Source: https://geom-bartolucci-fausto.webnode.it/news/quali-saranno-le-conseguenze-dopo-la-sentenza-salva-affitti-in-nero-ecco-le-reazioni-delle-associazioni-di-categoria-/
Timestamp: 2018-10-22 23:11:18+00:00

Document:
Quali saranno le conseguenze dopo la sentenza “salva affitti in nero”? Ecco le reazioni delle associazioni di categoria. :: S t u d i o T e c n i c o
Home > Quali saranno le conseguenze dopo la sentenza “salva affitti in nero”? Ecco le reazioni delle associazioni di categoria.
19.03.2014 07:51
8. “Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.
La norma va riscritta.
La Consulta ha accolto “solo” il rilievo dell'eccesso di delega. In pratica, il Governo è andato oltre la delega legislativa conferitagli dal Parlamento con la legge n. 49/2009. La Corte non ha affrontato gli altri profili sollevati dai Tribunali di merito, sui quali il dibattito rimane aperto. La sentenza, dunque, non appare risolutiva. Il legislatore, infatti, potrebbe anche decidere di reintrodurre la norma, tenendo conto delle critiche mosse dagli addetti ai lavori.
Le reazioni delle associazioni di categoria.
La decisione della consulta è stata accolta con favore della associazioni dei proprietari, che avevano già denunciato i rischi di abuso della norma da parte degli inquilini. Secondo Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia, “la sentenza conferma che la Consulta presidia con fermezza i principi di certezza e correttezza del diritto”. Fabio Pucci, segretario generale dell'UPPI pone l'attenzione sugli effetti retroattivi della pronuncia, per cui “i contratti che sono stati registrati dagli inquilini finiranno nel nulla”, e i proprietari, in caso di sfratto per morosità vanificato dall'applicazione della norma incostituzionale, “potranno chiedere agli inquilini di liberare l'abitazione, in quanto il contratto cesserà unitamente alla norma prevista dal decreto del 2011 ”.
Quali effetti avrà la sentenza della Consulta?
In attesa di eventuali determinazioni da parte del legislatore, è necessario capire quali sono le ricadute pratiche della decisione della Consulta sui contratti in corso, che dovrebbero tornare ai canoni precedenti anche per il periodo arretrato. Sul punto, Ladislao Kowalski (UPPI) sottolinea “il pericolo che venga fatta una legge che sani la carenza di delega”. Intervento invocato, invece, da Daniele Barbieri, segretario generale della SUNIA, secondo il quale “la sentenza determina una gravissima situazione di vuoto normativo nella politica di contrasto all'evasione fiscale e il motivo di eccesso di delega può e deve essere sanato dal Parlamento”. Secondo Guido Piran, segretario generale del Sicet “con questa pronuncia - fa sapere in una nota - tornerà a crescere l'illegalità ed il nero nel settore degli affitti che con la norma censurata dalla Corte Costituzionale aveva iniziato a diminuire”. “Ma oltre a questo viene a crearsi una situazione di forte incertezza per le conseguenze delle situazioni pregresse ed un vuoto legislativo di una efficace misura a tutela degli inquilini e di lotta all'evasione che ogni anno vede negli affitti oltre 2 miliardi di imposte non pagate”. “Chiederemo al Governo, al Parlamento e a tutte le forze politiche di inserire nel Piano Casa un apposito articolo che risolva il problema a riparo da censure della Corte Costituzionale”.
Tornano in gioco i vecchi contratti.
In termini generali, la sentenza di incostituzionalità produce l'effetto di disapplicare la norma censurata retroattivamente, travolgendo la validità di tutti i rapporti giuridici ancora pendenti al momento della decisione, con la sola esclusione dei «rapporti esauriti» come, ad esempio, quelli decisi con sentenza passata in giudicato, oppure non più operanti, per decadenza o prescrizione.
Nel caso di contratto verbale di locazione, poiché è richiesta la forma scritta a pena di nullità, il locatore non potrà agire in forza della locazione, ma con una causa ordinaria, contestando l'occupazione senza titolo dell'immobile e chiedendo la condanna dell'occupante al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione. Sul punto, peraltro, la giurisprudenza ha stabilito che la registrazione effettuata dall'inquilino ex art. 3 del d.lgs. 23/2011 presuppone, comunque, un contratto valido e che, pertanto, la registrazione predetta non valeva a sanare un contratto di locazione nullo ab origine per difetto di forma scritta (Nullo il contratto di locazione se concluso verbalmente).

References: sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 3