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Timestamp: 2020-07-15 01:28:34+00:00

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TOP Ö 6: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Doppelhauses mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 313/15 der Gemarkung Grafing (Lena-Christ-Straße 4)
Mit einem Vorbescheid kann gem. Art. 71 BayBO vor Einreichung eines Bauantrags über Einzelfragen eines Bauvorhabens entschieden werden, so der Verwaltungsvertreter. Im Folgenden wurden die Antragsunterlagen vorgestellt. Beantragt ist die Entscheidung folgender Fragen für die Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 313/15 der Gemarkung Grafing.
1. Art der Nutzung:
Für das Vorhaben ist folgende Nutzung vorgesehen: Wohnnutzung. Anstelle des abzubrechenden Altbestandes (Einfamilienhaus) soll ein Doppelhaus mit je einem Garagen- und einem offenen Stellplatz geschaffen werden. Insgesamt entstehen dadurch 2 Wohneinheiten auf dem betroffenen Grundstück. Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung zu „Wohnzwecken“ gem. § 34 BauGB mit insgesamt 2 Wohneinheiten (1 Doppelhaus mit 2 Doppelhaushälften) planungsrechtlich zulässig?
2. Maß der Nutzung:
Ist das Vorhaben hinsichtlich des Maßes der Nutzung mit einer Grundfläche von rd. 140 m², einer max. Wandhöhe von 6,50 Meter, einer Walmdach-Dachneigung von 27–40 Grad und einer sich daraus ergebenden Firsthöhe von max. 9,60 Meter planungsrechtlich zulässig?
3. Stellplätze:
Für das Bauvorhaben sollen je 2 Garagen und 2 davor offen liegende Stellplätze errichtet werden. Die westlich gelegene Garage befindet sich vollumfänglich innerhalb des vorgegebenen Baufensters. Die östliche Garage dagegen steht außerhalb des Bauraumes. Können die notwendigen 4 Stellplätze wie dargestellt platziert werden?
4. Überschreitungen der Baulinien und -grenzen:
Das Vorhaben überschreitet den vorgeschriebenen Bauraum an der Westseite in einer Länge von 3,40 Meter und einer Tiefe von 1,50 Meter (- 5,10 m²), sowie in einer Länge von 0,85 Meter in einer Tiefe von 1,50 Meter (= 1,28 m²). In südlicher Richtung wird der Bauraum dagegen um 10,50 m² nicht ausgenutzt. Kann für das Bauvorhaben eine Befreiung für die Überschreitungen der westlichen und östlichen Baulinien und -grenzen in Aussicht gestellt werden?
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des als einfacher Bebauungsplans (§ 30 Abs. 3 BauGB) übergeleiteten Baulinienplanes „Parksiedlung“ vom 07.10.1960 bzw. 26.06.1961.
Für den Geltungsbereich des Baulinienplans wurden örtliche Bauvorschriften (Baubeschränkungen) durch Gemeindeverordnung vom 22.06.1961 erlassen, die dann später mit Verordnung vom 13.04.1978 nochmals geändert wurden. Die Gemeindeverordnung enthält dabei auch Regelungen über die Nutzungsart, die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse (max. 2 Vollgeschosse), über Dachneigungswinkel (18–24 Grad) und die Zulässigkeit von Kniestöcken.
Die Überleitungsvorschrift des § 173 Abs. 3 BBauG gilt sowohl für den Baulinienplan, als auch für die Gemeindeverordnung. Danach gelten zum 29.06.1961 bestehende baurechtliche Vorschriften und festgestellte städtebauliche Pläne als Bebauungspläne auf Dauer fort, soweit sie verbindliche Regelungen der in § 9 BBauG bezeichneten Art enthalten.
Die Überleitungsregelung erfasst zwar ausdrücklich auch die Ortsvorschriften als Verordnungen (vgl. Hinweise zu den Übergangsvorschriften in MABl. Nr. 27/1961), die aber nach spätestens 20 Jahren außer Kraft treten. Damit sind die Gestaltungsvorschriften wie Kniestockhöhe oder Dachneigungswinkel zwischenzeitlich durch Zeitablauf unwirksam geworden.
Die Zulässigkeit des Vorhabens bestimmt sich also nach
· den Festsetzungen des Baulinienplanes hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen (§ 30 Abs. 3 BauGB),
· den Vorschriften der als Bebauungsplan fortgeltenden Gemeindeverordnung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Wohn- und Geschäftshäuser) und der Geschoßentwicklung,
· und im Übrigen nach dem Einfügungsgebot (§ 30 Abs. 3 i.V.m. § 34 BauGB).
Die Umgebungsbebauung entspricht einem Reinen Wohngebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB, § 3 BauNVO). Die beantragte Wohnnutzung ist nach der Art der baulichen Nutzung zulässig. Die Anzahl der Wohneinheiten ist durch den Bebauungsplan nicht begrenzt und stellt auch kein Zulässigkeitsmerkmal des Einfügungsgebotes dar.
Die beantragte Wandhöhe von 6,50 Meter und die Firsthöhe von 9,60 Meter entsprechen dem Rahmen der näheren Umgebungsbebauung, bei der Wandhöhen von max. 6,70 Meter und Firsthöhen von 9,75 Meter vorhanden sind.
Dachform und Dachneigung sind keine Einfügungsmerkmale, womit auch das Mansarddach verwirklicht werden kann. Voraussetzung ist aber, dass das Dachgeschoss keine Vollgeschosseigenschaft erhält. Nachdem die entgegenstehenden früheren Ortsvorschriften kraft Zeitablauf unwirksam sind, ist auch die beantragte Dachneigung zulässig.
Der Bebauungsplan sieht an der Westgrenze einen 6 Meter rückversetzten Bauraum von 8 Meter Tiefe vor. Nach ca. 4,50 Meter springt der Bauraum ca. 4 Meter nach Norden und setzt sich ca. 10 Meter breit fort. Nach Osten sind zum Nachbargrundstück ca. 3,50 Meter freizuhalten. Diese Festsetzungen werden geringfügig überschritten im westlichen zurückversetzten Bereich des Bauraums.
Das Gebäude soll entlang der nördlichen Baulinie errichtet werden. Der Vorbescheid weicht geringfügig von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab, der in der Gebäudemitte einen Straßenabstand von 5 Meter verlangt (Antrag ca. 4,50 Meter).
Aufgrund der Geringfügigkeit der Abweichung und vergleichbaren Befreiungen in der Baureihe können die erforderlichen Befreiungen hinsichtlich der festgesetzten Baugrenzen und Baulinien erteilt werden. Ein Mindestabstand von 4,50 Meter (Gebäudemitte) und 3,50 Meter an der Westecke sind aber zwingend einzuhalten.
Die Garage an der Ostseite liegt vollständig außerhalb des Bauraums. Auch hier kann die erforderliche Befreiung aufgrund entsprechender Befreiungspraxis im Plangebiet erteilt werden.
Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Doppelhauses mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 313/15 der Gemarkung Grafing, Lena-Christ-Straße 4, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:
· Der Mindestabstand zur Straßengrenze (3,50 Meter im Westen und 4,50 Meter in der Gebäudemitte) ist einzuhalten.
· Es sind max. 2 Vollgeschosse zulässig.

References: Art. 71
 § 34
 § 173
 § 9
 § 34
 § 3