Source: https://www.laleggepertutti.it/87272_spese-ascensore-anche-per-lappartamento-al-piano-terra
Timestamp: 2018-08-15 18:24:13+00:00

Document:
Spese ascensore anche per l'appartamento al piano terra?
Pagamento secondo le regole del codice civile oppure esonero in presenza di una delibera all’unanimità.
[1] Cass. sent. n. 8823/2015 del 30.04.2015.
S.G., con atto di citazione del 20 giugno 2001, proprietario di una porzione immobiliare facente parte del Condominio di (omissis) conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Roma, gli altri condomini dello stabile, per sentire accertare e dichiarare l’invalidità della tabella C relativa alla ripartizione delle spese di ascensore, perché erroneamente formulata e compilata e per l’effetto sostituire la tabella inesatta con altra tabella millesimale maggiormente conforme alla legge al Regolamento di condominio, alla reale struttura dell’immobile e alle possibilità d’uso dell’ascensore da parte del ricorrente. Deduceva l’attore di essere proprietario di un’unità immobiliare posta al piano terra dello stabile e che ciò nonostante nella tabella millesimale C relativa alla ripartizione delle spese di gestione dell’ascensore il suo appartamento era stato considerato erroneamente come sito al primo piano ricevendo, pertanto, un’attribuzione millesimale eccedente rispetto a quella effettivamente dovuta.
Si costituivano alcuni condomini convenuti i quali eccepivano che il criterio di ripartizione adottato risultava del tutto legittimo e corretto essendo quello della tabella C approvata dall’assemblea condominiale in base al quale la spesa avrebbe dovuto essere ripartita quanto al 40% in proporzione all’altezza del pino e quanto al 60% in proporzione ai millesimi di proprietà.
Si costituivano alcuni condomini (D.C., M., L.S., C. e M.) mentre altri sono rimati contumaci, chiedendo il rigetto del gravame perché infondato in fatto ed in diritto.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da S. con un ricorso affidato a tre motivi. I. , L.S. , C. e M. hanno resistito con controricorso, illustrato con memoria. Gli altri condomini in questa fase non hanno svolto attività giudiziale.
b) con il secondo motivo, la violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ai sensi dell’art. 360 n. 3 cpc. Secondo il ricorrente, nonostante la ripartizione delle spese per gestione e manutenzione dell’ascensore indicata dalla tabella C non contrasterebbe con il combinato disposto di cui all’art. 1123 e 1124 cc, norme informate alla proporzionalità fra ripartizione delle spese e uso della cosa comune, che pure prevedono la possibilità di deroga da parte del regolamento condominiale, nel concreto creerebbe una disparità di trattamento tra i condomini che usano in maniera differente il bene comune per la cui spesa sono chiamati a concorrere. In particolare, la ripartizione secondo la tabella C (40% in base all’altezza dei piani e 60% in base ai millesimi di proprietà) di cui si dice non avrebbe tenuto conto che i condomini del piano terreno non utilizzano l’ascensore in quanto non necessario per raggiungere l’immobile di proprietà e, quindi, avrebbero dovuto essere esclusi quantomeno dalla quota di spesa riferita all’altezza del piano. Sarebbe evidente, eccepisce il ricorrente, come fermo restando l’obbligo del condomino S. alla contribuzione per la quota di spesa di ascensore calcolata in ragione dei millesimi di proprietà, nella fattispecie il 60% della spesa totale, del tutto iniqua sarebbe la previsione regolamentare che pone attualmente a suo carico anche la quota di spesa riferita all’altezza della sua proprietà da terra, sia perché detta proprietà non avrebbe altezza da terra, sia perché anche l’uso potenziale che il dott. S. potrebbe fare dell’ascensore per raggiungere i beni comuni collocati al piano terrazze è strettamente limitato dalla conformazione della palazzina nella quale il piano terrazze sarebbe raggiungibile con l’ascensore fino al quinto piano per poi salire tramite due rampe di scale fino al sesto piano. Sicché per detto sporadico ed improbabile uso non apparirebbe equo far gravare sul condomino S. anche la quota di contribuzione calcolato (40%) con riferimento all’altezza dal suolo della sua proprietà atteso che detta proprietà in quanto collocata al piano terra dista zero dal suolo piano inizio corsa dell’ascensore.
c).- Con il terzo motivo, la violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ai sensi dell’art. 360 n. 3 cpc. Secondo il ricorrente la Corte distrettuale avrebbe disatteso l’applicazione di quanto disposto dall’art. 1124 cc. che prevede la ripartizione della spesa condominiale in proporzione dei millesimi di proprietà, ma il godimento differenziato che ciascun condomino può avere del bene suddetto non appare agevolmente misurabile in funzione della distanza della proprietà individuale dal suolo o, comunque, dal punto di partenza dell’ascensore. Piuttosto, il proprietario di unità immobiliari sito al piano terreno è tenuto a concorrere nelle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale e/o degli ascensori limitatamente a quella parte di oneri che vien ripartita ai sensi dell’art. 1124 cc, in ragione del valore del piano e della porzione di piano, mentre non è, invece, tenuto a contribuire per quella parte di spesa ripartita in base alla medesima norma, in misura proporzionale alla distanza dei piani dal suolo. La Corte distrettuale non avrebbe, sempre secondo il ricorrente, applicato neppur la norma di cui all’art. 69 disp. att. cc, che giustifica la revisione delle tabelle millesimali ove vi sia obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esso attribuito nelle tabelle. Per altro, la Corte distrettuale avrebbe errato nel ritenere che la tabella C fosse stata dallo stesso approvata in ragione della lettera del 24 aprile 1985 diretta al Presidente della cooperativa con la quale lo stesso dichiarava di approvare aprioristicamente le risultanze dell’Assemblea, posto che quella lettera veniva inviata solo al fine di non paralizzare l’esercizio di funzioni deliberanti della suddetta adunanza.
1.1.- La Corte rileva la fondatezza delle dette censure che, per evidenti ragioni di ordine logico e per economia di trattazione e di motivazione, possono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione ed interdipendenza riguardando tutte – o direttamente o indirettamente per gli effetti riflessi e conseguenti – la questione (sia pure sotto profili diversi) di accertare se, nell’ipotesi, la ripartizione delle spese, così come riportate dalla tabella C e relative all’ascensore condominiale fossero rispondenti alla normativa vigente.
Come è stato affermato da questa Corte, in più occasioni (cfr. Cass. 2833/1999, ma, vedi, anche, Cass. 27233/2013): in tema di condominio di edifici, la regola posta dall’art. 1124 cod. civ. relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione (oltre che di manutenzione) delle scale è applicabile per analogia, ricorrendo identica “ratio”, alle spese relative alla ricostruzione (e manutenzione) dell’ascensore già esistente. Con l’ulteriore specificazione che la disciplina legislativa in “subiecta materia” (artt. 1123 – 1125 cod. civ.) è, suscettibile di deroga mediante un accordo unanime di tutti i condomini, avente valore negoziale.
Ora, nel caso in esame, la sentenza impugnata ha, sostanzialmente, disatteso i principi suddetti non avendo chiarito – e lo avrebbe dovuto, se tutti i condomini all’unanimità avevano concordato una deroga al criterio legale di riparazione delle spese condominiali relative alla manutenzione dell’ascensore. La Corte distrettuale si è limitata ad affermare che “(…) la ripartizione in misura difforme da quella prevista dall’art. 1124 cc. risulta essere stata approvata anche dall’appellante (…), ma non indica se fosse stata approvata all’unanimità dei condomini e con quale delibera condominiale, tanto più che esiste specifica contestazione dell’attuale ricorrente di non aver approvato le delibere aventi ad oggetto la deroga al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, di cui si dice. Epperò, il suddetto accordo unanime occorreva, in quanto non è conforme al disposto dell’art. 1224 cc. né la suddivisione al 40/60% (anziché’ al 50/50%) della spesa secondo i valori e le altezze, né l’inclusione della proprietà individuale al piano terra nel riparto secondo l’altezza dato che il ricorrente è bensì servito dall’ascensore, non però per il suo appartamento, ma per i locali condominiali al sesto piano, che possono essere raggiunti in ascensore fino al quinto piano; ed è in questo presupposto che la sua partecipazione alla spesa avrebbe dovuto essere calcolata.
In definitiva il ricorso va accolto, la sentenza impugnata cassata e la causa rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Roma la quale, giusta la norma di cui all’art. 385 cpc, provvederà al regolamento delle spese anche del presente giudizio di cassazione.

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