Source: https://www.ucetni-portal.cz/pacht-obchodniho-zavodu-z-pohledu-propachtovatele-462-p.html
Timestamp: 2020-07-02 10:06:07+00:00

Document:
Pacht obchodního závodu z pohledu propachtovatele - Příklady - Účetní portál - účetnictví, mzdy, daně, audit - informační portál v oblasti účetnictví a daní
ČÚS-011-003 - Pacht obchodního závodu z pohledu propachtovatele
ČÚS-011-003 - řešení 2015 (PDF, 55.1 kB)
ČÚS-011-003 - zadání 2015 (PDF, 62.6 kB)
Předchozí verze: PACHT OBCHODNÍHO ZÁVODU z hlediska propachtovatele
Stát - daňové pohledávky (veřejnoprávní)
Stát – daňové závazky a dotace (soukromoprávní)
x] Nehradí-li pachtýř propachtovateli propachtovaného obchodního závodu výši pohledávky neb, která na něj přechází podle smlouvy o pachtu obchodního závodu, je pachtýř povinen zvýšit výsledek hospodaření ve výši převedené, pokud nebude tato výše pohledávky u pachtýře podle účetnictví zaúčtována ve prospěch výnosů (§ 32b, odst. 2, písm. a), bod 2. ZDP).
DPH k pohledávce (pokud je propachtovatel plátce) cca
rekapitulace Pacht obchodního závodu
§ 2332 – 2344 NOZ – Pacht - Pododdíl 1 - Obecná ustanovení
§ 2345 – 2348 NOZ – Pacht - Pododdíl 2 - Zemědělský pacht
§ 2349 – 2357 NOZ – Pacht - Pododdíl 3 - Pacht obchodního závodu
§ 2349 NOZ
§ 2336 NOZ
§ 2341 NOZ
Není-li v ustanoveních tohoto oddílu stanoveno něco jiného, použijí se pro pacht přiměřeně ustanovení o nájmu (§ 2201 – 2331 NOZ).
Vztah - Propachtovatel (dříve pronajímatel) – Pachtýř (dříve nájemce)
Písemná forma není vyžadována jako dosud (§ 488b odst. 2 ObchZ).
Rozhodně písemnou formu doporučujeme vzhledem ke složitosti transakce.
(1) Nájemné (pacht) se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.
Nájemné (pacht) se platí měsíčně pozadu.
Převod práv, pohledávek, závazků
§ 2352 NOZ
ČÚS 011, bod 4.1
(1) Propachtováním závodu se pachtýř stává věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které s provozem závodu souvisí; z dluhů však pachtýř přejímá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat. Neudělil-li věřitel souhlas k převzetí dluhu pachtýřem, ručí propachtovatel za jeho splnění. Nabytí pohledávek pachtýřem se jinak řídí ustanoveními o postoupení pohledávek (§ 1879 – 1887 NOZ).
Lze sjednat úplatu – doporučujeme (§ 1885 NOZ).
ĆÚS 011 – Operace s obchodním závodem
4.1. Smluvní strany musí jednoznačně identifikovat majetek a závazky, které náleží k obchodnímu závodu nebo jeho části a které podle ustanovení občanského zákoníku přecházejí z propachtovatele na pachtýře.
Veřejnoprávní pohledávky a závazky nepřecházejí.
Oznámení věřitelům a dlužníkům
Nově obě strany tj. věřitele i dlužníky informuje propachtovatel, dříve § 477/4 Obchz.
Účinnost zahájení pachtu
§ 2350 NOZ
(3) Ustanoveními odstavců 1 a 2 nejsou dotčeny povinnosti zapsat práva k věcem podle jiných právních předpisů. Ustanoveními odstavců 1 a 2 § 2180 nejsou dotčeny povinnosti zapsat práva k věcem podle jiných právních předpisů, ani omezení vyplývající z licenčních nebo obdobných smluv.
(nemovité věci dále převedeny také, podání na katastrální úřad má jen deklaratorní význam. – KANCL č. 24)
Obchodní rejstřík § 48 zákona o veř. rejstřících
§ 48 zákona č. 403/2013 Sb. o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob
§ 2354 NOZ
§ 3253 NOZ
§ 2353 NOZ
Účinnost ukončení pachtu
§ 2355 - 2356 NOZ
(1) Dnem zániku pachtu přechází na propachtovatele pohledávky a dluhy, které k závodu náleží; z dluhů však propachtovatel nabývá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat. Neudělil-li věřitel souhlas k převzetí dluhu propachtovatelem, ručí pachtýř za jeho splnění. Nabytí pohledávek propachtovatelem se jinak řídí ustanoveními o postoupení pohledávek. (§ 1879 – 1887 NOZ).
Zrušeno nesmyslné ustanovení o splatnosti ostatních závazků podle ObchZ.
§ 2339 – 2340 NOZ
§ 2339 NOZ
§ 2340 NOZ
§ 2342 – 2344 NOZ
§ 2220 NOZ
Odepisování podle účetnictví
Pokračuje se v odepisování, pokud je ve smlouvě o pachtu obchodního závodu dohodnuto, že propachtovaný dlouhodobý majetek bude odpisovat pachtýř. ČÚS 011 – Pacht obchodního závodu, bod 4.2)
Odpis tedy musí být dohodnut, jinak není u pachtýře možný!
Odepisování podle ZDP
§ 32b/1 ZDP
§ 32b ZDP
Propachtovatel – ½ daňový odpis (§ 26/7/a ZDP)
Pachtýř - ½ odpis (§ 26/7/b ZDP)
Odpis tedy musí být písemně dohodnut, jinak není u pachtýře možný!
DPH u pachtu obchodního závodu, podpacht
Je nutno jednotlivě analyzovat propachtovaný majetek:
- Pokud jsou v rámci pachtu závodu v tuzemsku propachtovány pozemky, stavby, byty nebo nebytové prostory, uplatní se postup podle § 56a zákona o DPH, tj. osvobození od daně, případně daň na výstupu, pokud je pachtýř plátce a propachtovatel se rozhodne u pachtu vybraných nemovitých věcí uplatňovat daň. Osvobození však nelze podle § 56a odst. 3 uplatnit při pachtu (pronájmu) trvale instalovaných zařízení a strojů.
- U pachtu movitých věcí a u převodu práv se v souladu s § 47 zákona o DPH uplatní základní sazba daně, při prodeji zásob se uplatní sazba daně platná pro příslušné zboží.
- Při postoupení pohledávek je podstatné, zda se jedná o vlastní pohledávky nebo pohledávky nabyté postoupením. Předmětem DPH je pouze úplatné postoupení pohledávek nabytých postoupením od jiného subjektu, jejichž (další) postoupení je osvobozenou činností podle § 54 odst. 1 písm. u) zákona o DPH.
§ 4 ZDPH
- (4) Pro účely tohoto zákona se dále rozumí
Oceňovací rozdíl, goodwill
(z předešlých transakcí a vkladů)
ČÚS 011 bod 4.5 lzepodle smlouvy o pachtu obchodního závodu
§ 23 odst. 15 ZDP –
Při pachtu obchodního závodu, jehož propachtovatel odpisoval oceňovací rozdíl při koupi obchodního závodu, může pachtýř na základě písemné smlouvy s propachtovatelem pokračovat v zahrnování tohoto oceňovacího rozdílu do základu daně obdobně po dobu trvání pachtu.
K propachtovanému majetku jsou zrušeny opravné položky podle ČÚS 011 bod 4 .2
ČÚS 011 bod 4.11
– účetní rezervy, které pachtýř využije, je nutno dohodnout, zda souvisejí s obchodním závodem a zda se budou převádět – tj. podle dohody
– zákonné (daňové) rezervy se nepřevádějí, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak x)– zrušení
x) např.
§ 50 odst. 4
Podstatnou náležitostí smlouvy, kterou se převádí užívací právo ke skládce odpadů na nového provozovatele skládky, je i dohoda o převodu finanční rezervy na nového provozovatele skládky. Bez této dohody o převodu finanční rezervy je smlouva o převodu užívacího práva ke skládce odpadů na nového provozovatele skládky neplatná
- časové rozlišení, které pachtýř využije, je nutno dohodnout, zda souvisejí s obchodním závodem a zda se budou převádět – tj. podle dohody
§ 2207 NOZ
(1) Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci pachtýř (nájemce), ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.
Pomůcka - Stanovisko KANCL č. 15 – k problematice běžné údržby a drobných oprav u nájmu bytu v NOZ
Silniční daň se odvíjí od toho, zda je změněn provozovatel v technickém průkazu (TP):
- pokud nedojde k přepsání provozovatele v TP ke změně nedochází, silniční daň platí nadále propachtovatel
- pokud dojde k přepsání provozovatele v TP, musí se pachtýř zaregistrovat k silniční dani, pokud již poplatníkem není a stává se poplatníkem silniční daně z titulu pachtu podniku.
Platí samozřejmě obecné podmínky – auta jsou používána k podnikání , registrovaná v ČR a další
(§ 2 Zákon o dani silniční č. 16/1993 Sb.).
Obchodní závod je souhrn pozemků a zdanitelných staveb. Z pohledu daně z nemovitých věcí zdanění musíme rozdělit, i když by stavby byly součástí pozemku (viz § 7 odst. 3 z. č. 338/1992 Sb.):
U pozemků je většinou poplatníkem vlastník (propachtovatel).
Pouze u pozemků propachtovaných, které jsou evidované v KN zjednodušeným způsobem, tj. pachtýř - viz § 3 odst. 3 písm. a) z. č. 338/1992 Sb.
Dále je pachtýř poplatníkem daně u propachtovaného pozemku, s nímž je příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Správa státních hmotných rezerv, nebo jde o pozemek převedený na základě rozhodnutí o privatizaci na MF viz § 3 odst. 3 písm. b) a c). téhož zákona.
U zdanitelných staveb daňovou zátěž opět ve většině případů nese vlastník (propachtovatel).
Pachtýř je poplatníkem pouze u propachtované zdanitelné stavby, s výjimkou obytného domu, je-li s ní příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Správa státních hmotných rezerv nebo je-li převedená na základě rozhodnutí o privatizaci na MF – viz § 8 odst. 3 téhož zákona.
Pachtýř může být i poplatníkem daně i z propachtovaných jednotek (viz § 8 odst. 3 z. č. 338/1992 Sb.), ale ty u obchodního závodu nepředpokládám.

References: § 2332

§ 2345

§ 2349

§ 2349

§ 2336

§ 2341

§ 2352
 § 477

§ 2350
 § 2180
 § 48

§ 48
 zákona č. 403

§ 2354

§ 3253

§ 2353

§ 2355

§ 2339

§ 2339

§ 2340

§ 2342

§ 2220

§ 32

§ 32
 § 56
 § 56
 § 47
 § 54

§ 4

§ 23

§ 50

§ 2207
 § 7
 § 3
 § 3
 § 8
 § 8