Source: https://www.epravo.cz/top/soudni-rozhodnuti/odpovednost-za-vady-107190.html
Timestamp: 2019-12-11 05:58:02+00:00

Document:
Jsou-li předmětem převodu vlastnictví nově vystavěné jednotky (vymezené podle zákona o vlastnictví bytů) v jednom domě, je tak zřejmé, že vždy bude předmětem převodu nejen samotná jednotka, ale také podíl na společných částech domu. Vkladem kupní smlouvy do katastru nemovitostí, tedy převodem vlastnictví k jednotce a podílu na společných částech domu, začne vždy kupujícímu běžet zákonná záruční doba k uplatnění práva z odpovědnosti za vady (§ 621 obč. zák.), a to bez ohledu na to, zda k převodu všech jednotek dojde v jeden okamžik, nebo bude k převodům docházet postupně. Pro určení počátku běhu záruční doby podle § 621 obč. zák. nemůže být významné, že část prodávané věci (společné části domu) nenabývá kupující do výlučného vlastnictví, ale jen do spoluvlastnictví. Ani u společných částí domu, které nabyl kupující kupní smlouvou do spoluvlastnictví (spolu s „celou“ jednotkou), nemohou účastníci smlouvy změnit běh zákonné záruční doby tak, že by částečně či zcela běžela už před uzavřením kupní smlouvy a jejím vložením do katastru nemovitostí, a tak ji zkrátit, či úplně vyloučit. Má-li být zachován smysl úpravy odpovědnosti za vady prodané věci – tj. ochránit kupujícího a umožnit mu domáhat se u prodávajícího nároků z odpovědnosti za vady věci, kterou od něho koupil – musí se tato ochrana v plném rozsahu týkat všech věcí, které jsou předmětem kupní smlouvy.
(Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 26 Cdo 3075/2016, ze dne 9.11.2017)
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v právní věci žalobců a) G. J., P., b) Společenství vlastníků jednotek Petržílkova č. p. 2704, 2705, 2706, 2707, se sídlem v P., zastoupených Mgr. M.H., advokátem se sídlem v P., proti žalované SIDI CZECH REPUBLIC S.R.O., se sídlem v P., zastoupené JUDr. J.K., advokátem se sídlem v P., o odstranění vad, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod. sp. zn. 27 C 148/2014, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 3. února 2016, č. j. 55 Co 274/2015-136, tak, že dovolání se zamítá.
Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 3. 2. 2016, č. j. 55 Co 274/2015-136, potvrdil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 (soud prvního stupně) ze dne 12. 5. 2015, č. j. 27 C 148/2014-90, kterým uložil žalované povinnost nahradit (správně vyměnit) stávající pozinkované horizontální rozvody vody nacházející se v 1. podzemním podlaží budovy č. p. postavené na pozemku p. č., p. č., p. č., v katastrálním území S., obec P., vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město P., Katastrální pracoviště P., vše na listu vlastnictví, v části od přívodu vody do budovy ke svislým rozvodům vody (dále též jen „ležaté rozvody“, „Dům“), a to do třiceti dnů od právní moci rozsudku a rozhodl o náhradě nákladů řízení; současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Uzavřel, že po právní stránce je třeba věc posoudit zejména podle § 612 - 627 zákona č.40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“.). Oba žalobci jsou vlastníky jednotky a spoluvlastníky společných částí Domu, jsou proto aktivně legitimováni k podání žaloby. Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek podle § 12 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“), oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich podílů. Uplatnění nároků z odpovědnosti za vady společných prostor je sice úkonem, který se týká společné věci, nesměřuje však ke změně podstaty věci ani s ní nijak nenakládá. Není proto významné, že žalobci, kteří nárok z odpovědnosti za vady uplatňují, jsou jen minoritními spoluvlastníky společných částí Domu. Jde o plnění nedělitelné, více věřitelům – vlastníkům jednotek a spoluvlastníkům společných částí, proto se uplatní úprava v § 512, 513 obč. zák. Jde o společné právo, které může uplatnit každý (spolu)vlastník individuálně. Žalobkyně a) je jako kupující spotřebitelkou. Na základě zjištěného skutkového stavu dospěl k závěru, že vady byly uplatněny řádně a v záruční době. Ujednání v kupní smlouvě o běhu záruční doby u společných prostor považoval za neplatné, neboť zkracuje právo žalobkyně a) na uplatnění vad v záruční době dvou let, je tak v rozporu s ustanovením § 621 obč. zák. Záruční doba podle tohoto ustanovení začíná běžet až od převzetí věci kupujícím. Při postupném prodávání jednotek proto poběží každému kupujícímu lhůta samostatně. Ujednání v kupní smlouvě by vedlo ke zkrácení či úplnému neposkytnutí záruční doby ke společným částem některým kupujícím. Zdůraznil specifickou povahu postupného prodeje jednotek, nepovažoval za relevantní námitky žalované, že společné části budovy jsou již při prodeji pozdějším nabyvatelům jednotek užívány a dochází tak k prodloužení záruky nad rámec zákona k újmě prodávajícího.
Nejvyšší soud projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č.99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 29. 9. 2017 (čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.), dále jen „o. s. ř.”
Otázka počátku běhu záruční doby týkající se společných prostor v domě,
jsou-li jednotky bytovým spoluvlastníkům prodávány a předávány postupně, nebyla doposud v rozhodování dovolacího soudu řešena, dovolání je proto – pro řešení této otázky - přípustné; není však důvodné.

References: § 621
 soud 
 soud 
 § 612
 zákona č.40
 § 12
 zákona č. 72
 § 512
 § 621
 soud 
 zákona č.99
 zákona č. 296