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Timestamp: 2020-06-07 02:23:02+00:00

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Berliner Räumung – Strunz-Alter Rechtsanwälte PartG mbB
» Berliner Räumung
1. Begriffsbestimmung und Ablauf der Räumung
Die umgangssprachlich als Berliner Räumung bekannte besondere Form der Zwangsräumung ist in § 885 a ZPO geregelt. Nachdem der Gläubiger (Vermieter) gegen den Schuldner (Mieter) einen vollstreckbaren Räumungstitel erlangt hat und der Schuldner seiner titulierten Räumungs- und Herausgabepflicht trotz erneuter Aufforderungen nicht nachgekommen ist, kann der Gläubiger bei der Verteilungsstelle für Gerichtsvollzieher beim Prozessgericht des ersten Rechtszugs einen Auftrag auf Räumungsvollstreckung durch den zuständigen Gerichtsvollzieher stellen.
Der Vollstreckungsauftrag kann durch den Gläubiger unbeschränkten (§ 885 ZPO) oder beschränkt im Sinne der sogenannten Berliner Räumung (§ 885 a ZPO) erfolgen.
a. Der unbeschränkte Vollstreckungsauftrag
Bei dem unbeschränkten Vollstreckungsauftrag nach § 885 ZPO setzt der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz des Mietobjekts und weist den Gläubiger wieder in den Besitz ein, indem er den Schuldner der Wohnung verweist, ihm sämtliche Wohnungsschlüssel abnimmt und sie dem Gläubiger übergibt oder sogar ein völlig neues Schloss einbauen lässt. Nach § 885 Abs. 2 ZPO schafft der Gerichtsvollzieher die sich im Mietobjekt noch befindlichen beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, weg und hat sie dem Schuldner oder einer der in § 885 Abs. 2 ZPO genannten sonstigen Personen zu übergeben oder zur Verfügung zu stellen. Ist keine zur Entgegennahme bereite Person anwesend, hat der Gerichtsvollzieher die Sachen auf Kosten des Schuldners in die Pfandkammer zu schaffen oder anderweitig in Verwahrung zu bringen.
Für die unbeschränkte Vollstreckung verlangt der Gerichtsvollzieher grundsätzlich einen Kostenvorschuss für sich und die für die Herausgabe und Beräumung des Mietobjekts sonst notwendigen Personen und Unternehmen, wie den Schlüsseldienst und eine Spedition. Der Kostenvorschuss kann in Abhängigkeit des Umfangs der notwendigen Arbeiten mehrere Tausend Euro betragen.
b. Der beschränkte Vollstreckungsauftrag – die sog. Berliner Räumung
Demgegenüber vollstreckt der Gerichtsvollzieher bei einer Berliner Räumung nach § 885 a ZPO allein die oben bereits beschriebene Besitzausweisung des Schuldners und die Besitzeinweisung des Gläubigers in das Mietobjekt, ohne das Mietobjekt von den vorhandenen beweglichen Sachen zu beräumen. Die Kosten des Gerichtsvollziehers für die Berliner Räumung beschränken sich daher zumeist auf ca. 500,00 Euro.
Die beweglichen Sachen verbleiben bei der Berliner Räumung im Mietobjekt und gehen in den Besitz des Gläubigers über. Die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts ist daher nicht mehr gesondert erforderlich. Die Voraussetzungen für eine Berliner Räumung sind somit neben dem beschränkten Vollstreckungsauftrag die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen, mithin
das Vorliegen eines vollstreckbaren Räumungstitels, der auf Herausgabe, Überlassung oder Räumung des Mietobjekts lautet;
sowie eine Vollstreckungsklausel, § 725 ZPO;
und die Zustellung des Räumungstitels an den Schuldner.Der Gerichtsvollzieher hat den Gläubiger und den Schuldner über den künftigen Räumungstermin rechtzeitig zu informieren und auf die Regelungen des § 885 a Abs. 2 bis 5 ZPO hinzuweisen, § 885 a Abs. 6 ZPO. Den Schuldner hat er insbesondere über die die Möglichkeiten der Verwertung und Vernichtung der sich im Mietobjekt befindlichen Sachen nach Ablauf einer Monatsfrist zu belehren. Zur Rechtssicherheit ist der Gerichtsvollzieher zudem verpflichtet, die im Mietobjekt vorgefundenen, frei ersichtlichen und beweglichen Sachen zu dokumentieren, § 885 Abs. 2 Satz 1 ZPO.Da nach der Besitzeinweisung das Vollstreckungsverfahren für den Gerichtsvollzieher beendet ist, obliegt es bei der Berliner Räumung allein dem Gläubiger die Abwicklung der zurückgelassenen Gegenstände vorzunehmen. Neben der Kostenersparnis erlangt der Gläubiger bei der Berliner Räumung somit deutlich schneller den Besitz am Mietobjekt zurück.Aber Achtung, die Berliner Räumung führt nicht dazu, dass der Gläubiger mit den beweglichen Sachen beliebig verfahren kann. Insbesondere wird der Gläubiger nicht Eigentümer der Sachen. Auch kann er sie zur Schuldenbegleichung nicht beliebig veräußern. Der Umgang des Gläubigers mit den zurückgebliebenen Sachen ist gesetzlich konkret in § 885 a Abs. 2 bis 5 ZPO geregelt, sodass sich der Gläubiger sogar schadensersatzpflichtig machen kann, wenn er die Regeln nicht beachtet.
2. Folgen der Berliner Räumung
a. Der Umgang des Gläubigers mit den beweglichen Sachen im Mietobjekt
Nach § 885 a Abs. 2 S. 1 ZPO hat der Gläubiger die sich im Mietobjekt befindlichen beweglichen Sachen nach erfolgreicher Besitzeinweisung für einen Monat und einen Tag zu verwahren. Dabei kann der Gläubiger die Sachen entweder im Mietobjekt belassen oder sie unverzüglich aus dem Mietobjekt wegschaffen und an einem anderen Ort verwahren, um das Mietobjekt in der Zwischenzeit wieder vermieten zu können.
Die Aufbewahrungspflicht des Gläubigers gilt nicht für Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht. Diese Sachen kann der Gläubiger jederzeit vernichten. An die Offensichtlichkeit sind jedoch besonders hohe Anforderungen zu stellen, zumal diesbezüglich die Ansichten der Parteien stark auseinanderfallen können. Zum Schutz des Gläubigers sieht § 885 a Abs. 3 Satz 3 ZPO eine Haftungserleichterung vor, nach welcher der Gläubiger beim Wegschaffen und Vernichten nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat. Zum Nachweis sollte bei der Vernichtung stets ein Zeuge hinzugezogen werden, um ggf. späteren unbegründeten Schadensersatzforderungen wirksam entgegentreten zu können.
Sofern sich unter den beweglichen Sachen des Schuldners unpfändbare Sachen befinden, an denen der Gläubiger sein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB nicht geltend machen darf, so hat der Gläubiger diese auf Verlangen des Schuldners jederzeit herauszugeben, § 885 a Abs. 5 ZPO. Dies gilt auch für Sachen, an denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist. Kommt der Gläubiger seiner Herausgabepflicht nicht nach, macht er sich nach § 280 Abs. 1 BGB und § 823 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig. Aus diesem Grund muss der Gläubiger die Sachen gedanklich in pfändbar und unpfändbar sowie in verwertbar und unverwertbar aufteilen.
Für den Fall, dass der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen Monatsfrist nach der Besitzeinweisung des Gläubigers abfordert, sieht § 885 a Abs. 4 ZPO ein Verwertungsrecht des Gläubigers vor. Damit kann er nach Ablauf der Monatsfrist (einen Monat und einen Tag) die Sachen des Schuldners verwerten. Dabei muss er die Versteigerung der Sachen dem Schuldner gegenüber nicht vorher androhen, § 885 a Abs. 4 Satz 3 ZPO.
b. Die Kosten der Verwahrung, der im Mietobjekt befindlichen Sachen, und der Beräumung
Nach § 885 a Abs. 7 ZPO geltend die Kosten für das Wegschaffen und das Verwahren der Sachen aus dem Mietobjekt als Kosten der Zwangsvollstreckung und sind daher vom Schuldner zu tragen. Problematisch ist jedoch, dass diese Bestimmung nur den Kostenausgleich im Innenverhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner regelt, was bedeutete, dass der Gläubiger als Auftraggeber grundsätzlich gegenüber dem Gerichtsvollzieher und den sonstigen für die Beräumung, Entsorgung und Verwertung der Sachen im Mietobjekt tätig werdenden Personen/Unternehmen und öffentlichen Stellen in Vorleistung gehen muss, die Kosten vom Schuldner jedoch zurückverlangen kann.
Die Kosten der Aufbewahrung richten sich danach, ob der Gläubiger selbst Räume zum Verwahren hat bzw. die Sachen im betroffenen Mietobjekt bis zum Ablauf der Aufbewahrungspflicht belässt oder Räumlichkeiten zum Aufbewahren extra kostenpflichtig anmieten muss. Zudem entstehen für den Gläubiger meist nicht unerhebliche Kosten für die Beräumung und Entsorgung. Dabei fallen die Kosten im Regelfall deutlich geringer aus, sofern er die Beräumung des Mietobjekts durch eigene Mitarbeiter durchführen lässt. Beauftragt er ein externes Unternehmen richten sich die Kosten zumeist danach, wie groß das zu beräumende Objekt ist, in welchem Stockwerk es sich befindet und danach, wie viele Sachen sich im Mietobjekt befinden, die beräumt und ggf. entsorgt werden müssen. So macht es selbstverständlich einen Unterschied, ob das Mietobjekt bspw. 50 qm oder 100 qm groß ist oder, ob es sich im Erdgeschoss oder im 5. OG ohne Fahrstuhl befindet.
Für die Entrümpelung einer Wohnung mit 60 qm inklusive aller anfallenden Leistungen wie An- und Abfahrt sowie Entsorgung und besenreiner Übergabe kann in Abhängigkeit der o.g. Kriterien daher mit Kosten zwischen 1.300,00 € und 3.300,00 € gerechnet werden. Bei einem Keller von 15 qm können Kosten zwischen 400,00 € bis 800,00 € anfallen. Bei den vorgenannten Beträgen handelt es sich jedoch nur um Richtwerte. Abweichungen nach oben und nach unten sind selbstverständlich möglich. Sogenannte „Messi-Wohnung“ stellen meist einen besonders hohen Arbeits- und Zeitaufwand dar, der sich selbstverständlich auch auf die Kostenhöhe auswirkt.
Aufgrund der unterschiedlichen Kriterien, die bei der Kostenberechnung zu beachten sind, empfiehlt es sich daher vor der Beauftragung ein konkretes Kostenangebot einzuholen, um unnötige Überraschungen beim Preis zu vermeiden.
c. Die Verwertung der beweglichen Sachen durch den Gläubiger
Nach Ablauf der Monatsfrist kann der Gläubiger die Sachen des Schuldners, die dieser nicht abgefordert hat, verwerten, § 885 a Abs. 4 S. 1 ZPO. Auch hier spielt die Einordnung der Sachen in pfändbar und unpfändbar sowie in verwertbar und unverwertbar eine entscheidende Rolle.
(1) Öffentliche Versteigerung pfändbarer Sachen
So hat der Gläubiger die seinem Vermieterpfandrecht unterliegenden pfändbaren Sachen in entsprechender Anwendung der §§ 1257, 1233 – 1240 BGB durch öffentliche Versteigerung zu verwerten. Eine Androhung der Versteigerung ist nicht erforderlich, § 885 a Abs. 2 S. 3 ZPO.
(2) Hinterlegung unpfändbarer, hinterlegungsfähiger Sachen
Von den unpfändbaren Sachen sind die Hinterlegungsfähigen (Geld, Wertpapiere, sonstige Urkunden und Kostbarkeiten, § 6 SächsHintG bzw. § 6 ThürHintG) gemäß § 885 a Abs. 4 S. 2 ZPO, § 372 S. 1 BGB, bei einer dazu bestimmten öffentlichen Stelle zu hinterlegen. In Sachsen und Thüringen ist das Amtsgericht am Leistungsort die zuständige Hinterlegungsstelle, § 1 Abs. 2 SächsHintG; § 1 Abs. 2 ThürHintG; § 374 Abs. 1 BGB. Ein entsprechender Antrag auf Hinterlegung kann bspw. auf der Website des Sächsischen Staatsministeriums der Justiz unter https://www.justiz.sachsen.de/content/formulare.htm heruntergeladen werden. Zu beachten ist, dass bei der Hinterlegung der ehemalige Mieter nun Gläubiger und der Vermieter Schuldner ist. Die Kosten, die für die Hinterlegung anfallen, setzt die Hinterlegungsstelle fest.
(3) Öffentliche Versteigerung / freihändiger Verkauf unpfändbarer, nicht hinterlegungsfähiger, verwertbarer Sachen
Die unpfändbaren und auch nicht hinterlegungsfähigen, aber verwertbaren Sachen hat der Gläubiger entweder durch eine öffentliche Versteigerung nach § 885 a Abs.4 S. 2 ZPO, § 383 BGB oder durch freihändigen Verkauf gemäß § 885 a abs. 4 S. 2 ZPO, § 385 BGB zu verwerten. Eine Androhung der Versteigerung ist auch hier nicht erforderlich, § 885 a Abs. 2 S. 3 ZPO.
(4) Vernichtung unpfändbarer, unverwertbarer, nicht hinterlegungsfähiger Sachen
Sachen, die weder pfändbar, noch hinterlegungsfähig und auch nicht verwertbar sind, kann der Gläubiger vernichten, § 885 a Abs. 4 Satz 4 ZPO.
d. Die Kosten der Verwertung
Nach § 885 a Abs. 7 ZPO geltend die Kosten der Verwertung ebenfalls als Kosten der Zwangsvollstreckung und sind daher vom Schuldner zu tragen, wobei die Bestimmung auch hier nur das Innenverhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner betrifft, der Gläubiger daher in der Regel in Vorleistung zu gehen hat.
Aufgrund der deutlich geringeren Kosten des Gerichtsvollziehers ist die Berliner Räumung sehr beliebt und gewinnt in der Praxis immer mehr an Bedeutung. Problematisch ist bei der Berliner Räumung jedoch zumeist nicht die zwangsweise Herausgabe des Mietobjekts an den Gläubiger, sondern vielmehr die sich daran anschließende Behandlung und Verwertung der sich im Mietobjekt befindlichen Sachen.
So entstehen für den Gläubiger für die Beräumung, Verwertung und ggf. Vernichtung der Sachen weitere, meist erhebliche Kosten, die er häufig vom Schuldner nicht ersetzt bekommt, da dieser die Kosten regelmäßig nicht aufbringen kann und es bei ihm auch sonst nichts zu pfänden gibt. Die Berliner Räumung nach § 885 a ZPO empfiehlt sich daher in der Regel nur dann, wenn das Mietobjekt weitestgehend leer ist oder nur Müll enthält und der Gläubiger über eigene personelle und räumliche Ressourcen verfügt, wodurch er das Mietobjekt kostengünstig beräumen und die Sachen ggf. kostenschonend verwahren kann.
Sofern möglich, sollte zur Vermeidung einer preisintensiven Verwertung der Sachen mit dem Schuldner eine schriftliche Vereinbarung getroffen werden, nach welcher der Gläubiger sein Vermieterpfandrecht aufgibt, sofern der Schuldner im Gegenzug alle Sachen aus dem Mietobjekt innerhalb einer bestimmten Frist abholt und zustimmt, dass der Gläubiger nach erfolglosem Fristablauf berechtigt ist, alle Sachen auf Kosten des Schuldners ohne vorheriger Verwertungsversuch zu entsorgen.
Neben dem Kostenrisiko besteht für den Gläubiger bei der Berliner Räumung nach § 885 a ZPO ein nicht unerhebliches Haftungsrisiko sofern er die oben dargestellten Regelungen über die richtige Behandlung und Verwertung der Sachen aus dem Mietobjekt nicht beachtet und von ihnen abweicht. Der Gläubiger sollte daher trotz der zunächst anmutenden Kostenersparnis nicht übersehen, dass sich die selbstständige Beräumung des Mietobjekts und die Verwertung der beweglichen Sachen für ihn aufgrund der zahlreichen gesetzlichen Bestimmungen, die er zu beachten hat, als sehr langwierig und mit Blick auf die große Haftungsgefahr auch als besonders risikoreich gestalten und mit erheblichen, zu Beginn meist nicht überschaubaren Kosten, verbunden sein kann.
Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 28.10.2014, Az.: 5 W 42/14:
Beauftragt der Gläubiger den Gerichtsvollzieher mit einer Räumung nach § 885 ZPO, kann die Beschränkung der Vollstreckung auf eine bloße Herausgabe des Objektes nur erfolgen, wenn zugunsten des Gläubigers an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht besteht. Andernfalls würde die Schutzvorschrift des § 885a Abs. 4 ZPO umgangen und der Gläubiger verübt eine verbotene Eigenmacht gegen den Schuldner.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.10.2014, Az. I ZB 82/13:
„Kosten einer vor dem 1. Mai 2013, mithin vor Inkrafttreten des § 885 a ZPO, begonnenen Räumung im Sinne von § 885a Abs. 1 ZPO sind keine Kosten der Zwangsvollstreckung nach § 788 Abs. 1 ZPO. Auf diese Räumungskosten ist die Vorschrift des § 885a Abs. 7 ZPO nicht anwendbar.“
Landgericht Aachen, Beschluss vom 14.07.2014, Az. 5 T 92/14:
„Erteilt der Gläubiger lediglich einen beschränkten Zwangsräumungsauftrag, so muss der Gerichtsvollzieher dennoch offensichtlich unpfändbare Gegenstände des Schuldners wie Kleidung, Toilettengegenstände und persönliche Papiere aus der zu räumenden Wohnung entfernen; hierfür darf er einen angemessenen Kostenvorschuss verlangen.“
Oberlandesgericht Rostock, Beschluss vom 15.10.2013, Az. 3 U 80/13:
„Die Verwahrung, Verwertung und Vernichtung der beweglichen Gegenstände des Mieters, die im Falle der vereinfachten Herausgabevollstreckung dem Vermieter als Gläubiger obliegt, ist nicht Teil, sondern Folge der Räumungsvollstreckung. Der Räumungstitel ist daher mit der Inbesitzsetzung des Vermieters verbraucht.“
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 02.10.2012, Az. I ZB 78/11:
„Der Gläubiger kann zwar die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht (…). Das Vermieterpfandrecht hat Vorrang vor der in § 885 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 ZPO bestimmten Entfernung der beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind. Schutzwürdige Belange des Vollstreckungsschuldners werden dadurch nicht in einem Ausmaß betroffen, das von einer auf die Herausgabe begrenzten Zwangsvollstreckung abzusehen ist (…). Diese Rechtsprechung ist aber nicht auf die Vollstreckung eines Zuschlagsbeschlusses nach § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG übertragbar. Anders als in den Fällen des Vermieterpfandrechts kann sich der Gläubiger bei einer auf § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG gestützten Vollstreckung auf kein Recht zur Inbesitznahme hinsichtlich der in der Wohnung befindlichen Sachen berufen. Damit fehlt es an einem vorrangigen Recht des Gläubigers, das der nach § 885 Abs. 2 und 4 ZPO gerade auch im Interesse des Schuldners vorgesehenen Entfernung der Sachen entgegensteht.“
Oberlandesgericht Stuttgart, Beschluss vom 19.03.2012, Az. 8 W 93/12:
„Wurde die Räumung einer Mietwohnung nach dem sog. „Berliner Modell“ durchgeführt, so können die in die Räume eingebrachten und dort hinterlassenen Sachen nicht durch Vernichtung verwertet werden.“
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.07.2010, Az. VIII ZR 45/09
„Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Abs. 1 BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne von § 229 BGB dar, für deren Folgen der Vermieter über die vom Amtsgericht herangezogenen Vorschriften hinaus sogar verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet (…). Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und/oder das Mietverhältnis wirksam gekündigt und dadurch ein vertragliches Besitzrecht des Mieters entfallen ist (…). Vielmehr ist der Vermieter auch in diesen Fällen verpflichtet, sich – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel zu beschaffen und zwecks rechtmäßiger Besitzverschaffung aus diesem vorzugehen (…).
Übt deshalb ein Vermieter – wie hier – im Wege einer sogenannten kalten Räumung durch eigenmächtige Inbesitznahme von Wohnung und Hausrat eine verbotene Selbsthilfe, ist er gemäß § 231 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet und kann sich auch nicht darauf berufen, sich über die Voraussetzungen und den Umfang seines Selbsthilferechts geirrt zu haben (…). Von der Ersatzpflicht erfasst wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung des hierbei in Besitz genommenen Hausrats und der sonst in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände. Denn den Vermieter trifft mit seiner Inbesitznahme zugleich eine Obhutspflicht, welche einer Entsorgung grundsätzlich entgegensteht (…).“
Landgericht Lübeck, Beschluss vom 21.04.2010, Az. 14 T 33/10:
Führt der Vermieter eine sogenannte „Berliner Räumung“ durch und kommt es zum Verlust von Räumungsgut, ist der Vermieter dem Mieter zum Schadenersatz gemäß § 823 Abs. 1 BGB verpflichtet. Der Mieter kann sich unter Umständen auf Beweiserleichterungen berufen. Der Vermieter kann hiergegen nicht mit Mietzahlungsansprüchen bzw. Ansprüchen auf Erstattung von Zwangsvollstreckungskosten aufrechnen, § 393 BGB.
Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 23.02.2010, Az. I-10 W 143/09:
Die Zwangsräumung nach dem sogenannten „Berliner Modell“ kann gleichzeitig mit der Vollstreckung von Anwaltskosten im Wege der Mobiliarvollstreckung beauftragt werden.
Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 17.11.2009, Az. 3 B 50/09:
Dem zur Räumung verpflichteten Mieter kommt eine Schutzwirkung aus dem Umzugs- und Lagervertrag zugute, den der Gerichtsvollzieher mit dem Frachtführer bzw. Lagerhalter zum Zwecke der Zwangsräumung abgeschlossen hat. Deshalb kann der Räumungsschuldner direkt Ansprüche gegen den Frachtführer und Lagerhalter geltend machen. Der Frachtführer seinerseits kann jedoch gemäß § 333 BGB analog dem Räumungsschuldner alle die Einwendungen entgegenhalten, die er auch gegenüber der Gerichtsvollzieherin erheben könnte. Dies betrifft insbesondere die Ausschlussfristen des § 451 f HGB.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 16.07.2009, Az. I ZB 80/05:
Es ist zulässig, wenn der Gläubiger den Herausgabeanspruch im Rahmen der Zwangsvollstreckung gemäß § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränkt, indem er an sämtlichen in der Wohnung befindlichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht ausübt. Dieses Vermieterpfandrecht hat Vorrang gegenüber der gesetzlich angeordneten Entfernung der beweglichen Sachen. Dabei hat der Gerichtsvollzieher nicht zu prüfen, ob die in der Wohnung befindlichen Gegenstände dem Vermieterpfandrecht unterliegen.
Amtsgericht Bremen, Beschluss vom 09.07.2009, Az. 244 M 441175/09:
Das Gericht bestätigt die Zulässigkeit der sogenannten „Berliner Räumung“.
Amtsgericht Köpenick, Beschluss vom 25.01.2008, Az. 32 M 8003/08:
Beauftragt der Räumungsgläubiger den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung nach dem „Berliner Modell“ und berechnet der Gerichtsvollzieher dennoch den Räumungskostenvorschuss aufgrund der üblichen Berechnungsmethode für eine gewöhnliche Zwangsräumung, ist der Gerichtsvollzieher zur Ausführung des Vollstreckungsauftrages verpflichtet, auch wenn der Gläubiger den Vorschuss nur unter Vorbehalt der Rückforderung zahlt.

References: § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 725
 § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 562
 § 885
 § 280
 § 823
 § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 6
 § 6
 § 885
 § 372
 § 1
 § 1
 § 374
 § 885
 § 383
 § 885
 § 385
 § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 788
 § 885
 § 885
 § 885
 § 93
 § 93
 § 885
 § 858
 § 229
 § 231
 § 231
 § 823
 § 393
 § 333
 § 451
 § 885