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Timestamp: 2017-02-25 20:26:35+00:00

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Por Eduardo Fernández-Fígares Estévez el Jun 24, 2016Blog, Fianza, 71 comentarios
La fianza en el contrato de arrendamiento de viviendas o de locales que tiene que prestar el inquilino o arrendatario está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, se trata de una regulación muy vaga, motivo por el que los problemas en esta materia son muy frecuentes.
La fianza es una garantía a favor del arrendador.
Consiste en la cantidad económica que el inquilino o arrendatario da al arrendador para garantizar el incumplimiento de determinadas obligaciones por parte del inquilino.
La ley obliga a que en los contratos de arrendamiento el arrendatario entregue una determinada suma de dinero al arrendador para garantizar mínimamente el cumplimiento de sus obligaciones (por eso se llama “fianza legal”, porque la establece la ley).
Sin embargo la fianza legal no es la única que puede garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, ya que existen otras garantías que también persiguen esa finalidad, pero que no son impuestas por la ley, sino que tendrán que ser pactadas por las partes en el propio contrato de arrendamiento. Estas garantías adicionales pueden ser, entre otras:
A estas garantías las llamamos “garantías adicionales”.
Fianza legal del artículo 36 LAU
El arrendador necesita garantías, motivo por el que el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) entra a regular esta necesidad, advirtiendo que “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda“.
Tal y como he expresado anteriormente, la fianza legal es aquella que es obligatoria. Si el inquilino no la entrega al arrendador, ello es motivo de resolución del contrato de arrendamiento.
Sin embargo, las garantías adicionales son aquellas que las partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento. El incumplimiento de lo pactado también da lugar a la finalización del contrato si así se ha pactado. Por ejemplo, si las partes han pactado que el inquilino entregará en depósito 3000 euros en concepto de garantía adicional y el inquilino no cumple, entonces el arrendador podrá pedir al juez que de por terminado el contrato.
Finalidad de la fianza o garantías adicionales
Como he señalado, tanto la legal como la contractual son garantías que sirven al arrendador para resarcirse en caso de que se produzcan determinados incumplimientos de obligaciones por parte del inquilino.
Al terminar el contrato debe devolverse al inquilino la suma inicialmente entregada en su totalidad si la vivienda se ha devuelto en unas condiciones aceptables. Si hay que reparar algo, el arrendador o casero podrán quedarse con una parte de la misma (o toda) para pagar el arreglo.
Durante los cinco primeros años de contrato no puede aumentarse el importe de la fianza si el contrato se firmó antes del seis de junio de 2013. Si se firmó después, este periodo es de tres años.
A partir de ese momento, si se pactó algo sobre cómo y cuánto se actualizaría la fianza, habrá de aplicarse ese pacto. Si nada se pactó, el casero podrá pedir que se aumente o el inquilino que se disminuya, hasta igualarla con la renta que esté en vigor en ese momento. Es decir, si nada se pactó respecto a la actualización, lo que se hace es igualar la fianza a la renta en vigor en ese momento. Esta es la única diferencia entre las dos regulaciones (anterior y posterior al 6 de junio de 2013) respecto a la fianza.
Ingreso o depósito en la Comunidad Autónoma y sanciones
La mayoría de las comunidades autónomas (CCAA) han regulado la materia del ingreso o depósito en sus arcas del importe de la fianza legal. es decir, es necesario, en la mayoría de las CCAA que el arrendador ingrese en los organismos correspondientes de dicha CCAA el importe de la fianza legal (no de la contractual), es decir, el mes o los dos meses de fianza legal, según corresponda.
En caso de que el arrendador no realice el ingreso o depósito de la suma prevista en la ley en la correspondiente CCAA habrá que ver las sanciones que dicha CCAA le impone.
No obstante, a efectos de deducciones en el IRPF por parte del inquilino, si el arrendador no realiza el ingreso o depósito en la CCAA y por ello el inquilino no puede acceder a las deducciones en IRPF que le corresponderían de haber hecho el arrendador el ingreso, en estos casos el inquilino podrá pedir responsabilidades al arrendador por los daños y perjuicios que le ha causado por no ingresarla.
Si quieres conocer cómo está la normativa en cada CCAA en materia de deposito de fianzas, te invito a leer mi post Obligación de depositar la fianza de alquiler.
Por último, ya he mencionado que el arrendador tendrá que devolver la fianza o parte de ella (o nada si las reparaciones a realizar son iguales o superiores al importe entregado).
Tendrá un plazo de un mes desde la entrega de las llaves por parte del inquilino. Transcurrido ese plazo sin que se haya producido la devolución, el inquilino tiene derecho a que se le devuelva la suma entregada (o el saldo resultante tras restar lo que proceda) más el interés legal aplicado a la cantidad a devolver.
Sin embargo, el tema de la devolución de la fianza…es un tema que se las trae!!!.
Te dejo enlace al post Devolución de la fianza en el arrendamiento si tienes necesidad de informarte sobre ello.
Y tu…¿tienes algún problema en esta materia???.
Si te ayudé otorga estrellitas o comparte en rrss, please 😉183	★
La fianza en el contrato de arrendamiento,
Carmen	7 Junio, 2014	Hola,quería saber si usted me podría decir de alguna sentencia o doctrina que respalde la opinion de que la fianza en el arrendamiento de temporada es desproporcionada…Gracias.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	9 Junio, 2014	Hola Carmen.
No se trata de doctrina o jurisprudencia. Que en determinados casos sea desproporcionada la fianza es mi opinión. Pero la Ley es clarísima al respecto y es obligatoria la entrega de fianza equivalente a dos meses de renta en todos los casos de alquileres de uso distinto a vivienda. Otra visa es lo que luego se haga en realidad.
Responder	Alberto	5 Noviembre, 2014	Hola Eduardo, queria saber tu opinión, en febero d 2014 firmé un contrato de alquiler por 12 meses prorrogable, con una finaza de 2 meses ( 1500€) y preaviso de otros dos meses para irme y en caso de incumplir este ,la penalización de dicha fianza ( todo esto suavizado con frases que recuerdo tipo” no te preocupes, si te vas antes facilitame las visitas y no habrá problema etc…). a mediados de octubre le indiqué que quería djar el piso y que le daba la facilidad de enseñarlo libremente para no perjudicarle, que lo dejaría el 15 de noviembre ( 30 dias de aviso porque no me acordé de los dos meses que marcó en contrato sino que me guie por la LAU actual). la cuestión es que otra familia estaba interesada y que si era posible que saliese el día 1 de este mes en vez del 15 ( la inmobiliairia que gestionó la visita) yo no tuve problema al respecto y recogí todo antes . en resumen, he cambiado de piso para facilitar la otra entrada ,el ha realquilado el suyo en iguales condiciones y ahora me dice despues de dejar la llaves y revisarlo que está correcto , que se queda la fianza por incumplir el preaviso de 2 meses del contrato. Yo no he firmado nada respecto al fin de contrato solo deje las llaves en la inmobiliaira porque no pense que habria problema alguno.
que puedo hacer o decirle ya que me parece que no es justo ní lógico lo que me hace. Legalment tengo algún derecho de reclamarle? La LAU no está por encima de estos contratos abusivos?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	6 Noviembre, 2014	Hola Alberto.
Responder	PABLO ALAMAR CORT	26 Noviembre, 2014	Hola Eduardo, aplicando el principio de autonomía de la voluntad de las partes (art.4.3 LAU) pueden estas, en un contrato de arrendamiento distinto de vivienda, acordar una fianza de UN mes únicamente?
En este caso ¿debe la CCAA respetar este acuerdo? par el ingreso de la fianza o por el contrario les obliga a que sea el importe de DOS mensualidades.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	27 Noviembre, 2014	Hola Pablo.
En materia de fianza no actúa el principio de libertad de las partes, pues el artículo 36 LAU (fianza) es norma imperativa, ya que forma parte del Título IV y así lo establece el artículo 4.1 LAU.
Por tanto, hay que ingresar todo en la CCAA.
Responder	jose	11 Diciembre, 2014	Buenos dias,
Querría hacerle una consulta. Yo firmé el alquiler de un local comercial y dí una fianza de 7000 euros. El contrato se hizo por 5 años prorroglables. Se pactó en contrato que dicha fianza se la quedaba el propietario del local en caso de no cumplir el plazo. Esto no lo puede apreciar hasta después de firmado el mismo ya que la firma se hizo con prisa y sin que el mismo me diera tiempo a ver lo firmado. Pero además esque todo los equipos y estantarias que en su momento me cedió en alquiler en el contrato están embargados ya que no se los pagó cuando los compró.
¿Es legal esta clausula y sabiendo ahora cómo sé que los bienes no son de su propiedad, salvo el local?.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	11 Diciembre, 2014	Hola Jose.
Qué tipo de contrato firmásteis?.
De arrendamiento, traspaso, de industria???.
Responder	Adelia	14 Diciembre, 2014	El Contrato de alquiler vacacional de cuantos dias máximo puede ser.?
Puede ser de 2 , 3 o hasta de 4 meses?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	15 Diciembre, 2014	Hola Adelia.
Si se hace en base a la LAU no hay límite alguno.
Pero habrá de tenerse en cuenta que si el contrato ha de someterse a la legislación de turismo de su CCAA habrá que tenerla en cuenta, por si contiene normativa referente a duración.
Responder	jose	15 Diciembre, 2014	Perdona, pero no entedí la respuesta. Se trata del alquiler de un local comercial y se hizo por 5 años prorrogables.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	16 Diciembre, 2014	Hola Jose.
Depende de lo que aparezca en el contrato de arrendamiento respecto a esos bienes. En caso de que formen parte de lo arrendado y te veas desposeído de ellos entonces si podrías pedir algún tipo de indemnización.
Pero respecto a los 7000€, si incumples el plazo contractual perderás ese importe.
Si me mandas el contrato a info@abogadosparatodos.net le echo un vistazo y te digo con mayor seguridad.
Responder	elena	1 Marzo, 2015	me gustaría saber si al tener un contrato de temporada,el arrendador debe depositar el mes de fianza en el ivima pues me piden el justificante para solicitar una ayuda para el alquiler,que ya llevo 3 años,y no la a depositado porque me comenta que no era necesario,gracias
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	2 Marzo, 2015	Hola Elena.
Que yo sepa debe depositarse la fianza en el IVIMA.
La duda que tengo es si obligan a ingresar los dos meses de fianza o solo uno, pero obligación de ingresarla si que hay.
Responder	desiree	5 Marzo, 2015	Hola Eduardo;
Alquile una casa de temporada, para ir los fines de semana y en el contrato en la clausula de la devolución de la fianza ponía que se devuelve si todo está bien y al corriente y algo de obligaciones contractuales. Y que avisando con un mes se rescindiría el contrato, pues avisé con un mes y cuando pedi la fianza me dijeron que si me iba a los 3 meses la fianza no se devolvía, en ningún momento se me dijo ni está explicito en el contrato y para eso le pague a la inmobiliaria mi parte, para que me informe de todo, eso es correcto o me están engañando?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	6 Marzo, 2015	Hola Desiree.
Sin ver el contrato no me atrevo!!!.
Si quieres mándamelo a info@abogadosparatodos.net y le echo un vistazo y te doy mi opinión.
Responder	Ana	9 Marzo, 2015	Buenos día Eduardo.
Tengo un problemilla, y es que quería dejar de alquilar un piso, pero el casero no me lo permite.
Llevo 7 meses en este piso, y según él me dijo en un principio, avisando con 30 días de antelación podía irme (cosa que fue de tú a tú y no consta en el contrato).
En el contrato sin embargo, pone que el alquiler es de un año y que si me voy antes de ese periodo de tiempo él se queda el total de la fianza.
Me han dicho que la ley anula este contrato pues es abusivo, y a partir de los 6 meses puedes irte pagando o no una penalización.
Como dato añadir que me quiero ir del piso porque este señor no lo declara y le tengo que pagar cada mes en negro, lo cual me está trayendo muchos problemas.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	9 Marzo, 2015	Hola Ana.
Si estamos hablando de un contrato de arrendamiento de temporada entonces pierdes la fianza, pero si es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual (y por lo que me dices creo que es de este tipo) entonces no puede quedarse con la fianza.
Qué dice tu contrato sobre el tipo de arrendamiento que es?.
Responder	Ana	9 Marzo, 2015	Hola Eduardo.
Sería un contrato de vivienda habitual.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	10 Marzo, 2015	Hola Ana.
En ese caso sólo podría quedarse con algo menos de la mitad de la fianza si el contrato contempla que si te vas debes indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año que reste de contrato,mprorrateándose los periodos inferiores al año.
Ahora bien, si el contrato no dice eso, entonces no podrá quedarse la fianza y deberá devolvértela íntegramente, excepto que la vivienda no sea devuelta en buenas condiciones o le debas la renta de alguna mensualidad (o recibos de suministros).
Responder	Ana	11 Marzo, 2015	Muchísimas gracias por la aclaración Eduardo.
Vamos a ver si todo sale bien.
Gloria	10 Junio, 2015	Hola, Eduardo. Queremos alquilarle nuestro piso a un grupo de estudiantes, por lo cual estamos preparando un contrato de temporada de 10 meses. Otras personas te han hecho preguntas similares a la mía, pero no me ha quedado claro del todo. Entiendo que hay que depositar la fianza en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma, pero ¿es posible pactar con los inquilinos sólo un mes de fianza y depositar sólo esa cantidad?
Gracias por compartir tus conocimientos. Tu blog es muy útil.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	12 Junio, 2015	Hola Gloria.
Esta respuesta te la van a dar con mayor seguridad en la oficina de deposito de fianzas de tu comunidad, ya que cada una aplica su criterio. Por lo general casi todas alican el criterio de exigir sólo un mes en contratos de temporada, pero para salir de dudas y evitar sanciones mejor consúltalo en la comunidad autónoma.
Responder	Irene	13 Octubre, 2015	Hola Eduardo. Cuando firmamos la reserva del piso en alquiler en la inmobiliaria solo nos dijeron que teníamos que pagar 1 mes de fianza. Sin embargo, tras pagar la reserva, la inmobiliaria nos dijo que el dueño quería dos meses de fianza en lugar de 1 que era lo acordado, alegando que ellos no sabían que el dueño quería dos meses. ¿Se puede cambiar la fianza si ya hemos firmado y pagado a reserva de piso? Por último me gustaría saber, si esta tarde en la firma del contrato no estamos de acuerdo con las condiciones y decidimos no firmar, ¿perderíamos el importe de la reserva que dimos en la inmobiliaria? o podemos alegar que nos negamos también por el cambio de las fianzas? Muchas gracias como siempre, Un saludo
Responder	Alejandro	3 Mayo, 2016	Hola Eduardo, mi duda es la siguiente eh visitado un local y estoy interesado en el pero, es legal que pidan dos meses de fianza y dos meses de depósito? Qué diferencia hay entre la una y la otra? No se…
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	4 Mayo, 2016	Hola Alejandro.
Si que es legal.
De hecho, la ley indica que la fianza para los locales debe ser de dos mensualidades.
Además de la fianza, el arrendador puede pedir otras garantías adicionales, como en este caso, en el que te pide dos mensualidades más.
Responder	Ricardo	23 Mayo, 2016	Hola Eduardo,
Desde Julio 2013 vivo en régimen de alquiler en un apartamento de la Cominidad de Madrid. No obstante, tenemos un contrato turístico de alquiler, es decir, cada contrato tiene una duración mensual.
Tras preguntarle al arrendador si tiene depositada la fianza en el IVIMA, me trasmite que este tipo de contratos “turísticos” no tienen la obligación de depositarla. ¿Es esto correcto?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	24 Mayo, 2016	Lo que ocurre es que estáis en una situación irregular.
Vuestro contrato debería ser un contrato de alquiler de vivienda habitual, y debería depositar el arrendsdor una fianza de una mensualidad.
Responder	Mamen	14 Julio, 2016	Hola: Tengo que hacer un contrato de alquiler de un local, el inquilino quiere para 5 años y después si no hay inconveniente por ninguna de las dos partes, prorrogarlo cada año. Pasado estos 5 años, ¿hay que hacer otro contrato anualmente o se entiende sin hacer nada más que se prorroga automáticamente?
La fianza de dos meses ¿la tiene que entregar en metálico o la puede ingresar en mi cuenta, junto con la primera mensualidad?
¿Es obligatorio actualizar la fianza? ¿cada cuánto tiempo?
Si se actualiza ¿habría que devolver al inquilino la anterior fianza que estuviera ingresada en el organismo correspondiente y volver a ingresar la nueva?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	18 Julio, 2016	Hola Mamen.
La fianza siempre debe ser igual a la renta mensual, por lo que si la renta sube habrá que actualizar la fianza.
No hay que hacer nuevo contrato al llegar al quinto año, pues para eso habéis pactado que se prorroga anualmente si nadie dice lo contrario.
La fianza, por último, no tiene por qué ser en metálico (pese a que así lo indica la ley).
Responder	PILAR	20 Julio, 2016	Hola Eduardo, tu blog es el más útil y fiable en materia de arrendamientos que hay en Internet. Enhorabuena por tu trabajo.
Soy dueña de un piso y voy a alquilárselo a 3 estudiantes para un periodo de 10 meses. Quería pedirles 2 meses de fianza, pero al ver el art. 36 de la LAU me han surgido dudas al respecto. Si los inquilinos también están de acuerdo en darme 2 mensualidades, ¿podría hacerse así? Muchas gracias por tu ayuda!
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	21 Julio, 2016	Hola Pilar.
Puedes y debes exigir dos meses de fianza, por tratarse de un contrato de uso distinto a vivienda (temporada).
Responder	Carmen Laviña	28 Julio, 2016	Quiero alquilar un piso, pero me da mucho miedo que cuando necesite uso de él, transcurrido el año de contrato, las personas no quieran irse o me hagan alguna jugarreta. Se oyen muchos comentarios sobre que hay inquilinos que, acabado el contrato, ni quieren dejar la vivienda y hay que meterse en pleitos (que pueden durar años y dinero) para poder desalojarlos. Creo que se puede pedir un Seguro para eso ¿Es cierto? ¿Cómo sería?
Por otro lado, no sé si acudir a una agencia o no para que me lo alquilen, porque ignoro las condiciones que éstas ponen y porque por el barrio es muy fácil lograr inquilinos, ya que hay una gran demanda. No sé si es mejor la agencia o que lo hga yo misma. Muchas Gracias, de antmano, por tus consejos.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	3 Agosto, 2016	Hola Carmen.
El seguro es muy buena opción.
En caso de que estés interesada me haría falta que me enviaras las dos últimas nóminas del inquilino para hacer un estudio de solvencia.
En cuanto a la agencia, su dunción principal es la de buscarte inquilinos (además de otras accesorias como el asesoramiento), pero ese problema lo tienes solucionado si dices que hay inquilinos de sobra en el barrio.
Responder	Carmen	3 Agosto, 2016	Estimado Eduardo, además de felicitarte por la estupenda página, entiendo que en tu respuesta me dices que si te envío las dos últimas nóminas, me puedes informar sobre el seguro… ¿Es así? Todavía no lo he puesto en alquiler, voy a a hacerlo en esta semana… ¿Les tengo que pedir algo más a los posibles arrendatarios?
Tú que sabes tanto de esto… ¿crees que debo destacar algo en el anuncio? Había pensado en la carpintería de aluminio, portal con mármol, ascensor, metro a dos minutos, terraza cerrada… ¿Alguna recomendación extra?
Muchísimas gracias por tu atención y tus repuestas.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	8 Agosto, 2016	Hola Carmen.
Si el inquilino es trabajador por cuenta ajena necesitaré las dos últimas nóminas.
Si es autónomo necesitaré la última declaración de la renta y los dos últimos recibos de autónomos pagados.
Responder	Manuel Martínez	4 Agosto, 2016	Buenos días,
Primero de todo felicitarte por excelente labor en el tema.
Bien, el objeto de esta consulta es por un problema con mi hija y tres estudiantes más en el alquiler de un piso para el curso universitario en el que el contrato acabó el pasado 30 de junio, y decidieron dejarlo y buscarse otro mejor situado y con mejores prestaciones.
Ahora les han devuelto la fianza y les han retenido una parte de la misma, simplemente les han ingresado esta parte en la misma cuenta donde cobraban, y no les han dado ningún motivo.
Yo en su representación he enviado un correo electrónico haciéndoles una reclamación previa a iniciar acciones legales.
La pregunta es que si no se avienen y pagan el resto de la fianza, independientemente de la correspondiente denuncia en la oficina de consumo, si sería viable la denuncia judicial en vía penal por estafa o apropiación indebida ya que es una decisión unilateral sin argumento alguno a la retención, o tendría que ser en vía civil, en reclamación de cantidad, que por la cantidad sería juicio verbal.
Por otra parte preguntarte si el hecho de no depositar la fianza, en este caso en Cataluña, en el INCASOL, es motivo de sanción.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	8 Agosto, 2016	Hola Manuel.
Te voy a ayudar, porque veo que te esfuerzas pero no vas bien encaminado.
Esto no es penal, no es estafa, es un tema civil, nada tiene que ver consumo y, además, estos juicios no van por la cuantía, sino por la materia. Por tanto, no es verbal, sino ordinario.
Puede que tengas suerte y el juez te acepte un verbal, pero con la ley en la mano esto debe ir por ordinario.
La pega…que hace falta abogado y procurador,moor lo’que puede que no te merezc la pena.
Inténtalo gratuitamente por verbal y si te lo echan para atrás por ser ordinario pues ya te planteas si sigues o si desistes.
Responder	Manuel	9 Agosto, 2016	Muchas gracias Eduardo.
Responder	Jorge	9 Agosto, 2016	Hola Eduardo,
Ante todo muchas gracias por tu blog. Una única pregunta, si el arrendador no deposita la fianza en el organismo de la comunidad autónoma, ¿es motivo de rescisión del contrato por parte del arrendatario?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	17 Agosto, 2016	Hola Jorge.
No es motivo de resolución del contrato, si bien le podrías pedir perjuicios en caso de que se produzcan, como por ejemplo si no pyedes optar a la dedución de tu comunidad autónoma por vivienda habitual.
Responder	cristina	11 Agosto, 2016	buenos días,
Ayer hizo un mes que devolvimos el piso de alquiler en el que habíamos estado casi 5 años. El arrendador me pidió el favor de que dejara enseñar el piso antes de irnos, y asi lo hicimos, lo alquilo a los días de salir nosotros.
Posteriormente me reclamo que la mudanza al quitar un ventilador había arrancado los cables y que les llamra para que lo arreglaran, le dije que lo habíamos quitado nosotros cortando los cables y enviamos a una persona que saco los cables y se los dejo a la vista para que pudieran colocar la lámpara .
Aun asi, me ha dicho que como la comunidad no ha pasado el recibo del mes de julio (y que por un fallo administrativo se la pasaran a finales delmes de agosto), cuando se lo carguen hara las cuentas de los días que me corresponden y me devolverá la fianza porque por contrato indico que la fianza tenia de plazo para devolverla de dos meses
Ademas a mi si me han cargado la cuota de la comunidad del mes de agosto, además de los consumos de luz , agua etc. Y me ha dicho que devuelva la de agosto porque esa no me corresponde…
Resumiendo, me ha dicho que va a devolverme lo que me corresponda a los dos meses de entrega de llaves porque asi figura en contrato
Responder	Catalina	25 Agosto, 2016	Hola Eduardo, quiero alquilar mi vivienda, sé que solo se puede pedir un mes de fianza pero luego está la opción de las garantías adicionales, en este caso quiero pedir un depósito que correspondería a otro mes de alquiler. ¿Ese depósito también hay que depositarlo en la Junta de Andalucía . Es la primera vez que lo pido y no sé exactamente qué hay que hacer. Gracias.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	28 Agosto, 2016	Hola Catalina.
En el contrato tendrás aue poner una mensualidad como fianza y otra como depósito adicional.
En la Junta sólo tendrás que depositar una mensualidad.
Responder	Daniel	6 Septiembre, 2016	Buenas tardes. Me gustaría exponerles mi caso a ver si me pueden ayudar con él. Resulta que el día 31 de junio finalizó mi contrato de alquiler, y me dijeron que antes de devolverme la fianza tenían que calcular los gastos de luz, agua, impuesto de basuras, empresa de limpieza (cuando nos pegamos dos días limpiando un piso de 60 m2, y pintura del inmueble ya que dejamos una pared del salón con manchas de la bicicleta (totalmente comprensible). Tras pasar los dos meses y 6 días pidiéndoles la fianza, hace un par de semanas nos dijeron la cuantía de todos los gastos salvo el de la pintura, y hoy mismo me han dicho que el de la pintura era de 185 euros + IVA de la misma empresa del dueño del piso (si, tiene una empresa de pintura y me cobra ese dinero por pintar el salón de su propia casa). Tras todo esto, me comunican desde la inmobiliaria que tengo que pagar 40 euros aparte de que me quitan el 100% de la fianza por la suma de todos los gastos. Pero sabiendo que ya han pasado mas de dos meses en los cuales no han podido o querido darme la fianza, ni me han comunicado la cantidad de dinero que se me iba a reducir (con sus respectivas facturas) ni nada… mi pregunta es, ¿realmente el propietario y la inmobiliaria están en su derecho de hacerme esto?
Además, resulta también que desde febrero el propietario cambió de inmobiliaria, y me reuní con esta nueva para revisar mi contrato, el cual vieron que estaba lleno de irregularidades (y no se realmente la validez que tendría dicho contrato) pero como faltaban pocos meses para que terminase decidieron mantenerlo en vez de hacer un nuevo. Vosotros que opinais? debería emprender medidas legales contra el propietario por la tardanza en comunicarme lo de la fianza?
Gracias de antemano por su tiempo, un saludo.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	8 Septiembre, 2016	Hola Daniel.
El hecho de que haya tardado dos meses no le va a quitar la razón al propietario en caso de que la tenga.
Debe justificarte con facturas el dinero que ha gastado. Si no lo hace así podrás reclamarle el resto hasta completar la fianza (otra cosa es que te merezca la pena).
La fianza comienza a generar intereses a partir de los 30 días sin ser devuelta, pero estamos hablando de apenas unos céntimos.
Responder	CARMEN	7 Septiembre, 2016	Hola Eduardo, mi pregunta es la siguiente; mi hija comparte piso con dos chicas mas y las tres aparecen reflejadas logicamente en el contrato pero en el recibo de la fianza solo lo hacen las otras dos,porque segun me han dicho no pueden poner mas de dos personas.Mi pregunta es , a efectos de solicitar algun tipo de beca o ayuda tendre problemas? O al aparecer en el contrato es suficiente? Gracias.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	8 Septiembre, 2016	Hola Carmen.
Es suficiente con aparecer en el contrato.
Responder	Alberto	8 Septiembre, 2016	Buenos días,
Acabo de encontrar tu blog y me parece lo más completo en materia de alquileres que hay actualmente en la web.
Quisiera hacerte una consulta. Vamos a comprar una vivienda pero el propietario actual necesita un plazo aproximado de dos meses para seguir viviendo en la misma, hasta que firme las escrituras de su nueve vivienda.
Tenemos la duda de cómo articular la situación, de manera que siempre estemos protegidos frente a que el propietario actual pueda decidir quedarse en nuestra vivienda.
Habíamos pensado en un contrato de alquiler, pero claro hasta los 3 años no puedo rescindirlo. Una vez he leído tu blog, veo la posibilidad de un “alquiler de temporada”. ¿Sería válido?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	8 Septiembre, 2016	Hola Alberto.
Sería perfectamente válido.
Sin embargo la seguridad que buscas no existe, es decir, con contrato de temporada o sin él, si quien ocupa la vivienda no quiere desalojarla cuando se la pidas tendrás que interponer una demanda de desahucio.
Ahora bien, con el contrato de temporada tienes mejores opciones que si haces un contrato de vivienda habitual, por el motivo que mencionas de los tres años (en realidad no serían tres, sino uno, pues a partir del primer año puedes pedir la finalización del contrato para usar la vivienda como tu vivienda habitual).
Responder	Silvia	19 Septiembre, 2016	Hola Eduardo,
tengo un contrato de arrendamiento de un local del 2012 en el que no se estipuló fianza alguna, ya que somos familia. Ahora me reclama por burofax el pago de la fianza alegando que el artículo 36.1 de la Ley 29/1994 establece que “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza “. Arguye que aunque no se reflejara en contrato por acuerdo de ambas partes, es obligatoria para el arrendador su exigencia y para el arrendatario su prestación. He recibido asesoramiento legal en el que dicen que no es mi responsabilidad, pero quiero estar segura de que es lo legal para hacerlo. También me gustaría saber si es causa de rescisión de contrato aunque no aparezca en el mismo y si me puede dar tan solo 15 días para abonarla sin tener ni un documento legal donde conste su entrega. Está buscando maneras de echarme porque tiene una oferta mayor .
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	20 Septiembre, 2016	Hola Silvia.
No dar fianza es motivo de finalización del contrato.
Así lo dice el artículo 36 LAU.
Responder	Patricia	11 Octubre, 2016	Buenos días,
Soy inquilina y tengo un contrato con Alquiler Seguro, por circunstancias personales he tenido que abandonar el piso tres meses antes de la finalización del contrato. Hablé con ellos y me dijeron que por esas circunstancias no habría problema en devolverme el depósito de garantía. El propietario ya me ha devuelto la fianza pero alquiler seguro ahora me indica que no me devuelve el depósito de garantía. Este depósito es supuestamente para ” cubrir el impago”, si devuelvo el último recibo girado por ellos entiendo que se cobrarán de ahí este ultimo mes y no tendré deuda alguna con la agencia.
El propietario ya ha cobrado su renta este mes.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	11 Octubre, 2016	Hola Patricia.
Desconozco la relación que tiene Alquiler Seguro en el arrendamiento.
Habría que ver si has incumplido alguna cláusula para que dicha empresa no quiera devolverte el depósito.
Responder	Pilar	15 Noviembre, 2016	Hola Eduardo, te explico mi caso, en Abril entramos en un piso de alquiler en el que nos pidieron dos meses de fianza que pagamos sin conocer que la ley actual estipula el pago de una mensualidad. El contrato está firmado por un año, pero resulta que en Enero queremos marcharnos por diversos motivos. La propietaria no quiere ni oír hablar sobre la devolución de la fianza, ni de parte de ella, porque en el contrato pone claramente que si nos marchamos antes del año firmado perdemos la fianza de dos meses. Estando firmado de este modo, ¿sería legal teniendo en cuanta la ley de arrendamientos urbanos, o podríamos reclamar la parte proporcional? Nos iríamos transcurridos 10 meses de alquiler, a falta de dos para cumplir el año completo.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	15 Noviembre, 2016	Hola pilar.
En mi opinión esa cláusula es inválida.
Por lo tanto te deberían cobrar sólo lo siguiente:
Renta mensual x 2 : 12
Y te deberían devolver el resto.
Responder	Leticia	2 Diciembre, 2016	Hola Eduardo,
Me gustaría exponerte mi caso, tras seis meses de alquiler, he ido a solicitar una copia del depósito de aval para poder desgravar en el irpf y me comenta el casero que el no está declarando el piso.
Le he plantado el caso exponiéndole que voy a formular la denuncia correspondiente, ante esto me da la sensación que no me va a devolver la fianza. Mi pregunta es si el casero está obligado a firmar algún documento que acredite su obligación conmigo en la devolución de la fianza.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	4 Diciembre, 2016	Hola Leticia.
No hay que firmar nada. Sencillamente la ley dice que la fianza hay que devolverla si no hay recibos de pago pendientes por tu parte y si no hay deterioros que se te puedan atribuir a un mal uso.
Responder	Sheila	12 Diciembre, 2016	Hola Eduardo, una pregunta…estoy a punto de alquilar un piso…pero me piden 4 meses de fianza. Eso no es desproporcionado?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	23 Diciembre, 2016	Hola Sheila.
De fianza solo te pueden pedir un mes, pero no hay impedimento para que te pidan tres meses más en concepto de depósito adicional.
Es decir, es totalmente legal.
Responder	Eli	21 Diciembre, 2016	Hola, agradeceria muchisimo que me contestara pues me pasa lo mismo que la chica que ha escrito el 11 de octubre.
Tengo un piso alquilado a traves de Alquiler Seguro y les he informado ya de que dejo el piso el 31 de enero, ya que me han despedido y no puedo seguir pagandolo, el contrato lo firme el 30 de abril de 2016.
En su dia me dijeron que la fianza (de un mes) no me la devolveria la propietaria si me iba antes de los 6 meses. A dia de hoy me dicen que de la fianza me descuentan la mitad por irme antes del año y me descuentan 500 euros de la garantia o deposito adicional que les entregue para poder alquilarlo, les di 1.000 euros de deposito o garantia y 500 de fianza, ademas de los 500 del mes en curso y otros 500+IVA de sus honorarios. Esto es legal? Que me retengan este dinero? Quedarse en paro no es fuerza mayor para que no haya penalizaciones? Muchas gracias por su tiempo
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	29 Diciembre, 2016	Hola Eli.
Por lo que cuentas solo podrán cobrarte 125 euros y sólo en el caso de que en el contrato se prevea que debes indemnizar en caso de desistimiento tras el sexto mes.
Si no pone eso no podrán cobrarte ni tan siquiera esos 125 euros.
Por lo tanto deben devolverte o toda la fianza o, en el peor de los casos 375 euros.
Del depósito por supuesto que no pueden quedarse nada, excepto que el contrato diga lo contrario.
En resumen, deben devolverte o 1500 euros o, en el peor de los casos, 1375 euros.
Responder	Javier	26 Diciembre, 2016	Hola Eduardo,
Pagué un mes de alquiler mas dos de fianza de un apartamento que iba a alquilar. Llevaba un par de dias en el apartamento, cuando tuve que abandonarlo por motivos personales. Todavía no habiamos firmado el contrato. Supongo que el primer mes de alquiler lo voy a perder, pero teniendo en cuenta que no habiamos firmado el contrato, qué pasa con la fianza que aún no me han devuelto? Tengo derecho a que me la devuelvan, no?
Un contrato verbal es tan válido como uno escrito.
Es decir, no es necesario que se firme un contrato para que exista un arrendamiento.
Esto quiere decir que tu relación de arrendamiento ya había empezado, pues ya habías tomado posesión de la vivienda, por lo que si ahora te has echado atrás has cometido un incumplimiento de contrato.
Por lo tanto te podrán exigir una indemnización por los perjuicios ocasionados, que habrá que valorarlos.
Responder	Sandra	10 Enero, 2017	Hola! Mi casera,m ha bajado la cuota y m gustaria sAber,si me tiene q devolver la parte proporcional,ya que le di,tres meses d fianza y a su vez m ha hecho un anexo d contrato obligandome por la reducción de alquiler,a estar un año ,sino perderia 2 meses d fianza.Gracias Un saludo
Responder	Sandra	10 Enero, 2017	Es legal obligarme a quedarme un año,por haberme reducido cuota y sino,perder 2 meses d fianza?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	18 Enero, 2017	Hola de nuevo.
Te confirmo que es una cláusula inválida.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	18 Enero, 2017	Hola Sandra.
El anexo es inválido, pues no te pueden obligar a estar un año, ya que la ley te permite desistir tras el sexto mes y en este caso la ley está por encima del contrato.
Deberían devolverte la parte proporcional de la fianza, pero solo de un mes, pues la fianza es solo un mes. Los otros dos meses son “depósito adicional” y no fianza, por lo que no tiene que devolverte la parte proporcional de esos dos meses (pero si del primero).
Responder	Sandra	19 Enero, 2017	Muchas gracias Eduardo y cuando se m acabe el contrato de los 3 años si renuevo ya no me podría obligar otro año mas a quedarme,no?
Responder	Juan	16 Enero, 2017	Hola Eduardo,
Haver si me puedes aclarar un par de cosas, acabamos de dejar el piso en diciembre…aun no nos han devuelto la fianza despues de pelearme con el de la finca me la devuelven pero me cobran el pintar el piso todo y que lo pinte hace menos de 1 año…pero bueno accedimos y ahora resulta que lo han alquilado y no me quieren enseñar el piso en principio pintado…y las facturas estan a nombre de una empresa tampoco estan a mi nombre he preguntado a la finca y segun ellos esto es legal porque quien lo pinta es el porpietario pero ami me han descontado un dinero en una factura que ni esta a mi nombre y que ni me dejan ver que realmente se haya pintado
Sólo tienes la opción de ir a los tribunales para reclamar ese dinero.
Y ahí sería el juez quien diría quien tiene razón (que creo que en este caso la tendrías tu).

References: artículo 36
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 resolución 
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 artículo 4
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