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Timestamp: 2019-03-22 08:38:16+00:00

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V ZR 131/11 - Urteil BGH vom 09.12.2011
BGH 09.12.2011 - V ZR 131/11
Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung: Schuldnerzurechnung von Zahlungen des Zwangsverwalters zur Begleichung rückständiger Hausgelder oder rückständiger Sonderumlagen und Neubeginn der Verjährung
vorgehend LG Köln, 5. Mai 2011, Az: 29 S 223/10, Urteilvorgehend AG Bergheim, 14. Oktober 2010, Az: 29a C 62/09, Urteil
§ 152 Abs 1 ZVG
§ 155 Abs 1 ZVG
§ 156 Abs 1 S 2 ZVG
1. Zahlungen, die der Zwangsverwalter in Erfüllung der ihm durch § 152 Abs. 1 ZVG zugewiesenen Aufgaben an den Gläubiger leistet, muss der Schuldner mit der Wirkung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gelten lassen.
2. Die Begleichung rückständiger Hausgelder oder rückständiger Sonderumlagen gehört nicht zum Pflichtenkreis des Zwangsverwalters. Solche Zahlungen können dem Schuldner daher nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden.
Am 29. Juni 2005 beschlossen die Wohnungseigentümer die Erhebung einer im August fälligen Sonderumlage. Auf die Wohnungen des Beklagten entfielen insgesamt 7.758,48 €. Nach Zahlungsaufforderung teilte der Beklagte der Verwalterin mit Schreiben vom 24. und 29. August 2005 mit, dass er auf die Sonderumlage keine Zahlungen leisten werde. Auf ihr Antwortschreiben vom 30. August 2005 reagierte der Beklagte nicht. In der Zeit von August 2006 bis November 2006 nahm die Verwalterin aus den Mieteinnahmen des Beklagten Teilzahlungen auf die Sonderumlage vor.
Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung für die Wohnungen des Beklagten angeordnet. Der Zwangsverwalter zahlte im Oktober 2008 auf die Sonderumlage 1.000 €.
Wegen des restlichen Betrages hat die Klägerin den Erlass eines Mahnbescheids beantragt, der dem Beklagten am 14. Juli 2009 zugestellt worden ist. Nach dessen Widerspruch hat das Amtsgericht ihn zur Zahlung von 4.374,98 € verurteilt. Seine Berufung hat keinen Erfolg gehabt. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts greift die von dem Beklagten erhobene Einrede der Verjährung nicht durch. Mit der Teilzahlung des Zwangsverwalters im Oktober 2008, die sich der Beklagte zurechnen lassen müsse, habe die Verjährung gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB erneut begonnen. Dasselbe gelte für die von der Verwalterin im Jahr 2006 vorgenommenen Teilzahlungen. Diese habe mit Vollmacht des Beklagten gehandelt. Dem stünden die beiden Schreiben des Beklagten vom August 2005 nicht entgegen, da er dem Antwortschreiben der Verwalterin, in dem diese den Grund der Sonderumlage dargelegt habe, nicht entgegengetreten sei.
bb) Der Vollstreckungsschuldner in der Zwangsverwaltung verliert mit der Beschlagnahme das Recht, das beschlagnahmte Grundstück zu verwalten und es zu benutzen, § 148 Abs. 2 ZVG. Diese Befugnisse werden von dem Zwangsverwalter ausgeübt, der insoweit als Träger der Rechte und Pflichten des Vollstreckungsschuldners an dessen Stelle tritt. Nimmt der Zwangsverwalter in Erfüllung der ihm durch § 152 Abs. 1 ZVG zugewiesenen Aufgaben Zahlungen an einen Gläubiger vor, wird der Schuldner so behandelt, als seien diese von ihm selbst geleistet worden. Solchen Zahlungen kommt daher nicht nur Erfüllungswirkung zugunsten des Schuldners zu, vielmehr muss er sie auch mit der Wirkung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gelten lassen.
cc) Allerdings tritt der Zwangsverwalter nur insoweit an die Stelle des Schuldners, als dies sich ausdrücklich aus seinem Pflichtenkreis heraus ergibt (Wedekind/Wedekind, Zwangsverwaltung, Rn. 45). Er hat gemäß § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen. Die Ausgaben, die zur ordnungsgemäßen Durchführung der Zwangsverwaltung erforderlich sind, hat er gemäß § 155 Abs. 1 ZVG ohne Teilungsplan und Anordnung des Vollstreckungsgerichts aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung zählt bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum auch das laufende Hausgeld im Sinne des § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG (Senat, Beschluss vom 15. Oktober 2009 - V ZB 43/09, BGHZ 182, 361, 365 Rn. 11 ff.). Solche Zahlungen fallen in den durch § 152 Abs. 1 ZVG festgelegten Pflichtenkreis des Zwangsverwalters. Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören hingegen die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Hausgelder (Becker in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 191; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 227; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 244; Löhnig/Bäuerle, § 152 ZVG Rn. 15; Dassler/Schiffhauer/Engels, ZVG, 13. Aufl., § 152 Rn. 203, 213). Dies gilt auch für rückständige Sonderumlagen. Sie sind gemäß § 155 Abs. 2 Satz 2 ZVG nur im gerichtlichen Verteilungsverfahren zu berücksichtigen, wenn die Gemeinschaft wegen dieser Ansprüche die Zwangsverwaltung betreibt (Becker in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 191).
dd) Hier hat der Zwangsverwalter selbständig eine Teilzahlung auf die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene, rückständige Sonderumlage geleistet. Dies war von seinem Pflichtenkreis gemäß § 152 Abs. 1 ZVG i.V.m. § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG nicht erfasst. Seine Handlung kann, da er hierzu gesetzlich nicht ermächtigt war, dem Beklagten nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden.
aa) Das Berufungsgericht weist lediglich darauf hin, dass die Verwalterin in dem Sonderverwaltervertrag vom 18. November 2002 bevollmächtigt worden sei, aus den verwalteten Mieteinnahmen Zahlungen auf Sonderumlagen vorzunehmen. Es meint zwar, dass der Beklagte "zu Recht" auf seine beiden Schreiben vom August 2005 hinweise, in denen er der Verwalterin mitteilte, er werde auf die Sonderumlage keine Zahlungen leisten und auch die Verwalterin sei nicht bevollmächtigt. Mit der Frage, welche rechtliche Bedeutung den Schreiben zukommt, insbesondere ob sie als teilweiser Widerruf der erteilten Vollmacht (§ 168 Satz 2 BGB) auszulegen sind, setzt es sich jedoch nicht auseinander. Der Senat kann die von dem Berufungsgericht unterlassene Auslegung selbst vornehmen, weil weitere tatsächliche Feststellungen nicht in Betracht kommen (vgl. BGH, Urteil vom 25. September 1975 - VII ZR 179/73, BGHZ 65, 107, 112). Sie führt zu dem Ergebnis, dass der Beklagte die der Verwalterin erteilte Vollmacht teilweise widerrufen hat. Der Beklagte brachte in den Schreiben unmissverständlich zum Ausdruck, dass er die Sonderumlage nicht bezahlen werde. Seine Formulierung, "auch die Verwalterin sei nicht bevollmächtigt", kann in diesem Zusammenhang nur dahingehend verstanden werden, dass er der Verwalterin untersagte, in seinem Namen Zahlungen auf die beschlossene Sonderumlage zu leisten. Darin liegt, soweit es um die strittige Sonderumlage geht, ein teilweiser Widerruf der erteilten Vollmacht.

References: BGH 

BGH 

§ 152

§ 155

§ 156
 § 152
 § 212
 § 212
 § 212
 § 148
 § 152
 § 212
 § 152
 § 155
 § 156
 § 152
 § 16
 § 16
 § 28
 § 152
 § 152
 § 155
 § 16
 § 152
 § 156
 § 212