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* S. Rick Fedrizzi
** Giacomo Morri
*** Angela Silvia Pavesi
**** Federico Soffietti
***** Elena Verani
Uno strumento per la creazione di
valore nella realizzazione di edifici
sostenibili: la certificazione LEED
DOI: 10.14609/Ti_1_14_3i
Parole chiave: edifici sostenibili, risparmio energetico, sistemi di rating della sostenibilit&agrave; ambientale, LEED&reg;, Green Building Council, premi e sconti, costi incrementali.
Abstract Il presente lavoro ha l’obiettivo di delineare gli aspetti chiave della sostenibilit&agrave; in ambito edilizio
focalizzando l’attenzione sul sistema di certificazione LEED&reg; quale strumento “universale” di supporto per
la realizzazione, gestione e valutazione di edifici sostenibili.
Nella prima parte del lavoro si descrive la rapida diffusione della certificazione LEED nel recente passato
quale diretta conseguenza della capacit&agrave; di questo strumento di rating di adattarsi sia alle specifiche tipologie di edifici, sia alle diversit&agrave; climatiche e morfologiche dei siti.
Nella seconda parte si procede invece a presentare ed analizzare gli aspetti economico-finanziari degli
edifici sostenibili con riferimento sia alle metodologie valutative applicabili, sia ai dati della letteratura. Partendo dalle esperienze internazionali in tema di sostenibilit&agrave;, si procede successivamente a descrivere la
situazione italiana, evidenziando la percezione del mercato e le opportunit&agrave; di sviluppo future.
Il concetto di sviluppo sostenibile ha preso forma nell’approccio Triple Bottom Line (TBL) (Brown, Dillard, Marshall, 2006), economy-environment-society, secondo cui la vera sostenibilit&agrave; si realizza al
centro di un processo che considera non solo l’ambiente naturale, ma anche le esigenze economiche
e sociali. L’ambiente costruito, come ogni prodotto, deve perci&ograve; collocarsi al centro della piramide
della sostenibilit&agrave; e deve essere progettato per garantire il pi&ugrave; alto valore economico con il minor
consumo di risorse naturali e nel rispetto del benessere degli individui. Ma come misurare la sostenibilit&agrave; dei processi costruttivi?
I protocolli di certificazione ambientale degli edifici sono nati proprio in risposta a questa domanda.
Le certificazioni ambientali definiscono uno schema prestazionale di riferimento e prevedono l’assegnazione di un punteggio in funzione dell’ottenimento di obiettivi di eccellenza rispetto alla prestazione standard.
Tra i protocolli di certificazione attualmente disponibili il LEED&reg; (Leadership in Energy and Environmental Design) &egrave; il pi&ugrave; diffuso a livello mondiale.
* President, CEO &amp; Founding Chair, U.S. Green Building Council, [email&#160;protected]
** Senior Professor SDA Bocconi, [email&#160;protected]
*** Ingegnere, Dottore di Ricerca, Docente presso la Laurea Magistrale in Ingegneria per la Gestione del Costruito, Politecnico
di Milano, [email&#160;protected]
**** MSc Bocconi University
***** Ingegnere Edile, LEED AP BD+C, BREEAM International Assessor, Ingegnere presso Max Fordham, Londra, [email&#160;protected]
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S. Rick Fedrizzi, Giacomo Morri, Angela Silvia Pavesi, Federico Soffietti, Elena Verani
INTRODUZIONE ALLA CERTIFICAZIONE LEED
Il metodo con cui si progettano, si costruiscono, si gestiscono e si utilizzano gli edifici ha un grandissimo impatto sul futuro dell’ambiente. Gli edifici utilizzano un’ingente quantit&agrave; di energia e di acqua
e contribuiscono in maniera sostanziale alle emissioni di anidride carbonica che aggravano il riscaldamento globale, consumando il 40% delle materie prime a livello globale (Watson, 2011). USGBC
(U.S. Green Building Council) ha creato il sistema di certificazione LEED per fornire uno strumento di
riferimento per la realizzazione di edifici efficienti, salubri e sostenibili anche dal punto di vista economico. LEED &egrave; un programma per l’architettura sostenibile riconosciuto a livello internazionale, in
grado di fornire agli operatori del settore un quadro di riferimento per identificare e mettere in atto
pratiche progettuali e costruttive in cui il livello di sostenibilit&agrave; dell’intervento sia misurabile in ogni
fase del processo edilizio, fino alle fasi di gestione e manutenzione dell’organismo edilizio.
Lanciato nel 2000, a oggi pi&ugrave; di 22.000 progetti nel mondo hanno ottenuto la certificazione LEED e
altri oltre 39.000 progetti sono stati registrati LEED e sono avviati verso la certificazione. L’insieme
di questi progetti costituisce un totale di circa 1 miliardo di metri quadrati di spazio che ricevono,
giorno dopo giorno, la certificazione LEED.
Esistono quattro livelli di certificazione LEED, denominati rispettivamente “Certified”, “Silver”, “Gold”
e “Platinum”, a seconda del grado di sostenibilit&agrave; raggiunto nell’intervento. Il sistema &egrave; basato su un
punteggio legato al raggiungimento degli obiettivi di sostenibilit&agrave; ottenuti nelle seguenti categorie
tematiche che coprono l’intero processo edilizio: Selezione del sito e Trasporti, Sostenibilit&agrave; del Sito,
Efficienza Idrica, Energia e Atmosfera, Materiali e Risorse, Qualit&agrave; Ambientale Interna. I sistemi di certificazione LEED sono applicabili agli edifici di nuova costruzione, con diverse destinazioni d’uso (edilizia residenziale, commerciale, sanitaria, uffici, scuole, ecc.) e a varie tipologie di edifici esistenti,
oltre che a diverse scale di intervento (micro-quartieri, quartieri, agglomerati urbani, ecc.).
LEED &egrave; un programma “volontario” che fornisce a coloro che sono impegnati nella trasformazione
del territorio (Committenti, operatori immobiliari, progettisti, operatori del settore delle costruzioni)
gli strumenti necessari per determinare un effetto sulle prestazioni degli organismi edilizi volte al
contenimento dei consumi e all’incremento dell’efficienza nell’uso delle risorse, configurando contemporaneamente unit&agrave; ambientali salubri per i fruitori degli edifici. &Egrave; di fondamentale importanza
considerare l’impatto che l’industria edilizia ha sul nostro pianeta per la salvaguardia delle risorse
ambientali, ma altrettanto importante &egrave; valutare l’impatto che la qualit&agrave; edilizia ha sulle persone. Gli
esseri umani, infatti, trascorrono mediamente il 90 % del loro tempo in ambienti chiusi: i principi della
sostenibilit&agrave;, come l’utilizzo della luce naturale, la qualit&agrave; dell’aria negli ambienti interni, l’utilizzo di
materiali atossici, con basso o nessun contenuto di COV (Composti Organici Volatili), creano ambienti
pi&ugrave; salutari, in grado di contribuire alla prevenzione di alcune patologie molto diffuse. &Egrave; stato dimostrato che quando una riqualificazione edilizia comporta il miglioramento della qualit&agrave; dell’aria degli
ambienti interni, la diffusione della luce naturale e un innalzamento della qualit&agrave; percettiva da parte
dei fruitori, si registra da una parte una riduzione di malattie respiratorie trasmissibili fino al 20%, di
allergie e di sindromi asmatiche fino al 25%, dall’altra si riducono fino al 50% gli effetti di disagio
psico-fisico (Fisk, 2000). Studi in campo medico hanno dimostrato che intervenire sui fattori legati
alla salubrit&agrave; dell’aria interna negli edifici potrebbe ridurre di oltre il 65% i casi di asma tra i bambini
in et&agrave; scolare (Fonte: U.S. Centers for Disease Control and Prevention, American Journal of Respiratory and Critical Care Medicine).
LEED: UN SISTEMA DI CERTIFICAZIONE INTERNAZIONALE
U.S. Green Building Council (di seguito USGBC) &egrave; un’organizzazione no-profit dedicata alla promozione
della crescita e di un futuro sostenibile attraverso pratiche di costruzione efficienti sul piano econo-
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Uno strumento per la creazione di valore nella realizzazione di edifici sostenibili: la certificazione LEED&reg;
mico ed energetico. USGBC &egrave; stata fondata nel 1993 e dal 1996 ha iniziato l’attivit&agrave; di ideazione del
primo protocollo di certificazione LEED tramite l’operato dei LEED Committee, gruppi di lavoro interdisciplinari composti da ricercatori, professionisti e rappresentanti del settore delle costruzioni. Nel
1999 USGBC, insieme ai Green Building Council e ai rappresentanti di Australia, Canada, Giappone,
Spagna, Russia, Emirati Arabi Uniti e Regno Unito, ha dato vita al World Green Building Council (WGBC),
un’organizzazione sovranazionale che ad oggi raccoglie i Green Building Council di pi&ugrave; di 80 paesi
del mondo, promuovendone e supportandone la crescita, come organismi in grado di orientare il
mercato delle costruzioni verso gli obiettivi di sostenibilit&agrave; ambientale, sociale ed economica.
Nel 2000 &egrave; stato lanciato il primo protocollo LEED applicabile alle nuove costruzioni e ristrutturazioni.
Tra il 2000 e il 2008 il primo protocollo &egrave; stato affiancato da altre versioni del sistema LEED, per ampliare ed allo stesso tempo specializzare l’offerta di certificazione verso molteplici categorie di edifici.
In particolare sono stati introdotti i sistemi LEED for Commercial InteriorsTM, LEED for Core &amp; ShellTM,
LEED for Existing BuildingsTM, LEED for SchoolsTM e LEED for HomesTM . (Figura 1)
I protocolli di certificazione LEED sono costantemente aggiornati attraverso una procedura di revisione periodica. I tre passi fondamentali nel processo di miglioramento di LEED sono i seguenti:
1. Implementazione e manutenzione della versione in vigore dei protocolli: questo passo include sia correzioni e chiarimenti del testo dei manuali LEED, sia la revisione pi&ugrave; sostanziale di
imprecisioni ed omissioni che richiede un procedura pi&ugrave; rigorosa di approvazione.
2. Adattamento: l’adattamento continuo dei protocolli esistenti e dei singoli crediti fornisce un approccio semplice ed efficiente per rispondere alle necessit&agrave;, vincoli e opportunit&agrave; specifiche di
3. Nuove versioni: ci si riferisce in questo caso alla pi&ugrave; ampia fase di miglioramento e sviluppo del
sistema LEED, che avviene grazie al processo di valutazione e revisione periodica. Questa fase
comprende molteplici opportunit&agrave; per tutti i soggetti interessati di partecipare con proposte e
commenti prima dell’approvazione finale da parte dei soci di USGBC.
In seguito alla diffusione sempre maggiore dei protocolli LEED negli Stati Uniti e per garantirne la
corretta applicazione, USGBC ha istituito un programma di accreditamento professionale degli esperti
delle procedure LEED, i LEED AP&reg;.
USGBC ha inoltre sviluppato una piattaforma informatica – LEED Online – per l’invio dei documenti di
certificazione con lo scopo di snellire e semplificare le procedure.
Nel 2008 &egrave; stato istituito il Green Building Certification Institute (GBCI&reg;), un organismo indipendente
al quale USGBC ha affidato interamente la gestione delle procedure di certificazione LEED e del processo di accreditamento e di formazione continua dei professionisti che operano nell’ambito della
certificazione e della sostenibilit&agrave; degli edifici.
La scelta di USGBC di scorporare la gestione delle procedure di certificazione ed accreditamento
professionale da quelle di ricerca, promozione della cultura della costruzione sostenibile e della stesura dei protocolli di certificazione &egrave; intesa nell’ottica di garantire la massima imparzialit&agrave; ed efficacia,
oltre che di implementare le procedure di certificazione con il massimo rigore tecnico. Inoltre, la crescita esponenziale delle registrazioni di progetti tra il 2007 e il 2008 e la diffusione del protocollo al
di fuori del territorio statunitense hanno reso necessaria la creazione di un ente dedicato anche alle
questioni logistiche ed organizzative.
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Figura 1 Sistemi di certificazione LEED&copy; U.S. Green Building Council [copyright U.S. Green Building Council]
Nel corso della sua storia USGBC ha lanciato nuove versioni di tutti i protocolli, arricchendole e aggiornandole rispetto all’evoluzione del mercato dell’edilizia sostenibile. L’obiettivo di USGBC &egrave; l’aggiornamento continuo dei parametri di valutazione per garantire il mantenimento di elevati standard
di qualit&agrave; al passo con le innovazioni tecnologiche.
Tra il 2009 e il 2011 l’offerta di certificazione &egrave; stata arricchita di tre nuovi protocolli: LEED for Neighborhood DevelopmentTM, LEED for RetailTM e LEED for HealthcareTM, mentre nel Novembre 2013 &egrave;
stato ufficialmente presentato al pubblico l’ultimo aggiornamento del protocollo di certificazione,
LEED v4, con il quale si ampliano ulteriormente le tipologie edilizie che &egrave; possibile certificare. Quest’ultima versione giunge al termine di un lungo percorso di revisione e aggiornamento che ha portato all’ideazione di una nuova filosofia del costruire sostenibile. LEED v4 ha le sue basi nelle
precedenti versioni di LEED, ed in pi&ugrave; offre un nuovo approccio che consentir&agrave; di ottenere prestazioni
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Figura 2 Diffusione dei progetti certificati LEED nel mondo
copyright U.S. Green Building Council]
di sostenibilit&agrave; ancora migliori a tutti i progetti certificati. I punti chiave di LEED v4 sono:
• Nuovi settori di mercato: tra le nuove tipologie
di edifici per cui sono stati realizzati adattamenti
dei protocolli LEED si possono citare i data centre, magazzini e centri logistici, il settore dell’ospitalit&agrave;, residenze di pi&ugrave; piani, scuole e negozi
• Strumenti e risorse di supporto: tra questi la semplificazione delle modalit&agrave; di validazione dei crediti, video e tutorial descrittivi, ed una
piattaforma informatica pi&ugrave; intuitiva.
• Gestione delle prestazioni dell’edificio: LEED v4
&egrave; orientato alla verifica dei risultati, per consentire ai proprietari e gestori degli edifici di comprendere quale sia la migliore strategia di
gestione al fine di realizzare le piene potenzialit&agrave;
• Nuove categorie di impatto ambientale: &egrave; stata
introdotta una maggiore considerazione delle
questioni relative ai cambiamenti climatici, alla
salute degli individui, alla gestione delle risorse
idriche, alla biodiversit&agrave;, alla green economy e
alle risorse naturali.
DIFFUSIONE DELLA CERTIFICAZIONE LEED1
Il sistema di certificazione LEED &egrave; oggi il pi&ugrave; diffuso
a livello mondiale con progetti in oltre 140 paesi
del mondo (Figura 2).
La superficie LEED, certificata e registrata, (fonte
USGBC) &egrave; a oggi superiore a 1 miliardo di metri quadrati. Escludendo l’America del Nord, &egrave; l’Asia il continente con la maggior percentuale di progetti
certificati e registrati: Cina e India sono i principali
paesi asiatici in cui &egrave; diffuso il protocollo LEED. Seguono il Medio Oriente, in particolare gli Emirati
Arabi Uniti, e l’America del Sud con a capo il Brasile.
Il Brasile ha un Green Building Council molto attivo
che sta promuovendo la trasposizione dei protocolli alle proprie specificit&agrave; regionali.
In Europa &egrave; la Germania il paese con il maggior numero di progetti, certificati 97 e registrati LEED
268. L’Italia ad oggi ha in attivo 64 progetti, certificati e 167 registrati per un totale di 231 progetti
1 I dati contenuti nel paragrafo sono stati forniti da USGBC. I dati sono aggiornati ad Aprile 2014.
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LEED che corrispondono a 3.473.927 mq di superficie lorda. Tra i progetti italiani sono 59 quelli che
applicano il protocollo LEED Italia Nuove Costruzioni e Ristrutturazioni promosso da GBC Italia, 13
dei quali hanno gi&agrave; ottenuto la certificazione finale.
In Italia LEED ha conosciuto un progressivo aumento di interesse dal 2008, anno di fondazione del
Green Building Council Italia. Il Green Building Council Italia ha, infatti, promosso le azioni mirate alla
diffusione del metodo LEED, nonch&eacute; ha operato la traduzione e l’adattamento del protocollo di certificazione alla realt&agrave; italiana, favorendone l’applicazione nel territorio nazionale. GBC Italia si &egrave; inoltre
fatto promotore dell’ideazione e stesura di protocolli di certificazione basati sul metodo LEED da applicare a particolari tipologie edilizie che presentano caratteri peculiari nel nostro paese, quali l’edilizia residenziale (GBC Home), il tessuto urbano (GBC Quartieri) e gli interventi su edifici storici (GBC
Historic Buildings).
ELEMENTI DI FLESSIBILIT&Agrave; DELLA CERTIFICAZIONE LEED
LEED &egrave; un sistema di rating in continua evoluzione anche nelle sue componenti internazionali. La
coerenza globale di LEED, che di fatto costituisce il suo pi&ugrave; alto livello di leadership, &egrave; essenziale per
raggiungere l’obiettivo di accelerare le pratiche di sviluppo di edilizia sostenibile in tutto il mondo.
Con questo pensiero alla base, USGBC ha sviluppato percorsi di conformit&agrave; globali alternativi (Alternative Compliance Paths, di seguito ACP), ossia opzioni all’interno dei crediti LEED che rendono lo
strumento pi&ugrave; flessibile e dunque maggiormente adattabile ai progetti nelle diverse parti del mondo.
Questo approccio consente lo sviluppo di soluzioni ad hoc per ogni nazione pur mantenendo un’unica
struttura del protocollo e un linguaggio comune tra gli operatori. In Italia, per esempio, Green Building
Council Italia, in qualit&agrave; di membro della LEED International Roundtable, ha dimostrato la propria leadership attraverso l’istituzione del “Gruppo di Lavoro per la Sicurezza” e lo sviluppo di ACP per la certificazione degli edifici esistenti. GBC Italia ha svolto un ruolo fondamentale nel portare maggiore
attenzione alla sicurezza negli ambienti di lavoro all’interno di LEED. Inoltre, essendo l’Italia caratterizzata dalla presenza di numerosi edifici storici, il metodo di certificazione degli edifici esistenti deve
tenere conto di elementi di conservazione che rende il ruolo di GBC Italia particolarmente significativo in merito a questo aspetto anche in ambito internazionale.
LA SOSTENIBILIT&Agrave; QUALE STRUMENTO DI CREAZIONE DI VALORE
L’importanza della sostenibilit&agrave; nelle decisioni di investimento immobiliare risulta ormai diffusamente
percepita, in particolare nei mercati pi&ugrave; evoluti come gli Stati Uniti, dove lo standard LEED &egrave; nato e
si &egrave; sviluppato.
La letteratura scientifica in materia attribuisce una serie di vantaggi di carattere economico sia per
l’utilizzatore, sia per l’investitore proprietario (McNamara, 2011; Fuerste, McAllister, 2011).
Gli edifici sostenibili presentano, infatti, una maggiore attrattivit&agrave; per gli utilizzatori grazie alla possibilit&agrave; di un incremento della produttivit&agrave; dei lavoratori conseguente al miglioramento degli ambienti
e delle condizioni di lavoro (Delmas, Pekovic, 2013). Inoltre, per le aziende che utilizzano edifici sostenibili si generano benefici reputazionali e una maggiore capacit&agrave; di attrarre talenti.
L’utilizzatore degli immobili, cio&egrave; il conduttore, &egrave; interessato al costo pieno di utilizzo dello spazio,
cio&egrave; alla somma tra canone di locazione e altre spese operative. Conseguentemente, l’utilizzo di edifici pi&ugrave; efficienti consente di risparmiare sulla seconda componente (riduzione dei costi operativi,
con particolare riferimento ai risparmi energetici e idrici), potendo in tal modo sostenere un canone
pi&ugrave; elevato per la prima componente, a parit&agrave; di spesa o persino con un costo pieno inferiore
(O’Shaughnessy, Bernstein, Young, Flanagana, Jewell, Russo, 2008).
Nella prospettiva dell’investitore, la maggiore soddisfazione dei (propri) clienti derivante dalla combinazione di uno spazio di miglior qualit&agrave; e di una maggiore efficienza economica favorisce un au-
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mento nel tasso di occupazione (Mc Graw Hill Construction, 2008 e 2009), ed elevate percentuali di
pre-locazione in edifici certificati (Chappell, Corps, 2009). Inoltre, si verifica una riduzione della rischiosit&agrave; dell’investimento dovuta alla maggior appetibilit&agrave; degli edifici sostenibili, favorendo in tal
modo un aumento della liquidit&agrave; del bene in seguito ai minori tempi di vendita richiesti (Jackson,
2009). Nel mercato italiano tale aspetto &egrave; particolarmente importante in grandi contesti urbani quali
Milano e Roma dove la domanda per questi asset proveniente da investitori stranieri risulta essere
elevata, mentre attualmente l’offerta &egrave; ridotta.
A livello globale, inoltre, si sta affermando la consapevolezza della necessit&agrave; di legare il prelievo
fiscale applicato agli edifici ai loro standard di sostenibilit&agrave; (Plimmer, McCluskey, 2011). A oggi gi&agrave; diversi Stati (Nevada, Maryland, New Mexico, New York, Oregon) e alcune citt&agrave; americane (tra cui Cleveland, Philadelphia, Cincinnati) concedono agevolazioni legate alle performance ecologiche degli
Un altro aspetto di fondamentale importanza risulta essere la possibilit&agrave; di ottenere una maggiore
erogazione di credito bancario e/o un minor tasso di interesse applicato per le operazioni di finanziamento relative a edifici sostenibili. Vi sono gi&agrave; stati casi di primari istituti di credito americani (per
esempio Wells Fagiacomorgo &amp; Co. e Bank of America) che hanno istituito specifici programmi di finanziamento legati a portafogli di immobili LEED (UNEP 2010). La recente esperienza statunitense di
“green bond”, ossia di titoli di debito aventi come sottostante portafogli di immobili sostenibili, sembra
confermare il forte interesse per questo tipo di prodotti finanziari. Essi sono infatti caratterizzati da
un pi&ugrave; ridotto rendimento richiesto dagli investitori in conseguenza del minor rischio associato al
sottostante (Green Securities LLC, 2013).
LA VALUTAZIONE DI IMMOBILI SOSTENIBILI
L’elevata trasparenza del mercato immobiliare USA, associata alla presenza di operatori professionali
che registrano le transazioni effettuate rilevando per ciascuna un elevato numero di “caratteristiche”,2
tra le quali la presenza della certificazione LEED, ha permesso di condurre numerosi studi con valenza
statistica.3 Le analisi cos&igrave; realizzate, basate sul confronto tra gruppi di edifici “tradizionali” e gruppi
di edifici certificati in limitate aree geografiche, ha portato a rilevare consistenti premi in termini di
maggiori canoni locativi (incrementi fino al 6%) e prezzi di vendita (incrementi dal 16% al 35%) (Fuerst,
McAllister, 2009 e Eichholtz, Kok, Quigley, 2010). Nella realt&agrave; italiana la mancanza di dati precisi e affidabili sulle transazioni di mercato ha precluso, almeno fino a oggi, qualunque possibilit&agrave; di effettuare
studi statistici sulla falsariga di quelli realizzati negli Stati Uniti.
In alternativa all’utilizzo di metodologie statistiche, nell’ambito della valutazione di asset immobiliari,
ampia diffusione riscuote l’impiego del criterio finanziario (detto anche discounted cash flow). I motivi
alla base di questo fenomeno sono principalmente due. Il primo &egrave; dato dalla natura prevalentemente
commerciale (uffici, negozi, centri commerciali) alla quale lo stesso si rivolge e che corrisponde alla
tipologia di edifici che pi&ugrave; spesso vengono certificati. Il secondo consiste nell’elevato numero di input
richiesti dal criterio finanziario e dalla relativa possibilit&agrave; di stimare questi ultimi con specifico riferimento alle diverse tipologie di edificio. Si pensi, a titolo di esempio, alla stima dei tassi di capitalizzazione e attualizzazione, alla crescita dei ricavi nel tempo, al tasso di sfitto, al canone potenziale di
mercato, alle capital expenditures, ecc. Ciascuno di questi elementi &egrave; influenzato, oltre che dal mercato di riferimento nel quale il bene si trova, anche dalle caratteristiche sostenibili dell’edificio e dalla
2 CoStar Database (www.costar.com) &egrave; il pi&ugrave; noto “provider of real estate information”.
3 La metodologia impiegata &egrave; denominata criterio dei prezzi edonici ed &egrave; un metodo di stima del valore di mercato di determinati beni e servizi realizzato mediante l’utilizzo di regressioni multivariate, al fine di isolare il contributo che un singolo attributo
(ad esempio la presenza della certificazione LEED) fornisce al valore complessivo del bene.
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presenza o meno di una certificazione. Ad oggi purtroppo, anche con riferimento alla realt&agrave; americana, scarse risultano essere le certezze nella determinazione di tali input. Accanto ai lavori scientifici
precedentemente citati con riferimento a premi sui canoni e sui prezzi di mercato, vi sono studi che
hanno mostrato riduzioni nei costi operativi degli edifici sostenibili compresi tra l’8,5% e il 13,6%, aumenti del tasso di occupazione tra il 2,5% e il 6,4% (Mc Graw Hill Construction 2008 e 2009) e casi
di studio che hanno rilevato la presenza di riduzione nei tassi di sfitto e elevate percentuali di prelease
in edifici certificati (Chappell, 2009).
All’aumentare delle conoscenze relative ai diversi parametri presi in considerazione nell’ambito del
criterio finanziario si potr&agrave; giungere a valutazioni sempre pi&ugrave; precise e affidabili. Va peraltro segnalato
che molti progetti edilizi di recente realizzazione, se pure non perseguono una certificazione specifica,
sempre pi&ugrave; adottano comunque soluzioni orientate alla sostenibilit&agrave;, quali per esempio quelle finalizzate al risparmio energetico. Tale auspicabile orientamento rende tuttavia ulteriormente pi&ugrave; difficile
differenziare in maniera univoca un edificio sostenibile rispetto a uno tradizionale. &Egrave; in tale contesto
che l’esistenza di un dato concreto, quale la presenza di una certificazione, pu&ograve; sia attestare oggettivamente le reali performance sostenibili, sia contribuire alla loro traduzione in termini di valore.
LA SOSTENIBILIT&Agrave; IN ITALIA: EVIDENZE TRATTE DA UN’ANALISI CAMPIONARIA
Con specifico riferimento all’Italia non sembra ancora esservi una precisa quantificazione dei benefici,
anche economico-finanziari, che gli edifici sostenibili sono in grado di generare. Da uno studio condotto nel 20114 (Morri, Soffietti, 2013) su un campione di oltre 2.400 soggetti, costituiti prevalentemente da professionisti e investitori operanti nel settore immobiliare, sono emersi alcuni risultati
sulle percezioni attuali e sui possibili sviluppi futuri dell’edilizia sostenibile. Lo studio, costituito da un
questionario web-based5 composto da 22 domande suddivise in quattro macro aree (“informazioni
sul campione”, “certificazione e sostenibilit&agrave;”, “costi, rischi e premi” e “imposte, leggi e politiche sostenibili”) ha consentito per la prima volta in Italia di ottenere un riscontro diretto dagli operatori
economici. Dall’analisi dei risultati &egrave; emerso che l’et&agrave; prevalente del campione &egrave; compresa tra i 35
e i 55 anni (43% del totale), mentre la percentuale degli over 55, categoria all’interno della quale tradizionalmente in Italia rientrano i soggetti ai vertici aziendali e decisionali, si &egrave; attestata al 12%, lasciando presumere che un’ulteriore presa di coscienza dell’importanza della sostenibilit&agrave; nell’edilizia
debba passare anche attraverso un futuro ricambio generazionale.
L’importanza della sostenibilit&agrave; &egrave; riconosciuta dal 99% degli intervistati, con il 60% che tende a identificarla prevalentemente con il tema del risparmio energetico. L’interesse degli intervistati per gli
edifici sostenibili sembra rivolgersi in prevalenza verso immobili a destinazione d’uso direzionale e
commerciale situati in aree densamente popolate del Nord Italia.
La domanda di investimento rivolta a tali immobili &egrave; percepita in crescita dall’89% degli intervistati,
con oltre l’88% che afferma di considerare la certificazione LEED un significativo strumento in grado
di confermare in maniera indipendente le caratteristiche di sostenibilit&agrave; dell’edificio, contribuendo
cos&igrave; a creare valore per l’investitore.
I costi incrementali percepiti per la realizzazione di edifici sostenibili sono compresi tra il 5% e il 10%
da circa met&agrave; del campione, mentre per il 30% superano il 10%. Parallelamente un risultato simile riguarda i differenziali positivi di prezzo (che risultano compresi tra il 5% e il 10% per il 52% degli intervistati e superiori al 10% per il 24% degli intervistati).
I maggiori canoni di locazione ottenibili sono, per l’84% del campione, diretta conseguenza dei minori
4 Realizzato in collaborazione con Cushman &amp; Wakefield e con il Green Building Council Italia.
5 Il questionario &egrave; stato somministrato mediante e-mail e ha ottenuto un totale di 270 risposte.
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costi operativi in cui incorrono i conduttori (e corrispondono sostanzialmente a tale risparmio). Solo
il 6% degli intervistati ritiene che i conduttori possano essere disponibili a pagare un canone “netto”
superiore per la presenza di una certificazione. Si evidenzia, tuttavia, come ben il 79% ritenga che le
caratteristiche sostenibili possano ridurre il rischio del c.d. “brown discount”, cio&egrave; di un canone inferiore derivante dall’assenza di sostenibilit&agrave; certificata.
Coerentemente con quanto accade in altri paesi occidentali (USA e Regno Unito in particolare), anche
in Italia sembra gi&agrave; ora potersi osservare una preferenza da parte delle grandi multinazionali, tipicamente pi&ugrave; attente alle politiche di sostenibilit&agrave;, ad acquistare o locare spazi sostenibili, meglio se accompagnati da una certificazione.
I rischi complessivi legati all’investimento in edifici sostenibili sono percepiti in linea con quelli degli
altri investimenti immobiliari, mentre non sembrano ancora esservi “corsie preferenziali” per il loro
finanziamento (il 70% del campione non vede facilitazioni da parte delle banche nell’erogare crediti
legati a tali immobili).
In conclusione si pu&ograve; affermare l’esistenza anche in Italia di un significativo interesse per la tematica
della sostenibilit&agrave;; sembrano inoltre gi&agrave; esservi chiare percezioni dei relativi vantaggi economici e finanziari, nonch&eacute; consapevolezza dei costi incrementali, che risultano in linea con quanto rilevato in
altri studi (Eichholtz, Kok, Quigley, 2013; Reichardt, Fuerst, Rothke, Zietz, 2012) condotti su Stati Uniti
e Regno Unito. Tuttavia, solo l’ulteriore incremento del numero di edifici sostenibili e di conseguenza
delle transazioni (locazioni e compravendite) potr&agrave; contribuire a costituire una solida base di analisi
sulla quale realizzare studi pi&ugrave; approfonditi con valore statistico.
La certificazione sta evolvendo da fenomeno puntuale (si certifica una nuova costruzione o un edificio
esistente che mantiene per sempre o per anni la certificazione) a un processo continuo e permanente: una sorta di “lifelong certification” basata sul monitoraggio continuo del comportamento degli
edifici. La “certificazione continua” trascina con s&eacute; molti altri aspetti, in particolare quelli del monitoraggio delle performance degli edifici e della raccolta, leggibilit&agrave; disponibilit&agrave; dei dati.
Con riferimento a questi aspetti LEED si presenta come una piattaforma fondamentale per lo sviluppo
di progetti a livello internazionale, da portare avanti con la consapevolezza che il lavoro in questo
campo &egrave; solo all’inizio: la certificazione della qualit&agrave; ecologica degli edifici rappresenta, infatti, non
solo un’opportunit&agrave; da un punto di vista della sostenibilit&agrave;, ma anche una valida scelta economicofinanziaria.
Uno dei punti di forza di modello LEED &egrave; rappresentato dal continuo aggiornamento del sistema di
valutazione effettuato sia dal personale USGBC sia da innumerevoli volontari e professionisti del settore delle costruzioni L’USGBC &egrave; attualmente impegnato a cercare di rimuovere barriere e creare
percorsi di conformit&agrave; che consentano lo sviluppo di progetti sostenibili su scala internazionale, indipendentemente dalla collocazione geografica e dalla tipologia di edificio.
Con riferimento alla diffusione del concetto di sostenibilit&agrave; a livello globale, se gli Stati Uniti rappresentano sicuramente un primario modello di sviluppo che vede il greenbuilding al centro dell’attenzione da ormai oltre vent’anni, l’Italia si trova oggi ad un punto di svolta importante. La crisi economica
ha sicuramente imposto un rallentamento al rinnovamento del patrimonio edilizio, ma non ne ha interrotto la spinta innovatrice. Tale fenomeno &egrave; testimoniato dal completamento, nel corso degli ultimi
anni, di un crescente numero di edifici certificati e dal significativo interesse delle societ&agrave; multinazionali per spazi innovativi ed efficienti.
In considerazione di quanto sopra, &egrave; verosimile che nel prossimo futuro si assista allo sviluppo di un
ulteriore consistente numero di progetti sostenibili e alla loro immissione sul mercato.
Nel mercato italiano c’&egrave; un forte interesse per gli immobili certificati. Sebbene non esistano ancora
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studi basati su valori di mercato, si &egrave; verificata la presenza di un interesse da parte degli utilizzatori
e, conseguentemente, degli investitori, con aspettative positive sulla convenienza economica di tale
forma di investimento, derivanti da attese di migliori tassi di occupazione e minore rischiosit&agrave;, in particolare in prospettiva futura.
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