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Timestamp: 2019-12-10 00:07:05+00:00

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Responsabilidad del propietario-arrendador por los actos de su inquilino | De Santos y De León Abogados, S.LP.
Urbanizaciones y Ley de Propiedad Horizontal.
En muchas Comunidades los vecinos nos preguntan ¿ Si un inquilino realiza actividades molestas, nocivas, o incluso peligrosas, como es el caso de Basura en las escaleras, música a todo volumen, malos olores, humos…, puede la comunidad de propietarios responsabilizar al propietario por ello? O, ¿Qué podemos hacer?
La respuesta, a la primera pregunta es SÍ, pero con matices, en principio tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7.2
“2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas…
Si bien, para responsabilizar al propietario arrendador es necesario que este tenga conocimiento de la actividad molesta que está realizando su inquilino, y teniendo conocimiento que no haya puesto la diligencia debida para evitar las molestias a los vecinos, muchas son las sentencias de las Audiencias como la de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 4 de Junio de 2008, que han absuelto al arrendador de toda responsabilidad al no tener precisamente dicho conocimiento de las molestias causadas por el arrendatario.
Dicho esto, si el arrendatario causa molestias a los vecinos, la comunidad de propietarios primeramente debe requerir al mismo la cesación de la actividad molesta de manera extrajudicial mediante burofax, así como comunicarle la quejas al propietario para que tome medidas y este a su vez comunicárselo al inquilino pudiendo incluso si fuese necesario resolver el contrato de arrendamiento para evitar más problemas.
Si a pesar de comunicarse las quejas no cesan las molestias y el propietario mantiene una actitud pasiva, la comunidad de propietarios podrá previo acuerdo en Junta, entablar judicialmente una demanda ejercitando la llamada acción de cesación contra el inquilino pudiendo exigir una indemnización por daños y perjuicios al propietario, además el juez podría acordar la resolución del contrato y el desalojo del inquilino. Dicha Demanda puede y debe ir dirigida contra los dos, arrendador y arrendatario, de ahí la importancia de que el propietario-arrendador actúe con la diligencia debida colaborando así con la propia comunidad.
De tal forma que se condena a los dos solidariamente, arrendador y arrendatario, al primero por su pasividad, y al segundo por causar las molestias a los vecinos y no poner fin a ellas.
No obstante la relación de la comunidad no lo es jurídicamente con el inquilino, sino con el titular de ese inmueble y ello en cuanto a derechos y obligaciones, por lo que aunque muchos titulares de inmuebles se desentiendan de la comunidad de propietarios cuando han arrendado los inmuebles esta desconexión no debe ser tan patente, ya que el lazo jurídico de unión con la comunidad se mantiene siempre.
Una de las opciones que también tiene la comunidad en los casos de vecinos molestos que causan un daño y perjuicio insoportable a la comunidad es el de, no solo instar la cesación de la actividad molesta, prohibida o insalubre, sino que atendiendo a la gravedad de cada caso directamente instar la resolución del contrato de arrendamiento ante la inactividad para llevarlo a cabo por el propietario. Este se ha desentendido de su responsabilidad y ha dejado en manos de la comunidad el ejercicio de esta acción que está admitida en el art. 7.2 LPH, aunque cierto y verdad que esto se deja para los casos graves, al igual que el de la expulsión del inmueble cuando la actividad la desarrolla el propietario. Un ejemplo de esta opción de la comunidad lo vemos en la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 14 Dic. 2005, que señala que acreditando todas las demás pruebas que los demandados molestaban a los convecinos con una conducta inapropiada que debe merecer la calificación de actividad molesta a los efectos prevenidos en el artículo 7-2 de la Ley de Propiedad Horizontal y que faculta a la Comunidad, ante la renuencia del arrendador de resolver el contrato, a ejercitar por sí misma la acción resolutoria del contrato de arrendamiento.
Y, si las molestias desencadenan en daños a la comunidad causados en elementos comunes por el inquilino.
La actitud de inhibición del propietario de un inmueble es sancionada civilmente, ya que en un principio si la comunidad le requiere para que traslade al ocupante que cese en sus molestias y el titular nada hace existiría una responsabilidad solidaria, ya que el propietario de un inmueble es responsable de los daños que cause el ocupante y se le debe reclamar a los dos por los daños causados. Así lo señala el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 18 Dic. 2009, rec. 1495/2004, al admitir la responsabilidad del propietario del piso o local por las infracciones cometidas y los daños causados por quien lo ocupe. El sujeto responsable frente a la Comunidad del cumplimiento de las obligaciones que establece el art. 9 LPH, será siempre el dueño del piso o local, ya que debe velar por un cumplimiento de las obligaciones de respeto a los elementos comunes y si no se verifica esta actuación por el arrendatario y el propietario no puede probar hechos o actuaciones por las que hubiera intentado evitar estos daños o molestias devendrá como responsable de lo que ocasione el arrendatario bajo un principio de corresponsabilidad derivada del art. 9 LPH, ya que el titular del inmueble no puede inhibirse de lo que haga el arrendatario en la comunidad. De ahí que sea preciso que la comunidad requiera siempre al propietario en los casos de arrendatarios que lleven a cabo conductas dañosas para la finca o de las comprendidas en el art. 7.2 LPH a fin de tener una prueba para derivarle luego la responsabilidad, si tras el requerimiento al propietario a fin de que exija al arrendatario que cese en su molestia este sigue con su actitud perjudicial para la comunidad.
Cierto y verdad es que en principio la corresponsabilidad no es directa entre propietario y arrendatario de los actos llevados a cabo por este, ya que como señala la Audiencia Provincial de Jaén, Sección 2ª, Sentencia de 30 Jun. 2008, rec. 230/2008- “La culpa que se imputa a los propietarios por omisión de la diligencia debida no es tal, pues el contrato de arrendamiento no establece dependencia ni subordinación alguna entre el arrendador propietario y el arrendatario ocupante de la vivienda arrendada de la que se deduzca la posibilidad de impedir el acto dañoso, lo que elimina el concepto de culpa; siendo la relación de dependencia y subordinación elemento necesario para que surja la obligación de responder por los actos de terceras personas. La única acción que podría haber realizado el arrendador, al conocer la conducta incivilizada de los ocupantes de la vivienda, hubiera sido la de instar la resolución del contrato, por incumplimiento de las obligaciones contempladas en el artículo 1555 del C. Civil, que obliga al arrendatario a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia”.
Ahora bien, de lo que se trata es que el titular haya tenido conocimiento de la conducta del arrendatario y haya mantenido una conducta de absoluta pasividad. Y es esta pasividad lo que le hace corresponsable, por lo que en la distribución de la carga probatoria que rige en el proceso civil la comunidad deberá probar que ha efectuado el traslado de la información sobre la conducta del arrendatario del piso o local al propietario y una vez efectuado este traslado de información es el propietario el que debe probar que hizo todo lo posible para evitar el daño, bien, por ejemplo, ejercitando una acción de resolución del contrato de arrendamiento, o efectuando requerimientos fehacientes al arrendatario para que cese en su conducta de molestias o incumplimientos.

References: artículo 7
 resolución 
 resolución 
 artículo 7
 resolución 
 artículo 1555
 resolución