Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0113-kdipt3-4011-162-2018-4-kc
Timestamp: 2018-06-18 03:45:07+00:00

Document:
0113-KDIPT3.4011.162.2018.4.KC | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 0113-KDIPT3.4011.162.2018.4.KC
Możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 marca 2018 r. (data wpływu 23 marca 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 kwietnia 2018 r. (data wpływu 26 kwietnia 2018 r.) oraz pismem z dnia 11 maja 2018 r. (data wpływu 18 maja 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości –jest nieprawidłowe.
W dniu 23 marca 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.
Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 17 kwietnia 2018 r., nr 0113-KDIPT3.4011.162.2018.2.KC, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 17 kwietnia 2018 r. (data doręczenia 23 kwietnia 2018 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 25 kwietnia 2018 r. (data wpływu 26 kwietnia 2018 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 25 kwietnia 2018 r.
Następnie pismem z dnia 2 maja 2018 r., nr 0113-KDIPT3.4011.162.2018.3.KC, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, ponownie wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Ww. wezwanie wysłano w dniu 2 maja 2018 r. (data doręczenia 10 maja 2018 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 11 maja 2018 r. (data wpływu 18 maja 2018 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 11 maja 2018 r.
W marcu 2016 r. Wnioskodawca nabył dom w drodze spadku po zmarłych rodzicach. W dniu 14 grudnia 2016 r. dom został sprzedany. Część środków ze sprzedaży została przeznaczona na spłatę kredytu, który zaciągnięty był na budowę domu w roku 2016, a od pozostałej kwoty Wnioskodawca naliczył i zapłacił podatek. W dniu 25 kwietnia 2017 r. Wnioskodawca złożył deklarację PIT-39 i należny podatek został zapłacony. W roku 2018 Wnioskodawca zamierza kupić mieszkanie dla syna, który (na dzień złożenia wniosku) jest niepełnoletni, aby w przyszłości mógł w nim zamieszkać. Do tego czasu, Wnioskodawca zamierza mieszkanie wynajmować, a uzyskane z wynajmu środki mają umożliwić utrzymanie mieszkania w należytym stanie. Mieszkanie pozostanie własnością Wnioskodawcy i będzie służyło Jego celom mieszkaniowym.
W pismach z dnia 25 kwietnia 2018 r. oraz z dnia 11 maja 2018 r. stanowiących uzupełnienie wniosku Wnioskodawca podał:
data śmierci spadkodawców, tj. rodziców Wnioskodawcy: matka (nazwisko rodowe:....), data śmierci: 24 stycznia 2016 r., ojciec, data śmierci: 16 lutego 2016 r.;
Wnioskodawca był jedynym spadkobiercą – na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Repetytorium A nr z dnia 2016 r. nabył po zmarłym ojcu na podstawie ustawy – przejęcie proste Wnioskodawca w całości;
Nie dokonano działu spadku, gdyż Wnioskodawca jest jednym spadkobiercą po zmarłych rodzicach. Dokumenty poświadczające przejecie w całości to:
ww. akty poświadczenia dziedziczenia,
akt notarialny Repetytorium A numer , który określa protokół dziedziczenia oraz odebrania oświadczenia w przedmiocie przejęcia spadku,
akt notarialny Repetytorium A numer , który określa protokół dziedziczenia oraz odebrania oświadczenia w przedmiocie przejęcia spadku.
Sprzedaż odziedziczonego domu nie została dokonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Czy zakup mieszkania, które Wnioskodawca będzie wynajmował do uzyskania przez syna pełnoletności uprawnia do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawcy, może skorzystać z ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jej kluczowym warunek zostanie spełniony. Mieszkanie zostanie zakupione w ciągu dwóch lat od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wymaga, żeby podatnik musiał w ciągu dwóch lat zamieszkać w kupionym mieszkaniu. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 października 2014 r., sygn. akt .... stwierdzono, że kupno dwóch mieszkań za pieniądze pochodzące ze sprzedaży odziedziczonych mieszkań spełnia wymóg do korzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomimo, iż podatnik przez pewien czas zamierza wynajmować te mieszkania. W opinii Sądu, wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest dążenie, aby w tym nowym lokalu zamieszkać. Podobne stanowisko przedstawił m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 20 stycznia 2014 r., nr IPPB1/415-1218/13-2/ES. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 maja 2017 r., sygn. akt II FSK 1053/15 zwrócono uwagę na to, że zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, własne cele mieszkaniowe realizuje ten, kto ponosi wydatki m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego. Jeśli ustawa niczego więcej nie wymaga, to nie ma znaczenia, w jaki sposób wykorzystane będą kupione mieszkania. Dodatkowo Sąd zwrócił uwagę na to, że w świetle art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, własnym celem mieszkaniowym jest również zakup gruntu, a przecież na samym gruncie zamieszkać nie można. Co więcej nie jest pewne, że kiedykolwiek dojdzie do wybudowania na tym gruncie domu, czy mieszkania. Jeśli ustawodawca chciałby, aby nabyta nieruchomość została zaraz po transakcji zamieszkana, to nie dopuszczałby zakupu ziemi. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT nie wskazuje na konieczność zaspokojenia przez podatnika własnych celów mieszkaniowych, tylko mówi o wydaniu środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele. Zmiana ulgi meldunkowej na ulgę mieszkaniową ma za zadanie rozwój rynku mieszkaniowego, czyli aby środki które pochodzą ze sprzedaży nieruchomości przeznaczone były na zakup nowych lokali lub budowę domów.
Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).
Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Zatem, istotnym z punktu widzenia prawa jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 2016 r. Wnioskodawca nabył dom w drodze spadku po zmarłych rodzicach. Wnioskodawca był jedynym spadkobiercą. W dniu 14 grudnia 2016 r. dom został sprzedany. Sprzedaż odziedziczonego domu nie została dokonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Część środków ze sprzedaży została przeznaczona na spłatę kredytu, który zaciągnięty był na budowę domu w roku 2016, a od pozostałej kwoty Wnioskodawca naliczył i zapłacił podatek. W dniu 25 kwietnia 2017 r. Wnioskodawca złożył deklarację PIT-39 i należny podatek został zapłacony. W roku 2018 Wnioskodawca zamierza kupić mieszkanie dla syna, który (na dzień złożenia wniosku) jest niepełnoletni, aby w przyszłości mógł w nim zamieszkać. Do tego czasu, Wnioskodawca zamierza mieszkanie wynajmować, a uzyskane z wynajmu środki mają umożliwić utrzymanie mieszkania w należytym stanie. Mieszkanie pozostanie własnością Wnioskodawcy i będzie służyło Jego celom mieszkaniowym.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości nabytej w 2016 r. została dokonana w grudniu 2016 r., a więc przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, to stanowi ona źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W myśl art. 30e ust. 5 ww. ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego;
Istota odpowiedzi na postawione we wniosku wątpliwości sprowadza się zatem do interpretacji ustawowego terminu „własne cele mieszkaniowe”. Należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca nie odniósł skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od wykazania zamiaru zamieszkania w nowym lokalu jedynie w chwili jego nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy. Wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego własnych celów mieszkaniowych.
W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która np. posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci lub najemców. Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy poczynienie wydatków na nabycie, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.
W orzecznictwie dość jednolicie przyjmuje się, że cel mieszkaniowy wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych przy czym chodzi tu o potrzeby mieszkaniowe w sensie obiektywnym, a zatem potrzeby przeciętnego podatnika, który o ulgę się ubiega. Zawsze bowiem centrum życiowe koncentruje się w konkretnym budynku lub lokalu mieszkalnym i ten właśnie budynek lub lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Ustawowy warunek do skorzystania z ulgi powinien być spełniony w chwili nabycia nieruchomości. Natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 20 października 2014 r., sygn. akt I SA/Łd 908/14 postawił tezę, że „już wówczas obiektywna potrzeba wykorzystania takiego lokalu powinna mieć miejsce”. Tym samym nie będzie celem mieszkaniowym nabycie nieruchomości, która ma być przeznaczona dla dziecka na przyszłość, a do tego czasu będzie wynajmowana. Potrzeba realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych jest najważniejszym elementem przedmiotowego zwolnienia, która powinna być zaspokojona w momencie nabycia lokalu mieszkalnego, czy budynku.
W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal dla własnych potrzeb ma w tym lokalu faktycznie mieszkać. Lokal, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.
Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale w lokalu tym – z różnych powodów – zamieszka po upływie określonego czasu. W takim przypadku, prawa do zwolnienia nie pozbawia podatnika okoliczność, że np. przez kilka miesięcy lokal będzie wynajmowany.
Jednakże, same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy zatem samo poczynienie wydatków mieszkaniowych, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Organy podatkowe mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez podatników subiektywnych motywów zakupu nieruchomości mieszkalnych i późniejszych decyzji co do dalszych losów tych nieruchomości. Weryfikacji takiej dokonuje się poprzez porównanie obiektywnych faktów związanych z zakupem i późniejszym losem nieruchomości do deklarowanych motywów działania podatnika. Przy czym, motywy te muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami.
Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych a nie realizacja jakichkolwiek i czyichkolwiek celów mieszkaniowych. Potwierdza to poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”. Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych.
Przyszłe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych dziecka i czerpanie zysków z najmu lokalu nie ma nic wspólnego z własnymi celami mieszkaniowymi podatnika. Nie temu miała służyć idea ulgi mieszkaniowej. I takiego wydatkowania środków aprobować nie można. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że część środków ze sprzedaży zostanie przeznaczona na zakup mieszkania dla syna, aby w przyszłości mógł w nim zamieszkać. Do tego czasu, Wnioskodawca zamierza mieszkanie wynajmować, a uzyskane z najmu środki mają umożliwić utrzymanie mieszkania w należytym stanie. Mieszkanie pozostanie własnością Wnioskodawcy i będzie służyło Jego celom mieszkaniowym. Skoro Wnioskodawca zamierza nabyć lokal mieszkalny, wówczas aby realizować „własne cele mieszkaniowe”, powinien osobiście zamieszkiwać w tym lokalu. Podkreślić należy, że okoliczności wskazane we wniosku jednoznacznie wskazują, że od początku zamierzeniem Wnioskodawcy nie będzie realizacja własnych celów mieszkaniowych. Zwrócić należy bowiem uwagę na fakt, że Wnioskodawca już w chwili obecnej planuje zakup lokalu mieszkalnego dla syna, a wcześniej zamierza ten lokal wynajmować. Oznacza to, że już w momencie zakupu tego lokalu, Wnioskodawca wie jakie będzie jego przeznaczenie i nic nie wskazuje na to, żeby Wnioskodawca przeprowadził się do tego lokalu aby w nim na stałe zamieszkać. Tymczasem, powołany art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy stanowi, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. To oznacza, że w nabytym lokalu mieszkalnym podatnik ma zaspakajać własne potrzeby mieszkaniowe, a nie przeznaczać mieszkanie dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób. Z okoliczności wskazanych przez Wnioskodawcę wynika, że od początku nie będzie istniała obiektywna potrzeba wykorzystania lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe. Stwierdzić zatem należy, że zakup lokalu mieszkalnego dla syna, aby w przyszłości mógł w nim zamieszkać, a wcześniej oddanie go w najem nie można uznać za wydatek na realizację własnego celu mieszkalnego.
Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że odpłatne zbycie nieruchomości (domu) dokonane w 2016 r. nabytej w drodze spadku w 2016 r. stanowiło źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych bowiem zostało dokonane przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawcę tej nieruchomości, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym zgodnie z art. 30e ww. ustawy.
Wnioskodawca nie będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. l pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem podane w zdarzeniu przyszłym okoliczności wskazują, że w zakupionym lokalu nie będzie On realizował własnych potrzeb mieszkaniowych.
W odniesieniu natomiast do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków sądów administracyjnych, wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących, w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, bądź zdarzenia przyszłego. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że obok wyroków korzystnych dla Wnioskodawcy istnieją liczne orzeczenia odmienne, negujące prawidłowość Jego stanowiska, a prezentujące stanowisko zbieżne z poglądem organu, jak np. wyrok powołany wyżej przez tutejszy Organ.
Jednocześnie tutejszy Organ informuje, że analiza treści załączników nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym, tutejszy Organ nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników, a niniejszej interpretacji udzielono w oparciu o stan faktyczny przedstawiony we wniosku.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w , w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0113-KDIPT3.4011.162.2018.4.KC

References: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 169
 art. 14
 art. 169
 art. 14
 art. 5
 art. 21
 art. 21
 FSK 
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 922
 art. 924
 art. 5
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 30
 art. 21
 art. 14
 art. 3