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Timestamp: 2020-07-11 03:55:45+00:00

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8. Änderung des Bebauungsplanes "Hammerschmiede, Glonner-, von-Hazzi-Straße" für die Grundstücke Fl.Nrn. 504/3 und 504/4 der Gemarkung Grafing, Riemerschmidstraße 4 und Glonner Straße 44;
Öffentliche Auslegung und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB);
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und Satzungsbeschluss
Sitzung: 26.01.2016 BWUA/018/2016
Die Beschlussvorlage lag den Ausschussmitgliedern vor. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.
Mit Beschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 24.06.2014 hat die Stadt Grafing b.M. das gemeindliche Einvernehmen zum Bauantrag für die Errichtung einer Hausgruppe (3-Spänner) auf dem Grundstück Fl.Nr. 504/3 der Gemarkung Grafing (Riemerschmidstraße 4) abgelehnt, da es in grundlegender Weise den Festsetzungen des Bebauungsplans „Hammerschmiede, Glonner-, Von-Hazzi-Straße" vom 10.08.1965 in der Fassung des 7. Änderungsbebauungsplanes vom 14.03.2014 (Änderung der Dachgestaltung) widersprochen hat. Die Voraussetzung einer Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) lag nicht vor, da Grundzüge der Planung berührt waren.
Eine Besonderheit des maßgeblichen Bebauungsplans ist (wie bei vielen Bauleitplanungen der „ersten Generation“), dass bei bereits vorgefundenen Gebäuden die überbaubaren Grundstücksflächen (Bauräume) streng auf den Baubestand beschränkt wurden. Beim Grundstück Fl.Nr. 504/3 wurde also lediglich die überbaubare Grundstücksfläche auf den Umfang des bestehenden Gebäudes mit 90 m2 Grundfläche festgesetzt.
In der 1. Änderung des Bebauungsplans vom 03.03.1976 wurde der Bebauungsplaninhalt im östlichen Anschluss grundlegend verändert. Dort wurde die nach der Erstfassung vorgesehene Hausgruppenbebauung (Reihenhäuser) durch eine Doppelhausbebauung ersetzt. Ausdrücklich ausgenommen vom Geltungsbereich der Planänderung ist aber das Quartier, in dem sich das gegenständliche Baugrundstück Fl.Nr. 504/3 befindet. Hier gilt also weiterhin der Bebauungsplan in seiner Erstfassung vom 10.08.1965.
Auch die Festsetzung der Dachform (50–55° Dachneigung) bzw. zur Geschossentwicklung (Anzahl der Vollgeschosse: E+D = Erdgeschoss mit ausbaufähigem Dachgeschoss) und zur zulässigen Grund- und Geschossflächenzahl (GRZ 0,22; GFZ 0,40 unter Anrechnung von Aufenthaltsräumen in Nichtvollgeschossen gemäß § 20 Abs. 2 BauNVO 1962) ist auf die damalige Bebauung abgestimmt. Durch Regelungen zur Bauweise wurde auch die Hausform festgesetzt, die nur ein Einzelhaus zulässt. Letztendlich ermöglicht der rechtsgültige Bebauungsplan nur eine unzureichende Bebauung mit einem ca. 90 m2 großen Einzelhaus mit der Geschossentwicklung E+D und steilem Satteldach mit Einzelgarage.
Aufgrund der städtebaulich überholten Festsetzungsinhalte für den betroffenen Planbereich wurde anlässlich der Behandlung des Vorbescheids von der Stadt erklärt, dass – wie in verschiedenen anderen gleichgelagerten Fällen – auch hier eine Änderung des Bebauungsplans geboten wäre, um eine zweckmäßige Bebauung zu erreichen. Ob dort aber die im Vorbescheid beantragte Bebauung zugelassen werden kann, wurde in Frage gestellt.
Der Vorbescheidsantrag wurde dann zurückgenommen. Aufgrund eines Antrags der Eigentümer wurde am 07.10.2014 der Aufstellungsbeschluss für eine Änderung des Bebauungsplans „Hammerschmiede, Glonner-, Von-Hazzi-Straße“ im Bereich der Fl.Nrn. 504/3 und 504/4, Gemarkung Grafing, als Bebauungsplan zur Innenentwicklung im beschleunigten Ver­fahren (§ 13a BauGB) gefasst.
1.2 Bisheriger Verfahrensverlauf
a) Erstentwurf 01.04.2015
Vom Planungsverband wurden verschiedene Bebauungsvorschläge erarbeitet. Im Wesentlichen wurde eine bauliche Verdichtung der beiden – im unmittelbaren städtebaulichen Zusammenhang stehenden – Grundstücke Fl.Nrn. 504/3 und 504/4 in den Grundvarianten mit
Hausgruppen (Dreispänner) und
geprüft, wobei einer Bebauung mit Doppelhäusern aus ortsplanerischen Gesichtspunkten und entsprechend der umliegenden Bebauung der Vorzug zu geben war. Bei einer Doppelhausbebauung bleibt auch noch ein vertretbares Verhältnis für die Freiflächen. Selbst eine Bebauung mit 3 Doppelhäusern (1 Doppelhaus auf der Grundstücksgrenze zwischen Fl.Nrn. 504/3 und 504/4) könnte den ortsplanerischen Ansprüchen gerade noch genügen. Diese Bebauung, die den Eigentumsverhältnissen folgend 3 Wohnhäuser auf der Fl.Nr. 504/3 als möglich erachtet, wurde von den Antragstellern aber abgelehnt.
Der Bebauungsplanentwurf wurde dann entsprechend den Vorstellungen der Grundstückseigentümer von Fl.Nr. 504/3 mit
einer Reihenhausbebauung für das Grundstück Fl.Nr. 504/3 und
einem Doppelhaus/Einzelhaus (2-Familienhaus) auf Fl.Nr. 504/4 ausgearbeitet.
Der 3-Spänner (Hausgruppe) erfordert eine Länge der überbaubaren Grundstücksfläche (Baufläche) von 21 m und hat zu einem zentralen Konflikt mit dem Abstandsflächenrecht geführt. Zwar besteht die rechtliche Möglichkeit, durch Bebauungsplan von den gesetzlichen Abstandsflächen abweichende Grenzabstände zu regeln (Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO) und Gebrauch zu machen. Hier sind aber die nachbarlichen Belange im Rahmen der Planabwägung zu berücksichtigen und zu würdigen. Hier wurde den nachbarlichen Interessen ein höheres Gewicht beigemessen und die Planung eines 3-Spänners damit ausgeschlossen. Stattdessen wurde die grundlegende Änderung des Bebauungsplanentwurfs für eine Doppelhausbebauung unter Einhaltung des bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenrechts beschlossen.
b) Zweitentwurf 14.09.2015
Im Rahmen der Planerarbeitung waren die aufgezeigten Ergebnisse dann unbefriedigend. Mit den Eigentümern der Fl.Nr. 504/3 hat man sich letztendlich wegen der vorgefundenen Planungssituation auf eine reduzierte Bebauung mit einem Einzelhaus (Mehrfamilienhaus) verständigt. Der entsprechende Billigungs- und Auslegungsbeschluss wurde in der Sitzung vom 22.09.2015 gefasst.
Der Entwurf des Bebauungsplanes vom 14.09.2015 sieht für die beiden Grundstücke im Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplanes jetzt jeweils ein Einzelhaus (Mehrfamilienhaus) mit einer zulässigen Gebäudelänge von max. 16 m vor. Die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten wurde beim nördlichen Grundstück BR2 (Fl.Nr. 504/3) auf 4 Wohnungen und beim südlichen Grundstück BR1 (Fl.Nr. 504/4) wegen der schwierigen und sehr beengten Erschließungssituation auf 2 Wohneinheiten beschränkt.
Die Zufahrt der Stellplätze und Garagen für das Grundstück BR2 erfolgt dabei über die Riemerschmidstraße. Damit erfolgt eine Entlastung des sehr schmalen Wohnweges, der zudem keine Wendemöglichkeit besitzt.
Dieser Entwurf wurde in der Zeit vom 09.11. bis 11.12.2015 nebst Begründung und den wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen öffentlich ausgelegt und gleichzeitig die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt.
Im Rahmen der Beteiligungsverfahren sind abwägungsrelevante Anregungen und Stellungnahmen vorgebracht worden von:
· Landesbund für Vogelschutz
· Gesundheitsamt Ebersberg
· Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
· Landratsamt Ebersberg
· Herr Falko Wach, Grafing b.M.
· Frau und Herr Petra und Joachim Otten, Grafing b.M.
2. Behandlung der Anregungen und Bedenken:
Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung zur Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß §1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.
2.1 Landesbund für Vogelschutz (E-Mail vom 30.10.2015)
Aufgrund des zurzeit leider weit verbreiteten Eschensterbens, hinsichtlich eines eingeschleppten Pilzes, würde ich bis auf weiteres von Eschenpflanzungen absehen. In Weihenstephan forscht man zurzeit an der Züchtung resistenter Bäume, aber das kann noch etwas dauern.
Aufgrund des Hinweises vom Landesbund für Vogelschutz wird die Esche – Fraxinus Excelsior – aus der Liste der empfohlenen Gehölzarten zur Freiflächengestaltung in der Nr. 8 der Begründung zur Bebauungsplanänderung vom 15.09.2015 gestrichen.
2.2 Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 09.11.2015)
Dem Verbraucher muss nach der Trinkwasserverordnung 2001 (TrinkwV 2001) für die in § 3 Nr. 1 genannten Zwecke Wasser mit Trinkwasserqualität zur Verfügung stehen.
Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen
nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden
die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen
die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen
Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 4 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen.
Die Grundstücke im Plangebiet sind bereits vom gemeindlichen Abwasserkanal und der Trinkwasserversorgung erschlossen. Sie liegen auch im räumlichen Geltungsbereich der jeweiligen Satzungen (WAS und EWS) und unterliegen somit auch dem Anschluss- und Benutzungszwang. Lediglich nachrichtlich wurde im Bebauungsplan auf die Anschlusspflicht nochmals hingewiesen (B.7).
Beim Bau von Regenwassergewinnungsanlagen ist die ordnungsgemäße und abgestimmte Ausführungspflicht für die Hausinstallation durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) geregelt. Nochmalige Regelungen im Bebauungsplan erübrigen sich somit.
2.3 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim (E-Mail vom 26.11.2015)
Bereits mit E-Mail vom 20.05.2015 haben wir zur o.g. Änderung des Bebauungsplanes Stellung genommen. Unsere Hinweise wurden unter Punkt 6 in die überarbeitete Begründung aufgenommen, nicht aber in den Satzungsentwurf vom 14.09.2015.
Wir bitten um Übernahme unserer Hinweise auch in die Satzung.
Entsprechend der Hinweisfunktion von Bebauungsplänen wird der Stellungnahme entsprochen. In den Hinweisen wird also ergänzt, dass Angaben über die Grundwasserverhältnisse nicht vorliegen. Wird Grundwasser unbeabsichtigt erschlossen, ist das Landratsamt Ebersberg unverzüglich zu benachrichtigen, da der Aufschluss von Grundwasser wasserrechtlich zu behandeln ist.
2.4 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 30.11.2015, Az.: P-2015-914)
Baufachliche Stellungnahme:
Aus baufachlicher Sicht werden keine weiteren Anregungen oder Einwände geäußert.
Immissionsschutzfachliche Stellungnahme:
Die Stadt Grafing stellt in der Beschlussniederschrift vom 23.06.2015 die Schwierigkeiten der Planung hinsichtlich der Belastung mit Verkehrslärm dar. Die Abwägung ist aus immissionsschutzfachlicher Sicht absolut nachvollziehbar.
Der immissionsschutzfachliche Auflagenvorschlag zur Optimierung der in Ziffer A 11 festgesetzten Anforderungen wurde in der jetzt vorliegenden Fassung geändert, da eine allgemein gültige Regelung sowohl für die Bebauung mit einem Doppelhaus, als auch (alternativ) für die Bebauung mit einem Einzelhaus aufgestellt werden sollte. In der Ziffer A 11.1 ist jetzt eine Festsetzung enthalten, die aus immissionsschutzfachlicher Sicht nicht umsetzbar ist: „Bei einer Bebauung im Bauraum 1 an den mit der farbig … gekennzeichneten Fassade: a) sind schutzwürdige Wohnräume (z.B. Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer) unzulässig.“ Bei der farblich gekennzeichneten Fassade handelt es sich um die Südfassade, wo jetzt bei buchstabengetreuer Umsetzung auch die Außenwand eines (z.B.) Wohnzimmers „unzulässig“ wäre.
Es wird daher eine Änderung der Festsetzung A 11.1 vorgeschlagen:
- Die Ziffer A 11.1 a) wird gestrichen.
- Das Wort „sämtlich“ in Ziffer A 11.1 b) im zweiten Absatz wird gestrichen.
- Der letzte Absatz der Ziffer A 11.1 b) wird neu gefasst: „Ausgenommen von diesen Anforderungen sind alle schutzbedürftigen Räume, die ein Fenster (Lüftungsöffnung) auf der Gebäudenordseite aufweisen und alle Wohnzimmer, die ein Fenster (Lüftungsöffnung) auf der Gebäudewest- oder -nordseite aufweisen.“
Der Änderungsbebauungsplan wurde grundlegend geändert und anstatt der ursprünglichen Doppelhausbebauung jetzt nur noch eine Einzelhausbebauung (Mehrfamilienhaus) zugelassen. Die Festsetzungen zu den baulichen Immissionsschutzmaßnahmen blieben aber unverändert. Sie sind jetzt an die geänderten Grundrissanforderungen anzupassen. Hierfür wird die Festsetzung A 11.1 entsprechend der Stellungnahme des Landratsamtes Ebersberg geändert.
Aus naturschutzfachlicher Sicht werden keine weiteren Anregungen oder Einwände geäußert.
2.5 Falko Wach, Grafing b.M. (Schreiben vom 10.12.2015)
Ich schreibe Ihnen als Eigentümer und Bewohner der Fl.Nr. 503/2 und Miteigentümer der Fl.Nr. 503/5.
Hiermit möchte ich Einwände gegen die Änderung des oben genannten Bebauungsplanes Hammerschmiede, Glonner-, Von-Hazzi-Straße einlegen.
Die in dem Änderungsvorschlag angeführte Fl.Nr. 503/5 ist keine öffentliche Verkehrsfläche.
Die private Hoffläche gehört den Fl.Nrn. 503/4 und 503/2.
In der Begründung auf Seite 3, Punkt 2, ist sie als private Zufahrt erwähnt.
Ich verwehre mich dagegen, unsere private Hoffläche als öffentliche Verkehrsfläche auszuweisen und in Zukunft als Einfahrt zu verwenden.
Wir behalten uns vor, gegen den Bebauungsplan rechtliche Schritte einzuleiten.
Die bezeichnete Stichstraße ist bereits im rechtkräftigen Bebauungsplan „Hammerschmiede, Glonner-, Von-Hazzi-Straße“ vom 15.09.1965 als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Entsprechend den dortigen Festsetzungen wurde bisher aber lediglich die Fl.Nr. 503/3 (also der nördliche Teil) dem öffentlichen Verkehr gewidmet. Für die Fl.Nr. 503/5 im Süden fehlt es noch an den Widmungsvoraussetzungen (dem dinglichen oder in sonstiger Weise nach Art. 6 Abs. 3 eingeräumten Verfügungsrecht), weshalb die im Bebauungsplan bestimmte Festsetzung noch nicht vollzogen werden konnte. Es handelt sich hier also, wie zutreffend vorgetragen wurde, derzeit um eine private (Hof-)Fläche.
Daran ändert sich aber auch durch die Bebauungsplanänderung nichts. Dort wird diese Fläche (Fl.Nr. 503/5, Miteigentum von Herrn Wach) lediglich wiederholend (also in Übereinstimmung mit dem Festsetzungsinhalt des rechtgültigen Bebauungsplans 1965) als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Die Festsetzung selbst ändert an dem Rechtsstatus des Grundstücks nichts, insbesondere wird damit die straßenrechtliche Widmung nicht verfügt (Art. 6 Abs. 7, 1 BayStrWG). Weder enthält der Bebauungsplan eine entsprechende Verfügungsfestsetzung, noch liegen deren Voraussetzungen (Verfügungsrecht nach Art. 6 Abs. 3 BayStrWG) vor. Bis dahin kann also auch weiterhin das private Grundstück nicht gemeingebräuchlich genutzt werden.
Anderseits ist aber auch die Aufgabe der Festsetzung als öffentliche Verkehrsfläche im Hinblick auf die ungünstige Erschließungssituation von Fl.Nr. 504/4 nicht vertretbar und die Einwendung deshalb zurückzuweisen. Dass diese Festsetzung ggf. auch künftig nicht vollzogen werden kann, ist bei Verkehrsflächenfestsetzungen leider nicht unüblich.
2.6 Petra & Joachim Otten, Grafing b.M. (Schreiben vom 11.12.2015)
Als Eigentümer und Bewohner der Fl.Nr. 503/4 und Miteigentümer der Fl.Nr. 503/5 legen wir hiermit Einspruch gegen die Änderung des oben genannten Bebauungsplans ein.
Die uneingeschränkte Nutzung der im Änderungsvorschlag angeführten Fl.Nr. 503/5 ist insbesondere als Verkehrs- und Parkraum für die Fl.Nrn. 503/2 und 503/4 zwingend notwendig und muss u.a. auch als Schneeräum- und Schneelagerfläche für die Fl.Nrn. 503/2 und 503/4 am Ende der Riemerschmidstraße (Sackgasse) zwingend erhalten bleiben.
Wir verwehren uns daher dagegen, dass mit der 8. Änderung des genannten Bebauungsplans Ein- und Ausfahrten von der Fl.Nr. 503/5 zu der Fl.Nr. 504/4 zugelassen werden sollen. Der Eingriff ist weder verhältnismäßig noch notwendig, da die Zufahrt/Ausfahrt wie bisher über die Fl.Nr. 503/3 möglich und ausreichend ist.
Wir bitten um Berücksichtigung der Einwände bei der Überarbeitung der Planung und behalten uns ausdrücklich rechtliche Schritte vor.
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss verwies einstimmig auf die Abwägung zu Nr. 2.4.
3. Redaktionelle Änderungen, verwaltungsinterne Anpassungen
Im Rahmen der Entwurfsprüfung hat sich herausgestellt, dass die alleinige Festsetzung einer maximal zulässigen Grundfläche für einen Bauraum nicht zulässig ist. Es muss in solchen Fällen noch eine zusätzliche Festsetzung für das Baugrundstück vorgenommen werden, da ansonsten keine ausreichende Klarheit im Falle einer Grundstücksteilung besteht.
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, die Festsetzungen A. 3.1 und 3.2 jeweils um den Text „und je Baugrundstück“ zu ergänzen.
Unter Festsetzung A 5.1 wird die zulässige Wandhöhe von 6,50 m auf die Oberkante Erdgeschoss-Rohfußboden bezogen. Die Festsetzung 6.2 regelt die Zulässigkeit der Dachform und Dachneigung. Hier wird im Satz 2 die Wandhöhe aber auf die natürliche oder festgelegte Geländeoberfläche bezogen. Dieser Festsetzungswiderspruch ist zu korrigieren und in Ziffer 6.2 zu streichen.
Die Festsetzung A 6.2 erhält folgende neue Fassung: „Es sind nur gleichschenklige Satteldächer mit einer Dachneigung von 27–32° zulässig.“
Im Zufahrtsbereich der Fl.Nr. 504/4 ist ein Spannmaß von 5 m enthalten, welches keinen Festsetzungsbezug hat. Diese versehentliche Darstellung hat zu entfallen.
Die Entfernungsangabe von 5 m im Zufahrtsbereich des Grundstücks Fl.Nr. 504/4 in der Planzeichnung hat keinen Bezug und wird daher ersatzlos gestrichen.
4. Verfahrensbeschluss:
Ja: 12: Nein: 0
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt.
4.1 Der Entwurf der 8. Änderung des Bebauungsplans „Hammerschmiede, Glonner, von-Hazzi-Straße“ in der Planfassung vom 14.09.2015 (Planfertiger: Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München) wird unter Berücksichtigung der durch die vorhergehende Beschlussfassung erforderlichen Korrektur gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung und die Begründung hierzu beschlossen.
4.2 Den Betroffenen ist gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1, § 13 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 i.V.m. § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB das Ergebnis über die beschlussmäßige Behandlung der vorgebrachten Stellungnahmen mitzuteilen.
4.3 Eine nochmalige Beteiligung aufgrund der Planänderung (§ 4a Abs. 3 BauGB) ist nicht erforderlich, da diese nur redaktionelle bzw. richtigstellende Bedeutung haben.
4.4 Der Beschluss des Bebauungsplans ist gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 3 BauGB ortsüblich bekannt zu machen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten und auf Verlangen über den Inhalt Auskunft zu geben. Die Hinweispflichten bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3, § 44 Abs. 5 und § 215 Abs. 2 BauGB sind zu beachten.
4.5 Als Bebauungsplan zur Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB wird von der zusammenfassenden Erklärung (§ 10 Abs. 4 BauGB) abgesehen (§ 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
Frau Marlene Ottinger, Vertreterin für Ausschussmitglied Herrn Dr. Karl-Heinz Fröhlich, verlies entschuldigt die Sitzung. An der weiteren Sitzung nahm Frau Dr. Yukiko Nave als Vertretung für Herrn Dr. Karl-Heinz Fröhlich teil.

References: § 20
 §1
 § 3
 § 17
 § 13
 § 10
 Art. 6
 Art. 6
 § 10
 § 13
 § 13
 § 3
 § 10
 § 10
 § 44
 § 215
 § 13
 § 13