Source: http://kraken.slv.cz/28Cdo136/2005
Timestamp: 2018-01-17 01:30:43+00:00

Document:
28 Cdo 136/2005
Dotčené předpisy: § 22 předpisu č. 72/1994Sb.
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Ludvíka Davida, CSc., v právní věci žalobkyně I. H., zastoupené advokátem, proti žalovaným 1) JUDr. F. V., správci konkurzní podstaty úpadce T., a. s.,,v likvidaci , 2) F. K. a 3) K. K., oběma zastoupeným advokátkou, o určení neplatnosti kupní smlouvy a uložení povinnosti druhému a třetímu žalovanému nabídnout žalobci bytovou jednotku ke koupi, vedené u Okresního soudu v Českých Budějovicích pod sp. zn. 15 C 284/2003, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 7.10.2004, č.j. 19 Co 1812/2004-131, takto:
Okresní soud v Českých Budějovicích jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 25.5.2004, č.j. 15 C 284/2003-101, v odstavci I. zamítl návrh žalobkyně, jímž se domáhala určení, že kupní smlouva ze dne 27.5.2003 uzavřená mezi prvním, druhým a třetím žalovaným na prodej bytové jednotky č. 2144/6 nacházející se v domě čp. 2144 v obci Č. B., katastrální území Č. B., zapsané u Katastrálního úřadu v Č. B. na LV č. 7457, je neplatná. Současně v odstavci II. zamítl návrh, kterým se žalobkyně domáhala uložení povinnosti druhému a třetímu žalovanému do 14 dnů od právní moci rozsudku nabídnout žalobkyni výše uvedenou bytovou jednotku ke koupi. Po skutkové stránce vyšel ze zjištění, že žalobkyně jako nájemkyně bytové jednotky č. 2144/6 v domě v Č. B., P. 18 dopisem ze dne 22.9.2000 obdržela od realitní kanceláře nabídku na koupi této bytové jednotky podle § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Vzal za prokázané, že plnou moc této realitní kanceláři udělil správce konkurzní podstaty úpadce T., a. s. ,,v likvidaci , jehož vlastnictví bylo zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu v Č. B. na LV č. 4525 pro obec Č. B. a katastrální území Č. B. 3. Dále vzal za prokázané, že žalobkyně na nabídku výše uvedené bytové jednotky v zákonné šestiměsíční lhůtě nereagovala. Dále zjistil, že dopisem ze dne 23.4.2001 obdržela žalobkyně od realitní kanceláře nabídku k převodu bytu za podmínek uvedených v příloze k tomuto dopisu, přičemž žalobkyně ani tuto nabídku v zákonné šestiměsíční lhůtě nevyužila. Dále vzal za prokázané, že dne 27.5.2003 byla ohledně předmětné bytové jednotky uzavřena mezi JUDr. F. V., správcem konkurzní podstaty a manžely K. kupní smlouva. Věc posoudil ve smyslu § 80 písm. c) o.s.ř. s tím, že naléhavý právní zájem na určení neplatnosti výše uvedené kupní smlouvy není dán. Dále zaujal názor, že nabídku ze dne 22.9.2000, učiněnou ve smyslu ustanovení § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., je nutno považovat za platnou, neboť k ní byl připojen i návrh kupní smlouvy a nabídka obsahuje podstatné náležitosti smlouvy ve smyslu § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Dospěl k závěru, že řádná písemná nabídka žalobkyni doručená měla za důsledek započetí běhu zákonné šestiměsíční lhůty, ve které však žalobkyně na nabídku nereflektovala. Zaujal názor, že převod vlastnictví k bytu podle ustanovení § 22 zákona č. 72/1994 Sb. je dvoufázový s tím, že pokud nepřijme nájemce nabídku bytu podle § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., může nastoupit režim podle ustanovení § 22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. Ohledně druhé nabídky na převod bytu učiněné správcem konkurzní podstaty v zastoupení P., s.r.o. dopisem ze dne 23.4.2001 vyslovil závěr, že tato nabídka není v souladu s ustanovením § 22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. Odkazoval na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 20 Cdo 553/97 s tím, že předkupní právo ve smyslu ustanovení § 606 o.z. se uplatní až v roční lhůtě po uplynutí šestiměsíční lhůty podle ustanovení § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Dovodil, že lhůta jednoho roku je lhůtou nejzazší v tom směru, že po jejím uplynutí právo na přednostní nabytí bytu dosavadním nájemcem zaniká. Vyslovil, že pokud tedy nájemce v průběhu jednoroční lhůty, běžící od ukončení šestiměsíční lhůty, neuzavře s vlastníkem domu dohodu o převodu bytu, jeho právo na přednostní nabytí bytu uplynutím jednoho roku zaniká (prekluduje se). Dospěl k závěru, že pokud žalobkyně nereagovala na nabídku ze dne 23.4.2004, a to podáním žaloby na určení neplatnosti nabídky či uzavřením smlouvy o převodu bytu, pak se její právo na přednostní nabytí bytu uplynutím jednoho roku prekludovalo a žalobkyně se již nemůže domáhat ochrany z porušení předkupního práva tak, aby třetí osoba na žalobkyni byt převedla. Uzavřel, že je nutno též odmítnout argumentaci žalobkyně ohledně ceny a to s odkazem na nález Ústavního soudu sp. zn. IV. 96/01 a rovněž námitky ohledně řešení otázky vlastnické povahy prodávaných bytových jednotek, neboť předmětem tohoto řízení není žaloba o určení vlastnictví a soud se nemůže zabývat tím, zda bytové jednotky měly či neměly být zahrnuty při prohlášení konkurzu do konkurzní podstaty, když podle správce konkurzní podstaty nebyla žádná vylučovací žaloba po prohlášení konkurzu uplatněna.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Českých Budějovicích jako soud odvolací rozsudkem ze dne 7.10.2004, č.j. 19 Co 1812/2004-131, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I., II., a IV. potvrdil. Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že žalobkyně nemá naléhavý právní zájem na určení neplatnosti kupní smlouvy uzavřené dne 27.5.2003, neboť i bez určení neplatnosti výše uvedené smlouvy nedojde k ohrožení práva žalobkyně ani se její právní postavení nestane nejistým. Shodně se soudem prvního stupně dovodil, že během jednoho roku po uplynutí šestiměsíční lhůty uvedené v ustanovení § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. k převodu předmětné bytové jednotky nedošlo a stalo se tak až na základě kupní smlouvy ze dne 27.5.2003. Dospěl k závěru, že za situace, kdy kupní smlouva byla uzavřena až po uplynutí jednoroční lhůty, bylo nadbytečné se zabývat tím, zda druhá nabídka učiněná žalobkyni byla řádná, neboť k převodu bytu v zákonem stanovených lhůtách nedošlo a žalobkyně v době uzavření kupní smlouvy právo na přednostní nabytí bytu neměla.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně včas dovolání, jehož přípustnost dovozovala z ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. Tvrdila existenci dovolacího důvodu podle ustanovení § 241 a) odst. 1 písm. a), b) o.s.ř., neboť řízení je postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci a napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Namítala, že rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní právní význam, který spatřovala v tom, že rozhodnutí odvolacího soudu řeší otázky, které jsou odvolacími soudy řešeny rozdílně a tudíž nelze hovořit o ustálené judikatuře. Podle dovolatelky je sporné, zda předmětný dům, v němž se nachází příslušná bytová jednotka, byl pouze ve vlastnictví právního předchůdce úpadce, tedy státního podniku Š. Poukazovala na skutečnost, že předmětný byt získala do užívání od bytového podniku s. p. Č. B. ,,v likvidaci jako byt podnikový a nemohlo se proto jednat o byt vystavěný z volných prostředků právního předchůdce úpadce. Vytýkala soudům obou stupňů, že se nevypořádaly s vlastnickou povahou prodávaných bytových jednotek, což má za následek vadu řízení před soudy obou stupňů. Dále tvrdila, že pokud by se prokázalo, že domy jsou ve vlastnictví více subjektů, bytové jednotky nemohl sám správce konkurzní podstaty prodávat, neboť by se jednalo o rozpor s § 39 o.z. Podle dovolatelky rozhodnutím Nejvyššího soudu ze dne 29.7.2004, sp. zn. 29 Odo 394/2002 je nad rámec ústavní a zákonné úpravy omezováno vlastnictví jakožto základní přirozené právo. Dále namítala, že první nabídka ve smyslu § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. doručená žalobkyni dne 22.9.2000 je podle § 39 o.z. absolutně neplatná, neboť nabízená cena byla nepřiměřená a v rozporu s ustanovením § 2 odst. 3 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách a s jeho prováděcí vyhláškou č. 580/1990 Sb. Dále tvrdila, že nabízená cena nesmí představovat nepřiměřený zisk pro prodávajícího a dále tato cena musí zohlednit i hledisko bytové potřeby případného nabyvatele bytové jednotky, sociální situaci a obvyklou cenu, za kterou jsou v místě privatizovány podobné bytové jednotky. Vytýkala soudům obou stupňů, že neprovedly důkaz znaleckým posudkem, který by posoudil cenu obvyklou při privatizaci bytů na území města Č. B., což považovala za vadu řízení. Konstatoval též, že nabídka nesplňovala náležitosti podle § 22 zákona č. 72/1994 Sb., zejména náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví bytu podle § 6 odst. 1 zákona č. 22/1994 Sb. Rovněž druhá nabídka učiněna žalobkyni dopisem ze dne 23.4.2001 neměla náležitosti podle ustanovení § 22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., neboť neobsahovala konkrétní výši ceny a k dopisu zaslaném dne 23.4.2001 nebyl připojen ani návrh kupní smlouvy. Podle dovolatelky druhá nabídka je tedy v rozporu § 37 o.z., neboť je zcela neurčitá a tedy absolutně neplatná. Namítala, že soudy obou stupňů nesprávně právně posoudily otázku běhu a skončení lhůt uvedených v § 22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. a otázku neplatnosti nabídky si měly posoudit jako otázku předběžnou. Jestliže jde o absolutní neplatnost nabídky, tak jde o neplatnost nabídky ex lege s účinky ex tunc, tedy nabídka je neplatná od samého počátku. Namítala nesprávné právní posouzení věci s odůvodněním, že v dané věci bylo porušeno její právo na přednostní nabytí bytové jednotky. Podle dovolatelky naléhavý právní zájem v daném případě spočívá v tom, že postupem v rozporu se zákonem při povinných nabídkách na koupi bytu podle § 22 odst. 1 a 2 zákona č. 72/1994 Sb. bylo žalobci znemožněno, aby sám využil právo nabýt za zvýhodněnou cenu předmětný byt do svého vlastnictví a kupní smlouva ze dne 27.5.2003 porušuje jeho předkupní právo. Navrhla proto zrušení rozhodnutí odvolacího soudu a vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací zjistil, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastnicí řízení řádně zastoupenou advokátem (§ 240 odst. 1 o.s.ř., § 241 odst. 1 o.s.ř.), avšak jde o dovolání nepřípustné.
Obdobná problematika byla již řešena též v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.8.2003, sp. zn. 28 Cdo 1312/2001, v němž byly vysloveny závěry k výkladu citovaného ustanovení. Podle nichž šestiměsíční lhůtu, v níž má při převodu vlastnictví bytu nájemce fyzická osoba podle ustanovení § 22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. právo na převod bytu do svého vlastnictví od dosavadního vlastníka bytu, popřípadě budovy, nelze krátit, a to ani v případě, že nájemci učiní do jejího uplynutí takový projev vůle, z něhož lze bezpečně dovodit, že nabídku nepřijal. Roční lhůtu, běžící po uplynutí šestiměsíční lhůty podle ustanovení § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., v níž má při převodu vlastnictví nájemce podle ustanovení § 22 odst. 3 zákona č. 72/19974 Sb. právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených v § 606 o.z., lze zkrátit pouze řádnou nabídkou k převodu bytu vlastníkem budovy či bytu nájemci. Marným uplynutím tříměsíční prekluzívní lhůty právo přednostní koupě bytu nájemci zanikne, avšak pouze v případě, že došlo k převodu vlastnictví bytu třetí osobě. Jinak nemůže být roční lhůta zkrácena. Před uplynutím shora uvedených lhůt nemůže vlastník budovy (popř. bytu) vlastnictví bytu převést jiné osobě, jinak je smlouva o převodu bytu neplatná pro rozpor se zákonem.
Dovolací soud nemá důvodu se odchýlit od závěru odvolacího soudu, že v dané věci byl dodržen postup ve smyslu ustanovení § 22 odst. 1,2 zákona č. 72/1994 Sb. Lze též přisvědčit odvolacímu soudu, pokud dospěl k závěru o nedostatku naléhavého právního zájmu na určení, že kupní smlouva uzavřená dne 27.5.2003 je neplatná.
Dále je nutné uvést, že pokud jde o dovolání do výroku o náhradě nákladů řízení, dovolání přípustné není a to bez zřetele k povaze takového výroku (bez ohledu na to, zda jde o měnící nebo potvrzující rozhodnutí o nákladech řízení) - srov. usnesení Nejvyššího soudu z 31. ledna 2002, sp. zn. 29 Odo 874/2001, uveřejněné v časopise Soudní judikatura č. 5, ročník 2002, pod pořadovým číslem 88, a publikovaném pod R 4/2003 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 5 o.s.ř. za použití § 224 odst. 1 o.s.ř. a § 146 odst. 3 o.s.ř. Žalobkyně nebyla v dovolacím řízení úspěšná a žalovaným v souvislosti s podaným dovoláním žádné náklady řízení zřejmě nevznikly.

References: § 22
 soud 
 soud 
 soud 
 § 22
 zákona č. 72
 § 80
 § 22
 zákona č. 72
 § 6
 zákona č. 72
 § 22
 zákona č. 72
 § 22
 zákona č. 72
 § 22
 zákona č. 72
 § 22
 zákona č. 72
 § 606
 § 22
 zákona č. 72
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 22
 zákona č. 72
 § 237
 § 241
 § 39
 § 22
 zákona č. 72
 § 39
 § 2
 zákona č. 526
 § 22
 zákona č. 72
 § 6
 zákona č. 22
 § 22
 zákona č. 72
 § 37
 § 22
 zákona č. 72
 § 22
 zákona č. 72
 soud 
 soud 
 § 241
 § 22
 zákona č. 72
 § 22
 zákona č. 72
 § 22
 zákona č. 72
 § 606
 soud 
 § 22
 zákona č. 72
 § 243
 § 224
 § 146