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Timestamp: 2016-10-26 23:07:26+00:00

Document:
4A_65/2012 (21.05.2012)
4A_65/2012
H.Y.________ et F.Y.________, repr�sent�s par
contrat d'entreprise; r�duction du prix,
le 9 d�cembre 2011 par la Chambre civile
A.a La soci�t� de promotion immobili�re X.________ SA a annonc� sur son site internet la construction � ... (VD) de 10 villas faisant chacune une superficie de 219 m2 sur deux niveaux avec mezzanines, dont 19 m2 pour la chambre � coucher principale, plus un sous-sol de 90 m2. Elle a charg� la r�gie immobili�re A.________ SA (ci-apr�s: la r�gie) de rechercher des acqu�reurs. Cette derni�re a fait des annonces publicitaires indiquant une surface de 219 m2 par villa.
En 2006, les �poux H.Y.________ et F.Y.________, qui souhaitaient agrandir leur famille, se sont int�ress�s au projet. Ils ont contact� la r�gie et ont �t� s�duits par la surface propos�e.
Le 6 mars 2007, ils ont acquis une part PPE avant construction au prix de 391'000 fr. Simultan�ment, ils ont conclu avec X.________ SA un contrat d'entreprise portant sur la "r�alisation d'une maison mitoyenne, sous-sol, rez-de-chauss�e, 1er �tage, mezzanines, d'une superficie d'env. 219,70 m2 + sous-sol d'env. 90,25 m2, y compris abri". Le prix de l'ouvrage �tait fix� forfaitairement � 819'500 fr. La livraison devait avoir lieu au plus tard le 31 juillet 2008. Une p�nalit� de 100 fr. par jour de retard �tait due, sauf en cas de force majeure telle que mauvais temps ou autre cause ind�pendante de la volont� de l'entrepreneur. Le for �tait prorog� � Gen�ve. La norme SIA 118 (1977/1991) �tait int�gr�e au contrat, qui renvoyait par ailleurs aux plans d'autorisation de construire.
Selon ces documents peu d�taill�s, dessin�s � l'�chelle 1:100, chaque villa devait avoir une emprise au sol de 90,25 m2. La surface totale brute des deux niveaux (rez-de-chauss�e et premier �tage) �tait donc de 180,5 m2 (2 x 90,25), � laquelle s'ajoutaient deux mezzanines de respectivement 16 m2 et 18,8 m2. Pour les diff�rentes pi�ces, les plans indiquaient des surfaces nettes, c'est-�-dire � l'int�rieur des murs de chaque pi�ce. La plus grande chambre � coucher faisait 16,4 m2. L'addition des surfaces nettes aboutissait � un chiffre bien inf�rieur � 219,7 m2. Selon l'architecte en charge du projet, il �tait indiqu� des surfaces nettes par conformit� � l'usage, "de mani�re � ce que la commune puisse les lire clairement".
Ces plans d'autorisation de construire n'�taient pas annex�s au contrat, mais simplement "mis � la disposition" des ma�tres de l'ouvrage. En revanche, au moment de la signature du contrat, l'entrepreneur leur a remis d'autres plans, qui ont �t� sign�s par les ma�tres et dat�s du m�me jour que le contrat de construction. Egalement dessin�s � l'�chelle de 1:100, ces plans �taient quasi identiques � ceux de la mise � l'enqu�te, sous r�serve des �l�ments suivants: d'une part, les surfaces nettes avaient �t� remplac�es par des surfaces brutes plus importantes, sans pr�cision du caract�re brut des chiffres exprim�s; ainsi, la plus grande chambre � coucher avait une surface de 19,3 m2. D'autre part, les cotes n'�taient pas indiqu�es. M�me pour les pi�ces entour�es de murs de tous les c�t�s, il n'�tait donc pas possible de v�rifier les surfaces indiqu�es par multiplication des cotes. L'addition de toutes les surfaces indiqu�es au premier �tage aboutissait � un total de 90,3 m2.
Le 26 septembre 2007, un sous-traitant de l'entrepreneur a soumis les plans d'ex�cution de la villa � H.Y.________, qui les a sign�s sans faire de remarques. Plus d�taill�s que les pr�c�dents, ces plans �taient dessin�s � l'�chelle 1:50. Une modification avait �t� apport�e au premier �tage, en ce sens que deux pi�ces �taient d�sormais r�unies en une seule plus spacieuse. Pour le surplus, les surfaces des autres pi�ces et espaces du premier �tage �taient les m�mes que celles indiqu�es dans les plans remis lors de la signature du contrat, surfaces qui int�graient � nouveau implicitement les murs int�rieurs et ext�rieurs de la villa.
A.b Par courrier du 20 d�cembre 2007, le ma�tre a indiqu� � l'entrepreneur que les mesures qu'il avait effectu�es sur le chantier ne correspondaient pas aux surfaces pr�vues par le contrat. A titre d'exemple, la plus grande chambre � coucher ne faisait que 16,85 m2.
Le 17 janvier 2008, les ma�tres, l'entrepreneur et la r�gie ont tenu une r�union chez un notaire. Ils ont constat� que les surfaces indiqu�es dans le descriptif de vente et de construction ne correspondaient ni � des surfaces nettes, ni � des surfaces habitables. Les participants ont par ailleurs "admis (...) que les indications commerciales et contractuelles pouvaient donner lieu � croire qu'il s'agissait des surfaces habitables r�elles", selon les termes du proc�s-verbal �tabli par le notaire.
Il a �t� convenu que les ma�tres tenteraient de revendre la villa en construction � un tiers jusqu'au 30 septembre 2008; � d�faut, elle serait rachet�e par l'administrateur et le directeur de X.________ SA. Les ma�tres s'engageaient � continuer la construction conform�ment au contrat d'entreprise.
Le 3 octobre 2008, les ma�tres ont inform� l'entrepreneur qu'ils renon�aient � revendre la villa faute d'avoir trouv� un logement alternatif. Les cl�s leur ont �t� remises le 12 d�cembre 2008.
Les ma�tres ont refus� de payer le solde d�, qui s'�levait � 49'825 fr. L'entrepreneur a obtenu l'inscription provisoire d'une hypoth�que l�gale � concurrence de ce montant. Le 1er avril 2009, les ma�tres ont fait notifier � l'entrepreneur un commandement de payer chiffr� � 307'513 fr., qui a �t� frapp� d'opposition.
Le 4 mai 2009, une expertise judiciaire hors proc�s a �t� mise en ?uvre. L'expert a rendu son rapport le 4 septembre 2009. Il a constat� en moyenne une diff�rence de 18% entre les surfaces r�elles des pi�ces (chambres � coucher, salles de bains, salon et salle � manger) et celles indiqu�es pour les m�mes pi�ces sur les plans remis � la signature du contrat. En revanche, il n'y avait qu'une tr�s petite diff�rence entre les surfaces nettes r�elles (106,92 m2) et les surfaces nettes pr�vues sur les plans d'autorisation de construire (110,4 m2). La mani�re de proc�der dans les plans annex�s au contrat et les plans d'ex�cution n'�tait pas conforme � la pratique usuelle en Suisse romande, voire dans l'ensemble de la Suisse. Les cotes figurant sur les plans d'architecte �taient en effet toujours exprim�es en chiffres nets, et non pas bruts. Le mode retenu pour calculer les surfaces sur les plans d'ex�cution et les plans annex�s au contrat �tait erron�, totalement arbitraire et propice � la confusion. Un constructeur exp�riment� ne pouvait ignorer que l'indication des surfaces brutes trompait la bonne foi de l'acqu�reur.
B.a Le 4 juin 2009, l'entrepreneur a saisi le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve d'une demande tendant au paiement de 49'825 fr., � l'inscription d�finitive d'une hypoth�que l�gale de m�me montant, au remboursement des frais li�s � cette inscription et au paiement de d�pens pour la proc�dure provisionnelle, incluant le remboursement des frais li�s � l'inscription provisoire. Les ma�tres ont conclu au rejet de l'action et, � titre reconventionnel, au paiement de 135'537 fr. 80 ainsi qu'� la mainlev�e d�finitive de l'opposition au commandement de payer � concurrence de ce montant.
Par jugement du 10 mars 2011, le tribunal a rejet� l'action principale et partiellement admis l'action reconventionnelle, en ce sens que l'entrepreneur �tait condamn� � payer aux ma�tres la somme de 59'310 fr. 80, l'opposition au commandement de payer �tant d�finitivement lev�e � concurrence de ce montant.
B.b L'entrepreneur a d�f�r� cette d�cision � la Cour de justice genevoise, r�it�rant les conclusions prises en premi�re instance. Les ma�tres ont conclu au rejet de l'appel principal et, � titre reconventionnel, au paiement de 78'705 fr. 55, la mainlev�e d�finitive devant �tre prononc�e � hauteur de cette somme.
Par arr�t du 9 d�cembre 2011, la Cour de justice a rejet� l'appel principal et partiellement admis l'appel incident. En cons�quence, elle a r�form� le jugement en ce sens que l'entrepreneur est condamn� � payer aux ma�tres 67'585 fr. 80, la mainlev�e de l'opposition �tant prononc�e � due concurrence.
En bref, la Cour de justice a constat� l'absence d'une volont� r�elle concordante s'agissant de la surface � construire. Selon le principe de la confiance, les ma�tres pouvaient de bonne foi comprendre que la surface globale de 219,70 m2 annonc�e de fa�on constante par l'entrepreneur et celles indiqu�es pour les diff�rentes pi�ces dans les plans remis lors de la signature du contrat repr�sentaient des valeurs nettes n'incluant pas les murs int�rieurs et ext�rieurs de la villa. L'entrepreneur avait ainsi promis contractuellement une surface nette totale de 309,95 m2 (219,70 + 90,25); or, la surface nette de l'ouvrage r�alis� n'�tait que de 273,15 m2. L'ouvrage �tait entach� d'un d�faut et les ma�tres avaient droit � une r�duction correspondante du prix convenu. Le prix r�duit s'�levait � 722'202 fr. (819'500 fr. x 273,15 : 309,95). Les ma�tres ayant d�j� vers� la somme de 769'675 fr., ils avaient droit au remboursement de 47'473 fr. L'entrepreneur devait en outre les indemniser pour leurs frais d'expertise judiciaire avant proc�s, s'�levant � 6'712 fr. 80. Enfin, s'agissant des 134 jours de retard dans la livraison de l'ouvrage, l'entrepreneur n'avait pas pu �tablir les intemp�ries all�gu�es, pas plus qu'un choix tardif des ma�tres quant aux carrelages et autres finitions. En cons�quence, il devait payer une p�nalit� de 13'400 fr.
Par-devant le Tribunal f�d�ral, l'entrepreneur (ci-apr�s: la recourante) interjette un recours en mati�re civile renouvelant les conclusions prises en premi�re instance et en appel.
Les intim�s concluent au rejet du recours dans la mesure o� il est recevable. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
Par ordonnance du 23 f�vrier 2012, la Pr�sidente de la Cour de c�ans a accord� l'effet suspensif au recours.
Le pr�sent recours satisfait aux conditions de recevabilit� du recours en mati�re civile (cf. art. 72 al. 1, art. 75, art. 76 al. 1 et art. 90 LTF). En particulier, la valeur litigieuse exc�de manifestement le minimum l�gal de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF). Les exigences de d�lai (art. 100 al. 1 LTF en relation avec l'art. 46 al. 1 let. c LTF) et de forme (art. 42 LTF) sont �galement respect�es.
2.1 Le recours peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal f�d�ral applique ce droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), hormis les droits fondamentaux. Pour ceux-ci - notamment la prohibition de l'arbitraire consacr�e � l'art. 9 Cst. - pr�vaut le principe de l'all�gation, en ce sens que le recourant doit express�ment soulever le grief et exposer de mani�re claire et circonstanci�e, si possible document�e, en quoi consiste la violation du droit constitutionnel invoqu� (ATF 134 II 244 consid. 2.2; 133 II 249 consid. 1.4.2). Des critiques de type purement appellatoire ne sont pas admissibles. Le grief doit �tre d�velopp� dans le recours m�me, un renvoi � d'autres �critures ou � des pi�ces n'�tant pas admissible (ATF 133 II 396 consid. 3.1).
2.2 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e (art. 105 al. 1 LTF). Il peut compl�ter ou rectifier d'office les constatations �tablies de fa�on manifestement inexacte - c'est-�-dire arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. - ou en violation du droit (art. 105 al. 2 LTF). Toutefois, le Tribunal f�d�ral n'a pas � rechercher lui-m�me dans le dossier si ce dernier pourrait �ventuellement contenir des indices d'une inexactitude de l'�tat de fait arr�t� par les autorit�s cantonales. Il incombe donc � la partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente d'expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es (cf. art. 97 al. 1 LTF); � d�faut, il ne peut �tre tenu compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 133 IV 286 consid. 6.2).
En l'occurrence, le recours contient un chapitre intitul� "en fait", suivi d'un chapitre "droit et discussion", dans lequel sont notamment invoqu�s des moyens de fait regroup�s sous le titre "De l'arbitraire dans la constatation et l'�tablissement des faits, et l'appr�ciation des preuves".
Les �l�ments mis en �vidence dans la partie "en fait" ne seront trait�s que dans la mesure o� ils peuvent �tre reli�s � l'un ou l'autre des griefs d'arbitraire dans l'�tablissement des faits. Pour le surplus, l'on ne saurait tenir compte de la version livr�e par la recourante en tant qu'elle s'�carte de celle retenue dans l'arr�t attaqu�.
3.1 La recourante reproche � la Cour de justice d'avoir m�connu le texte m�me du contrat d'entreprise en tant qu'il d�clarait les plans d'autorisation de construire "partie int�grante" de l'accord. Il serait arbitraire de constater que ces plans �taient simplement "tenus � disposition" des ma�tres de l'ouvrage.
3.2 La teneur exacte de la convention est la suivante:
"1 El�ments du contrat
Outre le pr�sent texte, font aussi partie int�grante du contrat
1.1 L'offre de l'entrepreneur du [espace blanc]
avec les annexes suivantes (...)
DESCRIPTIF PERSONNALIS� ANNEX� AU CONTRAT D'ENTREPRISE
1.2 les conditions ci-apr�s, particuli�res � l'ouvrage
LE DOSSIER D'AUTORISATION DE CONSTRUIRE EST MIS � DISPOSITION DU MA�TRE DE L'OUVRAGE SANS FRAIS
1.4 les plans
D'AUTORISATION DE CONSTRUIRE
La Cour de justice a retenu en fait que ces plans n'avaient pas �t� annex�s au contrat et qu'ils n'avaient m�me jamais �t� soumis aux intim�s, mais simplement "mis � l[eur] disposition".
3.3 L'on peut donner acte � la recourante du fait que le contrat contenait une clause d'int�gration des plans d'autorisation de construire. Toutefois, une telle constatation ne pr�juge en rien la question de savoir si ces documents ont �t� mat�riellement remis aux intim�s, comme annexes au contrat ou d'une autre mani�re, ou s'ils ont simplement �t� tenus � leur disposition. Or, sur la base du texte du contrat, il n'�tait nullement arbitraire de retenir la seconde hypoth�se. Contrairement � ce que plaide la recourante, les plans d'autorisation de construire faisaient � l'�vidence partie du dossier d'autorisation de construire. La recourante n'invoque pas d'�l�ments qui permettraient d'�tablir une remise effective de ces plans. Pour le surplus, c'est une question de droit que de d�terminer si, dans de telles circonstances, la connaissance du contenu de ces plans pouvait n�anmoins �tre imput�e aux intim�s. Enfin, la recourante s'�carte des faits retenus par l'arr�t lorsqu'elle affirme que l'intim� est un entrepreneur rompu aux affaires parfaitement conscient de la port�e de ses actes, de sorte qu'il n'y a pas � en tenir compte.
4.1 La recourante reproche en substance � la Cour de justice d'avoir arbitrairement �cart� ou ignor� des t�moignages �tablissant que les intim�s �taient conscients du caract�re brut des surfaces indiqu�es, respectivement qu'il �tait conforme � l'usage d'exprimer des superficies brutes s'agissant d'immeubles � construire.
4.2.1 La Cour de justice a consid�r� en substance que le t�moignage de B.________ n'�tablissait pas que les intim�s aient eu connaissance de la valeur brute des surfaces indiqu�es. Cet ex-employ� de la r�gie, pr�sent uniquement lors de la signature du contrat de construction, avait admis ne pas �tre certain que l'intim� avec qui il avait alors parl� ait clairement compris quel genre de surface, brute ou habitable, �tait vis�e par le contrat.
4.2.2 La recourante ne d�montre pas en quoi le r�sum� de ce t�moignage serait arbitraire, et la lecture du proc�s-verbal ne le fait pas non plus appara�tre. La recourante �voque en outre les t�moins C.________, D.________, E.________ et F.________. Toutefois, elle ne cite pas d'extraits de proc�s-verbal dans lesquels l'un ou l'autre de ces cinq t�moins affirmerait avoir pr�cis� aux intim�s que les surfaces indiqu�es repr�sentaient des valeurs brutes. Tout au plus ressort-il des citations ou r�sum�s livr�s par la recourante que ces t�moins exprimaient des chiffres correspondant � des surfaces brutes, ce qui ne signifie pas encore que les intim�s l'aient compris ainsi. En bref, la cour cantonale n'a pas vers� dans l'arbitraire en ne retenant pas que les intim�s auraient �t� inform�s du caract�re brut des surfaces indiqu�es.
4.3.1 La Cour de justice a constat� qu'aux dires de l'expert judiciaire, l'indication de surfaces brutes n'�tait pas conforme � la pratique en Suisse romande, voire en Suisse. L'expertise priv�e demand�e par les ma�tres, certes d�pourvue de force probante en tant que telle, allait dans le m�me sens, tout comme le r�glement de la section vaudoise de l'Union suisse des professionnels de l'immobilier, qui ne concernait toutefois que la vente d'appartements aux membres de l'association. Les ex-employ�s de l'entrepreneur [recte: de la r�gie] attestaient certes d'une pratique consistant � indiquer des surfaces brutes, mais leurs d�clarations devaient �tre accueillies avec circonspection, compte tenu de l'implication de ces t�moins dans l'op�ration litigieuse. Du reste, l'un d'eux avait pr�cis� que les plans d'architecte indiqueraient normalement de fa�on transparente les surfaces brutes ou nettes, ce qui n'�tait pas le cas des plans d'ex�cution.
4.3.2 La recourante objecte que les t�moins ne sont d�sormais plus employ�s par la r�gie et n'�taient pas personnellement recherch�s. Cela n'enl�ve rien au fait qu'ils �taient objectivement impliqu�s dans l'op�ration de promotion. De surcro�t, la recourante n'explique pas pour quelle raison ces t�moignages devraient l'emporter sur l'avis exprim� par un expert judiciaire - au demeurant corrobor� par d'autres indices -, dont elle ne dit mot. La conclusion de la cour cantonale n'avait rien d'insoutenable en tant qu'elle constatait l'existence d'une pratique consistant � indiquer des surfaces nettes, et non pas brutes.
5.1 Dans un grief peu clair, la recourante para�t s'en prendre � la constatation selon laquelle elle a remis "d'autres plans" aux intim�s au moment de la signature du contrat, par quoi il faut entendre d'autres plans que ceux du dossier d'autorisation de construire.
5.2 Le seul fait que les plans de mise � l'enqu�te et les plans annex�s au contrat aient �t� dessin�s � la m�me �chelle de 1:100 ne suffit naturellement pas � rendre arbitraire la constatation de la Cour de justice. Celle-ci a expliqu� en quoi les deux jeux de plans pourtant tr�s semblables diff�raient, et la recourante ne s'attache pas � critiquer ces motifs. A supposer que les plans annex�s au contrat aient �t� remis avant la signature de celui-ci - fait qui ne saurait �tre �tabli par le simple renvoi � une �criture -, cela n'exclurait toujours pas de retenir que ces plans diff�raient � certains �gards des plans d'enqu�te.
6.1 La Cour de justice aurait ignor� le fait que les plans d'ex�cution du 26 septembre 2007 contenaient des cotes pr�cises permettant de contr�ler les surfaces des pi�ces, et que l'architecte auteur de ces plans disait avoir toujours parl� de surfaces brutes.
6.2 L'arr�t attaqu� retient que les plans d'ex�cution, � l'instar de ceux sign�s et annex�s au contrat, indiquaient des surfaces brutes, sans que cela soit pr�cis�. Par ailleurs, l'arr�t laisse entendre que ces plans contenaient des cotes; en page 14, il est en effet pr�cis� que ces documents pr�taient aussi "� confusion en indiquant des surfaces plus importantes (parce que brutes) que celles r�sultant de la multiplication des cotes � l'int�rieur des murs de chaque pi�ce". Quoi qu'il en soit, l'expert judiciaire a qualifi� d'erron�, totalement arbitraire et propice � la confusion le mode retenu pour calculer les surfaces sur les plans d'ex�cution. De surcro�t, � consulter les pi�ces 36 � 42 cit�es sans plus autres d�tails par la recourante, l'on ne saurait affirmer que les mensurations et cotes affich�es permettent ais�ment � un non-professionnel de recalculer la surface de chaque pi�ce et de comprendre ainsi que les chiffres indiqu�s sont des chiffres bruts. Le grief tombe � faux.
7.1 La recourante nie avoir admis par-devant notaire que les indications contractuelles et commerciales pouvaient faire accroire qu'il s'agissait de surfaces habitables r�elles. La cour cantonale aurait ind�ment tenu pour acquis un fait qui �tait en r�alit� contest�.
7.2 Le fait litigieux d�coule du proc�s-verbal de la r�union du 17 janvier 2008, document �tabli par le notaire � la demande des parties. La cour cantonale n'a donc pas retenu sans preuve une all�gation contest�e par la partie adverse, ce qui exclut toute violation de l'art. 8 CC. Pour le surplus, la recourante ne cherche pas � expliquer en quoi il serait arbitraire d'attacher une valeur probante au proc�s-verbal et quels motifs justifieraient de s'en �carter.
8.1.1 La Cour de justice aurait arbitrairement ignor� un passage de l'expertise judiciaire hors proc�s du 4 septembre 2009 qui permettrait d'exclure l'existence d'un d�faut.
8.1.2 En page 3 de son rapport, l'expert judiciaire fait la constatation suivante:
"Les dimensions ext�rieures de la villa correspondent au r�glement communal qui d�fini [sic] de mani�re pr�cise le CUS (coefficient d'utilisation du sol). Cette dimension n'a pas chang�e [sic] et repr�sente 90,25 m2.
Ainsi, la dimension int�rieure de l'habitation n'est pas diff�rente entre le contrat, la mise � l'enqu�te publique et la r�alit�.
C'est donc l'indication des surfaces de pi�ce, et ce d�s l'origine (contrat) qui est erron�e!"
Le deuxi�me paragraphe explicite le premier, de sorte que l'expression "dimension int�rieure" para�t avoir �t� utilis�e par inadvertance en lieu et place de "dimension ext�rieure". A l'instar des plans de mise � l'enqu�te, le contrat mentionnait bel et bien le chiffre de 90,25 m2, correspondant � l'emprise au sol de la villa. Quoi qu'il en soit, l'expert incrimine une indication erron�e des surfaces des pi�ces et met clairement en �vidence, chiffres � l'appui, que la surface r�elle "utile" des pi�ces est inf�rieure en moyenne de 18% � la surface indiqu�e pour les m�mes pi�ces dans les plans annex�s au contrat, conclusion que reproduit l'arr�t attaqu�.
8.2.1 La cour cantonale aurait �galement m�connu un autre passage de l'expertise constatant l'absence de moins-value de l'ouvrage du fait du pr�tendu d�faut.
8.2.2 L'on peut donner acte � la recourante qu'aux dires de l'expert judiciaire, les indications erron�es quant � la surface des pi�ces n'ont pas entra�n� de diff�rence de co�t, mais peuvent justifier de n�gocier les soldes dus. Ceci dit, c'est une question de droit que de dire si les ma�tres ont droit � une r�duction de prix du fait d'un �ventuel d�faut de l'ouvrage.
9.1.1 La Cour de justice aurait enfin arbitrairement refus� de retenir des faits propres � exculper la recourante pour son retard dans la livraison de l'ouvrage. Tout d'abord, elle aurait refus� � tort de retenir l'existence d'intemp�ries qui seraient pourtant �tablies par les relev�s de M�t�o Suisse et par le t�moin G.________; la progression du chantier s'en serait trouv�e retard�e de 45 jours au moins.
9.1.2 La recourante a produit des relev�s de pluviom�trie effectu�s � la station m�t�orologique de .... Au regard des taux de pr�cipitation enregistr�s, on ne saurait reprocher � la Cour de justice d'avoir vers� dans l'arbitraire en consid�rant que la recourante n'avait pas rapport� la preuve d'intemp�ries propres � justifier un retard dans l'ex�cution du contrat; la recourante ne cherche du reste nullement � le d�montrer, se bornant � renvoyer � la pi�ce contenant les relev�s. Faute de donn�es statistiques probantes, il n'�tait pas arbitraire d'ignorer le t�moignage de G.________, soit le directeur des op�rations de la recourante.
9.2 La cour cantonale aurait en outre arbitrairement ignor� le fait que les intim�s avaient provoqu� le retard du chantier en tardant � effectuer certains choix de finition.
La recourante se r�f�re aux d�clarations de G.________ et F.________, lequel s'exprimait comme sous-traitant charg� de la coordination du chantier. Ces deux t�moins �voquent un retard des intim�s dans le choix des finitions ou du carrelage; l'un d'eux fait allusion � une fiche de commande que l'intim� n'aurait sign�e qu'en ao�t 2008. La recourante ne pr�tend toutefois pas que cette pi�ce figurerait au dossier. De surcro�t, il est constant que les voisins des intim�s ont �galement re�u leurs villas avec plusieurs mois de retard. Eu �gard aux liens entre les t�moins et la recourante et � l'absence de preuve par titre, il n'�tait pas insoutenable d'exclure une responsabilit� des intim�s dans le retard pris, m�me en tenant compte du fait qu'ils avaient cherch� � revendre la villa jusqu'au mois de septembre 2008.
La Cour de justice a par ailleurs soulign� que le droit � la prolongation du d�lai de livraison, qui permettait d'�chapper aux p�nalit�s de retard, supposait un avis imm�diat � la direction des travaux ou au ma�tre lui-m�me (art. 96 al. 2 SIA 118). Or, la recourante n'avait pas all�gu� ni �tabli avoir avis� les intim�s du report de la livraison de l'ouvrage.
La recourante tente vainement de r�futer ce dernier point. Elle se contente en effet de plaider de fa�on appellatoire qu'elle a fait les all�gations n�cessaires et a effectivement pr�venu les intim�s, renvoyant pour le surplus � une �criture de la proc�dure d'appel. Un tel renvoi ne satisfait pas aux exigences strictes de l'art. 106 al. 2 LTF.
10.1 La recourante se plaint d'une violation de l'art. 18 CO. La Cour de justice aurait ind�ment appliqu� le principe de la confiance alors que le contrat, respectivement les plans d'autorisation de construire int�gr�s au contrat, exprimeraient la volont� commune des parties, soit celle de construire une villa pr�sentant une surface brute de 219 m2, sous-sol non compris. Cette volont� serait encore attest�e par la signature ult�rieure des plans d'ex�cution. Subsidiairement, l'interpr�tation objective de la cour cantonale serait erron�e.
10.2 Le juge doit tout d'abord s'attacher � rechercher la r�elle et commune intention des parties (cf. art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des d�clarations de volont�, mais aussi le contexte g�n�ral, soit toutes les circonstances permettant de d�couvrir la volont� des parties, qu'il s'agisse des d�clarations ant�rieures � la conclusion du contrat, des projets de contrat, de la correspondance �chang�e, ou encore de l'attitude des parties apr�s la conclusion du contrat (B�N�DICT WINIGER, Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, n�s 15, 25 et 32-34 ad art. 18 CO; ERNST A. KRAMER/BRUNO SCHMIDLIN, Berner Kommentar, 1986, n�s 22 ss ad art. 18 CO). Cette interpr�tation subjective repose sur l'appr�ciation des preuves. Si la cour cantonale parvient � se convaincre d'une commune et r�elle intention des parties, elle tranche une constatation de fait (ATF 132 III 626 consid. 3.1; 131 III 606 consid. 4.1 p. 611).
Si la volont� r�elle des parties ne peut pas �tre �tablie ou si les volont�s intimes divergent, le juge doit interpr�ter les d�clarations et comportements des parties selon le principe de la confiance, en recherchant comment une d�claration ou une attitude pouvait de bonne foi �tre comprise en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1). Cette interpr�tation dite objective, qui rel�ve du droit, s'effectue non seulement d'apr�s le texte et le contexte des d�clarations, mais �galement sur le vu des circonstances qui les ont pr�c�d�es et accompagn�es (ATF 131 III 377 consid. 4.2.1; 119 II 449 consid. 3a), � l'exclusion des circonstances post�rieures (ATF 132 III 626 consid. 3.1).
10.3.1 La Cour de justice a constat� un d�saccord des parties quant � la surface de la construction. Alors que la recourante avait en vue une surface brute de 90,25 m2 par �tage, correspondant � l'emprise au sol, les intim�s n'imaginaient pas que cette surface incluait les murs int�rieurs et ext�rieurs.
10.3.2 Le contrat ne pr�cise pas si la surface indiqu�e est une valeur brute ou nette. Les plans sign�s par les intim�s le 6 mars 2007 comme ceux sign�s le 26 septembre 2007 ne comportent pas non plus une telle mention. Il n'est par ailleurs pas �tabli que la recourante ou les employ�s de la r�gie aient expliqu� aux intim�s que les surfaces exprim�es devaient s'entendre brutes; un employ� de la r�gie pr�sent � la signature du contrat de construction a admis ne pas �tre certain que l'intim� ait clairement compris de quel type de surface il �tait question. Lorsque les intim�s ont pris les premi�res mesures sur le chantier, ils se sont plaints du fait que le chantier ne correspondait pas aux surfaces indiqu�es.
Au vu de tous ces �l�ments, il n'�tait pas insoutenable de conclure que les intim�s n'avaient pas compris que les surfaces exprim�es s'entendaient brutes.
La recourante objecte que les intim�s ont pr�tendu avoir �t� induit en erreur par la mention de surfaces habitables, mention qui n'a pas �t� d�montr�e. Que les intim�s aient �chou� � rapporter la preuve de leurs all�gations ne signifie pas pour autant qu'ils �taient de mauvaise foi, et n'implique pas non plus que la version de la recourante devait sans autre l'emporter. Pour le surplus, l'inexistence du motif d'erreur invoqu� par les intim�s ne s'opposait pas � retenir une m�prise fond�e sur l'absence d'information quant � la nature brute ou nette des surfaces indiqu�es.
En l'absence d'une volont� r�elle concordante des parties, il �tait conforme � l'art. 18 CO de proc�der � l'interpr�tation objective des d�clarations sur la surface.
10.3.3 A cet �gard, la cour cantonale a conc�d� que le contrat de construction renvoyait au dossier d'autorisation de construire, lequel contenait des plans indiquant des surfaces nettes dont l'addition aboutissait � un chiffre bien inf�rieur aux 219,7 m2 indiqu�s dans le contrat. Toutefois, ces plans n'avaient jamais �t� soumis aux intim�s. En lieu et place, la recourante leur avait fourni d'autres plans, correspondant exactement aux plans d'enqu�te, mais qui exprimaient sans le dire des surfaces brutes, alors que des valeurs nettes inf�rieures avaient �t� indiqu�es sur les plans d'enqu�te, par souci de clart� � l'attention des autorit�s. En outre, les plans soumis aux intim�s ne mentionnaient aucune cote. De l'avis de l'expert judiciaire, l'indication de surfaces brutes �tait contraire � la pratique ayant cours � tout le moins en Suisse romande; un constructeur exp�riment� ne pouvait ignorer qu'un tel proc�d� �tait propre � tromper la bonne foi de l'acqu�reur. La recourante avait du reste elle-m�me admis le 17 janvier 2008, en pr�sence d'un notaire, que les indications commerciales et contractuelles pouvaient donner � croire qu'il s'agissait de surfaces habitables r�elles. En d�finitive, les intim�s pouvaient de bonne foi comprendre que la surface globale indiqu�e de fa�on constante par la recourante [i.e. 219,7 m2] comprenait les surfaces nettes (murs int�rieurs et ext�rieurs non compris) des pi�ces hors sol [rez et premier �tage], mezzanines comprises, respectivement que les surfaces indiqu�es sur les plans soumis au moment de la signature du contrat correspondaient � des surfaces nettes.
10.3.4 Une telle interpr�tation ne contrevient nullement � l'art. 18 CO. La recourante objecte que les intim�s ne sauraient se pr�valoir des usages en mati�re immobili�re qu'ils ne pouvaient conna�tre puisqu'ils sont profanes en la mati�re. Le grief n'est pas fond�. A dire d'expert, l'indication de surfaces brutes est prohib�e par la pratique pr�cis�ment parce qu'elle est propice � la confusion, ce qu'un constructeur exp�riment� n'ignore pas.
La recourante objecte encore que le contenu des plans d'autorisation de construire �tait r�put� connu des intim�s puisqu'il �tait d�clar� partie int�grante du contrat. En r�alit�, l'on ne saurait reprocher aux intim�s de n'avoir pas consult� ces plans compte tenu du proc�d� utilis� par la recourante, consistant � les tenir � disposition des intim�s, tout en leur faisant signer d'autres plans quasi identiques, mais modifi�s sur la question essentielle des surfaces des pi�ces, alors m�me que les surfaces nettes avaient �t� indiqu�es � l'attention des autorit�s par souci de clart�. Par surabondance, l'on observe qu'un autre couple acqu�reur de la villa voisine des intim�s, actuellement aussi en litige avec la recourante, s'est vu remettre lors de la signature du contrat des plans similaires � ceux soumis aux intim�s et a aussi �t� victime d'une erreur sur la surface.
11.1 La recourante se plaint d'une violation des art. 23, 24 et 31 CO. En renon�ant � invalider le contrat pour vice du consentement, les intim�s auraient accept� que le contrat soit valid� tel qu'il avait �t� voulu et compris par la cocontractante.
11.2 La recourante se m�prend sur la port�e de la jurisprudence publi�e aux ATF 127 III 83, � laquelle elle se r�f�re. Il y est pr�cis� qu'en cas de prestation d�fectueuse de la part du vendeur, l'acheteur peut en principe choisir entre l'action en garantie des d�fauts ou l'invalidation du contrat en raison d'un vice du consentement. S'il prend la premi�re option, il ratifie du m�me coup le contrat au sens de l'art. 31 CO, car la r�glementation relative � la garantie des d�fauts suppose un contrat valable.
La renonciation � invalider le contrat ne prive toutefois pas l'acheteur du droit d'invoquer, dans le cadre de l'action en garantie, l'absence de volont� r�elle concordante. En revanche, il devra cas �ch�ant se laisser imputer le sens qu'un destinataire de bonne foi pouvait et devait donner aux d�clarations de la partie adverse, quand bien m�me ce sens irait � l'encontre de sa volont� intime (cf. arr�t 4A_483/2011 du 2 d�cembre 2011 consid. 2.1 et 2.3, o� le principe de la confiance est appliqu� dans le cadre d'une action en r�duction de loyer).
12.1 La recourante invoque enfin une violation de l'art. 368 al. 2 CO. La Cour de justice aurait retenu � tort l'existence d'un d�faut. De surcro�t, elle aurait ind�ment accord� une r�duction de prix alors qu'aux dires m�mes de l'expert, l'ouvrage ne subissait aucune moins-value du fait de la surface r�duite.
12.2 Les parties ont int�gr� au contrat la norme SIA 118 (�d. 1977/1991) relative aux conditions g�n�rales pour l'ex�cution des travaux de construction. A juste titre, elles ne contestent pas que la notion de d�faut au sens de l'art. 166 SIA 118 est, sur le principe, la m�me que celle d�coulant de l'art. 368 CO (PETER GAUCH, Der Werkvertrag, 5�me �d. 2011, n�s 2648-2650, qui rel�ve toutefois des nuances).
12.3 L'entrepreneur a l'obligation de livrer un ouvrage exempt de d�fauts (cf. art. 367 al. 1 CO; ATF 116 II 305 consid. 2c p. 307). La prestation - chose vendue ou ouvrage - est d�fectueuse lorsqu'elle diverge du contrat, ne poss�de pas les qualit�s promises ou les qualit�s auxquelles le ma�tre pouvait s'attendre d'apr�s les r�gles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa p. 244).
L'indication du volume de la construction � �riger ou de la surface du terrain vendu constitue une qualit� promise propre � engager la responsabilit� de l'entrepreneur ou du vendeur si la chose livr�e n'a pas la contenance indiqu�e (arr�t C.416/1980 du 3 mars 1981 consid. 2c, in SJ 1981 518, et GAUCH, op. cit., n� 1363; en mati�re de vente, cf. art. 219 CO et ATF 87 II 244; arr�t 4A_417/2007 du 14 f�vrier 2008 consid. 4 et 5, in RNRF 2009 243).
Les r�gles ordinaires d'interpr�tation s'appliquent pour d�terminer quelles qualit�s sont dues en vertu de la convention ou de la promesse de l'entrepreneur. Le principe de la confiance pr�vaut s'il appara�t que le ma�tre n'a pas compris la promesse dans le sens voulu par l'entrepreneur (GAUCH, op. cit., n�s 1366 et 1372; PIERRE TERCIER/PASCAL G. FAVRE, Les contrats sp�ciaux, 4�me �d. 2009, n� 746; FRAN�OIS CHAIX, in Commentaire romand, op. cit., n� 5 ad art. 368 CO).
12.4 Dans le cas concret, le contrat d'entreprise pr�voyait la construction d'une villa d'environ 219,7 m2 pour deux niveaux et deux mezzanines, plus un sous-sol de 90,25 m2. Interpr�t�s selon le principe de la confiance (supra, consid. 10.3.4), ces chiffres visent des surfaces nettes, c'est-�-dire � l'int�rieur des murs. Etait ainsi due une surface nette totale de 309,95 m2. Dans les faits, elle n'est que de 273,15 m2, selon les constatations de l'autorit� pr�c�dente qui lient la Cour de c�ans.
A juste titre, la recourante ne conteste pas en soi que l'indication d'une surface d�termin�e constitue une qualit� promise dont l'entrepreneur r�pond en vertu de l'art. 368 CO. Elle s'en prend uniquement � l'interpr�tation des qualit�s promises; or, il vient d'�tre soulign� que cette interpr�tation ne contrevient pas � l'art. 18 CO. En constatant l'existence d'un d�faut, la cour n'a pas contrevenu au droit f�d�ral. Se pose la question des cons�quences du d�faut.
12.5 La Cour de justice a constat� qu'une r�paration de l'ouvrage n'entrait pas en consid�ration et que les parties y avaient renonc� � juste titre, de sorte que seule une r�duction de prix entrait en consid�ration. Ce point n'est pas discut� devant le Tribunal f�d�ral. Par ailleurs, l'int�gration de la norme SIA 118 ne s'oppose pas � ce que la r�duction de prix soit d�termin�e selon les principes d�velopp�s � propos de l'art. 368 al. 2 CO (cf. GAUCH, op. cit., n� 2661); la recourante ne dit du reste pas le contraire.
12.6 L'art. 368 al. 2 CO dispose que le prix doit �tre r�duit "en proportion de la moins-value". Le droit � la r�duction suppose donc une moins-value, qui r�sulte de la diff�rence entre la valeur objective de l'ouvrage hypoth�tiquement conforme au contrat et celle de l'ouvrage effectivement livr� (GAUCH, op. cit., n�s 1627-1628; CHAIX, op. cit., n�s 29-31 ad art. 368 CO). En g�n�ral, la valeur objective d'un ouvrage se d�termine d'apr�s sa valeur commerciale ou v�nale (ATF 105 II 99 consid. 4a; GAUCH, op. cit., n� 1628; CHAIX, op. cit., n� 31 ad art. 368 CO). Lorsqu'une moins-value objective est �tablie, le droit � la r�duction existe m�me si le co�t pour �tablir un ouvrage d�fectueux est le m�me - voire plus �lev� - que le co�t d'un ouvrage exempt de d�faut (GAUCH, op. cit., n�s 1628 et 1631).
Pour calculer la r�duction de prix, la jurisprudence et la doctrine majoritaire prescrivent la m�thode relative, en ce sens que le rapport entre le prix r�duit et le prix convenu doit correspondre au rapport entre la valeur objective de l'ouvrage avec d�faut et celle de l'ouvrage sans d�faut (ATF 111 II 162 consid. 3a; GAUCH, op. cit., n�s 1670 et 1674 ss; s'agissant des critiques, cf. notamment TERCIER/FAVRE, op. cit., n�s 879-884). Eu �gard � la difficult� pratique d'�tablir ces valeurs objectives, deux pr�somptions ont �t� pos�es. D'une part, le prix convenu par les parties est r�put� correspondre � la valeur objective de l'ouvrage sans d�faut. D'autre part, la moins-value est cens�e �quivaloir au co�t de l'�limination du d�faut (ATF 116 II 305 consid. 4a; 111 II 162 consid. 3b). La jurisprudence rappelle enfin que le juge dispose d'un pouvoir d'appr�ciation des faits au sens de l'art. 42 al. 2 CO lorsque l'exactitude du montant de la r�duction est difficile � �tablir, par exemple en mati�re de d�fauts esth�tiques ou de dommage futur (arr�t 4C.346/2003 du 26 octobre 2004, consid. 4.3.1).
Il convient encore de mentionner l'avis doctrinal selon lequel, en mati�re de vente immobili�re avec indication de surface erron�e, la r�duction de prix devrait se calculer en multipliant la surface manquante par le prix au m�tre carr� (HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5�me �d. 2011, n� 9 ad art. 219 CO).
12.7 La Cour de justice a fait un r�sum� fid�le de la jurisprudence relative � la m�thode relative et au pouvoir d'appr�ciation conf�r� par l'art. 42 al. 2 CO. Elle a r�duit le prix en proportion de la diff�rence de surface constat�e, pour l'arr�ter � 722'202 fr.
12.8 La recourante objecte que le prix avait �t� fix� en fonction des co�ts de l'ouvrage, qu'aux dires de l'expert, la diff�rence de surface constat�e n'a pr�cis�ment pas influ� sur les co�ts, qu'il n'y a pas de moins-value objective et que l'application de la m�thode relative dans ces circonstances conduit � un enrichissement ill�gitime des intim�s.
Les parties ont convenu d'un prix forfaitaire, par quoi il faut entendre un prix ferme total, c'est-�-dire un prix fix� � l'avance qui ne sera en principe plus modifi�, pr�voyant une somme unique pour tout l'ouvrage, ind�pendamment de la quantit� de travail et de mat�riaux effectivement fournis (cf. par ex. TERCIER/FAVRE, op. cit., n�s 4663 ss). Le prix ferme total convenu entre les parties peut certes avoir �t� arr�t� en fonction d'une estimation des co�ts de construction; cela n'enl�ve rien au fait qu'en d�finitive, le prix sera d� sans �gard aux co�ts effectifs (cf. GAUCH, op. cit., n� 902). Le prix forfaitaire ne peut donc �tre r�duit qu'en raison de la garantie des d�fauts (cf. arr�t C.416/1980 pr�cit� consid. 2c in SJ 1981 518), ce qui suppose d'�tablir une moins-value objective.
A cet �gard, l'expert a tout au plus constat� que les indications erron�es quant � la surface des pi�ces n'avaient pas entra�n� de diff�rence de co�t. Une telle observation n'exclut pas encore une moins-value objective. Or, l'expert a implicitement reconnu une telle moins-value lorsqu'il a soulign� que les indications erron�es pouvaient justifier de n�gocier les soldes dus. Tout au plus s'est-il abstenu de donner des chiffres.
En l'occurrence, il faut admettre qu'il est difficile de chiffrer la moins-value objective d'une villa g�n�r�e par une diff�rence de surface nette relativement peu importante, alors que l'estimation d'une villa est g�n�ralement li�e � la valeur du terrain qui l'abrite, et qu'en l'occurrence, des contrats distincts ont �t� conclus pour l'acquisition de la parcelle et la construction de la villa. Dans de telles circonstances, il faut admettre qu'une r�duction de prix de 11,8 % proportionnelle � la diff�rence de surface ne contrevient pas au droit f�d�ral.
En d�finitive, le recours est rejet� dans la mesure o� il est recevable. En cons�quence, la recourante supportera les frais judiciaires et versera aux intim�s une indemnit� � titre de d�pens (art. 66 al. 1 LTF; art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).

References: art. 72
 art. 75
 art. 76
 art. 90
 art. 97
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 23
 ATF 
 art. 367
 ATF 
 art. 219
 ATF 
 art. 368
 art. 368
 art. 368
 art. 219
 art. 68