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Timestamp: 2013-05-24 17:21:07+00:00

Document:
L'achat en concubinageL'achat et la vente en copropri�t�L'assurance multirisque habitationLes charges et r�parations locativesLes r�gles l�gales des cr�dits immobiliersLa fixation du loyerLes d�marches et formalit� lors d'un d�m�nagementLa premi�re visiteLa r�siliation par le bailleurLa r�siliation par le locataireL'avant contrat de venteLes frais annexes � l'achatLes litiges propri�taire - locataireLes locations meubl�esLes obligations de l'acheteurLes obligations du vendeurL'�tat des lieux L'achat et la vente en copropri�t�
Intervenants multiples, notaires qui avaient cr�� des r�gles du jeu qui les arrangent, syndics qui s'�taient laiss�s entra�ner dans l'ex�cution de conventions entre parties qui n'auraient pas d� les concerner, bref il y avait dans les ventes en copropri�t� tous les ingr�dients pour que naissent des litiges o� tout le monde se renvoyait la balle, et o� le plus fautif n'�tait pas le bouc �missaire en g�n�ral d�sign�, � savoir le syndic... Pourtant, sur le papier tout para�t plut�t simple ! De fait, une nouvelle modification du d�cret d'application de la loi sur la copropri�t� a rappel� tout le monde aux principes d'origine et a clarifi� des r�gles dont il n'aurait pas fallu s'�carter... Position du vendeur et de l'acqu�reur vis � vis de la copropri�t�
Le copropri�taire a un double statut : il est plein propri�taire de ses lots privatifs et il est en m�me temps membre du syndicat des copropri�taires et partie prenante � un contrat avec les autres copropri�taires auquel il souscrit en achetant ses lots : le r�glement de copropri�t� ; c'est ce qui d�coule des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du d�cret du 17 mars 1967... Deux cons�quences majeures d�coulent de ce statut juridique : - L'acquisition et le transfert de propri�t� s'effectuent comme pour n'importe quel bien immobilier.
- Les droits et les devoirs qui r�sultent de l'appartenance au syndicat et du r�glement de copropri�t� �tant la cons�quence de la possession des lots et non d'un engagement personnel du copropri�taire, ils cessent au moins th�oriquement lors du transfert de propri�t�, l'acqu�reur venant aux droits et aux devoirs du vendeur vis � vis du syndicat des copropri�taires d�s l'acquisition de la propri�t� des lots concern�s.
Le syndicat n'a de ce fait, en premi�re analyse, pour toute obligation vis � vis des copropri�taires en cas de vente que d'enregistrer le transfert de propri�t�, ses relations avec les propri�taires successifs d'un m�me lot s'effectuant dans la continuit�.
La cons�quence logique eut �t� que ce principe s'applique y compris pour le recouvrement des charges laiss�es impay�es par le vendeur !
La loi a cependant introduit, dans l'int�r�t des acqu�reurs plus que dans celui des syndicats des copropri�taires, une disposition permettant au syndicat, par la main de son syndic, de pr�lever sur le prix de la vente toutes sommes dont le vendeur lui serait redevable au moment du transfert de propri�t�.
La cr�ance du syndicat sur le copropri�taire prend de ce fait un caract�re "personnel", et, fait remarquable, cette facult�, r�sultant de l'article 20 de la loi et des articles 5-1 et 6 du d�cret, et incluant les droits du syndicat au titre du privil�ge sp�cial cr�� par l'article 2103 du Code civil (priorit� du syndicat par rapport aux cr�anciers hypoth�caires inscrits pour les "cr�ances aff�rentes aux charges et travaux de l'ann�e courante et des deux derni�res ann�es �chues"), a supprim� de facto toute solidarit� entre acqu�reur et vendeur pour le paiement des sommes dues au moment de la vente, quand bien m�me cette solidarit� serait stipul�e dans le r�glement de copropri�t� (cela devient une clause r�put�e "non �crite"...). Il doit �tre not� que c'est le fait d'une jurisprudence aujourd'hui �tablie apr�s avoir �t� longtemps h�sitante et non des textes, qui sont muets sur ce point !
En cons�quence, le syndicat des copropri�taires a le devoir d'arr�ter le compte des "cr�ances du syndicat effectivement liquides et exigibles � la date de la mutation" (article 5-1 du d�cret), et de poursuivre le recouvrement par tous moyens � la seule encontre du vendeur, par le moyen du droit d'opposition (article 20 de la loi) ou toute autre voie si ce droit d'opposition n'a pas �t� utilis� ou si sa mise en oeuvre s'est av�r�e infructueuse. Que se passe-t-il lors de l'avant-contrat de vente ? Il doit �tre gard� � l'esprit que l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) intervient deux � quatre mois avant le transfert (ou mutation) de propri�t� effectif.
A ce stade le syndicat des copropri�taires n'est pas concern� : la n�gociation des conditions de la vente - rappelons que la vente na�t juridiquement � ce moment-l�, et qu'elle devient parfaite d�s lors que l'acqu�reur a exerc� son option (promesse unilat�rale) et que les conditions suspensives ont �t� lev�es, la signature chez le notaire n'�tant alors que r�it�ration de la volont� des parties - est l'affaire exclusive du vendeur et de l'acqu�reur, la communication de toutes les informations n�cessaires � ce dernier pour former son consentement �tant de la responsabilit� exclusive du vendeur.
C'est lors de la n�gociation de l'avant contrat que doivent �tre d�battus (avec consignation pr�cise du r�sultat...) des probl�mes tels que :
- La ventilation des charges de l'exercice en cours entre acqu�reur et vendeur : la loi est muette sur ce point, et si la tradition veut que cette ventilation se fasse prorata temporis au nombre de jours par rapport � la date du transfert de propri�t�, les parties peuvent convenir d'autres modalit�s : ventiler par trimestres entiers, prendre en compte le fait qu'une des deux parties aura ou aura eu au cours de sa p�riode de pr�sence une saison de chauffe enti�re, ou tenir compte de d�penses exceptionnelles dans l'exercice comme par exemple un rappel de consommation d'eau...
- La prise en charge par le vendeur ou l'acqu�reur du co�t de travaux vot�s ou m�me simplement planifi�s, non encore appel� aux copropri�taires ou bien appel� partiellement, et non ex�cut�s ou en cours d'ex�cution : la loi est �galement muette sur ce point et laisse les parties convenir ce qu'elles veulent � ce sujet ; les notaires pr�sentent souvent abusivement comme une r�gle l�gale ce qui n'est qu'un usage, certes r�pandu, � savoir la prise en charge par le vendeur de la totalit� du co�t des travaux vot�s avant la date de signature ! En r�alit�, tout d�pend de la nature des travaux et ce qui va pr�valoir dans la fixation du prix de vente : appliquer le principe que les notaires pr�conisent suppose d'�tre s�r que le bien a �t� vendu "valeur travaux r�alis�s", ce qui ne va pas forc�ment de soi ; si le prix se ressent d'un mauvais �tat de l'immeuble malgr� le fait que des travaux de r�novation ont �t� vot�s, il est par contre normal que l'acqu�reur en supporte le co�t ; c'est �galement le cas si les travaux visent � r�parer un sinistre dont l'indemnit� ne sera per�ue qu'apr�s la vente...
- Les modalit�s de r�cup�ration par le vendeur de sa quote-part de l'avance permanente de tr�sorerie ou fonds de roulement : le vendeur y a normalement toujours droit, mais ce remboursement peut lui �tre effectu� par l'acqu�reur ou par le syndic ; les syndics exigent en g�n�ral de le rembourser eux-m�mes, car ils le font avec un certain d�calage apr�s la vente et cela les s�curise par rapport � une erreur ou une sous-estimation possible des sommes demand�es lors de la signature... Mais les parties sont libres de passer outre et mettre le syndic devant le fait accompli !
- La r�cup�ration ou non par le vendeur de sa quote-part des �ventuelles provisions appel�es pour travaux futurs, en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les modalit�s de cette r�cup�ration � l'instar de ce qui s'applique pour le fonds de roulement : une jurisprudence de la Cour de cassation en date du 17 juin 1997 (3� ch.civ.) a retenu que ces provisions sont r�cup�rables d�s lors qu'elles n'ont pas �t� affect�es par une d�cision d'assembl�e g�n�rale � des travaux bien identifi�s, mais les parties peuvent prendre entre elles toute autre convention ! Que se passe-t-il entre l'avant-contrat et la signature de la vente chez le notaire ? Le notaire charg� de r�diger l'acte de vente constitue son dossier � partir des �l�ments que lui communique le vendeur - son acte de propri�t� et le r�glement de copropri�t� notamment, ainsi que les coordonn�es du syndic. Il contacte le syndic par commodit� pour conna�tre la liste des modificatifs �ventuels, ainsi que diverses informations importantes concernant l'assurance de l'immeuble, ou les proc�dures judiciaires en cours. Le syndic est �galement tenu de communiquer les informations pr�vues par l'article 5 du d�cret du 17 mars 1967. Cette communication d'informations s'effectue par la voie d'un questionnaire type du notaire au syndic, mais les syndics structur�s ont leur propre mod�le, et l'article mentionn�, modifi� par le d�cret du 27 mai 2004 donne d�sormais une liste tr�s pr�cise des informations � communiquer dans "un �tat dat� comportant trois parties" :
"1� Dans la premi�re partie, le syndic indique, d'une mani�re m�me approximative et sous r�serve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot consid�r�, au syndicat par le copropri�taire c�dant, au titre :
"a) Des provisions exigibles du budget pr�visionnel ;
"b) Des provisions exigibles des d�penses non comprises dans le budget pr�visionnel ;
"c) Des charges impay�es sur les exercices ant�rieurs ;
"d) Des sommes mentionn�es � l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 [annuit�s restant dues lorsqu'en application de cet article le copropri�taire a demand� � payer sa quote-part de travaux d'am�lioration en dix ans (NDLR)] ;
"Ces indications sont communiqu�es par le syndic au notaire ou au propri�taire c�dant, � charge pour eux de les porter � la connaissance, le cas �ch�ant, des cr�anciers inscrits.
"2� Dans la deuxi�me partie, le syndic indique, d'une mani�re m�me approximative et sous r�serve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait �tre d�biteur, pour le lot consid�r�, � l'�gard du copropri�taire c�dant, au titre :
"a) Des avances mentionn�es � l'article 45-1 ;
"b) Des provisions du budget pr�visionnel pour les p�riodes post�rieures � la p�riode en cours et rendues exigibles en raison de la d�ch�ance du terme pr�vue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
"3� Dans la troisi�me partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropri�taire, pour le lot consid�r�, au titre :
"a) De la reconstitution des avances mentionn�es � l'article 45-1 et ce d'une mani�re m�me approximative ;
"b) Des provisions non encore exigibles du budget pr�visionnel ;
"c) Des provisions non encore exigibles dans les d�penses non comprises dans le budget pr�visionnel.
"Dans une annexe � la troisi�me partie de l'�tat dat�, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices pr�c�dents, � la quote-part aff�rente au lot consid�r� dans le budget pr�visionnel et dans le total des d�penses hors budget pr�visionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'�tat des proc�dures en cours dans lesquelles le syndicat est partie."
Les termes employ�s se r�f�rent � des d�finitions donn�es dans l'article 45-1 de ce m�me d�cret :
"Les charges sont les d�penses incombant d�finitivement aux copropri�taires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assembl�e g�n�rale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropri�taires.
"Au sens et pour l'application des r�gles comptables du syndicat :
"- sont nomm�es provisions sur charges les sommes vers�es ou � verser en attente du solde d�finitif qui r�sultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
"- sont nomm�s avances les fonds destin�s, par le r�glement de copropri�t� ou une d�cision de l'assembl�e g�n�rale, � constituer des r�serves, ou qui repr�sentent un emprunt du syndicat aupr�s des copropri�taires ou de certains d'entre eux.
Le syndicat, par la main de son syndic a aussi � cette occasion la possibilit� de d�livrer un certificat, dit "de l'article 20" (de la loi du 10 juillet 1965), valable 3 mois, "attestant qu'il est libre de toute obligation � l'�gard du syndicat". Le syndic qui d�livre un tel certificat a int�r�t � �tre s�r de son coup car sa d�livrance le prive de la possibilit� d'exercer ensuite son droit d'opposition (cf infra). Les syndics avis�s ne d�livrent dans la pratique ces certificats qu'� des copropri�taires avec qui ils ont des relations particuli�res et de confiance, ou alors contre versement de provisions substantielles le mettant � l'abri d'une sous-estimation dont il aurait ensuite � assumer la responsabilit�... Ce versement est demand� bien entendu "sous r�serve de l'apurement des comptes" (article 5 du d�cret du 17 mars 1967).
A d�faut, le syndic communique au notaire, dans le cadre des informations qu'il est tenu de fournir conform�ment � l'article 5 du d�cret du 17 mars 1967, les sommes dont il demande le versement de la part du vendeur lors de la signature, afin de renoncer � son droit d'opposition (cf infra).
Il en profite pour demander ses honoraires particuliers pour les prestations qu'il doit d�livrer � l'occasion de la vente tels que pr�vus � son contrat.
Au cas o� la date de signature est repouss�e, le syndic est invit� � r�it�rer le questionnaire et ses demandes afin d'y porter les modifications rendues n�cessaires. Que se passe-t-il lors de la signature chez le notaire ? La signature de l'acte de vente concr�tise avec le transfert de propri�t� l'accord d�finitif des parties sur toutes les conditions de la vente. Le notaire leur soumet entre autres choses le d�compte des sommes dont le syndic demande le versement afin de ne pas exercer son droit d'opposition.
Les parties peuvent ventiler entre elles les sommes demand�es comme bon leur semble, honoraires du syndic compris, et donner au notaire les instructions de r�glement qui en r�sultent ; le vendeur peut aussi refuser le d�compte du syndic, sachant que ce faisant il s'expose � une opposition du syndic sur le prix de vente, dont l'effet sera de bloquer le montant correspondant entre les mains du notaire. A d�faut d'accord amiable, ni lui ni le syndic ne pourront en obtenir le d�blocage autrement que par une d�cision judiciaire. Apr�s la signature Le syndic doit recevoir la notification du transfert de propri�t� pr�vue par l'article 6 du d�cret du 17 mars 1967 ; cette notification seule conf�rera � l'acqu�reur sa qualit� de copropri�taire, et le droit d'�tre convoqu� aux assembl�es g�n�rales du syndicat.
S'il n'a pas d�livr� le certificat de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 mentionn� ci-dessus, il doit recevoir �galement l'avis de mutation du notaire d�positaire des fonds de la vente dans les conditions pr�vues par cet article, accompagn� du r�glement autoris� par le vendeur ; s'il estime ne pas avoir per�u suffisamment par rapport � ses demandes (et m�me s'il s'aper�oit qu'il n'a pas demand� assez...), il peut faire opposition dans les conditions fix�es �galement dans cet article.
L'article 5-1 du d�cret du 17 mars 1967 stipule que cette opposition ne peut porter comme indiqu� ci-dessus que sur les "cr�ances du syndicat effectivement liquides et exigibles � la date de la mutation" ; l'article 6-2 du d�cret fixe d�sormais avec pr�cision ce qui peut �tre demand� au vendeur :
"A l'occasion de la mutation � titre on�reux d'un lot :
"1� Le paiement de la provision exigible du budget pr�visionnel, en application du troisi�me alin�a de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
"2� Le paiement des provisions des d�penses non comprises dans le budget pr�visionnel incombe � celui, vendeur ou acqu�reur, qui est copropri�taire au moment de l'exigibilit� ;
"3� Le trop ou moins per�u sur provisions, r�v�l� par l'approbation des comptes, est port� au cr�dit ou au d�bit du compte de celui qui est copropri�taire lors de l'approbation des comptes."
La question se pose tout de m�me de savoir, dans le cas o� l'acte de vente a mis � la charge du vendeur des travaux vot�s mais non encore appel�s en totalit� � la date du transfert de propri�t�, si le syndic est cens� ou m�me fond� � faire opposition pour la part du budget des travaux non encore appel�e, ou s'il doit laisser les parties faire leur affaire de l'ex�cution de leurs conventions, prises en dehors du syndicat, le syndic adressant les nouveaux appels � l'acqu�reur et poursuivant le cas �ch�ant le recouvrement � son encontre comme il en a � notre avis juridiquement le droit !
Il est � noter que si le syndic adopte la premi�re solution, il se constitue s�questre pour l'ex�cution de conventions r�sultant d'un acte auquel il n'est pas intervenu et dans lequel il n'est pas d�sign� en qualit� de s�questre conventionnel ; c'est infond� juridiquement et totalement atypique par rapport � ce qui se passe pour d'autres types d'actes ! Il est vrai que de nombreux syndics s'y pr�tent, avec la b�n�diction des notaires qui se "d�faussent" tr�s opportun�ment d'une responsabilit� qui normalement leur incombe, mais c'est souvent � leurs d�pens, car ils se retrouvent en premi�re ligne en cas de litige dans des conflits auxquels ils devraient normalement rester �trangers... La question se pose �galement de savoir si le droit d'opposition s'exerce sur la totalit� de la dette du vendeur ou seulement sur la quote-part aff�rente aux lots vendus : la jurisprudence semblerait s'orienter vers la seconde solution, mais elle est loin d'�tre confirm�e, et la d�termination de cette quote-part peut se heurter � de grandes difficult�s lorsque le syndic tient un compte global pour l'ensemble des lots... La d�livrance du certificat de l'article 20 apr�s la vente Curieusement, de tr�s nombreux notaires, dans le souci louable de s'assurer une s�curit� suppl�mentaire, ont pour pratique de demander aux syndics, apr�s leur avoir vers� les sommes r�clam�es, de leur d�livrer a posteriori et � titre de r�gularisation le certificat de l'article 20 ; c'est �videmment un non-sens juridique qui ne laisse d'inqui�ter de la part de titulaires d'une charge publique, et les syndics qui n'ont pas d�livr� ce certificat avant la vente n'ont �videmment pas de raisons de le d�livrer apr�s... L'apurement du compte du vendeur Une fois ces proc�dures et modalit�s mises en oeuvre, dans tous les cas de figure, le vendeur se retrouve cr�ancier du syndicat pour la r�cup�ration des "avances" qu'il lui a consenties : notamment le "fonds de roulement" et les provisions pour travaux futurs au titre de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; ce remboursement, d�duction faite des provisions devenues exigibles � la date de la signature et d'�ventuels arri�r�s doit intervenir sans d�lai : la Commission relative � la copropri�t� peut donc affirmer dans sa Recommandation n�24 : relative � l'article 6-2 du d�cret du 17 mars 1967 que "l'application des r�gles pr�cit�es interdit au syndic de conserver des fonds post�rieurement � la r�ception de la notification pr�vue � l'article 6", et "qu'en cons�quence les comptes d'attente vendeur ne sont plus possibles". Autrement dit, le compte du vendeur peut et doit �tre sold� d�finitivement au lendemain de la notification de la vente ! L'AVIS DE BOUTIQUIMMO

References: l'article 20
 l'article 2103
 l'article 18
 l'article 5
 l'article 33
 l'article 45
 l'article 19
 l'article 45
 l'article 45
 l'article 20
 l'article 5
 l'article 6
 l'article 20

L'article 5
 l'article 6
 l'article 14
 l'article 20
 l'article 20
 l'article 18
 l'article 6
 l'article 6