Source: https://interpretacje-podatkowe.org/koszty-uzyskania-przychodow/itpb1-4511-67-16-5-jl
Timestamp: 2017-12-12 23:46:31+00:00

Document:
ITPB1/4511-67/16-5/JŁ | Interpretacja indywidualna
Wnioskodawca może w czasie poszukiwania najemców lokalu zaliczać do kosztów uzyskania przychodów takie koszty jak: odpisy amortyzacyjne, odsetki od kredytu hipotecznego, czynsz, opłaty za media (w miesiącach gdy lokal nie będzie wynajmowany z powodu braku najemców, a Wnioskodawca będzie poszukiwał najemców).
Wnioskodawca może amortyzować mieszkanie indywidualną stawką amortyzacji na poziomie 8% przez okres nie krótszy niż 60 miesięcy.
ITPB1/4511-67/16-5/JŁinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 roku w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 22 stycznia 2016 roku (data wpływu), uzupełnionym w dniu 8 kwietnia 2016 roku, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu wynajmu nieruchomości wydatków ponoszonych w czasie poszukiwania najemców oraz ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej – jest prawidłowe.
W dniu 22 stycznia 2016 roku wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z wynajmu nieruchomości.
We wrześniu 2015 roku Wnioskodawca nabył na rynku wtórnym mieszkanie (stanowiące odrębną własność) użytkowane przez ponad 60 miesięcy. W celu nabycia tego lokalu został zaciągnięty kredyt hipoteczny. Wnioskodawca jest jedynym kredytobiorcą, a kredyt został przyznany na 30 lat. Wnioskodawca jest kawalerem, a nabyta nieruchomość została obciążona hipoteką. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie szkoleń oraz pozostałej działalności wspierającej prowadzenie działalności gospodarczej, natomiast nie prowadzi działalności w zakresie najmu nieruchomości i nie ma w tym zakresie wpisu w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Wnioskodawca postanowił wynająć zakupione przez siebie mieszkanie jako osoba prywatna. Aby było możliwe wynajęcie mieszkania, zostało ono wyremontowane oraz doposażone w niezbędne meble oraz urządzenia AGD. Remont mieszkania polegał na:
Wnioskodawca przez remont rozumie prace polegające na „odświeżeniu” mieszkania, tj. odmalowaniu ścian, naprawy uszkodzonych powierzchni ścian poprzez nałożenie gipsu, drobne prace hydrauliczne (naprawy cieknących kranów), odmalowanie futryn drzwi, montaż karniszy, rolet okiennych, itp. drobnych prac, które były konieczne, aby wynająć mieszkanie.
Zakupione mieszkanie, stanowiące odrębną własność, które było wykorzystywane dłużej niż 60 miesięcy - co według ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) jest uznawane za wcześniej używane przed jego zakupem. Wnioskodawca uważa, iż zgodnie z ww. ustawą, uprawnia go to do zamortyzowania mieszkania poprzez zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacji. Mieszkanie wynajmowane jest na czas określony, więc może się zdarzyć, że w pewnym okresie czasu w mieszkaniu tym nie będzie najemców, natomiast Wnioskodawca jako wynajmujący niezależnie od tego, czy mieszkanie jest wynajęte czy też, o ile teoretycznie się tak stanie będzie chwilowo niewynajęte, ponosi pewne stałe koszty utrzymania mieszkania takie jak np. opłaty za media, abonamenty, czynsz i odpis amortyzacyjny.
W związku z powyższym zadano następujące pytania, oznaczone we wniosku nr 3 i 4:
Czy Wnioskodawca może w czasie poszukiwania najemców lokalu zaliczać do kosztów uzyskania przychodów takie koszty jak: odpisy amortyzacyjne, odsetki od kredytu hipotecznego, czynsz, opłaty za media (w miesiącach gdy lokal nie będzie wynajmowany z powodu braku najemców, a Wnioskodawca będzie poszukiwał najemców, np. sezon wakacyjny)...
Czy Wnioskodawca może amortyzować mieszkanie w sposób przyspieszony stosując indywidualną stawkę amortyzacji na poziomie 8% przez okres nie krótszy niż 60 miesięcy...
Zdaniem Wnioskodawcy, koszty poniesione w okresie poszukiwania najemców można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, ponieważ opłacanie czynszu, rachunków za media oraz odsetek od kredytu hipotecznego jest zapewnieniem (zabezpieczeniem) źródła przychodu. Wnioskodawca ponosi koszty utrzymania mieszkania w trakcie poszukiwań potencjalnych najemców, co jest zabezpieczeniem jego przyszłego źródła przychodu. Uważa również, że w trakcie wynajmowania, w celu zabezpieczenia źródła przychodu może zaliczać do kosztów uzyskania przychodu, koszty poniesione na bieżące naprawy, remonty, a także koszty nabycia wyposażenia mieszkania umożliwiającego zabezpieczenie przychodów poprzez prawidłowe korzystanie z przedmiotu najmu.
Według Wnioskodawcy według art. 22j ust. 1 pkt 1 lit. c oraz art. 22j. ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może On ustalić indywidualną stawkę amortyzacji dla wcześniej używanych lub ulepszonych środków trwałych. Zakupione przez Wnioskodawcę mieszkanie było używane przed nabyciem przez co najmniej 60 miesięcy. Wnioskuje On zatem, iż zgodnie w ww. ustawą, ustalenie indywidualnej stawki amortyzacji na poziomie 8% liczonej od wartości nieruchomości, tj. cena nabycia powiększona o koszty nabycia, zgodnie z art. 22g ust. 3 ww. ustawy jest prawidłowe.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu wynajmu nieruchomości wydatków ponoszonych w czasie poszukiwania najemców oraz ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej – jest prawidłowe.
W myśl ogólnej zasady dotyczącej kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Zatem kosztami uzyskania przychodów – z danego źródła przychodu wymienionego w ustawie –są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z tym źródłem przychodu.
Z treści tego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wydatki poniesione w celu uzyskania przychodów bez względu na fakt, czy w wyniku poniesienia konkretnego wydatku wystąpił określony przychód czy też nie. Kosztami uzyskania przychodów będą w związku z tym również takie wydatki, które w danej chwili nie przyczyniają się do uzyskania konkretnych przychodów, jednak skutkiem ich poniesienia może być przychód uzyskany w przyszłości.
Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na osiągnięcie przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.
Z oceny związku z uzyskiwanym przychodem z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego, powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z tego źródła. Aby więc wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów powinien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:
Odnosząc się zatem do kwestii możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów opłacanych przez Wnioskodawcę wydatków (tj. odsetki od kredytu hipotecznego, czynsz, opłaty za media) wskazać należy, że w przypadku najmu, jako źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które mają związek z uzyskaniem przychodu z tego źródła bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów, z uwzględnieniem wyłączeń zastrzeżonych w art. 23 ustawy.
W odniesieniu do kwestii zaliczenia w ciężar kosztów uzyskania przychodów zapłaconych odsetek od kredytu na zakup lokalu mieszkalnego na potrzeby najmu, wskazać należy, że istotny jest moment poniesienia przez podatników takiego wydatku.
Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:
Należy zaznaczyć, iż odsetki są kosztem, jeśli spełniają następujące przesłanki:
pozostają w związku przyczynowo – skutkowym z przychodami (zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów,
W zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych wskazać należy, że art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a -22o, z uwzględnieniem art. 23.
Zgodnie z art. 22c pkt 1, 2 i 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji nie podlegają:
składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane. W tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tę działalność
Zatem lokale mieszkalne podlegają amortyzacji, o ile podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu. Amortyzacji nie podlegają zaś grunty, udział w gruncie przypadający na wyodrębniony lokal mieszkalny.
Przepis art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór. Suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
Stosownie do treści art. 22h ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i-22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji. Wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.
Rozstrzygając kwestię zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla lokalu mieszkalnego wskazać należy, że stosownie do treści art. 22j ust. 1 pkt 3 cytowanej ustawy zgodnie z którym podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 nie może być krótszy niż 10 lat, z wyjątkiem:
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego, który od września 2015 roku wynajmuje osobom fizycznym na zasadzie najmu prywatnego. Mieszkanie zakupione zostało ze środków pochodzących z kredytu. Było ono wcześniej używane przez ponad 60 miesięcy. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie najmu nieruchomości. Aktualnie mieszkanie nie jest amortyzowane, jednakże Wnioskodawca zamierza je amortyzować stosując indywidualną stawkę amortyzacyjną.
Mając na uwadze cytowane powyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny, stwierdzić należy, że przesłanki zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla używanych środków trwałych zostały spełnione, jeżeli Wnioskodawca dysponuje dokumentem potwierdzającym, iż lokal był użytkowany przez poprzednich właścicieli przez okres co najmniej 60 miesięcy przed jego nabyciem. Z wniosku wynika bowiem, że lokal ten spełnia kryteria uznania go za środek trwały, który po raz pierwszy został wpisany do ewidencji środków trwałych.
Wnioskodawca na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 ww. ustawy może ustalić indywidualną stawkę amortyzacyjną – maksymalnie 10% – dla lokalu mieszkalnego.
Zatem indywidualna stawka amortyzacyjna może zostać ustalona na poziomie 8%. W tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe. Zaznaczyć jednie należy, że w przedstawionej sprawie nie ma zastosowania wskazany przez Wnioskodawcę przepis art. 22j ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten dotyczy bowiem dotyczy możliwości zaliczenia do ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla środków trwałych zaliczonych do grupy 3-6 i 8 Klasyfikacji środków trwałych. Grupy te nie obejmują budynków (lokali) mieszkalnych.
W przypadku czasowego zaprzestania wynajmu lokalu mieszkalnego (budynku) należy mieć na uwadze treść art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi że kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości. Jeżeli Wnioskodawca udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnował z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu Jego własnych potrzeb, koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.
Mając na uwadze powołany przepis oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy uznać, iż do kosztów uzyskania przychodów z najmu można zaliczyć wydatki ponoszone w celu utrzymania (zabezpieczenia) lokalu mieszkalnego w trakcie czasowego braku najemcy, których wysokość nie jest uzależniona od faktu jego wynajmowania. Do takich wydatków można zaliczyć m. in. czynsz, opłaty wnoszone do spółdzielni obejmujące koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem mieszkaniowym, fundusz remontowy, ubezpieczenie lokalu, składniki stałe opłat za energię oraz centralne ogrzewanie, opłaty za utrzymanie linii telefonicznej radia, telewizji, internetu, które nie są uzależnione od wielkości zużycia.
Z treści wniosku wynika, że przerwa w wynajmowaniu lokalu będzie miała charakter tymczasowy, związany z poszukiwaniem najemcy. Jak wskazuje art. 22c pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane. Przesłanką powodującą niemożność dokonywania odpisów amortyzacyjnych od składników majątku trwałego jest więc celowa (stała lub czasowa) rezygnacja – w związku z którą następuje zaprzestanie używania tych składników – tj. sytuacja gdy podatnik (w tym czasie) nie chce uzyskiwać przychodu z najmu. Czasowa przerwa w użytkowaniu lokalu mieszkalnego spowodowana zakończeniem umowy najmu i poszukiwaniem najemcy nie jest więc przesłanką uzasadniającą zaprzestanie dokonywania odpisów amortyzacyjnych.
W świetle powołanego na wstępie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego braku najemcy lokalu, jeżeli Wnioskodawca udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnował z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb, odpisy amortyzacyjne w okresie, w którym lokal mieszkalny nie będzie wynajmowany w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów. Odpisy amortyzacyjne zatem będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące uregulowania prawne stwierdzić wobec tego należy, że odpisy amortyzacyjne dokonywane od wynajmowanego lokalu mieszkalnego oraz koszty czynszu, opłat za media i zapłaconych odsetek w okresie szukania najemców lokalu mieszkalnego, mogą stanowić dla Wnioskodawcy koszty uzyskania przychodu. Na powyższe nie mają wpływu przerwy w wynajmowaniu lokalu mieszkalnego spowodowane poszukiwaniem najemców. Przy czym, na Wnioskodawcy jako wynajmującym ciąży obowiązek udowodnienia, że czynił starania dla pozyskania najemców, a zatem nie zrezygnował z wynajmu środka trwałego (lokalu mieszkalnego).
Ponadto, jeżeli z posiadanych przez Wnioskodawcę dokumentów (aktu notarialnego) wynika, że przeznaczony na wynajem lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, spełnia warunki do uznania za używany środek trwały, o którym mowa w art. 22j ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzn. lokal mieszkalny przed nabyciem był wykorzystywany przez okres dłuższy niż 5 lat) może On zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną w wysokości 8% w skali roku.
1061-IPTPP2.4512.37.2016.2.KW | Interpretacja indywidualna
ILPB1/4511-1-57/16-3/AA | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Koszty uzyskania przychodów > ITPB1/4511-67/16-5/JŁ

References: art. 14
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 10
 art. 23
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22