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Timestamp: 2016-09-28 00:03:59+00:00

Document:
2C_156/2015 � � Urteil vom 5. April 2016
Bundesrichter Z�nd, Donzallaz, Stadelmann, Haag,
Beschwerdef�hrer, beide vertreten durch
Grundst�ckgewinnsteuerkommission V.________,
(Verm�gensqualifikation des Grundst�cks),
Am 7. Dezember 2010 erwarb A.________, dessen steuerrechtlicher Wohnsitz in U.________/ZG liegt, von einer unabh�ngigen Drittperson das Grundst�ck V.________/ZG Nr. yyy im Halt von 1'102 m2. Den Kaufpreis setzten die Parteien auf 2 Mio. Franken fest (entsprechend rund Fr. 1'800.--/m2). Dar�ber hinaus vereinbarten sie unter anderem, dass der Eigentums�bergang (Antrittstag) bis sp�testens am 31. Mai 2011 zu erfolgen habe (Ziff. 1), und dass der K�ufer berechtigt sei, beliebige nat�rliche und/oder juristische Personen neben sich in den Kaufvertrag eintreten zu lassen (Ziff. 10).
Mit �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 27. Mai 2011 verst�ndigten die Parteien sich darauf, dass B.________, W.________/ZG, an der Seite von A.________ in den Kaufvertrag vom 7. Dezember 2010 eintreten solle. Zwecks gemeinsamen Ankaufs waren die beiden K�ufer gleichentags einen Gesellschaftsvertrag eingegangen. Darin bekundeten sie die Absicht, das Grundst�ck als Gesamteigent�mer zu erwerben, in zwei Stockwerkeinheiten aufzuteilen und diese den beiden Gesellschaftern je zu Alleineigentum zuzuteilen. Sie hielten namentlich fest, dass die Baubewilligung f�r das Neubauprojekt - eine Gartenwohnung und eine Atttikawohnung mit einer Wohnfl�che von je rund 300 m2 (Ziff. 6 lit. b) - beantragt sei und in K�rze erwartet werde. Die Vorleistungen, die A.________ f�r das nunmehr bewilligungsreife Projekt erbracht hatte, veranschlagten sie mit Fr. 200'000.-- (Ziff. 3 lit. b). F�r die Finanzierung wollten die beiden K�ufer je h�lftig aufkommen (Ziff. 3 des Gesellschaftsvertrages).
Ab Juni 2011 stand das Grundst�ck zum Verkauf. Die Insertion der beiden Gesamteigent�mer blieb anf�nglich erfolglos. Am 7. Oktober 2011 ver�usserten sie alsdann das Grundst�ck an die von A.________ gehaltene X.________ AG, T.________/ZG und die von B.________ beherrschte Y.________ AG, W.________/ZG, die sich beide zu diesem Zeitpunkt im Alleineigentum ihres jeweiligen Aktion�rs befanden. Die Gesellschaften bildeten eine einfache Gesellschaft und erlangten Gesamteigentum, wobei der Preis weiterhin 2 Mio. Franken betrug. Da die Vorbereitungsarbeiten nicht �berw�lzt wurden, stellte sich ein Kapitalverlust von Fr. 200'000.-- ein. Die beabsichtigte Begr�ndung von Stockwerkeigentum war zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfolgt. Bald darauf, am 17. Oktober 2011, ver�usserte die neue Eigent�merschaft das Grundst�ck an einen unabh�ngigen Dritten. Der Preis erreichte 3,65 Mio. Franken (entsprechend rund Fr. 3'300.--/m2).
Mit Grundst�ckgewinn-Steuererkl�rung vom 25. September 2012 deklarierten A.________ und B.________ aus der Ver�usserung vom 7. Oktober 2011 einen Grundst�ckgewinn von null Franken (dies bei Verkaufserl�s und Anlagekosten von je 2 Mio. Franken). Am 27. November 2012 veranlagte die Steuerverwaltung des Kantons Zug die Einkommens- und Verm�genssteuer 2011 von A.________ und dessen Ehefrau C.________. Der Steuererkl�rung und der Veranlagungsverf�gung zufolge ging der Ehemann im Jahr 2011 zwar einer unselbst�ndigen, nicht jedoch einer selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit nach. Mit Entscheid vom 22. Januar 2013 veranlagte die Belegenheitsgemeinde einen steuerbaren Grundst�ckgewinn von 1,45 Mio. Franken. Ausgehend von einem Verkaufserl�s von 3,65 Mio. Franken (anstelle von 2 Mio. Franken) und bei einem Erwerbspreis von 2 Mio. Franken ber�cksichtigte die Gemeinde zus�tzlich jene Vorleistungen von Fr. 200'000.--, von welchen im Gesellschaftsvertrag vom 27. Mai 2011 die Rede war. Die Einsprache der beiden Ver�usserer bleib erfolglos (Einspracheentscheid vom 16. April 2013).
Das hierauf von den Ver�usserern angerufene Verwaltungsgericht erwog im Entscheid A 2013/11 vom 23. Dezember 2014, das streitbetroffene Grundst�ck habe innerhalb von zehn Tagen - das heisst zwischen dem 7. und dem 17. Oktober 2011 - keinen Wertzuwachs von 1,65 Mio. Franken bzw. 82 Prozent erfahren k�nnen. Der zutreffend erhobene Gewinn von 1,45 Mio. Franken unterliege der Grundst�ckgewinnsteuer (mithin nicht der Einkommenssteuer), da das Grundst�ck sich im Privatverm�gen der beiden Gesamteigent�mer befunden habe. Der Auskunft der Steuerverwaltung des Kantons Zug vom 10. Januar 2014 zufolge seien die beiden Ver�usserer im Steuerjahr 2011 weder als gewerbsm�ssige Grundst�ckh�ndler qualifiziert worden noch habe das Grundst�ck deren Gesch�ftsverm�gen angeh�rt. Demnach wies es den Rekurs ab.
Mit Eingabe vom 16. Februar 2015 erheben A.________ und B.________ (nachfolgend: die Steuerpflichtigen) beim Bundesgericht Beschwerde mit dem Antrag, der Entscheid A 2013/11 vom 23. Dezember 2014 sei aufzuheben und der steuerbare Grundst�ckgewinn auf null Franken festzusetzen, dies aufgrund eines realisierten Verkaufserl�ses von 2 Mio. Franken. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und das Grundst�ck per 7. Oktober 2011 als Gesch�ftsverm�gen zu qualifizieren. Subeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zu neuer Beurteilung an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen.
Die Steuerverwaltung des Kantons Zug sieht von einer Beschwerdeantwort ab, w�hrend die Vorinstanz und die Einwohnergemeinde V.________/ZG vernehmlassungsweise auf Abweisung der Beschwerde schliessen. Die Eidgen�ssische Steuerverwaltung verzichtet praxisgem�ss auf eine Stellungnahme zu Fragen des Grundst�ckgewinnsteuerrechts.
1.1.�Das Bundesgericht pr�ft seine Zust�ndigkeit und die weiteren Eintretensvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG [SR 173.110]) und mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 141 II 113 E. 1 S. 116; 141 V 191 E. 1 S. 193; 140 I 90 E. 1 S. 92).
1.2.�Die Beschwerde richtet sich gegen den verfahrensabschliessenden Entscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts. Die Voraussetzungen der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten liegen grunds�tzlich vor (Art. 82 lit. a, Art. 83, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 89 Abs. 1, Art. 90 BGG i. V. m. Art. 73 StHG [SR 642.14]).
1.3.1.�Mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundes- und V�lkerrecht ger�gt werden (Art. 95 lit. a und b BGG). Bei der Pr�fung verf�gt das Bundesgericht �ber volle Kognition und wendet es das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Das Bundesgericht ist daher weder an die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen (Motivsubstitution; BGE 141 V 234 E. 1 S. 236; 140 III 86 E. 2 S. 89 unten; 140 V 136 E. 1.1 S. 137 f.).
1.3.2.�Das Bundesgericht pr�ft auch das harmonisierte kantonale Steuerrecht grunds�tzlich mit voller Kognition, damit in gleicher Weise, wie es dies im Fall von Bundesrecht t�te (Art. 95 lit. a BGG). Vorbehalten bleiben - hier nicht relevante - Konstellationen, in welchen das Harmonisierungsrecht den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum ("une certaine marge de manoeuvre") bel�sst oder gar keine Anwendung findet, was eine Einschr�nkung der Kognition nach sich zieht (Art. 1 Abs. 3 Satz 1 StHG; Urteile 2C_817/2014 vom 25. August 2015 E. 1.3.3; 2C_780/2014 vom 29. April 2015 E. 3.1; 2C_583/2014 vom 9. Februar 2015 E. 1.2.2, nicht publ. in: BGE 141 II 207, aber, in: StE 2015 B 42.38 Nr. 39, StR 70/2015 S. 524).
1.3.3.�Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem (einschliesslich kommunalem) und interkantonalem Recht pr�ft das Bundesgericht entgegen Art. 106 Abs. 1 BGG nur insofern, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (qualifizierte R�ge- und Begr�ndungspflicht gem�ss Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 140 IV 57 E. 2.2 S. 60). Wird keine Verfassungsr�ge erhoben, kann das Bundesgericht eine Beschwerde selbst dann nicht gutheissen, wenn eine Verfassungsverletzung tats�chlich vorliegt (BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232). In der Beschwerde ist klar und detailliert anhand der Erw�gungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern verfassungsm�ssige Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 140 II 141 E. 8 S. 156). Auf bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am vorinstanzlichen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 139 I 138 E. 3.8 S. 144).
1.3.4.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, soweit sie offensichtlich unrichtig, das heisst willk�rlich, sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG). Zudem muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein, was in der Beschwerde klar und substanziiert aufzuzeigen ist. Auf eine Kritik an den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht gen�gt, ist nicht einzutreten (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.; 140 IV 97 E. 1.4.1 S. 100).
1.3.5.�Die Sachverhaltsfeststellung oder Beweisw�rdigung (dazu BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266; 137 I 58 E. 4.1.2 S. 62) einer Verwaltungs- oder Gerichtsbeh�rde ist willk�rlich (Art. 9 BV), wenn die Beh�rde den Sinn und die Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn sie ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unber�cksichtigt gelassen oder wenn sie auf Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat. Dass die Schl�sse nicht mit der eigenen Darstellung der beschwerdef�hrenden Partei �bereinstimmen, belegt keine Willk�r (BGE 137 III 226 E. 4.2 S. 234; 136 III 552 E. 4.2 S. 560).
2.1.�Streitig und zu pr�fen ist die bundesrechtliche Frage nach der Qualifikation des streitbetroffenen Grundst�cks. Die Vorinstanz erblickt in der Ver�usserung einen Vorgang, der als Ausdruck blosser Verwaltung eigenen Verm�gens zu werten sei. Dies f�hrte zur Annahme, das Grundst�ck z�hle zum�
Privatverm�gen�(der beiden Steuerpflichtigen), was seinerseits zur Folge hat, dass ein etwaiger Ver�usserungsgewinn der�
Grundst�ckgewinnsteuer�unterl�ge. Demgegen�ber vertreten die Steuerpflichtigen auch vor Bundesgericht die Auffassung, ihre Vorgehensweise stelle sich als selbst�ndige Erwerbst�tigkeit (in der Form des gewerbsm�ssigen Grundst�ckhandels) dar. Ist dem so, geh�rte das Grundst�ck dem�
Gesch�ftsverm�gen�an und m�sste ein realisierter Ver�usserungsgewinn mit der�
Einkommenssteuererfasst werden
2.2.1.�Grundst�ckgewinn ist der Betrag, um den der Erl�s die Anlagekosten (Erwerbspreis und anrechenbare Aufwendungen sowie der bei �berf�hrung ins Privatverm�gen besteuerte Gewinn) �bersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG bzw. � 193 Abs. 1 des Steuergesetzes [des Kantons Zug] vom 25. Mai 2000 [BGS 632.1; nachfolgend: StG/ZG]). Der Bundesgesetzgeber hat die pr�genden Elemente des Tatbestandes - "Erl�s", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" - als unbestimmte Rechtsbegriffe ausgestaltet. Was den Begriff der "Aufwendungen" anbelangt, gilt grunds�tzlich dasselbe (dazu Urteil 2C_817/2014 vom 25. August 2015 E. 2.2.1, in: ASA 84 S. 331). Insoweit verf�gen die Kantone bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns �ber einen - wenn auch eingeschr�nkten - legislatorischen Spielraum (zum Ganzen BGE 141 II 207 E. 2.2.1 S. 209 f. mit zahlreichen Hinweisen). Die kantonale Regelungszust�ndigkeit findet ihre Grenzen haupts�chlich am Normsinn (Besteuerung realisierter Grundst�ckgewinne) und am Normgef�ge (Verh�ltnis von Einkommens-/Gewinnsteuer und Grundst�ckgewinnsteuer).
2.2.2.�Der Kanton Zug beschr�nkt den Anwendungsbereich der Grundst�ckgewinnsteuer auf die Gewinne, die aus der Ver�usserung von Grundst�cken des�
Privatverm�gens�oder von Anteilen an solchen erzielt werden (� 189 Abs. 1 StG/ZG im Anschluss an Art. 12 Abs. 1 StHG). Er folgt mit dieser Definition dem dualistischen Modell (Art. 12 Abs. 4 StHG e contrario). Findet die Grundst�ckgewinnsteuer Anwendung, sollen die von "der kantonalen Steuerverwaltung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuerveranlagung festgelegten Grundlagen (...) f�r die Veranlagung der Grundst�ckgewinnsteuer verbindlich" sein (� 187 Abs. 3 StG/ZG).
2.2.3.�Die Verm�gensqualifikation eines Grundst�cks bestimmt mithin dar�ber, welcher Steuerart ein realisierter Ver�usserungsgewinn unterliegt. Ebenso Rechtsfrage ist die Detailqualifikation innerhalb des Gesch�ftsverm�gens einer nat�rlichen oder juristischen Person ("Umlaufverm�gen oder Anlageverm�gen?"; Urteil 2A.667/2006 vom 16. Februar 2007 E. 1.3, in: StE 2008 B 23.43.2 Nr. 15, StR 62/2007 S. 914). Was unter dem Privatverm�gen zu verstehen ist, ergibt sich durch R�ckgriff auf die Vorschriften zur Einkommenssteuer (Art. 7 ff. StHG). Wenn dort auch nur das Gesch�ftsverm�gen umschrieben ist, zeigt dies immerhin auf, dass alles weitere Verm�gen einer nat�rlichen Person zwangsl�ufig ihrem Privatverm�gen angeh�rt (Urteil 2C_1273/2012 vom 13. Juni 2013 E. 2.1, in: ASA 82 S. 72, StE 2013 B 23.1 Nr. 79). Als�
Gesch�ftsverm�gen�gelten "alle Verm�genswerte, die (...) der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit dienen" (Art. 8 Abs. 2 Teilsatz 1 StHG; ebenso Art. 18 Abs. 2 Satz 3 Teilsatz 1 DBG [SR 642.11]). Gesch�ftsverm�gen setzt mithin eine selbst�ndige Erwerbst�tigkeit voraus (zit. Urteil 2C_1273/2012 E. 2.3; vgl. schon BGE 70 I 257 E. 2 S. 260; 126 II 473 E. 3a S. 474; 134 V 250 E. 4.2 S. 255).
2.2.4.�Die�
selbst�ndige Erwerbst�tigkeiteiner nat�rlichen Person besteht aus einem Vorgehen, mit dem die nat�rliche Person auf eigenes Risiko, unter Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit und Kapital, in einer von ihr frei gew�hlten Arbeitsorganisation, dauernd oder vor�bergehend, haupt- oder nebenberuflich, in jedem Fall aber mit der Absicht der Gewinnerzielung am Wirtschaftsverkehr teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b S. 120 [DBG]; 138 II 251 E. 2.4.2 S. 256 f. [MWSTG; SR 641.20]; 134 V 250 E. 3.1 S. 252 f. [AHVG; SR 831.10]). Die verschiedenen Gesichtspunkte der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit abschliessend zu umschreiben, erweist sich als problematisch. Die Pr�fung ist deshalb von Fall zu Fall aufgrund einer umfassenden W�rdigung der tats�chlichen Umst�nde vorzunehmen. Die einzelnen Gesichtspunkte d�rfen dabei nicht isoliert betrachtet werden und k�nnen auch in unterschiedlicher Intensit�t auftreten (zit. Urteil 2C_1273/2012 E. 2.2).
2.2.5.�Soweit bei Ver�usserungen aus dem Privatverm�gen aber Gewinne anfallen, die nur und erst in Ausn�tzung einer zuf�llig sich bietenden Gelegenheit entstehen, ist die T�tigkeit insgesamt nicht auf Erwerb gerichtet. Ein solches, auf Erhaltung und Nutzung eigenen Verm�gens abzielendes Vorgehen gilt selbst dann nicht als Erwerbst�tigkeit, wenn das Verm�gen betr�chtlich ist, es professionell verwaltet wird oder Gegenstand einer Buchhaltung ist (so schon BGE 70 I 257 E. 2 S. 260; zit. Urteil 2C_1273/2012 E. 2.2).
2.2.6.�Der�
gewerbsm�ssige Grundst�ckhandel�bildet eine Sonderform der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit. Die bundesgerichtliche Praxis hat hierzu branchenspezifische Kriterien entwickelt. Solche bestehen im systematischen bzw. planm�ssigen Vorgehen, in der H�ufigkeit der Transaktionen, der N�he des Grundst�ckhandels zur hauptberuflichen T�tigkeit der steuerpflichtigen Person, im Einsatz spezieller Fachkenntnisse, der (kurzen) Besitzesdauer, dem Einsatz erheblichen Fremdkapitals zur Finanzierung der Transaktionen oder der Vornahme der Transaktionen im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a S. 124; zit. Urteil 2C_1273/2012 E. 2.2). Auch eine einmalige T�tigkeit kann sich unter Umst�nden als planm�ssig herausstellen (PETER LOCHER, Kommentar zum DBG, I. Teil, 2001, N. 16 zu Art. 18 DBG; XAVIER OBERSON, Droit fiscal suisse, 4. Aufl. 2012, � 7 N. 44, mit Hinweis auf BGE 104 Ib 164). Gewerbsm�ssiger Grundst�ckhandel ist zu�
vermuten, sofern mehrere Personen sich f�r ein bestimmtes Vorhaben zu einer einfachen Gesellschaft (Baukonsortium) zusammenschliessen, wobei einer oder mehrere Beteiligte in Aus�bung ihrer angestammten T�tigkeit mitwirken und mit aller Einverst�ndnis die Gesch�ftsf�hrung f�r gemeinsame Rechnung besorgen. Das Vorgehen der federf�hrenden Fachpersonen wird in der Folge den mitwirkenden Investoren steuerlich zugerechnet (Urteile 2C_907/2010 vom 16. Mai 2011 E. 3.2; 9C_455/2008 vom 5. November 2008 E. 4; 2A.433/2004 vom 13. April 2005 E. 3.3, in: StR 60/2005 S. 489; A.274/76 vom 21. Dezember 1977 E. 1b, in: ASA 47 S. 485; BGE 96 I 655 E. 2 S. 658 f.; 122 II 446 E. 3b S. 450; 125 II 113 E. 3c S. 118 f.; DANIELLE YERSIN, La distinction entre l'activit� ind�pendante et la gestion de la fortune priv� dans le domaine immobilier, in ASA 67 S. 97 ff., insb. 103, 105).
2.2.7.�Nicht jeder Verm�genswert, der (auch) im Rahmen der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit verwendet wird, qualifiziert zwingend als Gesch�ftsverm�gen. Neben notwendigem Gesch�ftsverm�gen (bspw. Baumaschinen) und notwendigem Privatverm�gen (namentlich Gegenst�nde des pers�nlichen Gebrauchs) k�nnen die "Alternativg�ter" ebenso gut dem (gewillk�rten) Privat- wie dem (gewillk�rten) Gesch�ftsverm�gen angeh�ren (BGE 140 V 241 E. 4.2 S. 245 zu Art. 9 AHVG; 133 II 420 E. 3.3 S. 422 f. zu Art. 18 DBG). �ber die Verm�gensqualifikation entscheidet die Gesamtheit der konkreten Umst�nde, wobei die technisch-wirtschaftliche Funktion am st�rksten gewichtet (Urteil 2C_475/2008 vom 1. Juli 2009 E. 2.3). Soweit ein Alternativgut�
gemischt�genutzt wird, gibt die Pr�ponderanz den direktsteuerlichen Ausschlag (Art. 8 Abs. 2 Halbsatz 1 StHG; Art. 18 Abs. 2 Satz 3 Halbsatz 1 DBG; zit. Urteil 2C_1273/2012 E. 2.3; Urteil 2C_802/2012 vom 8. Januar 2013 E. 2.2, in: StE 2013 B 23.2 Nr. 42, StR 68/2013 S. 222).
3.1.�Die Vorinstanz stellt die Auskunft der Steuerverwaltung des Kantons Zug (nachfolgend:�
KSTV/ZG) vom 10. Januar 2014 ins Zentrum ihrer �berlegungen. Darin erkl�rt diese, weder seien die K�ufer im Steuerjahr 2011 als gewerbsm�ssige Grundst�ckh�ndler erfasst worden noch habe das Grundst�ck dem Gesch�ftsverm�gen angeh�rt (vorne lit. E). Erg�nzend beruft die Gemeinde sich auf � 187 Abs. 3 StG/ZG (vorne E. 2.2.2), worauf vorab einzugehen ist.
3.2.1.�Auch bei der Auslegung von � 187 Abs. 3 StG/ZG bildet der Wortlaut der Bestimmung (grammatikalisches Element; BGE 141 V 206 E. 3.2 S. 212) den Ausgangspunkt. Erweist er sich als klar, d. h. als eindeutig und unmissverst�ndlich, darf davon nur abgewichen werden, wenn triftiger Grund f�r die Annahme besteht, die Formulierung ziele am "wahren Sinn" der Regelung vorbei. Anlass f�r eine solche Annahme k�nnen die Entstehungsgeschichte der Bestimmung (historisch), ihr Zweck (teleologisch) oder der Zusammenhang mit andern Vorschriften (systematisch) geben (BGE 141 II 57 E. 3.2 S. 61; 140 II 495 E. 2.3.2 S. 500).
3.2.2.�Dem an sich verst�ndlichen Wortlaut von � 187 Abs. 3 StG/ZG zufolge sollen die von "der kantonalen Steuerverwaltung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuerveranlagung festgelegten Grundlagen (...) f�r die Veranlagung der Grundst�ckgewinnsteuer verbindlich" sein (� 187 Abs. 3 StG/ZG). Bei streng grammatikalischer Betrachtung vermag die kantonale Veranlagung der Einkommens- oder Gewinnsteuer ein unumst�ssliches Pr�judiz f�r die kommunale Veranlagung der Grundst�ckgewinnsteuer zu schaffen. Dadurch setzt der kantonale Gesetzgeber sich aber offensichtlich in Widerspruch zu den bundesrechtlichen Vorgaben: Das bundesrechtlich vorgesehene Nebeneinander von Einkommens- bzw. Gewinnsteuer einerseits und Grundst�ckgewinnsteuer anderseits l�sst gerade keinen Vorrang der einen gegen�ber der andern Steuerart zu. Die beiden Steuerarten erstrecken sich je auf die ihnen unterliegenden Sachumst�nde, was �berschneidungen an sich ausschliesst. Ein Grundst�ck dient entweder privaten oder gesch�ftlichen Zwecken; wird es gleichzeitig privat und gesch�ftlich genutzt, ruft die Pr�ponderanzmethode auch hier nach einer einheitlichen Zuweisung (vorne E. 2.2.7). Bei bundesrechtskonformer Auslegung kommt der kantonalrechtlichen Kollisionsnorm daher (nur) die Funktion einer koordinierenden Verfahrensbestimmung zu: Sinn und Zweck von � 187 Abs. 3 StG/ZG liegen darin, dass Kanton (Einkommens- bzw. Gewinnsteuer) und Gemeinde (Grundst�ckgewinnsteuer) die jeweils andere Steuerart wechselweise und gleichwertig in ihre �berlegungen einbeziehen.
3.2.3.�Dass die Gemeinde sich bei ihrer Beurteilung wohl weitgehend von der Auffassung des Kantons leiten lassen wird, liegt auf der Hand. Dies enthebt sie nicht der gesetzlichen Aufgabe, von Amtes wegen den sich stellenden Fragen nachzugehen und dadurch sicherzustellen, dass die Veranlagungsverf�gungen von Kanton und Gemeinde widerspruchsfrei ausgestaltet sind. Soweit die Erstbeh�rde bereits rechtskr�ftig veranlagt hat und die Zweitbeh�rde zu einem gegenteiligen Schluss gelangen sollte, haben die beiden Beh�rden nach einer bundesrechtskonformen und dadurch widerspruchsfreien L�sung zu suchen. Auf die Pflicht zur revisionsweisen �ffnung der Veranlagung hat die Vorinstanz bereits hingewiesen (angefochtener Entscheid E. 5c).
3.2.4.�Die Vorinstanz hat ihr Augenmerk auf die Einsch�tzung der KSTV/ZG gelegt und eher beil�ufig erwogen, es bestehe kein Anlass, von deren Beurteilung abzuweichen. Genau dies war aber Streitgegenstand und h�tte vertiefter Auseinandersetzung bedurft. Die vorinstanzliche Beweisw�rdigung greift daher zu kurz, was die Steuerpflichtigen rechtsgen�glich r�gen (vorne E. 1.3.3 und 1.3.4). Es ist daher zu pr�fen, ob der Vorinstanz bei ihrer Beweisw�rdigung eine Verfassungsverletzung unterlaufen ist (vorne E. 1.3.5).
3.3.1.�Ausgangspunkt der steuerlichen Beurteilung in der Sache selbst bilden die zivilrechtlichen Verh�ltnisse, insbesondere die von den Beteiligten abgeschlossenen Vertr�ge (Urteile 2C_817/2014 vom 25. August 2015 E. 2.4.1; 2C_780/2014 vom 29. April 2015 E. 2.2; 2C_628/2013 vom 27. November 2013 E. 2.5.1, in: ASA 82 S. 382 und 83 S. 677). Den f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.3.4) zufolge hat der Steuerpflichtige 1 am 7. Dezember 2010 einen Kaufvertrag um das streitbetroffene Grundst�ck geschlossen, wof�r er 2 Mio. Franken aufzuwenden hatte (vorne lit. A). Alsdann ist der Steuerpflichtige 2 dem Kaufvertrag am 27. Mai 2011 beigetreten (vorne lit. B), inserierten die beiden Gesamteigent�mer ab Juni 2011 zun�chst erfolglos und kam es am 7. Oktober 2011 zur Ver�usserung an die beiden beherrschten Gesellschaften. Dies geschah zum Einstandspreis, ehe am 17. Oktober 2011 ein unabh�ngiger Dritter das Grundst�ck f�r 3,65 Mio. Franken erwarb (vorne lit. C).
3.3.2.�Die Steuerpflichtigen berufen sich im Wesentlichen auf die kurze Haltedauer (wobei sie den 27. Mai 2011 als Beginn des Zeitablaufs erachten) und weisen auf die getroffene (Fremd-) Finanzierung hin. Der Steuerpflichtige 1 habe seinen Anteil am Kaufpreis durch �bernahme der aufhaftenden Grundpfandschulden getilgt, dies mangels ausreichender eigener Mittel. Er, der Steuerpflichtige 1, trete seit �ber 20 Jahren auf dem Zuger Immobilienmarkt als M�kler auf und sei seit langer Zeit im Baugewerbe heimisch. Seine Gesellschaft, die X.________ AG, habe den Neubau auf dem streitbetroffenen Grundst�ck projektiert und die Insertion besorgt. Das Fachwissen des Steuerpflichtigen 1 sei dem Steuerpflichtigen 2 ohne Weiteres zuzurechnen. Im Erwerbszeitpunkt habe die Baubewilligung bereits vorgelegen, was den Bem�hungen des Steuerpflichtigen 1 zu verdanken und durch den sp�teren Erwerber abgegolten worden sei. Die Gesellschafter seien gezielt und im Stile gewerbsm�ssiger Grundst�ckh�ndler vorgegangen.
3.3.3.�Die Argumentation der Steuerpflichtigen ist nachvollziehbar und im Ergebnis �berzeugend. Der Steuerpflichtige 1 und mithin auch der Steuerpflichtige 2 sind unter �bernahme des kommerziellen Risikos, unter Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit und Kapital und zweifellos mit der Absicht der Gewinnerzielung t�tig geworden. Ihr Verhalten muss schon grunds�tzlich als selbst�ndige (Neben-) Erwerbst�tigkeit qualifiziert werden (vorne E. 2.2.4). Von einer blossen Zuf�lligkeit des Erfolgseintritts l�sst sich nicht sprechen. �ber die blosse Verwaltung eigenen Verm�gens hatten die Steuerpflichtigen von Anbeginn weg im Sinn, das streitbetroffene Grundst�ck f�r kommerzielle Zwecke zu nutzen (vorne E. 2.2.5). Dar�ber hinaus entspricht die Vorgehensweise dem, was praxisgem�ss als gewerbsm�ssiger Grundst�ckhandel betrachtet wird (vorne E. 2.2.6). Von keiner erheblichen Bedeutung ist dabei, dass die urspr�nglich vereinbarte Vorgehensweise (Parzellierung mit anschliessender �bertragung in das jeweilige Verm�gen der Gesellschafter) fallengelassen wurde und einer blossen Ver�usserung wich. Zumindest der Steuerpflichtige 1 scheint seine anderweitigen Projekte �ber seine Gesellschaft abgewickelt zu haben. Dementsprechend trat der Steuerpflichtige 1 vor und nach der streitbetroffenen Transaktion am relevanten Immobilienmarkt jeweils als Unselbst�ndigerwerbender in Erscheinung, n�mlich als Alleinaktion�r und Arbeitnehmer seiner Immobiliengesellschaft. Zu beurteilen ist mithin ein isolierter Vorgang (Ver�usserung des Grundst�cks an die Gesellschaft). Selbst eine einzige Transaktion kann als gewerbsm�ssiger Grundst�ckhandel qualifizieren (vorne E. 2.2.6).
3.3.4.�Die Vorinstanz geht nicht davon aus, das Grundst�ck sei erworben worden, um selbstbewohnten Wohnraum zu schaffen. Es liegt daher auf der Hand, von einem Entwicklungsprojekt oder zumindest einem Handelsobjekt auszugehen. Dem Steuerpflichtigen 1 ist zwar vorzuwerfen, dass er seinen gesetzlichen Mitwirkungspflichten nur z�gerlich und kaum gen�gend nachkam. Seiner Steuererkl�rung zufolge h�tte er im streitbetroffenen Jahr gar keine selbst�ndige Erwerbst�tigkeit ausge�bt. Nach dem Gesagten ist dies offenkundig unzutreffend. Dies �ndert nichts daran, dass die Beweisw�rdigung unzweideutig ausf�llt und klarerweise auf gewerbsm�ssiges Vorgehen hinweist. Vor diesem Hintergrund ist selbst�ndige Erwerbst�tigkeit gegeben und folglich das streitbetroffene Grundst�ck dem�
Gesch�ftsverm�gen�zuzuweisen. Ein etwaiger Gewinn unterl�ge der�
3.4.1.�Zusammenfassend erweist die vorinstanzliche Beweisw�rdigung sich als unhaltbar, soweit sie auf das Vorliegen von Privatverm�gen schliesst. Zwangsl�ufig musste im Anschluss daran die Auslegung und Anwendung von Art. 12 StHG in bundesrechtswidriger Weise erfolgen. Die Beschwerde ist daher im Eventualantrag begr�ndet und gutzuheissen; der angefochtene Entscheid ist aufzuheben.
3.4.2.�Aufgrund ihres Unterliegens wird die Gemeinde V.________, die in ihrem amtlichen Wirkungskreis handelt und Verm�gensinteressen wahrnimmt, kostenpflichtig (Art. 65, Art. 66 Abs. 1 und 4 BGG).
3.4.3.�Die Gemeinde V.________ hat den beiden Steuerpflichtigen, die sich anwaltlich vertreten lassen, aufgrund deren Obsiegens eine angemessene Parteientsch�digung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 BGG).
3.4.4.�Die Festsetzung der Kosten und Entsch�digung f�r das vorinstanzliche Verfahren wird der Vorinstanz �bertragen (Art. 67 i. V. m. Art. 68 Abs. 5 BGG).
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid A 2013/11 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug vom 23. Dezember 2014 aufgehoben.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 12'000.-- werden der Gemeinde V.________ auferlegt.
Die Gemeinde V.________ hat die beiden Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 10'000.-- zu entsch�digen.
Zur Festsetzung der Kosten und Entsch�digungen f�r das vorinstanzliche Verfahren wird die Sache an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug und der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

References: BGE 
 Art. 83
 Art. 86
 Art. 89
 Art. 90
 Art. 73
 BGE 
 BGE 
 Art. 106
 Art. 106
 BGE 
 Art. 95
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 12
e contrario
 Art. 18
 BGE 
 BGE 
 Art. 18
 BGE 
 BGE 
 Art. 9
 Art. 18
 Art. 18
 BGE 
 Art. 12
 Art. 66
 Art. 68