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1. LA CEDOLARE SECCA NAZIONALE SUGLI AFFITTI - PDF
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Donata Tarantino
1 CONSORZIO NAZIONALE La nota che segue vuole essere una prima riflessione a commento dell introduzione del Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, Federalismo Fiscale Municipale, ed in particolare all art. 3, che introduce, già dal 2011, aspetti di novità sulla tassazione dei fabbricati locati. Ad oggi, anche se la norma è entrata in vigore il 7 aprile, ci sono ancora aspetti dubbi che dovranno essere chiariti da una circolare che l Agenzia delle entrate dovrebbe pubblicare nei prossimi giorni, oltre che manca il provvedimento che individua il codice tributo e le modalità di compilazione del Mod. 24 per il versamento della cedolare. 1. LA CEDOLARE SECCA NAZIONALE SUGLI AFFITTI L art. 3 del Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale, ha previsto che a decorrere dall anno 2011, in alternativa facoltativa al regime ordinario per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell Irpef (così come rappresentato nel paragrafo ), il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità abitative locate ad uso abitativo può optare per una imposta, operata nella forma di cedolare secca. La norma, entrata in vigore il 7 aprile 2011, prevede che attraverso un Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate, siano stabilite le modalità di esercizio dell opzione nonché di versamento dell acconto e del saldo di cedolare secca, oltre ad ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa. Con il provvedimento del 7 aprile 2011 Prot. 2011/55394 il Direttore dell Agenzia delle entrate ha stabilito le modalità di esercizio dell opzione, le modalità di versamento della cedolare secca oltre che l approvazione dei modelli per la registrazione dei contratti di locazione e per l esercizio dell opzione. 1.1 Soggetti ed immobili interessati Della cedolare secca si possono avvalere esclusivamente le persone fisiche che risultano proprietarie o titolari di diritti reali di godimento di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze se congiuntamente locate. Deve trattarsi quindi di un immobile di categoria da A1 a A11, con esclusione dell A10 e relative pertinenze, locato per un uso abitativo. Non si può invece applicare alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell esercizio di una attività d impresa, o di arti e professioni. Ne consegue che sono esclusi i fabbricati strumentali per natura (uffici, negozi, capannoni, ecc.). In via transitoria per il 2011, essendo l anno di entrata in vigore della norma, il provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate ha previsto (punto 6.1) che il regime della cedolare secca può applicarsi, per il periodo d imposta 2011, ai contratti in corso nell anno 2011, anche se con scadenza anteriore al 7 aprile ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data. Sarà quindi possibile scegliere di assoggettare a cedolare secca anche il reddito di quegli immobili che, pur essendo locati nel corso del 2011, non lo erano più al momento dell entrata in vigore della norma a causa della scadenza del contratto poi non rinnovato o a causa di risoluzione volontaria del contratto stesso.
2 1.2 Base imponibile e aliquote Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, che costituisce la base imponibile, la cedolare secca si applica in ragione di un aliquota pari al 21%. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l obbligo di registrazione. Il legislatore ha poi previsto che per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 19%. Su quest ultimo passaggio sorgono i primi dubbi interpretativi in quanto il legislatore prevede una aliquota ridotta al 19% per i contratti stipulati ai sensi degli articoli 2 comma 3 e 8 della L. 431/1998. Non ci sono dubbi sui contratti stipulati ai sensi dell art. 2 comma 3, in quanto si tratta dei così detti contratti convenzionati che per l applicazione dell aliquota ridotta devono essere stipulati per immobili ubicati in Comuni ad alta densità abitativa, i dubbi sorgono invece sull art. 8 della legge 431/1998 che non determina nessun tipo di contratto ma bensì definisce delle agevolazioni. Ora ci si chiede se i contratti previsti dall art. 5 comma 2 della L. 431/1998 esigenze abitative di studenti universitari, rientrando tra quei contratti per i quali sono previste le agevolazioni dell art. 8 possano essere assoggettati a cedolare secca nella misura del 19%. Il riferimento all articolo 8 sembrerebbe prevedere l aliquota di cedolare agevolata anche per i contratti per studenti che per altro già nell ambito della 431 beneficiano dello stesso trattamento fiscale dei concordati. In ogni caso Siamo in attesa di una risposta da parte dell Agenzia delle entrate Tipo di contratto A canone libero, (anche se la legge non impone la sua registrazione) contratti transitori, contratti ex art 1571 e seguenti Codice civile. A canone concordato relativamente ad abitazioni poste in comuni ad alta tensione abitativa individuati dalla legge A canone concordato relativamente ad abitazioni poste in comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe Aliquota cedolare 21% 19% 19% E bene precisare che, a prescindere dalla tipologia contrattuale, la base imponibile della cedolare secca è costituita, in ogni caso, dal canone pattuito tra le parti senza l abbattimento che invece spetta nel caso di tassazione ordinaria e più precisamente: 15% per i canoni liberi oltre all ulteriore 30% per i canoni concordati in comuni ad alta densità abitativa. Quindi ad esempio un contratto a canone libero di 600 mensili per un totale di annuali, avrà quale base imponibile: per la tassazione ordinaria (85% del canone), per la cedolare secca (intero importo del canone). 1.3 Imposte sostituite L imposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituisce:
3 l Irpef e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce, nei periodi d imposta ricadenti nel periodo di durata dell opzione; l imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l opzione; l imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione. La cedolare secca sostituisce anche l imposta di registro e l imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione qualora: alla data della risoluzione anticipata sia in corso l annualità per la quale è esercitata l opzione della cedolare secca; venga esercitata l opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga. E evidente la criticità della norma in quanto le imposte che la cedolare sostituisce sono molto diverse tra loro e soprattutto fanno riferimento a periodi di imposta tra loro non coincidenti. Infatti, mentre l Irpef e le addizionali fanno riferimento ad un periodo d imposta coincidente con l anno solare (1 gennaio 31 dicembre), l imposta di registro si riferisce ad annualità contrattuali che potrebbero non coincidere con l anno solare. Ne consegue che ad esempio un immobile in locazione già in precedenza, per il quale l annualità successiva alla prima scade il 1 giugno 2012 ed il locatore in questa data opterà per la cedolare secca non pagando l imposta di registro e comunicandolo al conduttore, per il 2012 la cedolare secca non sostituirà in toto l IRPEF che dovrà comunque essere pagata sul reddito prodotto dal 1 gennaio al 31 maggio LE IMPOSTE E I DIRITTI SUI CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO * Evento Registro ** Diritti Codici Tributo F23 Note Prima registrazione Rinnovo annualità successive Proroga contratto dopo la prima scadenza (es. dopo 4 anni se il contratto è 4+4) Risoluzione anticipata 2% *** Canone annuo con un minimo di 67,00 2% (non c è imposta minima) 2%*** Canone annuo con un minimo di 67,00 4,13 NO 4,13 107T = pagamento in una unica soluzione 115T = pagamento una annualità 964T = diritti 112T 67,00 4,13 113T 114T = pagamento una annualità 964T = diritti Ogni cento righe del contratto va applicata una marca da bollo da 14,62. L imposta di bollo ( 14,62 ogni 100 righe) è dovuta solo in caso di registrazione del contratto che si intende prorogare. L imposta di bollo ( 14,62 ogni 100 righe) è dovuta solo in caso di registrazione della risoluzione del contratto. * Il versamento deve essere effettuato, entro 30 giorni dalla data dell atto o dalla di scadenza della annualità utilizzando il Mod. F23. ** Per i contratti stipulati ai sensi dell art. 2 comma 3 della L.431/1998 contratti convenzionali, la base imponibile annua per applicare l imposta di registro è stabilita nella misura del 70%, resta fermo il versamento minimo di 67,00 ***L imposta può essere versata in un unica soluzione al momento della registrazione del contratto calcolando il 2% del canone annuo e moltiplicandolo per il numero degli anni di durata del contratto, oppure può essere versata ogni anno al momento della scadenza della annualità. Dovrà essere chiarito come la cedolare si sostituisce ai Diritti in quanto la norma e il provvedimento parlano solo di imposta di registro e di bollo.
4 Gli eventi sono importanti in quanto identificano i momenti nei quali può essere effettuata, da parte del locatore, la scelta della cedolare secca ed identificano la data dalla quale decorre l assoggettamento del reddito dell immobile all imposizione sostitutiva. Sono previsti momenti diversi per il 2011 come meglio rappresentato nel successivo punto opzioni 1.4 Deduzioni, detrazioni, benefici e ISE Al fine di poter fare una valutazione corretta sulla opportunità di scegliere il regime della cedolare secca, si mette in evidenza che il comma 7 dell art. 3 del D.Lgs n. 23 prevede: Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito rileva anche ai fini dell indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.). Al riguardo occorre quindi mettere bene in evidenza che, a differenza della tassazione ordinaria, in caso di opzione per la cedolare secca, per la determinazione di eventuali benefici legati al reddito complessivo quali deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo anche di natura non tributaria e per il calcolo dell ISEE occorre tenere in considerazione l intero ammontare del canone percepito senza alcun abbattimento (del 15% per i canoni liberi o del % per i canoni concordati di immobili in comuni ad alta densità abitativa). Il contribuente, nell esercitare l opzione per la cedolare secca, dovrà quindi valutare la convenienza non solo in riferimento all aliquota Irpef, alle addizionali e alle imposte di registro e di bollo che la cedolare stessa sostituisce, ma anche prendendo in considerazione l impatto che l importo totale del canone ha sul reddito complessivo per la determinazione ad esempio: delle detrazioni per reddito da lavoro o pensione, delle detrazioni per familiari a carico, degli assegni al nucleo, della detrazione per spese per addetti all assistenza personale e di ogni altro beneficio anche di natura non tributaria oltre che sulla determinazione del reddito complessivo da considerare ai fini ISEE. Con riferimento alla natura non tributaria del beneficio vanno evidenziate anche tutte quelle prestazioni assistenziali e previdenziali legate al reddito (RED), per le quali rileva il reddito degli immobili. 1.5 Aggiornamenti del canone di locazione Altro elemento da considerare per una valutazione corretta sulla opportunità di scegliere il regime della cedolare secca, è quanto prevede il comma 11 dell art. 3 del D.Lgs n. 23 prevede: Nel caso in cui il locatore opti per l applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell opzione, la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente. L opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Il locatore non potrà quindi pretendere eventuali aggiornamenti del canone per tutta la durata del contratto. La mancata comunicazione al conduttore della rinuncia ad eventuali aggiornamenti del canone di locazione è quindi elemento che fa decadere il locatore dal regime della cedolare secca.
5 C è da rilevare che gli aggiornamenti preclusi al locatore che opta per la cedolare secca non riguardano solo l aggiornamento Istat ma ogni altro tipo di aumento che fosse previsto nel contratto, ad esempio aumenti scadenzati del canone iniziale, aumenti causati da applicazione di percentuali su lavori straordinari effettuati dal locatore, aumenti in occasione di dotazione di nuovi impianti e ristrutturazioni etc La rinuncia può essere contenuta in una dichiarazione inviata per raccomandata al conduttore, evidentemente per i contratti in corso, ma può costituire per i nuovi contratti anche una specifica clausola contrattuale nella quale il locatore esprime l opzione e rinuncia espressamente, come previsto dalla norma in materia di cedolare secca, alla facoltà di richiedere aumenti indicati nelle altre clausole del contratto. E evidente che la rinuncia vale per la durata dell opzione pertanto in caso di volontà successiva del locatore di tornare alla tassazione ordinaria, riprenderanno validità le clausole presenti nello stesso contratto che prevedano aggiornamenti. In questo caso la clausola va inserita tra quelle indicate ai sensi dell articolo 1342 secondo comma del Codice civile e specificamente approvate dalle parti alla fine del testo del contratto. Ovviamente l opzione può non essere inserita nel contratto e in tal caso è facoltà del locatore optare successivamente. Nel caso di opzione per la cedolare secca che intervenga con riferimento al 2011 c è da considerare che oltre alla rinuncia a praticare aumenti per il futuro, il locatore deve offrire la restituzione di eventuali aumenti che fossero già maturati e praticati nel periodo di tempo che va dal 1 gennaio 2011 al momento in cui opta per la cedolare secca. Su questi ultimi aspetti l Agenzia delle entrate potrebbe fornire ulteriori chiarimenti. 1.6 Registrazione del contratto di locazione La registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l obbligo previsto dall art. 12 del D.L , n. 59, convertito, con modificazioni, dalla L , n. 191 (comma 3 art. 3 D.Lgs n.23) che prevede: Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell'immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell'acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato. Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica una sanzione che va dal 120 al 240 per cento dell imposta dovuta (art. 69 del D.P.R. n. 131/1986). Non dicendo nulla in proposito la norma sembra che rimanga obbligatoria la dichiarazione di ospitalità articolo 7 D. Lgs 286/1998. Resta comunque l obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi.
6 1.7 Tabelle di riepilogo SOGGETTI CONTRATTI DI LOCAZIONE NUOVA TASSAZIONE ALTERNATIVA DEL CANONE DI LOCAZIONE IMPOSTA SOSTITUTIVA OBBLIGHI Persone fisiche (privati) Esclusioni Immobili ad uso abitativo Esclusioni Soggetti Irpef proprietari o titolari di diritti reali di godimento di unità abitative, locate ad uso abitativo. La cedolare secca non si applica alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell esercizio di attività d impresa o di arti e professioni. Contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, locate congiuntamente all abitazione. Sono esclusi, pertanto, i fabbricati strumentali per natura (uffici, negozi, ecc.) ed i terreni. Decorrenza Dall anno Facoltà del locatore Preventiva comunicazione al conduttore Divieto di aggiornamento del canone Aliquote Imposte sostituite Base imponibile Versamento Registrazione del contratto Effetti Dichiarazione dei redditi In alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la determinazione del reddito fondiario, il locatore può optare per il regime della cedolare secca. L opzione non ha effetto se di essa il locatore non ne ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone. Nel caso il locatore opti per l applicazione della cedolare secca, è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell opzione, la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall Istat. 19% per i contratti concordati, nei comuni ad alta tensione abitativa (3+2); 21% per i contratti liberi (4+4) e per altri contratti. Irpef e relative addizionali; imposta di bollo: sul contratto di locazione; sulla risoluzione del contratto; sulle proroghe del contratto; imposta di registro. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l obbligo di registrazione. La cedolare secca è calcolata sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti (comunque non inferiore alla rendita catastale). La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell Irpef in acconto e a saldo. La registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione incluso l obbligo di comunicazione di cessione della proprietà o del godimento o dell uso esclusivo dell immobile all autorità di Pubblica Sicurezza. Confermati gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi.
7 Prima valutazione di convenienza BASE IMPONIBILE E TASSAZIONE Regime ordinario di tassazione del canone Cedolare secca Base imponibile Aliquote Base imponibile Aliquote Canone di locazione, ridotto dell abbattimento forfettario del 15% per i contratti liberi. Ulteriore deduzione del 30% per i contratti concordati. Sulla base imponibile è applicata: l aliquota marginale Irpef (in base al reddito complessivo del titolare); l imposta di registro della misura del 2% IN ALTERNATIVA Intero canone di locazione. 19% per i contratti concordati, nei comuni ad alta tensione abitativa (3+2); 21% per i contratti liberi (4+4) e per altri contratti. Nella cedolare secca sono assorbite le addizionali regionale e comunale Irpef (la cui misura è stabilita nelle competenti amministrazioni), le imposte di registro e di bollo. La valutazione della convenienza della cedolare secca è basata su: abbattimento del 15% (o ulteriore 30% per i contratti concordati); aliquota marginale Irpef, l aliquota addizionale regionale e comunale. La nuova modalità di tassazione è più favorevole per i proprietari di immobili che posseggono redditi elevati, i quali, mediante l opzione per la cedolare secca, possono conseguire risparmi d imposta molto consistenti. Per i soggetti con redditi bassi il sistema ordinario potrebbe rivelarsi più conveniente in forza della riduzione forfetaria del canone di locazione e dell aliquota marginale Irpef contenuta. Effetti sull IRPEF con Canone di locazione = 100 Contratti Liberi Scaglione di reddito (e aliquota relativa) Imposta dovuta a titolo di irpef Su 85% del canone (¹) Fino a euro (23%) 19,55 Tra euro e euro (27%) 22,95 Tra euro e euro (38%) 32,30 Tra euro e euro (41%) 34,85 Oltre euro (43%) 36,55 Imposta dovuta a titolo di cedolare secca 21,00 Agevolati concordati Fino a euro (23%) 13,68 Tra e euro (27%) 16,06 Tra e euro (38%) 22,61 Tra e euro (41%) 24,39 Oltre euro (43%) 25,58 19,00 (¹) Ulteriormente ridotto del 30% per i contratti concordati
8 La valutazione non tiene conto delle addizionali regionali e comunali e dell impatto che il reddito del canone di locazione ha sulla determinazione delle detrazioni, deduzioni e sui benefici a qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria 1.8 Esercizio dell opzione L applicazione della cedolare secca, oltre alla comunicazione preventiva all inquilino, specifica opzione da parte del locatore. richiede una La scelta del regime di cedolare secca può essere esercitata relativamente a ciascun immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione. Quindi il locatore di più immobili ad uso abitativo può optare per la cedolare secca per ciascun immobile che vuole assoggettare a tale regime, senza che la scelta su uno vincoli anche la scelta sugli altri immobili. Nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l opzione per la cedolare secca e altri immobili per i quali il locatore sceglie il regime ordinario, l imposta di registro è calcolata solo sui canoni riferiti a questi ultimi immobili. Se il canone è pattuito unitariamente l imposta di registro è calcolata sulla parte del canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita catastale. Deve essere comunque assolta l imposta di bollo per intero sul contratto di locazione. Il provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate affronta le modalità con le quali deve essere esercitata l opzione ed approva i modelli per la registrazione dei contratti di locazione e per l esercizio dell opzione. Tali modelli, rispettivamente denominati SIRIA e Mod. 69, sono disponibili sul sito internet Il modello SIRIA, che deve essere presentato esclusivamente in via telematica all Agenzia delle entrate direttamente dal contribuente o tramite un intermediario autorizzato (anche CAF), può essere utilizzato per la registrazione del contratto e per l esercizio dell opzione per la cedolare secca se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche: un numero di locatori non superiore a tre; tutti i locatori esercitano l opzione per la cedolare secca; un numero di conduttori non superiore a tre; una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre; tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita; contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni. Il modello 69, che deve essere presentato in modalità cartacea, in duplice copia, agli uffici dell Agenzia delle entrate, può essere utilizzato per la registrazione degli atti e per la comunicazione degli adempimenti successivi dei contratti di locazione. Può sostituire il modello Comunicazione Dati Catastali (CDC) per gli adempimenti previsti nel Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate del 25 giugno Al fine dell esercizio dell opzione per la cedolare secca, si sostituisce quindi al Modello SIRIA in tutti i casi in cui quest ultimo non può essere utilizzato ed in particolare quando: il numero di locatori è superiore a tre; non tutti i locatori esercitano l opzione per la cedolare secca; il numero di conduttori è superiore a tre; ci sono più unità abitative e/o un numero di pertinenze superiore a tre; non tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita; il contratto comprende ulteriori pattuizioni.
9 Di seguito viene proposta una tabella che riepiloga quando e come può essere esercitata l opzione salvo i casi previsti nella disciplina transitoria per il Quando può essere esercitata l opzione Al momento della prima registrazione del contratto Al momento del rinnovo di annualità successive Al momento della proroga del contratto dopo la prima scadenza (es. dopo 4 anni se il contratto è 4+4) In sede di dichiarazione dei redditi ESERCIZIO DELL OPZIONE A REGIME Note L opzione ha validità per tutta la durata del contratto salvo revoca in una annualità contrattuale successiva. Non vengono effettuati i versamenti delle imposte di registro e di bollo. L opzione, se non esercitata al momento della prima registrazione del contratto può essere esercitata in una delle annualità successive. Non viene effettuato il versamento dell imposta di registro riferita all annualità; se l imposta era stata versata in soluzione unica al momento della registrazione, non si dà luogo a rimborso. L opzione ha validità per il residuo periodo di durata del contratto salvo revoca in una annualità contrattuale successiva. L opzione va effettuata anche se era stata fatta in precedenza ed anche in caso di proroga tacita. Non vengono effettuati i versamenti delle imposte di registro e di bollo. L opzione ha validità per tutto il periodo prorogato salvo revoca in una annualità contrattuale successiva. Per quei contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione. Con quale modello Mod. SIRIA (se ne ricorrono le condizioni) oppure Mod. 69. Entro 30 gg. dalla stipula del contratto o 30 gg. dalla decorrenza del contratto se antecedente alla stipula. Mod. 69 Entro il termine per il versamento dell imposta di registro (30gg. dalla scadenza dell annualità). Se l imposta era stata versata in unica soluzione alla registrazione, il termine per l opzione rimane comunque di 30 gg da quella che sarebbe stata la scadenza dell annualità in caso di pagamento rateale. Mod. 69 Entro il termine per il versamento dell imposta di registro (30gg. dalla scadenza del rinnovo). Nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta nel quale è prodotto il reddito. Contitolarità del diritto di proprietà e di altri diritti reali di godimento: in caso di più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento, l opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. L opzione esplica effetti solo in capo ai locatori che l hanno esercitata. Mod. SIRIA (se ne ricorrono le condizioni) oppure Mod. 69. Mancato esercizio dell opzione da parte di uno o più locatori: i locatori che non esercitano l opzione per la cedolare secca sono tenuti al versamento dell imposta di registro calcolata sulla parte di canone di locazione imputabile in base alla loro percentuale di possesso. L imposta di registro deve essere versata per intero quando la norma prevede un importo minimo. Deve essere comunque assolta l imposta di bollo. Revoca: il locatore ha la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento e comporta il versamento dell imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare di nuovo l opzione in annualità contrattuali successive.
10 Disciplina transitoria dell opzione per il 2011 Il provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate (punto 6) ha definito le modalità di opzione per i contratti in corso nel 2011 con riferimento alla data di entrata in vigore della norma e cioè 7 aprile Per i contratti per i quali il termine di registrazione (30 gg. dalla stipula del contratto o 30 gg. dalla decorrenza del contratto se antecedente alla stipula) scade tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011 la registrazione, anche ai fini dell opzione, può essere effettuata entro il 6 giugno E stata quindi introdotta una sorta di proroga transitoria dal 7 aprile al 6 giugno (60 gg.) per quei contratti i cui termini di registrazione scadrebbero in tale periodo. Per questi contratti il termine del 6 giugno vale anche ai fini dell esercizio dell opzione per la cedolare secca. Lo stesso termine del 6 giugno per esercitare l opzione, vale anche per quei contratti che devono essere prorogati e per i quali il termine di pagamento delle imposte per la proroga scade tra il 7 aprile e il 6 giugno. Il locatore effettua l opzione: in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012 con presentazione del Modello all Agenzia ESERCIZIO DELL OPZIONE PER IL 2011 Note se il contratto alla data del 7 aprile 2011 è scaduto ovvero è stato oggetto di risoluzione volontaria; se il contratto è in corso alla data del 7 aprile 2011 ma la registrazione è stata effettuata in data precedente; se il contratto è in corso alla data del 7 aprile 2011 ma è stato prorogato in data precedente; se l annualità contrattuale decorre dall anno 2011 (non rileva se prima o dopo il 7 aprile). In tutti questi casi non si da luogo al rimborso delle imposte di registro e di bollo già versate. se il contratto viene registrato per la prima volta a partire dal 7 aprile. se il contratto viene prorogato e il termine di pagamento dell imposta non è ancora decorso alla data del 7 aprile. se avviene la risoluzione del contratto dopo il 7 aprile; se alla data del 7 aprile non sono scaduti i termini per il pagamento dell imposta di registro sulla risoluzione. Con quale modello Non deve essere presentato alcun modello all Agenzia delle entrate Mod. SIRIA (se ne ricorrono le condizioni) oppure Mod. 69. Entro il termine per la registrazione del contratto (vedi particolarità del periodo 7 aprile 6 giugno) Mod. 69 Entro il termine per il versamento dell imposta di registro. (vedi particolarità del periodo 7 aprile 6 giugno) Mod. 69 Entro il termine per il versamento dell imposta di registro relativa alla risoluzione. In tutti i casi, i soggetti che optano per la cedolare secca, se ne ricorrono le condizioni, devono pagare l acconto pari all 85% dell imposta dovuta. (vedi paragrafo che segue) Rimangono dubbi sulla determinazione dell opzione in sede di dichiarazione dei redditi, quindi nel 2012, in riferimento agli eventuali aumenti percepiti nel Il locatore li deve restituire?
11 1.9 Termini e modalità di versamento La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell Irpef con pagamento in acconto e a saldo, non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente già pagate. Per la liquidazione, l accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso riferiti alla cedolare secca, si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. A tal fine si ricorda che i termini di versamento dell Irpef sono: 16 giugno per il saldo e il primo acconto senza maggiorazioni, 16 luglio (18 luglio per il 2011 in quanto il 16 è sabato) per il saldo e il primo acconto con la maggiorazione dello 0,4%, 30 novembre per il secondo o unico acconto. Va rilevato che, in particolare per il 2011, se il locatore opta per la cedolare secca e, in solido con il conduttore ha già precedentemente pagato le imposte di registro e di bollo in quanto: il contratto è stato registrato per la prima volta prima del 7 aprile, il rinnovo dell annualità è avvenuto prima del 7 aprile, il contratto è stato rinnovato prima del 7 aprile, c è stata una risoluzione anticipata prima del 7 aprile, potrà comunque scegliere il regime della cedolare secca ma non potrà in toto godere dei benefici in quanto non verranno rimborsate le imposte già pagate. Versamento dell acconto della cedolare secca La norma prevede che, in caso di scelta del regime di cedolare secca, il locatore versi un acconto pari al: 85% dell imposta dovuta per l anno 2011, 95% dell imposta dovuta per l anno precedente a partire dal periodo d imposta Il Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate al punto 7 affronta le modalità e i termini per i versamenti della cedolare secca. Non è dovuto acconto e l imposta è versata a saldo se l importo su cui calcolare l acconto (che coincide con il totale della cedolare secca) è inferiore o uguale a 51,65. Considerato che l importo su cui calcolare l acconto è dato dall intero ammontare della cedolare da versare (21 o 19 per cento del canone annuo) ne consegue che: per la cedolare al 21% non sarà dovuto acconto fino ad un importo di cedolare totale di 245 per la cedolare al 19% non sarà dovuto acconto fino ad un importo di cedolare totale di 271 Esempi: canone annuo 280 opzione per la cedolare al 21%: Cedolare = 280 x 21% = 58,8 deve pagare l acconto per il 2011 pari al 85% di 58,8 e cioè 49,98 canone annuo 245 opzione per la cedolare al 21%: Cedolare = 245 x 21% = 51,45 non deve pagare l acconto e verserà l intera cedolare in sede di saldo; canone annuo 280 opzione per la cedolare al 19%: Cedolare = 280 x 19% = 53,2 deve pagare l acconto per il 2011 pari al 85% di 53,2 e cioè 45,22; canone annuo 271 opzione per la cedolare al 19%: Cedolare = 271 x 19% = 51,49 non deve pagare l acconto e verserà l intera cedolare in sede di saldo. Se l importo dell acconto dovuto (85% della cedolare per il 2011 e 95% della cedolare dal 2012) è inferiore a 257,52, il pagamento deve essere effettuato in unica soluzione entro il 30 novembre; Se l importo dell acconto dovuto (85% della cedolare per il 2011 e 95% della cedolare dal 2012) è uguale o superiore a 257,52, il pagamento deve essere effettuato in due rate di cui: la prima pari al 40% dell importo dovuto entro il 16 giugno ovvero entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,4% (18 luglio per il 2011 in quanto il 16 è sabato); la seconda pari al rimanente 60% dell importo dovuto entro il 30 novembre.
12 La prima rata dell acconto di cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi secondo le disposizioni previste per la rateizzazione dell Irpef. Il mancato pagamento dell acconto non è motivo di decadenza dal diritto di optare per la cedolare secca, ma, come per l Irpef, un mancato pagamento o un pagamento carente è sanzionato da parte dell Agenzia delle entrate e può essere oggetto di ravvedimento da parte del contribuente. Il versamento dell acconto non si considera carente se: per l anno d imposta 2011 è di importo almeno pari all 85% dell ammontare della cedolare secca; dall anno d imposta 2012 è di importo almeno pari al 95% dell ammontare della cedolare secca. Particolarità dei versamenti in acconto per il 2011 Nel provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate, è prevista una particolare condizione per il 2011 trattandosi dell anno di entrata in vigore della norma e più precisamente: per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 e per quelli scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima del 31 maggio 2011, il versamento dell acconto deve essere effettuato in due rate se ricorrono le condizioni sopra esposte; per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio 2011 (stipula del contratto dopo tale data) il versamento dell acconto deve essere effettuato in unica rata entro il 30 novembre 2011; per i contratti con decorrenza dal 1 novembre 2011 (stipula del contratto dal 1 novembre)il versamento dell acconto non è dovuto. Versamento del saldo della cedolare secca Per i versamenti a saldo si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell IRPEF quindi il saldo per il 2011 dovrà essere versato entro il 16 giugno Modalità di versamento I versamenti in acconto e a saldo della cedolare secca vengono effettuati con modello F24. A tale proposito l Agenzia dovrà deliberare il codice tributo corrispondente oltre che dare le istruzioni in riferimento alla sezione e all eventuale codice del comune che dovrà essere indicato nel modello F24. L utilizzo del modello F24 è previsto anche per i versamenti d acconto eseguiti nel corso del 2011 dai soggetti che si avvalgono dell assistenza fiscale non essendo tale versamento previsto nella modulistica 730. Tabelle riepilogative pagamenti in acconto 2011 e seguenti ACCONTO PER IL 2011 MISURA CONDIZIONI DI CONTRATTO ACCONTO VERSAMENTO Unica rata Se < di 257,52 In corso nel % 2 rate dell importo se > di 257,52 In corso al Scaduto o risolto volontariamente entro il della cedolare secca 2 rate SCADENZA rata pari al 40% del dovuto entro il (18.7 con maggiorazione dello 0,40%) 2 rata pari al rimanente 60% entro il Con decorrenza successiva al Unica rata Con decorrenza dal Non dovuto Se l importo su cui calcolare l acconto è < a 51,65, l acconto non è dovuto e l imposta sostitutiva dovrà essere versata tutta a saldo.
13 Il locatore che nel 2011 intende optare per la cedolare secca può, in sede di dichiarazione dei redditi relativi al 2010 (730/2011 o UNICO/2011), rideterminare l importo dell acconto Irpef per il 2011 non versandolo per quella parte di reddito che si riferisce alle unità immobiliari per le quali viene scelto il regime della cedolare. CONTRATTO Tutti i contratti ACCONTO DAL 2012 MISURA CONDIZIONI DI ACCONTO VERSAMENTO Unica rata se < di 257,52 95% dell importo della cedolare secca 2 rate se > di 257,52 SCADENZA 30 novembre 1 rata pari al 40% del dovuto entro il 16 giugno (16 luglio con maggiorazione dello 0,40%) 2 rata pari al rimanente 60% entro il 30 novembre 2. LE SANZIONI SULLE LOCAZIONI 2.1 Inasprimento delle sanzioni L art. 3 del Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale, al comma 5 ha previsto che se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura raddoppiata, rispettivamente, le sanzioni amministrative previste dall art. 1, commi 1 e 2, del D.Lgs. n. 471/1997. Conseguentemente per l infedeltà dichiarativa dei redditi in questione verrà irrogata una sanzione che va dal 200 al 400 per cento e per l omissione dichiarativa applicabile andrà dal 240 al 480 per cento. Dette sanzioni possono essere oggetto di ravvedimento. 2.2 Mancata registrazione dei contratti di locazione ad uso abitativo L art. 3 del Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale, al comma 8 ha previsto che ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all art. 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998 (quattro anni più ulteriori quattro di rinnovo salvo casi particolari); c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell aumento degli indici ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. Si tratta di un regime sanzionatorio previsto specificamente da questa norma che di fatto configura un vero e proprio contratto obbligatorio tra le parti che prende vita dalla data della registrazione, volontaria o d ufficio.
14 La norma si coordina con le disposizioni dell articolo 1 comma 346 L. 311/2004 nel quale si stabiliva che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliare ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati, ma va letta anche in relazione a quanto previsto dall articolo 1 comma 4 L. 431/98 secondo il quale a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta. In sostanza su questi casi di nullità che in passato avevano lasciato nell incertezza delle interpretazioni giurisprudenziali contrastanti, viene oggi ad integrarsi e coordinarsi un testo che da quelle nullità fa sorgere l obbligo di un nuovo contratto che ha le specifiche condizioni sopra indicate e contenute nel comma 8 dell articolo 3 del D. Lgs 23/2011. Le tipologie di situazioni che si possono presentare in relazione a questa previsione normativa si possono così riassumere: Contratto scritto e non registrato Rapporto di locazione son scritto e versamento in nero del canone Contratto registrato ma per valore minore di quello effettivamente pagato dall inquilino, spesso in presenza di un secondo contratto scritto ma non registrato che indica l importo maggiore e che sino ad oggi in molti giudizi veniva preso in considerazione anche se registrato tardivamente Comodato fittizio. Secondo quanto previsto dal Decreto l inquilino può, registrando il contratto, pretendere l instaurazione del nuovo rapporto di locazione obbligatorio e sanzionatorio. Appare evidente che le diverse tipologie di situazioni sopra indicate, e ce ne possono essere anche altre di natura analoga, presuppongono un attento esame prima della concreta iniziativa dell inquilino che mentre nel primo caso ( scritto e non registrato una volta che abbia proceduto alla registrazione può comunicare al locatore il nuovo canone che corrisponderà, negli altri casi è opportuno un esame più strettamente legale per verificare le concrete condizioni di attivazione di un ricorso giudiziale, preceduto ovviamente dal tentativo obbligatorio di conciliazione, per vedersi riconosciuto il diritto al nuovo contratto obbligatorio. 2.3 Registrazione in sanatoria Il comma 10 del D.Lgs in esame prevede che la disciplina sanzionatoria contenuta nei commi 8 e 9 e sopra illustrata non si applica nel caso che la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del Decreto e cioè 60 giorni dal 7 aprile. In sostanza i locatori hanno tempo fino al 6 giugno per poter sanare situazioni pregresse di irregolarità ed evitare quindi di subire la sanzione prevista dal comma 8. Appare evidente come una tale regolarizzazione esponga il locatore ai rischi connessi ad omesse registrazioni per gli anni precedenti e probabili evasioni Irpef, Ici, etc., è quindi verosimile attendersi richieste di apertura di trattativa con l inquilino per definire un nuovo contratto prima della data del 6 giugno. p. Consorzio Nazionale CAAF CGIL p. la Segreteria Nazionale SUNIA Stefania Trombetti Aldo Rossi Roma, 19 aprile 2011

References: art. 3
 art. 3
 articolo 1
 art. 2
 art. 8
 art. 5
 art. 8
 articolo 8
 art. 2
 art. 3
 art. 3
 articolo 1342
 art. 12
 art. 3
 articolo 7
 art. 3
 art. 1
 art. 3
 art. 2
 articolo 1
 articolo 1
 articolo 3