Source: https://www.exeo.it/free/perfetto-pareggio-economico-per-realizzazione-di-alloggi-edilizia-residenziale-pubblica
Timestamp: 2019-05-19 07:08:04+00:00

Document:
Perfetto pareggio economico nella realizzazione alloggi PEEP
Non possono essere scomputati dagli oneri dovuti dagli assegnatari di area in ambito P.E.E.P., quelli relativi alle opere di urbanizzazione dell’area. Il principio del perfetto pareggio economico (art.35 L.865/1971) postula, infatti, che i prezzi della cessione in proprietà delle aree destinate alla costruzione di case economiche e popolari devono assicurare la copertura delle spese sostenute dal Comune.
Quella dell'art. 35 della Legge 22/10/1971 n. 865, come integrata dall'art. 16 del D.L. n. 786/1981, convertito con modificazioni con la L. n. 51/1982 è disposizione legislativa inderogabile, idonea ad inserirsi automaticamente nel contenuto della convenzione, ai sensi dell'art. 1339 c.c., al quale si collega l'art. 1419 c.c., comma 2, in base al meccanismo della cosiddetta "eterointegrazione del contenuto del contratto", che comporta, in caso di difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa, la sanzione della nullità della stessa, con conseguente sostituzione di diritto da parte della norma imperativa determinando, nella specie, in sostanza, il rimborso, da parte degli assegnatari delle aree e/o degli acquirenti degli alloggi, di tutte le spese sostenute dal Comune per la realizzazione del programma costruttivo.
La norma della L. n. 865 del 1971, art. 35, comma 8, è stata interpretata dalla giurisprudenza amministrativa e ordinaria nel senso che il Comune ha l'obbligo di assicurare la copertura di tutti i costi di acquisto delle aree da destinare alla realizzazione dei piani di edilizia economica e popolare, in appli... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ... principio del perfetto pareggio economico, con corrispondenza delle entrate ed uscite e rimborso, da parte degli assegnatari delle aree o loro aventi causa, di tutte le spese sostenute per l'acquisto delle aree medesime.
La norma della L. n. 865 del 1971, art. 35, comma 8, facendo riferimento ai "costi" e ai "corrispettivi" delle opere di urbanizzazione realizzate o realizzande, comprende anche i costi sostenuti per l'esproprio delle aree sulle quali le opere devono sorgere, con la precisazione che al concessionario possono essere addebitati solo i costi relativi alle opere di urbanizzazione funzionali all'edificabilità dell'area assegnatagli e non anche ad opere prive di tale carattere.
Come affermato da unanime giurisprudenza la disposizione di cui all'art. 35 comma 8 della L. n. 865/71 è norma inderogabile, idonea ad integrare automaticamente il contenuto della convenzione, ai sensi dell'art. 1339 c.c., al quale si collega l'art. 1419 c.c., comma 2: la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della stessa, la quale però non comporta la nullità del contratto, laddove la clausola, come nel caso in esa... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...e debba) essere sostituita di diritto da una norma imperativa.
Il corrispettivo per la concessione dell'area da destinare alla realizzazione dei piani di edilizia economica e popolare, deve obbligatoriamente corrispondere all'effettivo costo di acquisizione, di guisa che l'ente concedente, ove in concreto vi sia divergenza rispetto alla somma indicata in convenzione, è legittimato, in doverosa applicazione dell'art. 35 L. n. 865/71, a pretendere la differenza.
La disposizione di cui all'art. 35 comma 11 prima parte della legge 22 ottobre 1971, n. 865, è orientata a assicurare il pareggio sul piano economico tra la spesa relativa all'acquisizione delle aree e il prezzo di cessione delle medesime ed a evitare che l'operazione si risolva in un indebito e... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...isorse finanziarie pubbliche; deve ricomprendersi nel costo di acquisizione non solo le indennità di esproprio bensì anche il prezzo di cessione bonaria.
In forza della natura di norma imperativa dell'art. 35 L. n. 865 del 1971 sul principio di corrispondenza tra costo di espropriazione e prezzo della cessione, non possono essere introdotte in via pattizia clausole che escludano il diritto del Comune, o ne impediscano o limitino (nel caso di specie temporal... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...sercizio a ripetere dai concessionari del diritto di superficie il costo dell'acquisizione del terreno loro assegnato. Il principio generale della tutela della certezza dei rapporti giuridici non costituisce norma imperativa e deve pertanto piegarsi di fronte al disposto di legge inderogabile.
La disposizione di cui all'art. 35, comma 12, della legge 22 ottobre 1971, n. 865, a mente della quale "i corrispettivi della concessione in super... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...p;ed i prezzi delle aree cedute in proprietà devono, nel loro insieme, assicurare la copertura delle spese sostenute dal comune o dal consorzio per l'acquisizione delle aree comprese in ciascun piano approvato a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167", ha natura di norma inderogabile e pertanto essa, per effetto di quanto stabilito dall'art. 1339 c.c., integra il contenuto della convenzione quand'anche questa non avesse espressamente previsto l'evenienza del conguaglio (sempre che la acquisizione delle aree sia avvenuta nel rispetto della procedura espropriativa prevista dalla legge).
La necessaria corrispondenza, normativa... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...lita e connaturata alla "ratio" degli interventi su aree P.E.E.P., fra i costi di acquisizione effettivamente sopportati dall'Amministrazione e l'ammontare del corrispettivo per l'assegnazione del diritto di superficie al concessionario, è sancita dalla giurisprudenza relativa all'art. 35 della legge 865/1971 secondo cui il dovere di reintegrare l'Amministrazione cedente di tutti i costi sostenuti per l'acquisizione delle aree discende "ex lege" dalla disciplina sopra richiamata di modo che il Comune ha diritto di ripetere dai singoli acquirenti degli alloggi edificati l'importo "pro quota" di quanto effettivamente speso sia per l'acquisizione delle aree sia per la loro urbanizzazione.
In applicazione del principio del perfetto pareggio economico, con corrispondenza delle entrate e delle uscite... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...con rimborso da parte degli assegnatari delle aree o degli acquirenti degli alloggi di edilizia residenziale pubblica realizzati in un piano di zona, di tutte le spese sostenute dall'ente, gli assegnatari delle aree devono corrispondere al comune ogni spesa sostenuta anche nelle ipotesi in cui le convenzioni di cessione dovessero prevedere clausole di determinazione del prezzo in misura diversa, non comprensiva dell'eventuale conguaglio derivante dai maggiori costi effettivamente sostenuti dal Comune nell'espropriazione ed urbanizzazione delle aree.
Correttamente il Comune avvia le procedure per recuperare dagli assegnatari delle aree espropriate in ambito peep la maggior somma che è stato tenuta a corrispondere agli ex propri... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ... stesse in forza di una pronuncia giudiziale definitiva. Tale maggiore esborso infatti comporta la nascita di una correlativa obbligazione di rimborso in capo agli assegnatari delle aree.
Il corrispettivo della concessione del diritto di superficie, comprende anche i costi sostenuti dal comune per l'esproprio di aree non oggetto della concessione, ma destinate a contenere opere di urbanizzazione previste dal p.e.e.p.
Sulla base dell'art. 35 ... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...971, la determinazione del prezzo a carico del concessionario è modulato sul costo di acquisizione delle aree (oltre che sul costo delle opere di urbanizzazione), in ciascun piano approvato a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167; in detto prezzo debbono rientrare tutti gli elementi di costo, compresa la voce dell'indennità di occupazione d'urgenza e i corrispettivi dovuti ai proprietari che hanno concluso accordi transattivi con il Comune, in quanto direttamente riferibili all'acquisizione delle aree oggetto della concessione.
L'art. 35 della l. 865/1971 dispone che i prezzi delle aree cedute per la realizzazioni dei P.E.E.P."devono, nel loro insieme, assicurare la copertura delle spese sostenute dal comune o dal consorzio per l'acquisizione delle aree", così enunciando la regola per cui i costi inerenti la procedura espropriativa devono gravare totalmente sugli assegnatari, e non sull'Amministrazione espropriante.
L'art. 35 L. n. 865/1971 prescrive che la c... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...stipulata dal Comune per concedere il diritto di superficie sulle aree incluse nel P.E.E.P., deve prevedere il corrispettivo della concessione in misura pari al costo di acquisizione delle aree, nonché al costo delle relative opere di urbanizzazione realizzate o da realizzare, appunto allo scopo di assicurare la copertura delle spese complessivamente sostenute o da sostenere da parte dell'Amministrazione.
L'art. 35 de... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] .... 865/1971 prescriveva la realizzazione del P.E.E.P. in pareggio, quanto meno per il costo di acquisizione delle aree e per gli oneri delle opere di urbanizzazione (ed in disparte la successiva estensione del principio, a norma dell'art. 16 del D.L. n. 786/1981, convertito in L. n. 51/1982, anche agli oneri finanziari connessi all'operazione); ciò allo scopo evidentemente di assicurare la copertura delle spese complessivamente sostenute o da sostenere da parte dell'Amministrazione.
La natura inderogabile del principio dell'integrale copertura dei costi di acquisto delle aree da destinare alla realizzazione dei piani di edilizia economica e popolare ex art. 35 L. n. 865/71, appare non potersi mettere in discussione tenuto conto del rilevante interesse pubblicistico a che le amministrazioni locali non vengano pregiudicate, negli equilibri di bilancio, dall'attuazione del piano di zona 167.
In materia di assegnazione di aree interessate da programmi di edilizia residenziale pubblica, opera il principio del pareggio economico; quand'anche nessuna previsione sia contenuta in convenzione, deve ritenersi operante ex art. 1339 c.c., per integrazione del contenuto del contratto, il contenuto inderogabile delle disposizioni legislative ch... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...o la completa copertura delle spese sostenute dal Comune ai suddetti scopi.
Le norme che impongono il principio del "perfetto pareggio economico" delle complesse operazioni previste dall'art. 35 della l. 865 del 1971 sono caratterizzate dal carattere imperativo; ne consegue che anche nell'ipotesi in cui le convenzioni di cessione dovessero prevedere clausole di determinazione del prezzo in misura "fissa" e non comprensiva dell'eventuale conguaglio derivante dai maggiori costi effettivamente sostenuti dal Comune nell'espropriazione ed urbanizzazione delle aree, ciò non impedirebbe comunque, alla luce dell'art. 1339 c.c., il diritto del Comune di pretendere il rimborso anche delle ulteriori somme relative alle maggiori somme pagate.
Alla luce dell'art. 35 della L. n. 865/71 e dell'art. 16 del D.L. n. 786/1981, convertito con mod... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...in L. n. 51/1982, il prezzo di concessione in diritto di superficie delle aree destinate ad interventi di edilizia economica e popolare deve essere determinato in misura tale da coprire le spese di acquisto; ne consegue che, quand'anche nessuna previsione sia contenuta in convenzione, deve ritenersi operante ex art. 1339 cc., per il conguaglio, il contenuto inderogabile delle richiamate disposizioni legislative che sorreggono la convenzione stessa e che impongono la completa copertura delle spese sostenute dal Comune ai suddetti scopi.
In materia di costi di acquisizione delle aree interessate dalla realizzazione di un programma di edilizia residenziale pubblica opera il principio del pareggio economico ex art. 35 L. n. 865/71; dall' esplicita previsione normativa consegue che, in mancanza di convenzione fra le parti, non può utilmente essere censurata la determinazione unilaterale degli importi dovuti adottata dall'Amministrazione, trattandosi di attività interamente vincolata e disciplinata compiutamente dalla legge.
L'effettività del principio del pareggio economico in tema di assegnazione di aree ex art. 35 L. n. 865/71, richiede che la copertura delle spese sostenute dal Comune sia comprensiva an... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...pese giudiziali ed extragiudiziali finalizzate al componimento delle controversie scaturenti dal procedimento di acquisizione delle aree ed ai procedimenti connessi; in difetto di ciò, il Comune non resterebbe indenne dalle spese sostenute, con evidente vanificazione del disposto legislativo.
Con riferimento all'assegnazione delle aree incluse nel piano di zona sono nulle le clausole convenzionali che prevedono a carico degli assegnatari delle aree corrispettivi superiori ai costi strettamente necessari per l'acquisizione delle aree stesse e per la realizzazione delle opere di urbanizzazione.
Con riferimento all'assegnazione di aree interessate da... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ... di edilizia residenziale, illegittima è la previsione del bando di gara che attribuisce un punteggio per le maggiorazioni sul prezzo di cessione delle aree offerte dai concorrenti; in tal modo ci si discosta dal paradigma che esige, alla luce del principio del pareggio economico, che il comune consegua nulla più di quanto sostenuto per effettuare le espropriazioni.
L'art. 35 della L. n. 865/1971 prescrive la realizzazione del Peep in pareggio per il costo di acquisizione delle aree e per gli oneri delle opere di urbanizzazione; ne consegue il diritto del Comune di recuperare quanto speso per l'acquisizione delle aree, corrispettivo da adeguare all'effettiva somma dovuta agli espropriati a seguito della definizione delle procedure espropriative.
In materia di assegnazione di aree incluse nel Peep, il Comune può pretendere il rimborso anche delle ulteriori somme relative ai maggior costi sostenuti per effetto della definitiva determinazione dell'indennità di espropriazione (o per l'acquisizione di altre aree e relativa urbanizzazione); anche qualora nella convenzione stipulata non sia stato previsto l'adeguamento dei costi, deve comunque ritenersi operante, ex art. 1339 c.c., il contenuto inderogabile dell'ar... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ... 865/71, che impone la completa copertura delle spese sostenute dall'amministrazione per l'acquisizione delle aree e per la relativa urbanizzazione.
Dalle disposizioni di cui art. 35 L. n. 865/1971, art. 16 D.L. 22.12.1981, n. 786, convertito in legge n. 51/1982, ed art. 3 comma 63 della L. n. 662/1996, è stato tratto il principio del perfetto pareggio economico relativamente all'acquisizione delle aree comprese nei piani per l'edilizia residenziale pubblica ed alle spese conseguenti.
La previsione di una permuta fra il diritto di superficie e la proprietà di parte degli alloggi da costruire, motiv... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...zione al non meglio argomentato "pregiato valore" delle aree concesse, che si aggiunge al già avvenuto versamento da parte dell'Istituto concessionario dell'indennità di espropriazione in favore dei soggetti espropriati, esula dai parametri legali di determinazione del corrispettivo dovuto a fronte della concessione in diritto di superficie delle aree interessate da intervento di edilizia residenziale.
Dal disposto di cui all'art. 35 della L. n. 865/71, art. 16 del D.L. n. 786/1981, con... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ... modificazioni con la legge n. 51/1982, è imposto il principio del perfetto pareggio economico, con corrispondenza delle entrate e delle uscite, e quindi con rimborso da parte degli assegnatari delle aree e/o degli acquirenti degli alloggi, di tutte le spese sostenute dall'ente civico.
Alla luce del disposto di cui all'art. 35 della L. n. 865/71 e dell'art. 16 del D.L. n. 786/1981, convertito con modificazioni in L. n. 51/1982, il prezzo di cessione delle aree destinate ad interventi di edilizia economica e popolare deve essere determinato in misura tale da coprire le spese di acquisto; ciò in quanto i corrispettivi e i prezzi delle aree cedute devono, nel loro insieme, assicurare la copertura delle spese sostenute dal Co... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...Consorzio per l'acquisizione delle aree comprese nel piano approvato in base al criterio del perfetto pareggio economico.
In virtù del principio del pareggio economico imposto dalla normativa in materia di cessione di aree espropriate per interventi di edilizia residenziale pubblica (art. 35 L. n. 865/71 ed art. 16 del D.L. n. 786/1981, convertito con modificazioni in L. n. 51/1982), che impone la completa copertura delle spese sostenute dal Comune ai suddetti scopi, deve ritenersi operante, anche in assenza di specifica pattuizione tra le parti, ex art. 1339 cc., l'obbligo del conguaglio in ipotesi di maggiori oneri discendenti dall'applicazione dei criteri legali di determinazione delle indennità alla quale il Comune non può sottrarsi.
Le norme che impongono il principio del «perfetto pareggio economico» delle operazioni previste dall'art. 35 della L. n. 865 del 1971 sono caratterizzate dal carattere imperativo; ne consegue che, anche nelle ipotesi in cui le convenzioni di cessione dovessero prevedere clausole di determinazione del prezzo in misura "fissa", ciò non impedirebbe comunque il diritto del Comune di pretendere il rimborso anche delle maggiori somme pagate sia per effett... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...initiva determinazione dell'indennità di espropriazione, sia per l'acquisizione di altre aree e relativa urbanizzazione.
I criteri fissati dall'art. 35 L. n. 865/71, concernenti l'assegnazione delle aree espropriate per la realizzazione di interventi di edilizia economico – popolare, rivestono carattere di imperatività; ne consegue che l'illegittima determinazione del "corrispettivo della concessione" o del "prezzo di cessione", per violazione dei suddetti criteri legislativi, non comporta la nullità dell'intero contratto, ma ex art. 1339 c.c., e art. 1419 c.c., comma 2, c.c., la sostituzione di diritto del corrispettivo o del prezzo, determinati secondo i sopraindicati criteri legislativi, a quelli fissati dalle parti.
Nonostante che nella convenzione o nell'atto di cessione ex art. 35 L. n. 865/71, siano... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...entivamente quantificati sia il costo per l'acquisizione delle aree sia le spese per l'urbanizzazione, il comune ha ugualmente diritto di pretendere il rimborso delle maggiori somme "effettivamente pagate", in seguito vuoi alla definitiva determinazione dell'indennità di espropriazione, vuoi all'acquisizione di altre aree e relativa urbanizzazione, purché necessarie per la funzionalità del singolo P.E.E.P..
Il costo di acquisizione di cui l'art. 35 L. n. 865/71 prevede il pagamento quale corrispettivo per il conseguimento del diritto di superficie da parte dell'Ente assegnatario, costituisce l'onere sostenuto per l'acquisto di un bene e non può riferirsi all'esborso sostenuto a seguito de... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...ne invertita del terreno, trattandosi di concetti ontologicamente distinti che non possono essere unificati; lo stesso deve pertanto calcolarsi con riferimento all'indennità virtuale di espropriazione.
La previsione della cessione all'assegnatario di area inclusa in PEEP al prezzo di esproprio non consente al Comune di imporre un suo prezzo, dovendo questo essere determi... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...licazione dei criteri fissati dalla legge per la determinazione dell'indennizzo delle aree incluse nei piani di edilizia economica e popolare. Qualora il privato ritenga l'indennizzo non conforme alla previsione legislativa, può sempre proporre un'azione di accertamento sul giusto prezzo di esproprio.
L'incremento del costo dell'acquisizione dei fondi interessati dalla realizzazione di un PEEP, conseguente alla stipula di atto transattivo con i proprietari, al dichiarato fine di porre termine a liti pendenti, legittimamente può essere posto a carico dei concessionari dei lotti interessati dall'intervento, su cui grava convenzionalmente l'obbligo di provvedere alla tacitazione dei diritti di natura patrimoniale spettanti ai proprietari espr... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ... mancanza di un preventivo accertamento giurisdizionale della responsabilità dell'Ente a titolo di risarcimento del danno, il cui riconoscimento non può conseguire all'atto transattivo.
Il corrispettivo di concessione in diritto di superficie di suoli già di proprietà comunale ricompresi nel piano di zona per l'edilizia economica e popolare di cui alla L. 167/1962 deve essere determinato in misura non inferiore alla soglia minima di cui all'art. 31, quarantottesimo comma, L. 448/1998, costituita dall'ammontare dell'indennizzo espropriativo virtuale ex art. 5 - bis, primo comma, D.L.333/1992 conv. in L. 359/1992, riferito alla data della concessione stessa, da commisurarsi, peraltro, vertendosi in ipotesi di concessione del diritto di superficie, in ragione del rapporto percentuale di cui all'art. 35, dodicesimo comma, L. 865/1971.
Non è per volontà delle ... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...abile il preciso dettato normativo, art.35 della L. n.865/1971, il quale prescrive la copertura delle spese sostenute dal Comune per gli espropri di cui alla legge 167/1962, quale corrispettivo della concessione del diritto di superficie.
Il Comune non è tenuto a sostenere i maggiori oneri di esproprio chiedendo un prestito alla cassa DDPP, anziché richiederli ai soggetti cessionari delle aree.
Il corrispettivo della concessione di suolo per i piani della legge 167/62 è compresivo tanto del costo... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...concessa in diritto di superficie quanto del costo di acquisizione delle aree per le urbanizzazioni e del costo delle stesse.
L'art. 35 comma 11 della L. n. 865/71 va interpretato nel senso che possano essere addebitati alle cooperative costruttrici degli alloggi economici e popolari solo i costi strettamente necessari per l'urbanizzazione primaria del comparto; devono pertanto restare a carico del comune i costi sostenuti par le espropriazione delle aree destinate alla costruzione di opere di interesse generale, che pur costituendo completamento di una determinata zona non siano specificamente al servizio solo degli abitanti della zona stessa, rivestendo un interesse di carattere generale, che in quanto tale non può che far carico all'intera comunità, rappresentata appunto dal comune.
Non possono farsi ricadere ... [Omissis - La versione integrale ï¿½ presente nel prodotto - Omissis] ...natari delle aree espropriate per un PEEP oneri maggiori rispetto a quelli derivanti da una legittima procedura espropriativa.
Alla luce del principio del pareggio economico dell'operazione espropriativa evincibile dall'art. 35, comma, 12 l. 865/1971, non si vede per quale ragione le indennità corrisposte ai fittavoli non debbano essere nello stesso considerate. Invero se la ratio del principio del perfetto pareggio è da rinvenirsi nella necessità che l'operazione espropriativa sia a costo zero per la collettività, non si vede la ragione di escludere dal computo le somme spettanti ai fittavoli.

References: art. 35
 art. 35
 art. 35
 art. 1339
 art. 1339
 art. 35
 art. 35
 art. 1339
 art. 35
 art. 16
 art. 3
 art. 16
 art. 16
 art. 1339
 art. 1339
 art. 1419
 art. 35
 art. 5
 art.35