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Timestamp: 2019-11-15 00:51:22+00:00

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Betriebskosten, Nebenkosten, Betriebskostenverordnung
1 Betriebskostenverordnung, Betriebskosten, Nebenkosten
2 Häufig gestellte Frage – Welche Kosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden
3 Jährliche Abrechnung, Ausschlussfrist
4 Ausschlußfristen
5 Die „Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten“
Betriebskostenverordnung, Betriebskosten, Nebenkosten
Für Fragen zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlung >>>>siehe Betriebskostenpauschale.
Es dürfen nur die Betriebskostenarten, auch Miet-Nebenkosten genannt, auf den Mieter umgelegt werden, die in der neuen BetriebskostenVO 2004 ausdrücklich ausgeführt sind. Die Neuregelung enthält einige Klarstellungen, ansonsten aber keine großen Änderungen gegenüber der bisherigen Rechtslage. Die Betriebskostenverordnung ist nachstehend im vollen Wortlaut veröffentlicht. Zusätzlich haben die Nutzer des Mietrechtslexikon die Möglichkeit, den Text hier im Donwload herunterzuladen.
>>>> Download Text der Betriebskostenverordnung 2004 (.pdf. Datei AcrobatReader)
Häufig gestellte Frage – Welche Kosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden
Es dürfen nur Kosten umgelegt werden, die im Mietvertrag bezeichnet sind UND (!) in der Betriebskostenverordnung als umlagefähig genannt sind . Dazu zur Verdeutlichung >>> nochmals ein Beispiel und Details
Jährliche Abrechnung, Ausschlussfrist
Seit der Mietrechtsreform 2001 ist der Vermieter verpflichtet über die Betriebskosten jährlich abzurechnen ( § 556 Abs 3 BGB). Dabei ist die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter mitzuteilen (sogenannte Ausschlussfrist siehe auch unten). Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet § 556 Abs 3 BGB. Daraus kann geschlossen werden, dass der Vermieter umgekehrt zu Teilabrechnungen berechtigt ist. Zum Beispiel ein „Rumpfjahr“ nach Abschluss der Bauarbeiten und Erstbezug.
Es ist nicht möglich, Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Betriebskosten sind nur die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen ( vgl. § 1 Betriebskostenverordnung 2004). Instandhaltungskosten wiederum stellen nach § 1 Abs 2 BetriebskostenVO die Kosten dar, „die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.“ Auch insoweit muss es sich also um Mängel an der Substanz der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile handeln. BGH, Urteil v. 07.04. 2004 – VII ZR 146/03).
Kosten für den Hausmeister oder Hauswart dürfen nur auf die Mieter umgelegt werden, soweit dies nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreperaturen oder die Hausverwaltung betrifft (§ 2 Nr. 14 BetriebskostenVO 2004).>> siehe Hausmeister
Der Vermieter kann Vorauszahlungen oder Pauschalen für die Betriebskosten (Nebenkosten) im Mietvertrag vereinbaren.
Soweit im Mietvertrag kein Umlagemaßstab vereinbart ist, gilt die Wohnfläche als maßgebend. Der Gesetzgeber hat jedoch nicht festgelegt, wie die Wohnfläche richtig berechnet wird. (BGH Urteil v. 24.03.2004 Az: VII 44/03). Im Regelfall ist nach Ansicht des BGH eine stillschweigende Vereinbarung der Mietvertragsparteien im Zweifel anzunehmen, die dahin geht, dass es sich bei der Angabe „Wohnfläche“ im Mietvertrag um die Fläche handelt, die sich für die Wohnung unter zugrundelegung der Vorschriften der Wohnflächenverordnung ergibt. Der BGH (a.a.O.) hat damit in seinem Urteil im Frühjahr 2004 im wesentlichen die Rechtsansichten der Instanzgerichte bestätigt.
>> Einzelheiten zum Umlagemaßstab >>>> Wohnflächenverordnung
Soweit Betriebskosten verbrauchsabhängig oder verursachungsabhängig erfasst werden, ist der Vermieter verpflichtet, die verbrauchs- oder verursachungsgerechte Umlage anzuwenden und er darf nicht mehr nach Grundfläche vorgehen. Konkret bedeutet dies, dass beispielsweise nach Wasseruhr abgerechnet werden muss, wenn Wasseruhren vorhanden sind. Der Neueinbau von Erfassungsgeräten bei bestehenden Objekten ist bisher leider nicht Pflicht.
Ab der Abrechnungsperiode 2001 (Mietrechtsreform!) muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode dem Mieter übermitteln. Versäumt der Vermieter diese Frist, so ist er mit Nachforderungen an den Mieter ausgeschlossen. Der Mieter kann aber sowohl die Abrechnung als auch Guthaben zu seinen Gunsten auch noch nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist vom Vermieter verlangen.
Umgekehrt ist der Mieter nach zwölf Monaten ab dem Zugang der Abrechnung mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen. Hat der Mieter sich also ein Jahr nach der Abrechnung nicht gemeldet, kann er beispielsweise vor Gericht nicht mehr einzelne Einwendungen geltend machen und behaupten, die Abrechnung sei unrichtig.
Mithin haben sowohl Mieter als auch Vermieter gewisse Fristen einzuhalten, wobei der Abrechnung des Vermieters größere Bedeutung zukommt. Wenn das Ende der Abrechnungsfrist droht, wird es sich empfehlen, die Abrechnung unter Zeugen oder per Einschreiben-Rückschein dem Mieter zu übermitteln. Wegen der zwölfmonatigen Einwendungsfrist des Mieters kann es sich für den Vermieter empfehlen, nach Übermittlung der Betriebskostenabrechnung zunächst zwölf Monate abzuwarten, bis er die Nachzahlung gerichtlich geltend macht.
Die „Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten“
Die Verordnung gilt ab 01.01.2004, sie hat den nachflogenden Wortlaut. Gegenüber der bisherigen Rechtslage bringt die neue Verordnung einige Klarstellungen, aber keine durchgreifenden Änderungen.
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem BundesImmissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und
Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft;
soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
03/2005 – Mietrechtslexikon

References: § 556
 § 556
 § 1
 § 1
 BGH 
 BGH