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Timestamp: 2020-05-30 01:12:35+00:00

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In tema di edilizia gli atti di scioglimento delle comunioni relative ad edifici
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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 5 febbraio 2020, n. 2675.
Sentenza 5 febbraio 2020, n. 2675
In tema di edilizia, gli atti di scioglimento delle comunioni relative ad edifici, o loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dali’art. 40, comma 2, L. 47/1985 per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima dell’entrata in vigore della legge medesima ove dagli atti stessi non risultino gli estremi delia licenza o delia concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, ovvero ad essi non sia unita copia delia domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell’opera è stata iniziata in data anteriore al 10 settembre 1967.
sul ricorso iscritto al n. 22047/2016 R.G. proposto da:
(OMISSIS), e (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’Avv. (OMISSIS) per procura a margine del ricorso, elettivamente domiciliati in (OMISSIS) presso lo studio della Dott.ssa (OMISSIS) alla (OMISSIS);
(OMISSIS), e (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’Avv. (OMISSIS), per procura in calce al controricorso, domiciliati presso la cancelleria della Corte;
avverso la sentenza della Corte d’appello di Lecce, n. 626, depositata il 20 giugno 2016.
Udita la relazione svolta dal Consigliere Dott. Enrico Carbone nell’udienza pubblica del 13 dicembre 2019;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE Alessandro, che ha concluso per il rigetto del ricorso, con correzione della motivazione in diritto;
La controversia riguarda la divisione di un fabbricato in (OMISSIS) tra i comproprietari (OMISSIS) e (OMISSIS), da un lato, (OMISSIS) e (OMISSIS), dall’altro, questi ultimi divenuti comunisti per acquisto di quota parte in data 5 giugno 1996.
Adita in via principale dai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS), la Corte d’appello di Lecce, dichiarata nulla la sentenza di primo grado per difetto di costituzione del giudice e rinnovata la decisione nel merito, ha ordinato la divisione in natura secondo il progetto divisionale del consulente tecnico d’ufficio e ha respinto la domanda risarcitoria dai predetti avanzata nei confronti dei germani (OMISSIS) per occupazione abusiva dell’immobile.
I coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) ricorrono per cassazione sulla base di cinque motivi, illustrati da memoria.
I germani (OMISSIS) resistono con controricorso.
1. Il primo motivo di ricorso (in atto, lettera “A”) denuncia violazione della L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40, per non aver il giudice d’appello rilevato che l’irregolarita’ urbanistica del fabbricato in comunione ne impediva la divisione.
1.1. Il primo motivo e’ fondato.
Il giudice d’appello ha dichiaratamente seguito l’orientamento interpretativo che, nel coordinare tra loro della L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40, reputava nullo lo scioglimento della comunione solo se questa avesse ad oggetto edifici abusivi la cui costruzione fosse iniziata dopo il 17 marzo 1985 (Cass. 13 luglio 2005, n. 14764).
Trattandosi nella specie di un fabbricato costruito in epoca anteriore alla data di discrimine, la sentenza d’appello ha affermato che “la non conformita’ del fabbricato alla concessione edilizia non costituisce impedimento alla divisione giudiziale della comunione” (pag. 7).
Tuttavia, il menzionato orientamento interpretativo e’ stato superato dalla giurisprudenza delle Sezioni Unite, le quali, in forza di una piu’ ampia rivisitazione letterale e teleologica, hanno negato la sussistenza di valide ragioni per differenziare il trattamento normativo in base al tempo di edificazione dell’immobile abusivo, e quindi per escludere la nullita’ dello scioglimento della comunione relativa ad edificio irregolare sol perche’ questo sia stato costruito anteriormente all’entrata in vigore della L. n. 47 del 1985 (Cass., sez. un., 7 ottobre 2019, n. 25021).
Si e’ cosi’ statuito: “gli atti di scioglimento delle comunioni relative ad edifici, o loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullita’ prevista dalla L. n. 47 del 1985, articolo 40, comma 2, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima dell’entrata in vigore della legge medesima ove dagli atti stessi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, ovvero ad essi non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell’opera e’ stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967” (Cass., sez. un., 7 ottobre 2019, n. 25021).
Ancora: “quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione, il giudice non puo’ disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dalla L. n. 47 del 1985, articolo 40, comma 2, costituendo la regolarita’ edilizia del fabbricato condizione dell’azione di divisione sotto il profilo della possibilita’ giuridica, e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che e’ consentito alle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale, sicche’ la mancanza della documentazione attestante la regolarita’ edilizia dell’edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio” (Cass., sez. un., 7 ottobre 2019, n. 25021).
Il controricorso (pag. 16-17) eccepisce la carenza di interesse dei ricorrenti ad agire per la declaratoria di nullita’ della divisione di un fabbricato del quale sono comproprietari: l’eccezione e’ infondata, sia per la rilevabilita’ d’ufficio della nullita’ connessa ai profili di ordine pubblico della normativa urbanistica, sia perche’ il comunista ha un ovvio interesse alla validita’ degli atti incidenti sulla quota, tanto piu’ che, nella specie, la progettata divisione implica rilevanti costi attuativi, come emerge dalla stessa sentenza d’appello (pag. 8-11).
2. Il secondo motivo di ricorso (in atto, lettera “B”) denuncia violazione della L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40, articoli 1346, 1418, 1421 e 2909 c.c., articolo 324 c.p.c., per aver il giudice d’appello ritenuto coperta dal giudicato la validita’ dell’acquisto dei germani (OMISSIS) in data 5 giugno 1996.
2.1. Il secondo motivo e’ infondato.
Il giudice d’appello ha fatto esatto riferimento al giudicato formatosi sulla domanda proposta dai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) per far dichiarare nullo L. n. 47 del 1985, ex articolo 40, l’acquisto dei (OMISSIS) (pag. 6-7 della sentenza d’appello).
Ad avviso dei ricorrenti, quel giudicato coprirebbe soltanto la nullita’ formale dell’acquisto, non anche i profili sostanziali.
Tuttavia: a) il giudicato si estende ad ogni causa di nullita’, dedotta o deducibile, avendo la domanda di nullita’ contrattuale natura autodeterminata (Cass., sez. un., 12 dicembre 2014, n. 26242); b) la nullita’ sancita dalla L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40, Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46, ha proprio ed essenzialmente carattere formale, salva l’effettivita’ del titolo e la riferibilita’ all’immobile (Cass., sez. un., 22 marzo 2019, n. 8230).
3. Il terzo motivo di ricorso (in atto, lettera “C”) denuncia omesso esame di fatto decisivo, per aver il giudice d’appello disposto la divisione senza considerare che l’abusivita’ del fabbricato era tanto radicale da aver giustificato l’emanazione di un’ordinanza di demolizione.
Il quarto motivo di ricorso (in atto, lettera “D”) denuncia nullita’ della sentenza o del procedimento, per aver il giudice d’appello recepito la consulenza tecnica d’ufficio sul progetto divisionale, nulla a sua volta.
3.1. Il terzo e il quarto motivo sono assorbiti dall’accoglimento del primo, giacche’ questo incide sulla validita’ stessa della divisione giudiziale, contestata dagli altri.
4. Il quinto motivo di ricorso (in atto, lettera “E”) denuncia omesso esame di fatto decisivo, per aver il giudice d’appello respinto la domanda risarcitoria da occupazione immobiliare abusiva, proposta dai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) nei confronti dei germani (OMISSIS).
4.1. Il quinto motivo e’ inammissibile.
Il giudice territoriale ha osservato che, essendo passato in cosa giudicata l’accertamento della validita’ del loro titolo di acquisto, non era piu’ a farsi questione di occupazione abusiva da parte dei germani (OMISSIS), giacche’ comproprietari pro indiviso (pag. 12 della sentenza d’appello).
La ratio decidendi non viene attinta dal motivo di censura, poiche’ questo si riferisce a documenti e testimonianze pertinenti ad altro, cioe’ alla pregressa occupazione del fabbricato da parte dei coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) e alle spese da loro sostenute per la costruzione e manutenzione dell’immobile.
5. Deve essere accolto il primo motivo di ricorso, rigettati il secondo e il quinto, dichiarati assorbiti gli altri.
La sentenza deve essere cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Lecce, che si uniformera’ ai principi di diritto enunciati da Cass., sez. un., 7 ottobre 2019, n. 25021 (richiamati supra, § 1.1), e regolera’ infine le spese processuali, anche del giudizio di legittimita’.
Accoglie il primo motivo di ricorso, rigetta il secondo e il quinto, assorbiti gli altri.
Cassa la sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Lecce, anche per le spese del giudizio di legittimita’.
Il contumace che può costituirsi anche mediante la “comparizione all’udienza”

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