Source: http://www.dziewior.pl/?section=forum&dzial=9&strona=3
Timestamp: 2020-07-11 19:40:07+00:00

Document:
Mieszkałam na mieszkaniu komunalnym. Podczas załatwiania dokumentów do zamiany okazało się , że mieszkanie jest mniejsze o ok 5 m kw. Zarząd Budynków komunalnych przyznał mi zwrot czynszu za okres 3 lat. Zakwestionowałam ten zwrot ponieważ dotyczył on ok 2 m kwadratowych. Dostałam następnie pismo, które nie ustosunkowuje się do moich wątpliwości, tylko jednoznacznie odmawia mi jakiegokolwiek zwrotu. Nadmieniam , że na moje mieszkanie następni lokatorzy dostali umowę najmu na metraż 65 m, natomiast mi w pierwszej wersji przyznano zwrot licząc 68 m. Co mogę zrobić w takiej sytuacji.
Roszczenie z tytułu nadpłaty czynszu ulega prekluzji po okresie 3 lat. Czas pracuje na Pani niekorzyść. W związku z powyższym albo wystąpi Pani na drogę postępowania Sądowego albo przyjemnie warunki zaproponowane przez zarząd budynków komunalnych.
Mieszkamy w 18-to rodzinnym bloku po byłym PGR, wszystkie mieszkania wykupiliśmy na własność , administracją zajmowała się do tej pory tutejsza spółdzielnia mieszkaniowa, która ogłosiła upadłość, sąsiednia spółdzielnia nie chce przejąć naszego bloku, na utworzenie wspólnoty też nie ma chętnych, proszę doradzić co powinniśmy teraz zrobić
Państwo jesteście wspólnota mieszkaniową z mocy ustawy o własności lokali.
Na państwa barkach jako właścicieli lokali spoczywa odpowiedzialności za niedopełnienie obowiązków związanych z nadaniem nr REGON, NIP oraz otworzeniem rachunku bankowego. Ogłoszenie upadłości przez spółdzielnie nie jest Państwa problemem. Proponuje powierzenie zarządu Państwa nieruchomością licencjonowanemu zarządcy.
31 lat temu wraz z mężem wpłaciliśmy na rachunek Komendy Milicji kwotę kaucji za mieszkanie funkcyjne jakie otrzymaliśmy. Mieszkam w nim do dziś. Mieszkanie wraz z całym budynkiem ze zmiennym szczęściem było zarządzane przez Spółdzielnię mieszkaniową lub Komendę, aż kilka lat temu definitywnie trafiło pod zarząd spółdzielni - tym samym zmieniło status na mieszkanie spółdzielcze. W tym roku po sprawie sądowej wykupiłam prawo własności do lokalu w którym zamieszkuję. Tym samym zostałam właścicielką mieszkania spółdzielczego. W jaki sposób mogę odzyskać wpłaconą do Komendy kaucję? Czy mam prawo do zwrotu zwaloryzowanej kaucji?
Po przekazaniu przez komendę policji budynku na rzecz spółdzielni mieszkaniowej wpłacona przez Panią kaucja powinna trafić tez do spółdzielni mieszkaniowej. W związku z powyższym należy zwrócić się z pismem do zarządu spółdzielni o informacje czy kaucja została przekazana do spółdzielni i na co została przeznaczona.
Mieszkanie jest lokatorskie ,którym zarządza zakład komunalny. W tym tygodniu otrzymaliśmy informacje że zostały naliczone odsetki za opóźnienia wpłat za czynsz mieszkaniowy - odsetki zostały naliczone z trzech ostatnich lat. bardzo proszę o poradę czy jest to zgodne z prawem?
Gmina nie posiada mieszkań lokatorskich, może zarządzać jedynie mieszkaniami wynajmowanymi. Najemca powinien wnosić czynsz w terminach wynikających z umowy. Naliczenie karnych odsetek wstecz jest wymogiem wynikającym z umowy i według mojej oceny odsetki te są wymagalne. Umorzenie tych odsetek będzie stanowiło u osób korzystających z tego umorzenia przychód podatkowy.
Przedmiotem dzierżawy jest grunt komunalny, na którym posadowiony jest garaż murowany wybudowany własnymi środkami .Umowa dzierżawy została zawarta na czas nieokreślony .Dzierżawca chce wypowiedzieć umowę dzierżawy. Czynsz za garaż płacony regularnie. Moje pytanie to:jaki powinien być okres wypowiedzenia umowy dzierżawy na czas nieokreślony i czy mogę w tej sytuacji domagać się rozliczenia nakładów związanych z wybudowaniem garażu od dzierżawcy?
O terminie i zasadach wypowiedzenia dzierżawy stanowi umowa dzierżawy. Po jej rozwiązaniu wydzierżawiający jest zobowiązany ponieść koszty Pana nakładów inwestycyjnych, jeżeli oczywiście były one poniesione za zgodą właściciela gruntu.
Jestem współwłaścicielem domu jednorodzinnego. Długo przebywałem poza granicami Polski,w tym czasie z tej nieruchomości korzystał mój brat a ja zamieszkiwałem tam w czasie urlopów kiedy bylem w kraju. Obecnie postanowiłem dłuższy czas pozostać w Polsce i to stało się powodem konfliktów z drugim współwłaścicielem. Złożył on dokumenty o wymeldowanie mnie z domu i nie wpuszcza mnie na teren posesji. Oskarża mnie przy tym o awantury i zastraszanie jego rodziny. A w rzeczywistości to on nadużywa alkoholu i znęca się nad rodziną. Kilka miesięcy temu zgłosiłem ten fakt na policje i od tamtej pory powstał konflikt miedzy nami. Nie moglem postąpić inaczej, nie moglem patrzeć już na płacz i siniaki dzieci i na to jak znęca się nad swoja żoną. Obecnie nie mam gdzie mieszkać mimo,ze jetem współwłaścicielem domu i dodatkowo jestem oczerniany, straszony i boje się wchodzić do tego domu ponieważ on mówi,ze zrobi sobie coś i powie,ze to ja. Co mam zrobić w takiej sytuacji,czy mogę domagać się od niego jakiejś rekompensaty finansowej związanej z tym,ze pomimo tego iż jestem współwłaścicielem nie mogę zamieszkiwać tego domu? Proszę o pomoc.
To nie jest pytanie do księgowego. O fakcie znęcania się nad rodziną należy skutecznie powiadomić policję. Pozostałe swoje roszczenia należy dochodzić na drodze postępowania sądowego.
Odpowiedź na pismo Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej spółka z o.o. z Chojnic
Zakład Gospodarki Komunalnej spółka z o.o. jest komunalną spółką gminną, która między innymi w swej działalności wynajmuje lokale mieszkalne, pobierając na podstawie zawartych umów czynsz i opłaty za świadczenia w tym za energię cieplną zużywaną do podgrzania ciepłej wody i centralnego ogrzewania. Jak państwo piszecie w swoim liście, Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, mam nadzieję że jest podatnikiem tylko z racji wykonywania innych czynności niż związanych z opłatami za wynajem lokali mieszkalnych, które na mocy art. 43 ust. 1 i Załącznika nr 4 do ustawy z dnia 11 marca 2004 roku poz. 4 symbol PKWiU ex 70.20.11 zostały zwolnione z podatku VAT.
Zwolnienie to dotyczy wszystkich opłat jakie ponosi wynajmujący z tytułu podatku VAT. Zakład Gospodarki Komunalnej jest podatnikiem podatku VAT lecz tylko z racji uzyskania obrotu z innych źródeł niż wynikających z zapisu art. 43 ustawy o podatku VAT.
Według mojej oceny należałoby sprawdzić czy obrót z tytułu wykonywania czynności opodatkowanych przekracza granice wymienioną w art. 113 ustawy czyli 10.000 euro.
W przypadku nie przekraczania tej granicy należy wyrejestrować spółkę z podatku VAT.
W przypadku gdy jesteście Państwo właścicielami części nieruchomości w której powstała wspólnota mieszkaniowa, ponosicie państwo koszty utrzymania nieruchomości wspólnej na którą składają się we wszystkich wspólnotach następujące elementy:
a) wnoszona zaliczka na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
b) wnoszona zaliczka na poczet kosztów usług związanych z zużyciem ciepła, wody, odprowadzeniem ścieków i wywozem nieczystości,
c) wnoszona wpłata na fundusz remontowy wspólnoty.
Większość wspólnot mieszkaniowych w Polsce na prośbę właściciela zbiorowego jakim Państwo niewątpliwie jesteście wystawia rachunek lub notę obciążającą.
W otrzymanym rachunku, nocie lub przyjętej przez wspólnotę mieszkaniową uchwale o wysokości wnoszonych zaliczek nie występuje pojęcie podatku VAT. W związku z powyższym nie jesteście państwo nim dodatkowo obciążani, ponieważ wspólnota mieszkaniowa nie jest podatnikiem podatku VAT, chyba że wykonuje inne czynności zaliczane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
Najem lokali w takiej nieruchomości jest obrotem zwolnionym z podatku VAT (patrz art. 43 i załącznik 4 do ustawy o podatku VAT). Spółka państwa nie posiada nawet tytułu prawnego do wystawienia "refaktury" za np. zakup ciepła, ponieważ go nie kupuje od wspólnoty.
W przypadku wynajmowania lokali niemieszkalnych mieszczących się w nieruchomościach należących do wspólnoty mieszkaniowej, całość usługi jest objęta 22% podatkiem VAT, ponieważ i w tym przypadku nie nabywacie państwo jako spółka żadnych usług komunalnych i tym samym nie jesteście w stanie tych usług "refakturować".
Jestem właścicielem lokalu mieszkalnego, który to lokal wynajmuję, a najemca zobowiązuje się do ponoszenia dodatkowych opłat związanych z lokalem. Czy w takim przypadku przychodem dla celów podatku PIT dla wynajmującego będzie tylko kwota czynszu czy również dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę?
W przypadku gdy podatnik wynajmuje osobie fizycznej lokal mieszkalny, a jako formę opodatkowania wybrał zryczałtowany podatek PIT, to zgodnie z zawartą umową wynajmujący otrzymuje czynsz dzierżawny. Najemca lokalu mieszkalnego może dodatkowo opłacać czynsz ustalony przez administrację budynku, abonament za telefon, RTV, telewizję kablową, ubezpieczenie lokalu, energię elektryczną, centralne ogrzewanie, wodę zimna i ciepła, wywóz nieczystości, gaz itp.
Pytający ma wątpliwości czy składnikiem jego przychodu jest jedynie kwota czynszu dzierżawnego czy tez dodatkowo opłaty abonamentowe ponoszone przez najemcę.
Według mojej oceny popartej zresztą postanowieniem Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź Bałuty z 20 kwietnia 2005 roku nr I USB I-2/415-10/05, podstawą ustalenie wysokości przychodów z najmu jest zawarta pomiędzy stronami umowa określająca wysokość czynszu dzierżawnego. Wynikający z umowy czynsz stanowi przysporzenie majątkowe i przychód o którym mowa w art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Składnikiem przychodu osiągniętego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki lub opłaty związane z przedmiotem najmu lecz tylko w przypadku gdy na podstawie zawartej umowy to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia i nie wpłaca on ich wynajmującemu mieszkanie nawet w formie pośredniej. Opłaty te mieszczą się bowiem w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku PIT,jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
W przypadku pytającego podatnika, przychodem podlegającym opodatkowaniu jest tylko otrzymywany czynsz dzierżawny. Dokonywane zaś przez najemcę opłaty nie stanowią przychodu, pod warunkiem że zawarta pomiędzy wynajmującym i najemcą umowa stanowi, że to najemca ponosi te opłaty.
Przypominamy, że zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty roczne. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres trwania użytkowania wieczystego, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Natomiast z uwagi na wprowadzenie nowych przepisów ustawy o podatku VAT z dniem 1 maja 2004 roku oddanie nieruchomości gruntowej w wieczyste użytkowanie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Ministerstwo Finansów interpretacją z dnia 11 sierpnia 2004 roku nr PP1/811-1181/2004/EF/2699 uznało, że oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest świadczeniem na rzecz innego podmiotu i nie jest dostawą towarów. Dlatego też jest świadczeniem usług, w rozumieniu przepisu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zatem zarówno gminy jak i urzędy miast od 1 maja 2004 roku pobierając opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, mają obowiązek odprowadzić z tego tytułu podatek VAT, czyli stały się podatnikami podatku VAT. Opodatkowanie podatkiem VAT tych opłat rodzi niemałe problemy kogo powinien obciążyć ten podatek - użytkownika w osobie właściciela lokalu czy tez gminę. Niektóre gminy przerzuciły ciężar podatku VAT na użytkowników wieczystych i doliczyły do pobieranych opłat 22 % podatku VAT. Natomiast inne gminy w większości uznały, że w opłatach jest już zawarty podatek VAT. Dlatego też z uwagi na nierówne potraktowanie użytkowników wieczystych, jeden z posłów zwrócił się z zapytaniem do Ministerstwa Finansów czy gminy względnie urzędy miast mają prawo doliczać do opłaty za wieczyste użytkowanie podatek VAT.
Na tak postawione pytanie w dniu 14 kwietnia 2005 roku Ministerstwo Finansów odpowiedziało, że 15 lutego 2005 roku Minister Infrastruktury dokonał interpretacji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z wyjaśnień tych wynika, że to gmina względnie urząd miasta powinna zapłacić podatek VAT i nie powinien on być przerzucany na użytkowników.
Ponadto Ministerstwo Finansów wyjaśniło, że w przypadku gdy gminy doliczyły podatek VAT do opłaty wieczystej (opłata + 22% VAT), podatek ten był pobrany przez nie bez podstawy prawnej i gminy same powinny go zwrócić użytkownikom. Jeżeli nie, to zdaniem Ministerstwa Finansów - użytkownicy powinni się tego domagać.
Na marginesie tak postawionej sprawy należy jeszcze zwrócić właścicielom lokali, którzy przeznaczyli te lokale do działalności gospodarczej, a są podatnikami podatku VAT, że korekta podatku VAT powinna odbyć się na podstawie faktury korygującej VAT, a w przypadku nie wystąpienia o zwrot podatku VAT nie można go odliczyć od podatku należnego w pełnej wysokości z racji braku podstawy prawnej przy jego naliczeniu.
Opodatkowanie najmu nieruchomości wspólnej małżonków
Jesteśmy małżeństwem i osiągamy dochody z najmu nieruchomości. Istnieje pomiędzy nami wspólność majątkowa. Nieruchomości wynajmujemy na cele działalności gospodarczej (lokale użytkowe) i na cele mieszkalne. Najem ten nie jest związany z prowadzoną przez nas działalnością gospodarczą.
• art. 1 ustawy z 2 lipca 2004 roku o swobodzie działalności gospodarczej - Dz. U. nr 173, poz. 1807,
• art. 8 ust. 1 i 3 ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176; ze zmianami.
W przypadku ustawy o podatku VAT wszystkie czynności wykonywane przez podatnika są przez niego rozliczane w ramach jednej działalności opodatkowanej podatkiem VAT, przy zachowaniu warunku że obowiązki te dotyczą tylko czynnych podatników VAT, zatem obowiązki podatkowe z tytułu rozliczania w zakresie podatku VAT przychodów z nieruchomości będą obciążały albo jednego z małżonków, albo obydwoje, w zależności od tego, który z małżonków jest czynnym podatnikiem VAT. Podatnikiem może być osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej.
1. Jeżeli w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podatnikami VAT są obydwoje małżonkowie jako osoby fizyczne, to najem będzie przez nich rozliczany proporcjonalnie po 50% w ramach rozliczeń VAT z tej działalności. Stanie się tak wtedy, gdy obydwoje małżonkowie będą stroną umowy najmu jako wynajmujący.
2. Jeżeli stroną umowy najmu będzie tylko jeden z małżonków, który jest podatnikiem VAT czynnym, podatek VAT od najmu będzie rozliczany właśnie przez niego. Gdy umowę najmu zawiera tylko jeden z małżonków, można domniemywać, że wolą obydwojga małżonków jest, aby działalność w zakresie najmu była prowadzone tylko przez jednego z nich. W takiej sytuacji tylko jeden z małżonków będzie rozliczał VAT z najmu.
Na taką interpretację wskazuje m.in. wyrok NSA z 25 kwietnia 2002 roku sygn. akt S.A./Sz 1685/00. W wyroku tym czytamy:
(...) Obowiązek podatkowy każdego z małżonków, wynikający z wykonania określonej czynności, może wystąpić jedynie wówczas, gdy czynność podlegająca opodatkowaniu jest wykonywana wspólnie przez oboje małżonków, to jest gdy oboje są stroną transakcji obciążonej podatkiem. Tylko wówczas każde z nich we własnym imieniu i na własny rachunek (to jest rachunek majątku dorobkowego) dokonuje czynności opodatkowanej, stając się przez to podatnikiem podatku od towarów i usług. (...) Za całkowicie nietrafny należy uznać wyrażony w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji pogląd, zaakceptowany - jak się wydaje - przez organ odwoławczy, iż "małżonkowie nie mogą dowolnie ustalać który z nich (...) będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w przypadku świadczenia usług najmu lub dzierżawy lokalu użytkowego będącego współwłasnością małżonków nabytą w ramach majątkowej wspólności ustawowej" (...). O tym, który z małżonków jest (będzie) podatnikiem podatku od towarów i usług,rozstrzyga wola tych małżonków co do tego, który z nich będzie w konkretnej sytuacji wykonywał określone czynności zarządu majątkiem wspólnym.
3. Jeżeli wspólną działalność gospodarczą opodatkowaną VAT małżonkowie prowadzą w formie spółki cywilnej lub jako osoba prawna to w zakresie osiąganych przychodów z najmu małżonkowie będą odrębnymi podatnikami VAT. Oznacza to oddzielne rozliczenie w zakresie VAT działalności gospodarczej i oddzielne w zakresie najmu. W takiej sytuacji tylko jeden z małżonków może się zarejestrować jako podatnik VAT czynny i rozliczać przychody z najmu.
4. Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej reguluje podejmowanie, wykonywanie i zakończenie działalności gospodarczej, o czym stanowi art. 1 tej ustawy w związku z tym ma ona zastosowania tylko do działalności gospodarczej, natomiast nie ma zastosowania do najmu, który z zasady nie musi być przedmiotem działalności gospodarczej.
5. Na gruncie zapisów ustawy o podatku dochodowym od osob fizycznych przychody ze wspólnej własności u każdego podatnika (przypadku braku przeciwnego dowodu), określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku (art. 8 ust. 1 ustawy). Zasady te mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających z najmu przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu z tego źródła przez jednego z nich (art. 8 ust. 3 ustawy). Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu obowiązuje przy zapłacie zaliczek i składaniu deklaracji PIT o wysokości dochodu (poniesionej straty) za cały rok podatkowy.

References: art. 43
 art. 43
 art. 113
 art. 43
 art. 6
 art. 6
 art. 8
 art. 1
 art. 8
 art. 1