Source: http://rechtsanwalt-schuck.de/mietsteigerung.html
Timestamp: 2019-03-18 13:44:50+00:00

Document:
Mietsteigerung - Rechtsanwalt A. Schuck - Mietrecht, Vertragsrecht, Erbrecht
BGH, Urteil vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18 - LG Berlin, AG Berlin-Spandau
Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 18. Nov. 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff. sowie vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.)
Mit der Klage haben die Kläger die Beklagten auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von bisher 622,78 € auf lediglich 671,55 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2016 zuzustimmen; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen, weil es die Einbauküche nicht als Mietgegenstand angesehen hat. Auf die Berufung der Kläger hat das LG das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels dahin abgeändert, dass die Beklagten zu einer Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um weitere 27,72 €, insgesamt also auf 699,27 € verurteilt werden.
2. Bei diesem Vergleich kommt es jedoch - was das Berufungsgericht verkannt hat - allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an, während Vereinbarungen, mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwertmerkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, für die Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtlich ohne Bedeutung sind (Senatsurteil vom 18. Nov. 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff.; Münch-KommBGB/Artz, 7. Aufl., § 558 Rn. 21; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 558 Rn. 27). Denn anderenfalls würde der Vermieterseite entgegen der Konzeption des Gesetzgebers ein Spielraum zugestanden, den bei künftigen Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich vorab zu ihren Gunsten zu verändern oder gar zu verfälschen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 12) und auf diese Weise Mietsteigerungen zu verwirklichen, die über das von § 558 BGB angestrebte Ziel, dem Vermieter die Erzielung einer am örtlichen Markt orientierten und die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellenden Miete zu ermöglichen, zum Nachteil des Mieters hinausgingen.
4. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es unerheblich, dass in der Wohnung hier zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war. Denn die Kläger haben den Beklagten gestattet, diese (ältere) Einrichtung zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine neue Einrichtung zu ersetzen. Dadurch entfiel die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Kläger bezüglich der bisherigen, nunmehr aus der Wohnung entfernten Einbauküche, während - wie bereits ausgeführt - bezüglich der von der Beklagten neu angeschafften Einbauküche (Instandhaltungs- und Gebrauchsgewährungs-) Pflichten der Kläger nicht begründet wurden. Dementsprechend ist die Wohnung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Einbauküche ausgestattet und kann diese nunmehrige Mietereinrichtung auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden.
b) Die Parteien haben lediglich die Möglichkeit, anlässlich einer konkreten Mieterhöhung abweichend von § 558 BGB eine Vereinbarung zu treffen (vgl. Senatsurteil vom 18. Nov. 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 14), wie sie es offenbar bei einer früheren Mieterhöhung getan haben, indem sie sich - unter Zugrundelegung einer Ausstattung der Wohnung mit einer modernen Einbauküche - auf einen konkreten Mieterhöhungsbetrag geeinigt haben; im vorliegenden Mieterhöhungsverfahren ist eine solche Vereinbarung aber nicht getroffen worden.

References: § 558
 § 558
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