Source: https://www.diputados.gov.ar/proyectos/proyectoTP.jsp?exp=3298-D-2017
Timestamp: 2019-12-05 15:38:27+00:00

Document:
Expediente 3298-D-2017
Sumario: CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION. MODIFICACIONES SOBRE LOCACIONES URBANAS.
ARTÍCULO 1º- Contrato de Consumo. Sustitúyase el artículo 1187 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
El contrato de locación de cosa inmueble será considerado de consumo en los términos del Art.1° de la Ley 24.240 y sus modificaciones, siempre que el locatario alquile el inmueble para uso personal, o de su grupo familiar o social y el locador presente rasgos de profesionalidad, aun ocasionalmente, en el giro inmobiliario y/o sea propietario de más de un inmueble”
ARTÍCULO 2º- Domicilio electrónico. Sustitúyase el artículo 1188 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
En la locación de cosa inmueble, el locador, locatario, fiador y administrador si los hubiere, deberán constituir, además de sus domicilios reales, un domicilio electrónico. Las notificaciones que se cursaren a este domicilio electrónico se tendrán por válidas y vinculantes, siendo plenamente eficaces todas las notificaciones, emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen. El incumplimiento de este requisito será considerado incumplimiento al deber de información y acarreará las sanciones correspondientes conforme a la normativa de protección al consumidor.”
ARTÍCULO 3º- Precio. Sustituyese el artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
El precio total, el pago periódico y toda otra prestación asumida en el contrato de locación de cosa inmueble deberán estar especificados y detallados, interpretándose en caso de duda a favor del locatario. No podrán establecerse bonificaciones ni redactarse las cláusulas relativas al precio de modo tal que pudieran distorsionarlo y/o generar confusión al locatario. El incumplimiento de la fijación del precio total del alquiler, la mensualidad y el detalle de los importes de cada prestación que se asuma, será pasible de multa por incumplimiento al deber de información. Si el importe no está especificado en el precio, ninguna obligación periódica podrá superar en más del diez por ciento (10%) el importe de esta misma obligación en el mes anterior, debiendo abonar el locador la diferencia resultante.”
ARTÍCULO 4º- Expensas. Sustituyese el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
Sólo se podrá exigir al locatario de cosa inmueble el pago de las expensas, previo apoderamiento del mismo a efectos de su participación con voz y voto en el consorcio. Será nula la cláusula por la cual se obligue al locatario al pago de expensas de carácter extraordinario, entendiéndose por tales aquellas que no sean habituales y vinculadas a los servicios normales a disposición del inquilino, y/o superen en más de un diez por ciento (10%) el importe total de las expensas ordinarias del mes anterior. El locador deberá abonar la diferencia resultante.”
ARTÍCULO 5º- Reparaciones. Sustituyese el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
Notificado por el locatario de cosa inmueble de la reparación, deberá responder en un plazo no superior a 48 hs. la modalidad en que la misma se llevará a cabo, y la compensación o disminución en el precio del alquiler en relación los días en que el locatario deba asistir a dichas reparaciones o se vea privado en el uso y goce del inmueble. Toda privación que sufra el locatario de un servicio esencial, entre los cuales se cuentan el gas, la energía eléctrica, el agua corriente, el baño, la cocina, el dormitorio, u otros de la misma naturaleza, deberán ser resarcidos con una disminución del cincuenta por ciento (50%) del precio del alquiler por cada día en que dicha privación se mantenga, como mínimo, y desde el momento de su notificación hasta el de su efectiva reparación. Para el caso que la locación se vuelva inviable económicamente para el locador por este motivo, deberá notificarlo expresamente al locatario, dando derecho al mismo al pago de un mes de alquiler en concepto de indemnización.”
ARTÍCULO 6º- Títulos de crédito. Pagaré. Sustituyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1196.- En ningún caso puede requerirse del locatario de cosa inmueble o su fiador:
ARTÍCULO 7º- Deber de información. Sustituyese el artículo 1200 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
El incumplimiento de la obligación del locador de cosa inmueble de informar de manera clara, detallada y veraz del estado del inmueble en el contrato y/o de cualquier situación que pudiere generar perjuicio al locatario, será pasible de la multa correspondiente conforme al art. 52 bis de la ley 24.240.”
ARTÍCULO 8º- Resolución anticipada. Sustituyese el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
ARTÍCULO 9º- Intereses. Sustituyese el artículo 768 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
Para el caso de los contratos de locación de cosa inmueble de consumo, la acumulación del interés moratorio y punitorio por el pago de la mensualidad del alquiler a cargo del locatario, no podrá ser superior al 0,5% diario desde el primer día en que la obligación es debida”
ARTÍCULO 10º- Recepción de la llave. Sustituyese el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
ARTÍCULO 11°- De Forma.
El sistema normativo de las locaciones urbanas requiere de una actualización que refleje la dinámica de las relaciones contractuales actuales y que se adecúe de manera integral a los principios establecidos por el Art.42 de la Constitución Nacional.
En este sentido, es que la Asociación Simple Cámara de Inquilinos de la Provincia de Córdoba, en razón de la experiencia adquirida a través del trabajo realizado en defensa de los derechos de los inquilinos, especialmente relacionado a situaciones de vivienda familiar, es que han contribuido en la elaboración del presente proyecto de ley.
Cabe aclarar que la regulación actual de los contratos de locación se encuentra en el Código Civil y Comercial de la Nación, recientemente unificado, y la presente propuesta debería implementarse a través de la modificación de los artículos pertinentes del Código.
En este caso, los diez puntos propuestos para la reforma, surgen del fruto de la experiencia en lidiar con los conflictos que se multiplican por la falta de regulación específica y moderna, por un lado, y el abuso de quienes controlan el sector, especialmente las grandes inmobiliarias, por el otro.
Puntos sujetos a reforma
1.	Aplicación de la normativa de protección al consumidor a los contratos de locación:
Al respecto, se puede mencionar que la regulación de los alquileres desde hace tiempo forma parte de la órbita del derecho del consumidor en países como Estados Unidos, donde se cuenta con importantes organizaciones de defensa de los derechos de los inquilinos. En lo concreto, aplicar los principios y la normativa de protección al consumidor implicaría brindar numerosas herramientas para que el inquilino/consumidor pueda viabilizar sus reclamos y encontrar el debido amparo de la ley, que actualmente se discute, cuando no se le niega directamente.
Es importante destacar que a nivel normativo podemos afirmar que la locación de inmuebles, dentro de determinadas condiciones, si bien comporta una relación de consumo no mencionada expresamente en la Ley 24.240, sin embargo se encuentra admitida en el sistema protectorio por el art. 42 C.N., deviniendo en aplicables a su respecto las normas de la ley mencionada.
En relación a la normativa vigente, el Código unificado, en su última reforma crea la "categoría" contratos de consumo (título III), en oposición a los "contratos en general" (título II) y en las cuales deben inscribirse todos y cada uno de los "contratos en particular" (título IV), entre los que se cuentan los contratos de locación. Por lo tanto no se entiende la resistencia de parte de la doctrina jurídica y la jurisprudencia que la acompaña, de negar la calidad de consumidor al inquilino, que en la generalidad de los casos claramente es la parte más débil en un contrato de locación, incluso en aquellos de índole comercial (o mejor dicho con destino a ejercer una actividad comercial).
Esa debilidad se advierte fácilmente en el carácter formulario y adhesivo de los contratos, en la imposibilidad de discutir sus cláusulas, en las exigencias de exoneraciones de responsabilidad, en los requerimientos de depósitos en garantía y de garantes personales que (conforme los términos de las convenciones pactadas) terminan apareciendo como codeudores solidarios, etc.
A efectos de la implementación en concreto, y más allá de la absoluta pertinencia existente de esta conducta contractual con el Art.1° de la Ley 24.240 con sus modificaciones, la propuesta es la de considerar expresamente, bajo los requisitos establecidos por el Art.1° del presente proyecto, vinculados a la conceptualización de usuario y proveedor de la LDC, que todo locador es proveedor de un servicio (el de la locación de un inmueble), y todo inquilino es consumidor.
También de este modo el intermediario o administrador será pasible de la aplicación de la legislación de consumo, y por lo tanto solidariamente responsable (art. 2 ley 24.240).
De acuerdo a lo previamente expuesto, queda excluido el alquiler realizado para subalquilar o ceder la locación, y todas las locaciones con finalidad de lucro mediante su explotación.
No encontrando adecuación los parámetros preestablecidos, se aplicaría la legislación "general", sin la protección especial establecida para el consumidor.
2. Fijación de correo electrónico obligatorio para locador, locatario e intermediario.
Este punto se explica en que la tecnología brinda la posibilidad de brindar al inquilino la facilidad de poder remitir comunicaciones directas tanto al locador como al intermediario, e incluso acompañar adjuntos (fotografías, videos del inmueble, etc.), que deberán hacer constancia fehaciente de las notificaciones cursadas entre las partes, de ser remitidas a los correos establecidos en los contratos. Frente al incumplimiento de esta obligación se generará un indicio de incumplimiento en contra del locador, y en beneficio del inquilino.
Se ahorra así el costo importante de la carta documento, además de los inconvenientes que suele suscitar este sistema (domicilio inexistente, carta documento rechazada, no retirada, etc.)
3.	Fijación del precio.
Este punto del presente proyecto se refiere a la exigencia sine qua non de definir específicamente la contraprestación a cargo del locatario, sin posibilidad de incorporar ninguna cláusula o práctica que promueva la distorsión o modificación unilateral de la suma convenida. La no incorporación por parte del locador e el contrato, implicaría la transgresión al deber de información con la consecuente aplicación de la sanción de multa. A su vez, ante la falta de determinación, se incorpora un tope de determinación del precio, teniendo en cuenta lo pagado en la obligación periódica previa.
4. Expensas a cargo del propietario, salvo se apodere al inquilino para participar del consorcio.
Ello en razón de la enorme existencia de gran cantidad de casos de desentendimiento por parte de muchos propietarios respecto al pago de gastos de expensas. Lo cual se traduce en perjuicio del inquilino, que se encuentra obligado a pagar las mismas y en la mayoría de los casos no tiene oportunidad para cuestionarlas.
Es por estos que proponemos que el inquilino que pague las expensas, tenga la debida representación con voz y voto en el consorcio no solo como un mecanismo de representación, sino como una herramienta para garantizar la inexistencia de monopolización de las decisiones de consorcio en caso de que una mismo persona sea propietaria de varios inmuebles en un mismo consorcio. Asimismo proponemos una clara conceptualización de los términos "expensas ordinarias" y "expensas extraordinarias", con el fin de evitar el habitual problema de la presentación como "gastos ordinarios" de aquellos que no lo son.
En cuanto a las cargas impositivas, creemos que el régimen actual es correcto, dando libertad a las partes para incluirlos en el precio del alquiler o trasladarlos. Lo importante es que sean informados de manera clara, detallada y veraz al inicio de la relación, en el contrato, sin que puedan introducirse nuevas cargas con posterioridad, en perjuicio del inquilino.
5. Especificación de la compensación debida al inquilino si la propiedad presenta vicios y por el tiempo destinado a la reparación.
Actualmente el art. 1201 establece la obligación del locador de mantener la cosa locada en buen estado. Lamentablemente se puede mencionar que este artículo en la gran mayoría de los casos de incumplimiento queda convertido en mera declaración. Es por eso que a través de su modificación, se propone un plazo máximo para responder ante la notificación por parte del locatario y el deber de compensar en el caso de que este haya desarrollado las correspondientes reparaciones, o por el tiempo en que haya sido perturbado el libre ejercicio de uso y goce del inmueble. Se establecen causales calificadas de privaciones por fallas del deber de mantenimiento no imputables al inquilino con un resarcimiento consecuente de un 50% por día de perturbación. También se establece el deber de indemnizar ante la excesiva onerosidad de mantenimiento del inmueble por parte del locador.
6. Prohibición de hacer firmar a los locatarios o sus garantes pagarés derivados de contratos de locación.
Esta disposición se incorpora como mecanismo para evitar la migración a la economía en negro de los montos de las contraprestaciones y que por medio de la utilización de estos instrumentos se distorsione la obligación de incorporar el monto real de las mismas.
7. Multa al locador o intermediario que diere información inexacta en relación al estado del inmueble.
De la mano de la aplicación de la normativa consumeril, se sanciona mediante la aplicación de la multa generica por daño punitivo del art. 52 bis de la ley 24.240 para el caso de que locador o intermediario den información falsa acerca del estado del inmueble o de cualquier situación vinculada a la locación, como recibos mal confeccionados, etc.
8. Facultad de resolver el contrato a favor del inquilino sin necesidad de esperar 6 meses, abonando en todos los casos sólo un mes de indemnización y estableciendo el aviso fehaciente en 15 días.
En tiempos de gran movilidad y de facilidad de publicación de un aviso de alquiler, además de la proliferación de inmobiliarias y la gran demanda de alquileres, no se percibe la necesidad de restringir la facultad resolutoria a los 6 meses de alquiler, y se puede considerar suficiente indemnización para este caso la del monto de un mes de alquiler, todo lo cual se traduce en un beneficio importante para los inquilinos, que pueden liberarse de un contrato abusivo o de un inmueble descuidado sin demoras y con un menor gasto que el vigente.
9. Tope de interés moratorio en el 0,5% diario aplicable desde el primer día del mes.
Ello en razón de producirse abusos, especialmente en el caso de las grandes inmobiliarias que fijan intereses exhorbitantes.
10. Obligación del locador de recibir la llave del inmueble en forma incondicional.
Este punto responde a los numerosos conflictos que derivan en juicios de consignación, motivados en muchas ocasiones por la pretensión caprichosa de algún propietario o inmobiliaria a condicionar la recepción de la llave del inmueble al cumplimiento de obligaciones abusivas (por ejemplo que la pintura sea realizada por un determinado pintor, cuya tarifa es notablemente superior a la de mercado, etc).
Es por las razones previamente expuestas que solicitamos a este honorable cuerpo la aprobación del presente proyecto de ley.
16/10/2018 DICTAMEN Aprobados con modificaciones unificados Dictamen de Mayoría con disidencias y Dictamen de Minoría
Diputados Orden del Dia 2023/2017 ESTE EXPEDIENTE HA SIDO TENIDO A LA VISTA EN EL O/D 2023/17 16/11/2017
Diputados REPRODUCIDO POR EXPEDIENTE 4754-D-19

References: ARTÍCULO 1
 artículo 1187

ARTÍCULO 2
 artículo 1188

ARTÍCULO 3
 artículo 1208

ARTÍCULO 4
 artículo 1209

ARTÍCULO 5
 artículo 1201

ARTÍCULO 6
 artículo 1196

ARTÍCULO 7
 artículo 1200

ARTÍCULO 8
 Resolución 
 artículo 1221

ARTÍCULO 9
 artículo 768

ARTÍCULO 10
 artículo 1222

ARTÍCULO 11