Source: http://www.zememeric.cz/clanek_tisk.php?zaznam=975
Timestamp: 2018-07-22 14:27:23+00:00

Document:
Zeměměřič - článek id=975
Dotaz ze 14.11.2003 9:56
Vážení kolegové, ve své praxi se setkávám při měření a vyhotovování geometrických plánů rozestavěných budov se vzrůstajícím tlakem, abychom zaměřovali rozestavěné budovy v co nejmenším stupni rozestavěnosti, včetně sotva dokončených základů. Je to jistě způsobeno úsilím rychle dosáhnout na hypotéku.
Jak vy řešíte tento stav? Jak si vykládáte definici katastrálního zákona (§ 27, písmeno j) "...budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží .." Stavebníci chtějí přesně vědět na příkladech, co až musí postavit, aby to splňovalo definici. Víte, o nějakých závazných příkladech (někde uveřejněných) v této problematice?
Také proto, aby se bylo o co opřít v diskusi s odborníky z jiných oborů, např. ze stavebnictví, z bank. Prý je mnoho firem, co zaměří jen základy, jiné tak půl metru zdi - a všichni s odvoláním na výše uvedenou definici. Tlak na zjednodušení (zaměření minimálního stavu) asi také zvyšují poskytovatelé hypoték, o čemž jsem se osobně přesvědčil při jednání s ředitelem pobočky nejmenované významné banky. Děkuji za případné Vaše reakce…
Shrnutí prvních odpovědí 14.11.2003 15:07
Kolem mého dnes nadhozeného tématu začala být mírná diskuse, část z došlých mailů vám přeposílám (bez komentářů - pouze s malou poznámkou, o co mi původně šlo: problém není v zápisu, ale v tom, co měřit, resp. co neměřit a požadovat na zákazníkovi "ať toho ještě kousek dostaví").
Odpověď č.1:
"...já myslím, že vyhláška to říká celkem dost srozumitelně, jde jen o to jí chtít porozumět. Myslím, že žádné příklady uveřejněny nikde nejsou, protože si to ani neumím nějak představit, že by je někdo dělal... Vnitřní členění objektu mě celkem nezajímá, protože směrem do katastru nemovitostí je to jaksi mimo mísu. Takže obvod novostavby, aby bylo zřejmé, jaký ten stavebník má úmysly - on ten půdorys stejně může během výstavby změnit, ale i na to se pamatuje ve vyhlášce při zápisu budovy po kolaudaci..."
Odpověď č.2:
Mohu Vám pouze nabídnout citace příslušných zákonných ustanovení, které jistě znáte ale nicméně:
Při podání žádosti o zápis rozestavěné stavby musí vlastník přiložit čestné prohlášení a mimo jiného prohlásit: "Prohlašuji, že se jedná o budovu ve smyslu §27, odst.1, písm.i) zák.č. 344/1992Sb., o katastru nemovitostí, ve znění zákona číslo 89/1996Sb. a dále prohlašuji, že budova je již v takovém stupni rozestavěnosti, že splňuje podmínky:
1) §27, odst.1, písm. j), z.č. 344/92Sb., ve znění novely (rozestavěnou budovou se rozumí budova v takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně-technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud na ni dosud nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí).
2) obdobně §27, odst.1, písm.k), z.č.344/1992Sb. pro rozestavěný byt nebo nebytový prostor. Vzhledem k tomu, že se jedná o čestné prohlášení, nepřísluší jeho "pravdivost", při podání žádosti o vyznačení rozestavěné stavby v KN, katastrálnímu úřadu prověřovat"
Odpověď č.3:
"Domnívám se, že geodetovi nepřísluší zkoumat k jakému druhu listiny použije geometrický plán rozestavěné budovy. Může pouze upozornit objednatele na platnou legislativu. Vzhledem ke lhůtám výstavby a úřednickým procesům je nepodstatné v jaké fázi je rozestavěná budova, protože na geometrickém plánu není uvedeno datum měření, ale datum ověření a jeho potvrzení katastrálním úřadem. Z technického hlediska je problematičtější určení přesné polohy lomových bodů budovy před dokončením zateplené fasády."
Odpověď č.4:
V této souvislosti lze upozornit na rozsudek Vrchního soudu v Praze z 31.1.1994 sp.zn. 3 Cdo 95/92 publ. v Právních rozhledech 4/1994. Je zastáván názor, že „Pro posouzení okamžiku vzniku stavby jako věci je rozhodný okamžik, v němž je stavba vybudována minimálně do takového stadia, od něhož počínaje všechny další stavební práce směřují již k dokončení takto druhově i individuálně určené věci. Tímto minimálním okamžikem je u nadzemních staveb, kterou je i posuzovaná budova, stav, kdy je již jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží. Od tohoto okamžiku, v němž se již vytvořila i vlastnická práva ke stavbě, jsou pro takto vytvořenou oblast vlastnických vztahů veškeré další stavební práce bezvýznamné, i když náklady na ně mnohonásobně převýší náklady již vynaložené. Vše, co v důsledku přístavby, přestavby jiné stavební změny nebo dokončovacích prací tak ke stavbě přiroste, stává se její součástí a vlastnicky náleží tomu, komu patřila stavba jako věc v okamžiku svého vzniku. Z podobného pohledu jako je posuzován okamžik vzniku stavby je nutno zkoumat okamžik jejího zániku jako věci. Nadzemní stavba tudíž zaniká a přestává být věcí ve smyslu práva tehdy, není-li již patrno dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží. U staveb obytných a staveb občanských tato zásada platí bezvýjimečně. I když může k zániku stavby jako věci v občanskoprávním smyslu dojít ojediněle i jiným způsobem (např. obestavěním) ..."
/Odpovídající použil jako zdroj ASPI/
Odpověď č.5 ze 14.11.2003 16:41 (reakce na shrnutí)
„…Dovolím si drobnou výtku v tom, že zeměměřič (externí, rodinný nebo firemní) musí vždycky myslet na zápis do katastru nemovitostí, protože každé měření, které nesleduje tento vztah, je více-méně k ničemu. A ani moc nezáleží na tom, kolik centimetrů nad zemí jsem to cosi změřil. Měřit musím průnik budovy s terénem a měřit můžu pouze to, co reálně existuje. To je snad naprosto jasné.“
Z odpovědi dotazujícího autorovi odpovědi č.5 18.11.2003 10:12
„… K celému tématu jsem přistupoval za účelem naleznutí odpovědí pro plně nepoučeného zákazníka. Prvotním impulsem byla snaha bankovního úředníka dotlačit nás k zaměření základů a to vydávat za rozestavěnou budovu. Nátlaku jsme nepodlehli, ale položili si otázku (odpusťte to zjednodušení): --Od které cihly je to rozestavěná stavba způsobilá k zaměření, tudíž k vypracování GP pro vyznačení rozestavěné budovy v KN, což KÚ zapíše v KN při splnění dalších zákonných podmínek?-- Samozřejmě, že neměřím jen pro radost. Měřím pro kšeft. Ale chci, aby mé výsledky byly jaksi standardní. Žádný virtuální katastr (termín Ing.Nedvídka). Při bujné fantazii si dovedu představit, že existují rozestavěné budovy, které jsou rýhami v zemi vyplněné betonem (a třeba i tím ne), jsou vložené v KN a jsou na to hypotéky. Kdo porušil zákon?
To byl silně přehnaný příklad. Život se však odehrává v situacích, kdy geometři měří jaksi s předstihem (tlak zákazníka) skutečně jen ty základy (a dělají GP a pracuje se na hypotéce) a pak třeba dojde k přerušení stavby (důvody jsou různé - třeba smrt investora). Před takovou činností (měřením) jsem chtěl varovat, protože právě tehdy geometři nemyslí na zápis v KN.“
Debata pokračovala v konferenci KATASTR:
6. Ve vyhlášce není stanoveno, zda má být jasný půdorys nebo prostorové uspořádání 1. nadzemního podlaží. Volím cestu nejmenšího odporu a za jasné uspořádání už považuji první šichtu cihel. To už je jasný průnik zdiva s terénem, který bych měl měřit. Co se týká hypotéky, kvůli které se většinou měří rozestavěná stavba, tak myslím, že odhadce z banky je dost placený na to, aby se zvednul a zajel podívat, v jakém stavu stavba je.
7. Z odpovědí jsem trochu rozpačitá. Myslela jsem, že úředně oprávněný zeměměřický inženýr je osobou, která garantuje, že aspoň v těch činnostech, pod které se podepisuje, je zákon dodržován. Začínám pomalu věřit zvěstem, že GP pro vyznačení rozestavěné budovy se vyhotovují už i v době, kdy je v zemi pouze díra nebo dokonce jsou na místě budoucí stavby pouze »lavičky«.
GP je podkladem pro vyznačení budovy do KN. Pokud má být vyznačena rozestavěná budova, mělo by se jednat i o zaměření již rozestavěné budovy podle § 27 písm. l ) katastrálního zákona, tzn., že zaměřovaná budova již musí být rozestavěna v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží. Pokud je GP označen jako GP pro vyznačení rozestavěné budovy, mělo by se skutečně jednat o budovu rozestavěnou podle katastrálního zákona.
Úředně oprávněný zeměměřický inženýr je mimo jiné povinen »jednat odborně a dodržovat podmínky stanovené právními předpisy«. Pokud se podepíše pod text »Náležitostmi a přesností odpovídá právním předpisům«, garantuje i to, že v GP je vyznačena budova, která je předmětem evidování v katastru. A to je pouze ta o které to stanoví zákon.
Květa Olivová, ČÚZK
8. Ano, to všechno je hezké, ale zatím ani z vaší odpovědi nevyplývá, při kolika šichtách cihel lze považovat budovu za rozestavěnou. Ing. Nedvídek nám na jednom školení v Pardubicích v podstatě řekl, že to (posouzení rozestavěnosti) závisí hlavně na nás. Já soudím, že z jedné řady cihel je už stavebně technické a funkční uspořádání patrné. Vidím přece, že tady je garáž, tady kotelna, skládek, dílna. Na to nepotřebuji mít zdi do metrové výšky. Takže si vůbec nemyslím, že bych se podepisoval pod něco, co je v rozporu s vyhláškou, naopak vždy odmítám měřit pouhou základovou desku jako rozestavěnou stavbu. Pokud je ale výklad jiný, rád bych ho znal, budu se tím řídit. Ale prosím – ne citace zákonů a vyhlášek – to si umím přečíst i jinde.
A co se týká odhadce z banky, tak ten by se tam měl asi jít podívat. Když bance zůstane pěkně rozestavěné přízemí poté, co stavebník nesplácí půjčku, pro kterou bance nahlásil, že má už stavbu pod střechou, ačkoliv si pro zapsání »rozestavěné stavby« do KN nechal zaměřit metrové zdi, tak za to já opravdu nemůžu.
9. Když už padlo v příspěvku pana Plichty mé jméno, tak si dovolím k problému učinit pár osobních poznámek.
Především bych všem doporučil přečtení odborného článku Mgr. ing. Petra Baudyše »Zápis nových staveb do KN«, který byl publikován dne 19. března 2004 v časopisu Právní rozhledy č. 6/2004 na str. 224–227 (v Praze zřejmě nebude problém časopis v knihovně sehnat). Po pročtení článku zjistíte, že problematika není zdaleka tak jednoduchá, jak by se snad mohlo zdát.
K problému zveřejněnému v této konferenci pak Mgr. ing. Petr Baudyš ve svém článku uvádí:
„U nás, kde stavba rodinného domku nemůže přirůst k pozemku a stát se jeho součástí, to tak jednoduché není. Zákonem neřešeným problémem je již otázka, kdy taková budovaná stavba jako samostatná nemovitost způsobilá být předmětem občanskoprávních vztahů vzniká. Stavbou spojenou se zemí pevným základem totiž jistě není pouhá základová jáma. Není jí zřejmě ani pevný základ, který je v této základové jámě vybudován, a to proto, že právě tento pevný základ se má stát podle občanského zákoníku spojovacím článkem mezi zemí a nemovitou stavbou.
Otázku by mohla ovšem budit již první cihla, která je na pevný základ zedníkem přiložena, protože tato první cihla již se zemí pevným základem spojena je. Ustálená judikatura soudů ovšem povahu stavby spojené se zemí pevným základem první položené cihle nepřiznává.
Naši otázku vzniku nemovité stavby jako samostatné věci v právním slova smyslu totiž judikatura soudů již rozřešila, a to rozsudkem Nejvyššího soudu z 11. 11. 1992, sp. zn. 3 Cdo 111/92.1) Z uvedeného rozsudku vyplývá: »Pod pojmem vznik stavby je nutno rozumět stav kvalitativně vyšší, než například jen pouhé změny v terénu (skrývka ornice, výkop základových pasů). Naproti tomu okamžik vzniku nelze klást ani do roviny se stavem úplné stavební dokončenosti – proto, že způsobilým předmětem vlastnických práv je rovněž stavba nedokončená. Proto je nutno shora uvedený pojem spojovat se způsobilostí stavby být předmětem práva povinností; nejde-li o některou ze speciálních staveb (například stavby podzemní), je okamžikem vzniku stavby její dobudování minimálně do takového stadia, aby bylo nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží. Pouze do této doby se mohou stavebníci platně dohodnout, že společnou činností založí podílové spoluvlastnictví k (dosud neexistující) věci.« Uvedený závěr Nejvyšší soud opakoval v mnoha dalších rozsudcích, a lze ho tedy brát jako pevně ustálený názor.
Závěr o vzniku nemovité stavby jako samostatné věci ve smyslu občanskoprávním není uznáván pouze judikaturou soudů, ale v roce 1996 byl plně převzat do katastrálního zákona, který v § 27 písm. l) definuje rozestavěnou budovu jako stavbu způsobilou být samostatným předmětem občanskoprávních vztahů shodně se závěry Nejvyššího soudu. Máme-li se oprostit od složitých a málo srozumitelných definic, můžeme s určitým zjednodušením říci, že rozestavěná budova jako věc způsobilá být předmětem vlastnictví je budova, která má první nadzemní podlaží postaveno v hrubé stavbě. Od tohoto okamžiku rozestavěnosti se nejen stává předmětem samostatného vlastnictví, ale od tohoto okamžiku je možné nechat takovou budovu zaevidovat v katastru nemovitostí. Tyto rozestavěné budovy se ovšem v katastru evidují pouze v případech, kdy to stanoví § 2 odst. 1 písm. d) nebo e) KatZ. Podle písm. d) lze rozestavěnou budovu vzít do evidence v katastru tehdy, požádá-li o to její vlastník nebo jiný oprávněný. Podle písm. e) je nutno vzít rozestavěnou budovu do evidence v katastru vždy, když má u této rozestavěné budovy dojít ke vzniku, změně nebo zániku věcného práva zapisovaného do katastru."
Do okamžiku, než je stavba dobudována do stavu, kdy ji lze považovat za samostatnou nemovitou věc (ve smyslu právním a nikoliv ve smyslu stavebních předpisů) je vše, co na pozemku v souvislosti s realizovanou stavbou vzejde, součástí pozemku a tudíž vlastnictvím vlastníka pozemku. Teprve v okamžiku, kdy se stavba stává samostatnou nemovitou věcí (ve smyslu právním), se vlastníkem takto rozestavěné stavby stává její zhotovitel. Od toho okamžiku pozdější eventuální změna stavebníka neznamená sama o sobě i změnu vlastníka rozestavěné stavby (k tomu už je zapotřebí smlouvy a vkladu do katastru).
Je-li vyhotoven GP již v té fázi stavby, kdy je položena pouze jedna »šichta« cihel, a je-li dosaženo za tohoto faktického stavu zápisu pouze takto rozestavěné stavby do KN, a dojde-li v této fázi stavby k jejímu eventuálnímu »prodeji«, může se onen »prodávající« při eventuálním soudním sporu dočkat velmi nepříjemného překvapení, že vlastně nebylo co prodávat, protože v této fázi stavby ještě žádnou nemovitou věc (ve smyslu právním) nevlastnil.
Celá komplikovaná (a místy až absurdní) situace je samozřejmě způsobena tím, že naše občanské právo od roku 1951 stále výslovně popírá historicky osvědčenou zásadu římského práva »superficies solo cedit« (= povrch ustupuje půdě = stavba je součástí pozemku) a umožňuje, aby vlastník stavby byl odlišný od vlastníka pozemku, na kterém je stavba postavena.
V jednom svém příspěvku do této konference z roku 1999 (http://web.fsv.cvut.cz/lists/katastr/1999/msg00139.html) jsem k tomu napsal:
„Celá neuvěřitelná byrokracie s potřebou evidováni některých rozestavěných staveb ovšem vyplývá jen z toho, že nás právní řád stále tvrdošíjně a výslovně popírá staletími osvědčenou zásadu římského práva »superficies solo cedit«, t.j. že stavba je součástí pozemků, jak je tomu ve světě obvykle (kdo vlastní pozemek, toho je i vše spojené pozemkem).
V zahraničí se dá bance do zástavy pouze pozemek, budovaná stavba je součástí pozemků a jak roste, tak se automaticky (bez byrokratického papírování) a přirozeně zvyšuje pro banku hodnota zástavy a banka proto průběžně uvolňuje další peníze na financování stavby.
U nás je dán do zástavy pozemek, budovaná stavba je zcela samostatnou věcí, ke které banka ještě žádné právo nemá a tržní hodnotu zástavy (pozemků) jsem tedy pro banku spíše znehodnotil, neboť jen pitomec by si od banky v případě nesplácení úvěrů koupil jen pozemek, na kterém je rozestavěná stavba někoho úplně jiného."
Lumír Nedvídek
10. Děkuji ing. Nedvídkovi, takto si představuji jasnou odpověď. Dobrá, ode dneška měřím alespoň dostavěné podlaží a vím, čím mohu zákazníkovi argumentovat. Kolegové mi ovšem ihned nadhodili, že někdy je možné měřit už i díru v zemi. Prý než ten GP některé úřady potvrdí, tak už je dům postaven.
11. Ještě ke cause »rozestavěná budova« (vy a mnoho jiných nesprávně používáte slovo »stavba« – a v tom také bude kámen úrazu, neboť je rozdíl mezi stavebními a katastrálními předpisy).
Ve věci jsme podali hned začátkem roku podnět na ZKI Brno o vklad praktické aplikace ustanovení § 27 písm. l) zákona č. 344/1992 Sb. s poukazem na konkrétní případy.
Bylo nám odpovězeno:
– výklad provádí ČÚZK (to beru)
– předložený podnět byl zařazen do plánu kontrol a dohledu »v rozsahu větším nežli požadujete«. To si překládám do lidové mluvy: »i na vás si posvítíme«. Prosím, ať svítí, když jsme v životě nezaměřovali základy a neprohlašovali to za rozestavěnou budovu (včetně »nové hranice určené zdmi«). Zajímavější je, že až dodnes se nic neděje. Rozestavěné budovy jsou vesele rozestavěny ve stádiu základu a na LV jsou tučné hypotéky. I to je v Česku možné! Dokud nebude mediálně probráno téma »jak skrze vymyšlený GP stavebník obral banku o hypotéku«, asi se nic nepohne.
vyvěšeno: 26.11.2003
poslední aktualizace: 14.06.2004
ID článku: 975

References: §27
 §27
 §27
 § 27
 soud 
 § 27
 § 2
 § 27
 zákona č. 344