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Timestamp: 2016-10-22 01:56:18+00:00

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89 II 44459. Arr�t de la IIe Cour civile du 20 d�cembre 1963 dans la cause Bissbort et Zuber contre de Riedmatten et de Preux.
1. Le droit de pr�emption du copropri�taire ne peut �tre exerc� que lorsque son objet est c�d� par la voie d'une vente (confirmation de la jurisprudence; consid. 1). 2. Effet des prestations accessoires convenues entre le vendeur et l'acheteur sur l'exercice du droit de pr�emption (consid. 2 et 3). Faits � partir de page 445
A.- Ren� Bissbort pour 11/25, l'hoirie Raoul de Riedmatten et Louis de Riedmatten chacun pour 7/25, �taient copropri�taires d'un immeuble sis � la rue du Grand-Pont � Sion. Sur la base d'une convention d�pos�e au registre foncier, la jouissance de l'hoirie Raoul de Riedmatten s'�tend au troisi�me �tage, celle de Louis de Riedmatten comprend le deuxi�me �tage et celle de Ren� Bissbort le premier �tage et le rez-de-chauss�e, o� sont am�nag�s l'atelier et un magasin de boulangerie.
Le 24 juillet 1961, Bissbort a vendu � Thomas Zuber sa boulangerie et sa quote-part de l'immeuble pour le prix global de 125 000 fr. Dans la vente sont comprises les machines, les installations, les marchandises et les fournitures se trouvant dans les locaux du vendeur.
Zuber, qui est boulanger de profession, s'engageait � exploiter personnellement le commerce vendu avec la facult� d'utiliser l'enseigne existante "boulangerie Bissbort".
Louis de Riedmatten, avocat, alors greffier du juge instructeur, � Sion, et les hoirs de Raoul de Riedmatten, � savoir ses enfants Anny de Preux et Pierre de Riedmatten, banquier, ont invoqu� le droit de pr�emption l�gal des copropri�taires (art. 682 CC) dans le d�lai prescrit � l'art. 681 al. 3 CC. Bissbort et Zuber se sont oppos�s � leur pr�tention.
B.- Le 26 octobre 1961, les copropri�taires susnomm�s ont introduit contre Zuber et Bissbort une action tendant � l'attribution de la propri�t� des 11/25 de l'immeuble BGE 89 II 444 S. 446par parts �gales, c'est-�-dire 1/2 � Louis de Riedmatten et 1/2 � l'hoirie de Raoul de Riedmatten. Ils ont offert de verser le prix de vente convenu entre Bissbort et Zuber. Ceux-ci ont conclu au rejet de la demande.
C.- Bissbort et Zuber recourent en r�forme en reprenant leurs conclusions lib�ratoires.
Admettant les conclusions des intim�s Louis de Riedmatten, Anny de Preux et Pierre de Riedmatten, le Tribunal f�d�ral a rejet� le recours.
1. Selon la jurisprudence, les conditions et les modalit�s de l'exercice du droit de pr�emption �nonc�es � l'art. 681 CC sont applicables par analogie au droit de pr�emption des copropri�taires pr�vu par l'art. 682 CC (RO 73 II 165 consid. 3). Ce droit ne peut �tre exerc� � l'occasion de n'importe quel transfert de propri�t�, mais seulement lorsque son objet est c�d� � un tiers par le moyen d'une vente. Encore faut-il que l'ali�nation soit une vente non seulement dans la forme, mais aussi par le sens et le but que lui ont donn�s les parties, � savoir l'�change d'une chose contre un prix. En pareil cas, c'est la prestation p�cuniaire re�ue par le vendeur qui est essentielle, non la personne de l'acqu�reur. C'est pourquoi le titulaire ne peut invoquer son droit de pr�emption lorsque la propri�t� de la chose est transf�r�e par un �change, une donation, un contrat d'entretien viager, l'apport dans une soci�t�, la succession � cause de mort ou un partage successoral, ni � l'occasion d'une cession de biens � un h�ritier pr�somptif, consid�r�e comme un cas de succession anticip�e malgr� la forme ext�rieure de la vente qu'elle rev�t (RO 44 II 369 et 388, 70 II 149, 85 II 481 consid. 2 et 575 consid. 4; LEEMANN, n. 46 et HAAB, n. 32 ad art. 681 CC; MEIER-HAYOZ, RJB 92 (1956) p. 334; COMMENT, Revue suisse du notariat et du registre foncier, 39 (1958) p. 5).
En l'esp�ce, Bissbort a c�d� sa part de copropri�t� de BGE 89 II 444 S. 447l'immeuble indivis et remis sa boulangerie pour se procurer de l'argent. Certes, il a pass� la vente avec Zuber, boulanger de son �tat, parce que celui-ci �tait apte � continuer l'exploitation du commerce. N�anmoins, le vendeur a trait� en vue de r�aliser son bien - la part de copropri�t� de l'immeuble et le fonds de commerce et non pas transf�r� la propri�t� � un tiers en consid�ration de sa personne. Il a donc conclu une vente v�ritable, qui donne lieu � l'exercice du droit de pr�emption.
2. Aux termes de l'art. 681 al. 1 CC, le droit de pr�emption doit �tre exerc�, si les conditions ne sont pas indiqu�es au registre foncier, aux m�mes conditions que la vente au d�fendeur. La loi suisse ne renferme aucune r�gle concernant les prestations accessoires convenues entre le vendeur et le tiers acqu�reur et que le titulaire du droit de pr�emption n'est pas en mesure d'ex�cuter. En droit allemand, le titulaire doit payer au vendeur la valeur de ces prestations accessoires; si elles ne sont pas appr�ciables en argent, l'exercice du droit de pr�emption est exclu, � moins que l'on ne doive admettre que le contrat de vente aurait �t� conclu m�me sans les prestations accessoires (� 507 BGB). La doctrine interpr�te cette disposition l�gale en ce sens qu'il ne faut pas exag�rer la protection du titulaire du droit de pr�emption, d'une part, et veiller � ce que l'oblig� ne rende pas arbitrairement ce droit illusoire, d'autre part (OSTLER, in Staudingers Kommentar, vol. II/2, 11e �d., 1955, n. 4 in fine ad � 507 BGB p. 451). On n�gligera donc les prestations accessoires de peu d'importance, purement personnelles (RGR, Kommentar, vol. II/1, 11e �d., 1959, n. 2 ad � 507 BGB p. 275). Pour le droit suisse, les commentateurs HAAB (n. 41 ad art. 681/82 CC) et LEEMANN (n. 73 ad art. 681 CC) estiment que le b�n�ficiaire du droit de pr�emption doit au vendeur la valeur des prestations accessoires qu'il n'est pas en mesure d'ex�cuter personnellement en nature. Cette solution est conforme � l'art. 1271 al. 3 du projet de loi du 3 mars 1905 destin�e � compl�ter le projet de CC, disposition biff�e plus tard parce que les art. 681/3 CC la rendaient BGE 89 II 444 S. 448superflue (Bulletin st�nographique, Conseil national, 1909, p. 565). D'autres auteurs pr�conisent m�me l'application int�grale des r�gles �nonc�es dans le � 507 du code civil allemand (H. P. SCHMID, Das Vorkaufsrecht, th�se B�le 1934, publi�e dans les Basler Studien zur Rechtswissenschaft, vol. 7, p. 82; A. WIEDERKEHR, Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Miteigent�mers, th�se Zurich 1936, p. 123; MEIER-HAYOZ, RJB 92 (1956) p. 310). Leur opinion m�rite d'�tre adopt�e. Elle trouve en effet un appui dans le texte de l'art. 681 al. 1 in fine CC, d�j� cit�. Elle permet aussi de r�aliser l'intention du l�gislateur, qui d�sirait "mettre le moins d'entraves possible � la cessation de l'indivision ... et rendre moins graves les dangers �conomiques de toute l'institution" (Expos� des motifs de l'avant-projet du D�partement f�d�ral de justice et police, 1902, volume 3, p. 74). Elle sauvegarde enfin l'int�r�t du copropri�taire, en �vitant qu'il ne subisse un pr�judice trop sensible lorsque les autres copropri�taires exercent le droit de pr�emption que la loi leur reconna�t sans contrepartie et qui limite son pouvoir de disposition quant � la personne de l'acqu�reur (cf. WIEDERKEHR, op.cit., p. 119 et 122/123).
3. En l'esp�ce, Zuber s'est engag� par une clause ins�r�e dans le contrat de vente � exploiter personnellement le commerce vendu, avec la facult� de continuer � utiliser l'enseigne "Boulangerie Bissbort". Les intim�s sont �videmment incapables d'ex�cuter personnellement une pareille obligation. Mais celle-ci est d�pourvue de toute sanction en cas d'inex�cution. Les parties n'ont pas fait de son observation une condition � laquelle la vente serait subordonn�e; elles ne sont pas convenues d'un droit de r�m�r� au cas o� Zuber cesserait, de son propre chef ou contraint par des raisons de sant� ou de famille, par exemple, d'exploiter le commerce; elles n'ont pas stipul� de clause p�nale. La dur�e de l'obligation n'est pas limit�e, de sorte que sa validit� m�me pourrait pr�ter � discussion. A supposer cependant que l'engagement soit valable et que Bissbort soit en mesure d'en exiger juridiquement BGE 89 II 444 S. 449l'ex�cution, il ne mettrait pas d'obstacle � l'exercice du droit de pr�emption. La Cour cantonale expose en effet que le vendeur a obtenu un prix plus �lev� en c�dant sa part de l'immeuble indivis, avec le fonds de commerce qui en est l'accessoire, � un boulanger, plut�t qu'en vendant seulement sa part de copropri�t� � un acqu�reur qui n'aurait pas repris la boulangerie. Il en r�sulte que, dans la mesure o� la prestation promise par Zuber est appr�ciable en argent, le vendeur Bissbort la recevra des intim�s, qui lui verseront le prix convenu dans le contrat de vente. La personne de l'acqu�reur n'a pas jou� un r�le d�cisif dans la vente, mais seulement le fait qu'il �tait boulanger. Quant � l'int�r�t non p�cuniaire qu'aurait �ventuellement Bissbort au fait que sa boulangerie continue d'�tre exploit�e par une personne du m�tier, selon l'engagement pris par Zuber, il concernerait une prestation purement personnelle de peu d'importance, dont l'inex�cution - d�pourvue de toute sanction - ne saurait emp�cher les intim�s d'exercer le droit de pr�emption que leur reconna�t la loi. Rien ne permet en effet de dire que la vente n'aurait pas �t� conclue sans cette clause. Le jugement attaqu� est d�s lors bien fond�.

References: art. 681
in fine
 art. 681
 art. 681
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