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Timestamp: 2019-10-19 21:59:57+00:00

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Beiträge zum Thema "betriebskosten"
Veröffentlicht am 29. März 2019 20. September 2019
Werden von der Jahresabrechnung einer WEG lediglich rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile beanstandet und angefochten, bleibt die Jahresabrechnung im Übrigen aufrechterhalten. Daher sind Beschlüsse über die Jahresabrechnung im Fall der Anfechtung nicht insgesamt für ungültig zu erklären.
So entschied es das Landgericht Frankfurt a. M. (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 17.5.18, 2-13 S 91/16) – Ein weiterer Aspekt der Entscheidung war die Änderung eines Verteilerschlüssels. Will eine WEG den Verteilerschlüssel für die Betriebskosten so ändern, dass die der Abrechnung zugrunde gelegte Fläche sich nicht mehr nach den Wohnungsgrößen gemäß Teilungserklärung, sondern nach einer anderen Flächenermittlung richten soll, muss sie hierüber einen gesonderten Beschluss fassen. Dies kann nicht konkludent in der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erfolgen.
Kosten der Erwärmung über eine Lüftungsheizung („Heizung über Lüftung“) werden von den Heizkosten erfasst und sind grundsätzlich vollständig umlegbar. Eine Heizungslüftung muss nicht mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet sein, wenn diese lediglich eine individuell nicht regelbare Mindesttemperatur von 18 Grad erzeugt und eine individuelle Verbrauchssteuerung in den Räumlichkeiten durch Heizkörper erfolgt.
Das entschied das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 19.4.2018, 2 U 57/17) – Nach Ansicht der Richter gilt dies auch für die anfallenden Betriebskosten einer Wärmerückgewinnungsanlage, wenn und soweit über diese eine Vorerwärmung der Lüftungsluft erfolgt. Auch die hierfür anfallenden Stromkosten sind daher umlagefähig. Einer individuellen Verbrauchserfassung bedarf es nicht.
Veröffentlicht am 21. März 2019 20. September 2019
Hauskauf: Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich Mieteinnahmen eines Mehrfamilienhauses
Beim Hauskauf kann eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Jahresnettomiete im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses angenommen werden. So gehören die aus der Bewirtschaftung eines bebauten, vermieteten Grundstücks erzielten Mieterträge und die aufzuwendenden Betriebskosten zu den Eigenschaften, die Gegenstand einer von den Kaufvertragsparteien vereinbarten Beschaffenheit des Grundstücks nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB sein können (BGH, ZR 228/09). Jede nach früherem Recht zusicherungsfähige Eigenschaft einer Sache kann problemlos eine Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB sein (BGH, V ZR 228/09). Dass dies auch konkludiert ohne ausdrückliche Vereinbarung, etwa durch Bezugnahme auf eine Anlage mit Umsätzen, geschehen kann, hat das OLG Köln deutlich gemacht:
Zwar ist der Anlage nicht die ausdrücklich Erklärung zu entnehmen, dass die Verkäuferin eine Jahresnettomiete in dieser Höhe zusichert bzw. die Verbindlichkeit dieser Angabe ausdrücklich betont wird. Dies ist aber für eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB auch nicht zwingend erforderlich. Für eine Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf einen Mietertrag reicht es z.B. aus, wenn im Kaufvertrag auf einen Mietvertrag Bezug genommen wird und darin konkrete Einnahmen genannt werden. Angaben eines Mietertrages sind, auch wenn nur die Größenordnung genannt wird, ferner dann eine Beschaffenheitsvereinbarung, wenn der Käufer sie als vertraglich ansehen kann (MüKoBGB/Westermann, BGB, § 434 Rn. 59).
Denn der zur Zeit des Vertragsabschlusses tatsächlich aus einem Hausgrundstück gezogene Nutzen gilt nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung des Grundstückes. Werden die tatsächlich erzielten Mieterträge in einem Grundstückskaufvertrag aufgeführt und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemacht, dann spricht dies grundsätzlich für eine vertragsmäßige Zusicherung. Eine andere Würdigung kann sich nur aus besonderen Umständen des Einzelfalles ergeben (BGH, Urteil vom 26.02.1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385, BGH NJW 1990, zitiert nach juris). Das heißt: Die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge sind als Zusicherung einer Eigenschaft (bzw. Beschaffenheitsvereinbarung) zu verstehen, wenn der Käufer nicht auf Grund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind (…) Vorliegend spricht für die Bedeutung der in der „Mieterliste Tstaße“ enthaltenen Angaben zu den Mieterträgen als Beschaffenheitsvereinbarung, dass sie als Anlage zum notariellen Kaufvertrag genommen wurde. Sie ist also unmittelbarerer Inhalt des Kaufvertrages geworden, und es wird nicht nur indirekt ein Verweis auf eine Unterlage außerhalb des Vertrages vorgenommen (wie dies beispielsweise bei einem Exposé oder einem Mietvertrag der Fall ist, was für eine Beschaffenheitsvereinbarung u.U. gleichwohl ausreichend sein könnte). Die Jahresnettomiete stellt sich zudem durch den Fettdruck als Essenz der in der Anlage zuvor genannten Einzelangaben der auf die jeweiligen Wohnungen entfallenden Warmmieten dar und ergibt sich schlüssig aus der Summe der Bruttomieten abzüglich der Betriebskosten.
Oberlandesgericht Köln, 3 U 24/18
Besonders beeindruckend ist hier die nicht nur vorgenommene Wertung der Umstände, sondern auch inwieweit das Gericht die Gestaltung (“Fettdruck”) gewertet hat. Dass sich dabei die Mieteinnahmen – wenn nicht anders vereinbart – auf den Zeitpunkt jedenfalls des Kaufvertragsschlusses beziehen sollte sich von selbst verstehen; vorliegend war das Problem, das die Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon gar nicht vorlagen.
Hinweis: Wer in Erwartung von Mieteinnahmen ein Haus kauft sollte sich diese zusichern lassen. Bei einer Täuschung stehen vom Rücktritt bis zum Schadensersatz dann sämtliche Möglichkeiten grundsätzlich zur Verfügung.
Veröffentlicht am 8. Juli 2017 30. August 2018
Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 79/16) hat entschieden, dass es bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten bedarf:
Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen gemäß §§ 315, 316 BGB (hierzu Senatsurteile vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05, aaO Rn. 16; vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/05, aaO) (nur) dann erforderlich, wenn – wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt – durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen (…)
Entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung (Staudinger/Weitemeyer, Neub. 2014, § 556a BGB Rn. 34 ff. [Rn. 34a: die Aufteilung der Grundsteuer müsse “aus dem Grundsteuermessbescheid herausgerechnet” werden]; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556a BGB Rn. 84 bis 89; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten und Heizkostenrecht, 8. Aufl., F V Rn. 173, F VI Rn. 202 f.; Wall, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., Rn. 3106) ist daher bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug “aus Gerechtigkeitsgründen” vorzunehmen. Die Vertreter dieser Auffassung berücksichtigen zum einen den Ausnahmecharakter, der einem Vorwegabzug nach der Rechtsprechung des Senats zukommt, nicht in der gebotenen Weise. Zum anderen wird meist nicht ausreichend erfasst, dass bei dem gegenwärtigen System der Grundsteuererhebung – wie oben ausgeführt – gerade nicht festgestellt werden kann, dass die gewerbliche Nutzung im jeweiligen Abrechnungsjahr deutlich höhere Kosten je Quadratmeter verursacht. Soweit überhaupt erkannt wird, dass es bei der Festsetzung der Grundsteuer für das jeweilige aktuelle Abrechnungsjahr nicht darauf ankommt, ob die Nutzung der Gewerbeflächen und das Verhältnis der Erträge im Abrechnungszeitraum den im Einheitswertbescheid zugrunde gelegten Verhältnissen entspricht (vgl. Langenberg/Zehelein, aaO), wird daraus nicht die nach der Senatsrechtsprechung zum Vorwegabzug notwendige Rechtsfolge gezogen.
„Landgericht Aachen: Zurückbehaltungsrechtwenn keine ordentliche Rechnung ausgestellt wird?“ weiterlesen
Veröffentlicht am 21. August 2016 24. August 2018
Elternunterhalt: Berücksichtigung von Firmenfahrzeug und Altersvorsorgeaufwendungen bei der Einkommensberechnung
Das Oberlandesgericht Hamm (14 UF 70/15) konnte sich zur Berücksichtigung von Firmenfahrzeug und Altersvorsorgeaufwendungen bei der Einkommensberechnung als Grundlage für Elternunterhalt äussern. Dabei konnte das OLG zur häufigen Problematik der Ermittlung des geldwerten Vorteils eines Firmenfahrzeugs, wenn dieses auch für Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte kostenfrei einschließlich aller Betriebskosten genutzt werden darf, erklären:
In diesem Gesamtbrutto ist der geldwerte Vorteil, den die Zurverfügungstellung des Firmenfahrzeuges ausmacht, bereits enthalten (§ 1 Abs. 3 Nr. 1 b EBeschV). Da sich dieser Vorteil regelmäßig nach dem steuerrechtlich zu veranschlagenden Wert bemisst (vgl. OLG Hamm FamRZ 2009, 981, Juris-Rn. 52; Leitlinien des OLG Hamm zum Unterhaltsrecht, Rn. 4), und die steuerliche Richtigkeit der in den Lohnbescheinigungen ausgewiesenen Positionen nicht angegriffen ist, bedarf es hierzu weder näherer Ausführungen noch einer gesonderten Berechnung. Soweit in der zitierten Entscheidung des OLG Hamm ausgeführt ist, dass der Firmenwagenvorteil noch um die hierdurch entstehenden steuerlichen Nachteile zu bereinigen sei, kann dem nicht gefolgt werden, denn die durch die Mitversteuerung des geldwerten Vorteils höheren Steuern werden ja bei der Ermittlung des Nettoeinkommens ohnehin abgezogen, so dass eine Vorab-Bereinigung eine unzulässige Doppelberücksichtigung des Steuernachteils darstellen würde. (…)
Bei der Ermittlung des Nettoeinkommens wieder abzusetzen ist allerdings derjenige Anteil des geldwerten Vorteils, der darauf entfällt, dass der Antragsgegner das Auto auch für seine Fahrten von der Wohnung zur Arbeitsstätte kostenfrei einschließlich der Betriebskosten nutzen darf. Denn hierbei handelt es sich um berufsbedingte Aufwendungen, deren Absetzung vom Einkommen jedem Erwerbstätigen zusteht. Auch hierfür bedarf es aber keiner Ermittlung, in welchem konkretem Umfang die in den Lohnbescheinigungen ausgewiesenen Beträge auf die Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte entfallen, weil für die Absetzung von Fahrtkosten als berufsbedingten Aufwendungen auf die anerkannte Abrechnungsweise nach Kilometersätzen zurückgegriffen werden kann. Danach ergeben sich bei einem einfachen Arbeitsweg von 23 km (vgl. den Einkommensteuerbescheid für 2013) 23 x 2 x 0,30 € x 220 : 12 = 253 € monatlich.
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Veröffentlicht am 18. Juni 2016 20. September 2019
Gemäß §1 Abs.2 Nr.1 Personenbeförderungsgesetz gilt
Diesem Gesetz unterliegen nicht Beförderungen (…) mit Personenkraftwagen, wenn diese unentgeltlich sind oder das Gesamtentgelt die Betriebskosten der Fahrt nicht übersteigt;
Das … konnte sich damit Auseinandersetzen, wann die Betriebskosten nicht die Fahrtkosten übersteigen und hierzu festhalten:
Der Fahrdienst der Klägerin stellt keine Personenbeförderung i. S. v. § 1 Abs. 2 Nr. 1 PBefG dar, weil nach Auffassung des Senats das Gesamtentgelt die Betriebskosten der Fahrt nicht übersteigt. Nach der Neufassung der Vorschrift zum 1. Januar 2013 kommt es allein hierauf an; eine implizite Begrenzung auf Gefälligkeitsfahrten enthält die Vorschrift nicht (…) Bei der Ermittlung des Gesamtentgelts ist der Entgeltbegriff des § 1 Abs. 1 PBefG zugrundezulegen. Zum Gesamtentgelt gehören daher auch die in S. 2 der Vorschrift ausdrücklich genannten mittelbaren wirtschaftlichen Vorteile (s. Bidinger, a. a. O., Rn. 163 f.; Heinze/Fehling/Fiedler, Personenbeförderungsgesetz, 2. Auflage 2014, § 1, Rn. 27), nicht nur der auf den Fahrdienst entfallende Anteil des jeweiligen Tagessatzes (…)
Zwar ist umstritten, was das Gesetz unter Betriebskosten versteht. Der Wortlaut enthält keinen Hinweis auf bestimmte Kosten- arten, so dass im Ausgangspunkt alle Kosten einer Fahrt einschließlich anteiliger Festkosten erfasst sind. Zweck der Vorschrift ist es, Beförderungen ohne Gewinnerzielungszweck von der personenbeförderungsrechtlichen Genehmigungspflicht auszunehmen. Wortlaut sowie Sinn und Zweck sprechen mithin dafür, alle Kosten (auch Festkosten wie Abschreibungen und Zinsen) einzuberechnen, die der Fahrt (anteilig) zugeordnet werden müssen, denn ob ein Gewinn erzielt wird, ist erst nach Feststellung der Kosten erkennbar (…) Sämtliche auf die Fahrt bezogene Kosten sind (ggf. anteilig) zu veranschlagen.
Dies bietet einen weiten Rechenspielraum, der gerade im bereich der Werbung beachtliche Möglichkeiten eröffnet. Doch Vorsicht: Speziell bei Krankenfahrdiensten ist die Rechtsprechung des BGH im Heilmittelwerberecht zu beachten!

References: § 434
 § 434
 § 434
 § 434
 BGH 
 § 556
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