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Timestamp: 2020-08-10 19:18:56+00:00

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Incidencia del Estado de Alarma en los contratos de arrendamiento financiero (Leasing) | Derecho y Economía
Incidencia del Estado de Alarma en los contratos de arrendamiento financiero (Leasing)
marzo 27, 2020 Manuel
Trataremos de analizar las consecuencias de la aplicación del Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, sobre este tipo de relaciones contractuales. Cómo afecta el cierre de establecimientos, la limitación de circulación, la paralización de la producción en algunos sectores, el confinamiento, …
Este examen se ceñirá al arrendamiento financiero, que aparece perfectamente definido en la disposición adicional tercera de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito:“Tendrán la consideración de operaciones de arrendamiento financiero aquellos contratos que tengan por objeto exclusivo la cesión del uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas. Los bienes objeto de cesión habrán de quedar afectados por el usuario únicamente a sus explotaciones agrícolas, pesqueras, industriales, comerciales, artesanales, de servicios o profesionales. El contrato de arrendamiento financiero incluirá necesariamente una opción de compra, a su término, en favor del usuario.Cuando por cualquier causa el usuario no llegue a adquirir el bien objeto del contrato, el arrendador podrá cederlo a un nuevo usuario, sin que el principio establecido en el párrafo anterior se considere vulnerado por la circunstancia de no haber sido adquirido el bien de acuerdo con las especificaciones de dicho nuevo usuario.”
Para ello, analizaremos las consecuencias sobre el contrato de arrendamiento financiero, de forma aséptica, sin posicionarnos en favor de ninguna de las partes (arrendador o arrendatario). Ello nos ayudará a comprender de forma más objetiva la situación actual.
En primer lugar, hemos de considerar si la actual pandemia (COVID 19) es una situación de fuerza mayor.
La causa de fuerza mayor es una circunstancia imprevisible e inevitable que altera las condiciones de una obligación (art. 1.105 CC; STS 31/05/1999; …).
Resulta indudable que la pandemia que estamos sufriendo, y las consecuencias que de ella se puedan derivarse, tienen la consideración de supuesto de fuerza mayor. Nos encontramos ante una situación que ha venido del exterior, imprevisible, y que no hubiera sido posible evitar aun aplicando la mayor diligencia. Como bien se establece en el Código Civil nos encontramos ante un suceso que no ha podido preverse, o que, previsto, resulta inevitable.
En segundo lugar, hemos de examinar cómo afecta una situación de fuerza mayor a las relaciones contractuales de tracto sucesivo que generan obligaciones continuas y periódicas entre empresarios.
Conforme al artículo 1091 del Código Civil, “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos”, por tanto, se hace imprescindible conocer el contenido del contrato.
Lo anterior hemos de ponerlo en relación con el principio del cumplimiento, el llamado “pacta sunt servanda” (los pactos se han de cumplir), que tiene reflejo en los artículos 1256 del mismo Código Civil «La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes» y el artículo 1101 que dispone “Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas”.
Lo establecido en nuestro Código Civil resulta claro, lo pactado por las partes es de obligado cumplimiento, el incumplimiento es la excepción a la regla.
No obstante, el Código Civil reconoce la posibilidad de que acontezcan especiales circunstancias que impidan el cumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes. Así, el artículo 1105 establece:
Expuesto lo anterior, existe la posibilidad de que en el contrato se haya estipulado de forma clara a quién corresponde asumir el riesgo que supone la concurrencia de una circunstancia de fuerza mayor. De ser así, habrá de estarse a lo estipulado en el contrato.
La posibilidad de atribución contractual de los riesgos que deriven de la existencia de causa de fuerza mayor o caso fortuito a alguno de los obligados, cuando éstas no se hayan previsto en el contrato de arrendamiento financiero.En el supuesto de no contemplarse en el contrato los supuestos de concurrencia de fuerza mayor, habrá de estudiarse el alcance de la exoneración en el cumplimiento de las obligaciones. Será necesario determinar si la excepción al cumplimiento alcanza a la prestación en si misma o si se circunscribe a las indemnizaciones o penas derivadas por el incumplimiento causado.Deberemos analizar si la exoneración de responsabilidad establecida en el art. 1105 CC se ciñe sólo a la indemnización por daños y perjuicios que pueda originar el incumplimiento de la obligación (intereses de demora, clausulas penales por incumplimiento, etc.), o alcanza también a la posibilidad de que el obligado quede liberado de la obligación de realizar aquello a lo que se obligó, salvo que el cumplimiento resultara imposible.Entendemos que cuando el contrato no determine quien asume los supuestos de fuerza mayor, habrá de atenderse al clausulado para comprobar si el cumplimiento del mismo resulta posible. De ser así, no tenemos dudas de que el contrato continuará, pero sin las indemnizaciones o penalizaciones que pudiera originar un incumplimiento tardío o un incumplimiento causado por un suceso de fuerza mayor.No es dable que una incidencia debida a causa mayor deba recaer sola y exclusivamente sobre el arrendador. Las consecuencias producidas por causa de fuerza mayor no deben recaer sólo sobre el arrendador, salvo que se haya pactado en el contrato.Si atendemos al art. 1543 CC, “En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”, y lo relacionamos con el art. 1555 CC que recoge las obligaciones del arrendatario (“A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos”), podemos comprobar que la principal obligación del arrendatario es el pago de la renta pactada.Resulta complicado sostener que la concurrencia de una causa de fuerza mayor pueda exonerar al arrendatario del pago de la renta que se devengue mientras se mantenga dicha situación. Otra cosa es el pago de las posibles indemnizaciones que debiera pagar el arrendatario por los daños y perjuicios causados por su cumplimiento tardío, que entendemos, estaría redimido de tener que abonarlas.Por otra parte, no es baladí, la posibilidad de resolver el contrato o desistir unilateralmente del mismo, cuando la fuerza mayor sea de tal magnitud que afecte a la causa del contrato y, por consiguiente, su terminación estaría justificada sin que ello diera lugar a indemnizaciones o penalizaciones, precisamente por concurrencia de la causa de fuerza mayor.
La finalidad de dicha cláusula es el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones que las partes pactaron en el contrato y que, por causas extraordinarias e imprevisibles acaecidas con posterioridad, ha quedado ostensiblemente desvirtuado. Las obligaciones adquiridas por las partes en el contrato han de quedar seriamente afectadas por la situación afectando palpablemente al clausulado.Sin lugar a dudas, esa situación sobrevenida que incide en la relación contractual y que no pudo contemplarse al formalizar el contrato, supone un riesgo que no fue contemplado, puesto que resultaba imprevisible.La cláusula “rebus sic stantibus” se fundamenta sobre tres bases:
La buena fe (art.7 y 1258 CC)
La equidad (art. 2 CC)
La justicia conmutativa (art. 1 CC)
Para la aplicación de la mencionada cláusula es necesario que exista un cambio relevante en las circunstancias en las que se firmó el contrato; que dicho cambio fuera imprevisible; que como resultado de lo acontecido, resulte una prestación excesivamente onerosa, o que las recíprocas prestaciones sean manifiestamente desproporcionadas entre sí, rompiéndose la conmutabilidad del contrato; y la subsidiariedad, entendida como la inexistencia de cualquier otro recurso legal que permita restablecer el equilibrio patrimonial.
Cabe la posibilidad de modificar el contrato para corregir la excesiva onerosidad económica o, en el supuesto de que resulte imposible subsanarse la situación de desequilibrio con una modificación contractual, desistir, resolver o extinguir el mismo en virtud del principio de conservación de los negocios jurídicos que recoge el artículo 1284 CC.
Nuestro ordenamiento jurídico, a través de la jurisprudencia y la doctrina, incorpora la cláusula “rebus sic stantibus” como instituto capaz de resolver las posibles controversias jurídicas que se susciten en los contratos de tracto sucesivo afectados por las consecuencias de la pandemia del COVID 19. Puede resultar imprescindible para establecer la modificación o suspensión del contrato; incluso también para su resolución. No obstante, en caso de optar por la resolución, también sería de aplicación el art. 1105 CC.
Sin lugar a dudas, nuestro ordenamiento jurídico posee fundamentos suficientes, capaces de dar respuesta a la ruptura del equilibrio obligacional causado por factores externos a la voluntad de las partes, como puede ser la pandemia del COVID 19.
Posibles soluciones al desequilibrio contractual generado por la pandemia del COVID 19.
Entendemos que las partes están abocadas, en los contratos que se vean afectados, a reestablecer el equilibrio y la proporcionalidad, reconduciendo los mismos a un punto que lo haga viable para el interés de ambas partes.Será necesario, con toda la buena voluntad de las partes, analizar cómo influye esta nueva situación en el contrato, siendo necesario acordar cuanto sea preciso para mantener la relación contractual, ajustada a la nueva realidad.Las partes habrán de asumir que en su día firmaron un contrato, en una situación de normalidad, en el que se fijaron unas condiciones y que un hecho exógeno, excepcional, nuevo, e imprevisible ajeno a su voluntad ha cambiado radicalmente el escenario y, por consiguiente, las «reglas de juego».No obstante, habrá de estarse al tiempo que pueda durar el estado de alarma causado por la pandemia del COVID 19.A día de hoy, estimamos que se hace necesario estudiar caso por caso, ver como afecta la nueva situación al contrato; y antes de sumergirse en un pleito, negociar en busca del reequilibrio obligacional cuando este se haya roto. Para ello, en estos momentos tan complicados, se hace necesario que tanto arrendador como arrendatario negocien bajo el “paraguas” de la buena fe.Es necesario, cuando se haya roto el equilibrio obligacional, alcanzar un acuerdo que deje en lo posible satisfecho tanto al arrendador como al arrendatario. En definitiva, se trata de flexibilizar o armonizar las obligaciones de ambos.Conforme al principio de autonomía de la voluntad, existen múltiples posibilidades para adaptar los contratos a esta nueva situación. Entre otras muchas, en un arrendamiento financiero se podría:
Suspender el pago de la cuota establecida mientras dure la aplicación del estado de alarma.
Prorrogar los plazos para el cumplimiento retrasando la opción de compra.
Condonación de parte de la prestación.
Recalcular la prestación adaptándola a la ampliación del plazo…
Por todo lo expuesto, cuando los arrendatarios detecten que el contrato que firmaron en su día, debido a las nuevas circunstancias, les resulta inasumible, habrán de plantear una negociación con el arrendador, al que habrán de instar a buscar un acuerdo o resolución amistosa.
Enrique Herrero Gutiérrez. Abogado

References: Real Decreto 
 artículo 1091
 artículo 1101
 artículo 1105
 artículo 1284
 resolución