Source: https://schultzundseldeneck.de/nr-25-dezember-2013.html
Timestamp: 2019-06-17 10:43:44+00:00

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Newsletter Nr. 25 | Sonderausgabe Zweckentfremdungsverbots-Gesetz
mit einigem Stolz präsentieren wir Ihnen heute die 25. Ausgabe unseres Newsletters. Diese widmet sich ganz dem am 1. Januar 2014 in Kraft tretenden Zweckentfremdungsverbots-Gesetz. Mehr als zwei Jahre wurde über Sinn und Unsinn eines solchen Gesetzes kontrovers diskutiert. Nun hat der Berliner Senat in seiner Sitzung vom 21. November 2013 den Entwurf des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes (ZwVbG) verabschiedet. Es tritt am 1. Januar 2014 in Kraft und betrifft Vermieter von Ferienwohnungen und gewerblich genutzten Wohnimmobilien gleichermaßen. Die Eckpunkte des Gesetzes haben wir nachfolgend für Sie zusammengefasst und kommentiert. Gerne stehen wir bei Rückfragen zur Verfügung.
Wir wünschen Ihnen erholsame Feiertage und einen guten Start in das Jahr 2014!
Ihre Kanzlei für Immobilenrecht
Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
Zusätzliche Verordnung erforderlich § 1 ZwVbG stellt klar, dass zunächst durch Verordnung des Senats festgestellt werden muss, dass im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken die Versorgung der Bevölkerung mit ausrei-chenden Wohnraum zu angemessenen Bed
Der Senat von Berlin sieht ausweislich seiner Beschlussvorlage die Sicherstellung der Wohnraumversorgung der Bevölkerung als zentrale Augabe der Wohnungspolitik an. Da eine Verknappung des Wohnraums eingetreten sei, bedürfe es - neben der Schaffung von neuem Wohnraum - eines weiteren Instruments, um der Verwendung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken entgegenzuwirken. Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum solle ermöglichen, das Gesamtwohnangebot in Berlin zu erhalten und die Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum oder Ferienwohnungen zu verhindern.
Mechanismus: Zusätzliche Verordnung erforderlich
§ 1 ZwVbG stellt klar, dass zunächst durch Verordnung des Senats festgestellt werden muss, dass im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichenden Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Erst wenn dies durch Verordnung festgestellt worden ist, darf Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken nur noch mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts vermietet werden. Hierzu gehört insbesondere die Vermietung von Wohnraum zur gewerblichen Nutzung oder die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnungen.
Die Formulierung ist gleichlautend mit der Formulierung in § 558 Abs. 3 S. 2 BGB. Es ist deshalb zu vermuten, dass der Berliner Landesgesetzgeber - ebenso wie zur Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung - zügig eine entsprechende Verordnung erlassen wird.
Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten der Verordnung bereits begründet waren, können Bestandsschutz genießen. Hier ist zu differenzieren: Der Bestandsschutz der Vermietung von Wohnraum zur gewerblichen Nutzung endet erst bei Neuvermietung. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen gilt dies nur für die ersten zwei Jahre nach Inkrafttreten der Verordnung.
Vermieter von Ferienwohnungen müssen unbedingt beachten, dass sie sich innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten der Verordnung beim zuständigen Bezirksamt eine Genehmigung einholen müssen. Dies gilt also auch für die Vermieter, die bereits vor Inkrafttreten der Verordnung an Feriengäste vermietet haben. Sollten diese Vermieter die Frist versäumen, so dürfte selbst der Bestandsschutz des § 2 Abs. 2 Ziff. 1 ZwVbG entfallen, denn in HS 2 der vorgenannten Vorschrift stellt der Gesetzgeber durch das Wort „hierfür" (also Geltung des zweijährigen Bestandsschutzes) klar, dass der Vermieter die Nutzung innerhalb von drei Monaten anzuzeigen hat.
Wie jedes Verbotsgesetz enthält auch das ZwVbG Ausnahmen. So steht die Nutzung von Wohnungen zu anderen als Wohnzwecken unter einem Genehmigungsvorbehalt der zuständigen Bezirksämter.
Eine Genehmigung zur Nutzung als Ferienwohnung oder aber zur gewerblichen Nutzung kann auf entsprechenden Antrag hin erteilt werden, wenn nach § 3 Abs. 1 ZwVbG vorrangige öffentliche Belange oder private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen.
Diese Güterabwägung zwischen den öffentlichen Belangen wegen der zweckwidrigen Nutzung der Wohnung sowie den privaten Interessen des Vermieters einerseits und den öffentlichen Interessen an der Erhaltung des betroffenen Wohnraum andererseits nimmt der Gesetzgeber dann in § 3 Abs. 2-4 ZwVbG selbst vor. Die privaten Interessen sollen dabei gemäß § 3 Abs. 4 ZwVbG nur dann das öffentliche Interesen an der Erhaltung des betroffenen Wohnraum überwiegen, wenn mit dem staatlichen Eingriff eine Existenzgefährdung des Vermieters verbunden ist oder aber der Wohnraum ohnehin nicht mehr erhaltungswürdig ist.
Schon daran sieht man, wie die Genehmigungspraxis in den durch eine noch zu erlassende „Gebietsverordnung" zu bestimmenden Gebieten aussehen wird. Wie ernst es dem Berliner Gesetzgeber mit der Vermeidung der Nutzung von Wohnraum zu anderen als zu Wohnzwecken tatsächlich ist, zeigt auch die Eingriffsermächtigung in § 5 ZwVbG. Dort wird klargestellt, dass durch das Gesetz das Grundrecht auf die Unverletzlichkeit der Wohnung eingeschränkt wird und welche Eingriffe zur Datenerhebung und -verarbeitung erlaubt sein sollen.
Zuletzt stellt der Gesetzgeber in § 7 ZwVbG die Sanktionsmöglichkeiten des Landes Berlin gegenüber dem Vermieter dar, der gegen das Gesetz verstößt. So soll der Verstoß gegen das Gesetz mit einer Geldbuße in Höhe von bis zu 50.000,- € geahndet werden können.
RA Jörg Grützmacher

References: § 1

§ 1
 § 558
 § 2
 § 3
 § 3
 § 3
 § 5
 § 7