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Timestamp: 2020-06-02 00:07:57+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2020-4360
Documento BOE-A-2020-4360
«BOE» núm. 98, de 8 de abril de 2020, páginas 28665 a 28681 (17 págs.)
BOE-A-2020-4360
Mediante escritura, de fecha 9 de marzo de 2018, autorizada por el notario de Madrid, don Ignacio Maldonado Ramos, con el número 1.097 de protocolo, se formalizó la donación de 600 metros cuadrados de una finca. Dicha escritura fue objeto de nota de calificación registral negativa, de fecha 12 de abril de 2019, que fue recurrida ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, habiéndose resuelto tal expediente en Resolución de 8 de julio de 2019.
Presentado nuevamente dicho título, incluyendo diligencia de subsanación de fecha 27 de septiembre del 2019, en el Registro de la Propiedad de Arganda del Rey número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Denegada la inscripción por no ser la donante titular registral.
1.º La escritura de donación otorgada en Madrid, el 09/03/2018, para el protocolo número 1097/2018 del notario Ignacio Maldonado Ramos, cuya primera copia, fue presentada a las 12:52 horas, del día 19 de febrero de 2019, asiento n.º 1282/56, a la que se acompañan diligencia de subsanación de fecha 27 de septiembre del 2018, representación gráfica alternativa del ingeniero don F. R. V., escritura de ratificación de doña S. N. D. y diligencia de subsanación de 27 de septiembre del 2019.
2.º En la mencionada escritura se hace referencia a la finca registral 25.052, según los asientos del Registro dicha finca consta inscrita a favor de Novagrup Property Development S.L. en Liquidación, en situación concursal, aprobado el plan de liquidación, concurso ordinario n.º 228/2017, en el Juzgado de lo Mercantil número 9 de Madrid.
3.º En el presente título en el exponen II el notario autorizante hace constar que unos 600 metros de la finca registral 21.373 fueron cedidos al Ayuntamiento de Arganda del Rey, de conformidad al Plan General del mismo de 1995, y dicha superficie de 600 metros pasó a formar por agrupación instrumental UE-39.
Según reiterada certificaciones dadas por este Registro a mi cargo; así como del expediente de doble inmatriculación tramitado por mí, ya se expresó, que la cesión para viales de 600 metros cuadrados de la finca registral 21.373, solo se haya mencionada a partir de la inscripción 3.ª “...actualmente con una superficie de dos mil metros cuadrados, por la cesión efectuada al Ayuntamiento de seiscientos metros cuadrados para viales...” Siendo entonces titular del dominio doña S. N. D., que donaba a don R., doña M. I.; don R. y don M. A. N. F., el pleno dominio por cuartas partes.
En el expediente de doble inmatriculación se hizo constar que “en la finca 21.373, solamente se haya mencionado, en cuanto a que no ha accedido al Registro el título público relativo a la cesión, por lo que su superficie es de veintiséis áreas, no variando los linderos: “linda: al Este, camino (…), Sur, (…), Oeste, Banco Hispano Americano, y Norte, cacera y finca de A. B.”.
La UE-39 dio lugar a la finca instrumental 34447 “Parcela de terreno que forma la Unidad de Ejecución 39...” y en la misma no aparece la registral 21373 aportada a dicha reparcelación.
4.º En el exponen VII “Que una vez revertida a la propietaria originaria doña S. N. D., la parcela de seiscientos metros cuadrados inicialmente cedida al Ayuntamiento, por inadecuación instrumental, cuya descripción consta en el anterior expositivo VI, dicha señora tiene el propósito de donar a don M. A. N. F. En la cláusula primera dona dicha porción a don M. N. R.
5.º En el exponen VI consta que “dicha parcela catastralmente se encuentra incluida en la registral 25052, cuya referencia catastral es la número 143031VK6613S0001HB, según consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica…”.
6.º Mediante diligencia del notario autorizante extendida 27 de septiembre del 2019, se subsana el expositivo IV de la escritura en el sentido de que esos 600 metros supuestamente cedidos (¿?), se habla de un expediente de inmatriculación (¿?), obteniendo la restitución y rectificación tabular, reconstruyendo (¿?) a la titular registral, que ostente la posesión ininterrumpida de la misma, la ahora donante doña S. N. D.
1.º El principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos, artículo 24 de la Constitución, y los principios regístrales de legitimación y tracto sucesivo, artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria, suponen que el titular registral de la finca cuya transmisión se pretende inscribir haya prestado su consentimiento expreso a la misma.
Conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero”.
Artículo 82 de la Ley Hipotecaria “Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos".
2.º La mención registral se ha tenido por no puesta Artículo 98 de la Ley Hipotecaria:
La resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 29 de julio del 2007 “…En efecto, dispone el artículo 29 de la Ley Hipotecaria que ‘La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial’. Queda claro que, a los efectos de la protección que dispensa el Registro de la Propiedad, la simple mención, indicación o reseña de derechos que, por su naturaleza, podrían ser inscritos separadamente no ha de tener trascendencia alguna; de ahí que disponga el artículo 98 de la Ley Hipotecaria que las menciones no tendrán la consideración de gravámenes y serán canceladas por el Registrador a instancia de parte interesada; cancelación que, a su vez, se encuentra enormemente facilitada por el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, que entiende prestada la conformidad del interesado cuando se solicita una certificación o cuando se presenta algún documento a inscripción.
Consecuentemente, las manifestaciones que se recogen en la inscripción,… han de ser reputadas como la referencia a un derecho (el demanio) susceptible de inscripción separada y especial (arts. 4 y 5 del Reglamento Hipotecario) que por razones que se desconocen (pero que en ningún caso, deben perjudicar al titular registral) no ha sido objeto de inscripción separada y especial. Es decir, constituyen una auténtica mención, que no debería haber tenido acceso al Registro (arts. 9 y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), y que, por ello, y aun no cancelada formalmente, no puede ser reputada como un gravamen o derecho inscrito (párrafo primero del art. 353.3 del Reglamento Hipotecario).”
La resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 8 de julio del 2019 resuelve la cuestión, transcribo literalmente: “3. En el concreto caso objeto del presente recurso, doña S.N.D. que adquirió la finca registral 21.373 con una superficie de 2.600 metros cuadrados, ni si quiera es hoy titular registral de esa porción de 600 metros cuadrados que ahora pretende donar, pues cuando previamente, en el año 1992, ya donó 2.000 metros cuadrados no lo hizo reservándose la propiedad de 600 metros cuadrados restantes, sino que manifestó, y así se hizo constar en el Registro, que “la superficie da la finca es de 2.000 metros cuadrados por la cesión efectuada al Ayuntamiento de 600 metros cuadrados para viales” y transmitió la finca con tal descripción, sin reservarse derecho alguno sobre porción alguna de la finca”.
En cuanto a la titularidad catastral tiene el alcance dado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, en su artículo 2,2 “Lo dispuesto en esta ley se entenderá sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad y de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la inscripción de los inmuebles en dicho registro.” Y el artículo 3,3 “Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.”
3.º Conforme al artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio para inscribir divisiones o segregación de terrenos los Registradores exigirán que se acredite el otorgamiento de la licencia prevista en la legislación urbanística aplicable o su innecesariedad.
Arganda del Rey, dieciséis de octubre del año dos mil diecinueve. La Registradora (firma ilegible). Fdo.: María de los Ángeles Hernández Toribio.»
Contra la anterior nota de calificación, don M. A. N. F. interpuso recurso el día 22 de octubre de 2019 mediante escrito en los siguientes términos:
En la 2.º inscripción de la misma consta, parcela urbana inscrita en el Registro de la Propiedad con número 21.373, con una superficie de terreno de 2.600 mts, que fue adquirida en pleno dominio por Doña S. N. D. (…), por título de compraventa efectuada el día 24 de junio del 1980 y autorizada por el Notario de Arganda D. Felipe Martin Hernández.
Como así consta en dicho Registro, yo D. M. A. N. F.., (…), procede por las constantes dilaciones y controversias sufridas en el tiempo, para clarificar dicha cuestión, en diciembre del 2015, como mandatario y a petición expresa de Doña S. N. D, realizar diferentes consultas previas ante el Registro de la Propiedad de Arganda del Rey n.º 2, y dicho Ayuntamiento, solicitando posteriormente expediente de doble inmatriculación al amparo del artículo 209 LH ante dicho Registro y por requerimiento de dicha Registradora, siendo este resuelto a favor de los intereses del promotor del mismo, el 02 de febrero del 2016.
La Registradora de la Propiedad de Arganda del Rey n.º 2, Doña M. de los Ángeles Hernández Toribio, deniega la inscripción de la escritura pública otorgada por el Notario Don Ignacio Maldonado Ramos, referida anteriormente, en una primera calificación del 12 de abril del 2018, procediendo esta parte, a subsanar todos y cada uno de los errores enunciados en dicha calificación, y presentar posteriormente dicha petición de inscripción, se deniega nuevamente por nota de calificación del 12 de marzo del 2019, en la cual se suspensión la inscripción, por el único defecto señalado; “por no constar inscritas las trasmisiones intermedias necesarias para transmitir la finca donada.”
Se manifiesta en la misma que; “se declara y reconoce que se han producido dos transmisiones intermedias que no se han inscrito, una por la que cedió la propiedad de esa porción de 600 mts al Ayuntamiento y otra por la que la habría recuperado por reversión”.
Y en consecuencia ha de confirmase la calificación registral negativa al señalar, como defecto, el de “no constar inscritas las transmisiones intermedias necesarias para transmitir la finca donada”.
“No consta expediente alguno sobre cesión de terreno referido”.
Ahora la Registradora D. [sic] Doña M. de los Ángeles Hernández Toribio, titular del Registro de la Propiedad n.º 2 de Arganda del Rey, en su escrito de calificación de fecha 26 de octubre del 2019, manifiesta; “denegada la inscripción por no ser la donante titular registral”.
Esta parte manifiesta que, no siempre esa falta de coincidencia entre el último titular registral y el que otorga el nuevo derecho significa que se ha interrumpido el tracto y no ser el donante titular registral. Dicho supuesto que se denominan de tracto sucesivo Abreviado, en los que ya están inscritos todos los titulares registrales, no falta ningún título intermedio, pero, sin embargo, por razones de economía registral, se reflejan en un mismo asiento dos titularidades distintas, dado que dicho escritura está incorporada la certificación de dicho Ayuntamiento. Son los supuestos recogidos en el artículo 20.2.º y 20 último LH. en los que no hay interrupción de tracto sino la práctica en un mismo asiento de dos transmisiones, una de las cuales está llamada a su rápida cancelación, y por razones de economía registral, se “ahorra” la extensión de un asiento. Lo mismo puede decirse de las denominadas “modalidades del tracto sucesivo”, en las que tampoco coincide el último titular registral con el transmitente del derecho que se pretende inscribir, y sin embargo no hay tracto Interrumpido (arts. 20.4.9, 20.5.9-1.9 y LH).
Y, por otro lado, los medios para reanudar el tracto interrumpido se encuentran establecidos en el artículo 40 LH. destinado a la rectificación de errores, que dice que: “cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, como es el caso, y la rectificación registral ya realizada y ejecutada por la propia Registra, que ahora califica la misma escritura, encontrando desde el principio errores continuos, como anteriormente se menciona.
a. Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: 1.º Por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; 2.º Por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley.
En este sentido se pronunció también este Centro Directivo en Resolución de 15 de noviembre de 1990. según la cual “No puede argumentarse haciendo distinciones imposibles entre “interrupción del tracto” y “ruptura de la sucesión de titularidades”, ni cabe excluir el expediente de reanudación en aquellos casos-los más frecuentes- en que el titular real trae causa de titular registral a través de una cadena de transmisiones.
Tales requisitos tienen su fundamento en que las normas administrativas o urbanísticas que afectan a cualquier inmueble son de orden público y aparecen en registros, archivos y publicaciones municipales, de suerte que son de conocimiento “erga omnes”.
El artículo 33.3 de la Constitución reconoce como derechos la propiedad privada, y garantiza que; “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto en las leyes”.
Desde la perspectiva competencial, el Tribunal Constitucional ha señalado reiteradamente que le corresponde al Estado regular las “condiciones básicas” que garanticen la igualdad de todos los propietarios del suelo en ejercicio de su derecho de propiedad urbana, de modo que el contenido urbanístico susceptible de apropiación privada, su valoración o los presupuestos para que pueda nacer el derecho de propiedad urbana pueden considerarse amparados por la competencia estatal del art. 149.1.12 CE (SSTC 61/1997, de 20 de marzo y 164/2001, de 11 de julio).
Analizada la cuestión desde una perspectiva estrictamente civil y Registral, no solo la falta de aceptación en la forma exigida por imperativo legal, convierte a la supuesta cesión en acto nulo, sino que además como se ve ratificado en dicho Certificado emitido expresamente por dicho Ayuntamiento de Arganda del Rey n.º expediente (…) de fecha 14 de marzo del 2016. firmado por el Concejal Delegado de Modelo de Ciudad, Obras Públicas y Salud Pública, D. J. C. L., (que ejerce en dicha Área desde los años 80) y que consta y se deja incorpora en dicha escritura;
“Comprobado los archivos existentes en el Área de Urbanismo de este Ayuntamiento, no consta expediente alguno sobre la cesión de terreno referido.”
Además, el 29 de enero del 2013 el Ayuntamiento de Arganda del Rey a solicitud del Grupo Empresarial Pinar SL, mediante Informe y que Certificado y emite el Técnico Municipal con n.º expediente (…) en que se manifiesta al tenor literal:
Asimismo, el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, respecto a la “otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesaridad, que se testimonia literalmente en el documento.”
1.º Por otro lado esta parte considera, con los debidos respetos y el estricto derecho de defensa que, ahora solo se mencionan los artículos 20 y 38 LH, y en estos momentos es desproporcionada, inadecuada y carente de la imparcialidad e independencia de dicha Institución, ya que hubiera bastado que desplegara todos sus efectos con anterioridad y que no hubiera tenido acceso nunca Registro de la Propiedad la supuesta cesión, sin mediar escritura alguna de la titular registral. alterando gravemente la propia fe Registral, y en estos momentos, si despliegue sus efectos, y además se pretenda exigir a esta parte, que formalice una cesión que nunca se formalizo, vulnerando no solo fundamentos básicos registrales, sino Constitucionales, ya que ataca y limita frontalmente Derechos Fundamentales Constitucionales del individuo, y que se ven reflejados en la reiterada doctrina Constitucional, que debiera tener en cuenta dicha Institución, entre otros la Propiedad Privada, la igualdad y la tutela judicial efectiva que debe imperar en dicha Institución.
2.º Se apostilla que además estos artículos 20 y 38 LH mencionados anteriormente, le bastaron a su vez, en su vertiente positiva, a la Registradora de la Propiedad para la restitución registral que realizo, de lo que se desprende una contradicción aun mayor y cuestiona todo lo ejecutado por la misma.
1.º Por no resultar prolijo, se quiere recordar también los fundamentos jurídicos, resoluciones DGRN y sentencias, ya mencionados en el escrito anterior presentado ante este Centro Directivo, con fecha 24 de abril del 2019, y, además
2.º Principio de inoponibilidad.
3.º Como señala la Resolución de la DGRN de 12 de diciembre de 2016. si la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.
4.º En relación con el único defecto manifestado, que es la interpretación lamentablemente errónea de lo acontecido, procede citar la Resolución de la DGRN de 2 de diciembre de 2013. según la cual, que la [sic] exigencias formales sobre la calificación ceden ante el Superior Principio de legalidad que proscribe el acceso al Registro de los documentos que no reúnan los requisitos prescritos por el ordenamiento por lo que la sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación no afectan a su validez sin perjuicio de las responsabilidades que pueda asumir el registrador.
5.º Principio de Publicidad y el Principio de Inscripción.
En relación con lo aquí acontecido, dichos principios básicos fundamentales en el aspecto registral, son también vulnerados, dado que “lo no Inscrito no existe”, que recoge el art. 32 LH, entre otros
Por todo ello, por el principio “iura novit curia”, se tengan en cuenta todos aquellos fundamentos legales y jurisprudenciales, citados y no citados en el presente escrito, que resulten necesarios para la resolución del caso.
Llegados a este punto y dado que nunca debió de producirse la desaparición registral de unos 600 mts sin constancia legal alguna, ni por parte de dicho Registro, Ni de dicho Ayuntamiento y empresa Mercantil involucrada en los hechos, solicito expresamente una acción “pro-active”, en todos los ámbitos legales, para la resolución del mismo, a la mayor brevedad posible, por los graves hechos tácticos manifestados y ratificados por dicha Registradora, no solo con su actitud y hechos.
1.º Solicitud expresa de extensión automática del asiento de anotación preventiva por defecto subsanable, ya que esta parte entiende que no debiera haber realizado este último, ya que el anterior se debiera haber prorrogado o suspendido de oficio.
2.º Copia literal extensa de la hoja real registral de dicha finca. (Fotocopia exacta), incluyendo todas sus notas marginales, inscripciones y asientos respectivos cancelados y no cancelados.
3.º Copia literal de todas las anotaciones y notas marginales canceladas y no canceladas, así como de todos los asientos practicados cancelados y no cancelados. Es decir, todas las anotaciones practicadas canceladas y no canceladas, con la incorporación de todos los datos que se deben realizar de los mismos, así como notas provisionales.
4.º Personal u organismo que autorizo, presento e inscribió dicha supuesta cesión, números de asientos y libro diario y notas
5.º Afecciones, agrupaciones instrumentales o urbanísticas, en las que dicha finca ha estado o está incorporada, así como las Área de reparto de las mismas.
6.º Las subsanaciones o diligencias que se hayan practico canceladas y no canceladas en el historial completo de finca.
7.º Por último, dado que la única pretensión de esta parte en el ámbito registral era la restitución registral alterada indebidamente, y que en su momento ya fue realizada por la registradora, ahora se está desvirtuando, contradiciendo y cuestionando lo así practicado, ejecutado y requerido por dicho registro a esta parte, que cumplió y realizo todas ellas».
La registradora de la Propiedad de Arganda del Rey número 2 emitió informe refiriéndose al único defecto recurrido -la falta de previa inscripción de la finca a nombre de la donante-, ratificando su calificación en todos los extremos, y elevó el expediente a esta Dirección General.
1. Se discute en este expediente la inscripción de una escritura de donación de una porción de finca de 600 metros cuadrados. El presente expediente se refiere al único defecto que ha sido objeto de recurso, la falta de previa inscripción de la finca a nombre de la donante.
– Que doña S. N. D. adquirió por compra la registral 21.373 con una superficie de 2.600 metros cuadrados según la inscripción 2.ª practicada en el año 1987.
– Según la inscripción 3.ª, tras hacerse constar su manifestación de que «actualmente la superficie de esta finca es de 2.000 metros cuadrados por la cesión efectuada al Ayuntamiento de 600 metros cuadrados para viales», la transmitió por donación a don R., doña M. I., don R. y don M. A. N. F., por cuartas e iguales partes indivisas, en virtud de escritura otorgada en 1992.
– Don R., doña M. I. y don R. N. F. donaron sus respectivas participaciones indivisas, tres cuartos del total a favor de don R. D. N. expresándose una superficie de dos mil metros cuadrados.
– Don M. A. N.F. donó a su hijo don M. A. N. R. el 10% de la finca expresándose una superficie de 2.600 metros cuadrados.
– Según la última inscripción practicada en 2017 la finca 21.373 consta con una superficie de 26 áreas equivalentes a 2.600 metros cuadrados, siendo sus titulares, don R. D. N. de un 75%; don M. A. N. F. un 15% y don M. A, N. R. un 10%.
– Mediante escritura autorizada ante el notario de Madrid, don Ignacio Maldonado Ramos. de fecha 9 de marzo de 2018, con el número 1.097 de protocolo, doña S. N. D. dona a don M. A. N. R. una finca de 600 metros cuadrados que manifiesta ser resto de la finca matriz 21.373, porción de terreno que en la misma escritura se manifestó que fue expropiada y revertida a favor de la donante, sin que conste registralmente dicha expropiación y reversión.
– Calificada negativamente esta escritura, este mismo Centro Directivo en Resolución de 8 de julio de 2019 determinó que para la inscripción de la donación de 600 metros cuadrados de la finca registral 21.373, del Registro de la Propiedad de Arganda del Rey número 2, era necesaria la previa inscripción de la finca a nombre de la donante doña S. N. D. mediante la presentación en el Registro de dos títulos intermedios- la cesión de dichos 600 metros cuadrados al Ayuntamiento de Arganda del Rey y la posterior reversión a favor de la propietaria originaria, doña S. N. D.
– Mediante diligencia de fecha 27 de septiembre de 2019 se subsana la escritura de donación en el sentido de hacer constar que no ha tenido lugar ninguna cesión sobre la finca en cuestión acompañando comunicación del Ayuntamiento de Arganda del Rey firmada por don J. C. L., de fecha 14 de marzo del 2016.
2. Tal y como resulta de los hechos expuestos, el recurso no puede ser estimado, toda vez que la finca 21.373 consta actualmente inscrita a favor de don R. D. N., don M. A. N. F. y don M. A. N. R. con una superficie de 2.600 metros cuadrados.

References: Resolución 
 artículo 24
 artículo 38

Artículo 82
 Artículo 98
 resolución 
 artículo 29
 artículo 98
 artículo 353
 resolución 
 Real Decreto 
 artículo 2
 artículo 3
 artículo 78
 Real Decreto 
 artículo 209
 artículo 20
 artículo 40
 Resolución 
 artículo 33
 artículo 78
 Real Decreto 
 Resolución 
 Resolución 
 resolución 
 resolución 
 Resolución