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Timestamp: 2020-08-12 14:46:10+00:00

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Hipotecas y COVID-19 - Noticias - Dikei Abogados
8 abril 2020 by WDikei0 Noticias
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¿CÓMO AFECTA EL COVID-19 A LAS HIPOTECAS?
Entre la batería de medidas económicas que estableció el RDL 8/2020 de 17 de marzo se prevé una conducente a procurar la moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de la vivienda habitual de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender a su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19
Posteriormente, y según se indica en la Exposición de Motivos del RDL 11/2020, de 31 de marzo, se realizó en el articulado de éste, una serie de ajustes técnicos para facilitar la aplicación de la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual establecida en el RDL primigenio. Y extiende su ámbito de aplicación a dos nuevos colectivos inicialmente no previstos en el RDL de 17 de marzo, ampliando el alcance de la moratoria a los créditos y préstamos no hipotecarios que mantengan las personas en situación de vulnerabilidad económica, incluyendo los créditos al consumo.
1.- ¿En qué consiste la medida adoptada en relación a los préstamos hipotecarios y qué plazo de duración tiene?
Es una moratoria que conlleva la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses y la consiguiente inaplicación durante ese plazo de la cláusula de vencimiento anticipado.
Según aclara la Exposición de Motivos del RDL 11/2020 “las cuotas suspendidas no se deben liquidar una vez finalizada la suspensión, sino que todos los pagos futuros se deben posponer lo que haya durado la suspensión”.
Durante el período de suspensión no se devengará interés alguno y la duración de la suspensión podrá ser ampliada por Acuerdo del Consejo de Ministros.
2.- ¿Se aplica a todos los préstamos hipotecarios?
No. Tan sólo a los préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de:
Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales que cumplan las condiciones previstas en el artículo 5 Ley del IVA.
Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde el 14 de marzo de 2020, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del Estado de Alarma.
3.- ¿Cualquier deudor hipotecario puede solicitar la moratoria?
No. Tan sólo a aquellos deudores hipotecarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.
4.- ¿Quiénes se encuentran en situación de vulnerabilidad económica?
El deudor hipotecario persona física que, a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, reúna las siguientes condiciones:
Que pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de, al menos, un 40%.
Que, con carácter general, el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM).
El IPREM mensual para el año 2020 es de 537,84 € por lo que, con carácter general, los ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la moratoria hipotecaria no deben superar la cantidad de 1.613,52 €.
Este límite se incrementará en función del número y situación de los miembros de la unidad familiar (en 0,1 veces el IPREM por cada hijo o mayor de 65 años a cargo de la unidad familiar, en 0,15 veces por cada hijo a cargo en familias monoparentales, en 5 veces si el deudor tiene discapacidad o en 4 veces si la discapacidad afecta a alguna de las personas que forma parte de la unidad familiar).
¿CÓMO CALCULAR LA UNIDAD FAMILIAR?
A efectos del RDL, se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
Que el total de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles a los que se refiere el artículo 19, más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios), resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Sólo tendrán la consideración de «gastos y suministros básicos» los suministrados en la vivienda habitual de la unidad familiar.
Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda que se entiende producida cuando el esfuerzo que represente el total de la carga hipotecaria, entendida como la suma de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles a los que se refiere el artículo 19 sobre la renta familiar se haya multiplicado por, al menos, 1,3.
4.- ¿Las sociedades mercantiles pueden solicitar la moratoria?
No. Las sociedades mercantiles han quedado excluidas del RDL ya que los tres supuestos que contempla el artículo 19 del RDL 11/2020 se refieren única y exclusivamente a los deudores hipotecarios personas físicas ya sea porque (i) las sociedades mercantiles, por su propia naturaleza, carecen de vivienda habitual, (ii) porque el artículo 16.1a) del RDL 11/2020, al que se remite el artículo 19, circunscribe la consideración de empresarios y profesionales a las personas físicas que cumplan las condiciones previstas en el artículo 5 de la Ley del IVA y, (iii) por la propia redacción de la letra c) del artículo 19 que alude expresamente al deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas.
5.- ¿Se establece alguna medida respecto de fiadores y avalistas?
Sí. Las medidas previstas en el RDL para la suspensión de la obligaciones derivadas de los contratos de préstamo hipotecario que tengan por finalidad la adquisición de la vivienda habitual o la adquisición por el empresario o profesional de los inmuebles afectos a su actividad económica se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.
Además, y según se establecía en el RDL 8/2020 de 17 de marzo los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores de los préstamos destinados a la adquisición de la vivienda habitual que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica podrán exigir que la entidad bancaria agote el patrimonio del deudor principal sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas antes de reclamarles la deuda garantizada aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.
6.- Cumplo todos los requisitos ¿Qué documentación tengo que presentarle al banco?
Número de personas que habitan la vivienda: Libro Familia, Certificado Empadronamiento y Declaración de Discapacidad.
Titularidad de los bienes mediante Nota Simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar y escritura de compraventa de la finca hipotecada.
Contrato de arrendamiento para el supuesto del artículo 19 letra c).
Declaración responsable del deudor siendo responsable de los daños y perjuicios que se causaren en caso de beneficiarse de la moratoria sin cumplir dichos requisitos.
Si como consecuencia de alguna de las medidas adoptadas por la crisis del COVID-19 le resultase imposible aportar en el momento de hacer la solicitud alguno de esos documentos podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos que le impiden tal aportación que deberá hacer efectiva en el plazo de un mes tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas.
7.- ¿Qué plazo tengo para presentar la solicitud de la moratoria?
La solicitud de la moratoria puede presentarse desde el 19 de marzo de 2020 y hasta quince días después del fin de la vigencia del presente RDL.
Una vez realizada la solicitud, a la que se acompañarán los documentos legalmente exigidos, la entidad bancaria dispondrá de un plazo máximo de 15 días para implementarla.
8.- ¿Es necesario el cumplimiento de algún requisito formal?
Si. La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, para que surta efectos, pero deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Asimismo, el RDL establece la posibilidad de que las partes acuerden una novación de las condiciones del préstamo que vaya más allá de la mera suspensión legal.
En ambos casos la escritura pública no podrá formalizarse hasta que vuelva a restablecerse plenamente la libertad deambulatoria siendo de cargo de la entidad bancaria los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de la escritura que se bonificarán en un 50%.
Luis Lledó Ruiz
Dpto. Dº Hipotecario
l.lledo@dikei.com
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References: artículo 5
 artículo 19
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 artículo 16
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