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Timestamp: 2016-10-27 11:10:21+00:00

Document:
4A_276/2011 (11.10.2011)
4A_276/2011
repr�sent� par Me Philippe Richard, avocat,
tous deux repr�sent�s par Me Jean Jacques Schwaab, avocat,
bail � loyer; vice de forme, fixation du loyer initial,
le 3 novembre 2010 par la Chambre des recours
Par acte authentique du 13 septembre 2002, A.________ a achet� pour le prix de 2'950'000 fr. un immeuble sis � Lausanne en dessous de la gare, d'une surface totale de 1'394 m2, dont l'estimation fiscale �tait de 3'400'000 fr. Il a financ� cette acquisition par des emprunts � concurrence de 2'700'000 fr., dette qu'il a amortie de 145'000 fr. entre 2003 et 2007. Les charges financi�res lors de cette derni�re ann�e se sont �lev�es � 66'917 fr. 50. Quant aux charges d'exploitation, elles ont �t� en moyenne annuelle de 47'196 fr. 30 pour la p�riode de 2002 � 2006; en 2007, elles se sont �lev�es � 47'708 fr. 95, le d�compte faisant �tat de "travaux sp�ciaux" pour un montant de 26'841 fr.
Par contrat de bail � loyer du 2 novembre 2007 prenant effet le 1er d�cembre 2007, A.________ (ci-apr�s: le bailleur) a remis en location � B.________ et C.________ (ci-apr�s: les locataires) un appartement de 4 pi�ces d'une surface de 109,5 m2 au 3�me �tage de l'immeuble susmentionn�. Le loyer mensuel convenu �tait de 2'050 fr., plus 150 fr. d'acompte pour frais accessoires.
Selon la formule officielle dat�e du 30 octobre 2007 accompagnant ce bail, le loyer mensuel net d� par le pr�c�dent locataire s'�levait � 1'689 fr. plus un acompte de 150 fr. La hausse de loyer d'environ 20 % �tait motiv�e de la mani�re suivante: "Adaptation du loyer aux loyers usuels de la localit� ou du quartier (art. 269a litt. a du CO). En outre, l'appartement a fait l'objet de travaux pour Frs 30'000.00 environ." La formule officielle ne comportait aucun renvoi � un �ventuel document annexe.
B.a Le 11 d�cembre 2007, les locataires ont contest� le loyer initial devant la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Lausanne. Le 29 avril 2008, cette autorit� a constat� l'�chec de la conciliation.
Les locataires ont saisi le Tribunal des baux par requ�te du 22 mai 2008, dans laquelle ils concluaient � ce que le loyer de 2'050 fr. soit d�clar� abusif et r�duit � un montant ind�termin�, qu'ils ont ensuite fix� � 800 fr.; ils faisaient valoir que les deux motifs de fixation du loyer figurant sur la formule officielle ne pouvaient pas �tre invoqu�s simultan�ment et qu'il convenait de privil�gier le calcul de rendement, compte tenu de la date d'acquisition de l'immeuble. Le bailleur a produit les pi�ces requises par le tribunal pour proc�der � un tel calcul; il a aussi d�pos� les fiches de 11 appartements de comparaison.
Dans son jugement du 20 mai 2009, le Tribunal des baux a constat� la nullit� partielle du bail quant au montant du loyer initial; proc�dant au calcul de rendement de l'appartement lou�, il a fix� le loyer mensuel initial net � 850 fr. sur la base d'un int�r�t hypoth�caire de 3,25 %, d'un indice suisse des prix � la consommation (IPC) de 107,3 points (octobre 2007, base mai 2000) et de charges arr�t�es au 31 d�cembre 2006. Alors que le bailleur avait pr�conis� de fonder le calcul de rendement sur la valeur fiscale et non sur le prix d'achat effectif de l'immeuble, qu'il disait avoir acquis � un prix d'ami, le tribunal a �cart� cet argument en constatant que les conditions objectives et subjectives d'une donation mixte n'�taient pas �tablies. Il a par ailleurs consid�r�, en se r�f�rant � la jurisprudence f�d�rale, que le crit�re des loyers usuels n'entrait pas en consid�ration d�s lors que les loyers comparatifs produits �taient tous sup�rieurs au loyer issu du calcul de rendement et que ce dernier crit�re �tait d�terminant.
B.b Portant ce jugement devant la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, le bailleur a conclu � sa r�forme en ce sens que le loyer mensuel net est fix� � 2'050 fr. sur la base du taux d'int�r�t et de l'IPC pr�cit�s. Il a notamment reproch� aux premiers juges de ne pas avoir tenu compte des autres crit�res de fixation du loyer, en particulier des loyers usuels, nonobstant le r�sultat "aberrant" auquel conduisait le calcul de rendement, qui se fondait sur un prix d'acquisition inf�rieur au prix du march� et ne tenait pas compte des frais d'acquisition de l'immeuble et des travaux de r�novation de l'appartement lou�. Il a aussi fait grief au Tribunal des baux de ne pas avoir instruit d'office la question de l'importance de l'avantage consenti sur le prix d'acquisition. Le bailleur a notamment produit deux statistiques du Service du logement de la ville de Lausanne, pi�ces que la Chambre des recours a jug�es recevables.
Les locataires ont admis la prise en compte suppl�mentaire des frais d'acquisition de l'immeuble � concurrence de 123'310 fr., soit 130'092 fr. apr�s indexation, et ont conclu � ce que le loyer soit fix� � 880 fr.
Dans son arr�t du 3 novembre 2010, La Chambre des recours a en substance confirm� la nullit� du contrat quant au montant du loyer, la pr��minence du crit�re du rendement sur celui des loyers usuels et le bien-fond� du calcul de rendement en tant qu'il se fondait sur le prix d'achat effectif, en l'absence de preuve d'une donation mixte. Elle a exclu toute violation de la maxime inquisitoire att�nu�e (art. 274d al. 3 CO). Quant aux travaux de r�novation, elle a notamment relev� l'absence de preuve d'une plus-value et consid�r� qu'il s'agissait de travaux d'entretien repr�sentant des charges � d�duire du rendement; � cet �gard, la cour cantonale observait que les charges pour 2007, dans la moyenne des ann�es pr�c�dentes, englobaient 26'841 fr. de travaux sp�ciaux, dont elle pouvait admettre qu'ils visaient les frais de r�novation all�gu�s, entrepris pour l'essentiel en 2007. La Chambre des recours a en revanche admis la prise en compte des frais d'acquisition dans la mesure reconnue par les locataires. En d�finitive, elle a partiellement admis le recours et fix� le loyer mensuel initial � 880 fr. net sur la base des m�mes param�tres que le Tribunal des baux.
Le bailleur (ci-apr�s: le recourant) interjette un recours en mati�re civile aupr�s du Tribunal f�d�ral. Il conclut principalement � ce que le loyer mensuel initial soit fix� � 2'050 fr. net. En substance, il critique l'arr�t cantonal en tant qu'il constate un vice de forme dans la notification du loyer et qu'il accorde la pr��minence au crit�re du rendement excessif. En revanche, le recourant ne formule plus de grief quant aux frais d'acquisition de l'immeuble et aux travaux de r�novation de l'appartement lou�.
Les locataires (ci-apr�s: les intim�s) concluent au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
Dans les causes de droit du bail � loyer, le recours en mati�re civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'�l�ve au moins � 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). Devant l'autorit� pr�c�dente (art. 51 al. 1 let. a LTF), la part contest�e du loyer mensuel s'�levait � 1'170 fr. (2'050 fr. - 880 fr.). S'agissant de prestations p�riodiques d�coulant d'un contrat � dur�e ind�termin�e (art. 255 al. 3 CO), la valeur litigieuse �quivaut � leur montant annuel multipli� par vingt (art. 51 al. 4 LTF), soit 280'800 fr. (1'170 x 12 x 20). Le seuil de 15'000 fr. est ainsi largement d�pass�.
Le recours en mati�re civile peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), notion qui inclut le droit constitutionnel (ATF 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal f�d�ral revoit librement l'application du droit f�d�ral (cf. art. 106 al. 1 LTF). N'�tant pas li� par l'argumentation des parties, il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions de droit que la partie recourante soul�ve conform�ment aux exigences l�gales relatives � la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4). En revanche, il n'examine la violation de droits constitutionnels ou de dispositions du droit cantonal que s'il se trouve saisi d'un grief invoqu� et motiv� de mani�re circonstanci�e (art. 106 al. 2 LTF); l'acte de recours doit alors contenir un expos� succinct des droits ou principes constitutionnels viol�s et exposer de mani�re claire et circonstanci�e en quoi consiste leur violation (ATF 135 III 232 consid. 1.2; 134 II 244 consid. 2.2).
Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'�carter des constatations de l'autorit� cantonale que si elles ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui �quivaut � celle d'arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). En outre, la correction du vice doit �tre susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). S'agissant du grief d'�tablissement arbitraire des faits ou d'application anticonstitutionnelle du droit de proc�dure cantonal, les exigences de motivation sont celles, plus strictes, de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 255).
Le recourant se plaint de lacunes dans l'�tat de fait arr�t� par la cour cantonale en ce sens qu'il passe sous silence les donn�es aff�rentes � 11 appartements de comparaison et les chiffres ressortant des statistiques du Service de logement de la ville de Lausanne.
A ce stade, l'examen des griefs de fait peut �tre r�serv� dans la mesure o� leur sort est li� � celui des moyens de droit.
4.1 Le recourant reproche en substance � l'autorit� pr�c�dente d'avoir mal interpr�t� la motivation donn�e dans la formule officielle pour justifier la hausse de loyer par rapport au montant pay� par le pr�c�dent locataire. A son avis, une juste application de l'art. 18 CO aurait d� conduire � la conclusion qu'un seul motif de hausse de loyer �tait invoqu�, soit l'adaptation aux loyers usuels, dans le cadre duquel il �tait simplement pr�cis� que l'examen comparatif des loyers devait tenir compte des travaux dont avait b�n�fici� l'appartement lou�. L'autorit� cantonale aurait ainsi retenu ind�ment un motif de nullit� du loyer convenu.
4.2 Lorsque, comme en l'esp�ce, un canton d�cide de rendre obligatoire l'usage de la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau contrat de bail (art. 270 al. 2 CO), ladite formule doit comporter les m�mes mentions qu'en cas de majoration du loyer. Le bailleur doit en particulier indiquer le loyer et l'�tat des charges pay�s par le pr�c�dent locataire, le nouveau loyer et le nouvel �tat des charges ainsi que les motifs pr�cis d'une �ventuelle hausse (art. 19 al. 1 let. a et al. 3 OBLF - RS 221.213.11; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 396 n� 2.4.4).
La l�gislation sur les loyers abusifs utilise des crit�res de calcul fond�s aussi bien sur les co�ts que sur les prix du march� pratiqu�s pour des objets comparables (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242). Le premier type de crit�re vise � d�terminer si le bailleur ne retire pas de son investissement personnel un rendement exag�r� aux d�pens du locataire (art. 269 et art. 269a let. b-e CO); le second type tend � fixer le loyer en fonction de la valeur de la chose lou�e (art. 269a let. a et f CO; cf. aussi art. 10 OBLF en relation avec l'art. 269 in fine CO). Ces deux sortes de crit�res ne proc�dent pas de la m�me logique (cf. au surplus infra, consid. 5.4). Le bailleur qui fixe le loyer initial doit choisir sur quel terrain il entend se placer, c'est-�-dire d�cider s'il se fonde sur le crit�re des co�ts ou sur celui des loyers usuels. S'il cumule des facteurs incompatibles, il s'expose au reproche d'avoir motiv� sa pr�tention de mani�re insuffisamment claire, ce qui entra�nera la nullit� du loyer initial (ATF 121 III 6 consid. 3c; arr�t 4C.245/1999 du 3 janvier 2000 consid. 3b, in mp 2000 p. 27; LACHAT, op. cit., p. 525 n� 1.6 et p. 544 n� 6.3; PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1998, nos 92 et 117 ad art. 269d CO). Demeure r�serv�e l'hypoth�se o� le bailleur propose une motivation principale et une subsidiaire (arr�t 4C.245/1999 pr�cit�, ibidem, confirm� � l'arr�t 4C.330/2002 du 31 janvier 2003 consid. 3.2.2; LACHAT, op. cit., p. 525 s. n� 1.6).
La motivation donn�e sur la formule officielle constitue une d�claration de volont� du bailleur (ATF 118 II 130 consid. 2b). La d�termination de son sens et de sa port�e s'effectue conform�ment aux principes g�n�raux en mati�re d'interpr�tation des manifestations de volont�. Si le locataire et le bailleur ne sont pas d'accord sur le sens � donner � cette communication, il faut recourir au principe de la confiance (ATF 121 III 6 consid. 3c p. 10; 121 III 460 consid. 4a/cc p. 466; plus r�cent, arr�t 4A_409/2009 du 1er f�vrier 2010 consid. 2.1).
4.3 Le recourant a justifi� le montant du loyer initial (2'050 fr.) par rapport au pr�c�dent bail (1'689 fr.) en faisant valoir une "adaptation (...) aux loyers usuels de la localit� ou du quartier" et en se r�f�rant � la disposition l�gale topique, soit l'art. 269a let. a CO. Ce faisant, il s'est clairement r�f�r� au crit�re des prix du march�, ce qu'il ne conteste pas. Est litigieuse l'interpr�tation de la phrase suivante, ainsi formul�e: "En outre, l'appartement a fait l'objet de travaux pour 30'000 fr. environ". L'arr�t attaqu� ne constate pas que les parties en auraient eu la m�me compr�hension, de sorte que le recours � l'interpr�tation selon le principe de la confiance �tait justifi�. Dans cette m�thode, la volont� de l'auteur de la d�claration litigieuse importe peu d�s lors qu'il doit se laisser imputer le sens que le destinataire pouvait de bonne foi lui donner dans les circonstances concr�tes. C'est donc � tort que le recourant reproche � l'autorit� pr�c�dente de ne pas avoir recherch� sa volont� r�elle.
A l'instar des premiers juges, la cour cantonale a consid�r� que la mention du montant des travaux renvoyait implicitement au crit�re des co�ts et que la locution adverbiale "en outre" introduisait un second motif de fixation de loyer. Une telle interpr�tation ne pr�te pas le flanc � la critique. "En outre" signifie "de plus, en plus de"; cette expression ne fait ressortir aucun rapport de subordination entre les deux crit�res, ce que le recourant ne conteste plus devant le Tribunal f�d�ral. Il nie d�sormais avoir voulu introduire un second motif de hausse de loyer. L'argument tombe � faux. La tournure adverbiale pr�cit�e introduit un �l�ment nouveau, � savoir que l'appartement lou� a b�n�fici� de travaux d'un montant d�termin�. Cette pr�cision est apport�e au stade de la justification du loyer initial. Or, les travaux constituent � certaines conditions un facteur de hausse du loyer selon le crit�re des co�ts. Dans ces circonstances, les intim�s pouvaient et devaient de bonne foi comprendre que l'indication sur les travaux de 30'000 fr. constituait un second motif invoqu� � l'appui de la hausse de loyer par rapport au pr�c�dent locataire. Si le recourant cherchait uniquement � mettre en �vidence l'�tat de l'appartement lou� dans la perspective d'une juste comparaison des immeubles, il aurait d� faire en sorte que sa remarque ne puisse pas �tre interpr�t�e comme un motif de hausse, en indiquant par exemple que "dans l'examen des loyers comparatifs, il faut tenir compte de l'�tat de l'appartement lou�, qui a b�n�fici� de travaux � hauteur de 30'000 fr.". Il s'ensuit que le grief doit �tre rejet�.
4.4 Les facteurs invoqu�s par le recourant sont antinomiques. Le recourant ne conteste pas en soi la sanction li�e au vice de forme dans la notification du loyer. En d�finitive, c'est � juste titre que les autorit�s cantonales successives ont constat� la nullit� partielle du contrat de bail quant au loyer convenu (ATF 124 III 62 consid. 2a p. 64; 120 II 341 consid. 5).
5.1 Le recourant se plaint d'une violation des art. 269, 269a et 270 CO. En substance, il reproche � la Chambre des recours d'avoir fix� le loyer exclusivement selon le crit�re du rendement, au m�pris de la jurisprudence f�d�rale prescrivant de prendre en compte toutes les circonstances du cas, y compris les loyers usuels du quartier et le loyer pay� par le pr�c�dent locataire. L'interpr�tation litt�rale et historique des art. 269 � 270 CO montrerait que le l�gislateur n'a pas voulu remettre en cause le syst�me d'�conomie de march� et a renonc� � fixer les loyers uniquement en fonction des co�ts, pla�ant ce crit�re sur pied d'�galit� avec celui des loyers du march�. Le calcul de rendement ne saurait conduire � fixer un loyer inf�rieur de plus de 50 % aux loyers du march�. En pr�sence d'un r�sultat aussi "aberrant", il conviendrait de se r�f�rer aux loyers usuels, comme l'admet la jurisprudence pour les immeubles anciens ou en cas de lib�ralit�, o� le prix du march� est pris en compte dans le calcul de rendement en lieu et place du prix d'acquisition effectif.
5.2.1 En mati�re de loyers abusifs, le Code des obligations pose les r�gles suivantes:
A. Loyers Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur
abusifs d'obtenir un rendement excessif de la chose lou�e ou
I. R�gle lorsqu'ils r�sultent d'un prix d'achat manifestement exag�r�.
II. Exceptions Ne sont en r�gle g�n�rale pas abusifs les loyers qui, notamment:
a. se situent dans les limites des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier;
Les art. 269 et 269a CO, pr�cis�s par les art. 10 ss OBLF, ont succ�d�, dans une teneur semblable, aux art. 14 et 15 de l'ancien arr�t� f�d�ral du 30 juin 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (AMSL - RO 1972 II 1534 s.).
Le Tribunal f�d�ral s'est prononc� � plusieurs reprises sur le rapport entre les art. 14 et 15 AMSL, respectivement les art. 269 et 269a CO.
Sous l'ancien droit, il a jug� que la r�alisation d'une des conditions pr�vues � l'art. 15 let. a-e AMSL n'excluait pas l'existence d'un abus et constituait seulement une pr�somption en ce sens (ATF 102 Ia 19 consid. 4b p. 22). Il a ensuite �t� pr�cis� que le juge ne pouvait pas s'�carter sans raisons s�rieuses de cette pr�somption l�gale et ne devait proc�der � l'examen suppl�mentaire du rendement in�quitable au sens de l'art. 14 AMSL que si l'�tude du cas sous l'angle de l'art. 15 AMSL ou les all�gations du locataire r�v�laient des indices d'abus (ATF 103 II 41 consid. 3c p. 49); l'absence d'adaptation lors de pr�c�dentes baisses du taux hypoth�caire constituait un tel indice (ATF 108 II 135 consid. 1a; 112 II 149 consid. 1c). Il a encore �t� pr�cis� que l'art. 14 AMSL avait une signification ind�pendante de l'art. 15 AMSL et pouvait s'appliquer directement (ATF 116 II 594 consid. 6 et 7a).
Apr�s l'entr�e en vigueur des art. 269 et 269a CO, le Tribunal f�d�ral a consid�r� dans un arr�t de principe publi� aux ATF 124 III 310 que les exceptions pr�vues � l'art. 269a CO ne sont que subsidiaires, en ce sens qu'elles ne d�ploient d'effet que si le locataire ne parvient pas � renverser la pr�somption que pose cette disposition. Le locataire doit �tre admis � prouver que le loyer est abusif au sens de l'art. 269 CO. En d'autres termes, les loyers comparatifs (art. 269a let. a CO) ne peuvent pas servir de moyen de d�fense � un bailleur auquel le locataire d�montre que le rendement de l'immeuble est exag�r� au sens de l'art. 269 CO. Ce n'est qu'en cas d'�chec du renversement de la pr�somption ou d'impossibilit� � �tablir le rendement excessif, notamment lorsqu'il s'agit d'immeubles anciens, qu'il peut �tre fait application du crit�re des loyers usuels (arr�t pr�cit�, consid. 2b p. 312). Cette jurisprudence n'a ensuite plus vari� (cf. arr�ts 4A_3/2011 du 28 f�vrier 2011 consid. 2; 4A_576/2008 du 19 f�vrier 2009 consid. 2.4; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.2, in SJ 2006 I 34; 4C.236/2004 du 12 novembre 2004 consid. 3.2; 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a, in SJ 2002 I 434).
5.2.2 Selon la jurisprudence f�d�rale, la pr��minence de principe du crit�re du rendement excessif vaut �galement lorsque le juge est appel� � fixer le loyer initial apr�s avoir constat� la nullit� du loyer convenu.
Il a tout d'abord �t� dit que le juge confront� � une telle situation doit se fonder sur toutes les circonstances du cas et tenir compte, entre autres facteurs, du rendement que la chose procure au bailleur, des loyers pratiqu�s dans le quartier et du loyer pay� par le pr�c�dent locataire. Le loyer convenu par les parties constitue la limite sup�rieure du montant � fixer par le juge (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351; 124 III 62 consid. 2b p. 64).
Le Tribunal f�d�ral a ensuite pr�cis� que la fixation du loyer appropri� selon la jurisprudence susmentionn�e ne suppose pas un calcul proportionnel entre le loyer admissible aux termes de l'art. 269 CO, la moyenne des loyers du quartier et le loyer pay� par le locataire pr�c�dent. En principe, le juge doit partir du crit�re absolu de fixation du loyer que constitue le rendement non abusif de la chose lou�e selon l'art. 269 CO. Il pourra ensuite confronter le montant obtenu aux loyers usuels du quartier. Il est exclu toutefois de fixer le loyer initial � la hauteur de la moyenne des loyers du quartier si celle-ci est plus �lev�e que le montant obtenu en application de l'art. 269 CO, car le loyer serait alors n�cessairement abusif selon la r�gle g�n�rale de l'art. 269 CO (arr�t 4C.274/1997 du 27 avril 1998 consid. 4b/aa, in SJ 1998 p. 718).
5.2.3 L'ATF 124 pr�cit� fait une r�serve en faveur des immeubles anciens. Pour ce type de bien, il peut �tre difficile, voire impossible de reconstituer le capital propre investi, soit que les pi�ces comptables manquent, soit qu'elles laissent appara�tre, apr�s indexation, des montants �conomiquement irr�alistes. Aussi la jurisprudence admet-elle, s'agissant d'immeubles construits ou acquis il y a quelques d�cennies, que la hi�rarchie entre les crit�res absolus est invers�e par rapport � celle pr�valant pour les immeubles dits r�cents: si un loyer augment� selon un facteur relatif entre dans les limites des loyers usuels du quartier, il n'y a pas lieu de proc�der au surplus au calcul du rendement net; en revanche, un tel calcul ne peut �tre refus� au locataire qui le demande, lorsque le bailleur qui entend augmenter le loyer ne se pr�vaut pas � son tour des loyers du quartier ou ne parvient pas � apporter la preuve requise � cet �gard (arr�t 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a, in SJ 2002 I 434, confirm� aux arr�ts 4A_669/2010 du 28 avril 2011 consid. 4.1; 4C.285/2005 du 18 janvier 2006 consid. 2.4, in CdB 2006 p. 59, traduit in MRA 2006 p. 1; 4C.236/2004 du 12 novembre 2004 consid. 3; sous l'ancien droit, ATF 112 II 149 consid. 3d; cf. aussi ATF 122 III 257 consid. 4a/bb).
5.2.4 Le co�t d'acquisition effectif de l'immeuble est en principe d�terminant pour le calcul de rendement. La jurisprudence admet un correctif lorsque le bailleur a acquis le bien � titre gratuit ou � un prix pr�f�rentiel en raison d'une donation, respectivement d'une donation mixte. Dans un tel cas, le calcul peut se fonder sur la valeur du march� au moment de l'acquisition. L'avantage consenti au bailleur dans de telles circonstances est destin� exclusivement � le favoriser lui, et non pas ses locataires; le bailleur doit pouvoir tirer un profit �conomique de la lib�ralit� qui lui a �t� d�lib�r�ment accord�e (arr�t 4C.285/2005 pr�cit� consid. 2.5, affaire dans laquelle le bailleur propri�taire d'un immeuble ancien n'avait �tabli ni la valeur du march�, ni les loyers usuels). Lorsque la preuve d'une lib�ralit� n'est pas �tablie et que le prix pay� est inf�rieur d'environ 10 � 20 % � la valeur du march�, il ne se justifie pas de s'�carter du prix effectif pay� (arr�t 4C.234/1994 du 6 d�cembre 1994 consid. 3a, in MRA 1995 p. 75 et mp 1995 p. 79).
5.3 Contrairement � ce que plaide le recourant, la cour cantonale n'a pas m�connu la jurisprudence f�d�rale dont elle a rappel� les principes. En particulier, elle ne s'est pas m�prise sur la port�e de l'ATF 120 II 341 consid. 6c tel que pr�cis� par l'arr�t 4C.274/1997, s'agissant des principes r�gissant la fixation du loyer initial frapp� de nullit�.
En r�alit�, les critiques du recourant remettent en cause la jurisprudence consacr�e � l'ATF 124 III 310.
5.4 Un revirement de jurisprudence peut se justifier notamment lorsqu'il appara�t que les circonstances ou les conceptions juridiques ont �volu� ou qu'une autre pratique respecterait mieux la volont� du l�gislateur. Les motifs du changement doivent �tre objectifs et d'autant plus s�rieux que la jurisprudence est ancienne afin de ne pas porter atteinte sans raison � la s�curit� du droit (ATF 136 III 6 consid. 3; 135 II 78 consid. 3.2).
En l'occurrence, la jurisprudence relative au rapport entre les articles 269 et 269a let. a CO n'a pas manqu� de soulever des critiques au sein de la doctrine. L'un des motifs invoqu�s est que la pr��minence donn�e au crit�re du rendement irait contre la lettre de la loi et la volont� du l�gislateur (cf. notamment SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3e �d. 2008, p. 514 ss n� 10 ss des remarques pr�c�dant les art. 269-270e CO; J�RG P. M�LLER, MRA 1998 p. 149 ss; cf. aussi HANS B�TTIG, MRA 2002, p. 146 ss).
Il est toutefois commun�ment admis qu'il existe un antagonisme de fond entre le crit�re des co�ts et celui du march�, chacun r�pondant � une philosophie diff�rente (HIGI, op. cit., n� 434 ad art. 269 CO; Rapport explicatif de l'Office f�d�ral du logement du 27 f�vrier 2008 sur la r�vision du droit du bail dans le CO, p. 2 ch. 2, accessible sur le site Internet http:// www.bwo.admin.ch/dokumentation/00179/00204/ index.html?; cf. aussi ATF 118 II 130 consid. 3a et 117 II 452 consid. 4a, qui parlent de tension [Spannungsverh�ltnis] entre les deux crit�res). Le Tribunal f�d�ral s'est pench� � maintes reprises sur le rapport entre ces deux crit�res de fixation du loyer, non sans se r�f�rer aux travaux l�gislatifs (cf. notamment ATF 102 Ia 19; 103 II 41; 112 II 149 et 116 II 594 pr�cit�s); il a consacr� une solution en accord avec les travaux l�gislatifs, qui exposaient la probl�matique des immeubles anciens en pr�conisant de leur appliquer le crit�re des loyers usuels (cf. message du 24 avril 1972 [...] concernant des mesures urgentes contre les abus dans le secteur locatif, FF 1972 I 1221 s. et 1224 s.). Constatant la difficult� � coordonner ces deux crit�res, le l�gislateur a cherch� une solution, pour finalement se r�soudre au statu quo (cf. message du 27 mars 1985 concernant l'initiative populaire "pour la protection des locataires" [...], FF 1985 I 1469 ss; plus r�cemment, message du 12 d�cembre 2008 relatif � la modification du code des obligations [Protection contre les loyers abusifs], FF 2009 319 ss et 330 s.). L'on ne peut en d�finitive que constater l'inexistence de motifs objectifs s�rieux qui justifieraient de modifier la jurisprudence consacr�e � l'ATF 124 III 310.
5.5 Le recourant pr�tend qu'il se trouverait dans la m�me situation que l'acqu�reur d'un immeuble ancien ou le b�n�ficiaire d'une donation mixte et que cette analogie justifierait le recours au crit�re des loyers usuels, qui pourrait �tre appliqu� directement ou int�gr� dans le calcul de rendement au niveau du co�t d'acquisition.
Comme mentionn� pr�c�demment, la possibilit� de recourir aux loyers du quartier s'agissant d'immeuble construit ou acquis anciennement est justifi�e par le fait que le prix d'acquisition, pour autant qu'il puisse encore �tre prouv�, correspond � un montant irr�aliste au regard des valeurs actuelles. Le recourant n'�tablit pas une situation similaire; il a tout au plus all�gu�, sans m�me le prouver, une diff�rence d�lib�r�e de "15 % au moins" entre le prix d'acquisition et celui du march� en 2002 (cf. arr�t attaqu�, consid. 6b p. 9).
Le recourant est par ailleurs d'avis qu'en cas d'acquisition de l'immeuble � un prix pr�f�rentiel, il n'y aurait pas lieu de distinguer selon que l'avantage obtenu est d� � une donation mixte ou au savoir-faire du bailleur.
En raison de la l�gislation contre les abus, le bailleur doit se satisfaire d'un loyer qui lui procure un rendement appropri� par rapport aux montants investis. Une exception au co�t d'acquisition effectif est tout au plus pr�vue � l'art. 269 in fine CO afin de prot�ger les locataires lorsque le prix d'achat de l'immeuble est exag�r�. Une d�rogation en faveur du bailleur ne peut d�s lors �tre admise qu'avec r�serve, soit tout au plus lorsque l'ali�nateur a voulu accorder au bailleur personnellement, en raison de liens particuliers (cf. arr�t 4C.234/1994 pr�cit� consid. 3a), un avantage �conomique qu'il convient de r�percuter dans le calcul de rendement en tenant compte de la valeur effective de l'immeuble ali�n�. On ne saurait d�s lors ignorer l'importance que rev�t l'intention de proc�der � une lib�ralit�. Le recourant ne justifie pas de telles circonstances particuli�res, ce qui exclut d�j� de le faire b�n�ficier de la jurisprudence pr�cit�e. Sur le plan objectif, la donation mixte implique une disproportion entre le prix et la valeur r�elle du bien. Le recourant insiste sur la disparit� entre le loyer issu du calcul de rendement et les loyers du quartier, disparit� qui d�montrerait � elle seule l'existence d'un prix d'achat tr�s favorable; dans le m�me temps, il se contente d'all�guer une diff�rence de 15 % au moins avec la valeur r�elle. Or, le co�t d'acquisition de l'immeuble n'est qu'un des facteurs qui influencent le calcul de rendement. En outre, il se peut que les loyers du quartier et le loyer du pr�c�dent preneur soient abusifs sans que les locataires concern�s n'aient cherch� � sanctionner cette situation et � faire valoir leurs droits.
Il n'y a ainsi pas de motif justifiant d'appliquer par analogie la jurisprudence relative aux immeubles anciens ou acquis en suite d'une lib�ralit�.
5.6 Le recourant objecte encore qu'il ne saurait �tre trait� plus s�v�rement que le bailleur qui omet de recourir � la formule officielle de mani�re abusive afin d'emp�cher toute contestation de la part du locataire; or, dans une telle situation, la jurisprudence commanderait de fixer le loyer � tout le moins � la hauteur du loyer pay� par le pr�c�dent locataire.
Le recourant se m�prend sur la port�e de cette jurisprudence (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351). En affirmant que le loyer convenu et frapp� de nullit� constitue la limite sup�rieure du loyer � fixer par le juge, le Tribunal f�d�ral a admis que le loyer initial ne doit pas n�cessairement �tre r�duit au loyer du pr�c�dent locataire (arr�t 4C.274/1997 pr�cit� consid. 4b/aa). Toutefois, il a reconnu qu'il peut se justifier de le ramener au niveau pr�c�dent dans la situation d'abus �voqu�e ci-dessus. Ceci dit, il ne faut pas perdre de vue que le juge peut encore descendre en-de�� du pr�c�dent loyer, sans �gard au fait que le loyer contest� a �t� r�guli�rement notifi� (S�BASTIEN FETTER, La contestation du loyer initial, 2005, pp. 229-233; cf. arr�t 4C.281/2006 du 17 novembre 2006 consid. 2) ou non (AT 120 II 341 consid. 6a).
5.7 Le recourant se plaint d'une violation des art. 9, 26 et 109 Cst. Tel que formul�, le grief ne r�pond pas aux exigences de motivation plus strictes de l'art. 106 al. 2 LTF, de sorte qu'il doit �tre �cart�. Au demeurant, le moyen est li� � celui de fausse application des art. 269 et 269a CO, lequel se r�v�le infond�.
5.8 En bref, la Chambre des recours n'a pas enfreint le droit f�d�ral en renon�ant � recourir au crit�re des loyers usuels et en effectuant le calcul de rendement sur la base du prix d'acquisition effectif.
Le recourant ne soul�ve pas d'autre critique contre le calcul de rendement, de sorte que le montant du loyer doit �tre confirm�.
5.9 Le rejet des moyens de droit prive d'objet les griefs dirig�s contre l'�tat de fait.
En d�finitive, le recours est rejet� dans la mesure o� il est recevable.
Vu le sort du recours, le recourant supportera les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF) et versera aux intim�s une indemnit� � titre de d�pens (art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Le recourant versera aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 5'000 fr. � titre de d�pens.

References: art. 106
 ATF 
 art. 269
 art. 10
in fine
 art. 269
 art. 269
 art. 269
 art. 269
 art. 10
 art. 14
 art. 14
 art. 269
 art. 269
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 269
 art. 269
 ATF 
 ATF 
in fine
 art. 9
 art. 269