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Timestamp: 2020-07-03 23:16:19+00:00

Document:
Documentos para Registrar e Modelos - Registro de Imóveis
Especificação de Condominio - com incorporação registrada.
O registro da Especificação ocorre quando o empreendimento é concluido pelo incorporador, recebendo o Habite-se pela Prefeitura, devendo ainda comprovar o recolhimento das contribuições previdenciárias da obra.
Toda a documentação abaixo deve ser apresentada em duas vias de igual teor, no original ou em cópias autenticadas e com todas as firmas reconhecidas.
1-) REQUERIMENTO
Requerimento formulado pela incorporadora solicitando a averbação da construção e o registro da Especificação em Condomínio.
OBS - De acordo com o artigo 44 e parágrafos da Lei 4.591/64, na omissão do incorporador em requerer a especificação em condomínio, estão legitimados para tal o construtor ou qualquer dos adquirentes de unidades autônomas.
2-) INCORPORADOR PESSOA JURÍDICA
a-) Cópia autenticada do contrato social da empresa e última alteração contratual, com consolidação.
b-) Certidão da Jucesp informando o último arquivamento contratual (expedida há menos de 6 meses).
3-) HABITE-SE
Original ou cópia autenticada do Habite-se do prédio (deve ter sido expedido com base no projeto arquivado na incorporação, caso contrário, necessária prévia retificação da incorporação, artigo 43, inciso IV, Lei 4.591/64).
4-) CND do INSS DA OBRA
a-) Certidão negativa de débitos previdenciários com relação à construção, com data de vencimento válida à data da prenotação.
b-) Área quadrada e endereço do imóvel devem coincidir com o habite-se.
5-) DECLARAÇÃO DO CUSTO GLOBAL DA OBRA
Este documento faz parte integrante do quadro de áreas, fls. 04 e 05 ou quadros III e IV.
Atenção - Somente será aceita a declaração do custo global da obra de acordo com as regras da NBR 12.721/2006 e com base no CUB (custo unitário básico do Sinduscon) do mês da prenotação do título ou dos dois meses anteriores.
6-) VALOR VENAL DO TERRENO
Certidão de valor venal expedida pela Prefeitura Municipal ou primeira folha do carnê do IPTU do ano vigente.
7-) CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
a-) Deverá ter seus dispositivos de acordo com as disposições do Código Civil e Lei 4.591/64.
b-) Em regra, deverá ser idêntica à minuta da convenção arquivada quando do registro da incorporação. Caso seja do interesse dos condôminos, ou do incorporador, a alteração de dispositivos da minuta arquivada, deverá antes se protocolado Requerimento de Alteração da Minuta da Convenção, cujas regras estão previstas no presente site (item Serviços – Registro de Imóveis - Alteração de Convenção de Condomínio e Regimento Interno).
Especificação de Condominio - sem incorporação registrada
Neste momento é realizada a averbação da construção, o registro da especificação na matrícula-mãe, o registro da Convenção no Livro 03 e a abertura das matrículas das unidades autônomas.
Requerimento formulado pelo(s) proprietário(s) solicitando a averbação da construção e o registro da Especificação em Condomínio.
2-) PROPRIETÁRIO PESSOA JURÍDICA
3-) MEMORIAL GENÉRICO DO EMPREENDIMENTO – contendo, no mínimo:
a) Preâmbulo com a qualificação dos proprietários, constando razão social, sede, CNPJ, forma de representação, atos constitutivos da pessoa jurídica e seu registro no órgão competente, se pessoa jurídica e qualificação completa com RG, CPF, estado civil (se solteiro, idade, se casado constar a qualificação completa do cônjuge), profissão, nacionalidade, domicilio, se pessoa física.
b-) Descrição do imóvel onde será erigido o empreendimento, constando todas as suas características, número da matrícula e descrição dos títulos de propriedade.
c-) Objeto da incorporação – constando nome do empreendimento, endereço, dados das aprovações urbanísticas (números e datas), e a destinação dada ao empreendimento (residencial, comercial).
d-) Descrição do empreendimento todo, conforme projeto aprovado, primeiramente somando áreas comuns e privativas, e logo após, discriminando-as em tópicos diferentes quanto a destinação de uso.
A discriminação do empreendimento deve ser feita por completo, pavimento a pavimento. Quando da narrativa das unidades autônomas, descrever a localização por andar e quantas unidades existirão por pavimento.
e-) Com relação ao partes de propriedade exclusiva (unidades autônomas), deverão ser especificadas as áreas de cada unidade, contendo, de acordo com o quadro de áreas, o seguinte:
- Área privativa coberta
- Área privativa descoberta (sacada, terraço, etc), se houver
- Área privativa ou de uso comum de divisão não proporcional (dependendo do caso) de garagem
- Área de uso comum
- Fração ideal no terreno
f-) A localização e confrontação das unidades autônomas no edifício.
g-) A definição da destinação das vagas de garagem – vinculação às unidades autônomas, de acordo com seu direito de propriedade.
4-) DAS APROVAÇÕES URBANÍSTICAS
a-) PREFEITURA - Projeto de construção devidamente aprovado pela Prefeitura local, acompanhado de licença para início de obras.
A descrição do terreno constante do projeto deve coincidir exatamente com a da matrícula do mesmo, se houver divergência em qualquer uma delas, o interessado primeiramente deve providenciar a retificação do terreno.
b-) PISCINA - Projeto da piscina aprovado pela vigilância sanitária municipal, acompanhado de memorial descritivo (exigência da comarca de São José dos Campos).
c-) GRAPROHAB – apresentar Certificado de Aprovação ou Certificado de Dispensa de Análise quando (vide Manual do Graprohab - link abaixo para download):
1-) Empreendimento com mais de 200 unidades autônomas.
2-) Terreno maior que 50.000,00 m².
3-) Terreno maior que 10.000 m² e situado em área de proteção ambiental.
4-) Outras questões ambientais podem ser avaliadas no caso concreto, dependendo, se for o caso, de aprovação do órgão ambiental competente.
c.1-) Se do Certificado do Graprohab constar exigências técnicas a serem cumpridas ou documentos que fazem parte integrante do mesmo, estes deverão ser apresentados.
5-) QUADRO DE ÁREAS - NBR 12.721/2006
a-) As áreas e frações ideais devem conferir com as do memorial
b-) Apresentar a ART do engenheiro responsável pela elaboração do quadro, acompanhada do comprovante de recolhimento.
5.1-) MEMORIAL DESCRITIVO DAS ESPECIFICAÇÕES DA OBRA PROJETADA.
Este documento faz parte integrante do quadro de áreas, fls. 09, 10, 11 ou quadros V a VIII.
5.2-) DECLARAÇÃO DO CUSTO GLOBAL DA OBRA
7-) HABITE-SE
8-) CND do INSS DA OBRA
9-) CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
Deverá ter seus dispositivos de acordo com as disposições do Código Civil e Lei 4.591/64.
Manual do Graprohab
Formal de Partilha - Inventário e Arrolamento
Deverão integrar o formal de partilha, no mínimo, as peças indicadas no artigo 1.027 do Código de Processo Civil, como segue:
a-) Autuação (abertura, autenticação das peças, com numeração das folhas, encerramento, com assinatura do juiz).
b-) Petição inicial de abertura do inventário ou do arrolamento, com termo de inventariante e título de herdeiros.
c-) Partilha dos bens, que deve conter:
c.1-) Qualificação completa dos herdeiros ou cessionários (vide item qualificação pessoal).
c.2-) Os imóveis objeto de inventário, descritos conforme as transcrições e matrículas do Registro de Imóveis.
c.3-) Avaliação dos bens que constituíram o quinhão de cada herdeiro.
c.4-) Pagamento do quinhão hereditário.
d-) Quitação dos impostos devidos pelas transmissões (ITCMD, falecimento e doações e ITBI, cessões).
d.1-) Manifestação da Procuradoria do Estado ou Municipal, se for o caso.
e-) Sentença homologatória.
f-) Certidão de óbito.
g-) Certidão ou peça comprovante do trânsito em julgado da sentença.
Fusão, Cisão e Incorporação de Pessoa Jurídica
a-) Requerimento com a indicação da alteração ocorrida, identificação do imóvel transmitido, a qualificação da proprietária atual e da nova proprietária do imóvel, com a firma reconhecida do representante legal da última.
b-) Via original do contrato social ou alteração contratual, com a alteração em questão, devidamente registrada na Junta Comercial ou certidão original comprobatória da alteração que ora se requer seja averbada, emitida pelo respectivo órgão (JUCESP).
c-) Protocolo e Justificação (artigos 224 e 225, Lei 6.404/76).
d-) Laudo de Avaliação dos bens objeto de transmissão para a nova sociedade, contendo descrição do bem (no mínimo: número da matrícula, Registro de Imóveis competente e comarca) e valor de avaliação do mesmo.
e-) Cópia da carnê do IPTU do ano corrente, ou, na falta deste, certidão de valor venal expedida pela Prefeitura.
d-) Guia de recolhimento do ITBI pago ao Município ou a certidão de isenção/imunidade expedida pela Prefeitura Municipal competente.
e-) CNDs (certidões negativas de débitos) atualizadas expedidas em nome da transmitente pela Secretaria da Receita Federal e pela Previdência Social.
Apresentar o Traslado ou Certidão da Escritura Pública do direito real de garantia.
Requisitos que devem constar da escritura de hipoteca (artigo 1.424, Código Civil):
1-) O valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo.
2-) O prazo fixado para pagamento.
3-) A taxa de juros se houver.
4-) O bem dado em garantia com as especificações.
Artigo 31 e seguintes da Lei nº 4.591/64
A Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio da Lei 4.591/64, sendo que o incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos, etc.), em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação. Poderá também alienar as unidades já construídas.
QUEM PODE SER INCORPORADOR
De acordo com o artigo 31, combinado com o artigo 29 da Lei 4.591/64 poderão ser incorporadores:
a-) Pessoas físicas ou jurídicas
b-) O proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32.
c-) O construtor ou corretor de imóveis.
Neste caso, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.
DA OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO
Para que o incorporador tenha o direito de colocar a venda, lançar o empreendimento, fazer propagandas e especialmente negociar as unidades que serão construídas, é obrigatório o prévio o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis da situação do imóvel, apresentando os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/64.
DOS DIREITOS GERADOS COM O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO
À partir do registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis o adquirente de unidade em construção tem o direito de registrar o seu compromisso de venda e compra, sua escritura pública ou outro título de transmissão que tenha acesso a registro, ficando deste modo assegurado o seu direito de propriedade, com eficácia contra terceiros.
DOS REGIMES DE CONSTRUÇÃO
A construção de imóveis, objeto de incorporação, poderá ser contratada tanto sob o regime da empreitada (art. 48 e seguintes da Lei 4.591/64) bem como pelo regime da administração (art. 58 e seguintes da Lei 4.591/64).
E, em ambos os regimes, deverá o incorporador observar os deveres arrolados pelo artigo 32, inclusive e especialmente o de prévio registro da incorporação, visto que o dispositivo legal retro trata-se de regra geral.
DO PRAZO DE VALIDADE DO REGISTRO
O prazo de validade do registro da incorporação será de 180 dias, findo o qual, se a incorporação não tiver sido concretizada, o incorporador deverá atualizá-la para poder negociar as unidades, revalidando-se o prazo por mais cento e oitenta dias (vide item Concretização e Revalidação da Incorporação).
DAS PENAS PARA A FALTA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO
Seguem abaixo os crimes e contravenções tipificados para os incorporadores que não procedem ao registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis ou descumprem outros deveres previstos na lei. Importante considerar que tais crimes e contravenções se estendem ao corretor e ao construtor da obra.
Lei 4.591/64:
PENA - Reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;
PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidàriamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.
Incorporação Imobiliária - Documentos para o registro
Os documentos mínimos para o registro da incorporação imobiliária estão previstos no artigo 32 da Lei 4.591/64 e itens 199 e seguintes, capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça Paulista
Toda a documentação abaixo deve ser apresentada em duas vias de igual teor, no original ou em cópias autenticadas (salvo o disposto no item 5.5) e com todas as firmas reconhecidas.
Requerimento formulado pela incorporadora solicitando o registro da Incorporação Imobiliária.
2-) INCORPORADOR PESSOA JURÍDICA –
a-) Cópia autenticada do contrato social da empresa, última alteração contratual, com consolidação.
a) Preâmbulo com a qualificação da incorporadora, constando razão social, sede, CNPJ, forma de representação, atos constitutivos da pessoa jurídica e seu registro no órgão competente.
4-) TÍTULO DE PROPRIEDADE DO TERRENO.
Verificar se foi dada quitação do preço ou se foram impostas clausulas restritivas de domínio.
5-) DAS CERTIDÕES –
5.1-) As certidões da incorporadora devem ser tiradas nesta cidade, na sede e nas filiais da empresa.
5.2-) As certidões dos sócios e representantes legais da incorporadora devem ser tiradas nesta cidade e no domicílio dos mesmos.
5.3-) Sempre que houver certidões positivas, há necessidade de se apresentar também certidão esclarecedora do andamento das ações, que deverá conter informações sobre a ação como objeto, valor da causa e do pedido, imóvel envolvido na lide, se houver.
5.4-) As certidões tem como regra geral um prazo de validade de 6 meses, exceto aquelas certidões que tenham prazo de validade próprio.
5.5-) As certidões que contenham em seu teor os dizeres: “Esta certidão só tem validade no original”, somente serão aceitas no original.
a-) Certidões negativas de débitos fiscais – incorporadora
a.1-) Receita e Dívida Ativa da União
a.2-) INSS (finalidade 4)
a.3-) Fazenda Estadual – todos os tributos da competência do Estado
a.4-) Fazenda Municipal - todos os tributos da competência do Município
b-) Justiça Federal – incorporadora (últimos 10 anos)
c-) Justiça Federal – sócios e representantes legais da incorporadora. (últimos 10 anos).
d-) Justiça Estadual - ações cíveis, fiscais estadual e municipal, falência, concordata e criminal da Incorporadora (últimos 10 anos)
e-) Justiça Estadual - ações criminais dos sócios e representantes legais da incorporadora. (últimos 10 anos)
f-) Distribuidor do Fórum Trabalhista - incorporadora (últimos 10 anos)
g-) Tabelião de Protestos de Letras e Títulos- incorporadora – (últimos 5 anos)
h-) Certidão Negativa de Débitos Municipais do imóvel (se positiva com efeito de negativa apresentar cópia do processo de parcelamento na Prefeitura).
6-)HISTÓRICO DOS TÍTULOS DE PROPRIEDADE - abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros (certidão vintenária da matrícula do empreendimento).
7-) DAS APROVAÇÕES URBANÍSTICAS
4-)Outras questões ambientais podem ser avaliadas no caso concreto, dependendo, se for o caso, de aprovação do órgão ambiental competente.
8-) QUADRO DE ÁREAS - NBR 12.721/2006
8.1-) MEMORIAL DESCRITIVO DAS ESPECIFICAÇÕES DA OBRA PROJETADA.
8.2-) DECLARAÇÃO DO CUSTO GLOBAL DA OBRA
9-) ALÍNEA I -. Discriminação das frações ideais no terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão.
Este item é parte integrante do memorial descritivo e do quadro de áreas.
10-) MINUTA DA FUTURA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO QUE REGERÁ A EDIFICAÇÃO – Deverá ter seus dispositivos de acordo com as disposições do Código Civil e Lei 4.591/64.
11-) DECLARAÇÕES - o artigo 32 da Lei 4.591/64 prevê quatro declarações que devem ser feitas pelo incorporador. Estas podem ser apresentadas em documentos separados ou integrar o memorial descritivo, o que gera uma economia com assinaturas e reconhecimentos de firmas. São elas:
a-)DECLARAÇÃO DA ALÍNEA L - Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inc. II, do Art. 39 da Lei 4591/64.
b-)DECLARAÇÃO DA ALÍNEA M - Certidão do instrumento público de mandato referido no par. 1º, do art 31 da Lei 4591/64.
c-)DECLARAÇÃO DA ALÍNEA N - Declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (alínea N). Se houver prazo de carência devem ser fixadas as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento. (art. 34, par. 1º, Lei 4.591/64).
d-) DECLARAÇÃO DA ALÍNEA P - Declaração sobre o número de vagas que a garagem do edifício comporta, acompanhada de planta, caso as vagas não estejam locadas no projeto da construção.
12-) ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA da incorporadora.
a-) Emitido há menos de 6 meses, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.
b-)De acordo com o modelo da CGJ (vide item Modelo de Atestado de Idoneidade)
c-) Acompanhado do instrumento de mandato concedido ao gerente que assinou o atestado (deverá ter poderes compatíveis com o ato praticado).
Modelo da CGJ - Atestado de Idoneidade Financeira
Manual do Graprohab 2008
Incorporação ou Especificação - alteração
Artigo 43, inciso IV da Lei nº 4.591/64
A retificação da incorporação ou da especificação imobiliária registrada será procedida quando alguma característica contida no processo original é alterada, como projeto, memorial descritivo, destinação e vinculação das vagas de garagem, minuta da convenção de condomínio, memorial das especificações da obra, entre outros.
O ato a ser praticado é o de averbação na matrícula do imóvel.
Cada caso será analisado a fim de verificar se, com a alteração da incorporação ou da especificação não está havendo perda ou aquisição de propriedade, de forma reflexa e indevida.
1) Requerimento firmado pelo incorporador ou se ja especificado, pelo sindico (vide modelo) com firma reconhecida.
2) Se o incorporador for pessoa jurídica:
a-) Cópia autenticada do contrato social
b-) Última alteração do contrato social
c-) Certidão da Junta Comercial atualizada a menos de 6 meses.
3) Memorial Descritivo da Re-ratificação
Deverá conter a descrição de tudo o que foi alterado no registro da incorporação e fazer a ressalva de tudo o que não foi expressamente alterado, continua igual, devendo ser ratificado.
Para melhor instruir o processo, recomenda-se a descrição completa do empreendimento, após a retificação, segundo o modelo de memorial descritivo.
4) Projeto de construção – deverá ser apresentado se ocorreu alteração no projeto.
5) Quadro de áreas e ART do engenheiro responsável – deverão ser apresentados se ocorreu alteração nas áreas e frações ideais das unidades.
6) Declaração do custo global da obra – deverá ser apresentado se com a alteração ocorrer também alteração na área total do empreendimento.
7) Declaração das frações ideais no terreno – deverá ser apresentado se as frações originais forem alteradas.
8) Declaração da alínea p do artigo 32 da Lei 4.591 – deverá ser apresentada se houve qualquer alteração com as vagas de garagem.
9) Minuta da Convenção de Condomínio – contendo todas as alterações procedidas no memorial descritivo (poderá ser necessária a adaptação de suas disposições para o disposto no Novo Código Civil).
10) Anuências dos proprietários –
Quem deve anuir –
- São legitimados à anuir aqueles que tenham título de aquisição registrado – artigo 43, inciso IV, da Lei 4.591/64, c.c. item 74, capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.
- Quórum – unanimidade dos proprietários e detentores de direitos reais.
- Como se trata de alteração no direito de propriedade devem anuir todos os proprietários em condomínio civil e marido e mulher, se casados forem.
Qual a forma –
- Deverá ser prestada no próprio memorial descritivo ou em documento apartado, desde que este contenha todas as informações do que foi alterado no empreendimento (ex: número do projeto novo, áreas comuns incluídas ou excluídas, diminuição ou aumento na fração ideal).
Deverão os anuentes estar qualificados (mínimo RG, CPF e estado civil) e ter suas firmas reconhecidas.
10.1-) Não tendo ocorrido alienações de unidades futuras, deverá a incorporadora apresentar declaração neste sentido, sob as penas da lei.
Memorial de Incorporação - Apartamentos e Salas
Memorial de Incorporação - Casas

References: artigo 44
 artigo 43
 artigo 1

Artigo 31
 artigo 31
 artigo 29
 artigo 32
 artigo 32
 artigo 32
 artigo 32

Artigo 43
 artigo 32
 artigo 43