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Timestamp: 2020-07-13 19:26:58+00:00

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Mietpreisbremse vor dem Bundesverfassungsgericht | Rechtslupe
Mietpreisbremse vor dem Bundesverfassungsgericht
Die mit dem Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz geschaf­fe­nen Vor­schrif­ten zur Regu­lie­rung der Miet­hö­he bei Miet­be­ginn im nicht preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum (soge­nann­te "Miet­preis­brem­se") sind nicht ver­fas­sungs­wid­rig. Sie ver­sto­ßen nicht gegen die Garan­tie des Eigen­tums, die Ver­trags­frei­heit oder den all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz. Dies hat jetzt das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt ent­schie­den und eine Ver­fas­sungs­be­schwer­de gegen die­se Bestim­mun­gen ein­stim­mig nicht zur Ent­schei­dung ange­nom­men. Zudem hat das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt zwei die Miet­preis­brem­se betref­fen­de Vor­la­gen des Land­ge­richts Ber­lin [1] im Ver­fah­ren der kon­kre­ten Nor­men­kon­trol­le ein­stim­mig als unzu­läs­sig ver­wor­fen, weil das vor­le­gen­de Gericht sie nicht hin­rei­chend begrün­det habe.
Die bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung der Miet­preis­brem­se
Die Miet­preis­brem­se in Ber­lin
Die Rich­ter­vor­la­gen
Unzu­läs­sig­keit der Rich­ter­vor­la­gen
Miet­preis­brem­se und die Eigen­tums­ga­ran­tie
Hin­rei­chen­de Bestimmt­heit der Miet­preis­brem­se
Miet­preis­brem­se und der Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit
Zumut­bar­keit der Miet­preis­brem­se
Miet­preis­brem­se und die Ver­trags­frei­heit
Miet­preis­brem­se und der all­ge­mei­ne Gleich­heits­grund­satz
Miet­preis­brem­se und die Pri­vi­le­gie­rung frü­he­rer über­höh­ter Mie­ten
Beschrän­kung auf Ver­mie­tun­gen nach dem 01.10.2014
Die Ber­li­ner Rege­lung zur Miet­preis­gren­ze
Die Ent­schei­dun­gen der Ber­li­ner Zivil­ge­rich­te zur Miet­preis­gren­ze
Die bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung der Miet­preis­brem­se[↑]
Die Ver­fah­ren betref­fen durch das Gesetz zur Dämp­fung des Miet­an­stiegs auf ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten und zur Stär­kung des Bestel­ler­prin­zips bei der Woh­nungs­ver­mitt­lung (Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz – Miet­NovG) vom 21.04.2015 [2] geschaf­fe­ne Vor­schrif­ten zur Regu­lie­rung der Miet­hö­he bei Miet­be­ginn im nicht preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum (soge­nann­te "Miet­preis­brem­se").
Mit der Regu­lie­rung der Miet­hö­he bei Miet­be­ginn durch das Gesetz zur Dämp­fung des Miet­an­stiegs auf ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten und zur Stär­kung des Bestel­ler­prin­zips bei der Woh­nungs­ver­mitt­lung (Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz – Miet­NovG) vom 21.04.2015 [2] will der Gesetz­ge­ber den in pro­spe­rie­ren­den Städ­ten stark anstei­gen­den, teil­wei­se in erheb­li­chem Maß über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lie­gen­den Mie­ten bei der Wie­der­ver­mie­tung von Bestands­woh­nun­gen begeg­nen [3]. Nach der Begrün­dung des Gesetz­ent­wurfs der Bun­des­re­gie­rung soll die beab­sich­tig­te Dämp­fung des Miet­an­stiegs auf ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten dazu bei­tra­gen, der direk­ten oder indi­rek­ten Ver­drän­gung wirt­schaft­lich weni­ger leis­tungs­fä­hi­ger Bevöl­ke­rungs­grup­pen aus stark nach­ge­frag­ten Wohn­quar­tie­ren ent­ge­gen­zu­wir­ken. Dies betref­fe inzwi­schen nicht nur ein­kom­mens­schwa­che Haus­hal­te, son­dern auch Durch­schnitts­ver­die­ner, ins­be­son­de­re Fami­li­en mit Kin­dern. Die Begren­zung der Miet­hö­he bei Wie­der­ver­mie­tung sol­le ihnen in grö­ße­rem Umfang einen Umzug inner­halb ihres ange­stamm­ten Quar­tiers ermög­li­chen, Wohn­raum bezahl­bar erhal­ten und Anrei­ze für Ver­drän­gungs­maß­nah­men ver­rin­gern [4].
Zu die­sem Zweck ergänzt das Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz die Bestim­mun­gen über die Wohn­raum­mie­te im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch. Zen­tra­le Neu­re­ge­lung ist § 556d BGB.
Die Rege­lung über­nimmt die im nicht preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum bereits zuvor für Miet­erhö­hun­gen im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis gel­ten­de Kop­pe­lung der zuläs­si­gen Miet­hö­he an die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te. Anders als dort darf die Mie­te bei Miet­be­ginn die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te jedoch um bis zu 10 % über­stei­gen. Die Beschrän­kung gilt zudem nicht flä­chen­de­ckend, son­dern nur in den durch Rechts­ver­ord­nung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimm­ten Gebie­ten mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten.
Eine über die nach § 556d Abs. 1 BGB zuläs­si­ge Mie­te hin­aus­ge­hen­de Mie­te darf der Ver­mie­ter nach § 556e BGB mit Blick auf die im vor­an­ge­gan­ge­nen Miet­ver­hält­nis ver­ein­bar­te Mie­te oder durch­ge­führ­te Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men ver­ein­ba­ren.
Nicht anzu­wen­den sind die Vor­schrif­ten über die zuläs­si­ge Miet­hö­he bei Miet­be­ginn gemäß § 556f BGB auf erst­mals genutz­te und ver­mie­te­te Woh­nun­gen und auf die ers­te Ver­mie­tung nach umfas­sen­der Moder­ni­sie­rung.
Die Miet­preis­brem­se in Ber­lin[↑]
Für die Stadt Ber­lin, auf deren Gebiet die den Gegen­stand der Aus­gangs­ver­fah­ren bil­den­den Miet­woh­nun­gen lie­gen, hat das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt von Ber­lin eine Rechts­ver­ord­nung nach § 556d Abs. 2 BGB erlas­sen. § 1 der Ver­ord­nung zur zuläs­si­gen Miet­hö­he bei Miet­be­ginn gemäß § 556d Abs. 2 BGB (Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nung) vom 28.04.2015 [5] bestimmt das gesam­te Stadt­ge­biet Ber­lins als Gebiet mit einem ange­spann­ten Woh­nungs­markt im Sin­ne des § 556d Abs. 2 BGB.
Die Rich­ter­vor­la­gen[↑]
In den Aus­gangs­ver­fah­ren wen­den sich Mie­ter gegen die Ver­ein­ba­rung einer die höchst­zu­läs­si­ge Mie­te bei Miet­be­ginn nach § 556d Abs. 1 BGB über­stei­gen­den Mie­te.
Die Klä­ger des dem Ver­fah­ren 1 BvL 1/​18 zugrun­de­lie­gen­den Aus­gangs­ver­fah­rens nah­men ihre Ver­mie­te­rin gericht­lich auf Fest­stel­lung in Anspruch, bis zum nächs­ten rechts­wirk­sa­men Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen nur zur Zah­lung einer um 10 % ober­halb der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lie­gen­den Net­to­kalt­mie­te ver­pflich­tet zu sein. Das Amts­ge­richt gab der Kla­ge teil­wei­se statt.
Auf die Beru­fung der Ver­mie­te­rin setz­te das Land­ge­richt das Ver­fah­ren mit Beschluss vom 07.12 2017 [6] aus und leg­te dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die Fra­ge vor, ob § 556d Abs. 1 und Abs. 2 BGB in der Fas­sung des Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­set­zes (Miet­NovG) vom 21.04.2015 [2] mit Art. 3 Abs. 1 und Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG unver­ein­bar und daher nich­tig sei.
Die Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung in § 556d Abs. 2 BGB ver­let­ze das Bestimmt­heits­ge­bot des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG, die bun­des­staat­li­che Kom­pe­tenz­ver­tei­lung und das am Gesamt­staat zu mes­sen­de Gleich­heits­ge­bot, weil die Ermäch­ti­gung dem Ver­ord­nungs­ge­ber die freie Ent­schei­dung zum Ver­ord­nungs­er­lass zubil­li­ge und die Anwend­bar­keit der Miet­ober­gren­ze damit auch von der poli­ti­schen Wil­lens­bil­dung in den Län­dern abhän­ge. § 556d Abs. 1 und Abs. 2 BGB könn­ten nicht ver­fas­sungs­kon­form dahin­ge­hend aus­ge­legt wer­den, dass der Ver­ord­nungs­ge­ber unter Zubil­li­gung eines Beur­tei­lungs­spiel­raums bei Vor­lie­gen eines ange­spann­ten Woh­nungs­mark­tes zum Ver­ord­nungs­er­lass ver­pflich­tet sei.
Die Regu­lie­rung der Miet­hö­he in § 556d Abs. 1 BGB ver­sto­ße gegen Art. 3 Abs. 1 GG, weil Ver­mie­ter ange­sichts bun­des­weit erheb­lich von­ein­an­der abwei­chen­der orts­üb­li­cher Ver­gleichs­mie­ten unter­schied­li­chen Miet­ober­gren­zen unter­lä­gen. Die wirt­schaft­li­chen Fol­gen für Ver­mie­ter stün­den in einem kras­sen Miss­ver­hält­nis zu den mit der gesetz­li­chen Typi­sie­rung ver­bun­de­nen Vor­tei­len. Der vom Gesetz­ge­ber ver­folg­te Zweck recht­fer­ti­ge die Ungleich­be­hand­lung nicht. Die mit der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung ver­folg­ten sozi­al­po­li­ti­schen Zie­le einer­seits in Gebie­ten mit einer hohen Durch­schnitts­mie­te und ent­spre­chend hohen Mie­ten­ver­ein­ba­run­gen ver­wirk­licht zu sehen, ande­rer­seits aber die Ver­mie­tung zu einer erheb­lich dar­un­ter­lie­gen­den Mie­te allein des­we­gen zu ver­sa­gen, weil die Woh­nung in einem Gebiet mit güns­ti­ge­rer Durch­schnitts­mie­te lie­ge, sei auch nicht fol­ge­rich­tig. Die mit der Typi­sie­rung ver­bun­de­nen Vor­tei­le recht­fer­tig­ten die Ungleich­be­hand­lung nicht, weil zur Umset­zung des Geset­zes­zwecks bes­ser geeig­ne­te Alter­na­ti­ven zur kos­ten, markt- oder ein­kom­mens­be­zo­ge­nen Preis­re­gu­lie­rung zur Ver­fü­gung stün­den.
§ 556d BGB ver­sto­ße auch inso­weit gegen Art. 3 Abs. 1 GG, als § 556e Abs. 1 BGB ohne sach­li­chen Grund die­je­ni­gen Ver­mie­ter von der Preis­re­gu­lie­rung bis zur Höhe der Vor­mie­te aus­neh­me, die ihre Woh­nung bereits vor der Wie­der­ver­mie­tung unter Über­schrei­tung der nun­mehr gel­ten­den Miet­ober­gren­ze ver­mie­tet hat­ten. Dies wider­spre­che den vom Gesetz­ge­ber ver­folg­ten sozia­len Zwe­cken. Bestands­schutz­er­wä­gun­gen recht­fer­tig­ten dies auch unter Berück­sich­ti­gung eines dem Gesetz­ge­ber zukom­men­den Beur­tei­lungs­spiel­raums nicht. Die Ungleich­be­hand­lung sei zudem mit einer am Gerech­tig­keits­ge­dan­ken ori­en­tier­ten Betrach­tung unver­ein­bar, weil sie maß­vol­le Ver­mie­ter gegen­über sol­chen benach­tei­li­ge, die in der Ver­gan­gen­heit Miet­ver­trä­ge unter Aus­schöp­fung der maxi­mal am Markt erziel­ba­ren Mie­ten abge­schlos­sen und damit in ungleich höhe­rem Maße zu einer Anspan­nung des Miet­mark­tes bei­getra­gen hät­ten.
In dem dem Ver­fah­ren 1 BvL 4/​18 zugrun­de­lie­gen­den Aus­gangs­ver­fah­ren hat­te die Ver­mie­te­rin ihre Woh­nung vor Inkraft­tre­ten der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung zu einer mehr als 10 % ober­halb der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lie­gen­den monat­li­chen Net­to­kalt­mie­te ver­mie­tet. Die nach­fol­gen­den Mie­ter rüg­ten eine Über­schrei­tung der höchst­zu­läs­si­gen Mie­te bei Miet­be­ginn und nah­men die Ver­mie­te­rin gericht­lich auf Rück­zah­lung über­zahl­ter Mie­te in Anspruch. Das Amts­ge­richt gab ihrer Kla­ge statt.
Auf die Beru­fung der Ver­mie­te­rin setz­te das Land­ge­richt das Ver­fah­ren mit Beschluss vom 12.04.2018 [7] aus und leg­te dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt erneut die vor­ge­nann­te Fra­ge vor. Das Land­ge­richt sei wei­ter­hin davon über­zeugt, dass § 556d BGB wegen Ver­sto­ßes gegen Art. 3 Abs. 1 und Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG ver­fas­sungs­wid­rig sei. Die Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung in § 556d Abs. 2 BGB kön­ne auch nicht ver­fas­sungs­kon­form dahin­ge­hend aus­ge­legt wer­den, dass der Ver­ord­nungs­ge­ber bei Vor­lie­gen eines ange­spann­ten Woh­nungs­mark­tes in jedem Fall zum Erlass einer Ver­ord­nung als Akut-Maß­nah­me ver­pflich­tet sei. Eine Ungleich­be­hand­lung der Ver­mie­ter durch die regio­nal abwei­chen­de orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te schei­de schließ­lich nicht schon wegen der regio­nal unter­schied­li­chen Bedin­gun­gen auf den jewei­li­gen Woh­nungs­märk­ten aus.
Unzu­läs­sig­keit der Rich­ter­vor­la­gen[↑]
Die Vor­la­gen sind unzu­läs­sig. Das vor­le­gen­de Gericht hat sie nicht hin­rei­chend begrün­det (§ 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG). Dies kann die Kam­mer durch ein­stim­mi­gen Beschluss fest­stel­len (§ 81a Satz 1 BVerfGG).
Nach Art. 100 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GG hat ein Gericht das Ver­fah­ren aus­zu­set­zen und die Ent­schei­dung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts ein­zu­ho­len, wenn es ein Gesetz, auf des­sen Gül­tig­keit es bei sei­ner Ent­schei­dung ankommt, für ver­fas­sungs­wid­rig hält. Die Begrün­dung der Vor­la­ge­ent­schei­dung muss gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG ange­ben, inwie­fern die Ent­schei­dung des Gerichts in der Sache von der Gül­tig­keit der Rechts­vor­schrift abhän­gig ist und mit wel­cher über­ge­ord­ne­ten Rechts­norm die Vor­schrift unver­ein­bar ist. Die­sem Begrün­dungs­er­for­der­nis genügt ein Vor­la­ge­be­schluss nur, wenn die Aus­füh­run­gen des Gerichts erken­nen las­sen, dass es sowohl die Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit der Vor­schrift als auch ihre Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit sorg­fäl­tig geprüft hat [8]. Hier­für muss das vor­le­gen­de Gericht in nach­voll­zieh­ba­rer und für das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt nach­prüf­ba­rer Wei­se dar­le­gen, dass es bei sei­ner anste­hen­den Ent­schei­dung auf die Gül­tig­keit der Norm ankommt und aus wel­chen Grün­den es von der Unver­ein­bar­keit der Norm mit der Ver­fas­sung über­zeugt ist [9].
Die­sen Anfor­de­run­gen genü­gen die Vor­la­gen nicht.
Die Vor­la­ge­fra­gen bedür­fen der Prä­zi­sie­rung. Nach der Über­zeu­gung des Land­ge­richts ver­stößt die Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB gegen Art. 3 Abs. 1 und Art. 80 Abs. 1 GG. Die Miet­ober­gren­ze in § 556d Abs. 1 BGB soll dage­gen – nach ver­stän­di­ger Aus­le­gung der Vor­la­gen – zum einen wegen der Ermitt­lung der höchst­zu­läs­si­gen Mie­te und zum ande­ren im Zusam­men­wir­ken mit der Aus­nah­me­vor­schrift des § 556e Abs. 1 BGB gegen Art. 3 Abs. 1 GG ver­sto­ßen. Die dem­entspre­chen­de Anpas­sung des Prü­fungs­um­fangs darf das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt selbst vor­neh­men [10].
Um die Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit in einer den Anfor­de­run­gen des § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG genü­gen­den Wei­se dar­zu­le­gen, muss das vor­le­gen­de Gericht ver­deut­li­chen, dass sich die Beant­wor­tung der gestell­ten Ver­fas­sungs­fra­ge als uner­läss­lich dar­stellt, damit es das Aus­gangs­ver­fah­ren fort­füh­ren und abschlie­ßend ent­schei­den kann [11]. Das setzt Aus­füh­run­gen dazu vor­aus, dass und aus wel­chen Grün­den das vor­le­gen­de Gericht im Fal­le der Gül­tig­keit der für ver­fas­sungs­wid­rig gehal­te­nen Vor­schrift zu einem ande­ren Ergeb­nis käme als im Fal­le der Ungül­tig­keit und wie es die­ses Ergeb­nis begrün­den wür­de [12]. Ist das vor­le­gen­de Gericht der Über­zeu­gung, dass die zur Prü­fung gestell­te Vor­schrift den all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz ver­letzt, reicht es für die Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit aus, dass die Fest­stel­lung der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit die Chan­ce offen­hält, eine für den Betei­lig­ten des Aus­gangs­ver­fah­rens güns­ti­ge­re Rege­lung durch den Gesetz­ge­ber zu errei­chen [13]. Die Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit ist damit in der Regel schon dann zu beja­hen, wenn der Gesetz­ge­ber den Gleich­heits­ver­stoß auf ver­schie­de­nen Wegen hei­len kann und eine der dem Gesetz­ge­ber mög­li­chen Ent­schei­dungs­va­ri­an­ten das – bis dahin aus­ge­setz­te – Aus­gangs­ver­fah­ren in Rich­tung einer für den betrof­fe­nen Ver­fah­rens­be­tei­lig­ten güns­ti­gen Ent­schei­dung beein­flusst [14]. Dem genü­gen die Vor­la­gen nicht, soweit ihnen zugrun­de liegt, dass § 556d Abs. 1 BGB im Zusam­men­wir­ken mit der Aus­nah­me­vor­schrift des § 556e Abs. 1 BGB für die Ent­schei­dung des Aus­gangs­ver­fah­rens erheb­lich sei.
Die Vor­la­ge im Ver­fah­ren 1 BvL 1/​18 geht auf die Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit inso­weit nicht ein. Sie ist auch nicht ersicht­lich. Ent­fie­le die Aus­nah­me­vor­schrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ersatz­los, führ­te dies zu kei­nem ande­ren Ergeb­nis des Aus­gangs­ver­fah­rens. Eine blo­ße Erstre­ckung der Aus­nah­me­vor­schrift auf die Ver­mie­te­rin schei­tert an einer im Aus­gangs­ver­fah­ren die bei Miet­be­ginn höchst­zu­läs­si­ge Mie­te nicht über­stei­gen­den Vor­mie­te.
Mit der Erwä­gung, dass eine Unver­ein­bar­keit des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB mit dem all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz den Gesetz­ge­ber ins­ge­samt zu einer Neu­re­ge­lung der höchst­zu­läs­si­gen Mie­te bei Miet­be­ginn ver­an­las­sen kön­ne, lässt sich die Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit eben­falls nicht aus­rei­chend begrün­den. Der all­ge­mei­ne Gleich­heits­satz ist grund­sätz­lich kein Instru­ment, das es Betei­lig­ten erlaubt, die ande­ren ein­ge­räum­te, sie selbst nicht betref­fen­de Ver­güns­ti­gung zu bekämp­fen und so auf ihre Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit über­prü­fen zu las­sen [15]. Dem­entspre­chend ist ein vor­le­gen­des Gericht nicht befugt, dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt Nor­men eines Geset­zes zur ver­fas­sungs­ge­richt­li­chen Kon­trol­le zu unter­brei­ten, die Drit­te womög­lich gleich­heits­wid­rig begüns­ti­gen, nicht aber die Betei­lig­ten des Aus­gangs­ver­fah­rens betref­fen [16]. Etwas ande­res gilt nur, wenn die Drit­ten gewähr­te Ver­güns­ti­gun­gen für eine gleich­heits­ge­rech­te Rege­lung ins­ge­samt über­grei­fen­de Bedeu­tung haben, die nur einer Grup­pe gewähr­ten Ver­güns­ti­gun­gen also nach Zahl oder Umfang ein sol­ches Aus­maß errei­chen oder nach ihrer struk­tu­rel­len Bedeu­tung ein sol­ches Gewicht haben, dass im Fal­le der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der Ver­güns­ti­gun­gen die ver­blei­ben­de Rege­lung eben­falls gleich­heits­wid­rig wäre [17]. Dazu müss­te der Aus­nah­me­vor­schrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB eine die Bestim­mun­gen über die Miet­ober­gren­ze der­art prä­gen­de Stel­lung zukom­men, dass im Fall ihrer Gleich­heits­wid­rig­keit die Ver­ein­bar­keit der Mie­ten­ober­gren­ze mit dem all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz ins­ge­samt in Fra­ge stün­de. Das legt die Vor­la­ge nicht dar.
Im Ver­fah­ren 1 BvL 4/​18 feh­len hin­rei­chen­de Dar­le­gun­gen zur Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB schon des­halb, weil die Beklag­te des Aus­gangs­ver­fah­rens eine von die­ser Aus­nah­me­vor­schrift begüns­tig­te Ver­mie­te­rin ist. Die Vor­la­ge bean­stan­det danach, der Gesetz­ge­ber habe mit nicht von der Aus­nah­me­vor­schrift erfass­ten Ver­mie­tern eine am Aus­gangs­rechts­streit nicht betei­lig­te Per­so­nen­grup­pe bei der Gewäh­rung von Begüns­ti­gun­gen außer Acht gelas­sen. Eine sol­che Vor­la­ge ist man­gels Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit unzu­läs­sig [18]. Wäre dies anders, könn­te ein Gericht vom kon­kre­ten Anlass des Rechts­streits abse­hen und im Wege einer Vor­la­ge Geset­zes­in­itia­ti­ven zuguns­ten Drit­ter sogar dann aus­lö­sen, wenn die­se selbst im Aus­gangs­ver­fah­ren kei­ne Ansprü­che erhe­ben. Das ist weder Auf­ga­be der Gerich­te noch Sinn einer kon­kre­ten Nor­men­kon­trol­le [19].
Um sei­ne Über­zeu­gung von der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der vor­ge­leg­ten Vor­schrif­ten in einer den Anfor­de­run­gen des § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG genü­gen­den Wei­se dar­zu­le­gen, muss das vor­le­gen­de Gericht die für sei­ne Ent­schei­dung maß­geb­li­chen Erwä­gun­gen nach­voll­zieh­bar und erschöp­fend mit­tei­len [20]. Der Vor­la­ge­be­schluss hat dazu den ver­fas­sungs­recht­li­chen Prü­fungs­maß­stab anzu­ge­ben, die nahe­lie­gen­den tat­säch­li­chen und recht­li­chen Gesichts­punk­te zu erör­tern und sich sowohl mit der ein­fach­recht­li­chen als auch mit der ver­fas­sungs­recht­li­chen Rechts­la­ge aus­ein­an­der­zu­set­zen. Die in Lite­ra­tur und Recht­spre­chung ent­wi­ckel­ten Rechts­auf­fas­sun­gen und ins­be­son­de­re die maß­geb­li­che Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts hat er zu berück­sich­ti­gen [21]. Zudem muss das vor­le­gen­de Gericht die Mög­lich­keit einer ver­fas­sungs­kon­for­men Aus­le­gung erör­tern und ver­tret­bar begrün­den, dass es die­se nicht für mög­lich hält [22]. Die­sen Anfor­de­run­gen wer­den die Aus­füh­run­gen der Vor­la­gen zur Ver­fas­sungs­wid­rig­keit von § 556d Abs. 1 und Abs. 2 BGB nicht gerecht.
Die Dar­le­gung der Über­zeu­gung von einem Ver­stoß des § 556d Abs. 1 BGB gegen den all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz lässt aus­rei­chen­de Aus­füh­run­gen dazu ver­mis­sen, inwie­weit der regio­nal abwei­chen­den Höhe der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te unter­schied­li­che Bedin­gun­gen an den Miet­märk­ten gegen­über­ste­hen.
Die Vor­la­gen legen schon nicht aus­rei­chend dar, dass die von ihnen ange­nom­me­ne Ungleich­be­hand­lung wesent­lich glei­che Sach­ver­hal­te betrifft. Zwar sehen sie, dass die unter­schied­li­che Belas­tung der Ver­mie­ter auf­grund ört­lich abwei­chen­der Gestel­lungs­kos­ten für Wohn­raum sowie erziel­ba­rer Markt­mie­ten einer Ver­gleich­bar­keit ent­ge­gen­ste­hen könn­ten. Ihrer Schluss­fol­ge­rung, dies glei­che die Belas­tung der Ver­mie­ter nur gering­fü­gig aus, fehlt aber die not­wen­di­ge tat­säch­li­che Grund­la­ge. Inso­weit ver­säumt es das Land­ge­richt, die Ver­schie­den­heit der von ihm mit­ein­an­der ver­gli­che­nen ört­li­chen Woh­nungs­märk­te und der auf die­sen Woh­nungs­märk­ten ohne Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung jeweils erziel­ba­ren Mie­te hin­rei­chend zu erör­tern [23]. Das vor­le­gen­de Gericht ist gehal­ten, alle tat­säch­li­chen Umstän­de, die für die Vor­la­ge Bedeu­tung erlan­gen kön­nen, unter Aus­schöp­fung der zur Ver­fü­gung ste­hen­den Mit­tel auf­zu­klä­ren. Dazu muss es in die­sem Aus­maß trag­fä­hi­ge Fest­stel­lun­gen tref­fen, die der ver­fas­sungs­recht­li­chen Beur­tei­lung zugrun­de gelegt wer­den kön­nen [24]. Die Sach­auf­klä­rung muss sich ins­be­son­de­re auch auf sol­che Umstän­de erstre­cken, auf die das Gericht sei­ne Über­zeu­gung von der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der Vor­schrift stützt. Es muss im Rah­men der zumut­ba­ren Auf­klä­rung des Sach­ver­halts aus­ge­schlos­sen sein, dass nach den tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­sen von der vor­ge­leg­ten Vor­schrift nur ver­fas­sungs­recht­lich unbe­denk­li­che Wir­kun­gen aus­ge­hen [25]. Dar­an fehlt es hier.
Auch mit einer mög­li­chen Recht­fer­ti­gung der Ungleich­be­hand­lung durch regio­nal abwei­chen­de Bedin­gun­gen an den Miet­märk­ten set­zen sich die Vor­la­gen nicht aus­rei­chend aus­ein­an­der. Ihre Aus­füh­run­gen dazu, inwie­weit die vom Gesetz­ge­ber in den Blick genom­me­nen ein­kom­mens­schwa­chen Haus­hal­te und Durch­schnitts­ver­die­ner in Gemein­den mit höhe­rer orts­üb­li­cher Ver­gleichs­mie­te über ein ent­spre­chend höhe­res Ein­kom­men ver­fü­gen könn­ten, blei­ben eben­falls ohne hin­rei­chen­de tat­säch­li­che Grund­la­ge. Unter­schied­li­che ört­li­che Gege­ben­hei­ten kön­nen eine Ungleich­be­hand­lung zwar grund­sätz­lich recht­fer­ti­gen [26]. Die Annah­me der Vor­la­gen, es gebe kei­ne belast­ba­ren Anhalts­punk­te, um unter Berück­sich­ti­gung unter­schied­li­cher Gestel­lungs­kos­ten und Markt­mie­ten die vom Land­ge­richt ange­nom­me­ne Sprei­zung der zuläs­si­gen Höchst­mie­te zu recht­fer­ti­gen, beruht aber auf unzu­rei­chen­den tat­säch­li­chen Fest­stel­lun­gen. Die offen­kun­dig unter­schied­li­chen Ver­hält­nis­se an den Woh­nungs­märk­ten in den ver­schie­de­nen Regio­nen Deutsch­lands [27], die Abwei­chun­gen der durch­schnitt­li­chen Kauf­kraft [28] oder ört­lich abwei­chen­de Wohn­geld­vor­schrif­ten [29] hät­ten Ver­an­las­sung zu wei­te­rer Erör­te­rung gege­ben.
Die Vor­la­gen legen auch nicht hin­rei­chend dar, dass die in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB ent­hal­te­ne Ermäch­ti­gung der Lan­des­re­gie­run­gen zum Ver­ord­nungs­er­lass gegen Art. 80 Abs. 1 Satz 2 oder Art. 3 Abs. 1 GG ver­stößt.
Zwar kann es ent­ge­gen Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG an einer hin­rei­chen­den Bestimmt­heit des Zwecks einer Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung feh­len, wenn erst der Erlass der Ver­ord­nung das Inkraft­tre­ten eines Geset­zes bewirkt und der Gesetz­ge­ber den Gebrauch der Ermäch­ti­gung allein der poli­ti­schen Ent­schei­dung des Ver­ord­nungs­ge­bers anheim­gibt [30]. Ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen genügt die Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung aber, wenn der Gesetz­ge­ber dem Ver­ord­nungs­ge­ber hin­rei­chen­de nor­ma­ti­ve Anhalts­punk­te für sei­ne Ent­schei­dung an die Hand gibt, ob von der Ermäch­ti­gung Gebrauch zu machen ist oder nicht. Sie kön­nen ent­we­der aus­drück­lich in der Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge fest­ge­schrie­ben wer­den oder sich aus dem Gesamt­zu­sam­men­hang des Geset­zes und dem vom Gesetz­ge­ber ver­folg­ten Zweck, so wie er im Gesetz zum Aus­druck gekom­men ist, erge­ben [31]. Dafür genügt eine gesetz­ge­be­ri­sche Pro­gramm­ent­schei­dung, der der Ver­ord­nungs­ge­ber ent­neh­men kann, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen er zum Erlass der Ver­ord­nung ver­pflich­tet sein soll [32].
Die Aus­füh­run­gen, mit denen die Vor­la­gen eine dahin­ge­hen­de ver­fas­sungs­kon­for­me Aus­le­gung der Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung im Sin­ne einer aus­rei­chen­den gesetz­ge­be­ri­schen Pro­gramm­ent­schei­dung allein auf­grund des Wort­lauts und eines ver­meint­lich ent­ge­gen­ste­hen­den Wil­lens des Gesetz­ge­bers ableh­nen, grei­fen daher zu kurz. Es fehlt ins­be­son­de­re die gebo­te­ne inhalt­li­che Aus­ein­an­der­set­zung mit der in Lite­ra­tur [33] und Recht­spre­chung [34] ver­tre­te­nen Auf­fas­sung, wonach der Ver­ord­nungs­ge­ber unge­ach­tet des Wort­lauts des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB bei Vor­lie­gen eines ange­spann­ten Woh­nungs­mark­tes zum Erlass einer Ver­ord­nung ver­pflich­tet sein soll.
Die Über­zeu­gung eines Ver­sto­ßes der Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung gegen Art. 3 Abs. 1 GG ist eben­falls nicht hin­rei­chend dar­ge­tan. Dass die Miet­ober­gren­ze nur in eini­gen ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten Anwen­dung fin­det, Ver­mie­ter also in Abhän­gig­keit von der Lage ihrer Woh­nung abwei­chen­den recht­li­chen Rege­lun­gen unter­lie­gen, kann für sich genom­men kei­nen Ver­stoß gegen den all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz begrün­den. Eine an Regio­nen aus­ge­rich­te­te Dif­fe­ren­zie­rung ist in einem Bun­des­ge­setz nicht von vor­ne­her­ein aus­ge­schlos­sen [35]. Zwar unter­lie­gen der­ar­ti­ge regio­na­le Unter­schei­dun­gen einer auf den Gesamt­staat bezo­ge­nen Gleich­heits­prü­fung. Das schließt aber nicht aus, für beson­de­re Fall­ge­stal­tun­gen Dif­fe­ren­zie­run­gen nach wei­te­ren regio­na­len Merk­ma­len vor­zu­neh­men, wenn sich dafür hin­rei­chen­de sach­li­che Recht­fer­ti­gungs­grün­de fin­den las­sen [36]. Dazu ver­hal­ten sich die Vor­la­gen nicht.
Die Beschwer­de­füh­re­rin im Ver­fah­ren 1 BvR 1595/​18 ist Ver­mie­te­rin. Sie wur­de von ihrer Mie­te­rin gericht­lich auf Rück­zah­lung über­zahl­ter Mie­te und Fest­stel­lung der Gel­tung einer abge­senk­ten Mie­te in Anspruch genom­men, weil die bei Miet­be­ginn ver­ein­bar­te Mie­te die höchst­zu­läs­si­ge Mie­te über­schrit­ten habe.
Das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg gab der Kla­ge über­wie­gend statt [37]. § 556d Abs. 1 und Abs. 2 BGB sowie die Ber­li­ner Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nung ver­stie­ßen nicht gegen das Grund­ge­setz. Die ver­ein­bar­te Net­to­kalt­mie­te über­schrei­te trotz Kor­rek­tu­ren zuguns­ten der Beschwer­de­füh­re­rin die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te der Woh­nung um mehr als 10 %, so dass hin­sicht­lich des über­stei­gen­den Teils der Fest­stel­lungs- und Rück­zah­lungs­an­spruch bestehe.
Auf die Beru­fung der Beschwer­de­füh­re­rin änder­te das Land­ge­richt Ber­lin das amts­ge­richt­li­che Urteil nach wei­te­ren Kor­rek­tu­ren bei der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te teil­wei­se zuguns­ten der Beschwer­de­füh­re­rin ab [38]. Die wei­ter­ge­hen­de Beru­fung wies es zurück. Die Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nung sei hin­rei­chend begrün­det und grei­fe nicht unver­hält­nis­mä­ßig in Art. 14 Abs. 1 GG ein. Die Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB sei ver­fas­sungs­kon­form dahin­ge­hend aus­zu­le­gen, dass der Ver­ord­nungs­ge­ber die ihm ein­ge­räum­te Rege­lungs­macht aus­zu­üben habe, soweit er nach der ihm oblie­gen­den Prü­fung anhand der durch das Gesetz vor­ge­ge­be­nen Kri­te­ri­en einen ange­spann­ten Woh­nungs­markt fest­ge­stellt habe. Die Ober­gren­ze für die zuläs­si­ge Mie­te sei ver­hält­nis­mä­ßig. Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wei­se auch nach Inkraft­tre­ten der ohne­hin zeit­lich befris­te­ten Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung einen hin­rei­chen­den Bezug zur jeweils auf dem Markt erziel­ba­ren Mie­te auf. Dass wei­ter­hin unter­schied­lich leis­tungs­fä­hi­ge Mie­ter um den­sel­ben Woh­nungs­be­stand kon­kur­rier­ten, recht­fer­ti­ge nicht den Schluss, die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung sei unge­eig­net, eine Teil­ha­be ein­kom­mens­schwa­cher Mie­ter am Woh­nungs­markt zu för­dern. Soweit die Beschwer­de­füh­re­rin mei­ne, Woh­nungs­bau­för­de­rung oder Gewäh­rung aus­rei­chen­den Wohn­gel­des sei­en mil­de­re und geeig­ne­te­re Mit­tel, um die gesetz­ge­be­ri­schen Zie­le zu errei­chen, set­ze sie ledig­lich ihr eige­nes Ermes­sen an die Stel­le des­je­ni­gen des Gesetz­ge­bers.
Mit ihrer Ver­fas­sungs­be­schwer­de rügt die Beschwer­de­füh­re­rin eine Ver­let­zung ihrer Grund­rech­te aus Art. 14 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 1 GG sowie eine Ver­let­zung des Bestimmt­heits­ge­bots aus Art. 14 Abs. 1 Satz 2, Art.20 Abs. 3 und Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG durch die ange­grif­fe­nen Ent­schei­dun­gen sowie mit­tel­bar durch § 556d BGB und durch die auf § 556d Abs. 2 BGB beru­hen­de Ber­li­ner Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nung.
Die Ver­fas­sungs­be­schwer­de wur­de vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt nicht zur Ent­schei­dung ange­nom­men. Annah­me­grün­de nach § 93a Abs. 2 BVerfGG lie­gen nicht vor.
Die Ver­fas­sungs­be­schwer­de hat kei­ne grund­sätz­li­che ver­fas­sungs­recht­li­che Bedeu­tung im Sin­ne des § 93a Abs. 2 Buch­sta­be a BVerfGG [39]. Aus­le­gung und Anwen­dung der als ver­letzt gerüg­ten Grund­rech­te sind in der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts geklärt. Inwie­weit die­se Maß­stä­be auf das Miet­recht Anwen­dung fin­den, war mehr­fach Gegen­stand von Ent­schei­dun­gen [40]. Die Reich­wei­te des Bestimmt­heits­er­for­der­nis­ses aus Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG mit Blick auf Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gun­gen, mit­tels derer eine gesetz­li­che Rege­lung in Kraft gesetzt wer­den kann, wirft eben­falls kei­ne klä­rungs­be­dürf­ti­gen ver­fas­sungs­recht­li­chen Fra­gen auf [41].
Die Annah­me der Ver­fas­sungs­be­schwer­de ist auch nicht nach § 93a Abs. 2 Buch­sta­be b BVerfGG zur Durch­set­zung der in § 90 Abs. 1 BVerfGG genann­ten Rech­te ange­zeigt [42]. Die Ver­fas­sungs­be­schwer­de hat kei­ne hin­rei­chen­de Aus­sicht auf Erfolg. Die mit­tel­bar ange­grif­fe­nen Be-stim­mun­gen über die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung ver­let­zen kein Ver­fas­sungs­recht. Auch Aus­le­gung und Anwen­dung die­ser Bestim­mun­gen in den mit der Ver­fas­sungs­be­schwer­de unmit­tel­bar ange­grif­fe­nen Ent­schei­dun­gen sind ver­fas­sungs­recht­lich nicht zu bean­stan­den.
Miet­preis­brem­se und die Eigen­tums­ga­ran­tie[↑]
Die Regu­lie­rung der Miet­hö­he bei Miet­be­ginn durch § 556d Abs. 1 BGB ver­stößt weder gegen die Garan­tie des Eigen­tums aus Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen die Ver­trags­frei­heit aus Art. 2 Abs. 1 GG noch den all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz aus Art. 3 Abs. 1 GG.
Zwar greift die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschütz­te Eigen­tum zur Ver­mie­tung berei­ter Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein. Dies bewirkt § 556d Abs. 1 BGB, der alle für den Grund­rechts­ein­griff bedeut­sa­men gesetz­ge­be­ri­schen Ent­schei­dun­gen trifft, und nicht erst die jeweils auf­grund von § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB erlas­se­ne Lan­des­ver­ord­nung. Der Ein­griff ist aber gerecht­fer­tigt.
Das nach Art. 14 Abs. 1 GG gewähr­leis­te­te Eigen­tum ist von beson­de­rer Bedeu­tung für den sozia­len Rechts­staat. Der Eigen­tums­ga­ran­tie kommt im Gefü­ge der Grund­rech­te ins­be­son­de­re die Auf­ga­be zu, dem Trä­ger des Grund­rechts einen Frei­heits­raum im ver­mö­gens­recht­li­chen Bereich zu sichern. Das ver­fas­sungs­recht­lich gewähr­leis­te­te Eigen­tum ist durch Pri­vat­nüt­zig­keit und grund­sätz­li­che Ver­fü­gungs­be­fug­nis des Eigen­tü­mers über den Eigen­tums­ge­gen­stand gekenn­zeich­net. Es soll als Grund­la­ge pri­va­ter Initia­ti­ve und in eigen­ver­ant­wort­li­chem pri­va­tem Inter­es­se von Nut­zen sein. Dabei genießt es einen beson­ders aus­ge­präg­ten Schutz, soweit es um die Siche­rung der per­sön­li­chen Frei­heit des Ein­zel­nen geht [43]. Zugleich soll der Gebrauch des Eigen­tums dem Wohl der All­ge­mein­heit die­nen (Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG) [44]. Vom Schutz des Eigen­tums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG umfasst ist das zivil­recht­li­che Sach­ei­gen­tum, des­sen Besitz und die Mög­lich­keit, es zu nut­zen [45]. Dazu gehört es, aus der ver­trag­li­chen Über­las­sung des Eigen­tums­ge­gen­stands zur Nut­zung durch ande­re den Ertrag zu zie­hen, der zur finan­zi­el­len Grund­la­ge für die eige­ne Lebens­ge­stal­tung bei­trägt [46].
§ 556d Abs. 1 BGB als Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung des Eigen­tums der zur Ver­mie­tung berei­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist gerecht­fer­tigt.
Nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG wer­den Inhalt und Schran­ken des Eigen­tums durch Gesetz bestimmt. Ein sol­ches Gesetz ist § 556d Abs. 1 BGB. Bei der Bestim­mung von Inhalt und Schran­ken des Eigen­tums unter­liegt der Gesetz­ge­ber beson­de­ren ver­fas­sungs­recht­li­chen Schran­ken. Der Ein­griff im Rah­men der Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung in die durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschütz­ten Rech­te muss durch Grün­de des öffent­li­chen Inter­es­ses unter Beach­tung des Grund­sat­zes der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit gerecht­fer­tigt sein [47]. Der Gesetz­ge­ber muss die Frei­heits­sphä­re der Ein­zel­nen mit dem Wohl der All­ge­mein­heit in ein aus­ge­wo­ge­nes Ver­hält­nis brin­gen. Das Wohl der All­ge­mein­heit ist nicht nur Ori­en­tie­rungs­punkt, son­dern auch Gren­ze für die Beschrän­kung des Eigen­tums. Zugleich muss das zuläs­si­ge Aus­maß einer Sozi­al­bin­dung auch vom Eigen­tum selbst her bestimmt wer­den. Die Bestands­ga­ran­tie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, der Rege­lungs­auf­trag des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG und die Sozi­al­pflich­tig­keit des Eigen­tums nach Art. 14 Abs. 2 GG ste­hen in einem unlös­ba­ren Zusam­men­hang. Dage­gen ist die Befug­nis des Gesetz­ge­bers zur Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung umso wei­ter, je stär­ker der sozia­le Bezug des Eigen­tums­ob­jekts ist; hier­für sind des­sen Eigen­art und Funk­ti­on von ent­schei­den­der Bedeu­tung [48].
Hin­rei­chen­de Bestimmt­heit der Miet­preis­brem­se[↑]
§ 556d Abs. 1 BGB ist hin­rei­chend bestimmt.
Bei der zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te erfolg­ten Bezug­nah­me auf § 558 Abs. 2 BGB han­delt es sich nicht um eine mög­li­cher­wei­se dem Gebot der Rechts­klar­heit wider­spre­chen­de dyna­mi­sche Ver­wei­sung. Dyna­mi­sche Ver­wei­sun­gen sind zuläs­sig, wenn der Gesetz­ge­ber den Inhalt sei­ner Vor­schrif­ten trotz Ver­wei­sung selbst fest­legt und nicht der Ent­schei­dung Drit­ter unter­wirft [49]. Dage­gen ver­stößt die Bezug­nah­me auf § 558 Abs. 2 BGB in § 556d Abs. 1 BGB nicht. Sie beein­träch­tigt die inhalt­li­che Klar­heit, Wider­spruchs­frei­heit und Ver­ständ­lich­keit aber auch dann nicht, wenn die anhand der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te bemes­se­ne höchst­zu­läs­si­ge Mie­te bei Miet­be­ginn ihrer­seits die Höhe der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te beein­flusst.
Auch soweit rechts­staat­li­che Grund­sät­ze gebie­ten, miet­preis­recht­li­che Vor­schrif­ten nach Inhalt und Vor­aus­set­zun­gen so zu gestal­ten, dass Ver­mie­ter und Mie­ter in der Lage sind, in zumut­ba­rer Wei­se die gesetz­lich zuläs­si­ge Mie­te zu ermit­teln [50], ist das Abstel­len auf die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te nicht zu bean­stan­den. Zwar kann ihre Ermitt­lung die Ver­trags­par­tei­en in Gemein­den, in denen kein qua­li­fi­zier­ter Miet­spie­gel auf­ge­stellt ist, vor prak­ti­sche Schwie­rig­kei­ten stel­len [51]. Eine den Vor­ga­ben der Ver­fas­sung ent­spre­chen­de Anwen­dung der Rege­lun­gen über die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te ist gleich­wohl mög­lich [52].
Miet­preis­brem­se und der Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit[↑]
Die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung in § 556d Abs. 1 BGB wahrt auch den Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit. Nach dem Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­prin­zip muss der Ein­griff zur Errei­chung eines legi­ti­men Ein­griffs­ziels geeig­net sein und darf nicht wei­ter gehen, als es die Gemein­wohl­be­lan­ge erfor­dern; fer­ner müs­sen Ein­griffs­zweck und Ein­griffs­in­ten­si­tät in einem ange­mes­se­nen Ver­hält­nis ste­hen [53].
Mit der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung in § 556d Abs. 1 BGB ver­folgt der Gesetz­ge­ber ein legi­ti­mes Ziel. Der gesetz­ge­be­ri­sche Zweck, durch die Begren­zung der Miet­hö­he bei Wie­der­ver­mie­tung der direk­ten oder indi­rek­ten Ver­drän­gung wirt­schaft­lich weni­ger leis­tungs­fä­hi­ger Bevöl­ke­rungs­grup­pen aus stark nach­ge­frag­ten Wohn­quar­tie­ren ent­ge­gen­zu­wir­ken, liegt im öffent­li­chen Inter­es­se.
Die Rege­lung ist auch geeig­net, die­ses Ziel zu errei­chen. Ver­fas­sungs­recht­lich genügt für die Eig­nung, dass der erstreb­te Erfolg geför­dert wer­den kann, dass also die Mög­lich­keit der Zweck­er­rei­chung besteht [54]. Das Gesetz darf nicht von vor­ne­her­ein untaug­lich sein [55].
Zwar kann eine regu­lier­te Mie­te die Nach­fra­ge von Woh­nungs­su­chen­den in den betrof­fe­nen Regio­nen wei­ter anstei­gen las­sen, weil neben ein­kom­mens­star­ken Woh­nungs­su­chen­den auch sol­che mit gerin­ge­ren Ein­kom­men als Mie­ter infra­ge kom­men. Es liegt auch nahe, dass Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter mit Blick auf die Boni­tät in der Regel die ein­kom­mens­stärks­ten Bewer­be­rin­nen und Bewer­ber aus­wäh­len wer­den, mit der Fol­ge, dass sich die Chan­cen auf eine bezahl­ba­re Woh­nung für ein­kom­mens­schwä­che­re Woh­nungs­su­chen­de bei gleich­blei­ben­dem Ange­bot an Miet­woh­nun­gen nicht erhö­hen [56]. Letzt­lich kann auch nicht aus­ge­schlos­sen wer­den, dass ein­zel­ne Eigen­tü­mer auf­grund der durch die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung ver­rin­ger­ten Ertrags­aus­sich­ten von der Wie­der­ver­mie­tung von Woh­nun­gen Abstand neh­men und dadurch das Ange­bot an Miet­woh­nun­gen wei­ter sin­ken könn­te [57].
Trotz­dem schnei­det die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung Preis­spit­zen auf ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten ab und kann damit zumin­dest die Vor­aus­set­zun­gen für einen Markt­zu­gang ein­kom­mens­schwä­che­rer Mie­ter schaf­fen [58]. Dabei hat sie auch brem­sen­de Wir­kung auf die Ent­wick­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­ten, in deren Berech­nung die regu­lier­ten Wie­der­ver­mie­tungs­mie­ten zeit­lich ver­zö­gert ein­flie­ßen.
Die Regu­lie­rung der Miet­hö­he bei Miet­be­ginn ist auch im ver­fas­sungs­recht­li­chen Sinn geeig­net, die legi­ti­men Zie­le des Gesetz­ge­bers zu errei­chen. Sie kann der Ver­drän­gung von ein­kom­mens­schwä­che­ren Mie­te­rin­nen und Mie­tern aus ihren ange­stamm­ten Stadt­tei­len ent­ge­gen­wir­ken. Zwar die­nen dem Schutz der Bestands­mie­ter in ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten die gesetz­li­chen Bestim­mun­gen zum Kün­di­gungs­schutz und zur Regu­lie­rung von Miet­erhö­hun­gen in bestehen­den Miet­ver­hält­nis­sen. Ein­fluss auf die Mie­ter­struk­tur eines Stadt­teils haben aber nicht nur Been­di­gun­gen bestehen­der Miet­ver­hält­nis­se durch Ver­mie­ter und Miet­erhö­hun­gen im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis, son­dern – über einen län­ge­ren Zeit­raum – auch der Zuzug ein­kom­mens­stär­ke­rer Mie­ter infol­ge erneu­ter Ver­mie­tung von aus ande­ren Grün­den frei gewor­de­nen Woh­nun­gen. Nicht aus­zu­schlie­ßen ist zudem, dass die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung Woh­nungs­su­chen­den aus ein­kom­mens­schwä­che­ren Bevöl­ke­rungs­schich­ten, die bei einem Woh­nungs­wech­sel auf­grund gestie­ge­ner Mie­ten in ihrem bis­he­ri­gen Stadt­teil ohne Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung kei­ne für sie bezahl­ba­re Woh­nung hät­ten fin­den kön­nen, das Anmie­ten einer Woh­nung in ihrer ange­stamm­ten Umge­bung ermög­licht [59].
Die Rege­lung sieht zudem vor, dass ver­schlech­ter­te Ertrags­er­war­tun­gen der Ver­mie­ter nicht dazu füh­ren, dass zukünf­tig Plä­ne für den Neu­bau von Wohn­raum nicht mehr oder nur in gerin­ge­rem Umfang ver­folgt wer­den. § 556f Satz 1 BGB nimmt nach dem 1.10.2014 erst­mals genutz­te und ver­mie­te­te Woh­nun­gen dau­er­haft von der Anwen­dung des § 556d BGB aus. Das ver­blei­ben­de Risi­ko, dass ein infol­ge der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung lang­fris­tig gerin­ge­res Miet­ni­veau über sei­nen Ein­gang in die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te mit­tel­bar Ein­fluss auf die Neu­bau­tä­tig­keit haben kann [60], führt nicht dazu, dass die Eig­nung der Rege­lung zur Errei­chung legi­ti­mer Zie­le ent­fällt.
Die Rege­lung in § 556d Abs. 1 BGB ist auch erfor­der­lich, um die ange­streb­ten Zie­le zu errei­chen. Die Erfor­der­lich­keit ist erst dann zu ver­nei­nen, wenn ein sach­lich gleich­wer­ti­ges, zwei­fels­frei gleich wirk­sa­mes, die Grund­rech­te weni­ger beein­träch­ti­gen­des Mit­tel zur Ver­fü­gung steht, um den mit dem Gesetz ver­folg­ten Zweck zu errei­chen [61]. Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt prüft dabei nicht, ob der Gesetz­ge­ber die bes­te Lösung für die hin­ter einem Gesetz ste­hen­den Pro­ble­me gefun­den hat, denn der Gesetz­ge­ber ver­fügt inso­weit über einen Beur­tei­lungs- und Pro­gno­se­spiel­raum [62].
Gemes­sen dar­an sind die Gren­zen der Erfor­der­lich­keit nicht über­schrit­ten. Zwar kommt die regu­lier­te Mie­te nicht allein ein­kom­mens­schwä­che­ren, son­dern unter­schieds­los allen Woh­nungs­su­chen­den auf ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten zugu­te [63]. Auch kom­men wei­te­re staat­li­che Maß­nah­men zur Lin­de­rung oder Behe­bung der Woh­nungs­not in Betracht, etwa die För­de­rung des Woh­nungs­baus [64] oder die Ver­bes­se­rung der finan­zi­el­len Lage der Woh­nungs­su­chen­den durch erwei­ter­te Gewäh­rung von Wohn­geld [65]. Unge­ach­tet der mit die­sen Maß­nah­men ver­bun­de­nen Kos­ten ist aber nicht erkenn­bar, dass der Gesetz­ge­ber die­se im Rah­men sei­nes Pro­gno­se- und Beur­tei­lungs­spiel­raums als gegen­über der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung mil­de­re und zwei­fels­frei – auch kurz­fris­tig – ver­gleich­bar wirk­sa­me Mit­tel hät­te her­an­zie­hen müs­sen.
Zumut­bar­keit der Miet­preis­brem­se[↑]
Die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung in § 556d Abs. 1 BGB ist Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­tern auch zumut­bar. Dazu ist zwi­schen der Schwe­re des Ein­griffs einer­seits und dem Gewicht und der Dring­lich­keit der ihn recht­fer­ti­gen­den Grün­de abzu­wä­gen. Die Rege­lung muss die Gren­ze der Zumut­bar­keit wah­ren und darf die betrof­fe­nen Eigen­tü­me­rin­nen und Eigen­tü­mer nicht über­mä­ßig belas­ten [66]. Auch bei Schaf­fung pri­vat­recht­li­cher Vor­schrif­ten muss der Gesetz­ge­ber den betrof­fe­nen Inter­es­sen der Betei­lig­ten so weit wie mög­lich Gel­tung ver­schaf­fen [67].
Für die Aus­ge­stal­tung zwin­gen­der miet­recht­li­cher Vor­schrif­ten bedeu­tet dies: Der Gesetz­ge­ber muss bei sol­chen Rege­lun­gen sowohl die Belan­ge des Mie­ters als auch die des Ver­mie­ters in glei­cher Wei­se berück­sich­ti­gen. Das heißt frei­lich nicht, dass sie zu jeder Zeit und in jedem Zusam­men­hang das­sel­be Gewicht haben müss­ten. Eine ein­sei­ti­ge Bevor­zu­gung oder Benach­tei­li­gung steht aber mit den ver­fas­sungs­recht­li­chen Vor­stel­lun­gen eines sozi­al­ge­bun­de­nen Pri­vat­ei­gen­tums nicht in Ein­klang [68]. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezo­ge­nen Gren­zen wären jeden­falls dann über­schrit­ten, wenn die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung auf Dau­er zu Ver­lus­ten für den Ver­mie­ter oder zu einer Sub­stanz­ge­fähr­dung der Miet­sa­che führ­te [69].
Im Rah­men der Abwä­gung ist daher zunächst zu berück­sich­ti­gen, dass die Eigen­tums­ga­ran­tie dem Grund­rechts­trä­ger einen Frei­raum im ver­mö­gens­recht­li­chen Bereich erhal­ten und dem Ein­zel­nen damit die Ent­fal­tung und eigen­ver­ant­wort­li­che Gestal­tung sei­nes Lebens ermög­li­chen soll [70]. Geschützt ist auch die Frei­heit, aus der ver­trag­li­chen Über­las­sung des Eigen­tums zur Nut­zung durch ande­re den Ertrag zu zie­hen, der zur finan­zi­el­len Grund­la­ge für die eige­ne Lebens­ge­stal­tung bei­trägt [71]. Soweit das Eigen­tum die per­sön­li­che Frei­heit des Ein­zel­nen im ver­mö­gens­recht­li­chen Bereich sichert, genießt es einen beson­ders aus­ge­präg­ten Schutz [72]. Zu berück­sich­ti­gen ist inso­weit, dass § 556d Abs. 1 BGB unter­schieds­los pri­va­te Ver­mie­ter und ande­re Ver­mie­ter, etwa Woh­nungs­un­ter­neh­men, deren Eigen­tum nur in gerin­gem Maße der per­sön­li­chen Frei­heit eines Ein­zel­nen dient, erfasst.
Die Befug­nis des Gesetz­ge­bers zur Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung geht auf der ande­ren Sei­te umso wei­ter, je mehr das Eigen­tums­ob­jekt in einem sozia­len Bezug und in einer sozia­len Funk­ti­on steht [73]. Das trifft auf die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung in beson­de­rem Maße zu. Eine Woh­nung hat für den Ein­zel­nen und des­sen Fami­lie eine hohe Bedeu­tung [74]. Zwar gilt dies bei Miet­be­ginn nur abge­schwächt, weil Woh­nungs­su­chen­de ihren pri­va­ten Lebens­mit­tel­punkt noch nicht in der Miet­woh­nung genom­men haben und sich daher jeden­falls nicht auf ein Besitz­recht als ver­mö­gens­wer­te Rechts­po­si­ti­on beru­fen kön­nen [75]. Abhän­gig ist das Gewicht ihrer Belan­ge zudem von ihrer tat­säch­li­chen Aus­sicht auf zumut­ba­ren Wohn­raum in ande­ren Stadt­vier­teln. Aber auch in nach­ge­frag­ten Stadt­vier­teln sind gro­ße Tei­le der Bevöl­ke­rung auf Miet­woh­nun­gen unaus­weich­lich ange­wie­sen [76]. Eben­so ist das Wohn­um­feld ein Gesichts­punkt, den der Gesetz­ge­ber berück­sich­ti­gen darf. Zudem ist Wohn­raum gene­rell abhän­gig von Grund und Boden und damit auch auf ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten nicht belie­big repro­du­zier­bar [77].
Zu berück­sich­ti­gen sind dar­über hin­aus die durch die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung mit­tel­bar erfass­ten Inter­es­sen von Mie­tern in bestehen­den Miet­ver­hält­nis­sen. Ihr Besitz­recht an der gemie­te­ten Woh­nung wird durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt [78]. Zwar sind sie auf den Schutz durch die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung nur in gerin­ge­rem Umfang ange­wie­sen, weil ihren Inter­es­sen grund­sätz­lich durch die gesetz­li­chen Rege­lun­gen zur ordent­li­chen Kün­di­gung und die Regu­lie­rung der Miet­erhö­hung im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis in ver­fas­sungs­recht­lich ange­mes­se­ner Wei­se [79] Rech­nung getra­gen wird. Der Gesetz­ge­ber ist aber bei miet­recht­li­chen Regu­lie­run­gen nicht dar­auf beschränkt, die Belan­ge der jewei­li­gen Mie­ter zu schüt­zen. Er kann sich viel­mehr auch auf das dar­über hin­aus­ge­hen­de gesell­schafts­po­li­ti­sche Inter­es­se an einer durch­misch­ten Wohn­be­völ­ke­rung in inner­städ­ti­schen Stadt­vier­teln beru­fen. Als lang­fris­ti­ge Fol­ge der Ver­drän­gung ein­kom­mens­schwä­che­rer Mie­ter aus stark nach­ge­frag­ten Stadt­vier­teln droht eine Auf­tei­lung der Wohn­be­völ­ke­rung auf ein­zel­ne Stadt­tei­le nach wirt­schaft­li­cher Leis­tungs­fä­hig­keit [80]. Mit Blick auf die­se, durch spä­te­re Maß­nah­men nur schwer zu besei­ti­gen­den Fol­gen einer Ver­drän­gung ein­kom­mens­schwä­che­rer Mie­ter aus ein­zel­nen Stadt­vier­teln kommt der von der Gesetz­ent­wurfs­be­grün­dung ange­streb­ten Ver­hin­de­rung der Gen­tri­fi­zie­rung [81] als Gemein­wohl­be­lang eben­falls Gewicht zu.
Der Gesetz­ge­ber hat die schutz­wür­di­gen Inter­es­sen des Eigen­tü­mers und die Belan­ge des Gemein­wohls in einen gerech­ten Aus­gleich und in ein aus­ge­wo­ge­nes Ver­hält­nis gebracht.
Bei der Abwä­gung der betrof­fe­nen Belan­ge, ins­be­son­de­re des Eigen­tums als Siche­rung der Frei­heit des Ein­zel­nen im per­sön­li­chen Bereich einer­seits und des Eigen­tums in sei­nem sozia­len Bezug sowie sei­ner sozia­len Funk­ti­on ande­rer­seits, ver­fügt der Gesetz­ge­ber, ange­sichts des Umstands, dass sich grund­recht­lich geschütz­te Posi­tio­nen gegen­über­ste­hen, über einen wei­ten Gestal­tungs­spiel­raum. Die­ser wird durch die wirt­schaft­li­chen und gesell­schaft­li­chen Ver­hält­nis­se geprägt [82]. Ins­be­son­de­re kann der Gesetz­ge­ber die jewei­li­gen Ver­hält­nis­se und Umstän­de auf dem Woh­nungs­markt berück­sich­ti­gen [83] und dabei den unter­schied­lich zu gewich­ten­den Inter­es­sen bei einer Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung im Bereich von Bestands­mie­ten einer­seits und Wie­der­ver­mie­tungs­mie­ten ande­rer­seits Rech­nung tra­gen. Die Gren­zen die­ses Gestal­tungs­spiel­raums über­schrei­tet die in § 556d Abs. 1 BGB gefun­de­ne Rege­lung nicht.
Die Eigen­tums­ga­ran­tie gebie­tet nicht, ein­mal aus­ge­stal­te­te Rechts­po­si­tio­nen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unan­ge­tas­tet zu las­sen. Der Gesetz­ge­ber kann im Rah­men der Bestim­mung von Inhalt und Schran­ken des Eigen­tums ein­mal geschaf­fe­ne Rege­lun­gen nach­träg­lich ver­än­dern und fort­ent­wi­ckeln [84], auch wenn sich damit die Nut­zungs­mög­lich­kei­ten bestehen­der Eigen­tums­po­si­tio­nen ver­schlech­tern. Die Abän­de­rung kann durch Grün­de des öffent­li­chen Inter­es­ses unter Berück­sich­ti­gung des Grund­sat­zes der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit gerecht­fer­tigt sein [85]. Die Grün­de, die für einen sol­chen Ein­griff spre­chen, müs­sen so schwer­wie­gend sein, dass sie Vor­rang vor dem Ver­trau­en des Eigen­tü­mers auf den Fort­be­stand sei­ner Rechts­po­si­ti­on haben, die durch den Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG inne­woh­nen­den Bestands­schutz gesi­chert wird [86].
Zwar tra­gen Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter für die von der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung betrof­fe­nen Woh­nun­gen hohe, häu­fig kre­dit­fi­nan­zier­te Inves­ti­ti­ons­kos­ten, die sich über Miet­ein­nah­men nur über einen lan­gen Zeit­raum ren­tie­ren kön­nen und inso­weit auf Lang­fris­tig­keit ange­legt sind [87]. Auf dem sozi­al­po­li­tisch umstrit­te­nen Gebiet des Miet­rechts müs­sen Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter aber mit häu­fi­gen Geset­zes­än­de­run­gen rech­nen und kön­nen nicht auf den Fort­be­stand einer ihnen güns­ti­gen Rechts­la­ge ver­trau­en [88]. Ihr Ver­trau­en, mit der Woh­nung höchst­mög­li­che Miet­ein­künf­te erzie­len zu kön­nen, wird durch die Eigen­tums­ga­ran­tie nicht geschützt, weil ein sol­ches Inter­es­se sei­ner­seits vom grund­recht­lich geschütz­ten Eigen­tum nicht umfasst ist [89].
Ver­fah­rens­recht­lich sichert § 556d Abs. 2 BGB, dass die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung über das nach den gesetz­ge­be­ri­schen Zie­len gebo­te­ne Maß nicht hin­aus­geht.
Der Gesetz­ge­ber durf­te davon aus­ge­hen, dass die zum Ver­ord­nungs­er­lass beru­fe­ne Lan­des­re­gie­rung regel­mä­ßig bes­ser als der Bun­des­ge­setz­ge­ber beur­tei­len kann, ob in einer Stadt oder einem Stadt­vier­tel eine Regu­lie­rung der Miet­hö­he bei Miet­be­ginn erfor­der­lich ist [90]. Im Übri­gen sind die aus § 556d Abs. 2 Satz 5 bis Satz 7 BGB fol­gen­den Anfor­de­run­gen an die Begrün­dung der Ver­ord­nung geeig­net, den Ver­ord­nungs­ge­ber zu einer sorg­fäl­ti­gen Prü­fung der Erlass­vor­aus­set­zun­gen auch mit Blick auf die Ver­hält­nis­mä­ßig­keit des mit ihr ver­bun­de­nen Ein­griffs in die Eigen­tums­ga­ran­tie der betrof­fe­nen Ver­mie­ter anzu­hal­ten [91].
Der Erlass einer Ver­ord­nung nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB ent­hebt Mie­ter-innen und Mie­ter davon, bei Beru­fung auf die Miet­ober­gren­ze im Ein­zel­fall das Vor­lie­gen einer Wohn­raum­man­gel­la­ge nach­wei­sen zu müs­sen. Der zugrun­de­lie­gen­de Rege­lungs­me­cha­nis­mus wahrt zugleich das Ver­mie­ter­in­ter­es­se an deren gericht­li­cher Über­prüf­bar­keit. Lie­gen die Vor­aus­set­zun­gen für den Ver­ord­nungs­er­lass – wozu in mate­ri­el­ler Hin­sicht auch das Vor­lie­gen eines ange­spann­ten Woh­nungs­markts gehört – von Anfang an nicht vor, ist die auf der Ver­ord­nung beru­hen­de Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung im Ver­hält­nis zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter unan­wend­bar, was ein Ver­mie­ter vor den Zivil­ge­rich­ten durch­set­zen kann [92].
Die Beschrän­kung ihres Anwen­dungs­be­reichs auf Gemein­den oder Gemein­de­tei­le mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten (§ 556d Abs. 2 Satz 2 BGB) gewähr­leis­tet eine Scho­nung des Ver­miet­er­ei­gen­tums unter Wah­rung der mit der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung ver­folg­ten Zie­le.
Ein sol­cher­art beschränk­ter Anwen­dungs­be­reich ent­spricht den gesetz­ge­be­ri­schen Zie­len der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung bei Miet­be­ginn. Dass eine Regu­lie­rung bereits dann mög­lich ist, wenn das einer aus­rei­chen­den Ver­sor­gung ent­spre­chen­de Gleich­ge­wicht zwi­schen Ange­bot und Nach­fra­ge nur gefähr­det ist, ein Nach­fra­ge­über­ge­wicht also ledig­lich droht [93], greift nicht unzu­mut­bar in das Eigen­tum der Ver­mie­ter ein. Das not­wen­di­ge Maß der Unter­ver­sor­gung wird durch das wei­te­re Erfor­der­nis einer beson­de­ren Gefähr­dung ergänzt. Dazu muss eine Gemein­de oder ein Teil einer Gemein­de nach inzwi­schen gefes­tig­ter Recht­spre­chung durch sach­li­che Eigen­ar­ten gekenn­zeich­net sein, die geeig­net sind, den Woh­nungs­markt für brei­te­re Bevöl­ke­rungs­schich­ten nega­tiv zu beein­flus­sen und ihm so eine spe­zi­fi­sche Labi­li­tät zu ver­mit­teln [94]. Dadurch ist gewähr­leis­tet, dass die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung gera­de in sol­chen Gemein­den oder Gemein­de­tei­len zur Anwen­dung kom­men kann, in denen die Belan­ge der Miet­in­ter­es­sen­ten beson­de­ren Schut­zes bedür­fen. Zugleich begrenzt das in der Recht­spre­chung ent­wi­ckel­te Ver­ständ­nis eines ange­spann­ten Woh­nungs­mark­tes die mit der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung ver­bun­de­ne Durch­set­zung der Inter­es­sen von Mie­tern oder Woh­nungs­su­chen­den auf ein den Geset­zes­zie­len ent­spre­chen­des Maß.
Es beein­träch­tigt das Ver­miet­er­ei­gen­tum auch nicht unzu­mut­bar, dass der Ver­ord­nungs­ge­ber nach § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB den räum­li­chen Gel­tungs­be­reich der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung auf Tei­le einer Gemein­de beschrän­ken kann. Zwar ori­en­tiert sich die Miet­ober­gren­ze an der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te, die nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB gemein­de­be­zo­gen ermit­telt wird. Die­se bestimmt aber nicht den Anwen­dungs­be­reich der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung, son­dern bil­det ledig­lich einen am ange­streb­ten Nor­mal­zu­stand [95] ori­en­tier­ten Maß­stab für die höchst­zu­läs­si­ge Mie­te. Im Übri­gen hält sich die Mög­lich­keit, die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung auf Tei­le einer Gemein­de zu beschrän­ken, inner­halb der mit der gesetz­li­chen Rege­lung ver­folg­ten Zie­le. Für die ange­streb­te Durch­mi­schung der Wohn­be­völ­ke­rung ist es ohne Bedeu­tung, ob aus­rei­chen­der Wohn­raum in ande­ren Stadt­vier­teln zur Ver­fü­gung steht. Auch die Belan­ge von Woh­nungs­su­chen­den wür­den nicht ange­mes­sen berück­sich­tigt, wenn sie auf Miet­woh­nun­gen ver­wie­sen wer­den, die außer­halb nach­ge­frag­ter Gemein­de­tei­le lie­gen. Eine Woh­nung bil­det den Lebens­mit­tel­punkt der Ein­zel­nen und ihrer Fami­li­en und soll nicht allein der Befrie­di­gung ele­men­ta­rer Lebens­be­dürf­nis­se, son­dern auch der Frei­heits­si­che­rung und der Per­sön­lich­keits­ent­fal­tung die­nen [96]. Das umfasst auch die Lage der Woh­nung, etwa in Bezug auf die Ent­fer­nung zu kul­tu­rel­len Ein­rich­tun­gen, Schu­len, Ein­kaufs­mög­lich­kei­ten und Nah­erho­lungs­ge­bie­ten oder die Erreich­bar­keit mit öffent­li­chem Nah­ver­kehr. Nichts Ande­res gilt für die von der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung mit­tel­bar geschütz­ten Bestands­mie­ter auf nach­ge­frag­ten Woh­nungs­märk­ten. Endet das bestehen­de Miet­ver­hält­nis, unter­lie­gen ihre Inter­es­sen bei der Suche einer neu­en Woh­nung im bis­he­ri­gen Stadt­vier­tel jeden­falls einem den übri­gen Woh­nungs­su­chen­den ver­gleich­ba­ren Schutz.
§ 556d Abs. 1 BGB schränkt die Nut­zungs­mög­lich­kei­ten von Wohn­ei­gen­tum nicht unzu­mut­bar ein. Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te sichert dem Ver­mie­ter einen am ört­li­chen Markt ori­en­tier­ten Miet­zins, der die Wirt­schaft­lich­keit der Woh­nung regel­mä­ßig sicher­stel­len wird [50]. § 556d Abs. 1 BGB ent­kop­pelt die höchst­zu­läs­si­ge Mie­te inso­fern nicht von der am unre­gu­lier­ten Markt erziel­ba­ren Mie­te.
Zwar beschränkt eine an der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ori­en­tier­te Miet­ober­gren­ze mit fort­schrei­ten­der Gel­tungs­dau­er den Ver­mie­ter bei Wie­der­ver­mie­tung in zuneh­men­dem Maß in der wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung sei­nes Eigen­tums [97]. Denn die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te ihrer­seits ist eine ledig­lich am Markt ori­en­tier­te, durch die gesetz­li­chen Bestim­mun­gen ange­pass­te Durch­schnitts­mie­te [98]. In ihre Ermitt­lung gemäß § 558 Abs. 2 BGB flie­ßen nicht nur bei Ver­trags­schluss aktu­el­le Mie­ten, son­dern auch Mie­ten der ver­gan­ge­nen vier Jah­re ein. Zudem fin­den auch Miet­erhö­hun­gen, die auf­grund der gesetz­li­chen Höchst­gren­ze für Miet­erhö­hun­gen (§ 558 Abs. 3 BGB) gekappt wur­den, Ein­gang [99]. In § 556d Abs. 1 BGB ist inso­fern eine wei­te­re Ent­fer­nung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te von der am unre­gu­lier­ten Markt erziel­ba­ren Mie­te ange­legt, als in Gebie­ten mit einer regu­lier­ten Mie­te bei Miet­be­ginn zuneh­mend sol­che Mie­ten ein­flie­ßen, die sich nicht an der am Markt erziel­ba­ren Höhe ori­en­tie­ren, son­dern unter Berück­sich­ti­gung der Miet­ober­gren­ze abge­schlos­sen wor­den sind [100].
Die­se Aus­wir­kun­gen tre­ten aber nicht unmit­tel­bar ein, son­dern über das ver­zö­ger­te Ein­ge­hen begrenz­ter Wie­der­ver­mie­tungs­mie­ten in die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te erst zeit­lich ver­setzt [101]. Zudem wer­den die Aus­wir­kun­gen der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung dadurch abge­mil­dert, dass § 556d Abs. 1 BGB einen zehn­pro­zen­ti­gen Auf­schlag auf die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te zulässt, und dass die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung auch in den einer Ver­ord­nung nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB unter­wor­fe­nen Gebie­ten kei­ne unein­ge­schränk­te Gel­tung bean­sprucht.
Auf erst­mals nach dem 1.10.2014 genutz­te und ver­mie­te­te Woh­nun­gen sowie auf umfas­send moder­ni­sier­te Woh­nun­gen sind nach § 556f BGB die Vor­schrif­ten über die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung nicht anzu­wen­den. Auch die Miet­ober­gren­ze nach § 556d Abs. 1 BGB wird im Gesetz mehr­fach durch­bro­chen. Der Ver­mie­ter kann nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB eine Mie­te bis zur Höhe einer ober­halb der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lie­gen­den Vor­mie­te ver­ein­ba­ren. Hat er in den letz­ten drei Jah­ren vor Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men durch­ge­führt, die nicht den Umfang einer von § 556f Satz 2 BGB erfass­ten umfas­sen­den Moder­ni­sie­rung errei­chen, so darf die ver­ein­bar­te Mie­te nach § 556e Abs. 2 Satz 1 BGB die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te um den Betrag über­schrei­ten, um den der Ver­mie­ter infol­ge der Moder­ni­sie­rung die Mie­te im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis erhö­hen dürf­te. Die im Rah­men der Gel­tungs­aus­nah­men und ‑beschrän­kun­gen ober­halb der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­ein­bar­ten Mie­ten haben zugleich eine stär­ke­re Anbin­dung der Ver­gleichs­mie­te an die jewei­li­ge Markt­mie­te zur Fol­ge und unge­ach­tet des Umfangs die­ser Aus­nah­men und Beschrän­kun­gen ver­min­dert dies grund­sätz­lich den Umfang der Aus­wir­kun­gen des § 556d Abs. 1 BGB bezo­gen auf den Gesamt­woh­nungs­be­stand.
Ent­spre­chen­des gilt für die Aus­ge­stal­tung der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung als vor­über­ge­hen­de Maß­nah­me durch Begren­zung ihrer Gel­tungs­dau­er in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB auf längs­tens fünf Jah­re [102]. Mit der der­ge­stalt am ört­li­chen Markt ori­en­tier­ten Mie­te sichert § 556d Abs. 1 BGB regel­mä­ßig die Wirt­schaft­lich­keit der Woh­nung und schränkt daher die Nut­zungs­mög­lich­kei­ten von Woh­nungs­ei­gen­tum auch dann nicht unzu­mut­bar ein, wenn pri­va­te Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter ihren Lebens­un­ter­halt durch Ver­mie­tung erwirt­schaf­ten.
Miet­preis­brem­se und die Ver­trags­frei­heit[↑]
Die Regu­lie­rung der Miet­hö­he in § 556d Abs. 1 BGB greift schließ­lich auch nicht in die Eigen­tums­sub­stanz der Ver­mie­ter ein. Ein sol­cher Ein­griff liegt nicht bereits vor, wenn aus einem Eigen­tums­ob­jekt nicht mehr die höchst­mög­li­che Ren­di­te erzielt wer­den kann [103]. Jeden­falls dau­er­haf­te Ver­lus­te für den Ver­mie­ter oder eine Sub­stanz­ge­fähr­dung der Miet­sa­che [83] oder der Weg­fall jeder sinn­vol­len Nut­zungs­mög­lich­keit [104] sind nicht ersicht­lich.
Dass sich die Ver­mie­tung von Woh­nun­gen in Gebie­ten mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten für Ver­mie­ter in einem regu­lier­ten Woh­nungs­miet­markt wirt­schaft­lich dau­er­haft der­art nach­tei­lig ent­wi­ckelt, erscheint schon auf­grund der gegen­wär­ti­gen wirt­schaft­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen nicht wahr­schein­lich [105]. Zudem erlaubt § 556d Abs. 1 BGB Ver­mie­tern, die Mie­te um 10% über die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te hin­aus zu stei­gern, was jeden­falls der­zeit die Infla­ti­on kom­pen­siert [101] und zugleich grund­sätz­lich einen ange­mes­se­nen Aus­gleich etwai­ger Kos­ten­stei­ge­run­gen ermög­licht [106].
Miet­preis­brem­se und der all­ge­mei­ne Gleich­heits­grund­satz[↑]
§ 556d Abs. 1 BGB ver­letzt auch Art. 2 Abs. 1 GG nicht. Die Frei­heit der Ver­trags­par­tei­en, im Rah­men einer ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung die Gegen­leis­tung nach ihren Vor­stel­lun­gen aus­zu­han­deln [107], erfasst zwar auch Ver­mie­ter von Wohn­raum, die zivil­recht­lich nicht Eigen­tü­mer der Miet­woh­nun­gen sind und des­we­gen nicht bereits durch die Eigen­tums­ga­ran­tie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt wer­den. Dar­über hin­aus schützt sie Woh­nungs­su­chen­de, die sich durch ihre Bereit­schaft, eine hohe Mie­te zu zah­len, Vor­tei­le auf dem Woh­nungs­markt ver­schaf­fen wol­len [108]. § 556d Abs. 1 BGB hält sich aber inner­halb der Schran­ken der ver­fas­sungs­mä­ßi­gen Rechts­ord­nung und wahrt ins­be­son­de­re den Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit. Inso­weit gilt nichts ande­res als im Rah­men des Art. 14 GG.
Die durch § 556d Abs. 1 BGB ein­ge­führ­te Miet­ober­gren­ze greift auch nicht gleich­heits­wid­rig in das Ver­miet­er­ei­gen­tum ein.
Abs. 1 GG gebie­tet, alle Men­schen vor dem Gesetz gleich zu behan­deln. Das hier­aus fol­gen­de Gebot, wesent­lich Glei­ches gleich und wesent­lich Unglei­ches ungleich zu behan­deln, gilt für unglei­che Belas­tun­gen und unglei­che Begüns­ti­gun­gen [109]. Auch bei der inhalt­li­chen Fest­le­gung von Eigen­tü­mer­be­fug­nis­sen und ‑pflich­ten ist der Gesetz­ge­ber an den Gleich­heits­satz des Art. 3 Abs. 1 GG gebun­den [110].
§ 556d Abs. 1 BGB ver­stößt nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, indem er für die Bestim­mung der zuläs­si­gen Miet­hö­he auf regio­nal abwei­chen­de orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­ten abstellt. Unge­ach­tet des­sen, dass im Hin­blick auf die Ver­schie­den­heit der ört­li­chen Woh­nungs­märk­te, ins­be­son­de­re abwei­chen­de Gestel­lungs­kos­ten für Wohn­raum und die ohne Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung jeweils zu erzie­len­de Mie­te, das Vor­lie­gen glei­cher Sach­ver­hal­te zwei­fel­haft erscheint, ist eine mit dem Abstel­len auf die ört­li­che Ver­gleichs­mie­te ver­bun­de­ne Ungleich­be­hand­lung jeden­falls ver­fas­sungs­recht­lich gerecht­fer­tigt.
Abs. 1 GG ver­wehrt dem Gesetz­ge­ber nicht jede Dif­fe­ren­zie­rung. Dif­fe­ren­zie­run­gen bedür­fen jedoch stets der Recht­fer­ti­gung durch Sach­grün­de, die dem Ziel und dem Aus­maß der Ungleich­be­hand­lung ange­mes­sen sind. Dabei gilt ein stu­fen­lo­ser am Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit ori­en­tier­ter ver­fas­sungs­recht­li­cher Prü­fungs­maß­stab, des­sen Inhalt und Gren­zen sich nicht abs­trakt, son­dern nur nach den jeweils betrof­fe­nen unter­schied­li­chen Sach- und Rege­lungs­be­rei­chen bestim­men las­sen. Hin­sicht­lich der ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen an den die Ungleich­be­hand­lung tra­gen­den Sach­grund erge­ben sich aus dem all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz je nach Rege­lungs­ge­gen­stand und Dif­fe­ren­zie­rungs­merk­ma­len unter­schied­li­che Gren­zen für den Gesetz­ge­ber, die von gelo­cker­ten auf das Will­kür­ver­bot beschränk­ten Bin­dun­gen bis hin zu stren­gen Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­er­for­der­nis­sen rei­chen kön­nen. Eine stren­ge­re Bin­dung des Gesetz­ge­bers kann sich aus den jeweils betrof­fe­nen Frei­heits­rech­ten erge­ben. Zudem ver­schär­fen sich die ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen, je weni­ger die Merk­ma­le, an die die gesetz­li­che Dif­fe­ren­zie­rung anknüpft, für den Ein­zel­nen ver­füg­bar sind oder je mehr sie sich denen des Art. 3 Abs. 3 GG annä­hern [111].
Nach die­sem Maß­stab ist die Ungleich­be­hand­lung hier über das Will­kür­ver­bot hin­aus an stren­ge­ren Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­er­for­der­nis­sen zu mes­sen. Die regio­nal abwei­chen­de orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te und die dar­aus fol­gen­den Unter­schie­de bei der zuläs­si­gen Miet­hö­he wir­ken sich jeden­falls auf die Aus­übung der grund­recht­lich geschütz­ten Eigen­tums­ga­ran­tie vor allem der Ver­mie­ter aus. Betrof­fen ist dar­über hin­aus die Frei­heit bei­der Miet­ver­trags­par­tei­en, die Miet­hö­he im Rah­men einer ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung nach eige­nen Vor­stel­lun­gen aus­zu­han­deln [107].
Den danach zur Anwen­dung kom­men­den Recht­fer­ti­gungs­an­for­de­run­gen genügt § 556d Abs. 1 BGB. Die Ungleich­be­hand­lung knüpft an ein der Art nach sach­lich gerecht­fer­tig­tes Unter­schei­dungs­kri­te­ri­um an. Das Abstel­len auf die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te soll die Markt­be­zo­gen­heit der regu­lier­ten Miet­hö­he und damit die Wirt­schaft­lich­keit der Ver­mie­tung sicher­stel­len. Dies ist ange­sichts des­sen, dass die auf den jewei­li­gen Woh­nungs­märk­ten vor­herr­schen­den Bedin­gun­gen regio­na­len Abwei­chun­gen unter­lie­gen [112] sach­ge­recht, denn genau die­se Abwei­chun­gen berück­sich­tigt die an der regio­nal abwei­chen­den orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ori­en­tier­te höchst­zu­läs­si­ge Mie­te [113].
Das Dif­fe­ren­zie­rungs­kri­te­ri­um der regio­nal abwei­chen­den orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ist im ver­fas­sungs­recht­li­chen Sinn auch geeig­net und erfor­der­lich, einen hin­rei­chen­den Bezug zur regio­nal unter­schied­li­chen Markt­mie­te her­zu­stel­len und damit auch die Wirt­schaft­lich­keit der Ver­mie­tung sicher­zu­stel­len. Zwi­schen der wirt­schaft­li­chen Ver­wert­bar­keit einer Miet­woh­nung und der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te besteht ein hin­rei­chen­der sach­li­cher Bezug. Die an den Gege­ben­hei­ten des ört­li­chen Woh­nungs­mark­tes ori­en­tier­te Ver­gleichs­mie­te stellt die Wirt­schaft­lich­keit der Ver­mie­tung zu die­ser Mie­te regel­mä­ßig sicher [50]. Auch im Gel­tungs­be­reich des § 556d Abs. 1 BGB fehlt es ihr nicht an einem hin­rei­chen­den Bezug zur Markt­mie­te. Da sie nach § 558 Abs. 2 BGB anhand der für ver­gleich­ba­ren Wohn­raum in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bar­ten Mie­ten ermit­telt wird, spie­geln ihre regio­na­len Abwei­chun­gen viel­mehr die regio­na­len Abwei­chun­gen der Markt­mie­te wider. Die­sen Markt­be­zug ver­liert die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te ange­sichts des um 10% zuläs­si­gen Auf­schlags, der zeit­li­chen und räum­li­chen Beschrän­kun­gen sowie der Gel­tungs­aus­nah­men der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung auch für die Gel­tungs­dau­er der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung nicht.
Dass sich die höchst­zu­läs­si­ge Mie­te nach § 556d Abs. 1 BGB nicht an der wirt­schaft­li­chen Leis­tungs­fä­hig­keit der Mie­ter und Woh­nungs­su­chen­den ori­en­tiert, steht dem nicht ent­ge­gen. Die wirt­schaft­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit der Mie­ter­sei­te fließt über die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te jeden­falls mit­tel­bar in die höchst­zu­läs­si­ge Mie­te ein. Die der Ver­gleichs­mie­te nach § 558 Abs. 2 BGB zugrun­de­lie­gen­den Mie­ten für ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen in den letz­ten vier Jah­ren las­sen sich am bis­he­ri­gen Woh­nungs­markt regel­mä­ßig nur dann durch­set­zen, wenn Mie­ter und Miet­in­ter­es­sen­ten jeden­falls im Durch­schnitt über eine ent­spre­chen­de Wirt­schafts­kraft ver­fü­gen.
Das Abstel­len auf die ört­li­che Ver­gleichs­mie­te ist im Ergeb­nis auch ver­hält­nis­mä­ßig. Dass Ver­mie­ter die Lage der zu ver­mie­ten­den Woh­nung nicht beein­flus­sen kön­nen, gebie­tet ins­be­son­de­re nicht, ihnen die Ver­mie­tung bis zu einer bun­des­weit ein­heit­li­chen Miet­hö­he zu ermög­li­chen. Denn die Wirt­schaft­lich­keit der Ver­mie­tung hängt eben­falls von den auf den regio­na­len Miet­märk­ten vor­herr­schen­den Bedin­gun­gen ab. Eine bun­des­weit ein­heit­li­che Miet­ober­gren­ze bleibt dazu aber ohne hin­rei­chen­den sach­li­chen Bezug. Zugleich fehlt es ihr an einer hin­rei­chen­den Anknüp­fung an die wirt­schaft­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit der betrof­fe­nen Mie­ter, so dass eine sol­che Rege­lung der beab­sich­tig­ten Ver­drän­gung ein­kom­mens­schwä­che­rer Mie­ter aus deren ange­stamm­ten Wohn­vier­teln nicht effek­tiv ent­ge­gen­wir­ken kann. Dem steht nicht ent­ge­gen, dass mit einer an der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ori­en­tier­ten Miet­ober­gren­ze im Ein­zel­fall auf­grund regio­na­ler Unter­schie­de wirt­schaft­li­che Nach­tei­le für Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter ein­her­ge­hen kön­nen. Eine regio­nal nied­ri­ge orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te beruht dar­auf, dass im vier­jäh­ri­gen Ermitt­lungs­zeit­raum nach § 558 Abs. 2 BGB für ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen ent­spre­chend nied­ri­ge­re Miet­ab­schlüs­se zu ver­zeich­nen gewe­sen sind. Eine die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te über­stei­gen­de Mie­te wür­de daher zu einem Mie­ten­an­stieg in einem Umfang füh­ren, den die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung im Inter­es­se von Woh­nungs­su­chen­den und Bestands­mie­tern gera­de ver­hin­dern möch­te.
§ 556d Abs. 1 BGB ver­stößt auch nicht des­halb gegen Art. 3 Abs. 1 GG, weil er pri­va­te Ver­mie­ter und gewerb­li­che Ver­mie­ter auch dann gleich­be­han­delt, wenn pri­va­te Ver­mie­ter mit den Miet­ein­nah­men ihren Lebens­un­ter­halt bestrei­ten.
Zwar tritt bei einer Ver­mie­tung zur pri­va­ten Vor­sor­ge im Gegen­satz zur unter­neh­me­ri­schen Nut­zung die Bedeu­tung des Eigen­tums für die Frei­heit der Ein­zel­nen stär­ker her­vor [114]. Doch auch inso­weit ist die vom Gesetz­ge­ber gewähl­te Gleich­be­hand­lung gerecht­fer­tigt. Mit Blick auf die mit der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung ver­folg­ten Zie­le besteht ein sach­li­cher Grund. Um die Ver­drän­gung ein­kom­mens­schwä­che­rer Bevöl­ke­rungs­grup­pen aus nach­ge­frag­ten Stadt­vier­teln wirk­sam zu ver­hin­dern und Woh­nungs­su­chen­den aus die­sen Bevöl­ke­rungs­grup­pen dort wei­ter­hin die Anmie­tung einer Woh­nung zu ermög­li­chen, ist die gewähl­te Maß­nah­me auch geeig­net und erfor­der­lich, die mit der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung ver­bun­de­ne Dämp­fung der Mie­ten unter­schieds­los und unge­ach­tet der wirt­schaft­li­chen Bedeu­tung der Miet­ein­nah­men für den Ver­mie­ter anzu­wen­den. Die glei­che Behand­lung führt nicht zu einer im Ergeb­nis nicht mehr ange­mes­se­nen Belas­tung pri­va­ter Ver­mie­ter. § 556d Abs. 1 BGB sichert dem Ver­mie­ter eine am ört­li­chen Markt ori­en­tier­te Mie­te, die die Wirt­schaft­lich­keit der Woh­nung jeden­falls regel­mä­ßig sicher­stel­len wird [50]. Dabei ist eine unzu­mut­ba­re Beein­träch­ti­gung sol­cher pri­va­ter Ver­mie­ter, die ihren Lebens­un­ter­halt durch Ver­mie­tung erwirt­schaf­ten, schon vor dem Hin­ter­grund der nur befris­te­ten Gel­tung der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung nicht zu besor­gen.
Miet­preis­brem­se und die Pri­vi­le­gie­rung frü­he­rer über­höh­ter Mie­ten[↑]
Die Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit der Aus­nah­me­re­ge­lung in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB für den Aus­gangs­rechts­streit legt auch die Ver­fas­sungs­be­schwer­de nicht hin­rei­chend dar. Unge­ach­tet des­sen ver­letzt die Pri­vi­le­gie­rung von Ver­mie­tern, die ihre Woh­nung vor der Wie­der­ver­mie­tung zu einer ober­halb der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lie­gen­den Vor­mie­te ver­mie­tet hat­ten, den all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz nicht.
Auch die­se Ungleich­be­hand­lung ist am Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit zu mes­sen. Den für eine Recht­fer­ti­gung erfor­der­li­chen Sach­grund bil­den die in der Gesetz­ent­wurfs­be­grün­dung ange­führ­ten Bestands­schutz­er­wä­gun­gen [115]. Auch im Hin­blick auf Dif­fe­ren­zie­rungs­ziel und Aus­maß der Ungleich­be­hand­lung erscheint § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ange­mes­sen. Zwar darf ein Ver­mie­ter nicht ohne wei­te­res dar­auf ver­trau­en, nach Been­di­gung eines bestehen­den Miet­ver­hält­nis­ses auch im nach­fol­gen­den Miet­ver­hält­nis eine gleich hohe Mie­te erzie­len zu kön­nen [116]. Der Gesetz­ge­ber darf die Inves­ti­ti­ons­si­cher­heit von Ver­mie­tern aber über die­sen Umfang hin­aus schüt­zen. Kann ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten dau­er­haft nur durch Sicher­stel­len aus­rei­chen­den Wohn­raums wirk­sam begeg­net wer­den, ist es sach­ge­recht, die kurz­fris­tig wir­ken­de Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung der­art aus­zu­ge­stal­ten, dass die Ver­mie­tung von Wohn­raum nicht lang­fris­tig wirt­schaft­lich unat­trak­tiv wird. Dass bestehen­de Mie­ten nicht abge­senkt, son­dern ledig­lich unan­ge­mes­se­ne Miet­an­he­bun­gen bei Wie­der­ver­mie­tung ver­hin­dert wer­den [115], ist auch mit Blick auf die gesetz­ge­be­ri­schen Zie­le der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung ange­mes­sen. Der Ver­drän­gung von Bevöl­ke­rungs­grup­pen aus nach­ge­frag­ten Stadt­vier­teln wirkt schon die blo­ße Fort­gel­tung der bestehen­den Miet­hö­he bei Wie­der­ver­mie­tung ent­ge­gen. Dem Zugang zu bezahl­ba­ren Wohn­raum für ein­kom­mens­schwä­che­re Bevöl­ke­rungs­grup­pen steht § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB jeden­falls nicht ent­ge­gen. Zwar beschränkt er den Markt­zu­gang zu als ange­mes­sen erach­te­ten Bedin­gun­gen auf sol­che Woh­nun­gen, die bereits zuvor zu die­sen Bedin­gun­gen ver­mie­tet wor­den sind. Zugleich schafft er aber einen ange­mes­se­nen Aus­gleich mit den Inter­es­sen der Ver­mie­ter an Pla­nungs­si­cher­heit hin­sicht­lich ihrer Miet­ein­nah­men. Die Anknüp­fung der höchst­zu­läs­si­gen Mie­te an die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te kann zudem sichern, dass auch auf einem ange­spann­ten Miet­markt Woh­nun­gen vor­han­den sind, die zu einer unter­halb der zuläs­si­gen Miet­ober­gren­ze lie­gen­den Mie­te ver­mie­tet wer­den.
Unan­ge­mes­sen ist die Aus­nah­me­re­ge­lung schließ­lich auch nicht des­we­gen, weil sie sol­che Ver­mie­ter, die durch Ver­ein­ba­rung hoher Vor­mie­ten für die Anspan­nung des Woh­nungs­mark­tes mit­ver­ant­wort­lich sind, gegen­über den­je­ni­gen Ver­mie­tern bevor­zugt, die durch Ver­ein­ba­rung nied­ri­ger Mie­ten in der Ver­gan­gen­heit dem Geset­zes­zweck bereits ent­spro­chen haben. Ein mög­li­cher­wei­se sozi­al miss­bil­li­gens­wer­tes, in der Ver­gan­gen­heit gleich­wohl erlaub­tes Ver­mie­ter­ver­hal­ten zu sank­tio­nie­ren, ist kein Ziel der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung [117].
Beschrän­kung auf Ver­mie­tun­gen nach dem 01.10.2014[↑]
Die Beschrän­kung der Aus­nah­me­re­ge­lung des § 556f Satz 1 BGB auf nach dem 1.10.2014 erst­mals genutz­te und ver­mie­te­te Woh­nun­gen ver­stößt eben­falls nicht gegen den all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz. Dem Gesetz­ge­ber ist es durch Art. 3 Abs. 1 GG nicht ver­wehrt, zur Rege­lung bestimm­ter Lebens­sach­ver­hal­te Stich­ta­ge ein­zu­füh­ren, obwohl jeder Stich­tag unver­meid­lich gewis­se Här­ten mit sich bringt [118]. Vor­aus­set­zung ist aller­dings, dass die Ein­füh­rung eines Stich­tags über­haupt not­wen­dig und die Wahl des Zeit­punkts ori­en­tiert am gege­be­nen Sach­ver­halt ver­tret­bar ist [119]. Bei­de Vor­aus­set­zun­gen lie­gen vor.
Die mit der Miet­ober­gren­ze ver­folg­ten Zie­le machen es not­wen­dig, Neu­bau­ten ab einem bestimm­ten Stich­tag von deren Gel­tung aus­zu­neh­men. Der Woh­nungs­man­gel auf ange­spann­ten Miet­märk­ten lässt sich dau­er­haft nur durch Schaf­fen zusätz­li­chen Wohn­raums bekämp­fen. Eine Regu­lie­rung der zuläs­si­gen Miet­hö­he macht Ver­mie­tun­gen aber wirt­schaft­lich unat­trak­ti­ver, was zu einer Ver­rin­ge­rung der Neu­bau­tä­tig­keit füh­ren kann. Dem wirkt es ent­ge­gen, Neu­bau­ten, die ab einem bestimm­ten Stich­tag erst­mals genutzt wor­den sind, von der Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung bei Miet­be­ginn aus­zu­neh­men.
Die Aus­wahl des 1.10.2014 als Stich­tag ist sach­ge­recht. An die­sem Datum ist der dem Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz von 2015 zugrun­de­lie­gen­de Regie­rungs­ent­wurf ver­öf­fent­licht wor­den. Durch den Rück­be­zug auf die­ses Datum wird ver­hin­dert, dass nach Bekannt­wer­den des Geset­zes­ent­wurfs die Ver­mie­tung bereits fer­tig­ge­stell­ter Neu­bau­ten hin­aus­ge­zö­gert oder unter­las­sen wird, um spä­ter eine unbe­schränk­te Mie­te ver­ein­ba­ren zu kön­nen [120].
Die Ber­li­ner Rege­lung zur Miet­preis­gren­ze[↑]
Die Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nung für Ber­lin ist mit der Ver­fas­sung ver­ein­bar. Ins­be­son­de­re ver­letzt sie nicht die Eigen­tums­ga­ran­tie aus Art. 14 Abs. 1 GG.
Die Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung in § 556d Abs. 2 BGB ent­spricht den Vor­ga­ben des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG.
Zwar ent­hält sie ihrem Wort­laut nach kei­ne Rege­lung, die bestimmt, wor­an die Lan­des­re­gie­run­gen ihre Ent­schei­dung über den Erlass oder Nicht­er­lass einer Rechts­ver­ord­nung aus­rich­ten sol­len. Dies hin­dert jedoch für sich genom­men nicht, die Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung im Sin­ne einer aus­rei­chen­den gesetz­ge­be­ri­schen Pro­gramm­ent­schei­dung ver­fas­sungs­kon­form aus­zu­le­gen. Eine ver­fas­sungs­kon­for­me Aus­le­gung darf zwar nicht dazu füh­ren, dass der ein­deu­ti­ge gesetz­ge­be­ri­sche Wil­le über­spielt [121] und der nor­ma­ti­ve Gehalt des zu beur­tei­len­den Geset­zes damit grund­le­gend neu bestimmt wird [122]. Inso­weit aus­ge­schlos­sen ist sie aber nur dann, wenn sie zu dem Geset­zes­wort­laut und dem klar erkenn­ba­ren Wil­len des Gesetz­ge­bers in Wider­spruch tritt [123]. Ein sol­cher ist der Gesetz­ent­wurfs­be­grün­dung jedoch nicht zu ent­neh­men.
Eine hin­rei­chen­de Vor­ga­be für den Ver­ord­nungs­ge­ber im Sin­ne einer gesetz­ge­be­ri­schen Pro­gramm­ent­schei­dung ergibt sich viel­mehr dar­aus, dass der auf einen Zeit­raum von höchs­tens fünf Jah­ren begrenz­ten Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung nur vor­über­ge­hen­de Bedeu­tung zukom­men sol­len, solan­ge ande­re woh­nungs­markt­för­dern­de Maß­nah­men noch kei­ne aus­rei­chen­de Wir­kung ent­fal­ten [124]. Dass dies in die Ent­schei­dung über den Ver­ord­nungs­er­lass ein­zu­be­zie­hen ist [125], kommt in § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB zum Aus­druck, wonach sich aus der Ver­ord­nungs­be­grün­dung erge­ben muss, wel­che Abhil­fe­maß­nah­men die Lan­des­re­gie­rung im Gel­tungs­be­reich der Ver­ord­nung ergrei­fen wird. Das umfasst auch sol­che Maß­nah­men, die bereits vor Inkraft­tre­ten der Ver­ord­nung ein­ge­lei­tet wur­den, aber noch nicht abge­schlos­sen sind oder erst spä­ter Wir­kung ent­fal­ten [125]. Der Ver­ord­nungs­ge­ber ist danach bei Vor­lie­gen eines ange­spann­ten Woh­nungs­mark­tes zum Erlass einer Ver­ord­nung nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB ver­pflich­tet, soweit ander­wei­ti­ge bereits ein­ge­lei­te­te oder zu ergrei­fen­de woh­nungs­po­li­ti­sche Abhil­fe­maß­nah­men noch kei­ne Wir­kung zei­gen. Dies trägt den regio­na­len Beson­der­hei­ten ange­spann­ter Woh­nungs­märk­te Rech­nung und schafft gegen­über bun­des­ein­heit­li­chen Vor­ga­ben zum Ver­ord­nungs­er­lass die gebo­te­ne Fle­xi­bi­li­tät. So ver­stan­den, hat der Gesetz­ge­ber von sei­ner Gesetz­ge­bungs­be­fug­nis für das "ob" des Ver­ord­nungs­er­las­ses in hin­rei­chen­der Wei­se Gebrauch gemacht.
Auch im Übri­gen sind Inhalt, Zweck und Aus­maß der Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung im Sin­ne von Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG hin­rei­chend bestimmt. Ins­be­son­de­re bedarf es kei­ner Vor­ga­ben des Gesetz­ge­bers zur zumut­ba­ren Ent­fer­nung zwi­schen Woh­nung und Arbeits­platz oder sons­ti­gen für den Woh­nungs­su­chen­den bedeut­sa­men Orten. Darf der Ver­ord­nungs­ge­ber nur tätig wer­den, soweit die Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit aus­rei­chen­dem Wohn­raum zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det ist, so liegt dar­in zugleich die das Aus­maß der Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung hin­rei­chend begren­zen­de Ein­griffs­schwel­le [126]. Inwie­weit der zur Ver­fü­gung ste­hen­de Wohn­raum ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen ent­spricht, kann ange­sichts der Ver­schie­den­heit der ört­li­chen Woh­nungs­märk­te der Ver­ord­nungs­ge­ber im Ein­zel­fall sach­ge­recht ent­schei­den [127]. Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG schließt nicht aus, dass dem Ver­ord­nungs­ge­ber als demo­kra­tisch legi­ti­mier­tem und poli­tisch ver­ant­wort­li­chem Staats­or­gan ein gewis­ser Beur­tei­lungs­spiel­raum für sein Ein­grei­fen ver­bleibt [126].
Die Ber­li­ner Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nung wahrt die ver­fah­rens­recht­li­chen und mate­ri­ell-recht­li­chen Vor­ga­ben des ermäch­ti­gen­den Geset­zes. Bei der Fest­stel­lung eines ange­spann­ten Woh­nungs­mark­tes stand dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt von Ber­lin ein Beur­tei­lungs­spiel­raum zu [126]. Die­sen Spiel­raum hält ein Ver­ord­nungs­ge­ber ein, wenn er den für die Gebiets­fest­set­zung erheb­li­chen Sach­ver­halt ermit­telt und bei Erlass der Ver­ord­nung zugrun­de legt [128]. Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt von Ber­lin hat sich an den in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB auf­ge­führ­ten vier Kri­te­ri­en ori­en­tiert und jeweils anhand sta­tis­ti­scher Daten aus der Zeit unmit­tel­bar vor Erlass der Ver­ord­nung nach­voll­zieh­bar begrün­det her­ge­lei­tet, dass jedes die­ser Kri­te­ri­en für das Stadt­ge­biet von Ber­lin erfüllt ist [129].
Die Ber­li­ner Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nung ver­letzt nicht die Anfor­de­run­gen der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit.
Ins­be­son­de­re hat das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt von Ber­lin eine Erstre­ckung der Ver­ord­nung auf das gesam­te Ber­li­ner Stadt­ge­biet und ihre Befris­tung auf die höchst­mög­li­che Dau­er von fünf Jah­ren als erfor­der­lich anse­hen dür­fen. Auch inso­weit steht ihm ein vom Gesetz­ge­ber dele­gier­ter Gestal­tungs- und Ein­schät­zungs­spiel­raum zu [130], der sei­nen Grund und zugleich Gren­ze in der jewei­li­gen gesetz­li­chen Ermäch­ti­gungs­norm fin­det [131]. Er ist im Übri­gen erst über­schrit­ten, wenn nach den dem Ver­ord­nungs­ge­ber bekann­ten Tat­sa­chen und im Hin­blick auf bis­her gemach­te Erfah­run­gen ein­deu­tig fest­stell­bar ist, dass die alter­na­tiv in Betracht kom­men­de Maß­nah­me mit gerin­ge­rer Ein­griffs­wir­kung die ange­streb­ten Zie­le sach­lich gleich­wer­tig erreicht [132]. Das ist hier nicht der Fall.
Der Ber­li­ner Ver­ord­nungs­ge­ber war nicht gehal­ten, die Ver­ord­nung auf einen Teil der Stadt zu beschrän­ken. Die sich aus der Dif­fe­ren­zie­rung zwi­schen der Gemein­de ins­ge­samt und Tei­len von ihr erge­ben­de Mög­lich­keit einer Begren­zung der Ver­ord­nung auf einen ein­zel­nen Gemein­de­teil ist bereits im Wort­laut des § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB ange­legt [133]. Aus Grün­den der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit muss der Ver­ord­nungs­ge­ber aber die Mög­lich­keit, den Gel­tungs­be­reich der Ver­ord­nung grund­rechts­scho­nen­der auf einen Teil der Gemein­de zu beschrän­ken, ernst­haft prü­fen und sich mit die­ser Mög­lich­keit aus­ein­an­der­set­zen. Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt von Ber­lin hat aus­weis­lich der Ver­ord­nungs­be­grün­dung von einer Teil­aus­wei­sung abge­se­hen, weil Ber­lin auf­grund sei­ner poly­zen­tri­schen Aus­rich­tung als ein­heit­li­cher Woh­nungs­markt, der sich ter­ri­to­ri­al nicht wei­ter auf­spal­ten las­se, zu fas­sen sei [134]. Grün­de, war­um dies ver­fas­sungs­recht­li­chen Vor­ga­ben nicht genügt, sind weder vor­ge­tra­gen noch ersicht­lich.
Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt von Ber­lin durf­te die Befris­tung der Ver­ord­nung auf die höchst­mög­li­che Dau­er von fünf Jah­ren als erfor­der­lich anse­hen. Die Fest­le­gung der Gel­tungs­dau­er setzt eine Pro­gno­se des Ver­ord­nungs­ge­bers über die zukünf­ti­ge Ent­wick­lung des Ber­li­ner Woh­nungs­mark­tes vor­aus. Eine auf einer sol­chen Pro­gno­se­ent­schei­dung beru­hen­de Rechts­ver­ord­nung ist je nach Zusam­men­hang anhand unter­schied­li­cher Maß­stä­be zu über­prü­fen, die von einer Evi­denz- über eine Ver­tret­bar­keits­kon­trol­le bis hin zu einer inten­si­vier­ten Inhalts­kon­trol­le rei­chen kön­nen. Im Ein­zel­nen sind dabei die Eigen­art des in Rede ste­hen­den Sach­be­reichs, die Mög­lich­kei­ten des Ver­ord­nungs­ge­bers, sich ein hin­rei­chend siche­res Urteil zu bil­den, und die Beach­tung der betrof­fe­nen Rechts­gü­ter maß­ge­bend [135]. Die Kom­ple­xi­tät des Ber­li­ner Woh­nungs­mark­tes und die dar­auf beru­hen­den Schwie­rig­kei­ten, zukünf­ti­ge Ent­wick­lun­gen sicher ein­zu­schät­zen, spre­chen dafür, es bei der der fest­ge­leg­ten Gel­tungs­dau­er zugrun­de­lie­gen­den Pro­gno­se­ent­schei­dung bei einer Ver­tret­bar­keits­kon­trol­le zu belas­sen [136]. Dafür genügt es, wenn der Ver­ord­nungs­ge­ber die ihm zugäng­li­chen Erkennt­nis­quel­len aus­schöpft, um die vor­aus­sicht­li­chen Aus­wir­kun­gen sei­ner Rege­lung so zuver­läs­sig wie mög­lich abschät­zen zu kön­nen und einen Ver­stoß gegen Ver­fas­sungs­recht zu ver­mei­den [137]. Dem trägt die Annah­me des Ber­li­ner Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts, die zu erwar­ten­de Bevöl­ke­rungs­zu­nah­me in Ber­lin kön­ne mit­tel­fris­tig nach den vor­lie­gen­den Daten nicht durch den Neu­bau von Woh­nun­gen aus­ge­gli­chen wer­den, so dass zum Erzie­len der beab­sich­tig­ten Wir­kung die höchst­mög­li­che Gel­tungs­dau­er aus­zu­schöp­fen war [138], hin­rei­chend Rech­nung.
Die Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nung ist auch im Hin­blick dar­auf erfor­der­lich, dass ein gleich wirk­sa­mes, die Grund­rech­te aber weni­ger beein­träch­ti­gen­des Mit­tel zur Errei­chung der ver­folg­ten Zie­le nicht ersicht­lich ist [139]. Eine sol­che Kon­trol­le ist aus Grün­den des ver­fas­sungs­recht­li­chen Eigen­tums­schut­zes gebo­ten, in der Ermäch­ti­gungs­norm ange­legt (vgl. § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB) und ent­spricht dem Wil­len des Gesetz­ge­bers, der eine Miet­preis­be­gren­zungs­ver­ord­nung nur als vor­über­ge­hen­de und gegen­über nach­hal­ti­ge­ren Maß­nah­men der Woh­nungs­markt­för­de­rung nach­ran­gi­ge Maß­nah­me ver­stan­den wis­sen woll­te [140]. Die in Betracht kom­men­den Maß­nah­men der För­de­rung des sozia­len Woh­nungs­baus, einer akti­ven kom­mu­na­len Lie­gen­schafts­po­li­tik, der Unter­stüt­zung pri­va­ter Wohn­bau­tä­tig­keit oder der Schaf­fung genera­tio­nen- und alters­ge­rech­ten Wohn­raums [4] kön­nen ihre Wir­kung indes nur mit­tel- und lang­fris­tig ent­fal­ten. Sie ste­hen daher der Erfor­der­lich­keit der auf fünf Jah­re befris­te­ten Ber­li­ner Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nung nicht ent­ge­gen.
Die Ent­schei­dun­gen der Ber­li­ner Zivil­ge­rich­te zur Miet­preis­gren­ze[↑]
Die mit der Ver­fas­sungs­be­schwer­de unmit­tel­bar ange­grif­fe­nen Gerichts­ent­schei­dun­gen ver­sto­ßen nicht gegen Grund­rech­te oder grund­rechts­glei­che Rech­te der Beschwer­de­füh­re­rin. Zwar sind die Gerich­te von Ver­fas­sungs wegen gehal­ten, die gesetz­ge­be­ri­sche Abwä­gung der gegen­sei­ti­gen Rech­te und Pflich­ten von Mie­tern und Ver­mie­tern zu beach­ten und nicht durch die Geset­zes­an­wen­dung ein­sei­tig zu Las­ten einer Par­tei zu ver­än­dern [141]. Dass Amts­ge­richt oder Land­ge­richt bei der Anwen­dung der gesetz­li­chen Vor­schrif­ten über die Miet­hö­hen­re­gu­lie­rung die­se Vor­ga­ben nicht in dem gebo­te­nen Umfang beach­tet hät­ten, ist aber weder dar­ge­legt noch sonst ersicht­lich.
Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt, Beschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/​18 – 1 BvR 1595/​18 – 1 BvL 4/​18
LG Ber­lin, Beschlüs­se vom 07.12 2017 – 67 S 218/​17; und vom 12.04.2018 – 67 S 328/​17[↩]
BGBl I S. 610[↩][↩][↩]
vgl. BT-Drs. 18/​3121, S.1[↩]
vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 15[↩][↩]
GVBl [BE] S. 101[↩]
LG Ber­lin, Beschluss vom 07.12 2017 – 67 S 218/​17[↩]
LG Ber­lin, Beschluss vom 12.04.2018 – 67 S 328/​17[↩]
vgl. BVerfGE 127, 335, 355 f.[↩]
vgl. BVerfGE 7, 171, 173 f.; 105, 61, 67[↩]
vgl. BVerfGE 145, 106, 140 f. Rn. 95[↩]
vgl. BVerfGE 50, 108, 113[↩]
vgl. BVerfGE 133, 1, 10 f. Rn. 35[↩]
vgl. BVerfGE 121, 108, 115; 122, 151, 173[↩]
vgl. BVerfGE 93, 386, 395; 121, 108, 115 f.[↩]
vgl. BVerfGE 110, 274, 303; 138, 136, 172 f. Rn. 97[↩]
vgl. BVerfGE 138, 136, 172 f. Rn. 97[↩]
vgl. BVerfGE 138, 136, 173 Rn. 98[↩]
vgl. BVerfGE 67, 239, 243 f.[↩]
vgl. BVerfGE 66, 100, 106 f.[↩]
vgl. BVerfGE 88, 198, 201; 93, 121, 132[↩]
vgl. BVerfGE 124, 251, 260; 141, 1, 11 Rn. 23[↩]
vgl. BVerfGE 121, 108, 117; 124, 251, 262[↩]
vgl. dazu LG Ber­lin, Urteil vom 25.04.2018 – 65 S 238/​17 45 f.; Hamer/​Schuldt, NZM 2018, S.124, 124[↩]
vgl. BVerfGE 86, 71, 77 f.; 88, 198, 201; vgl. auch BVerfGK 10, 171, 176; 15, 447, 452[↩]
vgl. BVerfGK 15, 447, 452 f.[↩]
vgl. BVerw­GE 5, 1, 9 f.; Wol­len­schlä­ger, in: v. Mangoldt/​Klein/​Starck, GG, Bd. 1, 7. Aufl.2018, Art. 3 Rn. 72; vgl. auch BVerfGE 1, 14, 52 f.[↩]
vgl. Hamer/​Schuldt, NZM 2018, S. 124, 124; Tietzsch/​Raabe, WuM 2017, S. 688, 688[↩]
vgl. Fleindl, in: Gsell/​Krüger/​Lorenz/​Reymann, Beck­OGK-BGB, § 556d Rn. 12 (1.07.2019); Tietzsch/​Raabe, WuM 2017, S. 688, 688 f.[↩]
vgl. Tietzsch/​Raabe, WuM 2017, S. 688, 689[↩]
vgl. BVerfGE 78, 249, 272; Bren­ner, in: v. Mangoldt/​Klein/​Starck, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2018, Art. 80 Rn. 34[↩]
vgl. BVerfGE 78, 249, 274[↩]
vgl. BVerfGE 78, 249, 274 f.[↩]
vgl. Lan­ge, DVBl 2015, S. 1551, 1557; Leh­mann-Rich­ter, WuM 2015, S.204, 205; Schuldt, Miet­preis­brem­se, 2017, S. 244 ff.[↩]
vgl. AG Neu­kölln, Urteil vom 08.09.2016 – 11 C 414/​15 43 ff.; vgl. nun­mehr auch LG Ber­lin, Urteil vom 25.04.2018 – 65 S 238/​17 28[↩]
vgl. BVerfGE 122, 1, 25 f.[↩]
vgl. BVerfGE 122, 1, 25 f.; BVerw­GE 129, 116, 120 f.; vgl. auch BVerfGE 78, 249, 286 ff.[↩]
AG Char­lot­ten­burg, Urteil vom 05.10.2017 – 210 C 55/​17[↩]
LG Ber­lin, Urteil vom 20.06.2018 – 64 S 199/​17[↩]
vgl. dazu BVerfGE 90, 22, 24 f.[↩]
vgl. BVerfGE 37, 132, 139 ff.; 38, 348, 357 ff.; 71, 230, 246 ff.; 91, 294, 307 ff.[↩]
vgl. BVerfGE 78, 249, 272 ff.[↩]
BVerfG, Beschluss vom 23.05.2018 – 1 BvR 97/​14, 1 BvR 2392/​14, Rn. 70 m.w.N.[↩]
BVerfGE 143, 246, 323 f. Rn. 216[↩]
BVerfG, Beschluss vom 23.05.2018 – 1 BvR 97/​14, 1 BvR 2392/​14, Rn. 71 m.w.N.[↩]
vgl. BVerfGE 79, 292, 303 f.; 101, 54, 75 m.w.N.[↩]
vgl. BVerfG, Beschluss vom 23.05.2018 – 1 BvR 97/​14, 1 BvR 2392/​14, Rn. 79 m.w.N.[↩]
BVerfGE 143, 246, 324 f. Rn. 218 m.w.N.; stRspr[↩]
vgl. BVerfGE 78, 35, 35 f.; 141, 143, 176 f. Rn. 75[↩]
vgl. BVerfGE 37, 132, 142[↩][↩][↩][↩]
vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 29; vgl. auch AG Neu­kölln, Urteil vom 08.09.2016 – 11 C 414/​15 65 f.; Börs­t­ing­haus, NJW 2018, S. 665, 667[↩]
vgl. BVerfGE 37, 132, 143[↩]
BVerfG, Beschluss vom 23.05.2018 – 1 BvR 97/​14, 1 BvR 2392/​14, Rn. 85 m.w.N.[↩]
vgl. BVerfG, Beschluss vom 23.05.2018 – 1 BvR 97/​14, 1 BvR 2392/​14, Rn. 90[↩]
vgl. BVerfGE 100, 313, 373[↩]
vgl. LG Ber­lin, Urteil vom 29.03.2017 – 65 S 424/​16 42; eben­so Blankenagel/​Schröder/​Spoerr, NZM 2015, S. 1, 17; Leu­sch­ner, NJW 2014, S.1929, 1930[↩]
vgl. Schuldt, Miet­preis­brem­se, 2017, S. 72, 209[↩]
vgl. Leu­sch­ner, NJW 2014, S.1929, 1930; Tietzsch/​Raabe, WuM 2017, S. 688, 690[↩]
vgl. Schuldt, Miet­preis­brem­se, 2017, S. 183[↩]
vgl. Leu­sch­ner, NJW 2014, S.1929, 1931[↩]
vgl. BVerfGE 116, 202, 225; BVerfG, Beschluss vom 23.05.2018 – 1 BvR 97/​14, 1 BvR 2392/​14, Rn. 94[↩]
vgl. BVerfGE 103, 293, 308; 116, 202, 225; BVerfG, Beschluss vom 23.05.2018 – 1 BvR 97/​14, 1 BvR 2392/​14, Rn. 94[↩]
vgl. Gsell, WuM 2017, S. 305, 307[↩]
vgl. Blankenagel/​Schröder/​Spoerr, NZM 2015, S. 1, 17; Der­le­der, WuM 2013, S. 383, 391[↩]
vgl. Blankenagel/​Schröder/​Spoerr, NZM 2015, S. 1, 18[↩]
vgl. BVerfGE 83, 1, 19; 126, 112, 152 f.; BVerfG, Beschluss vom 23.05.2018 – 1 BvR 97/​14, 1 BvR 2392/​14, Rn. 95[↩]
vgl. BVerfGE 37, 132, 140 f.; 71, 230, 246 f.[↩]
vgl. BVerfGE 37, 132, 141; 71, 230, 247; eben­so BVerfG, Beschluss vom 10.08.1992 – 1 BvR 605/​92 10[↩]
vgl. BVerfGE 71, 230, 250; 91, 294, 310; BVerfG, Beschluss vom 03.04.1990 – 1 BvR 268/​90 u.a., NJW 1992, S. 1377, 1378[↩]
vgl. BVerfGE 68, 193, 222; 104, 1, 8[↩]
vgl. BVerfGE 101, 54, 75[↩]
BVerfGE 143, 246, 341 Rn. 268 m.w.N.[↩]
vgl. BVerfGE 143, 246, 341 f. Rn. 268[↩]
vgl. BVerfGE 37, 132, 141; 38, 348, 370; 95, 64, 84 f.[↩]
vgl. inso­weit BVerfGE 89, 1, 5 ff.[↩]
vgl. BVerfGE 38, 348, 370[↩]
vgl. Gsell, WuM 2017, S. 305, 306; vgl. auch BVerfGE 95, 64, 85[↩]
vgl. BVerfGE 89, 1, 5 ff.[↩]
vgl. BVerfGE 37, 132, 141 ff.; 71, 230, 249 f.; 89, 1, 8 f.[↩]
vgl. Gsell, WuM 2017, S. 305, 308[↩]
vgl. BT-Drs. 18/​3121, S.19[↩]
vgl. BVerfGE 143, 246, 341 Rn. 268[↩]
vgl. BVerfGE 91, 294, 310[↩][↩]
vgl. BVerfGE 58, 300, 351; 143, 246, 342 Rn. 269[↩]
vgl. BVerfGE 143, 246, 342 Rn. 269[↩]
vgl. BVerfGE 42, 263, 294 f.; 143, 246, 342 Rn. 269[↩]
vgl. Schuldt, Miet­preis­brem­se, 2017, S. 57 f. m.w.N.[↩]
vgl. BVerfGE 71, 230, 252[↩]
vgl. BVerfGE 37, 132, 142; 71, 230, 250; 91, 294, 310; 100, 226, 242 f.[↩]
so auch BT-Drs. 18/​3121, S. 28[↩]
vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 28; Baye­ri­scher Ver­fas­sungs­ge­richts­hof, Ent­schei­dung vom 04.04.2017 – Vf. 3‑VII-16 32; Schuldt, NZM 2018, S. 257, 262[↩]
vgl. BVerfG, Beschluss vom 24.06.2015 – 1 BvR 1360/​15, Rn. 11[↩]
vgl. Börs­t­ing­haus, in: Schmidt-Fut­te­rer, Miet­recht, 13. Aufl.2017, § 556d BGB Rn. 32; zum Ver­bot der Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum: BVerwG, Urteil vom 11.03.1983 – 8 C 102/​81 23; zur Absen­kung der Kap­pungs­gren­ze in § 558 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB: BGHZ 207, 246, 274 Rn. 73[↩]
vgl. BVerwG, Urteil vom 11.03.1983 – 8 C 102/​81 24; BGHZ 207, 246, 274 Rn. 73[↩]
vgl. BVerfGE 38, 348, 360 f.[↩]
vgl. BVerfGE 89, 1, 6[↩]
vgl. Leu­sch­ner, NJW 2014, S.1929, 1933; Schuldt, Miet­preis­brem­se, 2017, S.192[↩]
vgl. BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/​04, WuM 2005, S. 394, 395[↩]
vgl. Blankenagel/​Schröder/​Spoerr, NZM 2015, S. 1, 13[↩]
vgl. Börs­t­ing­haus, NJW 2015, S. 1553, 1555; Schultz, ZRP 2014, S. 37, 40; vgl. auch BT-Drs. 18/​3121, S. 21[↩]
vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 21[↩][↩]
vgl. Lan­ge, DVBl 2015, S. 1551, 1556; vgl. auch BT-Drs. 18/​3121, S. 28[↩]
vgl. BVerfGE 71, 230, 250; 100, 226, 242 f.; BVerfG, Beschluss vom 03.04.1990 – 1 BvR 268/​90 u.a., NJW 1992, S. 1377[↩]
vgl. BVerfGE 100, 226, 243[↩]
vgl. Fleindl, in: Gsell/​Krüger/​Lorenz/​Reymann, Beck­OGK-BGB, § 556d Rn. 9 (1.07.2019) [↩]
vgl. Schuldt, Miet­preis­brem­se, 2017, S.197, 219[↩]
vgl. BVerfGE 103, 89, 100; 114, 73, 89 f.[↩][↩]
vgl. Blankenagel/​Schröder/​Spoerr, NZM 2015, S. 1, 24; Leu­sch­ner, NJW 2014, S.1929, 1932[↩]
BVerfGE 148, 147, 183 Rn. 94[↩]
vgl. BVerfGE 143, 246, 341 f. Rn. 268 m.w.N.[↩]
vgl. BVerfGE 138, 136, 180 Rn. 121 f.; 139, 285, 309 Rn. 71; stRspr[↩]
vgl. LG Ber­lin, Urteil vom 25.04.2018 – 65 S 238/​17 45 f.; Tietzsch/​Raabe, WuM 2017, S. 688, 688 f.; Fleindl, in: Gsell/​Krüger/​Lorenz/​Reymann, Beck­OGK-BGB, § 556d Rn. 12 (1.07.2019) [↩]
vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 16, 19[↩]
vgl. BVerfGE 143, 246, 351 Rn. 297[↩]
vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 29 f.[↩][↩]
vgl. BGHZ 207, S. 246, 267 f. Rn. 57; Artz, MDR 2015, S. 549, 551; Tietzsch/​Raabe, WuM 2017, S. 688, 691[↩]
vgl. Börs­t­ing­haus, in: Schmidt-Fut­te­rer, Miet­recht, 13. Aufl.2017, § 556e BGB Rn. 2 mit Fn. 3; Tietzsch/​Raabe, WuM 2017, S. 688, 691[↩]
vgl. BVerfGE 122, 151, 178; 126, 369, 399[↩]
vgl. BVerfGE 123, 111, 128; 126, 369, 399[↩]
vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 31[↩]
vgl. BVerfGE 118, 212, 234[↩]
vgl. BVerfGE 130, 371, 398; 147, 253, 325 Rn. 151[↩]
vgl. BVerfGE 118, 212, 234; 130, 371, 398[↩]
vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 16; Blank, WuM 2014, 641, 645 f.[↩]
vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 29[↩][↩]
vgl. BVerfGE 38, 348, 363[↩][↩][↩]
vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 28[↩]
vgl. BVerfGE 50, 50, 51; 56, 298, 319[↩]
vgl. Abschnitt A. a) Nr. 4 der Ver­ord­nungs­be­grün­dung vom 28.04.2015 – Stad­t­Um IV A 36 /​IV A 4[↩]
vgl. BVerfGE 38, 348, 363; 53, 135, 145; 56, 298, 318[↩]
vgl. BVerfGE 53, 135, 145; BVerfG, Beschluss vom 14.04.2016 – 1 BvR 243/​16, Rn. 14[↩]
vgl. BVerfGE 102, 197, 218 f.; 105, 17, 36; 115, 276, 309[↩]
vgl. zu § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB; BVerfG, Beschluss vom 14.04.2016 – 1 BvR 243/​16, Rn. 17[↩]
vgl. Abschnitt A. a) Nr. 3.1 der Ver­ord­nungs­be­grün­dung vom 28.04.2015 – Stad­t­Um IV A 36 /​IV A 4[↩]
vgl. BVerfGE 50, 290, 332 f.; 106, 1, 16 f.[↩]
vgl. BVerfGE 50, 290, 332 f.; 53, 135, 145; 106, 1, 16 f.[↩]
vgl. BVerfGE 50, 290, 333 f.[↩]
vgl. Abschnitt A. a) Nr. 3.2 der Ver­ord­nungs-begrün­dung vom 28.04.2015 – Stad­t­Um IV A 36 /​IV A 4[↩]
vgl. zum Maß­stab BVerfGE 116, 202, 225[↩]
vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 15 f.[↩]
vgl. BVerfGE 37, 132, 145 f.; 49, 244, 249; 53, 352, 357 f.[↩]
Miet­preis­brem­se vor dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt Die mit dem Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz geschaf­fe­nen Vor­schrif­ten zur Regu­lie­rung der Miet­hö­he bei Miet­be­ginn im nicht preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum (soge­nann­te "Miet­preis­brem­se") sind nicht ver­fas­sungs­wid­rig. Sie ver­sto­ßen nicht gegen…
Umsatz­steu­er­ka­rus­sell – und die voll­ende­te… Die von einem Unter­neh­mer für im Rah­men eines Umsatz­steu­er­ka­rusells tat­säch­lich nicht aus­ge­führ­te inner­ge­mein­schaft­li­chen Lie­fe­run­gen aus­ge­stell­ten Schein­rech­nun­gen berech­ti­gen die­sen nicht zum Vor­steu­er­ab­zug; die in die­sen fin­gier­ten…
MiethöheMietpreisbremseWohnraummiete

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