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Timestamp: 2019-02-23 06:20:03+00:00

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BGH, URTEIL vom 3.11.2010, Az. VIII ZR 86/10 Der Senat entscheidet nunmehr, dass die Grenze für die dem Mieter noch zu demutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses unter Einbeziehung der Regelung des § 557a Abs.3 Satz 2 BGB zu ziehen ist und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann -nicht überschritten werden darf (so auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 575 BGB Rn. 89; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573c Rn. 21).
BGH, URTEIL vom 3.9.2015, Az. VIII ZR 247/14 Dies würde bei einer Individualvereinbarung aber lediglich zur Teilunwirksamkeit des Kündigungsausschlusses insoweit führen, als die Höchstfrist des § 557a Abs.3 BGB überschritten ist (vgl. Senatsurteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 257/04; NJW 2006, 2696 unter II 1 b bb).
BGH, BESCHLUSS vom 2.7.2016, Az. VIII ZR 23/16 Durch die Rechtsprechung des Senats ist jedoch geklärt, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Wohnraummietvertrag, der sich an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs.3 BGB orientiert, nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 8. Dezember 2010-VIII ZR 86/10, NJW 2011,597 Rn. 13 ff.).
BGH, URTEIL vom 3.1.2012, Az. VIII ZR 197/11 19	Der	in der Literatur unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Land- gerichts Halle (ZMR 2004, 821) vertretenen Auffassung, eine Staffelmietvereinbarung sei grundsätzlich insgesamt unwirksam, wenn die Mietstaffeln (teilweise) nicht betragsmäßig ausgewiesen würden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 557a BGB Rn. 37; wohl auch MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 557a Rn. 18), vermag der Senat deshalb für die hier vorliegende Fallgestaltung, in der die Staffelmietvereinbarung für die Anfangsjahre den gesetzlichen Anforderungen entspricht und eine (unzulässige) prozentuale Steigerung erst für spätere Jahre vereinbart wird, nicht zu folgen.
BGH, URTEIL vom 3.10.2008, Az. VIII ZR 270/07 BGB §§ 307 Abs. 1 Bb, 557a Abs.3 Satz 1 Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256).
BGH, URTEIL vom 3.5.2006, Az. VIII ZR 257/04 BGB § 557a Abs. 3, Abs.4 Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557a Abs.3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557a Abs.4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW2006, 1059).
BGH, URTEIL vom 3.5.2006, Az. VIII ZR 257/04 Dies entspricht der herrschenden Meinung im Schrifttum (Münch-KommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557a Rdnr. 18; Erman/Jendrek, BGB, II.Aufl., § 557a Rdnr. 8; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557a BGB Rdnr. 13; ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557a BGB Rdnr. 72 unter unzutreffender Berufung auf den Wortlaut des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG; a.A. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 557a Rdnr. 11 unter unzutreffender Berufung auf Senatsurteil vom 2. Juni 2004 - VIII ZR 316/03, NJW-RR 2004, 1309).
BGH, URTEIL vom 3.8.1991, Az. IV ZR 233/90 So handelt es sich bei dem Rückzahlungsanspruch für vorausbe- zahlten Mietzins nach § 557a Abs. 1 BGB um einen vertraglichen Anspruch, bei dem sich lediglich der Umfang aufgrund einer Rechtsfolgeverweisung nach Bereicherungsrecht bestimmt (BGHZ 54, 347, 351).
AG Köln, Urteil vom 5.6.2004, Az. 213 C 39/04 17Zwar ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass im Einzelfall bei besonderen Umständen eine Berufung des Mieters auf die Unwirksamkeit wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben unzulässig mit der Folge einer Vertagsanpassung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ist (vgl. LG Hamburg NZM 1999, 957; Schmidt/Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 557a BGB Rn. 49), ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor.
FG Düsseldorf, Urteil vom 5.1.2010, Az. 13 K 3950/06 Eine derartige Verrechnungsabrede sei nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ein wesentlicher Anhaltspunkt dafür, dass eine Miet- oder Pachtvorauszahlung i.S. des § 557a BGB vorliege, und zwar selbst dann, wenn die vom Mieter oder Pächter versprochene Leistung im Vertrag als Baukostenzuschuß oder Darlehen bezeichnet werde.
LG Krefeld, Urteil vom 3.2.2010, Az. 2 S 53/09 16Nach der Rechtsprechung des BGH benachteiligt ein formularmäßiger Kündigungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für den Mieter erträglich ist (BGH NJW 2005, 1574): Das Gesetz gebe in § 557a Abs.3 BGB ungeachtet dessen, dass die Regelung nur für Staffelmietverträge gelte, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen sei; demgemäß sei ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre betrage (BGH a.a.O.).
AG Dortmund, Urteil vom 2.5.2010, Az. 425 C 142/10 Aus der Gesetzesfassung folgt eindeutig (so Artz in: MünchKomm § 557a BGB Rdn 17), dass die Kündigungserklärung des Mieters nicht erst nach Ablauf der Frist erfolgen darf (so auch Sternel Mietrecht aktuell 2009 Rdn IV 31).
AG Dortmund, Urteil vom 2.5.2010, Az. 425 C 142/10 61Daraus ergibt sich, dass der Bundesgerichtshof entgegen seiner sonstigen Rechtsprechung einen einseitigen formularvertraglichen Kündigungsverzicht dann für wirksam erachtet, wenn er mit einer Staffelmiete verbunden ist (BGH MietPrax-AK § 557a BGB Nr. 7 = NJW 2006, 1056 = NZM 2006, 256; MietPrax-AK § 557a BGB Nr. 9 und MietPrax-AK § 557a BGB Nr. 12 = NJW 2009, 353 = NZM 2009, 80).
AG Dortmund, Urteil vom 2.5.2010, Az. 425 C 142/10 Allein die Tatsache, dass im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart wurde, ändert daran nach Ansicht des Gerichts nichts (so auch Artz in MünchKomm § 557a Rdn. 16; Staudinger/Weitemeyer (2006) § 557a BGB Rdnr. 20; Ehlert in: Bamberger/Roth § 557a BGB Rdnr. 26; Klumpp, Der Kündigungsausschluss im unbefristeten und befristeten Wohnraummietverhältnis, Dissertation U 2009 Seite 104 ff).
AG Dortmund, Urteil vom 2.5.2010, Az. 425 C 142/10 78In Übereinstimmung mit der ganz überwiegenden Auffassung in der mietrechtlichen Kommentarliteratur (Artz in MünchKomm § 557a Rdn. 16; Staudinger/Weitemeyer (2006) § 557a BGB Rdnr. 20; Ehlert in: Bamberger/Roth § 557a BGB Rdnr. 26; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 575 BGB Rdn. 84) und der sonstigen Fachliteratur (Klumpp, Der Kündigungsausschluss im unbefristeten und befristeten Wohnraummietverhältnis, Dissertation Tübingen 2009 Seite 104 ff; Derleder KJ 2008, 394; Wiek WuM 2009, 46; zuletzt Häublein auf der Fachtagung des ESW demnächst in PiG 2010) hält der erkennende Richter (so auch schon in jurisPR-MietR 3/2009 An. 5; ZGS 2009, 221; NJW 2009, 1391) deshalb eine einseitige formularvertraglich Kündigungsausschlussvereinbarung auch dann für unwirksam, wenn sie zusammen mit einer Staffelmiete vereinbart wurde.

References: § 557
 § 575
 § 573
 § 557
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 § 307
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 § 10
 § 557
 § 557
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 BGH 
 § 557
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 § 575