Source: http://www.aprovak.cz/clanky/pachtovni-smlouvy-ve-vodarenskem-sektoru-dokonceni
Timestamp: 2020-07-15 02:20:35+00:00

Document:
Pachtovní smlouvy ve vodárenském sektoru? - dokončení « APROVAK.CZ
V. Skončení (prodloužení) doby trvání pachtu:
1. Propachtuje-li pachtýř propachtovanou věc jinému, přenechá-li ji jinému k užívání nebo změní-li hospodářské určení věci, anebo způsob jejího užívání nebo požívání bez propachtovatelova předchozího souhlasu, může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby (§ 2334).
2. Je-li pacht ujednán alespoň na dobu tří let, může strana vyzvat v době ne kratší než šest měsíců před uplynutím ujednané doby druhou stranu, aby sdělila, zda hodlá v pachtu pokračovat, s tím, že vysloví-li druhá strana do tří měsíců od doručení výzvy svůj souhlas, prodlouží se pacht o dobu, na kterou byl původně ujednán; jinak pacht skončí v původně ujednané době (§ 2338 NOZu).
3. Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Byla-li smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i výpověď písemnou formu (§ 2339 NOZu).
VI. Jsou smlouvy o nájmu a provozování resp. koncesní smlouvy pachtovními smlouvami?
Dle mého názoru jsou smlouvy o nájmu a provozování vodárenské infrastruktury smlouvami pachtovními. Stejné dle mého názoru platí i pro případné smlouvy koncesní uzavřené po nabytí účinnosti zákona č. 139/2006 Sb., koncesní zákon, ve znění pozdějších předpisů. Koncesní smlouva není samostatným smluvním typem, a že koncesní smlouvou může být i kupní smlouva, smlouva o dílo, pokud splňuje uvedené obsahové náležitosti6 (koncesní smlouvy – pozn. autora). Koncesní smlouva má charakter smíšené smlouvy, tj. že sestává z více smluvních typů, v našem případě bude mj. do budoucna sestávat ze smlouvy pachtovní.
Prvek braní užitků se nám ve vodárenském sektoru neobjevuje jako „hraniční ukazatel“ pouze mezi nájmem a pachtem. Již v minulosti po vstupu do EU se kritérium braní užitků od uživatelů objevuje při odlišování mezi veřejnou zakázkou (platba od veřejného zadavatele) a koncesí (platby od koncových uživatelů).
Při nájmu nájemce věc pouze užívá (jako řádný hospodář k sjednanému účelu), zatímco při pachtu pachtýř věc užívá a požívá (zároveň však o ni pečuje jako řádný hospodář); požíváním se rozumí braní plodů a dalších užitků z věci, což je dle mého názoru v případě smluv o nájmu a provozování bezpochyby splněno. V případě smluv o nájmu a provozování je typické, že provozováním vodohospodářského majetku (v této podobě plodonosné věci) provozní společnosti dosahují zisku, tj. tento majetek jim přináší výnos (fructus civiles), což je klíčový znak pachtu. V tomto smyslu pak VHI představuje dle mého názoru plodonosnou věc, neboť jejím užíváním konečnými uživateli přinášejí do sféry provozovatele nárok na platbu (vodné resp. stočné). Pomůže nám i hledisko, které používal OZO v ustanovení § 1091: „Lze-li užívati pronajaté věci bez dalšího vzdělávání, nazývá se taková smlouva smlouvou nájemní; lze-li ji však užívati jen pílí a přičiněním, nazývá se smlouvou pachtovní“. I v tomto případě soudím, že smlouvy o nájmu a provozování (resp. později uzavírané koncesní smlouvy) vyžadují píli i přičinění provozovatele, a tudíž spadají do právního institutu smlouvy pachtovní.
V případě nájmu se hradí nájemné, které nemá většinou (není-li sjednáno – viz např. nájmy prodejen na letištích apod.) žádný vztah k případnému zisku nájemce. V případě pachtu je možno stanovit, že pachtýř bude hradit propachtovateli jako odměnu část výnosu z majetku. Z tohoto srovnání
vyplývá další jasný rozdíl mezi pachtem a nájmem – pro pacht je rozhodující dosahování výnosu, a pokud výnos klesne v důsledku nekonání propachtovatele, má pachtýř nárok na slevu; není rozhodující to, že věc může nadále užívat.
Z důvodů uvedených výše se na nájemní a provozní smlouvy použijí dosavadní právní předpisy (tj. občanský zákoník, obchodní zákoník) i po 1.1.2014. § 3074: Nájem se řídí NOZ ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.
VII. Pro zajímavost vybraná prvorepubliková judikatura k pachtu
Propachtován-li týž pozemek více osobám a tyto jedna o druhých věděly a námitek nečinily, vznikne mezi nimi společenství pachtovního poměru, při čemž podíly všech jsou stejné. (Rozh. ze dne 10. února 1920, Rv I 79/20.)
V tom směru jest v prvé řadě rozhodnou otázka, zda se jedná o nájem či o pacht. Po této stránce jest přisvědčiti názoru soudu prvého, že jde o poměr nájemní. Poukazuje se na správné odůvodnění soudu prvého, k němuž jest vůči vývodům odvolání dodati, že dle nesporného přednesu stran byl dán do nájmu dům pozůstávající z obchodní místnosti, bytu a dvou parcelních čísel, tvořících dvůr domu; předmětem smlouvy bylo užívání těchto místností; pokud se týče domu, nikoli však provozování hostinství, nebyl tedy dán do pachtu hostinec, nýbrž dány do nájmu místnosti, třeba za účelem, aby v nich žalovaní provozovali hostinskou živnost. Poněvadž se jedná o nájem, smlouvu nájemní pak dle min. nar. ze dne 9. února 1919, čís. 62 sb. z. a n., lze vypověděti pouze se svolením soudu, toto svolení však prokázáno není, nemůže výpověď nabýti právního účinku a nutno ji již proto zrušili výrokem soudu, vyneseným ve formě stanovené §em 572 c. ř. s. (Rozh. ze dne 28. září 1920, Rv II 222/20.)
K ochraně pachtovních práv proti tomu, kdo osobuje si k pachtované věci právo, pachtovní právo obmezující, přísluší pachtýři nejen žaloba posesorní, nýbrž i žaloba petitorní. (Rozh. ze dne 12. dubna 1921, Rv I 140/21.)
Nejde o poměr podpachtýře, postoupil-li pachtýř sice třetí osobě práva pachtýřská, sám však platil nadále pachtovné na srážku svého dluhu vůči oné osobě třetí. (Rozh. ze dne 11. července 1922, R I 829/22.)
Jde o nájem, nikoliv o pacht, byly-li najaty pozemky za vojenské cvičiště. Lhostejno, že v době válečné bylo cvičiště z části obděláváno. Jak z doslovu pachtovní smlouvy vyplývá, najal vojenský erár pozemky, aby sloužily dělostřelectvu za cvičiště. Vzchází tu především otázka, zda jde o pacht či nájem. Otázku tuto sice řeší § 1091 obč. zák., avšak přes to nutno rozdíl mezi nájmem a pachtem shledávati nejen v případě, kde jsou známky z § 1091 obč. zák. uvedené - jelikož tento má na mysli jen pravidelné zjevy - nýbrž i v tom, zda má míti nájemce zásadně jen užívání věci či z ní chce těžiti, tedy požívání plodů z věci má pobírati. S tohoto hlediska vycházeje shledává dovolací soud, že eráru šlo jen o prosté, holé užívání pozemků, že nebylo jeho úmyslem je zemědělsky obhospodařovati a že jde tu správně jen o n á j e m n í smlouvu. (Rozh. ze dne 12. prosince 1922, R I 1402/22.)
6 Srov. k tomu Jurčík, R. Partnerství mezi soukromým a veřejným sektorem (veřejné zakázky, kvazikoncese a koncese) – úvahy de lege lata a de lege ferenda ve vztahu ke zjednodušení právní úpravy a zvýšení účinnosti nezkumného řízení, in Veřejné zakázky a PPP projekty- potřebnost změny právní úpravy v EU a v ČR. Sborník příspěvků z 2. Ročníku mezinárodní konference konané dne 15. – 16. 5. 2008. Plzeň: Aleš Čeněk, 2008, s. 25 an.
Mgr. Jan Hrabák, Ph.D., Mgr. Lukáš Nohejl, Advokát, 15. 1. 2014

References: zákona č. 139
 § 1091
 § 3074
 § 1091
 § 1091
de lege lata
de lege ferenda