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Il regolamento della comunione e la sua natura - Studio Legale OnlineStudio Legale Online
Cass. civ. Sez. II, 04-06-2010, n. 13632
“In tema di comunione, non ha natura contrattuale il regolamento che, avendo ad oggetto l’ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune (art. 1106 c.c.),rientra nelle attribuzioni dell’assemblea e, come tale, seppure sia stato approvato con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, può essere modificato dalla maggioranza dei comunisti; ha invece natura di contratto normativo plurisoggettivo, che deve essere approvato e modificato con il consenso unanime dei comunisti, il regolamento quando – contenendo disposizioni che incidono sui diritti del comproprietario ovvero stabiliscono obblighi o limitazioni a carico del medesimo o ancora determinano criteri di ripartizione delle spese relative alla manutenzione diversi da quelli legali – lo stesso esorbita dalla potestà di gestione delle cose comuni attribuita all’assemblea”.
T.R. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Busto Arsizio la Immobiliare Sasso s.r.l., T.L., T. M., T.M.L., T.T.A., oltre a C.F., per sentire dichiarare, previa sospensione dell’esecutorietà, l’illegittimità e l’inopponibilità della delibera del 26 febbraio 1993 dell’assemblea della comunione esistente tra le parti che, deliberando con la maggioranza del 75%, aveva tra l’altro conferito all’amministratore rag. C. F. un più ampio mandato, attribuendogli il compito di locare al meglio tutte le unità immobiliari poste a (OMISSIS), senza interpellare la proprietà. Nel denunciare l’invalidità della delibera che aveva modificato il regolamento della comunione del 1 ottobre 1988 e della convenzione adottata all’unanimità dai comunisti il 9 settembre 1992, in base alla quale era stato conferito al rag. C.F. il mandato sottoscritto da tutti i partecipanti alla comunione, deduceva: la mancata informazione preventiva sull’argomento della deliberazione; che la delibera aveva affidato all’amministratore un nuovo mandato a maggioranza, così modificando quello precedente senza il consenso unanime dei partecipanti. I convenuti si costituivano eccependo in via preliminare l’incompetenza per territorio del giudice adito a favore del Tribunale di Milano; nel merito, chiedendo il rigetto del domanda. Il Tribunale dichiarava la propria incompetenza per territorio in favore del Tribunale di Milano e, a seguito del rigetto del regolamento di competenza proposto, il giudizio veniva riassunto dinanzi al Tribunale di Milano che con sentenza 25 – 29 luglio 2003 rigettava le domande proposte dall’attrice, condannandola al pagamento delle spese di giudizio in favore dei convenuti. Con sentenza dep. il 21 giugno 2006 la Corte di appello di Milano rigettava l’impugnazione proposta dall’attrice. Nel respingere la doglianza con cui l’attrice aveva dedotto l’incompletezza dell’ordine del giorno dell’avviso di convocazione dell’assemblea del 26 febbraio 1993 in ordine alla modifica dei poteri dell’amministratore, i Giudici confermavano la decisione di primo grado, ritenendo innanzitutto escluso per l’attrice il diritto di impugnare la delibera per il motivo sopra indicato sul rilievo che la medesima – la quale aveva partecipato all’assemblea – aveva contestato la validità della delibera solo dopo la sua approvazione ma non aveva sollevato contestazioni circa la validità della convocazione dell’assemblea e della deliberazione prima della votazione. Irrilevante era la circostanza che l’attrice non avesse preso la parola durante l’assemblea, in quanto agli effetti della mancata eccezione di invalidità, per la partecipazione all’assemblea era da considerarsi determinante la presenza fisica dell’interessata. In ogni caso, doveva escludersi che l’attrice non fosse stata messa in grado di conoscere in modo completo i punti che avrebbero formato oggetto della discussione in quanto dall’esame della lettera di convocazione risultava che nella premessa si faceva riferimento all’intenzione degli scriventi di affidare all’amministratore il compito di provvedere al rinnovo dei contratti di locazione e a tutte le operazioni necessarie per una gestione economicamente più redditizia dei beni comuni. Erano quindi disattesi i motivi con cui la T.R. aveva denunciato l’illegittimità della delibera che, nel conferire all’amministratore il mandato di locare gli immobili comuni per dieci anni espropriando l’istante dei suoi poteri di comproprietaria per tale considerevole periodo, aveva modificato a maggioranza il regolamento della comunione del 1 ottobre 1988 adottato all’unanimità e la delibera del 15 ottobre 1992 approvata a maggioranza ed in base alla quale era stato conferito il precedente mandato sottoscritto da tutti i comunisti. Secondo i giudici, la delibera del 1 ottobre 1988, definita dall’attrice “regolamento”, che aveva conferito all’unanimità poteri di amministrazione, poteva essere modificata a maggioranza, non avendo natura contrattuale ma regolamentare, e natura contrattuale neppure aveva quella impugnata, che era stata adottata con la maggioranza dei due terzi prescritta dall’art. 1108 c.c. per l’approvazione degli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, purchè non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosamente mentre tale norma prevede l’unanimità per gli atti di alienazione o per la costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore ai nove anni: nella specie- in relazione ai poteri conferiti all’amministratore – doveva escludersi la necessità del consenso unanime per la conclusione di contratti di locazione non ultranovennali, o l’apertura di conti correnti bancari o l’eliminazione della clausola risolutiva espressa per procedere alla risoluzione del contratto stipulato con l’amministratore o ancora per l’eliminazione dell’obbligo di ratifica all’unanimità per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione. Avverso tale decisione propongono ricorso per Cassazione M.L. e M.G., quali eredi di T.R. nelle more deceduta, sulla base di tre motivi illustrati da memoria. Resistono con controricorso la Immobiliare Sasso s.r.l., T. L., T.M., T.M.L.. Con ordinanza del 10 dicembre 2008 il Collegio disponeva l’integrazione del contraddittorio nei confronti di M. G. e M.G.M.A. che veniva ottemperato dai ricorrenti.
Il primo motivo con il quale in sostanza si era fatto richiesta di integrazione del contraddittorio è superato dal provvedimento adottato dal Collegio. Con il secondo motivo le ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. 1105, 1109 e 1137 c.c. nonchè insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5), censurano la decisione gravata laddove aveva ritenuto che l’attrice non avrebbe potuto impugnare la delibera de qua quando, secondo la più recente giurisprudenza della Suprema Corte, soggetti legittimati sono anche i condomini che si siano astenuti dalla votazione, non avendo partecipato all’approvazione della delibera. Parimenti erronea si era rivelata la decisione impugnata laddove,con una lettura frettolosa della lettera di convocazione dell’assemblea del 18-2-1993, aveva ritenuto che T.R. era stata informata degli argomenti posti all’ordine del giorno quando invece era in relazione agli adempimenti previsti a carico di quelle parti che avevano sottoscritto la scrittura del (OMISSIS) che i firmatari della lettera del 18-2-1993 avevano manifestato l’intenzione di conferire al C. l’incarico di rinnovare il contratto di locazione; invece con riferimento ai problemi urgenti e contingenti riguardanti le cose comuni era stata convocata l’assemblea del 26-2-1993 con l’ordine del giorno richiamato; dal testo della lettera del 18-2-1993 non si poteva ricavare che oggetto di discussione fosse la sostituzione integrale del mandato conferito al rag. C. pochi mesi prima. Il motivo è infondato. La motivazione della sentenza impugnata si basa su una duplice ratio decidendi. I Giudici non si sono limitati a ritenere il difetto di legittimazione della ricorrente ad impugnare la delibera in questione, avendo comunque esaminato nel merito la doglianza relativa alla mancata informazione preventiva sull’argomento che era poi stato deliberato in relazione al nuovo mandato conferito all’amministratore, considerandola infondata sul rilievo che nella premessa della lettera di convocazione si faceva riferimento all’intenzione degli scriventi di affidare all’amministratore il compito di provvedere al rinnovo dei contratti di locazione e a tutte le operazioni necessarie per una gestione economicamente più redditizia dei beni comuni: tale motivazione è di per sè idonea a sorreggere la decisione, non potendo essere scalfita dalla relativa doglianza, come si dirà infra, per cui deve ritenersi la carenza di interesse della ricorrente a fare valere la censura in ordine al difetto di legittimazione ad impugnare la delibera in quanto, anche se fosse fondata, non potrebbe portare alla cassazione della sentenza impugnata. Infatti, deve ritenersi inammissibile la doglianza con cui in sostanza è stata censurata l’interpretazione della volontà manifestata dai firmatari della lettera del 18-2-1993 senza che: a) sia stata denunciata la violazione dei criteri ermeneutici di cui all’art. 1362 c.c. e segg. che, seppure dettati in materia di contratto, hanno portata di carattere generale ; b) sia stato trascritto, in virtù del principio di autosufficienza, il testo integrale della predetta lettera in modo da consentire alla Corte, che non può esaminare gli atti processuali, di verificare la fondatezza della doglianza. Infatti, l’interpretazione della volontà manifestata dai comproprietari aveva ad oggetto un accertamento di fatto riservato al giudice di merito che è incensurabile in sede di legittimità se non per violazione dei criteri ermeneutici di cui si è detto o per vizio di motivazione, che non sono stati specificamente dedotti, dovendo qui chiarirsi che il vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5 consiste nella contraddittorietà o illogicità intrinseca del provvedimento impugnato, quale risulta dal suo contenuto, e non può essere invocato per denunciare il contrasto fra la decisione e quanto sarebbe emerso dalle prove acquisite, posto che la Cassazione ha il potere di verificare la correttezza della decisione impugnata alla stregua dell’iter logico giuridico seguito ma non di verificare se la stessa sia esatta in base agli elementi probatori acquisiti. In realtà, la denuncia si risolve nella censura dell’apprezzamento del contenuto della predetta lettera, sollecitando un inammissibile riesame del merito. Con il terzo motivo le ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. 1105,1106 e 1108 c.c., censurano la sentenza impugnata laddove, nel ritenere legittima la modifica a maggioranza del regolamento approvato all’unanimità, non aveva considerato che, secondo la giurisprudenza e la dottrina prevalenti, il regolamento approvato con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, ha natura di contratto normativo plurisoggettivo e, vincolando tutti i comunisti, può essere modificato soltanto con il consenso unanime dei medesimi. Erroneamente la sentenza impugnata aveva ritenuto che il pregiudizio subito dall’attrice non doveva essere valutato a posteriori sulla base della gestione ma in astratto alla stregua dei poteri conferiti all’amministratore. Tenuto conto che, ai sensi dell’art. 1106 c.c., l’amministratore della comunione è un mandatario che agisce in base ai poteri e agli obblighi a lui conferiti con il mandato, le ricorrenti osservavano che nella specie il regolamento della comunione del 1-10-1988 era stato approvato da tutti i comunisti, i quali avevano altresì sottoscritto il mandato del 15-10-1992 con cui, in esecuzione del delibera del 9-9-1992, erano stati determinati i poteri e gli obblighi conferiti al rag. C.F. nell’amministrazione dei beni comuni: pertanto, la delibera del 26-2-1993 era stata approvata a maggioranza in violazione delle disposizioni di legge e del regolamento. I Giudici avevano applicato il principio di diritto elaborato dalle Sezioni Unite della Cassazione in materia di condominio che è regolato da una disciplina specifica e non di comunione che è dettata da una norma specifica (art. 1106 c.c.) Il conferimento al mandatario del potere illimitato di stipulare nuovi contratti di locazione aveva comportato un gravissimo ed incalcolabile pregiudizio per la comproprietaria, essendo stati lasciati alla discrezionalità dell’amministratore sia la determinazione dei canoni sia la durata delle locazioni. Il motivo è infondato. Occorre considerare che nella comunione di proprietà indivisa, non diversamente da quanto è previsto nel condominio degli edifici al quale si applicano le norme sulla comunione (art. 1139 c.c.), salvo quanto è ivi specificamente prescritto (in materia di regolamento, art. 1138 c.c.), i comunisti possono formare, ai sensi dell’art. 1106 c.c., un regolamento per l’ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune, che ha la funzione di disciplinare le modalità di uso, di organizzazione e di gestione dei beni e può pertanto essere adottato con la maggioranza prescritta dall’art. 1105 c.c. richiamato dall’art. 1106 c.c. citato; sempre con tale maggioranza i comproprietari possono delegare a un terzo l’amministrazione, determinandone i poteri e gli obblighi. Orbene la natura regolamentare della delibera con cui la maggioranza si sia limitata a disciplinare l’uso e il godimento delle cose comuni non viene meno per il fatto che essa sia stata approvata all’unanimità anzichè a maggioranza, atteso che in tal caso la delibera costituisce pur sempre espressione delle attribuzioni conferite all’assemblea per la gestione dei beni comuni; qualora invece le disposizioni esorbitano dalla potestà regolamentare attribuita alla maggioranza dei comunisti, in quanto incidono sui diritti del comproprietario ovvero stabiliscono obblighi o limitazioni a carico del medesimo o ancora determinano criteri di ripartizione delle spese relative alla manutenzione diversi da quelli legali, la delibera deve essere approvata con il consenso di tutti i comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica: soltanto in tal caso i regolamenti hanno natura di contratto normativo plurisoggettivo, tenuto conto che, come correttamente ritenuto dalla sentenza impugnata, la compromissione di diritti non può collegarsi all'(eventuale) pregiudizio economico inerente alla gestione conferita all’amministratore, ma va determinata in relazione al contenuto dei poteri al medesimo conferiti: decisivo al riguardo è verificare se gli stessi esorbitano da quelli rientranti nelle attribuzioni dell’assemblea e che questa può delegare. In definitiva la natura del regolamento deve essere individuata in base al suo contenuto e non alla stregua delle modalità con cui è stato approvato ed è sempre in relazione alla natura – regolamentare o meno – della delibera che l’ha approvato che devono essere determinati i requisiti per la modifica del regolamento, tenuto conto che soltanto quelli aventi natura contrattuale possono essere modificati con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, mentre quelli che disciplinano la gestione delle cose comuni sono suscettibili di essere modificati dalla maggioranza alla quale quel potere è attribuito, anche se siano stati approvati all’unanimità. Nella specie, alla stregua degli accertamenti compiuti dai Giudici di merito, il regolamento del 1-10-1988, approvato all’unanimità, non aveva natura contrattuale, posto che lo stesso, facendo tra l’altro riferimento all’art. 1106 c.c., aveva ad oggetto l’ordinaria amministrazione e il miglior godimento delle cose comuni nonchè la delega dell’amministrazione a uno dei partecipanti o a un terzo; anche la delibera del 15 ottobre 1992, peraltro approvata a maggioranza, aveva tra l’altro ad oggetto il conferimento del mandato all’amministratore, che nella stessa data era rilasciato al rag. C.F. e sottoscritto da tutti i partecipanti alla comunione. Orbene, la delibera impugnata ha modificato pur sempre le disposizioni relative alla gestione della cosa comune previste da quelle precedenti, atteso che il conferimento di maggiori poteri all’amministratore nella stipula di contratti di locazione (peraltro non ultranovennali), di assicurazione e di fornitura periodica di beni e servizi per la gestione della cosa comune e l’esclusione del consenso scritto da parte di tutti i partecipanti (in precedenza previsto), rientravano nel potere regolamentare e non richiedevano il consenso unanime dei partecipanti alla comunione che è previsto, ai sensi dell’art. 1108 c.c., comma 3, per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali o per le locazioni ultranovennali. La circostanza che in precedenza il mandato conferito all’amministratore era stato sottoscritto da tutti i partecipanti e che, secondo quanto in esso previsto, la conclusione dei contratti di locazione doveva essere approvata all’unanimità ovvero che la decisione di stipulare alcuni contratti era subordinata al consenso di tutti i comproprietari è irrilevante, nel senso che in tal modo i comunisti avevano pur sempre determinato i poteri e gli obblighi conferiti all’amministratore nell’ambito della gestione dei beni comuni tanto più che, come si è detto, tale mandato era stato stipulato in esecuzione della delibera del 15-10-1992 approvata a maggioranza, per cui la maggioranza ben avrebbe potuto modificare o revocare tale mandato; d’altra parte, non potrebbe al riguardo trovare applicazione l’art. 1726 c.c. in tema di revoca del mandato collettivo che deve essere compiuta da tutti i mandanti (salvo che ricorra una giusta causa), tenuto conto che tale norma presuppone la pluralità dei mandanti mentre nella comunione il mandante è la collettività e non i singoli comunisti e l’assemblea- come si è detto – ha sempre il potere di revocare a maggioranza le determinazioni che richiedono l’approvazione a maggioranza. Il ricorso va rigettato. Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico delle ricorrenti, risultate soccombenti. Tenuto conto della questione di diritto di particolare importanza decisaci sensi dell’art. 384 c.p.c., va formulato il seguente principio di diritto: “In tema di comunione, non ha natura contrattuale il regolamento che, avendo ad oggetto l’ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune (art. 1106 c.c.),rientra nelle attribuzioni dell’assemblea e, come tale, seppure sia stato approvato con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, può essere modificato dalla maggioranza dei comunisti; ha invece natura di contratto normativo plurisoggettivo, che deve essere approvato e modificato con il consenso unanime dei comunisti, il regolamento quando – contenendo disposizioni che incidono sui diritti del comproprietario ovvero stabiliscono obblighi o limitazioni a carico del medesimo o ancora determinano criteri di ripartizione delle spese relative alla manutenzione diversi da quelli legali – lo stesso esorbita dalla potestà di gestione delle cose comuni attribuita all’assemblea”.
Condanna le ricorrenti in solido al pagamento in favore dei resistenti costituiti delle spese relative alla presente fase che liquida in Euro 3.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi ed Euro 3.000,00 per onorari di avvocato oltre spese generali ed accessori di legge.
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