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Timestamp: 2016-10-23 12:13:52+00:00

Document:
4A_102/2013 (17.10.2013)
4A_102/2013 � � Arr�t du 17 octobre 2013
Me Rapha�l Cristiano,
H.Y.________ et F.Y.________, repr�sent�s par Me Maurice Utz,
contrats connexes,
recours contre l'arr�t rendu le 21 janvier 2013 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
A.a.�Le 3 juin 1981, une convention intitul�e � contrat de travail pour le service de concierge � temps partiel � a �t� conclu entre V.________ SA, alors propri�taire de l'immeuble sis place ... � Gen�ve, et F.Y.________, en qualit� de concierge. L'art. 1 du contrat pr�voyait qu'un � appartement de service � de trois pi�ces au 5
e��tage de l'immeuble �tait attribu� au concierge. L'art. 11 pr�cisait ce qui suit: �la jouissance du logement mis � la disposition du concierge ne peut, en raison m�me de la nature particuli�re du service de conciergerie, �tre dissoci�e du contrat de travail. Le concierge s'engage donc � le restituer en parfait �tat d'entretien � l'expiration du pr�sent contrat et � le rendre disponible d�s cette date �. Quant � l'art. 4 let. b dudit contrat, sous le libell� � R�mun�ration �, il fixait � 3'900 fr. par an la r�mun�ration du � travail effectif, de la surveillance de l'immeuble et de la permanence � dont le concierge �tait responsable, � 4'200 fr. par an la � valeur des prestations en nature (appartement de service) �, de sorte que la � diff�rence � payer par le concierge � se montait � 300 fr. par an (art. 105 al. 2 LTF).
Par avis de majoration officiel du 6 novembre 1991, la somme due pour le logement de service a �t� port�e � 4'800 fr. par an d�s le 1er mars 1992, � 5'400 fr. par an d�s le 1er mars 1993 et � 6'000 fr. par an d�s le 1er mars 1994; cet avis pr�cisait express�ment qu'il se rapportait � un contrat de travail (art. 105 al. 2 LTF).
A.b.�Le 7 octobre 2002, F.Y.________, en qualit� de concierge, et A.________, en qualit� d'employeur et nouveau propri�taire de l'immeuble, ont sign� un �contrat de travail pour le service de conciergerie � qui pr�cisait, � son art. 13, qu'il rempla�ait tout autre contrat ou convention existant � ce jour.
Selon cette convention, F.Y.________ �tait engag�e en qualit� de concierge d�s le 1er octobre 2002 pour une dur�e ind�termin�e, moyennant paiement d'un salaire brut mensuel fix� � 800 fr. L'art. 9 du contrat, sous l'intitul� � logement de service �, stipulait que �la jouissance du logement mis � disposition du concierge, en raison m�me de la nature particuli�re du service de conciergerie, ne peut �tre dissoci�e du contrat de travail. Le concierge s'engage donc � le restituer en parfait �tat d'entretien � l'expiration du pr�sent contrat et � le rendre disponible d�s cette date �. Il a �t� retenu que F.Y.________ a continu� d'occuper le logement qui lui avait �t� attribu� pr�c�demment et que la contre-partie (loyer) qu'elle payait s'�levait en dernier lieu, charges comprises, � 640 fr. par mois.
Toujours 7 octobre 2002, F.Y.________ et A.________ ont conclu un contrat identique, portant sur le service de conciergerie d'un immeuble sis rue ... � Gen�ve, pour un salaire de 800 fr. brut par mois.
A.c.�En octobre 2009, X.________ SA est devenue propri�taire des deux immeubles pr�cit�s (le premier sis place ... et le second rue ...).
Par courrier recommand� du 12 avril 2010, X.________ SA a r�sili� le contrat de conciergerie la liant � F.Y.________ pour le 31 juillet 2010. Le pli expliquait que cette r�siliation concernait tant l'activit� de concierge dans les immeubles susmentionn�s que la mise � disposition de l'appartement de service situ� dans l'immeuble sis place ....
Par deux avis du m�me jour adress�s sous plis s�par�s � F.Y.________ et H.Y.________, X.________ SA a r�sili� �� toutes fins utiles et en tant que besoin uniquement � le bail de l'appartement sis place ... pour ce m�me 31 juillet 2010.
F.Y.________ et H.Y.________ ont saisi le 12 mai 2010 la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers de Gen�ve d'une requ�te en contestation du cong�.
Par d�cision du 2 mars 2011, la commission de conciliation a d�clar� la requ�te recevable et a annul� le cong�.
X.________ SA a saisi le Tribunal des baux et loyers le 1er avril 2011, concluant principalement � l'irrecevabilit� de la requ�te en contestation du cong� � raison de l'incomp�tence ratione materiae dudit tribunal, subsidiairement � la validit� du cong�.
Par jugement du 13 mars 2012, le Tribunal des baux et loyers s'est d�clar� comp�tent � raison de la mati�re pour trancher le litige, a annul� le cong� notifi� le 12 avril 2010 � F.Y.________ et H.Y.________ pour l'appartement de 3 pi�ces situ� au 5e �tage de l'immeuble sis place ... et d�bout� les parties de toutes autres conclusions. Le tribunal a admis sa comp�tence mat�rielle au motif que, dans le contrat de conciergerie litigieux, les �l�ments relevant du contrat de bail �taient pr�dominants par rapport � ceux du contrat de travail.
X.________ SA a fait appel de ce jugement, concluant � ce que la requ�te en annulation de cong� soit d�clar�e irrecevable pour cause d'incomp�tence, subsidiairement � ce que le cong� soit d�clar� valable.
F.Y.________ et H.Y.________ ont conclu � la confirmation du jugement entrepris et subsidiairement � l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans.
Par arr�t du 21 janvier 2013, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement entrepris.
En substance, la cour cantonale a retenu liminairement que, s'agissant du contrat de conciergerie pass� par les parties, � l'aspect bail pr�domin (ait) sur l'aspect travail �, de sorte que c'�tait � juste titre que le Tribunal des baux et loyers s'�tait d�clar� comp�tent pour conna�tre de la querelle. En effet, l'appartement mis � disposition de dame F.Y.________ ne constituait pas un �quipement lui permettant d'exercer son activit� de concierge, celle-ci ne travaillait que huit heures par semaine (soit un taux d'occupation de 20%) pour la conciergerie de l'immeuble place ... et les parties �taient li�es par un autre contrat portant sur la conciergerie de l'immeuble sis rue ... - pour lequel la pr�cit�e r�alisait les m�mes t�ches � un m�me taux d'occupation -, sans qu'un appartement soit mis � sa disposition pour effectuer son travail.
Sur le fond, l'autorit� cantonale a consid�r� que le contrat du 7 octobre 2002 ne faisait pas mention de l'appartement occup� par F.Y.________ et H.Y.________, que ce logement n'�tait pas dot� d'�quipements destin�s sp�cifiquement � la conciergerie, qu'il pouvait donc �tre occup� par tout locataire, que X.________ SA ne pouvait pas pr�tendre que l'occupation du logement d�pendait de l'activit� de conciergerie et invoquer comme motif de cong� la fin des rapports de travail, d'autant que le service de conciergerie allait �tre confi� � une entreprise ext�rieure. La Chambre des baux et loyers en a d�duit que les motifs du cong� n'�taient pas dignes de protection et que le cong� ne reposait pas sur un motif s�rieux, si bien qu'il devait �tre annul�.
X.________ SA exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu�, et cela fait, � � la forme � � ce que la requ�te en annulation de cong�, subsidiairement en prolongation de bail, soit d�clar�e irrecevable, � au fond � � ce que la r�siliation soit consid�r�e comme valable, � si mieux n'aime � � ce que la cause soit renvoy�e � la cour cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Les intim�s, agissant par un avocat employ� de l'Asloca, proposent le rejet du recours; subsidiairement, ils sollicitent qu'une prolongation de bail d'une dur�e de quatre ans (�ch�ant le 31 juillet 2014) leur soit accord�e.
1.1.�L'arr�t attaqu� statue � la fois sur la comp�tence et sur le fond, de sorte qu'il s'agit d'une d�cision finale (art. 90 LTF), et non pas d'une d�cision incidente sur la comp�tence au sens de l'art. 92 LTF.
Si l'on consid�re les derni�res conclusions prises devant la cour cantonale (art. 51 al. 1 let. a LTF), la valeur litigieuse correspond aux pr�tentions �lev�es par les intim�s (enti�rement contest�es par la recourante), �gales � la valeur de la mise � disposition du logement de service pendant la p�riode minimale de trois ans au cours de laquelle le contrat subsiste n�cessairement si le cong� n'est pas valable (art. 271a al. 1 let. e CO; ATF 137 III 389 consid. 1 p. 390 s.); � consid�rer la prestation p�cuniaire pay�e par les intim�s pour le logement de service (i. e. 640 fr. par mois avec les charges), il est incontestable que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est atteinte.
Interjet� pour le surplus par la partie qui a succomb� dans ses conclusions tendant � ce que la requ�te en annulation du cong� soit d�clar�e irrecevable et � ce que le cong� soit d�clar� valable (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
La r�ponse des intim�s est sign�e par un avocat employ� de l'Asloca. La r�gularit� de cet acte de proc�dure peut rester ind�cise, vu le sort que le pr�sent arr�t r�servera aux frais et d�pens de l'instance f�d�rale.
La recourante soutient que la juridiction cantonale en mati�re de baux et loyers �tait incomp�tente pour conna�tre de la demande en annulation du cong�, car l'extinction de la relation contractuelle nou�e par les parties relevait du droit du travail, et non pas du droit du bail. Elle se plaint d'une violation arbitraire de l'art. 56M let. a de la loi cantonale d'organisation judiciaire en vigueur � l'�poque de l'introduction de la demande, qui pr�voyait que " le Tribunal des baux et loyers est comp�tent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail � loyer ou au contrat de bail � ferme non agricole au sens des titres VIII
eet VIII
e�bis du code des obligations, portant sur une chose immobili�re".
2.1.�En mati�re civile, l'organisation judiciaire rel�ve du droit cantonal (art. 122 al. 2 Cst.).
S'agissant d'une question d'application du droit cantonal, le Tribunal f�d�ral ne peut censurer la d�cision attaqu�e que si elle est arbitraire.
Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohib� par l'art. 9 Cst., ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en consid�ration ou m�me qu'elle serait pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral n'intervient pour cause d'arbitraire que si la d�cision attaqu�e est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscut�, ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�. Pour qu'une d�cision soit annul�e pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; encore faut-il que la d�cision apparaisse arbitraire dans son r�sultat (ATF 138 I 305 consid. 4.4 p. 319; 138 III 378 consid. 6.1 p. 379 s.).
2.2.�Il ressort des constatations cantonales d�terminantes (art. 105 al. 1 LTF) que les parties sont li�es par un accord, qui doit se qualifier juridiquement comme un contrat de conciergerie.
Cette convention constitue un contrat mixte qui combine des prestations du contrat individuel de travail et du contrat de bail � loyer, en sorte qu'elle est r�gie par le droit du contrat de travail pour ce qui a trait � l'activit� de conciergerie et par le droit du bail pour la cession de l'usage du logement mis � disposition du concierge. En revanche, pour la r�siliation, le r�gime contractuel applicable d�pendra de la prestation pr�pond�rante (ATF 131 III 566 consid. 3.1 p. 569 et les r�f�rences doctrinales).
En l'esp�ce, la recourante, qui est devenue propri�taire en octobre 2009 de l'immeuble sis place ..., a repris, en tout cas tacitement (art. 1 al. 2 CO), la relation contractuelle (contrat de conciergerie) nou�e par le pr�c�dent propri�taire du bien-fonds. Elle a plus pr�cis�ment repris les droits et les obligations d�coulant de l'accord du 7 octobre 2002, lequel pr�cisait qu'il rempla�ait tout autre accord existant � ce jour. Cet accord �tait intitul� � contrat de travail pour le service de conciergerie �; il fixait le salaire brut mensuel du concierge � 800 fr. et pr�voyait explicitement que le logement mis � disposition de ce dernier ne pouvait pas �tre dissoci� du contrat de travail, en raison de la nature particuli�re du service de conciergerie; une somme �tait due par le concierge � sa cocontractante en contrepartie du logement de service. Il appara�t ainsi manifestement que le contrat du 7 octobre 2002 pr�sentait des aspects du contrat individuel de travail et des aspects du contrat de bail � loyer.
Il est de jurisprudence que les parties peuvent convenir de lier entre eux deux contrats en soi distincts, de mani�re telle que l'extinction de l'un entra�ne celle de l'autre, aucun des rapports juridiques ne pouvant persister ind�pendamment de l'autre; on parle alors de contrats connexes ou coupl�s (ATF 136 III 65 consid. 2.4.1 p. 70 et les auteurs cit�s).
In casu, les parties � l'accord du 7 octobre 2002 sont convenues, � l'art. 9, que � la jouissance du logement mis � disposition du concierge ... ...ne peut �tre dissoci�e du contrat de travail �. Interpr�t�e objectivement (cf. ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412 s.), cette clause �tablit que les parties ont entendu lier, dans l'acte en cause intitul� � contrat de travail pour le service de conciergerie �, la mise � disposition du logement avec les prestations en travail effectu�es par l'intim�e en qualit� de concierge. Autrement dit, l'extinction du contrat de travail devait entra�ner automatiquement l'extinction du contrat de bail.
Par courrier du 12 avril 2010, la recourante a valablement r�sili� le contrat de travail pour le 31 juillet 2010. Le contrat de bail portant sur l'appartement de service s'�teignait donc ipso facto au m�me terme, sans que la recourante ait besoin de le pr�ciser, comme elle l'a fait dans le pli pr�cit� par souci de clart�.
De toute mani�re, comme on l'a vu, la r�siliation du contrat de conciergerie d�pend du droit qui r�git la prestation pr�pond�rante (ATF 131 III 566 consid. 3.1 p. 569). Pour certains auteurs, la prestation pr�pond�rante se d�termine, entre autres crit�res, suivant qu'il incombe au propri�taire ou au concierge de verser une soulte; en d'autres termes, la r�siliation du contrat de conciergerie ressortit � la r�glementation du contrat de travail si le salaire est plus �lev� que le loyer (cf. David Lachat, Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e �d. 2012, n� 31 ad art. 253 CO; le m�me, Le bail � loyer, 2008, p. 89 ch. 3.2; Raymond Bisang, Fragen im Zusammenhang mit gemischten Vertr�gen mit mietrechtlichem Einschlag, mp 4/2010, p. 246; Pierre Engel, Contrats de droit suisse, 2e �d. 2000, p. 293; Bruno Cocchi, Die K�ndigung der Dienstwohnung, mp 2/1995, p. 52 s.). Cette opinion, qui avance un facteur �conomique d'application ais�e, doit �tre suivie.
Dans le cas pr�sent, le montant du salaire (800 fr. brut par mois) �tait sup�rieur au montant du loyer avec les charges (640 fr. par mois). En fonction de ce qui pr�c�de, la r�siliation du contrat du 7 octobre 2002 ob�issait en cons�quence aux r�gles applicables en mati�re de droit du travail.
2.3.�D�s l'instant o� le droit de la concierge intim�e de faire usage de l'appartement de service s'�teignait automatiquement avec la fin du rapport de travail, tout litige � ce sujet d�pendait de l'application des r�gles sur le contrat de travail.
La cour cantonale, qui a admis que le pr�sent litige avait trait au droit du bail, a appliqu� arbitrairement l'art. 56M let. a de la loi genevoise d'organisation judiciaire en vigueur au moment o� l'instance s'est nou�e. Le grief est fond�.
Partant, il convient d'admettre le recours, d'annuler l'arr�t attaqu� et de prononcer que la requ�te en contestation du cong� d�pos�e par les intim�s devant la juridiction genevoise des baux et loyers est irrecevable, en raison de l'incomp�tence de cette derni�re pour statuer sur un litige du droit du travail.
Vu la solution adopt�e, on peut se dispenser d'examiner les autres moyens de la recourante, fond�s sur la violation des art. 253, 271 al. 1 et 335 CO.
Comme la proc�dure est gratuite devant la juridiction genevoise des baux et loyers et qu'il n'y est pas allou� de d�pens, il ne se justifie pas de renvoyer la cause � la cour cantonale pour revoir cette question (art. 67 et 68 al. 5 LTF).
Les frais judiciaires et les d�pens pour la proc�dure f�d�rale doivent �tre mis solidairement � la charge des intim�s qui succombent (art. 66 al. 1 et 5, 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
La requ�te en contestation de cong� d�pos�e par les intim�s devant la juridiction genevoise des baux et loyers est irrecevable.
Les intim�s verseront solidairement � la recourante une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.

References: art. 13
 ATF 
In casu
 ATF 
 art. 253
 art. 253