Source: https://www.srovpraxi.sk/33/pravna-uprava-podnajmu-bytu-casti-bytu-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWACuqyBmlr_0pfnsfjEu1eBwspq9dMuvK_g/?uri_view_type=4
Timestamp: 2020-01-28 01:35:23+00:00

Document:
Právna úprava podnájmu bytu (èasti bytu) | SRO v praxi
Právna úprava podnájmu bytu (èasti bytu)
22.10.2019, JUDr. Július Fíger; JUDr. Alexander ©krinár, CSc., Zdroj: Verlag Dashöfer
4.15.4 Právna úprava podnájmu bytu (èasti bytu)
Jednou z foriem uspokojovania potreby bývania – spravidla prechodného – ¹tudentov i zamestnancov mimo miesta ich trvalého pobytu je podnájom bytu alebo jeho èasti (napr. jednej izby prípadne dvoch alebo viacerých izieb väè¹ieho bytu) s právom spoloèného u¾ívania príslu¹enstva bytu.
Zmluva o podnájme bytu alebo èasti bytu
Obèiansky zákonník (ïalej len: OZ) v rámci právnej úpravy nájomnej zmluvy (§ 663 a¾ § 723 OZ) – v nadväznosti na osobitné ustanovenia o nájme bytu (§ 658 a¾ § 716 OZ) – upravuje podnájom bytu (èasti bytu) v ustanovení § 719 OZ. Toto ustanovenie oprávòuje nájomcu bytu, aby prenajatý byt alebo jeho èas», t. j. aj izbu v byte, prenechal za odplatu inému = inej osobe, spravidla fyzickej = do podnájmu na dobu urèenú v zmluve o podnájme alebo bez èasového urèenia.
1. Podµa § 43b ods. 4 a¾ 6 zákona è. 50/1976 Zb. – o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskor¹ích predpisov):
byt je obytná miestnos» alebo súbor obytných miestností s príslu¹enstvom usporiadaný do funkèného celku s vlastným uzavretím, urèený na trvalé bývanie,
obytná miestnos» („izba“) je miestnos», ktorá svojím stavebno-technickým rie¹ením a vybavením spåòa podmienky na trvalé bývanie,
príslu¹enstvo bytu na úèely stavebného zákona sú miestnosti, ktoré plnia komunikaèné, hospodárske alebo hygienické funkcie bytu.
2. Podµa § 2 ods. 1 zákona è. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskor¹ích predpisov bytom sa na úèely tohto zákona rozumie miestnos» alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo urèené na bývanie a mô¾u na tento úèel slú¾i» ako samostatné bytové jednotky.
Podnájomný vz»ah ......... je vz»ahom medzi nájomcom a podnájomcom a právo uzavrie» zmluvu o podnájme je jedným z dispozièných oprávnení nájomcu bytu. Pri takomto vz»ahu nevzniká právny vz»ah medzi podnájomcom a prenajímateµom.
(Rozsudok Najvy¹¹ieho súdu SR sp. zn. 3 Cdo 230/2007).
Forma zmluvy o podnájme
OZ výslovne nevy¾aduje písomnú formu zmluvy o podnájme bytu alebo jeho èasti, tak¾e nie je vylúèená mo¾nos» uzavrie» takú zmluvu aj ústne alebo konkludentne. V záujme právnej istoty a predchádzania sporom mo¾no v¹ak odporúèa», aby nájomca bytu s „iným“ takúto zmluvu uzatváral v písomnej forme.
Zmluvu o podnájme bytu (èasti bytu) smie nájomca uzavrie» s inou osobou – aj ústne alebo konkludentným spôsobom – len s písomným súhlasom prenajímateµa, t. j. osoby, ktorá nájomcovi prenechala do nájmu byt, teda osoby, s ktorou má nájomca uzavretú platnú zmluvu o nájme bytu. Písomný súhlas prenajímateµa je potrebné zadová¾i» pred uzavretím zmluvy o podnájme bytu alebo jeho èasti a nájomca musí by» pripravený kedykoµvek preukáza» sa týmto dokladom.
Písomný súhlas prenajímateµa sa via¾e na rozhodnutie nájomcu prenecha» ním u¾ívaný byt alebo jeho èas» do podnájmu. Z tejto právnej úpravy nemo¾no vyvodzova» záver, ¾e súhlas prenajímateµa sa týka aj výberu osoby, ktorej mieni nájomca prenecha» do podnájmu svoj byt alebo jeho èas».
Nahradenie vôle prenajímateµa
V jedinom, v § 719 ods. 2 OZ výslovne ustanovenom, prípade sa nájomca mô¾e domáha» na súde, aby súd svojím rozhodnutím nahradil „nesúhlasný“ prejav vôle prenajímateµa a rozhodol tak, ¾e nájomca je oprávnený da» svoj byt alebo jeho èas» do podnájmu inej osobe. Ide o prípad,:
ak nájomca nemô¾e zo záva¾ných dôvodov po dlh¹iu dobu byt u¾íva» (napr. pre dlhodobý pracovný alebo ¹tudijný pobyt v cudzine) a súèasne,
ak prenajímateµ nesúhlasí bez záva¾ných dôvodov s tým, aby nájomca prenajatý byt alebo jeho èas» prenechal inému do podnájmu.
V takom prípade iba vecne a miestne príslu¹ný súd je oprávnený rozhodnú» o tom,:
¾e nájomca nemô¾e prenajatý byt u¾íva»,
¾e nájomca nemô¾e prenajatý byt u¾íva» po dlh¹iu dobu,
¾e nájomca nemô¾e prenajatý byt u¾íva» po dlh¹iu dobu zo záva¾ných dôvodov,
¾e prenajímateµ nesúhlasí bez záva¾ných dôvodov s tým, aby nájomca prenajatý byt alebo jeho èas» prenechal inému do podnájmu,
¾e súd uplatní svoje oprávnenie – mo¾nos» – svojím rozhodnutím nahradi» prejav vôle prenajímateµa.
Rozhodnutie súdu o nahradení vôle prenajímateµa prichádza do úvahy iba vtedy, ak nájomca:
nemô¾e u¾íva» celý svoj byt a
do podnájmu chce prenecha» buï celý svoj byt alebo iba jeho èas».
Dôsledky uzavretia zmluvy
Ak nájomca uzavrel zmluvu o podnájme bez písomného súhlasu prenajímateµa – buï preto, ¾e si písomný súhlas prenajímateµa nevy¾iadal, alebo prenajímateµ súhlas odoprel da» – konal v rozpore s ustanovením § 719 ods. 1 Obèianskeho zákonníka.
Ak prenajímateµ písomný súhlas k zmluve nedá, je zmluva o podnájme podµa § 39 OZ absolútne neplatná. (Rozsudok Najvy¹¹ieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 157/2002).
S absolútnou neplatnos»ou zmluvy o podnájme bytu alebo jeho èasti v dôsledku chýbajúceho písomného súhlasu prenajímateµa bytu je bezprostredne spojený ïal¹í dôsledok: ak nájomca prenechal byt alebo jeho èas» inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateµa, hrubo tým poru¹il svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, v dôsledku èoho prenajímateµ mô¾e vypoveda» nájomcovi nájom bytu (§ 711 ods. 1 písm. d) OZ).
Ak sa nájomný pomer nájomcu skonèil výpoveïou z dôvodu podµa § 711 ods. 1 písm. d) OZ, nájomca zásadne nemá právo na bytovú náhradu (§ 712a ods. 3 OZ), má iba:
právo na prístre¹ie, ak ide o dôvod hodný osobitného zreteµa,
právo na náhradné ubytovanie, ak nájomca preuká¾e, ¾e je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov.
Zmluvné strany zmluvy o podnájme:
Zmluvnými stranami zmluvy o podnájme bytu alebo jeho èasti sú:
nájomca bytu; ak ide o spoloèný nájom bytu man¾elmi alebo o byt v spoloènom nájme viacerých osôb, ktoré nie sú man¾elmi, v postavení nájomcu bytu sú spoloène v¹etky osoby, ktoré sú spoloènými nájomcami bytu,
podnájomník/podnájomca – t. j. osoba, ktorej nájomca prenecháva svoj byt alebo jeho èas» do podnájmu; podnájomníkom/podnájomcom v byte alebo v jeho èasti mô¾u by» súèasne dve alebo viaceré osoby, nejde v¹ak o ich právo „spoloèného podnájmu“ v zmysle § 700 OZ, ale o samostatné právo ka¾dej z takýchto osôb a to aj vtedy, ak by podnájomníkmi boli man¾elia.
Keï¾e „podnájomný vz»ah ......... je vz»ahom medzi nájomcom a podnájomcom a .......... pri takomto vz»ahu nevzniká právny vz»ah medzi podnájomcom a prenajímateµom“ (pozri poukaz na judikatúru – rozsudok Najvy¹¹ieho súdu SR sp. zn. 3 Cdo 230/2007), osobu, ktorá je prenajímateµom vo vz»ahu k nájomcovi, nie je mo¾né pova¾ova» za zmluvnú stranu zmluvy o podnájme.
Obsah zmluvy o podnájme
Pokiaµ ide o obsah zmluvy o podnájme, podµa ustanovenia § 719 ods. 1 OZ, druhá veta Obèianskeho zákonníka: „zmluva o podnájme upravuje podmienky skonèenia podnájmu, najmä mo¾nos» da» výpoveï zo strany prenajímateµa; ak sa nedohodlo inak, platí, ¾e podnájom mo¾no vypoveda» bez uvedenia dôvodov v lehote podµa § 710 ods. 3 OZ“.
V súvislosti s touto právnou úpravou je opodstatnené poukáza» na v¹eobecnú právnu úpravu nájomnej zmluvy, keï¾e zmluva o podnájme ako dvojstranný právny úkon medzi nájomcom a podnájomníkom/podnájomcom je vo svojej podstate nájomnou zmluvou v zmysle § 663 OZ. Podµa tohto ustanovenia „Nájomnou zmluvou prenajímateµ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju doèasne (v dojednanej dobe) u¾íval alebo z nej bral aj ú¾itky.“
Nájomná zmluva – teda aj zmluva o podnájme – musí presne identifikova»:
nielen prenajímateµa (ktorým v prípade podnájmu je nájomca) a
nájomcu (ktorým v prípade podnájmu je „podnájomník/podnájomca“),
ale aj vec (byt alebo èas» bytu), ktorú je nájomca (= t. j. podnájomník/podnájomca) oprávnený doèasne (v dohodnutej dobe) u¾íva», ako aj
odplatu, za ktorú prenajímateµ (v prípade podnájmu „nájomca“) prenecháva vec nájomcovi (= t. j. podnájomníkovi/podnájomcovi) na doèasné u¾ívanie.
Z tohto právneho stavu je zrejmé, ¾e zmluva o podnájme:
- nemô¾e obsahova» iba podmienky skonèenia podnájmu, ako by sa to mohlo vyvodzova» z doslovného znenia § 719 ods. 1 OZ,
- má ma» aj ïal¹ie obsahové nále¾itosti, najmä:
vymedzenie predmetu podnájmu,
vý¹ku podnájomného, t. j. odplaty za u¾ívanie bytu alebo jeho èasti,
urèenie podielu na úhradách za plnenia spojené s u¾ívaním bytu alebo jeho èasti a
urèenie doby trvania podnájmu (t. j. na dobu urèenú v zmluve o podnájme alebo bez èasového urèenia),
- mala by obsahova» aj úpravu vzájomných práv a povinností podnájomníka/podnájomcu, ako aj nájomcu – v postavení „prenajímateµa“ k podnájomníkovi/podnájomcovi, a to najmä vo veci „re¾imu“ u¾ívania bytu a jeho príslu¹enstva, ak predmetom podnájmu je èas» bytu, v ktorom súèasne býva nájomca.
Vymedzenie predmetu podnájmu je osobitne významné:
ak nejde o podnájom celého bytu nájomcu, ale o podnájom reálne urèiteµnej a v skutoènosti aj reálne urèenej èasti nájomcovho bytu, t. j. o právo u¾íva» urèitú z obytných miestností – izieb – bytu; zmluva o podnájme by v takom prípade mala obsahova» èo najpresnej¹ie, nezameniteµné, urèenie èasti bytu prenechanej do podnájmu, prípadne aj vyznaèením plochy èasti bytu prenechanej do podnájmu na nákrese pôdorysu bytu,
ak do podnájmu prenechaná miestnos» – izba – je zariadená nábytkom a inými hnuteµnými vecami nájomcu; v takom prípade zmluva by mala obsahova» èo najpresnej¹í zoznam – výpoèet – a stav vecí, ktoré nájomca prenajíma podnájomníkovi/podnájomcovi na u¾ívanie poèas trvania podnájmu,
ak nájomca prenechal do podnájmu svoj byt alebo jeho èas» dvom alebo viacerým osobám, ktoré netvoria spoloènú domácnos» v zmysle § 115 OZ (keï¾e ne¾ijú spolu a neuhrádzajú spoloène náklady na svoje potreby), aby sa predchádzalo prípadným nedorozumeniam medzi týmito osobami.
Vý¹ku podnájomného neurèuje v¹eobecne záväzný právny predpis, tak¾e závisí od dohody nájomcu s podnájomníkom/podnájomcom. Aj pri dohodnutí vý¹ky podnájomného v¹ak platí, najmä so zreteµom na lokalitu i úroveò poskytovaného podnájmu a prípadne aj z hµadiska porovnania primeranosti vý¹ky po¾adovaného podnájomného s nájomným, ktoré platí nájomca za prenajatý byt, ustanovenie:
§ 3 ods. 1 OZ, podµa ktorého „Výkon práv a povinností vyplývajúcich z obèianskoprávnych vz»ahov .............. nesmie by» v rozpore s dobrými mravmi“,
§ 39 OZ, podµa ktorého „Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo úèelom odporuje zákonu alebo ho obchádza, alebo sa prieèi dobrým mravom“.
Skonèenie podnájmu
Podnájom sa skonèí:
- uplynutím dohodnutej doby,
- zánikom práva nájomcu u¾íva» byt, ktorý – alebo èas» ktorého – nájomca prenechal do podnájmu (§ 710 − § 711 OZ),
- v priebehu trvania podnájmu:
dohodou nájomcu s podnájomníkom/podnájomcom; mo¾no odporúèa», aby dohoda bola uzavretá v písomnej forme s uvedením dòa skonèenia podnájmu a dòa vypratania bytu, resp. èasti bytu, ako aj spôsobu vyrovnania vz»ahov podnájomníka/podnájomcu s nájomcom (najmä: zaplatenie „podnájomného“, vrátenie prenajatých hnuteµných vecí, náhrada prípadnej vzniknutej ¹kody),
výpoveïou podnájmu bytu – èasti bytu,
smr»ou podnájomníka/podnájomcu,
zánikom bytu, ktorý – alebo èas» ktorého – bol prenechaný do podnájmu (napr. v dôsledku ¾ivelnej pohromy, po¾iaru, odstránenia stavby podµa § 88 zákona è. 50/1976 Zb. v znení neskor¹ích predpisov.
Podµa § 719 ods. 4 OZpo skonèení podnájmu podnájomník nemá právo na náhradný podnájom.
Výpoveï podnájmu
Pokiaµ ide o výpoveï podnájmu, ustanovenie § 719 ods. 1 OZ, druhá veta, OZ urèuje, ¾e: „Zmluva o podnájme upravuje podmienky skonèenia podnájmu, najmä mo¾nos» da» výpoveï zo strany prenajímateµa; ak sa nedohodlo inak, platí, ¾e podnájom mo¾no vypoveda» bez uvedenia dôvodov v lehote podµa § 710 ods. 3 OZ.“
Z citovaného ustanovenia a zo súvisiacich ustanovení Obèianskeho zákonníka o nájomnej zmluve mo¾no vyvodi» záver, ¾e:
Zmluva o podnájme upravuje (= musí upravi») podmienky skonèenia podnájmu, najmä mo¾nos» da» výpoveï zo strany prenajímateµa;
vzhµadom na u¾ spomenutý údaj o judikatúre, podµa ktorého…

References: § 723
 § 716
 § 719
 § 43
 § 2
 § 719
 súd 
 súd 
 súd 
 § 719
 § 39
 § 711
 § 700
 § 719
 § 710
 § 663
 § 719
 § 115

§ 3

§ 39
 § 711
 § 88
 § 719
 § 719
 § 710