Source: https://www.norekwspolnicy.pl/blog/nieruchomosc-ze-zbiornikiem-wodnym-a-pierwokup-skarbu-panstwa
Timestamp: 2019-08-20 10:56:02+00:00

Document:
> nieruchomości rolne > pierwokup
Nowa ustawa Prawo wodne, która weszła w życie w dniu 1 stycznia 2018 r., wprowadza zmiany w zakresie obrotu nieruchomościami, na których znajdują się wody stojące. Nowe przepisy przyznają bowiem prawo pierwokupu takich gruntów Skarbowi Państwa. Jakich gruntów dotyczy to ograniczenie? Czy właściciele stawów hodowlanych lub oczek i otwartych zbiorników wodnych mają się czego obawiać?
Istota ograniczenia w obrocie nieruchomościami
Jedna z ważnych zmian wprowadzona nowymi przepisami polega na tym, że od początku roku właściciele nieruchomości, na których znajdują się śródlądowe wody stojące, nie mogą już w pełni swobodnie ich sprzedać. Zgodnie z art. 217 ust. 13 nowego Prawa wodnego, Skarbowi Państwa od 1 stycznia 2018 roku przysługuje bowiem prawo pierwokupu względem gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi. Decyzję o skorzystaniu z tego prawa podejmuje właściwy starosta, w porozumieniu z ministrem ds. gospodarki wodnej.
W myśl nowych regulacji umowa pomiędzy jej pierwotnymi stronami dojdzie do skutku wyłącznie wtedy, gdy starosta nie skorzysta z prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu nie ma zastosowania do przenoszenia własności nieruchomości w inny sposób niż poprzez sprzedaż. Nie podlega zatem temu ograniczeniu dokonanie przykładowo darowizny czy zawarcie umowy zamiany takiej nieruchomości.
Umowa sprzedaży nieruchomości – tylko pod warunkiem
Nowe Prawo wodne nie precyzuje kwestii treści umowy, która powinna być zawarta przez strony. Zastosowanie mają więc ogólne przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące pierwokupu. Oznacza to, że strony chcące sprzedać grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi muszą zawrzeć dwie umowy. Na początku strony podpisują u notariusza umowę sprzedaży, w której zobowiązują się do przeniesienia własności nieruchomości, o ile Skarb Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu (czyli pod takim warunkiem).
Obowiązek zawiadomienia starosty o transakcji spoczywał będzie na notariuszu sporządzającym warunkową umowę sprzedaży. Termin do wykonania uprawnienia przez starostę wynosi miesiąc i liczy się od dnia zawiadomienia go o treści umowy. Z chwilą złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu przez starostę grunt staje się własnością Skarbu Państwa.
Warto w tym miejscu podkreślić, że zgodnie z treścią art. 217 ust. 18 Prawa wodnego nieruchomość nabywana jest przez Skarb Państwa za cenę określoną w umowie warunkowej, a przepisy Prawa wodnego nie przewidują procedury badania ceny, ani możliwości jej zakwestionowania. Jednakże należy przy mieć również na uwadze i to, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego postanowienia umowy, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. Nie można całkowicie wykluczyć, że w konkretnym przypadku za takie postanowienie mogłaby zostać uznana np.: rażąco wygórowana cena.
Umowę przenoszącą własność strony będą mogły zawrzeć dopiero po bezskutecznym upływie miesięcznego terminu do wykonania prawa pierwokupu albo po wcześniejszym otrzymaniu oświadczenia, że prawo pierwokupu nie będzie wykonywane. Konsekwencje zawarcia umowy sprzedaży bez warunku są poważne - stosownie do art. 599 § 2 Kodeksu cywilnego umowa taka jest bezwzględnie nieważna.
Jakich gruntów w praktyce dotyczy ograniczenie?
Odpowiedź na to pytanie ma kluczowe znaczenie, a niestety wbrew pozorom nie jest łatwo ustalić, jakie grunty należą do kategorii gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi. Prawo wodne wprowadza podział na wody powierzchniowe i podziemne. Śródlądowe wody stojące stanowią jedną z kategorii wód powierzchniowych (obok wód płynących). Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy, do śródlądowych wód stojących zaliczane są „wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych, niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi”. Te ostatnie to natomiast wody w:
ciekach naturalnych oraz źródłach, z których te cieki biorą początek,
jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych o ciągłym albo okresowym naturalnym dopływie lub odpływie wód powierzchniowych,
sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących,
Odrębną kwestią, wykraczającą poza ramy tego artykułu, jest kwestia sposobu w jaki trzeba będzie formalnie udokumentować (potwierdzić) na potrzeby zawarcia umowy, że grunt jest lub nie jest pokryty wodami, a w szczególności czy wystarczającym dokumentem będzie wypis z ewidencji gruntów.
Jeziora i inne naturalne zbiorniki, a więc czy nowa regulacja dotyczy stawów hodowlanych?
Jak wskazano powyżej, ustawodawca w art. 23 ust. 1 Prawa wodnego do śródlądowych wód stojących zaliczył jeziora i inne naturalne zbiorniki wodne. Niemniej jednak, ust. 2 tego samego artykułu stanowi, że „przepisy o śródlądowych wodach stojących stosuje się odpowiednio do wód znajdujących się w zagłębieniach powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami”. Jest tu zawarte wprost wyłączenie w odniesieniu do stawów. Ustawa nie definiuje pojęcia stawu, jednak w art. 16 pkt 64 lit. c Prawa wodnego za urządzenia wodne uznaje się m.in.: „stawy, w szczególności stawy rybne oraz stawy przeznaczone do oczyszczania ścieków albo rekreacji”. Naszym zdaniem zatem, Skarbowi Państwa nie będzie przysługiwało prawo pierwokupu względem gruntów, na których znajdują się stawy, m.in. hodowlane. Pojawia się jednak pytanie, czy i jakich sztucznych zbiorników wodnych (innych niż stawy) dotyczy prawo pierwokupu? Brakuje tu jasnej regulacji, zatem dla właścicieli nieruchomości pojawia się ryzyko, że za objęte tym przepisem mogą zastać uznane różne zbiorniki wodne stworzone przez człowieka z wodami stojącymi, a więc np.: sztuczne jeziora, sadzawki, baseny czy oczka wodne. Dodatkowo zauważyć warto użycie w ust. 2 tego artykułu słów „stosuje się odpowiednio”. Takie ujęcie skutkuje przyznaniem pewnego luzu interpretacyjnego podmiotom stosującym ten przepis. W ramach tej swobody może okazać się prawidłowym uznanie, że spośród różnych regulacji dotyczących wód śródlądowych akurat przepisu o prawie pierwokupu nie stosuje się do zbiorników wodnych pochodzenia antropogenicznego lub do niektórych ich rodzajów.
Ilustracją powyższych problemów wykładni przepisów są pojawiające się w prasie opinie głoszące, że właściciele domów z basenem na ogrodzie mogą obawiać się wykonania prawa pierwokupu przez Skarb Państwa w stosunku do ich nieruchomości. Tak jak wskazano powyżej, nie można tego jednoznacznie wykluczyć. Rzecznik Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, wyjaśniał, że takie opinie są wynikiem błędnego zinterpretowania art. 23 ustawy. Rzecznik podkreślił, iż baseny i oczka wodne nie są śródlądowymi wodami stojącymi (jak się wydaje z uwagi na uznanie, że należy uznać je za stawy lub traktować je tak jak stawy, jednak bez bliższego uzasadnienia). Wyjaśnienia te nie są całkiem przekonujące, sugerują jednak, że w praktyce Skarb Państwa nie będzie zainteresowany nabywaniem nieruchomości, na których znajdują się baseny, czy oczka wodne, a przepisy te mogą się okazać jedynie proceduralnym utrudnieniem w sprzedaży takich nieruchomości.
Kolejne wyjaśnienia Ministerstwa Środowiska
Ze względu na powyższe niejasności na stronie Ministerstwa Środowiska pojawiła się dodatkowa opinia mająca na celu ułatwienie interpretacji komentowanego przepisu (nie ma ona jednak mocy prawnie wiążącej). Wskazano w niej, że zagłębień terenu, o których mowa w art. 23 ust. 2 (wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałe w wyniku działalności człowieka) nie można utożsamiać z:
rowami, które zgodnie z definicją zawartą w art. 16 pkt 47 Prawa wodnego stanowią urządzenia wodne – tak jak sztuczne stawy, np. hodowlane,
basenami oraz ogrodowymi oczkami wodnymi, gdyż zgromadzona w nich woda nie jest pochodzenia naturalnego, a więc nie podlega ochronie.
Można przypuszczać, że w istocie nie było zamierzeniem prawodawcy objęcie ochroną gruntów z oczkami wodnym. Niemniej jednak pokazuje to, jak nieprecyzyjnie zredagowane są w tym zakresie przepisy Prawa wodnego i jak wiele niejasności mogą budzić.
W przytoczonej powyżej opinii Ministerstwo poszło o krok dalej. W jej treści pojawia się kontrowersyjny w kontekście jasnej treści art. 217 ust. 13 Prawa wodnego pogląd, że ze względu na usytuowanie przepisów dotyczących prawa pierwokupu w artykule o zbywaniu gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, prawo pierwokupu znajduje zastosowanie wyłącznie przy sprzedaży gruntów będących wcześniej własnością Skarbu Państwa, tj. nabytych od Skarbu Państwa po dniu wejścia w życie ustawy, w trybie przewidzianym w art. 217 Prawa wodnego. Podkreślono tam również, że prawo pierwokupu nie dotyczy prawa użytkowania wieczystego gruntów znajdujących się pod powierzchniowymi wodami śródlądowymi.
Czy jednak powyższa interpretacja będzie dla sądów i notariuszy wystarczająca? Nie wiadomo, jednak z całą pewnością można stwierdzić, że w obecnym brzmieniu przepisów sprzedaż gruntów ze zbiornikami wodnymi będzie nastręczała problemów, nie tylko właścicielom nieruchomości.
Procedura ustalania charakteru wód
Co zrobić, gdy niemożliwe jest jednoznaczne stwierdzenie, że woda jest, bądź nie jest śródlądową wodą stojącą? Jednym z możliwych rozwiązań wydaje się skorzystanie z trybu przewidzianego w art. 219 ust. 1 Prawa wodnego, zgodnie z którym minister ds. gospodarki wodnej będzie ustalał w drodze decyzji charakter wód. Decyzja ma być wydawana na wniosek, do którego należy załączyć część opisową oraz graficzną. Część opisowa wniosku musi zawierać:
opis elementów hydromorfologicznych wód, w tym reżimu hydrologicznego,
ciągłość wód,
warunki morfologiczne,
analizę historyczną przynależności tych wód do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych.
Z kolei w części graficznej powinny się znaleźć mapy sytuacyjno-wysokościowe obrazujące przebieg wód od ujścia do źródeł, a także inne dostępne dokumenty.
Wobec powyższego można zakładać, że przy kompletowaniu załączników konieczna będzie pomoc specjalisty, posiadającego odpowiednie kwalifikacje. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę ryzyko uznania transakcji sprzedaży nieruchomości za nieważną lub ryzyko wykonania prawa pierwokupu, w pewnych sytuacjach procedura ta może okazać się niezbędna.

References: art. 217
 art. 217
 art. 599
 art. 23
 art. 23
 art. 16
 art. 23
 art. 23
 art. 16
 art. 217
 art. 217
 art. 219