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Timestamp: 2019-01-24 13:16:08+00:00

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﻿ Sentencia 2005-00273 de marzo 17 de 2011
SENTENCIA 2005-00273 DE 17 DE MARZO DE 2011
CONTENIDO:AVALÚO DE LA COSA EXPROPIADA. SEGÚN LAS NORMAS LEGALES QUE GOBIERNAN EL PROCESO, EL DICTAMEN DEBE SER REALIZADO NECESARIAMENTE POR UN AUXILIAR DE LA JUSTICIA, ES DECIR, POR UN TERCERO, ENTENDIDO EN UN SENTIDO RIGUROSAMENTE PROCESAL, ES DECIR, POR UNA PERSONA QUE NO SEA PARTE EN EL MISMO Y QUE NO OSTENTE EN ÉL LA CONDICIÓN DE COADYUVANTE O INTERVINIENTE Y QUE ADEMÁS CUENTE, COMO ES OBVIO, CON LAS CAPACIDADES TÉCNICAS Y PROFESIONALES NECESARIAS PARA EL CUMPLIMIENTO DE SU ENCARGO. LOS DAÑOS AJENOS A LA PÉRDIDA DEL DERECHO DE DOMINIO, DEBEN SER ACREDITADOS EN EL PROCESO POR QUIEN RECLAMA SU RESARCIMIENTO, YA SEA POR TRATARSE DE LESIONES YA CAUSADAS O DE DAÑOS QUE SI BIEN NO SE HAN PRODUCIDO TODAVÍA, EXISTE UN ALTA PROBABILIDAD EN TORNO A SU OCURRENCIA.
TEMAS ESPECÍFICOS:AVALÚO DE LA COSA EXPROPIADA, INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN, PROCESO DE EXPROPIACIÓN, OBJECIÓN AL AVALÚO DE LA COSA EXPROPIADA
Sentencia 2005-00273 de marzo 17 de 2011
Radicación: 25000-23-24-000-2005-00273-01
Actor: Soluciones integrales para estaciones de servicios y Servitecas S.A. - Sineser S.A.
Referencia: Apelación sentencia.
Tanto la parte actora como la entidad demandada interpusieron recurso de apelación contra el fallo de primer grado.
La actora adujo como motivos de inconformidad el hecho de no haberse incrementado el monto inicialmente reconocido como indemnización por expropiación, derivado del mayor valor real del precio comercial del inmueble frente al valor reconocido por el IDU en los actos administrativos impugnados, producto del costo de la infraestructura, de la destinación económica del bien y de los ingresos y rentas generadas por el establecimiento de comercio ubicado en el predio expropiado, factores ignorados en los avalúos como parámetros para la determinación del valor de la indemnización, lo cual ocasionó un detrimento patrimonial (daño emergente) para la sociedad actora y un lucro cesante proveniente de las rentas dejadas de percibir por la imposibilidad de seguir desarrollando la actividad económica del establecimiento de comercio que funcionaba en el bien expropiado.
Por su parte, el Instituto de Desarrollo Urbano, IDU, finca su inconformidad en la consideración de que el fallo de primera instancia desarrolla un argumento improcedente al ordenarle efectuar un nuevo avalúo pericial del inmueble, lo cual resulta imposible, dado que aquél ya hace parte de la vía pública y no conserva las características que poseía antes de ser expropiado.
Sea lo primero advertir que la Sala expuso ampliamente su punto de vista en relación con el alcance de la expropiación administrativa y de la indemnización de carácter reparatorio pleno.
Por ello, resulta pertinente citar apartes de la sentencia de 14 de mayo de 2009 (exp. 2005-03509, Actor: Walter de Jesús Osorio Ciro, C.P. Dr. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta), en la cual se precisó lo siguiente:
“… 3.1. Consideraciones preliminares relacionadas con el carácter justo y pleno de las indemnizaciones expropiatorias.
El artículo 58 de la Constitución Política de Colombia, garantiza la intangibilidad de la propiedad privada y de los derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles. En su inciso 4º, modificado por el Acto Legislativo 1 de julio 30 de 1999, se establece sin embargo que, “Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Ésta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contencioso-administrativa, incluso respecto del precio” (negrillas ajenas al texto)(sic).
En ese orden de ideas, cuando un particular se ve constreñido por el Estado a transferirle una porción de su patrimonio por motivos de utilidad pública o de interés social debidamente determinados por el legislador, tiene derecho al pago de una indemnización de carácter reparatorio y pleno, que comprenda tanto el valor del bien expropiado, como el que corresponda a los demás perjuicios que se le hubieren causado, tal como lo han precisado en forma reiterada la honorable Corte Constitucional y el honorable Consejo de Estado.
En ese mismo sentido, el artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789, establece de manera tajante y asertiva que “Siendo la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie podrá ser privado de ella sino en caso evidente de necesidad pública, debidamente justificada y previa una justa indemnización” (resaltado ajeno al texto).
Partiendo de las anteriores consideraciones, La honorable Corte Constitucional, mediante Sentencia C-153 de 1994 señaló que el quantum de la expropiación debe abarcar, además del valor del bien expropiado, el de “…los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación”. Y agrega: “Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista en el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y debe ser plena, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado” (cursivas de la Corte)(sic).
En esa misma línea de pensamiento, el destacado administrativista argentino Manuel María Díez, señala que “[…] la suma a pagar debe cubrir exactamente el daño que se irrogue al propietario, sin que éste se empobrezca ni enriquezca, en la medida que tal resultado pueda razonablemente alcanzarse” (resaltado ajeno al texto).
En sintonía con la anterior apreciación, el profesor Rafael Bielsa comenta que “La reparación integral debe ser justa y razonable” y continúa diciendo, “…«el justiprecio» es el que representa y restablece el equilibrio, no, desde luego, nominalmente, sino realmente, efectivamente” (resaltado ajeno al texto).
Lo anteriormente expuesto explica el porqué el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, en el cual se regula el proceso contencioso administrativo especial de expropiación por vía administrativa, establecen textualmente lo siguiente en el inciso 1º y el numeral 6º:
El carácter resarcible del daño depende fundamentalmente de la certeza de su ocurrencia, pues es claro que las lesiones de carácter hipotético, estocástico o contingente no pueden ser objeto de reparación o compensación. El agravio debe estar revestido entonces de certeza para que produzca efectos jurídicos y dé lugar al resarcimiento, pues todo aquello que constituya una simple conjetura o una suposición no puede dar lugar a una indemnización…” (resaltado fuera de texto).
De otra parte, la precitada sentencia hace énfasis en la carga de la prueba frente a la inconformidad con el valor de la indemnización. Al respecto sostuvo:
“… Observa esta corporación que si bien en el avalúo elaborado por la subsecretaría de catastro municipal, obrante a folios 66 a 74 del cuaderno principal, se anuncia que el precio del inmueble establecido por la administración se determinó como resultado de la aplicación del “Método comparativo de mercado”, que “Consiste en deducir el precio por comparación de transacciones, oferta y avalúos de inmuebles similares o equiparables, previos ajustes de tiempo, conformación y localización entre otros”.
… al haberse incorporado dicho valor en el texto de los actos administrativos demandados, debe entenderse que el mismo se encuentra amparado por la misma presunción de legalidad y de certeza que se predica de las decisiones de la administración, lo cual admite desde luego prueba en contrario. En tales circunstancias, el actor tiene la carga de demostrar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado, demostrando precisamente su incorrección.
… Precisamente por el hecho de que tanto las partes como la autoridad judicial no cuenten con los conocimientos especializados del perito, es de esperar que éste revele los datos y los hitos de su discernimiento, que si bien un entendido en la materia puede reputar elementales, un profano puede encontrarlos inasequibles. Obsérvese que el cometido principal de cualquier experticia no es otro que la persuasión, y esta difícilmente se logra cuando solamente se efectúan afirmaciones o negaciones de manera apodíctica, negándole al juez y a las partes la posibilidad de conocer los rudimentos básicos del análisis efectuado. La labor del perito consiste precisamente en proporcionar, junto con el fruto de su propia interpretación, los fundamentos que lo soportan, para situar a sus destinatarios en condiciones de poder valorar la objetividad, la razonabilidad, la coherencia y la sensatez de las conclusiones presentadas.
Teniendo cuenta las falencias que quedan expuestas y ante la imposibilidad de dar plena credibilidad a la prueba pericial practicada en el proceso en relación con el justiprecio del inmueble expropiado, la Sala considera, al amparo de la sana crítica, que el actor no logró desvirtuar en el proceso la corrección del justiprecio preparado por la subdirección de Catastro de Medellín. Por esa misma razón ha de concluirse que el actor tampoco logró desvirtuar la presunción de legalidad que cobija los actos administrativos demandados que acogieron ese justiprecio …
El actor tenía la carga de demostrar la incorrección del avalúo oficial y acreditar la corrección del justiprecio presentado por quien actuó como perito en el curso de la primera instancia, cometido que no se logró en el asunto sub examine.
… Tal como se comentó ut supra, la subsecretaría de catastro municipal se abstuvo de considerar los demás perjuicios derivados de la expropiación, argumentando al efecto que si bien el numeral 6º del artículo 62 de la Ley 388 de 1997(2) se refiere al tema del daño emergente y al lucro cesante como componentes accesorios de la indemnización, lo cierto es que ni el Decreto 1420 de 1998, ni la Resolución 762 del mismo año expedida por el director del Instituto Geográfico Agustín Codazzi definen una metodología para efectuar el cálculo de dichos valores cuando se trate de una expropiación por vía administrativa. Por lo mismo, considera la administración municipal que no le es dable arrogarse la competencia para establecer y reconocer tales perjuicios.
… En esa línea de pensamiento, todos aquellos daños que logren demostrarse y que hayan tenido origen en la decisión de privar a un particular del derecho de dominio, deben ser plenamente indemnizados, siempre y cuando exista un nexo de causalidad entre el daño inferido y la determinación administrativa mediante la cual se ordena la expropiación.
… En cuanto a la indemnización que se reclama por concepto de los arrendamientos que tuvo que asumir el actor al concretarse la expropiación, esta corporación considera que los mismos no se encuentran debidamente probados, pues para poder determinar si los desembolsos realizados por el actor por ese concepto se originaron en la necesidad de asegurar el estacionamiento de esos vehículos en otro parqueadero, ha debido demostrarse primero la existencia de los automotores, sus especificaciones, su identidad y su propiedad, lo cual se extraña en el acervo probatorio.
… Esta corporación tampoco puede dar credibilidad a la relación de pagos que presenta la perito a folio 279, correspondientes a la cancelación del servicio de parqueadero de los vehículos de propiedad del actor, por no contar con un respaldo probatorio…” (resaltado fuera de texto).
Desarrollando los criterios expuestos por la Sala en el caso sub examine, debe advertirse que la orden impartida por el tribunal en el fallo impugnado, en el sentido de que el IDU realice otro avalúo del inmueble objeto de expropiación, es totalmente improcedente, por cuanto ello equivaldría a dejar en manos de una de las partes, es decir, del IDU, la facultad de resolver, como si fuese el juez, sobre los términos de la indemnización, desconociendo lo dispuesto en el numeral 8º del artículo 71 de la Ley 388 de 1997, el cual prevé:
“Si la sentencia decide conforme a la demanda, sobre el precio indemnizatorio reconocido por la administración, dispondrá si hay lugar a una elevación del valor correspondiente o a una modificación de la forma de pago. En este caso las determinaciones que se hagan en el auto de la liquidación de la sentencia, tendrán en cuenta el nuevo precio indemnizatorio y la diferente modalidad de pago”.
Cabe recordar que una vez agotada la vía gubernativa y después de dictado el auto admisorio de la demanda en el proceso especial de nulidad y restablecimiento del derecho previsto en el artículo 71 de la Ley 388 de 1997(3), el ente público que hubiere ejercido la potestad de expropiar un bien pierde sin duda alguna la competencia para pronunciarse sobre el valor de la indemnización y, por ello le corresponde a partir de entonces al tribunal en cuya jurisdicción se halle sito el inmueble objeto de expropiación, en primera instancia, adoptar la decisión que corresponda para resolver la controversia que hubiese surgido entre la administración y el particular acerca del precio reconocido y pagado en sede administrativa.
La Sala considera que al decidir como lo hizo el tribunal de instancia, se despojó de la facultad de fijar el monto de la indemnización debida y la trasladó sin ningún fundamento jurídico a la parte demandada, convirtiéndola en juez y parte, restándole además toda posibilidad de contradicción y renunciando a su valoración posterior.
Además, no se debe perder de vista que según las normas legales que gobiernan el proceso, el dictamen debe ser realizado necesariamente por un auxiliar de la justicia, es decir, por un “tercero”, entendido en un sentido rigurosamente procesal, es decir, por una persona que no sea parte en el mismo y que no ostente en él la condición de coadyuvante o interviniente y que además cuente, como es obvio, con las capacidades técnicas y profesionales necesarias para el cumplimiento de su encargo.
Por razones de elemental lógica, es necesario que el dictamen que vaya a rendirse sea realizado con absoluta transparencia e imparcialidad, propósitos que no serían alcanzables si se permitiese que las valoraciones sean efectuadas por una de las partes, pues es de esperarse que ésta, movida por sus propios intereses, adopte posturas sesgadas y poco objetivas. La providencia impugnada, al permitir que el dictamen sea rendido directamente por el Instituto de Desarrollo Urbano, IDU, está impidiendo que el mismo sea objeto de tacha por la parte actora dando lugar al incumplimiento de la obligación que tiene el tribunal de valorar el resultado de la experticia, conforme a los dictados de la sana crítica, desconociendo con ello principios fundamentales del proceso así como los derechos y garantías de que son titulares los propietarios del inmueble expropiado, quienes precisamente han hecho uso de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho, para que sea la jurisdicción y no la administración la que determine en el caso concreto cuál es el monto justo y pleno de la indemnización.
Lo anterior es suficiente para revocar la mencionada medida del tribunal y resultaría posible modificar el monto del avalúo, pero sólo en la medida en que hubiese prueba idónea apta que respaldara el mayor valor que reclama la actora, pues conforme lo señaló la Sala en la jurisprudencia trascrita, “los daños ajenos a la pérdida del derecho de dominio, deben ser acreditados en el proceso por quien reclama su resarcimiento, ya sea por tratarse de lesiones ya causadas o de daños que si bien no se han producido todavía, existe un alta probabilidad en torno a su ocurrencia”.
Revisado el material probatorio allegado con la demanda y la contestación de la misma, se echa de menos la prueba sobre el particular.
En efecto, de la documentación aportada al proceso se advierte que solamente tienen la condición de documentos capaces de producir efectos jurídicos, los siguientes:
1. Balance general consolidado de la actora a diciembre 31 de 2003, visible a folios 287 a 295 del cuaderno original.
2. Certificación expedida por contador público, donde hace constar que el valor en libros de la actora, del lote y del edificio a diciembre 31 de 2003, era de $ 4.459’917.528, valor que se declaró en la renta gravable del mismo año (fl. 296, ibíd..).
3. Certificación expedida por contador público acerca de los activos intangibles de la actora a 31 de diciembre de 2004, incluida la valorización, por valor de $ 15’500.000 (fl. 301, ibíd.).
Estima la Sala que de los documentos anteriores no puede deducirse de ninguna manera el surgimiento de una cifra concreta que pueda aplicarse como valor adicional del avalúo, pues las certificaciones no tienen soporte contable del cual se pueda concluir el mayor valor que pretende se le reconozca por la actividad comercial que se desarrollaba en el predio objeto de expropiación.
En efecto, en cuanto al pago de indemnización a trabajadores por la suma de $ 11’500.000, si bien obra una certificación suscrita por un contador y un revisor fiscal por dicho monto(4), no se acompañaron las liquidaciones efectuadas a los trabajadores por concepto de indemnizaciones por despido, cuyos valores arrojen el valor que reclama por este concepto la actora.
Igual situación se presenta con los valores por concepto de indemnización por arrendamientos que, según la actora, ascienden a la suma de $ 20’029.616, pues si bien se aportó una certificación suscrita por el contador y el revisor fiscal(5), no se adjuntaron los comprobantes de egreso correspondientes para soportar dicha cifra.
Ahora, en cuanto a la indemnización a la Exxon Móbil por concepto de arriendos pagados por anticipado y que al darse por terminado el contrato en forma abrupta y antes del vencimiento del plazo estipulado tuvo que pagar $ 30’000.000, se aportó una comunicación de intención de renovación del citado contrato, sin que por ello se pueda dar por cierto a futuro la continuidad de aquél, máxime si en los balances consolidados a corte de 31 de diciembre de 2002 y 2003 (visibles a fls. 287 a 295) en el ítem de diferidos no hay una subcuenta por concepto de arrendamientos anticipados.
Respecto del daño ocasionado por las obras de transmilenio que se dilataron en el tiempo y que desde antes de la expropiación perjudicaron el inmueble adquirido en sus ventas por el monto de $ 188’458.220, tal situación resulta ajena al proceso de expropiación; pero aceptando, en gracia de discusión, dicha suma tampoco se encuentra soportada, dado que no concuerdan las cifras de ingresos en la declaración de renta año fiscal 2003 ($ 3.289’7884)(6) con los valores señalados en el estado de pérdidas y ganancias del citado año ($ 10.819’490.187) (fls. 290 y 291).
En relación con los ingresos dejados de percibir por la terminación anticipada del contrato con Exxon Móbil por valor de $ 440’734.000, dado que al ordenarse el proceso de expropiación se causa un perjuicio por tal terminación anticipada, el cual iba a generar unos ingresos ciertos e indiscutibles para las partes, encuentra la Sala que la certificación expedida por el contador y revisor fiscal (fl. 298) indica una utilidad operacional de enero a diciembre de 2003 de $ 503’882.662, y al revisar la declaración de renta del año fiscal 2003 (fl. 270), se señala una pérdida operacional de $ 42’904.000, lo cual no permite inferir que a futuro se llegaría al monto señalado por la actora.
En cuanto a las obras ambientales por valor de $ 17’896.800, que según la demandante, tuvo que realizar e incurrir en costos ajenos al desarrollo normal de la estación de servicio, tales como las obras civiles de desmantelamiento, demolición y limpieza de tanques y suelos de acuerdo con la normativa ambiental del DAMA, cuyo valor de desmantelamiento fue superior al monto reconocido por el IDU por tal concepto, en el proceso no existe prueba que ello hubiere sido así, pues sólo obran en copia simple unos presupuestos de materiales y obras civiles a realizar por montos diferentes al señalado por la actora (fls. 304 y 305).
Y respecto al argumento del perjuicio causado al patrimonio expropiado de $ 675’974.913 por el pago anticipado de la deuda que se encontraba en UVR, cercana a su séptimo año, por lo que estaba en uno de sus momentos más altos, obligación que se venía cumpliendo cabalmente, amén de que de haber continuado con la explotación económica del predio dentro de siete años el 100% del valor indemnizatorio del predio hubiese sido para la sociedad, no encuentra la Sala prueba de mérito alguna, que permita demostrar dicho perjuicio.
Del análisis precedente se deduce que un nuevo avalúo con base en las argumentaciones de la actora no es procedente, en la medida en que, como quedó visto, no existe prueba en el expediente que le de sustento a aquéllas.
Ahora, frente a los argumentos señalados por el a quo, en cuanto a que en el avalúo soporte de los actos administrativos acusados no se hizo mención del medio del cual se extrajeron las ofertas, conforme lo indica el artículo 10 de la Resolución 762 de 23 de octubre de 1998, como tampoco se discriminaron todos los capítulos correspondientes a la construcción establecidos en el artículo 12, ibídem, la Sala precisa lo siguiente:
El artículo 10 de la Resolución 762 de 23 de octubre de 1998, “Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997”, expedida por el director general del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, prevé:
“Método del mercado e información de ofertas. Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se extrajo y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior”.
El artículo 12, ibídem, señala:
“Método de reposición como nuevo. Para la aplicación de este método es necesario tener en cuenta los siguientes capítulos de la construcción, en función de su requerimiento:
Capítulos de la construcción: 1. Preliminares. 2. Cimientos. 3. Desagües e instalaciones subterráneas. 4. Mampostería. 5. Estructura en concreto. 6. Cubierta. 7. Pisos. 8. enchapes de pisos o muros. 9. Instalaciones hidráulicas. 10. Instalaciones eléctricas. 11. Carpintería en madera o metálica. 12. Aparatos sanitarios. 13. Cerrajería. 14. Vidrios. 15. Equipos especiales. Después de calculados los volúmenes y unidades requeridas para la construcción, se deben investigar los respectivos precios en el municipio en donde se encuentra ubicado el inmueble. El valor total se debe afectar por el factor (AIU), en donde: A es igual a administración, I igual a imprevistos, U igual a utilidades. El valor al cual se le debe aplicar la depreciación, es al obtenido antes de agregarle la utilidad. Además no se debe incluir el valor del terreno.
PAR.—Para depreciar los equipos especiales a que hace referencia el numeral 15, se emplea el método lineal”.
Por su parte, el artículo 20 del Decreto 1420 de 24 de julio de 1998, expedido por el Gobierno Nacional, establece:
“El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el método utilizado y el valor comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación.”.
Revisado el avaluó 521-32668-2003 de abril de 2004 (obrante en el cuaderno de pasta negra, allegado como anexo de los antecedentes administrativos) elaborado por la Cámara de la Propiedad Raíz - Lonja Inmobiliaria a petición del IDU, —que reemplazó el avaluó 521-32668-2003, por objeciones presentadas por la actora, lo cual condujo a que se aumentara el valor de la indemnización—, de su contenido se advierte que se observaron los parámetros señalados en las disposiciones transcritas.
En efecto, el texto del citado avalúo, es el que sigue:
1. Propósito del avalúo
Establecer el valor comercial actual del inmueble que se describe a continuación. Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más probable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actúan libremente, con el conocimiento de las condiciones jurídicas que afectan el bien.
2.1. Propietario: Sineser S.A.
2.2. Registro topográfico: 32668
2.3. Dirección: Dg. 129 Nº 56ª-35
2.4. Manzana: D 128D 56A
3. Identificación del sector
3.1. Localidad: Suba
3.2. Barrio: Las Villas
3.3. Estrato: Cuatro (4)
3.5. Vías: Avda. Suba, Av. Boyacá, Diagonal 129 y Avenida Calle 134.
3.6. Usos actuales: Vivienda - Comercio
3.7. Normas urbanas: Según el Acuerdo 6 de 1990 le asigna la norma: A-M-02-6C (actualización, múltiple, comercio tipo 1, construcción hasta de 6 pisos, tipología continua, frente sobre eje metropolitano.
4. Información jurídica.
4.1. Matrícula inmobiliaria: 050-00365710
4.2. Escritura: 348 DEL 23/01/98 Not 19
4.3. Cédula catastral: SB D 128D 56A 1
El estudio jurídico es responsabilidad del Instituto de Desarrollo Urbano IDU.
5. Características generales del predio
5.1. Terreno: Ver registro topográfico 32668
5.1.1. Área de terreno total: 2735,92 M2
5.1.2. Área reserva vial: 2735.92 M2
5.1.3. Topografía: Plano
5.1.4. Ubicación en la manzana: Esquinero con frentes sobre la Av. Suba, la Carrera 56A y la Diagonal 129.
5.1.5. Forma geométrica: Irregular pero similar a un triángulo.
1 piso teja: Tipo bodega cerrada de doble altura y un área comercial.
Tipo bodega abierta de altura sencilla.
1 piso teja (estruc. met.): Corresponde a las estructuras de cubierta de los surtidores.
1 piso placa : Tipo bodega abierta de altura sencilla.
Área libre zona dura: Zonas de atención al público y de circulación de vehículos.
5.2.1. Fachada.
1 piso teja: Ladrillo a la vista y vinilo sobre pañete
1 piso teja (estruc. met.): Construcción abierta
1 piso placa: Ladrillo a la vista
5.2.2. Estructura
1 piso teja: Muros y columnas
1 piso teja (estruc. met.): Columnas metálicas
1 piso placa: Muros y columnas
5.2.3. Cubierta
1 piso teja: Canaleta asbesto cemento sobre cerchas metálicas
5.2.4. Número de pisos: Un piso
5.2.5. Uso actual: Estación de Servicio Móbil
5.3. Acabados.
5.3.1. Muros: Azulejo 11x11. Cerámicas 20x20 y 20x25. Vinilo sobre pañete y sobre estuco.
5.3.2. Cielo raso: Falso tipo Duracustic, vinilo sobre pañete y cubierta a la vista.
5.3.3. Pisos baldosa de granito, cemento afinado
5.3.4. Puertas exteriores metálicas, interiores en madera sobre marcos metálicos.
5.3.5. Ventanas: Lámina metálica
5.3.6. Baños: Aparatos sanitarios calidad nacional
5.3.7. Cocina: No posee
5.3.8. Escalera: 2 internas metálicas tipo caracol
5.3.9. Estado de conservación: Bueno en general
1 piso teja (anterior): Sala de ventas, bodega, oficinas, cuarto de bombas, zona de lubricación, zona de lavado con e cárcamos, zona control eléctrico.
1 piso teja (posterior): Zonas de montallantas, gases, alineación, sincronización, compresores.
1 piso teja (estruc. met.): Estructura abierta tipo cannopy.
1 piso placa: Zonas de montallantas, gases, alineación, sincronización, compresores.
El avalúo se realizó por el método comparativo de mercado y reposición.
Determinación del avalúo de la reserva vial
$ 2.517.046.400
1 piso teja
$ 141.378.600
1 piso de placa
$ 23.770.800
1 piso teja (estruc. met.)
Área libre zona dura
$ 236.084.880
Tanques 10200 gal
$ 40.159.200
$ 240.955.200
Desmonte equipos
Bases Cannopies
$ 802.400
$ 2.407.200
Desmonte tanques
Desmonte estruct. metálica
$ 3.186.000
Desmonte surtidor
$ 637.200
** Trampas de grasa
Rejilla perimetral + lavado
$ 34.580.000
** Red instal. aire y agua
$ 8.207.760
Red instal. E fluentes
$ 9.575.720
Red veedor root
$ 1.035.12
Red rejilla a trampa
$ 1.078.25
** Red combustibles
$ 136.796.000
$ 743.400
** Red energía
$ 32.831.040
$ 15.399.000
$ 92.394.000
Manholes tanques
** Pozo monitoreo
**Sist. reciclaje agua
$ 31.463.080
Cárcamos equivalentes
Una base de cannopy
Una base aviso publicitario
Desmonte aviso publicitario
Desmonte estructura metálica
Desmonte 3 surtidores
Zona dura bajo estructura metálica
$ 22.528.260
*Segundo piso no considerado por el IDU
Total avalúo
$ 3.789.609.040
Nota: Las áreas se tomaron del registro topográfico 328 suministrado por el I.D.U.
9. Observaciones. Detalles de las obras de infraestructura son:
6 tanques enterrados de 10.200 galones (se deben devolver)
Tratamiento de aguas de lavado (trampas de grasa, rejillas perimetrales)
Pozo profundo 0.7 lts/seg y 60 metros de profundidad
Red sistematizada de atención al cliente en surtidores
Red de tuberías enterradas (combustibles, sistemas, energía
p/surtidores, bombas y computadores)
Redes de lubricación centralizada, compresores, recirculación de aguas de lavado, aspiración central
3 pozos de monitoreo
Transformador de 45 KVA
Montaje máquina de lavado
Tanque enterrado aguas de recirculación
Cárcamos para lavado de vehículos y cambio de aceite
Planta eléctrica de cubrimiento total
* No considerado por el IDU.
**Los valores obra de infraestructura no tienen depreciación por encontrarse nuevos.
Este avalúo anula y reemplaza el avalúo 521-32668-2003 según carta IDU-125562-DTDP-8000…”.
En el anexo explicativo del citado avalúo, se lee lo siguiente:
“Para los avalúos que practicó la Cámara de la propiedad raíz - Lonja inmobiliaria se aplicaron los siguientes métodos valuatorios, siguiendo los lineamientos establecidos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi por medio de la Resolución 762 del 23 de octubre de 1998, de la cual vale la pena mencionar para su redacción ese Instituto en su oportunidad, nos consultó.
• Método de comparación o de mercado
• Método de costo de reposición
• Método (técnica) residual.
Así las cosas le informamos que la metodología empleada para el avalúo comercial de la estación de servicio ubicada en la Diagonal 129 Nº 56ª-35, Bogotá, fue:
Método del costo de reposición con depreciación en línea recta.
a) Aplicado a las construcciones existentes a nivel de superestructura.
Se establece inicialmente el valor a nuevo de dichas construcciones, dentro de este valor está incluido el AIU.
Luego se determina su edad. Basados en sus características constructivas y arquitectónicas se establece la vida útil.
De las dos edades anteriores se determina la vida útil remanente.
De acuerdo con el estado de conservación encontrado se establece el factor de estado el cual parte desde Uno (1.0) para construcciones nuevas y en perfecto estado y va disminuyendo progresivamente en la medida que se observe un mayor deterioro del inmueble.
Al conjugar cada uno de los factores antes anotados mediante una depreciación en línea recta sobre el valor a nuevo o de reposición, determinamos el valor actual de las construcciones o avalúo comercial de las mismas.
b) Aplicado a la Infraestructura.
Partiendo de la base que los elementos de la infraestructura usualmente están empotrados en la placa de concreto del piso de la estación y que por tal motivo no pueden ser recuperados, se determinó su valor de reposición o valor a nuevo y se aplicó a todos y cada uno de los elementos encontrados durante la visita (tanques, válvulas, tuberías de todo tipo, rejillas, cárcamos, etc.).
Por lo anterior y de acuerdo con la Resolución 762 el método de reposición no indica que se debe avaluar las construcciones como si estuviesen nuevas, es claro que se les debe aplicar la metodología antes descrita.
Aplicable a terreno.
Consiste inicialmente en determinar la Norma Urbanística General del Sector.
De la anterior se extractan datos tales como usos permitidos y prohibidos, alturas, tipología, aislamientos, voladizos, antejardines, etc.
Con la información anterior se determina la volumetría final de la cual se toman las áreas de construcción y vendibles.
Posteriormente, sobre estas últimas, se simulan unos valores totales de ventas (que para el caso que nos atañe se calcularon a valor de Estrato 5) de los cuales se deducen costos tales como los directos, indirectos y financieros.
Del valor obtenido se deduce la utilidad del ejercicio obteniendo un residuo el cual corresponde al valor máximo que se puede pagar por un lote dentro de un proyecto factible.
Método comparativo o de mercado.
Al determinar todos y cada uno de los valores anteriores conformamos el valor final del avalúo entendido como la suma de los valores de terreno, construcciones e infraestructura.
Cada uno de estos valores se compara con valores observados y obtenidos, para inmuebles similares, en la zona y en otras zonas de la ciudad y se homologan o comparan de acuerdo a factores tales como áreas, forma, ubicación, calidad y cantidad de infraestructura, etc., tal como lo indica la metodología valuatoria y la Resolución 762 en su artículo 1º.
Las áreas tanto del lote como de las construcciones se las suministró a la cámara de propiedad raíz mediante el respectivo registro topográfico, si existieran una o más diferencias, éstas deben ser tramitadas y resueltas por el mismo IDU.
Elementos a corregir.
Estrato 5 por estrato 4 lo cual no afectó en ningún grado todos y cada uno de los factores utilizados en los cálculos.
Una base de cannopy $ 802.400
Una base aviso publicitario $ 9’000.000
Zona dura bajo estructura metálica 198.09 m2 a razón de $ 114.000/m2 NO considerado por el IDU 55 m2 a razón de $ 250.000/m2 ... $ 13’750.000
Desmonte estructura metálica a razón de $ 1’062.000 por /und. $ 1’062.000
Desmonte aviso publicitario a razón de $ 2’633.000/und. 2’633.000
Desmonte 3 surtidores a razón de $ 106.200/und. $ 318.600
En lo que se refiere al AIU, es decir A= Administración, I = Imprevistos, U = Utilidades, es aplicable para un presupuesto de obra. Lo que es válido para el presupuesto de obra que hizo la firma PQ Asociados Arquitectura e Ingeniería, más no para contemplarlo en forma separada en un avalúo en el cual se implemente el método de reposición.
En lo que se refiere al artículo 37 de la Ley 9ª de 1989 (D. 1420/98, art. 21) que dice: “Para los efectos del avalúo de que trata el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, los inmuebles que se encuentren destinados a actividades productivas y se presenta una afectación que ocasione una limitación temporal o definitiva a la generación de ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, deberá considerarse independientemente del avalúo del inmueble, la compensación por las rentas que se dejarán de percibir hasta por un período máximo de seis (6) meses”. Como se puede leer en el numeral 6º, antes descrito la generación de ingresos deberá considerarse independientemente del avalúo del inmueble, y ésta no se encuentra dentro del objeto del contrato que es la elaboración de avalúos, comerciales corporativos…”.
De lo que ha quedado reseñado, se puede colegir que para establecer el valor comercial del inmueble objeto de expropiación, se hizo la respectiva identificación del sector así como las características generales del predio (ítems 3 y 5), también se discriminaron del ítem 5.2 al 9 los capítulos de construcción, a que se refiere el artículo 12 de la Resolución 762 de 1998, explicando en detalle todos y cada uno de los elementos que se tuvieron en cuenta para concluir sobre el valor que le correspondía al mismo.
De tal manera que las observaciones formuladas por el tribunal carecen de sustento jurídico, amén de que, como ya se dijo, el a quo no controvierte la legalidad del método utilizado.
Todo lo anterior conduce a la Sala a considerar que debe tenerse como válido, creíble y fundamentado, el avalúo que sirvió de base a las decisiones enjuiciadas, sin que el mismo pueda ser objeto de modificación dado que la actora, quien tenía la carga probatoria de desvirtuarlo, no lo hizo.
Las consideraciones precedentes llevan a la Sala a revocar el fallo impugnado y, en su lugar, denegar las súplicas de la demanda, como en efecto se dispondrá en la parte resolutiva de esta providencia.
Se deja constancia de que la anterior sentencia fue leída, discutida y aprobada por la Sala en la sesión del día 17 de marzo de 2011.»
(2) ART. 62.—Procedimiento para la expropiación. Se introducen las siguientes modificaciones al procedimiento para la expropiación previsto en la Ley 9ª de 1989 y en el Código de Procedimiento Civil:
6. La indemnización que decretare el juez comprenderá el daño emergente y el lucro cesante. El daño emergente incluirá el valor del inmueble expropiado, para el cual el juez tendrá en cuenta el avalúo comercial elaborado de conformidad con lo aquí previsto.
(3) “ART. 71.—Proceso contencioso administrativo. Contra la decisión de expropiación por vía administrativa procede acción especial contencioso-administrativa con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido, la cual deberá interponerse dentro de los cuatro meses calendario siguientes a la ejecutoria de la respectiva decisión. El proceso a que da lugar dicha acción se someterá a las siguientes reglas particulares:
1. El órgano competente será el Tribunal Administrativo en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble expropiado, en primera instancia, cualquiera que sea la cuantía.
2. Además de los requisitos ordinarios, a la demanda deberá acompañarse prueba de haber recibido los valores y documentos de deber puestos a disposición por la administración o consignados por ella en el mismo Tribunal Administrativo, y en ella misma deberán solicitarse las pruebas que se quieran hacer valer o que se solicita practicar. …
4. Notificada la demanda a la entidad autora de la decisión de expropiación por vía administrativa, y concluido el término de cinco (5) días para la contestación de la misma en la cual igualmente deberán indicarse las pruebas que se solicitan, se ordenará un período probatorio que no podrá ser superior a dos (2) meses, concluido el cual y después de dar traslado común a las partes para alegar por tres días, se pronunciará sentencia.
5. Contra la sentencia procederá recurso de apelación ante el honorable Consejo de Estado, el cual decidirá de plano, salvo que discrecionalmente estime necesaria practicar nuevas pruebas durante un lapso no superior a un mes. La parte que no ha apelado podrá presentar sus alegaciones, por una sola vez, en cualquier momento antes de que el proceso entre al despacho para pronunciar sentencia.
6. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 58 de la Constitución Política, en el proceso no podrán controvertirse los motivos de utilidad pública o de interés social, pero sí lo relativo al precio indemnizatorio…”.
(4) Folio 272.
(5) Folio 271.
(6) Folio 270.

References: artículo 58
 artículo 17
 artículo 58
 artículo 71
 artículo 62
 Resolución 
 artículo 71
 artículo 71
 artículo 10
 Resolución 
 artículo 12
 artículo 10
 Resolución 
 artículo 12
 artículo 20
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 1
 artículo 37
 artículo 37
 artículo 12
 Resolución 
 artículo 58