Source: http://valcap.es/html/d.g.r.n/la%20comprobacion%20de%20los%20requisitos.htm?ObjectID=1488
Timestamp: 2017-11-19 01:08:31+00:00

Document:
LA COMPROBACION DE LOS REQUISITOS EXIGIDOS EN EL ARTICULO 15 Y 17 DE LA LPH ¿HASTA DONDE ALCANZA?
Resolución.- 12/12/2002. Delimitación de Anejos de ciertos pisos. Si tenemos a la vista el artículo 3.a) de la Ley, nos dice que corresponde al dueño de cada piso o local, además de su departamento... el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado?. Por consiguiente, en esta Resolución de 12/12 de 2002 se exigió el consentimiento individualizado de los titulares registrales de los pisos concretos que delimitaban sus anejos para que declarasen superficie y demás elementos identificadores y ADEMÁS un acto colectivo de La Comunidad al objeto de evitar la invasión de elementos
Resolución objeto de estudio.- Es una reiteración de la R. 15 de Junio de 1973, EL Presidente ejecutando un acuerdo de la Junta de Propietarios es el que desvincula UN ELEMENTO COMUN y pasa a ser elemento independiente con cuota propia que se vende por el propio presidente en ejecución de dicho acuerdo; en estos casos, quien dispone es la Comunidad, no son los propietarios individualmente quienes enajenan el elemento común, por lo que no se vulnera el principio de tracto sucesivo, requisitos de tracto sucesivo que no son EXIGIBLES, al no tratarse de acto individual de todos y cada uno de los propietarios. Pensemos que en ningún momento adquieren individualmente la propiedad del elemento común los propietarios de las restantes fincas sino que pasa directamente de la Comunidad a los compradores.
Ahora bien, dicho esto, La comprobación de los requisitos exigidos en el artículo 16 y 17 LPH ¿Hasta dónde alcanza? Puede haber propietarios adquirentes en documento privado, que hayan tomado posesión del inmueble (titulo más traditio).
Hemos de tener en cuenta la nueva redacción del ARTICULO 9 en relación con el ARTICULO 17 de la Ley de PH (Norma modificada por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre), la Disposición Transitoria 1º (La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma).
Y a la vista del texto actual, ¿cómo comprobar que se intentó esa notificación y que fue imposible practicarla en el domicilio designado al efecto? ¿Se entregó a un ocupante del piso la notificación, o se colocó tal notificación en un lugar "visible" de uso general habilitado al efecto? ¿Cómo comprobar que cumplido todo lo pertinente, tal o cual propietario se opusieron por un medio que permitió tener constancia de la recepción? Pensemos en Comunidades de un gran número de propietarios; En estos casos de prueba diabólica, creo que el Presidente o la Comunidad no tienen el deber de probar que dichos requisitos fueron cumplidos, salvo el caso de que algún propietario impugne, basta con que se certifique sobre los requisitos exigidos. En el supuesto de la presente Resolución, la escritura objeto de calificación es de 9 de abril de 1996, siendo objeto de análisis el articulado de la ley del 60, antes de su modificación que en su artículo 16, primero, en su segundo párrafo, se refería a notificación fehaciente a los no asistentes, planteándose además tangencialmente, esta Resolución, el tema de las actas a través de mandato verbal, que el registrador no consideraba pertinentes; actas que en este caso, parecen ser de remisión del texto integro del acta, esto es, de remisión de documentos por correo, señalando el centro directivo que conforme al artículo 197 del RN no es imprescindible el juicio de capacidad y legitimación. (IES)
http://www.boe.es/boe/dias/2004-04-14/pdfs/A15168-15170.pdf

References: artículo 3
 Resolución 

Resolución 
 artículo 16
 artículo 16
 artículo 197