Source: http://www.ilnostrocondominio.com/2010/07/
Timestamp: 2017-10-23 06:10:16+00:00

Document:
Il nostro condominio: luglio 2010
Ripartizione spese compenso amministratore.
Delibera condominiale, autorizzare l'amministratore a promuovere un giudizio.
Cass. civ., sez. V, 4 febbraio 2010, n. 2584.
La delibera condominiale con la quale si autorizza l'amministratore a promuovere un giudizio vale per tutti i gradi del giudizio stesso e conferisce quindi, implicitamente, la facoltà di proporre ogni genere di impugnazione, compreso il ricorso per cassazione.
(Nella specie, la S.C. ha ritenuto regolarmente conferito il mandato al difensore, ai fini del ricorso per cassazione, da parte di un amministratore di condominio, la cui legittimazione processuale non era stata mai contestata nei gradi di merito).
E’ usuale che i condomini, nel cortile interno o in uno spazio interposto tra la facciata e la pubblica via, siano dotati di un giardino che, salvo diversa disposizione del titolo, deve ritenersi di proprietà comune.L’art. 1117 c.c. non menziona espressamente il giardino tra le cose che devono considerarsi di proprietà comune.
In tal senso si è rivelata utile l’opera della Corte di Cassazione a dire della quale, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, […] – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
La condominialità di questi beni va rintracciata nel fatto che gli stessi si pongono una posizione di accessorietà rispetto a quelli di proprietà esclusiva essendo funzionali ad un loro miglior godimento. Chiarito ciò è lecito domandarsi: i singoli condomini che uso possono fare di questo bene comune?
L’utilizzazione, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio di origine contrattuale, è quella consentita dall’art. 1102 c.c.: in sostanza ogni condomino potrà utilizzare la cosa comune nel modo che ritiene più opportuno purché ciò non alteri la destinazione della cosa o non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.
Ciò che la norma tutela non è l’uso identico e contemporaneo ma il diritto di ognuno ad usare la cosa nel modo che ritiene più opportuno. E’ chiaro quindi che l’uso della cosa comune può essere differente da condomino a condomino, l’importante è che il tutto si svolga in modo tale da evitare l’insorgenza di reciproci conflitti.
In relazione al giardino le questioni che si pongono sono sostanzialmente legate alla piantumazione degli alberi effettuata su iniziativa del singolo. In questo caso, se il regolamento contrattuale non dice nulla in merito, non si potrà impedire al condomino di innestare un albero (o una pianta) in uno spazio che per definizione è destinato a contenerle. La spesa sostenuta dal singolo comproprietario per quest’operazione resterà a suo totale carico salvo riconoscimento della spesa da parte dell’assemblea.
Più singolare ma certamente ricorrente nella pratica quotidiana è il caso relativo all’ uso dello spazio verde per coltivare ortaggi o verdure. Capita spesso, infatti, che i condomini usino come se fosse un orto il piccolo pezzo di terra comune. E’ lecito tutto ciò? La risposta varia a seconda della destinazione d’uso di quella parte comune.
Se, ad esempio, dallo stato dei luoghi (o dal regolamento di origine contrattuale) è possibile desumere che lo spazio verde è destinato esclusivamente per l’abbellimento dell’edificio condominiale, è evidente che usarlo, anche solo in parte, per coltivarlo altera la sua destinazione e quindi integra un uso vietato del bene.
Allorquando, invece, nulla è stabilito e nulla si può desumere (si pensi ad una zona di terra completamente in disuso) quell’uso potrà essere considerato lecito purché non sia lesivo del diritto degli altri condomini nei termini sopra specificati.
Piccoli proprietari «Rinviare la riforma del condominio».
Il coordinamento della piccola proprietà immobiliare (Arpe-Ferderproprietà, Uppi e Confappi) ha espresso, in un documento, preoccupazione nei confronti dei reiterati tentativi di sconvolgere il testo di riforma dell’istituto condominiale (del senatore Mugnai) introducendo il concetto di capacità giuridica del condominio, con espedienti come quello della sostituzione (che è in effetti vendita) di alcuni beni condominiali addirittura con delibere a maggioranza.
Secondo i piccoli proprietari un’ipotesi del genere darebbe la possibilità alle grosse organizzazioni di impadronirsi di un settore con lievitazione dei costi di gestione in danno dei piccoli risparmiatori. Per questo motivo auspicano che tutto sia rinviato a settembre.
Oneri condominiali, è il Condominio il soggetto creditore.
Questo, in sintesi, il principio che si evince dalla lettura di un recente sentenza emessa dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione. L'amministratore giudiziario di un Condominio promuove ricorso per l'emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti di una s.r.l. per il mancato pagamento di importi dovuti a titolo di oneri condominiali. La società ingiunta propone opposizione chiedendo la revoca del decreto, eccependo, tra le varie deduzioni, di aver effettuato il pagamento di quanto dovuto nei confronti di un nuovo amministratore subentrante nominato medio tempore dall'assemblea condominiale. L'opposizione dinanzi al giudice di pace viene tuttavia rigettata ed anche il tribunale, successivamente adito, conferma la decisione impugnata.
La Corte al contrario accoglie il ricorso proposto dalla società soccombente censurando la sentenza impugnata per non aver considerato l'unico elemento rilevante ai fini della controversia: ovvero l'accertamento del pagamento della quota condominiale di spettanza in confronto dell'unico effettivo creditore, ovvero il Condominio. Infatti, sia in primo che in secondo grado nessuna contestazione è stata mossa proprio in ordine al tempestivo pagamento degli oneri condominiali dovuti. Secondo la Corte, costituisce questione irrilevante quella dibattuta nella sentenza impugnata e relativa al pagamento del debitore al creditore apparente.
Ciò che assume rilevanza decisiva è invece solo l'accertamento dell'avvenuto pagamento della quota condominiale dovuta nei confronti dell'unico vero soggetto legittimato a riceverlo, ovvero il Condominio. Quest'ultimo infatti e non già l'amministratore è il soggetto che assume la posizione di creditore degli oneri condominiali dovuti dai singoli condomini. Alla luce di tale principio, la Corte ha poi accolto il ricorso e cassato la sentenza impugnata; inoltre, decidendo nel merito, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, ha revocato il decreto ingiuntivo e rigettato la domanda proposta nei confronti della società ed avente ad oggetto il pagamento degli oneri condominiali.
[Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza 7 maggio 2010, n. 11197 - Presidente Triola - Relatore Mazzacane]
Fonte: Avv. Federico Ciaccafava su Professioni e Imprese 24
Regole di pagamento delle spese condominiali.
Redazione del bilancio condominiale.
La Confedilizia invita gli amministratori di condominio ad adottare, nella redazione del rendiconto annuale, il principio di competenza: che vuol dire inserire nel rendiconto tutte le voci di entrata e di uscita che si riferiscono all’esercizio contabile a prescindere, rispettivamente, dall’avvenuto incasso o pagamento. Invita quindi a predisporre una situazione patrimoniale del condominio in cui si evidenziano, alla data di chiusura dell’esercizio contabile, le giacenze, i pagamenti da effettuare e le somme da incassare: in tal modo, si consentirà in tal modo, a tutti i condomini di avere un facile controllo della gestione evitando il rischio di porre a carico di eventuali nuovi proprietari le spese non di loro competenza. (Confedilizia, nota n. 14196.10, 22.6.2010)
Deliberazione assembleare, Affidamento dell'incarico a un professionista per la redazione delle tabelle millesimale e del regolamento condominiale.
Tribunale Bari sez. III 12 febbraio 2010, n.505.
La delibera assembleare concernente l'affidamento di un particolare incarico professionale per la redazione delle tabelle millesimali e del regolamento di condominio , non comportando né approvazione di quest'ultime, né la modifica di quelle convenzionali preesistenti, non richiede il consenso unanime di tutti i condomini, bensì la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., trattandosi dell'approvazione di una spesa finalizzata alla redazione del suddetto regolamento e delle relative tabelle da sottoporre in seguito all'approvazione dei medesimi condomini.
Condizionatori e Climatizzatori in Condominio. Rumori e alterazioni del decoro architettonico. Norme da rispettare.
Quindici nuovi emendamenti per la riforma del condominio.
Quindici nuovi emendamenti dell'esecutivo al disegno di legge 71 che riforma il condominio. Lo ha preannunciato ieri il relatore al provvedimento – attualmente in commissione Giustizia del Senato – Franco Mugnai (Pdl), spiegando che, proprio a causa delle nuove proposte di modifica, l'esame delle richieste di correzione potrebbe subire uno slittamento rispetto alla discussione prevista per ieri alle 14.30.
Tra le novità, considerando anche gli emendamenti del relatore che saranno probabilmente approvati, vi è la possibilità implicita di procedere alla cessione e alla divisione delle parti comuni, attraverso la «sostituzione», da approvare con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno due terzi dei millesimi, cui potranno chiedere di intervenire anche gli inquilini. Le innovazioni per il miglior uso delle parti comuni vanno approvate con una maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 501 millesimi.
Gli eventuali parcheggi sotterranei potranno essere solo pertinenziali. Infine, molta attenzione è poi posta alla sicurezza: l'amministratore potrà accedere (su richiesta) anche alle unità private in caso vi siano ragioni di temere l'esistenza di mancanza di rispetto delle condizioni di sicurezza stabilite per legge.
Del resto, l'Italia mostra di avere una disciplina obsoleta, sul tema, rispetto, ad esempio, a Francia, Spagna e Germania. Nei primi due Paesi l'amministratore deve possedere una laurea o un attestato di abilitazione adeguato. In Germania ciò non è richiesto ma è obbligatoria una polizza assciurativa incendio e Rc.
Fonte: Laura Cavestri de Il Sole 24 Ore
Crediti dell'amministratore uscente.
L’amministratore di condominio è regolarmente nominato se la deliberazione è approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.). Al momento del conferimento dell’incarico l’assemblea decide anche sulla eventuale retribuzione del proprio legale rappresentante.
La Cassazione si è soffermata sul senso della locuzione eventuale retribuzione spiegando che i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall’art. 1709 cod. civ., secondo cui – contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l’amministratore del condominio, dall’art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 – il mandato si presume oneroso.
In tale contesto normativo, l’art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera “eventuale ” la retribuzione dell’amministratore, va inteso nel senso che l’assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774). Proprio questa riconduzione del rapporto amministratore – condominio nell’ambito del contratto di mandato, recentemente confermata anche dalle Sezioni Unite del Supremo Collegio (cfr. Cass. SS.UU. n. 9148/08), rende più chiare delle problematiche di usuale ricorrenza al momento della cessazione del rapporto fiduciario: il recupero delle somme dovute all’amministratore.
a)somme dovute a titolo di compenso per l’attività svolta;
b)somme che l’amministratore ha anticipato per erogare le spese necessarie alla normale fruizione dei servizi comuni. Quanto alle prime la legge è chiarissima, nelle norme disciplinanti il contratto di mandato il codice civile afferma che la misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice (art. 1709 c.c.).
Un esempio chiarirà il concetto: si pensi a Tizio, amministratore del condominio Alfa, che al momento della nomina e dell’approvazione del preventivo di spesa di veda riconosciuto, per l’attività che da svolgere nell’anno di gestione un compenso per una somma pari a X euro. Si ipotizzi che per una serie svariata di ragioni (salvo la revoca anticipata) il professionista non riesca a percepire il compenso per l’opera prestata.
In questo caso egli potrà, dimostrando la sussistenza del credito (che in questo caso è indubbia vista la sua approvazione da parte dell’assemblea), agire giudizialmente allorquando non riesca a recuperare bonariamente il giusto dovuto. Leggermente diversa la situazione nel caso di anticipazioni da parte del mandatario.
Per anticipazione s’intende l’esborso di proprie somme di denaro che l’amministratore fa a vantaggio del condominio. Non v’è alcun obbligo di legge che imponga al legale rappresentante dei condomini di fare ciò, tuttavia una momentanea assenza di liquidità ed altri svariati motivi possono indurlo ad agire in tal senso.
La legge è chiara nell’affermare che il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta (art. 1719, primo comma, c.c.).
Qualche problema potrebbe sorgere in relazione all’onere probatorio: l’amministratore uscente, infatti, è tenuto a dimostrare di aver effettuato quella spesa e di averlo fatto con i propri denari. Ciò vuol dire che, salvo il caso di approvazione del rendiconto, il professionista dovrà dar prova dell’esborso (es. presentazione fattura di spesa che ha pagato) e dimostrazione di averlo fatto con proprie somme (quindi dando dimostrazione che i soldi fino a quel momento presenti nella cassa condominiale) non erano sufficienti.
Quesito: I proprietari di tre unità immobiliari sono anche proprietari 1/3 - 1/3 ed 1/3 del viale di accesso alle loro proprietà immobiliari. L'unico bene in comune tra gli immobili è il sottotetto tra due unità immobiliari. Non ci sono ulteriori servizi comuni, non esiste ancora un regolamento di condominio, nè le tabelle millesimali. In che modo andrebbero ripartite le spese di manutenzione del viale ?
" Il nostro condominio " risponde: in mancanza della tabella millesimale può tenersi conto di una vecchia sentenza di Cassazione ( n. 2540 del 10.08.1942 ) che recita: " nulla vieta che i condomini, in attesa di determinare i millesimi per legge, si pongano efficacemente d'accordo nel considerare come valida ed impegnativa una indicazione proporzionale provvisoria ed anche approssimativa dei valori della proprietà singola afferenti al condominio, in attesa di più precisa determinazione da approvarsi d'accordo o da fissarsi dall'autorità giudiziaria competente, e salvo le ripartizioni e conguagli dipendenti da questa definitiva determinazione ".
La tinteggiatura delle scale: la ripartizione delle spese in un condominio.
Condominio: Il «nero» resta sepolto nonostante la ritenuta.
Quindici miliardi di spese condominiali rappresentano una discreta fettina di Pil. Ma almeno la punta della fetta sfugge al fisco. I dati dell'Economia – riportati nella tabella in questa pagina – descrivono una realtà nella quale gli adempimenti fiscali vengono eseguiti con inquietante negligenza.
Consideriamo tre fattori: primo, mancano all'appello quattro modelli 770 su dieci; secondo, su questi modelli vanno indicate le ritenute eseguite nel corso del periodo d'imposta precedente; terzo, su tutte le fatture intestate al condominio va effettuata una ritenuta d'acconto del 4% a cura dell'amministratore. Quindi possiamo escludere dall'obbligo di presentare il 770 solo quei condomìni che non hanno dipendenti, non usufruiscono di alcun servizio da parte di imprese e si servono solo di prestatori d'opera occasionali. Il che appare già per definizione impossibile anche solo per il servizio di pulizia, dato che deve essere svolto con regolarità e pare difficile che l'addetto occasionale cambi ogni mese.
Si deve quindi accettare l'idea che, soprattutto nei piccolissimi condomìni, ritenute, fatture, modelli 770 e altre incombenze fiscali siano completamente sconosciuti.
Il regno della carta a quadretti costa all'erario una somma rilevante: è vero che l'85% degli edifici amministrati da una figura che è probabilmente uno dei condomini, o comunque non si occupa che di quel solo stabile, si sottrae ai doveri fiscali; ma è altrettanto vero che anche nei grossi studi i condomìni per i quali il modello viene dimenticato sono davvero troppi. Un fenomeno che resta poco comprensibile nelle grandi città del Nord. Mentre diventa più facile da capire al Sud: qui il tasso di mancata presentazione del 770 è così elevato che evidentemente anche i grossi studi non se ne curano e si spiega così la loro presenza nella lista nera, con oltre un terzo di megastudi senza 770.
C'è anche da dire che gli studi maggiori sono in mano a professionisti anziani, che forse per troppo tempo si erano abituati a seguire con parsimonia le formalità fiscali, non per volontà di evasione ma per scarso aggiornamento o per far risparmiare il condominio, seguendo alla fine una logica non troppo dissimile da quella del dopolavorista che amministra un solo stabile con tanta buona volontà. Infatti, la percentuale di mancata presentazione negli studi di medie dimensioni – spesso in mano a professionisti più giovani e più sensibili alle norme più recenti – oscilla tra l'8,7% e il 23,5 per cento.
A questo punto si può dire che di quei 15 miliardi una percentuale che va da un minimo del 20% a un massimo del 40% sfugge al fisco, con un danno erariale tra 1,1 e 2,2 miliardi. Un problema che la riforma del condominio in discussione al Senato potrebbe forse risolvere, comprendendo tra le gravi irregolarità che portano all'allontanamento dell'amministratore proprio quelle relative agli adempimenti fiscali.
Piano di calpestio cortile condominiale, Cassazione su spese di manutenzione.
Come ripartire le spese degli interventi di manutenzione del piano di calpestio del cortile condominiale che funge da copertura ai locali posti all'interrato? Un nuovo chiarimento su tale questione arriva da una sentenza della Corte di Cassazione, la n. 10858/2010 della Seconda Sezione Civile, depositata il 5 maggio 2010.
La sentenza si è espressa in merito all'opposizione di un condomino a una deliberazione dell'assemblea condominiale che, a maggioranza, decideva di applicare l'articolo 1126 del codice civile in relazione alle spese di manutenzione del cortile condominiale. Il citato articolo stabilisce che, nel caso in cui si consideri il cortile che funge da copertura a locali sottostanti alla stregua di un lastrico solare, la spesa di manutenzione va ripartita per 1/3 a carico di colui o coloro che ne hanno l'uso e i rimanenti 2/3 a carico di colui o coloro ai quali il lastrico serve da copertura.
Secondo la Corte di Cassazione, nel caso di lavori di manutenzione del piano di calpestio del cortile condominiale che funge anche da copertura per le unità immobiliari sottostanti, il condominio deve deliberare la ripartizione delle relative spese “facendo applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. e tenendo conto della natura delle singole opere necessarie per la riparazione del cortile condominiale”. L'articolo del codice civile citato nella sentenza prevede la divisione della spesa in parti uguali tra i proprietari delle unità immobiliari l'uno all'altro sovrastanti, qualora si consideri il cortile che funge da copertura alla stregua di un solaio o di un soffitto.
La Suprema Corte quindi, prendendo le distanze da un suo precedente pronunciamento (la sentenza n. 11283 del 10 novembre 1998), con la sentenza n. 10858/2010 ha affermato che “sussistono, invece, le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”. La Corte di Cassazione ha inoltre sottolineato che, mentre del lastrico solare di proprietà (o di utilizzazione) esclusiva si fa un uso particolare, esclusivo, del piano di calpestio del cortile condominiale si fa un'utilizzazione tipica, cioè quella di consentire il transito e l'accesso all'edificio condominiale.
Ricordiamo che la Cassazione più volte si è espessa sul punto e il pronunciamento non è sempre stato coerente, pertanto sarebbe preferibile verificare l'orientamento prevalente del Tribunale di compenza.
Riparte la riforma del condominio.
La riforma del condominio si rimette in marcia al Senato, approfittando della pausa tra i lavori in commissione e quelli in Aula sulla manovra 2010. E' ripartita la discussione sul secondo testo unificato del Ddl AS 71 (relatore Franco Mugnai), e presto si inizieranno a votare i subemendamenti, raccolti dal relatore a fine giugno. Secondo Mugnai il testo potrebbe trovare la strada della deliberante o quanto meno venire approvato ad ampia maggioranza entro l'estate, per poi passare alla Camera.
L’amministratore di condominio, al termine di ogni anno di gestione, deve rendere all’assemblea dei condomini il conto della propria gestione (art.1129 c.c.). La sede deputata all’esame ed all’(eventuale) approvazione del così detto rendiconto consuntivo è l’assemblea ordinaria (art. 1135 c.c.). Vale la pena chiedersi, in termini pratici, quale sia l’effetto dell’approvazione del rendiconto. Per fare ciò è utile, sinteticamente, ripercorrere i punti fondamentali che portano ad una simile deliberazione.
Una volta che l’assemblea ha approvato il rendiconto preventivo ed il relativo piano di riparto sarà possibile desumere la quota spese riferibile ad ogni singolo condomino. Al termine dell’anno l’amministratore presenterà all’assemblea i conteggi definitivi per l’anno di gestione appena trascorso. In sostanza dovrà fare un consuntivo delle spese, uno delle entrate e ripartirlo tra i vari condomini allo stesso modo del preventivo.
In questa occasione, se i conti non sono chiusi in pareggio, è possibile che si debbano registrare degli attivi o dei passivi di gestione. In pratica potrà accadere che il singolo condomino debba versare qualche cosa in più rispetto a quanto preventivato o che, al contrario, abbia versato in misura eccedente e quindi abbia un credito nei confronti del condominio. Nell’uno e nell’altro caso l’approvazione del rendiconto consuntivo rende esigibile la somma. Stiamo parlando del così detto conguaglio ossia delle somme che è necessario eccedenti o mancanti in relazione al pareggio tra entrate e spese.
Niente compenso per le consegne.
Il Tribunale ha ricordato che, come ampiamente accertato dalla giurisprudenza, il rapporto tra amministratore e condominio è inquadrabile nel contratto di mandato disciplinato dagli articoli 1703 e seguenti del Codice civile. In particolare l'articolo 1713 dispone che il mandatario, al termine del contratto, deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa dell'incarico. Secondo il Tribunale di Milano, in particolare – dopo la revoca dal l'incarico – l'amministratore non ha diritto di trattenere somme di proprietà del condominio, neanche per la liquidazione dei compensi a cui ha diritto. Se lo facesse potrebbe addirittura incorrere nel reato di appropriazione indebita previsto dall'articolo 646 del Codice penale, salva la prova del dolo specifico, che consiste nel fine «di procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto».
Tanto più che – ed è questa la principale novità della sentenza – non sono dovute a favore dell'amministratore che cessa dal mandato spese aggiuntive per il passaggio di consegne, rientrando tale attività, tra gli atti cui è tenuto in via ordinaria (articolo 1708 del Codice civile). E tutto ciò nonostante il fatto che il passaggio di consegne dal vecchio al nuovo amministratore preveda una serie di adempimenti e soprattutto di calcoli che non sempre è facile eseguire, perché occorre fotografare la situazione dei debiti e dei crediti a una certa data, sia nei rapporti interni al condominio sia in quelli tra condominio e fornitori.
Fonte: Mattero Rezzonico de Il Sole 24Ore
Quesito: il nuovo amministratore può richiedere le rate dei bilanci dal 2000 al 2005, presentati il mese scorso alla sua prima assemblea, dato che il precedente amministratore non si è mai fatto veder per anni, in concomitanza con gli altri dal 2006 ad oggi? Sapevo che secondo l'art. 2948 del c.c. cadevano in prescrizione dopo 5 anni.
" Il nostro condominio " risponde: Le spese validamente approvate dall'assemblea non sono soggette a termini di prescrizione ed il condomino è sempre tenuto a versarle in modo da consentire all'amministratore di
continuare a gestire i beni comuni e a erogare i servizi in favore della collettività condominiale, indipendentemente dal ritardo con cui gliene vienefatta richiesta. Applicare la prescrizione anche agli oneri condominiali vorrebbe dire impedire all'amministratore, decorso un certo tempo, di procurarsi dal condomino la necessaria provvista per eseguire il mandato che gli è stato conferito dall'assemblea dei condomini.
Chi partecipa all'assemblea di condominio.
Le spese sul tetto si condividono.
Tetti e coperture – quelle parti che hanno la funzione di "chiusura" dell'edificio – possono assumere forme diverse, secondo la fantasia di costruttori e progettisti: superfici arcuate, inclinate o spioventi oppure strutture piatte e solitamente accessibili per gli usi più disparati, come i lastrici solari, cui vanno assimilate anche le terrazze a livello. A fronte di queste diverse forme, il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione o di ricostruzione non è però lo stesso.
In linea di principio tetti e lastrici solari sono per definizione parti comuni: la normativa da applicare è quella sulla comunione in generale (articolo 1139 del Codice civile) per cui «il concorso dei partecipanti... tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote» che si presumono uguali (articolo 1102). Se nella comunione vige il principio della proporzione fra quota di proprietà e concorso nei vantaggi e nei pesi della cosa comune, nel condominio, poiché coesiste un regime di comunione con molteplici proprietà individuali, il grado di godimento delle parti comuni da parte dei condomini può risultare diverso in base al rapporto in cui, con quelle parti si trova, di fatto, il bene oggetto di proprietà esclusiva, tanto che le quote nel condomini sono espresse in millesimi.
Il tetto di un edificio condominiale, destinato alla copertura della parte sottostante, deve considerarsi comune a tutti i proprietari delle unità immobiliari (articolo 1117), alla stregua del lastrico solare di uso comune, sul presupposto che si tratti di entità condizionanti l'esistenza stessa dell'edificio e assolvendo la funzione primaria di protezione (pur potendo il lastrico essere utilizzato anche come "terrazzo"). In quanto bene comune a tutti i condomini che ne assumono la custodia con il relativo obbligo di manutenzione, «la ripartizione delle spese di riparazione deve avvenire in conformità dell'articolo 1123, comma 1, Codice civile e quindi in misura proporzionale al valore delle singole quote di proprietà esclusiva» (Cassazione, sentenza 1861/2001).
Il valore millesimale, infatti, esprime il valore della proprietà di ciascun condomino sui beni comuni e, proporzionalmente al valore della rispettiva proprietà, si pagano «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio» (articolo 1123, comma 1, Codice civile).
Questa disposizione si applica, quindi, anche quando non tutte le unità immobiliari sono sotto al tetto o al lastrico: l'obbligo di pagare è legato alla proprietà a prescindere dalla funzione di parziale o di totale copertura dell'edificio. Quando l'uso dei lastrici solari (o di una parte) non è comune a tutti i condomini, chi ne ha l'uso esclusivo e coloro a cui il lastrico serve da copertura devono provvedere alla loro riparazione e ricostruzione (articolo 1126 Codice civile).
Al lastrico solare è equiparato, per la stessa funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti, la terrazza a livello nel caso in cui sia di proprietà o di uso esclusivo. Per questa tipologia di lastrici solari, un terzo della spesa di ricostruzione o di riparazione, è a carico di chi ha l'uso esclusivo; gli altri due terzi sono a carico di tutti coloro a cui serve (da copertura) in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, ossia per millesimi di proprietà. La proiezione verticale serve solo per individuare i condomini coperti tenuti al pagamento e non per frazionare il valore della proprietà e quindi il valore millesimale.
Fuori legge quattro condomini su dieci.
Più che un adempimento, un'inutile scartoffia. Il modello 770 per il condominio è obbligatorio da anni, ma quattro volte su dieci non viene presentato. I dati del ministero dell'Economia – raccolti dall'associazione di amministratori Anaci – lasciano pochi dubbi sulla percezione di questo onere fiscale: a fronte di un milione di edifici condominiali contraddistinti da un codice fiscale, nel 2009 sono stati presentati poco meno di 600mila modelli 770.
Vita di condominio:«Le lavatrici di notte? Aumenteranno le liti nei palazzi»
Quando la centrifuga scrollerà i panni a 1200 giri al minuto, in piena fase rem del suo meritato sonno di lavoratore, difficilmente l' inquilino del piano di sotto sarà felice di contribuire al risparmio energetico del vicino oculato che manda la lavatrice al chiaro di luna. Con la tariffa bioraria, ci guadagna la bolletta ma è assai possibile che ci rimetta la già fragile pace condominiale (2 milioni di liti all' anno).
A parte i fortunati abitanti degli attici, per tutti gli altri la quiete domestica diventerà ancor più un bene a rischio, visto che la corrente costerà meno proprio di notte, nei fine settimana e durante le feste comandate, d' ora in poi scandite dal risucchio della pastiglia nella lavapiatti o dal vortice dell' asciugatrice.
«Sì, ci aspettiamo un aumento della conflittualità a causa dei rumori notturni», ammette Pietro Membri, presidente dell' Anaci (associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari). «Finora le discussioni nascevano perlopiù per la tv, il condizionatore o la doccia che scroscia in piena notte. Adesso riguarderanno tutti gli elettrodomestici». Il regolamento non soccorre. «In teoria c' è scritto che dopo le 22 o le 23 è bene evitare attività moleste, ma è niente più che un consiglio. Speriamo che la gente dimostri buon senso».
Lui, che fa pratica in una palazzina milanese, zona Porta Vittoria, ha un suggerimento empirico: «Mettere dei feltri sotto la lavatrice, così non vibra». Il guaio è che anche i modelli supersilenziosi con tante A, se il pavimento non è in linea perfetta, rimbombano come un cingolato. E a quanto dice il professor Mario Abis (università Iulm), amministratore delegato della Makno, società di ricerche sociali, economiche e dei consumi, il trend della bolletta leggera si affermerà quanto basta.
«Sul tema dell' efficienza energetica gli italiani si dimostrano molto interessati. Negli ultimi 5 o 6 anni l' attenzione sui consumi sostenibili e sulle modalità di risparmio è cresciuta del 70%: era pari al 20, ora è a quota 90%. Nella gente abbiamo registrato la propensione a spendere di più al momento dell' acquisto di una casa, se poi c' è la prospettiva di ridurre la spesa per l' energia».
Perciò si può prevedere che la tariffa bioraria avrà presto molti praticanti. «Coinvolgerà almeno il 25% delle famiglie. Specialmente quelle più giovani. Gli anziani saranno meno disposti a cambiare orari e abitudini». Alla battaglia dei kilowatt parteciperanno, in proporzioni insolitamente uguali, uomini e donne. «Di regola la propensione al risparmio è più femminile». I più entusiasti della rivoluzione elettrodomestica saranno i single sotto i 30 anni: «Perché dormono sempre meno, restano connessi a internet e dunque tendono a vivere di notte più degli altri». E sono anche più squattrinati. Perciò: vai col bucato di ferragosto.
Fonte: Giovanna Cavalli de Il Corriere della Sera
Stanza in giardino: è lecita se rispetta i diritti dei vicini.
Prima di avviare un intervento sulla propria unità immobiliare, è sempre opportuno controllare che cosa dicono le disposizioni del regolamento contrattuale del condominio. In linea di principio, si ricorda l'articolo 1122 del Codice civile per il quale «ciascun condomino nel piano o porzione di piano di sua proprietà non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio».
La costruzione di una stanza nel proprio giardino in aderenza ai muri perimetrali può considerarsi legittima ai sensi e nei limiti dell'articolo 1102 («ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa...»). La costruzione sarebbe quindi contestabile qualora si accertasse che pregiudica il decoro architettonico dell'immobile (ad esempio una veranda chiusa con vetrate, aumenta la superficie utile di un appartamento ma modifica anche la sagoma dell'edificio) e in quanto lesiva del godimento di aria, luce e panoramicità precedentemente consentito ai proprietari confinanti.
La Cassazione aveva ritenuto che anche nell'ipotesi in cui «il cortile interno sia di proprietà esclusiva di un condomino e su di esso si affaccino le proprietà esclusive degli altri condomini, il cortile deve ritenersi asservito alla sua destinazione di dare aria e luce alle proprietà circostanti, con conseguente divieto per il condomino di erigervi costruzioni o manufatti nel cortile medesimo, a nulla rilevando che egli ne sia proprietario esclusivo» (sentenza 78/1977). Ogni indagine e valutazione concreta dovrà comunque essere demandata al giudice, da adire qualora il condomino non provvedesse spontaneamente alla rimozione, alla modifica o allo spostamento del manufatto.
Solo qualora le dimensioni della stanza siano innovazioni di vasta portata tali da alterare notevolmente il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (articolo 69 disposizioni di attuazione del Codice civile), i valori millesimali dovranno esser rivisti. Non è invece previsto il pagamento di un indennizzo in quanto la fattispecie non è considerabile "soprelevazione" in base all'articolo 1127 del Codice civile. Non si dimentichi comunque che qualsiasi costruzione, pur legittima all'interno del condominio, deve rispettare quanto richiesto sul piano tecnico e sul piano dei rapporti con l'amministrazione comunale. Si potrebbe quindi segnalare la nuova opera al comune per le verifiche del caso.
" Il nostro condominio " risponde: i balconi aggettanti appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare de qua; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. La pitturazione del frontalino del balcone aggettanti spetta al proprietario dell'appartamento dell'unità immobiliare.
Le regole sull'assemblea di condominio.
Assemblea e proprietà esclusiva.
L’assemblea di condominio è competente a decidere sull’amministrazione e la conservazione delle cose comuni. Il regolamento di condominio, atto adottabile dall’adunanza dei condomini con le maggioranze previste per la nomina dell’amministratore (maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno 500 millesimi), deve contenere le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (art. 1138, primo comma, c.c.).
In sostanza l’assise non può decidere su questioni attinenti le proprietà esclusive o sul diritto di proprietà dei condomini sulle cose comuni. Per fare un esempio in relazione alle fattispecie citate, si pensi all’assemblea che, deliberando a maggioranza, vieti al condomino di destinare la sua unità immobiliare a studio professionale piuttosto che ad attività commerciale o ancora alla deliberazione, sempre votata a maggioranza, con la quale si decida di riservare l’uso di una parte comune solo ad alcuni comproprietari.
Gli esempi possono continuare anche in relazione alla ripartizione delle spese laddove sarebbe da considerarsi invalida una decisione dell’assemblea che senza il consenso dell’interessato, sulla base di un asserito suo maggior uso, gli addebiti una quota supplementare (o maggiore di spesa).
In tutte queste ipotesi le deliberazioni assembleari sarebbero nulle poiché aventi ad oggetto materie che non rientrano nella competenza dell’assemblea, o perché che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (cfr. Cass. n. 4806/05).
Questo principio vale sempre? In sostanza, è lecito domandarsi: le norme dettate in relazione alla competenza dell’assemblea possono essere derogate allargando la sfera d’intervento?
La risposta è positiva in quanto si tratta di materia disponibile, ossia di norme derogabili con l’espresso consenso delle parti interessate.
In tal senso, ad esempio, è stato detto che in materia di condominio degli edifici, i poteri dell’assemblea condominiale, fissati tassativamente dal codice, non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti, o mediante approvazione del regolamento che la preveda, così che l’autonomia privata consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell’interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni.
Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono integrare la disciplina legale e prevedere, nell’interesse comune, limitazioni ai diritti dei condomini sia relativamente alla parti comuni sia riguardo al contenuto dei diritti individuali sulle parti di proprietà esclusiva, potendosi estendere tali divieti sia alle modifiche strutturali o esteriori del bene singolo sia a determinate utilizzazioni di esso.(Cass. 11121/99; Cass. 9157/91; 6121/77; Cass. 13780/2004; e da ult. Cass. 8883/05) (così Cass. 14 dicembre 2007 n. 26468).
Riepilogando: l’assemblea, se i condomini sono espressamente d’accordo, può disciplinare l’uso delle cose di proprietà esclusiva ed i diritti sulle parti di proprietà esclusiva.
Regolamento di condominio: le regole si cambiano anche a maggioranza.
Il regolamento relativo alla gestione ordinaria di immobili comuni può essere modificato a maggioranza anche quando è stato approvato con il consenso di tutti i comproprietari. L'accordo, infatti, avendo a oggetto il miglior godimento della cosa comune, non ha natura contrattuale e può essere modificato dall'assemblea con le normali maggioranze.
Occorre, invece, l'unanimità in tutti i casi in cui si intendono approvare e modificare disposizioni che incidono sui diritti del singolo comproprietario o che introducono criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali. Sono queste le importanti conclusioni raggiunte dalla seconda sezione civile della Cassazione nella sentenza 13632/2010, che ha respinto il ricorso di una signora.
La donna, comproprietaria di una serie di immobili, ha impugnato la delibera dell'assemblea con la quale la maggioranza ha conferito all'amministratore il potere di affittare al meglio tutte le unità immobiliari facenti parte di un fabbricato. Secondo la ricorrente il regolamento, adottato all'unanimità, poteva essere modificato solo con il consenso di tutti, anche in considerazione del fatto che la scelta di affittare tutti gli immobili la privava dei suoi poteri di comproprietaria sui beni.
Le affermazioni non hanno convinto la Cassazione secondo la quale, al contrario, nella comunione di proprietà indivisa, così come nel condominio degli edifici, salvo quanto previsto dall'articolo 1138 del Codice civile e dalla predisposizione del regolamento a cura del costruttore, i titolari possono formare, a maggioranza, un regolamento per l'ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune, che ha la funzione di disciplinare le modalità d'uso e di gestione dei beni.
Il fatto che, in questa circostanza, precisa la Corte, il regolamento sia stato approvato all'unanimità non cambia le cose: la delibera costituisce pur sempre " espressione delle attribuzione conferite all'assemblea per la gestione dei beni comuni ". Pertanto la natura del regolamento deve essere individuata in base al suo contenuto e non secondo le modalità con cui è stato approvato, tenuto anche conto che soltanto quelli che hanno natura contrattuale vanno modificati con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione.
Fonte: Remo Bresciani de Il Sole 24 Ore

References: Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1753
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza