Source: https://www.mietrechtsiegen.de/mieterhoehungsverlangen-durch-bezugnahme-auf-einen-mietspiegel/
Timestamp: 2020-01-22 23:46:15+00:00

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LG Freiburg (Breisgau), Az.: 9 S 78/14, Beschluss vom 29.08.2014
Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Waldkirch vom 26.06.2014 – 1 C 50/14 – gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen.
Die Kläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 22.09.2014.
Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Auch die übrigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO liegen vor.
Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung der Nettokaltmiete von 1.250,00 € auf monatlich 1.480,00 € zu Recht für die Wohnung über zwei Geschosse abgewiesen. Nach Auffassung der Kammer liegt bereits kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, weil das Schreiben der Kläger vom 20.01.2013 nicht den gesetzlichen Vorgaben von § 558a Abs. 2 BGB entsprach.
1. Zwar kann nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung insbesondere Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel im Sinne von §§ 558c, 558d BGB. Darüber hinaus bestimmt § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB, dass bei Fehlen eines Mietspiegels, der den Anforderungen in § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 entspricht, auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden kann. Über den Wortlaut hinaus ist anerkannt, dass erst recht dann ein anderer Mietspiegel verwendet werden kann, wenn in der Gemeinde, in der die Mietsache liegt, überhaupt kein Mietspiegel vorhanden ist (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 558a Rn. 44).
Ungeachtet des Wortlautes “insbesondere” kann diese Vorschrift aber nicht so verstanden werden, dass der “andere” Mietspiegel auch ein solcher einer nicht vergleichbaren Gemeinde sein darf. Denn dann liefe die ausdrückliche Nennung der “vergleichbaren Gemeinde” ins Leere.
2. Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger war auf den Mietspiegel von Freiburg gestützt, der für W…-K… nicht anwendbar ist. Freiburg und W… sind nicht vergleichbar. Freiburg ist eine Universitätsstadt mit ca. 218.000 Einwohnern mit großstädtischer wirtschaftlicher Struktur, einer entsprechend ausgebauten Verkehrsinfrastruktur und einem breiten kulturellem Angebot. W… mit ca. 21.000 hat den Charakter einer beschaulicheren Kleinstadt, die durchaus von der Nähe der Großstadt profitiert.
An der fehlenden Vergleichbarkeit ändert sich auch nichts dadurch, dass einzelne Ortsteile von Freiburg ebenfalls keinen großstädtischen Charakter haben. Für die Vergleichbarkeit kommt es angesichts des klaren Wortlauts von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB auf die Gebietskörperschaft in ihrer Gesamtheit an. Der Begriff “Gemeinde” in § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB ist ein Rechtsbegriff, der aufgrund der Regelungen in Art. 28 GG und in den Gemeindeordnungen der Bundesländer (vgl. nur § 1 GemO Bad.-Württ.) eine feste Bedeutung hat. Gemeinde in diesem Sinne ist nur der Stadtkreis Freiburg (§ 3 Abs. 1 GemO Bad.-Württ.), nicht dagegen einzelne Stadtteile von Freiburg (wie Hochdorf). Auch die Systematik des Gesetzes spricht für diese enge Auslegung, denn § 558c Abs. 2 BGB unterscheidet ausdrücklich zwischen “Gemeinden” und “Gemeindeteilen”. Maßgeblich ist also allein der Vergleich der Gemeinden als Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit. Ein Teilvergleich ist unzulässig (vgl. LG Darmstadt WuM 1996, 559; LG München II WuM 1986, 259; LG Heidelberg, WuM 2012, 205; Börstinghaus, a.a.O., § 558a Rn. 48). Allenfalls käme eine ausweitende Auslegung in Betracht, wenn die Nachbargemeinde lediglich für den in Bezug genommenen Stadtteil – als Gemeindeteil i. S. d. § 558c Abs. 2 BGB – einen eigenen Mietspiegel erstellt hätte. Das ist aber vorliegend nicht der Fall, sondern der Mietspiegel erstreckt sich auf das gesamte Gemeindegebiet Freiburgs und sieht lediglich Zu- bzw. Abschläge für einzelne Stadtteile vor.
Die Kläger werden darauf hingewiesen, dass bei einer Zurückweisung der Berufung durch Beschluss mit vier Gerichtsgebühren die gleichen Kosten entstehen wie bei einem Urteil mit Begründung (§ 3 Abs. 2 GKG, KV Nr. 1220). Wird jedoch die Berufung zurückgenommen, bevor ein Beschluss gem. § 522 ZPO ergeht, ermäßigen sich die Kosten für die Berufungsinstanz auf zwei Gerichtsgebühren (§ 3 Abs. 2 GKG KV Nr. 1222).
Mieterhöhung – Modernisierungsmaßnahme tatsächlich geforderte Mieterhöhung Durchführung von Schönheitsreparaturen bei teilweise unrenovierter Wohnung

References: § 522
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 § 558
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 Art. 28
 § 1
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