Source: http://studiotecnicobellone.it/servizi-tecnici/consulenza-immobiliare-aziende.html
Timestamp: 2018-01-16 07:12:24+00:00

Document:
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SERVIZI DI ASSISTENZA E CONSULENZA IMMOBILIARE - AZIENDE CONTRATTI
Chi acquista un immobile mette in gioco i risparmi di una vita ma anche il venditore necessita della certezza della conclusione della vendita. Per questo la sicurezza nella transazione è l'obiettivo principale dello studio.
Prima della chiusura del preliminare provvediamo ad effettuare tutte le verifiche ipotecarie e catastali per una transazione certa ed esente da problemi.
Servizio di locazione immobili: la locazione/affitto è una delle specializzazioni dello studio. Negli anni abbiamo maturato una specifica esperienza nelle locazioni di immobili sia abitativi sia commerciali e industriali; lo studio si occupa della verifica delle referenze, della stesura del contratto e della registrazione, fornendo un'assistenza completa e qualificata e integrando l'attestato di certificazione energetica obbligatorio. Affittare una casa, un ufficio o un negozio con noi non è un problema.
Gestione immobili: per chi lo desidera lo studio fornisce il servizio di consulenza e gestione immobiliare, che parte dalla predisposizione contratti e consegna chiavi, proseguendo nel corso della locazione con l'incasso degli affitti e delle spese accessorie , con i rinnovi annuali del contratto, calcolo aggiornamento ISTAT, riparto delle spese tra proprietari ed inquilini, fino alla riconsegna e verifica finale al termine della locazione.
Stime e perizie: l'esperienza maturata in questi anni ha consentito l'esecuzione di numerosi incarichi di stima di immobili di ogni genere, abitativi, industriali, commerciali, terreni edificabili e non.
Lo studio offre servizi di stima, valutazioni immobili, perizie asseverate, stima del valore locativo di immobili civili, commerciali, industriali, perizie e assistenza per divisioni di beni immobili e CTP per controversie immobiliari.
Il DL 78/10 obbliga il venditore a dichiarare la conformità catastale principalmente per evitare la presenza di "case fantasma" nascoste al Fisco. La norma tuttavia non tutela completamente l'acquirente perchè il notaio non può verificare direttamente la conformità ma può solo incaricare un tecnico di effettuare tutti i controlli. Inoltre la conformità catastale non riguarda la verifica urbanistica dell'immobile.
Per acquistare un immobile in piena sicurezza è necessario verificare lo stato catastale ma soprattutto lo stato urbanistico perchè è quest'ultimo che rappresenta la legittimità con cui è stato costruito l'immobile. Analizzando lo stato urbanistico si verifica l'assenza di abusi edilizi.
In un appartamento anche solo un bagno realizzato in una posizione differente dalla legittimità (Concessione, Licenza, Permesso di costruire, Dia, etc) comporta un "abuso edilizio". Il nuovo acquirente erediterà questo vizio.
GEOM. BELLONE
SEGUE "RIFORMA DEL CONDOMINIO"
SEGUE RIFORMA DEL CONDOMINIO
Sintesi del testo approvato alla Camera e ora Legge
Tra le tante le novità in materia di condominio, approvate alla Camera il 23 settembre 2012 ed attualmente Legge, ricordiamo:
L’assemblea condominiale decide se attivare un sito internet del condominio, con accesso protetto da password, per la consultazione da parte degli interessati e l’ottenimento in formato digitale dei reso conti mensili.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza numerica degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, in prima convocazione.
In seconda convocazione la deliberazione è data dalla maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti pari ad un terzo del valore dell’edificio.
Non è possibile vietare la presenza di animali domestici all’interno del condominio
Repertorio condominiale
Sono stati aboliti i repertori condominali, allocati in ogni ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio, in cui venivano depositati le delibere condominiali, i regolamenti, i bilanci e le anagrafe dei condomini.
AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI - GESTIONI IMMOBILIARI - LOCAZIONI
Gentili condomini, con la presente voglio porre alla Vostra attenzione la mia disponibilità a svolgere qualora mi fosse richiesto, i seguenti servizi relativi all’amministrazione condominiale.
Visite periodiche presso lo stabile oltre a tutte le volte che è necessario;
Convocazione assemblea ordinaria con presentazione del consuntivo entro due mesi dalla chiusura dell’esercizio;
Disciplina dell’uso delle cose comuni e della prestazione di servizi;
Cura dei rapporti con la pubblica amministrazione inerenti alla gestione ordinaria;
Consultazione di legali, richiesta preventivi ordinari, ricerca fornitori, tenuta rapporti con le proprietà contigue;
Stipulazione e aggiornamento delle polizze di assicurazione del condominio;
Tenuta registro di cassa e del libro delle assemblee;
Stipula dei contratti d’appalto per lavori e servizi ordinari e straordinari;
Gestione dei lavori di manutenzione ordinaria;
Assistenza per le varie problematiche che possono presentarsi in condominio;
Consulenze ai condomini in materia tecnico giuridica, fiscale, locazioni e compravendite;
Quant’altro stabilito dal codice civile e dal regolamento di condominio in materia di gestione ordinaria;
Verifica tabelle millesimali e rispettivi riparti;
Verifica regolamento condominiale;
STUDIO TECNICO BELLONE
La sicurezza nei condomini viene spesso poco considerata a causa della scarsa rilevanza degli incidenti o della relativa drammaticità degli eventi.
I condomini comunque, sono soggetti al Decreto Legislativo 81/2008, Testo Unico sulla Sicurezza e sul Lavoro. A tal riguardo, il Ministero del Lavoro, della Salute e delle Politiche Sociali, ha chiarito l’ambito di applicazione della normativa ed ha enucleato i principali obblighi di sicurezza gravanti sui soggetti che operano all’interno delle aree condominiali.
Dobbiamo partire innanzitutto dall’individuazione del datore di lavoro (D.Lgs. 81/08, art. 2, lett. b): nel caso del condominio, questo viene equiparato ad un’azienda nel momento in cui, nella figura dell’amministratore, affida lavori a ditte o lavoratori autonomi per svolgere attività lavorative nel proprio ambito (attività di portierato, giardinaggio, pulizia, manutenzione ordinaria). Per la manutenzione dell’ascensore e dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di autoclave, solitamente provvede una ditta specializzata con mezzi e personale propri.
In base al Titolo III del predetto decreto, l’amministratore/datore di lavoro è soggetto a precisi obblighi:
• mettere a disposizione attrezzature idonee ai fini della sicurezza e della salute e adeguate al lavoro da svolgere; nella fase di scelta delle attrezzature, deve valutare:
- condizioni e caratteristiche del lavoro da svolgere;
- rischi presenti nell’ambiente di lavoro;
- rischi derivanti dall’impiego delle stesse attrezzature;
- rischi derivanti da interferenze con altre attrezzature in uso;
• adottare adeguate misure tecniche ed organizzative al fine di ridurre al minimo i rischi;
• controllare la corretta installazione o utilizzazione delle attrezzature in uso e delle apparecchiature e impianti elettrici messi a disposizione, in modo da salvaguardare i lavoratori da tutti i rischi di natura elettrica;
• informare sui possibili rischi.
Per quanto riguarda i soggetti passivi destinatari della tutela (art. 3, c. 9, D.Lgs. 81/2008), oltre ai portieri, sono compresi anche tutti i lavoratori subordinati che prestano attività in ambito condominiale con mansioni affini a quelle dei portieri (addetti alla vigilanza o custodia, addetti alla pulizia o manutenzione di piccoli impianti ed apparecchiature, alla conduzione di impianti sportivi e spazi verdi di pertinenza condominiale, ecc.)
Con la Circolare 5 marzo 1997, n. 28, il Ministero aveva precisato che il datore di lavoro nei condomìni, ai fini dell’applicazione degli obblighi di sicurezza, va individuato nella persona dell’amministratore condominiale pro-tempore. Nei condomini in cui non sia presente l’amministratore, i condomini provvederanno a conferire ad un apposito soggetto le responsabilità previste all’art. 2, comma 1, lett. b), del D.Lgs. 81/08.
Nel momento in cui il condominio commissiona, sotto forma di contratto di appalto, lavori edili o di ingegneria civili ricadenti nel campo di applicazione del Titolo IV del D.Lgs 81/2008 sui cantieri mobili o temporanei, l’amministratore è necessariamente qualificato come committente.
Il committente o il responsabile dei lavori deve anche verificare l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa affidataria, delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi che, ai fini probatori, dovranno esibire la documentazione di cui all’Allegato XVII (iscrizione alla Camera di Commercio, documento di valutazione dei rischi, documentazione di conformità delle macchine o attrezzature impiegate, ecc.).
Dopo aver sottoposto all’assemblea condominiale vari preventivi e aver scelto l’impresa affidataria dei lavori, e dopo l’espletamento delle pratiche di rito (DIA, permesso di costruire, occupazione del suolo pubblico), l’amministratore dovrà nominare il coordinatore in fase di progetto (il quale redige il Piano di Sicurezza e Coordinamento) e il coordinatore in fase di esecuzione (il quale deve svolgere attività di verifica e controllo al fine di evitare infortuni).
L’amministratore è anche tenuto all’invio nella notifica preliminare e degli eventuali aggiornamenti alla ASL e alla Direzione Provinciale del Lavoro territorialmente competenti.
art. 90 obblighi del committente o del responsabile dei lavori (fra i quali citiamo la verifica dell’idoneità tecnico-professionale dell’impresa)
art. 91 obblighi del coordinatore per la progettazione (redige il piano di sicurezza; predispone un fascicolo con le informazioni utili ai fini della prevenzione e della protezione dai rischi)
art. 92 obblighi del coordinatore per l’esecuzione dei lavori (verifica l’applicazione delle disposizioni presenti nel piano operativo di sicurezza; organizza la cooperazione e il coordinamento delle attività fra i lavoratori; ecc.)
art. 94 obblighi dei lavoratori autonomi (devono adeguarsi alle disposizioni sulla sicurezza fornite dal coordinatore per l’esecuzione dei lavori)
art. 95 misure generali di tutela (per tutti le operazioni che andranno a svolgersi in cantiere)
art. 96 obblighi dei datori di lavoro, dei dirigenti e dei preposti (applicazione del piano di sicurezza e di coordinamento rivolto a tutte le figure impiegate)
art. 97 obblighi del datore di lavoro dell’impresa affidataria (deve vigilare sulla sicurezza e sull’applicazione di tutte le disposizioni previste nel piano)
art. 98 requisiti professionali del coordinatore per la progettazione e del coordinatore per l’esecuzione dei lavori
art. 99 notifica preliminare (invio alla ASL e Direzione Provinciale del Lavoro)
art. 100 piano di sicurezza e coordinamento (relazione tecnica e prescrizioni correlate alla complessità del lavoro atte a prevenire o ridurre i rischi per la sicurezza e la salute dei lavoratori
art. 101 obblighi di trasmissione del Piano di sicurezza e coordinamento
Allorquando l’amministratore, per competenze adeguate, rivesta in prima persona il ruolo di coordinatore sia in fase di progetto che di esecuzione (art. 90, c. 6, D.Lgs. 81/08), è tenuto al rispetto di una serie di obblighi (dall’art. 90 all’art. 101 del succitato decreto).
Per i datori di lavoro è previsto anche l’obbligo di informazione reciproca, allo scopo di eliminare i rischi dovuti a interferenze tra i lavoratori delle diverse imprese coinvolte nell’esecuzione dell’opera.
Il condominio, nella figura dell’amministratore, ha anche l’obbligo di osservare le adeguate misure di sicurezza antincendio, con particolare riferimento all’ottenimento del certificato di prevenzione incendi nel caso in cui siano presenti, fra le parti comuni, attività specifiche che rientrano nell’ambito di applicazione del D.M. 16 febbraio 1982, del D.P.R. 37/1998 e norme collegate (centrale termica, autorimessa condominiale, impianto ascensore, edificio civile con altezza in gronda superiore a mt. 24,00, ecc.).
Inoltre, vanno osservati i requisiti essenziali di sicurezza per gli ascensori e i montacarichi elettrici installati, con l’obbligo di verifiche periodiche (ogni due anni) da parte delle ASL, dell’ARPA e dell’Ispettorato del Lavoro. La manutenzione di questi impianti deve essere eseguita almeno una volta ogni sei mesi (per gli ascensori) e una volta all’anno (per i montacarichi) da parte della ditta di manutenzione con annotazione sul libretto di impianto.
I controlli per la sicurezza vanno eseguiti anche sui vari impianti presenti all’interno di un edificio, ed in particolare sugli impianti elettrici di messa a terra per i quali vanno verificati lo stato di conservazione e di efficienza con relativa verbalizzazione da parte degli organismi abilitati.
Gli addetti ai lavori di rimozione o di demolizione, devono rispondere a precisi requisiti: caratteristiche dell’impresa, predisposizione di un piano di lavoro (prima dell’inizio dei lavori), misure di prevenzione e contenuto del piano operativo.

References: art. 2

art. 90

art. 91

art. 92

art. 94

art. 95

art. 96

art. 97

art. 98

art. 99

art. 100

art. 101