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Timestamp: 2020-01-28 07:36:21+00:00

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﻿ SENTENCIA C-738 DE SEPTIEMBRE 11 DE 2002
SENTENCIA C-738 DE 11 DE SEPTIEMBRE DE 2002
CONTENIDO:PROPIEDAD HORIZONTAL. SE RESUELVE LA DEMANDA DE INCONSTITUCIONALIDAD DECLARANDO EXEQUIBLE LOS ARTÍCULOS 3 (PARCIAL), 45 EN LOS TÉRMINOS DEL NUMERAL 14 DE LA PARTE CONSIDERATIVA DE LA SENTENCIA, 56, 57, 59 (PARCIAL) Y 76 (PARCIAL), SE INHIBE DE PRONUNCIARSE DE LOS ARTÍCULOS 20, 21, 22, 45 Y 46 POR INEPTITUD SUSTANCIAL DE LA DEMANDA Y SE ESTA A LO RESUELTO EN LA SENTENCIA C-670 DE 2002 RESPECTO DE LA PALABRA "TITULADO" CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 56, DE LA LEY DE LA LEY 675 DE 2001.
TEMAS ESPECÍFICOS:PROPIEDAD HORIZONTAL, INEPTITUD DE LA DEMANDA
Sentencia C-738 de septiembre 11 de 2002
Sentencia C-738 de 2002
Ref.: Expediente D-3988.
Actor: Juan José Neira Gómez.
Demanda de inconstitucionalidad contra los artículos 3º (parcial), 20, 21, 22, 45, 46, 56, 59 (parcial) y contra el capítulo XIII de la 76 de la Ley 675 de 2001.
Bogotá, septiembre once de dos mil dos.
Se transcribe a continuación el texto de las normas acusadas, con la advertencia que respecto de aquellas que han sido demandadas parcialmente, se resalta lo demandado.
(Agosto 3).
“El Congreso de Colombia.
“Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservaciones de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con éstos.
“En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca”.
“ART. 20.—Desafectación de bienes comunes no esenciales. Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que sufre como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal.
“En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará acondicionada a la reposición de igual a mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.
“PAR. 1º—Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.
“PAR. 2º—No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal”.
“ART. 21.—Procedimiento para la desafectación de bienes comunes. La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que haya sido indispensable obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la oficina de registro de instrumentos públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.
“En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de esta ley”.
“ART. 22.—Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
“Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo”.
“Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción”.
“ART. 45.—Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietario de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.
“Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de la coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificación aquí indicada.
“Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas”.
“ART. 46.—Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:
“5. Reforma a los estatutos y reglamentos.
“9. Adquisición de muebles para el edificio o conjunto.
“PAR.—Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley”.
“ART. 56.—Obligatoriedad. Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con revisión fiscal, contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la junta central de contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.
“Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con revisor fiscal si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el revisor fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto”.
“ART. 57.—Funciones. Al revisor fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley”.
“ART. 59.—Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El cumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que éstos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:
“1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acta que origina la sanción”.
“ART. 76.—Autoridades internas. Son autoridades internas de las unidades inmobiliarias cerradas.
2. La junta administrativa, cuando ésta exista; conformada democráticamente por los copropietarios o moradores que tendrán los derechos previstos en los reglamentos de la respectiva unidad inmobiliaria”.
1. La Corte Constitucional es competencia para pronunciarse sobre la demanda objeto de revisión, toda vez que las normas acusadas hacen parte de una ley de la República.
2. Mediante Sentencia C-318 de 2002 (7) , la Corte Constitucional resolvió la demanda formulada en contra de la expresión “de propietarios” contenida en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, nuevamente demandada en esta oportunidad. En la parte resolutiva de esa decisión, la Corte declaró la exequibilidad de la referida expresión, pero únicamente en relación con el cargo estudiado en la sentencia, relativo al desconocimiento de los derechos de los moradores no propietarios en los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Jurisprudencia previa relativa a la Ley 675 de 2001, relacionada con los problemas jurídicos que se plantean en la presente oportunidad
4. En la mencionada Sentencia C-318 de 2002, la Corte estudió un cargo de inconstitucionalidad general esgrimido en contra de varias disposiciones de la Ley 675 de 2001, según el cual dicha ley defendía únicamente los derechos del los propietarios en el régimen de propiedad horizontal, dejando de lado los de otras personas como los moradores en calidad de poseedores, tenedores o arrendatarios, a quienes sólo gravaba con obligaciones y sanciones, impidiendo con ello la convivencia pacífica dentro de dicho régimen de propiedad.
En esa oportunidad la Corte aceptó que no había “ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en común son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal”. En consecuencia estimó que “sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares”.
Añadió que el reglamento, en todo caso, sería de obligatorio cumplimiento tanto para propietarios como para los residentes que no lo fueran, sin perjuicio que para la imposición de sanciones debería siempre observarse el debido proceso interno, y del derecho a ser oídos que les asiste a los tenedores, arrendatarios, poseedores cuando vayan a ser adoptados por la asamblea decisiones que lleguen a afectarlos.
5. Mediante la Sentencia C-488 de 2002 (8) , la Corte resolvió la demanda de inconstitucionalidad interpuesta en contra de los incisos primero y segundo y el parágrafo transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001. Dichas normas establecen que los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la Ley 675 de 2001; y que tendrían un plazo de un año, prorrogable por seis meses más, para modificar en lo pertinente sus reglamentos internos, trascurrido el cual las disposiciones de la nueva ley se entenderían incorporadas en tales reglamentos internos. El parágrafo establece que, no obstante lo anterior, los procesos judiciales o arbitrales en curso al momento de la expedición de la ley, o que llegaran a iniciarse durante el plazo señalado anteriormente, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en las leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998 y sus decretos reglamentarios, hasta su culminación.
Dentro de las consideraciones que se hicieron para decidir la anterior demanda de inconstitucionalidad, la Corte abordó el estudio del régimen de propiedad horizontal que rigió bajo la vigencia de las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, comparándolo con el adoptado por la nueva ley. Sobre el particular afirmó que “el derecho que define el artículo 1º de la Ley 675 de 2001 coincide con la modalidad de derecho inmobiliario que fuera prevista en las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 a saber: “(…) concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes (…)”. Sin embargo, como va a verse, la Ley 675 de 2001 amplía considerablemente las relaciones de concurrencia, en razón de que faculta a la asamblea de copropietarios para determinar aspectos que en las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 no le fueron confiados, y, para decidir otros, que aunque se contaban entre las atribuciones de las asambleas, en la anterior normatividad requerían ser adoptados por unanimidad (9) .
(9) En la sesión ordinaria del 19 de junio de 2000, una vez puesto a consideración de la plenaria del Senado el Proyecto 136 de 1939, el honorable senador Carlos Corsi Otálora interpeló al ponente, honorable senador José Renán Trujillo García, al fin de que explicara la conveniencia del régimen propuesto, debido a las dudas que suscitaba en el interpelante la asociación que hacía el proyecto del régimen de propiedad horizontal con formas societarias.
El siguiente es un aparte de la intervención: “Se está asociando la propiedad horizontal a una sociedad de responsabilidad limitada o anónima (…) porque cuando se toma la teoría de la sociedad de que esto es equivalente a cualquier sociedad y prima el accionista mayoritario como en cualquier sociedad, se dan casos de enormes conflictos porque el que tiene el 51% de los coeficientes le impone su voluntad al 49% de los convivientes y si a él no le gusta un jardín o una zona, impone el coeficiente y resulta que se trata de convivientes, no es una sociedad anónima, no es una suma de capitales, fíjese que hay un factor humano de fondo y entonces ponga usted un edificio de propiedad horizontal donde hay cuarenta apartamentos y el coeficiente lo tiene un señor que tiene el 51% porque es inversionista en propiedad raíz y le impone sus caprichos a los otros veinte propietarios con él (…) y se vuelve un dictador del edificio o del centro comercial, eso es grave (…)” —Gaceta del Congreso 254, 11 de julio de 2000 página 52.
Dentro de esta ampliación de las facultades de la asamblea de copropietarios determinada por la nueva ley, en relación concreta con los bienes privados la sentencia en cita destacó que si bien en el nuevo régimen el reglamento debe definir su destinación, la asamblea tiene la facultad de decidir con votación cualificada del 70% de los votos de sus integrantes, el cambio “genérico” de tal destinación, con sujeción a las normas urbanísticas (arts. 3º, 5º y 46).
En cuanto a los bienes comunes no esenciales, también se hizo ver cómo la ampliación de las facultades de la asamblea permite ahora que “con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad”, pueden ser desafectados del uso común, pasando a ser propiedad de la persona jurídica que se conforman por la constitución del régimen.
En suma, afirma la sentencia explicando la Ley 675, en el nuevo régimen “para ninguna de las decisiones de la asamblea se requiere la unanimidad de los votos de los copropietarios que la conforman, como tampoco la decisión unánime de los votos de los asistentes a la reunión, en cuanto i) “La asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de copropiedad”, ii) “tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la respectiva reunión”, iii) “[p]ara ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal se podrá exigir una mayoría superior al 70% de los coeficientes que integran el edificio o conjunto”, iv) [l]as mayorías superiores previas en los reglamentos se tendrán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la de la mayoría calificada aquí indicada”, y v) las decisiones que se tomen en contravención a las disposiciones sobre quórum y mayorías “serán absolutamente nulas” —artículo 45.
Resumiendo las innovaciones introducidas por la nueva ley, y los alcances de las mismas frente a las regulaciones anteriores, la sentencia en comento afirmó que “la Ley 675 de 2001 define un esquema de propiedad horizontal que —como se dijo— amplía la comunidad de intereses a aspectos considerados individuales en el régimen de las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, porque i) concede a la asamblea de copropietarios atribuciones para decidir la destinación y uso de los bienes privados, ii) amplía el poder decisorio del órgano rector de la copropiedad al suprimir la unanimidad que fuera exigida en el régimen anterior para la imposición de expensas extraordinarias, mejoras necesarias y la alteración sensible del uso y del goce de los bienes comunes, y iii) convierte en dispositivas las facultades puramente administrativas de la asamblea de copropietarios al permitirle disponer de los bienes comunes y adquirir inmuebles … De modo que al parecer de la Corte la única facultad de los copropietarios, individualmente considerados, que no sufre modificación en el nuevo régimen es la relativa a la enajenación y cesión de las unidades independientes (10) .
(10) “PAR. 4º—El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la sesión de los mismos a cualquier título” —artículo 5º Ley 675 de 2001. En igual sentido artículos 8º de la Ley 182 de 1948 y 7º de la Ley 16 de 1985, nota 32.
Por lo anterior, concluyó que la expresión del inciso primero del artículo 86 de la Ley 675 que concedía un término para que las asambleas y copropietarios de edificios y conjuntos modificarán sus estatutos no quebrantaba el ordenamiento constitucional, siempre y cuando de entendiera que estas modificaciones se debían hacer consultando los reglamentos vigentes, particularmente en cuanto a las mayorías requeridas para adoptar las reformas. Ahora bien, en relación con la expresión “[t]ranscurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas”, contenida en el inciso segundo del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, la Corte la encontró exequible pero el entendido que esta disposición se aplicaba exclusivamente a las normas de orden público contenidas en la ley.
6. Mediante Sentencia C-522 de 2002, la Corte se pronunció sobre la constitucionalidad de algunas expresiones contenidas en los artículos 3º, 25 y 37 de la Ley 675 de 2001, que definen derechos y deberes dentro del régimen de propiedad horizontal con fundamento en el coeficiente de propiedad, especialmente la participación en la asamblea de propietarios. Normas que habían sido acusadas por conceder privilegios económicos y desconocer el derecho a la igualdad y a la participación democrática en la adopción de decisiones.
Dentro de las consideraciones que sustentaron el fallo adoptado, la corporación hizo ver cómo los sistemas de voto ponderado que conceden mayor peso a las opiniones de ciertas personas en principio resultan extraños a la democracia participativa que se funda en la igualdad. Además, teniéndose en cuenta la fuerza expansiva del principio democrático, que hace que el mismo se extienda a múltiples espacios de la vida social, la regla “una persona un voto” trasciende la órbita estrictamente política. Sin embargo, se dijo, de lo anterior no es posible concluir “que de la profundización de la democracia se siga la desaparición de la diferencia existente entre el ámbito político y la esfera social”. De ahí que, continuó el fallo en comento reiterando jurisprudencia anterior, “la Constitución no proscribe toda forma de voto ponderado pues en ciertos espacios esos sistemas son legítimos” (11) .
(11) Sentencia C-110 de 2000.
Entrando en el análisis concreto de las normas acusadas, la Corte afirmó que frente al análisis constitucional eran diferentes los derechos que se veían comprometidos en una relación de tipo comercial sujeta a la primacía de la autonomía privada, y aquellos otros que surgían de la copropiedad de un inmueble destinado a vivienda. “Allí —dijo— el vínculo no es de tipo comercial o de una actividad con ánimo de lucro, sino que compromete en forma especial, el diario vivir de las personas e incide en el goce efectivo de derechos fundamentales como el libre desarrollo de la personalidad, el derecho a la intimidad, la tranquilidad, la recreación y el descanso entre otros, que pueden verse seriamente afectados por una relación de preeminencia si se aplica el coeficiente de propiedad para definir el voto en ese tipo de copropiedad”.
Por lo anterior y teniendo en cuenta la norma superior que concede a todos los colombianos el derecho a la vivienda digna, la sentencia en comento definió que en las asambleas de copropietarios de inmuebles destinados a vivienda debía distinguirse entre las decisiones de tipo económico y las que no fueran de esta clase, “porque para las primeras, el coeficiente de propiedad como criterio para determinar el voto porcentual, es una garantía del equilibrio entre los derechos patrimoniales y los deberes pero para las decisiones que no presentan erogación económica, la regla será la de un propietario un voto”.
Por lo anterior, en la parte resolutiva de la Sentencia C-522 de 2002, la Corte declaró de exequibilidad de las normas acusadas, pero en relación con el parágrafo 2º del artículo 37 condicionó la decisión a que se entendiera que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldría al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico.
7. Los anteriores criterios vertidos en las sentencias que se acaban de reseñar, constituyen un precedente que orienta la interpretación de las normas acusadas en la presente oportunidad y contribuye a definir su conformidad o inconformidad con la Constitución. Desde esta perspectiva procede la Corte a llevar a cabo el examen de constitucionalidad que se le pide.
Examen de las normas particularmente acusadas
Cargos en contra del artículo 3º (parcial) de la Ley 675 de 2001
8. En primer lugar el demandante acusa la expresión contenida en el artículo 3º, según la cual “(e)n los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca”. A su parecer esta disposición desconoce los artículos 1º, 6º y 16 de la Carta, pues al otorgar a los costos de mercadeo el carácter de expensas necesarias, se está obligando a todos los propietarios de bienes comunes a incurrir en estos gastos, lo cual atenta contra la dignidad humana y el derecho al libre desarrollo de la personalidad, pues impide a la asamblea adoptar otro tipo de decisiones. Además, con esta reglamentación se desconoce que aunque el edificio o conjunto tenga un uso comercial, los bienes comunes no tienen tal carácter, ni la persona que los administra tampoco.
Las expensas necesarias, según la definición contenida en la misma ley, son “(e)rogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con éstos”. Las consecuencias que se derivan de que los costos de mercadeo sean considerados como expensas necesarias en los edificios o conjuntos de uso comercial consisten en que los propietarios de los bienes privados estarán obligados a contribuir su pago, “de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal” (12) , sin que sea necesaria su aprobación mediante mayoría calificada del 70%, como sí la requieren las expensas que no son necesarias (13) . Además, para esos efectos existirá solidaridad entre el propietario, el tenedor a cualquier título, y el propietario anterior (14) .
(12) Cf. Ley 675 de 2001, artículo 29.
(13) Cf. Ley 675 de 2001, artículo 46 numeral 3º.
(14) Cf. ídem.
“ART. 31.—Sectores y módulos de contribución. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación o localización.
“Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarán de acuerdo con lo módulos de contribución respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.
“Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y sólo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica”.
Como puede apreciarse, no todas las expensas necesarias originadas en los bienes comunes, y entre ellas las provenientes de los costos de mercadeo, son necesariamente asumidas por todos los copropietarios, pues, como lo ordena la disposición que se acaba de transcribir, en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto se debe prever la existencia de “bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios”. En relación con ellos, las expensas necesarias estarán a cargo exclusivo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes lo sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos. Esta regla busca proteger a aquellos propietarios que, por la naturaleza, destinación, o localización de su unidad privada, no se ven beneficiados con el uso y goce de ciertos bienes o servicios comunes.
“Como quiera que en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, algunos bienes comunes pueden beneficiar más a unos propietarios o tenedores que a otros, se ha considerado necesario proponer la creación de la figura de los sectores y módulos de contribución, para garantizar que las expensas comunes relacionadas con bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general, sean sufragadas por los propietarios de bienes privados que derivan mayores beneficios de su uso, exclusivamente para los comerciales o mixtos, nunca para los residenciales” (15) .
(15) Ponencia para primer debate al Proyecto de Ley 136 de 1999 Senado. Gaceta del Congreso Nº 78 del viernes 31 de marzo de 2000.
De otro lado, tampoco es cierto que todos los costos de mercadeo tengan que ser asumidos por todos los copropietarios de edificios o conjuntos de uso comercial en calidad de expensas necesarias y en proporción directa al índice de copropiedad, pues si algunos servicios no están destinados al uso y goce general de los copropietarios (como pueden serlo en ciertos casos los costos de publicidad o mercadeo), el reglamento debe prever la sectorización de tales servicios, como lo ordena perentoriamente el artículo 31 antes transcrito, a fin de que las correspondientes erogaciones se determinen mediante el sistema de módulos de contribución. De esta manera, tales expresas serán asumidas únicamente por quienes se benefician con ellas.
Ahora bien, no puede perderse de vista que un edificio o conjunto de uso comercial es aquel “cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente” (16) , por lo cual los reglamentos de propiedad horizontal y las decisiones de los órganos de administración deben respetar el desarrollo de la libre iniciativa empresarial de los demás copropietarios (17) . Por ello, los condueños que se benefician de ciertos servicios que como los publicitarios contribuyen al logro del objeto comercial implícito en este tipo de propiedad horizontal, deben contribuir a sufragarlos, acogiendo la voluntad mayoritaria al respecto. Una solución distinta, que permitiera a cada dueño de unidades privadas decidir libremente si contribuye o no a tales expensas, desconocería el fundamento mismo del régimen de propiedad horizontal, que se estructura sobre la existencia de bienes comunes cuyo uso y disfrute corresponde a todos los copropietarios, pero en donde también los costos y gastos de mantenerlos son de todos en proporción a su participación en ellos, y también la destinación de las unidades privadas para uso comercial, definida en el reglamento de propiedad horizontal, a cuyas disposiciones los copropietarios, en el momento en que adquieren tal calidad, se acogen libremente.
(16) Cf. Ley 675 de 2001, artículo 3º, inciso 7º.
(17) Cf. Ley 675 de 2001, artículo 2º, numeral 4º.
Finalmente, la Corte llama la atención sobre la naturaleza no imperativa de la disposición acusada. Como se ha dicho, ella no obliga a las asambleas a establecer que el costo de los servicios publicitarios sea considerado como una expensa necesaria, ya que admite restricciones y excepciones al respecto. En tal virtud no es una norma de orden público, es decir una de aquellas respecto de las cuales las particulares no puedan disponer en contrario. Por lo tanto, esta disposición de la Ley 675 de 2001 no es de las que modifican automáticamente los reglamentos de propiedad horizontal vigentes al momento de entrar a regir la ley, en el caso de que la asamblea no hubiera decidido, voluntariamente y consultado tales reglamentos, la correspondiente modificación dentro del plazo de un año prorrogable por seis meses más, señalado en el artículo 86 de la misma ley. En efecto, como se recuerda, la Sentencia C-488 de 2002 condicionó la constitucionalidad de dicho artículo 86 a que se entendiera que tal modificación automática de los reglamentos se aplicaba exclusivamente respecto de las normas de orden público contenidas en la ley. No siendo de esta naturaleza la que ahora se demanda, su incorporación automática a los reglamentos vigentes cuando entró a regir la Ley 675, queda descartada.
10. Conforme a lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley 675 de 2001, “la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la Constitución al régimen de propiedad horizontal”. En relación con esta disposición, la acusación consiste en afirmar que ella permite una “desmembración de la propiedad horizontal”, que atenta contra el artículo 38 de la Constitución que garantiza la libertad de asociación, así como contra el 63 ibídem, según el cual “(l)os bienes de uso público, los parques naturales, las tierras comunales de grupos étnicos, las tierras de resguardo, el patrimonio arqueológico de la Nación y los demás bienes que determine la ley, son inalienables, imprescriptibles e inembargables”.
“El intérprete —y, por supuesto, ello es aplicable al juez constitucional— no puede hacer decir a las normas lo que no dicen, menos todavía si ello conduce a la declaración de inconstitucionalidad del precepto, pues, guardadas proporciones, ello sería tan grave como condenar a una persona por un delito en el cual no incurrió, debido a una errónea identificación de la conducta real del sujeto con el tipo penal correspondiente.
“Por otra parte, las normas de la ley deben ser interpretadas y aplicadas del modo que mejor convenga a los mandatos constitucionales (18) ”.
(18) Sentencia C-371 de 1994, M.P. José Gregorio Hernández Galindo.
11. En el presente caso la acusación que se formula por violación del artículo 63 de la Constitución, parte de la base de que la disposición permite la enajenación de bienes de uso público. No obstante, éste no es el alcance normativo del artículo impugnado, pues los bienes comunes no esenciales, cuya desafectación ella regula, no son bienes de uso público.
De conformidad con lo prescrito por el artículo 674 del Código Civil, “Se llaman bienes de la unión aquellos cuyo dominio pertenece a la República. Si además su uso pertenece a todos los habitantes de un territorio, como el de calles, plazas, puentes y caminos, se llaman bienes de la unión de uso público o bienes públicos del territorio. Los bienes de la unión cuyo uso no pertenece generalmente a los habitantes, se llaman bienes de la unión o bienes fiscales”.
Como lo ha hecho ver la jurisprudencia, el concepto constitucional de “uso público” resulta más amplio que el que es acogido por la legislación civil; en este sentido ha afirmado que “el constituyente amplía conceptualmente la idea de espacio público tradicionalmente referida en la legislación civil (C.C. arts. 674 y 678 (19) ), teniendo en cuenta que no se limita a los bienes de uso público (calles, plazas, puentes, caminos, ríos y lagos) señalados en dicha legislación, sino que se extiende a todos aquellos bienes inmuebles públicos, y a algunos elementos específicos de los inmuebles de propiedad de los particulares, que al ser afectados al interés general en virtud de la Constitución o la ley, o por sus características arquitectónicas naturales, están destinados a la utilización colectiva (20) . Así, lo que caracteriza a los bienes que integran el espacio público es su afectación al interés general y su destinación al uso por todos los miembros de la comunidad” (21) (negrillas fuera del original).
(19) Cfr. Corte Constitucional Sentencia C-346 de 1997. Antonio Barrera Carbonell.
(20) Cfr. Corte Constitucional Sentencia T-518 de 1992, José Gregorio Hernández Galindo. La legislación ha incluido algunos elementos en el ámbito del espacio público. Estos elementos figuran en el artículo 5º de la Ley 9ª de 1989 y han sido complementados posteriormente.
a) Las áreas requeridas para la circulación tanto peatonal como vehicular (vías públicas), —como por ejemplo las calles, plazas, puentes y caminos—;
b) Las áreas para la recreación pública, activa o pasiva, —entiéndase estadios, parques y zonas verdes, por ejemplo—;
c) Las franjas de retiro de las edificaciones sobre las vías, —es decir andenes o demás espacios peatonales—;
d) Las fuentes de agua, y las vías fluviales que no son objeto de dominio privado. (Corte Constitucional. Sent. T-508 de 1992, M.P. Fabio Morón Díaz).
e) Las áreas necesarias para la instalación y mantenimiento de los servicios públicos básicos o para la instalación y uso de los elementos constitutivos del amoblamiento urbano en todas sus expresiones;
f) Las áreas para la preservación de las obras de interés público y de los elementos históricos, culturales, religiosos, recreativos y artísticos, para la conservación y preservación del paisaje;
g) Los elementos naturales del entorno de la ciudad;
h) Lo necesario para la preservación y conservación de las playas marinas y fluviales, los terrenos de bajamar, así como la de sus elementos vegetativos, arenas y corales;
(21) Cfr., entre otras, Corte Constitucional Sentencia SU-360 de 1999, M.P. Alejandro Martínez Caballero y SU-601A de 1999, M.P. Vladimiro Naranjo Mesa.
Ahora bien, el artículo 21 acusado se refiere a la desafectación de bienes comunes no esenciales de un edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal. La misma Ley 675 define que son “bienes comunes” aquellas “(p)artes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular” (22) . Dentro de esta categoría se distinguen los “bienes comunes esenciales” que son aquellos “indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como las imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular”. Los no esenciales, según la misma norma, son todos los demás bienes comunes que no tienen estas características.
(22) Ley 675 de 2001, artículo 3º inciso 10.
Así pues, no existe una identidad entre las nociones de bienes comunes no esenciales y de bienes de uso público, pues los primeros, dentro de los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, no están destinados al uso de toda la comunidad en general, o al de todos los habitantes del territorio, sino exclusivamente al de los copropietarios. Por eso, la disposición no tiene el alcance regulador que le atribuye el actor, pues específicamente no tolera la enajenación de bienes de uso público, ni destinados al uso público. En tal medida el cargo se elabora sobre contenidos normativos inexistentes (23) .
(23) En la Sentencia C-522 de 2002 la Corte puso de presente cómo las normas relativas al régimen de propiedad horizontal contenidas en la Ley 675 de 2001 no se referían a bienes públicos. En este sentido en dicho fallo se afirmó lo siguiente:
“El tema tratado en el presente estudio no tiene vinculación directa con el interés social o la utilidad pública, porque el asunto en cuestión, se relaciona especialmente con la definición de las relaciones internas de la asociación de copropietarios y no, de las relaciones de asociación con los bienes públicos, como sí ocurre cuando la norma hace referencia a la construcción de unidades inmobiliarias cerradas que afectan el espacio público, allí sí existe una clara vinculación entre el reconocimiento del derecho de propiedad y la necesidad de condicionar su ejercicio al respeto del interés general”.
El examen de una acusación de inconstitucionalidad formulada contra una norma de rango legal supone que, en la formulación del cargo, el ciudadano demandante exponga el concepto de violación, esto es “las razones por las cuales los textos normativos demandados violan la Constitución”. Estas razones, como lo ha recordado la jurisprudencia en varias ocasiones (24) , deben ser claras, ciertas, específicas, pertinentes y suficientes (25) .
(24) Cf. Sentencia C-898 de 2001 y C-1052 de 2001, M.P. Manuel José Cepeda Espinosa y C-1251 de 2001, M.P. Clara Inés Vargas Hernández, entre otras.
(25) Explicando estas exigencias, la Sentencia C-1052 de 2001 resumió la jurisprudencia anterior de la siguiente manera:
“La claridad de la demanda es un requisito indispensable para establecer la conducencia del concepto de la violación, pues aunque “el carácter popular de la acción de inconstitucionalidad [por regla general], releva al ciudadano que la ejerce de hacer una exposición erudita y técnica sobre las razones de oposición entre la norma que acusa y el estatuto fundamental”, no lo excusa del deber de seguir un hilo conductor en la argumentación que permita al lector comprender el contenido de su demanda y las justificaciones en las que se basa.
Finalmente, la suficiencia que se predica de las razones de la demanda de inconstitucionalidad guarda relación, en primer lugar, con la exposición de todos los elementos de juicio (argumentativos y probatorios) necesarios para iniciar el estudio de constitucionalidad respecto del precepto objeto de reproche; así, por ejemplo, cuando se estime que el trámite impuesto por la Constitución para la expedición del acto demandado ha sido quebrantado, se tendrá que referir de qué procedimiento se trata y en qué consistió su vulneración (D. 2067/91, art. 2º, num. 4º), circunstancia que supone una referencia mínima a los hechos que ilustre a la Corte sobre la fundamentación de tales asertos, así no se aporten todas las pruebas y éstas sean tan sólo pedidas por el demandante. Por otra parte, la suficiencia del razonamiento apela directamente al alcance persuasivo de la demanda, esto es, a la presentación de argumentos que, aunque no logren prime facie convencer al magistrado de que la norma es contraria a la Constitución, sí despiertan una duda mínima sobre la constitucionalidad de la norma impugnada, de tal manera que inicia realmente un proceso dirigido a desvirtuar la presunción de constitucionalidad que ampara a toda norma legal y hace necesario un pronunciamiento por parte de la Corte Constitucional”.
En el presente caso, el concepto de violación relativo al desconocimiento del artículo 38 de la Constitución Política se expone de la siguiente manera: “lo preceptuado en los artículos 20, 21 y 22, además de sembrar confusión acerca de la manera de proceder en el manejo de los bienes comunes, constituyen una clara invitación a la desmembración de la propiedad horizontal, en virtud de que su razón de ser son los bienes comunes que, en el fondo, todos son ingrediente esencial de la vida en comunidad que está regulando, siendo, por tanto, opuesto al artículo 38 de la Carta Magna”.
La inconstitucionalidad de los artículos 21 y 22 se sustenta de esta manera:
“ART. 21.—Procedimiento para la desafectación de bienes comunes. Si resulta inexequible el artículo 20, no tiene objeto mantenerlo en la ley”.
“ART. 22.—Bienes comunes de uso exclusivo. Lo dispuesto en él crea confusión sobre la administración de los bienes comunes de la propiedad horizontal, además de perder su objeto si es declarado inexequible el artículo 20”.
Las siguientes dudas, como mínimo, no son despejadas por el demandante, a fin de que su acusación pueda concretarse: i) ¿de qué manera la propiedad horizontal es una forma de ejercicio de la libertad de asociación? ii) ¿por qué la enajenación de algunos mas no todos los bienes comunes de la copropiedad vulnera tal derecho? iii) ¿por qué la enajenación de bienes comunes no esenciales implica una desmembración de la copropiedad que vulnera la libertad de asociación? iv) teniéndose en cuenta que, según lo indica la misma disposición acusada, los bienes no esenciales desafectados pasan a ser “del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la Constitución al régimen de propiedad horizontal”, ¿por qué entiende el actor que se produce la desmembración de la propiedad a que se refiere, en perjuicio de la libertad de asociación?
Esta falta de claridad sobre los puntos anteriores hace que no exista una coherencia entre el contenido dispositivo de las normas acusadas, el cargo aducido y las normas superiores que se estiman violadas, de manera que la Corte pueda hacer la confrontación que se le pide. En tal virtud, se declarará impedida para llevar a cabo un estudio de fondo respecto de los artículos 21 y 22 acusados.
Cargos en contra del artículo 45 de la Ley 675 de 2001
“ART. 45.—Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión”.
“Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada”.
Respecto del quórum para adoptar decisiones, la norma en comento lo establece en la mayoría absoluta (mitad más uno) de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión. En este punto la redacción de la disposición revela su carácter imperativo o de orden público, pues reza: “la asamblea general ... tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión”.
No obstante, el inciso inmediatamente siguiente prescribe perentoriamente que “(p)ara ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto”. Y agrega que “(l)as mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada”. Además, el inciso siguiente establece que las decisiones que se adopten en contravención a esta regla sobre límite superior de la mayoría para decidir serán absolutamente nulas.
14. Para el examen de constitucionalidad de la anterior disposición, es necesario tener en cuenta las decisiones previas de la corporación, especialmente las adoptadas mediante las sentencias C-488 y C-522 de 2002 (26) . En efecto, conforme al primero de estos fallos, las disposiciones de orden público contenidas en la Ley 675 de 2001 modifican automáticamente los reglamentos de propiedad horizontal vigentes al entrar a regir la nueva ley, si la modificación voluntaria llevada a cabo por la asamblea del respectivo edificio o conjunto no se hubiere hecho en el plazo máximo de un año, prorrogable por seis meses más, contado a partir de tal entrada en rigor. Conforme al segundo, en las asambleas generales de los conjuntos o edificios destinados a vivienda sometidos al régimen de propiedad horizontal, las decisiones de contenido no económico se adoptarán siguiendo la fórmula una unidad un voto, y sólo las que sí tienen tal contenido podrán tomarse por las reglas basadas en índices de copropiedad.
(26) M.P. Álvaro Tafur Galvis y Jaime Córdoba Triviño, respectivamente.
No obstante, en relación con las decisiones de contenido no económico en las copropiedades destinadas a vivienda, las reglas contenidas en el artículo que ahora se examina sigue teniendo aplicación en cuanto establece mayorías mínimas y máximas, pero ahora deben entenderse no referidas al índice de copropiedad, sino al número de votos emitidos, sobre a base de la fórmula “una unidad un voto”. Es decir, donde la disposición contenida en el artículo 45 dice que el quórum para sesionar será “un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad”, el condicionamiento introducido al parágrafo 2º del artículo 37 de la Ley 675 de 2001 por la Sentencia C-522 de 2002 impone entender que tal quórum deliberatorio se conformará con un número plural de propietarios de unidades privadas que represente por lo menos, más de la mitad de las unidades. Y donde el mismo artículo indica que la asamblea de copropietarios “tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión” debe entenderse que, tratándose de decisiones de contenido no económico en conjuntos o edificios destinados a vivienda, la mayoría decisoria se conforma con la mitad más uno de los votos correspondientes las unidades presentes o representadas en la reunión.
15. Hechas las anteriores aclaraciones sobre el alcance que debe dársele al artículo 45 en virtud de lo resuelto en la Sentencia C-522 de 2002, procede la Corte a estudiar los cargos que contra ese artículo formula el demandante, los cuales, se recuerda, consisten en aducir que las normas sobre quórum y mayoría que se contienen en ellos “en forma autoritaria imponen la mayoría absoluta para adoptar decisiones que no requieren mayoría calificada, como si ésta fuera la única fórmula existente”, impidiendo que en los reglamentos de copropiedad se establezcan otras fórmulas, como podrían ser la de la mayoría simple o relativa. Por lo anterior, alega que tales reglas vulneran el artículo 16 superior, relativo al derecho al libre desarrollo de la personalidad, y las normas de la Constitución que establecen fórmulas distintas sobre quórum deliberatorio y decisorio en las cámaras legislativas, aceptando como regla general la mayoría simple para la toma de decisiones, sobre la base de un quórum para sesionar de la mitad más uno de los integrantes de aquellas corporaciones. Así mismo, estima lesionada la dignidad humana y el principio de buena fe.
En cuanto a la acusación por desconocimiento del derecho al libre desarrollo de la personalidad, que en este caso se configuraría por la restricción impuesta a la autonomía de la voluntad de los copropietarios, debe aclararse que la norma contenida en el artículo 45 no es absolutamente impositiva, pues, como se dijo, en lo que concierne a la regla general sobre mayoría decisoria, permite que en el reglamento se establezcan fórmulas que deben respetar el mínimo de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión, o de la mitad más uno de los votos de las unidades presentes en ella, según el caso, y el máximo del 70% de dichos coeficientes o propietarios. Así dentro de estos topes máximo y mínimo, la autonomía de la voluntad puede fijar el quórum deliberatorio o decisorio que estime conveniente.
También el quórum deliberatorio, o quórum para sesionar, se fija en un mínimo que la libre determinación de los copropietarios puede aumentar pero no disminuir. Por lo anterior, el límite impuesto a la autonomía de la voluntad por el artículo 45 no es absoluto, y en ciertos casos permite que en el reglamento de adopten distintas fórmulas, eso sí, sobre la base de los máximos o mínimos exigidos por la ley.
Como se ha dicho, no en todos los ámbitos el derecho al libre desarrollo de la personalidad y la autonomía de la voluntad tienen el mismo alcance. Por ello la jurisprudencia ha hecho ver que “Cabe, pues, distinguir un ámbito del derecho al libre desarrollo de la personalidad, donde el sujeto puede plantear ante las autoridades y los demás una pretensión absoluta de no injerencia, indispensable para que pueda fijarse un plan de vida propio, y un ámbito de libertad personal que tiene carácter prima facie, en el cual resulta menester armonizar debidamente las exigencias individuales y las comunitarias (27) ”.
(27) Sentencia T-067 de 1998, M.P. Eduardo Cifuentes Muñoz.
A juicio de la Corte, el objeto de regulación del artículo 45 que ahora se examina es de aquellos en los cuales concurren no sólo intereses individuales sino también comunitarios, por lo cual la autonomía de la voluntad y el libre desarrollo de la personalidad tienen un carácter menos irrestricto. Sin lugar a dudas, el régimen de copropiedad comporta especiales relaciones de comunidad y de concurrencia de intereses que resulta necesario regular legalmente, en aras de la convivencia pacífica. Por ello, dentro de los objetivos generales que la misma Ley 675 de 2001 dice perseguir se enuncia el de “garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad” (28) .
(28) Ley 675 de 2001, artículo 1º.
Las normas imperativas relativas a mayorías máximas y mínimas exigidas por el artículo 45 para sesionar o para decidir, persiguen estos mismos objetivos. No puede perderse de vista que en la asamblea general se adoptan las decisiones más importantes que regulan las relaciones de los copropietarios y las modificaciones al mismo régimen de copropiedad. La necesidad de que las mismas cuenten con un mínimo de respaldo en la comunidad, sin que exista la posibilidad de vetos minoritarios que entorpezcan el desenvolvimiento de las relaciones comunitarias, justifican la imposición de ciertos límites a las facultades de regular de manera absolutamente autónoma el asunto de las mayorías deliberatoria y decisorias en las referidas reuniones de asamblea. Con ello el legislador propende al logro de la convivencia pacífica en las copropiedades, adoptando una fórmula de equilibrio entre la exigencia de decisiones unánimes —aceptada por las regulaciones anteriores— y la permisión de decisiones sin respaldo comunitario suficiente. Uno y otro extremo, sin duda, originarios de multiplicidad de conflictos dentro de ese tipo de comunidades. Además, debe tenerse en cuenta que, al exigir mayorías del 51%, la norma contenida en el artículo 45 realiza el principio democrático.
Así pues las reglas sobre mayorías contenidas en este artículo —el 45— se revelan justificadas constitucionalmente, y adecuadas para la obtención del fin superior que dé la convivencia pacífica. De otro lado, no son desproporcionadas porque el beneficio comunitario que con el límite impuesto a la autonomía de la voluntad se obtiene, y que consiste en la posibilidad de lograr unas relaciones de vecindad más armónicas al proscribir la imposición de decisiones carentes de un respaldo mayoritario adecuado, resulta mayor que el sacrificio del derecho al libre desarrollo de la personalidad. Por lo anterior no prospera la acusación relativa exclusivamente al desconocimiento del artículo 16 de la Constitución formulada en contra del artículo 45 de la Ley 675 de 2001.
17. En cuanto a las acusaciones por desconocimiento del principio de buena fe recogido en el artículo 83 superior y de las normas constitucionales sobre quórum y mayorías deliberatoria y decisorias en las cámaras legislativas, no encuentra la Corte una adecuada sustentación del cargo, que le permita llevar a cabo un examen de inconstitucionalidad. Nuevamente el reproche se aduce sin expresar razones claras de violación de las normas de la Carta que se estiman desconocidas. El actor no explica por qué las normas superiores relativas a mayorías dentro del proceso legislativo deben ser las mismas que presidan la adopción de decisiones en las asambleas de copropietarios. De igual manera omite explicar en forma clara por qué razón la determinación legal de mayorías mínimas y máximas desconoce el principio de la buena fe. En efecto, al sustentar tales acusaciones se limita a expresar lo siguiente: “presumiendo la mala fe de unos y la incapacidad de otros para hacer valer sus derechos frente a las decisiones de una asamblea general, fija unos requisitos y un procedimiento que bloquea la posibilidad de resolver...”.
No siendo claras, ciertas, específicas, pertinentes ni suficientes las razones anteriores, con las cuales se quiere sustentar la violación de los textos constitucionales, debe entenderse que respecto se estos cargos existe también una ineptitud sustancial de la demanda.
Cargos en contra del artículo 46 de la Ley 675 de 2001
18. El artículo 46 contiene otra norma imperativa, de obligatoria observancia en los reglamentos de copropiedad, según la cual se exige mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto para la adopción de las decisiones que se enlistan en los diez numerales del artículo. Para el demandante, tal mayoría calificada del 70% es una fórmula impositiva que no permite ninguna otra alternativa para la toma de esta clase de decisiones, por lo cual el artículo desconoce el canon 16 superior. Además se reiteran, en relación con esta norma, las acusaciones relativas al desconocimiento del principio de buena fe recogido en el artículo 83 superior y de las normas constitucionales sobre quórum y mayorías deliberatoria y decisorias en las cámaras legislativas.
Según el actor, al imponer esta exigencia el legislador trata a los conjuntos de uso comercial o mixto como si se tratara de sociedades comerciales, desconociendo que no persiguen ánimo de lucro, con lo cual excede el ámbito de sus facultades legislativas, por lo cual viola el artículo 6º de la Constitución; además, desconoce la libertad de autodeterminación de los copropietarios, vulnerando el 16 ibídem, y presume su mala fe, por lo que atenta contra el 83 del mismo ordenamiento superior. También, este desconocimiento de la naturaleza no lucrativa de la persona jurídica que surge de la copropiedad, viola el canon 333 de la Constitución. Finalmente, en relación con los artículos 56 y 57 el demandante afirma que resultan contrarios al artículo 13 de la Carta, que consagra el derecho a la igualdad, pues impone el requisito de tener revisor fiscal sólo a unas copropiedades —las de uso comercial o mixto— mientras libera a otras de esta obligación “a pesar de tratarse de personas jurídicas del mismo carácter”.
Las anteriores acusaciones cuestionan la libertad en la que se hallaba el legislador para determinar que en los conjuntos de uso comercial o mixto la administración debe estar sometida al control de un revisor fiscal, contador público no propietario o tenedor de unidades privadas. Todos los cargos aducen que el legislador no podía adoptar esta decisión, pues diversas normas superiores se lo impedían, de manera tal que éstas resultan desconocidas por el artículo acusado.
El objeto de las normas cuestionadas, que es el mismo de toda la ley en que se encuentran insertadas, es “regular una forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad” (29) . Por lo tanto, tales normas regulan la manera de ejercer ese derecho de dominio especial; en tal sentido, fijan límites al mismo con miras a la obtención de un fin constitucional que el propio legislador enuncia: “garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”.
(29) Ley 675 de 2001, artículo 1º.
Siendo tal el objeto de la ley, se pregunta la Corte si el legislador podía dentro de la órbita de su competencia regular la administración de esta forma de propiedad especial, cuando es de naturaleza comercial o mixta, exigiendo la presencia de un revisor fiscal, a quien compete ejercer las funciones señaladas en la Ley 43 de 1990. Para responder a ese interrogante resulta oportuno tener en cuenta que, según lo dispone la misma Ley 675, la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal (30) .
(30) Cf. Ley 675 de 2001, artículos 4º y 33.
Ahora bien, la naturaleza de las funciones que los contadores públicos asumen cuando actúan como revisores fiscales, explica por qué razón el legislador estimó que los conjuntos de uso comercial o mixto estarían obligados a contar con revisoría fiscal. En efecto, de manera general tales revisores suscriben los estados financieros de las personas jurídicas sobre las que recae su labor, y con esta suscripción los certifican. Esta certificación da fe pública, en los términos del artículo 1º de la Ley 43 de 1990, de que tales estados financieros son reflejo fiel de la contabilidad y de que ésta es llevada a cabo de conformidad con las normas contables generalmente aceptadas. En tal virtud, los estados financieros dictaminados son garantía de correcta administración y de información cierta sobre la realidad económica de la persona jurídica a que se refieren. Pero más allá de esta labor, al revisor fiscal compete ejercer una función general de control o auditoría externa de las operaciones de la persona jurídica que se constituye en la propiedad horizontal, que de igual manera asegura la correcta administración en aquellos conjuntos o edificios de naturaleza comercial o mixta.
Para la Corte, si la regulación legal de la propiedad horizontal persigue como fines constitucionales propios el “garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”, una disposición como la que se estudia —el artículo 56—, que establece la obligatoriedad de contar con revisor fiscal en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto sujetos al régimen de propiedad horizontal, contribuye a una gestión financiera más transparente de los mismos, y en tal virtud permite el logro de los objetivos mencionados.
Obviamente, al imponer esta obligación el legislador restringe algunos derechos de los titulares de esta clase de propiedad especial: efectivamente, el derecho al libre desarrollo de la personalidad, que podría ser ejercido por los copropietarios en el sentido de disponer la ausencia de revisoría fiscal en este tipo de propiedad horizontal, se ve recortado, como lo denuncia el demandante. Sin embargo, este límite a la autonomía de la voluntad persigue un fin constitucionalmente válido (garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad), que justifican la limitación impuesta. La limitación, además, se revela adecuada a la consecución de este fin, pues la fiscalización de la administración de los bienes de la persona jurídica redunda en una pacífica convivencia y además no es desproporcionada en cuanto no significa un recorte total de las facultades administrativas de los copropietarios, que continúan con la titularidad de tal administración, orientándose únicamente a que la misma se ajuste a la ley y a las normas contables comúnmente aceptadas.
20. En cuanto a las exigencias legales relativas a que el revisor fiscal sea contador público, es necesario señalar que de manera general el legislador ha considerado que la revisoría fiscal es una actividad relacionada con el ejercicio de la contaduría pública, y en tal virtud ha indicado que debe ser ejercida por contadores públicos. En este sentido, los artículos 2º y 13 de la Ley 43 de 1990 “por la cual se adiciona la Ley 145 de 1960, reglamentaria de la profesión de contador público y se dictan otras disposiciones” prescriben lo siguiente:
“ART. 2º—De las actividades relacionadas con la ciencia contable en general. Para los efectos de esta ley se entiende por actividades relacionadas con la ciencia contable en general todas aquellas que implican organización, revisión y control de contabilidades, certificaciones y dictámenes sobres estados financieros, certificaciones que se expidan con fundamentos en los libros de contabilidad, revisoría fiscal, prestación de servicios de auditoría, así como todas aquellas actividades conexas con la naturaleza de la función profesional del contador público, tales como: la asesoría tributaria, la asesoría gerencial, en aspectos contables y similares”.
a) Para desempeñar las funciones del revisor fiscal, auditor externo, auditor interno en toda clase de sociedades, para las cuales la ley o el contrato social así lo determinan”.
Así, la exigencia de ser contador público para ejercer la revisoría fiscal en las copropiedades, no es formuladas ad hoc para el caso. Ella se hace de manera general, por razones que tienen que ver con la salvaguarda de los intereses de la comunidad, a quien la idoneidad profesional del revisor fiscal le sirve de garantía.
Reiterada jurisprudencia constitucional (31) ha hecho ver cómo la adecuada interpretación del artículo 26 superior, relativo a la libertad de escoger profesión u oficio y a la facultad del legislador para exigir títulos de idoneidad, indica que cuando para el ejercicio de una profesión se necesita un conocimiento técnico suficiente para evitar repercusiones sociales graves, es legítimo que el legislador exija títulos profesionales. En este sentido ha vertido los siguientes conceptos:
(31) Cf. Entre otras, las sentencias C-251 de 1998, C-530 de 2000, C-031 de 1999, C-697 de 2000, C-1213 de 2001 y C-087 de 1998.
“el ejercicio de ciertas actividades económicas, puede aparejar un grave riesgo social o afectar arbitrariamente derechos de terceras personas. En consecuencia, el artículo 26 de la Carta autoriza al legislador para exigir determinados títulos de idoneidad a quienes quieran desempeñar actividades que impliquen riesgo social y también, para establecer mecanismos de inspección y vigilancia con el fin de evitar que resulten lesionados derechos de terceras personas. Adicionalmente, el principio de solidaridad social —que se encuentra reconocido, por ejemplo, en la función social de la empresa (C.P. arts. 58 y 333)—, permite que la ley establezca ciertas cargas especiales a quienes, por desempeñar determinadas actividades económicas o profesionales, se encuentran directamente comprometidos en la realización efectiva de los derechos de los demás” (32) .
(32) Sentencia C-697 de 2000, M.P. Eduardo Cifuentes Muñoz.
En el caso de la revisoría fiscal, la naturaleza de la actividad, de carácter eminentemente contable como lo precisa el artículo 2º de la Ley 43 de 1990 arriba trascrito, pone de manifiesto que su ejercicio requiere de tal clase de conocimientos profesionales, por lo cual no resulta desproporcionada la exigencia que formula el legislador relativa a que las propiedades horizontales el revisor fiscal tenga esa profesión.
No obstante lo anterior, la Corte debe aclarar que por cuanto de conformidad con lo escrito por la Ley 43 de 1990 está permitido que la profesión de contador público sea ejercida en ciertos casos por las personas que no son tituladas en la respectiva ciencia, esta corporación, mediante Sentencia C-670 de 2002, declaró la inexequibilidad de la expresión “titulado” contenida en el artículo 56 de la Ley 675 de 2001, en tal virtud, en el presente pronunciamiento se ordenará estarse a lo resuelto en aquella ocasión en relación con la palabra “titulado” contenida en la norma que ahora se examina.
21. En lo que tiene que ver con la inhabilidad que establece el artículo 56 de la Ley 675 de 2001 conforme a la cual “(e)l revisor fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista”, es claro que la misma persigue evitar los conflictos de interés que pueden presentarse si la labor de auditoría encomendada al revisor se pone en manos de un propietario o tenedor de bienes del edificio o conjunto. Recuérdese que al ejercer la revisoría fiscal los revisores suscriben los estados financieros de las personas jurídicas sobre las que recae su labor y con esta suscripción los certifican. Y que esta certificación da fe pública, en los términos del artículo 1º de la Ley 43 de 1990, de que tales estados financieros son reflejo fiel de la contabilidad y de que ésta es llevada a cabo de conformidad con las normas contables generalmente aceptadas. El interés público, no sólo de los copropietarios sino de terceros interesados en la veracidad de esta certificación, justifican estas inhabilidades que garantizan la transparencia de la labor adelantada por el revisor.
De otro lado, en cuanto dan fe pública sobre la veracidad y legalidad de los estados financieros, los contadores y revisores ejercen una función pública similar a la función fedante, y tal virtud el legislador está habilitado para señalar su régimen en los términos del artículo 123 de la Constitución (33) .
(33) Constitución Política, artículo 123, inciso 3º: “La ley determinará el régimen aplicable a los particulares que temporalmente desempeñen funciones públicas y regulará su ejercicio”.
Finalmente no escapa a la Corte que esta inhabilidad para actuar como revisor fiscal en los conjuntos o edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, coincide con la que de manera general el artículo 50 de la Ley 43 de 1990 consagra para los contadores públicos cuando actúan como revisores fiscales; dice así la referida disposición:
“ART. 50.—Cuando un contador público sea requerido para actuar como auditor externo, revisor fiscal, interventor de cuentas o árbitro en controversia de orden contable, se abstendrá de aceptar tal designación si tiene, con alguna de las partes, parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad, primero civil, segundo de afinidad o si median vínculos económicos, amistad íntima o enemistad grave, intereses comunes o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones”.
Si bien la anterior acusación parte de una realidad jurídica cierta, cual es la naturaleza no lucrativa de la persona jurídica que se constituye a raíz de la propiedad horizontal (la cual es llamada a administrar los bienes comunes sin ser la titular del derecho de dominio sobre ellos, pues éstos permanecen en cabeza de los copropietarios en proporción directa al índice de propiedad que les corresponde), lo cierto es que desconoce que en los conjuntos o edificios de uso comercial o mixto está presente un interés específico que está ausente en aquellos destinados únicamente a uso residencial. Este interés radica en la posibilidad de ejercer, mediante el uso del derecho de propiedad en estos conjuntos o edificios, la libertad de iniciativa empresarial. La propia Ley 675 de 2001 legitima el ejercicio de este derecho cuando, dentro de los principios orientadores del régimen que regula, consagra el siguiente:
“ART. 2º—Principios orientadores de la ley. Son principios orientadores de la presente ley:
“4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común”.
Nótese cómo la ley sólo se refiere a este principio orientador en relación con los conjuntos de uso comercial o mixto. Lo cual evidencia que no es el mismo tipo de relaciones de copropiedad las que tienen lugar dentro de esta clase de propiedades horizontales, que aquellas que se dan dentro de las de uso exclusivamente residencial.
Esta diferencia, a juicio de la Corte, legitima el trato diferente que dispensa el legislador al exigir la revisoría fiscal exclusivamente en las copropiedades destinadas al uso comercial o mixto. En ellas notoriamente la ley tolera en cabeza de los propietarios de bienes individuales, o por lo menos en cabeza de alguno de ellos, un interés lucrativo que se persigue a través del ejercicio de alguna actividad comercial, industrial o profesional (34) . En tal virtud, las relaciones económicas que se producen entre los copropietarios adquieren mayor relevancia y, por ello, exigen una mayor garantía de transparencia y legalidad.
(34) Conforme al artículo 3º de la Ley 675 de 2001, se entiende por uso residencial, comercial o mixto lo siguiente:
“Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente”.
No estando en el mismo supuesto fáctico las copropiedades de uso residencial y las demás frente a la necesidad de garantizar la gestión administrativa y contable ajustada a la ley, la acusación por desconocimiento del derecho a la igualdad pierde sustento.
Cargos en contra del numeral 1º del artículo 59 de la Ley 675 de 2001
23. Esta disposición, dentro de las sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias que provengan de la ley o del reglamento de copropiedad, incluye la relativa a la publicación, en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto, de la lista de infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción. El demandante estima que la norma desconoce el derecho a la intimidad y se constituye en “una coacción lacerante sobre quien recaiga”.
“Se atenta contra este derecho cuando, sin justificación ni causa cierta y real, es decir, sin fundamento, se propagan entre el público —bien en forma directa y personal, ya a través de los medios de comunicación de masas— informaciones falsas o erróneas o especies que distorsionan el concepto público que se tiene del individuo y que, por lo tanto, tienden a socavar el prestigio y la confianza de los que disfruta en el entorno social en cuyo medio actúa, o cuando en cualquier forma se manipula la opinión general para desdibujar su imagen.
“Lo anterior implica que no está en posición de reclamar respeto y consideración a su buen nombre quien ha incurrido en actos u omisiones que de suyo generan el deterioro del concepto general en que se tiene al interesado. Así, el que incumple sus obligaciones y persiste en el incumplimiento se encarga él mismo de ocasionar la pérdida de la aceptación de la que gozaba en sociedad y no puede, por tanto, aspirar a que se lo reconozca públicamente como persona digna de crédito. Eso mismo acontece en los diversos campos de la vida social, en los cuales la conducta que una persona observa, cuando es incorrecta, incide por sí sola, sin necesidad de factores adicionales y de una manera directa, en el desprestigio de aquélla (35) ”.
(35) Sentencia T-228 de 1994, M.P. José Gregorio Hernández Galindo.
“Ahora bien, la publicación de la lista de deudores morosos en las carteleras del conjunto residencial en obedecimiento de directrices trazadas por la asamblea de copropietarios, no constituye por sí misma, vulneración del derecho constitucional fundamental a la intimidad ni al buen nombre. (…) Las circunstancias descritas en este caso no comportan una situación que pueda interesar tan solo al propietario, sino que involucran aspectos que comprometen a los demás miembros del conjunto residencial, y que, de algún modo, se relacionan las previsiones del reglamento de la copropiedad. No se trata de informaciones estrictamente personales, familiares no destinadas al conocimiento público; por el contrario, la administración no hizo nada diferente a cumplir lo establecido por el reglamento de copropiedad del conjunto residencial, en el sentido de informar la situación de mora en que se encuentra el mencionado señor González Luna, en relación con el atraso que presenta en el pago de las cuotas de administración, después de habérsele requerido para el pago de las cuotas adeudadas” (36) .
(36) Sentencia T-360 de 1995.
Recientemente, mediante sentencia de unificación SU-509 de 2001 (37) , la Corte reiteró los anteriores conceptos jurisprudenciales de la siguiente manera:
“En relación con la publicación de lista de morosos, en las zonas comunes de la copropiedad, la Corte dijo, en la Sentencia T-360 de 1995, que tal publicación no constituye, por sí misma, violación a los derechos al buen nombre y a la intimidad, por cuanto lo único que se da a conocer es un hecho cierto, la mora en el pago de cuotas de administración y éste es un asunto que interesa a los demás habitantes de la copropiedad.
“Claro que la Corte precisó, en la Sentencia T-630 de 1997, que la información en la carteleras de morosos debe ser ponderada.
24. En la presente oportunidad la norma que se acusa de ser inconstitucional prescribe la publicación no de la situación de mora de los copropietarios, sino de las sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias que provengan de la ley o del reglamento de copropiedad. Sobre la base de que para la imposición de sanciones debe siempre observarse el debido proceso interno, y concederse a los infractores el derecho a ser oídos sin consideración a su condición de propietarios, tenedores, arrendatarios o poseedores, como fuera precisado por esta corporación mediante Sentencia C-318 de 2002, la disposición acusada no desconoce el derecho a la intimidad ni al buen nombre, por las misma razones por las que la publicación de listas de deudores morosos de obligaciones pecuniarias en las copropiedades tampoco tienen ese alcance. En efecto, el incumplimiento de las normas de convivencia prescritas por la ley o el reglamento no es asunto que permanezca en el fuero interno o en el ámbito familiar de quien así procede, sino que interesa a toda la comunidad afectada por él. Es decir, de suyo tiene un alcance de afectación del interés común; por ello, la publicación de la sanción subsiguiente a la falta no vulnera la intimidad del sancionado, puesto que la falta misma no es un comportamiento íntimo que deba ser protegido de la divulgación a terceros.
Cargos contra el numeral 2º del artículo 76 de la Ley 675
25. El numeral 2º del artículo 76 enumera a la junta administradora dentro de las autoridades internas de las unidad inmobiliarias cerradas señalando que, cuando exista, estará compuesta “por los copropietarios o moradores”. Sobre esta última expresión recae la acusación, pues el demandante estima que con ella se está desconociendo el derecho exclusivo que asiste a los copropietarios de la unidad inmobiliaria cerrada de administrar directamente los bienes comunes de sus propiedades privadas, y con ello el canon 58 de la Constitución, que reconoce el derecho de propiedad.
El artículo parcialmente acusado que ahora se examina pertenece al capítulo IV del título II de la Ley 675 de 2001, que regula el tema de las unidades inmobiliarias cerradas. Éstas son definidas por la misma ley como “los conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras” (38) . Ahora bien, por disposición del artículo 64 de la Ley 675, las unidades inmobiliarias cerradas están sometidas a las disposiciones de esa ley que le sean íntegramente aplicables.
(38) Cf. artículo 63 de la Ley 675 de 2001.
Los artículos de la Ley 675 que conforman el capítulo II del título referente a las unidades inmobiliarias cerradas determinan que son áreas sociales comunes las destinadas a la circulación, recreación, uso social, zonas verdes, de servicio y de parqueo, así como el cerramiento de la unidad. En cuanto a las destinadas a recreación, su utilización “se someterá a la reglamentación interna que expida la asamblea de copropietarios y la junta administradora de la unidad inmobiliaria cerrada” (39) . También la utilización de las áreas de uso social “estará sometida a la reglamentación de la junta administradora y a las decisiones del administrador de la respectiva unidad (40) ”.
(39) Ley 675 de 2001, artículo 66.
(40) Ley 675 de 2001, artículo 67.
Así, existiendo dentro de las unidades inmobiliarias cerradas bienes de propiedad individual y áreas sociales comunes y aplicándose a ellas las normas de las Ley 675, el artículo 76 parcialmente acusado, que ahora se examina, dispone que son autoridades internas de las unidades inmobiliarias cerradas la asamblea de copropietarios, la junta administradora, cuando ésta exista y el administrador de la unidad. En cuanto a la junta administradora, la norma bajo examen indica que estará conformada democráticamente por “los copropietarios o moradores” que tendrán los derechos previstos en los reglamentos de la respectiva unidad inmobiliaria. La demanda recae sobre todo el inciso 2º, pero la acusación va dirigida exclusivamente a discutir la constitucionalidad de la inclusión de moradores en la junta.
De lo expuesto debe destacarse que sobre las áreas sociales comunes recae una verdadera copropiedad que no pierde su carácter privado ni se transforma en “bien de uso público” en los términos del artículo 674 del Código Civil; tampoco llega a erigirse en una zona privada que constituya un espacio público de uso general de la ciudadanía, pues tales áreas en las unidades inmobiliarias cerradas están destinadas exclusivamente a la utilización de los habitantes del predio urbano que fue constituido como tal. Esta realidad se debe a que las unidades inmobiliarias cerradas con construidas originalmente sobre un terreno de propiedad privada, en el cual se decide reservar algunos espacios interiores al uso compartido de los propietarios.
Debe distinguirse esta situación de la que se genera no ya en las unidades inmobiliarias cerradas propiamente tales, sino en aquellas otras que lo eran “por asimilación”, a las cuales se refería el inciso 3º del artículo 64 de la Ley 675 de 2001. En estas unidades cerradas asimiladas, las áreas comunes se constituían cobre bienes de uso público que eran cerrados por los propietarios de bienes privados. Sobre la referida norma, que permitía esa posibilidad, recayó la Sentencia C-265 de 2002 (41) , que la declaró inexequible (42) .
(42) En sustento de esa determinación la Corte explicó que el cerramiento del espacio público por parte de un grupo de propietarios privados para su beneficio particular representaba, prima facie, una afectación permanente y grave del espacio público. Dicho cerramiento se traducía en la práctica en la apropiación de una porción del espacio público por unos particulares y en la consecuente exclusión del resto de los habitantes del acceso a un espacio destinado por mandato constitucional al uso común. Por ello condicionar la posibilidad del cerramiento a una autorización administrativa, sin señalar criterios que impidieran dicha apropiación y exclusión, como lo hacía la norma examinada, resultaba insuficiente para proteger los bienes constitucionalmente garantizados.
26. Teniendo en cuenta lo anterior, se pregunta la Corte si es posible que la ley autorice que los moradores de las unidades inmobiliarias cerradas propiamente tales forman parte de la junta administradora de esta forma de copropiedad, o si ello desconoce el derecho de propiedad como lo alega el demandante.
Como se dijo anteriormente, mediante la Sentencia C-318 de 2002 (43) la Corte estudió un cargo de inconstitucionalidad general esgrimido en contra de varias disposiciones de la Ley 675 de 2001, según el cual dicha ley defendía únicamente los derechos de los propietarios en el régimen de propiedad horizontal, dejando de lado los de otras personas como los moradores en calidad de poseedores, tenedores o arrendatarios, a quienes sólo gravaba con obligaciones y sanciones, impidiendo con ello la convivencia pacífica dentro de dicho régimen de propiedad. Al resolver esa demanda, la Corte dijo, en torno de los derechos de los copropietarios, lo siguiente:
“En consecuencia, sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley” (negrillas fuera del original).
Si bien el fallo en comento reconoce sólo a los copropietarios el derecho sobre las zonas comunes y, por consiguiente, la facultad de disponer sobre ellas mediante las decisiones que al respecto adopte la asamblea general de copropietarios, no tiene el alcance de impedir que ciertos actos de administración puedan ser llevados a cabo por moradores no propietarios que actúen dentro de la junta administradora. Las funciones que según la Ley 675 compete ejercer a la asamblea general (44) y son definidas por el artículo 38 de la misma (45) corresponden a todas las decisiones que conllevan actos de disposición de las zonas comunes, y las más relevantes en cuanto a actos administrativos se refiere. De esta manera, aquello que queda a la competencia de la junta administradora no tiene alcances que comprometan en forma significativa el derecho de usar, gozar o disponer de las mismas. Además, debe tenerse en cuenta que la junta administradora es elegida por la asamblea general y que su funciones son señaladas por ella misma, como lo dispone justamente la norma acusada. En tal virtud, no existe una amenaza real para el derecho de propiedad que los titulares de inmuebles privados tienen sobre las zonas comunes, por el hecho de que moradores no propietarios participen de esta gestión administrativa secundaria, por lo cual el cargo carece de fundamento.
(44) Las normas generales de las Ley 675 de 2001 se aplican a las unidades inmobiliarias cerradas, de conformidad con lo preceptuado por el artículo 64 de la misma ley.
(45) El texto de este artículo es el siguiente:
“ART. 38.—Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:
12. Las demás funciones fijadas es esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de propiedad horizontal”.
En similar sentido, la referida Sentencia C-318 de 2002 (46) había dicho:
“De otra parte, observa la Corte que quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no pueden privárseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho”.
1. Declararse INHIBIDA para llevar a cabo un pronunciamiento de fondo en relación con los artículos 20, 21, 22 y 46 de la Ley 675 de 2001, por ineptitud sustancial de la demanda.
2. Declarar EXEQUIBLE la expresión “En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca” contenida en el artículo 3º de la Ley 675 de 2001 y los artículos 56, 57, 59 numeral primero y 76 numeral segundo de la misma ley, pero solamente por los cargos analizados en la presente decisión. Salvo la palabra “titulado” contenida en el artículo 56 de la Ley 675 de 2001, respecto de la cual se ordena ESTARSE A LO RESUELTO en la Sentencia C-670 de 2002.
3. Declarar EXEQUIBLE en artículo 45 de la Ley 675 de 2001, en los términos del fundamento jurídico número 14 de la parte considerativa de la presente sentencia y solamente en relación con los cargos estudiados en la presente decisión; y declararse INHIBIDA respecto de las acusaciones formuladas contra esta misma disposición por violación del artículo 83 de la Constitución Política y de las normas constitucionales sobre quórum y mayorías deliberatoria y decisoria en las cámaras legislativas.

References: ARTÍCULO 56
 artículo 41
 artículo 45
 artículo 86
 artículo 1
 artículo 86
 artículo 86
 artículo 37
 artículo 3
 artículo 3
 artículo 29
 artículo 46
 artículo 31
 artículo 3
 artículo 2
 artículo 86
 artículo 86
 artículo 20
 artículo 38
 artículo 63
 artículo 674
 artículo 5
 artículo 21
 artículo 3
 artículo 38
 artículo 38
 artículo 20
 artículo 20
 artículo 45
 artículo 41
 artículo 45
 artículo 37
 artículo 45
 artículo 16
 artículo 45
 artículo 45
 artículo 45
 artículo 1
 artículo 45
 artículo 45
 artículo 16
 artículo 45
 artículo 83
 artículo 46
 artículo 46
 artículo 83
 artículo 6
 artículo 13
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 56
 artículo 26
 artículo 26
 artículo 2
 artículo 56
 artículo 56
 artículo 1
 artículo 123
 artículo 123
 artículo 50
 artículo 3
 artículo 59
 artículo 76
 artículo 76
 artículo 64
 artículo 63
 artículo 66
 artículo 67
 artículo 76
 artículo 674
 artículo 64
 artículo 38
 artículo 64
 artículo 3
 artículo 56
 artículo 45
 artículo 83