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Timestamp: 2018-01-21 14:30:49+00:00

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Pertanto, i semplici cambiamenti del modo o tipo di utilizzazione della cosa, come le semplici sostituzioni di materiale avariato o logoro con altro tipo più moderno, senza alterare la struttura sostanziale o la precedente destinazione della cosa, rientrano nel contenuto degli atti ordinari di amministrazione.
In particolare, nella manutenzione ordinaria, oltre le piccole riparazioni (campanello, citofono, antenna centralizzata, etc.), rientrano quelle riparazioni necessarie a mantenere le cose comuni in uno stato di “normalità” e gli impianti tecnologici esistenti in efficienza, quali: le riparazioni di modesta entità, le piccole sostituzioni (lampadine, serrature, vetri, etc.), la stipula dei contratti delle varie utenze (acqua, luce, gas), il pagamento dei fornitori, la revisione periodica dell’ascensore, la pulizia delle cose e dei locali comuni, etc.
Ord. C. Cass. 08/06/2017, n. 14326
Edilizia e immobili - Condominio - Spese sostenute da uno o più condomini per la conservazione della cosa comune - Presupposto dell'urgenza - Necessità.
Ai fini dell'applicabilità dell'art. 1134 Codice civile, va considerata "urgente" non la spesa che pur sia giustificata dalle condizioni di degrado o di scarsa manutenzione, o di incuria, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere.
Sent. C. Cass. 10/04/2017, n. 9177
Ord. C. Cass. 21/02/2017, n. 4430
1. La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa.
2. Le varianti dell'opera di manutenzione straordinaria appaltata dal condominio, devono essere autorizzate dall'assemblea del condominio, ex art. 1135 Codice civile, comma 1, n. 4, e art. 1136 Codice civile, comma 4. E' tuttavia certamente consentito all'assemblea di approvare successivamente le varianti delle opere di manutenzione straordinarie appaltate, comportanti un aumento delle spese medesime, disponendone il rimborso. L'assemblea può, infatti ratificare le spese straordinarie erogate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione.
Sent. C. Cass. 02/02/2017, n. 2807
Sent. C. Cass. 11/01/2017, n. 454
Sent. C. Cass. 23/09/2016, n. 18759
1. Edilizia e immobili - Condominio - Contributi e spese condominiali - Obbligazioni del condominio e del singolo condomino - Spese sostenute da uno o più condomini per la conservazione della cosa comune - Diritto al rimborso - Presupposto dell'urgenza - Necessità - Fattispecie. 2. Impugnazioni civili - Termini - Termine annuale della pubblicazione della sentenza - Dichiarazione di fallimento di una parte intervenuta trascorsi sei mesi dalla pubblicazione della sentenza - Proroga del termine - Fattispecie.
1. Il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 Codice civile, l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (in applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, che aveva riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per opere di tinteggiatura e di intervento sugli impianti tecnologici, ritenendole, al contrario, non urgenti ma volte solo ad un miglioramento dell'immagine "commerciale" del condominio).
2. L'art. 328, ultimo comma, Codice procedura civile, secondo il quale il termine annuale di cui all'art. 327 Codice procedura civile è prorogato qualora, trascorsi sei mesi dalla pubblicazione della sentenza, sia sopravvenuto uno degli eventi contemplati dall'art. 299 Codice procedura civile, si applica anche nel caso della perdita della capacità di stare in giudizio a seguito del fallimento di una delle parti (fattispecie relativa a giudizio introdotto anteriormente alla l. n. 69 del 2009).
Sent. C. Cass. 25/05/2016, n. 10865
Edilizia e immobili - Condominio - Atti di ordinaria e di straordinaria amministrazione - Distinzione - Normalità dell'atto di gestione rispetto all'utilizzazione del bene comune - Conseguenze.
In materia di condominio, gli atti di ordinaria amministrazione sono quelli rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 del Codice civile, mente gli atti di amministrazione straordinaria necessitano di autorizzazione assembleare, salvo quanto previsto dall'art. 1135, comma 2, del Codice civile. La distinzione tra tali tipologie di atti si fonda sul concetto di "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni. Ne consegue che gli atti implicanti spese che comportano un onere economico rilevante, seppur finalizzati alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale.
Sent. C. Cass. 21/03/2016, n. 5548
In tema di impianto fognario condominiale, l'elettropompa utile a sollevare le acque meteoriche per convogliarle nel circuito di smaltimento, così come la vasca in cui tali acque confluiscono sono da considerarsi comuni, se funzionalmente collegate all'impianto comune, anche se ubicate in corrispondenza di un'autorimessa di proprietà privata.
Sent. C. Cass. 12/01/2016, n. 305
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Spese condominiali - Giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo - Nullità della delibera assembleare - Rilevabilità d'ufficio nel corso del giudizio.
La nullità della delibera assembleare può essere rilevata d’ufficio dal giudice del giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di spese condominiali quando si controverta in ordine all’applicazione di atti (delibera dell’assemblea) posti a fondamento della richiesta del decreto ingiuntivo, la cui validità rappresenta elemento costitutivo della domanda.
Ord. C. Cass. 02/09/2013, n. 20099
Edilizia e immobili - Condominio - Contributi e spese condominiali - Spese sostenute da un condomino per la conservazione della cosa comune - Diritto al rimborso - Presupposto dell'urgenza - Necessità.
La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 Codice civile in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici - che condiziona il relativo diritto, in un caso, alla mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza - trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.
Sent. C. Cass. 27/06/2011, n. 14197
Edilizia e immobili - Condominio - Contributi e spese condominiali - Obbligazioni del condominio e del singolo condomino - Rimborso delle spese anticipate dall'amministratore - Generale potere di spesa - Sussistenza - Esclusione - Controllo preventivo da parte dell'assemblea - Necessità - Conseguenze - Esigibilità del rimborso delle anticipazioni da parte dell'amministratore - Esclusione - Applicabilità dei principi in tema di mandato - Limiti - Fondamento.
L'amministratore di condominio non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 Codice civile in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 Codice civile - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea.
Sent. C. Cass. 18/03/2010, n. 6557
Sent. C. Cass. 06/03/2007, n. 5130
Edilizia e immobili - Condominio - Contributi e spese condominiali - Provvedimenti per le spese - Deliberazione dell'assemblea - Nomina di commissione di condomini per la disamina di preventivi di spesa - Ammissibilità - Deliberazione - Vincolatività - Condizioni.
L'assemblea condominiale - atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 cod. civ. - può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei PARTECIPANTI, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempreché non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale. Ne consegue che ben può essere deliberata la nomina di una commissione di condomini con l'incarico di esaminare i preventivi di spesa per l'esecuzione di lavori, le cui decisioni sono vincolanti per tutti i condomini - anche dissenzienti - solamente in quanto rimesse all'approvazione, con le maggioranze prescritte, dell'assemblea, le cui funzioni non sono delegabili ad un gruppo di condomini.
Sent. C. Cass. 18/05/1994, n. 4831
1. La sostituzione del bruciatore dell'impianto di riscaldamento di un edificio condominiale, nei casi in cui il bruciatore sostituito era guasto o obsoleto, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto a ripristinare la funzionalità dell'impianto senza alcuna modifica sostanziale e funzionale dello stesso, mentre deve essere ricondotta alle modifiche migliorative, e non alle innovazioni, se ha lo scopo di consentire l'utilizzazione di una fonte di energia più redditizia, più economica o meno inquinante (nella specie, si trattava della sostituzione di un bruciatore alimentato da gasolio con un bruciatore alimentato da gas metano).
2. Nel condominio degli edifici anche le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini essendo questa espressamente richiesta dall'art. 1135, n. 2, Codice civile per tutte le spese occorrenti durante l'anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione alle quali si riferisce il citato art. 1135, n. 4. È pertanto annullabile la delibera dell'assemblea che autorizza l'amministratore ad aumentare i contributi previsti dal preventivo di spese approvato.
Sent. C. Cass. 04/06/1992, n. 6896
Sent. C. Cass. 07/05/1987, n. 4232
1. Edilizia e immobili - Condominio - Amministratore - Attribuzioni (doveri e poteri) - Rappresentanza negoziale - Lavori straordinari - Difetto del requisito dell'urgenza - Contratti relativi - Inefficacia nei confronti dei condomini. 2. Edilizia e immobili - Condominio - Amministratore - Attribuzioni (doveri e poteri) - Rappresentanza negoziale - Contratto relativo a lavori di manutenzione straordinaria - Inefficacia nei confronti dei condomini - Applicabilità di principi in tema di amministrazione di società - Esclusione.
1. A differenza dei contratti conclusi dall'amministrazione nell'esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione dell'edificio condominiale o all'uso normale delle cose comuni, che sono vincolanti per tutti i condomini ai sensi dell'art. 1131 Codice civile, quando invece si tratti di lavori che, seppure diretti alla migliore utilizzazione di cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere di spesa rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla manutenzione dell'edificio e che eccede per di più i limiti imposti dagli stessi condomini ai poteri dell'amministratore, l'iniziativa del medesimo amministratore senza la preventiva deliberazione della assemblea è consentita solo se tali lavori presentino il carattere dell'urgenza. Difettando tale presupposto le iniziative assunte dall'amministratore stesso in riguardo ai lavori straordinari non creano obbligazioni per i condomini (nella fattispecie le opere commissionate dall'amministratore in difetto di deliberazione dell'assemblea riguardavano la trasformazione dell'impianto termico condominiale per conformarlo alle prescrizioni della L. 30/04/1976, n. 373).
2. Il principio secondo cui l'atto compiuto benché irregolarmente dall'amministratore (di società) resta valido nei confronti dei terzi che hanno ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dell'amministratore medesimo non può trovare applicazione in materia di condominio di edifici con riguardo a lavori od opere di manutenzione straordinari eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore senza previa delibera della assemblea di condomini, atteso che i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del Codice civile (artt. 1130 e 1135) limitando le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservando all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (salvo i lavori di carattere urgente).
Sent. C. Cass. 28/10/1982, n. 5646

References: Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1135
 art. 1136
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1134
 sentenza 
 Cass. 
 art. 1133
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1135
 Cass. 
 Cass. 
 Cass.