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Timestamp: 2016-10-26 17:14:24+00:00

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1C_464/2010 (26.05.2011)
Am 10. Februar 2005 erteilte die Einwohnergemeinde Roggwil X.________ eine Baubewilligung f�r die Sanierung und Erweiterung seines Wohnhauses Unterer B�ndtenackerweg 7 in der Wohnzone W2 (Parzelle Nr. 786).
Mit Eingabe vom 18. April 2006 stellte X.________ ein Projekt�nderungsgesuch und beantragte die Erteilung einer Ausnahmebewilligung f�r die Umnutzung eines Teils des Kellers in eine Zweizimmerwohnung. Diese sollte durch eine Abgrabung entlang der Westfassade erschlossen und belichtet werden. An ihrer Sitzung vom 19. April 2006 kam die Baukommission Roggwil zum Ergebnis, die Wohnnutzung im Untergeschoss k�nne nicht bewilligt werden. Es ist nicht mehr feststellbar, ob dieser Beschluss dem Baugesuchsteller mitgeteilt wurde; jedenfalls wurde nie eine Ausnahmebewilligung erteilt. Dennoch liess X.________ im Untergeschoss ein Badezimmer einbauen und Arbeitsr�ume einrichten.
Seit dem 28. M�rz 2008 besteht an den Wohneinheiten der Liegenschaft Stockwerkeigentum. X.________ ist gem�ss Grundbuch Eigent�mer der Einheiten Nrn. 786-1 (Zweieinhalbzimmerwohnung im Untergeschoss, Keller 4 + 5) und Nr. 786-4 (Loft/Dachwohnung im Dachgeschoss, Keller 3).
Am 28. April 2008 reichte X.________ ein Baugesuch f�r die Umnutzung eines Teils des Untergeschosses zum Wohnen und Arbeiten ein und stellte ein entsprechendes Ausnahmegesuch. Seit Mai 2008 bewohnt er die R�umlichkeiten im Untergeschoss.
Nachdem der Regierungsstatthalter von Aarwangen (heute: Regierungsstatthalteramt Oberaargau) mit Amtsbericht vom 29. August 2008 zum Schluss gekommen war, die Ausnahmebewilligung k�nne nicht erteilt werden, verweigerte die Gemeinde Roggwil dem Vorhaben am 21. April 2009 die Bau- und Ausnahmebewilligung. Sie forderte X.________ auf, die widerrechtlich vorgenommenen Bauarbeiten im Untergeschoss bis zum 31. Juli 2009 r�ckg�ngig zu machen und die betreffenden R�ume einer reinen Kellernutzung zuzuf�hren.
Hiergegen erhob X.________ am 18. Mai 2009 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Diese forderte ihn auf, neue Pl�ne f�r eine allf�llige reine Gewerbenutzung der R�umlichkeiten einzureichen. Mit Entscheid vom 4. Januar 2010 hiess die BVE die Beschwerde teilweise gut und �nderte die Verf�gung der Gemeinde wie folgt ab:
"2 a) F�r die nachgesuchte Umnutzung von R�umen im Untergeschoss des Geb�udes Unterer B�ndtenacker 7 in Wohnr�ume wird der Bauabschlag erteilt.
b) Die Abgrabung auf der Westseite des Geb�udes ist auf eine maximale Breite von 5 m zur�ckzubauen. Diese maximale Breite gilt f�r die gesamte H�he der Abgrabung.
c) Die K�cheneinrichtung im Untergeschoss ist vollst�ndig zu entfernen.
3 a) F�r die Umnutzung des auf dem Plan "Grundriss Untergeschoss" vom 19. Oktober 2009 als "Gewerbe Raum 1" bezeichneten Raumes im Untergeschoss des Geb�udes Unterer B�ndtenacker 7 in einen gewerblichen Arbeitsraum wird gem�ss Art. 63 Abs. 2 BauV die Baubewilligung unter der Auflage erteilt, dass die Eingangst�re des Kellers aus einem lichtdurchl�ssigen Material wie Glas besteht.
b) Der gefangene Raum neben dem Badezimmer sowie der im Plan "Grundriss Untergeschoss" vom 19. Oktober 2009 als "Gewerbe Raum 2" bezeichnete Raum, in dem sich bisher die K�che befand, d�rfen nicht als gewerbliche Arbeitsr�ume sondern nur als Kellerr�ume benutzt werden."
Im �brigen best�tigte sie die Verf�gung der Gemeinde und setzte die Wiederherstellungsfrist neu auf vier Monate ab Rechtskraft ihres Entscheids fest.
Gegen diesen Entscheid erhob X.________ am 2. Februar 2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Bern. Dieses hiess die Beschwerde am 13. September 2010 teilweise gut und hob Ziff. 2b des Entscheids der BVE (Zur�ckbau der Abgrabung) auf. Im �brigen wies es die Beschwerde ab.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid hat X.________ Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid an die Gemeinde (Baubewilligungsbeh�rde) zur�ckzuweisen. Eventualiter sei die nachgesuchte Ausnahmebewilligung in Ab�nderung der vorinstanzlichen Entscheide zur Nutzung der R�ume im Untergeschoss des Geb�udes Unterer B�ndtenackerweg 7 als Wohnr�ume inkl. K�che zu erteilen. Subeventualiter sei der Entscheid des Verwaltungsgerichts betreffend die Wiederherstellung des auf dem Plan "Grundriss Untergeschoss" vom 19. Oktober 2009 als "Gewerbe Raum 2" sowie als "Gewerbe Raum 3" bezeichneten Raums im Untergeschoss des Geb�udes Unterer B�ndtenackerweg 7 aufzuheben und die Baubewilligung f�r die Nutzung dieser R�ume als Arbeitsr�ume gem�ss Art. 63 Abs. 2 der Berner Bauverordnung vom 6. M�rz 1985 (BauV) zu erteilen.
Das Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die BVE hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Die Gemeinde Roggwil beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen und der Entscheid der BVE vom 4. Januar 2010 sei zu best�tigen.
Nach mehrfacher Fristverl�ngerung reichte der Beschwerdef�hrer am 30. April 2011 die Stellungnahme des von ihm beauftragten Architekten und dipl. Bauinspektors Roland Sommer ein. Dieser stellte folgende Antr�ge:
2. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 4. Januar sei bez�glich Ziff. 2 a-c) sowie bez�glich Ziff. 3b) aufzuheben.
3. Die Wiederherstellungsverf�gung sei aufzuheben.
4. Die nachgesuchte Bau- und Ausnahmebewilligung (Nutzungsbewilligung f�r Wohnraum im Untergeschoss) sei zu erteilen und die notwendigen Ausnahmen seinen, soweit notwendig, zu gew�hren (Ausnahme nach BauV Art. 64, Fensterfl�che und BauV Art. 66, Fussboden unter dem fertigen Terrain).
Alternativantrag: R�ckweisung des Gesch�fts an die Erstinstanz, die Einwohnergemeinde Roggwil, zur erneuten Beurteilung aufgrund �berarbeiteter Pl�ne und Pr�zisierungen bez�glich eventuell noch notwendiger Ausnahmen (neue Baueingabe)."
Mit Verf�gung vom 30. November 2010 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid in einer �ffentlichen Bausache. Dagegen steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d, Art. 90 BGG). Der Beschwerdef�hrer ist als Stockwerkeigent�mer und Baugesuchsteller zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist daher grunds�tzlich einzutreten, allerdings nur, soweit rechtsgen�gend begr�ndete R�gen erhoben werden.
1.1 Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willk�rliche Anwendung von kantonalem Recht - wird vom Bundesgericht nicht von Amtes wegen gepr�ft, sondern nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). F�r derartige R�gen gelten die gleichen Begr�ndungsanforderungen, wie sie gest�tzt auf Art. 90 Abs. 1 lit. b OG f�r die staatsrechtliche Beschwerde gegolten haben (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Die Beschwerdeschrift muss die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung dar�ber enthalten, welche verfassungsm�ssigen Rechte bzw. welche Rechtss�tze inwiefern durch den angefochtenen Erlass oder Entscheid verletzt worden sind. Das Bundesgericht pr�ft nur klar und detailliert erhobene und, soweit m�glich, belegte R�gen; auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein.
1.3 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Er�ffnung des angefochtenen Entscheids beim Bundesgericht einzureichen (Art. 100 BGG), wobei die Beschwerdeschrift die Begehren und deren Begr�ndung zu enthalten hat (Art. 42 Abs. 1 BGG). Nach Ablauf der Beschwerdefrist k�nnen die Begehren nicht mehr ausgeweitet, sondern nur noch eingeschr�nkt werden. Soweit der Beschwerdef�hrer daher in seiner Replik vom 2. Mai 2011 neue Antr�ge stellen, die �ber die Antr�ge seiner Beschwerdeschrift hinausgehen, ist darauf nicht einzutreten.
1.4 Nicht einzutreten ist auch auf den Antrag der Gemeinde Roggwil, es sei der Entscheid der BVE vom 4. Januar 2010 zu best�tigen. Die Gemeinde hat den verwaltungsgerichtlichen Entscheid, mit dem Ziff. 2b des Entscheids der BVE aufgehoben wurde, nicht angefochten. Da dieser Punkt auch vom Beschwerdef�hrer nicht beanstandet wird, kann er vom Bundesgericht nicht mehr �berpr�ft werden (Art. 107 Abs. 1 BGG).
Umstritten ist in erster Linie, ob der Beschwerdef�hrer drei R�ume im Untergeschoss zu Wohnzwecken nutzen darf. Dies wurde ihm unter Berufung auf Art. 66 Abs. 2 BauV versagt. Diese Bestimmung lautet:
1 Wohn- und Arbeitsr�ume sind zu unterkellern oder gen�gend gegen Feuchtigkeit zu isolieren.
2 In ebenem Gel�nde d�rfen die Fussb�den der Wohnr�ume nicht unter dem fertigen Terrain liegen; vom Geb�ude ansteigende B�schungen d�rfen nicht mehr als 10 Prozent Steigung aufweisen.
3 Am Hang sind Wohnr�ume in Untergeschossen zul�ssig, sofern
a. mindestens eine Aussenwand vollst�ndig freiliegt,
b. die im Erdreich stehenden Mauern gegen eindringende und aufsteigende Feuchtigkeit gen�gend isoliert sind.
Wohn- und Arbeitsr�ume werden in der BauV wie folgt definiert:
1 Als Wohnr�ume gelten alle dauernd zum Aufenthalt von Menschen bestimmten Zimmer, wie Wohn- und Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Zimmer f�r h�usliche Arbeiten.
2 Unter Arbeitsr�umen sind alle R�ume mit festen gewerblichen Arbeitspl�tzen verstanden, wie B�ros, Praxisr�ume, Verkaufslokale, Werkst�tten, Fabrikationsr�ume.
Art. 26 Abs. 1 des Berner Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG) be-stimmt, dass Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften gew�hrt werden k�nnen, "wenn besondere Verh�ltnisse es rechtfertigen und keine �ffentlichen Interessen beeintr�chtigt werden".
2.1 Das Verwaltungsgericht best�tigte die Auffassung der BVE, dass eine Wohnnutzung im Untergeschoss des Geb�udes nicht nachtr�glich bewilligt werden k�nne, weil die vom Beschwerdef�hrer geltend gemachten Umst�nde keine "besonderen Verh�ltnisse" im Sinne dieser Bestimmung darstellten. Soweit sich der Beschwerdef�hrer auf seine angeblich ung�nstigen finanziellen Verh�ltnisse berufe, sei festzuhalten, dass rein fiskalische Interessen bzw. wirtschaftliche Gr�nde praktisch in jedem Fall angef�hrt werden k�nnten und f�r die Annahme eines Ausnahmegrundes von vornherein nicht gen�gten.
2.2 Der Beschwerdef�hrer r�gt, die Verweigerung der Ausnahmebewilligung sei willk�rlich und verletze die Eigentumsgarantie.
Da die Versagung der Wohnnutzung im Untergeschoss keine schwerwiegende Eigentumsbeschr�nkung darstellt, pr�ft das Bundesgericht die Gesetzm�ssigkeit der Beschr�nkung praxisgem�ss nur unter dem Blickwinkel des Willk�rverbots (BGE 130 I 360 E. 14.2 S. 362 mit Hinweisen).
Der Beschwerdef�hrer macht geltend, der Ausbau erfolge zur Eigennutzung und nicht als Spekulationsobjekt; �berdies seien alle wohnhygienischen Anforderungen wie Isolation, Belichtung, Raumgr�ssen und Raumh�hen erf�llt. Er legt aber nicht (gen�gend) dar, dass es sich dabei um "besondere Gr�nde" i.S.v. Art. 26 Abs. 1 BV handelt, welche die Versagung der Ausnahmebewilligung als geradezu willk�rlich erscheinen lassen. Dies ist auch nicht ersichtlich: Art. 66 Abs. 3 BauV l�sst sich (e contrario) entnehmen, dass die Isolierung der W�nde und B�den gegen Feuchtigkeit f�r sich allein nicht ausreicht, um in ebenem Gel�nde Wohnraum im Untergeschoss zu bewilligen. Auch die Tatsache, dass der Ausbau zur Eigennutzung erfolgte, ist per se kein Grund, Ausnahmen von baupolizeilichen Bestimmungen zu gew�hren.
Der Beschwerdef�hrer macht erstmals vor Bundesgericht geltend, Art. 66 Abs. 2 BauV verletze die Eigentumsgarantie und sei willk�rlich, weil es keine ernsthaften sachlichen Gr�nde f�r ein Verbot von Wohnr�umen unterhalb des fertigen Terrains gebe. Wie die �berschrift zeige, sei es dem Verordnungsgeber einzig um den Schutz vor Feuchtigkeit gegangen. Dieser Schutz k�nne jedoch heutzutage durch bauliche Massnahmen erreicht werden. Zudem widerspreche das Verbot dem �ffentlichen Interesse an der haush�lterischen Nutzung des Bodens. Der Beschwerdef�hrer weist auf Regelungen in anderen Kantonen hin, die kein entsprechendes Verbot kennen w�rden. Jedenfalls sei es unverh�ltnism�ssig, Wohnr�ume im Untergeschoss generell zu verbieten; vielmehr m�sse einzelfallweise gepr�ft werden, ob sich die R�ume zum Wohnen eignen.
3.1 Diese R�ge ist neu: In seinen Beschwerden an die BVE und an das Verwaltungsgericht hatte der Beschwerdef�hrer lediglich beil�ufig erw�hnt, dass Art. 66 BauV nicht mehr zeitgem�ss sei; er zog daraus einzig den Schluss, es sei w�nschenswert, die Ausnahmebewilligung zu erteilen, ohne die grunds�tzliche Anwendbarkeit von Art. 66 Abs. 2 BauV in Frage zu stellen.
F�r die verfassungsrechtliche �berpr�fung von kantonalem Recht gelten nach Art. 106 Abs. 2 BGG das R�geprinzip und erh�hte Anforderungen an die Begr�ndungspflicht (vgl. oben, E. 1.1). Dies entspricht der fr�heren Praxis des Bundesgerichts bei der staatsrechtlichen Beschwerde (vgl. Botschaft des Bundesrats vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4344). Wie bei der staatsrechtlichen Beschwerde sind auch im Anwendungsbereich von Art. 106 Abs. 2 BGG neue Vorbringen tats�chlicher und rechtlicher Art grunds�tzlich unzul�ssig; vielmehr wird verlangt, dass der Instanzenzug nicht nur prozessual durchlaufen, sondern auch materiell ersch�pft sein muss (BGE 133 III 638 E. 2 S. 640 mit Hinweisen zur fr�heren Rechtsprechung). Ausnahmen von diesem Grundsatz stehen unter dem Vorbehalt, dass mit den entsprechenden R�gen nicht in gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossender Weise zugewartet wurde (Botschaft, a.a.O., S. 4345); dies setzt voraus, dass der Beschwerdef�hrer den Mangel nicht gekannt hat (BGE 133 III 638 E. 2 S. 640).
Im vorliegenden Fall hatte der Beschwerdef�hrer im kantonalen Verfahren die Erteilung einer Ausnahmebewilligung verlangt, ohne die Gesetz- und Verfassungsm�ssigkeit der einschl�gigen Baunorm (Art. 66 Abs. 2 BauV) in Frage zu stellen, obwohl er dies h�tte tun k�nnen. Die kantonalen Instanzen hatten deshalb keine Veranlassung, sich mit der Frage zu befassen, ob das Verbot von Wohnraum in Untergeschossen im �ffentlichen Interesse liegt und verh�ltnism�ssig ist. Dementsprechend enthalten die vorinstanzlichen Entscheide keine Aussagen zum Schutzzweck von Art. 66 Abs. 2 BauV und zur Frage, ob und inwieweit dieser Zweck heutzutage mit bautechnischen Massnahmen gen�gend und dauerhaft erreicht werden kann.
3.2 Zu diesen Punkten enth�lt auch die Beschwerdeschrift vor Bundesgericht keine ausreichende Begr�ndung. Darin verweist der Beschwerdef�hrer einzig auf einen Artikel der Zeitschrift "Hauseigent�mer" vom 1. Februar 2010 S. 2 ("Vom muffigen Keller zum behaglichen Wohnraum"), in dem �ber den Ausbau eines Tiefparterreraums berichtet und gewisse generelle Aussagen zu modernen Abdichtungs- und D�mmverfahren getroffen werden. Als Replik hat der Beschwerdef�hrer die Stellungnahme des Architekten und dipl. Bauinspektors Roland Sommer eingereicht. Auch dieser beschr�nkt sich aber auf die pauschale Behauptung, dass "mit der heutigen Bautechnik (Isolation Fussb�den/W�nde) [...] die Bedenken bez�glich der Gesundheit stark gemindert [seien]" und "derartige isolierte R�ume [...] durchaus dem Wohnen dienen [k�nnen], sofern die weiteren Vorschriften (Fl�che nicht unter 8 m�, Fensterfl�che mindestens 10 % und Raumh�he von 2,30 m) eingehalten sind". Diese Ausf�hrungen gen�gen nicht, um die Verfassungsm�ssigkeit von Art. 66 Abs. 2 BauV �berpr�fen zu k�nnen. Hinzu kommt, dass f�r zwei der drei R�umlichkeiten im Untergeschoss (Gewerbe R�ume 2 und 3 gem�ss Baupl�nen vom 19. Oktober 2009) nach den Feststellungen der kantonalen Instanzen auch die Anforderungen an die Belichtung nicht eingehalten sind (vgl. dazu unten, E. 5.2 und 5.3).
3.3 Auf die R�ge der Verfassungswidrigkeit von Art. 66 Abs. 3 BauV ist damit nicht einzutreten.
Der Beschwerdef�hrer r�gt weiter eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots, weil anderen Eigent�mern in Roggwil die Nutzung des Untergeschosses zu Wohnzwecken bewilligt worden sei.
Das Verwaltungsgericht verneinte einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht. Dies bedinge neben dem Vorliegen vergleichbarer F�lle den Willen der Beh�rde, an ihrer gesetzwidrigen Praxis festzuhalten. Der Beschwerdef�hrer habe in seiner Beschwerdeschrift schon keine vergleichbaren F�lle aufgef�hrt. Im �brigen erlaube eine abweichende Behandlung in einigen wenigen F�llen noch keine R�ckschl�sse auf eine gesetzwidrige Praxis.
Der Beschwerdef�hrer beruft sich vor Bundesgericht erstmals auf die Verkaufsunterlagen f�r zwei Einfamilienh�usern in Roggwil, in denen ein B�roraum bzw. zus�tzlicher Wohnraum im Untergeschoss erw�hnt werden. Sofern es sich �berhaupt um zul�ssige Noven i.S.v. Art. 99 Abs. 1 BGG handelt, belegen diese Eingaben lediglich, dass es in Roggwil Wohnr�ume in Untergeschossen gibt. Dagegen l�sst sich den Unterlagen weder entnehmen, dass diese Wohnnutzung von der Gemeinde bewilligt wurde, noch dass diese Bewilligung rechtswidrig erfolgte, d.h. ohne Vorliegen besonderer Gr�nde i.S.v. Art. 26 BauG, noch dass die Gemeinde an dieser Praxis auch in Zukunft festhalten will.
Nach dem oben (E. 2-4) Gesagten ist nicht zu beanstanden, dass dem Beschwerdef�hrer die Ausnahmebewilligung f�r eine Wohnnutzung des Untergeschosses versagt wurde. N�her zu pr�fen ist, ob das Verwaltungsgericht die gewerbliche Nutzung der R�umlichkeiten willk�rlich verweigert hat. Dabei ist zwischen drei R�umen zu unterscheiden:
5.1 F�r das gr�sste Zimmer ("Gewerbe Raum 1" gem�ss Plan vom 19. Oktober 2009) wurde die gewerbliche Nutzung bereits von der BVE bewilligt. Diese Bewilligung umfasst auch das Badezimmer, das als Annex zum B�roraum betrachtet wurde.
5.2 Dagegen verweigerte die BVE die Bewilligung f�r die gewerbliche Nutzung des zweiten Raums ("Gewerbe Raum 2"), weil die Fensterfl�che den Anforderungen von Art. 64 Abs. 1 i.V.m. Art. 68 Abs. 2 BauV nicht entspreche. Diese Bestimmungen lauten:
3. Vorschriften f�r Wohn- und Arbeitsr�ume
3.1 Belichtung, Besonnung und Bel�ftung
1 Wohn- und Arbeitsr�ume m�ssen unmittelbar von aussen gen�gend Licht und Luft erhalten. Die Fensterfl�che soll mindestens einen Zehntel der Bodenfl�che betragen und zu jeder Zeit zu einem gen�gend grossen Teil ge�ffnet werden k�nnen.
4. K�chen
2 Die Artikel 64 Absatz 1, 65, 66 und 67 Abs�tze 1 und 2 gelten auch f�r K�chen. Vorbehalten bleibt Absatz 3 hienach.
3 K�chen d�rfen nicht als gefangene R�ume ausgestaltet werden. Zur�ckversetzte K�chen m�ssen durch den vorgelagerten Raum gen�gend Tageslicht erhalten und sind k�nstlich gut zu entl�ften; ihre Bodenfl�che ist f�r die Berechnung der erforderlichen Fenstergr�sse zur Fl�che des vorgelagerten Raumes hinzuzurechnen.
Das Verwaltungsgericht sch�tzte den Entscheid der BVE: Die Fensterfl�che des Raums 2 betrage mit 0,97 m� weniger als 10 % der Bodenfl�che von 12,17 m� und gen�ge somit den Anforderungen an die Belichtung nicht. Eine Ausnahme von Art. 64 BauV sei auch nicht beantragt worden.
Dies wird vom Beschwerdef�hrer nicht bestritten; er erachtet die Abweichung lediglich als unbedeutend und wehrt sich deshalb gegen die Wiederherstellungsverf�gung (vgl. dazu unten, E. 6).
5.3 Strittig ist dagegen, ob der "Gewerbe Raum 3", in dem sich derzeit die K�che befindet, als gewerblicher Arbeitsraum genutzt werden darf.
5.3.1 Dies wurde von den Vorinstanzen verneint, weil es sich um einen "gefangenen Raum" handle, der nicht unmittelbar von aussen belichtet und bel�ftet werden k�nne. Daran �ndere auch das zwischen K�che und Bad eingebaute Glasfenster nichts. Da die Fensterfl�che des Badezimmers mit 0,61 m� weniger als einen Zehntel der Bruttofl�che von Badezimmer und K�che (zusammen insgesamt 12,02 m�) betrage, seien auch die in Art. 68 Abs. 3 BauV statuierten Vorgaben nicht erf�llt.
5.3.2 Der Beschwerdef�hrer bestreitet die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanzen. Er macht geltend, er habe mehrfach darauf hingewiesen, dass die im Plan "Grundriss Untergeschoss" vom 19. Oktober 2009 eingezeichneten T�ren nicht realisiert worden seien, weshalb es sich bei der K�che (im Plan als "Gewerbe Raum 3" bezeichnet) nicht um einen gefangenen Raum handle. Sodann r�gt er eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs (Art. 29 BV), weil entgegen seinem Antrag kein Augenschein durchgef�hrt worden sei, an dem die gen�gende Belichtung und Bel�ftung h�tten festgestellt werden k�nnen.
5.3.3 Die notwendige Belichtung ist in Art. 64 Abs. 1 i.V.m. Art. 68 Abs. 2 BauV und (f�r zur�ckversetzte K�chen) in Art. 68 Abs. 3 BauV pr�zise, als Verh�ltnis der Fenster- zur Bodenfl�che, umschrieben (vgl. oben, E. 4.2). Diese Fl�chenangaben konnte das Verwaltungsgericht den vom Beschwerdef�hrer selbst eingereichten Pl�nen und den (insoweit nicht bestrittenen) Berechnungen der Vorinstanz entnehmen. Insofern bedurfte es keines Augenscheins, um die Belichtungsverh�ltnisse zu beurteilen.
Gleiches gilt f�r die Frage, ob es sich um einen "gefangenen Raum" handelt. Das Verwaltungsgericht durfte auch insoweit grunds�tzlich auf die vom Beschwerdef�hrer im Verwaltungsbeschwerdeverfahren eingereichten Pl�ne abstellen. Dieser behauptet zwar, er habe mehrfach auf die Nichtrealisierung der T�ren hingewiesen, belegt dies aber nicht mit Aktenhinweisen. Dies ist auch nicht ersichtlich (vgl. Beschwerdeschrift ans Verwaltungsgericht S. 9 ad. II Ziff. 5c). Auch in dieser Frage hatte das Verwaltungsgericht daher keine Veranlassung, einen Augenschein durchzuf�hren.
5.3.4 Raum 3 verf�gt �ber keine Aussenfenster und -t�ren, sodass die Voraussetzungen gem�ss Art. 64 Abs. 1 BauV offensichtlich nicht vorliegen.
Auch die Qualifikation als "gefangener Raum" i.S.v. Art. 68 Abs. 3 BauV kann nicht als willk�rlich qualifiziert werden. Das Verwaltungsgericht durfte - wie oben dargelegt - grunds�tzlich auf die Baupl�ne abstellen, in denen T�ren eingezeichnet waren. Der Beschwerdef�hrer h�tte bereits aufgrund des Entscheids der BVE Anlass gehabt, Ausf�hrungen zu den fehlenden T�ren zu machen, weshalb es sich insoweit um ein unzul�ssiges Novum i.S.v. Art. 99 Abs. 1 BGG handelt. Im �brigen kann auch ein Raum, der nur durch �ffnungen in T�rgr�sse mit anderen R�umen kommuniziert, willk�rfrei als "gefangen" qualifiziert werden, da der Lichteinfall aus den benachbarten R�umen gering ist und T�ren ohne grossen Aufwand nachtr�glich eingesetzt werden k�nnen.
Unter diesen Umst�nden kann die Frage, ob die Voraussetzungen von Art. 68 Abs. 3 BauG f�r eine "zur�ckversetzte K�che" erf�llt w�ren, offen bleiben.
5.4 Nach dem Gesagten sind die weiteren Beweisantr�ge des Beschwerdef�hrers (Antrag auf Augenschein durch das Bundesgericht, Fristsetzung zur Einreichung weiterer Beweise zur Berichtigung des Sachverhalts und allenfalls zur Einholung eines gerichtlichen Gutachtens) mangels Entscheiderheblichkeit abzuweisen, soweit sie �berhaupt nach Art. 99 Abs. 1 BGG zul�ssig sind.
Schliesslich wendet sich der Beschwerdef�hrer gegen den Befehl, die R�umlichkeiten, deren gewerbliche Nutzung nicht bewilligt wurde, einer reinen Kellernutzung zuzuf�hren, und hierf�r insbesondere die K�cheneinrichtung zu entfernen.
6.1 Der Beschwerdef�hrer bestreitet in erster Linie, beim Ausbau der R�ume im Untergeschoss b�sgl�ubig gewesen zu sein. Er wirft den Beh�rden einen Verstoss gegen Treu und Glauben und das Beschleunigungsgebot vor, weil sie sein Umnutzungsgesuch w�hrend eines Jahres nicht behandelt und ihm 2006 m�ndlich zugesichert h�tten, dass der Baubewilligung f�r die Umnutzung als Gewerberaum nichts im Wege stehe. Er sei davon ausgegangen, die Bewilligung sei reine Formsache.
Weiter r�gt er, die Wiederherstellungsverf�gung sei unverh�ltnism�ssig. Die Fensterfl�che des Gewerberaums 2 sei mit 8,85 % der Bodenfl�che nur unwesentlich kleiner als die in Art. 64 Abs. 1 BauV vorgeschriebenen 10 %. Dasselbe gelte f�r den als Gewerberaum 3 (K�che) bezeichneten Raum, der zudem durch den Gewerberaum 1 belichtet werde. Die angeordnete Wiederherstellung der Kellernutzung sei somit f�r den Gesundheitsschutz nicht erforderlich. M�sste er die Fensterfl�chen dieser R�ume vergr�ssern, w�rden ihm Kosten von mehreren tausend Franken entstehen, ohne die Belichtung wesentlich zu verbessern.
6.2 Das Verwaltungsgericht f�hrte hierzu aus, der Beschwerdef�hrer habe die R�umlichkeiten trotz negativen Bescheids bzw. ohne entsprechende Bewilligung zu Wohn- und Arbeitsr�umen ausgebaut und bewohne diese seit Mai 2008, obwohl er h�tte wissen m�ssen, dass er ohne Baubewilligung keine baubewilligungspflichtigen Arbeiten ausf�hren d�rfe und die angebliche m�ndliche Zusage des Bauverwalters �ber die Bewilligungsf�higkeit der Gewerbenutzung die erforderliche Baubewilligung nicht zu ersetzen verm�ge. Der Beschwerdef�hrer habe somit nicht jene Sorgfalt und Aufmerksamkeit walten lassen, die unter den gegebenen Umst�nden von ihm verlangt werden durften, und k�nne sich deshalb nicht auf seinen guten Glauben berufen, sondern gelte im baupolizeilichen Sinn als b�sgl�ubig.
Die Einhaltung der baurechtlichen Nutzungsordnung und die konsequente Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen Ordnung widersprechen, liege generell im �ffentlichen Interesse. Dies gelte in besonderem Masse f�r die Einhaltung gesundheitspolizeilicher Vorschriften, welche zum Schutz der Gesundheit namentlich der Bewohner aufgestellt worden seien. Die voraussichtlichen Kosten f�r die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes w�gen nicht besonders schwer. Gleiches gelte f�r die nutzlos bleibenden Investitionen, zumal die Gewerbenutzung des gr�ssten Raums zul�ssig bleibe und das Badezimmer beibehalten werden k�nne. Die angeordneten Massnahmen seien dem Beschwerdef�hrer zuzumuten, da er b�sgl�ubig gehandelt habe.
6.3 Diese Ausf�hrungen sind aus verfassungsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden.
Der Beschwerdef�hrer wusste, dass er f�r den Umbau des Untergeschosses einer Baubewilligung und - f�r die Wohnnutzung - sogar einer Ausnahmebewilligung bedurfte; dennoch nahm er die Arbeiten vor und zog in die Wohnung ein, bevor eine solche Bewilligung vorlag. Damit hat er b�sgl�ubig gehandelt. Wenn sein Gesuch von der Gemeinde nicht (rechtzeitig) behandelt wurde, h�tte er nachfragen und allenfalls Rechtsverz�gerungsbeschwerde erheben m�ssen; dagegen war er nicht berechtigt, eigenm�chtig mit den Arbeiten zu beginnen.
Unbehelflich ist auch die Berufung auf die angebliche Zusicherung des damaligen Bauverwalters der Gemeinde. In der Replik (S. 2 Ziff. 3) r�umt der Beschwerdef�hrer selbst ein, dass es sich um eine "nicht verbindliche m�ndliche Auskunft" gehandelt habe. Eine solche Auskunft ersetzt nicht die Baubewilligung, was auch dem Beschwerdef�hrer bekannt sein musste. Im �brigen traf die Auskunft insoweit zu, als die gewerbliche Nutzung des Untergeschosses nach Art. 66 Abs. 1 BauV grunds�tzlich bewilligungsf�hig ist, allerdings unter der (an sich selbstverst�ndlichen) Voraussetzung, dass die Anforderungen an die Belichtung und Bel�ftung von Arbeitsr�umen erf�llt werden.
Die Vorinstanzen sind dem Beschwerdef�hrer bereits insoweit entgegengekommen, als sie auf einen R�ckbau der Abgrabung verzichtet haben und ihm (neben der gewerblichen Nutzung von Gewerbe Raum 1) auch die Beibehaltung des Badezimmers gestattet haben. Die R�ckwandlung der R�ume 2 und 3 in Kellerr�ume ist nicht mit erheblichen Kosten verbunden. Es ist auch keine mildere Massnahme als die Entfernung der K�cheneinrichtung ersichtlich, da die tats�chliche Nutzung des Raums von der Gemeinde nicht effektiv kontrolliert werden kann. Die Wiederherstellungsverf�gung ist somit verh�ltnism�ssig und verletzt die Eigentumsgarantie nicht.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdef�hrer kostenpflichtig (Art. 66 BGG).
Dieses Urteil wird dem Beschwerdef�hrer, der Einwohnergemeinde Roggwil sowie der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 63
 Art. 63
 Art. 64
 Art. 66
 Art. 86
 Art. 90
 Art. 90
 Art. 66

Art. 26
 Art. 26
 Art. 66
e contrario
 Art. 66
 Art. 66
 Art. 66
 Art. 106
 Art. 106
 Art. 66
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