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Timestamp: 2017-03-25 20:32:21+00:00

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BVI magazin. Immobilienpreise in Deutschland. 10 Jahre Münsteraner Verwalterkonferenz. Wohnen wird teurer. Droht eine Preisblase?
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1 Jahrgang BVI magazin Die Zeitschrift des Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. Immobilienpreise in Deutschland Wohnen wird teurer. Droht eine Preisblase? Seite 4 10 Jahre Münsteraner Verwalterkonferenz Größte Veranstaltung für Immobilienverwalter in Deutschland feierte Jubiläum Seite 6 So viel mehr Wert.2 Die goldrichtige Entscheidung: Heizungsmodernisierung. Zukunftssichere Heizsysteme für fast jede Anforderung: Von Gas-Geräten über Wärmepumpen bis zu solaren Großanlagen für bis zu 300 Wohneinheiten. Wärme fürs Leben Energie effizient nutzen Mit dem Energiemanagement von ista übersichtliche Liegenschaftsund Nutzeinheitenanalysen jederzeit online einsehen mobiler Datenabruf über die EDM-App individuelle Anpassung der Auswertungen ista Deutschland GmbH Grugaplatz Essen Tel.: Anzeigen3 Editorial Wohnungspolitik 2014 Amtsantritt mit Mietpreisbremse Liebe Leserinnen und Leser, steigende Kauf- und Mietpreise, Wohnungsmangel in den Metropolen, höhere Grunderwerbssteuern die Probleme drängen. Doch so wie es aussieht, wird die Immobilienbranche von der neuen Bundesregierung wohl kaum eine Lösung erwarten können. Darauf wies zumindest die beim Jahresempfang der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland gehaltene Rede von Dr. Barbara Hendricks (SPD) hin übrigens ihre erste öffentliche im Amt der Bundesbauministerin. Hendricks betonte zwar die Bedeutung der Immobilienbranche als Stabilitätsfaktor für die Volkswirtschaft und drückte ihren Wunsch aus, sie möge noch mehr Gewicht erlangen, doch an den dafür eher hinderlichen Plänen aus dem Koalitionsvertrag hält sie fest: Mietpreisbremse bei Wiedervermietung, Absenkung der Modernisierungsumlage und deren Befristung bis zur Amortisation. Die Mietpreisbremse soll sogar schon bis zur Sommerpause im Gesetzesblatt stehen, wird allerdings vom Justizministerium federführend betreut. Überhaupt ist der Neuverteilung der Zuständigkeiten in den Ministerien gewöhnungsbedürftig und dürfte deren Handlungsfähigkeit eher einschränken. So sind für Bauen und Wohnen gleich drei Behörden verantwortlich. Das Ressort Bauen zieht in das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) unter Leitung von Hendricks, Energieeffizienz und erneuerbare Energien sind im Wirtschaftsministerium von Sigmar Gabriel (SPD) angesiedelt und das Mietrecht verbleibt beim Justizministerium. Doch in Hendricks Antrittsrede bei der bedeutendsten Interessenvertretung der Immobilienbranche gab es auch Hoffnungsschimmer: Sie stellte die Wiedereinführung der Zuschussförderung im Programm Altersgerecht Umbauen in Aussicht und versprach, bei der energetischen Sanierung das Wirtschaftlichkeitsgebot walten zu lassen. Der BVI hofft auf eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit der neuen Bundesregierung, bei der die Argumente des Verbandes und seiner Mitglieder tatsächlich Gehör finden. Denn den Herausforderungen des Jahres 2014 können wir nur im starken Bündnis von Wohnungspolitik und Immobilienbranche begegnen. Inhalt 4 Schwerpunktthema 4 Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in Deutschland droht eine Preisblase? 6 BVI-Veranstaltungen 6 Münsteraner Verwalterkonferenz 2014: Die größte Tagung für Verwalter feierte 10-jähriges Jubiläum 8 Mehr als 140 Teilnehmer bei den Frankfurter Verwaltertagen Neumitglieder, Geburtstage 9 Die neue Bundesbauministerin stellte sich beim BID- Jahresempfang der Immobilienbranche vor Termine 10 Politik & Aktuelles 10 Vorstandsmitglied Dr. Klaus Nahlenz resümiert die Ergebnisse der Koalitionsverhandlungen aus Sicht des BVI 11 Peter Patt kommentiert: Neuerungen von Fördermitgliedern könnten noch effektiver in den Verwalteralltag intergiert werden 12 Management & Führung 12 Was sind Sonderleistungen und wie sollten sie honoriert werden? Jörg Wirtz informiert 14 Jahresanfang Zeit der Honorarverhandlungen. Wie Verwalter sich jetzt geschickt verhalten können, erläutert Thorsten Woldenga 15 Wirtschaft & Recht 15 Wann verjähren Beseitigungsansprüche bei baulicher Veränderung? 16 Einladung zur Eigentümerversammlung: Wer muss die Adressänderung anzeigen? 17 BGH: Wie sind Vorjahresrückstände in der Jahresabrechnung zu behandeln? 18 Dienstleistungen 18 Eine App von ista hilft Immobilienverwaltern bei der Verbrauchserfassung und Analyse von Energiedaten 19 Bausparen lohnt sich auch für WEGs die Schwäbisch Hall AG zeigt wie Thomas Meier Präsident des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. Thomas Meier, Pfeuffer Immobilienverwaltung & Management GmbH 20 BVI-Produkte & Leistungen 20 Der BVI-Datenschutzbeauftragte informiert: Welche gesetzlichen Bestimmungen regeln die Auskunftspflicht des Verwalters? 22 Hersteller & Dienstleister 22 Impressum4 Schwerpunktthema Entwicklung der Preise auf den Wohnimmobilienmärkten in Deutschland Preisblase nicht zu erwarten Grafik: Fotolia/fotomek Anhand von aufeinander aufbauenden Fragen wird hier der Versuch unternommen, zu klären, ob Niveau und Entwicklung der Preise für Wohnimmobilien Anlass zur Sorge geben sollten. 1. Wie stark sind die Wohnimmobilienpreise in den letzten Jahren gestiegen, und was ist daran besonders hervorzuheben? In Deutschland steigen die Mieten und Preise für Wohnraum seit einiger Zeit. Stellt man die Entwicklung an den transaktionsbasierten Miet- und Preisindizes dar, die der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) vierteljährlich veröffentlicht, so ergibt sich folgendes Bild: Die Daten zeigen zunächst einmal wenig, das besonders bemerkenswert wäre. Hervorzuheben ist vielleicht, dass die nominalen Mieten und Preise seit mittlerweile nahezu fünf Jahren ununterbrochen steigen. Seit 2012 ist dieser Anstieg stärker als die allgemeine Inflation, die am Anstieg der Verbraucherpreise gemessen wird. Zu sehen ist auch, dass die Preise für Eigentumswohnungen und die Neuvertragsmieten höhere Wachstumsraten aufweisen als die Preise für Eigenheime. Das zeigt an, dass die Wohnungsmarktdynamik in den Großstädten ausgeprägter ist als in ländlichen Gebieten. 2. Werden die Preise für Wohnimmobilien in den nächsten Jahren weiter steigen? Ja. Erstens wird in den prosperierenden Städten die Überschussnachfrage nach Wohnraum noch einige Zeit anhalten und auf weiter steigende Mieten und Preise hinwirken. In diesem Zusammenhang ist auf die Beobachtung hinzuweisen, dass hier und Nominale und inflationsbereinigte Preis- und Mietentwicklung ) Nominal Preise Eigenheime Preise Eigentumswohnungen Preise selbst genutztes Wohneigentum Neuvertragsmieten Wohnen Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser Inflationsbereinigt (real) Preise Eigenheime Preise Eigentumswohnungen Preise selbst genutztes Wohneigentum 2) Neuvertragsmieten Wohnen Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser 3) Quelle: vdp Spotlight Immobilien 1) Die Angaben für 2013 beziehen sich auf das dritte Quartal. 2) Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum werden als gewichteter Durchschnitt der Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen berechnet. 3) Die Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser werden berechnet aus dem Verhältnis von Mieten zu empirischen Liegenschaftszinsen. Seite 4 BVI-Magazin5 Schwerpunktthema dort die Zahl der transagierten Eigentumswohnungen bei steigenden Preisen stagniert oder leicht rückläufig ist. Dies deutet nicht auf eine Entspannung hin, sondern ist als Indiz einer Verschärfung zu verstehen. Darin kommt zum Ausdruck, dass potenzielle Verkäufer ihre Wohnungen in der Erwartung zurückhalten, sie später zu noch höheren Preisen verkaufen zu können. Ein derartiges Verhalten ist zumindest kurzfristig preistreibend. Zweitens ist immer wieder zu beobachten, dass die Veränderungen der Wohnimmobilienpreise kurzfristig positiv autokorreliert sind. Mit anderen Worten: Befinden sich die Wohnimmobilienpreise erst einmal auf einem Wachstumspfad, so wird dieser oftmals erst nach einer langen Auslaufphase wieder verlassen. 3. Welche Rolle spielen die niedrigen Zinsen? Motor des Preisanstiegs ist die Nachfrage nach Wohnraum, die auf ein knappes Angebot trifft. Mit Blick auf den Kauf von Wohnungen wird dieser Motor gegenwärtig vor allem durch niedrige Zinsen am Laufen gehalten. Die Höhe des Zinssatzes bestimmt bei gegebenem Objektpreis und Einkommen die Finanzierbarkeit. 4. Was passiert, wenn die Zeit niedriger Zinsen endet? Die Zinskosten steigen für diejenigen, die eine Immobilie erwerben möchten oder ihre Kredite verlängern müssen. Wohneigentum wird weniger erschwinglich, und die Zahl der Haushalte, die sich Wohneigentum finanziell leisten können geht zurück. Die damit einhergehende Nachfrageabschwächung drosselt den Preisanstieg. Aber dieser Effekt wirkt langsam und wird kaum destabilisierenden Einfluss auf den Grafik: Fotolia/fotomek Steigende Preise, gebremste Mieten und billiges Baugeld: Eine explosive Mischung für alle, die in Immobilien investiert haben. Finanzierungsmarkt ausüben. In Deutschland stellen Hypothekendarlehen mit langfristig festgelegten Zinssätzen das Hauptinstrument der Bereitstellung von Fremdmitteln beim Erwerb von Wohnimmobilien dar. Dies hat zur Folge, dass die typischerweise über viele Jahre fixierten Finanzierungen die Kreditnehmer gegenüber Zinserhöhungen absichern. Deshalb werden höhere Zinsen zwar die Nachfrage nach Wohnimmobilien bremsen und den Preisanstieg drosseln, aber die Stabilität des Marktes kaum beeinflussen. 5. Besteht Gefahr, dass der aktuelle Preiszyklus auf dem Wohnungsmarkt in einer Blase mündet? Wenn hohe Wohnimmobilienpreise heute aus der Vorstellung der Käufer resultieren, dass sie die Objekte morgen zu noch höheren Preisen verkaufen können, ohne dass die fundamentalen Daten ein solches Preisniveau begründen könnten, dann liegt eine Blase vor. Diese von Joseph E. Stieglitz 1990 in einem Symposium zum Thema Bubbles vorgetragene Definition beschreibt eine Preisblase als eine Situation, in der sich die Preise aufgrund von Erwartungen von der grundlegenden Marktlage entfernt haben und sich weiter entfernen. Haben wir eine solche Situation? Sind wir auf dem Weg zu einer hohen und möglicherweise langanhaltenden Abweichung der Wohnimmobilienpreise von den Fundamentaldaten? Hat sich die Preisentwicklung abgekoppelt von den lokalen Demografien, der Einkommens- und Zinsentwicklung sowie dem manchmal hohen, manchmal geringen Angebot an Wohnungen vor Ort? Wendet man diese Fragen auf die bundesweite Entwicklung der Wohnimmobilienpreise an, so sind sie sicherlich zu verneinen. Die bundesweite Entwicklung zeigt große regionale Unterschiede in der Entwicklung der Preise, vor allem in Abhängigkeit von lokalen Demografien und der Anzahl der leer stehenden Wohnungen. Dort wo die regionale Einwohnerentwicklung stagniert oder leicht rückläufig ist, wo relativ viele Wohnungen gegenwärtig nicht genutzt werden, bewegen sich die Preise seitwärts oder leicht rückläufig. Auf der anderen Seite steigen die Preise in den Land- und Stadtkreisen, die durch ein knappes Angebot und Zuwanderung beschrieben werden können. Hierin kommt zum Ausdruck, dass die regionalen Marktentwicklungen sensibel auf die lokalen Bedingungen reagieren, so wie es die Regeln von Angebot und Nachfrage vorgeben. Aber was ist mit den regionalen Märkten, die in den letzten Jahren durch sehr hohe Preiswachstumsraten gekennzeichnet waren wie zum Beispiel die Wohnungsmärkte in Berlin, Hamburg und München? Haben die Wohnimmobilienpreise in diesen Märkten eine Eigendynamik entwickelt, getragen von Käufern, die in der Erwartung weiterer Preissteigerungen Immobilien erwerben? Die Fragen sind schwer zu beantworten, aber einen deutlichen Hinweis darauf, dass eine solche Situation noch nicht vorliegt, vermitteln die langfristigen Entwicklungen der Preise für Eigentumswohnungen in den genannten drei Städten, weil diese gegenwärtig besonders stark steigen. In nominaler Sicht sind heute die Preise für Eigentumswohnungen in den drei Städten deutlich höher als zu den Boom-Phasen in den achtziger und neunziger Jahren. Bereinigt um den allgemeinen Preisanstieg gilt jedoch das Gegenteil. Real und das ist hier entscheidend liegen die Preise für Eigentumswohnungen in den drei Städten in etwa auf dem durchschnittlichen Niveau der vergangenen 33 Jahre. So gesehen kann für die drei Märkte aktuell nicht von einer Überbewertung gesprochen werden, zumal alle drei eine erhebliche Zuwanderung aufweisen und von einer Überschussnachfrage nach Wohnraum betroffen sind. Allerdings ist die Dynamik des Preisanstiegs als Warnsignal zu verstehen. Über diese Dynamik könnte in den nächsten Jahren schnell ein Niveau erreicht werden, das nicht nachhaltig ist. Alles in allem ist es zu früh, die Frage zu beantworten, ob der aktuelle Preiszyklus auf dem Wohnungsmarkt in eine Blase münden wird. Für einzelne Großstädte wäre es wünschenswert, wenn die Dynamik nachlassen und in einen moderaten Anstieg in Höhe der allgemeinen Teuerung münden würde. Dr. Franz Eilers, vdpresearch, Berlin Quelle: vdp Spotlight Immobilien/ November 2013 BVI-Magazin Seite 56 BVI-Veranstaltungen BVI-Präsident Meier ließ während seiner Begrüßungsrede die Erfolgsgeschichte der Münsteraner Verwalterkonferenz Revue passieren. Das Fischen des Nordens 10 Jahre Münsteraner Verwalterkonferenz Zum zehnten Mal in Folge fand am 17. und 18. Januar 2014 mit der Münsteraner Verwalterkonferenz die größte Fachveranstaltung für Immobilienverwalter in Deutschland statt. Über 400 Teilnehmer begingen das Jubiläum zusammen mit den Organisatoren Martina Schinke und Thorsten Woldenga, hochkarätigen Referenten und zahlreichen innovativen Fachausstellern. Abgerundet wurde die Veranstaltung durch ein Abendprogramm der Extraklasse. BVI-Präsident Thomas Meier hob in seiner Eingangsrede die herausragende Position der Münsteraner Verwalterkonferenz unter den Veranstaltungen der Immobilienbranche Deutschlands hervor. Quantitativ sei sie mit mehr als 400 Teilnehmern mittlerweile die größte ihrer Art und qualitativ könne sie es ebenso mit jeglicher Konkurrenz aufnehmen. Habe sie sich bei ihrer Entstehung noch an der durch rein juristische Fachvorträge geprägten Veranstaltung im allgäuischen Fischen orientiert, so habe sie jetzt ihren eigenen unverwechselbaren Stil gefunden: Eine einzigartige Mischung aus der Vermittlung von theoretischem Rechts- und praktischem Verwalterwissen. Meier dankte ausdrücklich den Geburtshelfern der Münsteraner Verwalterkonferenz, darunter Martina Schinke, Thorsten Woldenga, Dr. Klaus Nahlenz, Michael Sparmann und Tom Ullmann (ehemals Key Account Manager bei ista, jetzt bei MONTANA). Sie hätten in innovativer und tatkräftiger Weise an dem Konzept eines Seminars gearbeitet, das Verwalter der gesamten Bundesrepublik innerhalb von zwei Tagen auf den aktuellen Wissenstand bringt und ihnen mit einem attraktiven Rahmenprogramm noch die Möglichkeit zum Erfahrungsaustausch bietet. Dass diese Veranstaltung ihr zehnjähriges Bestehen feiern könne, sei eine Konsequenz aus der geleisteten Arbeit der Organisatoren und dem ungebrochenen Interesse ihrer Teilnehmer. Welche Rechte und Pflichten erwachsen aus dem aktuellen WEG-Recht? So wie viele Aussteller und Seminarteilnehmer der Münsteraner Verwalterkonferenz über die letzte Dekade die Treue gehalten haben, ließen es sich auch einige Referenten der ersten Stunde nicht nehmen, bei der Jubiläumsveranstaltung dabei zu sein. Darunter auch Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese, der sich der aktuellen WEG-Rechtsprechung widmete. Er stellte neue Urteile zur Gebäudeversicherung, Verwalterbestellung und Haftung bei der Umsetzung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen vor. Prof. Dr. Stefan Hügel, Notar aus Weimar, verdeutlichte im Anschluss die Unterschiede zwischen einem Beschluss und einer Vereinbarung. Den Paragraph 27 des WEG beleuchtete Rechtsanwalt Horst Müller aus München, auch ein Urgestein der Münsteraner Verwalterkonferenz. Er betonte, dass es zu den Pflichten des Verwalters zählt, den Instandsetzungsbedarf zu ermitteln und eventuelle Baumängel zu verfolgen. Einem Dauerthema für Verwalter widmete sich Rechtsanwalt André Leist aus Dresden. Er gab Tipps zur Abstimmung, Auszählung und Verkündung in der Eigentümerversammlung. Welche Mietrechtsänderungen sind zu erwarten? Nach so viel WEG-Recht war es dann Zeit, sich dem Mietrecht zuzuwenden. Dies tat Prof. Dr. Markus Artz von der Forschungsstelle für Immobilienrecht an der Universität Bielefeld. Sein besonderes Augenmerk legte er auf die regionale Mietpreisbremse und das Modell Berliner Räumung. Dr. Andreas Ott aus Berlin kehrte dann thematisch zur Eigentümerversammlung zurück und verdeutlichte die Unterschiede zwischen der Niederschrift und der Beschlusssammlung. Ein besonderes Highlight bot Dr. Georg Jennißen. Der für seine fachkundigen Vorträge zur Jahresabrechnung bekannte Anwalt aus Köln machte die Münsteraner Verwalterkonferenz zur Bühne für eine Comedy-Einlage, die den Verwalter und sein Ringen mit Eigentümern und Gesetzgebern zum Inhalt hatte. Dabei brachte er die Wahrheit über die Mühen und Nöte des Arbeitsalltags derart gekonnt auf den Punkt, dass im Saal vor Lachen kein Auge trocken blieb. Zur weiteren Entspannung trug die Abendveranstaltung bei, die den Seminarsaal in eine Zirkusmanege verwandelte. Reifenjongleure, Kofferartisten und viel gute Musik ließen die Anstrengungen des Tages vergessen. Welche Kompetenzen erwachsen aus dem Verwaltervertrag? Vollste Konzentration verlangte am zweiten Seminartag Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht Berlin. Er warf die Frage auf, wie viel Handlungsfreiheit Eigentümergemeinschaften ihrer Verwaltung für Vertragsverhandlungen einräumen können. Zur Beantwortung dieser Frage lohnt sich auch ein Blick in den Verwaltervertrag, dessen Stolperfallen anschließend Prof. Dr. Florian Jacoby von der Universität Bielefeld vorstellte. Der Vertrag regelt die Entscheidungsmacht des Verwalters im Innenverhältnis Seite 6 BVI-Magazin7 BVI-Veranstaltungen Vor zehn Jahren füllten 200 Teilnehmer den Tagungssaal im Münsteraner Mövenpick Hotel 2014 waren es mehr als doppelt so viele. Eine der Initiatoren der Münsteraner Verwalterkonferenz: BVI-Landesbeauftragte Martina Schinke. zur Eigentümergemeinschaft und seine Vertretungskompetenz gegenüber Dritten. Die Einbau- und Wartungspflicht von Rauchwarnmeldern stellt in Nordrhein-Westfalen ein spezielles Problem dar, weil die Landesbauordnung zwar eine derartige Pflicht vorsieht, es aber bereits zu spät ist, diese auf die Eigentümer zu übertragen. Deswegen kann diese Pflicht jetzt unter Umständen dem Mieter einer Wohnung zufallen. Welche möglichen Haftungsprobleme dies für den Verwalter nach sich zieht, erläuterten Michael Serwe und Florian Brangenberg von der ista Deutschland GmbH, die die Münsteraner Verwalterkonferenz seit Anbeginn als Sponsor unterstützt. Prof. Dr. Martin Häublein von der Universität Innsbruck betonte bei seinem Vortrag zur Veräußerungszustimmung, dass diese nur verweigert werden darf, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies ist der Fall, wenn der Kaufinteressent eigenmächtig bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen hat bzw. die Absicht hat, dies zu tun, gegen die Zweckbestimmung der Anlage verstoßen will, Hausgeld nicht zahlt hat oder nachweislich streitsüchtig ist. Was wäre, wenn Rüdiger Fritsch ein Verwalter wäre? Am Ende des Seminars sprach Rüdiger Fritsch, Fachanwalt aus Solingen, den anwesenden Verwaltern spürbar aus dem Herzen, als er seine Wünsche für die Entwicklung des Verwalterberufs ausdrückte. So plädierte er für einen gesetzlich geregelten Zugang zum Markt, eine oberste Rechtsprechung, die die Besonderheiten des WEG-Rechts in Betracht zieht und Eigentümer, die mehr Verständnis für die Leistungen des Verwalters aufbringen und sie entsprechend honorieren. Ein letzter Wunsch richtete sich aus dem Auditorium an die Organisatoren der Münsteraner Verwalterkonferenz. Gerlinde Willmann von der Unirent GmbH bat stellvertretend für die anderen Teilnehmer: Weiter so! Cornelia Freiheit Der BVI wird schlanker! In den vergangenen Monaten hat der BVI seine Landesverbände neu strukturiert, um die Interessen seiner Mitglieder noch effektiver wahrnehmen zu können. Hier sehen Sie die aktuellen BVI-Landesverbände, ihre Landesbeauftragten und deren Stellvertreter auf einen Blick: BVI-Landesverband Landesbeauftragter Stellvertretende Landesbeauftragte LV Baden-Württemberg Eugen Trugenberger Andrea Mühlberger, Gregor Bischof LV Bayern Werner Brückner Martin Metzger LV Berlin-Brandenburg/ Mecklenburg-Vorpommern Michael Bachmann LV Süd-West Helga Nees Mark Zimni, Stephan Grimm LV Nord Peter Waßmann Hajo Oertel, Gudrun Busse LV Mitte Andreas Lang Rico Gebert, Andreas Mernberger LV West Martina Schinke Holger Döring, Stefanie Manteuffel Die Kontaktdaten der Landesbeauftragten entnehmen Sie bitte unserer Website BVI-Magazin Seite 78 BVI-Veranstaltungen Frankfurter Verwaltertage 2013 Mehr als 140 Verwalter nahmen teil Herzlichen Glückwunsch zur runden 70 an Wolfram Knatz, Haus- & Wohnungsverwaltungen KNATZ GmbH in Weilerswist zur runden 50 an Ulrike Soderer, Ulrike Soderer Immobilienmanagement in München an Thorsten Richter, W-SERV GmbH Services für die Wohnungswirtschaft in Osnabrück Die BVI-Landesbeauftragte Helga Nees freute sich zusammen mit dem BVI-Vorstandsmitglied Dr. Michael Goßmann über das rege Interesse an den Frankfurter Verwaltertagen Vom 29. bis 30. November begrüßte die Landesbeauftragte Helga Nees mehr als 140 Immobilienverwalter in Frankfurt am Main. Vorstandsmitglied Dr. Michael Goßmann nutzte die Gelegenheit, Grußworte an die Seminarteilnehmer zu richten. Mit Dr. Klaus Nahlenz führte ein weiteres Vorstandsmitglied als Moderator durch die Veranstaltung. Verwalter aus den südlichen Regionen Deutschlands diskutierten bei den jüngsten Frankfurter Verwaltertagen die aktuellsten juristischen und praktischen Themen. Zur Heizkostenabrechnung nahm Rüdiger Fritsch, Anwalt für Miet- und WEG-Recht, Stellung. Er hatte zuvor bereits über die Unterscheidung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und die Vollmachten in der Eigentümerversammlung referiert. Matthias Werner vom Hauptsponsor Techem Energy Services GmbH zeigte Möglichkeiten für einen Kesselaustausch ohne Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage auf. Welchen Versicherungsschutz brauchen Verwalter? Immobilienfirmen können durch eine betriebliche Krankenversicherung des VWDI Versorgungswerk Deutscher Immobilienverbände e. V. ihre Attraktivität als Arbeitgeber steigern. Casimir von Moltke stellte das Produkt vor. Wie Verwalter sich am besten gegen Personen-, Sach- und Vermögensschäden versichern, erläuterte Stefan Roth von der Caninenberg & Schouten GmbH. Martin Metzger, Verwalter aus Rosenheim, legte seine Methoden zur Vermeidung von Haftungsrisiken bei der Verkehrssicherungspflicht dar. Dass Verwalter den Beschluss über ihre Bestellung vom Verwaltervertrag unterscheiden müssen, erläuterte Prof. Dr. Florian Jacoby von der Universität Bielefeld. Was wird aus dem neuen Mietrecht? Dem Koalitionsvertrag zufolge darf die Miete bei Wiedervermietungen in begehrten Wohnlagen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Im Falle einer Modernisierung sollen künftig statt elf nur höchstens zehn Prozent der Kosten auf die Miete umgelegt werden dürfen. Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht Hamburg- Blankenese, und Prof. Dr. Markus Artz von der Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld gingen auf die Auswirkungen dieser Pläne ein. Welche Grundlage für die Kreditaufnahme bietet das WEG-Recht? Dem Themenkomplex Kreditvergabe an die WEG widmeten sich zwei Vorträge. Der Beitrag von Manuela Linke beschrieb die vom Hauptsponsor Deutsche Kreditbank AG gestellten Konditionen für die Kreditvergabe. Der zweite von Rechtsanwältin Cathrin Fuhrländer ging auf das BGH-Urteil vom zur Beschlusskompetenz für die Kreditaufnahme ein. Cornelia Freiheit zur runden 40 an Holger Döring, Becker & Döring GmbH Hausverwaltungen in Wuppertal Neue BVI-Mitglieder Ordentliche Mitglieder: WAG Salzgitter Wohnungs-GmbH, Salzgitter Hausverwaltung Meixner OHG, Würzburg Holst-Immobilien Inh. Marion Holst, Eckernförde HVM Hausverwaltung Frank Münzel GmbH, St. Augustin GW-Immobilienverwaltungs-GmbH, Schweinfurt Frank Behrend Wohnungsverwaltung GmbH, Berlin Sonstige Mitglieder: Vogt`sche Hausverwaltung Jürgen Vogt, Schweinfurt, Gastmitglied van den Boom GmbH, Potsdam, Beratendes Mitglied Wolfgang Appel, Willich, Seniorenmitglied Ruth Krause, Mönchengladbach, Seniorenmitglied Mehr Informationen unter Seite 8 BVI-Magazin9 BVI-Veranstaltungen Termine 2014 Seien Sie dabei! Der BVI informiert auf seinen regionalen und überregionalen Veranstaltungen regelmäßig über WEG- und Mietrecht und gibt Praxistipps. Dresdner Verwaltertag Offene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Sachsen im Maritim Congress Center Dresden Beginn: , Ende: Erfurter Verwaltertag Offene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Thüringen im Pullmann Hotel Erfurt am Dom Beginn: , Ende: Die Präsidenten der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland werden in der kommenden Legislaturperiode mit der Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks einige harte Nüsse knacken müssen. Fotos: Münchner Verwaltertage Offene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Bayern im NH München-Dornach Beginn: , Ende: Deutscher Immobilien Kongress Gemeinsame Veranstaltung des BVI e. V. und BFW e. V. im MARITIM proarte Hotel Berlin Beginn: (12 Uhr), Ende: Jahreshauptversammlung: , Uhr Weitergehende Informationen zu den genannten Veranstaltungen finden Sie auf unserer Website unter Etwaige Änderungen behalten wir uns vor! BID Jahresempfang 2014 Bundesbauministerin Hendricks trifft Immobilienwirtschaft Beim Jahresempfang der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland am nahm die neue Bundesbauministerin Barbara Hendricks erstmals in ihrer Funktion als Ministerin an einer Veranstaltung der Immobilienwirtschaft teil. Die Präsidenten der BID-Mitgliedsverbände, darunter BVI-Präsident Thomas Meier, luden die Ministerin zum Dialog mit der Branche ein und machten auf die Bedeutung der Immobilienwirtschaft für die deutsche Volkswirtschaft aufmerksam. Der Vorsitzende der BID, Andreas Mattner, sprach auch einige aus Sicht der Immobilienwirtschaft kritische Inhalte des Regierungsprogramms an. Die im Koalitionsvertrag verankerte Mietpreisbremse und die Begrenzung der Modernisierungsumlage hemmen die Investitionsbereitschaft. Bevor der Gesetzgebungsprozess startet, sollten sich Politik und Immobilienwirtschaft dringend an einen Tisch setzen. Sinnvoll sei eine Arbeitsgruppe aus Mietern, Vermietern und Vertretern des Ministeriums. Rund 300 Gäste aus Wirtschaft und Politik waren der Einladung der BID gefolgt, unter deren Dach sich die Verbände BFW, bsi, BVI, DDIV, GdW, IVD, vdp und ZIA befinden. Quelle: BID BVI-Magazin Seite 910 Politik & Aktuelles BVI-Standards in Koalitionspapier festgeschrieben Zugangsvoraussetzungen in Aussicht gestellt Aus Sicht des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. ist mit dem Koalitionspapier von CDU/CSU und SPD ein guter Schritt in Richtung Professionalisierung der Immobilienverwalterbranche und Verbraucherschutz getan. Dr. Klaus Nahlenz, Vorstandsmitglied des BVI, sieht in der Politik nun endlich die Standards für die Immobilienverwalterbranche angekommen, die in unserem Verband schon seit 30 Jahren gelebt werden. Die Rolle des Immobilienverwalters als Wegbereiter der Energiewende im Gebäudebereich und des altersgerechten Umbaus wird durch das Koalitionspapier allerdings eher geschwächt. Mindestanforderungen und Pflichtversicherung kommen Erstmalig ist im Regierungsprogramm die Einführung von Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Immobilienverwalter verankert. Damit werden die Voraussetzungen für mehr Qualität und Professionalität in der Immobilienverwaltung geschaffen. Die Politik kommt mit der Einführung von Berufszugangskriterien langjährigen Forderungen des BVI nach, der verbandsintern seit seinem Bestehen Zugangsvoraussetzungen und Versicherungspflichten durchgesetzt hat und damit in der Branchenentwicklung eine Vorreiterrolle einnimmt. So müssen Verwalter zur Aufnahme in den Verband schon jetzt eine ausreichende Vermögensschadenhaftpflicht-, Vertrauensschaden- und Betriebshaftpflichtversicherung nachweisen, mindestens 400 Wohneinheiten professionell verwalten und kontinuierlich an Weiterbildungsmaßnahmen teilnehmen. Von Gesetzesseite bestand bisher immer nur die Pflicht zur Gewerbeanzeige gemäß 14 der Gewerbeordnung. Mietpreisbremse und befristete Modernisierungsumlage stoppen energetische Sanierung und Neubau Die nun beschlossene Einführung der Mietpreisbremse von 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie die Senkung und Befristung der Modernisierungsumlage verhindern dringend notwendige Investitionen in Wohnungsneubau und Sanierungsvorhaben. Damit arbeitet die Bundesregierung zukünftig nicht mehr für, sondern gegen die Energiewende und bezahlbaren Wohnraum. Eine weitere Konjunkturbremse ist die geplante Absenkung des Mieterhöhungsanspruchs bei Modernisierungen. Die Kürzung der Umlage auf zehn Prozent und die gleichzeitige Befristung dieser bis zur Amortisation der Modernisierungskosten werden Investitionen in Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ausbremsen. Weil Wohnungseigentümergemeinschaften mit 60 Prozent den größten Anteil der Mietwohnungen in Deutschland ausmachen, werden besonders Mieter, private Vermieter und Immobilienverwalter bei der Sanierung das Nachsehen haben. Gerade für Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Dauer der Amortisationszeit schwer zu errechnen. Die meisten Gebäude werden im Rahmen einer notwendigen Instandhaltung zusätzlich energetisch saniert und modernisiert. Die umlagefähigen Modernisierungskosten müssen dann umständlich von den Kosten der Instandhaltung abgezogen werden. Neben dem enormen bürokratischen Aufwand ergeben sich so auch zahlreiche ungeklärte Rechtsfragen: Was passiert zum Beispiel beim Mieteroder Eigentümerwechsel? Müssen Verwalter den Nachweis darüber führen, wie sich die Amortisationskosten errechnen? Was passiert, wenn sich die Kosten früher oder später als errechnet amortisieren? Programme zur CO 2 -Gebäudesanierung und zum altersgerechten Umbau bleiben vage Auch an anderer Stelle bleibt der Koalitionsvertrag hinter den Erwartungen von Mietern, Hausbesitzern und der Immobilienbranche zurück. Für die KfW-Programme zur CO 2 - Gebäudesanierung und zum altersgerechten Umbau fehlen konkrete Summen. Es ist zwar eine Aufstockung der Fördermittel vorgesehen, aber auf die ursprünglich angedachten zwei Milliarden Euro konnten sich Union und SPD nicht verständigen. Dabei wären selbst die noch deutlich zu wenig, um in Deutschland nachhaltig energieeffizient zu sanieren. Experten schätzen den Bedarf auf jährlich fünf Milliarden Euro. Bei der Beantragung der KfW-Fördermittel sind für Wohnungseigentümergemeinschaften allerdings Erleichterungen in Aussicht gestellt worden. Bis jetzt waren die Förderstrukturen nur unzureichend auf die Bedürfnisse von Eigentümergemeinschaften zugeschnitten. Einsichtnahme des Verwalters ins Datenbankgrundbuch wird geregelt Im Koalitionsvertrag ist weiterhin vereinbart, die Einsichtnahme des Immobilienverwalters ins Datenbankgrundbuch zu regeln. Der BVI hält dieses Einsichtsrecht jedoch für unwesentlich. Bereits jetzt ist eine Einsichtnahme in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I und II des Grundbuchs nach Vorlage der Verwalterbestellung, des Verwaltervertrages und gegebenenfalls einer Vollmacht vom Gericht jederzeit möglich. Problematisch ist die Einsicht nur, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft Sicherungshypotheken eintragen lässt bzw. die Zwangsversteigerung veranlassen will. Ein über das bestehende Maß eingeräumtes Einsichtsrecht für Immobilienverwalter ist allerdings nicht nur überflüssig, sondern würde auch zusätzliche Pflichten nach sich ziehen. So reicht es zum Beispiel momentan aus, Einladungen zu Eigentümerversammlungen an die letzte bekannt gegebene Adresse des jeweiligen Eigentümers zu senden. Wird eine erweiterte Einsicht ins elektronische Grundbuch möglich, kann sich daraus auch die Pflicht ergeben, vor jeder Ladung zu kontrollieren, ob sich Eigentümerwechsel in der WEG vollzogen haben. Dr. Klaus Nahlenz Seite 10 BVI-Magazin11 Politik & Aktuelles Da sind noch Reserven Zur Übernahme von neuen Produkten und Dienstleistungen in den Verwalteralltag Ausgewählte Unternehmen haben im BVI die Möglichkeit, Fördermitglied zu werden. Ziel der partnerschaftlichen Zusammenarbeit ist es, innovative Produkte und aktuelle Marktentwicklungen in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft zu erörtern und gemeinsam zu erschließen. Bis jetzt sind 50 Unternehmen diese Partnerschaft eingegangen. Der Transfer der innovativen Ideen in das alltägliche Geschäft des Verwalters lässt sich aber noch verbessern. Peter Patt sieht die Win-win-Situation: Fördermitglieder profitieren von den Erfahrungen und Kontakten im Verband BVI-Mitglieder von der Entwicklung neuer Produkte und Dienstleistungen. Und, können Sie jetzt mal etwas entspannen? fragte mich ein Kunde zum Jahreswechsel. Ich gab diese Frage an Mitarbeiter weiter, ob es saisonal Schwankungen bei der Arbeitsintensität gebe. Mildes Lächeln: Nach den Verbrauchszählererfassungen die Abrechnungen für die Berichtssaison, dann die Beschlussabarbeitung, die Zustandskontrollen, die Abrechnungen und so weiter und so fort. Schon ist das Jahr rum, und das neue beginnt. Unsere Aufgabe ist die Immobilienverwaltung. Nur selten gestalten wir auch Immobilien Verwaltungsarbeit ist halt meist Routine. So manchen macht das lethargisch. Woher kommt die Motivation für die Arbeit? In der Branche und den Verwaltungsbetrieben gibt es wenig selbst gestaltete Neuerungen. Man hetzt den von außen gestellten Anforderungen an Technik und Recht, Bauordnung und Zahlungsverkehr hinterher und fühlt sich gelegentlich ohnmächtig, die Menge der damit verbundenen Arbeit dem Kunden darzustellen. Fördermitglieder durchbrechen die Routine des Verwalters Unsere Fördermitglieder versuchen, diese gelegentliche Ohnmacht gegenüber den Routinepflichten und manche innere Erlahmung zu durchbrechen. Sie bieten neue Produkte und Leistungen an, die unsere Verwaltungsarbeit effizienter und bequemer, kostengünstiger oder nachhaltiger machen sollen. Und sie tun dies in einer Atmosphäre, in der wir Verwalter uns wohl fühlen, nämlich wenn wir unsere Kongresse und Seminare besuchen und aus dem teilweise ärgerlichen Alltag in eine Welt des fachkollegialen Austauschs und der Lebensfreude des Rahmenprogramms entschwinden. Innovationen lassen sich nur schwer in Alltag integrieren Wenn wir uns doch nur diesen Ideen unserer Fördermitglieder stellen würden! Meist verhindern trotz guter Vorsätze der oben beschriebene Trott und die uns zur Lösung hingeworfenen Probleme aus Eigentümeranfragen eine Weiterverfolgung der Ideen. Die auf der Ausstellermesse entgegengenommene Visitenkarte wird abgelegt, die Unterlagen kommen in die Wiedervorlage und später zur Entschlackung derselben häufig in den Papiermüll. Die Reserven einer langjährigen Kooperation werden damit zu wenig genutzt. Das Partnertreffen des BVI, bei dem die Fördermitglieder von uns zu Jahresbeginn eingeladen werden, ist nicht nur Dank für die verlässliche Zusammenarbeit, sondern auch Auftakttreffen zur Ideenfindung und Vernetzung im laufenden Jahr. Als vertikales Branchentreffen mit Industrie, Handwerk und wohnungswirtschaftlichen Dienstleistungen will der BVI den Stellenwert, den unsere Zulieferer im Verband haben, verdeutlichen. Auf einer solchen persönlichen und vertraulichen Umgangsbasis lassen sich Weiterentwicklungen von Produkten und Leistungen für unsere Mitglieder und unsere Kunden erreichen. Deswegen nehmen wir nur die Besten einer Branche als Fördermitglieder in den BVI auf. Nur mit den Besten wollen wir Markt und Marken ausbauen. Es lohnt sich also, unseren Branchenpartnern nicht nur in den Seminarpausen Ohr und Verstand zu widmen zur Verbesserung unserer eigenen Leistungen. Bis zum nächsten Treffen! Peter Patt BVI-Magazin Seite 1112 Management & Führung Zusatzleistungen werden üblicherweise für Arbeiten vereinbart, die nicht permanent anfallen, zum Beispiel Gerichtsverfahren und größere Baumaßnahmen. Foto: Jack Frog/Shutterstock Sonderleistungen des Verwalters Erfassung und Abrechnung Verwalter erbringen eine anspruchsvolle und qualitativ hochwertige Dienstleistung. Wesen des Dienstleisters ist es, für seine Leistungen honoriert zu werden. Einen nicht unerheblichen Teil des Verwalterhonorars kann die Abrechnung von Sonderleistungen ausmachen. Unter Verwaltern hört man oft, dass sie prinzipiell keine zusätzlichen Verwaltungsleistungen abrechnen. Das haben wir noch nie gemacht und kann den Eigentümern deshalb auch kaum vermittelt werden, lautet häufig die Begründung. Zudem wird die Befürchtung geäußert, Verwaltungsbestände zu verlieren und beklagt, dass der Preisdruck immer höher werde und letztlich nicht viel übrig bliebe. Diese oder ähnliche Einstellungen sind in gewissem Umfang nachvollziehbar: Sollen Dienstleister ernsthaft Pfennigfuchserei betreiben und darin Wettbewerbsvorteile suchen, statt sich auf die Arbeitsprozesse zu konzentrieren? Das ist eine Frage, die jeder für sich selbst entscheiden muss. Entscheidend sind hier die Firmenpolitik, und ob man sich als qualitäts-, kalkulations- oder leistungsorientierten Verwalter versteht. Grundsätzlich dürfte jedoch folgende Herangehensweise empfehlenswert sein: Im Gegensatz zur Güterproduktion bedarf die Verwaltungsleistung wie jede andere Dienstleistung einer eindeutigen Definition. Diese sollte sinnvollerweise in den Verwalterverträgen erfolgen. Alles, was darin nicht zur regelmäßigen Verwaltungsleistung erklärt wird, ist eine zusätzliche Leistung, die entsprechend abgerechnet werden kann und auch sollte. Mit der Definition im Verwaltervertrag ist es aber nicht getan. Die Erfahrung zeigt, dass die Abrechnung zusätzlicher Verwaltungsleistungen häufig hinter den eigentlichen Möglichkeiten zurückbleibt. Ursachen dafür sind: Die Regelungen in den Verwalterverträgen sind häufig sehr unterschiedlich. Das führt dazu, dass die Aufwandserfassung übersehen und die Rechnungsstellung vergessen wird. Die Rechnungsstellung wird im Alltagsstress, aus Unwissenheit oder wegen mangelhafter organisatorischer Möglichkeiten nicht ausgelöst. Letztlich geht damit ein wesentlicher Umsatzanteil verloren, der häufig deutlich im zweistelligen Prozentbereich liegt. Vorausgesetzt, die Verwaltung arbeitet profitabel, ist dies als verlorener Gewinn zu bewerten. Folgende Schritte können helfen, die Honorierung von Sonderleistungen sicherzustellen. Praxis-Tipp: Leistungen eindeutig beschreiben Unabhängig von der ordnungsgemäßen Verwaltungsleistung wie sie das WEG und die Rechtsprechung zugrunde legen, empfiehlt es sich, die Regelleistung im Verwaltervertrag eindeutig von den Zusatzleistungen abzugrenzen und die Zusatzleistungen mit Preisen zu versehen. Zusätzlich sollten auch Stundensätze für nicht absehbare Leistungen festgelegt werden. Wertvolle Hilfe zur Vertragsgestaltung geben die Musterverträge der Verbände. Aktuellen Zustand feststellen Zunächst muss der aktuelle Zustand, vor allem die bestehenden Verwalterverträge (ggf. auch die Teilungserklärungen und die Beschlusslage), ausgewertet werden. Zentrale Fragen hierbei sind: Wie hoch ist der Anteil zusätzlicher Verwaltergebühren am Umsatz? Wie unterschiedlich sind die Regelungen? Sind die Regelungen vollständig? Sind Grund- und Zusatzleistungen eindeutig getrennt? Sind Preise für nicht absehbare Leistungen festgelegt? Seite 12 BVI-Magazin13 Management & Führung Abb. Sonderleistung abrechnen Quelle: InRaCon GmbH Wie lange liegt die letzte Überarbeitung/ Preisanpassung zurück? Welche Maßnahmen können Sie treffen, um eine möglichst hohe Übereinstimmung der Regelungen erzielen? Verträge vereinheitlichen Je mehr die Regelungen in den einzelnen Verwalterverträgen übereinstimmen, desto leichter ist die praktische Umsetzung. Die Vereinheitlichung der Verwalterverträge benötigt wegen deren Laufzeiten einen längeren Realisierungszeitraum. Diese muss deshalb als begleitende Maßnahme zu den folgenden Arbeitsschritten eingeplant werden. Zugriff/Verfügbarkeit optimieren Die fallweise Auswertung der Verwalterverträge durch die Sachbearbeiter in der täglichen Verwaltungspraxis ist wenig zweckmäßig. Wesentlich praxisorientierter ist es, die jeweiligen Vergütungsregelungen in Objektsteckbriefen zu hinterlegen, an geeigneter Stelle in die Verwaltungssoftware zu integrieren oder objektbezogene Leistungsverzeichnisse zu erstellen. Ziel ist die schnelle und sichere Bereitstellung der relevanten Information bei der täglichen Arbeit. Hilfsmittel bereitstellen Sinnvoll und wirtschaftlich lässt sich die Abrechnung von Sonderleistungen nur umsetzen, wenn die erforderlichen Hilfsmittel erarbeitet und bereitgestellt werden. Dazu gehören die bereits oben genannten Grundlagen genauso wie Hilfsmittel zur Leistungserfassung und -abrechnung. Prozess festlegen Die Arbeitsabläufe sollten in jedem Fall für alle betroffenen Mitarbeiter nachvollziehbar gemacht werden. Dazu eignen sich entweder Dienstanweisungen oder grafische Prozessdarstellungen. Personal schulen Die Schulung und Sensibilisierung des Personals ist erfahrungsgemäß die wichtigste Aufgabe. Dabei sollten sich regelmäßige Wiederholungen der Schulung nicht nur auf neues Personal beschränken. Bei internen Besprechungen oder anderen Anlässen sollte man immer wieder darauf eingehen, wie wichtig die Honorierung für den wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens und damit auch für die Mitarbeiter ist. Wirksamkeit überwachen Diese Maßnahmen sollten zur Steigerung der abgerechneten zusätzlichen Verwaltergebühren führen. Ob und in welchem Umfang dies geschieht, sollte in jedem Fall überwacht werden. Soweit erforderlich, muss nachgeschärft werden. Jörg Wirtz Foto: InRaCon GmbH Jörg Wirtz von der InRaCon GmbH ist Experte für Kosteneinsparung und Qualitätssicherung durch Prozessoptimierung. Praxis-Tipp: Personal motivieren Setzen Sie Anreize für Ihr Personal! Das ist in diesem Bereich verhältnismäßig einfach. Solche Anreize können finanzieller oder materieller Natur sein. Wichtig ist hier, Kennzahlen und Ziele für das gesamte Unternehmen festzulegen bzw. in individuelle Zielvereinbarungen mit Ihren Mitarbeitern zu integrieren. BVI-Magazin Seite 1314 Management & Führung Thorsten Woldenga rät: Lassen Sie die Eigentümer wissen, dass eine gute Immobilienverwaltung ihren Preis hat! Wann ist eine Verwaltervergütung angemessen? Oder: Können Eigentümergemeinschaften zu viel für die Verwaltung zahlen? Ein neues Jahr hat begonnen, und auch 2014 wird es wieder Eigentümergemeinschaften geben, die auf der Suche nach einem neuen Verwaltungsunternehmen für ihre Immobilie sind oder wo ein Verwalter vor der Aufgabe steht, mit seinen Kunden über Preiserhöhungen diskutieren zu wollen. In beiden Situationen taucht früher oder später der Gedanke auf, ob der Preis für die Dienstleistung Immobilienverwaltung eventuell zu hoch sein könnte. Diese Überlegung will ich deshalb heute näher beleuchten. Verhältnis Vermögenswert zu Preis Bei einem Immobilienpreis von Euro entspricht eine monatliche Verwaltervergütung von 20 Euro netto aufs Jahr umgerechnet noch nicht mal 0,01 Prozent dieses Wertes. Oder anders betrachtet: Für diese Vergütung könnte die Wohnung über Jahre lang verwaltet werden, bevor der ursprüngliche Kaufpreis erreicht wäre. Und trotzdem wird bei der Verwaltervergütung gerne noch um 0,50 Euro gefeilscht oder noch schlimmer man gibt lieber einem vermeintlichen Billigangebot den Vorzug mit möglicherweise fatalen Folgen und erheblichen negativen Auswirkungen für die Kapitalanlage Eigentumswohnung. Als Profis ist uns das natürlich klar. Also, warum schreibe ich das? Ich möchte Sie ermuntern, es denen deutlich zu machen, die es wissen müssen: unseren Kunden! Nutzen Sie jede Gelegenheit, das zwingende Verhältnis zwischen Preis und Leistung hervorzuheben. Versäumen Sie nicht, Ihre Vorzüge zu betonen oder darauf hinzuweisen, wenn Sie Ihren Kunden Vorteile verschaffen konnten. Aber das gilt nicht nur, wenn es um unseren Job geht. Lassen Sie das auch bei anderen Gelegenheiten einfließen, z. B. wenn Ausschreibungen für Instandhaltungsmaßnahmen laufen oder Wartungsverträge abzuschließen sind. Geiz ist nicht geil, war es auch nie! Er ist bestenfalls ein überzogener Sparwille, im schlechtesten Fall leichtsinnig. Der funktionierende Markt In der Regel sind es Verwaltungsbeiräte, denen die Aufgabe zufällt, Angebote für die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft einzuholen oder sich über die marktüblichen Preise zu informieren. Die machen dann die Erfahrung, dass die meisten Offerten sich ähneln. Insbesondere beim Preisvergleich stellen sie fest, dass es selten deutliche Ausreißer nach oben gibt (weil es sich vielleicht um Verwaltungsunternehmen mit umfangreichem Leistungspaket handelt), die meisten sich um ein übliches Mittelmaß bewegen, es aber auch einzelne Anbieter gibt, die deutlich im unteren Preissegment agieren. Letzteres muss kein Zeichen für Unseriösität sein, hier sollte aber auf jeden Fall ein genauer Blick auf die Leistungsfähigkeit geworfen werden. Es kann also festgestellt werden, dass das Prinzip Markt auch in unserer Branche funktioniert, wenn, ja wenn wir unsere Möglichkeiten nutzen, Leistungs- und nicht Preisdiskussionen bei Verhandlungsgesprächen zu führen. Natürlich achten unsere Kunden sorgfältig auf den Preis, doch es ist unser Job, ihren Blick auch für den Bereich Leistung zu schärfen. Die Tatsache, dass oft eben nicht der billigste, sondern ein anderer, leistungsfähigerer Anbieter den Zuschlag erhält, sollte für uns Motivation genug sein, diese Chance für uns zu erkennen und auch zu nutzen. Der Kardinalfehler Was ist also mein Fazit? Die Fakten, dass eine angemessene Verwaltervergütung eine der sinnvollsten Investitionen in das Investment Eigentumswohnung darstellt, und dass Eigentümergemeinschaften im Prinzip einen funktionierenden Markt unter den Immobilienverwaltungen vorfinden, lassen meines Erachtens nur einen Schluss zu. Ein wirkliches Risiko, Opfer einer zu teuren Verwaltung zu werden, besteht kaum. Das verlangte Honorar entpuppt sich bei genauerem Hinsehen vielleicht weniger als überzogen, sondern eher als angemessener Preis für eine überdurchschnittliche Leistung. Wohnungseigentümer können deshalb tatsächlich nur einen Fehler begehen: sich auf ein vermeintliches Billigangebot einlassen, ohne dabei die Folgen zu überblicken. Es ist an uns, das unseren Kunden aufzuzeigen! Dabei wünsche ich Ihnen viel Erfolg Thorsten Woldenga Seite 14 BVI-Magazin15 Foto: Isara Kaenla/Shutterstock Wirtschaft & Recht Werden bauliche Veränderungen eigenmächtig und ohne Beschluss vorgenommen, besteht grundsätzlich ein Beseitigungsanspruch. Beseitigungsansprüche bei baulicher Veränderung Verjährung binnen drei Jahren Cathrin Fuhrländer ist Rechtsanwältin in Hennef und berät BVI-Mitglieder kompetent in Rechtsfragen. Sieht sich ein umbauender Wohnungseigentümer mit einem Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung konfrontiert, sollte immer geprüft werden, ob gegen diesen Anspruch die Einrede der Verjährung erhoben werden kann. Der Eigentümer Q baut 2009 an seinen Balkon eine Glasfront, damit er von den Gerüchen und Geräuschen seines Nachbarn nicht mehr belästigt werden kann. Eine derartige Veränderung des Erscheinungsbildes stellt immer eine bauliche Veränderung nach 22 Abs. 1 WEG dar und bedarf der Zustimmung aller dadurch benachteiligten Wohnungseigentümer. Fehlt diese Zustimmung, kann jeder Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft den Rückbau der baulichen Veränderung verlangen. Aber weil Q sich nun einmal gestört fühlt und sich im Recht sieht, baut er ohne die erforderliche Zustimmung. Und so richtig fällt das auch keinem auf, bzw. die anderen Eigentümer stören sich nicht weiter an der eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderung. Erst als es Q in den Folgejahren mit seinen Redebeiträgen in der Eigentümerversammlung übertreibt und ewige Streitereien anzettelt, kommt ein anderer Eigentümer auf die Idee, im Jahr 2013 von Q den Rückbau zu fordern. Der beruft sich auf Verjährung und verweigert den Rückbau. Verjährung? Und Q hat auch noch Recht. Der Rückbauanspruch bei eigenmächtigen baulichen Veränderungen verjährt nach 195 BGB binnen drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem die bauliche Veränderung erfolgte. Diese Verjährungsregelung gilt auch im Wohnungseigentumsrecht (LG Hamburg, Urt. v S 57/12). Im vorliegenden Fall hat Q die Glaswand bereits 2009 an seinen Balkon angebaut, und der Rückforderungsanspruch wurde erst im Jahr 2013 an ihn herangetragen. Glück gehabt, denkt sich Q und will sich bereits hämisch grinsend hinter seiner Glaswand verschanzen. Was nun? Q hat sich hier zu früh gefreut. Die Gemeinschaft muss den nicht genehmigten Zustand nicht auf Dauer hinnehmen. Zwar muss Q selbst nicht den Rückbau veranlassen, aber er hat eine Duldungspflicht für den Fall, dass die Gemeinschaft beschließt, den Rückbau selbst vorzunehmen. Ein derartiger Rückbau wird als ordnungsmäßige Instandsetzung angesehen und ist durch den Eigentümer zu dulden, ohne dass er sich auf die Verjährung berufen kann (BGH, Urt. v V ZR 141/10). Wichtig ist weiter, dass im Fall einer Instandhaltung bzw. Instandsetzung des Bauteils, an dem auch die bauliche Veränderung vorgenommen wurde, der betroffene Sondereigentümer keinen Wiederherstellungsanspruch gegen den Verband hat. Wenn die Entfernung der baulichen Veränderung nötig ist, um die Instandsetzungsmaßnahme durchzuführen, besteht, anders als bei einer genehmigten baulichen Veränderung, keine Verpflichtung der Gemeinschaft zur Wiederherstellung des vor der Instandhaltungsmaßnahme herrschenden Zustandes (LG Lüneburg, Urt. v S 77/07). Was mal wieder zeigt: Wer zuletzt lacht, lacht am besten. Fazit Eigenmächtige bauliche Veränderungen ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer verjähren binnen drei Jahren. Nach Ablauf dieser Frist muss der Sondereigentümer einen Rückbau nicht mehr selbst vornehmen. Er muss ihn aber als Maßnahme der ordnungsmäßigen Instandsetzung durch den Verband dulden. Es wird ihm wohl auch kein Wiederherstellungsanspruch zustehen, wenn zur Durchführung der Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme die bauliche Veränderung entfernt werden muss. Es ist aber dem Sondereigentümer gestattet, die bauliche Veränderung durch die Zustimmung der anderen Eigentümer genehmigen zu lassen und diese dann umzusetzen. Bei der gerichtlichen Durchsetzung eines Rückbauanspruches ist deswegen sehr darauf zu achten, ob überhaupt noch ein Rückbau gefordert werden kann, oder ob die Gemeinschaft den Rückbau selbst vornehmen muss und den betroffenen Sondereigentümer lediglich auf Duldung in Anspruch nimmt. Cathrin Fuhrländer BVI-Magazin Seite 1516 Wirtschaft & Recht Rüdiger Fritsch, Fachanwalt aus Solingen, steht Verbandsmitgliedern über die BVI-Rechtsauskunfts-Hotline mit schnellem Rat zur Seite. Unbekannt verzogen Grundbucheinsicht vor jeder Eigentümerversammlung? Sämtliche Wohnungseigentümer sind gemäß 24 Abs. 1 WEG vom Verwalter zur Eigentümerversammlung einzuladen. Wie sieht aber die Rechtslage aus, wenn der Verwalter irrtümlich eine veraltete Anschrift verwendet oder anstelle des bereits im Grundbuch eingetragenen Käufers einer Eigentumswohnung den bisherigen Eigentümer einlädt? In zwei korrespondierenden Entscheidungen haben der Bundesgerichtshof (Urt. v V ZR 241/12) und das Landgericht München I (Beschl. v T 1970/13) ausgeurteilt, dass es zu den Pflichten des Wohnungseigentümers gehört, von sich aus dem Verwalter Adressänderungen bzw. einen Eigentumsübergang anzuzeigen. Der Fall des LG München I Wohnungseigentümer E teilt Verwalter V mit, dass er seine Wohnung verkauft habe. Als V zur Eigentümerversammlung einlädt, verschickt er die Einladung an den Eigentümer E. Da zwischenzeitlich die Umschreibung des Eigentums von E auf den Käufer K erfolgt ist, erhebt dieser mit der Begründung, nicht ordnungsgemäß zur Eigentümerversammlung geladen worden zu sein (nämlich überhaupt nicht), gegen die in der Versammlung gefassten Beschlüsse Anfechtungsklage. Der Fall des BGH Wohnungseigentümer E zieht um, ohne dies dem Verwalter mitzuteilen. Als V zur Eigentümerversammlung einlädt, verschickt er die Einladung an die veraltete Anschrift des E. Dieser ficht mit der Begründung, nicht ordnungsgemäß zur Eigentümerversammlung geladen worden zu sein (nämlich überhaupt nicht), die in der Versammlung gefassten Beschlüsse gerichtlich an. Das Problem Ladungsmängel (hier der fehlende Zugang der Einladung gemäß 130 Abs. 1 S. 1 BGB) führen grundsätzlich zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung (BGH-Urteil v V ZR 235/11). Daher stellt sich die Frage, ob der Verwalter verpflichtet ist, laufend zu prüfen, ob sich Änderungen im Bestand der Eigentümer oder Anschriftenänderungen ergeben haben. Die Rechtsprechung vertrat hierzu bisher die Auffassung, dass der Verwalter insbesondere vor dem Versand der Einladung zur Eigentümerversammlung verpflichtet sei, grundbuchrelevante Eigentümerdaten sowie die ladungsfähigen Anschriften von sich aus zu ermitteln (OLG Saarbrücken, Beschl. v W 72/06-26). Dieser Rechtsauffassung ist entgegengehalten worden, dass der entstehende Arbeits- und Kostenaufwand den Rahmen der Zumutbarkeit sprenge, zumal auch eine Grundbucheinsicht das Risiko einer Fehl-Einladung nicht ausschließe. Auch kann weder durch Beschluss, noch durch Verwaltervertrag die Verpflichtung begründet werden, Anschriften- oder Eigentumsänderungen mitzuteilen. Die Lösung der aktuellen Rechtsprechung Das Landgericht München I entschied, dass der Verwalter nicht verpflichtet ist, von sich aus vor der Eigentümerversammlung Einsicht in das Grundbuch zu nehmen. Denn die Mitteilung über einen Eigentümerwechsel obliegt dem Wohnungseigentümer. Lädt der Hausverwalter aufgrund einer unterbliebenen oder nicht hinreichend konkreten Mitteilung über einen Eigentumswechsel irrtümlich einen ehemaligen Eigentümer zur Versammlung ein, liegt bereits kein Ladungsmangel vor. Der BGH argumentiert in dem von ihm entschiedenen Fall in gleicher Weise. Auch der BGH geht davon aus, dass es zu den Obliegenheiten des Wohnungseigentümers gehört, von sich aus den Verwalter über etwaige Adressänderungen rechtzeitig zu unterrichten. Unterlässt der Wohnungseigentümer die gebotene Benachrichtigung des Verwalters, so kann eine Beschlussanfechtung hierauf nicht gestützt werden. Interessanterweise äußert der BGH zusätzlich die Rechtsauffassung, dass dies auch dann gilt, wenn der versehentlich aufgrund unterlassener Mitteilung der Anschriftenänderung nicht geladene Eigentümer nicht selbst anficht, sondern ein anderer Eigentümer, der sich auf den angeblichen formellen Versammlungsmangel beruft. Fazit Die Entscheidungen sind zutreffend und deren Auswirkungen für die Praxis zu begrüßen. Damit wird hoffentlich einer Vielzahl unnötiger Anfechtungsklagen der Boden entzogen. Rüdiger Fritsch Seite 16 BVI-Magazin17 Wirtschaft & Recht Wenn es um Fragen der aktuellen WEG- und Mietrechtsprechung geht, hat Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese, die richtigen Antworten parat. Foto: Stauke/Fotolia Zahlung von rückständigem Hausgeld in der WEG-Abrechnung BGH, Urteil vom V ZR 271/12 Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der im Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren. Weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich. Folgejahres beglichen, ist es erst in dem Folgejahr als Einnahme aufzuführen, obwohl es auf das Vorjahr entfällt. Wird umgekehrt eine im Januar des Folgejahres fällige Zahlung schon im vorangehenden Dezember geleistet, erhöht sie die Einnahmen des Vorjahres. Wenn der Bundesgerichtshof (BGH) in Bezug auf die Zuordnung von Zahlungen zu offenen Forderungen nur geringe Anforderungen an die Gesamtabrechnung und damit an den Verwalter stellt, so liegt dies auch daran, dass sich erst aus den Einzelabrechnungen ergibt, ob es sich um verteilungsrelevante Kosten für das betreffende Wirtschaftsjahr handelt. Zu den notwendigen Bestandteilen einer Abrechnung gehören: Gesamteinnahmen, Gesamtausgaben, Kostenverteilungsschlüssel, Entwicklung der Bankkonten und der Rücklage (BGH ZMR 2010, 300), Saldenlisten (OLG Köln ZMR 2007, 986) sowie fakultativ der Vermögensstatus. Zinsen auf Hausgeldrückstände Nach Meinung des BGH ist es nicht zu beanstanden, dass die auf die Rückstände gezahlten Zinsen in der Gesamtabrechnung als Gemeinschaftserträge verbucht und in den Einzelabrechnungen anteilig ausgekehrt werden. Denn Rechtsfrüchte des Verwaltungsvermögens und damit auch Zinserträge auf Hausgeldrückstände gehören zu den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von 16 Abs. 1 WEG und stehen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Solche Erträge können an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werden. Dazu bedarf es einer Beschlussfassung (z. B. Genehmigung der Jahresabrechnung und der Einzelabrechnungen, die die anteilige Auskehrung vorsehen). Nachgezahlte Hausgeldrückstände sind Einnahmen Weil die Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu führen ist, stellt auch eine Nachzahlung auf Rückstände aus Vorjahren im Gegensatz zu offenen Forderungen in der Gesamtabrechnung eine Einnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Hausgeldzahlung dar, und zwar unabhängig von der Frage der Anrechnung ( 366 BGB). Dass Zahlungen nicht in dem Abrechnungszeitraum geleistet werden, für den sie geschuldet sind, kann vielfältige Gründe haben. Wird beispielsweise das im Dezember fällige Hausgeld erst im Januar des Ein Guthaben als Ergebnis der Gesamtabrechnung begründet keinen Anspruch der einzelnen Wohnungseigentümer auf Auskehrung. Die Auskehrung von Guthaben setzt voraus, dass zumindest die Einzelabrechnungen ein Guthaben ergeben. Sind die übrigen Wohnungseigentümer in den Vorjahren in Vorleistung getreten, während bei den säumigen Wohnungseigentümern Verbindlichkeiten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, so werden diese Verbindlichkeiten nun in einem späteren Abrechnungszeitraum getilgt. Es ist auch nicht Aufgabe der Gesamtabrechnung, aufzuzeigen, ob die in einem Kalenderjahr entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen desselben Kalenderjahres gedeckt wurden. Ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses. Dr. Olaf Riecke BVI-Magazin Seite 1718 Dienstleistungen Foto: ista Hausverwalter und Mieter erhalten mit der EDM mobil App einen schnellen und komfortablen Überblick über ihre Energieverbräuche und -kosten. ista führt Energie-App für Mieter und Hausverwalter ein Mehr Transparenz beim Energieverbrauch ista bietet innovative und zukunftsfähige Lösungen rund um das Thema Energieeffizienz in Gebäuden. Die Dienstleistungen für Immobilienverwalter und -eigentümer sowie Energieversorgungsunternehmen reichen von der Lieferung und Installation von Messgeräten über die Verbrauchserfassung bis hin zur Abrechnung und Analyse von Energiedaten. Neben den klassischen Services entwickelt ista nachhaltige Lösungen im Bereich Energiemanagement, die zur Einsparung knapper Ressourcen beitragen, wie jetzt die Energie-App für Mieter und Hausverwalter. Der Energiedienstleister ista führt erstmals eine mobile Android-App ein, um Hausverwaltern und Mietern deutlich mehr Transparenz über den jeweiligen Energieverbrauch zu geben. Die Darstellung der Verbräuche und Kosten für Wärme, Wasser und Strom wurde dabei speziell für die mobile Nutzung optimiert und zudem um neue Funktionen erweitert. So zeigt die App den Mietern eine Viermonatsprognose über ihren Energieverbrauch oder berechnet die mit einer Absenkung der Heizungstemperatur verbundene Kostenersparnis. Hausverwalter hingegen erhalten unterwegs detaillierte Informationen über die nächstgelegenen Liegenschaften etwa zu Leerständen oder dem aktuellen Stand der Vorauszahlungen. Die kostenlos im Google Play Store verfügbare App wurde im April 2013 von der Initiative Mittelstand mit dem Innovationspreis IT 2013 ausgezeichnet. Transparenter Zugriff auf Verbräuche und Kosten Mit der EDM mobil App machen wir die Verbräuche in Wohngebäuden noch transparenter und schaffen so einen höheren Anreiz zum Energiesparen. Dies ist gerade angesichts der neuen Energieeffizienz-Richtlinie der EU wichtig. Diese fordert unter anderem eine deutlich bessere Information der Mieter, erläutert Peter Ruwe, Geschäftsführer bei ista. Der schnelle und einfache Zugang zu Energiedaten und deren verständliche Aufbereitung sind eine wesentliche Voraussetzung, um dieses Ziel mit geringinvestiven Maßnahmen wie dem Energiedatenmanagement zu erreichen. Energiedaten erstmals auch für Mieter jederzeit mobil verfügbar Die Mieter erhalten per SMS oder die Nachricht, dass neue Energiedaten vorliegen. Diese stehen dann auf dem Smartphone oder Tablet zur Verfügung. Eine Trendanalyse stellt hier den Wärme-, Wasser- und Stromverbrauch klimabereinigt dem Vormonat und dem Vorjahr gegenüber; so lassen sich Veränderungen auf einen Blick erfassen. Ergänzend zeigen detaillierte historische Monatsdaten in Form eines Liniendiagramms Veränderungen auf. Eine Prognose der nächsten vier Monate veranschaulicht, wie sich die Verbräuche und Kosten bei unverändertem Nutzerverhalten entwickeln werden. Einen besonderen Anreiz zur Verbrauchsreduzierung gibt ein Kalkulator, der die mit einer Anpassung der Heizungstemperatur um ein oder mehrere Grad verbundenen Einsparungen oder Mehrkosten berechnet. Detaillierte Objektinformationen für Hausverwalter Hausverwaltern stehen mit der App alle wesentlichen Funktionen des Energiedatenmanagements bis hin zum Vorauszahlungs- und Leerstandsmanagement jederzeit zur Verfügung. So lässt sich beispielsweise überprüfen, ob die Vorauszahlungen einer Liegenschaft noch den tatsächlichen Nebenkosten entsprechen oder ob leerstehende Wohnungen ungewöhnlich hohe Verbräuche aufweisen. Für einen einfachen Zugriff von unterwegs werden dabei alle Objekte nach der Entfernung zur aktuellen Nutzerposition sortiert. In der Zusammenfassung jeder Liegenschaft wird durch Icons sofort deutlich, ob in den verschiedenen Bereichen alles in Ordnung ist oder ob Abweichungen vorliegen. Selbstverständlich lassen sich auch sämtliche Energieverbräuche und -kosten in Form einer Zeitreihe abrufen. Susann Arndt Seite 18 BVI-Magazin19 Bausparen hilft bei Modernisierung und Sanierung Elegante Vorsorgelösung für Wohnungseigentümergemeinschaften Fotos: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG Dienstleistungen Die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG hat für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ein spezielles Angebot entwickelt, mit dem die Wohnungseigentümer mehr aus der Instandhaltungsrücklage machen können. Sind energetische Modernisierungen oder Sanierungen in der Wohnanlage in einigen Jahren geplant, kann ein Vorsorgebausparvertrag weiterhelfen. In diesem Fall erfolgt bei Zuteilung des Bausparvertrags eine Übertragung der Darlehensansprüche an die Miteigentümer. Soll die Sanierung in der näheren Zukunft stattfinden, können die Miteigentümer auf den Sofortkredit Fuchs Energie der Bausparkasse Schwäbisch Hall zurückgreifen. Steigende Energiekosten, energetische Sanierung, Modernisierung und Instandhaltungsmaßnahmen erfordern bei vielen WEGs umfangreiche Investitionen. Deshalb sind Vorsorge und Planung wichtig besonders in finanzieller Hinsicht. Dazu gehört eine clevere finanzielle Spar- und Finanzierungslösung, die es den Miteigentümern ermöglicht, durch die Zahlung ihrer Instandhaltungsrücklage zusätzlich ein zinsgünstiges Darlehen zu erhalten. Vorteile mit WEG-Bausparen Zusätzliches Kapital zur Durchführung von energetischen Sanierungen, Modernisierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen in der Zukunft Je nach Besparung des Bausparvertrages und Wahl der Tarifvariante sind verschiedene Investitionszeiträume darstellbar Unterstützung der Wohnungseigentümer bei der Finanzierung einer Sonderumlage durch die anteilige Übertragung der zinssicheren und zinsgünstigen Bausparkredite (i. d. R. entsprechend der Miteigentumsanteile) Größere Realisierungschancen von erforderlichen Maßnahmen zur Verbesserung des Gebäudebestands Sichere Geldanlage mit garantierten Zinsen über die gesamte Vertragslaufzeit Top-Konditionen von Anfang an für Wohnungseigentümer Kompetente Beratung zum Bausparvertrag und der späteren Darlehensbeantragung der Wohnungseigentümer Einfache Abwicklung Ein Beispiel aus der Praxis Die Wohnungseigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses mit zehn Parteien plant in zwei Jahren eine anstehende Modernisierung mit einer Investitionssumme von Euro. Dafür schließt der Hausverwalter für die WEG einen Schwäbisch-Hall- Bausparsumme Einmaleinzahlung * Dauer bis Zuteilung ** Guthaben bei Zuteilung *** Jahre Bausparvertrag im Tarif Fuchs Standard mit einer Bausparsumme über Euro ab. Die WEG leistet zu Beginn eine Einmaleinzahlung in Höhe von Euro aus vorhandenen Instandhaltungsrücklagen zzgl. einer Abschlussgebühr in Höhe von Euro. Nach zwei Jahren steht der WEG zur Verfügung: Guthaben Euro und Bausparkredit Euro. Dass Bausparen sich für die WEG lohnt, zeigt die folgende Tabelle. Bausparkasse Schwäbisch Hall AG Darlehensvergabe an die Miteigentümer zur Finanzierung einer Sonderumlage Tarif Fuchs Standard Guthabenzinsen 0,25 Prozent p. a. Darlehensanspruch bei Zuteilung Gebundener Sollzins des zugeteilten Bauspardarlehens 2,75 Prozent; effektiver Jahreszins ab Zuteilung 3,06 Prozent Gesamtes Kapital für WEG Darlehen pro Eigentümer Monatl. Leistung pro Eigentümer Dauer der Darlehensrückzahlung Beträge in Euro/Laufzeit Jahre, 9 Monate Konditionen Bausparsumme pro Eigentümer Euro 6 Promille der Bausparsumme * Zzgl. Abschlussgebühr von Euro ** Die Zuteilung des Bausparvertrages richtet sich nach den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB). Bausparkassen dürfen sich vor Zuteilung nicht verpflichten, die Bausparsumme zu einem bestimmten Zeitpunkt auszuzahlen. Die genannten Sparzeiten sind deshalb stets unverbindlich. *** Mit Berücksichtigung von Abgeltungssteuer und Solidaritätszuschlag BVI-Magazin Seite 1920 BVI-Produkte & Leistungen Auskunftpflicht und Datenschutz Was darf der Verwalter Dritten mitteilen und was nicht? Der Umgang mit privaten Daten ist immer noch zu lax der BVI-Datenschutzbeauftragte Reinhold Okon weiß, welche Folgen bei Missbrauch drohen. Experten schätzen, dass 2013 im weltweiten Netz knapp zwei Zettabyte (10 21 ) Daten generiert wurden. Wenn die Entwicklung so weitergeht, wird sich das Datenvolumen alle zwei Jahre verdoppeln. Grund dafür ist unter anderem, dass sich das Internet immer tiefer in Haushalte und Gebäude-technik einnistet. Kühlschränke und Fernseher sind schon heute häufig mit dem Internet verbunden und erzeugen digitale Daten. Eine Konsequenz dieser Datenflut ist, dass auch Verwalter die Dienste von Datenschutzbeauftragten (DSB) immer stärker in Anspruch nehmen müssen. Welche Daten darf der Verwalter herausgeben? Datenerhebung beim Mietinteressenten Bei der Vermietung von Wohnungseigentum werden Daten erfasst. Dies geschieht häufig zunächst in analoger Form durch das Mietinteressenten-Formular. Die darin erfassten Daten werden dann in die Hausverwaltungssoftware eingegeben und damit digitalisiert. In diesem Augenblick kommt das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) zur Geltung. Man kann immer wieder festzustellen, dass viele Mietinteressenten-Formulare unzulässige Fragen enthalten, die das Persönlichkeitsrecht des Mieters verletzen. Es gibt derzeit kein Gesetz, das vorschreibt, wie so ein Mietinteressenten-Formular auszusehen hat, und welche Fragen darin gestellt werden dürfen und welche nicht. Grundsätzlich ist aber festzuhalten, dass der Mieter verpflichtet ist, dem Vermieter gegenüber wahrheitsgemäße Angaben zu machen (vgl. LG München WuM 87, 379), sofern es sich um zulässige Fragen handelt. Aber Mieter haben auch eine grundrechtlich geschützte Privatsphäre. Diese wird durch das Recht auf informationelle Selbstbestimmung über Art. 2 Abs. 1, Art. 1 Grundgesetz (GG) geschützt. Unzulässige Fragen darf ein Mieter sogar falsch beantworten. Ihm kann im Nachhinein nicht gekündigt werden, falls sich herausstellen sollte, dass er einst falsche Angaben gemacht hatte. Unzulässige Fragen im Mietinteressenten-Formular sind unter anderem die nach: Hobbys Religion, ethnischer Zugehörigkeit, Migrationshintergrund Krankheiten, Behinderungen Einkommensverhältnissen von Angehörigen Ermittlungsverfahren, Vorstrafen geplanter oder bestehender Schwangerschaft Auf Basis des 3a BDSG zur Datenvermeidung und Datensparsamkeit besteht die Pflicht, möglichst keine oder wenige personenbezogene Daten zu verwenden. Dies bedeutet, dass stets die Notwendigkeit zur Datenerhebung und -verwendung zu prüfen ist. Beim Mietinteressenten-Formular ist es deswegen problematisch, unnötige Daten zu erheben, selbst wenn der Interessent das Formular unterschreibt und damit die Einwilligung zur Erhebung, Verarbeitung und Nutzung seiner Daten erteilt. Anfertigen von Kopien der Ausweisdokumente Viele Verwalter neigen dazu, den Personalausweis oder ähnliche Dokumente zur Identitätsprüfung des Interessenten zu kopieren. Dies ist insofern unzulässig, als dass diese Kopie für ein Mietvertragsverhältnis nicht erforderlich ist. Das Verlangen, den Ausweis zur Identitätsprüfung vorgelegt zu bekommen, ist hingegen legitim. Welche Daten muss der Verwalter herausgeben? Wichtiger als die Frage, welche Daten herausgegeben werden dürfen, ist für den Verwalter die Frage, welche Daten herausgegeben werden müssen. Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten, aber jeder Verwalter Seite 20 BVI-Magazin Mehr anzeigen
Aktuelles WEG-Recht Köln, 14.11.2015 Annett Engel-Lindner Rechtsanwältin - Referentin Immobilienverwaltung IVD - Bundesgeschäftsstelle, Littenstraße 10, 10179 Berlin Fall 1: Spielhunde auf der Gemeinschaftswiese Mehr Hausverwaltung :: Jürgen Filusch. Scheidswaldstr. 44 46 60385 Frankfurt am Main
Unser Unternehmen Wir sind Experte für Wohnungseigentümergemeinschaften und haben uns auf die reine Hausverwaltungstätigkeit spezialisiert. Als Zusatzleistung bieten wir die Verwaltung von Ihrer Wohnung Mehr Der WEG-Kredit: Kreditvergabe, Besicherung, bankenrechtliche Aspekte. Fachforum 15.05.2014. Silke Wolf, Bayerischer Bankenverband
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 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 Art. 2
 Art. 1