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Timestamp: 2020-07-04 06:45:38+00:00

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Kündigung eines Mietverhältnisses bei längerem Zuwarten nach Entstehen des Kündigungsrechts | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
Kündigung eines Mietverhältnisses bei längerem Zuwarten nach Entstehen des Kündigungsrechts
BGB §§ 314 Abs. 3, 543
Die Entscheidung ist zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ergangen. Der Mieter hatte die Mieten für Februar und April 2013 nicht bezahlt, sodass der Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB vorlag. Gleichwohl hat die Vermieterin zunächst nicht gekündigt, sondern den Mieter mit Schreiben vom 14.8.2013 angemahnt. Die Mahnung blieb erfolglos. Mit Schreiben vom 15.11.2013 hat die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos gekündigt.
Das Berufungsgericht wies die Räumungsklage ab: Die Kündigung sei unwirksam, weil sie nicht binnen einer angemessenen Frist erklärt worden sei.
Kündigungserklärung in angemessener Frist?
Der BGH hob das Urteil auf und wies die Klage ab: In § 314 Abs. 1 Satz 1 BGB ist geregelt, dass ein Dauerschuldverhältnis von jedem Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden kann. Ergänzend hierzu bestimmt § 314 Abs. 3 BGB, dass der Berechtigte "nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen (kann), nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat".
Das Berufungsgericht hat die Ansicht vertreten, dass § 314 Abs. 3 BGB auch auf Mietverhältnisse Anwendung findet und dass eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung unwirksam ist, wenn sie erst 7 Monate nach Entstehen des Kündigungstatbestands erklärt wird.
Zeitmoment in Kündigungserklärung im Rahmen der Verwirkung
In Rechtsprechung und Literatur ist allerdings umstritten, ob § 314 Abs. 3 BGB auch bei einer Kündigung nach § 543 BGB anzuwenden ist (bejahend: OLG Düsseldorf, NZM 2009 S. 281; OLG Hamm, NZM 2011 S. 277, 278; LG Itzehoe, ZMR 2010 S. 363, 364; Hinz, NZM 2004, S. 681, 692; Häublein, ZMR 2005, S. 1; Emmerich, in Staudinger, § 543 Rn. 90; Lützenkirchen, in Lützenkirchen, Mietrecht, § 543 Rn. 13 ff.; Blank, in Schmidt-Futterer, § 543 Rn. 5; Lammel, Wohnraummietrecht, § 543 Rn. 175; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. VIII 362; verneinend: Palandt/Grüneberg, § 314 Rn. 4).
Der BGH folgt dieser Ansicht und lehnt die Anwendung ab. Er begründet dies mit dem Wortlaut der Regelungen in §§ 543, 569 BGB, die keine zeitliche Beschränkung für den Ausspruch der Kündigung vorsehen sowie mit Hinweisen auf die Gesetzesmaterialien zu diesen Vorschriften. Der BGH weist darauf hin, dass ein großer zeitlicher Abstand zwischen der Entstehung des Kündigungstatbestands und dem Ausspruch der Kündigung im Ausnahmefall beim Vorliegen weiterer Umstände zur Verwirkung des Kündigungsrechts führen kann. Ebenso könne das Zeitmoment dort eine Rolle spielen, wo die Kündigungsbefugnis von der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung abhängt.
BGH, Urteil v. 13.7.2016, VIII ZR 296/15
Frist für außerordentliche Kündigung auch bei Gewerberaum
Nach dem amtlichen Leitsatz gilt die Entscheidung nur für das Wohnraummietrecht. Eine Kündigung für Geschäftsraum kann aber aus Gründen der Rechtslogik nicht anders bewertet werden. Der für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Senat des BGH hat zwar in einem Fall betreffend die Kündigung des Vermieters gemäß § 543 Abs. 1 BGB bei Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter von Gewerberaum ausgeführt, der Vermieter habe "die fristlose Kündigung ... innerhalb einer angemessenen Frist i. S. v. § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen" (BGH, Urteil v. 21.3.2007, XII ZR 36/05, Rz. 21, NZM 2007 S. 400). Der VIII. Zivilsenat des BGH vertritt in der hier besprochenen Entscheidung die Ansicht, dass damit nicht über die Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB entschieden wurde. Vielmehr habe der XII. Senat lediglich "eine illoyale Verspätung sowohl im Rahmen der Verwirkung als auch im Rahmen des § 314 Abs. 3 BGB verneint, ohne dass dessen Anwendbarkeit näher erörtert wurde".
Begriff BGB § 543 Abs. 1 Bei der Gewerbemiete kann vereinbart werden, dass dem Vermieter im Falle der Nichterfüllung der Kautionsvereinbarung ein Kündigungsrecht zustehen soll. Dem Mieter steht wegen des Zustands der Mietsache kein Zurückbehaltungsrecht an ...

References: § 543
 BGH 
 § 314
 § 314
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 § 543
 § 543
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 BGH 
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 § 543
 § 314
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 § 314
 § 314
 § 543