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Timestamp: 2020-02-29 01:05:14+00:00

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Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 20170110126602 DF 0003855-22.2017.8.07.0001
Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 20170110126602 DF 0003855-22.2017.8.07.0001 - Inteiro Teor
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20170110126602APC
(0003855-22.2017.8.07.0001)
SEBASTIAO DE PAULA ALVES
JUCELINO LIMA SOARES E OUTROS
1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a mera repetição dos argumentos elencados na petição inicial ou na contestação não implica ofensa ao princípio da dialeticidade, nas hipóteses em que se verifica que os fundamentos de fato e de direito do recurso evidenciam a
Código de Verificação :2019ACO7IQN8Z2AUJ0G4HLBRJBN
GABINETE DA DESEMBARGADORA FÁTIMA RAFAEL 1
Apelação Cível 20170110126602APC
pretensão de reformar a sentença.
Acordam os Senhores Desembargadores da 3ª TURMA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, FÁTIMA RAFAEL - Relatora, MARIA DE LOURDES ABREU - 1º Vogal, ROBERTO FREITAS - 2º Vogal, sob a presidência do Senhor Desembargador GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, em proferir a seguinte decisão: CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.REJEITARAS PRELIMINARES.UNÂNIME. , de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
Brasilia (DF), 7 de Agosto de 2019.
Adoto o relatório da r. sentença de fls. 205-209, inverbis:
“Paulo de Tarso de Jesus Oliveira e Sebastião de Paula Alves opuseram embargos à execução de título extrajudicial - contrato de locação - em seu desfavor manejada por Jucelino Lima Soares.
Apontaram, em um primeiro lugar, a ausência de liquidez do título que embasa o feito executivo, na medida em que não foi instruído com o termo de entrega das chaves.
Sustentaram, ainda, a ilegitimidade do segundo embargante para figurar no polo passivo da execução, na medida em que somente se obrigou como fiador até o dia 25.08.2014, ao passo que todos os débitos cobrados são posteriores a essa data.
Afirmaram, por outra via, que as chaves do imóvel foram entregues no dia 26.01.2015, mas o embargado se negou a certificar a devolução, exigindo a reforma do imóvel.
Argumentaram com a inexigibilidade de alugueis cobrados após a entrega das chaves.
Apontaram, ademais, excesso de execução, sob o fundamento de que o exequente não tem legitimidade para cobrar faturas de água, acrescentando que as faturas já estão atualizadas pela CAESB, razão pela qual indevida a incidência de multa e juros.
Sustentaram, por fim, que os juros de mora incidem apenas a partir da citação.
Pediram, ao final, (i) a extinção da execução, por ausência de título executivo; (ii) a extinção da execução em relação ao segundo embargante, por ilegitimidade; (iii) subsidiariamente, o reconhecimento do fim da locação em 26.01.2015, reconhecendo-se a inexigibilidade dos alugueis vencidos após essa data; (iv) o reconhecimento de excesso na execução para: decotar os valores cobrados a
título de faturas de água e para considerar a incidência de juros de mora somente a partir da citação.
Juntaram documentos (fls. 13/77).
Determinação de emenda à inicial (fl. 79) atendida às fls. 82/92, na qual os embargantes reconheceram como devida a quantia de R$ 6.310,72 (seis mil, trezentos e dez reais e setenta e dois centavos).
Embargos recebidos sem efeito suspensivo (fl. 161).
Intimado, o embargado apresentou impugnação (fls. 164/182), acompanhada de documento (fl. 183) na qual defendeu a certeza, liquidez e exigibilidade do título que embasa o feito executivo.
Apontou a legitimidade do segundo embargante, porquanto responsável solidário pelo pagamento da dívida assumida pelo locatário, sem limitação de tempo, conforme previsto no instrumento contratual.
Ressaltou que o imóvel somente foi restituído em 26.08.2016, sendo devidos todos os valores cobrados até essa data.
No mais, argumentou com a ausência de excesso no valor executado, pois o locatário é o responsável pelo pagamento das faturas de água, além do que a cobrança de juros e multa foi expressamente estipulada no instrumento contratual. E que os juros, no caso, incidem a partir do inadimplemento da obrigação, por se tratar de mora ex re.
Réplica às fls. 186/192.
Em sede de especificação de provas, o embargado pugnou pela produção de prova oral (fl. 200), ao passo que os embargantes deixaram transcorrer o prazo sem manifestação (fl. 201).”
Acrescento que os pedidos formulados nos Embargos à Execução foram julgados improcedentes e, por consequência, o processo foi extinto, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.
Em razão da sucumbência, os Embargantes foram condenados ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais foram arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.
Inconformados, os Embargantes apelam.
Nas razões recursais (fls. 213-226), alegam, em sede de preliminar, a nulidade da r. sentença, por cerceamento de defesa.
Afirmam que não houve o saneamento do processo nem a delimitação dos pontos controvertidos.
Sustentam que, em razão disso, não “pleitearam a produção probatória que poderia alterar o resultado do julgamento.”
Suscitam, ainda, preliminar de inexistência de título executivo, sob o argumento de que o contrato de locação objeto desta ação não está revestido de liquidez, uma vez que há discussão acerca do termo final do contrato.
Enfatizam que a ausência de título executivo extrajudicial impõe o indeferimento da petição inicial por carência da ação, nos termos dos artigos 330 e 485, I, do CPC.
Asseveram que o contrato foi renovado tacitamente, de forma que o fiador – segundo Apelante - é parte ilegítima para responder pelos débitos, conforme previsto na Súmula 214 do STJ.
No mérito, defendem a nulidade da cláusula que estabelece a responsabilidade solidária do fiador.
Argumentam que, embora o locatário tenha desocupado o imóvel e entregue as chaves na data 26.1.2015, o locador se recusou a cientificar a entrega das chaves, sob o argumento de que só entregaria o termo quando o imóvel fosse reformado.
Aduzem excesso de execução na cobrança de multa e juros sobre as faturas da CAESB.
Por fim, argumentam que devem incidir juros moratórios no percentual de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, nos termos do art. 240 do Código de Processo Civil.
O Apelado apresentou contrarrazões (fls. 235-249), nas quais pugna, em sede de preliminar, pelo não conhecimento do Apelo, em razão da ausência de impugnação específica e da indicação incorreta da parte Apelante. No mérito, pede o não provimento do recurso e a manutenção da r. sentença, nos termos em que foi proferida.
Os Apelantes se manifestaram sobre as preliminares (fls. 257-259). Preparo comprovado às fls. 227-228.
Trata-se de Apelação contra a r. sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados nos Embargos à Execução.
Das Preliminares de Não Conhecimento do Recurso
Requer o Apelado, em sede de contrarrazões, que a Apelação não seja conhecida, sob o argumento de que os Apelantes deixaram de impugnar, especificadamente, os fundamentos da r. sentença, violando o princípio da dialeticidade.
A preliminar não se sustenta.
É cediço que, pelo princípio da dialeticidade, o recorrente deve enfrentar todos os fundamentos da decisão recorrida e demonstrar o porquê de o julgamento ser cassado ou reformado.
A ausência de impugnação específica ou da demonstração do desacerto do julgamento impossibilita o conhecimento do recurso.
No caso dos autos, porém, não verifico a ocorrência do vício formal apontado, uma vez que os Apelantes demonstraram suficientemente as razões do seu inconformismo, ao invocarem os fundamentos de fato e de direito que entende serem aptos a embasar o pedido de reforma.
Ademais, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a mera repetição dos argumentos elencados na petição inicial ou na contestação, por si só, não implica ofensa ao princípio da dialeticidade, nas hipóteses em que se verifica que os fundamentos de fato e de direito do recurso evidenciam a pretensão de reformar a sentença.
"(...) 2. O STJ alberga entendimento no sentido de que a repetição dos argumentos elencados na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, a ausência de requisito objetivo de admissibilidade do recurso de apelação - princípio da dialeticidade, caso conste no apelo os fundamentos de fato e de direito evidenciadores do desejo de reforma da sentença. Precedentes:
REsp 1065412/RS, Rel. Ministro Luiz Fux, Primeira Turma,
julgado em 10/11/2009, DJe 14/12/2009; AgRg no AREsp 457.953/PR, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
Turma, julgado em 15/5/2014, DJe 22/5/2014; AgRg no Ag 990643/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/5/2008, DJe 23/5/2008. (...)
5. Agravo regimental a que se nega provimento." (AgRg no AREsp 571.242/SC, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 05/05/2015, DJe 14/05/2015)
"(...) 2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, a mera reiteração na apelação das razões apresentadas na contestação não é suficiente para o não conhecimento do recurso, quando devidamente expostos os motivos de fato e de direito que evidenciem a intenção de reforma da decisão recorrida.
4. Agravo regimental não provido." (AgRg no AREsp 658.767/PR, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 17/03/2015, DJe 24/03/2015).
Defende o Apelado, ainda, o não conhecimento do recurso em relação a Paulo de Tarso de Jesus, sob o argumento de que não constou como recorrente na peça recursal.
Argumenta que a petição inverteu os polos do recurso, fazendo constar como apelante Jucelino Lima Soares, e como Apelado Paulo de Tarso de Jesus, conforme se depreende da fl. 213.
Ocorre que da simples leitura da peça recursal é possível identificar os recorrentes e recorrido, de modo que a mera irregularidade na indicação do nome do Apelante não é vício capaz de ensejar o não conhecimento do Apelo.
A irregularidade também não comprometeu a defesa do Apelado, tanto que apresentou as razões pelas quais entende que o recurso deve ser desprovido.
Nesse contexto, rejeito as preliminares suscitadas.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso,
que recebo apenas no efeito devolutivo, nos termos dos artigos 1.012, § 1º, III, e 1.013, caput, ambosdo Código de Processo Civil.
Da Preliminar de Carência da Ação
Em síntese, os Apelantes suscitam carência da ação, sob a alegação de que o Contrato de Locação objeto dos autos não está revestido de liquidez, uma vez que há discussão acerca do termo final da relação locatícia.
Enfatizam que a ausência de título executivo extrajudicial impõe o indeferimento da petição inicial, por carência da ação, nos termos dos artigos 330 e 485, I, do CPC.
Consoante dispõe o art. 798, inc. I, a, do Código de Processo Civil, cumpre ao credor, ao requerer a execução, instruir a petição inicial com o título executivo extrajudicial.
Os títulos executivos são definidos por lei, em observância aos princípios da legalidade e taxatividade. Assim, consideram-se títulos executivos extrajudiciais aqueles expressamente previstos no rol do art. 784 do CPC e em legislação esparsa.
No caso, a petição inicial foi devidamente instruída com o contrato de locação (fls. 28-31), o que constitui título executivo, nos termos do art. 784, VIII, do CPC.
A obrigação constante do título executivo extrajudicial deve ser revestida dos atributos da certeza, liquidez e exigibilidade, nos termos do art. 783 do Código de Processo Civil, sob pena de indeferimento da petição inicial.
No caso, a Execução está fundamentada em contrato de locação, que contém todos os elementos para encontrar o valor devido.
Assim, como bem observou o MM. Juiz a quo, a discordância quanto ao termo final da locação não retira a liquidez do título, podendo, no máximo, ser reconhecido excesso de execução.
Desse modo, não há que se falar em iliquidez, porquanto há elementos que possibilitam aferir o saldo devedor.
Sendo assim, considerando que o Contrato de Locação foi celebrado em agosto de 2013 e que os Apelantes não comprovaram o cumprimento da obrigação contraída (pagamento dos aluguéis), conclui-se que o título é certo, líquido e exigível.
Rejeito a preliminar de nulidade do título executivo.
Sustentam os Apelantes a necessidade de a sentença ser cassada,
por cerceamento de defesa, e o retorno dos autos à origem para que o juiz delimite os pontos controvertidos e, a partir disso, possam produzir prova capaz de alterar o resultado do julgamento.
Todavia, não lhes assiste razão.
É que os Apelantes sequer postularam a produção de prova na fase de instrução.
Após a intimação das partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, sob pena de preclusão (fl. 198), os Apelantes deixaram transcorrer em branco o prazo que lhes foi concedido, sem qualquer manifestação (fl. 201).
Assim, a produção da prova está preclusa, não podendo os Apelantes, no recurso de apelação, tentarem reabrir a instrução probatória para produzir prova não requerida no momento oportuno.
Registre-se, ainda, que o ponto controvertido é aquele alegado por uma das partes e contestado pela outra.
Assim, o termo final do contrato de aluguel é ponto controvertido exatamente porque os Executados, nos Embargos à Execução, impugnaram o marco final alegado na Execução.
Logo, dispensável qualquer manifestação do Juiz a quo a respeito do tema.
Rejeito, assim, a preliminar de cerceamento de defesa.
Os Apelantes arguem, ainda, a ilegitimidade passiva do fiador, segundo Apelante.
À luz da teoria da asserção, a aferição da legitimidade passa pela análise da pertinência subjetiva da demanda, nos termos narrados na petição inicial.
Nesse contexto, a legitimidade para figurar no polo passivo do fiador é matéria de mérito.
"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA QUE SE CONFUNDE COM O MÉRITO. TEORIA DA ASSERÇÃO. (...)
1. Mostra-se evidente a legitimidade passiva da apelante para figurar no pólo passivo da demanda, (...), de modo
que a verificação da procedência ou não dos pedidos autorais é questão que concerne ao mérito da ação. (...) 5. Recurso conhecido e provido. Preliminar rejeitada. Sentença parcialmente reformada." (Acórdão n.840085, 20130110945763APC, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Revisor: ANGELO CANDUCCI PASSARELI, 5ª Turma Cível, Data de Julgamento: 10/12/2014, Publicado no DJE: 19/12/2014. Pág.: 159)
Assim, passo ao julgamento do mérito.
Os Apelantes argumentam que malgrado o locatário tenha desocupado o imóvel e entregue as chaves em 26.1.2015, o locador se recusou a cientificar a devolução das chaves, sob o argumento de que só entregaria o termo de recebimento quando o imóvel fosse reformado.
Aduzem excesso de execução na cobrança da multa e juros sobre as faturas da CAESB.
Querem que os juros moratórios incidam no percentual de 2% (dois por cento) ao mês, a partir da citação, nos termos do art. 240 do Código de Processo Civil.
Por fim, alegam que o fiador não é responsável pela prorrogação do contrato e, subsidiariamente, pedem a nulidade da cláusula que estabelece a sua responsabilidade solidária.
Da análise dos autos, extrai-se que o contrato em comento foi firmado pelo prazo de 12 meses, com início em 26.8.2013 e 25.8.2014, respectivamente. Todavia, vencidos os prazos, o contrato passou a viger por prazo indeterminado, por força do art. 56, parágrafo único, da Lei 8.245/1991.
Verifica-se, ainda, que o segundo Apelante figurou como fiador do Contrato de Locação Comercial acostado às fls. 28-31.
Assim consta da Cláusula Nona:
"DA GARANTIA
Como principais pagadoras e solidariamente com o
locatário, pelo pagamento de todos os encargos decorrentes do presente contrato, inclusive pelos danos que o imóvel venha a sofrer, bem como pelo pagamento de custas processual e honorários advocatícios, obrigam-se as pessoas qualificadas na letra C.
Parágrafo Primeiro: A garantia é prestada sem limitação de tempo até a efetiva restituição do imóvel, através do termo previsto no parágrafo primeiro da cláusula II.
Parágrafo Segundo: os fiadores renunciam expressamente ao benefício de ordem e de divisão previsto no Código Civil, e desobrigam o locador de notifica-los quando do ajuizamento de medidas judiciais relacionadas com a presente locação.
Parágrafo Terceiro. Os fiadores renunciam expressamente, ao direito de pedirem exoneração da fiança prestada.
Parágrafo Quarto. Na hipótese de, no curso da locação, ocorrer a morte ou a incapacidade civil ou financeira de qualquer das fiadoras, ficará o locatário obrigado a substitui-lá, no prazo de 30 dias, contados da notificação, pena de rescisão do presente".
Vê-se que a cláusula contratual transcrita, em momento algum, exime o fiador da garantia prestada depois de escoado o prazo inicialmente estipulado, pois a garantia foi prestada até a efetiva restituição do imóvel.
Ademais, os argumentos dos Apelantes de que o disposto na Súmula 214 do STJ - O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu - exime o fiador da responsabilidade pelo período da prorrogação não merece prosperar.
Ocorre que tanto doutrina quanto a jurisprudência deste Tribunal e do Superior Tribunal de Justiça firmaram o entendimento de que o fiador é responsável pelas obrigações contratuais do locatário até a efetiva entrega das chaves, mesmo havendo a prorrogação automática, nos contratos celebrados após a vigência da Lei nº 12.112/09, que conferiu nova redação ao art. 39 da Lei 8.245/91.
Segue jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça a respeito do tema em discussão:
"PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. INOVAÇÃO RECURSAL. PRELIMINAR ACOLHIDA. CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO. ÔNUS DA PROVA. INADIMPLÊNCIA DA LOCATÁRIA DO IMÓVEL. DOCUMENTOS NOVOS COLIGIDOS APÓS A
CONTESTAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. ANUÊNCIA.
POSSIBILIDADE DE EXONERAÇÃO DA FIANÇA. NOTIFICAÇÃO DO CREDOR. CUMULAÇÃO DE MULTAS PELO INADIMPLEMENTO DA LOCATÁRIA. BIS IN IDEM. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. RESSARCIMENTO PELA PARTE CONTRÁRIA.
01. Amatéria não arguida na instância a quo tem análise vedada pelo tribunal ad quem, máxime pela ausência de demonstração de motivo de força maior, nos termos do artigo 1014 do Código de Processo Civil/2015, sob pena de supressão de instância.
02. Aausência de designação de audiência de conciliação não configura nulidade se, diante das manifestações apresentadas nos autos, verifica-se que o ato, que tem custo temporal e financeiro para todas as partes envolvidas no processo, seria infrutífero, além de não se ter demonstrado a ocorrência de qualquer prejuízo às partes.
03. O artigo 373, do Código de Processo Civil, estabelece a quem compete a produção das provas. Em regra, compete ao Autor provar os fatos constitutivos de seu direito, e ao réu incumbe provar os fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor.
04. Alei de locação dos imóveis urbanos (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 9º, inciso III, define que"A locação também poderá ser desfeita: (omissis) III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos".
05. Ajuntada de documentos novos pela parte ré, após o prazo para a contestação, depende da comprovação do
motivo que a impediu de juntá-los anteriormente, consoante o disposto no artigo 435 do CPC/2015. 06. O art. 39 da Lei nº 8.245/91 dispõe que"Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.". Logo, nos termos do dispositivo legal, não há a necessidade de que o fiador demonstre anuência expressa em relação à prorrogação do contrato, para que venha a responder pelas obrigações previstas na avença.
07. O art. 835 do Código Civil prevê a possibilidade de que o fiador exonere-se da fiança, devendo notificar o credor nesse sentido.
08. Aplicar duas sanções para o mesmo fato, qual seja, o não pagamento pela locatária dos aluguéis na forma e data determinada, revela a cumulação de multas, o que caracteriza o rechaçável bis in idem.
09. Os honorários contratuais são de responsabilidade de quem contratou o profissional, de forma que se descarta ressarcimento pela parte contrária.
10. Honorários recursais devidos e fixados.
11. Conheceu-se do recurso da parte autora e negou-se-lhe provimento. Acolheu-se a preliminar, conheceu-se parcialmente do recurso da parte ré, e, na parte conhecida, rejeitou-se a preliminar e negou-se-lhe provimento." (Acórdão n.1087641, 20160410091234APC, Relator: FLAVIO ROSTIROLA 3ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 04/04/2018, Publicado no DJE: 13/04/2018. Pág.: 603/611)
"PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO. FIADOR. EXONERAÇÃO DA FIANÇA NÃO COMPROVADA. COBRANÇA DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA.
1. O fiador do contrato de locação responde solidariamente com o locatário pelo cumprimento das cláusulas e
condições do ajuste.
2. Existindo cláusula contratual que estipule a responsabilidade do fiador até a entrega do imóvel, responde pelos aluguéis e demais encargos da locação posteriores à prorrogação do contrato por prazo indeterminado.
3. Conforme previsto no art. 39 da Lei 8.245/91, introduzido pela Lei nº 12.112/09, o fiador continua obrigado até comunicar às partes sua intenção de exonerar-se da fiança. Cabe ao fiador comprovar que se exonerou da garantia fidejussória.
4. Apelação conhecida, mas não provida. Preliminar rejeitada. Unânime." (Acórdão n.969734, 20140710154038APC, Relator: FÁTIMA RAFAEL 3ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/09/2016, Publicado no DJE: 06/10/2016. Pág.: 219/226)
No mesmo sentido é a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça após o advento da nova redação do art. 39 da Lei n.º 8.245/91, in verbis:
"FIANÇA EM LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO.
IMPRESCINDIBILIDADE. A MELHOR INTERPRETAÇÃO DO ARTIGO 39 DA LEI DO INQUILINATO, EM SUA REDAÇÃO PRIMITIVA, É A DE QUE, EM NÃO HAVENDO EXPRESSA PACTUAÇÃO NO CONTRATO DE FIANÇA ACERCA DA PRORROGAÇÃO DESSE PACTO ACESSÓRIO, A PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO, NÃO IMPLICA A MANUTENÇÃO DO FIADOR COMO GARANTE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO ÂMBITO DO STJ. REDAÇÃO ATUAL DO ARTIGO 39 DA LEI DO INQUILINATO, COM A ALTERAÇÃO DE SUA REDAÇÃO PROMOVIDA PELA LEI
12.112/09. A PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO, POR FORÇA DA LEI DO INQUILINATO, RESULTA NA MANUTENÇÃO DA FIANÇA, SALVO EXPRESSA DISPOSIÇÃO CONTRATUAL EM CONTRÁRIO.
1. Com o julgamento dos EREsp 566.633/CE, ficou pacificado no âmbito do STJ a admissão da prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, contanto que expressamente prevista no contrato (v.g., a previsão de que a fiança subsistirá"até a entrega das chaves").
3. No caso, a ação de execução foi ajuizada no ano de 2008, por conseguinte, o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112/09, de modo que a prorrogação do contrato de locação só poderia implicar a prorrogação da fiança, no caso de expressa pactuação a respeito no contrato acessório. Contudo, a Corte local, interpretando as cláusulas contratuais, apurou que não havia previsão contratual de manutenção da recorrida como garante, em caso de prorrogação por prazo indeterminado da locação, de modo que só se concebe a revisão da decisão recorrida por meio de interpretação das cláusulas contratuais -vedada pela Súmula 5/STJ.
4. Recurso especial não provido." (REsp 1326557/PA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/11/2012, DJe 03/12/2012)
Sendo assim, a alegação dos Apelantes não merece prosperar, pois a obrigação do fiador decorre de expressa previsão legal.
Assim, não há necessidade de anuência expressa do fiador para que permaneça a garantia da dívida depois do término do prazo previsto no contrato.
O fiador permanece obrigado até a efetiva devolução do imóvel locado, salvo se tiver se exonerado da obrigação pelas formas previstas em lei, o que não ocorreu no presente caso.
Subsidiariamente, postulam os Apelantes a nulidade da cláusula que estabelece a responsabilidade solidária.
O parágrafo segundo da cláusula nona assim dispõe:
"Parágrafo Segundo: os fiadores renunciam expressamente ao benefício de ordem e de divisão previsto no Código Civil, e desobrigam o locador de notifica-los quando do ajuizamento de medidas judiciais relacionadas com a presente locação.
Dessa forma, os fiadores renunciaram ao benefício de ordem previsto no art. 827 do Código Civil e se obrigaram solidariamente a cumprir todas as obrigações contratuais.
Portanto, aplicam-se os princípios da força obrigatória dos contratos e autonomia da vontade dos contratantes, considerando a obrigação dos fiadores solidária com o locatário, de modo que não há benefício de ordem.
Nesse sentido orienta a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça a respeito do tema em discussão:
"APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C AÇÃO DE COBRANÇA. FIADOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RENÚNCIA AO BENEFÍCIO DE ORDEM. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL. 10%. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E
NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. O contrato de locação tem inequívoca natureza obrigacional e restando incontestável o inadimplemento, bem como a condição de fiador do ora apelante, que renunciou expressamente ao benefício de ordem, correta sua condenação solidária.
2. O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável às relações entre locador e locatário, pois são regidas pela Lei do Inquilinato.
3. Cabível a estipulação de multa relativa à rescisão contratual no patamar de 10% (dez por cento), não havendo que se falar em redução a 2% (dois por cento). Precedentes.
4. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida." (Acórdão n.1059659, 20160110241680APC, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/10/2017, Publicado no DJE: 22/11/2017. Pág.: 298-319) "PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS. FIADOR. RENÚNCIA AO BENEFÍCIO DE ORDEM.
1 - Muito embora não tenha sido ajuizada a ação em desfavor da atual locatária, havendo renúncia por parte do fiador do benefício de ordem, previsto no artigo 827 do Código Civil, poderá este, ser demandado para adimplir suas obrigações na locação ajustada na qualidade de garante.
2 - Nos termos do artigo 21, caput, do CPC, havendo sucumbência recíproca, as despesas e os honorários serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre as partes.
3 - Recurso parcialmente provido." (Acórdão n.971898, 20140710265643APC, Relator: CRUZ MACEDO 4ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/09/2016, Publicado no DJE: 18/10/2016. Pág.: 339/361)
"AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - FIANÇA - BENEFÍCIO DE ORDEM
RENÚNCIA - VALIDADE - ADITAMENTO CONTRATUAL -ANUÊNCIA - DECISÃO CONFIRMADA.
1. É válida fiança prestada em contrato de locação nãoresidencial, na qual o fiador renunciou expressamente ao benefício de ordem, obrigando-se a responder pela inadimplência da afiançada até a entrega das chaves do imóvel, incluindo as prorrogações tácitas do pacto.
2. Aautonomia da obrigação assumida pelo fiador de contrato de locação de imóvel comercial, autoriza ao locador do bem exigir o seu adimplemento do respectivo devedor solidário.
3. Aanuência do fiador a aditamento contratual, com alteração do objeto da locação, revela a higidez da fiança e impõe a assunção das obrigações resultantes do pacto locativo.
4. Recurso desprovido." (Acórdão n.750409, 20130020241898AGI, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA 3ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/01/2014, Publicado no DJE: 24/01/2014. Pág.: 92)
Assim, correta a r. sentença que condenou os Réus, solidariamente, ao pagamento dos encargos locatícios.
Do Termo Final do Contrato de Locação.
Em exame dos autos, vê-se que o Apelado firmou contrato de locação de imóvel com o primeiro Apelante (locatário) pelo prazo de doze meses, com término previsto para o dia 25.8.2014 (fls. 28-31). No entanto,vencido o prazo, o contrato passou a viger por prazo indeterminado, por força do art. 56, parágrafo único, da Lei 8.245/1991, conforme já assinalado.
Os Apelantes asseveram que o imóvel foi desocupado em 26.1.2015.
Sem razão os Apelantes, porque o Apelado exequente demonstrou o fato constitutivo do seu direito, ou seja, a relação locatícia entre as partes com término em 24.8.2016, conforme expresso no termo de recebimento das chaves assinado pelo locatário (fl. 183).
Logo, os Apelantes deveriam demonstrar o fato modificativo e
extintivo do direito do Exequente, o que não ocorreu, pois não trouxeram aos autos nenhum elemento probatório apto a infirmar a tese autoral.
Sob esse aspecto, a r. sentença não está a merecer quaisquer reparos.
Obrigações Acessórias (CAESB)
Está prevista na Cláusula Quinta do Contrato a responsabilidade do locatário e, por consequência, dos fiadores, com relação ao pagamento das contas de água, luz, gás, condomínio, IPTU e outros.
"Cláusula Quinta
O aluguel mensal estipulado pelas partes é o mencionado na letra G, o qual o locatário, se obriga a pagar, no escritório do locador, na data prevista na letra I.
Parágrafo Primeiro: Juntamente com o aluguel acima estipulado, deverá o locatário pagar: IPTU, TLP, Cotas de Condomínio comum, água, luz, telefone, bem como todo e qualquer tributo que recaia sobre o imóvel."
Assim, comprovada a inadimplência do locatário e a sua responsabilidade pelo pagamento dos encargos decorrentes da locação, ele deve ser condenado ao pagamento das faturas da Caesb em aberto até a data da entrega das chaves.
No mais, reconhecida a responsabilidade do locador sobre os acessórios, devem incidir os encargos moratórios nos mesmos percentuais incidentes sobre as demais parcelas da locação.
Dos Encargos Moratórios
Argumentam os Apelantes que os juros moratórios são devidos a partir da citação, nos termos do art. 240 do Código de Processo Civil.
Com efeito, a situação em apreço versa sobre a mora ex re, segundo a qual a correção monetária e os juros moratórios são devidos desde o vencimento de cada parcela não paga.
Nesse aspecto, a sentença não merece reparo, já que aplicou ao
valor devido correção monetária e juros moratórios a partir do vencimento de cada uma das prestações.
Constata-se, às fls. 28-31 (Cláusula Quinta, parágrafo terceiro), que o Locatório pagou aluguéis com juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, o que está em consonância com o previsto no art. 406 do Código Civil e no art. 1º do Decreto 22.262/33.
"APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS. JUROS DE MORA. LIMITAÇÃO LEGAL. MULTA MORATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. MULTA DE TRÊS VEZES O ALUGUEL. CUMULAÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE SHOPPING CENTER. COBRANÇA EM DOBRO DO MÊS DE DEZEMBRO. LEGALIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. ART. 21 DO CPC. SENTENÇA REFORMADA.
1. Aincidência de juros de mora de parcelas em atraso de contrato de aluguel deve ficar limitada ao patamar de 1% (um por cento) ao mês na forma legislação civil.
2. Amulta moratória deve incidir sobre os encargos em atraso na forma pactuada pelas partes, sendo válida a cláusula que prevê multa de 10% sobre o valor devido. 3. Aaplicação cumulada de multa de três vezes o valor do aluguel com outros encargos já previstos para os casos de mora configura duplicidade não autorizada por penalizar o inadimplente duas vezes por uma só conduta.
4. Aparticularidade dos contratos de locação referente a shopping Center autoriza a previsão contratual de cobrança de mensalidade de dezembro em dobro. 5. O acolhimento parcial dos pedidos iniciais impõe a aplicação da regra do art. 21, caput, do CPC com a distribuição proporcional dos honorários advocatícios. 6. Recurso parcialmente provido." (Acórdão n.861226,
20120110926485APC, Relator: GISLENE PINHEIRO 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/04/2015, Publicado no DJE: 20/04/2015. Pág.: 213) (g.n)
"APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. JUROS DE MORA. MULTA MORATÓRIA. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. MULTA RESCISÓRIA. PROPORCIONALIDADE. DESPESAS COM PINTURA E REPAROS NO IMÓVEL. COMPROVAÇÃO DO ESTADO DO BEM NO INÍCIO E NO FIM DA LOCAÇÃO.
1. Os juros de mora, na locação, devem observar o limite legal de 1% (um por cento) ao mês.
2. Ajurisprudência deste C. TJDFT admite a multa moratória no percentual de 10% (dez por cento) do valor do aluguel pago após o vencimento.
3. Cumprido em parte o contrato de locação, a multa rescisória deve guardar proporcionalidade com a parte não cumprida da obrigação.
4. Acobrança de quantia decorrente de despesas com pintura e reparos no imóvel locado exige a comprovação do estado do referido bem no início e no fim da locação, por meio de laudos de vistoria produzidos de forma não unilateral, cuja ausência isenta o locatário do dever de ressarcir o locador.
5. Deu-se parcial provimento ao apelo, para julgar parcialmente procedente o pedido exordial dos embargos à execução. ( Acórdão n.786764, 20120111158352APC, Relator: SÉRGIO ROCHA, Revisor: FÁTIMA RAFAEL, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 30/04/2014, Publicado no DJE: 09/05/2014. Pág.: 120).g.n.
"CIVIL - PROCESSO CIVIL - EMBARGOS DO DEVEDOR -PRELIMINAR DE IRREGULARIDADE DA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DO EMBARGADO - REJEIÇÃO - MULTA E JUROS ESTABELECIDOS EM CONTRATO DE LOCAÇÃO -REDUÇÃO - PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.
1. Demonstrado que o exeqüente está devidamente representado nos autos, não prospera a preliminar de irregularidade da representação processual.
2. Não tem validade a cláusula contratual que estabelece juros moratórios em percentual que extrapola o limite legal.
3. Cumprido, em parte, o contrato, é lícito ao juiz reduzir, proporcionalmente, a multa estabelecida para a hipótese de inadimplemento.
4. Apelo parcialmente provido. Unânime." (Acórdão n.266134, 19980110789760APC, Relator: ESTEVAM MAIA, Revisor: GEORGE LOPES LEITE, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 07/03/2007, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 20/03/2007. Pág.: 109). g.n.
Portanto, legítima a cobrança dos juros moratórios no percentual de 1% (um por cento) ao mês.
Os Apelantes, ademais, não contestaram a cobrança dos juros compensatórios previstos no contrato, de modo que ressoa impassível de controvérsia a legitimidade da sua cobrança.
Diante do aduzido, a r. sentença não merece quaisquer reparos.
Ante o exposto, CONHEÇO da Apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO. Preliminares rejeitadas.
Em atenção aos termos do art. 85, § 11, do CPC, elevo os honorários advocatícios fixados na r. sentença para 13% sobre o valor atualizado da causa.
A Senhora Desembargadora MARIA DE LOURDES ABREU - Vogal
CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à Apelação.REJEITARas
preliminares.Unânime.
Disponível em: https://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/747897905/20170110126602-df-0003855-2220178070001/inteiro-teor-747897926

References: artigo 1014
 artigo 373
 artigo 9
 artigo 435
 ARTIGO 39
 ARTIGO 39
 artigo 827
 artigo 21