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Timestamp: 2016-10-24 14:07:19+00:00

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112 II 214
112 II 21436. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 5. Juni 1986 i.S. Steiger und Mitbeteiligte gegen Zurm�hle AG (Berufung)
D�lai pour l'inscription d'une hypoth�que l�gale d'entrepreneur en cas de propri�t� par �tages (art. 839 al. 2 CC). Pour l'ensemble des travaux et des livraisons que l'entrepreneur a fournis pour chaque appartement, le d�lai d'inscription commence � courir d�s la fin des prestations dans chaque habitation, en tout cas quand la propri�t� par �tages avait �t� constitu�e d�j� avant le d�but des travaux. Faits � partir de page 215
BGE 112 II 214 S. 215
Die Intercap S.A. liess im Jahre 1982 auf ihrem Grundst�ck Nr. 1247 des Grundbuches Luzern-Stadt ein Terrassenhaus erstellen. Am 18. Januar 1982, d.h. noch vor Beginn der Bauarbeiten, wurde an der geplanten Liegenschaft Stockwerkeigentum begr�ndet. Zwei der insgesamt acht Stockwerkeinheiten gingen an Zeno Steiger, eine (je zur H�lfte) an Alois und Verena Amstad-Portmann.
Gest�tzt auf einen mit der Intercap S.A. abgeschlossenen schriftlichen Werkvertrag vom 8./12. Juli 1982 (mit sp�teren Erg�nzungen) f�hrte die A. Huber AG, Rechtsvorg�ngerin der Zurm�hle AG, am Terrassenhaus verschiedene Schreinerarbeiten aus. Namentlich baute sie in den einzelnen Wohnungen Wandschr�nke ein.
Durch superprovisorische Verf�gung vom 17. Februar 1983 und Best�tigungsentscheid vom 22. M�rz 1983 ordnete der Amtsgerichtspr�sident I von Luzern-Stadt in Gutheissung eines Gesuchs der A. Huber AG vom 16. Februar 1983 an, dass zu deren Gunsten ein Bauhandwerkerpfandrecht im Gesamtbetrag von Fr. 30'081.-- nebst Zins zu 5% seit 19. Dezember 1982, aufgeteilt auf die einzelnen Stockwerkeinheiten nach Massgabe des Wertes der geleisteten Arbeit, vorl�ufig eingetragen werde.
Die von der A. Huber AG in der Folge gegen die Stockwerkeigent�mer erhobene Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts hiess das Amtsgericht Luzern-Stadt (I. Abteilung) durch Urteil vom 14. Mai 1984 teilweise gut, indem es das Pfandrecht f�r eine Summe von Fr. 10'485.95 zusprach. Das Obergericht (I. Kammer) des Kantons Luzern hat diesen Entscheid am 2. Dezember 1985 best�tigt.BGE 112 II 214 S. 216
Gegen das obergerichtliche Urteil haben die Beklagten Zeno Steiger sowie Alois und Verena Amstad-Portmann, welche die Klage im Umfang von Fr. 47.35 je Stockwerkeinheit anerkannt hatten, beim Bundesgericht Berufung erhoben.
Die Zurm�hle AG schliesst auf Abweisung der Berufung.
1. Gem�ss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB besteht ein Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandes f�r die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die zu Bauten oder andern Werken auf einem Grundst�ck Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben. Die Eintragung des Pfandrechts hat bis sp�testens drei Monate nach Vollendung der Arbeit zu geschehen (Art. 839 Abs. 2 ZGB).
Die Vorinstanz legte den Beginn der Frist zur Eintragung der vorliegend strittigen Bauhandwerkerpfandrechte bez�glich aller Stockwerkeigent�mer einheitlich auf denjenigen Zeitpunkt fest, da die A. Huber AG ihre Arbeiten in s�mtlichen Wohnungen des Terrassenhauses abgeschlossen hatte. Nach den obergerichtlichen Feststellungen wurden noch am 19. November 1982 Abschlussarbeiten ausgef�hrt, so dass die am 16. Februar 1983 beantragte und am darauffolgenden Tag superprovisorisch verf�gte Eintragung der Pfandrechte rechtzeitig gewesen sei. Die Berufungskl�ger halten demgegen�ber daf�r, dass die Eintragungsfrist f�r jede Stockwerkeinheit gesondert zu laufen begonnen habe, und zwar mit dem Abschluss der Arbeiten in den entsprechenden Wohnungen. Da die A. Huber AG nach dem 10. November 1982 in ihren Wohnungen keine in Betracht fallenden Arbeiten mehr ausgef�hrt habe, sei der Anspruch auf das Pfandrecht verwirkt.
2. Wie das Bundesgericht schon in BGE 111 II 35 E. 4 festhielt, hat der schweizerische Gesetzgeber das durch Bundesgesetz vom 19. Dezember 1963 eingef�hrte Stockwerkeigentum so ausgestaltet, dass jedem Stockwerkeigent�mer ein Miteigentumsanteil am Grundst�ck insgesamt - d.h. an allen seinen Bestandteilen und somit auch an den sich darauf befindenden Geb�uden - zusteht. Hinzu kommt ein Sonderrecht, wonach der einzelne Miteigent�mer bestimmte Teile eines Geb�udes ausschliesslich benutzen und innen ausbauen darf (vgl. Art. 712 a Abs. 1 ZGB). Gewisse Geb�udeteile, die der Gemeinschaft dienen, sind von Gesetzes wegen von der Zuteilung zu Sonderrecht ausgeschlossen BGE 112 II 214 S. 217bzw. k�nnen durch den Begr�ndungsakt oder durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigent�mer davon ausgeschlossen werden (vgl. Art. 712 b Abs. 2 und 3 ZGB).
Aus der dargelegten gesetzlichen Ordnung hat das Bundesgericht geschlossen, dass ungeachtet der dem Grundeigentum angen�herten Ausgestaltung von Sonderrechten an einzelnen Geb�udeteilen grunds�tzlich alle Bestandteile und Geb�ude des in Stockwerkeigentum aufgeteilten Grundst�cks zu einer Einheit verbunden w�rden, so dass Arbeitsleistungen und Materiallieferungen des Bauhandwerkers wertm�ssig unmittelbar der im Miteigentum der Stockwerkeigent�mer stehenden Liegenschaft anw�chsen. Welchen unmittelbaren Nutzen durch Gebrauch die einzelnen Stockwerkeigent�mer aus den Leistungen des Bauhandwerkers z�gen, sei dabei unerheblich. Das Bauhandwerkerpfandrecht, das die Anspr�che derjenigen Gl�ubiger in besonderer Weise sichern solle, die mit den erbrachten Leistungen den Wert des �berbauten Grundst�cks vermehrt h�tten, m�sse deshalb grunds�tzlich bei der im Miteigentum stehenden Sache bzw. bei den Miteigentumsanteilen insgesamt ankn�pfen (vgl. BGE 111 II 35 f. E. a). Vorbehalten wurde dann allerdings der Fall, da die Leistungen des Bauhandwerkers ausschliesslich der Ausstattung von im Sonderrecht eines Stockwerkeigent�mers stehenden Geb�udeteilen dienen. In Einklang mit der Lehre (vgl. SCHUMACHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2. A., S. 96, Rz. 379; ZOBL, Das Bauhandwerkerpfandrecht de lege lata und de lege ferenda, in: ZSR 101/1982 II S. 1 ff., insbesondere S. 127; DE HALLER, L'hypoth�que l�gale de l'entrepreneur, in: ZSR 101/1982 II S. 189 ff., insbesondere S. 264) hat das Bundesgericht entschieden, dass die entsprechenden Forderungen durch ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dem betreffenden Miteigentumsanteil gesichert werden k�nnten, sofern die bauliche Ausstattung der im Sonderrecht stehenden R�ume ein wesentliches Element des dem gemeinschaftlichen Eigentum entgegenstehenden Sonderrechts ausmache (vgl. BGE 111 II 36 E. b).
3. a) Diese bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Baugl�ubigerpfand-Belastung bei Stockwerkeigentum tr�gt dem Umstand Rechnung, dass nicht jeder Mehrwert, den ein Bauhandwerker durch seine Arbeit oder durch geliefertes Material an einem der im Sonderrecht eines Stockwerkeigent�mers stehenden Geb�udeteil schafft, auch in gleichem Masse eine Wertvermehrung f�r die Liegenschaft insgesamt bedeuten muss. Die Vorinstanz hat dies nicht �bersehen. Sie schliesst eine selbst�ndige Behandlung der BGE 112 II 214 S. 218einzelnen Stockwerkeinheiten hinsichtlich der dreimonatigen Eintragungsfrist f�r F�lle der vorliegenden Art denn auch nicht generell aus. Indessen h�lt sie daf�r, dass eine gestaffelte Ausl�sung der erw�hnten Frist nach Massgabe der Vollendung der Arbeiten in den einzelnen Wohnungen nur insoweit in Frage kommen k�nne, als der - �ber die Normausr�stung hinausgehende - Sonderausbau betroffen sei. F�r Leistungen der Bauhandwerker, die auf einem einheitlichen Werkvertrag beruhten und zum Standardausbau der Stockwerkeinheiten geh�rten, werde die Frist dagegen erst dann (einheitlich) ausgel�st, wenn die Arbeiten im ganzen Haus, d.h. in allen Wohnungen, abgeschlossen seien. Seine Ansicht begr�ndet das Obergericht damit, dass dem Unternehmer gerade bei grossen �berbauungen nicht generell zugemutet werden k�nne, eine Kontrolle �ber den Abschluss der Arbeiten in den einzelnen Stockwerkeinheiten zu f�hren. Die Vorinstanz h�lt sodann fest, dass die den strittigen Pfandrechten zugrunde liegenden Arbeiten eindeutig zum Standardausbau gez�hlt h�tten; es sei deshalb f�r alle Stockwerkeigent�mer von einem einheitlichen Fristbeginn auszugehen.
b) Im Schrifttum wird die hier gestellte Frage unterschiedlich beantwortet. ZOBL (a.a.O. S. 149) h�lt daf�r, dass bei Arbeiten an Bauteilen, die Gegenstand des Sonderrechts eines Stockwerkeigent�mers bildeten, der Beginn der Frist auf den Zeitpunkt des Abschlusses dieser Arbeiten falle, zumal der Stockwerkeigentumsanteil das Pfandobjekt darstelle. SCHUMACHER (a.a.O. S. 195, Rz. 682 f.) r�umt zwar ein, dass die Struktur des Stockwerkeigentums daf�r sprechen w�rde, die einzelnen Stockwerkeinheiten auch bez�glich der Dreimonatefrist f�r die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts m�glichst selbst�ndig zu behandeln. Unter Hinweis auf die - auch von der Vorinstanz erw�hnten - Gr�nde der Praktikabilit�t und auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes vertritt dieser Autor aber dann gleichwohl die Ansicht, die Frist sei in einem Fall wie dem vorliegenden f�r alle Stockwerkeigent�mer gleichzeitig mit der letzten Arbeit des Unternehmers im ganzen Haus beginnen zu lassen.
4. a) Die Befristung der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts dient in erster Linie dem Schutz des Grundeigent�mers, der m�glichst grosse und rasche Rechtssicherheit geniessen soll (vgl. BGE 53 II 219; SCHUMACHER, a.a.O. S. 170, Rz. 603 mit weiteren Hinweisen; dazu auch BGE 102 Ia 85 E. aa). Zu sch�tzen gilt es namentlich den Grundeigent�mer, der selbst nicht Besteller BGE 112 II 214 S. 219der vom Unternehmer erbrachten Leistungen gewesen war und sich durch die Eintragung eines Baugl�ubigerpfandrechts erst hinterher in die mit nicht geringen Risiken verbundene Stellung eines Drittpfandschuldners versetzt sehen kann.
Der Bauhandwerker befindet sich demgegen�ber in einer g�nstigeren Lage. So kann er dem Baufortschritt entsprechende Abschlagszahlungen verlangen. Vor allem aber ist er insofern wirksam gesch�tzt, als er gem�ss Art. 839 Abs. 1 ZGB das ihm zustehende Pfandrecht bereits von dem Zeitpunkt an eintragen lassen kann, da er sich zur Arbeitsleistung verpflichtet hat. Dass in der Praxis freilich oft Hemmungen bestehen d�rften, sich in dieser Weise abzusichern, vermag an der grunds�tzlichen Besserstellung des Unternehmers nichts zu �ndern. Das Absch�tzen des Risikos wird f�r diesen allerdings dann erschwert, wenn bei �berbauungen der vorliegenden Art das Stockwerkeigentum erst nach Beginn oder gar nach Abschluss der Arbeiten begr�ndet wird. Wie es sich mit der Eintragungsfrist unter solchen Umst�nden verhalten w�rde, braucht indessen nicht entschieden zu werden, da hier das Stockwerkeigentum bereits bestanden hatte, als die A. Huber AG ihre Arbeiten aufnahm. Denkbar w�re allerdings, dass ein Bauherr das Bestehen von Stockwerkeigentum verschweigt, doch kann der Unternehmer durch Einsicht in das Grundbuch davon Kenntnis erlangen.
b) In Anbetracht der dargelegten Stellung des Bauhandwerkers und seiner M�glichkeiten, sich gegen eine allf�llige Insolvenz des Werkbestellers rechtzeitig und wirksam abzusichern, erscheint es als ungerechtfertigt, den Beginn der Frist zur Eintragung eines Baugl�ubigerpfandrechts einheitlich auf denjenigen Zeitpunkt anzusetzen, da die Arbeiten in s�mtlichen Wohnungen abgeschlossen sind. Es kann namentlich dem Erwerber einer fertiggestellten Stockwerkeinheit nicht zugemutet werden, dass noch drei Monate nach der - unter Umst�nden viel sp�teren - Vollendung der Arbeiten in einer andern Wohnung auf seinem Grundst�ck ein Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen wird. Das Risiko einer Doppelleistung (Zahlung des Preises an den Verk�ufer, der das Werk bestellt hatte, einerseits und an den Bauhandwerker andererseits) soll mindestens in zeitlicher Hinsicht �berblickbar sein. Eine einheitliche Fristausl�sung im obenerw�hnten Sinn ist aber auch deshalb abzulehnen, weil sie eine Privilegierung des Bauhandwerkers zur Folge h�tte, die �ber das Ziel des Gesetzes hinausginge: Der Unternehmer k�nnte f�r den durch seine Leistungen geschaffenen BGE 112 II 214 S. 220Mehrwert an einer bestimmten Stockwerkeinheit auch noch nach Ablauf der dreimonatigen Frist seit Arbeitsvollendung das gesetzliche Pfandrecht eintragen lassen. In W�rdigung der auf beiden Seiten in Betracht zu ziehenden Interessen ist es dem Bauhandwerker entgegen der Ansicht der Vorinstanz schliesslich durchaus zuzumuten, dass er bei �berbauungen der vorliegenden Art �ber seine Arbeiten und Materiallieferungen generell eine nach Stockwerkeinheiten getrennte Kontrolle f�hre. Die individuelle Rechnungstellung an die einzelnen Stockwerkeigent�mer verlangt ohnehin ein solches Vorgehen.
c) Aufgrund der vorstehenden Erw�gungen geht es nicht an, die gestaffelte Fristausl�sung nach Massgabe der Vollendung der Arbeiten an den einzelnen Stockwerkeinheiten mit dem Obergericht nur bez�glich derjenigen Leistungen gelten zu lassen, die der Unternehmer im Rahmen eines Sonderausbaus der Wohnungen, d.h. �ber die Normausr�stung hinaus, erbracht hat. Bei einer solchen L�sung w�rden �brigens in vielen F�llen erhebliche Schwierigkeiten bei der Abgrenzung zwischen Standard- und Sonderausbau auftreten.
d) Begann die Frist zur Eintragung der strittigen Bauhandwerkerpfandrechte somit in jedem Fall mit der jeweiligen Vollendung der Arbeiten der A. Huber AG in den Wohnungen der Berufungskl�ger zu laufen, ist unerheblich, ob jene zum Standard- oder zum Sonderausbau zu z�hlen seien. Die R�ge der Berufungskl�ger, die vorinstanzliche Annahme, wonach es sich um Leistungen im Rahmen des Standardausbaus gehandelt habe, verstosse gegen Art. 8 ZGB (da die Kl�gerin dies nie geltend gemacht habe), wird mithin gegenstandslos.
111 II 35,
111 II 36,
102 IA 85
art. 839 al. 2 CC,
Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB,
Art. 712 a Abs. 1 ZGB,
Art. 712 b Abs. 2 und 3 ZGB suite... ,
Art. 839 Abs. 1 ZGB,
Art. 8 ZGB

References: BGE 
 Art. 837
 BGE 
 Art. 712
 BGE 
 Art. 712
 BGE 
de lege lata
de lege ferenda
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 839
 BGE 
 Art. 8

art. 839

Art. 837

Art. 712

Art. 712

Art. 839

Art. 8