Source: http://www.juramagazin.de/mieterhoehungserklaerung.html
Timestamp: 2019-01-24 04:52:52+00:00

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Gleichwohl liegt auch eine wirksame Mieterhöhungserklärung nicht vor, weil sie verspätet ist. In Nürnberg ist § 221. BMG nach § 18 z. BMG idF des Gesetzes vom 24. 8. 1965 in Verbindung mit der 3. Verordnung zur Durchführung der §§ 3dd, 21 und 22 Abs. 1 Wohnraumbewirtschaftungsgesetz 25. 6. 1967 mit Ablauf des 31. 12. 1967 außer Kraft getreten. Da die Mieterhöhung erst mit dem Zugang beim Mieter wirksam wird und das einseitige Rechtsgeschäft der Mieterhöhung somit erst zu diesem Zeitpunkt zustande kommt, hätte sie den Beklagten noch vor dem 1. 1. 1968 zugehen müssen. Die Klagschrift ist den Beklagten jedoch erst am 11. 1. 1968 zugestellt worden. Die Vorschrift des § 261 b Abs. 3 ZPO ist zugunsten der Kläger nicht anwendbar. Die in ihr vorgesehene Rückbeziehung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage gilt nach Sinn und Zweck der Vorschrift nur für die Fälle, in denen lediglich durch Klagerhebung eine Frist gewahrt oder die Verjährung unterbrochen werden können. Das ist hier nicht der Fall. Die Kläger konnte durch einfaches, der Form des § 126 BGB genügendes Schreiben, erreichen, dass der Mietzins erhöht wurde. Für Fälle der vorliegenden Art ist § 261 b Abs. 3 ZPO nicht geschaffen. Die Vorschrift soll verhindern, dass der Kläger, der für die Fristwahrung auf die Mitwirkung des Staates angewiesen ist, durch etwaige seinem Einfluß entzogene Verzögerungen bei der Zustellung einen Schaden erleidet. Dieser Rechtsgedanke ist aus den dargelegten Gründen hier nicht anwendbar.
Es kommt deshalb darauf an, ob die Beklagten nach Treu und Glauben die Mieterhöhungsklärung der Kläger gegen sich gelten lassen müssen. Die Rev. meint, die Beklagten hätten gegenüber den Schreiben vom 10. 1. 1961, 10. 10. und 12. 10. 1966 stets nur eingewendet, wegen ihrer Mieterdarlehen sei eine Mieterhöhung nach § 19 1. BMG ausgeschlossen, außerdem sei die Berechnung der Kostenmiete falsch. Hätten die Beklagten, so trägt die Rev. vor, geltend gemacht, sie wollten die Mieterhöhung auch wegen Formmangels nicht gelten lassen, so würde die Kläger nachträglich noch rechtzeitig formgerechte Erklärungen abgegeben haben.
Diesen Ausführungen kann insoweit nicht gefolgt werden, als damit der Einwand der Beklagten ausgeräumt werden soll, dass keine formwirksamen Mieterhöhungserklärungen abgegeben worden sind. An die Beseitigung der gesetzlich angeordneten Nichtigkeitsfolge bei Mängeln der vorgeschriebenen Form werden aus guten Gründen strenge Anforderungen gestellt. Hier jedenfalls kann den Beklagten im Rahmen der Abwägung nach § 242 BGB nicht angelastet werden, dass sie es unterließen, der Kläger im Ergebnis Rechtsrat darüber zu erteilen, wie sie zu dem von ihnen abgelehnten Ziel der Mieterhöhung, die sie aus materiell-rechtlichcn Gründen für unzulässig hielten, gelangen könne. Im Gegensatz zu der vom erkennenden Senat in dem Urteil vom 14. 11. 1962 - VIII ZR 85/61 entschiedenen Sache, in der dem Mieter die Berufung auf die Formnichtigkeit der Mieterhöhungserklärung versagt worden war, haben hier die Beklagten die Mieterhöhung nicht etwa dem Grunde nach anerkannt und nur der Höhe nach bestritten. Sie haben sich vielmehr geweigert, überhaupt eine Erhöhung zu bezahlen und geltend gemacht, es liege eine unwirksame Mieterhöhungserklärung vor. Deshalb sind sie nicht daran gehindert, nachträglich auch den Formmangel der Mieterhöhungserklärungen geltend zu machen.
Auch daraus, dass die Beklagten zu 3, 5, 6, 8 bis 10, 12, 14, 17, 19 bis 28 die ersten Mieterhöhungserklärungen widerspruchslos hingenommen und den verlangten Mehrbetrag bezahlt haben, kann nicht gefolgert werden, jedenfalls diese Beklagten hätte ein für alle Mal auf Einwände wegen der Form der Mieterhöhungserklärung verzichtet. Zutreffend führt das Berufsgericht aus, dass aus diesem Verhalten nicht habe entnommen werden können, diese Beklagten wollten sich auch gegenüber anderen Mieterhöhungserklärungen des Einwandes des Formmangels begeben, und die Kläger habe dies auch nicht so verstehen können.
Mit Erfolg macht die Kläger aber geltend, sie sei von den Prozessbevollmächtigten der Beklagten davon abgehalten worden, noch kurz vor Klageerhebung der Schriftform genügende Zahlungsaufforderungen an die Beklagten zu richten. Dem Schreiben der Kläger vom 29. 11. 1967 ist zu entnehmen, dass sie beabsichtigte, vor Erhebung der Klage noch einmal sämtliche Beklagten durch Rechtsanwaltsschreiben zur Zahlung der erhöhten Miete bzw. zur Aufgabe ihres Vorbehalts aufzufordern. Diese Absicht hat sie, wie das Schreiben vom 29: 11. 1967 gleichfalls ergibt, nur deshalb nicht verwirklicht, weil der Bevollmächtigte der Beklagten, RA St., erklärte, eine besondere Zahlungsaufforderung sei nicht mehr erforderlich.
Das Berufsgericht hat diese Äußerung lediglich unter dem rechtlichen Gesichtspunkt erörtert, ob RA St. damit einen Verzicht auf die Einhaltung der Schriftform erklärt habe. Es hat festgestellt, ein solcher Verzicht liege nicht vor. Damit hat es indessen die rechtliche Tragweite dieser Erklärung nicht voll gewürdigt. Die Erklärung hatte zur Folge, dass die Kläger es unterließ, die Beklagten schriftlich zur Zahlung aufzufordern und damit in Verbindung mit den Beklagten bereits früher zugegangenen Mieterhöhungserklärungen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen formgerecht eine Mieterhöhung zu einem Zeitpunkt zu erklären, zu dem dies wegen der Geltung des § 22 1. BMG noch möglich war. Da die Klagschrift vom 13. 12. 1967 stammt, und am 14. 12. 1967 bei Gericht eingegangen ist, muss davon ausgegangen werden, dass die schriftlichen Zahlungsaufforderungen spätestens bis zum 15. 12. 1967 sämtlichen Beklagten zugegangen und die Mieterhöhungen demnach am 1. 1. 1968 wirksam geworden wären.
Dass diese Rechtsfolge nicht eintrat, hat der Bevollmächtigte der Beklagten jedenfalls objektiv durch seine Äußerung verhindert, die Beklagten bräuchten nicht mehr schriftlich zur Zahlung aufgefordert zu werden. Wegen des Außerkrafttretens des § 22 1. BMG müsste sich die Kläger trotz ständig steigender Kosten für die Dauer der Mietverträge, d. h. grundsätzlich bis 1981, mit einem 1956 vereinbarten Mietzins begnügen, weil ihre im vorliegenden Rechtsstreit eingereichte Klage nicht mehr rechtzeitig, d. h. vor dem 1. 1. 1968, zugestellt worden ist. Dem steht gegenüber, dass die Beklagten durch ihre beharrliche Weigerung, dem Mieterhöhungsverlangen zu entsprechen oder auch nur auf die Vergleichsangebote der Kläger einzugehen, es erreicht haben, dass diese ihr - jedenfalls grundsätzlich nicht unberechtigtes - Verlangen wegen des Außerkrafttretens der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen nicht befriedigen kann.
Unter diesen Umständen kann die Berufung der Beklagten auf die Nichteinhaltung der Schriftform jedenfalls insoweit nicht anerkannt werden, als sie die Zahlung von Mieterhöhungen auch ab 1. 1. 1968 ablehnen. Nachdem die Beklagten selbst durch ihren Bevollmächtigten die Veranlassung dazu gegeben haben, dass nicht mehr rechtzeitig schriftliche Zahlungsaufforderungen ergingen, setzen sie sich mit ihrem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn sie der Kläger entgegenhalten, diese habe die Abgabe einer formgerechten Mieterhöhungserklärung vor dem 1. 1. 1968 unterlassen.
Das Berufsgericht hat die Klage deshalb zu Unrecht abgewiesen, soweit die Kläger Zahlung von Mieterhöhungen ab 1. 1. 1968 erstrebt. In diesem Umfang war das angef. Urteil aufzuheben und die Sache an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen, weil noch zu prüfen ist, ob dem Mieterhöhungsverlangen § 19 1. BMG entgegensteht, und ob, falls dies zu verneinen ist, die verlangten Mieten richtig berechnet sind. Zu beiden Punkten fehlt es bisher an tatsächlichen Feststellungen. Eine eigene Entscheidung des Revisionsgerichts ist deshalb nicht möglich. Soweit die Kläger Mieterhöhungen für die Zeit vor dem 1. 1.1968 verlangt, ist die Klage unbegründet, so dass insoweit die Rev. zurückgewiesen werden muss.

References: § 221
 § 18
 § 261
 § 126
 § 261
 § 19
 § 242
 § 22
 § 22
 § 19