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Timestamp: 2019-06-26 14:56:58+00:00

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﻿ Un institut de Syndic ??? (Page 6) / Copropriétés forcées / Pim.be
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#101 07-01-2009 22:35:24
Je suis d'accord avec Gof sur le fait que ce qui est d'ordre public n'entraîne pas droit pénal. La conséquence essentielle - sauf oubli - du caractère d'"ordre public" d'une disposition est que le juge doit soulever d'office le moyen tiré de sa violation, et ce même si les parties dont l'intérêt est lésé déclarent ne pas vouloir s'en prévaloir. Ca n'entraîne pas pour autant droit pénal. Ceci dit, si la loi prévoit une amende, on est effectivement dans le pénal, avec pouvoir de police à la clé.
D'accord, j'avais écrit ma réponse, ayant en tête un exemple du domaine du Juge de Paix (que je n'ai pas encore retrouvé):
(si la loi prévoit des amendes)
Si je vous comprends, le problème de départ qui vous interpelle, c'est que "un copropriétaire doit assigner l'ACP". Pour moi, ce problème n'est pas lié au caractère impératif ou d'ordre public de la disposition mais plutôt à la question de savoir si chaque copropriétaire (ou plus largement toute personne lésée) ne peut pas réclamer directement, à titre individuel, au syndic de rendre des comptes... En l'état, je ne me hasarderai pas immédiatement à tenter une réponse. J'imagine que l'un ou l'autre dans les parages ont un avis assez fourni sur la question...
On ne peut demander des comptes à la personne morale "ACP", si le syndic agit comme organe (ce qui est le cas ici puisque l'obligation de la plaque se trouve dans le Code Civil). C'est seulement l'organe décisionnel de l'ACP (= l'AG) qui peut demander des comptes à l'organe exécutif "syndic".
Qui compose l'ordre du jour de l'AG? ... le syndic. On ne peut lui demander des comptes que s'il est d'accord.
C'est donc en pratique très difficile de demander des comptes à un syndic. Ce qui est probablement à l'origine de beaucoup de "malentendus" entre des CP et le syndic.
C'est un fait que l'organe facultatif de contrôle "Conseil de gérance", peut dans son rapport écrit annuel faire des constats et ainsi demander à l'AG de démarrer la procédure (pour la plaque) à l'AG suivante. Une demande de mise à l'OJ d'un point ne doit pas être mis à l'OJ. Dès qu'il obtient au moins une voix, il doit être mis à l'OJ de l'AG suivante. Si le syndic ne le fait pas c'est une négligence et donc un motif possible pour le faire remplacer par le Juge.
Personnellement je suis favorable à l'application d'un chemin obligatoire (sauf cas graves), mais progressif, des mesures suivantes (dans cet ordre):
1. autorégulation (interne dans l'ACP et/ou la fédération professionnelle des syndics et/ou fédération de copropriétaires comme CNIC, SNP, ...)
2. médiation (institut, ...)
2bis. ombudsman (Ministère compétent pour la Copropriété)
3. sanction disciplinaire (institut)
4. mesure administrative (Juge de Paix = procédure contradictoire, avec enquête contradictoire préalable par l'Institut)
5. sanction pénale (partie civile: institut et/ou personne lésé)
#102 08-01-2009 12:07:48
J'ai regardé, un peu à la va-vite (bcp de casserolles sur le feu aujourd'hui).
577-8 § 2 du Code civil prévoit expressis verbis que l'affichage doit avoir lieu, inconditionnellement, dans les huit jours, à la diligence du syndic...Ca ne semble donc pas être à mon sens une obligation soumise à une décision (à la majorité requise) de l'AG.
577-8 § 7 du Code civil prévoit que tout copropriétaire peut demander, à titre individuel, en cas de carence du syndic, la nomination d'un syndic provisoire.
Pour moi, ces deux textes consacrent le droit du copropriétaire, à titre individuel, à forcer le syndic à afficher ces infos. Par rapport à ce type de défaillance, il me semble qu'on pourrait envisager d'autres mesures que la nomination d'un syndic provisoire. La jurisprudence ne s'est-elle jamais prononcée sur la possibilité de condamner le syndic à s'exécuter, éventuellement sous peine d'astreinte (et en prime, évidemment, les frais de justice pour sa pomme) ? C'est du droit commun des obligations qui peut constituer un bel incitant...
577-9 § 3, qui prévoit que "tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire", n'est-il pas transposable à la question plus spécifique de l'ordre du jour (il me semble que ca rentre clairement dans l'esprit de cette loi) ? &gt; demande au syndic &gt; refus &gt; justice de paix &gt; solution différente selon que le point que le coproprio veut voir mis à l'ordre du jour est ou non légitime...
Je m'arrête là sinon ca va déborder de mes casserolles...
#103 08-01-2009 13:39:19
La jurisprudence n'est appliquée qua quand cela arrange le tribunal, tout comme la doctrine.
Le citoyen paie bien cher de nombreux ouvrages de doctrine écrits par d'éminents spécialistes, qui peuvent aussi être magistrats en activité,conceptions que le tribunal balaie d'un coup de manche........
C'est à se poser pas mal de questions quand on analyse certains jugements : pourquoi le tribunal agit-il dans un sens ou dans un autre??
Cela dépend-il aussi de la notoriété des avocats qui interviennent ?
Et dans le cas des ACP de la personne qui est syndic ??
#104 08-01-2009 16:41:30
Ce que j'ai déjà eu, c'est des plaintes de copropriétaires qui se plaignent de cette "publicité" faite à leurs frais dans leur immeuble, inutile et inesthétique à leurs yeux...
alors franchement....
#105 08-01-2009 20:48:01
Ca ne m'étonne pas. Je m'attendais à avoir à la va-vite mis un pied dans des sables mouvants
A moins que je vois trouble, le texte prévoit expressément le caractère automatique et inconditionnel de cet affichage à la diligence du syndic. Le principe d'obligation d'affichage n'en est-il dès lors pas acquis, avec donc la possibilité pour un coproprio même minorisé de l'exiger ?
Ceci dit, je veux bien que l'ACP a un intérêt direct à l'affaire. Ce texte fait donc un peu partie des faux amis tant je mange un peu ma parole et reconnais effectivement le plus logique de passer par la case AG (de gré ou via le juge de paix) pour déterminer les modalités (même si l'enjeu est sommes toutes relativement mineur).
Une fois ces modalités arrêtées, si le syndic fout rien, un copropriétaire, seul, peut demander désignation syndic provisoire (avec la porte s'entrouvrant en prime sur vos débats d'accès à la fonction/profession et de modes de résolution des conflits). Pour l'astreinte, j'y mets toujours pas ma main au feu...
Le point de départ, c'était de voir si la problématique tournait ou non autour du caractère d'ordre public ou impératif de certaines dispositions. Je maintiens que ce sont plutôt les contours des droits impératifs à reconnaître aux copropriétaires minoritaires qui sont en jeu.
#106 08-01-2009 23:41:53
Ce jeudi matin, sur la rtbf radio, on a débattu sur l'anarchie. Définition de Wikpédia du mot anarchisme :"L'anarchisme est une philosophie politique qui tient à redonner à l'individu sa liberté au sein de la société, tout en rejetant les autorités de quelque nature qu'elles soient".
Je répète que s'engager dans la voie où des intérêts privés sont protégés par des normes d'ordre public peut constituer une dérive dangereuse et remettre en cause les fondements de notre Etat de droit.
Au vu de mon expérience dans la copropriété, beaucoup rêvent que ce soit un régime anarchiste qui lui soit appliqué. Plus de chef, plus de règles, plus de contraintes, chacun fait ce qu'il aime de faire, la collectivité (l'AG) règle ses problème elle-même.
Plus besoin de loi impérative ni public, le syndic met sa plaque seulement s'il en a envie, en contrepartie le copropriétaire fait également ce qu'il a envie. Normal il n'y a plus de règles. C'est la collectivité qui décide de tout.
Comme dans la copropriété, c'est l'AG qui décide de tout.
Quel que soit le régime que vous appliquerez, dans un groupe d'individus, il y aura toujours des dominants et des dominés. Des voleurs et des volés. Cependant si l'anarchisme donne à l'individu sa liberté au sein de la société, peut-on dire que celui qui était opposé à la décision du groupe et qui doit s'y conformer a retrouvé sa liberté ? Se conformer à l'autorité de l'Etat ou du groupe, c'est quif quif et bourrico, l'Etat, c'est nous.
Il faudra m'expliquer en quoi une loi d'ordre public peut empêcher une ACP de fonctionner correctement.
Si Gof n'est pas pour une loi d'ordre puiblic, car elle serait contraire à la liberté de s'associer et de vivre selon ses propres choix, cela s'apparente plus à l'arnachisme qu'à un Etat de Droit.
Il faut faire un choix, c'est le régime de l'anarchisme ou de l'ordre public.
Que proposez-vous ? Je crois que le régime qui nous mettra tous d'accord n'existe pas, il reste à inventer. Et celui qui l'inventera recevra le prix Nobel de la paix tous les ans pour l'éternité. Beau défi à relever.
P.S. : D'avance je présente mes excuses à Grmff, pour un raisonnement aussi tortueux.
#107 08-01-2009 23:51:28
D'avance je présente mes excuses à Grmff, pour un raisonnement aussi tortueux.
J'avoue que le concept de loi "impérative", "d'ordre public" ou "standard" me laisse perplexe. Je ne m'y suis jamais vraiment intéressé.
Néanmoins, je ne trouve pas votre raisonnement tortueux.
Mais généralement, je me range aux explications de Gof avec qui je suis très souvent d'accord. Son explication est généralement plus juridique que la mienne, et plus théorique aussi: il retourne à la base du droit.
Dans ce cas-ci, j'avoue être dépassé. Mais je suis sûr que Gof va venir nous expliquer pourquoi les intérêts privés ne doivent pas être défendu pas une règle d'ordre public.
#108 09-01-2009 22:08:16
La liberté individuelle n'est pas l'antichambre de l'anarchisme ni l'ordre public son rempart. Je pourrais rentrer dans une discussion qui relève davantage de la philosophie du droit, mais ce n'est l'objet de ce fil de discussion. Disons que j'attache beaucoup d'importance au concept de liberté réflexive.
Le coeur de nos relations contractuelles est exprimé à l'article 1134 du Code civil : "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites." Le pas respecter l'obligation contractuelle est une faute civile, comme l'a très justement soulevé Pffff, et peut donc être poursuivi devant les tribunaux sur pied des règles de la responsabilité contractuelle. Lorsqu'une convention ne règle pas l'une ou l'autre situation pouvant se produire dans l'exécution du contrat, le droit y supplée. Mais c'est avant tout l'imagination de l'individu qui nourrit la convention.
Certains comportements affectent cependant à ce point notre vie en société, qu'ils sont réglés par des normes dites d'ordre public. La contrariété à celles-ci est sanctionnée par la nullité, qui est absolue. Cela veut dire qu'elle peut être soulevée non seulement par chacun qui peut faire état d'un intérêt, mais également par le juge d'office. Non seulement les contrats contraires à l'ordre public sont nuls, mais certains peuvent également être sanctionnés par la société par une peine.
Enfin, depuis quelques décennies, avec la complexification des relations économiques, nous assistons à l'avènement du droit impératif, que l'on retrouve essentiellement dans le domaine du droit de la consommation. La convention contraire est ici également la nulle, mais cette fois-ci la nullité est relative : elle ne peut être soulevée que par les parties au contrat, mais jamais par le juge d'office.
Dans les trois cas, la faute contractuelle peut être poursuivie en responsabilité du débiteur de l'obligation, soit sur base de la convention, soit sur base de la loi impérative ou d'ordre public qui viendrait compléter d'office la convention. Le résultat dans les trois cas est le même pour le créancier de l'obligation.
Mais en protégeant des intérêts privés par des normes d'ordre public, et mêmes impératives, l'on tue l'initiative et la fertilité de l'imagination de l'individu. Au plus une norme de droit devient précise, au moins elle répondra aux besoins de chacune des situations pouvant se présenter.
Une autre conséquence, sans doute plus grave encore, est qu'à force d'alimenter les normes d'ordre public, l'on finira par ne plus les connaître non plus, mettant ne péril un grand nombre de transactions conclues de toute bonne foi.
C'est une cause du "normvervaging" (je ne connais pas d'équivalent francophone qui exprime si bien la chose). C'est la dérive selon laquelle le principe de la convention-loi n'est finalement plus si important aussi longtemps qu'elle ne concerne pas l'ordre public.
C'est enfin une porte ouverte à une ingérence de plus en plus grandissante de l'Etat dans les affaires privées. Aussi longtemps que les intentions de l'Etat sont bonnes, ce n'est sans doute pas si grave que cela, mais il ne faut jamais perdre de vue que la "Endlösung" était justifiée par des normes de droit, aussi abjectes soient-elles.
#109 09-01-2009 22:41:11
Je réponds sous votre contrôle collectif, comme toujours. Et la réponse manquera de nuances, comme tous les résumés (non, pas comme toujours .
En gros, on peut envisager 4 types d'intervention législative en allant du moins au plus obligatoire : le silence de la loi (+- l'anarchie, d'un point de vue juridique), les règles supplétives, impératives et d'ordre public.
- le silence de la loi, en théorie, on peut l'évacuer grâce à cette roue de secours qui veut qu'à défaut de règles spécifiques, on puisse mobiliser des règles plus générales (le droit commun des obligations, pour faire court).
Ca rejoint l'éternel débat de savoir s'il faut légiférer spécifiquement ou pas.
D'un côté, s'il fallait une (combinaison de) règle(s) écrite(s) précise pour chaque cas, la pléiade ferait sans doute rapidement figure de post-it à côté de la collection des codes de la copropriété (j'exagère un chouia peut être) et ce serait par ailleurs autant de risques d'actes manqués législatifs, notamment...De l'autre, si cette (combinaison de) règle(s) précise n'existe pas, le risque d'insécurité juridique grimpe, avec son lot d'opacité pour le non-initié et de forte probabilité de divergences jurisprudentielles à la clé.
Le tout est de trancher au milieu, le problème étant que les uns et les autres localiseront rarement (en première impression en tous cas) ce milieu au même endroit.
- La loi supplétive, c'est une loi qui s'appliquera que si les parties au contrat n'ont pas décidé de retenir une autre règle.
- La distinction loi d'ordre public - loi impérative est une création de la Cour de cassation (dégagée en 1948 dans un cas concernant le bail à ferme, pour l'Histoire avec un grand H , bien installée depuis dans la tradition juridique de notre landernau.
Pour faire court, les 1ères protègent l'intérêt général tandis que les 2e protègent des intérêts privés. Les conséquences techniques déduites de cette différence de protégés sont que :
&gt; Un acte juridique violant une loi d'ordre public est nul de nullité absolue : toute personne peut l'invoquer et le juge doit la soulever d'office. On ne peut par ailleurs jamais déroger à une règle d'ordre public (la dérogation est donc sans effet, réputée non écrite).
&gt; Un acte juridique violant une loi impérative est nul de nullité relative : seules les personnes protégées par cette loi peuvent se prévaloir de la nullité (ou décider de ne pas le faire...). Des dérogations sont possibles uniquement après que la protection ait pu jouer.
La déclinaison de ces distinctions théoriques n'est pas toujours chose aisée en pratique.
Je vois qu'on a à peu près, les mêmes horaires, gof . Comme ca, il y aura deux points de vue.
Je suis d'accord avec tous les risques de l'activité législative que vous décrivez. Je crois quand même correct de dire qu'il y a notamment sur l'autre plateau de la balance que les dispositions impératives sont les bienvenues quand elles offrent à certains le bénéfice d'une protection qu'ils perdraient plus que probablement par faiblesse (ignorance ou position de faiblesse dans le rapport économique ou autre) au moment de la négociation du contrat...Maintenant, dire que toutes les dispositions impératives existantes sont les bienvenues, c'est autre chose.
#110 10-01-2009 12:47:35
Le problème est que psychologiquement c'est toujours difficile d'attaquer en justice l'association dont on est membre. Il faut d'autres solutions pour arriver au même bût, tant que ET l'intérêt public ET l'intérêt privé d'une partie structurellement faible est en cause.
L'Etat a un intérêt évident que l'adresse de la personne morale ACP soit connue. Il n'y a pas encore d'internet dans les hall d'entrées.
En rendant cette obligation "d'ordre public" avec des amendes pénales, il rend l'intervention de la police possible. Cette possibilité est plus efficace et moins lourde et moins longue que la procédure "Juge de Paix", et parfois moins coûteuse (pour l'ACP/syndic).
Dans 90% des cas le PV ne sera pas écrite. La visite de l'agent suffira. Ceci va dans le sens que Grmff a déjà proposé à maintes reprises ... .
#111 10-01-2009 13:20:37
L'intention que vous citez n'a été possible par le fait qu'on a d'abord étouffé l'opinion des minorités politiques.
Votre raisonnement est un sophisme. J'espère que vous n'en étiez pas conscient.
Les intérêts de "la copropriété" ne sont pas identiques à la somme des intérêts des copropriétaires.
Les copropriétaires n'ont aucun intérêt à dépenser de l'argent (permis, affichage de l'adresse et du nom du syndic, ...), qui ne rapporte rien (augmentation du loyer, ...-) et qui diminue la rentabilité à court terme de leur investissment.
Si un affichage correcte évite qu'un demande de conciliation s'égare et le CP n'est pas par ce fait obligé de citer l'ACP devant le Juge de Paix, alors le prix de cette plaque est directement rentabilisé.
Il va de soi que "la copropriété" ne peut se conserver que si on ne perd pas de vue la rénovation à longe terme.
Relisez le bût légal de l'ACP.
C'est dans l'intérêt public (je rappelle la problématique de la rénovation durable, les normes Kyoto, ...) pour que l'ACP suive la loi.
Les installations de la copropriété ont un impact de +20% sur les normes Kyoto.
Croyez vous que les normes Kyoto seront respectées, si on n'arrive pas à faire respecter des règles anodins comme la plaque.
C'est dans notre intérêt de tous (= dans l'intérêt public) que ces normes soient respectées?
Voulez vous vraiment vivre de plus en plus dans de l'air polluée?
Je le subit tous les jours dans mon lot privatif, "grâce" aux subtilités d'interprétation du pouvoir en place.
Avec entre autres la motivation que l'Etat n'a rien à voir dans le fonctionnement de la copropriété.
La copropriété forcée m'a forcé à utiliser à mon regret des moyens très lourds, en suivant voter raisonnement "logique".
En plus vous citez des évènements d'il y a 70 ans.
Je regrette, mais cela m'a choqué profondément. Mon grand-père a osé en 1935 s'opposer indirectement à cette logique. Et il en a subi les conséquences, heureusement pas "très" grave. Lui, et ses enfants, n'ont subi qu'un hiver de faim et de froid. Il était indépendant, candidat pour un parti politique actuellement très proche du SNP, et la majorité l'avait mis "au ban" (= interdiction d'acheter chez lui).
Qui vous assure que les intentions du pouvoir en place, qui peut manipuler la majorité comme il y a 70 ans, sont bonnes?
Je vous rappelle que les moyens légaux actuels permettent au pouvoir en place d'isoler et d'anéantir virtuellement toute opposition, surtout si certaines propositions sont approuvés (comme ne pas tenir compte des abstentions).
#112 10-01-2009 13:26:05
Excellent résumé technique, mais très lisible.
#113 10-01-2009 14:54:38
Pour l'affichage, en tout état de cause, pour moi, la publicité sera plus efficace à plusieurs égards par un bon recours à la BCE et au Moniteur, comme c'est le cas pour les sociétés commerciales. J'ai vu que c'est prévu.
Je noie un peu le poisson, je sais
#114 10-01-2009 23:27:27
Gof a écrit : (...) Votre raisonnement est un sophisme. J'espère que vous n'en étiez pas conscient.
D'accord, je me suis laissé quelque peu emporter dans un débat qui relève davantage du passionnel que du rationnel et affirmer que l'Etat de droit serait menacé par un excès de règles d'ordre public est sans doute trop extrême. Mais je reste convaincu que trop d'ordre public tuera l'ordre public.
Ceci dit, je vais tenter d'éviter à l'avenir le salon copropriété (vous avez remarqué, j'ai tout de même attendu une centaine d'échanges avant d'y intervenir).
Et sophisme pour sophisme, vous n'êtes pas mal non plus dans votre genre.
#115 11-01-2009 00:30:30
Ceci dit, je vais tenter d'éviter à l'avenir le salon copropriété
C'est un peu le problème de ce salon, où certains pratiquent une politique de "chasse gardée" (intellectuellement parlant)....
Faut dire que je réagis à ce message, en venant de zapper à la TV Eric Zemour dans l'émission de Ruquier (si vous vous voyez la comparaison...)
#116 11-01-2009 11:47:36
Je sais. J'ai eu un bon prof dans ce forum.
Beaucoup de sophismes ont leur pendant correct. En fait j'utilise l'antidote contre les sophismes, décrites par des auteurs grecs d'il y a 2000 ans.
C'est une conséquence d'avoir appris le latin dans ma jeunesse et ainsi d'avoir du lire en latin des livres traduites du grec.
C'est comme l'eau, c'est un produit nécessaire, mais buvez en de trop et vous aller en souffrir.
#117 16-01-2009 10:53:48
Un journaliste du Le Soir m'a convaincu définitivement et à 100%, avec le contenu de deux articles écrit par lui, mais surtout avec le contenu de l'article le plus petit, dans l'édition du magazine IMMO de hier jeudi 15.01.2009.
Il faut selon moi d'urgence, sans tenir compte de la création oui ou non d'un Institut de copropriétaires et syndics, mettre dans la loi que des syndics, soient t'ils professionnels ou bénévoles, sont soumis aux mêmes règles que les juges (et les rapporteurs de l'IPI, les membres des chambres exécutives, ... envers les ACP et leurs mandataires), quand aux relations avec des fournisseurs (entrepreneurs, ...), etc ... .
Des mesures de transition sont possible, mais ils doivent se faire "impérativement" en toute transparence.
Cette disposition transitoire devrait être d'ordre publique civile. Donc si un syndic déclare au Juge qu'il n'a aucune relation avec un fournisseur et que la partie adversaire prouve contraire, cela devrait avoir comme conséquence que tous les contrats de l'ACP avec ce fournisseurs sont annulés d'office., avec effet rétroactif d'au maximum 5 ans.
Il ne faut pas oublier deux régles:
- Une décision qui est déjà exécuté est parfaitement annulable. Le syndic/entrepreneur en cause devient par ce fait chargé d'affaires et suit les règles de cette fonction.
- On ne peut profiter de ses méfaits au détriment d'autres.
Avec les dégâts de l'ACP automatiquement (= ordre public civile) à charge du syndic, sauf si l'AG a explicitement passé outre ce fait. Donc une information de l'AG serait insuffisante. L'AG devrait avoir voté (avant les faits - pas de validation par après) une résolution dans ce sens. La majorité applicable serait celle des travaux en cause.
Ce syndic devrait être appelé dans la cause, avec une limite de forclusion de 5 à 10 ans.
En plus il faut d'urgence que les mandataires de l'IPI, qu'ils soient membre du conseil national, une chambre exécutive, ... déclarent leurs fonctions publiques, tel que les mandataires politiques ou les hauts fonctionnaires. N'oublions pas que les mandataires de l'IPI sont des mandataires d'un organisme public.
En effet il s'est avéré, en analysant des bases de données publiques, qu'on peut avoir des doutes quand à l'impartialité de certains syndics, tant professionnel que bénévole, envers les fournisseurs.
Je suis en possession de documents concrètes qui me permettent d'avoir au moins des doutes. Cela va plus loin pour le cas du syndic bénévole dans une ACP de +40 appartements. Mais pour le cas du syndic professionnel cela est potentiellement plus grave, puisqu'il est en contact avec beaucoup d'ACP. A titre info les deux se situent tant au Nord qu'au Sud de notre pays. Les documents ont été transmis à qui de droit.
Un jugement récent du Juge de Paix de Furnes, indique que le syndic professionnel ne peut être ni président de l'AG ni copropriétaire dans cette ACP. Une AG a été annulé pour ces motifs.
Une copie de ce jugement est à titre personnel en ma possession, vu que j'ai un contact avec ce CP sur un autre forum. Vu que le délai d'appel n'est pas encore passé, je ne cite pas ce jugement. Il sera publié probablement comme c'est d'usage.
Je ne communiquerai plus sur ce forum concernant ce problème, vu la gravité de ce problème. Mais j'insiste que j'espère que ce sont deux exceptions. Néanmoins des petits détails que j'ai constaté dans les deux cas, et documenté, me font douter.
D'où ma suggestion de changer la loi. C'est une zone grise.
#118 16-01-2009 14:08:38
Ne doit-il pas y avoir un débat sur le dommage ? En d'autres termes, faudrait-il vraiment aller jusqu'à annuler le contrat et toutes ces conséquences si, même accompagné de "remerciements" au syndic, il reste satisfaisant par rapport à ce qu'offre la concurrence (+- question de l'indivisibilité de la clause illégale avec le reste du contrat) ?
Dans le même ordre d'idées, l'absence d'effet d'une éventuelle ratification (en connaissance de cause) par l'AG ne me séduit pas a priori. Pourquoi pas une telle possibilité avec éventuel recours des minoritaires (ayant alors à prouver le dommage dont question ci-dessus) ?
Et, c 'est aussi lié, quand les travaux ont été faits, vous faites comment concrètement, quand vous annulez avec effet rétroactif ? Beaucoup de discussions (et de faillites [frauduleuses] ?) en perspective, je crains.
La matière est assurément complexe, à mes yeux en tous cas...
#119 16-01-2009 22:05:05
Je disais donc que je tenterais, mais je n'ai pas fait de promesse .
Et donc l'article 1993 du Code civil précise, en ce qui concerne le mandat (et il me semblait que le syndic a cette qualité d'être mandataire) ce qui suit :
Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a recu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait recu n'eût point été dû au mandant.
Pour éclairer cet article, voici l'analyse qu'en fait le tribunal de 1ère instance de Bruxelles (1ère chambre, 11 octobre 2002, J.T. 36/2002 :
On demande si le mandataire peut être dispensé de rendre compte. Posée dans ces termes, la question devrait être décidée négativement : le compte est de l’essence du mandat. Les parties sont sans doute libres de faire telles conventions qu’elles jugent convenables, mais elle ne peuvent pas déroger à l’essence des conventions qu’elles contractent; de même qu’elles ne pourraient pas faire une vente sans objet ou sans prix, elles ne pourraient point faire un mandat sans obligations imposées au mandataire; or, il n’y a pas d’obligation de gérer quand il n’y a pas obligation de rendre compte de la gestion. Il y a encore un autre motif de décider ainsi. Le compte est la base de l’action qui appartient au mandant contre le mandataire, pour inexécution du mandat ou pour fautes commises dans la gestion. Dispenser le mandataire de rendre compte, c’est l’affranchir de toute responsabilité.
C’est donc lui permettre de se rendre coupable impunément des fautes les plus graves, même de dol; une pareille convention serait nulle comme contraire aux bonnes moeurs et à l’ordre public.
Vous avez remarqué, c'est tellement évident, que la norme est d'ordre public (sisi, vous lisez bien ).
En voilà encore une autre :
Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui recoit un salaire.
Au fait, il n'est pas possible de s'exonérer de sa faute (c'est d'ordre public, je pense ). Et il me semble toujours, qu'agir dans un intérêt qui n'est pas celui du mandant pourrait être reconnu comme constituant une faute civile.
Je ne suis évidemment pas journaliste, mais je constate que le Code civil ne se limite pas aux articles 577-2 et suivants.
L'article 1134 du Code civil n’est pas mal non plus (je pense déjà l'avoir servi à l'occasion) :
La convention de syndic peut donc très bien exclure ce qu'une copropriété donnée estime ne pas pouvoir tolérer (et je comprends bien l'argument, croyez-le), comme des commissions occultes, dont on peut craindre à juste titre qu'elles aveuglent le syndic dans ses choix.
La bonne foi est en outre primordiale dans la naissance de la convention et dans son exécution (et je me demande si ce principe ne relèverait pas de l'ordre public, tellement il est fondamental).
Mais mettez une petite couche d'ordre public sur celle dont d'aucuns ignorent l'existence, et vous avez à coup sûre une kyrielle de questions pour notre bonne vieille Cour de cassation aux fins de savoir quel ordre public l'emporte sur l'autre.
Il y a, en d’autres termes, des outils indéniables au service du justiciable. Quant à savoir si nous avons une justice efficace, faute de moyens, cela c’est une autre question, mais que toutes les lois d’ordre public ne vont pas arranger.
Une toute petite dernière, juste pour le plaisir (mais je sens qu’on va me dire que c’est un sophisme) :
Le pouvoir en place a alors tendance à venir avec tous leurs "conseillers" pour se montrer plus grand qu'ils sont à la majorité silencieuse. (…)
Puis j’en déduire qu’il y a dans les copropriétés des minorités étouffées par des majorations silencieuses ?
#120 17-01-2009 01:36:04
Mais oui que diable cela existe. Chez nous le président de l'AG qui est également le président du conseil de gérance, présente à son avantage et à celui du syndic, les points mis à l'ordre du jour. Après avoir commenté un point, il dit, si tout le monde est d'accord nous passons au point suivant.
seul la minorité doit s'exprimer et demander un vote. Alors la question est : "Qui est contre ?" Chez nous le problème des abstentions est résolu, inutile de changer la loi. Mieux encore, j'avais fait inscrire à l'ordre du jour, la demande de révision de nos statuts, pour les mettre en conformité avec la loi, à propos de l'article 577-5 §3. Le président de l'AG ou du conseil de gérance, a décidé que ma demande était illégale et irrecevable. puis il a terminé son exposé en déclarant que l'AG refusait cette demande. J'ai demandé un vote, qui s'est résumé à la phrase : "Qui est pour ?".
Donc chez nous, tous les points sont approuvés à 90 % de majorité, sans que personne ne s'exprime ni ne doive simplement lever la main.
On se croirait au musée Grévin. Ceci est certainement une exception, mais elle existe. Les syndics pensent qu'il n'y a pas lieu de changer la loi, pour faire plaisir aux quelques minoritaires mécontents.
C'est un point de vue, mais il donne libre cours aux abus, mêmes s'ils sont rares (?).
Attention, nous avons un syndic non professionnel qui gère 64 appartements et studios, ainsi qu'un budget de 761.000 €. 14.000 € de frais d'avocat et de justice ont été prévu au budget pour 2008.
Il est temps d'obliger les syndics non professionnels à respecter les mêmes règles que les professionnels.

References: § 2
 § 7
 § 3
 l'article 1134
 l'article 1993

L'article 1134
 l'article 577
 §3