Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F22-05-2000-1A-155-1999
Timestamp: 2016-10-22 21:42:05+00:00

Document:
1A.155/1999 (22.05.2000)
Es wirken mit: Bundesrichter Aemisegger, Pr�sident der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter Aeschlimann, Ersatzrichter Ludwig und Gerichtsschreiber Steinmann.
Einwohnergemeinde Cham, Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Markus Frigo, Chamer Fussweg 11, Zug
Hammer Retex AG, Oberm�hlestrasse 22, Cham,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Max Br�ndli, Hasenb�hlweg 9, Zug,
Sch�tzungkommissiongem�ssAbs. 55BauGdesKantons Z u g, c/o Kantonsgerichtspr�sidium Zug,
A.- Die Hammer Retex AG ist Eigent�merin der Grundst�cke GB Nr. 1505 und 1506 mit einer Gesamtfl�che von 4'299 m2 in der Gemeinde Cham. Die nicht �berbauten Parzellen lagen nach dem Zonenplan von 1980 (von der Gemeinde in der Urnenabstimmung am 9. November 1980 beschlossen, vom Regierungsrat am 21. September 1981 genehmigt) in einer dreigeschossigen Wohn- und Gewerbezone (WG3). Mit dem Zonenplan von 1990 (von der Gemeindeversammlung am 10. Dezember 1990 beschlossen, vom Regierungsrat am 2. Juli 1991 genehmigt) wurden die Parzellen der Landwirtschaftszone, �berlagert von einer Landschaftsschutzzone, zugeteilt.
B.- Mit Klage vom 23. Januar 1995 gelangte die Hammer Retex AG an die Sch�tzungskommission des Kantons Zug und beantragte eine Entsch�digung wegen materieller Enteignung von mindestens Fr. 2'407'440. -- nebst Zins zu 7 % seit dem 20. November 1991. Mit Entscheid vom 21. Mai 1996 verneinte die Sch�tzungskommission das Vorliegen einer materiellen Enteignung und wies die Klage ab.
C.- Gegen diesen Entscheid gelangte die Hammer Retex AG an das Verwaltungsgericht des Kantons Zug. Dessen Verwaltungsrechtliche Kammer stellte mit Urteil vom 10. Juni 1999 fest, dass die Zuweisung der fraglichen Grundst�cke zur Landwirtschaftszone eine materielle Enteignung bewirkt habe, die Anspruch auf Entsch�digung gebe. Zur Festsetzung der H�he der Entsch�digung wies das Gericht die Sache an die Sch�tzungskommission zur�ck.
Sch�tzungskommission zu best�tigen.
Die Hammer Retex AG (als private Beschwerdegegnerin) und das Verwaltungsgericht beantragen Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt f�r Raumplanung beantragt deren Gutheissung.
1.- a) Das Verwaltungsgericht bejahte im angefochtenen Urteil dem Grundsatz nach das Vorliegen einer materiellen Enteignung als Folge der kommunalen Nutzungsplanung und wies die Angelegenheit f�r die Festsetzung der Entsch�digung an die Sch�tzungskommission zur�ck. Gegen das Urteil kann trotz des Umstandes, dass es das Verfahren nicht abschliesst, beim Bundesgericht Beschwerde erhoben werden (BGE 123 I 325 S. 328, mit Hinweisen). Es stellt einen letztinstanzlichen Entscheid �ber die Entsch�digungspflicht im Sinne von Art. 5 RPG dar und kann daher nach Art. 34 Abs. 1 RPG mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden (BGE 118 Ib 196 E. 1b S. 198). Die Einwohnergemeinde Cham ist dazu gem�ss Art. 34 Abs. 2 RPG legitimiert (BGE 118 Ib 196 E. 1a S. 198). Ihre Verwaltungsgerichtsbeschwerde erf�llt alle Sachurteilsvoraussetzungen, sodass auf sie einzutreten ist.
b) Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann die Verletzung von Bundesrecht, einschliesslich �berschreitung oder Missbrauch des Ermessens, geltend gemacht werden (Art. 104 lit. a OG). Das Bundesgericht ist nach Art. 105 Abs. 2 OG an die Feststellung des Sachverhalts gebunden, wenn - wie hier - ein kantonales Gericht als Vorinstanz entschieden und den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig, unvollst�ndig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften festgestellt hat.
c) Da sich der Sachverhalt mit hinreichender Klarheit aus den Akten ergibt, er�brigt sich die Durchf�hrung des beantragten Augenscheins.
2.- a) Umstritten ist vorab, ob es sich bei der Zuweisung der fraglichen Parzellen zur Landwirtschaftszone durch den Zonenplan von 1990 um eine Auszonung oder um eine Nichteinzonung handelt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt eine Nichteinzonung vor, wenn bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsm�ssigen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen wird. Dabei ist nicht von Bedeutung, ob die in Frage stehenden Fl�chen nach dem fr�heren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht �berbaut werden konnten (BGE 125 II 431 E. 3b, mit Hinweisen). Von einer Auszonung wird dagegen gesprochen, wenn eine Parzelle, die entsprechend den Grunds�tzen des revidierten Bodenrechts bzw. des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (RPG; SR 700) f�rmlich der Bauzone zugewiesen war, einer Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 122 II 326 E. 4c; Enrico Riva, Kommentar zum Bundesgesetz �ber die Raumplanung, Z�rich 1999, Rz. 140 zu Art. 5). Es stellt sich somit vorerst die Frage, ob die Zonenplanung der Einwohnergemeinde Cham von 1980 die bundesrechtlichen Vorgaben formell und materiell bereits erf�llte oder ob es dazu noch der Revision von 1990 bedurfte.
b) Die Parteien sind sich einig, dass die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Cham von 1980 verfahrensm�ssig, d.h. bez�glich der Mitwirkungs-, Genehmigungs- und Rechtsschutzanforderungen den Grunds�tzen des Bundesrechts gen�gte (Art. 4, 26 und 33 RPG; BGE 117 Ib 4 E. 3b S. 8). Das Verwaltungsgericht ist dar�ber hinaus zum Schluss gekommen, die Bau- und Zonenordnung habe auch materiell den bundesrechtlichen Anforderungen entsprochen. Anderer Meinung ist diesbez�glich - mit der Sch�tzungskommission - die Beschwerdef�hrerin.
Materiell liegt ein bundesrechtskonformer Nutzungsplan vor, wenn er die Bauzonen in zweckm�ssiger Weise rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt und jenes Land in die Bauzonen einbezieht, das sich f�r die �berbauung eignet und weitgehend �berbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren ben�tigt und erschlossen wird (Art. 15 und 19 RPG; Art. 5 des Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 [WEG; SR 843]). Dabei m�ssen auch die �brigen raumplanerischen Ziele und Grunds�tze (Art. 1, 3 und 17 RPG) beachtet worden sein (BGE 117 Ib 4 E. 3a/cc S. 8; unver�ffentlichtes Urteil vom 27. Oktober 1998 i.S. Schmid, E. 2c). Ob der Zonenplan von 1980 diese Anforderungen erf�llt hat, ist ungeachtet dessen, dass er unter der Herrschaft des RPG beschlossen und genehmigt worden ist, zu pr�fen (BGE 122 II 326 E. 5c in fine S. 332).
c) Das Baugesetz f�r den Kanton Zug vom 18. Mai 1967 (BauG) sah in der 1980 geltenden Fassung nebst Bauzonen auch Zonen, die sp�terer Planung vorbehalten waren (sog. SPV-Zonen), sowie �briges Gemeindegebiet (� 19 Abs. 1 und 2 BauG) vor. Die Gemeinden konnten vorschreiben, dass in den SPV-Zonen nichtlandwirtschaftliche Bauten nur bewilligt werden durften, wenn die Gemeinde durch den Bau und Unterhalt der Erschliessungsanlagen nicht belastet wurde und wenn keine wesentlichen Nachteile f�r eine sp�tere bauliche Entwicklung zu bef�rchten waren (� 23 Abs. 2 BauG). Im �brigen Gemeindegebiet durften "ausnahmsweise" nichtlandwirtschaftliche Wohnbauten bewilligt werden, wenn f�r die Gemeinde dadurch keine Lasten entstanden und die Erschliessung sichergestellt war (� 24 BauG).
Das Verwaltungsgericht h�lt daf�r, die nach � 24 BauG gegebene M�glichkeit, im �brigen Gemeindegebiet unter bestimmten Voraussetzungen auch andere als landwirtschaftliche oder sonstwie standortgebundene Bauten zu erstellen, besage noch nicht, dass das Baugebiet ungen�gend vom Nichtbaugebiet abgegrenzt gewesen sei. Zum einen sei die Praxis zur Erteilung von Ausnahmebewilligungen nach � 24 BauG streng gewesen; zum andern sei die Bauordnung der Gemeinde Cham von 1980 (BauO 80) �ber das kantonale Recht hinausgegangen, indem nach � 52 Abs. 2 BauO 80 solche Ausnahmebewilligungen nur h�tten erteilt werden d�rfen, wenn auch die Voraussetzungen des eidgen�ssischen Gew�sserschutzgesetz vom 8. Oktober 1971 (GSchG 71; AS 1972 S. 950 ff.), wonach im Wesentlichen nur noch standortgebundene Bauten entsprechend dem sp�teren RPG zugelassen wurden, erf�llt gewesen seien. Auch durch die SPV-Zonen habe keine bundesrechtswidrige Vermischung von Baugebiet und Nichtbaugebiet stattgefunden. � 19 Abs. 2 BauG habe diese Reservezonen zum Nichtbaugebiet gez�hlt. Daran �ndere � 39 Abs. 1 BauO 80, der die SPV-Zonen missverst�ndlich unter "Baugebiet" aufgef�hrt habe, nichts. Nach � 39 Abs. 3 BauO 80 h�tten f�r diese Zonen die Bestimmungen von � 58 BauO 80 betreffend das �brige Gemeindegebiet gegolten. Weder habe hier ein Anspruch auf Baubewilligung noch ein solcher auf Aufnahme in eine Bauzone bestanden. Vielmehr habe es sich bei den SPV-Zonen um Zonen im Sinne von Art. 18 RPG gehandelt. F�r die Aufnahme in die Bauzone habe es eines Gemeindeversammlungsbeschlusses und der Genehmigung des Regierungsrates bedurft (� 39 Abs. 3 Satz 3 BauO 80).
Die Beschwerdef�hrerin vertritt demgegen�ber die Meinung, die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Cham von 1980 habe materiell dem Bundesrecht nicht gen�gt. Diese habe das Bau- und Nichtbaugebiet nur unvollkommen voneinander getrennt. Eine Landwirtschaftszone habe das zugerische Recht bis zur Baugesetzrevision von 1988 nicht gekannt, und die SPV-Zonen h�tten eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet verhindert. Die SPV-Zonen seien Reservebauzonen gewesen (� 23 Abs. 2 BauG). Mit Hilfe eines Bebauungsplanes h�tten sie zur �berbauung freigegeben werden k�nnen (� 55 Abs. 2 BauO 80), was in der Gemeinde Cham denn auch wiederholt geschehen sei, so einmal 1981, zweimal 1982 und zweimal 1985.
d) Sowohl in den SPV-Zonen als auch im sog. �brigen Gemeindegebiet durften nach �� 23 und 24 BauG i.V.m. �� 55 und 58 BauO 80 nichtlandwirtschaftliche Bauten "ausnahmsweise" selbst dann erstellt werden, wenn sie nicht standortgebunden im Sinne von Art. 24 RPG waren. Es gen�gte, dass die Erschliessung gew�hrleistet werden konnte und die Gemeinde dadurch nicht belastet wurde. In den SPV-Zonen bedurfte es zus�tzlich eines Bebauungsplanes, der aber als Sondernutzungsplan f�r ein bestimmtes Baugebiet vom Einwohnerrat selber beschlossen werden konnte (�� 32 und 33 BauG). Auch wenn die SPV-Zonen nur durch Beschluss der Einwohnergemeindeversammlung und mit Genehmigung des Regierungsrates in Etappen teilweise oder ganz zur �berbauung freigegeben werden konnten (� 39 Abs. 3 BO 80), war doch eine punktuelle, d.h. einzelfallweise �berbauung mit nicht standortgebundenen Bauten ohne Umzonung m�glich. Das Gleiche gilt f�r das �brige Gemeindegebiet. Damit entsprach aber die Bau- und Zonenordnung von Cham von 1980 nicht den Grunds�tzen des eidg. Raumplanungsrecht.
Daran �ndert nichts, dass - wie das Verwaltungsgericht ausf�hrt - kein Rechtsanspruch auf eine Ausnahmebewilligung bestanden hat und die Bewilligungspraxis streng gewesen ist. Auch der Umstand, dass nach � 39 Abs. 3 und � 58 Abs. 2 BauO 80 sowohl im �brigen Gemeindegebiet als auch in den SPV-Zonen die Anforderungen des eidgen�ssischen Gew�sserschutzgesetzes zu erf�llen waren, vermag die Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht zu st�tzen. Es �bersieht, dass der Verweis in � 58 Abs. 2 BauO 80 auf das Gew�sserschutzgesetz keine raumplanungsrechtliche, sondern bloss eine erschliessungsrechtliche Bedeutung hatte, nachdem Art. 20 GSchG mit Art. 38 des RPG abge�ndert worden war. Die Definition "Baugebiet" in � 19 Abs. 2 BauG sodann hatte lediglich den Zweck, Anspr�che aus materieller Enteignung in den SPV-Zonen und im �brigen Gemeindegebiet auszuschliessen (vgl. den Verweis auf � 3 Abs. 2 BauG), weil dort kein Rechtsanspruch auf eine Baubewilligung bestand. Eine klare Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet vermochte die Bestimmung jedoch nicht herbeizuf�hren. Zwar k�nnte eingewendet werden, zumindest f�r das �brige Gemeindegebiet und eventuell auch f�r die SPV-Zonen habe seit 1980 Art. 24 RPG gegolten, der entgegenstehenden kantonalen und kommunalen Vorschriften vorgegangen sei. Das hilft aber nicht dar�ber hinweg, dass die Bau- und Zonenordnung 80 der Gemeinde Cham materiell den bundesrechtlichen Vorgaben nicht gen�gte.
e) Bei diesem Ergebnis braucht nicht n�her gepr�ft zu werden, ob sich das Ungen�gen der Bau- und Zonenordnung 80 auch aus einer �berdimensionierung der Bauzone und aus weitern Bundesrechtswidrigkeiten (Missachtung von Zielen und Grunds�tzen der Raumplanung; Art. 1 und 3 RPG) ergab, wie die Beschwerdef�hrerin behauptet und die Sch�tzungskommission - anders als das Verwaltungsgericht - angenommen hatte. Immerhin f�llt auf, dass sich der Bericht der Gemeinde Cham vom 31. Oktober 1977 zur Ortsplanung von 1980 noch nicht an bundesrechtlichen Vorgaben orientierte (und auch noch gar nicht orientieren konnte) und dass er die SPV-Zonen zu den Bauzonen z�hlte (wenn auch zweiter Etappe), woraus sich ein vorgesehenes Baugebiet f�r einen Zeitraum von rund 30 Jahren ergab (vgl. den erw�hnten Bericht S. 4 und den Vorpr�fungsbericht der Baudirektion des Kantons Zug zur Ortsplanung 1990 S. 10). Das deutet ebenfalls darauf hin, dass die Bau- und Zonenordnung von 1980 materiell noch nicht dem am 1. Januar 1980 in Kraft getretenen Raumplanungsgesetz angepasst worden war. Diesen Mangel konnte entgegen der Meinung der Beschwerdegegnerin auch die Revision des kantonalen Baugesetzes von 1988 nicht heilen: Gem�ss der �bergangsregelung von � 62bis Abs. 1 BauG blieben bis zur Anpassung des jeweiligen Zonenplanes an das RPG die bisherigen Bauzonen unver�ndert (Abs. 1), und die bisherigen SPV-Zonen galten weiterhin als Bauzonen, soweit darin gem�ss der gemeindlichen Bauordnung der Gemeinderat allein oder auf Grund eines Gemeindeversammlungsbeschlusses befugt war, Baubewilligungen zu erteilen (Abs. 2). Selbst wenn nach dieser Vorschrift die SPV-Zonen der Gemeinde Cham insgesamt oder teilweise ab Inkrafttreten der Baugesetz�nderung von 1988 nicht mehr zur Bauzone gez�hlt haben sollten, konnte die Vorschrift den Mangel, dass die gemeindliche Zonenordnung (noch) nicht durch eine gesamthafte �berpr�fung durch das zust�ndige Gemeindeorgan an das RPG angepasst worden war, nicht beheben.
3.- a) Eine Nichteinzonung in eine Bauzone l�st grunds�tzlich keine Entsch�digungspflicht aus. Sie trifft den Grundeigent�mer nur ausnahmsweise enteignungs�hnlich, etwa dann, wenn er �berbaubares oder groberschlossenes Land besitzt, das von einem gew�sserschutzrechtlichen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er f�r Erschliessung und �berbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erf�llt sein m�ssen. Sodann k�nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundst�ck unter Umst�nden h�tte eingezont werden m�ssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundst�ck im weitgehend �berbauten Gebiet (Art. 15 lit. a und Art. 36 Abs. 3 RPG) befindet. Solche Umst�nde k�nnen m�glicherweise eine Einzonung gebieten, so dass der Eigent�mer am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren �berbauung seines Landes hat rechnen d�rfen. Trifft das nicht zu, kann nicht von einer enteignungsgleichen Wirkung der Nichteinzonung gesprochen werden. Der Eigent�mer besitzt grunds�tzlich keinen Rechtsanspruch auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone, auch nicht, wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt. Dies ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist (BGE 122 II 455 E. 4a und 125 II 431 E. 3b und 4a S. 433/434, mit weitern Hinweisen). Wie es sich damit im vorliegenden Fall verh�lt, ist im Folgenden zu pr�fen.
b) aa) Wie dem Zonenplan von 1990 zu entnehmen ist, grenzen die beiden hier in Frage stehenden un�berbauten Parzellen nur gerade mit ihrer schmalen Nordwestseite an bebautes Gebiet, das seinerseits schon als Auskragung der vorhandenen Siedlung in un�berbautes Gebiet erscheint. Auf den drei andern Seiten ist das Land (abgesehen von der Kantonsstrasse) un�berbaut und geh�rt zu einem gr�sseren geschlossenen Landwirtschaftsgebiet. Die Parzellen der Beschwerdef�hrerin k�nnen somit offensichtlich nicht zum weitgehend �berbauten Gebiet im Sinne von Art. 15 lit. a bzw. Art. 36 Abs. 3 RPG gez�hlt werden (zum Begriff vgl. BGE 121 II 417 E. 5a; ferner Riva, a.a.O., Rz. 159 zu Art. 5). Unter diesem Gesichtspunkt dr�ngte sich ihre Einzonung somit nicht auf und kann eine materielle Enteignung nicht bejaht werden. Vielmehr hatte die Gemeinde gute Gr�nde f�r die Nichteinzonung der Parzellen: Sie nennt insbesondere das Bestreben, den Ortskern vom Siedlungsgebiet Eizmoos/Fad/Langacker zu trennen bzw. ein Zusammenwachsen zu verhindern und den Gr�ng�rtel zwischen St�dtlerwald und Lorzeraum zu erhalten.
bb) Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts waren die beiden Parzellen der Beschwerdegegnerin im massgebenden Zeitpunkt zumindest groberschlossen und bedurfte es f�r die Feinerschliessung und f�r eine �berbauung - abgesehen von der Bewilligung eines Einlenkers in die Knonauerstrasse und von einer Anschlussbewilligung an die Kanalisation - weder einer Quartierplanung noch einer Mitwirkung von Beh�rden oder Dritter. Das allein gen�gt indessen f�r die Annahme einer materiellen Enteignung nicht (vgl. oben E. 3a). Zus�tzliche Voraussetzung w�re, dass die Beschwerdegegnerin im Zusammenhang mit der Erschliessung oder �berbauung der Parzellen Nr. 1505 und 1506 finanzielle Aufwendungen get�tigt h�tte. Nach den unwidersprochen gebliebenen Feststellungen der Sch�tzungskommission ist dies aber nicht der Fall.
cc) Die Beschwerdegegnerin hat vor der Vorinstanz geltend gemacht, es sei ihr unmittelbar vor der Revision der Zonenplanung von den Organen der Gemeinde stets zugesichert worden, dass die Grundst�cke in der Bauzone belassen w�rden. Sie behauptet aber nicht, dass ihr vom f�r die Zoneneinteilung zust�ndigen Gemeindeorgan, der Gemeindeversammlung, irgendwelche konkrete Zusicherungen gemacht worden w�ren. Nur solche h�tten aber bei der Beschwerdegegnerin berechtigtes Vertrauen in eine Einzonung begr�nden k�nnen (BGE 117 Ia 285 E. 2b S. 287, Urteil des Bundesgerichts in ZBl 97/1996 S. 36 E. 3d). Es musste der Beschwerdegegnerin bewusst sein, dass weder der Gemeinderat noch andere ihm untergeordnete Planungsorgane verbindliche Zusicherungen abgeben konnten.
dd) Weitere Umst�nde, die eine Einzonung h�tten gebieten k�nnen, so dass angenommen werden m�sste, die Beschwerdegegnerin sei von der Nichteinzonung enteignungs�hnlich getroffen worden, macht die Beschwerdegegnerin selber nicht geltend. Dass die Gemeindeversammlung entgegen dem Antrag des Gemeinderates eine andere, ebenfalls der Beschwerdegegnerin geh�rende Parzelle n�rdlich der Autobahn (Parzelle Fad, Nr. 2282) nicht der Bauzone zugewiesen hat - was offenbar eine Art Kompensation f�r die Nichteinzonung der Parzellen Nr. 1505 und 1506 h�tte sein sollen -, �ndert nichts am Ergebnis, dass der Nichteinbezug der letztern Parzellen in die Bauzone keine materielle Enteignung bewirkt hat. Damit kann auch offen bleiben, ob der von der Beschwerdegegnerin durch die gleichzeitige Einzonung der Parzelle Nr. 2276 erzielte Planungsgewinn den Planungsverlust auf den Parzellen Nr. 1505 und 1506 kompensiert oder sogar �bertroffen hat und ob dies ein Grund sein k�nnte, eine Entsch�digung aus materieller Enteignung f�r die beiden letztgenannten Grundst�cke zu verweigern.
4.- Aus dem Gesagten ergibt sich gesamthaft, dass das Verwaltungsgericht zu Unrecht auf materielle Enteignung infolge Auszonung erkannt hat. Die Beschwerde ist daher gutzuheissen und der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben. Die Klage der Beschwerdegegnerin aus materieller Enteignung ist damit endg�ltig abzuweisen (Art. 114 Abs. 2 OG).
�ber die Tragung der Verfahrens- und Parteikosten des kantonalen Verfahrens wird das Verwaltungsgericht im Lichte des vorliegenden Entscheids neu zu befinden haben (Art. 157 und 159 Abs. 6 OG).
2.- Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 10'000. -- wird der privaten Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.- Die Sache wird zur Neuverlegung der Verfahrens- und Parteikosten des kantonalen Verfahrens an das Verwaltungsgericht des Kantons Zug zur�ckgewiesen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien, der Sch�tzungskommission gem�ss Abs. 55 BauG und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug sowie dem Bundesamt f�r Raumplanung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 5
 Art. 34
 Art. 34
 Art. 105
 Art. 5
 BGE 
 Art. 5
in fine
 Art. 18
 Art. 24
 Art. 20
 Art. 38
 Art. 24
 Art. 1
 Art. 36
 Art. 15
 Art. 36
 BGE 
 Art. 5