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Timestamp: 2016-10-25 19:13:55+00:00

Document:
5C.13/2007 (02.08.2007)
d�fendeur et recourant, repr�sent� par Me Nicolas Jeandin, avocat,
demandeur et intim�, repr�sent� par Me Marie-Claude de Rham-Casth�laz, avocate,
civile de la Cour de justice du canton de Gen�ve du 17 novembre 2006.
B.________ est propri�taire de l'art. xxxx du registre foncier de la commune de X.________. Depuis le 21 f�vrier 1997 A.________ est propri�taire de l'art. yyyy de la m�me commune.
L'art. xxxx est grev� d'une servitude au profit de l'art. yyyy, inscrite au registre foncier le 7 f�vrier 1957 comme "parking, soit stationnement pour cycles et v�hicules � moteur" sous PJ ....
Aux termes de cette pi�ce justificative, cette servitude a �t� constitu�e par acte notari� du 31 janvier 1957 au profit de la parcelle n� yyyy, laquelle appartenait � C.________, restaurateur. L'acte pr�cise notamment qu'il s'agit d'une servitude de parking, soit de stationnement � l'usage de C.________ et des clients de son �tablissement et que ce stationnement ne peut emp�cher le libre acc�s au b�timent.
En 2004 et 2005, A.________ a fait installer une barri�re automatique sur la parcelle zzzz, d�pendant en copropri�t� notamment de l'art. xxxx. Cet immeuble appartenait alors � D.________ SA, laquelle lui avait donn� son accord par courrier du 25 septembre 2003. Par cet accord, qui a �t� pr�cis� dans une convention du 1er avril 2004, A.________ s'�tait engag� � louer en priorit� les places de parking aux habitants de l'immeuble sis sur l'art. xxxx et au propri�taire de cette parcelle, lequel devait avoir en permanence acc�s � son immeuble.
Le 27 mai 2004, D.________ SA a vendu l'art. xxxx � B.________. L'acte de vente mentionne la servitude pr�cit�e (cf. supra. let. A). Sous la clause � disposition sp�ciale �, l'acqu�reur a d�clar� avoir pris connaissance de la barri�re install�e sur l'art. zzzz, du courrier du 25 septembre 2003 et des conditions de cette installation, qu'il reprend � l'enti�re d�charge du vendeur de telle fa�on que ce dernier ne soit jamais inqui�t� ni recherch� � ce sujet.
Par citation en conciliation du 2 septembre 2005, B.________ a ouvert contre A.________ une action en radiation de la servitude devant le Tribunal de premi�re instance de Gen�ve.
Par jugement du 16 mai 2006, le Tribunal a prononc� la radiation de la servitude et ordonn� au conservateur du registre foncier d'y proc�der. Il a estim� que la servitude ne permet pas au d�fendeur d'exploiter un parking en remettant � bail les places de stationnement, m�me en priorit� aux locataires du b�timent sis sur le fonds servant; une telle exploitation repr�sente un changement manifeste du but pour lequel la servitude a �t� constitu�e.
Statuant le 17 novembre 2006, la Cour de justice du canton de Gen�ve a rejet� l'appel de A.________ et a confirm� le jugement entrepris. Selon elle, les parties entendaient clairement lier la servitude � l'exploitation d'un �tablissement public; l'usage actuel comme parking par le d�fendeur est bien plus large que celui pr�vu par le but initial de sorte que celui-ci n'a plus d'int�r�t � exercer la servitude.
Contre cet arr�t, A.________ interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, concluant � sa r�forme en ce sens que la demande de radiation est rejet�e. Il se plaint de la violation des art. 2 al. 2, 736, 738 et 739 CC.
Une d�cision statuant sur une demande de lib�ration judiciaire d'une servitude tranche une contestation civile portant sur des droits de nature p�cuniaire (ATF 130 III 554, consid. 1.2 non publi�; 121 III 52, consid. 1a non publi�). Contrairement aux prescriptions de l'art. 51 al. 1 let. a et 55 al. 1 let. a OJ, ni l'arr�t attaqu� ni l'acte de recours ne contiennent une indication au sujet de la valeur litigieuse; la cour cantonale se borne � exposer qu'il s'agirait d'un litige portant sur une valeur ind�termin�e et le recourant ne s'exprime pas sur cette question.
Une invitation � l'autorit� cantonale en vue de rectifier sa d�cision en indiquant la valeur litigieuse (art. 52 OJ en corr�lation avec l'art. 51 al. 1 let. a OJ), n'entre pas en consid�ration en l'esp�ce. En effet, ce mode de proc�der n'est nullement destin� � rem�dier aux omissions imputables aux parties, de sorte qu'il n'est pas applicable lorsque le recourant a lui-m�me omis d'indiquer, en violation de l'art. 55 al. 1 let. a OJ, la valeur litigieuse dans son recours (Poudret, Commentaire de la loi f�d�rale d'organisation judiciaire, vol. II, Berne 1990, n. 2 ad art. 52 OJ; arr�t non publi� 5C.84/2002 du 22 mai 2002, consid. 1).
Selon la jurisprudence constante, lorsque la partie qui recourt en r�forme omet d'indiquer la valeur litigieuse, le recours est irrecevable, � moins qu'il ne puisse �tre constat� d'embl�e et avec certitude, sur le vu des pi�ces du dossier, que la valeur litigieuse d�passe 8'000 fr. (ATF 109 II 491 consid. 1c/ee et les r�f�rences; arr�t 5C.84/2002 d�j� cit�). Cette question peut demeurer ind�cise en l'esp�ce, d�s lors que le recours doit de toute fa�on �tre rejet�.
3.1 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office. Il ne peut pas aller au-del� des conclusions des parties, mais il n'est li� ni par les motifs invoqu�s par celles-ci (art. 63 al. 2 OJ), ni par l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 128 III 22 consid. 2e/cc; 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a). Il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqu�s par le recourant; il peut aussi rejeter un recours en op�rant une substitution de motifs, c'est-�-dire en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c).
3.2 En instance de r�forme, le Tribunal f�d�ral fonde son arr�t sur les faits tels qu'ils ont �t� constat�s par la derni�re autorit� cantonale, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, que des constatations ne reposent manifestement sur une inadvertance (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il ne faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2; 127 III 248 consid. 2c). En dehors de ces exceptions, il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ou l'appr�ciation des preuves � laquelle s'est livr�e l'autorit� cantonale (ATF 132 III 1 consid. 3.1 p. 5, 626 consid. 3.4 p. 634/635), ni de faits nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ).
Selon l'arr�t attaqu�, l'inscription de la servitude au registre foncier est trop sommaire pour que des droits et obligations s'en d�gagent clairement; en effet, elle n'indique que le type de la servitude, soit une servitude de stationnement pour cycles et v�hicules � moteur, tout en mentionnant les fonds servant et dominant. La cour cantonale a donc consid�r� que le but de la servitude devait �tre interpr�t� en se r�f�rant � l'acte constitutif, lequel pr�cise qu'elle consiste en une servitude de stationnement � l'usage de C.________ et des clients de son �tablissement public. Proc�dant � une interpr�tation objective, la cour cantonale a limit� son utilisation � l'exploitation d'un �tablissement public, ind�pendamment de la personne de l'exploitant. Comme l'�tablissement tenu par C.________ a ferm� ses portes et qu'aucun autre n'a �t� exploit� depuis lors, le d�fendeur n'a plus d'int�r�t � l'exercice de la servitude. L'usage actuel consistant � louer les places de stationnement avec priorit� au propri�taire de l'immeuble grev� et aux habitants de l'immeuble est bien plus large que l'usage pr�vu par le but initial de la servitude; il repr�sente un changement manifeste. En outre, le d�fendeur n'a ni all�gu� ni d�montr� que l'int�r�t � un usage conforme au but initial pourrait rena�tre dans un avenir pr�visible. Par ailleurs, la cour a refus� d'interpr�ter la servitude en tenant compte du long usage paisible et de bonne foi depuis dix ans - dont se pr�valait le d�fendeur - d�s lors qu'un tel usage n'entre en ligne de compte que lorsque l'interpr�tation de l'acte constitutif n'est pas suffisante, ce qui n'est pas le cas en l'esp�ce. Enfin, les magistrats cantonaux ont estim� que le d�fendeur ne peut d�duire ni de la lettre du 25 septembre 2003, ni de la convention du 1er avril 2004 un droit quelconque � utiliser les places de stationnement dans un but manifestement diff�rent du but initial de la servitude.
Se plaignant d'une violation de l'art. 738 CC, le d�fendeur reproche � la cour cantonale de s'�tre �cart�e d'une inscription claire et exhaustive � laquelle il s'est fi� de bonne foi. Subsidiairement, il soutient qu'elle aurait d� prendre en consid�ration l'usage long, paisible et de bonne foi de la servitude. En admettant la demande de radiation sur la base d'une interpr�tation erron�e, la cour cantonale aurait en outre viol� l'art. 736 CC. A cet �gard, le d�fendeur soutient que la servitude n'a pas perdu son utilit� puisqu'elle facilite le stationnement pour le propri�taire de l'immeuble sis sur le fonds dominant (n� yyyy) ainsi qu'aux locataires du b�timent �rig� sur cette parcelle, dont font partie plusieurs commer�ants. Elle est �galement utile dans la mesure o� elle lui procure une source suppl�mentaire de revenus. Le d�fendeur se plaint aussi d'une violation de l'art. 739 CC. Selon lui, la cour cantonale a consid�r� que l'usage actuel de la servitude constitue une aggravation interdite par cette disposition. Il conteste cette appr�ciation en exposant que le b�timent �rig� sur le fonds dominant abrite d�sormais des arcades commerciales ainsi que des appartements locatifs; or, les commer�ants, leur client�le et les locataires doivent pouvoir stationner. A ses yeux, loin d'�tre aggrav�e, la charge sur le fonds servant est diminu�e car l'usage actuel provoque moins de nuisances sonores que celui qu'occasionneraient les clients d'un restaurant.
5.1 D'apr�s l'art. 736 al. 1 CC, le propri�taire grev� peut exiger la radiation d'une servitude qui a perdu toute utilit� pour le fonds dominant. Par utilit� pour le fonds dominant, la jurisprudence entend l'int�r�t du propri�taire de ce fonds � exercer la servitude en fonction du but en vue duquel elle a �t� constitu�e, de son contenu et de son �tendue. En effet, conform�ment au principe de l'identit� de la servitude, une servitude ne peut �tre maintenue dans un autre but que celui pour lequel elle a �t� constitu�e (ATF 91 II 190 consid. 2; 92 II 89 consid. 3; cf. plus r�cemment les ATF 132 III 651 consid. 8; 121 III 52 consid. 2a et les r�f. cit�es). Toutefois, le propri�taire du fonds servant peut se voir imposer certaines modifications dans l'exercice de la servitude; ainsi, il doit tol�rer les besoins nouveaux du fonds dominant n�s d'une modification des circonstances objectives, comme l'�volution de la technique - par exemple que les v�hicules tir�s par des chevaux soient remplac�s par des v�hicules � moteur -; mais il ne doit les supporter que dans les limites de l'inscription et du but primitif de la servitude (art. 739 CC; ATF 117 II 536 consid. 4b; 92 II 89 consid. 4), le propri�taire du fonds grev� n'�tant pas tenu de souffrir l'exercice de la servitude pour un autre but que celui en vue duquel elle a �t� constitu�e. Ainsi, une servitude d'entreposage pour la fermentation de la bi�re dans une cave naturelle ne peut pas �tre maintenue si, apr�s que la brasserie a �t� supprim�e, le propri�taire du fonds dominant entend y entreposer de la bi�re en bouteilles et des eaux min�rales (ATF 92 II 89 consid. 4). De m�me, lorsque le propri�taire du fonds dominant a exerc� une servitude pour alimenter en eau son fonds en mettant en place un captage permettant de recueillir toute l'eau du fonds servant, son int�r�t qui s'�tendait lors de la constitution de la servitude � toute la surface grev�e a disparu; la servitude ne subsiste que dans les limites n�cessaires pour maintenir sans entrave le captage et la canalisation existants; le droit de pratiquer des fouilles d'eau sur toute la surface ne lui est plus utile au sens de l'art. 736 al. 1 CC et il ne peut emp�cher le propri�taire du fonds servant d'exploiter son immeuble de la fa�on que celui-ci juge la meilleure, en particulier de construire sur la surface de son fonds (ATF 91 II 190 consid. 2 et 3). Plus r�cemment encore, le Tribunal f�d�ral a jug� que le but convenu de construire et exploiter une ligne � haute tension n'englobait pas l'utilisation de la ligne pour des services de t�l�communication (ATF 132 III 651 consid. 8; cf. aussi ATF 133 II 49 consid. 5).
5.2 Pour d�terminer le but initial, le contenu et l'�tendue de la servitude, le juge saisi de la demande de radiation se fondera, conform�ment � l'art. 738 CC, sur l'inscription au registre foncier (al. 1). Si celle-ci est peu claire, incompl�te ou sommaire, il aura recours � l'acte constitutif. Si celui-ci n'est pas non plus concluant, l'�tendue de la servitude peut �tre pr�cis�e par la mani�re dont le droit a �t� exerc� pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (al. 2; ATF 91 II 190 consid. 2; sur les principes d'interpr�tation : ATF 130 III 554 consid. 3.1 et les r�f. cit�es).
L'acte constitutif doit �tre interpr�t� de la m�me mani�re que toute d�claration de volont�, � savoir, s'agissant d'un contrat, selon la r�elle et commune intention des parties (art. 18 CO), respectivement, pour le cas o� celle-ci ne peut �tre �tablie, selon les r�gles de la bonne foi; toutefois, vis-�-vis des tiers qui n'�taient pas parties au contrat constitutif de la servitude, ces principes d'interpr�tation sont limit�s par la foi publique attach�e au registre foncier (art. 973 CC) qui comprend non seulement le grand livre, mais aussi les pi�ces justificatives, dans la mesure o� elles pr�cisent la port�e de l'inscription (art. 971 al. 2 CC repris par l'art. 738 al. 2 CC; cf. Paul-Henri Steinauer, Les droits r�els, T. I, 4e �d., 2007, n� 934a). Ce principe interdit de prendre en consid�ration les circonstances et motifs personnels qui ont �t� d�terminants dans la formation de la volont� des constituants; dans la mesure o� ils ne r�sultent pas de l'acte constitutif, ils ne sont pas opposables au tiers qui s'est fond� de bonne foi sur le registre foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1 et les r�f. cit�es).
5.3 En l'occurrence, vu l'inscription au registre foncier d'un "parking, soit stationnement pour cycles et v�hicules � moteur", le contenu de la servitude se d�finit comme la possibilit� de stationner sur le fonds grev�. Elle n'autorise pas le propri�taire du fonds dominant � exploiter commercialement un parking payant sur le fonds grev�, c'est-�-dire � louer des places de stationnement � des tiers. Sous cet aspect d�j�, l'utilisation actuelle de la servitude constitue un usage accru exc�dant le contenu ressortant de l'inscription. Un tiers acqu�reur de bonne foi ne peut pas d�duire un usage commercial d'une servitude inscrite sous l'intitul� "parking, soit stationnement".
Contrairement � ce que soutient le d�fendeur, cette inscription n'est pas exhaustive. Il est n�cessaire de se r�f�rer aux pi�ces justificatives, en l'occurrence l'acte constitutif, pour d�terminer le but initial de la servitude. Il en r�sulte que la servitude de stationnement a �t� constitu�e � l'usage d'un restaurateur et des clients de son �tablissement. La cour cantonale pouvait ainsi � bon droit consid�rer que l'usage actuel qui consiste en l'exploitation commerciale d'un parking destin� aux occupants du b�timent sis sur la parcelle n� xxxx, est manifestement plus large que l'usage pr�vu par le but initial. Lorsque le d�fendeur pr�tend qu'il pouvait se fier de bonne foi � l'inscription du registre foncier, il m�conna�t que l'acqu�reur de bonne foi est �galement li� par l'interpr�tation objective de l'acte constitutif dans la mesure o�, comme en l'esp�ce, le but de la servitude ne ressort pas clairement de l'inscription. Comme le but initial n'appara�t pas ambigu au vu des termes de l'acte constitutif, il n'y pas lieu de prendre en compte le crit�re subsidiaire de la fa�on dont la servitude a �t� exerc�e pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi.
En r�sum�, compte tenu du but de la servitude litigieuse tel qu'il ressort de l'interpr�tation de l'acte constitutif selon le principe de la confiance, il faut reconna�tre qu'au regard du principe de l'identit� de la servitude, l'usage actuel de la servitude litigieuse ne pr�sente plus, pour son titulaire, un int�r�t conforme au but initial. L'exploitation commerciale d'un parking poursuit un nouveau but, diff�rent de celui pour lequel la servitude a �t� constitu�e, de sorte qu'elle ne peut justifier le maintien de l'inscription.
5.4 Contrairement � ce que soutient le d�fendeur, la cour cantonale n'a pas express�ment examin�, sous l'angle de l'art. 739 CC, si des besoins nouveaux du fonds dominant, apr�s la disparition de l'�tablissement public qui y �tait exploit� initialement, pourraient �tre couverts par la servitude. En retenant que "les propri�taires des fonds servant et dominant qui ont constitu� la servitude en 1957 entendaient clairement la lier � l'exploitation d'un �tablissement de restauration et limiter son utilisation � l'exploitation d'un �tablissement public, en particulier par tout exploitant de celui-ci et par sa client�le", il semble qu'elle ait voulu exclure toute utilisation de la servitude qui ne soit pas li�e � l'exploitation d'un �tablissement public sur le fonds dominant. La question des besoins nouveaux admissibles peut toutefois demeurer ouverte car l'argumentation du d�fendeur se fonde sur des faits nouveaux irrecevables dans le recours en r�forme (cf. consid. 3.2 supra). L'arr�t attaqu� ne contient en effet aucune constatation relative � la destination actuelle du b�timent sis sur le fonds dominant et aux �ventuels nouveaux besoins de stationnement de ses occupants. Un renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour compl�ter les constatations de fait en vertu de l'art. 64 al. 1 OJ n'entre pas non plus en ligne de compte, le d�fendeur n'ayant pas expos� que les all�gations de fait correspondantes ont �t� introduites r�guli�rement et en temps utile en proc�dure cantonale, qu'elles ont �t� consid�r�es � tort comme non pertinentes ou simplement ont �t� ignor�es (cf. consid. 3.2 supra). Il rel�ve lui-m�me que l'occupation du rez-de-chauss�e de l'immeuble par une agence de voyage, une agence de transport et un cabinet d'experts comptables n'a pas �t� all�gu�e, ni �tablie en proc�dure cantonale. Il en va de m�me de la location d'appartements et du besoin qu'ont les locataires de places de stationnement.
En relation avec la violation de l'art. 739 CC, le d�fendeur reproche encore � l'instance pr�c�dente d'avoir renvers� le fardeau de la preuve. Il soutient � cet �gard qu'il appartenait au demandeur propri�taire du fonds servant d'all�guer et de prouver que l'usage actuel constituait une charge suppl�mentaire notable incompatible avec cette disposition, ce que l'int�ress� n'a pas fait.
6.1 Conform�ment � la r�gle g�n�rale de l'art. 8 CC, il incombe au propri�taire du fonds grev� qui demande la lib�ration judiciaire de la servitude parce qu'elle a perdu toute utilit� pour le fonds dominant de prouver les faits � l'appui de sa th�se (fait destructeur; cf. Henri Deschenaux, Le titre pr�liminaire du Code civil in : Trait� de droit civil suisse, tome II/I, 1969, p. 240). Il doit all�guer et prouver que le propri�taire du fonds dominant n'a plus d'int�r�t � exercer la servitude, notamment parce qu'il ne peut plus le faire conform�ment au but initial qui a disparu. Comme le demandeur doit apporter la preuve d'un fait n�gatif - l'absence de tout int�r�t -, qui est r�alis� en la personne de la partie d�fenderesse, les r�gles de la bonne foi obligent celle-ci � coop�rer � la proc�dure probatoire (art. 2 CC; ATF 119 II 305 consid. 1b/aa, 106 II 29 consid. 2 et les arr�ts cit�s). En particulier, il lui appartient d'all�guer et de prouver les besoins nouveaux de son fonds qui devraient �tre support�s par le fonds grev� dans les limites de l'inscription et du but initial de la servitude. Dans une cause soumise � la maxime des d�bats comme en l'esp�ce (art. 126, 186, 192 et 215 de la loi de proc�dure civile du 10 avril 1987 du canton de Gen�ve), le juge ne peut pas les examiner d'office.
6.2 En l'occurrence, le demandeur a �tabli que le d�fendeur n'a plus d'int�r�t � l'exercice de la servitude pour l'exploitation d'un �tablissement public puisque le restaurant exploit� pr�c�demment a ferm�. Le d�fendeur s'est limit� � invoquer qu'il a toujours un int�r�t � l'exercice de la servitude car il exploite un parking payant. Or, on a vu qu'une telle exploitation n'est couverte ni par l'inscription, ni par le but initial de la servitude (cf. consid. 5.3 supra). En proc�dure cantonale, le d�fendeur n'a ni all�gu� ni �tabli l'existence de besoins nouveaux de son fonds, qui auraient pu �tre couverts par l'inscription et le but initial de la servitude. Il s'ensuit qu'il supporte l'�chec de la preuve de besoins nouveaux de son fonds qui s'opposeraient � la radiation de la servitude.
Se plaignant d'une violation de l'art. 2 al. 2 CC, le d�fendeur fait valoir qu'il ressort du courrier du 25 septembre 2003 et d'une convention du 1er avril 2004 qu'il a pass� avec le propri�taire ant�rieur de l'art. xxxx un accord relatif aux modalit�s d'exercice de la servitude. Comme l'acte d'achat du 27 mai 2004 s'y r�f�re explicitement, il estime que le demandeur est li� par cet accord et que, par cons�quent, en demandant la radiation de la servitude, celui-ci contrevient � l'interdiction g�n�rale de l'abus de droit.
La cour cantonale a consid�r� que le d�fendeur ne peut d�duire ni de la lettre du 25 septembre 2003, ni de la convention du 1er avril 2004, un droit � utiliser les places de stationnement dans un but manifestement diff�rent du but initial de la servitude de parking. En l'occurrence, il ressort seulement des constatations de l'arr�t attaqu� que le demandeur, acqu�reur de l'art. xxxx, a d�clar� avoir pris connaissance de la barri�re install�e sur la parcelle zzzz et des conditions de cette installation qu'il reprend � la d�charge du vendeur, de telle fa�on que ce dernier ne soit jamais inqui�t� ni recherch� � ce sujet. On ne voit d�s lors pas en quoi il commettrait un abus de droit lorsqu'il exige que la servitude ne soit exerc�e que conform�ment � son but initial et, � d�faut, radi�e. L'engagement de reprendre "l'installation de la barri�re" - au demeurant une res inter alios acta (ATF 110 II 340 consid. 1a) - ne comprend pas une obligation de tol�rer l'exploitation d'un parking commercial, dont le contenu et le but ne sont pas couverts par la servitude inscrite. Il est donc superflu d'examiner dans quelle mesure le d�fendeur pouvait opposer au demandeur cet engagement de nature obligationnelle pris � l'�gard de l'ancien propri�taire de l'art. xxxx.
Le recours doit donc �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable. Par cons�quent, les frais et d�pens incombent au d�fendeur (art. 156 al. 1, art. 159 al. 1 OJ).
Le d�fendeur versera au demandeur une indemnit� de 5'000 fr. � titre de d�pens.

References: art. 2
 art. 52
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 159