Source: http://cas130400.blogspot.com/2004/10/1.html
Timestamp: 2018-02-23 10:34:16+00:00

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LOUAGE DE CHOSES. - BAIL COMMERCIAL. - Sous-location et cession du bail. - Sous-location non accompagnée d'une cession du fonds de commerce. - Conséquence. - Art. 11, I, al. 1er et II, al. 1er, L. du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce.
La sous-location totale donnant lieu à l'établissement d'un fonds de commerce et, partant, non accompagnée de la cession d'un fonds de commerce par le locataire principal au sous-locataire, n'est pas assimilée à une cession de bail; dans ce cas, le sous-locataire ne devient pas le locataire direct du bailleur.Lorsque le refus du bailleur de renouveler le bail entraîne la perte du fonds de commerce constituant la propriété exclusive du sous-locataire, le sous-locataire ne dispose d'aucun droit d'action directe à l'égard du bailleur, mais peut uniquement se prévaloir d'une indemnité d'éviction, à l'intervention obligatoire du locataire principal.
-CODE CIVIL DU 30-04-1951,ART 11,I,L1-CODE CIVIL DU 30-04-1951,ART 11,II,L1
LA COUR, Vu le jugement attaqué, rendu le 4 novembre 1996 par le tribunal de première instance de Gand, statuant en degré d'appel; Sur le moyen, libellé comme suit : violation des articles 11.I et II, 16.IV, 25, alinéa 3, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, telle qu'elle a été remplacée et complétée par la loi du 29 juin 1955, constituant la section IIbis du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, 1165 du Code civil et 149 de la Constitution coordonnée du 17 février 1994, en ce que le jugement attaqué déclare non fondé l'appel dirigé par le demandeur contre le jugement rendu le 13 janvier 1995 par le juge de paix du premier canton de Gand le condamnant à payer à la défenderesse la somme de 2.931.012 FB., à majorer des intérêts de retard relatifs à la période du 1er janvier 1993 au 4 février 1993 et des intérêts judiciaires à partir de cette date et confirme toutes les dispositions du jugement dont appel, par les motifs suivants : "II.1. Ainsi qu'il a été acté dans le procès-verbal d'audience, (le locataire principal) a déclaré à l'audience acquiescer au premier jugement. (Le locataire principal) marque dès lors son accord - à bon droit - à la décision rendue par le premier juge suivant laquelle (la défenderesse) est la propriétaire du fonds de commerce. C'est à bon droit que le premier juge s'est référé à la dénomination de la société, à l'enseigne, aux marques, au savoir-faire, aux baux commerciaux, aux créances, à la clientèle acquise au cours de l'ancienne exploitation dans la Savaanstraat et restée fidèle, aux factures concernant l'équipement, les installations, le mobilier (pièce 11 du dossier de la défenderesse) en vue de conclure que le fonds de commerce est la propriété de (la défenderesse). II.2. Le point 1 du contrat de sous-location établi le 16 novembre 1988, enregistré à Gand le 24 novembre 1988 dans le livre 6. 2/14, page 10, section 412, décrit l'objet de la location : 'Le bailleur-locataire principal donne en sous-location à la SA AXIS, qui l'accepte, un immeuble commercial situé à 9000 Gand, Korte Dagsteeg, 12, dénommé 'Wolleweverskapel', donné en location au bailleur-locataire principal par le CPAS de Gand, Onderbergen 86 à 9000 Gand, en vertu d'un contrat de cession de bail commercial conclu sous seing privé le 12 janvier 1987 et enregistré à Gand, le 13 janvier 1987; (...)'. Le grief invoqué par (le demandeur) suivant lequel il ne peut être fait état d'une sous-location totale n'est pas prouvé et est même démenti par le contrat de sous-location du 16 novembre 1988, dès lors que celui-ci ne stipule aucune restriction quant à l'espace loué dans l'immeuble commercial. (Le locataire principal) a donné tout l'immeuble commercial en sous-location à (la défenderesse). II.3 En cas de sous-location totale donnant lieu à l'établissement d'un fonds de commerce (telle qu'elle est prévue à l'article 11.II de la loi sur les baux commerciaux), seul le sous-locataire, en l'espèce (la défenderesse), est en droit, à l'exclusion du locataire principal, de faire valoir à son profit et contre le bailleur, tous les avantages que confère la loi sur les baux commerciaux, plus spécialement la demande tendant au paiement de l'indemnité d'éviction (cfr. Cass., 29 avril 1993, J.T., 1993, 687). II.4 Seule (la défenderesse) a le droit de former contre le (demandeur) une demande tendant au paiement de l'indemnité d'éviction. II.6 En application de l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement moyennant versement au preneur d'une indemnité d'éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé. C'est à bon droit que le premier juge a alloué à (la défenderesse) une indemnité d'éviction s'élevant à trois années de loyer, soit à la somme de 2.931.012 BF. Les parties au procès ne contestant pas le calcul de cette somme, elle reste allouée", ensuite des considérations du premier juge suivant lesquelles : "Il est aussi établi que lors de la conclusion du contrat de sous-location entre le locataire principal et (la défenderesse), le fonds de commerce a aussi été cédé à (la défenderesse), de sorte qu'en application de l'article 11.I, alinéa 2, de la loi sur les baux commerciaux, la sous-location doit être assimilée à une cession de bail. Dans ces circonstances, c'est à tort que (le demandeur) fait valoir que (la défenderesse) ne peut agir qu'à l'égard (du locataire principal), dès lors qu'il y a lieu de considérer (la défenderesse) comme étant une locataire directe (du demandeur) bénéficiant de tous les avantages que la loi sur les baux commerciaux confère, notamment la demande tendant au paiement de l'indemnité d'éviction (comp. Cass., 29 avril 1993, J.T. 1993, 687)", alors qu'en vertu de l'article 11.II de la loi sur les baux commerciaux, en cas de sous-location totale ou partielle, faite ensemble avec la location du fonds de commerce ou donnant lieu à l'établissement d'un fonds de commerce, le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail, si, et dans la mesure où le locataire principal obtient lui-même le renouvellement du bail principal, sauf le droit de reprise du locataire principal par application de l'article 16 et le droit du sous-locataire, en cas de non-renouvellement, à l'indemnité prévue à l'article 25 ou à l'article 16, IV; que, dans ce cas, contrairement à l'hypothèse prévue à l'article 11.I relative à la cession portant sur l'intégralité des droits du locataire principal ou à la sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce dans laquelle, par dérogation au droit commun, le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur, le sous-locataire reste un tiers à l'égard du locataire principal et est, dès lors, tenu de diriger ses actions à l'égard du locataire principal; qu'il ne peut y être dérogé que lorsque le locataire principal n'a pas demandé le renouvellement ou lorsque sa demande a été rejetée par des motifs qui lui sont propres, pour autant que la demande régulièrement adressée au locataire principal par le sous-locataire ait été communiquée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes, ou encore, lorsqu'il est prématurément mis fin au bail en raison d'une faute ou à l'initiative du locataire principal; qu'en l'espèce, le juge d'appel a constaté en se référant expressément à l'exposé des faits reproduit dans le jugement dont appel que le fonds de commerce est la propriété de la défenderesse, que cette dernière a contribué à l'établissement du fonds de commerce et qu'un contrat de sous-location totale a été conclu; qu'il en résulte que l'article 11.II de la loi sur les baux commerciaux est applicable; qu'il a ensuite constaté que le bailleur avait refusé la demande de renouvellement émanant du locataire principal sur la base de l'article 16.IV, soit sans énonciation de motifs; qu'il n'apparaît pas qu'il ait été prématurément mis fin au bail à l'initiative ou pour cause de faute dans le chef du locataire principal; que, dès lors, il n'y avait pas lieu d'appliquer l'exception précitée et qu'en conséquence, la défenderesse ne pouvait diriger la demande tendant à obtenir le paiement de l'indemnité d'éviction à laquelle elle a droit en vertu de l'article 25, alinéa 3, qu'à l'égard du bailleur à l'intervention du locataire principal, de sorte que le jugement attaqué n'a pas pu décider légalement sur la base de ces constatations de fait, qu'à défaut de lien direct entre le demandeur et la défenderesse, la demande du sous-locataire tendant à entendre le demandeur condamner au paiement d'une indemnité d'éviction pouvait être accueillie (violation des dispositions légales citées au moyen, à l'exception de l'article 149 de la Constitution coordonnée le 17 février 1994), qu'en outre, dans la mesure où il y a lieu d'admettre que, se ralliant aux motifs du premier juge, les juges d'appel auraient considéré qu'il est établi que, lors de la conclusion du contrat de sous-location, le fonds de commerce a aussi été cédé à la défenderesse, alors qu'ils ont admis par ailleurs dans le jugement attaqué que le fonds de commerce, propriété de la défenderesse, a été établi par celle-ci, le jugement attaqué contient une contradiction en ses motifs et n'est, dès lors, pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution coordonnée le 17 février 1994), qu'à tout le moins, dans la mesure où le jugement attaqué qui fait référence à l'hypothèse de la sous-location totale accompagnée de l'établissement du fonds de commerce, telle qu'elle est visée à l'article 11.II de la loi sur les baux commerciaux, ne permet pas de déterminer avec certitude s'il considère en l'espèce que la défenderesse a établi le fonds de commerce ou qu'elle a repris celui du locataire principal, mettant ainsi la Cour dans l'impossibilité de contrôler la légalité de la décision suivant laquelle la défenderesse est devenue la locataire directe du demandeur et peut, dès lors, introduire sa demande à l'égard du demandeur, il est irrégulier en ses motifs (violation de l'article 149 de la Constitution coordonnée du 17 février 1994), à tout le moins, ambigu en ses motifs eu égard à l'imprécision précitée, et qu'en conséquence, il n'est pas régulièrement motivé, dès lors que, ainsi qu'il est exposé ci-avant, il n'a pas pu condamner légalement le demandeur à payer une indemnité d'éviction à la défenderesse, sans violer les articles 11.I et II, 16.IV et 25, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux, dans la mesure où l'hypothèse prévue à l'article 11.II de la loi sur les baux commerciaux était appliquée, à savoir la sous-location de l'immeuble commercial accompagnée de l'établissement du fonds de commerce par le sous-locataire (violation de l'article 149 de la Constitution coordonnée le 17 février 1994) : Attendu que l'article 11.I, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux dispose "qu'en cas de cession portant sur l'intégralité des droits du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur"; que l'article 11.I, alinéa 2, de la même loi prévoit que "la sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession du bail"; Que l'article 11.II, alinéa 1er, de la loi précitée dispose "qu'en cas de sous-location totale ou partielle, faite ensemble avec la location du fonds de commerce ou donnant lieu à l'établissement d'un fonds de commerce, le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail, si, et dans la mesure où le locataire principal obtient lui-même le renouvellement du bail principal, sauf le droit de reprise du locataire principal par application de l'article 16 et le droit du sous-locataire, en cas de non-renouvellement, à l'indemnité prévue à l'article 25 ou à l'article 16, IV"; Que, dès lors, la sous-location totale accompagnée de l'établissement du fonds de commerce et, partant, sans cession d'un fonds de commerce effectuée par le locataire principal au bénéfice du sous-locataire, n'est pas assimilée à une cession de bail et que, dans ce cas, le sous-locataire ne devient pas le locataire direct du bailleur; Attendu qu'en vertu de l'article 16.IV. de la loi sur les baux commerciaux, au cas où il se refuse au renouvellement du bail en dehors des autres cas visés à l'article 16, le bailleur est tenu de payer au preneur une indemnité d'éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé; Que l'article 25, alinéa 2, de la même loi dispose que le montant des loyers rapportés par des sous-locations peut être déduit par le juge en tout ou en partie du loyer servant de base aux indemnités prévues à cet article et à l'article 16, IV, précité; que l'article 25, alinéa 3, de la même loi prévoit qu'en cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l'indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire; Que les articles 16.IV et 25 de la loi sur les baux commerciaux visent la protection du fonds de commerce; que, lorsque le non-renouvellement du bail n'entraîne pas la perte du fonds de commerce, il n'y a pas lieu à indemnité; que, lorsque le fonds de commerce appartient exclusivement au sous-locataire, celui-ci ne peut se prévaloir d'une indemnité d'éviction qu'à l'intervention obligatoire du locataire principal, à la condition qu'il soit privé de la possession de son fonds de commerce suite au refus du renouvellement du bail; Attendu que les articles 16.IV et 25, alinéas 2 et 3, de la loi sur les baux commerciaux ne confèrent pas au sous-locataire le droit d'agir directement à l'égard du bailleur aux fins d'obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction, même si le fonds de commerce exploité dans le bien locatif et perdu en raison du refus de renouveler le bail opposé par le bailleur est la propriété du sous-locataire; Que le sous-locataire qui se trouve dans la situation prévue à l'article 11.II, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux et se voit priver de son fonds de commerce en raison du refus de renouveler le bail opposé par le bailleur par le motif prévu à l'article 16.IV de la loi précitée, ne peut obtenir le paiement de l'indemnité d'éviction prévue à cet article qu'à l'intervention obligatoire du locataire principal; Attendu que le jugement attaqué constate que : 1° la partie appelée en déclaration d'arrêt commun est le locataire principal du demandeur; 2° la partie appelée en déclaration d'arrêt commun a donné tout le bien locatif en sous-location à la défenderesse; 3° le fonds de commerce appartient à la défenderesse et qu'elle a transféré celui-ci de son ancienne exploitation dans l'immeuble commercial; 4° le demandeur a refusé le renouvellement du bail en vertu de l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux; Que, par ces éléments de fait, il décide que la sous-location totale a incité la défenderesse à établir son fonds de commerce en ces lieux et que seule la défenderesse a le droit de demander l'indemnité d'éviction à l'égard du demandeur; Que, par ce motif, il condamne le demandeur à payer à la défenderesse l'indemnité d'éviction majorée des intérêts; Que, dès lors, il viole les dispositions légales citées au moyen, à l'exception de l'article 149 de la Constitution; Que, dans cette mesure, le moyen est fondé; PAR CES MOTIFS, Casse le jugement attaqué; Déclare l'arrêt commun à Luc Remue; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond; Renvoie la cause devant le tribunal de première instance de Termonde, siégeant en degré d'appel.
HUUR VAN GOEDEREN. - HANDELSHUUR. - Onderverhuring en huuroverdracht. - Onderverhuring zonder overdracht van de handelszaak. - Gevolg. - Artt. 11, I, eerste lid, en II, eerste lid, Handelshuurwet.
Een volledige onderverhuring met totstandbrenging van de handelszaak en derhalve zonder overdracht van een handelszaak door de hoofdhuurder aan de onderhuurder staat niet gelijk met een overdracht van huur; in dat geval wordt de onderhuurder geen rechtstreekse huurder van de verhuurder. Wanneer de weigering van huurhernieuwing door de verhuurder het verlies van de handelszaak, die uitsluitend eigendom is van de onderhuurder, tot gevolg heeft, heeft deze geen rechtstreeks vorderingsrecht tegen de verhuurder maar kan hij alleen door verplichte bemiddeling van de hoofdhuurder een vergoeding wegens uitzetting verkrijgen.
-BURGERLIJK WETBOEK VAN 30-04-1951,ART 11,I,L1-BURGERLIJK WETBOEK VAN 30-04-1951,ART 11,II,L1
HET HOF, Gelet op het bestreden vonnis, op 4 november 1996 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent; Over het middel, gesteld als volgt : schending van artikelen 11.I en II, 16.IV, 25, derde lid, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, zoals vervangen en aangevuld bij wet van 29 juni 1955, die afdeling IIbis van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek vormt, 1165 van het Burgerlijk Wetboek en 149 van de gecoördineerde Grondwet van 17 februari 1994, doordat het bestreden vonnis eisers hoger beroep, gericht tegen het vonnis van de Vrederechter van het eerste kanton Gent van 13 januari 1995, waarbij hij werd veroordeeld tot betaling aan verweerster van het bedrag van 2.931.012 BEF, meer de verwijlintresten vanaf 1 januari 1993 tot 4 februari 1993 en de gerechtelijke intresten van dan af, ongegrond verklaart en het vonnis a quo in al zijn beschikkingen bevestigt op volgende gronden : "II.1 De (hoofdhuurder) heeft ter zitting verklaard, hetgeen werd geacteerd op het zittingsblad, zich neer te leggen bij het eerste vonnis. De (hoofdhuurder) aanvaardt derhalve -en terecht- de door de eerste rechter genomen beslissing dat (verweerster) eigenares was van de handelszaak. De eerste rechter heeft terecht verwezen naar de firmanaam, het uithangbord, de merken, knowhow, handelsovereenkomsten, schuldvorderingen, het cliënteel door (verweerster) overgebracht van de vroegere uitbating in de Savaanstraat, de facturen qua uitrusting, installaties, meubilair (stuk 11 bundel verweerster) om te besluiten dat de handelszaak eigendom is van (verweerster). II.2 In het contract van onderverhuring van 16 november 1988, geregistreerd te Gent dd. 24 november 1988, boek 6. 2/14, blad 10, vak 412, staat onder punt 1 omschreven hetgeen wordt verhuurd : 'De verhuurder-hoofdhuurder geeft in onderhuur aan de NV AXIS, die aanneemt, een handelspand gelegen aan de Korte Dagsteeg, 12 'Wolleweverskapel', te 9000 Gent, de verhuurderhoofdhuurder heeft dit eigendom in huur van het OCMW van Gent, Onderbergen 86 te 9000 Gent ingevolge een onderhandse overeenkomst van overdracht van handelshuur van 12 januari l987, geregistreerd te Gent op 13 januari 1987; (...)' De door (eiser) opgeworpen grief dat van een volledige onderverhuring geen sprake kan zijn, wordt niet bewezen en door het contract van onderverhuring dd. 16 november 1988 tegensproken nu betreffende de onderverhuring geen beperkingen werden opgenomen wat de verhuurde ruimte van het handelspand aangaat. Het volledige handelspand werd onderverhuurd door de (hoofdhuurder) aan (verweerster). II.3 Ingeval van volledige onderverhuring (voorzien in artikel 11.II, wet betreffende de handelshuur) gepaard gaande met de totstandbrenging van een handelszaak is de onderverhuurder, in casu (verweerster), gerechtigd met uitsluiting van de hoofdhuurder, ten zijne voordele en tegen de verhuurder, alle voordelen te doen gelden door de wet betreffende de handelshuur verleend, inzonderheid haar schuldvordering tot betaling van de uitzettingsvergoeding. (cfr. Cass. 29 april 1993, J.T., 1993, 687). II.4 (Verweerster) alleen, is gerechtigd haar schuldvordering tot betaling van de uitzettingsvergoeding te formuleren tegenover (eiser). II.6 In toepassing van artikel 16.IV van de wet op de handelshuur kan de verhuurder de hernieuwing weigeren mits hij aan de huurder een vergoeding wegens uitzetting uitkeert gelijk aan drie jaar huur eventueel verhoogd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden. De eerste rechter heeft terecht aan (verweerster) een vergoeding wegens uitzetting gelijk aan drie jaar huur toegekend, en wel een bedrag van 2.931.012 BEF. De begroting van dit bedrag wordt door de procespartijen niet betwist en blijft derhalve toegekend", nadat de eerste rechter overwoog : "Tevens staat vast dat ter gelegenheid van de onderverhuring door (de hoofdhuurder) aan (verweerster) ook de handelszaak aan (verweerster) werd overgedragen, zodat deze onderverhuring dient te worden gelijkgesteld met een overdracht van huur, bij toepassing van art. 11.I, tweede lid, van de wet op de handelshuurovereenkomsten; (Eiser) werpt in deze omstandigheden ten onrechte op dat (verweerster) zich uitsluitend tegen (de hoofdhuurder) kan wenden, nu (verweerster) geacht moet worden rechtstreekse huurster van (eiser) te zijn, met alle voordelen die de wet op de handelshuur daaraan verbindt, onder meer de schuldvordering tot beta1ing van de uitzettingsvergoeding (Vgl. Cass. 29 april 1993, J.T. 1993, 687)", terwijl luidens artikel 11.II van de Handelshuurwet in geval van volledige of gedeeltelijke onderverhuring die samen of met de huur van een handelszaak geschiedt of tot de totstandbrenging van een handelszaak aanleiding geeft, de onderhuurder recht heeft op de hernieuwing van zijn huur, indien en in de mate waarin de hoofdhuurder zelf de hernieuwing verkrijgt, behoudens het recht van terugneming van de hoofdhuurder bij toepassing van artikel 16 en het recht van de onderhuurder op de in artikel 25 of in artikel 16.IV bedoelde vergoeding, in geval van niethernieuwing, In tegenstelling tot de hypothese van artikel 11.I verband houdende met de overdracht van de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder of de volledige onderverhuring, samengaande met overdracht van de handelszaak, waarin de overnemer, in afwijking van het gemeen recht, rechtstreeks huurder van de verhuurder wordt, de onderhuurder in eerstgenoemd geval een derde blijft opzichtens de hoofdverhuurder en derhalve zijn vorderingen dient te richten tegen de hoofdhuurder, Hiervan enkel wordt afgeweken wanneer de hoofdhuurder de hernieuwing niet heeft aangevraagd of wanneer zijn aanvraag werd verworpen om redenen die hem alleen betreffen, voor zover de aanvraag die de onderhuurder regelmatig aan de hoofdhuurder heeft gericht op dezelfde dag en in dezelfde vormen ter kennis van de verhuurder werd gebracht, of nog wanneer aan de overeenkomst door de fout of op initiatief van de hoofdhuurder voortijdig een einde kwam, Te dezen de appèlrechter, met uitdrukkelijke verwijzing naar het feitenrelaas in het vonnis a quo weergegeven, vaststelt dat de handelszaak de eigendom van verweerster was en door haar werd totstandgebracht en dat een overeenkomst van volledige onderhuur werd gesloten, waaruit de toepasselijkheid van artikel 11.II van de Handelshuurwet volgde, Er voorts wordt vastgesteld dat de aanvraag tot huurhernieuwing, uitgaande van de hoofdhuurder door de hoofdverhuurder werd geweigerd op grond van artikel 16.IV, hetzij zonder vermelding van redenen, Er niet blijkt dat de overeenkomst voortijdig een einde nam ingevolge het initiatief of de fout van de hoofdhuurder, Er derhalve geen aanleiding was tot toepassing van voornoemde uitzondering en verweerster bijgevolg haar vordering, strekkende tot het bekomen van een uitwinningsvergoeding, waarop zij blijkens artikel 25, derde lid, aanspraak kon maken, slechts kon instellen tegen de verhuurder door tussenkomst van de hoofdhuurder, zodat het bestreden vonnis op grond van de gedane vaststellingen in feite niet wettig kon beslissen, bij gebreke van het bestaan van een rechtstreekse band tussen eiser en verweerster, dat de vordering van de onderhuurder, strekkende tot het bekomen van de veroordeling van eiser tot betaling van een uitwinningsvergoeding, kon worden toegewezen lastens laatstgenoemde (schending van de in het middel aangehaalde wetsbepalingen met uitzondering van artikel 149 van de gecoördineerde Grondwet van 17 februari 1994) en bovendien, in zoverre moet worden aangenomen dat de appèlrechters met overname van de redenen van de eerste rechter zouden hebben aangenomen dat vaststaat dat ter gelegenheid van de onderverhuring ook de handelszaak aan verweerster werd overgedragen, terwijl zij in het bestreden vonnis anderzijds aannamen dat de handelszaak, die eigendom was van verweerster, door laatstgenoemde was totstandgebracht, het bestreden vonnis door een tegenstrijdigheid in zijn redengeving is aangetast en derhalve onregelmatig is gemotiveerd (schending van artikel 149 van de gecoördineerde Grondwet van 17 februari 1994), althans in zoverre het bestreden vonnis, dat verwijst naar de hypothese van een volledige onderhuur met totstandbrenging van de handelszaak, bedoeld in artikel 11.II van de Handelshuurwet, niet toelaat met zekerheid uit te maken of het de mening is toegedaan dat in onderhavig geval door verweerster de handelszaak werd tot stand gebracht dan wel overgenomen van de hoofdhuurder, aldus de controle van het Hof aangaande de wettigheid van de beslissing dat verweerster rechtstreeks huurder van eiser was geworden en derhalve haar vordering tegen eiser kon richten onmogelijk makend, door een onregelmatigheid in zijn motivering is aangetast (schending van artikel 149 van de gecoördineerde Grondwet van 17 februari 1994), minstens wegens voornoemde onduidelijkheid in zijn redengeving dubbelzinnig en derhalve niet regelmatig is gemotiveerd nu, zoals hiervoren uiteengezet, het niet wettig zonder schending van artikelen 11.I en II, 16.IV en 25, derde lid, van de Handelshuurwet, eiser kon veroordelen tot betaling aan verweerster van een uitwinningsvergoeding in zoverre toepassing werd gemaakt van de hypothese, voorzien bij artikel 11.II van de Handelshuurwet, met name de onderverhuring van het handelspand met het tot stand brengen door de onderhuurder van de handelszaak (schending van artikel 149 van de op 17 februari 1994 gecoördineerde Grondwet) : Overwegende dat artikel 11.I, eerste lid, van de Handelshuurwet bepaalt dat bij overdracht van de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder, de overnemer de rechtstreekse huurder wordt van de verhuurder; dat artikel 11.I, tweede lid, bepaalt dat volledige onderverhuring, samengaande met overdracht van de handelszaak, gelijkgesteld wordt met overdracht van huur; Dat dit artikel 11.II, eerste lid, bepaalt dat in geval van volledige of gedeeltelijke onderverhuring, die samen met de huur van een handelszaak geschiedt of tot de totstandbrenging van een handelszaak aanleiding geeft, de onderhuurder recht heeft op hernieuwing van zijn huur, indien en in de mate waarin de hoofdhuurder zelf de hernieuwing van de hoofdhuur verkrijgt, behoudens het recht van terugneming van de hoofdhuurder bij toepassing van artikel 16 van die wet en het recht van de onderhuurder op de in artikel 25 of in artikel 16.IV van die wet bedoelde vergoeding, in geval van niet-hernieuwing; Dat aldus het geval van een volledige onderhuur met totstandbrenging van de handelszaak en derhalve zonder overdracht van een handelszaak door de hoofdhuurder aan de onderhuurder, niet gelijkstaat met een overdracht van huur en dat in dat geval de onderhuurder geen rechtstreekse huurder wordt van de verhuurder; Overwegende dat, krachtens artikel 16.IV van de Handelshuurwet, in geval de verhuurder de aanvraag tot huurhernieuwing weigert buiten de andere in dit artikel 16 bepaalde gevallen, hij aan de huurder een uitzettingsvergoeding verschuldigd is gelijk aan drie jaar huur, eventueel verhoogd met een bedrag dat toereikend is om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden; Dat artikel 25, tweede lid, van die wet bepaalt dat het bedrag van het uit de onderverhuring genoten huurgeld door de rechter geheel of gedeeltelijk kan worden afgetrokken van de huurprijs die tot grondslag dient van de vergoedingen bepaald in dit artikel en in het voormelde artikel 16.IV; dat artikel 25, derde lid, van die wet bepaalt dat in geval van handelsonderhuur de rechter de uitzettingsvergoeding kan verdelen tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder; Dat de artikelen 16.IV en 25 van de Handelshuurwet de bescherming van de handelszaak tot doel hebben; dat in het geval de niet-hernieuwing van de huur niet het verlies van de handelszaak ten gevolge heeft, de uitzettingsvergoeding geen reden van bestaan heeft; dat wanneer de handelszaak uitsluitend aan de onderhuurder toebehoort, hij alleen, door verplichte bemiddeling van de hoofdhuurder recht heeft op een vergoeding wegens uitzetting, op voorwaarde dat hem door de weigering van de huurhernieuwing, het bezit van zijn handelszaak is ontnomen; Overwegende dat de artikelen 16.IV en 25, tweede en derde lid, van de Handelshuurwet geen rechtstreeks vorderingsrecht toekennen aan de onderhuurder tegen de verhuurder tot het verkrijgen van een uitzettingsvergoeding, ook al is de handelszaak die in het verhuurde goed wordt uitgebaat en die ingevolge de weigering van de huurhernieuwing door de verhuurder verloren gaat, eigendom van de onderhuurder; Dat de onderhuurder die zich bevindt in het door artikel 11.II, eerste lid, van de Handelshuurwet bedoelde geval en wiens handelszaak verloren gaat ingevolge de weigering van de huurhernieuwing door de verhuurder om de in artikel 16.IV van die wet bepaalde reden, de bij dit laatste artikel bepaalde uitzettingsvergoeding slechts kan verkrijgen door de verplichte bemiddeling van de hoofdhuurder; Overwegende dat het bestreden vonnis vaststelt dat : 1. de tot bindendverklaring opgeroepen partij de hoofdhuurder is van eiser; 2. de tot bindendverklaring opgeroepen partij dit pand volledig in onderhuur heeft gegeven aan verweerster; 3. de handelszaak behoort aan verweerster en dat zij die naar het handelspand heeft overgebracht vanuit haar vroegere uitbating; 4. de huurhernieuwing door eiser werd geweigerd op grond van artikel 16.IV van de Handelshuurwet; Dat het op grond van die feitelijke gegevens oordeelt dat de volledige onderhuur heeft geleid tot de totstandkoming van de handelszaak van verweerster en dat alleen verweerster gerechtigd is de uitzettingsvergoeding te vorderen tegen eiser; Dat het om die reden eiser veroordeelt tot betaling van een uitzettingsvergoeding met rente aan verweerster; Dat het aldus de in het middel aangewezen wetsbepalingen, met uitzondering van artikel 149 van de Grondwet, schendt; Dat het middel in zoverre gegrond is; OM DIE REDENEN, Vernietigt het bestreden vonnis; Verklaart dit arrest bindend voor Luc Remue; Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernietigde vonnis; Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over; Verwijst de zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Dendermonde, zitting houdende in hoger beroep.
# posted by Leon Dochy @ 3:44 AM
# posted by darrelmartinez9411 : December 23, 2005 at 5:59 PM
# posted by michelwilliams8160 : December 29, 2005 at 2:56 AM
# posted by mandykline5798509445 : May 3, 2006 at 6:20 PM

References: Art. 11
 l'article 11
 l'article 16
 l'article 11
 l'article 11
 l'article 16
 l'article 25
 l'article 16
 l'article 11
 l'article 11
 l'article 16
 l'article 25
 l'article 149
 l'article 149
 l'article 11
 l'article 149
 l'article 11
 l'article 149
 l'article 11
 l'article 11
 l'article 11
 l'article 16
 l'article 25
 l'article 16
 l'article 16
 l'article 16
 l'article 25
 l'article 16
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 l'article 16
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in casu
 art. 11