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Timestamp: 2019-04-19 08:38:25+00:00

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Immobilienrecht Nr. 21 - Februar 2019
§ 550 S. 1 BGB zur Schriftform des Mietvertrages lautet: „Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit…“. Dies liest sich für den Laien nicht weiter beunruhigend, aber in der Praxis kann die Nichtbeachtung gravierende Folgen haben: Ein vermeintlich auf zehn Jahre fest abgeschlossener Mietvertrag ist auf einmal vorzeitig mit einer Frist von wenigen Monaten kündbar. Auch sind die Schriftformerfordernisse nicht leicht zu erfüllen. Die Schriftform verlangt grundsätzlich, dass eine von den Parteien unterzeichnete Urkunde alle nicht nur unwesentlichen Vertragsbedingungen enthält. Wenn Anlagen, Nachträge oder sonstige Änderungen inhaltlicher Art zum Mietvertrag ins Spiel kommen, kann die Prüfung der Schriftform kompliziert werden. Sobald die Parteien mündliche Abreden oder Absprachen lediglich per Mail oder Briefverkehr treffen, ist die Schriftform mit gewisser Wahrscheinlichkeit nicht gewahrt. Und seit der BGH im September 2017 entschied, dass auch sogenannte Schriftformheilungsklauseln nicht helfen, sondern AGB-rechtlich unwirksam sind, bewegen sich Mieter und Vermieter in der Vertragspraxis ohne zuverlässige Sicherheitsmechanismen.
Umso erfreulicher ist es vor diesem Hintergrund, dass der BGH mit Urteil vom 21. November 2018 (XII ZR 78/17) bestätigt, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 BGB ist.
Am 1. Februar 2006 schlossen Mieterin und Vermieterin einen Mietvertrag über ein Gewerbeobjekt. § 2 des Vertrages sah zur Mietzeit vor: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.2006 und endet am 31.01.2015. Die Mieterin kann aber die Verlängerung des Mietverhältnisses um zehn Jahre über den vereinbarten Beendigungstermin hinaus verlangen, wenn sie das Optionsrecht spätestens fünf Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ausübt. …“. Ferner enthielt der Vertrag folgende Klausel in § 30: „Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Mietvertrages bedürfen der schriftlichen Vertragsform. Dies gilt auch für einen teilweisen Verzicht auf das Schriftformerfordernis.“. Am 27. August 2014 übte die Mieterin, die spätere Beklagte, mit einem nicht unterschriebenen Computerfax ihre Option zur Verlängerung des Vertrages um weitere zehn Jahre aus. Am 12. Januar 2015 erwarb die Klägerin im Rahmen der Zwangsversteigerung des Mietgrundstücks Eigentum an dem Mietobjekt. Die Klägerin kündigte den Mietvertrag mehr als ein halbes Jahr später, am 21. September 2015. Dabei stützte sie sich darauf, dass die Ausübung der Verlängerungsoption per Fax nicht der Schriftform des § 550 BGB genügt habe und der Vertrag somit jederzeit ordentlich kündbar gewesen sei. Die Mieterin argumentiert dagegen, dass die Kündigung ins Leere laufe, da der Vertrag bereits vor Erklärung der Kündigung wirksam um zehn Jahre verlängert worden sei. Mit ihrer Klage verfolgte die Klägerin das Ziel festzustellen, dass das Mietverhältnis nicht fortbesteht. Die Vorinstanzen hatten die Klage abgewiesen.
Der BGH weist die von der Klägerin eingelegte Revision zurück. Die das Urteil tragenden Gründe erläutern die Wirksamkeit der Vertragsverlängerung zum einen im Kontext der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB und zum anderem im Kontext der obenstehend zitierten Vertragsklausel in § 30 des Mietvertrages.
Im Zusammenhang mit § 550 BGB betont der BGH den Sinn und Zweck der Vorschrift. Dieser liege in dem Informationsbedürfnis und damit dem Schutz eines automatisch mit Eigentumserwerb per Gesetz auf Vermieterseite in den Mietvertrag eintretenden neuen Eigentümers eines Grundstücks. Dadurch, dass alle wesentlichen Abreden des Mietvertrages schriftlich in einer Urkunde niederzulegen sind, soll ihm ein umfassendes Bild dessen vermittelt werden, auf was er sich mit dem Grundstückserwerb einlässt. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Pflichten, die ihn treffen, sobald er in die Position des Vermieters einrückt.
Dem Informationsbedürfnis, so der BGH, sei vorliegend bereits dadurch jedenfalls hinreichend Rechnung getragen, dass der ursprüngliche schriftformkonforme Vertrag der Mieterin erkennbar eine einseitige Möglichkeit zur Verlängerung des Vertrages gewährt. Ein Blick in den Vertrag ermöglicht es dem potenziellen Erwerber demnach, sich ein Bild davon zu machen, was auf ihn zukommen könnte. Er hat damit die Möglichkeit, sich verlässlich zu erkundigen, ob eine solche Option gezogen wurde oder nicht. Das Informationsbedürfnis eines Grundstückserwerbers kann bzw. soll über § 550 BGB nicht umfassend in jede denkbare Richtung befriedigt werden.
Ferner betont der BGH, dass die Ziehung einer Option kraft der ihr eigenen Gestaltungswirkung eine Änderung der vertraglichen Laufzeit bewirkt; als einseitige, nur vom Mieter abgegebene Erklärung kann die Optionsziehung nicht Bestandteil einer zweiseitigen, von Mieter und Vermieter getroffenen vertrag-lichen Vereinbarung sein. Nur auf vertragliche Vereinbarungen beziehe sich aber das gesetzliche Schriftformerfordernis (§ 550 BGB). Damit erteilt der BGH einem in der Literatur teilweise vertretenen Verständnis eine Absage, wonach die Option auf Verlängerung der Mietzeit ein Angebot des Vermieters an den Mieter auf entsprechende Vertragsänderung ist. Diesem Verständnis zufolge wäre die Optionsziehung die Annahme des Angebots seitens des Mieters. Betont wird nach diesem Verständnis also ein vertragliches Element von Angebot und Annahme, was zu einer Änderung des ursprünglichen Vertrages führt und damit quasi als Nachtragsvereinbarung ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB unterliegt.
Ferner stellt der BGH fest, dass der oben zitierte § 30 des Mietvertrages einer wirksam verlängerten Laufzeit durch die gezogene Option nicht entgegensteht. Wie die Vorgängerinstanz, das Oberlandesgericht Düsseldorf, verweist der BGH insofern auf den Wortlaut der Vertragsklausel. Danach bezieht sich das Schriftformerfordernis auf „Änderungen und Ergänzungen“ des Vertrages und schreibt für diese die „schriftliche Vertragsform“ vor. Indem die Beklagte ihr Optionsrecht gebrauche, übe sie jedoch ein ihr vertraglich eingeräumtes einseitiges Gestaltungsrecht aus. Durch diese Erklärung allein verlängere sich der Vertrag. Dies sei weder eine Ergänzung noch eine Änderung des Vertrages durch zwei korrespondierende Willenserklärungen, also durch Vertragsform. Damit greife § 30 des Mietvertrages vorliegend nicht. Das überzeugt.
Fazit/Einordnung
Mit dem besprochenen Urteil hatte der BGH erstmalig entscheidungsrelevant darüber zu befinden, ob die Ausübung einer Verlängerungsoption schriftformbedürftig i.S.d. § 550 BGB ist. Er verneint dies. Das liegt auf einer Linie mit Hinweisen, die das höchste Zivilgericht bereits in mehreren anderen Urteilen gegeben hatte. Trotz dieser früheren deutlichen und argumentativ untermauerten Hinweise verharrt bis heute eine Vielzahl der Literaturstimmen auf einer anderen Beurteilung. Eine weitergehende inhaltliche Auseinandersetzung mit der Thematik fehlt dabei zumeist. Insofern stellt das Urteil eine Zäsur dar und sollte die Literatur entweder zu einem Meinungsumschwung oder zu einer inhaltlichen Auseinandersetzung bewegen.
Letztlich ist die vorliegende Entscheidung im Zusammenhang mit der grundsätzlich heraustretenden Linie des BGH zu sehen, die Ausübung einseitiger Gestaltungs- und Leistungsbestimmungsrechte einer Vertragspartei als nicht schriftformbedürftig einzuordnen. Dies trifft beispielsweise zu auf das Recht des Vermieters zur Zuweisung eines Parkplatzes, das Recht des Vermieters auf Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen oder die automatische Anpassung der Miete infolge indexbasierter Wertsicherungsklauseln.
Für die Vertragspraxis bedeutet das Urteil ein größeres Maß an Rechtssicherheit. Nach der gut nachvollziehbaren Entscheidung des BGH würde selbst die mündlich erklärte Ziehung einer Option zur Verlängerung eines Vertrages die Schriftform nicht berühren. Der Mietvertrag würde dadurch nicht jederzeit kündbar mit den gesetzlichen Fristen. Die neue Entscheidung verkleinert also den Raum für Streitquellen vertragsmüder Mieter bzw. Vermieter. Das ist gut.
Es empfiehlt sich indessen, Optionen stets schriftlich auszuüben und den Erhalt der Erklärung zu bestätigen bzw. bestätigen zu lassen. Dies liegt im Interesse beider Vertragsparteien. Dann lässt sich das wesentliche Vertragselement der Laufzeit später besser nachvollziehen und beweisen. Idealerweise legen die Parteien ein entsprechendes Wirksamkeitserfordernis der Schriftlichkeit, unter Einschluss einer wirksamen Ausübung per Fax, im Vertrag fest.
Dr. Christine Bunzel (Autorin)

References: § 550
 BGH 
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 § 550
 § 2
 § 30
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