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Apr 9, 2013 // by Nadine Höfner // Mietrecht // No Comments
In einer aktuellen Entscheidung vom 20.03.2013 (VIII ZR 168/12) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Standardklausel eines Mietvertrages für ungültig erklärt, die die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell verbietet. Ein solches Verbot, das ohne Ausnahme und ohne Rücksicht auf die divergierenden Interessenslagen der Mietvertragsparteien gelten soll, ist unwirksam.
In der vorab veröffentlichten Pressemitteilung des BGH heißt es:
„Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde – in Widerspruch dazu – eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.
Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht eine Zustimmungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht.“
Es gibt keine schematische Lösung. Bei der Haltung von Haustieren muss eine umfassende Abwägung zwischen den Interessen des Mieters, des Vermieters und der weiteren Beteiligten erfolgen. Erst hieran kann die Erlaubnis bzw. das Verbot einer Tierhaltung im Wohnraummietverhältnis gemessen werden. Besonderes Augenmerk ist künftig auf klare und wirksame Vereinbarungen zur Tierhaltung bereits im Rahmen des Abschlusses von Wohnraummietverhältnissen zu legen, und zwar im Sinne der Rechtsklarheit sowohl für Mieter als auch für Vermieter.
Michael Knoch, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Jan 22, 2013 // by Nadine Höfner // Mietrecht // No Comments
Dem Mieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen BGH, Urteil vom 26.09.2012 zu AZ: VIII ZR 315/11.
Bereits 2005 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass im Falle der Beendigung eines beendeten Mietverhältnisses der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen für Abrechnungszeiträume zurückverlangen kann, für die der Vermieter trotz Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist keine Abrechnung erstellt hat (vgl. BGH zu Az. VIII ZR 57/04). Mit Urteil vom 26.09.2012 hat der BGH diesen Anspruch jedoch eingeschränkt. Der Vermieter ist verpflichtet über Vorauszahlungen des Mieters auf Betriebskosten abzurechen. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB hat er hierzu 1 Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes Zeit (sog. Abrechnungsfrist). Zwar kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlung auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der sich aus § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ergebenden Frist abgerechnet hat, zurückverlangen, aber ein solcher Anspruch nach der neueren Ansicht des BGH besteht nur, wenn der Mieter während des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Anspruch auf Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen durchzusetzen. Dies ist grundsätzlich schon dadurch möglich, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen geltend macht, wenn der Vermieter die Abrechnungspflicht nicht erfüllt. Der Mieter würde dann die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zunächst nicht zahlen, bis der Vermieter die geforderte Abrechnung vorlegt.
Tipp: Um spätere Rechtsnachteile zu vermeiden, sollte ein Mieter von Wohnraum dem Vermieter nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB stets auffordern, eine Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen vorzulegen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, sollte ggf. die laufende Nebenkostenvorauszahlung bis zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung zurückbehalten werden. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass es sich nur um ein Zurückbehaltungsrecht handelt. Nach Erstellung der Abrechnung sind daher die zurückbehaltenen und die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen wieder an den Vermieter zu überweisen.
Matthias Walter, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Dez 21, 2012 // by Nadine Höfner // Mietrecht // No Comments
Rechtstipp: Räum- und Streupflicht im Rahmen eines Mietverhältnisses
Nov 29, 2012 // by Nadine Höfner // Mietrecht // No Comments
Ausgerutscht…
Aufgrund der Witterungsverhältnisse stellt sich die Frage, was im Rahmen eines Mietverhältnisses hinsichtlich der Räum- und Streupflicht zu beachten ist.
Die Räum- und Streupflicht obliegt grundsätzlich zunächst der Gemeinde. In der Regel ist sie jedoch durch eine gemeindliche Satzung oder Landesrecht auf den jeweiligen Grundstückseigentümer übertragen. In Ausnahmefällen existieren sogar Regelungen, die die Räum- und Streupflicht direkt auf den Mieter überträgt. Sofern keine entsprechende Regelung hinsichtlich des Mieters besteht, ist dieser zunächst nicht verpflichtet, Räum- und Streupflichten durchzuführen. Häufig versucht aber der Vermieter, diese Verpflichtung auf den Mieter zu übertragen. Ob diese Übertragung wirksam ist, hängt vom Einzelfall ab. Jedenfalls reicht es nicht aus, wenn eine Räum- und Streupflicht lediglich in der Hausordnung vermerkt ist. Vielmehr muss die Übertragung im Hauptmietvertrag erfolgen (vgl. LGt Frankfurt (M) in WUM, 1988, Seite 120).
Selbst wenn eine wirksame Übertragung auf den Mieter erfolgt ist, befreit dies den Grundstückseigentümer nicht, von seiner Haftung. Der Grundstückseigentümer haftet, gegebenenfalls neben dem Mieter, für Schäden, welche durch die Nichtbeachtung der Räum- und Streupflicht entstehen im zivilrechtlichen Schadenersatzrecht als auch hinsichtlich eines Bußgeldes im Ordnungswidrigkeitenrecht. Der Vermieter hat bei einer Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter zudem noch eine Überwachungspflicht. Der Vermieter kann sich – auch wenn die Übertragung wirksam ist – nicht darauf verlassen, dass der Mieter seinen Pflichten nachkommt.
Welcher Umfang ergibt sich aus der Räum- und Streupflicht? Da die Räum- und Streupflicht Grundsatzsache der Gemeinde ist, können an den Vermieter bzw. an den Mieter keine höheren Anforderungen als an die Gemeinde gestellt werden. Ausschlaggebend für den Umfang der Räum- und Streupflicht ist somit im Wesentlichen die entsprechende Satzung der Gemeinde bzw. ggf. vorhandenes Landesrecht. Die Mittel, Geräte und Streumaterial sind – wenn es keine entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter gibt – weiterhin vom Vermieter bereit zu stellen (vgl. Schmidt / Futterer, Mietrecht, 10. Auflg., § 535 Rdnr. 151 mwN).
Ist der Mieter wegen Berufsunfähigkeit oder Urlaub nicht in der Lage, seinen Räum- und Streupflichten nachzukommen, muss er für eine Vertretung sorgen. Streitig ist der Fall, wenn der Mieter aufgrund von Alter oder Gebrechlichkeit nicht mehr in der Lage ist, der Räum- und Streupflicht nachzukommen. Insoweit dürfte jedoch der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein, den Mieter von der Räum- und Streupflicht freizustellen.
Sofern Fragen hinsichtlich der Verpflichtungen von Mieter und Vermieter im Mietverhältnis bestehen, stehen wir Ihnen jederzeit gern zur Verfügung.

References: BGH 
 § 307
 § 535
 § 535
 BGH 
 BGH 
 § 556
 § 556
 BGH 
 § 556
 § 535