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Timestamp: 2020-05-31 01:00:47+00:00

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Art. 874 codice civile - Comunione forzosa del muro sul confine - Brocardi.it
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Articolo 874 Codice civile
Dispositivo dell'art. 874 Codice civile
(2) L'obbligo di versare il prezzo della comunione del muro si trasferisce, in ipotesi di vendita del suolo, al successivo titolare. L'art. 874 regola, dunque, un'obbligazione propter rem, analoga, dunque, a quelle di cui agli artt. 885 e 886.
“ Iura parietum ”
Diritti sui muri (di confine)
Spiegazione dell'art. 874 Codice civile
Genesi storica dell'art. 874 e sua giustificazione
L'art. 874 riproduce, con alcune modificazioni, l'art. 556 del vecchio codice, che attraverso i codici Italiani preesistenti risaliva all'art. 661 codice francese, il quale l'aveva tratto, a sua volta, dalle disposizioni della Consuetudine di Parigi e di altre città di Francia. Analoghe consuetudini, del resto, non mancavano in Italia.
Si tratta di una disposizione di carattere eccezionale. Mentre per regola (art. 834 del c.c.) nessuno può essere privato in tutto o in parte dei beni di sua proprietà, se non per causa di pubblico interesse legalmente dichiarata, qui la legge autorizza il vicino ad ottenere la comunione del muro del proprietario limitrofo per il suo privato interesse. Senonché, se ben si consideri, è agevole ritrovare anche nella disposizione dell'art. 874, attraverso l'interesse del privato, le esigenze del pubblico interesse. Ciò da modo al cessionario di servirsi del muro del vicino col sacrificio della meta della spesa che gli sarebbe costata la costruzione di un muro per proprio conto, e al tempo stesso il cedente viene ad essere rimborsato della meta del valore del muro e dell'area su cui esso poggia, pur seguitando a ritrarne quasi nella loro totalità, i vantaggi che egli prima ne aveva. L'utilità dell'uno e dell'altro ridonda poi ad utilità generale per il risparmio, che in tal modo si ottiene, di aree e di capitali.
Natura della cessione forzata
Controversa è la natura del rapporto giuridico regolato dall'art. 874. Alcuni, partendo dal carattere coattivo della cessione, ci vedono sotto un'espropriazione forzata; altri, una servitù legale; altri ancora, infine, e sono i più, considerando che il trasferimento della proprietà non si opera che mediante la convenzione traslativa, l'avvicinano ad una vendita. E la questione non è puramente teorica, perché secondo che la si decide in un senso o nell'altro, si è condotti a diverse conseguenze pratiche (v. in seguito, nn. 4, 12).
Si ritiene che il rapporto in esame non si possa esattamente far rientrare in nessuna delle categorie sopra enunciate, e che si tratti piuttosto di un rapporto di natura mista, che partecipa contemporaneamente alla vendita e alla espropriazione. Si vedranno in seguito che le regole che lo governano partecipano dell'una e dell'altra.
Il diritto alla cessione coattiva della comunione costituisce una mera facoltà legale, e come tale, non è soggetto a prescrizione estintiva.
Il diritto di domandarla spetta al proprietario. Quid dell'usufruttuario, dell'enfiteuta, del superficiario, del marito relativamente ai beni dotali, dell'affittuario?
L'art. 874 attribuisce il diritto di domandare la comunione al proprietario. La stessa locuzione veniva usata dal precedente codice (art. 556) sulla scia del codice francese. Tuttavia, tanto in Francia quanto in Italia, gli scrittori si domandano se nonostante la dizione ristretta dell'articolo, il diritto alla cessione coattiva della comunione spetti anche ad altre persone, e cioè all'usufruttuario, all'enfiteuta, al superficiario, al marito sui beni dotali, al conduttore, ecc.
Quanto all'usufruttuario, si deve negare l'applicabilità dell'art. 874: egli ha sull'immobile un semplice diritto di godimento e non può acquistare la comunione del muro, che in definitiva egli acquisterebbe per nudo proprietario. Il diritto di chiedere la cessione coattiva deve, invece, riconoscersi all'enfiteuta perché, secondo l'opinione dominante, il nostro diritto enfiteutico è un vero diritto di proprietà sempre revocabile (art. 959 del c.c.). La stessa soluzione deve adottarsi rispetto al superficiario, poichè la superficie è diritto di proprietà (art. 952 del c.c.). In generale, si riconosce al marito il diritto di domandare la comunione del muro a favore dei beni dotali, di cui egli, durante il matrimonio, è amministratore legale.
Il diritto di chiedere la cessione coattiva non può essere esercitato dall'affittuario. Qualche dubbio è sorto quando il contratto di affitto dia all'affittuario il diritto di fabbricare: si è sostenuto, quanto alla tesi negativa, che il diritto di fabbricare concesso contrattualmente all'affittuario non ha efficacia verso il locatore, e non gli dà nessun diritto nei riguardi del proprietario del muro. In realtà, se il diritto di fabbricare concesso nel contratto all'affittuario ha natura di una vera e propria concessione ad aedificandum, sorge a vantaggio dell'affittuario un diritto di proprietà separata o superficiaria, che rende pienamente applicabile l'art. 874.
A chi bisogna domandarla
La comunione del muro si deve chiedere al proprietario. Se il muro appartiene a più condomini bisogna rivolgere la domanda contro tutti, perchè nessuno dei condomini può alienare il diritto degli altri.
Quando il muro appartenga ad alcuno in nuda proprietà e ad altri in usufrutto o in uso, ovvero quando qualcuno abbia il dominio diretto, altri il dominio utile, la domanda di cessione della comunione deve essere rivolta contro tutti perché tutti hanno un diritto sull'indennità sebbene in modo e in grado diverso secondo la natura dei relative diritti. Se il muro che si vuole rendere comune è dotale, la domanda si deve rivolgere tanto contro il marito che contro la moglie: all'acquisto della comunione non osta il carattere d'inalienabilità della dote, non trattandosi di un'alienazione dipendente dalla semplice volontà dei coniugi, ma resa coattiva dada. legge. Debbono essere citati anche i creditori ipotecari, perché essi hanno diritto a farsi attribuire le indennità che debbono essere pagate al proprietario del muro per la cessione della comunione.
Invece non devono essere citate le persone che, come i conduttori e gli anticresisti, hanno sul muro un semplice godimento personale. Da quanto precede, si desume che non riteniamo applicabili al caso della cessione coattiva della comunione del muro le disposizioni della legge 25 giugno 1865 n. 2359 sulla espropriazione per causa di pubblica utilità, secondo cui l'espropriazione si esegue contro i proprietari che sono iscritti nei registri catastali o nei ruoli dell'imposta fondiaria (art. 825 del c.c.). L'azione dev'essere proposta secondo il diritto comune, contro vero proprietario, quando si sappia chi sia: chi la propone contro il proprietario apparente, sappia o no chi sia il vero proprietario, resta sottoposto all'azione per evizione.
Condizioni a cui è sottoposta la cessione coattiva
La cessione coattiva della comunione dei muri è sottoposta ad alcune condizioni. Anzitutto, bisogna che si tratti di un muro, quindi devono escludersi tutte quelle opere di separazione che non possono caratterizzarsi come muri, come ad es. un tavolato. Ma dato che si tratta di un muro, qualunque sia il suo spessore, si tratti anche di un muro a secco o di un semplice muro di sostegno, la disposizione dell'articolo in esame è sempre applicabile. Una roccia può, in date contingenze di fatto, essere considerata come muro naturale e può essere resa comune ai sensi dell'art. 874.
E' controverso se le norme della cessione coattiva siano applicabili alla testa di muro che sia perpendicolare alla linea di confine. La ragione di dubitarne sorge dal fatto che non è predeterminato dalla legge lo spessore del muro che si dovrebbe render comune, mentre per il caso normale di cessione coattiva, esso è determinato nella meta, nè il richiedente potrebbe pretendere la cessione per uno spessore maggiore o minore: il che ha importanza anche per la determinazione della indennità. Si aggiunga che nei riguardi della testa del muro vicino resta inattuabile l'esercizio dei diritti che normalmente spettano al cessionario sul muro diventato comune (art. 884, 885).
La questione resta notevolmente semplificata nel nuovo codice, sia per la disposizione dell' art. 877 del c.c. che permette la costruzione in aderenza alla testa del muro preesistente senza bisogno di acquistarne la comunione, sia per la disposizione dell'art. 877 che sottrae i muri isolati che non abbiano altezza superiore ai tre metri, alle norme sulle distanze legali nelle costruzioni. Si può anche argomentare dalla disposizione dell' art. 876 del c.c. per dedurne il diritto del costruttore di appoggiarsi alla testa di muro del vicino preesistente sul confine, pagando una congrua indennità.
Continuazione. Sul requisito della contiguità
Un'altra condizione è che il fondo di colui che chiede la comunione dev'essere contiguo al muro: l'art. 874 non sarebbe dunque applicabile se tra il muro e il fondo vi fosse una striscia di suolo in proprietà del proprietario del suolo, o comune ai due vicini, come un fosso divisorio comune, o una via vicinale, o una striscia di suolo appartenente a un terzo.
Ma basterebbe al proprietario del muro lasciare tra il muro e il fondo del vicino uno spazio qualunque, anche minimo, per sottrarsi alla cessione coattiva? La questione è molto controversa in Francia e si riproduce, in certi limiti, anche nel nostro diritto, perché sia l'art. 571 codice del 1865 sia l'art. 875 del nuovo codice non hanno deciso la questione in modo generale come ad alcuno e potuto sembrare.
Infatti l'art. 571 prima, ed ora esplicitamente l'art. 875, permettono al vicino di chiedere la comunione del muro anche non contiguo e fino a distanza minore d'un metro e mezzo « soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso ».
Invece l'art. 874 permette l'acquisto della comunione (e lo vedremo in seguito) per questo, come anche per altri scopi: prescinde, anzi, dall'indicazione concreta dello scopo. Ne segue che per tutti questi altri scopi che possono rientrare nell'art. 874 senza essere contemplati dalla speciale disposizione dell'art. 875, la questione continua come in Francia.
La dottrina prevalente in Italia ritiene che il vicino possa acquistare la comunione del muro anche quando questo non sia esattamente contiguo e disti per poco dal confine. Si è ritenuto che in questi casi il vicino cosi ha finito per frustrare lo scopo della legge: ma malitiis non est indulgendum.
Sembra preferibile l'opinione opposta: non si deve dimenticare che l'art. 874 contiene una disposizione di natura eccezionale e, come tale, di stretta interpretazione. Se parla di fondo contiguo ad un muro, la contiguità ci dev'essere perché possa pretendersi la comunione. È vero che con questa stretta interpretazione della legge si da facile modo al proprietario del muro di eludere la provvida disposizione dell'art. 874. Ma ciò facendo egli rientra, dopo tutto, in quello che è il contenuto normale del suo diritto di proprietà (art. 832 del c.c.): e non si deve poi dimenticare che lo scopo più importante della cessione forzata (quello di appoggiare contro il muro vicino) viene testualmente salvaguardato dalla disposizione dell'art. 875. Gli altri scopi restano, è vero, facilmente frustabili, ma essi sono di gran lunga meno importanti, ed è per questo che la legge non ha voluto tutelarli con una disposizione analoga a quella dell'art. 875, per non imporre limiti soverchi alla proprietà.
Due fondi possono dirsi contigui, ai fini dell'acquisto della comunione del muro divisorio, anche se non sono allo stesso livello. Qualora due fondi siano in dislivello fra loro, e a confine esista una parete rocciosa sulla quale, in corrispondenza della superficie del fondo più alto, sia costruito un muro avente la sua faccia esterna perpendicolare al confine di cui la roccia costituisce la base, deve ritenersi che la roccia stessa per la parte sottostante al muro, ed il muro, costituiscano una sola unità costruttiva, e che pertanto il proprietario del fondo inferiore possa chiedere la comunione dell'una e dell'altro ed appoggiarvi la sua costruzione. In tal caso non e necessario che l'appoggio sia integrate, ben potendo il vicino distaccarsene nella parte inferiore ed appoggiare, mediante un opportuno raccordo, nella parte superiore.
Eccezioni alla facoltà di chiedere la cessione coattiva: edifici appartenenti al demanio pubblico; rinvio. Fino a che punto l'esistenza di una servitù (non aedificandi, di stillicidio, di veduta) possa impedire l'acquisto della comunione
Il diritto del proprietario di un fondo contiguo al muro altrui, di chiederne la comunione, subisce delle eccezioni. Una è testualmente prevista dall' art. 879 del c.c. in favore degli edifici appartenenti al demanio pubblico, i quali non sono soggetti alla comunione forzosa, e ci riserviamo di occuparcene nella esplicazione di detto articolo.
Ostacoli al diritto di chiedere la cessione coattiva possono poi derivare dall'esistenza di servitù a carico del fondo del richiedente, quando il loro esercizio venisse pregiudicato a seguito della cessione coattiva. Quindi la cessione coattiva dev'essere ammessa quante volte il richiedente dimostri che non intenda giovarsene per fini incompatibili col contenuto delle servitù in questione.
Se, ad es., si tratti di una servitù non aedificandi, gravante sul fondo vicino al muro, e naturale che il proprietario del fondo non possa pretendere di acquistare la comunione del muro per fabbricare sul proprio fondo appoggiandosi al muro in contrasto con la detta servitù. Ma altri scopi egli può avere nel domandare la comunione del muro, tutti compatibili con la servitù in parola: nè egli è obbligato, nella domanda di cessione, a precisarne il motivo.
Lo stesso dicasi per la servitù di stillicidio. Colui che essendo sottoposto a questa servitù deve ricevere le acque di una grondaia o di un tetto sul suo terreno, può fabbricare sul suo fondo e chiedere la comunione del muro che sostiene il tetto da cui riceve le acque, per appoggiarvi la sua fabbrica, purché faccia le cose in modo che il vicino possa seguitare a godere. senza limitazione, l'esercizio della servitù. Dottrina e giurisprudenza sono concordi in questo senso.
E non avviene diversamente per la servitù di veduta: niente impedisce al proprietario del fondo servente di acquistare la comunione del muro da cui la veduta si esercita, per fabbricare in modo compatibile con l'esercizio della servitù stessa, e cioè, tenendosi a tre metri di distanza, ai lati della finestra e tre metri al di sotto della soglia (art. 907 del c.c.). Non si ritiene pertanto conforme al testo di legge la giurisprudenza della Cassazione, la quale ha ripetutamente statuito che none ammessa la cessione coattiva della comunione del muro, quando nel muro vi siano delle finestre da cui si eserciti la servitù di veduta sul fondo vicino.
Nessun impedimento può arrecare al diritto di cessione coattiva l'esistenza di semplici luci (art. 904 del c.c. come anche di vedute aperte iure proprietatis sotto le legislazioni precedenti che le permettevano. Ma per questo argomento si rimanda alla spiegazione dell'art. art. 904 del c.c..
Eccezione dipendente dalla rinunzia alla facoltà concessa dall' art. 874: questione sulla validità o meno di questa rinuncia
Connessa all'argomento di cui stiamo trattando è la questione circa la validità o meno della rinuncia al diritto di cessione coattiva della comunione: poichè ove se ne ritenesse la validità, detta rinuncia costituirebbe un ostacolo alla cessione coattiva.
In Francia l'opinione prevalente nella dottrina e nella giurisprudenza è per la validità della rinuncia. Ma essa è combattuta da parte di alcuni autori, che la ritengono incompatibile con la regola secondo cui il condomino che ha rinunciato alla comunione del muro possa riacquistarla, regola che era testuale nella Consuetudine di Parigi e che, nonostante il silenzio del codice francese, viene universalmente ammessa dalla dottrina. In un solo caso egli crede valida la rinuncia a chiedere la comunione del muro: quando il vicino si è assoggettato a una servitù non aedificandi, o ad altra simile. In questo caso egli ha rinunziato, in favore del vicino, al diritto di fabbricare: questa rinuncia, che è valida, importa indirettamente la validità della rinuncia all'acquisto della comunione coattiva, che per se sola non sarebbe ammessa.
Nel nostro ordinamento la questione si riproduce negli stessi termini: solo viene aggravata l'obiezione che la dottrina francese faceva all'opinione dominante, essendo riconosciuto testualmente dall'art. 888 il diritto al riacquisto della comunione da parte di chi l'abbia abbandonata per sottrarsi alle spese di costruzione o manutenzione del muro.
Ciononostante si ritiene che la rinuncia sia valida: l'obiezione fatta dagli autori francesi non è fondata, perché poggia sopra un equivoco. La rinuncia alla comunione è un negozio giuridico di contenuto ben diverso dalla rinunzia al diritto di chiedere la comunione. Nel primo caso la rinuncia è diretta alla comunione attuale, per esonerarsi dalle spese che essa importa, e che al momento non si vogliono sopportare: resta quindi la facoltà nel rinunciante di domandare la comunione del muro quando creda conveniente sopportarne le spese, perchè la dizione dell'art. 874 è assoluta, né a tale facoltà egli ha rinunzciato con la semplice rinuncia alla comunione attuale.
Modalità dell'acquisto della comunione. Acquisto parziale in altezza, non anche in lunghezza
Colui che domanda la comunione del muro deve sottostare alle modalità e agli obblighi imposti dalla legge.
Quanto alle modalità, il codice francese ammette l'acquisto parziale tanto in altezza quanto in lunghezza. Invece nel codice Albertino fu introdotto l'inciso « purché lo faccia per tutta l'estensione della sua proprietà » passato poi di peso nell'art. 556 codice del 1865. Tale inciso dava luogo a difficoltà d'interpretazione, poiché i più, basandosi sulla locuzione letterale, ammettevano l'acquisto parziale solo in altezza e l'escludevano nel senso della lunghezza, mentre altri, fondandosi sulle risultanze dei lavori preparatori del codice sardo e sulle ragioni per cui quell'inciso era stato ivi introdotto, sostenevano la possibilità dell'acquisto parziale tanto in altezza quanto in lunghezza Il nuovo codice ha tolto di mezzo la questione dichiarando che il proprietario può chiedere la comunione del muro « per tutta l'altezza per parte di essa, purché lo faccia per tutta l'estensione della sua proprietà ».
Convinti assertori della contraria soluzione sotto l'impero del vecchio codice, dubitiamo della opportunità della soluzione ormai testualmente sancita dal nuovo, e che in pratica aveva già dato luogo a conseguenze esose nella fattispecie decisa dalla Cassazione con la sent. 3 febbraio 1931 cit., essendosi costruito un casotto in muratura ad uso pollaio di soli m. 2,25 appoggiato al muro vicino, il costruttore dovette acquistare la comunione del muro limitrofo lungo ben m. 102! Vero è che l'inconveniente pratico che si verificava sotto il vecchio codice, viene ora attenuato per il fatto che il nuovo codice (art. 877 del c.c.) ammette le costruzioni in aderenza senza l'obbligo di acquistare la comunione. Quindi oggi il costruttore del pollaio di m. 2,25 ha la possibilità di fabbricarlo in aderenza al preesistente muro contiguo senza bisogno di acquistarne la comunione ne in tutto ne in parte, mentre per il vecchio codice egli era nell'alternativa di distanziare la costruzione di tre metri dal muro vicino (art. 571)
di acquistare la comunione e di acquistarla per tutti i m. 102 della sua proprietà.
Se sia permesso l'acquisto parziale in grossezza
Ha formato anche oggetto di controversia la possibilità di un acquisto parziale dello spessore del muro. La soluzione negativa, che è seguita dalla dottrina dominante, fa capo a Pothier, il quale rilevava che colui che acquistasse solo una parte dello spessore, non per questo profitterebbe meno di tutto lo spessore: cosa che sarebbe ingiusta.
Appare preferibile la tesi della dottrina dominante, pur non condividendo la motivazione data da alcuni autori. Cosi non è sufficiente la ragione addotta da alcuni secondo cui il muro, qualunque sia la sua grossezza, è sempre un tutto omogeneo che non si può materialmente dividere nello spessore, e se si dividesse, si distruggerebbe nella sua essenza, perché dovrebbero togliersi le concatenazioni che esistono fra le varie parti.
Infatti, trattandosi di communio pro indiviso, l'indivisibilità materiale della cosa non ne impedirebbe la divisibilità dal punto di vista giuridico.
Una ragione migliore è quella addotta da altri autori secondo cui la grossezza, come la solidità e la buona costruzione, costituisce la sostanza stessa del muro, ma anch'essa non spiega come poi convenzionalmente niente impedisca alle parti di cedere o reciprocamente acquistare la comunione per una quota diversa dalla metà.
La vera ragione, in realtà, va ricercata nella speciale natura dell'art. 874: dato il carattere eccezionale della disposizione, la soluzione della controversia deve intendersi data testualmente dallo stesso art. 874. La legge parla di pagamento della metà del valore del muro e del suolo su cui il muro è stato costruito, e con ciò rende chiaro lo scopo di concedere al vicino di domandare la comunione del muro in ragione della metà. Non può quindi il proprietario essere costretto a cedere, contro la sua volontà, la comunione per una quota inferiore alla metà.
Prezzo della cessione e criteri per la sua determinazione
La legge impone all'acquirente l'obbligo di pagare il prezzo di acquisto della comunione del muro: « per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito ».
Ci si è domandati se al pagamento del suolo sia soggetto anche l' antico condomino che abbia perduta la comunione per abbandono e che voglia poi riacquistarla. Sotto l'impero del vecchio codice l'opinione dominante era per l'affermativa, considerando che l'abbandono della comunione non si limita alla costruzione ma comprende anche il suolo su cui il muro è costruito. Nel nuovo codice, però, la questione è testualmente (art. 888 del c.c.) risolta in senso contrario per il caso di riacquisto della comunione del muro di chiusura obbligatoria di cui si sia in precedenza abbandonata la comunione. Tale detta norma vale in genere per tutti i casi di riacquisto della comunione del muro perduta in precedenza per abbandono.
La legge, parlando del valore del muro, intende riferirsi al valore attuale, e non a quello che il muro poteva avere quando fu costruito, nè al costo della costruzione. Bisognerà quindi esaminare lo stato del muro, la solidità, i materiali di costruzione, in modo che il valore attuale può risultare di molto inferiore al valore iniziale, nonché al costo di costruzione. Al contrario, in nessun caso il prezzo può essere inferiore al valore del muro all'epoca della cessione: non può venire ridotto col pretesto che il muro è costruito con materiali più costosi degli ordinari o con proporzioni di spessore affatto superflui per lo scopo a cui intende adibirlo l'acquirente. Bisogna prendere il muro tale quale esso è, e non come il vicino l'avrebbe desiderato: se l'acquisto sembra troppo costoso, il vicino può astenersene perchè nessuno lo obbliga all'acquisto della comunione.
Taluno vorrebbe porre una eccezione a questa regola per i muri di chiusura obbligatoria (art. 886 del c.c.): in questa ipotesi l'acquirente non potrebbe essere obbligato a pagare oltre la meta di quello che potrebbe valere un muro di dimensioni ordinarie e costruito con materiali usuali. Infatti, in tema di chiusura obbligatoria il vicino ha il diritto di domandare la costruzione, a spese comuni, di un muro che non ecceda le condizioni ordinarie ne per dimensioni, ne per costo di materiali. Non crediamo, però, che la distinzione sia fondata. Anche nei luoghi soggetti a chiusura obbligatoria, chi domanda la comunione del muro non ha per scopo la semplice chiusura, che già esiste per lui gratuitamente, bensì di usarne per altri scopi. Si rientra cosi sotto la regola generale, e manca la ragione di farvi eccezione.
Nel caso di acquisto parziale in altezza è discusso se debba tenersi conto come coefficiente di svalutazione, del sovraccarico che la parte superiore del muro, non comune, impone alla porzione diventata comune. La risposta è affermativa, perché effettivamente la parte di muro sottostante, di cui il vicino ha acquistato la comunione, è soggetta alla servitù oneris ferendi a vantaggio del muro superiore e quindi non può essere valutata alla pari di un muro che non fosse soggetto a tale servitù.
Il valore del muro e del suolo si determinano d'accordo dalle parti : in caso di disaccordo, si ricorre alla stima dei periti, che devono nelle loro operazioni informarsi ai criteri suesposti. Le spese di questa perizia gravano, di regola, sull'acquirente, perché rientrano nelle spese che la legge mette a suo carico.
Il pagamento del prezzo deve essere preventivo. Necessità della convenzione scritta o della sentenza per l'acquisto della comunione
Ci si domanda da ultimo in quale momento deve essere pagato il prezzo della cessione. L'opinione comune è che il pagamento deve essere preventivo: si argomenta tale opinione dal carattere coattivo della cessione, che la riavvicina all'espropriazione, per cui vige il principio del previo pagamento dell'indennità. Nello stesso ordine di idee, anche per l'imposizione della servitù di acquedotto coattivo e di passaggio necessario, la legge (art. 1038, 1053) impone il pagamento della indennità prima di iniziare la costruzione.
Per l'acquisto della comunione è però sempre necessaria una convenzione scritta: non basterebbe l'offerta del prezzo, anche quando fosse stato determinato con perizia, e nemmeno l'offerta reale, anche se accettata dal proprietario del muro. In mancanza di accordo, ne terrà luogo la sentenza del giudice.
Poiché l'acquisto della comunione coattiva del muro richiede la convenzione scritta delle parti o la pronuncia del giudice, ne segue che nel periodo intermedio tra la richiesta e l'effettiva costituzione del rapporto di condominio, permane integro nel proprietario del muro il diritto di disporne liberamente. Una limitazione a tale libertà di disposizione è stata apportata dal nuovo codice (art. 875 capov.) per il caso di comunione forzosa del muro che non è sul confine.
Dell'obbligo di eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino. Origine della disposizione e sua interpretazione
Oltre il pagamento del prezzo di acquisto, la legge impone all'acquirente anche l'obbligo di « eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino ».
Questa disposizione, che manca nel codice francese, fu aggiunta dal codice sardo e, adottata dal codice del 1865, e passata anche nel nuovo: non è facile determinarne con precisione il contenuto, a causa specialmente della espressione generalissimo. Diremo anzi, che essa sembrerebbe fuori posto perché, di per sè, l'acquisto della comunione del muro non potrebbe danneggiare il vicino: i danni al vicino possono provenire solo dall'esercizio dei diritti che l' acquirente può effettuare sul muro diventato comune (appoggio di fabbriche, immissioni di travi e chiavi, sopraelevazione, ecc.). Poichè la disposizione in oggetto rappresenta una norma-limite di tale esercizio e avrebbe trovato posto più adatto accanto agli art. 884 e 885 in cui si disciplina appunto l'esercizio dei diritti spettanti al condomino sui muri comuni divisori. Anzi è da rilevare che l'obbligo dell'acquirente al risarcimento dei danni prodotti al muro nell'esercizio dei diritti di condominio è esplicitamente stabilito tanto nell'art. 884 (« egli è tenuto in ogni caso a riparare i danni causati dalle opere compiute ») quanto all'art. 885 (« al vicino deve essere risarcito ogni danno dalla esecuzione delle opere »). E quindi la disposizione contenuta alla fine dell'art. 874 si ridurrebbe all'affermazione di un principio generale, che trova poi speciale applicazione negli art. 874 e 875 a proposito dell'esercizio dei vari diritti che competono ai condomini sui muri comuni.
In termini generali e salvo a tornarvi in seguito per le singole applicazioni, va rilevato qui che, dandosi luogo alla cessione coattiva della comunione, l'obbligo del cedente si limita a dare il muro cosi com'è, e spetta solo all'acquirente di verificare il muro nella sua solidità prima di appoggiarvi il suo edificio o di esercitarvi gli altri diritti che gli competono quale condomino, provvedendo a proprie spese e senza danno del vicino alle opere opportune per garantire lì integrità sia della sua nuova costruzione sia della preesistente costruzione del vicino.
La verità è però che se si risale alla genesi storica della disposizione finale dell'art. 875, è dato rilevare che essa fu dettata per risolvere altra e diversa questione generale, attinente agli effetti della cessione coattiva. Occorre soffermarvi l'attenzione, per integrare e completare l'interpretazione dell'articolo in esame.
Il proprietario esclusivo del muro può fame, nei limiti di legge, quell' uso che vuole: aprirvi luci, immettervi travi, scavarvi incavi e camini, praticarvi le riseghe di uso, e cosi via. Ma quando il vicino ne ha acquistata la comunione, che cosa avverrà di tutte queste opere che egli ha potuto fare quale proprietario esclusivo, ma che in qualità di condomino non avrebbe potuto fare in tutto o in parte? Sarà obbligato a sopprimerle, o avrà il diritto di mantenerle, e in quali limiti ?
La questione fu avvertita dal Senato di Savoia, che chiamato a fare le sue osservazioni sull'art. 34 del primo Progetto del codice sardo, corrispondente al nostro articolo, aveva proposto la seguente aggiunta all'articolo: « l'acquisition de la rnitoyennete aura toujours lieu, sans prejudice du droit du proprietaire a conserver l'etat des lieux au moment de cette acquisition ».
Ma l'aggiunta non fu adottata dalla Commissione legislativa, la quale rilevò che: « l'addizione proposta dal Senato di Savoia renderebbe facilmente inutile l'articolo, perché basterebbe al padrone del muro di fare in esso qualche opera che non potesse con la comunione del muro conservarsi, per impedire la comunione. Il codice francese e gli altri codici non hanno adottato ne questa ne altre restrizioni, le quali paralizzerebbero in molti casi la legge; la Commissione ha bensì fatto alle disposizioni di detti codici l'addizione d'imporre al vicino l'obbligo delle opere necessarie per non pregiudicare il vicino, il che previene i casi additati dal Senato, « di una trave infissa nel muro o di un camino in esso costrutto ». L'aggiunta è passata prima nel codice sardo e poi nel codice del 1865 con qualche modificazione di forma: « eseguendo altresì le opere che occorressero per non danneggiare i1 vicino », rimasta sostanzialmente invariata nell'art. 874 : « deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino ».
Le surriferite dichiarazioni dei lavori preparatori del codice sardo servono per chiarire la genesi della disposizione e per sapere come la pensassero in generale su questo argomento i compilatori del codice.
Riservandoci di tornare in seguito sulla esplicazione concreta della disposizione, quando tratteremo dei vari diritti che competono sul muro divisorio al vicino che ne ha acquistato la comunione, ci limitiamo qui ad enunciare qualche principio generale tratto da singole disposizioni del codice. L'acquirente non può pretendere, in via assoluta, la soppressione di tutte le opere che il proprietario, come condomino, non avrebbe potuto fare: lo si argomenta dalla disposizione dell'art. 904 capov. che vieta all'acquirente la chiusura delle luci preesistenti sul muro se ad esso non appoggia il suo edificio, e ciò nonostante la disposizione dell'art. capov. che vieta l'apertura di luci sul muro comune. Quindi la teoria dell'assoluta retroattività dell'acquisto della comunione, che ha trovato in Francia dei seguaci e il suffragio della Cassazione, non può accogliersi nel nostro
Ma anche la teoria dell'assoluta irretroattività dell'acquisto della comunione, propugnata dal Senato di Savoia con l'aggiunta da esso proposta e non accettata dalla Commissione legislativa, non può ritenersi accolta dal codice per le ragioni stesse addotte dalla detta Commissione sopra riferite. Lo si argomenta dalla stessa disposizione dell'art. 904 cit. che autorizza l'acquirente a chiudere le luci preesistenti sul muro se ad esso appoggia il suo edificio.
In generale e battendo una via intermedia fra le due tesi dell'assoluta retroattività e dell'assoluta irretroattività, il Codice consente all'acquirente di domandare la soppressione di tutte quelle opere che, non essendo indispensabili al proprietario, ostacolerebbero in tutto o in parte l'esercizio della comunione da parte sua: sempre, però, con l'obbligo imposto dall'art. 874 di fare le opere occorrenti per non danneggiare il vicino. In tale ordine di idee l'art. 884 concede all'acquirente il diritto di fare accorciare la trave immessa nel muro. Nello stesso ordine d'idee, l'acquirente avrebbe il diritto alla riduzione degli incavi esistenti nel muro e alla soppressione delle riseghe nel caso di ricostruzione del muro.
Massime relative all'art. 874 Codice civile
Cass. civ. n. 2731/2002
Nelle zone in cui vige la normativa cosidetta antisismica — contenuta nella legge 25 novembre 1962, n. 1684, — non sono applicabili le disposizioni di cui agli artt. 874, 876, 884 c.c., secondo le quali il proprietario del fondo contiguo al muro altrui ha la facoltà rispettivamente di chiederne la comunione forzosa, di innestarvi il proprio muro, di costruirvi il proprio edificio in appoggio, perché è invece necessario che ogni costruzione contigua costituisca un organismo a sé stante, mediante l'adozione di giunti o altri opportuni accorgimenti idonei a consentire la libera ed indipendente oscillazione degli edifici. Peraltro, nel caso in cui l'area intermedia tra due edifici non sia, fino ad una certa altezza, libera da costruzioni, trova applicazione l'art. 6, quarto comma, legge 25 novembre 1962, n. 1684, atteso che, sebbene tale norma ponga la previsione di intervalli di isolamento liberi da costruzioni, in detta previsione debbono comprendersi anche gli intervalli tra parti sopraelevate di edifici, sia in base all'interpretazione logica della norma (che non contiene eccezioni o limitazioni specifiche), sia, soprattutto, in base alla ratio della stessa, volta a scongiurare il pericolo di danno alle persone in caso di crolli di fabbricati per terremoto, pericolo ugualmente sussistente negli intervalli di costruzioni che si sviluppano verso l'alto, anche se gli intervalli medesimi non abbiano inizio dal suolo. (Nella specie, alla stregua dei principi sopraenunciati, la S.C. ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto legittima la costruzione che, in aderenza al piano seminterrato, e per i piani superiori si poneva a distanza inferiore rispetto a quella prevista tra fabbricati dalla legge c.d. sismica).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2731 del 25 febbraio 2002)
Cass. civ. n. 8122/2000
Al principio dell'ammissibilità di un'usucapione pro quota del diritto di proprietà non si sottraggono i muri di confine che appartengano ad un solo dei proprietari dei fondi finitimi, non ostando a ciò la circostanza per la quale l'altro proprietario potrebbe, pur sempre, ottenerne coattivamente la comproprietà mediante il pagamento della metà del valore del muro e del suolo sottostante. La comunione forzosa costituisce, difatti, una particolare forma di acquisto a titolo derivativo della (com)proprietà del bene de quo, per nulla incompatibile, come tale, con l'usucapione, disciplinata, a sua volta, come generale ed alternativo modo di acquisto a titolo originario di tutti i diritti reali.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8122 del 14 giugno 2000)
Cass. civ. n. 128/1999
L'indennità di medianza, prevista dall'art. 874 c.c., spetta al proprietario del muro di confine — che può richiederla, previa costituzione della comunione di esso, senza attendere l'iniziativa del vicino — per qualsiasi utilizzazione e pertanto, non soltanto nel caso in cui questi vi appoggi la sua costruzione, ma anche se vi scarichi il peso di un terrapieno artificiale, sopraelevato rispetto al livello originario del suo fondo, per realizzare all'interno di esso un'aiuola, contenuta dalla controspinta del muro, costituente quarto lato di essa.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 128 del 9 gennaio 1999)
Cass. civ. n. 10615/1996
Per l'acquisto della medianza coattiva del muro sul confine, qualora non sia stata conclusa tra le parti una convenzione nella forma scritta prevista dalla legge per il trasferimento della proprietà e degli altri diritti reali immobiliari, è necessaria in sua vece una sentenza costitutiva i cui effetti sono condizionati al pagamento dell'indennità di medianza, al quale il vicino deve essere condannato.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 10615 del 28 novembre 1996)
Cass. civ. n. 5511/1984
Allorquando la costruzione di un muro viene eseguita su due adiacenti strisce di terreno, ciascuna di proprietà esclusiva di un distinto soggetto, deve ritenersi che, a norma dell'art. 934 c.c. (il quale statuisce il principio dell'accessione), ognuno di tali soggetti acquisti la proprietà della sola parte di muro costruito sul proprio terreno, in quanto in detta ipotesi — in mancanza di un atto di costituzione in forma scritta (art. 1350 n. 3 c.c.) — non si realizza la comunione incidentale del muro, mancando di questa i requisiti necessari, quali la indivisibilità funzionale dell'opus e la univoca destinazione delle cose di proprietà esclusiva a proprietà comune.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5511 del 27 ottobre 1984)
Cass. civ. n. 4599/1983
La comunione del muro sul confine comporta la proprietà pro indiviso sul muro e del suolo su cui esso è eretto, senza, quindi, che sia configurabile un diritto dominicale di ciascuno dei proprietari dei fondi confinanti di utilizzare in modo esclusivo il muro o lo spazio ad esso sovrastante fino alla mezzeria, come se il confine tra le due proprietà coincidesse con la mezzeria del muro stesso, sicché l'appoggio (parziale o totale) sulla sommità del muro del fabbricato di uno dei partecipanti alla detta comunione senza il consenso degli altri è illegittimo e ciascuno dei condomini o comunisti conseguentemente è legittimato ad agire in reintegra.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4599 del 8 luglio 1983)
Cass. civ. n. 115/1982
Il proprietario del fondo contiguo che chieda la comunione forzosa del muro sul confine a norma dell'art. 874 c.c. mentre può limitarsi a chiedere la comunione per una certa altezza, non può - nell'ipotesi di fondi a dislivello - escludere che la comunione parta dalle fondazioni, in quanto il muro costituisce un tutto inscindibile con queste ultime.
Il valore del muro sul confine di cui il proprietario del fondo contiguo chiede la comunione forzosa a norma dell'art. 874 c.c. va determinato con riferimento al momento della pronunzia, mentre il costo di costruzione del muro stesso e delle sue fondazioni costituisce solo una componente di tale valore.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 115 del 11 gennaio 1982)
relative all'articolo 874 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 874 Codice civile - Comunione forzosa del muro sul confine | Quesito Q201923661
martedì 16/07/2019 - Marche
“Buongiorno, mi rivolgo a voi per capire come risolvere una situazione piuttosto spiacevole. In sintesi: mia madre abitava in una casa attualmente inagibile a causa del terremoto del 2016. Si tratta di una bifamiliare risalente agli anni '60 composta dal piano terra destinato a garage e da 2 piani residenziali.
Poiché dovremo demolire e ricostruire, sostenendo delle spese notevoli, vorremmo realizzare due soluzioni indipendenti affiancate piuttosto che sovrapposte, visto che abbiamo ancora metà del lotto disponibile.
Il problema è sorto quando abbiamo appurato che il box di lamiera ondulata che il vicino ha costruito nell'orto a 80 cm dal confine non è abusivo come credevamo, ma è stato autorizzato a suo tempo (1972) dal Comune, anche riguardo alla distanza.
Abbiamo chiesto al vicino di spostare il box, spiegando che, dovendo mantenenere una distanza di 10 metri da esso, non possiamo ricostruire la stessa cubatura, ma abbiamo ricevuto un diniego.
1) Poteva il Comune rilasciare un permesso a costruire a 80 cm dal confine?
2) Abbiamo dato per assodato che ormai si sia instaurata una servitù per usucapione: è corretto? In realtà noi non abbiamo mai protestato con il vicino solo perché ritenevamo il manufatto provvisorio, visto il materiale.
3) Possiamo pretendere di costruire in aderenza, acquisendo la striscia di terreno di 80 cm, anche solo per fare pressione sul vicino e convincerlo a spostare quella baracca? Se sì, in quale modo?
Sperando di essere riuscita ad esporre chiaramente la situazione, vi ringrazio e vi saluto cordialmente.”
Il diritto di prevenzione prevede che chi costruisce per primo su di un fondo contiguo ad un altro ha una triplice possibilità su come realizzare l’opera, come disciplinato dagli artt. 874 e ss. del codice civile:
costruire sul confine: di conseguenza il vicino potrà costruire in aderenza o in appoggio;
costruire con distacco dal confine: cioè alla distanza di un metro e mezzo dallo stesso o a quella maggiore stabilita dai regolamenti locali; in tal caso il vicino sarà costretto a costruire alla distanza stabilita dal codice civile o dagli strumenti urbanistici locali;
Una volta analizzata in generale la disciplina fondamentale delle costruzioni, pare necessario precisare che chi intende edificare a distanza inferiore al limite legale deve premunirsi depositando presso il Comune il “nulla osta” da parte dei vicini. Il principio è stato stabilito dal TAR Roma (sent. 9879/2016) che ha ritenuto legittimo l’ordine di demolizione comminato dal Comune.
Tuttavia, rispondendo ora al primo quesito, il permesso di costruire sarebbe dovuto essere impugnato dall’interessato entro sessanta giorni dalla conoscenza del provvedimento relativo al permesso di costruire o, in mancanza, dal momento in cui si è avuta conoscenza dell’illegittimità della costruzione, come previsto dall’articolo 29, motivo per cui è irrilevante a questo punto sapere se il Comune avrebbe potuto o meno rilasciare un permesso di costruire a soli 80 cm dal Confine, dato che l’impugnazione è ormai impossibile. Ad ogni modo la legittimità di tale permesso dipende dal PRG comunale, che per vari motivi può derogare a quanto previsto dall’articolo 873. In sintesi, si può pacificamente affermare che il diritto del vicino è ormai consolidato.
Venendo ora al secondo specifico quesito, se lo scrivente ha compreso correttamente (ovvero che il box di lamiera del vicino si trova a 80 cm dal confine, ma all’interno del proprio fondo), non è sorta alcuna servitù.
Tale ultimo istituto, infatti, è descritto dal codice civile come il peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (v. art. 1027). Tipica servitù è quella di passaggio ex art. art. 1051 del c.c., che impone al proprietario del fondo servente di consentire il passaggio al proprio vicino, quando il fondo di quest’ultimo è intercluso e non vi è altra soluzione che consenta il passaggio.
Per contro, nella fattispecie in esame non solo il vicino ha costruito sul proprio fondo, ma non vi è nemmeno alcuna utilità per l’uno o per l’altro proprietario, motivo per il quale si è al di fuori dell’ambito di applicazione della servitù.
D’altronde, il codice civile ha disciplinato in maniera opportuna le ipotesi in cui vi è una stretta vicinanza tra costruzioni, ma senza che venga in rilievo la servitù, prevedendo i rimedi sopra citati e disciplinati dagli articoli 874 e seguenti, cui si rimanda per una analisi più centrata.
Ovviamente lo scopo precipuo di tali norme è quello di addivenire ad una soluzione che permetta ad entrambi i proprietari di costruire in parziale deroga alle normali regole, quando uno dei due le abbia violate per prime. Sicuramente non per “fare pressione” sul vicino, il quale, a questo punto, ha diritto a mantenere il suo box alla distanza attuale. Per contro, egli non potrà certo obiettare nulla in merito alle costruzioni del proprio vicino, dato che le stesse norme del codice disciplinano situazioni di tal tipo.
In conclusione, se con l’istanza presentata per il permesso di costruire si descriverà la situazione attuale, il Comune non potrà legittimamente rifiutarsi di concedere il permesso.
Norma di riferimento: Articolo 874 Codice civile - Comunione forzosa del muro sul confine | Quesito Q201820462
MORENO M. chiede
domenica 04/02/2018 - Toscana
“L’immobile nel quale abito è composto dal piano terreno adibito a garage e da 2 appartamenti situati al 1° e 2° piano.
Ho acquistato il suddetto immobile nel 1992 e nel contratto la parte venditrice non ha indicato l’esistenza di servitù.
La costruzione è avvenuta nel 1946/1947. Alcuni anni dopo a fianco dell’immobile è stato realizzato un altro fabbricato che nella parte frontale (lato strada) ha l’identica altezza del mio e non esiste dislivello tra i due tetti.
Sul retro il nuovo fabbricato ha il tetto che in gronda sovrasta il mio tetto di circa 40/50 cm..
Nel dicembre 2017 l’ultimo travetto del mio tetto è caduto a terra in quanto completamente marcito a causa di infiltrazioni di acqua. La ditta che ho immediatamente incaricato della sostituzione del travetto mi ha fatto notare l’esistenza di un solo muro tra due edifici e che è interamente sulla mia proprietà e che il travetto deteriorato era interamente posizionato sul bordo del mio muro. Nel corso dei lavori è emerso che sopra il travetto era stato realizzato, con semplici mattoni, un tamponamento a servizio delle soffitte dell’immobile confinante. E’ poi stato possibile accertare che la trave portante dell’edificio confinante è poggiata su una porzione di muro realizzata (in adiacenza) in corrispondenza del culmine del tetto.
- Esiste un solo muro in comune ai due edifici ed è quello interamente costruito sul confine della mia proprietà;
- Il proprietario dell’altro immobile ha realizzato una porzione di muro adiacente al mio per poggiarvi la trave portante del suo edificio.
- Una parte del tetto dell’immobile confinante poggia su un travetto posizionato sul bordo esterno del mio muro.
Poiché il proprietario dell’immobile confinante (interpellato bonariamente) non intende partecipare al pagamento delle spese in quanto sostiene che il travetto deteriorato è interamente sulla mia proprietà e non trovando traccia di atti che attestino eventuali accordi tra le due proprietà al momento della costruzione dell’immobile confinante, si chiede:
1) In quale forma avrebbero dovuto essere formalizzati eventuali accordi tra le due proprietà al momento della costruzione dell’immobile confinante e dove reperirli?
2) Trattasi di costruzione in “appoggio” o in “aderenza” o di entrambe.
3) Se non esistono atti scritti come mi devo comportare per obbligare il confinante al pagamento di parte delle spese.
4) Se non si reperisco accordi tra le vecchie proprietà posso chiedere all’attuale proprietario del fabbricato confinante di effettuare i lavori necessari per evitare che porzione del suo tetto appoggi sul mio muro.”
Consulenza legale i 16/02/2018
Lo stato dei luoghi descritto nel quesito legittimerebbe supporre che ci si trovi in un caso di costruzione in appoggio, in quanto vi è un solo muro tra i due edifici che viene utilizzato da entrambi.
Ad ulteriore sostegno di tale tesi vi è che “Il proprietario dell’altro immobile ha realizzato una porzione di muro adiacente per poggiarvi la trave portante del suo edificio”.
Appare quindi che l’altro edificio, in sostanza, si regga su quello preesistente.
Come ha statuito la Suprema Corte sul punto: “Per costruzione in appoggio deve intendersi, secondo una nozione desunta dalle leggi fisiche, quella che scarica il
peso degli elementi di cui si compone sul muro del vicino che, in tale nodo, ne assicura la staticità necessaria. Si ha, invece, costruzione in aderenza quando la nuova opera e quella preesistente combaciano perfettamente da uno dei lati, in modo che non rimanga tra i due muri, nemmeno per un breve tratto o a intervalli, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso” (Corte di Cassazione, Sez. II, 4 maggio 2012 n. 6789).
Ciò posto, appare applicabile a tale situazione la disciplina contenuta nell’art. 874 del codice civile il quale prevede che «Il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione, per tutta l’altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l’estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino».
Ciò significa che chi aveva costruito il secondo edificio per ottenere la comunione sul muro avrebbe dovuto pagare metà del valore del muro (e metà del valore del suolo su cui sorge il muro stesso), nonché eseguire a proprie spese le opere che servono per non danneggiare il vicino.
Come ha osservato la Corte di Cassazione in una datata - ma ancora valida - sentenza “perché si possa ottenere l'effetto della comunione forzosa del muro sul confine non basta il semplice stato di fatto derivante dall'avere appoggiato la nuova fabbrica al muro stesso, ma occorre che il nuovo costruttore ne acquisti il diritto o per cessione consensuale, che deve rivestire "ad substantiam" la forma scritta, trattandosi di immobile, o per usucapione, o in virtù di sentenza, avente natura costitutiva”. (Cassazione civile , sez. II, 18 marzo 1981, n. 1604).
Orbene, nel caso in esame, se interpretiamo bene la frase: “La costruzione è avvenuta nel 1946/1947. Alcuni anni dopo a fianco è stato realizzato un altro fabbricato” parrebbe che l’edificio in appoggio sia stato edificato da quasi 70 anni. Visto tale decorso del tempo, è ipotizzabile anche un acquisto per usucapione del diritto di comunione forzosa, che, comunque, dovrebbe essere oggetto di accertamento giudiziale.
Fermo quanto precede, nel quesito si lamenta il deterioramento di un travetto “marcito a causa di infiltrazioni di acqua”. Se dette infiltrazioni fossero state causate da una qualche struttura presente nel secondo edificio, si potrebbe ipotizzare una responsabilità extracontrattuale e quindi un onere risarcitorio a carico del vicino.
Sul punto, nel quesito leggiamo che “sopra il travetto era stato realizzato, con semplici mattoni, un tamponamento a servizio delle soffitte dell’immobile confinante”. Se dunque le infiltrazioni fossero state causate da detto tamponamento, il vicino dovrebbe contribuire alle spese, ancor più che il sopra citato art. 874 c.c. prevede espressamente che il proprietario del fondo contiguo al muro altrui debba “eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino”. In caso contrario, non essendo provato che le infiltrazioni siano derivate dall’edificio attiguo e considerato che non risultano (salvo eventuali verifiche di documenti preesistenti) essersi verificati i presupposti per la comunione forzosa del muro, nessun costo dovrà essere sostenuto dal vicino.
Alla luce di quanto precede, andiamo dunque a rispondere nello specifico alle domande formulate nel quesito:
1) Gli accordi si sarebbero dovuti formalizzare in forma scritta. “Per l'acquisto della medianza coattiva del muro sul confine, qualora non sia stata conclusa tra le parti una convenzione nella forma scritta prevista dalla legge per il trasferimento della proprietà e degli altri diritti reali immobiliari, è necessaria in sua vece una sentenza costitutiva i cui effetti sono condizionati al pagamento dell'indennità di medianza, al quale il vicino deve essere condannato" (Cass. sez. un. n. 10615/1996). La relativa documentazione, se esistente, è reperibile in conservatoria.
2) Come già risposto sopra, si tratta di costruzione in appoggio.
3) Se non esistono atti scritti, il confinante non può essere obbligato al pagamento delle spese a meno che, come si è testè specificato, i danni da infiltrazioni siano derivati dalla struttura dell’edificio in appoggio.
4) Se non si reperiscono accordi tra le vecchie proprietà, gli unici lavori che possono essere richiesti al proprietario del fabbricato confinante sono quelli necessari per rimuovere eventuali fonti di danno.
Norma di riferimento: Articolo 874 Codice civile - Comunione forzosa del muro sul confine | Quesito Q201820339
martedì 16/01/2018 - Veneto
“P. Centro storico. Edifici a schiera risalenti al 1800. Rimaneggiati.
Muro portante perimetrale di edificio A (altezza circa 10m) si affaccia per 15m su cortile interno "cementato" di proprietà di edificio B (condomino con più di 10 appartamenti).
Cortile interno di B ha dimensioni di 15x15 circa.
Edificio B ha forma a L e si affaccia su 2 lati del suo cortile interno.
Sul 4° e ultimo lato del cortile interno si affacciano 2 ulteriori edifici (solo finestre e canne fumarie).
Un osservatore posto nel cortile interno di B vede il muro portante di A non verticale: al piano terreno il muro è più largo di 15 cm rispetto al piano 1° e 2°. Tra il piano terreno e il primo piano c'è una risega di 15 cm. Il maggior spessore del muro al piano terreno è strutturale e imbiancato/intonacato dello stesso colore di resto parete A e da proprietà A.
Alla fine del 2° piano c'è una cornice di max 5-10 cm del tetto. Sul muro di A in questione ci sono finestre, canne fumarie sporgenti, camini, etc...
B usa il muro di A al pt solo per appoggiare biciclette.
Vorrei intervenire con cappotto termico al piano 1° e 2° di quel muro di A. Una conferma che il muro è solo di A è gradita. Non esiste nell'atto di rogito una domanda di comunione forzosa da parte del fondo B.
mi chiedo: la proprietà di questi 15 cm d'aria lungo il muro ai piani 1° e 2° di chi è? Di edificio A perchè entro la verticale del muro strutturale al piano terreno e alla fondazione giusto?
L'immobile A ha in quell'affaccio il confine di proprietà definito al piano terreno o alla fondazione oppure il confine di proprietà A segue la risega della parete di A (camini e canne eslcuse) cioè il confine non è 2D planimetrico ma è 3D?
Consulenza legale i 23/01/2018
La c.d. comunione forzosa del muro sul confine è disciplinata dall’art. 874 del codice civile.
La costituzione di tale particolare forma di comunione rientra tra le facoltà del proprietario del fondo confinante (nella fattispecie, si tratterebbe del proprietario del cortile B), e necessita di un’apposita domanda di parte; in caso di dissenso del proprietario del muro, il proprietario del fondo contiguo potrebbe rivolgersi al Giudice e chiedere che venga costituita con sentenza ai sensi dell’art. 2932 codice civile.
Ulteriore condizione per il sorgere della comunione è il versamento, da parte del proprietario del fondo confinante, di una somma pari alla metà del valore del muro (o della parte di muro resa comune), più la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito.
In assenza di tali presupposti (espressa richiesta di parte, seguita da stipulazione di apposito contratto ovvero, in caso di rifiuto da parte del proprietario del muro, da sentenza costitutiva; in entrambi i casi, pagamento della c.d. indennità di medianza), il muro posto sul confine deve ritenersi di titolarità esclusiva del proprietario dell’edificio A. Va inoltre ricordato, per completezza, che, ai sensi dell’art. 879 codice civile, la comunione forzosa non si applica, tra gli altri, agli edifici che siano “riconosciuti di interesse storico, archeologico o artistico, a norma delle leggi in materia”.
Passando alla seconda parte del quesito, relativa alla questione della proprietà della c.d. “colonna d’aria”, ovvero della proiezione verso l’alto dell’area sottostante, la stessa deve intendersi risolta in senso affermativo, in quanto la proprietà del suolo possiede un’estensione anche in senso verticale.
Pertanto la realizzazione del “cappotto termico” ai piani primo e secondo da parte del proprietario di A deve ritenersi consentita, quanto meno nei limiti dell’ampiezza della citata “colonna d’aria”.
In ogni caso, occorre tenere presente anche il disposto dell’art. 840, secondo comma, codice civile, secondo cui “Il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano [...] a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle”. Infatti la giurisprudenza ha precisato che la realizzazione di “sporti”, ossia di manufatti in qualche modo sporgenti nello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino (in questo caso, si tratterebbe del fondo B) deve ritenersi consentita quando questi non abbia interesse ad escluderla, cioè quando la stessa intervenga ad un'altezza dal suolo tale da non pregiudicare alcun legittimo interesse del proprietario del fondo in relazione alle concrete possibilità di utilizzazione di tale spazio aereo.
Naturalmente, si tratta di condizione da verificarsi caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto da utilizzare.
Norma di riferimento: Articolo 874 Codice civile - Comunione forzosa del muro sul confine | Quesito Q201718423
giovedì 23/02/2017 - Lombardia
sono il proprietario di un immobile a 2 livelli (PT+P1) in M., posto tra 2 edifici più alti di un piano con muri confinanti in comune (edifici costruiti dopo il mio). I muri più alti dei 2 edifici confinanti sono la continuazione esatta del muro confinante sottostante e partono praticamente dal mio tetto che invece in facciata su strada sormonta quella del vicino.
Da mappa catastale ho verificato i confini della mia proprietà e corrispondono alla dimensione della mia facciata su strada, per cui i muri degli edifici confinanti più alti sono per metà sul mio terreno.
Ora ho ottenuto dal comune il permesso per un recupero di sottotetto e quindi mi sono alzato in facciata su strada fino alla gronda dei vicini (allineamento voluto dal comune). Togliendo il tetto è stata danneggiata una piccola parte della facciata di entrambi perché, come scritto in precedenza, esso sormontava le facciate adiacenti (operazione voluta dal comune). Ho quindi recuperato colore e piastrelle degli edifici vicini per sistemare il danno arrecato e ripristinare così le facciate.
Però salendo di un piano mi trovo ora a discutere con i vicini sul colore da dare alla parte di muro in comune che risulta sulla mia proprietà e che al momento ha il colore dei 2 edifici a fianco. Salendo e mantenendo la dimensione della mia facciata dovrei coprire l’intonaco dei 2 edifici per circa 20cm e i vicini non vogliono. Vorrebbero che la mia facciata all’altezza del piano nuovo si stringesse di quella misura creando così un allineamento a gradini in modo da non toccare il loro intonaco.
Premesso che il comune mi ha posto una serie di vincoli riguardo la facciata che di seguito elenco: uniformare il piano nuovo con il piano sottostante (P1) lasciando intatto solo il piano terra; simulare una maggiore altezza delle finestre (facendo una rientranza nel cappotto) perché essendo il piano nuovo alto 240cm le finestre risultano tozze rispetto a quelle sottostanti; allineare la gronda con quella degli edifici di fianco per mantenere uniformità sulla via e obbligo nella scelta del colore.
Come mi devo comportare riguardo l’allineamento verticale della mia facciata? Sto facendo di tutto per non litigare con i vicini, ma presumo di dover rispettare le direttive del comune e comunque penso sia una bruttura enorme non allineare la verticale degli edifici.
P.S. Ho trovato, sempre a M. un edificio nelle stesse condizioni del mio, con un recupero di sottotetto evidente e quindi un innalzamento allo stesso livello degli edifici di fianco. Anche in questo caso hanno allineato la facciata sulla verticale andando a coprire quella piccola parte degli edifici di fianco.
Per risolvere il caso che si propone occorre prendere in esame le norme dettate dal codice civile in materia di proprietà edilizia.
In particolare, in materia di costruzioni sul confine la legge si ispira al principio della prevenzione temporale, desumibile dal combinato disposto degli artt. 873, 874, 875 e 877 del codice civile, secondo il quale il proprietario che costruisce per primo determina in concreto le distanze da osservare per le altre costruzioni da erigersi sui fondi vicini.
Chi edifica per primo su di un fondo contiguo ad un altro ha infatti una triplice facoltà alternativa:
costruire sul confine, con la conseguenza che il vicino potrà costruire in aderenza o in appoggio, pagando in tale ultima ipotesi ex art. 874 c.c. la metà del valore del muro;
costruire con distacco dal confine, ossia alla distanza di un metro e mezzo dallo stesso;
costruire con distacco dal confine ad una distanza inferiore alla metà di quella totale prescritta per le costruzioni su fondi finitimi, salvo il diritto del vicino che costruisca successivamente di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando il valore del suolo.
L’ipotesi prospettata rientra senza dubbio in quella descritta sotto la precedente lettera a), con la evidente differenza, almeno per come risulta dalla formulazione del quesito, che i proprietari confinanti e che hanno costruito in appoggio non si sono avvalsi della facoltà loro concessa dall’art. 874 c.c.
Dispone quest’ultima norma che il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui “può” chiederne la comunione per tutta l’altezza o per parte di essa pagando la metà del valore del muro o della parte di muro resa comune e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito.
Non avendo esercitato tale potere, ogni ragionamento giuridico va condotto sul presupposto che i muri maestri esterni all’edificio e fino a raggiungere il primo piano siano di proprietà esclusiva dell’edificio che si trova al centro delle altre due costruzioni, così come il suolo su cu sorgono tali muri.
Alla medesima disciplina saranno soggetti i muri degli edifici confinanti per la parte che sovrastano l’edificio centrale, ossia i muri che dal piano primo di quest’ultimo edificio raggiungono il piano secondo, costituendo una proiezione verticale verso l’alto con la linea di confine.
Ciò si ritiene che sia già di per sé sufficiente per legittimare il diritto del proprietario dell’edificio centrale a mantenere nella parte sopraelevata la dimensione della facciata dei piani terra e primo, andandosi in realtà a coprire una parte di muri in proprietà esclusiva in virtù del principio dell’accessione, perché realizzati su muri e suolo non resi comuni ex art. 874 c.c.
Al di là di queste considerazioni, comunque, il medesimo diritto può anche farsi discendere da un breve esame di quello che è il concetto stesso di facciata di un edificio, intendendosi come tale quell’insieme di linee architettoniche e di strutture ornamentali che connotano l’edificio, imprimendogli una propria fisionomia autonoma.
La facciata rappresenta, quindi, l’immagine stessa dell’edificio, l’involucro esterno e visibile, che rileva non tanto ai fini della esistenza dell’edificio, quanto in relazione al suo aspetto esteriore, con la conseguenza che gli interventi che interessano la facciata dovranno avere riguardo soprattutto al divieto di alterare il decoro architettonico dell’edificio.
La necessità che venga rispettato tale divieto, dunque, si ritiene che valga ad impedire ai proprietari degli edifici confinanti di pretendere che venga modificata nelle sue linee l’immagine dell’edificio centrale, realizzando una sorta di gradino nell’intonaco al fine di evitare che venga intaccato il loro intonaco.
Peraltro, sebbene non sia ora il nostro caso, è utile ricordare come lo stesso codice civile, nel disciplinare in materia di condominio negli edifici la sopraelevazione (art. 1127 c.c.), abbia prescritto di rispettare l’aspetto architettonico dell’edificio, vietando l’adozione nella parte sopraelevata di uno stile diverso da quello preesistente, in quanto ciò comporterebbe un mutamento dell’aspetto estetico complessivo, percepibile da qualunque osservatore.
Norma di riferimento: Articolo 874 Codice civile - Comunione forzosa del muro sul confine | Quesito Q20101322
“Buongiorno, vorrei gentilmente chiedere una delucidazione:
Il mio vicino sta costruendo all'interno della sua proprietà una nuova abitazione.
Tra la mia e la sua proprietà esiste un muro in comune, a che distanza può costruire dal sopradetto muro?”
O chiede la comunione forzosa del muro ai sensi dell'art. 874 del c.c. oppure costruisce in aderenza al muro esistente ai sensi dell'art. 877 del c.c. oppure si deve attenere alle distanze di legge o regolamento. Si valuti, peraltro, anche quanto stabilito dall'art. 878 del c.c., comma 2.

References: Articolo 874

Articolo 874
 art. 877
 art. 876
 art. 879
 art. 904
 art. 874
 art. 874
 sentenza 
 sentenza 
 art. 884
 art. 874

Cass. 
 sentenza 
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Cass. 
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Cass. 
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Cass. 
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 Articolo 874
 art. 1027
 art. 1051
 Articolo 874
 sentenza 
 art. 874
 sentenza 
 Articolo 874
 sentenza 
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 Articolo 874
 art. 874
 art. 874
 Articolo 874