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Timestamp: 2020-07-07 15:44:45+00:00

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OLG Frankfurt am Main, 08.10.2012 – 23 U 93/11 › Krau Rechtsanwälte
OLG Frankfurt am Main, 08.10.2012 – 23 U 93/11
Die Berufung der Kläger gegen das am 14.06.2011 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main – Az.: 2-07 O 119/10 – wird zurückgewiesen.
Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Der Streitwert wird auf „bis 170.000 €“ festgesetzt.
Die Kläger machen gegenüber der Beklagten als Rechtsnachfolgerin der Bank1 (im Folgenden vereinfachend: die Beklagte), die in 1992 einen Immobilienerwerb der Kläger finanzierte, Rückzahlungsansprüche wegen ungerechtfertigter Bereicherung und Schadensersatzansprüche wegen Aufklärungspflichtverletzungen geltend und begehren außerdem die positive Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten. Wegen des Sach- und Streitstandes erster Instanz wird zunächst auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 25.08.2011 Bezug genommen; darüber hinaus sind lediglich folgende Ergänzungen bzw. Klarstellungen veranlasst:
Der von der Beklagten unterzeichnete Darlehensvertrag ging bei den Klägern am 22.05.1992 ein.
Die Kläger haben behauptet, der Vermittler habe anhand des Prospekts erklärt, dass es sich um eine tolle Kapitalanlage handele und die im Prospekt genannte hohe Pacht erzielbar sei, obwohl er gewusst habe, dass dies nicht der Fall gewesen sei. Der Berater habe lediglich mitgeteilt, dass die Kläger für die Vermittlung eine Gebühr von 3% zu zahlen hätten. Auch für die vorliegende Anlage sei von der Beklagten eine Grundsatzentscheidung zur Finanzierung der Kaufverträge getroffen worden; die Mitarbeiter der Filiale Stadt1 hätten Kenntnis der Vertriebsprovisionen gehabt. Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 14.04.2011 haben die Kläger noch vorgetragen, 312 weitere Eigentümer der Anlage hätten den Kauf bei der Beklagten finanziert.
Die Beklagte hat behauptet, ihr seien die Ausfertigung des notariellen Angebots auf Abschluss des Geschäftsbesorgungsvertrages am 02.04.1992 und die notarielle Annahme mit Schreiben vom 29.04.1992, eingehend am 30.04.1992, übersandt worden. Sie hat auf die Anlagen B3 (Bl. 174 d.A.) und B8 (Bl. 249 d.A.) verwiesen und behauptet, die Ausfertigung der Vollmacht habe den Unterzeichnern der von der Treuhänderin bereits am 16.04.1992 unterzeichneten Darlehensvertragsurkunde (Anlage B4; Bl. 175ff.d.A.) bei der Gegenzeichnung für die Beklagte vorgelegen.
Das Landgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, eine Rückforderung nach Bereicherungsrecht scheide aus, nachdem die Zahlungen der Kläger auf den Darlehensvertrag nicht ohne Rechtsgrund erfolgt seien.
Zwar hätten die Treuhandverträge und damit auch die Treuhandvollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz verstoßen und seien daher nichtig gewesen. Allerdings habe die Beklagte gemäß §§ 171, 172 BGB auf die im Original bzw. notarieller Ausfertigung präsentierte Vollmachtsurkunde vertrauen dürfen. Die Kläger hätten demgegenüber nicht bestreiten können, dass die notarielle Ausfertigung der Vollmacht vom 16.03.1992 bei Abschluss der Darlehensvertragsänderungen nicht vorgelegen hätten; da die Kläger den ersten Darlehensvertrag durch die zweiten abgelöst und diese in der Folge durch ihre Zahlungen als verbindlich anerkannt hätten, hätten sie substantiiert darstellen müssen, dass die beiden Darlehensverträge tatsächlich hätten unwirksam gewesen sein können.
Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung von Aufklärungspflichten bestehe ebenfalls nicht, weil die finanzierende Bank grundsätzlich keine Pflicht zur Information über Wirtschaftlichkeit und Risiken des mit dem Darlehen zu finanzierenden Geschäfts treffe. Einer der in der Rechtsprechung angenommenen Ausnahmefälle liege hier nicht vor, insbesondere habe die Beklagte nicht etwa ihre Rolle als Kreditgeberin überschritten. Der Beklagten sei eine etwaige Täuschung durch die Vermittler nicht, auch nicht unter dem Gesichtspunkt des sog. institutionalisierten Zusammenwirkens mit Vermittler und Verkäufer zuzurechnen. Es gebe insofern nach dem Parteivortrag allenfalls Anhaltspunkte; ein konkretes Zusammenwirken bezüglich gerade des hier interessierenden Objekts sei jedoch nicht dargelegt und ergebe sich insbesondere nicht aus den Aussagen von Bankmitarbeitern in Parallelprozessen zu anderen Projekten. Auch der Umstand, dass die Beklagte mehrere Eigentumsobjekte in der Anlage finanziert habe, wie im nicht nachgelassenen Schriftsatz dargelegt worden sei, sei nicht ausreichend.
Auch zu einer evidenten Täuschung bei Vertragsschluss sei nicht ausreichend vorgetragen, insbesondere fehle es an substantiiertem Vortrag zu konkreten Inhalten der einzelnen Beratungsgespräche. Aus den Prospektangaben folge keine Zusicherung der Pachteinnahmen, sondern erkennbar nur eine Prognose. Eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises in 1993 werde nicht dargetan und ergebe sich insbesondere auch weder aus der Wertermittlung in einem Jahre später durchgeführten Zwangsversteigerungsverfahren eine andere Einheit betreffend noch aus dem späteren Erlös der Kläger bei Verkauf der Einheit.
Auch eine Täuschung über die Werthaltigkeit des Objekts wegen überhöhter Innenprovisionen in Höhe von 16% zzgl. MwSt. liege nicht vor. Denn auf S.44 des Prospekts sei ausdrücklich dargestellt, dass von dem Kaufpreis 76,75% auf den Grundstückserwerb sowie auf die Kosten für Generalunternehmer, Vertrieb und Marketing entfielen, so dass gerade keine Täuschung über die Werthaltigkeit der Anlage geschaffen worden sei.
Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie ihre erstinstanzlichen Anträge weiter verfolgen und zu deren Begründung sie ausführen, die Beklagte könne sich von vornherein nicht auf einen Gutglaubensschutz nach §§ 171, 172 BGB berufen. Selbst wenn man dem nicht folgen wolle, sei die Begründung des Landgerichts jedenfalls insofern unzureichend, als nicht festgestellt worden sei, zu welchen Zeitpunkten die Vollmacht in notarieller Ausfertigung vorgelegen habe und der oder die Darlehensverträge geschlossen worden seien. Auch sei die vom Landgericht gezogene Schlussfolgerung ebenso wenig nachvollziehbar wie die Ausführungen, wonach die Kläger das rechtzeitige Vorliegen der Ausfertigung der Vollmacht deshalb nicht hätten bestreiten können. Es habe dem Landgericht – wenn es den pauschalen Vortrag der Beklagten schon für ausreichend erachte – oblegen, nach Feststellung des Zeitpunkts des Darlehensvertragsschlusses zu der Frage, wann der Beklagten angeblich die Ausfertigung der Treuhändervollmacht vorgelegen habe, die angebotenen Beweise zu erheben. Aus Sicht der Kläger hätte es dieses Beweises aber schon gar nicht bedurft, nachdem die Beklagte in der Klageerwiderung – dort S. 5 – selbst vorgetragen habe, dass die Ausfertigung der Vollmacht erst im Zeitpunkt der Versendung der Darlehensverträge an die Kläger vorgelegen habe; die Versendung sei aber am 15.05.1992 erfolgt. Aus dem als Anlage B6 vorgelegten Schreiben der Beklagten vom 15.05.1992 ergebe sich dagegen, dass die Darlehensverträge früher, nämlich spätestens am 08.05.1992, zustande gekommen seien.
Das Landgericht habe zu Unrecht Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzung aus einem vorvertraglichen Schuldverhältnis für nicht gegeben erachtet. So sei schon nicht nachvollziehbar, ob das Landgericht nun von einem institutionalisierten Zusammenwirken der Beklagten mit Verkäufer und Vermittler ausgegangen sei oder nicht. Soweit das Fehlen einer Darlegung eines konkreten Zusammenwirkens festgestellt worden sei, habe das Landgericht sich nicht mit den Ausführungen der Klageschrift und des Schriftsatzes vom 30.08.2010 – dort S.7 – befasst. So sei vorgetragen und nicht erheblich bestritten worden, dass nahezu sämtliche Finanzierungen in der hiesigen Wohnungseigentumsanlage der Beklagten durch die Firma A vermittelt worden seien. Abgesehen davon, dass das Landgericht den Umstand zu Unrecht für nicht entscheidend gehalten habe, sei dies bereits in der Klageschrift – dort S. 9 – vorgetragen und im Schriftsatz vom 14.04.2011 nur durch die Adressliste der Käufer konkretisiert worden, was im Falle eines Hinweises des Gerichts auch früher hätte erfolgen können. Im Übrigen dürfe die institutionalisierte Zusammenarbeit der Beklagten mit der Vermittlerin A gerichtsbekannt sein, so aus den Verfahren des Senats mit den Geschäftsnummern 23 U 164/09 und 178/09. Das Landgericht habe auch übersehen, dass die Kläger im Schriftsatz vom 30.08.2010 – dort S.7 f. – vorgetragen hätten, dass es eine grundsätzliche Absprache der Beklagten mit der B GmbH als Treuhänderin gegeben habe, wonach die Beklagte in den zur Finanzierung anstehenden Objekten – wie vorliegend – von der B GmbH die Projektunterlagen erhalten und danach eine Grundsatzentscheidung über die Übernahme der Finanzierung getroffen habe. Die Zusammenarbeit der Beklagten mit der B GmbH habe bereits Mitte/Ende der 80er Jahre begonnen. Die hierzu angebotenen Beweise habe das Landgericht erheben müssen.
Nach dem Vortrag der Kläger in der Klageschrift – dort S. 8 – und im Schriftsatz vom 30.08.2010 – dort S. 5 ff. – sei auch davon auszugehen, dass durch die Angaben im Prospekt eine erzielbare Pacht von 33,94 DM/m² ins Blaue hinein vorgespiegelt worden sei. Hierfür spreche auch die Formulierung auf S.43 des Prospekts, wonach nach Auskunft des Anmieters der Pachtzins „im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erzielbar“ gewesen sei; die Formulierung entspreche derjenigen die Gegenstand des Urteils des BGH vom 05.07.2011 – XI ZR 306/10– gewesen sei. Die Kenntnis der Beklagten von den arglistig vorgespiegelten angeblichen Pachteinnahmen ergebe sich aus der Angabe in dem Ergänzungsblatt zum jeweiligen Darlehensvertrag.
Zu Unrecht habe das Landgericht auch den Vortrag zu einer sittenwidrigen Überteuerung für nicht ausreichend erachtet. Der Umstand, dass für eine gleich große Wohnung in einem Zwangsversteigerungsverfahren im Jahr 2001 ein Verkehrswert von lediglich 11.200,00 € ermittelt worden sei, was einer Überteuerung von über 610% entspreche, lasse den zwingenden Schluss darauf zu, dass auch zum Zeitpunkt des Kaufes eine sittenwidrige Überteuerung vorgelegen habe. Da ohnehin die Behauptung eines bestimmten Verkehrswertes schon ausreichend sei, habe das Landgericht den angebotenen Sachverständigenbeweis erheben müssen, zumal die Kläger mit dem Schriftsatz vom 30.08.2010 – dort S. 14 – unter Vorlage der Baubeschreibung auch zu wertbildenden Faktoren vorgetragen hätten. Dass der Verkehrswert auch für den Zeitpunkt des Kaufs habe behauptet werden sollen, ergebe sich aus dem Vortrag auf S. 10 der Klageschrift; auf die Wahl der Wertermittlungsmethode komme es für die Frage der Substantiierung des Klagevortrags nicht an, so dass – ohne Hinweis – hierzu nicht weiter vorzutragen gewesen sei. Auch aus dem schließlich erzielbaren Verkaufspreis könne ein Rückschluss auf den Verkehrswert zum Zeitpunkt des Kaufs gezogen werden. Die Kenntnis der Beklagten von der sittenwidrigen Überteuerung folge aus der Beleihungswertermittlung der Beklagten.
Zu Unrecht habe das Landgericht auch eine arglistige Täuschung über die Höhe der versteckten Innenprovision verneint und sich mit dem Klägervortag im Schriftsatz vom 06.04.2011 und im Schriftsatz vom 30.08.2010 – dort S. 22 ff. – nicht ausreichend auseinandergesetzt.
I. unter Abänderung des Urteils des Landgerichtes Frankfurt am Main vom 14.06.2011, 2-07 O 119/10, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger
1. 161.443,61 € zzgl. 5% Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB ab dem 14.06.2008,
2. weitere 5.428,30 € zzgl. 5% Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB ab Rechtshängigkeit der Klage zu bezahlen,
hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger
1. 109.781,78 € zzgl. 5% Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB ab dem 14.06.2008 sowie
2. weitere 4.535,32 € zzgl. 5% Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB ab Rechtshängigkeit der Klage zu bezahlen.
II. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern jedweden Schaden zu ersetzen sowie die Kläger von jedweden Kosten freizustellen, die den Klägern im Zusammenhang mit dem Kauf der WE-Nr…. im X-Hotel Stadt2 sowie den mit der Beklagten abgeschlossenen Darlehensverträgen mit Datum vom 16.04.1992 und 14.10.1993 über zusammen 155.760,30 DM zukünftig noch entstehen werden.
Sie verteidigt das landgerichtliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags und führt aus, die Klage sei bereits unzulässig, nachdem sich weder aus dem Schriftsatz vom 06.04.2011 noch aus der Berufungsbegründung ergebe, wie sich der verlangte Betrag von 161.443,61 € zusammensetze.
Bereicherungsansprüche kämen nicht zum Zuge, weil die Beklagte gemäß § 172 BGB auf den Rechtsschein der Vollmacht habe vertrauen dürfen. Die Kläger seien beweisbelastet für ihre Behauptung, die Vollmacht habe bei Abschluss des Darlehensvertrages nicht vorgelegen. Hierzu sei bereits erstinstanzlich vorgetragen worden, dass den Klägern die Darlehensurkunde am 15.05.1992 per Einschreiben mit Rückschein übersandt worden und dass deren Zustellung ausweislich des Rück-scheins am 22.05.1992 erfolgt sei. Zu diesem Zeitpunkt habe die Ausfertigung der Vollmachtsurkunde vorgelegen, die mit Schreiben vom 02.04.1992 von der Abwicklungsbeauftragten übersandt worden und am 06.04.1992 zugegangen sei. Nicht etwa sei vorgetragen worden, die Vollmacht habe „erst“ bei Übersendung des Darlehensvertrages am 15.05.1992 vorgelegen. Der Zeitpunkt der Versendung entspreche dem Zeitpunkt der Annahmeerklärung. Über die unerheblichen Behauptungen der Kläger sei daher zu Recht kein Beweis erhoben worden.
Ein institutionalisiertes Zusammenwirken sei von den Klägern nicht substantiiert vorgetragen. Der Vortrag der Kläger, die hierfür offensichtlich beliebig alle Beteiligten benannt hätten, erfolge ins Blaue hinein. Tatsächlich sei die Abwicklungsbeauftragte in mehreren Fällen an die Beklagte zwecks Finanzierung von Appartements in der Hotelanlage herangetreten. Das Beweisangebot der Kläger („N.N.“) sei unbestimmt und auf Ausforschung gerichtet gewesen. Die Vermittlertätigkeit der Firma A in diesem sowie von den Klägern beispielhaft genannten anderen Objekten werde mit Nichtwissen bestritten; der Vortrag der Kläger zu einer angeblichen Zusammenarbeit sei frei erfunden. Ausweislich der Anlage K19 sei ein Finanzkaufmann C von den Klägern als Vermittler beauftragt worden. In den von den Klägern angeführten anderen Fällen sei die Finanzierung der Beklagten von einer Firma D … GmbH angetragen worden. Für eine Beteiligung einer Firma A sei nichts ersichtlich. Das Objekt sei der Beklagten – anders als in anderen Fällen – auch nicht von der Firma B GmbH vorgestellt worden, sondern durch Herrn E, den Geschäftsführer der Bauträgergesellschaft F … mbH und Inhaber der Y-Hotels-Gruppe. Die B GmbH, die insoweit möglicherweise den Kontakt hergestellt habe, sei selbst nicht Verkäuferin oder Vermittlerin gewesen; eine Täuschung durch die B GmbH werde zudem auch von den Klägern gar nicht behauptet, so dass eine ständige Geschäftsbeziehung der Beklagten zur B GmbH keinen Schluss auf eine Kenntnis der Beklagten von einer arglistigen Täuschung durch einen Vermittler zulasse.
Eine arglistige Täuschung über den erzielbaren Pachtzins hätten die Kläger auch in der Klageschrift nicht behauptet, sondern nur, dass der prospektierte Pachtzins nicht erzielbar gewesen sei. Zu Recht habe das Landgericht daher auf die fehlende Substantiierung abgestellt. Nach den Prospektangaben auf S. 42 f. des Prospekts könne von einer arglistigen Täuschung über erzielbare Pachtzinsen auch keine Rede sein.
Der Sachverhalt sei auch nicht vergleichbar mit demjenigen, der dem Urteil des BGH vom 05.07.2011 – XI ZR 306/10– zugrunde gelegen habe. Schließlich sei nicht einmal erwiesen, dass der prospektierte Pachtzinse tatsächlich im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht erzielbar gewesen sei; auch zu einer Kenntnis der Beklagten von der angeblichen Täuschung werde nicht vorgetragen.
Weder die Mitteilung des Ergebnisses der Zwangsversteigerung eines anderen Hotelappartements noch die einfache Behauptung eines abweichenden Verkehrswertes stelle ausreichenden Vortrag zu einer sittenwidrigen Überteuerung dar. Der Verkehrswert des nur zu Vermietungszwecken erworbenen Hotel-Appartements werde – so die Beklagte in Abkehr von ihrem erstinstanzlichen Vortrag – nicht nach der Vergleichswertmethode berechnet; der Wert richte sich vielmehr nach dem erzielbaren Miet- oder Pachtzins, der von der Ausstattung der Einheit sowie zahlreichen sonstigen Merkmalen abhänge, zu denen ausführlicher Vortrag notwendig, aber nicht gehalten sei. Eine Kenntnis der Beklagten von einer sittenwidrigen Überteuerung ergebe sich auch nicht aus der Beleihungswertermittlung der Beklagten vom 07.05.1992 (Anlage BB2), die einen Beleihungswert von 116.375,00 DM nenne, während der Kaufpreis nach dem Kaufvertrag (Anlage 4) lediglich 58.349,00 DM betragen habe.
Hinsichtlich der Innenprovisionen sei keine arglistige Täuschung gegeben, nachdem der Prospekt (Anlage K 10) – dort S. 44 – ausdrücklich darauf hingewiesen habe, dass der Preis für die Grundstücksanteile und anteilige Kosten des Generalübernehmerwerkvertrages auch Kosten für Vertrieb und Marketing beinhaltet habe. Außerdem sei der Beklagten aus anderen Fällen bekannt, dass auf der Rückseite der von den Vermittlern genutzten Auftragsformulare der Hinweis auf den Erhalt von Provisionen von anderen Beteiligten enthalten sei.
Die Berufung der Kläger ist form- und fristgerecht eingelegt, hat aber auch unter Berücksichtigung des Vorbringens in der Berufungsbegründung keinen Erfolg. Es liegt kein Berufungsgrund im Sinne von § 513 ZPO vor, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO. Auch rechtfertigen die in der Berufungsinstanz zugrunde zu legenden Tatsachen keine abweichende Entscheidung.
Zu Recht hat das Landgericht Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 BGB für nicht gegeben erachtet, weil die Zahlungen der Kläger auf das Darlehen nicht ohne Rechtsgrund erfolgten, nachdem die Darlehensverträge als wirksam zu behandeln waren und den Klägern die Darlehensvaluta auch zugeflossen ist. Zwar war die der sog. Abwicklungsbeauftragten, der B-gesellschaft mbH, in Ziffer II. des Angebots zum Abschluss eines Geschäftsbesorgungs-vertrages vom 13.03.1992 (UR-Nr…./92 des Notars Dr. N in …) erteilte Vollmacht wegen eines Verstoßes gegen Art.1 § 1 RBerG, § 134 BGB nichtig, denn die Abwicklungsbeauftragte verfügte nicht über eine Erlaubnis nach dem RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener umfassender Geschäftsbesorgungsvertrag ist nichtig, wobei von dem Mangel des Grundgeschäfts nach dem Schutzzweck des RBerG auch die im Vertrag enthaltene Vollmacht zum Abschluss aller mit dem Erwerb und der Finanzierung des Anlageobjekts zusammenhängenden Verträge bzw. Rechtshandlungen erfasst ist (st. Rspr., vgl. z.B. BGH WM 2000, 2443 [BGH 28.09.2000 – IX ZR 279/99]; 2003, 247; 2007, 440; 731; 2008, 683; 2009, 1271). Der vorliegende Geschäftsbesorgungsvertrag und die Vollmacht haben einen solchen umfassenden Charakter mit vielfältigen rechtlichen Beratungsleistungen. Da die Abwicklungsbeauftragte keine Erlaubnis zur Rechtsberatung besaß, konnte sie die Kläger somit bei Abschluss der Darlehensverträge nicht wirksam vertreten.
Demgegenüber sind die §§ 171 f. BGB sowie die allgemeinen Grundsätze über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht auch dann anwendbar, wenn die umfassende Bevollmächtigung des Geschäftsbesorgers unmittelbar gegen Art. 1 § 1 Rechtsberatungsgesetz verstößt und nach § 134 BGB nichtig ist. Allerdings setzt eine Vertretungsbefugnis des Geschäftsbesorgers gemäß §§ 171 Abs. 1, 172 BGB voraus, dass dem Vertragspartner – hier der Beklagten – die Vollmacht des Geschäftsbesorgers in Urschrift oder Ausfertigung spätestens bei Abschluss des Vertrages vorliegt (BGH, WM 2004, 1230 [BGH 20.04.2004 – XI ZR 171/03]; BGH, WM 2008, 1266 [BGH 27.05.2008 – XI ZR 149/07]). Ist ein von einem Geschäftsbesorger oder Treuhänder abgeschlossener Darlehensvertrag wegen Verstoßes der Vollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig, kommt es im Falle einer Vertragsannahme durch die Bank für die Anwendung der §§ 171, 172 BGB nicht darauf an, ob ihr bereits bei Unterzeichnung ihrer Annahmeerklärung die Vollmacht im Original oder in notarieller Ausfertigung vorgelegen hat, sondern darauf, ob dies bei Vertragsschluss, d.h. bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Annahmeerklärung, der Fall gewesen ist (BGH, WM 2012, 312 [BGH 17.01.2012 – XI ZR 457/10]). Die Darlegungs- und Beweislast trifft – auch für die Unwirksamkeit einer Vollmacht und das Fehlen der Voraussetzungen einer Rechtsscheinvollmacht – den Bereicherungsgläubiger, hier die Kläger, weil es sich bei dem Umstand, dass der als Rechtsgrund in Betracht kommende Vertrag mangels wirksamer Vertretung unwirksam ist, um eine anspruchsbegründende Tatsache des bereicherungsrechtlichen Anspruchs handelt (BGH, WM 2008, 2155 [BGH 23.09.2008 – XI ZR 262/07]; BGH, WM 2009, 1271 [BGH 28.04.2009 – XI ZR 227/08]). Allerdings trifft den Bereicherungsschuldner auch insoweit die sekundäre Darlegungslast zum behaupteten Leistungsgrund, so dass er gehalten ist, konkret zu den Umständen einer Urkundenvorlage im Sinne von § 171 f. BGB vorzutragen (BGH, WM 2009, 1271 [BGH 28.04.2009 – XI ZR 227/08]), mithin konkret darzulegen, wann und auf welchem Weg, namentlich von wem ihr die Vollmachtsurkunde vorgelegt wurde (vgl. allg. BGH, WM 2003, 640 [BGH 27.09.2002 – V ZR 98/01]; BGHZ 154, 5, 9). Dies hat die Beklagte unter Vorlage der ihr zur Verfügung stehenden Unterlagen getan. Die geschilderten Zeitabläufe sind plausibel. Danach soll das notarielle Vertragsangebot vom 13.03.1992 am 02.04.1992 von der Geschäftsbesorgerin übersandt worden sein (vgl. Anlage B8; Bl. 249 d.A.) und die Vertragsannahme am 29.04.1992 (Anlage B3; Bl.174 d.A.). Der Darlehensvertrag sei von der Geschäftsbesorgerin unter dem Datum des 16.04.1992 unterzeichnet und in der Folge der Beklagten zugeleitet worden sein, die ihn in der Folge gegengezeichnet habe. Der maßgebliche Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist derjenige des Zugangs des unterzeichneten Darlehensvertrages bei den Klägern, der unstreitig am 22.05.1992 erfolgt ist. Zu diesem Zeitpunkt war die notarielle Vollmacht nach dem Beklagtenvortrag längst eingegangen und lag vor. Die Beklagte hat auch den Rechtsunterzeichner des Darlehensvertrages als Zeugen benannt. Sie ist damit ihrer Darlegungslast nachgekommen; dass die Kläger erstinstanzlich aufgezeigt haben, dass dieser Ablauf sich keineswegs zwingend aus den Unterlagen ergebe, was im Rahmen einer Beweiswürdigung hätte gewertet werden können, ändert nichts an der vollständigen Darlegung der Beklagten, die zu widerlegen Sache der Kläger gewesen wäre.
Die Klage ist auch nicht unter Schadensersatzgesichtspunkten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss aufgrund einer Aufklärungspflichtverletzung erfolgreich.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st. Rspr., vgl. BGH, WM 2010, 2069 [BGH 21.09.2010 – XI ZR 232/09] m.w.N.; BGH, NJW 2007, 361 [BGH 26.09.2006 – XI ZR 283/03]).
Ein solcher aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung auf Seiten der kreditgebenden Bank kann sich daraus ergeben, dass die von dem Anleger erworbene Wohnung sittenwidrig überteuert war und die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste (ständige Rechtsprechung: BGH WM 2003, 1370 [BGH 20.05.2003 – XI ZR 248/02]; BGH, WM 2008, 1394 [BGH 03.06.2008 – XI ZR 131/07]; BGH, WM 2010, 1448 [BGH 15.06.2010 – XI ZR 318/09]). Für die Annahme eines Wissensvorsprungs im Prozess ist zunächst substantiierter Vortrag des Anlegers zum (Minder-)Wert der Wohnung im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses mit konkreten, dem Beweis zugänglichen Angaben zu den wertbildenden Faktoren erforderlich (BGH, NJW 2007, 357 [BGH 19.09.2006 – XI ZR 204/04]; BGH, WM 2003, 61 [BGH 12.11.2002 – XI ZR 3/01]). Der Kaufpreis muss, um als sittenwidrig überteuert angesehen werden zu können, nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs knapp doppelt so hoch sein wie der Wert der Wohnung (BGH, WM 2003, 1370 [BGH 20.05.2003 – XI ZR 248/02]; BGH, WM 2008, 1394 [BGH 03.06.2008 – XI ZR 131/07]; BGH, WM 2010, 1448 [BGH 15.06.2010 – XI ZR 318/09]). Eine kreditgebende Bank ist jedoch auch unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs nur verpflichtet, den Kreditnehmer über solche Umstände aufzuklären, von denen sie positive Kenntnis hat, denn seitens der Bank besteht keine Nachforschungspflicht hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens. Kreditinstitute prüfen den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse (BGH WM 1992, 977; BGH, WM 2008, 1394 [BGH 03.06.2008 – XI ZR 131/07]; BGH, WM 2010, 1448 [BGH 15.06.2010 – XI ZR 318/09]). Dementsprechend kann sich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten oder unterlassenen Beleihungswertermittlung grundsätzlich keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (BGH, WM 2008, 1394 [BGH 03.06.2008 – XI ZR 131/07]; BGH, WM 2010, 1448 [BGH 15.06.2010 – XI ZR 318/09]). Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines zu finanzierenden Objekts führt für sich genommen – selbst wenn eine institutionalisierte Zusammenarbeit zwischen finanzierender Bank und der Verkäuferin oder dem Vertreiber des Objekts festzustellen wäre – nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die finanzierende Bank habe von der Überteuerung Kenntnis gehabt (BGH, WM 2008, 1394 [BGH 03.06.2008 – XI ZR 131/07]; BGH, WM 2010, 1448 [BGH 15.06.2010 – XI ZR 318/09]). Die Kenntnis der Bank bzw. die konkreten Umstände des Einzelfalles, nach denen sich einem zuständigen Bankmitarbeiter die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises zumindest aufdrängen musste und vor denen er die Augen nicht verschließen durfte, sind vielmehr vom Bankkunden darzulegen und zu beweisen (BGH WM 2010, 1448 [BGH 15.06.2010 – XI ZR 318/09]; WM 2008, 1121 [BGH 29.04.2008 – XI ZR 221/07]).
Einen Wissensvorsprung der Beklagten in Bezug auf eine sittenwidrige Überteuerung der Immobilie hat das Landgericht zu Recht nicht gesehen. Die Berufung verweist insoweit auf den eigenen, unter Beweis gestellten Vortrag der Klageschrift, wonach der Wert der Wohnung zum Zeitpunkt des Kaufs lediglich 521,00 €/m² betragen habe; dieser Wert sei in der Bewertung dem Kaufpreis von 155.760,30 DM gegenüberzustellen.
Zu Recht führt das Landgericht dagegen aus, dass der o.g. Quadratmeterwert nur aus einem Jahre später durchgeführten Zwangsversteigerungsverfahren bezüglich einer anderen Wohnung der Anlage rückgeschlossen werde, ohne dass die Kläger im Einzelnen zu einer Vergleichbarkeit der Wohnungen, des Zustands, der Ausstattung etc. vorgetragen hätten. Das Überreichen des technischen Prospektteils und der Baubeschreibungen der Anlage ersetzt konkreten Vortrag nicht. Der eigene Verkaufserlös von bloß noch 500,00 € im Jahr 2009 lässt offensichtlich keine Rückschlüsse mehr zu, da ein derart geringer Verkaufspreis selbst nach dem Klägervorbringen weit unter dem Wert zur Zeit des Kaufs lag und zu den offenbar vorliegenden besonderen Umständen der Gestaltung des Verkaufspreises nichts vorgetragen ist.
Das Problem des Falles liegt vielmehr gerade darin, dass ein Vergleich von zu finanzierendem Erwerbspreis und Wert des erworbenen Gegenstands nach dem bislang gehaltenen Parteivortrag kaum möglich ist. Der im Kaufvertrag angesetzte Kaufpreis betrug lediglich 58.349,00 DM; der überwiegende Teil des finanzierten Kapitals floss offenbar in das Bauvorhaben, das von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der die Anleger beitreten sollten, durchgeführt wurde, so dass die Anlage insoweit eher einer Fondsbeteiligung ähnelt. Dass der für 58.349,00 € erworbene Miteigentumsanteil als solcher damals diesen Preis nicht wert oder gar sittenwidrig überteuert gewesen wäre, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.
Unabhängig von der Frage der sittenwidrigen Überteuerung ist jedenfalls zudem nicht ersichtlich, warum die Beklagte hiervon positive Kenntnis gehabt haben sollte. Die Berufung verweist insoweit nur auf die Beleihungswertermittlung. Aus dem von der Beklagten mit der Berufungserwiderung vorgelegten Wertermittlungsbogen (Anlage BB2; Bl. 533) vom 07.05.1992 ergibt sich dabei, dass die Beklagte von einem Beleihungswert von 116.375 DM ausgegangen ist, dies den „Gesamtkosten“ von 173.067 DM gegenübergestellt und hierzu sodann festgestellt hat: „Wir laufen aus bei 148,71% des Beleihungswertes.“
Wenn man hierbei die gesetzlichen Definition des „Beleihungswertes“, wie sie sich heute in § 16 Abs.2 S.1-3 PfandBG findet, zugrunde legt, deutet sich hieraus an, dass den Mitarbeitern der Beklagten klar war, dass die zu finanzierenden Gesamtkosten für die Kläger deutlich höher gewesen sind als der Wert der erst entstehenden Wohnung. Eine positive Kenntnis der Sittenwidrigkeit ergibt sich aber gerade nicht. Zwar unterliegt die Wertberechnung insofern Zweifeln, als die angenommene Wohnfläche von 29qm die anteiligen Gemeinschaftsflächen, von denen unklar ist, ob es sich um vermietbare Flächen handelt, mit einbezieht und sodann aufrundet, außerdem einfach die prospektierten Pachterträge (vgl. Bl. 85: 8.762,00 DM : 12 Monate : 28,43m² = 25,68 DM/Mo./m²) aus dem vorgesehenen Pachtvertrag (und nicht etwa einen irgendwie verobjektivierten Quadratmetermietpreis) der Wertberechnung zugrunde legt und auch im Übrigen optimistisch ist (z.B. hinsichtlich der mit 100 Jahren statt mit 80 Jahren angesetzten Nutzungsdauer). Da die Bank eine Erkundigungspflicht nicht trifft, die Berechnung nach dem oben Gesagten ein Internum darstellt und es vielmehr Sache des Darlehensnehmers selbst ist, die Wirtschaftlichkeit seines zu finanzierenden Geschäfts zu prüfen, reichen die Zweifel an der Berechnung des Beleihungswertes nicht aus, um daraus den Schluss zu ziehen, eine sittenwidrige Überteuerung hätte sich den unterzeichnenden Bankmitarbeitern aufdrängen müssen. Selbst wenn die Beklagte fahrlässig von einem zu hohen Beleihungswert ausgegangen wäre, könnten die Kläger daraus nach dem oben Gesagten keine Rechte herleiten, weil die Bank die Bewertung nur in eigenem Interesse vornimmt. Wenn sie sich darauf beschränkt, den beantragten Kredit nach Prüfung der Bonitätsvoraussetzungen zu gewähren, begeht sie keine Pflichtverletzung. Abgesehen davon wäre das Verhalten der Bank – eine Kenntnis von einer sittenwidrigen Überteuerung einmal vorausgesetzt – kaum nachvollziehbar, da dann eine ausreichende Sicherung nicht vorgelegen hätte, mithin von einer vorsätzlichen Selbstschädigung auszugehen wäre.
Schadensersatzansprüche sind auch nicht wegen einer der Beklagten etwa zurechenbaren arglistigen Täuschung durch den Vermittler oder den Prospekt begründet. Ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung der Bank liegt auch dann vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner oder durch den Fondsprospekt über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht wurde (BGH WM 2010, 2069 [BGH 21.09.2010 – XI ZR 232/09]). Soweit der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.05.2006 (NJW 2006, 2099 [BGH 16.05.2006 – XI ZR 6/04]) – um dem in den Entscheidungen des EuGH vom 25.10.2005 (WM 2005, 2079, 2085) zum Ausdruck kommenden Gedanken des Verbraucherschutzes vor Risiken von Kapitalanlagemodellen im nationalen Recht Rechnung zu tragen – seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank in diesen Fällen ergänzt hat, ist hier keine anderes Ergebnis gerechtfertigt. Nach der Rechtsprechung des BGH (a.a.O.) können sich die Anleger in Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles – objektiv betrachtet – evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH, WM 2010, 2069 [BGH 21.09.2010 – XI ZR 232/09]; BGH, NJW 2008, 644 [BGH 06.11.2007 – XI ZR 322/03]; BGH, NJW 2007, 361 [BGH 26.09.2006 – XI ZR 283/03]).
Von einem institutionalisierten Zusammenwirken der Beklagten mit der Vermittlerin bzw. dem Verkäufer des Kaufobjekts dürfte vorliegend allerdings auszugehen sein. Zur Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens ist erforderlich, dass zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen – von der Bank unbeanstandet – Formulare des Kreditgebers benutzt wurden oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben (BGH NJW 2007, 361 [BGH 26.09.2006 – XI ZR 283/03]; BGH, WM 2006, 1194 [BGH 16.05.2006 – XI ZR 6/04]; Senat, Urt. v. 02.07.2007 – 23 U 222/06). Der mögliche Umstand, dass die Beklagte der Verkäuferin oder der Treuhänderin seinerzeit – wie die Kläger nicht zu Unrecht auch im Hinblick auf den Beklagtenvortrag zu dem „üblichen“ Ablauf vermuten – allgemein zugesagt haben mag, Anlegern auf Wunsch und bei entsprechender Bonität Kredite zu gewähren, wäre nach der zitierten Rechtsprechung des BGH (a.a.O.; vgl. Senat, Urt. v. 02.07.2007 – 23 U 222/06) zwar nicht ausreichend. Vorliegend treten aber noch weitere der Indizien hinzu. So ist unstreitig, dass die Beklagte – wie die Kläger im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 14.04.2011 dargetan haben – die Erwerbsvorgänge von weiteren 312 Eigentümern der Anlage finanziert hat (In der Liste der Wohnungseigentümer – Anlage 27, Bl. 396 – sind neben den Klägern nur gut 20 weitere Eigentümer geschwärzt.).
Die Berufungserwiderung nennt das Vorbringen nur „unsubstantiiert“ und stellt klar, dass die Abwicklungsbeauftragte „in mehreren Fällen“ an die Beklagte zwecks Finanzierung herangetreten ist. Dies ist allerdings angesichts der namentlichen Liste der angeblichen Kreditnehmer kein ausreichendes Bestreiten. Der Beklagten geht es auch eher darum darzutun, dass keine Beziehung zu den angeblichen Vermittlern von der Fa. A bestanden habe. Es mag sein, dass die bloße Zahl der Finanzierungen für sich genommen nur ein Indiz für ständige Geschäftsbeziehungen zum Veräußerer oder Vertreiber darstellt. Vorliegend handelt es sich jedoch um ein sehr starkes Indiz, weil dem Anschein nach über 90 % der Einheiten über die Beklagte finanziert wurden. Hinzu kommt, dass die Beklagte – wie sie selbst einräumt – zumindest zu der Treuhänderin bzw. Abwicklungsbeauftragten ständige Geschäftsbeziehungen pflegte. Diese wiederum ist aber auf Betreiben der Initiatoren tätig. Entgegen der Auffassung der Beklagten kann hier nicht lediglich darauf abstellt werden, dass eine Täuschung von Seiten der Treuhänderin gar nicht behauptet werde. Verkäuferin, Finanzierungsvermittlerin und Prospektherausgeberin war die F … mbH, deren Geschäftsführer das Objekt der Beklagten nach deren eigenem Vortrag in der Berufungserwiderung vorstellte, S. 7 f. Die Treuhänderin, die die Darlehensverträge für die Anleger nach dem von der Initiatorin vorgesehenen Anlagekonzept abschließen sollte (vgl. Schaubild Bl. 131), stand aber unstreitig in ständiger Geschäftsbeziehung zur Beklagten, der das Projekt wiederum von der Initiatorin bzw. ihrem Geschäftsführer vorgestellt worden ist. Dies genügt im Zusammenspiel der unstreitigen Umstände für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens auch mit der Verkäuferin und Vermittlerin.
Zwar wird von den Klägern auch eine objektive Evidenz unrichtiger Angaben dargelegt, zumindest wird dies im Hinblick auf die erzielbaren Pachteinnahmen behauptet. Dabei können insoweit Feststellungen durchaus auch aus einer ex-post-Betrachtung getroffen werden, wenn die prognostizierten Erträge durch die tatsächlich erzielten Mieterträge nicht annähernd erreicht werden (vgl. BGH, NJW 2008, 2576 [BGH 03.06.2008 – XI ZR 319/06]; OLG München WM 2010, 1834 [OLG München 27.07.2010 – 5 U 3796/09]). Die tatsächlichen Pachterträge der Kläger sind von der Beklagten mit Nichtwissen bestritten. Des Weiteren haben die Kläger mit der Klageschrift unter Beweis gestellt, dass die nachhaltig erzielbare Pacht sogar nur 2,00 €/m² betrage bzw. betragen habe (vgl. S. 9 der Klageschrift). Die prognostizierte Pacht betrug dagegen 25,68 DM/m² bzw. – nach Rechnung der Kläger – sogar 33,94 DM (8.762,00 DM : 12 Monate : 21,51 m² Nutzfläche). Selbst wenn man von einem prognostizierten Quadratmeterpreis von 25,68 DM/m² (=13,13 €/m²) ausginge und andererseits die angeblich in 193 Monaten tatsächlich erzielten Mieteinnahmen von 26.849,96 € brutto (Bl.201 d.A.) für (nur) 21,51m² heranzöge, was zu einer tatsächlich erzielten Quadratmetermiete von 6,47 €/m² führte, könnte man daraus durch eine objektiv evidente Unrichtigkeit ableiten.
Dies kann aber letztlich dahingestellt bleiben, denn fehlt es an der Darlegung einer arglistigen Täuschung. Soweit die Kläger erstinstanzlich behauptet haben, der Vermittler – der Zeuge Z1 – habe anhand des Prospekts erklärt, dass es sich um eine tolle Kapitalanlage handele und die im Prospekt genannte hohe Pacht erzielbar sei, obwohl er gewusst habe, dass dies nicht der Fall gewesen sei, wird diese Behauptung in der Berufung nicht wiederholt und das Unterlassen der Beweisaufnahme durch das Landgericht in diesem Punkt nicht ausdrücklich gerügt. Dies haben die Kläger erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 24.09.2012 getan; ein Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung war insoweit nicht geboten.
Die Kläger stützen sich insoweit vielmehr auf die Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 05.07.2011 – XI ZR 306/10; WM 2011, 2088), wonach im Hinblick auf die Angaben im Verkaufsprospekt zu den erzielbaren Mieterträgen durch den Vertrieb arglistig getäuscht wird, wenn die überhöht angesetzten Werte entgegen der Darstellung im Verkaufsprospekt nicht auf Erfahrungswerten und Betriebsvergleichen beruhen, sondern allein im Interesse der besseren Veräußerbarkeit ohne betriebswirtschaftliche Fundierung “ins Blaue hinein” gemacht worden sind (auch BGH NJW 2008, 644 [BGH 06.11.2007 – XI ZR 322/03]). Gerade wenn einerseits die Rentabilität mangels ausreichender Vorerfahrungen nur schwer einzuschätzen und ungesichert ist und andererseits der Erfolg der Vermögensanlage durch Erwerb von Teileigentum an einem Boarding-House von einer langjährigen gesicherten Pachtzahlung abhängig ist, ist allein der Abschluss eines langjährigen Pachtvertrages nicht ausreichend; vielmehr ist die Initiatorin – so der BGH – gehalten, die konkrete Möglichkeit der Erwirtschaftung der zugesagten Pachtzahlungen durch eine betriebswirtschaftliche Untersuchung zu klären (zumal wenn dies im Verkaufsprospekt sogar vorgesehen ist, BGH NJW 2008, 644 [BGH 06.11.2007 – XI ZR 322/03]; vgl. auch BGH WM 2004, 928 [BGH 01.03.2004 – II ZR 88/02]).
Die in diesem Zusammenhang vom BGH entschiedenen Fälle betrafen zwar auch Hotelappartements, hatten jedoch Prospekte zum Gegenstand, die wegen der kalkulierten Pachterträge auf tatsächlich nicht vorhandene „Erfahrung und Betriebsvergleiche“ (WM 2011, 2088 [BGH 05.07.2011 – XI ZR 306/10]; vgl. auch BGH WM 2010, 1310 [BGH 31.05.2010 – II ZR 30/09]: „Erfahrungswerte der Vergangenheit“) oder eine tatsächlich nicht stattgefundene betriebswirtschaftliche Untersuchung (NJW 2008, 644 [BGH 06.11.2007 – XI ZR 322/03]) verwiesen. In diesen Fällen schützt auch ein tatsächlich zu den angegebenen Konditionen bereits abgeschlossener Pachtvertrag nicht vor dem Vorwurf, die Pachtertragsprognose arglistig „ins Blaue hinein“ gestellt zu haben (BGH NJW 2008, 644 [BGH 06.11.2007 – XI ZR 322/03]).
Vorliegend fehlt es dem Prospekt an einem Hinweis auf eine irgendwie geartete angebliche Marktanalyse. Vielmehr lässt sich den Ausführungen auf S. 42 f. des Prospekts (Bl. 121 d.A.) entnehmen, dass der Abschluss des Pachtvertrages lediglich beabsichtigt sei, dass die Zahlen der Kalkulation auf den Angaben des voraussichtlichen Anmieters beruhten, dass eigene Erfahrungen und verlässliche Prognosen nicht vorlägen und dass im Falle der Änderung der Gegebenheiten ein hinter den prospektierten Ansätzen (erheblich) zurückbleibender Mietzins möglich sei. Zwar hat – entgegen der Vorgabe des BGH, s.o. – keine betriebswirtschaftliche Auswertung stattgefunden. Eine solche wird allerdings hier auch nicht vorgespiegelt, so dass dem Prospektverantwortlichen subjektiv kein Arglistvorwurf gemacht und eine Kenntnis der Beklagten von einer arglistigen Täuschung nicht angenommen werden kann.
Was die unstreitige Vertriebsprovision von 16 % zzgl. 14 % MwSt. (= 18,24 %) angeht, fehlt es ebenfalls schon an einer arglistigen Täuschung. Der BGH hat kürzlich in mehreren Urteilen vom 05.06.2012 – XI ZR 149/11 (juris), XI ZR 173/11 (juris), XI ZR 174/11 (juris), XI ZR 175/11 (juris = MDR 2012, 1030 [BGH 05.06.2012 – XI ZR 175/11]), XI ZR 176/11 (juris), XI ZR 177/11, XI ZR 178/11 (juris), XI ZR 179/11 (juris) – entschieden, dass Anleger nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht werden, wenn in dem Verkaufsprospekt angegeben wird, dass im Gesamtaufwand eine Vertriebsprovision enthalten ist. Der Anfall von Vertriebsprovisionen wurde in den vom BGH entschiedenen Fällen – wie hier – im prospektierten Gesamtaufwand unter der Rubrik “Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing” deutlich erkennbar dem Grunde nach offengelegt.
Nach der vorstehend erwähnten Rechtsprechung des BGH liegt auch keine arglistige Täuschung über die Höhe der Vertriebsprovision vor, wenn in dem Verkaufsprospekt angegeben wird, vom Gesamtaufwand entfielen für den Erwerb einer Immobilie 76,70 % auf “Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing”, und darin eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24 % eingepreist ist. Aus der geringen Höhe anderer offen gelegter Bestandteile des Gesamtaufwandes kann, so der BGH weiter, nicht geschlossen werden, dass die im Kaufpreis enthaltene Vertriebsprovision ebenfalls gering sei. Auch dass eine an den Vermittler zu zahlende „Bearbeitungsgebühr” anfiel und nur sie in den von den Vermittlern verwendeten formularmäßigen Vermittlungsaufträgen und Berechnungsbeispielen bezeichnet war, führe nicht zur Annahme einer Täuschung über die Höhe der Vertriebsprovision, weil darin keine abschließende Erklärung über Anfall und Höhe sonstiger Vertriebsprovisionen zu sehen ist. Die den Erwerb finanzierende Bank trifft deshalb insofern keine Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs.
Der hiesige Fall ist gleich gelagert; insbesondere entsprechen sich die Prospektdarstellungen, so dass auch hier insoweit nicht von einer arglistigen Täuschung auszugehen ist. Auch soweit die Kläger behaupten, der Berater habe „lediglich mitgeteilt, dass die Kläger für die Vermittlung eine Gebühr von 3% zu zahlen hätten“, muss kein Beweis erhoben werden, weil ebenfalls keine abschließende Erklärung über Anfall und Höhe sonstiger Vertriebsprovisionen vorliegt
Das Urteil ist nach §§ 708 Nr. 10, 711 S. 2 ZPO i.V.m. § 709 S. 2 ZPO vorläufig vollstreckbar.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder der Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 ZPO). Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.
OLG Frankfurt am Main, 08.10.2012 – 20 W 210/12 OLG Frankfurt am Main, 08.10.2012 – 26 Sch 14/12

References: BGH 
 § 172
 BGH 
 § 513
 § 546
 § 812
 Art.1
 § 1
 § 134
 BGH 
 Art. 1
 § 1
 § 134
 § 171
 BGH 
 § 16
 EuGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 709