Source: https://www.geropa.it/2014/10/
Timestamp: 2018-11-21 10:35:28+00:00

Document:
ottobre 2014 - Geropa Srl - Gestione Entrate e Riscossione Entrate Locali ' : ''; var month = [1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12]; var month2 = ["Jan","Feb","Mar","Apr","May","Jun","Jul","Aug","Sep","Oct","Nov","Dec"]; var day = postdate.split("-")[2].substring(0,2); var m = postdate.split("-")[1]; var y = postdate.split("-")[0]; for(var u2=0;u2
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IN COSA CONSISTE IL CONTRATTO DI COMODATO D'USO GRATUITO
Art.1803 - "Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
Il comodato è essenzialmente gratuito".
COME SI REGISTRA UN CONTRATTO DI COMODATO D'USO GRATUITO?
Un contratto di comodato d’uso può essere sottoscritto in forma verbale o scritta, ma in caso di immobili il contratto deve essere registrato in forma scritta. La registrazione si effettua presso un qualsiasi sportello dell’Agenzia delle Entrate, non necessariamente, presso l’ufficio competente del proprio domicilio fiscale.
Poiché non è prevista la registrazione telematica, è necessario seguire la seguente procedura:
1. versare tramite il modello F23 l’imposta di registro pari a € 168, indicando il codice tributo 109T;
2. recarsi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate e presentare due copie del contratto firmate in originale;
3. presentare il modello 69 compilato relativo alla richiesta di registrazione. Il modello è disponibile presso gli uffici stessi delle entrate ed è possibile compilarlo direttamente all’atto della presentazione;
4. dotarsi di marche da bollo da € 16 da applicare sulle copie degli atti da registrare [e non € 14, 62 come precedentemente indicato - ringraziamo l'utente iudexsuspectusche ci ricordato dell'aumento della marca da bollo, ndr]. La data delle marche da bollo deve corrispondere a quella in cui è stato stipulato il contratto;
5. se il richiedente è un delegato delle parti, dovrà presentare fotocopia delle carte di identità del comodante o del comodatario che lo ha incaricato.
Il comodato è un contratto con il quale il “comodante” consegna all'altra parte, “comodatario”, un bene mobile o immobile per un tempo o un uso determinato, allo scadere del quale vi è l'obbligo di restituzione. Il comodato è gratuito e può essere in forma verbale o scritta. Il contratto non è sempre soggetto a registrazione, a eccezione dell'ipotesi di enunciazione in altri atti (risoluzione n. 14/E del 2001). Qualora il contratto di comodato su beni immobili sia redatto in forma scritta, lo stesso è soggetto a registrazione in termine fisso, con l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro. Quando è obbligatoria, la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni (Dpr 131/86, articolo 5, comma 49).La registrazione va effettuata solo alla stipula e non sono previsti versamenti annuali. Nel caso in cui sia stabilito il rinnovo tacito alla scadenza, non è necessario procedere al versamento dell'imposta di registro in occasione del rinnovo. La registrazione sconta l'imposta di bollo pari a 16 euro ogni quattro facciate o 100 righe, con modello F23 o con l'apposito contrassegno telematico.Qualora non sia stata prevista la durata del comodato e questa non risulti intrinsecamente dall'utilizzo della cosa, ovvero dalla specifica destinazione del bene (Cassazione, sezione civile III, 2719/95), la fruizione del bene si considera a tempo indeterminato e il comodatario è tenuto alla restituzione del bene non appena venga richiesta dal comodante (Cassazione civile, sezioni unite, 3168/11; Cassazione civile, sezione II, 5899/87).
Il comodato stipulato in forma verbale rimane efficace ai fini civilistici, ma con un contratto solamente verbale il possessore potrebbe trovarsi nella concreta impossibilità di fruire, ai fini dell'Imu e della Tasi delle agevolazioni/assimilazioni eventualmente stabilite dal Comune. L'articolo 13, comma 2 del Dl 201/2011, prevede che i Comuni possano assimilare all'abitazione principale l'unità immobiliare concessa in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale. In tal caso, è possibile stabilire che l'agevolazione/assimilazione operi limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto, non eccedente il valore di 500 euro oppure, nel caso in cui il comodatario appartenga a un nucleo familiare con Isee non superiore a 15.000 euro annui. I singoli Comuni che hanno assimilato all'abitazione principale gli immobili concessi in comodato chiedono di fornire la dimostrazione dell'esistenza del contratto con modalità diverse. In alcuni casi le delibere chiedono la registrazione presso l'agenzia delle Entrate. In mancanza, l'assimilazione viene negata.
Altri Comuni hanno previsto la consegna di un'autocertificazione attestante che l'immobile viene concesso in uso gratuito ad un parente entro il primo grado come abitazione principale, unitamente a un certificato anagrafico di residenza e alle copie delle ultime fatture per utenze domestiche dell'utilizzatore dell'immobile. Al fine di verificare la documentazione necessaria per fruire dell'assimilazione, i possessori dovranno prestare attenzione ai contenuti delle singole delibere comunali. Inoltre, come già ricordato, l'assimilazione trova applicazione (se stabilita dal Comune) esclusivamente per i rapporti di comodato con i parenti in linea retta entro il primo grado. Si tratta degli immobili concessi in comodato ai figli e ai genitori. In caso di mancata assimilazione, o per il comodato in favore di un altro soggetto con un grado di parentela diverso dal primo, il Comune potrebbe aver stabilito un'aliquota ridotta. L'assimilazione dell'immobile all'abitazione principale incide sulle imposte dovute. Nel caso in cui non sia possibile fruire dell'agevolazione, il proprietario (o il titolare di altro diritto reale) sarà tenuto a versare l'Imu. L'immobile, però, potrebbe essere anche soggetto a Tasi, a meno che il Comune non l'abbia azzerata, con il vincolo che la somma delle aliquote Imu e Tasi non potrà superare il 10,6 per mille o l'11,4 per mille se il Comune avesse stabilito la maggiorazione dello 0,8 per mille. La Tasi dovrà essere eventualmente versata dal possessore dell'immobile con l'aliquota per gli immobili diversi dalle abitazioni principali, ma anche il comodatario (genitore, figlio o altro soggetto) sarà tenuto ad effettuare un versamento. Tale soggetto verserà una quota variabile dal 10 al 30% del tributo calcolato dal possessore. La percentuale è stabilita dai singoli Comuni con delibera. Invece, nella diversa ipotesi di assimilazione, ad esempio per l'immobile concesso in uso dal padre al figlio che risiede ed abita, il Mef (Faq del 4 giugno 2014) ha ritenuto che il versamento debba essere effettuato interamente dal possessore e non dall'occupante (il figlio). Molti Comuni hanno scelto una soluzione diversa, ritenendo che anche nell'ipotesi di assimilazione (all'abitazione principale) il comodatario dovrà versare autonomamente la quota a suo carico. Gli immobili concessi in comodato producono redditi fondiari (di fabbricati) e quindi sono soggetti a Irpef. Devono essere indicati in Unico o nel 730 del proprietario o del titolare del diritto reale. Anche ai fini delle imposte sui redditi, sono previste ipotesi di assimilazione, con l'ulteriore effetto di non applicare l'Irpef. L'articolo 10, comma 3 - bis del Tuir prevede una deduzione di pari importo alla rendita catastale dell'abitazione principale e delle pertinenze. La stessa norma prevede che per abitazione principale si intende quella nella quale il proprietario o il titolare del diritto reale o i suoi familiari dimorano abitualmente. Pertanto, se due genitori abitano in un immobile di proprietà, concedendo in comodato un altro immobile ad un figlio, la deduzione spetterà solo una volta (sul primo immobile). Il fabbricato concesso in uso al figlio non potrà essere considerato come abitazione principale. Viceversa, se i due genitori abitano in un immobile condotto in locazione, il fabbricato concesso in comodato sarà l'abitazione principale. Si applicherà la deduzione e sarà completamente detassato ai fini Irpef.
Anche per i TRIBUTI LOCALI viene definitivamente risolta la questione:
«Risulta infondata la pretesa del contribuente di vedersi applicata una sola sanzione per la sola prima delle omissioni di dichiarazione, pur essendo infondata anche la pretesa dell'ente accertatore di applicare il cumulo materiale» e la condotta corretta, invece, deve rinvenirsi nell'applicazione della «regola del cumulo giuridico discendente dal dlgs 18/12/1997, n. 472».
Nel caso di omessa denuncia Tarsu/Tares ed Ici/Imu, per gli anni successivi a quello della violazione si applica la sanzione ridotta in virtù del principio della continuazione. E’ quanto stabilito dalla CTR della Sicilia, Sezione n. XXIV, con sentenza n.203 del 21/10/2013 che ha sancito l’illegittimità delle sanzioni irrogate ogni anno, in misura piena, da un’Amministrazione Comunale che contestava ad un contribuente l’omessa denuncia ai fini Tarsu e lo ha chiarito la Ctr di Roma nella sentenza n. 4115/04/14 per omessa denuncia ai fini ICI.
Una pronuncia di parziale favore per il contribuente che solitamente si vede applicare le sanzioni piene anche per tutti gli anni successivi a quello in cui ha commesso la violazione.
Si tratta di una circostanza assai diffusa a livello di tributi locali: nel momento in cui viene “scoperto” un contribuente a non pagare l’ICI per un immobile ovvero la tassa sui rifiuti solidi urbani (e odierni surrogati), il Comune procede all’accertamento per omessa denuncia irrogando la medesima sanzione (in misura ordinaria) per tutti gli anni ancora accertabili. Il cittadino si vede così notificare una sfilza di avvisi, per quali solitamente valuta – qualora non vi siano vizi da sollevare dinanzi al giudice tributario – la convenienza o meno dell’acquiescenza con il pagamento della sanzione ridotta ad un terzo per ogni anno.
In tema di Tarsu, l'art. 70 del D.Lgs. n. 507 del 1993 prevede che i soggetti interessati presentano al comune, entro il 20 gennaio successivo all'inizio dell'occupazione o detenzione, denuncia unica dei locali ed aree tassabili siti nel territorio del comune. La denuncia ha effetto anche per gli anni successivi, qualora le condizioni di tassabilità siano rimaste invariate. In caso contrario l'utente è tenuto a denunciare, nelle medesime forme, ogni variazione relativa ai locali ed aree, alla loro superficie e destinazione che comporti un maggior ammontare della tassa o comunque influisca sull'applicazione e riscossione del tributo in relazione ai dati da indicare nella denuncia.
Il successivo art. 71 del D.Lgs. n. 507 del 1993 stabilisce che in caso di denuncia infedele o incompleta, l'ufficio comunale provvede ad emettere, relativamente all'anno di presentazione della denuncia ed a quello precedente per la parte di cui all'art. 64, comma 2, avviso di accertamento in rettifica, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del terzo anno successivo a quello di presentazione della denuncia stessa. In caso di omessa denuncia, l'ufficio emette avviso di accertamento, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre dei quinto anno successivo a quello in cui la denuncia doveva essere presentata (termine così stabilito dall’art. 1 comma 161 L. n. 296 del 2006 (Finanziaria 2007).
Nella sentenza in commento, i giudici siciliani precisano che è da osservare che l'omessa denuncia è rilevabile anche nelle annualità successive, circostanza che in verità non convince in pieno come spiegheremo in appresso.
In tali casi - sostiene la CTR Palermo - sarebbero applicabili le sanzioni di cui all'art. 76 del D. Lgs. n. 507 del 1993 per ciascuna annualità. Ad evitare tale effetto giuridico, la dottrina consolidata ritiene applicabile il principio del cumulo giuridico di cui all'art. 12 del D. Lgs. n. 472 del 1997. La sanzione applicabile deve essere, quindi, unica determinata tramite l'individuazione di una sanzione base che deve essere aumentata da un quarto al doppio nelle ipotesi in cui il trasgressore con una sola azione od omissione commette più violazioni della medesima disposizione o di disposizioni diverse (concorso formale).
Se le violazioni riguardano un solo tributo ma rilevano per più periodi d'imposta, come nel caso dell'omessa denuncia Tarsu, la sanzione base, cui applicare l'aumento del quarto, è quella prevista per la violazione più grave (ossia, 200% della tassa) aumentata dalla metà al triplo.
Il Comune dovrebbe pertanto irrogare una sanzione inferiore, sulla quale il contribuente avrebbe poi la possibilità di fruire dell’ulteriore sconto di un terzo.
Vediamo perché con un esempio.
A fronte di cinque avvisi di accertamento per omessa denuncia Tarsu, un Comune richiede € 100 di imposta per ogni anno ed € 100 di sanzioni (misura minima considerando che la sanzione è dal 100% al 200%). Se il contribuente decide di prestare adesione a tale accertamento, paga i 500 complessivi di imposte e le sanzioni di ogni anno ridotte ad un terzo, e dunque € 166, 65 (100: 33 x 5). Totale € 666,65.
Applicando il principio della continuazione di cui all’art. 12 del D. Lgs. 472/97, l’ufficio dovrebbe invece irrogare la sanzione prevista per la violazione più grave, aumentata dalla metà al triplo: dunque 200 è la sanzione per la violazione più grave, che aumentata della metà diventa 300.
In tal caso il Comune notifica gli accertamenti per i cinque anni richiedendo i 500 di imposta ed € 300 di sanzioni. A fronte di tali atti il contribuente potrebbe prestare acquiescenza pagando le sanzioni ad un terzo (100) con un esborso totale di 600 anziché 666,65. Ovviamente il beneficio sarebbe maggiore nel caso di sanzioni irrogate in misura superiore al minimo, poiché lieviterebbe soltanto il costo dell’acquiescenza e non quello della continuazione.
La mancata applicazione a monte di tale principio comporta quindi un aggravio per il contribuente, che difficilmente riesce a districarsi in tali calcoli e, considerato che gli importi di norma non sono particolarmente elevati, è portato a pagare per “togliersi il pensiero” (ben sapendo peraltro di essere in torto).
In casi del genere, però, sembrerebbe più corretto non applicare alcuna ulteriore sanzione per gli anni successivi a quello della violazione. Rileggendo con attenzione le regole di alcuni tributi locali (ICI e Tarsu, ad esempio) pare evidente che l’obbligo di denuncia ai fini ICI sorge soltanto nell’anno in cui vi sono variazioni e, pertanto, l’eventuale sanzione può essere applicata una sola volta trattandosi di un’unica violazione. In casi del genere non è legittimo applicare la sanzione di omessa denuncia anche per l’anno successivo atteso che, comunque, nulla risulta cambiato rispetto all’accertamento per l’anno precedente, i cui effetti sono assimilabili per i periodi successivi a quelli di una denuncia, così come deciso da altra sezione della stessa Commissione Tributaria Regionale di Palermo (sez. n. 7, sentenza n. 76 del 9.4.2008 dep. 9.7.2008).
AFFITTO BREVE SENZA OBBLIGHI
Pubblichiamo una selezione delle risposte ai quesiti inviati dai lettori al forum «Sos Tasi» del Sole24Ore
Rendita catastale da scoprire
In qualità di inquilino, sono io a dover chiedere al proprietario la rendita catastale per effettuare il conteggio per la quota di mia spettanza?
R - Sì, la norma non specifica che questo sia un obbligo del proprietario, quindi l'inquilino deve farsi parte attiva per reperire i dati utili per il pagamento.
Tasi sulle case in usufrutto
Ho una casa in usufrutto e mia figlia, titolare della la nuda proprietà, vi risiede. Con quale aliquota verso l'acconto Tasi? Risiedo nel comune di Zenson di Piave (TV).
R - La casa in cui risiede la figlia appartiene in usufrutto alla madre, che risiede altrove. Di conseguenza, sulla casa in usufrutto, il soggetto passivo è la madre, che pagherà l'Imu come seconda casa e non verserà la Tasi, dato che sulla categoria “altri fabbricati” il Comune ha azzerato l'aliquota.
Affitti transitori, inquilini senza imposta
Sono proprietario di un appartamento a Roma in cui ho la residenza. Da gennaio ad ottobre 2014 l'appartamento è affittato con contratto di tipo transitorio, la Tasi è solo a mio carico?
R - No. Secondo quanto viene previsto dal comma 673, articolo 1, della legge 147/2013 solo «in caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la Tasi è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie. Di conseguenza, dato che in questo il contratto di affitto dura 10 mesi, quanto dovuto ai fini Tasi dovrà essere suddiviso tra proprietario e conduttore secondo le modalità previste dalla delibera comunale».
Laboratorio artigiano in comodato ai figli
Per un immobile categoria C/3 (laboratorio per arti e mestieri) in comproprietà fra i due genitori, concesso in comodato al figlio il quale vi svolge attività di artigianato, è corretto che il figlio versi la quota occupante e i genitori il resto della Tasi, in parti uguali?
R - Sì, in base alle regole sulla ripartizione della Tasi tra inquilino (comodatario) e proprietari. Il pagamento può essere effettuato con unico versamento entro il 16 ottobre o in due rate (50% acconto, entro il 16 ottobre e saldo entro il 16 dicembre).
Imu e Tasi su stesso immobile
Chi ha pagato l'Imu deve pagare, sullo stesso immobile, anche la Tasi? il Comune di Onano (VT) lo ha previsto.
R- Per gli immobili diversi dall'abitazione principale è prevista la posibile applicazione sia dell'Imu che della Tasi fino alla concorrenza dell'aliquota complessiva del 10,6 per mille, elevabile per l'anno 2014 fino all'11,4 per mille.
TASI: GLI EREDI PAGANO DA PROPRIETARI
L'applicazione della Tasi potrebbe complicarsi anche nell'ipotesi del proprietario deceduto recentemente.
In tal caso gli eredi, per la parte non assolta dal defunto prima del suo decesso, sono tenuti a versare il tributo collettivamente e impersonalmente, in virtù di un obbligo di solidarietà tra loro. Relativamente al periodo successivo alla morte del “de cuius”, gli eredi sono invece tenuti al pagamento della Tasi in proporzione alle quote di possesso secondo le regole previste per l'Imu, estensibili al nuovo tributo (in tal senso si è espresso il Dipartimento delle finanze con le Faq del 3 giugno 2014).
I chiamati all'eredità sono peraltro soggetti passivi anche in caso di eredità giacente e la nomina del curatore dell'eredità giacente (quando il chiamato non ha accettato l'eredità e non è nel possesso dei beni ereditati) non rileva sulla soggettività passiva nel periodo intercorrente tra l'apertura della successione e l'accettazione dell'eredità.
Va inoltre evidenziato che gli eredi che abbiano presentato la dichiarazione di successione non sono tenuti a presentare anche la dichiarazione Tasi in quanto provvederà l'agenzia delle Entrate a trasmetterla al comune di ubicazione degli immobili (il comma 687 della legge 147/13 rende applicabili le stesse regole previste per l'Imu).
Occorre però fare attenzione perchè la soggettività passiva ai fini Tasi non scatta in caso di “nuda” proprietà, che si ha quando sull'immobile risulta costituito un diritto reale minore come l'usufrutto o il diritto di abitazione. In realtà, sul punto la disciplina Tasi è piuttosto lacunosa perché manca, diversamente dall'Imu, l'elenco dei soggetti passivi che si può comunque desumere dal complesso delle diverse norme e in particolare dal comma 673 della legge 147/13 (relativo alla detenzione temporanea) che fa riferimento al possessore “a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie”.
Il caso più frequente è il diritto di abitazione che l'articolo 540 del codice civile fa scattare in favore del coniuge superstite per la casa adibita a residenza familiare. Si tratta di un diritto che il coniuge superstite acquisisce al momento della morte dell'altro coniuge (Cassazione, sentenza 6231/2000), a prescindere dall'accettazione dell'eredità ed anche nel caso di rinunzia a quest'ultima. Solo il titolare del diritto di abitazione rientra tra i soggetti passivi della Tasi, mentre gli eventuali figli del de cuius sono solo «nudi proprietari» e come tali assolutamente estranei al rapporto d'imposta.
Occorre comunque precisare che il diritto di abitazione spetta al coniuge superstite solo se la casa familiare è di proprietà del defunto o in comunione. Se invece l'immobile è di proprietà di un figlio, è quest'ultimo che deve pagare la Tasi, a meno che il coniuge superstite mantenga il diritto di usufrutto ed è quindi soggetto passivo del tributo.
Va infine considerata la quota Tasi a carico dell'utilizzatore dell'immobile (dal 10% al 30%), sempreché si tratti di soggetto diverso dal proprietario.
TASI AL BIVIO FRA PIÙ «OCCUPANTI»
Una delle tante criticità della Tasi è questa singolare commistione tra possessori e detentori. Infatti, mentre nelle imposte propriamente patrimoniali i soggetti passivi sono solo i possessori, nel modello della “service tax” i soggetti passivi sono solo i detentori, in quanto tali.
Molti dei quesiti dei lettori sono pertanto concentrati sui casi in cui le due obbligazioni tributarie coesistono, ma essendo autonome dovrebbero essere assolte separatamente, senza possibilità che si esegua un pagamento unitario indistinto. Questo richiede, come più volte evidenziato, una buona dose di buon senso per trovare soluzioni ragionevoli.
Iniziamo con le (poche) certezze. Non vi è solidarietà tra possessori e detentori, mentre all'interno delle due categorie di soggetti passivi la legge introduce espressamente una coobbligazione solidale. Questo significa in concreto che la quota non versata dal detentore non può essere richiesta al possessore, e viceversa. E se il possessore, erroneamente, paga tutta la Tasi complessivamente dovuta per l'immobile, non libera il detentore dall'obbligo di versare la sua quota.
Al contrario, se l'importo complessivamente versato con riferimento alla quota d'imposta dei possessori è inferiore al dovuto, il Comune ha il potere di richiedere l'intera differenza a tutti o alcuni dei contribuenti, senza alcun riguardo al soggetto al quale l'omissione è imputabile. Lo stesso dicasi per i detentori che, di fronte all'ente impositore, sono tutti debitori in misura uguale. In proposito, si ricorda che il numero dei detentori non modifica l'importo da pagare, che rimane sempre variabile dal 10% al 30% del tributo complessivo, secondo quanto stabilito nel regolamento comunale.
Un altro punto fermo è che il possessore, anche a titolo parziale, dell'immobile non può mai essere considerato detentore. Si faccia l'esempio di un contribuente che possieda un quinto dell'immobile in cui vive, di cui sono titolari altri soggetti che invece non vi dimorano. In questa situazione, sembra corretto ritenere che, ai fini Tasi, sia dovuta solo la quota imputabile ai possessori e non anche quella dei detentori. In buona sostanza, la detenzione deve essere realizzata da un soggetto che non sia anche qualificabile come possessore.
Non è chiaro invece come comportarsi quando l'immobile sia utilizzato nel contempo sia dal possessore sia dal detentore. In proposito, occorre innanzitutto evidenziare che, per ravvisare il detentore, non è necessario alcun contratto, trattandosi di una mera situazione di fatto.
I casi sono numerosissimi. Si pensi, solo per fare alcuni esempi, al convivente del soggetto proprietario dell'immobile, alla badante che vive con il possessore, alla società che utilizza l'immobile di proprietà concesso parzialmente in locazione a terzi. Ma anche all'abitazione principale nella quale alcune stanze sono locate o finanche ai componenti il nucleo familiare del proprietario della casa di abitazione.
In tali situazioni, la disciplina di legge non è di alcun aiuto. Anzi, se si dovesse utilizzare come modello di riferimento il prelievo sui rifiuti, che infatti guarda solo agli occupanti e ai detentori, tutti i soggetti sopra individuati dovrebbero essere chiamati alla contribuzione, per la propria quota.
Nella totale mancanza di indicazioni normative, appare del tutto arbitrario distinguere a seconda che si sia in presenza della nozione di abitazione principale oppure no. Bisogna quindi individuare un criterio interpretativo unitario, valido per la totalità dei casi. Ecco allora che ragioni di semplicità, sopra tutte le altre, inducono a preferire la tesi secondo cui, quando un immobile è utilizzato anche dal possessore, la Tasi dovuta da questi “assorbe” il tributo eventualmente ascrivibile a terzi detentori. Con la speranza che i Comuni non si formalizzino “sulla lettera della legge” e che non si ritorni più su questioni simili già dal prossimo anno.
L'UFFICIO IN AFFITTO A PIU' SOGGETTI PAGA LA TASI AL METRO
Se un fabbricato iscritto in catasto è dotato di un'unica rendita, ma non viene utilizzato neppure parzialmente dal possessore e i singoli spazi sono concessi in locazione o in uso a più soggetti, la quota Tasi a carico dei detentori deve essere determinata in ragione dei metri quadrati utilizzati. La rendita catastale deve essere imputata proporzionalmente ai metri quadrati concessi in uso ed eventuali "spazi comuni" devono essere suddivisi in base al numero dei soggetti occupanti. In pratica il criterio utilizzabile è quello previsto per gli enti non commerciali che esercitano nello stesso fabbricato sia un'attività di tipo istituzionale, ma anche attività di tipo commerciale.
Nella pratica possono verificarsi diverse situazioni di concessione in uso o godimento dell'immobile a soggetti terzi (locatari, comodatari). Il calcolo della Tasi si complica notevolmente quando i soggetti coinvolti sono più di uno. In alcuni casi la legge non prevede alcun criterio specifico per la suddivisione del tributo tra possessori e occupanti.
È stato già affrontato il problema dell'immobile utilizzato sia dal possessore, ma anche da altri soggetti («Il Sole 24 Ore» del 3 ottobre 2014). Ad esempio una società proprietaria di un immobile con un'unica rendita catastale potrebbe riservarsi l'uso di alcune sale concedendo gli "spazi residui" in uso (o in locazione) ad altre società. In questa ipotesi la Tasi dovuta dal possessore (la società proprietaria) "assorbe" il tributo eventualmente dovuto dagli altri soggetti. Le altre società che utilizzano gli spazi comuni non si considerano detentori/occupanti ai fini della nuova Tasi e non devono versare nulla.
La stessa soluzione non può valere nell'ipotesi in cui il soggetto proprietario (o titolare di altro diritto reale) non utilizzi, neppure in parte, il fabbricato. Ad esempio una società potrebbe concedere in uso o in locazione tutti gli spazi del fabbricato dotato di un'unica rendita a diverse società. In questo caso il problema non riguarda il calcolo della quota a carico della società/proprietaria, ma la suddivisione della quota del tributo, variabile tra il 10 e il 30 per cento, tra i diversi soggetti che occupano l'immobile. L'unico criterio applicabile è l'effettuazione di un riparto proporzionale della rendita catastale e quindi anche del calcolo in ragione dei metri quadrati effettivamente utilizzati dai diversi soggetti.
Ad esempio ipotizzando che l'ammontare complessivo del tributo sia di 4mila euro, la quota a carico degli occupanti sia pari al 20% e la rendita catastale di 2.400 euro, il calcolo dovrà tenere conto di quanto segue. La quota a carico del proprietario ammonta (si ipotizzi) a 3.200 euro, pari all'80% del tributo complessivamente dovuto. Il problema sarà costituito dal riparto dei residui 800 euro. In tale ipotesi se l'immobile è occupato da sue società che utilizzano, rispettivamente, la prima una superficie complessiva pari al 30% e la seconda del 70%, le medesime percentuali dovranno essere applicate per effettuare l'operazione di riparto. La prima società dovrà versare quale occupante l'importo di 240 euro (il 30% di 800); la seconda società dovrà versare 560 euro (il 70% di 800).
RIMBORSO IMU QUOTA STATO - ECCO LA PEC DEL MINISTERO
Per risolvere la questione, è intervenuto il legislatore con la “Stabilità 2014”, elaborando, con riferimento ai versamenti eseguiti dal 2012, le possibili casistiche
L’imposta municipale propria, meglio conosciuta come Imu, introdotta nell’ambio delle disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale con gli articoli 8 e 9 del decreto legislativo 23/2011, ha subito diverse integrazioni e modificazioni.
Nello specifico, sebbene il gettito era destinato ai Comuni, il decreto legislativo 201/2011, all’articolo 13, comma 11, nella sua prima stesura, modificava la destinazione disponendo che “è riservata allo Stato la quota di imposta pari alla metà dell'importo […]”.
In conseguenza della citata riserva, sono sorti dubbi e perplessità sul soggetto a cui inoltrare le istanze per ottenere la restituzione di quanto erroneamente corrisposto, o per comunicare la presenza di eventuali errori commessi in sede di pagamento.
Allo scopo di risolvere la questione, il legislatore è intervenuto con la “Stabilità 2014” (legge 147/2013). Attraverso i commi da 722 a 727 dell’unico articolo, ha elaborato, con riferimento ai versamenti eseguiti a decorrere dall’anno d’imposta 2012, la casistica di seguito riportata.
Versamento dell’imposta municipale propria per un importo superiore a quello dovuto a favore del Comune destinatario
In questo caso, il contribuente è tenuto a presentare all’ente locale un’istanza con la quale potrà chiedere il rimborso dell’eccedenza versata.
Il Comune, a conclusione dell'istruttoria, provvede a rimborsare all’avente diritto la quota di propria spettanza e segnala al ministero dell'Economia e delle Finanze e a quello dell'Interno l'importo totale, la quota rimborsata o da rimborsare a proprio carico, nonché, se esistente, l'eventuale quota a carico dell'Erario, che effettua il rimborso ai sensi dell’articolo 68 del Dm Mef del 29 maggio 2007.
Versamento Imu a favore di un Comune diverso da quello destinatario dell'imposta
Ricorrendo questa ipotesi, il Comune che viene a conoscenza dell'erroneo versamento, a seguito di comunicazione del contribuente o di ulteriori notizie, è tenuto ad attivare le procedure più idonee per il riversamento, a favore del Comune competente, delle somme indebitamente percepite.
Nella comunicazione, con la quale il contribuente fa emergere il proprio errore, andranno indicati gli estremi del versamento, l'importo pagato, i dati catastali dell'immobile a cui il versamento si riferisce, il Comune destinatario delle somme e quello che le ha ricevute erroneamente.
Anche se la norma non indica in modo specifico il Comune a cui indirizzare la citata comunicazione, appare opportuno che la stessa sia inviata a quello che ha ricevuto il pagamento. Ciò non esclude che possa essere informato anche il Comune reale destinatario del versamento.
Versamento allo Stato dell'Imu spettante al Comune e successivo versamento anche nei confronti dell’ente locale
In questo caso, il contribuente dovrà presentare al Comune un’istanza di rimborso dell’importo erroneamente pagato.
A conclusione dell'istruttoria, il Comune provvede alla restituzione della quota di propria spettanza, e segnala al ministero dell'Economia e delle Finanze e a quello dell'Interno l'importo totale, la quota rimborsata o da rimborsare a proprio carico e l’eventuale quota a carico dell'Erario che provvederà a effettuare il rimborso ai sensi dell’articolo 68 del Dm Mef del 29 maggio 2007.
Versamento allo Stato dell'Imu spettante al Comune
In tale ipotesi, il Comune, anche su comunicazione del contribuente, informa dell'esito dell'istruttoria il ministero dell'Economia e delle Finanze e a quello dell'Interno che effettua le conseguenti regolazioni da valere sullo stanziamento di un apposito capitolo di spesa del proprio stato di previsione.
Appare opportuno che la comunicazione, con la quale il contribuente rende noto l’erroneo versamento, sia inviata al Comune avente diritto al pagamento.
Relativamente agli anni di imposta 2013 e successivi, le predette regolazioni sono effettuate, per i comuni delle regioni a statuto ordinario, per quelli della regioni Sicilia e Sardegna, in sede di Fondo di solidarietà comunale, mentre per i comuni delle regioni Friuli-Venezia Giulia e Valle d'Aosta e delle province autonome di Trento e di Bolzano, in sede di Fondo sperimentale di riequilibrio.
Versamento al Comune dell’importo spettante allo Stato
Nel caso in questione, il contribuente è tenuto a presentare al Comune una comunicazione con la quale lo informa dell’erroneo versamento.
Nella comunicazione dovranno essere indicati gli estremi del pagamento, gli importi versati e i dati catastali dell'immobile a cui si riferisce il versamento.
Il Comune, a conclusione dell’istruttoria, determina l'ammontare del tributo spettante allo Stato e ne dispone il riversamento all'Erario.
Limitatamente alle somme concernenti gli anni di imposta 2013 e successivi, il Comune dà notizia dell'esito dell'istruttoria al ministero dell'Economia e delle Finanze e a quello dell'Interno, al fine delle successive regolazioni.
Come dare notizia al Ministero dell'esito istruttoria
In assenza di istruzioni un metodo sicuramente efficace è l'utilizzo della casella email PEC:
Direzione legislativa tributaria e federalismo fiscale: df.dltff@pce.finanze.it
Indirizzi PEC del Dipartimento delle Finanze
http://www.tesoro.it/opencms754/opencms/ministero/di-piu-mef/pec-dipartimento_finanze.html
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TERRENI MONTANI E COLLINARI: ANCH’ESSI GRAVATI DA IMU
Il decreto con la nuova lista dei comuni sta per essere firmato dal Ministero. Norma ancora una volta retroattiva?
Se è vero che il D.L. Irpef ha introdotto il bonus di “80 euro”, rimettendo nelle tasche dei contribuenti degli spiccioli, dall’altro rischia di tassare a macchia d’olio moltissimi contribuenti che da un decennio non venivano nemmeno considerati quali soggetti passivi di tributi locali, quali l’Ici o l’Imu.
Quei terreni incolti o meno che si trovavano in zona montana o collinare erano sempre stati graziati.
Oggi la musica cambia.
L’art. 22 c. 2 del D.L. n. 66/2014 (c.d. D.L. “80 euro” o “D.L. Irpef”), sostituendo il c. 5-bis dell’art. 4 del D.L. n. 16/2012, ha previsto l’emanazione di un decreto ministeriale che individui una precisa lista di comuni nei quali, a decorrere dall'anno di imposta 2014, si applichi l'esenzione per i terreni agricoli sulla base della loro altitudine, diversificando eventualmente tra:
- terreni posseduti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola;
- e gli altri soggetti;
così da garantire alle casse erariali un maggior gettito complessivo annuo non inferiore a 350 milioni di euro, già a decorrere dal 2014.
Disposizione ancora da emanare, ma già vigente; l’ennesima misura retroattiva, che dello Statuto del contribuente fa “carta straccia”.
Nuovo elenco già da considerare per il versamento del saldo Imu 2014, a conguaglio - Dato che la scadenza dell’acconto IMU 2014 è già spirata e quella del saldo è ormai prossima, ci si è chiesti se il decreto, che sembra ormai prossimo all’emanazione, debba essere applicato già dal 2014.
Fino a oggi si è continuato, nelle more del provvedimento, a riferirsi all’elenco allegato alla Circolare n. 9 del 14/6/1993, così come previsto dalla circolare del MEF n. 3/2012.
Da quando verrà firmato il nuovo D.M., vi sarà una nuova lista (sembra ridotta rispetto alla precedente) diComuni considerati “montani e collinari”, in cui continuerà ad applicarsi l'esenzione Imu per i terreni.
Il paradosso è che anche quei terreni che a giugno 2014 non sono stati interessati dal tributo locale, dovranno conguagliare l’importo a dicembre 2014, e questo a soli due mesi dalla scadenza.
Sarà anche difficile far comprendere ai proprietari di terreni che finora sono sempre stati esenti sia dall'Ici sia dall'Imu, che dovranno contribuire al tributo d’ora in avanti.
Dal momento che vengono considerati terreni agricoli, per tali beni, vale l’esclusione ai fini TASI. Dunque, il nocciolo della questione è limitato all’IMU.
Il D.L. Irpef apporta, in materia di IMU, novità inaspettate, come l’esclusione dall’esenzione per i soggetti diversi dai coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali.
Verranno, dunque, selezionati gli enti locali nei quali esclusivamente gli agricoltori continueranno a godere dei benefici fiscali.
Tutti i soggetti diversi dovranno calcolare l’IMU prendendo a riferimento come base imponibile il reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25%, moltiplicato per il coefficiente 135.
Addio all’“esenzione decennale” - Si ricorda che l’esenzione è stata introdotta dall’ art. 7, co. 1, lett. h) del D.Lgs. n.504/1992. La norma, dunque, che prevede l’agevolazione Imu per i terreni montani e collinari identificati dalla circolare n. 9/1993, è un'agevolazione a regime, già prevista per l'Ici e non derogabile dagli enti locali con proprio regolamento.
La circolare n. 3/DF del 18 maggio 2012, par. 8, lett. h), aveva precisato che il possesso di terreni agricoli in aree montane o di collina delimitate in base all’articolo 15 della Legge n. 984 del 27 dicembre 1977, non comportava il pagamento dell’IMU.
Tale interpretazione viene “confermata” anche nella citata Circolare 11 marzo 2013, n. 5 dell’Agenzia delle Entrate: pertanto tutti i terreni incolti montani o di collina sono fino a oggi sempre stati esenti da IMU, a prescindere dalla qualificazione agricola degli stessi.
Si noti, tuttavia, che per tale tipologia di terreni l’esenzione disposta ai fini IMU determina l’assoggettamento ad IRPEF e alle addizionali del reddito dominicale.
Ho preso in affitto un appartamento a partire dal mese di agosto. Sono tenuto al pagamento della Tasi?
La Tasi è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo fabbricati (compresa l'abitazione principale)e aree edificabili, come definiti ai fini dell'Imu. In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dell'anno solare, la Tasi è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie (articolo 1, comma 673, legge 147/2013). Pertanto, in relazione a un immobile abitativo preso in affitto dal mese di agosto, la Tasi sarà dovuta soltanto dal proprietario (o titolare di altro diritto reale) e non anche dall’inquilino.
IMU E TASI, RAVVEDIMENTO SOFT
Lunedì 16 giugno è l'ultimo giorno utile per il pagamento nei termini degli acconti Imu e Tasi. L'acconto per la nuova imposta sui servizi indivisibili, però, va versato solo nei comuni che hanno deliberato le aliquote entro lo scorso 23 maggio. Per tutti gli altri la scadenza di pagamento è stata rinviata al 16 ottobre.
Per i contribuenti che devono passare alla cassa, vale a dire i titolari di fabbricati, aree edificabili e terreni per l'Imu e di fabbricati, comprese le abitazioni principali, e aree edificabili per la Tasi, dal 17 giugno, è possibile regolarizzare gli omessi versamenti entro la scadenza di legge (16 giugno) pagando una mini sanzione. Nel caso in cui per qualsiasi motivo non sia stato possibile provvedere al pagamento entro il termine, è possibile dal 17 giugno sanare la violazione nei successivi 14 giorni versando una mini sanzione dello 0,2% per ogni giorno di ritardo, oltre agli interessi legali al saggio dell'1%.
Dunque, dal 17 scatta l'ora del condono. È possibile sanare oltre agli omessi anche i parziali versamenti dovuti a errori commessi dai contribuenti nella determinazione di quanto dovuto. Gli interessati, infatti, possono avvalersi del ravvedimento operoso per mancato, parziale o tardivo versamento, specificando le somme dovute per tributo, sanzione e interessi.
Ravvedimento sprint. La sanatoria, però, è più conveniente se l'adempimento viene posto in essere in tempi brevi, vale a dire entro 14 giorni a partire dal 17 giugno. In questo caso i ritardatari possono fruire del ravvedimento sprint pagando una mini sanzione dello 0,2% per ogni giorno di ritardo. Prima si paga, più bassa è la penale. In base alle modifiche apportate all'articolo 13 del decreto legislativo 471/1997, la sanzione del 30% per omesso, parziale o tardivo versamento del tributo può essere ulteriormente ridotta a un importo pari a un quindicesimo per ciascun giorno di ritardo (0,2%), purché non sia superiore a 14 giorni. A questo beneficio si aggiunge la riduzione della sanzione a 1/10 di cui può fruire chi si ravvede. L'ulteriore agevolazione è ammessa solo se l'adempimento sia spontaneo e il contribuente versi tributo, interessi e sanzione ridotta.
Ravvedimento breve. In alternativa, c'è la possibilità di fare ricorso al ravvedimento breve, entro 30 giorni dalla commissione della violazione, pagando la sanzione ridotta al 3% (1/10 del 30%). Pertanto, se non sono state pagate, in tutto o in parte, o sono state versate in ritardo Imu e Tasi, si ha la chance di rimediare all'errore pagando comunque una piccola sanzione. Per regolarizzare la violazione commessa va pagato il tributo, se dovuto, gli interessi legali nella misura dell'1% (saggio fissato a partire dal 1° gennaio 2014, come previsto dal decreto ministeriale del 12 dicembre 2013, Gazzetta Ufficiale n. 292 del 13 dicembre 2013) e una sanzione del 3% rapportata alla somma da pagare.
Ravvedimento lungo. Infine, l'ultimo rimedio è la sanatoria lunga entro un anno. La sanzione è però dovuta nella misura del 3,75% (1/8 del 30%). Naturalmente solo l'adempimento spontaneo, prima che le violazioni di omesso, parziale o tardivo versamento del tributo vengano accertate dal comune, evita di incorrere nella sanzione edittale del 30% e di pagare interessi maggiorati, eventualmente deliberati con regolamento comunale fino a un misura massima del 4%. Del resto, gli enti locali hanno il potere di aumentare gli interessi fino a 3 punti percentuali rispetto al tasso legale.
Modalità. Quindi, per poter regolarizzare è richiesto che l'interessato provveda al pagamento del tributo, aggiungendovi sanzioni e interessi, computati nella misura del saggio legale, su base annua, con maturazione giorno per giorno. E il ravvedimento si perfeziona nel momento in cui viene effettuato il pagamento per intero del debito tributario. Bisogna ricordare, però, che l'adempimento può essere effettuato anche in tempi diversi. È consentito pagare in un primo momento il tributo e successivamente interessi e sanzioni. Ciò che conta è che l'ultimo versamento avvenga entro il termine assegnato. Considerato che le scadenze sono diverse (14 giorni, 30 giorni o 1 anno), per stabilire quale sanzione va pagata fa fede la data dell'ultimo versamento
ACCONTO TASI: PROFILI OPERATIVI PER LE IMPRESE
Il nuovo tributo sui servizi si applica in relazione al possesso o alla detenzione di qualsiasi tipologia di immobile, con la sola esclusione di aree scoperte e terreni agricoli. Esso, pertanto, colpisce sia i fabbricati che le aree edificabili, a prescindere dalla personalità (fisica o giuridica) del soggetto passivo.
Si può quindi affermare che abitazioni, alberghi, uffici, capannoni enegozi riconducibili al mondo delle imprese scontano, in linea di principio, la TASI.
Le regole di determinazione della base imponibile sono identiche a quelle previste per l’IMU. Il tributo, infatti, si calcola partendo dalla rendita catastale, rivalutata del 5%, moltiplicata per gli appositi coefficienti stabiliti dalla legge.
A tal fine, tenuto conto delle specificità che caratterizzano il mondo produttivo, è opportuno riepilogare il diverso valore assunto dai predetti coefficienti, in relazione alla categoria catastale dell’immobile.
Coefficiente moltiplicatore
Unità abitative (categoria A, esclusi gli A/10)
Cantine, magazzini, garage (C/2, C/6, C/7)
Laboratori artigiani, fabbricati ad uso sportivo, ecc. (C/3, C/4 e C/5)
Uffici e studi privati (A/10)
Banche e assicurazioni (categoria D/5)
Edifici industriali e commerciali, alberghi (categoria D, escluso D/5)
Negozi e botteghe (C/1)
Si ipotizzi il caso di un negozio di categoria C/1, situato a Roma, con superficie commerciale di 35 metri quadri, direttamente posseduto e utilizzato da un imprenditore individuale.
Rendita catastale dell’immobile pari a 3.000 euro.
La base imponibile si determina come segue:
3.000 × 105% × 55 = 173.250 euro.
La TASI da versare entro il prossimo 16 ottobre sarà così pari a:
173.250 × 0,8 per mille = 138,6 ÷ 2 = 69,30 euro
L’importo potrà essere versato utilizzando il modello F24 (codice tributo 3961).
Nella diversa ipotesi in cui l’immobile sia detenuto a titolo di locazione, essendo la TASI dovuta anche dall’occupante, questi dovrà pagare il 20% dell’ammontare complessivo del tributo.
138,6 × 20% ÷ 2 = 13,86 euro
Un’eccezione al criterio appena descritto è prevista per i fabbricati di categoria D, non censiti in catasto (e quindi sprovvisti di rendita catastale), posseduti da imprese e distintamente contabilizzati.
Per tali immobili, infatti, trova applicazione il criterio indicato all’art. 5, comma 3, D.Lgs. n. 504/1992, in virtù del quale il valore da assumere è quello risultante in base ai costi di acquisizione e incrementativicontabilizzati,attualizzati mediante l’applicazione di appositi coefficienti stabiliti annualmente dal Ministero dell’Economia. Il valore della base imponibile così determinato è utilizzabile per il calcolo di IMU e TASI, in via provvisoria, fino all’anno di attribuzione della rendita catastale.
Come affermato dalla Cassazione (sentenza n. 3160/2011), infatti, l’attribuzione di rendita agisceretroattivamente, facendo così sorgere in capo al contribuente l’onere di determinare il conguaglio a debito o a credito rispetto a quanto effettivamente corrisposto utilizzando il criterio contabile.
TASI anche sui fabbricati merce delle società immobiliari
A differenza dell’IMU, sono soggetti al pagamento della TASI anche i c.d. fabbricati merce, alla cui realizzazione e vendita è diretta l’attività dell’impresa.
Al riguardo, si ricorda che l’art. 2, D.L. n. 102/2013 (modificando l’art. 13, comma 9, legge n. 147/2013), ha stabilito l’esenzione dall’IMU per i “fabbricaticostruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.
In assenza di un’esplicita normativa, la suddetta esenzione non può essere estesa anche ai fini della TASI, con la conseguenza che anche i fabbricati merce soggiacciono alle regole ordinarie previste per le singole tipologie di immobili.
Sui fabbricati in oggetto, si ricorda, l’aliquota base fissata dalla legge è pari all’1 per mille. Tuttavia, essendo tali immobili esclusi dall’IMU, il peso della TASI 2014 su di essi può salire fino al 2,5 per mille (se non anche al 3,3 per mille al ricorrere di determinate condizioni). Per contro, rientrava nella facoltà dei Comuni la possibilità di ridurre l’aliquota fino all’azzeramento (è questo il caso, ad esempio, del Comune di Latina).
In definitiva, le imprese interessate dovranno verificare attentamente i contenuti delle singole delibere comunali per accertarsi della corretta aliquota da applicare su tali immobili.
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References: Art.1803
 articolo 5
 sentenza 
 sentenza 
 art. 71
 sentenza 
 sentenza 
 articolo 1
 sentenza 
 art. 7