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Timestamp: 2019-04-23 00:59:53+00:00

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BGH, 21.11.1985 - VII ZR 366/83 - dejure.org
Bauträgervertrag - Vertrag eigener Art - Kündigung - Aus wichtigem Grund
Zur eingeschränkten Kündigungsmöglichkeit des Bauträgervertrages
BGB § 631, § 649, § 651 Abs. 1 S. 2 Hs.2, § 675
BGHZ 96, 275
NJW 1986, 925
MDR 1986, 399
DNotZ 1986, 280
BB 1986, 838
BauR 1986, 208
Sie können mit Rücksicht auf den Regelungsgehalt des § 649 BGB und den vom Gesetzgeber mit dieser Vorschrift verfolgten Zweck vielmehr nur dann vorliegen, wenn der Unternehmer über die Realisierung seines Vergütungsanspruchs hinaus ein berechtigtes Interesse an der Ausführung der Vertragsleistung hat, welches durch eine jederzeitige freie Kündigung des Vertrages in einer Weise beeinträchtigt werden würde, die hinzunehmen ihm nicht zugemutet werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 21. November 1985 - VII ZR 366/83, BGHZ 96, 275 für die Kündigung des die Errichtung des Baus betreffenden Teils eines Bauträgervertrages).
Entsprechendes gilt für die - grundsätzlich nach Kaufrecht zu beurteilende (vgl. BGHZ 96, 275, 278 sowie Basty, Der Bauträgervertrag, 5. Aufl., Rdn. 674 mwN) - Verpflichtung des Bauträgers, dem Erwerber das Eigentum an dem bebauten Grundstück zu verschaffen.
Da das (freie) Kündigungsrecht des § 649 BGB den Besonderheiten des Bauträgervertrages nicht hinreichend Rechnung trägt, hat der BGH seine Anwendung auf den Bauträgervertrag ausgeschlossen (vgl. BGH, Urteil vom 21.11.1985, VII ZR 366/83, NJW 1986, 925; vgl. auch KG, Urteil vom 22.12.1998, 27 U 429/98, BauR 2000, 114;… Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 5. Auflage 2011, Rn 753 mwN;… Basty, Der Bauträgervertrag, 6. Auflage 2009, Rn 7/1129 mwN; Palandt-Sprau, § 649, Rn 1, § 675, Rn 18).
Ein Bauträgervertrag kann außerordentlich gekündigt werden, wenn ein Vertragspartner dem anderen einen wichtigen Grund zur Kündigung gibt (vgl. für den Fall einer außerordentlichen Kündigung durch den Erwerber: BGH, Urteil vom 21.11.1985, a.a.O.; vgl. auch BGH, Urteil vom 30.04.1976, V ZR 143/74, NJW 1976, 1931; BGH, Urteil vom 25.10.1968, V ZR 80/65, WM 1969, 96;… Pause, a.a.O., Rn 753; Palandt-Sprau, § 675, Rn 18; ibr-online-Kommentar 2011 § 675, Rn 206-210 mwN).
Da die Klägerin ihre Klage auf Werklohn in erster Instanz zurückgenommen hat (193 GA), die auf weitere Vertragserfüllung gerichteten Ansprüche des Beklagten im Hinblick auf die wirksame Kündigung des Bauträgervertrages unbegründet sind und der Beklagte in beiden Instanzen - auch nicht hilfsweise - irgendwelche Ansprüche für den Fall der Wirksamkeit der von der Klägerin erklärten Kündigung geltend gemacht hat, ist im vorliegenden Fall nicht entscheidungserheblich, wie mit den beiderseits bereits erbrachten Vertragsleistungen bzw. den beiderseits noch ausstehenden Vertragsleistungen zu verfahren sein wird (…vgl. dazu: Pause, a.a.O., Rn 254 ff., 755 mwN in Fn 2067-2070;… Palandt-Sprau, a.a.O., § 643, Rn 1 mwN; § 675, Rn 18; vgl. auch BGH, Urteil vom 21.11.1985, VII ZR 366/83, NJW 1986, 925; vgl. auch KG, Urteil vom 22.12.1998, 27 U 429/98, BauR 2000, 114).
Bauträgerverträge der vorliegenden Art sind unbeschadet ihrer Bezeichnung als Kaufverträge hinsichtlich des zu errichtenden oder schon fertiggestellten Bauwerks nach Werkvertragsrecht zu beurteilen (Urteile des Bundesgerichtshofs - BGH - vom 5. April 1979 VII ZR 308/77, BGHZ 74, 204; vom 21. November 1985 VII ZR 366/83, BGHZ 96, 275).
Bereits in früheren Entscheidungen hat der Senat ausgeführt, bei Bauträgerverträgen sei zumindest zu vermuten, daß verschiedene Bestimmungen der Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B - auch wenn deren Geltung uneingeschränkt »vereinbart« wurde - ausgeschlossen sein sollten (BGHZ 96, 275, 279 [BGH 21.11.1985 - VII ZR 366/83]; NJW 1983, 453, 454).
Das freie Kündigungsrecht nach § 649 BGB findet auf den Bauträgervertrag wegen seiner Besonderheiten keine Anwendung (vgl. BGH, NJW 1986, 925; OLG Düsseldorf, BeckRS 2012, 11808).
Der Erwerber kann dann die Übereignung unter Anrechnung der für das Grundstück und das bis dahin erstellte Bauwerk geleisteten Zahlungen verlangen (vgl. zu alldem BGH, NJW 1986, 925; OLG Düsseldorf, BauR 2012, 970; KG, BauR 2000, 114;… Kniffka/Koeble, 11. Teil, Rn. 158; Voit, BauR 2002, 145;… Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Auflage, Rn. 1146 ff.).
Durch die Kündigung wurde der ursprünglich einheitliche Vertrag aufgeteilt und der Grundstücksübereignungsanspruch von dem durch die Erfüllungsablehnung für die Zukunft erledigten Anspruch auf Fertigstellung des Bauwerks gelöst (vgl. BGH, NJW 1986, 925).
BGH, 04.05.1999 - XI ZR 137/98
Der Grundsatz, daß ein Rechtsverhältnis durch einseitige Kündigungserklärungen im allgemeinen nur insgesamt beendet werden kann, kennt verschiedene Ausnahmen (vgl. BGHZ 96, 275, 280 ff.;… Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl., Einf. vor § 346 Rdn. 8).
Als Ausgleich für diesen Nachteil nimmt § 106 Abs. 1 S.2 InsO eine Trennung zwischen dem durch Vormerkung gesicherten Auflassungsanspruch und den übrigen Ansprüchen aus dem Bauträgervertrag vor (BGH NJW 1986, 925).
Nur eine einfache Kündigung nach § 649 BGB ist gegenüber einem vertragstreuen Bauträger aufgrund der strukturellen, vom reinen Werkvertrag abweichenden Besonderheiten des Bauträgervertrages, die ihn zu einem Vertrag eigener Art machen, rechtlich nicht möglich, während die Kündigung des Auftraggebers aus gegebenem wichtigen Grund rechtswirksam ist (BGH NJW 1986, 925).
Der Grundstücksüberlassungsanspruch wird von dem durch die Erfüllungsablehnung für die Zukunft erledigten Anspruch auf Fertigstellung des Bauwerks gelöst (BGH NJW 1986, 925 (927)).
OLG Celle, 08.02.1996 - 14 U 23/95
Inhaltskontrolle - Klausel über den Beginn einer Gewährleistungsfrist
OLG Frankfurt, 24.11.1999 - 21 U 95/99
Muss ein Bauträger das Hausgrundstück übergeben, bevor alle fälligen Raten …
LG Nürnberg-Fürth, 16.03.2012 - 9 O 8114/11
Kündigung des Bauträgervertrages: Fortbestand der kaufrechtlichen Verpflichtungen …

References: § 631
 § 649
 § 651
 § 675
 § 649
 § 649
 BGH 
 § 649
 § 675
 § 675
 § 675
 § 643
 § 675
 BGH 
 § 649
 § 346
 § 106
 § 649