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Timestamp: 2017-11-23 09:10:14+00:00

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Sentencia A.P. Madrid 627/2013 de 11 de julio
Contrato de compraventa de local y plazas de garaje: Nulidad por incumplimiento contractual por demora. Inexistencia de obtención de la licencia de funcionamiento, sin que se logre probar que se debiera a la propia Administración la demora de la tramitación.
RECURSO DE APELACIÓN 293/2012
JUZGADO DE 1.ª INSTANCIA N.º 83 DE MADRID
AUTOS DE PROCEDIMIENTO ORDINARIO 823/2009
DEMANDANTES-APELANTES: D. Carlos Alberto y D.ª Felisa
PROCURADORA: D.ª ANA LLORENS PARDO
DEMANDADO-APELADO: AYMARA GESTION Y PROMOCIONES, S.L.
PROCURADOR: D. PAULINO RODRIGUEZ PEÑAMARIA
SENTENCIA N.º 627
D.ª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
En Madrid, a 11 de julio de dos mil trece.
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 823/2009 seguidos en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 83 de Madrid a instancia de los Demandantes-Apelantes, D.ª Felisa y D. Carlos Alberto representados por la Procuradora D.ª ANA LLORENS PARDO, contra el Demandado-Apelado, AYMARA GESTION Y PROMOCIONES, S.L., representado por el Procurador D. PAULINO RODRIGUEZ PEÑAMARIA, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 23 de Mayo de 2011, sobre RECLAMACIÓN DE CANTIDAD Y RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. D.ª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO.
Primero.—Por Juzgado de 1.ª Instancia 83 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 23 de Mayo de 2011, cuyo fallo es el tenor siguiente:
"Que desestimando la demanda interpuesta por la representación de D. Carlos Alberto y D.ª Felisa, contra AYMARA GESTIÓN Y PROMOCIONES debo declarar y declaro haber lugar a:
Absolver a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra.
Imponer a los demandantes el pago de las costas procesales ocasionadas a la demandada".
Segundo.—Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte Demandante, D. Carlos Alberto y D.ª Felisa, que fue admitido, confiriendo traslado a la parte demandada, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, dónde legalmente comparecidas las partes se sustancia el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el DIA 3 DE JULIO DE 2013, en que ha tenido lugar lo acordado.
Tercero.—En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Primero.—Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución impugnada, en todo cuanto no aparezca contradicho o desvirtuado, por los que se expresan a continuación.
Segundo.—Por la representación de D.ª Felisa y D. Carlos Alberto, se interpone demanda contra AYMARA GESTION Y PROMOCION SL, instando la resolución del contrato de compraventa de fecha 10 de Abril de 2006 celebrado entre ambos litigantes, sobre un local y dos plazas de garaje por incumplimiento contractual por demora, condenando a dicho demandado a devolver a la actora las cantidades entregadas a cuenta en la suma de 51.352,60 € por lo pagado a cuenta del precio de la vivienda, y las dos plazas de garaje, mas el 6% de interés anual pactado.
Oponiéndose la demandada, por considerar que la obra había finalizado solo 22 días después del plazo previsto, y que en todo caso el retraso en la concesión de la licencia de ocupación, se debía a los problemas de la Administración en su tramitación.
Habiéndose dictado sentencia desestimatoria de las pretensiones de la demandante, al entender que no concurre un retraso sustancial en la entrega del local y los garajes, sin que se haya demostrado la inutilidad que le pueda provocar a los actores el retraso en la entrega de más de nueve meses.
Tercero.—Se interpone recurso de apelación por la representación de D.ª Felisa y D. Carlos Alberto por entender que no solo resulta acreditado el retraso en nueve meses en la entrega como reconoce la sentencia, sino que tampoco medió requerimiento alguno para el otorgamiento de escritura pública, tras la concesión de la licencia de primera ocupación el 29 de Septiembre de 2008, de la que tuvo conocimiento el recurrente solo a través de la contestación a la demanda. Alegando error en la interpretación de las cláusulas contractuales quinta y séptima, en las que se pacta una provisión de otorgamiento para el primer trimestre de 2008, estableciendo como condición resolutoria la no entrega en el plazo establecido. Lo que supone la infracción de los Arts. 1256 y 1258 del CC, reiterando que los pactos son de obligado cumplimiento para los contratantes, dando lugar a la resolución por incumplimiento que regula el Art. 1124 del CC.. Entendemos que tales motivos han de ser objeto de resolución conjunta, en orden a exponer la tesis que sigue esta Sección en esta materia, que tiene en cuenta dichos preceptos invocados por la apelante, como infringidas.
Cuarto.—Debemos partir que los hechos que han quedado acreditados en este proceso, son los siguientes:
1.º Los demandantes, D.ª Felisa y D. Carlos Alberto, pactaron con AYMARA GESTION Y PROMOCION SL, un contrato de compraventa en fecha 10 de abril de 2.007, relativo a un local y dos plazas de garaje. Por lo que a este proceso interesa, se previó expresamente en la cláusula QUINTA, lo siguiente:
"Las partes se obligan a otorgar la correspondiente escritura de compraventa la cual está prevista en el cuarto trimestre de 2007, salvo causa justificada o de fuerza mayor, y en todo caso, en el plazo máximo de un mes desde la fecha de comunicación de la obtención de la licencia de funcionamiento. Para ello LA VENDEDORA comunicará a los COMPRADORES con siete días de antelación el día de la firma".
En la cláusula SEPTIMA se prevé igualmente: "Expirado el plazo de entrega del inmueble sin que hubiera tenido lugar, LA COMPRADORA podrá optar entre la resolución del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento del interés anual, o conceder a la VENDEDORA prorroga, que se hará constar si así le conviniere a la COMPRADORA mediante cláusula adicional al presente contrato, y si no optare por la resolución, se entenderá que opta por una prórroga de tres meses, a cuyo término, nuevamente tendrá la facultad de resolver o de conceder nueva prórroga por igual periodo, que a su elección podrá hacerse constar por cláusula adicional al presente contrato". Cláusulas que obran el contrato de compraventa aportado como Doc. n.º 2, de la demanda.
2.º En fecha 30 de Mayo de 2008 se envía por D.ª Felisa y D. Carlos Alberto, burofax a AYMARA, comunicando la resolución del contrato de compraventa, al no cumplirse los plazos de entrega, instando la devolución de las cantidades entregadas. Doc. n.º 4 de la demanda.
3.º AYMARA contesta el 16 de Junio de 2008 por otro burofax, folio 36 de las actuaciones, sosteniendo que no se han incumplido las cláusulas contractuales, pero reconociendo que aun no ha obtenido la licencia de funcionamiento, y que una vez conseguida se notificará la fecha de la firma de la escritura de compraventa.
4.º No consta envío por la demandada, ni recepción por la demandante de comunicación alguna de la obtención de la licencia de ocupación, que fue otorgada en fecha 29 de Septiembre de 2008, ni convocatoria para el otorgamiento de escritura.
La posición de esta Sala sobre la significación jurídica del retraso en la entrega de inmuebles adquirido por compraventa, quedó expresada en las recientes Sentencias de 30 de enero y 23 de febrero de 2012, en las que, de forma decidida, y por aplicación de la normativa de consumo, entendíamos que la fecha de entrega es un dato relevante, y su infracción conlleva el derecho del consumidor adquirente a obtener la resolución contractual. En el presente caso no es de aplicación la legislación sobre consumidores, dado que se trata de un local, cuya compraventa fue para destinarlo a arrendamiento a terceros.
Pero que no se aplique la legislación propia de consumidores, no determina que no sea posible a pesar de no ostentar dicha condición el comprador, apreciar si ha existido o no incumplimiento de sus obligaciones por el vendedor.
Si atendemos a los términos del contrato en las cláusulas transcritas, debe señalarse que es cierto que en el contrato de compraventa objeto de autos, no se estableció el plazo de entrega como elemento esencial del mismo, de manera que un simple retraso pudiera determinar la frustración de las expectativas negociales. Si el plazo se hubiera considerado y pactado como elemento esencial, es evidente que su incumplimiento aunque fuera por un día determinaría el de las obligaciones contraídas y por lo tanto facultaría al cumplidor a resolver; pero si ello no es así un leve incumplimiento, un cierto retraso, no determinaría un incumplimiento resolutorio sino simplemente la facultad del cumplidor de exigir la indemnización de los perjuicios que en su caso ese retraso le hubiera causado. No obstante si ese incumplimiento lo es prolongado e injustificado, no estaríamos ante un leve retraso sino ante un incumplimiento esencial.
En el caso enjuiciado es claro que el mero y leve retraso en la entrega, no se pactó como elemento esencial, ni como determinante de un incumplimiento que facultase al cumplidor a resolver ex artículo 1124 C.C., desde el momento en que se previó contractualmente que si no se entregaba en el plazo previsto, podría prorrogarse el mismo de manera expresa o tácita. Por lo cual la falta de entrega en el último trimestre del 2007, no determinaba el absoluto e irremediable incumplimiento por el vendedor, sino que abría una serie de posibilidades.
Efectivamente, en la cláusula Quinta, se pactó como fecha de entrega el cuarto trimestre de 2007, salvo causa justificada o de fuerza mayor, y en todo caso en un mes desde la comunicación de la licencia de funcionamiento. En la cláusula séptima, como causa de resolución del contrato, se pactó únicamente como una opción de la compradora tal resolución contractual si no se entregaba en ese plazo, con devolución de las sumas entregadas incrementadas en un 6 % de interés anual, y como otra opción de la compradora la prórroga expresa mediante cláusula adicional, prórroga que se consideraría como tácita por un plazo de tres meses si no se opta por la resolución, a cuyo término se procedería a una nueva prórroga o a la resolución.
Pues bien, no entregado el inmueble durante el último trimestre del 2007, la compradora nada comunicó a la vendedora sobre la resolución contractual, con lo que habría de entenderse prorrogado el plazo por tres meses, hasta marzo de 2008. La vendedora en la comunicación enviada en Junio de 2008, nada comunica sobre la terminación de la obra a la demandante, aportando una certificación de final de la dirección de obra a fecha 22/01/2008, que no se entiende porque no se pone en conocimiento de la compradora, sin que tampoco se aporten explicaciones sobre porque se demora la entrega, pese a disponer de ese certificado, ignorándose que circunstancias concurrían para omitir esta información a la actora.
Entendemos por ello que desconocemos la fecha de fin de obra del local, sin que resulte probada su terminación y puesta a disposición de los compradores, ni en el último trimestre del 2007, ni en los tres meses de prórroga, al transcurrir estos sin que los demandantes principales hubieran comunicado su voluntad resolutoria, que según consta en los autos no se evidencia fehacientemente hasta Junio de ese año.
Pero es más, aun admitiendo que se hubiera finalizado la obra en plazo, lo que ya decimos no resulta probado en modo alguno, sigue AYMARA sin cumplir con sus obligaciones, pues consta que la licencia administrativa no se concede hasta septiembre de 2008, y según la cláusula Quinta, en todo caso la fecha definitiva de entrega sería "el plazo máximo de un mes desde la fecha de comunicación de la obtención de la licencia de funcionamiento". Siendo lo cierto que a la fecha de interposición de la demanda, abril de 2009, no consta ni que se haya comunicado a la compradora la obtención de la licencia, ni que se le haya requerido para comparecer al otorgamiento de escritura pública, esto es, para hacer entrega del inmueble. Pues como ya hemos reseñado AYMARA no ha probado, pese a la trascendental importancia del dato, ni que haya enviado comunicación, ni que la misma fuera recepcionada por los compradores comunicando el otorgamiento de la licencia, ni la cita para la elevación a escritura pública. Sobre todo cuando ya en Junio, consta la manifiesta voluntad de dichos compradores de recuperar su dinero según el burofax, obrante al folio 33, lo que implica la clara decisión resolutoria de los compradores, cuya consecuencia reivindicaban con el abono de lo pagado hasta el momento.
En todo caso el retraso en la obtención de la licencia era ya manifiesto, sin que se haya probado que se debiera a la propia Administración tal demora en la tramitación. Carga de la prueba que solo a AYMARA corresponde, al ser un hecho obstativo al cumplimiento de su obligación, frente al comprador que la exige.
Estos hechos evidencian que son varios los incumplimientos de la demandada AYMARA, que han determinado la frustración de las expectativas contractuales de los demandantes.
Efectivamente, no solo no se tiene constancia de la real y definitiva fecha de finalización de la obra, sino que incluso concedida la licencia administrativa, y una vez manifestada por los compradores de manera fehaciente su intención de resolver el contrato en Junio de 2008. Es decir, una vez transcurrido el plazo inicial y la prórroga de tres meses, no consta comunicación ni requerimiento a los demandados, para el otorgamiento de escritura pública, como máximo un mes después de otorgarse la licencia. Ello, desde el momento en que otorgada ésta el 29 de septiembre de 2008, no consta comunicación a los compradores de modo eficaz.
Y si bien es cierto que el contrato no señala que el plazo sea esencial, no lo es menos que resulta intolerable que se pretenda que no tiene la menor relevancia, las demoras sucesivas, sin que se haya obtenido la concesión de la licencia administrativa de ocupación hasta seis meses después de la fecha prevista, sin que se pruebe que dicha demora se deba a la propia administración.
Que no se fije plazo como esencial, no significa que la recurrente pueda hacer entrega cuando le venga en gana, porque ello va en contra de los que se establece en el art. 1256 del Código Civil, como ya hemos reseñado.
Por lo tanto, los sucesivos incumplimientos de la promotora, se transforman en un incumplimiento total cuando siendo ya posible esa entrega en septiembre, se llega a fecha de la interposición de la demanda, abril de 2009, sin darse cumplimiento a lo obligado, a pesar de que los compradores cumplieron puntualmente con sus obligaciones de pago, es decir que el mero retraso se ha convertido en un palmario incumplimiento de la obligación de entrega que el Art. 1462 C.C. impone al vendedor.
Todo lo cual conlleva la estimación del recurso de apelación estimando íntegramente la demanda interpuesta por D.ª Felisa y D. Carlos Alberto, condenando a AYMARA GESTION Y PROMOCION SL, al pago de la cuantía de 51.352,60 €, a los demandantes. Suma que se incrementará en un 6% de interés anual, desde la fecha del contrato, hasta su completo pago.
Quinto.—La estimación del recurso conlleva la imposición de costas en primera instancia a AYMARA GESTION Y PROMOCION SL, pues en esta sentencia se acoge íntegramente la pretensión de los actores, de conformidad con el Art. 394 de la LEC.
Sexto.—De acuerdo a lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando sean estimadas las pretensiones de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.
Séptimo.—En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3.º Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16.ª).
VISTOS los preceptos y citados y demás de general y pertinente aplicación.
Que debemos ESTIMAR Y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora D.ª ANA LLORENS PARDO, en nombre y representación de D.ª Felisa y D. Carlos Alberto, contra la sentencia de fecha 23 de Marzo de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 83 de MADRID, en autos de Juicio Ordinario n.º 823/2009, y procede:
1.º REVOCAR la expresada resolución, estimando íntegramente la demanda interpuesta por D.ª Felisa y D. Carlos Alberto, contra AYMARA GESTION Y PROMOCION SL.
2.º CONDENAR a AYMARA GESTION Y PROMOCION SL, al pago de la cuantía de 51.352,60 €, a D.ª Felisa y D. Carlos Alberto. Suma que se incrementará en un 6% de interés anual, desde la fecha del contrato, hasta su completo pago.
3.º Se imponen las costas de Primera Instancia, tanto de la demanda principal, como de la reconvencional a AYMARA GESTION Y PROMOCION SL.
4.º Sin imposición de costas en esta alzada.
Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto Legal.
Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará conforme al art. 208.4 L.E.C., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Secretaria, certifico.

References: RESOLUCIÓN 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1124
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 398
 artículo 477
 artículo 477
 artículo 481