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Timestamp: 2020-02-23 10:56:49+00:00

Document:
· Pflanzengefäße,
· Torf und Erden,
· Dünge- und Pflanzenschutzmittel,
· Plastikwaren wie Eimer, Wannen,
· Besenwaren. Schnittblumen,
· Fachliteratur. (vgl. § 2 Nummer 2)
Mit der textlichen Festsetzungen § Nummer 2 zu den zulässigen Warensortimenten und den Größen der Verkaufsflächen soll zum Einen sichergestellt werden, dass sich im Plangebiet entsprechend der Investitionsabsichten des Vorhabträgers im Zusammenspiel mit den städtebaulichen Zielsetzungen ein Bau- und Gartenfachmarkt und nicht ein Fachmarkt mit anderer Ausrichtung (z. B. ein Elektrofachmarkt) ansiedelt. Zum anderen soll sichergestellt werden, dass dem Spannungsverhältnis zwischen dem Interesse des Einzelhandelsbetriebes an der Sicherung der eigenen wirtschaftlichen Konkurrenzfähigkeit und der Erhaltung der Urbanität und des Versorgungsniveaus bestehender Geschäftszentren im Einzugsbereich des Sondergebiets Rechnung getragen werden.
Durch die festgesetzten Begrenzungen der Verkaufsflächen und der zulässigen Warensortimente wird gleichzeitig gewährleistet, dass das bestehende polyzentrale Zentrensystem Hamburgs nicht in seiner Existenz gefährdet wird. Damit ist auch dem Interesse an einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, also auch solcher Bevölkerungsteile, die nicht über einen PKW verfügen, Rechnung getragen.
Zugleich gehen die Verkaufsflächen- und Sortimentsbeschränkungen aber nicht soweit, dass Zweifel an der Wirtschaftlichkeit des hier zulässigen Bau- und Gartenfachmarkts besteht. Die Randsortimente ermöglichen dem Unternehmen, seine Warenangebote innerhalb eines noch zentrenverträglichen Rahmens an aktuelle Marktbedingungen anzupassen. Für Fachmärkte sind Randsortimente eine wichtige Vorraussetzung für die wirtschaftliche Tragfähigkeit. Der Kunde erwartet von modernen Fachmärkten ein ergänzendes Warenangebot. Die restriktive Flächenbeschränkung für Randsortimente berücksichtigt auch die stadtteilübergreifende Strahlkraft eines Fachmarkts mit insgesamt 18.000 m2 Verkaufsfläche. Bei Ausschluss oder noch deutlicherer Beschränkung von Randsortimenten jedoch wäre vor dem Hintergrund der realen Marktbedingungen ein konkurrenzfähiges Wirtschaften des Fachmarktbetriebs nicht möglich und der Bebauungsplan folglich auch nicht hinreichend sicher umsetzbar.
Die zulässigen zentrenrelevanten Randsortimente beschränken sich auf typische, das Kernsortiment von Bau- und Gartenfachmärkten ergänzende Branchengruppen. Ausgeschlossen sind hingegen die wichtigsten in Zentren verkauften Sortimente für den periodischen und aperiodischen Bedarf, wie z. B. Textilien, Schuhe, Unterhaltungselektronik, Drogerie und Kosmetik.
Die zulässige Verkaufsfläche ist im Zusammenspiel mit den zulässigen Warensortimenten und insbesondere der flächenmäßigen Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente in seiner Wirkung als nicht zentrenschädigend einzustufen. Im Rahmen einer gutachterlichen Untersuchung wurde ermittelt, dass von der zulässigen Fachmarktansiedlung die Eimsbüttler B- und C-Zentren ­ wenn überhaupt ­ nur sehr marginal tangiert werden.
Durch die Ansiedlung eines Bau- und Gartenfachmarkts sind folglich aus Gutachtersicht keine zentrenschädigenden Wirkungseffekte zu erwarten. Vielmehr trägt der Fachmarkt zu einer Modernisierung und zeitgemäßen Fortentwicklung der Hamburger Baumarktstrukturen bei.
Zur Steigerung ihrer Kundenattraktivität bieten moderne Fachmärkte heute neben ihren Warensortimenten zusätzliche Dienstleistungen an. Der Bebauungsplan lässt daher im Sondergebiet auch die Einrichtung einer ImbissGastronomie mit Backwarenverkauf auf einer Geschossfläche von höchstens 300 m2 zu (vgl. § 2 Nummer 2). Durch die Flächenbeschränkung wird ausgeschlossen, dass sich hier eine Erlebnisgastronomie ansiedeln kann, die zusätzlich zu den Fachmarktkunden weiteren Verkehr induziert.
Die Imbiss-Gastronomie mit Backwarenverkauf soll sich jedoch keinen eigenen Kundenstamm erschließen, sondern den Fachmarktkunden die Möglichkeit geben, in einem bistroartigen Gastronomiebetrieb einen Imbiss einzunehmen oder Backwaren zum sofortigen Verzehr zu erwerben.
Da der Fachmarkt die Kombination aus einem Baumarkt und einem Gartenmarkt bildet, setzt sich der Baukörper aus zwei Gebäudeteilen zusammen, die aus Gründen der innerbetrieblichen Organisation rechtwinklig zueinander angeordnet werden müssen. Durch die Ausweisung der überbaubaren Flächen in Form einer Baukörperfestsetzung wird gesichert, dass der sich so ergebende L-förmige Baukörper (die beiden Gebäudeschenkel weisen eine Bautiefe von 57 bzw. 96,5 m auf) sowohl zur Kieler Straße, als auch zur Autobahnzu-/ausfahrt eine prägnante Raumkante bildet. Durch einen großvolumigen, straßenbegleitenden Baukörper kann in diesem Bereich eine Qualifizierung der Kieler Straße und ­ wenn auch wegen der begrenzten Gebäudehöhe nur in eingeschränktem Maße ­ die Ausbildung einer Eingangs- bzw. Torsituation im Bereich der BAB-Anschlussstelle geschaffen werden. Zudem dient ein im Straßenraum präsenter monolithartiger Baukörper der gewünschten Abschnittsbildung der Magistrale. Bedingt durch die festgesetzte überbaubare Fläche ergibt sich für den Fachmarkt der Nachteil, dass die Stellplatzanlage von der Kieler Straße aus nicht unmittelbar eingesehen werden kann.
Dieser Nachteil für den Fachmarktbetreiber wurde angesichts der gewünschten städtebaulichen Ziele, die mit der festgesetzten Gebäudeausrichtung einhergehen, in der Abwägung zurückgestellt.
An der Südseite des Hauptgebäudes ermöglicht der Bebauungsplan durch die Ausweisung der überbaubaren Flächen einen Anbau. Dieser Anbau ist für die logistische Abwicklung der Warenannahme zwingend erforderlich und soll daher planungsrechtlich ermöglicht werden. Auf Grund der begrenzten Größe des Anbaus wird die monolithartige Kubatur des Hautgebäudes kaum beeinträchtigt.
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung einer Grundfläche und die Festsetzung einer Gebäudehöhe bestimmt. Die Gebäudehöhe wird für das Hauptgebäude mit 35 m über NN, das entspricht etwa 12 m über Straßenverkehrsfläche, festgesetzt. Das festgesetzte Maß ist für die Errichtung eines modernen Bau- und Gartenfachmarkts erforderlich. Zugleich wird durch eine solche Gebäudehöhe einerseits eine angemessene räumliche Fassung der Kieler Straße ermöglicht, andererseits aber sichergestellt, dass sich das Gebäude in seiner Höhenentwicklung der umliegenden Bebauung anpasst, keine erdrückende Wirkung auf die benachbarte Wohnnutzung ausübt und diese nicht in einem unzumutbaren Maße verschattet. Der Anbau an der Südseite des Hauptgebäudes darf nur eine Gebäudehöhe von 30 m über NN, also etwa 7 m über Straßenverkehrsfläche, aufweisen, um die kubische Klarheit des Hauptgebäudes nicht mehr als unbedingt erforderlich zu beeinträchtigen.
Darüber hinaus darf die Gebäudehöhe im Eingangsbereich überschritten werden: Im Sondergebiet darf die festgesetzte Gebäudehöhe für die Gestaltung des Haupteingangs auf einer Fläche von höchsten 30 m2 um bis zu 3 m überschritten werden (vgl. § 2 Nummer 3). Diese Festsetzung ermöglicht die Betonung des Eingangsbereichs, um damit dem Kunden die Orientierung auf dem Fachmarktgelände zu erleichtern.
Die Grundfläche wird auf 35.000 m2 festgesetzt. Damit wird die Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung für Sondergebiete nach § 17 Absatz 1 BauNVO überschritten.
Im Sondergebiet „Bau- und Gartenfachmarkt" ist die Überschreitung der in § 17 Absatz 1 BauNVO für Sondergebiete definierten Obergrenze der Grundflächenzahl städtebaulich erforderlich, um
­ die marktseitig erforderliche Fachmarktgröße sowie die Unterbringung von Lagerflächen, Verwaltungsräumen und den Servicebereichen zu ermöglichen,
­ die Unterbringung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze zu ermöglichen,
­ die bauliche Nutzung im verkehrlich gut erschlossenen Plangebiet zu konzentrieren und
­ einen schonenden Umgang mit Grund und Boden sicherzustellen, in dem durch die Konzentration von baulichen Nutzungen innerhalb geschlossener Siedlungsbereiche die bauliche Nutzung baulich bisher nicht genutzter Außenbereiche verhindert werden kann.
Die mögliche Überschreitung der in § 17 (1) BauNVO definierten Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung in Sondergebieten wird durch die grünordnerischen Festsetzungen § 2 Nummer 14 ­ 17, 19 und 20 zur Erhaltung und Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern sowie zur Berankung der Lärmschutzwand und zur Dachbegrünung ausgeglichen.
Diese ausgleichenden Maßnahmen gewährleisten, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Die Bedürfnisse des Verkehrs sind durch die Plankonzeption befriedigt (vgl. Ziffer 5.7). Sonstige öffentliche Belange stehen der Planung nicht entgegen.
Anbauverbotszone Südlich des Plangebiets befinden sich planfestgestellte Flächen der Bundesautobahn A7, wobei unmittelbar an das Plangebiet die BAB-Anschlussstelle Stellingen anschließt.
Längs der Bundesfernstraße gilt gemäß § 9 Absatz 1 Bundesfernstraßengesetz (FStrG) in der Fassung vom 20. Februar 2003 (BGBl. I S. 287), geändert am 22. April 2005 (BGBl. I S.1128, 1137), ein Anbauverbot. Die Anbauverbotszone erstreckt sich in einem Abstand von 40 m, gemessen vom äußeren Rand der befestigten Fahrbahn der Bundesautobahn (Siehe Kennzeichnung „(1)" in der Planzeichnung). Dieser Abstand ist einzuhalten und von Hochbauten jeglicher Art freizuhalten, es sei denn, dass in dem Bebauungsplan unter Mitwirkung des Trägers der Straßenbaulast Abweichendes festgesetzt ist (§ 9 [7] FStrG). Die oberste Landesstraßenbaubehörde hat dieser Baukörperausweisung in der Bauverbotszone bei Beachtung besonderer Anforderungen zugestimmt. Diese Zustimmung bezieht sich jedoch nur auf den Baukörper, ohne zusätzliche Werbeanlagen. Für Werbeanlagen gilt weiterhin das Anbauverbot gemäß § 9 (1) FStrG innerhalb der 40 m-Anbauverbotszone bzw. eine Anbaubeschränkung innerhalb der 100m-Anbaubeschränkungszone, damit eine aus der näheren Lage des Baukörpers zur Anschlussstelle resultierende zusätzliche Beeinträchtigung der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf der BAB A 7, insbesondere eine Ablenkung der Autofahrer im Zu- und Abfahrtsbereich zur A 7, ausgeschlossen werden kann.
Auf der mit „(A)" bezeichneten Fläche des Sondergebiets ist eine freistehende Werbeanlage mit einer Höhe bis zur Oberkante des Werbeträgers von maximal 54 m über Normalnull zulässig. Das Werbeschild darf eine Länge von 17
m und eine Höhe von 2 m nicht überschreiten (vgl. § 2 Nummer 4). Mit der Zulässigkeit einer freistehenden Werbeanlage mit den festgesetzten Maßen innerhalb der mit „(A)" bezeichneten Fläche des Sondergebiets wird dem Interesse der Fachmärkte an effektiver Eigenwerbung Rechnung getragen. Die bezogen auf Normalnull festgesetzte Anlagenhöhe entspricht einer Höhe von etwa 32 m über Geländeoberfläche. Der zulässige Standort der Anlage stellt einen größtmöglichen Abstand sowohl zum westlich als auch östlich an das Planungsgebiet angrenzenden Wohngebiet sicher, sodass eine Beeinträchtigung der Grundstücke bzw. Wohnräume durch Schattenwurf minimiert wird. Die mit „(A)" bezeichnete Fläche des Sondergebiets befindet sich 100 m vom äußeren Rand der befestigten Fahrbahn der BAB A 7 entfernt, sodass die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf der BAB A 7 nicht beeinträchtigt wird.
Durch die im Bebauungsplan getroffene Festsetzung wird die bauordnungsrechtliche Forderung des § 13 Absatz 3 Nummer 1 der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) vom 14. Dezember (HmbGVBl. S. 525, 563) nicht berührt.
Werbeanlagen, die die Sicherheit des Verkehrs gefährden, sind danach weiterhin ausgeschlossen.
Schon auf Grund der Lage des Plangebiets im Hamburger Stadtgebiet, mit seiner zwar guten Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr und der allerdings mäßigen Erreichbarkeit mit dem ÖPNV, ist mit einem vergleichsweise hohen Aufkommen an Kraftfahrzeugverkehr zu rechnen. Im Sondergebiet kommt verschärfend hinzu, dass Bau- und Gartenfachmärkte wegen der Sperrigkeit der angebotenen Waren nahezu ausschließlich Kfzgestützten Einkaufsverkehr verursachen. Grundsätzlich muss die Organisation der Stellplätze bedarfsgerecht gestaltet werden, sodass kein Rückstau auf öffentlichem Grund erfolgen wird. An die Unterbringung des ruhenden Verkehrs sind damit sowohl in Teilen des Kerngebiets, insbesondere aber im Sondergebiet, hohe Anforderungen zu stellen. Lediglich im MK (c) ergeben sich auf Grund der geringen Nutzungsdichte keine Planungserfordernisse zur Regelung des ruhenden Verkehrs.
Für die übrigen Bereiche des Plangebiets jedoch gilt, dass die notwendige Unterbringung des ruhenden Verkehrs nicht zu einer unverträglichen Beeinträchtigung des Stadtbildes und auch nicht zu unauflösbaren Immissionskonflikten führen darf. Im Bebauungsplan sind daher im Sondergebiet und im nördlichen Bereich des Kerngebiets die für die Unterbringung des ruhenden Verkehrs geeigneten Standorte festgesetzt. Damit die übrigen Bereiche von parkenden Fahrzeugen freigehalten werden, trifft der Bebauungsplan folgende Festsetzung: Im Sondergebiet und in den mit „[a]" und „(b)" bezeichneten Bereichen des Kerngebiets sind innerhalb der überbaubaren Flächen Stellplätze nur in Tiefgaragen zulässig und dürfen außer auf den festgesetzten Flächen für Stellplätze und oberirdische Garagen weitere Stellplätze nur in Tiefgaragen angeordnet werden. Tiefgaragen sind auch außerhalb der überbaubaren Fläche zulässig (vgl. § 2 Nummer 5). Sondergebiet
Der Bebauungsplan setzt die Lage der Stellplatzanlagen zwangsläufig auf der nicht überbaubaren Fläche zwischen Fachmarktgebäude und Bürohochhaus fest. Ein Bau- und Gartenfachmarkt ist zwingend darauf angewiesen, ein ebenerdiges Stellplatzangebot anzubieten. Nicht ebenerdig angeordnete Stellplätze werden aus Komfortgründen häufig von Kunden nicht angenommen, zumal dann, wenn es sich um einen Fachmarkt mit häufig sperrigen Waren handelt. Die Zufahrt zu den Stellplätzen erfolgt hauptsächlich über den Kronsaalsweg. Die Zufahrt ist durch ein Geh- und Fahrrecht öffentlich-rechtlich gesichert. Die Fachmarktkunden müssen folglich zunächst das Kerngebietsgelände überqueren. Über die Kieler Straße kann zur Vermeidung von Verkehrsstörungen lediglich die Einfahrt aus Richtung Norden bzw. die Ausfahrt Richtung Innenstadt erfolgen.
Die Stellplatzanlage soll so organisiert werden, dass die Kundenstellplätze mit einem hohen Stellplatzwechsel möglichst weit entfernt von der schützenswerten Wohnnutzung am Wittenmoor angeordnet werden. Zur Wohnnutzung hin sollen nur die weniger stark frequentierten Mitarbeiterstellplätze zugelassen werden.
Die Größe der festgesetzten Fläche für Stellplätze ist so bemessen, dass die bauordnungsrechtlich erforderliche Stellplatzfläche gemäß § 48 HBauO erbracht werden kann.
Da der Fachmarktbetreiber jedoch einen geringeren Stellplatzbedarf erwartet, soll zunächst eine geringere Zahl an Stellplätzen sowie auf einer Reservefläche eine Grünfläche (Teil der Ausstellungsfläche Garten-Fachmarkt) baulich hergerichtet werden. Die Kundenstellplätze sollen zur Vermeidung einer Lärmbelastung des allgemeinen Wohngebiets einen möglichst großen Abstand zur westlichen Baugebietsgrenze einhalten. Die Mitarbeiterstellplätze sollen im Westen der Stellplatzanlage angeordnet werden.
Die Stellplatzanlage ist entsprechend gegliedert worden (siehe Ziffer 5.7).
Die bauordnungsrechtlich noch ausstehenden Stellplätze sollen nur dann errichtet werden, wenn sich nach fünf Betriebsjahren ein größerer Stellplatzbedarf im praktischen Betrieb erkennen lässt. Aus Gründen des Immissionsschutzes müssen diese Stellplätze dann eingehaust werden (vgl. § 2 Nummer 8 und Ziffer 5.7).
Mit (b) gekennzeichneter Bereich des Kerngebiets
Da die Stellplatzanlage des Sondergebiets zur Vermeidung eines Missbrauchs für nächtliche illegale Straßenrennen ggf. eingezäunt werden muss, kann der Stellplatzbedarf des Kerngebiets nur innerhalb des Baugebiets befriedigt werden. Eine nahe liegende Mitnutzung der Stellplatzanlage durch die Nutzer des Kerngebiets ist nicht uneingeschränkt möglich, da die Stellplätze des Sondergebiets ggf. nur während der Öffnungszeiten des Baumarkt zugänglich sein werden. Ein Teil der erforderlichen Stellplätze soll im Anschluss an die Stellplatzanlage des Fachmarkts ebenerdig angelegt werden. Da jedoch aus Platzgründen die erforderlichen Stellplätze nicht ausschließlich ebenerdig angelegt werden können, wird nördlich des Bürohauses die Errichtung eines dreigeschossigen Parkhauses mit zusätzlichen Dachstellplätzen zugelassen. Die Unterbringung der Stellplätze in einer Tiefgarage wird nicht gefordert, da sie verhältnismäßig hohe Baukosten verursacht und dieser Bereich des Kerngebiets nicht unmittelbar an der Kieler Straße liegt.
Mit [a] gekennzeichneter Bereich des Kerngebiets
Das Postgelände soll ebenfalls überwiegend rückwärtig über den Kronsaalsweg erschlossen werden. Das TelekomGelände ist im Zufahrtsbereich mit einem Geh- und Fahrrecht (vgl. Ziffer 5.6) belastet, welche die westliche Erschließung des Postgebäudes sichert. Von der Kieler Straße aus werden auch hier nur die Verkehrsbeziehungen „rechts-rein" und „rechts-raus" möglich sein. Anders als beim westlichen Bereich des Kerngebiets sind ebenerdige Stellplätze auf Grund des begrenzten Flächenangebots bei Ausnutzung der zulässigen überbaubaren Fläche bzw. Geschossfläche nur im untergeordneten Maße möglich.
Wenn überhaupt, sollen sie nur im rückwärtigen Grundstücksbereich zugelassen werden. Zur Kieler Straße hin sollen weder ebenerdige Stellplätze, noch eine Parkpalette bzw. ein Parkhaus prägend sein. Im Bebauungsplan ist daher in § 2 Nummer 5 festgesetzt, dass in diesem Bereich des Kerngebiets innerhalb der überbaubaren Flächen Stellplätze nur in Tiefgaragen zulässig sind. Damit soll verhindert werden, dass für den Fall, in dem die überbaubare Fläche nicht durch ein Gebäude vollständig genutzt wird, zur Kieler Straße hin eine Stellplatzanlage errichtet oder die überbaubare Fläche sogar vollständig durch eine Parkpalette bzw. ein Parkhaus ausgefüllt wird.
Zulässigkeit von Tiefgaragen Tiefgaragen stellen generell die stadtbildverträglichste Art der Stellplatzunterbringung dar. Die Anlage einer Tiefgarage wird im östlichen Bereich des Kerngebiets bei Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche für den bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplatznachweis vermutlich unumgänglich sein.

References: § 2
 § 2
 § 2
 § 17
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 § 17
 § 2
 § 9
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 § 13
 § 2
 § 48
 § 2
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