Source: http://www.ilfallimento.it/prassi/03.htm
Timestamp: 2018-12-14 15:21:39+00:00

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MODIFICHE NELLE PRASSI DELLE VENDITE IMMOBILIARI DEL TRIBUNALE DI MONZA
Al fine di individuare le modifiche nelle prassi delle procedure esecutive immobiliari che possano assicurare una loro maggiore celerità ed efficacia è stata costituita una commissione di studio composta dai magistrati della Sezione III del Tribunale di Monza dott. Claudio Miele, dott. Alberto Roda, dott. Roberto Fontana, dott. Filippo d' Aquino e, su designazione del Consiglio dell' Ordine degli Avvocati di Monza, dall' avv. Elisabetta Cirillo, dall' avv. Emanuele Cirillo, dall' avv. Beatrice De Simone,dall' avv. Antonio Labombarda, dall' avv. Francesca Sorbi e dall' avv. Cinzia Valagussa.
La commissione ritiene che debbano essere raggiunti i seguenti obbiettivi:
1) garantire migliori condizioni di realizzo dei beni
2) ridurre tempi e costi della procedura.
MIGLIORI CONDIZIONI DI VENDITA
Come già evidenziato nella relazione dei giudici della sezione<1>, si ritiene che migliori condizioni di vendita dei beni, ossia più vicine possibili a quelle di mercato, possano essere ottenute incentivando la partecipazione alle vendite giudiziarie dei comuni cittadini.
Per far ciò è necessario eliminare tutte quelle cause che fino ad ora ne hanno reso difficoltosa la partecipazione.
a) assicurare un' informazione riguardo alle vendite giudiziarie adeguata sia
sotto il profilo quantitativo sia sotto quello qualitativo affinché essa possa effettivamente raggiungere la generalità dei cittadini potenzialmente interessati e consentire a ciascuno di essi di conoscere, con facilità e con sufficiente anticipo, tutte le vendite disposte dal Tribunale di Monza, le caratteristiche essenziali dei beni oggetto delle stesse, con possibilità di acquisire la relativa documentazione senza doversi necessariamente recare presso la cancelleria; rientra in tale prospettiva la necessità di assicurare elevati standard qualitativi nella redazione delle perizie di stima, soprattutto con riferimento alla descrizione dei beni oggetto delle vendite ed eventuali pesi o oneri che gravino sui beni;
b) assicurare a tutti gli interessati all' acquisto di poter visitare l' immobile prima della scadenza del termine per il deposito dell' offerta (posto che la mancanza di fatto di questa possibilità rappresenta, notoriamente, una delle principali cause di disincentivazione della partecipazione alle vendite giudiziarie del cittadino comune normalmente interessato all' acquisto del bene, non per effettuare un' operazione commerciale, ma per soddisfare proprie esigenze abitative);
c) tutelare l' affidamento riposto dai cittadini interessati all' acquisto riguardo all' effettivo svolgimento della vendita dopo la pubblicazione della relativa inserzione sugli organi di stampa (tenuto conto che: 1) eventuali accordi tra creditori e debitore, soprattutto se quest' ultimo è al riguardo tempestivamente sollecitato, ben possono essere perfezionati nel notevole arco temporale intercorrente tra il pignoramento del bene e la pronuncia dell' ordinanza di vendita; 2) il disagio creato ai potenziali acquirenti dalla comunicazione del mancato svolgimento della vendita dopo che gli stessi hanno visitato l' immobile, attivato la procedura per l' erogazione di un mutuo, depositato l' offerta in cancelleria e si sono appositamente recati in tribunale il giorno fissato per la gara contribuisce non poco a incrinare la credibilità dell' istituto delle vendite giudiziarie o comunque a disincentivare la partecipazione di soggetti diversi dai frequentatori abituali, con pregiudizio per lo stesso creditore procedente con riferimento alle altre eventuali procedure esecutive nelle quali sia interessato); 3) la concessione della rateizzazione del pagamento del debito a seguito del deposito d' istanza di conversione non è affatto automatica rappresentando una facoltà del giudice dell' esecuzione;
d) eliminare i fenomeni di turbativa d' asta notoriamente collegati al sistema della vendita con incanto (che pure costituiscono una delle principali cause d' allontanamento del comune cittadino dalle vendite giudiziarie e nel contempo consentono operazioni speculative con la svendita degli immobili a valori irrisori e conseguente grave pregiudizio sia dei creditori sia del debitore esecutato);
e) assicurare che il decreto di trasferimento, con relativo ordine di liberazione dell' immobile da parte del debitore esecutato che eventualmente ancora lo occupi, sia pronunciato all' atto del versamento del prezzo e che l' acquirente dell' immobile possa quindi rapidamente entrare nel possesso del bene.
La Commissione, analizzando le attuali prassi processuali, ha rilevato che vi è l' opportunità di:
a) ridurre il numero delle udienze necessarie per pervenire alla vendita dell' immobile;
b) prevedere un numero di udienze sufficiente ad assicurare in ogni procedura la fissazione dell' udienza per la pronuncia dell' ordinanza di vendita possibilmente entro il termine massimo di sei mesi dal deposito dell' istanza di vendita, la fissazione dell' udienza di vendita entro i sei mesi successivi e la cadenza semestrale di eventuali ulteriori udienze di vendita;
c) ridurre il numero di accessi delle parti alla cancelleria;
d) evitare, in assenza di una concreta volontà d' acquisto manifestata dai comproprietari, la messa in vendita di quote indivise che dà luogo a numerose aste deserte e di norma sfocia o nella svendita della quota a valori irrisori (che in alcuni casi coprono a malapena le spese) o addirittura nella rinuncia dei creditori alla vendita stessa;
e) ridurre i tempi di attesa di adempimenti fuori udienza;
f) ridurre gli adempimenti di cancelleria relativi alla gestione delle somme di competenza della procedura e assicurare una equa remunerazione di tali importi nelle more del procedimento. La Commissione prende atto che le modifiche delle prassi organizzative già adottate dai giudici della Sezione in materia di vendite fallimentari si sono rivelate di notevole efficacia ai fini che qui ci si propone e pertanto, compiute ulteriori analisi, ritiene di indicare le seguenti soluzioni, pienamente conformi alla ratio delle norme vigenti.
A) Adeguate forme di pubblicità
Come già è da tempo prassi nelle vendite fallimentari per assicurare un' adeguata informazione il giudice disporrà che la pubblicità venga effettuata, oltre che mediante affissione dell' ordinanza all' Albo del Tribunale e pubblicazione della stessa per estratto sul Foglio Annunci Legali della Provincia di Milano, anche attraverso l' inserzione di annuncio, redatto secondo le indicazioni disponibili presso la cancelleria (e comunque con indicazione dell' ubicazione e tipologia del bene, superficie in metri quadri, prezzo base, giorno ed ora della gara nel caso di più offerte, nome del giudice, nome del debitore e del numero della procedura ed omissione di ogni dato catastale) nella periodica pagina del Corriere della Sera dedicata alle vendite immobiliari del Tribunale di Monza, che conterrà tra l' altro, in un apposito spazio, informazioni sul funzionamento delle vendite giudiziarie, sulle modalità di partecipazione alle stesse e sulla possibilità di contrarre mutui a tassi agevolati garantiti da ipoteche sui beni oggetto delle vendite nonché l' indicazione della successiva data di pubblicazione della pagina del Tribunale di Monza (costo medio previsto per inserzione relativa a vendita di un solo lotto ca. lire 900.000 oltre IVA).
La pubblicazione dovrà essere effettuata almeno sessanta giorni prima del termine per il deposito dell' offerta, al fine di assicurare agli interessati il tempo necessario per visitare uno o più immobili, esaminare la documentazione ed avviare le procedure per ottenere eventualmente la concessione di un mutuo (nella relativa convenzione con gli istituti di credito è previsto che l' istruttoria sia avviata almeno trenta giorni prima della gara).
Nel caso di vendite aventi ad oggetto immobili a destinazione commerciale o industriale di valore superiore a lire 500.000.000 verrà disposta la pubblicazione dell' annuncio anche nell' apposito spazio del Tribunale di Monza su Il Sole 24 ore (costo medio della pubblicità per ogni inserzione ca. lire 800.000 oltre IVA)
Per consentire il raggiungimento di un pubblico diverso dai lettori del Corriere della Sera il giudice disporrà la pubblicazione dello stesso annuncio nelle pagine dedicate alle vendite immobiliari del Tribunale di Monza su periodici facenti parte della categoria free press, ossia periodici a distribuzione gratuita, contenenti piccoli annunci e brevi testi redazionali. Attualmente è prevista la pubblicazione di una pagina delle vendite del Tribunale di Monza su ogni numero del quindicinale Qui Casa, periodico specializzato nel settore delle vendite immobiliari distribuito gratuitamente in 45.000 copie mediante edicole, distributori fissi e spedizione postale a categorie particolari. Il costo di ogni inserzione è di ca. lire 9.000 oltre IVA e si prevedono mediamente due inserzioni per ogni esperimento di vendita.
La pubblicità sarà inoltre effettuata mediante la riproduzione della pagina de Il Corriere della Sera in 10.000-15.000 copie e la distribuzione della stessa da parte di una società di servizi presso alcuni tavoli installati nelle ore di punta nei centri storici di Monza e di altri Comuni della Brianza.
Attualmente il servizio è svolto dalla cooperativa «La Villa», con sede a Seregno, che si avvale dell' opera di studenti universitari. A tali operatori, nel corso di un apposito incontro, i magistrati della sezione hanno fornito tutte le fondamentali nozioni sul sistema delle vendite giudiziarie e sulla relativa disciplina giuridica, così da metterli in grado di offrire a loro volta corrette informazioni agli interessati.
Sarà ancora disposta la collocazione di contenitori per la distribuzione al pubblico della predetta pagina del Corriere della Sera entro edifici aperti al pubblico (ad es. Tribunale, Stazione Ferroviaria, Camera di Commercio, Uffici Postali, Banche ecc.) Il costo per la riproduzione della pagina del giornale è di ca. lire 1.500.000 mentre il costo per l' attività di distribuzione è di lire15.000 oltre Iva per ogni persona impegnata: ipotizzando un tempo distribuzione di complessive 80 ore il costo per ogni procedura si colloca tra lire 25.000 e lire 30.000.
In base ad un accordo con l' Ordine dei Commercialisti di Monza tutte le inserzioni pubblicate su Il Corriere della Sera e su Qui Casa saranno riprodotte senza oneri nel Bollettino dell' Ordine (che può presentare una particolare utilità per gli immobili a destinazione commerciale o industriale). E' prevista la definizione di analoghi accordi con altri Ordini o Associazioni di Categoria.
Oltre la pubblicazione degli annunci il giudice disporrà l' inserimento dell' ordinanza di vendita unitamente alla perizia di stima su rete Internet all' indirizzo http://www.galactica.it./tribunale.monza oltre che nel servizio fax automatico a richiesta (tramite il quale qualunque interessato che disponga di un fax può, componendo il numero telefonico indicato sul giornale e digitando il codice di identificazione della procedura, ricevere gratuitamente a qualsiasi ora e in qualsiasi giorno, anche festivo, copia della perizia e dell' ordinanza).
La stessa società che gestisce il sito Internet delle vendite giudiziarie del Tribunale di Monza e il servizio fax automatico provvederà a inviare copia dell' ordinanza e della perizia (con relativi allegati) a tutti i richiedenti, a mezzo posta e con sole spese di spedizione a carico, presso la relativa abitazione o ufficio (la tariffa concordata con Planet Com s.a.s per tali servizi, tenuto conto che attualmente la maggior parte delle ordinanze e delle perizie non è disponibile su supporto informatico e si rendono quindi necessarie complesse operazioni di fotocopiatura, scannerizzazione e trattamento OCR, è di lire 160.000 oltre IVA per tutta la procedura, per cui, anche nel caso di più gare deserte, non verranno successivamente addebitati altri costi).
La messa in vendita del bene sarà inoltre comunicata per raccomandata ai terzi occupanti, ai condomini e, nel caso di terreni, ai confinanti, ove risultanti dalla perizia (a tal fine nell' incarico del perito sarà compresa anche l' acquisizione di tali dati).
Quando il creditore ne evidenzierà l' utilità e il giudice lo riterrà opportuno, verrà altresì disposta la stampa di un certo numero di volantini (contenente le informazioni essenziali relative al singolo bene ed alle modalità della vendita) e la loro distribuzione nell' area specifica in cui si trova il bene (un determinato quartiere o piccolo Comune ecc.). Ipotizzando la stampa di 2000 volantini e l' impiego per la loro distribuzione di due persone per tre ore ciascuna, il costo sarebbe di ca. lire 300.000.
b) Migliore leggibilità e completezza delle perizie di stima
I magistrati della sezione III, in collaborazione con l' ing. Alfonso Impelliccieri e il geom. Dario Mottadelli, hanno realizzato un programma per la redazione automatica delle perizie di stima.
Il programma provvede a richiedere al perito le necessarie informazioni e redige automaticamente il testo della perizia comprendente fra l' altro: 1) una descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale siano indicati anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti; 2) una descrizione analitica di ciascun bene con indicazione della relativa tipologia, delle misure e delle caratteristiche costruttive; 3) la descrizione dello stato di possesso degli immobili, con precisazione se siano occupati dal debitore o da terzi ed eventualmente con specificazione del titolo contrattuale e della scadenza dello stesso; 4) l' individuazione puntuale di tutti i vincoli e oneri giuridici gravanti sul bene ed in particolare, quanto ai vincoli che rimarranno a carico dell' acquirente, domande giudiziali ed altre trascrizioni, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, altri pesi o limitazioni d' uso (esempio servitù o altri diritti reali, oneri reali, obbligazioni propter rem, vincoli discendenti da convenzioni matrimoniali ecc.), e, quanto ai vincoli ed oneri giuridici destinati ad essere cancellati o regolarizzati al momento della vendita, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, difformità urbanistico-edilizie (con indicazione dell' eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n.47/85 e 724/94 e dei relativi costi) e difformità catastali; 5) informazioni concernenti le spese ordinarie annue condominiali e quelle scadute e non pagate negli ultimi due anni; le eventuali spese condominiali già deliberate anche se ancora non scadute, eventuali cause in corso; 6) indicazione dei criteri e delle fonti utilizzate per la stima dei beni.
Ciò consentirà l' uniformità di struttura delle diverse perizie e il rispetto di un adeguato livello del contenuto informativo.
Per consentire in ogni caso ulteriori verifiche da parte del lettore alla perizia saranno sempre allegati una planimetria del bene e copia integrale dell' atto di provenienza.
c) Nomina di custode giudiziario
In tutte le procedure esecutive, su richiesta del creditore, sarà tendenzialmente nominato un custode giudiziario.
Ciò, principalmente, al fine di assicurare a tutti gli interessati la possibilità di visitare l' immobile in vendita.
E' innegabile infatti, che uno dei maggiori ostacoli alle vendite in sede esecutiva, è rappresentato dalla sostanziale impossibilità, in assenza di custode, di visitare l' immobile. Ciò in quanto il normale cittadino, e cioè colui che compra non a fini speculativi, ma per utilizzare direttamente l' immobile, non comprerebbe mai un bene senza prima aver potuto accedere ai locali e quindi sulla sola base della descrizione -sovente sommaria e carente- della perizia di vendita.
L' impossibilità di visitare il bene, pertanto, è ulteriore concausa della scarsa partecipazione alle vendite e quindi di anomali ribassi del prezzo, con grave danno per i creditori.
Una volta nominato il custode, invece, quest' ultimo potrà accompagnare i potenziali acquirenti a visitare l' immobile e fornirà loro anche tutte le informazioni preliminari, inserendo il proprio numero di telefono negli annunci pubblicitari.
Al custode, poi, potrà essere affidato l' incarico di assicurare la corretta conservazione del bene e il puntuale pagamento delle spese condominiali da parte dell' occupante.
E' noto infatti come, spesso, il debitore esecutato sospenda il pagamento di tali spese, con conseguente sorgere di nuovi oneri a carico del possibile acquirente (ulteriore motivo di disaffezione) e non provveda più neanche alla normale manutenzione del bene, con evidente pericolo di deprezzamento.
In tali casi, e anche ove il debitore assuma atteggiamenti ostruzionistici riguardo alla visita dell' immobile da parte dei potenziali acquirenti, il custode giudiziario potrà chiedere che il giudice revochi l' autorizzazione, concessa al debitore ex art. 560, terzo comma, a continuare ad abitare nell' immobile, con conseguente sgombero dello stesso.
Il custode potrà ancora curare l' eventuale riscossione dei canoni di locazione dovuti e intimare, se necessario, tempestiva disdetta di contratti in corso e si attiverà per ottenere l' immediata liberazione dell' immobile se detenuto da terzi senza titolo.
All' atto della nomina, il giudice, salvo diversa richiesta del creditore, disporrà che il custode, al fine di coadiuvare le parti nella procedura esecutiva, provvederà anche, a nome del creditore procedente, a tutti gli adempimenti relativi alle notificazioni dell' ordinanza di vendita, all' affissione della stessa nell' Albo del Tribunale, alla pubblicazione per estratto sul F.A.L. nonché all' effettuazione delle pubblicità su Il Corriere della Sera ed altri periodici previsti e alla trasmissione di copia della perizia e dell' ordinanza a Planet Com s.a.s. per l' inserimento sulla rete Internet e nel servizio fax.
Qualora il creditore procedente non intendesse più farsi carico delle pubblicazioni previste nell' ordinanza di vendita dovrà darne comunicazione al custode giudiziario almeno 20 giorni del termine previsto per il deposito del testo dell' inserzione in cancelleria e il custode, in tal caso, provvederà ad interpellare i creditori intervenuti per sapere se qualcuno di essi intende accollarsi il relativo onere economico.
Sarà altresì compito del custode inviare la comunicazione della messa in vendita dell' immobile ai terzi occupanti, ai condòmini e confinanti.
La nomina del custode nelle nuove procedure sarà richiesta dal creditore procedente nella stessa istanza di vendita (al riguardo si deve tener conto che la nomina del custode è essenziale anche per assicurare l' accesso all' immobile da parte del perito estimatore e che il perito deve redigere la perizia antecedentemente alla prima udienza).
Nelle procedure già pendenti il creditore procedente o i creditori intervenuti depositeranno la relativa istanza in cancelleria senza attendere l' udienza già fissata (tenuto conto che a tale udienza il debitore dovrà essere convocato dalla cancelleria per essere sentito sull' istanza ai sensi dell' art. 559, secondo comma, mentre, laddove sia già fissata la vendita, occorre che il custode sia nominato prima per assicurare la visita dell' immobile da parte degli interessati).
Il compenso del custode, salva l' ipotesi in cui lo stesso debba provvedere all' incasso di canoni di locazione, sarà pagato dopo l' effettuazione della vendita con il ricavato della stessa e secondo i valori indicati nella seguente tabella, tenendo conto della attività effettivamente svolta:
I compensi di cui sopra sono stati determinati tenendo conto da un lato delle tariffe professionali di avvocati, dottori commercialisti e ragionieri e dall' altro della delicatezza dell' incarico e del tempo richiesto
Il giudice potrà, ove ciò apparisse giustificato, liquidare somme inferiori ai minimi sopra indicati, avuto anche riguardo al momento in cui si fosse verificata una eventuale interruzione dell' incarico prima della vendita.
Il compenso, in caso di interruzione della procedura, sarà posto a carico solidale dei creditori.
Nel caso di gestione di rapporto di locazione al custode per tale attività sarà riconosciuto inoltre l' onorario annuo di cui all' art.28 della Tariffa Professionale dei Dottori Commercialisti di cui al D.P.R. 10 ottobre 1994, n.645.
Dovranno invece essere sempre anticipate al custode le spese per le notificazioni e le inserzioni sul F.A.L.
d) Disincentivazione dell' istanze di conversione o di rinvio dopo la pubblicazione degli annunci pubblicitari
Al fine di tutelare l' affidamento riposto dai cittadini interessati all' acquisto riguardo all' effettivo svolgimento della vendita dopo la pubblicazione della relativa inserzione sugli organi di stampa il giudice, nell' ordinanza di fissazione dell' udienza ex art. 569 codice di procedura civile, avviserà il debitore che eventuali istanze di conversione con rateizzazione saranno accolte se formulate entro tale udienza mentre successivamente sarà ammessa solo la conversione con pagamento integrale del debito, a meno che i creditori in tale udienza, al fine di facilitare delle trattative in corso, chiedano al giudice di soprassedere alla pronuncia dell' ordinanza di vendita con conseguente fissazione, anche in tempi lunghi, di una nuova udienza per gli stessi incombenti.
Nell' ordinanza di vendita il giudice disporrà poi che essa sia notificata immediatamente al debitore esecutato affinchè eventuali accordi tra debitore e creditori possano definirsi prima della scadenza del termine per il deposito della richiesta di pubblicazione degli annunci su Il Corriere della Sera e gli altri periodici. In ogni caso è essenziale che, nel caso in cui alla scadenza del termine per il deposito delle richieste di pubblicazione siano in corso trattative che il creditore procedente intende coltivare, questi non proceda ad effettuare la pubblicità (salvo comunicare tempestivamente tale decisione agli altri creditori intervenuti) riservandosi invece di chiedere al giudice, eventualmente, la pronuncia di una nuova ordinanza di vendita.
e) Vendite senza incanto
Va premesso che, ai sensi dell' art. 569 codice di procedura civile, la vendita deve effettuarsi senza incanto, salvo che il giudice non ritenga opportuno che essa si svolga con il sistema dell' incanto.
Nel Tribunale di Monza, in particolare nella sezione fallimentare, è ormai da tempo prassi che tutte le vendite si svolgano con il sistema della vendita senza incanto.
Sebbene infatti tale sistema di vendita sia visto con sfavore in molte sedi giudiziarie, deve invece ritenersi, ad un esame più approfondito, che esso sia il più idoneo a consentire un miglior realizzo dei beni e ad evitare fenomeni di turbativa d' asta, mentre proprio i meccanismi della vendita con incanto si rivelano come la principale causa di inquinamento delle aste, di indiscriminato ribasso del prezzo e, in ultima analisi, di scarsa efficienza della procedura.
Giova precisare che la procedura di vendita senza incanto seguita dal Tribunale di Monza non si differenzia in nulla -se non per quanto più avanti specificato- dalla vendita con incanto. In particolare, il prezzo di vendita è determinato sulla base dei valori indicati da un esperto; viene immediatamente fissata una udienza nella quale si provvederà all' esame delle offerte; della vendita viene data ampia pubblicità su giornali di carattere nazionale almeno 60 giorni prima; in caso di più offerte si procede a pubblica gara, innanzi al giudice, tra gli offerenti.
Le uniche differenze con la vendita con incanto sono a questo punto costituite dal carattere vincolante delle offerte -per cui in caso di unica offerta il bene viene aggiudicato senza possibilità per l' offerente di ritirare l' offerta - e dalla impossibilità di effettuare offerte in aumento di sesto dopo l' incanto. Proprio queste due differenze costituiscono il fondamento della maggiore idoneità di tale sistema di vendita a perseguire un miglior realizzo dei beni ed una maggiore trasparenza.
E' notorio infatti come nel caso di vendita con incanto il carattere non vincolante della offerta faciliti da un canto il fenomeno delle aste mandate deserte (ove l' offerente si accorga di essere l' unico partecipante o si accordi con eventuali altri partecipanti) per abbassare a livelli talvolta irrisori il prezzo di vendita e, d' altro canto, consenta l' inserimento nelle aste di soggetti intenti unicamente ad estorcere (con la minaccia di effettuare dei rilanci strumentali) delle somme di denaro ai partecipanti realmente interessati all' acquisto. Ciò in quanto, stante il carattere non vincolante dell' offerta, è possibile chiedere di partecipare alla asta, con la riserva mentale di ritirarsi nel caso in cui non vi siano altri offerenti, senza correre nessun rischio di perdere la cauzione o di essere costretti all' acquisto.
Ed altrettanto notorio, anche al di fuori della cerchia degli addetti a lavori, come anche la facoltà di aumento del sesto dopo l' aggiudicazione solo in casi estremamente rari dia luogo a nuove offerte ed a una effettiva riapertura della gara, essendo invece molto spesso utilizzata come arma di pressione per ottenere un illecito compenso economico.
Tali fenomeni creano un clima di generale diffidenza, da parte del cittadino comune, nei confronti delle vendite giudiziarie, generando la convinzione diffusa che gli aggiudicatari siano già predeterminati, ovvero che la partecipazione di persone estranee all' ambiente dei frequentatori abituali del mondo delle aste sia fortemente osteggiata. In un circolo vizioso, ciò, allontanando i cittadini, fa sì che la partecipazione alle aste sia sostanzialmente monopolio dei partecipanti di professione, che sono dunque ancora più agevolati nel condizionare l' esito delle stesse, anche mediante dei veri e propri accordi tesi alla spartizione delle occasioni di acquisto.
La vendita senza incanto, eliminando in radice la possibilità tali condotte, si rivela quindi l' unico sistema di vendita che, in base all' esperienza sino ad ora acquisita, offre sufficienti garanzie, per il creditore procedente, il debitore e i comuni cittadini interessati all' acquisto.
Per una piena efficacia di tale sistema, oltre ad una ampia pubblicità con adeguato anticipo, è tuttavia essenziale che non vi sia alcuna possibilità di conoscere prima della scadenza del termine l' eventuale deposito di offerte. La certezza della presenza di almeno un altro offerente, infatti, facendo venir meno il pericolo di una aggiudicazione non desiderata, potrebbe consentire a coloro che volessero turbare l' asta di presentarsi egualmente.
Ad evitare ciò, nelle ordinanze di vendita il Tribunale di Monza dispone che l' offerta venga depositata in cancelleria in busta sigillata, sulla quale deve essere indicato solo uno pseudonimo dell' offerente, il nome del giudice e il giorno dell' udienza fissate per la gara tra gli offerenti senza alcun riferimento all' ora della stessa, al nome del debitore, al numero della procedura ed al bene oggetto della vendita (il che rende impossibile l' identificazione dell' offerente prima dell' apertura pubblica delle buste, in quanto ogni giudice fissa nello stesso giorno varie udienze di vendita).
Alla luce di queste considerazioni, la mancata previsione, nella recente normativa (legge 302/98), della possibilità di delega ai Notai delle vendite senza incanto, impone poi che le vendite siano effettuate unicamente dai magistrati del Tribunale.
f) Previsione di mutui bancari a condizioni agevolate per gli acquirenti
Ulteriore ostacolo all' acquisto presso il Tribunale, è costituito dalla necessità di disporre in tempi brevi dell' intero importo del prezzo.
Tale difficoltà non può essere normalmente risolta mediante un mutuo ipotecario, perché la Banca, prima del decreto di trasferimento non può iscrivere ipoteca sull' immobile acquistato in sede d' asta; e il giudice non può emettere il decreto di trasferimento prima del versamento del prezzo.
Allo scopo di superare tale ulteriore ostacolo, il Tribunale di Monza ha concluso con alcune delle principali Banche, un accordo in base al quale vengono concessi agli aggiudicatari mutui sino all' 80 per cento del prezzo, a condizioni agevolate (tasso Euroribor a sei mesi + 1 punto; spese di istruttoria lire 100.000 fisse; nessuna spesa per perizia), garantibili con ipoteca sui medesimi beni oggetto della vendita.
Tale accordo offre la possibilità di partecipare alle aste a coloro che non dispongono né della liquidità necessaria per pagare l' intero prezzo, né di altri beni da offrire in garanzia nella fase tra l' erogazione del mutuo e l' emissione del decreto di trasferimento.
g) Emissione del decreto di trasferimento contestualmente al versamento del prezzo
Al fine di consentire all' aggiudicatario una sollecita acquisizione del bene nelle pienezza delle facoltà di proprietario sarà assicurata la massima tempestività nell' emissione del decreto di trasferimento. h) Liberazione dell' immobile e cancellazione a cura e spese della procedura delle iscrizioni e trascrizioni gravanti sul bene
Al fine di incentivare la partecipazione dei comuni cittadini alle vendite giudiziarie ed assicurare così valori di realizzo più vicini a quelli di mercato è opportuno che, per fugare i diffusi timori riguardo alla necessità di ulteriori spese che l' acquirente dovrebbe affrontare per ottenere l' effettiva consegna del bene, nell' ordinanza di vendita, laddove non si ritenga di procedere allo sgombero del bene già nel corso del procedimento a seguito di nomina del custode giudiziario, si preveda l' accollo da parte della procedura del costo dell' assistenza di un legale eventualmente occorrente per dare esecuzione all' ordine di liberazione contenuto nel decreto di trasferimento, nel caso in cui l' immobile sia occupato dal debitore o da un terzo senza titolo.
Allo scopo l' Ordine degli Avvocati provvederà a comunicare il nominativo di legali disponibili ad assumere tali mandati, con compensi previamente concordati con la Sezione e determinati in modo da essere il più possibile contenuti.
Per analoga ragione occorre che la procedura si faccia carico direttamente delle spese di trascrizione del decreto di trasferimento, delle spese di cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni dei pignoramenti e delle spese di voltura catastale, avvalendosi di agenzia di servizi a tariffa convenzionata. In tal caso non si procederà più, come sino ad ora avveniva, ad una decurtazione del prezzo di vendita per l' importo a ciò necessario. Attualmente lo Studio Avitalia s.r.l. di Monza si è impegnato, per un compenso complessivo di lire 490.000, a provvedere, previa verifica della correttezza dei dati contenuti nel decreto di trasferimento (in particolare quelli relativi all' identificazione catastale del bene e delle iscrizioni e trascrizioni da cancellare) e quindi eventuale tempestiva segnalazione di errori materiali da correggere, a redigere, depositare e ritirare la nota di trascrizione del decreto di trasferimento, ad effettuare materialmente il pagamento della relativa tassa, a compiere tutti gli adempimenti necessari per la voltura catastale. L' agenzia richiede poi un compenso di lire 80.000 per gli adempimenti relativi ad ogni cancellazione d' iscrizione ipotecaria o trascrizione di pignoramento. Al compenso dell' agenzia si devono aggiungere i costi fiscali dei singoli atti ammontanti a: lire 118.500 per la trascrizione del decreto di trasferimento, lire 90.000 per la voltura catastale, lire 360.000 per la cancellazione della trascrizione di un pignoramento, lire 360.000 per la cancellazione d' iscrizione d' ipoteca fino a lire 50.000.000 e, per la cancellazione d' iscrizione d' ipoteca superiore a lire 50.000.000, lire 110.000 oltre ad una somma pari allo 0,50% dell' importo iscritto (pertanto nel caso, ad esempio, d' immobile sul quale gravi una trascrizione di pignoramento e un' iscrizione d' ipoteca di lire 300.000.000 i costi per tutte le trascrizioni e cancellazioni descritte e la voltura catastale ammonterebbero a lire 700.000 quale compenso per l' agenzia e a lire 2.178.500 per oneri fiscali).
INTERVENTI PER LA RIDUZIONE DI TEMPI E COSTI
a) riduzione del numero delle udienze necessarie per giungere alla pronuncia dell' ordinanza
di vendita All' atto del deposito dell' istanza di vendita da parte del creditore procedente, il giudice provvederà immediatamente (con contestuale comunicazione all' istante):
1) alla nomina del perito per la valutazione del bene 2) alla convocazione dello stesso avanti a sè nel primo mercoledì o giovedì successivo alla comunicazione del provvedimento per il giuramento e la formulazione del quesito (non richiedendo la legge che tali incombenti si svolgano in un' udienza con la partecipazione delle parti ed essendo stato peraltro elaborato un quesito standard per tutte le procedure) 3) alla fissazione dell' udienza ex art.569 codice di procedura civile possibilmente entro 5-6 mesi di distanza; 4) alla convocazione a tale udienza, nel caso di pignoramento di quota indivisa, dei comproprietari e degli altri interessati per sentirli ai sensi dell' art.600 codice di procedura civile, avvertendoli espressamente che, in mancanza di offerte d' acquisto della quota e laddove la quota non risulti separabile in natura, si potrà procedere alla vendita dell' intera unità immobiliare a mezzo del giudizio di divisione.
All' atto del giuramento del perito il giudice:
1) disporrà che lo stesso proceda tra l' altro alla verifica della completezza della documentazione depositata dal creditore procedente comunicando tempestivamente a questi, direttamente a mezzo posta o fax o e-mail, i documenti eventualmente mancanti, nonché a redigere subito l' elenco completo dei soggetti ai quali deve essere effettuata la comunicazione ex artt. 569, primo comma, 485 e 498 codice di procedura civile ed ex art.600 codice di procedura civile(ossia creditore procedente, creditori intervenuti, creditori con diritto di prelazione risultante dai pubblici registri ed eventualmente comproprietari e creditori iscritti sulle quote dei comproprietari non intervenuti);
2) fisserà il termine per il contestuale deposito della perizia in Cancelleria e l' invio di copia della stessa a ciascuna dei creditori procedenti ed intervenuti ed al debitore a mezzo posta o fax; di modo che ciascuna parte possa esaminare la perizia senza necessità di chiedere termine alla successiva udienza. 3) fisserà termine sino all' udienza per il deposito di eventuali note memorie di osservazioni e repliche in ordine alla perizia con autorizzazione alla reciproca comunicazione delle stesse a mezzo posta o fax e deposito all' atto dell' udienza ex art. 569 codice di procedura civile;
All' udienza fissata al momento del deposito dell' istanza il giudice, salva l' ipotesi in cui occorra instaurare il giudizio di divisione ex artt.600 e seg. codice di procedura civile, pronuncerà l' ordinanza di vendita senza incanto.
b) Fissazione di udienza per la pronuncia di nuova ordinanza di vendita nella medesima data prevista per la apertura delle buste, per il caso di asta deserta
Con ogni ordinanza di vendita il giudice provvederà a fissare, per il caso di mancato deposito di offerte, udienza per la pronuncia di nuova ordinanza di vendita allo stesso giorno ed ora dell' udienza fissata per l' esame delle offerte.
Nel caso in cui non siano pervenute offerte il giudice procederà quindi all' immediata pronuncia di una nuova ordinanza di vendita senza incanto, riservandosi di revocare la stessa e di convocare le parti e i creditori iscritti nell' ipotesi di deposito di istanza di assegnazione entro il termine di dieci giorni.
c) Riorganizzazione del calendario delle udienze
I giudici della sezione, analizzando i carichi attuali di lavoro e l' arretrato esistente, tenuto conto dei tempi necessari allo svolgimento dell' attività d' udienza (non meno, quale valore ponderato medio, di 10 minuti per l' udienza ex art. 569 codice di procedura civile e di 15 minuti per ogni gara o, in caso di asta deserta, per ogni udienza ex art.590 codice di procedura civile), hanno rilevato:
- attualmente sono pendenti, per ogni giudice, oltre 1000 procedure con istanza di vendita depositata;
- la sopravvenienza annua di istanze di vendita, per ciascun giudice, è mediamente di circa 200;
- per garantire, in ogni procedura, la fissazione dell' udienza ex art. 569 codice di procedura civile nel termine di sei mesi dal deposito dell' istanza di vendita e la fissazione delle udienze di vendita con cadenza semestrale, saranno necessarie per la gestione delle sole sopravvenienze, per ciascun giudice (sul presupposto di un numero complessivo di 3 giudici addetti alle Esecuzioni Immobiliari) 8 udienze ex art. 569 codice di procedura civile (h.9.00-13.10 con trattazione di un fascicolo ogni dieci minuti) all' anno e, ipotizzando la media di 2 esperimenti di vendita per l' esaurimento della procedura (attualmente infatti la media degli esperimenti di vendita con esito positivo ha raggiunto il 50%), 16 udienze di vendita all' anno aventi una durata, ciascuna di esse, non inferiore a h. 6.15 (h. 9.00 - 15.15 con cadenza di una vendita ogni 15 minuti. Tale cadenza si ritiene cadenza necessaria, nel caso in cui siano pervenute offerte, per assicurare l' ordinato svolgimento della gara ed evitare disagi per gli offerenti e gli avvocati, nonché fenomeni di turbativa d' asta; in caso di asta deserta, per sentire le parti sulle nove modalità di vendita e consentire la redazione contestuale della nuova ordinanza.
Alle procedure già pendenti saranno dedicate ulteriori 24 udienze di vendita all' anno, che consentiranno un sostanziale smaltimento del carico arretrato in ca. due anni (assumendo come parametro una percentuale di vendita nella misura del 50%, tenendo conto anche delle procedure estinte in altro modo).
Pertanto, fino all' esaurimento dell' arretrato, si renderanno necessarie 40 udienze di vendita all' anno di h. 6.15 ciascuna per ogni giudice (1 alla settimana escludendo il periodo feriale).
Per consentire ciò, posto che l' attività ampiamente prevalente della sezione III è quella relativa alle gestione delle procedure fallimentari, è essenziale che effettivamente si riduca -come sopra indicato- l' iter processuale prima dell' esperimento di vendita ad una sola udienza ex art. 569 e che, per il caso di asta deserta, si eviti la necessità di ulteriore rinvio per la pronuncia della nuova ordinanza di vendita, fissando in ogni provvedimento l' eventuale udienza ex art. 569 codice di procedura civile, per la stessa data e ora della udienza di vendita.
d) Riduzione degli accessi in cancelleria
Al fine di ridurre gli accessi in cancelleria, nell' interesse degli stessi utenti e tenuto conto, altresì, del maggior carico di lavoro conseguente alla quadruplicazione delle udienze di vendita, occorre che:
1) i periti inviino copia della perizia direttamente alle parti (in tal senso sarà disposto in sede di comparizione del perito per il giuramento);
2) i procuratori si scambino, a ciò autorizzati dal giudice, note e repliche a mezzo fax o mediante scambio diretto con firma sulla copia e depositino direttamente all' udienza gli originali;
3) gli avvocati depositino i documenti necessari per la vendita possibilmente insieme all' istanza di vendita.
Nell' ottica della riduzione degli accessi in Cancelleria si collocano anche l' inserzione delle perizie e delle ordinanze di vendita su internet e sul servizio fax a richiesta e la spedizione delle stesse a mezzo posta.
e) Vendita dell' intero bene in caso di pignoramento di quote indivise
Al fine di evitare la ripetizione di inutili tentativi di vendita con la conseguente paralisi del procedimento o il realizzo di valore irrisori, occorre pervenire, nel caso in cui il pignoramento abbia avuto per oggetto quote immobiliari indivise e non vi siano soggetti interessati all' acquisto ad un valore corretto, alla separazione in natura della quota in quanto possibile ovvero alla vendita dell' intera unità Immobiliare mediante l' instaurazione del giudizio di divisione.
Il creditore procedente dovrà quindi, con la stessa istanza di vendita, chiedere che il giudice fissi l' udienza per la comparizione delle parti, dei comproprietari del bene pignorato e degli altri interessati per la pronuncia dei provvedimenti ex art. 600 codice di procedura civile.
Con lo stesso provvedimento con cui fisserà l' udienza ex art. 569 ed art. 599 codice di procedura civile il giudice provvederà a comunicare ai comproprietari che, qualora non formulassero offerta d' acquisto della quota pignorata secondo i valori di perizia, si procederà alla vendita dell' intera unità immobiliare mediante giudizio di divisione.
Se all' udienza fissata ex art. 569 codice di procedura civile saranno presenti tutti i comproprietari sarà lo stesso giudice dell' esecuzione ad istruire la causa (art. 181 norme att. codice di procedura civile).
Altrimenti il giudice dell' esecuzione concederà un termine per l' instaurazione del giudizio e, a seguito della specifica previsione contenuta nelle ultime tabelle del Tribunale di Monza, l' istruttoria sarà comunque svolta da un giudice della Sezione III, alla quale sono assegnate le cause di divisione nascenti nell' ambito di procedure esecutive immobiliari. Qualora non dovessero sorgere contrasti in ordine al diritto alla divisione e alla necessità della vendita (in quanto la cosa «non può essere comodamente divisa» ai sensi dell' art.1114 codice civile) il giudice istruttore provvederà con ordinanza alla vendita dell' intero bene.
Nel caso (presumibilmente alquanto raro) in cui i comproprietari si costituissero per formulare delle contestazioni in ordine al diritto alla divisione o alla comoda divisibilità del bene, sarà il Collegio a decidere sulle stesse con sentenza.
I tempi della causa saranno peraltro molto contenuti e ciò in quanto da un lato, ai fini dell' istruttoria sarà acquisita la perizia del procedimento esecutivo; dall' altro, esaurita l' istruttoria (che di norma si svolgerà in un' unica udienza) la causa sarà posta immediatamente in decisione.
Le spese anticipate dal creditore per il giudizio di divisione verranno considerate, in sede di riparto, spese privilegiate ex art. 2770 codice civile.
f) Riduzione dei tempi per il deposito del progetto di distribuzione
All' atto dell' aggiudicazione il giudice inviterà i creditori a depositare entro il termine di giorni 60 stabilito per il pagamento del prezzo le note di precisazione dei crediti, ciò al fine di assicurare il tempestivo deposito dei progetti di distribuzione.
Sono allo studio le modalità di presentazione delle note di credito su supporto magnetico.
g) Utilizzo di conti correnti bancari fruttiferi per il deposito di somme
Allo scopo di semplificare le sino ad ora gravose operazioni di gestione delle somme depositate nel corso del processo esecutivo (che comportavano la scritturazione di ciascuna operazione in quattro diversi registri), e di remunerare il capitale, sino ad ora infruttifero, il Tribunale definirà in tempi brevi una Convenzione con le Banche, analoga a quella già in vigore per le procedure fallimentari (nell' ambito della quale, ad esempio, gli interessi a favore delle procedure sono pari al tasso ufficiale di sconto).
La remunerazione ottenuta consentirà di coprire in larga parte i costi relativi ai custodi giudiziari degli immobili.
Per realizzare quanto fin qui descritto, soprattutto per il raggiungimento dell' obbiettivo della riduzione drastica dei tempi medi delle procedure, occorre che esse si svolgano secondo le seguenti cadenze:
1) Il difensore, nel presentare l' istanza di vendita ex art. 567 codice di procedura civile, anziché aspettare la scadenza del termine previsto dalla norma (a partire dal 1° gennaio 2000, termine di giorni 60), se possibile depositerà contestualmente, già in quel momento, tutti i documenti richiesti (certificazione notarile relativa alle risultanze delle visure dei registri immobiliari e catastali o, in alternativa, certificati delle iscrizioni e trascrizioni rilasciati dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari e l' estratto catastale, la mappa censuaria e, nel caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica.
2) La contestualità andrebbe in particolare assicurata per il deposito della certificazione notarile, in quanto il documento è utilizzata per la redazione della perizia.
3) A tal fine appare necessario che il creditore procedente incarichi il notaio al più tardi al momento della notifica del precetto, facendo espressamente presente l' esigenza del rispetto del termine previsto per il deposito dell' istanza di vendita.
4) Il certificato notarile dovrà essere redatto secondo lo schema che si allega e dovrà in particolare contenere: a) descrizione specifica dei beni oggetto del pignoramento; descrizione dei beni secondo le attuali risultanze dei vigenti registri catastali; evidenziazione di eventuali discrepanze con l' atto di pignoramento; b) ricostruzione ventennale della titolarità della proprietà dei beni; c) formalità pregiudizievoli, ivi comprese domande giudiziali. Al certificato dovrà essere allegata copia dell' atto di provenienza.
5) Nella stessa istanza di vendita il creditore procedente potrà domandare che il giudice provveda alla nomina di un custode giudiziario dell' immobile pignorato e, nel caso di pignoramento di quota indivisa, che il giudice fissi l' udienza per la comparizione delle parti, dei comproprietari e degli altri interessati ai sensi dell' art. 600 codice di procedura civile.
6) All' atto del deposito dell' istanza il giudice provvederà immediatamente:
1. alla nomina dell' esperto per la valutazione del bene;
2. alla fissazione dell' udienza ex art. 569 codice di procedura civile possibilmente entro un termine di 5 o 6 mesi;
3. a disporre per quell' udienza anche la convocazione degli eventuali comproprietari;
4. a fissare il termine per il deposito di eventuali note alla relazione del perito.
5. Nel provvedimento saranno inserite anche alcune avvertenze per il debitore e per i comproprietari: il debitore esecutato in particolare sarà invitato a formulare l' istanza di conversione entro l' udienza ex art. 569 codice di procedura civile con l' avvertenza che, in caso di istanza proposta successivamente, il giudice non concederà più la rateizzazione del debito; i comproprietari saranno invece invitati a valutare la possibilità d' acquisto della quota pignorata, con l' avviso che, in caso contrario, potrà procedersi alla vendita dell' intero bene mediante il giudizio di divisione.
6. Il provvedimento di cui sopra, ove possibile, sarà comunicato al difensore del creditore procedente nello stesso momento del deposito dell' istanza.
7. Il perito nominato comparirà avanti al giudice nel primo mercoledì o giovedì successivo, senza la presenza delle parti, per l' accettazione dell' incarico, il giuramento e la formulazione del quesito;
8. Il perito inizierà immediatamente l' esame della pratica e comuniccherà tempestivamente al creditore procedente eventuali carenze nella documentazione depositata ovvero il nome di soggetti che non siano stati notiziati dell' espropriazione ex artt.498 codice di procedura civile e 158 disp.att. ed ex art. 599 codice di procedura civile. Il perito predisporrà su supporto magnetico l' elenco di tutti i creditori iscritti con il relativo domicilio eletto e degli eventuali comproprietari, con i rispettivi indirizzi, e il relativo file sarà trasferito nel sistema informatico della cancelleria, per agevolare le comunicazioni dei provvedimenti di fissazione delle udienze ex artt. 569, 590 e 600 codice di procedura civile.
9. Alla scadenza del termine assegnatogli, quindi almeno due mesi prima dell' udienza, il perito depositerà la relazione e ne invierà contestualmente a ciascuna delle parti a mezzo fax, posta o e-mail; le parti, a loro volta nel termine assegnato con il provvedimento di fissazione dell' udienza ex art. 569 codice di procedura civile, provvederanno a scambiarsi eventuali note fuori udienza e senza il deposito in Cancelleria, essendo autorizzate ad effettuare il deposito degli originali per il giudice direttamente all' udienza;
10. All' udienza ex art. 569 codice di procedura civile, di norma alla presenza del perito, verrà verificata la completezza della documentazione e si procederà all' audizione delle parti ed eventualmente dei comproprietari.
11. Nel caso in cui i comproprietari non fossero presenti o, pur presenti, non manifestassero l' intenzione di acquistare la quota indivisa e, nel contempo, non risultasse possibile la separazione in natura del bene, il giudice, ove non possa procedere direttamente all' istruzione della causa ex art. 181 disp.att. codice di procedura civile, concederà il termine per l' instaurazione del giudizio di divisione (avanti alla stessa sezione).
12. In tale giudizio verrà utilizzata, per la valutazione in ordine alla divisibilità del bene, la perizia disposta nell' ambito del procedimento esecutivo e pertanto si perverrà, prevedibilmente, in tempi rapidissimi a disporre la vendita dell' intera unità immobiliare. Anche nel caso, alquanto improbabile, in cui si rendesse necessaria la pronuncia di sentenza (ossia nel caso di costituzione in giudizio dei comproprietari per contestare il diritto alla divisione o affermare la comoda divisibilità in natura del bene) alla vendita si perverrà comunque in tempi brevi, posto che tali cause avranno una corsia autonoma nell' ambito dei procedimenti civili assegnati alla sezione (saranno necessarie solo due o tre udienze, espletate in tempi brevi, per giungere alla pronuncia della sentenza).
13. All' udienza ex art. 569 codice di procedura civile il giudice procederà anche alla nomina del custode giudiziario, subordinando espressamente l' autorizzazione del debitore a continuare ad abitare nell' immobile ex art. 560, terzo comma, codice di procedura civile alla condizione che egli non ostacoli la visita dello stesso da parte dei potenziali acquirenti, rispetti le regole di conservazione del bene e paghi regolarmente le spese condominiali, avvertendolo quindi che tale autorizzazione potrebbe essere revocata con conseguente immediata liberazione dei locali.
14. Il giudice pronuncerà infine l' ordinanza di vendita. Ogni udienza di vendita sarà fissata quindici minuti dopo la precedente.
15. L' ordinanza di vendita dovrà essere immediatamente notificata al debitore con l' invito a definire eventuali accordi con i creditori prima della pubblicazione dell' inserzione pubblicitaria su Il Corriere della Sera e gli altri periodici.
16. A tutte le forme di pubblicità previste nella legge e nell' ordinanza di vendita (quindi anche l' affissione all' Albo del Tribunale, la pubblicazione dell' estratto sul F.A.L. e tutte le notificazioni) provvederà il custode giudiziario, previa anticipazione da parte del creditore procedente delle sole spese vive.
17. Contestualmente alla fissazione dell' udienza di vendita il giudice fisserà per la stessa data ed ora l' udienza ex art. 590 codice di procedura civile, per il caso in cui non pervenissero offerte.
18. Qualora effettivamente non risultino prevenute offerte il giudice potrà quindi pronunciare immediatamente nuova ordinanza di vendita, riservandosi di revocarla nel caso di deposito di istanza d' assegnazione nel termine di due giorni.
19. Nel caso invece di aggiudicazione del bene il giudice concederà ai creditori un termine di giorni 60 (di norma quindi eguale a quello per il versamento del saldo prezzo) per la precisazione dei rispettivi crediti.
20. Il decreto di trasferimento sarà pronunciato immediatamente dopo il versamento del prezzo (utilizzando per la sua redazione l' apposito file contenuto nel floppy disk allegato alla perizia: per ogni lotto è previsto un file con la descrizione puntuale del bene e di tutte le iscrizioni e trascrizioni che devono essere cancellate).
21. Entro il termine di giorni 30 dal versamento del saldo prezzo e dal deposito delle note di credito, il giudice depositerà il progetto di distribuzione.
<1>In Dir. fall. 1999, II, 505.

References: art. 560
 art. 559
 art.28
 art. 569
 art. 569
 art.569
 art.600
 art.600
 art. 569
 art. 569
 art.590
 art. 569
 art. 569
 art. 569
 art. 569
 art. 600
 art. 569
 art. 599
 art. 569
 art.1114
 art. 2770
 art. 567
 art. 600
 art. 569
 art. 569
 art. 599
 art. 569
 art. 569
 art. 181
 sentenza 
 art. 569
 art. 560
 art. 590