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Timestamp: 2017-08-21 10:18:39+00:00

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Über voraussichtlich erwachsende Nebenkosten gem. § 30b Konsumentenschutzgesetz
Kauf-, Miete- und Hypothekardarlehnsverträge
1. Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung……………………………………..3,5%
2. Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht)…………………………………………..1,1%
3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barauslegung für Beglaubigungen und Stempelgebühren
5. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheim – Übernahme durch den Erwerber: Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50% des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit Tausch vonmöglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.
6. Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinden (Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstückes) sowie Anschlussgebühren und –kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon etc.)
A) Bei Kauf, Verkauf oder
. Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen
. Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird
. Unternehmen aller Art
.Abgeltung für Superädifikate auf einem Grundstück
. bis Euro 36.336,42 je 4%
. von Euro 36.336,43 bis Euro 48.448,49 je Euro 1.453,46
. ab Euro 48.448,50 je 3%
II) Miete
1. Vergebührung des Mietvertrages (§33 TP 5 GebG):
1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. USt.), höchstens das 18-fache des Jahreswertes, bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahreswertes. Seit 1.7. 1999 ist der Bestandgeber (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Hausverwalter, Rechtsanwalt oder Notar) verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Bei befristeten Bestandverträgen über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sind die Gebühren, ab diesem Zeitpunkt mit dem Dreifachen des Jahreswertes begrenzt.
- anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben.
A)Vermittlung durch Immobilienmakler Höchstprovision zuzüglich 20%
der nicht gleichzeitig Verwalter USt bei Vermittlung von Haupt-
des Bebäudes ist, in dem sich der oder Untermietverträgen
Mietgegenstand befindet über Wohnungen, Einfamilienhäuser
und Geschäftsräume aller Art
unbestimmte Zeit/ 2 Bruttomonatsmietzinse 2 Bruttomonatsmietzinse
Frist mehr als 3 allenfalls +5% der beson-
Jahre deren Abgeltungen
Frist genau 3 Jahre 1 Bruttomonatsmietzinse 1 Bruttomonatsmietzinse
allenfalls +5% der beson-
deren Abgeltungen
bei Verlängerung --- Ergänzung auf 2 Brutto-
auf mehr als 3 Jahre monatsmietzinse
oder unbestimmte
Beträgt die Frist weniger als 2 Jahre, kann 1 Bruttomietzins als Provision mit dem Mieter vereinbart werden, beträgt sie mindestens 2, aber höchstens 3 Jahre, so sind 1 Bruttomietzinse zulässig.
Bei Verlängerung gibt es die Möglichkeit der Ergänzung auf zwei Bruttomonatsmietzinse.
Die Überwälzung der Vermieterprovision (max. 2 Bruttomietzinse) auf den Geschäftsraummieter kann vereinbart werden.
B) Untermietverträge über einzelne
Unabhängig von Dauer 1 Bruttomonatsmietzins 1 Bruttomonatsmietzins
C) Vermittlung durch Immobilienmakler, Höchstprovision zuzüglich 20%
der gleichzeitig Hausverwalter des USt bei Vermittlung von Haupt-
Gebäudes ist, in dem sich der Miet- oder Untermietverträgen über
gegenstand befindet Wohnungen (auch
Eigentumswohnungen, wenn
Mehrheitseigentümer der
unbestimmte Zeit/ 2 Bruttomonatsmitzinse 2 Bruttomonatsmietzinse
Frist 3 oder mehr allenfalls +5% der beson-
Haupt- oder Untermietverträge über Geschäftsräume, Eigentumswohnungen (wenn der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist) und Untermietverträge über einzelne Wohnräume unterliegen derselben Regelung wie die Vermittlung durch den Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig des betreffenden Gebäudes ist (s. oben A.)
Für die Berechnung der Provisionsgrundlage ist die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten sind ebensowenig miteinzurechnen , wenn es sich um die Vermittlung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei werden darf (Angemessener Mietzins, Richtwertmietzins).
III) Pacht
1) Vergebührung des Pachtvertrages (§ 33 TP 5 GebGes) 1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses; bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahresbruttopachtzinses.
2) Vertragserrichtungskosten nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters
3) Vermittlungsprovision
a) Pachtverhältnisse insbesonders in der Land- und Forstwirtschaft
Für die Vermittlung der Verpachtung von Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen darf mit beiden Auftraggebern eine Provision vereinbart werde, die mit einem Prozentsatz des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtzinses festgelegt ist.
Bei unbestimmter Pachtdauer ………….5% des auf 5 Jahre entfallenden Pachtzinses
bis zu 6 Jahren ............5% bis zu 12 Jahren.............4%
bis zu 24 Jahren...........3% über 24 Jahre................2% jeweils +20% USt
Bei unbestimmter Pachtdauer …………. 2-facher monatlicher Pachtzins
bis zu 5 Jahren .......5% bis zu 10 Jahren .......4% über 10Jahre..3%
jeweils + 20 % USt
IV) Hypothekarkredite
1. Vergebührung des Darlehensvertrages ........................0,8% bei Kontokorrentkrediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre………..1,5%
2. Grundbucheintragungsgebühr………………… ………………..1,2%
3. Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung ………………….0,6%
V) Allfällige Finanzierungskosten
VI) Steuerliche Auswirkung bei Veräußerung
b) Bei Veräußerung einer im Privatvermögen stehenden Liegenschaft (bebaut oder unbebaut) innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist) unterliegen die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften (Spekulationsgewinn) beim Veräußerer der Einkommenssteuerung.
Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der um die Veräußerungskosten verminderte Veräußerungserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten (zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen) und abzüglich steuerfreier Subventionen i.S. des § 28 Abs 6 EStG 1988 gegenüberzustellen. Die Spekulationsfrist verlängert sich von 10 auf 15 Jahre, wenn innerhalb von 10 Jahren ab der Anschaffung Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen wie z.B. Lifteinbau) in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs 3 EStG 1988 abgesetzt wurden. Erfolgte die Absetzung in Teilbeträgen noch nach den bis 31.12.1988 geltenden Bestimmungen des § 28 Abs 2 EStG 1972, so gilt die 10-jährige Spekulationsfrist. Hat der Veräußerer die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung, Erbschaft) erworben, so errechnet sich die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger. Die vom Veräußerer zu entrichtende Spekulationssteuer wird auf Antrag um die Erwerbe entrichtete Erbschafts- oder Schenkungssteuer ermäßigt.
a) Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheim und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem Veräußerer seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben, sind von der Besteuerung ausgenommen.
Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß § 28 Abs 3 EStG 1988 auf 10 bzw. 15 Jahre oder gemäß § 28 Abs 2 EStG 1972 auf 10 Jahre verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen „Normal-Afa“ für Herstellungsaufwand als „besondere Einkünfte aus Vermietung“ nachzuversteuern. Wenn seit dem 1. Jahr, für das die Herstellungsverwendungen in Zehntel- und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese „besonderen Einkünfte“, beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.
Wenn der Verkäufer für Instandhaltungs-, Instandsetzung- und Herstellungskostenaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs 2,3 und 4EStG 1988 oder § 28 Abs 2EStG 1972 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren (Sonderregelung bei Erwerb von Todes wegen).
VII) Hinweis auf die Bestimmungen der § 6 Abs 1,3 und 4, § 7 Abs 1;
(3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsmäßige zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.
(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst das Geschäft wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Nahverhältnis hinweist.
§ 15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Müheverwaltungen, auch ohne einen dem Maklerzurechenbaren Vermittlungserfolg einen Beitrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass
2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt;
4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches Vorkaufs-, Wiederverkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.
(2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag
weiters für den Fall vereinbart werden,
dass 1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig
ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;
2. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages
vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom
Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist,
3. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages
auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom
Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen
(3) Leistungen nach Abs 1 uns Abs 2 gelten als Vergütungsbetrag
im Sinne des § 1336 ABGB. Eine Vereinbarung nach § 15
MaklerG ist bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich zu
VIII) Hinweis auf § 30b Konsumentenschutzgesetz sowie auf die Zulässigkeit der Doppelmaklertätigkeit
§ 30b der Immobilienmakler hat vor Anschluss des Maklervertrages dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen: auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs 4 dritter Satz Maklergesetz ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauch als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtigzustellen. Erfüllt der Makle diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs 4 Maklergesetz. Auf Grund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäftes tätig, hat er diesem Dritten mitzuteilen.
IX) Rücktrittsrecht
. am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
. seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts), eine sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrecht oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar
. an einer Wohnung, an einem Einfamilienhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
. zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll; kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären.
Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat, dh. entweder am Tag nach der Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt.
2. Rücktrittsrecht bei „Haustürgeschäften“ nach § 3KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und eine Vertragserklärung
. weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,
. noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat, kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine „Urkunde“ ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält.
Das Rücktrittsrecht erlischt bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung erst einen Monat nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung.
Anmerkung: Nimmt der Verbraucher z.B. auf Grund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher – gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde – kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG.
. ohne seine Veranlassung
. maßgebliche Umstände
. die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden,
. nicht oder in erheblich geringem Ausmaß eingetreten sind.
. die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
. steuerrechtliche Vorteile,
. eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.
Ausnahmen vom Rücktritt:
. Wissen oder Wissen müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den Vertragsverhandlungen.
. Im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes (formularmäßig nicht abdeckbar).
. Angemessene Vertragsanpassung.
Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden Schutzbestimmungen für die Erwerber von Rechten an erst zu errichtenden bzw. durchgreifenden Gebäuden, Wohnungen bzw. Geschäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur auf Bauverträge anzuwenden, bei denen Vorauszahlungen von mehr als Euro 145,35 pro Quadratmeter zu leisten sind.
Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt mit dem Tag, an dem der Erwerber eine Zweitschrift oder Kopie seiner Vertragserklärung und die oben in den Pkt. 1-5 genannten Informationen sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Abgabe der Vertragserklärung des Erwerbers.
Darüber hinaus kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn eine von den Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen nicht gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom Unterbleiben der Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Erhalt über das Unterbleiben der Wohnbauförderung. Der Erwerber kann den Rücktritt dem Bauträger oder dem Treuhänder gegenüber schriftlich erklären.
Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines Immobiliengeschäfts gilt auch für einen im Zuge der Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag. Die Absendung der Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist (Datum des Poststempels) genügt. Als Rücktrittserklärung genügt die Übersendung eines Schriftstückes, das eine Vertragserklärung auch nur einer Partei enthält, mit einem Zusatz, der die Ablehnung der Verbrauchers erkennen lässt.
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References: § 30
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