Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/itpb1-415-1032-11-psz
Timestamp: 2019-08-24 11:34:43+00:00

Document:
ITPB1/415-1032/11/PSZ | Interpretacja indywidualna
♦ › Sprzedaż nieruchomości › ITPB1/415-1032/11/PSZ
Czy sprzedaż ww. nieruchomości spowoduje powstanie jakichkolwiek zobowiązań podatkowych w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 17 października 2011 r. (data wpływu 17 października 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 17 października 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.
Od 1995 r. prowadzi Pani działalność gospodarczą, będąc zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Z wpisu do ewidencji działalności gospodarczej wynika, że wśród licznych rodzajów działalności objętych zgłoszeniem, wymieniony został m.in. zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Ponadto, od 2004 r. rozpoczęła Pani działalność w zakresie wydzierżawiania nieruchomości. Dotychczas nie wykonywała Pani działalności w zakresie sprzedaży nieruchomości.
Wskazuje Pani, iż posiada kilka działek gruntu o charakterze gospodarczym, które przeznacza na wynajem. Posiada Pani również nieruchomość o charakterze rolnym, które nabyła w celu prowadzenia działalności rolniczej.
Również Pani małżonek prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Z wpisu do ewidencji działalności gospodarczej wynika, że wśród licznych rodzajów działalności objętych zgłoszeniem, wymieniony został m. in. zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.
W dniu 10 grudnia 1996 r., na podstawie aktu notarialnego, nabyła Pani wraz z mężem prawo własności nieruchomości o charakterze rolnym, składającej się z dwóch działek o nr 5/5 i 43/5, o pow. odpowiednio 6,3244 ha i 3,7811 ha.
Z umowy sprzedaży wynika, że nabyła Pani wraz z mężem wskazane wyżej prawa z majątku dorobkowego, a więc do majątku wspólnego. Grunt ten był wykorzystywany na cele działalności rolniczej. Dopiero w związku z planowanym zbyciem tej nieruchomości, oddała Pani tę nieruchomość w użyczenie przyszłemu nabywcy, w celu umożliwienia mu przeprowadzenia postępowania administracyjnego w zakresie otrzymania pozwolenia na budowę. Wskazany wyżej grunt nie stanowił składnika majątku związanego z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą, ani też nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Nie był również ujęty w księgach jako towar.
W międzyczasie, na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, zmieniło się przeznaczenie przedmiotowych nieruchomości i obecnie przedmiotowa nieruchomość jest przeznaczona w tym planie na cele usługowe i handlowe. W związku ze zmianą przeznaczenia terenu postanowiła Panią wraz z mężem zbyć nabytą nieruchomość rolną.
Nie dokonywała Pani uzbrojenia terenu ani podziału nieruchomości, jednak zobowiązała się wobec przyszłego nabywcy do przesunięcia znajdującego się na działce rurociągu solankowego w taki sposób, by umożliwić prowadzenie na gruncie inwestycji.
W dniu 9 czerwca 2011 r. zawarła Pani wraz z mężem warunkową umowę sprzedaży nieruchomości o nr 5/5 i 43/5. Umowa stanowcza dotycząca tej nieruchomości zostanie zawarta, jeśli nabywca będzie mógł uzyskać pozwolenie na wybudowanie na niej galerii handlowej. Zasadniczo nie przygotowywała Pani wskazanych działek do sprzedaży, w przeszłości zawierała umowy sprzedaży innych nieruchomości, nie wyklucza również, że w przyszłości będzie dokonywała sprzedaży nieruchomości i to zarówno nabytych do majątku prywatnego, jak też związanych z działalnością gospodarczą.
Czy sprzedaż ww. nieruchomości spowoduje powstanie jakichkolwiek zobowiązań podatkowych w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie spowoduje powstania zobowiązań podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych. Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że nabyte nieruchomości nie mogą być uznane za składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z przepisu tego wynika bowiem, że tylko te składniki majątku, które zostały ujęte w ewidencji środków trwałych są poddane reżimowi uregulowanemu w przepisie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy. Tym samym sprzedaż składników majątku, które nie były ujęte w ewidencji środków trwałych, nie może być uznana za sprzedaż składników związanych z działalnością gospodarczą, zaś przychód z tej sprzedaży nie może być uznany za przychód z działalności gospodarczej. Stąd też, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 przychód ten zaliczany jest do przychodów z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, a z uwagi na upływ wymaganego okresu, podlega zwolnieniu od opodatkowania. Sam fakt, iż przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości niewprowadzonej do ewidencji środków trwałych nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, nie przesądza jeszcze, że jest to przychód zaliczany do przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Przepis ten stanowi bowiem, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie (...) jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Z przepisu tego wynika, że przychód z odpłatnego zbycia rzeczy będzie stanowił przychód ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8, gdy zbycie to nie będzie następowało w wykonaniu działalności gospodarczej. Z przepisu tego wynika zatem, że dla rozstrzygnięcia analizowanej kwestii kluczowe znaczenie będzie posiadało rozstrzygnięcie, czy sprzedaż nieruchomości, dokonana przez małżonków nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Sformułowanie „sprzedaż w wykonaniu działalności gospodarczej” oznacza, że sprzedawana rzecz stanowi towar w przedsiębiorstwie podatnika. Musi zatem stanowić składnik majątkowy, który został zaliczony do swoistej masy majątkowej, wydzielonej z majątku podatnika, w celu prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, precyzyjniej zaś rzecz ujmując - do tej części składników majątku przedsiębiorstwa, które są uznawane za towary. U każdej osoby prowadzącej działalność gospodarczą można wyróżnić dwie jej sfery aktywności: aktywność w ramach tej działalności oraz aktywność prywatną, związaną z zarządzaniem własnym majątkiem i kierowaniem własnymi prywatnymi interesami. Niekiedy może zdarzyć się tak, że dany rodzaj aktywności, np. zbywanie i nabywanie określonych składników majątkowych, będzie charakterystyczne dla jednej, jak i dla drugiej sfery aktywności tej osoby. Nie może to jednak oznaczać, że jeśli osoba ta dokonuje określonej czynności w związku z zarządzaniem własnym majątkiem, to czynność ta będzie uznawana za związaną z działalnością gospodarczą.
Nie zawsze jasno dystynkcja ta będzie mogła zostać dokonana w wypadku nabywania określonych składników majątkowych. Tym niemniej to podatnik decyduje o tym, czy dany zakup dokonywany jest w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, czy też w związku z zarządzaniem własnym majątkiem. Tylko on bowiem decyduje o kierunkach własnej aktywności, w tym również o zakresie prowadzonej działalności gospodarczej, na co wielokrotnie zwracał uwagę w swoim orzecznictwie Naczelny Sąd Administracyjny (tak np. w wyroku NSA z dnia 8 września 2000 r. sygn. akt I SA/Łd 1317/98, czy też w wyroku z dnia 27 września 2000 r. sygn. akt I SA/Ka 884/99). Pogląd taki przyjmowany jest również bez zastrzeżeń w orzecznictwie sądów powszechnych, czego przykładem może być wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 21 grudnia 2004 r. (I ACa 886/04), w którym sąd ten stwierdził m.in. że tylko przedsiębiorcy przysługuje suwerenna decyzja o sposobie dysponowania własnym majątkiem oraz o dokonywaniu przesunięć w ramach tego majątku. W świetle powyższych uwag należy zatem stwierdzić, że to osoba prowadząca działalność gospodarczą będzie decydowała samodzielnie o tym, że nabytą rzecz uzna za towar i zwiąże go z prowadzoną działalnością gospodarczą, albo też o tym, że nabędzie ją do majątku prywatnego, niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. To, czy nabycie określonej rzeczy nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością, czy też w związku z zarządzaniem własnym majątkiem, będzie zależne od tego z jaką masą majątkową wiąże się dokonana transakcja. Jeśli dokonana transakcja będzie wiązała się z przedsiębiorstwem, będzie należało uznać, że transakcja została dokonana w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Tego rodzaju związek między określoną rzeczą, a masą majątkową jaką jest przedsiębiorstwo zachodziłby m.in. wtedy, gdy zakup danego składnika nastąpiłby z uwagi na prowadzoną działalność gospodarczą (tak. NSA w wyroku z dnia 30 marca 2001 r., III SA 3229/99, w odniesieniu do majątku związanego z działalnością gospodarczą). Niewątpliwie o istnieniu związku nabytej przez podatnika rzeczy z prowadzoną działalnością gospodarczą mógłby również świadczyć fakt, że nabycie to zostałoby zaewidencjonowane w prowadzonej przez niego ewidencji dla celów podatkowych. Wskazuje Pani iż w analizowanej sprawie żadna okoliczność nie wskazuje na to, by, nabywając nieruchomości, zamierzał związać ich zakup z prowadzoną działalnością gospodarczą. Po pierwsze, należy wskazać, że w prowadzonej dla celów podatkowych ewidencji nie wykazywała Pani nabycia nieruchomości jako składnika nabytego w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, zaś żadne wydatki na nieruchomości nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Już to zatem świadczy o zamiarze Podatnika niewiązania nabycia nieruchomości z działalnością gospodarczą. Po drugie, działalność gospodarcza jako źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przynosi przychód określony w art. 14 tej ustawy, a więc będący rezultatem działalności prowadzonej na własny rachunek. Sprzedaż nabytego przez Podatnika udziału w nieruchomości nie będzie dokonana w ramach jego działalności gospodarczej. Udział ten nie jest bowiem towarem handlowym, który wszedłby do majątku przedsiębiorstwa. Nieruchomość ta stanowi - jak wynika z aktu notarialnego - składnik wspólności ustawowej małżeńskiej, bez zniesienia której Podatnik nie może nią skutecznie rozporządzać na własny rachunek w swej działalności gospodarczej. To zaś, jak wskazał w swym wyroku Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok NSA z dnia 30 października 2001 r., SA/Sz 981/00), wyklucza możliwość uznania nieruchomości za towar znajdujący się w przedsiębiorstwie podatnika.
O związku sprzedaży nieruchomości z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą nie może świadczyć jedynie to, że jest ona osobą wpisaną do ewidencji działalności gospodarczej, zaś jednym z rodzajów działalności wskazanym w tej ewidencji jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Należy bowiem podnieść, iż doświadczenie życiowe wskazuje, iż osoby rozpoczynające działalność gospodarczą starają się dla celów rejestracji wskazać jak najszerszy zakres prowadzonej działalności w celu uniknięcia konieczności dokonywania zmian i związanych z tym formalności administracyjnych. Również, rozpoczynając działalność gospodarczą, wskazała Pani dla celów rejestracyjnych bardzo szeroki zakres działalności, który obejmuje kilkadziesiąt jej rodzajów. Stąd też sama okoliczność, że we wpisie do ewidencji działalności gospodarczej zapobiegliwie podała Pani, iż może ewentualnie prowadzić sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, nie może jeszcze z góry przesądzać, że taką działalność będzie faktycznie wykonywała, i że konkretna sprzedaż nastąpiła w ramach tej działalności. Wpis przedmiotu działalności nie oznacza wcale potwierdzenia czy obowiązku faktycznego wykonywania tej działalności w pełnym zakresie. Stałą i dopuszczalną praktyką przedsiębiorców jest bardzo szerokie określanie tego przedmiotu, niezależnie od aktualnie wykonywanej działalności, aby uniknąć w przyszłości konieczności częstego, odpłatnego jego poszerzania. Por. wyrok NSA z dnia 16.09.1998 r., I SA/Gd 1921/96, LEXnr 34777, zgodnie z którym „w ocenie Sądu organy podatkowe dokonując oceny charakteru działalności prowadzonej przez skarżącą zbyt dużą wagę przypisywały do zapisu w ewidencji. Jest rzeczą powszechną, że podmioty, zgłaszając do ewidencji działalność gospodarczą podają szeroki zakres działalności, który chcą prowadzić”.
Przepis art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, nie zalicza się jednak, stosownie do treści art. 14 ust. 2 c ww. ustawy, przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Zatem przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy) są przychodami z działalności gospodarczej.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotową nieruchomość nabyła Pani wraz z mężem do majątku wspólnego w roku 1996. Grunt ten był wykorzystywany w działalności rolniczej. Nie stanowił on składnika majątku związanego z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą, ani też nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Nie był również ujęty w księgach jako towar.
Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, iż nieruchomość nie została zakupiona dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w niej wykorzystywana. Na podstawie treści wniosku nie można również stwierdzić, by sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej, a zatem nie powoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis zdarzenia przyszłego przedstawiony we wniosku. Należy przy tym zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż nieruchomości wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20.
ITPB1/415-1032/11/PSZ
ILPP2/443-100/07/12-S/PG | Interpretacja indywidualna

References: art. 14
 art. 14
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 9
 art. 21
 art. 14
 art. 14
 art. 30
 art. 14
 art. 10
 art. 47