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Timestamp: 2019-09-19 12:58:34+00:00

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Mietminderung - Beratung vom Rechtsanwalt
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Mietminderung Rechtsanwalt Ulrich 2016-10-15T02:42:02+00:00
Die Kanzlei Ulrich berät Sie zu Ihrem Recht rund um die Mietminderung.
Eine Mietminderung kommt in Betracht, wenn ein Mangel an der Mietsache vorliegt durch den der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird oder die Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft nicht aufweist. In diesem Fall ist die Miete gesetzlich gemindert § 536 BGB. Eine Mietminderung muss nicht etwa beantragt werden, der Vermieter muss diese auch nicht genehmigen.
Diese Regelung gilt sowohl für Mängel die zu Beginn des Mietverhältnisses vorliegen, als auch für Mängel die während des Mietverhältnisses entstehen. Der Vermieter ist nämlich verpflichtet die Mietsache dem Mieter in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diese während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Doch Achtung, bei vorliegen eines Mangels ist es unbedingt nötig diesen unverzüglich beim Vermieter anzuzeigen. Ansonsten droht dem Mieter der Verlust der Rechte auf Mietminderung.
Der Mieter ist sogar gesetzlich verpflichtet, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen, wenn sich während der Mietzeit ein Mangel zeigt ( § 536c I S.1 BGB). Wenn ein Mieter dies unterlässt, so ist er dem Vermieter sogar zum Schadensersatz verpflichtet (§ 536c II BGB), wenn diesem aufgrund der unterbliebenen Mangelanzeige ein Schaden entsteht. In diesem Fall verliert der Mieter sein Recht auf Minderung, Schadensersatz und Kündigung ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe, wenn der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige, keine Abhilfe schaffen konnte (§ 536 c II S.2 BGB)
Die Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte (§536 b S.1 BGB) oder wenn er die mangelhafte Sache trotz Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalt seiner Rechte bei der Annahme der Mietsache übernahm (§ 536 b S.3BGB). Nach Kenntnis des Mangels ist eine schriftliche Anzeige gegenüber dem Vermieter unbedingt geboten. Sollte der Mangel bereits zur Wohnungsübergabe vorliegen, sollte dieser unbedingt in das Wohnungsübergabeprotokoll aufgenommen werden. Die Rechte wegen dem Mangel sollten in diesem Zuge unbedingt vorbehalten werden.
Eine Mietminderung scheidet aus, wenn dem Mieter der Mangel aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter den Mangel in diesem Fall nicht arglistig (bewusst) verschwiegen hat ( §536 b S.2 BGB).
Sollte ein unerheblicher Mangel vorliegen, dann berechtigt dieser den Mieter nicht zu einer Mietminderung.
Bei der Geltendmachung der Rechte aufgrund eines Mangels kommt es nicht auf ein Verschulden des Vermieters an.
Die richtige Berechnung einer ordentlichen Mietminderung ist nicht immer leicht und bei vielen Mängeln äußerst umstritten. Grundsätzlich bestimmt sich die Höhe der Mietminderung an dem Umfang der verminderten Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch den Mangel.
Sollte der Vermieter es unterlassen nach der Mangelanzeige und nach Setzung einer angemessenen Frist zur Beseitigung des Mangels diesen zu beseitigen, dann steht dem Mieter ein Selbstbeseitigungsrecht zu. Hierzu muss der Vermieter vorher mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gesetzt worden sein oder die umgehende Beseitigung des Mangels muss zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig sein (§ 536 a II BGB). Zudem steht dem Mieter das Recht zu, den Ersatz der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Aufwendungen zu verlangen.
Zudem kann der Mieter neben der Mietminderung bei einem Schadens und Aufwendungsersatzanspruch wegen eines Mangels ( 536 a BGB) oder bei dem Anspruch auf Ersatz sonstiger Aufwendungen ( § 539 BGB) einen Teil der Miete zurückbehalten ( § 556b II BGB).
Wenn dem Mieter durch den Mangel ein Schaden entstanden ist, dann steht ihm unter Umständen auch noch ein Schadensersatzrecht zu, wenn der Mangel bei Vertragsschluss bereits vorlag oder der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug geraten ist ( § 536a I BGB). Bei schwerwiegenden Fällen kommt sogar ein Recht zur fristlosen Kündigung in Frage.
Im Wohnraummietrecht darf das Recht auf Mietminderung gemäß § 536 IV BGB nicht ausgeschlossen werden.
Im Gewerberaummietrecht hat der BGH mit Urteil vom 12. März 2008 entschieden, dass eine formularmäßiger Ausschluss (AGB) des vollständigen Minderungsrechts ebenfalls unwirksam ist (BGH Urteil vom 12. März 2008, Az.: XII ZR 147/50).
„Eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB verbleibt.
Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam“.
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshof BGH, Az. XII ZR 225/03 ist die Grundlage für eine Mietminderung die Bruttomiete inklusive der Nebenkosten.
Bei einem Rechtsstreit ist der Mieter in Bezug auf die Mängel und die Mängelanzeige in der Beweispflicht. Einem Mieter ist daher dringend zu raten die Mängel schriftlich anzuzeigen und den Eingang der Anzeige bei dem Vermieter zu belegen (z. B. durch eine Faxbestätigung oder durch Übergabe des Mängelanzeige unter Beisein eines Zeugen, der den Inhalt der Amzeige gelesen hat). Ferner sollte er bereits frühzeitig die Mängel durch Fotos und Zeugen dokumentieren.
Der Vermieter darf den Mieter im Falle einer berechtigten Mietminderung nicht kündigen, selbst wenn die Minderungssumme zu hoch angesetzt war (es sei denn, der Minderungsbetrag ist im Verhältnis zum Mangel unverhältnismäßig Hoch angesetz) . Dem Vermieter steht selbstverständlich das Recht zu, den Betrag um die überhöht geminderte Miete durch eine Zahlungsklage einzuklagen.
Die Kosten des Rechtsstreites müssten bei einer überhöhten Minderung ggf. von dem Mieter getragen werden. Dabei kommt es jedoch auf die einzelnen Umstände und die eingeklagten Beträge an.
Wir beraten sowohl Vermieter als auch Mieter zu ihren Angelegenheiten rund um die Mietminderung in Berlin.
Rechtsanwalt für Mietrecht in Berlin Charlottenburg Wilmersdorf
Gut erreichbar von den Bezirken Wilmersdorf, Charlottenburg, Tempelhof, Kreuzberg, Wedding, Neukölln, Spandau,
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References: § 558
 § 536
 § 536
 §536
 § 539
 § 556
 § 536
 § 536
 BGH 
 § 812