Source: https://www.laleggepertutti.it/256643_diritti-inquilino-senza-contratto
Timestamp: 2019-02-20 02:24:39+00:00

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Diritti inquilino senza contratto
Inquilino in nero: se il contratto non è stato registrato o se l’accordo è solo verbale (“a parole”), la nullità è relativa e impone obblighi solo per il proprietario di casa.
Sei in affitto da diversi mesi. Il padrone di casa ti ha sottoposto un contratto che non è mai stato regolarmente registrato. Ora sono sorte delle contestazioni in merito ad alcuni lavori da eseguire all’interno dell’appartamento. Hai già sostenuto diverse spese che non ti competevano e ne pretendi – per come è giusto che sia – il rimborso. Per altro verso, bisogna avviare interventi di manutenzione per rendere confortevole l’immobile, tra cui la sostituzione della caldaia. Il locatore però non ne vuol sapere. Vuoi, a questo punto, recedere dal contratto ma non sai se devi fornire una giustificazione col preavviso oppure se, trattandosi di un “affitto in nero”, ci sono regole particolari. Ti sembrerà strano ma la giurisprudenza, in tutti questi anni, ha elaborato una vera e propria guida sui diritti dell’inquilino senza contratto. Di tanto parleremo qui di seguito.
Ti spiegheremo quali sono i doveri del padrone di casa che ha dato in affitto la casa senza contratto o con un contratto scritto ma non registrato oppure, in ultimo, con un contratto registrato riportante però un canone inferiore rispetto a quello effettivamente corrisposto (secondo accordi evidentemente verbali). In tutte queste ipotesi, infatti, è possibile parlare di diritti dell’inquilino senza contratto o, come si dice in gergo comune, “inquilino in nero”.
1 Contratto di affitto verbale o non registrato
2 Contratto non registrato o non scritto
3 Contratto registrato ma con un canone inferiore a quello denunciato
Contratto di affitto verbale o non registrato
La legge [1] stabilisce che il contratto di affitto debba essere registrato a pena di nullità. L’adempimento viene posto a carico del padrone di casa e va eseguito entro 30 giorni dalla firma della scrittura privata. Poiché però dalla mancata registrazione possono derivare effetti negativi anche per l’inquilino, essendo questi responsabile in solido con il locatore per l’omesso versamento dell’imposta di registro, a quest’ultimo è consentito procedere autonomamente alla registrazione. Leggi sul punto Affitto in nero: conseguenze inquilino.
Se non è registrato, il contratto di affitto non si può considerare valido. È comunque possibile, a detta della Cassazione, la registrazione tardiva per sanare sia l’irregolarità tributaria (evitando così l’accertamento fiscale), sia quella civile (evitando così la nullità del contratto).
Non c’è alcuna differenza tra un contratto di affitto non registrato e un contratto di affitto verbale (ossia non scritto): entrambi sono nulli. In sintesi, la locazione (tanto quella a uso commerciale quanto quella a uso abitativo) deve essere per forza registrata: non ci sono altre possibilità.
La nullità del contratto non implica però che questo sia completamente privo di effetti. L’accordo infatti sortisce effetti solo per l’inquilino in capo al quale – come vedremo a breve – sorgono dei diritti e non dei doveri. Ciò perché si presume che la nullità del contratto sia stata causata dalla volontà del locatore, interessato a ottenere un vantaggio d’imposta tramite l’evasione fiscale. Si ha così quella che tecnicamente viene detta “nullità relativa”, valevole cioè solo per il locatore. Detto in termini ancora più spiccioli, il padrone di casa non può vantare alcun diritto ma l’affittuario sì.
Se, tuttavia, dovesse risultare che la mancata registrazione è frutto di un accordo voluto da ambo le parti, la nullità sarà assoluta e il contratto non produrrà alcun effetto neanche per l’inquilino (il quale, di conseguenza, non potrà accampare neanche diritti). Scatta allora la “nullità assoluta”.
Tali chiarimenti sono contenuti in due importanti sentenze della Cassazione a Sezioni Unite [2].
Naturalmente la prima ipotesi, quella della nullità relativa, in cui l’inquilino subisce la scelta del locatore di non registrare il contratto, è quella che più di frequente si verifica. Ed è proprio in questa situazione che il conduttore può rivendicare dei diritti. Li elencheremo qui di seguito, distinguendoli a seconda della situazione concreta in cui questi si trova. Tieni conto però che i diritti dell’inquilino in nero non sono sanciti da una legge, ma da una serie di sentenze della Cassazione. È stata quindi la giurisprudenza a colmare il vuoto legislativo.
Contratto non registrato o non scritto
Nel caso di contratto non registrato o non scritto, tutte le clausole in esso contenute non hanno valore per l’inquino ma vincolano il padrone di casa. Questo significa che il conduttore ha il diritto di:
recedere dal contratto senza giusta causa in qualsiasi momento anche se gli accordi stretti con il locatore (verbali o scritti, ma non registrati) sono differenti;
recedere dal contratto senza dare il preavviso. Egli potrà quindi abbandonare l’appartamento in qualsiasi momento;
interrompere i pagamenti del canone e, addirittura, pretendere la restituzione di quelli corrisposti in passato, almeno fin quando il contratto non è stato registrato. Il tutto senza rischio di subire un decreto ingiuntivo o uno sfratto.
A quest’ultimo riguardo, secondo i giudici supremi – che sul punto si sono espressi, per la prima volta, con una sentenza del dicembre 2016 [3] – se è vero che il contratto non registrato è nullo per legge, è anche vero che le somme versate dall’inquilino a titolo di canone non hanno ragione di essere, sono cioè prive di una valida “causa”. In assenza quindi di un legittimo motivo a giustificare il trasferimento del denaro, quest’ultimo va rimborsato dal primo all’ultimo euro.
La prescrizione: l’inquilino può esercitare tale azione di restituzione in qualsiasi momento di durata del rapporto di locazione o, in caso di rilascio dell’immobile, non oltre sei mesi da tale momento. In tal modo, egli potrà recuperare tutto quanto indebitamente corrisposto al padrone di casa [4].
Altro diritto dell’inquilino senza contratto è quello di poter rimanere dentro l’immobile nonostante l’avvio del procedimento di sfratto. Difatti, la procedura accelerata della cosiddetta convalida di sfratto (per morosità o per finita locazione) è possibile solo in presenza di un contratto scritto e registrato. Con la conseguenza che il locatore, per mandar via l’affittuario, dovrà fargli intentargli una causa ordinaria (per occupazione “senza titolo”), molto più lunga e costosa.
Contratto registrato ma con un canone inferiore a quello denunciato
Succede spesso che il padrone di casa registri l’affitto indicando un canone inferiore di quello convenuto a voce, al fine di pagare meno tasse. Se il contratto di locazione è stato registrato, ma insieme ad esso è stato concordato, con un patto nascosto, un corrispettivo superiore rispetto a quello “ufficiale”, il patto sottobanco è nullo. In tal caso, l’inquilino ha il diritto di:
non pagare la maggiorazione “in nero”, senza rischio di subire un decreto ingiuntivo o uno sfratto. Egli infatti è tenuto a corrispondere solo le somme indicate nel contratto registrato e non anche il “canone extra” non dichiarato;
ottenere la restrizione, fino a sei mesi dopo l’abbandono dell’immobile, delle somme in più eventualmente versate.
[1] Art. 13, co. 1, l. n. 431 del 1998.
[2] Cass. S.U. sent. n. 18213/2015 e n.18214/015, entrambe del 17.09.2015.
[3] Cass. sent. n. 25503/16 del 13.12.2016.
[4] Cass. sent. n. 2829/2014.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 17 luglio – 20 dicembre 2018, n. 32934
2. Con il primo motivo, rubricato: “Violazione e falsa applicazione dell’art. 1, comma 346 della legge n. 311/2004 (finanziaria 2005), dell’art. 1421 c.c., dell’art. 1175 c.c. dell’art. 1322 c.c.; dell’art. 1337 c.c.; dell’art. 1366 c.c.; dell’art. 1375 c.c.; dell’art. 2033 c.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 53 della Costituzione italiana. Omessa o insufficiente motivazione su un fatto decisivo”, il ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte di merito ha sposato la tesi secondo la quale la registrazione del contratto di locazione costituisce condizione di efficacia del contratto stesso; ad avviso del C. , la registrazione va configurata come requisito di validità o al più va consentita la regolarizzazione del contratto solo nei limiti di ciò che è stato registrato, mentre dovrebbe ritenersi illegittimo “tutto ciò che è rimasto fuori dalla registrazione”, sia in termini di canone sia in termini di periodo locativo.
Inoltre, secondo il C. , la Corte di merito avrebbe omesso di motivare in concreto “sulla parziarietà della registrazione del contratto inter partes” e “sull’omissione di una parte del periodo locativo in sede di registrazione”, limitandosi ad una motivazione generica e apparente, in relazione alla natura di requisito di efficacia della registrazione, “senza entrare nel merito con riferimento alla necessità della completezza della registrazione, sia come importo del canone sia come durata del periodo locativo”.
Tra l’altro va evidenziato che il legislatore è intervenuto, per quanto rileva in questa sede, con la disciplina di cui all’art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, secondo cui “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati”, norma, questa, applicabile a tutti i contratti di locazione, indipendentemente dall’uso abitativo o meno cui l’immobile sia destinato, e che ha superato indenne il controllo di costituzionalità. Sono state invece dichiarate incostituzionali (come pure evidenziato dalla Corte di merito a p. 4 della sentenza impugnata, dove, per un evidente lapsus, viene indicato come anno del d.lgs. in parola il 2001 invece del 2011, v. pure p, 1 della stessa sentenza), per eccesso di delega, le disposizioni, relative alle sole locazioni ad uso abitativo, di cui ai commi 8 e 9 dell’art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 2 che prevedevano che dalla mancata registrazione “entro il termine di legge” (specificazione temporale, questa, che difetta nell’art. 1, comma 346 della legge n. 311/04) derivassero conseguenze invalidanti per effetto delle quali sorgeva un diverso rapporto locativo, legalmente determinato quanto a durata e misura del canone.
Con particolare riferimento alle conseguenze civilistiche derivanti dalle violazioni tributarie, la già richiamata sentenza delle Sezioni Unite n. 23601/17 è pervenuta alla conclusione che “il contratto di locazione ad uso non abitativo (non diversamente, peraltro, da quello abitativo), contenente ab origine la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, legge n. 311 del 2004, ma, in caso di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, sanabile, volta che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento appare coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) per inadempimento (entrambi i termini da intendersi, come ovvio, in senso diverso da quello tradizionalmente riservato al momento esecutivo del rapporto negoziale)”.
3. Con il secondo motivo, rubricato “Violazione e falsa applicazione dell’art. 6 della legge 392/78 e dell’art. 100 c.p.c. nonché degli artt. 658, 663, 665, 666, 667 c.p.c.”, il ricorrente sostiene che il Tribunale avrebbe errato nel ritenere la sussistenza del rapporto in locazione in capo al C. e, quindi, della sua legittimazione passiva con riferimento al procedimento di sfratto per morosità, in quanto, al momento della convalida (6 maggio 2013), la casa coniugale (e con essa il rapporto di locazione) per cui è causa era già stata assegnata alla moglie (con provvedimento presidenziale del 13 aprile 2013) e, pertanto, il rapporto di locazione con il ricorrente era venuto meno e l’immobile doveva essere considerato come riconsegnato alla locatrice, conformemente alla dichiarazione del difensore della stessa all’udienza in cui lo sfratto era stato convalidato; mancando il rapporto di locazione, sia in diritto che in fatto, il Tribunale non avrebbe potuto convalidare lo sfratto per morosità teso alla formazione di un titolo esecutivo per il rilascio che non poteva più avvenire da parte del ricorrente.
3.1. Il motivo è inammissibile, riferendosi lo stesso espressamente (v. ricorso p. 14 e p.15) alla decisione del Tribunale e non a quella della Corte di merito impugnata in questa sede, Corte che, peraltro, si è pronunciata sulla convalida di sfratto emessa dal Tribunale, ritenendola “emessa in difetto di uno dei presupposti prescritti dalla legge” (v. sentenza impugnata p. 2).
4. Con il terzo motivo, rubricato “Violazione e falsa applicazione dell’art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. 14.3.2011 n. 23, i cui effetti sono stati salvati dall’art. 5 comma 1 ter dalla legge 23 maggio 2014, n. 80”, il ricorrente sostiene che la sentenza impugnata avrebbe comunque violato le norme indicate in rubrica, atteso che gli effetti delle norme di cui all’art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, sarebbero stati salvati dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, sicché il ricorrente avrebbe diritto all’applicazione nella misura ridotta disposta da tali norme ed alla restituzione di quanto pagato in eccesso.
s. Stante il parziale accoglimento del ricorso, va dato atto della insussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

References: sentenza 
 Art. 13
 Cass. 
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 art. 13