Source: http://noticiasdelforo.blogspot.com.es/2016/08/arrendamientos-urbanos-el-retraso-o.html
Timestamp: 2017-10-17 11:07:58+00:00

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Desde el foro: Arrendamientos urbanos: el retraso o incumplimiento en el pago de la renta.
Así, sí por un lado la SAP Madrid (14ª) de 14 de febrero de 2000 – como la SAP Madrid (10ª) de 3 de octubre de 1998, o las SSAP Zaragoza de 3 de noviembre de 1998, y 31 de enero de 2001 -, distinguía entre un simple retraso o mora en el pago e incumplimiento, señalando que “no hay base legal para entender que en el ámbito arrendaticio el impago de una mensualidad de renta constituye de por sí y sin excepción un incumplimiento esencial del contrato hasta el punto de determinar su resolución o su desahucio. No es momento de traer aquí a colación toda la doctrina jurisprudencial que en materia de obligaciones se ha generado en torno a cuándo existe incumplimiento y cuando mero retraso en atención a las circunstancias del contrato y de la intención de los contratantes. Pero no se puede prescindir del hecho de que el Código Civil, en su artículo 1.100, prevé como una de las posibles anomalías en el desarrollo de un contrato la de la mora, sea con intimación previa, sea sin intimación, del acreedor. Y, a partir de ahí, habrá que examinar la naturaleza del contrato y de las obligaciones dimanantes de él, así como la intención de los contratantes, para ver cuándo se rebasa el límite de la institución de la "mora" y se adentra uno en el terreno del "incumplimiento".”
Por otro lado, sin embargo, la SAP Baleares núm. 876/1999, de 9 de diciembre mantenía otro criterio, que ha venido sosteniendo invariablemente en sentencias posteriores –SSAP Baleares 21/10/2003, 11/05/2005, 17/01/2006, o 20/07/2010 - equiparando el retraso en el pago al incumplimiento, al señalar que, como tiene establecida la misma Sala, entre otras en las sentencias de 6 de octubre de 1997, y de 14 de octubre y 16 de noviembre de 1999, que el pago de la renta verificado fuera del plazo contractualmente pactado y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en los artículos 27.2.a) y 35 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos – ni, por consiguiente, el correspondiente pronunciamiento de declaración de enervación de la acción o, en caso de improcedencia de ésta, de estimación del desahucio postulado - , y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta haya resultado satisfecha dentro del mismo mes de devengo.”
En igual sentido se han venido pronunciando sentencias posteriores del mismo Alto Tribunal, como la STS núm. 193/2009, de 26 marzo, en relación con un contrato de inquilinato que declara resuelto, cuando afirma que “dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta.”; o la STS núm. 137/2014, de 18 de marzo – en un supuesto de interposición de demanda seis días después de la fecha en que se acostumbraba a pagar, cuando señala, con cita de anteriores sentencias como las ya citadas, y SSTS núm. 673/2009, de 30 de octubre, y 729/2010, de 10 de noviembre que el simple retraso en el pago da lugar al desahucio e impide la enervación cuando ya se ha hecho uso de este derecho con anterioridad, y que “el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase (sic) de ordinario en el abono de las rentas periódicas.”
Y en el mismo sentido, en un supuesto en el que se declara enervada la acción de desahucio por haberse producido el pago total de las rentas debidas antes de la vista, la STS núm. 180/2014, de 27 de marzo, vuelve a declarar como doctrina jurisprudencial – pero en este caso referido a una vivienda, y en el mismo sentido que lo hizo la STS núm. 755/2008 respecto a los locales comerciales - que “el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.”
Queda claro, por tanto, que, establecido que la obligación esencial del arrendatario es el pago de la renta convenida, conducta consustancial a la naturaleza conmutativa y onerosa del contrato de arrendamiento, y correlativa a la entrega de la posesión de la finca objeto del contrato, la renta debe abonarse en el tiempo y lugar convenido, y que el retraso en el pago de la renta supone, en términos generales y a falta de causa justificada, motivo de resolución por incumplimiento, sin que sea de aplicación – como señala la reciente SAP Murcia (5ª) núm. 46/2016, de 23 de febrero – lo dispuesto por el artículo 1.124 CC respecto a al generalidad de las obligaciones sinalagmáticas, sino las normas específicas que prevén una especial regulación en la normativa arrendaticia, que a este respecto “presenta un marcado carácter objetivo y que queda cumplida por el mero hecho de que transcurra el plazo fijado para el pago sin que el arrendatario haya dado cumplimiento a dicha obligación, de modo que en relación con tal obligación no cabe hablar de incumplimiento grave o no grave, sino simplemente de "incumplimiento ".”

References: resolución 
 artículo 1
 resolución 
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 artículo 1