Source: http://www.sii.cl/documentos/circulares/1995/31.htm
Timestamp: 2019-03-25 06:11:28+00:00

Document:
Circular N°31 del 18 de Julio de 1995
MATERIA:REAVALUO DE BIENES RAICES NO AGRICOLAS: INSTRUYE SOBRE APLICACION A CASOS ESPECIALES DE LA RESOLUCION No. 5.562, EXENTA, DE FECHA 19 DE DICIEMBRE DE 1994
La entrada en vigencia del reavalúo no agrícola en un número importante de comunas del país, hace necesario instruir sobre aspectos considerados en la técnica de tasación utilizada por el Servicio de impuestos Internos para la determinación de los avalúos conforme a las disposiciones de la Ley 17.235, sobre Impuesto Territorial.
En la presente tasación general de los bienes raíces no agrícolas, la normativa técnica para el cálculo de los avalúos está conformada por las definiciones y las tablas de valores fijadas por Resolución No. 5.562, exenta, del SII (DO del 27.12.94).
Estas tablas, establecidas conforme a las disposiciones del Artículo 4 de la Ley 17.235, sobre Impuesto Territorial, contienen los valores asignados al suelo, considerando la localización en cada comuna, y los valores de las construcciones según clase, calidad, condición de edificación, antigüedad, comuna en que se ubica e importancia del sector comercial.
3. Pautas técnicas para la tasación de inmuebles con características singulares
Existen propiedades que presentan peculiaridades en relación con los parámetros generales empleados en el proceso de retasación general, lo que hace necesaria la utilización de determinados ajustes a la tasación para un mejor acercamiento de sus avalúos.
A continuación, se reseñan pautas técnicas para la aplicación de la Resolución No. 5.562, exenta, de 1994, a los casos especiales que se señalan:
3.1 Tasación de Terrenos
Las tablas de valores de suelos utilizada para la nueva tasación fijan el valor máximo del suelo para una localización determinada, considerando valores de propiedades representativas de esa área, por lo que en situaciones particulares se utilizan ajustes de estos valores si existen factores que inciden en el valor del suelo.
Los ajustes se materializan mediante la aplicación de un coeficiente corrector que adecúa el valor de tasación asignado al terreno en atención a sus características particulares.
3.1.1 Variables de ajuste de la tasación
En ocasiones, un sitio presenta singularidades que pueden afectar su valor y que, por lo tanto, es necesario tener en cuenta en su tasación.
Las variables más frecuentes a considerar son: superficie, morfología y topografía, siendo la superficie la más relevante en la determinación del avalúo del terreno.
Debe tenerse presente que sólo cabe corregir el valor del terreno como consecuencia de aquellos factores no considerados en la definición de los valores de la correspondiente Zona de Características Similares (ZCS) del plano comunal de valores.
A modo de ejemplo, si una condición topográfica desfavorable ha sido debidamente considerada en la definición de los valores en una ZCS, esta situación no requiere ser evaluada nuevamente en la tasación individual de un sitio, a menos que constituya un caso singular con características manifiestamente diferentes.
a) Corrección por superficie
La localización de un terreno es un factor que influye fuertemente en la determinación de su potencialidad de uso, y por consiguiente, de su valor.
No obstante, la superficie constituye otro factor importante a considerar en la tasación, puesto que incide en su aprovechamiento, precio y requerimientos de urbanización.
Es frecuente que a mayor superficie de un terreno, menor es el valor unitario que le asigna el mercado. Esta condición no siempre se cumple en algunos sectores urbanos, por lo que el atributo superficie debe necesariamente ser siempre evaluado en forma conjunta con la localización específica del sitio.
Por ejemplo, en las áreas centrales y comerciales importantes, una mayor superficie se constituye en un atributo que aumenta el potencial de aprovechamiento de un terreno y no afecta negativamente su valor.
Por otra parte, sitios de reducida superficie situados entre edificaciones de alta densidad, ven afectado su valor en directa relación a la disminución del potencial de aprovechamiento.
b) Corrección por morfología
Morfología: considera la forma del terreno y su relación frente-fondo, como factores que inciden en su aprovechamiento.
Forma: sitio adecuado en cuanto a forma es aquel que representa figuras geométricas regulares ortogonales (cuadrado, rectángulo) o aquellos que tienen leves deformaciones pero que se asimilan a las figuras mencionadas.
Sitio irregular es aquel cuya forma incide negativamente en el adecuado aprovechamiento del terreno o contra una planificación racional del edificio posible de construir en el sitio.
Proporción frente-fondo: sitio adecuado es aquel cuya relación frente-fondo permite un aprovechamiento razonable considerando la superficie, la forma y su potencialidad de uso de acuerdo a la normativa local que la regula. Por lo tanto, se considera una corrección por este aspecto sólo en caso que la relación frente - fondo límite el óptimo aprovechamiento del sitio.
La superficie, forma y relación frente - fondo de un sitio, son elementos interdependientes que deben ser analizados en conjunto. Se puede señalar que a mayor superficie, las otras dos variables pierden importancia.
c) Corrección por topografía
Un terreno es topográficamente adecuado cuando sus pendientes no inciden significativamente en forma negativa en su aprovechamiento, planificación y costos de construcción.
3.1.2 Valores referenciales de corrección
La ocurrencia de una o varias de las características señaladas implica efectuar ajustes al valor de tabla mediante la aplicación de un coeficiente único de corrección. A modo de referencia, se indican los siguientes porcentajes de corrección:
Grado de incidencia % de corrección
Moderado 10 a 20%
Medio 20 a 30%
Acentuado 30 a 50%
Los valores que se señalan son de aplicación general. No obstante. en caso de situaciones particulares en que corresponda modificar más fuertemente el avalúo del terreno, podrán aplicarse otros porcentajes de corrección que resulten del estudio particular de cada caso.
3.2 Tasación de Construcciones
La tasación de las construcciones se basa en el uso de tablas de valores de aplicación general en la comuna, lo cual reduce los aspectos sobre los cuales es posible actuar para modificar los avalúos.
3.2.1 Clasificación de construcciones
Existen tipologías constructivas especiales o poco difundidas no incorporadas en la tabla de clases de construcciones. En tales casos éstas se asimilan a la clase que mejor refleje su valor.
3.2.2 Inmuebles localizados en sectores comerciales
Los planos comunales que definen los coeficientes de corrección por localización en sectores comerciales y sus áreas de aplicación, aprobados por la Resolución No. 5.562, exenta, fijan los valores máximos a aplicar por este concepto.
La misma resolución establece, además, pautas para la aplicación de factores de corrección atendiendo a la calidad de la ubicación de la propiedad en el edificio.
Respecto de la calidad de ubicación, el análisis de situaciones particulares puede justificar el uso de valores diferentes a los fijados en la resolución o la interpolación de dichos valores.

References: Resolución 
 Artículo 4
 Resolución 
 Resolución 
 resolución 
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