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Timestamp: 2017-08-18 14:33:13+00:00

Document:
Kreditinstitute haften wegen Nichtaufklärung über die Risiken der Globalgrundschuldbesicherung
Hoffnung für Gesellschafter von Immobilienfonds
Neues von den Rhein-Neckar-Immobilienfonds
Eigene Haftung der finanzierenden Bank
Erstmals hat ein deutsches Oberlandesgericht entschieden, dass ein Kreditinstitut im Rahmen der Finanzierung eines Immobilienfonds eine eigene Aufklärungspflicht über die Gefahren einer Globalgrundschuldbesicherung der Anlegerdarlehen trifft. Dabei kommt es nicht auf die Voraussetzungen des verbundenen Geschäfts oder des institutionalisierten Zusammenwirkens an. Es handelt sich um eine originäre Verpflichtung des Kreditinstituts.
Die Bank müsse über all die Risiken und Nachteile aufklären, die mit der von ihr angebotenen Finanzierung zusammenhängen.
Im Fall der Rhein- Neckar -Immobilienfonds sicherten die jeweiligen Sparkassen die zur Finanzierung der Anteile bei ihr abgeschlossenen Darlehen mit einer Globalgrundschuld auf dem Fondsgrundstück ab. Aufgrund dessen konnten die Sparkassen sicher sein, dass die Finanzierung der Anteile allein über ihr Haus erfolgen würde. Einem anderen Kreditinstitut konnte keine dem entsprechende Sicherheit eingeräumt werden, so dass dessen Konditionen nicht entsprechend kalkuliert werden konnten oder eine anderweitige Besicherung des Darlehens erforderlich gewesen wäre. Die Sparkassen hatten und haben den alleinigen Zugriff auf das Fondsgrundstück.
Die Globalgrundschuldbesicherung hat allerdings für den Anleger zwei eklatante Nachteile über die die Sparkassen hätten aufklären müssen. Über die Globalgrundschuld trägt der einzelne Anleger nämlich das wirtschaftliche Risiko, der von der Beklagten an andere Darlehensnehmer ( Anleger) vergebenen Darlehen, mit.
Wird ein Mitgesellschafter zahlungsunfähig, so droht die Verwertung des Fondsgrundstücks durch die Sparkasse. Der Fondsanteil der verbleibenden Anleger wäre im Falle der Zwangsversteigerung nichts mehr wert. Um die Entwertung ihrer eigenen Fondsanteils zu verhindern, wären sie dazu gezwungen, die Darlehensverbindlichkeiten des insolventen Mitgesellschafters zu begleichen, bzw. zu übernehmen. Diese Gefahr ist selbst für den Fall nicht ausgeräumt, dass der Anleger sein eigenes Darlehen bereits vollständig zurückgeführt hat oder die Anteile mit Eigenkapital zeichnete.
Dabei handele es sich, so das Gericht um einen für die Anlageentscheidung ganz erheblichen Gesichtspunkt, über den der Anlageinteressent aufgeklärt werden müsste.
Das Gericht wies die Klage nur deshalb ab, da der übergebene Fondprospekt nach Ansicht des Gerichts ausreichend über die Gefahren der Globalgrundschuldbesicherung im Grundbuch aufkläre. In vielen Fällen ist der Prospekt aber seitens der Berater gar nicht übergeben worden.
Nicht nur die diversen Rhein- Neckar- Immobilienfonds besicherten die Anlegerdarlehen mit einer Globalgrundschuld, auch andere Fonds, wie der Falk- Immobilienfonds Nr. 52 sind durch eine Bank mit einer Globalgrundschuld abgesichert worden.
Es lohnt sich also seinen Fonds hierauf zu überprüfen.
Die Ansprüche sind unserer Auffassung nach nicht verjährt, da den Gesellschaftern das Risiko nicht bewusst und bekannt war. Insbesondere kann ein durchschnittlicher Verbraucher nicht erkennen, dass nicht nur eine Haftung seines Anlageberaters, sondern eben auch eine direkte Haftung des den Fonds finanzierenden Kreditinstituts möglich ist.
Jedoch ist bis zum Ende des Jahres Eile geboten, um die Verjährung möglicher Schadensersatzansprüche zu verhindern.
Es bestehen gute Chancen, solche Ansprüche auch heute noch gegenüber den finanzierenden Banken geltend zu machen.
Die betroffenen Anleger müssen sich nun die Frage stellen ob und wann ihnen der Prospekt übergeben wurde. Denn selbst wenn der Prospekt erst kurz vor dem Beitritt zum Fonds übergeben wurde reicht nicht aus.
Soweit Sie Fragen hierzu haben sollten, wenden Sie sich an das Sekretariat von RA Faulmüllers, MBLT, der dieses Urteil vor dem Oberlandesgericht Zweibrücken erstritt hat unter 06221/607480 oder an das Sekretariat von RA Krieger unter der 06221/607430.
Die Rechte von Erwerbern geschlossener Immobilienfondsanteile werden weiter gestärkt.
Der BGH hat mit seinem Urteil vom 11.05.2007 (Aktenzeichen III ZR 44/06) seine Entscheidung vom 18.01.2007 bestätigt und die Rechte von Anlegern, die sich an einem geschlossenem Immobilienfonds beteiligt haben, weiter gestärkt.
In unserer Mitteilung vom 27.03.2007, die Sie auf unserer Homepage unter der Rubrik „Aktuelles“ finden, führten wir zu diesem Verfahren, dass von der Kanzlei Bonemann – von Loeben Spirgath Ebenrecht Krieger geführt wurde, bereits aus. Der Beklagte hat Widerspruch gegen das am 18.01.2007 ergangene Versäumnisurteil eingelegt. Der BGH hat nunmehr mit Urteil vom 10.05.2007 für Recht erkannt, dass das Versäumnisurteil vom 18.01.2007 aufrecht erhalten wird.
Der BGH führt ergänzend zu seiner Entscheidung vom 18.01.2007 aus, dass die Pflicht des Beklagten über die mangelnde Handelbarkeit der Beteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds aufzuklären nicht deshalb enfällt, weil die mit der Anlage in Aussicht genommenen Steuervorteile nur dann eintreten können, wenn der Anlageinteressent die erworbenen Anteile nicht vorzeitigt veräußert. Auch wenn die Anlage aus steuerlichen Gründen nur dann wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn der Anleger diese langfristig behält muss der Berater darüber aufklären ob und gegebenenfalls zu welchen Bedingungen diese vorzeitig wieder verkauft werden kann. Auch bleibt es dabei, dass es für den Anlageinteressenten von wesentlicher Bedeutung für seine Entscheidung ist, ob und unter welchen Voraussetzungen er seine Beteiligung wieder verkaufen kann.
Die Gegenseite Argumentierte hier nunmehr der Art, dass dem Anlageinteressenten bei einem vorzeitigen Verkauf steuerliche Nachteile entstehen würden, und schon aus diesem Grund heraus der Anlageberater über die nicht gegebenen Verkaufbarkeit nicht hätte aufklären müssen. Diese Argumentation überzeugte den Bundesgerichtshof nicht. Auch in diesem Fall bleibt es für den Anleger von Interesse, ob er seine Beteiligung wieder verkaufen kann. Es bleibt sodann bei ihm ob er die erstrebten Vorteile, wie Steuervorteile bereit ist einzubüßen, wenn er die Beteiligung wieder verkauft.
Der BGH bleibt dabei. Ein Anlageberater muss ungefragt über die nicht gegebene Verkaufbarkeit einer von ihm vorgeschlagenen Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds aufklären. Die Aufklärungspflicht besteht unabhängig davon ob die Investition aus steuerlichen Gründen oder zur Altersvorsorge getätigt werden soll. Das Anlageziel spielt in Hinblick auf die Beratungspflicht insoweit keine Rolle.
Auch hier zeigt sich wieder, dass die gerichtliche Geltendmachung von Schadensansprüchen gegen Anlageberater und Anlageberatungsgesellschaften aussichtsreich ist. Die verbraucherfreundliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshof verdeutlicht dies auf ein Neues.
Erste Restschuldbefreiung für Verbraucher erteilt
Einer der ersten Verbraucher, der sich nach der im Jahre 2000 eingeführten Verbraucherinsolvenz auf einen schuldenfreien Sommer freuen darf, ist der von der Kanzlei Bornemann-von Loeben, Spirgath, Ebenrecht, Krieger betreute Martin H. aus Landau in der Pfalz.
Herr H. wurde seit dem Jahre 2000 von Rechtsanwalt Ebenrecht persönlich betreut. In seinem Fall war leider schnell klar, dass es keine rechtliche Möglichkeiten gegen die Kreditinstitute und übrigen Gläubiger des Herrn H. gab. Somit stand mit der damals neuen Möglichkeit, auch über das Vermögen einer Privatperson ein Insolvenzverfahren mit anschließender Restschuldbefreiung einzuleiten, ein Instrument zur Verfügung, dem unverschuldet in die Kriese geratenen Mann zu helfen. Ohne das Verbraucherinsolvenzverfahren hätte Herr H. bis zum Eintritt der Verjährung (30 Jahre) seine Familie kaum ernähren können, da Lohnpfändungen ihn belastet und der Gerichtsvollzieher regelmäßiger Gast gewesen wäre.
Mit Einleitung des Verbraucherinsolvenzverfahrens wurden zunächst alle Pfändungen gestoppt. Ein vom Gericht eingesetzter Treuhänder hat während der sog. Wohlverhaltensperiode die gerechte Verteilung der Gelder zwischen der Familie des Schuldners und allen Gläubigern übernommen. Damals dauerte die Wohlverhaltensperiode 7 Jahre lang und begann erst nach Abschluss des gerichtlichen Insolvenzverfahrens zu laufen, so dass im schlimmsten Fall das gesamte Verfahren auch 9 Jahre hätte dauern können.
Nach neuem Recht ist es so, dass die sechs jährige Wohlverhaltensperiode mit Antragsstellung zu laufen beginnt. Das Ende und damit die Restschuldbefreiung sind für den Verbraucher also genauer berechenbar.
Dieses Beispiel zeigt, dass unverschuldet in Not geratene Verbraucher, dann wenn Sie sich in der Wohlverhaltensperiode den Regeln der Insolvenzordung unterwerfen, eine zweite Chance auf ein schuldenfreies Leben haben.
Wir gratulieren Herrn H. und wünschen auf seinem weiteren Lebensweg alles Gute.
Osterzeit – Time-Sharing-Zeit
Oder: Wie deutsche Urlauber Jahr für Jahr abgezockt werden
Jedes Jahr nach den Osterferien die gleichen Beschwerden. Man habe da etwas unterschrieben und eine Anzahlung von mehreren tausen Euro geleitstet. Man sei am Strand nett angesprochen worden - den ersten Preis habe man gewonnen und könne diesen im Hotel „Luftnummer“ abholen. Dort angekommen wollten die Anwesenden nichts mehr vom ersten Preis wissen. Es gebe etwas viel Besseres !
Und dann beginnt ein Verkaufsgespäch, dem sich der psychologisch Ungeschulte nicht entziehen kann. Nicht selten wird sogar mehr als psychologischer Druck ausgeübt. Es ist schon vorgekommen, dass ein Urlauber nach verweigerter Unterschrift aus dem Hinterland einer schönen spanischen Urlaubsinsel 10 km zurück zu seinem Hotel laufen musste.
Was ist Time-Sharing – ist es finanziell vorteilhaft?
Unter Time-Sharing versteht man ein Teilzeitwohnrecht. Man erkauft sich das Recht zu einer bestimmten Zeit eine bestimmte Wohnung zu nutzten. Time-Sharing birgt aber viele finanzielle Risiken und Nachteile. Die verlangten Preise pro gekaufter Woche sind oft zu hoch. Selbst wenn man im Verkaufsgespäch einen Nachlass um einige tausend Euro heraushandeln konnte, ist es oft immer noch viel zu teuer. Time-Sharing hält in den meisten Fällen keinem Vergleich mit einer normalen Pauschalreise stand. Nicht selten werden in der Summe Qadratmerterpreise von bis zu € 10.000,00 für Appartements mit einfacher Ausstattung verlangt. Vergleichbare Appartements kann man z.B. auf den Kanaren für € 900,00 – 1.500,00 pro qm kaufen.
Verschwiegen werden im Verkaufsgespräch die Folgekosten
Neben dem Kaufpreis von mehreren tausend Euro müssen die jährlich anfallenden Nebenkosten von 100 Euro bis 250 Euro pro Wohnung und Woche bezahlt werden. Hier zeigen sich dann die schwarzen Schafe. Während seriöse Anbieter nur die Nebenkosten umlegen, werden dort Nebenkosten verlangt, die dem normalen Mietpreis einer verlgeichnbaren Wohnung entsprechen. Das Haus wird ein zweites mal „verkauft“.
Ist Time-Sharing eine Geldanlagemöglichkeit ?
Klare Antwort: Nein. Die Risiken sind jedem professionellen Anleger viel zu hoch. Ein Einfluss auf die Verwalteung der Anlagen ist nicht möglich. Damit besteht auch kein Einfluss auf die laufenden Kosten und den Zustand der Anlage. Ein Wiederverkauf ist entweder überhaupt nicht oder nur unter erheblichen finanziellen Verlusten möglich. Auch hier wird mit hohen Vermittlungsgebühren ein weiteres Mal Kasse gemacht.
In Time-Sharing-Verträgen tauchen neben dem Verkäufer eine große Anzahl weterer Firmen auf, deren Aufgaben und Beziehungen zueinander selbst für erfahrene Juristen schwer verständlich sind. Oft muss der Kaufpreis nicht an den Verkäufer, sondern an eine Firma und an eine Bank außerhalb der EU gezahlt werden – hier ist dann allergrößte Vorsicht geboten. In den Vertragstexten wird der Eindruck erweckt, man würde zeitanteiliger Eigentümer eines Appartements. Das ist falsch. Eigentümer einer Wohnung wird man in der Regel nicht. Vor allem trägt der Verbraucher das Risiko, dass die beteiligten Firmen in Insolvenz gehen. Da er in der Regel nicht Eigentümer des Appartements ist, besteht also ein Totalverlustrisiko.
Wie komme ich aus dem Vertrag wieder heraus?
In Europa gibt es hierzu weitgehend einheitliche Gesetze, die Verbrauchern die Möglichkeite geben aus den Verträgen herauszukommen. Diese nationalen Gesetze haben ihre Grundlage in einer Richtlinie der Europäischen Union.
Informationspflichten: Der Verkäufer muss den Verbraucher umfassend über sich, den Eigentümer der Anlage, das Appartement, usw., insbesondere über die laufenden Kosten informieren. Jedem Verbraucher ist ein Prospekt mit diesem Inhalt und der Vertrag (hier müssen die Angaben auch enthalten sein) in seiner Sprache auszuhändigen.
Anzahlungsverbot: Dem Verkäufer ist es ausdrücklich verboten, vor Ablauf der Widerrufsfrist eine (An-)Zahlung zu fordern oder entgegenzunehmen.
Widerrufsrecht: Time-Sharing-Verträge ab einer Laufzeit von mehr als drei Jahren können innerhalb zwei Wochen ohne Angabe von Gründen widerrufen werden. Hier wird dann oft mit folgendem Trick gearbeitet: Das Datum der Unterschrift wird wegelassen und nachträglich dann um ein paar Tage zurückdatiert wenn ein Widerruf eingentlich fristgerecht eingeht. Über das Widerrufsrecht muss der Kunde schriftlich und deutlich belehrt werden. Die Belehrung muss Angaben zum Fristbeginn und zur Adresse des Empfänger des Widerrufschreibens enthalten. Ohne Belehrung ist ein Widerruf unbegrenzt möglich. Auch mit dem Vertrag verbundenen Verträge, z.B. eine Finanzierung können widerrufen werden.
Tipps gegen die neuen „Piraten“
Lassen Sie sich nicht mit Gewinnversprechungen locken, Unterschreiben Sie nichts unter Zeitdruck
Lassen Sie sich nicht von hohen Rabatten beeinflussen – niemand hat etwas zu verschenken.
Leisten Sie keine Anzahlungen – schon gar nicht per Kreditkarte. Diese Zahlungen sind nach einem neueren Urteil des BGH nicht mehr stornierbar!
Wenn Sie dennoch unterschrieben haben, wenden Sie schnell an einen erfahrenen Rechtsanwalt oder an Ihre örtliche Verbraucherzentrale.
Die neuste und gefährlichste Masche zum Schluss
Seit Ostern 2006 kann man einen neuen, gefährlicheren Vertragstyp beobachten. Es wird nicht mehr ein Teilzeitwohnrecht an einem Appartement verkauft – obgleich die Werbung und die Prospekte das vermuten lassen – sondern das Recht in einer Art Reisebüro, einem Club eine Reise zu buchen. Für dieses vermeintliche Recht werden dann bis zu € 5.000,00 Mitgliedsbeitrag für 3 Jahre verlangt. Die Gegenleistung ist völlig unklar. In jedes deutsche Reisebüro kommen Sie ohne „Entritt“. Bei diesen Verträgen gilt das Teilzeit-Wohnrechteverträge-Gesetz nicht. Hier kann man als Rechtsanwalt höchstens mit dem Haustürwiderrufsgesetz (auch hierzu gibt es in jedem EU-Land eine nationale Regelung) oder der Sittenwidrigkeit des Geschäfts helfen.
Jörg Ebenrecht Rechtsanwalt
BGH zu geschlossenen Immobilienfonds
Schadensersatz RNI- Fonds

References: BGH 
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