Source: https://findok.bmf.gv.at/findok/ilink?bereich=RL&id=63300&ida=UStR2000&gueltig=20101007&hz_gz=09+4501%2F58-IV%2F9%2F00&dz_VonRandzahl=792
Timestamp: 2020-07-12 13:12:31+00:00

Document:
Ist die WohnungseigentumsgemeinschaftWohnungseigentümer-Errichtergemeinschaft Bauherr, so wird diese unternehmerisch tätig, indem sie das Gebäude errichtet und den einzelnen Miteigentümern das dingliche Nutzungsrecht an den einzelnen Wohnungen einräumt. Der WohnungseigentumsgemeinschaftErrichtergemeinschaft steht daher aus der Werklieferung des Gebäudes an sie der Vorsteuerabzug zu. Das dingliche Nutzungsrecht an der Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit wird dem Wohnungseigentümer umsatzsteuerrechtlich mit der Übergabe der zugesagten Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit seitens der WohnungseigentumsgemeinschaftErrichtergemeinschaft eingeräumt. Der Umsatz besteht in der Einräumung des Nutzungsrechtes, die Gegenleistung in den von den einzelnen Wohnungseigentümern zu leistenden Kosten. Die Einräumung des Nutzungsrechtes stellt eine steuerpflichtige Leistung dar, die dem Normalsteuersatz unterliegt.
Um zu vermeiden, dass der einzelne Miteigentümer nur im Wege der Zwischenschaltung des Unternehmers "Miteigentumsgemeinschaft" (Vermietung an die Miteigentümer) in den Genuss des Vorsteuerabzuges kommt, kann - analog zur Wohnungseigentumsgemeinschaft - in den von den Miteigentümern zu leistenden Anteilen an den für die Errichtung des Gebäudes bei der Gemeinschaft anfallenden Kosten das Entgelt für einen steuerpflichtigen Umsatz der Gemeinschaft gesehen werden, wodurch die Unternehmereigenschaft der Gemeinschaft (und damit deren Berechtigung zum Vorsteuerabzug) begründet wird. Dies setzt voraus, dass sämtliche Miteigentümer mit dieser Vorgangsweise einverstanden sind. Bezüglich der von der Gemeinschaft an die Miteigentümer weiterverrechneten anteiligen Errichtungskosten sind die Miteigentümer bei Zutreffen der übrigen Voraussetzungen des § 12 UStG 1994 zum Vorsteuerabzug berechtigt (dient zB die Räumlichkeit der Befriedigung eines eigenen Wohnbedürfnisses, steht kein Vorsteuerabzug zu (siehe Rz 183).
Wird der vom Miteigentümer erworbene Grundstücksanteil ("Gebäudeteil") weiterveräußert, handelt es sich um einen grundsätzlich steuerfreien Grundstücksumsatz, der zu einer Änderung der Verhältnisse führen kann oder für den zur Steuerpflicht optiert werden kann.
Im Falle der Errichtung eines Gebäudes durch eine Miteigentümergemeinschaft, die keine Unternehmereigenschaft besitzt (zB Ehegattengemeinschaft vgl. Rz 185), sind die Miteigentümer, die diese Gemeinschaft bilden, als unmittelbare Leistungsempfänger der Gebäudeerrichtung anzusehen. Nutzt ein Miteigentümer einen Teil des Gebäudes ausschließlich für eigene unternehmerische Zwecke, steht ihm der Vorsteuerabzug für die gesamten auf den unternehmerisch genutzten Gebäudeteil entfallenden Vorsteuern zu, sofern der Abzugsbetrag nicht über seinen Miteigentumsanteil hinausgeht (vgl. EuGH 21.4.2005, Rs C-25/03, "HE"). Eine an die Miteigentümergemeinschaft ausgestellte Rechnung ist für Zwecke des Vorsteuerabzuges anzuerkennen, wenn der Unternehmer dieser Rechnung eine leicht nachvollziehbare Darstellung der Ermittlung der auf den unternehmerisch genutzten Teil entfallenden Vorsteuern anschließt. Da nach dem Urteil "HE" die die Gemeinschaft bildenden Miteigentümer als unmittelbare Leistungsempfänger anzusehen sind, ist in einer an die Miteigentümergemeinschaft adressierten Rechnung die UID des unternehmerisch tätigen Miteigentümers anzuführen (vgl. Rz 1554).
Voraussetzung für die Optionsausübung ist, dass der Unternehmer einen gemäß § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994 grundsätzlich steuerfreien Umsatz tätigt. Frühestens ab diesem Zeitpunkt ist eine Optionsausübung möglich. Die Vereinnahmung einer Anzahlung ist kein Umsatz, sondern das Entgelt für einen zukünftigen Umsatz. Für eine solche Anzahlung kann nicht zur Steuerpflicht optiert werden.
Der Verzicht auf die Steuerbefreiung ist an keine besondere Form oder Frist gebunden. Der Verzicht (ebenso wie die Rücknahme des Verzichtes) ist bis zur Rechtskraft des Steuerbescheides möglich. Der Verzicht ist auch im wieder aufgenommenen Verfahren möglich. Maßgeblich ist nicht der offene Ausweis in einer Rechnung oder Gutschrift, sondern die Behandlung als steuerpflichtig gegenüber dem Finanzamt. Stellt der Unternehmer zwar USt in Rechnung, behandelt aber den Umsatz gegenüber dem Finanzamt (Voranmeldung, Steuererklärung) steuerfrei, schuldet er den ausgewiesenen Betrag gemäß § 11 Abs. 12 UStG 1994, ausgenommen er berichtigt die Rechnung.
Bei nach dem 31.Dezember 2004 im Zwangsversteigerungsverfahren ausgeführten Umsätzen von Grundstücken, Gebäuden auf fremdem Boden und Baurechten ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung gemäß § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994 nur zulässig, wenn der Verpflichtete dem Gericht spätestens bis vierzehn Tage nach Bekanntgabe des Schätzwertes (§ 144 EO) ausdrücklich mitteilt, dass der Umsatz an den Ersteher gemäß § 6 Abs. 2 UStG 1994 steuerpflichtig behandelt wird. Diese gesetzliche Frist kann nicht verlängert werden (vgl. § 110 Abs. 2 BAO). Im Falle der fristgerechten Mitteilung der steuerpflichtigen Behandlung kommt es gemäß § 19 Abs. 1b lit. c UStG 1994 zum Übergang der Steuerschuld auf den Ersteher, wobei der Verpflichtete als leistender Unternehmer für diese Steuer haftet. Der Verpflichtete muss eine Rechnung gemäß § 11 Abs. 1a UStG 1994 ausstellen. Hinsichtlich des Vorsteuerabzugsrechtes des Erstehers vgl. Rz 1875 bis Rz 1876.
Kleinunternehmer K veräußert seine Eigentumswohnung, die er bisher vermietete. Die Vermietungsumsätze lagen unter 22.00030.000 Euro. Die Eigentumswohnung wird um 150.000 Euro zuzüglich 20% USt veräußert.
Das Hilfsgeschäft des K (Veräußerung der Eigentumswohnung) bleibt bei der Ermittlung der Kleinunternehmergrenze von 22.00030.000 Euro außer Ansatz. K muss, um für den Grundstücksumsatz optionsberechtigt zu sein, neben der Behandlung des Umsatzes gegenüber dem Finanzamt als steuerpflichtig zusätzlich auf die Kleinunternehmerregelung verzichten (Doppeloption). Die Inrechnungstellung der USt allein würde zu einer Steuerschuld auf Grund der Rechnung führen.
Optionsberechtigt für die Lieferung von Grundstücken im Konkursverfahren ist der Masseverwalter als gesetzlicher Vertreter des Gemeinschuldners. Dies gilt auch im Falle des Beitritts des Masseverwalters in ein gegen den Gemeinschuldner im Zuge befindliches Zwangsvollstreckungsverfahren als betreibender Gläubiger.
Unternehmer U veräußert ein Gebäude an den Erwerber (Käufer) E. Im Gebäude befinden sich sowohl privat genutzte Wohnungen (die gemäß § 12 Abs. 2 Z 2 UStG 1994 zum Unternehmen gehören) als auch Geschäftsräumlichkeiten.
Auch bei einem gemäß § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994 steuerfreien Eigenverbrauch ist eine Option zur Steuerpflicht möglich.
Es besteht nicht die Möglichkeit, zu berichtigende oder nicht abzugsfähige Steuern gemäß § 12 Abs. 15 UStG 1994 in Rechnung zu stellen, wohl aber im Falle der Option die für den steuerpflichtigen Eigenverbrauch geschuldete USt.
Ein Vorsteuerabzug im Hinblick auf eine zukünftige Option ist gemäß § 6 Abs. 2 letzter Unterabsatz UStG 1994 nicht möglich. Nach der genannten Gesetzesstelle kann eine bis zur Option vom Vorsteuerabzug ausgeschlossene Steuer oder eine zu berichtigende Vorsteuer frühestens für den Voranmeldungszeitraum abgezogen werden, in dem der Unternehmer den Umsatz als steuerpflichtig behandelt (hinsichtlich Anzahlungen siehe Rz 793).
Optiert der Unternehmer gemäß § 6 Abs. 2 UStG 1994 zur Steuerpflicht, so können die bisher im Hinblick auf die Steuerfreiheit der Umsätze gemäß § 12 Abs. 3 UStG 1994 vom Vorsteuerabzug ausgeschlossenen Vorsteuern (siehe auch Rz 799) im Rahmen der Bestimmungen des § 12 Abs. 3 und Abs. 10 bis 12 UStG 1994 geltend gemacht werden.
Bauherrnmodell - Lieferung des Grundstückes und des Gebäudes durch verschiedene Unternehmer: Nach der ständigen Judikatur des VwGH ist der Begriff des "Bauherrn" für die Grunderwerbsteuer und die UStUmsatzsteuer einheitlich auszulegen. Das bedeutet jedoch umsatzsteuerrechtlich nicht, dass Leistungen des Grundstücksveräußerers und Leistungen Dritter zu einem einheitlichen Grundstückserwerb zusammengefasst werden können. Nur die Grundstückslieferung ist daher gemäß § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994 von der UStUmsatzsteuer befreit (vgl. auch EuGH 27.11.2008, C-156/08, "Vollkommer", wonach beim Erwerb eines noch unbebauten Grundstückes künftige, umsatzsteuerpflichtige Bauleistungen in die Bemessungsgrundlage für die Berechnung von Verkehrsteuern wie die "Grunderwerbsteuer" einbezogen werden können, sofern diese nicht den Charakter einer Umsatzsteuer besitzen).
Baurecht, Bauzins: Es ist zwischen der Einräumung (Übertragung) eines Baurechtes und der Vermietung und Verpachtung von Baurechten zu unterscheiden. Die Einräumung eines Baurechtes fällt unter § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994, wobei es gleichgültig ist, ob der vom Bauberechtigten entrichtete Bauzins als Einmalzahlung oder in wiederkehrenden Beträgen entrichtet wird; auch bei der Übertragung eines Baurechtes handelt es sich um ein Entgelt für den Umsatz eines "Grundstückes".
Die Vermietung und Verpachtung von Baurechten (zB die Vermietung von Wohnungen in einem Gebäude, das Zugehör des Baurechts ist) ist als Vermietung und Verpachtung von Grundstücken zu beurteilen. Diesfalls kommt § 6 Abs. 1 Z 16 UStG 1994 bzw. § 10 Abs. 2 Z 4 UStG 1994 zur Anwendung.
Die Veräußerung von Miteigentumsanteilen mit der Nebenabrede, dass dem jeweiligen Miteigentümer das ausschließliche, auf einen bestimmten Zeitraum eines jeden Jahres beschränkte Recht auf Benutzung eines bestimmten Appartements eingeräumt wird (so genanntes "Teilzeiteigentum"), stellt einen Umsatz von Grundstücken im Sinne des § 2 GrEStG 1987 dar und ist daher gemäß § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994 steuerfrei. Das Nutzungsrecht der Käufer stellt sich als Ausfluss der übertragenen ideellen Miteigentumsanteile und als zwischen den Miteigentümern getroffene "Benutzungsregelung" im Sinne des § 828 Abs. 2 ABGB auch dann dar, wenn die Nutzungsvereinbarung schon im Kaufvertrag betreffend die Übertragung der Miteigentumsanteile erfolgt ist (vgl. VwGH 20.10.2004, 2000/14/0185). Zur Einräumung eines Teilzeitnutzungsrechtes ohne gleichzeitige Miteigentumsübertragung (Time-Sharing) siehe Rz 1208 bis Rz 1211.
UStR 2000, Umsatzsteuerrichtlinien 2000 Rz 183
EuGH 21.04.2005, Rs C-25/03
UStR 2000, Umsatzsteuerrichtlinien 2000 Rz 1208
UStR 2000, Umsatzsteuerrichtlinien 2000 Rz 1209
UStR 2000, Umsatzsteuerrichtlinien 2000 Rz 1210
UStR 2000, Umsatzsteuerrichtlinien 2000 Rz 1211
Findok-Nr: 19969.6, aufgenommen am: 30.11.2009 20:06:40, Dokument-ID: dd521f64-096d-4abd-9206-97d3a1f30315, Segment-ID: e25b80a5-a8f2-48b8-8ada-5868edf6b6c1

References: § 12
 EuGH 
 § 6
 § 11
 § 6
 § 6
 § 110
 § 19
 § 11
 § 12
 § 6
 § 12
 § 6
 § 6
 § 12
 § 12
 § 6
 EuGH 
 § 6
 § 6
 § 10
 § 2
 § 6
 § 828

EuGH