Source: https://www.assiac.it/condominio1117-1138/
Timestamp: 2019-07-16 14:33:17+00:00

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Condominio (Art 1117 - 1138 ) - Assiac - Associazione Italiana Amministratori di Condominio
Condominio (Art 1117 – 1138 )
Art. 1117 (Parti comuni dell’edificio).
Art. 1117-bis (Ambito di applicabilità).
Art. 1117-ter (Modificazioni delle destinazioni d’uso).
Art. 1117-quater (Tutela delle destinazioni d’uso).
Art. 1118 (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni).
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma».
Art.1119 (Indivisibilità).
Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio (1112, 1138; 61, 62 att.).
Art.1120 (Innovazioni)
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1108).«I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni»
Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio (1117) inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (1108, 1121, 1123, 1136, 1138).
Art.1121 (Innovazioni gravose o voluttuarie).
Art. 1122 (Opere su parti di proprietà o uso individuale).
Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
Art. 1122-bis (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili)
E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne da’ comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
Art. 1122-ter (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni).
Art.1123 (Ripartizione delle spese).
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni (1117, 1130, n. 3) dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (1101, 1104, 1118).
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (1134, 1135; 63, 68, 69 att.).
Art. 1124 (Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori)
«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune (68, 69 att.).
Art.1125 (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai).
Art.1126 (Lastrici solari ad uso esclusivo).
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (68, 69 att.).
Art.1127 (Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio).
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo (885). La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Art.1128 (Perimento totale o parziale dell’edificio).
Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio (1117, 1136), e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse (1127).
L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste (1882).
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini (2932)
Art. 1129 (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore)
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica».
Art. 1130 (Attribuzioni dell’amministratore).
curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».
Art. 1130-bis (Rendiconto condominiale).
L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».
Art.1131 (Rappresentanza).
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 dai maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi (1135, 1138).
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio (1117); a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini (1136).
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato (1129) ed è tenuto al
risarcimento dei danni (1138; 64, 65 att.).
Art.1132 (Dissenso dei condomini rispetto alle liti).
Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda (1131, 1136 ; 65 att.), il condoniino dissenziente, con atto notificato (137 c.p.c.) all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condominio ha avuto notizia della deliberazione.
Il condominio dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente (1138; 90 ss. c.p.c.).
Art.1133 (Provvedimenti presi dall’amministratore).
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini (1130, 1131). Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previste dall’articolo 1137.
Art. 1134 (Gestione di iniziativa individuale).
Art.1135 (Attribuzioni dell’assemblea dei condomini).
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede (66, 67 att.):
alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione (1129);
all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini (1123);
all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione (1130)
alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti
«L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato».
L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (1134).
Art. 1136 (Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni).
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore».
Art. 1137 (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea)
L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669- octies, sesto comma, del codice di procedura civile».
Art.1138 (Regolamento di condominio).
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni (1117) e la ripartizione delle spese (1123), secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (1106; 68, 70, 72 att.).Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (68, 70, 71, 72 att.).
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici
Art.1139 (Rinvio alle norme sulla comunione).
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale (1100 ss; 61 ss. att.).
<<Luglio 2019 >>

References: Art. 1117

Art. 1117

Art. 1117

Art. 1117

Art. 1118

Art.1119

Art.1120

Art.1121

Art. 1122

Art. 1122

Art. 1122

Art.1123

Art. 1124

Art.1125

Art.1126

Art.1127

Art.1128

Art. 1129

Art. 1130

Art. 1130

Art.1131

Art.1132

Art.1133

Art. 1134

Art.1135

Art. 1136

Art. 1137

Art.1138

Art.1139