabilidad, sin poder delegar en otra persona, ni suspender su juicio, ni consultar con sus superiores jerárquicos. No es función judicial, pero se ejerce con independencia semejante. Y consiste en un juicio de valor, no para declarar un derecho dudoso o controvertido, sino para incorporar o no al registro una nueva situación jurídica. IV. Cuando se vuelve áspera la comunicación con los jueces Es importante tener en cuenta que la norma modificatoria del Artículo N.º 2011 de Código Civil establece que los registradores podrán solicitar aclaraciones a los jueces. 27 Ley (Argentina). Artículo 8: «El registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicita ateniéndose a lo que resultará de ellos y de los asientos respectivos». 28 Ley Hipotecaria del 8 de febrero de 1946 (España). Artículo 18: «Los registradores calificaran, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción; así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del registro». 29 Reglamento Hipotecario del 14 de febrero de Artículo 100: «La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la Autoridad Judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro».
15 Teniendo en cuenta que el registrador deberá solicitar al juez que este le aclare determinadas situaciones que no aparecen claras en el título presentado, lo único que le queda al registrador es proceder de acuerdo con lo dispuesto en el Artículo N.º 148 del Código Procesal Civil 30 ; es decir, enviarle un oficio al juez con la finalidad de comunicarle la duda u observación registral. Lo lamentable radica justamente allí, porque encontramos que a los jueces les encanta enviar oficios pero, cuando se los envían a ellos, aparecen los fantasmas, las cazas de brujas y hasta las espadas de Damócles que, en nuestra realidad registral llevan el nombre de apercibimientos y desacatos, respectivamente. Tenemos un interés particular en dejar claro que la interpretación de la ley no puede generar ni desacatos, ni apercibimientos, mucho menos cuando dos funcionarios públicos interpretan y aplican leyes. V. Conclusiones 1. La calificación registral constituye un hecho inexcusable y, por tanto, debe ser extensiva a todos los documentos que ingresan al registro para su inscripción. 2. Haciendo un análisis superficial del procedimiento registral y, teniendo como objetivo fundamental la inscripción, debemos tener en claro que el principio de rogación da inicio al mencionado procedimiento; el de prioridad establece la preferencia y va generando derechos de vital importancia y de cumplimiento obligatorio; y, el principio de legalidad, cuya aplicación será indispensable para generar una publicidad veraz, coherente y seria frente a los terceros que, con la nueva teoría económica del derecho, dejan de ser solamente los adquirentes y pasan a ser los usuarios del servicio en general. 3. No podemos legislar solamente para solucionar problemas; debemos hacerlo para generar paz social; es decir, dejemos de tomar medidas de corto plazo y pasemos a tomar decisiones que nos fortalezcan en el tiempo. Se modificó el Artículo N.º 2011 del Código Civil porque, «[...] los registradores observaban como querían y no hacían caso a los mandatos judiciales [...]». Qué hemos conseguido? Simplemente una norma abusiva, discriminatoria y que más allá de los adjetivos calificativos que pueda recibir, fundamentalmente no solucionó el problema de fondo. 4. La referida norma modificatoria del Código Civil responsabiliza al funcionario público (registrador) por cumplir con su deber. Sí, aunque usted no lo crea, está frente a un caso «de Ripley», propio de la televisión y no del derecho. El párrafo modificatorio establece claramente que el incumplimiento de lo dispuesto (es decir no aplicar el principio de legalidad), acarrea la responsabilidad del registrador. Realmente se desnaturalizó la función registral, cuya principal labor es, precisamente, la calificación de los documentos rogados. 5. No cabe apercibir cuando se cumple una función inherente al cargo. Siempre planteamos en clase el siguiente ejemplo: una resolución judicial ordena al registrador la inscripción de un acto que contiene la descripción de un inmueble cuyo lindero derecho, en el parte judicial, consigna una característica distinta a la que se encuentra inscrita en la partida registral del inmueble. El juez es comunicado de tal discrepancia y contesta con un apercibimiento. Lo único que generó con dicha orden (por demás incoherente) es quebrar el orden social y como consecuencia de ello, no alcanzar la paz. Es más, generó conflicto social registral, dado que la publicidad (hacia afuera) de dicho acto no es consistente, ni mucho menos veraz. 30 Artículo 148. Oficios a otros poderes y a funcionarios públicos: «A los fines del proceso, los Jueces se dirigen mediante oficio a los funcionarios públicos que no sean parte en él. La comunicación entre Jueces se hace también mediante oficios».

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 artículo 2011
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 Artículo 656
 Artículo 673
 resolución 
 Artículo 4
 Artículo 9
 Artículo 3
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 Artículo 8
 Artículo 18
 Artículo 100
 resolución 
 Artículo 148