Source: http://www.caselaw.de/document?di=d6e79452-872e-47c8-a91e-4c46005eee4c
Timestamp: 2019-10-18 01:08:11+00:00

Document:
﻿ VIII ZR 255/18 - caselaw.de
Berichtigt durch Beschluss vom 24. September 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VIII ZR 255/18 URTEIL Nachschlagewerk: ja BGHZ:
ja in dem Rechtsstreit Verkündet am: 21. August 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 558a Abs. 4 Satz 2 Zu den Anforderungen an die Vergleichbarkeit zweier Gemeinden, wenn der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde Bezug nimmt.
BGH, Urteil vom 21. August 2019 - VIII ZR 255/18 - LG Nürnberg-Fürth AG Fürth ECLI:DE:BGH:2019:210819UVIIIZR255.18.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 3. Juli 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth - 7. Zivilkammer - vom 3. Juli 2018 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen Tatbestand: 1 Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagte Mieterin eines großen Anwesens in der Stadt Stein, die unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet der Stadt Nürnberg angrenzt. Die monatliche Nettokaltmiete betrug seit Mietbeginn im Jahr 2004 unverändert 3.000 €. 2 Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 24. Oktober 2013 wurde die Beklagte aufgefordert, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 3.450 € ab dem 1. Januar 2014 zuzustimmen. Zur Begründung nahm die Klägerin Bezug auf den dem Schreiben beigefügten Mietspiegel der Stadt Fürth.
1. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, WuM 2019, 324 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 10; vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 Rn. 13). Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b - noch zu § 2 Abs. 2 MHG). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (Senatsurteile vom 13. November
- VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN). Diese Voraussetzungen sind hier bei dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 24. Oktober 2013 durch die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth nicht erfüllt.
a) Die Beantwortung der Frage, ob es sich bei den Städten Fürth und Stein um vergleichbare Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB handelt, obliegt in erster Linie der Beurteilung durch den Tatrichter. Die hierzu vom Tatrichter vorzunehmende Gewichtung und Würdigung ist revisionsrechtlich regelmäßig nur eingeschränkt darauf überprüfbar, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungsgrundsätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM
2008, 564 Rn. 21; jeweils mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts stand.
aa) Das Berufungsgericht ist von einem zutreffenden rechtlichen Maßstab ausgegangen, indem es unter Berücksichtigung aller wesentlichen Umstände des Einzelfalls geprüft hat, ob die Gemeinden Fürth und Stein vergleichbar sind. Anders als die Revision unter Bezugnahme auf einen älteren Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart (NJW 1982, 945) und eine im Anschluss daran auch in der Literatur vertretene Auffassung (vgl. SchmidtFutterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 558a BGB Rn. 45 mwN) meint, ist dieses Erfordernis nicht schon dann erfüllt, wenn die Auffassung des Vermieters, es handele sich um vergleichbare Gemeinden, nicht "offensichtlich unbegründet" ist. Denn mit einem solchen Maßstab könnte der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auch mit dem Mietspiegel einer nicht vergleichbaren Gemeinde begründen, solange die fehlende Vergleichbarkeit nicht "offensichtlich" ist. Für eine dahingehende Absenkung der ohnehin nicht hohen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens besteht kein Anlass.
Dr. Milger RinBGH Dr. Hessel ist wegen Erkrankung an der Unterschrift verhindert. Dr. Milger, 20. August 2019 Dr. Bünger Kosziol Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Fürth, Entscheidung vom 27.03.2017 - 340 C 357/14 LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 03.07.2018 - 7 S 2965/17 - BUNDESGERICHTSHOF VIII ZR 255/18 BESCHLUSS vom 24. September 2019 in dem Rechtsstreit ECLI:DE:BGH:2019:240919BVIIIZR255.18.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24. September 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen:
Das Urteil des Senats vom 21. August 2019 wird dahingehend berichtigt, dass es auf Seite 3 im ersten Satz der Entscheidungsgründe richtig heißen muss:
"Die Revision hat keinen Erfolg." Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Fürth, Entscheidung vom 27.03.2017 - 340 C 357/14 LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 03.07.2018 - 7 S 2965/17 -
Paragraphen in VIII ZR 255/18
Original von VIII ZR 255/18
Teilen von VIII ZR 255/18

References: § 558
 § 128
 § 558
 Art. 14
 § 2
 § 558
 § 558