Source: http://domoforum.it/2013/01/preliminare-ad-effetti-anticipati-art-9/
Timestamp: 2018-05-22 15:34:29+00:00

Document:
Domoforum » Art.9 – Preliminare ad effetti anticipati
Art.9 – Preliminare ad effetti anticipati
affitto con riscatto, affitto riscatto, consegna immobile, possesso, preliminare effetti anticipati, RENT TO BUY, rilascio del possesso, riscaffitto, riscaffitto.it, Trascrizione preliminare
Leggi gli altri articoli sul Rent to Buy e affitto riscatto: art. 1 – art 2 – art . 3 – Art.4 , Art.5 – , Art.6 , Art. 7. Art. 8 art. 10
Tuttavia sia la dottrina che la giurisprudenza ha svariati dubbi su cosa si intenda per consegna anticipata.
Il possessore è colui che esercita su una cosa il potere che gli deriva da un diritto reale, con il pieno animus possidendi ai sensi art. 1140 C.C., mentre il detentore è colui che ha potere sulla cosa senza avere il suddetto animus.
L’animus possidendi permette di avere quei poteri come se si fosse un proprietario, pur riconoscendo che la cosa è di altri.
Pertanto il semplice promissario acquirente che abbia stipulato un contratto preliminare ad effetti obbligatori, il quale non è idoneo al trasferimento della proprietà , non può avere tale intenzione e tale animus.
Il promissario acquirente immesso nel godimento è un semplice detentore, e a lui compete la sola azione di “spoglio o reintegrazione”, e non anche quella di “manutenzione” del bene.
Se invece il promissario acquirente ha stipulato un contratto che obbligatoriamente conduce all’acquisto della proprietà per averne già effetti anticipati, non ha in animo l’intento di restituire la cosa ricevuta in ragione della obbligatorietà del trasferimento già programmato dal preliminare.
Pertanto il promissario acquirente immesso nel godimento dovrebbe essere giudicato quale possessore, in modo che a lui competerebbero sia l‘azione di spoglio ai sensi art. 1168 C.C. che quella di manutenzione ai sensi art. 1170 C.C..
Questo è il caso meno riconducibile alla nozione di affitto riscatto, come qui trattata negli articoli di Domoforum, ma purtroppo molto utilizzato nel “fai da te”, ovvero in tutti quei casi in cui la buona conoscenza e stima intercorrente tra venditore e compratore sembra consentire al primo di sottoscrivere un contratto preliminare incassando una caparra magari anche sostanziosa, rilasciando “le chiavi” magari con la dizione del rilascio del possesso e senza alcuna limitazione contrattuale quale quella del “rilascio della mera detenzione del bene a titolo precario in attesa del rogito”, o anche del “rilascio del possesso sospensivamente condizionato a che entro il tal termine sia effettuato il rogito”, con la previsione di successivi pagamenti futuri e un termine lungo per il trasferimento.
Non è affitto riscatto, ma è un semplice preliminare con effetti anticipati con la possibilità di agevolare la compravendita senza che sorgano contenziosi solamente nel caso di una perfetta corrispondenza di buona fede e correttezza del compratore ben conosciuto dal venditore.
Seguirà lo studio e lo sviluppo di altre formule simili all’affitto riscatto, quali quella della vndita di usufrutto a tempo con promessa di riunione.

References: Art.9

Art.9
 art. 1
 Art.4
 Art.5
 Art.6
 Art. 7
 Art. 8
 art. 10
 art. 1140
 art. 1168
 art. 1170