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Heizkosten: auch geschätzt formell wirksam – Anwaltskanzlei Lengtat
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Veröffentlicht am 27. Dezember 2014 von RA_Lengtat in Miet- und WEG-Recht
Eine Betriebskostenabrechnung ist nach ständiger Rechtsprechung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Mit seiner Entscheidung vom 12.11.2014 – Az: VII ZR 112/14 hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass auch eine auf lediglich geschätzten Heizkostenanteilen beruhende Abrechnung grundsätzlich diesen Anforderungen entspricht.
Im entschiedenen Fall stritten die Parteien darüber, ob die vom Vermieter erstellte Heizkostenabrechnung wirksam sei. Der Vermieter hatte am Ende seiner Abrechnung darauf hingewiesen, dass die eingestellten Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresverbrauch und die Kosten für Warmwasser nach vergleichbaren Räumen geschätzt worden seien. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass die Abrechnung nicht den formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung genüge, weil er nicht in der Lage sei, die Abrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.
Die Vorinstanzen hatten dem Mieter im Einklang mit der bislang herrschenden Literaturmeinung jeweils Recht gegeben. Der BGH hat die Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung jedoch weiter eingeschränkt. Nach Ansicht der Richter sind aus der Abrechnung sowohl der Gesamtbetrag der umzulegenden Heiz- und Warmwasserkosten als auch der angewendete Umlagemaßstab ersichtlich:
Die Umlage nach Grundkosten ist jeweils nach dem Flächenmaßstab erfolgt, wobei sowohl die Gesamtfläche als auch die Fläche der Wohnung des Klägers angegeben sind, so dass der sich für ihn ergebende Anteil rechnerisch nachvollziehbar ist.
Bei der Umlage des Verbrauchsanteils lässt sich der Abrechnung entnehmen, dass bezüglich der Heizkosten Verbrauchseinheiten und beim Warmwasser die verbrauchte Warmwassermenge zugrunde gelegt wurden. Auch für die Wohnung des Klägers sind eine konkrete Warmwassermenge angegeben, ferner für jeden Raum in der Wohnung konkrete Verbrauchseinheiten
Demzufolge kann der als Anteil des Mieters ausgewiesene Betrag der Verbrauchskosten der Heizung rechnerisch nachvollzogen werden. Entsprechendes gilt für die Umlage der Warmwasserkosten nach Verbrauch, die nach dem Verhältnis des für die einzelne Wohnung angegebenen Verbrauchs zum Gesamtverbrauch im Abrechnungsobjekt verteilt wurden. Eine in diesem Sinne verstandene Nachvollziehbarkeit genügt für die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung.
Dabei ist nach Ansicht des BGH unerheblich, ob die für die einzelne Wohnung angesetzten Verbrauchseinheiten nicht auf abgelesenen Werten beruhen, sondern aufgrund einer „prozentualen Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs“ ermittelt worden sind und die als Verbrauch angesetzte Warmwassermenge nicht auf einer Messung, sondern auf „einer Schätzung anhand vergleichbarer Räume“ beruht. Auch muss der Vermieter nicht bereits auf dieser Ebene darlegen und erläutern, auf welche Weise er in Fällen einer in der abzurechnenden Wohnung unterbliebenen Verbrauchsablesung die dann gemäß § 9a Abs. 1 Heizkostenverordnung als Verbrauchswerte dieser Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht.
Allerdings ist damit die Auseinandersetzung zwischen den Parteien noch nicht beendet. Offen geblieben ist, ob die Abrechnung inhaltlich fehlerhaft erfolgte. Dies wird nun weiter zu prüfen sein.
§ 9a HeizKostVO
formell ordnunsggemäß

References: § 259
 BGH 
 BGH 
 § 9
 § 9

§ 9