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Timestamp: 2019-08-22 08:15:31+00:00

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Comentarios a Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado: Una muy importante Resolución ¿ecléctica? - Núm. 727, Septiembre 2011 - Revista Crítica de Derecho Inmobiliario - Libros y Revistas - VLEX 330004191
Páginas: 2761-2769
Se comenta en el trabajo la Resolución de la Dirección General de 8 de julio de 2010. En ella se decide que es inscribible una adquisición anterior en fecha a una anotación preventiva de prohibición de disponer, aunque acceda al Registro después de esta. Pero ello no implica que se cancele dicha anotación. La Resolución que se autocalifica de ecléctica es considerada en el artículo como ajustada... (ver resumen completo)
I. La resolución de 8 de julio de 2010
II. Primeras sentencias que se invocan
III. Las sentencias citadas en los vistos
IV. El artículo 145 del reglamento hipotecario
V. Más sobre la inscripción de la adquisición anterior
VI. La no cancelación de la anotación preventiva
VII. A modo de estrambote
I La resolución de 8 de julio de 2010
Nos referimos a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 8 de julio de 2010, que aparece inserta y comentada en el número 722 de la RCDI. A esa decisión, de gran extensión, y al agudo comentario que de ella hace el profesor de reina TarTière, hay que remitirse obligatoriamente.
En definitiva, en esa Resolución se decide que, frente a una anotación preventiva de prohibición de disponer, es inscribible una transmisión dominical de fecha anterior a aquella, pero que llega al Registro con posterioridad. A su vez, esa inscripción no implica la cancelación de tal anotación, que subsiste vigente mientras las partes no contiendan judicialmente sobre su permanencia. Para el primer pronunciamiento, que es el básico, el Centro Directivo encuentra apoyo en el artículo 145 del Reglamento Hipotecario.
La Resolución cita en sus Vistos las sentencias de la Sala 1.ª del TS de 21 de febrero de 1912, 7 de febrero de 1942 y 22 de marzo de 1943. Pero también nos ha parecido pertinente el acudir a otras dos sentencias del alto tribunal, las de 20 de octubre de 1908 y 2 de marzo de 1910. A todas ellas vamos a referirnos para indagar si antes de aquella Resolución podía decirse que hubiera una jurisprudencia civil sobre la materia. Las citamos por el orden puramente cronológico.
II Primeras sentencias que se invocan
En la sentencia de 20 de octubre de 1908 (Gaceta del 16 de mayo de 1909), se había tomado una anotación preventiva de embargo, frente a la cual se planteó tercería de dominio por quien adquirió la finca en escritura pública de fecha anterior a esa anotación. El Supremo entiende que el anotante no es tercero, porque tal consideración: «solo cabe ostentarse por quien pueda alegar un título o derecho de igual naturaleza, lo que no acontece en el caso del presente recurso, pues no es dable confundir con el dominio la acción meramente personal, para hacer efectivo el pago de una deuda, aun cuando por virtud de ella se hayan sujetado a su aseguramiento determinados bienes»: la transmisión de la propiedad se realizó «con las condiciones en que en el momento de su otorgamiento se encontraban, o sea, sin la carga de la anotación del embargo posterior a dicha escritura». Añade la sentencia que ninguna razón de incapacidad podía apreciarse en quien realizó el acto de enajenación. Por tanto, «lo embargado no era ya del dominio del deudor, ni es dable atribuir a la anotación efecto retroactivo alguno, que estaría además en abierta contradicción con el precepto del artículo 44 de la Ley Hipotecaria».
En la sentencia de 2 de marzo de 1910 (Gaceta del 16 y 18 de julio de ese año), lo que se opone al embargo es una donación. En el caso, la secuencia temporal fue, primero la escritura de donación, después la anotación del embargo, y tras la insinuación de la donación se planteó tercería por el donatario. La Audiencia declaró que la finca era propiedad del tercerista, pero no levantó el embargo. Este último pronunciamiento fue casado por el TS, porque la Sala «infringió por indebida aplicación los artículos 23, 25, 27 y 71 de la Ley Hipotecaria... Porque estos preceptos, aplicables a las anotaciones preventivas de Derecho, no pueden ser reguladores de las que se comprenden en los números 2.º, 3.º y 4.º del artícu- lo 42, conocidas en el Derecho antiguo con la denominación de hipotecas judiciales, pues, teniendo estas por exclusivo objeto asegurar el cumplimiento de las ejecutorias, son transitorias por su naturaleza y no producen otro efecto positivo que el de dar preferencia al que las obtenga sobre los que ostentan contra el mismo deudor otro crédito, con posterioridad a la anotación, según se establece en el artículo 44, mientras que las anotaciones preventivas de derechos, por ser precursoras de inscripciones definitivas, producen los efectos de estas y desde la fecha de la anotación misma, una vez realizada la conversión». En conclusión, «es evidente que, tratándose aquí de la anotación de un embargo, aunque este se efectuó antes de inscribirse en el Registro de la Propiedad el título de domi- nio de los terceristas, y por consiguiente cuando en el Registro aparecía como dueño de la finca embargada el deudor..., tal circunstancia no puede perjudicar a los que con antelación ostentaban sobre la misma la cualidad de dueños».
Estas dos sentencias primeras se refieren a una anotación de embargo. No obstante, es clara la doctrina del TS sobre tal anotación, judicial y transitoria, así como en cuanto a la aplicación del artículo 44 de la Ley Hipotecaria (de redacción muy semejante al del mismo número de la Ley actual) y sobre que esas anotaciones no pueden tener efecto retroactivo.
III Las sentencias citadas en los vistos
Llegamos a la sentencia de 21 de febrero de 1912 (Gaceta de 6 de mayo de 1913), que sí está mencionada en la Resolución que comentamos. En ella, anotado preventivamente un embargo, quien adquirió antes el bien, aún sin inscribirlo, planteó tercería de dominio, estimada por la Audiencia en fallo confirmado por el TS. Este declara primero que la fecha a tener en cuenta no es la del embargo, «porque este no puede producir efectos contra tercero hasta que no se le ha dado publicidad por medio de su anotación en el Registro». La declaración fundamental es esta: «conforme a los artículos 42, número 2, 44 y 71 de la Ley Hipotecaria y la doctrina sancionada por la jurisprudencia, las anotaciones preventivas dictadas judicialmente para garantizar las consecuencias de un juicio y cuyo carácter es, por tanto, provisional y transitorio, no alteran la naturaleza jurídica de la obligación cuyo cumplimiento se pretende asegurar, ni lesionan los derechos previamente adquiridos sobre la finca embargada».
Aquí se habla del carácter provisional de la anotación de embargo, lo que coincide con aquello que la sentencia de 1910 afirmaba del carácter transitorio de las anotaciones del artículo 42 números 2.º, 3.º y 4.º
Es trascendental la sentencia de 7 de febrero de 1942. Un acreedor obtuvo anotación de embargo con prohibición de enajenar, y en la subasta posterior hubo adjudicación a calidad de ceder, con lo que la finca se vendió a un tercero, por escritura de 26 de febrero de 1935. Unos días antes el dueño enajenó el inmueble por escritura de 11 de febrero de 1935. El TS casó la sentencia de la Audiencia que no había anulado esta venta del 11 de febrero: la Sala con ello había infringido el artículo 42, número 4 de la Ley Hipotecaria, al no declarar la nulidad de venta realizada durante la vigencia del asiento de prohibición de enajenar. Es fundamental este considerando que sigue:
Que si bien el artículo 44 de la Ley Hipotecaria regula la finalidad...
El expediente de declaración de incumplimiento de los deberes urbanísticos

References: Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 resolución 
 artículo 145
 resolución 
 Resolución 
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 artículo 145
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 44
 artículo 44
 artículo 44
 Resolución 
 artículo 42
 artículo 42
 artículo 44