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Timestamp: 2020-04-03 01:26:28+00:00

Document:
Emprunt collectif en copropriété - ADIL 22
N° 2013-09 / A jour au 14 mars 2013
Loi du 22.3.12 : art. 103 / décret du 11.3.13 : JO du 13.3.13 / loi du 10.7.65 : art. 26-4 à 26-8 / décret du 17.3.67 : art. 5, 6, 11 et 38
Cette possibilité, intégrée à la loi de 1965 par la loi Warsmann (loi du 22.3.12), nécessitait la publication d’un décret précisant les modalités de mise en oeuvre : il s’agit du décret du 11 mars 2013.
Cas de recours à l’emprunt collectif et majorités requises (loi du 10.7.65 : art. 26-4 al 1 et 2)
Travaux et actes d’acquisition
L’emprunt collectif peut être souscrit par un syndicat de copropriétaires pour certaines opérations régulièrement votées :
travaux sur les parties communes ;
travaux d’intérêt collectif sur parties privatives (cf. Analyse juridique n° 2012-17 relative au DPE et travaux d’économies d’énergie en copropriété) ;
actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat.
Lorsque l’ensemble des copropriétaires souhaitent financer la réalisation de ces travaux par un emprunt collectif, la décision de recours à l’emprunt est prise à l’unanimité des voix des copropriétaires.
Dans le cas contraire (lorsque certains copropriétaires souhaitent y recourir), la majorité requise pour décider de sa souscription est la même que celle nécessaire au vote des travaux ou des acquisitions financés par l’emprunt.
Préfinancement de subventions publiques
Les copropriétaires peuvent également recourir à l’emprunt collectif :
lorsque son unique objet est le préfinancement de subventions publiques ;
et lorsque les travaux votés portent sur des parties communes ou constituent des travaux d’intérêts collectifs sur des parties privatives.
Dans ce cas, la décision de recourir à l’emprunt est prise à la même majorité que celle nécessaire au vote de ces travaux.
Caractéristiques, souscription et remboursement de l’emprunt collectif
Montant total de l’emprunt (loi du 10.7.65 : art. 26-4 al 3 et 4 et art. 26-6 al. 1)
Le montant du prêt ne peut excéder le total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires ayant décidé d’en bénéficier.
Il est possible, en effet, que seuls certains copropriétaires souhaitent recourir à l’emprunt collectif. Dans ce cas, ils doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant qu’ils entendent rembourser (dans la limite de leur quote-part des dépenses).
Cette notification doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de :
Projet de contrat de prêt (décret du 17.3.67 : art. 11 / décret du 11.3.13 : art.4)
Les conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt, ainsi que la proposition d’engagement de la caution (cf. § « cautionnement de l'emprunt contracté »), doivent être jointes à la convocation à l’assemblée générale se prononçant sur la souscription de l’emprunt collectif.
Montant payé par les copropriétaires (loi du 10.7.65 : art. 26-6 al. 2)
Les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus de rembourser au syndicat (représenté par le syndic) le montant pour lequel ils entendent participer, ainsi que les intérêts, frais et honoraires y afférents.
Signature du contrat de prêt (loi du 10.7.65 : art. 26-5 et 26-6)
Le contrat de prêt conclu doit être conforme aux conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il est signé par le syndic à l’expiration du délai de recours des copropriétaires, soit deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (loi du 10.7.65 : art. 42 al.2).
Le montant emprunté est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
Cautionnement de l’emprunt contracté (loi du 10.7.65 : art. 26-7 / décret du 17.3.67 : art. 11 et 38 / décret du 11.3.13 : art. 4 et 5)
Le syndicat des copropriétaires doit être garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire ; celui-ci sera mis en jeu en cas de défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt.
Avant d’appeler en garantie la caution, le syndic doit adresser au(x) copropriétaire(s) débiteur(s) une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dès la première échéance impayée.
A l’expiration d’un délai de trente jours, la défaillance du copropriétaire débiteur est établie, et le syndic peut réclamer à la caution le paiement des sommes dues par ce dernier au titre du remboursement de sa quote-part d’emprunt et des accessoires.
Transfert de propriété d’un ou plusieurs lot(s) de copropriété
Information de l’acquéreur (décret du 17.3.67 : art. 5 1° d / décret du 11.3.13 : art. 2)
Au moment du transfert de propriété, l’état daté adressé au notaire par le syndic doit comporter le montant de l’emprunt souscrit par le syndicat de copropriété ainsi que les accessoires.
Exigibilité de la part d’emprunt du copropriétaire (loi du 10.7.65 : art. 26-8 / décret du 17.3.67 : art. 6 al 2 / décret du 11.3.13 : art. 3)
Lors du transfert de propriété d’un ou plusieurs lot(s) par un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt (même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société), les sommes dues au titre du remboursement de l’emprunt et du paiement des accessoires, deviennent immédiatement exigibles.
Toutefois, en cas d’accord du prêteur et de la caution, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son accord. Dans ce cas, le notaire en informe le syndic lors de la notification du transfert de propriété.
Entrée en vigueur (loi du 22.3.12 : art. 103)
Le dispositif entre en vigueur à compter du 14 mai 2013 (soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la publication du décret).
Les principales étapes du recours à l'emprunt collectif
Autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale de réaliser des travaux ou d’acquérir un bien (cf. § « Cas de recours ») ;
Autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale de recourir à l’emprunt collectif * (cf. § « Cas de recours » et « Projet de contrat de prêt ») ;
Notification par lettre recommandée avec AR au syndic par les copropriétaires souhaitant recourir à l’emprunt collectif (cf. § « Montant total de l’emprunt ») ;
Signature du contrat de prêt par le syndic (cf. « Signature du contrat de prêt ») ;
Versement des fonds sur le compte du syndicat des copropriétaires ;
* cette autorisation peut être donnée lors de la même assemblée générale que celle au cours de laquelle les travaux (ou l’acquisition d’un bien) ont été décidés
Consultez l'analyse juridique n° 2014-01 relative à l'Eco-prêt à taux zéro pour la rénovation énergétique des copropriétés
Consultez l'analyse juridique n° 2012-17 relative au DPE et travaux d’économies d’énergie en copropriété

References: art. 103
 art. 26
 art. 5
 art. 26
 art. 26
 art. 26
 art. 11
 art.4
 art. 26
 art. 26
 art. 42
 art. 26
 art. 11
 art. 4
 art. 5
 art. 2
 art. 26
 art. 6
 art. 3
 art. 103