Source: https://www.dominiktyl.cz/l/obrana-pronajimatelu/
Timestamp: 2020-03-31 16:13:40+00:00

Document:
Obrana pronajímatelů :: Dominik Tyl
Obrana pronajímatelů
Je nutno uvést, že praxe při pronajímání bytů je vysoce různorodá a mnohé z otázek doposud nebyly aktuální judikaturou vůbec řešeny. Například otázka, zda poté, co bylo nutno (z objektivních důvodů) vyměnit zámek ve dveřích bytu neoprávněně obývaných nájemcem, jehož nájemní smlouva již skončila, je pronajímatel povinen předat nový klíč od bytu nájemci. Je zřejmé, že při odvracení bezprostředně hrozící škody se pronajímatel vniknutím do bytu proti vůli nájemce nemůže dopustit trestného činu. Ovšem následné předání nových klíčů nájemci by za určitých okolností mohlo být považováno za konkludentní nové uzavření nájemní smlouvy (ač tato musí být písemná, tento nedostatek formy však nesmí pronajímatel proti nájemci uplatnit).
Dovolená svépomoc
Judikatura navíc v tomto směru není jednotná a novější vývoj spíše směřuje k překonání výše uvedeného judikátu, kdy například ve svém rozhodnutí sp.zn. 25 Cdo 365/2006 Nejvyšší soud konstatoval, že takové svémocné vyklizení je protiprávní, kdy výslovně uvádí, že "žalobkyně bývalé nájemníky vystěhovala z bytu sama. S jejím názorem, že tak postupovala v souladu s ust. § 6 obč. zák., nelze souhlasit. Podstata svépomoci spočívá v tom, že si oprávněný subjekt vynucuje uskutečnění svého práva vlastní mocí a silou. V moderním právu je svépomoc jako forma ochrany subjektivních práv omezena jen na zcela nezbytnou míru. Ustanovení § 6 obč. zák, který upravuje tzv. dovolenou svépomoc, konstruuje svépomoc jako subjektivní právo ohrožené osoby k odvrácení bezprostředního a neoprávněného zásahu do práva. Dovolená svépomoc odpovídá mezím zákonného povolení a je tak okolností, jež vylučuje protiprávnost, v opačném případě, kdy z těchto mezí vybočuje, jde o exces, který nepožívá právní ochrany (tzv. nedovolená svépomoc) Občanský zákoník vychází z obecné zásady, že svépomoc je možná tak, kde se nelze účinně dovolat pomoci moci veřejné. Vyplývá tak z doslovného znění ust. § 6 obč. zák., ale také z jeho systematického řazení ve vztahu k § 4 a § 5 obč. zák. Z toho také mimo jiné vyplývá, že ust. § 6 obč. zák. nedovoluje tzv. útočnou svépomoc. Pravomoc k realizaci soudního rozhodnutí má pouze soud, nikoli účastník řízení, a z výsledků řízení před soudy obou stupňů rozhodně nevyplynulo, že by žalobkyni hrozil takový bezprostřední zásah do jejích práv, který by jí neumožňoval k realizaci svého práva, přiznaného soudním rozhodnutím, užít standardní postup výkonem rozhodnutí podle ust. 339 a násl. o. s. ř. Je tedy jednoznačné, že podmínky dovolené svépomoci nebyly splněny Z toho plyne, že nelze jednání žalobkyně považovat za tzv. dovolenou svépomoc, nýbrž za exces, a tedy i v tomto případě platí, že žalobkyně jakožto vlastník bytu nebyla oprávněna vykonat právo jeho vyklizení mimo soudní výkon rozhodnutí". Ačkoli se výše uvedený judikát týkal bytu a nikoli nebytového prostoru, v jeho odůvodnění skutečnost, že šlo o byt, nehraje významnější roli a je proto aplikovatelný i na nebytové prostory. Nárok máte vedle úhrady dluhu také na tzv. zákonný úrok z prodlení, jehož výši stanovuje nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Máte-li svého právníka, požádejte ho, aby nájemníkům zavolal on. Musí být zřejmé, že jste připraveni využít všech dostupných právních prostředků k tomu, abyste dluh vymohli. Jaká jsou práva a povinnosti nájemce, se dočtete v tomto našem článku.
Kolik je nájemné a mohou mi ho zvýšit? První, co vás pravděpodobně bude zajímat, je, kolik vlastně za bydlení budete platit. Nejjednodušší je výši nájmu s majitelem jednoznačně stanovit
v nájemní smlouvě. Ale pozor, nájemní smlouva je platná i bez uvedení nájemného. V takovém případě pak po vás majitel bytu může požadovat nájemné, jaké je v daném místě obvyklé (výše obvyklého nájemného se stanovuje nejčastěji na základě cenových map). Ve smlouvě by také mělo být uvedeno, kdo hradí a zajišťuje další služby spojené s užíváním bytu, jako jsou energie, vodné a stočné, a jak se tyto služby rozpočítávají. V rámci energií a služeb vám však pronajímatel nemůže zahrnovat do vyúčtování fond oprav. Musím platit kauci? Pronajímatel po vás jakožto nájemníkovi může ze zákona požadovat kauci, tzv. jistotu, a to až do výše třech nájmů (obvyklá výše kauce v Praze je jeden až dva nájmy). Ta majiteli bytu slouží jako pojistka v případě, že byste nájemné řádně neplatili či v bytě napáchali škody. Pokud by se tak stalo, majitel má právo kauci využít k úhradě nákladů, které mu tímto vzniknou. Vy pak musíte kauci "doplnit". Jakmile bude váš nájem u konce, je pronajímatelovou povinností vyúčtovat spotřeby energií a služeb a nespotřebovanou kauci vrátit.
- porušíte hrubě svoji povinnost (např. nezaplatíte nájemné, nepovoleně zařídíte podnájem třetí osobě),
- jste odsouzeni pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě či majetku v domě, kde je pronajímaný byt,
- pokud z důvodu úprav ve veřejném zájmu musí být byt vyklizen a nebude možné jej užívat,
- v případě dalších obdobně závažných důvodů pro vypovězení nájmu.
Pokud porušujete své povinnosti zvlášť závažným způsobem, může pronajímatel ukončit nájem okamžitě bez výpovědní doby. Za takové porušení povinností je považováno zejména nezaplacení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců nebo poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem. I když zákon v některých případech umožňuje "okamžitou"výpověď, její účinky tak rychlé nebudou. Pronajímatel má povinnost vás ještě před výpovědí písemně vyzvat, abyste své chování v určité lhůtě napravili, jinak se k takové výpovědi bez výzvy nepřihlíží. Teprve poté můžete dostat výpověď. Na odevzdání bytu pak máte zákonem stanovenou měsíční lhůtu.

References: soud 
 § 6
 § 6
 § 6
 § 4
 § 5
 § 6