Source: https://www.mieterverein-calw.de/ratgeber/nebenkosten/
Timestamp: 2019-11-20 22:40:24+00:00

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Nebenkosten - mieterverein-calws Webseite!
Es gibt eine Vielzahl verschiedener Arten von Betriebskosten. Sie sind von der Art in der Betriebsverfassung gesetzlich fixiert. Mieter und Vermieter können die Übernahme dieser Kosten frei vereinbaren. Es empfiehlt sich hier sehr sorgfältig mit der Sache umzugehen da die Kosten sich ständig nach oben bewegen.
Nebenkosten, die einem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen, sind immer wiederkehrende Wirtschaftskosten eines Hauses, die als umlagefähig bezeichnet werden. Sie müssen im Mietertrag schriftlich vereinbart sein, entweder als Pauschale oder monatliche Abschlagszahlung. Dies sind laut Betriebsverfassungsgesetz (BetrVG) folgende Kosten:
Umlagefähige Nebenkosten:
1) Grundsteuer und öffentliche Lasten
2) Heizkosten, dazu zählen alle für den Betrieb der Heizung anfallenden Kosten
3) Kaltwasserkosten - dazu zählen
a) Kosten für die Wasseruhren und anfallende Eichkosten
b) regelmäßige Wartungskosten
c) Kanalgebühren für Regenwasser
d) Wasser für gemeinschaftlich genutzten Garten
e) Eigene Wasseraufbereitung
4) Straßen und Hausreinigung
Darunter fallen auch die Kosten für Winterdienst, Gartenpflege und Reinigungsarbeiten
5) Schornsteinfeger ist Bestandteil der Heizkostenabrechnung
Alle Arten von Versicherungen, die im Zusammenhang mit dem Betrieb einer Immobilie stehen
Reparatur- und Verwaltungskosten sind auf den Mieter keine umlagefähige Kosten
Die HKV regelt Art und Umfang der Heizkostenabrechnung. Seit 1. Juli 2008 ist der "Energieausweis" zur Pflicht geworden. Kalt und Warmwasserzähler unterliegen dem Eichgesetz und sind zeitvorgegeben auszutauschen.
Bei Heiz- und Nebenkostenabrechnungen gibt es künftig schneller Klarheit Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die Abrechnung vorlegen. Diese Verpflichtung kann nicht vertraglich ausgeschlossen oder abgeändert werden. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter nur Nachforderungen stellen, wenn ihn kein persönliches Verschulden trifft. Der Mieter kann auch nach Ablauf der Jahresfrist die Abrechnung und die Auszahlung eines Guthabens verlangen.
Auch Mieter müssen ihre Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteilen. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit für Betriebskosten ist gesetzlich festgeschrieben. Der Vermieter muss sich bei der Verwaltung seines z.B. bei der Einstellung eines Hausmeisters oder bei Abschluss einer Versicherung, wirtschaftlich "vernünftig" verhalten.
Mietminderung bei schlechter Heizung- und Warmwasserversorgung
Sehr oft werden die gerichtsgängigen Eckwerte für eine ordnungsgemäße Beheizung und Warmwasserversorgung in den Wohnungen nicht erreicht und dies auch über längere Zeiträume nicht.
Das LG Berlin hat zum Beispiel in seinem Urteil vom 28.08.01 64S.108/01 einem Mieter ein Minderungsrecht der Miete in Höhe von 5% zugebilligt , nachdem an der Zapfstelle nach mehr als ca. 15 sec das Wasser immer noch weniger als 40°C hatte.
Nebenkostenabrechnung und Hausmeisterkosten
Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung die einzelnen Ausgaben wie z.B. Hausmeister, Versicherungen usw. genau bezeichnen nach umlage- und nicht umlagefähigen Kosten und bei einer anteiligen Verrechnung gleichzeitig den Gesamtbetrag ausweisen. Eine Betriebskostenabrechnung hat eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten zu enthalten. Das hat der Bundesgerichtshof schon im Jahre 1981 entschieden (BGH ZMR 1982,108). Dies erfordert eine übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgaben-Aufstellung nach konkreten einzelnen Abrechnungspositionen, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und überprüfen kann, so der BGH.
Dementsprechend muss der Vermieter auch auf die exakte Bezeichnung der angesetzten Betriebskosten-Positionen achten. Nicht ausreichend ist z. B. die Angabe "Versicherungen", da nur die Sach- und Haftpflichtversicherungen auf die Mieter umgelegt werden können. Das Landgericht München hat kürzlich entschieden, dass eine gemeinsame Position "Grundsteuer / Grundstücksgebühren" nicht korrekt ist (15 S 1462/07, NJW-RR 2008, 245).
In Sachen Hausmeisterkosten hat der BGH VIII ZR 27/07 u.a. wie folgt entschieden:
Die Abrechnungsposition " Hauswart/Meister darf weder Instandhaltungs - noch Verwaltungskosten enthalten.
Die Hausmeisterkosten sind konkret nach umlagefahigen und nicht umlagefahigen Kosten für den Mieter aufzuschlüsseln.
Ein pauschaler Abzug - egal wie dieser auch errechnet werden mag - ist unzulässig, wenn die Höhe des pauschalen Abzuges nicht bewiesen werden kann. Dies dürfte wiederum sehr schwer fallen, da der Hauswart in der Regel "Mädchen für alles ist" und somit auch Arbeiten ausführt, die nach der Betriebskostenverordnung nicht auf den Mieter umlegbar sind.
Schon alleine das Auswechseln von defekten Glühbirnen zählt nicht zu den auf den Mieter umlagefähigen Kosten.
Auch nur rhythmisch alle Jahre wiederkehrende Kosten - z.B. der jährliche Kundendienst - dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Nicht aber z.B. Baumpflegekosten, die erstmals nach vielen Jahren (5-10), durchgeführt werden.
Heizkostenverteiler und Sonneneinstrahlung
Immer wieder berichten Ableser, wie Mieter sich darüber ärgern, dass - anscheinend durch Sonneneinstrahlung - Verbrauchsanzeigen an den Verdunstungsheizkostenverteilern entstehen. Entspricht das der Wahrheit? In einem Kommentar zur DIN 4713 (Das technische Regelwerk für verbrauchsabhängige Wärmekostenabrechnung) heißt es:
"Die Befürchtung, dass durch eine direkte Sonneneinstrahlung auf die Raumheizkörper ein erhöhter Wärmeverbrauch angezeigt werden würde, konnte nicht bestätigt werden. Der Ausschuss kam zu der Überzeugung, dass derartige Fälle ziemlich selten auftreten und dass Fehlmessungen im Rahmen der gesamten Wärmekostenabrechnung von untergeordneter Bedeutung sind. In extremen Fällen ist durch ausreichenden Sonnenschutz bzw. Auswahl des entsprechenden Wärmeerfassungssystems der Einfluss der Sonneneinstrahlung soweit wie möglich auszuschließen."
Wie Abbildung 1 deutlich erkennen lässt, kommen Heizkostenverteiler normalerweise nicht direkt mit einer Sonneneinstrahlung in Verbindung, so dass eine Erwärmung ausgeschlossen werden kann.
Außerdem gleicht der kalte Heizkörper die Erwärmung der Heizkostenverteilers zum größten Teil wieder aus, da
eine Erwärmung der Raumtemperatur vorrangig im Sommer stattfindet
die Heizkörper dann nicht im Gebrauch sind
das Gerätegehäuse aus Kunststoff besteht, welches in Verbindung mit Luft eher wärmedämmend wirkt
die Messampulle mit Kupferfedern oder sogar direkt mit dem Heizkostenverteilerrückteil verbunden ist und die Wärmeleitung also nach hinten zum kalten Heizkörper erfolgt
Das Landgericht Hamburg kam in einem Urteil vom 20.06.1986 (AZ. 1S 125/85 C 306/84) nach der Prüfung eines Sachverständigengutachtens zu der Auffassung, dass erhöhte Verbrauchsanzeigen durch Sonnenschein nicht, bzw. nur selten beschränkt möglich sind. Der Wohnungsnutzer konnte seinen vermeintlichen Anspruch auf eine Gutschrift wegen der von ihm vermuteten erhöhten Verbrauchsanzeigen in diesem Fall nicht durchsetzen. Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip sind millionenfach im Einsatz und wurden durch jahrelange Erfahrung und Praxis immer wieder optimiert.
Nebenkosten und ihre Vereinbarkeit
Neue BGH –Entscheidung zur Rechnungslegungspflicht des Vermieters generell kein Anspruch auf Rechnungskopien. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 08.03 .2006 entschieden, dass die Mieter (und damit auch die sie evtl. vertretenden Mietervereine) grundsätzlich keinen Anspruch mehr gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zu Betriebskostenabrechnungen haben, auch wenn sie die Kosten für die Kopien übernehmen. Es besteht lediglich ein Anspruch auf Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen beim Vermieter. Dies gilt jedenfalls dann, wenn Mieter und Vermieter ortsgleich wohnen. Etwas anderes soll nur dann gelten, wenn es Mietern wegen zu großer Entfernung nicht zumutbar ist, die Abrechnungen beim Vermieter einzusehen.
Im Ergebnis bedeutet dies für unsere Arbeit, dass sich die Mieter aktiver an der Überprüfung der Abrechnungen beteiligen müssen. Sie sind jetzt selbst gefordert, beim Vermieter, der Hausverwaltung etc. Unterlagen einzusehen und dort eventuell vor Ort Kopien fertigen zu lassen, wobei der BGH offen gelassen hat, ob ein diesbezüglicher Anspruch des Mieters besteht. Die Mieter müssen sich darauf einstellen, dass die angefertigten Fotokopien mit 0,50 € je Seite direkt vor Ort bezahlt werden müssen.
Durch diese Entscheidung wollte der BGH klarstellen, dass jedenfalls kein genereller Anspruch auf Übersendung der gesamten Belege mehr besteht. In begründeten Ausnahmefällen, etwa wenn bestimmte Kostenpositionen von einem Jahr zum anderen exorbitant gestiegen sind, wird man dennoch einen Anspruch auf Übersendung von Kopien gegen Kostenübernahme bejahen müssen.
Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass im Interesse des Mieters an eine Überprüfung der Abrechnung im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen werde, dass er vom Vermieter in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann. Zum einen würde für den Vermieter der durch die Anfertigung von Fotokopien entstehen der zusätzlicher Aufwand vermieden und dem Mieter könnten mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort erläutert werden. Hierbei hat der BGH jedoch verkannt, dass es sowohl den Rechtsanwälten als auch Mietervereinen nicht möglich sein wird, flächendeckend hei der Vielzahl der zu überprüfenden Nebenkostenabrechnungen Termine zur Überprüfung bei den jeweiligen Vermietern wahrzunehmen. Im Ergebnis also eine deutliche Schwächung der Mieterrechte.
Lediglich im öffentlich geförderten Wohnungsbau besteht nach wie vor ein Anspruch des Mieters auf Übersendung von Fotokopien der Abrechnungsbelege gegen Kostenübernahme (29 Ab satz 2 Satz 1 Neubaumietenverordnung). (BGH, Urteil vom 08.03.2006 VIII ZR 78/05) (Wi)
Für Gebäude ab 01.01.2019 wird zwischen 50% und 70% der Heizungskosten auf die Verbrauchskosten umgelegt
Für Gebäude 01.01.2019 muss die Heizkostenumlage auf 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten erfolgen, vorausgesetzt auf das Haus treffen die folgenden 3 Kriterien zu
Das Haus erfüllt nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994
Das Haus wird mit einer ÖI- oder Gasheizung beheizt - gilt nicht für Fernheizung -
Die freiliegenden Leitungen sind überwiegend gedämmt - so gelten Leitungen unter Putz als gedämmt
Kostenfalle Wärmeverträge
Hauseigentümer lassen Mieter für Investitionen zahlen. Wie läuft das mit dem Wärme-Contracting?
Hausverwaltungen, Eigentümer und Vermieter bekommen zunehmend Angebote, die Wärmebelieferung eines Hauses komplett an ein externes Unternehmen abzugeben. Im Idealfall soll der Wärmevertrag, auch Wärmecontracting genannt, allen Vorteile bringen: Mieter sparen Heizkosten, Eigentümer haben eine neue Heizung und Vermieter ihre Ruhe. Aber die Rechnung gehe längst nicht immer auf, warnen Verbraucherschützer. Was für Eigentümergemeinschaften von Vorteil sein kann, kann für Mieter teuer werden. „Die Materie ist für Laien extrem kompliziert".
Befürworter wie die Bundesregierung hoffen, dass die Modernisierung Millionen veralteter Heizkessel und der Klimaschutz durch Contracting schneller vorankommen. Grundsätzlich sollte ein Wärmevertrag folgendermaßen funktionieren: Dienstleister, etwa Unternehmen, die Heizungen ablesen, übernehmen alle Aufgaben zur Wärmelieferung, Investitionen in die Heizanlage, deren Betrieb und Wartung. Ein Hausbesitzer, der viel Geld in eine moderne Heizung stecken müsste und die Ausgabe oft scheut, kann das Problem mit Contracting elegant auslagern. Der Vertragspartner plant, finanziert, modernisiert, errichtet und betreibt die Heizungsanlage und liefert bestenfalls den nötigen Brennstoff zum Festpreis. Etwa 20 Prozent Einsparung wird häufig versprochen. Das Interesse des Contractors: Je effizienter die von ihm betriebene Heizung arbeitet, desto weniger Energie muss er einkaufen und desto größer sein Gewinn.
Profitieren können Besitzer und Vermieter, wenn die alte Heizanlage ausgetauscht werden muss. Für Eigentümergemeinschaften sei ein Wärmevertrag dann eine attraktive Sparchance. Auch wenn das Haus mit Fernwärme versorgt wird, kann Contracting Kostenvorteile bringen. Eigentümergemeinschaften wie Verwalter sollten aber einen guten Berater an der Seite haben. Fußangeln gibt es nämlich bei der schwierigen Materie zuhauf: Verträge werden mit Laufzeiten von bis zu 20 Jahren angeboten, so dass sich Besitzer sehr lange an einen Dienstleister binden müssen. Wer sich in ein Objekt einkauft, muss in der Regel fertige Verträge ohne Alternative akzeptieren. Nach Ansicht Hans Weinreuters, Energieexperte der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz, arbeiten Contracting-Anbieter zudem nicht immer transparent genug. Preise seien oft undurchsichtig, ein Preis-Leistungsvergleich kaum möglich. Kündigt der Vermieter den Wechsel zum Wärmevertrag an, sollten sich die Bewohner sofort Rat beim Mieterverein holen. Nach den Erfahrungen können die Mehrkosten bis zu 40 Prozent betragen. Der Grund: Der Wärmepreis, den der Contractor in Rechnung stellt, ist oft höher als die Heizkosten, die der Vermieter abrechnet. Ein Contractor muss schließlich bezahlt werden, ebenso die Instandhaltung der Anlage. Der Mieter wird dadurch praktisch doppelt zur Kasse gebeten: Über die Grundmiete für die Heizanlage und über den Wärmepreis.
Zur Entlastung senken einige Vermieter die Kaltmiete ab. Doch das tun nicht alle. Nur im Idealfall profitiert auch der Mieter, wenn sich wegen eingesparter Energiekosten letztlich seine Warmmiete reduziert.
Der BGH entschied, dass der Eigentümer die Zustimmung des Mieters braucht, sobald dieser mehr zahlen soll (Az. VIII ZR 54/ 04 und VIII ZR 362/04). Es sei denn, er hat sich im Mietvertrag abgesichert (Az.: VIII ZR 202/ 06). Zudem verlangt der BGH vom Vermieter die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots (Az.: VIII ZR 243/06). Ist der Mieter über Gebühr belastet, sind überhöhte Kosten nicht zu zahlen.
Vom Vermieter zu gering vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung bei Vertragsabschluss, kann den Mieter ganz von der Nebenkostenforderungen des Vermieters befreien. Ein Vermieter bot seine Wohnung mit einer sehr geringen monatlichen Nebenkostenvorauszahlung zur Miete an. Es kam daraufhin zum Abschluss des Mietvertrages. Der Mieter hatte auf das Angebot vertraut. Als jedoch zum Jahresende im folgendem Jahr der Vermieter die Nebenkostenabrechnung mit einer Nachforderung in Höhe von über zwei Monatsmieten vorlegte, verweigerte der Mieter die Zahlung. Zu Recht, wie das LG Berlin in seinem Urteil vom 7.08.01 -64S109/01 GE 2001, S1605 entschied. Nach Auffassung der Gerichte stellt dies eine bewusste Täuschung des Mieters dar und gibt dem Mieter einen Schadensersatzanspruch oder gar die Möglichkeit den Mietvertrag anzufechten. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) dürfen Vorauszahlungen für Betriebskosten „in angemessener Höhe vereinbart werden ( § 556 BGB ). Der Gesetzgeber hat dabei daran gedacht, den Mieter vor zu hohen Vorauszahlungen zu schützen - dass die Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt werden, wird mit dieser Vorschrift nicht verhindert. Es bleibt dem Mieter überlassen, die tatsächlichen Kosten abzuschätzen. Zwei bis drei Euro/qm. sind in etwa zu veranschlagen. Ein Fahrstuhl im Haus oder ein großer Gemeinschaftsgarten treiben die Betriebskosten weiter in die Höhe.
Wenn der Vermieter jedoch den Mieter vorsätzlich in die Irre führt, dann kann ein Schadenersatzanspruch bestehen. Der Mieter muss zwar die Betriebskostennachzahlung schlucken, bekommt das Geld aber als Schadenersatz zurück oder kann aufrechnen. So entschied zum Beispiel das Landgericht Karlsruhe in einem Fall, (Az: 5 S 339/97). Ähnlich entschied das Landgericht Berlin (Az:64 5 109/01). Die Richter urteilten der Vermieter habe bewusst unrichtige Angaben über die Höhe des Betriebskostenvorschusses gemacht, um den Mieter in den Vertrag hinein zu locken. Deshalb, so urteilten die Berliner Richter, könne der Mieter den Vertrag anfechten und Schadenersatz verlangen. Doch der Täuschungsvorsatz muss nachweisbar sein.
Der Bundesgerichtshof (BGH) konkretisierte das in einem Grundsatzurteil: Es sei kein Nachteil für den Mieter, wenn der Vermieter Vorauszahlungen verlange, die in ihrer Höhe „die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten“. Ein Schadensersatz komme nur in Betracht, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluß „die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat“.
Der Vermieter sei nicht verpflichtet, Vorauszahlungen kostendeckend zu kalkulieren. Verboten sei allein, eine unangemessen überhöhte Nebenkosten-pauschale festzusetzen. (Az: VIII ZR 195/03).
Die Klausel in einem Mietvertrag, dass der Mieter „sämtliche anfallenden Nebenkosten/Betriebskosten anteilig“ zu tragen hat, ist zu unbestimmt und verpflichtet den Mieter nicht zur Zahlung. Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung die einzelnen Positionen aufführen oder auf „§ 27 Absatz 1 oder 2 Berechnungsverordnung“ Bezug nehmen (OLG Düsseldorf, 10 U 170/01)
Rechtsberatung: Donnerstags 16 - 17 Uhr (Calw 1. und 3. / Nagold 2. und 4.)

References: BGH 
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 § 556