Source: https://www.ppn.sk/33/zdanenie-prijmu-z-predaja-nehnutelnosti-a-danova-uznatelnost-vydavkov-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWAPmjV3JLd5Tfu0fG9Jb6b6zJA7w8ixhBUA/?uri_view_type=4
Timestamp: 2020-02-21 03:06:20+00:00

Document:
Zdanenie príjmu z predaja nehnuteµnosti a daòová uznateµnos» výdavkov | Právo a prax nehnuteµností
Zdanenie príjmu z predaja nehnuteµnosti a daòová uznateµnos» výdavkov
7.1.2020, Ing. Ida Gelatová; Ing. Peter Horniaèek, Ing. Ján Mintál, Zdroj: Verlag Dashöfer
7.3.1 Zdanenie príjmu z predaja nehnuteµnosti a daòová uznateµnos» výdavkov
Ing. Ida Gelatová; Ing. Peter Horniaèek, Ing. Ján Mintál
V prípade, ak nie sú splnené podmienky oslobodenia príjmu z prevodu nehnuteµnosti podµa § 9 ods. 1 písm. a), b) a d) ZDP, ZDP príjem z predaja nehnuteµnosti nie je príjmom z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej èinnosti (§ 6 ods. 5 ZDP), je uvedený príjem ostatným príjmom podµa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP.
Ostatný príjem z prevodu nehnuteµnosti
Príjmy z predaja nehnuteµnosti patria medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteµností podµa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP vtedy, ak ide o predaj nehnuteµnosti, ktorú predávajúci vyu¾íval:
na prenájom, z ktorého mu plynuli príjmy podµa § 6 ods.3 ZDP, prièom nie je podstatné, èi je prenajímaná nehnuteµnos» zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho, alebo
na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú èinnos», ak v momente predaja nehnuteµnos» nebola zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho alebo ide o predaj po skonèení podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej èinnosti.
Uplatnenie výdavkov preukázateµne vynalo¾ených na dosiahnutie príjmu z predaja nehnuteµnosti a zistenie èiastkového základu dane
Do základu dane (èiastkového základu dane) podµa § 8 sa zahàòajú zdaniteµné príjmy zní¾ené o výdavky preukázateµne vynalo¾ené len na dosiahnutie týchto príjmov a nikdy nie výdavky vynalo¾ené na ich udr¾anie alebo zabezpeèenie (tie je mo¾né uplatni» len pri príjmoch z podnikania, inej SZÈ alebo pri príjmoch z prenájmu).
Podµa § 8 ods. 2 ZDP, ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu uvedeným v § 8 ods. 1 ZDP vy¹¹ie ako dosiahnutý príjem, na rozdiel sa neprihliada. Z toho vyplýva, ¾e pri jednotlivých druhoch ostatných príjmov nie je mo¾né vykáza» stratu.
Pre pochopenie je mo¾no uvies», ¾e jednotlivým druhom príjmu sú príjmy dosiahnuté za celé zdaòovacie obdobie uvedené v jednom riadku daòového priznania k dani z príjmov fyzických osôb v tabuµke, kde sú uvedené príjmy podµa § 8 ZDP okrem riadku, v ktorom sú uvedené „iné” ostatné príjmy, pri ktorých sa posudzuje výdavok do vý¹ky ka¾dého jednotlivého príjmu a nie za celé zdaòovacie obdobie.
Príjmy z predaja nehnuteµnosti sa zahrnú do základu dane (èiastkového základu dane) v¾dy a¾ v tom zdaòovacom období, v ktorom ich predávajúci prijal, prièom nie je rozhodujúce, kedy nadobudol vlastnícke právo k nehnuteµnosti kupujúci a rovnako nie je podstatné kedy do¹lo k uzavretiu kúpnej zmluvy (§ 8 ods. 4 ZDP). Príjmy z predaja nehnuteµnosti, vyplácané v splátkach na základe kúpnej zmluvy alebo inej zmluvy, ktorou sa prevádza vlastníctvo, alebo prijaté preddavky dohodnuté týmito zmluvami alebo prijaté na základe zmluvy o budúcom predaji alebo inom prevode, sa zahrnú do základu dane (èiastkového základu dane), a to v tom zdaòovacom období, v ktorom boli prijaté.
Nehnuteµnos» obstaraná kúpou
Pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteµnosti sa výdavky uplatnia podµa § 8 ods. 5 a 6 ZDP takto:
Podµa § 8 ods. 5 písm. a) ZDP, ak bola nehnuteµnos» obstaraná kúpou, výdavkom je kúpna cena preukázateµne zaplatená za nehnuteµnos». Tento výdavok musí vedie» predávajúci preukáza» správcovi dane hodnovernými dokladmi v prípade kontroly a nie je mo¾né ich nahradi» znaleckým posudkom. Doklady nie sú povinnou prílohou daòového priznania.
Nehnuteµnos» nadobudnutá iným spôsobom podµa § 8 ods. 5 písm. b) ZDP, ak bola nehnuteµnos» nadobudnutá inak ako kúpou, výdavkom je cena nehnuteµnosti zistená v èase jej nadobudnutia, prièom pri nehnuteµnostiach získaných dedením alebo darovaním sa vychádza z ceny podµa § 25 ZDP.
Pri nehnuteµnostiach získaných dedením alebo darovaním sa pri urèení vý¹ky výdavku vychádza z ceny podµa § 25 ZDP takto:
Vstupnou cenou hmotného majetku a nehmotného majetku podµa § 25 ZDP je obstarávacia cena, prièom obstarávacou cenou majetku nadobudnutého od fyzickej osoby darom alebo vkladom je obstarávacia cena zistená u darcu alebo vkladateµa, len ak ide o majetok, ktorý u darcu alebo vkladateµa nebol zahrnutý do obchodného majetku, prièom pri jeho predaji uskutoènenom v deò darovania alebo vkladu by sa naò nevz»ahovalo oslobodenie podµa § 9 ZDP.
S úèinnos»ou od 1.1.2016 pri¹lo v zákone è. 431/2002 Z. z. o úètovníctve v znení neskor¹ích predpisov k zru¹eniu ocenenia reprodukènou obstarávacou cenou. Zru¹enie reprodukènej obstarávacej ceny ako oceòovacej velièiny sa premietlo do zmeny § 25 ods. 1 písm. c) ZDP, kde sa namiesto reprodukènej obstarávacej ceny zaviedla v¹eobecná cena podµa § 175o zákona è. 99/1963 Zb. Obèianskeho súdneho poriadku alebo cena zistená podµa zákona è. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmoèníkoch a prekladateµoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskor¹ích predpisov, ak ide o majetok nadobudnutý darovaním v iných prípadoch, ako podµa § 25 ods. 1 písm. a) ZDP. Podµa prechodného ustanovenia § 52zg ods. 8 ZDP sa ocenenie v¹eobecnou cenou alebo cenou zistenou podµa zákona o znalcoch a tlmoèníkoch pou¾ije a¾ na majetok obstaraný po 31.12.2015.
Ak fyzická osoba predá nehnuteµnos» nadobudnutú darovaním, pri ktorej v èase darovania nebola u darcu zahrnutá do obchodného majetku, prièom pri predaji tejto nehnuteµnosti uskutoènenom v deò darovania by príjem z jej predaja nebol oslobodený od dane podµa § 9 ZDP, daòovým výdavkom je cena, za ktorú nehnuteµnos» obstaral darca t.j. obstarávacia cena zistená u darcu.
Ak fyzická osoba predá nehnuteµnos» nadobudnutú darovaním, pri ktorej v èase darovania nebola u darcu zahrnutá do obchodného majetku, prièom pri predaji tejto nehnuteµnosti uskutoènenom v deò darovania by príjem z jej predaja bol oslobodený od dane podµa § 9 ZDP, daòovým výdavkom je cena nehnuteµnosti zistená znalcom v èase nadobudnutia nehnuteµnosti.
Ak fyzická osoba predá nehnuteµnos» nadobudnutú dedením, dòom nadobudnutia vlastníctva podµa § 460 OZ Obèianskeho zákonníka je deò úmrtia poruèiteµa. Pri predaji nehnuteµnosti nadobudnutej dedením je daòovým výdavkom podµa § 8 ods. 5 písm. b) ZDP cena nehnuteµnosti, ktorá je uvedená v osvedèení o dedièstve v èase jej nadobudnutia resp. cena zistená znalcom v èase nadobudnutia nehnuteµnosti, resp. v¹eobecná cena podµa § 175o zákona è. 99/1963 Zb. Obèianskeho súdneho poriadku, ak sa jedná o nehnuteµnos» obstaranú po 31.12.2015.
Podµa § 8 ods. 5 písm. c) ZDP, ak ide o nehnuteµnos», ktorá bola zahrnutá do obchodného majetku, potom daòovým výdavkom pri príjmoch z jej predaja je zostatková cena podµa § 25 ods. 3 ZDP. Zostatkovou cenou nehnuteµnosti je rozdiel medzi vstupnou cenou a celkovou vý¹kou odpisov, ktoré boli zahrnuté do daòových výdavkov.
Výdavky na technické zhodnotenie nehnuteµnosti Podµa § 8 ods. 5 písm. d) ZDP sú výdavkom aj finanèné prostriedky preukázateµne vynalo¾ené na technické zhodnotenie nehnuteµnosti, jej opravu a údr¾bu vrátane ïal¹ích výdavkov súvisiacich s predajom nehnuteµnosti (napr. poplatok za znalecký posudok, výdavky vynalo¾ené na vypracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky súvisiace s predajom) okrem výdavkov na osobné úèely.
Výdavky vynalo¾ené na opravu, údr¾bu alebo technické zhodnotenie nehnuteµnosti je mo¾né uplatni» len v prípade, ak sa takéto výdavky neuplatnili u¾ v predchádzajúcich zdaòovacích obdobiach napr. v èase, keï bola nehnuteµnos» zahrnutá v obchodnom majetku a bola vyu¾ívaná na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú èinnos» alebo prenájom. Nakoµko zo zákona nevyplýva, ¾e na daòové úèely je mo¾né akceptova» len tie výdavky, ktoré daòovník preukázateµne vynalo¾il na technické zhodnotenie, opravu a údr¾bu odo dòa nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteµnosti, je mo¾né akceptova» aj výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údr¾bu nehnuteµnosti, ktoré daòovník preukázateµne vynalo¾il v èase, keï nehnuteµnos» e¹te nebola v jeho vlastníctve, a u¾íval ju napríklad ako nájomca Ð èlen dru¾stva. Ak ide o posudzovanie oprávnenosti výdavkov, ktoré daòovník vynalo¾il èase, keï e¹te nebol vlastníkom nehnuteµnosti a u¾íval ju ako nájomca (príp. èlen dru¾stva), je potrebné prihliadnu» aj na príslu¹né ustanovenia Obèianskeho zákonníka (napr. § 687 a¾ 695 OZ), na obsah nájomnej zmluvy, stanovy dru¾stva a pod.
Výdavky vynalo¾ené na opravu, údr¾bu a technické zhodnotenie nehnuteµnosti musí daòovník vedie» preukáza» hodnoverným spôsobom napr. faktúrou, zmluvou uzatvorenou s dodávateµom prác, dokladom o zaplatení a pod.
Nehnuteµnos» nadobudnutá vlastnou èinnos»ou
Podµa § 8 ods. 5 písm. f)ZDP výdavkami sú aj výdavky preukázateµne vynalo¾ené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej ré¾ii. V takomto prípade je mo¾né uplatni» len iné preukázateµne vynalo¾ené výdavky napr. cenu slu¾ieb, prác, materiálu zakúpeného na opravu, údr¾bu alebo technické zhodnotenie, cenu slu¾ieb a prác vykonaných dodávateµom, ktoré predávajúci dodávateµovi zaplatil. V¹etky tieto výdavky musí vedie» daòovník preukáza» hodnovernými dokladmi, z ktorých musí by» zrejmá tak vynalo¾ená suma, ako aj úèel, na ktorý boli výdavky vynalo¾ené a v ¾iadnom prípade ich nie je mo¾né nahradi» znaleckým posudkom.
Výdavkami preukázateµne vynalo¾enými na obstaranie nehnuteµnosti sú aj
-> úhrada za prevod èlenských práv a povinností spojených s prevodom práva u¾ívania nájomného dru¾stevného bytu,
-> úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteµnosti alebo úroky z úèelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteµnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daòový výdavok poèas zaradenia tejto nehnuteµnosti do obchodného majetku, prièom rovnako sa budú posudzova» aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.
Podµa § 8 ods. 6 ZDP pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteµnosti výdavkom nie je hodnota vlastnej práce na nehnuteµnosti, ktorú si daòovník sám zhodnotil alebo opravil. Ak predávajúci zhodnotil alebo opravil nehnuteµnos» svojpomocne, nemô¾e si ako výdavok uplatni» hodnotu vlastnej práce.
Fyzická osoba predala v roku 2020 rodinný dom, ktorý nadobudla v roku 2018 dedením po otcovi. Otec kúpil dom v roku 2012 2016 a nemal ho zaradený v obchodnom majetku. V dome predávajúci nemal trvalý pobyt. Príjem nie je príjmom oslobodeným. Aký výdavok si mô¾e uplatni» predávajúci v daòovom priznaní?
Podµa § 8 ods. 5 písm. b) ZDP pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteµnosti je výdavkom cena nehnuteµnosti zistená v èase jej nadobudnutia, prièom pri nehnuteµnostiach získaných dedením alebo darovaním sa vychádza z ceny podµa § 25 ZDP. Ak fyzická osoba predá nehnuteµnos» nadobudnutú dedením a príjem nie je príjmom oslobodeným, daòovým výdavkom je cena nehnuteµnosti, ktorá je uvedená v osvedèení o dedièstve v èase jej nadobudnutia resp. cena zistená znalcom v èase nadobudnutia nehnuteµnosti.
Fyzická osoba predala v roku 2020 pozemok, ktorý nadobudla v roku 2019 darovaním od matky, ktorá ho kúpila v roku 2009 a nemala ho zaradený v obchodnom majetku. Príjem nie je príjmom oslobodeným. Aký výdavok si mô¾e uplatni» predávajúci v daòovom priznaní?
Ak fyzická osoba predá nehnuteµnos» nadobudnutú darovaním, pri ktorej v èase darovania nebola u darcu zahrnutá do obchodného majetku, prièom pri predaji tejto nehnuteµnosti uskutoènenom v deò darovania by príjem z jej predaja bol oslobodený od dane podµa § 9 ZDP, daòovým výdavkom je tzv. v¹eobecná cena podµa § 25 písm. c) ZDP. Ak by matka nehnuteµnos» v momente darovania predávala, splnila by podmienky oslobodenia ako i podmienku, ¾e nemala nehnuteµnos» zaradenú do obchodného majetku. Vychádza» sa pritom bude zo znaleckého posudku vypracovaného k dátumu nadobudnutia nehnuteµnosti , èo je najpreukaznej¹í spôsob uplatnenia výdavku v tomto prípade.
Nepodnikateµ predal v roku 2020 byt, ktorý nadobudol v roku 2019 darovaním od tety. Teta kúpila byt v roku 2018. V byte teta nemala trvalý pobyt a nemala ho zaradený v obchodnom majetku. Príjem nie je príjmom oslobodeným u predávajúceho. Aký výdavok si mô¾e potom uplatni» v daòovom priznaní?
Ak fyzická osoba predá nehnuteµnos» nadobudnutú darovaním, pri ktorej v èase darovania nebola u darcu zahrnutá do obchodného majetku, prièom pri predaji tejto nehnuteµnosti uskutoènenom v deò darovania by príjem z jej predaja nebol oslobodený od dane podµa § 9 ZDP, daòovým výdavkom je cena, za ktorú nehnuteµnos» obstaral darca (kúpil) a nie je mo¾né uplatni» výdavok na základe znaleckého posudku.
Pomerná vý¹ka príjmu
Ak daòovník vyu¾íval nehnuteµnos» (zaradenú do obchodného majetku) na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú èinnos» alebo ak ju prenajíma alebo prenajímal len sèasti, podµa § 4 ods. 5 ZDP príjmy z jej predaja, ktoré nie sú oslobodené od dane sa zahrnú do základu dane v takom pomere, v akom daòovník tento majetok vyu¾íval na uvedené èinnosti.
Príjmy z predaja nehnuteµnosti vyplácané v splátkach alebo formou preddavkov
Postup pri zdaòovaní príjmov z predaja nehnuteµnosti, ktoré sú vyplácané daòovníkovi v splátkach na základe kúpnej zmluvy alebo formou preddavkov na základe zmluvy o budúcom predaji nehnuteµnosti je upravený v § 8 ods. 4 ZDP a § 8 ods. 8 ZDP. Takto dosahované príjmy sa zahrnú do základu dane (èiastkového základu dane) v tom zdaòovacom období, v ktorom boli dosiahnuté. Súvisiace výdavky, ktoré prevy¹ujú príjmy v tom zdaòovacom období, v ktorom po prvý raz plynú splátky alebo preddavky na predaj nehnuteµnosti, sa mô¾u uplatni» v tomto zdaòovacom období a¾ do vý¹ky dosiahnutých príjmov. Ak tieto príjmy plynú aj v ïal¹om zdaòovacom období, postupuje sa rovnako, a to a¾ do vý¹ky celkovej sumy, ktorú mo¾no uplatni».
V roku 2020 sa kupujúci dohodol s predávajúcim v podpísanej kúpnej zmluve, ¾e kupujúci zaplatí predávajúcemu kúpnu cenu 79 665,41 € za nehnuteµnos» v troch splátkach a to 35 000 € v roku 2020, v roku 2021 ïal¹ích 35 000 € a 9 665,41 € v roku 2022. Predávajúci nehnuteµnos» nepou¾íval na podnikanie, ale ju prenajímal a uplatòoval si pri príjmoch z prenájmu pau¹álne výdavky. Nespåòa podmienky oslobodenia. Ako bude postupova» pri zdanení keï nehnuteµnos» nadobudol kúpou v roku 2014 za 63 068,45 €, èo vie preukáza», iné výdavky nevie preukáza».
Zaplatené splátky zahrnie predávajúci do základu dane (èiastkového základu dane) nasledovne: v roku 2020 zahrnie do základu dane (èiastkového základu dane) príjem v sume 35 000 € a výdavok 35 000 € v roku 2021 príjem sume 35 000 € a výdavok 28 068,45 r, v poslednom roku 2022 príjem v sume 9 665,41 € a výdavok ¾iadny.
Príjem dosiahnutý zámenou nehnuteµností
Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeòa¾né plnenie získané zámenou. Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorú upravuje § 611 Obèianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden úèastník zaväzuje odovzda» druhému úèastníkovi urèitú vec do vlastníctva a ten sa zaväzuje výmenou odovzda» mu do vlastníctva inú vec. Na zámennú zmluvu platia primerane ustanovenia Obèianskeho zákonníka o kúpnej zmluve. Ka¾dá zo strán sa pova¾uje ohµadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohµadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.
Napríklad pri zámene bytu za iný byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem získaný zámenou (ak nejde o byt zahrnutý do obchodného majetku) sa pova¾uje za ostatný príjem podµa §8 ods. 1 písm. b) ZDP. Podmienky oslobodenia podµa § 9 ZDP sa posudzujú u obidvoch úèastníkov zámeny presne tak, ako keby nehnuteµnosti predávali. Ak príjem nie je príjmom oslobodeným pri zis»ovaní základu dane (èiastkového základu dane) z príjmov dosiahnutých zámenou bytu za byt sa uplatòuje ustanovenie § 8 ods. 2 ZDP, do základu dane (èiastkového základu dane) sa zahàòa zdaniteµný príjem zní¾ený o výdavky preukázateµne vynalo¾ené na jeho dosiahnutie, èi¾e výdavky podµa § 8 ods. 5 ZDP tak ako pri príjmoch z predaja bytu.
„A” = vlastník jednoizbového bytu „B” = vlastník dvojizbového bytu „A” nadobudol jednoizbový byt kúpou v roku 2012 za 19 916,35 € a nemal v òom trvalý pobyt. „B” nadobudol dvojizbový byt kúpou za 43 152,09 € v roku 2011 a tie¾ tam nemal trvalý pobyt. Byty neboli ani u jedného zahrnuté do obchodného majetku. Obaja sa v roku 2013 na základe zámennej zmluvy dohodli, ¾e si predmetné byty vymenia. „A” sa v zámennej zmluve zaviazal odovzda» „B” do vlastníctva jednoizbový byt a „B” sa zaviazal odovzda» pánovi „A” do vlastníctva dvojizbový byt. V zmluve sa dohodli, ¾e vzhµadom na to, ¾e „A” za jednoizbový byt získa dvojizbový, je povinný „B” doplati» v hotovosti 16 596,96 €. V zámennej zmluve je uvedená cena vymieòaných bytov podµa znaleckých posudkov tak, ¾e cena jednoizbového bytu je 29 874,53 € a cena dvojizbového bytu predstavuje 46 471,49 €. Ako majú príjmy a výdavky daòovo vysporiada»?
Zámenou získal „A” nepeòa¾ný príjem 46 471,49 € (èo je hodnota dvojizbového bytu, ktorý získal zámenou. „B” získal nepeòa¾ný príjem 29 874,53 € (hodnota jednoizbového bytu, ktorý získal zámenou) a okrem tohto nepeòa¾ného príjmu získal aj peòa¾ný príjem 16 596,96 € (doplatok, ktorý mu na základe zámennej zmluvy zaplatil „A”), v úhrne dosiahol príjem v sume 46 470,49 €. Peòa¾ný aj nepeòa¾ný príjem je ostatným príjmom podµa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Pri zistení základu dane z uvedeného príjmu musia obidvaja daòovníci postupova» podµa § 8 ods. 2 ZDP a § 8 ods. 5 ZDP. Obidvaja nadobudli byty, ktoré dali na zámenu kúpou, bude u obidvoch výdavkom kúpna cena, ktorú za byt, ktorý dali na zámenu preukázateµne zaplatili. Na úèely zistenia základu dane (èiastkového základu dane) z prevodu bytu si mô¾e pán „A” príjem získaný zámenou v sume 46 471,49 € zní¾i» o výdavok v sume 19 916,35 €, èo je kúpna cenu bytu preukázateµne zaplatená za jednoizbový byt, ktorý dal na zámenu. Pán „B” si mô¾e…

References: § 9
 § 8
 § 8
 § 6
 § 8
 § 8
 § 8
 § 8
 § 8
 § 8
 § 8
 § 25
 § 25
 § 25
 § 9
 § 25
 § 175
 § 25
 § 52
 § 9
 § 9
 § 460
 § 8
 § 175
 § 8
 § 25
 § 8
 § 687
 § 8
 § 8
 § 8
 § 25
 § 9
 § 25
 § 9
 § 4
 § 8
 § 8
 § 611
 §8
 § 9
 § 8
 § 8
 § 8
 § 8
 § 8