Source: https://adjurin.com/a9.html
Timestamp: 2018-04-23 03:35:52+00:00

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El artículo 23 de la mencionada ley crea unas obligaciones para el titular de dominio que goza del beneficio de la asignación de un bien común de uso exclusivo, y son las siguientes:
1.No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2.No cambiar su destinación
3.Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
4.Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.
Nos vamos a referir específicamente a la obligación No.4 y sobre este punto consideramos lo siguiente:
Las reparaciones locativas en la propiedad horizontal no aplican en la misma forma que lo señala el artículo 2028 del Código Civil para los arrendatarios, toda vez que esta norma exonera de responsabilidad al tenedor del inmueble por los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos.
El caso contrario lo define claramente la obligación del numeral 4 del artículo 23 de la ley 675/01, toda vez que el titular de dominio de la unidad privada beneficiada con el uso exclusivo está obligado a realizar las reparaciones a que haya lugar por su maltrato al bien bajo su uso y custodia, o por el deterioro normal aun por uso adecuado y por el simple paso del tiempo. Es decir, la sola tenencia del bien común en uso exclusivo le genera esa obligación sin excepción alguna.
Sobre el punto de reparaciones, transcribimos lo determinado por las normas urbanísticas, de orden público y de inmediato cumplimiento:
Decreto 1469 de 2010:
Artículo 10. Reparaciones locativas. Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas. No requeriría licencia de construcción las reparaciones o mejoras locativas a que hace referencia el artículo 8 de la Ley 810 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya. Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas.
2. Prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros, y en caso que se presenten, responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia.
El parágrafo primero del artículo 23 de la Ley 675/01 determina que las mejoras o reparaciones locativas que no se le endilguen al beneficiario del uso exclusivo con el numeral 3 de la norma en mención, y no corresponda a la responsabilidad del constructor, deberán estar a cargo de todos los copropietarios del edificio o conjunto.
De otra parte, en el evento de negarse quien tiene la obligación de efectuar las reparaciones, el afectado puede acudir en querella de policía por perturbación y ante la justicia ordinaria en reclamación de perjuicios.
Por lo anterior y de conformidad con el artículo 23 de la ley 675 de 2001 y el artículo 10 del decreto 1469 de 2010, las reparaciones mencionadas, su ejecución y responsabilidad tienen un destinatario definido y no será el afectado quien tenga que realizarlas sino quien se beneficia con el uso exclusivo; aquí se visualiza la relación costo- beneficio.

References: artículo 23
 artículo 2028
 artículo 23

Artículo 10
 artículo 8
 artículo 23
 artículo 23
 artículo 10