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Timestamp: 2019-02-23 03:21:24+00:00

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Nebenkostenübersicht und weitere Informationen für Käufer, Verkäufer, Mieter, Vermieter, Pächter und Verpächter von Immobilien
Die Paragraphenverweise beziehen sich, so nicht anders angegeben, auf die Immobilienmaklerverordnung idF BGBI II 2010/268.
Diese Information wird Ihnen von einem Mitglied eines rechtlich und wirtschaftlich selbständigen Immobilienbüros in Österreich überreicht. Sie wurde gem. § 10 dem Verein für Konsumenteninformation (VKI) übermittelt.
Vor Abschluss eines Immobiliengeschäftes ist eine auf den Einzelfall bezogene Beratung durch einen Anwalt, Notar und Steuerberater unerlässlich!
Entsprechend dem bestehenden Geschäftsgebrauch kann der Makler als Doppelmakler tätig sein. §5(1) MaklerG
Wird er auftragsgemäß nur für eine Partei tätig, so hat er dies der anderen Seite mitzuteilen. § 17 MaklerG
Falls der Makler mit dem vermittelten Dritten in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis steht, so hat er diesen Umstand unverzüglich bekannt zu geben. § 6(4) MaklerG
Vermittlungshonorar: Berechnungsbasis ist der Wert. Er besteht in diesem Sinn aus dem Kaufpreis zuzüglich übernommener Verpflichtungen, Hypotheken, geldwerter Lasten, Haftungsübernahmen, Verbindlichkeiten, etc.§16(1)
Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen §15(1)1
Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird, §15(1)2
Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen aller Art, §15(1)3-4
Abgeltungen für Superädifikate auf verpachteten/vermieteten/zu verpachtenden/zu vermietenden Grundstücken. §15(1)5
Wert § 15(2) zzgl. Mwst:
Die Übernahme des Honorars einer Vertragsseite durch die andere ist zulässig, solange die Höchstsumme beider Seiten und das 2-fache des Maximalhonorars der eigenen Seite nicht überschritten werden. Unzulässig ist die Überwälzung auf Suchende bei Wohnungen oder Einfamilienhäusern. §12(2)
Nicht ist die Mehrwertsteuer für die Berechnung der Honorargrundlage in den Bruttomietzins einzurechnen.§24(1)
Betreffend Vertragsverlängerungs-Ergänzungshonorar gilt lt. §21(1) sinngemäß §20(3),(s.o.).
bei Befristung: 1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses;
bei unbestimmter Pachtdauer: 3-facher monatlicher Pachtzins;
Abgeltungen für Investitionen/Einrichtungsgegenstände vom Verpächter/Vorpächter: bis 5% des vom Pächter dafür bezahlten Betrages. $26(3)
Sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung eines Kauf - oder Tauschgeschäftes gem. § 15(1) steht, max. 2% der Darlehenssumrne; sonst max. 5% der Darlehenssumme. §17
Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. §6(1) MaklerG
Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäftzustande kommt. §6(3) MaklerG
Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist. §6(4) MaklerG
Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Es besteht keinAnspruch auf einen Vorschuss. §7(1) MaklerG
Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig. §10 MaklerG
Besondere Provisions Vereinbarungen §15 MaklerG
Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass
das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt; §15(1) MaklerG
mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt; §15(1)2 MaklerG
das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat § 15(1)3 MaklerG, oder
ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird. §15(1)4 MaklerG
Eine solche Leistung kann bei einem AlIeinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass §15(2) MaklerG
der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;§15(2)1 MaklerG
das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist, oder §15(2)2 MaklerG
das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist. § 15(2)3 MaklerG
Leistungen nach §15(1)2 MaklerG gelten im Sinn des §1336 ABGB als Vergütungsbetrag. §15(3)
Die Höhe des Vermittlungshonorars ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäresNaheverhältnis iSd §6(4)3 MaklerG ist hinzuweisen.
Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauch als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt §3(4) MaklerG (Schadenersatz, Mäßigung). §30b(1)KSchG
Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach §3(3) MaklerG erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. §30b(2)KSchG
Vereinbarungen, die den Ersatz für zusätzliche Aufwendungen §9 MaklerG, oder den Abschluss / die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen §14 MaklerG oder besonderer Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs §15 MaklerG betreffen, sind bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich zu treffen. §31(1) KSchG
Ihr Immobilienmakler ist kein Steuerberater, weshalb jede Transaktion zusätzlich zu den erteilten Informationen eine steuerliche Beratung erfordert. Nachfolgend werden im Einzelfall abstrakt mögliche steuerliche Auswirkungen einer Immobilientransaktion dargestellt:
Veräußerung von Grundstücken des Privatvermögens
Ab 1.4.2012 sind Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken mit dem Steuersatz von 25 % zu versteuern. Hinsichtlich Gewinnermittlung werden folgende Fälle unterschieden:
Ist ein Grundstück am 31.3.2012 steuerverfangen (insbesondere weil die bisherige 10 jährige, allenfalls 15 jährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war), oder wird ein Grundstück nach dem 31.3.2012 angeschafft, wird bei Veräußerung dieser Grundstücke der Gewinn wie folgt ermittelt:
Veräußerungserlös vermindert um die Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten, Herstellungsaufwendungen, Instandsetzungsaufwendungen (jeweils gekürzt um die steuerlich geltend gemachte Abschreibung) und Aufwendungen, die auf die Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer fallen. Allfällige steuerfreie Subventionen sind dem ermittelten Betrag hinzuzurechnen. Das Ergebnis stellt den Veräußerungsgewinn dar, welcher sich ab dem 11. Jahr nach dem Zeitpunkt der Anschaffung um jährlich 2 %, höchstens jedoch 50 % reduziert (Inflationsabschlag).
Mit Ausnahme der Aufwendungen, die auf die Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer fallen, sind Werbungskosten nicht abzugsfähig!
Der ermittelte Veräußerungsgewinn ist mit dem Steuersatz von 25 % zu versteuern.
Bei Umwidmung nach dem 31.12.1987: Pauschal 60 % des Veräußerungserlöses, sodass sich unter Anwendung des Steuersatzes von 25 % eine effektive Steuerbelastung von 15 % des Veräußerungserlöses ergibt.
Dieser höheren Steuerbelastung unterliegen Grundstücke, bei denen sich die Widmung nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb dahingehend geändert hat, dass erstmals eine Bebauung ermöglicht wird, was etwa bei der Widmung Bauland oder Baufläche nach den landesgesetzlichen Regelungen der Fall ist.
In den Fällen des Altvermögens darf ein Inflationsabschlag nicht in Abzug gebracht werden.
In den Fällen des Altvermögens kann beantragt werden, dass der Veräußerungsgewinn nicht pauschal, sondern konkret wie bei den Fällen des Neuvermögens ermittelt wird.
Insbesondere in folgenden Fällen ist eine Ausnahme von der Besteuerung gegeben:
wenn das Eigenheim, die Eigentumswohnung, jeweils samt Grund und Boden, dem Veräußerer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird,
wenn das Eigenheim, die Eigentumswohnung, jeweils samt Grund und Boden, dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird,
wenn ein selbst hergestelltes Gebäude veräußert wird und dieses innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat.
Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens
Der besondere Steuersatz von 25 % für Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken gilt ab 1.4.2012 auch für Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens, und zwar sowohl für Grund und Boden als auch für Gebäude.
Dies gilt insbesondere dann nicht, wenn es sich um Grundstücke handelt, die dem Umlaufvermögen zuzurechnen sind (Grundstückshandel), wenn der Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken liegt (etwa nicht rein vermögensverwaltende Immobilienentwicklungsgesellschaften), wenn auf das Grundstück eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde oder wenn vor dem 1.4.2012 eine Übertragung stiller Reserven gemäß § 12 EStG vorgenommen wurde.
Die Ermittlung des Veräußerungsgewinns erfolgt grundsätzlich nach den allgemeinen steuerlichen Gewinnermittlungsvorschriften.
Vorsteuerbeträge, die aus Großreparaturen, Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen resultieren, sind bei Kauf/Tausch/Schenkung innerhalb der nachfolgenden 19 Jahre vom Verkäufer zu berichtigen. Ist der Käufer Unternehmer im Sinn des UStG, kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem der Verkäufer auf die Steuerbefreiung verzichtet und somit der Verkauf umsatzsteuerpflichtig ist. Für bereits vor dem 1.4.2012 genutzte Grundstücke (auch aktivierungspflichtige Aufwendungen und Großreparaturen) ist für die Vorsteuerberichtigung (weiterhin) auf den Zeitraum von 9 Jahren ab erstmaliger Verwendung abzustellen.
Vorlagepflicht: Gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 hat der Eigentümer bei Verkauf/Vermietung/Verpachtung eines Gebäudes/Nutzungsobjektes dem Käufer/Mieter/Pächter spätestens rechtzeitig zur Abgabe einer Vertragserklärung (z.B. Anbot) einen max. 10 Jahre altenEnergieausweis oder dessen vollständige Kopie vorzulegen und spätestens 14 Tage nach Abschluss des Vertrages auszuhändigen §4(1).
Allgemeines: Um das Rücktrittsrecht auszuüben, genügt es, die Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist abzusenden. Die Rücktrittserklärung muss erkennen lassen, dass der Verbraucher das Zustandekommen oder die Aufrechterhaltung des Vertrages ablehnt. §3(4) Eine Rücktrittserklärung an den Immobilienmakler bez. eines Immobiliengeschäfts gilt auch für den diesbezüglich geschlossenen Maklervertrag. §30a(2)
und dies zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll, §30a(1)
Die Frist beginnt erst dann zu laufen, sobald der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat. Das Rücktrittsrecht erlischtjedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung. §30a(3)Die Vereinbarung der Zahlung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist ist unwirksam. §30a
Hat ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher ist, seine Vertragserklärung weder in den Geschäftsräumlichkeiten des Unternehmers noch auf dessen Messe-, oder Marktstand abgegeben, so kann er bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen 14 Tagen den Rücktritt erklären. Diese Rücktrittserklärung ist an keine bestimmte Form gebunden und die Frist bleibt gewahrt, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb der Frist abgesendet wird. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der Verbraucher ein Schriftstück erhalten hat, das zumindest
die zur Identifizierung des Vertrags notwendigen Angaben sowie
Im Falle einer derartigen Aufforderung hat der Verbraucher im Fall der Ausübung des Rücktrittsrechtes die vom Makler bis zu diesem Zeitpunkt erbrachten Leistungen mit jenem Betrag zu bezahlen, der im Vergleich zum vertraglich vereinbarten Gesamtpreis verhältnismäßig den vom Immobilienmakler bis zum Rücktritt erbrachten Leistungen entspricht, sofern der Makler den Verbraucher vorher über diese anteilige Zahlungspflicht informiert hat. Das Rücktrittsrecht erlischt, wenn der Makler den Vertrag vor Ablauf der Rücktrittsfrist vollständig erfüllt hat.
Das Bauträgervertragsgesetz sieht vielfältige Rücktrittsgründe vor. Ein Rücktritt nach dem BTVGkann im Regelfall binnen 14 Tagen nach Erhalt einer schriftlichen Belehrung über das Rücktrittsrecht erklärt werden. Das Rücktrittsrecht erlischt 6 Wochen nach dem Zustandekommen des Vertrages.
Muster Formular gem. Anhang I Teil B FAGG
gültig für jene Fälle, in denen der Vertrag im Zuge eines Fernabsatzgeschäfts oder eines Auswärtsgeschäftes abgeschlossen wurde:
Wenn Sie vom Vertrag zurücktreten wollen, dann füllen Sie bitte dieses Formular aus und senden Sie es zurück an:
Anschrift ______________________________
gegebenenfalls Telefax ______________________________
E-Mail des Unternehmers ______________________________
Hiermit trete(n) ich/wir (*) von dem von mir/uns (*) abgeschlossenen Vertrag
vom (Datum des Vertragsschlusses): ______________________________
über die Erbringung der folgenden Dienstleistung zurück: ______________________________
Eine solche Leistung kann bei einem AlIeinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass§15(2) MaklerG
Gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz hat der Eigentümer bei Verkauf/Vermietung/Verpachtung eines Gebäudes/Nutzungsobjektes dem Käufer/Mieter/Pächter bis spätestens zur Abgabe der Vertragserklärung einen in diesem Zeitpunkt max. 10 Jahre alten Energieausweis vorzulegen und bei Abschluss auszuhändigen. §3(1) EAVG
Der Eigentümer hat die Wahl, einen Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz entweder des Nutzungsobjekts oder eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder des gesamten Gebäudes auszuhändigen. §3(2) EAVG
Der Energieausweis ist nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften und Ausnahmeregelungen zu erstellen. §4 EAVG
Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt zumindest eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. §5 EAVG
§§-Angaben betreffen das KSch
Wenn Sie vom Vertrag zurücktreten wollen, dann füllen Sie bitte dieses Formular aus

References: § 10
 §5
 § 17
 § 6
 §15
 §15
 §15
 §15
 § 15
 §12
 §21
 §20
 § 15
 §17
 §6
 §6
 §6
 §7
 §10
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 § 15
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 §15
 §15
 § 15
 §15
 §1336
 §15
 §6
 §3
 §30
 §3
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 §9
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 §15
 §31
 § 12
 §4
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