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Timestamp: 2018-05-23 00:57:49+00:00

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Contratti tipici ed atipici nell’affitto riscatto e Rent to Buy – Art. 4
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Leggi gli altri articoli sul Rent to Buy e affitto riscatto: art. 1 – art 2 – art . 3 – Art. 5, Art. 6 , Art.7, Art. 8, Art.9, Art. 10
Contratti tipici e atipici.
“Contratto tipico”: vi è contratto tipico quando si ha uno schema contrattuale previsto espressamente dall’ordinamento giuridico, la cui disciplina è dettata dal codice o da una legge speciale.
Nel campo immobiliare la compravendita e la locazione sono entrambi contratti tipici.
“contratti atipici” sono invece quei contratti non espressamente disciplinati dal diritto civile ma creati ad hoc dalle parti, in base alle loro specifiche esigenze di negoziazione, che possono però contenere elementi tipizzati di diversi contratti.
I “contratti atipici” trovano esplicito riferimento nell’art.1322 c.c. ai sensi del quale: ”le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge. Le parti possono anche concludere contratti che non appartengono ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l`ordinamento giuridico.”
Dalla interpretazione della suddetta regola, ne deriva una loro ammissione e riconoscimento da parte dell`ordinamento giuridico, purché leciti e non contra leges.
Ad esempio il contratto di leasing è un contratto atipico complesso con il quale una parte concede ad un’altra un bene di sua proprietà per un tempo determinato a fronte del versamento di somme (rate) di denaro, al termine del quale periodo il conduttore può operare il riscatto del bene anche in favore di terzi.
Premesso ciò, per fare chiarezza sui termini, con il termine generico di “affitto-riscatto” o “Rent to Buy” si sono intese (e vi sono ricomprese) tutte le forme, tipiche ed atipiche, che prevedano un rilascio immediato dell’uso, della detenzione o del godimento di un immobile, a fronte di un riconoscimento economico periodico e nella previsione di una futura definizione della compravendita.
Si può parlare di “Affitto riscatto” o “Rent to Buy” quando vi sono due condizioni:
Che il proprietario possieda un immobile inutilizzato, (ovvero locato a terzi nel caso dell’affitto-riscatto per investimento) che egli intenda mettere a frutto ovvero alienare e che sia aperto a molteplici soluzioni che possano ottimizzarne la redditività o l’alienazione anche con tempi medio-lunghi. “Voglio vendere, non svendere, sono disponibile ad un reddito finalizzato all’incasso del prezzo agevolando il compratore con dilazioni in tempi medio lunghi”
Che l’acquirente/conduttore sia un soggetto che intenda utilizzare immediatamente un immobile, non avendo interesse o possibilità immediate per l’acquisto, e che prenda in considerazione la corresponsione di somme periodiche superiori a quelle di un ipotetico canone per un determinato periodo entro il cui termine procedere all’acquisto eventuale o irrevocabile. “Voglio acquistare ma non posso o non intendo smobilizzare i miei risparmi passati ma investire quelli futuri, preferisco la duttilità di una formula che permetta il riscatto ma anche il recesso e voglio sentire da subito “l’animus possidendi” finalizzato all’acquisto seppur dilazionato …. “
Casi in cui ad esempio il proprietario intenda alienare per procedere a nuovo acquisto o per far fronte a necessità impellenti, ovvero un conduttore non abbia una sufficiente capacità di accumulo, non rientrano facilmente nella casistica in esame.
Come già nel 1988 e poi nel 1998, periodi di crisi del mercato immobiliare, ciclicamente spuntano nuove opzioni per l’acquisto e nuove forme di compravendita in risposta alla difficoltà del mercato e di accesso al credito e per favorire la possibilità di accendere un mutuo per l’acquisto della casa.
E’ importante ed urgente fare ordine su un tema che potrebbe rapidamente far fronte a numerose esigenze insoddisfatte del mercato, sia per chi ha difficoltà a vendere e volentieri “darebbe una mano” al compratore, dilazionando tempi e pagamenti, a condizione di essere garantito sia per chi vorrebbe e potrebbe comprare ma oggi non può (e spesso non vuole) rientrare negli stretti parametri imposti dal Credit Crunch.
Al termine, del tutto generico, di “affitto riscatto” o, più specifico, di “Rent to Buy” corrispondono in realtà molteplici formule contrattuali, aventi diverse connotazioni contrattuali e differenti motivazioni e finalizzazioni.
I soggetti maggiormente interessati allo sviluppo di varie forme di “Affitto riscatto” sono, a parere di Domoforum:
Privati proprietari, aventi un solido piccolo patrimonio immobiliare, privi di necessità di liquidi, ma che intendano vendere uno o più immobili per “alleggerire” o diversificare l’investimento o anche solo per evitare di dover affrontare manutenzioni straordinarie finalizzate ad una messa a reddito e che non intendano “svendere”.
Imprese di costruzione aventi fondamentali finanziari ed economici in regola, ma che si vogliano liberare di uno stock di invenduto, programmandone il ritorno finanziario in funzione di un soddisfacente vantaggio economico.
Privati aventi fondamentali e requisiti creditizi in regola, con redditi buoni e alte prospettive di sviluppo reddituale e sociale, ma che non dispongano di capitali liquidi o non intendano svincolare somme da destinare alla componente di intervento diretto oggi richiesta dalle Banche.
Privati con buoni redditi e possibilità di accesso al credito, ma che intendano procedere ad un acquisto senza dover vendere la propria casa, da destinare invece alla locazione.
In modo trasversale si scopre quindi che gli interessati, siano essi potenziali venditori che possibili acquirenti, a livelli più o meno alti, devono essere economicamente solidi e presentare le necessarie garanzie.
L’affitto riscatto (o il Rent to Buy) non deve essere una soluzione forzata alla crisi per risolvere problemi finanziari degli interessati.
Chi si accosta all’affitto riscatto non lo fa, e non lo deve fare, perché costretto dalle difficoltà, ma per scelta ponderata, ed infatti un venditore costretto a vendere per necessità o per fare fronte ad altro acquisto non potrà concedere al compratore i tempi lunghi richiesti e la facoltà di recesso, così come un compratore che non abbia i requisiti finanziari e reddituali più che sufficienti per un acquisto non riuscirà ad effettuare gli accantonamenti necessari per l’affitto riscatto ed il Rent to Buy.
Segue : Locazione con opzione di acquisto – N° 5 Leggi anche art. 1 – art . 3 – Art.4 , Art. 6 , Art.7, Art. 8, Art.9, Art. 10

References: Art. 4
 Art. 4
 art. 1322
 art. 1
 Art. 5
 Art. 6
 Art.7
 Art. 8
 Art.9
 Art. 10
 art. 1
 Art.4
 Art. 6
 Art.7
 Art. 8
 Art.9
 Art. 10