Source: https://www.prawo-cywilne.info/likwidacja-przedawnionej-hipoteki-663-c.html
Timestamp: 2020-01-19 17:39:01+00:00

Document:
Likwidacja przedawnionej hipoteki
Michał Soćko • Opublikowane: 2019-07-05
W księdze wieczystej jest wpisana hipoteka z tytułu nabycia budynków, jestem już trzecim z kolei właścicielem budynków. Nie zostały zapłacone ostatnie dwie raty z obowiązkiem spłaty do końca 2001 roku. Starosta nie chce wydać zaświadczenia, że zobowiązanie już się przedawniło. Jakie należałoby podjąć kroki prawne celem likwidacji przedawnionej hipoteki?
Przystępując do odpowiedzi na zadane pytanie w pierwszej kolejności, sięgnąć należy do przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2017 poz. 1007), zwanej dalej „u.k.w.h.”. I tak, w odniesieniu do przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, art. 77 u.k.w.h. stanowi jak niżej: „przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się do roszczeń o świadczenia uboczne”.
Przepis powyższy umożliwia dochodzenie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nawet wówczas, gdy należność ta na ogólnych zasadach uległa przedawnieniu. Innymi słowy hipoteka chroni taką wierzytelność przed skutkami przedawnienia.
Tak też przyjmuje się w orzecznictwie sądowy. Tytułem przykładu można powołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia z dnia 18 maja 2017 r., w którym wskazano, że „właściciel przedmiotu hipoteki jest narażony na skuteczne dochodzenie od niego zapłaty w celu zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, choćby wierzytelność ta uległa przedawnieniu. Ochronie właściciela przedmiotu hipoteki służy w takiej sytuacji to, że zaspokojenie z przedmiotu hipoteki nie obejmie roszczeń o świadczenia uboczne (np. odsetki), jeżeli właściciel podniesie co do nich zarzut przedawnienia. W razie, gdy nastąpiła przerwa biegu przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, jest ona skuteczna względem właściciela przedmiotu hipoteki, co oznacza, że jest on narażony na dochodzenie od niego zapłaty w celu zaspokojenia tej wierzytelności łącznie ze świadczeniami ubocznymi w granicach sumy hipoteki” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2017 r., sygn. akt III CSK 215/16).
W świetle treści przepisu art. 77 u.k.w.h. w brzmieniu obowiązującym zarówno przed dniem 20 lutego 2011 r., jak i obecnie, przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej z tym zastrzeżeniem, że przepisu tego nie stosuje się do roszczenia o odsetki. Ratio legis przepisu stanowi wzmocnienie pozycji prawnej wierzyciela hipotecznego w stosunku do właściciela obciążonej nieruchomości i wyłącza skutki przedawnienia zabezpieczonej wierzytelności w takim zakresie, w jakim wierzycielowi na podstawie hipoteki przysługuje prawo do zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Hipoteka pozostaje więc w mocy niezależnie od tego, jak długo istnieje i jest wymagalna zabezpieczona wierzytelność. Dyspozycja wynikająca z przytoczonego przepisu ma zastosowanie zarówno do właściciela nieruchomości będącego dłużnikiem osobistym oraz do właściciela, który jest osobą trzecią i w tym drugim przypadku stanowi ona lex specialis w stosunku do art. 73 u.k.w.h. Norma wyrażona w art. 77 u.k.w.h. umożliwia wierzycielowi hipotecznemu dochodzenie nawet przedawnionej wierzytelności, lecz jedynie z przedmiotu hipoteki (zob.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 listopada 2017 r., sygn. akt I ACa 313/17).
Zatem sam fakt, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką uległa przedawnieniu, nie wyklucza możliwości żądania zaspokojenia się przez wierzyciela z nieruchomości. Dotyczy to jednak tylko należności głównej, a nie odsetek. Zatem jeżeli te dwie ostatnie raty nie zostały zapłacone, to mogą być w dalszym ciągu egzekwowane z nieruchomości, mimo przedawnienia.
Wyraźnie podkreślił to także Sąd Apelacyjny w Łodzi, wskazując, że „właścicielowi przedmiotu hipoteki nie przysługuje zarzut przedawnienia roszczenia jako skuteczny środek obrony przeciwko powództwu wierzyciela hipotecznego” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 22 listopada 2017 r., sygn. akt I ACa 37/17).
W dalszej kolejności wskazać należy, że hipoteka wygasa, jeżeli wygasła także wierzytelność, którą miała ona zabezpieczać (art. 94 u.k.w.h.). Hipoteka jest bowiem prawem akcesoryjnym wobec wierzytelności, którą ma chronić.
„Art.94. Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Przepis art. 991 ust. 1 stosuje się odpowiednio”.
Będzie to dotyczyło zwłaszcza sytuacji, gdy cała wierzytelność zabezpieczona hipoteką została już spłacona. Jak wskazuje się bowiem w orzecznictwie, „zdarzeniem, które w obrocie najczęściej pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki jest zapłata, czyli właściciel, będący zarazem dłużnikiem osobistym, zaspokaja wierzyciela hipotecznego. Z chwilą wygaśnięcia wierzytelności wygasa – jak stanowi art. 94 u.k.w.h.– hipoteka, a treść księgi wieczystej, w której taka hipoteka formalnie nadal figuruje, jest – od chwili wygaśnięcia wierzytelności – niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. W tej sytuacji właściciel może żądać od wierzyciela usunięcia tej niezgodności (art. 100 u.k.w.h.). Jeżeli wierzyciel hipoteczny nie wyrazi zgody na wykreślenie hipoteki, dłużnik może wytoczyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.)” (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 7 lutego 2014 r., sygn. akt I ACa 726/13). Hipoteka wygasa także w razie zrzeczenia się jej przez wierzyciela hipotecznego (art. 246 ustawy Kodeks cywilny ).
Innymi przypadkami wygaśnięcia hipoteki może być konfuzja (art. 247 – zlanie się praw). Chodzi tu o taką sytuację, gdyby np. nabył Pan ten dług w postaci 2 niezapłaconych rat albo odziedziczył tę wierzytelność. Hipoteka wygasa także po upływie lat dziesięciu w razie wykreślenia jej z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej (art. 95 u.k.w.h.). Jeżeli w tym czasie nie przywrócono wpisu.
W razie zaistnienia jednej z tych okoliczności wierzyciel hipoteczny powinien wystawić odpowiedni dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Zgodnie z art. 100 w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Gdyby mimo wygaśnięcia hipoteki wierzyciel nie chciał lub nie mógł wydać takiego dokumentu będzie mógł Pan złożyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.).
Ostatecznie, gdyby bardzo zależało Panu na „wyczyszczeniu” księgi wieczystej, to może Pan także złożyć kwotę odpowiadającą niezapłaconym ratom do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnienia do odebrania jej z powrotem. Wówczas będzie mógł się Pan ubiegać o wykreślenie takiej hipoteki:
„Art. 99. 1. Gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna, a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo też zaspokojenie go napotyka trudności, hipoteka wygasa, jeżeli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnienia do odebrania jej z powrotem.
2. Wykreślenie hipoteki następuje na wniosek właściciela nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie do depozytu sądowego oraz dowodu wpłaty zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego ze zrzeczeniem się odebrania jej z powrotem”.
Chciałabym złożyć do sadu wniosek o zniesienie współwłasności i jednocześnie podział działki na dwie polowy. Pierwsza połowa to spadek po...

References: art. 77
 art. 77
 art. 73
 art. 77
 art. 991
 art. 94
 art. 100