Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F15-03-2012-1C_187-2011
Timestamp: 2016-10-24 22:00:15+00:00

Document:
1C_187/2011 (15.03.2012)
X.________, Beschwerdef�hrer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andres B�sser,
Baudepartement des Kantons St. Gallen, Rechtsabteilung, L�mmlisbrunnenstrasse 54,
Baugesuch, Wiederherstellungs- und Abbruchverf�gung,
Beschwerde gegen das Urteil vom 16. M�rz 2011
X.________ ist seit 2006 Eigent�mer der im abgelegenen Gebiet Valdarsch der Gemeinde Flums gelegenen Parzelle Nr. 988. Diese befindet sich gem�ss kommunalem Zonenplan in der Landwirtschaftszone, nach dem kantonalen Richtplan im ausgeschiedenen Bereich "Lebensraum bedrohter Arten - Schongebiet". Das Grundst�ck ist mit einem Wohnhaus, einem Nebengeb�ude, einer Remise und einem Stall �berbaut. Knapp ein Drittel der Fl�che von rund 5,5 ha ist bewaldet.
Der Eigent�mer ersuchte 2007 um Bewilligung f�r die Abparzellierung des Wohnhauses. Anfangs 2008 bewilligte das Landwirtschaftsamt die Abparzellierung des 966 m� grossen Grundst�cks Nr. 3603, mit der Begr�ndung, das Wohnhaus und das Nebengeb�ude geh�rten zu keinem landwirtschaftlichen Gewerbe.
2007 reichte der Grundeigent�mer ein Gesuch f�r die Sanierung des Wohnhauses und f�r den Abbruch der ehemals ohne Baubewilligung erstellten Remise ein. Die Sanierung sollte die Isolation des Geb�udes mit einer neuen Schalung, neue Fenster, eine neue Schleppgaube, die Neueindeckung des Daches und einen gewichtigen Ausbau des Hauses umfassen.
Das St. Gallische Amt f�r Raumentwicklung (heute Amt f�r Raumentwicklung und Geoinformation, AREG) erteilte mit raumplanungsrechtlicher Teilverf�gung vom 27. September 2007 seine Zustimmung, unter Hinweis darauf, dass der P�chter des Grundst�cks Nr. 988 den entsprechenden Landwirtschaftsbetrieb von seinem eigenen Hof aus bewirtschaften m�sse und dass das Wohnhaus nicht mehr f�r die Landwirtschaft gebraucht werde, es sich diesbez�glich um ein zonenfremdes Vorhaben gem�ss Art. 24d Abs. 1 RPG handle und insbesondere eine Auskernung der Geb�udeh�lle ausgeschlossen sei. Das St. Gallische Amt f�r Umweltschutz (heute Amt f�r Umweltschutz und Energie, AFU) verweigerte die landwirtschaftliche Entsorgung der h�uslichen Abw�sser, worauf der Grundeigent�mer ein Baugesuch f�r eine Abwassereinzelreinigungsanlage einreichte.
Der Gemeinderat Flums erteilte hierauf am 10. Januar 2008 die Baubewilligung und ordnete den Grundbucheintrag "Beschr�nkung der baulichen Nutzungserweiterung nach Raumplanungsverordnung" an.
Der Gemeinderat stellte in der Folge fest, dass der Grundeigent�mer am Stall ohne Bewilligung bewilligungspflichtige �nderungen vorgenommen hatte, und verf�gte am 4. Juli 2008 einen Baustopp. Am 19. Januar 2009 erliess er einen weitern Baustopp wegen nicht bewilligter Arbeiten am Wohnhaus.
X.________ reichte sowohl f�r den Stall als auch f�r das Wohnhaus nachtr�gliche Baugesuche ein. Dagegen gingen Einsprachen ein: von Seiten des ehemaligen Eigent�mers des Hofes, Y.________, in Bezug auf beide nachtr�glichen Baugesuche, von Seiten Pro Natura St. Gallen-Appenzell in Bezug auf Bachumlegung, Feuerweiher, neue Teiche und Waldterrassierung im Zusammenhang mit dem Stallumbau.
Das AREG verweigerte seine Zustimmung mit zwei separaten raumplanungsrechtlichen Teilverf�gungen vom 11. Juni 2009 und lud die Baubeh�rde ein, die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands anzuordnen.
Der Gemeinderat hiess die Einsprachen am 29. Juni 2009 in zwei separaten Entscheiden (betreffend das Wohnhaus und betreffend den Stall) gut. Unter Hinweis auf die raumplanungsrechtlichen Teilverf�gungen des AREG wies er die nachtr�glichen Baugesuche f�r die Sanierung des Stalls und f�r den Ersatzbau des Wohnhauses ab. Mangels anderer M�glichkeiten ordnete er den ersatzlosen Abbruch des ausgeh�hlten Wohnhauses und des ver�nderten Stalls an.
Gegen den Bauabschlag und die Abbruchverf�gung rekurrierte X.________ erfolglos beim Baudepartement des Kantons St. Gallen. Gegen dessen Rekursabweisung vom 7. Juli 2010 gelangte X.________ an das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen. Mit Urteil vom 16. M�rz 2011 erkannte dieses:
"1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, indem die Ziff. 1 des Entscheids der Vorinstanz vom 7. Juli 2010 insoweit aufgehoben wird, als damit der Abbruch des Stalls Vers.-Nr. 60 best�tigt wurde. Dementsprechend wird auch Ziff. 3 des Beschlusses des Gemeinderats Flums vom 29. Juni 2009 betreffend Stallumbau aufgehoben. Im �brigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2. Zur Sicherung des Verbots, den Stall Vers.-Nr. 60 zonenwidrig zu nutzen, insbesondere f�r die hobbym�ssige Tierhaltung, wird das Grundbuchamt Flums angewiesen, zu Lasten des Grundst�cks Nr. 988 folgende �ffentlich-rechtliche Eigentumsbeschr�nkung einzutragen:
'Verbot f�r zonenwidrige Nutzung nach RPV.'"
Gegen diesen Entscheid des Verwaltungsgerichts hat X.________ beim Bundesgericht am 21. April 2011 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben. Er stellt folgende Antr�ge;
"Das Urteil des Verwaltungsgerichts (...) sei (betreffend Dispositiv-Ziffer 1) aufzuheben, soweit die Beschwerde abgewiesen worden ist. Die Ziff. 2, 3 und 4 des Urteils (...) seien aufzuheben. Die Sache sei im Umfang der Aufhebung zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Subsubeventualiter sei dem Beschwerdef�hrer unter angemessener Fristansetzung - ohne Abbruch des Wohnhauses innert angesetzter Frist - die Ver�usserung des Grundst�cks Nr. 3603 zu landwirtschaftlicher Nutzung an einen Landwirtschaftsbetrieb zu erm�glichen und ein Nutzungsverbot f�r nichtlandwirtschaftliche Zwecke nach Art. 16b RPG zu verf�gen.
Auf die Begr�ndung im Einzelnen ist in den Erw�gungen einzugehen.
Pro Natura St. Gallen-Appenzell beantragt die Abweisung der Beschwerde in Bezug auf die Teilprojekte Zusch�ttung des Feuerweihers, Erstellung neuer Teiche und Bachumlegungen. Das Verwaltungsgericht und das Baudepartement verweisen auf ihre Entscheide und beantragen Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Flums verzichtet auf eine Vernehmlassung und ersucht um Best�tigung des Verwaltungsgerichtsentscheids. Das Bundesamt f�r Raumentwicklung ARE hat auf eine Stellungnahme verzichtet.
Am 13. Juli 2011 �usserte sich Y.________ unaufgefordert zur Sache.
Am 7. Oktober 2011 verf�gte die Gemeinde Flums gegen�ber dem Beschwerdef�hrer, die Pferdehaltung umgehend einzustellen und die Pferde vom Grundst�ck Nr. 988 wegzuschaffen, die nachtr�glichen baulichen Ver�nderungen unverz�glich zu entfernen und w�hrend der H�ngigkeit des bundesgerichtlichen Verfahrens jegliche Nutzung der Liegenschaft sowie vom Wohnhaus und Stall zu unterlassen.
Mit einer weitern Eingabe vom 23. Dezember 2011 hat der Beschwerdef�hrer darauf hingewiesen, dass die Eigen�ssischen R�te Art. 24c Abs. 2-5 RPG neu gefasst h�tten (vgl. Referendumsvorlage in BBl 2012, 59). Diese Gesetzes�nderung solle sicherstellen, dass die zur Gew�hrleistung von zeitgem�ssen Wohnverh�ltnissen sinnvollen baulichen Massnahmen einschliesslich einen allf�lligen Wiederaufbau m�glich sind.
Mit Verf�gung vom 24. Mai 2011 ist der Beschwerde hinsichtlich der Abbruchverf�gungen die aufschiebende Wirkung zuerkannt worden.
Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts, die unter keinen Ausschlussgrund gem�ss Art. 83 BGG f�llt. Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 lit. a BGG ist zul�ssig. Der Beschwerdef�hrer ist als Eigent�mer des abzubrechenden Wohnhauses im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert. Mit der Beschwerde kann laut Art. 95 lit. a BGG namentlich die Verletzung von Bundesrecht (inkl. Bundesverfassungsrecht) geltend gemacht werden. Der Beschwerdef�hrer hat gem�ss Art. 42 Abs. 2 BGG in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Die Verletzung von Grundrechten pr�ft das Bundesgericht nach Art. 106 Abs. 2 BGG nur, soweit solche R�gen vorgebracht und begr�ndet werden. Ob diese Anforderungen an die Beschwerdeschrift erf�llt sind, wird im entsprechenden Sachzusammenhang zu pr�fen sein. In diesem Sinne kann auf die vorliegende Beschwerde eingetreten werden.
Der Beschwerdef�hrer stellt ausdr�cklich den Antrag, es sei auch Dispositiv-Ziffer 2 des angefochtenen Entscheids aufzuheben. Wie es sich damit verh�lt, ist unten zu beurteilen (E. 4).
2.1 Im Wesentlichen hat das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid die Verweigerung einer nachtr�glichen Baubewilligung f�r das Wohnhaus best�tigt, im Grundsatz eine Pflicht zur Wiederherstellung bejaht und wegen praktischer Unm�glichkeit der Wiederherstellung die Anordnung des Abbruchs des Wohnhauses best�tigt.
Im Einzelnen hat es ausgef�hrt, das Wohnhaus liege in der Landwirtschaftszone und k�nnte daher als zonenkonform bezeichnet werden, wenn es zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung n�tig w�re (Art. 16a Abs. 1 RPG). Mit den Vorinstanzen kam es zum Schluss, dass der Beschwerdef�hrer keine eigentliche Landwirtschaft betreiben w�rde, der angestrebte Betrieb lediglich als zonenwidrige Freizeitlandwirtschaft betrachtet werden k�nne. Eine ordentliche Baubewilligung falle daher ausser Betracht. Zu pr�fen war daher, ob eine Ausnahmebewilligung in Frage komme. Dabei ging es von Art. 24c RPG aus. Nach Abs. 1 dieser Bestimmung werden bestimmungsgem�ss nutzbare, aber zonenwidrig gewordene Anlagen ausserhalb der Bauzone grunds�tzlich in ihrem Bestand gesch�tzt. Diese M�glichkeit f�llt nach der Ansicht des Verwaltungsgerichts allerdings nur in Betracht, wenn die Zonenwidrigkeit durch eine nachtr�gliche �nderung von Erlassen oder Pl�nen bewirkt worden ist. Sie sei ausgeschlossen, wenn die Zonenwidrigkeit allein durch tats�chliche �nderungen wie insbesondere durch Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebs entstanden ist. Im vorliegenden Fall wurde der Landwirtschaftsbetrieb schon vor 1972 und �ber das Inkrafttreten der Raumplanungsgesetzes 1980 bewirtschaftet, bis er dann erst vor wenigen Jahren aufgegeben worden ist. Daraus schloss das Verwaltungsgericht, dass eine Bewilligung nach Art. 24c RPG ausgeschlossen sei.
Bei dieser Sachlage pr�fte das Verwaltungsgericht die Voraussetzungen f�r eine Bewilligung nach Art. 24d RPG. Die Bestimmung erlaubt in landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen. Voraussetzung hierf�r ist u.a., dass die �ussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unver�ndert bleiben (Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG). Nach der Auffassung des Verwaltungsgerichts schliesst diese Regelung einen vollst�ndigen Abbruch einer Wohnbaute mit anschliessendem Wiederaufbau grunds�tzlich aus. In Anbetracht des Umstandes, dass der Beschwerdef�hrer wesentliche Teile des Wohnhauses abbrechen liess folgerte das Verwaltungsgericht, dass es sich um einen unzul�ssigen Wiederaufbau handle. Daher sei eine Ausnahmebewilligung auch aufgrund von Art. 24d RPG ausgeschlossen.
Bei dieser Sachlage konnte keine nachtr�gliche Baubewilligung erteilt werden. Zu pr�fen war daher eine Wiederherstellung. Da die Bausubstanz endg�ltig verloren gegangen ist, erschien es dem Verwaltungsgericht unm�glich, im Rahmen eines Wiederaufbaus denjenigen Zustand zu erzielen, der dem dazumal bewilligten Baugesuch entsprechen w�rde. Es best�tigte daher unter Bejahung der Verh�ltnism�ssigkeit den vorinstanzlich angeordneten vollst�ndigen Abbruch.
2.2 Das Verwaltungsgericht hat sich bei der Anwendung von Art. 24c und Art. 24d RPG auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung gest�tzt. Danach ist Art. 24c RPG ausschliesslich auf Bauten anwendbar, die seinerzeit in �bereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder ge�ndert wurden, jedoch durch die nachtr�gliche �nderung von Erlassen oder Pl�nen zonenwidrig geworden sind. Wird ein Wohnhaus nicht [recte: Wohnhaus durch] durch ein tats�chliches Verhalten wie der Aufgabe der landwirtschaftlichen T�tigkeit zonenwidrig, f�llt Art. 24c RPG ausser Betracht (vgl. BGE 129 II 396 E. 4.2.1 S. 398; Urteil 1C_157/2011 vom 21. Juli 2011 E. 4.1; Urteil 1C_391/2010 vom 19. Januar 2011 E. 4.2). Umgekehrt ist nach Art. 24d RPG ein freiwilliger Abbruch und anschliessender Wiederaufbau grunds�tzlich ausgeschlossen (vgl. BGE 137 II 338 E. 2.1 S. 340).
2.3 Die Anordnung einer Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands oder eines Abbruchs stellt eine Eigentumsbeschr�nkung dar. Sie ist verfassungsrechtlich nur zul�ssig, wenn sie gem�ss Art. 36 BV auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im �ffentlichen Interesse liegt und verh�ltnism�ssig ist.
Im vorliegenden Fall hat der Beschwerdef�hrer nach Abschluss des Schriftenwechsels auf eine von den Eidgen�ssischen R�ten am 23. Dezember 2011 beschlossene �nderung von Art. 24c RPG hingewiesen. Er macht sinngem�ss geltend, diese Bestimmung w�rde ihm den geplanten Umbau erm�glichen und ihn daher vor einem Abbruch bewahren k�nnen.
Das �ffentliche Interesse und die Verh�ltnism�ssigkeit einer Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands oder eines Abbruchs erschienen als fragw�rdig, wenn ein neuer Erlass gewissermassen als lex mitior das umstrittene Bauvorhaben abdecken w�rde, mit der Folge, dass das (nachtr�gliche) Baugesuch bewilligt und von einer Wiederherstellung bzw. dem Abbruch abgesehen werden k�nnte. Bei dieser Sachlage ist zu pr�fen, ob eine Anwendung der Neufassung von Art. 24c RPG (im Folgenden: nRPG) grunds�tzlich �berhaupt in Betracht f�llt.
3.1 Gest�tzt auf den Bericht der Kommission f�r Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrats vom 22. August 2011 (im Folgenden: Bericht bzw. Bericht UREK-N; BBl 2011, 7083) beschloss die Bundesversammlung am 23. Dezember 2011 eine �nderung der Abs. 2-5 von Art. 24c RPG (Referendumsvorlage in BBl 2012, 59); der Abs. 1 von Art. 24c RPG blieb unver�ndert. Die neuen Bestimmungen haben folgenden Wortlaut:
2 Solche Bauten und Anlagen k�nnen mit Bewilligung der zust�ndigen Beh�rde erneuert, teilweise ge�ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtm�ssig erstellt oder ge�ndert worden sind.
3 Dies gilt auch f�r landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute �konomiebauten, die rechtm�ssig erstellt oder ge�ndert worden sind, bevor das betreffende Grundst�ck Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erl�sst Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden.
4 Ver�nderungen am �usseren Erscheinungsbild m�ssen f�r eine zeitgem�sse Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung n�tig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern.
3.2 Die UREK-N f�hrte in ihrem Bericht u.a. das Folgende aus:
"Seit das Bundesrecht die Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet vorschreibt, werden Bauten und Anlagen privilegiert, die bereits rechtm�ssig bestanden, bevor das betreffende Grundst�ck Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde (nachfolgend �altrechtliche� Bauten bzw. Anlagen genannt). An einer solchen Privilegierung soll (...) festgehalten werden (Ziff. 2.1, S. 7086).
Altrechtlichen landwirtschaftlichen Wohnbauten wurden faktisch die gleichen Erweiterungsm�glichkeiten zugestanden wie den nichtlandwirtschaftlichen, mit zwei Einschr�nkungen: Erstens wurden wegen der in der Regel bei aufgegebenen Landwirtschaftsbetrieben vorhandenen Reserven an ungenutztem Geb�udevolumen Erweiterungen grunds�tzlich nur innerhalb des bestehenden Geb�udevolumens zugelassen. Und zweitens wurde auf das Recht verzichtet, solche Wohnbauten freiwillig abbrechen und wieder aufbauen zu k�nnen. Insbesondere wurde bef�rchtet, wegen der grossen Anzahl solcher Bauten k�nnte eine allzu grossz�gige Regelung bez�glich Abbruch und Wiederaufbau dazu f�hren, dass das Landschaftsbild im l�ndlichen Raum seinen Charakter mittel- bis langfristig verlieren k�nnte. Um negative Auswirkungen zu vermeiden, wurden damals zudem weitere ausdr�ckliche Bewilligungsvoraussetzungen vorgesehen (Art. 24d Abs. 3 RPG; Ziff. 2.1, S. 7086).
Mit der Revision soll nun bewirkt werden, dass k�nftig f�r altrechtliche Wohnbauten sowie f�r solche mit angebauten �konomieteilen die gleichen Ver�nderungsm�glichkeiten bestehen, unabh�ngig davon, ob sie 1972 landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich bewohnt beziehungsweise genutzt wurden. Dazu wird der Anwendungsbereich von Artikel 24c erweitert (Ziff. 2.2, S. 7087).
F�r das Ausmass der zul�ssigen �nderungen an altrechtlichen Wohnbauten sollen grunds�tzlich die - grossz�gigeren - Grenzen weiter gelten, die bisher nach Artikel 24c anwendbar waren. Insbesondere soll grunds�tzlich der freiwillige Abbruch und Wiederaufbau m�glich bleiben bzw. werden (Ziff. 2.2, S. 7087).
Mit einer Pr�zisierung soll allerdings ein Zeichen gesetzt werden, um dem schleichenden Verlust des Charakters der landwirtschaftlich gepr�gten Landschaften durch Abbruch und Wiederaufbau entgegenzuwirken: Es soll ausdr�cklich im Gesetz verankert werden, dass Ver�nderungen am �usseren Erscheinungsbild f�r eine zeitgem�sse Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung n�tig oder darauf ausgerichtet sein m�ssen, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Ziff. 2.2, S. 7087).
Die Abs�tze 2 und 5 entsprechen dem Absatz 2 nach geltendem Recht. Absatz 3 bewirkt die Gleichstellung altrechtlicher landwirtschaftlicher Wohnbauten, einschliesslich der zum Teil angebauten �konomieteile mit den entsprechenden nichtlandwirtschaftlichen Wohnbauten. Diese Bauten m�ssen rechtm�ssig erstellt oder ge�ndert worden sein, bevor das betreffende Grundst�ck Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde (Erl�uterungen, Art. 24c Abs. 2-5, Ziff. 3, S. 7088).
Allerdings darf es sich hierbei gem�ss Artikel 24c Absatz 2 bloss um eine massvolle Erweiterung der bestehenden Wohnnutzung handeln (vgl. hierzu auch Art. 42 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000, RPV; SR 700.1). Neu soll diese M�glichkeit explizit im Gesetz erw�hnt werden (Erl�uterungen, Art. 24c Abs. 2-5, Ziff. 3, S. 7088).
Mit Absatz 4 schliesslich soll insbesondere verhindert werden, dass die Landschaft ihren Charakter nach und nach verliert, weil traditionelle Wohnbauten abgebrochen und durch Bauten ersetzt werden, die einen sichtbar anderen Charakter haben (Erl�uterungen, Art. 24c Abs. 2-5, Ziff. 3, S. 7088).
Absatz 2 wird, da gegen�ber dem geltenden Recht unver�ndert, nur so weit erl�utert, als dies f�r das Verst�ndnis der Tragweite n�tig ist. Solche Bauten und Anlagen bezieht sich auf Absatz 1 und meint demnach bestimmungsgem�ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind. Dies sind Bauten und Anlagen, die bestanden, bevor das betreffende Grundst�ck Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde, und die damals nichtlandwirtschaftlich genutzt wurden (vgl. dazu Art. 41 RPV und Bundesamt f�r Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht, Erl�uterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen f�r den Vollzug, Bern 2001, Register V, �Bewilligungen nach Artikel 24c RPG: �nderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen� [nachfolgend: Bewilligungen nach Artikel 24c RPG]). Bez�glich der Frage, was mit erneuert, teilweise ge�ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut gemeint ist, kann auf Artikel 42 RPV, auf die Publikation �Bewilligungen nach Artikel 24c RPG� sowie auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung verwiesen werden (Erl�uterungen, Art. 24c Abs. 2-5, Ziff. 3, S. 7089).
Mit Wohnbauten in Absatz 3 sind einmal alle Bauten gemeint, in denen ganzj�hrig gewohnt wird, und die noch bestimmungsgem�ss nutzbar sind (vgl. Art. 24c Abs 1 RPG). (...) Insbesondere bei Abbruch und Wiederaufbau werden solche Bauten allerdings in der Regel an die Grenze der Wesensgleichheit stossen. Aus Gr�nden der Rechtssicherheit wird der Bundesrat in der Verordnung bei Bedarf diesbez�glich vollzugstaugliche Schranken zu setzen haben (Erl�uterungen, Art. 24c Abs. 2-5, Ziff. 3, S. 7089)."
3.3 Aufgrund der Neufassung von Art. 24c nRPG ergibt sich das Folgende: Wie bisher werden nach Abs. 1 bestimmungsgem�ss nutzbare Bauten ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand gesch�tzt. Unver�ndert k�nnen solche Bauten mit beh�rdlicher Bewilligung erneuert, teilweise ge�ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtm�ssig erstellt oder ge�ndert worden sind (Art. 24c Abs. 2 Satz 1 RPG bzw. Art. 24c Abs. 2 nRPG). Das gilt neu auch f�r landwirtschaftliche Wohnbauten, die rechtm�ssig erstellt oder ge�ndert worden sind, bevor das betreffende Grundst�ck Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde (Art. 24c Abs. 3 Satz 1 nRPG). Die Neuregelung bezweckt, die Beschr�nkung des Abbruchs und Wiederaufbaus von landwirtschaftlichen Bauten gem�ss Art. 24d Abs. 3 RPG zu beseitigen. Sie bewirkt die Gleichstellung altrechtlicher landwirtschaftlicher Wohnbauten. Es sollen k�nftig f�r alle altrechtlichen Wohnbauten die gleichen Ver�nderungsm�glichkeiten bestehen, unabh�ngig davon, ob sie 1972 landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich bewohnt und genutzt wurden.
In Anbetracht des Wortlauts und der Zielsetzung der Neuregelung ist es f�r die entsprechenden Bauten nicht mehr entscheidend, ob die Zonenwidrigkeit der Baute auf eine Erlass- oder Plan�nderung zur�ckgeht oder ob sie durch tats�chliches Verhalten wie insbesondere der Aufgabe eines Landwirtschaftsbetriebs bewirkt worden ist (vgl. zur bisherigen Rechtsprechung oben E. 2.2). Das hat wiederum zur Folge, dass die entsprechenden Bauten gem�ss Art. 24c Abs. 2 und 3 nRPG - neben der Erneuerung, teilweisen �nderung und massvollen Erweiterung - bei gegebenen Umst�nden nach einem entsprechenden Abbruch auch wieder aufgebaut werden k�nnen.
3.4 Diese neue Regelung im Raumplanungsgesetz ist geeignet, sich auf die vorliegende Sache auszuwirken. Insbesondere kann nicht ausgeschlossen werden, dass nunmehr die Neufassung von Art. 24c RPG zur Anwendung kommt und insoweit grunds�tzlich auch ein Wiederaufbau in Betracht f�llt, nachdem der Beschwerdef�hrer das Wohnhaus zu einem betr�chtlichen Teil abgebrochen hat. Demgegen�ber hat das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid die Anwendbarkeit der bisherigen Regelung von Art. 24c RPG im vorliegenden Fall ausgeschlossen.
Die Neuregelung von Art. 24c nRPG ist am 23. Dezember 2011 verabschiedet worden. Die Referendumsfrist l�uft bis am 13. April 2012. Es zeichnet sich ab, dass kein Referendum ergriffen wird, und es kann damit gerechnet werden, dass die Regelung auf den Herbst 2012 in Kraft gesetzt wird. Zu einer Revision der Raumplanungsverordnung liegt ein Entwurf vor, der bis am 1. Juni 2012 in Vernehmlassung steht.
Bei dieser Sachlage w�re es im Sinne von Art. 36 BV unverh�ltnism�ssig, das Wohnhaus des Beschwerdef�hrers entsprechend dem angefochtenen Entscheid des Verwaltungsgerichts abzubrechen, ohne die M�glichkeit der Anwendung von Art. 24c nRPG eingehender zu pr�fen. Daran �ndert nichts, dass die Neuregelung des Gesetzs und der Verordnung noch nicht in Kraft sind. Die zurzeit vorhandenen Grundlagen sollten f�r eine Beurteilung ausreichen. W�re dies nicht der Fall, so k�nnte mit einer Neubeurteilung auch noch zugewartet werden.
3.5 Eine Neubeurteilung hat von der dargestellten Neuregelung von Art. 24c nRPG auszugehen. Auf der einen Seite ist somit zu pr�fen, ob die neuen Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes (und allenfalls der Raumplanungsverordnung) generell gesehen auf den vorliegenden Sachverhalt angewendet werden k�nnen.
Ist dies der Fall, so sind auf der andern Seite die Randbedingungen einer sorgf�ltigen Pr�fung zu unterziehen. Im Sinne von Art. 24c Abs. 3 nRPG sind allf�llige negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu untersuchen. Ferner ist zu pr�fen, ob das Bauprojekt vor Art. 24c Abs. 4 nRPG standh�lt. Danach m�ssen Ver�nderungen am �usseren Erscheinungsbild f�r eine zeitgem�sse Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung notwendig sein oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern. Ganz allgemein ist die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 nRPG bzw. Art. 24c Abs. 2 Satz 2 RPG). Dar�ber hinaus hat die UREK-N darauf hingewiesen, dass nach Art. 24c Abs. 2 nRPG bloss massvolle Erweiterungen zugelassen sind, und hat hierf�r auf Art. 42 Abs. 3 RPV verwiesen. Ferner hat sie ausgef�hrt, dass mit Art. 24c Abs. 4 nRPG vermieden werden soll, dass die Landschaft ihren Charakter nach und nach verliert, weil traditionelle Wohnbauten abgebrochen und durch Bauten ersetzt werden, die einen sichtbar andern Charakter haben. Schliesslich hat sie festgehalten, dass die Begriffe der Erneuerung, teilweisen �nderung, massvollen Erweiterung und des Wiederaufbaus nach wie vor im Sinne von Art. 42 RPV, der einschl�gigen Publikationen und der bundesgerichtlichen Praxis zu verstehen seien.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Urteils in Bezug auf das Wohnhaus in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben ist. Die Sache ist an das Verwaltungsgericht zu neuer Pr�fung unter dem Gesichtswinkel von Art. 24c nRPG zur�ckzuweisen (mit der M�glichkeiten einer weitern R�ckweisung an die zust�ndigen Verwaltungsbeh�rden). Ferner sind auch die Dispositiv-Ziffern 3 und 4 aufzuheben. Das Verwaltungsgericht wird �ber die Kostenregelung im kantonalen Verfahren neu befinden (vgl. Art. 68 Abs. 5 BGG). Im �brigen wird es allf�llig erforderliche vorsorgliche Anordnungen zu treffen haben.
Der Beschwerdef�hrer hat zudem Dispositiv-Ziffer 2 des angefochtenen Entscheids angefochten. Danach wird zur Sicherung des Verbots, den Stall zonenwidrig zu nutzen und insbesondere eine hobbym�ssige Tierhaltung zu betreiben, das Grundbuchamt Flums angewiesen, zulasten des Grundst�cks die �ffentlich-rechtliche Eigentumsbeschr�nkung "Verbot f�r zonenwidrige Nutzung nach RPV" einzutragen. - Der Beschwerdef�hrer begr�ndet in seiner Beschwerdeschrift nicht, dass und inwieweit eine solche Eigentumsbeschr�nkung gegen Bundesrecht verstossen sollte. Er legt auch nicht dar, inwiefern er im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG durch die Dispositiv-Ziffer 2 besonders ber�hrt sei und ein schutzw�rdiges Interesse an der Aufhebung des rein deklaratorischen Eintrags im Grundbuch habe. Insoweit f�llt in Betracht, auf die Beschwerde gar nicht einzutreten. Es rechtfertigt sich indes, zusammen mit Dispositiv-Ziffer 1 (soweit das Wohnhaus betreffend) auch Dispositiv-Ziffer 2 aufzuheben, um eine gesamthafte Neubeurteilung zu erlauben.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind keine Kosten zu erheben. Dem Beschwerdef�hrer ist keine Parteientsch�digung zuzusprechen. Denn die Gutheissung der Beschwerde ist ausschliesslich auf die RPG-Revision und die Eingabe vom 23. Dezember 2011 zur�ckzuf�hren und weist keinen Zusammenhang mit der urspr�nglichen Beschwerde vom 21. April 2011 auf.
Die Beschwerde wird gutgeheissen; Dispositiv-Ziffer 1 in Bezug auf das Wohnhaus und die Dispositiv-Ziffern 2-4 des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 16. M�rz 2011 werden aufgehoben. Die Sache wird dem Verwaltungsgericht zu neuer Pr�fung im Sinne der Erw�gungen zur�ckgewiesen.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde Flums, dem Baudepartement und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen und dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 24
 Art. 16
 Art. 24
 Art. 83
 Art. 82
 Art. 89
 Art. 95
 Art. 42
 Art. 106
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 BGE 
 Art. 24
 BGE 
 Art. 36
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 41
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 36
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 24
 Art. 68
 Art. 89