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Timestamp: 2020-08-15 11:49:29+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 8410 del 31/03/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 8410 del 31/03/2017
Cassazione civile, sez. trib., 31/03/2017, (ud. 03/10/2016, dep.31/03/2017), n. 8410
sul ricorso 25011-2012 proposto da:
C.P., elettivamente domiciliata in ROMA C.SO D’ITALIA 102,
presso lo studio dell’avvocato GIOVANNI PASQUALE MOSCA, che la
avverso la sentenza n. 201/2012 della COMM.TRIB.REG. di ROMA,
udito per la ricorrente l’Avvocato MISASI per delega dell’Avvocato
MOSCA che ha chiesto l’accoglimento;
1. C.P. impugnavano l’avviso di rettifica e liquidazione nr. (OMISSIS), dell’Agenzia delle Entrate di Roma, Ufficio (OMISSIS), notificato il 6/11/2007, con il quale veniva rettificato il valore della compravendita di una quota di terreno di mq. 5.730 sito in Roma in località Castel Monastero, determinandolo in Euro 200.000,00, invece del dichiarato Euro 25.000,00.
Con sentenza del 7/12/2010 la CTP di Roma accoglieva in parte il ricorso riducendo il maggior valore accertato ad Euro 50,00 a mq. invece di Euro 70,00 determinato dall’Ufficio.
Con sentenza del 20/3/2012 la CTR di Roma rigettava l’appello dei contribuenti.
Ha osservato il giudice di appello che l’avviso di rettifica originava dalla circostanza accertata e contestata dalla contribuente, che il suolo fosse edificabile, secondo la nozione indicata dal D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2.
Esso infatti era definito tale negli strumenti urbanistici. La circostanza della presenza di vincoli urbanistici, non incideva sulla jus aedificandi, ma solo sullo jus aestimandi. Pertanto correttamente la CTP aveva ridotto il valore attribuito dall’Ufficio di Euro 70,00 al mq. in Euro 50,00 al mq.
Sulla base di tali considerazioni rigettava l’appello.
2. Avverso tale pronuncia proponeva ricorso C.P., la quale lamentava, con due motivi trattati congiuntamente:
La erronea applicazione delle norme di diritto e la contraddittorietà della motivazione. Invero la sentenza di appello, nel rigettare l’impugnazione, aveva negato l’esistenza di un fatto incontrovertibilmente accertato e che cioè con la variante al Piano Regolatore adottata con DGC nr. 92 del 1997, la zona dell’agro romano era divenuta H1 e, quindi agricola con vincoli di tutela del patrimonio agricolo e storico, che consentiva solo l’edificazione per finalità di conduzione del fondo. Pertanto avere ritenuto nella pronuncia di appello che il terreno fosse ancora classificato G4 (per case con orti e giardini), aveva determinato un errore di valutazione del valore del fondo.
3, Con controricorso L’Agenzia chiedeva il rigetto dell’impugnazione, considerato che la CTR, nel confermare la sentenza di primo grado, aveva avallato anche la diminuzione del valore rispetto all’atto di rettifica, dimostrando di avere tenuto conto della concreta destinazione del terreno.
2. Nella sentenza impugnata la CTR esplicitamente afferma (pg. 2) che il terreno oggetto della controversia è qualificabile G4, mentre la sua qualificazione come zona H/1 è frutto di una mera asserzione difensiva senza riscontro.
Di contro va rilevato che la ricorrente ha indicato gli estremi delle varianti dei piani urbanistici e sentenze di legittimità che avallavano l’intervenuto cambio di destinazione.
In particolare, questa Corte, con sentenza n. 3264 del 9/11/2011 (depositata il 2/3/2012), decidendo un’istanza di revocazione in una controversia in relazione ad altra compravendita di un terreno sito nella stessa zona, ha rilevato il travisamento in cui era incorso l’Ufficio nel non tener conto del cambio di destinazione del suolo.
Ha rilevato la Corte che “L’ordinanza impugnata…. per un evidente errore di percezione è fondata sulla supposizione di un fatto, vale a dire l’esistenza di una disposizione del piano regolatore, che assegna alla zona una destinazione edificabile, adottato dal Comune ma non ancora approvato dalla Regione, la cui verità è incontrastabilmente esclusa, ovvero, simmetricamente, sulla supposizione della inesistenza di un fatto – la variante al piano regolatore adottata dal Comune di Roma con Delib. 29 maggio 1997 e non ancora approvata dalla Regione, in forza della quale la zona in cui è ricompreso il terreno era divenuta zona H1 (agro romano), con vincolo di rispetto paesaggistico – la cui verità è positivamente stabilita. Alla stregua di tali considerazioni, si impone la revoca della ordinanza della Corte di cassazione n. 10780 del 2009……”.
La sentenza svolgendo poi la fase rescissoria, ha censurato la sentenza della CTR ritenendo “…erronea l’affermazione della sentenza impugnata, a tenore della quale, ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro agli atti di trasferimento di immobili, per la determinazione del valore del bene sulla base della sua destinazione urbanistica “non risulta accettabile la tesi, sostenuta anche nella sentenza impugnata, secondo la quale, a seguito della variante adottata con atto del Comune n. 92 del 29 maggio 1997, la zona in cui è ricompreso il terreno stesso sia divenuta zona H1 (agro romano), con vincolo di rispetto paesaggistico, in quanto la variante diviene vincolante solo quando sia stato portato a termine il complesso procedimento previsto dalla legge che pone, come atto finale il decreto del Presidente della Regione da pubblicarsi sul Bollettino Ufficiale. Solo a questo punto può dirsi che un terreno non è edificabile secondo il Piano Regolatore Generale”. Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, “in tema di imposta di registro, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, che ha fornito l’interpretazione autentica del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l’edificabilità di un’area, ai fini dell’inapplicabilità del sistema di valutazione automatica previsto dal D.P.R. n. 131 cit., art. 52, comma 4, dev’essere desunta dalla qualificazione ad esso attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. L’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la valutazione del bene dev’essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo (Cass., sez. un., 30 novembre 2006, n. 25505;Cass. n. 1180 e n. 195 del 2008)…..”.
Consegue da quanto detto che la sentenza impugnata non ha fatto buon governo delle norme in materia, nè ha motivato in ordine all’intervenuta adozione di un piano regolatore che ha modificato la destinazione urbanistica del suolo in questione.
Si impone pertanto l’annullamento con rinvio per nuovo esame.
Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla CTR Lazio, anche perchè provveda alle spese del giudizio di cassazione.

References: Sentenza 
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 art. 36
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 art. 36
 art. 52
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