Source: http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2915-korespondencja-z-administratorem
Timestamp: 2019-02-18 11:36:21+00:00

Document:
NAWIGACJA Prawo Orzecznictwo sądowe Korespondencja z administratorem
Poniedziałek, 05 listopad 2018 00:14
Jestem właścicielem lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. To duża wspólnota, w której działa kilkuosobowy zarząd. Zarząd zawarł umowę o administrowanie z firmą zewnętrzną.
Czy administrator może odpowiadać na pisma właścicieli? Moim zdaniem to nie jest zgodne z prawem, ponieważ ustawa o własności lokali stanowi, że taka korespondencja winna być sygnowana przez co najmniej dwóch członków zarządu. Czy mam rację?
Ustawa o własności lokali nie precyzuje kwestii związanych z udzielaniem odpowiedzi na pisma członków wspólnoty mieszkaniowej. W przepisach mowa jest jedynie o składaniu oświadczeń przez członków zarządu, a także o reprezentacji wspólnoty na zewnątrz i w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Brak też unormowań dotyczących kompetencji zarządcy administrującego nieruchomością wspólną (administratora). Aby odpowiedzieć na postawione pytanie należałoby na wstępie przeanalizować jakiego rodzaju czynności zostały zastrzeżone przez ustawę dla organu wspólnoty mieszkaniowej.
Zgodnie z brzmieniem art. 21 ust. u.w.l. „Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.” Z kolei ust. 2 stanowi, że w sytuacji, gdy „zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.” Analiza przytoczonych uregulowań wskazuje jednoznacznie, że ustawodawca do wyłącznej kompetencji organu wspólnoty zastrzegł dwie kwestie: składanie oświadczeń woli oraz reprezentację wspólnoty mieszkaniowej.
Zatem nie każde oświadczenie, lecz tylko takie, które, albo stanowi oświadczenie woli, albo zostało złożone w sprawie przekraczającej zarząd zwykły zostało zastrzeżone wyłącznie dla zarządu. Dopuszczalne jest więc, aby wszystko to, co nie mieści się w zakresie tego pojęcia, wykonywał administrator wspólnoty – o ile oczywiście zostanie do takich działań upoważniony.
Czym zatem jest oświadczenie woli? W tym miejscu konieczne będzie odwołanie się do przepisów kodeksu cywilnego, które na mocy odesłania z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali mają tutaj zastosowanie („W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. ”).
Zgodnie z brzmieniem art. 60 k.c. : "Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli)." Oświadczeniem woli jest dostatecznie ujawniona wola osoby dokonującej czynności prawnej a jego przedmiotem czynność prawna, czyli taka czynność, która zmierza do wywołania skutków prawnych.
Do wyłącznej kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej, poza składaniem oświadczeń woli za wspólnotę, należy też jej reprezentacja, której istota sprowadzić można do tzw. teorii organów, co z kolei po raz kolejny wymaga odwołania do przepisów kodeksu cywilnego regulujących ustrój osób prawnych i innych jednostek organizacyjnych.
Wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną, może pozywać i być pozywaną (por. art. 6 u.w.l.), dlatego też jest niepełną osobą prawną w rozumieniu art. 331 § 1: „Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.” Zgodnie z art. 38 k.c., który i do niej ma zastosowanie stanowi „działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie”. Takim organem wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd (art. 20 u.w.l.), który składa się z osób fizycznych, te osoby ujawniają wolę wspólnoty na zewnątrz. Innymi słowy: wola organów, choć de facto to wola tych osób fizycznych, uważana jest za wolę jednostki, którą reprezentują. Na tym właśnie polega tzw. teoria organów przyjęta w polskim prawie. Oznacza to, że tylko zarząd może składać oświadczenia, dokonywać czynności, które będą poczytywane za wolę samej wspólnoty mieszkaniowej.
Zarząd jest zatem elementem struktury wspólnoty, podczas, gdy administrator – osobą trzecią, podmiotem zewnętrznym działającym na podstawie upoważnienia. Jeżeli w danej wspólnocie mieszkaniowej obowiązuje ustawowy sposób zarządu, tzn. gdy właściciele nie stworzyli własnego, oryginalnego modelu zarządzania – zarząd nie może scedować na administratora swoich uprawnień w zakresie reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej. Nie oznacza to jednak, że administrator nie może zostać upoważniony przez zarząd do dokonywania pewnych czynności, np. do prowadzenia korespondencji z właścicielami lokali.
Należy mieć bowiem na uwadze treść art. 22 ust. u.w.l. stanowiącego, że zarząd czynności zwykłego zarządu dokonuje samodzielnie. W konsekwencji umocowanie administratora do udzielania wyjaśnień członkom wspólnoty na kierowane do wspólnoty pisma jest powszechną praktyką. Należy pamiętać, że upoważnienie to nie powinno obejmować składania oświadczeń woli za wspólnotę, czyli takich działań, które miałyby wywoływać skutki prawne, albo dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
#25 www.zarzadca.eu: Ange-lisica 2016-10-12 20:27
Ange-lisica: Pełnomocnictwo do reprezentowania przed sądami musi być oddzielne od innych pełnomocnictw i umowy.
SN stwierdził, że nie musi jeżeli właśnie w umowie o powierzeniu zarządu jest to wyraźnie określone.
Kasandrze, może myślałam o upoważnieniu, a napisałam o pełnomocnictwie . Wybacz. Jestem już dziś tak zmęczona, a do tego już nawet nie wiem czym jedno od drugiego się różni. Proszę o wymazanie wspomnienia nawet, że palnęłam chyba jakąś głupotę :shamed:
#24 www.zarzadca.eu: KubaP 2016-10-12 19:50
[cite] Zarządca:[/cite ]Nie, firma zarządzająca (osoba prawna lub fizyczna powołana sprawująca zarząd na podstawie art. 18 uwl ) nie jest przedstawiciele m wspólnoty, a jej pełnomocnikiem, dlatego bez pełnomocnictwa nie zostanie przez sąd dopuszczona do postępowania, przynajmniej - nie powinna być.
. przecież tak jest, o czym świadczą wspólnoty powstałe z tzw. WAM-u (obecnie Agencji Mienia Wojskowego).
Tam działają Zarządcy notarialni ustanawiani przy udziale notariusza w oparciu o art. 18.1.
Ci Zarządcy podpisują umowy na obsługę Wspólnot oraz udzielają pełnomocnictw dla pełnomocników procesowych , czy dysponują środkami zgromadzonymi na koncie bankowym , itp.
#23 www.zarzadca.eu: kasander 2016-10-12 19:37
Pełnomocnictwo do reprezentowania przed sądami musi być oddzielne od innych pełnomocnictw i umowy.
"Podkreśla się w doktrynie, że zarządca nie może reprezentować wspólnoty przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też upoważnienie nie znalazło się w umowach, o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., bądź w uchwale, o jakiej mowa w art. 18 ust. 2a." - Uchwała SN z dnia 21 stycznia 2009 r. Sygn. akt III CZP 129/08
#22 www.zarzadca.eu: Ange-lisica 2016-10-12 19:08
Zarządca: ...bez pełnomocnictwa nie zostanie przez sąd dopuszczona do postępowania
Kasander: Nawet jak ma wpisaną w umowie reprezentacje przed sądami?
Nowy doklejony: 12.10.16 19:16
Ange-lisica:...zarządca rzeczy wspólnej (art. 203 k.c.) i zarządca powierzony na podstawie art. 18 ust 1 UoWL, to nie jest to samo.
Kasander: To niezupełnie tak.
Normy art. 199 oraz 201-203 kodeksu cywilnego mają charakter względnie obowiązujący i znajdują zastosowanie wówczas, gdy postanowienia umowy nie będą zawierały regulacji odmiennych.
Hm. trzeba być prawnikiem lub latami zajmować się tymi sprawami, żeby wiedzieć to o czym piszesz Kasander. Dlatego nadal ogarnia mnie smutek na myśl, że żeby wygrywać sprawy w sądach, to trzeba wynajmować prawników i to dobrych, nawet do prowadzenia spraw oczywistych. Bo sprawa oczywista może być już nie tak oczywista, jeśli orzeczenie będzie odmienne od dotychczasowych . A orzeczenie odmienne, to "częstość" jest.
#21 www.zarzadca.eu: kasander 2016-10-12 18:02
... bez pełnomocnictwa nie zostanie przez sąd dopuszczona do postępowania
Nawet jak ma wpisaną w umowie reprezentacje przed sądami?
SN: ...samo jednak upoważnienie musi wynikać z umowy lub uchwały
#20 www.zarzadca.eu: Zarządca 2016-10-12 17:53
[cite] kasander:[/cite ]Mając na uwadze art. 86 kpc:
"Strony i ich organy lub przedstawiciele ustawowi mogą działać przed sądem osobiście lub przez pełnomocników"
- czy firma zarządzająca której umową w formie AN - na podstawie art. 18 ust. 1 UoWL - powierzono ustawowe sprawowanie zarządu wspólnoty jest przedstawiciele m ustawowym i może reprezentować wspólnotę?
N ie, firma zarządzająca (osoba prawna lub fizyczna powołana sprawująca zarząd na podstawie art. 18 uwl ) nie jest przedstawiciele m wspólnoty, a jej pełnomocnikiem, dlatego bez pełnomocnictwa nie zostanie przez sąd dopuszczona do postępowania, przynajmniej - nie powinna być.
Inaczej jest natomiast w przypadku zarządu - tutaj umocowanie do reprezentacji wynika z ustawy, choć nie każdą sprawę może prowadzić, jeżeli jej przedmiot obejmie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu - konieczna będzie uchwała wyrażająca zgodę.
#19 www.zarzadca.eu: KubaP 2016-10-12 15:04
[cite] elan124:[/cite]Cytat:
KubaP: mam odrębne zdanie wynikające z sal sądowych
Sądy chociaż uzasadniają swoje wyroki (swoje zdania). :wink: "kibica" nie informują, jakie są uzasadnienia , trzeba pytać strony.
Jeszcze nie słyszałem, aby sąd nie uznał pełnomocnictwa procesowego udzielonego przez Zarządcę Nieruchomości ustanowionego na podstawie art. 18.1. aktem notarialnym.
#18 www.zarzadca.eu: kasander 2016-10-12 15:03
...zarządca rzeczy wspólnej (art. 203 k.c.) i zarządca powierzony na podstawie art. 18 ust 1 UoWL, to nie jest to samo.
#17 www.zarzadca.eu: Ange-lisica 2016-10-12 14:27
cTnt: Natomiast w doktrynie dominuje pogląd, iż jako przedstawiciela ustawowego nie powinno się traktować:
1. zarządcy rzeczy wspólnej (art. 203 k.c.);
2. wykonawcy testamentu (art. 988 i nast. k.c.);
3. zarządcy nieruchomości zajętej w toku postępowania egzekucyjnego (art. 931 i nast. k.p.c.);
4. zarządcy przymusowego o którym mowa w art. 26 UoWL.
Obecnie również co do zarządcy o którym mowa w art. 18 ust. 1 UoWL dominuje pogląd, iż nie powinno się go traktować jako przedstawiciela ustawowego, bowiem dla umocowania do działania w imieniu wspólnoty potrzebuje on pełnomocnictwa, które musi wynikać bądź to z umowy zawartej w formie AN, bądź z uchwały zaprotokołowanej przez notariusza (por. uchwała SN z dnia 21.01.2009 r., III CZP 129/08). Pogląd ten nie jest jednak jedyny, choć obecnie przeważający.
cTnt, na razie nie powinno mnie tu być, bo przerwa od forum jeszcze trwa, ale na widok tego co tu napisałaś, nie mogłam się oprzeć (i przybiegłam).
Z tego co tu napisałaś, zarządca rzeczy wspólnej (art. 203 k.c.) i zarządca powierzony na podstawie art. 18 ust 1 UoWL, to nie jest to samo. A szkoda, o ileż wtedy życie byłoby "lepsiejsze", gdyby:
zarządc a o którym mowa w art. 18 ust. 1 UoWL = zarządcy rzeczy wspólnej (art. 203 k.c.)..
#16 www.zarzadca.eu: elan124 2016-10-12 14:23
No i co z tego ? Sądy chociaż uzasadniają swoje wyroki (swoje zdania). :wink:

References: art. 21
 art. 1
 art. 60
 art. 6
 art. 331
 art. 38
 art. 22
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 199
 art. 86
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 26
 art. 18
 art. 18
 art. 18