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Timestamp: 2017-05-26 20:42:16+00:00

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Archive Mars 2007 - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire différentes informations relativement aux modalités de réception des services de télévision. Cet article a été créé par la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007. « Une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble est fournie par le bailleur et annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Elle comprend : a) Une information sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne ; b) Lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision, une information qui précise si l'installation permet ou non l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique ou s'il faut s'adresser au distributeur de services pour bénéficier du "service antenne" numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ; c) Dans le dernier cas prévu par le b, une information qui précise les coordonnées du distributeur de services auquel le locataire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne" numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 précitée. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur de ces informations qui n'ont qu'une valeur informative. »
Par cet arrêt du 13 mars 2007 la Cour de Cassation rappelle que le mandat doit indiquer qui sera le débiteur de la commission de l’agent immobilier et indique incidemment que la régularisation d’un mandat peut être effectuée par une convention postérieure à l’acte authentique de vente (comme je l’explique ici ) : « Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ; Attendu qu'il résulte de ces textes que l'agent immobilier, qui détient un mandat de vente, ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi susvisée que si ce mandat précise les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en aura la charge ; Attendu que la société Carnot gestion a donné à la société Immobilière Michel Bousquet, agent immobilier, mandat de vendre tout ou partie d'un immeuble ; que la société Reynaud-Lafont-Gaudriot a acquis une partie de cet immeuble ; que suite au refus du vendeur de signer l'acte notarié, la vente a été constatée au profit de la société du 22 rue Carnot, qui s'était substituée à l'acquéreur initial, par un jugement du 5 avril 2001 ; que l'agent immobilier a assigné la société du 22 rue Carnot en paiement de la somme de 30 489,80 euros à titre de commission ; Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt attaqué retient que si le mandat ne désigne pas la partie qui aura la charge de la commission, le prix de vente y est indiqué avec la mention "commission comprise" ; que l'offre d'achat, au prix de "4 300 000 francs honoraires d'agence inclus", avait été acceptée pour un montant de "4 100 000 francs net vendeur", ce qui établit que l'acquéreur avait entendu supporter la charge de la commission pour un montant de 200 000 francs ; qu'en outre, dans l'assignation que l'acquéreur avait fait délivrer au vendeur, il était demandé au tribunal de déclarer la vente parfaite moyennant un prix de 4 100 000 francs net vendeur outre 200 000 francs de frais d'agence, ce que le tribunal a constaté par jugement du 5 avril 2001 ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence d'indication dans le mandat de la partie qui aura la charge de la commission, l'obligation de l'acquéreur de payer cette commission ne pouvait résulter que d'une convention postérieure à la réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Et attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile, la Cour de cassation étant en mesure de mettre fin au litige ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 octobre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ». 11h00
Par cette décision du 26 janvier 2007, le Conseil d’Etat juge que si une demande à fin de suspension d’un permis de construire n’est pas présentée par une requête distincte de la requête en annulation, elle est irrecevable : « Considérant que l'ASSOCIATION LA PROVIDENCE demande l'annulation de l'ordonnance en date du 20 septembre 2006 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Lyon a ordonné, à la demande de Mme A, la suspension de l'arrêté du 23 juin 2006 par lequel le maire de la commune de Villié-Morgon a accordé à l'ASSOCIATION LA PROVIDENCE un permis de construire ; Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête ; Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ; qu'aux termes de l'article R. 522-1 du même code : La requête visant au prononcé de mesures d'urgence doit contenir l'exposé au moins sommaire des faits et moyens et justifier de l'urgence de l'affaire. A peine d'irrecevabilité, les conclusions tendant à la suspension d'une décision administrative ou de certains de ses effets doivent être présentées par requête distincte de la requête à fin d'annulation ou de réformation et accompagnées d'une copie de cette dernière ; qu'il résulte de ces dispositions qu'une requête à fin de suspension est atteinte d'une irrecevabilité d'ordre public lorsque le requérant ne l'a pas introduite, par une requête distincte, de la requête à fin d'annulation ou de réformation ; Considérant qu'il ressort des termes mêmes de l'ordonnance attaquée que, pour écarter une fin de non-recevoir opposée par l'ASSOCIATION LA PROVIDENCE à la demande de suspension, tirée de ce que Mme Annie A n'avait pas présenté, par requête distincte de la requête en annulation, ses conclusions à fin de suspension de la décision attaquée, le juge des référés du tribunal administratif de Lyon s'est fondé sur ce que le tribunal avait lui-même procédé à la régularisation de la requête en enregistrant, sous deux numéros distincts, la demande unique présentée par Mme A qui contenait à la fois des conclusions à fin d'annulation et des conclusions à fin de suspension du permis de construire en cause ; que le juge des référés, en se fondant sur une mesure de régularisation qu'il ne lui appartenait pas de prendre en l'absence de toute requête distincte de la requête en annulation, a ainsi méconnu les dispositions précitées de l'article R. 522-1 du code de justice administrative et entaché son ordonnance d'une erreur de droit ; que, dès lors, l'ASSOCIATION LA PROVIDENCE est fondée à en demander l'annulation ; Considérant qu'il y a lieu pour le Conseil d'Etat, en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, de régler l'affaire au titre de la procédure de référé engagée ; Considérant qu'il résulte de ce qui vient d'être dit que la demande de suspension présentée par Mme A, qui n'a pas été présentée par requête distincte de la demande tendant à l'annulation du permis de construire en cause, n'est pas recevable et doit, par suite, être rejetée, sans préjudice de la faculté pour Mme A, si elle s'y croit fondée, de présenter devant le juge des référés une nouvelle demande de suspension de cette décision dans les conditions prévues, en particulier, par l'article R. 522-1 du code de justice administrative sus- rappelé ; Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de Mme A la somme que l'ASSOCIATION LA PROVIDENCE demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ».
Par cet arrêt du 19 septembre 2006, la Cour de Cassation autorise le sous locataire d’un bail d’habitation qui a payé un loyer supérieur à celui du bail principal (ce qui est prohibé par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989) à réclamer le remboursement de ce trp perçu au locataire principal : « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 janvier 2004), que M. X..., locataire d'un appartement, propriété de Mme Y..., a sous-loué les lieux à M. Z... et a assigné celui-ci pour faire prononcer la résiliation du bail ; que, reconventionnellement, M. Z... a réclamé, d'une part, la restitution du trop-perçu de loyers , soutenant que le prix de la sous-location était plus important que le loyer principal, d'autre part, la condamnation de M. A... à lui payer une somme à titre de dommages-intérêts en raison de son refus de lui délivrer des quittances de loyer ; Sur le premier moyen : Vu l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ; que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des lieux loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal ; Attendu que pour rejeter la demande en restitution du trop-perçu de loyers de M. Z..., l'arrêt retient que seul le propriétaire peut demander paiement au locataire principal de la différence entre le montant de la sous-location et le montant du loyer, M. Z... étant irrecevable en cette demande ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé ; Et sur le second moyen : Vu l'article 4 du nouveau code de procédure civile ; Attendu que pour débouter M. Z... de sa demande en dommages-intérêts pour non-délivrance de quittances, l'arrêt retient que le litige ne porte pas sur le paiement des loyers ; Qu'en statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions d'appel, M. Z... faisait valoir que le prix de la sous-location était plus important que le montant du loyer principal et que M. X... avait refusé de lui délivrer les quittances de loyers, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. Z... de ses demandes au titre du remboursement d'un trop-perçu de loyers et au titre de la non-délivrance des quittances de loyers, l'arrêt rendu le 22 janvier 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ». 11h00
Une question d’un parlementaire et la réponse d’un ministre permettent de faire le point du statut d’une yourte en droit de l’urbanisme : La question : M. Jean Launay appelle l'attention de M. le ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer sur le statut applicable aux yourtes. Ces habitats traditionnels connaissent un certain développement dans de nombreuses régions, aussi bien dans le cadre de constructions à usage saisonnier que dans le cadre de constructions d'habitations principales ou secondaires. Pour autant, les règles de construction et d'urbanisme, qui leur sont applicables, semblent ne pas être clairement définies, puisqu'aucun article dans le code de l'urbanisme et dans le code de la construction et de l'habitation ne définit une réglementation spécifique à l'installation de yourtes. Aussi, il lui demande de bien vouloir préciser la qualification juridique et les règles d'urbanisme de ces installations, dénommées également « yourtes contemporaines ». La réponse : Au regard de la réglementation applicable en matière de camping, les yourtes peuvent être assimilées à des tentes, si elles sont non équipées. Elles peuvent être assimilées à des habitations légères de loisirs si elles comportent des équipements intérieurs, tels que des blocs cuisine ou sanitaires. Dans un cas comme dans l'autre, ces hébergements sont strictement réglementés par le code de l'urbanisme. Les habitations légères de loisirs ne peuvent être implantées que dans les terrains de campings, les parcs résidentiels de loisirs ou encore dans certains villages de vacances. Le camping quant à lui peut être pratiqué dans les terrains aménagés ou librement. Le camping pratiqué librement peut toutefois être interdit ou soumis à des prescriptions particulières dans certaines zones, si ce mode d'occupation du sol est de nature à porter atteinte notamment à la salubrité, à la sécurité ou à la tranquillité publiques, aux paysages naturels ou urbains, ou encore à l'exercice d'activités agricoles ou forestières. L'arrêté d'interdiction est pris par le maire au nom de la commune dans les communes couvertes par un plan local d'urbanisme, il est pris par le maire au nom de l'État dans les autres communes. De même, le camping pratiqué isolément est interdit sur le rivage de la mer, dans les sites classés ou inscrits, autour des monuments historiques, dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, ainsi que dans un rayon de 200 mètres des points d'eau captés pour la consommation. Hors de ces périmètres d'interdiction, cette activité de loisirs est librement pratiquée, avec l'accord du propriétaire du terrain ou de la personne qui en a la jouissance. En outre, la mise à disposition d'un terrain doit faire l'objet de la part du propriétaire d'une déclaration en mairie lorsque le nombre de campeurs est inférieur à vingt. Au-dessus de vingt campeurs, le terrain doit obligatoirement faire l'objet d'une autorisation d'aménager et d'un classement, sanctionnant le respect des normes d'équipement, de confort, d'hygiène et de sécurité imposées dans ces établissements. Les règles d'utilisation du sol sont suffisantes pour assurer une gestion satisfaisante de ce mode d'hébergement. Il n'est donc pas envisagé de modifier cette réglementation. 11h00
Ce que le bailleur ne peut demander au locataire
La loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 (article 35) ajoute à l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 quelques documents que le bailleur ne peut demander au candidat locataire avant la conclusion du bail : « En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants : - photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ; - carte d'assuré social ; - copie de relevé de compte bancaire ou postal ; - attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ; - attestation d'absence de crédit en cours ; - autorisation de prélèvement automatique ; - jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : "Par ces motifs" ; - attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ; - attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ; - contrat de mariage ; - certificat de concubinage ; - chèque de réservation de logement ; - dossier médical personnel, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique ; - extrait de casier judiciaire ; - remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus de deux mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil ; - production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants. »

References: L'article 3
 l'article 34
 l'article 34
 l'article 1
 l'article 627
 l'article 8
 l'article 4
 l'article 2321