Source: http://chiaperottipaolo.it/2%20Newsletter.htm
Timestamp: 2018-11-15 10:26:35+00:00

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2) newsletter del 15 settembre 2010
(6 File)
L'amministratore è la figura centrale nel condominio in quanto tutti gli atti amministrativi e contabili della vita condominiale, sono depositati presso il suo ufficio dove debbono sempre essere rintracciabili e visionabili. La legislazione attuale non prevede per l'amministratore, malgrado le diverse iniziative in proposito per una qualche regolamentazione, un'apposita figura professionale e quindi la legge non prescrive la iscrizione in alcun albo ne è richiesto alcun titolo di studio specifico. L'amministratore dovrebbe comunque possedere un'adeguata preparazione di carattere tecnico, giuridico e contabile, in quanto, e non da poco tempo, il condominio risulta destinatario di una vasta normativa sia di carattere fiscale che tecnico, che lo espone a rischi e responsabilità. L'amministratore, nell'adempimento del suo incarico, deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia e deve dare seguito, quale organo esecutivo del condominio, ai deliberati dell'assemblea che, ne è, invece, l'organo deliberante.
L'amministratore agisce anche di sua iniziativa nei casi previsti dalla Legge (lavori urgenti ecc.) sui quali deve riferire in assemblea. I suoi compiti sono elencati nell'art.1130. Nel nominare l’amministratore del proprio condominio (obbligatorio quando i condomini sono più di quattro) i sigg.ri condomini troveranno utile, per meglio esprimere le loro preferenze, sapere che il candidato proposto non abbia avuto inconvenienti finanziari dolosi, quali ad esempio, uno o più protesti cambiari e/o assegni insoluti od altro per cui risulti insolvente, ed anche che abbia, come si suol dire?, qualcosa da perdere (oltre l'onore ed il decoro) nella spiacevole eventualità, oggigiorno tutt’altro che rara, che si debba, in futuro, procedere, in sede giudiziaria, contro di lui per qualsivoglia motivo relativo alla sua gestione del condominio e che si venga a conoscenza, tardivamente, che era ed è nullatenente e che quindi nulla può essere risarcito. Sarà anche utile conoscerne l’organico dell'ufficio e gli orari e la sua effettiva disponibilità per il contatto con gli amministrati. Non è infatti raro che l’amministratore moderno, nella gestione dei condomini, affianchi, purtroppo alla contabilità computerizzata, una scarsa reperibilità, anche telefonica, addirittura spalmata solamente su alcuni giorni della settimana, dimenticando che l’amministratore è il riferimento del condominio e quindi la sua presenza presso lo stesso deve essere il più possibile senza soluzione di continuità. L’amministratore ha l'obbligo di riscuotere i contributi condominiali approvati, fare eseguire le delibere adottate dall’assemblea, pagare i servizi e le prestazioni erogati al condominio da enti, dipendenti e professionisti e quindi, presentare, al termine dell'esercizio fiscale (per legge un anno) il rendiconto della sua gestione. L’amministratore dura in carica un anno e scaduto il temine annuale deve convocare l’assemblea per presentare il rendiconto della sua gestione e far deliberare la nomina dell’amministratore per il nuovo anno fiscale. L'amministratore cessato dall'incarico per scadenza del termine annuale o perché dimissionario, prima della scadenza del termine continua ad esercitare tutti i suoi poteri secondo l’istituto della "prorogatio". La convocazione dell'assemblea, con il relativo ordine del giorno, può essere anche richiesta all'amministratore da n.2 condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dello stabile (art.66 dispos. att. c.c.) e che indicheranno, il luogo dell'adunanza e l'ordine del giorno. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. L’amministratore può essere revocato con una delibera adottata dall’assemblea con la stessa maggioranza necessaria per la sua nomina, o, su richiesta di uno o più condomini, dall’autorità giudiziaria quando sussistano gravi irregolarità od anche ometta di presentare il rendiconto della sua gestione per due esercizi fiscali consecutivi in un assemblea regolarmente convocata o non abbia riferito, "senza indugio" all'assemblea di citazioni o provvedimenti a lui notificati che esorbitano le sue attribuzioni. L’amministratore giudiziario viene nominato dal Giudice su ricorso di uno o più condomini quando (art.1105 c.c.): - Non si prendono i provvedimenti necessari per la cosa comune;
- Non si riesce a formare una maggioranza;
- La delibera adottata non viene eseguita per mancanza di fondi o per la mancanza dell’amministratore; L’amministratore giudiziario (nominato dall’autorità giudiziaria) opera con gli stessi poteri dell’amministratore nominato dall’assemblea e cessa dall’incarico quando l’assemblea nomina un amministratore ordinario. Il verbale dell'assemblea, per evitare liti ed impugnazioni, è buona regola, sia redatto nel corso dell'assemblea stessa, e sottoscritto dal Presidente, dopo la sua rilettura, di cui deve esserci notizia nel verbale stesso, e dal Segretario, eletti all'inizio dell'assemblea. Il verbale può essere inviato ai condomini presenti che ne facciano richieste e deve invece essere inviato a tutti i condomini assenti non rappresentati, che lo possono impugnare in modo rituale entro trenta giorni dal ricevimento. Attenzione tale limite di tempo per le impugnazioni non esiste quando le delibere sono nulle di per sé. Quindi bisognerà distinguere le delibere annullabili, impugnabili da chi ha votato contro, da chi si è astenuto od era assente, che sono quelle che risultano affette da vizi formali per la convocazione dell'assemblea e per la formazione della sua volontà, da quelle nulle, impugnabili anche dai condomini che si espressero in modo favorevole purché dimostrino di avervi interesse, in quanto mancanti di elementi essenziali o adottate da un'assemblea non costituita regolarmente. Sarà nulla quindi una delibera che leda i diritti soggettivi dei condomini, o quella presa senza che tutti i condomini siano stati avvisati della riunione, od una delibera adottata senza la prescritta maggioranza o concernente un illecito ecc.
I contributi condominiali deliberati dalle assemblee debbono essere versati, nei tempi e nei modi stabiliti all'amministrazione condominiale. Nel recente passato si usava versare i predetti contributi, direttamente nelle mani dell'amministratore che a tal fine si recava nel condominio. Questo sistema dava origine a non pochi errori nelle registrazioni degli incassi ed a rischi per la sicurezza della persona dell'amministratore che si vedeva costretto a portare su di sé le somme riscosse e quindi era esposto a tutte le possibili dannose evenienze. Attualmente nella grande maggioranza dei casi, i versamenti da parte dei condomini vengono effettuati tramite c/c postale intestato al condominio o su c/c bancario, modo che non comporta più gli errori ed i rischi prima evidenziati.
RESPONSABILITA’ DELL’AMMINISTRATORE
La responsabilità dell’amministratore di condominio si estrinseca in due modi,
l’uno all’interno del condominio con riguardo all’adempimento degli obblighi ordinari dell’amministratore, quali la richiesta e l’incasso dei contributi condominiali approvati dall’assemblea, il pagamento dei servizi erogati al condominio, la presentazione all’assemblea del rendiconto annuale, l’esecuzione delle delibere adottate dalle assemblee, la tenuta della contabilità, la conservazione del registro dei verbali, l’espletamento degli interventi di manutenzione ordinaria e di quelli straordinari, però definiti urgenti e necessari, soggetti a posteriori alla delibera di ratifica dell’assemblea. E’ la responsabilità, quindi, dell'esercizio stesso dell'amministrazione condominiale, soggetta poi al vaglio ed all’eventuale sindacato dei Condomini in sede di assemblea, che può o non può approvare i rendiconti, confermare o non confermare 1’amministratore per l’anno fiscale successivo ed anche chiedere, eventualmente, la restituzione delle somme spese ed il risarcimento dei danni causati.
l’altro verso l’esterno, con l'osservanza di normative, in vigore - alla sua nomina o emanate successivamente, la cui omissione sottopone l'amministratore a conseguenze rilevabili, perseguibili e sanzionabili d’ufficio, amministrativamente e/o penalmente, dalle autorità pubbliche preposte. L'amministratore è quindi responsabile verso la Pubblica Autorità dell'osservanza delle predette normative che prevedono, quasi sempre ( tranne le comunicazioni dovute relative ai contributi INPS, alle ritenute di acconto ed a quant'altro di fiscale all’agenzia delle entrate) atti come la nomina di tecnici, di direttori dei lavori, di responsabili della sicurezza, ed anche l’esecuzione di lavori per la sicurezza degli spazi e dei luoghi di lavoro condominiali, per il contenimento energetico, per le manutenzioni straordinarie obbligatorie, la cui omissione comporterebbe doverosamente la sospensione dell’erogazione di un servizio (sostituzione dell’argano dell’ascensore, la sostituzione della caldaia). Spesso accade, che le predette nomine e le esecuzione di lavori non vengono deliberati in quanto le assemblee convocate si rifiutano a maggioranza oppure vengono dichiarate deserte. In tali ipotesi, l’amministratore si viene a trovare al centro di due forze contrapposte, l’una costituita dalla volontà di non fare, deliberata, dei suoi "datori" di lavoro, o, addirittura, dall’assenza della manifestazione di volontà, per mancanza del quorum nelle assemblee, e l’altra costituita dalla norma cogente che gli impone di fare, la cui inosservanza é sanzionata, penalmente e/o amministrativamente a seconda dei casi, con al limite, la richiesta del risarcimento dei danni da parte degli stessi condomini il cui comportamento ha dato origine all’inadempimento posto in essere dall’amministratore. La valutazione delle situazioni dovrà essere eseguita tenendo presente l’impossibilità da parte dell’amministratore di sottrarsi all’adempimento delle normative cogenti per il condominio. L’amministratore potrà quindi dimettersi, tenendo però presente che rimane in carica per l'ordinaria amministrazione fino alla nomina del nuovo amministratore, o porre in essere quegli atti o decisioni in adempimento delle normative che li impongono e rimettersi al giudizio dell’assemblea riconvocata a posteriori o sospendere l’esercizio delle attività non rispettose della normative relative.
L’amministratore può agire, anche senza l’ autorizzazione dell’assemblea, per:
- disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
- esercitare le ulteriori facoltà previste dal regolamento di condominio: infatti, giusta l’art. 1131, comma 1, cod. civ., il regolamento di condominio può ampliare i poteri attribuiti dal precedente art. 1130 cod. civ. all’amministratore, ma non restringerli.
- stipulare contratti e provvedere a pagamenti relativi a opere di manutenzione ordinaria o a servizi comuni essenziali (Cass., n. 3159 del 17/03/1993, Sez. II );
- stipulare contratti relativi a opere di manutenzione straordinaria solo se queste hanno il carattere dell’urgenza e comunque con necessità di ratifica dell’assemblea;
- far valere in giudizio le norme del regolamento di condominio che, sia pur relative all’uso delle parti di proprietà esclusiva, siano rivolte a tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità e all’abitabilità dell’intero edificio (Cass., n. 397 del 23 gennaio 1989, Sez. II);
- agire per ottenere il rilascio dell’alloggio detenuto senza titolo dal portiere licenziato, cui l’alloggio era stato concesso quale integrazione della retribuzione (Cass., n. 4780 del 2 ottobre 1985, Sez. II);
- detenere le chiavi del locale comune già destinato ad alloggio del portiere e rimasto vuoto per cessazione del servizio di portineria (Cass., n. 5076 del 23 luglio 1983, Sez. II);
- agire contro il condomino che ha trasformato un balcone in una veranda, con lesione del godimento degli altri condomini o comunque con pregiudizio dell’estetica e della naturale destinazione della cosa comune (Cass., n. 3510 del 28 maggio 1980, Sez. II);
- agire contro il condomino che ha abusivamente realizzato opere sulle parti comuni (Cass., n. 5160 del 27 luglio 1983, Sez. II);
 promuovere azioni per ottenere il pagamento dei contributi condominiali;
 promuovere azioni possessorie, vale a dire azioni di reintegrazione o di manutenzione ex artt. 1168-1170 cod. civ. (Cass., n. 4679 del 16/04/1992, Sez. II);
- promuovere l’azione di denuncia di danno temuto e di risarcimento danni nei confronti dell’appaltatore, in caso di rovina dell’edificio (Cass., n. 152 del 19 gennaio 1985, Sez. II);
- proporre l’azione di cui all’art. 1669 cod. civ., relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell’edificio condominiale, anche se privo della preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale (Cass., n. 2775 del 28 marzo 1997);
qualora invece sia autorizzato dall’assemblea dei condomini, senza riserva di approvazione di talune clausole, può procedere alla stipula di un contratto di appalto per provvedere alla manutenzione di parti comuni dell’edificio, pattuire, per il caso di ritardo nel pagamento del corrispettivo all’appaltatore, interessi moratori superiori al tasso legale, di conseguenza il condominio è obbligato all’adempimento del debito derivante da tale clausola (Cass., n. 1640 del 22 febbraio 1997).
ANNULLABILITA' - NULLITA' DELL'ASSEMBLEA (varie)
Secondo le ultime pronunce della Cassazione la nullità per difetto di convocazione si è trasformata in annullabilità. E', quindi, cambiata la tendenza della giurisprudenza ad ampliare la categoria delle delibere nulle rispetto a quelle annullabili, tendenza una volta giustificata dallo scopo di consentire al condomino una difesa contro il potere della maggioranza svincolata dal ristretto termine di decadenza di cui all'art. 1137, terzo comma, codice civile.
Infatti le seguenti sentenze:
- " Ai sensi dell'art. 1136, sesto comma, c. c. l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione." (Cass., 14/12/1982, n. 6863; Cass., 27/01/1982, n. 538; Tribunale Perugia, 7/09/1989)
- " L'avvenuta comunicazione a tutti i condomini della data e del luogo dell'assemblea di prima e seconda convocazione e del contenuto dell'ordine del giorno costituisce un presupposto per la validità della costituzione dell'assemblea che deve sussistere ed essere fatto constatare al momento del suo inizio e che non può poi essere preso in considerazione ai fini della validità della delibera. (Cass. 11 maggio 1984, n. 2893)
dalle quali risultava che l'omissione dell'invio dell'avviso di convocazione, comportando un vizio insanabile, negava all'assemblea il potere stesso di deliberare con conseguenze anche sulle future assemblee in qualche modo dipendenti da questa e la cui nullità era sempre invocabile da chiunque vi ha interesse, sono state stravolte dalla nuova tendenza che ha cambiato radicalmente un principio che sembrava pacifico, infatti le
seguenti ultime sentenze:
- le delibere condominiali sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell'assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per legge. ( Cass. 2 ottobre 2000, n. 13013)
- la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l'annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. (Cass. 05-0 1 -2000, n. 31; Cass. 05-02-2000 n. 1292 )
consentono di affermare che:
sono annullabili, nei termini previsti dall'art. 1137 cod. civ., le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio, tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti, o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell'organo collegiale, in relazione all'oggetto della delibera da approvare;
sono nulle le delibere che hanno un oggetto impossibile o illecito, non di competenza dell'assemblea o trattano di diritti inviolabili per legge;
La differenza tra l'annullabilità e la nullità ai fini pratici, consiste nel fatto che il ricorso per l'impugnazione della deliberazione annullabile, ai sensi dell'art.1137, terzo comma, c.c. deve essere proposto entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data della comunicazione per gli assenti, mentre l'azione diretta a fare accertare la nullità delle delibere condominiali può essere promossa da chiunque vi abbia interesse, e cioè dai condomini assenti o dissenzienti o che si sono astenuti dal votare e senza limiti di tempo.
QUORUM PER LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE
Sono necessarie due maggioranze ( 4° comma art. 1136 C.C.) come appresso:
1) Maggioranza minima necessaria numerica = 1/3 del numero dei condomini partecipanti al condominio
2) Maggioranza minima necessaria di valore = 1/2 del valore dei millesimi di proprietà del condominio (di solito m/mi 500)
Roma 15 settembre 2010 Paolo chiaperotti
dei poteri dell'amministratore
"L’Amministratore di un condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea,o dal regolamento di condominio, anche se la delibera di nomina sia stata oggetto di impugnativa dinanzi all'autorità giudiziaria, per vizi comportanti la nullità od annullabilità della delibera medesima, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini."
(Cass. Sez. Lavoro 20/02/1976 n° 572)
"L'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c. civile, conserva in proroga i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio e può continuare ad esercitarli fino a che non sia sostituito con un altro amministratore.
(Cass. n. 7256/86)
"L’amministratore di condominio, anche se cessato dalla carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c. civile o perché dimissionario, continua a esercitare i suoi poteri, compresa la rappresentanza del condominio in giudizio, fino a che non sia validamente sostituito con la nomina di un altro amministratore da parte dell’assemblea dei condomini".
(Cass. n. 9501, 21/12/1987)
"L'amministratore, seppur dimissionario, conserva i suoi poteri fino a quando non venga sostituito; egli mantiene pertanto, fino a tale momento, il potere-dovere di convocare le assemblee." (C.c. art. 1129; att. c.c. art.66) (Trib. Milano Sez. VIII 18/05/1992 n.5537
"La prorogatio non opera quando risulti una volontà dei condomini, espressa con delibera dall'assemblea, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico."
(Cass. 5/02/1993, n. 1445)
"L'amministratore in prorogatio continua ad esercitare tutti i poteri previsti dall'articolo 1130 C.c., attinenti alla vita normale ed ordinaria del condominio, fino a quando non sia stato sostituito con la nomina di altro amministratore; pertanto, l'amministratore deve continuare a provvedere, durante la gestione interinale, all'adempimento delle incombenze ed attribuzioni previste dall'art. 1130 C.c.."
(Cass., Sez. II, n. 3588 del 25/03/1993)
" Fino a quando non viene nominato un altro amministratore che quindi sostituisce quello revocato, quest'ultimo continua ad esercitare i suoi poteri."
(Cassazione Civile, 24 gennaio 1994, n. 705)
" Non trova invece applicazione il regime di prorogatio qualora l’assemblea espone contrarietà alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore, inoltre è stato ritenuto che qualora l’amministratore rinunzi anticipatamente rispetto alla scadenza annuale alla gestione del condominio, egli rimane in prorogatio con funzioni rappresentative soltanto per gli esterni, mentre cessano di esistere i rapporti istituzionali nei confronti dei condomini.
(Cassazione 15852 del 12/11/2002)
" L'istituto della "prorogatio imperii" che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell’Amministratore, è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell’Amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'Art. 1129, secondo comma, C.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina.
(Cassazione Civile sez. II n° 4531 del 27/03/2003
" L’amministratore, in mancanza di un espresso dissenso dei condomini,cessato dalla carica per scadenza del termine o, comunque, per dimissioni, è obbligato a proseguire la gestione ad interim finché non intervenga la nomina del nuovo amministratore. Ciò si fonda su una presunzione di volontà dei condomini, ma che, proprio in quanto presunzione, è valida solo in mancanza di manifestazione di volontà contraria."
(Corte d’Appello Milano 23.12.2003)
" L'amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all'autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini."
(Cass. civ., Sez. II, 5/03/2006, n.7619)
" In tema di condominio di edifici, l'istituto della prorogatio imperii - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, comma 2, c. c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina."
(Tribunale di Monza sez. I, 15/01/2007)
PROROGATIO DEI POTERI
La "prorogatio" è il prolungamento dei poteri dell’amministratore che opera pienamente anche quando è trascorso l’anno del suo mandato o non sia stato riconfermato per qualunque motivo, in assenza della nomina del nuovo amministratore.
La prorogatio si applica quindi quando non si è potuto rieleggere l’amministratore o nominarne un altro in sostituzione. Anche qualora l’amministratore venga riconfermato con una delibera invalidata l’amministratore mantiene comunque la sua carica appunto in regime di prorogatio, fino a quando l’assemblea o il giudice non ne nomina uno nuovo
L’amministratore di condominio in regime di prorogatio mantiene comunque invariati gli stessi doveri e poteri verso il condominio, come le sue responsabilità civili e penali derivanti dallo svolgimento dei suoi compiti, d’altronde percepisce anche il relativo compenso.
I POTERI DELL’AMMINISTRATORE
DOPO LA SCADENZA DEL MANDATO
- L’amministratore continua nell’esercizio dei propri poteri anche successivamente alla scadenza del mandato e sino alla nomina del suo successore da parte dell’assemblea o dell’autorità giudiziaria.
- L’amministratore in proroga di poteri deve svolgere tutte le attribuzioni di ordinaria gestione che l’art.1130 c.c. gli impone di fare.
- Mantiene la rappresentanza processuale del condominio sia per le liti che il condominio intende promuovere nei confronti dei condomini o dei terzi e sia per quelle in cui il condominio è convenuto in giudizio.
- La prorogatio non diminuisce le responsabilità dell’amministratore uscente ed anche di quello dimissionario. La rinuncia all’incarico, se non seguita dalla nomina di altro amministratore, ha efficacia solo per i condomini e lascia inalterata la posizione dell’amministratore nei confronti dei terzi.
- Durante il periodo di proroga dell’incarico l’amministratore può ordinare lavori di straordinaria manutenzione purché siano urgenti ed improrogabili e che sia data notizia ai condomini nella prima assemblea successiva ai lavori.
- Anche se il mandato dell’amministratore è scaduto l’assemblea può deliberare l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria e autorizzare l’amministratore in proroga a sottoscrivere il relativo contratto d’appalto.
- L’amministratore uscente ha diritto di percepire il proprio compenso pattuito sino al momento in cui viene sostituito nell’incarico.
- L’amministratore dimissionario deve convocare l’assemblea per la nomina del suo successore, in un tempo congruo a permettere ai condomini di scegliere con serenità il suo successore.
1° Comma - L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. 2° Comma - Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. 3° Comma - Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. 4° Comma - Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. 5° Comma - Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art.1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. 6 ° Comma - L'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i partecipanti sono stati invitati alla riunione. 7° Comma - Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore ".
FASCICOLO DEL FABBRICATO (qualche nota sulla sua nascita, breve vita e morte)
Il Comune di Roma, per raggiungere e/o mantenere lo standard europeo delle costruzioni della città e forse anche a seguito delle numerose vite umane perdute per il crollo dello stabile di civile abitazione sito nel quartiere portuense, ha voluto istituire con deliberazione n. 166 del 2/11/99, il fascicolo del fabbricato. Attualmente quindi il fascicolo d. f. è obbligatorio solamente per la città di Roma in quanto il Disegno di legge del Presidente del Consiglio n.4339 bis del 30/11/99 non è divenuto Legge. Il fascicolo del fabbricato prevede la verifica dello stabile sotto il profilo statico ed impiantistico e dovrà essere redatto da tecnici abilitati e quindi avrà carattere certificativo della situazione statica e normativa dello stabile e dovrà comunque essere seguito da un programma di ripristino delle eventuali situazioni verificate non conformi. E’ prevista la nomina di un responsabile per la custodia, l’aggiornamento ed il rinnovo del fascicolo del fabbricato a termini di normativa.
Gli immobili dovranno dotarsi del fascicolo di fabbricato entro i seguenti tempi:
- entro due anni quelli costruiti prima del 1939 termine prorogato dal 2001 al 2002;
- entro quattro anni quelli costruiti tra il 1940 ed il 1971 e quindi entro il 2004;
- entro sei anni quelli costruiti dal 1972 e quindi entro il 2006;
Il TAR del Lazio con sentenza n.1219/2002 ha dichiarato in parte inammissibili ed in parte infondati due ricorsi, proposti da un privato cittadino, contro la delibera del Fascicolo del Fabbricato del Consiglio Comunale n. 166/99 (istituzione del libretto casa) e della giunta comunale n. 473/2000 (schema del fascicolo del fabbricato). Quindi, al momento, sussiste pienamente l'obbligo dell'effettuazione del fascicolo del fabbricato per il Comune di Roma.
La V sezione del Consiglio di Stato con ordinanza del 2 luglio 2002, n.2714 ha accolto il ricorso di un proprietario di casa sospendendo l'efficacia della sentenza del Tar Lazio - Roma - sezione II 1219/2002, resa tra le parti concernente la DISCIPLINA NORMATIVA PER EDIFICI NEL COMUNE DI ROMA DI UN FASCICOLO DEL FABBRICATO.
La predetta sezione ha dedotto la illegittimità della prestazione imposta ai cittadini residenti nel Comune di Roma senza una specifica previsione legislativa che preveda tale facoltà.
" l'attesa è finita !!!!!! " ed è stata premiata la speranza di tecnici ed affini per una più abbondante fatturazione.
Ora non solo il Comune di Roma ma tutti i Comuni del Lazio potranno istituire un nuovo Ufficio con impiegati, scartoffie varie, esame progetti-proposte, controlli, aggiornamenti ecc. con il risultato aspettato da tutti quelli preoccupati della sicurezza degli edifici. Gli addetti al settore si sono asciugati le lacrime, sui loro volti avviliti dalle predette sentenze è tornato radioso il sorriso illuminato dal sole dell'avvenire, i loro computer hanno ripreso a ronzare e le loro segretarie hanno ripreso ad inviare all'utenza ormai ben più vasta di prima le offerte per gli adempimenti prescritti. C'è lavoro per tutti i tecnici del Lazio e d'Italia, (anzi aspettiamoci un nuovo tipo di immigrante, il geometra extracomunitario che a bordo di carrette del mare e a dorso di asino invaderà il Lazio alla conquista degli uffici tecnici comunali all'uopo istituiti).
Infatti la Regione Lazio ha legiferato in materia.
La Legge Regionale del 12/09/02 n.31, all'art.1 recita I comuni del Lazio hanno la facoltà, nell'ambito della propria competenza territoriale, di istituire un fascicolo per ogni fabbricato esistente o di nuova costruzione, così come previsto al comma 2.
Quindi il fascicolo del fabbricato potrà essere istituito da tutti i Comuni del Lazio, che lo vorranno, per dare finalmente sicurezza, a sentire i vari Consigli Comunali, ai loro preoccupatissimi cittadini proprietari di case.
Per l'inizio delle operazioni sul campo, un ultimo sospiro, bisognerà aspettare l'approvazione, da effettuarsi entro 90 giorni dalla promulgazione della Legge, del relativo Regolamento di esecuzione per conoscere i modi di effettuazione ed i tempi del nuovo fascicolo del fabbricato.
Infine, con notevole ritardo, in data 25/03/05 la Giunta Regionale su proposta dell'Assessore ai trasporti e lavori pubblici all'unanimità ha deliberato di adottare il regolamento di attuazione della Legge Regionale 12 settembre 2002, n.31, concernente l'istituzione del fascicolo del fabbricato. Il regolamento è costituito da 11 articoli ed 1 allegato.
Da quel giorno beato è iniziato il lavoro dei vari professionisti che si offrono, compilano scartoffie e CD che nessuno legge o ha voglia di consultare,
- i tecnici domandano, s'informano sui tramezzi spostati anche venti anni prima, prendono doverosi appunti, chiedono planimetrie catastali cui nessuno avrebbe mai pensato, insomma cercano di fare sapere che stanno lavorando alacremente,
- gli agronomi, con sapienza, si arrampicano agilmente sugli alberi del giardino condominiale, saggiano l'humus dei terreni, scacciano le formiche ed altri insetti, dando direttive all'amministratore visto ormai come un piccolo imprenditore agricolo, relazionano sullo stato di salute, altrimenti inconoscibile per gli ignari condomini, delle essenze arboree condominiali che potrebbero rovinare a sentir loro, pericolosamente al suolo,
- i laureati in geologia, increduli per le richieste d'intervento dopo anni di sbadigli, relazionano "speditivamente" circa il sottosuolo degli stabili (nel senso che non controllano nulla direttamente, ma vanno presso l'ufficio apposito del Comune di Roma per copiare qualcosa da immettere poi nell'apposita sezione del f.d.f.), il tutto per la "sicurezza" dei condomini.
Alcuni amministratori, pochissimi in verità che, con un minimo di preparazione professionale, sicuri dell'inutilità totale del lavorio di quanto sopra, per non gravare di spese inutili i proprietari di case, resistono alla tentazione ed al presunto obbligo della redazione del Fascicolo del Fabbricato. Non lo mettono all'ordine del giorno delle assemblee condominiali, malgrado anche qualche invero sporadica richiesta, ne ostacolano quindi l'esecuzione a loro rischio. Spiegano che loro stessi, persone sempre di esperienza, o i condomini medesimi sono capacissimi di vedere crepe nei muri o alberi pendenti che stanno per cadere e che quindi solo allora potrebbero affidare a tecnici qualificati i necessari controlli. Infatti avendo constatato l'assenza di sanzioni non previste nelle normative, questi amministratori si rifiutano di procedere a salassare i loro condomini.
Il Comune di Roma preoccupato per queste resistenze alla redazione del f. d. f. (sicuramente sollecitato dagli ordini e collegi dei professionisti interessati è però corso ai ripari) infatti ha deliberato che i condomini facenti parte di un condominio privo del predetto fascicolo non possono chiedere permessi per costruire (D.I.A. ecc.). Questa delibera prima inosservata, ultimamente è stata poi adottata dai vari Municipi del Comune di Roma obbligando i predetti restii amministratori, tranne alcuni che ancora non cedono, a capitolare innanzi alle pressanti richieste dei tecnici sempre preoccupatissimi della sicurezza dei condomini.
Anno fine 2005
Ma il giorno 13/XI/05 il T.A.R. del Lazio accoglieva il ricorso di Confedilizia per ottenere l'annullamento della deliberazione n. 27 del 24 febbraio 2004 con cui il Consiglio Comunale di Roma ha provveduto all'istituzione del fascicolo del fabbricato e quindi ha rovinato ancora la torta ai buongustai.
Attualmente gli orfani del f. d. f. mugugnano, gufando ed auspicando un qualche disastro edilizio che colpisca gli edifici non fascicolati (sarebbe il massimo) nella speranza che il Consiglio di Stato prontamente adito dal Comune di Roma, ribalti la sentenza onde permettere di fascicolare tutta Roma, magari anche il Colosseo. (A sentir loro tutti gli altri edifici condominiali d'Italia sarebbero a forte rischio, in quanto gli altri comuni e comproprietari se ne fregano delle loro malevole profezie).
Il Tribunale amministrativo regionale del Lazio sul ricorso n.5627/2004, proposto dalla Confederazione Italiana della proprietà contro il Comune di Roma e nei confronti della Regione Lazio per l'annullamento della deliberazione del Comune di Roma n. 27 del 24 febbraio 2004 con la quale il Consiglio Comunale di Roma ha provveduto alla istituzione el f.d.f., con pronuncia dell'8 novembre 2006 Sez. II ha annullato la predetta delibera comunale e quindi il f.d.f. non si deve fare.
TAR del Lazio: Sentenza n. 12320/2006
Nella sentenza immediatamente esecutiva il Tar afferma ovviamente che il contenuto del fascicolo del fabbricato non può legittimamente essere il mero duplicato dei dati già acquisiti o esistenti presso la Pubblica Amministrazione e che sono richiesti solo perché essa non è in grado di ordinarli e valutarli correttamente. Inoltre, secondo il Tribunale è illegittima l’imposizione di oneri complessi e di peso eccessivo, per tutti i tipi di edifici e senza una minima discriminazione tra loro. Infine, afferma ancora il Tar, la legge non ammette interventi ed opere generalizzate sugli edifici di qualunque genere, età e condizione; con la conseguenza che gli accertamenti, al fine d’evitare oneri eccessivi e senza riguardo al loro peso sulle condizioni economiche dei proprietari, devono esser suggeriti solo in caso d’evidente, indifferibile ed inevitabile necessità, se del caso con graduazione dei rimedi da realizzare. Anche la Corte Costituzionale aveva bocciato la legge regionale campana per l’istituzione del libretto casa e sono numerosi i pronunciamenti anche del Consiglio di Stato, nello stesso senso.
Gli amministratori che non hanno fatto redigere il fascicolo del fabbricato all'epoca obbligatorio, rischiando in proprio, hanno evitato di fare sostenere ai loro condomini (belle) spese complessive di decine di migliaia di euro a seconda della grandezza degli edifici condominiali, con evidente vantaggio economico per i loro amministrati.
6° File
SOPPRESSIONE (EVENTUALE) DEL SERVIZIO DI PORTIERATO
1) Servizio non previsto nel regolamento
contrattuale condominiale
Quando il servizio di portineria non è previsto nel regolamento condominiale, il quorum per la sua soppressione è quello previsto dall'articolo 1136 del codice civile, cioè in prima convocazione la maggioranza degli intervenuti (1/3 + 1) e almeno il 50% dei millesimi; in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 dei condomini e un terzo dei millesimi.
2) Servizio previsto nel regolamento
Prima della sentenza della Cassazione del 29/03/1995 n. 3708, la giurisprudenza considerava la soppressione del servizio di portierato al pari di una innovazione e quindi stabiliva necessaria una maggioranza pari ad 1/2 + 1 dei partecipanti al condominio portatori dei 2/3 del valore dell’edificio.
Con la sentenza sopra indicata invece la Cassazione, stravolgendo la costante giurisprudenza fino ad allora seguita, ha considerato la soppressione del servizio di portierato come una modifica di una norma regolamentare (tenendo presente che il Regolamento contrattuale contiene norme regolamentari per l’uso della cosa comune e norme contrattuali in senso stretto, quali la indicazione delle quote di comproprietà ed i diritti reali dei partecipanti al condominio) e quindi ha ritenuto sufficiente in prima ed in seconda convocazione, la maggioranza stabilita dall'articolo 1136, secondo comma (gli intervenuti per un numero pari ad 1/3 + 1 dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio).
- Se il regolamento contrattuale (redatto dal costruttore prima della vendita delle unità immobiliari) prevede il servizio di portierato in quanto annovera tra i beni comuni l’appartamento ad uso portiere ed anche indica un’apposita tabella con le singole carature millesimali per la ripartizione delle relative spese a carico dei fruitori del servizio;
- Le maggioranze per la eventuale decisione circa la soppressione del servizio vanno calcolate tenendo conto dei soli partecipanti al condominio presenti nella tabella dei fruitori del servizio, sia per quanto riguarda il numero che per i millesimi rappresentati;
- un precedente giurisprudenziale (seppur autorevole come quello della Corte di Cassazione) non fa stato e può essere disatteso da qualsiasi altro giudice.
Roma 15/09/2010 DR. PAOLO CHIAPEROTTI

References: art. 1130
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1136
 art. 1129
 art.66
 sentenza 
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