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Timestamp: 2020-02-28 14:21:26+00:00

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Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 28.08.2002 mit dem Az.: 1 U 208/02	/* Banner Ads */
Aktenzeichen: 1 U 208/02
ZPO § 463 Satz 2
BGB § 460 Satz 1 a.F.
1 U 208/02
Verkündet am 28. August 2002
hat der 1. Zivilsenat des Saarländischen Oberlandesgerichts in Saarbrücken auf die mündliche Verhandlung vom 7. August 2002 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Theis sowie der Richter am Oberlandesgericht Dr. Gehrlein und Schmidt
1. Die Berufung des Klägers gegen das am 4. März 2002 verkündete Schlussurteil des Landgerichts in Saarbrücken - 6 O 290/99 - wird zurückgewiesen.
Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 8.500 EURO abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
4. Der Wert der durch diese Entscheidung begründeten Beschwer des Klägers und der Streitwert des Berufungsverfahrens werden auf jeweils 43.864,06 EURO festgesetzt.
Der Sohn der Beklagten errichtete im Jahre 1979 ein in B, gelegenes Hausanwesen, das zu 1/3 im Eigentum der Beklagten und zu 2/3 im Eigentum ihres Sohnes und dessen damaliger Ehefrau stand. Im Jahre 1985 erwarb die Beklagte das Alleineigentum an dem Haus (Bl. 49 ff. d.A.), indem sie den bei der Eheauseinandersetzung auf ihren Sohn übergegangenen Miteigentumsanteil von 2/3 (Bl. 43 ff. d.A.) übernahm.
Der Kläger und seine Ehefrau, eine Nichte der Beklagten, bezogen im Januar 1986 das Erdgeschoss des Anwesens, nachdem sie dort zuvor über mehrere Monate Umbauarbeiten vorgenommen hatten. Die Beklagte bewohnte wie schon zuvor das Kellergeschoss des Hauses. Durch notariellen Vertrag vom 22. Dezember 1987 (Bl. 9 ff d.A.) übertrug die Beklagte das Eigentum an dem Hausgrundstück zu je 1/2 auf den Kläger und seine Ehefrau. Als Gegenleistung bestellten der Kläger und seine Ehefrau der Beklagten und deren Lebensgefährten ein lebenslanges Wohnrecht an dem Kellergeschoss. Außerdem verpflichteten sich der Kläger und seine Ehefrau, für ein durch eine Grundschuld gesichertes Darlehen über 310.000 DM in Höhe von 257.000 DM Zins- und Tilgungsraten zu leisten und an die Beklagte, der die Rückzahlung des Darlehensrestbetrages über 53.000 DM oblag, 10.660 DM zu zahlen. Der Grundbesitz wurde dem Kläger und seiner Ehefrau "ohne Gewährung für eine bestimmte Flächengröße sowie ohne Haftung für Mängel jeder Art" übertragen (Bl. 11 Rs d.A.).
Mit notariellem Kaufvertrag vom 31. August 1993 veräußerten der Kläger und seine Ehefrau das Anwesen zum Preis von 310.000 DM an die Eheleute U H und L M (Bl. 14 ff d.A.). Auch dieser Vertrag sah einen Gewährleistungsausschluss vor (Bl. 17 d.A.). Unter dem Vorwurf, ihnen bekannte Feuchtigkeitsschäden verschwiegen zu haben, nahmen die Eheleute U H und L M den Kläger und seine Ehefrau vor dem Landgericht Saarbrücken (6 O 126/95) auf Schadensersatzleistung in Anspruch. Durch rechtskräftiges Urteil des Saarländischen Oberlandesgerichts vom 14. Juli 1998 (7 U 873/97-175-) wurden der Kläger und seine Ehefrau als Gesamtschuldner verurteilt, an die Eheleute U H und L M 44.657,97 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 15. April 1995 sowie weitere 6.000 DM Mietausfall zu bezahlen.
Mit vorliegender Klage nimmt der Kläger, dem seine Ehefrau ihr zustehende Schadensersatzansprüche abgetreten hat (Bl. 13 d.A.), gegen die Beklagte Rückgriff auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 85.790,46 DM, der ihm und seiner Frau durch die Verurteilung in dem Vorprozess als Schaden entstanden sei. Neben einem Betrag von 60.345,44 DM für Hauptforderung und Zinsen seien eigene Prozesskosten in Höhe von 8.832,76 DM und gegnerische Prozesskosten über 16.612,44 DM angefallen. Die Beklagte hafte für diese Schadensbeträge, weil sie ihm und seiner Ehefrau die an dem Haus aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden verschwiegen habe.
Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten. Sie hat geltend gemacht, dem Kläger seien die Feuchtigkeitsschäden an dem Haus vor dem Erwerb bekannt gewesen.
Durch das angefochtene Urteil (Bl. 314-327 d.A.), auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage nach Durchführung einer Beweisaufnahme abgewiesen. Der geltend gemachte Anspruch sei unbegründet, weil nicht nachgewiesen sei, dass die Beklagte Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen habe.
Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Begehren weiter. Der Beweiswürdigung des Landgerichts könne nicht gefolgt werden. Vielmehr sei von einem Täuschungswillen der Beklagten auszugehen.
Der Kläger beantragt (Bl. 360, 388 d.A.),
in Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger 43.864,06 EURO nebst 4 % Zinsen hieraus ab dem 26. Juni 1999 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt (Bl. 367, 389 d.A.),
Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Ihr könne eine Arglist nicht vorgeworfen werden. Vielmehr seien der Kläger und seine Frau über die Feuchtigkeitsschäden orientiert gewesen.
Die form- und fristgerecht eingelegte sowie ordnungsgemäß begründete Berufung des Klägers ist zulässig, bleibt aber aus dem zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung in der Sache ohne Erfolg.
Die Parteien haben die Haftung der Beklagten für Mängel vertraglich ausgeschlossen. Folglich kann die Klage nur unter dem Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens eines Mangels (§§ 463 Satz 2, 476 BGB a.F.) Erfolg haben (BGHZ 109, 327, 330; BGH WM 1970, 162 f.). Der Kläger hat indes nicht den ihm obliegenden Beweis eines arglistigen Verhaltens der Beklagten erbracht.
Der Kläger trägt als Käufer die Beweislast dafür, dass die Beklagte einen Mangel der Kaufsache arglistig verschwiegen hat.
1. Feuchtigkeitsschäden eines Hauses bilden einen Offenbarungspflichtigen Mangel. Der Eintritt von Feuchtigkeit in ein Haus stellt regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen darf (BGHNJW-RR 1992, 333 f.; BGHNJW 1993, 1703).
2. Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines Offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens und Inkaufhehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH NJW 2001, 2326 f.; BGH NJW 1995, 1549 f.; BGH NJW 1990, 42 f.).
3. Der Beweis für die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen der §§ 463 Satz 2, 476 BGB a.F. obliegt, wie der Vorderrichter zutreffend ausgeführt hat, dem Käufer (BGH WM 1970, 162, 164). Er trägt die Beweislast dafür, dass die Tatbestandsmerkmale der Norm gegeben sind, aus denen er seine Klageansprüche herleitet (BGH WM 1987, 1285 f.). Dabei erstreckt sich die Beweislast auch auf den Nachweis der Arglist. Der Käufer muss also beweisen, dass der Verkäufer wusste oder damit rechnete, dass der Käufer den Mangel vielleicht nicht kennt und andernfalls den Vortrag möglicherweise nicht oder nicht so, wie geschehen, abgeschlossen hätte. Für Arglist kann, wenn der Verkäufer den Mangel gekannt und Verschwiegen hat, die Lebenserfahrung sprechen (BGHZ 109, 327, 333; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 476 Rn. 47).
Der Kläger hat nach der zutreffenden Beweiswürdigung des Landgerichts, auf die der Senat ergänzend Bezug nimmt, nicht den Nachweis geführt, dass die Beklagte wenigstens damit rechnete, dass der Kläger und seiner Frau die Feuchtigkeitsschäden des gekauften Hauses unbekannt waren.
1. a) Die Zeugin, eine Nachbarin der Parteien, bekundete, sie sei nicht bei einem Gespräch zugegen gewesen, durch das die Beklagte dem Kläger und seiner Frau über Feuchtigkeitsschäden des Hauses ins Bild gesetzt habe. Jedoch habe sie wie auch die gesamte Nachbarschaft von der Feuchtigkeit des Hauses gewusst. Diesen Umstand habe die Beklagte gegenüber niemandem verschwiegen (Bl. 311 d.A.).
b) Der Zeuge, der Sohn der Beklagten, äußerte, er habe dem Kläger und seiner Frau das Haus zum Kauf angeboten, nachdem seine Mutter den Entschluss zum Verkauf des Anwesens gefasst habe. Bei diesem Gespräch habe er den Kläger und dessen Frau auch über die noch notwendigen baulichen Maßnahmen unterrichtet. Insbesondere habe er darauf hingewiesen, dass die Drainage auf der Gartenseite nicht in Ordnung und deshalb Feuchtigkeit in dem Hause sei (Bl. 302 d.A.). Es sei auch darüber gesprochen worden, dass bei starkem Regen von dem abschüssigen Garten Wasser in das Haus eindringe (Bl. 303 d.A.). Wegen der Feuchtigkeit habe er mit seinem Stiefvater die Erde zur Garagenwand abgetragen. Er gehe davon aus, dass der Kläger diesen Umstand wahrgenommen habe (Bl. 302 d.A.). Die Zeugin, eine Enkelin der Beklagten, bekundete, die Wassereinbrüche seien jedem, der in das Haus gekommen sei, bekannt gewesen. Schließlich habe die Beklagte das Wasser "eimerweise" hinausgetragen. Das Haus sei vom ersten Tag an nass gewesen. Es sei unmöglich, das Haus zu bewohnen, ohne den Wassereintritt zu bemerken (Bl. 304 d.A.). Bei Geburtstagen der Beklagten sei in Anwesenheit des Klägers und seiner Frau über das Thema Feuchtigkeit gesprochen worden (Bl. 304 d.A.).
c) Demgegenüber äußerte die Zeugin, die Ehefrau des Klägers, bei einer ersten Besichtigung des Hauses im Frühjahr 1985 habe sie mit dem Kläger sämtliche Räume einschließlich des Kellers in Augenschein genommen, ohne dass ihnen Feuchtigkeit aufgefallen sei (Bl. 299 d.A.). Mit dem Kläger habe sie das Haus von Januar 1986 bis September 1994 bewohnt und niemals Feuchtigkeit festgestellt (Bl. 300 d.A.). Das Verhältnis zur Beklagten, habe sich nach dem Einzug rasch eingetrübt - im Zeitpunkt der Unterzeichnung des notariellen Vertrages habe man nicht mehr miteinander geredet. Bei Familienfeiern sei über die Feuchtigkeit nicht gesprochen worden (Bl. 300 d.A.). Gegenstand der Unterredung mit dem Zeugen habe lediglich der Kaufpreis für das Anwesen gebildet. Über Mängel habe man sich nicht ausgetauscht.
2. Bei dieser Beweislage kann nicht von einer Arglist der Beklagten ausgegangen werden. Vielmehr durfte die Beklagte darauf vertrauen, dass den Beklagten bei Vertragsschluss die Feuchtigkeitsschäden bekannt waren.
a) Die unbeteiligte Zeugin hat als Nachbarin der Beklagten darauf hingewiesen, dass der gesamten Nachbarschaft die Feuchtigkeitsschäden bekannt waren. Auch die Zeugin schilderte, die gesamte Nachbarschaft sei über den Wassereintritt unterrichtet gewesen, weil die Beklagte "eimerweise" Wasser aus dem Haus getragen habe. Man habe das Haus nicht bewohnen können, ohne die Feuchtigkeit zu bemerken. Der Senat folgt den Angaben dieser Zeuginnen. Die Zeugin ist am Ausgang des Rechtsstreits unbeteiligt; ihre Aussage lässt keine Begünstigungstendenzen für die Beklagte erkennen, zumal die Zeugin einräumte, an einem Gespräch der Parteien über etwaige Feuchtigkeitsschäden nicht teilgenommen zu haben. Zwar steht die Zeugin als Enkelin der Beklagten nahe. Zum einen werden ihre Angaben aber durch die neutrale Zeugin bestätigt. Zum anderen steht ihrer Äußerung, man habe das Haus nicht bewohnen können, ohne die Feuchtigkeit zu vermerken, in Übereinstimmung mit dem in dem Vorprozess (6 O 126/95, 7 U 873/97-175-) eingeholten Sachverständigengutachten. Der dort eingesetzte Sachverständige Dipl.-Ing. hat zahlreiche bauliche Mängel festgestellt, die einen Wassereintritt ermöglichen (Bl. 270 ff. d.BA). Außenabdichtung und Innenabdichtung seien derart mangelhaft, dass Feuchtigkeitseinflüsse unabhängig von der Stärke oder Menge von Niederschlag zu erwarten seien. Die festgestellten Nässeeinflüsse erklärten sich hinreichend aus der mangelhaften Abdichtung. Bei dieser Sachlage sei es wenig wahrscheinlich, dass frühere Bewohner Feuchtigkeitseintritt nicht wahrnehmen konnten (Bl. 276 d.BA).
b) Überdies bekundete die Zeugin, der Kläger und seine Frau hätten an Familienfeiern teilgenommen, bei denen über die Feuchtigkeit im Hause gesprochen worden sei. Bei solchen Gelegenheiten sei die Feuchtigkeit "immer" ein Thema gewesen. Schließlich äußerte der Zeuge, dem Kläger und seiner Frau vor Erwerb des Hauses über die Feuchtigkeit in Kenntnis gesetzt zu haben. Nach diesen glaubhaften Bekundungen war dem Kläger und seiner Frau vor Abschluss des Kaufvertrages die Feuchtigkeit des Hauses bekannt.
c) Den gegenteiligen Bekundungen der Zeugin vermag der Senat nicht zu folgen. Angesichts der schweren Feuchtigkeitsmängel ist die Darstellung, im Zeitraum der Jahre 1986 bis 1994 nie Feuchtigkeit wahrgenommen zu haben, unglaubhaft. Überdies haben der Kläger und die Zeugin das Haus vor Aufnahme ihrer Umbauarbeiten eingehend besichtigt. Nach ihrem Einzug im Januar 1986 haben sie fast zwei Jahre bis Dezember 1987 in dem Anwesen gewohnt, bevor der Kaufvertrag vereinbart wurde. Es erscheint ausgeschlossen, dass der Kläger und seine Frau während dieses Zeitraums vor Vertragsschluss keine Feuchtigkeit bemerkten, obwohl die Beklagte "eimerweise" Wasser aus ihrer Wohnung trug und die gesamte Nachbarschaft über die Feuchtigkeitsprobleme orientiert war. Dies gilt umso mehr, als der Gutachter Dipl.-Ing. in dem Parallelverfahren auf Grund der baulichen Mängel einen Feuchtigkeitseintritt unabhängig von der Stärke oder der Menge der Niederschläge zu Grunde gelegt hat und es für wenig wahrscheinlich erklärte, dass frühere Bewohner Feuchtigkeitsschäden nicht wahrnehmen konnten (Bl. 276 d.BA).
Kann schon die Aussage der Zeugin zur vermeintlichen Mangelfreiheit des Hauses nicht überzeugen, so gilt dies auch für ihre Angabe, bei der Unterredung mit dem Zeugen sei nur über den Kaufpreis, aber nicht Mängel des Hauses gesprochen worden. Für Verhandlungen über den Preis gebrauchter Wirtschaftsgüter wie eines Hauses ist stets der Erhaltungszustand ausschlaggebend. Bei dieser Sachlage erscheint es äußerst lebensfremd, dass etwaige Mängel des Hauses bei den Verhandlungen nicht zur Sprache kommen. Demgegenüber erscheinen die Angaben des Zeugen glaubhaft, wonach er den Kläger und seine Frau - zumal bei einem Geschäft unter Verwandten - über die noch notwendigen Baumaßnahmen einschließlich der Feuchtigkeitsmängel unterrichtet hat.
d) Angesichts der für jedermann offenkundigen Feuchtigkeitsschäden und der dem Kläger und seiner Frau erteilten Hinweise durfte die Beklagte darauf vertrauen, dass dem Kläger die Feuchtigkeitsmängel bekannt waren. Ein bedingter Vorsatz im Sinne eines für Möglichhaltens, dass der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt, scheidet aus.
Ungeachtet des fehlenden Hinweises für einen Arglist der Beklagten ist die Klage auch deshalb unbegründet, weil dem Kläger die Feuchtigkeit des Hauses vor Vertragsschluss bekannt war.
Das positive Wissen um den Mangel schließt nach § 460 Satz 1 BGB a.F. die Haftung bei arglistiger Täuschung aus (BGH NJW 1990, 42 f.). Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat die Beklagte ihrerseits den Beweis erbracht, dass dem Kläger und seiner Frau die Feuchtigkeitsschäden bekannt waren. Dies ergibt sich zum einen aus der Aussage des Zeugen, wonach er den Kläger und seine Frau auf die baulichen Mängel der Drainage in Verbindung mit dem Feuchtigkeitseintritt hingewiesen hat. Zum anderen folgt die Kenntnis aus den Bekundungen der Zeugin, dass der Kläger und seine Frau an Familienfeiern teilnahmen, bei denen über die Feuchtigkeit des Hauses gesprochen wurde. Die Aussagen beider Zeugen erscheint dem Senat uneingeschränkt glaubhaft. Auch gegen die Glaubwürdigkeit der Zeugen bestehen keine Bedenken.

References: § 463
 § 460
 § 540
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 476
 § 460