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Timestamp: 2016-10-21 16:41:55+00:00

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106 Ib 20932. Auszug aus dem Urteil der II. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 27. Juni 1980 i.S. Bundesamt f�r Justiz gegen Ennia Recreatiebedrijven N.V. und Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger. Art. 6 al. 2 lit. b AFAIE, art. 13 al. 4 lit. b OAIE: Il y a �tablissement stable d'une entreprise au sens de ces dispositions lorsque le caract�re de prestations de services propres � l'h�tellerie l'emporte sur celui de mise � disposition � titre professionnel de logements; exigences relatives aux prestations de services propres � l'h�tellerie. Faits � partir de page 210
Die in Den Haag (Holland) domizilierte Ennia Recreatiebedrijven N.V. (im folgenden Ennia genannt) beabsichtigt, in der Gemeinde Obersaxen einen Ferienpark zu erstellen und zu betreiben. Zu diesem Zweck will sie von der Cresta Ferien AG die rund 37 000 m2 haltende Parzelle Nr. 2-215 zum Preis von Fr. 3'700'000.-- erwerben und mit einer Wohnsiedlung mit insgesamt 237 Wohnungen (732 Betten) und zwei Zentralgeb�uden �berbauen, welche u.a. die Empfangshalle, die Verwaltungsr�ume, zwei Direktionswohnungen, Angestelltenzimmer mit 7-8 Betten, ein Hallenbad, einen Laden sowie einen Restaurationsbetrieb enthalten.
Am 4. September 1978 gelangte die Kaufinteressentin unter Vorlage der Bau- und Betriebspl�ne an das Grundbuchinspektorat mit dem Begehren, es sei ihr als ausl�ndischer Gesellschaft die Bewilligung f�r den Erwerb der genannten Parzelle zu erteilen. Am 16. Februar 1979 erteilte das Grundbuchinspektorat die Bewilligung mit verschiedenen Auflagen.
Die Eidg. Justizabteilung (heute Bundesamt f�r Justiz) verlangte mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden Aufhebung dieser Verf�gung und Verweigerung der Bewilligung. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden wies mit Entscheid vom 5. September 1979 die Beschwerde ab.
Mit Verwaltungsrechtsbeschwerde beantragt das Bundesamt f�r Justiz die Aufhebung des angefochtenen Entscheides. Das Bundesgericht heisst die Beschwerde gut aus folgenden
2. a) Der Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland wird durch den Bundesbeschluss vom 23. M�rz 1961 BGE 106 Ib 209 S. 211(BewB; SR 211.412.41) und die Verordnung des Bundesrates vom 21. Dezember 1973 (BewV; SR 211.412.411) geregelt. Als juristische Person mit Sitz im Ausland bedarf die Ennia f�r den Erwerb des Grundeigentums in Obersaxen der Bewilligung (Art. 1 und 3 BewB). Die Bewilligung ist zu erteilen, wenn die Gesuchstellerin ein berechtigtes Interesse am Erwerb nachweist (Art. 6 Abs. 1 BewB). Art. 6 Abs. 2 BewB z�hlt die Bewilligungsgr�nde auf. Gem�ss dessen litera b ist ein berechtigtes Interesse insbesondere anzunehmen, wenn das zu erwerbende Grundst�ck dem Erwerber dazu dient, darauf die Betriebsst�tte eines Handels-, Fabrikations- oder eines andern nach kaufm�nnischer Art gef�hrten Gewerbes zu betreiben. Als Betriebsst�tte im Sinne dieser Bestimmung gilt die st�ndige und betriebsnotwendige Gesch�ftseinrichtung eines im Handelsregister eingetragenen Unternehmens, das der Erwerber von Rechten an Grundst�cken innehat (Art. 13 Abs. 1 BewV). Auch ein Hotel kann Betriebsst�tte einer ausl�ndischen Unternehmung sein und daher ein berechtigtes Interesse am Erwerb der Hotelliegenschaft begr�nden. Kein berechtigtes Interesse liegt dagegen regelm�ssig vor, wenn der Erwerb der Verm�gensanlage dient (Art. 6 Abs. 3 BewB). Daher gilt das gewerbsm�ssige �berlassen von Wohnraum ohne Verpflichtung, hotelm�ssige Dienstleistungen zu erbringen und, f�r den Gast, in Anspruch zu nehmen, nicht als Betriebsst�tte im Sinne des BewB (Art. 13 Abs. 4 lit. b BewV). Das Bundesamt f�r Justiz vertritt in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde die Ansicht, im vorliegenden Fall stehe das gewerbsm�ssige �berlassen von Wohnraum im Vordergrund; die Ennia verzichte gem�ss ihrem Betriebskonzept auf gen�gende hotelm�ssige Dienstleistungen, so dass die Bewilligung nicht erteilt werden k�nne. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden und die Ennia selber glauben dagegen, die gem�ss dem Betriebskonzept in Aussicht genommenen Dienstleistungen gen�gten den Anforderungen eines Hotelbetriebes.
b) Die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Bern gab im Dezember 1976 eine von einer Expertengruppe erarbeitete Brosch�re "Hotelbauten" heraus, die Erw�gungen und Empfehlungen zur Unterscheidung von Hotels und nichthotelm�ssigen Betrieben enth�lt. Dieser Expertengruppe geh�rten Vertreter der interessierten kantonal-bernischen Amtsstellen, der Eidg. Justizabteilung und einer Fremdenverkehrsgemeinde an sowie Vertreter des Schweizer Hoteliervereins, weiterer direkt interessierter BGE 106 Ib 209 S. 212Kreise und des Forschungsinstituts f�r Fremdenverkehr an der Universit�t Bern. Den im Bau- und Raumplanungsrecht, im Gewerberecht und beim Grundst�ckerwerb von Ausl�ndern zust�ndigen Beh�rden sollen darin eindeutige, in der Praxis anwendbare Kriterien zur Verf�gung gestellt werden, um innerhalb der verschiedenen Beherbergungsformen eine genaue Abgrenzung zwischen Hotelbetrieben und Nicht-Hotelbetrieben vornehmen zu k�nnen (S. 3). Die Brosch�re hat den Charakter eines Hilfsmittels und kann insbesondere die Beh�rden des Bundes bei der Anwendung des BewB nicht binden.
c) Als Minimalanforderungen an einen Hotelbetrieb werden in der Brosch�re drei Arten von Dienstleistungen (Zimmerservice, Restaurationsservice und Administrativservice; S. 6 ff.), eine bestimmte bauliche Konzeption (S. 8 ff.) sowie eine dem orts�blichen Durchschnitt entsprechende Betriebsdauer (S. 14) verlangt. W�chentlich einmal sowie bei jedem Zimmer-Neubezug muss ein Zimmerservice erfolgen und im Preis inbegriffen sein (Ziff. 2.211). Die Gew�hrleistung eines t�glichen Zimmerservices bloss auf Wunsch wird als "akzeptabler Kompromiss" bezeichnet; offensichtlich wollte man damit die M�glichkeit schaffen, den hohen Personalkosten des arbeitsintensiven Zimmerservices auszuweichen. Unter dem Titel Restaurationsservice wird verlangt, dass neben den Beherbergungen "auf Wunsch mindestens Garni-Leistungen (Fr�hst�ck) angeboten werden" m�ssen; dieses Angebot muss durch die Betriebskonzeption gew�hrleistet sein, was beim Vorhandensein der n�tigen baulichen Einrichtungen (Verpflegungsraum, Hotelk�che, usw.) der Fall sei (Ziff. 2.21 2, 2.22 2, 2.22 5). Es m�ssen daher keine Restaurationsdienste im Pauschalpreis inbegriffen sein. Der Administrativservice ist nach den Ausf�hrungen in der Brosch�re gew�hrleistet, wenn eine zentrale Leitung sowie eine Reception (mit Reservationsdienst, Betreuung der Ank�nfte und Abreisen, Informationsdienst, einem minimalen Telefon- und Postempfangsdienst sowie einer zentralen Buchhaltung und Rechnungstellung) besteht. In baulicher Hinsicht wird verlangt, dass - sofern ein Hotel aus mehreren Bauten besteht - die einzelnen Geb�ude in einem einheitlichen baulichen und betrieblichen Zusammenhang stehen und keine dieser Einheiten ihrem Zweck entfremdet wird (Ziff. 2.22 1). Der Verpflegungsraum muss eine minimale Platzzahl von 33% der gesamten Bettenzahl des Betriebes enthalten, was jedoch bei �ffentlichem BGE 106 Ib 209 S. 213Betrieb des Restaurants oder wenn die Restaurationsleistungen des Hauses diejenigen eines Garnibetriebes �bersteigen (z.B. durch Servieren kleiner Mahlzeiten) nicht gen�gt (Ziff. 2.22 2). Mit dem Vorhandensein hotelspezifischer Einrichtungen wie K�che, Lagerr�ume etc., soll eine gewisse Gew�hr geboten werden, dass der Betrieb tats�chlich als Hotel gef�hrt wird, da sich diese Investitionen bei Umgehungstatbest�nden (Appartementhaus) als Barrieren erweisen d�rften (Ziff. 2.22 5). Gleichzeitig wird erkl�rt, entgegen einer oft ge�usserten Meinung w�rden Zimmer, die mit einer K�che oder Kochnische ausgestattet sind, ebenfalls als Hotelzimmer gelten (Ziff. 2.22 7).
d) Diese Minimalanforderungen an einen Hotelbetrieb werden nicht nur durch die traditionellen Hotels erf�llt, sondern auch durch die ganze Parahotellerie und insbesondere durch "Betriebe", bei denen das �berlassen von Wohnraum eindeutig im Vordergrund steht. So sind die hotelm�ssigen Dienstleistungen klarerweise untergeordneter Natur, wenn lediglich ein Zimmerservice w�chentlich einmal und bei jedem Zimmer-Neuantritt im Preis inbegriffen erfolgt und der t�gliche Zimmerservice sowie jede Mahlzeiteinnahme im Betriebe ins freie Belieben des Gastes gestellt ist und entsprechend getrennt berechnet wird. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn die Umst�nde und insbesondere die r�umlichen Verh�ltnisse derart ausgestaltet sind, dass die freiwilligen - d.h. ausserhalb des Pauschalpreises angebotenen Leistungen - nicht, oder doch wenig beansprucht werden. Es kann im vorliegenden Verfahren dahingestellt bleiben, ob der beschriebene verd�nnte Garni-Betrieb noch als Hotel betrachtet werden kann, wenn er in einer baulichen Anordnung erfolgt, die einem Hotel im herk�mmlichen Sinn entspricht, denn in diesem Fall vermag die bauliche Anordnung (kleine Zimmer, keine Koch- und Essgelegenheit im Zimmer, zumeist grossz�gige Aufenthalts- und Esss�le im Hause) oftmals tats�chlich zu bewirken, dass die hotelm�ssigen Dienstleistungen in Anspruch genommen werden, auch wenn sie zum Teil nicht im Preis inbegriffen sind. Erfahren dagegen die Bauten eine ungehemmte horizontale Ausdehnung und sind sie in ihrem Wohnteil von Ferienwohnungen kaum zu unterscheiden, dann reichen derart verd�nnte Dienstleistungen nicht aus, um die �berlassung von Wohnraum als hotelm�ssig zu bezeichnen. Unter solchen Umst�nden BGE 106 Ib 209 S. 214gen�gt es insbesondere nicht, dass ein t�glicher Zimmerservice und der Restaurationsservice bloss "gew�hrleistet", d.h. getrennt berechnet wird. Es muss vielmehr auch - wie Art. 13 Abs. 4 lit. b BewV vorschreibt - der Gast verpflichtet sein, solche Dienste in Anspruch zu nehmen, was nur der Fall ist, wenn sie im Preis inbegriffen sind. Worin die "hotelm�ssigen" Dienstleistungen im Sinne von Art. 13 Abs. 4 lit. b BewV im einzelnen bestehen m�ssen, ist daher von Hoteltyp zu Hoteltyp etwas verschieden. Erh�lt aber der �berlassene Wohnraum nach Umfang und Qualit�t gegen�ber den im Preis inbegriffenen Dienstleistungen ein eindeutiges �bergewicht und ist aufgrund der gesamten Umst�nde und insbesondere der baulichen Vorkehren anzunehmen, dass die freiwilligen Dienstleistungen vom Gast in untergeordnetem Masse in Anspruch genommen werden, dann kann von hotelm�ssigen Dienstleistungen nicht mehr gesprochen werden.
3. a) Im vorliegenden Fall hat der Restaurations-Service f�r die Qualifikation des "Feriendorfes" als Hotelbetrieb keine selbst�ndige Bedeutung. Die G�ste sind nicht gehalten, die Restaurationsleistungen auch nur teilweise in Anspruch zu nehmen. Im Pauschalpreis ist daf�r nichts, nicht einmal das Fr�hst�ck, vorgesehen. Im Betriebskonzept vom 8. Februar 1979 wird unter Ziff. 3 ausgef�hrt, die Ennia-G�ste sch�tzten die individuelle Feriengestaltungsm�glichkeit sehr hoch. So w�rden sich Eltern mit kleinen Kindern gerne selber versorgen, w�hrend Erwachsene mit Vorliebe in den Restaurants der Ferienparks einkehren. Die Erfahrung zeige, dass die G�ste gerne auch die Wirtschaften der Ortschaft aufsuchen; die Ennia f�rdere diese Tendenz, da sie Wert darauf lege, dass ihre Ferienparks nicht den Charakter von "Kolonien" annehmen. Das Restaurant der Ennia hat daher von den G�sten her gesehen keine andere Funktion, als alle andern Restaurants im Dorfe. Typischerweise sind denn auch in Ferienparks der Ennia Laden und Restaurant je separat verpachtet (vgl. Schreiben der Ennia vom 23. Mai 1979 - Beilagen der Rekursbeklagten vor Verwaltungsgericht Graub�nden - betreffend Ferienpark "Warsberg", Saarburg und Ferienpark "Hochwald", Kell). Daraus ergibt sich, dass kein notwendiger innerer Betriebszusammenhang zwischen dem Restaurant und dem Beherbergungsunternehmen besteht.
Diese Unabh�ngigkeit wird auch dadurch gef�rdert, dass die BGE 106 Ib 209 S. 215Wohnungen vom Restaurant �rtlich getrennt sind und zudem �ber eine eigene Koch- und Essstelle verf�gen. Dieser Umstand ist entgegen den Ausf�hrungen der Brosch�re "Hotelbauten" von wesentlicher Bedeutung und f�hrt vorliegend dazu, dass die Bewohner des Ferienparks vom eigenen Restaurant nicht abh�ngiger sind als von anderen Restaurants der Gegend und sich diesbez�glich in der gleichen Lage befinden, wie Bewohner von gew�hnlichen Ferienwohnungen in der Umgebung.
Bei dieser minimalen Bedeutung des Restaurations-Services m�sste schon ein maximaler Zimmerservice vorliegen, damit von einem Hotelbetrieb gesprochen werden k�nnte. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Zwar soll ein solcher Service auf Wunsch zur Verf�gung stehen. Man kann aber nach der tats�chlichen Situation davon ausgehen, dass er nicht - oder nur ausnahmsweise - in Anspruch genommen wird. Darum konnte auch angenommen werden, dass das ben�tigte Personal ohne weiteres rekrutiert und untergebracht werden kann, denn der Personalbedarf wird eindeutig den behauptungsweise f�r 1-Stern-Garni-Hotel ben�tigten Bedarf von einem Angestellten pro zehn Betten bei weitem nicht erreichen. So kommt nach den Angaben der Ennia der Ferienpark "Hochwald" mit 15 Putzfrauen f�r 900 Betten aus.
Das Schwergewicht des Zimmerservices liegt nach dem Betriebskonzept darin, dass - im Preis inbegriffen - die W�sche zur Verf�gung gestellt und gewechselt wird und dass die Wohnung bei Logement-Wechsel gr�ndlich gereinigt wird (vgl. Betriebskonzept Ziff. 5.2.2). Dies ist aber eine Dienstleistung, die h�ufig mit der �berlassung von Ferienwohnungen verbunden ist, ohne dass man deswegen von einem Hotelbetrieb sprechen k�nnte. Auch wenn bei l�ngerem Aufenthalt "auf Wunsch" zudem eine w�chentliche Reinigung im Pauschalpreis inbegriffen ist, �ndert dies an der Situation nichts. Einmal ist es ungewiss, ob von dieser M�glichkeit Gebrauch gemacht wird. Ist dies der Fall, unterscheidet sich die Dienstleistung in nichts von derjenigen eines Putz-Services, wie er unabh�ngig und ausserhalb von Hotelbetrieben f�r Ferienwohnungen landl�ufig angeboten wird. Dass von zahlreichen G�sten ein t�glicher Zimmerservice verlangt und getrennt bezahlt wird, ist aufgrund der baulichen Anordnung und der Erfahrungen mit den andern Ferienparks der Ennia nicht zu erwarten.
c) Letztlich entscheidend ist, dass nach der baulichen BGE 106 Ib 209 S. 216Konzeption ein Feriendorf im wahren Wortsinn vorliegt, das auch durch die angebotenen Dienstleistungen nicht zu einem Hotelbetrieb wird.
In rund 70 zum Teil zusammengebauten "Ein- und Mehrfamilienh�usern" sind 237 Wohnungen untergebracht, die sich nach Ausstattung und Gr�sse von gew�hnlichen Ferienwohnungen nicht wesentlich unterscheiden. Bei den 121 3 1/2-Zimmerwohnungen (� 4, zum Teil 6 Betten) handelt es sich gr�sstenteils um zweigeschossige Maisonnette-Typen mit einer Nutzfl�che von ca. 50 m2, w�hrend die 116 2-Zimmerwohnungen (� 2 Betten) eine Nutzfl�che von ca. 35 m2 aufweisen. Die Wohnungen weisen daher f�r "Hotelzimmer" ausserordentlich viel individuellen Wohnraum auf. Zudem ist in allen F�llen die ganze f�r eine Ferienwohnung notwendige Infrastruktur von Wohn-Essraum, separaten Schlafr�umen, Kochstelle, Bad oder Dusche vorhanden, so dass die Bewohner auf Gemeinschaftsr�ume und den damit verbundenen hotelm�ssigen Service nicht angewiesen sind.
Auch von der �usseren Gestaltung her handelt es sich um ein Feriendorf, in dessen Zentrum sich ein Restaurant und ein Zentralgeb�ude f�r weitere Dienstleistungen, die bei einem modernen Feriendorf durchaus �blich sind, befinden. Die in diesem Zentrum untergebrachten Dienste haben das Schwergewicht bei der Verwaltung der Unterk�nfte und der darauf bez�glichen Gastbetreuung. F�r diese Bed�rfnisse gen�gt eine relativ kleine "Hotelhalle" als Vorraum der Administrativb�ros und des Hallenbades. Das Hallenbad mit Solarium und Sauna sowie der Spielraum und die Tennispl�tze sind Einrichtungen, die nicht hotelspezifisch sind, sondern in der gleichen Art auch bei Ferienhaus�berbauungen immer h�ufiger vorkommen. Das Restaurant und der Laden haben eine Versorgungsfunktion, die derjenigen in einem gew�hnlichen Feriendorf vergleichbar ist. Dass sie im gleichen Eigentum stehen wie die Wohnr�ume und allenfalls auch in einer Einheit mit diesen betrieben werden, �ndert nichts daran (sie k�nnten auch ohne weiteres je separat verpachtet werden, wie die ausl�ndischen Beispiele der Ennia zeigen). Deswegen kann man nicht das Ganze als "horizontal angelegte Hotelbetriebsst�tte" bezeichnen. Sonst m�sste insk�nftig jedem Ausl�nder, der in so grossem Umfang (37 000 m2) Land in der Schweiz erwerben und mit Ferienh�usern �berbauen will, die Bewilligung erteilt werden, BGE 106 Ib 209 S. 217sofern er nur in seinem Dorf auch noch ein Restaurant baut und dieses gegebenenfalls zusammen mit einem minimalen Reinigungsdienst sowie der Verwaltung der Raumvermietung und der unmittelbar darauf bez�glichen Dienstleistung durch einen einheitlichen Betrieb betreut. Das vorliegende Beispiel zeigt deutlich, dass bei der Qualifikation eines Hotelbetriebes nicht nur auf das Dienstleistungskonzept abgestellt werden kann, das m�glicherweise das in einem ganz konkreten Fall f�r die Hotelqualifikation gen�gende Minimalangebot �bernimmt, sondern dass auch auf die bauliche Gestaltung und die gesamten Umst�nde abzustellen ist. Insbesondere bei den freiwillig angebotenen - nicht im Pauschalpreis inbegriffenen - Leistungen ist zu pr�fen, ob sie nach den Umst�nden tats�chlich auch in Anspruch genommen werden. Was hier in Erscheinung tritt, kann sowohl nach der �blichen Auffassung von einem Hotelgewerbe wie auch nach der Zweckbestimmung des BewB nicht als Hotelbetriebsst�tte im Sinne von Art. 6 Abs. 2 lit. b BewB und Art. 13 BewV betrachtet werden.
Wirtschaftlich steht die zur Verf�gungstellung von Wohnraum im Vordergrund, nicht aber die hotelm�ssige Dienstleistung. Es fehlt an der Dienstleistungsdichte, die das entscheidende Merkmal f�r ein Hotel ist. Im vorliegenden Fall geht es im wesentlichen um eine Kapitalanlage, und die Hauptt�tigkeit des Vermietens stellt eine Verm�gensverwaltung dar. Zwecke der Verm�gensanlage gelten aber grunds�tzlich nicht als berechtigtes Interesse f�r den Grundst�ckerwerb (Art. 6 Abs. 3 BewB). Dass der Zweck der Verm�gensanlage im Vordergrund steht, kann auch aus dem Umstand geschlossen werden, dass es sich bei der Gesuchstellerin um die Tochter einer grossen Versicherungsgesellschaft handelt, bei der die Verm�gensanlage naturgem�ss eine wesentliche Rolle spielt. Nach Art. 2 der Statuten ist das Ziel der Tochtergesellschaft die Exploitation von Bungalow-Betrieben, Zeltlager-Betrieben und anderen Ferien-Betrieben. In diesem Sinn betreibt sie nach ihren eigenen Angaben nebst 15 Camping-Parks mit 4 000 Abstellpl�tzen in Holland 11 Ferienparks mit 1 000 Ferienh�usern und in Deutschland 6 Ferienparks mit 800 Ferienh�usern. Von eigentlichen Hotelbetrieben im herk�mmlichen Sinn ist nirgends die Rede.
Art. 13 Abs. 4 lit. b BewV,
Art. 1 und 3 BewB,
Art. 6 Abs. 1 BewB suite... ,
Art. 13 Abs. 1 BewV,
Art. 13 BewV

References: Art. 6
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 Art. 6
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Art. 1

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