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Timestamp: 2018-08-18 21:41:28+00:00

Document:
OVG Nordrhein-Westfalen, 7A D 170/95.NE: OVG NRW (der rat, antragsteller, planung, plan, hotel, bebauungsplan, 1995, vertrag, gemeinde, privates interesse)
Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 22.06.1998, 7A D 170/95.NE
7A D 170/95.NE
OVG NRW (der rat, antragsteller, planung, plan, hotel, bebauungsplan, 1995, vertrag, gemeinde, privates interesse)
Der rat, Antragsteller, Planung, Plan, Hotel, Bebauungsplan, 1995, Vertrag, Gemeinde, Privates interesse
Oberverwaltungsgericht NRW, 7A D 170/95.NE
Datum: 22.06.1998
Aktenzeichen: 7A D 170/95.NE
Tenor: Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Antragsteller zu 2. ihren Antrag zurückgenommen haben.
Der Bebauungsplan Nr. 65, 6. Änderung der Stadt T. ist nichtig.
Die bis zum 11. März 1998 angefallenen Kosten des Verfahrens tragen die Antragsteller zu 2. und die Antragsgegnerin je zur Hälfte, die danach angefallenen Kosten trägt die Antragsgegnerin.
2Die Antragsteller zu 1. wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 65, 6. Änderung der Antragsgegnerin, der im Anschluß an das auch von den Antragstellern bewohnte Wohngebiet im wesentlichen ein Sondergebiet festsetzt.
3Die Antragsteller zu 1. wohnen am Nordrand des Ortsteils K. der Antragsgegnerin. Dieser Ortsteil liegt in einem am Nordrand des S. zum K. W. hin ansteigenden Gelände. Nordöstlich von K. befindet sich die W. bach. Das Wohngrundstück der Antragsteller zu 1. liegt in einem Bereich, der im Bebauungsplan Nr. 65 der Antragsgegnerin als reines Wohngebiet festgesetzt ist. Der aus der Tallage bis zum Ende der Bebauung hangaufwärts führende B. weg, der verkehrsberuhigt als Tempo-30-Zone ausgebaut ist, dient neben der Erschließung der Wohnbebauung auch der Erschließung eines seit Jahrzehnten nördlich der Wohnbebauung gelegenen Ausflugslokals, das u.a. mit einer Sommerrodelbahn verbunden war. Der Bereich des Ausflugslokals war in der Urfassung des Bebauungsplans Nr. 65 aus dem Jahr 1966 als W. und Landschaftsschutzgebiet gekennzeichnet.
Etwa 100 m südlich der bislang vorhandenen Gebäude des Ausflugslokals, das zuletzt einen Restaurationsbetrieb mit über 400 Plätzen und ca. 120 offenen Stellplätzen umfaßte, zweigt vom B. weg nach Osten bzw. Südosten die G. - K. -Straße ab. Diese erschließt beiderseits Wohnhäuser, darunter auch das an der Nordseite gelegene Wohnhaus der Antragsteller zu 1. Zwischen den rückwärtigen Gärten der nördlich der G. -K. -Straße gelegenen Bauzeile und dem W. verläuft der rd. 4 m breite H. weg. Zwischen den rückwärtigen Grenzen des Grundstücks der Antragsteller zu 1. sowie der östlichen Nachbargrundstücke und dem H. weg befinden sich noch drei weitere, über den H. weg erschlossene Wohngrundstücke. Hinter den westlichen Nachbargrundstücken liegt eine weitere Zeile von einigen Wohnhäusern. Im nördlichen Anschluß hieran befindet sich das derzeit vorhandene, offene Parkplatzgelände des Ausflugslokals.
5Die hier strittige 6. Änderung des Bebauungsplans Nr. 65 erfaßt die letztgenannten Wohnhäuser zwischen der Bebauung an der G. -K. -Straße und dem Parkplatzgelände sowie das westliche der drei am H. weg gelegenen Wohngrundstücke, das an die rückwärtige Grenze des Grundstücks der Antragsteller angrenzt. Für diesen Bereich setzt der Änderungsplan ein reines Wohngebiet mit eingeschossiger Bebauung in offener Bauweise sowie einer Grundflächenzahl von 0,3 fest und schreibt Sattel- oder Walmdächer mit maximal 30 0 Dachneigung vor. Die festgesetzten Baugrenzen orientieren sich im wesentlichen am bereits vorhandenen Bestand. Im Anschluß hieran setzt der Änderungsplan - zum vorhandenen Ausflugslokal hin - eine Straßenverkehrsfläche fest, die von dem reinen Wohngebiet durch einen schmalen Streifen "private Grünfläche" getrennt ist. Diese Verkehrsfläche stellt eine Verbindung zwischen H. weg und B. weg dar und dient auch der Erschließung des weiter nördlich, im Bereich des Ausfluglokals und des vorgelagerten Parkplatzes neu festgesetzten Sondergebiets.
6Die Nutzungsmöglichkeiten des Sondergebiets sind mit "Hotel, Gastronomie, Kegelbahnen, Schwimmbad, Fitness" umschrieben. Die durch Baugrenzen festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche ist dergestalt gestaffelt, daß ein schmaler Streifen im Süden eingeschossig mit Flachdach und der übrige weit überwiegende Bereich dreigeschossig mit einem Satteldach von max. 45 0 bzw. Flachdach bebaubar sind. Die Firsthöhe ist auf maximal 130,5 m über NN - rd. 13 m über dem Gelände im rückwärtigen Bereich des Grundstücks der Antragsteller zu 1. - festgesetzt. Die Baugrenzen beginnen in einer Entfernung von rd. 40 m von der rückwärtigen Grenze des Grundstücks der Antragsteller zu 1. und rd. 50 m von deren Wohnhaus. Eine mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Fläche, die als Vorfahrt zum Hotelkomplex vorgesehen ist, liegt im südöstlichen, dem Grundstück der Antragsteller zu 1. zugewandten Bereich des Sondergebiets. Für den ruhenden Verkehr sind eine über die Baugrenzen hinausgreifende Garage - z.T. unterirdisch - sowie zwei nahe der Vorfahrt bzw. auf der privaten Grünfläche gelegene oberirdische Stellplatzanlagen mit insgesamt 20 Stellplätzen vorgesehen. Diese sollen bis auf rd. 25 m an die rückwärtige Grenze des Grundstücks der Antragsteller zu 1. - von diesem durch die Zeile des reinen Wohngebiets getrennt - heranrücken. Im Westen, Norden und Nordosten wird das Sondergebiet von Flächen umrahmt, die als W. festgesetzt sind.
Nach den Ausführungen in der Begründung soll der Änderungsplan sicherstellen, daß sich die vorhandene Einrichtung, die sich mit ihren Nutzungen u.a. als Tanz- und Ausflugsbetrieb seit Jahrzehnten ständig erweitert und einen überörtlichen Einzugsbereich erreicht hat, durch den Bau eines angrenzenden Hotels zu einem Gesamtkomplex entwickelt, bei dem auch die baulichen Anlagen in ihren Nutzungen 4
funktionell zusammengefaßt werden, bei weitgehender Erhaltung des Landschaftsschutzgebietes durch Anordnung des Hotels auf dem vorhandenen Parkplatz. Durch die Festsetzung des Sondergebiets soll ein Beitrag zur Minderung des Bedarfs an Übernachtungsmöglichkeiten im Einzugsbereich der Städte B. und K. geleistet werden; zugleich sei dem Antragsteller (d.h. dem Investor des im Sondergebiet geplanten Hotelkomplexes) daran gelegen, das Unternehmen weiterzuentwickeln und wirtschaftlich zu stabilisieren.
Das Verfahren zur Aufstellung des Änderungsplans nahm folgenden Verlauf: 8
9Nachdem bereits am 18. Mai 1992 und 12. Januar 1993 eine Bürgeranhörung bzw. eine frühzeitige Bürgerbeteiligung stattgefunden hatte und am 25. März 1993 ein erster Aufstellungsbeschluß ergangen war, faßte der Rat der Antragsgegnerin am 15. März 1994 einen neuen Aufstellungsbeschluß und beschloß zugleich die Offenlegung des Planentwurfs. Am 11. April 1994 wurde dieser Beschluß unter Hinweis auf die vom 20. April bis 19. Mai 1994 erfolgende Offenlegung bekannntgemacht; die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 16. März 1994 beteiligt.
10Bereits anläßlich der ersten Bürgeranhörungen waren verschiedene Stellungnahmen eingegangen, in denen sich Anwohner gegen die Planung aussprachen, u.a. auch der Antragsteller zu 1. mit Schreiben vom 26. Januar 1993 unter Vorlage einer Unterschriftenliste. Auch die Offenlegung nahmen zahlreiche Anwohner zum Anlaß, sich gegen die Planung und die ihrer Auffassung nach hiermit verbundenen Belastungen auszusprechen. Die Bevollmächtigten der Antragsteller führten in ihrem für die Antragsteller zu 1. eingereichten Einwendungsschreiben vom 17. Mai 1994 u.a. aus, insbesondere die Leitung des an- und abfahrenden Verkehrs bereite Probleme für das angrenzende Wohngebiet. Problematisch sei auch die oberirdische Parkplatzanlage, zumal der Bus-Ausflugsverkehr eine der tragenden Säulen des bisherigen Betriebs "Sommerrodelbahn" darstelle. Zwar könne und solle der in Jahrzehnten gewachsene Betrieb "Sommerrodelbahn" in seinem gegenwärtigen Umfang nicht angegriffen werden; die unmittelbar betroffenen Anwohner befürchteten jedoch eine unerträgliche Intensivierung und Verstärkung des Ausflugsbetriebs, die aus wirtschaftlichen Gründen unabweisbar sei.
11In seiner Sitzung vom 17. November 1994 befaßte sich der Rat der Antragsgegnerin mit den eingegangenen Bedenken und Anregungen. Er wies diese - auch soweit sie für die Antragsteller vorgebracht worden waren - insbesondere aus der Erwägung zurück, beim Vergleich der derzeitigen Nutzung des Waldhotels einschließlich der Vielzahl von anund abfahrenden Omnibussen mit der zukünftigen Nutzung als Tagungs- und Seminarhotel bleibe festzustellen, daß durch eine Zunahme des Pkw-Verkehrs keine spürbare Erhöhung des Mittelungspegels eintrete. Insbesondere führe die Planung einer zweigeschossigen Tiefgarage zu einer Verbesserung der Immissionssituation, da der oberirdische Parkplatz mit über 100 Stellplätzen entfalle und die Fahrbewegungen der Seminarteilnehmer geräuschmäßig weniger problematisch seien als die bislang verkehrenden Omnibusse mit Reisegruppen. Dabei wies er hinsichtlich der Abschätzung der Immissionsauswirkungen auch auf das schalltechnische Gutachten der Fa. G. und Partner vom 13. Januar 1994 hin. Anschließend erklärte sich der Rat mit der vorliegenden Begründung einverstanden und beschloß den Änderungsplan gemäß § 10 BauGB als Satzung.
Mit Schreiben vom 22. Dezember 1994 zeigte die Antragsgegnerin den Plan der 12
Bezirksregierung K. an. Diese machte mit Verfügung vom 17. März 1995 Rechtsverstöße geltend, weil die Planung gegen das Abwägungsgebot verstoße. Hierzu führte sie aus, es sei zu vermuten, daß die Ist-Belastung höher liege als angenommen. Der Verzicht auf Lärmermittlungen für die Nachtzeit stelle einen Fehler im Abwägungsvorgang dar; auch sei die Umstrukturierung des Lokals zu einem Kongressund Seminarhotel durch den Bebauungsplan nicht gesichert, der zudem ein öffentlich zugängliches Schwimmbad ermögliche. Ferner seien die Annahmen zum Erfordernis einer Hotelerrichtung widersprüchlich. Es fehle an einer Darlegung der Entwicklung des Komplexes "Sommerrodelbahn", um das Gewicht der Belange des Eigentümers beurteilen zu können. Schließlich sei die Zweckbestimmung "Fitness" nicht hinreichend bestimmt. Gegen diese mit Rechtsmittelbelehrung versehene Verfügung erhob die Antragsgegnerin unter dem 31. März 1995 Widerspruch.
Im Auftrag des Investors wurde ein schalltechnisches Ergänzungsgutachten vom 20. April 1995 erstellt. Dies kommt aufgrund der Einrichtung einer Dauermeßstelle am Grundstück B. weg , das der Einmündung der G. -K. -Straße schräg gegenüberliegt, zu dem Ergebnis, daß an unterschiedlichen Tagen Lärmwerte zwischen 51,5 und 57,5 dB (A) am Tag und zwischen 45,4 und 56,8 dB (A) in der Nacht zu verzeichnen seien. Die sich im Mittel ergebenden Überschreitungen der Richtwerte der DIN 18005 für reine Wohngebiete seien im wesentlich auf Umweltgeräusche zurückzuführen, da der betroffene Bereich nahe der Lärmschutzzone 2 des Flughafen K. /B. liege. Selbst an Tagen, an denen die Sommerrodelbahn Ruhe habe, lägen die Nachtwerte über den Orientierungswerten der DIN 18005. Im Ergebnis könne sich die Immissionssituation nachts nach Realisierung des Tagungs- und Seminarhotels wegen des spezifischen Fahrverhaltens der Seminarteilnehmer nicht verschlechtern. Durch den Wegfall des großen ebenerdigen Parkplatzes und die Errichtung der Tiefgarage werde sich die Situation vieler Anwohner im unmittelbaren Einwirkungsbereich des Parkplatzes verbessern. Es wurde ferner der Entwurf eines städtebaulichen Vertrags mit dem Investor erstellt, in dem dieser u.a. die Verpflichtung übernahm, die Schienen der Sommerrodelbahn zu beseitigen, im Hotel als Restauration lediglich einen Frühstücksraum neu zu errichten, 100 der vorhandenen ca. 120 Parkplätze in die Tiefgarage zu verlagern und keine Stellplätze für Busse gesondert auszuweisen, Schwimmbad, Sauna und Fitnessraum grundsätzlich nur den Hotel- und Restaurantgästen zur Verfügung zu stellen, kein öffentlich zugängliches Fitness-Center einzurichten und keine Bewirtungsverträge mit Busunternehmen abzuschließen.
14Im Anschluß hieran befaßte sich der Rat der Antragsgegnerin am 22. Juni 1995 erneut mit den eingegangenen Bedenken und Anregungen und wies sie zurück. Dabei stellte er ergänzend zu den früheren Erwägungen auch auf die Erkenntnisse des Ergänzungsgutachtens ab. Anschließend beauftragte er die Verwaltung, den Entwurf des städtebaulichen Vertrags abzuschließen, erklärte sich mit der teilweise überarbeiteten Begründung einverstanden und beschloß den Änderungsplan (erneut) gemäß § 10 BauGB als Satzung. Mit Schreiben vom 24. Juli 1995 zeigte die Antragsgegnerin den Plan erneut der Bezirksregierung K. an. Diese teilte mit Verfügung vom 6. Oktober 1995 mit, die Verletzung von Rechtsvorschriften werde nicht geltend gemacht. Die Durchführung des Anzeigeverfahrens wurde am 16. Oktober 1995 - mit Korrektur eines Veröffentlichungsfehlers in einer Tageszeitung am 24. Oktober 1995 - bekanntgemacht.
Die Antragsteller zu 1. und 2. haben gemeinsam mit weiteren Antragstellern, die Anlieger des B. weg und Eigentümer eines vom Änderungsplan als W. festgesetzten 13
Grundstücks sind, am 20. November 1995 den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt und zugleich den Erlaß einer einstweiligen Anordnung begehrt. Das letztgenannte Begehren der Antragsteller zu 1. hat der Senat - wie die Anträge der gesondert beschiedenen weiteren Antragsteller - im wesentlichen aus der Erwägung abgelehnt, daß die Antragsteller zu 1. beim Vollzug des Änderungsplan keine schweren Nachteile zu gewärtigen hätten (Beschluß vom 15. Dezember 1995 - 7a B 3197/95.NE). Den Normenkontrollantrag der Anlieger des B. weg hat der Senat vom vorliegenden Verfahren abgetrennt. Die Antragsteller jenes Verfahrens haben ihren Normenkontrollantrag zurückgenommen. Auch die Antragsteller zu 2. haben ihren Normenkontrollantrag am 11. März 1998 zurückgenommen.
16Zur Begründung ihres Antrags tragen die noch im Verfahren verbliebenen Antragsteller zu 1. insbesondere vor, sie seien antragsbefugt. Der Nachteilsbegriff des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sei nicht engherzig auszulegen. In materieller Hinsicht sei der Plan fehlerhaft, denn es fehlten hinreichende öffentliche Belange zur Rechtfertigung des geplanten Hotelneubaus. Der Fremdenverkehr werde nicht gefördert. Im Raum K. /B. bestehe auch kein Bedarf an Hotelbetten. Bei der Planung seien ferner die Interessen des Betreibers des Ausflugslokals überbewertet worden. Die Erweiterungen des vorhandenen Betriebs seien weitgehend ohne entsprechende Baugenehmigungen erfolgt. Bei der Planung gehe es daher letztlich um die Legalisierung von Schwarzbauten. Das festgesetzte Sondergebiet führe auch zu einer Verschlechterung der Wohnqualität durch zusätzlichen Lärm und Abgase. Die Richtwerte der DIN 18005 für reine Wohngebiete würden überschritten. Dabei sei die gegebene Ist-Belastung insbesondere wegen des Busbetriebs höher als vom Gutachter angenommen. Da das Restaurant bestehen bleibe, sei mit zusätzlichem Verkehr zu rechnen. Zu berücksichtigen seien auch die Belastungen durch die nach Süden ausgerichtete Tiefgarage und die Frühstücksterrasse. Die Unverträglichkeit der Änderungsplanung folge auch daraus, daß die Sondergebietsausweisung letztlich deshalb erfolgt sei, weil das geplante Objekt nicht mischgebietsverträglich sei. Das geplante Objekt füge sich nicht in die Umgebung ein. Bereits vom bestehenden Lokal bestehe eine weite Sicht über die Wohngebiete hinweg. Die künftige Bebauung werde noch höher liegen und eine unerträgliche Dominanz bewirken. Schließlich seien auch die Belange des Naturund Landschaftsschutzes nicht hinreichend beachtet, insbesondere weil die durch die Schwarzbauten bewirkten Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft hätten berücksichtigt werden müssen.
Die Antragsteller zu 1. beantragen, 17
den Bebauungsplan Nr. , 6. Änderung der Antragsgegnerin für nichtig zu erklären. 18
Die Antragsgegnerin beantragt, 19
den Antrag abzulehnen. 20
21Sie hält den Normenkontrollantrag bereits für unzulässig, weil den Antragstellern zu 1. die erforderliche Antragsbefugnis fehle. Im übrigen hält sie den Antrag auch für unbegründet.
22Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Akte 7a B 3197/95.NE sowie der von der Antragsgegnerin vorgelegten Pläne und Aufstellungsvorgänge ergänzend
Das Verfahren war einzustellen, soweit die Antragsteller zu 2. ihren Normenkontrollantrag zurückgenommen haben. 24
Der von den Antragstellern zu 1. aufrechterhaltene Normenkontrollantrag ist zulässig. 25
26Den Antragstellern zu 1. fehlt nicht die Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Da der vorliegende Antrag vor dem 1. Januar 1997 gestellt worden ist, richtet sich die Antragsbefugnis noch nach § 47 Abs. 2 Satz 1 in der seinerzeit geltenden Fassung und nicht nach der zum 1. Januar 1997 in Kraft getretenen Fassung des 6. VwGOÄndG vom 1. November 1996 (BGBl I S. 1626). Der Senat wendet insoweit die nunmehr vorliegende Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts an.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 12. März 1998 - 4 CN 12.97 - zur Veröffentlichung vorgesehen. 27
28Nach der hier noch maßgeblichen Fassung des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO setzt die Antragsbefugnis voraus, daß der Antragsteller durch die Rechtsnorm (den Bebauungsplan) oder deren Anwendung einen Nachteil erlitten oder in absehbarer Zeit zu erwarten hat. Das ist hier zu bejahen.
29Ein Nachteil im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO a.F. ist gegeben, wenn der Antragsteller negativ, d.h. verletzend, in einem Interesse betroffen wird bzw. in absehbarer Zeit betroffen werden kann, das bei der Entscheidung über den Erlaß oder den Inhalt dieses Bebauungsplans als privates Interesse des Antragstellers in der Abwägung berücksichtigt werden mußte, das also - anders ausgedrückt - zum notwendigen "Abwägungsma- terial" gehörte.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 1979 - 4 N 1.78 - BRS 35 Nr. 24 m.w.N.. 30
31Zu diesem notwendigen Abwägungsmaterial gehört grundsätzlich auch das Interesse der Planbetroffenen an der Beibehaltung des bestehenden Zustands in ihrer Nachbarschaft. Führt eine Planung oder Planänderung dazu, daß Nachbargrundstücke in anderer Weise als bisher genutzt werden dürfen, so dürfen Veränderungen, die sich für die Nachbarn nachteilig auswirken, nur unter Berücksichtigung ihrer Interessen vorgenommen werden. Insoweit bedeutet die Abwägungsbeachtlichkeit nachbarlicher Interessen allerdings nicht, daß sie sich in der Abwägung auch durchsetzen müssen; ob sie aber Gegenstand der Abwägung waren und dabei hinreichend berücksichtigt worden sind, kann der betroffene Nachbar nach den Maßstäben des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO a.F. im Wege der Normenkontrolle überprüfen lassen.
Vgl.: BVerwG, Beschluß vom 20. Au- gust 1992 - 4 NB 3.92 - BRS 54 Nr. 21. 32
33Hiernach ist die Antragsbefugnis der Antragsteller zu 1. gegeben. Insoweit erscheint allerdings zweifelhaft, ob sie eine Antragsbefugnis schon aus den planbedingten Auswirkungen des über den B. weg abzuwickelnden Verkehrs vom und zum Sondergebiet herleiten können, da ihr Grundstück immerhin - durch mehrere bebaute Grundstücke getrennt - rd. 70 m von dieser Straße entfernt ist. Ihr rückwärtiger Grundstücksbereich liegt jedoch in einem Bereich, der ersichtlich noch von den
unmittelbar dem geplanten Hotelkomplex zuzurechnenden Flächen für den Zu- und Abfahrtverkehr sowie den ruhenden Verkehr beeinflußt ist. Die geringste Entfernung zwischen ihrem rückwärtigen Garten und dem Zufahrtbereich zum Hotelkomplex sowie den offenen Stellplätzen beträgt lediglich rd. 20 m und ist auch gegenüber diesen immissionsträchtigen Nutzungen nicht vollständig abgeschirmt. In dieser Situation war nicht etwa offensichtlich, daß die Antragsteller zu 1. - bei welcher Ausgestaltung des Hotelkomplexes auch immer - von vornherein keinen beachtlichen nachteiligen Auswirkungen ausgesetzt sein könnten. Ihre Interessen waren daher nicht etwa ohne weiteres vernachlässigbar, sondern im dargelegten Sinne abwägungsrelevant.
35Form- oder Verfahrensfehler, die auch ohne Rüge beachtlich sein könnten (vgl. §§ 214, 215 BauGB), sind nicht ersichtlich. Nur auf Rüge beachtliche Form- oder Verfahrensfehler werden von den Antragstellern zu 1. nicht geltend gemacht.
36Die hier strittige 6. Änderung des Bebauungsplans Nr. leidet jedoch an einem materiellen Mangel, der nicht im Sinne von § 215a BauGB durch ein ergänzendes Verfahren behoben werden kann, so daß der Bebauungsplan für nichtig zu erklären war (§ 47 Abs. 5 Sätze 2 und 4 VwGO n.F.).
37Ein materieller Mangel liegt entgegen der Auffassung der Antragsteller allerdings nicht bereits darin, daß der Plan nicht im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich wäre.
38Die Planrechtfertigung ist gegeben, wenn der Bebauungsplan nach seinem Inhalt auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ausgerichtet und nach der planerischen Konzeption der zur Planung berufenen Gemeinde als Mittel hierfür erforderlich ist.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 5. Juli 1974 - IV C 50.72 - BRS 28 Nr. 4. 39
40Der gebotene Bezug zur städtebaulichen Entwicklung und Ordnung fehlt, wenn dem Planinhalt von vornherein und unabhängig von aller Abwägung keine städtebaulich beachtlichen Allgemeinbelange zugrunde liegen.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 12. Dezem- ber 1969 - IV C 105.66 - BRS 22 Nr. 4. 41
42Nicht erforderlich ist der Bebauungsplan in aller Regel erst bei groben und einigermaßen offensichtlichen, von keiner nachvollziehbaren Konzeption getragenen planerischen Mißgriffen.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 3. Juni 1971 - IV C 64.70 - BRS 24 Nr. 1. 43
Ein solcher planerischer Mißgriff liegt hier nicht vor. 44
45Die planerische Entscheidung der Antragsgegnerin zur Sondergebietsausweisung, die den Schwerpunkt der hier strittigen Planung bildet, ist im wesentlichen aus zwei Motiven erfolgt. Sie dient nach den Ausführungen in der Begründung des Änderungsplans der Deckung eines Bedarfs an Übernachtungsmöglichkeiten im Einzugsbereich der Städte B. und K. und soll zugleich dem bereits seit Jahrzehnten bestehenden Gastronomiebetrieb eine Weiterentwicklung und wirtschaftliche Stabilisierung
ermöglichen. Beide Zielsetzungen sind solche, die legitimerweise mit einer Bauleitplanung verfolgt werden können. Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB gehören neben den Belangen von Sport, Freizeit und Erholung auch die Belange der Wirtschaft einschließlich der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen zu den Belangen, die bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen sind. Dies läßt es zu, daß die Gemeinde im Rahmen ihrer planerischen Gestaltungsfreiheit auch die Standorte für Einrichtungen der hier in Rede stehenden Art - Hotel- und Restaurationsbetriebe mit Neben- und Freizeiteinrichtungen - planerisch absichern kann, um sie - wie mit der vorliegenden Planung jedenfalls angestrebt - in städtebaulich verträglicher Weise in die Umgebung einzubinden.
46Daß dabei die Absicht, den vorhandenen Betrieb des Ausflugslokals umzustrukturieren, Anlaß für die Aufstellung des strittigen Änderungsplans war, macht diesen noch nicht zu einer ausschließlich privatnützigen Interessen dienenden, städtebaulich nicht gerechtfertigten Planung.
47Ob, in welchem Umfang und mit welchem Inhalt die Gemeinde planerisch tätig wird, steht in ihrem Ermessen. Sie verfügt dabei über einen weiten Gestaltungsspielraum. Insoweit ist es ihre Aufgabe, die eigenen Vorstellungen von der ihr gemäßen städtebaulichen Ordnung planerisch zu entwickeln und zu ihrer Verwirklichung beizutragen. Im Rahmen der Bindungen insbesondere durch § 1 Abs. 4 und Abs. 6 BauGB hat die Gemeinde die Befugnis, bewußt die ihr gemäße Städtebaupolitik zu betreiben.
48Vgl. im einzelnen: BVerwG, Beschluß vom 8. Juli 1992 - 4 NB 25.92 - nicht veröffentlicht, Beschluß vom 5. April 1993 - 4 NB 3.91 - BRS 55 Nr. 37 und Beschluß vom 14. Au- gust 1995 - 4 NB 21.95 - Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 86.
49Diese städtebauliche Steuerungsfunktion der gemeindlichen Bauleitplanung wird - selbstverständlich - auch durch die Interessen privater Investoren beeinflußt, denn die gemeindliche Bauleitplanung vollzieht sich nicht abstrakt im freien Raum. Werden für bestimmte Bereiche konkrete Nutzungswünsche verlautbart, steht es der Gemeinde grundsätzlich frei, aus städtebaulichen Gründen in der von ihr gewollten Weise darauf zu reagieren. So kann sie Nutzungswünsche, die mit dem bestehenden Baurecht nicht vereinbar sind, zum Anlaß nehmen, durch ihre Bauleitplanung entsprechende Baurechte zu schaffen, wenn dies ihren städtebaulich motivierten Zielvorstellungen entspricht. Umgekehrt kann sie bestimmte Nutzungswünsche auch zum Anlaß nehmen, aus städtebaulichen Gründen eine von ihr nicht gewollte bauliche Entwicklung in einem bestimmten Bereich durch Schaffung entgegenstehenden Baurechts künftig zu unterbinden, indem sie eine anderweitige, die unerwünschte Entwicklung verhindernde positive planerische Aussage über die zukünftige Funktion der betreffenden Fläche in ihrem städtebaulichen Gesamtkonzept trifft.
50Zu letzterem vgl.: BVerwG, Beschluß vom 18. Dezember 1990 - 4 NB 8.90 - BRS 50 Nr. 9.
51Schließlich kann sie im Rahmen ihrer städtebaulich motivierten Zielvorstellungen auch bereits vorhandene - legale oder auch zunächst ohne hinreichende Legalisierung entstandene - Nutzungen planungsrechtlich absichern und hinsichtlich der künftigen Weiterentwicklung steuern. All dies liegt im zulässigen Spektrum des planerischen Gestaltungsspielraums der Gemeinde, so daß bei einer positiven Reaktion auf
bestimmte Veränderungswünsche bestehender Nutzungen - wie hier - der Planung nicht etwa von vornherein die städtebauliche Rechtfertigung fehlt. Dies kommt nunmehr auch in der zum 1. Januar 1998 in Kraft getretenen Neuregelung des § 12 BauGB über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan zum Ausdruck, bei dem die Initiative zur Bauleitplanung vom (privaten) Investor ausgehen kann, über dessen Antrag auf Einleitung des Bebauungsplanverfahrens die Gemeinde nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden hat (§ 12 Abs. 2 BauGB).
52Entscheidend für die Frage einer Beachtung der Erfordernisse des § 1 Abs. 3 BauGB ist allein, ob die jeweilige Planung - mag sie von privater Seite initiiert worden sein oder nicht - in ihrer Ausgestaltung darauf ausgerichtet und in ihrer konkreten Form der Durchführung dadurch motiviert ist, den betroffenen Raum in der nach Maßgabe der gesetzlichen Bindungen insbesondere des § 1 Abs. 4 und 6 BauGB letztlich von der Gemeinde selbst zu verantwortenden Weise (vgl. § 2 Abs. 1 Satz 1 BauGB) sinnvoll städtebaulich zu ordnen. Nichts anderes ist hier geschehen.
53Die Antragsgegnerin hat sich bei der hier strittigen Änderungsplanung letztlich davon leiten lassen, dem in Jahrzehnten gewachsenen Betrieb des bisherigen Ausflugslokals eine planungsrechtlich gesicherte Grundlage für seine Existenz und wirtschaftliche Weiterentwicklung zu schaffen. Diese soll zugleich ein städtebaulich verträgliches Nebeneinander der seit Jahrzehnten bestehenden und wirtschaftlichen Erfordernissen anzupassenden Nutzungen sicherstellen. Diese Erwägungen sind im genannten Sinne auf städtebaulich beachtliche Allgemeinbelange ausgerichtet. Aus ihnen läßt sich nicht etwa ableiten, die zur Realisierung der Umstrukturierung des bestehenden Gastronomiebetriebs geplante Ausweisung des Sondergebiets "Hotel, Gastronomie" sei nur ein von § 1 Abs. 3 BauGB nicht gedecktes vorgeschobenes Mittel, um private oder außerhalb des Bereichs rein städtebaulicher Kriterien liegende kommunale Interessen zu befriedigen.
54Zu dieser Grenze der planerischen Gestaltungsfreiheit nach § 1 Abs. 3 BauGB vgl.: BVerwG, Beschluß vom 8. Juli 1992 - 4 NB 25.92 -.
55Daß dabei - wie noch näher darzulegen ist - die konkreten Auswirkungen der Planfestsetzungen nicht hinreichend gemäß § 1 Abs. 6 BauGB abgewogen worden sind, ist für die Frage der den Anforderungen des § 1 Abs. 3 BauGB gerecht werdenden städtebaulichen Rechtfertigung der strittigen Planung ohne Belang.
56Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind auch von den einschlägigen Ermächtungsgrundlagen des BauGB in Verbindung mit der BauNVO getragen sowie hinreichend bestimmt. Zu letzterem ist anzumerken, daß die Nutzungen "Kegelbahnen, Schwimmbad und Fitness" bei der Sondergebietsumschreibung in der Planurkunde optisch von den offensichtlichen 'Hauptnutzungen' - nämlich "Hotel, Gastronomie" - abgesetzt sind. Sie sind daher - auch unter Berücksichtigung der Ausführungen in der Begründung zum Bebauungsplan, die als Zweckbestimmungen des Sondergebiets nur "Hotel, Gastronomie" nennt - dahin zu verstehen, daß es sich nicht um eigenständige Nutzungszwecke etwa durch öffentliche Schwimmbäder oder reine Fitnesscenter handeln soll, sondern um den Hauptnutzungen zugeordnete Nebennutzungen, die nur abdecken sollen, daß etwa im Rahmen des Hotelbetriebs auch ein Schwimmbad (mit Sauna) und die üblichen Fitnessräume eingerichtet werden dürfen und der Gastronomiebetrieb auch Kegelbahnen umfassen darf.
57Der Bebauungsplan genügt jedoch nicht den Anforderungen des Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 6 BauGB.
58Das Gebot, die öffentlichen und privaten Belange untereinander und gegeneinander gerecht abzuwägen, wird zunächst dann verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner dann verletzt, wenn in die Abwägung an Belange nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muß. Schließlich liegt eine Verletzung auch dann vor, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungsgebot jedoch genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet.
59Vgl.: BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 - IV C 105.66 - BRS 22 Nr. 4, Urteil vom 5. Juli 1974 - IV C 50.72 - BRS 28 Nr. 4 und Urteil vom 1. Novem-ber 1974 - IV C 38.71 - BRS 28 Nr. 6.
Diesen Anforderungen wird der strittige Änderungsplan nicht gerecht. 60
61Daß eine Abwägung der betroffenen Belange überhaupt stattgefunden hat, steht allerdings außer Frage. Die Antragsgegnerin ist jedoch hinsichtlich der abwägungsrelevanten Auswirkungen der Ausweisung des Sondergebiets "Hotel, Gastronomie" von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgegangen und hat hieran anknüpfend die Bedeutung der insoweit betroffenen Belange verkannt. Dieser Mangel im Abwägungsvorgang ist auch im Sinne vom § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB erheblich.
62Kern der hier vorzunehmenden Abwägung war die Frage, ob die mit der konkret getroffenen Sondergebietsausweisung zwangsläufig verbundenen Belastungen insbesondere durch (Verkehrs-)Lärm der Nachbarschaft in den angrenzenden reinen Wohngebieten zugemutet werden könnten oder nicht. Die Antragsgegnerin hat dies nach den Ausführungen in der Planbegründung letztlich aus der Erwägung heraus bejaht, die Planung werde im Ergebnis nicht zu einer Verschlechterung der Immissionssituation führen, sondern für viele Anwohner im unmittelbaren Einwirkungsbereich des (derzeitigen) Parkplatzes sogar zu einer Verbesserung. Diese Einschätzung beruhte auf der - aus der Wertung des Tatsächlichen abgeleiteten - Prämisse, daß lästige und beeinträchtigende Elemente der bislang gegebenen Vorbelastung entfallen würden. Besonderes deutlich wird dies an folgenden Erwägungen, mit denen die Antragsgegnerin bei der abschließenden Beschlußfassung über den Änderungsplan die gegen die Planung vorgetragenen Bedenken zurückgewiesen hat:
63"Beim Vergleich der derzeitigen Nutzung der Betriebsstätte mit einer Vielzahl von anund abfahrenden Omnibussen mit der zukünftigen Nutzung als Tagungshotel mit Seminareinrichtung bleibt festzustellen, daß durch eine Zunahme des Pkw-Verkehrs keine spürbare Erhöhung des Mittelungspegels eintritt. Insbesondere führt die Planung einer zweigeschossigen Tiefgarage zu einer Verbesserung der Emissionssituation, da von dem oberirdischen Parkplatz mit 120 Stellplätzen 100 Stellplätze entfallen und die Fahrbewegungen der Hotelgäste geräuschmäßig weniger problematisch sind, als die bislang verkehrenden Omnibusse mit Reisegruppen.
64Auch die Auffassung, daß der Neubau eines Hotels zwangsläufig mit einer Intensivierung des Ausflugsverkehrs verbunden sei, entspricht nicht den tatsächlichen Gegebenheiten. Das vorgesehene Tagungshotel mit Seminareinrichtungen wird zwar einerseits neue Gäste und Besuchergruppen anziehen, andererseits aber werden durch den Verzicht auf Busse mit Tagesgästen, für die keine Stellplätze mehr ausgewiesen sein werden, relativ starke und lärmende Gruppen in Zukunft wegbleiben. Der Verzicht auf den bisherigen Busverkehr ist auch in einem städtebaulichen Vertrag vorgesehen. Man kann also allenfalls von einem Austausch von Besuchergruppen, nicht aber von einer Intensivierung des Ausflugsverkehrs sprechen. Die geplanten Maßnahmen sollen - neben der Förderung der öffentlichen Belange wie Förderung des Tourismus, Freizeit und Erholung - dazu beitragen, das Besucherniveau - jedenfalls für den Hotelbereich - zu heben und zugleich die wirtschaftliche Lage des Unternehmens zu stabilisieren."
65Diese Erwägungen wären nur dann geeignet, die Abwägungsentscheidung der Antragsgegnerin zu tragen, wenn der Bebauungsplan in der Tat bewirken würde, daß ein Austausch von Nutzungen (Tagungs- und Seminarhotel statt Ausflugslokal) und Besuchergruppen (Tagungsteilnehmer mit nur vereinzelten An- und Abfahrten statt Reisegruppen mit Bussen) stattfinden wird. Dies trifft jedoch nicht zu.
66Der Plan selbst läßt hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung im neu festgesetzten Sondergebiet sowohl einen Hotelbetrieb als auch sonstige gastronomische Nutzungen und damit auch den Fortbestand des bisherigen Ausflugslokals zu. Sofern das bestehende Lokal nicht bereits in seiner aktuellen Nutzungsform genehmigt sein sollte, schafft der Plan sogar erstmals den Rechtsanspruch auf seine - nachträgliche - Legalisierung. Ein Austausch der Nutzungen und Besuchergruppen ist damit vom Plan selbst keineswegs vorgegeben, vielmehr kann nach seinen Festsetzungen ein Hotel zusätzlich zu dem bestehenden Gastronomiebetrieb errichtet werden. Letzteres ist auch nicht etwa durch anderweitige Planfestsetzungen ausgeschlossen. Die festgesetzten Baugrenzen sichern vielmehr nicht nur den vorhandenen Baubestand ab, sondern lassen in etwa dessen Verdoppelung in Richtung Süden bzw. Südwesten auf die vorhandene Wohnbebauung hin zu.
67Die Planbegründung gibt eine entsprechende Einschränkung der künftigen Nutzung des Sondergebiets ebensowenig vor. Sie kann die Festsetzungen des Plans nicht eingrenzen,
- vgl.: BVerwG, Urteil vom 11. März 1988 - 4 C 56.84 - BRS 48 Nr. 8 - 68
sondern nur diese verdeutlichen und Hilfe zu ihrer Auslegung sein. 69
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 30. Juni 1989 - 4 C 15.86 - BRS 49 Nr. 29. 70
Ebensowenig wie einen Austausch der bislang als besonders lästig und störend empfundenen Nutzung als Ausflugs- und Tanzlokal gegen die eines mehr oder weniger ruhigen Tagungs- oder Seminarhotels geben die Planfestsetzungen überhaupt bestimmte betriebliche Eigenschaften des zulässigen Nutzungsspektrums im Sondergebiet vor. Es ist dem Betreiber grundsätzlich unbenommen, innerhalb der sich aus den Planfestsetzungen ergebenden Dimensionen einen Gastronomiebetrieb und/oder Hotelbetrieb jeder Art zu errichten. Entsprechende Rechtsansprüche auf Erteilung einer Baugenehmigung lassen sich insbesondere nicht auf der Grundlage des 71
§ 15 BauNVO verneinen.
72Bei der Festsetzung der Art der baulichen Nutzung für ein Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO - wie hier - ist der Plangeber nicht an die in §§ 2 bis 10 BauNVO angeführten Nutzungsarten und auch nicht an die in § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO für typisierte Baugebiete eröffneten Möglichkeiten der Differenzierung gebunden.
Vgl.: BVerwG, Beschluß vom 7. September 1984 - 4 N 3.84 - BRS 42 Nr. 55. 73
74Ebensowenig ist er bei der Verwendung von Begriffen aus dem Nutzungsartenkatalog der BauNVO gehindert, diese entsprechend der besonderen Zweckbestimmung des Sondergebiets abzuwandeln.
Vgl.: BVerwG, Beschluß vom 8. Mai 1989 - 4 B 78.89 - BRS 49 Nr. 66. 75
76Von diesen Möglichkeiten hat der Plangeber hier insoweit Gebrauch gemacht, als er mit den Begriffen "Hotel" und "Gastronomie", die durch die bereits angesprochenen Nebennutzungen "Kegelbahnen, Schwimmbad, Fitness" ergänzt werden, nur eng begrenzte Nutzungsarten zugelassen hat, die das hier in Rede stehende Sondergebiet deutlich von einem der typisierten Baugebiete nach der BauNVO unterscheiden. Der Plangeber hat hiermit die künftige Entwicklung im Sondergebiet konkret gesteuert. Er hat an einem konkreten Standort innerhalb einer bereits weitgehend vorhandenen und im übrigen im einzelnen geplanten Bebauung Objekte in bestimmten Dimensionen für einen bestimmten Nutzungszweck ausdrücklich zugelassen. Damit hat er gerade keine planerische Zurückhaltung geübt, die - jedenfalls was die bauliche Nutzung als solche angeht - im Baugenehmigungsverfahren noch über § 15 BauNVO und das darin enthaltene Rücksichtnahmegebot feingesteuert werden kann.
Vgl. hierzu: BVerwG, Beschluß vom 6. März 1989 - 4 NB 8.89 - BRS 49 Nr. 44. 77
78Auch der Umstand, daß der Plangeber hier - aus welchen Gründen auch immer - bewußt darauf verzichtet hat, von den im Rahmen des § 11 BauNVO gegebenen Möglichkeiten einer gezielten Einschränkung der zulässigen Nutzungen im Sondergebiet noch umfassenderen Gebrauch zu machen, gebietet keine andere Beurteilung. Aus dem Fehlen noch weitergehender Einschränkungen und Konkretisierungen, die an sich zulässig gewesen wären, lassen sich keine zusätzlichen Einschränkungen für das Baugenehmigungsverfahren ableiten, die im Interesse der Nachbarverträglichkeit bestimmter Vorhaben die sich unmittelbar aus dem Plan ergebenden Rechtsansprüche auf Erteilung von Baugenehmigungen im Sondergebiet einschränken können.
79Schließlich läßt sich die vom Rat der Antragsgegnerin im Rahmen seiner Abwägung unterstellte Prämisse eines künftigen Wegfalls vorhandener Beeinträchtigungen auch aus mehreren Gründen nicht aus dem bereits angesprochenen städtebaulichen Vertrag ableiten.
80Im Zeitpunkt seines nach § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB für die Abwägung maßgeblichen Satzungsbeschlusses konnte der Rat der Antragsgegnerin aus diesem Vertrag schon deshalb keine bestimmten Folgewirkungen für die Nachbarverträglichkeit der künftigen Nutzungen im Sondergebiet ableiten, weil der Vertrag seinerzeit lediglich im Entwurf vorlag. Eine Unterzeichnung ist nach der dem Senat vorgelegten Kopie erst deutlich
nach dem Satzungsbeschluß und der Bekanntmachung des Änderungsplans erfolgt.
81Der Vertrag ist des weiteren deshalb untauglich, die Umsetzung der Planfestsetzungen in nachbarverträglicher Weise dauerhaft einzuschränken, weil er lediglich die konkreten Vertragsparteien bindet. Die Planfestsetzungen schaffen als allgemein geltendes Ortsrecht demgegenüber Rechtsansprüche für jedermann. Durch den Vertrag sind andere Bauantragssteller als der im Vertrag benannte nicht gehindert, einen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung geltend zu machen, die den im Vertrag vereinbarten Begrenzungen und Einschränkungen nicht Rechnung trägt, sondern das volle Spektrum der vom Plan zugelassenen Nutzungen ausschöpft.
82Schließlich geben die vertraglichen Regelungen im Einzelnen auch nicht in vollem Umfang die vom Plangeber im Rahmen seiner Abwägung unterstellten Verbesserungen der bestehenden Situation vor. Der Vertrag läßt es zu, daß der Investor das bestehende Ausflugslokal in vollem Umfang - d.h. mit 440 Restaurationsplätzen - weiter betreibt. Irgendwelche konkreten Einschränkungen des bestehenden Restaurationsbetriebs sieht der Vertrag nicht vor. Auch eine künftige Andienung mit Bussen ist nicht etwa ausgeschlossen. Vielmehr enthält Nr. 9 des Vertrags lediglich den Verzicht auf den Abschluß von Bewirtungsverträgen mit Busunternehmen. Die vom Plangeber unterstellte Nichtausweisung von Stellplätzen für Busse ist ebensowenig im Plan selbst oder im Vertrag festgelegt. Den äußeren Dimensionen nach läßt es jedenfalls die im Plan eingetragene offene Stellplatzanlage innerhalb der ovalen Vorfahrt vor dem künftigen Hoteleingang durchaus zu, daß dort auch mehrere Busse abgestellt werden können.
83Soweit der Vertrag schließlich eine Begrenzung der Zahl der Stellplätze in der teilweise unterirdisch anzulegenden Garage enthält, ist die künftige Beibehaltung dieser Stellplatzkapazität jedenfalls nicht vorgegeben. Die Dimensionen der über zwei Geschosse zugelassenen Garagenanlage lassen bei überschlägiger Berechnung vielmehr durchaus mehr als die hier unterstellten 100 Pkw-Stellplätze zu. Der Flächenbedarf je Pkw (einschließlich Fahrgasse, aber ohne Zu- und Abfahrt) liegt bei Senkrechtaufstellung im Bereich von rd. 20 qm.
Vgl.: Neufert, Bauentwurfslehre, 30. Aufl. 1979, S. 376. 84
85Die nach dem Plan insgesamt für die Garagenanlage in zwei Ebenen zur Verfügung stehende Fläche beträgt rd. 4.000 qm. Demgemäß können bei plankonformer Nutzung auch unter Berücksichtigung eines gewissen Flächenbedarfs für Zu- und Abfahrten durchaus weit mehr als 100 Pkw-Stellplätze in der Garagenanlage angelegt werden. Es ist auch keineswegs ausgeschlossen, daß die Garagenanlage nicht nur zum Abstellen von Pkw, sondern auch von Bussen genutzt wird.
86Insgesamt betrachtet hätte der Plangeber bei sachgerechter Würdigung der vom Plan gezielt ermöglichten Nutzungsformen in seiner Abwägung eine Fortsetzung der bisherigen Nutzung des Restaurationsbetriebs mit über 400 Sitzplätzen und die zusätzliche Einrichtung eines Hotelbetriebs - zumindest mit einer Kapazität in der Größenordnung von ca. 100 Betten - in Rechnung stellen müssen. Dabei war auch zu berücksichtigen, daß im Rahmen etwa von Gesellschaften, Sonderveranstaltungen, Kongressen u.a.m. durchaus eine vollständige Ausnutzung der Kapazitäten zu erwarten war, die auch den Einsatz von Bussen und Taxis bis weit in die Nacht hinein erfaßte. Es ist davon auszugehen, daß der Inhaber eines Betriebes des hier in Rede stehenden
Zuschnitts derartige Ausnutzungen aus wirtschaftlichen Interessen zumindest zeitweise anstreben wird.
87Daß der Rat der Antragsgegnerin demgegenüber eine weder vom Plan selbst noch in sonstiger Weise rechtlich bindend vorgegebene Einschränkung der künftigen Nutzungen im Sondergebiet unterstellt hat, ist bei abschließender Wertung der dem Senat vorliegenden - vollständigen - Aufstellungsvorgänge ein Fehler im Abwägungsvorgang, der zugleich im Sinne von § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtlich ist.
88Der Mangel ist im Sinne der genannten Vorschrift offensichtlich, weil konkrete Umstände - wie dargelegt - positiv und klar auf den Mangel hindeuten.
Vgl.: BVerwG, Beschluß vom 20. Janu- ar 1995 - 4 NB 43.93 - BRS 57 Nr. 22 m.w.N.. 89
90Er ist auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluß gewesen, weil sich an Hand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder naheliegender Umstände die Möglichkeit eines solchen Einflusses abzeichnet.
Vgl.: BVerwG, Beschluß vom 20. Janu- ar 1995 a.a.O.. 91
92Eine der hier vorliegenden Fallkonstellation gerecht werdende Aufbereitung des Abwägungsmaterials hätte dem Plangeber im Zweifel Anlaß gegeben, die konkreten Planfestsetzungen für das Sondergebiet "Hotel, Gastronomie" zu überdenken, um seiner planerischen Zielsetzung hinreichend Rechnung zu tragen, daß bei plankonformer Nutzung des Sondergebiets die Nachbarschaft nicht mit unzumutbaren (Lärm)Immissionen belastet wird.
93Insoweit folgt aus den im Planaufstellungsverfahren angestellten Ermittlungen, daß allein schon bei Abfahrt von 120 Pkw nach 22.00 Uhr über den B. weg dort mit einem Mittelungspegel im Bereich um 50 dB (A) nachts zu rechnen ist. Dieser Pegel liegt immerhin um 10 dB (A) über dem für Verkehrslärm maßgeblichen Orientierungswert der DIN 18005 für reine Wohngebiete. Eine solche Überschreitung dürfte in aller Regel bei neu geplanten Belastungen mit einer sachgerechten Abwägung kaum noch vereinbar sein.
94Vgl. BVerwG, Beschluß vom 18. Dezem- ber 1990 - 4 N 6.88 - BRS 50 Nr. 25, wonach ein Überschreiten der Orientierungswerte im Bereich von 5 dB (A) noch das Ergebnis einer gerechten Abwägung sein kann.
95Sie mag im konkreten Einzelfall noch in Betracht kommen, wenn sich die Vorbelastung bereits in einer vergleichbaren oder gar noch belastenderen Größenordnung bewegt und die planbedingten Immissionen eine Minderung der Vorbelastung bzw. zumindest nicht deren Ansteigen bewirken. Gerade dies stellt der Plan jedoch - wie dargelegt - nicht sicher. Hinzu kommt hier, daß bei sachgerechter Abschätzung der Auswirkungen der zulässigen Nutzungen im Sondergebiet nach den hier getroffenen Festsetzungen durchaus noch höhere Belastungen des Zu- und Abfahrtverkehrs - sowohl was den Einsatz von Pkw als auch den von Bussen angeht - in Rechnung zu stellen wären. Hätte sich der Plangeber diese Umstände bewußt gemacht, dann wäre dies im Zweifel auf das Abwägungsergebnis in dem Sinne von Einfluß gewesen, daß eine dem Rechnung tragende anderweitige Regelung getroffen worden wäre.
96Im Ergebnis führt der durchgreifende Abwägungsmangel hinsichtlich der im Plan getroffenen Sondergebietsausweisung dazu, daß der Plan insgesamt unwirksam ist.
97Zwar hat die Ungültigkeit eines Teils einer Satzungsbestimmung dann nicht die Gesamtnichtigkeit (bzw. Gesamtunwirksamkeit) des Plans zur Folge, wenn die Restbestimmung auch ohne den unwirksamen Teil sinnvoll bleibt (Grundsatz der Teilbarkeit) und mit Sicherheit anzunehmen ist, daß sie auch ohne diesen erlassen worden wäre (Grundsatz des mutmaßlichen Willens des Normgebers).
Vgl.: BVerwG, Beschluß vom 8. Au- gust 1989 - 4 NB 2.89 - BRS 49 Nr. 35. 98
Keine dieser Voraussetzungen liegt hier jedoch vor. 99
Die den gesamten Bereich des Sondergebiets "Hotel, Gastronomie" erfassende Unwirksamkeit führt dazu, daß auch im übrigen eine - räumliche - Teilbarkeit der Planungsentscheidung ausscheidet. Bei nur isolierter Unwirksamkeit der Sondergebietsausweisung würde das Plangebiet in einem Ausmaß durchlöchert und seines - im Wortsinn - eigentlichen Kerns beraubt, daß durch den Restplan eine sinnvolle städtebauliche Ordnung nicht bewirkt werden kann.
101Es ist auch offensichtlich ausgeschlossen, daß der Plangeber einen das Sondergebiet "Hotel, Gastronomie" nicht erfassenden Planungstorso beschlossen hätte. Dies folgt schon daraus, daß tragender Planungsanlaß die künftige wirtschaftliche Absicherung des bestehenden Ausflugslokals gewesen ist, dessen mit den bisherigen Planfestsetzungen nicht vereinbare Umstrukturierung planungsrechtlich abgesichert werden sollte.
102Die Gründe für die Unwirksamkeit der Sondergebietsausweisung schließen es aus, die zur Unwirksamkeit führenden Mängel als durch ein ergänzendes Verfahren im Sinne von § 215a BauGB behebbar zu qualifizieren. Der Plan war demgemäß nach § 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO für nichtig und nicht etwa nach § 47 Abs. 5 Satz 4 VwGO in der ab 1. Januar 1998 geltenden Fassung nur bis zur Behebung der Mängel für nicht wirksam zu erklären.
103Insoweit bedarf es aus Anlaß des vorliegenden Falls keiner abschließenden Klärung, unter welchen Voraussetzungen ein Mangel der Abwägung als durch ein im genannten Sinne "ergänzendes" Verfahren behebbar anzusehen ist.
104Insbesondere bedarf es keiner abschließenden Entscheidung, ob etwa das Kriterium "Grundgerüst der Abwägung",
105vgl.: VGH BW, Urteil vom 7. Janu- ar 1998 - 8 S 1337/97 - VGHBW RSpDienst 1998 Beilage 3 B 1-2 = JURIS-DokNr. 585533,
ein geeigneter Anknüpfungspunkt ist oder ob sachgerechterweise auf im BauGB eingeführte Begriffe wie "Grundzüge der Planung" (vgl. § 13 BauGB) abzustellen ist. Die Vorschrift des § 215a BauGB ist der für das (Fernstraßen)Fachplanungsrecht maßgeblichen Regelung des § 17 Abs. 6c FStrG nachgebildet. Hierzu ist anerkannt, daß die Möglichkeit der Fehlerbehebung in einem ergänzenden Verfahren jedenfalls dann ausscheidet, wenn der Abwägungsmangel von solcher Art und Schwere ist, daß er 100
die Planung als ganze von vornherein in Frage stellt.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 21. März 1993 - 4 C 19.94 - NVwZ 1996, 1016 (1017). 107
108Letzteres trifft für den hier gegebenen Abwägungsmangel zu, der bereits die Festlegung der Ausgangslage für eine sachgerechte Ausgestaltung des den eigentlichen Kern des Plans ausmachenden Sondergebiets erfaßt. Eine Anwendung von § 215a BauGB/§ 47 Abs. 5 Satz 4 VwGO n.F. scheidet daher im vorliegenden Fall schon wegen der Bedeutung des Abwägungsmangels aus.
109Angesichts dessen kann dahinstehen, ob hier eine Mangelbehebung im "ergänzenden" Verfahren, das nur ein nach den Vorschriften des BauGB durchzuführendes Satzungsverfahren sein kann, zugleich deshalb nicht in Betracht kommt, weil zur Mangelbehebung letztlich alle zum Erlaß einer Satzung erforderlichen Verfahrensschritte in einer Weise durchgeführt werden müssten, wie dies beim erstmaligen Satzungsverfahren erforderlich wäre.
110Vgl. hierzu: OVG NW, Urteil vom 2. März 1998 - 7a D 125/96,NE - JURIS- DokNr. 588413.
111Im Hinblick auf die weitere Behandlung der in Angriff genommenen Planung erscheint dem Senat allerdings angezeigt, über den vorstehend dargelegten, zur Nichtigkeit des Gesamtplans führenden Mangel hinaus folgendes zu den weiteren im Verfahren angesprochenen Aspekten anzumerken:
112Zu speziellen Ermittlungen hinsichtlich der im Gerichtsverfahren angesprochenen Belastungen durch von der Tiefgarage ausgehende Abgase bestand im Planungsverfahren kein Anlaß, da die künftige Garagenanlage weitgehend frei liegt und eine den Nachbarn gegenüber verträgliche Abluftregelung im Baugenehmigungsverfahren ohne weiteres möglich erscheint. Insoweit hat der Plangeber - zulässigerweise - planerische Zurückhaltung geübt, die eine Nachsteuerung im Baugenehmigungsverfahren noch zuläßt.
113Hinsichtlich der optischen Auswirkungen der im Sondergebiet zugelassenen Bebauung sind ebensowenig Abwägungsmängel erkennbar. Von einer erdrückenden Wirkung des weiter nach Süden vorrückenden Baukomplexes kann angesichts des Umstands, daß er nur eine Firsthöhe von weniger als 20 m über dem vorhandenen Gelände - und das selbst gegenüber der nächstgelegenen Wohnbebauung noch in einem Abstand von rd. 20 m - erreichen wird, keine Rede sein.
114Den Belangen des Natur- und Landschaftsschutzes ist gleichfalls hinreichend Rechnung getragen. Im Rahmen des naturschutzrechtlich gebotenen Ausgleichs wurde zutreffend darauf abgestellt, daß die rechnerische Bestimmung des Ausgleichs, die hier mit dem Ergebnis einer vollen Kompensation der "abgängigen Biotopwertpunkte" erfolgt ist, ohnehin Gegenstand der Abwägung ist. Entgegen der Auffassung der Antragsteller zu 1. waren dabei allein die durch den Plan bedingten, gegenüber dem gegebenen Zustand eintretenden Veränderungen zu berücksichtigen, und nicht etwa auch Veränderungen durch bereits früher erfolgte Baumaßnahmen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. 115
116Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO.
117Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

References: § 10
 § 10
 § 47
 § 47
 § 47
 § 47
 § 47
 § 47
 § 215
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 12
 § 1
 § 1
 § 2
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 214

§ 15
 § 11
 § 1
 § 15
 § 11
 § 214
 § 214
 § 215
 § 47
 § 47
 § 13
 § 215
 § 17
 § 215
 § 154
 § 167
 § 132