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Timestamp: 2017-03-30 06:56:08+00:00

Document:
119 II 35373. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 30 septembre 1993 dans la cause dame M. contre C. S.A. (recours en réforme)
Conditions de sous-location abusives (art. 262 al. 2 let. b CO). 1. Pour déterminer si le loyer demandé au sous-locataire d'une chambre située dans un appartement est abusif, il convient de le comparer avec le loyer par pièce calculé sur la base du loyer principal et, le cas échéant, corrigé en fonction de facteurs particuliers (chambre meublée, accès limité à la cuisine, etc.) (consid. 5). 2. Manifestement abusif, un écart de 30% entre ces deux montants justifie le refus du bailleur de consentir à la sous-location (consid. 6). 3. Le juge n'a pas à fixer le montant admissible de la sous-location dans le dispositif du jugement (consid. 7). Faits à partir de page 354
A considérer le texte de la loi, il ressort également à l'évidence que, contrairement à la thèse soutenue par la demanderesse, l'art. 262 al. 2 let. b CO s'applique en cas de sous-location partielle, y compris lorsque la somme des "sous-loyers" ne dépasse pas le montant du loyer principal. En effet, l'art. 262 al. 1 CO mentionne expressément que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur et l'al. 2 de cette disposition n'opère aucune distinction entre les deux hypothèses. A vrai dire, du moment BGE 119 II 353 S. 356que la loi accorde au bailleur un droit de regard sur les conditions de la sous-location et un droit de veto en cas d'abus, il n'y a pas de raison de traiter différemment les deux sortes de sous-location, les abus étant susceptibles de se produire dans un cas comme dans l'autre.
Il sied ensuite de déterminer la manière de compter les pièces de l'appartement. Conformément à l'usage genevois, la Chambre d'appel a considéré la cuisine comme une pièce. Invoquant l'art. 253b al. 2 CO, la demanderesse tient cette pratique pour contraire au droit fédéral. La disposition citée exclut de la protection contre les loyers abusifs les logements de luxe de six pièces ou plus, cuisine non comprise; elle ne concerne donc pas le cas présent, même si elle est révélatrice de la manière de compter les pièces d'un appartement en Suisse, si l'on excepte le canton de Genève. La méthode appliquée BGE 119 II 353 S. 357par la Chambre d'appel est défendable en l'espèce. En effet, la cuisine est réservée à la locataire, qui n'en concède l'usage aux sous-locataires que pour se préparer du café, élément que l'arrêt attaqué a pris en compte à raison de 5% du loyer d'une pièce. Dans des cas de ce genre, il apparaît toutefois plus judicieux de diviser le loyer principal par le nombre de pièces sans la cuisine, quitte à déduire ensuite un certain montant si le sous-locataire ne peut utiliser cette pièce (voir ci-dessous consid. 5c/cc). Le calcul du loyer par pièce s'effectuera donc en l'occurrence sur la base de quatre pièces et demie.
La partie qui entend obtenir le renvoi sur la base de l'art. 64 OJ doit démontrer que le fait omis est pertinent, qu'il a été régulièrement allégué devant les juridictions cantonales et que l'allégation était assortie d'une offre de preuve en bonne et due forme (ATF 115 II 484 consid. 2a p. 485/486, ATF 111 II 471 consid. 1c p. 473, ATF 110 II 494 consid. 4 p. 497/498). En l'occurrence, la demanderesse ne prétend pas, ni ne prouve a fortiori qu'elle a apporté dans la procédure cantonale des éléments permettant d'apprécier la valeur du mobilier des chambres destinées à la sous-location. Sa demande de renvoi apparaît ainsi irrecevable. Au demeurant, l'art. 262 al. 2 let. b CO n'impose BGE 119 II 353 S. 358pas au juge de fixer le loyer convenable, mais de déterminer s'il y a abus ou non. Dans cette optique, il est admissible, faute d'éléments plus précis à disposition, de recourir à la méthode schématique utilisée en l'espèce. Le calcul effectué par la cour cantonale à cet égard ne saurait être taxé de contraire au droit fédéral.
452 fr. 35 BGE 119 II 353 S. 359
c) Dans le projet de modification des dispositions sur le bail à loyer présenté en 1985 par le Conseil fédéral, le refus du bailleur n'était admissible que si la sous-location présentait pour lui des inconvénients considérables (actuel art. 262 al. 2 let. c CO; Message précité, FF 1985 I, p. 1424 et 1489). La faculté de s'opposer à la sous-location en cas de conditions abusives a été introduite par les Chambres fédérales, sur proposition de la Commission du Conseil des Etats (BO 1988 CE 158); elle n'a donné lieu à aucune discussion ni commentaire particulier (BO 1988 CE 157/158; BO 1989 CN 508). Selon la doctrine, la mesure visait à combattre les abus en matière de loyer, en particulier dans le cas de logements sous-loués à des requérants d'asile ou à des travailleurs saisonniers et, plus généralement, à empêcher que des locataires ne fassent métier de la sous-location en profitant de la pénurie (LACHAT, op.cit., in SJ 1992, p. 472; cf. également CERUTTI, op.cit., p. 10, note de pied 20). Une idée sous-jacente était également que le bailleur qui se contentait d'un loyer raisonnable BGE 119 II 353 S. 360pouvait se sentir floué en cas de sous-location à un loyer surfait (CERUTTI, op.cit., p. 125, n. 507).
e) Sur la question de savoir si, en sous-louant, le locataire peut réaliser un bénéfice, les auteurs sont partagés. Pour ZIHLMANN (Das neue Mietrecht, p. 86) et LACHAT (op. cit., in SJ 1992, p. 477), l'intention du législateur d'interdire un gain intermédiaire est manifeste; tous deux admettent cependant qu'il est difficile de fixer la marge tolérable. Selon LACHAT/MICHELI, la sous-location ne devrait guère donner lieu à une prise de bénéfice (op.cit., p. 268) alors que LACHAT/STOLL reconnaissent la possibilité d'un gain modeste et d'un rendement approprié des investissements effectués par le locataire, tel le loyer versé à l'avance (op.cit., p. 276). D'après GUINAND/WESSNER (FJS no 360, p. 5), un loyer nettement supérieur au loyer principal, sans prestations supplémentaires, est abusif (idem, WESSNER, Le nouveau droit du bail à loyer, in 6e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1990, p. 16; traduction allemande in mp 3/1991, p. 124). Quant à PORTNER (op.cit., p. 77), il donne comme exemple d'abus le cas du locataire qui, sans prestations supplémentaires, sous-loue à 1'200 francs par mois l'appartement qu'il loue pour 1'000 francs. D'autres auteurs estiment que le locataire a le droit de réaliser un gain, en majorant le loyer principal d'un intérêt correspondant au risque que supporte le capital exposé, soit le cumul des loyers d'un terme de congé à l'autre (SVIT-Kommentar Mietrecht/USPI-Commentaire du bail à loyer, n. 19 ad art. 262 CO; sous l'ancien droit, HÖCHLI, Der Untermietvertrag, thèse Zurich 1982, p. 74); l'intérêt pris en compte devrait être celui pratiqué par les banques pour leurs prêts (HÖCHLI, op.cit., p. 74). Dans cette perspective, des différences de l'ordre de 50% pourraient être qualifiées d'abusives, sous réserve d'investissements ou de prestations supplémentaires BGE 119 II 353 S. 361(SVIT-Kommentar Mietrecht/USPI-Commentaire du bail à loyer, n. 20 ad art. 262 CO).
117 IA 328,
114 IA 191,
113 II 406 suite... ,
114 IA 25,
114 II 353,
111 II 471,
art. 262 al. 2 let. b CO,
art. 269 ss CO,
art. 262 al. 2 CO,
art. 262 al. 1 CO,
art. 259d CO,
art. 253b al. 2 CO,
art. 262 al. 2 let,
art. 157 CP

References: ATF 
 ATF 
 art. 262
 art. 262
 art. 262

art. 262

art. 269

art. 262

art. 262

art. 259

art. 253

art. 262

art. 157