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Timestamp: 2020-01-18 09:51:15+00:00

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Escrito por Juan Manuel Moreno Escosa. Administrador de Fincas del Grupo Escosa.1 de febrero de 2017, miércoles.
Son muchas las comunidades donde se plantea el problema de propietario o inquilinos que de forma continuada ocasionan molestias al resto de copropietarios, perturbando la habitabilidad.
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas por los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
Regula el procedimiento a seguir por las comunidades de propietarios en defensa de sus derechos y de los propios copropietarios, pero es necesario interpretar este artículo de forma restrictiva, ya que puede llevar aparejado la privación de uso de la propiedad por término de tres años, o la resolución del contrato de arrendamiento.
El requisito previo antes de llevar el asunto al orden del día de una junta de propietarios, es el requerimiento fehaciente a quien realiza la actividad prohibida, molesta, insalubre, peligrosa o ilícita.
La mayoría de la jurisprudencia afirman que se establece un orden temporal para la concurrencia, y deberá hacerse en primer lugar el requerimiento y, tan solo en el caso de que no fuera atendido en el plazo indicado en el requerimiento y tras constatarse la persistencia en la actividad, deberá adoptarse el acuerdo de la junta de propietarios, previamente a la presentación de la demanda.
La Ley de Propiedad Horizontal no establece que el apercibimiento sea de forma fehaciente, pero es aconsejable cuando se tiene visos de un proceso judicial. Tampoco requiere de forma clara que deba hacer el requerimiento a quien causa las molestias y tampoco consta un plazo para el cese de la actividad, sin embargo se deduce cuando expone “si el infractor persistiera en la conducta” por lo que debe de requerirse a quien la ejerce, aunque sea el arrendatario de la vivienda o local, y al titular de la propiedad por si se adopta la medida de iniciar un procedimiento judicial.
El requerimiento deberá realizarlo el presidente a iniciativa propia como representante legal de la comunidad o a petición de cualquier propietario, y si transcurrido el tiempo prudencial se persiste en la conducta, la junta de propietarios podrá adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar la acción de cesación a través del correspondiente proceso judicial.
En la demanda, puede solicitarse medidas cautelares para que se decrete la cesación inmediata de la actividad prohibida, mediante la acreditación suficiente, y si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados en la comunidad.
Los morosos de varias propiedades
Escrito por Juan Manuel Moreno Escosa. Administrador de Fincas del Grupo Escosa. 20 de enero de 2017, viernes.
Dispone el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que “los propietarios” que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de “todas” las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.
La mayoría de los autores que analizaron la reforma de la Ley 8/1999 de Propiedad Horizontal, entendieron que, un propietario de varias viviendas o locales podría ejercer su derecho de voto respecto de las propiedades que se encontrasen al corriente de pago de los recibos vencidos con la comunidad, pero tal planteamiento resultaba de la interpretación restrictiva que se quería dar de la “privación de voto” por ser limitativa del derecho de propiedad, pero la mayoría de las resoluciones judiciales han ido acogiendo la interpretación más literal del artículo 15.2 de la L.P.H. ya que dispone literalmente “La convocatoria contendrá una relación de propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto…” “por lo tanto la expresión valida es de los propietarios no de las propiedades, por ello, en este supuesto de un propietario con varias propiedades, basta con que tenga una deuda respecto a cualquiera de ellas para que se deba considerar privado de voto, esto es, “votan las personas, no las propiedades”.
El mismo criterio se recoge en el principio admitido unánimemente de que un propietario es un voto, con independencia del número de propiedades de que disponga, y al respecto se pronuncia la mayoría de la jurisprudencia, y al respecto se han pronunciado las Audiencias Provinciales. El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su inciso segundo dispone: para impugnar los acuerdos de la Junta, “el propietario deberá estar al corriente en el pago de la “totalidad” de las deudas vencidas con la comunidad.
Ni tal disposición es dudosamente constitucional, sino correcta reiteración de mecanismos tendentes a evitar comportamientos reiterados de impago de comuneros, y por tanto protectores del buen funcionamiento de las comunidades, ni es posible la interpretación que se pretende pues frustraría la finalidad legal de una de las bases importantes de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 por la Ley 8/1999 Y LA Ley 8/2013 de 26 de junio, que en su exposición de motivos quedaba claramente expuesta, “la lucha contra la morosidad”.
Consecuentemente con lo expuesto, para estar legitimado, sea titular de una o de varias propiedades, habrá de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas, y si no lo estuviera, quedará privado del derecho de voto para cualquier acuerdo que se proponga en el orden del día de la Junta de Propietarios.
Finalmente recordar, que igualmente quedará privado para salvar el voto el propietario moroso, conforme dispone la Ley, en caso de ausencia a la junta, así como para ejercer su derecho de impugnación judicial como también dispone el artículo 18 de la Ley.
La Afección Real
Contenido del acta de la Junta de Propietarios
¿Puede el presidente de la Comunidad dimitir de su cargo?
Los elementos comunes
Obligaciones fiscales de las comunidades
Convocatoria, la Junta y la privación del derecho a voto
‘El rincón de la comunidad de propietarios’
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References: artículo 7
 resolución 
 artículo 15
 artículo 15
 artículo 18
 artículo 18