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Timestamp: 2017-12-16 09:17:35+00:00

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Sentencia A.P. Las Palmas 259/2010 de 28 de mayo. Resolución de contrato de arrendamiento. Desahucio por falta de pago. Legitimación - Portal Asesoría y Empresas Thomson Reuters
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Sentencia A.P. Las Palmas 259/2010 de 28 de mayo
Resolución de contrato de arrendamiento y desahucio: Subrogación en la posición de arrendador. Transmisión de la proppiedad y usufructo. No necesidad de consentimiento del arrendatario, basta con poner en su conocimiento tal extremo. Los pagos realizados a la anterior arrendadora no son liberatorios ni de buena fe. Legitimación: La actora tiene legitimación activa. La transmisión de la condición de arrendadora se produce al transmitirse la finca objeto del arrendamiento o la facultad de goce y disfrute.
En Las Palmas de Gran Canaria, a 28 de mayo de 2010.
SENTENCIA APELADA DE FECHA: 17 de febrero de 2009 APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: Jusan Canarias S.A. VISTO, ante la AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN QUINTA, el recurso de apelación admitido a la parte demandante, en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de LAS PALMAS DE GRAN CANARIA de fecha 17 de febrero de 2009, seguidos a instancia de Jusan Canarias S.A. representada por el Procurador D. Bernardo Rodríguez Cabrera y dirigida por la Letrada Dña. Luis María Hidalgo Santana, contra D. Braulio representado por el Procurador D. Enrique Santos Suárez y dirigido por el Letrado D. Sergio Jose Armario Hernández.
Primero.-El Fallo de la Sentencia apelada dice: "Que desestimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Rodríguez Cabrera en nombre y representación de Construcciones Jusan Canarias S.A. contra Braulio debo absolver y absuelvo a éste de los pedimentos contra el mismo formulados, con expresa condena en costas procesales a aquélla.
MODO DE IMPUGNACIÓN: mediante recurso de APELACIÓN ante la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria (artículo 455 LEC).El recurso se preparará por medio de escrito presentado en este Juzgado en el plazo de CINCO DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, limitado a citar la resolución apelada, manifestando la voluntad de recurrir, con expresión de los pronunciamientos que impugna (artículo 457 LEC).
Así por esta Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo."
Segundo.-La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y fallo el día 10 de mayo de 2010.
Tercero.-Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la Sentencia la Iltma. Sra. Dña. Mónica García de Yzaguirre, quien expresa el parecer de la Sala.
Primero.-Se alza la entidad actora frente a la sentencia dictada en la primera instancia que desestimó la demanda de resolución del contrato de arrendamiento y desahucio por estimar las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva, argumentando que el arrendatario demandado ha acreditado haber abonado las rentas a su arrendadora y copropietaria de la finca, sin que la actora en este pleito haya permitido al referido arrendatario por vía de reconvención ejercitar su derecho de retracto y consiguiente nulidad de la venta al no acreditar las condiciones esenciales de la misma.
Aduce la recurrente que es propietaria en pleno dominio de una mitad indivisa del edificio, más el usufructo de la otra mitad, lo que adquirió por compra el 22 de agosto de 2002 a Doña Camila, como se acredita con la certificación registral documento 2 de la demanda. La sentencia de instancia atribuye erróneamente la copropiedad a Doña Camila, puesto que la misma ya no cuenta con participación alguna en el inmueble al habérsela vendido precisamente a Jusan, lo que convierte a la recurrente, desde su adquisición, en la única arrendadora del inmueble. La nuda propiedad de la mitad del inmueble del que la actora es usufructuaria corresponde a los hermanos Felisa Estanislao Fermina Filomena Fidela, como resulta de la propia certificación registral.
Pone de manifiesto la recurrente que la propia Doña Camila interpuso conciliación judicial contra el demandado (documento 8 de la demanda) para que se aviniera a reconocer que desde el 22 de agosto de 2002 ya no es propietaria ni usufructuaria del edificio en que se ubica el apartamento n.º NUM000 del que es arrendatario, y que le arrendó verbalmente a Doña Camila el 10 de octubre de 1985, y para que se abstenga de ingresarle en el futuro las rentas del apartamento, celebrándose el acto sin avenencia.
Refiere la apelante que la sentencia recurrida funda su fallo desestimatorio de la demanda en considerar que asiste al inquilino un derecho de retracto sobre el apartamento arrendado, a lo que la recurrente aduce que no alcanza a comprender en qué forma haya podido impedir al apelado el ejercitar reconvención, ni el impetrar acción de nulidad de la venta, si ello a su derecho hubiera convenido. Por el contrario, manifiesta la recurrente que la razón de haber acudido al juicio ordinario, pudiendo haber ejercido su demanda mediante un juicio verbal, para evitar que por parte del inquilino se pudiese alegar la existencia de cuestión compleja que no pudiese resolverse por los márgenes del juicio verbal, posibilitándole esgrimir todos los argumentos defensivos.
Considera además la apelante que no es aplicable el retracto en el presente caso porque la apelante ha adquirido la mitad indivisa de la finca en pleno dominio, y el usufructo de la otra mitad, no con respecto al apartamento arrendado al demandado, sino de todo el edificio en el que el mismo se ubica, que además forma una única finca registral (finca NUM001), como consta en la certificación registral acompañada, con un iter registral desde hace más de cien años. No es óbice para ello que los diferentes apartamentos en los que se divide el edificio cuenten con referencias catastrales diferentes e independientes.
Cita en su apoyo la reciente SAP Madrid de 25 de octubre de 2005, y las STS de 30 de abril de 1985 y la más reciente de 26 de junio de 2007.
En la alegación cuarta del escrito indica la parte apelante que tampoco procede el retracto por haber transcurrido en exceso el plazo legalmente previsto en el artículo 1524 del Código Civil.
Por último se dice en la alegación quinta que el demandado actúa con mala fe y con empecinamiento en abonar la renta a quien le consta que ya no es arrendadora. A su entender el objeto del proceso, acreditado que la recurrente es la actual arrendadora del inmueble ocupado por el demandado, tienen o no efecto liberatorio, a lo que responde la parte que tienen nulo valor liberatorio pues se producen a sabiendas de la transmisión operada por la señora Camila a favor de JUSAN (artículo 1527 del Código Civil).
A ello añade que el desahucio no puede ser enervado por cuanto con anterioridad el inquilino ya procedió a enervar lo que se acogió en sentencia de 27 de noviembre de 2000 (documento 3 de la demanda).
Termina suplicando a la Sala que con estimación del recurso de apelación se revoque la sentencia apelada y se dicte nueva resolución por la que se acuerde la íntegra estimación de la demanda, con la condena en costas al demandado de la primera instancia, así como las de la apelación si se opusiere al recurso.
Segundo.-Son hechos probados, parcialmente distintos a lo que se recogen en el fundamento jurídico segundo de la sentencia de instancia, por admitidos y no negados de contrario y acreditados mediante la documental obrante en las actuaciones, que con fecha 10 de Octubre de 1985 Camila celebró verbalmente con el demandado contrato de arrendamiento sobre el apartamento número NUM000 sito en la calle DIRECCION000 NUM002 de esta ciudad, integrado dentro de un edificio del que aquélla era copropietaria junto con otros, así como que con fecha 22 de Agosto del 2002 la actora adquirió por compra a Doña Camila la mitad indivisa del edificio y el usufructo de la otra mitad. Con fecha 28 de Julio del 2006 la actora apelante practicó requerimiento notarial poniendo en conocimiento del demandado que era propietaria del apartamento arrendado así como la cuenta corriente en la que debía proceder al ingreso de la renta y a lo que se contestó por el demandado que hasta la fecha no se le había comunicado la venta y que continuaría abonando las rentas a la anterior arrendadora hasta tanto no se le justificara la venta y manifestando su deseo de hacer efectivo el derecho de retracto concedido por Ley. La actora entabló procedimiento verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas desde Agosto del 2006 hasta Enero del 2007 contra el hoy demandado seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 10 de esta ciudad y en el que recayó sentencia desestimatoria con fecha 28 de Marzo del 2008. A su vez con fecha 23 de Noviembre del 2007 Doña Camila formuló demanda de conciliación contra el demandado a fin de que el mismo reconociera el arriendo celebrado, la transmisión de la propiedad y usufructo sobre el apartamento arrendado desde el 22 de Agosto del 2002 y la transmisión de la cualidad de arrendadora de la hoy demandante requiriéndole para que cesara de abonar las rentas a la misma. Por último el demandado ha ingresado las rentas que se reclaman en las presentes actuaciones desde Abril del 2007 hasta Mayo del 2008 y las devengadas durante la tramitación del procedimiento en la cuenta corriente de Doña Camila.
No se aceptan las consecuencias jurídicas que obtiene la sentencia de instancia derivadas de los referidos hechos.
La actora tiene legitimación activa para pretender la resolución del contrato de arrendamiento toda vez que la transmisión de la condición de arrendadora se produce al transmitirse la finca objeto del arrendamiento o la facultad de goce y disfrute, esto es, el usufructo de la misma. Se ha producido la cesión de la posición de arrendadora en el contrato de arrendamiento, colocándose la entidad recurrente Construcciones Jusan Canarias S.A. en la posición de arrendador del apartamento ocupado por el demandado, al haber adquirido la totalidad de las facultades de uso y disfrute respecto del edificio completo en el que se ubica dicho apartamento, pues adquirió de la anterior arrendadora la mitad indivisa del pleno dominio del citado inmueble (finca registral NUM001 inscrita al folio NUM003 del libro NUM000 del Registro de la Propiedad número 4 de Las Palmas de Gran Canaria, descrita como casa de cuatro plantas y ático), y el usufructo de la otra mitad del inmueble. De la porción del edificio de la que la apelante es usufructuaria, mitad indivisa, los nudos propietarios, conforme a la certificación registral aportada, son Doña Felisa, Doña Fermina, Don Estanislao, Doña Fidela y Doña Filomena.
Estando sujeto el arrendamiento pactado verbalmente por la anterior usufructuaria a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, concretamente, a la prórroga forzosa, al transmitir las facultades de uso y disfrute del bien inmueble se transmite igualmente la posición contractual del arrendador, con sus derechos y obligaciones, correspondiendo al usufructuario el derecho a percibir los frutos civiles. Se ha producido en el supuesto de autos una modificación subjetiva del contrato, o subrogación, colocándose la adquirente en la posición de arrendadora, de acuerdo con los artículos 471 y siguientes del Código Civil. La anterior arrendadora ya no tiene la condición de condueña, ni de usufructuaria, y carece de cualquier derecho real sobre el edificio.
Pues bien, no existe duda de que a través de la escritura pública de 22 de agosto de 2002, al transmitir los derechos que Doña Camila ostentaba sobre el edificio a Construcciones Jusan Canarias S.A., se operó igualmente la subrogación de la adquirente en el contrato de arrendamiento inicialmente pactado por la transmitente. Esta circunstancia se opera sin necesidad de consentimiento del arrendatario e incluso sin su conocimiento, pero, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1527 del Código Civil, hasta tanto no se notifique la cesión operada por la arrrendadora originaria (Doña Camila) a favor de la nueva arrendadora (Jusan), como acreedora de la obligación de pago de las rentas, el arrendatario, deudor de dicha obligación, se libera de la misma pagando a la anterior arrendadora. Esto fue lo que se acordó en el Juicio de Desahucio seguido anteriormente por la hoy actora contra el demandado, en el que recayó sentencia en primera instancia el día 28 de marzo de 2007, que entendió que los pagos realizados a la anterior arrendataria eran liberatorios por haberse hecho de buena fe (artículos 1527, 1163 y 1164 del Código Civil).
En aquel procedimiento de Juicio Verbal la hoy apelante aportó certificación registral de la finca, también aportada en el presente proceso, de la que se desprendía sin ninguna duda la transmisión de derechos de Doña Camila a favor de Construcciones Jusan Canarias S.A. a través de escritura pública de 22 de agosto de 2002, otorgada ante el notario de esta ciudad don Gerardo Burgos Bravo bajo número 3790 de protocolo, consistentes en la venta de la mitad indivisa del edificio en pleno dominio, y del usufructo vitalicio sobre la otra mitad. Además, con posterioridad a dicha sentencia recaída en el anterior proceso, Doña Camila formuló demanda de conciliación frente a Don Braulio para que reconociera estos hechos y se abstuviera en lo sucesivo de ingresarle rentas por el arrendamiento objeto de autos, al no tener ya la condición de arrendadora, acto que fue celebrado sin avenencia el día 21 de enero de 2008.
La demanda inicial de este proceso se presenta el día 5 de junio de 2008 y se reclaman rentas a partir del mes de abril de 2007, esto es, el mes siguiente a la sentencia dictada en el Juicio de desahucio previo, y hasta mayo de 2008, por importe de 2.524,20 euros.
No le queda duda alguna a esta Sala de que con posterioridad a la notificación a Don Braulio de la sentencia dictada el 28 de marzo de 2007 por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 10 de Las Palmas de Gran Canaria en los autos de Juicio Verbal 200/2007 (documento 7 de la demanda), el mismo tenía cumplido conocimiento de que se había operado la transmisión de la posición de arrendadora en el contrato de arrendamiento vigente sobre el apartamento que ocupa, así como que conocía (por habérsele comunicado previamente en requerimiento notarial al efecto), el número de cuenta corriente de la actual arrendadora, la apelante Construcciones Jusan Canarias S.A., para realizar los pagos de la renta.
En el interrogatorio recibido a Don Braulio en los presentes autos a la pregunta del Letrado de la parte actora: Es cierto que usted sabe y además le consta que la entidad Jusan Canarias es la actual arrendadora del edificio sustituyendo al a señora Camila, responde que sí.
Estando acreditado la subrogación en la condición de arrendadora del contrato de arrendamiento por la apelante, y el conocimiento de tal circunstancia por el arrendatario, se ha de estimar el recurso y la demanda inicial del procedimiento, toda vez que los pagos realizados a la anterior arrendadora no pueden considerarse liberatorios ni de buena fe.
Este Tribunal no entra, pues no es objeto de esta litis, en si cabe o no cabe ejercitar el derecho de tanteo y de retracto en el concreto supuesto que se examina, en que se vende la mitad indivisa del total edificio que es una casa de cuatro plantas y ático que constituye una única finca registral, pero que materialmente, y también en el catastro desde el punto de vista fiscal, se encuentra dividida en apartamentos, que se usan y pueden considerarse como viviendas independientes, de los cuales varios se encuentran arrendados, pues lo cierto es que, aun habiendo manifestado el demandado su interés en retraer, dicho derecho no se ha ejercitado. Ha de tenerse en cuenta que el derecho de tanteo y de retracto no está previsto para los casos en los cuales se transmite el usufructo, que, no olvidemos, es esencial en la adquisición por la apelante de la cualidad de arrendadora. Tampoco vamos a entrar en si se ha realizado o no correctamente la notificación de las condiciones esenciales de la venta a que se refiere la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos para el ejercicio de estos derechos, puesto que ello no es tampoco objeto de la presente litis. Así el demandado tuvo oportunidad de ejercitar las acciones que a su derecho convinieren para la efectividad de sus derechos de adquisición preferente como arrendatario, pero no lo ha hecho, y si bien podía sostener el desconocimiento de las condiciones de la venta en los términos previstos en la LAU para el ejercicio de aquéllos, lo que no puede ni podía ignorar, desde que fue aportada la certificación registral en el anterior proceso, es que efectivamente se había celebrado una compraventa de la mitad indivisa del edificio y la transmisión del usufructo de la otra mitad a favor de Construcciones Jusan Canarias S.A., y por lo tanto, se había operado la subrogación en la posición de arrendador en el contrato.
También pudo el demandado consignar judicialmente las rentas a disposición de quien resultare finalmente ser el acreedor de la obligación, en tanto que ejercitaba las acciones tendentes a tutelar su derecho de adquisición preferente, pero no lo hizo, empeñándose, como señala la actora, en pagar a la anterior arrendadora.
Finalmente debe señalarse que el ejercicio del derecho legal de retracto faculta al retrayente a situarse en la misma posición del que adquiere en el caso de venta o dación en pago, por lo que la existencia de este derecho configurado legalmente no implica la nulidad del negocio de compraventa a favor de un tercero, sino una eventual modificación forzosa subjetiva del mismo, por lo que no existe una nulidad radical y absoluta del negocio, el cual nace válidamente y queda condicionado a que no se ejercite la facultad por quien legalmente la tiene atribuida. Por ello el pago de las rentas realizado por el apelado no reúne los requisitos del pago previstos en el artículo 1162, y concordantes del Código Civil.
El Tribunal, en el examen de la concreta acción de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas y desahucio, a la que se acumula la acción de reclamación de las rentas debidas, parte de la validez del negocio estructurado en la escritura de 22 de agosto de 2002, así como de la buena fe de los que en el mismo intervienen, que se presume siempre, y de la falta de ejercicio de las acciones que asisten al arrendatario que pudieran afectar a la titularidad del derecho de uso y disfrute del apartamento arrendado adquirido por la actora, y por ello a la condición de arrendador. La conclusión, a la vista de que el pago de las rentas no se ha realizado a favor de la arrendadora actual, no puede ser otra que la estimación del recurso, la estimación de la demanda, por aplicación del artículo 114 de la anterior LAU, Decreto de 1964, y correlativos del Código Civil (1555.1.º y siguientes) declarando resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago adecuado, condenando al demandado al desalojo del apartamento, y al pago de las rentas reclamadas en la demanda y las devengadas con posterioridad, como así se interesa en el suplico del escrito inicial.
Tercero.-Al estimarse el recurso de apelación no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en su sustanciación de acuerdo con el artículo 398.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En cuanto a las costas causadas en la primera instancia al estimarse la demanda es procedente su imposición a la parte demandada, en aplicación del principio del vencimiento del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ahora bien, al haberse tramitado el procedimiento como Juicio Ordinario, siendo que el trámite adecuado lo era el Juicio Verbal para dilucidar la acción de resolución del contrato y desahucio por falta de pago de la renta y la de reclamación de rentas acumuladamente, el demandado únicamente estará obligado a satisfacer a la parte actora las costas que se calculen para el Juicio Verbal con el mismo objeto, sin que deba soportar las mayores costas de un Juicio Ordinario incorrectamente planteado por la parte demandante y corroborado por el Juez de instancia.
Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Jusan Canarias S.A., contra la sentencia de fecha 17 de febrero de 2009, dictada por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de LAS PALMAS DE GRAN CANARIA, en autos de Juicio Ordinario 944/2008 revocamos la expresada resolución, acordando en su lugar,
1.º- Estimamos la demanda formulada por la representación de Jusan Canarias S.A. contra D. Braulio y, en consecuencia,
2.º- Declaramos resuelto por falta de pago de la renta el contrato de arrendamiento sobre el apartamento n.º NUM000 del edificio sito en la DIRECCION000 n.º NUM002 de Las Palmas de Gran Canaria, y, dando lugar al desahucio, condenamos a Braulio a que desaloje y deje libre y a disposición de la parte actora la finca objeto de estos autos.
3.º- Condenamos al demandado D. Braulio a que abone a la actora la suma de DOS MIL QUINIENTOS VEINTICUATRO EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS DE EUROS (2.524,20 €), en concepto de rentas vencidas y no satisfechas a la fecha de presentación de la demanda correspondientes a los meses de abril de 2007 a mayo de 2008, ambos inclusive, más los intereses legales de la expresada cantidad desde la fecha de presentación de la demanda.
4.º- Condenamos al demandado D. Braulio a abonar a la actora las rentas del apartamento devengadas con posterioridad a la demanda, a partir del mes de junio de 2008 y hasta la efectiva entrega del inmueble, a razón de CIENTO OCHENTA EUROS CON TREINTA CÉNTIMOS DE EURO (180,30 €) mensuales.
5.º- Condenamos al demandado D. Braulio al pago de las costas causadas en la primera instancia únicamente hasta el límite de las que se calculen para un Juicio Verbal con el mismo objeto.
6.º- No procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.
Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ.

References: Resolución 
 Resolución 

Resolución 
 resolución 
 artículo 457
 resolución 
 artículo 1524
 resolución 
e contrario
 resolución 
 artículo 1527
 artículo 1162
 resolución 
 artículo 114
 artículo 398
 artículo 394
 resolución