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Timestamp: 2020-06-03 07:30:31+00:00

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FALLIMENTO COOPERATIVA COSTRUZIONI IMPROCEDIBILITA’ ART 2932 - Avvocato a Bologna , avvocato a Bologna Sergio Armaroli
da Sergio Armaroli | Apr 3, 2020 | Senza categoria
FALLIMENTO COOPERATIVA
COSTRUZIONI IMPROCEDIBILITA’ ART 2932
Dispositivo dell’art. 2932 Codice civile
Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione (1), l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo (2), può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso [250, 651, 849, 1032, 1351, 1679, 1706 2, 2597, 2643 n. 14, 2645bis, 2652 n. 2, 2690, 2775bis, 2825bis, 2908] (3).
Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione [1208 ss.] o non ne fa offerta nei modi di legge (4), a meno che la prestazione non sia ancora esigibile (5).
Sentenza n. 345 / 2020 TRIBUNALE BOLOGNA
con atto di citazione notificato in data 5/11/2012 e trascritto in data 6/11/2012 per la prima udienza fissata in data 21/3/2013 l’attore citava in giudizio la cooperativa ‘Alfa’ e il consorzio ‘Beta’; allegava che si era iscritto alla società ‘Alfa’ al fine di ottenere l’assegnazione di una unità abitativa all’interno di un complesso residenziale in via (omissis) la cui costruzione era affidata al consorzio; sottoscriveva il verbale in data 24/7/2007 di prenotazione dell’alloggio obbligandosi ad acquistarlo al prezzo di €. 404.000 oltre Iva; in esecuzione di quanto pattuito l’attore corrispondeva la somma di €. 395.600 oltre Iva; al termine dei lavori di costruzione prendeva possesso della suddetta porzione immobiliare in data 21/9/2009; lamentava che la cooperativa ‘Alfa’, cui ‘Beta’ cedeva l’immobile nel 2010 dopo il pagamento da parte dell’attore dell’importo di cui sopra, si rifiutava di stipulare il contratto di compravendita; segnalava inoltre che in sede di preliminare il costruttore non aveva rilasciato polizza fideiussoria ai sensi del decreto legislativo 122/2005; chiedeva pertanto sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c., la condanna alla cancellazione dell’ipoteca indivisa iscritta sul complesso immobiliare di cui faceva parte l’alloggio di cui sopra a garanzia di un mutuo bancario pari a €. 10.000.000, la condanna di entrambe le parti convenute al risarcimento dei danni.
Dopo la trascrizione della domanda attorea in data 6/11/2012, intervenivano sia il fallimento del consorzio come da sentenza del 22/1/2013 del Tribunale Bologna, sia la liquidazione coatta amministrativa della cooperativa come da provvedimento in data 5/3/2013. Il giudice dichiarava pertanto l’interruzione del processo alla prima udienza in data 21/3/2013; l’attore riassumeva il giudizio per l’udienza in data 31/10/2013.
Si costituiva la cooperativa ‘Alfa’ in LCA rilevando l’improcedibilità della domanda ai sensi dell’art. 2932 c.c. in quanto, nel caso del fallimento, spetta al curatore, ovvero al commissario liquidatore, decidere se subentrare nel contratto in base all’art. 72 legge fallimentare e nel caso di specie il commissario liquidatore della cooperativa ‘Alfa’ non intendeva dare attuazione al preliminare oggetto di causa; inoltre la cooperativa convenuta chiedeva in via riconvenzionale la condanna dell’attore al rilascio dell’immobile e al versamento di una indennità di occupazione, fondando tali domande sull’intervenuto scioglimento del contratto preliminare ad opera del commissario liquidatore.
Il fallimento ‘Beta’ veniva invece dichiarato contumace alla suddetta udienza del 31/10/2013; la causa veniva rinviata all’udienza del 20/3/2014 (poi 27/3/2014 a seguito dello sciopero degli avvocati) rilevando (già allora) che, prima di trattenere la causa in decisione sulla questione preliminare di improcedibilità della domanda attorea, appariva opportuno convocare le parti costituite, in particolare il commissario liquidatore della cooperativa, per comprendere in concreto gli sviluppi della situazione in considerazione della posizione incolpevole di parte attrice.
il verbale di prenotazione dell’alloggio presenta data certa anteriore al provvedimento di liquidazione coatta amministrativa del 5/3/2013 e alla sentenza di fallimento del 22/1/2013; di conseguenza deve qualificarsi come opponibile sia alla curatela che alla liquidatela; al riguardo si osserva che «..la domanda di esecuzione specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. può essere proposta anche nei confronti di una società cooperativa che abbia come oggetto sociale la costruzione di alloggi da assegnare i soci, di fronte al rifiuto della società di prestarsi all’atto traslativo dell’immobile al socio assegnatario; il suo accoglimento è condizionato al compiersi della fattispecie complessa progressiva che prevede, oltre all’assunzione da parte della società dell’obbligo a prestare il proprio consenso al trasferimento, anche l’effettuazione della prenotazione dell’alloggio, che accerta la realizzazione dei presupposti concreti per tale assegnazione, individuandone il bene e il corrispettivo, così da rendere legittimo, e quindi dovuto, il successivo atto traslativo del diritto.» (Cass. 752/1997, 1089/2000).
Con riguardo poi ai rapporti tra i convenuti cooperativa e consorzio è sufficiente evidenziare che entrambi risultano inseriti nel verbale di prenotazione del 24/7/2007 e che i versamenti dell’attore sono stati effettuati legittimamente a ‘Beta’ quale proprietario della sua unità immobiliare fino al 22/12/2010, momento in cui la trasferiva alla cooperativa (atto di trasferimento oggetto della domanda giudiziale di simulazione proposta dal consorzio medesimo e poi rinunciata).
Nel caso in esame sussistono entrambi i presupposti di cui all’art. 72 Co.8 legge fallimentare per escludere la facoltà del commissario liquidatore della cooperativa in LCA di sciogliersi dal preliminare di vendita; infatti l’immobile destinato con il verbale di prenotazione all’attore costituisce la sua abitazione principale incontestatamente mentre la domanda giudiziale in esame è stata trascritta in data 6/11/2012; ne consegue la piena applicabilità della giurisprudenza a sezioni unite della suprema corte di cui alla sentenza 18131/2015.
L’accoglimento della domanda attorea è però impedito dall’esistenza di un’ipoteca volontaria indivisa che grava sia sull’appartamento sia sull’autorimessa oggetto del presente contenzioso, come accertato dalla c.t.u.; da tale circostanza deriva l’improcedibilità dell’azione ex art. 2932 c.c. ai sensi dell’art. 8 Decreto Legislativo 122/2005; tale declaratoria travolge la disamina delle altre domande di parte attrice.
Né al proposito è sostenibile quanto ipotizzato dalla parte attrice nella sua conclusionale del 17/9/2019 (cfr. pg. 17) e cioè che, essendo prevista nei poteri della liquidazione coatta amministrativa quello di cancellazione dei gravami ai sensi dell’art. 5 Legge 400/1975, in assenza dell’esercizio di questa potestà secondo il meccanismo ivi disciplinato (istanza del commissario liquidatore all’autorità di vigilanza che provvede all’emanazione dell’ordine di cancellazione) potrà provvedervi il Tribunale adito; infatti il vincolo delle improcedibilità non è superabile dal giudice essendo il citato art. 5 rivolto unicamente al commissario giudiziale; in questo contesto la risposta dell’autorità di vigilanza pervenuta per l’udienza del 23/1/2020 non può che essere qualificata un non liquet che si rifugia dietro la formulazione letterale della norma; è ovvio, infatti, che vendita e cancellazione non possono che operare contestualmente se si vuole dare un senso al citato art. 5, altrimenti la vendita non potrebbe esserci senza la cancellazione e la cancellazione senza la vendita; solo in sede di liquidazione coatta amministrativa ciò è possibile proprio per la necessarietà della collaborazione tra commissario liquidatore e autorità di vigilanza.
A conferma l’attore è uno degli ultimi prenotatari di alloggio di cooperative facenti capo al consorzio ‘Beta’ a non aver ancora ottenuto il trasferimento, a differenza di tanti altri soci della cooperativa ‘Alfa’ e di altre cooperative del gruppo che vi sono riusciti in forza di quella stessa autorizzazione ministeriale, negata con la comunicazione di cui sopra.
Come già evidenziato nell’ordinanza di rimessione in istruttoria, non va dimenticata la funzione sociale delle cooperative edilizie per la costruzione ed assegnazione ai soci di alloggi di tipo popolare, cui si ricollega la protezione che la legge citata accorda ai soci prenotatari nell’ambito della liquidazione del patrimonio immobiliare acquisito alla LCA, protezione alla quale è riferibile la tutela di cui all’art. 5 citato a favore della parte più debole.
Infine non può trovare accoglimento la domanda riconvenzionale di rilascio della cooperativa convenuta, e di conseguenza la sua domanda di risarcimento per occupazione senza titolo, in considerazione della natura meramente processuale della declaratoria di improcedibilità con cui la presente causa viene definita; inoltre tale domanda era fondata sullo scioglimento del contratto preliminare, rappresentato dal verbale di prenotazione, ex art. 72 Co. 8 legge fallimentare da parte del commissario liquidatore, della cui inefficacia si è già detto in conseguenza della trascrizione della domanda introduttiva del presente giudizio in data 6/11/2012 e quindi prima del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa della ‘Alfa’, intervenuto in data 5/3/2013.
A completamento si reputa equa la compensazione tra le parti delle spese di lite del presente giudizio, tenuto conto che la sua improcedibilità è soluzione che si è potuta evitare nella stragrande maggioranza delle altre cause identiche a quella in esame a fronte della collaborazione dei soggetti tenuti a tutelare il prenotatario di un alloggio di una cooperativa nella sua qualità di contraente debole; a conferma sono anche i molteplici rinvii richiesti proprio dalla cooperativa convenuta al fine di provvedere in tal senso anche in questo procedimento, inspiegabilmente non risoltosi poi così; le spese di c.t.u. restano invece a carico delle parti in solido (cfr. Cass. 23586/08).
1) dichiara l’improcedibilità della domanda attorea principale ex art. 2932 c.c. con conseguente rigetto delle altre domande di parte attrice;
2) rigetta le domande riconvenzionali della cooperativa convenuta;
3) compensa tra le parti le spese di lite;
4) pone definitivamente a carico delle parti in solido quanto liquidato al c.t.u.
Bologna, 5/2/2020
della Seconda Sezione Civile
dott.ssa Elisabetta Candidi Tommasi

References: sentenza 

Sentenza 
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 art. 2932
 art. 5
 art. 5
 art. 72
 Cass. 
 art. 2932