Source: http://rechtsanwaelte-wuerzburg.de/aktuelles/category/mietrecht/
Timestamp: 2018-08-14 17:35:24+00:00

Document:
Mietrecht | B•G•M•P Rechtsanwälte - Aktuelles
stillschweigende Vereinbarung, daß eine bei Mietvertragsschluß gegebene geringe
Belastung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßer Zustand der Wohnung angesehen
werden soll, ist in der Regel nicht anzunehmen. Dies gilt nach einer
Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19.12.2012 (VIII ZR 152/12) zumindest
dann, wenn keine Anhaltspunkte für eine entsprechende
Beschaffenheitsvereinbarung der Mietwohnung vorhanden sind.
Der BGH hatte über
die Klage einer Vermieterin zu entscheiden, deren Mieter für mehrere Monate die
Miete gemindert hatten, da während dieser Zeit der Straßenverkehr wegen
diverser Baustellen durch die zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses ruhige
Straße geleitet wurde und es daher zu einer höheren Lärmbelastung kam. Die
Klägerin wollte nun vor Gericht auch den geminderten Teil der Miete
Das Amtsgericht (AG
Pankow/Weißensee - Urteil vom 22. März 2010 – 8 C 413/10) gab ihrer Klage
statt. Auf die Berufung der beklagten Mieter änderte das Landgericht (LG Berlin
- Urteil vom 17. April 2012 – 65 S 181/11) das Urteil ab und verurteilte die
Beklagten lediglich zu einer Teilzahlung.
Hiergegen ging
wiederum die Klägerin in Revision vor den BGH.
Dieser entschied nun
zu ihren Gunsten,„dass es für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung
nicht ausreicht, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig
geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich
(möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet.
Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste,
dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium
für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter
darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.“
Solche Anhaltspunkte
seien im zu entscheidenden Fall nicht vorgelegt worden. Der BGH führt daher
die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung ist im Streitfall daher
die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des
Grundsatzes von Treu und Glauben maßgebend. Danach stellt sich die
vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung nicht als ein zur Minderung
berechtigender Mangel der Wohnung dar. Denn die von den Beklagten vorgetragenen
Lärmwerte stellen nach den Feststellungen der Vorinstanzen nach den im Berliner
Mietspiegel 2009 ausgewiesenen Werten keine hohe Belastung dar. Aus diesem
Grund haben die Beklagten die (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise
hinzunehmen.“
Autor Bauer am 19.12.12 um 17:32	| Kommentare |
Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) dürfen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB) nicht unvertretbar hohe Anforderungen gestellt werden (Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11)
Im konkreten Fall, den der BGH im Februar 2012 zu entscheiden hatte, ging es um einen Streit, bei dem die Kläger die Vermieter der Beklagten waren. Die Beklagten bewohnten eine Wohnung im Mehrfamilienhaus der Kläger in Berlin-Mitte. Neben den „regulären“ Mietwohnungen wurden einige Wohnungen des Hauses auch an Touristen vermietet. Dies führte offensichtlich zu erhöhtem Schmutz und Lärm, so daß die Beklagten die Miete um 20 % minderten. Die Kläger kündigten schließlich das Mietverhältnis wegen des aufgelaufenen Mietrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Nach der Kündigung zahlten die Beklagten unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 €.
Die Kläger forderten die Räumung der Wohnung; die Beklagten erhoben Widerklage und verlangten die Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags sowie die Feststellung, daß sie zur Mietminderung berechtigt sind. Das Amtsgericht (AG Mitte - Urteil vom 7. April 2010 – 15 C 63/09) hat die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht (LG Berlin - Urteil vom 28. Januar 2011 – 63 S 240/10) die Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt und die Widerklage abgewiesen.
Der BGH widerum gab den beklagten Mietern in deren Revision Recht und befand, daß das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB*) in unvertretbarer Weise überspannt habe. Der BGH führt über seine Pressestelle aus:
„Zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liegt, dass die Klägerin Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet. Denn dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. In einem Mehrfamilienhaus sind etwa gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht werden, über derartige kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. Das Berufungsgericht hat insoweit die Anforderungen an die vom Mieter geforderte Darlegung der Beeinträchtigungen verkannt. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines “Protokolls” nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.“
Da der Vortrag der Beklagten diesen Anforderungen gerecht würde, sei die Revision erfolgreich; die Sache wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses Feststellungen zu den geltend gemachten Beeinträchtigungen treffen kann.
Autor Bauer am 15.10.12 um 15:07	| Kommentare |

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 536