Source: http://eugodella.blogspot.com/2017/02/una-nova-expropiacioobligalajuntament.html
Timestamp: 2018-04-21 04:07:57+00:00

Document:
Esquerra Unida Godella: LA EXPROPIACIÓN DEL BOVALAR: UNA NUEVA DEUDA PARA EL AYUNTAMIENTO
LA EXPROPIACIÓN DEL BOVALAR: UNA NUEVA DEUDA PARA EL AYUNTAMIENTO
La sentencia del Tribunal Supremo del 5 de diciembre de 2016, confirmó en 2.778.193 euros más intereses, el precio a pagar a la constructora Edificaciones Ferrando (EDIFESA) por el Bovalar (solar situado junto a l´EPLA).
Esta expropiación tiene la misma causa y fundamento legal que la del parque del Sagrado Corazón: cuando un terreno se califica como parque /espacio libre ( tal como hizo el Plan General de Godella de 1990) y se plantea que el Ayuntamiento lo adquiera para su uso público a través de una expropiación, si esta no se realiza en los siguientes 5 años, el propietario puede reclamar y obligar en el Ayuntamiento que le expropie.
El terreno se pagará a 182 €/m² ( El Sagrado Corazón se pagó a 411), al establecer la ley que se valore como si fueran a construirse viviendas similares a las del entorno del solar, es decir, casas de Campolivar.
A lo largo de este año se hará ejecutoria la sentencia y ya han empezado las negociaciones con EDIFESA para acordar el método de pago (en cuotas, con canjes..). EU trataremos que este proceso tenga la máxima transparencia y participación ciudadana y de aquí a poco, sacaremos un boletín especial sobre urbanismo y próximas expropiaciones.
Mientras tanto, habría que reflexionar alrededor de la legalidad que tenemos que permite el expolio inpune de dinero público y Ayuntamientos, de qué manera haremos frente a este nuevo pago y a los que vienen pero sobretodo, qué pueblo resultará.
CRONOGRAMA DEL PROCESO DE EXPROPIACIÓN DE LA PARCELA DEL BOVALAR
Se aprueba el Plan General de Ordenación Urbana de Godella en el cual se establece como Suelo Urbano calificado como Sistema General de Espacios Libres, el “ Parc el Barranquet”, una extensión de 21.875 m2 situada al lado del EPLA, a la derecha de la carretera que va de Godella a Bétera. Dentro de este terreno está la parcela “El Bovalar” de 15.093 m2
Edifesa se convierte en la propietaria de la parcela el Bovalar en base a escritura de dación en Pago otorgada por BAMI SA.
Se publica al DOGV “el levantamiento de actas e información pública previa a la ocupación”, es decir, Conselleria inicia el expediente para la expropiación de 583 m2 de la parcela del Bovalar, colindantes al barranco, para realizar el proyecto de conexión del Barranc dels Frares. Sin embargo, el expediente se paralizó y así sigue en la actualidad.
4/3/2011:
Se recibe en el Ayuntamiento de Godella un escrito de EDIFESA en el que se solicita la iniciación del expediente de expropiación de la parcela el Bovalar.
¿En que se fundamenta esta solicitud?
El artículo 436 del Decreto 67/2006 DE 12 DE MAYO (ROGTU) dice que cuando un Plan urbanístico califica un terreno como Parque/ Espacio Libre y establece la expropiación como método de obtención, pasados 5 años de su aprobación definitiva, los propietarios pueden iniciar el procedimiento de expropiación de la siguiente manera:
Paso 1: presentan anuncio de su intención de iniciar el procedimiento ( que es lo que ha hecho EDIFESA con el escrito presentado el 4/3/2011)
Al cabo de 6 meses, pueden llevar a cabo el
Paso 2: presentar su hoja de aprecio (valoración del terreno = dinero que quieren por el solar)
Y al cabo de 3 meses:
Paso 3: Si el Ayuntamiento no ha notificado su aceptación de la valoración propuesta o ha presentado su hoja de aprecio alternativa ( cantidad que creen que se debería pagar por el terreno), el propietario puede dirigirse al Juzgado de Expropiación Forzosa para que establezca el precio del terreno, que aceptarán ambas partes y que recibe el nombre de justiprecio.
¿Como sigue el proceso judicial?
Si no se está de acuerdo con lo que establece este Juzgado, se puede presentar recurso contra su sentencia ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) y si no se está de acuerdo con lo que dice el TSJCV, se puede presentar un nuevo recurso ante el Tribunal Supremo. Lo que diga el Tribunal Supremo, se convierte en sentencia firme, ya que no puede recurrirse su decisión ante ningún otro tribunal.
EDIFESA presenta ante el ayuntamiento su hoja de aprecio (valoración del terreno) realizada por la consultora PAU urbanismo. Establece que el precio del terreno es 3.572.287,93 €
Para la valoración del terreno lo considera como suelo urbanizado (y no rural) y como el PGOU no cuantifica el aprovechamiento urbanístico de la parcela (alturas que se pueden construir), se le atribuye las características del entorno en el que se encuentra la parcela ( y que son Campolivar nuevo y antiguo (que tiene una edificabilidad de 0,30) y el área docente EPLA, que no tiene edificabilidad). Coge también el Área de referencia que establece el Ayuntamiento la cual engloba una amplia zona (añade barrio de pitufos y el de la gasolinera), y hace la media. Más abajo podéis leer un detalle de cómo se calcula el precio.
El Ayuntamiento contesta a EDIFESA en forma de Resolución de Alcaldía, un escrito de la concejala de urbanismo el cual dice que el expediente de fijación del justiprecio se iniciará por ministerio de ley una vez transcurran los dos años desde el anuncio del expediente ( que fue el 4/3/2011) y que debe aportar la medición topográfica de los terrenos para determinar bien su valor.
¿Por qué dice lo de los dos años en lugar de los 6 meses?
El 4-11-2011 se publicó el Decreto 2/2011 de 4-11 del Consell que derogaba el artículo 436 del Decreto 67/2006, dándole esta nueva redacción al artículo 187 de la Ley 16/2005 de 30/12 (ROGTU): “Transcurridos 5 años del plan sin que haya expropiación, deberá llevarse por ministerio de ley si transcurren otros dos años desde dicho anuncio (sin que el Ayuntamiento haga nada al respecto). La hoja de aprecio se presentará y al cabo de 3 meses, se podrá ir al jurado de expropiación.
El jurado provincial de expropiación informa al Ayuntamiento que Edificaciones Ferrando ha solicitado el justiprecio de la parcela y le requiere el expediente.
EDIFESA contesta que ya se ha dirigido al Jurado expropiación para que inicie la fijación del justiprecio y que no está de acuerdo con lo que ha contestado el Ayuntamiento, ya que el procedimiento se inició el 4 de marzo cuando estaba vigente la anterior redacción del artículo.
EDIFESA presenta un recurso de reposición ante los tribunales por la resolución de alcaldía del 21/2/2012.
El ayuntamiento envía al Jurado de Expropiación su contestación en la que dice que:
1.- No puede fijarse precio en el jurado porque no hay medición topográfica de la parcela, lo que impide determinar la superficie real de dichos terrenos.
2.- que según la nueva redacción del artículo 436 del ROGTU, el procedimiento debe iniciarse por ministerio de ley a los dos años.
Pero que si va a fijar el precio...
1.- El suelo debe valorarse como Suelo rural, ya que la parcela no está urbanizada.
2.- Que de valorarse como urbano, el indice de edificabilidad bruta de las dos zonas de ordenación más próximas (Campolivar nuevo antiguo) es de 0,23645 m2t/m2s y el precio del suelo 55€/m².
El Jurado de Expropiación emite su justiprecio en 1.165.820,46€. Hace la valoración considerando la parcela como suelo urbanizado (por estar calificacada en el PGOU como suelo dotacional espacio verde, el cual urbanísticamente se considera Suelo Urbanizado) y como dicho plan no le estableció edificabilidad, le atribuye 0,23645 m2t/m2 que es la misma que proponía el Ayuntamiento y que sólo considera Campolivar. Respecto a la extensión de la parcela a expropiar considera sólo 14.510 m2, es decir, no incluye los 583 m2 pendientes de expropiar por Conselleria.
Respecto al tema de si debería haberse esperado 6 meses o 2 años antes de pasar a juzgado, dice que la nueva redacción del artículo no se aplica con carácter retroactivo (es decir, a procesos que ya se habían iniciado) por lo que EDIFESA tal como hizo, sólo debía esperar 6 meses y todo el proceso ha sido legal.
Tanto EDIFESA como el Ayuntamiento recurrirán esta sentencia ante el TSJCV. Ferrando pide que se valore como ella propone y que se considere la totalidad de la parcela (los 15.093 m2 sin quitar los 583 m2 a expropiar por Conselleria). Por su parte, el Ayuntamiento pedirá que se valore el suelo a 59,24€/m2.
La Secretaria del Ayuntamiento se pone en contacto con los abogados del Ayuntamiento para que estudie la conveniencia de poner recurso a la sentencia del jurado de expropiaciones.
Informe de los técnicos municipales sobre la viabilidad de la interposición de recurso Contencioso Administrativo contra el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación. La ley obliga a que el Secretario del Ayuntamiento haga un dictamen para poder presentar dicho recurso.
El informe considera que sí que hay que presentar recurso porque:
a) No hay medición topográfica que permita conocer con exactitud la superficie a expropiar después del inicio de expropiación de Conselleria.
b) Debería aplicarse el nuevo Reglamente que establece en dos años y no en 6 meses, el tiempo que hay que esperar para poder acudir al jurado de Expropiación.
c) La valoración que hace el Jurado no se considera ajustada a derecho porque
Debería considerarse suelo rural, en tanto no se encuentra integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios, y no tiene acceso pavimentado adecuado.
Las valoraciones distan de la realidad pues el valor unitario de la zona es de entre15 y 30 €/m2. El precio adecuado debería ser de unos 55 €/m2 (aunque no lo justifica).
Se está intentando llegar a un acuerdo con EDIFESA pero la interposición del recurso no afectaría a dicha negociación, si llega a buen puerto.
Un informe sin fecha, sobre dicha negociación, dice que se está negociando una posible recalificación a suelo residencial. Mientras que el Ayuntamiento ofrece una edificabilidad de 0,23645m2t/m2s (que permitiría construir 3.991,7 m2 de techo), EDIFESA pide para lo 15.093 m2, una edificabilidad de 0,3 m2t/m2s, lo que daría lugar a (4.527,9 m2 de techo). También se proponen posibles permutas en el sector 25 y 26.
Escrito del arquitecto municipal a los Abogados del Ayuntamiento pidiéndoles que interpongan el recurso.
Edificaciones Ferrando pone recurso Contencioso Administrativo contra la desestimación por silencio del recurso formulado el 14/3/2012 contra la resolución del concejal de urbanismo del 21/2/2012, ya que la habían presentado conjuntamente con el recuso del tribunal expropiatorio ante el TSJCV pero éste contestó diciendo que no era competencia suya sino de los Juzgados de lo Contencioso Administrativo.
Llega al Ayuntamiento el “Informe de valoración de la parcela” encargado a una asesoría, para poder utilizarlo como presentarlo como su propuesta de justiprecio en los tribunales. En él se indica que el terreno debe valorarse a precio de la fecha 10/11/2011, que es cuando se inicia la pieza del justiprecio, ascendiendo el total a 902.475,74€
Llega escrito del TSJCV requiriendo al Ayuntamiento el expediente de la expropiación.
El Ayuntamiento envía el expediente.
Se emiten las Aclaraciones al dictamen pericial del TSJCV a los efectos de determinar el justiprecio de la parcela (El TSJCV ha pedido a un perito que establezca el precio de la parcela y tras presentarlo a ambas partes, estas realizan una serie de preguntas las cuales se contestan en el presente escrito).
Escrito en el que se informa al Ayuntamiento que habiendo presentado EDIFESA recurso contra el justiprecio del Juzgado de Expropiación Provincial, se pide como prueba el cálculo de la edificabilidad media realizado por el arquitecto municipal.
El TSJCV emite sentencia (Sentencia 139/15 de 26-3-2015) la cual dice que:
No hay que incluir los 583 m2 que están pendientes de expropiar por conselleria por tanto, la superficie a expropiar por el Ayuntamiento es de 14.510 m2.
Ha encargado la valoración de la parcela a un perito judicial que ha establecido el valor del suelo en 182,36€/m2 y acepta esta valoración por tener unos puntos de vista más razonables que los del Jurado de Expropiación y apoyo documental suficiente. Desestima la petición del Ayto de consultar otro perito. Estima parcialmente el recurso de EDIFESA fijándose el precio total en 2.778.193 euros más los intereses que establece la legalidad (artic 34 y 42).
No se hace expresa mención a las costas
Ante esta sentencia el Ayuntamiento pedirá recurso de casación ante el Tribunal Supremo, pidiendo una nueva fijación del justiprecio basándose en dos motivos, que no puede hacerse una nueva valoración después de la del Jurado de Expropiación y que la edificabilidad aplicada no es correcta.
Informe de los técnicos municipales del informe del perito judicial del TSJCV. Dice que la parcela no puede recibir la calificación de suelo urbanizado por no cumplir ninguno de los puntos que definen dicho suelo (3. artic 12 TRLS) por eso debe considerarse suelo rural y la perito del TSJCV no aplica correctamente dicha legislación. Estas consideraciones han sido seguidas por el Tribunal Supremo en últimas sentencias relacionadas con expropiaciones.
También dice que se han cogido como valor de inmueble chalets caros de Campolivar.
Sentencia del Juzgado Contencioso-administrativo que desestima el recurso puesto por EDIFESA contra el Ayuntamiento de Godella contra la resolución del 21-2-2012 de la concejala de urbanismo.
El Supremo admite a trámite el recurso del Ayuntamiento.
Sentencia del Tribunal Supremo con fecha 5-12-2016 en el cual se falla que el recurso de casación presentado por el Ayuntamiento de Godella no ha lugar. La edificabilidad de 0,3377 del perito del TSJCV es correcta y por tanto el precio que establece también.
Las costas máximas que puede pedir EDIFESA serán de 4000 euros mas IVA.
Detalle valoración (Cómo calcula EDIFESA el precio de la parcela):
Precio Parcela= Aprovechamiento (0,394954 m2t/m2s) · (15093 m2) Superficie de la parcela · Valor de repercusión (570,74 euros el m2techo) = 3.402.178,99 €
Se le suma el premio de afección (5%) = 170.108,95 €
Precio Total: 3.572.287,93 €
Cómo se calcula el Aprovechamiento (alturas que se pueden construir):
Al no estar cuantificado en el PGOU el aprovechamiento urbanístico de la parcela se le atribuye la edificabilidad media y uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en el que se encuentra el Bovalar ( y que son Campolivar nuevo y antiguo (que tiene una edificabilidad de 0,30) y el área docente EPLA, que no tiene edificabilidad). Coge también el Área de referencia del Ayuntamiento que engloba las anteriores zonas y también el barrio de pitufos y de la gasolinera ,y hace la media ( dividiendo entre la superficie), resultando un IEN=0,394954.
Cómo se calcula el Valor de repercusión:
Tal como establece la ley, se emplea la Metodología residual estática que establece la siguiente fórmula:
Valor de mercado del suelo= ( Valor de mercado del inmueble terminado) · (1- margen de beneficio del promotor)- (costes y gastos de la promoción).
Para calcular el Valor de mercado del inmueble terminado:
Se considera el coste de edificación de una unifamiliar aislada de dos plantas con garaje: 897€/m2 ( este valor lo obtiene de una revista especializada)
Valor de mercado del producto final: 2171,63 €/m2t ( se coge muestra de Fotocasa para unifamiliares de Campolivar y Rocafort)
Gastos promoción: 24% del coste de construcción
Gastos comercialización: 3% precio venta
Gasto financieros: 1,5% precio de venta
Margen bruto promotor: 18%
Total valor de repercusión del suelo = 570,74€
Cómo calcula el valor de la parcela el Jurado de Expropiación Provincial
Valoración: ley 8/2007 de 28 de mayo de suelo
Debe considerarse suelo urbanizado por estar calificacada en el pgou como suelo dotacional espacio verde. Como no se ha establecido eificabilidad, le atribuye 0,23645 m2t/m2 ( la misma que el Ayuntamiento, que sólo considera el barrio de Campolivar)
Para calcular valor de repercusión: Residencial
Valor inmueble: 1950 €/m2t
Margen beneficio promotor: 0,2
Pagos necesarios:750 €/m2
Por lo tanto F= Valor del terreno (810 €/m2) · edificabilidad (0,23645 m2t/m2) =191,52
menos cargas pendientes=115
76,52€/m2 · 14510 €/m2=1.110.305 €
Más el 5% de premio de afección= 55.515 €
TOTAL: 1.165.820,46 €
Valoración del perito Judicial del TSJCV
Valor venta: 2284,9€
Coste construcción: 1178,12€
aprovechamiento:0,3377 ( pero hace descuento del porcentaje viario quedando 0,26219m2t/m2s
beneficio promotor 18%
Sin gastos de urbanización.
Valor resultante: 182,36€/m2
Publicado por Esquerra Unida Godella en 14:05
EsLaEconoMia&Teua 16 de febrero de 2017, 17:51
En calent, quin desficaci de "gent" ens ha portat l'ajuntament, tan malament!!!
Sempre poden dir que ells no sabien d'això!!!
Però quedarien com la infanta, i algunes persones més... i...
NO dic res més, de moment...
EsLaEconoMia&Teua 16 de febrero de 2017, 17:57
Mol bé per la informació, però hi ha que recordar que la mala gestió l'acabem pagant els veïns:
El Deute el té l'Ajuntament o els veïns?
LA EXPROPIACIÓN DEL BOVALAR: UNA NUEVA DEUDA PARA ...

References: artículo 436
 Resolución 
 artículo 436
 artículo 187
 resolución 
 artículo 436
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