Source: http://condomini.altervista.org/DisegnoLegge.htm
Timestamp: 2017-07-25 18:46:08+00:00

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L'amministratore conquista nuove funzioni e nuovi poteri: La riforma del condominio (Ddl Com Giustizia Senato 20.5.2004) L'amministratore di condominio diventa un supermanager, con nuove funzioni e nuovi poteri. Lo prevede il ddl che modifica le norme del Codice divile sull'amministrazione dei condomini. Il testo è stato approvato, in sede referente e in prima lettura, dalla Commissione Giustizia del Senato il 20 maggio, all'unanimità. In base alle nuove norme l'amministratore di condominio, tra i suoi compiti, avrà quello di eseguire le deliberazione dell'assemblea, far rispettare il regolamento, disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi in modo che sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini. Dovrà riscuotere le quote condominiali e se non lo fa sarà chiamato a risponderne personalmente, provvedere alle spese per l'amministrazione ordinaria delle parti comuni, eseguire tutti gli adempimenti fiscali, curare la tenuta del registro condominiale contenente i nominativi dei singoli proprietari e i dati catastali di ogni unità abitativa, curare la tenuta dei verbali delle assemblee. In caso di mancato pagamento delle quote condominiali, l'amministratore può sospendere l'utilizzazione dei servizi comuni (come giardino, locali adibiti a lavanderia, ecc.), per il condomino moroso. Tra le altre novità, per l'assemblea condominiale sarà più facile disporre di portineria, giardino, locali per il riscaldamento ecc. Non servirà più l'unanimità per mettere in vendita i locali condominiali (tipo l'alloggio del portiere), ma basterà una decisione a maggioranza dei due terzi. Il singolo condomino non potrà eseguire opere nel suo appartamento che rechino danno alle parti comuni dell'edificio o alle altrui proprietà immobiliari; in ogni caso bisognerà rispettare le condizioni di sicurezza previste dalla legge e consentire l'esame tecnico delle opere realizzate se a chiederlo sono almeno due altri condomini. Per il provvedimento potrebbe essere prevista una corsia preferenziale con l'approvazione in Commissione in sede legislativa. Per il varo definitivo la parola passerà poi alla Camera. Il testo è quello risultante dagli emendamenti approvati, senza eventuali interventi di coordinamento formale. (21 maggio 2004) Ddl Senato 1708 - Modifica agli articoli 1117, 1120, 1124, 1129, 1130, 1137 e 1138 del codice civile, agli articoli 63, 64, 66, 67, 70 e 71 delle disposizioni di attuazione del codice civile nonché all'articolo 7 del codice di procedura civile circa la disciplina del condominio negli edifici Articolo 1.
"Articolo 1117. - (Parti comuni dell’edificio). – Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio, se non risulta il contrario dal titolo che, a pena di nullità, deve precisarne la diversa destinazione d’uso:
Il valore proporzionale delle singole unità immobiliari deve essere precisato dal regolamento di condominio o dalle deliberazioni di cui all’articolo 1117-quater ed essere espresso in millesimi da apposita tabella allegata. Ai soli fini della ripartizione delle spese, la tabella deve tener conto dell’uso anche potenziale delle parti comuni come determinato dalla legge e dal titolo".
"Articolo 1117-bis. - (Ambito di applicabilità). – Le disposizioni del presente Capo si applicano, in quanto compatibili, quando più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti che servono all’uso comune, quali aree, opere, installazioni e manufatti di qualunque genere.
Articolo 1117-ter. - (Partecipazione ed usi omogenei). – Le deliberazioni delle assemblee che riguardano le parti comuni sono anullabili se non sono approvate anche dalla maggioranza dei proprietari di unità immobiliari aventi le medesime destinazioni d’uso.
Articolo 1117-quater. - (Modificazioni e sostituzioni delle parti comuni). – La sostituzione delle parti comuni ovvero la modificazione della loro destinazione d’uso, salvo quanto disposto dal secondo comma dell’articolo 1120, può essere approvata dall’assemblea, fermo restando quanto previsto dall’articolo 1117-ter, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore complessivo, nei soli casi in cui ne risulti cessata l’utilità ovvero risulti egualmente realizzabile l’interesse comune.
Articolo 1117-quinquies. - (Tutela delle destinazioni d’uso). – In caso di attività contraria alla destinazione d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ogni condomino può diffidare l’amministratore affinché entro trenta giorni agisca per la tutela degli interessi comuni. In mancanza dell’amministratore o se l’amministratore non provvede entro trenta giorni dalla diffida, ogni condomino può chiedere che il tribunale ne ordini la cessazione in via di urgenza, salvo in ogni caso il risarcimento del danno. Il danno deve essere determinato tenendo conto degli incrementi di valore, degli investimenti compiuti e dei benefici ricavati da ciascun interessato, nonché della gravità della colpa e dell’esigenza di scoraggiare reiterazioni".
"Articolo 1118. - (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni). – Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionato al valore delle parti di sua proprietà esclusiva, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al suo diritto sulle parti comuni o modificando la destinazione d’uso della sua proprietà esclusiva, sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione, né esserne liberato da alcuni degli altri condomini".
"Articolo 1120. - (Innovazioni). – Salvo che la legge non disponga diversamente, i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Ove le opere e gli interventi siano connessi alla sicurezza ed alla salubrità degli edifici e degli impianti sono valide le deliberazioni approvate con la maggioranza prevista dal comma secondo dell’articolo 1136.
"Articolo 1122. - (Opere nell’edificio). – Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l’uso esclusivo ai sensi dell’articolo 1117, non può eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso indicata nel titolo qualora ciò rechi danno alle parti comuni o alle altrui proprietà immobiliari, o ne diminuisca comunque il godimento o il valore.Se le modifiche comportano l’esecuzione di opere, deve essere data comunicazione delle stesse all’amministratore".
"Articolo 1122-bis. - (Opere individuali di interesse collettivo). – Nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici condominiali non possono essere fatti o mantenuti impianti od opere se non nelle condizioni di sicurezza prescritte dalla legge. La mancanza delle condizioni di sicurezza si considera situazione di pericolo immanente rispetto all’integrità delle parti comuni e delle altre parti di proprietà esclusiva, nonché rispetto all’integrità fisica delle persone che stabilmente occupano o abitualmente accedono al condominio, anche ai fini della tutela giurisdizionale.
La documentazione amministrativa formata dopo l’esecuzione del piano d’intervento deve essere integrata con una relazione in cui sono elencati dettagliatamente i lavori eseguiti e i materiali impiegati. Copia della documentazione è conservata negli atti del condominio. Tutti i soggetti indicati nel primo comma hanno diritto ad avere copia della documentazione relativa a tutte le unità immobiliari".
"Articolo 1124. - (Manutenzione e ricostruzione delle scale). – Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono e dei locali che costituiscono corpo di fabbrica autonomo rispetto all’edificio principale".
"Articolo 1129. - (Nomina e revoca dell’amministratore). – Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina amministratore uno di essi o un terzo. Se l’assemblea non provvede, l’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini, nomina amministratore uno di essi o altro condomino da essi indicato; in caso di mancata designazione o di mancata accettazione, nomina un terzo.
In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, aperto al pubblico, deve essere affissa l’indicazione della generalità e dei recapiti, anche telefonici della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
L’amministratore è obbligato a intraprendere iniziative giudiziarie per la riscossione forzosa delle somme dovute da ciascun obbligato, incluse quelle di cui all’articolo 63, comma 1 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile entro tre mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea. In mancanza, scaduto tale termine, gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà. In tal caso, l’amministratore risponde nei confronti dei terzi nei limiti delle somme non riscosse per le quali non abbia attivato le iniziative di cui al primo periodo del presente comma.
"Articolo 1130. - (Attribuzioni dell’amministratore). – L’amministratore, oltre agli obblighi ed ai compiti di cui alla disposizione precedente, deve:
Per edifici di oltre nove unità immobiliari l’assemblea può nominare, unitamente all’amministratore, un consiglio di condominio che è composto da non meno di tre condomini. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo e su delega dell’assemblea, quando per qualsiasi causa manchi il legale rappresentante del condominio, può assumere in via provvisoria le funzioni dell’amministratore, anche nel caso di dimissioni di questo o scadenza dell’incarico senza che l’assemblea abbia provveduto alla nuova nomina".
"a) al comma 1, in fine, sono aggiunte le seguenti parole: "L’amministratore rappresenta il condominio nell’attuazione delle deliberazioni di cui all’articolo 1117-quater ed è legittimato ad eseguire gli atti ad esse relativi. Ogni limite o condizione si considera non apposto";
"L’amministratore, anche in mancanza di espressa autorizzazione dell’assemblea, è legittimato a consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela di ragioni di credito del condominio"".
"Articolo 1137. - (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea). – Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Negli altri casi la richiesta di sospensione della esecutività della delibera può essere chiesta unitamente all’impugnativa proposta con atto di citazione o in corso di causa".
"Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 e, controfirmato da ogni votante, deve essere allegato al relativo verbale di approvazione facendone parte integrante, salve le disposizioni in materia di formazione e di sottoscrizione degli atti in via telematica".
"a) il numero 14) è sostituito dal seguente:
"14) gli atti e le sentenze, nonché le delibere di cui all’articolo 1117-quater, che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti e le domande giudiziali che li riguardano;";
"15) gli atti che operano la modificazione della proprietà o di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti ovvero impongono, modificano o vietano destinazioni specifiche a beni o a complessi di beni per realizzare interessi meritevoli di tutela da parte dell’ordinamento giuridico ai sensi dell’articolo 1322."".
"a) al numero 1), sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: "Per i condominii, devono essere indicate la denominazione, ubicazione e codice fiscale.";
"Le trascrizioni delle delibere di cui all’articolo 1117-quater e degli atti che impongano, vietano o modificano specifiche destinazioni d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, eseguite a favore e contro i condominii si considerano eseguite a favore e contro tutti i singoli proprietari delle unità immobiliari. Gli atti di cui al numero 14-bis dell’articolo 2643 devono essere trascritti a favore e contro le parti medesime."".
"a) dopo il primo comma, è aggiunto il seguente:
"Gli obbligati in regola con i pagamenti hanno il beneficio della preventiva escussione. Il ricorso a strumenti coattivi di riscossione delle somme dovute da ciascuno obbligato entro tre mesi dal giorno il cui il credito è divenuto esigibile deve essere comunicato dall’amministratore ai creditori del condominio ancora insoddisfatti.";
"Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Tuttavia, la solidarietà perdura fino a quando non sia stata comunicata all’amministratore copia conforme all’originale del titolo che attua il subentro.";
"In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un trimestre, l’amministratore può sospendere l’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, salvo che l’autorità giudiziaria riconosca in via d’urgenza l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi. Il divieto di sospensione non può avere durata superiore a sei mesi."".
"Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dal dodicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente".
"L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, specificando il luogo e l’ora della riunione. La incompleta o mancata convocazione dei condomini determina l’annullabilità della delibera assembleare impugnabile, nei termini di decadenza di cui all’articolo 1137 del codice civile, solo dai condomini, assenti o dissenzienti, titolari del diretto interesse alla completezza della convocazione in quanto da questa pretermessi.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando i condomini con un unico avviso ove sono indicate le ulteriori date di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi, senza la necessità di ulteriori convocazioni".
"Ogni proprietario di ogni unità immobiliare può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio ed in quelle dell’articolo 1117-quater il diritto di voto spetta invece al proprietario".
"3) quando risultino alterati in conseguenza di trasformazioni o modificazioni oggetto di sanatoria edilizia che siano approvate dagli altri condomini. In tal caso ogni spesa relativa è a carico del condomino che ne ha tratto vantaggio".
1. All’articolo 7 del codice di procedura civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: "nonché per le procedure relative all’accertamento da parte dell’amministratore della titolarità dell’immobile ai fini del corretto inserimento e mantenimento nel registro di anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, primo comma, numero 6 del codice civile".
1. All’articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: "con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma del codice civile" sono sostituite dalle seguenti: "con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile"".
1. All’articolo 26 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: "l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile" sono sostituite dalle seguenti: "l’assemblea di condominio delibera con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile"".
1. All’articolo 2-bis del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito in legge, con modificazioni, dall’articolo 1 della legge 20 marzo 2001, n. 66, al comma 13, la parola: "terzo" è sostituita dalla seguente: "secondo"".

References: Articolo 1

Articolo 1117

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