Source: http://www.recht-niedersachsen.de/23400/504,25100,3,7.htm
Timestamp: 2016-08-25 08:08:39+00:00

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Richtlinie zur Durchführung der sozialen Wohnraumförderung
in Niedersachsen (Wohnraumförderbestimmungen - WFB -) Recht und Gesetz in
Niedersachsen Richtlinie zur
Durchführung der sozialen Wohnraumförderung in Niedersachsen
(Wohnraumförderbestimmungen - WFB -) RdErl. d.
MS v. 1.9.2011 50425 100-3/7 (Nds.MBl. Nr.38/2011 S.718), geändert
durch RdErl. vom 5.4.2012 (Nds.MBl. Nr.17/2012 S.335), 26.3.2014 (Nds.MBl.
Nr.16/2014 S.343) und v. 7.1.2016 (Nds. MBl. Nr. 3/2016 S. 97) - VORIS 23400
- Inhaltsübersicht Erster AbschnittEinführung Zweiter Abschnitt Förderung A. Allgemeines 1. Förderzweck, Rechtsgrundlagen 2. Fördergegenstand und bauliche
Maßnahmen 3. Förderempfängerinnen und
Förderempfänger B. Fördergrundsätze 4. Allgemeine Fördergrundsätze,
Fördervorrang 5. Förderentscheidung und Darlehensvertrag 6. Voraussetzungen der Förderung 7. Angemessene Wohnungsgrößen 8. Eigenleistung 9. Förderausschluss C. Mietwohnraum 10. Fördervoraussetzungen 11. Wohnraum mit Betreutem Wohnen für ältere
Menschen und Menschen mit Behinderung 12. Gegenstände der Belegungsrechte 13. Höchstzulässige Miete 14. Dauer der Belegungs- und Mietbindung 15. Besondere Mietvertragsbedingungen D. Eigentumsmaßnahmen
16. Auswahlkriterien 17. Förderberechtigte 18. Fördervoraussetzungen 19. Feststellung der Fördervoraussetzungen 20. Wohnungen für Angehörige E. Fördermittel 21. Fördermittel 22. Auszahlung der Fördermittel F. Finanzierung 23. Vorrangige Kapitalmarktmittel 24. Vorrangige Darlehen von Versicherungsunternehmen
25. Begrenzung der Verzugsschadensregelung 26. Grundbuchliche Sicherungen,
Gebäudeversicherungen 27. Darlehen, Verzinsung, Tilgung G. Verfahren 28. Antragsverfahren 29. Prüfung der Anträge 30. Auswahl und Mittelreservierung 31. Bewilligungsverfahren 32. Durchführung des Bauvorhabens 33. Mitteilung des Baubeginns und der Fertigstellung,
Schlussbescheinigung 34. Schlussabrechnung 35. Führung eines Baubuches 36. Rückgängigmachung der Förderung H. Verwaltungskosten und
Bearbeitungsentgelte 37. Darlehen und Zuschüsse 38. Sonstige Entgelte Dritter Abschnitt Einkommen I. Einkommensermittlung und Berechnung 39. Allgemeines 40. Pauschal-, Frei- und Abzugsbeträge 41. Berechnung der Einkommensgrenze Vierter Abschnitt Wohnungsbelegung J. Wohnungsüberlassung 42. Allgemeines 43. Wohnberechtigungsschein (B-Schein) 44. Wohnberechtigungsschein für ausländische
Wohnungssuchende 45. Wohnungsgröße 46. Sanktionen K. Belegungs- und Mietbindungen 47. Freistellung, Änderung und Entlassung 48. Freistellungsdauer 49. Räumliche Reichweite einer Freistellung 50. Geldausgleich Fünfter Abschnitt
Verhinderung der Fehlförderung
L. Verhinderung der Fehlförderung bei
Eigentumsmaßnahmen 51. Verhinderung von Fehlförderungen 52. Regelmäßige Überprüfungen der
Einkommensverhältnisse 53. Fallgruppen 54. Darlehen 55. Folgen fehlender Mitwirkung 56. Erneute Überprüfung der Einkommensverhältnisse
Sechster Abschnitt Baufachliche Anforderungen M. Baufachliche Anforderungen 57. Allgemeine Anforderungen 58. Kinderzimmer 59. Anforderungen an Wohnungen für ältere Menschen 60. Zusätzliche Anforderungen an Wohnungen für Menschen
mit Behinderung Siebter Abschnitt Schlussbestimmungen N. Ausnahmen, Sonstige Bestimmungen, Übergangs-
und Schlussbestimmungen 61. Ausnahmen 62. Schlussbestimmungen Die
Abkürzungen der im nachstehenden Verzeichnis zitierten Gesetze,
Verordnungen und Verwaltungsvorschriften in der jeweils geltenden Fassung
finden Anwendung: AsylVerfG Asylverfahrensgesetz AufenthG Aufenthaltsgesetz BauFordSiG Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen
(Bauforderungssicherungsgesetz) BetrKV Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
(Betriebskostenverordnung) BGB Bürgerliches Gesetzbuch BüRL Richtlinien für die Übernahme von Bürgschaften
zur Förderung des Wohnungswesens DVO-NWoFG Verordnung zur Durchführung des Niedersächsischen
Wohnraumfördergesetzes EnEV Energieeinsparverordnung II. BV Zweite Berechnungsverordnung II.WoBauG II. Wohnungsbaugesetz LHO Niedersächsische Landeshaushaltsordnung NBauO Niedersächsische Bauordnung NMV 1970 Neubaumietenverordnung 1970 NVwVfG Niedersächsisches Verwaltungsverfahrensgesetz NWoFG Niedersächsisches Wohnraumfördergesetz SGB IX Neuntes Buch Sozialgesetzbuch SGB XII Zwölftes Buch Sozialgesetzbuch VOB Verdingungsordnung für Bauleistungen VV-LHO Verwaltungsvorschriften zur Niedersächsischen
Landeshaushaltsordnung VwVfG Verwaltungsverfahrensgesetz WoBindG Wohnungsbindungsgesetz WoFG Wohnraumförderungsgesetz WoFlV Wohnflächenverordnung WöFÜG Wohnraumförderung-Überleitungsgesetz WoGG Wohngeldgesetz Erster
AbschnittEinführung Zur Durchführung der Aufgaben nach dem NWoFG werden die
nachfolgenden Bestimmungen erlassen. Sofern eine durch Förderentscheidung
begründete Zweckbindung vorliegt, ist diese Richtlinie nach § 19
NWoFG grundsätzlich auch anwendbar auf den - in der Vereinbarten Förderung gemäß
§ 88 d des II. WoBauG seit dem 1.1.1990 oder - im Rahmen der Sozialen Wohnraumförderung nach dem WoFG seit
dem 1.1.2002 geförderten oder als gefördert
geltenden Wohnraum. Dies gilt auch für Wohnraum, der im Rahmen der
mittelbaren Belegung Bindungen unterliegt. Auf Wohnraum, der nach dem II. WoBauG mit öffentlichen Mitteln
(erster Förderungsweg) gefördert worden ist, sind nur der Dritte
Abschnitt - Einkommen - und der Vierte Abschnitt - Wohnungsbelegung - dieser
Richtlinie entsprechend anwendbar. Die Bestimmungen des Fünften Abschnitts - Verhinderung der
Fehlförderung - sind auch auf Wohneigentum anzuwenden, das vor
Inkrafttreten des NWoFG gefördert wurde. Sie finden keine Anwendung auf
den im WoFÜG (Artikel 6 des Gesetzes vom 5.9.2006, BGBl. I S.2098)
genannten Wohnraum. Zweiter
Abschnitt Förderung A. Allgemeines 1. Förderzweck, Rechtsgrundlagen 1.1 Das Land gewährt auf Antrag Fördermittel für Zwecke
der sozialen Wohnraumförderung nach § 2 Abs. 1 NWoFG. 1.2 Die Förderung erfolgt auf der Grundlage des NWoFG, des §
44 LHO, des jährlichen Wohnraumförderprogramms und nach dieser
Richtlinie. Für nachrangige Darlehen zur Schaffung und zum Erwerb von
Wohnraum können daneben auch Landesbürgschaften nach den BüRL
übernommen werden. Die VV zu § 44 LHO finden Anwendung, soweit diese
Richtlinie oder das jährliche Wohnraumförderprogramm keine
abweichenden Regelungen enthalten. 1.3 Ein Anspruch der Antragstellerin oder des Antragstellers auf
Gewährung der Zuwendung besteht nicht, vielmehr entscheidet die
Bewilligungsstelle aufgrund ihres pflichtgemäßen Ermessens im Rahmen
der zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel. 2. Fördergegenstand und bauliche
Maßnahmen 2.1 Gegenstand der Förderung i.S. des § 2 Abs. 1 NWoFG sind
der Wohnungsbau, die Modernisierung von Wohnraum sowie der Erwerb vorhandenen
Wohnraumes zur Eigennutzung. 2.1.1 Wohnungsbau ist das Schaffen von
Wohnraum durch a) Baumaßnahmen, durch die Wohnraum in einem neuen
selbständigen Gebäude geschaffen wird (Neubau), b) Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von
Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand (mindestens ein Drittel
vergleichbarer Neubaukosten) Wohnraum geschaffen wird (Ausbau, Umbau oder
Erweiterung) oder c) Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur
Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse (Ausbau und Umbau). 2.1.2 Modernisierung sind bauliche
Maßnahmen, die a) den Gebrauchswert des Wohnraumes oder des Wohngebäudes
nachhaltig, erhöhen, b) die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, c) nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken oder
d) den Austausch von Bleileitungen in der Trinkwasserinstallation
beinhalten. Instandsetzungen, die durch Maßnahmen der Modernisierung
verursacht werden, fallen unter die Modernisierung. 2.1.3 Energetische Modernisierung sind
insbesondere Investitionen für Maßnahmen zum Zweck der CO2-Minderung
und Energieeinsparung und zur Nutzung erneuerbarer Energien, wie a) die nachträgliche Wärmedämmung der
Gebäudewände, des Daches, der Kellerdecke oder von erdberührten
Außenflächen beheizter Räume, b) die Fenster- und Außentürerneuerung, c) die Erneuerung von Heizungstechnik auf Basis fossiler Brennstoffe
oder d) Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energieträger. Bei Durchführung der Maßnahmen sind mindestens die
Anforderungen der EnEV in der jeweils geltenden Fassung einzuhalten. 2.2 Nicht gefördert wird Wohnraum, - der zur dauerhaften Vermietung oder Eigennutzung ungeeignet ist
(z.B. Behelfsbauten, Wohnlauben, Baracken), - der in seiner Bauausführung, Ausstattung oder
Größe sowie hinsichtlich der sich ergebenden Miete oder Belastung
nicht den allgemeinen Wohnbedürfnissen entspricht (z.B. Luxuswohnungen,
Primitivbauten), - der als Ferienwohnung, in Ferienhäusern und in
Wochenendhäusern oder als Zweitwohnsitz errichtet ist oder werden soll,
- dessen Gesamtkosten voraussichtlich die Kosten überschreiten,
die für vergleichbare Objekte in derselben Region üblicherweise
entstehen, - in Gebäuden, die nicht nur Wohnzwecken dienen, oder in
Gebäuden mit Geschäftsräumen, wenn der Wohnwert der Räume
durch die andere Nutzung gemindert wird. 2.3 Wohnraum ist umbauter Raum, der tatsächlich und rechtlich zur
dauernden Wohnnutzung geeignet und von der oder dem Verfügungsberechtigten
dazu bestimmt ist. Wohnraum gilt als bezugsfertig, wenn er so weit fertig
gestellt ist, dass den künftigen Bewohnerinnen und Bewohnern zugemutet
werden kann, ihn zu beziehen. 2.4 Näheres regelt das jährliche Wohnraumförderprogramm
des Landes. 3. Förderempfängerinnen und
Förderempfänger Förderempfängerinnen und
Förderempfänger können natürliche und juristische Personen
des öffentlichen und privaten Rechts sowie Personengesellschaften sein.
Die Förderung empfängt a) bei Maßnahmen des Wohnungsbaus und der Modernisierung
diejenige Person, die das Bauvorhaben für eigene oder fremde Rechnung im
eigenen Namen durchführt oder durch Dritte durchführen lässt
(Bauherr), b) beim Erwerb von Wohneigentum zur Selbstnutzung die erwerbende
Person. Dazu zählen auch Genossenschaften und
Baugemeinschaften. Näheres regelt das jährliche Wohnraumförderprogramm des
Landes. B. Fördergrundsätze 4. Allgemeine Fördergrundsätze,
Fördervorrang Die soziale Wohnraumförderung ist der Nachhaltigkeit einer
Wohnraumversorgung verpflichtet, die die wirtschaftlichen und sozialen
Erfordernisse mit der Erhaltung der Umwelt in Einklang bringt. Bei der Förderung sind insbesondere zu
berücksichtigen a) die regionalen und örtlichen wohnungswirtschaftlichen und
städtebaulichen Verhältnisse unter Einbeziehung der demografischen
Entwicklung, b) die besonderen Anforderungen des zu versorgenden Personenkreises,
insbesondere die Anforderungen des Wohnens von Familien, des barrierefreien
Bauens für Personen, die infolge von Alter, Behinderung oder Krankheit in
ihrer Mobilität eingeschränkt sind, sowie des
generationenübergreifenden Wohnens, c) eine gute Anbindung der Förderobjekte an
Infrastruktureinrichtungen wie den öffentlichen Personennahverkehr, d) die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen
sowie ausgewogener Siedlungsstrukturen, e) der sparsame Umgang mit Grund und Boden und die Anforderungen
kostensparenden und ressourcenschonenden Bauens, f) Maßnahmen, die im Zusammenhang mit städtebaulichen
Erneuerungs- oder Entwicklungszielen stehen, g) der Beitrag des genossenschaftlichen Wohnens zur Erreichung der
Ziele der Wohnraumförderung, h) besondere Ansätze zur Weiterentwicklung nachhaltiger
Wohnraumversorgung. 5. Förderentscheidung und
Darlehensvertrag Neben der Förderentscheidung nach § 6 NWoFG ist ein
privatrechtlicher Darlehensvertrag zwischen der Bewilligungsstelle und der
Förderempfängerin oder dem Förderempfänger
abzuschließen. 6. Voraussetzungen der Förderung Die Gewährung von Fördermitteln
setzt voraus, dass a) die Größe des geplanten Wohnraumes entsprechend seiner
Zweckbestimmung angemessen ist, b) die Förderempfängerin oder der Förderempfänger
Eigentümerin oder Eigentümer oder für einen angemessenen
Zeitraum (Laufzeit des Darlehens) Erbbauberechtigte oder Erbbauberechtigter
eines geeigneten Baugrundstücks ist oder nachweist, dass der Erwerb eines
derartigen Grundstücks oder eines derartigen Erbbaurechts gesichert ist
oder durch die Gewährung von Fördermitteln gesichert wird, c) die Gewähr für eine ordnungsgemäße und
wirtschaftliche Durchführung des Bauvorhabens und für eine
ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnraumes besteht, d) die Förderempfängerin oder der Förderempfänger
die erforderliche Leistungsfähigkeit und Kreditwürdigkeit sowie bei
natürlichen Personen oder bei Unternehmen die zur
Geschäftsführung bestellte Person die Zuverlässigkeit besitzt,
e) eine gesicherte Gesamtfinanzierung des zu fördernden Objekts
vorliegt und f) die Förderempfängerin oder der Förderempfänger
eine angemessene Eigenleistung erbringt, für die eigene Geldmittel, der
Wert des nicht durch Fremdmittel finanzierten Baugrundstücks oder
Selbsthilfe in Betracht kommen. 7. Angemessene Wohnungsgrößen 7.1 Für die Bemessung der angemessenen
Wohnungsgrößen gelten die Regelungen der WoFlV sowie die nachfolgend
genannten Wohnflächen: a) bei Mietwohnungen - für Alleinstehende bis 50 m2, - für zwei Haushaltsmitglieder bis 60 m2,
- für drei Haushaltsmitglieder bis 75 m2,
- für vier Haushaltsmitglieder bis 85 m2,
- für jedes weitere Haushaltsmitglied bis 10
m2 zusätzlich; b) bei gemeinschaftlichen Wohnformen für ältere Menschen,
Menschen mit Behinderung, hilfe- und pflegebedürftige Personen sowie im
Rahmen des generationenübergreifenden Wohnens - für Ein-Personen-Apartmentwohnungen in Wohngruppen
mindestens 20 m2, - für Zwei-Personen-Apartmentwohnungen in Wohngruppen
mindestens 35 m2, - für Wohn- oder Schlafräume einer Wohngemeinschaft
mindestens 15 m2; c) bei Eigentumsmaßnahmen - für Haushalte mit bis zu zwei Personen bis zu 90
m2, - für Haushalte mit drei bis zu fünf Personen bis zu
130 m2, - für jedes weitere Haushaltsmitglied bis zu 10
m2 zusätzlich. 7.2 Die angemessene Wohnfläche
erhöht sich darüber hinaus - für Alleinerziehende und - für jeden Menschen mit Behinderung um jeweils weitere 10
m2. Sie erhöht sich um weitere 10
m2, soweit ein besonderer persönlicher oder beruflicher Bedarf
nachgewiesen wird. 7.3 Die Wohnraumförderstelle kann darüber hinaus einer
Überschreitung der angemessenen Wohnflächen von bis zu 10% zustimmen,
wenn bauliche Erfordernisse, wie z.B. der Grundstückszuschnitt, die
Baugrenzen oder Baulasten, die Einhaltung der genannten Grenzen verhindern; bei
besonderen Raumbedürfnissen aus persönlichen oder beruflichen
Gründen kann sie weitere Ausnahmen zulassen. 7.4 Die vorgenannten Wohnflächen gelten nicht für den Erwerb
von Bestandswohnungen. In diesem Fall ist sicherzustellen, dass eine
angemessene Unterbringung des Haushalts, hier insbesondere der Kinder,
gewährleistet ist. 7.5 Separate Abstellräume innerhalb einer Wohnung sind bei der
Ermittlung der angemessenen Wohnfläche, bei der Bemessung des
Förderbetrages und bei der Berechnung der zulässigen Höchstmiete
maximal bis zu einer Größe von 1,5 m2 zu
berücksichtigen. Für Wintergärten, Balkone, Loggien, Terrassen
und gedeckte Freisitze vorgesehene Flächen können bis zu einer
Größe von maximal 10% der Gesamtwohnfläche berücksichtigt
werden. Einmal erstellte Wohnflächenberechnungen aufgrund bisher geltender
Regelungen behalten weiterhin ihre Gültigkeit. 7.6 Weitere Regelungen können im jährlichen
Wohnraumförderprogramm getroffen werden. 8. Eigenleistungen Eigenleistungen sind angemessen, wenn sie
- bei Eigentumsmaßnahmen mindestens 15%, - bei Mietwohnungen mindestens 25% der im Förderantrag genannten Gesamtkosten
für die zu fördernde Maßnahme betragen; Zuwendungen von Dritten
können angerechnet werden. Die Bewilligungsstelle kann im begründeten
Einzelfall eine geringere Eigenleistung zulassen. Dabei soll im Bereich des
Mietwohnungsbaus die Eigenleistung 15% nicht unterschreiten. Wird durch
Selbsthilfe eine Eigenleistung erbracht, die über die angemessene
Eigenleistung nach Satz 1 hinausgeht, so wird die dadurch eintretende Minderung
der Kapitalkosten bei der Bemessung der Zuwendung nicht berücksichtigt.
9. Förderausschluss 9.1 Eine Förderung ist ausgeschlossen,
wenn a) mit dem Bau des ausgewählten Objekts vor Bewilligung der
beantragten Fördermittel begonnen wurde und keine Ausnahme zugelassen
worden ist. Beim Erwerb vorhandenen Wohnraumes zur Eigennutzung wird der
Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages dem Baubeginn gleichgesetzt. Der
Erwerb eines Baugrundstücks, die Bestellung eines Erbbaurechts sowie die
Erteilung eines Auftrages zur Planung oder zur Bodenuntersuchung gelten nicht
als Baubeginn. Für Maßnahmen im Bereich der
Mietwohnraumförderung gilt der Baubeginn nach Mittelreservierung (Nummer
30) auf Risiko der Antragstellerin oder des Antragstellers als zugelassen. Bei
Eigentumsmaßnahmen kann die Genehmigung zum vorzeitigen Baubeginn oder
Vertragsabschluss nach Mittelreservierung auf Antrag zugelassen werden. Ein
Rechtsanspruch auf Gewährung der Fördermittel wird hierdurch nicht
begründet; b) die Antragstellerin oder der Antragsteller bereits
Wohnraumfördermittel zur Schaffung anderen selbstgenutzten Wohnraumes
erhalten hat. Letzteres gilt nicht, wenn zwingende Gründe einen
Wohnungswechsel erfordern, die bisher ausgezahlten Fördermittel auf die
Erwerberin oder den Erwerber der Wohnung übertragen oder vollständig
zurückgezahlt werden, auf die Auszahlung noch ausstehender
Teilbeträge verzichtet wird und der Nettoerlös (Kaufpreis
abzüglich Vorbelastung) aus dem Verkauf des geförderten Objekts
vollständig für die Finanzierung des neuen Wohnraumes eingesetzt
wird; c) die Antragstellerin oder der Antragsteller ihren oder seinen
vertraglichen Verpflichtungen, die sie oder er im Zusammenhang mit früher
gewährten Wohnraumfördermitteln eingegangen ist, nicht in vollem
Umfang nachgekommen ist; d) der geplante Wohnraum hinsichtlich seiner Bauausführung und
Ausstattung nicht den allgemeinen Wohnbedürfnissen entspricht; e) die Förderung auch bei Vorliegen aller sonstigen
Voraussetzungen offensichtlich nicht gerechtfertigt ist, insbesondere wenn die
Wohnungssuchenden und die zugehörigen Haushaltsmitglieder aufgrund ihrer
wirtschaftlichen Verhältnisse oder aufgrund von Zuwendungen Dritter in der
Lage sind, sich selbst auch ohne den Einsatz von Wohnraumfördermitteln
angemessenen Wohnraum zu beschaffen. Dies ist der Fall, wenn der
Antragstellerin oder dem Antragsteller nach Abzug der Belastung aus dem zu
fördernden Objekt und der weiteren Zahlungsverpflichtungen ein Betrag zum
Lebensunterhalt verbleibt, der mehr als 100% über den Regelbedarfsstufen
nach dem SGB XII liegt. 9.2 Die Bewilligungsstelle kann in begründeten Einzelfällen
auf Antrag Ausnahmen zulassen. C. Mietwohnraum 10. Fördervoraussetzungen 10.1 Mietwohnraum darf nur gefördert
werden, wenn die zuständige Wohnraumförderstelle nachweist, dass ein
nicht nur kurzfristiger Bedarf oder eine Nachfrage für diesen Wohnraum
besteht. Der Nachweis kann z.B. erbracht werden durch - ein Wohnraumversorgungskonzept, - ein Stadtteil- oder Stadtentwicklungskonzept, - Warte- oder Bewerberlisten oder - Ergebnisse der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung. 10.2 Eine Förderung kann nur erfolgen, wenn die unter Beachtung der
am örtlichen Wohnungsmarkt erzielbaren Miete im jeweiligen
Wohnraumförderprogramm festgesetzte Höchstmiete ausreicht, die
Zinsen, die Verwaltungskosten und die Tilgung für die als Darlehen
gewährten Wohnraumfördermittel sowie für andere grundbuchlich
gesicherte Darlehen nebst angemessenen Bewirtschaftungskosten, mit Ausnahme der
Abschreibung, auf Dauer zu decken. 10.3 Die Förderung von Wohnungen eines Mehrfamilienhauses setzt
voraus, dass ein bedarfsgerechtes Verhältnis von Wohnungen
unterschiedlicher Größe und für verschiedene Nutzergruppen
besteht. Die Bewilligungsstelle kann Ausnahmen zulassen. 10.4 Wohnungen für Menschen mit Behinderung werden nach einer von
der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger abzugebenden
Bescheinigung nur gefördert, soweit sie über die gesetzliche
Verpflichtung gemäß § 49 Abs. 1 NBauO hinaus gebaut oder
umgebaut werden. 10.5 Förderfähig sind grundsätzlich nur Gebäude mit
mehr als zwei Mietwohnungen. Eine Förderung von zur Vermietung bestimmten
Eigentumswohnungen ist ausgeschlossen. Mietwohnraum kann auch als
gemeinschaftliche Wohnform in Wohngruppen oder Wohngemeinschaften
gefördert werden. 10.6 Eine Wohngruppe umfasst mehrere Apartmentwohnungen sowie
Gemeinschaftsräume. Jede Apartmentwohnung muss eine Kochgelegenheit und
einen Sanitärraum umfassen. 10.7 Eine Wohngemeinschaft besteht aus mehreren Wohn- oder
Schlafräumen mit einer gemeinschaftlichen Küche und
Gemeinschaftsräumen. Für höchstens drei Wohn- oder
Schlafräume sollen ein angemessenes gemeinsames Bad und ein separates WC
zur Verfügung stehen. 11. Wohnraum mit Betreutem Wohnen für
ältere Menschen und Menschen mit Behinderung 11.1 Ältere Menschen i.S. dieser
Richtlinie sind Personen, die das 60. Lebensjahr vollendet haben. Menschen mit
Behinderung i.S. dieser Richtlinie sind - Menschen mit einem Grad der Behinderung von mindestens 50 sowie
- hilfe- und pflegebedürftige Personen mit Pflegegeld der Stufe
1 oder höher. 11.2 Bei Wohnraum mit Betreutem Wohnen ist
neben dem Mietvertrag ein Betreuungsvertrag für die allgemeinen
Betreuungsleistungen gemäß der
abzuschließen. Allgemeine Betreuungsleistungen sind - Auskunft und Beratung in Fragen des täglichen Lebens, - jederzeitige Ansprechbarkeit über eine Notrufanlage, Beratung
und Vermittlung, - Hilfe bei der Vermittlung in Angelegenheiten zwischen
Bürgerinnen oder Bürgern und Behörde und vergleichbaren
Angelegenheiten, wie z.B. Sozialhilfe- und Sozialversicherungsfragen,
Botengänge, Fahrdienste, Begleitung bei Einkäufen und Arztbesuchen,
Hilfen bei der Erledigung des Schriftverkehrs, - Vermittlung von hauswirtschaftlichen Dienstleistungen, - Durchführung von pflegerischer Betreuung und Versorgung im
Fall einer akuten Notsituation bis zur Leistungsübernahme durch eine
Notärztin oder einen Notarzt, ein Krankenhaus oder ambulante Dienste sowie
Vermittlung von weiterer pflegerischer Betreuung im Anschluss an die akute
Notsituation, - Vermittlung und Koordination von Freizeitangeboten wie z.B.
kulturellen Veranstaltungen, Herstellen von Kontakten im Rahmen der
Nachbarschaftshilfe sowie zu Verbänden und Organisationen, insbesondere
der Seniorenarbeit, - Vermittlung von sonstigen ambulanten Dienstleistungen sowie - Hilfestellung bei der Geltendmachung von Ansprüchen
gegenüber anderen Kostenträgern. 11.3 Im Rahmen des Betreuungsvertrages
beträgt die Höhe des Betreuungsentgelts in der Grundleistung
monatlich maximal - für Einzelpersonen 70 EUR, - für Ehepaare oder Haushaltsgemeinschaften mit zwei Personen
105 EUR. Diese Betragsgrenzen gelten auch für bereits bestehende
Betreuungsverträge. Über die Grundleistungen hinausgehende weitere
Hilfeleistungen, wie z.B. Teilnahme an Essen- oder Wäschediensten,
können nur durch weitere Vereinbarungen als frei wählbare
Zusatzleistung getroffen werden; diese müssen gesondert abgegolten werden.
11.4 Bei der Förderung von Bauvorhaben des Betreuten Wohnens
können Wohnungen für das erforderliche Betreuungs- und Hauspersonal
mit gleichen Fördersätzen unter analoger Anwendung der Regelungen zur
Mietpreis- und Belegungsbindung in die Förderung einbezogen werden. 11.5 Im Rahmen des Betreuten Wohnens ist die Investitionsund
Förderbank Niedersachsen (NBank) für die Genehmigung des
Betreuungsvertrages zuständig. 12. Gegenstände der Belegungsrechte Belegungsrechte können - an den geförderten Wohnungen (unmittelbare Belegung) oder
- für Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG an anderen
Wohnungen (mittelbare Belegung) begründet werden. Im Rahmen der mittelbaren Belegung ist sicherzustellen, dass die
Bindungen der geförderten Wohnungen unter Berücksichtigung des
Förderzwecks auf gleichwertige Ersatzwohnungen übertragen werden.
Gegenstand einer vertraglichen Übertragungsvereinbarung zwischen
Zuwendungsempfänger und Wohnraumförderstelle sollen dabei Anzahl,
Dauer, Art und Höhe der Belegungs- und Mietbindungen sowie
Größe und Ausstattung des Ersatzwohnraums sein. Die Gleichwertigkeit
der Ersatzwohnungen kann auch über die Bereitstellung von Wohnungspools,
Flächenbilanzen oder eine erhöhte Anzahl von Ersatzwohnungen geregelt
werden. Grundsätzlich sollen die Ersatzwohnungen im
Zuständigkeitsbereich der Wohnraumförderstelle liegen. Voraussetzung für eine mittelbare Belegung ist, dass die
Ersatzwohnung zum Zeitpunkt des Übergangs des Belegungsrechts nicht
vermietet ist. Der Nachweis über eine mittelbare Belegung kann im Zeitraum
nach Stellung des Vorantrags bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens erbracht
werden. Ein Wechsel der Ersatzwohnung während der Dauer der
Belegungsbindung ist mit Einverständnis der Wohnraumförderstelle
zulässig. Das Belegungsrecht wird von der Wohnraumförderstelle
ausgeübt; diese führt ein Verzeichnis darüber, welche Wohnung
jeweils dem Belegungsrecht unterliegt. 13. Höchstzulässige Miete 13.1 Als höchstzulässige Miete
gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 2 NWoFG für geförderte Wohnungen
und Ersatzwohnungen darf während der Dauer von drei Jahren ab
Bezugsfertigkeit höchstens eine Miete (Nettokaltmiete) vereinbart werden,
die nachstehende Beträge nicht überschreitet: a) für Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG 5,60
EUR/m2 Wohnfläche/Monat; b) für Berechtigte nach § 5 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 DVO-NWoFG
7,00 EUR/m2 Wohnfläche/Monat. Die weiteren Bestimmungen der Nummern 13.3 bis 13.6 gelten auch für
bisher nicht preisgebundene Wohnungen. 13.2 Bei Vornutzung von Mietwohnungen als Wohnraum für
Flüchtlinge finden mit Beendigung der Vornutzung die zu diesem Zeitpunkt
geltenden Bestimmungen zur höchstzulässigen Miete nach Nummer 13.1
Anwendung. Während der Zeit der Vornutzung ist die Miete mit der
kommunalen Gebietskörperschaft unter Berücksichtigung des
Zinsvorteils aus dem Landesdarlehen zu vereinbaren. 13.3 Nach Ablauf von drei Jahren ab Bezugsfertigkeit sind bis zum Ende
der Belegungsbindung etwaige Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der
§§ 558 und 559 BGB zulässig; jedoch darf der Mietzins - von
einer Erhöhung der Betriebskosten abgesehen - innerhalb von jeweils drei
Jahren um nicht mehr als 15% erhöht werden. Die sich hiernach ergebende
Miethöhe ist auch im Fall der Wiedervermietung einzuhalten. 13.4 Abweichende Vereinbarungen i.S. von § 557 BGB, insbesondere
die Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a Abs. 1 BGB) sowie die
Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB), sind nicht
zulässig. 13.5 Die Miete für noch preisgebundene Wohnungen ist nach den
preisrechtlichen Vorschriften des WoBindG, der II. BV und der NMV 1970 zu
ermitteln. Mieterhöhungserklärungen sind nur nach § 10 WoBindG
zulässig. Mieterhöhungsbeträge wegen durchgeführter
Modernisierungsmaßnahmen, die die o.g. Höchstbeträge
übersteigen, können in jährlichen Mietsteigerungen von
höchstens 5% - berechnet auf die Höchstbeträge - geltend gemacht
werden. Im Übrigen sind die Nummern 13.1, 13.3 und 13.4
sinngemäß anzuwenden. 13.6 Für die Zustimmung zu Modernisierungen nach § 11 Abs. 7
II. BV gelten die in Nummer 13.1 Buchst. a genannten Beträge
entsprechend. 13.7 Bei der Berechnung der Miete für gemeinschaftliche Wohnformen
können zu den Wohnflächen gemäß Nummer 7.1 Buchst. b bei
Wohngruppen nach Nummer 10.6 anteilig die Flächen für
Gemeinschaftsräume und Flure und bei Wohngemeinschaften nach Nummer 10.7
anteilig die Flächen für Gemeinschaftsräume, Bäder,
Küche und Flure hinzugerechnet werden. Die Gesamtwohnfläche pro
Person soll 40 m2 nicht übersteigen. 14. Dauer der Belegungs- und Mietbindung 14.1 Die Dauer der Belegungs- und Mietbindungen ergibt sich aus dem
jährlichen Wohnraumförderprogramm und der Förderentscheidung.
14.2 Die Bindungen beginnen bei Neubauvorhaben mit der Bezugsfertigkeit,
bei Ausbau, Umbau und Modernisierungsvorhaben mit dem Ende der baulichen
Maßnahmen. Bei der Vornutzung von Mietwohnungen als Wohnraum für
Flüchtlinge beginnen die Bindungen mit Beendigung der Vornutzung. 14.3 Abweichend von Nummer 14.1 gilt für
das Ende der Bindungen Folgendes: Wird ein gewährtes
Förderdarlehen freiwillig vorzeitig zurückgezahlt oder auf die
Weiterzahlung von Zuschüssen verzichtet, so enden die Bindungen a) mit Ablauf des fünften Kalenderjahres nach der
Rückzahlung oder dem Verzicht, b) frühestens mit Ablauf des zehnten Jahres nach Vollauszahlung
des Darlehens, c) spätestens jedoch mit Ablauf des in der
Förderentscheidung bestimmten Zeitraumes. Die NBank teilt der Wohnraumförderstelle den Zeitpunkt der
vollständigen Rückzahlung des Darlehens mit. Die
Wohnraumförderstelle teilt der Zuwendungsempfängerin oder dem
Zuwendungsempfänger das Ende der Bindungen mit, sofern nicht noch eine
kommunale Förderung besteht. 14.4 Für den Fall der Rückforderung
wegen Verstoßes gegen die Bestimmungen der Förderentscheidung
bleiben die Bindungen bestehen bei a) Darlehen nach Kündigung bis zu dem in der
Förderentscheidung bestimmten Ende der Bindungsdauer, längstens
jedoch bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der
Rückzahlung, b) Zuschüssen längstens bis zum Ablauf des zehnten
Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung. Im Fall der Zwangsversteigerung enden die Bindungen bei Darlehen und
Zuschüssen mit dem Zuschlag. 14.5 Abweichend von den Nummern 14.3 und 14.4 enden die Bindungen
für den Fall, dass die Wohnung von Anfang an nicht
bestimmungsgemäß belegt werden kann und eine
bestimmungsgemäße Belegung auch nicht zu erwarten ist, mit der
vollständigen Rückzahlung der Fördermittel. Die
Fördermittel sind ab dem Zeitpunkt der Auszahlung entsprechend den
Regelungen nach § 288 BGB zu verzinsen. 14.6 Solange Wohnraum gebunden ist, darf sich die Erwerberin oder der
Erwerber des Wohnraumes, an dem nach Überlassung an eine Mieterin oder
einen Mieter Eigentum begründet worden ist, gegenüber der Mieterin
oder dem Mieter auf berechtigte Interessen an der Beendigung des
Mietverhältnisses i.S. des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht berufen; im
Übrigen bleibt § 577a Abs. 1 und 2 BGB unberührt. 15. Besondere Mietvertragsbedingungen 15.1 Mietverträge sind unbefristet abzuschließen. 15.2 Die Wohnung ist der Mieterin oder dem Mieter in bezugsfertigem
Zustand zu übergeben. Regelungen, nach denen Aufwendungen für die
bezugsfertige Herstellung der Wohnung und/oder Kosten für die laufende
Instandhaltung von der Mieterin oder dem Mieter zu tragen sind, sind
unzulässig. 15.3 Die Erhebung von Zuschlägen für die Mitvermietung von
Einrichtungs- oder Ausstattungsgegenständen sowie von Keller- und
Zubehörräumen ist unzulässig; dies gilt nicht für die
Vermietung von Garagen und Kfz-Einstellplätzen. 15.4 Entgelte für Maklercourtagen oder sonstige Kosten im
Zusammenhang mit der Vermittlung einer geförderten oder mittelbar belegten
Wohnung dürfen von der Mieterin oder dem Mieter nicht erhoben werden. 15.5 Bei der Vermietung von Wohnungen an Betreuungs- oder Hauspersonal
im Bereich der Wohnungen von alten Menschen und Menschen mit Behinderung
können Mietverhältnisse entsprechend den §§ 576 ff. BGB
(Werkswohnungen) vereinbart werden. 15.6 Wird für eine Wohnung, deren Mieterin oder Mieter eine
entsprechende Berechtigung nachweist, ein Zuschuss zur Senkung der
Mietbelastung gewährt (Härteausgleich), so ist die Miete um die
Höhe des Zuschusses zu vermindern. D. Eigentumsmaßnahmen 16. Auswahlkriterien Bei Eigentumsmaßnahmen erfolgt die
Auswahl von Vorhaben für eine Förderung nach sozialer Dringlichkeit,
d.h. vorrangig berücksichtigt werden - Haushalte, zu denen Angehörige mit Behinderung gehören,
- größere Haushalte, - Haushalte mit höherer Kinderzahl, - Haushalte mit jüngeren Kindern, - Haushalte mit geringeren Einkommen, bezogen auf die
Größe des Haushalts, sowie mit unzureichenden
Wohnverhältnissen. Das jährliche Wohnraumförderprogramm kann abweichende
Regelungen treffen. 17. Förderberechtigte Gefördert werden - Haushalte mit zwei und mehr Kindern. In Haushalten mit zwei und
mehr Kindern darf ein Kind noch nicht das 15. Lebensjahr vollendet haben; - Haushalte, bei denen wegen einer Behinderung oder
Pflegebedürftigkeit mindestens einer oder eines Haushaltsangehörigen
ein besonderer baulicher Bedarf besteht. Zu diesem Personenkreis gehören
insbesondere Personen mit einer außergewöhnlichen Gehbehinderung
(Merkmal aG), Rollstuhlbenutzerinnen und Rollstuhlbenutzer sowie
Blinde und hochgradig Sehbehinderte. Daneben können auch Haushalte
gefördert werden, denen Personen angehören, die pflegebedürftig
sind (mindestens Pflegestufe 1) oder für die bei dem Fortschreiten einer
Erkrankung; beispielsweise Multipler Sklerose, ein entsprechender Bedarf
gegeben ist. Das jährliche Wohnraumförderprogramm kann abweichende
Regelungen treffen, insbesondere einzelne Personengruppen in die Förderung
einbeziehen oder von der Förderung ausnehmen. 18. Fördervoraussetzungen 18.1 Ergänzend zu Nummer 6 sind
Voraussetzungen für eine Förderung der in Nummer 17 genannten
Haushalte - unzureichende Wohnverhältnisse, - die Einhaltung der Einkommensgrenzen gemäß § 3
Abs. 1 NWoFG oder nach der DVO-NWoFG und - die dauerhafte Tragbarkeit der finanziellen Belastung. Die finanzielle Belastung ist tragbar, wenn der Antragstellerin oder dem
Antragsteller nach Abzug der Belastung aus dem zu fördernden Objekt und
der weiteren Zahlungsverpflichtungen ein Betrag zum Lebensunterhalt verbleibt,
der mindestens 10% über den Regelbedarfsstufen nach dem SGB XII liegt.
Unzureichende Wohnverhältnisse liegen
vor, wenn - dem Haushalt weniger als 85 % des Wohnraumes zur Verfügung
stehen, der nach Nummer 7.1 Buchst. a dieser Richtlinie für den Haushalt
als angemessen gilt, - der vorhandene Wohnraum aufgrund seiner Größe, seiner
Qualität oder seines Zuschnitts den Bedürfnissen eines
Haushaltsmitgliedes mit Behinderung nicht angemessen Rechnung trägt, - der zusätzliche Wohnraum durch Anpassung vorhandenen
Wohnraumes an die Bedürfnisse von Menschen mit Behinderung wegen der Art
der Behinderung benötigt wird oder - der zusätzliche Wohnraum durch Ausbau oder Erweiterung
vorhandenen Wohnraumes wegen der Familiengröße benötigt wird.
18.2 Bei der Beurteilung der Wohnverhältnisse sind auch besondere
persönliche und berufliche Bedürfnisse sowie ein nach der
Lebenserfahrung in absehbarer Zeit zu erwartender zusätzlicher Bedarf zu
berücksichtigen. Wohnungen, die zwar ausreichend groß sind, aber
offenkundig erhebliche Mängel z.B. im Zustand, im Zuschnitt oder in den
sanitären Verhältnissen aufweisen, gelten als unzureichend. 18.3 Die Wohnraumförderstelle kann eine wirtschaftliche und/oder
technische Betreuung für ein Bauvorhaben anordnen, wenn Bedenken bestehen,
dass die Förderempfängerin oder der Förderempfänger die
erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit für die
Durchführung des Bauvorhabens besitzt. 18.4 Förderfähig sind Eigenheime mit nicht mehr als zwei
Wohnungen. 18.5 Das jährliche Wohnraumförderprogramm kann abweichende
Regelungen treffen. 19. Feststellung der
Fördervoraussetzungen 19.1 Stichtag für die Feststellung der Fördervoraussetzungen
nach Nummer 18.1 sowie der Kinderzahl ist der Zeitpunkt der Vorlage des
Vorantrags bei der Wohnraumförderstelle. 19.2 Stichtag für die Feststellung der Einkommensverhältnisse
ist der Zeitpunkt der Vorlage des Hauptantrags bei der
Wohnraumförderstelle. 19.3 Nach der Antragstellung eintretende Veränderungen der
Fördervoraussetzungen zugunsten der Antragstellerin oder des
Antragstellers werden berücksichtigt, wenn sie oder er dies vor der
Bewilligung des Antrags bei der Wohnraumförderstelle beantragt (z.B.
Geburt eines Kindes, Verbesserung der Tragbarkeit der Belastung). Nach der
Antragstellung, aber vor der Bewilligung von Fördermitteln eintretende
Verschlechterungen der Einkommensverhältnisse sind zu
berücksichtigen, wenn sich bei der Prüfung des Antrags ergibt, dass
die Tragbarkeit der Belastung nicht mehr gewährleistet ist. 20. Wohnungen für Angehörige In einem Eigenheim kann eine zweite Wohnung
gefördert werden, wenn - die Hauptwohnung gefördert wird, - die zweite Wohnung Personen i.S. von § 5 Abs. 1 Nrn. 4 und 5
NWoFG zur Nutzung überlassen wird, die jedoch in ausschließlich
gerader Linie oder im ersten Grad der Seitenlinie mit der
Förderempfängerin oder dem Förderempfänger verwandt sind
und - die Bezieherinnen und Bezieher der zweiten Wohnung die für
den Bezug einer geförderten Wohnung maßgeblichen Einkommensgrenzen
nach der DVO-NWoFG einhalten. Die zweite Wohnung muss gegenüber der
Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung sein. E. Fördermittel 21. Fördermittel 21.1 Die Art und die Höhe der einzusetzenden Fördermittel
werden im jährlichen Wohnraumförderprogramm bestimmt. 21.2 Bei flächenabhängiger Förderung ist für die
Bemessung des Förderbetrages die auf volle Quadratmeter aufgerundete
Wohnfläche maßgebend. 22. Auszahlung der Fördermittel 22.1 Fördermittel dürfen erst dann ausgezahlt werden, wenn die
Auszahlungsvoraussetzungen entsprechend der Förderentscheidung
erfüllt sind. In jedem Fall ist die Sicherstellung der
Fördermittel dadurch zu gewährleisten, dass - die rangrichtige Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch
nachgewiesen ist oder - die Erklärung einer Notarin oder eines Notars darüber
vorliegt, dass der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt auch im Namen der
Gläubigerin gestellt ist und - keine Umstände bekannt sind, die der Eintragung an der
vorgesehenen Rangstelle entgegenstehen. Bei Darlehen bis zu 20 000 EUR kenn die Bewilligungsstelle auf eine
grundbuchliche Absicherung verzichten. Zur Auszahlung der letzten Rate muss die
Schlussbescheinigung innerhalb von 15 Monaten nach Abschluss des
Darlehensvertrages der Bewilligungsstelle vorliegen. Bei der Förderung von
Mietwohnungen muss vor Auszahlung der Schlussrate darüber hinaus ein
Nachweis vorliegen, dass die Wohnungen zweckentsprechend genutzt werden.
Maßgeblich ist hierbei der Zeitpunkt der mittleren Bezugsfertigkeit
(Bezugsfertigkeit von 50% der Wohnungen). Bei der Förderung von
Erwerbs-vorhaben werden Darlehen ausgezahlt, wenn die Besitzübergabe
erfolgt ist und die gewährten Darlehen dinglich gesichert sind.
Voraussetzung ist außerdem, dass die Bestimmungen und Auflagen der
Förderentscheidung erfüllt sind. 22.2 Bei der Förderung von
Maßnahmen des Wohnungsneubaus werden die Fördermittel entsprechend
dem Baufortschritt wie folgt ausgezahlt: - bis zu 30% des bewilligten Betrages nach Baubeginn (siehe Nummer
33.1), - bis zu weiteren 30% nach Fertigstellung des Rohbaus, - bis zu weiteren 30% nach Anbringung des Innenputzes oder anderer
vergleichbarer Herrichtung der Innenräume sowie - die restlichen 10% nach Vorlage der Schlussbescheinigung, die
bestätigt, dass das Vorhaben entsprechend den vorgelegten Plänen
durchgeführt wurde. 22.3 Abweichend von Nummer 22.2 erfolgt die
Auszahlung der Fördermittel bei Maßnahmen des Ausbaus, Umbaus oder
der Erweiterung, der Modernisierung oder der energetischen Modernisierung von
- bis zu 30% bei Beginn der Baumaßnahme, wenn die
Voraussetzungen gemäß Nummer 22.1 erfüllt sind, - weitere 60% nach Bestätigung, dass Kosten in entsprechender
Höhe entstanden sind sowie - die restlichen 10% nach Vorlage der Schlussbescheinigung. 22.4. Abweichend von Nummer 22.2 erfolgt die
Auszahlung der Fördermittel bei Erwerb im Zusammenhang mit Modernisierung
von selbst genutztem Wohneigentum von - bis zu 70% des bewilligten Betrages nach Eigentumsübergabe,
- bis zu weiteren 20% bei Beginn der Modernisierungsmaßnahme
sowie - die restlichen 10% nach Vorlage der Schlussbescheinigung. 22.5 Fördermittel als Zuschüsse werden ausgezahlt, wenn die
Bestätigung i.S. von Nummer 34.2 vorliegt, dass Kosten in entsprechender
Höhe entstanden sind. 22.6 Die Bewilligungsstelle kann im Einzelfall andere
Auszahlungsregelungen treffen und Befreiung von den Auszahlungsvoraussetzungen
gewähren, wenn die Absicherung der Fördermittel hierdurch nicht
berührt wird. F. Finanzierung 23. Vorrangige Kapitalmarktmittel 23.1 Den Darlehen aus Wohnraumfördermitteln sollen nur
Tilgungsdarlehen im Rang vorgehen, die nach den für langfristige Kredite
maßgebenden allgemeinen Grundsätzen kündbar sind und
fällig werden. Die Tilgung muss mindestens 1% jährlich unter Zuwachs
der durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen betragen. Soll die
Tilgung ausgesetzt und mit dem Abschluss von Lebensversicherungs- oder
Bausparverträgen verbunden werden, so müssen sich die
Darlehensgläubiger gegenüber der Bewilligungsstelle verpflichten, im
Fall der Zwangsvollstreckung in das Grundstück, das Erbbaurecht oder das
Wohnungseigentum oder in dessen Erträge oder im Fall eines Notverkaufs ihr
Grundpfandrecht höchstens mit dem Betrag geltend zu machen, der sich
ergeben würde, wenn ihr Darlehen unter Berücksichtigung von drei
tilgungsfreien Jahren ab Bezugsfertigkeit mit 1% jährlich zuzüglich
ersparter Zinsen getilgt worden wäre. 23.2 Die Darlehensbedingungen, insbesondere Zinssatz, Auszahlungskurs
und sonstige Kosten, dürfen nicht ungünstiger sein als die
marktüblichen Bedingungen für Darlehen gleicher Art zum Zeitpunkt der
Förderentscheidung; die Bewilligungsstelle kann verlangen, dass der
Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben wird. 23.3 Sollen Tilgungsdarlehen durch eine Grundschuld dinglich gesichert
werden, so ist sicherzustellen, dass die Grundschuld nach Rückzahlung des
gesicherten Darlehens nicht erneut zur Sicherung einer Forderung verwendet
wird. Außerdem muss sichergestellt sein, dass ein Aufrücken des
Darlehens aus Wohnraumfördermitteln entsprechend der Tilgung der im Rang
vorgehenden oder gleichstehenden Darlehen erfolgt. Grundschuldgläubiger
und -schuldner müssen entsprechende Erklärungen abgeben. Die
Bewilligungsstelle kann von dieser Regelung Ausnahmen zulassen. 24. Vorrangige Darlehen von
Versicherungsunternehmen Bei Darlehen von Versicherungsunternehmen
darf die Darlehensgewährung mit dem Abschluss von Lebensversicherungen
nicht in der Weise gekoppelt werden, dass bei einer vorzeitigen Beendigung des
Versicherungsverhältnisses auch die Darlehen oder Grundpfandrechte
gekündigt werden. Dies gilt insbesondere für Fälle - der Kündigung des Lebensversicherungsvertrages, - der Umwandlung in eine beitragsfreie Versicherung oder - der vollständigen oder teilweisen Befreiung der Versicherer
von der Verpflichtung zur Leistung aus gesetzlichen, satzungsgemäßen
oder sonstigen Gründen. In den vorgenannten Fällen haben die Versicherungsunternehmen die
Darlehen als Tilgungsdarlehen zu kapitalmarktüblichen Bedingungen zu
belassen. 25. Begrenzung der Verzugsschadensregelung
Vereinbarungen zwischen Darlehensgebern und Darlehensnehmern über
Entschädigungen für den Fall des Verzuges sind bei Fremdmitteln, die
im Verhältnis zu den Förderdarlehen vorrangig oder gleichrangig
dinglich zu sichern sind, nur dann anzuerkennen, wenn die in diesem Fall
eintretende Verzinsung über die Regelungen des § 288 Abs. 1 und 2 BGB
nicht hinausgeht. 26. Grundbuchliche Sicherungen,
Gebäudeversicherungen 26.1 Darlehen aus Wohnraumfördermitteln sind unmittelbar im Rang
nach den der Finanzierung des Bauvorhabens dienenden Fremdmitteln, aber vor
etwaigen als Ersatz der Eigenleistung anerkannten Fremdmitteln dinglich zu
sichern; die von der Bewilligungsstelle vorgegebenen Vordrucke sind zu
verwenden. Die sich hieraus ergebende Rangfolge wird von der Bewilligungsstelle
bestimmt. Im Fall einer Zuschussgewährung kann die Bewilligungsstelle
verlangen, dass ein etwaiger Rückforderungsanspruch durch Eintragung eines
Grundpfandrechts zu ihren Gunsten an rangbereiter Stelle zu sichern ist; die
Bewilligungsstelle kann eine andere Rangstelle bestimmen. Die
Bewilligungsstelle kann von diesen Regelungen Ausnahmen zulassen. 26.2 Die Förderempfängerinnen und Förderempfänger
haben ab Baubeginn eine ausreichende Brandschadenversicherung und ab der
Bezugsfertigkeit des Objekts zusätzlich eine Sturmschadenversicherung
(jeweils gleitende Neuwertversicherung) abzuschließen. 27. Darlehen, Verzinsung, Tilgung 27.1 Darlehen werden in der Regel zunächst zinslos gewährt.
27.2 Für Darlehen im Bereich der Mietwohnraumförderung
beträgt der Zinssatz für die Dauer der Belegungsbindung 0%. Danach
ist das Darlehen jährlich mit einem Zinssatz, der bis zu 3% über dem
zum Zeitpunkt der Zinserhöhung gültigen Basiszinssatz
gemäß § 247 BGB liegt, jedoch den marktüblichen Zinssatz
nicht überschreitet, zu verzinsen. Die Bewilligungsstelle kann den
Zinssatz für einen Zeitraum von bis zu 15 Jahren fest vereinbaren. 27.3 Für Darlehen im Bereich der Förderung von selbstgenutzten
Eigentumsmaßnahmen beträgt der Zinssatz in der Regel im ersten bis
zehnten Jahr 0%. Sofern die Berechnung zur Tragbarkeit der Belastung nach
Nummer 18.1 ergibt, dass ein Betrag zum Lebensunterhalt verbleibt, der mehr als
50% über den Regelbedarfsstufen nach dem SGB XII liegt, ist das Darlehen
jährlich mit 2,0% zu verzinsen. Nach Ablauf von zehn Jahren ist das
Darlehen unter Berücksichtigung der Kapitalmarktsituation jährlich
mit bis zu 2% zu verzinsen. 27.4 Darlehen für Vorhaben im Bereich der
Mietwohnraumförderung sind im Regelfall mit 1,0% jährlich unter
Zuwachs der ersparten Zinsen zu tilgen. Eine höhere Tilgung bis zu 5%
jährlich kann mit der Bewilligungsstelle vereinbart werden. 27.5 Darlehen für Vorhaben im Bereich der Förderung von
Eigentumsmaßnahmen sind in der Regel ab dem ersten Jahr mit 2,0% zu
tilgen. 27.6 Die Tilgung beginnt mit dem auf die vollständige Auszahlung
der Darlehen folgenden Monatsersten, spätestens jedoch mit dem
Monatsersten, der auf das Datum der Förderentscheidung nach Ablauf von
zwei Jahren folgt. In den jährlichen Wohnraumförderprogrammen
können für einzelne Programmteile andere Tilgungssätze
festgelegt werden. Die Bewilligungsstelle ist darüber hinaus
ermächtigt, im Einzelfall eine andere Tilgung oder einen späteren
Tilgungsbeginn festzusetzen. 27.7 Für die Dauer der Fremdnutzung von zur Selbstnutzung
geförderten Objekten ist das gewährte Darlehen mit einem Zinssatz,
der 2 Prozentpunkte über dem jeweils maßgeblichen Basiszinssatz
gemäß § 247 BGB liegt, maximal mit 6,0% zu verzinsen. Bis zum
Ablauf von 15 Jahren nach Bezugsfertigkeit ist das Darlehen abweichend von Satz
1 mit 0,5% zu verzinsen, wenn das Objekt an Wohnberechtigte vermietet ist und
die vereinbarte Miete diejenige Miete nicht übersteigt, die für eine
vergleichbare geförderte Mietwohnung vereinbart werden darf. Vergleichbar
ist eine Mietwohnung, die im selben Jahr wie das selbst genutzte Wohneigentum
(Förderobjekt) für Haushalte innerhalb der Einkommensgrenzen der
sozialen Wohnraumförderung gefördert worden ist. Für die
Beurteilung der Wohnberechtigung sind die Vorschriften maßgeblich, die
zum Zeitpunkt der Erteilung des Wohnberechtigungsscheins an die Mieterin oder
den Mieter des Förderobjekts gelten. G. Verfahren 28. Antragsverfahren 28.1 Soweit diese Richtlinie nichts anderes
bestimmt, gilt für die Auswahl und die Bewilligung von Anträgen ein
zweistufiges Verfahren: - Für die Einplanung von Fördermitteln ist in der ersten
Stufe ein Vorantrag erforderlich (Vorantragsverfahren). - Für die Bewilligung der bereitgestellten Fördermittel
ist ein Hauptantrag vorzulegen (Hauptantragsverfahren). 28.2 Abweichend von Nummer 28.1 findet bei
Anträgen für Eigentumsmaßnahmen - zur Schaffung von Wohnraum durch Ausbau, Umbau oder Erweiterung
bestehender Gebäude sowie - zur Anpassung von Wohnraum an die Wohnbedürfnisse von
Menschen mit Behinderung ein Vorantragsverfahren nicht statt. 28.3 Für Anträge nach Nummer 28.1 sind die von der
Bewilligungsstelle vorgeschriebenen Vordrucke zu verwenden; die darin
aufgeführten Antragsunterlagen sind beizufügen. Die Anträge sind
den Wohnraumförderstellen vorzulegen. 28.4 Die Wohnraumförderstellen beraten die Antragstellerinnen und
Antragsteller und wirken auf die Vollständigkeit der Anträge und
Antragsunterlagen hin. Sie nehmen Anträge auch dann entgegen, wenn im
Zeitpunkt der Antragstellung die zur Verfügung stehenden Mittelkontingente
belegt sind. 28.5 Die Wohnraumförderstellen prüfen die Anträge und
leiten entscheidungsreife Anträge der Bewilligungsstelle zu. Die
Antragstellerin oder der Antragsteller erhält eine Mitteilung über
die Weiterleitung. 29. Prüfung der Anträge 29.1 Die Prüfung der Voranträge
erstreckt sich - bei Mietwohnungsbauvorhaben insbesondere auf die Frage, ob zu
erwarten steht, dass für die geplanten Wohnungen hinsichtlich ihrer Lage,
Anzahl, Größe und/oder Zweckbestimmung tatsächlich Bedarf oder
Nachfrage (Nummer 10.1) bestehen wird, - bei Eigentumsmaßnahmen auf die Einkommensverhältnisse
sowie auf die gegenwärtigen Wohnverhältnisse der Antragstellerin oder
des Antragstellers, die Zahl und das Alter der haushaltsangehörigen Kinder
sowie auf die festgestellte Schwerbehinderung von Haushaltsangehörigen.
Die festgestellte Schwerbehinderung ist durch Vorlage des
Schwerbehindertenausweises nachzuweisen. 29.2 Die Bewilligungsstelle prüft die vorgelegten Voranträge
summarisch. Bei Voranträgen, bei denen schon in diesem Verfahrensstand
feststeht, dass die Fördervoraussetzungen nicht erfüllt werden,
erteilt sie einen Ablehnungsbescheid; die Wohnraumförderstelle erhält
hiervon eine Durchschrift. 29.3 Die Prüfung der Hauptanträge erstreckt sich auf alle
Fördervoraussetzungen nach dem NWoFG, dem jährlichen
Wohnraumförderprogramm und nach dieser Richtlinie. 29.4 Zur Prüfung der Fördervoraussetzungen ist die
Bewilligungsstelle verpflichtet, die Bonität der Antragstellerin oder des
Antragstellers zu prüfen; zu diesem Zweck können auch Auskünfte
hei Handels- und Wirtschaftsauskunfteien eingeholt werden. Die Kosten
hierfür trägt die Antragstellerin oder der Antragsteller. 29.5 Bei dem Erwerb von vorhandenem Wohnraum,
bei dem der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit länger als fünf Jahre
zurückliegt, ist auch zu prüfen, ob die für das Objekt
gewährten Darlehen im Hinblick auf die Gesamtkosten ausreichend gesichert
sind. Der Nachweis angemessener Gesamtkosten kann durch Schätzgutachten
- der Gutachterausschüsse der Katasterämter, - von Kreditinstituten, - von Versicherungen, - von vereidigten Sachverständigen oder - durch Vorlage anderer geeigneter Unterlagen erbracht werden. In Zweifelsfällen kann der
Nachweis durch ein Schätzgutachten der Bewilligungsstelle erbracht
werden. 30. Auswahl und Mittelreservierung Die Bewilligungsstelle wählt grundsätzlich in monatlichen
Abständen aus den vorgelegten Voranträgen im Rahmen des
verfügbaren Förderkontingents die Anträge aus, die für eine
Förderung berücksichtigt werden sollen. Über das Ergebnis der
Auswahl (Mittelreservierung) unterrichtet sie die Antragstellerinnen und
Antragsteller; die Wohnraumförderstellen erhalten Durchschriften der
Benachrichtigungen. Ein Rechtsanspruch auf Bewilligung von Fördermitteln
wird hierdurch nicht begründet. 31. Bewilligungsverfahren 31.1 Die Antragstellerin oder der Antragsteller legt den Hauptantrag
innerhalb von drei Monaten nach Zugang der Mittelreservierung der
Wohnraumförderstelle vor. 31.2 Sind die Fördervoraussetzungen
erfüllt, erteilt die Bewilligungsstelle gemäß § 6 NWoFG
der Antragstellerin oder dem Antragsteller bei Anträgen auf - Eigentumsförderung einen Bewilligungsbescheid; dieser kann
unter Auflagen und Bedingungen erteilt werden; - Mietwohnraumförderung ein Angebot auf Abschluss eines
öffentlich-rechtlichen Fördervertrages. Sind die Fördervoraussetzungen nicht erfüllt, erteilt die
Bewilligungsstelle der Antragstellerin oder dem Antragsteller einen
Ablehnungsbescheid. 31.3 Die Wohnraumförderstellen erhalten Durchschriften der
Bescheide sowie Ausfertigungen der Förderverträge. 32. Durchführung des Bauvorhabens Mit den Bauarbeiten ist unverzüglich, spätestens jedoch vier
Monate nach Zugang der Förderentscheidung zu beginnen. Die
Bewilligungsstelle kann in Einzelfällen eine Ausnahme zulassen sowie eine
Frist zur Fertigstellung des Bauvorhabens bestimmen. 33. Mitteilung des Baubeginns und der
Fertigstellung, Schlussbescheinigung 33.1 Die Förderempfängerin oder der
Förderempfänger ist verpflichtet, - den Baubeginn der Bewilligungsstelle sowie der
Wohnraumförderstelle (Baubeginnanzeige) und - die Fertigstellung der Wohnungen der Wohnraumförderstelle
(Fertigstellungsanzeige) anzuzeigen. 33.2 Die Wohnraumförderstelle prüft
die Einhaltung der Fördervoraussetzungen anhand der vorgelegten Angaben
und Unterlagen. Hierzu sind von der Förderempfängerin oder dem
Förderempfänger Bestätigungen darüber vorzulegen, - dass die Zuwendung zweckentsprechend verwendet worden ist und die
geförderte Maßnahme den der Bewilligung zugrunde liegenden
Unterlagen gemäß ausgeführt worden ist, - dass die technischen Anforderungen eingehalten worden sind, - wann die Wohnungen bezugsfertig waren und - wie viele Wohnungen unmittelbar oder mittelbar zweckentsprechend
genutzt werden. Das Ergebnis der Prüfung teilt die
Wohnraumförderstelle der Bewilligungsstelle mit (Schlussbescheinigung).
Für die Baubeginnanzeige, Fertigstellungsanzeige und
Schlussbescheinigung sind die von der Bewilligungsstelle vorgeschriebenen
Vordrucke zu verwenden. 34. Schlussabrechnung 34.1 Ist der Förderempfängerin oder dem
Förderempfänger in der Förderentscheidung die Vorlage einer
Schlussabrechnung zur Auflage gemacht worden, hat sie oder er der
Wohnraumförderstelle - unbeschadet der Anzeigen gemäß Nummer 33
- eine Abrechnung mit Belegen vorzulegen; diese muss alle entstandenen und noch
entstehenden Kosten in übersichtlicher Form enthalten (Schlussabrechnung).
Für alle Ausgaben müssen ordnungsgemäße Rechnungs- und
Zahlungsbelege vorhanden sein. 34.2 Die Wohnraumförderstelle prüft die Schlussabrechnung und
teilt der Bewilligungsstelle das Ergebnis der Prüfung mit. 34.3 Zur Vornahme von Stichproben oder bei begründeten
Anlässen kann die Bewilligungsstelle oder die Wohnraumförderstelle
die Vorlage der Schlussabrechnung auch dann verlangen, wenn auf eine Vorlage
zunächst verzichtet worden ist. Auf Verlangen sind zusammen mit der
Schlussabrechnung das Baubuch (Nummer 35) und die abgeschlossenen Miet-,
Nutzungs- und Dauerwohnrechtsverträge in Kopie einzureichen. Ist auf die
Führung eines Baubuches verzichtet worden, so kann die Vorlage von Kopien
der Buchungsunterlagen verlangt werden. 35. Führung eines Baubuches Die Förderempfängerin oder der
Förderempfänger ist verpflichtet, bei Neubaumaßnahmen ein
Baubuch zu führen und der Bewilligungsstelle auf Verlangen jederzeit
vorzulegen. Aus dem Baubuch müssen sich ergeben - die Vertragspartner, die Art der
übertragenen Arbeiten und die vereinbarte Vergütung, - die auf jede Forderung geleisteten
Zahlungen mit Zahlungstermin, - der Betrag der für die Baukosten
zugesicherten Mittel, der Geldgeber sowie Höhe und Zweckbestimmung der
Beträge, die gegen Sicherstellung durch das Baugrundstück
gewährt werden sowie Zeitpunkt und Höhe von an die
Förderempfängerin oder den Förderempfänger geleisteten
Zahlungen, - Abtretungen, Pfändungen oder
sonstige Verfügungen über die Mittel, - die Beträge, die die
Förderempfängerin oder der Förderempfänger für eigene
Bauleistungen aus den Mitteln entnommen hat. Das Baubuch ist bis zum Ablauf von fünf Jahren nach Beendigung des
zuletzt eingetragenen Baus aufzubewahren. Im Übrigen finden die
§§ 1 und 2 BauFordSiG Anwendung. 36. Rückgängigmachung der
Förderung 36.1 Für die Rückgängigmachung der Förderung gelten
die Vorschriften des VwVfG i.V.m. dem NVwVfG. 36.2 Für die Rücknahme und den
Widerruf von Bewilligungsbescheiden finden die §§ 48 ff. VwVfG
Anwendung. Ein Bescheid kann insbesondere widerrufen oder zurückgenommen
werden, wenn - die Förderempfängerin oder der Förderempfänger
unrichtige Angaben gemacht oder Tatsachen verschwiegen hat, die für die
Beurteilung der Förderungswürdigkeit des Bauvorhabens von Bedeutung
sind, - das Bauvorhaben ohne Zustimmung der Bewilligungsstelle abweichend
von den der Bewilligung zugrunde liegenden Plänen, Baubeschreibungen und
sonstigen Unterlagen durchgeführt wird, - der Bau nicht innerhalb einer von der Bewilligungsstelle
festgesetzten Frist begonnen oder fertiggestellt wird, - die geforderten Anzeigen, Angaben und Unterlagen der
Bewilligungsstelle, auch nach Setzung einer Nachfrist, in der auf diese
Rechtsfolge ausdrücklich hingewiesen worden ist, nicht
fristgemäß vorgelegt werden, - die Förderempfängerin oder der Förderempfänger
die in der Förderentscheidung übernommenen Verpflichtungen nicht
einhält, - Tatsachen eintreten oder bekannt werden, aus denen sich ergibt,
dass die Förderempfängerin oder der Förderempfänger nicht
mehr leistungsfähig, zuverlässig, kreditwürdig oder zur
Erfüllung ihrer Verpflichtungen in der Lage ist oder - ein Kündigungsgrund nach den Bestimmungen des
Darlehensvertrages vorliegt und das Darlehen gekündigt wurde. 36.3 Wird eine Förderentscheidung über eine
Darlehensförderung ganz oder teilweise für die Vergangenheit
rückgängig gemacht, so ist der privatrechtliche Darlehensvertrag -
soweit dies nicht bereits geschehen ist, weil dazu ein Kündigungsgrund aus
dem Darlehensvertrag vorlag - fristlos zu kündigen. Der Darlehensbetrag
ist in diesen Fällen zu erstatten. Die Verzinsung ergibt sich aus den
Vorschriften des § 49 a VwVfG und den dazu erlassenen
Verwaltungsvorschriften. Der Erstattungsbetrag einschließlich der Zinsen
soll von der Bewilligungsstelle zeitgleich mit dem Widerrufs- oder
Rücknahmebescheid oder mit der Kündigung des
öffentlich-rechtlichen Vertrages festgesetzt werden. 36.4 Bei einer wesentlichen Änderung der Verhältnisse nach
Vertragsabschluss kann der Fördervertrag gemäß § 60 VwVfG
gekündigt werden. Die in Nummer 36.2 aufgeführten Gründe gelten
für die Kündigung des Fördervertrages in entsprechender
Anwendung. Wird ein Fördervertrag über die Bewilligung von
Fördermitteln ganz oder teilweise für die Vergangenheit
rückgängig gemacht, sind die bereits gewährten Fördermittel
mit Zinsen gemäß § 49 a VwVfG zu erstatten. Der
Erstattungsbetrag einschließlich der Zinsen soll von der
Bewilligungsstelle zeitgleich mit dem Widerrufs- oder Rücknahmebescheid
oder mit der Kündigung des öffentlich-rechtlichen Vertrages
festgesetzt werden. H. Verwaltungskosten und Bearbeitungsentgelte
37. Darlehen und Zuschüsse 37.1 Für Darlehen wird ein jährlicher Verwaltungskostenbeitrag
von 0,5% der Darlehenssumme erhoben; dieser ist von der Auszahlung der ersten
Darlehensrate an zu entrichten. Nach Tilgung des Darlehens um 50% erfolgt die
weitere Berechnung des Verwaltungskostenbeitrages auf den halben
Darlehensursprungsbetrag. 37.2 Das Bearbeitungsentgelt für Darlehen beträgt 1,0% des
bewilligten Gesamtbetrages; es ist bei Auszahlung der ersten Rate fällig
und wird hiervon einbehalten. Wird die Förderentscheidung vor Beginn der
Auszahlung der bewilligten Wohnraumfördermittel widerrufen oder
zurückgenommen oder verzichten die Förderempfängerinnen und
Förderempfänger nach Erlass der Förderentscheidung, aber vor
Beginn der Auszahlung auf die Fördermittel, so ist das volle
Bearbeitungsentgelt zu zahlen. 37.3 Das Bearbeitungsentgelt für Zuschüsse beträgt
einmalig 0,75% des bewilligten Gesamtbetrages; es ist bei der Auszahlung des
Zuschusses fällig und wird hiervon einbehalten. Wird die
Förderentscheidung vor Beginn der Auszahlung der bewilligten
Wohnraumfördermittel widerrufen oder zurückgenommen oder verzichtet
die Förderempfängerin oder der Förderempfänger nach Erlass
der Förderentscheidung, aber vor Beginn der Auszahlung auf die
Fördermittel, so ist das volle Bearbeitungsentgelt zu zahlen. 37.4 Bereits mit Erlass des Einplanungsbescheides (Mittelreservierung)
wird bei Mietwohnungsbaumaßnahmen ein anteiliges Bearbeitungsentgelt von
0,3% und bei Eigentumsmaßnahmen ein Bearbeitungsentgelt in Höhe von
40,00 EUR je Vorantrag erhoben, das bei späterer Bewilligung auf das nach
den Nummern 37.2 und 37.3 zu entrichtende Bearbeitungsentgelt angerechnet wird.
Das anteilige Bearbeitungsentgelt ist innerhalb von drei Wochen nach Zugang des
Einplanungsbescheides zu zahlen. 37.5 Im jährlichen
Wohnraumförderprogramm können andere Sätze festgelegt werden.
38. Sonstige Entgelte Soweit nach der Bewilligung von Fördermitteln bei der Bearbeitung
zusätzliche Kosten entstehen, kann die Bewilligungsstelle diese im Rahmen
ihres mit der obersten Landesbehörde abgestimmten Entgeltkataloges geltend
machen. Dritter Abschnitt
Einkommen I. Einkommensermittlung und Berechnung 39. Allgemeines Die Einkommensermittlung für die Wohnraumförderung und die
Wohnungsbelegung gemäß NWoFG erfolgt auf der Grundlage der DVO-NWoFG
und nach dieser Richtlinie. Sofern erforderlich, wird Näheres in
Durchführungserlassen geregelt. 40. Pauschal-, Frei- und Abzugsbeträge
Die in § 4 DVO-NWoFG genannten Voraussetzungen zur Absetzung der
Pauschal-, Frei- und Abzugsbeträge sind nachzuweisen. Nummer 29.1 zweiter
Spiegelstrich gilt entsprechend. Eine nicht nur kurzfristige Abwesenheit vom Haushalt nach § 4 Abs.
3 Nr. 3 DVO-NWoFG liegt vor, wenn die Wohnung wegen Erwerbstätigkeit oder
Ausbildung nicht nur gelegentlich verlassen wird, sodass für Kinder unter
zwölf Jahren eine Betreuung durch Dritte erforderlich ist. 41. Berechnung der Einkommensgrenze Die Berechnung der Einkommensgrenze erfolgt nach § 3 NWoFG, ggf. in
Verbindung mit der DVO-NWoFG, die für bestimmten geförderten Wohnraum
eine höhere Einkommensgrenze festlegt. Vierter Abschnitt
Wohnungsbelegung J. Wohnungsüberlassung 42. Allgemeines Die Überlassung von Wohnungen erfolgt auf der Grundlage des NWoFG,
dieser Richtlinie und der in der Förderentscheidung festgelegten
Zweckbindung. Sofern erforderlich, wird Näheres in
Durchführungserlassen geregelt. 43. Wohnberechtigungsschein (B-Schein) Örtlich zuständige Stelle für die Erteilung eines
B-Scheins ist nach § 18 Abs. 1 NWoFG die Körperschaft, in deren
Gebiet die antragstellende Person wohnen will. Der Antrag auf Erteilung eines
allgemeinen B-Scheins sollte nicht abgelehnt werden, wenn die antragstellende
Person nicht nur vor Ort eine Wohnung sucht. 44. Wohnberechtigungsschein für
ausländische Wohnungssuchende Ausländische Wohnungssuchende sind nur dann rechtlich und
tatsächlich in der Lage, auf längere Dauer einen Wohnsitz als
Lebensmittelpunkt zu begründen, wenn ein rechtmäßiger
Aufenthalt im Bundesgebiet gegeben ist, der eine positive Bleibeperspektive
erwarten lässt. Ob eine positive Bleibeperspektive vorliegt, ist in jedem
Einzelfall zu prüfen; das Prüfungsergebnis ist aktenkundig
festzuhalten. In Zweifelsfällen kann von der zuständigen
Ausländerbehörde eine Auskunft über die Bleibeperspektive
eingeholt werden. Die Sätze 1 bis 3 gelten nicht für Wohnungssuchende
anderer Mitgliedstaaten der EU (Unionsbürgerinnen und Unionsbürger)
und ihre Haushaltsangehörigen. Nicht als Wohnungssuchende gelten die
Angehörigen der im Bundesgebiet stationierten ausländischen
Streitkräfte und deren Haushaltsangehörige. 45. Wohnungsgröße 45.1 Im B-Schein wird festgelegt, welche Größe des Wohnraumes
für den Haushalt der Wohnungssuchenden angemessen ist. Angemessen sind die
Wohnungsgrößen, die sich nach Nummer 7.1 Buchst. a und b und Nummer
7.2 Satz 1 ergeben. Eine Überschreitung der angemessenen
Wohnungsgröße um bis zu 10% ist unbeachtlich. Darüber hinaus
ist eine Überschreitung zulässig, wenn in der Förderentscheidung
die angemessene Wohnungsgröße nach Quadratmetern und nach Anzahl der
Räume angegeben ist. 45.2 Für einen B-Schein nach § 8 Abs. 5 Nr. 2 NWoFG gilt
Nummer 7.2 Satz 2 entsprechend. Besondere persönliche Bedürfnisse
können u.a. in der Zusammensetzung des Haushaltes begründet sein, wie
z.B. Aufnahme von Eltern oder Pflegekinder in eine kinderreiche Familie, oder
bei dauerhafter Erkrankung oder Behinderung von im Haushalt lebenden Personen
vorliegen, wie z.B. Erkrankungen, die eine Pflegebedürftigkeit zur Folge
haben, oder bei einer geistigen oder körperlichen Behinderung. Besondere berufliche Bedürfnisse können u.a. vorliegen, wenn
haushaltsangehörige Personen eine zusätzliche Wohnfläche zur
beruflichen Mitbenutzung benötigen, wie z.B. bei freiberuflicher
Tätigkeit oder Heimarbeit. Eine besondere Härte kann im Einzelfall u.a. gegeben sein, wenn
Wohnungssuchende wegen der Behinderung oder Pflegebedürftigkeit von
Haushaltsangehörigen gerade auf bestimmten Wohnraum angewiesen sind - etwa
wegen der Lage oder Ausstattung, wie z.B. einzige barrierefreie Wohnung oder
Erdgeschosswohnung für Rollstuhlbenutzerinnen und Rollstuhlbenutzer -.
46. Sanktionen Ist geförderter Wohnraum einer wohnungssuchenden Person ohne
B-Schein überlassen worden, so haben die Verfügungsberechtigten diese
zunächst aufzufordern, nachträglich und unverzüglich einen
B-Schein - ggf. einen Schein nach § 8 Abs. 5 NWoFG - zu beantragen; dieser
kann nur für die Zukunft erteilt werden. Etwaige Geldleistungen nach
§ 17 Abs. 3 NWoFG dürfen von den Verfügungsberechtigten nur
für die Zeit bis zur Erteilung des B-Scheins erhoben werden. In Ausführung von § 10 Abs. 5 NWoFG sind die
Verfügungsberechtigten aufzufordern, der zuständigen Stelle unter
Angabe des voraussichtlichen Zeitpunkts unverzüglich schriftlich
anzuzeigen, wenn Wohnraum bezugsfertig oder frei wird. K. Belegungs- und Mietbindungen 47. Freistellung, Änderung und Entlassung
Die Freistellung und Änderung von Belegungs- und Mietbindungen
sowie die Entlassung von Wohnraum aus den Belegungs- und Mietbindungen erfolgt
auf der Grundlage des § 11 NWoFG und nach dieser Richtlinie. Sofern
erforderlich, wird Näheres in Durchführungserlassen geregelt. Kann die zuständige Stelle ein Benennungsrecht nach § 7 Abs. 1
Nr. 1 oder Abs. 2 NWoFG nicht ausüben, so hat sie unverzüglich,
spätestens jedoch innerhalb von drei Monaten seit Freiwerden der Wohnung,
gegenüber den Verfügungsberechtigten schriftlich auf die
Ausübung dieses Rechts zu verzichten. Für die Zeit des Verzichts
bleibt es - bis zu einer Bindungsfreistellung oder Entlassung aus den Bindungen
- beim allgemeinen Belegungsrecht nach § 7 Abs. 1 Nr. 2 und 3 NWoFG. 48. Freistellungsdauer 48.1 Eine Freistellung von Bindungen darf nur befristet erfolgen. Die
Freistellungsdauer soll grundsätzlich fünf Jahre nicht
überschreiten. Abweichende Fristen können sich insbesondere aus der
räumlichen Reichweite der Freistellung ergeben. Beträgt die Restdauer
der Bindungen je freizustellender Wohnung weniger als fünf Jahre, kann
auch eine Entlassung aus den Bindungen infrage kommen. 48.2 Die Freistellung für eine einzelne bestimmte Wohnung kommt nur
in Betracht, wenn kein B-Schein nach § 8 Abs. 5 NWoFG erteilt werden kann.
Sie ist auf die Dauer des Mietverhältnisses zu befristen. Mit Ablauf der
Frist kann ein neuer Antrag gestellt werden. 49. Räumliche Reichweite einer
Freistellung 49.1 Die räumliche Reichweite einer Freistellung nach § 11
Abs. 1 Satz 3 NWoFG hängt maßgeblich vom beantragten
Freistellungsumfang und davon ab, aus welchem der in § 11 Abs. 1 NWoFG
genannten Gründe die Freistellung erteilt wird. Dabei sind an eine
Freistellung für Wohnungen bestimmter Art oder in bestimmten Gebieten
höhere Anforderungen zu stellen als an Freistellungen für einzelne
bestimmte Wohnungen. 49.2 Die Erteilung einer Vielzahl von Einzelfreistellungen ist
unzulässig, wenn damit bezweckt wird, das Freistellungsverfahren für
Wohnungen in einem bestimmten Gebiet zu umgehen. 49.3 Von einer Freistellung für Wohnungen bestimmter Art
können auch mehrere Wohnungen bestimmter Art erfasst sein; beispielsweise
Wohnungen für ältere oder behinderte Menschen, nicht nachgefragte
Kleinst- oder Großwohnungen, Dachgeschoss- oder Souterrainwohnungen. Die
Freistellung ist auf die Dauer des jeweiligen Mietverhältnisses, oder bei
zum Zeitpunkt der Freistellung nicht vermieteter Wohnungen, für eine
angemessene Dauer zu befristen. Die Freistellung von mehr als acht Wohnungen
bestimmter Art ist im Einvernehmen mit dem für die Wohnraumförderung
zuständigen Ministerium zu erteilen. 49.4 Bevor eine Freistellung für Wohnungen in bestimmten Gebieten
in Betracht kommt, ist zu prüfen, ob das angestrebte Ziel nicht ebenso
durch eine Freistellung für Wohnungen bestimmter Art erreicht werden kann.
Eine Freistellung für Wohnungen in bestimmten Gebieten kann
insbesondere zur Erhaltung oder Schaffung sozial stabiler Bewohnerstrukturen
erfolgen und ist für eine angemessene Dauer zu befristen. Die Freistellung für Wohnungen in bestimmten Gebieten ist vorrangig
vertraglich zu vereinbaren. Für die Entscheidung über die
Freistellung ist ein zielführendes Konzept, das auch Bestandteil eines
Wohnraumversorgungskonzeptes sein kann, vorzulegen. Damit kann auch ein Plan
des Gebietes erforderlich werden, der Angaben enthält über dessen
Zustand, u.a. bezogen auf die Bausubstanz, die Verkehrswege und die
Infrastruktur. Der örtliche Bereich, für den die
Freistellung für Wohnungen in bestimmten Gebieten erfolgen soll, ist genau
festzulegen. Unter dem Begriff des Gebietes i.S. des § 11 Abs. 1 Satz 3
NWoFG sind zusammenhängende Flächen oder Teilbereiche zu verstehen,
- die mehr als ein Grundstück oder ein einzelnes Gebäude
umfassen, - mit auffälligen sozialen und baulichen Problemen belastet
sind und - sich räumlich durch Verkehrswege, Bauten oder die
natürliche Umgebung abgrenzen. Bei der Gebietsabgrenzung sollen auch Merkmale wie Gebäude- und
Siedlungsstruktur, historische Identität und Bezüge
berücksichtigt werden. Die Freistellung für Wohnungen in bestimmten Gebieten bedarf der
Zustimmung des für die Wohnraumförderung zuständigen
Ministeriums. 49.5 Die zuständige Stelle kann nach § 11 Abs. 3 NWoFG
Angelegenheiten der örtlichen Wohnraumversorgung, insbesondere Belegungs-
und Mietbindungen, mit Eigentümern oder sonstigen
Verfügungsberechtigten über Wohnraum vertraglich ändern.
Über den Inhalt der Verträge ist die Bewilligungsstelle zu
unterrichten. Sofern hierbei Vereinbarungen über bewilligte
Fördermittel getroffen werden, bedürfen diese der Zustimmung der
Bewilligungsstelle. 50. Geldausgleich 50.1 Die zuständige Wohnraumförderstelle zieht die
festgesetzten Ausgleichszahlungen ein und führt sie zeitnah - ohne
Aufschlüsselung nach Verfügungsberechtigten oder betroffenen
Wohnungen - mit dem Vermerk Geldausgleich gemäß NWoFG an
die NBank zugunsten des Wohnraumförderfonds ab. Abweichend davon
verbleiben erhobene Ausgleichszahlungen bei dem Landkreis oder der Gemeinde,
wenn die Fördermittel für die Wohnung, auf die sich die Freistellung
bezieht, ausschließlich aus eigenen Mitteln des Landkreises oder der
Gemeinde gewährt wurden. Bei Mischförderungen aus Landesmitteln und kommunalen Mitteln
können die Ausgleichszahlungen im Anteilsverhältnis der
Förderbeträge aufgeteilt werden. Der dem Land danach zustehende Anteil ist an die NBank zu
überweisen. 50.2 Die Abwälzung eines einmaligen
Geldausgleichs sowie einer Gebühr für die Erteilung einer
Freistellung auf die Mieterin oder den Mieter ist nicht zulässig. Für
die Abwälzung eines laufend (z. B. monatlich) zu zahlenden Geldausgleichs
gilt Folgendes: - Bei preisgebundenem Wohnraum (erster und
zweiter Förderungsweg) ist die Erhebung eines Zuschlags zur Einzelmiete
für die Leistung einer laufenden Ausgleichszahlung gemäß §
26 Abs. 1 Nr. 3 i. V. m. Abs. 4 der NMV 1970 nur dann zulässig, wenn die
Freistellung von Bindungen nach § 7 WoBindG erteilt worden ist.
Freistellungen nach Landesrecht sind von dieser Norm nicht erfasst, sodass die
Erhebung eines Zuschlags zur Einzelmiete für eine laufende
Ausgleichszahlung nach § 11 Abs. 2 NWoFG nicht zulässig ist. - Für Wohnraum, der nach dem WoFG, dem
NWoFG oder nach den §§ 88 d und 88 e II. WoBauG gefördert worden
ist, kommt eine einseitige Abwälzung laufender Ausgleichszahlungen auf die
Mieterin oder den Mieter mangels Rechtsgrundlage nicht in Betracht. Eine Umlage
wäre nur durch Vereinbarung in einer vertraglichen Einzelabrede im
Mietvertrag oder im Rahmen von Mieterhöhungen zulässig, wenn und
soweit diese nach den Regelungen zur höchstzulässigen Miete
zulässig sind. - Bei der Festsetzung der Ausgleichsabgabe
sind die Verfügungsberechtigten auf die Rechtslage hinzuweisen. Fünfter Abschnitt
Eigentumsmaßnahmen 51. Verhinderung von Fehlförderungen Zur Verhinderung von Fehlförderungen sind die
Einkommensverhältnisse der Förderempfängerin oder des
Förderempfängers in regelmäßigen zeitlichen Abständen
- jeweils zu einem bestimmten jährlichen Stichtag - zu
überprüfen. Maßgebend für die Überprüfung sind
die Einkommensverhältnisse der Förderempfängerin oder des
Förderempfängers in dem der Einkommensüberprüfung
vorangegangenen Jahr. Die Förderempfängerin oder der
Förderempfänger wird hierzu von der Bewilligungsstelle über die
anstehende Prüfung der Einkommensverhältnisse unterrichtet und
aufgefordert, ihr oder sein Gesamteinkommen gegenüber der
Wohnraumförderstelle innerhalb eines Monats nach Zugang der Unterrichtung
nachzuweisen; diese prüft die Einkommensverhältnisse und legt das
Prüfungsergebnis innerhalb eines weiteren Monats nach Zugang der
Bewilligungsstelle vor. 52. Regelmäßige
Überprüfungen der Einkommensverhältnisse Die Überprüfung erfolgt bei
Darlehen - erstmals nach Ablauf von zehn Jahren seit dem Datum der
Förderentscheidung, - nachfolgend im Abstand von jeweils fünf Jahren. 53. Fallgruppen Im Ergebnis der
Einkommensüberprüfung ist das Einkommen im Einzelfall einer der
folgenden Fallgruppen zuzuordnen: Fallgruppe A: unterschreitet die Grenze des § 3 Abs. 2 NWoFG um mehr als
30%; Fallgruppe B: unterschreitet die Grenze des § 3 Abs. 2 NWoFG nicht oder um
höchstens 30%; Fallgruppe C: überschreitet die Grenze des § 3 Abs. 2 NWoFG um
höchstens 30%; Fallgruppe D: überschreitet die Grenze des § 3 Abs. 2 NWoFG um mehr als
30%. 54. Darlehen Für Darlehen wird nach Ablauf der
Zinsfestschreibung von zehn Jahren grundsätzlich eine marktübliche
(höchstens 6,0%) Verzinsung jährlich erhoben. Die Bewilligungsstelle
kann den Zinssatz für einen Zeitraum von bis zu 15 Jahren fest
vereinbaren. In Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Situation der
Förderempfängerin oder des Förderempfängers und der sich
aus der Einkommensüberprüfung ergebenden Zuordnung zu einer der
Fallgruppen nach Nummer 53 wird bis zur nächsten regelmäßigen
Überprüfung der folgende Zinssatz erhoben: - in der Fallgruppe A jährlich 0%, - in der Fallgruppe B jährlich 1,0%, - in der Fallgruppe C jährlich 2,0%; - in der Fallgruppe D jährlich marktüblich (höchstens
6,0%). 55. Folgen fehlender Mitwirkung Legt die Förderempfängerin oder der Förderempfänger
die zur Überprüfung der Einkommensverhältnisse angeforderten
Nachweise auch nach Ablauf einer ihm gesetzten angemessenen Nachfrist nicht
vor, so erfolgt eine sofortige Anhebung des Zinssatzes entsprechend der
Fallgruppe D (Nummer 54). 56. Erneute Überprüfung der
Einkommensverhältnisse Bei einer Zuordnung der Förderempfängerin oder des
Förderempfängers in die Fallgruppe D (Nummer 54) oder im Fall der
fehlenden Mitwirkung (Nummer 55) erfolgt eine erneute Überprüfung der
Einkommensverhältnisse mit Wirkung für die Zukunft nur auf Antrag der
Förderempfängerin oder des Förderempfängers. Im Fall der
Gewährung von Darlehen kann bei Vorliegen der Voraussetzungen eine
Zinssenkung vorgenommen werden. Bereits eingestellte Förderungen mit
Aufwendungsdarlehen oder Aufwendungszuschüssen können nicht wieder
aufgenommen werden. Sechster Abschnitt
Baufachliche Anforderungen
M. Baufachliche Anforderungen 57. Allgemeine Anforderungen 57.1 Die baufachlichen Anforderungen für die soziale
Wohnraumförderung enthalten zur einheitlichen Anwendung bauliche
Bestimmungen, die bei der Planung, der Errichtung, dem Ausbau und der
Ausstattung von geförderten Wohnungen ' einzuhalten sind. 57.2 Der Wohnungsgrundriss muss zur Wohnraumversorgung der
Haushaltsgemeinschaft geeignet und wohntechnisch zweckmäßig sein. In
die der Wohnraumförderstelle vorzulegenden Grundrisszeichnungen sind die
Wohnflächen der Wohnung und die Flächenangaben der einzelnen
Räume sowie die Möblierung einschließlich der Ausstattung von
Küche, Bad und WC einzutragen. Bei Wiederholung gleicher Wohnungstypen in
einem Bauvorhaben genügt die einmalige Eintragung. 57.3 Die Einhaltung der Grenzwerte der TrinkwV 2001 - insbesondere zu
Blei - ist sicherzustellen. 57.4 Der geförderte Wohnraum sollte die
folgenden sicherungstechnischen Mindeststandards zum Einbruchschutz
erfüllen: - Alle Fenster, Fenstertüren, Wohnungsabschluss- und
Außentüren, die ebenerdig oder ohne Aufstiegshilfe zu erreichen
sind, sollten mindestens in der Widerstandsklasse (RC) 2 gemäß DIN
EN 1627 oder gleichwertig erstellt sein. Die Gleichwertigkeit ist nachzuweisen.
- Fenster und Fenstertüren, die erhöht eingebaut und nur
mit einer Aufstiegshilfe ohne Standfläche zu erreichen sind, sollten
mindestens in der Widerstandsklasse (RC) 1 gemäß DIN EN 1627 oder
gleichwertig erstellt sein. Die Gleichwertigkeit ist nachzuweisen. - Die jeweilige Verglasung sollte mindestens der Durchwurfhemmung
P2-A gemäß DIN EN 345 entsprechen. 58. Kinderzimmer Die Wohnfläche der Kinderzimmer soll als Einbettzimmer 10
m2 und als Zweibettzimmer 15 m2 nicht unterschreiten.
Kinderzimmer dürfen nicht Durchgangsräume sein. 59. Anforderungen an Wohnungen für
ältere Menschen 59.1 Wohnungen für ältere Menschen sollen in der Nähe der
erforderlichen Infrastruktureinrichtungen liegen. Hierzu gehören vor allem
Einrichtungen des täglichen Bedarfs, wie z.B. Einkaufsmöglichkeiten,
Arzt und Apotheke. Weitere Einrichtungen, wie z.B. Post, Gemeindeverwaltung
usw., sollen zumindest mit öffentlichen Verkehrsmitteln bequem zu
erreichen sein. Bei der Antragstellung sind die Einrichtungen der Infrastruktur
anhand eines Übersichtsplans nachzuweisen. 59.2 Die Wohnungen dürfen, wenn ein Aufzug nicht vorhanden ist, nur
im Erdgeschoss oder im ersten Obergeschoss angeordnet sein. 59.3 Die Wohnungen müssen von der öffentlichen
Verkehrsfläche aus stufenlos erreichbar sein. 59.4 Türen in den Wohnungen müssen eine lichte Breite von
mindestens 80 cm, Hauseingangs-, Wohnungseingangs- und Fahrschachttüren
müssen eine lichte Breite von mindestens 90 cm haben. 59.5 Bad- und WC-Türen müssen nach außen aufschlagen.
59.6 Die Bewegungsfläche vor einer WC-Anlage jeder Wohnung muss
mindestens 120 cm x 120 cm betragen. 59.7 Jeder Wohnung soll eine Grundfläche für einen Freisitz
(Terrasse, Loggia oder Balkon) von mindestens 3,5 m2 zugeordnet
werden. 60. Zusätzliche Anforderungen an
Wohnungen für Menschen mit Behinderung Sowohl barrierefrei nutzbare Wohnungen als auch barrierefreie und
uneingeschränkt mit dem Rollstuhl benutzbare Wohnungen (Anforderungen mit
R kenntlich gemacht) müssen den jeweiligen Anforderungen der
DIN 18040 - 2 Barrierefreies Bauen - Planungsgrundlagen - Teil 2 - Wohnungen -
i.V.m. der Anlage 7.3/2 in Anhang 1 der im Nds.MBl. bauaufsichtlich
eingeführten Liste der Technischen Baubestimmungen
entsprechen. Siebter Abschnitt
Schlussbestimmungen N. Ausnahmen, Sonstige Bestimmungen,
Übergangs- und Schlussbestimmungen 61. Ausnahmen 61.1 Das für Wohnungsbau zuständige Ministerium kann Ausnahmen
von den vorstehenden Bestimmungen zulassen und andere Stellen zur Zulassung von
Ausnahmen ermächtigen. 61.2 Für die Zulassung von Ausnahmen nach Nummer 7.3 und Abschnitt
M sind die Wohnraumförderstellen zuständig. 62. Schlussbestimmungen Dieser RdErl. tritt mit Wirkung vom 1.5.2011 in Kraft und mit Ablauf des
31.12.2019 außer Kraft. ____________An die Region Hannover,
Landkreise, kreisfreien und großen selbständigen Städte und
selbständigen Gemeinden Investitions- und Förderbank
Niedersachsen Anlage (zu Nummer 11.2) Betreuungsvertrag
__________________________________________________________________________________(im
Folgenden: Mieterin oder Mieter) der Mieterin oder dem Mieter einer vom Land Niedersachsen im
Rahmen seiner Wohnraumförderprogramme geförderten betreuten
Altenwohnung in ____________________________________________________________________________________(Straße,
PLZ, Ort) und 2.
(im Folgenden: Betreuerin oder Betreuer) § 1Vertragszweck,
Genehmigung (1) Das Land Niedersachsen fördert im Rahmen seiner
jährlichen Wohnraumförderprogramme Objekte des Betreuten
Wohnens für ältere Menschen. Mit der Form des Betreuten
Wohnens sollen die Selbständigkeit und Eigenverantwortlichkeit in
der Lebens- und Haushaltsführung der älteren Menschen erhalten,
gesichert und gestärkt werden. Zu diesem Zweck hat die Vermieterin oder
der Vermieter im Rahmen der landesseitigen Förderung der Altenwohnung die
Verpflichtung übernommen, für die Mieterin oder den Mieter eine
Betreuung sicherzustellen, die als Grundleistung im Sinne von § 2 dieses
Vertrages zu erbringen ist; sie oder er kann sich hierzu auch externer
Betreuerinnen oder Betreuer bedienen. (2) Zur Erfüllung dieser Verpflichtung wird der
nachstehende Betreuungsvertrag abgeschlossen. Der Inhalt dieses
Betreuungsvertrages ist von der Investitions- und Förderbank Niedersachsen
- NBank - (zuständige Stelle) zu genehmigen. Die Vertragsparteien sind
sich darüber einig, dass der Vertrag erst wirksam werden soll, wenn diese
Genehmigung vorliegt. Die Betreuerin oder der Betreuer hat sich vor Beginn der
Betreuungsleistungen vom Eintritt dieser Voraussetzungen zu überzeugen.
§ 2Pflichten der Betreuerin
oder des Betreuers Die Betreuerin. oder der Betreuer
übernimmt nach Maßgabe dieses Vertrages die Betreuung der Mieterin
oder des Mieters und verpflichtet sich, für sie oder ihn als sogenannte
Grundleistung mindestens die nachstehenden Betreuungsleistungen zu
erbringen: Auskunft und Beratung in Fragen des täglichen Lebens,
jederzeitige Ansprechbarkeit über eine Notrufanlage
rund um die Uhr (24 Stunden), Beratung und Vermittlung, Hilfe bei der Vermittlung in Angelegenheiten zwischen
Hilfen bei der Erledigung des Schriftverkehrs, Vermittlung von hauswirtschaftlichen Dienstleistungen, Durchführung von pflegerischer Betreuung und Versorgung
im Fall einer akuten Notsituation bis zur Leistungsübernahme durch eine
Notsituation, Vermittlung und Koordination von Freizeitangeboten, wie z.B.
der Seniorenarbeit, Vermittlung von sonstigen ambulanten Dienstleistungen sowie
Hilfestellung bei der Geltendmachung von Ansprüchen
gegenüber anderen Kostenträgern. § 3Pflichten der Mieterin
oder des Mieters Die in § 2 beschriebene Grundleistung dient der
Absicherung einer selbständigen und eigenverantwortlichen Lebens- und
Haushaltsführung der Mieterin oder des Mieters in der betreuten
Altenwohnung. Die Mieterin oder der Mieter ist berechtigt, jedoch nicht
verpflichtet, alle angebotenen Dienste der Grundleistung in Anspruch zu nehmen.
Zur Abgeltung der in diesem Zusammenhang entstehenden Aufwendungen der
Betreuerin oder des Betreuers für die Grundleistung wird ein pauschales
Entgelt erhoben, das von der Mieterin oder dem Mieter zu entrichten ist. Um
eine ausgeglichene Wirtschaftlichkeit der angebotenen Betreuung
gewährleisten zu können, kommt es für die Höhe und die
Fälligkeit des zu entrichtenden pauschalen Entgelts nicht darauf an, in
welchem Umfang eine tatsächliche Inanspruchnahme der Betreuungsleistungen
erfolgt. § 4Betreuungsentgelt (1) Die Höhe des
Betreuungsentgeltes beträgt - für
Einzelpersonen monatlich
.... EUR (maximal 60 EUR), - für Ehepaare
oder Haushaltsgemeinschaften mit zwei Personen monatlich
EUR (maximal 90 EUR). (2) Zahlungen, die die Mieterin oder der Mieter nach diesem
Vertrag an die Betreuerin oder den Betreuer zu entrichten hat, sind monatlich
an die nachfolgende Bankverbindung zu richten: Kontoinhaberin oder Kontoinhaber:
(3) Eine Erhöhung der Betreuungspauschale ist nur nach
Zustimmung der zuständigen Stelle möglich. § 5Vertragsdauer,
Kündigung (1) Das Vertragsverhältnis beginnt und endet gleichzeitig
mit dem Mietvertrag der von der Mieterin oder dem Mieter angemieteten
Altenwohnung. (2) Die Mieterin oder der Mieter kann diesen Vertrag nur
gleichzeitig mit dem Mietvertrag kündigen. (3) Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund
bleibt davon unberührt. Bei Kündigung des Betreuungsvertrages aus
wichtigem Grund wird die Mieterin oder der Mieter einen Betreuungsvertrag mit
einer von der Vermieterin oder dem Vermieter zu benennenden anderen Betreuerin
oder anderem Betreuer abschließen, soweit nicht ein anderer Grund
entgegensteht. Wird ein neuer Betreuungsvertrag abgeschlossen, so ist
sicherzustellen, dass auch der neue Betreuungsvertrag gleichzeitig mit dem
Mietverhältnis endet. (4) Bei Kündigung des Mietvertrages ist sicherzustellen,
dass die Ansprüche aus Mietvertrag und Betreuungsvertrag gleichzeitig
enden. § 6Salvatorische Klausel
(1) Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein, wird
hierdurch die Wirksamkeit des Vertrages insgesamt und der übrigen
Vertragsbestimmungen nicht berührt. Die Vertragsschließenden sind
für diesen Fall darüber einig, die unwirksame Bestimmung durch eine
Bestimmung zu ersetzen, die dem Inhalt der unwirksamen Bestimmung unter
Berücksichtigung des Gesamtvertragsinhaltes rechtlich und wirtschaftlich
am nächsten kommt. (2) Die in Absatz 1 getroffene Regelung gilt
sinngemäß auch für eine Vertragslücke. (3) Bei Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages
ist der Genehmigungsvorbehalt der zuständigen Stelle zu beachten.
_____________________________________Mieterin oder Mieter
_____________________________________Betreuerin oder
Betreuer _____________________________________Ort, Datum _____________________________________Ort, Datum [ alte Fassung ] Recht und Gesetz in Niedersachsen (www.recht-niedersachsen.de)

References: § 19

§ 88
 § 2
 §
44
 § 44
 § 2
 § 6
 § 49
 § 3
 § 6
 § 3
 § 5
 § 557
 § 10
 § 11
 § 288
 § 573
 § 577
 § 3
 § 5
 § 288
 § 247
 § 247
 § 6
 § 49
 § 60
 § 49
 § 4
 § 4
 § 3
 § 18
 § 8
 § 8

§ 17
 § 10
 § 11
 § 7
 § 7
 § 8
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 §
26
 § 7
 § 11
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 1
 § 2

§ 2
 § 3
 § 2
 § 4
 § 5
 § 6