Source: https://garciaalonso.com.ar/blog/alquileres-comerciales-como-estabilizar-el-precio-locativo-partir-del-nuevo-codigo-civil-y-comercial/
Timestamp: 2020-07-05 04:55:42+00:00

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Por Dres. Abatti - Rocca (h) / Inmobiliario, Locaciones / 20/03/2018 02/07/2018
Los alquileres inmobiliarios padecen como todos los contratos con prestaciones a plazo de los desastrosos efectos de la inflación, que al perdurar en el tiempo destruyen cualquier proyección a futuro y aquí se desarrollan algunas cláusulas para estabilizar el precio locativo sin violar la prohibición de reajustar.
Como todavía nos encontramos inmersos en una fastidiante inflación, capaz de contrariar todas nuestras prevenciones, al momento de fijar los futuros alquileres comerciales de mediano plazo, será cardinal intentar darles una relativa estabilidad, sin olvidar la exclusión legal de reajustes. Por otra parte, padecimos una fuerte corriente reformista de propesificación, que descartó la moneda extranjera del precio de la locación, tal cual se plasmó en el art. 1187 del Código Civil y Comercial (CCyC), como plexo normativo regulador de las locaciones inmobiliarias urbanas.
A pesar de las consideraciones precedentes, hay fórmulas diversas en pesos, algunas «cuotativas» y otras sin extirpar todavía los dólares y referidas a ellos, para que sean las partes interesadas quienes pacten las fórmulas que mejor se adapten a la locación.
En este artículo les compartimos cómo estabilizar el precio locativo en los alquileres comerciales, a partir del nuevo Código Civil y Comercial.
ESTABILIZAR ALQUILERES
A la hora de fijar nuevos alquileres, sea para nuevos contratos u otros que superaron el plazo mínimo legal de dos años (1) aunque ya no rige la prohibición de variar el alquiler durante ese lapso, será primordial un intento de mantener en el tiempo estabilizados los alquileres comerciales, sin vulnerar la quebradiza vigente prohibición de reajustar (2).
FÓRMULAS BÁSICAS QUE RESGUARDAN ALQUILERES
Distinguimos algunos esenciales modos de pactar alquileres para que merituando las circunstancias «de hecho» y sin desdeñar nuestras «advertencias», los contratantes elijan el apropiado para sus nuevas locaciones o prórrogas, que proteja las contraprestaciones. En estas convenciones morigeraremos la indemnización por resolución anticipada del locatario en resguardo de subas extremas que lo excluyan del mercado y lo obliguen a resignar la locación.
Por no amparar el CCyC los pactos en moneda extranjera, atento a la imposición del precio (alquiler) en dinero de curso legal, ya que la moneda extranjera es “cosa” (art. 765 CCyC), este enfoque se dirige a los alquileres en pesos, pensando en la más rápida resolución de una eventual controversia o conflicto. Sin embargo, nada impedirá referir el alquiler a la cantidad necesaria de pesos mensuales para adquirir por ej. x dólares USA conforme cotización Banco de la Nación Argentina u otro o determinado banco en la plaza de Montevideo, a elección del locador, por aplicación del art. 1133 CCyC (precio referido al valor de una cosa, como es en nuestro país la moneda extranjera).
a) alquiler o pacto cuotativo en pesos: al monto equivalente en pesos de cantidades de unidades de cosas o servicios locales, no necesariamente producidos o vinculados al mismo comercio o industria que explota el locatario como antes lo exigía el art. 3º de la ley 23.091, promediando el valor de mercado y sin cláusula resolutoria anticipada especial. Actualmente, podría fijarse el valor del alquiler de una “estación de servicios” en relación al precio del café, cuando antes debía necesariamente referenciarse con el valor de los combustibles o aceites u otro directamente vinculado a la explotación. Siempre habrá que elegir productos sin «precios políticos» y prever sustituyentes o alternativos, para casos de discontinuación o salida del mercado de alguno utilizado como referencia.
b) alquiler mixto, una parte en suma de pesos fija o escalonada y otra parte en porcentaje de ventas: con un monto fijo determinado y un porcentaje de las ventas y se incluirá o no en ellas el IVA, variará el porcentaje a fijar (0,50 %, 1 %, 2 %, 4 %, 4,5 %, 5 %, etc.), según el rubro explotado por el locatario y la mayor o menor confianza que se le podrá tener. El locador reservará auditar los estados contables en períodos (mensuales, trimestrales, semestrales, etc.), para fiscalizar los montos de ventas declaradas. Es modalidad frecuente en «shoppings», con empresas de primera línea y contabilidades «sanas», también lo vemos cadenas de supermercados, tiendas, farmacias, estaciones de servicios y disquerías, restaurantes, más en otros negocios franquiciados, etc. La suma fija o escalonada en general se establece como piso mínimo a pagar y puede referirse también al valor de algún producto o canasta de ellos (art. 1133 CCyC).
Debemos alertar sobre una encarnizada tendencia doctrinaria laboral que intenta solidarizar a los sujetos que participan de las ventas por la explotación del inmueble locado (locador), con responsabilidades del empleador (locatario) hacia sus dependientes.
La esencia del alquiler escalonado es que no se trata de reajustes, sino de concertar un precio global por todo el plazo contractual, sea de dos años o más (en el primer contrato u original) o el lapso que fuere (prórroga de contratos vencidos) y dividirlo en alquileres desiguales (ascendentes o también mixtos) para los períodos (meses) que integran el contrato.
c) alquiler fijado por terceros (inmobiliarias): conforme art 1134 CCyC, antes inaplicable durante el plazo mínimo legal, se fijará el alquiler de cada nuevo período bimestral, trimestral, cuatrimestral, semestral, anual, según la tasación de dos inmobiliarias (locales y de la zona), una que designará el locatario y otra nominada por el locador, que justipreciarán el alquiler a cobrar, respetando el valor de mercado y se preverá para el caso de una diferencia mayor a X porcentaje, que se requerirá además una tercera tasación, por ej. la inmobiliaria que pertenezca al Presidente del SOM (Servicio de Ofertas Múltiples) u otros entes afines, sean nacionales o cámaras provinciales, promediándose entre estas tres el alquiler obligatorio a fijar para el nuevo período y previendo que cuando el lapso de las tasaciones y negociaciones demorara más de X días, pasado ese término se aplicará transitoriamente el alquiler vigente acrecentado en un X por ciento, hasta cada fijación definitiva del alquiler.
d) alquiler escalonado ascendente en pesos: proyectando el alquiler de todo el plazo contractual y se dividirán los pagos en alquileres mensuales desiguales y progresivos por los meses involucrados, cuales incrementarán sus montos en cada período trimestral, semestral o anual, etc. (ej. $10.000, $12.500, $16.000).
Recalcamos que la esencia del alquiler escalonado radica en que no se trata de reajustes, sino de concertar un precio global por todo el plazo contractual de dos años o más en el primer contrato u original o el lapso que sea (prórroga de contratos vencidos) y dividirlo en alquileres desiguales para los períodos (meses) que integran el contrato.
e) alquiler (tri, cuatri, semestral, etc.) modificable por acuerdo de partes y a «valor de mercado»: se trata de que las mismas partes contratantes fijarán juntas, periódica y obligatoriamente el alquiler, respetando los valores de mercado, sea pidiendo o no tasación de inmobiliarias.
Aunque la Justicia Nac. de Cap. Fed. ya en 2008 interpretó que durante el plazo mínimo legal de la locación art. 1507 del derogado Código Civil, vigente hasta el 31/7/2015 no podían alterarse los alquileres (sentencia «Kuschniroff, Víctor Hernán c/Mandelbaum, Slama Wajnztok s/Consignación de alquileres»), otro fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil y Comercial, confirmando la sentencia del juez de grado, acogió un reajuste de cánones locativos que habían quedado totalmente depreciados por efectos de la inflación contra el peso convertible ($1=US$1), como moneda referenciada, (autos «Sarquis, Ema Beatriz y Otro c/Día Argentina S.A. s/Reajuste de convenio»).
f) alquiler en la suma necesaria de pesos para adquirir una cantidad determinada de dólares: como el precio de la locación debe ser en dinero (3) y al dólar estadounidense o cualesquiera monedas extranjeras nuestro Código Civil y Comercial las considera “cosas”, necesariamente se debe acordar la entrega de los pesos necesarios para comprar los dólares u otros monedas que se pactaren por aplicación del art. 1133 CCyC. Al efecto se preverá dónde y cuándo se fijarán los tipos de cambio, cuales podrán ser sobre el mercado local (Banco Nación, tipo vendedor) u otros mercados, tales como Montevideo, Nueva York, etc., agregando los gastos de comisiones, impuestos, viáticos y cuantos más pudieran corresponder. Además las partes establecerán qué medio utilizarán para conocer las cotizaciones o paridades –ej. diarios Ámbito Financiero, El Cronista, Infobae, La Nación, etc.
Para algunos de los mejores inmuebles, por ubicación, desarrollo, proyección, etc., se pactan alquileres en dólares con escalonamiento, por supuesto que siempre se tratará de la cantidad de $ para adquirir los US$.
(1) Por el art. 1198 del CCyC el plazo mínimo para cualesquier destinos es de 2 años, salvo las excepciones del art. 1199. Dice el CCyC: art. 1198. Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
(2) Ley 23.928, ref. por art. 4º de la ley N° 25.561: art. 10— Mantiénese derogadas, con efecto a partir del 1° de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional —inclusive convenios colectivos de trabajo— de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar.
(3) Dice el CCyC: art. 1187. Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.
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El Dr. Enrique Luis Abatti es Abogado (UBA). Presidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA). Profesor de Contratos en Universidad del Museo Social Argentino (UMSA). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA) y de la International Law Association. Colaborador de: “Ámbito Financiero”, “Atlas del Sud”, “Clarín”, “Doctrina Judicial”, “El Cronista”, “El Derecho”, “Infobae”, “Jurisprudencia Argentina”, “La Doctrina”; “La Ley”, “La Nación”, “La Prensa”, “La Razón”, “Mercado Inmobiliario”, “Enciclopedia Jurídica Omeba”, “Reunión de Administradores”.
El Dr. Ival Rocca (h) es Abogado (UBA). Ex Asesor Jurídico “ad honorem” del C.N.I.I. Vicepresidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA). Director del periódico “El Liberal de San Isidro”. Vocal de Asoc. “Ciudadanía Solidaria”. Colaborador de: “Ámbito Financiero”, “Clarín”, “Doctrina Judicial”, “El Cronista”, “El Derecho”, “Infobae”, “Jurisprudencia Argentina”, “La Doctrina”; “La Ley”, “La Nación”, “La Prensa”, “La Razón”, “Mercado Inmobiliario”, “Enciclopedia Jurídica Omeba”, “Reunión de Administradores”.
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27 comentarios en “Alquileres comerciales: Cómo estabilizar el precio locativo a partir del Nuevo Código Civil y Comercial”
01/07/2020 a las 6:31 pm
Como se incrementa el precio en un contrato comercial de acuerdo a la nueva modificación del código civil y comercial ?
11/02/2020 a las 8:11 pm
Buenas tardes, tengo que hacer un contrato de locación comercial, de 5 años en total, los dos primeros con ajustes semestrales y los años posteriores con precios fijados por tasación de inmobiliarias. En ese caso siendo que sólo está cuantificado el valor de los dos primeros años, como se calcula el precio de sellados que rige en CABA?.
Esperando su respuesta los saludo atte.
12/02/2020 a las 10:51 am
Las consultas que evacuamos no abarcan temas impositivos y/o tributarios y se limitan al derecho locativo inmobiliario.
DUBOWEZ ELVIRA
08/01/2020 a las 9:37 am
Buenos días: tengo que renovar el contrato de locación por dos años de un local de rubro taller mecánico y chapa y pintura , tengo que cobrar renovación ? y que porcentaje debo agregar al precio de la cuota que están pagando? y si al segundo año tengo que volver a cobrar mas la cuota? gracias
Si fuera corredora inmobiliaria cabría cobrar comisión por renovación, pero no tratándose de un inmueble propio. Respecto al alquiler le convendría pactarlo escalonado semestral, previendo la inflación proyectada o por venir.
25/11/2019 a las 12:19 pm
Es legal pactar los alquileres en base al valor de venta al publico de los servicios que ofrece el locatario (por ejemplo, alquilar un lote para poner un parking y que el alquiler ascienda al equivalente a 10 cocheras mensuales, ese decir que a cada aumento de precio al publico, el alquiler se actualiza)? Se puede argumentar que est es una forma de determinar precio y no de indexar?
25/11/2019 a las 5:39 pm
Este tipo de alquiler comercial puede estar integrado por una o varias cosas y quizás servicios, siempre en su valor equivalente en pesos. Debe ser fácilmente determinable y en lo posible ajeno a la voluntad de las partes. En este caso el valor de las cocheras o espacios lo impondría el locatario, por lo cual sería difícil de probar cuánto cobra y hasta podría tornarse en un eterno pleito.
En cuanto al alquiler en sí, la cláusula de su conformación debería especificar sobre tipo de cochera o espacio (ubicación y medidas), horario, servicios complementarios, clases de vehículos, inclusión o no del IVA, informe periódico del tarifario vigente, cláusulas penales, etc., tratando de abarcar el máximo de posibilidades.
Basamos la eficacia de la cláusula bajo las normas del CCyC siguientes:
ARTÍCULO 1133.- Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.
16/05/2019 a las 11:58 pm
buenas noches. un contrato comercial se puede hacer superior a ocho mil pesos sin tributar iva. cual es el mínimo en un contrato comercial
17/05/2019 a las 12:05 pm
Los contratos de locación comercial con alquileres mensuales superiores a $1500 tributan IVA.
11/02/2019 a las 6:02 pm
Buenas tardes, Dres Abatti Rocca, querria hacerles la sgte consulta, estoy viendo de alquilar un local y me piden un valor de llave, eso esta vigente, figura en la ley? y ademas me pide en Dolares?, eso es legal?.
Muchas gracias Elizabeth
11/02/2019 a las 7:25 pm
El Código Civil y Comercial (CCyC) sólo prohíbe la «llave» en las locaciones habitacionales.
El alquiler en dólares contraría la ley. Sí puede ser en el equivalente en pesos de x dólares. (*)
(*) CCyC,
ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.
09/02/2019 a las 7:10 pm
¿Cabría ajustar los montos en dólares por el IPC de EUA? Como la intención del legislador de la Ley de Convertibilidad es evitar la inercia inflacionaria por la actualización según el IPC local, podría pensarse que la actualización por el IPC estadounidense no vulnera el espíritu de la Ley de Convertibilidad.
11/02/2019 a las 10:42 am
Creemos que la prohibición abarca el caso planteado, aunque la ley 23.928, ref. por la 25.561 hable de «pesos».
25/01/2019 a las 9:52 am
Buen dia … debo poner una clausula de un local comercial de alquiler de 10 años … el valor de ajuste alquiler de acuerdo a que se pondria , para no perjudicar inquilino ni poropietario …
25/01/2019 a las 3:35 pm
Nos parece adecuada la propuesta del punto «C)» de nuestro artículo, porque a pesar de que podría aplicarse el «canon cuotativo» o el equivalente a x dólares, con inflación y a largo plazo, se distorsionaría el valor pactado respecto al alquiler real.
NUESTRO ARTÍCULO: c) alquiler fijado por terceros (inmobiliarias): conforme art 1134 CCyC, antes inaplicable durante el plazo mínimo legal, se fijará el alquiler de cada nuevo período bimestral, trimestral, cuatrimestral, semestral, anual, según la tasación de dos inmobiliarias (locales y de la zona), una que designará el locatario y otra nominada por el locador, que justipreciarán el alquiler a cobrar, respetando el valor de mercado y se preverá para el caso de una diferencia mayor a X porcentaje, que se requerirá además una tercera tasación, por ej. la inmobiliaria que pertenezca al Presidente del SOM (Servicio de Ofertas Múltiples) u otros entes afines, sean nacionales o cámaras provinciales, promediándose entre estas tres el alquiler obligatorio a fijar para el nuevo período y previendo que cuando el lapso de las tasaciones y negociaciones demorara más de X días, pasado ese término se aplicará transitoriamente el alquiler vigente acrecentado en un X por ciento, hasta cada fijación definitiva del alquiler.
Mónica Gattari
03/12/2018 a las 2:20 pm
Excelente la página.-Necesito la siguiente información:Debo redactar un contrato de locación comercial a 10 años con prórroga automática por otro plazo igual.-El locatario realizará una gran inversión en mejoras y el plazo acordado es esencial para la celebración.-Pregunta: si el art 1221 CCCN es de orden publico y en defensa de los intereses del locatario, en este caso en que el interés del locatario es precisamente conservar el vínculo por todo el tiempo pactado, es viable una clausula que fije alta indemnización escalonada para el supuesto de rescisión anticipada por el locador ? .-Quiero saber si en alguna de las obras de su autoría podría encontrar modelos que se ajusten a lo manifestado, en su caso, identificarla para su adquisición.-Gracias Saludo atte.-
03/12/2018 a las 8:50 pm
El locador carece de la facultad de resolución anticipada del art. 1221 CCyC, que es sólo del locatario y únicamente podrá rescindir el contrato con causa o sea por alguna violación o falta grave del locatario. Por otra parte sería ineficaz impedir al locador rescindir aunque el locatario incumpliere. Tampoco sería viable una cláusula de indemnización al locatario si el locador rescindiere con causa. Sí cabría una indemnización si el contrato se rescindiera por culpa del locador. Como no tenemos editada la cláusula que nos pide, la invitamos a redactarla y corregírsela nosotros. Slds.
gonzalo martinez alcorta
13/05/2020 a las 6:12 pm
dres abatti-rocca, Excelente articulo y pagina. Relacionada a la consulta de monica Gattari, tengo un contrato comercial muy similar por firmar de 10 años con la promesa de firmar por otros 10 años mas , misma situacion de mejoras, inversion de la locataria con un periodo de gracia en compensacion, etc. Habiendo expresado voluntad de renovar el vinculo pero poniendo como condicion ponerse de acuerdo en el precio para el nuevo contrato con un mecanismo de tasaciones y piso y techo , Si en 10 años no se ponen de acuerdo puede generar un eventual daño y perjuicio a alguna de las partes pero no obligar a firmar el nuevo contrato?
La otra consulta es sobre los alquileres comerciales donde semestralmente las partes pactan aumentar en base a un indice como el C.A.C de la construccion , si no puede redactarse con un precio total a pagarse en cuotas semestrales , puede ser tildado de indexactorio y despues no querer la locataria pagar el aumento inflacionario? sds y muchisimas gracias
13/05/2020 a las 6:59 pm
Respecto a la pregunta: ¿Si en 10 años no se ponen de acuerdo puede generar un eventual daño y perjuicio a alguna de las partes pero no obligar a firmar el nuevo contrato? La respuesta estará en las prevenciones que se inserten al contrato, para salvar la falta de acuerdo.
Respecto al alquiler indexado está prohibido, puede usarse el sistema de canon cuotativo con una «canasta» de productos, mejor si referidos a la explotación del locatario.
03/12/2018 a las 2:18 pm
Excelente la página.-
Debo redactar un contrato de locación comercial a 10 años con prórroga automática por otro plazo igual.-
El locatario realizará una gran inversión en mejoras y el plazo acordado es esencial para la celebración.-
Pregunta: si el art 1221 CCCN es de orden publico y en defensa de los intereses del locatario, en este caso en que el interés del locatario es precisamente conservar el vínculo por todo el tiempo pactado, es viable una clausula que fije alta indemnización escalonada para el supuesto de rescisión anticipada por el locador ? .-Quiero saber si en alguna de las obras de su autoría podría encontrar modelos que se ajusten a lo manifestado, en su caso, identificarla para su adquisición.-Gracias Saludo atte.-
03/12/2018 a las 8:53 pm
16/11/2018 a las 11:38 pm
Estimado Dr., me gustaria saber si al dia de la fecha es legal en un contrato de alquiler de un local comercial poner un alquiler modificable anualmente por acuerdo de ambas partes. Ya que estoy por firmar un contrato y desde la inmobiliaria me dijeron que no se permite segun el CCyC.
Por ultimo queria saber si existe un monto maximo de la comision de inmobiliarias. Actualmente me quieren cobrar un 5% del total del contrato ajustado.
Aunque podría insertarse esa cláusula inclusive para jugar durante el plazo mínimo legal (2 años), de insertarse en los términos proclamados el locatario podría negar su acuerdo.
Tradicionalmente la comisión en locaciones fue del 5% por cada parte (en Cap. Fed. y PBA), pero ahora hay limitaciones en CABA y la comisión varía según la provincia, ya que los aranceles de corredores inmobiliarios se rigen por leyes locales.
06/11/2018 a las 11:10 am
Estimado Dr. Rocca: excelente y claro artículo. Los alquileres comerciales son a dos o tres años?
06/11/2018 a las 2:31 pm
El plazo mínimo son 2 años u el máximo 50 años. Slds.
22/10/2018 a las 10:27 pm
Hola. Les agradeceré indicarme si este articulo es valido a la fecha de hoy, 22-10-2018 ya que no se desprende la fecha en que fue escrito. Gracias
Dr. Ival Rocca
23/10/2018 a las 7:51 pm
Está absolutamente vigente al 23/10/2018

References: resolución 
 resolución 
 artículo 1199

ARTÍCULO 1133

ARTÍCULO 1196
 resolución