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Timestamp: 2020-08-05 08:51:07+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2019-7060
Documento BOE-A-2019-7060
«BOE» núm. 114, de 13 de mayo de 2019, páginas 50551 a 50557 (7 págs.)
BOE-A-2019-7060
Mediante escritura otorgada el día 11 de octubre de 2018 ante el notario de Vera, don Jorge Díaz Cadórniga, con el número 1.675 de protocolo, don W. A. C. y doña E. A. C., como dueños de la finca registral número 12.309 del término de Zurgena, en la que constaba inscrita una edificación terminada, declaraban la construcción de un trastero y una piscina y vendían dicha finca a don P. A. H. y doña K. H. H.
«La escritura otorgada el 11 de octubre de 2018, ante el Notario don Jorge Díaz Cadórniga, con el número de protocolo 1675/2018, que causó la entrada número 3791, asiento 1924 del diario 96 de operaciones, ha sido calificada negativamente bajo la siguiente nota:
Se presenta escritura por la que don W. A. C. y doña E. A. C., declaran una obra nueva terminada sobre la finca registral 12309 del término municipal de Zurgena, propiedad de dichos señores; y por la que la venden a don P. A. H. y a doña K. H. H.
La superficie de la finca que consta en el título es de 502 m2, si bien en la certificación catastral descriptiva y gráfica que se une al título consta que la superficie de la parcela es de 501 m2.
Se aporta Certificación expedida por el Arquitecto Don A. M. C. P., colegiado n.º (…) del Colegio Oficial de Arquitectos de Murcia, en la que hace referencia a la lista de coordenadas de georreferenciación geográfica de las nuevas edificaciones declaradas.
El notario autorizante de la escritura que ahora se califica manifiesta textualmente: "Que en relación al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, expresamente excluyen la inscripción de la representación gráfica catastral o alternativa en su caso incorporadas; sin perjuicio de que si existen discrepancias entre la descripción realizada con lo que conste en el Registro de la Propiedad, solicitan, si fuere posible, la alteración de tal descripción registral y, al menos, la registración con el contenido ya inscrito, pero sin que ello implique rogación alguna del procedimiento de inscripción de la representación gráfica, cuya renuncia reiteran, excluyendo expresamente de las facultades que correspondan al presentante la de realizar la solicitud o rogación de dicho procedimiento".
De conformidad con lo establecido en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. En su apartado Octavo. Sobre el artículo 202 de la Ley Hipotecaria. 1. Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Íñigo Mateo y Villa registrador/a de Registro Propiedad de Cuevas de Almanzora a día veintidós de Noviembre del año dos mil dieciocho».
El Sr. registrador en el fundamento de derecho primero de su calificación simplemente realiza una remisión a lo dispuesto en los artículos 199 y 202 de la Ley Hipotecaria.
"La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica".
Introduce por tanto dicha disposición no publicada en el «BOE», dirigida a los registradores y con pretensión de aclarar aspectos técnicos, una exigencia no contenida en la Ley Hipotecaria, cual es la inscripción previa o simultánea de la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique la edificación objeto de declaración, para proceder a inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación. Por tanto más que un requisito técnico se trata de una exigencia de carácter sustantivo y no sólo dirigida a los registradores de la propiedad, sino que sería de aplicación a todos los que pretendan la inscripción de su finca en el Registro de la Propiedad.
Sin perjuicio de lo referido en el apartado anterior, la propia Dirección General de los Registros y del Notariado, en la resolución de 8 de febrero de 2016, dispuso que la inscripción previa o simultánea de las delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique la edificación procederá solo en el caso de que el registrador albergue duda fundada de que la porción de suelo ocupada por la edificación se encuentre íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir.
Centrándonos en el concreto supuesto de hecho, la superficie de la finca que consta en el título es de 502 m2 (como así consta en el Registro de la Propiedad, aun cuando no se haga referencia a ello en la nota de calificación), mientras que la superficie de la parcela que figura en Catastro es de 501 m2, por tanto una superficie según Catastro inferior en un metro cuadrado a la que consta en el título y en el Registro de la Propiedad, lo cual representa una diferencia de superficie Catastro-superficie inscrita y que figura en el título, inferior a un 0,20%.
Además en el título objeto de calificación hizo constar el titular de la finca que la descripción de la parcela es totalmente coincidente con Catastro.
No cabe en este caso duda alguna (y menos aún fundada) de que la porción de suelo ocupada por la edificación se encuentre íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, cuestión esta que tampoco es puesta en duda por el Sr. registrador en su nota de calificación.
Por todo ello no resulta procedente la pretensión por parte del Sr. registrador de la propiedad de instar un procedimiento regulado por al Art. 199 de la Ley Hipotecaria para hacer constar dicha mínima diferencia de superficie en el Registro de la Propiedad.
Siendo ello así, resulta complejo explicar a un matrimonio de ciudadanos británicos jubilados que han comprado su vivienda en España el motivo por el cual no puede acceder la adquisición realizada al Registro de la Propiedad, y de igual modo resulta complicado requerir a los vendedores para que cumplimenten una exigencia adicional, requerida por el Sr. Registrador, por diferir en un metro cuadrado la superficie inscrita respecto de la superficie que consta en Catastro».
1. Constituye el único objeto de este recurso determinar si para la constancia registral de una declaración de obra nueva finalizada, en concreto, de un trastero y una piscina, de la que se aportan las correspondientes coordenadas de la porción de suelo ocupada, es requisito también que con carácter previo se determinen las coordenadas de la finca en la que se ubica dicha construcción.
Así, la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, como ya se puso de manifiesto por esta Dirección General en las Resoluciones de 6 y 28 de septiembre de 2016 o 4 de enero de 2019.
Sin embargo, en el caso de este expediente la nota de calificación no expresa ningún motivo para justificar las dudas de extralimitación de la nueva construcción (trastero y piscina) respecto de la finca en la que se ubica, como pudieran ser, por ejemplo, la ubicación de dicha construcción respecto de los linderos de la finca, estando situada en este caso en el centro de la parcela (cfr. Resoluciones de 6 y 28 de septiembre de 2016 o 4 de enero de 2019) o la existencia de modificaciones descriptivas como incrementos superficiales o cambio de linderos. Más bien al contrario, según Catastro resulta una disminución de superficie respecto a la registrada de escasa entidad (un metro cuadrado), que es inferior al 5% de la cabida inscrita, por lo que, en caso de solicitarse, incluso podría hacerse constar sin necesidad de tramitar el expediente del artículo 199, conforme a lo previsto en el apartado 3 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

References: artículo 199
 artículo 202
 artículo 202
 resolución 
 artículo 199
 artículo 201