Source: https://www.marktplatz-renditeimmobilie.de/service/glossar
Timestamp: 2019-10-19 01:59:16+00:00

Document:
Glossar - Service | marktplatz-renditeimmobilie.de
Service: Glossar
(Gebäude AfA = unbewegliche Wirtschaftsgüter gemäß EStG)
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet einen Begriff aus dem Steuerrecht und findet sich in § 7 des Einkommensteuergesetzes wieder. Die AfA, auch Abschreibung genannt, bezieht sich in § 7.4 (Bestandsobjekte) und § 7.5 (Neubauobjekte) auf die linear zu berechnende Abnutzung eines Gebäudes und bewirkt die steuerliche Entlastung des Eigentümers, indem der steuerliche Verlust mit den zu versteuernden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verrechnet werden kann. Dadurch reduziert sich die Einkommensteuerlast des sogenannten Kapitalanlegers und Steuerschuldners gegenüber dem Finanzamt. Für die Saldierung der steuerlich relevanten Gewinne und Verluste wird die Anlage V der Steuererklärung beigefügt.
Die Höhe der AfA richtet sich dabei nach unterschiedlichsten Kriterien, z. B. nach Alter des Gebäudes (siehe Baujahr), den Erstellungskosten nach Grundstücksanteil, nach Inventar oder Außenanlagen. Eine besondere Form der erhöhten AfA findet sich in § 7i (Denkmalschutz) und § 7h (Gebäude die in von einer Gemeinde förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen liegen und vermietet werden) wieder. Gemäß der derzeitigen Steuergesetzgebung dürfen die gesamten von der Behörde genehmigten Sanierungskosten innerhalb von 12 Jahren abgeschrieben werden. In den ersten 8 Jahren nach Fertigstellung der Baumaßnahme mit jeweils 9% der Sanierungskosten in den folgenden 4 Jahren mit jeweils 7%. Mit diesem steuerlichen Anreiz, soll der Erhalt von Kulturgut in besonderem Maße gefördert werden.
Eine derartige Sanierungsmaßnahme bietet auch dem Eigennutzer die Möglichkeit seine Steuerlast zu senken. Eigennutzer können 10 Jahre lang 9 % des anerkannten Sanierungsaufwandes gemäß § 10f EStG (Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten sowie städtebaulichen Entwicklungsbereichen) ansetzen. Nach Fertigstellung kann der steuerliche Verlust auf der Lohnsteuerkarte eingetragen werden und senkt somit die monatlichen Zahlungen an das Finanzamt. Bei Selbstständigen führt diese Maßnahme zu einer Reduzierung der Vorauszahlungen. Eine solche Maßnahme kann beliebig oft genutzt werden. Sinnvollerweise nur so lange es die Steuerlast hergibt. Die endgültige Anerkennung der zu genehmigenden Sanierungskosten ergeht nach Fertigstellung des Objektes durch die entsprechende Behörde (Amt für Denkmalschutz). Hier werden sämtliche abschreibungsfähigen Positionen überprüft respektive bescheinigt. Die entsprechende Bescheinigung ist den Finanzbehörden zur Anerkenntnis vorzulegen.
Das Grundstück, auf dem das jeweilige Gebäude steht ist nicht abschreibungsfähig, da es sich im steuerrechtlichen Sinn nicht abnutzt.
§ 7.4 EStG (Bestandsimmobilie, Renditeimmobilie, Zinshäuser)
40 Jahre lang 2,5% wenn das Gebäude vor dem 31.12.1924 errichtet wurde
50 Jahre lang 2,0% wenn das Gebäude nach dem 01.01.1925 errichtet wurde
§ 7.5 EStG (Neubauten)
50 Jahre lang 2,0% auf die Erstellungskosten des Gebäudes
§ 7i EStG (Denkmalschutz)
8 Jahre lang 9% und 4 Jahre 7% der anerkannten Sanierungskosten zzgl. § 7.4
§ 7h EStG (Objekte in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten)
§ 10f EStG (Objekte wie § 7i + §7h) für selbstgenutztes Wohneigentum
10 Jahre lang 9% der anerkannten Sanierungskosten
Die Alterspyramide bezeichnet eine bestimmte Form von Altersstrukturen. Sie zeichnet sich durch ein nahezu lineares Abnehmen des Bevölkerungsumfangs je Altersgruppe aus. Die Kinderzahl pro Frau ist dabei relativ hoch, weshalb eine breite Basis vorhanden ist; Die Lebenserwartung der Neugeborenen allerdings ist eher niedrig. Die Altersstruktur Deutschlands in der Mitte des 20. Jahrhunderts wird als pyramidenförmig in abgeschwächter Form bezeichnet.
Das Annuitätendarlehen bezeichnet eine Form des Darlehens. Die monatlichen Raten beim Annuitätendarlehen sind konstant und setzen sich aus Zins und Tilgung zusammen. Über die Laufzeit wird der Zinsanteil immer geringer, der Tilgungsanteil erhöht sich entsprechend. Darlehensgeber verlangen in der Regel eine Tilgung von mindestens 1%.
Die Auflassung ist Bestandteil der Übereignung von Immobilien. Sie wird vollzogen durch die Einigung des Immobilienübergangs durch Anwesenheit beider Vertragsparteien (oder Stellvertretung) vor einem Notar.
Die Auszahlungsvoraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Bank ein Darlehen auszahlt. Dazu zählen z.B. die rangrichtige Eintragung der Grundpfandrechte, unterzeichnete Darlehensverträge und weitere Nachweise.
Als Baujahr eines Gebäudes gilt das Jahr der Bezugsfertigstellung. Wurden Gebäude durch Schäden unnutzbar und später wiederhergestellt, gilt das Jahr der ursprünglichen Bezugsfertigstellung, bei total zerstörten Gebäuden hingegen gilt das Jahr des Wiederaufbaus als Baujahr.
Bereitstellungszinsen verlangt eine Bank, wenn ein Darlehen nach einer bestimmten Frist noch nicht oder nur teilweise abgerufen wurde. Die Bereitstellungszinsen werden dann auf den Darlehensteil gefordert, der noch bei der Bank verblieben ist.
Der Betreiber betreibt die Pflegeeinrichtung. Er pachtet das gesamte Objekt von der Eigentümergemeinschaft der Pflegeappartments.
Demographie, auch Bevölkerungswissenschaft genannt, beschäftigt sich mit der wissenschaftlichen Erforschung des Bevölkerungszustands einer Region und erfasst dabei statistisch die zahlenmäßigen Veränderungen ihrer Gliederung. Augenmerk liegt hierbei auf der Geburtenzahl (Fertilität), der Sterblichkeitsrate (Mortalität), den Zu- und Auswanderungen (Migration) sowie der Altersverteilung innerhalb der Bevölkerung. Zusätzlich wird untersucht, welche Faktoren für die Veränderung der Bevölkerungsstruktur verantwortlich sind.
Der demographische Wandel beschreibt eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur einer Gesellschaft hinsichtlich:
• ihrer Altersstruktur
• ihrem zahlenmäßigen Verhältnis von Frauen und Männern
• ihrer Geburten- und Sterbefallrate
• ihrer quantitativen Zu- und Fortzüge
• und ihrem Anteil inländischer-, ausländischer und eingebürgerter Personen innerhalb der Bevölkerung
Um die Entwicklung der Bevölkerungsstruktur erfassen zu können, werden außerdem Prognosen bzw. Bevölkerungsvorausberechnungen angefertigt.
Differenz zwischen Nominalbetrag und tatsächlicher Auszahlung eines Darlehens. Das Disagio stellt eine Zinsvorauszahlung dar, die dazu führt, dass die Bank den zu zahlenden Nominalzins senkt. Für Kapitalanleger kann ein Disagio steuerlich interessant sein, da es zu den Geldbeschaffungskosten gehört, die als Werbungskosten absetzbar sind.
Effektivzins (Effektiver Zinssatz)
Siehe Zins
Das Eigenkapital wird zur Finanzierung benötigt und bezeichnet den Anteil der Gesamtkosten, der aus eigenen Mitteln eingesetzt wird und somit nicht finanziert werden muss. Je nach Bank und Bonität werden zwischen 0% und 30% Eigenkapital verlangt. Neben dem Einsatz vor Barmitteln zählt auch die Abtretung von Sparverträgen, z.B. Lebensversicherungen oder Aktienfonds als Eigenkapital.
Dem Eigentümer gehört die die Wohnung bzw. das Appartement, er hat alle Rechte und Pflichten an dem entsprechenden Objekt.
Alle Eigentümer zusammen bilden die Eigentümergemeinschaft. Alle die Immobilie betreffenden Entscheidungen, z.B. Veränderungen an dem Objekt, werden durch die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft auf der Eigentümerversammlung beschlossen.
Die Eigentümerversammlung findet mindestens 1x jährlich statt und beschließt über alle die Immobilie betreffenden Dinge, z.B. Berufung/Abberufung des Verwalters, die durchzuführenden Instandhaltungsmaßnahmen, den Wirtschaftsplan usw.
Der Energieausweis ist seit dem 01.05.2014 ein bundesweites Pflicht-Dokument für alle Immobilien, die verkauft oder vermietet werden. Dazu zählen bebaute Grundstücke oder Wohnungs- und Teileigentum (ausgenommen sind kleine Gebäude und Denkmalimmobilien). In dem Energieausweis wird der Energieverbrauch eines Gebäudes nach den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) bemessen und dokumentiert. Käufer, Mieter oder Pächter können darüber die energetische Bewertung (Energieeffizienz) der Immobilie entnehmen, diese mit anderen Objekten vergleichen und darüber die voraussichtlichen Energiekosten einschätzen. Käufer oder Mieter einer Immobilie erhalten das Zertifikat von dem Besitzer einer Immobilie.
Beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks darlegt. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart sowie die Eigentumsverhältnisse. Außerdem enthält es eine Aufstellung der Rechte an anderen Grundstücken sowie der Lasten und Beschränkungen. Jeder mit berechtigtem Interesse (z.B. Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, das heißt, auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.
Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Nebenkosten beim Immobilienerwerb. Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5% und 6% des Kaufpreises. In den vergangenen Jahren wurde die Grunderwerbsteuer als Einnahmequelle der Bundesländer entdeckt und in vielen Bundesländern bereits erhöht. In weiteren Bundesländern stehen entsprechende Erhöhungen kurz bevor.
Die Grundsteuer wird von den Gemeinden auf das Eigentum an Grundstücken (Immobilien) erhoben. Je nach Hebesatz ist die Grundsteuer in den Gemeinden unterschiedlich hoch.
Die Indexierung gibt den prozentualen Wert der Pachtsteigerung an, um den die Pacht bei Erreichen einer bestimmten Inflation automatisch steigt. Beispiel: Die Indexierung beträgt 60%. In diesem Fall steigt die Pacht um 6% in genau dem Monat, in dem die Inflation gem. Statistischem Bundesamt um 10% gestiegen ist gegenüber der letzten Pachtanpassung.
Die Instandhaltungsrücklage dient der Ansammlung von Kapital für in der Zukunft auftretende Mängel bzw. die Instandhaltung der Immobilie. Die Eigentümerversammlung entscheidet mehrheitlich, wie hoch die Instandhaltungsrücklage pro Jahr festgesetzt wird.
Die Kirchensteuer wird in Deutschland bei Mitgliedern von Religionsgemeinschaften über die Finanzämter zusammen mit der Lohnsteuer eingezogen. Je nach Bundesland beträgt der Kirchensteuersatz 8% (Bayern und Baden-Württemberg) oder 9% (übrige Bundesländer).
Die Lage bezeichnet den Ort einer Immobilie. Der Lage kommt bei der Bewertung einer Immobilie eine zentrale Bedeutung zu. Die Qualität der Lage wird dabei durch geographische Einflüsse, Lärm, Bevölkerungsdichte, Immissionsbelastung usw. bestimmt.
Siehe Pacht
Beim Erwerb einer Pflegeimmobilie entstehen die beim Immobilienerwerb üblichen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten.
Der Notar beurkundet Rechtsgeschäfte. Bestimmte dieser Rechtsgeschäfte, z.B. Grundstücksgeschäfte müssen notariell beurkundet werden. Der Notar ist dabei zur Unabhängigkeit verpflichtet.
Das Notaranderkonto dient der sicheren Übertragung des Kaufpreises vom Käufer an den Verkäufer mit entsprechender Eigentumsübertragung an den Käufer. Der Notar verwaltet das Geld auf dem Notaranderkonto, löst etwaige Verbindlichkeiten der Immobilie ab und transferiert den Restbetrag an den Verkäufer.
Die Pacht bezeichnet die für die Nutzung des Pachtgegenstandes (Immobilie) vom Pächter an die Eigentümergemeinschaft zu zahlende Gebühr. Die Höhe der Pacht wird im Pachtvertrag geregelt.
Der Pachtvertrag wird zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Pächter (Betreiber) geschlossen. Er regelt unter anderem Beginn und Dauer des Pachtverhältnisses, die Höhe und Anpassungen der Pachtzahlungen sowie die Rechte und Pflichten des Pächters.
Eine Person gilt als pflegebedürftig, wenn sie wegen einer oder mehreren physischen oder psychischen Krankheiten und/oder Behinderungen eingeschränkt ist und aus diesem Grund ihren Alltag nicht selbstständig bewältigen kann. Die Person ist dann auf Hilfe bzw. Unterstützung von anderen Personen angewiesen.
Die Rendite einer Pflegeimmobilien berechnet sich als Quotient der Nettokaltmiete bzw. der Pacht zum Kaufpreis. Die Rendite wird dabei in Prozent (%) angegeben.
Siehe Tilgung
Als Tilgung wird die Rückzahlung eines Darlehens bezeichnet. Die Höhe der Tilgung wird bei Darlehensaufnahme festgelegt und bestimmt die Darlehenslaufzeit. Die Tilgung kann dabei regelmäßig erfolgen oder unregelmäßig, was auch als Sondertilgung bezeichnet wird.
Von Tilgungsaussetzung eines Darlehens spricht man, wenn nach der Darlehensaufnahme an den Darlehensnehmer nur Zinsen gezahlt werden, auf die Tilgung aber verzichtet wird. In aller Regel verlangt der Darlehensgeber anstelle der Tilgung dafür einen Sparvertrag, der regelmäßig bespart wird.
Die Teilungserklärung teilt das Eigentum an einer Immobilie in Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an bestimmten Wohneinheiten und Gemeinschaftseigentum auf. Das Grundbuchamt erstellt dann Wohnungsgrundbücher/Teileigentumsgrundbücher, die den jeweiligen Eigentümern der einzelnen Appartements Ihre entsprechenden Rechte sichern, mit Darlehen belastet werden können usw. Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden.
Das Phänomen Überalterung liegt vor, wenn eine andauernde niedrige Geburtenrate dazu führt, dass es einen Überhang älterer Menschen innerhalb einer Gesellschaft gibt. Logischerweise sinkt der Anteil jüngerer Menschen dabei von Jahr zu Jahr.
Der Verwalter wird von der Eigentümergemeinschaft eingesetzt und verwaltet die Immobilie. Dabei erstellt er die Wirtschaftspläne und auch die Abrechnungen für die einzelnen Appartments, vereinnahmt die Mieten und leitet diese an die Eigentümer weiter. Er kümmert sich also um alle die Verwaltung der Immobilie betreffenden Angelegenheiten.
Bei Vorfälligkeitsentschädigung entsteht bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens mit Zinsbindung und wird von der Bank quasi als Strafgebühr kassiert. Sie ist tendenziell umso höher, je länger die Restlaufzeit und je höher der Zins des aufzulösenden Darlehens ist.
Der Zins bezeichnet die Gebühr, die der Schuldner dem Gläubiger für die Überlassung eines Geldbetrages jährlich zu bezahlen hat. Der absolut zu zahlende Betrag in Bezug auf den Darlehensbetrag bezeichnet dabei den Nominalzins. Als Vergleichsgröße wird in aller Regel jedoch der Effektivzins (eff. Zins) herangezogen. In diesem Wert sind alle mit dem Darlehen anfallenden Gebühren sowie die Anzahl der jährlichen Zinsraten ebenfalls berücksichtigt.
zvE (zu versteuerndes Einkommen)
Das zu versteuernde Einkommen ist für die Berechnung der Steuerfestsetzung maßgebend. Es berechnet sich aus dem Einkommen des Steuerpflichtigen Bürgers vermindert um diverse steuerlich abzugsfähige Positionen.

References: § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 10

§ 7

§ 7

§ 7
 § 7

§ 7

§ 10
 § 7
 §7