Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/dlugotrwala-nieobecnosc-jednego-z-najemcow-mieszkania-komunalnego,234,p.html
Timestamp: 2019-06-26 00:42:10+00:00

Document:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-07-07
Moja mama chce wykupić mieszkanie komunalne. Problem w tym, że nie może tego zrobić, gdyż najemców jest dwóch. Pierwszym najemcą jest mama, drugim mój ojciec. Jednak ojciec nie mieszka tam już 20 lat i jego adres jest nieznany. Został wymeldowany przez mamę parę lat temu, lecz to nie zmieniło sytuacji odnośnie wykupu mieszkania. Ojciec i mama są po rozwodzie już 10 lat. Nie rozumiem dlaczego, mama nie może wykupić mieszkania, przecież ojciec nie mieszka tam już 20 lat! Co można w tej sprawie zrobić?
Prawdopodobnie, przynajmniej w aspekcie ściśle formalnym, urzędnikom komunalnym (lub pracownikom administracji mieszkań komunalnych) byłoby trudno zarzucić poważniejsze zaniedbania co do samego zagadnienia ewentualnego tak zwanego wykupu owego mieszkania komunalnego. Być może mają jakiś bałagan w dokumentacji (co do tego, kto aktualnie jest najemcą owego mieszkania), ale w tym zakresie tematycznym trudno coś jednoznacznie stwierdzić. Proszę zwrócić uwagę na rzeczywistość – dostrzeganą przecież także przez urzędników oraz innych pracowników samorządowych. W kapitalizmie (czyli w ustroju oficjalnie przywróconym u nas ponad ćwierć wieku temu) mieszkania mają wartość rynkową; wielu najemców wyraża chęć zakupu mieszkania komunalnego – jeśli ma szansę skorzystać z bonifikaty (czyli z niższej ceny), a więc zamiar zakupu lokalu komunalnego jest często związany z typowym dla kapitalizmu dążeniem do „zrobienia dobrego interesu”. Z perspektywy gmin (które najczęściej są właścicielami mieszkań komunalnych) sytuacja przedstawia się inaczej: każda bonifikata (lub inna obniżka ceny) zmniejsza przychody. Gminy mają obowiązek sprzedawać mieszkania komunalne z zastosowaniem bonifikat, bo tak zdecydował ustawodawca (szczegóły są precyzowane w aktach prawa miejscowego, na ogół w uchwałach właściwej rady gminy). Między innymi w ten sposób wyraża się ograniczenie uprawnień właścicielskich gmin, w porównaniu do większości kategorii właścicieli – ogólne określenie własności zawarto w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.). Prywatny właściciel zapewne bonifikat by nie stosował. Gminy zaś mają prawny obowiązek zbywać sporo składników swego mienia (czyli mienia publicznego) poniżej ceny rynkowej; to dotyczy (między innymi) zbywania lokali komunalnych – o ile są przeznaczone do zbycia (a to zależy od samych gmin).
Trudno mi stwierdzić, czy osoby urzędowe, z którymi zetknęła się Pańska mama, mają orientację co do tego, jak przystąpić do załatwiania spraw związanych z odnośnym mieszkaniem (nie tylko w kontekście zbywania mieszkań komunalnych). Mogą nie wiedzieć, ale mogą też – z własnej inicjatywy lub na polecenie służbowe – unikać „bawienia się w prawników”, zwłaszcza podczas godzin pracy, za którą płaci im gmina (lub gminna jednostka organizacyjna). Z całą pewnością zadaniem urzędników samorządowych nie jest poradnictwo prawne – zwłaszcza w czasie przeznaczonym na zupełnie inne czynności.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami to akt prawny o bardzo dużym znaczeniu dla osób zamierzających kupić lokal komunalny (w tym mieszkanie komunalne). Niżej zacytowałem jej art. 34* (jeden z istotnych w związku ze zbywaniem mieszkań komunalnych). W tym artykule ustawodawca (a nie poszczególni urzędnicy) zdecydował, że o możliwości nabycia lokalu komunalnego należy powiadomić najemców – a więc w przypadku najmu przysługującego wspólnie – wszystkich współnajemców. Skoro adres jednego z najemców jest nieznany, to trudno byłoby kierować do niego takową informację; samo wymeldowanie – a decyzję administracyjną o wymeldowaniu wydaje organ administracji publicznej (a nie osoba prywatna) – stanowi dowód na to, że najemca nie przebywa „pod tym adresem” (czyli w rzeczonym mieszkaniu). Gdyby urzędnicy lub ich zwierzchnicy rzeczywiście chcieli doręczyć mu korespondencję ze skutkiem prawnym, to zapewne podjęliby starania „w tym kierunku”; można by spróbować skorzystać z centralnych rządowych baz danych lub zawnioskować o sądowne ustanowienie kuratora dla niego (jako dla osoby nieobecnej). Według art. 34 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami należy nie tylko doręczyć propozycję nabycia mieszkania komunalnego najemcy albo najemcom (jeśli prawo najmu przysługuje przynajmniej dwóm osobom), ale także oczekiwać przez określony czas na odpowiedź wszystkich uprawnionych osób. Wydaje się bardzo wątpliwe, by sąd (w przypadku ustanowienia kuratora dla nieobecnego) upoważnił kuratora do złożenia oświadczenia w sprawie nabycia mieszkania komunalnego (np. o rezygnacji z uprawnienia w imieniu nieobecnego albo o zamiarze skorzystania z takowego uprawnienia). Gmina nie ma żadnego interesu prawnego w tym, by sprawy były uporządkowane po stronie najemców; dlatego trudno się dziwić, że sytuacja stała się poważna.
Wieloletnia nieobecność jednego z najemców w odnośnym mieszkaniu wskazuje na to, że przestał on być najemcą. Szkoda, że przez tak długi czas zabrakło determinacji, by ten aspekt sytuacji formalnie załatwić. Gdyby oficjalnie (czyli według dokumentów) Pańska mama była jedynym najemcą tegoż mieszkania komunalnego, to tylko ona byłaby uprawniona składać oświadczenia woli odnośnie do propozycji owej gminy (jeśli to mieszkanie komunalne ma zostać sprzedane). Terminy załatwiania spraw są ważne, więc proponuję dążyć do uporządkowania sytuacji niezwłocznie. Prawdopodobnie ciężar załatwiania części formalności przypadnie w udziale Pańskiej mamie.
Swoje własne oświadczenie o zamiarze kupienia przedmiotowego mieszkania komunalnego Pańska mama może złożyć już w najbliższych dniach; proponuję pisma składać za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (i to z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Dopóki jest jeszcze jeden najemca, to samo oświadczenie mamy nie wystarczy, ale kierowane do gminy (lub administracji budynków komunalnych) pismo mogłoby zawierać (poza oświadczeniem o zamiarze kupienia lokalu komunalnego) także wzmiankę o tym, że Pańska mama występuje na drogę sądową w celu doprowadzenia do oficjalnego stwierdzenia, że tylko ona jest najemcą rzeczonego mieszkania. Przydać się może (skierowana do władz gminy) prośba o umożliwienie kupienia odnośnego mieszkania komunalnego po załatwieniu spraw sądowych; być może zasadne okaże się skorzystanie z godzin przyjęć prezydenta (burmistrza) miasta albo wójta lub innych osób urzędowych.
Pańska mama mogłaby wystąpić z powództwem o ustalenie, że: doszło do ustania najmu ze współnajemcą, a więc ona jest jedynym najemcą przedmiotowego mieszkania komunalnego. Konstrukcję prawną powództwa o ustalenie przewidziano w art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Jeżeli nie pojawią się wiarygodne informacje o adresie (zamieszkania lub do doręczeń) Pańskiego ojca, to trzeba będzie również zawnioskować do „sądu opiekuńczego” o ustanowienie dla współnajemcy kuratora, który byłby uprawniony go reprezentować (np. w procesie cywilnym o ustalenie); chodzi o ustanowienie kuratora dla nieobecnego – taką możliwość przewidziano w art. 184 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). W sprawach sądowych należałoby zawnioskować o przeprowadzenie dowodu z dokumentu (art. 244 i następne K.c.), np. z zaświadczenia urzędowego o wymeldowaniu oraz z dokumentów dotyczących mieszkania (o takie dokumenty należy się samodzielnie postarać). Proszę pamiętać o tym, że w jednym postępowaniu można wnioskować o przeprowadzenie dowodu z akt innej sprawy (np. w procesie o ustalenie z akt postępowania nieprocesowego o ustanowienie kuratora dla nieobecnego); w ustaleniu danych kontaktowych sądów powinien pomóc jeden z poniższych adresów internetowych.
Prawomocny wyrok stwierdzający, że wyłącznie Pańska mama jest najemcą odnośnego mieszkania komunalnego, powinien umożliwić zakupienie tegoż mieszkania. Oby tylko było to jeszcze możliwe (gminy często określają czas przewidziany na załatwianie związanych z wykupem mieszkań spraw).
* Z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami:
6. Wojewoda w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, mogą przyznać, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom, z wyłączeniem nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, art. 60 ust. 1 i art. 60a ust. 1. 6a. Przepis ust. 6 stosuje się do budynków mieszkalnych lub użytkowych, stanowiących w całości przedmiot najmu lub dzierżawy. 6b. W przypadku realizacji pierwszeństwa, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, ust. 6 lub ust. 6a, przedmiotem zbycia powinna być nieruchomość wraz z gruntem niezbędnym do racjonalnego korzystania z budynku.
8. Przepisów ust. 1 i 7 nie stosuje się, jeżeli zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego albo między tymi jednostkami dla realizacji celów publicznych.”

References: art. 140
 art. 34
 art. 34
 art. 189
 art. 184
 art. 57
 art. 60
 art. 60