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Timestamp: 2018-01-21 04:40:59+00:00

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Maison achat et vente, plan, maison, maison a vendre, decoration Dimanche 21 Janvier 2018
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Les baux commerciaux renouvelables 3 x 6 x 9, qui sont les plus répandus dans le commerce et procurent au locataire une propriété commerciale qu’il est possible de céder, sont une particularité française.
Dans la plupart des pays, il n’existe pas de législation comparable, en particulier aux Etats-Unis où l’immense majorité des baux sont signés pour des périodes brèves et conclus de gré à gré entre propriétaire et locataire, sans être soumis à une législation contraignante.
Dans ce pays, au terme du bail, le propriétaire peut ou non le renouveler sans offrir la moindre compensation à son locataire, de même qu’il peut augmenter son loyer.
Ce qui n’est pas pour autant nécessairement son intérêt bien compris, dans la mesure où, si le commerce marche bien, il est assuré de percevoir son loyer. De fait, la concurrence jouant, les baux sont conclus outre-Atlantique aux prix du marché.
Doit-on payer un «droit au bail» pour signer un bail précaire ?
Non, et c’est ce qui peut faire l’attrait de cette formule dans certaines situations: on peut disposer d’un magasin sans investir dans ce droit au bail, particulièrement élevé dans les artères dites
Toutefois, dans un quartier très recherché, il n’est pas impossible que des propriétaires exigent des pas-de-porte en dessous de table.
Les propriétaires peuvent aussi demander un dépôt de garantie, au cas où le commerçant locataire endommagerait le magasin ou le modifierait d’une façon qui lui ferait perdre de la valeur.
Mais en aucun cas ceux-ci ne peuvent atteindre le niveau des droits au bail d’emplacement équivalents. Sinon, bien évidemment, personne n’accepterait un accord aussi désavantageux.
Peut-on revendre un bail précaire ?
Non. Contrairement au bail 3 x 6 x 9, le bail précaire n’est pas cessible. Sa seule valeur est donc une valeur d’usage : l’utilisation du magasin pour y exercer un commerce. Ce bail ne fera donc pas partie des actifs de la société.
En revanche, le locataire peut éventuellement sous-louer son magasin pour une durée équivalente à celle qui reste à courir. Le sous-locataire devra bien entendu respecter lui-même les obligations de toutes natures contenues dans le bail.
Que se passe-t-il à l’expiration du bail précaire ?
On passe dans le droit commun. Tout bail précaire maintenu au-delà de 24 mois est automatiquement soumis aux règles régissant les baux commerciaux.
Autrement-dit, si ni le propriétaire ni le locataire ne mettent fin au bail par courrier recommandé avant l’expiration des 24 mois, ils vont être amenés à signer un nouveau bail, qui cette fois va garantir la propriété commerciale au locataire.
Celui-ci peut toutefois renoncer au bénéfice de la propriété commerciale, à condition que cette renonciation soit faite en pleine connaissance de cause, et bien entendu par écrit.
Cette renonciation peut être acceptée dans le cadre d’un nouveau bail dérogatoire, à condition qu’elle intervienne quelques jours après l’expiration du bail. Ce qui revient en pratique à une reconduction du bail précaire.
D’une façon générale, il faut savoir que le bail précaire ne donne droit ni à un renouvellement ni à des indemnités d’éviction en cas de non renouvellement. Rester dans les lieux sans l’accord du propriétaire pourrait entraîner de graves ennuis: mise en demeure d’évacuer les lieux, huissiers, frais de justice
Car la loi reconnaît parfaitement la validité du bail précaire. Toutefois un propriétaire distrait qui oublierait d’avertir son locataire se retrouverait en situation d’accepter un bail traditionnel, mais mieux vaut ne pas compter sur cette éventualité
Information pré-contractuelle du franchiseur
A la suite de nombreux déboires de franchisés, le législateur a, par une loi du 31 décembre 1989, dite loi DOUBIN, clarifié les conditions d’élaboration des contrats de franchise.
Codifié à l’article L330-3 du Code de Commerce, il impose au franchiseur l’obligation de fournir un document donnant toutes les précisions utiles afin de permettre à l’autre partie “de s’engager en connaissance de cause”
Cette obligation d’information préliminaire assurant le consentement éclairé du candidat est accompagnée d’un délai de réflexion de 20 jours préalable à la signature du contrat, ou le cas échéant du versement, par le franchisé, d’une somme préalablement à la signature du contrat.
Le Décret du 4 avril 1991 est venu préciser le contenu du document d’information pré-contractuelle. Le franchiseur doit, pour satisfaire à son obligation, fournir des renseignements précis sur son entreprise, sur l’état du marché et ses perspectives, sur son réseau, et enfin sur le contrat lui-même et les charges qu’il génère.
Ainsi, les renseignements donnés avec sincérité, autre exigence de la loi Doubin, devront être remis en mains propres au candidat franchisé, accompagnés d’un projet de contrat. En outre, le franchiseur soucieux de protéger les intérêts de son entreprise peut légitimement faire signer à l’autre partie un engagement de confidentialité.
Enfin, la loi DOUBIN ne requiert pas une étude de marché mais simplement une présentation de l’état et des perspectives de développement de celui-ci. Cette loi n’exige pas non plus la remise d’un compte d’exploitation prévisionnel ou d’une prévision de chiffre d’affaires.
Or de tels documents sont fréquemment remis au franchisé par le franchiseur, ce qui se retourne contre lui en cas de procès avec un franchisé déçu par ses résultats.
L’article 2 du Décret du 4 avril 1991 prévoit une sanction pénale de 1500 € d’amende, pouvant atteindre 3000 € en cas de récidive, si le document d’information pré-contractuelle n’a pas été remis dans les 20 jours précédant la conclusion du contrat.
Par ailleurs, le défaut de sincérité de ce document peut entraîner la qualification pénale de publicité mensongère ou encore d’escroquerie.
Si les textes restent muets sur la nature des sanctions civiles, la jurisprudence vient combler ce vide. En effet, il ressort de la majorité des décisions que l’inobservation de la loi DOUBIN ne provoque pas automatiquement l’annulation du contrat.
La Chambre Commerciale de la Cour de Cassation a affirmé, par un arrêt du 10 février 1998, que le défaut d’information n’emporte pas l’annulation automatique du contrat mais qu’il est nécessaire de démontrer que l’inobservation de cette obligation a entraîné une altération du consentement du franchisé.
La nullité du contrat ne sera encourue que si le consentement du franchisé a été vicié. La même Chambre confirme sa décision dans un arrêt du 21 novembre 2000 et plus récemment dans un arrêt du 8 juillet 2003 dans lequel elle réaffirme que la nullité passe toujours par la constatation de l’existence d’un dol, voire d’une erreur, qui supposent tous deux un caractère déterminant sur le consentement qui a été donné.
Ainsi, il conviendra préalablement de rechercher si le défaut d’information a vicié le consentement donné, c’est-à-dire, en vertu des termes de l’article 1116 du Code Civil, si, en connaissance de telles informations, il est évident que le franchisé n’aurait pas contracté.
Dans l’affirmative, la nullité du contrat sera prononcée. Il est néanmoins possible que le manque d’information n’entraîne pas la nullité si le candidat franchisé a eu connaissance des informations qui ne lui ont pas été transmises par le franchiseur, par exemple si le franchisé avait, au moment de la signature du contrat, une bonne connaissance du réseau ou s’il était un professionnel averti (arrêt de la Cour de Cassation du 10 mai 2000) ou encore si les informations non communiquées n’étaient pas dissuasives.
Par conséquent, le non respect de la loi n’emporte pas automatiquement une sanction civile. Cependant, le franchiseur n’est pas à l’abri d’une sanction quand bien même il aurait respecté les prescriptions de cette loi. En effet, ce dernier peut parfaitement satisfaire aux exigences formelles de la loi et du décret, mais méconnaître l’esprit de la loi en fournissant des informations incomplètes.
Il sera alors sanctionné pour ne pas avoir suffisamment éclairé le consentement d’un candidat distributeur, soit par l’annulation du contrat, si il est évident qu’en connaissance de telles informations, ce dernier n’aurait pas contracté, soit par l’allocation de dommages et intérêts en cas de préjudice.
Enfin, dans l’hypothèse où la nullité du contrat de franchise est prononcée, les parties devront se restituer ce qu’elles se sont fournis depuis le début de l’exécution du contrat de franchise.
L’article 1315 du Code Civil dispose: celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Il s’agirait donc au franchisé d’apporter la preuve d’un fait négatif: le défaut d’information exhaustive.
Face à cette difficulté, la jurisprudence a effectué un renversement de la charge de la preuve: il appartient au franchiseur, débiteur d’une obligation légale d’information, d’apporter la preuve de son exécution.
Il est donc conseillé au franchiseur, lors de la remise des documents d’information pré-contractuelle, d’en faire parapher l’intégralité des pages.
Par ailleurs, afin de prouver le respect du délai de 20jours, il est conseillé de faire signer un reçu daté listant les documents remis. Si le franchiseur apporte la preuve d’une remise conforme à la loi DOUBIN, il appartiendra au franchisé de démontrer l’inexactitude des documents remis et le préjudice en résultant.
Reconduction tacite d’un contrat à durée déterminée
La tacite reconduction d’un contrat s’analyse juridiquement comme la conclusion d’un nouveau contrat.
En outre, les informations relatives à la situation du franchiseur ont probablement changé depuis la conclusion du premier contrat.
Il est par conséquent nécessaire de satisfaire aux exigences de la loi Doubin lors de chaque renouvellement de contrat.
Dans le cadre d’un contrat international de franchise, les obligations d’information pré-contractuelle prévues par la loi DOUBIN doivent-elles s’appliquer indépendamment de la loi applicable au fond ?
Dans un arrêt du 30 novembre 2001, la Cour de Cassation répond qu’une partie ne peut invoquer la nullité du contrat au regard de la loi française car la loi étrangère choisie par les parties pour régir le contrat faisait échec à la loi DOUBIN.
Le franchiseur français n’est donc soumis à l’obligation de remplir ces formalités que dans l’hypothèse où le contrat en cause est régi par la loi française.
NOR: ECEL0751711D
Vu le code général des impôts, notamment ses articles 220 nonies, 220 R et 223 O et l'annexe III à ce code,
En annexe III au code général des impôts, livre Ier, première partie, titre Ier, le chapitre Ier bis est complété par une section VI septies intitulée « Crédit d'impôt pour le rachat du capital d'une société » comprenant les articles 46 quater-0 YX à 46 quater-0 YZC ainsi rédigés:
« Art. 46 quater-0 YX. - Pour l'application des dispositions de l'article 220 nonies du code général des impôts, le montant de l'impôt sur les sociétés dû retenu pour le calcul du crédit d'impôt s'entend de l'impôt sur les sociétés dû avant imputation des réductions et crédits d'impôt.
« Art. 46 quater-0 YY. - Les intérêts dus pris en compte dans le calcul du crédit d'impôt prévu à l'article 220 nonies du code général des impôts s'entendent de ceux qui viennent à échéance au cours de l'exercice au titre duquel le crédit d'impôt est calculé.
« Art. 46 quater-0 YZ. - Pour le calcul du crédit d'impôt prévu à l'article 220 nonies du code général des impôts, la proportion des droits sociaux que les salariés détiennent indirectement dans le capital de la société rachetée correspond à la proportion de droits sociaux détenus de manière continue au cours de l'exercice au titre duquel le crédit d'impôt est calculé. Pour le premier exercice au titre duquel le crédit d'impôt est calculé, cette proportion est appréciée au dernier jour de l'exercice.
« Art. 46 quater-0 YZA. - Pour l'application des dispositions de l'article 220 nonies du code général des impôts, les salariés s'entendent des personnes rémunérées directement par l'entreprise et titulaires d'un contrat de travail, à durée déterminée ou non, quelle que soit leur situation ou leur affectation et quelle que soit la nature du contrat de travail.
« Art. 46 quater-0 YZB. - Pour l'application des dispositions des articles 220 nonies et 220 R du code général des impôts, les entreprises déposent une déclaration spéciale conforme à un modèle établi par l'administration avec le relevé de solde mentionné à l'article 360 auprès du comptable de la direction générale des impôts.
« S'agissant des sociétés relevant du régime des groupes de sociétés prévu à l'article 223 A du code général des impôts, la société mère joint les déclarations spéciales des sociétés du groupe au relevé de solde relatif au résultat d'ensemble.
« Art. 46 quater-0 YZC. - Le crédit d'impôt prévu à l'article 220 nonies est imputé sur l'impôt dû après les prélèvements non libératoires et les autres crédits d'impôt »
La ministre de l'économie, des finances et de l'emploi et le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

References: Art. 46
 l'article 220
 Art. 46
 l'article 220
 Art. 46
 l'article 220
 Art. 46
 l'article 220
 Art. 46
 l'article 360
 l'article 223
 Art. 46
 l'article 220