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Timestamp: 2019-07-23 18:10:46+00:00

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Art. 39 testo unico bancario - Ipoteche - Brocardi.it
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Articolo 39 Testo unico bancario
Dispositivo dell'art. 39 Testo unico bancario
relative all'articolo 39 Testo unico bancario
Norma di riferimento: Articolo 39 T.U. bancario - Ipoteche | Quesito Q201821891
Luciana V. chiede
domenica 26/08/2018 - Campania
“Buongiorno. Nel 2015 ho acquistato appartamento di nuova costruzione da una cooperativa edilizia diventando socia della stessa. E’un complesso di 70 appartamenti di cui 35 invenduti. Abito in questo stabile da 1 anno. All’atto preliminare ho dato come anticipo il 20% e il totale dell’IVA al 4%. Il restante importo dovrei pagarlo con un mutuo. Ad oggi nessun rogito è stato ancora fatto perché il costruttore sta avendo problemi con il MPS nel frazionamento dell’intero complesso ( questo è la spiegazione fornita). Sono molto preoccupata perché una delle condizioni per ottenere un mutuo sono che all’interno del nucleo familiare l’importo della rata debba essere 3 volte superiore. In famiglia vivo con mia madre le cui condizioni di salute stanno peggiorando. Se dovesse mancare verrebbe a cadere il suddetto presupposto. Come posso fare per tutelarmi? C’e Un’azione che posso intraprendere? Grazie”
La normativa principale di riferimento in tema di edilizia popolare ed economica è contenuta nel R.D. 1165/1938 che all’art. 229 stabilisce che “Con la stipulazione del contratto di mutuo individuale, il socio acquista irrevocabilmente la proprietà dell'alloggio”.
In tema di mutuo individuale, abbiamo infatti da un lato il socio che acquista la proprietà impegnandosi a pagare in luogo della cooperativa il mutuo da questa assunto; dall’altro, la cooperativa edilizia che trasferisce la proprietà e cede il proprio debito verso l’istituto finanziario che eroga il mutuo. Quest’ultimo, secondo quanto previsto dal comma 6 bis dell’art. 39 del Testo Unico Bancario “ deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l’identità del richiedente, la data certa del titolo e l’accatastamento delle singole porzioni per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine è aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote”. Sempre il medesimo art. 39 al comma 6 (così come novellato dal D.Lgs 122/2005) prevede che i soggetti legittimati a chiedere il frazionamento in quote siano il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso.
Questo significa che, nel caso in esame, anche il singolo socio è legittimato alla richiesta di frazionamento. A tal proposito, ricordiamo infatti che, sempre secondo quanto previsto dal D.Lgs 122/2005 in tema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, acquirente è colui che: [...]”ancorchè non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa”. Mentre per “costruttore” si intende “l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire [...]”.
Il successivo art. 2 del predetto decreto stabilisce espressamente che il costruttore è obbligato a pena di nullità “a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione”.
Di tale fideiussione leggiamo all’art. 8 dell’atto di prenotazione. E’ stata effettivamente consegnata una copia come ivi specificato?
Ciò premesso, con riguardo alla presente vicenda, si osserva quanto segue.
Salve eventuali specifiche disposizioni contenute nello statuto della cooperativa nonché nel documento relativo alle condizioni di mutuo (entrambi non in nostro possesso), con riguardo il mutuo l’articolo di riferimento è quello contenuto al punto 5 dell’atto di prenotazione che non prevede nulla circa l’ipotesi del venire meno dei presupposti per ottenere il mutuo.
Oltretutto, la decorrenza del tempo (ben tre anni) è dovuta esclusivamente alla cooperativa (e/o anche alla banca) e non certo al singolo socio.
In tal caso, poiché al momento la Sua situazione patrimoniale è ancora rimasta invariata, considerate le tempistiche di frazionamento del mutuo indicate nel sopra citato art. 39 del TUB pari a 90 o 120 giorni (e considerato anche quanto previsto dal comma 6 ter secondo cui qualora la banca non provveda entro il termine previsto, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione è situato l’immobile), suggeriamo di richiedere nel frattempo in via formale informazioni in merito direttamente alla banca mutuante (mediante pec o lettera raccomandata a/r da inviare per conoscenza anche alla cooperativa) per avere certezza dell’effettiva situazione.
A seconda della risposta che verrà fornita dall’istituto si potrebbe valutare di azionare la richiesta di frazionamento con eventuale successivo ricorso in tribunale previsto dal predetto comma 6 ter dell’art. 39 TUB.
All’esito di ciò, occorre tenere presente anche l’eventualità di convenire in giudizio sia la Cooperativa che la Banca e richiedere il trasferimento coattivo dell’alloggio ai sensi dell’art. 2932 c.c. (trascrivendo la domanda nei Registri Immobiliari); salva, in ogni caso, eventuale azione di risarcimento danni.
L’azione di cui all’art. 2932 c.c. permette infatti di ottenere il trasferimento della proprietà se colui che e' obbligato a concludere un contratto (la cooperativa, nel nostro caso) non adempie l'obbligazione.
Ciò presuppone l’esistenza di un contratto preliminare che nelle cooperative edilizie va identificato nella prenotazione dell’alloggio.

References: Articolo 39

Articolo 39
 Articolo 39
 art. 39
 art. 2
 art. 39