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Timestamp: 2016-10-26 11:37:12+00:00

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108 Ib 34561. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 19. Mai 1982 i.S. La Soliva Immobiliare SA gegen Politische Gemeinde Celerina/Schlarigna und Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Art. 5 al. 2 LAT; expropriation mat�rielle. 1. Parcelle jusqu'alors class�e en zone d'habitation � faible densit� dite de seconde �tape, nouvellement colloqu�e en zone agricole et en zone prot�g�e. Une zone � b�tir de seconde �tape, r�gie par les dispositions applicables � la zone sans affectation sp�ciale, ne saurait �tre consid�r�e comme zone de construction au sens des art. 19 ss LPEP (consid. 4b). Lorsque, dans une situation juridique donn�e, la possibilit� de b�tir d�pend encore d'une d�cision de l'assembl�e communale, on ne peut parler d'une possibilit� tr�s probable de construire dans un proche avenir (consid. 4c). Conditions auxquelles la confiance mise dans la cr�ation d'une zone � b�tir de seconde �tape impose le classement d'un terrain en zone � b�tir d�finitive (consid. 4d). 2. Le fait qu'un bien-fonds ait �t� tax� � la valeur d'un terrain sis en zone d'attente ne permet pas de conclure � un sacrifice particulier (consid. 5b). Conditions dans lesquelles les frais li�s � un projet de construction peuvent donner lieu � d�dommagement (consid. 5c). Faits � partir de page 346
BGE 108 Ib 345 S. 346
Die La Soliva Immobiliare SA in St. Moritz ist Eigent�merin des un�berbauten Grundst�cks Kat. Nr. 292 in der Gemeinde Celerina/Schlarigna. Die Parzelle liegt am S�dabhang n�rdlich des Bahnhofs Celerina und grenzt an das �berbaute Gebiet an. Nach dem Zonenplan von 1963 und 1967 war sie in der Bauzone 2. Etappe (lockere Wohnzone) eingeteilt. Hief�r sah das fr�here Gemeindebaugesetz vom 29. November 1963 folgendes vor: Art. 26 Abs. 2:
"Die im Zonenplan mit "zweiter Etappe" bezeichneten Gebiete, werden
gem�ss Art. 30 Abs. 1 f�r das Baugebiet vorgesehen." BGE 108 Ib 345 S. 347
Art. 30 Abs. 1 und 2:
"Bejaht die Gemeindeversammlung grunds�tzlich die Erweiterung des Baugebietes auf ein weiteres, bestimmt umgrenztes Gebiet, so kann in einer solchen Beschlussfassung nur die ernste Absicht auf Erweiterung des Baugebietes zum Ausdruck gelangen.
Die Erweiterung des Baugebietes tritt auf jeden Fall erst dann in Kraft, wenn die erforderliche Eingliederung in den Zonenplan vollzogen ist, und wenn zudem nach grunds�tzlicher Beschlussfassung der Gemeindeversammlung ein von letzterer beschlossener Quartierplan f�r das in Frage stehende Gebiet endg�ltig und unter Annahme aller von der Gemeinde gestellten Bedingungen in Kraft getreten ist."
Am 17. Juli 1978 erliess die Gemeindeversammlung von Celerina/Schlarigna ein neues Baugesetz mit zugeh�rigen Zonenpl�nen. Dabei wurde die Parzelle Nr. 292 der Landwirtschaftszone (�briges Gemeindegebiet) und mit einem angrenzenden Grundst�ck zusammen zus�tzlich der Landschaftsschutzzone zugeteilt. Die von der Grundeigent�merin hiegegen erhobenen Beschwerden wurden von der Regierung des Kantons Graub�nden und dann am 2. Juli 1980 auch vom Bundesgericht abgewiesen. Die La Soliva Immobiliare SA verlangte darauf von der Gemeinde Celerina/Schlarigna aus materieller Enteignung eine Entsch�digung von Fr. 1,7 Millionen nebst Zinsen. Mit Urteil vom 16. Juni 1981 wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden die Klage ab. Gegen diesen Entscheid richtet sich die vorliegende Beschwerde.
4. a) F�r die Pr�fung der Frage, ob ein enteignungs�hnlicher Eingriff gegeben sei, hat das Verwaltungsgericht mit Recht auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der im Jahre 1978 beschlossenen neuen Zonenpl�ne abgestellt (BGE 106 Ia 185 E. 4a). Entscheidend ist, ob am massgebenden Stichtag des 17. September 1979 (Genehmigung der Ortsplanung durch die Regierung) der Beschwerdef�hrerin eine gegebene bzw. in naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwartende M�glichkeit der �berbauung ihres Grundst�ckes entzogen wurde.
b) Die Behauptung der Beschwerdef�hrerin, die �berbauung ihrer Liegenschaft sei aufgrund der Ortsplanung 1963/67 im Zeitpunkt derer Revision bereits m�glich gewesen, ist klarerweise unrichtig. Sie widerspricht den angef�hrten Vorschriften �ber die Baugebiete zweiter Etappe (Art. 26 Abs. 2 und 30 des fr�heren Baugesetzes). Zudem anerkennt die Beschwerdef�hrerin selbst, BGE 108 Ib 345 S. 348dass f�r die �berbauung ein Gemeindeversammlungsbeschluss n�tig gewesen w�re, indem entweder ein "akzeptables Erschliessungsprojekt" h�tte genehmigt oder eine Umzonung h�tte beschlossen werden m�ssen. Dass nur der zweite Weg - die Einweisung des Baugebietes zweiter Etappe in die Bauzone erster Etappe - dem Baugesetz entspricht, ergibt sich unmissverst�ndlich aus Art. 30 und aus dem Zonenplan. Auch eine grunds�tzlich vorgesehene Erweiterung der Bauzonen tritt erst in Kraft, "wenn die erforderliche Eingliederung in den Zonenplan vollzogen ist, und wenn zudem nach grunds�tzlicher Beschlussfassung der Gemeindeversammlung ein von letzterer beschlossener Quartierplan endg�ltig und unter Annahme aller von der Gemeinde gestellten Bedingungen in Kraft getreten ist" (Art. 30 Abs. 2). Der Zonenplan bestimmte zudem ausdr�cklich, dass das der zweiten Bauetappe zugewiesene Areal vorerst als �briges Gemeindegebiet galt. Bei dieser Rechtslage h�tte eine �berbauung dem eidgen�ssischen Gew�sserschutzgesetz vom 8. Oktober 1971 widersprochen. Gem�ss dessen Art. 19 und 20 in der bis Ende 1979 geltenden Fassung durften Baubewilligungen nur innerhalb der Bauzonen erteilt werden (BGE 105 Ia 334 E. 3a). Eine Bauzone zweiter Etappe, die den Vorschriften des �brigen Gebietes unterstand, konnte nicht als Bauzone im Sinne dieser Regelung des Bundesrechts gelten, andernfalls w�re der raumplanerische Zweck der Artikel 19 und 20 GSchG verkannt worden (nicht ver�ffentlichtes Urteil Wolf vom 27. Januar 1982, E. 3a S. 6, mit Verweisung auf BGE 101 Ib 195 E. 2c und 304 E. 2b).
c) Die Beschwerdef�hrerin ist sodann der Meinung, mit dem Umzonungsbeschluss der Gemeindeversammlung habe sie mit Sicherheit rechnen k�nnen und die Etappierungsver�nderung w�re in sehr naher Zukunft f�llig gewesen. Doch wurde ihr mit der Aufhebung der lockeren Wohnzone 2. Etappe nur die Erwartung der sp�teren definitiven Zonenzuweisung, nicht jedoch eine gegebene �berbauungsm�glichkeit entzogen, wie es bei der Auszonung von Parzellen aus dem zus�tzlichen Baugebiet der Gemeinde Wettingen zutraf (BGE 106 Ia 369 ff.). Gem�ss der in jenem Fall zu beurteilenden Rechtslage besassen die Eigent�mer einen Anspruch auf �berbauung - ohne Zonen�nderungsbeschluss -, wenn sie die zweckm�ssige Erschliessung mit Strassen-, Wasser-, Kanalisations- und elektrischen Anlagen technisch und finanziell in allen Teilen auf ihre Kosten sicherstellen konnten, eine M�glichkeit, die im Zeitpunkt der Auszonung zu verneinen war, weshalb von einer BGE 108 Ib 345 S. 349enteignungs�hnlichen Wirkung keine Rede sein konnte (BGE 106 Ia 376 ff. E. 3d).
Im vorliegenden Falle war die Rechtslage nach dem fr�heren Baugesetz der Gemeinde Celerina/Schlarigna f�r die Beschwerdef�hrerin wesentlich ung�nstiger. Einen Rechtsanspruch auf Zuweisung ihrer Liegenschaft zur Bauzone 1. Etappe besass sie nicht. Ihre Lage kommt daher derjenigen eines Eigent�mers nahe, dessen Grundst�ck entgegen seinen Erwartungen nicht eingezont wird. So verhielt es sich in der Sache Kr�nert (BGE 106 Ia 184 ff.), wo entgegen dem urspr�nglichen Antrag des Gemeinderates aufgrund einer Volksiniative die Einzonung unterblieb und statt dessen eine Landschaftsschutzzone geschaffen wurde. Da es nach der gegebenen Rechtslage eines Beschlusses der Gemeindeversammlung bedurfte, war die Annahme auszuschliessen, eine �berbauung sei in naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit m�glich; ein anderer Schluss w�re mit der demokratischen Grundordnung der Gemeinden unvereinbar (BGE 106 Ia 190 E. 4d). Wird dieser Grundsatz auf den vorliegenden Fall angewendet, so ergibt sich bereits wegen der Notwendigkeit eines Gemeindeversammlungsbeschlusses f�r die Zonenplan�nderung und die Erschliessung die Folgerung, die Beschwerdef�hrerin habe mit einer �berbauung nicht in naher Zukunft rechnen k�nnen.
d) Die in der Gemeinde Celerina/Schlarigna aufgrund des fr�heren Baugesetzes geltende Rechtslage nimmt freilich eine Mittelstellung ein. Die Aufhebung der lockeren Wohnzone zweiter Etappe kommt zwar keiner eigentlichen Auszonung gleich, doch ist sie auch nicht der Nichteinzonung gleichzusetzen, sonst w�re die Baugebietsetappierung weitgehend bedeutungslos, wie die Beschwerdef�hrerin zutreffend bemerkt. Im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist daher zu pr�fen, ob im vorliegenden Falle das Vertrauen, das mit der Schaffung einer Bauzone zweiter Etappe begr�ndet wurde, die Einzonung in die definitive Bauzone zwingend geboten h�tte, sodass die Beschwerdef�hrerin mit der �berbauung ihrer Parzelle in naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit rechnen durfte (BGE 106 Ia 189 E. 4c).
Eine solche Annahme w�re etwa dann begr�ndet, wenn die Etappierung befristet vorgenommen worden w�re oder wenn die Beschwerdef�hrerin aufgrund sonstiger Beschl�sse der Gemeindebeh�rden darauf h�tte vertrauen d�rfen, die Gemeinde w�rde die Erschliessung der in Frage stehenden Gel�ndekammer f�rderen und demgem�ss die Umzonung in die erste Bauetappe in BGE 108 Ib 345 S. 350naher Zukunft herbeif�hren. So verhielt es sich jedoch nicht. Die Etappierung sollte gem�ss dem fr�heren Baugesetz vom 29. November 1963 nur die ernste Absicht auf Erweiterung des Baugebietes zum Ausdruck bringen. Auch wurde unmissverst�ndlich angeordnet, dass die Baugebietserweiterung auf jeden Fall erst dann in Kraft trete, wenn die erforderliche Eingliederung in den Zonenplan durch Gemeindeversammlungsbeschluss vollzogen und ein Quartierplan genehmigt worden sei (Art. 30). Aufgrund dieser klaren Anordnung musste sich die Beschwerdef�hrerin �ber die Ungewissheit der "Eingliederung in den Zonenplan" bewusst sein. Da kein Eigent�mer damit rechnen kann, dass selbst eine definitive Zonenzuteilung auf alle Zeiten bestehen bleibt (BGE 105 Ia 337 f. E. 3d, mit Verweisungen), muss der Eigent�mer eines am Rande des �berbauten Gebietes gelegenen und lediglich einem Baugebiet zweiter Etappe zugewiesenen Grundst�cks umso eher damit rechnen, dass diese Absicht mit R�cksicht auf ver�nderte Verh�ltnisse und neue Erkenntnisse, nach denen sich die Ortsplanung zu richten hat, aufgegeben wird.
Dass gewichtige �ffentliche Interessen den Verzicht auf die definitive Einzonung rechtfertigen, hat das Bundesgericht in seinem Entscheid vom 2. Juli 1980 festgestellt. Auch hat die Gemeinde keine Anstalten getroffen, um die Erschliessung zu f�rdern; diese w�re nicht leicht zu l�sen und h�tte hohe Kosten verursacht, was auch die Beschwerdef�hrerin anerkennt. Ein Erschliessungsplan, wie ihn bereits das fr�here Baugesetz vorsah (Art. 20), fehlt. �berdies verlangen das kantonale Raumplanungsgesetz (Art. 7) sowie das fr�here (Art. 52) und das geltende Gemeindebaugesetz (Art. 21) ausdr�cklich, dass die Erschliessung durch eine hinreichende, vorschriftsgem�sse Zufahrt von einer �ffentlichen Strasse her sichergestellt sein muss. Die Erschliessung mit Hilfe einer Liftanlage, welche die Beschwerdef�hrerin als wahrscheinlich bezeichnet, d�rfte kaum den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Schliesslich kann auch die Aussichtslage der Liegenschaft, wie das Bundesgericht in seinem Entscheid vom 2. Juli 1980 feststellte, nicht zugunsten der Erwartung einer baldigen Einweisung des Grundst�cks in die Bauzone erster Etappe angef�hrt werden. Diese Lage legte vielmehr die Schaffung einer Schutzzone nahe.
e) Bei dieser ungewissen Sach- und Rechtslage konnte die Beschwerdef�hrerin am massgebenden Stichtag nicht damit rechnen, mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft auf ihrer Liegenschaft eine �berbauung zu realisieren. Damit liegt in der Zuweisung BGE 108 Ib 345 S. 351ihrer Liegenschaft zur Landwirtschafts- und Landschaftsschutzzone kein besonders schwerer Eingriff, der eine Entsch�digungspflicht ausl�sen w�rde.
5. a) Ebensowenig kann von einem Sonderopfer, das der Beschwerdef�hrerin auferlegt worden w�re, die Rede sein. Hievon k�nnte nur gesprochen werden, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen gewesen w�re, eine zuk�nftige bessere Nutzung h�tte mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklicht werden k�nnen (BGE 107 Ib 223 E. 2; BGE 105 Ia 339 E. 4 mit Verweisungen). Dies trifft - wie dargelegt - nicht zu. Auch war die Liegenschaft der Beschwerdef�hrerin, die den f�r das �brige Gebiet geltenden Bauvorschriften unterstand, seit dem Inkrafttreten des eidgen�ssischen Gew�sserschutzgesetzes am 1. Juli 1972 nicht mehr mit Ferienh�usern �berbaubar. Dass die Liegenschaft nicht nur der Landwirtschaftszone, sondern zus�tzlich einer ausgedehnten Landschaftsschutzzone, welche entgegen ihrer Darstellung nicht nur ihre Parzelle erfasste, zugeteilt wurde, f�llt unter dem Gesichtspunkt der Eingriffsintensit�t nicht entscheidend ins Gewicht (BGE 106 Ia 374 E. 3a). In beiden Zonen ist eine �berbauung mit Wohnbauten untersagt (Art. 71, 72 und 77 des Gemeindebaugesetzes). Diese Eigentumsbeschr�nkung trifft die Beschwerdef�hrerin gleich wie alle Eigent�mer von Grundst�cken in diesen Zonen.
b) Auch die Tatsache, dass die Beschwerdef�hrerin ihre Liegenschaft zum Wert von Bauerwartungsland versteuert hat, kann nicht zur Annahme eines Sonderopfers f�hren. Sinkt zufolge einer Zonenplan�nderung, mit der ein Eigent�mer rechnen muss, der Grundst�ckswert, so ist die Frage, ob eine Entsch�digungspflicht wegen materieller Enteignung ausgel�st wird, ausschliesslich nach den hief�r entscheidenden Kriterien zu beurteilen. Konnte die Beschwerdef�hrerin im massgebenden Zeitpunkt nicht damit rechnen, ihr Grundst�ck in naher Zukunft sehr wahrscheinlich �berbauen zu k�nnen, so entf�llt die Entsch�digungspflicht. Die Auffassung der Grundeigent�mer und der Steuerbeh�rden �ber den Landwert bindet gem�ss st�ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichts die Bau-, Forst- oder Planungsbeh�rden nicht (unver�ffentlichtes Urteil Rutsch vom 23. M�rz 1977, E. 3b S. 13).
c) Schliesslich bemerkt die Beschwerdef�hrerin, sie h�tte auch keinen Anspruch auf R�ckerstattung der Projektierungskosten, wenn sie keine Entsch�digung erhielte; eine derart stossende Ungerechtigkeit verhindere Art. 4 BV. Nach den Akten beziehen sich BGE 108 Ib 345 S. 352diese Kosten auf offenbar nur sehr generelle Studien eines Architekturb�ros in Como, zu denen eine Meinungs�usserung des Planungsb�ros Steiger in Z�rich eingeholt wurde. Diese lautete kritisch und �usserte Zweifel an der Annahme des Projektes durch die Gemeinde. Bei dieser Sachlage ist zum Anspruch auf R�ckerstattung von Projektierungskosten zun�chst festzustellen, dass jede Spezifizierung der Aufwendungen fehlt und dass die Beschwerdef�hrerin es bei dem allgemeinen Hinweis auf Art. 4 BV bewenden l�sst, ohne darzutun, worin die Verfassungsverletzung liegen soll. Abgesehen hievon hat das Bundesgericht in BGE 102 Ia 252 f. einen Anspruch auf Ersatz von Projektierungskosten nur dann anerkannt, wenn ein Baugesuch eingereicht wird, das aufgrund des geltenden Rechts bewilligt werden m�sste, das jedoch die Beh�rde zum Anlass nimmt, um die Rechtslage zu �ndern und es alsdann abzuweisen. So verh�lt es sich im vorliegenden Falle klarerweise nicht. Die Beschwerdef�hrerin hatte zu keiner Zeit einen Anspruch auf Erteilung einer Baubewilligung f�r die Erstellung von Ferienh�usern auf ihrer noch nicht erschlossenen, der Bauzone 2. Etappe zugewiesenen Parzelle. Wer Studien f�r die �berbauung eines Areals anfertigt, f�r welches die baurechtlichen Voraussetzungen f�r eine �berbauung noch nicht erf�llt sind, handelt klarerweise auf eigenes Risiko (in diesem Sinne die nicht ver�ffentliche E. 5ee, S. 36 f., von BGE 106 Ia 184).
106 IA 184,
105 IA 334,
101 IB 195 suite... ,
106 IA 369,
106 IA 376,
105 IA 337,
106 IA 374,
art. 19 ss LPEP

References: Art. 5
 art. 19

BGE 
 Art. 26
 Art. 30
 BGE 

Art. 30
 BGE 
 Art. 30
 Art. 19
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 4
 BGE 
 Art. 4
 BGE 
 BGE 

art. 19