Source: https://breiholdt-voscherau.de/aktuell/i10.html
Timestamp: 2018-04-26 05:38:10+00:00

Document:
Ausweitung des Mieter-Vorkaufsrechts auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks
BGH, Urteil vom 28.05.2008 - Az. VII ZR 126/07
Die Eigentümerin einer Reihenhaus-Siedlung beabsichtigt zunächst die Aufteilung der Siedlung in Wohnungseigentum. Diese Absicht wird später aufgegeben. Dann nimmt die Eigentümerin Kontakt zu einem Kapitalanleger zwecks Verkaufs der Siedlung auf, um die Siedlung in Einzelgrundstücke real aufzuteilen. Die Mieterin eines Reihenhauses erhebt daraufhin Klage auf Feststellung, dass ihr an dem von ihr bewohnten Reihenhaus ein Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB zustehe und dass sie im Falle eines Verkaufs Kündigungsschutz nach § 577a BGB genieße. Amtsgericht und Landgericht haben die Klage abgewiesen. Der BGH gibt der Klage statt.
Das Feststellungsinteresse der Mieterin bejaht der BGH bereits im Hinblick auf die von der Eigentümerin beabsichtigte Realteilung und die von ihr deshalb auch bereits aufgenommenen Verkaufsgespräche mit einem Investor. Eine direkte Anwendung der gesetzlichen Regelung des § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters) bzw. des § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung) scheide zwar aus; vorliegend sei jedoch eine entsprechende Anwendung dieser Vorschriften zu bejahen. Es handele sich offensichtlich um eine Regelungslücke im Gesetz: So habe der Gesetzgeber den Schutz des Mieters vor einer Veräußerung im Zusammenhang mit einer Umwandlung auch auf den freifinanzierten Wohnungsbau ausdehnen wollen. Aus den Gesetzesmaterialien ergebe sich indes nichts dafür, dass der Gesetzgeber auch an die Realteilung eines Grundstücks in einzelne selbstständige Grundstücke gedacht habe. Deshalb könne nicht angenommen werden, dass der Gesetzgeber zwar den Mieter bei Umwandlung in Wohnungseigentum habe schützen wollen, nicht aber bei realer Teilung des Gesamtgrundstücks. Die Interessenlage sei im Wesentlichen gleich: Sowohl bei Umwandlung in Wohnungseigentum wie bei Realteilung könne dem Mieter bei einem Verkauf ein neuer Eigentümer gegenüberstehen, der sich ggf. auf Eigenbedarf berufen könne. Zwar seien Ausnahmevorschriften, wie die vorgenannten Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch, grundsätzlich eng auszulegen. Der Gesetzgeber habe aber für den Fall der Umwandlung dem Interesse des Mieters Vorrang eingeräumt. Sachliche Gründe, die dafür sprechen könnten, dass im Falle der Realteilung dem Mieter der Schutz nicht zukommen solle, seien - so der BGH - nicht zu erkennen.
Eine Entscheidung mit weit reichender Bedeutung für den Verkauf von Grundstücksportfolios. Der Kauf von nachträglich real geteilten Siedlungen dürfte damit für Kapitalanleger an Interesse verlieren. Reihenhäuser, die mit einer regional unterschiedlichen Kündigungssperrfrist von drei bis zehn Jahren belegt sein können, dürften für Investoren ohne Interesse sein, da ein Weiterverkauf dadurch erschwert bzw. häufig ganz ausscheidet. Dies dürfte jedenfalls bei Kaufinteressenten der Fall sein, die eine Selbstnutzung des Objekts wünschen. Auch die Belastung eines Grundstücks mit einem gesetzlichen Vorkaufsrecht stellt sich häufig als Verkaufshemmnis dar. Kaufinteressenten sind nicht bereit, die Ungewissheit, die mit dem Vorkaufsrecht eines Dritten verbunden ist, hinzunehmen und werden deshalb vom Ankauf Abstand nehmen.

References: § 577
 § 577
 BGH 
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 BGH