Source: https://interpretacje-podatkowe.org/uslugi-zarzadzania/0113-kdipt1-3-4012-754-2018-2-aln
Timestamp: 2019-01-17 13:53:58+00:00

Document:
♦ › Usługi zarządzania › 0113-KDIPT1-3.4012.754.2018.2.ALN
Zwolnienie z opodatkowania wszystkich usług świadczonych przez Wnioskodawcę przy świadczeniu usługi zarządzania na zlecenie lokalami mieszkalnymi.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 października 2018 r. (data wpływu 5 października 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 4 grudnia 2018 r. (data wpływu 5 grudnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania wszystkich usług świadczonych przez Wnioskodawcę przy świadczeniu usługi zarządzania na zlecenie lokalami mieszkalnymi:
w przypadku wynagrodzenia ustalonego na zasadach określonych w pkt I,
w przypadku wynagrodzenia ustalonego na zasadach określonych w pkt II,
W dniu 5 października 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania wszystkich usług świadczonych przez Wnioskodawcę przy świadczeniu usługi zarządzania na zlecenie lokalami mieszkalnymi:
w przypadku wynagrodzenia ustalonego na zasadach określonych w pkt II.
Wniosek uzupełniono pismem z dnia 4 grudnia 2018 r. (data wpływu 5 grudnia 2018 r.) o uzupełnienie opisu sprawy oraz stanowisko.
Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, jest podatnikiem zwolnionym z podatku VAT ze względu na nie przekroczenie limitu obrotów 200.000 zł. Wnioskodawca rozważa możliwość poszerzenia przedmiotu działalności o usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie klasyfikowanymi w grupie 68.32. PKWIU co najprawdopodobniej będzie wiązało się także z koniecznością rejestracji jako podatnik podatku od towarów i usług.
W ramach nowej działalności klasyfikowanej w grupie 68.32. PKWiU planuje zawierać umowy ze wspólnotami mieszkaniowymi i innymi podmiotami, które będą chciały powierzyć mu zarządzanie nieruchomością. Przedmiotem tych umów będzie powierzenie firmie Wnioskodawcy zarządzania nieruchomościami, w ramach których wykonywał będzie czynności m.in.:
prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej;
otwarcie rachunku bankowego dla Zleceniodawcy i dokonywanie rozliczeń poprzez rachunek bankowy. Koszty obsługi rachunków bankowych obciążają właścicieli;
pobieranie i windykacja należnych od właścicieli lokali opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym kosztów remontów tej nieruchomości;
pobieranie i windykacja należności stanowiących pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej;
dochodzenie na drodze sądowej, w postępowaniu upominawczym lub innym, należności z tytułu kosztów, o których mowa w ust. 13 i 14;
wynajmowanie części nieruchomości wspólnej na podstawie uchwały podjętej przez Zleceniodawcę;
sporządzanie i przesyłanie właścicielom lokali rocznego sprawozdania finansowego najpóźniej na 7 dni przed terminem zebrania sprawozdawczego;
rozliczanie rocznego planu gospodarczego, w tym funduszu remontowego;
przygotowywanie informacji półrocznych o poniesionych kosztach utrzymania nieruchomości oraz dochodach z nieruchomości;
przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań Zleceniodawcy;
wydawanie poświadczeń bądź zaświadczeń w stosunku do właścicieli i najemców lokali wchodzących w skład nieruchomości wspólnej dotyczących dodatków mieszkaniowych lub pomocy społecznej;
zarządzanie dokumentacją obiektu zgodną z obowiązującymi zasadami archiwizacji, prawem budowlanym oraz innymi przepisami regulującymi wytwarzanie, obieg i korzystanie z dokumentów dotyczących nieruchomości;
przygotowywanie umów związanych z realizacją ww. zadań z kontrahentami zaakceptowanymi przez Zleceniodawcę;
wykonywanie za wiedzą i zgodą Zleceniodawcy, innych czynności niezbędnych do prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, w szczególności opracowywanie i przedkładanie Zleceniodawcy planów remontów i planów zarządzania nieruchomością.
zlecanie ustalenia aktualnego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, prowadzenie wykazu lokali, właścicieli lokali, użytkowników części nieruchomości wspólnej;
prowadzenie i przechowywanie księgi obiektu budowlanego oraz właściwej dokumentacji technicznej dla nieruchomości wspólnej i poszczególnych jej elementów kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości wspólnej i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymogami prawa budowlanego;
utrzymanie w porządku i czystości nieruchomości wspólnej i jej otoczenia zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, polegające na zlecaniu i nadzorze usług porządkowych;
zapewnienie dla nieruchomości wspólnej dostaw energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci i innych mediów;
zapewnienie dla nieruchomości wspólnej świadczenia usług kominiarskich i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej (np. dźwigi osobowe, domofon);
usuwanie awarii i ich skutków w oparciu o inspekcję administratora, zgłoszeń właścicieli i najemców lokali oraz innych osób zamieszkałych w nieruchomości;
wykonywanie remontów i modernizacji w pomieszczeniach i powierzchniach wspólnych, na podstawie rocznego planu finansowego przyjętego przez właścicieli;
ubezpieczenie nieruchomości wspólnej, opłacanie podatków i innych opłat publicznoprawnych przypadających od nieruchomości wspólnej, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
dokonywanie rozliczeń i zapłaty za roboty lub usługi związane z nieruchomością wspólną i świadczone na rzecz Zleceniodawcy;
konserwacja bieżąca budynków;
Świadczenie usługi pogotowia technicznego nad budynkami.
Świadczenie innych usług pomocniczych do usługi zarządzania w postaci:
usługi windykacyjne i prawne
kopiowanie dokumentów na życzenie;
składanie wniosków do banków o kredyt;
najem sali konferencyjnej na zebrania wspólnot;
archiwizacji dokumentów;
obciążanie kosztami opłat pocztowych (np. korespondencji wysyłanej do właścicieli) - koszt związany z codzienną obsługą jak i windykacją;
Usługa pilnowania mienia w ramach której firma Wnioskodawcy będzie świadczyła usługę dyżurów portierskich.
Istotne może być to, że umowy mogą przewidywać wyłączność do realizowania ww. usług dla firmy Wnioskodawcy, tj. w czasie trwania umowy wspólnota nie może zlecać innym podmiotom czynności określonych powyżej (usług kominiarskich, konserwacji, utrzymania porządku, pilnowania mienia itp).
Ww. czynności mogą być wykonywane przez firmę Wnioskodawcy w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej albo także mogą być podzlecane przez firmę Wnioskodawcy innym firmom zewnętrznym.
Umowa o zarządzenie nieruchomością będzie przewidywała wynagrodzenie za świadczenie ww. usług, które w zależności od ustaleń ze zleceniodawcą może przybrać postać:
Całkowitego wynagrodzenia za wszystkie ww. czynności administrowania w wysokości iloczynu m2 obsługiwanej nieruchomości i stawki za jeden metr bieżący zarządzanej nieruchomości.
Wynagrodzenia za czynności zarządzania, w ramach którego zostanie ustalona stawka za czynności administrowania oraz osobno stawka za czynności utrzymania czystości, stawka za czynności utrzymania zieleni, stawka za czynności konserwacji bieżącej, stawka za czynności usługi pilnowania mienia, ryczałt za usługę pogotowia technicznego.
Wnioskodawca zamierza świadczyć usługi zaliczane do grupy:
68.32.11.0 PKWIU - Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności
68.32.12.0 PKWIU - Usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie
Przedmiotowa usługa ma być świadczona w budynkach klasyfikowanych według PKOB
w dziale 11 - budynki mieszkalne na które składają się: budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe,
grupa 112 PKOB Nie wykluczam , że usługa w dalszej przyszłości może być także świadczona w budynkach klasyfikowanych według PKOB:
w dziale 122 PKOB - budynki biurowe
w dziale 123 PKOB - budynki handlowo usługowe
Na pytanie, czy Wnioskodawca świadczy usługi o charakterze doradczym , o których mowa w art. 113 ust. 13 pkt 2 lit. a lub lit b u.p.t.u., Wnioskodawca odpowiedział, że nie świadczy takich usług i nie zamierza świadczyć.
Na pytanie, czy Wnioskodawca wykonuje pozostałe czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 u.p.t.u. Jeśli tak, to jakie, Wnioskodawca odpowiedział, że nie świadczy takich usług i nie zamierza wykonywać.
Czy wszystkie usługi opisane powyżej wchodzące w skład kompleksowej usługi zarządzania nieruchomością mogą korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (przy świadczeniu usługi zarządzania na zlecenie lokalami mieszkalnymi) w przypadku wynagrodzenia ustalonego na zasadach określonych w pkt I?
Czy wszystkie usługi opisane powyżej wchodzące w skład kompleksowej usługi zarządzania nieruchomością mogą korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (przy świadczeniu usługi zarządzania na zlecenie lokalami mieszkalnymi) w przypadku wynagrodzenia ustalonego na zasadach określonych w pkt II?
Stanowisko w sprawie do pytania nr 1
Zgodnie z art. 184a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami - dalej u.g.n. zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.
W myśl natomiast art. 184b u.g.n. zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:
Warto także zwrócić uwagę, iż w myśl art. 185 pkt 2 u.g.n. zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Jak więc wynika z powyższego ramy działania zarządcy nieruchomości nakreśla umowa o zarządzanie nieruchomością . Kształtowanie czynności zarządzania nieruchomościami w takiej umowie w ramach czynności określonych w art. 184b u.g.n. może być wielorakie i czynności takie obejmować będą wszystkie usługi wymienione w pkt 1 - pkt 26 stanu faktycznego, które razem tworzą kompleksową usługę zarządzania nieruchomościami klasyfikowaną do grupy 68.32.Z. PKWiU. Na gruncie opodatkowania podatkiem VAT wskazać należy, że przepisy u.p.t.u. nie definiują pojęcia czynności wchodzących w zakres jednej kompleksowej usługi.
W tej sprawie stanowisko niejednokrotnie zajmowały sądy w tym Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
W wyroku z dnia 11 czerwca 2009 r. w sprawie RLRE Telimer Property sro, C-572/07, TSUE stanął na stanowisku, że „w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia, należy uważać za jednolitą czynność, jeżeli nie są od siebie niezależne. Jest tak na przykład w sytuacji, gdy można stwierdzić, że jedno lub więcej świadczeń stanowi świadczenie główne, a inne świadczenie lub świadczenia stanowią jedno lub więcej świadczeń pomocniczych dzielących los podatkowy świadczenia głównego. W szczególności dane świadczenie należy uważać za świadczenie pomocnicze w stosunku do świadczenia głównego, gdy dla klientów nie stanowi ono celu samego w sobie, lecz środek do korzystania na jak najlepszych warunkach z głównej usługi usługodawcy (ww. wyrok w sprawie Part Service, pkt 51, 52 i przytoczone tam orzecznictwo). Ponadto można również uznać, że jednolite świadczenie występuje w przypadku, gdy dwa lub więcej elementy, albo dwie lub więcej czynności dokonane przez podatnika są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie jedno niepodzielne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny (zob. ww. wyrok w sprawie Part Service. pkt 53)”.
Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Wnioskodawca ma zamiar wykonywać usługi zarządzania nieruchomościami w skład których mogą wchodzić usługi różnego rodzaju określone w pkt 1-25 przedstawionego stanu faktycznego. W świetle definicji zakresu usług zarządzania określonej w u.g.n. i mając na uwadze treść orzeczeń TSUE wszystkie te usługi będą mieściły się w definicji usług zarządzania nieruchomościami i jako świadczenie jednolite wszystkie będą opodatkowane podatkiem VAT na zasadach określonych dla usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie.
Podobny pogląd wyraził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 23 czerwca 2017 r. nr 0115-KDIT1-1.4012.203.2017.1.KM, w której podniósł, że w konsekwencji uznać należy, że świadczenia te nie są czynnościami samoistnymi, lecz składają się na kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczonymi przez Spółkę na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i co do zasady dzielą los prawny świadczenia głównego, którym jest - zgodnie z treścią wniosku - zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi, w celu zapewnienia m.in. bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji tych nieruchomości, w tym do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz do uzasadnionego inwestowania w te nieruchomości.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w związku z art. 146a pkt 1 u.p.t.u. stawka podatku wynosi 23%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2018 r, poz. 701), zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).
Tym samym w przypadku wynagrodzenia ustalonego na zasadach określonych w pkt I (Całkowitego wynagrodzenia za wszystkie ww. czynności administrowania w wysokości iloczynu m2 obsługiwanej nieruchomości i stawki za jeden metr bieżący zarządzanej nieruchomości) :
przy świadczeniu usług w budynkach zaliczanych do grupy 112 PKOB wszystkie przychody z czynności realizowanych w ramach umowy zarządzania takimi nieruchomościami (mieszkalnymi) jako jedna kompleksowa usługa zarządzania nieruchomościami będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.
przy świadczeniu usług w budynkach zaliczanych do grupy 122 PKOB i 123 PKOB wszystkie przychody z czynności realizowanych w ramach umowy zarządzania takimi nieruchomościami (niemieszkalnymi) będzie opodatkowana według stawki VAT 23%.
Stanowisko w sprawie do pytania nr 2
Jak więc wynika z powyższego ramy działania zarządcy nieruchomości nakreśla umowa o zarządzanie nieruchomością. Kształtowanie czynności zarządzania nieruchomościami w takiej umowie w ramach czynności określonych w art. 184b u.g.n. może być wielorakie i czynności takie obejmować będą wszystkie usługi wymienione w pkt 1 - pkt 26 stanu faktycznego, które razem tworzą kompleksową usługę zarządzania nieruchomościami klasyfikowaną do grupy 68.32.Z. PKWiU. Na gruncie opodatkowania podatkiem VAT wskazać należy, że przepisy u.p.t.u. nie definiują pojęcia czynności wchodzących w zakres jednej kompleksowej usługi.
Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Wnioskodawca ma zamiar wykonywać usługi zarządzania nieruchomościami w skład których mogą wchodzić usługi różnego rodzaju określone w pkt 1-25 przedstawionego stanu faktycznego. W świetle definicji zakresu usług zarządzania określonej w u.g.n. i mając na uwadze treść orzeczeń TSUE wszystkie te usługi będą mieściły się się w definicji usług zarządzania nieruchomościami i jako świadczenie jednolite wszystkie będą opodatkowane podatkiem VAT na zasad określonych dla usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w związku z art. 146a pkt 1 u.p.t.u. stawka podatku wynosi 23%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2018 r., poz. 701), zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).
Tym samym w przypadku wynagrodzenia ustalonego na zasadach określonych w pkt II (tj. wynagrodzenia za czynności zarządzania, w ramach którego zostanie ustalona stawka za czynności administrowania oraz osobno stawka za czynności utrzymania czystości, stawka za czynności utrzymania zieleni, stawka za czynności konserwacji bieżącej, stawka za czynności usługi pilnowania mienia, ryczałt za usługę pogotowia technicznego):
przy świadczeniu usług w budynkach zaliczanych do grupy 122 PKOB i 123 PKOB wszystkie przychody z czynności realizowanych w ramach umowy zarządzania takimi nieruchomościami (niemieszkalnymi) będzie opodatkowana według stawki VAT 23% .
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie zwolnienia z opodatkowania wszystkich usług świadczonych przez Wnioskodawcę przy świadczeniu usługi zarządzania na zlecenie lokalami mieszkalnymi:
lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2 (art. 41 ust. 12b ustawy).
Stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2013 r. w sprawie towarów i usług, dla których obniża się stawkę podatku od towarów i usług, oraz warunków stosowania stawek obniżonych (Dz. U. z 2017 r., poz. 839, z późn. zm.), stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwaną dalej „ustawą”, obniża się do wysokości 8% dla:
Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2018 r., poz. 701), zwane dalej rozporządzeniem, zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).
Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce - nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania - konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.
Z powyższego § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.
Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.
w klasie 1110 - budynki mieszkalne jednorodzinne. Klasa obejmuje: samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp., domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Klasa nie obejmuje: budynków gospodarstw rolnych (1271), budynków o dwóch mieszkaniach (1121), budynków o trzech i więcej mieszkaniach (1122),
w klasie 1121 - budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. Klasa obejmuje: budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach,
w klasie 1122 - budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa obejmuje: budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa nie obejmuje: budynków zbiorowego zamieszkania (1130), hoteli (1211), schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212),
w klasie 1130 - budynki zbiorowego zamieszkania. Klasa obejmuje: budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np.: domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp., budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji prezydenckich i biskupich. Klasa nie obejmuje: szpitali, klinik i budynków instytucji z opieką medyczną (lekarską lub pielęgniarską) (1264), zabudowań koszarowych (1274).
Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet jeżeli znajduje się w nim np. garaż wielostanowiskowy lub inne lokale użytkowe, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te (np. część wspólna budynku, czy też przynależny teren) nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu stawką 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca rozważa możliwość poszerzenia przedmiotu działalności o usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie klasyfikowanymi w dziale:
68.32.11.0 PKWIU - Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności,
68.32.12.0 PKWIU - Usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie.
Przedmiotowa usługa będąca przedmiotem zapytania Wnioskodawcy będzie świadczona w budynkach klasyfikowanych według PKOB w dziale 11 - budynki mieszkalne na które składają się: budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe.
Przedmiotem tych umów będzie powierzenie firmie Wnioskodawcy zarządzania nieruchomościami, w ramach których Wnioskodawca będzie wykonywał szereg czynności w tym:
wykonywanie remontów i modernizacji w pomieszczeniach i powierzchniach wspólnych na podstawie rocznego planu finansowego przyjętego przez właścicieli,
obciążanie kosztami opłat pocztowych (np. korespondencji wysyłanej do właścicieli) - koszt związany z codzienną obsługą jak i windykacją.
Aby móc wskazać, że dana usługa jest usługą złożoną (kompleksową), winna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi do jednego celu. Na usługę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu - do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi kompleksowej wówczas, gdy cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.
Należy mieć na względzie, aby zastosowanie koncepcji świadczenia złożonego nie prowadziło do korzystania z nieuzasadnionych preferencji w zakresie opodatkowania. Jeśli usługi mogą być rozdzielone bez uszczerbku dla każdej z nich, a zatem w sposób naturalnie uzasadniony, wówczas nie można uznać - w szczególności w celu rozszerzenia zwolnienia podatkowego - że stanowią jedno świadczenie kompleksowe, opodatkowane wedle zasad dotyczących świadczenia głównego.
Jak wskazano we wniosku Zainteresowany zajmuje się m.in. zarządzaniem nieruchomościami:
Zgodnie z przepisem § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).
Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która to nie obejmuje między innymi: usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwację i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0.
Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, odwołuje się do grupowania ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, które to zawiera się w dziale 68, co skutkuje tym, że wyłączenia zawarte w sekcji L dotyczą również tej regulacji.
W świetle powyższych uwag należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie nie ma podstaw do uznania za świadczenie kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, która obejmuje usługi zdefiniowane jako:
Każda z tych usług powinna być traktowana jako oddzielne świadczenie. Zachodzący między nimi związek jest bowiem na tyle luźny, że z punktu widzenia nabywcy mogą być traktowane rozłącznie i nie wpłynie to na charakter żadnego z nich ani też nie sprawi, że wartość świadczeń z punktu widzenia nabywcy będzie inna, niż gdyby świadczenia te były uznane za świadczenie złożone. Każda z tych usług może być przedmiotem oddzielnej umowy i każdą z nich może świadczyć inny podmiot. Ponadto funkcją tych usług jest utrzymanie porządku oraz konserwacja i drobne naprawy oraz usługi pilnowania mienia w ramach której firma Wnioskodawcy będzie świadczyła usługę dyżurów, które to stosownie do zapisów działu 68 PKWiU, nie mogą korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.
Analogicznie ocenić należy czynności:
świadczenia usługi pogotowia technicznego nad budynkami,
świadczenia innych usług pomocniczych do usługi zarządzania w postaci:
usługi windykacyjnej i prawnej,
kopiowania dokumentów na życzenie,
składania wniosków do banków o kredyt,
najmu sali konferencyjnej na zebrania wspólnot,
obciążania kosztami opłat pocztowych (np. korespondencji wysyłanej do właścicieli) -kosztów związanych z codzienną obsługą jak i windykacją,
jako niestanowiące usługi kompleksowej zarządzania nieruchomościami. Usługi pogotowia technicznego mają cechy drobnych napraw oraz konserwacji obiektu, co wyklucza ich realizację w ramach zarządzania nieruchomościami. Z kolei analiza usług pomocniczych do usługi zarządzania wskazuje, że mają cechy dodatkowych usług administracyjno-prawnych, które w żaden sposób nie wpływają na poziom użytkowania/korzystania z nieruchomości, co przesądza o braku ich związku z usługą główną, tj. zarządzaniem nieruchomościami.
Cechy wskazanych powyżej usług wskazują, iż nie stanowią one z usługą główną całości pod względem ekonomicznym i gospodarczym.
W konsekwencji usługi te winny być traktowane jako oddzielne świadczenie, gdyż ich związek z usługą główną jaką jest zarządzanie nie ma charakteru bezpośredniego, skutkiem czego mogą być traktowane rozłącznie, ze względu na fakt, iż ich charakter jest zgoła odmienny od usługi głównej.
Zatem ww. usługi wykonywane przez Wnioskodawcę z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług powinny być uznane jako czynności samoistne, które nie stanowią jednej usługi kompleksowej.
Mając na uwadze powyższe, jak również przedstawiony we wniosku stan sprawy stwierdzić należy, że wskazane we wniosku usługi, sklasyfikowane przez Wnioskodawcę pod symbolem PKWiU 68.32.11 lub PKWiU ex 68.32.12.0, obejmujące czynności wymienione w opisie sprawy - z wyłączeniem: utrzymania w porządku i czystości nieruchomości wspólnej i jej otoczenia zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, polegające na zlecaniu i nadzorze usług porządkowych; zapewnienia dla nieruchomości wspólnej świadczenia usług kominiarskich i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej (np. dźwigi osobowe, domofon); usuwania awarii i ich skutków w oparciu o inspekcję administratora, zgłoszeń właścicieli i najemców lokali oraz innych osób zamieszkałych w nieruchomości; wykonywania remontów i modernizacji w pomieszczeniach i powierzchniach wspólnych na podstawie rocznego planu finansowego przyjętego przez właścicieli, konserwacji bieżącej budynków; usługi pilnowania mienia w ramach której firma Wnioskodawcy będzie świadczyła usługę dyżurów portierskich, świadczenia usługi pogotowia technicznego nad budynkami; świadczenia innych usług pomocniczych do usługi zarządzania w postaci: usługi windykacyjne i prawne, kopiowania dokumentów na życzenie, składania wniosków do banków o kredyt, najmu sali konferencyjnej na zebrania wspólnot, archiwizacji dokumentów, obciążania kosztami opłat pocztowych (np. korespondencji wysyłanej do właścicieli) koszt związany z codzienną obsługą jak i windykacją - świadczone przez Wnioskodawcę co do zasady, dzielą los prawny świadczenia głównego, którym jest - zgodnie z treścią wniosku - zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie.
Tym samym usługi wymienione w opisie sprawy - z wyłączeniem: utrzymania w porządku i czystości nieruchomości wspólnej i jej otoczenia zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, polegające na zlecaniu i nadzorze usług porządkowych; zapewnienia dla nieruchomości wspólnej świadczenia usług kominiarskich i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej (np. dźwigi osobowe, domofon); usuwania awarii i ich skutków w oparciu o inspekcję administratora, zgłoszeń właścicieli i najemców lokali oraz innych osób zamieszkałych w nieruchomości; wykonywania remontów i modernizacji w pomieszczeniach i powierzchniach wspólnych na podstawie rocznego planu finansowego przyjętego przez właścicieli, konserwacji bieżącej budynków; usługi pilnowania mienia w ramach której firma Wnioskodawcy będzie świadczyła usługę dyżurów portierskich, świadczenia usługi pogotowia technicznego nad budynkami; świadczenia innych usług pomocniczych do usługi zarządzania w postaci: usługi windykacyjne i prawne, kopiowania dokumentów na życzenie, składania wniosków do banków o kredyt, najmu sali konferencyjnej na zebrania wspólnot, archiwizacji dokumentów, obciążania kosztami opłat pocztowych (np. korespondencji wysyłanej do właścicieli) koszt związany z codzienną obsługą jak i windykacją - realizowane w budynkach mieszkalnych będą korzystały ze zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.
Natomiast usługi: utrzymania w porządku i czystości nieruchomości wspólnej i jej otoczenia zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, polegające na zlecaniu i nadzorze usług porządkowych; zapewnienia dla nieruchomości wspólnej świadczenia usług kominiarskich i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej (np. dźwigi osobowe, domofon); usuwania awarii i ich skutków w oparciu o inspekcję administratora, zgłoszeń właścicieli i najemców lokali oraz innych osób zamieszkałych w nieruchomości; wykonywania remontów i modernizacji w pomieszczeniach i powierzchniach wspólnych na podstawie rocznego planu finansowego przyjętego przez właścicieli, konserwacji bieżącej budynków; usługi pilnowania mienia w ramach której firma Wnioskodawcy będzie świadczyła usługę dyżurów portierskich, świadczenia usługi pogotowia technicznego nad budynkami; świadczenia innych usług pomocniczych do usługi zarządzania w postaci: usługi windykacyjne i prawne, kopiowania dokumentów na życzenie, składania wniosków do banków o kredyt, najmu sali konferencyjnej na zebrania wspólnot, archiwizacji dokumentów, obciążania kosztami opłat pocztowych (np. korespondencji wysyłanej do właścicieli) koszt związany z codzienną obsługą jak i windykacją, nie mogą być traktowane jako element usługi zarządzania nieruchomościami i należy je opodatkować odrębnie. Tym samym czynności te nie będą korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień i powinny być opodatkowane według zasad właściwych dla danej usługi.
W konsekwencji czynności, które z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług powinny być uznane jako czynności samoistne, które nie stanowią jednej usługi kompleksowej, świadczone we wskazanych obiektach i lokalach użytkowych, powinny być opodatkowane według zasad właściwych dla danej usługi.
Jednocześnie należy wskazać, że zasady ustalania wynagrodzenia w umowie o zarządzanie nieruchomością nie mają wpływu na zwolnienia z opodatkowania usługi zarządzania nieruchomością, przy świadczeniu usługi zarządzania na zlecenie lokalami mieszkalnymi.
Oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 i nr 2 należało uznać je za nieprawidłowe.
Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację, tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W szczególności, przedmiotową interpretację indywidualną wydano przy założeniu, że Wnioskodawca świadczy usługi sklasyfikowane pod symbolem 68.32.11.0 oraz 68.32.12.0 według PKWiU z 2008 r., tj. usługi zarządzania nieruchomościami. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego opisu sprawy - wydana interpretacja traci swą aktualność.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ..... w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0113-KDIPT1-3.4012.754.2018.2.ALN

References: art. 13
 art. 14
 art. 113
 art. 113
 art. 184
 art. 184
 art. 185
 art. 184
 art. 41
 art. 146
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 184
 art. 41
 art. 146
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 41
 art. 41
 art. 146
 art. 3