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Timestamp: 2020-05-25 15:24:48+00:00

Document:
221.213.2
Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG)
Capitolo 1: Campo d’applicazione
Sezione 2: Eccezioni
Art. 2 Fondi di esigua estensione
Art. 2a Fondi ubicati in una zona edificabile
Art. 3 Alpi e pascoli
Capitolo 2: Il contratto di affitto agricolo
Sezione 2: Diritto preferenziale di affitto
Art. 5 Titolari
Art. 6 Diritto preferenziale in caso d’affitto di pascoli di...
Sezione 3: Durata dell’affitto
Art. 7 Durata iniziale
Art. 8 Rinnovazione dell’affitto
Art. 9 Colture speciali
Sezione 4: Adeguamento dell’affitto alle mutate circostanze
Art. 10 Adeguamento del fitto in generale
Art. 11 Adeguamento del fitto in caso di modifica del valore...
Art. 12 Adeguamento di altre clausole contrattuali
Art. 13 Riduzione del fitto
Sezione 5: Alienazione della cosa affittata
Art. 14 La vendita non annulla l’affitto
Sezione 6: Fine dell’affitto
Art. 16 Disdetta in generale
Art. 17 Risoluzione anticipata
Art. 18 Morte dell’affittuario
Art. 19 Assunzione dell’affitto complementare in caso di ces...
Art. 20 Raggruppamento di fondi
Art. 21 Mora dell’affittuario
Sezione 7: Obblighi dell’affittuario e del locatore
Art. 21a Obbligo di gestire la cosa affittata
Art. 22 Manutenzione, riparazioni
Art. 22a Migliorie e modificazioni da parte dell’affittuario
Art. 22b Violazione degli obblighi dell’affittuario
Art. 23 Restituzione. Migliorie e deterioramenti
Art. 24 Frutti
Art. 25 Scorte
Sezione 7bis : Diritto di ritenzione del locatore
Sezione 8: Protrazione giudiziale dell’affitto
Art. 26 Azione
Art. 27 Decisione giudiziaria
Art. 28 Adeguamento delle clausole del contratto
Sezione 9: Disposizioni imperative
Capitolo 3: Affitto particella per particella
Art. 30 Obbligo dell’autorizzazione
Art. 31 Motivi che giustificano l’autorizzazione
Art. 32 Effetti del diniego dell’autorizzazione
Art. 33 a 35
Capitolo 4: Fitto
Art. 35a Disposizioni contrattuali
Art. 36 Restrizioni di diritto pubblico
Sezione 2: Determinazione
Art. 37 Fitto per un’azienda agricola
Art. 38 Fitto per singoli fondi
Art. 39 Canoni per cose locate o cose non agricole affittate
Art. 40 Tasso d’interesse. Oneri del locatore
Art. 41 Supplemento per affitto di più lunga durata
Sezione 3: Controllo del fitto
Art. 42 Autorizzazione del fitto per un’azienda
Art. 43 Opposizione contro il fitto per fondi
Art. 44 Decisione dell’autorità
Art. 45 Effetti di diritto civile
Art. 46 Patti nulli
Capitolo 5: Procedura e autorità
Sezione 1: Procedura e rimedi di diritto
Art. 49 Decisione d’accertamento dell’autorità amministrativ...
Art. 50 Ricorso all’autorità cantonale di ricorso
Art. 52 Obbligo d’informazione
Sezione 2: Autorità cantonali
Sezione 1: Disposizioni cantonali d’esecuzione
Sezione 2: Modificazione e abrogazione di disposizioni del d...
Art. 60 Disposizioni transitorie relative all’entrata in vig...
Art. 60a Disposizioni transitorie relative alla modifica del...
Art. 60b Disposizioni transitorie relative alla modifica del...
Legge federale sull’affitto agricolo
(LAAgr)1
del 4 ottobre 1985 (Stato 1° gennaio 2014)
visti gli articoli 31octies e 64 della Costituzione federale2;3 visto il messaggio del Consiglio federale dell’11 novembre 19814,
1 La presente legge si applica all’affitto di:
fondi adibiti all’agricoltura;
aziende agricole ai sensi degli articoli 5 e 7 capoversi 1, 2, 3 e 5 della legge federale del 4 ottobre 19912 sul diritto fondiario rurale (LDFR);
industrie accessorie non agricole che formano un’unità economica con un’azienda agricola.
2 Essa si applica altresì ai negozi giuridici che perseguono lo stesso scopo dell’affitto agricolo e che, se non fossero sottoposti alla legge, ne renderebbero vana la protezione.
3 Le disposizioni relative all’affitto dei fondi agricoli si applicano anche all’affitto di almende, alpi e pascoli, come pure di diritti di godimento e di partecipazione ad essi relativi.
4 Nella misura in cui la presente legge non è applicabile o non contiene disposizioni speciali, si applica il Codice delle obbligazioni, eccettuate le disposizioni concernenti l’affitto di locali d’abitazione e commerciali e quelle sul deposito del fitto.3
1 Nuovo testo giusta il n. I della LF del 5 ott. 2007, in vigore dal 1° set. 2008 (RU 2008 3589; FF 2006 5815).
3 Nuovo testo giusta il n. II 7 dell’all. 1 al codice di procedura civile del 19 dic. 2008, in vigore dal 1° gen. 2011 (RU 2010 1739; FF 2006 6593).
1 La presente legge non è applicabile all’affitto di:
fondi vignati aventi un’estensione inferiore a 15 are;
altri fondi agricoli non edificati aventi un’estensione inferiore a 25 are.
2 I Cantoni possono assoggettare alla presente legge anche fondi agricoli aventi un’estensione minore.
3 Se più fondi sono affittati dallo stesso locatore allo stesso affittuario, le loro superfici sono sommate. Lo stesso vale laddove un proprietario affitti un fondo suddividendolo fra più affittuari.
Art. 2a1Fondi ubicati in una zona edificabile
1 La presente legge non si applica all’affitto di fondi adibiti all’agricoltura qualora la cosa affittata sia interamente situata in una zona edificabile ai sensi dell’articolo 15 della legge del 22 giugno 19792 sulla pianificazione del territorio.
2 I contratti di affitto agricolo in cui la cosa affittata per la durata del contratto è situata interamente in una zona edificabile ai sensi dell’articolo 15 della legge del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio rimangono sottoposti al diritto in materia di affitto agricolo per la durata legale dell’affitto o, se più lunga, per la durata stabilita nel contratto o protratta giudizialmente.
1 Introdotto dal n. I della LF del 5 ott. 2007, in vigore dal 1° set. 2008 (RU 2008 3589; FF 2006 5815).
I Cantoni possono emanare per l’affitto di alpi e di pascoli, come pure di diritti di godimento e di partecipazione ad essi relativi, disposizioni che deroghino alla presente legge.
1 L’affitto agricolo è un contratto con cui il locatore si obbliga a concedere all’affittuario un’azienda o un fondo, per uso agricolo e perché ne raccolga i frutti ed i proventi, e l’affittuario si obbliga a pagargli in corrispettivo un fitto.
1 Abrogato dal n. I della LF del 20 giu. 2003, con effetto dal 1° gen. 2004 (RU 2003 4127; FF 2002 4208).
1 Per le aziende agricole, i Cantoni possono prevedere un diritto preferenziale di affitto in favore dei discendenti del locatore che intendono esercirle personalmente e ne sono idonei.
2 Il discendente può opporre questo diritto a un terzo soltanto se ne è fatta menzione nel registro fondiario.1
3 Per altro, i Cantoni regolano i particolari e la procedura.
1 Nuovo testo giusta il n. I della LF del 20 giu. 2003, in vigore dal 1° gen. 2004 (RU 2003 4127; FF 2002 4208).
Art. 6 Diritto preferenziale in caso d’affitto di pascoli di montagna
I Cantoni possono prevedere, a favore degli agricoltori delle regioni montane, un diritto preferenziale di affitto sui pascoli di montagna vicini. Essi regolano i particolari e la procedura.
1 La durata iniziale dell’affitto è di almeno nove anni per le aziende agricole e di almeno sei anni per i singoli fondi.
2 La pattuizione di una durata più breve è valida soltanto se approvata dall’autorità. La domanda deve essere presentata entro tre mesi dall’inizio dell’affitto.
3 Una durata più breve è autorizzata quando circostanze personali o economiche di una parte o altri motivi obiettivi lo giustifichino.1
4 Se l’autorizzazione è negata o se la domanda è tardiva, l’affitto è soggetto alla durata minima legale.
1 Il contratto d’affitto è considerato rinnovato senza modifiche per altri sei anni:
se, concluso a tempo indeterminato, non sia stato disdetto regolarmente;
se, concluso a tempo determinato, sia stato proseguito tacitamente dopo la scadenza convenuta.
2 La pattuizione di una rinnovazione di durata inferiore è valida solo se approvata dall’autorità. La domanda deve essere presentata entro tre mesi dall’inizio della rinnovazione.
3 Sono applicabili per analogia le disposizioni sulla riduzione della durata iniziale.
I Cantoni possono stabilire un’altra durata per l’affitto di fondi adibiti a colture speciali, quali i vigneti e i frutteti.
Ove il Consiglio federale modifichi le aliquote determinanti per il calcolo del fitto consentito, ognuna delle parti può chiedere l’adeguamento del fitto per l’inizio dell’anno d’affitto successivo.
Art. 11 Adeguamento del fitto in caso di modifica del valore di reddito
Ognuna delle parti può chiedere la revisione del valore di reddito e l’adeguamento del fitto per l’inizio dell’anno di affitto successivo, ove il valore dell’azienda o del fondo venga ad essere modificato durevolmente in seguito ad evento naturale, migliorie fondiarie, aumento o diminuzione della superficie, costruzioni nuove o trasformazioni di costruzioni esistenti, demolizione di un edificio o cessazione del suo uso, oppure ad altre circostanze. La revisione del valore di reddito e l’adeguamento del fitto possono essere parimenti richiesti quando siano modificati gli elementi di base considerati per la stima del valore di reddito.
Ognuna delle parti può chiedere che siano adeguate alle mutate circostanze altre clausole del contratto quando non possa più ragionevolmente pretendersi che essa lo adempia.
Se il reddito consueto della cosa affittata è diminuito temporaneamente in misura considerevole per infortunio od evento naturale straordinario, l’affittuario può pretendere una riduzione adeguata del fitto per un periodo determinato.
Se il locatore aliena la cosa affittata o ne perde la disponibilità in seguito ad esecuzione forzata o a fallimento, l’acquirente subentra nel contratto di affitto.
1 L’acquirente può sciogliere il contratto d’affitto se ha acquistato la cosa per scopi edilizi immediati o per scopi pubblici, o per gestirla direttamente.
2 Ove non intenda assumere il contratto di affitto, l’acquirente deve, con preavviso di tre mesi dalla conclusione del contratto di acquisto, notificare per scritto all’affittuario che l’affitto sarà sciolto, dopo la decorrenza di almeno un anno, al successivo termine primaverile od autunnale ammesso dall’uso locale.
3 Se l’affitto è sciolto, l’affittuario può, entro trenta giorni da quando ha ricevuto la relativa notificazione, chiedere in giudizio la protrazione dell’affitto. Il giudice protrae l’affitto per un periodo non inferiore a sei mesi e non superiore a due anni, qualora la risoluzione comporti per l’affittuario o la sua famiglia conseguenze gravose che non appaiono giustificate neppure tenendo conto degli interessi del nuovo proprietario.
4 Il locatore risponde del danno insorto all’affittuario dalla risoluzione anticipata dell’affitto. L’affittuario non è obbligato a lasciare la cosa affittata prima di essere stato risarcito o prima che gli siano state fornite sufficienti garanzie.
5 La risoluzione anticipata dell’affitto può, con il consenso scritto dell’affittuario, essere disciplinata nel contratto di alienazione.
1 La disdetta di un contratto d’affitto è valida solo se data per scritto. A richiesta, la disdetta deve essere motivata.
2 Il termine di disdetta è di un anno ove la legge non disponga altrimenti; le parti possono convenire un termine più lungo.
3 Salvo patto contrario, la disdetta può essere data soltanto per il termine primaverile od autunnale ammesso dall’uso locale.
4 Se la cosa affittata è situata in parte in una zona edificabile ai sensi dell’articolo 15 della legge del 22 giugno 19791 sulla pianificazione del territorio, la disdetta può essere data per i fondi che non rientrano nel campo d’applicazione della LDFR2, nonché per la parte non agricola dei fondi secondo l’articolo 2 capoverso 2 LDFR, e il contratto d’affitto può essere continuato senza tali fondi.3
3 Introdotto dal n. I della LF del 5 ott. 2007 (RU 2008 3589; FF 2006 5815). Nuovo testo giusta il n. 3 dell’all. alla LF del 22 mar. 2013, in vigore dal 1° gen. 2014 (RU 2013 3463 3863; FF 2012 1757).
1 Se, per motivi gravi, non può più pretendersi ragionevolmente che una parte adempia il contratto, essa può dare la disdetta per il successivo termine primaverile od autunnale. La disdetta va data per scritto, con preavviso di sei mesi.
2 Il giudice determina gli effetti patrimoniali della risoluzione tenendo conto di tutte le circostanze.
1 La disdetta va data per scritto, con preavviso di sei mesi.
2 Se la disdetta è data dal locatore, un discendente, il coniuge o il partner registrato dell’affittuario può dichiarare entro 30 giorni di subentrare nel contratto.1 In caso di concorso di aventi diritto, il locatore designa colui che subentrerà nel contratto.
3 Se il subentrante non offre garanzie sufficienti per una gestione normale della cosa affittata o se per altro motivo non può ragionevolmente pretendersi che il locatore continui l’affitto, il locatore può, nel termine di trenta giorni da quando ha ricevuto la dichiarazione, chiedere giudizialmente la risoluzione del contratto di affitto.
1 Nuovo testo giusta il n. 12 dell’all. alla L del 18 giu. 2004 sull’unione domestica registrata, in vigore dal 1° gen. 2007 (RU 2005 5685; FF 2003 1165).
Art. 19 Assunzione dell’affitto complementare in caso di cessione dell’azienda
1 Se l’esercente di un’azienda agricola consistente in parte di terreno proprio e in parte di terreno affittato cede l’azienda ad altri, l’assuntore può dichiarare per scritto al locatore che intende continuare l’affitto complementare di un determinato lotto.
2 Se, nei tre mesi da quando ha ricevuto la dichiarazione, il locatore non vi si oppone o non chiede la conclusione di un nuovo contratto d’affitto, l’assuntore subentra nel contratto.
1 Se, in seguito a un raggruppamento di fondi, a una ricomposizione particellare di terreno agricolo o a un raggruppamento di terreni in affitto, la gestione di un fondo affittato subisce un’alterazione essenziale, ognuna delle parti può, per scritto, risolvere il contratto d’affitto per la data dell’entrata in vigore delle nuove condizioni di gestione.1
2 Lo scioglimento anticipato non dà diritto ad un’indennità.
1 Nuovo testo giusta il n. 3 dell’all. alla LF del 22 mar. 2013, in vigore dal 1° gen. 2014 (RU 2013 3463 3863; FF 2012 1757).
1 Ove durante l’affitto l’affittuario sia in ritardo nel pagamento del fitto, il locatore può notificargli per scritto che, in caso di mancato pagamento entro sei mesi, il contratto d’affitto sarà sciolto alla scadenza di tale termine.
2 Se il contratto è sciolto, l’affittuario è tenuto a risarcire il danno, salvo che provi d’essere esente da colpa.
Sezione 7: Obblighi dell’affittuario e del locatore5
Art. 21a1Obbligo di gestire la cosa affittata
1 L’affittuario deve gestire accuratamente la cosa affittata e segnatamente provvedere a una redditività durevole del suolo.
2 L’obbligo di gestire incombe personalmente all’affittuario. Questi può tuttavia, sotto la sua responsabilità, affidare la gestione della cosa affittata a familiari, impiegati o membri di una comunità aziendale di cui fa parte o far eseguire singoli lavori da terzi.
1 Introdotto dal n. I della LF del 20 giu. 2003, in vigore dal 1° gen. 2004 (RU 2003 4127; FF 2002 4208).
1 Il locatore deve eseguire a sue spese le grandi riparazioni che durante l’affitto si rendano necessarie alla cosa affittata, non appena l’affittuario gliene abbia indicata la necessità.
2 L’affittuario ha il diritto di eseguire lui stesso le grandi riparazioni necessarie se il locatore, debitamente avvisato, non vi abbia provveduto entro congruo termine e non abbia contestato d’esservi tenuto. Può pretendere d’essere indennizzato il più tardi alla fine dell’affitto.
3 L’affittuario deve provvedere a sue spese all’ordinaria manutenzione della cosa affittata. È tenuto alle piccole riparazioni in conformità degli usi locali, segnatamente all’ordinaria manutenzione delle strade, dei passaggi, dei fossi, delle dighe, delle siepi, dei tetti, degli acquedotti e simili.
4 Le parti possono convenire che l’affittuario sia tenuto ad un obbligo di manutenzione più esteso e a provvedere anche a grandi riparazioni.
Art. 22a1Migliorie e modificazioni da parte dell’affittuario
1 L’affittuario può procedere soltanto con il consenso scritto del locatore a migliorie e modificazioni della cosa affittata che vanno al di là dell’ordinaria manutenzione nonché a cambiamenti nella gestione della cosa che potrebbero assumere un’importanza essenziale oltre la durata dell’affitto.
2 Il locatore che ha dato il suo consenso può esigere il ripristino dello stato originale solo se ciò è stato convenuto per scritto.
1 Introdotto dal n. II art. 2 della LF del 15 dic. 1989 che modifica il CO (locazione e affitto) (RU 1990 802; FF 1985 I 1202). Nuovo testo giusta il n. I della LF del 20 giu. 2003, in vigore dal 1° gen. 2004 (RU 2003 4127 4130; FF 2002 4208).
Art. 22b1Violazione degli obblighi dell’affittuario
Il locatore può disdire l’affitto con preavviso scritto di sei mesi per la primavera successiva o l’autunno successivo se, nonostante l’ingiunzione o esortazione scritta del locatore, l’affittuario:
persiste nel violare l’obbligo di gestire di cui all’articolo 21a;
persiste nel violare l’obbligo di manutenzione di cui all’articolo 22 capoverso 3;
non elimina entro un termine adeguato una miglioria o una modificazione di cui all’articolo 22a, eseguita senza il consenso scritto del locatore.
1 Alla fine dell’affitto, la cosa affittata deve essere restituita nello stato in cui si trova.
2 Salvo patto contrario, l’affittuario può pretendere, alla fine dell’affitto, un’equa indennità per le spese sostenute, con l’accordo del locatore, per miglioramenti della cosa affittata.
3 Egli non ha diritto a compenso per le migliorie che sono unicamente il risultato del regolare governo della cosa.
4 Deve risarcire quei deterioramenti che con un regolare governo della cosa avrebbe evitati.
1 Salvo clausola contrattuale od uso locale diverso, l’affittuario non ha diritto ai frutti non ancora raccolti alla fine dell’affitto.
2 Egli può nondimeno pretendere un’indennità adeguata per le sue spese.
1 Salvo clausola contrattuale od uso locale diverso, l’affittuario uscente deve lasciare sul posto provviste di foraggio, strame e concime dell’ultimo anno di affitto nella misura corrispondente ad un normale esercizio.
2 Egli ha diritto alla rifusione del maggior valore se all’inizio dell’affitto ne ha ricevuto una minore quantità; se ne ha ricevuto una quantità maggiore, la deve compensare in natura od in denaro.
Sezione 7bis6 : Diritto di ritenzione del locatore
A garanzia del fitto annuale scaduto e di quello in corso il locatore ha lo stesso diritto di ritenzione come in materia di locazione di locali commerciali.
1 Se una parte ha disdetto il contratto d’affitto, la controparte può, entro tre mesi dal ricevimento della disdetta, agire in giudizio per ottenere una protrazione dell’affitto.
2 Se il contratto concluso a tempo determinato giunge a scadenza e non si perviene alla conclusione di un nuovo contratto, ciascuna parte può, il più tardi nove mesi prima della scadenza, agire in giudizio per ottenere una protrazione dell’affitto.
1 Ove si possa ragionevolmente pretendere dal convenuto che continui l’affitto, il giudice protrae la durata di quest’ultimo.
2 Se la disdetta è stata data dal locatore, questi deve provare che non si può ragionevolmente pretendere che egli continui l’affitto o che la protrazione è ingiustificata per altri motivi. La protrazione dell’affitto non può, in particolare, essere ragionevolmente pretesa od è ingiustificata allorquando:
l’affittuario ha gravemente violato i suoi obblighi legali o contrattuali;
l’affittuario è divenuto insolvente;
il locatore, il suo coniuge o il suo partner registrato, un parente od affine stretto intende gestire personalmente la cosa affittata;
non si giustifica di mantenere l’azienda;
la cosa affittata è situata in parte in una zona edificabile ai sensi dell’articolo 15 della legge del 22 giugno 19793 sulla pianificazione del territorio, per i fondi che non rientrano nel campo d’applicazione della LDFR4 e per la parte non agricola dei fondi secondo l’articolo 2 capoverso 2 LDFR.
3 La decisione con cui l’autorità determina il fitto non vanifica in nessun caso la protrazione dell’affitto.
4 Il giudice protrae l’affitto per una durata compresa fra tre e sei anni. Egli valuta le circostanze personali e tien conto, in particolare, della natura della cosa affittata e di un’eventuale riduzione della durata dell’affitto.
2 Nuovo testo giusta il n. 3 dell’all. alla LF del 22 mar. 2013, in vigore dal 1° gen. 2014 (RU 2013 3463 3863; FF 2012 1757).
3 RS 700
4 RS 211.412.11
A richiesta di una parte, il giudice può, protraendo l’affitto, adeguare le clausole del contratto alle mutate circostanze.
Salvo disposizione contraria della legge, l’affittuario non può rinunciare anticipatamente ai diritti conferiti a lui o ai suoi eredi dalle disposizioni del presente capitolo. Ogni altro patto è nullo.
Capitolo 3: Affitto particella per particella7
1 Chi intende affittare singoli fondi o parti di singoli fondi di un’azienda agricola (affitto particella per particella) necessita di un’autorizzazione.
2 L’autorizzazione non è necessaria ove la superficie totale affittata non ecceda il dieci per cento della superficie iniziale utile dell’azienda e la cosa affittata non comprenda alcun edificio.
1 Il locatore deve chiedere l’autorizzazione all’autorità cantonale competente prima dell’inizio dell’affitto.
2 L’autorizzazione è rilasciata solo se è adempiuta una delle condizioni seguenti:
non si giustifica di mantenere l’azienda agricola;
l’azienda agricola è ubicata interamente o prevalentemente in una zona edificabile ai sensi dell’articolo 15 della legge federale del 22 giugno 19793 sulla pianificazione del territorio;
l’azienda è affittata particella per particella soltanto temporaneamente e sarà poi nuovamente gestita quale unità economica;
il locatore non è più in grado per ragioni personali, quali malattia grave od età avanzata, di continuare ad esercire personalmente l’intera azienda, bensì solo parte della stessa.
invece dei fondi o delle parti di fondo affittati particella per particella, altri oggetti ubicati in una posizione più favorevole per l’azienda o più idonei sono affittati a titolo complementare.
2bis L’autorità permette inoltre l’affitto particella per particella di un’azienda agricola se:
l’affitto particella per particella serve essenzialmente a migliorare strutturalmente altre aziende agricole;
nessun parente titolare di un diritto di prelazione o di un diritto all’attribuzione intende riprendere l’azienda agricola per la coltivazione diretta o nessun’altra persona che potrebbe chiedere l’attribuzione nella divisione successoria (art. 11 cpv. 2 LDFR6) vuole riprendere integralmente l’azienda per affittarla;
il coniuge o il partner registrato che ha gestito l’azienda con il proprietario acconsente all’affitto particella per particella.8
1 Abrogata dal n. I della LF del 20 giu. 2003, con effetto dal 1° gen. 2004 (RU 2003 4127; FF 2002 4208).
2 Abrogata dal n. I della LF del 5 ott. 2007, con effetto dal 1° set. 2008 (RU 2008 3589; FF 2006 5815).
4 Introdotta dal n. I della LF del 26 giu. 1998, in vigore dal 1° gen. 1999 (RU 1998 3012; FF 1996 IV 1).
5 Abrogata dal n. I della LF del 20 giu. 2003, con effetto dal 1° gen. 2004 (RU 2003 4127; FF 2002 4208).
6 RS 211.412.11
7 Nuovo testo giusta il n. 12 dell’all. alla L del 18 giu. 2004 sull’unione domestica registrata, in vigore dal 1° gen. 2007 (RU 2005 5685; FF 2003 1165).
8 Introdotto dal n. I della LF del 26 giu. 1998, in vigore dal 1° gen. 1999 (RU 1998 3012; FF 1996 IV 1).
9 Abrogato dal n. I della LF del 20 giu. 2003, con effetto dal 1° gen. 2004 (RU 2003 4127; FF 2002 4208).
1 Se nega l’autorizzazione, l’autorità competente scioglie il contratto d’affitto per il primo termine ragionevole, primaverile od autunnale, e ordina l’evacuazione del fondo.
2 Le parti non hanno alcun diritto al risarcimento del danno loro derivato dallo scioglimento del contratto di affitto.
Art. 33 a 351
1 Abrogati dal n. I della LF del 5 ott. 2007, con effetto dal 1° set. 2008 (RU 2008 3589; FF 2006 5815).
Capitolo 4: Fitto8
Sezione 1: Principi9
Art. 35a1Disposizioni contrattuali
1 Il fitto può consistere in denaro, in una quota dei frutti (mezzadria) o in una prestazione in natura. Nella mezzadria il diritto dell’affittuario ai frutti è regolato dall’uso locale, salvo patto contrario.
2 Salvo patto contrario, le spese accessorie sono a carico dell’affittuario.
Art. 36 Restrizioni di diritto pubblico1
1 Il fitto è soggetto al controllo dell’autorità; esso non deve eccedere la misura consentita.
2 Il Consiglio federale fissa i tassi dell’interesse del valore di reddito, l’indennità considerata per gli oneri del locatore, nonché il supplemento previsto per i vantaggi generali.
3 Le prestazioni in natura e le altre prestazioni accessorie convenute devono essere computate nel fitto.
4 Per calcolare il fitto è tenuto conto anche di quanto l’affittuario versa al locatore per una cosa locata, o una cosa non agricola affittata, vincolata a un affitto prevalentemente agricolo.
Il fitto per un’azienda agricola si compone di:
una percentuale adeguata del valore di reddito secondo l’articolo 10 LDFR2;
un’indennità corrispondente alla media delle spese del locatore per gli impianti e le installazioni (oneri del locatore).
1 Il fitto per singoli fondi si compone di:
un interesse adeguato del valore di reddito ai sensi dell’articolo 6 della legge federale del 12 dicembre 19401 sullo sdebitamento di poderi agricoli;
un’indennità corrispondente alla media delle spese del locatore per gli impianti e le installazioni (oneri del locatore);
un supplemento per i vantaggi generali derivanti all’affittuario da un affitto complementare.
2 L’autorità competente può accordare, di caso in caso, supplementi riferiti all’azienda e non eccedenti ognuno il 15 per cento quando il fondo:
permette un migliore raggruppamento dei terreni;
si trova in una situazione favorevole per l’esercizio dell’azienda.
3 Per edifici agricoli non possono essere accordati supplementi ai sensi dei capoversi 1 lettera c e 2.
1 [CS 9 79; RU 1955 711, 1962 1323 art. 54 cpv. 1 n. 4, e cpv. 2, 1979 892. RU 1993 1410 art. 93 lett. b]. Ora: dell’art. 10 della LF del 4 ott. 1991 sul diritto fondiario rurale (RS 211.412.11).
Per determinare il canone per cose locate, o cose non agricole affittate, vincolate a un affitto prevalentemente agricolo si applicano le disposizioni concernenti provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione.
1 Il Consiglio federale fissa il tasso d’interesse del valore di reddito in base al tasso medio delle ipoteche di primo grado secondo la media di più anni e lo adegua alle variazioni durevoli di quest’ultimo.
3 Il Consiglio federale fissa l’ammontare considerato degli oneri del locatore secondo gli oneri medi del periodo di riferimento determinante per il calcolo del valore di reddito.
1 Abrogato dal n. I della LF del 5 ott. 2007, con effetto dal 1° set. 2008 (RU 2008 3589; FF 2006 5815).
Se le parti convengono di protrarre l’affitto per almeno tre anni oltre la durata di protrazione legale, per tutta la durata della protrazione è ammissibile un supplemento di fitto del 15 per cento.
1 Il fitto per un’azienda deve essere autorizzato.
2 Il locatore deve chiedere l’autorizzazione entro tre mesi dall’inizio dell’affitto o dalla modifica del fitto convenuta con l’affittuario. L’adeguamento del fitto nei limiti delle modifiche degli elementi di calcolo fissati dal Consiglio federale non è soggetto ad autorizzazione. A richiesta di una parte, l’autorità competente emana una decisione con cui accerta in quale misura il fitto può essere adeguato.
3 L’autorità designata dal Cantone, se viene a conoscenza che non è stata chiesta l’autorizzazione di un fitto, promuove la procedura autorizzativa.
1 Contro il fitto convenuto per singoli fondi, le autorità designate dal Cantone possono fare opposizione presso l’autorità competente per l’autorizzazione.
2 L’opposizione va fatta entro tre mesi da quando l’autorità interessata ha avuto conoscenza della conclusione del contratto o dell’adeguamento del fitto, ma in ogni caso entro due anni dall’inizio dell’affitto o dal momento dell’adeguamento del fitto.1
1 L’autorità competente per l’autorizzazione decide se il fitto convenuto per l’azienda agricola o per il fondo sia lecito.
2 Essa riduce il fitto eccessivo all’ammontare consentito.
3 Essa notifica la sua decisione alle parti e la comunica all’autorità legittimata a fare opposizione.
1 La convenzione inerente al fitto è nulla in quanto il fitto ecceda la misura stabilita dall’autorità.
2 La restituzione dei fitti pagati in base ad una convenzione nulla può essere richiesta entro il termine di un anno a partire dal passaggio in giudicato della determinazione del fitto, ma al più tardi cinque anni dopo il loro pagamento.
3 Per altro, la nullità del fitto non infirma la validità del contratto d’affitto.
Le parti non possono rinunciare anticipatamente ai diritti loro conferiti dalla presente sezione.
Art. 471Procedura
I Cantoni disciplinano la procedura amministrativa nella misura in cui non sia regolata dalla presente legge; alle azioni civili si applicano le disposizioni del Codice di procedura civile del 19 dicembre 20082.
1 Nuovo testo giusta il n. II 7 dell’all. 1 al codice di procedura civile del 19 dic. 2008, in vigore dal 1° gen. 2011 (RU 2010 1739; FF 2006 6593).
1 Abrogato dal n. II 7 dell’all. 1 al codice di procedura civile del 19 dic. 2008, con effetto dal 1° gen. 2011 (RU 2010 1739; FF 2006 6593).
Art. 49 Decisione d’accertamento dell’autorità amministrativa
1 La parte che abbia un interesse degno di protezione può chiedere all’autorità competente di accertare se la riduzione della durata dell’affitto, l’affitto particella per particella, l’affitto complementare o l’ammontare del fitto possano essere approvati.
2 Essa può chiedere la decisione d’accertamento anche prima della conclusione del contratto.
1 Le decisioni dell’autorità amministrativa di prima istanza possono essere impugnate nel termine di 30 giorni dinnanzi all’autorità cantonale di ricorso.
2 L’autorità di ricorso notifica la propria decisione alle parti e all’opponente; la comunica altresì all’autorità inferiore.
1 Abrogato dal n. 18 dell’all. alla L del 17 giu. 2005 sul Tribunale amministrativo federale, con effetto dal 1° gen. 2007 (RU 2006 2197; FF 2001 3764).
Le parti devono fornire all’autorità amministrativa competente le informazioni da essa richieste, consentirle di prendere conoscenza dei documenti e di procedere a sopralluoghi, in quanto necessario per accordare un’autorizzazione o emanare una decisione su opposizione, su ricorso o d’accertamento.
I Cantoni designano:
le autorità competenti ad accordare le autorizzazioni;
le autorità legittimate a fare opposizione;
l’autorità di ricorso.
Art. 54 a 571
1 Gli atti normativi cantonali fondati sulla presente legge devono essere portati a conoscenza del Dipartimento federale di giustizia e polizia.1
2 Per l’entrata in vigore della presente legge i Cantoni adeguano le loro disposizioni d’esecuzione e l’organizzazione delle loro autorità.
3 All’entrata in vigore della presente legge sono abrogate tutte le disposizioni cantonali contrarie.
Sezione 2: Modificazione e abrogazione di disposizioni del diritto federale
1. a 3. 1
4. La legge federale del 21 dicembre 19602 concernente il controllo dei fitti agricoli è abrogata.
1 Le mod. possono essere consultate alla RU 1986 926.
2 [RU 1961 286, 1973 99 n. I 4. RU 1987 405]
Art. 60 Disposizioni transitorie relative all’entrata in vigore il 20 ottobre 19861
1 Eccettuate le disposizioni sulla durata dell’affitto, sull’affitto particella per particella e sull’affitto complementare, la presente legge si applica anche ai contratti d’affitto conclusi o rinnovati prima della sua entrata in vigore. La durata della rinnovazione di un contratto intervenuta dopo l’entrata in vigore della presente legge è da questa regolata.
2 Se la data in cui l’affitto è iniziato non può essere determinata, si presume che l’affitto sia iniziato al termine primaverile del 1973 previsto dall’uso locale.
3 Se la disdetta è stata data prima dell’entrata in vigore della presente legge per un termine che coincide con la data dell’entrata in vigore della presente legge o ad essa successivo, la parte interessata può chiedere entro 30 giorni dall’entrata in vigore della presente legge la protrazione giudiziale dell’affitto secondo le nuove disposizioni.
4 Le azioni e le domande pendenti sono decise secondo il diritto in vigore al momento della sentenza o della decisione.
Art. 60a1Disposizioni transitorie relative alla modifica del 20 giugno 2003
1 I contratti d’affitto relativi ad aziende agricole che non soddisfano più le esigenze quanto alla dimensione minima (art. 1 cpv. 1 lett. b) rimangono in vigore come tali per la durata legale dell’affitto o per la durata più lunga stabilita nel contratto oppure per la durata dell’affitto protratto giudizialmente.
2 Se un siffatto contratto è disdetto per la fine della durata dell’affitto e l’affittuario chiede la protrazione giudiziale, l’intenzione del locatore di affittare l’azienda particella per particella non impedisce che si possa ragionevolmente pretendere da lui la protrazione dell’affitto.
Art. 60b1Disposizioni transitorie relative alla modifica del 5 ottobre 2007
1 I contratti d’affitto relativi a fondi adibiti all’agricoltura, qualora la cosa affittata sia interamente situata in una zona edificabile secondo l’articolo 15 della legge federale del 22 giugno 19792 sulla pianificazione del territorio, rimangono sottoposti al diritto in materia di affitto agricolo per la durata legale dell’affitto o, se più lunga, per la durata stabilita nel contratto o protratta giudizialmente.
2 I contratti d’affitto relativi ad aziende agricole che non soddisfano più le esigenze quanto alla dimensione minima (art. 1 cpv. 1 lett. b) sussistono come contratti relativi ad aziende agricole per la durata legale dell’affitto o, se più lunga, per la durata stabilita nel contratto o protratta giudizialmente.
Data dell’entrata in vigore: 20 ottobre 198610 Art. 36 a 46, 54 cpv. 1 comma 4 e 5, 59 n. 4: 25 febbraio 198711.
RU 1986 926
1 Nuova abbreviazione giusta l’art. 1 lett. a dell’O del 10 gen. 1996 che rettifica alcune abbreviazioni di titoli di atti normativi (RU 1996 208).2 [CS 1 3; RU 1996 2503]. A queste disp. corrispondono ora agli art. 104 e 122 della Cost. federale del 18 apr. 1999 (RS 101).3 Nuovo testo giusta il n. 7 dell’all. alla L del 24 mar. 2000 sul foro, in vigore dal 1° gen. 2001 (RU 2000 2355; FF 1999 2427).4 FF 1982 I 2375 Originario titolo avanti l’art. 22. Nuovo testo giusta il n. I della LF del 20 giu. 2003, in vigore dal 1° gen. 2004 (RU 2003 4127; FF 2002 4208).6 Introdotta dal n. II art. 2 della LF del 15 dic. 1989 che modifica il CO (locazione e affitto), in vigore dal 1° lug. 1990 (RU 1990 802; FF 1985 I 1202).7 Nuovo testo giusta il n. I della LF del 5 ott. 2007, in vigore dal 1° set. 2008 (RU 2008 3589; FF 2006 5815).8 Originario tit. avanti l’art. 36.9 Originario tit. avanti l’art. 36.10 DCF del 2 giu. 1986.11 O dell’11 feb. 1987 (RU 1987 405).
Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht
vom 4. Oktober 1985 (Stand am 1. Januar 2014)
gestützt auf die Artikel 31octies und 64 der Bundesverfassung1,2, nach Einsicht in die Botschaft des Bundesrates vom 11. November 19813,
1 Dieses Gesetz gilt für die Pacht:
von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung;
von landwirtschaftlichen Gewerben im Sinne der Artikel 5 und 7 Absätze 1, 2, 3 und 5 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 19912 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB);
nichtlandwirtschaftlicher Nebengewerbe, die mit einem landwirtschaftlichen Gewerbe eine wirtschaftliche Einheit bilden.
2 Das Gesetz gilt auch für Rechtsgeschäfte, die das gleiche bezwecken wie die landwirtschaftliche Pacht und ohne Unterstellung unter das Gesetz den von diesem angestrebten Schutz vereiteln würden.
3 Für die Pacht von Allmenden, Alpen und Weiden sowie von Nutzungs- und Anteilsrechten an solchen gelten die Bestimmungen über die Pacht von landwirtschaftlichen Grundstücken.
4 Soweit dieses Gesetz nicht anwendbar ist oder keine besonderen Vorschriften enthält, gilt das Obligationenrecht, mit Ausnahme der Bestimmungen über die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen und über die Hinterlegung des Pachtzinses.3
1 Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 5. Okt. 2007, in Kraft seit 1. Sept. 2008 (AS 2008 3589; BBl 2006 6337).
3 Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 7 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221).
2. Abschnitt: Ausnahmen
Art. 2 Kleine Grundstücke
1 Dieses Gesetz gilt nicht für die Pacht:
von Rebgrundstücken unter 15 Aren;
anderer landwirtschaftlicher Grundstücke ohne Gebäude und unter 25 Aren.
2 Die Kantone können dem Gesetz auch kleinere Grundstücke unterstellen.
3 Die Flächen von mehreren, vom gleichen Eigentümer an den gleichen Pächter verpachteten Grundstücken werden zusammengerechnet. Das gleiche gilt, wenn ein Eigentümer ein Grundstück an verschiedene Pächter verpachtet.
Art. 2a1Grundstücke in der Bauzone
1 Dieses Gesetz gilt nicht für die Pacht von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung, wenn der Pachtgegenstand vollständig in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19792 liegt.
2 Landwirtschaftliche Pachtverträge, deren Gegenstand während der Vertragsdauer vollständig einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 zugeteilt wird, bleiben dem landwirtschaftlichen Pachtrecht während der laufenden gesetzlichen Pachtdauer oder einer längeren vertraglichen Dauer oder einer gerichtlich erstreckten Pachtdauer unterstellt.
1 Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 5. Okt. 2007, in Kraft seit 1. Sept. 2008 (AS 2008 3589; BBl 2006 6337).
Art. 3 Alpen und Weiden
Die Kantone können für die Pacht von Alpen und Weiden sowie von Nutzungs- und Anteilsrechten an solchen abweichende Bestimmungen erlassen.
2. Kapitel: Der landwirtschaftliche Pachtvertrag
1 Durch den landwirtschaftlichen Pachtvertrag verpflichtet sich der Verpächter, dem Pächter ein Gewerbe oder ein Grundstück zur landwirtschaftlichen Nutzung zu überlassen, und der Pächter, dafür einen Zins zu bezahlen.
1 Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 20. Juni 2003, mit Wirkung seit 1. Jan. 2004 (AS 2003 4127; BBl 2002 4721).
2. Abschnitt: Vorpachtrecht
Art. 5 Vorpachtrecht der Nachkommen des Verpächters
1 Die Kantone können für Nachkommen des Verpächters eines landwirtschaftlichen Gewerbes, welche dieses selber bewirtschaften wollen und dafür geeignet sind, ein Vorpachtrecht vorsehen.
2 Der Nachkomme kann ein solches Vorpachtrecht einem Dritten nur dann entgegenhalten, wenn es im Grundbuch angemerkt worden ist.1
3 Im Übrigen regeln die Kantone die Einzelheiten und das Verfahren.
1 Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 20. Juni 2003, in Kraft seit 1. Jan. 2004 (AS 2003 4127; BBl 2002 4721).
Art. 6 Vorpachtrecht an Alpweiden
Die Kantone können für Landwirte in Berggegenden ein Vorpachtrecht an benachbarten Alpweiden vorsehen. Sie regeln die Einzelheiten und das Verfahren.
3. Abschnitt: Pachtdauer
Art. 7 Erstmalige Verpachtung
1 Die erste Pachtdauer beträgt für landwirtschaftliche Gewerbe mindestens neun Jahre und für einzelne Grundstücke mindestens sechs Jahre.
2 Die Vereinbarung einer kürzeren Pachtdauer ist nur gültig, wenn die Behörde sie bewilligt hat. Das Gesuch ist spätestens drei Monate nach dem Antritt der Pacht einzureichen.
3 Eine kürzere Pachtdauer wird bewilligt, wenn persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse einer Partei oder andere sachliche Gründe die Verkürzung rechtfertigen.1
4 Wird die Bewilligung verweigert oder das Gesuch zu spät eingereicht, so gilt die gesetzliche Mindestpachtdauer.
Art. 8 Fortsetzung der Pacht
1 Der Pachtvertrag gilt unverändert für jeweils weitere sechs Jahre, wenn er:
auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und nicht ordnungsgemäss gekündigt worden ist;
auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist und nach der vereinbarten Pachtdauer stillschweigend fortgesetzt wird.
2 Die Vereinbarung einer Fortsetzung auf kürzere Zeit ist nur gültig, wenn die Behörde sie bewilligt hat. Das Gesuch ist spätestens drei Monate nach Beginn der Fortsetzung einzureichen.
3 Die Bestimmungen über die Verkürzung der Pachtdauer bei der erstmaligen Verpachtung gelten sinngemäss.
Art. 9 Pachtdauer für Spezialkulturen
Für die Pacht von Grundstücken mit Spezialkulturen wie Reben und Obstanlagen können die Kantone eine andere Pachtdauer festsetzen.
4. Abschnitt: Anpassung an veränderte Verhältnisse
Art. 10 Pachtzinsanpassung im Allgemeinen
Ändert der Bundesrat die Ansätze für die Bemessung des zulässigen Pachtzinses, so kann jede Partei die Anpassung des vereinbarten Pachtzinses auf das folgende Pachtjahr verlangen.
Art. 11 Pachtzinsanpassung bei Änderung des Ertragswerts
Wird der Wert eines verpachteten Gewerbes oder Grundstücks infolge eines Naturereignisses, von Bodenverbesserungen, Vergrösserung oder Verminderung der Fläche, Neu- oder Umbauten, Abbruch oder Stilllegung eines Gebäudes oder anderer Umstände dauernd verändert, so kann jede Partei verlangen, dass der Ertragswert neu festgesetzt und der Pachtzins auf Beginn des folgenden Pachtjahres angepasst wird. Dies kann auch verlangt werden, wenn die allgemeinen Grundlagen für die Schätzung des Ertragswerts ändern.
Art. 12 Anpassung anderer Vertragsbestimmungen
Jede Partei kann verlangen, dass andere Vertragsbestimmungen an veränderte Verhältnisse angepasst werden, wenn der Vertrag für sie unzumutbar geworden ist.
Art. 13 Pachtzinsnachlass
Ist der gewöhnliche Ertrag wegen eines ausserordentlichen Unglücksfalles oder Naturereignisses vorübergehend beträchtlich zurückgegangen, so kann der Pächter verlangen, dass der Pachtzins für bestimmte Zeit angemessen herabgesetzt wird.
5. Abschnitt: Veräusserung des Pachtgegenstandes
Art. 14 Kauf bricht Pacht nicht
Wird der Pachtgegenstand veräussert oder dem Verpächter im Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so tritt der Erwerber in den Pachtvertrag ein.
1 Der Erwerber kann den Pachtvertrag auflösen, wenn er den Pachtgegenstand unmittelbar zu Bauzwecken oder zu öffentlichen Zwecken oder zur Selbstbewirtschaftung erwirbt.
2 Will der Erwerber den Pachtvertrag nicht übernehmen, so muss er dem Pächter innert dreier Monate seit Abschluss des Veräusserungsvertrags schriftlich anzeigen, dass die Pacht nach Ablauf einer Frist von mindestens einem Jahr auf den folgenden ortsüblichen Frühjahrs- oder Herbsttermin aufgelöst sei.
3 Wird die Pacht aufgelöst, so kann der Pächter innert 30 Tagen seit Empfang der Anzeige des Erwerbers auf Erstreckung klagen. Der Richter erstreckt die Pacht um mindestens sechs Monate, jedoch um höchstens zwei Jahre, wenn die Beendigung für den Pächter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die auch unter Würdigung der Interessen des neuen Eigentümers nicht zu rechtfertigen ist.
4 Der Verpächter muss dem Pächter den Schaden ersetzen, der aus der vorzeitigen Beendigung der Pacht entsteht. Der Pächter braucht den Pachtgegenstand erst zu verlassen, wenn ihm Schadenersatz oder hinreichende Sicherheit geleistet worden ist.
5 Die vorzeitige Beendigung der Pacht kann mit schriftlicher Zustimmung des Pächters im Veräusserungsvertrag geregelt werden.
6. Abschnitt: Beendigung der Pacht
1 Die Kündigung eines Pachtvertrags ist nur gültig, wenn sie schriftlich erfolgt. Auf Verlangen ist sie zu begründen.
2 Die Kündigungsfrist beträgt ein Jahr, wenn das Gesetz nichts anderes bestimmt; die Parteien können eine längere Frist vereinbaren.
3 Ist nichts anderes vereinbart, kann nur auf den ortsüblichen Frühjahrs- oder Herbsttermin gekündigt werden.
4 Liegt der Pachtgegenstand teilweise in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19791, so kann die Kündigung für die nicht in den Geltungsbereich des BGBB2 fallenden Grundstücke sowie für den nichtlandwirtschaftlichen Teil der Grundstücke nach Artikel 2 Absatz 2 BGBB ausgesprochen und der Pachtvertrag ohne diese fortgesetzt werden.3
3 Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 5. Okt. 2007 (AS 2008 3589; BBl 2006 6337). Fassung gemäss Anhang Ziff. 3 des BG vom 22. März 2013, in Kraft seit 1. Jan. 2014 (AS 2013 3463 3863; BBl 2012 2075).
Art. 17 Vorzeitige Kündigung
1 Ist die Erfüllung des Vertrags für eine Partei aus wichtigen Gründen unzumutbar geworden, so kann sie die Pacht auf den folgenden Frühjahrs- oder Herbsttermin schriftlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.
2 Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen unter Würdigung aller Umstände.
Art. 18 Tod des Pächters
1 Stirbt der Pächter, so können seine Erben oder der Verpächter den Pachtvertrag auf den folgenden Frühjahrs- oder Herbsttermin schriftlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.
2 Wird der Pachtvertrag vom Verpächter gekündigt, so kann ein Nachkomme, der Ehegatte, die eingetragene Partnerin oder der eingetragene Partner des Pächters innert 30 Tagen den Eintritt in den Pachtvertrag erklären.1 Der Verpächter kann unter mehreren Bewerbern denjenigen bezeichnen, der in den Pachtvertrag eintreten soll.
3 Bietet der Eintretende keine Gewähr für eine ordnungsgemässe Bewirtschaftung des Pachtgegenstandes oder ist die Fortsetzung der Pacht für den Verpächter aus andern Gründen unzumutbar, so kann der Verpächter innert 30 Tagen seit der Eintrittserklärung auf Auflösung des Pachtvertrags klagen.
1 Fassung gemäss Anhang Ziff. 12 des Partnerschaftsgesetzes vom 18. Juni 2004, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2005 5685; BBl 2003 1288).
Art. 19 Übernahme von Zupachten bei Betriebsübergabe
1 Übergibt der Inhaber ein landwirtschaftliches Gewerbe, das teilweise im Eigentum und teilweise gepachtet ist, einer anderen Person zur Betriebsführung, so kann der Übernehmer des Gewerbes dem Verpächter eines Zupachtgrundstücks schriftlich erklären, dass er dieses Grundstück pachtweise weiterbewirtschaften möchte.
2 Lehnt der Verpächter nicht innert dreier Monate seit Empfang der Erklärung den Übernehmer als neuen Pächter ab, oder verlangt er innert derselben Frist nicht den Abschluss eines neuen Pachtvertrages mit dem Übernehmer, so tritt dieser in den laufenden Pachtvertrag ein.
Art. 20 Güterzusammenlegung
1 Bringt eine Güterzusammenlegung, eine Umlegung von landwirtschaftlichem Boden oder eine Pachtlandarrondierung für ein verpachtetes Grundstück eine wesentliche Änderung in der Bewirtschaftung mit sich, so kann jede Partei den Pachtvertrag auf Antritt der neuen Bewirtschaftungsverhältnisse schriftlich auflösen.1
2 Ein Anspruch auf Entschädigung wegen vorzeitiger Beendigung der Pacht besteht nicht.
1 Fassung gemäss Anhang Ziff. 3 des BG vom 22. März 2013, in Kraft seit 1. Jan. 2014 (AS 2013 3463 3863; BBl 2012 2075).
Art. 21 Zahlungsrückstand des Pächters
1 Ist der Pächter während der Pachtzeit mit einer Zinszahlung im Rückstand, so kann ihm der Verpächter schriftlich androhen, dass der Pachtvertrag in sechs Monaten aufgelöst sei, wenn der ausstehende Zins bis dahin nicht bezahlt sei.
2 Wird der Vertrag aufgelöst, so muss der Pächter den Schaden ersetzen, sofern er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.
7. Abschnitt: Pflichten des Pächters und des Verpächters4
Art. 21a1Bewirtschaftungspflicht
1 Der Pächter muss den Pachtgegenstand sorgfältig bewirtschaften und namentlich für eine nachhaltige Ertragsfähigkeit des Bodens sorgen.
2 Die Bewirtschaftungspflicht obliegt dem Pächter selber. Er kann jedoch den Pachtgegenstand unter seiner Verantwortung durch Familienangehörige, Angestellte oder Mitglieder einer Gemeinschaft zur Bewirtschaftung, der er angehört, bewirtschaften oder einzelne Arbeiten durch Dritte ausführen lassen.
1 Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 20. Juni 2003, in Kraft seit 1. Jan. 2004 (AS 2003 4127; BBl 2002 4721).
Art. 22 Unterhaltspflicht, Reparaturen
1 Der Verpächter ist verpflichtet, Hauptreparaturen am Pachtgegenstand, die während der Pachtzeit notwendig werden, sobald ihm der Pächter von deren Notwendigkeit Kenntnis gegeben hat, auf seine Kosten auszuführen.
2 Der Pächter ist berechtigt, notwendige Hauptreparaturen selber auszuführen, wenn der Verpächter sie auf Anzeige hin nicht innert nützlicher Frist vorgenommen und seine Verpflichtung hiezu nicht bestritten hat. Er kann spätestens bei Beendigung der Pacht hiefür Entschädigung verlangen.
3 Der Pächter ist verpflichtet, auf seine Kosten für den ordentlichen Unterhalt des Pachtgegenstandes zu sorgen. Er hat die kleineren Reparaturen, insbesondere den gewöhnlichen Unterhalt der Wege, Stege, Gräben, Dämme, Zäune, Dächer, Wasserleitungen usw. nach Ortsgebrauch vorzunehmen.
4 Die Parteien können vereinbaren, dass der Pächter eine weitergehende Unterhaltspflicht übernimmt und für Hauptreparaturen aufzukommen hat.
Art. 22a1Erneuerungen und Änderungen durch den Pächter
1 Der Pächter darf Erneuerungen und Änderungen am Pachtgegenstand, die über den ordentlichen Unterhalt hinausgehen, sowie Änderungen in der hergebrachten Bewirtschaftungsweise, die über die Pachtzeit hinaus von wesentlicher Bedeutung sein können, nur mit schriftlicher Zustimmung des Verpächters vornehmen.
2 Hat der Verpächter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist.
1 Eingefügt durch Ziff. II Art. 2 des BG vom 15. Dez. 1989 über die Änderung des OR (Miete und Pacht) (AS 1990 802; BBl 1985 I 1389). Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 20. Juni 2003, in Kraft seit 1. Jan. 2004 (AS 2003 4127; BBl 2002 4721).
Art. 22b1Pflichtverletzungen des Pächters
Der Verpächter kann mit einer Frist von sechs Monaten die Pacht schriftlich auf den folgenden Frühjahr- oder Herbsttermin kündigen, wenn der Pächter trotz schriftlicher Ermahnung beziehungsweise Aufforderung des Verpächters:
seine Bewirtschaftungspflicht nach Artikel 21a weiter verletzt;
seine Unterhaltspflicht nach Artikel 22 Absatz 3 weiter verletzt;
eine Erneuerung oder Änderung nach Artikel 22a, die der Pächter ohne schriftliche Zustimmung des Verpächters vorgenommen hat, nicht innert angemessener Frist rückgängig macht.
Art. 23 Rückgabe. Verbesserungen und Verschlechterungen
1 Bei Beendigung der Pacht ist der Pachtgegenstand in dem Zustand, in dem er sich befindet, zurückzugeben.
2 Sofern nichts anderes vereinbart ist, kann der Pächter bei Beendigung der Pacht verlangen, dass er für den Aufwand für Verbesserungen angemessen entschädigt wird, die er mit Zustimmung des Verpächters vorgenommen hat.
3 Für Verbesserungen, die lediglich aus der gehörigen Bewirtschaftung hervorgegangen sind, kann er keinen Ersatz fordern.
4 Für Verschlechterungen, die bei gehöriger Bewirtschaftung hätten vermieden werden können, hat er Ersatz zu leisten.
Art. 24 Früchte
1 Der Pächter hat keinen Anspruch auf die Früchte, die bei der Beendigung der Pacht noch nicht geerntet sind, wenn Vertrag oder Ortsgebrauch nichts anderes bestimmen.
2 Er kann aber für seinen Aufwand eine angemessene Entschädigung verlangen.
Art. 25 Vorräte
1 Der Pächter muss die Futter-, Streue- und Düngervorräte zurücklassen, die einer ordentlichen Bewirtschaftung im letzten Pachtjahr entsprechen, wenn Vertrag oder Ortsgebrauch nichts anderes bestimmen.
2 Hat er beim Pachtantritt weniger empfangen, so hat er ein Recht auf Ersatz des Mehrwertes; hat er mehr empfangen, so hat er für Ersatz zu sorgen oder den Minderwert zu ersetzen.
7. Abschnittbis:5 Retentionsrecht des Verpächters
Der Verpächter hat für einen verfallenen und einen laufenden Jahrespachtzins das gleiche Retentionsrecht wie der Vermieter von Geschäftsräumen.
8. Abschnitt: Pachterstreckung durch den Richter
Art. 26 Klage
1 Kündigt eine Partei den Pachtvertrag, so kann die andere Partei innert dreier Monate seit Empfang der Kündigung beim Richter auf Erstreckung der Pacht klagen.
2 Läuft ein auf bestimmte Zeit abgeschlossener Pachtvertrag aus und kommt kein neuer Vertrag zustande, so kann jede Partei spätestens neun Monate vor Ablauf der Pacht beim Richter auf Erstreckung der Pacht klagen.
1 Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist.
2 Hat der Verpächter gekündigt, so muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn unzumutbar oder aus andern Gründen nicht gerechtfertigt ist. Die Fortsetzung der Pacht ist insbesondere unzumutbar oder nicht gerechtfertigt, wenn:
der Pächter schwerwiegend gegen seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten verstossen hat;
der Pächter zahlungsunfähig ist;
der Verpächter, sein Ehegatte, seine eingetragene Partnerin oder sein eingetragener Partner, ein naher Verwandter oder Verschwägerter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften will;
das Gewerbe nicht erhaltenswürdig ist;
der Pachtgegenstand teilweise in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19793 liegt, für die Grundstücke, die nicht in den Geltungsbereich des BGBB4 fallen, sowie für den nichtlandwirtschaftlichen Teil der Grundstücke nach Artikel 2 Absatz 2 BGBB.
3 Der behördliche Entscheid über den Pachtzins macht die Fortsetzung der Pacht in keinem Fall unzumutbar.
4 Der Richter erstreckt die Pacht um drei bis sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer.
2 Fassung gemäss Anhang Ziff. 3 des BG vom 22. März 2013, in Kraft seit 1. Jan. 2014 (AS 2013 3463 3863; BBl 2012 2075).
3 SR 700
Art. 28 Anpassung der Vertragsbestimmungen
Auf Begehren einer Partei kann der Richter bei Erstreckung der Pacht die Vertragsbestimmungen den veränderten Verhältnissen anpassen.
9. Abschnitt: Zwingende Bestimmungen
Ist nichts anderes bestimmt, so kann der Pächter auf die Rechte, die ihm oder seinen Erben nach den Vorschriften dieses Kapitels zustehen, nicht zum voraus verzichten. Abweichende Vereinbarungen sind nichtig.
3. Kapitel: Parzellenweise Verpachtung6
Art. 30 Bewilligungspflicht
1 Wer von einem landwirtschaftlichen Gewerbe einzelne Grundstücke oder Teile von einzelnen Grundstücken verpachtet (parzellenweise Verpachtung), bedarf einer Bewilligung.
2 Der Verpächter braucht keine Bewilligung, wenn er insgesamt nicht mehr als 10 Prozent der ursprünglichen Nutzfläche des Gewerbes verpachtet und der Pachtgegenstand keine Gebäude umfasst.
1 Der Verpächter muss die Bewilligung vor Pachtantritt bei der kantonalen Bewilligungsbehörde einholen.
2 Die Bewilligung wird nur erteilt, wenn eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist, nämlich:
das landwirtschaftliche Gewerbe nicht mehr erhaltungswürdig ist;
das landwirtschaftliche Gewerbe ganz oder überwiegend in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes3 liegt;
das Gewerbe nur vorübergehend parzellenweise verpachtet und später wieder als ganzes bewirtschaftet werden soll;
der Verpächter das Gewerbe bisher selber bewirtschaftet hat, dazu jedoch aus persönlichen Gründen, wie schwere Krankheit oder vorgerücktes Alter, nur noch teilweise in der Lage ist;
anstelle der parzellenweise verpachteten Grundstücke oder Grundstücksteile andere Pachtsachen zugepachtet werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind.
2bis Die Behörde bewilligt ferner die parzellenweise Verpachtung eines landwirtschaftlichen Gewerbes, wenn:
die parzellenweise Verpachtung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandtschaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2 des BG vom 4. Okt. 19916 über das bäuerliche Bodenrecht), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
der Ehegatte, die eingetragene Partnerin oder der eingetragene Partner, der oder die das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaftet hat, der parzellenweisen Verpachtung zustimmt.8
2 Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 5. Okt. 2007, mit Wirkung seit 1. Sept. 2008 (AS 2008 3589; BBl 2006 6337).
4 Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 26. Juni 1998, in Kraft seit 1. Jan. 1999 (AS 1998 3012; BBl 1996 IV 1).
5 Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 20. Juni 2003, mit Wirkung seit 1. Jan. 2004 (AS 2003 4127; BBl 2002 4721).
7 Fassung gemäss Anhang Ziff. 12 des Partnerschaftsgesetzes vom 18. Juni 2004, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2005 5685; BBl 2003 1288).
8 Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 26. Juni 1998, in Kraft seit 1. Jan. 1999 (AS 1998 3012; BBl 1996 IV 1).
9 Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 20. Juni 2003, mit Wirkung seit 1. Jan. 2004 (AS 2003 4127; BBl 2002 4721).
Art. 32 Folgen der Bewilligungsverweigerung
1 Wird die Bewilligung verweigert, so löst die Bewilligungsbehörde den Pachtvertrag auf den nächsten zumutbaren Frühjahrs- oder Herbsttermin auf und ordnet die Räumung des Grundstücks an.
2 Die Parteien haben keinen Anspruch auf den Ersatz des Schadens, der ihnen aus der Auflösung des Pachtvertrags entsteht.
1 Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 5. Okt. 2007, mit Wirkung seit 1. Sept. 2008 (AS 2008 3589; BBl 2006 6337).
4. Kapitel: Pachtzins7
1. Abschnitt: Grundsätze8
Art. 35a1Vertragliche Regelungen
1 Der Pachtzins kann in Geld, einem Teil der Früchte (Teilpacht) oder in einer Sachleistung bestehen. Bei der Teilpacht richtet sich das Recht des Verpächters an den Früchten nach dem Ortsgebrauch, wenn nichts anderes vereinbart ist.
2 Der Pächter trägt die Nebenkosten, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben.
Art. 36 Öffentlich-rechtliche Beschränkungen1
1 Der Pachtzins unterliegt der behördlichen Kontrolle; er darf das zulässige Mass nicht übersteigen.2
2 Der Bundesrat setzt die Sätze für die Verzinsung des Ertragswerts und die Abgeltung der Verpächterlasten fest und bestimmt den Zuschlag für die allgemeinen Vorteile.
3 Naturalleistungen und andere vereinbarte Nebenleistungen sind an den Pachtzins anzurechnen.
4 Für die Bemessung des Pachtzinses ist auch zu berücksichtigen, was der Pächter dem Verpächter für eine Mietsache oder einen nichtlandwirtschaftlichen Pachtgegenstand bezahlt, die mit einer überwiegend landwirtschaftlichen Pacht verbunden sind.
2 Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 5. Okt. 2007, in Kraft seit 1. Sept. 2008 (AS 2008 3589; BBl 2006 6337).
2. Abschnitt: Bemessung
Art. 37 Pachtzins für Gewerbe
Der Pachtzins für landwirtschaftliche Gewerbe setzt sich zusammen aus:
einer angemessenen Verzinsung des Ertragswerts nach Artikel 10 BGBB2;
der Abgeltung der mittleren Aufwendungen der Verpächter für Anlagen und Einrichtungen (Verpächterlasten).
Art. 38 Pachtzins für einzelne Grundstücke
1 Der Pachtzins für einzelne Grundstücke setzt sich zusammen aus:
einer angemessenen Verzinsung des Ertragswerts im Sinn von Artikel 6 des Bundesgesetzes vom 12. Dezember 19401 über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen;
der Abgeltung der mittleren Aufwendungen der Verpächter für Anlagen und Einrichtungen (Verpächterlasten);
einem Zuschlag für die allgemeinen sich für den Pächter aus einer Zupacht ergebenden Vorteile.
2 Im Einzelfall sind auf den Betrieb bezogene Zuschläge von je höchstens 15 Prozent zulässig, wenn das Grundstück:
eine bessere Arrondierung ermöglicht;
für den Betrieb des Gewerbes günstig liegt.
3 Für landwirtschaftliche Gebäude dürfen keine Zuschläge nach den Absätzen 1 Buchstabe c und 2 eingerechnet werden.
1 [BS 9 80; AS 1955 685, 1962 1273 Art. 54 Abs. 1 Ziff. 4 Abs. 2, 1979 802. AS 1993 1410 Art. 93 Bst. b]. Heute: von Art. 10 des BG vom 4. Okt. 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11).
Art. 39 Zinse für Miet- und nichtlandwirtschaftliche Pachtsachen
Für die Bemessung des Zinses für Miet- und nichtlandwirtschaftliche Pachtsachen, die mit einer überwiegend landwirtschaftlichen Pacht verbunden sind, gelten die Vorschriften über Massnahmen gegen missbräuchliche Mietzinse.
Art. 40 Zinssatz. Verpächterlasten
1 Der Bundesrat setzt den Satz für die Verzinsung des Ertragswerts aufgrund des durchschnittlichen Zinssatzes für erste Hypotheken im Mittel mehrerer Jahre fest und passt ihn den nachhaltig veränderten Zinsverhältnissen an.
3 Der Bundesrat bestimmt den Ansatz für die Verpächterlasten nach den durchschnittlichen Aufwendungen in der Bemessungsperiode, die für die Berechnung des Ertragswerts gilt.
Art. 41 Zuschlag für längere Pachtdauer
Verabreden die Parteien eine Fortsetzungsdauer, welche die gesetzliche Fortsetzungsdauer um mindestens drei Jahre übersteigt, so ist für die ganze Fortsetzungsdauer ein Zuschlag von 15 Prozent zum Pachtzins zulässig.
3. Abschnitt: Pachtzinskontrolle
Art. 42 Pachtzinsbewilligung für Gewerbe
1 Der Pachtzins für Gewerbe bedarf der Bewilligung.
2 Der Verpächter muss den Pachtzins innert dreier Monate seit dem Pachtantritt oder der mit dem Pächter vereinbarten Anpassung bewilligen lassen. Wird der Pachtzins angepasst, weil der Bundesrat die Sätze für die Bemessung des Pachtzinses geändert hat, so ist keine Bewilligung nötig. Auf Begehren einer Partei erlässt die Behörde über den zulässigen Umfang der Anpassung eine Feststellungsverfügung.
3 Erhält die vom Kanton bezeichnete Behörde Kenntnis von einem nichtbewilligten Pachtzins, so leitet sie das Bewilligungsverfahren ein.
Art. 43 Einsprache gegen den Pachtzins für Grundstücke
1 Gegen den vereinbarten Pachtzins für einzelne Grundstücke können die vom Kanton bezeichneten Behörden bei der Bewilligungsbehörde Einsprache erheben.
2 Die Einsprache ist innert drei Monaten seit Kenntnis des Vertragsabschlusses oder der Anpassung des Pachtzinses zu erheben, spätestens aber innert zwei Jahren seit Pachtantritt oder seit dem Zeitpunkt, auf den die Pachtzinsanpassung erfolgt ist.1
Art. 44 Entscheid der Bewilligungsbehörde
1 Die Bewilligungsbehörde entscheidet, ob der vereinbarte Pachtzins für das Gewerbe oder das Grundstück zulässig ist.
2 Sie setzt zu hohe Pachtzinse auf das erlaubte Mass herab.
3 Sie eröffnet ihren Entscheid den Parteien und teilt ihn der zur Einsprache berechtigten Behörde mit.
Art. 45 Zivilrechtliche Folgen
1 Die Vereinbarung über den Pachtzins ist nichtig, soweit dieser das durch die Behörde festgesetzte Mass übersteigt.
2 Pachtzinse, die aufgrund einer nichtigen Vereinbarung bezahlt worden sind, können innert eines Jahres seit dem rechtskräftigen Entscheid über den Pachtzins, spätestens aber fünf Jahre nach ihrer Bezahlung zurückgefordert werden.
3 Die Nichtigkeit des Pachtzinses berührt im Übrigen die Gültigkeit des Pachtvertrages nicht.
Art. 46 Nichtige Abreden
Die Vertragsparteien können auf die Rechte, die ihnen nach diesem Abschnitt zustehen, nicht zum voraus verzichten.
5. Kapitel: Verfahren und Behörden
1. Abschnitt: Verfahren und Rechtsmittel
Art. 471Verfahren
Soweit dieses Gesetz das verwaltungsrechtliche Verfahren nicht regelt, ordnen es die Kantone; für zivilrechtliche Klagen gelten die Bestimmungen der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 20082.
1 Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 7 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221).
1 Aufgehoben durch Anhang 1 Ziff. II 7 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, mit Wirkung seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221).
Art. 49 Feststellungsverfügung der Verwaltungsbehörde
1 Eine Partei, die ein schutzwürdiges Interesse hat, kann von der zuständigen Behörde feststellen lassen, ob die Verkürzung der Pachtdauer, die parzellenweise Verpachtung, die Zupacht oder der Pachtzins genehmigt werden kann.
2 Die Partei kann schon vor dem Abschluss des Pachtvertrags um Erlass einer Feststellungsverfügung nachsuchen.
Art. 50 Beschwerde an die kantonale Beschwerdeinstanz
1 Gegen Verfügungen der erstinstanzlichen Verwaltungsbehörde kann innert 30 Tagen Beschwerde bei der kantonalen Beschwerdeinstanz erhoben werden.
2 Die Beschwerdeinstanz eröffnet ihren Entscheid den Vertragsparteien und dem Einsprecher; sie teilt ihn der Vorinstanz mit.
1 Aufgehoben durch Anhang Ziff. 18 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005, mit Wirkung seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 2197; BBl 2001 4202).
Art. 52 Auskunftspflicht
Die Beteiligten müssen der zuständigen Verwaltungsbehörde auf Verlangen Auskunft erteilen, Einsicht in die Urkunden gewähren und den Augenschein gestatten, soweit es für die Erteilung einer Bewilligung, einen Einsprache- oder Beschwerdeentscheid oder eine Feststellungsverfügung notwendig ist.
2. Abschnitt: Kantonale Behörden
Die Kantone bezeichnen:
die Bewilligungsbehörden;
die zur Einsprache berechtigten Behörden;
die Beschwerdeinstanz.
Art. 54571
1. Abschnitt: Kantonale Ausführungsbestimmungen
1 Kantonale Erlasse, die sich auf dieses Gesetz stützen, müssen dem Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartement zur Kenntnis gebracht werden.1
2 Die Kantone passen auf das Inkrafttreten dieses Gesetzes ihre Ausführungsbestimmungen und ihre Behördenorganisation an.
3 Mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes sind widersprechende kantonale Vorschriften aufgehoben.
2. Abschnitt: Änderung und Aufhebung von Bundesrecht
1.–3. 1
4. Das Bundesgesetz vom 21. Dezember 19602 über die Kontrolle der landwirtschaftlichen Pachtzinse wird aufgehoben.
1 Die Änderungen können unter AS 1986 926 konsultiert werden.
2 [AS 1961 275, 1973 93 Ziff. I 4. AS 1987 1410]
Art. 60 Übergangsbestimmungen zum Inkrafttreten vom 20. Oktober 19861
1 Das Gesetz gilt mit Ausnahme der Bestimmungen über die Pachtdauer und die parzellenweise Verpachtung und Zupacht auch für Pachtverträge, die vor seinem Inkrafttreten abgeschlossen oder fortgesetzt worden sind. Beginnt die Fortsetzung einer Pacht nach dem Inkrafttreten, gilt die neue Fortsetzungsdauer.
2 Lässt sich das Datum des Pachtantritts nicht mehr feststellen, so gilt der ortsübliche Frühjahrstermin 1973 als Pachtantritt.
3 Wird der Pachtvertrag vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens oder auf ein späteres Datum gekündigt, so kann die betroffene Partei bis 30 Tage nach dem Inkrafttreten des Gesetzes auf Erstreckung nach den neuen Bestimmungen klagen.
4 Hängige Klagen und Gesuche werden nach dem Recht beurteilt, das zur Zeit des Urteils oder Entscheids gilt.
Art. 60a1Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 20. Juni 2003
1 Ein Pachtvertrag über ein landwirtschaftliches Gewerbe, das den Anforderungen hinsichtlich der Mindestgrösse eines landwirtschaftlichen Gewerbes (Art. 1 Abs. 1 Bst. b) nicht mehr genügt, besteht während der laufenden gesetzlichen oder einer längeren vertraglichen oder einer richterlich erstreckten Pachtdauer als Vertrag über ein landwirtschaftliches Gewerbe weiter.
2 Wird ein solcher Vertrag auf Ablauf der Pachtdauer gekündigt und verlangt der Pächter die Erstreckung, so stellt die Absicht des Verpächters, den Betrieb parzellenweise zu verpachten, keinen Grund dar, der die Fortsetzung der Pacht für den Verpächter unzumutbar macht.
Art. 60b1Übergangsbestimmung zur Änderung vom 5. Oktober 2007
1 Verträge über die Pacht von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung, deren Gegenstand vollständig in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19792 liegt, bleiben dem landwirtschaftlichen Pachtrecht während der laufenden gesetzlichen Pachtdauer oder einer längeren vertraglichen Dauer oder einer bereits gerichtlich erstreckten Pachtdauer unterstellt.
2 Pachtverträge über landwirtschaftliche Gewerbe, die den Anforderungen hinsichtlich der Mindestgrösse eines landwirtschaftlichen Gewerbes (Art. 1 Abs. 1 Bst. b) nicht mehr genügen, bestehen während der laufenden gesetzlichen oder einer längeren vertraglichen oder einer bereits richterlich erstreckten Pachtdauer als Vertrag über ein landwirtschaftliches Gewerbe weiter.
Datum des Inkrafttretens: 20. Oktober 19869; Art. 36–46, 54 Absatz 1 viertes und fünftes Lemma und 59 Ziffer 4: 25. Februar 198710
AS 1986 926
1 [BS 1 3; AS 1996 2503]. Den genannten Bestimmungen entsprechen heute Art. 104 und 122 der BV vom 18. April 1999 (SR 101).2 Fassung gemäss Anhang Ziff. 7 des Gerichtsstandsgesetzes vom 24. März 2000, in Kraft seit 1. Jan. 2001 (AS 2000 2355; BBl 1999 2829).3 BBl 1982 I 2574 Ursprünglich vor Art. 22. Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 20. Juni 2003, in Kraft seit 1. Jan. 2004 (AS 2003 4127; BBl 2002 4721).5 Eingefügt durch Ziff. II Art. 2 des BG vom 15. Dez. 1989 über die Änderung des OR (Miete und Pacht), in Kraft seit 1. Juli 1990 (AS 1990 802; BBl 1985 I 1389).6 Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 5. Okt. 2007, in Kraft seit 1. Sept. 2008 (AS 2008 3589; BBl 2006 6337).7 Ursprünglich vor Art. 36.8 Ursprünglich vor Art. 36.9 BRB vom 2. Juni 198610 V vom 11. Febr. 1987 (AS 1987 405)
Loi fédérale sur le bail à ferme agricole
(LBFA)
du 4 octobre 1985 (Etat le 1er janvier 2014)
L’Assemblé fédérale de la Confédération suisse,
vu les art. 31octies, et 64 de la constitution1,2 vu le message du Conseil fédéral du 11 novembre 19813,
1 La présente loi s’applique au bail:
des immeubles affectés à l’agriculture;
des entreprises agricoles au sens des art. 5 et 7, al. 1 2, 3 et 5 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR)2;
des entreprises accessoires non agricoles mais formant une unité économique avec une entreprise agricole.
2 Elle s’applique également aux actes juridiques qui visent le même but que le bail à ferme agricole et qui rendraient vaine la protection voulue par la loi s’ils n’étaient soumis à celle-ci.
3 Les dispositions relatives au bail des immeubles agricoles s’appliquent également au bail des allmends, alpages et pâturages, ainsi que des droits de jouissance et de participation à ceux-ci.
4 Lorsque la présente loi n’est pas applicable ou qu’elle ne contient aucune disposition pertinente, le code des obligations est applicable, à l’exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux et de celles relatives à la consignation du loyer.3
1 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 5 oct. 2007, en vigueur depuis le 1er sept. 2008 (RO 2008 3589; FF 2006 6027).
3 Nouvelle teneur selon le ch. II 7 de l’annexe 1 au CPC du 19 déc. 2008, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 1739; FF 2006 6841).
Art. 2 Immeubles de peu d’étendue
1 La présente loi ne s’applique pas au bail:
de vignes de moins de 15 ares;
d’autres immeubles agricoles non bâtis de moins de 25 ares.
2 Les cantons peuvent toutefois soumettre à la loi le bail de ces immeubles.
3 Si plusieurs immeubles sont affermés par le même bailleur au même fermier, leurs surfaces s’additionnent. Il en est de même lorsqu’un propriétaire divise un immeuble entre plusieurs fermiers.
Art. 2a1Immeubles situés dans une zone à bâtir
1 La présente loi ne s’applique pas au bail à ferme des immeubles affectés à l’agriculture lorsque la chose affermée est située entièrement dans une zone à bâtir au sens de l’art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire2.
2 Les contrats de bail à ferme agricole dont la chose affermée est entièrement incorporée en cours de bail à une zone à bâtir au sens de l’art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire restent soumis à la présente loi pendant la durée de bail légale ou, si elle est plus longue, la durée contractuelle ou prolongée judiciairement.
1 Introduit par le ch. I de la LF du 5 oct. 2007, en vigueur depuis le 1er sept. 2008 (RO 2008 3589; FF 2006 6027).
Art. 3 Alpages et pâturages
Les cantons peuvent déroger aux règles de la présente loi pour l’affermage des alpages, des pâturages, ainsi que des droits de jouissance et de participation à ceux-ci.
Chapitre 2 Le contrat de bail à ferme agricole
1 Le bail à ferme agricole est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à remettre au fermier, moyennant un fermage, l’usage d’une entreprise ou d’un immeuble à des fins agricoles et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits.
1 Abrogé par le ch. I de la LF du 20 juin 2003, avec effet au 1er janv. 2004 (RO 2003 4127; FF 2002 4395).
Section 2 Droit de préaffermage
Art. 5 Droit de préaffermage des descendants du bailleur
1 Les cantons peuvent instituer un droit de préaffermage sur les entreprises agricoles pour les descendants du bailleur qui entendent les exploiter eux-mêmes et en sont capables.
2 Le descendant ne pourra toutefois opposer le droit de préaffermage à un tiers que si ce droit est mentionné au registre foncier.1
3 Pour le surplus, les cantons règlent les détails et la procédure.
1 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 20 juin 2003, en vigueur depuis le 1er janv. 2004 (RO 2003 4127; FF 2002 4395).
Art. 6 Droit de préaffermage en cas d’affermage d’alpages
Les cantons peuvent instituer un droit de préaffermage sur les pâturages de montagne voisins en faveur des paysans de ces régions. Ils règlent les détails et la procédure.
Section 3 Durée du bail
Art. 7 Durée initiale
1 La durée initiale d’un bail à ferme est de neuf ans au moins pour les entreprises agricoles et de six ans au moins pour les immeubles agricoles.
2 L’accord prévoyant une durée plus courte n’est valable que s’il est approuvé par l’autorité cantonale. L’approbation doit être demandée dans les trois mois à compter de l’entrée en jouissance de la chose affermée.
3 L’accord est approuvé si la situation personnelle ou économique d’une partie ou d’autres motifs objectifs le justifient.1
4 Si l’approbation est refusée ou si la demande est présentée trop tard, le bail est réputé conclu pour la durée légale minimum.
Art. 8 Reconduction du bail
1 Le bail est réputé reconduit sans changement pour les six années suivantes:
s’il a été conclu pour une durée indéterminée et s’il n’a pas été résilié valablement;
s’il a été conclu pour une durée déterminée et s’il a été reconduit tacitement à l’échéance.
2 L’accord prévoyant la reconduction pour une durée plus courte n’est valable que s’il est approuvé par l’autorité cantonale. L’approbation doit être demandée dans les trois mois à compter du début de la reconduction du bail.
3 Les dispositions sur la réduction de la durée initiale du bail sont applicables par analogie.
Art. 9 Cultures spéciales
Les cantons peuvent fixer une autre durée pour les baux à ferme portant sur des cultures spéciales, telles que les vignes et les cultures fruitières.
Section 4 Adaptation du bail aux nouvelles circonstances
Art. 10 Adaptation du fermage en général
Chaque partie peut demander l’adaptation du fermage au plus tôt pour le début de l’année de bail suivante, lorsque le Conseil fédéral modifie les bases retenues pour le calcul du fermage licite.
Art. 11 Adaptation du fermage en cas de modification de la valeur de rendement
Chaque partie peut demander la révision de la valeur de rendement et l’adaptation du fermage pour le début de l’année de bail suivante, lorsque la valeur de l’entreprise ou de l’immeuble est modifiée durablement par suite d’événement naturel, d’amélioration foncière, d’augmentation ou de diminution de la surface, de construction nouvelle, de transformation, de démolition, de fermeture d’un bâtiment ou pour toutes autres causes. La révision de la valeur de rendement et l’adaptation du fermage peuvent également être demandées lors de la modification des éléments de base retenus pour l’estimation de la valeur de rendement.
Art. 12 Adaptation d’autres clauses du contrat
Chaque partie peut demander que d’autres clauses du contrat soient adaptées aux nouvelles circonstances, lorsque le maintien du contrat ne saurait raisonnablement lui être imposé.
Art. 13 Remise du fermage
Si, temporairement, le rendement habituel est notablement diminué par suite d’accident ou d’événement naturel extraordinaire, le fermier peut exiger une remise appropriée du fermage pour une période déterminée.
Section 5 Aliénation de la chose affermée
Art. 14 La vente ne rompt pas le bail
Si le bailleur aliène la chose affermée ou si elle lui est enlevée en raison de poursuites ou de faillite, l’acquéreur succède au bailleur dans le contrat.
1 Lorsque la chose affermée est aliénée en vue d’une construction immédiate ou à des fins publiques ou pour être exploitée par le nouveau propriétaire, le bail à ferme peut être résilié.
2 Lorsque l’acquéreur entend résilier le bail, il doit, dans les trois mois à compter de la conclusion de l’acte d’aliénation, signifier par écrit au fermier la résiliation du bail pour le prochain terme de printemps ou d’automne admis par l’usage local, en observant un délai d’une année au moins.
3 Si le bail est résilié, le fermier peut, dans les trente jours à compter de la réception de la résiliation, ouvrir action en prolongation du bail. Le juge prolonge le bail de six mois au moins et de deux ans au plus, lorsque la résiliation a des conséquences pénibles pour le fermier ou sa famille sans que cela soit justifié par les intérêts du nouveau propriétaire.
4 Le bailleur répond du dommage causé au fermier par la résiliation anticipée du bail. Le fermier ne devra quitter la chose affermée qu’au moment où il aura été dédommagé ou que des garanties suffisantes lui auront été fournies.
5 La résiliation anticipée du bail à ferme peut être réglée dans l’acte d’aliénation, avec l’accord écrit du fermier.
Section 6 Extinction du bail
Art. 16 Résiliation
1 La résiliation d’un bail à ferme ne vaut qu’en la forme écrite. L’intéressé peut demander que le congé soit motivé.
2 Le délai de congé est d’une année pour autant que la loi n’en dispose pas autrement; les parties peuvent convenir d’un délai plus long.
3 A défaut de convention contraire, le congé ne peut être donné que pour le terme de printemps ou d’automne admis par l’usage local.
4 Si l’objet affermé est situé en partie dans une zone à bâtir au sens de l’art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire1, le congé peut être donné pour les immeubles qui ne sont pas compris dans le champ d’application de la LDFR2 ainsi que pour la partie non agricole des immeubles au sens de l’art. 2, al. 2, LDFR et le contrat peut être poursuivi sans ces immeubles.3
3 Introduit par le ch. I de la LF du 5 oct. 2007 (RO 2008 3589; FF 2006 6027). Nouvelle teneur selon le ch. 3 de l’annexe à la LF du 22 mars 2013, en vigueur depuis le 1er janv. 2014 (RO 2013 3463 3863; FF 2012 1857).
Art. 17 Résiliation anticipée
1 Si, du fait de circonstances graves, l’exécution du bail devient intolérable à l’une des parties, celle-ci peut résilier le bail par écrit, dans un délai de six mois, pour le terme de printemps ou d’automne suivant.
2 Le juge statue sur les conséquences patrimoniales de la résiliation en tenant compte de tous les éléments.
Art. 18 Décès du fermier
1 En cas de décès du fermier, ses héritiers et le bailleur ont le droit de donner congé par écrit, dans un délai de six mois, pour le terme de printemps ou d’automne suivant.
2 Si la résiliation est le fait du bailleur, un descendant du fermier ou le conjoint ou le partenaire enregistré de celui-ci peut, dans les 30 jours, déclarer vouloir reprendre le bail.1 En cas de concours de prétendants, le bailleur peut désigner celui qui reprendra le bail.
3 Si le prétendant n’offre pas de garanties suffisantes quant à une exploitation normale de la chose affermée ou si d’autres motifs rendent la continuation du bail intolérable au bailleur, celui-ci peut, dans les 30 jours à compter de la réception de la déclaration, ouvrir action en résiliation du bail.
1 Nouvelle teneur selon le ch. 12 de l’annexe à la LF du 18 juin 2004 sur le partenariat, en vigueur depuis le 1er janv. 2007 (RO 2005 5685; FF 2003 1192).
Art. 19 Reprise de baux en cas de remise d’exploitation
1 Lorsque l’exploitant d’une entreprise agricole, constituée en partie de terres en propriété et en partie de terres affermées, en remet l’exploitation à une autre personne, celle-ci peut déclarer par écrit au bailleur qu’elle entend reprendre le bail d’une parcelle déterminée.
2 Si le bailleur ne refuse pas, dans les trois mois à compter de la réception de la déclaration, la transmission du bail au reprenant ou qu’il ne demande pas, dans le même délai, la conclusion d’un nouveau contrat avec le reprenant, celui-ci reprend le bail en cours.
Art. 20 Réunion parcellaire
1 Si des immeubles affermés sont compris dans une réunion parcellaire, un remaniement parcellaire de terres agricoles ou un regroupement de terres affermées et que le mode d’exploitation subisse de ce fait une modification notable, chacune des parties a le droit de résilier le bail par écrit avant l’entrée en vigueur des nouvelles conditions d’exploitation.1
2 Dans ce cas, la résiliation anticipée du bail ne donne pas droit à une indemnité.
1 Nouvelle teneur selon le ch. 3 de l’annexe à la LF du 22 mars 2013, en vigueur depuis le 1er janv. 2014 (RO 2013 3463 3863; FF 2012 1857).
Art. 21 Demeure du fermier
1 Si, durant le bail, le fermier est en demeure pour le paiement du fermage, le bailleur peut lui signifier par écrit qu’à défaut de paiement dans les six mois, le bail sera résilié à ce terme.
2 Si le bail est résilié, le fermier est tenu de réparer le dommage à moins qu’il ne puisse établir l’absence de toute faute.
Section 7 Obligations du fermier et du bailleur4
Art. 21a1Obligation d’exploiter
1 Le fermier doit exploiter la chose affermée avec soin et notamment maintenir durablement la productivité du sol.
2 L’obligation d’exploiter incombe au fermier en personne. Celui-ci peut toutefois, sous sa responsabilité, confier l’exploitation de la chose affermée à des membres de sa famille, à des employés ou à des membres d’une communauté formée en vue de l’exploitation et dont il fait partie, ainsi qu’à des tiers lorsqu’il s’agit de travaux ponctuels.
1 Introduit par le ch. I de la LF du 20 juin 2003, en vigueur depuis le 1er janv. 2004 (RO 2003 4127; FF 2002 4395).
Art. 22 Entretien, réparations
1 Le bailleur est tenu d’exécuter à ses frais les grosses réparations nécessaires pendant la durée du bail, dès que le fermier lui en a signalé la nécessité.
2 Le fermier a le droit d’exécuter lui-même les grosses réparations nécessaires, lorsque le bailleur, dûment avisé, ne les a pas entreprises dans un délai convenable et qu’il n’a pas contesté son obligation à cet égard. Le fermier peut en demander l’indemnisation au plus tard à la fin du bail.
3 Le fermier est tenu de pourvoir à ses frais au bon entretien de la chose affermée. Il est tenu de procéder, conformément à l’usage local, aux menues réparations et, en particulier, à l’entretien ordinaire des chemins, passerelles, fossés, digues, haies et clôtures, toitures, aqueducs, etc.
4 Les parties peuvent convenir que le fermier est tenu d’exécuter des travaux d’entretien plus importants, ainsi que les grosses réparations.
Art. 22a1Rénovation et modification par le fermier
1 Le fermier ne peut entreprendre des travaux de rénovation ou de modification de la chose affermée allant au-delà de l’entretien ordinaire, ni apporter au mode d’exploitation de la chose un changement essentiel dont les effets s’étendraient au—delà de la durée du bail sans le consentement écrit du bailleur.
2 Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en l’état de la chose que s’il en a été convenu ainsi par écrit.
1 Introduit par le ch. II art. 2 de la LF du 15 déc. 1989 modifiant le CO (Bail à loyer et bail à ferme; RO 1990 802; FF 1985 I 1369). Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 20 juin 2003, en vigueur depuis le 1er janv. 2004 (RO 2003 4127 4130; FF 2002 4395).
Art. 22b1Manquement du fermier à ses obligations
Le bailleur peut résilier le bail par écrit, avec un délai de six mois, pour le terme de printemps ou d’automne suivant si, malgré la protestation ou la sommation écrites du bailleur, le fermier:
continue à ne pas respecter l’obligation d’exploitation visée à l’art. 21a;
continue à ne pas respecter l’obligation d’entretien visée à l’art. 22, al. 3;
ne remet pas la chose affermée en l’état antérieur dans un délai raisonnable, s’il a procédé à une rénovation ou à une modification selon l’art. 22a sans le consentement écrit du bailleur.
Art. 23 Restitution. Améliorations et dégradations
1 La chose affermée doit être rendue dans l’état où elle se trouve à la fin du bail.
2 Sauf convention contraire, le fermier peut demander, à la fin du bail, une indemnité équitable pour les améliorations qu’il a apportées à la chose affermée avec l’accord du bailleur.
3 Il n’a droit à aucune indemnité pour les améliorations qui sont uniquement le résultat des soins qu’il devait à la chose.
4 Il doit indemniser le bailleur des dégradations qu’il aurait pu prévenir par une administration diligente.
Art. 24 Fruits
1 Le fermier n’a pas droit aux fruits encore pendants à la fin du bail, à moins que le contrat de bail ou l’usage local ne prévoie un régime différent.
2 En revanche, il peut demander une indemnité équitable pour ses frais.
Art. 25 Provisions
1 Le fermier sortant doit laisser sur place, le fourrage, la litière et les engrais de la dernière année, dans la mesure exigée par une exploitation normale, à moins que le contrat de bail ou l’usage local ne prévoie un régime différent.
2 S’il en a reçu moins lors de son entrée en jouissance, il a droit à une indemnité pour l’excédent; s’il en a reçu davantage, il doit remplacer ce qui manque ou compenser la moins-value.
Section 7bis5 Droit de rétention du bailleur
Le bailleur a, pour la garantie du fermage de l’année écoulée et de l’année courante, le même droit de rétention qu’en matière de bail à loyer portant sur des locaux commerciaux.
Section 8 Prolongation judiciaire du bail à ferme
Art. 26 Action
1 Lorsqu’une partie au bail donne congé à l’autre, celle-ci peut intenter action en prolongation du bail dans les trois mois qui suivent la réception du congé.
2 Si le contrat conclu pour une durée déterminée arrive à échéance et si aucun nouveau contrat n’est conclu, chacune des parties peut intenter action en prolongation du bail au plus tard neuf mois avant l’échéance de celui-ci.
Art. 27 Jugement
1 Lorsque la continuation du bail peut raisonnablement être imposée au défendeur, le juge prolonge le bail.
2 Si la résiliation est le fait du bailleur, celui-ci doit établir que la prolongation du bail ne peut raisonnablement lui être imposée, ou que, pour d’autres motifs, elle n’est pas justifiée. La prolongation du bail est notamment intolérable ou injustifiée, lorsque:
le fermier a gravement négligé ses devoirs légaux ou conventionnels;
le fermier est insolvable;
le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire enregistré ou un proche parent ou allié entend exploiter personnellement la chose affermée;
le maintien de l’entreprise ne se justifie pas;
l’objet affermé est situé en partie dans une zone à bâtir au sens de l’art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire3 pour les immeubles qui ne sont pas compris dans le champ d’application de la LDFR4 ainsi que pour la partie non agricole des immeubles au sens de l’art. 2, al. 2, LDFR.
3 La décision de l’autorité fixant le fermage ne doit jamais faire obstacle à la continuation du bail.
4 Le juge prolonge le bail de trois à six ans. Il apprécie les situations personnelles et tient compte notamment de la nature de la chose affermée et d’une éventuelle réduction de la durée du bail.
2 Nouvelle teneur selon le ch. 3 de l’annexe à la LF du 22 mars 2013, en vigueur depuis le 1er janv. 2014 (RO 2013 3463 3863; FF 2012 1857).
Art. 28 Adaptation des clauses du contrat
En prolongeant le bail, le juge peut, à la demande d’une des parties, adapter les clauses du contrat aux circonstances nouvelles.
Section 9 Dispositions impératives
Sauf disposition contraire de la loi, le fermier ne peut pas renoncer par avance aux droits conférés à lui ou à ses héritiers par les dispositions du présent chapitre. Toute convention dérogatoire est nulle.
Chapitre 3 Affermage par parcelles6
Art. 30 Régime de l’autorisation
1 Nul ne peut, sans autorisation, distraire d’une entreprise agricole des immeubles ou des parties d’immeubles en vue de leur affermage.
2 L’autorisation n’est pas nécessaire lorsque la surface totale affermée n’atteint pas 10 pour cent de la surface initiale utile et que la chose affermée ne comprend aucun bâtiment.
Art. 31 Motifs d’autorisation
1 Avant que le fermier n’entre en jouissance de la chose affermée, le bailleur doit demander l’autorisation à l’autorité cantonale.
2 L’autorisation n’est accordée que si l’une des conditions suivantes est remplie:
le maintien de l’entreprise agricole ne se justifie plus;
l’entreprise agricole est située, en tout ou en majeure partie, dans une zone à bâtir au sens de l’art. 15 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire3;
l’entreprise n’est affermée par parcelles que temporairement et sera, plus tard, reconstituée comme unité économique;
le bailleur n’est plus en mesure d’exploiter lui-même tout le domaine pour des raisons telles que maladie grave ou âge avancé;
au lieu d’immeubles ou partie d’immeubles affermés par parcelles, d’autres objets, mieux situés pour l’exploitation ou mieux adaptés à celle-ci, sont affermés à titre complémentaire.
2bis L’autorité permet en outre l’affermage par parcelles d’une entreprise agricole si les conditions suivantes sont remplies:
l’affermage par parcelles sert principalement à améliorer les structures d’autres entreprises agricoles;
aucun parent titulaire d’un droit de préemption ou d’un droit à l’attribution n’entend reprendre l’entreprise pour l’exploiter à titre personnel et aucune autre personne qui pourrait demander l’attribution dans le partage successoral (art. 11, al. 2, de la LF du 4 oct. 1991 sur le droit foncier rural6) ne veut reprendre l’entreprise en entier pour l’affermer;
le conjoint ou le partenaire enregistré qui a exploité l’entreprise avec le propriétaire approuve l’affermage par parcelles.8
1 Abrogée par le ch. I de la LF du 20 juin 2003, avec effet au 1er janv. 2004 (RO 2003 4127; FF 2002 4395).
2 Abrogée par le ch. I de la LF du 5 oct. 2007, avec effet au 1er sept. 2008 (RO 2008 3589; FF 2006 6027).
4 Introduite par le ch. I de la LF du 26 juin 1998, en vigueur depuis le 1er janv. 1999 (RO 1998 3012; FF 1996 IV 1).
5 Abrogée par le ch. I de la LF du 20 juin 2003, avec effet au 1er janv. 2004 (RO 2003 4127; FF 2002 4395).
7 Nouvelle teneur selon le ch. 12 de l’annexe à la LF du 18 juin 2004 sur le partenariat, en vigueur depuis le 1er janv. 2007 (RO 2005 5685; FF 2003 1192).
8 Introduit par le ch. I de la LF du 26 juin 1998, en vigueur depuis le 1er janv. 1999 (RO 1998 3012; FF 1996 IV 1).
9 Abrogé par le ch. I de la LF du 20 juin 2003, avec effet au 1er janv. 2004 (RO 2003 4127; FF 2002 4395).
Art. 32 Effets du refus de l’autorisation
1 Si elle refuse l’autorisation, l’autorité cantonale résilie le bail à ferme pour le prochain terme raisonnable de printemps ou d’automne et ordonne l’évacuation de l’immeuble.
2 Les parties ne peuvent prétendre aucune réparation pour le dommage qu’elles subiraient du fait de la résiliation du bail.
Art. 33 à 351
1 Abrogés par le ch. I de la LF du 5 oct. 2007, avec effet au 1er sept. 2008 (RO 2008 3589; FF 2006 6027).
Chapitre 47 Fermage
Section 18 Principes
Art. 35a1Réglementations contractuelles
1 Le fermage peut consister soit en argent, soit en une quote-part des fruits (métayage), soit en une autre prestation en nature. Les droits du bailleur aux fruits dans le métayage sont réglés par l’usage local, s’il n’en est pas convenu autrement.
2 Le fermier doit s’acquitter des frais accessoires, sauf s’il en a été convenu autrement.
Art. 36 Restrictions de droit public1
1 Le fermage est soumis au contrôle de l’autorité; il ne peut dépasser la mesure licite.
2 Le Conseil fédéral détermine le pourcentage de la valeur de rendement, l’indemnisation des charges du bailleur ainsi que le supplément pour les avantages généraux.
3 Les prestations en nature et autres prestations convenues sont imputées sur le fermage.
4 Pour fixer le fermage, il est tenu compte des loyers que le fermier verse au bailleur pour une chose louée ou une chose affermée non agricole qui est liée à un bail à ferme à caractère agricole prédominant.
Art. 37 Fermage d’une entreprise agricole
Le fermage d’une entreprise agricole comprend:
un pourcentage approprié de la valeur de rendement au sens de l’art. 10 de la LDFR2;
l’indemnisation de la moyenne des dépenses du bailleur pour les aménagements et les installations (charges du bailleur).
Art. 38 Fermage d’un immeuble agricole
1 Le fermage d’un immeuble agricole comprend:
un pourcentage approprié de la valeur de rendement au sens de l’art. 6 de la loi fédérale du 12 décembre 1940 sur le désendettement de domaines agricoles1;
l’indemnisation de la moyenne des dépenses du bailleur pour les aménagements et les installations (charges du bailleur);
un supplément pour les avantages généraux que procure au fermier l’affermage complémentaire.
2 L’autorité cantonale peut, dans le cas d’espèce, accorder des suppléments de 15 % au maximum en raison du rapport de l’immeuble avec l’exploitation elle-même, lorsque l’immeuble:
permet un meilleur regroupement des terres;
est bien situé pour l’exploitation de l’entreprise.
3 Aucun supplément au sens des al. 1, let. c, et 2 n’est accordé pour les bâtiments agricoles.
1 [RS 9 79; RO 1955 703, 1962 1315 art. 54 al. 1 ch. 4 et al. 2, 1979 802. RO 1993 1410 art. 93 let. b]. Actuellement: art. 10 de la LF du 4 oct. 1991 sur le droit foncier rural (RS 211.412.11).
Art. 39 Loyers de choses louées et de choses affermées non agricoles
Les dispositions instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif s’appliquent au calcul des loyers de choses louées et de choses affermées non agricoles qui sont liées à un bail à ferme à caractère agricole prédominant.
Art. 40 Pourcentage. Charges du bailleur
1 Le Conseil fédéral fixe le pourcentage de la valeur de rendement en fonction du taux moyen des hypothèques de premier rang établi sur une moyenne de plusieurs années et l’adapte aux variations durables de ce taux.
3 Le Conseil fédéral fixe le montant des charges du bailleur pris en considération d’après les charges moyennes de la période de référence retenue pour l’estimation de la valeur de rendement.
1 Abrogé par le ch. I de la LF du 5 oct. 2007, avec effet au 1er sept. 2008 (RO 2008 3589; FF 2006 6027).
Art. 41 Supplément pour le bail de plus longue durée
Lorsque les parties conviennent de prolonger la durée du bail de trois ans au moins au-delà de la durée de prolongation légale, un supplément de fermage de 15 % est autorisé pour toute la durée de la prolongation.
Section 3 Contrôle du fermage
Art. 42 Approbation du fermage d’une entreprise
1 Le fermage d’une entreprise doit être soumis à l’approbation de l’autorité.
2 Le bailleur doit demander l’approbation du fermage dans les trois mois à compter de l’entrée en jouissance de la chose affermée ou à compter de l’accord modifiant le fermage conclu avec le fermier. L’adaptation du fermage dans les limites de la modification des éléments de calcul fixés par le Conseil fédéral n’est pas soumise à approbation. A la requête d’une partie, l’autorité cantonale constate dans quelle mesure le fermage peut être adapté.
3 Si l’autorité cantonale apprend qu’un fermage n’a pas été approuvé, elle ouvre la procédure d’approbation.
Art. 43 Opposition contre le fermage d’un immeuble
1 L’autorité cantonale peut former opposition contre le fermage convenu pour un immeuble.
2 L’opposition doit être formée dans les trois mois à compter du jour où l’autorité a eu connaissance de la conclusion du bail ou de l’adaptation du fermage, mais au plus tard deux ans après l’entrée en jouissance de la chose affermée ou après l’adaptation du fermage.1
Art. 44 Décision de l’autorité cantonale
1 L’autorité cantonale décide si le fermage convenu pour l’entreprise ou pour l’immeuble est licite.
2 Elle ramène le fermage trop élevé au montant licite.
3 Elle notifie sa décision aux parties et la communique à l’autorité qui a qualité pour former opposition.
Art. 45 Effets de droit civil
1 La convention relative au fermage est nulle dans la mesure où celui-ci dépasse le montant licite.
2 Les fermages versés en vertu d’une convention nulle peuvent être répétés dans un délai d’une année à compter de la fixation définitive du fermage, mais au plus tard dans le délai de cinq ans à compter du versement.
3 La nullité de la convention relative au fermage n’affecte pas la validité du bail.
Art. 46 Conventions nulles
Les parties ne peuvent pas renoncer par avance aux droits que leur confère la présente section.
Chapitre 5 Procédure et autorités
Section 1 Procédure et moyens de droit
Art. 471Procédure
Les cantons règlent la procédure administrative dans la mesure où la présente loi n’en dispose pas autrement; le code de procédure civile du 19 décembre 20082 s’applique aux prétentions civiles.
1 Nouvelle teneur selon le ch. II 7 de l’annexe 1 au CPC du 19 déc. 2008, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 1739; FF 2006 6841).
1 Abrogé par le ch. II 7 de l’annexe 1 au CPC du 19 déc. 2008, avec effet au 1er janv. 2011 (RO 2010 1739; FF 2006 6841).
Art. 49 Décision en constatation rendue par l’autorité administrative
1 A la demande d’une partie qui y a un intérêt légitime, l’autorité administrative compétente sur le fond constate par une décision si la réduction de la durée du bail, l’affermage par parcelles, l’affermage complémentaire ou le montant du fermage peuvent être approuvés ou autorisés.
2 La partie peut demander une décision en constatation avant que le bail soit conclu.
Art. 50 Recours devant l’autorité cantonale
1 Les décisions de l’autorité administrative de première instance peuvent être déférées dans les 30 jours à l’autorité cantonale de recours.
2 L’autorité de recours notifie sa décision aux parties au contrat et à l’opposant; elle la communique en outre à l’autorité inférieure.
1 Abrogé par le ch. 18 de l’annexe à la LF du 17 juin 2005 sur le TAF, avec effet au 1er janv. 2007 (RO 2006 2197; FF 2001 4000).
Art. 52 Obligation de fournir des renseignements
Les parties doivent fournir à l’autorité administrative compétente qui le demande les renseignements requis et lui permettre de prendre connaissance des documents et de procéder à des visions locales pour autant que cela soit nécessaire pour accorder une autorisation ou rendre une décision sur opposition, sur recours ou en constatation.
Section 2 Autorités cantonales
Les cantons désignent:
les autorités compétentes pour accorder les approbations et les autorisations;
l’autorité qui a qualité pour former opposition;
l’autorité de recours.
Art. 54 à 571
Section 1 Dispositions cantonales d’exécution
1 Les actes cantonaux qui se fondent sur la présente loi doivent être portés à la connaissance du Département fédéral de justice et police.1
2 Les cantons adapteront leurs dispositions d’exécution et l’organisation de leurs autorités avant l’entrée en vigueur de la présente loi.
3 Les dispositions de droit cantonal contraires à la présente loi sont abrogées à la date de son entrée en vigueur.
Section 2 Modification et abrogation de dispositions légales
1. à 3. 1
4. La loi fédérale du 21 décembre 19602 sur le contrôle des fermages agricoles est abrogée.
1 Les mod. peuvent être consultées au RO 1986 926.
2 [RO 1961 282, 1973 93 ch. I 4. RO 1987 405]
Art. 60 Dispositions transitoires relatives à l’entrée en vigueur le 20 octobre 19861
1 A l’exception des dispositions sur la durée du bail, l’affermage par parcelles et l’affermage complémentaire, la présente loi s’applique aux baux qui ont été conclus ou reconduits avant son entrée en vigueur. La durée de la reconduction d’un bail après l’entrée en vigueur de la présente loi est régie par la nouvelle loi.
2 Si la date où le fermier est entré en jouissance de la chose affermée ne peut plus être déterminée, le bail est réputé avoir commencé au terme de printemps 1973 prévu par l’usage local.
3 Si le congé est donné avant l’entrée en vigueur de la présente loi et si le terme de congé coïncide avec cette entrée en vigueur ou tombe plus tard, la partie touchée peut encore intenter action en prolongation du bail dans les 30 jours à compter de l’entrée en vigueur de la présente loi.
4 Les actions et les demandes pendantes seront jugées selon le droit en vigueur au moment du jugement ou de la décision.
Art. 60a1Dispositions transitoires relatives à la modification du 20 juin 2003
1 Les contrats portant sur le bail à ferme d’une entreprise agricole ne satisfaisant plus aux exigences relatives à la taille minimale d’une entreprise (art. 1, al. 1, let. b) conservent leur validité en tant que tels pendant la durée de bail légale ou une durée contractuelle plus longue ou encore pendant la durée d’un bail prolongé judiciairement.
2 Lorsqu’un tel bail est résilié à la fin de la durée du bail et que le fermier en demande la prolongation, l’intention du bailleur d’affermer l’exploitation par parcelles n’empêche pas que l’on puisse raisonnablement exiger de lui qu’il prolonge l’affermage.
Art. 60b1Disposition transitoire relative à la modification du 5 octobre 2007
1 Les contrats portant sur le bail à ferme d’immeubles affectés à l’agriculture dont la chose affermée est entièrement située dans une zone à bâtir au sens de l’art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire2 restent soumis à la présente loi pendant la durée de bail légale ou, si elle est plus longue, la durée contractuelle ou prolongée judiciairement.
2 Les contrats portant sur le bail à ferme d’entreprises agricoles ne satisfaisant plus aux exigences relatives à la taille minimale d’une entreprise agricole (art. 1, al. 1, let. b) conservent leur validité en tant que tels pendant la durée de bail légale ou, si elle est plus longue, la durée contractuelle ou prolongée judiciairement.
Date de l’entrée en vigueur: 20 octobre 19869 Art. 36 à 46, 54, al. 1, par. 4 et 5, 59, ch. 4: 25 février 198710
RO 1986 926
1 [RS 1 3; RO 1996 2503]. Aux disp. mentionnées correspondent actuellement les art. 104 et 122 de la Cst du 18 avr. 1999 (RS 101).2 Nouvelle teneur selon le ch. 7 de l’annexe à la LF du 24 mars 2000 sur les fors, en vigueur depuis le 1er janv. 2001 (RO 2000 2355; FF 1999 2591).3 FF 1982 I 2694 Anciennement avant l’art. 22. Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 20 juin 2003, en vigueur depuis le 1er janv. 2004 (RO 2003 4127; FF 2002 4395).5 Introduit par le ch. II art. 2 de la LF du 15 déc. 1989 modifiant le CO (Bail à loyer et bail à ferme), en vigueur depuis le 1er juil. 1990 (RO 1990 802; FF 1985 I 1369).6 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 5 oct. 2007, en vigueur depuis le 1er sept. 2008 (RO 2008 3589; FF 2006 6027).7 Anciennement avant l’art. 368 Anciennement avant l’art. 369 ACF du 2 juin 1986. 10 O du 11 fév. 1987 (RO 1987 405)

References: Art. 2

Art. 2

Art. 3

Art. 5

Art. 6

Art. 7

Art. 8

Art. 9

Art. 10

Art. 11

Art. 12

Art. 13

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Art. 49

Art. 50

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Art. 6

Art. 11

Art. 19

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Art. 22
 art. 2

Art. 22

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Art. 36
 art. 54
 art. 93

Art. 471

Art. 49

Art. 54

Art. 60
 sentenza 

Art. 60

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 Art. 36
 art. 104
 art. 2

Art. 2

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Art. 3

Art. 5

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Art. 24

Art. 25

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 Art. 104
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 Art. 2
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 art. 31
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