Source: http://kraken.slv.cz/26Cdo4858/2008
Timestamp: 2017-09-25 04:27:11+00:00

Document:
26 Cdo 4858/2008
Dotčené předpisy: § 685 odst. 1 obč. zák.
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobkyně K. R. s.r.o. , zastoupené advokátem, proti žalovaným 1/ Ing. M. S ., zastoupenému advokátkou, a 2/ Ing. arch. H. S ., zastoupené advokátkou, o vyklizení bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 16 C 272/2006, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 18. června 2008, č. j. 23 Co 220/2008-195, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 18. června 2008, č. j. 23 Co 220/2008-195, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 7. února 2008, č. j. 16 C 272/2006-160, ve spojení s usneseními ze dne 14. března 2008, č. j. 16 C 272/2006-167, a ze dne 27. března 2008, č. j. 16 C 272/2006-173, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 10 k dalšímu řízení.
Odůvodnění: Žalobkyně se domáhala, aby žalovaným byla uložena povinnost vyklidit a vyklizený předat (do patnácti dnů od právní moci rozsudku) byt č. 15, ( 4+1 ) nacházející se v 6. nadzemním podlaží domu č. p. 68, postaveného na pozemku parc. číslo 161, k. ú. V., obec P., jehož umístění v domě je vyznačeno v připojeném schématu, který je součástí rozsudku (dále jen předmětný byt , resp. byt a předmětný dům , resp. dům ).
Obvodní soud pro Prahu 10 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 6. února 2007, č. j. 16 C 272/2006-73, ve spojení s usnesením ze dne 29. března 2007, č. j. 16 C 272/2006-89, žalobě vyhověl (s tím, že vyklizovací povinnost žalovaných vázal na lhůtu jednoho roku) a rozhodl o nákladech řízení účastníků.
K odvolání žalovaných Městský soud v Praze jako soud odvolací usnesením ze dne 29. srpna 2007, č. j. 23 Co 222/2007, 23 Co 223/2007-114, mimo jiné zrušil citovaný rozsudek soudu prvního stupně a věc mu vrátil k dalšímu řízení, přičemž vyslovil závazný právní názor, že žalovaní byli nájemci bytu na podkladě smlouvy ze dne 12. 12. 1994 a k bytu jim tak svědčilo nájemní právo, které nezaniklo na podkladě další smlouvy ze dne 27. 2. 1996 ( správně zřejmě 23. 2. 1996 ) .
Poté soud prvního stupně rozsudkem (v pořadí druhým) ze dne 7. února 2008, č. j. 16 C 272/2006-160, ve spojení s usneseními ze dne 14. března 2008, č. j. 16 C 272/2006-167, a ze dne 27. března 2008, č. j. 16 C 272/2006-173, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků.
K odvolání žalobkyně odvolací soud rozsudkem ze dne 18. června 2008, č. j. 23 Co 220/2008-195, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve výroku o věci samé, změnil ho v nákladovém výroku a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků.
Z provedených důkazů vzal odvolací soud shodně se soudem prvního stupně především za zjištěno, že předmětný dům byl kolaudován v roce 1928, že v jeho podkroví se nacházel obytný pokoj a prádelna, že tyto prostory byly odborem výstavby ONV P. 10 dne 22. března 1977 schváleny jako bytová jednotka 1/1 II. kategorie (dále též jen byt 1/1 ), že dne 12. prosince 1994 uzavřeli právní předchůdkyně žalobkyně (předchozí vlastnice domu PhDr. Hana Mudrová) jako pronajímatelka a žalovaný jako nájemce nájemní smlouvu (dále jen nájemní smlouva ze dne 12. prosince 1994 ) na dobu neurčitou, že předmětem nájemní smlouvy ze dne 12. prosince 1994 byl byt č. 15, situovaný v 5. patře předmětného domu, III. kategorie, sestávající z místnosti o výměře 18 m2, předsíně o výměře 3m2, koupelny o výměře 3m2, samostatného záchodu, vytápění WAW, tj. byt o celkové výměře 21 m2 (byt 1/1) a půdní prostor bezprostředně sousedící s bytem 1/1 o využitelné ploše 12 m2 a celkové výměře 21 m2 . Dále zjistil, že téhož dne uzavřeli PhDr. H. M. jako budoucí pronajímatel a žalovaný jako budoucí nájemce rovněž smlouvu o smlouvě budoucí, v níž se budoucí pronajímatel zavázal uzavřít s budoucím nájemcem v době od 1. ledna 1995 do 1. března 1995 smlouvu o pronájmu zbývajícího půdního prostoru v domě o celkové ploše 60 m2, z něhož využitelná část tvoří 40 m2, a střešní terasy o ploše 80 m2 . Vzal rovněž za prokázáno, že dne 23. února 1996 uzavřeli žalovaní jako nájemci a PhDr. H. M. jako pronajímatelka nájemní smlouvu (dále jen nájemní smlouva ze dne 23. února 1996 ), že předmětem nájemní smlouvy ze dne 23. února 1996 byl byt č. 15 o celkové výměře 24,25 m2, sestávající z místnosti o výměře 19,13 m2, předsíně o výměře 2,47 m2, koupelny o výměře 1,75 m2, samostatného záchodu, vytápění systémem WAW (dále opět jen byt 1/1 ) a nebytový (půdní) prostor bezprostředně sousedící v pátém patře domu s tímto bytem o výměře 97,01 m2 (z čehož využitelná část je 74,93 m2) a střešní terasa o výměře 99,23 m2, že podle nájemní smlouvy ze dne 23. února 1996 se půdní prostory a střešní terasa měly stát nedílnou součástí bytu č. 15, jehož celková výměra měla činit 121,32 m2, že tyto prostory byly dány žalovaným do užívání s tím, že si je pro bytové účely upraví na vlastní náklady, že v bodě II. nájemní smlouvy ze dne 23. února 1996 si účastníci smlouvy dohodli nájemné tak, že bude počítáno podle všeobecně platných předpisů pro dané období ve výši stanovené pro I. kategorie bytů a za nebytové prostory a střešní terasu jako nájemné pro byty IV. kategorie, a to po dobu 15 let od doby kolaudace dokončené půdní vestavby, a že nájemné spolu s vybavením činilo 2.589,- Kč a záloha na služby 726,- Kč. Následně zjistil, že za souhlasu původní vlastnice podala žalovaná dne 4. května 1998 žádost o stavební povolení, že rozhodnutím ze dne 11. června 1998 byly povoleny stavební úpravy spočívající v rozšíření bytu 1/1 o tři pokoje do půdního prostoru domu, čímž měla vzniknout bytová jednotka 4+1, že dne 6. listopadu 2000 bylo vydáno kolaudační rozhodnutí na stavbu rozšíření bytu 1/1 o tři pokoje do půdního prostoru v domě. Nakonec vzal za prokázáno, že žalovaní rozšířili byt 1/1 na vlastní náklady, že předmětný byt užívají a že nájemci ostatních bytů v domě nemají v důsledku rozšíření bytu 1/1 přístup na půdu a terasu.
Na tomto skutkovém základě odvolací soud především dovodil, že v daném případě šlo o rozšíření bytových prostor, jejichž stavební úprava byla úřadem povolena a kolaudována že kolaudací došlo k potvrzení stávajícího stavu, který byl účastníky nájemní smlouvy sjednán a jimi akceptován . Konstatoval, že žalobkyně jako právní nástupkyně původní pronajímatelky (PhDr. H. M.) je vázána jejími úkony (nájemními smlouvami ze dne 12. prosince 1994 a ze dne 23. února 1996), jimiž dala jasně a srozumitelně najevo svoji vůli ohledně předmětu nájmu a jeho rozsahu, a udělila souhlas k provedení stavebních úprav . Poté uzavřel, že kolaudací nevznikl nový byt, ale byt rozšířený o prostory, ke kterým žalovaným svědčilo nájemní právo . Zde odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 1. listopadu 2007, sp. zn. 28 Cdo 1796/2007, a uvedl, že na posouzení neplatnosti nájemní smlouvy nemohla nic změnit ani zásadní přestavba učiněná na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemci, kteří svými úkony dali najevo, o jaký byt a jaká práva k tomuto bytu jde .
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 odst. 1 písm. b/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen o. s. ř. ). Uplatněné dovolací námitky podřadila pod dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. V dovolání především uvedla, že její tvrzení o neexistenci nájemního vztahu ( k předmětnému bytu ) bylo řádně doloženo listinnými důkazy a posouzení existence či neexistence nájemního vztahu bylo pouze na právním posouzení předložených důkazů. V této souvislosti namítla, že v době uzavření nájemních smluv z 12. prosince 1994 a z 23. února 1996, popřípadě smlouvy o smlouvě budoucí z 12. prosince 1994, předmětný byt neexistoval; přitom se neztotožnila s názorem, že došlo k rozšíření bytových prostor, jejichž stavební úprava byla úřadem povolena a kolaudována , a že kolaudací došlo k potvrzení stávajícího stavu, který byl účastníky sjednán a jimi tak akceptován . Podotkla, že na základě nájemní smlouvy ze dne 12. prosince 1994 nemohl existovat platný nájemní vztah k bytu, který nyní žalovaní užívají, a jehož rozsah byl účastníky nesporně určen ve schématu, které je součástí spisu a bylo připojeno k rozsudku soudu prvního stupně, neboť byt v této době v uvedeném rozsahu, jak je užíván žalovanými nyní, neexistoval, a to nejen právně, ale ani fakticky, stavebně. Navíc nájemní smlouvu ze dne 23. února 1996 nebylo možné podle jejího názoru platně sjednat, neboť předmětem této smlouvy byl byt, který nájemci užívali již na základě nájemní smlouvy ze dne 12. prosince 1994, a současně i nebytový prostor (půdní prostor), který nebylo možné považovat za byt, protože nebyl jako byt stavebně určen a v té době ani takto užíván. Dodala, že z ujednání o nájemném v této smlouvě není patrná jeho výše. Dále uvedla, že z ujednání, v němž byl počátek doby placení nájemného vázán na dobu od kolaudace dokončené půdní vestavby ( pokud by bylo možné takový závazek vůbec chápat jako dostatečně určitý ), lze usuzovat na závazek ve smyslu § 50a občanského zákoníku, tj. na ujednání o smlouvě o budoucí smlouvě o nájmu bytu. Taková smlouva by však podle ní musela být uzavřena písemně a musela by splňovat všechny podstatné náležitosti smlouvy o nájmu bytu. Měla za to, že před nabytím právní moci kolaudace nebylo možno k tomuto bytu sjednat platný nájemní vztah, a že mezi účastníky nebyl k předmětnému bytu platně sjednán nájemní vztah, ani nedošlo ke změně dosavadního nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou ze dne 12. prosince 1994 v důsledku změny v předmětu nájmu. Navrhla, aby dovolací soud napadené rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná ve vyjádření k dovolání označila za nelogický názor, že došlo k zániku bytu (bytu 1/1) a tudíž i nájemní smlouvy. V podrobnostech odkázala na své vyjádření k žalobě ze dne 23. ledna 2008. Navrhla, aby dovolací soud dovolání zamítl.
Podle čl. II bodu 12. věty před středníkem zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 18. června 2008, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle občanského soudního řádu, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen o. s. ř. ).
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. b/ o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl ve výroku o věci samé potvrzen rozsudek, kterým soud prvního stupně rozhodl (ve věci samé) jinak než v dřívějším rozsudku proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který jeho dřívější rozhodnutí zrušil.
S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k obsahové konkretizaci uplatněného dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. půjde v dovolacím řízení o posouzení správnosti právního názoru (který odvolací soud ve skutečnosti přijal), že na základě nájemních smluv z 12. prosince 1994 a z 23. února 1996 svědčí žalovaným právo (společného) nájmu předmětného bytu (tj. bytu 4+1), neboť kolaudací ( na základě kolaudačního rozhodnutí ze dne 6. listopadu 2000 ) nevznikl nový byt, ale byt rozšířený o prostory, ke kterým žalovaným svědčilo nájemní právo .
V soudní praxi není pochyb (a to i proto, že ustanovení § 685 a 686 obč. zák. jiný vyklad ani nepřipouští) o tom, že nájem bytu vzniká nájemní smlouvou a že předmětem právního vztahu nájmu bytu (viz § 118 odst. 2 obč. zák.) upraveného v ustanoveních § 685 a násl. obč. zák. je byt (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 7. února 2000, sp. zn. 26 Cdo 1616/98, uveřejněného pod č. 53 v sešitě č. 6 z roku 2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek /citované rozhodnutí bylo uveřejněno rovněž pod č. 144 v sešitě č. 8 z roku 2002 časopisu Soudní judikatura/). Ustálená soudní praxe rovněž dovodila, že bytem se rozumí soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení. Rozhodující pro vymezení souboru místností (popřípadě jednotlivé obytné místnosti) jako bytu je právní stav založený pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. ledna 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000, uveřejněný pod č. 90, ročník 2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Pro úplnost zbývá dodat, že soudní praxe rovněž dovodila, že definice příslušenství bytu ve smyslu § 121 odst. 2 obč. zák. je zčásti definicí právní a v jejích dimenzích definicí, která závisí na vlastníkově vůli, zprostředkované z hlediska stavebně technického stavu bytu kolaudačním rozhodnutím příslušného stavebního úřadu (srov. Občanský zákoník komentář, autorů: Fiala, J., Hurdík, J., Korecká, V., a dále např. odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 25. 1istopadu 2004, sp. zn. 26 Cdo 2266/2003, popřípadě ze dne 20. března 2002, sp. zn. 20 Cdo 1782/2001, uveřejněné pod č. 250 v publikaci Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu vydané nakladatelstvím ASPI Publishing, s. r. o., Praha). Ve vztahu k příslušenství bytu podle § 121 odst. 2 obč. zák. je tedy vlastník bytu omezen zásadně jen kolaudačním rozhodnutím příslušného stavebního úřadu.
Z řečeného vyplývá, že vlastník domu nemůže jako byt či jeho příslušenství určit (a tudíž ani pronajmout) např. společné prostory domu (§ 688 a § 689 obč. zák.), tj. prostory, jež lze negativně vymezit tím, že nejde o byty a jejich příslušenství ani o nebytové prostory, a pozitivně tak, že jde o prostory sloužící všem nájemcům domu např. tedy společná chodba, prádelna, sušárna, kočárkárna nebo půda (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu z 16. června 2005, sp. zn. 26 Cdo 1538/2004, z 15. prosince 2005, sp. zn. 26 Cdo 880/2005, a z 18. září 2008, sp. zn. 26 Cdo 2156/2008). V citovaných rozhodnutích Nejvyšší soud rovněž dovodil, že při posouzení, zda konkrétní prostory mají povahu společných prostor ve smyslu občanskoprávním, je nutno vycházet ze stavebněprávního určení, tedy především z pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že určité prostory jsou způsobilé k tomuto účelu užívání, a že jsou-li společné prostory objektivně určeny kolaudačním rozhodnutím, toto jejich určení nemůže být změněno (a tudíž nemohou být tomuto způsobu užívání podle § 688 obč. zák. odňaty) rozhodnutím vlastníka, a to ani se souhlasem všech nájemců bytů v domě.
Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu České republiky (srov. např. rozsudek ze dne 29. května 1997, sp. zn. 3 Cdon 120/96, uveřejněný na straně IV v příloze sešitu č. 10 z roku 1998 časopisu Soudní judikatura, rozsudek ze dne 14. března 2001, sp. zn. 26 Cdo 467/2000, uveřejněný pod C 303 ve svazku 3 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, rozsudek ze dne 30. května 2001, sp. zn. 26 Cdo 2396/2000, uveřejněný pod C 535 ve svazku 6 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, rozsudek ze dne 22. března 2001, sp. zn. 26 Cdo 1898/99, a rozsudek ze dne 30. června 2003, sp. zn. 26 Cdo 916/2001) je ustálena rovněž v názoru, že předpokladem platného uzavření nájemní smlouvy k bytu je okolnost, že jde o byt právně volný, tj. že k tomuto bytu nesvědčí právo nájmu jiné osobě; smlouva o nájmu bytu, jehož nájemcem je již jiná osoba, je absolutně neplatná. Svědčí-li určité osobě nájemní právo k určitému bytu, nemůže (znovu) platně uzavřít smlouvu o nájmu téhož bytu ani tato osoba (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. listopadu 2005, sp. zn. 26 Cdo 2033/2004).
Dovoláním nebyla zpochybněna správnost skutkového zjištění, že nájemními smlouvami z 12. prosince 1994 a z 23. února 1996 byl žalovaným pronajat i byt 1/1 (a tam specifikované půdní prostory a střešní terasa). Byl-li předmětem obou nájemních smluv totožný byt (byt 1/1), je posléze uvedená nájemní smlouva ze dne 23. února 1996 v části týkající se nájmu bytu 1/1 neplatná, neboť nešlo již o byt právně volný. Není žádného rozumného důvodu, pro který by uvedené názory nebylo možno vztáhnout rovněž na půdní prostory a střešní terasu v části, v níž byly pronajaty opakovaně (viz nájemní smlouvy z 12. prosince 1994 a z 23. února 1996). Navíc jde-li o pronájem půdních prostor (resp. v daném případě i střešní terasy), nelze bez dalšího přehlédnout ani závěry, které ve vztahu k takto uzavíraným smlouvám Nejvyšší soud opakovaně zaujal ve své rozhodovací praxi (srov. shora uvedená rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky např. z 16. června 2005, sp. zn. 26 Cdo 1538/2004, z 15. prosince 2005, sp. zn. 26 Cdo 880/2005, a z 18. září 2008, sp. zn. 26 Cdo 2156/2008).
Bez ohledu na to však nepokládá dovolací soud za správný názor, že kolaudací došlo k potvrzení stávajícího stavu, který byl účastníky nájemní smlouvy sjednán a jimi akceptován , a že kolaudací nevznikl nový byt, ale byt rozšířený o prostory, ke kterým žalovaným svědčilo nájemní právo . Odvolací soud totiž ve svých důsledcích ve skutečnosti dovodil, že žalovaným svědčí právo (společného) nájmu předmětného bytu (bytu 4+1), které jim vzniklo na základě nájemních smluv z 12. prosince 1994 a 23. února 1996. I kdyby však ohledně půdních prostor a střešní terasy byly uzavřené nájemní smlouvy platné (viz výklad shora), nelze v této souvislosti ztratit ze zřetele, že nájem bytu vzniká smlouvou o nájmu bytu (§ 685 odst. 1 obč. zák.), že v posuzovaném případě nebyla uzavřena smlouva o nájmu předmětného bytu (bytu 4+1) a že předmětem citovaných nájemních smluv byly (vedle bytu 1/1) již jen půdní prostory a terasa (viz předchozí část odůvodnění tohoto rozhodnutí), mimo jiné i pro to, že předmětný byt (byt 4+1) v době uzavření smluv právně a ani fakticky neexistoval (vznikl až na základě kolaudačního rozhodnutí ze dne 6. listopadu 2000, přičemž od této doby již podle názoru dovolacího soudu nejde o byt 1/1) a ohledně takového (neexistujícího) bytu nemohla být tudíž v té době uzavřena nájemní smlouva. Lze uzavřít, že dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. byl užit opodstatněně.

References: § 685
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 237
 zákona č. 99
 § 241
 § 50
 soud 
 soud 
 zákona č. 7
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 237
 soud 
 § 241
 soud 
 § 685
 § 118
 § 685
 § 121
 § 121
 § 689
 soud 
 § 688
 soud 
 soud 
 soud 
 § 241