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Timestamp: 2020-07-14 03:41:44+00:00

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Hausverkauf, Besichtigung - merkwürdige Interessenten im Forum für Mietrecht
Hausverkauf, Besichtigung - merkwürdige Interessenten
Beitrag von inline » 23.01.15, 15:48
Ich wohne in einem 1-Familienhaus, wo ich das Obergeschoss bewohne.
Die Ex-Nachbarn im Untergeschoss sind ausgezogen. Es ist dort nun Leerstand.
Ich kann nicht verhehlen, dass ich froh bin, dass meine Ex-Nachbarn ein neues Zuhause gefunden haben.
Auch ist mir seit einigen Monaten bekannt, dass das Haus von der jetzigen Vermieterin verkauft werden soll.
Dazu hat sie bereits eine Maklerin eingeschaltet. Ich muss sagen über diese Situation bin ich nicht sonderlich erfreut.
Nun kommen auch nach Anmeldung durch die Marklerin, die ersten Interessenten.
Soweit ist ja alles noch rechtens. Es ist ja so, jede Woche nach 1 Woche Voranmeldung darf besichtigt werden.
Mir ist auch bekannt, Verkauf bricht Miete nicht.
Auch kenne ich die Interessen der Vermieterin, sie will das Haus im Leerstand verkaufen.
(Angeblich soll da mehr Kohle rausspringen).
Gespräche über eine Abfindung (bei evtl. Auszug meinerseits) kamen noch nicht wirklich zustande.
Nun zum 1. Besichtigungstermin.
Der erste (angebliche) Hausinteressent war ein bekannter meiner Ex-Nachbarn, die zuvor die andere Mietwohneinheit bewohnten.
Ich kannte den Herren nur flüchtig.
Er inspizierte mit der Maklerin sehr flüchtig die Räume meiner Wohnung.
Dann fragte er aber gezielt. "Und wo ist das Schlafzimmer ?"
Ja und hier schweifte sein Blick nur auf die Privatsphäre und nicht auf die Wohnräume wie z. B. Schrägen / Wände, Decke usw.
Später kam auch meine Ex-Nachbarin wieder zum Haus - sie leert dort immer noch ihren Briefkasten - und warum auch immer befasst sie sich noch mit den Mülltonnen vor dem Haus. bzw. mit dem Müll.
Nun ja, ich habe mir einen Papierschredder zugelegt. Das immer mal was "Fremdes" in den Tonnen liegt will ich mir nicht auch noch zum Problem machen.
Nun ist bald wieder Hausbesichtigungstermin.
Diesmal sind es meine direkten Nachbarn. Auch das hat mir meine Ex-Nachbarin schon vor langer Zeit angekündigt.
Angeblich hätten die auch gleich Eigenbedarf. Ich meine, das ist doch so überhaupt nicht rechtens.
Sie können doch nicht das Haus kaufen und mich gleich wegen (vorgeschobenen) Eigenbedarf kündigen um danach mit dem Haus in aller Ruhe zu spekulieren. (Ich meine, sie haben vermutlich dazu das Geld aber brauchen bestimmt nicht den zusätzlichen Wohnraum).
Wie ist hier die rechtliche Lage genau?
Wo kann ich mich abgrenzen, wenn beim Besichtigungstermin indiskrete Fragen kommen?
Was muss man dem Besucher zeigen, was nicht. Welche Fragen sind zu beantworten, welche nicht?
Z. B. muss ich die Frage "Möchten sie in naheliegender Zeit ausziehen" dem Nachbar beantworten?
Beitrag von Spezi » 23.01.15, 16:31
Gegen antworten wie "weiß ich (noch) nicht" oder "fragen Sie meinen Vermieter" ist nichts einzuwenden.
Zeigen muss man alle Räume.
Beitrag von Peace » 24.01.15, 00:13
Wenn der Eigenbedarf vorgeschoben wird, kann man später auf Schadensersatz klagen.
Eigentum > Miete
Wenn Sie nicht aus ihrer Wohnung heraus möchten, kaufen Sie das Haus.
Beitrag von freemont » 24.01.15, 01:09
inline hat geschrieben: Ich wohne in einem 1-Familienhaus, wo ich das Obergeschoss bewohne.
dann ist es also ein 2-Familienhaus.
Wenn der neue Eigentümer/Vermieter in die andere Wohnung einzieht, braucht er keinen Grund für eine Kündigung. Nach § 573a BGB gibt es in dem Fall die "erleichterte Kündigung", kein Eigenbedarf o.Ä. erforderlich. Nur die Kündigungsfrist ist länger, 6 statt 3 Monate.
Dieses Risiko wird oft nicht bedacht wenn man in so ein Haus einzieht, gegen die Kündigung ist nichts zu machen.
Beitrag von ktown » 24.01.15, 10:22
Peace hat geschrieben: Wenn Sie nicht aus ihrer Wohnung heraus möchten, kaufen Sie das Haus.
Muss die Immobilie eigentlich nicht als erstes dem Mieter angeboten werden?
Beitrag von Baden1957 » 24.01.15, 10:27
ja, eine ETW, nicht aber ein MFM.
Beitrag von SusanneBerlin » 24.01.15, 10:59
Genauer gesagt verhält es sich so:
Wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen getrennt wird, dann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht für die von ihm bewohnte Wohnung.
Vorkaufsrecht bedeutet nicht, dass man dem Berechtigten die Wohnung als Ersten anbieten muss (kann man machen, ist aber nicht die gesetzliche Bedeutung des Vorkaufsrechts), sondern dass man dem Vorkaufsberechtigten über einen bereits abgeschlossenen notariellen Kaufvertrag, der mit einem Dritten abgeschlossen wurde, informieren muss. Der Mieter kann dann innerhalb einer Bedenkzeit (2 Monate wenn ich mich nicht irre), in den Kaufvertrag einsteigen, d.h. er hat das Recht, die Wohnung zu den mit dem Dritten ausgehandelten Bedingungen (Kaufpreis!) zu erwerben.
Beitrag von freemont » 24.01.15, 11:26
Ja, da das am 21.01.2015 veröffentlicht wurde der Vollständigkeit halber, der BGH hat den Schutzzweck des § 577 BGB definiert:
BGH, Pressemitteilung Nr. 10/15 vom 21.1.2015
... Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Mieter nicht nur in den vom Berufungsgericht angenommenen Fällen der Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis – abzüglich ersparter Kosten - als Erfüllungsschaden zustehen kann, wenn der Mieter infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1** BGB, § 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht. ...
Die Sache wurde an die Vorinstanz zur Ermittlung des dem Mieter entgangenen Gewinns zurückverwiesen. Eingeklagt waren 79.428,75 €.
Beitrag von inline » 24.01.15, 13:11
Oh, da sind ja noch weitere Antworten gekommen, da nehme ich mal Stellung.
Peace hat geschrieben: Wenn der Eigenbedarf vorgeschoben wird, kann man später auf Schadensersatz klagen.
ja, ich meine, man kann auch gleich Widerspruch gegen den Eigenbedarf einlegen.
Ich kenne so einen etwas ähnlichen Fall, da hat der RA der Mieterin den Grund des Eigenbedarf anfechtet.
Dann bleibt ggf. wenn das nicht durchkommt, dem Eigentümer,bzw.Vermieter später noch die Räumungsklage.
Ich habe aber den Eindruck der bzw. die Käufer wollen gleich abschecken ob es zu so einer Situation kommen könnte.
Sie rechnen dann das Risiko der Prozesskosten inkl. dem Ausgang des Prozesses ein und zahlen evtl. lieber eine Abfindung.
Nur dazu müsste ich ja auch erst mal eine geeignete ähnliche Wohnung suchen und finden.
Eigenbedarf ist in meinem Fall auch nicht vorhanden.
Der Interessent wohnt mit 2 Personen bzw. insgesamt 3 in einer Doppelhaushälfte, die direkt an meiner Wohnung angebaut ist.
Ich bewohne nur das Obergeschoss der anderen Doppelhaushälfte. Unten ist ja nun Leerstand.
Die Gesamtwohnfläche der anderen Doppelhaushälfte mag so nach meiner Schätzung 150 bis 180 m2 Wohnfläche sein.
Das dürfte für 3 Personen reichen. Wenn die das anders sehen, sollen die mir das schriftlich geben, denn dann habe ich in der Hand, dass ja jetzt schon Eigenbedarf besteht. Na ja, weiß ja nicht wie ein Richter es wertet, wenn der Käufer das Haus gleich mit dem Eigenbedarf im Sinn kauft.
Soll er sich doch auf dem Immobilienmarkt nach einem anderen Objekt umsehen, wenn es ihm hier nicht passt bzw. wenn es sich nicht genug entfalten kann. Wenn er spekulieren will, dann kann er sich auch woanders umsehen.
Er kann alternativ auch das Haus bzw. die Haushälfte dazukaufen und wenn später Eigenbedarf entstehen sollte,
kann er mir immer noch ganz legal deswegen kündigen.
Peace hat geschrieben: Eigentum > Miete
Mir ist das Haus nicht zum Kauf gangeboten worden aber den Exmietern unter mir wohl der Form halber.
(Die Haupt(ex)mieterin im Untergeschoss wohnte schon wesentlich länger als ich dort.)
Ich würde es auch nicht kaufen wollen, da bei dem Bau (50erjahre) auf die Dauer zu viel oder unkalkulierbare Renovierarbeiten auf mich zu kämen. Muss dazu sagen, bin auch nicht so die Handwerkerin. Als erstes müsste man wohl den Dachdecker beschäftigen, denn wer will schon auf die Dauer mit einem Marder unter dem Dach wohnen.
Das Haus bzw. die Haushälfte wäre meiner Meinung nach Ideal für ein junges Handwerkerpaar welches eine Familie gründen will.
Ansonsten verloddert es oder verkommt als Spekulationsobjekt.
Beitrag von SusanneBerlin » 24.01.15, 13:40
inline hat geschrieben: Na ja, weiß ja nicht wie ein Richter es wertet, wenn der Käufer das Haus gleich mit dem Eigenbedarf im Sinn kauft..
Es ist sehr verbreitet und vollkommen legal, dass ein Immobilienkäufer ein Haus zu dem Zweck erwirbt um selbst darin zu wohnen, auch wenn die Immobilie aktuell Mieter beherbergt. Es ist ebenfalls legal, direkt nach dem Kauf oder auch später, den Mietern mit einer Eigenbedarfskündigung zu kündigen. Unter anderem genau für diese Konstellation greift § 573 BGB.
Es kommt nicht darauf an, ob der Eigenbedarf plötzlich oder ungeplant entsteht, oder ob die Immobilie gerade aus dem Grund des Selbstbezugs gekauft wurde.
Lediglich wenn ein Eigentümer kurz nach dem Abschluss eines Mietvertrags die fragliche Immobilie dann doch zum Eigenbedarf nutzen will, stellt sich die Frage ob der Eigenbedarf absehbar war. Aber da sie die Wohnung anscheinend schon längere Zeit bewohnen, stellt sich hier die Frage hier nicht.
Die Gesamtwohnfläche der anderen Doppelhaushälfte mag so nach meiner Schätzung 150 bis 180 m2 Wohnfläche sein. Das dürfte für 3 Personen reichen.
Und Sie wissen genau, dass der Interessent außer diesen 2 Personen keine weiteren Angehörigen besitzt? Für die Beanspruchung von Eigenbedarf für Familienangehörige ist es nicht nötig, dass sie bereits im Haushalt des Eigentümers wohnen.
Beitrag von FOseloff » 24.01.15, 13:44
inline hat geschrieben: Die Gesamtwohnfläche der anderen Doppelhaushälfte mag so nach meiner Schätzung 150 bis 180 m2 Wohnfläche sein.
Das dürfte für 3 Personen reichen. Wenn die das anders sehen, sollen die mir das schriftlich geben, denn dann habe ich in der Hand, dass ja jetzt schon Eigenbedarf besteht. Na ja, weiß ja nicht wie ein Richter es wertet, wenn der Käufer das Haus gleich mit dem Eigenbedarf im Sinn kauft.[...]Wo liegt das Problem ?[...]
Es liegt in der Natur der Sache, daß Wohnraum zur Eigennutzung erworben wird. Und hier in diesem Fall wird auch kein Richter bestimmen können, welcher Wohnbedarf angemessen ist. Das ist das Problem und zwar das des derzeitigen Mieters.
Selbst wenn das erworbene Objekt kleiner ist als das, daß der neuer Eigentümer und Vermieter derzeit bewohnt, so hindert ihn das nicht an einer Eigenbedarfskündigung.
Beitrag von SusanneBerlin » 24.01.15, 13:58
FOseloff hat geschrieben: Selbst wenn das erworbene Objekt kleiner ist als das, daß der neuer Eigentümer und Vermieter derzeit bewohnt, so hindert ihn das nicht an einer Eigenbedarfskündigung.
Richtig. Eine Eigenbedarfskündigung kann genausogut mit dem Umstand begründet werden, dass der aktuell bewohnte Wohnraum (z.B. nach dem Auszug der Kinder) zu groß ist und der Eigentümer eine kleinere als die aktuelle Wohnung beziehen möchte.
Beitrag von inline » 24.01.15, 14:25
Dann könnte ich ja in das Obergeschoss seines jetzigen Wohnojektes/bzw. Haushälfte einziehen.
Ansonsten, im umgekehrten Fall kann er sicher auch kein Luxusquatier (bez. der Größe) beanspruchen und deswegen den Mieter einfach rauskicken. Er wird ja seine Doppelhaushälfte behalten wollen. Kann mir nicht vorstellen, dass es dazu keine Grenzen gibt.
In der Wohnung unter mir haben z. B. zeitweise 4 Personen gewohnt.
Ich habe auch mal meine Vermieterin darauf angespochen, sie meinte das wäre nicht überbelegt sondern bedarfsgerecht.
Hier wird scheinbar mit sehr unterschiedlichem Maß gemessen.
Ich denke wie Groß das Maß jeweils ist, entscheidet letztendlich der Richter.
Worauf ich aber eigentlich hinaus wollte, ist der Zeitunkt der Eigenbedarfskündigung bzw. der Gesinnung es zu tun.
der Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss mit dem Mieter vorlag oder vorhersehbar war
http://www.mieterverein-koeln.de/mieter ... merwechsel
Wie verhält es sich, wenn der Eigenbedarf schon vor dem Hauskauf angekündigt wird, wenn noch ein Mieter drin ist.
Hat dann nicht der Eigenbedarf des Mieters ein vorrecht?
Zuletzt geändert von inline am 24.01.15, 14:35, insgesamt 1-mal geändert.
Beitrag von freemont » 24.01.15, 14:32
inline hat geschrieben: ...
Eine Wohnung im Haus steht doch sowieso leer.
Wenn der neue Eigentümer da einzieht gilt § 573a BGB:
Beitrag von SusanneBerlin » 24.01.15, 14:46
inline hat geschrieben: Ansonsten, im umgekehrten Fall kann er sicher auch kein Luxusquatier (bez. der Größe) beanspruchen und deswegen den Mieter einfach rauskicken. Er wird ja seine Doppelhaushälfte behalten wollen. Kann mir nicht vorstellen, dass es dazu keine Grenzen gibt.
Auch wenn Sie sich das nicht vorstellen können: es gibt keine Obergrenze an Wohnfläche, die jemand beanspruchen darf. Wenn ein Alleinstehender es sich leisten kann, eine Luxusvilla zu kaufen, zu unterhalten und darin zu wohnen, statt sie an eine Familie mit 3 Kindern zu vermieten, dann darf der das.

References: § 573
 BGH 
 § 577
 § 577
 § 469
 § 577
 § 573
 § 573