Source: https://lagen.nu/dom/nja/2011s664
Timestamp: 2020-02-18 13:48:07+00:00

Document:
NJA 2011 s. 664 | lagen.nu
I målet är fråga om ett avtal om bostadsarrende. Enligt 10 kap. 1 § första stycket JB föreligger bostadsarrende när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk, arrendatorn har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående.
Särskilda bestämmelser om bostadsarrende infördes genom ändringar i lagen d. 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom (nyttjanderättslagen) som trädde i kraft den 1 juli 1968. Dessförinnan tillämpades nyttjanderättslagens regler om lägenhetsarrende på bostadsarrenden, en reglering som byggde på principen om avtalsfrihet och innebar att arrendatorn hade ett svagt besittningsskydd. Till grund för lagstiftningsärendet låg Arrendelagsutredningens betänkande Bostadsarrende m.m. (SOU 1966:26). Nyttjanderättslagens bestämmelser om bostadsarrende och anläggningsarrende togs sedermera utan saklig ändring in i 10 och 11 kap. JB.
Ett syfte bakom 1968 års arrendelagsreform var att väsentligt stärka rättsställningen för den grupp lägenhetsarrendatorer som ägde eller tänkte uppföra ett eget bostadshus på den arrenderade marken. Reformen tog i fråga om bostadsarrende framför allt sikte på sommarstugor och annan fritidsbebyggelse. (Se NJA II 1968 s. 144 f.)
Besittningsskyddet vid uppsägning utgör en viktig del i bostadsarrendatorns rättsskydd gentemot jordägaren. Sålunda framhålls det i lagförarbetena att starka skäl talar för att bostadsarrendatorn tillförsäkras viss garanti för att hans besittning av den arrenderade jorden inte blir endast tillfällig och för att han vid arrendeperiodens slut inte blir utlämnad åt jordägarens godtycke. Samtidigt understryks det att ett besittningsskydd inte får medföra ett alltför stort ingrepp i parternas avtalsfrihet. Avsikten med besittningsskyddet är således inte, anförs det vidare, att arrendemarken mer eller mindre definitivt undandras jordägaren och att denne inte heller bör hindras från att använda marken på annat sätt om det föreligger ett legitimt behov för det. (Se NJA II 1968 s. 155 f.)
Närmare bestämmelser om bostadsarrendatorns besittningsskydd finns i 10 kap. 5 § JB. Besittningsskyddet är utformat som ett s.k. direkt besittningsskydd, vilket innebär att arrendatorn som utgångspunkt har rätt till förlängning av arrendeavtalet vid avtalstidens utgång, såvida inte vissa i lagen närmare angivna förutsättningar är uppfyllda (punkterna 1-6), bl.a. att arrenderätten är förverkad eller att arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser, att arrendatorn uppfört byggnad på arrendestället utan bygglov, att en byggnad inte stämmer överens med detaljplan, att jordägaren avser använda arrendestället på annat sätt eller det i övrigt finns befogad anledning att säga upp avtalet. I besittningsskyddet ingår även en rätt för arrendatorn att få till stånd en prövning av jordägarens krav på ändring av avtalsvillkorens skälighet.
HD har enligt beslutet om prövningstillstånd att först ta ställning till om E.L.S:s intresse av att förfoga över arrendestället påtagligt överväger R.A:s intresse av ett fortsatt arrende. I målet aktualiseras alltså tillämpningen av bestämmelserna i 10 kap. 5 § första stycket 5 JB, där det föreskrivs att om jordägaren sagt upp arrendeavtalet, arrendatorn har rätt till förlängning av avtalet, förutom när jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt jordägarens intresse av att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende.
Av lagtexten framgår det att prövningen ska ske i två steg. Sålunda ska jordägaren först göra sannolikt att arrendestället ska användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med arrendeupplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet. Det andra steget innefattar en avvägning mellan jordägarens och arrendatorns intressen, varvid jordägarens intressen ska påtagligt överväga arrendatorns intressen för att arrendeförhållandet ska upphöra.
I lagförarbetena till de aktuella bestämmelserna framhålls det att jordägarens behov av marken ska vara sakligt motiverat för att godtas. Departementschefen ansluter sig vidare till Arrendelagsutredningens uttalande att arrendeförhållandet bara bör kunna brytas när betydelsen för jordägaren att själv kunna förfoga över marken klart överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende. I lagtexten har detta kommit till uttryck på så sätt att jordägarens intresse av att kunna förfoga över marken ska överväga arrendatorns intresse av ett fortsatt arrende påtagligt. Den förändrade användningen ska också vara ekonomiskt sakligt befogad. (Se NJA II 1968 s. 162 f.)
Med hänsyn till de skäl som ligger till grund för lagstiftningen, dess karaktär av skyddslagstiftning och användningen av rekvisitet ”påtagligt” krävs således starka skäl för att jordägarens intressen ska anses överväga arrendatorns intressen i sådan grad att besittningsskyddet bryts.
Arrendeupplåtelsen avser här mark för uppförande av byggnad för fritidsboende. E.L.S. har, som såväl arrendenämnden som hovrätten konstaterat, gjort sannolikt att arrendestället ska användas av henne och hennes make för att uppföra en permanentbostad, dvs. för annan bebyggelse än vad arrendet upplåtits för i den mening som avses i 10 kap. 5 § första stycket 5 JB.
Det förhållandet att hovrätten beaktat placeringen av den tilltänkta permanentbostaden vid intresseavvägningen utan att R.A. uttryckligen gjort den invändningen utgör inte något rättegångsfel som kan föranleda ärendets återförvisning. Snarare är det fråga om ett moment i intresseavvägningen och bedömningen om jordägaren visat att omständigheterna är sådana att det föreligger skäl att bryta besittningsskyddet. Det saknas skäl att återförvisa ärendet på den grunden.
Det framgår av utredningen att R.A. och hans farföräldrar utnyttjat arrendestället sedan 1950-talet och att tomten och byggnaderna är belägna på en plats med stora naturvärden. Det kan med fog antas att R.A. har en stark känslomässig bindning till platsen. Dessa förhållanden talar med styrka för att arrendeförhållandet ska bestå.
R.A. har dock inte utnyttjat arrendestället sedan i vart fall 1997. Som arrendenämnden funnit är det inte visat att detta beror på att E.L.S. hindrat R.A. från att nyttja arrendet. I stället synes det bero på att R.A. drabbats av allvarlig sjukdom. Hovrätten har vidare funnit att det förekommit viss vanvård på arrendestället. Framhållas ska dock i det sammanhanget att vad som därvid lagts R.A. till last enligt hovrätten endast varit av ringa betydelse.
Som konstaterats i det föregående har E.L.S. gjort sannolikt att hon och hennes make ska uppföra en permanentbostad på Ryd 5:1. Uppgiften att den tilltänkta byggnaden ingår som ett led i ett planerat generationsskifte på Ryd 6:1 och att denna fastighet jämte verksamheten där ska tas över av E.L.S:s dotter får godtas. E.L.S. kommer därmed inte att kunna förfoga över Ryd 6:1. Frågan huruvida det är möjligt att förlägga den tilltänkta byggnaden på den fastigheten kan mot den bakgrunden inte tillmätas någon avgörande betydelse vid intresseavvägningen. Den av E.L.S. åberopade utredningen ger vidare vid handen att det inte finns någon annan plats på Ryd 5:1 än arrendetomten där permanentbostaden kan uppföras.
Vid en samlad bedömning finner HD visat att E.L.S. har ett så pass starkt intresse av att kunna förfoga över arrendestället att det påtagligt överstiger R.A:s intresse av ett fortsatt arrende. Vid sådana förhållanden, och då uppsägning skett, ska arrendet anses ha upphört vid den tidpunkt arrendenämnden angett, dvs. den 30 juni 2009.
Bifalls en jordägares begäran om att ett arrendeavtal ska upphöra att gälla får, enligt 9 kap. 13 § och 10 kap. 6 a § JB, uppskov med avträdet medges, om jordägaren eller arrendatorn begär det.
R.A. har för det fall arrendet skulle upphöra begärt uppskov med avflyttning två kalenderår räknat från HD:s avgörande. E.L.S. har medgett uppskov med två månader. HD finner att R.A. bör medges uppskov med att avträda från arrendet till den 31 mars 2012.
Vid denna bedömning ska prövningstillstånd meddelas i de delar där frågan därom har förklarats vilande.
Fastigheterna Finspång Ryd 5:1 och 6:1 ägs av E.L.S. Ryd 5:1, som har en areal om ca 2,5 ha, är omgiven av Ryd 6:1, vars areal är ca 70 ha. E.L.S. förvärvade Ryd 6:1 i augusti 2002 och Ryd 5:1 i september året därpå. Hon och hennes make är bosatta i mangårdsbyggnaden på Ryd 6:1. Fastigheterna är belägna i anslutning till sjön Tisnaren.
På Ryd 5:1 finns en mindre bostadsbyggnad, ett torrdass och en sjöbod med brygga. Byggnaderna, som ägs av R.A., har funnits på fastigheten sedan mitten av 1900-talet. De ägdes tidigare av R.A:s farfar. R.A. förvärvade byggnaderna år 1981 och det är klarlagt att det är fråga om ett bostadsarrende. Arrendemarken, på vilken bostadshuset och torrdasset finns, är omkring 400 kvadratmeter stor. Sjöboden är inte belägen på arrendemarken.
I september 2006 sade E.L.S. reservationsvis upp arrendeavtalet varefter hon yrkade att arrendenämnden i Linköping skulle förklara att arrendeförhållandet skulle upphöra den 30 juni 2009 eller, i andra hand, fastställa viss högre arrendeavgift. E.L.S. åberopade bl.a. att R.A. åsidosatt sina skyldigheter som arrendator, att arrenderätten därför var förverkad och att hon avsåg att använda arrendemarken för egen del för att bygga en åretruntbostad.
Arrendenämnden fann att uppförandet av ett nytt bostadshus för permanentboende i och för sig utgjorde saklig grund för uppsägning, men att E.L.S. inte hade visat tillräckliga skäl för att arrendeförhållandet skulle upphöra med tillämpning av bestämmelserna i 10 kap. 5 § första stycket 5 JB. Däremot förelåg enligt nämnden skäl för uppsägning med stöd av den s.k. generalklausulen i 10 kap. 5 § första stycket 6. Nämnden fann även att R.A. hade åsidosatt sina förpliktelser som arrendator i sådan mån att arrendeförhållandet inte skulle förlängas. Arrendenämnden förklarade därför att arrendeavtalet skulle upphöra.
Hovrätten fann i det överklagade beslutet att det hade förekommit viss vanvård på arrendestället, men att omständigheterna var sådana att det som lagts R.A. till last var av endast ringa betydelse och att arrenderätten därmed inte var förverkad. R.A. hade inte heller i övrigt åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att arrendet skulle upphöra.
Hovrätten kom vidare fram till att E.L.S. hade gjort sannolikt att hon skulle använda arrendestället för bebyggelse av annat slag, men att hon inte hade ett så starkt intresse av att förlägga den planerade bebyggelsen på just den arrenderade marken att hennes intresse påtagligt övervägde R.A:s intresse av ett fortsatt arrende. Det fanns därmed inte tillräckliga skäl för att bryta R.A:s besittningsskydd på den grunden. Det hade inte heller framkommit sådana skäl som krävs för att skyddet skulle brytas med tillämpning av generalklausulen. Hovrätten återförvisade ärendet till arrendenämnden för prövning av arrendevillkoren.
Av 10 kap. 5 § JB framgår det att arrendatorn vid ett bostadsarrende, trots jordägarens uppsägning, har rätt till förlängning av arrendeavtalet utom i vissa särskilt uppräknade situationer. Sålunda gäller bl.a. enligt första stycket 5 att det saknas rätt till förlängning när jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen samt jordägarens intresse av att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende. Prövningstillståndet tar sikte enbart på den avvägning som ska göras mellan jordägarens och arrendatorns intressen.
Arrendereglerna reformerades år 1968. Ett syfte bakom reformen var att väsentligt stärka rättsställningen för de arrendatorer som ägde eller tänkte uppföra ett eget bostadshus på den arrenderade marken. Reformen tog i fråga om bostadsarrende framför allt sikte på sommarstugor och annan fritidsbebyggelse. (Se NJA II 1968 s. 144.)
Besittningsskyddet vid uppsägning utgör en grundläggande beståndsdel i bostadsarrendatorns rättigheter gentemot jordägaren. Sålunda framhålls det i lagförarbetena att starka skäl talar för att bostadsarrendatorn tillförsäkras viss garanti för att hans besittning av den arrenderade jorden inte blir endast tillfällig och för att han vid arrendeperiodens slut inte blir utlämnad åt jordägarens godtycke. Samtidigt understryks det att ett besittningsskydd inte får medföra ett alltför stort ingrepp i parternas avtalsfrihet. Avsikten med besittningsskyddet är således inte att arrendemarken mer eller mindre definitivt ska undandras jordägaren. Denne bör inte heller hindras från att använda marken på annat sätt om det föreligger ett legitimt behov av det. (Se NJA II 1968 s. 155 f.)
I lagförarbetena framhålls att den ändring som jordägaren vill göra måste framstå som ekonomiskt befogad (se NJA II 1968 s. 163). Jordägarens intressen måste emellertid kunna beaktas även då planerna på nybyggnation inte har en omedelbar ekonomisk bakgrund. Främst blir detta aktuellt när jordägaren avser att uppföra en permanentbostad åt sig själv (se Bror Rittri, Bostads- och anläggningsarrende, 1985, s. 86, med hänvisning till Mauritz Bäärnhielm, Bostads- och anläggningsarrende, 1969, s. 62, se även Mauritz Bäärnhielm m.fl., Arrendelagen, supplement 21, s. 10:15).
Arrendeupplåtelsen avser mark för uppförande av byggnad för fritidsändamål. Utgångspunkten för HD:s prövning är att E.L.S. har gjort sannolikt att arrendestället ska användas av henne och hennes make för en permanentbostad, dvs. för annan bebyggelse än vad arrendet upplåtits för i den mening som avses i 10 kap. 5 § första stycket 5 JB.
Att R.A. och hans farfar har arrenderat marken sedan 1950-talet och att arrendet avser en plats med stora naturvärden talar för att arrendeförhållandet ska bestå.
R.A. har emellertid knappast alls nyttjat arrendestället sedan år 1997. Arrendenämnden fann att det inte var visat att detta berott på att E.L.S. hindrat R.A. från att nyttja arrendet. Hovrätten fann att det hade förekommit viss vanvård men att den var av ringa betydelse.
E.L.S:s uppgift att uppförandet av en permanentbostad på Ryd 5:1 ingår som ett led i ett generationsskifte på Ryd 6:1 och att den fastigheten ska tas över av en dotter får godtas. E.L.S. kommer därmed inte att på sikt kunna förfoga över marken på Ryd 6:1. Utredningen i HD ger vidare stöd för att annan placering av permanentbostaden på Ryd 5:1 är olämplig.
HD finner mot bakgrund av det anförda att E.L.S. har ett så starkt intresse av att kunna förfoga över arrendestället att det påtagligt överväger R.A:s intresse av fortsatt arrende. Den dispenserade frågan ska besvaras i enlighet härmed.
Vid denna bedömning ska prövningstillstånd meddelas i målet i övrigt.
Uppsägning av arrendet har skett. Med hänsyn till den bedömning HD har gjort i det föregående ska arrendeförhållandet enligt 10 kap. 5 § första stycket 5 JB anses ha upphört vid den tidpunkt som arrendenämnden har angett, dvs. den 30 juni 2009. Hovrättens dom ska ändras i enlighet härmed.
Bifalls jordägarens begäran om att arrendeavtalet ska upphöra att gälla får enligt 9 kap. 13 § och 10 kap. 6 a § JB skäligt uppskov med att avträda arrendestället medges, om jordägaren eller arrendatorn begär det. R.A. har begärt uppskov under två kalenderår räknat från HD:s avgörande. E.L.S. har medgett uppskov med två månader. R.A. bör medges uppskov till den 31 mars 2012.
10 kap. 1 § och 5 §jordabalken (1970:994)

References: HD 
 HD 
 HD 
 HD 

HD 
 HD