Source: https://www.strunz-alter.de/content/sch%C3%B6nheitsreparaturen-ein-aktueller-%C3%BCberblick
Timestamp: 2020-04-03 11:26:10+00:00

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Schönheitsreparaturen - ein aktueller Überblick | Rechtsanwälte Strunz - Alter
Formularklauseln unterliegen einer strengen Wirksamkeitsprüfung, §§ 305 ff. BGB. Wohnungsunternehmen verwenden nahezu ausschließlich Formularklauseln. Die Unwirksamkeit eines Teils einer Klausel führt bei Formularklauseln zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel, § 306 BGB. Auch ein salvatorischer Zusatz, wie z. B.: "soweit gesetzlich zulässig", kann diese Unwirksamkeitsfolge nicht beseitigen, weil er für einen Laien unverständlich ist, vgl. BGH Az. VIII ZR 137/12; BGH Az. VIII ZR 137/12.
Der Begriff ist § 288 IV S. 3 II. Berechnungsverordnung definiert. Die Definition ist aber veraltet und daher anpassungsbedürftig: „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Zu prüfen ist bei der Vertragsgestaltung im Einzelfall, ob dem Mieter wirklich noch ein Kalken der Wände und Streichen von Innentüren übertragen werden soll... Eine bedenkenlose Überragung der althergebrachten Definition in den Mietvertrag ist nicht zu empfehlen.
Vorsicht sollte bei Alternativbezeichnungen wie "Renovierung" walten. Das OLG Koblenz hat im Beschluss vom 22.05.2014 zu Az. 3 U 182/14 erklärt, dieser Begriff umfasse nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nicht nur Schönheitsreparaturen sondern auch Instandsetzungsmaßnahmen an Bauwerken, was zumindest in der Wohnraummiete zur Unwirksamkeit führen würde.
Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, „vor seinem Einzug, spätestens aber bis zum ...“ auf seine Kosten die Renovierung der Wohnung vornehmen zu lassen, ist wegen Einbeziehung eines vorvertraglichen und damit nicht vom Mieter zu vertretenden Renovierungsaufwandes unwirksam. (Anfangsrenovierungsklausel)
Die Formularklausel im Wohnraummietvertrag, wonach die Schönheitsreparaturen "in der Regel ... spätestens nach drei Jahren" usw. auszuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan. Aber: KG Berlin 22.05.2008: „Regelmäßig“ deutet auf starre Fristen hin!
Eine AGB-Klausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist insgesamt unwirksam.
In Bestandsmietverträgen hält der BGH die Klausel hinsichtlich der Dauer der Regelfristen (3, 5 und 7 Jahre entsprechend dem Fristenplan des BMJ von 1976) weiter für wirksam. Ob das für neu abzuschließende Mietverträge (jedenfalls ab September 2007...) anders zu beurteilen ist, bleibt ausdrücklich offen.
Die Pflicht des Wohnungsmieters zum "Weißen" von Decken und Wänden während des laufenden Mietverhältnisses führt zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt.
Eine formularmäßige Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt mit dem Rückerhalt - auch wenn der Mietvertrag erst später endet.
Kanzlei Strunz-Alter, Chemnitz

References: § 306
 BGH 
 BGH 
 § 288
 BGH 
 § 307