Source: http://www.anwalt24.de/rund-ums-recht/BGH_02_07_2014_VIII_ZR_298_13_Konkludente_Annahme_des_Angebo-d7110227.html
Timestamp: 2016-12-05 13:14:31+00:00

Document:
BGH, 02.07.2014 - VIII ZR 298/13 - Konkludente Annahme des Angebots des Vermieters auf Gebrauchsüberlassung der erweiterten Wohnfläche gegen Zahlung einer erhöhten Nettomiete durch Nutzung | Urteile auf anwalt24.de
BGH, 31.07.2014 - IX ZR 216/13 - Berichtigung des Rubrums…BGH, 02.07.2014 - VIII ZR 298/13 - Konkludente Annahme des Angebots des Vermiete...BGH, 02.07.2014 - 4 StR 176/14 - Abgrenzung zwischen Tateinheit und Tatmehrheit ...BGH, 02.07.2014 - 4 StR 215/14 - Zulässigkeit einer sich ausschließlich auf Ausf...BGH, 02.07.2014 - 4 StR 498/13 - Verletzung rechtlichen Gehörs durch fehlende Ke...BGH, 02.07.2014 - VIII ZR 316/13 - Konkludentes Zustandekommen eines Versorgungs...BGH, 02.07.2014 - 2 BGs 129/14 - Fortdauer der Untersuchungshaft wegen mitglieds...BGH, 01.07.2014 - VI ZR 243/10 - Schadensersatz wegen eines ärztlichen Behandlun...BGH, 01.07.2014 - VIII ZB 27/14 - Voraussetzungen für die Ablehnung eines Richte...BGH, 01.07.2014 - VI ZR 345/13 - Anspruch gegen den Betreiber eines Internetport...BGH, 01.07.2014 - 2 StR 143/14 - Verwerfung einer Revision als unbegründetBGH, 01.07.2014 - VI ZR 108/13 - Gehörsverletzung wegen Nichtvernehmung eines Ze...BGH, 01.07.2014 - 5 StR 134/14 - Rechtfertigung eines tödlichen Stichs mit dem K...BGH, 01.07.2014 - VI ZR 219/13 - Schadensersatzanspruch auf Ersatz des materiell...BGH, 01.07.2014 - VI ZR 546/13 - Übergang des Ersatzes von Rentenversicherungsbe...BGH, 01.07.2014 - XI ZR 247/12 - Schadensersatz wegen fehlerhafter Beratung im Z...BGH, 01.07.2014 - II ZR 72/12 - Rückzahlung gewinnunabhängiger Ausschüttungen an...BGH, 01.07.2014 - II ZR 73/12 - Rückzahlung gewinnunabhängiger Ausschüttungen an...BGH, 01.07.2014 - VI ZR 391/13 - Übergang von Ersatzansprüchen beim Wechsel des ...BGH, 01.07.2014 - VIII ZR 72/14 - Vorliegen der in § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO genannt...BGH, 01.07.2014 - II ZR 381/13 - Anwendbarkeit der Übergangsvorschrift des § 24 ...BGH, 01.07.2014 - II ZB 29/12 - Abgrenzung eines Rückversicherungsvertrags von e...
BGH, 02.07.2014 - VIII ZR 298/13 - Konkludente Annahme des Angebots des Vermieters auf Gebrauchsüberlassung der erweiterten Wohnfläche gegen Zahlung einer erhöhten Nettomiete durch Nutzung
BundesgerichtshofUrt. v. 02.07.2014, Az.: VIII ZR 298/13Gericht: BGHEntscheidungsform: UrteilDatum: 02.07.2014Referenz: JurionRS 2014, 19159Aktenzeichen: VIII ZR 298/13 Verfahrensgang:vorgehend:AG Köln - 04.10.2012 - AZ: 222 C 153/12LG Köln - 26.09.2013 - AZ: 1 S 275/12Rechtsgrundlage:§ 558 BGBFundstellen:IWR 2014, 76MietRB 2015, 37MK 2014, 185-186WuM 2014, 546-547WuM 2014, 662-663ZMR 2015, 13Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Juli 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziolfür Recht erkannt:Tenor:Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 26. September 2013 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 4. Oktober 2012 teilweise abgeändert.Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.685,56 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 307,13 € seit dem 6. März, 6. April, 6. Mai, 6. Juni, 6. Juli, 6. August, 6. September, 6. Oktober, 6. November, 6. Dezember 2012, 6. Januar sowie 6. Februar 2013 zu zahlen.Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.Tatbestand1Die Beklagte schloss am 18. Januar 1979 mit dem Rechtsvorgänger des Klägers einen Mietvertrag über eine 56 m2 große Altbauwohnung in Köln.2Der Kläger wollte einen im Zweiten Weltkrieg zerstörten Anbau des Hauses wieder errichten. Entsprechende Arbeiten kündigte er mit Schreiben vom 29. Oktober 2010 unter Hinweis darauf an, dass er die Nettomiete im Anschluss an die Arbeiten erhöhen wolle. Unter dem 9. März 2011 vereinbarten die Parteien, dass die Beklagte dem Anbau zustimme, aber nicht mit dem Einwand präkludiert sei, nicht zur Duldung der Maßnahme verpflichtet gewesen zu sein. Zugleich wurde der Beklagten ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt und ihr ein Umzugskostenzuschuss angeboten, sofern die Wohnung im Jahr 2011 herausgegeben werde.3Durch den im Dezember 2011 fertiggestellten Wiederaufbau des Anbaus wurde die zuvor aus zwei Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung der Beklagten um ein Zimmer nebst Loggia (zusätzliche Wohnfläche 29,25 m2) vergrößert. Mit Schreiben vom 30. Dezember 2011 begehrte der Kläger eine Erhöhung der Nettomiete für den alten Teil der Wohnung nach § 558 BGB um monatlich 51,94 € ab 1. März 2012. Für den neu errichteten Teil der Wohnung verlangte er zusätzlich ab 1. März 2012 monatlich 307,13 €. Die Beklagte nutzte in der Folgezeit auch den Anbau.4Mit der Klage hat der Kläger Zustimmung zu einer Mieterhöhung für den ursprünglichen Teil der Wohnung um 51,94 € ab 1. März 2012 sowie Zahlung der für den Anbau zusätzlich verlangten Miete für den Zeitraum von März 2012 bis Februar 2013, insgesamt 3.685,56 €, begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz haben die Parteien einen Teilvergleich geschlossen, der im Wesentlichen bestimmt, dass die Beklagte für den alten Teil der Wohnung ab 1. Januar 2013 eine um 55,38 € erhöhte Miete zahlt. Die weitergehende Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht zurückgewiesen.5Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zahlungsverlangen weiter.Entscheidungsgründe6Die Revision hat Erfolg.I.7Das Berufungsgericht hat ausgeführt:8Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Zahlung von Miete für den im Zuge des Anbaus neu errichteten Teil der Wohnung zu. Die Vertragsparteien hätten sich nicht auf eine Vergrößerung der Mietfläche geeinigt. Mit der Vereinbarung vom 9. März 2011 habe die Beklagte lediglich versprochen, von einem etwaigen Unterlassungsanspruch nach § 554 BGB aF keinen Gebrauch zu machen. Eine einvernehmliche Vergrößerung der Wohnfläche scheide aus; es sei der Beklagten erkennbar darum gegangen, den Vorbehalt, die Modernisierung sei unzumutbar gewesen, zu wahren.9Eine Erhöhung der Vertragsmiete sei auch nicht als "Kehrseite" einer Duldungspflicht gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF eingetreten. Eine Duldungspflicht führe nicht zur Änderung der Vertragsmiete. Ob die Duldungspflicht des Mieters mit einem Recht des Vermieters zur Erhöhung der Vertragsmiete einhergehe, richte sich vielmehr nach § 559 BGB. Aus § 559 BGB aF könne der Kläger aber keine Miete für die Erweiterungsfläche verlangen, weil die Bestimmung die Schaffung neuen Wohnraums bereits nach ihrem Wortlaut nicht erfasse.10Ein Anspruch auf Miete für die Erweiterungsfläche ergebe sich auch nicht aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrags. Die Parteien hätten in der Vereinbarung vom 9. März 2011 nicht nur ausdrücklich offen gelassen, ob und inwieweit dem Kläger im Hinblick auf die Vergrößerung der Wohnung ein Anspruch auf erhöhte Miete zustehe. Sie hätten sich nicht einmal auf die Vergrößerung der Wohnung selbst geeinigt. Es handele sich um einen anderen Vertragsgegenstand, der einer ausgehandelten Einigung bedürfe. Einer ergänzenden Vertragsauslegung stehe bereits entgegen, dass hinsichtlich der Preisfindung verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten bestünden.II.11Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der vom Kläger geltend gemachte Anspruch nicht verneint werden.12Wie die Revision zutreffend rügt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht in seine Betrachtung einbezogen, dass die Beklagte den Anbau ausweislich des unstreitigen Tatbestands des erstinstanzlichen Urteils, auf den das Berufungsurteil Bezug nimmt, seit seiner Errichtung nutzt. Die vom Berufungsgericht unterlassene Auslegung des Verhaltens der Beklagten kann der Senat selbst vornehmen, weil die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind. Mit der Nutzung des Anbaus hat die Beklagte das Angebot des Klägers auf Gebrauchsüberlassung der erweiterten Wohnfläche gegen Zahlung einer um monatlich 307,13 € erhöhten Nettomiete konkludent angenommen. Eine dem Erklärenden - wie hier - zurechenbare objektive Bedeutung seines Verhaltens hat aus der Sicht des Erklärungsgegners Vorrang vor einem etwa entgegenstehenden Willen des Erklärenden (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 1984 - IX ZR 66/83, BGHZ 91, 324, 329 ff.; vom 2. November 1989 - IX ZR 197/88, BGHZ 109, 171, 177).13Dieser Auslegung steht nicht entgegen, dass die Beklagte sich vor Beginn der Maßnahme den Einwand vorbehalten hat, zu ihrer Duldung nicht verpflichtet zu sein. Dahingehende Einwände hat sie nicht geltend gemacht, sondern im Gegenteil durch ihr tatsächliches Nutzungsverhalten zu verstehen gegeben, dass sie die Vergrößerung der Wohnfläche billigt. Etwaige Anhaltspunkte dafür, dass sie nach dem Zuschnitt der Wohnung nicht umhin konnte, die zusätzliche Wohnfläche zu nutzen, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; sie sind auch nicht ersichtlich.III.14Danach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf. Die Beklagte ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, Miete auch für die vergrößerte Wohnfläche zu entrichten, weil sie das dahingehende Angebot des Klägers angenommen hat. Auf die Berufung des Klägers ist das Berufungsurteil danach aufzuheben und der Klage, soweit sie Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, stattzugeben (§ 563 Abs. 3 ZPO).Dr. MilgerKosziolDr. BüngerDr. SchneiderDr. AchillesVerkündet am: 2. Juli 2014Hinweis: Das Dokument wurde redaktionell aufgearbeitet und unterliegt in dieser Form einem besonderen urheberrechtlichen Schutz. Eine Nutzung über die Vertragsbedingungen der Nutzungsvereinbarung hinaus - insbesondere eine gewerbliche Weiterverarbeitung außerhalb der Grenzen der Vertragsbedingungen - ist nicht gestattet.

References: § 543
 § 24
 § 558
 § 554
 § 554
 § 559
 § 559
 § 535