Source: https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechExpJuriJudi&idTexte=JURITEXT000028357319&fastReqId=853413050&fastPos=1
Timestamp: 2018-11-19 20:56:40+00:00

Document:
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 19 décembre 2013, 12-26.459, Publié au bulletin | Legifrance
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N° de pourvoi: 12-26459
AUX MOTIFS QUE les époux X... sont propriétaires d'un bien immobilier à Pignans (Var) acquis le 7 juillet 2000 ; qu'il s'agit d'un bien sis lieudit... comprenant une parcelle cadastrée section A n° 1179 d'une contenance de 19a 43ca et un septième indivis de la parcelle cadastrée section A n° 1183 d'une contenance de 16a 30ca ; que la parcelle A 1179 a un accès à la voie publique par l'intermédiaire d'un chemin privé correspondant à la parcelle A 1183 ; que l'accès de la parcelle A 1179 au chemin cadastré A 1183 se fait par un seul côté ; que les époux X... ont fait construire une maison et une piscine ; qu'ils ont signé deux mandats sans exclusivité, datés du 14 octobre 2009 pour une durée de 12 mois donnant mandat de vente à la Sarl Z... M Immobilier ; que le premier mandat n° 189 a pour objet la vente de l'immeuble sis « idem » (référence à l'adresse) l'adresse indiquée est «... 83790 Pignans », il désigne le bien comme étant « belle villa de maçon d'environ 200 m2 sur un jardin de 1325 m2, 4 chambres, 2 sdb, 1 piscine en béton 9 x 4 m », le prix indiqué est de 349. 000 € avec rémunération pour l'agence immobilière de 19. 000 € à la charge de l'acquéreur ; que le deuxième mandat n° 190 a pour objet la vente du bien immobilier sis « idem » (référence à l'adresse) l'adresse indiquée est «... 83790 Pignans », il désigne le bien comme « terrain constructible de 600 m2, gros COS car pas de PLU et pas de pas ; plusieurs habilitations possibles », le prix indiqué est de 9. 000 € (sic) avec rémunération du mandataire de 9. 000 € à la charge de l'acquéreur ; qu'aucune référence cadastrale ne figure sur ces mandats, aucun plan n'y est annexé ; que l'opération consistait, explique la Sarl Z... M Immobilier à détacher une surface de 600 m2 du terrain pour en faire un terrain à bâtir ; que cependant le mandat ne précise pas dans quelle partie du terrain serait prise cette partie à détacher ; que par ailleurs l'ensemble de la parcelle A 1179 des époux X... représente 1943 m2 alors que l'addition des surfaces des deux lots 1325 m2 et 600 m2 aboutit à 1925 m2 au lieu de 1943 m2 ; que l'objet du deuxième mandat n° 190 est très imprécis, il n'est même pas déterminable au vu de la rédaction du mandat ; qu'il s'agit d'un terrain à détacher, sans qu'on sache exactement où et sans que les indications du mandat permettent de déterminer sur quelle partie de la parcelle il devrait se trouver ; qu'aucune indication n'est donnée concernant l'accès alors que les époux X... sont propriétaires de droits indivis sur la parcelle A 1183 à usage de chemin pour avoir un accès à leur maison ; qu'il en résulte qu'aucune transaction ne peut être passée sur la base d'un tel mandat ; que ce mandat ne comporte aucun objet certain qui forme la matière de l'engagement ; qu'il n'est pas valable, conformément aux dispositions de l'article 1108 du Code civil ; que le premier mandat, n° 189, concerne la maison elle-même, et le bâti en général, avec la piscine, sur un terrain de 1325 m ² : que si l'objet n'est pas désigné de manière très précise, sans référence cadastrale et sans précision sur l'accès, il est cependant déterminable ; que la maison est clairement située sur le terrain ; que malgré son manque de précisions, il ne peut être dit que ce premier mandat soit nul par manque d'objet certain, au sens de l'article 1108 du Code civil ;
AUX MOTIFS QUE le mandat a été signé le 14 octobre 2009 pour une durée de 12 mois ; qu'il s'agit d'un mandat simple... ; qu'il est stipulé qu'il peut être dénoncé à tout moment avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée avec avis de réception ; qu'il a été dénoncé initialement par lettre recommandée datée du 4 août 2010 postée le 5 août 2010 mais sans avis de réception, donc sans effet ; qu'il a été effectivement dénoncé par une deuxième lettre recommandée, cette fois avec avis de réception reçu le 12 août 2010 ; qu'il a donc pris fin quinze jours après cette date, le 27 août 2010 ; que par lettre recommandée avec avis de réception datée du 2 août 2010, reçue le 4 août 2010, M. Z... a écrit la lettre suivante aux époux X... « suite à la visite effectuée à votre domicile... le vendredi 30 juillet 2010 avec mon client. Je vous informe que ce dernier nous a fait une offre d'achat au prix de vente initial du mandat... sans négociation de prix ainsi que sans clause suspensive d'obtention de prêt donc au prix de 349. 000 ¿... cette offre d'achat a été suivie ce même jour... 2 août 2010, par un compromis signé par les acquéreurs avec une remise de chèque en dépôt de garantie... » ; qu'il est produit un bon de visite par les époux B... du 30 juillet 2010 et un chèque de 10. 000 € des époux B... du 2 août 2010 à l'ordre de la sep Figarol ; que les époux B... ont signé le 30 juillet 2010 un mandat de recherche pour ce bien immobilier ; que la mention sur le mandat de recherche d'un prix entre 300. 000 et 350. 000 € ne veut pas dire accord pour n'importe quel prix entre 300. 000 et 350. 000 € mais laisse entendre qu'une négociation était envisagée sur le prix ; qu'il est produit une attestation de M. Benoît C..., clerc de notaire, du 16 avril 2012, qui déclare « avoir reçu en l'office notarial de Sollies-Pont alors que j'étais employé en qualité de clerc de notaire dans ladite étude, M. et Mme Hervé B... lesquels avaient signé un avant contrat de vente sous seing privé par l'intermédiaire de l'agence Z... Immobilier située à Toulon en vue de l'acquisition d'un bien immobilier situé sur le territoire de la commune de Pignans,..., appartenant à M. et Mme X... » ; que cette attestation ne précise pas le prix qui aurait été écrit sur l'avant-contrat ; qu'elle ne précise pas ce qui est entendu comme étant cet avant contrat, sinon qu'il s'agissait d'un document signé par les seuls époux B... ; que le document signé par les époux B... et produit par la Sarl Z... M Immobilier est une offre d'achat des époux B... signée du 2 août 2010 ; que sur ce document, les époux B... offrent d'acquérir le bien immobilier des époux X... au prix de 349. 000 ¿, mais en précisant 330. 000 ¿ net vendeur plus 19. 000 € pour l'agence, soit au total 349. 000 € ; que le prix offert aux époux X... dans ce document est donc 330. 000 € et non 349. 000 € ; que la somme de 349. 000 € correspond au total du prix et de la rémunération du mandataire ; que cette offre à un prix net vendeur inférieur à celui demandé par les époux X... n'est pas acceptée par ceux-ci ; que ces éléments établissent que la Sarl Z... M Immobilier avait trouvé des acquéreurs pour la maison, les époux B..., avant la fin du mandat ; mais qu'aucun de ces documents ne permet d'établir que les époux B... étaient d'accord de manière ferme pour payer le prix de 349. 000 € net vendeurs ; que l'offre des époux B... est de 330. 000 € net vendeur, soit 19. 000 € en dessous du prix exigé des vendeurs ; que la Sarl Z... M Immobilier ne produit pas d'autre document pour justifier de ce qu'elle appelle un compromis de vente ; qu'il n'est en conséquence pas certain qu'il y ait eu un accord des époux B... pour acquérir, comme le prétend la Sarl Z... M Immobilier, le bien immobilier au prix exigé par les époux X... ; que les époux X... n'ont pas commis de faute en ne donnant pas suite à cette offre qui ne correspondait pas à leur demande ; qu'il n'est pas justifié d'une autre offre ; que l'allégation de la Sarl Z... M Immobilier selon laquelle les époux B... auraient offert aux époux X... la somme de 349. 000 € net vendeurs pour leur maison n'est pas prouvée ; qu'aucune faute contractuelle des époux X... n'est établie ; que la Sarl Z... M Immobilier n'a perdu aucune chance d'obtenir le paiement de sa commission, avant que les époux X... ne mettent fin au mandat ; qu'en tout état de cause, aucun élément n'est donné sur la solvabilité des époux B... et sur la chance réelle d'aboutir avec eux à une vente ;
ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils résultent des conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, les époux X..., qui indiquaient dans leurs conclusions d'appel (p. 2 in fine) que le mandat n° 189 portait sur la vente de leur maison pour un prix de 349. 000 € rémunération du mandataire comprise, n'ont pas contesté que l'offre faite par les époux B... pour ce bien était conforme à l'objet du mandat, comme le soutenait la Sarl Z... M Immobilier (ses conclusions, p. 3, § 4 et s.) ; qu'en se fondant, pour juger non fautif le refus des époux X... de donner suite à l'offre d'achat des époux B..., sur une différence entre le prix offert par ces derniers et celui demandé par les premiers, inexistante et non invoquée par les parties, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
ALORS ENSUITE QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des actes qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, le mandat de vente n° 189 confié par les époux X... à la Sarl Z... M Immobilier stipule, s'agissant du prix que « les biens et droits ci-avant désignés devront être présentés, sauf accord ultérieur au prix de 349.000 € - trois cent quarante-neuf mille euros-rémunération du mandataire comprise, payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, tant à l'aide de prêts que de fonds propres de l'acquéreur », la rémunération du mandataire étant fixée dans cet acte à la somme de 19. 000 € TTC ; qu'il s'évince des termes clairs et précis du mandat que les époux X... offraient de vendre leur bien pour le prix, rémunération du mandataire incluse, de 349. 000 €, soit un prix net vendeur de 349. 000-19. 000 = 330. 000 € ; qu'en retenant, pour exclure toute faute des époux X... du fait de leur refus de donner suite à l'offre d'achat de ce bien faite par les époux B... pour le prix de 349. 000 €, dont 330. 000 € net vendeur plus 19. 000 € pour l'agence, que cette offre a un prix net vendeur inférieur à celui demandé par les époux X..., soit 19. 000 € en dessous du prix exigé des vendeurs, et qu'il n'est en conséquence pas certain qu'il y ait eu accord des époux B... pour acquérir le bien immobilier au prix exigé par les époux X..., la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du mandat de vente n° 189 et violé l'article 1134 du Code civil ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... étaient propriétaires d'un bien immobilier à PIGNANS (Var), acquis le 7 juillet 2000, sis lieudit..., comprenant une parcelle cadastrée section A n° 1179 d'une contenance de 19 a 43 ca et un septième indivis de la parcelle cadastrée section A n° 1183 d'une contenance de 16 a 30 ca ; que la parcelle A 1179 avait un accès à la voie publique par l'intermédiaire d'un chemin privé correspondant à la parcelle A 1183, cet accès se faisant par un seul côté ; que les époux X... avaient fait construire une maison et une piscine ; qu'ils avaient signé deux mandats sans exclusivité, datés du 14 octobre 2009, pour une durée de 12 mois donnant mandat de vente à la société Z... M. IMMOBILIER ; que le premier mandat (n° 189) avait pour objet la vente de l'immeuble sis « idem » (référence à l'adresse), que l'adresse indiquée était « ... 83790 PIGNANS », qu'il désignait le bien comme étant « belle villa de maçon d'environ 200 m ², sur un jardin de 1325 m ², 4 chambres, 2 SDB, 1 piscine en béton 9 x 4 m », que le prix indiqué était de 349, 000 €, avec rémunération pour l'agence immobilière de 19. 000 € à la charge de l'acquéreur ; que le deuxième mandat (n° 190) avait pour objet la vente du bien immobilier sis « idem » (référence à l'adresse), que l'adresse indiquée était « ... 83790 PIGNANS », qu'il désignait le bien comme « terrain constructible de 600 m ², gros COS car pas de PLU et pas de POS, plusieurs habitations possibles », que le prix indiqué était de 9. 000 € (129. 000 €), avec rémunération du mandataire de 9. 000 € à la charge de l'acquéreur ; qu'aucune référence cadastrale ne figurait sur ces mandats, qu'aucun plan n'y était annexé ; que la société Z... expliquait que l'opération consistait à détacher une surface de 600 m ² du terrain pour en faire un terrain à bâtir ; que cependant le mandat ne précisait pas dans quelle partie du terrain serait prise cette partie à détacher ; que par ailleurs l'ensemble de la parcelle A 1179 des époux X... représentait 1. 943 m ², tandis que l'addition de la surface des deux lots, 1. 325 m ² et 600 m ², aboutissait à 1. 925 m ² au lieu de 1. 943 m ² ; que le mandat n° 189 concernait la maison elle-même et le bâti en général, avec la piscine, sur un terrain de 1. 325 m ² ; que si l'objet n'était pas désigné de manière très précise, sans référence cadastrale et sans précision sur l'accès, il était cependant déterminable, la maison étant clairement située sur le terrain ; que, malgré son manque de précision, il ne pouvait être déclaré que ce mandat était nul par manque d'objet certain, au sens de l'article 1108 du code civil (arrêt attaqué, p. 4 et p. 5, 2ème al.) ;
ECLI:FR:CCASS:2013:C101498
Publication : Bulletin 2013, I, n° 253
AGENT IMMOBILIER - Mandat - Objet - Détermination - Portée
La cour d'appel qui, ayant relevé que le mandat confié à un agent immobilier en vue de vendre un terrain constructible à détacher d'une parcelle en partie construite, ne contenait aucune référence cadastrale ni plan annexé, qu'il mentionnait une certaine superficie à détacher d'une parcelle sans qu'on sache exactement où, ni sur quelle partie de la parcelle il devait être pris, et ne donnait aucune précision sur les conditions de desserte de ce terrain, quand les mandants étaient propriétaires indivis du chemin qui assurait l'unique accès à la parcelle, a pu en déduire qu'un tel mandat devait être annulé, comme dépourvu d'objet certain au sens des articles 1108 et 1129 du code civil
AGENT IMMOBILIER - Mandat - Objet - Objet certain - Défaut - Applications diverses - Désignation imprécise d'une certaine superficie à détacher d'une parcelle
Ne tire pas les conséquences légales de ses constatations, et viole, par conséquent, les articles 1108 et 1129 du code civil, ensemble l'article 72, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la cour d'appel qui retient que l'objet du mandat d'entremise portant sur "une villa d'environ 200 m² avec jardin de 1325 m² et piscine, située ... 83 790 Pignans", est déterminable dès lors que l'emplacement de la maison et du bâti est clairement situé sur le terrain, alors qu'elle avait relevé que les immeubles objet de ce mandat y étaient désignés de manière imprécise, sans aucune référence cadastrale ni indication sur les conditions de leur desserte, tout en constatant que l'addition de leur surface avec celle du terrain à construire, objet d'un second mandat, était inférieure à celle de l'unique parcelle cadastrale dont ces deux "lots" étaient censés provenir après division et que les mandants étaient également propriétaires indivis de l'unique chemin par lequel ils accédaient à leur maison, de sorte que l'objet d'un tel mandat n'était ni déterminé, ni déterminable en considération de ses seules énonciations
AGENT IMMOBILIER - Mandat - Objet - Objet déterminé ou déterminable - Défaut - Applications diverses - Désignation imprécise d'un immeuble situé sur un terrain
article 72, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972

References: l'article 1108
 l'article 1108
in fine
 § 4
 l'article 1134
 l'article 1108
 l'article 72