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LA GUIDA NEL SITO. Prefabbricazione: intervista a Giovanni Plizzari, presidente del Cte, l associazione dei tecnici specializzati - PDF
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2 EDILIZIA n 19 E TERRITORIO SOMMARIO LA GUIDA EDILIZIA PRIVATA SOCIALE PAGINA 6 Dalle norme al rischio gestione: una bussola per orientarsi nel Sistema Fondi Immobiliari Il vademecum di Cdp Investimenti Sgr per gli operatori IL DOCUMENTO NEL SITO Prefabbricazione: intervista a Giovanni Plizzari, presidente del Cte, l associazione dei tecnici specializzati I TESTI Edilizia scolastica: l elenco completo degli interventi pronti a partire SEMPLIFICAZIONE Il testo approvato in commissione alla Camera SETTIMANALE DI MERCATI & PROGETTI, NORME, APPALTI Direttore responsabile: ELIA ZAMBONI Coordinatore editoriale: GIORGIO SANTILLI Proprietario ed Editore: Il Sole 24-Ore S.p.A. Presidente: Giancarlo Cerutti Amministratore Delegato: Donatella Treu REDAZIONE: Alessandro Arona Massimo Frontera Flavia Landolfi Alessandro Lerbini Silvia Marzialetti Bianca Lucia Mazzei Mauro Salerno Valeria Uva Registrazione Tribunale di Avezzano n. 124 del 25 luglio 1996 Sede legale: Via Monte Rosa, Milano Amministrazione: Via Monte Rosa, Milano Direzione, redazione: Piazza dell Indipendenza, 23 B, C Roma Tel Fax Il Sole 24-Ore S.p.A. Tutti i diritti sono riservati. Nessuna parte di questo periodico può essere riprodotta con mezzi grafici e meccanici quali la fotoriproduzione e la registrazione. Manoscritti e fotografie su qualsiasi supporto veicolati, anche se non pubblicati, non si restituiscono. Servizio Clienti Periodici: Via Tiburtina Valeria (S.S. n. 5) km 68, Carsoli (AQ). Tel. 06 oppure Fax oppure Abbonamento annuale (Italia): Edilizia e Territorio (settimanale + CD-Rom delle annate): euro 199,00; per conoscere le altre tipologie di abbonamento ed eventuali offerte promozionali, contatti il Servizio Clienti (tel oppure ; mail: Gli abbonamenti possono essere sottoscritti telefonando direttamente e inviando l'importo tramite assegno non trasferibile intestato a: Il Sole 24 ORE S.p.A., oppure inviando la fotocopia della ricevuta del pagamento sul c.c.p. n La ricevuta di pagamento può essere inviata anche via fax allo oppure allo Per abbonarsi via internet consultare il sito Arretrati e numeri singoli: 5,16 comprensive di spese di spedizione. I numeri non pervenuti potranno essere richiesti via fax al nr / ; 02-06/ o via a entro due mesi dall uscita del numero stesso. Pubblicità: Il Sole 24 ORE Editoria Specializzata srl Via Goito Bologna Tel.: 051/65751 Tariffe pubblicità: Tabloid: pagina intera b/n 4.110,00, colore 6.030,00; Junior Page b/n 2.470,00, colore 3.450,00; Mezza Pagina b/n 2.080,00, colore 3.020,00; Fascicolo: seconda di copertina 7.670,00+Iva, terza di copertina 6.570,00+Iva; quarta di copertina 8.760,00+Iva; quartino centrale ,00+Iva. Stampa: Il Sole 24-ORE S.p.A. - Via Tiburtina Valeria (S.S. n. 5) km 68, Carsoli
4 Edilizia privata sociale La guida Negli ultimi anni il disagio abitativo delle famiglie è aumentato e la domanda di alloggi sociali arriva anche da soggetti nuovi come pendolari, studenti fuori sede, anziani, immigrati, persone con contratti a tempo. Con questo vademecum la Cdp investimenti Sgr punta a fornire una guida agli operatori interessati al settore dell Edilizia Privata Sociale. Testo a pagina 6
5 6 n EDILIZIA E TERRITORIO Dalle norme al rischio gestione: una bussola per orientarsi nel Sistema Fondi Immobiliari Chi opera nel campo dell Edilizia Privata Sociale deve conoscere e valutare molti elementi. Questo vademecum punta a fornire leinformazioni necessarie a illustrare le opportunità del Sistema Integrato di Fondi Immobiliari a rilevanza locale. CDP INVESTIMENTI SGR - VADEMECUM EDILIZIA PRIVATA SOCIALE - EPS INTRODUZIONE APPLICATIVA INDICE 1. Premessa L edilizia abitativa sociale L Housing Sociale Il contesto di riferimento Quadro normativo di riferimento Piano nazionale di edilizia abitativa Dpcm attuativo del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa Alloggio Sociale Sistema integrato di fondi immobiliari a rilevanza locale: l Edilizia Privata Sociale Fondo Investimenti per l Abitare Fondi immobiliari e iniziative locali Linee guida di investimento del Fondo Investimenti per l Abitare Soggetti coinvolti nell Edilizia Privata Sociale Aiuti di Stato Strutturazione e montaggio di fondi immobiliari e iniziative locali Fonti di finanziamento e sostenibilità economico-finanziaria I fondi comuni di investimento immobiliare come strumento per iniziative locali di Edilizia Privata Sociale Sintesi delle possibili fasi e criticità nella strutturazione e montaggio di fondi immobiliari o iniziative locali Rischi e possibili mitigazioni nella gestione degli alloggi: il tema della gestione Allegato 1: Schema di Sistema Integrato di Fondi (Sif) Allegato 2: Decreto Legge 112/2008 convertito nella Legge del 6 agosto 2008, n Allegato 3: Dpcm 16 luglio Allegato 4: Dm 22 aprile 2008: Alloggio Sociale.36. Appendice I Elementi di sintesi sui Fondi di Investimento Immobiliari Appendice II Il Fondo Immobiliare Etico Abitare Sociale Appendice III Potenziali applicazioni del modello di intervento del Sif Premessa Il presente documento si pone l obiettivo di presentare una sintesi di informazioni che si ritengono utili per gli operatori coinvolti o interessati nella promozione, realizzazione e gestione di interventi di Edilizia Privata Sociale (come definita nel paragrafo 4 che segue) al fine di poter conoscere ed eventualmente usufruire delle opportunità offerte dal Sistema Integrato di Fondi immobiliari a rilevanza locale (anche Sif ) di cui all articolo 11 del Dl 112 del 25 giugno 2008, convertito con modificazioni con la Legge n. 133 del 6 agosto I termini e i contenuti del presente documento non
6 EDILIZIA n 19 E TERRITORIO costituiscono alcun impegno od obbligazione, espressa o implicita, da parte di Cdp Investimenti Sgr Spa ( Cdpi Sgr ) e della sua controllante Cassa Depositi e Prestiti Spa ( Cdp ) a negoziare o a concludere alcuna transazione né rappresentano alcuna consulenza o sollecitazione. Le informazioni, i dati, le stime e le valutazioni di carattere finanziario e/o legale contenuti nel presente documento hanno valore meramente indicativo; Cdpi Sgr si riserva di aggiornarli, emendarli e integrarli senza limitazioni e non possono essere in nessun caso assunti quali dati significativi ai fini di eventuali conclusioni o deliberazioni che dovranno essere adottate dai destinatari nella propria autonomia decisionale. Il presente documento è fornito a titolo puramente informativo e il contenuto dello stesso non rappresenta, e non può essere interpretato, come attività di consulenza da parte di Cdpi Sgr o di Cdp. Del pari, Cdpi Sgr e Cdp non garantiscono in alcun modo la veridicità, completezza o correttezza delle informazioni contenute nel presente documento. Cdpi Sgr e Cdp raccomandano ai destinatari di effettuare le proprie verifiche finanziarie, legali e fiscali indipendenti e declinano ogni responsabilità in relazione a qualunque attività eventualmente posta in essere sulla base delle informazioni contenute nel presente documento. Cdpi Sgr avrà cura di aggiornare la presente versione alla luce dello sviluppo del mercato e delle attività del Fondo da essa promosso e gestito. 2. L Edilizia abitativa sociale 2.1. L Housing Sociale Nel contesto immobiliare italiano, con il termine Housing Sociale [1] si fa riferimento ad un nuovo settore che comprende l attività di sviluppo e gestione immobiliare avente ad oggetto l insieme di alloggi e servizi rivolti a coloro che non riescono a soddisfare sul mercato il proprio bisogno abitativo. La finalità dell Housing Sociale è di migliorare e rafforzare la condizione di queste persone, fornendo soluzioni al disagio abitativo tramite interventi immobiliari coordinati con l utilizzo di specifici azioni e strumenti. L Housing Sociale si pone inoltre come obiettivo la creazione di un contesto abitativo e sociale dignitoso all interno del quale sia possibile non solo accedere ad un alloggio ed a servizi adeguati, ma anche a relazioni umane ricche e significative. In tale contesto, il tema del fabbisogno abitativo presuppone un approccio integrato che consideri gli aspetti immobiliari del bene casa e gli aspetti sociali dei servizi legati all abitare. Tale approccio prevede la realizzazione di progetti immobiliari affiancati da programmi di accompagnamento e di facilitazione alla convivenza, al fine di raggiungere due obiettivi strettamente legati: rispondere al bisogno abitativo e rafforzare le comunità locali. L Housing Sociale consiste nel realizzare alloggi e servizi per coloro che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato per ragioni economiche, o anche per assenza di offerta adeguata, con l obiettivo di creare un offerta abitativa sostenibile, assegnando un titolo di preferenza alla locazione a medio-lungo termine. I temi (sociali e abitativi) ai quali risponde l edilizia abitativa sociale sono generalmente più rilevanti nelle grandi aree metropolitane e nei Comuni ad alta tensione abitativa, dove, in genere, si registra anche un più marcato bisogno di locazione a canoni inferiori (calmierati) a quelli di mercato Il contesto di riferimento In Italia gli elementi che influenzano la domanda abitativa tradizionale sono stati oggetto di cambiamenti strutturali, con un conseguente forte aumento del c.d. disagio abitativo causato da molteplici fattori, quali fenomeni di marginalità sociale, difficoltà o impossibilità a sostenere i costi dell abitare, evoluzione delle dinamiche sociali (famiglie mono-parentali, lavoratori a progetto, studenti fuori sede, immigrazione consolidata, anziani, ecc.). L incremento dei prezzi di mercato e la riduzione del potere d acquisto delle famiglie hanno, infatti, negli anni recenti e soprattutto in alcune aree geografiche del paese, aumentato il bisogno di locazione ed acquisto a prezzi calmierati anche da parte di soggetti solvibili, ma che non riescono a sostenere i valori di mercato. Questi soggetti possono essere definiti troppo poveri per sostenere le condizioni di mercato, ma allo stesso tempo troppo ricchi per accedere all Edilizia Residenziale Pubblica ( Erp ), le c.d. case popolari (alle cui graduatorie pubbliche i soggetti in questione non hanno i requisiti per iscriversi). Oltre alle fasce più povere, la cui protezione è, come detto, affidata all Erp, il disagio abitativo oggi riguarda infatti anche i ceti medio-bassi che non rientrano nelle categorie più svantaggiate, ma non riescono comunque ad accedere alla casa in proprietà. Nel mercato immobiliare italiano è proprio questo segmento - rivolto prevalentemente alla locazione per il [1] Per una definizione del c.d. Housing Sociale o Social Housing si può fare riferimento al Cecodhas (Comitato europeo per la promozione del diritto alla casa) che lo ha definito come l offerta di alloggi e servizi con forte connotazione sociale, per coloro che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato (per ragioni economiche o per assenza di un offerta adeguata), cercando di rafforzare la loro condizione. In Italia la definizione del settore dell Housing Sociale fa riferimento a quella del c.d. Alloggio Sociale (cfr paragrafo 3.3). È utilizzato anche il termine Edilizia Residenziale Sociale ( Ers ), che a livello normativo nazionale è contenuto nell articolo 1 commi e della L. 244/08; a livello regionale vi sono inoltre alcune recenti definizioni dell ambito di riferimento dell Ers (Regione Liguria Lr 3 dicembre 2007, n. 38).
7 8 n EDILIZIA E TERRITORIO soddisfacimento delle proprie esigenze abitative - che ha presentato recentemente i tassi di crescita più sostenuti. La domanda di Alloggi Sociali riguarda infatti sempre di più, oltre agli utenti tipici, come giovani coppie e famiglie monoreddito, anche nuove fasce sociali con diverse esigenze, come studenti fuori sede, immigrati, pendolari, persone con contratti di lavoro temporanei, anziani e soggetti con bisogni abitativi speciali. Il disagio abitativo di tali soggetti è cresciuto anche per le dinamiche che hanno caratterizzato l andamento del mercato immobiliare nell ultimo decennio. Dopo la recessione che aveva colpito il settore nel periodo , il mercato immobiliare in Italia è entrato in un lungo ciclo espansivo che si è concluso alla fine del 2007, con il consolidarsi di prezzi di vendita e canoni di locazione molto alti rispetto alla sostenibilità della spesa da parte delle famiglie. Ciò ha generato, nel periodo [2], un forte differenziale di crescita tra le disponibilità delle famiglie (+18%) e l incremento dei canoni di locazione di mercato nelle aree urbane (+105%). L attuale fase recessiva dell economia ha ulteriormente aggravato i bilanci familiari ed acuito la questione abitativa. Conseguentemente è aumentato in misura rilevante il numero di famiglie in condizioni di disagio a causa dell elevata incidenza del canone di locazione sul reddito familiare, soprattutto nelle aree metropolitane di maggiori dimensioni [3]. In Italia tali dinamiche si sono innestate in un mercato caratterizzato da un elevata incidenza di abitazioni in proprietà (circa l 80% delle famiglie italiane risiede in alloggi di proprietà) [4] e da un cospicuo numero di persone fisiche proprietarie degli alloggi offerti in locazione sul mercato (pari a circa il 70% del totale) [5]. L offerta di alloggi in locazione da parte di persone giuridiche è quindi residuale e in gran parte riferibile all Edilizia Residenziale Pubblica. Peraltro, è da considerare che la riforma dell equo canone, avviata con la Legge n. 392/78 e realizzata con la Legge n. 431/98 per la parte relativa alla residenza, non ha avuto gli effetti sperati di ampliamento del mercato delle locazioni. Appare infatti oggi evidente come tale riforma non abbia prodotto il previsto allargamento dell offerta di abitazioni a canone concordato, sia a causa del perdurare della difficoltà di rientro nella disponibilità dell alloggio offerto in locazione da parte delle famiglie proprietarie, sia per il limitato impatto della leva fiscale, che non ha reso conveniente l offerta in locazione di tali alloggi da parte dei proprietari. La situazione è stata ulteriormente aggravata dalla progressiva riduzione dei finanziamenti a favore dei soggetti produttori di alloggi (es. imprese, cooperative, ecc.) da destinare alla locazione a canone concordato. Un ulteriore effetto strutturale sulle dinamiche sociali, determinato dalla progressiva riduzione di alloggi in locazione a canoni sostenibili, è l incremento della rigidità del mercato del lavoro, in relazione alle difficoltà di trasferimento delle famiglie in aree dove maggiori potrebbero essere le occasioni di impiego, a causa dei costi da sostenere per l abitazione. La carenza di alloggi, peraltro, riguarda anche una parte delle cosiddette locazioni transitorie, legate a necessità abitative temporanee, quali quelle, ad esempio, degli studenti fuori sede. Questa categoria di fabbisogno, infatti, da una parte è sovente soggetta a condizioni contrattuali atipiche, che spesso esulano dagli schemi normativi previsti dalla Legge n. 431/98, e, dall altra, in alcune città (o in specifiche zone di città dove vi è una rilevante presenza universitaria), produce un incremento dei canoni di locazione a libero mercato, nonché una riduzione dell offerta anche per le tipologie di contratto più tradizionali. Per quanto riguarda poi la realizzazione di nuovi interventi, è da rilevare che le politiche perseguite negli ultimi anni hanno comportato una costante riduzione della produzione di edilizia abitativa sociale che, infatti, dal 1984 al 2004, con riferimento all edilizia sovvenzionata [6], è calata da abitazioni per anno a circa (contro le oltre della Francia e le oltre della Gran Bretagna sempre nel 2004) e, con riferimento all edilizia agevolata [7] o convenzionata [8], da a unità per anno. Nel [2] Fonte Nomisma - Dicembre [3] Banca d Italia (Occasional Papers n. 9, luglio 2009) ha indicato come soglia di sostenibilità una incidenza massima del canone di locazione sul reddito familiare pari al 30%. [4] In Italia la percentuale di proprietari di case supera l 80% (la percentuale delle famiglie che possiede la casa in cui vive comprende anche la tipologia di usufrutto e di uso gratuito; in particolare, le famiglie che vivono in case di proprietà sono per l Istat il 73,3%; il 14,5% di tali famiglie paga un mutuo per l acquisto della prima casa). Fonte: Istat, I consumi delle famiglie - Anno 2007, Luglio [5] Dati % Fonte: Rapporto Mit - Nomisma, La Condizione Abitativa in Italia, [6] Per edilizia sovvenzionata si intendono le abitazioni realizzate con finanziamenti pubblici. [7] Per edilizia agevolata si intendono le abitazioni realizzate con la concessione di agevolazioni pubbliche che possono andare da mutui a tasso agevolato ai singoli nuclei familiari, a contributi a fondo perduto concessi agli operatori che realizzano gli interventi. [8] Per edilizia convenzionata si intende la costruzione, previa convenzione con i Comuni, di abitazioni destinate alla vendita o alla locazione il cui valore di mercato viene stabilito dall Amministrazione Comunale che, di norma, rende disponibili le aree attraverso dei bandi. I soggetti attuatori ottengono dal Comune in genere anche agevolazioni di diversa natura (fiscale, relative agli oneri di urbanizzazione, ecc.).
8 EDILIZIA n 19 E TERRITORIO , poi, con l abolizione dei fondi Gescal [9] si è sostanzialmente esaurito il flusso dei finanziamenti che avevano supportato le politiche abitative in Italia, espresse prima con la Legge n. 167 del 1962, poi con la Legge n. 865 del 1971 e, infine, con il programma decennale dell edilizia residenziale previsto dalla Legge n. 457 del 1978 e dalla Legge n. 179 del La concorrenza dei diversi fattori sommariamente descritti amplifica la pressione sulle Amministrazioni locali, peraltro gravate da stretti vincoli di bilancio, a trovare strumenti alternativi ed attivare progetti mirati all incremento dell offerta di Alloggi Sociali e, quando possibile, alloggi Erp sul territorio. 3. Quadro normativo di riferimento L articolo 11 del decreto legge n. 112/2008, convertito nella Legge del 6 agosto 2008, n. 133 ( Dl 112/08 ), introduce i contenuti fondamentali di un nuovo piano nazionale di edilizia abitativa ( Piano Casa ), innovando in modo significativo l approccio al mercato dell edilizia residenziale assistita dall intervento pubblico Piano nazionale di edilizia abitativa Il Piano Casa, ai sensi dell articolo 11 del Dl 112/08 e del Dpcm di attuazione del 16 luglio 2009 (il Dpcm ), è finalizzato a garantire su tutto il territorio nazionale i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo ed è rivolto all incremento del patrimonio immobiliare ad uso abitativo attraverso l offerta di abitazioni di edilizia residenziale, da realizzare nel rispetto dei criteri di efficienza energetica e di riduzione delle emissioni inquinanti, con il coinvolgimento di capitali pubblici e privati, destinate prioritariamente a prima casa per le seguenti categorie sociali svantaggiate: - nuclei familiari a basso reddito, anche mono-parentali o mono-reddito; - giovani coppie a basso reddito; - anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate; - studenti fuori sede; - soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio; - altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all articolo 1 della Legge n. 9 del 2007 [10] ; - immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel territorio nazionale o da almeno cinque anni nella medesima Regione. Nell ambito della gamma di linee di intervento per l attuazione del Piano Casa previste dal Dl 112/2008, in particolare, il comma 3 lettera (a) dell articolo 11, prevede l utilizzo di fondi immobiliari chiusi come possibile strumento, al fine di valorizzare e incrementare l offerta abitativa sul territorio. Tali fondi immobiliari potranno essere costituiti mediante la partecipazione di soggetti pubblici e privati e potranno articolarsi anche in un sistema integrato nazionale di fondi a rilevanza locale (c.d. Sistema Integrato di Fondi) con l obiettivo di investire in progetti volti ad incrementare l offerta di Alloggi Sociali [11], come meglio specificato all art. 11 del Dpcm. I progetti di investimento potranno quindi essere identificati e realizzati direttamente sul territorio di riferimento mediante l implementazione di fondi o iniziative locali, a loro volta partecipati da uno o più c.d. fondi nazionali, che avranno tra i propri obiettivi anche quello del perseguimento degli interessi pubblici e di coordinamento delle singole iniziative. Si rende necessario sottolineare che il Sif e, in tale ambito, l attività dei fondi nazionali, rappresentano solo una delle linee di intervento previste dal Piano Casa. Lo strumento di mercato del fondo immobiliare permetterà quindi, se adeguatamente implementato, di raggiungere una parte degli obiettivi del Piano Casa, ma non ne rappresenta l unico o il principale strumento di attuazione né, tantomeno, la soluzione al disagio abitativo del Paese nel suo complesso Dpcm attuativo del Piano nazionale di edilizia abitativa Il Dpcm, riprendendo i contenuti e le prescrizioni dell articolo 11 del Dl 112/08, prevede che il Piano Casa sia articolato in sei linee di intervento, dalla lettera (a) fino alla (f) dell articolo 1, comma 1, del Dpcm medesimo. L articolo 1, comma 1, lettera (a) del Dpcm, prevede la costituzione di un sistema integrato nazionale e locale di fondi immobiliari (o Sif) per l acquisizione e la realizzazione di immobili per l edilizia residenziale ovvero la promozione di strumenti finanziari innovativi, con la partecipazione di soggetti pubblici e/o privati, per la valorizzazione e l incremento dell offerta abitativa in locazione. L articolo 11 del Dpcm declina la citata linea di intervento riguardante appunto il Sif. In particolare, assume rilievo il comma 2 dell articolo 11, che recita: i fondi immobiliari [ ] dovranno [9] I Fondi Gescal (Gestione Case Lavoratori), alimentati, tra l altro, tramite il prelievo di circa l 1% della retribuzione mensile dei lavoratori dipendenti, avevano costituito sino ad allora la principale fonte di finanziamento pubblico del settore. [10] Legge 8 febbraio 2007 n. 9. Interventi per la riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali, pubblicata nella Gu 14 febbraio 2007, n. 37. Articolo 1 - Sospensione delle procedure esecutive di rilascio. [11] Cfr. paragrafo 3.3.
9 10 n EDILIZIA E TERRITORIO essere dedicati allo sviluppo di una rete di fondi o altri strumenti finanziari che contribuiscano ad incrementare la dotazione di alloggi sociali come definiti dal Dm 22 aprile 2008 [12]. Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ( Mit ), anche avvalendosi di un gruppo di lavoro interministeriale, sta dunque istruendo una procedura pubblica per l individuazione della/e Sgr che gestiranno uno o più fondi comuni di investimento immobiliari di tipo chiuso - fondo nazionale - che saranno sottoscritti, in parte, dal Mit ai sensi dell articolo 11, comma 3, e per la restante parte da investitori istituzionali di lungo termine. Il Decreto di avvio della pubblicazione del relativo Bando è stato firmato in data 23 marzo Ai sensi del Dpcm, alla sottoscrizione di quote dei fondi nazionali saranno destinate da parte del Mit risorse finanziarie di importo non superiore a 150 milioni di euro. Di seguito si riportano gli elementi cardine del regolamento per i fondi nazionali nell ambito del Sif, come già individuati dal Dpcm: a) dimensione obiettivo pari a 3 miliardi di euro ed ammontare minimo di 1 miliardo di euro; b) durata non inferiore a 25 anni; c) rendimento obiettivo in linea con quello di strumenti finanziari comparabili presenti sul mercato; d) adeguata diversificazione territoriale degli investimenti; e) composizione degli organi del fondo tale da assicurare un adeguata rappresentatività agli investitori; f) criteri di partecipazione agli investimenti locali, acquisendo partecipazioni di minoranza fino ad un limite massimo del 40%, sulla base, fra gli altri, dei seguenti elementi: (I) strategia di investimento; (II) rendimento obiettivo in linea con quello di strumenti finanziari comparabili presenti sul mercato; (III) sostenibilità economico-finanziaria del piano di attività o previsione di adeguati presidi in tal senso; (IV) fermo restando quanto previsto dalla normativa vigente in termini di onorabilità e professionalità, esperienza dei promotori e delle società di gestione locali; (V) modalità di diversificazione e mitigazione dei rischi; (VI) dimensione significativa degli interventi; (VII) durata e modalità di dismissione e scadenza della partecipazione detenuta dal fondo nazionale; (VIII) regole di governo che consentano al fondo nazionale un efficace monitoraggio e partecipazione alle procedure d investimento; (IX) efficace strategia di risposta al bisogno abitativo locale attraverso la realizzazione di interventi sostenibili dal punto di vista economico, sociale, ambientale ed energetico; (X) integrazione con le politiche locali, evidenziata dal coordinamento con programmi regionali e comunali per l edilizia sociale (piani casa regionali e comunali), programmi di riqualificazione o trasformazione urbana, realizzazione di infrastrutture locali strategiche per il territorio, nonché piani di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico anche ai sensi dell articolo 11, comma 10, e dell articolo 13 del Dl 112/08; (XI) eventuale apporto di contributi pubblici o privati, ad esempio attivati da Amministratori locali, dallo Stato o dall Unione europea compresi quelli di cui all articolo 44 del regolamento (Ce) n. 1083/2006 del Consiglio dell 11 luglio 2006 sui fondi strutturali e quelli in cui può intervenire il Fondo europeo per gli Investimenti; (XII) eventuale coinvolgimento di più comunità locali; (XIII) processo di investimento che minimizzi i rischi di ritardata realizzazione degli interventi immobiliari, anche con riferimento al loro percorso economico, tecnico e amministrativo di attuazione; g) previsione della possibilità di investire fino ad un massimo del 10% del proprio ammontare sottoscritto in iniziative locali anche in deroga al limite massimo del 40% sopra indicato, nel rispetto degli altri criteri indicati ed in particolare del rendimento obiettivo del fondo. Il Dpcm, agli articoli 6 e 7, fissa i limiti relativi alla durata della locazione ed ai prezzi di vendita al termine della locazione per i soli alloggi realizzati o recuperati ai sensi dell articolo 11 Dl 112/08 e che siano oggetto del finanziamento statale [13]. Tali limiti riguardando quindi gli alloggi oggetto di finanziamen- [12] Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con i Ministri della Solidarietà Sociale, delle Politiche per la Famiglia, e per le Politiche Giovanili e le Attività Sportive del 22 aprile 2008 (pubblicato nella Gu del 24 giugno 2008, n. 146) ( Dm 22 aprile 2008 ). [13] L articolo 6 del Dpcm prevede che gli alloggi realizzati o recuperati ai sensi dell articolo 11 Dl 112/08 e che siano oggetto del finanziamento statale dovranno essere locati per una durata non inferiore a 25 anni, come previsto nella legge finanziaria per il Nel caso di alloggi in locazione con patto di promessa di vendita, la durata della locazione potrà essere inferiore ai 25 anni, ma comunque non inferiore ai 10 anni. Con riferimento alla vendita degli alloggi, l articolo 7 del Dpcm prevede inoltre che, al termine del periodo di locazione, tali alloggi potranno essere alienati secondo le seguenti modalità: (I) offerta in prelazione agli inquilini, in forma collettiva, ad un prezzo massimo pari al costo iniziale dell abitazione rivalutato, su base annua, dell 1,3% oltre l inflazione reale registrata;
10 EDILIZIA n 19 E TERRITORIO to statale e non trovano applicazione ai progetti oggetto di investimenti da parte del Sif (articolo 11 del Dpcm) ai quali si applicheranno i limiti previsti [14] per gli Alloggi Sociali (ai sensi del Dm 22 aprile 2008) in termini di canoni e durata della locazione Alloggio Sociale In Italia la definizione di Alloggio Sociale è stata introdotta dal Dm 22 aprile 2008 e si è resa necessaria ai fini dell esenzione dall obbligo di notifica degli aiuti di Stato [15] a soggetti pubblici e privati attivi nella gestione di servizi abitativi qualificabili come servizi di interesse economico generale. Sono Alloggi Sociali le unità immobiliari adibite ad uso residenziale in locazione permanente finalizzate, per l interesse generale e la salvaguardia della coesione sociale, a ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L Alloggio Sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie. Con Alloggio Sociale non si intende quindi esclusivamente la singola unità abitativa, ma l insieme dei servizi connessi all abitare; i soggetti destinatari di tali unità abitative sono individuati tra i soggetti svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. Rientrano nella definizione anche gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche - quali, a mero titolo esemplificativo e non esaustivo, esenzioni fiscali, assegnazione di aree od immobili, fondi rotativi, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico - destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà (articolo 1, comma 3, del Dm 22 aprile 2008). Ai sensi dell articolo 2, comma 3, del Dm 22 aprile 2008, e fatte salve le deroghe previste al successivo comma 6 [16], il limite massimo del canone di locazione per l Alloggio Sociale non può superare il c.d. Canone Concordato (di cui alla Legge n. 431/1998, articolo 2, comma 3), ovvero, laddove le parti sociali non abbiano raggiunto un accordo locale per fissare il livello del Canone Concordato, il c.d. Canone Speciale, introdotto dalla Legge Finanziaria per il 2004 (Legge n. 350/2003, articolo 3, comma 114), che non deve eccedere il 5% del valore convenzionale dell alloggio, pari al c.d. costo convenzionale di realizzazione dell Alloggio Sociale. Il comma 7 dell articolo 2 del Dm 22 aprile 2008 introduce infine il tema delle caratteristiche e dimensioni dell Alloggio Sociale che deve essere adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della Legge n. 457/1978 [ ] con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare - e comunque non superiore a cinque - oltre ai vani accessori quali bagno e cucina, [ ] e costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative. 4. Sistema integrato di fondi immobiliari a rilevanza locale: l Edilizia Privata Sociale Il Dl 112/08 ha dunque previsto esplicitamente l utilizzo di fondi comuni di investimento immobiliari come possibile strumento di implementazione del Piano Casa, al fine di incrementare l offerta abitativa di Alloggi Sociali sul territorio, ivi inclusa, in via principale, una componente di alloggi destinati alla proprietà o alla locazione temporanea per almeno otto anni (cfr. articolo 1, comma 3, del Dm 22 aprile 2008). Tale modalità di investimento circoscrive l ambito del Sistema Integrato di Fondi o, più propriamente, di quella che può definirsi come Edilizia Privata Sociale (anche definita Eps ), intesa come un ambito innovativo di sviluppo di progetti di interesse generale diretti a categorie socialmente sensibili mediante una metodologia di attuazione propria del mercato immobiliare privato. I veicoli immobiliari per l attuazione del Piano Casa potranno dunque venire costituiti con la partecipazione di soggetti pubblici e privati nell ambito del Sistema Integrato di Fondi, costituito da uno o più fondi nazionali e da una rete di fondi (o altri veicoli di investimento) locali dedicati prevalentemente ad investimenti nel settore dell Edilizia Privata Sociale. L Eps offre dunque la disponibilità di risorse finan- (II) offerta in prelazione agli inquilini, in forma individuale, ad un prezzo massimo pari al costo iniziale dell abitazione rivalutato, su base annua, del 2% oltre l inflazione reale registrata; (III) cessione degli alloggi sul mercato, con offerta in prelazione agli inquilini; (IV) offerta al comune ed agli ex Iacp comunque denominati ad un prezzo pari al costo iniziale dell abitazione rivalutato dell inflazione reale registrata. [14] Cfr. paragrafo 3.3. [15] Ex articolo 87 del Trattato istitutivo dell Unione Europea. [16] Articolo 2, comma 6, del Dm 22 aprile 2008: Salvo diversa disciplina regionale, in relazione a particolari programmi d intervento, gli enti locali possono stabilire specifici canoni, criteri di accesso e permanenza, assumendo a proprio totale carico i costi delle compensazioni spettanti agli operatori, da coprire anche attraverso valorizzazioni premiali di tipo urbanistico.
11 12 n EDILIZIA E TERRITORIO ziarie che hanno natura di investimento e non di sussidio o di contributo a fondo perduto. La struttura del Sif consente, infatti, di sfruttare sinergie a livello di sistema Paese sia dal punto di vista finanziario che dal punto di vista del know-how e delle best practice delle iniziative. L Edilizia Privata Sociale agevola e premia, inoltre, l imitazione e l adattamento, nelle singole realtà locali, dei migliori progetti a livello nazionale o l utilizzo di strumenti condivisi che supportino lo sviluppo del settore, mantenendo allo stesso tempo la massima flessibilità nella strutturazione e montaggio delle iniziative e nel loro governo a livello locale. Da ultimo, ai sensi del Piano Casa, le risorse finanziarie messe a disposizione per gli interventi da attuare mediante il Sif, potranno essere utilizzate, previa autorizzazione del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, d intesa con il Ministero dell economia e delle finanze, anche per l attivazione di strumenti finanziari innovativi come ad esempio: fondi di garanzia, forme di finanziamento in pool, piani per il c.d. risparmio casa, che favoriscano il riscatto a medio termine degli alloggi anche in collaborazione con istituti bancari (cfr. articolo 11, comma 8, del Dpcm) Fondo Investimenti per l Abitare Cdp Investimenti Sgr Spa è stata costituita in data 24 febbraio 2009 per iniziativa della Cassa Depositi e Prestiti Spa, unitamente ad Acri (Associazione di Fondazioni e di Casse di Risparmio Spa) ed Abi (Associazione Bancaria Italiana). L azionariato di Cdpi Sgr è composto per una quota di maggioranza pari al 70% da Cdp e per una quota pari al 15% ciascuna da Acri ed Abi (cfr. schema Allegato 1). Cdpi Sgr è stata autorizzata alla prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio, di cui all art. 33 del decreto legislativo del 24 febbraio 1998, n. 58, da parte di Banca d Italia, in data 7 gennaio 2010 ed è iscritta al n. 291 dell albo delle società di gestione del risparmio. Cdpi Sgr ha l obiettivo di dare vita ad una piattaforma per il lancio di fondi comuni di investimento immobiliari destinati all incremento dell offerta abitativa sul territorio italiano. In particolare, nella prima fase di operatività, Cdpi Sgr svolgerà l attività di promozione, istituzione e gestione del fondo denominato Fondo Investimenti per l Abitare ( Fia o il Fondo ), fondo immobiliare chiuso riservato ad investitori qualificati, il cui regolamento è stato approvato dalla Banca d Italia lo scorso 11 marzo. Il Fia investirà in fondi immobiliari ed iniziative su base locale che, rispondendo ai requisiti di interesse sociale previsti dal Piano Casa, contribuiscano ad incrementare la realizzazione di Alloggi Sociali per la locazione a canone calmierato e la vendita a prezzi convenzionati ai sensi del Dm 22 aprile In considerazione degli aspetti etici del fondo, Cdpi Sgr intende promuovere la sottoscrizione del Fia presso soggetti istituzionali quali istituzioni finanziarie, compagnie assicurative e casse di assistenza e previdenza professionale ed altri investitori interessati. Nell ambito sopra delineato, Cdpi Sgr intende partecipare alla gara che sarà promossa dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti per la selezione del fondo per la realizzazione del Piano Casa del Governo ai sensi dell articolo 11 del Dpcm (il c.d. fondo nazionale ). Il regolamento del Fia prevede un patrimonio minimo di 1 miliardo di euro e si ipotizza un valore target di sottoscrizioni pari a circa 2-2,5 miliardi di euro, per una durata del Fondo di 30 anni. Il Fondo investirà larga parte del proprio patrimonio (90%) in quote di fondi comuni d investimento immobiliari gestiti da altre società di gestione del risparmio su base locale o in società di progetto operanti nel settore immobiliare, attraverso la sottoscrizione di quote di partecipazione rilevanti nel limite del 40% del patrimonio del fondo o società target. Tale limite è volto a garantire che la maggioranza del capitale investito sia apportato da soggetti locali e, nel contempo, che sia mantenuta una rilevante presenza nelle singole iniziative da parte del Fondo (cfr. schema Allegato 1). Il Fondo, inoltre, potrà impiegare la restante parte delle proprie risorse (10% del patrimonio) in beni immobili e diritti reali immobiliari nonché in quote di Oicr e società, in deroga al limite di investimento del 40%. Il Fia opererà quindi su tutto il territorio nazionale acquisendo quote o partecipazioni significative, ancorché di minoranza, di fondi o iniziative immobiliari di Edilizia Privata Sociale su base locale, nei quali potranno investire Fondazioni di origine bancaria, Enti locali, Ex-Iacp (c.d. Aziende Casa ) [17], investitori finanziari e operatori privati del settore (cfr. schema Allegato 1). In termini di redditività del capitale investito e delle quote, il Fondo si pone come obiettivo la ricerca di profili di investimento con rendimenti pari a quelli generati da strumenti comparabili presenti sul mercato. Tali rendimenti sono ad oggi individuabili in un ritorno di circa il 3% oltre l inflazione, generato da un modesto flusso cedolare annuo e dall apprezzamento a [17] Gli ex Istituti Autonomi Case Popolari c.d. Aziende Casa (es. Aler in Lombardia, Atc in Piemonte, Acer in Emilia Romagna, Arte in Liguria, Area in Sardegna, Ater in Basilicata, ecc.) sono costituite in forma di enti pubblici economici (es. Emilia Romagna, Liguria, Veneto, Umbria, Friuli Venezia Giulia, ecc.) o di enti pubblici non economici (es. Piemonte, Basilicata, Campania, Puglia, Calabria, Sicilia, ecc.). Alcune Aziende Casa presentano invece forma societaria (es. Toscana e Trentino).
12 EDILIZIA n 19 E TERRITORIO scadenza degli investimenti locali in corrispondenza della cessione degli immobili. I progetti saranno identificati ed implementati direttamente sul territorio di riferimento mediante fondi immobiliari locali o eventualmente ricorrendo anche ad altre tipologie di veicoli di investimento (es. società di progetto), nei quali il Fondo apporterà capitale come co-investitore, anche con l obiettivo di garantire la tutela degli interessi pubblici coinvolti. Di seguito si riportano, in sintesi, le principali attività che saranno svolte dal team di gestione di Cdpi Sgr. - Scouting di nuove iniziative immobiliari e approfondimento delle opportunità di investimento conformi alle linee guida del Fondo. Tale analisi avviene tramite il reperimento delle nuove iniziative e/o la valutazione delle proposte ricevute dal mercato, anche mediante divulgazione territoriale dei progetti di sviluppo immobiliare di potenziale interesse per il Fondo. L attività di promozione dell iniziativa sarà sistematizzata al fine di rendere tutti gli operatori edotti dell opportunità. - Analisi preliminare di fattibilità di ciascuna opportunità di investimento mediante lo studio della localizzazione, del mercato di riferimento e della domanda locale, la mappatura del reale disagio abitativo, nonché la valutazione preliminare dell ipotesi di sviluppo e delle possibili alternative funzionali. Tale attività verrà validata anche mediante l eventuale coinvolgimento di consulenti tecnici e verrà approvata con la condivisione del Comitato Investimenti (organo tecnico interno della Società di gestione) e, ove previsto, degli organi consultivi del Fondo. - Simulazione economico-finanziaria preliminare mediante reperimento di ulteriori dati in merito all iniziativa immobiliare, al mercato locale, e alla struttura di capitale di rischio e di debito del fondo o veicolo societario locale. - Due diligence tecnica, urbanistica, legale e fiscale, anche avvalendosi del supporto di consulenti esterni, volta ad identificare i punti di forza e di debolezza dell operazione immobiliare in fase di esame, e relativo reporting con redazione dell Information Memorandum definitivo, in coordinamento fra il team di investimento e le altre funzioni aziendali (Risk Management, Compliance, Amministrazione Pianificazione e Controllo). - Validazione dell opportunità di investimento da parte del Comitato Investimenti e, ove previsto, del Comitato consultivo (organo di rappresentanza dei quotisti del Fondo), per la presentazione al Consiglio di Amministrazione che valuterà in via definitiva ed indipendente e delibererà in merito all opportunità di investimento. - Si precisa a tale proposito che oggetto dell analisi di investimento potrà essere anche la quantificazione della percentuale di partecipazione nel capitale dell Oicr o veicolo target. In tal senso i progetti maggiormente aderenti alle finalità del Fia potranno ricevere una partecipazione pari al valore massimo (40%) previsto dal Regolamento, mentre i progetti meno avanzati potranno avere una quota di partecipazione inferiore, da incrementare eventualmente sulla base del progressivo allineamento del progetto locale alle linee strategiche di investimento del Fia. - Esecuzione dell investimento mediante sottoscrizione di quote/partecipazioni, con coinvolgimento di tutte le funzioni aziendali necessarie, inclusa la banca depositaria. - Monitoraggio degli investimenti, anche mediante partecipazione ai Comitati consultivi dei fondi locali in cui il Fia abbia investito, esercizio dei poteri previsti dai regolamenti e dalla documentazione contrattuale dei fondi o veicoli locali, e valutazione critica dell iter dell operazione immobiliare, con particolare attenzione al rispetto dei tempi, del budget previsto, delle procedure per la gestione dei conflitti di interesse, e di ogni altro aspetto disciplinato dal Regolamento del Fondo in coerenza con le strategie di investimento del Fondo stesso. - Monitoraggio della fase di gestione immobiliare, di concerto con l area Risk Management, nel periodo che va dall assegnazione degli alloggi in locazione o in proprietà, e per tutta la durata del fondo o iniziativa locale, con particolare riferimento agli aspetti di gestione amministrativa e tecnica del patrimonio immobiliare realizzato, e con l obiettivo di garantirne i relativi flussi di cassa. In relazione al rendimento degli investimenti, questa attività di monitoraggio è mirata anche alla verifica dell implementazione dei meccanismi di vendita da parte delle iniziative locali (strategia c.d. di exit ) Fondi immobiliari e iniziative locali Nel quadro del Sif, i fondi di investimento e le iniziative immobiliari a livello locale sono gestiti da autonome società di gestione del risparmio (Sgr) o veicoli societari creati ex novo o già operanti sul mercato, in via preferenziale, con esperienze specifiche e risorse dedicate all Edilizia Privata Sociale. Nel caso di investimenti in fondi locali, l assetto della governance sarà composto, oltre che dagli organi sociali delle Sgr promotrici, anche da Comitati consultivi e Assemblee di investitori dove troveranno rappresentanza sottoscrittori, anche locali, dell iniziativa. Le Sgr dei fondi locali, così come i promotori delle iniziative sul territorio, si dovranno confrontare con le Amministrazioni comunali, le Autorità regionali e gli operatori, sotto i profili economico-finanziari, sociali e della politica territoriale, al fine della promozione, progettazione, attuazione e gestione delle iniziative di Edilizia Privata Sociale. I contenuti innovativi del settore si basano su un quadro normativo al tempo stesso solido (quello dei
13 14 n EDILIZIA E TERRITORIO fondi immobiliari) e flessibile. Sarà infatti possibile nell ambito delle iniziative locali avvalersi del supporto di operatori tecnici esperti del settore residenziale sociale, come Aziende Casa, cooperative di costruzione, aziende edili private ed altri soggetti che stanno acquisendo esperienze specifiche (cfr. schema Allegato 1). Una volta raggiunta la massa critica di investimento, con uno o più progetti, che renda possibile l attivazione di un fondo immobiliare, o dell eventuale altro veicolo di investimento, i promotori delle iniziative locali (es. Fondazioni di origine bancaria, Aziende Casa, cooperative edilizie e operatori privati, ecc.) si candideranno a ricevere l investimento finanziario del Fia sotto forma di capitale di rischio investito nel limite del 40%, che potrà avvenire solo in esito all istruttoria effettuata da Cdpi Sgr e all approvazione da parte dell organo deliberativo della società stessa. Le iniziative locali potranno inoltre avvalersi della leva finanziaria fornita dagli istituti di credito in un ambito maggiormente garantista per i soggetti finanziatori. Per i progetti di Edilizia Privata Sociale da sviluppare sul territorio, l esistenza di un fondo nazionale disponibile a partecipare all avvio di fondi e iniziative locali, dovrebbe quindi agevolare: l avvio delle iniziative, fornendo eventualmente la propria assistenza sia alle Amministrazioni locali che agli operatori nel rispetto dei rispettivi interessi pubblici e privati; - il finanziamento, sottoponendo le iniziative alla propria istruttoria di investitore e, in caso di esito positivo, fornendo implicitamente indicazioni rispetto alla validità e sostenibilità dei progetti; - il miglioramento dei contenuti, attraverso la condivisione del know-how sui progetti, il trasferimento delle best practice e modalità attuative e la promozione di strumenti che sostengano lo sviluppo del settore. Il fondo nazionale, in estrema sintesi, non si presenta tanto come uno strumento che riporti al livello nazionale la gestione delle iniziative locali di Edilizia Privata Sociale, quanto - invece - come un mezzo per facilitare e aumentare la diffusione di iniziative locali, coordinandole con le politiche abitative pubbliche (Piano Casa nazionale, ma anche piani regionali e comunali), fissando, nel contempo, degli standard minimi per l attività e offrendo in cambio risorse finanziarie che possano facilitare l attività di promozione da parte di una pluralità di operatori locali, quali, ad esempio, Fondazioni di origine bancaria, Sgr di mercato, ma anche enti pubblici, Aziende Casa, cooperative e sviluppatori privati (cfr. schema Allegato 1). Le Fondazioni di origine bancaria, in particolare, sono per loro natura soggetti particolarmente adeguati a supportare le iniziative promosse sul proprio territorio, sia attraverso la messa a disposizione di risorse di co-investimento sui progetti locali (con il fondo nazionale), sia attraverso una proattiva promozione dei progetti di costituzione di fondi e iniziative locali Linee guida di investimento del Fondo Investimenti per l Abitare Il Fondo Investimenti per l Abitare avrà l obiettivo di investire in iniziative di Edilizia Privata Sociale, sulla base di una dettagliata istruttoria. Tale istruttoria terrà conto, tra l altro: - della tipologia e della finalità degli investimenti (es. maggiore presenza di immobili ad uso abitativo/residenziale rientranti nella categoria di Alloggi Sociali rispetto al complesso delle destinazioni d uso); - della sostenibilità economica-finanziaria e di coesione sociale-territoriale dei progetti (inclusa la sostenibilità della locazione a lungo termine); - della valutazione degli aspetti gestionali sociali ed ambientali dei progetti; - della verifica del coordinamento dei progetti con le politiche abitative regionali, locali e nazionali. In tali fattispecie è possibile immaginare, ad esempio, anche interventi immobiliari misti, che contengano, cioè, alloggi da destinare all affitto a canone sostenibile e abitazioni per la vendita immediata ed eventuali insediamenti a destinazione residenziale o non residenziale, funzionali alla realizzazione di servizi dedicati al nuovo insediamento (scuole, asili, residenze per studenti, Rsa, e altri servizi complementari), pur mantenendo una significativa prevalenza delle destinazioni di tipo sociale. L integrazione tra funzioni residenziali e servizi pubblici o privati può favorire la sostenibilità economica e finanziaria dell operazione. Gli investimenti saranno selezionati dal Fia assicurando un adeguata diversificazione dei rischi, valutando attentamente la loro fattibilità e sostenibilità sotto il profilo economico-finanziario, della coesione sociale-territoriale e della salvaguardia ambientale, nel rispetto dei limiti previsti dalla politica di investimento e verificandone la compatibilità con la tipologia di investimenti prevista dal regolamento del Fondo. In particolare, i criteri preferenziali di selezione delle strategie di investimento in fondi immobiliari locali, o altre eventuali società target, saranno: a) la compatibilità della strategia di investimento del fondo o veicolo di investimento locale con gli obiettivi di investimento del Fia, in particolare: (I) durata degli investimenti e prospettive di disinvestimento alla scadenza rispetto alla durata del Fia pari a 30 anni; (II) modalità e tempistiche di exit dagli investimenti effettuati dal fondo o eventuale altro veicolo di investimento locale (es. vendita alloggi ai conduttori,
14 EDILIZIA n 19 E TERRITORIO ecc.); (III) analisi del mercato immobiliare delle vendite e delle locazioni su cui va ad inserirsi l iniziativa in termini di: (I) prezzi di vendita e canoni di locazione, (II) disallineamento domanda/offerta e flussi demografici/sociali locali; (III) tempi di ultimazione delle operazioni di sviluppo e concreta disponibilità degli alloggi; (IV) consistenza, composizione e stratificazione delle liste Comunali di famiglie in attesa di assegnazione di alloggi pubblici sociali (liste Erp ); (V) collocazione geografica dell intervento nell ambito del tessuto urbano di riferimento, anche con riguardo ai servizi accessori inclusi nell intervento o connessi allo stesso; (VI) collegamenti di trasporto dell area oggetto dell intervento, con particolare attenzione ai collegamenti attraverso servizi pubblici esistenti e di prossima realizzazione; (VII) contenuti sociali dell intervento con riferimento alla capacità ed esperienza del promotore nel campo sociale nonché alla presenza di interventi socialmente caratterizzanti (scuole, asili, residenze per studenti, Rsa, ecc.); (VIII) analisi degli strumenti urbanistici locali e del relativo rischio associato, nonché eventuali conflitti con vincoli paesaggistici o di tutele differenziate di altro genere, nonché con i futuri programmi di sviluppo territoriale e urbanistico; (IX) esistenza di regole di governance che assicurino al Fia adeguata tutela, in seno agli organi decisionali dei fondi o eventuali altri veicoli di investimento locali, nel caso di proposte di modifica della politica di investimento degli stessi; b) il Rendimento obiettivo del fondo, o eventuale altro veicolo di investimento locale, in linea [18] con quello di strumenti finanziari comparabili presenti sul mercato; c) la sostenibilità economico-finanziaria dell attività del fondo, o eventuale altro veicolo di investimento locale, o previsione di presidi idonei ad assicurare tale requisito; d) fermi i requisiti di onorabilità e professionalità previsti dalla normativa vigente dei promotori e delle società di gestione locali, l esperienza professionale all interno delle società e dei promotori locali nelle attività di gestione immobiliare e sociale degli interventi; e) le modalità di diversificazione e mitigazione dei rischi del fondo, o iniziativa locale, coerentemente con la mappatura dei rischi ed il risk management di Cdpi Sgr e del Fia; f) la significatività della dimensione degli interventi del fondo, o eventuale altro veicolo di investimento locale, verificando che la dimensione degli interventi sia tale da richiedere un investimento da parte del Fia nella struttura del capitale del fondo, o veicolo di investimento locale, di ammontare adeguato; g) la robustezza delle modalità di dismissione a scadenza della partecipazione detenuta dal Fia in fondi o veicoli di investimento locali; h) la presenza di regole di governance del fondo, o eventuale altro veicolo di investimento locale, tali da consentire al Fia di monitorare costantemente l attività; i) l efficacia della strategia di risposta, adottata dal fondo, o eventuale altro veicolo di investimento locale, al fabbisogno abitativo locale attraverso la realizzazione di interventi sostenibili dal punto di vista economico, sociale, ambientale ed energetico; j) l integrazione del fondo, o eventuale altro veicolo di investimento locale, con le politiche pubbliche locali, evidenziata dal coordinamento con programmi regionali e comunali di edilizia abitativa sociale (es. piani casa regionali e comunali) programmi di riqualificazione o trasformazione urbana, realizzazione di infrastrutture locali strategiche per il territorio, nonché piani di valorizzazione del patrimonio residenziale pubblico, anche ai sensi dell articolo 13, e dell articolo 11, comma 10 e dell articolo 58 del Dl 112/08; k) l eventuale apporto, al fondo o eventuale altro veicolo di investimento locale, di contributi pubblici o privati (es. attivati a favore di Amministrazioni locali dallo Stato o dall Unione Europea compresi quelli ex articolo 44 Regolamento Ce n. 1083/2006 sui fondi strutturali e quelli in cui può intervenire il Fondo Europeo per gli Investimenti); l) l eventuale coinvolgimento di più comunità locali, anche attraverso processi decisionali partecipati; m) l adozione di un processo di investimento del fondo, o eventuale altro veicolo di investimento locale, che minimizzi i rischi di ritardata realizzazione degli interventi immobiliari, tenuto conto anche del relativo percorso economico, tecnico e amministrativo di attuazione; n) la eventuale previsione di diritti di opzione sull acquisto/locazione di alloggi a favore di soggetti iscritti alle Casse di assistenza e previdenza professionale che siano anche sottoscrittori del Fondo. Inoltre, in fase di analisi costituiranno titolo preferenziale per l investimento i seguenti obiettivi qualitativi degli interventi: - l efficienza ed efficacia della gestione degli alloggi, intesa come l attività che, in sintesi, può includere la selezione dei soggetti aventi diritto all assegnazione degli alloggi, la riscossione dei canoni di locazione e [18] Le iniziative già presenti sul mercato presentano degli obiettivi di rendimento del 2-4% oltre l inflazione.
15 16 n EDILIZIA E TERRITORIO le manutenzioni, il supporto nell attività di vendita degli alloggi alla fine del periodo di locazione, ecc. Si segnala già in questa sede la particolare rilevanza e criticità di tale attività di gestione che rappresenterà uno dei temi principali, se non il più importante, dell istruttoria della Sgr; - la realizzazione di alloggi che presentino maggiori livelli di flessibilità, fruibilità e accessibilità, rispetto a quelli obbligatori, in grado di rispondere in modo ottimale alle esigenze espresse da nuclei di utenza ed, in particolare, da coloro che presentano ridotte capacità motorie e sensoriali; - il perseguimento di un maggiore livello di efficienza e risparmio energetico, nonché di sostenibilità ambientale, rispetto a quelli obbligatori (cfr. Dm 22 aprile 2008), introducendo fonti di energia rinnovabile e soluzioni tecniche orientate a ridurre consumi ed emissioni; - il contenimento dei costi di manutenzione degli alloggi e degli edifici, selezionando soluzioni tecniche e costruttive in grado di facilitare gli interventi di manutenzione e migliorare la durata e l efficienza del prodotto edilizio finale, nonché di consentire una agevole manutenzione programmata; - la minimizzazione del c.d. consumo di territorio tramite la selezione di progetti che, fatta salva l acquisizione del bene iniziale ad un costo calmierato e i tempi di messa a disposizione degli alloggi, prevedano la riqualificazione, la ristrutturazione od il riutilizzo di immobili esistenti senza l utilizzo di nuove aree non edificate (es. aree verdi, terreni agricoli, ecc.); 4.4. Soggetti coinvolti nell Edilizia Privata Sociale Di seguito si riportano, a mero titolo esemplificativo, le principali attività che i soggetti locali [19] potrebbero svolgere nel contesto del Sistema Integrato di Fondi anche in relazione alle esigenze delle diverse aree geografiche del Paese. a) Regioni: - indicano i fabbisogni abitativi e gli obiettivi delle politiche pubbliche locali; - stanziano contributi a supporto dell attuazione degli interventi e finanziano le iniziative tramite: (I) contributi a fondo perduto; (II) costituzione di fondi rotativi e di garanzia per una parte del mancato pagamento dei canoni di locazione (morosità) e/o il rimborso dell indebitamento finanziario messo a disposizione dagli istituti di credito coinvolti nei fondi o nelle iniziative locali; (III) sottoscrizione di quote dei fondi o veicoli di investimento locali (equity). - coordinano il processo di formazione delle iniziative e la fase di attuazione (es. Accordi di Programma, Accordi Quadro di Sviluppo Territoriale); - promuovono, direttamente e/o coinvolgendo altri soggetti del sistema Regionale, la formazione di un contesto normativo, di strumenti (es. fondo di garanzia, contributi, accreditamento degli operatori di settore, ecc.) e di iniziative che favoriscano lo sviluppo dei progetti; - nel caso di partecipazione ai progetti tramite, ad esempio, concessione di contributi o sottoscrizione di equity, individuano i destinatari degli alloggi attraverso la definizione di criteri di accesso condivisi con gli altri promotori delle iniziative e nel rispetto dei parametri di sostenibilità delle stesse; - definiscono i livelli dei canoni di locazione e dei prezzi di vendita e le modalità per la messa a disposizione degli Alloggi Sociali in coerenza a criteri omogenei su tutto il territorio nazionale. b) Comuni: - rendono disponibili aree edificabili o cespiti immobiliari comunali a costi calmierati; - concedono agli attuatori delle iniziative locali benefici economici (es. riduzione dei contributi sui costi di costruzione, riduzione degli oneri di urbanizzazione, esenzioni Ici, ecc.); - partecipano come investitori nei fondi o iniziative locali nelle forme di equity (anche con rendimento limitato) e/o di contributi a fondo perduto; - partecipano al processo di pianificazione e di attuazione degli interventi immobiliari (es. definizione di obiettivi su base locale, adeguamenti degli strumenti urbanistici, rilascio di titoli abilitativi edilizi, ecc.); - erogano contributi alle categorie in stato di maggior bisogno all interno degli assegnatari di Alloggi Sociali tramite c.d. buoni casa ed altre iniziative di sostegno alla domanda di locazione (es. Fondo Sostegno Affitti); - individuano le tipologie di destinatari degli alloggi attraverso la definizione di criteri di accesso condivisi con i promotori dell iniziativa; - possono proporsi come acquirenti degli alloggi in fase di dismissione finale da parte dei Fondi o altri veicoli di investimento locali; - stipulano convenzioni nelle quali sono regolati i rapporti tra gli stessi Enti locali di riferimento e i promotori delle iniziative locali. c) Fondazioni di origine bancaria o altri investitori privati e istituzionali locali (es. Banche, Assicurazioni, Fondi pensione, Gruppi e Società immobiliari, ecc.): - partecipano alla promozione, strutturazione e montaggio delle iniziative; - co-investono nei fondi o eventuali altri veicoli [19] Cfr. schema Allegato 1.
16 EDILIZIA n 19 E TERRITORIO locali concorrendo al reperimento delle risorse di capitale di rischio (equity) non apportate dal fondo nazionale (almeno pari al 60% dell equity); - svolgono un ruolo di sperimentazione di nuovi strumenti per il finanziamento e la gestione delle iniziative (come è avvenuto nel recente passato con gli stessi fondi immobiliari), anche con riferimento ad aspetti attinenti alla propria attività filantropica (es. iniziative dedicate a soggetti in condizione di svantaggio); - partecipano all interlocuzione locale che accompagna la realizzazione di iniziative in una logica di compartecipazione pubblico/privato; - contribuiscono alla formazione dei progetti di Edilizia Privata Sociale nell ottica di sviluppo del territorio di riferimento; - diffondono il know-how di settore e le best practice maturate nei progetti con tutti gli attori del settore; - possono promuovere, anche su base regionale, nuovi fondi immobiliari e iniziative locali in diretta collaborazione con l amministrazione Regionale coinvolta. d) Operatori privati, Cooperative e Aziende Casa: - partecipano alle procedure di selezione per i soggetti attuatori degli interventi di Edilizia Privata Sociale che concorrono a formare i panieri di investimento dei fondi locali, potendo svolgere l attività di sviluppo immobiliare e facendosi carico della parte industriale delle iniziative tramite risorse professionali e produttive interne. Dette procedure garantiranno la trasparenza, la pubblicità e la non discriminazione dei soggetti coinvolti, in ossequio alle normative vigenti (ove applicabili); - partecipano all investimento nei fondi o iniziative locali necessario al reperimento delle risorse non apportate dal fondo nazionale (il co-investimento rappresenta un segnale importante per gli investitori finanziari); - propongono propri interventi immobiliari ai fondi o iniziative locali, anche apportando parte del proprio patrimonio in conferimento; - possono gestire, direttamente, sia i servizi immobiliari dei patrimoni in locazione sia i servizi all abitare, incluse le assegnazioni delle unità abitative nel rispetto dei criteri fissati dalla normativa di riferimento, e, ove applicabili, dei criteri previsti dalle convenzioni stipulate tra gli Enti locali e i soggetti attuatori. In alternativa, la gestione degli alloggi potrebbe essere svolta tramite la formazione/individuazione di un soggetto terzo designato alla gestione immobiliare e sociale dell iniziativa - c.d. gestore [20] - che potrà essere selezionato direttamente dalla Sgr del fondo o dall eventuale altro veicolo di investimento locale. e) Istituti di credito e banche locali: - partecipano al finanziamento dei fondi o iniziative locali tramite ricorso degli stessi ad indebitamento finanziario (per i fondi immobiliari ordinari fino a un massimo del 60% del patrimonio del fondo costituito da immobili) [21] ; - possono partecipare al finanziamento dei soggetti impegnati nella prestazione di servizi al fondo o eventuale altro veicolo di investimento locale (es. imprese edili e società di gestione di servizi); - possono implementare fondi rotativi, fondi di garanzia o altri strumenti eventualmente promossi dagli Enti territoriali (es. Regioni) a supporto della sostenibilità degli interventi di Edilizia Privata Sociale; - possono essere coinvolti in altri aspetti finanziari legati al supporto agli assegnatari al momento dell alienazione degli alloggi da parte dei fondi o eventuali altri veicoli di investimento locali (es. mutui agevolati, piani di risparmio casa ) [22] Aiuti di Stato Come visto, il Piano Casa prevede la partecipazione del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti ad un fondo nazionale che investa in fondi o iniziative locali al fine dell incremento dell offerta di Alloggi Sociali sul territorio. In considerazione della natura dell iniziativa, che prevede anche l utilizzo di fondi pubblici, è opportuno accennare, seppure brevemente, alla questione degli aiuti di Stato. Come noto, la decisione della Commissione europea 2005/842/Ce indica le condizioni alle quali gli aiuti di Stato sotto forma di compensazioni degli obblighi di servizio pubblico concessi ad imprese incaricate della gestione di servizi d interesse economico generale sono compatibili con il mercato comune. A valle dell indicazione fornita dallo Stato membro dei servizi che possono essere definiti di interesse economico generale, tali condizioni consistono: [20] Cfr. paragrafo 5.4. [21] I fondi immobiliari ordinari possono ricorrere all assunzione di debiti fino al 60% del valore degli immobili o dei diritti reali sugli immobili e fino al 20% degli altri beni (Cfr. Appendice I). [22] Il c.d. risparmio casa è uno strumento di risparmio con una consolidata tradizione in Europa (es. Germania) che potrebbe essere dedicato alle famiglie che affittano un Alloggio Sociale da un fondo locale con l obiettivo di favorire il riscatto a medio termine dell alloggio anche in collaborazione con istituti di credito. Il risparmio casa consiste in un piano di risparmio attraverso depositi periodici vincolati per un periodo di tempo definito ex ante. Attraverso questo strumento, al completamento del piano di risparmio, è possibile accedere ad un finanziamento fondiario a tasso agevolato.
17 18 n EDILIZIA E TERRITORIO - nell atto d incarico formale che conferisce ad un impresa la responsabilità dell esecuzione del servizio di interesse economico e generale; - nella definizione chiara e trasparente dei parametri su cui viene calcolato il compenso; - nella limitazione del compenso a quanto necessario per coprire interamente o in parte i costi derivanti dall adempimento degli obblighi di servizio pubblico, tenendo conto dei relativi introiti nonché di un margine di utile ragionevole; - nella selezione attraverso gara dell impresa da incaricare, ovvero nella verifica che il livello del compenso derivi dall effettiva analisi dei costi che dovrebbe sostenere un impresa media, gestita in modo efficiente e dotata di adeguati mezzi. Ricorrendo tutte le indicate condizioni, l aiuto di Stato può essere erogato all impresa incaricata della gestione di servizi d interesse economico generale e lo Stato è esentato dall obbligo di notifica ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo dell Unione Europea. Si deve ora ricordare [23] che il Dm 22 aprile 2008 già definisce in quali casi gli Alloggi Sociali concorrono al soddisfacimento di un servizio d interesse economico generale e, dunque, ricorrendo tutte e quattro le condizioni sopra elencate, possono beneficiare degli aiuti di Stato senza la necessità di procedere alla notifica. In altri termini, sono esentati dall obbligo di notificazione solo gli aiuti prestati per la realizzazione di Alloggi Sociali che siano stati concessi nel rispetto dei quattro parametri sopra elencati. Per quanto concerne la loro applicabilità al Sif, il modello del Sistema Integrato di Fondi si articola su due piani che, per quanto fortemente correlati, sono funzionalmente distinti e possono definirsi livello centrale e livello locale. Al livello centrale, il fondo nazionale sottoscrive le quote dei fondi (o di altri veicoli) locali e attende che l investimento produca rendimenti pari a quelli generati da strumenti comparabili presenti sul mercato. Non si può dunque ritenere che la partecipazione del fondo nazionale allo sviluppo dei progetti di Edilizia Privata Sociale costituisca un aiuto di Stato, proprio perché si tratta di un investimento remunerativo, che non si configura quale prestito a fondo perduto, né consiste in altra agevolazione o sussidio a copertura di costi che, se non compensati dall Amministrazione, renderebbero il prezzo del servizio inadeguato alla sua finalità [24]. La procedura di selezione dei fondi o delle iniziative immobiliari nei quali il fondo nazionale può investire assicura comunque l assolvimento delle condizioni sopra individuate. Rimane inteso che i predetti parametri andranno verificati volta per volta anche con riferimento alle iniziative locali. 5. Strutturazione e montaggio di fondi immobiliari e iniziative locali 5.1. Fonti di finanziamento e sostenibilità economico-finanziaria L Edilizia Privata Sociale impegna risorse finanziarie nella forma di partecipazione agli investimenti, non quindi a fondo perduto, selezionando i progetti sulla base dei criteri di volta in volta approvati dagli organi di Cdpi Sgr e, ove previsto, del Fia, valutandoli sulla base dei contenuti tecnici e della sostenibilità economico-finanziaria, della coesione sociale-territoriale, nonché della sostenibilità ambientale di ogni progetto, a beneficio dei soggetti che sono in grado di elaborare proposte progettuali di qualità. La principale caratteristica innovativa è individuabile nello schema c.d. aperto dello sviluppo degli interventi che saranno promossi e attuati tramite processi negoziati in tutte le fasi dell iniziativa (es. dagli accordi con le Amministrazioni locali o dalle scelte urbanistiche fino alla decisione finale dell investimento). Tale schema permette l abbandono di vincoli rigidi di ripartizione territoriale delle risorse finanziarie disponibili, che saranno destinate in via prioritaria ai progetti giudicati migliori sulla base dei criteri di investimento. A mero titolo esemplificativo, nel caso di utilizzo di fondi comuni di investimento immobiliare a livello locale con attivazione della leva finanziaria (Schema 1), le fonti di finanziamento del fondo locale potrebbero essere suddivise nel 50% di indebitamento finanziario [25] e nel 50% di capitale di rischio (equity), di cui: - fino al 40% delle quote possono essere sottoscritte dal Fia (i.e. fino ad un massimo del 20% del totale capitale investito con il livello di leva finanziaria ipotizzata); - minimo il 60% delle quote sono sottoscritte da altri investitori locali (i.e. almeno il 30% del totale capitale investito con il livello di leva finanziaria ipotizzata). [23] Cfr. paragrafo 3.3. [24] Cfr. paragrafo 4.1. [25] Si precisa che l attivazione della leva finanziaria rappresenta uno strumento per l ottimizzazione dei rendimenti per gli investitori del fondo; tale beneficio si verifica solo se il rendimento derivante dagli investimenti del fondo è superiore al costo dell indebitamento, in tal caso il ricorso alla leva finanziaria consente di incrementare il rendimento dei capitale di rischio (equity) e quindi il ritorno degli investitori.
18 EDILIZIA n 19 E TERRITORIO Schema 1: Impieghi e fonti di finanziamento del fondo locale con leva finanziaria Nel caso in cui il rendimento dell iniziativa non dovesse permettere l attivazione della leva finanziaria (Schema 2), le fonti di finanziamento del fondo locale sarebbero costituite al 100% da capitale di rischio (equity), di cui: - fino al 40% delle quote possono essere sottoscritte dal Fia (i.e. fino ad un massimo del 40% del totale capitale investito); - minimo il 60% delle quote sono sottoscritte da altri investitori locali (i.e. almeno il 60% del totale capitale investito). Schema 2: Impieghi e fonti di finanziamento del fondo locale senza leva finanziaria Per l attuazione delle iniziative ed al fine di massimizzare le probabilità di accedere agli investimenti previsti dal Sif saranno quindi necessari: (I) la sostenibilità economico-finanziaria dei progetti tale da remunerare in maniera appropriata l investimento, e (II) l attivazione delle fonti finanziarie sul territorio di riferimento [26] sia come capitale di rischio (equity fornito da investitori locali) sia come indebitamento finanziario fornito da istituti di credito e banche locali. Al fine di assicurare la sostenibilità economico-finanziaria sarà fondamentale assicurare la compresenza dei seguenti fattori, a garanzia dei progetti: - accordo con gli Enti locali, in via prioritaria (ma alternativamente anche con altri soggetti), per l ottenimento degli immobili (aree o edifici da riqualificare) a costi calmierati o per eventuali riconfigurazioni delle previsioni contenute negli strumenti urbanistici; - gestione della fase di sviluppo immobiliare dei progetti che garantisca la certezza in termini di costi, tempi e qualità degli investimenti, anche tramite la previsione di impegni vincolanti da parte dei partner industriali delle iniziative e la definizione di opportune modalità di contrattualizzazione e monitoraggio degli stati di avanzamento dei lavori; - gestione operativa (anche sociale ) dei progetti (i.e. attività di property e facility management) che prevenga il degrado degli investimenti nel tempo, minimizzando la morosità sul pagamento dei canoni di locazione e massimizzando il mantenimento del valore immobiliare dei beni. In generale, i programmi di edilizia abitativa promossi da Amministrazioni comunali possono essere assistiti da sussidi che integrano la redditività originaria delle iniziative. Tali sussidi possono essere di due principali tipologie: (I) sussidi pubblici, concessi dalle Regioni o dai Comuni, ad esempio, nella forma di contributi a fondo perduto, finanziamenti a tasso agevolato, esenzioni fiscali o attivazione di fondi rotativi o di garanzia; (II) sussidi rappresentati dalla possibilità di valorizzare, anche a condizioni di libero mercato, una quota degli interventi realizzati. Al fine di preservare l equilibrio economico-finanziario delle iniziative immobiliari realizzate dai fondi o veicoli di investimento locali in cui investirà il fondo nazionale, i sussidi, oltre che pubblici, potrebbero pertanto essere interni ai progetti, prevedendo alcune iniziative che contribuiscano al sostegno di altre (es. alloggi con affitti o prezzi di vendita più elevati il cui sovra-rendimento permetta e renda sostenibile la presenza di alloggi a canone calmierato, ecc.). A tal fine le iniziative possono prevedere un mix di destinazioni d uso (residenziale a canoni calmierati, residenziale a canoni di mercato, commerciale, uffici, ecc.) ed un mix locazione/vendita, che permettano il raggiungimento degli obiettivi di investimento sempre in coerenza con la finalità sociale delle iniziative stesse. Al fine di ottenere un equilibrio economico-finanziario, potrebbero essere attivati, a titolo esemplificativo e non esaustivo, i seguenti sussidi, azioni o strumenti, suddivisi per le principali fasi di una iniziativa di [26] Anche tramite la sottoscrizione di accordi di programma (previsti dall articolo 4 del Dpcm) finalizzati al raggiungimento di una massa critica sufficiente per l avvio di un fondo locale (ca. 100 milioni di euro).
19 20 n EDILIZIA E TERRITORIO Edilizia Privata Sociale: (I) Acquisizione di aree o beni immobiliari da riqualificare/ristrutturare: - cessione di aree e/o edifici a costi calmierati (ovvero a titolo gratuito) da parte degli Enti locali di riferimento, anche ai sensi del comma 258 articolo 1 della legge finanziaria 2008 (Legge n. 244/07) o di eventuali leggi regionali; - concessioni e diritti di superficie a lungo termine (es. fino a 90 o 99 anni); - facoltà di riscatto della piena proprietà dell area a costi calmierati per i singoli acquirenti degli alloggi nel caso di concessione del solo diritto di superficie; - perequazioni, compensazioni urbanistiche e/o premialità sui diritti edificatori, anche ai sensi del comma 259 dell articolo 1 della legge finanziaria 2008 (Legge n. 244/07) o di eventuali leggi regionali; - finanziamenti concessi con tassi agevolati. (II) Sviluppo immobiliare (produzione degli alloggi): - agevolazioni ed esenzioni fiscali (es. esenzione dal pagamento di una quota parte del contributo di costruzione da parte dell Ente locale); - contributi pubblici a fondo perduto (da parte della Regione e/o dell Ente locale di riferimento); - riduzione degli oneri di urbanizzazione da parte degli Enti locali di riferimento. (III) Gestione immobiliare e sociale (assegnazione e messa a reddito degli alloggi in locazione e/o vendita): - facoltà per gli operatori di realizzare all interno dello stesso intervento immobiliare mix di destinazione e funzionali, anche in relazione alla qualità urbana e sociale della trasformazione: superfici destinate sia alla locazione che alla vendita; differenti destinazioni d uso rispetto al solo residenziale (es. inclusione negli interventi di funzioni compatibili con la residenza, come ad esempio, funzioni commerciali o altri servizi utili alla formazione di un migliore tessuto urbano); prezzi di vendita e canoni di locazione a livelli calmierati, sociali, ma anche con una quota a livelli di mercato; - attivazione di fondi di garanzia sui canoni di locazione (o altre forme di garanzia da parte degli Enti territoriali o locali finalizzate a dare maggiore stabilità nel tempo al rendimento dell iniziativa) e sottoscrizione di polizze assicurative a copertura del rischio di sfitto e morosità; - agevolazioni fiscali da parte di Enti territoriali o locali (es. esenzione dal pagamento dell Ici). (IV) Alienazione degli alloggi agli inquilini e liquidazione delle attività: - finanziamenti a tassi agevolati per gli inquilini per l acquisto degli alloggi da parte di istituti di credito; - offerta di formule di risparmio casa da parte di istituti di credito; - fondi di garanzia attivati da parte di Enti territoriali o locali sui rimborsi dei mutui contratti dagli inquilini per l acquisto degli alloggi. La partecipazione diretta o indiretta di Enti territoriali e locali nelle iniziative di Edilizia Privata Sociale potrebbe rendere necessaria la definizione di accordi o convenzioni tra gli Enti ed i soggetti promotori e attuatori delle iniziative per definire obblighi e impegni reciproci. In particolare tali accordi o convenzioni dovrebbero prevedere: (I) obblighi assunti da parte del soggetto attuatore dell iniziativa, a mero titolo esemplificativo, in termini di: - quote di alloggi riservati a particolari categorie individuate e concordate con le Amministrazioni comunali e regionali, anche sulla base del reddito; - individuazione dei livelli di canoni di locazione calmierati da applicare agli assegnatari di alloggi; - diritti di riscatto a favore dei conduttori e definizione dei relativi prezzi di vendita convenzionati; (II) impegni presi da parte dell Ente al fine del mantenimento della sostenibilità economico-finanziaria dell iniziativa attraverso diversi strumenti e azioni già citati, tra i quali, in sintesi: - cessione a costo calmierato dell area, di beni immobiliari o di premialità urbanistiche che consentano di sviluppare l intervento; - contributi a fondo perduto; - esenzioni fiscali (es. esenzione contributo di costruzione, pagamento Ici, ecc.); - sottoscrizione di classi di quote speciali che potrebbero essere previste dal regolamento del fondo locale con rendimento calmierato ed eventualmente diverso profilo di rischio rispetto agli altri sottoscrittori [27] ; - attivazione di fondi rotativi o di garanzia per l abbattimento del costo dei finanziamenti; - obbligo di riassorbimento degli alloggi eventualmente invenduti, a condizioni particolarmente agevolate, al termine dell iniziativa. In sintesi, con riferimento alla capacità di un progetto di Edilizia Privata Sociale di raggiungere una redditività sostenibile, assumono particolare rilevanza i seguenti elementi: - costo iniziale delle aree (o immobili) e di produzione edilizia (costo di realizzazione/sviluppo); - qualità urbanistica, sociale e immobiliare delle iniziative; - rispetto della tempistica programmata per la realiz- [27] Cfr. paragrafo 5.2.
20 EDILIZIA n 19 E TERRITORIO zazione dell iniziativa; - prezzi di vendita e canoni di locazione del mercato immobiliare locale di riferimento; - mix immobiliare (locazione o vendita) e funzionale ipotizzato per l'intervento (es. funzioni compatibili con la residenza, come ad esempio funzioni commerciali di vicinato, servizi, ecc.); - mix dei livelli dei canoni di locazione (es. canone sociale, moderato, convenzionato) e dei prezzi di vendita finali (es. vendita convenzionata, libera), fermi restando i vincoli imposti dalla normativa; - durata dei vincoli di locazione e termini di disponibilità dell'immobile a scadenza; - presenza di eventuali contributi regionali o di altre forme di abbattimento del costo di costruzione/gestione (es. esenzioni fiscali) e delle risorse finanziarie (es. fondi rotativi o di garanzia); - verifica della capacità di assorbimento dell'offerta di Alloggi Sociali da parte del mercato locale; - garanzie e qualità da parte del gestore delle iniziative I fondi comuni di investimento immobiliare come strumento per iniziative locali di Edilizia Privata Sociale Nel settore dell Edilizia Privata Sociale in Italia sono state recentemente sperimentate iniziative che hanno prevalentemente utilizzato il fondo comune di investimento immobiliare come strumento per l implementazione di progetti a livello locale. Tra queste troviamo, ad esempio, il fondo immobiliare etico Abitare Sociale 1 ( Fondo As1 ) [28], gestito da Polaris Investment Italia Sgr Spa e partecipato anche da Cdp, che sviluppa interventi di Edilizia Privata Sociale in Lombardia con l obiettivo di fornire alloggi in locazione a canoni calmierati. In generale, come evidenziato più volte, il fondo comune d investimento immobiliare [29] rappresenta uno tra i possibili veicoli di investimento per l implementazione di iniziative di Edilizia Privata Sociale, che si caratterizzano per essere finalizzate al raggiungimento di un adeguato ritorno sull investimento, ma anche per il perseguimento di finalità sociali (da cui la qualifica di fondo immobiliare etico per i fondi dedicati all Edilizia Privata Sociale) [30]. I fondi comuni di investimento immobiliare possono avere una molteplicità di finalità e, all interno di queste, i fondi dedicati all Edilizia Privata Sociale rappresentano un comparto molto peculiare per i seguenti aspetti: - complessità della normativa specifica del settore; - gestione di assetti di governance che possano integrare l interesse privato alla massimizzazione dei valori patrimoniali con quello etico rappresentato dai contenuti sociali delle iniziative; - efficienza della gestione, tenuto anche conto dei limitati margini di redditività; - criticità relative alla gestione del rapporto con gli inquilini degli alloggi. I progetti di Edilizia Privata Sociale contemperano infatti un interesse sociale superiore con quello privato e necessitano pertanto di un assetto che fissi con chiarezza le regole per la gestione dei progetti e, allo stesso tempo, rimanga flessibile nella definizione delle politiche di investimento e di governance. Per tali ragioni il fondo comune d investimento immobiliare appare strumento particolarmente adatto per iniziative di Edilizia Privata Sociale, presentando le necessarie caratteristiche di rigida e vigilata impostazione normativa e flessibilità operativa. La flessibilità dello strumento del fondo immobiliare è dimostrata, tra l altro, dalla possibilità di includere nel suo regolamento vincoli di selezione degli investimenti sulla base di criteri etici e di finanza sostenibile che rispondano alle finalità di interesse sociale delle iniziative, e di prevedere la rappresentanza nei Comitati consultivi di investitori (anche pubblici) che possano presidiare in tal modo, tra l altro, il rispetto di tali vincoli. In merito all assetto gestionale e di governance, rispetto a possibili veicoli societari o finanziari alternativi, il fondo si contraddistingue: (I) per essere sottoposto alla vigilanza della Banca d Italia, sia nella fase iniziale di approvazione del relativo regolamento di gestione, sia nella fase operativa, con riferimento al rispetto dei limiti di legge e di regolamento, e (II) per prevedere il coinvolgimento di più soggetti differenti (con diverse prerogative) nel processo gestionale, lasciando all autonomia privata la possibilità di configurare strumenti di governance ed organi di rappresentanza degli investitori. Nell operatività di un fondo immobiliare, in particolare sono coinvolti almeno: (I) la Società di gestione del risparmio (Sgr), che promuove il fondo e ne gestisce l attività in modo professionale, massimizzando il valore del patrimonio del fondo nel rispetto del contratto fiduciario di gestione rappresentato nel regolamento del fondo; (II) l Assemblea dei partecipanti, luogo di espressione degli investitori del fondo, che assume decisioni vincolanti su aspetti fondamentali della gestione del [28] Si veda l Appendice II per dettagli sul Fondo As1. [29] Si veda l Appendice I al presente documento per una sintesi delle principali caratteristiche dei fondi di investimento immobiliari. [30] Fonte: Capital Market e Real Estate, a cura di Riccardo Delli Santi e Stefano Mantella, Capitolo 7 I Fondi immobiliari per l edilizia sociale, Sergio Urbani, Egea 2009.

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