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Timestamp: 2020-08-06 22:42:04+00:00

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BGH entscheidet zum Härtewiderspruch bei Eigenbedarf - Daryai & Kuo
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BGH entscheidet zum Härtewiderspruch bei Eigenbedarf
Galina Schmietendorf
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 180/18
Angesichts des derzeitigen (Vermieter-)Marktes vor allem hier in Berlin stellt sich immer öfter die Frage, wann ein Vermieter erfolgreich mit einer Eigenbedarfskündigung durchdringt. Auch wenn die erste Hürde – Nachweis des Eigenbedarfs – genommen ist, so bleibt dem Mieter immer noch der sogenannte “Härteeinwand”. Doch welche Anforderungen an den Härtewiderspruch bestehen eigentlich bei Eigenbedarf?
Der BGH hat sich gerade erst mit zwei Fällen (BGH, Urteile v. 22.5.2019, VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17) befasst und dabei die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben.
Der Ausgangsstreit – Kündigung wegen Eigenbedarfs
In dem ersten Fall verlangte der Vermieter einer Dreizimmerwohnung von der 80-jährigen Mieterin die Räumung. Die Mieterin lebte dort seit 1974, der Vermieter hatte die Wohnung im Jahr 2015 erworben. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs.
Die beiden Vorinstanzen hielten die Eigenbedarfskündigung zwar für wirksam, das Landgericht wies die Räumungsklage aber dennoch ab. Es ist der Ansicht, dass ein Härtefall im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt. Zugunsten der Mieterin wurden ihr hohes Alter, eine Demenzerkrankung und ihre mit der langen Mietdauer einhergehende Verwurzelung berücksichtigt. Auch die Schwierigkeiten bei der Beschaffung von bezahlbarem Ersatzwohnraum in Berlin wurden zu ihren Gunsten berücksichtigt. Dass die Mieterin bei einer Kündigung Härtegründe würde einwenden können, wusste der Vermieter bereits beim Kauf der Wohnung. Diese Kenntnis zog das Gericht ebenfalls in die Gesamtbetrachtung mit ein.
In dem zweiten Fall beriefen sich die Mieter auf Folgendes. Ein Umzug sei ihnen nicht zumutbar, weil eine Mieterin unter schweren Krankheiten (Parkinson, Depression, chronische Wirbelsäulenbeschwerden) leide. Ein weiterer Bewohner habe zudem Pflegestufe 2 und sei alkoholkrank. Die Räumungsklage hatte in beiden Vorinstanzen Erfolg. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB könnten die Mieter nicht verlangen. Aus den vorgelegten ärztlichen Attesten ergebe sich nicht, dass der Umzug für sie aus medizinischer oder psychologischer Sicht unzumutbar sei. Auch sei insbesondere nicht dargetan, dass ein Umzug zu einer drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigung oder Lebensgefahr führe.
Die Entscheidung – Umfassende Sachverhaltsaufklärung bei Härtewiderspruch bei Eigenbedarf notwendig
Der BGH hat beide Urteile aufgehoben und die Sache jeweils zur weiteren Sachaufklärung zurück an die Gerichte verwiesen; dies insbesondere zum Bestehen von Härtegründen. Er hat dabei deutlich gemacht, dass hier eine besonders sorgfälige Prüfung zu erfolgen hat.
Da auf beiden Seiten grundrechtlich geschützte Positionen (Eigentum, Gesundheit) betroffen sind, sei eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich. Es müsse genau geprüft werden, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB).
Allgemeine Fallgruppen zu bilden, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, sei dabei nicht möglich. Es sei stets sei eine Gesamtschau aller Faktoren vorzunehmen.
Praxistipp – Sorgfältige Einzelfallabwägung ist entscheidend
Wie man schon dem Vorgesagten entnehmen kann, ist eine sorgfältige Abwägung aller vorgebrachten Argumente in dem jeweiligen Einzelfall vorzunehmen. Mir ist zum Beispiel ein Fall aus München bekannt, bei dem eine 80-jährige Dame nach rund 50 Jahren Mietdauer zur Räumung der Mietwohnung verurteilt wurde. Was auf den ersten Blick geradezu skandalös klingt, erweist sich bei näherer Betrachtung als durchaus gerechtfertigt. Da es sich bei der Dame um eine sehr wohlhabende Person handelte, war es ihr problemlos möglich, eine gleichwertige Wohnung in der unmittelbaren Nachbarschaft zu kaufen.
Dabei ist es wichtig, die jeweilige Rechtsprechung vor Ort zu kennen. und zwar sowohl die der Eingangsinstanzen wie auch die der (alleine in Berlin: vier) Berufungskammern. Gerne beraten wir Mieter zu den Erfolgsaussichten, sich gegen eine erhaltene Eigenbedarfskündigung zu wehren. Vermieter sollten sich am besten schon vor dem Ausspruch einer solchen Kündigung rechtlichen Rat einholen. Bereits die Kündigung muss gewisse Formvorschriften einhalten und sehr genau begründet sein.
Ich möchte an dieser Stelle auf den sehr ausführlichen Artikel zur Eigenbedarfskündigung des Kollegen Daryai verweisen: Kündigung wegen Eigenbedarf als Vermieter
Frau Schmietendorf ist seit 2017 als Rechtsanwältin in Berlin tätig und auf die Bereiche Mietrecht und Versicherungsrecht spezialisiert. Zurzeit absolviert sie die theoretische Prüfung zur Fachanwältin für Versicherungsrecht.
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BGH 
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 § 574
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