Source: http://www.dvs.cz/clanek.asp?id=6231475
Timestamp: 2017-08-22 11:14:07+00:00

Document:
Změny v úpravě nájmu bytu - DVS
Změny v úpravě nájmu bytu
(Novela občanského zákoníku mění některé nájemní vztahy)
Datum: 21. 7. 2006, zdroj: OF 3/2006, rubrika: Bydlení
V souvislosti s účinností nového zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, dochází od 30. března 2006 také ke změně občanského zákoníku. Nájem bytu, který je upraven v § 685 a následujících, vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání.
Nájem bytu je i nadále chráněn a pronajímatel jej může vypovědět pouze z důvodů stanovených v zákoně. Tyto důvody zůstávají stejné, nově se však liší dle toho, zda je k výpovědi z nájmu bytu zapotřebí přivolení soudu či nikoliv.
Do účinnosti novely občanského zákoníku musel pronajímatel žádat soud o přivolení k výpovědi z nájmu bytu vždy v případě všech devíti výpovědních důvodů:
jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce (nově ne tři měsíce, ale ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu pronajímatele -- viz níže);
jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat;
V nové právní úpravě jsou důvody uvedené pod písmeny c), d), g), h), i) nově zařazeny do samostatného ustanovení § 711 a pronajímatel k výpovědi z těchto důvodů již nepotřebuje přivolení soudu. Písemná výpověď pronajímatele v takovém případě musí být prokazatelně doručena nájemci.
V písemné výpovědi musí být uveden důvod výpovědi a výpovědní lhůta, která nesmí být kratší než tři měsíce. Zcela novým prvkem ve výpovědi je poučení, že nájemce může podat žalobu o neplatnosti výpovědi v prekluzivní lhůtě 60 dnů od doručení výpovědi. Pokud nájemci podle občanského zákoníku přísluší bytová náhrada, musí pronajímatel splnit svou povinnost k zajištění odpovídající bytové náhrady.
Pokud nájemce podá včas žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, má odkladný účinek a podle zákona tedy není nájemce povinen byt vyklidit do té doby než bude řízení ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu.
Nájemce, který podá žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, se tak z procesního hlediska dostává do pozice žalobce a je tedy na něm, aby nesl důkazní břemeno.
V případech, kdy nájemce neunese důkazní břemeno a výše uvedené skutečnosti jednoznačně v soudním řízení neprokáže, bude jeho žaloba zamítnuta s tím, že nastanou další zákonem předvídané skutečnosti zejména vznikne nájemci nárok na náhradní byt či náhradní ubytování, v některých případech pouze na přístřeší. Zde zvolil zákonodárce přísnější úpravu vůči těm nájemcům, kteří porušují závažným způsobem své povinnosti tím, že neplatí nájemné a úhradu za služby nebo porušují hrubě dobré mravy v domě. V těchto případech postačí poskytnout pouze přístřeší.
Ostatní výpovědní důvody uvedené pod písmeny a), b), e), f) i nadále zůstávají výpovědními důvody, při jejichž užití musí pronajímatel získat přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu. Písemná výpověď pronajímatele musí být doručena nájemci a pronajímatel v ní musí uvést důvod výpovědi a výpovědní lhůtu. Nově může soud uložit pronajímateli, aby uhradil tomu, kdo poskytl bytovou náhradu -- obvykle obci -- přiměřenou náhradu.
Nově vzniká institut tzv. "kauce", kdy pronajímatel má právo při sjednání nájemní smlouvy požadovat, aby nájemce složil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu (maximálně trojnásobek měsíčního nájmu a záloh). Pokud se tak rozhodne, má povinnost tyto složené prostředky uložit na svůj zvláštní účet a použít je k úhradě pohledávek, ovšem pouze je-li tento závazek nájemce přiznán soudním rozhodnutím, rozhodčím nálezem nebo v případě, že nájemce sám svůj dluh písemně uzná.
Nájemce je rovněž nově povinen písemně oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které žijí s nájemcem v bytě, a to do 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. Pokud by nájemce svou ohlašovací povinnost vůči pronajímateli nesplnil do jednoho měsíce od změny počtu osob v najatém bytě, zákon stanoví fikci hrubého porušení povinností a pronajímatel může dát nájemci v takovém případě písemnou výpověď z nájmu bytu, a to i bez přivolení soudu.
Podnájem bytu je i nadále vázán na písemný souhlas pronajímatele, jehož podmínkou je písemná smlouva mezi nájemcem a podnájemcem bytu, ve které je uvedena doba, na kterou je přenechán byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě. Pokud nájemce nemá písemný souhlas pronajímatele a přesto uzavře písemně smlouvu o podnájmu, je nově tato zákonem výslovně prohlášena za neplatnou od počátku a takové jednání nájemce je výpovědním důvodem pro hrubé porušení povinností, ke kterému není třeba přivolení soudu.
Poslední významná změna se týká použití ustanovení § 676 odst. 2 občanského zákoníku. Dosud se nájem sjednaný na dobu určitou obnovuje po uplynutí této doby, pokud pronajímatel nepodá ve lhůtě 30 dnů po skončení nájmu návrh na vyklizení pronajaté věci. Toto ustanovení však nově pro byty již neplatí. Pokud byl nájem sjednán na dobu určitou, která uplynula po nabytí účinnosti novely, tj. po 31. 3. 2006, tak se takový nájemní vztah již neobnoví a nájemce je v bytě setrvale bez právního důvodu.
Významné změny po novele občanského zákoníku se dotýkají i přechodu nájmu bytu, který je nově upraven. Jestliže nájemce zemře, a nejde o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci jeho děti, rodiče, registrovaný partner, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.
Těmito nájemci se stávají i vnuci nájemce a ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň 3 roky před jeho smrtí a nemají společný byt. U vnuků zesnulého nájemce může soud z důvodu zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři léta.
Další změna u přechodu práva nájmu se týká osob, které nájemce do bytu přijme až v průběhu trvání nájemního vztahu. Nevztahuje se tedy na osoby, které s nájemcem byt užívají od počátku nájmu (tyto osoby splní podmínky pro přechod nájmu bytu v případě, když žijí ve společné domácnosti po dobu tří let a nemají vlastní byt). Osoby, které nájemce do bytu přijme dodatečně, v průběhu trvání nájemního vztahu, mohou uplatňovat nárok na přechod nájmu pouze v případě, že se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli.
Ing. Pavla Schödelbauerová

References: zákona č. 107
 § 685
 soud 
 § 711
 soud 
 § 676
 soud