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Timestamp: 2018-07-22 06:56:44+00:00

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Remise des archives par le syndic précédent - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
03h55 19 nov. 2015
Voici un arrêt qui juge que le syndic n'a pas besoin dans le cas d'espèce de l'autorisation du syndicat des copropriétaires pour agir en liquidation d'une astreinte prononcée pour contraindre le syndic précédent à lui remettre les archives de la copropriété.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 juin 2014), que M. X..., exerçant sous l'enseigne Gespac, a été désigné par le syndicat des copropriétaires d'un immeuble soumis au statut de la copropriété en qualité de syndic en remplacement de la société Sodegi, aux droits de laquelle vient la société Citya paradis ; qu'invoquant le défaut de respect par la société Sodegi de l'ordonnance rendue en la forme des référés le 16 septembre 2011 la condamnant, à lui remettre, sous peine d'astreinte, les archives dormantes de la copropriété, M. X... l'a assignée en liquidation de cette astreinte ;
Attendu que la société Citya paradis fait grief à l'arrêt de faire droit à la liquidation de l'astreinte, alors, selon le moyen :
1°/ que, premièrement, l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée et le juge du fond, saisi du litige, n'est pas lié par son dispositif ; qu'en se fondant sur l'ordonnance du 16 septembre 2011, fût-elle devenue définitive, pour en déduire que M. Lucien X... pouvait solliciter la liquidation de l'astreinte en l'absence d'autorisation du syndic au sens des dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, les juges du fond ont violé, l'article 488, alinéa 1er, du code de procédure civile, ensemble l'article 1351 du code civil ;
2°/ que, deuxièmement, en application de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires ; que l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui prévoit que le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peuvent demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner à l'ancien syndic de remettre, sous astreinte, les documents et archives du syndicat, ne signifie pas que le syndic agit alors en son nom et pour son compte ; qu'en décidant le contraire pour retenir que le syndic pouvait s'affranchir de l'autorisation du syndicat des copropriétaires, les juges du fond ont violé l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ensemble l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
3°/ que, troisièmement, en application de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; que si l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peuvent demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner à l'ancien syndic de remettre, sous astreinte les documents et archives du syndicat, il n'autorise pas le syndic nouvellement désigné à agir en liquidation de l'astreinte éventuellement prononcée ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ensemble l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
4°/ que, quatrièmement, et en tout cas, en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il leur avait été demandé, si M. X... n'était pas tenu d'obtenir l'autorisation du syndicat des copropriétaires, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu que le syndic nouvellement désigné peut agir en son nom contre l'ancien syndic sur le fondement de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'ayant constaté que l'ordonnance du 16 septembre 2011, devenue définitive et statuant sur la demande soutenue à titre personnel par M. X... sur le fondement de l'article susvisé, l'avait expressément désigné en tant que créancier de l'injonction de faire en sa qualité de syndic, et exactement retenu qu'il était donc en droit de solliciter la liquidation de l'astreinte en cette qualité sans aucune confusion avec le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a exactement déduit de ces seuls motifs que M. X... n'avait pas à être autorisé par le syndicat pour introduire une action en justice en liquidation de l'astreinte et que sa demande pouvait être accueillie ;
Attendu que les premier, deuxième et troisième moyens étant rejetés, le quatrième moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;
Condamne la société Citya Paradis aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Citya Paradis à payer la somme de 3 000 euros à M. X... exerçant sous l'enseigne Gespac immobilier ; rejette la demande de la société Citya Paradis ;
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Citya Paradis.
EN CE QUE, confirmant le jugement, il fait droit à la demande de liquidation de l'astreinte ordonnée par le Président du tribunal de Grande Instance de MARSEILLE dans sa décision du 16 septembre 2011 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur l'exécution de l'injonction. S'agissant de la capacité de M. Lucien X... à agir en liquidation de l'astreinte assortissant l'injonction de faire susmentionnée, l'ordonnance de référé du 16 septembre 2011 devenue définitive faute de recours et statuant sur sa demande soutenue à titre personne, l'a expressément désigné en tant que bénéficiaire de l'injonction de faire es qualité de nouveau syndic de la copropriété LE SPHINX, et ce sous le visa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 disposant expressément "qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat". Il en résulte que de M. Lucien X..., ayant agi en justice en cette qualité et non pas au nom du syndicat, était en droit de solliciter la liquidation de l'astreinte décidée par la décision dont appel, sans aucune confusion avec le syndicat des copropriétaires, en sorte que l'argumentation initiale d'une transmission des documents en sa possession telle que développée par la société SODEGI et reprise par la SARL CITYA PARADIS, venant aux droits de celle-ci en cause d'appel, ne saurait prospérer du chef d'absence d'autorisation du syndic au sens des dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 » (arrêt, p. 5, antépénultième et pénultième §) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 , en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l'hypothèse où l'ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Il est acquis qu'il appartient au syndic de solliciter la mise en oeuvre de ces dispositions et de saisir éventuellement le Président du Tribunal de grande instance en référé » (jugement, p. 2, dernier § et p. 3, §1) ;
ALORS QUE, premièrement, l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée et le juge du fond, saisi du litige, n'est pas lié par son dispositif ; qu'en se fondant sur l'ordonnance du 16 septembre 2011, fusse-t-elle devenue définitive, pour en déduire que M. Lucien X... pouvait solliciter la liquidation de l'astreinte en l'absence d'autorisation du syndic au sens des dispositions de l'article 55 du décret du mars 1967, les juges du fond ont violé, l'article 488 alinéa 1er du Code de procédure civile, ensemble l'article 1351 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, en application de l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires ; que l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui prévoit que le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peuvent demander au président du Tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner à l'ancien syndic de remettre, sous astreinte, les documents et archives du syndicat, ne signifie pas que le syndic agit alors en son nom et pour son compte ; qu'en décidant le contraire pour retenir que le syndic pouvait s'affranchir de l'autorisation du syndicat des copropriétaires, les juges du fond ont violé l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ensemble l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, troisièmement, en application de l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; que si l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peuvent demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner à l'ancien syndic de remettre, sous astreinte les documents et archives du syndicat, il n'autorise pas le syndic nouvellement désigné à agir en liquidation de l'astreinte éventuellement prononcée ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ensemble l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ET ALORS QUE, quatrièmement, et en tout cas, en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il leur avait été demandé, si M. X... n'était pas tenu d'obtenir l'autorisation du syndicat des copropriétaires, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'ordonnance de référé rendue contradictoirement le 16 septembre 2011 par le président du Tribunal de grande instance de Marseille, qui, en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, a condamné la société SODEGI à remettre à M. Lucien X... exploitant sous l'enseigne GESPAC, en sa qualité de nouveau syndic de la copropriété LE SPHINX par décision de l'assemblée générale extraordinaire du 14 mars 2011, les archives dormantes de la copropriété LE SPHINX sous astreinte de 50 ¿ par jour de retard à compter de la signification de la présente décision » (arrêt, p. 4, dernier §) ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « s'agissant des difficultés d'exécution évoquées par la société appelante quant à l'injonction, présentées comme découlant du défaut de connaissance du nombre de syndics ayant agi successivement pour le compte de la copropriété, devant être communiqué par le syndicat des copropriétaires au sujet des archives très anciennes, aucun élément objectif susceptible d'établir leur réalité ¿ au sens de l'article L. 132-4 du Code des procédures civiles d'exécution ¿ n'est communiqué par la société obligée supportant la charge de la preuve, étant relevé sur ce point que son exercice de la fonction de syndic de la copropriété LE SPHINX depuis 1997, était à même de faciliter ses démarches et recherches propices à la confection de l'historique des syndics successifs. Ainsi que l'a relevé le juge de l'exécution, la société SODEHGI, ayant certes fait parvenir certaines pièces à M. Lucien X..., n'a exécuté son obligation que partiellement, et ce avec retard lors de l'envoi de la « lettre officielle et de procédure » de son conseil du 24 janvier 2012, accompagnée de nouveaux documents, soit très postérieurement au délai imparti pour agir, si bien que le principe de la liquidation a été retenu à bon droit » (arrêt, p. 5, dernier §) ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« il est constant que ces archives qui sont portables, sont constituées par les documents nécessaires à l'administration et à la gestion de la copropriété. Ainsi, il s'agit notamment du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble, avec leurs modificatifs éventuels ; des conventions conclues par le syndic soit avec des copropriétaires, soit avec les fournisseurs (contrats d'entretien, marchés de travaux et de fournitures) soit avec des propriétaires voisins (constitution de servitude, acquisitions ou aliénations...) ; de l'historique des comptes des copropriétaires, grands livres d'immeubles, relevés bancaires et factures d'honoraires de syndic pour suivi de procédure, les relevés bancaires, des dossiers de procédures dans lesquelles le syndicat est partie ; des registres des procès-verbaux des assemblées générales, avec leurs annexes (feuilles de présence, notifications...) des documents d'urbanisme concernant l'immeuble que le syndic a dû posséder ou aurait pu détenir ; en l'espèce, l'ordonnance de référé du 16 septembre 2011 condamnait la société SODEGI à remettre les archives dormantes de la copropriété Le Sphinx sous astreinte de 50 E par jour de retard à compter de la signification de la décision. Celle-ci est intervenue le 14 octobre 2011. A cette date, la société SODEGI aurait donc dû remettre l'ensemble des documents de la copropriété. ressort des pièces produites que la société SODEGI a remis au cabinet GESPAC divers documents les 20 avril 2011, 31 août 2011, 14 octobre 2011 et le 24 janvier 2012 toutefois, il apparaît que le cabinet .GESPAG n'a à ce jour, toujours pas été destinataire de nombreux documents tels que les carnets de chèque, relevés bancaires, dossiers de procédure contentieux, procès-verbaux d'assemblées générales avec feuilles de présences, historique de comptes des copropriétaires, plans d'immeubles...En effet, l'absence de transmission de ces documents est attestée par les bordereaux de remise de pièces produits, Afin d'expliquer cette absence de remise, la société SODEG1 indique ne pas les détenir au motif notamment qu'elle n'était pas le syndic à la construction de l'immeuble ; cependant, il apparaît que la société SODEGI était le syndic de la copropriété Le Sphinx depuis 1997. Or, d'une part, les archives non permanentes sollicitées par GESPAC concernent uniquement la période où la société SODEGI Malt syndic et elle est donc nécessairement possession de ses documents, aucune prescription ne pouvant être opposée au nouveau syndic. D'autre part, pour les archives permanentes, elle ne peut pour justifier de difficultés dans l'exécution de son obligation, se contenter d'affirmer qu'elle n'est pas en possession de ces documents ou qu'ils étaient détenus par des tiers auquel cas il lui appartient de les réclamer, si nécessaire ; dès lors, il apparaît que la société SODEGI a partiellement exécuté en retard, l'obligation mise à sa charge par le Président du Tribunal de grande instance de MARSEILLE et ne justifie pas d'une cause étrangère justifiant de difficultés rencontrées dans l'exécution de son obligation » (jugement, p. 3, §3-6)
ALORS QUE, premièrement, le juge qui procède à la liquidation d'une astreinte doit examiner quelles obligations ont été mises à la charge de la partie condamnée, ce qui peut nécessiter, le cas échéant, d'avoir recours à une interprétation de la décision ; que le juge des référés s'était borné à constater que « le fait d'avoir adressé le 5 juillet 2011 un courrier à la société d'archives qui déteint les documents sollicités ne peut suffire à dispenser l'ancien Syndic de son obligation de remise des documents archivés. Il lui appartient dès lors de faire toute diligence auprès de sa société d'archivage pour obtenir la remise desdits documents » (ordonnance de référé, p. 2, §5) ; qu'en décidant de liquider l'astreinte au motif que l'ordonnance n'avait été que partiellement exécutée du fait du défaut de remise de l'intégralité des documents alors qu'il lui incombait de se livrer à une interprétation de l'ordonnance et, dès lors, de constater que son objet était limité aux documents détenus par la société d'archive, les juges du fond ont violé articles L. 131-4 du Code des procédures civiles d'exécution, ensemble l'article 18-2, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, l'astreinte, qu'elle soit provisoire ou définitive, est supprimée en tout ou en partie si l'inexécution ou le retard dans l'exécution provient, en tout ou en partie, d'une cause étrangère ; que le fait d'un tiers et en particulier la faute d'un tiers, constitue une telle cause étrangère ; que l'article 18-2, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 vise tout ancien syndic, et non pas seulement le syndic précédent et qu'il n'y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas ; qu'en s'abstenant de rechercher si le défaut de communication des archives par les syndics précédents ne constituait pas une cause étrangère de nature à entrainer la suppression de l'astreinte, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 131-4 du Code des procédures civiles d'exécution, ensemble l'article 18-2, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
ET ALORS QUE, troisièmement, le juge qui liquide le montant de l'astreinte provisoire tient compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter ; que, la fixation du montant de l'astreinte ne relève pas d'un pouvoir discrétionnaire du juge et doit être motivée ; qu'il appartient dès lors au juge de motiver la décision liquidant l'astreinte au regard du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter, appréciés à compter du prononcé du jugement fixant l'injonction ; qu'en se bornant à affirmer que la circonstance que la société SODEGI, aux droits de laquelle vient la SARL CITYA PARADIS, n'ait jamais eu les documents litigieux en sa possession et que le défaut de connaissance du nombre de syndics l'ayant précédé ne constituait pas une difficulté d'exécution, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 131-4 du Code des procédures civiles d'exécution, ensemble l'article 18-2, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965.
EN CE QU'infirmant le jugement, il a liquidé l'astreinte ordonnée par le Président du tribunal de Grande Instance de MARSEILLE dans sa décision du 16 septembre 2011 à la somme de 15.500 ¿ pour la période ayant couru du 14 octobre 2011 au 17 janvier 2013 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « s'agissant des difficultés d'exécution évoquées par la société appelante quant à l'injonction, présentées comme découlant du défaut de connaissance du nombre de syndics ayant agi successivement pour le compte de la copropriété, devant être communiqué par le syndicat des copropriétaires au sujet des archives très anciennes, aucun élément objectif susceptible d'établir leur réalité ¿ au sens de l'article L. 132-4 du Code des procédures civiles d'exécution ¿ n'est communiqué par la société obligée supportant la charge de la preuve, étant relevé sur ce point que son exercice de la fonction de syndic de la copropriété LE SPHINX depuis 1997, était à même de faciliter ses démarches et recherches propices à la confection de l'historique des syndics successifs. Ainsi que l'a relevé le juge de l'exécution, la société SODEHGI, ayant certes fait parvenir certaines pièces à M. Lucien X..., n'a exécuté son obligation que partiellement, et ce avec retard lors de l'envoi de la « lettre officielle et de procédure » de son conseil du 24 janvier 2012, accompagnée de nouveaux documents, soit très postérieurement au délai imparti pour agir, si bien que le principe de la liquidation a été retenu à bon droit. Le jugement déféré, confirmé de ce chef, est cependant infirmé quant au montant de a liquidation de l'astreinte, arrêtée au 17 janvier 2013 de par l'effet dévolutif de l'appel en vert des articles 561 et suivants du Code de procédure civile, dans la mesure où la société débitrice de l'obligation a adopté un comportement dépourvu de célérité suffisante, si bien que cette liquidation est fixée à 15.500 ¿ en adéquation avec l'inertie partielle de ladite société, pour la période du 14 octobre 2011 au 17 janvier 2013 » (arrêt, p. 5, dernier § et p. 6, § 1-2) ;
EN CE QU'il a assorti l'injonction ordonnée par le Président du tribunal de Grande Instance de MARSEILLE dans sa décision du 16 septembre 2011 d'une astreinte provisoire de 100 ¿ par jour de retard courant à compter de sa signification, et ce pour une durée de quatre mois ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « faute d'exécution complète de l'injonction et de démonstration de l'impossibilité de s'y satisfaire, le prononcé d'une astreinte provisoire à hauteur de la somme de 100 ¿ par jour de retard, tel que sollicité par M. Lucien X... à l'attention du premier juge n'ayant pas statué de ce chef, est décidé selon les prescription du dispositif ci après en complément du jugement querellé, et ce pour une durée de quatre mois » (arrêt, p. 6, §3) ;
ALORS QUE, la cassation à intervenir s'agissant de la liquidation de l'astreinte pour la période passée ne pourra manquer d'entrainer par voie de conséquence, et en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation du chef relatif à l'astreinte prononcée pour l'avenir."

References: l'article 55
 l'article 488
 l'article 1351
 l'article 55
 l'article 18
 l'article 55
 l'article 18
 l'article 55
 l'article 18
 l'article 55
 l'article 18
 l'article 55
 l'article 18
 l'article 18
 l'article 700
 l'article 18
 l'article 55
 l'article 18
 §1
 l'article 55
 l'article 488
 l'article 1351
 l'article 55
 l'article 18
 l'article 55
 l'article 18
 l'article 55
 l'article 18
 l'article 55
 l'article 18
 l'article 55
 l'article 18
 l'article 18
 §3
 §5
 l'article 18
 l'article 18
 l'article 18
 l'article 18
 § 1
 §3
 l'article 625