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Timestamp: 2018-09-19 04:56:03+00:00

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Miet- Pacht- Leasingrecht | Michael Kümpel Rechtsanwalt
>> Miet- Pacht- Leasingrecht
Auch das Mietrecht ist zunächst einmal immer auch ziviles Vertragsrecht. Erst mit dem Abschluss eines wirksamen Mietvertrages entstehen Ansprüche zwischen Mieter und Vermieter. Geregelt ist dies daher auch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 535 ff. BGB.
Für den Abschluss eines Wohnungs-Mietvertrages sollten Sie in einfach gelagerten Fällen immer einen aktuellen Formularmietvertrag des Mietervereins oder von Haus &Grund verwenden. In der Regel sind die darin enthaltenen Formulierungen rechtlich geprüft und in Ordnung.
In allen anderen Fällen sollten Sie die Regelungen des Mietvertrages aushandeln und anschließend vor der Unterzeichnung anwaltlich überprüfen lassen.
Dies gilt insbesondere für gewerbliche Mietverträge. Einen besonderen gesetzlichen Schutz des Gewerberaummieters wie bei der Wohnraummiete gibt es nicht. So gelten weder der auf Wohnraum anwendbare Kündigungs- und Bestandsschutz noch die Sozialklausel (§573und § 574 ff. BGB) noch die dem Schutz des Mieters dienenden Vorschriften zur Erhöhung des Mietzinses.
Nachdem der Mietvertrag unterzeichnet und das Mietobjekt vom Mieter in Gebrauch genommen wurde, hat das Mietverhältnis begonnen.
Häufiger Streitpunkt vor Gericht. Die Mietsicherheit (Mietkaution) muss im Mietvertrag vereinbart worden sein. Sie darf bei Wohnraum höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen, wobei Pauschalen für Betriebskosten unberücksichtigt bleiben. Der Vermieter hat die Kaution anzulegen, es sei denn es handelt sich um Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim. Der Vermieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abrechnung der Betriebskosten und der sonstigen offenen Forderungen die Kaution zurückzugeben.
Zum 01.05.2013 trat das neue Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft. Jetzt ist die fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter von Wohnraum mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrages von zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 569 Abs. 2a BGB).
Ist die vom Vermieter geforderte Erhöhung des Mietzinses vom Mieter hinzunehmen? Die Antwort ist ganz einfach: „ Es kommt auf den Einzelfall an!“ Es gibt eine Vielzahl von berechtigten Erhöhungsforderungen genauso wie es ungerechtfertigte Erhöhungsverlangen des Vermieters gibt. Der Mieter muss zur Wirksamkeit der Erhöhung zustimmen. Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Stimmt er nicht zu, muss der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen.
Nach dem neuen § 558 Abs.3 BGB (Mietrechtsänderungsgesetz) kann das jeweilige Bundesland für bestimmte Gebiete mit einer Unterversorgung von Mietraum eine Begrenzung der Mietsteigerung auf 15 % festlegen. Ansonsten kann der Vermieter die Miete 20 % in drei Jahren bis zur Kappungsgrenze erhöhen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Obergrenze für die Mieterhöhung. Selbst wenn diese Obergrenze eingehalten wird, darf der Vermieter die Miete maximal um insgesamt 20 (15) % in drei Jahren erhöhen. Danach sind in den nächsten drei Jahren keine weiteren Erhöhungen mehr möglich.
Bei Neuvermietungen kann die Miete völlig frei vereinbart werden, wobei hier aber § 5 WiStrG zu (Mietpreisüberhöhung) beachten ist. Diese Vorschrift erläutert dann auch, wann ein Mietpreis unangemessen hoch ist.
Wir helfen Ihnen und Überprüfen Ihre Möglichkeiten als Vermieter eine Mieterhöhung durchzuführen. Auf der anderen Seite helfen wir dem Mieter, unberechtigte Erhöhungsverlangen des Vermieters abzuwehren.
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht (536 Abs. 1 BGB).
Wenn an einem Mietobjekt ein Mangel auftritt, so hat der Mieter folgende Möglichkeiten, sofern ihm der Mangel nicht bereits bei Vertragsschluss bekannt oder grob fahrlässig unbekannt geblieben ist.
Wenn die Benutzung nicht mehr möglich ist (Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Zweck ist aufgehoben). Die Wohnung ist zum Beispiel durch Wassereinbruch oder Feuer zerstört. In diesem Fall ist der Mieter von der Zahlung des Mietzinses vollkommen befreit.
Die Benutzung der Wohnung ist eingeschränkt möglich (Tauglichkeit ist gemindert) Zum Beispiel befindet sich starke Schimmelbildung nur in einem Zimmer, die anderen Räume sind in Ordnung. Hier bleibt der Mieter zur Zahlung eines geminderten Mietzinses (einer herabgesetzten Miete) verpflichtet (Mietminderung).
Hat der Vermieter schuldhaft den Mangel der Wohnung verursacht oder kommt er mit der Beseitigung des Mangels nach Aufforderung und Fristsetzung in Verzug, so kann der Mieter gem. § 536 a BGB Schadensersatz (Hotelkosten, Kosten einer Ersatzwohnung, Umzugskosten usw.) verlangen.
§ 536 a Abs.2 BGB:
„Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
Dieses Recht hat der Mieter zusätzlich zum Minderungsrecht.
Das neue Mietrechtsänderungsgesetz bringt eine gravierende Einschränkung des Minderungsrechts für Fälle der sog. energetischen Modernisierung. Der Mieter kann bei einer durch eine energetische Modernisierungsmaßnahme (Einbau neuer Fenster, Heizungsanlagen, usw.) verursachten eigeschränkten Nutzung seiner Wohnung erst nach drei Monaten eine Mietminderung geltend machen (§ 536 Abs. 1a BGB). Erst wenn nach Ablauf der drei Monate immer noch nur eine eingeschränkte Nutzung der Mietsache möglich ist, kann der Mieter die Miete mindern.
Wir helfen Ihnen und übernehmen die Durchführung einer angemessenen Minderung gegenüber dem Vermieter und setzen Ihre Schadensersatzansprüche durch. Falls erforderlich können wir auch Sachverständige zur Erstellung von Gutachten beauftragen.
Sehr häufig ist die Kündigung der Wohnung für den Mieter ein einschneidendes Erlebnis. Insbesondere wenn eine ganze Familie betroffen ist.
Bei einem unbefristeten Mietverhältnis handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis. Es muss für die Vertragsparteien dennoch Möglichkeiten geben, dieses Verhältnis sofern erforderlich beenden zu können. Der Gesetzgeber schützt den Mieter und erlaubt dem Vermieter nur in bestimmten Fällen Wohnraum zu kündigen.
Sofern die Kündigung durch den Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eingeht, endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats. Der Mieter braucht auch keine Gründe für seine Kündigung. Diese Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Das heißt, eine im Jahr 2004 überlassene Wohnung kann vom Vermieter heute nur mit einer Kündigungsfrist von 9 Monaten gekündigt werden.
Neben der Einhaltung der Kündigungsfristen benötigt der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Grund (berechtigtes Interesse) an der Kündigung.
§ 573 BGB Ordentliche Kündigung (Auszug)
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.“
Die Kündigung hat schriftlich, unter Nennung der Gründe für das berechtigte Interesse, gegenüber den Mietern zu erfolgen.
Die außerordentliche fristlose Kündigung richtet sich nach den §§ 543,569 BGB. Der Mieter kann außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihm die Wohnung gar nicht oder nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt wird, bzw. nach dem Einzug wieder entzogen wird. Ist die Nutzung der Wohnung lebensgefährlich oder erheblich gesundheitsgefährdend für den Mieter, berechtigt auch dies zur fristlosen Kündigung. Auch bei wiederholter Störung des Hausfriedens durch den Vermieter oder andere Mieter oder gar bei strafrechtlich relevantem Verhalten des Vermieters (z.B. Drohungen, Nötigung, Anwendung körperlicher Gewalt) gegenüber dem Mieter ist eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich. Der Mieter hat dem Vermieter diese Tatsachen mitzuteilen und Ihn sofern dies möglich und sinnvoll ist, zur Abhilfe aufzufordern.
Häufig hat der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung selbst noch keine neue Wohnung. Eine fristlose, sofort wirksame Kündigung wäre in diesem Fall nicht ratsam. Daher kann man die außerordentliche Kündigung auch mit einer Frist verbinden. Die außerordentliche Kündigung kann nämlich fristlos, aber auch mit einer Auslauffrist erklärt werden. Die fristlose Kündigung wird mit ihrem Zugang sofort wirksam. Die mit Auslauffrist ausgesprochene außerordentliche Kündigung, bewirkt die Beendigung des Mietverhältnisses zu dem in ihr angegebenen (späteren) Zeitpunkt. Allerdings sollte die Frist nicht zu lange bemessen sein, da sonst Zweifel an der Notwendigkeit der außerordentlichen Kündigung aufkommen könnten.
Der Vermieter kann außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund i.S. des § 543 Abs. 2 BGB vorliegt.
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oderwieder entzogen wird,
Ein weiterer Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ist, wenn dem Vermieter die Vertragsfortsetzung unzumutbar ist, weil der Mieter sich vertragswidrig verhält und trotz erfolgter Abmahnung das abgemahnte Verhalten fortsetzt; z.B. fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen, nachhaltige Störungen des Hausfriedens, Gefährdung anderer Mieter und Beschädigungen der Mietsache usw..
Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters wird unwirksam, wenn der Mieter die rückständigen Mieten bis spätestens 2 Monate nach Erhebung einer Räumungsklage vollständig begleicht.
Nach dem in Folge der Mietrechtsreform neu eingefügten Beschleunigungsgebot in § 272 Abs. 4 ZPO sind Räumungssachen bei Gericht vorrangig und beschleunigt zu behandeln. Die Stellungnamefristen für die Prozessparteien sind auf das Notwendigste zu reduzieren.
Weiterhin kann der säumige Mieter, im Falle der Räumungs- und Zahlungsklage, auf Antrag des Vermieters vom Gericht verpflichtet werden, wegen der ausstehenden Nutzungsentgelte, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten. Diese Sicherungsanordnung ist in § 283a ZPO geregelt. Nach dem Kündigungstermin wandelt sich der Mietzins wegen des beendeten Mietverhältnisses in ein vom Mieter zu leistendes Nutzungsentgelt um, das in der Regel hinsichtlich der Höhe der monatlichen Miete entspricht. Leistet der Mieter diese angeordnete Sicherheit nicht, kann der Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung einen Räumungstitel im Eilverfahren erhalten. Dadurch soll verhindert werden, dass während des Räumungsprozesses weitere Zahlungsrückstände auflaufen.
Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt nur für Wohnraummieter, nicht für Geschäftsraummietverhältnisse oder sonstige gewerbliche Mietverhältnisse.
Ihnen wurde das Mietverhältnis gekündigt? Der Vermieter macht Eigenbedarf geltend?
Sie als Vermieter benötigen die vermietete Wohnung für ein Familienmitglied?
Sie als Mieter wollen das Mietverhältnis kündigen? Welche Fristen müssen gewahrt werden?
Ihnen wird ein Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten vorgeworfen?
Das Haus, in dem sich Ihre Mietwohnung befindet, wurde verkauft und Sie befürchten, Ihre Wohnung zu verlieren?
Die Wohnung hat Mängel und Sie als Mieter möchten die Miete mindern? Der Mieter hat den Mangel nicht rechtzeitig angezeigt und Sie als Vermieter möchten Schadensersatz geltend machen?
Die Nebenkostenabrechnung ist falsch, die Heizkosten/ Energiekosten/ der Wasserverbrauch sind viel zu hoch? bzw. nicht nachvollziehbar?
Sie wollen Ihre hinterlegte Kaution zurück?
Wann muss ich Schönheitsreparaturen durchführen- und in welchem Umfang? Wann kann ich als Vermieter einen Fachbetrieb mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen beauftragen?

References: § 574
 § 558
 § 5
 § 536

§ 536

§ 573
 § 543
 § 272
 § 283