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Grunderwerbssteuern (Hauskauf, Immobilien, Grundstücke) - frag-einen-anwalt.de
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21.06.2009 11:05 |
wir haben ein Haus gekauft für 200000Euro. Da das Grundstück noch vermessen werden mußte wurde eine Klausel in den beurkundeten Notarvertrag aufgenommen das sich der Kaufpreis etwas erhöhen und senken könnte wenn das Grundstück größer oder kleiner wäre nach Vermessung. Nun wurden sofort die Grunderwerbssteuern für 200.000 Euro von uns entrichtet nach Aufforderung durch das FA. Der Kaufpreis erhöhte sich dann später auf 203.000 Euro.Wir zahlten die 203000Euro an den Verkäufer. Müssen wir nun noch Grundsteuern nach entrichten oder werden wir sofort Eigentümer, d.h. wird so Umgeschrieben oder müssen wir est warten auf eine Neue Grunderwerbssteuer Mitteilung? Ist eine Umschreibung ohne Entrichtung der Grunderwerbssteuern auf die 3000 Euro Rechtens und Rechtssicher oder können Nachteile entstehen wenn das Grundbuchamt einfach so umschreibt, wir wissen ja nicht ob die das dort erfahren!
Verkäufer Verkäufer BGB Grunderwerbssteuer
21.06.2009 | 11:30
vielen Dank für die Frage, die ich wie folgt beantworte:
Der Grunderwerbsteuer unterliegt gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbssteuergesetzes (GrEStG) der Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet; Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG die an dem Erwerbsvorgang beteiligten Personen als Gesamtschuldner.
Nach § 17 GrEStG muss der Notare dem zuständigen Finanzamt schriftlich Anzeige machen.
Dies gilt gemäß § 17 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG insbesondere auch dann, wenn nachträglich Änderungen oder Berichtigungen folgen. Sollte der Notar noch keine Anzeige erstattet haben, so wären Sie gemäß § 19 Abs. 1 GrEStG selbst verpflichtet, dem Finanzamt die Änderung der Grundstücksgröße und die damit einhergehende Erhöhung des Kaufpreises anzuzeigen.
Sie sollten sich also mit dem beurkundenden Notar in Verbindung setzen und dort nachfragen, ob er dem Finanzamt die Kaufpreiserhöhung bereits mitgeteilt hat. Bei dieser Gelegenheit könnten Sie gleich nachfragen, wie lange es voraussichtlich noch dauern wird, bis Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Nachfrage vom Fragesteller	21.06.2009 | 12:31
Könnten Sie mir die anderen Fragen noch eben beantworten. Ihre kurze Antworten waren nur ganz Allgemeiner Natur und dies steht so schon fast alles auf dem Bescheid und ist mir bekannt aus anderen Immo Käufen bzw. auch nicht Inhalt der Fragestellungen.
In Hinsicht aus der "Kossespondenz" von Gestern können Sie ja sicher erahnen das wir eine Möglichkeit suchen die Umschreibung zu verzögern bzw. zu verhindern damit wir wegen Nichtigkeit, weil Scheingeschäft( zusätzliches Handgeld ist geflossen), vor der Heilung durch Eintragung im Grundbuch aus der Sache/Vertrag kommen! Ich möchte Morgen etwas Vorbereitet zum Grundbuchamt/Notar/Verkäufer!
Mir viel da eben noch auf das wir noch keine Grunderwerbssteuern auf den leicht erhöhten KP an das FA gezahlt haben und dies evtl. eine Möglichkeit des Zeitgewinns darstellen könnte! Ich hoffe Sie können sich in die Sache denken bei den "knappen" Angaben.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.06.2009 | 14:32
Wenn "Handgeld" geflossen ist, also Sie und der Verkäufer bewusst etwas Unrichtiges (zu niedriger Kaufpreis) haben beurkunden lassen, so ist der beim Notar beurkundete Vertrag als Scheingeschäft nach § 117 BGB und der wirklich gewollte Vertrag wegen Formmangels nach § 125 BGB nichtig.
Dass es sich bei dem Kaufvertrag um ein Scheingeschäft handelt, haben Sie (auch) in der gestrigen Anfrage nicht deutlich und schon gar nicht ausführlich angesprochen.
Die geringfügige Nachzahlung (3.000,00 €uro) auf Grund der abweichenden Messergebnisse führt weder zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages noch zu einer wesentlichen zeitlichen Verzögerung der Grundbucheintragung. Der Eigentumserwerb als solches steht nämlich nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Bezahlung der Grunderwerbssteuer.
Für den Eigentumsübergang sind nämlich gem. §§ 873 BGB, §925 BGB und § 873 BGB die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch Voraussetzung.
Zutreffend gehen Sie allerdings davon aus, dass mit der Grundbucheintragung "Heilung" eintreten kann.
Die Heilung eines nach § 125 BGB nichtigen Rechtsgeschäftes ergibt sich aus der Bestimmung des § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB: "Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen."
Ich mutmaße, dass Ihr Ziel die Rückabwicklung der vollzogenen Rechtsgeschäfte ist. Also Sie insbesondere das bezahlte Geld in voller Höhe zurück erhalten wollen.
Man könnten nun den Verkäufer per Einschreiben mit Rückschein auffordern, dass er den Kaufpreis und das "Handgeld" binnen kurzer Frist (14 Tage) zurückbezahlen muss. Als Rechtsgrundlage kommen §§ 812 ff. BGB in Betracht. Der Verkäufer hat nämlich etwas (Handgeld + beurkundeter Kaufpreis) ohne Rechtsgrund (Kaufverträge sind zur Zeit beide unwirksam) erlangt.
Hinsichtlich einer solchen Vorgehensweise besteht jedoch folgende Problematik:
Wer sich auf die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts beruft, trägt für den Scheincharakter des Geschäfts die Beweislast; BGH NJW 88, 2597; BAG NJW 96, 1299.
Wenn der Verkäufer also bestreitet, dass er "Handgeld" angenommen hat und Sie keine geeigneten Beweismittel, wie zum Beispiel Zeugen, benennen könnten, so sind die Erfolgsaussichten, dass Sie das Geld zurück erhalten denkbar gering.
Alles in allem rate ich nochmals eindringlich, dass Sie alsbald einen Rechtsanwalt konsultieren. Die Angelegenheit ist äußerst komplex. Im Rahmen dieses Forums kann nicht abschließend geklärt werden, welche Vorgehensweise für Sie die nun günstigste ist. An den Rechtsanwaltskosten zu sparen ist in jedem Fall der falsche Weg. Zudem sollten Sie sich in der Sache auch in steuerstrafrechtlicher Hinsicht ausführlich beraten lassen. Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und wünsche ebenfalls noch einen schönen Sonntag.
Grunderwerbssteuer nach Auszahlung von Geschwisterteil?

References: § 1
 § 13
 § 17
 § 17
 § 19
 § 117
 § 125
 §925
 § 873
 § 125
 § 311
 BGH