Source: https://www.byggnyheter.se/index.php/20200623/23064/hur-iakttas-bostadsrattsinnehavarnas-intresse-i-byggmastarbildade
Timestamp: 2020-07-02 12:11:29+00:00

Document:
'); })(); Hur iakttas bostadsrättsinnehavarnas intresse i byggmästarbildade bostadsrättsföreningar? | BYGGnyheter.se
Anders Lindström, advokat på Foyen Advokatfirma. Foto: Foyen Advokatfirma
AB 04 och ABT 06 är s.k. agreed documents innebärande att det ska råda balans mellan Beställarens och Entreprenörens intressen. Att båda parternas intressen tillgodoses har möjliggjorts genom att företrädare för såväl beställarna som entreprenörerna gemensamt har framförhandlat avtalen.
Även av AB 04/ABT 06:s förord slås fast att avtalen bygger på en rimlig balans mellan rättigheter och skyldigheter som syftar till en ekonomiskt optimal riskfördelning mellan parterna.
Men tar AB 04/ABT 06 hänsyn till båda parters intressen om det enskilda entreprenadavtalet inte har förhandlats fram av två jämbördiga parter, eller ens av två parter, exempelvis en bostadsrättsförening och dess medlemmar - bostadsrättsinnehavarna - i en byggmästarbildad bostadsrättsförening.
Ett problem som kan uppkomma om det enskilda entreprenadkontraktet inte har förhandlats fram av två jämbördiga parter, är om Beställaren enligt entreprenadkontraktet inte har getts någon möjlighet att hålla inne pengar i syfte att förmå entreprenören att avhjälpa fel.
Av AB 04/ABT 06 framgår enligt 6 kap 15 § möjligheten för Beställaren att efter entreprenadtiden innehålla fem procent av entreprenadsumman för avhjälpande av fel som konstaterats i utlåtandet över slutbesiktning till dess fel har avhjälpts. Enligt AB 04 har Beställaren denna möjlighet under två månader, medan det för ABT 06 har stipulerats en motsvarande tid om fyra månader.
Tidsperioden två månader enligt AB 04 har troligtvis bestämts för att harmoniera med de två månader som Entreprenören har på sig för att senast avhjälpa fel enligt 5 kap 17 §, som reglerar att avhjälpande skall ske senast inom två månader räknat från det att slutbesiktningsutlåtandet tillställts Entreprenören. Men eftersom besiktningsmannen har minst tre veckor på sig att tillställa parterna besiktningsutlåtandet enligt 7 kap 13 §, haltar dock bestämmelsen eftersom tiderna därmed inte harmonierar fullt ut. Detta skulle eventuellt kunna vara anledningen till att Beställarens möjlighet att hålla inne de fem procenten i ABT 06 har förlängts till fyra månader jämfört med AB 04:s två månader.
Oaktat längden av tiderna och det faktum att tiderna skiljer sig åt mellan AB 04 och ABT 06, är det mest väsentliga att Beställaren enligt såväl AB 04 som ABT 06 ges möjligheten att även efter fristen om två respektive fyra månader innehålla ett betryggande belopp för avhjälpande av fel som konstaterats vid slutbesiktning till dess att felen har avhjälpts.
Problemet att förmå Entreprenören att upprätthålla dessa stipulerade tider för avhjälpandet av fel uppkommer om Beställaren inte har några pengar att hålla inne. Ett exempel där denna problematik skulle kunna uppstå är i s.k. byggmästarbildade bostadsrättsföreningar. För Entreprenören föreligger nämligen inga civilrättsliga hinder mot att i de upprättade kontrakten reglera att varken föreningen - som är Beställare - eller dess medlemmar, dvs. de enskilda lägenhetsinnehavarna ska ha möjlighet att innehålla pengar. Detta kan jämföras med konsumenttjänstlagens (1985:716) regler om småhusentreprenader (51 – 61 §§). Konsumenten har exempelvis enligt 52 § rätt att hålla inne tio procent av det avtalade priset till dess att småhusentreprenaden har godkänts, trots att det av 41 § framgår att konsumenten är skyldig att betala vid anfordran sedan näringsidkaren har utfört tjänsten. Denna motsvarande tvingade rättighet föreligger inte vid köp av lös egendom, som exempelvis en bostadsrätt utgör.
Även om det enligt entreprenadkontraktet i byggmästarbildade bostadsrättsföreningar getts en teoretisk möjlighet för Beställaren att hålla inne kontraktssumma enligt AB 04/ABT 06 6 kap 15 §, lär denna möjlighet i praktiken inte initieras av föreningens s.k. interimsstyrelse, som tillsatts av Entreprenören. Detta eftersom interimsstyrelsen sannolikt byts ut till en av medlemmarna ordinarie vald styrelse först efter det att entreprenaden godkänts.
Härutöver ska även tilläggas att det i byggmästarbildade bostadsrättsföreningar i praktiken är Entreprenören som ensam råder över utformningen av betalningsplanen, innebärande att kontraktssumman troligtvis redan till fullo erlagts innan slutbesiktning äger rum och det blir aktuellt att innehålla pengar för att få fel avhjälpta.
Vilka andra sanktioner står då till buds för Beställaren - utöver Beställarens påtryckning att innehålla pengar - för att förmå Entreprenören att avhjälpa fel enligt tiden för avhjälpande i AB 04/ABT 06 kap 5 § 17.
Beställaren har enligt AB 04 kap 5 § 17 såklart möjlighet att avhjälpa felen på Entreprenörens bekostnad. Men för en nybildad förening med en pågående inflytt eller nyss avslutad inflytt, är detta i praktiken inget realistiskt alternativ.
Enligt AB 04/ABT 06 kap 4 § 8 har besiktningsmannen vid en efterbesiktning möjlighet att förlänga garantitiden om Entreprenören efter slutbesiktning dröjer med att avhjälpa fel. AB 04/ABT 06 kap 4 § 8 är utformad enligt följande.
Om entreprenören efter slutbesiktning dröjer avsevärt med att avhjälpa fel får besiktningsmannen, om särskilda skäl föreligger, vid efterbesiktning förlänga garantitiden för arbetet i fråga med en tid som motsvarar tiden mellan slutbesiktning och efterbesiktning.
Denna regel torde - förutom innehållande av betalning - utgöra den enda praktisk möjliga sanktionen mot Entreprenören vid ett försenat avhjälpande.
AB 04/ABT 06 kap 4 § 8 tar dock endast sikte på försenat felavhjälpande mellan slutbesiktning och efterbesiktning och således inget försenat avhjälpande avseende fel som exempelvis noterades vid garantibesiktningen. En annan svaghet med regleringen i kap 4 § 8 är att förlängningen av garantitiden görs för den tid som motsvarar tiden mellan slutbesiktningen och efterbesiktningen och således inte med utgångspunkten när felen de facto avhjälps.
Av ovan framgår att AB 04/ABT 06 kap 4 § 8 inte utgör ett tillräckligt komplement för Beställaren att utöva påtryckning mot Entreprenörens försenade avhjälpande för det fall Beställaren inte kan innehålla pengar. I en byggmästarbildad bostadsrättsförening är föreningen Beställare, men även föreningens medlemmar - de enskilda bostadsrättsinnehavarna - kommer därmed att påverkas av denna omständighet.

References: § 17
 § 17
 § 8
 § 8
 § 8
 § 8
 § 8