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Timestamp: 2016-05-02 23:13:10+00:00

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WEG: Formalien einer Eigentümerversammlung | Diplomarbeiten24.de
Skript, 2012, 63 Seiten
I. Einberufung der Versammlung
a) Einberufung durch den Verwalter
b) Einberufung durch den Beirat
c) Einberufung durch eine unzuständige Person
2. Wer ist einzuladen?
b) Vertreter kraft Gesetzes, Rechtsnachfolger
3. Zustellprobleme
4. Wann ist einzuladen?
a) Reguläre Jahresversammlung
b) zusätzliche Versammlungen
c) Einberufungsfrist
5. Versammlungszeit und Versammlungsort
6. Was muss/kann die Einladung enthalten?
b) zur Tagesordnung
c) welche Anlagen sind der Einladung beizufügen?
II. Durchführung der Versammlung
1. wer darf an der ETV teilnehmen?
3. Formalien der Eröffnung
4. Stimmrechte
5. Protokollierung von Verlauf und Ergebnis
Die Eigentümerversammlung ist das Organisationsforum der Wohnungseigentümer zur Gestaltung der wichtigsten Mitgliedsrechte. Die Eigentümerversammlung ist ver- gleichbar mit der Mitgliederversammlung eines Vereins. Hier werden die gemeinschaft- lichen Angelegenheiten der Wohnungseigentümer durch Beschlussfassungen gere- gelt.
Welche Formalien einzuhalten sind, regelt das Gesetz in den §§ 23 und 24 WEG:
§ 23 WEG. Wohnungseigentümerversammlung.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entschei- den können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Woh- nungseigentümer geordnet.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentü- mer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Be- schluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
§ 24 WEG. Einberufung, Vorsitz, Niederschrift.
(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindes- tens einmal im Jahre einberufen.
(6) Über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzu- nehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungsei- gentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsit- zenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.
3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fort- laufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufge- hoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Ein- tragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Wohnungseigentümer oder ei- nem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Ver- langen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.
Nachfolgend geht es im wesentlichen um diese beiden Vorschriften und ihre Auslegung sowie um die Frage, welche Rechtsfolgen eintreten, wenn einzelne Formalien nicht gewahrt sind.
Nach §§ 24 Abs. 1 WEG ist Einladender der WEG-Verwalter. Das meint den aktuellen Verwalter. Maßgeblich ist, daß die Absendung der Einladung noch während der Amtszeit geschieht: so können Sie notfalls am letzten Tag Ihrer Bestellungszeit wirksam zur nächsten Versammlung einberufen mit der Folge, daß eine wirksame Versammlung stattfinden kann. Zum Versammlungszeitpunkt gibt es dann zwar keinen Verwalter, aber die Eigentümer können einen Versammlungsleiter beschließen und die Versammlung wirksam durchführen, § 21 Abs. 5 WEG.
Bei komplizierten Abberufungsfragen ist wichtig zu beachten, daß Beschlüsse so lange wirksam sind, bis sie rechtskräftig aufgehoben sind, § 23 Abs. 4 WEG. Daraus folgt:
- Beruft ein gerade bestellter WEG-Verwalter eine Eigentümerversammlung ein und wird der Bestellungsbeschluss erfolgreich angefochten und für unwirksam erklärt, bleibt die Einberufungsbefugnis bestehen. Denn der Bestellungsbeschluß bleibt so lange wirksam, bis er rechtskräftig aufgehoben ist.
- Anders ist es, wenn der WEG-Verwalter nach seiner Abberufung eine Eigentümerversammlung einberuft und der Abberufungsbeschluss für unwirksam erklärt wird. Denn hier ist der Abberufungsbeschluß so lange gültig, bis er rechtskräftig aufgehoben ist, so daß der Verwalter in der Zwischenzeit nicht amtiert.
- Wenn das Amtsgericht urteilt, daß der Beschluß über Ihre Bestellung auf Anfechtung hin aufgehoben wird, können Sie trotzdem wirksam zur nächsten Versammlung einladen, und zwar bis zum letzten Tag der Berufungsfrist. Denn vor Ablauf der Berufungsfrist ist das amtsgerichtliche Urteil nicht rechtskräftig und der angefochtene Bestellungsbeschluß noch gültig. Wird rechtzeitig Berufung eingelegt, verlängert sich die Gültigkeit des Bestellungsbeschlusses bis zur Rechtskraft der Berufungsentscheidung (sofern diese das Amtsgerichtsurteil bestätigt).
- Ihre Verwalterstellung kann auch dadurch entfallen, daß Sie zwar wirksam neu bestellt wurden, der Abberufungsbeschluß des vorherigen Verwalters aber erfolgreich angefochten wurde. Denn Konsequenz einer Aufhebung des Abberufungsbeschlusses ist, daß die Neuwahl des einberufenen Verwalters von Anfang an nichtig ist, da es nicht zwei Verwalter zugleich geben kann. Die Gerichte halten Einberufungen des (im Nachhinein nichtig) neu bestellten Verwalters aus praktischen Gründen aber gleichwohl für wirksam:
OLG Zweibrücken, Beschluß vom 16.12.2002 zum Az. 3 W 202/02 eigener Leitsatz: Beruft ein Verwalter, dessen Bestellungsbeschluß sich im Nachhinein als nichtig herausstellt, eine Versammlung ein, ist diese Einberufung wirksam.
Es liegt auch kein Verstoß gegen § 24 Abs. 1 WEG vor. Danach wird die Versammlung der Wohnungseigentümer von dem Verwalter einberufen.
aa) Mit Schreiben vom ... berief der [faktische Verwalter] die Eigentümer- versammlung am 4. August 1999 ein. Die Eigentümer hatten ihn in der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung am ... 1998 für drei Jahre zum Verwalter bestellt. Zuvor hatten die Wohnungseigentümer die Beteiligte zu 1) mit Beschluss vom ... erstmals als Verwalterin abberufen. Mit Zugang der Abberufungserklärung hatte diese daher ihre Rechtsstellung als Verwalterin und sämtliche Verwaltungsbefugnisse verloren. Die Wirksamkeit dieses (ersten) Abberufungsbeschlusses entfiel erst - allerdings rückwirkend - mit dem Eintritt der formellen Rechtskraft der im Verfahren 5 UR II 25/98 WEG ergangenen Entscheidung des Amtsgerichts B , mit der der Beschluss für ungültig erklärt worden war (...). Die Rechtskraft trat jedoch erst ... nach der Eigentümer- versammlung vom 4. August 1999 ein, auf der der nunmehr angefochtene (zweite) Abberufungsbeschluss gefasst wurde. Die Anfechtung des Beschlusses ... 1998 über die Abberufung der Beteiligten zu 1) beeinflusste daher die Wirksamkeit der Bestellung des [faktischen Verwalters] zunächst nicht. Nachdem dieser Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt worden war, ergab sich zwar nach herrschender, vom Senat geteilter Auffassung rückwirkend, dass die Bestellung des [faktischen Verwalters] als neuer Verwalter in der Schwebezeit auf einen rechtlich unmöglichen Erfolg gerichtet und daher nichtig war (Grundsatz der Einheitlichkeit der Verwaltung...). Dies führt hier aber nicht zu einem durchgreifenden Einberufungsmangel:
Überwiegend wird angenommen, dass die Einberufung einer Eigentümer- versammlung vom rückwirkenden Wegfall der Verwaltereigenschaft des Einladenden nicht berührt wird (...). Dies hält der Senat gleichfalls für richtig; die unerfreulichen Auswirkungen des Schwebezustands, der durch die Anfechtung eines Abberufungsbeschlusses für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entsteht, werden dadurch gemildert. Die Einberufung und Abhaltung von Eigentümerversammlungen, deren Beschlüsse nicht aus einem rein formellen Grund für ungültig erklärt werden müssen, bleiben möglich. Begründen lässt sich die fortdauernde Wirksamkeit der Einberufung mit der entsprechenden Heranziehung der Regeln der Anscheins- oder Duldungsvollmacht Danach war die Einberufung der Versammlung vom 4. August 1999 durch den [faktischen Verwalter] wirksam.
Zwar wird - ausgehend von der Annahme der Nichtigkeit der Bestellung des neuen Verwalters - vereinzelt auch die Auffassung vertreten, dass in der Einberufung einer Versammlung durch den Interimsverwalter ein Mangel liege, der grundsätzlich zur Anfechtbarkeit der in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse führe (...). Die Ursächlichkeit eines solchen Einberufungsmangels für das Zustandekommen des (zweiten) Abberufungsbeschlusses müsste hier jedoch verneint werden: Die Wohnungseigentümer haben die Abberufung der Beteiligten zu 1) einstimmig beschlossen. Auch der (erste) Abberufungsbeschluss ... 1998 ist ohne Gegenstimmen gefasst worden; dies geschah in Anwesenheit von Vertretern der Beteiligten zu 1). Angesichts dieser eindeutigen Entscheidungen ist bei vernünftiger Betrachtung auszuschließen, dass die Wohnungseigentümer mit einem anderen Ergebnis abgestimmt hätten, wenn die Beteiligte zu 1) zu der Eigentümerversammlung vom 4. August 1999 eingeladen hätte (...).
Von einer wirksamen Einberufung ist erst recht auszugehen, wenn man - wie dies gelegentlich vertreten wird - im Wege ergänzender Auslegung annimmt, die Bestellung des neuen Verwalters erfolge unter der auflösenden Bedingung der Ungültigerklärung des Abberufungsbeschlusses (...). Denn nach dieser Auffassung war der [faktische Verwalter] im Zeitpunkt der Einladung und der Durchführung der Versammlung wirksam zum Verwalter bestellt (...).
Gibt es keinen Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, einzuberufen, erlaubt § 24 Abs. 3 WEG dem Beiratsvorsitzenden oder dessen Vertreter ersatzweise, einzuberufen. Wenn es keinen Vorsitzenden gibt, können alle drei Beiräte gemeinsam einberufen, weil dann auch derjenige mitgehandelt hat, der zum Vorsitzenden bestellt worden wäre, wenn man an so etwas gedacht hätte.
OLG Köln, Beschluß vom 29.12.1999 zum Az. 16 Wx 181/99
Versäumt es der Verwaltungsbeirat, einen Vorsitzenden zu bestellen, und rufen deshalb alle Mitglieder des Verwaltungsbeirates gemeinsam eine Wohnungseigentümerversammlung ein, so leiden die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse nicht an einem Einberufungsmangel.
Die Einberufung der Eigentümerversammlung durch die drei Verwaltungsbeirats- mitglieder entspricht den Anforderungen der gesetzlichen Regelung (§ 24 Abs. 3 WEG ) Die Einladung ... ist von sämtlichen ... Verwaltungsbeiratsmitgliedern unterzeichnet worden, so dass, sollte bisher ein Vorsitzender noch nicht bestimmt worden sein, worüber die Parteien streiten, die Einladung zwangsläufig auch die Unterschrift desjenigen trägt, der als Vorsitzender gewählt worden ist oder bei einer Wahl des Vorsitzenden gewählt worden wäre. Der Vorsitzende ist nämlich aus der Mitte des Verwaltungsbeirats zu wählen (...). Die hier vorliegende Einberufung durch die Gesamtheit der Verwaltungsbeiräte stellt mithin ein "Mehr" gegenüber den Anforderungen des § 24 Abs. 3 WEG dar. Ein Beharren darauf, dass in Anbetracht des Wortlautes des § 24 Abs. 3 WEG zunächst einer der drei Verwaltungsbeiräte zum Vorsitzenden zu wählen ist, bevor dieser unter den weiteren Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG eine Eigentümerversammlung einberufen kann, hätte in der Sache eine sinnlose Förmelei zur Folge und würde das Verfahren zur beschleunigten Bestellung eines neuen Verwalters, wie es § 24 Abs. 3 WEG fördern will, unnötig erschweren In der Fachliteratur gehen einige Kommentatoren noch weiter: da der Beirat intern nach dem Mehrheitsprinzip arbeite und zwei Stimmen die dritte immer überstimmen könnten, reiche es auch, wenn nur zwei Beiräte einladen würden.
Zu der Frage, wann die Nichteinberufung durch einen vorhandenen Verwalter „pflichtwidrig“ im Sinne des Gesetzes ist, halten sich die Gerichte zurück. Hier kommt es also auf den Einzelfall an, der jeweils individuell zu entscheiden ist.
Wird durch eine unzuständige Person einberufen, sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse zwar wirksam, aber anfechtbar. Anfechtbar bedeutet, daß die Beschlüsse auf Anfechtung hin gerichtlich aufgehoben werden, wenn nicht nachgewiesen ist, daß der Ladungsmangel für das Beschlußergebnis unerheblich war.
BayObLG, Beschluß vom 30.06.2004 zum Az. 2Z BR 113/04
Wird die Eigentümerversammlung durch einen Wohnungseigentümer einberufen, so dass die gesetzlichen Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG vorliegen, führt dies im Allgemeinen nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse.
BayObLG, Beschluß vom 21.10.1981 zum Az. BReg 2 Z 75/80
Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung durch einen Wohnungseigentümer und die Beschlußunfähigkeit führen nicht zur Nich- tigkeit eines Eigentümerbeschlusses, sondern lediglich zu dessen An- fechtbarkeit.
OLG Köln, Beschluß vom 20.03.1998 zum Az. 16 Wx 27/98
Der von seinem Amt zurückgetretene Verwalter ist nicht mehr berechtigt, seinerseits eine Eigentümerversammlung einzuberufen, auf der über seine erneute Bestellung beschlossen werden soll. Das gilt auch dann, wenn eine Mehrheit der Eigentümer ihn umgestimmt hatte, das aufgegebene Amt wieder zu übernehmen.
Dieser Fehler hat die Anfechtbarkeit der in dieser Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse zur Folge. In Fortführung seiner Rechtsprechung (...) folgt der Senat der überwiegend vertretenen Meinung, daß auf diese Weise zustande gekommene Beschlüsse zwar rechtswidrig, jedoch nicht nichtig sind (...).
Adressat der Einladung sind grundsätzlich (nur) die Wohnungs- und Teileigentümer (nachfolgend: Wohnungseigentümer).
Die Ladung zur Eigentümerversammlung hat an alle Wohnungseigentümer zu erfol- gen, die im Zeitpunkt der Absendung als Wohnungseigentümer bzw. mitberechtigte Wohnungseigentümer (z.B. Miterbengemeinschaft) im Grundbuch eingetragen sind. In einer „werdenden WEG“ - also nach Eintragung der ersten Vormerkung eines anderen als des aufteilenden Eigentümers (z.B. Bauträger) im Grundbuch bis zur ersten Eigen- tumsumschreibung auf jemand anderen als den aufteilenden Eigentümer - sind die „werdenden“ Wohnungseigentümer, die mittels Eintragung einer Vormerkung Mitglied der werdenden WEG wurden, teilnahmeberechtigt und folglich einzuladen.
BGH, Beschluss vom 05.06.2008 zum AZ. V ZB 85/07
Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwer- ber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. Das Mitglied einer "faktischen" Wohnungs- eigentümergemeinschaft behält die Rechte und Pflichten eines Wohnei- gentümers auch dann, wenn die Gemeinschaft durch Eintragung des tei- lenden Grundstückseigentümers und mindestens eines weiteren Erwer- bers rechtlich in Vollzug gesetzt wird. Der "werdende" Wohnungseigen- tümer behält sein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.
Die werdende Gemeinschaft besteht aus allen Erwerbern, bei denen die Voraus- setzungen vorliegen. Sie behalten ihre damit verbundenen Rechte und Pflichten auch dann, wenn ein anderer Erwerber vor ihnen als Eigentümer in das Grund- buch eingetragen wird. Allerdings wandelt sich die werdende Gemeinschaft zu diesem Zeitpunkt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne um. Diese setzt sich nun aber für eine Übergangszeit aus den Volleigentümern und den übrigen Mitgliedern der früheren (beendeten) werdenden Gemeinschaft zusam- men. Andernfalls verlören infolge der Eintragung des ersten Käufers alle anderen Erwerber, die bisher mit Stimmrecht und den weiteren Rechten eines Wohnungs- eigentümers ausgestattet waren, diese Rechtsstellung, nur um sie später, nach ihrer eigenen Eintragung in das Grundbuch, wiederzuerlangen.
Werdende Wohnungseigentümer bleiben auch dann teilnahme- und stimmberechtigt, wenn aus der werdenden eine richtige WEG entsteht, selbst wenn das jeweilige Wohnungseigentum noch nicht im Grundbuch umgeschrieben ist. Diejenigen werdenden Eigentümer, deren Vormerkung erst nach Entstehung der WEG eingetragen wurden, müssen hingegen warten, bis das Volleigentum auf sie umgeschrieben ist. Insoweit sind die Grundsätze zur werdenden WEG nicht anwendbar.
Ein Eigentümerwechsel (d-h- eine Grundbuchumschreibung) zwischen Einladung und Versammlung führt nicht zu einem Einladungsmangel.
Irrelevant für die Einladung ist, ob einzelne Wohnungseigentümer bei einzelnen Tagesordnungspunkten vom Stimmrecht ausgeschlossen sind.
Ist über ein Wohnungseigentum die Zwangsverwaltung angeordnet oder gehört sie zur Insolvenzmasse eines Wohnungseigentümers, sind (ggf. auch) der Zwangs- bzw. Insolvenzverwalter anstelle des Wohnungseigentümers zur Eigentümerversammlung einzuladen, sofern er in der Sache anstelle des betreffenden Wohnungseigentümers stimmberechtigt wäre. Ob er das ist, hängt von der Reichweite seiner durch das Ge- richt ihm eingeräumten Befugnisse ab, was dem Bestellungs- bzw. Anordnungsbe- schluß zu entnehmen ist.
Dieser wird Ihnen freilich nicht immer vorliegen. Auch halten wir es für schwierig, extern zu beurteilen, ob im Innenverhältnis zwischen Zwangs-/Insolvenzverwalter und Wohnungseigentümer dieser oder jener stimm- oder handlungsbefugt ist. Daher ist der sicherste Weg, einfach beide einzuladen und die Entscheidung, wer zu welchem Punkt tätig sein darf, deren Klärung zu überlassen. Das gilt auch bei angeordneter Testamentsvollstreckung, wo Sie sowohl den Erben als auch den stimmberechtigten Testamentsvollstrecker laden müssen.
Bei Minderjährigen sind deren gesetzliche Vertreter einzuladen, bei einem Geschäftsunfähigen dessen bestellter Betreuer. Bei Gesellschaften richtet sich die Einladung an deren gesetzlichen Vertreter, bei einer GmbH & Co. KG also an deren Komplementär (die GmbH, welche als persönlich haftender Gesellschafter auftritt) und als Vertreter dieser deren Geschäftsführer. Ist Ihnen die aktuelle Vertretungskette nicht bekannt und erhalten Sie auf Nachfrage keine Auskunft, müssen Sie ins Handelsregister schauen, um Ladungsmängel zu vermeiden.
Schwierig wird das bei ausländischen Gesellschaften, z.B. einer S.àr.l. nach luxem- burgischen Recht. Diese hat ebenfalls einen oder mehrere Geschäftsführer, allerdings sind sie nur durch einen Blick in das luxemburgische Handelsregister herauszufinden, welches auf französisch geführt wird und keinen kostenfreien Online-Zugang bietet. Hürden analog dieser können bei allen ausländischen Gesellschaften auftreten. Wenn dann eine verschachtelte Firmenbeteiligung hinter Ihrem Wohnungseigentümer steckt, kann eine formgerechte Einladung aus ganz praktischen Gründen schon mal unmög- lich werden.
Die meisten Teilungserklärungen enthalten deswegen Regelungen, nach welcher eine Einladung an die letzte mitgeteilte oder bekannte Anschrift oder an den zuletzt mitgeteilten Vertreter wirksam sind.
Ein ähnliches Problem stellt sich, wenn ein Wohnungseigentümer verstirbt. Hier ist nicht immer sofort klar, wer Erbe wurde. Meldet sich niemand, kann es schon einmal notwendig sein, beim Amtsgericht die Bestellung eines Nachlaßpflegers zu beantra- gen, um diesem dann wirksam eine Einladung zustellen zu können. So gesehen sind unbekannte Erben noch meisterbar. Ist jedoch die Zusammensetzung der Erbenge- meinschaft bekannt und handelt es sich dabei um eine Vielzahl von Personen rund um den Globus, müssten Sie theoretisch jeden davon einladen. Wenn dann der Miterbe X aus z.B. Tel Aviv verstirbt und seinerseits eine Erbengemeinschaft rund um die Welt hinterlässt, sind alle diese Personen Miteigentümer, welche einzuladen sind. Sind hier- unter Minderjährige, müssen Sie deren gesetzliche Vertreter einladen, wobei fraglich ist, nach welchem Recht das zu beurteilen ist, denn die Altersgrenze, wie lange je- mand als minderjährig gilt, ist von Land zu Land unterschiedlich. Ist hingegen unklar oder im Streit, wer den Beispiel-Verstorbenen in Tel Aviv beerbte, müßten Sie heraus- finden, wie Sie in der Zwischenzeit einen Vertreter installieren lassen können, dem ge- genüber eine Einladung für dessen unbekannte Erben zugestellt werden kann.
Man sieht: eine formwirksame Einladung kann de facto unmöglich sein. Bis zu wel- chem Ermittlungsgrad Ihre Schmerzgrenze reicht und wo sie überschritten ist, ist von Verwalter zu Verwalter unterschiedlich. Die meisten schätzen wohl ab, ob innerhalb der Anfechtungsfrist mit einer Anfechtung wegen fehlerhafter Ladung zu rechnen ist oder nicht; wenn nicht damit zu rechnen ist, z.B. weil die Erben selbst nicht wissen, daß sie Erben sind, lädt man eben fehlerhaft ein und vertraut darauf, daß der Beschluß bestandskräftig wird. Wenn Sie allerdings einen prozeßfreudigen Miteigentümer ha- ben, der hierauf abstellt - selbst wenn er gar nicht davon betroffen ist - kann er mit al- lein diesem Argument vermutlich jeden Beschluß gerichtlich aufheben lassen. Denn der Nachweis, daß der Ladungsmangel keinen (auch keinen argumentativen am Ver- anstaltungsabend) Einfluß auf das Beschlußergebnis hatte, ist durch die Anfechtungs- beklagten zu führen, was bei unbekannten Erben praktisch nicht möglich ist.
Bevor Sie resignieren, lohnt auch hier vielleicht wieder ein Blick in die Teilungserkälrung. Es kann sein, daß sie vorsieht, daß Eigentümermehrheiten einer Einheit eins ihrer Mitglieder benennen müssen, welche sie in Bezug auf Erklärungen des Verwalters vertritt, und daß der Verwalter sich eine Person aussuchen kann, solange ihm diese Vollmacht nicht mitgeteilt wurde.
Sonstige „Dritte“, z.B. Grundpfandgläubiger oder Mieter, sind zur Eigentümerversammlung nicht einzuladen, da in diesen Fällen nur der Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist und deshalb auch nur er zu laden ist. Bei einem in das Grundbuch eingetragenen Nießbrauch ist höchstrichterlich entschieden, daß der Nießbraucher kein Stimmrecht hat, so daß er nicht einzuladen ist.
BGH, Beschluß vom 07.03.2002 zum Az. V ZB 24/01
1. Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch läßt das Stimmrecht des Wohnungseigentümers unberührt. Das Stimmrecht geht auch hinsichtlich einzelner Beschlußgegenstände nicht auf den Nießbraucher über. Ferner muß der Wohnungseigentümer sein Stimm- recht weder allgemein noch in einzelnen Angelegenheiten gemeinsam mit dem Nießbraucher ausüben.
2. Aus dem zwischen ihnen bestehenden (Begleit-) Schuldverhältnis kann der Wohnungseigentümer jedoch im Einzelfall gegenüber dem Nieß- braucher verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe dessen Interessen zu berücksichtigen, nach dessen Weisung zu handeln oder ihm eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen. Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung, so ist für das Entstehen und den Umfang einer solchen Verpflichtung insbesondere die Regelung zur Tragung der Kosten des nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentums maßgeblich. Durch eine solche Verpflichtung wird die Gültigkeit der Beschlußfassung jedoch nicht berührt.
Hat ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum verkauft, ist aber noch keine Um- schreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt, ist der (verkaufende) Wohnungsei- gentümer aus Sicht der WEG weiterhin „vollwertiger“ Wohnungseigentümer und damit teilnahme- und stimmberechtigt bei den Eigentümerversammlungen. Ihn nicht einzu- laden, stellt einen Ladungsmangel dar. Nur bei einem Erwerb im Wege der Zwangs- versteigerung ist der Erwerber auch ohne Eintragung im Grundbuch einzuladen.
Hinweis: Ist der wahre Wohnungseigentümer unbekannt, sollte der im Grundbuch eingetragene (Schein-) Wohnungseigentümer geladen werden. Das Grundbuch vermittelt insoweit die widerlegbare Vermutung, dass ihm das Wohnungseigentum zusteht.
Ist im Kaufvertrag unwiderruflich für den Erwerber eine Vollmacht erteilt und ist dieser Umstand dem WEG-Verwalter bekannt, so sollte gleichwohl der (verkaufende) Woh- nungseigentümer eingeladen werden. Zusätzlich kann der Erwerber informationshal- ber eingeladen werden. Kommt der Erwerber und übt die ihm übertragene Vollmacht aus, ist der noch eingetragene Wohnungseigentümer insoweit ausgeschlossen. Dem Erwerber darf die Teilnahme an der Versammlung hier nicht versagt werden, selbst wenn sich die Regelung zulässiger Vertretungen in der Teilungserklärung auf ihn nicht erstreckt.
Sieht die Teilungserklärung eine bestimmte Form vor - bspw. Einschreiben - ist diese einzuhalten. Wir haben Prozesse erlebt, in denen der Verwalter die Einladung persönlich dem Eigentümer überbrachte und in die Hand gab, das Gericht aber einen Ladungsmangel ausurteilte, weil die Teilungserklärung Einschreiben vorsah.
Bei einem normalen Einschreiben ersetzt der Zugang des Benachrichtigungszettels nicht den Zugang des Schreibens selbst. Ein Einwurf-Einschreiben beweist ebenfalls nicht den Zugang.
LG Potsdam, Urteil vom 27.07.2000 zum Az. 11 S 233/99
Die insoweit erstinstanzlich vernommene Zeugin ... konnte konkret nicht bestäti- gen, das streitgegenständliche Kündigungsschreiben in den Hausbriefkasten der Beklagten eingeworfen zu haben. Deren Bestätigung, daß der Einwurf tatsächlich erfolgt sei, beruhte erkennbar auf einer Annahme, die wiederum darauf gestützt war, daß sie den vom Kläger in Fotokopie zur Akte gereichten "Auslieferungsbeleg" als solchen erkannte, den sie am 19.09.1998 in der Postfiliale ausgefüllt und mit ihrer Unterschrift versehen hatte.
Aufgrund der weiteren Bekundungen der Zeugin, wonach bei sogenannten "Ein- wurfeinschreiben" der darauf befindliche Beleg noch in der Postfiliale abgenom- men, ausgefüllt und die Post dann wie normale Post in die Fächer für die auszu- tragende Post gelegt werde, steht nicht fest, daß der Brief dann tatsächlich am 19.09.1998 auch in den Herrschaftsbereich der Beklagten gelangt ist.
Für den Kläger streitet in diesem Zusammenhang auch keine tatsächliche Vermu- tung, weil nach der Lebenserfahrung von dem aufgrund der erstinstanzlich durch- geführten Beweisaufnahme feststehenden Umstand, daß ein Schreiben des Klä- gers am 19.09.1998 jedenfalls in der für den Zustellungsbezirk der Beklagten zuständigen Postfiliale angekommen und dort bearbeitet worden ist, nicht ohne weiteres auf einen Zutrag erfolgten Zugang der Postsendung beim Adressaten ge- schlossen werden kann.
Der Zugang von ordnungsgemäß aufgegebenen Postsendungen stellt ... keinen typischen Geschehensablauf dar, nachdem jedes Jahr eine gewisse, wenn auch prozentual gesehen geringfügige, Anzahl von Postsendungen verloren geht.
Etwas anderes gilt auch dann nicht, wenn -- wie hier -- anhand eines Ausliefe- rungsbeleges festgestellt werden kann, daß die zuzustellende Postsendung jeden- falls die für die Zustellung an den Adressaten verantwortliche Poststelle erreicht hat.
Seminar am 30. Mai 2012
, Peter Hesse
V193988
978-3-656-19233-6
978-3-656-19229-9
, 2012, WEG: Formalien einer Eigentümerversammlung, München, GRIN Verlag, http://www.diplomarbeiten24.de/vorschau/193988.html
Computersicherheit: Protokollierung und Auswertung

References: § 23

§ 24
 § 43
 § 21
 § 23
 § 24
 § 24
 § 24
 § 24
 § 24
 § 24
 § 24