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Timestamp: 2019-06-18 06:09:58+00:00

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VG Berlin, Urteil vom 09.08.2016 - 6 K 153.16 - openJur
VG Berlin, Urteil vom 09.08.2016 - 6 K 153.16
openJur 2016, 9080
Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 10. Dezember 2015 in der Fassung des Widerspruchsbescheides des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg vom 15. Januar 2016 verpflichtet, dem Kläger rückwirkend eine Genehmigung zur Nutzung der Wohnung in der K..., 10243 Berlin, V... als Ferienwohnung an maximal 182 Tagen ab dem 1. Mai 2016 zu erteilen.
Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Der Kläger begehrt die Erteilung einer Genehmigung zur zeitweisen Vermietung seiner Berliner Wohnung als Ferienwohnung an 182 Tagen im Jahr.
Der Kläger wohnt mit seiner Familie in Rostock und hält sich aus beruflichen Gründen regelmäßig mehrere Tage wöchentlich in Berlin auf. Er ist als Flugbegleiter bei der Fluglinie G... mit Stationierungsort Berlin Tegel beschäftigt. Im Jahr 2015 hatte er 190 Einsatztage in Berlin. Zwischen seinen Diensten, die zumeist in den Abendstunden am Flughafen Tegel enden und am nächsten Tag zwischen dem frühen Morgen und dem Mittag dort wieder beginnen, bleibt er in Berlin und bewohnt eine Wohnung in der K... in 10243 Berlin-Friedrichshain (3 Zimmer, 82 m2, V...), in der er mit Zweitwohnsitz angemeldet ist. Er erwarb diese Wohnung im Jahr 2012. Er finanzierte den Kauf über ein Darlehen in Höhe von 161.000,00 Euro mit einer Laufzeit von 30 Jahren.
Am 11. November 2015 beantragte der Kläger eine Genehmigung zur Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung ab dem 1. Januar 2016. Er reichte dabei Unterlagen zu seiner Zweitwohnungsanmeldung, zu seiner Anstellung bei G... sowie zum Erwerb der Eigentumswohnung ein.
Mit Bescheid vom 10. Dezember 2015 lehnte der Beklagte die Genehmigungserteilung ab. Hiergegen wandte sich der Kläger mit Widerspruchsschreiben vom 19. Dezember 2015. Er machte geltend, er nutze die Wohnung überwiegend selbst, da durch seine Dienste als Flugbegleiter entsprechende Aufenthalte und Übernachtungen erforderlich seien. An den übrigen Tagen halte er sich bei seiner Familie in Rostock auf. Beispielhaft übersandte der Kläger Dienstpläne aus den Monaten September und Oktober 2015, in denen seine Aufenthalte in der Berliner Wohnung markiert waren. Er brachte vor, sein schutzwürdiges privates Interesse überwiege die öffentlichen Interessen. Durch die Versagung der Genehmigung stehe gerade kein zusätzlicher Wohnraum für andere Personen zur Verfügung, da er die Wohnung selbst nutze. Zudem gefährde die Versagung seine wirtschaftliche Existenz.
Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 15. Januar 2016 zurückgewiesen. Der Beklagte stützte die Ablehnung der Genehmigung darauf, auch die Vermietung einer Zweitwohnung als Ferienwohnung unterliege dem Zweckentfremdungsverbot.
Hiergegen hat der Kläger am 22. Februar 2016 Klage erhoben. Zur Begründung trägt er ergänzend vor, auch als Zweitwohnung bleibe seine Wohnung Wohnraum. Er begehre allein eine untergeordnete gewerbliche Nutzung, bei der der Wohnraum als solcher erhalten bleibe. Ziel sei eine zeitliche Mitbenutzung der Wohnung für andere Zwecke ähnlich einer räumlichen teilgewerblichen Nutzung im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 5 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG –, durch die kein Wohnraumverlust eintrete. Diese Vorschrift sei keine eng auszulegende Sonderregelung, sondern habe insoweit nur deklaratorischen Charakter. Werde der Wohnzweck nicht aufgegeben, liege schon keine Zweckentfremdung vor. Dies ergebe sich auch aus der bundesgesetzlichen Vorgängernorm in Art. 6 § 1 Abs. 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes – MRVerbG –, in der das Zweckentfremdungsverbot als Verbot, Wohnraum anderen als Wohnzwecken zuzuführen, definiert worden sei. So sei auch die bestehende Gesetzeslage auszulegen. Es sei danach eine dauerhafte Zweckänderung der ursprünglichen Wohnnutzung erforderlich, entsprechend einer Nutzungsänderung im Sinne von § 29 des Baugesetzbuchs – BauGB –.
Jedenfalls sei in diesem Fall eine Genehmigung stets zu erteilen. Die Versagung belaste ihn unzumutbar. An der Erhaltung des gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG erlaubten zeitweisen Leerstands bestehe kein öffentliches Interesse. Er habe demgegenüber ein verfassungsmäßig geschütztes Recht zur Erzielung von Mieterlösen aus der eigenen Immobilie. Es bestehe darüber hinaus ein schützenswertes öffentliches Interesse an der Deckung des Bedarfs an Übernachtungsmöglichkeiten, das über die Nutzung des zweckentfremdungsrechtlich zulässigen Leerstands der Wohnung kompensiert werden könne. Eine Versagung, mit der er auf den Leerstand seiner Wohnung während seiner Abwesenheit verwiesen werde, sei unverhältnismäßig. Sie gehe weiter als es der Schutz des Gemeinwohls und der konkrete Regelungszweck erforderten. Mit dem kreditfinanzierten Kauf der Wohnung habe er eine schützenswerte Disposition getroffen. Auch diese sei im Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen. Ohne die Mieteinnahmen sei er gezwungen, die Wohnung zu verkaufen. In diesem Fall müsse er der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, durch die er insolvent werde. Da es sich um seine einzige Immobilie handele, könne er selbst dann nicht zu ihrer Veräußerung gezwungen werden, wenn er zum Sozialfall werde. Im Übrigen greife der Bestandsschutz auf Grund seines in den Räumen eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebs.
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 10. Dezember 2015 in der Form des Widerspruchsbescheides vom 15. Januar 2016 zu verpflichten, ihm für die Wohnung in der K..., 10243 Berlin (3 Zimmer, 82 m2, V...) eine Genehmigung für eine nach Tagen oder Wochen bemessene kurzzeitige Vermietung für maximal 182 Tage pro Kalenderjahr ab dem 1. Mai 2016 zu erteilen, und
festzustellen, dass die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts im Vorverfahren notwendig war.
Zur Begründung führt er aus, eine Zweitwohnung dürfe nach § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG keiner anderen Nutzung als der Wohnnutzung durch den Zweitwohnungsbesitzer zugeführt werden. Die Nutzung als Ferienwohnung hingegen stelle eine Nutzungsänderung dar, da die gewerbliche Kurzzeitvermietung eine eigenständige planungsrechtliche Nutzungsart bilde. Es seien keine Gründe ersichtlich, die zu einer Genehmigung der zweckfremden Nutzung führen könnten. Ein überwiegendes schutzwürdiges Eigeninteresse könne nicht anerkannt werden, wenn Wohnraum lediglich zur Erzielung eines höheren Entgelts oder eines höheren Umsatzes zweckentfremdet werden solle.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Streitakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs des Beklagten Bezug genommen.
I. Die zulässige Verpflichtungsklage ist begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigung, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Der versagende Bescheid des Beklagten vom 10. Dezember 2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 15. Januar 2016 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten.
Der geltend gemachte Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung für eine nach Tagen oder Wochen bemessene kurzzeitige Vermietung als Ferienwohnung beurteilt sich nach § 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, S. 115). Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung im Sinne von § 2 Abs. 1 ZwVbG kann nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. Für die von dem Kläger begehrte Nutzung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten ist eine Genehmigung erforderlich (dazu unter 1.). Die Genehmigungsvoraussetzungen sind erfüllt und das Ermessen des Beklagten ist dahingehend beschränkt, dass nur die Genehmigungserteilung ermessensfehlerfrei ist (dazu unter 2.).
Die zeitweise Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung bedarf einer Genehmigung nach § 3 ZwVbG. Die begehrte Verwendung stellt eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG dar. Danach liegt eine Zweckentfremdung unter anderem vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung verwendet wird. Eine solche Verwendung begehrt der Kläger an maximal 182 Tagen im Kalenderjahr. Die gelegentliche Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung fällt weder unter einen Ausnahmetatbestand nach § 2 Abs. 2 ZwVbG (dazu unter a.) noch gilt für sie eine ungeschriebene Ausnahme (dazu unter b.). Der hieraus folgende Genehmigungsvorbehalt ist auch verfassungsgemäß (dazu unter c.).
a. Für die gelegentliche Vermietung der Wohnung des Klägers als Ferienwohnung gilt kein Ausnahmetatbestand nach § 2 Abs. 2 ZwVbG.
aa. Der Kläger kann sich nicht mehr auf die Übergangsregelung in § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG berufen, da nach dieser Bestimmung die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung nur bis zum 30. April 2016 vom Zweckentfremdungsverbot freigestellt war.
Die gewerbliche Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung unterfällt auch nicht der weiteren Bestandsschutzregelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG für die gewerbliche Nutzung von Wohnraum. Nach dieser Bestimmung liegt keine Zweckentfremdung vor bei Wohnraum, der bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der ZwVbVO für gewerbliche oder berufliche (sonstige) Zwecke nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG genutzt wurde, solange das zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bestehende Nutzungsverhältnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck in den Räumlichkeiten eingerichteter und ausgeübter gewerblicher oder freiberuflicher Betrieb fortgeführt wird. Diese Bestandsschutzregelung erfasst die gewerbliche Ferienwohnungsvermietung gerade nicht; eine verfassungskonforme Auslegung ist nicht geboten (vgl. Urteile der Kammer vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 –, juris Rn. 81-128; – VG 6 K 108.16 –, juris Rn. 82-129; – VG 6 K 160.16 –, juris Rn. 78-125; – VG 6 K 243.16 –, juris Rn. 84-131).
bb. Der Kläger kann sich ebenso wenig auf die Ausnahme nach § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG berufen. Nach dieser Vorschrift liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn „eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte oder den Verfügungsberechtigten oder die Mieterin oder den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt aber die Wohnnutzung überwiegt (über 50 vom Hundert der Fläche; bei Küche und Bad wird jeweils hälftige Nutzung unterstellt)“. Die Regelung gilt nach ihrem eindeutigen Wortlaut allein für die räumlich anteilige und nicht die zeitlich anteilige Mitnutzung. Diese Auslegung wird durch die Gesetzesbegründung bestätigt, die lediglich auf die Fläche Bezug nimmt (vgl. Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 16). Mangels planwidriger Regelungslücke und vergleichbarer Interessenlage kann die Sonderregelung für die räumlich anteilige gewerbliche oder berufliche Mitnutzung auf die zeitweise Vermietung als Ferienwohnung auch nicht analog angewandt werden. Insbesondere im Hinblick auf die behördlichen Kontrollmöglichkeiten ist die räumliche und zeitliche anteilige Zweckentfremdung nicht vergleichbar. Es liegen außerdem keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Gesetzgeber die Regelung der zeitlich anteiligen Zweckentfremdung übersehen hat. Vielmehr hat er die zeitlich anteilige Zweckentfremdung ausdrücklich in § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG geregelt und insoweit allein den damit einhergehenden Leerstand genehmigungsfrei gestellt.
Der Kläger nutzt die streitgegenständliche Wohnung als Zweitwohnung im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG. Danach ist es für die Definition der Zweitwohnung im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne entscheidend, dass der Verfügungsberechtigte Wohnraum zu Wohnzwecken bei zumindest gelegentlichen Aufenthalten selbst nutzt, in der Wohnung jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt begründet hat. Mit dieser Legaldefinition wird ein eigener zweckentfremdungsrechtlicher Zweitwohnungsbegriff begründet, für den es entscheidend auf die gelegentliche Nutzung zu Wohnzwecken und in Abgrenzung zur Hauptwohnung auf den Lebensmittelpunkt ankommt. Dies folgt auch aus der Gesetzesbegründung. Die aktuelle Formulierung von § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG entstammt dem Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (Abgh.-Drs. 17/2712 vom 9. Februar 2016). Danach diente die Änderung der Klarstellung, dass sich der Begriff der Zweitwohnung nicht auf eine melderechtliche oder steuerrechtliche Einordnung bezieht (vgl. Abgh.-Drs. 17/2712 vom 9. Februar 2016, S. 10 oben). Auch wenn der melderechtliche Status gerade nicht entscheidend ist, kommt ihm insbesondere im Fall von Zweifeln bei der Zuordnung von zwei Wohnsitzen jedoch eine Indizwirkung zu (vgl. so auch Nr. 8.5.3 der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 23. Juni 2014). Lebensmittelpunkt im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG ist der Ort, an dem sich der tatsächliche Schwerpunkt der Lebensverhältnisse einer Person befindet. Nach diesem Maßstab sieht das Gericht den Lebensmittelpunkt des Klägers weiterhin in Rostock, wo er seine Wochenenden verbringt, Kontakt zu Familie und Freunden pflegt und einen Großteil seiner Post empfängt. Dies folgt aus seinem schriftsätzlichen Vortrag und seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung. Für den Hauptwohnsitz Rostock spricht auch, dass der Kläger die Wohnung in Rostock selbst noch als seine Hauptwohnung ansieht, dort mit Hauptwohnsitz gemeldet ist und die Rostocker Anschrift beispielsweise auch im Schriftverkehr mit dem Beklagten und dem Gericht angegeben hat.
Auch wenn es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung somit um eine Zweitwohnung handelt, greift die Ausnahmeregelung in § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG hingegen für ihre darüber hinausgehende Nutzung als Ferienwohnung nicht. Nach dem Wortlaut wird die Nutzung einer Zweitwohnung als Ferienwohnung vom Zweckentfremdungstatbestand nicht ausgenommen. Die Regelung bezieht sich in der Gesamtschau des § 2 ZwVbG vielmehr nur auf den in § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG als Zweckentfremdung eingeordneten Leerstand von mehr als sechs Monaten. Durch die Formulierung „Wohnraum nicht [...] länger als sechs Monate leer steht“ wird eindeutig auf § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG Bezug genommen. Nach grammatikalischer und systematischer Auslegung stellt daher jeder andere in § 2 Abs. 1 ZwVbG erfasste Zweckentfremdungstatbestand als der Leerstand auch bei Zweitwohnungen eine Zweckentfremdung dar. Es wird lediglich der Leerstand bei Zweitwohnungen privilegiert. Dies wird auch durch die Begründung des Änderungsgesetzes bestätigt. Hiernach diente die Änderung auch der Klarstellung, dass mit der Regelung nur der zeitweilige Leerstand einer Wohnung geregelt werden sollte (vgl. Abgh.-Drs. 17/2712 vom 9. Februar 2016, S. 10 oben).
b. Es ergibt sich auch nicht aus einer ungeschriebenen Sonderregelung, dass die zweckfremde Mitbenutzung von (Zweit-)Wohnungen an Stelle des nach § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG erlaubten Leerstands keiner Genehmigung bedarf. Hierfür könnte auf den ersten Blick sprechen, dass der Nutzungszweck einer Zweitwohnung im Wohnen besteht, dies keine Zweckentfremdung darstellt, und die zeitweise zweckfremde Nutzung deshalb nicht zu einem Wohnraumverlust führt (dazu unter aa.). Der Eintritt von Wohnraumverlust ist jedoch kein Tatbestandsmerkmal der Zweckentfremdung nach dem ZwVbG (dazu unter bb.).
Dieses Ergebnis wird gestützt durch den Sinn und Zweck des ZwVbG, das die Wohnraumversorgung in Berlin sicherstellen soll (vgl. Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 9). Auch das Zweitwohnen ist eine Nutzung zu Wohnzwecken (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 54; BVerwG, Urteil vom 19. August 1988 – 8 C 117.86 –, juris Rn. 12; BVerwG, Beschluss vom 9. Januar 1991 – BVerwG 8 B 167.90 – jurion Rn. 2; OVG Berlin, Urteil vom 25. Oktober 1990 – OVG 5 B 89.88 – GE 1991, 1087; VGH München, Beschluss vom 29. September 1992 – 7 CS 92.2512 – GE 1993, 599, 600; OVG Hamburg, Beschluss vom 3. März 1995 – Bf V 37/94 –, juris Rn. 45; VGH München, Urteil vom 24. Januar 1995 – 24 B 94.3202 –, BeckRS 1995, 16813; OVG Lüneburg, Beschluss vom 22. Juni 1995 – 1 M 1801.95 –, juris Rn. 5). Zum Wohnen gehört die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten (vgl. VGH München, Beschluss vom 29. September 1992, a.a.O.; OVG Lüneburg, Beschluss vom 22. Juni 1995, a.a.O.). Eine Wohnung dient zum Schlafen, zur Einnahme der Mahlzeiten, zur Pflege der Familiengemeinschaft und zur Entfaltung der Geselligkeit sowie in vielfacher Beziehung zur Freizeitgestaltung (vgl. VG Berlin, Urteil vom 26. Juli 2011 – VG 23 K 167.10 –, juris Rn. 15 m.w.N.). Auch wenn eine Zweitwohnung nicht ständig bewohnt wird, kann sie gleichwohl zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts bestimmt sein. Die zum Hauptwohnen entwickelten Kriterien für das Wohnen müssen für eine Zweitwohnung nicht in vollem Umfang erfüllt sein (vgl. hierzu und auch zu Folgendem VGH München, Beschluss vom 29. September 1992, a.a.O.; VGH München, Urteil vom 24. Januar 1995, a.a.O.; OVG Lüneburg, Beschluss vom 22. Juni 1995, a.a.O.; VG Berlin, Urteil vom 26. Juli 2011, a.a.O.). Insbesondere muss sie gerade nicht den Mittelpunkt der Lebensführung bilden. Vielmehr genügt es, wenn der Wohnungsinhaber die Wohnung auch nur sporadisch benutzt und sein Aufenthalt nur in geringerem Maße die genannten Merkmale des Wohnens erfüllt. Auf eine Bedürfnisprüfung kommt es dabei nicht an; der Anlass für die Nutzung einer Zweitwohnung ist unerheblich (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 25. Oktober 1990 – OVG 5 B 89.88 – GE 1991, 1087). Die verfahrensgegenständlichen Räumlichkeiten des Klägers dienen dem Wohnen in diesem Sinne. Er nutzt sie zur selbständigen Haushaltsführung während seiner arbeitsbedingten Aufenthalte in Berlin, bei denen er immer wieder in die von ihm geschaffenen und bestimmten Strukturen zurückkehrt.
Der Schutz der Zweitwohnung greift jedoch dann nicht mehr, wenn die Funktion des Wohnens ganz unwesentlich ist oder nur zum Schein erfolgt (vgl. VGH München, Beschluss vom 29. September 1992, a.a.O.; OVG Hamburg, a.a.O.; VG Berlin, Urteil vom 26. Juli 2011, a.a.O.; vgl. auch Urteil der Kammer vom heutigen Tag – VG 6 K 112.16 –, zur Veröffentlichung in juris vorgesehen). Dies ist für die Berliner Wohnung des Klägers weder ersichtlich noch hat der Beklagte Entsprechendes vorgetragen. Der Beklagte hat in dem angefochtenen Bescheid ausdrücklich anerkannt, dass es sich um eine Zweitwohnungsnutzung durch den Kläger handelt.
Auch eine Mitbenutzung einer Wohnung zu gewerblichen Zwecken hebt die Wohnungseigenschaft nicht auf, solange die Wohnnutzung nicht aufgegeben wird (vgl. für die räumlich anteilige Mitbenutzung BVerwG, Urteil vom 15. November 1985 – BVerwG 8 C 103.83 –, juris Rn. 13, 16; BVerwG, Beschluss vom 30. Oktober 1990 – BVerwG 8 B 129.90 –, juris Rn. 5; Beschluss vom 9. Januar 1991 – BVerwG 8 B 167.90 – jurion Rn. 5; BVerwG, Urteil vom 22. April 1994 – BVerwG 8 C 29.92 –, juris Rn. 30; VGH Kassel, Urteil vom 22. März 2000 – 4 UE 613/97 –, juris; BayObLG, Beschluss vom 25. Mai 1994 – 3 ObOWi 44.94 – juris, jeweils m.w.N.). Dies gilt neben der räumlich anteiligen Nutzung auch für die zeitlich anteilige Nutzung, wenn der Wohnungscharakter fortbesteht. Hierunter fällt die zwischenzeitliche Nutzung der Zweitwohnung des Klägers als Ferienwohnung. Die Ausstattung der Wohnung dient dem Kläger dauerhaft zur selbständigen Haushaltsführung. Er entscheidet, wann er die Wohnung selbst bewohnt und wann er sie anderen Personen zur Verfügung stellt. Die Feriengäste nutzen die nach seinen Wünschen eingerichtete Wohnung in der vorgefundenen Form in ähnlicher Weise, jedoch nur für kurze Dauer und in fremdbestimmten Strukturen. Der Kläger kehrt bei jedem Aufenthalt in seinen – zwischenzeitlich fremdgenutzten, jedoch im Wesentlichen unveränderten – eigenen Haushalt zurück.
Der Genehmigungsvorbehalt für die Vermietung als Ferienwohnung betrifft die in Eigentum und Besitz des Klägers stehende Zweitwohnung. Zum verfassungsrechtlichen Inhalt des Privateigentums gehört grundsätzlich die freie Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 66). Das mit einer Befreiungsmöglichkeit versehene Verbot bzw. die Genehmigungsbedürftigkeit der zwischenzeitlichen Vermietung beeinträchtigt diese Verfügungsbefugnis. Bei dem Genehmigungsvorbehalt handelt es sich um eine Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die anhand von Art. 14 Abs. 1 GG zu beurteilen ist, da der Genehmigungsvorbehalt generell und abstrakt die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung beschränkt. Der Gesetzgeber muss bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen (vgl. hierzu und auch zu Folgendem BVerfG, Beschluss vom 14. Januar 2004 – 2 BvR 564/95 –, juris Rn. 100; BVerwG, Urteil vom 26. Juni 2013 – BVerwG 6 C 1.12 –, juris Rn. 19, jeweils m.w.N.). Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur Grund, sondern auch Grenze für die dem Eigentum aufzuerlegenden Belastungen. Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weiter gehen, als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Dabei ist die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung umso weiter, je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funktion steht (vgl. BVerfG, Urteil vom 28. Februar 1980 – 1 BvL 17/77 u.a. –, juris Rn. 149). Dem Gesetz- und Verordnungsgeber steht bei der Festlegung der von ihm ins Auge gefassten Regelungsziele sowie bei der Beurteilung dessen, was er zur Verwirklichung dieser Ziele für geeignet und erforderlich halten darf, ein weiter Einschätzungs- und Prognosespielraum zu (vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. April 2009 – 1 BvR 121/08 –, juris Rn. 41 m.w.N.).
2. Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigung. Gemäß § 3 Abs. 1 ZwVbG kann eine Genehmigung auf Antrag erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Die Genehmigungsvoraussetzungen liegen vor (dazu unter a.). Das Ermessen des Beklagten ist auf Null reduziert (dazu unter b.).
a. Im Hinblick auf die streitgegenständlichen Räumlichkeiten besteht schon kein öffentliches Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums, sodass jedenfalls schutzwürdige private Interessen des Klägers, nämlich sein durch Art. 14 Abs. 1 GG geschütztes Recht auf die freie Verfügung über die in seinem Eigentum stehende Wohnung, überwiegen. Ein öffentliches Interesse an der Erhaltung von Wohnraum durch das Zweckentfremdungsverbot kann nur dann bestehen, wenn die Räumlichkeiten nicht schon ohnehin zu Wohnzwecken genutzt werden. Abzuwägen ist nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG ausdrücklich nur mit dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums, sodass es für die Genehmigungsfähigkeit nur darauf ankommen kann, ob die verfahrensgegenständlichen Räumlichkeiten dem Wohnungsmarkt entzogen werden. Dies ist nicht der Fall.
Der Kläger nutzt die verfahrensgegenständlichen Räumlichkeiten zu Wohnzwecken im Sinne des ZwVbG – konkret als Zweitwohnung. Ein Wohnraumverlust tritt auch durch die Vermietung als Ferienwohnung während seiner Abwesenheit, durch die die Wohnungseigenschaft nicht aufgehoben wird, nicht ein. Unter diesen Voraussetzungen besteht auch kein öffentliches Interesse daran, die zeitweilige Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung durch zweckentfremdungsrechtlich grundsätzlich ebenfalls verbotenen (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG), bei Zweitwohnungen ausnahmsweise erlaubten (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG) bzw. bei Hauptwohnungen nur für kürzere Dauer erlaubten Leerstand zu ersetzen, durch den dem Wohnungsmarkt ebenfalls kein zusätzlicher Wohnraum zugeführt würde.
Es kommt daher im Ergebnis nicht darauf an, ob es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne um die Zweitwohnung oder Hauptwohnung des Klägers handelt. Die Ausführungen zu der Genehmigungsbedürftigkeit der zeitlich anteiligen Nutzung einer Zweitwohnung als Ferienwohnung sind auf die zeitlich anteilige Nutzung einer Hauptwohnung als Ferienwohnung übertragbar.
b. Das dem Beklagten nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG zustehende – von diesem vorliegend gar nicht ausgeübte – Ermessen ist im vorliegenden Fall auf Null reduziert.
Es ist zweckentfremdungsrechtlich ebenso unerheblich, wie die Vermietung als Ferienwohnung planungsrechtlich einzuordnen ist. Das Argument des Beklagten, die Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung stelle eine Nutzungsänderung dar, ist gleichfalls sachfremd und damit im Zweckentfremdungsrecht eine unzulässige Ermessenserwägung. Denn Baurecht und Zweckentfremdungsrecht betreffen unterschiedliche Schutzrichtungen und stehen auch verfahrensrechtlich nebeneinander (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 21. Februar 2014 – VG 13 L 274.13 –, juris Rn. 25).
Andere Argumente, die eine Ermessensentscheidung zu Lasten des Klägers begründen könnten, hat der Beklagte weder im Verwaltungs- noch im Gerichtsverfahren vorgetragen. Sie sind auch nicht ersichtlich.
Auch insoweit kommt es im Ergebnis nicht darauf an, ob es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne um die Zweitwohnung oder Hauptwohnung des Klägers handelt. Die Erwägungen treffen auf die gelegentliche Vermietung einer Hauptwohnung als Ferienwohnung wiederum ebenfalls zu.
Nach alledem war der Klage antragsgemäß stattzugeben (vgl. § 88 VwGO). Die beantragte Beschränkung auf 182 Tage folgt § 2 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG, wonach Befristungen, Bedingungen und Auflagen explizit vorgesehen sind.
II. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren war nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO für notwendig zu erklären. Nach der genannten Bestimmung ist die Erstattungsfähigkeit von Kosten eines Bevollmächtigten im Vorverfahren – anders als die von Anwaltskosten im gerichtlichen Verfahren (§ 162 Abs. 2 Satz 1 VwGO) – zwar nicht automatisch, sondern je nach Lage des Einzelfalls unter der Voraussetzung der konkreten Notwendigkeit und unter Würdigung der jeweiligen Verhältnisse vom Standpunkt einer verständigen Partei aus anzuerkennen. Im Einzelfall ist die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren jedoch dann notwendig, wenn sich ein vernünftiger Bürger mit gleichem Bildungs- und Erfahrungsstand bei der gegebenen Sachlage eines Rechtsanwalts oder sonstigen Bevollmächtigten bedient hätte, wenn es der Partei nach ihren persönlichen Verhältnissen und wegen der Schwierigkeiten der Sache also nicht zuzumuten war, das Vorverfahren selbst zu führen (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. April 2010 – BVerwG 6 B 46.09 –, juris Rn. 6 m.w.N; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. Juni 2011 – OVG 10 N 47.09 –, juris Rn. 5). Davon ist hier auszugehen, da der Kläger rechtsunkundig ist und sich im vorliegenden Verfahren nicht einfach zu beurteilende Rechtsfragen stellten.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.
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 § 2
 § 3
 § 3
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 § 2
 § 2
 § 2
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 § 2
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 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
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 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 Art. 14
 Art. 14
 § 3
 Art. 14
 § 3
 § 2
 § 2
 § 3
 § 88
 § 2
 § 162
 § 154
 § 167