Source: https://e-prawnik.pl/porady-prawne/jak-przygotowac-sie-do-zakupu-mieszkania-z-licytacji-komorniczej-.html
Timestamp: 2018-09-23 12:17:38+00:00

Document:
Jak przygotować się do zakupu mieszkania z licytacji komorniczej? - Pozostałe - e-prawnik.pl
-ustawy z dnia 17 listopada 1974 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U.1964.43.296) – dalej k.p.c.
-ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) – dalej u.o.p.l.
ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.1964.16.93 ) – dalej k.c.
Zgodnie z treścią wyceny niniejsza opinia prawna zawierać będzie wskazanie jak wygląda komorniczy zakup mieszkania - przedstawimy jak krok po kroku wygląda procedura oraz jakie kroki w sprawie należy podjąć. Wskażemy również jak postąpić jeżeli w zakupionym mieszkaniu będą zamieszkiwali lokatorzy.
W związku z przekazaniem informacji, iż przedmiotem egzekucji jest lokal, co do którego dłużnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nadmieniamy, iż zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Jak czytamy w art. 1713 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.
Zgodnie z przepisami k.p.c. dotyczącymi egzekucji z nieruchomości procedura tejże egzekucji wezwania do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923 k.p.c.). Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów (art. 924 §1 k.p.c.). W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Niezmiernie istotna, szczególnie w kontekście potencjalnego nabywcy, jest kwestia rozporządzenia nieruchomością już po jej zajęciu oraz zawarcia umowy najmu/dzierżawy nieruchomości, również po jej zajęciu (tę kwestię poruszymy jeszcze w dalszej części opinii):
Po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości (art. 942 k.p.c.). K.p.c. przewiduje szereg wymogów co do procesu opisu i oszacowania, które jednak nie są tak istotne z punktu widzenia potencjalnego nabywcy. Ważne jest jednak, iż w samym protokole opisu i oszacowania komornik wymienia:
Oszacowania nieruchomości, co do zasady, dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów.
Po dokonaniu powyższego, następuje etap najistotniejszy dla nabywcy, mianowicie podjęcie próby sprzedaż licytacyjnej nieruchomości.
Zgodnie z art. 952 k.p.c. zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Licytację ogłasza się poprzez obwieszczenie publiczne. W owym obwieszczeniu komornik wymienia następujące dane:
Obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Na wniosek i koszt strony komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób, również na stronach internetowych.
Jeszcze przed rozpoczęciem licytacji, komornik przedstawia sądowi akta sprawy celem ich sprawdzenia. W razie spostrzeżenia niedokładności lub wadliwości postępowania, sąd poleci komornikowi ich usunięcie. Ma to na celu uniknięcie późniejszej niemożności dokonania przybicia, o czym mowa w art. 991 k.p.c.:
Każdy, kto przystępuje do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Nie składa jednak rękojmi osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem. Jeżeli, w przypadku, o którym mowa, wartość prawa jest niższa od wysokości rękojmi albo też prawo znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie wywołania, wysokość rękojmi obniża się w pierwszym wypadku do różnicy między pełną rękojmią a wartością prawa, w drugim zaś wypadku do części wartości prawa niepokrytej w cenie wywołania. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu po licytacji udzielono przybicia, zatrzymuje się. Pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie.
Licytacja odbywa się jawnie, zatem mogą w niej wziąć osoby pełnoletnie za wyjątkiem wymienionych w art. 976 k.p.c. :
Licytacja odbywa się w miejscu i czasie oznaczonym w obwieszczeniu i jest prowadzona przez komornika pod nadzorem sędziego. Sąd, w trakcie licytacji może z urzędu wydawać komornikowi zarządzenia zmierzające do zapewnienia należytego wykonania czynności oraz usuwać spostrzeżone uchybienia. Sąd rozstrzyga również zgłoszone w trakcie licytacji skargi na czynności komornika (Art. 986. Skargę na czynności komornika w toku licytacji aż do zamknięcia przetargu zgłasza się ustnie sędziemu nadzorującemu, który natychmiast ją rozstrzyga.)
Licytację rozpoczyna komornika od jej wywołania. Po wywołaniu komornik podaje do wiadomości obecnych:
Generalnie, zasadniczą częścią licytacji jest przetarg w trakcie, którego licytanci podają oferty cen nabycia nieruchomości. Co ważne, stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu. Do tego, licytant może działać przez pełnomocnika - pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Podpisy na pełnomocnictwach udzielonych przez państwowe jednostki organizacyjne lub jednostki organizacyjne samorządu terytorialnego oraz na pełnomocnictwach udzielonych adwokatom lub radcom prawnym nie wymagają poświadczenia.
Przetarg ma formę ustną, a jego celem jest wyłonienie licytanta oferującego najwyższą cenę. Pierwszą cenę, czyli cenę wywołania podaje komornik. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Komornik podaje nadto minimalną wysokość postąpienia i wzywa do dalszych postąpień. Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Każde postąpienie odnotowuje się w protokole. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Przetarg trwa tak długo jak długo następują postąpienia - jeżeli ustaną, komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.
Jeśli natomiast nikt nie przystąpi do przetargu, następujące czynności zależne są od rodzaju nieruchomości, o czym stanowi art. 982 k.p.c.:
Jeśli nie wystąpi sytuacja, o której mowa w zacytowanym przepisie, lub jest to inna nieruchomość niż w nim wymienione, konieczne jest zorganizowanie kolejnej licytacji.
Jeśli pierwsza licytacja nie wyłoniła zwycięzcy, ani żadna z uprawnionych osób nie złożyła wniosku o przejęcie nieruchomości na własność, komornik obwieszcza ogłoszenie o drugiej licytacji.
Zasady przebiegu samego przetargu podczas drugiej licytacji są analogiczne, jak wskazane powyżej. Jednakże na drugiej licytacji cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość. Jeśli jednak i druga licytacja nie przyniesie zwycięscy, zastosowanie znajdzie art. 984 k.p.c:
Art. 984. § 1. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 z wynikającą z niniejszego przepisu zmianą co do ceny przejęcia. W wypadku gdy osoby określone w art. 982 nie skorzystają z prawa przejęcia nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu.§ 2. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.§ 3. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach - temu, czyja należność jest większa.
W wypadku, gdy licytacja – pierwsza lub druga - zakończy się sukcesem, następnym etapem postępowania jest przybicie.
Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu. Ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień, jeżeli zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn. Postanowienie o przybiciu, które zapadło na posiedzeniu niejawnym, doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi, nabywcy i osobom, które w toku licytacji zaskarżyły czynności związane z udzielaniem przybicia, jako też zarządcy, który nie jest dłużnikiem, postanowienie zaś o odmowie przybicia - wierzycielowi, dłużnikowi i licytantowi, który zaofiarował najwyższą cenę. Na postanowienie sądu co do przybicia przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być takie uchybienia przepisów postępowania, które nie naruszają praw skarżącego.
Jeżeli sąd po przeprowadzonej licytacji odmówi przybicia (powody wskazane powyżej w art. 991 k.p.c.), komornik na wniosek wierzyciela wyznaczy ponowną licytację. Cała procedura zatem rozpoczyna się zatem od nowa.
W postanowieniu o przybiciu wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia. Jak już wskazywaliśmy, rękojmię złożoną przez licytanta, któremu po licytacji udzielono przybicia, zatrzymuje się. Pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie.
Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca. W kontekście zapłaty, istotny jest art. 968 k.p.c.:
Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny zwraca się. Następstwa te sąd stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. Od nabywcy nieskładającego rękojmi, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych. Po uprawomocnieniu się postanowienia stwierdzającego wygaśnięcie przybicia wierzyciel może żądać wyznaczenia ponownej licytacji.
Co jest bardzo istotne w kontekście nabycia nieruchomości na drodze licytacji komorniczej - nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.
Prawomocne przybicie sądowe nie jest ostatnim elementem postępowania. Zgodnie z art. 995 k.p.c. osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości.
Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Jednak podstawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia.
Dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu. O dalszych skutkach przysądzenia własności stanowi art. 1000 k.p.c.:
Zlicytowana nieruchomość staje się własnością nabywcy. Co do zasady poprzedni właściciel, powinien niezwłocznie ją opuścić, bowiem nie przysługuje mu żaden tytuł prawny do rzeczonej nieruchomości. Jak jednak wiadomo, sytuacja może nie być łatwa, a poprzedni właściciel może odmawiać opuszczenia lokalu. W takim przypadku nabywcy pozostaje, po wystosowaniu bezskutecznych wezwań do opuszczeniu lokalu, wszcząć postępowanie eksmisyjne.
Zgodnie z k.p.c.:
Zatem, w przypadku braku dobrowolnej wyprowadzki nabywca domu będzie musiał wszcząć postępowanie o eksmisje. Obowiązujące przepisy nie przewidują tzw. eksmisji na bruk (fragment podkreślony). Eksmitowanym osobom należy zapewnić zastępcze miejsce zamieszkania w sposób opisany w zacytowanym powyżej przepisie.
Jeżeli więc osoby, w stosunku do których sąd orzeknie eksmisję, nie spełniają warunków do otrzymania lokalu socjalnego, który ma obowiązek zapewnić gmina (a o którym to uprawnieniu sąd orzeka w wyroku eksmisyjnym), wówczas gmina będzie musiała zapewnić eksmitowanym lokal tymczasowy. Lokal tymczasowy musi się nadawać do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na osobę oraz znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości (art. 2 par. 1 pkt. 5a u.o.p.l.). Komornik będzie czekał na wskazanie takiego lokalu przez okres 6 miesięcy. Jeżeli gmina lub nabywa nieruchomości go nie wskażą dopiero wówczas możliwa będzie eksmisja do wskazanej przez gminę noclegowni lub schroniska (art. 4 u.o.p.l. w zw. z art. 1064 par. 4 k.p.c.).
Należy jednak pamiętać, że w przypadku określonych kategorii osób sąd nie może nie orzekać o prawi do lokalu socjalnego. Zatem, jeżeli w zakupionym lokalu takowe osoby będą zamieszkiwały, eksmisja tym bardziej się wydłuży. Zgodnie z regulacją u.o.p.l.:
3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. 4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
W związku z zakupieniem lokalu należy wskazać na pewne odmienności, jeżeli lokatorami są nie właściciele, a osoby korzystające z niego na podstawi umowy im to umożliwiającej (najemcy, dzierżawcy). W takim przypadku, należy zwrócić uwagę następujące regulacje.
Wstąpienie w prawa i obowiązki poprzedniego właściciela odbywa się wedle następujących zasad, wyrażonych w art. 1002 k.p.c.:
Skupiając się na tematyce najmu, jak wynika z powołanego przepisu, w najgorszym przypadku nabywca będzie musiał tolerować najemcę przez rok od kupna nieruchomości. Jest to istotne odstępstwo od standardowego (występującego poza egzekucją), przewidzianego w art. 678 k.c., trybu zmiany właściciela nieruchomości obciążonej umowami najmu.
Z porównania art. 1002 k.p.c. oraz 678 § 2 k.c. można wysnuć wniosek, iż różnice w zakresie uprawnień nabywcy nieruchomości względem poszczególnych najemców zależne są od tego, czy dana umowa zawarta została na czas określony czy też nieokreślony. W przypadku umów bezterminowych problematyka trwałości stosunku najmu przedstawia się jednolicie i oparta jest na przepisie art. 673 k.c., niezależnie od tego, w jakich okolicznościach (egzekucja lub wolna sprzedaż) doszło do przeniesienia własności nieruchomości.
Z kolei w przypadku najmu terminowego, nabycie nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego charakteryzuje się wzmiankowanym już udogodnieniem wynikającym z art. 1002 k.p.c. W przypadku stosunku przewidzianego na ponad dwa lata nowy właściciel może bowiem wypowiedzieć umowę z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, nawet gdy umowa została zawarta w formie pisemnej z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Warunkiem, jaki potencjalny nabywca musi spełnić, jest zachowanie miesięcznego terminu dla złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu liczonego od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.
Zaprezentowane rozwiązanie - obowiązujące jednak dopiero od 3 maja 2012 r. - miało na celu ukrócenie złej praktyki polegającej na zawieraniu wieloletnich umów najmu (najczęściej dotyczących powierzchni w centrach handlowych) i potwierdzaniu ich tzw. datą pewną (wystarczyło potwierdzenie istnienia stosunku najmu przez organ administracji państwowej lub samorządowej, np. w toku rejestracji podatkowej), co skutkowało zabezpieczeniem najemcy przez wskazany w kontrakcie okres (w transakcjach między przedsiębiorcami nawet do 30 lat), a tym samym czyniło nieruchomość mniej atrakcyjną dla potencjalnego nabywcy, praktycznie uniemożliwiając mu (poza przypadkami kwalifikowanych, rażących naruszeń umowy) pozbycie się niechcianego kontrahenta.
Niestety, jak już wskazaliśmy, nowe regulacje wprowadzono stosunkowo niedawno, osłabiając jeszcze moc jego oddziaływania poprzez mało sensowne zredagowanie przepisów przejściowych. Mianowicie, zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2011.233.1381), nowe przepisy należy stosować jedynie do postępowań egzekucyjnych wszczętych po dniu wejścia w życie wspomnianego aktu prawnego. Oznacza to, że za moment kluczowy dla oceny właściwego stanu prawnego tożsamy jest z podjęciem przez komornika pierwszej czynności egzekucyjnej, z reguły związanej z doręczeniem dłużnikowi zawiadomienia o wszczęciu egzekucji (tak w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z 8 września 2011, III CZP 44/11). Nie ma więc znaczenia data przetargu, w wyniku którego doszło do nabycia nieruchomości, jak również chwila wstąpienia wierzyciela wygrywającego licytację do toczącego się już postępowania. W konsekwencji, jeśli początek postępowania egzekucyjnego przypadał przed dniem 3 maja 2012 r., nawet dokonane w ostatnim czasie nabycie nieruchomości powinno być oceniane pod kątem starych przepisów, a zatem nieść może ze sobą ryzyko utrudnień w pozbyciu się najemców posiadających pisemne umowy z datą pewną. Co gorsza, dotyczy to także umów zawartych już po wszczęciu egzekucji. Jedynie najem zapoczątkowany już po zajęciu nieruchomości przez komornika nie może negatywnie oddziaływać na status prawny nabywcy, o czym przesądza art. 930 § 4 k.p.c. , zgodnie z którym oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

References: art. 1713
 art. 952
 art. 991
 art. 976
 art. 982
 art. 984

Art. 984
 art. 982
 art. 982
 art. 991
 art. 968
 art. 995
 art. 1000
 art. 1064
 art. 1002
 art. 678
 art. 1002
 art. 673
 art. 1002
 art. 930