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Timestamp: 2018-12-10 13:06:55+00:00

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Davide – Amministrazioni Bianchini
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aprile 4, 2018 by Davide Leave a Comment
Per un approfondimento della questione relativa ai rapporti interni tra comproprietari nell’ottica sempre della partecipazione all’assemblea, si rinvia a Confedilizia notizie di luglio 2015.
Estratto “TUTTOCONDOMINIO”, Confedilizia notizie, ottobre ’15
Uso della proprietà esclusiva in ambito condominiale
L’amianto nocivo e quello “buono”
Proprietà e potere pubblico
Scadono le spese del condominio
L’AMMINISTRATORE È TENUTO ALLA DILIGENZA DEL BUON PADRE DI FAMIGLIA
gennaio 4, 2018 by Davide Leave a Comment
Articolo tratto da condominio.it
VENERDÌ 22 DICEMBRE , 2017
I doveri gravanti in capo all’amministratoreLa Cassazione, con ordinanza n. 24920 del 2017, ha stabilito che l’amministratore, in quanto mandatario, nell’esercizio delle sue funzioni, dovrà rispettare la diligenza del buon padre di famiglia prevista dall’articolo 1710 del codice civile.
Si tratta del parametro con il quale si valuta il rispetto delle obbligazioni che gravano su di lui, e che la sua condotta sia o meno dovuta.
Il condominio citava in giudizio l’amministratore, il Tribunale accertava la responsabilità di quest’ultimo, per inadempimento degli obblighi derivanti dal mandato, soprattutto per il tardivo pagamento di un premio di una polizza assicurativa.
In appello, si escluse la responsabilità contrattuale dell’amministratore, in quanto venne accertata la mancanza di fondi nelle casse condominiali, dovuta alla morosità dei condomini.
Si considerarono sufficienti ai fini dell’adempimento degli obblighi derivanti dal mandato, i solleciti inviati dall’amministratore ai condomini morosi, in quanto non tenuto ad anticipare le somme necessarie per il pagamento della polizza assicurativa e neppure essendo obbligatorio il ricorso alla procedura monitoria per esigere i pagamenti delle quote.
Il condominio, propose ricorso per Cassazione, la quale sottolineava che i poteri dell’amministratore sono quelli di un comune mandatario, attribuiti, ai sensi dell’articolo 1131 codice civile, sia dal regolamento di condominio sia dall’assemblea condominiale.
Egli, nell’esercizio delle funzioni assume le veste del mandatario, di conseguenza sarà gravato dall’obbligo di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, come previsto dall’articolo 1710 del codice civile.
L’attività svolta dall’amministratore
Era stato verificato che l’amministratore più volte aveva sollecitato, anche per iscritto, i condomini al versamento delle quote condominiali; infatti, come previsto dall’ articolo 63 disp. att. codice civile, ha la facoltà e non l’obbligo di ricorrere all’emissione di un decreto ingiuntivo nei riguardi dei condomini morosi.
La Cassazione concludeva, che non sussiste alcuna violazione dell’obbligo di diligenza da parte dell’amministratore in quanto egli si è comunque attivato nella raccolta dei fondi, mettendo in mora gli inadempienti.
Detrazioni per sostituzione caldaia 2018
gennaio 2, 2018 by Davide Leave a Comment
Articolo tratto dal sito guidafisco.it
Bollette luce, acqua e gas prescritte in 2 anni
dicembre 29, 2017 by Davide Leave a Comment
Articolo tratto da studiocataldi.it
L’approvazione della manovra di bilancio ufficializza le modifiche in materia di fatturazione a conguaglio per le bollette di luce, acqua e gas
di Lucia Izzo – L’approvazione definitiva della manovra di bilancio 2018 (leggi: Manovra 2018 è legge: dalle pensioni agli avvocati, le novità) segna l’addio definitivo per legge alle maxibollette di luce, acqua e gas e l’approvazione delle modifiche in materia di fatturazione a conguaglio per l’erogazione di energia elettrica, gas e servizi idrici.
Conguagli acqua, luce e gas prescritti in 2 anni
In particolare, il provvedimento stabilisce che nei contratti di fornitura di energia elettrica, acqua e gas, il diritto al corrispettivo si prescriverà in due anni.
Tale termine di prescrizione opererà sia nei rapporti tra venditore e utenti domestici, microimprese (cfr. raccomandazione 2003/361/CE della Commissione) o professionisti (come definiti dal Codice del Consumo, d.lgs. n. 206/2005), sia, in caso di energia elettrica e gas, nei rapporti tra il distributore e il venditore e in quelli con l’operatore del trasporto e con gli altri soggetti della filiera.
Sarà l’Autorità per l’energia elettrica, il gas e il sistema idrico, entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge, a occuparsi della definizione delle misure in materia di tempistiche di fatturazione tra gli operatori della filiera necessarie all’attuazione di quanto previsto.
Maxibollette e diritto al rimborso
Ancora, la manovra introduce il diritto dell’utente alla sospensione dei pagamento in attesa della verifica della legittimità della condotta dell’operatore, nel caso in cui:
– siano state emesse fatture a debito nei riguardi dell’utente per conguagli riferiti aperiodi maggiori di due anni;
– l’Autorità garante della concorrenza e del mercato abbia aperto un procedimento per l’accertamento di violazioni del codice del consumo relative alle modalità di rilevazione dei consumi, di esecuzione dei conguagli e di fatturazione adottate dall’operatore interessato;
– l’utente abbia presentato un reclamo riguardante il conguaglio nelle forme previste dall’Autorità per l’energia elettrica, il gas e il sistema idrico.
In particolare, il venditore/distributore avrà l’obbligo di comunicare all’utente l’avvio del procedimento di cui sopra e di informarlo dei conseguenti diritti. È in ogni caso diritto dell’utente, all’esito della verifica sulla legittimità della condotta dell’operatore, ottenere entro tre mesi il rimborso dei pagamenti effettuati a titolo di indebito conguaglio.
La disciplina descritta, tuttavia, non trova applicazione qualora la mancata o erronea rilevazione dei dati di consumo derivi da responsabilità accertata dell’utente.
Incentivi all’autolettura
La manovra stabilisce, inoltre, che l’Aeegsi, con propria deliberazione ed entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della legge, si occuperà di definire misure a tutela dei consumatori determinando le forme attraverso le quali i distributori garantisconol’accertamento e l’acquisizione dei dati dei consumi effettivi.
In particolare, l’Autorità potrà definire, con propria deliberazione, misure atte a incentivare l’autolettura senza oneri a carico dell’utente.
Inoltre, entro il 1° luglio 2019, il soggetto gestore del Sistema informatico integrato per la gestione dei flussi informativi relativi ai mercati dell’energia elettrica e del gas, provvederà agli adeguamenti necessari per permettere ai clienti finali di accedere ai dati riguardanti i propri consumi, senza oneri a loro carico.
Tali disposizioni saranno adottate con deliberazione dell’Aeegsi, nel rispetto delle norme in materia di protezione dei dati personali, sentito il parere del Garante per la protezione dei dati personali.
Le disposizioni introdotte dalla legge si applicheranno, come esplicitato all’interno dello stesso provvedimento, alle sole fatture la cui scadenza è successiva:
– per il settore elettrico, al 1° marzo 2018;
– per il settore del gas, al 1° gennaio 2019;
– per il settore idrico, al 1° gennaio 2020.
dicembre 28, 2017 by Davide Leave a Comment
Legge di Bilancio 2018.Bonus unico per i lavori nei condomini delle zone sismiche
La Legge di Bilancio 2018, a breve sarà approvata in via definitiva. La Camera ha dato il via libera alla Manovra. Ora, il disegno di legge approda in terza lettura, all’esame del Senato per incassare il via libera definitivo.
Tra le novità scaturite dalla discussione in Commissione Bilancio della Camera, rispetto al nuovo assetto degli ecobonus versione 2018, vanno segnalati gli interventi di riqualificazione energetica combinati con quelli di riduzione del rischio sismico, realizzati sulle parti comuni degli edifici condominiali.
Interventi combinati. La novità più rilevante consiste nel fatto che, la detrazione riservata alle spese per la riqualificazione energetica (normalmente pari al 70 o 75%, a seconda dei casi), viene incrementata all’80 o 85%, ove gli interventi determinino il passaggio, rispettivamente, a una o a due classi di rischio inferiore. Il massimale per gli interventi combinati è pari alla somma dei massimali già operanti per le due categorie di interventi: 40 mila più 96 mila, ovvero 136 mila euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari del condominio. L’incentivo si applica se l’edificio è ubicato nelle zone sismiche 1, 2 e 3.
L’adozione di questa nuova misura dovrebbe rendere più appetibile il bonus sismico mai decollato. Infatti, il Ministro Del Rio, illustrando tempo fa il progetto Casa Italia, aveva precisato che lo strumento degli incentivi combinati -miglioramento sismico con quelli di riqualificazione energetica degli edifici- potrà dare maggior impulso a questa agevolazione fiscale.
E’ opportuno comunque precisare che la nuova detrazione che fonde ecobonus e sismabonus non si sostituisce all’incentivo per la messa in sicurezza sismica degli edifici che resta comunque in vigore così come previsto dalla manovra dello scorso anno. Si tratta, in buona sostanza, di un incentivo aggiuntivo sia rispetto all’eco-bonus che al sismabonus fino ad ora in vigore.
Fonte http://www.condominioweb.com/legge-di-bilancio-bonus-unico-per-i-lavori-nei-condomini.14430#ixzz52aktsD6f
Lo stillicidio: parere tecnico giuridico
settembre 11, 2017 by Davide Leave a Comment
Accade spesso che i condomini necessitino di pareri rilasciati da terzi di loro fiducia.
PARERE TECNICO GIURIDICO
Il sig. ******* mi richiede un parere tecnico giuridico pro veritate in merito alla questione che vede coinvolto il condominio “Residence al Parco“ di cui è condomino nei termini qui appresso sinteticamente esposti.
il sig.******** è proprietario di un’unità immobiliare posta al piano terra, del complesso immobiliare denominato ************ sito in via ********** loc. *********, ********** PD.
In tale unità è compresa un’area esterna pertinenziale di proprietà esclusiva adibita a giardino/verde.
Sovrastanti il giardino si trovano due balconi aggettanti di proprietà delle rispettive unità abitative poste ai piani primo e secondo del medesimo immobile.
Tali balconi aggettanti in occasione delle piogge, raccolgono le acque pluviali immettendole direttamente nel giardino sottostante per il tramite di appositi scarichi.
A causa delle tecniche costruttive del balcone dell’ultimo piano l’acqua piovana viene accumulata e lo stillicidio continua per lungo tempo ben oltre il termine degli eventi atmosferici. Benché il balcone sia dotato di 3 scarichi, di fatto, gran parte dell’acqua fuoriesce solamente da uno di questi e cade in corrispondenza della pavimentazione che in parte ricopre il giardino.
Questa situazione provoca gravi inconvenienti:
Il rumore dell’acqua, notte e giorno, per due o tre giorni consecutivi, disturba finanche il sonno.
Laddove cade l’acqua, essa stagna per lungo tempo, creando difficoltà sia in ordine alla salubrità dei luoghi oltre che, essendo luogo di passaggio, alla sicurezza di chi vi transita.
Per cercare di limitare il danno, il sig. Fasolo ha dovuto posizionare una pesante e ingombrante fioriera che ingombra e altera l’estetica dell’appartamento.
Tutto ciò premesso il sig. ******** chiede di poter intervenire, intercettando lo scarico del balcone del secondo piano con un’apposita tubazione che convoglierebbe tutte le acque piovane raccolte dal balcone del secondo piano direttamente nell’apposito pozzetto di raccolta posto all’interno del giardino dello stesso sig. ******** evitando gli inconvenienti finora evidenziati.
Tale semplice intervento è stato oggetto di discussione durante le ultime assemblee condominiali ordinarie, ma di fatto impedito, in quanto si asserisce essere un intervento che altererebbe il decoro architettonico del condominio e pertanto necessiterebbe del consenso unanime dell’assemblea per una sua approvazione.
Per quanto possano essere comprensibili le ragioni di tale richiesta, l’intervento paventato dal sig. ***********non costituisce un’alterazione in peggio del decoro architettonico dell’immobile poiché verrebbe eseguita con accorgimenti tali da scongiurare ogni pericolo in tal senso. Ad esempio adoperando colori e forme armonizzate agli altri elementi della facciata. In particolare, anche se non necessariamente, potrebbe essere eseguita contemporaneamente al terrazzo del vicino che soffre dello stesso problema. In questa ultima maniera si otterrebbe una perfetta simmetria e, in quanto tale, incapace di turbare l’andamento di linee, colori e forme tipiche del decoro architettonico del palazzo. Infatti deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cass. 851 del 2007). L’alterazione del decoro per essere contestata, comunque, deve essere apprezzabile ed è tale allorquando si traduca “in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese” (così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286). Fondamentale a riguardo la recentissima sentenza della Suprema Corte di Cassazione, la n°4437/2017, in cui le pesanti modifiche apportate all’immobile oggetto di causa non sono considerate alterazioni suscettibili di censura in quanto eseguite con accorgimenti specifici e sufficienti a scongiurarne il pericolo. Anche nella sentenza n°14992/2012 la Suprema Corte ritiene che l’apposizione di tubature sulla facciata dell’edificio non configuri automaticamente un’alterazione del decoro architettonico passibile di censura a patto che tale modifica sia effettuata con accorgimenti idonei come la posa sotto traccia o la scelta di colori in armonia con l’edificio.
Preme sottolineare come il regolamento del condominio stesso, di natura contrattuale, non preveda alcun tipo di divieto assoluto di modifiche al decoro architettonico, al contrario, permette esplicitamente l’installazione anche di nuove tubature, sottoponendo l’intervento alla semplice autorizzazione scritta dell’assemblea ( vedi art. 14 punto1). Appare illogico e contradditorio, dal punto di vista del regolamento condominiale, che tale approvazione scritta debba necessitare dell’unanimità dei condomini.
Poiché non è indicata una maggioranza specifica è da ritenere che sia sufficiente il 50% dei presenti più uno di un’assemblea valida. Al più, l’aggiunta di una nuova tubatura così come richiesta dal sig. Fasolo, potrebbe configurare una innovazione volta a migliorare la cosa comune ex art. 1120 c.c. Per tali innovazioni è necessaria la maggioranza della metà degli intervenuti più uno, che rappresenti i 667/1000 della proprietà.
Prioritariamente si consiglia il sig. ********di rivolgere le proprie istanze al Giudice competente per vedere obbligati i responsabili dello stillicidio ad eseguire urgentemente gli interventi di manutenzione straordinaria del balcone aggettante oltre che al pagamento del risarcimento del danno fin ad oggi subito.
Alternativamente, al solo fine di risolvere con semplicità e in maniera economica la questione, si ritiene opportuno presentare all’ordine del giorno della prossima assemblea condominiale l’approvazione delle innovazioni così come già proposte in precedenza, magari corredate dal rendering del progetto illustrativo degli interventi previsti. Ottenuta l’approvazione con qualsiasi maggioranza e trascritta a verbale, il sig. ******* e gli eventuali altri interessati decideranno il da farsi sollevando l’amministratore da ogni responsabilità in merito.
Si rammenta che solo successivamente la realizzazione degli interventi comunque approvati, chiunque sia interessato potrà lamentare al giudice l’avvenuta alterazione in peggio del decoro architettonico dell’immobile essendo il Giudice l’unico soggetto riconosciuto dall’ordinamento in grado di sindacare su questo aspetto.

References: articolo 63
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 14
 art. 1120