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Timestamp: 2020-05-25 08:10:59+00:00

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BGH Urteil vom 07.05.2014 - VIII ZR 234/13 | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe
BGH Urteil vom 07.05.2014 - VIII ZR 234/13
Verwertung der Mietkaution im laufenden Mietverhältnis. Streitige Forderung
LG Bonn (Urteil vom 25.07.2013; Aktenzeichen 6 S 200/12)
AG Bonn (Entscheidung vom 21.11.2012; Aktenzeichen 201 C 361/12)
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des LG Bonn vom 25.7.2013 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Entsprechend § 7 des am 3.5.2009 geschlossenen Mietvertrags entrichtete die Klägerin eine Kaution i.H.v. 1.400 EUR. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zu § 7 des Mietvertrags bestimmt:
Später machte die Klägerin eine Mietminderung geltend. Wegen der streitigen Mietforderung ließ der Beklagte sich am 15.6.2012 - während des laufenden Mietverhältnisses - das Kautionsguthaben auszahlen.
Die Klägerin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen. Das AG hat der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.
Auf die Zusatzvereinbarung zu § 7 des Mietvertrages könne sich der Beklagte nicht mit Erfolg berufen. Es handele sich um eine vom Beklagten gestellte und für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung. Die Klausel sei gem. § 307 BGB unwirksam, soweit sie den Vermieter dazu ermächtige, sich auch wegen streitiger und nicht rechtskräftig festgestellter Ansprüche aus der Kaution zu befriedigen. Eine Auslegung der Formularklausel, die dem Vermieter dieses gestatte, verstoße gegen das in § 551 Abs. 3 BGB postulierte Leitbild der Insolvenzsicherheit der Mietkaution.
Die Klägerin hat gem. §§ 280 Abs. 1, 551 BGB Anspruch auf Wiedergutschrift der Kaution, weil der Beklagte entgegen § 551 Abs. 1, 3, 4 BGB und damit zu Unrecht auf die Mietsicherheit zugegriffen hat und deshalb verpflichtet ist, sie dem Kautionskonto wieder gutzuschreiben. Der Beklagte war nicht berechtigt, die Kautionssumme während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen, denn sein Vorgehen widerspricht, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Auf die Zusatzvereinbarung zu § 7 des Mietvertrags kann der Beklagte sich daher nicht berufen (§ 551 Abs. 4 BGB).
1. Anders als die Revision meint, dient die Mietkaution nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen (BGH, Urt. v. 20.12.2007 - IX ZR 132/06, WM 2008, 367 Rz. 8; BGH, Urt. v. 13.10.2011 - VIII ZR 98/10, NJW 2010, 59 Rz. 19; jeweils unter Hinweis auf BT-Drucks. 9/2079, 10 f.). Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die davon zum Nachteil des Mieters abweichende Zusatzvereinbarung zu § 7 des Mietvertrags ist deshalb gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Dieses Ergebnis entspricht auch der ganz überwiegenden Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum (LG Mannheim WuM 1996, 269; LG Wuppertal NZM 2004, 298; LG Darmstadt ZMR 2005, 193; LG Darmstadt, WuM 2008, 726; LG Halle, NZM 2008, 685; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rz. III 184; Kraemer, NZM 2001, 737, 741; Derleder, NZM 2006, 601, 607; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2011, § 551 Rz. 27; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 551 BGB Rz. 91; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., Einf. v. § 535 Rz. 123; BeckOK/BGB/Ehlert, Stand: 1.5.2013, § 551 Rz. 32; anders Kluth/Grün, NZM 2002, 1015, 1016 f., Kießling, JZ 2004, 1146, 1153; MünchKomm/BGB/Bieber, 6. Aufl., § 551 Rz. 14).
2. Das Sicherungsbedürfnis des Vermieters wird, anders als die Revision meint, dadurch nicht beeinträchtigt, denn die zu seinen Gunsten vereinbarte Sicherheit bleibt dem Vermieter erhalten. Entgegen der Ansicht der Revision spricht auch das Senatsurteil vom 12.1.1972 (VIII ZR 26/71, WM 1972, 335) nicht für die Zulässigkeit eines Zugriffs auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis bei streitigen Forderungen. Diese Entscheidung ist schon deshalb nicht einschlägig, weil ihr kein Wohnraummietverhältnis zugrunde lag, sondern ein Mietverhältnis über Geschäftsraum, für das die Vorschrift des § 551 BGB nicht gilt. Daraus ist für die vorliegende Fallgestaltung nichts herzuleiten.
Es bedarf schließlich keiner Entscheidung, ob - wie die Revision meint - der Vermieter berechtigt ist, die Kaution nach Vertragsende auch wegen einer streitigen Forderung zu verwerten (ablehnend Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 551 Rz. 31; anders Palandt/Weidenkaff, a.a.O.), denn eine solche Fallgestaltung ist hier nicht gegeben.
Haufe-Index 6930786
NWB 2014, 1633
EBE/BGH 2014, 211
ZfIR 2014, 4
ZfIR 2014, 790
JZ 2014, 419
NJ 2014, 6
WuM 2014, 418
AdVoice 2014, 47
GK/BW 2015, 263
NJW-Spezial 2014, 449
NWB direkt 2014, 582
RÜ 2014, 561
RdW 2014, 606
FMP 2014, 160
GK/Bay 2015, 47
IWR 2014, 24
IWR 2014, 59
MK 2014, 135
Rafa-Z 2014, 9

References: BGH 
 § 7
 § 7
 § 7
 § 307
 § 551
 § 551
 § 551
 § 7
 § 551
 § 7
 § 551
 § 551
 § 551
 § 535
 § 551
 § 551
 § 551
 § 551