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Timestamp: 2019-11-14 11:01:07+00:00

Document:
La responsabilità del mediatore immobiliare per violazione degli obblighi informativi. (Contratti) - GuideLegali.it
Quando non è dovuta la provvigione nonostante la conclusione dell'affare (Cass. 21.02.2017 n. 4415)
Sintetizzando è bene ricordare come l’obbligo informativo a carico del mediatore, previsto dall’art. 1759 CC, -che impone allo stesso di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare tali da poter influire sulla sua conclusione- deve essere letto in coordinazione con gli art. 1175 e 1176 C.C. (relativi, rispettivamente. ai doveri di correttezza e diligenza da valutare con riguardo alla natura dell’attività svolta), nonché con la disciplina dettata dalla L. 3/02/1989 n° 39 (relativa alla necessaria iscrizione di un apposito ruolo oggi sostituito dalla iscrizione nel registro delle imprese o nel REA ex D.lgs. 59/2010); quest'ultima richiede il possesso di determinati requisiti di cultura e competenza, condizionando all’iscrizione stessa la spettanza della provvigione.
1)Sul tema relativo alla esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile, v. Cass. 06/11/2012 n° 19075, la quale ha stabilito: “In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 CC, lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.” In senso conforme v. Cass. 15/03/2006 n° 5777; Cass. 07/07/2009 n° 15926; Cass. 04/07/2006 n° 15274; Tribunale di Milano 09/10/2013; Tribunale di Belluno 02/11/2011; Tribunale di Massa 19/05/2006 (tutte in Red. Giuffrè 2006/2013).2)Sul tema relativo alle visure catastali v. Cass. 08/05/2012 n° 6926 la quale ha stabilito: “In difetto di una diversa ed espressa richiesta del cliente in tal senso, il mediatore professionale immobiliare non è tenuto ad esaminare le conservatorie dei registri immobiliari per verificare in quale categoria catastale rientri l’immobile, e, di conseguenza, se l’acquisto di esso consentirà all’acquirente il godimento dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa.”3)Sul tema relativo alle irregolarità urbanistiche dell’immobile v. Cass. 16/07/2010 n° 16623 la quale ha stabilito: “In tema di responsabilità del mediatore, la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.”Vedasi anche Cass. 16/09/20015 n° 1814 che ha stabilito: “In tema di compravendita immobiliare, il mediatore che abbia fornito alla parte interessata alla conclusione dell’affare informazioni sulla regolarità urbanistica dell’immobile, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute (nella specie, la natura abusiva della veranda, adibita a cucina e in posizione centrale rispetto agli altri locali, e, quindi, neppure condonabile), non ha assolto l’obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che comprende non solo l’obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza) al professionista, ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, sicché è responsabile per i danni sofferti dal cliente.”4)Sul tema della informazione dello stato di insolvenza della controparte v. Cass. 15/03/2006 n 5777 la quale ha stabilito: “Nella mediazione, che consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, i soggetti del contratto sono tenuti all’obbligo generale e reciproco della buona fede, il quale si concreta a norma dell’art. 1759 CC nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza (compreso lo stato d’insolvenza dell’altra parte), che comprende sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto a diverse condizioni. Ne consegue che la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all’art. 1218 CC. l’inadempimento del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione.” In senso conforma Cass. 08/05/2001 n° 6389.5)Sul tema della contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone o della esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto di mediazione v. Cass. 14/07/2009 n° 16382 la quale ha stabilito: “Il mediatore tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull’esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione.”6)Sul tema dei vizi dell’immobile v. Cass. 08/05/2012 n° 6926 che ha stabilito: “Il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, consocendo o potendo conoscere con l’ordinaria diligenza l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione.”Sulla portata del c.d. obbligo informativo a carico del mediatore si segnalano, per concludere, le interessanti sentenze:
Studio Legale Bertolini - Pisa, PI
L'Avv. Cristiana Bertolini si è laureata in Giurisprudenza presso l'Università di Pisa e nel 2001 ha conseguito il titolo di Avvocato presso la Corte d'Appello di Firenze. Si occupa prevalentemente di...
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References: art. 1175
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