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Timestamp: 2018-12-15 07:24:01+00:00

Document:
Sistema de compensación en Derecho urbanístico. La Junta de Compensación en Lanzarote. Urbanismo.
Arrecife, 3 de abril de 2018.
El sistema de compensación en Derecho Urbanístico. La Junta de Compensación.
Las Juntas de Compensación nacen y desarrollan su actividad en el ámbito del urbanismo. Se trata de sistema organizativo a través del cual los propios interesados, en este caso los propietarios de los terrenos afectados por un determinado plan urbanístico, ejercen las funciones públicas necesarias para la satisfacción del interés general que, ahora, no es otro que la ejecución del planeamiento. Actúan por otra parte sólo en los casos en los que para la ejecución del planeamiento se elige el llamado "sistema de compensación".
La compensación se puede definir, como aquel sistema en el que los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el Plan o Programa de Actuación Urbanística o en el acuerdo aprobatorio del sistema y se constituyen en Junta de Compensación, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un solo titular.
También se caracteriza porque "el sistema de compensación tiene por objeto la gestión y ejecución de la urbanización de un polígono o unidad de actuación por los mismos propietarios del suelo comprendido en su perímetro, con solidaridad de beneficios y cargas".
-Presupuestos básicos: El sistema puede estar previsto en el Planeamiento general o establecerse en el momento en que se delimite la respectiva unidad de ejecución por el planeamiento de desarrollo y, desde el punto de vista de su operatividad práctica, requiere la conformidad de aquellos propietarios que sumen un determinado tanto por ciento de la superficie del polígono. Estas mayorías oscilan entre la superficie superior al 25% y el 50%, según la CC.AA. Sólo de darse estas mayorías, podrán presentarse válidamente a la Administración actuante y (teniendo en cuenta en todo caso los plazos legales) los Proyectos de Estatutos y las Bases de actuación.
-Aprobación por parte de la Administración de los Proyectos de Estatutos y Bases de actuación que le hayan sido presentados. Tras una aprobación inicial de los Estatutos y Bases de actuación se procede a abrir un período de información pública, al que seguirá, de darse el caso, la aprobación definitiva de los mismos.
-Constitución por escritura pública de la Junta de Compensación: Aprobados los documentos anteriores, la Administración actuante requiere a los interesados para que constituyan la Junta de Compensación en escritura pública.
►Elaboración y aprobación del proyecto de compensación: El proyecto de compensación, realizado sobre las Bases de actuación aprobadas junto a los Estatutos, aborda la oportuna equidistribución de cargas y beneficios entre los propietarios, adjudicando a cada uno de ellos las nuevas parcelas resultantes en sustitución de las de origen (esto es, aquellas de las que eran propietarios), localiza viales y equipamientos y procede a ceder a la Administración actuante el tanto por ciento de aprovechamiento de cesión obligatoria. La aprobación del proyecto requiere el voto favorable de la mayoría de las cuotas de participación y la aprobación posterior de la Administración actuante.
►Ejecución de las obras de urbanización.
►Realización de las cesiones legales a la Administración actuante: Junto a los deberes de entrega señalados en los distintos apartados del artículos 18 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, a este respecto cabe recordar que los distintos ordenamientos autonómicos se mueven en la horquilla que, dentro las cesiones obligatorias derivadas de los deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística y a las actuaciones edificatorias, establece el apartado b de dicho artículo:
►Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística.
►Con carácter general, el porcentaje a que se refiere el párrafo anterior no podrá ser inferior al 5 por ciento ni superior al 15 por ciento.
►La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un máximo del 20 por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categoría de suelo.
►La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 20.
¿Es obligatorio formar parte de la Junta de Compensación?
No lo es, pero una vez comienza la iniciativa para crear la Junta, se notifica a todos los propietarios no promotores para que estos se unan si así lo estiman o no.
Tanto si se unen a la Junta como si no lo hacen, las fincas estarán incluidas en la comunidad reparcelatoria. Por lo que se va a urbanizar de todos modos.
En el caso que decidan unirse, podrán participar activamente en el proceso de redacción del proyecto de reparcelación y decidir cómo se hace el reparto de fincas resultantes posterior. También podrán incidir en la gestión de las obras de urbanización (costes, plazos, constructora…). Sin embargo, tendrán que ir financiando todo el proceso desde el principio.
En el caso que decidan no unirse, existen dos posibilidades.
1.-Por un lado, la Junta de compensación puede decidir expropiar las fincas, pagando un precio justo a cambio de quedarse con la propiedad y los derechos de edificación.
2.-Por otro lado, puede ser que la Junta decida no expropiar las fincas y les mantenga dentro de la comunidad reparcelatoria. En este caso no tendrán que hacer frente a ningún coste hasta el mismo momento de la ejecución de las obras de urbanización. Por el contrario, no podremos participar en la elaboración del proyecto de reparcelación ni en el proceso de urbanización.
¿Qué ocurre si uno de los miembros de la Junta de compensación no paga los gastos de urbanización?
Las Juntas de Compensación pueden reclamar a sus miembros los gastos de urbanización pendientes de pago mediante la vía de apremio.
La Sentencia de la Sala Primera de lo Civil, 26/2015, zanja que, para reclamar tales deudas, tan sólo será posible y pertinente acudir a la vía ejecutiva, sin que, por tanto, tenga competencia para ello la Jurisdicción Civil. PINCHAR AQUÍ PARA DESCARGAR LA SENTENCIA.
El Sistema de compensación en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias
Viene regulado en los artículos 225 y siguientes de la Ley del Suelo de Canarias:
1. La junta de compensación es una asociación administrativa de propietarios con personalidad jurídica propia y plena capacidad de obrar para el cumplimiento de sus fines desde su inscripción en el registro de entidades urbanísticas colaboradoras.
3. Podrán incorporarse a la junta de compensación empresas urbanizadoras e inversores que deban participar en la ejecución.
5. Por delegación del ayuntamiento, la junta de compensación podrá exigir por vía de apremio las cantidades adeudadas por sus miembros, pudiendo formularse contra las liquidaciones correspondientes reclamación ante la administración actuante.
6. Contra todos los acuerdos y decisiones de la entidad urbanística de compensación podrá interponerse recurso ante la administración actuante, en los términos previstos para el recurso administrativo de alzada.
Transmisión de terrenos y poder fiduciario
1. La incorporación de los propietarios a la junta de compensación no presupone, salvo que los estatutos dispusieran otra cosa, la transmisión a la misma de la propiedad de los inmuebles afectados por la gestión común, pero los terrenos quedarán directamente afectos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, con anotación en el Registro de la Propiedad.
2. Las juntas de compensación actuarán como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquella, sin más limitaciones que las establecidas en el ordenamiento jurídico y las previstas en los estatutos.
Expropiación en el sistema de compensación
1. Todas las fincas de los propietarios del ámbito o sector no adheridos al sistema serán expropiadas en favor de la junta de compensación. El municipio comprobará el abono del justiprecio o la efectiva consignación antes de proceder a la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación.
2. Asimismo, el incumplimiento por los miembros de la junta de las obligaciones y cargas impuestas en esta ley habilitará a la administración actuante para expropiar sus respectivos derechos en favor de la junta de compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.
Singularidades del proyecto de reparcelación
1. El proyecto de reparcelación en el sistema de compensación es el instrumento de equidistribución de los beneficios y cargas entre los propietarios afectados.
2. Para la definición de derechos aportados, valoración de fincas resultantes, reglas de adjudicación, aprobación, efectos del acuerdo aprobatorio e inscripción del mencionado proyecto se estará a lo dispuesto para la reparcelación en la sección 2ª del capítulo VIII de este título.
3. La aprobación del proyecto de reparcelación producirá, en todo caso, la transmisión al ayuntamiento, por ministerio de la ley y libres de cargas y gravámenes, de todos los terrenos de cesión obligatoria y gratuita.
El Sistema de compensación en el Decreto 183/2004, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de gestión y ejecución del sistema de planeamiento de Canarias
Viene regulado en los artículos 82 y siguientes:
1. El sistema de compensación podrá establecerse a iniciativa del propietario o propietarios que representen al menos el 50 por ciento de la superficie del ámbito, sector o unidad de actuación, excluidos los terrenos de uso y dominio público existentes, en su caso.
2. En el sistema de compensación, los propietarios que resulten adjudicatarios en el procedimiento para establecer el sistema asumirán la actividad de gestión y ejecución, constituidos en Junta de Compensación, de conformidad con lo dispuesto en este Reglamento.
Reglas específicas para establecer el sistema de compensación
1. El propietario o propietarios que representen al menos el 50 por ciento de la superficie del ámbito, sector o unidad de actuación, y siempre que no representen la totalidad de la superficie, podrán formular ante el Ayuntamiento iniciativa para establecer el sistema de compensación conforme a las reglas de admisibilidad establecidas en el artículo 62 del presente Reglamento, adjuntando la documentación prevista en el artículo 64 del mismo, determinándose como documentación específica la propuesta de Estatutos y de Bases de actuación de la Junta de Compensación. Asimismo, si la iniciativa estuviera suscrita por propietarios que representen el 70 por ciento o más de la superficie total del ámbito, sector o unidad, podrá aportarse también con el Proyecto de Compensación correspondiente.
2. Presentada la iniciativa con el contenido mínimo descrito en la letra anterior, el Alcalde, dentro de los quince días siguientes y de acuerdo a lo establecido en el artículo 66 de este Reglamento, resolverá sobre la admisibilidad de la propuesta y en su caso acordará la aprobación inicial de los Estatutos y las Bases de actuación, que someterá a información pública por plazo de veinte días y con notificación personal a los propietarios, otorgándoles trámite de audiencia por igual plazo. En dicho trámite, podrán adherirse a la iniciativa los propietarios no integrados inicialmente en la misma. Asimismo, el Ayuntamiento solicitará del Registro de la Propiedad certificación de dominio y cargas de las fincas y la práctica de los asientos que correspondan, según lo dispuesto en este Reglamento.
3. Finalizado este último plazo, el Ayuntamiento resolverá sobre la aprobación definitiva de los Estatutos y Bases de actuación, introduciendo las modificaciones que procedan para su adecuación al planeamiento o normativa de aplicación. Este Acuerdo deberá contener simultáneamente el establecimiento del sistema de compensación y la adjudicación de la actividad de gestión y ejecución a los promotores de la iniciativa.
4. La subsanación de defectos en la documentación presentada y el régimen de recursos contra la resolución de la Alcaldía no admitiendo la propuesta presentada, así como contra la aprobación definitiva de los Estatutos y Bases de actuación, se regirán por el procedimiento administrativo común. El Ayuntamiento deberá dictar Acuerdo resolutorio en el plazo máximo de tres meses desde la presentación de la iniciativa debidamente documentada, transcurrido el cual sin que se hubiera producido resolución expresa podrá entenderse que el Acuerdo es estimatorio por aplicación de las reglas del silencio positivo, sin perjuicio de lo previsto en los artículos 43 y 62 de la Ley 30/92.
5. El Acuerdo municipal se notificará a los propietarios y se publicará en el boletín oficial correspondiente.
6. Con la notificación y publicación del Acuerdo, la Administración actuante requerirá a los promotores para que en el plazo de un mes procedan a la constitución efectiva de la Junta de Compensación mediante escritura pública en la que designen los cargos del órgano de gobierno. En dicha escritura debe constar, además del acuerdo de constitución, relación de:
a) Los propietarios y, en su caso, empresas urbanizadoras integradas en la misma.
b) Las fincas de las que son titulares.
c) Las personas designadas para ocupar los cargos del órgano de gobierno.
d) La constitución de garantía mínima de un 15 por ciento del valor del importe total previsto para las obras de urbanización, para responder de los compromisos y obligaciones que derivan de la constitución de la Junta y, específicamente, la formulación de Proyecto de Compensación en el plazo máximo de seis meses siguientes a la constitución de dicha Junta.
Determinación de los propietarios integrados en el sistema
1. Los propietarios de suelo que no se hubieran incorporado a la iniciativa o alternativa a la que se haya atribuido la ejecución por el sistema de compensación, podrán adherirse a la Junta dentro de los dos meses siguientes a la publicación de la correspondiente resolución municipal.
2. Con posterioridad al plazo fijado en el número anterior, los propietarios podrán adherirse al sistema previa conformidad de la Junta de Compensación. Tal conformidad se entenderá otorgada tácitamente por el transcurso del plazo de quince días desde la solicitud de adhesión sin respuesta expresa.
3. Asimismo, podrán incorporarse a la Junta de Compensación la o las empresas urbanizadoras que deban participar en la ejecución de las obras de urbanización, debiendo establecerse en las bases de actuación y en los estatutos de la Junta las condiciones de dicha participación.
Expropiación de los propietarios no integrados en la Junta
1. Todas las fincas de los propietarios del ámbito o sector no adheridos al sistema serán expropiadas a favor de la Junta de Compensación.
2. Sin perjuicio de la libre transmisión de sus terrenos, los propietarios que no deseen participar en el sistema podrán dirigirse al Ayuntamiento solicitando la expropiación de sus bienes y derechos afectados en beneficio de la Junta de Compensación.
Funcionamiento de la Junta de Compensación
1. La Junta de Compensación es un ente corporativo de Derecho Público, con personalidad jurídica propia y plena capacidad de obrar para el cumplimiento de sus fines desde la inscripción administrativa en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.
2. La Junta de Compensación será directamente responsable, frente a la Administración competente, de la actividad de gestión y de la ejecución de la urbanización completa de la unidad de actuación y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se hubiere establecido.
3. La incorporación de los propietarios a la Junta de Compensación no presupone, salvo que los Estatutos dispusieran otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles afectados. En todo caso, los terrenos quedarán directamente afectos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, con anotación de tal afección en el Registro de la Propiedad en la forma establecida en la legislación aplicable.
4. Del órgano máximo de gobierno de la Junta de Compensación formará parte en todo caso un representante de la Administración actuante.
5. Las Juntas de Compensación actuarán como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquélla, sin más limitaciones que las establecidas en los Estatutos.
6. De las incidencias que se produzcan en la Junta de Compensación, tales como modificación de nombramientos en el órgano de gobierno, incorporación de empresas urbanizadoras y cualesquiera otras que afecten a la composición de la Junta, se dará traslado al Registro de Entidades urbanísticas colaboradoras a través de la Administración actuante.
7. Las transmisiones de terrenos que se realicen como consecuencia de la constitución de la Junta de Compensación por aportación de los propietarios de la unidad de actuación, en el caso de que así lo dispusieran los Estatutos o en virtud de expropiación forzosa, y las adjudicaciones de solares que se efectúen a favor de los propietarios miembros de dichas Juntas y en proporción a los terrenos incorporados por aquellos estarán exentas, con carácter permanente, del Impuesto General sobre Transmisiones Patrimoniales y del de Actos Jurídicos Documentados, y no tendrán la consideración de transmisiones de dominio a los efectos de exacción del arbitrio sobre el incremento del valor de los terrenos, de conformidad con lo previsto en la legislación tributaria general.
8. El incumplimiento por los miembros de la Junta de las obligaciones y cargas impuestas por el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias y el presente Reglamento habilitará a la Administración actuante para expropiar sus respectivos derechos a favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.
9. En todo lo no previsto en este artículo será de aplicación expuesto en el Capítulo V del presente Título.
1. La Junta de Compensación deberá formular el correspondiente Proyecto de Compensación para la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con sujeción a lo establecido en las Bases de actuación y en este Reglamento.
2. El Proyecto de Compensación contendrá las determinaciones establecidas para las operaciones de reparcelación, según lo dispuesto en los artículos 33 y siguientes de este Reglamento. Además de estas determinaciones, podrá establecer también:
a) Superficies o parcelas que la propia Junta se reserve, en su caso, para enajenarlas directamente, con el fin de sufragar los gastos previstos para las obras de urbanización y otros gastos derivados de la gestión.
b) Compensaciones en metálico, si fuesen procedentes por diferencias en las adjudicaciones.
3. Para la definición de los derechos aportados, valoración de las fincas resultantes, reglas de adjudicación, aprobación, efectos del acuerdo aprobatorio e inscripción del mencionado proyecto se estará a lo dispuesto para las operaciones de reparcelación. No obstante, lo anterior, por acuerdo unánime de todos los afectados, pueden adoptarse criterios diferentes siempre que no sean contrarios a la ley o al planeamiento aplicable ni lesivos para el interés general o de terceros.
4. La aprobación del Proyecto de Compensación producirá la transmisión al Ayuntamiento, por ministerio de la Ley, y libres de cargas y gravámenes, de todos los terrenos de cesión obligatoria y gratuita.
Ejecución de la urbanización en el sistema de compensación
1.- La redacción del Proyecto de Urbanización y las obras de urbanización que se ejecuten en la unidad de actuación serán a cargo de la Junta de Compensación.
2. La contratación para la ejecución de las obras se llevará a cabo por la Junta de Compensación con la empresa o empresas que se determinen en virtud del acuerdo de los órganos de gobierno de aquélla.
En el contrato de ejecución de las obras se harán constar, además de las cláusulas que constituyen su contenido normal y propio, las siguientes circunstancias:
3. Si a la Junta de Compensación se hubiera incorporado alguna empresa urbanizadora que aporte, total o parcialmente, los fondos necesarios para costear la urbanización, la ejecución de las obras podrá realizarse directamente por dicha empresa si las bases de actuación así lo hubieran previsto, en cuyo caso se garantizará el cumplimiento de las circunstancias del número anterior.
4. Para hacer frente a los gastos de urbanización, la Junta podrá disponer, mediante su enajenación, de los terrenos que se hubiesen reservado a tal fin en el Proyecto de Compensación.
Liquidación del sistema de compensación
1. La cesión de las obras de urbanización e instalaciones y dotaciones cuya ejecución estuviere prevista en el planeamiento y Proyecto de Urbanización se efectuará por la Junta de Compensación a favor de la Administración actuante dentro de un plazo no superior a tres meses, contando desde la recepción definitiva por la Junta.
2. Esta cesión podrá referirse a una parte de la unidad de actuación aun cuando no se haya completado la urbanización de ese ámbito territorial, siempre que el área ya urbanizada constituya una unidad funcional directamente utilizable y se haya producido respecto de la misma recepción definitiva por parte de la Junta de Compensación.
El Sistema de compensación en el Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias
Viene regulado en los artículos 111 y siguientes:

References: Real Decreto 
 artículo 20
 artículo 62
 artículo 64
 artículo 66
 resolución 
 resolución 
 resolución