Source: https://www.dph.sk/33/predaj-nehnutelnosti-firmou-po-1-1-2019-z-pohladu-dph-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWALZKDA4bYb1gO4fd6fOKRYViB_AzCGjdrA/?uri_view_type=5
Timestamp: 2019-10-13 23:44:51+00:00

Document:
Predaj nehnuteµnosti firmou po 1. 1. 2019 z pohµadu DPH | DPH
Predaj nehnuteµnosti firmou po 1. 1. 2019 z pohµadu DPH
22.1.2019, Ing. Ján Mintál , Zdroj: Verlag Dashöfer
2019.02.1.1 Predaj nehnuteµnosti firmou po 1. 1. 2019 z pohµadu DPH
V rámci problematiky dane z pridanej hodnoty je dodanie nehnuteµnosti oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 zákona è.222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskor¹ích predpisov (ïalej iba „zákon o DPH”). Poènúc 1. januárom 2019 do¹lo v rámci spomínaného ustanovenia k zásadnej zmene v právnej úprave zdaòovania dodania stavby.
Nanovo sú stanovené podmienky na oslobodenie od dane pri dodaní stavby resp. jej èasti, prièom sa zachovalo 5-roèné obdobie, v rámci ktorého platiteµ dane nemô¾e uplatni» oslobodenie od dane na dodanú stavbu. Od 1. januára 2019 je oslobodené od dane dodanie stavby alebo èasti stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutoènené po piatich rokoch odo dòa :
kolaudácie, ktorou sa povolila zmena úèelu u¾ívania stavby, ku ktorej do¹lo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo vý¹ke najmenej 40 % z hodnoty stavby pred zaèatím stavebných prác; hodnotou stavby pred zaèatím stavebných prác sa na úèely tohto odseku rozumie hodnota, ktorá nie je ni¾¹ia ako cena porovnateµnej stavby na voµnom trhu v èase pred zaèatím stavebných prác,
kolaudácie, ktorou sa povolilo u¾ívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých do¹lo k podstatnej zmene podmienok doteraj¹ieho u¾ívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doteraj¹ieho u¾ívania stavby sa rozumie vynalo¾enie nákladov na stavebné práce vo vý¹ke najmenej 40 % z hodnoty stavby pred zaèatím stavebných prác.
Platiteµ dane obstaral budovu na skladové úèely v roku 2017, prièom si uplatnil odpoèítanie DPH. Táto nehnuteµnos» bola skolaudovaná e¹te v roku 2013. V marci 2019 chce platiteµ dane preda» túto budovu inému platiteµovi dane.
V uvedenom prípade ide o nehnuteµnos», pri ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Za týchto okolností bude jej predaj podµa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od DPH a predávajúci - platiteµ dane nie je povinný k cene uplatni» daò. Av¹ak následne je platiteµ dane povinný postupova» podµa § 54 zákona o DPH a upravi» odpoèítanú daò, preto¾e pri nadobudnutí tejto budovy uplatnil odpoèítanie dane (obdobie na úpravu odpoèítanej dane pri zmene úèelu pou¾itia je 20 rokov). Zákon o DPH platný od 1. 1. 2019 v súvislosti s prevodom nehnuteµnosti, ktorá spåòa podmienku pre oslobodenie od dane, umo¾òuje dodávateµovi - platiteµovi dane, aby sa rozhodol previes» nehnuteµnos» s uplatnením dane na výstupe. Z toho vyplýva, ¾e aj po uplynutí piatich rokov od prvej kolaudácie mô¾e dodávateµ - platiteµ dane zdani» predávanú nehnuteµnos».
V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daòovej povinnosti podµa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateµa, nakoµko má odberateµ tie¾ postavenie platiteµa dane, t. j. dodanie predmetnej nehnuteµnosti je povinný zdani» odberateµ.
Zákon o DPH úèinný od roku 2019 oproti predchádzajúcej právnej úprave teda umo¾òuje zdani» nielen dodanie „nových” budov, ale aj dodanie „pou¾itých alebo starých” budov, ale len vtedy, ak boli tieto pou¾ité alebo staré budovy prestavané do takej miery, ¾e ich v skutoènosti mo¾no pova¾ova» za nové. Prestavba budovy má z tohto hµadiska toti¾ rovnakú ekonomickú funkciu (vytvorenie pridanej hodnoty), akú kedysi mala pôvodná výstavba. Z uvedeného dôvodu podµa právnej úpravy platnej od 1. januára 2019 podlieha zdaneniu nielen dodanie novej stavby (zdaneniu podlieha dodanie stavby pokiaµ neuplynie 5 rokov od jej prvej kolaudácie alebo prvého u¾ívania stavby), ale aj dodanie star¹ej stavby, pri ktorej do¹lo k zmene úèelu pou¾ívania, av¹ak len za predpokladu, ¾e náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40% hodnoty stavby pred zaèatím stavebných prác, a taktie¾ dodanie zrekon¹truovanej stavby za predpokladu, ¾e stavebné práce predstavovali najmenej 40% z hodnoty stavby pred zaèatím prác.
Zákon o DPH v tejto súvislosti stanovuje, èo sa pova¾uje za „hodnotu stavby pred zaèatím stavebných prác”. Vzhµadom na to, ¾e predmetom prestavby, resp. rekon¹trukcie, sú najmä staré budovy, pri ktorých u¾ nie je mo¾né zisti» ich pôvodnú hodnotu, zákon o DPH ustanovuje, ¾e hlavným ukazovateµom pre porovnanie je hodnota stavby na voµnom trhu v èase pred prestavbou. Pri urèovaní hodnoty vo vz»ahu k porovnateµnej stavbe je potrebné bra» do úvahy kritérium umiestnenia stavby a èasové kritérium. Uplatnenie oslobodenia od dane pri uvedených stavbách je mo¾né a¾ po uplynutí 5 rokov od kolaudácie vz»ahujúcej sa na zmenu úèelu pou¾ívania stavby alebo na rekon¹trukciu predmetnej stavby.
Dôle¾itá je v súvislosti s uvedenou problematikou skutoènos», ¾e v zmysle prechodného ustanovenia sa pri dodaní stavby alebo èasti stavby ustanovenie § 38 ods.1 písm. b) a c) v znení úèinnom od 1. januára 2019 uplatní, ak sa stavebné práce zaèali po 31. decembri 2018. Takouto úpravou sa zabráni praktickým problémom, ktoré by mohli súvisie» so získaním informácie týkajúcej sa hodnoty stavby alebo èasti stavby (jednotlivého bytu, jednotlivého apartmánu a jednotlivého nebytového priestoru) pred zaèatím stavených prác, v dôsledku ktorých dochádza k zmene úèelu u¾ívania stavby alebo jej èasti alebo k podstatnej zmene podmienok doteraj¹ieho u¾ívania stavby alebo jej èasti, ak sa stavebné práce zaèali pred 1. 1. 2019.
Platiteµ dane obstaral administratívnu budovu v roku 2017. Budova bola skolaudovaná v roku 2010. Nakoµko bola predmetná budova v havarijnom stave, v období marec 2018 a¾ november 2018 bola na budove realizovaná rozsiahla rekon¹trukcia v hodnote vy¹¹ej, ako mala samotná nehnuteµnos». V marci 2019 chce platiteµ dane preda» túto budovu inému platiteµovi dane.
Je pravdou, ¾e v zmysle § 38 ods.1 písm. b) a c) zákona o DPH v znení úèinnom od 1. januára 2019 je oslobodené od dane dodanie stavby alebo èasti stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutoènené po piatich rokoch odo dòa :
Uvedený postup sa v¹ak uplatòuje len v prípadoch, keï sa stavebné práce zaèali po 31. decembri 2018. V predmetnom prípade tak bude predaj budovy podµa § 38 ods.1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od DPH a predávajúci - platiteµ dane, nie je povinný k cene uplatni» daò. Zákon o DPH platný od 1. 1. 2019 v súvislosti s prevodom nehnuteµnosti, ktorá spåòa podmienku pre oslobodenie od dane, umo¾òuje dodávateµovi - platiteµovi dane, aby sa rozhodol previes» nehnuteµnos» s uplatnením dane na výstupe. Z toho vyplýva, ¾e aj po uplynutí piatich rokov od prvej kolaudácie sa mô¾e dodávateµ - platiteµ dane, rozhodnú» zdani» predávanú nehnuteµnos».
Predaj nehnuteµností urèených na bývanie po 1. 1. 2019
Novela zákona o DPH úèinná od 1. januára 2019 tie¾ priniesla obmedzenie práva voµby pri dodaní stavby, resp. jej èasti, ktorá spåòa podmienky na oslobodenie od DPH. Platiteµ dane pri dodaní nehnuteµnosti oslobodenej od dane, ktorá je urèená na bývanie (byt, rodinný dom, bytový apartmán), u¾ nebude môc» vyu¾i» voµbu zdanenia tejto nehnuteµnosti. V uvedenej súvislosti bola do zákona doplnená definícia pojmu „apartmán v bytovom dome”, ktorým sa pre úèely zákona o DPH rozumie miestnos» alebo súbor miestností v bytovom dome, ktorý je spôsobilý plni» rovnakú funkciu ako byt.
Osobitne sú pritom upravené podmienky oslobodenia od DPH pri dodaní jednotlivého bytu, bytového apartmánu alebo nebytového priestoru. Ak platiteµ dane bude predáva» samostatne jednotlivý byt, bytový…

References: § 38
 § 38
 § 54
 § 69
 § 38
 § 38
 § 38