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Timestamp: 2018-06-23 08:09:52+00:00

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Grundstücksverkauf: USt-Bemessungsgrundlage, Höhe Spekulationsgewinn. - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 09.12.2014, RV/5100209/2009
Grundstücksverkauf: USt-Bemessungsgrundlage, Höhe Spekulationsgewinn.
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin NN in der Beschwerdesache Bf, gegen die Bescheide des FA XYZ vom 13.11.2008 betreffend Umsatzsteuer und Einkommensteuer 2006 zu Recht erkannt:
948.428,68 €
188.437,96 €
187.575,23 €
67.263,71 €
24.457,90 €
-4.869,34 €
19.588,56 €
Die Berechnung der Bemessungsgrundlagen und der Höhe der Abgaben sind den als Beilagen angeschlossenen Berechnungsblättern zu entnehmen, die einen Bestandteil dieses Erkenntnisspruches bilden.
Angefochten sind der Umsatzsteuerbescheid und der Einkommensteuerbescheid 2006.
Der Beschwerdeführer erklärte im beschwerdegegenständlichen Jahr Einkünfte aus selbständiger Arbeit und nichtselbständiger Arbeit sowie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Ebenso erstattete der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 5.3.2008 Selbstanzeige gemäß § 29 FinStrG, übermittelte die Kaufverträge vom 21.2.2006 sowie die dazu gehörigen Nachträge vom 29.2.2008 und führte aus, er habe 2006 verschiedene Liegenschaften an die NN P verkauft. Durch ein Versehen sei in den Kaufverträgen die Umsatzsteuer in Höhe von 185.333,30 € nicht ausgewiesen und daher bei der Erstellung der laufenden Buchhaltung nicht berechnet und abgeführt worden. Dieser Fehler sei bei der Erstellung des Jahresabschlusses entdeckt und berichtigt worden.
Gleichzeitig reichte der Beschwerdeführer die Umsatzsteuerjahreserklärung 2006 mit einer Restschuld von 185.022,29 € elektronisch ein und versicherte, den fehlenden Betrag unverzüglich einzuzahlen.
Das Finanzamt setzte daraufhin die Umsatzsteuer zum Normalsteuersatz mit 224.256,86 € fest (Bemessungsgrundlage 20 % USt 1.121.284,29 €) und veranlagte sonstige Einkünfte in Höhe von 193.820,03 € (Spekulationsgewinn 192.717,23 €, Funktionsgebühr 1.102,80 €) (Bescheide vom 13.11.2008). Auf die Bescheidbegründungen wird verwiesen.
Gegen den Umsatzsteuerbescheid und Einkommensteuerbescheid 2006 erhob der Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 15.12.2008 Berufung und beantragte, die Umsatzsteuer aus den Liegenschaftsverkäufen auf Basis des tatsächlich vereinbarten und auch geflossenen Gesamtkaufpreises von 1.112.000 € festzusetzen, sowie bei der Veranlagung zur Einkommensteuer keine Sonstigen Einkünfte zu erfassen. Auf Basis des tatsächlich geflossenen Gesamtkaufpreises ergebe sich für die Berechnung der Einkommensteuer bei den vom Beschwerdeführer verkauften Liegenschaften als auch bei seinem 50 %-Anteil an der N OEG kein Spekulationsgewinn. Im Übrigen sei die zusätzlich unter den Sonstigen Einkünften angesetzte Funktionsgebühr in Höhe von 1.102,80 € bereits unter den Einkünften aus selbständiger Arbeit und mit einem separaten E1a-Formular erklärt worden. Hinsichtlich der näheren Ausführungen wird auf die Berufungsschrift verwiesen.
Im Zuge einer am 1.10.2014 abgehaltenen Besprechung wurden folgende Unterlagen (in Kopie) vorgelegt: Anlagenverzeichnisse 2006 und 2008 der NN P, Aufstellung der Immobilienverkaufsvorgänge der NN P, Konto 210 „Grund und Boden“ der NN P, Beilage zur Einkommensteuererklärung E1a 2006.
In Reaktion darauf verwies die belangte Behörde auf ihre bisherige Rechtsansicht und verzichtete auf die Abgabe einer Stellungnahme (Mail vom 27.10.2014); weiters übermittelte sie eine Kopie des Feststellungsbescheides 2006 der NN OEG vom 10.11.2008.
Dem Beschwerdeführer wurden obige Unterlagen übermittelt.
Der Beschwerdeführer ist zu 50 % an der N OEG beteiligt.
Mit Kaufvertrag vom 21.2.2006 verkaufte der Beschwerdeführer 1/1-Anteile an der Liegenschaft B, bestehend aus dem Grundstück Nr. 1 im Gesamtflächenausmaß von 164 m 2 , und 200/10000-Anteile an der Liegenschaft C, bestehend aus den Grundstücken Nr. 1 und Nr. 2 im Gesamtflächenausmaß von 1.083 m 2 mit dem damit untrennbar verbundenen Wohnungseigentum mit allen Rechten und Pflichten, mit denen die verkaufende Partei das Kaufobjekt bisher besessen und benützt hat, an die NN P in ihr Alleineigentum (II. Vertragserklärung).
Die Vertragsteile vereinbaren einen Pauschalkaufpreis in Höhe von 322.000 € (in Worten: dreihundertzweiundzwanzigtausend Euro), welcher Betrag von der kaufenden Partei bei allseitiger Vertragsunterzeichnung bar und abzugsfrei zur Zahlung fällig ist (III. Kaufpreis).
Mit Nachtrag zum Kaufvertrag vom 29.2.2008 stellten die Vertragsparteien ergänzend zum Kaufvertrag vom 21.2.2006 klar, dass der vereinbarte Gesamtkaufpreis von 322.000 € einen Bruttokaufpreis darstelle:
Mit Kaufvertrag vom 21.2.2006 hat der Beschwerdeführer als verkaufende Partei der NN P als kaufende Partei die Liegenschaften B und C um den Pauschalkaufpreis von 322.000 €, zahlbar bei Vertragsunterzeichnung, verkauft. Vertragsgrundlage und Vertragsvereinbarung war der Verkauf inkl. 20 % MWSt in Höhe von 53.666,64 €. Irrtümlich wurde der MWSt-Betrag in Höhe von 53.666,64 € im unterzeichneten Kaufvertrag nicht ausgewiesen. Durch den gegenständlichen Kaufvertragsnachtrag wird diese offenbare Vertragsunrichtigkeit richtig gestellt und der tatsächliche Parteiwille vertraglich dokumentiert. Unter Aufrechterhaltung sämtlicher sonstiger Vertragspunkte gemäß Kaufvertrag vom 21.2.2006 erfolgt sohin unter Punkt III. Kaufpreis durch gegenständlichen Nachtrag die Vertragskorrektur (I. Vorbemerkung).
Die Vertragsteile vereinbaren einen Pauschalkaufpreis in Höhe von 322.000 €, der sich wie folgt darstellt: Nettokaufpreis 268.355,36 €, zuzüglich 20 % USt 53.666,64 €, gesamt sohin 322.000 €, welcher Betrag von der kaufenden Partei bei allseitiger Vertragsunterzeichnung bar und abzugsfrei zur Zahlung fällig ist (III. Kaufpreis).
Mit Kaufvertrag vom 21.2.2006 verkaufte der Beschwerdeführer 120/978-Anteile an der Liegenschaft D, bestehend aus dem Grundstück Nr. 1 im Gesamtflächenausmaß von 193 m 2 samt dem damit untrennbar verbundenen Wohnungseigentum an Top Z, 1/1 Anteile an der Liegenschaft E, bestehend aus dem Grundstück Nr. 1 im Gesamtflächenausmaß von 170 m 2 und 1/1-Anteile an der Liegenschaft F, bestehend aus dem Grundstück Nr. 1 im Gesamtflächenausmaß von 172 m 2 mit allen Rechten und Pflichten, mit denen die verkaufende Partei das Kaufobjekt bisher besessen und benützt hat, an die NN P in ihr Alleineigentum (II. Vertragserklärung).
Die Vertragsteile vereinbaren einen Pauschalkaufpreis in Höhe von 690.000 € (in Worten: sechshundertneunzigtausend Euro), welcher Betrag von der kaufenden Partei bei allseitiger Vertragsunterzeichnung bar und abzugsfrei zur Zahlung fällig ist (III. Kaufpreis).
Mit Nachtrag zum Kaufvertrag vom 29.2.2008 stellten die Vertragsparteien ergänzend zum Kaufvertrag vom 21.2.2006 klar, dass der vereinbarte Gesamtkaufpreis von 690.000 € einen Bruttokaufpreis darstelle:
Mit Kaufvertrag vom 21.2.2006 hat der Beschwerdeführer als verkaufende Partei der NN P als kaufende Partei die Liegenschaften D, E und F um den Pauschalkaufpreis von 690.000 €, zahlbar bei Vertragsunterzeichnung, verkauft. Vertragsgrundlage und Vertragsvereinbarung war der Verkauf inkl. 20 % MWSt in Höhe von 115.000 €. Irrtümlich wurde der MWSt-Betrag in Höhe von 115.000 € im unterzeichneten Kaufvertrag nicht ausgewiesen. Durch den gegenständlichen Kaufvertragsnachtrag wird diese offenbare Vertragsunrichtigkeit richtig gestellt und der tatsächliche Parteiwille vertraglich dokumentiert. Unter Aufrechterhaltung sämtlicher sonstiger Vertragspunkte gemäß Kaufvertrag vom 21.2.2006 erfolgt sohin unter Punkt III. Kaufpreis durch gegenständlichen Nachtrag die Vertragskorrektur (I. Vorbemerkung).
Die Vertragsteile vereinbaren einen Pauschalkaufpreis in Höhe von 690.000 €, der sich wie folgt darstellt: Nettokaufpreis 575.000 €, zuzüglich 20 % USt 115.000 €, gesamt sohin 690.000 €, welcher Betrag von der kaufenden Partei bei allseitiger Vertragsunterzeichnung bar und abzugsfrei zur Zahlung fällig ist (III. Kaufpreis).
Mit Kaufvertrag vom 21.2.2006 verkaufte der Beschwerdeführer 39/1525-Anteile an der Liegenschaft G, bestehend aus dem Grundstück Nr. 1 im Gesamtflächenausmaß von 649 m 2 mit dem damit untrennbar verbundenen Wohnungseigentum mit allen Rechten und Pflichten, mit denen die verkaufende Partei das Kaufobjekt bisher besessen und benützt hat, an die NN P in ihr Alleineigentum (II. Vertragserklärung).
Die Vertragsteile vereinbaren einen Pauschalkaufpreis in Höhe von 100.000 € (in Worten: einhunderttausend Euro), welcher Betrag von der kaufenden Partei bei allseitiger Vertragsunterzeichnung bar und abzugsfrei zur Zahlung fällig ist (III. Kaufpreis).
Mit Nachtrag zum Kaufvertrag vom 29.2.2008 stellten die Vertragsparteien ergänzend zum Kaufvertrag vom 21.2.2006 klar, dass der vereinbarte Gesamtkaufpreis von 100.000 € einen Bruttokaufpreis darstelle:
Mit Kaufvertrag vom 21.2.2006 hat der Beschwerdeführer als verkaufende Partei der NN P als kaufende Partei die Liegenschaft G um den Pauschalkaufpreis von 100.000 €, zahlbar bei Vertragsunterzeichnung, verkauft. Vertragsgrundlage und Vertragsvereinbarung war der Verkauf inkl. 20 % MWSt in Höhe von 16.666,66 €. Irrtümlich wurde der MWSt-Betrag in Höhe von 16.666,66 € im unterzeichneten Kaufvertrag nicht ausgewiesen. Durch den gegenständlichen Kaufvertragsnachtrag wird diese offenbare Vertragsunrichtigkeit richtig gestellt und der tatsächliche Parteiwille vertraglich dokumentiert. Unter Aufrechterhaltung sämtlicher sonstiger Vertragspunkte gemäß Kaufvertrag vom 21.2.2006 erfolgt sohin unter Punkt III. Kaufpreis durch gegenständlichen Nachtrag die Vertragskorrektur (I. Vorbemerkung).
Die Vertragsteile vereinbaren einen Pauschalkaufpreis in Höhe von 100.000 €, der sich wie folgt darstellt: Nettokaufpreis 83.333,33 €, zuzüglich 20 % USt 16.666,67 €, gesamt sohin 100.000 €, welcher Betrag von der kaufenden Partei bei allseitiger Vertragsunterzeichnung bar und abzugsfrei zur Zahlung fällig ist (III. Kaufpreis).
Die NN P hat für die gegenständlichen Liegenschaften nicht mehr als 1.112.000 € (Gesamtkaufpreis brutto) aufgewendet.
Der Sachverhalt ergibt sich aus den Kaufverträgen vom 21.2.2006 und den Nachträgen zu den Kaufverträgen vom 29.2.2008.
Aus der Aufstellung der Immobilienverkaufsvorgänge der NN P ist ersichtlich, dass tatsächlich für die Liegenschaft der N OEG nicht mehr als 140.000 € (Kaufpreis brutto) und für die Liegenschaften des Beschwerdeführers nicht mehr als 1.112.000 € (Gesamtkaufpreis brutto) aufgewendet wurde (vgl. Konto 210 „Grund und Boden“).
Die Funktionsgebühr in Höhe von 1.102,80 € wurde bereits mit dem E1a-Formular erklärt und ist in den erklärten Einkünften aus selbständiger Arbeit enthalten.
Gemäß § 4 Abs. 1 UStG 1994 wird im Falle des § 1 Abs. 1 Z 1 nach dem Entgelt bemessen. Entgelt ist alles, was der Empfänger einer Lieferung oder sonstigen Leistung aufgewendet hat, um die Lieferung oder sonstige Leistung zu erhalten.
Gemäß § 4 Abs. 10 UStG 1994 gehört die Umsatzsteuer nicht zur Bemessungsgrundlage.
Strittig ist die Höhe der zugeflossenen Veräußerungserlöse.
Bei Lieferungen und sonstigen Leistungen (§ 1 Abs. 1 Z 1) bemisst sich der Umsatz nach dem Entgelt. Das ist nach § 4 Abs. 1 alles, was der Empfänger einer Lieferung oder sonstigen Leistung aufzuwenden hat, um die Lieferung oder sonstige Leistung zu erhalten (Pernegger in Melhardt/Tumpel, UStG, § 4 Rz 41).
Für die Ermittlung der Besteuerungsgrundlage der erbrachten Leistung ist daher nicht deren Wert, sondern der Wert der Gegenleistung maßgeblich (Scheiner/Kolacny/Caganek, UStG 1994, § 4 Rz 30).
Das Entgelt bemisst sich nach dem Aufwand des Leistungsempfängers. Nach der ständigen Judikatur des EuGH ist Besteuerungsgrundlage bei Lieferungen und Sonstigen Leistungen die tatsächlich dafür erhaltene Gegenleistung (zB EuGH 16.10.1997, C-258/95, Fillibeck; so auch VwGH 16.9.2003, 99/14/0324).
Für die Bemessungsgrundlage ist folglich maßgebend, was wirtschaftlich dem Verkäufer tatsächlich zugeflossen ist, also endgültig gezahlt wurde (VwGH 14.6.1984, 83/15/0177; VwGH 30.5.1988, 86/15/0119).
Hat der Unternehmer die Umsatzsteuer nicht gesondert in Rechnung gestellt, muss diese aus dem Bruttobetrag (Preis) herausgerechnet werden (VwGH 23.1.1978, 1851/76, ÖStZB 198).
Aus den Kaufverträgen vom 21.2.2006 – klargestellt durch die Nachträge vom 29.2.2008 – geht eindeutig hervor, dass die NN P für die Liegenschaft der N OEG nicht mehr als 140.000 € (Kaufpreis brutto), für die Liegenschaften des Beschwerdeführers nicht mehr als 1.112.000 € (Gesamtkaufpreis brutto) aufgewendet hat; es ist tatsächlich nur ein Kaufpreis von 140.000 € bzw. ein Gesamtkaufpreis von 1.112.000 € den verkaufenden Parteien zugeflossen.
Zum Veräußerungserlös gehören alle wirtschaftlichen Vorteile, die dem Veräußerer aus der Veräußerung erwachsen (VwGH 28.11.2000, 97/14/0032). Dazu gehören der Verkaufspreis und alle geldwerten Vorteile, die dem Veräußerer aus der Veräußerung zukommen (Doralt, EStG 4 , § 30 Tz 190). § 30 erfasst nur die Gegenleistung für die Veräußerung, nicht aber die laufenden Erträge aus dem Spekulationsobjekt. Bei Veräußerung im Rahmen einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft richtet sich die Realisierung der Spekulationseinkünfte nach dem Zufluss des Veräußerungserlöses an die Personengesellschaft, wobei die Spekulationseinkünfte den Gesellschaftern unmittelbar zugerechnet werden (Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2012, § 30 Rz 44).
Ausgehend von den tatsächlich zugeflossenen Kaufpreisen in Höhe von 140.000 € bzw. 1.112.000 € ergibt sich als Differenzbetrag zu den historischen Anschaffungskosten ein Negativbetrag, sodass kein Spekulationsgewinn entstanden ist.
Im gegenständlichen Fall wird über das Entgelt von Grundstücksverkäufen und darauf basierend über die Höhe von Spekulationsgewinnen abgesprochen. Zu § 4 Abs. 1 UStG 1994 liegt eine einheitliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor (zB VwGH 16.9.2003, 99/14/0324; 14.6.1984, 83/15/0177; VwGH 30.5.1988, 86/15/0119). Ebenso liegt eine ständige Judikatur des Europäischen Gerichtshofes vor (zB EuGH 16.10.1997, C-258/95, Fillibeck). Ebenso liegt zu § 30 Abs. 4 EStG 1988 eine einheitliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor (zB VwGH 28.11.2000, 97/14/0032). Eine Revision ist demnach unzulässig.
ECLI:AT:BFG:2014:RV.5100209.2009
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References: § 29
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 EuGH 
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