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Timestamp: 2019-03-19 07:04:00+00:00

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Se compro casa mi spetta sempre il posto auto?
20 Dicembre 2016 | Autore: Emanuele Carbonara
> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 Dicembre 2016
Nel corso degli anni sono intervenute diverse leggi sul tema del posto macchina: la Cassazione chiarisce espressamente quale di esse va applicata.
Quando siamo alla ricerca di un nuovo appartamento, è facile che ci sorga un dubbio non trascurabile: se compro casa mi spetta sempre il posto auto? Su questo tema la legge è cambiata nel 2005, affermando che il posto auto può essere venduto anche separatamente dall’immobile cui si riferisce. Oggi quindi chi compra casa non ha sempre diritto al posto macchina. Attenzione però, perché per le case costruite prima del 2005 ciò non avviene. Vediamo nel dettaglio il perché.
Cosa dice la legge riguardo al posto auto
La cosiddetta legge urbanistica del 1942 afferma che «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per i parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione» [1]. In pratica quindi, chi costruisce un nuovo edificio veniva obbligato a riservare specifici spazi ai posti auto.
Successivamente, nel 1989, la legge Tognoli sancisce espressamente che «i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli» [2]. In pratica quindi, gli spazi destinati al posto auto sono legati indissolubilmente alle abitazioni cui si riferiscono (cosiddetto «vincolo pertinenziale»: la stessa relazione esistente tra appartamento e box). Inoltre, è vietato ai costruttori vendere lo spazio destinato a parcheggio ad un soggetto diverso rispetto a chi compra casa. L’acquirente dell’appartamento, dunque, ha diritto ad ottenere anche il relativo posto auto. Se ciò non avviene, il contratto è nullo nella parte in cui non prevede quanto stabilito dalla normativa descritta. Per un approfondimento, si veda l’articolo La vendita dell’immobile senza parcheggio è nulla.
Quanto appena affermato rimane valido anche oggi, a patto però che l’immobile sia stato costruito prima del 16 dicembre 2005. In questa data, infatti, è entrata in vigore una nuova legge, la quale afferma che «gli spazi per parcheggi realizzati in forza del comma 1 non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse» [3].
In pratica, dalla fine del 2005 è stato rotto il rapporto indissolubile che legava il posto auto all’appartamento. È quindi consentito ai costruttori vendere gli spazi per i parcheggi separatamente dall’abitazione: di conseguenza, dal 16 dicembre 2005, se compro casa non mi spetta sempre il posto auto.
L’importanza della data di costruzione dell’immobile
Nel nostro ordinamento giuridico, la legge dispone solo per l’avvenire e non ha effetto retroattivo [4]. Significa che se entra in vigore una nuova disposizione, essa varrà solo per il futuro e non per il passato (a meno che ciò non sia espressamente stabilito il contrario dalla legge stessa). Applicando il principio all’argomento che stiamo trattando e considerando che la nuova legge (che ha ribaltato le regole precedenti) è entrata in vigore il 16 dicembre 2005, avremo che:
per gli immobili costruiti prima del 16 dicembre 2005 e per i contratti di vendita già stipulati prima di questa data, vale la vecchia disciplina: il posto auto costituisce pertinenza dell’appartamento e non può essere venduto separatamente rispetto a quest’ultimo;
viceversa, per le costruzioni terminate dopo il 16 dicembre 2005 e per i contratti conclusi successivamente a tale data, il posto auto può essere venduto separatamente rispetto all’abitazione.
La Cassazione ha più volte ribadito questo principio [5]. Chiunque voglia vendere il proprio appartamento (sia che si tratti del costruttore sia che si tratti di un comune proprietario), da fine 2005 potrà vendere casa e posto auto separatamente, a due acquirenti diversi. Oggi, quindi, se compro casa non mi spetta sempre il posto auto.
Per gli immobili costruiti prima del 16 dicembre 2005 o per i contratti di vendita stipulati prima di questa data, l’appartamento non può essere venduto separatamente dal posto auto.
Per gli immobili costruiti dopo il 16 dicembre 2005 o per i contratti di vendita conclusi dopo questa data, l’appartamento può essere venduto separatamente dal posto auto.
[1] Art. 41 sexies, comma 1, L. n. 1150/1942, introdotto dall’art. 18 L. n. 765/1967.
[2] Art. 9, comma 5, L. n. 122/1989.
[3] Art. 41 sexies, comma 2, L. n. 1150/1942, introdotto dall’art. 12, comma 9, L. n. 246/2005.
[4] Art. 11 disp. preliminari al codice civile.
[5] Cass. sent. n. 21003/2008 del 01.08.2008; Cass. sent. n. 378/2010 del 13.01.2010; Cass. sent. n. 17600/2015 del 04.09.2015.
Cassazione, sez. II, sent. 04.09.2015, n. 17600
[…] la nuova disciplina è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate o per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari.

References: Art. 41
 Art. 9
 Art. 41
 Art. 11
 Cass. 
 Cass. 
 Cass.