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Timestamp: 2014-03-10 04:26:43+00:00

Document:
Cancelaci�n de hipoteca y del embargo sobre la misma en el registro de la propiedad
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Al presentarse en el Registro de la Propiedad mandamiento del Juzgado en el que se ordena la cancelaci�n de un asiento de hipoteca por consignaci�n de la deuda, sobre el que constaban inscritos dos embargos, el Registrador suspende la inscripci�n del mandamiento �y, por tanto, la cancelaci�n� al no haber intervenido en el procedimiento un titular de la anotaci�n de embargo sobre la hipoteca cuya cancelaci�n se solicita. La doctrina registral hubiese permitido otra soluci�n m�s equitativa que el Registrador no adopt� y que se expone en este art�culo.
Guillermo Ruiz Blay,es abogado del Bufete Mas y Calvet y experto en derecho al honor gruiz@mascalvet.com	Un artículo en
el número 46 de la revista "Registradores
de España" comentaba la
Resolución de la Dirección de los Registros y del Notariado de 2 de junio de 2008.
Conociendo el asunto que dio lugar a esta Resolución la sorpresa fue grata,
pues el posicionamiento del autor del artículo era opuesto a la Resolución de la DGRN y entendía, como quien
esto suscribe, que debía ser otro el sentido de la misma; y la doctrina
aplicable al caso, algo más que la cita ­-escueta­- de la Resolución
El supuesto lo sintetiza
claramente D. Pedro Ávila Navarro, autor del artículo y Registrador de la Propiedad de Girona 4:
se presenta en el Registro mandamiento del Juzgado en el que se ordena la
cancelación del asiento de hipoteca por consignación de la deuda. Sin embargo,
sobre dicho asiento constaban inscritos dos embargos, uno caducado interesado
por la AEAT y
otro en vigor inscrito y prorrogado por una entidad bancaria. El Registrador suspende
la inscripción del mandamiento -y, por tanto, la cancelación­- al no haber
intervenido en el procedimiento el titular de la anotación de embargo sobre la
hipoteca cuya cancelación se solicita.
detalle podemos explicar aquí los
antecedentes del caso: el propietario del derecho de hipoteca sobre la
finca era una sociedad limitada que llamaremos W. El deudor hipotecario, D.
Ernesto, satisfizo toda la deuda
pendiente con dicha empresa (unos siete millones de pesetas) cuando ésta inició
un procedimiento hipotecario del 131 de la LH en el Juzgado 37 de Madrid. Casi
paralelamente se iniciaba en Murcia un procedimiento ejecutivo contra W por la AEAT y una entidad bancaria.
En tal procedimiento se solicitó por ambos demandantes, entre otras cosas, la
anotación de embargo sobre el derecho de hipoteca que gravaba la finca de D.
Ernesto. Al tener
constancia de la existencia del procedimiento que se seguía en Madrid, los
acreedores embargantes solicitaron al Juzgado número 7 de Murcia que remitiera
exhorto al Juzgado madrileño en reclamación de las cantidades que adeudaba W. Los
siete millones de pesetas depositados en Madrid y destinados a cancelar la
hipoteca fueron pues ingresados en la cuenta del Juzgado de Murcia quedando a
disposición de los demandantes embargantes.
poco colaboradora de la mercantil W, obligó a D. Ernesto a solicitar del
Juzgado de Primera Instancia 19 de Madrid la sustitución de la voluntad de la
empresa en el otorgamiento de la escritura de cancelación de la hipoteca. Seguido
el procedimiento en rebeldía y librado mandamiento al Registro de la Propiedad 37 de Madrid,
éste denegó la inscripción por dos
motivos formales: en primer lugar, por el hecho de que no constaba en el
mandamiento que hubiesen transcurrido los plazos para ejercer la acción de
rescisión de sentencias dictadas en rebeldía (cuestión subsanada con la rectificación
del mandamiento); y en segundo lugar, en lo que aquí interesa, por no haber sido parte en el proceso la
entidad bancaria, única embargante que había prorrogado su derecho aún después
de recibir el Juzgado de Murcia las cantidades citadas. D. Ernesto
entendió que el derecho había quedado
vacío de contenido y que procedía, de acuerdo con el artículo 79 de la LH ("Podrá pedirse y deberá acordarse, en su caso, la cancelación total de
las inscripciones o anotaciones preventivas: ... 2º.-Cuando se extinga también
por completo el derecho inscrito o anotado") la cancelación de la
inscripción de la hipoteca. Además, el banco, entendía D. Ernesto, al haber prorrogado
un embargo sin contenido en perjuicio de su derecho de propiedad, estaba abusando de su derecho.
explica el Señor Registrador de Girona 4, "es un principio elemental de justicia que
el acreedor embargante no puede resultar perjudicado por la cancelación de la
hipoteca. Lo que puede preguntarse a continuación es si para conseguir la
indemnidad del embargante, que es tercero respecto al pago del crédito
hipotecario, es necesario mantener la
hipoteca vigente, no sólo frente a él, sino también frente a cualquier otro
son muchos, "porque el mantenimiento de la hipoteca permitiría que el acreedor hipotecario
intentase la ejecución, que transmitiese fraudulentamente el crédito
hipotecario en favor de un tercero ignorante de la consignación, o que el crédito hipotecario fuese
embargado de nuevo por otros acreedores del acreedor hipotecario; y todo
eso en perjuicio, también injusto, del titular de la finca, que ya había
consignado el importe de la deuda y pretendido la cancelación de la hipoteca".
La Dirección resuelve que «las
exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la nota recurrida
toda vez que no consta de la documentación presentada que en el procedimiento
del que dimana el auto calificado haya intervenido el titular de la anotación.
Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los
derechos e intereses legítimos (cfr. art. 24 CE) impide extender las
consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él, ni han
intervenido de manera alguna [...]. Con lo anteriormente dicho, no se infringe el
art. 118 CE, que obliga al Registrador a cumplir las resoluciones judiciales
firmes, pues, para que ello sea así es preciso que la inscripción que se
solicita no incurra en indefensión».
La solución entre
ambos extremos injustos que propone D. Pedro Ávila es la de cancelar la hipoteca en cuanto inscrita en
favor del acreedor hipotecario, pero sin perjuicio del embargo, que, por
supuesto, no se cancelaría. En apoyo de esta tesis se encuentran el artículo 34 y el 107 de la LH. El primero establece que el tercero hipotecario
protegido será mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva
el del otorgante. El 107 LH por su parte, prevé que podrá también hipotecarse el
derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el
mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.
Es decir, la Ley Hipotecaria está
admitiendo en su artículo 34 el mantenimiento del tercero y la resolución de su
causante. Y el artículo 107 citado no dice que no pueda cancelarse el usufructo
extinguido prematuramente, sino que subsistirá la hipoteca.
Apoyan esta
tesis también, las sentencias del
Tribunal Supremo de 12
de marzo de 2007 y de 25 de febrero de 2008, así como las Resoluciones de la DGRN 29.12.1999 y de 24.02.2001.
Ambas resoluciones tienen como antecedentes un proceso penal: en el primero se
declaró la nulidad del título que se había inscrito por demostrarse su falsedad
en el procedimiento y en el segundo se decretó la nulidad de una venta realizada
en fraude de acreedores. En ambos casos
los titulares de los asientos posteriores se alzan contra la decisión del
Registro porque no han sido parte en los procesos respectivos. Así las cosas, la DGRN resuelve que "no
obsta (la protección del
tercero) para que, sin perjuicio de esos asientos posteriores, pueda reflejarse
registralmente la nulidad del título que motiva esa última inscripción de
dominio, a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos
dispositivos que fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular pudieran
celebrar posteriormente esos titulares registrales actuales". Es decir,
que, sin perjuicio de esos asientos posteriores, puede reflejarse
registralmente la nulidad del título que motiva la última inscripción de
dominio, cuestión perseguida en el caso comentado y que el Registro 37 de
Madrid no supo ver.
[ 2 Comentarios ] Pagina 1 de 1 2 2009-01-13 23:54:37
Gracias Ana por tu comentario, muy animante, medido y sereno. Como autor del art�culo te dir� que entiendo que la mater�a no es sencilla de sintetizar(de ah� el n�mero de caracteres) y que efectivamente no busca tanto "causar furor" como ayudar a otros compa�eros en su labor diaria. Tal vez tu cr�tica se podr�a matizar si hubieses acudido a la secci�n "actualidad" en vez de "pr�ctica jur�dica", que como se ve tampoco es un nombre chispeante ni electrizante capaz de atraer al gran p�blico. Por �ltimo, pedirte que toda esa energ�a que vuelcas en tu comentario la dirijas a cambiar las cosas: has entrado en la web porque algo te llam� la atenci�n (positivo o negativo), si te parece puedes enviar tu CV a Legaltoday y ayudar a que cada vez m�s gente se forme en Derecho. Es una sugerencia.
1 2009-01-02 11:54:48
Se nota que esta pagina est� hecha por abogados (como dice vuestro slogan), no teneis criterio period�stico. Este texto no de millones de caracteres no se lo lee ni dios se�ores!!! Y de los titulates kilom�tricos mejor ni hablamos. �Alguna vez se preguntaron si a alguien le interesan los temas sobre los que escriben? La noticia del cambio de nombre de Cuatrecasas hizo furor en Expansi�n, y vosotros hablando sobre p�jaros y flores. Mucha suerte, que falta os hace.
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