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Timestamp: 2020-02-22 10:32:27+00:00

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Quedo a vuestra disposición para solventar las dudas que os puedar surgir en caso de que tengáis que iniciar el proceso de desahucio.
José Valero Abogado desde 1996 - Telf. 619.41.23.11
ALGUNOS CASOS REALES RECIENTES:
Desahucio por Precario frente a hijo de la arrendataria fallecida.
Explicación del Desahucio por Precario - ÍNDICE
¿Cuál es el trámite que sigue el proceso?
El cauce es el del Juicio Verbal, procedimiento a priori sencillo (regulado en los artículo 437 a 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que se inicia con la demanda y tras su admisión por el Juzgado, se emplaza al demandado para que conteste en el plazo de 10 días e indique si estima preciso se celebre juicio, de ser así convocará a las partes a una vista.
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El Tribunal Supremo en su Sentencia de 18 de enero de 2010 reconcoe la existencia de precario, con todas las consecuencias que ello implica, en la cesión de vivienda hecha al matrimonio formado por un hijo de los propietarios.
La Sentencia que hoy os aportamos, reiterando pronunciamientos precedentes, sienta Jurisprudencia y es aplicable, tal y como se relata en su fundamentación jurídica a los supuestos en los que terceros porpietarios que han cedido el inmueble por razón del matrimonio, salvo que exista un contrato que legitime el uso de la vivienda, por entender que la relación entre los cónyuge y el propietario es la de un precario.
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo mediante esta Sentencia, que reitera la doctrina sentada por el Alto Tribunal en las sentencias de 30 junio y 22 de octubre de 2009 , de acuerdo con la cual, "la situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo para su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista, una vez rota la convivencia, con independencia de que le hubiera sido atribuido el derecho de uso y disfrute de la vivienda, como vivienda familiar, por resolución judicial".
Añadiendo que esta doctrina resulta aplicable al caso de que un copropietario haya cedido el uso de la vivienda a otro copropietario, en cuyo supuesto, señala la sentencia citada, en su fundamento de derecho séptimo "no excluye la existencia de precario cuando se haya cedido dicha posesión por parte de uno de los copropietarios sin contraprestación o a título gratuito y de favor".
La aplicación de esta doctrina implica que los titulares del inmueble podrán reclamar la posesión del inmueble que en su día se cedió en precario sin que para ello sea obstaculo la existencia de una atribución de uso concedida en procedimiento de familia.
Al tratarse de terceros propietarios que cedieron el inmueble en razón del matrimonio la situación existente no pasa de ser un mero precario, estando por tanto legitimados para recuperar la vivienda con su mera decisión, sin necesidad ni tan siquiera de cursar un mero requerimiento.
Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 18 de enero de 2010, que afirma que es de precario la situación que implica la cesión de la vivienda con ocasión del matrimonio de un hijo.
El Desahucio por Precario como cauce adecuado para obtener el desalojo de los inmuebles que son utilizados en exclusiva por uno de los coherederos. El Tribunal Supremo reitera su Jurisprudencia existente con la reciente Sentencia 106/2012, de 28 de febrero de 2013.
En el Fundamento Jurídico tercero de la Sentencia indicada detalla el fundamento por el que se considera debe ser estiamda la demanda de desahucio por precario articulada frente al coheredero que está haciendo un uso exclusivo y excluyente, expresando que:
"TERCERO.- El motivo debe ser estimado.
En el caso que se examina, el demandado está usando la finca objeto del desahucio de manera excluyente, frente al resto de los coherederos; la finca forma parte de una herencia no dividida, y la demanda pretende recuperar la finca objeto de desahucio para la comunidad hereditaria, motivo por el que concurren los presupuestos fijados por esta Sala, que permiten declarar el desahucio."
Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 2013 por la que estima el Desahucio por Precario instando frente a un coheredero que disfrutaba en exclusiva de bienes de la herencia.
Incremento de la Renta en Locales Comerciales por Fusión o Cesión. Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de Julio de 2012
En los supuestos de Fusión de sociedades el incremento de la renta, en defecto de pacto, debe efectuarse desde el momento de su inscripción en el Registro Mercantil, así lo dispone la reciente Setencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 20 de Julio de 2012.
Al estar en ante supuestos distintos no puede seguirse el criterio de computar el incremente únicamente tras el requerimiento a la parte arrendataria, tal y como se viene entendiendo en los alquileres de viviendas.
El Tribunal Supremo casa la Sentencia dictada por la Audiencia Rpovincial de Madrid, acordando que el incremento del 20% lo sea desde que se anotó la fusión de las sociedades en el registro, independientemente de la fecha en la que se conoció el acto por la propiedad.
En este sentido se pronuncia en los fundamentos jurídicos tercero y cuarto, que literalmente expresan:
"TERCERO.- La naturaleza de los efectos que la fusión provoca en la relación arrendaticia se producen desde el momento en tuvieron tuvo lugar, al margen de que fuera o no conocida por la sociedad arrendadora, que no lo fue, cuando resultaba procedente, según lo pactado, como declara la sentencia. Tanto la cesión, como el subarriendo -dice la sentencia- "requerían, según lo expresamente pactado en la cláusula decimotercera del contrato locativo, la autorización previa, escrita y expresa de la arrendadora. En el mismo sentido el artículo 32.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige que tanto la cesión como el subarriendo se notifiquen de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquellos se hubieran concertado. De este modo, ni contractual ni legalmente cabe equiparar el presunto conocimiento del contenido del Registro Mercantil con la notificación escrita, expresa, ni mucho menos fehaciente de la cesión". El incremento de la renta no está sujeto al arbitrio de una de las partes, supone un derecho establecido a favor del arrendador ("tendrá derecho", dice el artículo 32 LAU ), cuyo ejercicio es determinante para la elevación de la renta desde el momento en que se produjeron los hechos determinantes de tal incremento, que no es otro que el de la inscripción de cada una de las fusiones en el registro, que tiene a estos efectos eficacia constitutiva, como así se pidió en la demanda, siempre que no haya prescrito la acción correspondiente, haya pacto en contrario o el arrendador hubiera renunciado a ella o a las cantidades que se hubieren devengado desde el momento en que aquella fuera exigible, lo que no sucede en este caso.
Por lo demás, el arrendatario conocía, tanto porque así se deduce del contrato, como de la propia ley a cuya aplicación supletoria se remitieron las partes, el derecho del arrendador a incrementar la renta y a hacerlo desde el cumplimiento de los hechos que determinaron la elevación, por lo que desde ese momento debió realizar las previsiones económicas oportunas para poder adaptarse a esta nueva situación, sin que la actuación del arrendador suponga en forma alguna la aplicación retroactiva de la norma y, sí por el contrario, un beneficio para el arrendatario que no comunicó las fusiones y que no sufrió en su momento el incremento que legalmente podía haberle aplicado el arrendador.
CUARTO.- En lo que aquí interesa, la sentencia deberá ser casada y, por efecto de la estimación del recurso, la estimación integra y no parcial de la demanda, en lo que se refiere a la pretensión contenida en el apartado 2.b) del suplico de la demanda, relativa a fijar en 7.661.608,05 euros el importe del incremento de renta, no así respecto de los intereses reclamados, que serán los intereses previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la sentencia de segunda instancia puesto que ninguno concreta la sentencia recurrida, que condena al pago de una cantidad inferior, y a ninguno distinto se refiere el recurso, que no asocia motivo alguno en cuanto a la desestimación de aquellos que argumentaba en su demanda, soluciones todas ellas acordes tanto con la naturaleza procesal o sancionadora de los intereses en cuestión como con las facultades que al tribunal del recurso le atribuye el párrafo segundo del artículo 576 LEC para el caso de revocación parcial de la condena."
Acceso a la Sentencia nº 514/2012, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 20 de Julio, sobre incremento de renta en supuestos de fusión de sociedades.
Desahucio por Precario. Existe precario aunque se perciban ciertas cantidades. Sentencia del Tribunal Supremo nº 415/2012
La reciente Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, nº 4--/2012, de 29 de Junio, dispone que no deja de estarse ante un precario por el hecho de percibirse ciertas cantidades cuando no cosnta el concepto por el que se abonan ni la periodicidad de las mismas, dando con ello lugar al desahucio planteado por la actora.
En este sentido los fundamentos jurídicos sexto y séptimo, literalmente expresan:
SEXTO.- El único motivo del recurso denuncia la vulneración del artículo 1543 del Código Civil en relación con el concepto de precario por inexistencia de "precio cierto" que justifique una relación arrendaticia, con cita de las sentencias de esta Sala de 30 de octubre de 1986 y 22 de octubre de 1987 , las cuales coinciden en la afirmación de que "el hecho de pagar merced, que excluya la condición de precarista, no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título derenta o de alquiler del arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga...".
En efecto, la situación arrendaticia no queda acreditada por el mero hecho de la ocupación o detentaciónposesoria, incluso consentida por el titular dominical, ya que tal situación de hecho puede responder a otrasrelaciones jurídicas -que, en este caso, ni siquiera ha alegado el demandado- o a la posesión precaria como en el caso reconoció documentalmente el propio demandado. Además, esta Sala ha declarado, en las sentencias citadas por la parte recurrente y en otras, como las de 30 noviembre 1964 , 21 noviembre 1967 , 22 marzo y 8 mayo 1968 , y 30 octubre 1986 , que no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler.
SÉPTIMO.- Procede por ello la desestimación del recurso extraordinario por infracción procesal y la estimación del de casación interpuesto por la representación procesal de las demandantes doña Lorena, doña Estrella y doña María Cristina , por razón de interés casacional, al oponerse la sentencia recurrida a la doctrina de esta Sala, y reiterar, a los efectos previstos en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como doctrina jurisprudencial, que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos.
Acceso al Texto íntegro de la Sentencia de 29 de Junio de 2012, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, relativa al precario.
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References: artículo 437
 resolución 
 artículo 32
 artículo 32
 artículo 576
 artículo 576
 artículo 1543
 artículo 487