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Timestamp: 2018-05-21 04:44:57+00:00

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Infovivienda > Alquiler > Información sobre el desahucio
A raíz de la crisis de 2007 y especialmente en el período 2010-2013 se han producido unos 35.000 desahucios de arrendatarios de primera residencia en España y ya desde 2012 este número supera a las ejecuciones hipotecarias también de primera residencia. El procedimiento, límites, derechos y obligaciones de las partes son el objeto del cuestionario de este apartado.
1. ¿Hay algún método alternativo a los tribunales de justicia para resolver los conflictos entre el arrendador y el inquilino?
El artículo 4.5 LAU prevé que las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje. Por lo tanto, la reforma de la LAU en 2013 ha incorporado expresamente dos sistemas alternativos de resolución de conflictos entre arrendador e inquilino: la mediación y el arbitraje.
Ahora bien, la ausencia de pacto de sumisión no excluye que las partes puedan someterse voluntariamente a cualquiera de ellos para resolver el conflicto, lo que es recomendable gracias a las ventajas que presentan estos métodos alternativos respecto al proceso judicial: mayor rapidez del procedimiento, más económico y mayor confidencialidad/menor publicidad de cara a terceros.
En cuanto a la mediación, se trata de un sistema en el cual un tercero, denominado mediador, intenta solucionar el conflicto intentando que sean las propias partes las que lleguen por ellas mismas a un acuerdo. Por lo tanto, el mediador, que debe actuar con neutralidad e imparcialidad y tener una determinada formación, no impone una solución a las partes. Debe destacarse además que la mediación es un proceso voluntario en la medida en que las partes son libres de poner fin al procedimiento en cualquier momento. A nivel estatal, su regulación se recoge en la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles.[1]
Por su parte, el arbitraje es un sistema en el cual un tercero, denominado árbitro, impone una solución a las partes mediante un laudo arbitral, que tiene efectos de cosa juzgada, es decir, no se podrá discutir de nuevo el conflicto en los tribunales salvo en supuestos tasados. A nivel estatal, su regulación se recoge en la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de arbitraje.[2]
[1] BOE 07/07/2012 núm. 162.
[2] BOE 26/12/2003 núm. 309.
2. ¿Qué efectos tienen los acuerdos entre arrendador e inquilino –por ejemplo, abandono de la vivienda inmediata a cambio de no pagar las rentas pendientes- si uno de ellos se lo salta y va a los tribunales?
Las partes son libres de modificar el contrato de alquiler de acuerdo a sus intereses sobre la base del principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 CC), siempre y cuando los pactos no vayan contra la ley.
En el caso de que arrendador e inquilino decidan poner fin al contrato de alquiler (mutuo disenso) debido a un conflicto existente entre ellos (por ejemplo, se acuerda que el inquilino abandone la vivienda inmediatamente y que el arrendador renuncia a las rentas pendientes) nos encontramos ante un contrato de transacción regulado en el art. 1809 CC. Mediante este contrato, las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan la provocación de un pleito o ponen término al que había comenzado. La transacción tiene para las partes la autoridad de la cosa juzgada (no se podrá discutir de nuevo el conflicto en los tribunales salvo en supuestos tasados) y provoca el nacimiento o modificación de nuevos vínculos u obligaciones en sustitución de los extinguidos. El acuerdo de transacción se convierte en título ejecutivo si se eleva a escritura pública (art. 517.4 LEC), con lo que es conveniente su formalización ante notario para proceder a su ejecución por si la otra parte no cumple con lo previsto en el contrato.
3. ¿Cuándo puede interponerse una demanda de desahucio? ¿Qué procedimientos hay para reclamar en un contrato de alquiler y dónde debo hacerlo?
A continuación detallamos los diferentes procesos que se podrán seguir para resolver diferentes cuestiones sobre los contratos de alquiler:
I. Proceso de resolución notarial de los contratos de alquiler por falta de pago
Con la aprobación de la Ley 4/2013 se permite resolver los contratos de alquiler por falta de pago, cuando estén inscritos en el Registro de la Propiedad y se hubiera estipulado en el contrato que éste quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente la vivienda al arrendador. En este caso, el contrato quedará resuelto de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al inquilino en el domicilio designado en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento. De acuerdo al artículo 517.2.4 LEC, este título tendrá aparejada ejecución, permitiendo al arrendador solicitar el lanzamiento del inquilino ante los Tribunales. Además, el título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, será título suficiente para practicar la cancelación del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad (art. 27.4 LAU).
II. Proceso de desahucio en vía civil
A. Tipos de procedimientos
El procedimiento ordinario: será el adecuado para tramitar cualquier tipo de conflicto entre las partes que no tenga como objetivo la resolución del contrato de alquiler (art. 249.1.6 LEC). Como por ejemplo, la interpretación de una cláusula del contrato, o si puede o no diferirse la realización de obras de mejora hasta la finalización del contrato de alquiler.
El procedimiento verbal: este se empleará para tramitar el desahucio del inquilino, ya sea por falta de pago (con la posible reclamación conjunta de las rentas debidas, independientemente de la cuantía) o por extinción del plazo del contrato de alquiler (art. 250.1.1 LEC). Este procedimiento se tramita de manera más ágil y sencilla que el procedimiento ordinario. Además, como veremos con la reforma introducida por la Ley 37/2011, en el proceso de desahucio por falta de pago de la renta se incluyen las ventajas procedimentales del proceso monitorio.[1]
Procedimiento monitorio: podrá reclamarse las cuantías adeudadas por el contrato de alquiler a través de este proceso regulado en los artículos 812 y siguientes de la LEC.
Días hábiles a efectos judiciales: Son todos los del año, excepto los sábados, los domingos, los días 24 y 31 de diciembre, los días de fiesta nacional, los festivos a efectos laborales en la respectiva comunidad autónoma y localidad, y el mes de agosto (art. 130 LEC).
B. Tribunales competentes
Los Tribunales competentes para conocer el proceso de desahucio son los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde esta ubicada la vivienda (art. 45 LEC).[2]
La resolución de desahucio sólo puede ser recurrida en apelación ante las Audiencias Provinciales del lugar donde esta ubicada la vivienda. Para que el inquilino pueda recurrir tendrá que consignar (depositar en el Juzgado) o pagar al arrendador todas las cantidades reclamadas en la demanda.
En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirá al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al prepararlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas (art. 449.1 LEC). Además, durante la tramitación del proceso el inquilino debe acreditar estar al corriente de pago de las rentas que vayan venciendo (art. 449.2 LEC). Una vez agotada la vía ordinaria para recurrir, podrá interponerse recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional si se han vulnerado derechos fundamentales (art. 50 LTC).[3] Excepto que concurran los motivos especiales para interponer recurso extraordinario por infracción procesal, casación o recurso de amparo, normalmente la Sentencia de desahucio sólo puede ser recurrida en apelación ante las Audiencias Provinciales del lugar donde esta ubicada la vivienda (art. 455 LEC).
C. Condiciones y objeciones
La legitimación activa (quién puede iniciarlo) en el proceso de desahucio (art. 250.1.1 LEC) corresponde al arrendador, y por lo tanto, es quien debe interponer la demanda. Tendrá que acreditar su derecho sobre la vivienda objeto de juicio, sea la propiedad del inmueble o un derecho de naturaleza análoga como puede ser el usufructo, mediante la presentación de escritura pública o inscripción en el Registro de la Propiedad.
Deberá estar representado por abogado y procurador, cuando la cuantía reclamada sea superior a dos mil euros (art. 23.2.1 LEC). Si no se reclama cuantía (por ejemplo en el desahucio por expiración del plazo contractual) deberá asistirse representado por abogado y procurador.[4]
El arrendador tendrá que presentar demanda, que puede ser sucinta, incluyendo los datos y circunstancias de identificación del actor y el demandado, los domicilios a efectos de notificación y fijar con claridad y precisión lo que se pide (art. 437.1 LEC): la resolución del contrato de alquiler y la reclamación de la cantidad debida y la que se devengue hasta la recuperación del bien.
El arrendador tendrá que acreditar la existencia de un contrato de alquiler entre él y el demandado.
Para que la demanda sea válida y admitida por el órgano judicial, el arrendador tendrá que señalar las circunstancias que puedan permitir o no la enervación del desahucio (art. 439.3 LEC).
El demandante podrá anunciar en la demanda que asume el compromiso de condonar (perdonar) al inquilino todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda (art. 437.3 LEC).
También podrá pedir en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el artículo 549.3 LEC (art. 437.3 LEC). De forma que, dictada la correspondiente sentencia de condena, no se tendrá que presentar demanda ejecutiva, ni será necesario esperar a que transcurra el plazo de veinte días para hacer efectiva la ejecución (art. 548 LEC).
Para la interposición de un juicio de desahucio por reclamación de rentas basta con que se adeude una mensualidad de renta.[5]
Enervación del desahucio: Efecto de poner fin a un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el inquilino si, antes de la celebración de la vista, el inquilino paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a una vista (regulada en el artículo 443 LEC), tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. Lo anterior no será de aplicación cuando el inquilino hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al inquilino, por cualquier medio fehaciente, con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación (art. 22.4 LEC).
[1] Solo se celebrará la vista si el inquilino comparece en el Juzgado en el plazo de diez días desde la notificación de la demanda para oponerse a la misma. En caso contrario, se producirá el lanzamiento (art. 440.3 LEC).
[2] También se recoge en el apartado quinto del propio Preámbulo de la LAU.
[3] Ley Orgánica 2/1979, de 3 de octubre, del Tribunal Constitucional (BOE 05/10/1979 núm. 239).
[4] SAP de Málaga de 1 0 de noviembre de 2004 (CENDOJ 29067370042004100807) y APP de Vizcaya de 10 de abril de 2008 (CENDOJ 48020370032008200045).
[5] Tal y como recoge la SSTS de 24 de julio de 2008 (RJ 20084625) y de 19 de diciembre de 2009 (RJ 200923).
4. ¿Qué pasos debo seguir para iniciar un proceso de desahucio?
Pasos a seguir para iniciar un proceso de desahucio
Interposición de la demanda sucinta (art. 437 LEC) u ordinaria (art. 399 LEC): acumulación del juicio de desahucio y la reclamación de rentas[1]. Decreto del Secretario Judicial[2]: Fija día y hora para la vista y el lanzamiento. Da 10 días al inquilino para oponerse o desalojar el inmueble y pagar (art. 440.3 LEC).
Actuaciones del inquilino:
1. Permanecer pasivo
Decreto del Secretario Judicial de lanzamiento[3] Solicitud de ejecución (art. 549.3 LEC)
2. Desalojar el inmueble:
1) Sin condonación de deuda y entrega de llaves (art. 400.3 LEC)
Decreto dejando sin efecto el lanzamiento, excepto que el actor pida levantar acta del estado de la finca.
Despacho de ejecución por la cantidad reclamada
2) Con condonación de deuda (art. 21.3 LEC)
Debe abandonar la vivienda en 15 días, sino Decreto de lanzamiento.
3. Enervar la acción (pagar):
1) No se opone actor: 2) Se opone el actor:
Decreto que pone fin al proceso.
Deja sin efecto el desahucio
Celebración de la vista (art. 443 LEC)
El Juez dicta Sentencia:
Deja sin efecto el desahucio Decreta el lanzamiento
4. Oposición a la demanda:
Celebración de la vista (art. 440.3 LEC)
1) Demandado no comparece: 2) Demandado comparece:
Sentencia de desahucio (5 días) y lanzamiento (30 días).
Sentencia (Alegaciones y pruebas)
Estima oposición:
Desestima oposición: lanzamiento[4]
Fuente: Elga Molina, investigadora Cátedra UNESCO de vivienda, Universidad Rovira i Virgili.
[1] El inquilino debe probar que no adeuda la cantidad reclamada, ya que es aplicable la doctrina procesal de los “hechos extintivos”: deben ser probados por quien los alega (SSTS de 11 de julio de 1991 (RJ 19915341), de 12 de enero de 2001 (RJ 20013) y SAP de Granada de 18 de enero de 2008 (AC 20081845).
[2] De acuerdo a la competencia reconocida al Secretario Judicial en el artículo 7.b del Real Decreto 1608/2005, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento Orgánico del Cuerpo de Secretarios Judiciales (BOE 20/01/06 núm. 17). El Juez tendrá que resolver por Sentencia en caso de oposición de arrendador o inquilino (art. 440.3 LEC).
[3] Se impondrán las costas al demandado y se incluirán las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada en la demanda (art. 220.2 LEC).
[4] Al desalojo debe acudir el propietario y/o procurador, que recibirán las llaves y con ello la posesión del bien. Es posible que se precise la actuación de un cerrajero si no se dispone de las llaves. En el acto del lanzamiento la Comisión judicial podrá pedir por cautela el Auxilio de la Policía para prevenir posibles incidentes (art. 703.1 LEC).
5. ¿Qué puedo hacer si no consigo contactar con los inquilinos?
En primer lugar, es recomendable, pero no exigible, hacer la reclamación que se pretenda por burofax para que quede constancia de lo que se pide así como del advertimiento de que en caso de impago o no desalojo de la vivienda en el plazo que corresponda –dependiendo de lo que se pretenda–, se procederá a la correspondiente reclamación judicial.
No obstante, si los inquilinos tampoco atienden el burofax, lo más recomendable es iniciar un proceso judicial de desahucio para reclamar el pago de las cantidades debidas; el desalojo de la vivienda –por impago o bien por expiración del plazo legal o contractual); o ambas acciones acumuladas, esto es, la pecuniaria y la de desahucio a la vez.
Una vez admitida la demanda de desahucio, se requerirá a los inquilinos la realización de alguna de las siguientes actuaciones en el plazo de 10 días: el desalojo de la vivienda (y, en su caso, pago de las cantidades debidas), la aceptación de la enervación (es decir, evitar el desahucio pagando las cantidades debidas) o la oposición a la demanda. Además, se les citará para que comparezcan a una vista (ante el órgano judicial), siendo de destacar que la pasividad de los inquilinos (demandados) tendrá como consecuencia inmediata la declaración de desahucio y la apertura de la vía ejecutiva para que se produzca su lanzamiento (forzoso).
6. ¿Puede el arrendador ocupar la vivienda alquilada si el inquilino se marcha sin avisar?
Para que el arrendador pueda acceder a la vivienda alquilada debe existir consentimiento del inquilino o autorización judicial (ver pregunta 34 "Si no pago la renta, ¿puede el arrendador cambiar la cerradura o interrumpir los servicios de luz, gas o agua? " del tema "Información para el inquilino").
En el caso que el contrato de alquiler se extinga, será preciso que exista constancia de que el inquilino ha abandonado la vivienda, por ejemplo, mediante la firma de un acuerdo de finalización de contrato y la entrega de llaves. En caso contrario, el arrendador tendrá que solicitar judicialmente el desahucio del inquilino, y esperar a que se produzca el lanzamiento, para poder proceder a entrar en la vivienda.
7. ¿Puede suspenderse el lanzamiento de un proceso de desahucio?
La Ley no prevé de forma general la posibilidad de que el juez pueda suspender el lanzamiento en un proceso de desahucio.
Con todo, el art. 704.1 LEC dispone que cuando el inmueble cuya posesión se deba entregar fuera vivienda habitual del ejecutado o de quienes de él dependan, el Secretario judicial les dará un plazo de un mes para desalojarlo.
De existir motivo fundado, podrá prorrogarse dicho plazo un mes más. Por lo tanto, el inquilino que vaya a verse desalojado de una vivienda habitual (no secundaria) podrá alegar ante el secretario la existencia de razones que permitan prorrogar el lanzamiento un mes más (por ejemplo, la búsqueda de otra vivienda).
8. ¿Qué coste tiene el proceso de desahucio? ¿Quién debe pagar los costes?
En este punto es relevante señalar que en el año 2012 se introdujo la obligación de pagar una tasa judicial para iniciar un proceso de desahucio, lo que aumentaba aún más los gastos del proceso (Ley 10/2012, de 20 de noviembre, que regula determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses).[1] Este gasto corría a cargo del demandante, es decir, del propietario. Sin embargo, desde 2015 existe una exención de la tasa en la presentación de petición inicial del procedimiento monitorio y la demanda de juicio verbal en reclamación de cantidad cuando la cuantía de las mismas no supere dos mil euros (art. 4.1.c Ley 10/2012), o cuando una causa de exención subjetiva tiene lugar (art. 4.2 Ley 10/2012), por ejemplo, las reclamaciones efectuadas por personas físicas las cuales, por lo tanto, están exentas de dicha tasa.
Hay que tener en cuenta además que si han sido aceptadas todas las pretensiones de la demandante, los costes del proceso se impondrán a la parte demandada (arrendatario), de acuerdo con los artículos 440.3 y 437.3 LEC, que pueden incluir la tasa judicial (241.1.7 LEC). Además, el demandado deberá pagar también la tasa judicial correspondiente si presenta un recurso de apelación o de casación.
En la jurisdicción civil, las costas y gastos del procedimiento pueden incluir (art 241.1 LEC.):
La tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional, cuando sea preceptiva. No se incluirá en las costas del proceso el importe de la tasa abonada en los procesos de ejecución de las hipotecas constituidas para la adquisición de vivienda habitual. Tampoco se incluirá en los demás procesos de ejecución derivados de dichos préstamos o créditos hipotecarios cuando se dirijan contra el propio ejecutado o contra los avalistas.
La contratación de pólizas de seguro es la forma más común de cubrir los gastos en que pueda incurrir por el arrendador en la gestión del contrato de alquiler.
[1] BOE 21/11/2012 núm. 280.
9. ¿Qué puede hacer un inquilino ante el lanzamiento de la vivienda alquilada?
El principal problema es que la Administración no tiene suficiente vivienda pública para los fines de alquiler con precios asequibles para las personas desalojadas. Tampoco existe a nivel estatal un protocolo entre los juzgados y los servicios sociales que permitiera acompañar y aconsejar a las familias involucradas en un proceso de desahucio. Como consecuencia de ello, una vez que el desalojo se ha producido, existen muchos demandantes de vivienda cuyas necesidades esenciales no pueden ser cubiertas.
En diferentes Comunidades Autónomas existen las mesas o ayudas de emergencia social que tienen como finalidad adjudicar viviendas o conceder ayudas a personas que se encuentran en situaciones de grave necesidad y urgencia como sucede en supuestos de pérdida de vivienda. Además, se podrán solicitar las viviendas sociales de la Administración. En Cataluña existen las mesas de emergencia social, que tienen la finalidad de adjudicar viviendas con esta finalidad. Consulte el Reglamento.
La persona afectada podrá solicitar información en la Oficina de Vivienda que gestiona el municipio donde se encuentre la vivienda alquilada. Ver tema sobre Ayudas y subvenciones al inquilino.
Para Cataluña: en caso de poder hacer frente al alquiler pero no a la deuda acumulada: ver: ayuda de urgencia especial por impago de rentas. Si no se puede hacer frente a la deuda, y se va ha producir el lanzamiento: ver ayuda de urgencia especial para personas desahuciadas y vivienda de alquiler social. Ver punto "5. Ayudas y subvenciones dirigidas a inquilinos en Cataluña" del tema "Ayudas y subvenciones para inquilinos".

References: artículo 4
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 517
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 549
 artículo 443
 artículo 7
 Real Decreto