Source: https://www.experto24.pl/nieruchomosci/zasady-sporzadzania-operatow-szacunkowych.html
Timestamp: 2020-03-31 09:28:45+00:00

Document:
Zasady sporządzania operatów szacunkowych | Experto24.pl
Array ( [docId] => 41106 )
Na początku była… opinia
Zawód rzeczoznawcy majątkowego pojawił się w polskim systemie prawnym stosunkowo niedawno, bo dopiero 1 stycznia 1998 r. Na mocy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa) polski ustawodawca określił w jednym akcie prawnym zarówno zasady i sposoby wyceny nieruchomości jak i podmioty uprawnione do wykonania takiej wyceny. Jednocześnie stworzono cały system kwalifikacyjny i wprowadzono wiele obowiązków dla przedstawicieli nowego zawodu – od stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych poczynając, a na obowiązku szczególnej staranności i działania zgodnego z przepisami prawa pod rygorem odpowiedzialności zawodowej kończąc.
Nie oznacza to jednak, że przed 1 stycznia 1998 roku nie było w Polsce osób, które określały wartość nieruchomości. Były, a jakże – w szczególności biegli wpisani na listy wojewódzkie czy też … geodeci, których jeden z zakresów uprawnień obejmował „szacowanie nieruchomości” właśnie. Tym, co było zupełnie nowe, wcześniej nieuregulowane szczegółowo, to forma i treść opinii o wartości nieruchomości, która została nazwana „operatem szacunkowym” (zresztą nazwa ta powstała w wyniku swego rodzaju plebiscytu wśród rzeczoznawców majątkowych, gdyż i wcześniej i jeszcze długo po wejściu w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami pozostawały w obiegu inne nazwy: raport z wyceny, opinia o wartości, opinia biegłego itp.). Nowa była też nazwa profesji – „rzeczoznawstwo majątkowe” i tytuł zawodowy, chroniony prawnie.
Historia jednej nieruchomości
Czym zatem jest, a raczej powinien być operat szacunkowy? Z punktu widzenia organu administracji publicznej czy sądu powinien to być kompletny, logiczny i spójny wywód na temat wartości nieruchomości. Jak wskazuje się w utrwalonym orzecznictwie sądowo-administracyjnym, treść operatu szacunkowego powinna pozwalać na weryfikację działań rzeczoznawcy majątkowego, co oznacza ni mniej ni więcej, że taki operat powinien zawierać wszelkie, niezbędne i potrzebne informacje dla prawidłowego przeprowadzenia procesu wyceny. Nie oznacza to jednak, że operat szacunkowy ma być szczegółową instrukcją jak, gdzie i kiedy i w jakich kolejnych krokach dokonano wyceny – w końcu operat szacunkowy to dokument stworzony przez osobę posiadającą wiadomości specjalne – nie możemy oczekiwać, że wytwór pracy rzeczoznawcy majątkowego będzie zatem w pełni zrozumiały przez laika, nie parającego się na co dzień wyceną nieruchomości. Możemy natomiast wymagać – i o tym mówią wyroki – by informacje przedstawione w operacie szacunkowym pozwalały na weryfikację toku rozumowania rzeczoznawcy majątkowego i obserwację przyjętej przez niego ścieżki dochodzenia do wartości nieruchomości.
Podsumowując – operat szacunkowy powinien być taką opowieścią, którą w dzieciństwie opowiadali nam rodzice przed snem – z głównym bohaterem w postaci nieruchomości, opisem jego najważniejszych cech, opisem jego przygód (w tym przypadku opisem postępowania rzeczoznawcy majątkowego), jego głównych przymiotów, które świadczą o tym, że jest bohaterem bądź tchórzem w porównaniu do innych uczestników powieści oraz zakończeniem historii w postaci sukcesu lub porażki bohatera będącego wynikiem jego wcześniejszych działań i posiadanych cech. Historia taka powinna być tak opowiedziana, by nie trzeba było drukować kolejnych części tłumaczących „co autor miał na myśli”, uzupełniających pourywane w pierwszej części wątki opowieści. Historia powinna być pełna, kompletna, logiczna, spójna, rozpoczynać się i definitywnie kończyć, nie pozostawiając wrażenia niedopowiedzenia czy oczekiwania na kolejne części.
Decyduje treść a nie forma
Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Ten sam rzeczoznawca majątkowy ma prawo sporządzać opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu szacunkowego, a dotyczące ośmiu jednoznacznie wskazanych obszarów tematycznych (art. 174 ust. 3a ustawy). Powyższe oznacza, że, co do zasady, opinia o wartości nieruchomości powinna być zawsze sporządzona w formie operatu szacunkowego. Piszę – „co do zasady” – bo we wspomnianych ośmiu obszarach tematycznych, w których rzeczoznawca majątkowy ma prawo sporządzić opracowania i ekspertyzy nie stanowiące operatu szacunkowego, również pojawiają się opinie o wartości nieruchomości lub wyceny nieruchomości. Jak zatem należy to rozumieć?
Po pierwsze, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi (art. 7 ustawy). Określenie wartości nieruchomości to nic innego jak wydanie opinii o wartości nieruchomości, a tym samym – jeżeli rzeczoznawca majątkowy taką opinię wydaje, to powinien tego dokonać w formie operatu szacunkowego. Nie ma przy tym znaczenia, jak taką opinię nazwie – czy będzie to „opinia z wyceny”, „raport ceny średniej”, „bankowa informacja o wartości nieruchomości” itp. Liczy się bowiem (zasada znana m.in. z kpa w zakresie rozpatrywania skarg i wniosków) treść dokumentu, a nie jego forma. Jeżeli zatem z treści dokumentu wynika, że rzeczoznawca majątkowy wypowiada się na temat wartości zindywidualizowanej nieruchomości, to mamy do czynienia z opinią o wartości nieruchomości, czyli, co do zasady, z operatem szacunkowym i wszelkimi tego konsekwencjami.
Czasem operat szacunkowy, a czasem nie
Czasami rzeczoznawcy majątkowi intencjonalnie nazywają dokument inaczej niż „operat szacunkowy” mimo, iż faktycznie dokonują w nim określenia wartości nieruchomości. Często można usłyszeć o „uproszczonych operatach szacunkowych”, „krótkiej informacji o wartości”, „informacji o cenie” itp. Motywowane jest to tym, że zamawiający nie chce „pełnego” operatu szacunkowego”, on chce tylko poznać wartość, nie interesują go te dodatki w postaci analizy rynku, cech rynkowych czy opisu stanu nieruchomości. Należy zatem wskazać jednoznacznie – za licznym w tym zakresie orzecznictwem sądów administracyjnych – w polskim systemie prawnym nie są znane inne dokumenty wydawane przez rzeczoznawców majątkowych (z wyłączeniem dokumentów, o których mowa w art. 174 ust. 3a ustawy) niż „operat szacunkowy” właśnie. Zmiana nazwy nie uchroni rzeczoznawcy majątkowego od zarzutu sporządzenia opinii o wartości nieruchomości w nieprzepisanej do tego formie – rzeczoznawca usłyszy zarzut nie tylko błędnej nazwy opracowania, ale również braków w opracowaniu wymaganych przez przepisy prawa elementów.
Co zatem z opracowaniami i ekspertyzami niestanowiącymi operatu szacunkowego, które rzeczoznawca majątkowy ma prawo sporządzić? W ośmiu obszarach tematycznych wymienionych w art. 174 ust. 3a ustawy można znaleźć również i dokumenty odnoszące się do wartości nieruchomości:
art. 174 ust. 3a. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
Jak już wspomniałem, określanie wartości nieruchomości to nic innego jak wydawanie opinii o wartości nieruchomości, a tym samym pkt 6 również powinien być w formie operatu szacunkowego. Powinien, ale nie musi – ustawodawca daje tutaj rzeczoznawcy majątkowemu wybór – może taką opinię sporządzić w formie operatu szacunkowego, na podstawie zasady ogólnej (art. 156 ust. 1 ustawy), bądź też zrezygnować z formy i treści operatu szacunkowego na rzecz bliżej nieokreślonej w przepisach prawa ekspertyzy. Podobnie rzecz ma się z bankowo-hipoteczną wartością nieruchomości (pkt 5), jak również wycenami nieruchomości realizowanymi na potrzeby rachunkowości. Trzeba bowiem mieć na uwadze, że „wycena nieruchomości” to nic innego niż postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości (art. 4 pkt 6 ustawy), czyli postępowanie w wyniku którego rzeczoznawca majątkowy wyda opinię o wartości nieruchomości.
Co powinien zawierać operat szacunkowy
Sposób sporządzenia, formę i treść operatu szacunkowego, w tym dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy oraz sposób jego potwierdzania jego aktualności zostały określone przez Radę Ministrów w drodze rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy winien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Prawodawca dał nam ściągawkę w § 56 ust. 1 rozporządzenia, jak powinna wyglądać struktura operatu szacunkowego, tj:
3) wskazanie podstawy formalnej wyceny nieruchomości oraz źródeł danych o nieruchomości;
4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5) opis stanu nieruchomości;
7) analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
Prawodawca doprecyzowuje, że kwota wartości nieruchomości podana w operacie szacunkowym powinna być podana w pełnych złotych i może być zaokrąglona do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny. Przepis jest de facto kopią podobnych rozwiązań na obszarze rachunkowości.
Operat szacunkowy powinien zostać podpisany – przy czym jeżeli autorów jest więcej niż jeden, to
z praktycznego punktu widzenia lepiej jest, by każdy z nich, oprócz złożenia podpisu, wskazał również w klauzulach, za które części operatu szacunkowego był odpowiedzialny. Brak takich dodatkowych zapisów powoduje, że ewentualne błędy w operacie są przypisywane solidarnie obu autorom.
Termin przydatności operatu szacunkowego
Z uwagi na zmieniające się uwarunkowania prawne, a także zmienną sytuację na rynku nieruchomości, prawie każdy operat szacunkowy ma swoisty termin ważności. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, o ile nie nastąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy.
art. 154 ust. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Innymi słowy, operat szacunkowy, co do zasady „ważny” jest przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, o ile nie zmienią się uwarunkowania prawne (np. wprowadzone zostaną inne zasady i sposoby wyceny nieruchomości) lub takie czynniki związane z nieruchomością jak jej rodzaj (np. nastąpiło „odrolnienie” nieruchomości), położenie (rozumiane nie tylko jako położenie fizyczne, lecz również jako położenie względem np. centrów usługowo-handlowych, które w ciągu roku mogły powstać w okolicy), przeznaczenie wynikające z planu miejscowego (uchwalono lub zmieniono taki plan), studium (jak wyżej) czy faktyczny sposób korzystania z nieruchomości. Do czynników, których istotna zmiana spowoduje brak możliwości dalszego korzystania z nieruchomości zaliczyć też trzeba dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (nastąpiła zmiana poziomu cen transakcyjnych, zmieniły się motywacje kupujących i już inne cechy rynkowe decydują o zmienności cen na rynku).
Co istotne, operat szacunkowy może być jednak „ważny” dłużej niż wspomniane 12 miesięcy. Wymaga to jednak potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził (nie może to być inny rzeczoznawca majątkowy!). Zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy, potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy. Taki operat szacunkowy może być następnie wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez kolejne 12 miesięcy, chyba że … tak, dobrze się Państwo domyślacie – chyba, że nastąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy.
Po co zatem jest i czym jest potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego? Potwierdzenie aktualności powoduje, że sporządzony rok temu operat szacunkowy nadal możemy wykorzystać w postępowaniu administracyjnym lub sądowym – bez tego potwierdzenia uznaje się, że taki operat stracił „ważność” i trzeba zlecić wykonanie nowego. A czym jest w istocie potwierdzenie aktualności? To swoiste oświadczenie rzeczoznawcy majątkowego, który ogłasza wszem i wobec, że gdyby miał operat szacunkowy sporządzić dzisiaj dla tej samej nieruchomości co rok temu, to wynik jego pracy w postaci opinii o wartości nieruchomości byłby tożsamy z tym, co opracował rok temu. Ten sam poziom cen, te same cechy rynkowe i wagi tych cech, te same uwarunkowania prawne, ten sam plan miejscowy i tak dalej. Skoro więc byłoby to to samo, to nie ma sensu tworzenia na nowo opinii o wartości nieruchomości lecz wystarczy potwierdzić aktualność opinii wydanej rok wcześniej.
Aktualizacja i aneksy do operatu szacunkowego
Często, niestety, w regulaminach powoływania rzeczoznawców majątkowych na listy prowadzone przez organy administracji publicznej pojawiają się zapisy zobowiązujące rzeczoznawców majątkowych do dokonania „aktualizacji” operatu szacunkowego w przypadku, gdy zmienił się poziom cen lub inne istotne elementy operatu szacunkowego. Zapisy te, co trzeba uczciwie przyznać, wynikają w głównej mierze z zapisów w starych standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych, w których w ten właśnie sposób opisano czynność sporządzenia nowego operatu szacunkowego bazującego na już istniejącym, ale ze zmianą jego niektórych elementów, w tym wyliczeń czy wyniku końcowego.
Chciałbym stanowczo wskazać, za utrwalonym orzecznictwem sądowo-administracyjnym,
że w polskim porządku prawnym coś takiego jak aktualizacja operatu szacunkowego nie występuje. Nie można bowiem zmienić istotnych elementów operatu szacunkowego nie powodując utraty przez niego „ważności” na podstawie art. 156 ust. 3 lub ust. 4 ustawy. Skoro bowiem zmienił się np. poziom cen, to znaczy, że zmieniły się istotne warunki, o których mowa
w art. 154 ustawy (jednym z tych warunków jest poziom cen właśnie), a tym samym nie mamy już „ważnego” operatu szacunkowego, co oznacza, że nie możemy przy nim czegokolwiek zrobić (zmodyfikować, zmienić treść, zaktualizować dane itp.).
Sądy jednak dopuszczają zmianę treści operatu szacunkowego – chodzi o przypadki, gdy zmiana treści operatu szacunkowego nie wpływa na proces wyceny nieruchomości i istotne elementy tego operatu szacunkowego. Takie uzupełnienia i korekty zdarzają się z reguły na skutek uwag zgłaszanych do treści operatu szacunkowego przez strony postępowania, np. w operacie szacunkowym nie opisano dosyć szczegółowo wag cech nieruchomości, przy czym zarówno cechy jak i wagi zostały wyznaczone poprawnie. W takich wypadkach wystarczającym jest przedstawienie przez rzeczoznawcę majątkowego aneksu do operatu szacunkowego, który uzupełniając jego treść nie będzie ingerował w proces wyceny nieruchomości.
Ocena operatu szacunkowego
Jak wynika z art. 157 ustawy, każdy operat szacunkowy, bez względu na cel i sposób wyceny, może być przedmiotem zainteresowania organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. To swoiste uprawnienie stowarzyszeń, związków stowarzyszeń oraz izb gospodarczych rzeczoznawców majątkowych ma swój początek w pierwotnym zamiarze ustawodawcy, który uznał, że w przypadku różnych opinii o wartości tej samej nieruchomości, czego nie można przecież wykluczyć, ostateczne rozstrzygnięcie miało być dokonane również przez specjalistów – rzeczoznawców majątkowych, tyle że in gremio. Pierwotny zapis o „istotnych rozbieżnościach w opiniach o tej samej nieruchomości” został jednak z czasem zastąpiony przez „rozbieżne operaty szacunkowe”, a „ocena prawidłowości wycen” przez „ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego” (bo dodano jeszcze jako zasadę ocenę jednego operatu szacunkowego i dodatkowo zaznaczono, że inny operat szacunkowy nie może stanowić o poprawności danego operatu szacunkowego). Efekt tego jest taki, że zamiast skupić się na istocie wyceny, tj. wartości nieruchomości i zdarzających się przecież różnicach w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, organizacje zawodowe zostały niejako zmuszone do oceny prawidłowości dokumentów (operatów szacunkowych), tj. sprawdzeniu, czy operat szacunkowy zawiera wymagane prawem elementy (§ 55 i § 56 rozporządzenia). Jednocześnie sądy uznają, że w ramach oceny poprawności sporządzenia operatu szacunkowego organizacja zawodowa nie może wypowiedzieć się na temat wartości nieruchomości.
Po co więc występować o ocenę? Jest to jeden z dowodów w sprawie, który może sprawić, że organ administracji publicznej lub sąd uzna, że sporządzony operat szacunkowy jednak nie może być dowodem w sprawie. Organ ani sąd nie są jednak związani oceną organizacji zawodowej i mogą odrzucić jako dowód w sprawie nie operat szacunkowy, ale negatywną ocenę tego operatu.
W kolejnym artykule zostaną opisane sposoby, w jaki strony postępowania oraz organ administracji publicznej mogą zweryfikować prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego.
Tagi: prawo budowlane, rzeczoznawca majątkowy, wycena nieruchomości

References: art. 156
 art. 174
 art. 174

art. 174
 art. 156
 art. 154

art. 154
 art. 156
 art. 154
 art. 154
 art. 156
 art. 154
 art. 157