Source: http://clausulabusiva.com/CLAUSULAS-SUELO-Y-GASTOS-HIPOTECARIOS/
Timestamp: 2019-07-23 05:45:03+00:00

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SWAP O CONTRATOS DE COBERTURA TIPOS DE INTERES
Una CLÁUSULA SUELO es una cláusula contractual que se incorpora a préstamos bancarios garantizados por hipoteca, que establece un límite mínimo al interés aplicable en la cuota, aunque el tipo sea variable y baje. Normalmente se suscriben con consumidores particulares y sobre la vivienda habitual. En ellos, el consumidor (prestatario), además de obligarse a devolver al banco el capital prestado, se obliga a pagar unos variables que oscilan a lo largo del tiempo y se fija mediante la adición de dos sumandos:
el tipo o índice de referencia, que fluctúa en el tiempo que frecuente es EURIBOR a un año
el diferencial o porcentaje fijo que se adiciona al tipo de referencia.
En los años 2006 a 2010 las entidades bancarias ofrecieron a los consumidores prestatarios, para limitar los efectos de las eventuales oscilaciones del interés de referencia, tipos variables con limitaciones al alza - CLÁUSULAS TECHO- y a la baja - CLÁUSULA SUELO - que operaban como topes máximo y mínimo de los intereses a pagar por el prestatario. Pero las entidades bancarias sabían cuál iba a ser el futuro de los tipos de interés, ya que a principios de 2007 comenzó la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos.
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En febrero de 2007 el Wall Street Journal advertía sobre el peligro de las hipotecas subprime. En marzo de 2007 la bolsa de Nueva York retira de sus índices a la hipotecaria New Century por insolvencia y presunto delito contable. En el mes de abril el FMI alerta que "en enero de 2007 existían en Estados Unidos 4,2 billones de euros en bonos ligados a las hipotecas de alto riesgo, de los cuales 624.000 millones de euros pertenecían a mediados de 2006 a inversores no estadounidenses". En junio varios fondos flexibles (hedge fund), entre los que se encontraba Bear Stearns, entran en quiebra. En el mes de julio, según la Reserva Federal, las pérdidas generadas por las hipotecas subprime se situaban ya entre los 50.000 y los 100.000 millones de dólares. Durante el mes de agosto de 2007 la compañía Blackstone, el National City Home Equity, el Home Banc, la First Magnus Financial y el American Home Mortgage, el décimo banco hipotecario de los Estados Unidos, anuncian su quiebra: para agosto ya son 90 entidades las afectadas por la crisis en ese país. Para entonces ya se sabe que la crisis financiera ha llegado a Europa de mano del banco alemán IKB, y el Banco Central Europeo advierte que comienza «una crisis financiera en varias etapas por pinchazo del capital riesgo y las hipotecas ‘subprime’». También en agosto se conoce que la exposición a créditos de alto riesgo orientados al consumo del Banco de Santander tiene un valor de 2200 millones de euros, y uno de los mayores bancos del mundo, el Citigroup, presenta una exposición a créditos inseguros de entre 2.000 y 3.000 millones de dólares.
En Europa son constantes y sucesivos tanto los desplomes bursátiles como las inyecciones de dinero de los grandes bancos centrales coordinados, hasta que el 5 de septiembre 2007 se produce un nuevo desplome bursátil mundial y nuevas inyecciones de liquidez; el 13 de Septiembre de 2007 el Banco de Inglaterra debe acudir al rescate del Northern Rock, 5º banco hipotecario del país; en 17 de Septiembre se produce un nuevo desplome bursátil; en 29 de Septiembre quiebra del Netbank, banco estadounidense pionero en Internet; el 1 de Octubre de 2007 el banco suizo UBS anuncia pérdidas por valor de 482 millones de euros a causa de la crisis hipotecaria, y el Citigroup, el mayor grupo financiero del mundo, declaró unas pérdidas de 6.000 millones de dólares. En septiembre del 2007, solo la constante inyección de liquidez de los bancos centrales y la bajada de los tipos de interés mundiales (excepto en Europa) evitó un efecto dominó inmediato y global de quiebras bancarias ya en el 2007.
En la zona del euro, el BCE interrumpió en el verano de 2007 el proceso de subida de los tipos de interés iniciado a finales de 2005 INFORME ANUAL DE 2007 DEL BANCO DE ESPAÑA, PÁG.23. Por tanto, las entidades financieras eran fácilmente conocedoras de esta información y de la previsible bajada de los tipos de interés, siendo prácticamente imposible para el cliente minorista conocer estos datos. Esta información privilegiada para las entidades financieras hizo que ofertaran CLÁUSULAS SUELO-TECHO a sabiendas de que los tipos de interés bajarían considerablemente, lo que provocaría un enriquecimiento para la entidad en detrimento de los beneficios de los clientes que habían contratado los productos confiando plenamente en la información –insuficiente y errónea– que la entidad bancaria les facilitaba. El EURIBOR en el año 2008, alcanzó sus niveles máximos de la década, superando el 5%, teniendo que pagar los consumidores con hipotecas firmadas a EURIBOR +1 más de 6% de intereses, no activándose las cláusulas techo de sus contratos, ya que estas se encontraban en torno al 13%.
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Sin embargo, desde el año 2009, este índice sufrió una bajada vertiginosa, situándose por debajo del 3%, y del 1% a finales del año. No obstante, los hipotecados no vieron bajar sus cuotas ya que en este momento sí que se activaron las CLÁUSULAS SUELO de sus contratos, que oscilaban entre el 2% y el 3%, un porcentaje que era fácil de alcanzar, especialmente en comparación con el nivel tan elevado marcado en los techos. Ante este hecho, miles de hipotecados descubrieron que tenían CLÁUSULA SUELO en sus contratos, y al considerarlas abusivas, empezaron a exigir que así se considerasen por los tribunales, reclamando que se les devolviese los intereses pagados de más.
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Si tiene una CLÁUSULA SUELO es porque firmó su hipoteca con interés variable y con una cláusula que dice que el tipo de interés no podrá ser nunca inferior a una determinada cifra (por ejemplo, al 2,5%).
¿SE PUEDE RECLAMAR POR CUALQUIER CLÁUSULA SUELO?
No. El Tribunal Supremo declaró abusivas aquellas CLÁUSULAS SUELO que no sean comprensibles ni transparentes a la hora de contratar la hipoteca. Habrá que analizar cada caso concreto.
¿EL BANCO ME VA A DEVOLVER AUTOMÁTICAMENTE LAS CANTIDADES QUE ME COBRÓ INDEBIDAMENTE?
No. Para conseguir que el banco le devuelva lo que le haya cobrado de más, deberá realizar una RECLAMACIÓN PREVIA POR ESCRITO. El Real Decreto 1/2017 de 20 de enero de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de clausulas suelo, establece un plazo máximo de 3 meses para que la entidad abone la cantidad cobrada en exceso al consumidor. Previamente la entidad habrá presentado un desglose de la cantidades a devolver con inclusión de los intereses correspondientes.
SI NO ESTOY DE ACUERDO CON LA CANTIDAD OFRECIDA POR EL BANCO, ¿QUE PUEDO HACER?
Si usted no está conforme con la cantidad ofrecida, o bien el banco ha incumplido el plazo de pago o de respuesta, tiene abierta la vía judicial con condena en costas contra la entidad, de modo que no le supondrá ningún gasto judicial. Comuníquese con nosotros y le asesoraremos sobre las cantidades que deberá recuperar.
¿QUÉ DOCUMENTACIÓN HACE FALTA?
-Escritura del préstamo hipotecario a interés variable
-Facturas de la notaría, registro e impuesto de actos documentales
-Publicidad (si la tiene) de la entidad que promocionaba la hipoteca que contrató
Técnicamente no se puede decir que todas las CLÁUSULAS SUELO sean abusivas, pero lo son la inmensa mayoría. No solo el Tribunal Supremo así las ha declarado, sino que casi todos los juzgados españoles.
¿Qué pasa si un tribunal declara mi CLÁUSULA SUELO como abusiva?
En el caso de que los tribunales consideren que la CLÁUSULA SUELO de su préstamo hipotecario es abusiva, la declarará nula y no puesta, lo que significa que es como si esa cláusula nunca hubiese existido y por lo tanto tendrá derecho a que el banco le devuelva lo pagado de más, más los intereses correspondientes, siguiendo el contrato igual en lo no declarado nulo.
¿Todas las CLÁUSULAS SUELO son nulas?
Una CLÁUSULA SUELO, por el simple hecho de serlo, no es abusiva y por lo tanto no es nula. Como señala el Tribunal Supremo en su sentencia de 9 de mayo de 2013: “Las cláusulas suelo son lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificar la cláusula como definidora del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos. Es necesario que esté perfectamente informado del comportamiento previsible del índice de referencia cuando menos a corto plazo, de tal forma que cuando el suelo estipulado lo haga previsible, esté informado de que lo estipulado es un préstamo a interés fijo mínimo, en el que las variaciones del tipo de referencia a la baja probablemente no repercutirán o lo harán de forma imperceptible en su beneficio.”
Es decir, que habrá que analizar de forma individualizada cada caso para averiguar si se cumplen una serie de requisitos, y así poder saber si nos encontramos o no ante una cláusula suelo abusiva.
¿Puedo reclamar también los intereses de la cantidad que me han cobrado de más?
Por supuesto, como en cualquier otra reclamación de una cantidad de dinero. Una vez determinada esa cantidad que le adeude su banco, tiene derecho a pedir que también le pague los intereses legales del dinero que le deben.
Si renuncié a pedir la devolución de lo que me habían cobrado de más, ¿puedo reclamar?
Puede reclamar. Para la ley estaríamos ante una renuncia que no sería válida, porque a los derechos legales del consumidor no se puede renunciar (art. 10 Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), así como por el artículo 6 del Código Civil. Esta postura también está siendo respaldada por las últimas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Si contrate un préstamos hipotecario con una CLÁUSULA SUELO abusiva, pero no soy un consumidor, ¿puede reclamar ante los tribunales?
En primer lugar, tendrán la consideración de consumidores, según el artículo 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias: “…son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
En caso de no ser usted un consumidor a efectos de esta ley, se le aplicará la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC). En la exposición de motivos de esta ley se indica que el concepto de cláusula contractual abusiva tiene su ámbito propio en la relación con los consumidores, pero "esto no quiere decir que en las condiciones generales entre profesionales no pueda existir abuso de una posición dominante. Pero tal concepto se sujetará a las normas generales de nulidad contractual.".
Si la hipoteca con la CLÁUSULA SUELO no está sobre mi vivienda habitual, ¿puedo reclamar judicialmente su abusividad?
No influye para la reclamación sobre que bien inmueble esté constituida la garantía real (hipoteca), ya sea su residencia o un local comercial. Lo importante es analizar si la CLÁUSULA SUELO es abusiva o no, y si usted realizó la compra en relación con su propósito profesional o no, para saber si se le aplicará la especial protección de los consumidores o la LCGC.
Si el banco me paga, ¿lo he de declarar a Hacienda?
Las cantidades indebidamente cobradas por su banco que ahora le devuelva no se consideran renta que deba declarar en el IRPF correspondiente a la anualidad en que se las abonen. Pero, en la medida en que esos importes hubiesen formado parte de la base la deducción por inversión en vivienda habitual, para Hacienda se perderá el derecho a practicar la deducción en relación a las mismas. Eso le obligará a regularizar su situación tributaria: deberá añadir las cantidades indebidamente deducidas a las cuotas líquidas de la anualidad en que se las paguen, más los intereses de demora que procedan.
Mándenos un correo electrónico o comuníquese con nuestros abogados y analizaremos gratuitamente su contrato. Nuestros profesionales podrán tramitar su reclamación previa e iniciar la vía judicial en caso de que la entidad bancaria no cumpla, con total garantía de éxito y sin costas.
El Tribunal Supremo dictó, el 9 de mayo de 2013, su primera sentencia declarando a las CLÁUSULAS SUELO abusivas, y por lo tanto nulas, por falta de transparencia en la información dada por los bancos a los consumidores sobre las mismas. A pesar de esta declaración, el Tribunal Supremo dictaminó que los bancos estaban obligados a devolver las cantidades indebidamente pagadas de más por los consumidores desde el 9 de mayo de 2013 (fecha de la sentencia) en adelante. Ambos pronunciamientos fueron confirmados por el Tribunal Supremo en su sentencia de 25 de marzo de 2015.
Más de 20 magistrados de órganos judiciales de todos los Tribunales Superiores de Justicia y los miembros de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo se reunieron el 8 de mayo 2013 en un curso organizado por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) para debatir. sobre las repercusiones de la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en materia de cláusulas abusivas en los procedimientos de ejecución hipotecaria con especial referencia al régimen transitorio. En este encuentro se llegaron a 11 CONCLUSIONES en materia de cláusulas abusivas en ejecuciones hipotecarias.
Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su reciente sentencia de 21 de diciembre de 2016, ha dictaminado que la limitación temporal que impuso el Tribunal Supremo a las devoluciones de los intereses indebidamente pagados por los consumidores a los bancos no es acorde con el Derecho de la Unión Europea, y por lo tanto los afectados por CLÁUSULAS SUELO declaradas abusivas tendrán derecho a recibir todos los intereses pagados de más. El Tribunal Supremo ha adoptado ya esta retroactividad total, cambiando su jurisprudencia anterior.
Si crees o quieres saber si eres uno de los afectados por una CLÁUSULA SUELO abusiva, y reclamar los intereses que has pagado de más durante estos años, no dudes en ponerte en contacto con nosotros, resolveremos todas tus dudas.
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También, si tu CLÁUSULA SUELO fue declarada abusiva, y raíz de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, quieres reclamar los intereses que pagaste de más antes de 2013, ponte también en contacto con nosotros. JURISTICA es un despacho de abogados especializado en derecho bancario y financiero, compuesto por un equipo jurídico distribuido por toda España.
Como ha señalado el Tribunal Supremo en la sentencia de 9 de mayo de 2013 , en el apartado 201:
" En el Derecho nacional, tanto si el contrato se suscribe entre empresarios y profesionales como si se celebra con consumidores, las condiciones generales pueden ser objeto de control por la vía de su incorporación a tenor de lo dispuesto en los artículos 5.5 LCGC-"la redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez"-, y 7 LCGC-"no quedarán incorporadas al contrato las siguientes condiciones generales: a) Las que el adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato [...]; b) Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles [...]".
Por tanto, tratándose de un contrato de préstamo celebrado entre empresarios, la CLÁUSULA SUELO CON EMPRESAS ha de cumplir las exigencias legales para su incorporación en los contratos previstas en el art. 5.5º LCGC y el art. 7 LCGC. Es decir, que también podrá reclamar la nulidad de la CLÁUSULA SUELO, o de cualquier otra cláusula abusiva, y la respectiva devolución de las cantidades indebidamente pagadas, si la cláusula no cumple estos requisitos. También cabe la posibilidad de que usted sea un empresario, pero que haya adquirido los inmuebles para un uso distinto al de su actividad empresarial o comercial, por lo que en este supuesto sí que sería considerado como consumidor a la vista de la legislación de protección de los consumidores, incluso si usted fuese un promotor inmobiliario.
CLAUSULAS DE GASTOS DE HIPOTECA
Estos gastos abusivos son los siguientes:
Por lo tanto, ya que esta cláusula es abusiva, el consumidor afectado por la misma tiene derecho a que el Banco le restituya las cantidades indebidamente pagadas, más los correspondientes intereses legales. El artículo 1303 del Código Civil reconoce que:
“Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses.”.
A esta misma conclusión llega la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, contenida en la sentencia de 14 de junio de 2012 (caso Banesto), y reiterada por el auto de 17 de marzo de 2016 (caso Ibercaja), que dictamina que la nulidad supone la eliminación total de las cláusulas, de forma que el Banco viene obligado a reintegrar al consumidor las cantidades satisfechas en su virtud. A este pronunciamiento, de la devolución total de las cantidades abonadas por el consumidor en concepto de gastos de tramitación y constitución de la hipoteca, se han acogido ya otros tribunales como la de la Audiencia Provincial de Pontevedra, en su sentencia de 14 de noviembre o en la del Juzgado de Primera Instancia n° 6 de Granollers, en su sentencia de 21 de diciembre (“FALLO… Y CONDENO a la demandada Catalunya Banc… 2.- A abonar a la actora la cantidad de 3.371,54€ por los gastos abonados por ella en virtud de dicha cláusula, más los intereses legales desde la fecha de su abono.”).
a) Las que el adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato o cuando no hayan sido firmadas, cuando sea necesario, en los términos resultantes del artículo 5.b) Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles, salvo, cuanto a estas últimas, que hubieren sido expresamente aceptadas por escrito por el adherente y se ajusten a la normativa específica que discipline en su ámbito la necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato.”.
El Tribunal Supremo consideró que las mencionadas cláusulas, que se refieren a la definición del objeto principal de los contratos de que se trata, resultaban gramaticalmente inteligibles para los consumidores y, por tanto, cumplían el requisito de redacción de manera clara y comprensible que exige el artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13. De este modo, para dicho Tribunal no procedía considerar que tales cláusulas tuvieran carácter abusivo, de conformidad con la jurisprudencia formulada por el Tribunal de Justicia en la sentencia de 3 de junio de 2010, Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid (C‑484/08, EU:C:2010:309).
No obstante, basándose específicamente en los principios formulados por el sentencia de 21 de marzo de 2013, RWE Vertrieb (C‑92/11, EU:C:2013:180), el Tribunal Supremo consideró que la exigencia de transparencia, prevista en el artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13, debe entenderse referida a la observancia no sólo de un aspecto formal sino también de un aspecto material, con el mismo alcance que la exigencia contemplada en el artículo 5 de la misma Directiva y relacionado con el carácter suficiente de la información que se facilita a los consumidores, en el momento de la celebración del contrato, acerca de las consecuencias jurídicas y económicas derivadas para ellos de la aplicación de las cláusulas relativas, en particular, al objeto principal del contrato.
Pues bien, según el Tribunal Supremo, en el asunto que dio lugar a la sentencia de 9 de mayo de 2013, no se cumplía la exigencia de transparencia material, en la medida en que las entidades bancarias de que se trataba no habían facilitado tal información a los consumidores en el momento de la celebración de los contratos de préstamo que contenían una cláusula suelo. Así pues, el Tribunal Supremo procedió a analizar el carácter eventualmente abusivo de las mencionadas cláusulas, a la luz de los criterios generales de buena fe, equilibrio y transparencia enunciados en el artículo 3, apartado 1, en el artículo 4, apartado 1, y en el artículo 5 de la Directiva 93/13, y declaró la nulidad de esas cláusulas suelo en razón de su falta de transparencia derivada de la insuficiente información facilitada a los prestatarios en cuanto a las consecuencias concretas de la aplicación de las mismas en la práctica.
En la sentencia n.º 139/2015, de 25 de marzo de 2015 (en lo sucesivo, «sentencia de 25 de marzo de 2015»), el Tribunal Supremo confirmó la limitación de los efectos retroactivos de la declaración de nulidad de una cláusula suelo en el marco de la demanda individual de un consumidor que reclamaba la restitución de las cantidades indebidamente pagadas sobre la base de una cláusula de este tipo. Al proceder de esta manera, el Tribunal Supremo hizo extensiva a las acciones individuales de cesación y de reparación la solución adoptada anteriormente por la sentencia de 9 de mayo de 2013 en lo relativo a las acciones colectivas de cesación. Así pues, en el asunto que dio lugar a la sentencia de 25 de marzo de 2015, la obligación de restitución se limitó exclusivamente a las cantidades indebidamente pagadas con posterioridad al pronunciamiento de la sentencia de 9 de mayo de 2013.

References: Real Decreto 
 artículo 6
 artículo 3
 Real Decreto 
 artículo 1303
 artículo 5
 artículo 4
 artículo 4
 artículo 5
 artículo 3
 artículo 4
 artículo 5