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Timestamp: 2020-07-16 12:53:41+00:00

Document:
Wohneigentumsgesetz: Flüchtlingsunterkunft
Nutzung einer Teileigentumsfläche als Flüchtlingsunterkunft
17.01.2018 Erstellt von Justus Kampp
BGH entscheidet: Nutzung einer Teileigentumsfläche als Flüchtlingsunterkunft ist zulässig
Darf in einem ehemaligen Alten- und Pflegeheim eine Flüchtlingsunterkunft betrieben werden, wenn es sich dabei um Teileigentum handelt? Der Bundesgerichtshof (BGH) bejaht dies in seinem Urteil vom 27. Oktober 2017 –V ZR 193/16 – und klärt die Frage, wann heimähnliche Einrichtungen nicht mehr zu Wohnzwecken nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) dienen.
Der Fall: Eine ursprünglich als Kinderheim gebaute Immobilie wurde in zwei Teileigentumseinheiten nach § 1 Abs. 3 WEG geteilt. Der eine Teil wurde als Alten- und Pflegeheim, der andere als Arztpraxis betrieben. Nach Leerstand des Alten- und Pflegeheimes beschloss die beklagte Eigentümerin, dieses als Flüchtlingsunterkunft zu nutzen. Hiergegen wendeten sich die Eigentümer der Arztpraxisfläche. Ein Flüchtlingsheim stelle eine hier unzulässige Wohnnutzung nach § 3 Abs. 2 WEG dar und verstoße daher gegen die Festlegung in der Teilungserklärung. Unter Berufung auf § 15 Abs. 3 WEG verlangten die Kläger eine Nutzung nicht zu Wohnzwecken.
Das WEG unterscheidet grundsätzlich zwei sich gegenseitig ausschließende Nutzungstypen von Sondereigentum: Wohnungseigentum zu Wohnzwecken (§ 1 Abs. 2 WEG) und Teileigentum, welches nicht zu Wohnzwecken dient (§ 1 Abs. 3 WEG). Die Festlegung erfolgt entsprechend in der Teilungserklärung und ist danach nicht mehr dispositiv: Eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung ist grundsätzlich nicht möglich. Ferner kann nach § 15 WEG jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Sondereigentumsflächen verlangen.
Unstrittig dienen Alten- und Pflegeheime grundsätzlich nicht zu Wohnzwecken. Allerdings war bislang nicht höchstrichterlich geklärt, welche Kriterien ein Heim oder eine heimähnliche Einrichtungen erfüllen müssen, damit sie nicht zu Wohnzwecken dienendes Teileigentum darstellen. Nunmehr klärt der BGH dies dahingehend, dass die Grenze der reinen Wohnnutzung dann überschritten wird, wenn der Zweck Organisationsstrukturen aufweist, die je nach Nutzung auch Pflege-, Betreuung andere Dienstleistungen oder Überwachung und Kontrolle bedingen. Neben dem reinen Unterbringungscharakter müssen also noch weitere Organisation- und Leistungsmerkmale hinzutreten.
Solche Organisations- und Leistungsmerkmale können sich schon aus dem Aufteilungsplan ergeben, der Bestandteil der Teilungserklärung ist. Bauliche Merkmale können z. B. Mehrbettzimmer, Gemeinschaftsräume, gemeinschaftliche Sanitär- und Küchen sein, wenn diese dem Zusammenleben der Bewohner dienen. Der BGH nunmehr stellt klar, dass sowohl ein Alten- und Pflegeheim als auch eine Flüchtlingsunterkunft auf eine den üblichen Wohnzwecken nicht entsprechenden unüblichen großen Personenkreis ausgelegt ist. Die Nutzung als Flüchtlingsunterkunft entspreche daher der Zweckbestimmung des Sondereigentums als Teileigentumsfläche nach § 1 Abs. 3 WEG.
Fazit Nutzung einer Teileigentumsfläche
Der BGH klärt die Frage, wie heimähnliche Formen im Rahmen des WEG hinsichtlich ihrer Zweckbestimmung zu bestimmen sind, und sorgt damit für mehr Rechtssicherheit auf Seiten der Träger. Gleichwohl verdeutlicht die Entscheidung auch, dass Flächen in Teileigentum nicht einfach zweckfremd „umgewidmet“ werden können. Eine Nutzungsänderung des bisherigen Heimes zum Beispiel als betreutes Wohnen wäre somit nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich. Träger, welche Einrichtungen in nach WEG geteilten Immobilien betreiben, sollten die Bindungswirkung des § 1 Abs. 1 –3 WEG stets im Blick haben.

References: BGH 
 § 1
 § 3
 § 15
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 BGH 
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