Source: http://leszekbloch.pl/gdy-nabywca-nieruchomosci-nieprawidlowo-zaliczy-wierzytelnosc-na-cene-nabycia/?share=google-plus-1
Timestamp: 2019-02-22 07:54:31+00:00

Document:
Egzekucja z nieruchomości często obfituje w momenty dramatyczne. I nie chodzi tu tylko o obrazy znane z nastawionych na sensację reportaży telewizyjnych eksponujących dramat egzekwowanego dłużnika. Emocje przeżywają także wierzyciele oczekujący na środki z planu podziału, jak również nabywcy nieruchomości. Pewnie myśląc o nabywcach staje Ci w oczach nerwowa licytacja w sądzie. To też, ale nie tylko.
Sąd Najwyższy rozpatrywał niedawno sprawę nabywcy, który nieprawidłowo zaliczył wierzytelność na poczet ceny nabycia – wskutek czego sąd pierwszej instancji orzekł utratę skutków przybicia i przepadek kwoty wpłaconej tytułem rękojmi. Przyznasz chyba, że mógł to dla nabywcy być dramat….nie dość, że nie nabyłby własności nieruchomości to przepadłaby mu rękojmia.
Przepis art. 968 k.p.c. uprawnia nabywcę do zaliczenia na poczet ceny własnej wierzytelności lub jej części, jak również wierzytelności innego wierzyciela jeśli wyraził na to zgodę – rzecz jasna pod warunkiem, że wierzytelności te znajdują pokrycie w cenie nabycia.
Niby proste ale nie do końca gdyż …nie każda wierzytelność może być zaliczona na poczet ceny. Dlaczego ? Otóż zwykle suma egzekwowanych wierzytelności znacznie przekracza sumę uzyskana z egzekucji. Mówiąc wprost: pieniędzy z egzekucji nie starcza na pokrycie roszczeń wszystkich wierzycieli.
Oceny, czy wierzytelność może być zaliczona na poczet ceny dokonuje się w oparciu o przepis art. 1025 k.p.c., który traktuje o kolejności zaspokajania roszczeń poszczególnych kategorii. Nie będę przytaczał treści w/w przepisu bowiem jest za obszerny. Dość powiedzieć, że w pierwszej kolejności zaspokajane są koszty egzekucyjne zaś później należności alimentacyjne co często skłania dłużników do działań mających na celu wpływ na kształt planu podziału (pisałem o tym tutaj i tutaj).
Nabywca może zaliczyć na poczet ceny tylko taką swoją wierzytelność, która prawdopodobnie zostanie zaspokojona na podstawie sporządzonego w przyszłości planu podziału sumy uzyskanej przez egzekucję z nieruchomości. Podobnie jest z wierzytelnością innego wierzyciela, który zgodził się na zaliczenie.
Ma to o tyle istotne znaczenie, że od daty zapłaty ceny – do daty wypłaty środków przypadających poszczególnym wierzycielom – zgodnie z prawomocnym planem podziału – mija zwykle sporo czasu, nawet gdy nikt nie składa żadnych środków zaskarżenia. Zamrożenie środków na kilka lat nikomu się nie uśmiecha 🙂
Wyliczenie kwoty wierzytelności mającej przypadać w przyszłości z planu podziału, którą będzie można zaliczyć na poczet ceny nie jest sprawą łatwą. Wiem co mówię: nie raz i nie dwa obserwowałem walkę o pieniądze w ramach planu podziału lub nawet w niej uczestniczyłem i zmiany planu podziału to rzecz w egzekucji można powiedzieć – powszednia 🙂 Z uśmiechem przypominam sobie np: epistoły pewnego profesjonalnie reprezentowanego wierzyciela, w których z uporem godnym lepszej sprawy obstawał, że jego dalsza hipoteka przymusowa powinna mieć pierwszeństwo przed wcześniejszą umowną 🙂 Nie raz i nie dwa widziałem też zmiany planu podziału przez sąd drugiej instancji.
Wracając do tematu: na etapie planu podziału przepisy (art. 1037 k.p.c.) wyraźnie przewidują obowiązek sądu czuwania nad jego prawidłowym sporządzeniem i prawidłowością zaliczania przez nabywcę na poczet ceny nabycia własnej wierzytelności. Wówczas sąd może wezwać nabywcę do zapłaty różnicy.
Art. 1037. § 1. Jeżeli przy sporządzaniu planu podziału okaże się, że nabywca uiszczając cenę, potrącił wierzytelność, która się w niej nie mieści, sąd postanowieniem zobowiąże nabywcę do uzupełnienia ceny w ciągu tygodnia. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.
§ 2. W planie podziału sąd wymieni osoby, dla których przypadająca od nabywcy suma jest przeznaczona. W tej części plan podziału stanowić będzie dla nich tytuł egzekucyjny przeciwko nabywcy.
Tak jest później tj. przy podziale. Natomiast wcześniej – na etapie zapłaty ceny przez nabywcę przepisy brzmią tak:
§ 3. Z rękojmi utraconej przez nabywcę lub od niego ściągniętej pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą, a resztę przelewa się na dochód Skarbu Państwa
Tak też było w zasygnalizowanej na początku sprawie: Sąd Rejonowy wezwał nabywcę nieruchomości do uiszczenia reszty ceny, zaś ten złożył na podstawie art. 968 § 2 k.p.c. wniosek o zaliczenie poczet ceny nabycia wierzytelności innego wierzyciela przy czym przedłożył stosowną zgodę. Następnie Sąd Rejonowy stwierdził wygaśniecie skutków przybicia udzielonego na rzecz nabywcy oraz przepadek rękojmi z uwagi na błędne wyliczenia kwoty możliwej do zaliczenia (nabywca nie uwzględnił zaspokajanych w pierwszej kolejności kosztów egzekucyjnych). rozpatrujący zażalenie nabywcy Sąd Okręgowy powziął poważne wątpliwości i sprawa trafiła do Sądu Najwyższego który na pytanie
„Czy nabywca licytacyjny nieruchomości, który na podstawie art. 968 § 2 k.p.c. zalicza na poczet ceny wierzytelność innego wierzyciela, a który błędnie przyjmuje, że wierzytelność ta znajduje pokrycie w cenie nabycia, powinien zostać wezwany przez Sąd do uiszczenia brakującej części ceny przed zastosowaniem rygoru z art. 969 k.p.c.?”
podjął uchwałę o sygn. akt III CZP 60/18 następującej treści:
Otagowane jako: egzekucja z nieruchomości, III CZP 60/18, uchwała SN III CZP 60/18, wezwanie przez sąd do zapłaty reszty ceny nieruchomości, zaliczenie wierzytelności na poczet ceny nabycia nieruchomości
Poprzedni wpis: Historia pewnej ugody (w 13 krokach).
Następny wpis: Sprzedaż nieruchomości rolnej nabytej na licytacji w egzekucji po 30.04.2016. Uchwała SN III CZP 32/18

References: art. 968
 art. 1025

Art. 1037
 art. 968
 art. 968
 art. 969