Source: https://www.mietrecht.org/mietschulden/nutzungsentschaedigung-kuendigung-zahlungsverzug/
Timestamp: 2019-07-17 22:24:29+00:00

Document:
Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs des Mieters, endet das Mietverhältnis unmittelbar mit dem Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter.
Unabhängig davon, ob der Mieter die Kündigung akzeptiert und bereit ist, auszuziehen oder ob er sich weigert, die Wohnung zu räumen, kann von dem Mieter- anders als im Fall einer ordentlichen Kündigung, bei der sich der Mieter mindestens drei Monate auf den Auszug einstellen kann- nicht verlangt werden, dass er die Wohnung vom einen auf den anderen Tag räumt. Der Vermieter muss es ihm ermöglichen, die hierfür erforderlichen Vorbereitungen zu treffen. Die Rechtsprechung billigt dem Mieter insoweit eine Frist von einer Woche ab Zugang des Kündigungsschreibens zu (vgl. LG München II, Beschluss vom 26.01.1989 – 2 T 2301/88).
In einer Vielzahl von Fällen ziehen Mieter allerdings auch nach dem Ablauf dieser Räumungsfrist nicht freiwillig aus, so dass Vermieter die Wohnung über einen längeren Zeitraum nicht nutzen, insbesondere nicht erneut vermieten können.
Dieser Beitrag erklärt, welche Zahlungsansprüche der Vermieter gegen seinen Mieter neben dem Räumungsanspruch hat, wenn bzw. solange der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht auszieht.
Inhalt: Wenn der Mieter nicht auszieht: Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung
Mit dem Zugang der außerordentlichen fristlosen Kündigung beim Mieter endet der Anspruch des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses
Der Vermieter kann von dem Mieter für die Zeit der Vorenthaltung der Mietsache eine Nutzungsentschädigung verlangen
Der Anspruch auf Zahlung der Nutzungsentschädigung erfordert ein Vorenthalten der Mietsache durch den Mieter
Der Vermieter kann von dem Mieter die vereinbarte und, wenn diese höher, ist die ortsübliche Miete verlangen
Der Vermieter kann die Nutzungsentschädigung für die Dauer der Vorenthaltung verlangen
Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht unabhängig von einem tatsächlichen Schaden des Vermieters und unabhängig von einem Nutzungsvorteil des Mieters
Der Vermieter kann von dem Mieter einen darüber hinausgehenden Vorenthaltungsschaden ersetzt verlangen
Der Vermieter hat ab Verzugseintritt einen Anspruch auf Verzugszinsen
1. Mit dem Zugang der außerordentlichen fristlosen Kündigung beim Mieter endet der Anspruch des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses
Die außerordentliche fristlose Kündigung zeichnet sich dadurch aus, dass sie das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet. Unmittelbar mit dem Zugang der Kündigung beim Mieter entfallen daher auch diejenigen Ansprüche, die ein fortbestehendes Mietverhältnis voraussetzen. Hierzu zählt auch der Anspruch des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses. Dieser entfällt selbst dann, wenn der Mieter die Wohnung noch weiter bewohnt.
2. Der Vermieter kann von dem Mieter für die Zeit der Vorenthaltung der Mietsache eine Nutzungsentschädigung verlangen
Dass der Vermieter gegen den Mieter ab dem Zeitpunkt des Zugangs der fristlosen Kündigung und der damit eintretenden Beendigung des Mietverhältnisses keinen Mietzinsanspruch mehr hat, bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter die Wohnung bis zur Räumung unentgeltlich nutzen kann. Das Gesetz sieht in § 546a Abs.1 BGB zu Gunsten des Vermieters einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung vor, dessen Voraussetzungen, Umfang und Durchsetzungsmöglichkeiten im Folgenden beschrieben werden sollen.
3. Der Anspruch auf Zahlung der Nutzungsentschädigung erfordert ein Vorenthalten der Mietsache durch den Mieter
Gem. § 546a Abs.1 BGB kann der Vermieter dann, wenn der Mieter die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung setzt daher ein Vorenthalten der Mietsache durch den Mieter voraus. Ein solches liegt dann vor, wenn der Mieter seine Rückgabepflicht aus § 546 Abs.1 BGB nicht erfüllt und das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (vgl. BGH, Urteil vom 01. 03. 2007 – IX ZR 81/05)
Hiervon kann unschwer ausgegangen werden, wenn der Mieter die Wohnung gegen den Willen des Vermieters weiter bewohnt wie bisher und weder seine Sachen noch sich selbst aus der Wohnung entfernt. Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung steht es nicht entgegen, wenn der Vermieter dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt. Zur Erfüllung des Kriteriums der Vorenthaltung, die § 546a Abs.1 verlangt, reicht nämlich der grundsätzliche Rückerlangungswille des Vermieters aus. Die Entschädigungsforderung steht dem Vermieter daher auch für den Zeitraum zu, für den er dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt hat (vgl. BGH, Urteil vom 13.10.1982 – VIII ZR 197/81; BGH, Beschluss vom 23. 08. 2006 – XII ZR 214/04).
Zieht der Mieter zwar aus der Wohnung aus, befindet sich aber in dieser noch ein Untermieter, dessen mit dem Hauptmieter bestehender Untermietvertrag noch nicht beendet ist, liegt ebenfalls eine Vorenthaltung i. S. d. § 546a Abs.1 BGB vor. Dem steht nicht entgegen, dass der Hauptmieter an den Untermietvertrag gebunden ist und es ihm rechtlich nicht möglich ist, den Untermieter aus der Wohnung zu entfernen (vgl. BGH, Urteil vom 15.02.1984 – VIII ZR 213/82). Zwar hat der Vermieter gegen den Untermieter einen Herausgabeanspruch gem. § 546 Abs.2 BGB. Dass er ein auf § 546 Abs.2 BGB gestütztes Herausgabeverlangen an den Untermieter gerichtet hat, ist jedoch nicht Voraussetzung für den Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den Hauptmieter. Insbesondere ist dieser Anspruch nicht gem. § 254 BGB wegen Mitverschuldens des Vermieters zu kürzen, wenn der Vermieter die Herausgabe vom Untermieter nicht verlangt (vgl. BGH, Urteil vom 15.02.1984 – VIII ZR 213/82).
Dass der Mieter oder Untermieter in der Wohnung wohnen bleibt, ist jedoch nicht erforderlich, um von einer Vorenthaltung i. S. d. § 546a Abs.1 BGB ausgehen zu können. Grds. kommt es zwar für die Beantwortung der Frage, ob der Mieter seine Rückgabepflicht aus § 546 Abs.1 BGB erfüllt hat oder nicht, nicht darauf an, in welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe befindet (vgl. BGH, Urteil vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87), so dass der Mieter seiner Verpflichtung zur Rückgabe auch durch eine Schlechterfüllung nachkommen kann, indem er beispielsweise die geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht durchführt. Hierdurch macht er sich zwar schadensersatzpflichtig. Von einer Vorenthaltung i. S. d. § 546a Abs.1 BGB kann aber bei einer bloßen Schlechterfüllung nicht gesprochen werden.
Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn die Mängel dazu führen, dass eine teilweise Nichterfüllung der Rückgabeverpflichtung aus § 546 Abs.1 BGB vorliegt. Hierzu kann es z.B. kommen, wenn der Mieter in der Wohnung Einrichtungsgegenstände belässt, mit denen er die Mietsache versehen hat und die von ihm zu beseitigen sind (vgl. BGH, Urteil vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87). Teilleistungen des Mieters bei Erfüllung der Rückgabepflicht sind nämlich unzulässig. Eine nur teilweise Räumung hat daher zur Folge, dass dem Vermieter die gesamte Mietsache vorenthalten wird (vgl. LG Köln, Urteil vom 04.07.1996 – 1 S 331/95). Wann dieses Zurücklassen zu einer nur teilweisen Räumung und zugleich zu einer teilweisen Nichterfüllung führt, so dass von einem Vorenthalten der Mietsache ausgegangen werden kann, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend ist, ob der Vermieter die Wohnung in dem Zustand, in dem sie sich bei der Rückgabe befindet, nutzen kann oder zumindest unschwer in den hierfür erforderlichen Zustand versetzen kann. Hierbei spielen insbesondere die Anzahl der zurückgelassenen Gegenstände, der Raum, den diese einnehmen und auch der für die Beseitigung der Gegenstände erforderliche Kosten- und Zeitaufwand eine entscheidende Rolle. Eine teilweise Nichterfüllung der Rückgabepflicht aus § 546 Abs.1 BGB hat z. B. das LG Köln mit Urteil vom 04.07.1996 – 1 S 331/95- in einem Fall angenommen, in dem der Mieter eine komplette Einbauküche, einen Einbauschrank im Badezimmer, eine Garderobe im Flur, Rollos an den Fenstern, eine Balkonverkleidung und einen vom ihm eingebrachten Teppichboden in der Wohnung gelassen hatte.
Bleiben nur einzelne Gegenstände zurück, kann im Einzelfall dennoch anzunehmen sein, dass der Mieter seine Räumungspflicht erfüllt hat (vgl. BGH, Urteil vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87). Eine Schlechterfüllung und keine teilweise Nichterfüllung hat das Bezirksgericht Cottbus mit Urteil vom 09.11.1993 – 3 S 44/93 – daher darin begründet gesehen, dass der Mieter den Keller nicht geräumt, im Bad den Vorhang vor der Badewanne, verschiedene Halterungen und im Schlafzimmer ein Rollo nicht entfernt hat.
Ein Vorenthalten der Mietsache i. S. d. § 546a Abs.1 BGB durch teilweises Nichtentfernen von Gegenständen liegt auch dann nicht vor, wenn der Vermieter an einzelnen dem Mieter gehörenden, sich in den Mieträumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht ausübt, welches den Mieter daran hindert, diese zu entfernen (vgl. OLG Rostock, Beschluss vom 08. 06. 2007 – 3 W 23/07).
Linktipp: Mehr über das Vermieterpfandrecht erfahren.
4. Der Vermieter kann von dem Mieter die vereinbarte und, wenn diese höher, ist die ortsübliche Miete verlangen
Gem. § 546a Abs.1 BGB kann der Vermieter als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
Dem Vermieter steht die vereinbarte Miete daher als Mindestbetrag zu. Ist diese jedoch geringer als die ortsübliche Miete, kann er Letztere fordern.
Unter der vereinbarten Miete i. S. d. § 546a Abs.1 BGB ist die Bruttowarmmiete einschließlich vereinbarter Nebenkostenvorauszahlungen zu verstehen. Schuldet der Mieter also Vorauszahlungen, so hat er diese fortan als Teil der Nutzungsentschädigung zu erbringen und der Vermieter hat hierüber entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen bzw. den gesetzlichen Vorgaben abzurechnen (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 19. 10. 2011 –13 U 1179/10). Die Nebenkostenvorauszahlungen kann der Vermieter allerdings nur bis zur Abrechnungsreife verlangen (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 19. 10. 2011 – 13 U 1179/10).
War die Miete während des Mietverhältnisses nicht gleich hoch, ist die zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses geschuldete Miete maßgeblich (vgl. LG Berlin, Urteil vom 17.03. 1992 64 S 347/91).
War die Mietsache am Ende des Mietverhältnisses mit Mängeln behaftet, die gem. § 536 BGB zur Minderung der Miete geführt haben, richtet sich auch die Höhe Nutzungsentschädigung nach der geminderten Miete (vgl. BGH, Urteil vom 07.12.1960 -VIII ZR 16/60).
Für den Fall, dass der Mangel hingegen erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses auftritt oder sich ein bereits am Ende des Mietverhältnisses bestehender Mangel später ausweitet, soll sich dies nach allerdings nicht unumstrittener Ansicht nicht zu Gunsten des Mieters auswirken mit der Folge, dass die Nutzungsentschädigung nicht um den Betrag gemindert ist, um den die Miete es gewesen wäre, wenn das Mietverhältnis fortbestanden hätte (vgl. BGH, Urteil vom 07. 12. 1960 – VIII ZR 16/60; KG, Urteil vom 01.03.2012 – 8 U 197/10; a. A. wohl: LG Berlin vom 17. 03. 1992 64 S 347/91).
Bzgl. einer Mieterhöhung, die bei Fortbestehen des Mietverhältnisses eingetreten wäre bzw. vom Vermieter hätte herbeigeführt werden können, ist wie folgt zu differenzieren:
War die Mieterhöhung bereits im Vertrag vereinbart, z. B. als Staffelmiete gem. § 557a BGB oder als Indexmiete gem. § 557b BGB, erhöht sich auch die Nutzungsentschädigung in dem Umfang, wie es die Miete getan hätte, wenn das Mietverhältnis fortbestanden hätte (vgl. BGH, Urteil vom 21.02.1973 – VIII ZR 44/71).
Was In den Fällen gilt, in denen die Mieterhöhung hingegen erst durch eine nach der Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmende Handlung des Vermieters, wie z.B. das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB oder die Erklärung der Mieterhöhung gem. § 559 BGB hätte herbeigeführt werden müssen, wird nicht einheitlich beurteilt (für eine Möglichkeit der Erhöhung der Nutzungsentschädigung: LG Kiel, Urteil vom 25. 11. 1960 – 1 S 122/60- zu § 18 des damaligen Bundesmietengesetzes; dagegen: LG Hamburg, Urteil vom 27. 06.1991 – 334 S 166/90), wobei die praktische Bedeutung im Falle der Erhöhung gem. §§ 558 ff. BGB deshalb gering ist, weil der Vermieter gem. § 546a Abs.1 BGB die ortsübliche Miete verlangen kann, wenn diese die vereinbarte Miete übersteigt (siehe dazu gleich).
Ist die ortsübliche Miete höher als die nach den vorangegangenen Ausführungen zu ermittelnde vereinbarte Miete, kann der Vermieter diese verlangen. Die ortsübliche Miete i. S. d. § 546a Abs.1 BGB ist nicht zwingend identisch mit der ortsüblichen Vergleichsmiete i. S. d. § 558 BGB. Daher kommen auch die § 558 ff. BGB bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht zur Anwendung. Es gilt weder die Kappungsgrenze des § 558 Abs.3 BGB noch ist- wie es § 558 Abs.2 BGB für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorsieht- die Höhe der in der Vergangenheit erzielten Mieten von Bedeutung. Maßgeblich für die Höhe der ortsüblichen Miete i. S. d. § 546a Abs.1 BGB ist der Neuvermietungspreis, d.h. diejenige Miete, die der Vermieter hätte verlangen können, wenn er die Wohnung neu an den Mieter vermietet hätte. Auch wenn die ortsübliche Miete i. S. d. § 546a Abs.1 BGB nicht mit der ortsüblichen Vergleichsmiete i. S. d. § 558 BGB gleichgesetzt werden kann, gilt, dass Letztere die Untergrenze für die ortsübliche Miete i. S. d. § 546a Abs.1 BGB darstellt.
Für preisgebundenen Wohnraum gilt zwar ebenfalls, dass der Vermieter die bei einer Neuvermietung erzielbare Miete verlangen kann. Diese ist nach oben jedoch durch die Kostenmiete i. S. d. § 8 des Wohnungsbindungsgesetzes begrenzt (zum Ganzen: Streyl, in: Schmidt -Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 546a BGB, Rn.59 ff.).
Übersteigt die ortsübliche Miete die vereinbarte Miete, besteht der Anspruch des Vermieters auf die Nutzungsentschädigung automatisch in Höhe der ortsüblichen Miete. Es besteht kein Wahlrecht des Vermieters, das dieser durch eine Gestaltungserklärung ausüben muss (vgl. BGH, Urteil vom 14.07.1999 – XII ZR 215–97).
5. Der Vermieter kann die Nutzungsentschädigung für die Dauer der Vorenthaltung verlangen
Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs.1 BGB steht dem Vermieter nur für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter zu. Der Anspruch besteht daher von dem ersten Tag der Vorenthaltung, der nicht zwingend, aber oft mit dem ersten auf die Beendigung des Mietverhältnisses folgenden Tag identisch ist, bis zu demjenigen Tag, an dem der Mieter seine Verpflichtung zur Rückgabe gem. § 546 Abs.1 BGB erfüllt. Erfolgt die Rückgabe nicht zum Monatsende, sondern im Laufe des Monats, endet der Anspruch auf Nutzungsentschädigung taggenau mit der Rückgabe und nicht erst mit dem Zeitabschnitt, nach dem der Mietzins bemessen war, bei monatlichen Mietzinsraten also nicht erst mit dem Ablauf des Monats, in dem die Rückgabe erfolgte (vgl. BGH, Urteil vom 05. 10. 2005 – VIII ZR 57/05). Dies bedeutet, dass die Entschädigungssumme, die für einen ganzen Monat zu zahlen wäre, auf die bestehende Anzahl von Tagen, die der Monat hat, umgerechnet und dieser „Tagessatz“ mit der Zahl der Vorenthaltungstage multipliziert werden muss (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 19. 10. 2011 – 13 U 1179/10).
6. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht unabhängig von einem tatsächlichen Schaden des Vermieters und unabhängig von einem Nutzungsvorteil des Mieters
Bei dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs.1 BGB handelt es sich weder um einen Schadensersatzanspruch des Vermieters, noch um einen solchen, mit dem er die Herausgabe vom Mieter gezogener Nutzungen verlangen kann. Aus diesem Grund sind das Bestehen und die Höhe des Anspruchs weder davon abhängig, ob und inwieweit dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache ein Schaden erwachsen ist, noch davon, ob und inwieweit der Mieter aus dem vorenthaltenen Mietgegenstand einen entsprechenden Nutzen gezogen hat oder hat ziehen können (vgl. BGH, Urteil vom 05. 10. 2005 – VIII ZR 57/05).
7. Der Vermieter kann von dem Mieter einen darüber hinausgehenden Vorenthaltungsschaden ersetzt verlangen
Die Möglichkeit, vom Mieter Schadensersatz wegen der Vorenthaltung der Mietsache zu verlangen, ist durch § 546a Abs.1 BGB allerdings keineswegs ausgeschlossen, wie § 546a Abs.2 BGB und auch § 571 Abs.1 S.1 BGB ausdrücklich klarstellen. Der Schadensersatzanspruch richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften über den Schadensersatz und ergibt sich daher aus den §§ 280 ff. BGB.
Ein Schaden, den der Vermieter wegen der Vorenthaltung der Mietsache ersetzt verlangen kann, kann z.B. dadurch entstehen, dass der Vermieter die Mietsache erst zu einem späteren Zeitpunkt oder zu einem niedrigeren Mietzins als es bei rechtzeitiger Rückgabe der Fall gewesen wäre, weitervermieten kann. In prozessualer Hinsicht ist hierbei jedoch zu beachten, dass den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, dass ein bestimmter Mietinteressent bereit gewesen wäre, die Räume zu einem früheren Zeitpunkt und /oder zu einem höheren Mietzins anzumieten (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09. 2002 – 10 U 150/01).
Der Vermieter kann den Mieter außerdem dann in Regress nehmen, wenn er sich gegenüber Dritten infolge der Vorenthaltung der Mietsache selbst schadensersatzpflichtig macht. Hierzu kann es kommen, wenn der Vermieter die bereits weitervermietete Mietsache dem Nachmieter nicht (rechtzeitig) überlassen kann.
Der Schadensersatzanspruch des Vermieters ist zwar- anders als derjenige auf Nutzungsentschädigung – nicht auf die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache beschränkt (vgl. BGH, Urteil vom 05.10. 2005 – VIII ZR 57/05). Umgekehrt kann der Vermieter aber im Gegensatz zur Nutzungsentschädigung den Schadensersatz nicht immer für die gesamte Dauer der Vorenthaltung und die daraus entstehenden Schäden verlangen. Auch wenn die Gewährung einer Räumungsfrist der Annahme eines Vorenthaltens i. S. d. § 546a Abs.1 BGB nicht entgegensteht, bestimmt § 571 Abs.2 BGB nämlich für den Schadensersatzanspruch des Vermieters von Wohnraum, dass der Mieter immer dann, wenn ihm nach § 721 oder § 794a der Zivilprozessordnung eine Räumungsfrist gewährt wird, er für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet ist.
Eine speziell für Wohnraummietverhältnisse geltende Einschränkung der Schadensersatzpflicht des Mieters enthält außerdem § 571 Abs.1 S.2 BGB. Danach kann der Vermieter Schadensersatz wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache nur insoweit ersetzt verlangen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert.
Darüber, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang Billigkeitsgesichtpunkte eine Haftungsbeschränkung erfordern, kann keine allgemeingültige Aussage getroffen werden. Maßgeblich sind hier die jeweiligen Umstände des Einzelfalls. Zu berücksichtigen sind insbesondere
Art und Gewicht der Gründe, die den Mieter dazu veranlasst haben, dem Vermieter die Wohnung vorzuenthalten, wie z.B. ein Irrtum über die Räumungspflicht wegen der Annahme, zum Widerspruch gem. § 574 BGB berechtigt zu sein, Schwierigkeiten, Ersatzwohnraum zu finden, alters– oder krankheitsbedingte Schwierigkeiten, den Umzug zu bewältigen,
das Ausmaß des Verschuldens des Mieters,
die Höhe des Schadens unter Berücksichtigung der Vermögensverhältnisse des Vermieters und des Mieters,
die Dringlichkeit des Rückerlangungsinteresses des Vermieters, z.B. wegen einer bereits erfolgten Weitervermietung.
8. Der Vermieter hat ab Verzugseintritt einen Anspruch auf Verzugszinsen
Wie jede Geldschuld sind auch die Nutzungsentschädigung und ein etwaiger darüber hinausgehender Schadensersatz gem. § 288 Abs.1 S.1 BGB während des Verzuges zu verzinsen. Maßgeblich für das Bestehen und die Höhe des Anspruchs auf Verzugszinsen sind der Eintritt und die Dauer des Verzuges. Der Verzug wird definiert als schuldhafte Nichtzahlung trotz Fälligkeit und (falls nicht entbehrlich) Mahnung (vgl. § 286 Abs.1 S.1 BGB). Die für den Verzug relevante Fälligkeit der Nutzungsentschädigung stimmt mit dem Zeitpunkt überein, zu dem die Miete fällig geworden wäre, wenn das Mietverhältnis nicht beendet worden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 22.03.1989 – VIII ZR 155/88). Falls die Parteien keine wirksame abweichende Vereinbarung getroffen haben, wird die Nutzungsentschädigung daher -ebenso wie die Miete- gem. § 556b Abs.1 BGB spätestens am 3. Werktag eines Monats fällig. Mit Ablauf des dritten Werktages eines Monats tritt in der Regel zugleich auch Verzug ein. Der für den Verzugseintritt gem. § 286 Abs.1 BGB grds. erforderlichen Mahnung bedarf es nämlich gem. § 286 Abs.2 Nr.1 BGB nicht, da für die Zahlung der Miete entweder durch vertragliche Vereinbarung oder in Ermangelung einer solchen durch § 556b Abs.1 BGB eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist.
Nicht gem. § 286 Abs.2 Nr.1 BGB entbehrlich ist die Mahnung allerdings dann, wenn der Vermieter die die vereinbarte Miete übersteigende ortsübliche Miete verlangt, bzgl. des die vereinbarte Miete übersteigenden Teils. Insoweit tritt die Fälligkeit erst mit einem entsprechenden Verlangen des Vermieters und daher auch der Verzug erst mit einer Mahnung gem. § 286 Abs.1 BGB ein (vgl. AG Schorndorf, Urteil vom 27.09.2011 – 6 C 45/11).
Auch für die Begründung des Verzugseintritts mit einer Schadensersatzleistung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache bedarf es in der Regel einer Mahnung.
Die Höhe der zu beanspruchenden Verzugszinsen hängt außerdem entscheidend von dem im konkreten Fall maßgeblichen Zinssatz ab. Dieser beträgt gem. § 288 Abs.1 S.2 BGB für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Bei Rechtsgeschäften, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, beträgt er für Entgeltforderungen, zu denen der Anspruch auf Nutzungsentschädigung (vgl. OLG Köln, Urteil vom 23.05.2006 – 3 U 203/05), nicht aber der Schadensersatzanspruch zählt, gem. § 288 Abs.2 BGB sogar acht bzw. neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (vgl. die Übergangsregelung in Art. 229 § 34 EGBGB).
Hat der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos gekündigt, kann er den Anspruch auf Nutzungsentschädigung und ggf. auf weiteren Schadensersatz zusammen mit der rückständigen Miete einklagen. Dies gilt in jedem Fall für solche Ansprüche auf Nutzungsentschädigung bzw. Schadensersatz, die bereits fällig sind oder zumindest bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werden. Erst künftig fällig werdende Ansprüche können unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO dann eingeklagt werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Mieter sich der rechtzeitigen Leistung entziehen wird.
Verbindet der Vermieter die gerichtliche Geltendmachung seiner Zahlungsansprüche mit einer gegen den Mieter gerichteten Räumungsklage, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 283a ZPO durch den Antrag auf Erlass einer Sicherungsanordnung die spätere Realisierung solcher Mietzins-, Nutzungsentschädigungs- und Schadensersatzansprüche absichern, die nach Rechtshängigkeit der Zahlungsklage und vor dem Erlass der Sicherungsanordnung fällig geworden sind. Zu den Einzelheiten lesen Sie den Artikel: „Sicherungsanordnung im Räumungsprozess – So sichern Vermieter ihre Rechte.“
10. Fazit und Zusammenfassung
Gibt der Mieter die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück und widerspricht dies dem Willen des Vermieters, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen.
Der Anspruch auf die Nutzungsentschädigung besteht in Höhe der vereinbarten und, wenn diese höher ist, in Höhe der ortsüblichen Miete.
Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht unabhängig von einem tatsächlichen Schaden des Vermieters und unabhängig von einem Nutzungsvorteil des Mieters.
Der Vermieter kann von dem Mieter einen darüber hinausgehenden Vorenthaltungsschaden ersetzt verlangen.
Gerät der Mieter mit der Zahlung der Nutzungsentschädigung oder des Schadensersatzes in Verzug, hat er die Geldschuld zu einem Zinssatz von mindestens 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen.
Verbindet der Vermieter eine Klage auf Zahlung der Nutzungsentschädigung und ggf. auf Schadensersatz mit einer Räumungslage, kann er die spätere Realisierung der Zahlungsansprüche unter den Voraussetzungen des § 283 ZPO durch den Antrag auf Erlass einer Sicherungsanordnung absichern.
6 Antworten auf "Mieter zieht nicht aus: Nutzungsentschädigung nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs"
21.10.2017 - 23:03 Antworten
Liegt hier nicht ein Fehler vor?
Punkt 4, 2. Absatz
Dem Mieter steht die vereinbarte Miete daher als Mindestbetrag zu. Ist diese jedoch geringer als die ortsübliche Miete, kann er Letztere fordern
Dem VER-Mieter steht die
23.10.2017 - 12:44 Antworten
Hallo Herr Kulicke,
danke fürs aufmerksame Lesen und für die Korrektur.
30.07.2018 - 09:52 Antworten
Mein Mieter ist 2 Monate später ausgezogen als in meiner Eigenbedarfskündigung festgelegt. Für diese Zeit haben wir eine Nutzungsentschädigung vereinbart. Muss ich die Nutzungsentschädigung als Mieteinnahme versteuern? Der Mietvertrag bestand da nicht mehr (er hat keinen Widerspruch gegen meine Kündigung eingelegt). Kann ich Werbungskosten nur während der Mietdauer per Vertrag absetzen oder auch während er die Wohnung ohne Vertrag nutzte?
30.07.2018 - 12:59 Antworten
bitte erörtern Sie die Fragen mit einem / mit Ihrem Steuerberater.
17.12.2018 - 18:24 Antworten
Unsere Mieter haben zum 31.12.2017 selbst fristlos gekündigt, sämtliche Zahlungen ab Januar 2018 eingestellt und die Mietsachen (Wohnung, Keller, Garage) erst am 09.03.2018 herausgegeben. Zum 01.07.2018 konnte neu vermietet werden, d.h. Mietzahlungen für 6 Monate fehlen. Dieser Fehlbetrag wird naturgemäß nicht durch mögl. Kautionen in max. Höhe von 3 Nettokaltmieten abgedeckt. Die Kaution ist längst aufgebraucht. Nicht gezahlte Nebenkosten und „Zwangszählermieten“ kommen hinzu. Inzwischen freuen sich die Anwälte über Ihre eigenen Einnahmen in dieser Sache, welche seit Monaten ruht.
Müssen weiter Fristen beachtet werden, insbesondere für Forderungen, die 2018 entstanden sind. Welcher Verzugszinssatz kann ab wann angewendet werden?
Gruß Chris Name
Lauterbach Karin
28.01.2019 - 00:49 Antworten
Unsere Mieter sind nach der fristlosen Kündigung erst zum Ende des Monats ausgezogen und haben die Wohnung ordentlich übergeben sie haben 6,5 Jahre im der Wohnung gewohnt Miete für 2 Monate waren offen die Wohnung konnte erst nach 3 Monaten wieder vermietet werden trotz intensiver Bemühungen die geleistete Kaution ist für die 2 Monate drauf gegangen kann ich eine Nutzungsentschädigung verlangen oder so.
⇐ Kaution nicht bezahlt: Kündigung ohne Abmahnung (Ausnahmen beachten)
Kündigung wegen nicht gezahlter Mietkaution möglich? ⇒

References: § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 254
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 536
 § 557
 § 557
 § 558
 § 559
 § 18
 § 546
 § 546
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 546
 § 546
 § 558
 § 546
 § 8
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 571
 § 546
 § 571
 § 721
 § 794
 § 571
 § 574
 § 288
 § 286
 § 556
 § 286
 § 286
 § 556
 § 286
 § 286
 § 288
 § 288
 Art. 229
 § 34
 § 259
 § 283
 § 283