Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F31-05-2006-4C-52-2006
Timestamp: 2016-10-26 11:25:43+00:00

Document:
4C.52/2006 (31.05.2006)
4C.52/2006/ech
Arr�t du 31 mai 2006
Greffi�re: Mme Cornaz.
Soci�t� Immobili�re X.________ en liquidation,
demanderesse et recourante, repr�sent�e par Me Daniel Perren,
d�fenderesse et intim�e,
�vacuation,
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre
d'appel en mati�re de baux et loyers du canton
de Gen�ve du 12 d�cembre 2005.
Constitu�e en 1918, la Soci�t� Immobili�re X.________ (ci-apr�s: la SI) repr�sente le patrimoine de la famille Z.________, dont les quatre membres d�tiennent chacun 12'500 actions de 1'000 fr., soit le 25 % du capital social ainsi r�parti entre ZA.________, ZB.________, ZC.________ et Y.________.
Le 30 novembre 1981, la SI a remis � bail � Y.________ l'un de ses immeubles pour un loyer de 450 fr. par mois, charges non comprises. Le 16 juin 1987, un nouveau bail, aux m�mes conditions, a �t� pass� entre la SI, d'une part, Y.________ et son mari, d'autre part. A une date ind�termin�e, les �poux ont divorc� et Y.________ est rest�e seule dans l'immeuble.
En 1991, Y.________ a accord� un pr�t de 20'000 fr. � la SI, que cette derni�re affirme avoir rembours�, mais sans le prouver. Y.________ all�gue �galement �tre cr�anci�re de la SI de 22'500 fr., ce que cette derni�re conteste, alors qu'aucune pi�ce de la proc�dure ne permet de retenir ce fait.
Y.________ s'est acquitt�e de son loyer jusqu'en 2002, ann�e � partir de laquelle elle a interrompu ses paiements, en raison - selon elle - des probl�mes apparus notamment entre les actionnaires entre eux et entre les fr�res et soeurs.
Le 17 avril 2003, ZC.________ a r�clam� � sa soeur 7'200 fr. de loyers pour l'ann�e 2002 et 1'800 fr. pour l'ann�e 2003, avec int�r�ts. Y.________ a r�pondu que ces sommes �taient couvertes par sa cr�ance � l'�gard de la SI. ZC.________ a propos� � Y.________, qui a refus�, de signer une reconnaissance de dette comportant notamment la mention suivante: � J'accepte de compenser cette somme, avec valeur au 30.04.03, avec ma cr�ance vis-�-vis de la SI X.________ inscrite dans les livres de la soci�t�, cr�ance qui se montait � 12'500 fr. au 31.12.02. D'autre part, j'accepte que les loyers futurs pour 2003 soient compens�s avec le solde de cette cr�ance �.
Selon un relev� de la SI, la compensation a �t� admise pour tous les loyers de 2002 et 2003 � concurrence de 10'800 fr., ce qui, au 31 d�cembre 2003, laissait un cr�dit de 1'700 fr. � Y.________ dans les livres de la bailleresse, pour l'ann�e 2004.
Le 16 ao�t 2004, le liquidateur de la SI a inform� Y.________ que le solde de sa cr�ance (1'700 fr.) avait �t� �teint par compensation avec le loyer d�, de sorte qu'elle devait d�sormais 100 fr. pour le mois d'avril 2004 et les loyers de mai � septembre 2004, soit en tout 2'350 francs. En cons�quence, le liquidateur mettait la locataire en demeure de r�gler cette somme dans les trente jours, sous menace de r�siliation du bail. Y.________ n'a pas r�agi. Par avis officiel du 11 octobre 2004, la SI en liquidation a r�sili� le bail � cause de la demeure de la locataire, � l'�ch�ance du 30 novembre 2004.
Le 14 d�cembre 2004, la bailleresse a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve d'une requ�te en �vacuation qui, non concili�e, a �t� transf�r�e au Tribunal des baux et loyers. A l'audience de ce dernier, il a �t� constat� que l'arri�r� �tait � jour, mais que rien n'avait �t� vers� pendant le d�lai comminatoire. Par jugement du 4 juillet 2005, le Tribunal des baux et loyers a prononc� l'�vacuation imm�diate de Y.________.
Saisie par la locataire et statuant par arr�t du 12 d�cembre 2005, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a annul� ce jugement et rejet� la requ�te de la SI en liquidation. La juridiction cantonale a retenu en substance que Y.________ �tait cr�anci�re de la SI d'une somme de 7'500 fr. pour la p�riode post�rieure � avril 2004 et que sa dette relative au d�lai comminatoire, de 2'350 fr., �tait �teinte par la compensation r�guli�rement invoqu�e.
Parall�lement � un recours de droit public, la SI en liquidation (la demanderesse) interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � l'annulation de l'arr�t du 12 d�cembre 2005, � la confirmation du jugement du 4 juillet 2005 et � la condamnation de Y.________ � �vacuer l'immeuble litigieux, avec suite de d�pens.
Dans sa r�ponse, Y.________ (la d�fenderesse) indique �tre sur le point d'examiner des propositions d'accord avec sa partie adverse.
1.1 Aux termes de l'art. 57 al. 5 OJ, il est sursis en r�gle g�n�rale � l'arr�t sur le recours en r�forme jusqu'� droit connu sur le recours de droit public. Cette disposition souffre des exceptions dans des situations particuli�res, qui justifient l'examen pr�alable du recours en r�forme. Il en est ainsi lorsque ce recours appara�t irrecevable (ATF 117 II 630 consid. 1a), ou para�t devoir �tre admis m�me sur la base des constatations de fait retenues par l'autorit� cantonale et critiqu�es dans le recours de droit public (ATF 120 Ia 377 consid. 1 p. 379; 117 II 630 consid. 1a), le cas �ch�ant apr�s rectification d'office d'une inadvertance manifeste. Dans ce dernier cas, le recours de droit public devient alors sans objet (ATF 117 II 630 consid. 1a).
Il en va de m�me lorsqu'une constatation de fait critiqu�e est d�nu�e de pertinence en droit. Il faut alors en d�battre pr�judiciellement dans l'examen du recours en r�forme. Le recours de droit public peut perdre, dans cette mesure, son int�r�t (ATF 117 II 630 consid. 1a; 112 II 340 consid. 1). Il peut �galement arriver que telle constatation critiqu�e dans le recours de droit public, f�t-elle arbitraire, n'est pas d�cisive et n'emp�che point que la d�cision d�f�r�e repose sur d'autres faits qui entra�nent le rejet du recours en r�forme (ATF 117 II 630 consid. 1a in fine). Enfin, il convient de d�roger � l'ordre de priorit� pr�cit� lorsque le recourant, � l'appui de son recours de droit public, invoque une violation du droit f�d�ral qui pourrait �tre retenue dans l'examen du recours en r�forme, de sorte que le premier recours perdrait son objet (ATF 107 II 499 consid. 1; 99 II 297 consid. 1).
1.2 Dans son recours de droit public fond� sur les art. 9 et 29 al. 2 Cst., la demanderesse invoque notamment la violation de son droit d'�tre entendue, en ce que la cour cantonale ne lui a pas donn� la possibilit� de s'exprimer quant au montant de la cr�ance de la locataire contre elle, au 31 d�cembre 2002, que les pr�c�dents juges ont admis � hauteur de 20'000 fr., alors que, selon elle, la cr�ance ne s'�l�verait, � cette date, qu'� 12'500 francs. En violant ainsi le droit d'�tre entendue de la demanderesse, la cour cantonale l'avait emp�ch�e de faire valoir la r�alisation de toutes les conditions de l'art. 257d al. 2 CO.
Or, � teneur de l'art. 274d al. 3 CO, le juge doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des preuves, lorsqu'il existe des motifs objectifs d'�prouver des doutes � ce sujet, en vertu de la maxime inquisitoriale sociale (cf. ATF 125III 231 consid. 4a p. 238). Le moyen tir� de la violation du droit d'�tre entendu, qui doit �tre examin� en priorit� vu sa nature formelle (ATF 127 V 431 consid. 3d/aa p. 437; 124 I 49 consid. 1), a, en l'esp�ce, la m�me port�e que l'argument pris de la violation de l'art. 274d al. 3 CO. Ce dernier moyen peut donc �tre examin� en instance de r�forme, dont les conditions de recevabilit� sont remplies, ce qui sera indiqu� ci-dessous. Ainsi, tous les moyens pr�sent�s dans le recours de droit public peuvent �tre pris en compte en instance de r�forme, de sorte que, si le recours en r�forme devait �tre admis, le recours de droit public deviendrait alors sans objet, ce qui justifie en l'occurrence de se prononcer d'abord sur le recours en r�forme avant de statuer, le cas �ch�ant, sur le recours de droit public, en d�rogation � la r�gle de l'art. 57 al. 5 OJ.
Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 132 III 291 consid. 1; 131 III 667 consid. 1 p. 668; 131 V 202 consid. 1).
2.1 L'arr�t attaqu�, prononc� sur recours par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve contre un jugement d'�vacuation pour d�faut de paiement du loyer, est une d�cision finale rendue en derni�re instance par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ; arr�t 4C.413/1996 du 27 f�vrier 1997, publi� in SJ 1997 p. 538, consid. 1b p. 541).
2.2 Les contestations portant sur l'usage d'une chose lou�e sont de nature p�cuniaire (arr�t 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, publi� in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a), de sorte qu'elles ne peuvent �tre soumises au Tribunal f�d�ral, par la voie du recours en r�forme, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par l'art. 46 OJ (arr�t 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publi� in SJ 1997 p. 493, consid. 1 p. 493; 4C.475/1993 du 28 mars 1995, publi� in Zeitschrift f�r schweizerisches Mietrecht 1995 p. 161, consid. 2a).
En cas de litige portant sur la r�siliation d'un bail, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode durant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (arr�t 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, publi� in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publi� in SJ 1997 p. 493, consid. 2a; 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386). Pour d�terminer la prochaine �ch�ance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-�-dire que le cong� litigieux ne soit pas valable. Lorsque le bail b�n�ficie de la protection contre les cong�s des art. 271 sas CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en consid�ration la p�riode de trois ans pr�vue � l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. arr�t 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, publi� in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publi� in SJ 1997 p. 493, consid. 2a). Le d�lai de protection court � compter de la fin de la proc�dure judiciaire, c'est-�-dire en l'esp�ce � compter de l'arr�t du Tribunal f�d�ral (art. 38 OJ). En l'occurrence, la valeur litigieuse de 8'000 fr. est donc atteinte, malgr� la modicit� du loyer en cause.
2.3 Par ailleurs interjet� par la demanderesse, qui a requis sans succ�s l'expulsion de la d�fenderesse des locaux litigieux, en temps utile compte tenu des f�ries (art. 34 al. 1 let. c et 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ), le recours en r�forme est en principe recevable.
2.4 Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral (art. 43 al. 1 OJ). En revanche, il ne permet pas de se plaindre de la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1, 2ephrase OJ), ni de la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid.2c). Saisi d'un tel recours, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ). Dans la mesure o� une partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est pas ouvert pour remettre en cause l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait qui en d�coulent (ATF 130 III 136 consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3).
2.5 Au surplus, la juridiction de r�forme ne peut aller au-del� des conclusions des parties; en revanche, elle n'est li�e ni par les motifs d�velopp�s par celles-ci (art. 63 al. 1 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 411 consid. 3.2.2 p. 415), ni par l'argumentation juridique adopt�e par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22 consid. 2e/cc p. 29).
Il convient d'examiner tout d'abord le premier grief soulev� par la demanderesse, qui se plaint de ce que la Chambre d'appel n'a pas respect� les exigences minimales de l'art. 274d CO, en ce qu'elle ne lui a pas permis d'apporter la preuve de la contradiction entre les comptes sociaux et les all�gu�s nouveaux que la locataire, en qualit� d'appelante, avait le droit de formuler, puisque le tribunal statuait en premier ressort (cf. Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, Commentaire de la loi de proc�dure civile genevoise du 10 avril 1987, vol. III, n. 2 ad art. 445).
3.1 L'art. 274d al. 3 CO prescrit au juge d'�tablir d'office l'�tat des faits, les parties devant lui soumettre toutes les pi�ces n�cessaires � trancher le litige. Il pose le principe d'une maxime inquisitoriale sociale, laquelle ne constitue cependant pas une maxime officielle absolue. Cela d�coule d�j� de la r�serve expresse selon laquelle les parties pr�sentent toutes les pi�ces n�cessaires � l'appr�ciation du litige. Le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce � expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des preuves. Il n'est tenu de s'assurer que les all�gations et offres de preuves sont compl�tes seulement lorsqu'il a des motifs objectifs d'�prouver des doutes sur ce point. L'initiative du juge ne va pas au-del� de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les pr�senter. La maxime inquisitoire pr�vue par le droit du bail ne permet pas d'�tendre � bien plaire l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (ATF 125 III 231 consid. 4a; plus r�cemment, cf. �galement arr�t 4C.17/2006 du 27 mars 2006, consid. 3.4.3.1; 4C.273/2005 du 22 novembre 2005, consid. 3.1).
3.2 En l'esp�ce, le Tribunal des baux et loyers �tait parti de l'id�e que la locataire d�tenait une cr�ance de 12'500 fr., au 31 d�cembre 2002, contre la bailleresse, r�duite � 1'700 fr. par compensation au 31 d�cembre 2003, et qu'au surplus, la locataire n'avait pas d�clar� opposer une cr�ance en compensation dans le d�lai comminatoire, de sorte que les conditions de l'art. 257d al. 2 CO �taient remplies.
En appel, la d�fenderesse a fait valoir deux cr�ances contre la demanderesse, respectivement de 22'500 fr. et de 20'000 francs. Pour sa part, la Chambre d'appel a retenu que la locataire restait cr�anci�re de la bailleresse d'une somme de 7'500 fr., apr�s le 30 avril 2004, et que celle-ci avait accept� de continuer � compenser sa cr�ance de loyer avec sa dette envers la locataire, pour juger que celle-l� avait �t� ainsi pay�e, et pour constater que l'une des conditions de l'art. 257d al. 2 CO n'�tait pas r�alis�e, ce qui entra�nait la nullit� de la r�siliation du bail et le rejet de la requ�te en �vacuation.
Dans leur examen des faits, les pr�c�dents juges rel�vent que la d�fenderesse a prouv� avoir accord� un pr�t de 20'000 fr. � la demanderesse, que cette derni�re pr�tend avoir rembours�, alors qu'aucune pi�ce ne confirme cette assertion. Par ailleurs, la cour cantonale a consid�r� que la locataire all�guait �tre titulaire d'une autre cr�ance de 22'500 fr., fait contest� par la bailleresse, et qui ne ressortait d'aucune pi�ce de la proc�dure.
Dans ce contexte, la demanderesse s'appuie sur ses comptes sociaux, en relevant que la locataire et actionnaire avait refus� les comptes 2003, mais pas ceux de l'exercice 2002, alors que la d�fenderesse soutient le contraire.
Face � des all�gu�s nouveaux, que la locataire avait le droit de faire valoir devant la Chambre d'appel, mais qui �taient contest�s par la bailleresse, et aussi en pr�sence d'une situation confuse en ce qui concerne l'�tablissement des comptes sociaux, sur lesquels se fonde cette derni�re, le juge d'appel ne pouvait pas ne pas �prouver de doute quant au caract�re complet des all�gations et offres de preuves des parties, dont l'une agit en personne. Pour cette raison, il devait amener la locataire � rapporter la preuve de son all�gation nouvelle, relative � la cr�ance de 22'500 fr., et inviter la bailleresse � d�poser des comptes sociaux annuels clairs et univoques, notamment en ce qui concerne le montant de sa dette envers la locataire, au 30 avril 2004, date que la cour cantonale a consid�r�e comme d�terminante pour la conduite de son raisonnement articul� sur la compensation.
Faute d'avoir invit� les parties � effectuer ces d�marches n�cessaires � l'examen de leurs arguments et au jugement de la cause entre elles, la cour cantonale a viol� l'art. 274d al. 3 CO. En cons�quence, le recours sera partiellement admis, l'arr�t du 12 d�cembre 2005 annul� et la proc�dure retourn�e � la cour cantonale pour instruction et nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
D�s lors que l'issue du litige est r�serv�e, il convient de mettre l'�molument judiciaire par moiti� � la charge de chacune des deux parties (art. 156 al. 3 OJ) et de condamner la d�fenderesse, qui succombe partiellement, � verser � la demanderesse des d�pens r�duits (art. 159 al. 3 OJ).
Le recours est partiellement admis et la proc�dure est renvoy�e � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve pour instruction et nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Un �molument judiciaire de 2'000 fr. est mis par moiti� � la charge de chacune des parties.
La d�fenderesse versera � la demanderesse une indemnit� de 1'000 fr. � titre de d�pens r�duits.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux parties et � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Lausanne, le 31 mai 2006

References: in fine
 art. 9
 ATF 
 art. 271
 ATF 
 ATF 
 art. 445