Source: https://interpretacje-podatkowe.org/wspolnosc-ustawowa/itpb2-415-1152-10-enb
Timestamp: 2018-11-17 15:54:42+00:00

Document:
♦ › Wspólność ustawowa › ITPB2/415-1152/10/ENB
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, 23 marca 2011 r.
Zakres opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 10 grudnia 2010 r. (data wpływu 16 grudnia 2010 r.) uzupełnionym pismami z dnia 3 marca 2011 r. oraz z dnia 11 marca 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 16 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony pismami z dnia 3 marca i 11 marca 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
W 1971 r. Pana rodzice nabyli na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej nieruchomość rolną składającą się z działek oznaczonych numerami 89/2, 18/1, 18/2, 89/1, 89/3, i 249/3 o łącznej powierzchni 5,742 ha.
W 1980 r. zmarł Pana ojciec, a spadek po nim na podstawie ustawy nabyła Pana matka w 5/20 częściach, oraz Pan wraz z pozostałymi spadkobiercami w częściach po 3/20 każdy. Jednakże, wchodzące w skład spadku gospodarstwo rolne nabyła Pana matka wraz z Panem i dwójką rodzeństwa, po 1/4 części każdy.
W 1980 r. matka przeniosła na Pana i małżonkę swój udział wynoszący 5/8 części we współwłasności miedzy innymi działek oznaczonych numerami 18/1, 18/2, 89/1, 89/2, 89/3, 249/3, 35, 17.
Działka o numerze 89/1 w 1980 r. została podzielona na działki o numerach 89/3 i 89/4. W wyniku odnowienia ewidencji gruntów w 1987 r. działka o numerze 89/4 zachowała swój numer, natomiast działki o numerze 89/2 i 89/3 połączono w jedną działkę nadając jej numer 89/5.
W 2008 r. działkę o numerze 89/4 podzielono na działki o numerach 89/6 i 89/7, natomiast działkę o numerze 89/5 podzielono na działki 89/8 i 89/9.
W 2009 r. działkę o numerze 89/7 podzielono na działki o numerach 89/10 i 89/11, natomiast działkę o numerze 89/9 podzielono na działki o numerach 89/12, 89/13, 89/14, 89/15 oraz 89/16.
W 2008 r., nabył Pan w drodze darowizny od jednego ze współwłaścicieli między innymi udział wynoszący 1/8 części we współwłasności nieruchomości składającej się z działek o numerach 18/3, 249/8, 651 oraz nieruchomości składającej się z działek o numerach 89/7 i 89/9.
W wyniku powyższych czynności stał się Pan współwłaścicielem nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami 651, 18/3 w części 48/192, oraz w części 132/192 w ramach współwłasności małżeńskiej. Pozostałymi współwłaścicielami tych nieruchomości byli Bogusław S. w części 8/192 i Daniel S. w części 4/192. Ponadto był Pan współwłaścicielem nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami 89/10, 89/11, 89/12, 89/13, 89/14 i 89/16, w części 288/1152 (majątek odrębny), oraz posiadał Pan wraz z małżonką 720/1152 części tej nieruchomości. Pozostałymi współwłaścicielami tych nieruchomości był Bogusław S. w części 48/1152, Daniel S. w części 24/1152, Kamil S. w części 24/1152 oraz Dariusz S. w części 48/1152.
Nabycie udziałów w działkach oznaczonych numerami 89/10, 89/11, 89/12, 89/13, 89/14, 89/16 nastąpiło wyłącznie nieodpłatnie.
W związku z umową darowizny z 2008 r. poniósł Pan koszty wynagrodzenia notariusza w kwocie 1.370 zł, VAT od wynagrodzenia w kwocie 301,40 zł, opłaty sądowe w kwocie 620 zł oraz koszt pięciu wypisów z aktu notarialnego wraz z podatkiem VAT w kwocie 512,40 zł.
W związku z umową częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności sporządzonej w dniu 15 lipca 2010 r. ponosił Pan koszty wynagrodzenia notariusza w kwocie 7.200 zł. podatek VAT od wynagrodzenia w kwocie 1.574 zł, opłaty sądowe w łącznej kwocie 360 zł. podatek od nieodpłatnego zniesienia współwłasności w kwocie 696 oraz koszty wypisów aktu notarialnego wraz z podatkiem VAT w wysokości 195,20 zł.
W dniu 15 lipca 2010 r. dokonano działu spadków i zniesienia współwłasności nieruchomości, składającej się z działek 89/10, 89/11, 89/12, 89/13, 89/14 i 89/16, o łącznej powierzchni 4,8100 hektara poprzez fizyczny podział. W wyniku działu spadków i zniesienia współwłasności pozostali współwłaściciele otrzymali działki o wartości zbliżonej do wartości ich udziałów we współwłasności, zaś największą działkę numer 89/16 nabył Pan do majątku osobistego za zgodą swojej żony. W wyniku działu spadków i zniesienia współwłasności nabył Pan do majątku osobistego udziały we współwłasności nieruchomości, które dotychczas wchodziły w skład Pana majątku osobistego, a także udziały należące do wspólnego majątku małżeńskiego Pana i małżonki.
W wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności w 2010 r. otrzymał Pan nieruchomości o łącznej wartości 2.166.000 zł, natomiast przed dokonaniem tych czynności wartość przysługujących Panu udziałów we współwłasności na prawach majątku osobistego oraz wartość udziałów w części przypadającej na Pana w majątku wspólnym wynosiła łącznie 1.387.968,75 zł. Powiększenie wartości nieruchomości nabytej do majątku osobistego w wyniku działu spadków i zniesienia współwłasności nastąpiło głównie kosztem majątku wspólnego. Dział spadków oraz zniesienie współwłasności odbyło się bez wzajemnych spłat i dopłat.
Z działki 89/16 zamierza Pan wydzielić i sprzedawać mniejsze działki. Przed podziałem działka oznaczona numerem 89/16 od strony ulicy na odległość około 48 metrów figurowała w planach zagospodarowania przestrzennego jako częściowo przeznaczona pod budową, a w pozostałej części figurowała jako rolna. W wyniku działu spadków i zniesienia współwłasności Panu w całości przypadła działka numer 89/16, w której całkowicie zawierała się część rolna i pozostająca w mniejszej część budowlana. Strony określiły wartość całej działki bez podania sposobu obliczenia, podczas gdy przed zawarciem umowy strony liczyły wartość gruntów budowlanych po 150 złotych, a rolnych po 30 złotych. Zamierza Pan dokonać podziału tej działki poprzez wydzielenie z niej mniejszych działek budowlanych, które zamierza sprzedawać.
Czy zamierzone przez Wnioskodawcę sprzedaże będą podlegały podatkowi dochodowemu w tej części, w jakiej ponad 5 lat udział we współwłasności przysługiwał obojgu małżonkom na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej...
Czy koszty nabycia przez Wnioskodawcę działek, które obecnie zamierza sprzedawać należy liczyć po 150 złotych, czy według uśrednionej ceny metra kwadratowego w działce budowlano-rolnej...
Zdaniem Wnioskodawcy, w części w jakiej ponad 5 lat udział we współwłasności przysługiwał Wnioskodawcy i małżonce na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej sprzedaż nowo wydzielonych działek nie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Uzasadnia to istota współwłasności łącznej jako bezułamkowej. Skoro małżonkom przysługiwał określony udział we współwłasności nieruchomości ponad 5 lat to nie można twierdzić, że w stosunku do Wnioskodawcy nabycie tej części nieruchomości nastąpiło dopiero w wyniku działu spadków i zniesienia współwłasności
Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy należy uwzględnić różnicę pomiędzy wartością liczoną w chwili nabycia odnoszącą się do konkretnej części działki, która będzie sprzedawana. W tym przypadku chodzi bowiem o dochód rzeczywisty, a nie iluzoryczny.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)–c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca był współwłaścicielem nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami 89/10, 89/11, 89/12, 89/13, 89/14 i 89/16, w części 288/1152 w ramach majątku odrębnego, oraz dodatkowo Wnioskodawca wraz z małżonką posiadał 720/1152 części tej nieruchomości. Pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości był Bogusław S. w części 48/1152, Daniel S. w części 24/1152, Kamil S. w części 24/1152 oraz Dariusz S. w części 48/1152.
W dniu 15 lipca 2010 r. dokonano działu spadków i zniesienia współwłasności nieruchomości, składającej się z działek 89/10, 89/11, 89/12, 89/13, 89/14 i 89/16, o łącznej powierzchni 4,8100 hektara poprzez fizyczny podział. W wyniku działu spadków i zniesienia współwłasności pozostali współwłaściciele otrzymali działki o wartości zbliżonej do wartości ich udziałów we współwłasności, zaś największą działkę numer 89/16 Wnioskodawca nabył do majątku osobistego za zgodą swojej żony. W wyniku działu spadków i zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył do majątku osobistego udziały we współwłasności nieruchomości, które dotychczas wchodziły w skład majątku osobistego Wnioskodawcy, a także udziały należące do wspólnego majątku małżeńskiego Wnioskodawcy i małżonki.
W wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności w 2010 r. Wnioskodawca otrzymał nieruchomości o łącznej wartości 2.166.000 zł, natomiast przed dokonaniem tych czynności wartość przysługujących Wnioskodawcy udziałów we współwłasności na prawach majątku osobistego oraz wartość udziałów w części przypadającej na Niego w majątku wspólnym wynosiła łącznie 1.387.968,75 zł. Powiększenie wartości nieruchomości nabytej do majątku osobistego w wyniku działu spadków i zniesienia współwłasności nastąpiło głównie kosztem majątku wspólnego. Dział spadków oraz zniesienie współwłasności odbyło się bez wzajemnych spłat i dopłat.
Z działki 89/16 Wnioskodawca zamierza wydzielić i sprzedawać mniejsze działki. Przed podziałem działka oznaczona numerem 89/16 od strony ulicy na odległość około 48 metrów figurowała w planach zagospodarowania przestrzennego jako częściowo przeznaczona pod budową, a w pozostałej części figurowała jako rolna. W wyniku działu spadków i zniesienia współwłasności Wnioskodawcy w całości przypadła działka numer 89/16, w której całkowicie zawierała się część rolna i pozostająca w mniejszej część budowlana. Strony określiły wartość całej działki bez podania sposobu obliczenia, podczas gdy przed zawarciem umowy strony liczyły wartość gruntów budowlanych po 150 złotych, a rolnych po 30 złotych. Wnioskodawca zamierza dokonać podziału tej działki poprzez wydzielenie z niej mniejszych działek budowlanych, które zamierza sprzedawać.
Zatem, w celu udzielenia odpowiedzi na pierwsze pytanie Wnioskodawcy kwestią niezbędną jest ustalenie czy przeniesienie prawa własności udziałów w nieruchomości należących do majątku wspólnego małżonków do majątku osobistego jednego z małżonków, stanowi nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego podziału, jeśli:
Za datę nabycia nieruchomości, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego), ale tylko wówczas jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez danego małżonka nieruchomości lub prawa przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości lub prawa, która przekracza udział danego małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano zniesienia współwłasności. W związku z powyższym, nabyciem nieruchomości lub praw w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego ale tylko wtedy, jeśli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty lub dopłaty. W każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden ze współwłaścicieli otrzymał udział większy aniżeli przysługiwał mu przed dokonaniem tej czynności, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem majątku skutkującym nabyciem części majątku ponad dotychczas przysługujący udział.
Reasumując, nabycie nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności, w przypadku gdy wartość otrzymanego majątku przekracza udział, jaki przysługiwał w majątku objętym współwłasnością, zawiera się w pojęciu „nabycie”, jakim posługuje się przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jego trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).
Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa (art. 47 § 1 ww. ustawy)
Jeżeli zatem zawarta w 2010 r. umowa o dział spadku i zniesienie współwłasności opisanych we wniosku nieruchomości, w części dotyczącej zniesienia współwłasności udziałów objętych małżeńską wspólnością ustawową była dopuszczalna i prawnie skuteczna to Wnioskodawca w tym roku nabył nieruchomość w części przekraczającej Jego dotychczasowy udział we wspólnym majątku małżeńskim (nabył 1/2 udziałów objętych dotąd współwłasnością małżeńską).
Mając na uwadze powyższe, jeżeli odpłatne zbycie części nieruchomości - nabytej w 2010 r. ponad dotychczas posiadany udział w majątku małżeńskim - nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przepis art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Mając na uwadze powyższe oraz uregulowania prawne w tym zakresie należy stwierdzić, iż dochód uzyskany ze sprzedaży (dokonanej przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie części nieruchomości), części nieruchomości nabytej nieodpłatnie w 2010 r. będzie podlegać opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, przy czym podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości czyli wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o poniesione koszty odpłatnego zbycia, a kosztami o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Ponieważ Wnioskodawca nabył nieruchomości nieodpłatnie, zatem uzyskany przychód będzie podlegał pomniejszeniu jedynie o koszty wymienione w art. 22 ust. 6 d ustawy, co oznacza, że przy obliczaniu dochodu Wnioskodawca nie będzie mógł uwzględnić jako koszty nabycia wartości nieruchomości z chwili jej nabycia.
Jak bowiem wynika z cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy, do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej nieodpłatnie zaliczane są wyłącznie:
Odnosząc się do kosztu umowy darowizny poniesionego przez Wnioskodawcę, oraz kosztów umowy dotyczącej działu spadku i zniesienia współwłasności, wskazać należy, że koszty te nie mieszczą się w katalogu wskazanym w art. 22 ust. 6d, jak również nie można ich uznać za koszt odpłatnego zbycia, bowiem nie mają one bezpośredniego związku z czynnością planowanych sprzedaży.
Natomiast przy ustalaniu przychodu, Wnioskodawca będzie mógł uwzględnić ewentualne poniesione koszty opłat notarialnych i sądowych, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości i inne opłaty bezpośrednio związane z dokonaną sprzedażą.
Wskazać również należy, że uzyskany dochód mógłby korzystać ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po spełnieniu warunków w nim wskazanych. Zgodnie z treścią tego przepisu wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Końcowo wskazać należy, iż przedmiotem interpretacji indywidualnej, była zgodnie z treścią wniosku, wyłącznie ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie skutków podatkowych planowanej sprzedaży części nieruchomości nabytej w 2010 r. Tym samym nie oceniano skutków podatkowych odpłatnego zbycia części nieruchomości nabytych w 1980 oraz w 2008 r.
ITPB2/415-1152/10/ENB
IPPB1/415-173/11-2/KS | Interpretacja indywidualna
ILPB2/415-1423/10-3/WM | Interpretacja indywidualna
ITPB2/415-1174/10/ENB | Interpretacja indywidualna

References: art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 31
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 30