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Timestamp: 2019-01-18 00:07:30+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2018-12558
Documento BOE-A-2018-12558
«BOE» núm. 223, de 14 de septiembre de 2018, páginas 89371 a 89378 (8 págs.)
BOE-A-2018-12558
Mediante instancia, suscrita el día 5 de marzo de 2018 por don J. M. G. L., se solicitó la cancelación de la inscripción de hipoteca constituida en garantía de una deuda que grava la finca registral número 1.308, constituida a favor de la Diputación Foral de Guipúzcoa.
Dicho documento se presentó en el Registro de la Propiedad de Azpeitia y fue objeto de la siguiente calificación de 25 de abril de 2018:
«La Registradora que suscribe, previa calificación del precedente documento y de los antecedentes del Registro, ha acordado no practicar la cancelación solicitada en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
El precedente documento, instancia suscrita en Ormaiztegui el 5 de marzo de 2018, por don J. M. G. L. con DNI número (…), cuya firma se halla debidamente legitimada por el Notario de San Sebastián don Fermín Lizarazu Aramayo el 14 de marzo de 2018, fue presentado en este Registro por don A. R. C. con DNI número (…), el día 4 de abril de 2018, motivando el asiento 1841-1) del tomo 149 Diario.
En dicha instancia se solicita la cancelación por caducidad de una hipoteca constituida a favor de la Diputación Foral de Gipuzkoa; hipoteca que grava el 52% de la finca registral 1308 del término municipal de Ormaiztegi, al haber transcurrido el plazo de vigencia de dicha hipoteca; solicitándose la cancelación conforme a la Resolución de la D.G.R.yN. de fecha 21 de octubre de 2016.
Dicha hipoteca se constituyó en escritura otorgada en Donostia-San Sebastián el 15 de septiembre de 2009 ante el Notario don Manuel Femando Cánovas Sánchez, número 1207 de protocolo, que motivó la inscripción 9.ª; modificada dicha hipoteca mediante escrituras otorgadas ante el citado Notario el 9 de diciembre de 2010 y 25 de marzo de 2011, que motivaron la inscripción 10.ª.
En la primera de las escrituras citadas la mercantil «Construcciones Electromecánicas Letag, S.L.» reconoce adeudar a la Diputación Foral de Gipuzkoa un millón treinta y seis mil trescientos trece euros con treinta y un céntimos como consecuencia de diversas liquidaciones impagadas de IVA y retenciones de trabajo; concediéndole la Diputación un aplazamiento de pago y en garantía de dicho aplazamiento, J. M. g. L., titular de la indicada participación de finca, constituye hipoteca a favor de la Diputación Foral de Gipuzkoa, en garantía del pago de la cantidad de un millón treinta y seis mil trescientos trece euros con treinta y un céntimos por principal, la cantidad de doscientos noventa mil euros por intereses de demora a consecuencia del aplazamiento, y un cinco por ciento del principal por costas y gastos; por plazo de seis años a contar desde el 15 de septiembre de 2009.
Es decir, la Diputación le permite pagar la deuda contraída en el plazo de 6 años, y para asegurar dicho pago exige al deudor que constituya hipoteca, la cual tendrá el mismo plazo que se concede al deudor para satisfacer la deuda, y en el caso de que éste no pague la deuda en el plazo estipulado, la Diputación podrá ejecutar la acción hipotecaria para reclamar el pago de lo adeudado.
Por otro lado, según el solicitante la hipoteca cuya cancelación se solicita, es una hipoteca de máximo, cuando de lo expuesto resulta claramente que no estamos ante una hipoteca de máximo regulada en los artículos 153 y 153bis de la Ley Hipotecaria, sino ante una hipoteca constituida en garantía del pago de una deuda existente y predeterminada.
Conforme a los Artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el Registrador califica bajo su responsabilidad los documentos presentados, extendiéndose la calificación –entre otros extremos– a «los obstáculos que surjan del Registro», a «la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así como a la capacidad de los otorgantes», a «las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos» y a «la no expresión, o la expresión sin claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad».
Según el solicitante procede la cancelación de la hipoteca al amparo del Artículo 82/2 de la Ley Hipotecaria, que regula la denominada «cancelación automática» cuando el derecho inscrito queda extinguido por declaración de la Ley o resulta del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción, sin que intervenga el acreedor hipotecario titular del derecho inscrito (Art. 82/1 de la Ley Hipotecaria) y sin acudir a la regla general de cancelación de hipoteca por caducidad legal, es decir, por haber transcurrido el plazo previsto en la legislación civil aplicable, para la prescripción de las acciones derivadas del derecho inscrito «contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro», y un año más, regulado en los Artículos 82/5 y 128 de la Ley Hipotecaria v 1964 del Código Civil.
Es doctrina de la D.G.R.yN., recogida en las Resoluciones de 29 de septiembre de 2009, 10 de enero de 2014, 8 de abril de 2015, 8 de julio de 2016, y en la misma que cita el solicitante de fecha 21 de octubre de 2016, que «La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca.
Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo S2 de la Ley Hipotecaria, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción.
En el presente caso, el plazo de duración pactado no es un plazo de caducidad de la hipoteca, en ese plazo de 6 años es cuando tiene que cumplirse la obligación garantizada con la hipoteca, y en caso de impago en ese plazo, el acreedor podrá ejecutar la acción hipotecaria, acción que prescribirá a los 20 años desde que pudo ser ejecutada (Art. 128 Ley Hipotecaria).
El presente supuesto es el mismo que el de la hipoteca en garantía de un préstamo, el deudor tiene que pagar el importe prestado en un plazo determinado, plazo que es el mismo por el que se constituye la hipoteca. Aquí la mercantil «Construcciones Electromecánicas Letag, S.L.» tiene que pagar la deuda aplazada en el plazo concedido por la Diputación y ese es el plazo por el que se constituye la hipoteca que garantiza el pago de la misma.
Por lo tanto para que pueda cancelarse la hipoteca mediante instancia, sin documento público en el que preste su consentimiento la Diputación Focal de Gipuzkoa, será necesario que transcurra el plazo señalado en el Artículo 82/5 de la Ley Hipotecaria.
Azpeitia, 25 de abril de 2018. La Registradora (firma ilegible), María Begoña Ruiz Alutiz».
Contra la anterior calificación, don J. G. L., interpuso recurso en virtud de escrito, con entrada en el citado Registro de la Propiedad el 25 de mayo de 2018, en el que manifiesta lo siguiente:
El pasado día 4 de abril de 2018, por quien suscribe, se presentó en el Registro de la Propiedad de Azpeitia una instancia que motivó el asiento 184/1, al tomo 149 Diario, por la que, en calidad de propietario e hipotecante no deudor, solicitaba la cancelación registral, por caducidad, de la hipoteca de máximo que grava el 52% de la finca registral 1308 del término municipal de Ormaiztegui.
La solicitud de cancelación de la anotación de la hipoteca se basaba en haber transcurrido el plazo de vigencia de la misma, de conformidad con lo establecido en la Resolución de la D.G.R.N. de 21 de octubre de 2016.
La Ilma. Registradora de Azpeitia, en fecha 25 de abril de 2018, acordó no practicar la cancelación solicitada en base a un único argumento; considerar que el plazo de duración pactado (6 años desde la fecha de constitución) no es un plazo de caducidad de la hipoteca. Señala que «en ese plazo de 6 años es cuando tiene que cumplirse la obligación garantizada con la hipoteca, y en caso de impago en ese plazo, el acreedor podrá ejecutar la acción hipotecaria, acción que prescribirá a los 20 años desde que pudo ser ejecutada (Art. 128 Ley Hipotecaria)».
Por otro lado, consideramos que la Ilma. Registradora incurre en error cuando señala, en el Fundamento de Derecho segundo, que, con base en lo previsto en el Art. 82.5 de la Ley Hipotecaria, la deudora «Construcciones Electromecánicas Letag S.L. tiene que pagar la deuda en el plazo concedido por la Diputación y ese es el plazo por el que se constituye la hipoteca que garantiza el pago de la misma».
Por lo tanto, para que pueda cancelarse la hipoteca mediante instancia, sin documento público en el que preste su consentimiento la Diputación Foral de Gipuzkoa, será necesario que transcurra el plazo señalado en el Art. 82.5 de la Ley Hipotecaria».
En el caso que nos ocupa los hechos son los siguientes:
1. El 15 de septiembre de 2009, ante el Notario de San Sebastián, D. Manuel Fernando Cánovas Sánchez, con los números 1206 y 1207 de su protocolo, se autorizaron las escrituras públicas por las que D. J. M. G. L., en garantía de la deuda que la empresa «Construcciones Elecrtomecanicas Letag, S.L» mantenía con la Tesorería General de la Seguridad Social y la Diputación Foral de Gipuzkoa, constituyó de manera unilateral, sendas hipotecas de máximo, que fueron ampliadas y modificadas por otras escrituras autorizadas por el mismo Notario el 9 de diciembre de 2010 (protocolo n.º 1754) complementada por otra de 18 de febrero de 2011 y subsanada por otras dos, una de 25 de marzo de 2011 subsanada a su vez por diligencia de 27 de abril de 2011, que motivan las inscripciones 9.ª y 10.ª
2. En esta escritura de constitución de hipoteca, en la estipulación segunda, se señala:
«Y se constituye por plazo de seis años, a contar desde el presente otorgamiento.»
3) Esta hipoteca unilateral fue aceptada por la acreedora el 25 de noviembre de 2009, como consta en la nota marginal de la inscripción 9.ª, y en la diligencia practicada por el Notario que quedó unida a la escritura que aportamos con este escrito.
En suma, no ofrece duda que la hipoteca tiene un plazo de caducidad, el 15 de septiembre de 2015, por lo que por aplicación del Art. 82.5 LH, transcurrido un año desde su vencimiento, es decir, a partir del 15 de septiembre de 2016, procedería la cancelación del asiento de la hipoteca si así se solicita por el titular registral de la finca.
En nuestro caso, es claro que la obligación garantizada con la hipoteca era exigible antes de la constitución de la hipoteca y que se constituyó ésta con un plazo de vigencia determinado, de fecha a fecha, plazo que por aplicación de lo previsto en el Art.82.5 plazo durante el cual la acreedora podría haber instado la ejecución hipotecaria y consta que no se ha tramitado la misma, por lo que desde el 15 de septiembre de 2016, la acción hipotecara está caducada, procediendo la cancelación de la inscripción de la hipoteca.
Y para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca (Resoluciones de 29 de septiembre de 2009 (RJ 2009. 5938) y 10 de enero de 2014 (RJ 2014. 768)). O bien el transcurso de los plazos que figuran en el artículo 210.1.8.3 de la Ley Hipotecaria que se aplicarán a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, es decir, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía (Resoluciones de 2 de diciembre de 2015 (RJ 2015, 6348) y 21 de abril (RJ 2016, 3968) y 14 de noviembre de 2016 (RJ 2016, 5760).
En el presente caso, a la vista del título constitutivo de la hipoteca, de sus modificaciones y subsanaciones, no ofrece duda alguna que estamos ante un plazo de duración pactado, que fue establecido por las acreedoras asumido por esta parte y expresamente aceptado por la Diputación. En suma, estamos ante un plazo convencional, claro y preciso, con una duración de un año más de vigencia que la obligación garantizada, dato que según la DGRN es lo habitual en los supuestos de establecimiento de plazos de caducidad que vienen a limitar en ese periodo la posibilidad del ejercicio de la acción hipotecaria.
Por todo lo cual, la negativa de la Ilma. Registradora infringe la doctrina de la DGRN resumida en las citadas resoluciones, de tal forma que no resulta conforme a derecho la denegación de la cancelación por caducidad de la hipoteca, al no ser necesaria la intervención del acreedor, por aplicación de los apartados 2 y 5 del Art. 82 Hipotecaria».
1. En el supuesto al que se refiere este expediente, se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación –por caducidad– de una hipoteca constituida en garantía de una deuda mediante escritura autorizada el 15 de septiembre de 2009.
En la parte expositiva de dicha escritura se expresa que la hipoteca «se constituye por un plazo de seis años, a contar desde el presente otorgamiento».
La registradora suspende la cancelación solicitada por entender que no se trata de un supuesto de caducidad convencional del derecho de hipoteca, por lo que es necesario el consentimiento legalmente emitido del titular de la hipoteca, o sentencia judicial firme dictada en procedimiento judicial en el que haya sido parte el titular registral del derecho cuya cancelación se solicita, o el transcurso del plazo establecido en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria (21 años desde la fecha vencimiento de la obligación garantizada).
2. Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, pues en tal caso la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa.
3. Si se tratara de la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse a la caducidad legal por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, que posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de garantía inscrito recogidos en el artículo 210.8 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 13/2015.
4. En el presente caso, del análisis sistemático de las cláusulas del contrato resulta más coherente entender que el plazo de duración pactado es un plazo convencional de caducidad de la hipoteca ya que, como antes se ha expuesto, en el apartado «Tercero» del otorgamiento expresamente indica que «la hipoteca garantica el pago de… [principal, intereses de demora, costas y gastos]… Y se constituye por plazo de seis años, a contar desde el presente otorgamiento»; sin que en las restantes estipulaciones de la misma escritura se aprecie dato alguno que haga dudar si lo que se pretende es fijar únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca. En efecto, en este caso la obligación garantizada es la que resulta de la deuda –vencida, líquida y exigible– que el hipotecante reconoce a favor de la Diputación Foral de Guipúzcoa, por la cantidad que se expresa, como consecuencias de diversas liquidaciones del Impuesto sobre el Valor Añadido y retenciones de trabajo.
Madrid, 31 de julio de 2018.–El Director General de los Registros y del Notariado, Francisco Javier Gómez Gálligo.

References: Resolución 
 Artículo 82
 Artículo 82
 Resolución 
 artículo 210
 artículo 82
 artículo 82
 artículo 82
 artículo 82
 artículo 210