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Timestamp: 2018-05-27 19:19:00+00:00

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Inmobiliaria el Buho - Salamanca: 2014
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¿Cuánto vale un local comercial y cómo saber si está sobre valorado?
¿Cuánto vale un local comercia en Salamanca?
En este artículo reflexionamos sobre los problemas que la burbuja inmobiliaria ha creado sobre la explotación de aquellos negocios que los utilizan y sobre cómo detectar cuándo nos encontramos ante un local demasiado caro para nuestro negocio. El efecto burbuja y la pérdida de rentabilidad.
En los últimos años hemos asistido al clásico efecto burbuja sobre el mercado inmobiliario. Ha entrado mucho dinero en el mercado y se han disparado los precios.
Por un lado, el incremento en el mercado residencial ha hecho que muchas familias se hayan endeudado en porcentajes más altos de su renta y a plazos más largos de lo que lo hacían antes para adquirir una vivienda similar. Como es evidente, los españoles no pueden dejar de vivir en casas, ni los pisos tiene valor sin inquilinos y por lo tanto el mercado deberá reajustarse.
Por el otro lado, en el mercado de los locales comerciales la burbuja ha producido un fenómeno curioso: escasez en las zonas super A, sensación de escasez en general, precios muy elevados en todas las zonas y existencia de locales vacíos durante largo tiempo en las zonas B y C que es ofrecido a precios astronómicos.
Como es evidente, los negocios necesitan locales comerciales pero también los locales necesitan a los negocios que viven en ellos para que sus propietarios obtengan rendimiento. Por lo tanto, el mercado también deberá reajustarse. Si exceptuamos los locales comerciales A y súper A, los mejores de la ciudad, observamos como sigue habiendo locales vacíos que no se alquilan. Además, también vemos como en las zonas B y C hay muchos locales en los que a lo largo del tiempo se van abriendo y cerrando negocios sin parar.
La combinación de estos dos últimos factores indica claramente que los locales comerciales de las zonas B y C están sobre valorados: a los propietarios les cuesta alquilarlos y un alto porcentaje de quienes abren negocios en ellos se ven abocados al cierre.Si en un local cierran todo tipo de negocios, es que está demasiado caro para la capacidad de venta que tiene, porque ningún negocio ni ningún empresario es capaz de rentabilizarlo. Este fenómeno toma especial importancia cuando se analiza la evolución de un local en un plazo medio. Es impresionante la cantidad y diversidad de negocios que se llegan a montar en un mismo local durante 5 años. El único nexo de unión es que todos acaban cerrando: papelerías, tiendas de ropa, de alimentación, tintorerías, etc....
La observación simultánea del mercado inmobiliario y del mercado de negocios nos lleva a la conclusión de que el mercado no es transparente y es muy ineficiente. Los precios de los locales no reflejan las verdaderas diferencias de ventas que se obtienen en ellos.
Al subir el precio de los locales, baja la rentabilidad de los negocios que viven en ellos,haciendo que algunos incluso cierren. Este hecho hace bajar la atractividad de los locales y forzará la vuelta a precios realistas más tarde o más temprano.
Es posible que algunos de los negocios no funcionen por falta de gestión, pero cuando un local es muy bueno, suele hacer ganar dinero no solo a su propietario sino también a quien lo explota casi con independencia de lo que éste venda. Y su contrario también es cierto, cuando un local no lo es, muy pocos negocios consiguen rentabilizarlo.
En ocasiones es posible que el cierre sea producido por que el negocio que se montó no era coherente con la ubicación y en otras por que el empresario no era capaz, pero cuando en un local o una zona cierran muchos negocios de diferentes sectores y empresarios es una señal de que existe un problema de valoración.
La conclusión es clara: si al montar un negocio entramos en un local a un coste demasiado elevado nos va a reducir muchísimo las posibilidades de supervivencia y de poder generar beneficios.
La decisión de ubicación se toma una vez, es muy difícil de cambiar e influye mucho en la viabilidad del negocio.¿Cuánto vale un local comercial en Salamanca?
En la práctica un local cuesta según un estándar que viene marcado por la ciudad, la zona en la que esté, la calle y los metros que tenga.
El mercado tiende a fijar los precios según las últimas colocaciones de productos similares que han habido.
Cuando el precio de un local sube, todos los locales disponibles similares tienden a subir rápidamente al conocer la información.
Sin embargo, el movimiento contrario, el de bajada es más lento y traumático: suele producirse vía crisis, por absorción de la inflación (un 4% anual durante 5 años es un 20%) y por la pérdida de rentabilidad del coste de oportunidad del capital que no tiene alquilado el local durante un plazo largo (dos meses sin alquilar un local equivalen a un 17% de pérdida de intereses). A los tenedores de locales les cuesta mucho más ceder a la baja que pedir más. Hasta que no existe una conciencia de que el mercado está muy tocado por falta de operaciones no vuelve a su sitio.El valor lógico: la capacidad de beneficios
Un local comercial sirve para que alguien tenga un negocio en él.
En la lógica el valor real de un local está en la capacidad que tiene para hacer ganar dinero a quien lo explote. Si en un local o en una zona todos los negocios cierran significa que cuesta más de lo que vale.
Por lo tanto el valor de un local no es su coste por metro cuadrado de alquiler, sino la capacidad que tiene de generar ventas y sobretodo el efecto que tiene sobre el beneficio real de quien lo explota.
Cuando el coste de todos los locales sube durante años (alquileres y precios de adquisición) y las ventas de los locales que están en ellos no lo hacen de manera paralela, se reducen los beneficios emanados de esos locales, haciendo que se vuelvan menos atractivos.
Cuando este efecto es causado por las empresas que demandan los locales para explotarlos directamente, ya sea con locales propios o franquiciados, no se corre el riesgo de que los precios suban tanto que ya no interesen para el negocio.
Pero cuando quien puja por los locales son inversores que compran porque piensan que podrán vender más caro de lo que compraron y que además podrán alquilarlo a precios muy rentables para ellos entonces el mercado lleva a una subida más allá del valor real de los locales. La especulación financiera hace que los precios suban más que la capacidad que tienen los locales de dar resultados.
Este extremo es especialmente complejo en centros comerciales dónde se atrae dinero de fondos de inversión, que buscando la rentabilidad sobre el papel exigen contratos largos de obligado cumplimiento por parte del inquilino. El problema viene de que si los locales no funcionan es por que el centro no le atrae ventas suficientes para el coste que le está cargando, y sin embargo es el inquilino quien es penalizado.
La fuerte inversión financiera de los grandes fondos en los centros comerciales y de inversores privados en los locales de calle han hecho que existan muchos locales sobre valorados que no se pueden rentabilizar con negocios reales.¿Cómo podemos saber si un local está caro?
Al seleccionar un local lo fácil es comparar el precio de alquiler total, el precio por metro cuadrado, el plazo de contrato y de obligado cumplimiento, las fianzas, el coste de traspaso y el coste de adaptación con respecto a otros locales similares de la zona.
Sin embargo estas variables, siendo muy importantes, solo aportan parte de la realidad, que es el coste, pero no representan el valor real de generación de negocio que tiene el local.
Para saber si un local es caro o barato no debemos fijarnos en las cifras absolutas de los costes.Un local no es caro o barato porque el alquiler suba a 3.000 o 6.000 euros sino por el importe de los beneficios anuales que nos va a dar sobre la inversión realizada. ¿Qué es más caro pagar 3.000 euros al mes por ganar 10.000 euros al año o pagar 6.000 para ganar 100.000?
Normalmente cuando una zona o centro comercial funciona y los precios son razonables, le suele ir bien a la mayoría de empresarios que están y al revés pasa lo mismo. Cuando una zona está sobre valorada casi todos los negocios que han abierto van mal o venden poco.
Por eso es importante evaluar qué sucede en el entorno con los demás negocios para compararlo con lo que se puede conseguir por esas marcas o negocios similares en otras zonas y saber así si la zona es buena o no.
Por lo tanto, para evaluar más correctamente el valor de un local además de ver los costes se pueden analizar también aspectos del potencial de negocio, por ejemplo:
¿Cuántos negocios han cerrado en los últimos 5 años en ese local y por qué?
¿Nos pueden dar la dirección de contacto de los inquilinos anteriores?
¿Cuánto venden los locales más próximos o adyacentes? ¿Pueden las ventas de esos locales, matizando según el sector, la imagen y los metros indicarnos algo de la venta que podremos conseguir nosotros?
¿ Los locales adyacentes están abiertos hace poco o muchos años?,
¿Será que viven por tener una renta baja anterior a la burbuja?
¿Cuánto venden los locales de nuestros competidores más cercanos?
¿Cuánta gente de nuestro público objetivo pasa por delante del local?
¿Cuánta gente de nuestro público objetivo se encuentra en el área de influencia del local?
¿Cuánto es realista pensar que podremos vender en el local?
¿Es el punto muerto del local que analizamos fácil o difícil de alcanzar teniendo en cuenta los costes fijos y la estructura de márgenes brutos?
Ninguna de estas preguntas va a respondernos por si sola sobre si el local está caro o barato, pero su combinación si puede darnos señales que nos ayuden a valorarlo.
Debemos tener en cuenta que no somos la única empresa que explota un negocio en esa zona y la realidad es que el rendimiento de los demás negocios puede indicarnos de qué tipo de mercado estamos hablando. Y por lo tanto tendremos una idea del máximo de renta que nuestro negocio pueda llegar a pagar. Si pagamos más que esa renta máxima el valor del local para nosotros será negativo y si entramos será por otro objetivo que la rentabilidad.
Fuente:infofranquicias.com
Publicado por El Buho Inmobiliaria en 4:19 No hay comentarios:
BÚHO CONSEJOS PARA VENDER TU PISO EN SALAMANCA.
CONSEJOS PARA VENDER TU PISO EN SALAMANCA ANTES DE FINAL DE AÑO.
Si tienes la casa en venta, tienes por delante unas semanas muy importantes para conseguir realizar la transacción antes de que finalice el año y conseguir el mejor precio para tu hogar, con la menor cantidad de estrés. Éstos son 3 consejos de El Búho inmobiliaria España que debes seguir para vender tu casa en las mejores condiciones:
Establece correctamente el precio de tu casa. Es probablemente el factor más crucial para llevar a cabo la venta. Son los compradores los que al final determinan el valor. Ellos comparan tu casa con otras ofertas similares en el mercado y si el precio no les atrae pasan a la oferta siguiente en la lista.Cuanto más tiempo está el inmueble en venta en el mercado más difícil será venderlo, porque los compradores comenzarán a pesar que tiene algún “problema”.
Si tienes duda sobre el precio de tu casa puedes pedirle a un asesor de El Búho Inmobiliaria que te prepare un análisis comparativo de mercado (ACM) para tu inmueble. El estudio debe incluir detalles de las ventas recientes de inmuebles similares en la zona y los precios de los pisos que hay actualmente en la zona.
2. Prepara la casa para la venta
La forma de presentar tu casa a los potenciales compradores puede marcar la diferencia entre el éxito o el fracaso. Los compradores tienden a evaluar las casas por el esfuerzo necesario para mudarse, y cuanto menor sea el esfuerzo, mayor será el valor que están dispuestos a pagar.
Un asesor de El Búho Inmobiliaria te puede ayudar con sugerencias que conviertan tu piso más atractivo para los compradores.
Quita el mueble de la entrada para hacerla más espaciosa
Abre las ventanas unos minutos antes de la visita para refrescar el ambiente y eliminar olores
Limpia el pomo de la puerta de entrada y el felpudo
Si necesitas pintar, utiliza colores claros y neutros
Guarda los objetos personales y fotografías de familia
Abre las cortinas y levanta las persianas para iluminar bien las habitaciones
3. Maximiza la presencia de la casa en el mercado
Encontrar compradores reales requiere más cosas que poner un cartel de venta o anunciarlo en Internet. En la práctica, el 82% de las ventas en el mercado inmobiliario tienen su origen en el contacto de asesores inmobiliarios con su cartera de clientes, recomendaciones, amigos, familiares y contactos personales. Los asesores de El Búho Inmobiliaria usan la tecnología más avanzada para compartir referencias en una red global (www.inmobiliaria-elbúho.com), una aplicación móvil para maximizar la promoción de los inmuebles en dispositivos móviles (www.salmantica.com) y un conjunto de herramientas de gestión que le permiten dedicar una gran parte del tiempo a la búsqueda y selección de “verdaderos” compradores.
Publicado por El Buho Inmobiliaria en 1:48 No hay comentarios:
Soy dueño de un tercio de un piso en Salamanca : ¿puedo vender mi parte aunque los otros no quieran?
Soy propietario de un tercio de un piso en Salamanca. ¿Puedo vender mi parte aunque las otras dos no quieran?
La cuestión por usted planteada ha hecho correr ríos de tinta entre los más respetados jurisconsultos, ya que se trata nada más y nada menos que de interpretar, y dar respuesta a la enorme polémica que ha suscitado en las últimas décadas la correcta interpretación en cada supuesto práctico del derecho de tanteo y de retracto.
Respecto al derecho de retracto existen en la legislación española al menos cuatro variantes: retracto de comuneros, retracto de coherederos (que en realidad es una subespecie del de comuneros), retracto de colindantes y retracto enfitéutico, siendo los dos primeros los que le podrían afectar a usted, aunque para acercarme a su pregunta y del tenor de la misma me fijaré en el retracto de comuneros del derecho general ya que hay algunas particularidades y diferencias en otras legislaciones como el derecho valenciano (en cuanto al patrimonio cultural), también en el gallego, aragonés, navarro, vasco y sobre todo en el catalán en lo que a los plazos se refiere.
En este sentido es conveniente en primer lugar explicar qué quiere decir la palabra retracto. Dicho vocablo procede de la expresión latina retrahere que significa 'traer para sí', 'volver a traer', en definitiva 'readquirir', es decir que para readquirir, para ejercer el derecho de retracto previamente se tiene que haber procedido a la transmisión, a la venta de su tercio y en este “trasiego” usted primero tiene que “cumplimentar” el derecho de tanteo.
Es decir, tiene que ofrecer primero su tercio a los otros dos copropietarios. El tanteo es el derecho que se tiene para adquirir con preferencia un bien cuyo propietario tiene intención de enajenar. Lo que fundamentalmente diferencia a los dos derechos es que el de tanteo existe antes de llevar a cabo la venta y el de retracto se produce cuando ya se ha transmitido el bien.
Curiosa e incomprensiblemente (hoy en día), el derecho de retracto es suficientemente tratado y regulado en el Código Civil, pero no así el derecho de tanteo, derecho este último que se nutre de los requisitos y límites establecidos por los tribunales de justicia (no de la ley), para cuando el tanteo es incumplido y por ende se acaba haciendo uso en los tribunales, del derecho de retracto.
Código Civil: Del retracto legal
Artículo 1521: El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Artículo 1522: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
Artículo 1524: No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes.
Artículo 1525: Efectos del retracto (para no extenderme solo lo enuncio y no copio su articulado)
Conclusión. Sí puede vender su parte a un tercero siempre y cuando se la ofrezca en primer lugar (mediante telegrama o burofax) a los otros dos copropietarios. La otra solución vendría por la división judicial de la cosa común, procedimiento que ya he tratado en casos anteriores.
VECINO QUE ALQUILA SU CASA LOS FINES DE SEMANA
En la comunidad tenemos un vecino que alquila su vivienda los fines de semana. No tiene autorización de la comunidad de propietarios. ¿Puede hacerlo? ¿Podemos denunciarlo?
En primer lugar y desde la perspectiva que otorga tanto la propia Constitución Española de 1975 como la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre, así como en el Título VI del Código Civil (artículo 1542 y siguientes), la Comunidad de Propietarios no tiene potestad, autoridad ni legitimad para directamente impedir el ejercicio de este derecho de arrendamiento (para la mayoría de la doctrina derecho personal y para otros derecho real).
Cuestión distinta es el indebido o “ilegal” uso que hagan de ese derecho y que ustedes vengan padeciendo, puesto que como cualquier otro derecho no es tampoco ilimitado, ya que si el comportamiento de estos inquilinos incumple lo preceptuado a este respecto, en la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal y/o en la Ley de Arrendamientos Urbanos, perturbando por ejemplo grave y recurrentemente al resto de vecinos, provocando ruidos o molestias que impidan la convivencia pacífica, o causando daños aún más graves a la comunidad, se debe, previa reunión en junta de propietarios, adoptar los acuerdos necesarios para extinguir dicha práctica. En caso de que estos acuerdos resulten baldíos, se convertirán en el catalizador para iniciar las acciones legales y judiciales oportunas contra propietario e inquilinos a fin, si fuera necesario, de impedir a ambos el uso y disfrute del inmueble; de hecho, no sería la primera vez que un tribunal condena al propietario a no usar, disfrutar ni utilizar la vivienda para sí ni para terceros.
Derecho de Propiedad y de Arrendamiento:
Código Civil (Título VI):
Artículo 1542:
Artículo 1543:
Artículo 2: Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.
Limitaciones a ese Derecho de Propiedad y de Arrendamiento
Artículo 27: Incumplimiento de obligaciones:
Artículo 35: Resolución de pleno derecho
Artículo 20: Corresponde al administrador:
Por otro lado, si con su pregunta se quisiera también referir a las distintas regulaciones administrativas que en los últimos meses han desarrollado determinadas comunidades autónomas en materia de apartamentos turísticos y de viviendas de uso turístico (aclarar que son dos conceptos y realidades distintas), no le puedo contestar con concreción porque desconozco la ubicación de su inmueble, pero sí le puedo indicar que a priori, si el alquiler lo realiza personal y directamente el propietario del inmueble, no estaría bajo la influencia de lo regulado en la letra e del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, es decir no sería un alquiler turístico, sino que un alquiler de temporada perfectamente amparado por la LAU y, por tanto, no estaría sometido a requisito administrativo alguno.
Artículo 5: Arrendamientos excluidos
Contestando escuetamente a sus preguntas, no necesita autorización de la comunidad de propietarios, puede por tanto hacerlo y lo pueden denunciar si las molestias causadas son de suficiente entidad y gravedad.
GUÍA PARA LA COMPRA DE VIVIENDAS EN SALAMANCA
COMPRA DE VIVIENDAS EN SALAMANCA
DE ACUERDO CON EL ARTÍCULO 4 DEL DECRETO 204/1995, DE 29 DE AGOSTO, POR EL QUE SE ESTABLECEN MEDIDAS ORGANIZATIVAS PARA LOS SERVICIOS ADMINISTRATIVOS DE ATENCIÓN DIRECTA A LOS CIUDADANOS, LA INFORMACIÓN OFRECIDA TIENE EXCLUSIVAMENTE CARÁCTER ILUSTRATIVO Y NO ORIGINARÁ DERECHOS NI EXPECTATIVAS DE DERECHOS
Búsqueda de la vivienda.
Lo primero que debemos hacer es localizar una vivienda que resuelva nuestras necesidades reales. La ubicación, superficie y características generales de la vivienda serán, junto con el precio, lo que nos lleve a tomar una decisión sobre la compra. Al ser una compra tan importante no está de más que dediquemos tiempo suficiente a informarnos sobre todos los aspectos relacionados con la operación. Aunque nos puedan en principio parecer temas muy complicados no es así y en todo caso no tenemos que ser grandes expertos. Basta con que tengamos unos conocimientos generales que nos permitan movernos en este mundo con cierta soltura y en todo caso si tenemos alguna duda que no podamos resolver solos, siempre podremos acudir a algún experto que nos asesore.
Son aquellas que han sido calificadas como tales por la Consejería de Obras Públicas y Transportes y por tanto, gozan de una financiación cualificada o ventajas económicas al comprador y al promotor. También tendrán esta consideración los alojamientos que se integren en conjuntos que constituyan fórmulas intermedias entre la vivienda individual y la residencia colectiva.
Por el contrario, sepa que si adquiere una vivienda protegida tendrá que respetar una serie de limitaciones, ya que al gozar la construcción de estas viviendas de ventajas y apoyos del sector público tienen también una serie de limitaciones a la libre disposición y uso de la vivienda.
1. Debe destinar la vivienda a residencia habitual y permanente.
2. Salvo excepciones, no podrá transmitir la vivienda hasta pasados 10 años.
3. No puede tener otra vivienda en propiedad o poseerla en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio
4. Sus ingresos no deberán superar unos topes.
5. Mientras que la vivienda sea protegida, si desea transmitirla deberá comunicar su intención a la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes y, sobre todo, deberá venderla a un precio máximo previamente establecido, sin poder cobrar más dinero por las obras o mejoras que haya realizado en la vivienda, salvo en el caso de segundas o posteriores transmisiones en los que se podrá aumentar un máximo del 10 % el precio de venta.
Si la vivienda que pretende adquirir es protegida le recomendamos por tanto que se informe bien de todos los detalles consultando a la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.
Adquisición de viviendas en régimen cooperativo
Una posibilidad para adquirir la vivienda es integrarse en una sociedad cooperativa que se encargue de la construcción de las viviendas. Acudir a esta modalidad suele hacer que el precio final de la vivienda sea menor que si la adquirimos ya construida por un tercero, pero es importante saber que si se adquiere una vivienda por este sistema se está participando en una actividad empresarial y si el proyecto no llega a buen puerto podríamos perder nuestras aportaciones a la cooperativa. Por todo lo anterior, si se va a integrar en una cooperativa para construir su vivienda asegúrese de que es de total confianza (para lo que, entre otras comprobaciones, puede consultar si está inscrita en los registros públicos correspondientes) y compruebe los seguros y garantías que ofrece.
Las cantidades que entregue deben estar Avaladas o aseguradas, tal como se indica en el apartado de "Aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta".
Empezamos a buscar. Primero, la zona.
Una vez decidido el tipo de vivienda que queremos adquirir debemos localizar en primer lugar la zona de la ciudad en la que nos gustaría establecernos. Para localizar esa zona sea realista en relación
con sus disponibilidades económicas actuales y tenga en cuenta aspectos tales como:
Medios de comunicación cercanos
Colegios Comercios Centros de ocio
Aparcamientos disponibles
Centros sanitarios Zonas deportivas Seguridad
Actividades molestas que puedan existir
Sería aconsejable pasar por la zona varios días de la semana y en horarios distintos al objeto de comprobar cómo es esa zona en distintos momentos.
A la hora de tener en cuenta todos estos aspectos piense no sólo en la situación actual sino también en su evolución previsible en los próximos años. Piense que la vivienda lo será para muchos años.
Después, la vivienda.
Una vez localizada una zona, debemos buscar una vivienda que se adapte a nuestras necesidades. Al igual que le aconsejábamos en relación con la zona de la ciudad o pueblo, le recordamos que debe ser realista y práctico. Tenga en cuenta:
Metros cuadrados de la vivienda. No es lo mismo que le indiquen metros útiles (que son los que realmente tendrá usted para usar) que metros construidos en los que se incluyen la parte correspondiente a zonas comunes.
Si se adquirirán además garajes o trasteros, deben visitarse y comprobar su estado.
Posibles deficiencias tales como humedades, grietas, etc.
Gastos de comunidad Elementos comunes del edificio Luminosidad
Es muy interesante que tengamos muy en cuenta los gastos de comunidad que tendremos. Dichos gastos dependen de la cuota de participación en la comunidad. A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad, con lo cual a mayor cuota mayor gasto de comunidad, tanto para gastos ordinarios como extraordinarios.
En nuestra Comunidad autónoma tenemos muy fácil obtener mucha información interesante sobre la vivienda que queremos adquirir gracias al Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía.
En dicha norma (que no se aplica en compraventas ente particulares) se establece una figura básica como es el Documento Informativo Abreviado (DIA). Basta que solicite información sobre una vivienda para que nazca el deber de entregar una copia de este documento. El contenido del documento será distinto según se trate de:
- Venta de una vivienda en proyecto o en construcción. El DIA en este caso incluirá datos del promotor, del proyectista y, en su caso, del director de obra y empresa constructora, la fecha prevista de entrega, el plano de emplazamiento, la superficie útil tanto de la vivienda como de sus anejos, etc. La lectura de este documento le permitirá hacerse una idea exacta de la vivienda que desea comprar.
- Venta de una vivienda en primera transmisión ya construida. El DIA en este caso, además de la mayoría de la información que se debe ofrecer en caso de que la vivienda esté en proyecto o en construcción, incluirá otros extremos, tales como la fecha de la recepción de la obra por el promotor, mención de si se dispone de todas las licencias administrativas necesarias para la ocupación de la vivienda, datos de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, etc.
Para segundas o ulteriores transmisiones de la vivienda, si la transmisión no se hace entre particulares directamente, sino a través de quien ejerza una actividad empresarial o profesional (inmobiliarias o Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), se deberá entregar a los consumidores que por su intermediación visiten una vivienda, una ficha informativa respondiendo de la veracidad de sus datos. Dicha ficha ofrecerá información tal como la dirección de la vivienda, su descripción y la del edificio, el precio de venta, nombre del propietario, cargas y superficie, año de construcción si consta en la escritura, cuota de la comunidad de propietarios, acometidas, etc.
Además de lo anterior, se establece también la existencia de una Nota Explicativa en la venta de viviendas sobre el precio y las formas de pago. En dicho documento se detallará el precio de venta de la vivienda haciendo constar que del precio total se deducirá cualquier cantidad que entregue el adquirente antes de la formalización del contrato, salvo que conste expresamente que dicha entrega se realiza en otro concepto. Si se prevén aplazamientos del precio, se indicará toda la información al respecto (tipo de interés, principal e intereses, fecha de vencimiento, plazo, etc). Si se prevé la posibilidad de subrogación de hipoteca, se facilitará toda la información al respecto (notario, fecha de la escritura, condiciones del crédito, etc.). Se indicarán también los periodos de validez de todas las informaciones anteriores.
Una vez localizada una vivienda que pueda satisfacer nuestras necesidades a la vista de todos los datos indicados anteriormente, debemos continuar con nuestras comprobaciones:
Visita al Registro de la Propiedad.
En el Registro se inscriben los documentos que se refieren a la adquisición de bienes inmuebles, derechos reales que recaen sobre ellos tales como la hipoteca o las servidumbres y resoluciones judiciales o administrativas que les pueden afectar como los embargos. Aunque, salvo algunas excepciones como las escrituras de hipotecas, no es obligatorio inscribir en el Registro los bienes inmuebles, sí es muy aconsejable su uso por la seguridad que ofrece a quien lo utiliza, ya que, una vez inscritos, los derechos se encuentran bajo la tutela de los Tribunales y se considera como cierto sólo lo que dice el Registro.
Hay dos medios para obtener información sobre la situación de la vivienda que pretendemos adquirir: la nota simple y la certificación. Ambas deben contener, en general, la descripción de la finca, la titularidad y las cargas. La primera tiene valor meramente informativo. La certificación es el único medio de acreditar fehacientemente el contenido del Registro y va firmada por el registrador. El problema es que el precio de la certificación es mayor que el de la nota simple. Tenga en cuenta el importe de la compra y el grado de seguridad que desea obtener. Normalmente una nota simple es suficiente. Los principales datos que debemos comprobar en estos documentos son:
o Si la vivienda que queremos comprar está a nombre de quien nos la vende.
o Las cargas, si las hubiere, que limitan el derecho de uso o dominio.
Otras comprobaciones que debemos hacer
Debemos también comprobar en la comunidad de propietarios si el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas a dicha comunidad. Debemos hacerlo porque el adquirente de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de algunas de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares. En concreto se responde de las cantidades correspondientes a los meses ya transcurridos del año en el cual tenga lugar la adquisición y al año anterior. El piso estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
También es interesante saber si el vendedor está al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (conocido a veces como "la contribución"). Si el impuesto no hubiese sido pagado deberá hacerlo el comprador, ya que los bienes inmuebles quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria correspondiente a este tributo. Para comprobar este dato puede pedir al vendedor que le exhiba los documentos justificativos de los pagos correspondientes.
Información y documentación previa a la firma del contrato en primera transmisión.
Con al menos 3 días hábiles de antelación a la firma del contrato el comprador tendrá derecho a recibir a cargo del vendedor copia de una serie de documentos:
1. Si no se habían entregado con anterioridad, documentos informativos contemplados en el
Decreto 218/2005 (DIA y nota explicativa sobre el precio y las formas de pago).
2. Licencias o actos administrativos para la utilización o la ocupación de la vivienda.
3. Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
4. Seguros y garantías.
5. Libro del Edificio.
6. Acometidas de los suministros.
7. Evacuación del inmueble en caso de emergencia.
8. Certificación de hallarse al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
El contrato privado.
En España la forma que debe adoptar un contrato de compraventa de un inmueble es libre. Podríamos adquirir una vivienda mediante un contrato privado (incluso por un contrato verbal) que sería perfectamente válido. La escritura pública ante notario no es por tanto imprescindible. No obstante, la trascendencia de este tipo de contratos hace que cualquiera de las partes pueda exigir, con arreglo a los artículos 1279 y 1280 del Código Civil, el otorgamiento de la escritura pública. De hecho, la inmensa mayoría de compraventas de viviendas se hacen en forma notarial. Es absolutamente recomendable utilizar la escritura ante notario para hacer la compra.
En la práctica lo que se suele hacer es realizar la compraventa a través de un contrato privado, que ya tiene efectos obligatorios y que, como vimos, es perfectamente legal aunque no tenga las ventajas de las escrituras públicas.
Posteriormente se suele acudir al notario y al firmar la escritura pública se produce una "renovación del contrato" con lo cual la escritura termina prevaleciendo sobre el contrato privado. Normalmente es en ese momento cuando se entrega la totalidad del dinero pendiente de pago.
Si el contrato privado se firma entre particulares es interesante recordar que no hay especiales obligaciones por lo que debemos intentar que la redacción de las distintas cláusulas sea equitativa. Es muy aconsejable que se incluya una cláusula que establezca que los gastos se harán según ley, al objeto de dejar claro quien debe pagar cada concepto.
Si se incluye la cláusula "según Ley" el vendedor pagará los gastos de cancelación de las cargas pendientes, la plusvalía y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que el comprador pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral y, según proceda, el IVA o el impuesto de transmisiones patrimoniales. No obstante, si la compra es entre particulares, se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos. Si la compra se hace a una empresa debemos tener en cuenta lo dispuesto en el apartado siguiente.
Contenido del contrato privado si vamos a comprar a una empresa.
Debemos saber que los artículos 3.2. y 10 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, continúan siendo de aplicación en Andalucía, a pesar de que casi todo el resto de esa norma no lo es al haber sido sustituida por el Decreto 218/2005, de 11 de octubre. Recordamos que estas normas no son aplicables si vamos a comprar la vivienda directamente a otro particular.
Pues bien, el artículo 10 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, establece que los documentos contractuales de compraventa de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.
Aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta:
En algunas ocasiones se ponen a la venta viviendas que aún no están terminadas de construir. En estos casos se suelen entregar unas cantidades que pueden actuar como señal (arras de desistimiento) y, a menudo, también como parte del precio. Las arras suelen ser un 10 o un 20 por ciento del precio del contrato. Si al final decide no comprar la vivienda lo normal es que pierda la cantidad entregada en concepto de señal. Si, por el contrario, es el vendedor el que decide no vender la vivienda, deberá entregarle el doble de la cantidad entregada como arras.
Asegúrese de que la cantidad que usted entrega lo es también como parte del precio y del tipo exacto de arras que se establecen, ya que también existen las llamadas arras confirmatorias que suponen que el contrato queda ya establecido sin que las partes puedan, como ocurría con el caso de las arras de desistimiento, renunciar a la operación. Si está absolutamente convencido de que quiere adquirir la vivienda y tiene la financiación totalmente asegurada puede que le interese a usted pactar este tipo de arras para que el vendedor no pueda desistir finalmente del contrato.
Es normal en estos casos que se pacte además la entrega de ciertas cantidades de dinero periódicamente hasta la firma del contrato de compraventa; estas cantidades se descontarán también del importe total de la misma.
Para evitar riesgos en relación con la entrega de estas cantidades, la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, establece que las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:
Garantizar, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal del dinero, mediante:
- Aval solidario prestado por Banco o Caja de Ahorros.
Percibir las cantidades anticipadas a través de una Entidad Bancaria o caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.
Si llegado el plazo establecido para iniciar las obras o para la entrega de la vivienda sin que tenga lugar una cosa u otra, el comprador de la vivienda puede optar entre:
a) Rescindir el contrato y percibir las cantidades entregadas más el interés legal del dinero.
b) Conceder una prórroga al promotor, que se hará constar en el contrato, con indicación del nuevo plazo de finalización de las obras y entrega de la vivienda.
La financiación de compra a través de una hipoteca.
En caso de que se decida por la financiación de la operación por una entidad financiera lo normal es acudir a la figura de la hipoteca. Cuando hablamos de una hipoteca en realidad nos referimos a un contrato de préstamo de dinero cuya devolución queda garantizada por un bien inmueble, normalmente el propio inmueble que adquirimos. Al asegurarse quien presta el dinero que si no se devuelve lo recuperará subastando el inmueble, los intereses que solicita suelen ser más bajos que los que exige para los prestamos que sólo tienen una garantía personal.
Si debemos acudir al préstamo con garantía hipotecaria lo primero que debemos hacer es solicitar condiciones a varias entidades financieras. Cuantas más entidades visitemos mejor ya que lograr las mejores condiciones posibles puede llegar a ser económicamente importante.
Una vez seleccionada la mejor oferta se debe intentar negociar con la entidad correspondiente una mejora adicional ya que las entidades pueden mejorar a veces las condiciones aunque a cambio soliciten algunas contraprestaciones tales como domiciliar nóminas o recibos. Recuerde siempre que el cliente es usted. Usted está comprando dinero y quien va a ganar dinero con la operación es la entidad financiera.
Las principales condiciones que deben pactarse con la entidad antes de continuar adelante con la operación son las siguientes:
Cantidad que se prestará. Tenga en cuenta que las entidades no dan siempre el 100% del valor de tasación del inmueble (es habitual que se abone tan sólo el 80%) y que, además, junto con el precio de la vivienda hay que afrontar otros gastos adicionales. Considere que el valor de tasación no siempre coincide con el valor de mercado.
Tipo de interés fijo o variable. Los tipos variables son en principio más bajos que los fijos pero, como su propio nombre indica, esta situación puede cambiar y pueden aumentar mucho en el futuro (aunque también podrían disminuir). El tipo fijo es más caro al principio pero le da una seguridad total sobre las cantidades que deberá pagar en el futuro. Si se decide por el tipo variable sepa que pasado un tiempo (normalmente 6 o 12 meses) se procederá a la revisión del tipo de interés aplicable. Para fijar este tipo de interés se tendrán en cuenta básicamente dos componentes:
Índice de referencia. Para fijar el dinero que debemos pagar existen unas referencias oficiales y recomendadas para préstamos hipotecarios publicados por el Banco de España, que van variando en función de la evolución de los tipos de interés. El más conocido es el Euribor que es el tipo al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario del euro. Otros índices existentes son el IRPH de bancos, el IRPH de cajas, el índice CECA, etc.
Diferencial. A este índice básico las entidades le suelen añadir algún tanto por ciento adicional.
Así, si le ofrecen el índice euribor y un diferencial del 0.75, si el euribor en ese momento está a
3.25 el interés final que tendrá que pagar será del 4 %. Pero tenga en cuenta que en la próxima revisión del tipo de interés si el euribor hubiese subido al 4 % pasaría a pagar el 4.75 %.
Redondeo. Puede ser relativamente importante desde el punto de vista económico que el redondeo de la suma entre el índice de referencia y el diferencial se haga al alza o a la baja. Pida a su entidad financiera que el redondeo se haga a la baja.
Plazo de amortización. Cuanto mayor sea el plazo de devolución del dinero mayor será la cantidad de intereses que se abone. Las hipotecas se están dando a plazos cada vez mayores. En otros países se conceden incluso hipotecas a 100 o más años. Aunque el efecto de reducción de las cuotas mensuales es muy importante a mayor plazo de amortización mayor será la cantidad de intereses totales que paguemos. Sume los intereses totales que tendría que pagar con distintos plazos de amortización y decida en consecuencia.
Comisión de apertura y estudio. La suelen cobrar las entidades financieras por los gastos generales que les ocasiona la operación. Suele ser un tanto por ciento sobre el total del crédito. Tenga en cuenta que se trata de un dinero del que deberá disponer en el momento de la compra y no en el futuro.
Comisiones de cancelación total y parcial. Se aplica en caso de que queramos cancelar parcial o totalmente la hipoteca de manera anticipada. También es un tanto por ciento de la cantidad que amortizamos. Por ley, en los préstamos a interés variable, la comisión por amortización está limitada al 1% sobre el capital pendiente de amortizar. Para préstamos a interés fijo la comisión puede ser más alta. Si tiene pensado en el futuro ir pagando cantidades anticipadamente intente negociar con la entidad financiera para que le reduzca al máximo la comisión de cancelación parcial.
Cuando se decida a realizar una amortización anticipada el banco le preguntará si prefiere reducir cuota o plazo. Si decide reducir cuota sepa que pagará menos todos los meses, lo cual le resultará atractivo, pero el tiempo de amortización total de la hipoteca no variará. Si por el contrario reduce plazo seguirá pagando lo mismo todos los meses pero el tiempo restante para terminar de pagar la hipoteca se habrá reducido. Aunque aparentemente esto no es muy atractivo, piense que los intereses totales que pagará serán menores con lo cual, si puede permitirse seguir pagando la misma cuota, es preferible amortizar plazo.
Comisión de subrogación. Tienen por ley un tope máximo del 1% del préstamo. Permite el cambio de hipoteca de una entidad financiera a otra, con la posibilidad de variar el tipo de interés, y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar. La entidad financiera tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación de la hipoteca.
Para saber si en conjunto, considerando los tipos de interés comisiones, etc, nos interesa más una oferta u otra es muy útil fijarse en la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del préstamo. Debemos comparar las distintas TAE que serán las que realmente nos indiquen lo que tendremos que pagar en conjunto por la hipoteca. Y no olvide nunca que esta comisión de subrogación puede ser negociable y que las entidades financieras la pueden reducir, o incluso eliminar, según el cliente de que se trate. Intenta siempre negociar las mejores condiciones posibles.
Otra posibilidad que existe en relación con la búsqueda de financiación a través de una hipoteca es la de acudir a la subrogación. En este caso ya existe una hipoteca previa del vendedor. Si las condiciones de esta hipoteca son interesantes para usted y la entidad financiera acepta el cambio se puede acudir a esta posibilidad. En el documento privado se debe hacer constar que del precio total se deducirá el importe de la deuda asumida por el comprador.
Si se llega a un acuerdo sobre las condiciones del préstamo se suele pasar a la siguiente fase que es la tasación del inmueble. La tasación la hace una empresa especializada designada por la entidad financiera. Los gastos de la tasación los abonará usted, incluso aunque finalmente no se llegara a realizar la operación.
Si el préstamo que solicitamos está garantizado por una vivienda y es por un importe igual o inferior a 150.253,03 euros, una vez que la vivienda ha sido tasada y la entidad financiera ha estudiado nuestra solvencia económica nos hará, si procede, una oferta vinculante que contendrá las condiciones más importantes del crédito que nos ofrecen, o nos denegará la solicitud de préstamo.
La oferta deberá ser firmada por un representante de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.
No sólo hay que abonar el precio de la vivienda...
Debemos tener en cuenta que junto con el precio que deberemos abonar al vendedor debemos hacer frente a otros gastos. El vendedor también deberá hacer por su parte algún gasto ocasionado por la venta. Analicemos estos aspectos que no debemos olvidar para no tener disgustos.
Pago a la inmobiliaria o al Agente de la Propiedad Inmobiliaria, gestor, abogado o, en general, quien haya mediado en la adquisición. Si se trata de una
compraventa en la que ha mediado un tercero, quien haya contratado sus servicios, tendrá que pagarle un dinero por los mismos. Los honorarios de estos profesionales son libres pero de manera puramente estimativa podemos indicar que suelen rondar entre el 3 y el 5% del precio de la vivienda, aunque este porcentaje puede variar. Es muy aconsejable que se informe por escrito de los honorarios que se percibirán por la actividad de mediación y de quien será el encargado de pagarlos. También sería importante que compruebe si el profesional en cuestión cuenta con un seguro de responsabilidad civil.
Comisiones relacionadas con la hipoteca. Ya hemos hecho referencia a ellas en el apartado dedicado a los créditos con garantía hipotecaria. Recuerde que básicamente en el momento inicial de la compraventa tendrá que abonar la comisión de apertura y estudio y los gastos de tasación de la vivienda.
Gastos notariales. Grava los documentos notariales, en este caso la propia escritura de compraventa y, en su caso, la de la hipoteca. Los aranceles notariales están establecidos en la legislación pero ésta permite que los notarios reduzcan sus honorarios hasta un 10%.
Gastos del Registro de la Propiedad. El registrador presentará una minuta que dependerá del precio de la vivienda y, en su caso, por el importe de la hipoteca. Consulte los precios en las oficinas del Registro de la Propiedad. Si va a suscribir una hipoteca probablemente la propia entidad financiera le informará directamente de los gastos correspondientes.
Gastos de gestoría. La tramitación de los documentos necesarios para la adquisición de vivienda suele ser encargada por el banco a una gestoría que le asegure que todos los trámites son cumplimentados correctamente. El pago de estos gastos lo paga el comprador de la vivienda.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Debamos de pagar el Impuesto sobre el valor añadido o el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, deberemos abonar además el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía).
Este impuesto, conocido coloquialmente como la plusvalía, debe abonarlo en principio el vendedor.
Impuesto sobre la renta de las personal físicas. Una parte del dinero que destinamos a pagar la vivienda se puede desgravar, lo cual es positivo para el comprador.
En concreto, la deducción fiscal aplicable es limitada. Para aprovechar lo mejor posible esta posibilidad, por tanto, lo mejor es distribuir al máximo la renta utilizada en varios ejercicios. Para ello podemos utilizar dos instrumentos:
Antes de realizar la adquisición podemos hacer uso de una cuenta ahorro-vivienda que nos permite que el dinero que ingresemos en ella se considere ya como destinado a la adquisición de la vivienda. La desgravación en este caso tiene un tope que debe consultar en la normativa correspondiente. Hay que tener en cuenta que el dinero que ingresemos en esta cuenta ya no puede destinarse a otra cosa ya que si no tendríamos que devolver la desgravación que disfrutamos con sus correspondientes intereses de demora. Por tanto si no está completamente seguro de que en los próximos 4 años va a adquirir una vivienda, mejor que no utilice este instrumento.
Tras la adquisición, lo ideal es seguir destinando una parte de la renta cada año a la adquisición al objeto de optimizar la inversión, teniendo en cuenta los topes de desgravación que en cada caso se establezcan por la normativa reguladora del impuesto sobre la renta.
Por otro lado, además de este efecto "positivo" de la adquisición de una vivienda, hay que tener en cuenta también en relación con este tributo que el comprador debe incluir como ingreso en la declaración de la renta el valor de la vivienda. No es un gasto que deba afrontar inmediatamente, pero téngalo en cuenta para no llevarse una muy desagradable sorpresa al realizar el año que viene la declaración de la renta.
Impuesto sobre los Bienes Inmuebles. Este tributo, conocido coloquialmente como contribución urbana, es un tributo real que soporta directamente la vivienda, con independencia de quien sea su titular. Se paga cada año y consiste en un porcentaje sobre el valor catastral de la vivienda.
Ayudas para la adquisición de viviendas.
Como ya hemos indicado en varios puntos de esta guía existen en la actualidad un gran número de ayudas para la adquisición de viviendas para ciertos colectivos. Infórmese de todas estas ayudas en las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.
En primer lugar recuerde que si la compra se la hará a otro particular debe pactar con él en qué notario se hará la firma. Si es una empresa a la que usted le comprará la vivienda es usted el que puede elegir el notario.
Es aconsejable que el día antes de la firma de las escrituras acuda a la notaría y lea con atención el borrador de la escritura al objeto de comprobar que todo está correcto. En caso contrario, solicite que se efectúen las modificaciones oportunas. Si se va a firmar una escritura pública tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los 3 días hábiles anteriores a su otorgamiento. El prestatario podrá renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría.
Repase también antes de acudir a la notaría con el vendedor y con el responsable de la entidad financiera en caso de que se vaya a constituir una hipoteca, las cuentas exactas teniendo en cuenta todos los gastos para que en el momento de la firma de las escrituras no surja ningún inconveniente de última hora.
El día de la firma de las escrituras es el momento central del proceso de la compra de la vivienda. Es en ese momento cuando se abona el precio total y se hace entrega de las llaves de la vivienda, convirtiéndose usted, por tanto, en el nuevo propietario de la vivienda.
Antes de firmar las escrituras compruebe documentalmente que están abonados los gastos de comunidad, los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles o deudas por hipotecas o cargas inscritas en el Registro ya que la Ley obliga al comprador a responder de ellos con cargo a la vivienda que ha comprado.
Los pagos a la comunidad se acreditan mediante una certificación que debe exhibir el vendedor emitida por dicha comunidad con firma del secretario y el presidente de la misma. Los pagos del impuesto de bienes inmuebles se justifican con la presentación de los oportunos justificantes de los pagos. Aunque usted puede renunciar a la presentación de estos documentos no es nada aconsejable que lo haga.
La existencia de cargas o hipotecas puede ser comprobada mediante la copia simple que el notario debe solicitar al registro de la propiedad. El notario le advertirá si existe algún problema en este sentido. Es común que en la nota simple aparezca en la nota simple es la existencia de afecciones fiscales. Aunque normalmente no suelen representar ningún problema, ya que la mayor parte de las fincas están sujetas a estas notas que no suponen ninguna irregularidad, es recomendable que se informe sobre el significado de dichas afecciones. Recuerde que parte del trabajo del notario consiste en asesorarle jurídicamente sobre este tipo de aspectos, por lo que no dude en plantear sus dudas a estos funcionarios.
No acepte que se reflejen en la escritura precios inferiores al real ni entregue ninguna cantidad si dicha entrega no queda reflejada en un documento.
Por último, indicar que se firmará una escritura de constitución de un crédito con garantía hipotecaria. El notario deberá:
1. ° Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias que, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación.
2. ° En el caso de préstamo a tipo de interés variable, advertir expresamente al prestatario cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que el índice o tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales.
3. ° En el caso de préstamos a tipo de interés fijo, comprobar que el coste efectivo de la operación que, calculado conforme a las reglas establecidas por el Banco de España, se hace constar a efectos informativos en el documento se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo.
4. ° En el caso de que esté prevista alguna cantidad a satisfacer por el prestatario al prestamista con ocasión del reembolso anticipado del préstamo, o que dichas facultades del prestatario se limiten de otro modo o no se mencionen expresamente, consignar expresamente en la escritura dicha circunstancia, y advertir de ello al prestatario.
5. ° En el caso de que el préstamo esté denominado en divisas, advertir al prestatario sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.
6. ° Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para el prestatario comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.
Trámites posteriores a la firma de las escrituras
Una vez que haya firmado la escritura de compraventa se debe tener cuidado de hacer las siguientes comprobaciones y gestiones atienda a los siguientes trámites y obligaciones:
✓ Compruebe que fueron abonados los impuestos y aranceles correspondientes.
En la mayoría de los casos una gestoría es la que se encarga de gestionar el abono de los impuestos y aranceles que deben percibir administraciones públicas, notarios y registradores. No obstante puede hacerlo usted mismo, aunque si existe una hipoteca lo normal es que la entidad financiera le exija que estas operaciones y pagos se hagan a través de una empresa para asegurarse de que se realizan correctamente.
✓ Comprobar que recibe las escrituras. Aunque tardará meses en hacerlo, finalmente debe quedarse con la escritura de compraventa. Si se hizo hipoteca, también debe quedarse con copia de la
escritura correspondiente.
✓ Comprobar que se hizo la inscripción en el Registro de la Propiedad. Dicha comprobación se hace al objeto de asegurarnos de que obtendremos la máxima protección que nos da el registro.
✓ Comprobar que en el Catastro quedó reflejo de la nueva titularidad. El cambio en la
propiedad de la vivienda debe ser comunicada al Catastro al objeto de que los datos del nuevo propietario consten en él. Hay que comprobar que esta comunicación se efectúa ya que los datos del catastro se utilizan para el liquidar el impuesto de bienes inmuebles y en caso de no comunicar el cambio en la propiedad dicho impuesto continuará siendo remitido al anterior propietario.
✓ Comunidad de Propietarios. Identifíquese como nuevo propietario, facilite su domicilio para cualquier notificación y pacte la forma de pago de los gastos que desde ahora deba hacer.
✓ Notificación del cambio a las empresas suministradoras. No olvide poner a su nombre los suministros que afecten a la vivienda (gas, luz, teléfono, etc.).
Reclamaciones por defectos en la vivienda.
Si aparecen defectos en la vivienda sepa que tiene un plazo de dos años desde que se manifiestan los mismos, para reclamar contra las personas físicas o jurídicas que intervinieron en el proceso de la edificación, de acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Como garantía por los daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción la ley prevé tres tipo de seguros:
√ 10 años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
√ 3 años para daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
√ 1 año por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. En este caso será directamente el constructor el que responda.
En mayo de 2010 el único seguro obligatorio es el decenal, estando los otros dos pendientes de se desarrollo reglamentario.
Si detecta daños en la vivienda lo primero que tiene que hacer es comunicárselos a la empresa al objeto de que la misma los subsane. Si pasado un plazo prudencial los arreglos no se han efectuado puede solicitar la hoja de reclamaciones a la empresa al objeto de que quede constancia escrita de su reclamación. Si presenta la hoja la empresa tiene la obligación de contestarle en el plazo de 10 días desde que presente la reclamación. Si no le contestan o la contestación que le ofrecen no es considerada como correcta por usted remita la reclamación a la Delegación Provincial de Salud de la Junta de Andalucía, al objeto de que se intente llegar a un acuerdo con la empresa a través de la realización de una mediación o un arbitraje. Si lo desea puede presentar la hoja de reclamaciones también en una Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) o en una asociación de consumidores y usuarios.
Si la vía administrativa no logra solucionar el problema tan sólo quedaría acudir a los tribunales de justicia que sí pueden imponer una solución a las partes, cosa que no puede hacer la Administración.
Recuerde que ante un incumplimiento contractual del vendedor o ante la aparición en la vivienda de vicios o defectos ocultos, el comprador podrá instar judicialmente la resolución del contrato o reclamar su cumplimiento o reparación, con indemnización en ambos casos, de los daños y perjuicios que le hubieren sido ocasionados.
¿Tengo que mantener la hipoteca con la misma entidad?
Como la vida de un crédito hipotecario suele ser muy larga, hay ocasiones en que los créditos se firman con unas condiciones que posteriormente ya no son tan buenas como cuando se firmó la hipoteca. En esos casos existen dos posibilidades:
La primera es hablar con nuestra entidad financiera para intentar mejorar las condiciones del crédito. Es lo que se denomina novación
Publicado por El Buho Inmobiliaria en 8:21 No hay comentarios:
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Artículo 1522

Artículo 1524

Artículo 1525

Artículo 1542

Artículo 1543

Artículo 2

Artículo 27

Artículo 35
 Resolución 

Artículo 20
 artículo 5

Artículo 5
 ARTÍCULO 4
 Real Decreto 
 artículo 10
 Real Decreto 
 resolución