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Timestamp: 2019-10-19 09:10:36+00:00

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IVG EuroSelect 12 GmbH & Co. KG: Musterentscheid des OLG Köln * Aus dem Bundesanzeiger geplaudert
IVG EuroSelect 12 GmbH & Co. KG: Musterentscheid des OLG Köln
24 Kap 1/17
Verkündet am 18.01.2018
Name entfernt, JBe. als Urkundsbeamtin/Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
des persönliche Daten entfernt
Musterklägers,
- Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Kälberer & Tittel, Knesebeckstraße 59 - 61, 10719 Berlin -
Liste von acht Musterbeklagten
hat der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln auf die mündliche Verhandlung vom 30.11.2017 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Hake, die Richterin am Oberlandesgericht Schwarz und den Richter am Landgericht Dr. Hoppe
Die Musterfeststellungsanträge zu 1. und 2. werden als unbegründet, diejenigen zu 6. und 7. als unzulässig zurückgewiesen.
Es wird festgestellt, dass die Musterfeststellungsanträge zu 3., 4. und 5. gegenstandslos sind.
Die Anträge der Musterbeklagten zu 1) auf Erweiterung des Vorlagebeschlusses werden als unzulässig zurückgewiesen.
Das Musterverfahren betrifft Ansprüche des Musterklägers und einer Vielzahl anderer Anleger, die den Fonds IVG EuroSelect 12 GmbH & Co. KG (Mindestzeichnungssumme: 15.000 EUR zzgl. 5 % Agio) gezeichnet haben. Bei dem genannten Fonds handelte es sich um einen im Jahre 2006 aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds mit einem Zeichnungskapital von 159.000.000,00 EUR. Die Fondsbeteiligungen wurden durch die Musterbeklagten zu 1), 2) sowie 4) bis 8), bei denen es sich mit Ausnahme der Musterbeklagten zu 2), die sich allein mit dem Vertrieb von Finanzprodukten befasst, um Banken bzw. Sparkassen handelt, vertrieben. Die Musterbeklagte zu 3) ist die Rechtsnachfolgerin der vormaligen Treuhand- und geschäftsführenden Kommanditistin der Fondsgesellschaft. Die Anteile der beitretenden Anleger wurden entweder durch diese Treuhandkommanditistin, die Wert-Konzept Immobilienfonds Verwaltungsgesellschaft mbH (und später die Musterbeklagte zu 3)), verwaltet oder die Anleger wurden - je nach deren Wunsch - als Kommanditisten unmittelbar in das Handelsregister eingetragen. Die Beteiligung betraf ein 1991 errichtetes Bürogebäude mit Lage in der City of London (60 London Wall) und einer Mietfläche von 24.250 m2, die an elf Einzelhandelsunternehmen sowie zum größten Teil (91,3% der Gesamtjahresmiete) an eine Tochtergesellschaft der ING Group vermietet war. Diese unterhielt dort die Firmenzentrale für Großbritannien, von wo aus das Investmentbanking und der Handel betrieben wurden. Der letztere Mietvertrag endete ausweislich des zu der Beteiligung herausgegebenen Prospekts (Anlage KapK 1) am 28.09.2016; er wurde in der Folge seitens der Mieterin nicht verlängert. Der Kaufpreis für das Objekt betrug 204.000.000,00 GBP bzw. 296.418.453,00 EUR, von denen 137.000.000,00 GBP fremdfinanziert waren. Wegen der weiteren Eckdaten wird auf den Prospekt Bezug genommen. Nachdem der Verkehrswert der Immobilie bei turnusmäßig anstehenden Überprüfungsterminen (aus zwischen den Beteiligten streitigen Gründen) ausweislich eingeholter Verkehrswertgutachten gesunken war, wodurch erhebliche Zusatzkosten für die Finanzierung entstanden bzw. die Verletzung einer im Darlehensvertrag mit der finanzierenden Bank enthaltenen sog. „loan to value“-Klausel eintrat, beschloss die Gesellschafterversammlung am 10.12.2014 (vgl. Anlage KapK 4) den Verkauf der Immobilie, der zum 26.06.2015 erfolgte. Die Gesellschaft wurde sodann aufgelöst.
In den Ausgangsverfahren begehren die dortigen Kläger im Wege des Schadensersatzes die Erstattung der Zeichnungssumme abzüglich erhaltener Ausschüttungen sowie die Freistellung von etwaigen Nachteilen der Zeichnung.
Der Musterkläger behauptet im Wesentlichen, der Prospekt weise verschiedene unrichtige Darstellungen auf und sei hinsichtlich wesentlicher Punkte unvollständig bzw. irreführend. So kläre er nicht über die erheblichen Verlustrisiken auf, die sich aus der Einbeziehung eines Swap-Vertrages in die Finanzierung des Objekts ergäben. Es werde hinsichtlich der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Objekts zudem suggeriert, dass Mietanpassungen stets nach oben erfolgten und der Umstand, dass eine Mietanpassung auch ausbleiben könne, verschwiegen, wobei sich insbesondere auswirke, dass die im Prospekt enthaltene Prognose bezüglich der Entwicklung der Mieten auf der Annahme unvertretbar hoher Mietsteigerungen beruhe. Der Prospekt verschweige insoweit, dass auf dem Londoner Immobilienmarkt die Gewährung mietfreier Zeiten bei Neubegründung eines Mietverhältnisses üblich sei und diese die durchschnittlich zu erzielende Miete erheblich negativ beeinflussten. Dem Anleger sei zudem durch den Prospekt eine Spitzenmiete für das Objekt zwischen 50 und 55 GBP / sqft suggeriert worden, die aber nicht erzielbar gewesen sei. Unrichtig sei auch die Darstellung der geplanten Neubauprojekte in London; entgegen der Darstellung im Prospekt sei bereits Ende 2005 ein deutliches Überangebot von Büroflächen im Bezirk City of London vorprogrammiert gewesen, wie sich aus verschiedenen Veröffentlichungen ergebe. Diese bereits zum Zeitpunkt der Prospektauflegung negative Prognose habe sich in der Folgezeit nochmals verschlechtert, weshalb spätestens ab dem 01.09.2006 ein Prospektnachtrag erforderlich gewesen sei. Unzureichend sei weiterhin die Darstellung der „Loan to Value“-Klausel, die mit der finanzierenden Bank vereinbart gewesen sei, weil sich aus der Darstellung im Prospekt nicht ergebe, dass die Bewertungsmaßstäbe betreffend die Einhaltung der vorgenannten Klausel wesentlich strenger seien als diejenigen im für den Ankauf erstellten Gutachten. Die im englischen Grundstücksrecht drohenden Konsequenzen bei Verletzung des Darlehensvertrages seien verharmlosend dargestellt. Weiterhin betrage der Weichkostenanteil des Fonds 34,25 % des von den Anleger eingezahlten Kapitals, was im Prospekt nicht offengelegt werde; auch im Übrigen enthalte der Investitions- und Finanzierungsplan Fehler, weil die Zinsvorauszahlungen falsch eingeordnet und die Verwendung des Agio fehlerhaft dargestellt sei. Unzureichend seien auch die Angaben zum Verkäufer, weil nicht nachvollziehbar sei, in wessen Lager dieser gestanden habe. Über die Regelungen zur Kündigung und zum Abfindungsguthaben, insbesondere den Umstand, dass die Rückzahlung in Jahresraten erfolge, deren Zahlung jeweils um bis zu drei Jahre ausgesetzt werden könne, kläre der Prospekt nicht hinreichend deutlich auf. Schließlich verschweige der Prospekt auch, dass die Treuhänderin eine Tochtergesellschaft des Emissionshauses sei, worin ein Interessenkonflikt zu erblicken sei. Als Emissionshaus sei die IVG Immobilien AG anzusehen. Da zu befürchten sei, dass sich die Musterbeklagten in den Ausgangsverfahren mit fehlender Erkennbarkeit der dargestellten Prospektfehler verteidigten, bedürfe es der Feststellung eben dieser Erkennbarkeit nach dem Maßstab der bankenüblichen Sorgfalt bzw. einer Plausibilitätsprüfung. Möglich sei, dass in den Ausgangsverfahren eine Berichtigung der Mängel des Prospekts behauptet werde, weshalb eine Feststellung zur diesbezüglichen Beweislast erforderlich sei. Weiterhin sei es möglich, dass sich die Beklagten der Ausgangsverfahren unter Bezugnahme auf übersandte Geschäftsberichte und Rundschreiben auf eine Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis der Anleger von den Prospektmängeln beriefen; deswegen sei eine Klärung dieser Frage im Musterverfahren notwendig. Da der Prospekt grundsätzlich nicht nur Grundlage des Beratungsgesprächs, sondern nötiger Bestandteil jeder Zeichnung sei, bedürfe es schließlich der beantragten Feststellung zur Kausalität der Prospektmängel für die Zeichnung der Anlage.
Unter dem 16.09.2016 hat das Landgericht Dortmund (Az. 7 O 107/15) auf Grundlage des KapMuG einen Vorlagebeschluss erlassen, der am 20.10.2016 im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht wurde.
Danach ist über folgende Feststellungsziele des Musterklägers zu entscheiden:
1. Es wird festgestellt, dass der Verkaufsprospekt über die Beteiligung an der IVG EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG in der Fassung vom 17.03.2006 (nachfolgend „Verkaufsprospekt") unrichtig, irreführend und unvollständig ist, insbesondere wird festgestellt,
a) dass der Verkaufsprospekt die Risiken und Besonderheiten der Swapgeschäfte des Fonds unrichtig, irreführend und verharmlosend darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
b) dass der Verkaufsprospekt die wirtschaftlichen Grunddaten der Immobilie wie Miethöhen und Mietsteigerungen aufgrund von Auswirkungen der Upwards-Only-Klausel unrichtig, irreführend und die damit verbundenen Risiken verharmlosend darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
c) dass der Prospekt die wesentlichen Merkmale der sog. Loan-to-Value-Klausel fehlerhaft und unzureichend darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
d) dass der Verkaufsprospekt die durch geplante Neubauvorhaben von Büroflächen in demselben Marktsegment entstehende zusätzliche Konkurrenzsituation unrichtig, irreführend und verharmlosend darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
e) dass der Verkaufsprospekt nicht darüber informiert, dass im englischen Recht grundbuchrechtlich besicherte Immobilien von der Kreditbank freihändig ohne Zwangsversteigerungsverfahren nach Fälligstellung des Kredites verkauft werden können und damit die Risiken eines Zwangsverkaufes unrichtig, irreführend und verharmlosend darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
f) dass der Verkaufsprospekt nur unzureichend die Weichkosten der Gesamtinvestition, insbesondere im Verhältnis zum vom Anleger eingezahlten Kapital, darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
g) dass der Verkaufsprospekt unzureichende Angaben zum Verkäufer der Fondsimmobilie beinhaltet und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
h) dass der Verkaufsprospekt unzureichende und irreführende Angaben zur Auszahlung des Abfindungsguthabens im Falle einer ordentlichen Kündigung enthält und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;
i) dass der Verkaufsprospekt die gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen zwischen der Treuhänderin Wert-Konzept Immobilienfonds Verwaltungsgesellschaft mbH und dem Emissionshaus, der IVG Immobilien AG, nicht ordnungsgemäß darstellt, sondern sogar falsch und irreführend mitteilt, dass es keine personellen Verflechtungen gebe, die Interessenkonflikte begründen könnten und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt.
2. Es wird festgestellt, dass ab dem 01.09.2006 eine Prospektnachtragspflicht bestand, da der Verkaufsprospekt nicht darüber informiert, dass sich im Zeitraum vom 01.01.2006 bis zum 01.09.2006 die anstehenden Neubauprojekte im sog. spekulativen Bereich (ohne vorherigen feststehenden Mieter) verdoppelt haben und zudem ohnehin schon Flächen von ca. 13 Mio. sqft. leer standen und der Prospekt somit spätestens ab dem 01.09.2006 unrichtig und irreführend wurde.
3. Es wird festgestellt, dass die unter Ziffer 1. a) bis 1. i) und Ziffer 2 aufgeführten Prospektmängel jeweils für die Musterbeklagten bei der gebotenen sachkundigen Prüfung mit banküblicher Sorgfalt erkennbar waren.
4. Es wird festgestellt, dass die unter Ziffer 1. a) bis 1. i) und Ziffer 2 aufgeführten Prospektmängel jeweils für die Musterbeklagten auch im Rahmen einer Plausibilitätsprüfung des Prospektes erkennbar waren.
5. Es wird festgestellt, dass den Musterbeklagten die Darlegungs- und Beweislast dafür obliegt, dass die unter Ziffer 1. a) bis 1. i) und Ziffer 2 aufgeführten Prospektmängel richtig gestellt wurden.
6. Es wird festgestellt, dass die Geschäftsberichte und Rundschreiben von 2006 bis 2013 keine hinreichenden Informationen über die unter Ziffer 1. a) bis 1. i) und Ziffer 2 aufgeführten Prospektmängel enthalten, so dass diese Geschäftsberichte allein keine für einen Verjährungsbeginn notwendige Kenntnis bzw. fahrlässige Unkenntnis herbeiführen können.
7. Es wird festgestellt, dass zu vermuten ist, dass die unter 1. a) bis 1. i) und Ziffer 2 dargestellten Prospektmängel jeweils kausal für die Zeichnungen von Anlegern sind, auch wenn ein Prospekt zu spät oder gar nicht an den Anleger übergeben wurde.
die Musterfeststellungsanträge zurückzuweisen.
Sie sind der Auffassung, dass aufgrund mangelnden Vortrags des Musterklägers hierzu bereits der Anwendungsbereich des KapMuG nicht eröffnet sei, weil die Verwendung einer falschen oder irreführenden öffentlichen Kapitalmarktinformation in Gestalt der Beratung anhand des Prospekts oder einer Übergabe des Prospekts nicht hinreichend dargelegt sei. Die Feststellungsanträge zu 1. a), c) und e) und 2. seien jedenfalls deshalb unzulässig, weil die begehrten Feststellungen in den Ausgangsverfahren nicht entscheidungserheblich seien, da bereits keine Aufklärungspflicht hinsichtlich der in den Anträgen genannten Aspekte bestehe bzw. die Zeichnung der Anleger vor dem Zeitpunkt der behaupteten Nachtragspflicht liege. Den Anträgen zu 3., 4. und 6. mangele es an der Angabe von Beweismitteln bzw. der Darlegung der Erkennbarkeit von Prospektfehlern. Die Richtigstellung von Prospektangaben werde in den Ausgangsverfahren nicht behauptet, weshalb der Antrag zu 5. ebenfalls mangels Entscheidungserheblichkeit unzulässig sei. Der Antrag zu 7. beziehe sich auf die individuelle Kausalität, die jedoch nicht Gegenstand eines Musterverfahrens sein könne. Die begehrten Feststellungen seien auch in der Sache nicht zu treffen, weil der Prospekt weder fehlerhaft noch unvollständig sei. Die Vereinbarung eines Swap, die allein der Absicherung gegenläufiger Zinsrisiken gedient habe, sei im Prospekt näher umschrieben und in diesem Zusammenhang auf das Risiko erheblicher Zahlungspflichten bei vorzeitiger Ablösung der Darlehen hingewiesen worden. Die Miethöhe und der Mechanismus zu deren Erhöhung, bei dem allein die Bruttomiete ohne die Einrechnung von gewährten Anreizen bei der Neuvermietung maßgeblich sei, seien im Prospekt zutreffend dargestellt; eine genaue Lektüre der von dem Musterkläger vorgelegten Berichte betreffend den Londoner Immobilienmarkt belege, dass die im Prospekt getroffenen Annahmen bezüglich der künftigen Mietentwicklung vertretbar gewesen seien. Dementsprechend habe auch keine Nachtragspflicht hinsichtlich des Prospekts bestanden. Die Bewertungsmaßstäbe bei Erwerb des Objekts und bei der Prüfung der in der „Loan to Value“-Klausel vorgegebenen Quote seien identisch. Der gesunkene Verkehrswert beruhe auf der Finanz- und Wirtschaftskrise, nicht aber auf strengeren Bewertungsmaßstäben. Im Prospekt werde auch auf die Anwendbarkeit englischen Rechts hingewiesen, weitergehende Erläuterungen seien nicht erforderlich gewesen. Die Höhe der Weichkosten sei vom Musterkläger unzutreffend berechnet. Die Behauptung des Musterklägers, es bestehe eine Verflechtung zwischen dem Verkäufer und dem Hauptmieter, erfolge ins Blaue hinein. Im Prospekt seien auch die Laufzeit und die Folgen der Beendigung der Beteiligung in ausreichender Weise dargestellt. Schließlich werde auf bestehende Verflechtungen zwischen Treuhandkommanditistin und Emittentin deutlich hingewiesen.
Mit Beschluss vom 21.02.2017 (Bl. 106 GA), veröffentlicht im elektronischen Bundesanzeiger am 08.03.2017 (Bl. 132 GA), hat der Senat den Musterkläger bestimmt.
Die Musterbeklagte zu 1) beantragt mit Schriftsatz vom 10.08.2017 (Bl. 351 GA),
den Vorlagebeschluss vom 16.09.2016 dahingehend zu erweitern, dass festgestellt wird,
1. dass der Geschäftsbericht des Jahres 2008, 2009, 2010 und 2011 sowie die Anlegerschreiben vom 10.06.2010, 18.04.2011 und 27.04.2012 des streitgegenständlichen Fonds geeignet waren, die Anleger über die Risiken der Loan-to-Value-Klausel verjährungsbegründend in Kenntnis zu setzen,
2. dass die Geschäftsberichte der Jahre 2008 und 2011 und das Protokoll der Gesellschafterversammlung des Jahres 2009 des streitgegenständlichen Fonds geeignet waren, die Anleger über die Risiken der Loan-to-Value-Klausel, etwaige Risiken der Konkurrenzsituation der Fondsimmobilie und das Risiko von Leerständen verjährungsbegründend in Kenntnis zu setzen,
3. dass die Geschäftsberichte der Jahre 2009, 2010 und 2012 des streitgegenständlichen Fonds geeignet waren, die Anleger über die Risiken der Zinssicherungsgeschäfte verjährungsbegründend in Kenntnis zu setzen,
sowie hilfsweise für den Fall, dass das Gericht einen der Feststellungsanträge 1 a) bis i) des Musterklägers zusprechen sollte, festzustellen, dass Prospektfehler für die Musterbeklagte zu 1) weder im Rahmen ihrer Plausibilitätsprüfungspflicht noch im Rahmen einer Prüfung mit banküblicher Sorgfalt erkennbar waren.
Der Musterkläger beantragt,
den Antrag auf Erweiterung des Vorlagebeschlusses zurückzuweisen.
Die beantragten Feststellungen sind nicht zu treffen. Die Musterverfahrensanträge erweisen sich teilweise als unzulässig (dazu 1.); soweit sie zulässig sind, sind sie unbegründet bzw. gegenstandslos geworden (dazu 2.). Im Einzelnen:
Die Musterverfahrensanträge zu 1. bis 5. sind zulässig (dazu a.), diejenigen zu 6. und 7. dagegen unzulässig (dazu b.). Die von der Musterbeklagten zu 1) beantragten Erweiterungen des Vorlagebeschlusses sind insgesamt unzulässig (dazu c.).
a) Der Anwendungsbereich des KapMuG ist hinsichtlich aller Musterbeklagter gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 KapMuG eröffnet, da die Kläger in den Ausgangsverfahren gegen diese Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Beratung geltend machen, die sich unter anderem auf die Unrichtigkeit des Prospektes stützen. Damit sind die Tatbestandsmerkmale „wegen Verwendung einer falschen oder irreführenden öffentlichen Kapitalmarktinformation oder wegen Unterlassung der gebotenen Aufklärung“ erfüllt. Dies gilt auch hinsichtlich der Musterbeklagten zu 3). Diese (bzw. ihre Rechtsvorgängerin, vgl. hierzu S. 95 des Prospekts sowie die Gesellschafterinformation vom 20.06.2014, Anlage KapK 2, dort S. 3) hat die Fondsbeteiligungen zwar nicht selbst vertrieben, sondern war die Gründungs- und Treuhandkommanditistin, der auch die Geschäftsführung übertragen war. Dies steht allerdings einer (im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung ausreichenden) zumindest möglicherweise bestehenden Haftung der Musterbeklagten zu 3) nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im weiteren Sinne und damit einer § 1 Abs. 1 Nr. 2 KapMuG unterfallenden Fallgruppe nicht im Wege. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW-RR 2008, 1129, 1130; jüngst Urteil vom 09.05.2017, II ZR 345/15, BeckRS 2017, 116400 Rn. 33) kann den Treuhandkommanditisten die Pflicht treffen, die künftigen Treugeber über alle wesentlichen Punkte aufzuklären, die für die zu übernehmende mittelbare Beteiligung von Bedeutung sind. Solche Aufklärungspflichten, für deren Verletzung der Treuhänder haftet, entstehen unabhängig von der Gesellschafterstellung des Treuhänders unmittelbar aus dem Treuhandverhältnis. Insoweit trifft den Treuhänder bereits im Rahmen der Anbahnung des Treuhandverhältnisses - unabhängig von der Einschaltung Dritter für den Vertrieb der Anlage - eine eigene Pflicht, unrichtige Prospektangaben von sich aus richtig zu stellen (BGH NJW-RR 2007, 406). Insofern erfasst die Variante „Unterlassung der gebotenen Aufklärung“ (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 KapMuG) auch die Musterbeklagte zu 3).
Gemäß § 6 Abs. 1 S. 2 KapMuG ist der Senat im Übrigen an den Vorlagebeschluss des Landgerichts Dortmund gebunden. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers soll gerade keine Prüfung der Vorlagevoraussetzungen durch das Oberlandesgericht erfolgen (s. Gesetzentwurf der Bundesregierung für ein Gesetz zur Einführung von Kapitalanleger-Musterverfahren, BT-Drucks. 15/5091, S. 23); daran hat auch die Neufassung des KapMuG nichts geändert (BGH, Beschluss vom 04.05.2017, III ZB 61/16, BeckRS 2017, 110745 Rn. 9).
aa) Danach vermögen die Musterbeklagten mit ihrer Einwendung, der Musterkläger habe die Verwendung des Prospekts nicht in ausreichender Weise vorgetragen, nicht durchzudringen. Anerkanntermaßen greift die in § 6 Abs. 1 S. 2 KapMuG angeordnete Bindungswirkung zwar nicht ein, wenn der geltend gemachte Anspruch schon nicht Gegenstand eines Musterverfahrens sein kann, also nicht unter § 1 Abs. 1 KapMuG fällt (s. BGH NJW-RR 2012, 491, 492 Rn. 13; dies entsprach zur alten Fassung des KapMuG auch der Rechtsprechung des erkennenden Senats, NZG 2008, 433). Diese Ausnahme ist allerdings nicht einschlägig. Denn die vorgenannte, zur alten Fassung des § 1 KapMuG ergangene Rechtsprechung betraf Fallgestaltungen, in denen Schadensersatzansprüche auf vertraglicher Grundlage wegen fehlerhafter Beratung geltend gemacht wurden, die bereits nicht vom Normtext des § 1 KapMuG a.F. erfasst waren. Vorliegend steht jedoch nicht im Streit, dass die Musterbeklagten grundsätzlich dem Anwendungsbereich des § 1 Abs. 1 Nr. 2 KapMuG unterfallen können. Die Erweiterung des Anwendungsbereichs auf Fälle, die einen nur „mittelbaren“ Bezug zu einer fehlerhaften, irreführenden oder unterlassenen öffentlichen Kapitalmarktinformation aufweisen, worunter vor allem die fehlerhafte Anlageberatung fällt, war gerade eines der zentralen Anliegen bei der Neufassung des KapMuG (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Reform des Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetzes, BT-Drs. 17/8799, S. 14, 16). Dadurch sollten nach dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers auch Klagen, die auf einen vertraglichen Anspruch, etwa wegen fehlerhafter Anlageberatung oder -vermittlung, oder einen Anspruch aus §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 und 3 BGB gestützt werden, musterverfahrensfähig sein. Der Gesetzgeber hat zwar weiterhin daran festgehalten, dass der Anwendungsbereich nur dann eröffnet ist, wenn ein Bezug zu einer öffentlichen Kapitalmarktinformation besteht (BT-Drs. 17/8799, S. 16 f.), was etwa Fallkonstellationen ausschließen dürfte, in denen die vertreibende Bank ausschließlich unter dem Gesichtspunkt verschwiegener Provisionen in Anspruch genommen wird (vgl. Schneider/Heppner, BB 2012, 2703, 2712). Dieser Bezug zu einer öffentlichen Kapitalmarktinformation, namentlich dem Prospekt, ist hier indes bereits dadurch gewährleistet, dass sich der Musterkläger und andere Kläger der Ausgangsverfahren maßgeblich darauf stützen, die falsche Beratung ergebe sich daraus, dass diese auf der Grundlage eines in mehreren Punkten unrichtigen Prospekts erfolgt sei.
bb) Auch der Einwand der Musterbeklagten, die gestellten Fragen seien teilweise nicht entscheidungserheblich und deshalb unzulässig, greift nicht durch. Das mit einem Musterverfahren befasste Oberlandesgericht ist über die bereits erörterte Prüfung des Anwendungsbereichs des KapMuG hinaus (nur) befugt, das Vorliegen der allgemeinen Prozessvoraussetzungen zu prüfen (BGH, Beschluss vom 04.05.2017, III ZB 61/16, BeckRS 2017, 110745 Rn. 13). Hierzu gehört zwar auch das Rechtsschutzbedürfnis, dessen Fehlen einen in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen zu berücksichtigenden Mangel darstellt und zur Unzulässigkeit des verfahrenseinleitenden Antrags führt. Allerdings fehlt das Rechtsschutzbedürfnis nur in seltenen Ausnahmefällen; insbesondere kommt es nach Vorlage durch das Prozessgericht nicht maßgeblich darauf an, ob die Entscheidung des zu Grunde liegenden Rechtsstreits des Antragstellers von den Feststellungszielen abhängt. Ziel des Musterverfahrens ist der Erlass eines Musterentscheids (§ 16 Abs. 1 KapMuG), der nicht nur die Verfahrensbeteiligten, sondern auch die Prozessgerichte in allen mit Rücksicht auf das Musterverfahren ausgesetzten Verfahren bindet (§ 22 Abs. 1 S. 1 KapMuG). Der angestrebte Musterentscheid reicht mithin weit über den Zivilprozess des Antragstellers hinaus. Jegliches schutzwürdige Interesse des Antragstellers an der Durchführung des Musterverfahrens ist dementsprechend erst dann abzulehnen, wenn das mit dem Verfahren erstrebte Ziel unter keinen Umständen mehr erreicht werden kann, weil die in sämtlichen Ausgangsverfahren zu treffenden Entscheidungen nicht (mehr) auf die Klärung der Streitpunkte im Musterverfahren angewiesen sind oder, wenn die Feststellungsziele bereits anderweitig verbindlich geklärt worden sind. Ob der Musterverfahrensantrag unzulässig ist, weil der zu Grunde liegende Rechtsstreit unabhängig von den geltend gemachten Feststellungszielen entscheidungsreif ist, hat gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 KapMuG ebenfalls allein das (jeweilige) Prozessgericht zu beurteilen.
Gemessen hieran stehen der Zulässigkeit der Anträge zu 1. bis 5. keine Bedenken entgegen. Denn insoweit wird (dies betrifft die Anträge zu 1 a), 1 c) und 1e) sowie 2)) von den Musterbeklagten überwiegend eingewandt, auf diese Rechtsfragen komme es nicht an, weil insoweit bereits keine Aufklärungspflicht bestehe. Indes handelt es sich bei letzterem Aspekt um eine Frage der Begründetheit der Anträge; dass eine anderweitige verbindliche Klärung insoweit bereits stattgefunden hat oder die Frage in sämtlichen Ausgangsverfahren nicht mehr relevant ist, ist nicht ersichtlich. Die von den Musterbeklagten als fehlend bemängelte Angabe von Beweismitteln in den Anträgen zu 2. - 5. ist für die Beurteilung der Zulässigkeit durch den Senat unerheblich, da § 3 Abs. 1 Nr. 2 KapMuG die Frage der Vorlagevoraussetzungen betrifft, die bereits nach dem Wortlaut der Vorschrift durch das Prozessgericht zu beurteilen ist. Insoweit greift wiederum die Bindungswirkung des § 6 Abs. 1 S. 2 KapMuG ein.
cc) Der Antrag zu 1. ist schließlich inhaltlich ausreichend bestimmt (§§ 11 Abs. 1 S. 1 KapMuG, 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Zwar richtet er sich seiner wörtlichen Fassung nach darauf, die Unrichtigkeit des Prospekts „insbesondere“ hinsichtlich der nachfolgend im Einzelnen aufgeführten behaupteten Fehler festzustellen. Hieraus erwächst indes nicht die Gefahr, dass der Streitgegenstand und der Umfang der Prüfungs- und Entscheidungsbefugnis des Gerichts (§ 308 Abs. 1 ZPO entsprechend) nicht erkennbar abgegrenzt sind, sich die Musterbeklagten deshalb nicht erschöpfend verteidigen können und die Entscheidung darüber, was mit Bindungswirkung für die Ausgangsverfahren feststeht (§ 22 Abs. 1 KapMuG), letztlich den Prozessgerichten der ausgesetzten Verfahren überlassen bleibt (was zur Unzulässigkeit entsprechend formulierter Anträge führen kann, vgl. BGH, Beschluss vom 19.09.2017, XI ZB 17/15 Rn. 64, BeckRS 2017, 130977). Denn die Prozessbevollmächtigte des Musterklägers hat in der mündlichen Verhandlung klargestellt, dass die Wendung „insbesondere“ vorliegend nicht dahin verstanden werden solle, dass der Senat über die im Einzelnen ausformulierten behaupteten Fehler hinaus das Vorhandensein weiterer sich etwa aus dem Parteivorbringen ergebender Mängel des Prospekts ermitteln solle, sondern das Begehren vielmehr auf die ausformulierten Prospektmängel beschränkt sei.
b) Unzulässig sind dagegen die Anträge zu 6. und 7.
Der Antrag zu 6. begegnet, wie von den Musterbeklagten mit Recht bemängelt, bereits Bedenken hinsichtlich seiner Bestimmtheit, weil aus ihm nicht hervorgeht, welche Geschäftsberichte und Rundschreiben gemeint sind. Es kann dahinstehen, ob der Musterkläger diesen Bedenken durch den Hilfsantrag aus dem Schriftsatz vom 09.02.2016 (dort S. 8) hinreichend Rechnung getragen hat, weil dessen ungeachtet die Zulässigkeit der Anträge zu 6. und 7. unter einem anderen Gesichtspunkt zu verneinen ist. Denn individuelle Voraussetzungen des Verjährungsbeginns, die in der Person des Gläubigers vorliegen und bei mehreren Gläubigern für jeden persönlich festgestellt werden müssen, können nicht Gegenstand eines Musterantrags sein (vgl. BGH NZG 2008, 592, 594 Rn. 25). Auch sind individuelle Fragen der Kausalität, wie sie Gegenstand des Antrags zu 7. sind, nicht feststellungsfähig und entsprechende Anträge daher unzulässig (BGH NZG 2008, 592, 593 f. Rn. 15; Gesetzentwurf der Bundesregierung für ein Gesetz zur Einführung von Kapitalanleger-Musterverfahren, BT-Drucks. 15/5091, S. 20).
Eine typisierende rechtliche Betrachtung des Antrags zu 6. dahingehend, dass nicht auf die individuelle Kenntnis, sondern auf den sachlichen Gehalt der in diesem Antrag genannten Schreiben und Geschäftsberichte und insbesondere nicht ausreichende Informationen über Prospektmängel abgestellt wird (dies befürwortend Vollkommer, NJW 2007, 3094, 3097), kommt nicht in Betracht. Denn hierbei bliebe unberücksichtigt, dass der Begriff der grob fahrlässigen Unkenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB (da es sich um einen Unterfall der groben Fahrlässigkeit im Sinne von § 277 BGB handelt) notwendig auch subjektive, in der Individualität des Handelnden begründete Umstände umfasst; diese können im Einzelfall im Sinne einer Entlastung von dem schweren Vorwurf der groben Fahrlässigkeit ins Gewicht fallen (BGH NJW 1992, 2418). Ein objektiv grober Pflichtenverstoß rechtfertigt insofern für sich allein noch nicht den Schluss auf ein entsprechend gesteigertes personales Verschulden (BGH NJW 2009, 681 Rn. 35). Diese allgemeinen Grundsätze sprechen gegen eine objektivierende bzw. typisierende Betrachtung des Verjährungsbeginns und damit für die fehlende Musterverfahrensfähigkeit entsprechender Anträge (ebenso Kruis, in: Kölner Kommentar zum KapMuG, 2. Aufl. 2014, § 2 Rn. 36).
c) Aus den unter b) genannten Gründen erweisen sich auch die von der Musterbeklagten zu 1) gestellten Anträge auf Erweiterung des Vorlagebeschlusses als unzulässig, da es sich (dies betrifft die Erweiterungsanträge zu 1. - 3.) spiegelbildlich zum Antrag zu 6. des Musterklägers (trotz unterschiedlicher und scheinbar abstrakterer Formulierung) um individuelle Fragen der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen Unkenntnis handelt, was aus dem in den Anträgen genannten Merkmal „verjährungsbegründend“ folgt. Wie bereits ausgeführt sind solche individuellen Fragen nicht feststellungsfähig.
Vor dem Hintergrund der Unzulässigkeit der Erweiterungsanträge war deren Veröffentlichung nicht geboten; dies ist für unzulässige Musteranträge anerkannt (vgl. BT-Drs. 15/5091, S. 21) und gilt erst recht für Erweiterungsanträge, die den vom Prozessgericht auf Grundlage eines Musterantrags erlassenen Vorlagebeschluss ergänzen sollen.
Die hiernach zulässigen Anträge sind unbegründet, weil der Prospekt die behaupteten Fehler nicht aufweist (dazu a.) bzw. gegenstandslos, weil es auf die gestellten Fragen nicht mehr ankommt (dazu b.). Der Hilfsantrag der Musterbeklagten zu 1) im Zusammenhang mit dem Antrag auf Erweiterung des Vorlagebeschlusses bedarf keiner Bescheidung (dazu c.).
a) Die Anträge zu 1. und 2. sind unbegründet.
Maßstab für die Beurteilung der formellen Vollständigkeit des Prospekts ist § 8g Verkaufsprospektgesetz (VerkProspG) in der damals gültigen Fassung (ab 01.07.2005, gültig bis 31.05.2012), der auch auf geschlossene Immobilienfonds wie den verfahrensgegenständlichen IVG EuroSelect 12 Anwendung fand. Denn nach § 8f VerkProspG galt die Prospektpflicht für Anteile an einem Vermögen, das der Emittent oder ein Dritter in eigenem Namen für fremde Rechnung hielt oder verwaltete (Treuhandvermögen) oder für Anteile an sonstigen geschlossenen Fonds. Zu den aus dem VerkProspG folgenden materiellen Anforderungen an den Prospekt gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 2015, 236, 241 Rn. 74 - Telekom III [zur insoweit gleichlautenden Regelung in der Vorgängervorschrift des § 7 Abs. 1 VerkProspG a.F.]): Der Prospekt muss alle für die Beurteilung der Anlage wichtigen tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse möglichst zeitnah darstellen und durch seine Aussagen von den Verhältnissen und der Vermögens-, Ertrags- und Liquiditätslage des Unternehmens, dessen Papiere zum Kauf angeboten werden, dem interessierten Publikum ein zutreffendes Bild vermitteln. Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können. Diese Aufklärungspflicht erstreckt sich auf solche Umstände, von denen zwar noch nicht feststeht, die es aber wahrscheinlich machen, dass sie den vom Anleger verfolgten Zweck gefährden. Für die Frage, ob ein Emissionsprospekt nach diesen Grundsätzen unrichtig oder unvollständig ist, kommt es dabei nicht allein auf die darin wiedergegebenen Einzeltatsachen an, sondern wesentlich auch darauf, welches Gesamtbild der Prospekt von den Verhältnissen des Unternehmens unter Berücksichtigung der von dem Anleger zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt (BGH NZG 2014, 904; BeckRS 2013, 11561; BeckRS 2008, 04773). Hierbei sind solche Angaben wesentlich, die ein Anleger „eher als nicht“ bei seiner Anlageentscheidung berücksichtigen würde.
Gemessen hieran gilt zu den einzelnen behaupteten Prospektfehlern Folgendes (die nachfolgende Nummerierung richtet sich nach derjenigen im Musterverfahrensantrag):
1 a) Risiken des Swapgeschäfts unrichtig dargestellt
Eine unrichtige Darstellung der Risiken, die sich aus dem Umstand ergeben, dass das von der Fondsgesellschaft zu einem variablen Zinssatz aufgenommene Darlehen mit einem Zinsswap verbunden war, ist dem Prospekt auch unter Berücksichtigung der Ausführungen des Musterklägers im Schriftsatz vom 21.12.2017 nicht zu entnehmen.
Auf S. 101 des Prospekts wird im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ dargestellt, dass das Zinsänderungsrisiko über einen GBP-Zinssatzswap abgesichert werde und damit faktisch ein fester Zinssatz bis zum Dezember 2020 gesichert werde. Bereits zuvor wird im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ (S. 46 des Prospekts) ausgeführt, dass je nach Zinsentwicklung am Kapitalmarkt hohe Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Fälligstellung der aufgenommenen Darlehen entstehen können. Zur Einordnung des Swaps ist zunächst festzustellen, dass die Musterbeklagten unwidersprochen und gestützt durch die soeben zitierte Darstellung im Prospekt vorgetragen haben, dass es sich um einen reinen Zinstausch („Plain Vanilla Swap“) gehandelt habe, der konnex zum aufgenommenen Darlehen gewesen sei und keinerlei spekulative Elemente beinhaltet habe. Dem hat der Musterkläger zunächst lediglich pauschal entgegengehalten, dass Swaps generell hochspekulative und gefährliche Termingeschäfte seien, die immer immense Risiken beinhalteten, was indes in dieser Allgemeinheit nicht zutreffend ist: Vielmehr wird bei dem hier zu beurteilenden Zinsswap zum Zwecke der Planungssicherheit des Fonds lediglich ein virtueller fester Zinssatz vereinbart, um dem bestehenden Risiko des Steigens des variabel vereinbarten Zinssatzes zu begegnen (vgl. OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 28.11.2014, 19 U 83/14, BeckRS 2015, 02223; OLG Stuttgart, Urteil vom 27.06.2012, 9 U 140/11, BeckRS 2012, 14700). Existiert wie hier ein konnexes Grundgeschäft mit gegenläufigem Risiko, dient - in den Worten des Bundesgerichtshofs - ein Zinssatz-Swap-Vertrag nicht der spekulativen Übernahme einer offenen Risikoposition, sondern bezweckt allein den „Tausch“ einer variabel verzinslichen Mittelaufnahme in eine festverzinsliche Verschuldung unter gleichzeitigem Verzicht auf die Teilhabe an einer günstigen Entwicklung des Zinsniveaus (BGH BKR 2015, 370, 375 Rn. 42). Daran ändert nichts, dass die Laufzeit dieses Swaps bis zum 30.12.2020 bemessen war, die Kündigung der Fondsbeteiligung aber erstmals bereits zum 31.12.2018 möglich war. Denn bei dieser Argumentation verkennt der Musterkläger, dass die Konnexität sich nicht anhand eines Vergleichs zwischen Laufzeit der Fondsbeteiligung und Swap-Laufzeit beurteilt, sondern anhand eines solchen zwischen Darlehensvertrag und Swap. Dass die Laufzeiten der letzteren (entgegen der Darstellung im Prospekt, S. 101) nicht kongruent waren, behauptet der Musterkläger bereits nicht. Seine Prämisse, dass eine vorzeitige Auflösung des Swaps bereits zum damaligen Zeitpunkt vorprogrammiert gewesen sei, wenn die Anleger von ihrem Recht zur Kündigung zum 31.12.2018 verstärkt Gebrauch machen würden und hierdurch ein vorzeitiger Verkauf des Objekts notwendig wäre, stellt im Übrigen eine rein hypothetische und durch keinerlei Tatsachen unterlegte Überlegung dar. Dies gilt umso mehr, als der Musterkläger in anderem Zusammenhang (dies betrifft den Antrag zu 1. h)) gerade den Umstand bemängelt, dass die Kündigung erst nach längerer Zeit zu einer Rückzahlung des Abfindungsguthabens führe.
Die vom Musterkläger angeführten erheblichen Zahlungspflichten, die sich für die Fondsgesellschaft anlässlich der Fälligstellung des Kredits durch die finanzierende Bank und der damit einhergehenden Veräußerung der Immobilie ergaben, belegen ebenfalls kein dem Swap immanentes bzw. eigenes Risiko, das über die im Prospekt enthaltenen Hinweise hinaus aufklärungspflichtig gewesen wäre. Vielmehr handelt es sich bei dem Risiko, das durch die vorzeitige Ablösung des Darlehens und der damit einhergehenden Zahlungsverpflichtung aus dem Swap entsteht, um ein allgemeines, jedem fremdfinanzierten Geschäft innewohnendes Risiko, auf das durch die oben zitierte Prospektstelle in ausreichender Weise hingewiesen wurde. Denn im Falle einer vorzeitigen Fälligstellung des Kredits bzw. dessen vorzeitiger Ablösung wäre, wie die Musterbeklagten zu Recht geltend machen, auch bei einem Festzinsdarlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung in erheblicher Höhe angefallen. Die Argumentation im Schriftsatz vom 21.12.2017, die entscheidend auf einen Vergleich mit einer maximal 10-jährigen Zinsbindung und einer in diesem Zusammenhang geringeren Vorfälligkeitsentschädigung abhebt, leidet daran, dass sie Aspekte der Konzeption der Beteiligung mit der Frage der Aufklärungspflicht über bestimmte Umstände im Prospekt vermengt.
1 b) Wirtschaftliche Grunddaten (Miethöhe/upwards only) unrichtig dargestellt
Prospektfehler in Bezug auf die Darstellung der erwarteten Mieteinnahmen, insbesondere die sog. „upwards only“-Klausel, und die diese beeinflussenden Umstände sind nicht festzustellen.
Wenn der wirtschaftliche Anlageerfolg eines geschlossenen Immobilienfonds wie hier allein aus der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung des Anlageobjekts resultiert, muss in dem Prospekt deutlich auf mögliche, der Erreichbarkeit dieser Einnahmen entgegenstehende Umstände und die sich hieraus für die Anleger ergebenden Risiken hingewiesen werden (BGH NJW 2004, 2228, 2229).
Insoweit ist zunächst eine falsche Darstellung der sog. „upwards only“-Klausel im Prospekt nicht gegeben. Auf S. 8 und 9 des Prospekts wird in dem Überblick über die Beteiligung zwar unter Nennung des Schlagwortes „upwards only“ ausgeführt, dass Anpassungen an die Marktmiete bei den jeweiligen Mietverträgen „ausschließlich nach oben“ erfolgen. Da bei einem durchschnittlichen Anleger jedoch von einer sorgfältigen und eingehenden Lektüre des Prospekts auszugehen ist, sind die weiteren Angaben im Prospekt in die Betrachtung mit einzubeziehen. Insoweit wird zu den Grunddaten des Mietvertrags mit dem Hauptmieter ING auf S. 32 ausgeführt: „Eine Anpassung der Miethöhe findet statt, wenn zum Anpassungszeitpunkt die Marktmiete höher liegt als die vereinbarte Miete. Sollte die Marktmiete niedriger sein, bleibt es bei der bis dahin vereinbarten Miethöhe (Upwards only-Klausel)“. Auf diese Weise ist die Klausel auch im Glossar (S. 160) erläutert; beim Stichwort „Rent-Review“ (S. 159) betreffend die turnusmäßige Überprüfung der Miete wird ebenfalls einschränkend angegeben, dass die Anpassung der Miete „gegebenenfalls in Abhängigkeit von der jeweiligen Marktmiete nach oben“ erfolge. Schließlich wird im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ auf S. 50 des Prospektes dargestellt, dass nicht ausgeschlossen werden könne, dass zu einzelnen oder allen Mietanpassungszeiten die Marktmiete unter der prognostizierten Miete oder sogar unter der vertraglich vereinbarten Miete liege und es zu geringeren oder keinen Mietsteigerungen kommen könne. Insofern ist die Deutung des Musterklägers, im Prospekt sei nicht mitgeteilt, dass die Mietanpassung auch „Null“ sein könne und eine zwingende Anhebung nach oben suggeriert worden sei, nicht gerechtfertigt.
Soweit der Musterkläger eine Unrichtigkeit des Prospekts daraus herleitet, dass die Darstellung der möglichen Mietsteigerungen nach Maßgabe der vorgenannten Klausel wesentliche Gepflogenheiten im Londoner Mietmarkt außer Acht lasse, weil dort regelmäßig Anreize für neue Mieter in Gestalt von mietfreien Zeiten gewährt würden und die durchschnittliche Nettomiete (unter Einschluss dieser Anreize), die für die Anpassung der Miete nach oben maßgeblich sei, deshalb niedriger ausfalle als die durchschnittliche Bruttomiete (headline rent), greift dies nicht durch. Denn entgegen der Auffassung des Musterklägers für die Frage der Mietanpassung ist nicht die Nettomiete entscheidend. Der Mechanismus zur Mietanpassung ist außer auf S. 32 (s.o.) auch auf S. 101 des Prospekts betreffend den Hauptmietvertrag mit der ING erläutert. Hieraus geht hervor, dass die Überprüfung und Anpassung für eine verkehrsübliche Miete für vergleichbare Flächen ohne Berücksichtigung einer möglichen mietfreien Zeit am Anfang eines Mietverhältnisses oder einer anderen Incentivierung (Hervorhebung durch den Senat) erfolgt, so dass der Begriff der Marktmiete sich tatsächlich nicht auf die Nettomiete bezieht und insoweit auch nicht irreführend ist. Dies gilt auch angesichts der Ausführungen des Musterklägers im Schriftsatz vom 21.12.2017. Soweit dort die Frage aufgeworfen wird, was unter „Marktmiete“ zu verstehen sei, so ergibt sich die Antwort hierauf zwanglos und für den durchschnittlich sorgfältigen Leser ohne weiteres verständlich aus den Ausführungen u.a. auf S. 23 des Prospekts, ohne dass es auf die von dem Musterkläger bemühten unterschiedlichen Definitionen in anderen Publikationen ankommt. Der Begriff der Marktmiete wird dort im Sinne der Bruttomiete (headline rent) verwendet, wenn ausgeführt wird, dass der bei Prospekterstellung geltende Mietzins für die Büroflächen die marktübliche Miete, bezogen auf die „headline rent“, um 7,9% übersteige. Anhand dessen wird dem Leser des Prospektes überdies deutlich, dass es jedenfalls im Bereich der Büroflächen für das Eingreifen der „upwards only“-Klausel einer weiteren Steigerung der Marktmiete bedurfte, die den genannten Prozentsatz von 7,9% (um den die vereinbarte Miete der durchschnittlichen Miete bereits damals voraus war) übertraf. Entgegen der Auffassung des Musterklägers war dagegen eine Steigerung um mindestens weitere (also über die genannten 7,9% hinaus) 7,5%, um allein das vereinbarte Mietniveau zu egalisieren, nicht erforderlich. Dem stehen die Ausführungen auf S. 70 des Prospekts betreffend die Prognose künftiger Mieteinnahmen nicht entgegen. Zwar ist dort aufgeführt, dass für die Kalkulation der angenommenen Neuvermietung die Marktmiete unter Berücksichtigung der dann voraussichtlich neuen Mietern zu gewährenden marktüblichen Incentives zugrunde gelegt wurde. Daraus lässt sich aber nicht schlussfolgern, dass der Begriff der Marktmiete irreführend bzw. mehrdeutig sei; vielmehr bestätigt die Einbeziehung („unter Berücksichtigung“) der Incentives, dass diese bei der Marktmiete im Ausgangspunkt nicht berücksichtigt werden, weil es ansonsten deren ausdrücklicher Erwähnung nicht bedurft hätte.
1 c) Loan to Value-Klausel unzureichend dargestellt
Ein Prospektfehler hinsichtlich der sog. „Loan to Value“ -Klausel ist ebenfalls nicht gegeben.
Die Klausel und ihre Bedeutung bzw. die damit einhergehenden Risiken werden auf S. 44 und 45 des Prospekts dahin erläutert, dass während der Laufzeit des Darlehens jederzeit ein Verhältnis zwischen Darlehen und Verkehrswert von nicht über 70% gegeben sein muss; ersichtlich dient dies der Absicherung der finanzierenden Bank gegen einen Wertverlust der Immobilie und gibt dieser das Recht, im Falle der Überschreitung der Schwelle von 70% die Bestellung oder Verstärkung von Sicherheiten oder eine Sondertilgung zu verlangen. Hierbei handelt es sich um eine bankübliche Klausel (s. OLG Celle, BKR 2017, 33, 35; OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 28.11.2014, 19 U 83/14, Rn. 55, BeckRS 2015, 02223), die das deutsche Recht in § 490 Abs. 1 BGB ebenfalls kennt. Das Risiko der verschlechterten Werthaltigkeit von gestellten Sicherheiten wird im Prospekt ausdrücklich erwähnt und in Beziehung zur Einhaltung des gerade genannten Wertes gesetzt; auf das Risiko der Zwangsverwertung im Falle des fortgesetzten Verstoßes gegen die Klausel und in letzter Konsequenz den möglichen Totalverlust der Beteiligung weist der Prospekt ebenfalls hin (S. 44 f. unten). Da die „Loan to Value“-Klausel einen Unterfall des Totalverlustrisikos darstellt, war dies ausreichend, um den Anleger über die maßgeblichen Risiken aufzuklären. Zwar wird bei der näheren Darstellung der Klausel auf S. 45 (rechte Spalte, 2. Absatz) am Ende nur ausgeführt, dass die Bank die Stellung zusätzlicher Sicherheiten fordern werde, wenn der Schwellenwert der „Loan to Value“-Klausel unterschritten werde. Der durchschnittliche Prospektleser zieht hieraus aber nicht den Schluss, dass eine Verletzung der Klausel nicht noch weitergehende Konsequenzen wie die vorzeitige Fälligstellung des Darlehens zur Folge haben kann, denn die möglichen Folgen von Vertragsverletzungen des Darlehensvertrags (wobei die Pflicht aus der „Loan to Value“-Klausel ausdrücklich genannt wird) sowie die in diesen Fällen bestehende Möglichkeit der fristlosen Kündigung des Darlehens durch die Bank sind im Text unmittelbar vorher (S. 44, rechte Spalte, 2. Absatz) dargestellt. Das stellt auch der Musterkläger nicht in Frage.
Die Behauptung des Musterklägers, für die Einhaltung der Klausel sei nicht das für den Ankauf erstellte Gutachten relevant gewesen, da dieses nur den optimistisch gerechneten Ertragswert des Gebäudes zugrunde gelegt habe, ist ebenfalls nicht geeignet, einen Prospektfehler zu begründen, da sie ersichtlich ins Blaue hinein aufgestellt ist. Greifbare Anhaltspunkte für diese Behauptung zeigt der Musterkläger nicht auf; näherer Vortrag wäre insbesondere auch deshalb erforderlich gewesen, weil im Prospekt (S. 8) ausgeführt ist, dass das für die Ermittlung des Kaufpreises eingeholte Verkehrsgutachten einen Verkehrswert der Immobilie von 204.000.000,00 GBP ausgewiesen habe und die anfängliche Darlehensaufnahme mit 137.000.000,00 GBP (vgl. S. 3 des Prospekts) nur knapp unterhalb von 70 % dieses Wertes liegt.
1 d) Konkurrenzsituation der Immobilie unrichtig / verharmlosend dargestellt
Die Rüge des Musterklägers, im Prospekt sei die Konkurrenzsituation hinsichtlich der verfügbaren Flächen verharmlost worden, ist unbegründet.
Der Prospekt trifft hierzu an verschiedenen Stellen Aussagen. So wird im Überblick auf S. 9 des Prospekts (nahezu wortgleich auf S. 19) ausgeführt, dass sich der Londoner Büromarkt im Bereich der City of London weiterhin im Aufschwung befinde, die Flächennachfrage steige und die Leerstandsrate sinke. Konkreter Anlass für die Rüge des Musterklägers ist die Aussage auf S. 23 des Prospekts, wo hinsichtlich der zu erwartenden Neubauprojekte ausgeführt wird, dass die spekulative Bautätigkeit (also Bauten, für die nicht von vornherein ein Mieter feststeht) eingeschränkt bleibe und 2006 und 2007 nur 315.000 m2 fertiggestellt würden.
Dabei geht es zunächst ins Leere, wenn der Musterkläger unter Bezugnahme auf den London Office Policy Review von August 2006 ausführt, dass ausweislich dieses Berichts (Anlage KapK 5, dort S. 35) die spekulative Bautätigkeit nicht eingeschränkt gewesen sei, sondern auf sie umgerechnet 299.798 m2 an Flächenzuwachs entfalle, denn der letztgenannte Wert liegt noch unter dem im Prospekt genannten, so dass insoweit keine Falschangabe im Prospekt ersichtlich ist.
Soweit der Musterkläger die Verwendung des Wortes „eingeschränkt“ beanstandet und hieraus eine Verharmlosung der Konkurrenzsituation herleitet, weil tatsächlich ein Überangebot von Büroflächen in der City of London für die Zeit bis 2016 vorprogrammiert gewesen sei, kann ein Prospektfehler nicht angenommen werden. Denn es ist auf Basis des klägerischen Vortrags nicht ersichtlich, dass zum Zeitpunkt der Prospektveröffentlichung die darin getroffene Annahme (S. 23), dass eine Nachfragesteigerung eintreten werde, weil mit Blick auf den wachsenden Flächenbedarf insbesondere des Bankensektors die vorhandenen Neubauprojekte nicht zur Deckung dieses Bedarfs ausreichen und insbesondere Eigentümer von Bestandsimmobilien hiervon profitieren würden, auf unzutreffender Grundlage erfolgte. Insbesondere ergibt sich die Unrichtigkeit der Prognose nicht aus dem bereits erwähnten London Office Policy Review 2006 (Anlage KapK 5). Betrachtet man die absoluten Zahlen, wie sie auf S. 57 des vorgenannten Berichts näher aufgeschlüsselt werden, so erweist sich, dass die in der Errichtung befindlichen Bauten (Tab. 7 auf S. 57, dort 2. Spalte von links „Under construction and available“) für einen Zuwachs an Fläche von 3,5 Millionen sqft verantwortlich sind. Diese Kategorie entspricht der bereits oben erwähnten so genannten spekulativen Bautätigkeit, auf die sich auch der Prospekt auf S. 23 bezieht. Umgerechnet sind dies 325.000 m2, also nahezu die im Prospekt genannten 315.000 m2. In diese Richtung weist auch der Bericht von Savills mit Stand Sommer 2005 (Anlage KapK 7, dort S. 4), der zur Bauaktivität in der City of London ausführt, dass 2 Millionen sqft Bürofläche im Jahr 2006 und 1,6 Millionen sqft im Jahr 2007 „auf den Markt“ kommen, mithin insgesamt 3,6 Millionen sqft und damit nur geringfügig mehr als im London Office Policy Review 2006 und im Prospekt ausgeführt. Insofern ist der konkrete Zuwachs an verfügbarer Mietfläche zu betrachten, der im Prospekt in selber Höhe bzw. geringfügig geringer prognostiziert wurde, weshalb die darin getroffene Prognose zwar möglicherweise optimistischer war als in den vorgenannten Publikationen, aber nicht jeder Grundlage entbehrte. Entgegen der Auffassung des Musterklägers kommt es nicht auf die in Anlage KapK 5 Tabelle 7 genannte Zahl von 12,5 Millionen sqft an. Denn diese bezieht sich auf „planning permissions“, also Baugenehmigungen und betrifft damit ausweislich der Erläuterung noch nicht begonnener Projekte, deren Eintreten in den Markt mithin ungewiss ist. Zudem sind in diese Flächenangabe, wie der Klammerzusatz zeigt (new and refurbished), auch Renovierungen vorhandener Gebäude eingerechnet; durch letztere wird die bereits vorhandene Fläche aber nicht vermehrt, sondern lediglich umgestaltet.
Auch lässt sich ein bereits zum Zeitpunkt der Prospekterstellung absehbares Überangebot an Büroimmobilien in Central London und damit ein konkreter, die Rentabilität des Fonds negativ beeinflussender Faktor entgegen der Auffassung des Musterklägers nicht aus den auf S. 77 des London Office Policy Review 2006 in Zusammenschau mit den im Bericht von Savills mit Stand Sommer 2005 (Anlage KapK 7, dort S. 7) getroffenen Aussagen herleiten. In ersterem Bericht ist zwar ausgeführt, dass die gegenwärtige Kapazität an Büroflächen die potentielle Nachfrage bis 2026 übersteige und dass ausweislich der Tabelle auf S. 78 dieses Berichts eine Überkapazität von 97% (Zeitraum 2006-2011) bzw. 45% (Zeitraum 2006-2016) gegenüber dem Bedarf bestehe (der Musterkläger geht fälschlich von 197% bzw. 145% Überangebot aus). Der letztgenannte Bericht führt diesbezüglich aus, dass angesichts derzeit hoher Verfügbarkeitswerte und der anstehenden Fertigstellungen im spekulativen Bereich alles andere als ein Nachfrageboom zu einer Verlangsamung in Bezug auf den Rückgang der Leerstandsquote führen werde. Bei den Aussagen dieser beiden Publikationen muss allerdings zunächst berücksichtigt werden, dass jedenfalls der London Office Policy Review 2006 keine Trennung zwischen verschiedenen Kategorien von Immobilien vornimmt und sich mithin hieraus nicht ergibt, dass dieses Überangebot auch im Bereich der sog. „Grade A“-Immobilien, zu denen das Fondsobjekt gehörte, bestand bzw. prognostiziert wurde. Zudem ist in die Betrachtung einzubeziehen, dass der Rückgang der Überkapazität (im Vergleich der Zeiträume 2006-2011 einerseits und 2006-2016 andererseits) auf eine prognostizierte steigende Nachfrage hindeutet und die Prognose bis 2026 nur mehr einen geringfügigen Überschuss des Angebots über die Nachfrage von 12% ausweist (siehe Tabelle S. 78 des London Office Policy Review 2006, dort letzte Spalte). Zudem geht der Bericht von Savills, wie oben bereits ausgeführt, von denselben absoluten Zahlen der neuen Fertigstellungen im spekulativen Bereich aus wie der Prospekt und stellt dies, anders als der Musterkläger es meint, auch nicht als extreme Entwicklung (gemeint: abwärts) und den Immobilienmarkt in London als auf Messers Schneide stehend dar. Die letztere Formulierung findet sich zwar auf S. 7 des Berichts, lässt sich aber nicht in dem Sinne deuten, dass Savills die Aussichten für den Büromarkt in der City stark negativ beurteilte. Dies erschließt sich bereits daraus, dass im übernächsten Satz ausgeführt wird, dass die aufgezeigten Risikofaktoren bzw. entwickelten Szenarien gerade keine Prognose dahin zuließen, dass die Mieten sich negativ entwickelten bzw. nicht stiegen, sondern diese Entwicklung (nur) die Geschwindigkeit der Erholung des Mietmarktes beeinflusst. Dass der Prospekt, der sich auf Zahlenmaterial bekannter Immobilienunternehmen stützt (S. 22 ff. zur Verfügbarkeit der steigenden Nachfrage nach Büroflächen und bezüglich der Mietentwicklung S. 68 ff.), das von dem Musterkläger auch nicht substantiiert angegriffen wird, vor diesem Hintergrund eine positive Entwicklung voraussagte, wird auch durch die Folgepublikation von Savills aus dem Frühjahr 2006 (Anlage KapK 6) gestützt, wo (insoweit nahezu wortgleich zum Prospekt, dort S. 23) ausgeführt wird, dass sich in den nächsten zwei Jahren durch den im niedrigen Bereich bleibenden Zuwachs an Bürofläche durch spekulative Bautätigkeit einerseits und steigenden Bedarf an bezugsfertigen „Grade A“-Immobilien andererseits der positive Trend zu steigenden Mieten fortsetzen werde. Schließlich ist im Prospekt (S. 43) auch der Hinweis enthalten, dass Unrichtigkeiten oder Unvollständigkeiten von im Prospekt enthaltenen Aussagen Dritter, insbesondere von Immobilienconsultants betreffend die erzielbare Marktmiete, nicht ausgeschlossen werden können, wodurch dem Anleger das diesen Prognosen innewohnende Risiko einer hiervon abweichenden tatsächlichen Entwicklung aufgezeigt wird. Insofern kann offen bleiben, ob die Prospektverantwortlichen verpflichtet waren, die von dem Musterkläger für seine Auffassung herangezogenen Publikationen überhaupt auszuwerten bzw. deren Ergebnisse zu berücksichtigen.
1 e) Risiken eines Zwangsverkaufs unrichtig / verharmlosend dargestellt
Unbegründet ist auch der Antrag, der auf die Feststellung behaupteter irreführender Prospektangaben im Zusammenhang mit einer möglichen zwangsweisen Veräußerung der Fondsimmobilie gerichtet ist. Der Vortrag des Musterklägers, der ein erhöhtes Risiko darin erblickt, dass der Kreditgeber nach englischem Recht die Immobilie bei Fälligkeit des Kredites freihändig verkaufen könne, wodurch der Schutz des Schuldners, der in Deutschland durch das Zwangsversteigerungsverfahren gesichert werde, nicht hinreichend gewahrt sei, rechtfertigt keine über das Totalverlustrisiko bzw. das allgemeine Risiko wirtschaftlicher Fehlentwicklung der Beteiligung hinausgehende Aufklärungspflicht. Auf die grundsätzliche Anwendbarkeit englischen Rechts auf die Mehrzahl der den Fonds betreffenden bzw. von ihm abgeschlossenen Vertragsverhältnisse und die damit einhergehenden Unwägbarkeiten wird im Prospekt auf S. 40 unmittelbar zu Beginn des Abschnitts „Risiken der Beteiligung“ in allgemeiner Form hingewiesen. Die Besicherung durch eine „First Legal Charge“ wird im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ auf S. 101 als zu einer deutschen Grundschuld vergleichbar beschrieben.
Konkretere Ausführungen zum englischen Grundstücksrecht, wie sie der Musterkläger unter Bezugnahme auf die Veröffentlichung von Odersky (Anlage KapK 9) für erforderlich erachtet, waren nicht notwendiger Inhalt des Prospekts; sie wären es nur dann, wenn sich aus Besonderheiten des englischen Rechts Umstände ergäben, die den Vertragszweck hinsichtlich der Beteiligung gefährden oder vereiteln könnten. Dies ist indes nicht der Fall, wie der Senat anhand der zur Verfügung stehenden Literaturquellen selbst beurteilen kann (§ 293 S. 1 und 2 ZPO). Insbesondere reicht es entgegen der Auffassung des Musterklägers hierfür nicht aus, dass die finanzierende Bank im Falle der nicht erfolgenden Bedienung der Kreditraten durch die Fondsgesellschaft die Möglichkeit hat, das Grundstück zu veräußern. Zwar besteht bei einem teilweise fremdfinanzierten Fonds, der Zins- und Tilgungsleistungen zu erbringen hat, im Fall der Verwertung des Sachwertes das Risiko, dass der Erlös hinter den Kreditverbindlichkeiten zurückbleibt. Die sich daraus ergebenden Risiken sind aber allgemeiner Natur, Anlegern regelmäßig bekannt und damit nicht aufklärungsbedürftig (BGH NJW-RR 2010, 115, 117 Rn. 25). Auch stellt es keine Gefährdung des Vertragszwecks dar, dass der Darlehensgeber bei einer mortgage ab deren Bestellung berechtigt ist, die Immobilie in Besitz zu nehmen; bereits aus dem Beitrag von Odersky (dessen aktuelle Fassung in: Ring/Grziwotz/Keukenschrijver, Nomos-Kommentar zum BGB, 4. Aufl. 2016, Bd. Sachenrecht, Länderbericht Großbritannien, Rn. 18 veröffentlicht ist) geht hervor, dass dieses Recht im Kreditvertrag regelmäßig abbedungen wird, soweit das Darlehen ordnungsgemäß zurückgezahlt wird (vgl. auch Waldner/Kopp, in: Frank/Wachter, Handbuch Immobilienrecht in Europa, 2. Aufl. 2015, Länderbericht England, Rn. 86). Dann aber liegt (abgesehen von der im deutschen Recht nicht möglichen Inbesitznahme des Grundstücks) keine wesentlich andere Situation als bei der deutschen Grundschuld vor, bei der ebenfalls die Sicherungsabrede maßgeblich dafür ist, welche Befugnisse der Darlehensgeber in Bezug auf die (von einer Forderung gerade nicht abhängige) Grundschuld hat. Soweit in der vorgenannten Veröffentlichung, worauf sich der Musterkläger ebenfalls beruft, ausgeführt wird, die mortgage entspreche in ihren Wirkungen eher einer Sicherungsübereignung, weil der Darlehensgeber das Recht erwerbe, bei Fälligkeit den verpfändeten Grundbesitz freihändig zu veräußern (Odersky, a.a.O., Rn. 18), ist zum einen zu bemerken, dass die mit der Einräumung einer mortgage früher verbundene Übertragung des Vollrechts im englischen Recht bei Grundpfandrechten nicht mehr der Rechtslage entspricht (von Bernstorff, Einführung in das englische Recht, 4. Aufl. 2011, S. 114; Megarry/Wade, The law of real property, 8. Aufl. 2012, Rn. 24-011; eingehend zur Entwicklung Hofmann, Mortgage und Charge, Gestaltungsmöglichkeiten im englischen Kreditsicherungsrecht, 2002, S. 35 ff.). Zum anderen ist angesichts der geschilderten Abreden bezüglich der Verwertungsvoraussetzungen im Kreditvertrag ein unübliches und gesteigertes Risiko des Zugriffs des Darlehensgebers auf die Immobilie nicht ersichtlich. Insoweit sieht zudem das britische Recht in Section 103 des Law of Property Act 1925 vor, dass der Sicherungsnehmer sein Recht zur Veräußerung des Grundstücks nur unter bestimmten einschränkenden Voraussetzungen, zu denen unter anderem die Verletzung der Pflichten aus dem Darlehensvertrag bzw. der Bestellungsurkunde rechnet, ausüben darf. Wie der vorliegende Fall belegt, wird auch in der Praxis nicht sofort zur Veräußerung des Objekts geschritten, sondern es kommt zu Vereinbarungen zwischen Schuldner und Gläubiger, die zunächst der Vermeidung der Fälligstellung der Darlehen und damit des Rückgriffs auf die bestellte Sicherheit in Gestalt von deren Verwertung dienen.
Der Begriff der „Zwangsverwertung“ ist ebenfalls nicht irreführend, insbesondere suggeriert er nicht, dass ein bestimmtes Verfahren einzuhalten wäre, welches bestimmte, dem deutschen Zwangsversteigerungsrecht gleichkommende, Vorkehrungen zum Schutze des Schuldners trifft. Der Begriff der Zwangsverwertung lässt sich bei unbefangener Betrachtung vielmehr so verstehen, dass die Veräußerung des Grundstücks in diesen Fällen auch gegen den Willen des Eigentümers erfolgen kann. Dies ist zur Information des durchschnittlichen Anlegers ausreichend. Im Übrigen trifft, wie die Musterbeklagten zu Recht ausführen, die Bank auch nach englischem Recht die Pflicht zur bestmöglichen Verwertung des Grundstücks, deren Verletzung Schadensersatzansprüche des Sicherungsgebers begründet (vgl. eingehend Rink, Die Sicherheit von Grundpfandrechten in Deutschland und England, 2006, S. 98 ff.; Thompson/George, Thompson‘s Modern Land Law, 6. Aufl. 2017, S. 490).
1 f) Unzureichende Information über Weichkosten
Die Angabe bezüglich der Weichkosten im Prospekt ist zutreffend.
Insbesondere bei einer aus Immobilien bestehenden Vermögensanlage können sich aus der Existenz und der Höhe von Innenprovisionen oder sonstigen Zahlungen, die als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen, Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Anlage ergeben. Ein Prospekt ist daher fehlerhaft, wenn der Anleger ihm den für seine Anlageentscheidung wesentlichen Umstand, in welchem Umfang seine Beteiligung nicht in das Anlageobjekt fließt, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet wird, nicht ohne weiteres entnehmen kann (BGH NZG 2016, 986, 987 Rn. 16). Weichkosten liegen dann vor, wenn sie nur deswegen anfallen, weil sie durch die Fondsstruktur verursacht sind (OLG Hamm, Urteil vom 04.08.2015, 34 U 170/14, BeckRS 2015, 16116 Rn. 206).
Gemessen hieran ist die auf S. 58 aufgestellte tabellarische Übersicht nicht zu beanstanden. Sie ist nach objekt- und fondsbedingten Kosten gegliedert und erlaubt dem Anleger die Beurteilung, welcher Anteil seines Eigenkapitals inklusive Agio in den Erwerb des Anlageobjektes fließt und welcher Anteil hiervon auf Vergütungen und sonstige Nebenkosten entfällt. Auf die Höhe der Weichkosten kommt es insoweit entgegen der Auffassung des Musterklägers nicht entscheidend an, da der Prospekt sämtliche anfallenden Kosten aufführt und insofern der gebotenen Offenlegung Genüge getan ist.
Lediglich ergänzend ist zu der Aufstellung des Musterklägers (Bl. 204 GA), der einen Anteil von Weichkosten von 34,5% am Eigenkapital inkl. Agio errechnet, anzumerken, das seine Einschätzung auch in der Sache nicht zutrifft. Zumindest ist bereits die Position der Maklerkosten herauszurechnen, da diese Kosten auch der Anleger selbst hätte, wenn er die Immobilie erwürbe. Gleiches gilt für die weiteren Anschaffungsnebenkosten, da es sich hierbei ausweislich des Prospektes (S. 60) um solche angefallenen bzw. noch anfallenden „Gerichts- und Rechtskosten, Steuerberatungskosten und sonstige Kosten sowie die Kosten der Objektauswahl und Projektaufbereitung…, soweit diese in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Erwerb des Objektes einschließlich der durchgeführten Due Diligence […] stehen“, handelt. Auch die Zinsvorauszahlungen sind nicht zu den Weichkosten zu rechnen, da diese - wie die Musterbeklagten zu Recht geltend machen - nicht aus dem Eigenkapital gezahlt wurden, sondern den Auszahlungsbetrag des Darlehens minderten, was der üblichen Handhabung bei einer Zinsvorauszahlung bzw. einem Disagio entspricht. Die Einordnung als Disagio wird dadurch bestätigt, dass die Zinsvorauszahlung in der Tabelle auf S. 143 des Prospekts, die inhaltlich derjenigen auf S. 58 entspricht, als „Damnum“ bezeichnet ist, mithin einem Synonym zu „Disagio“ (vgl. Thessinga, in: Ebenroth/Boujong/Joost/Strohn, HGB, 3. Auflage 2015, Bank- und Börsenrecht, Rn. IV-198). Zudem ist davon auszugehen, dass solche Zinsvorauszahlungen unmittelbarer Bestandteil des aufgenommenen Darlehens zur Finanzierung des Erwerbs sind (S. 62 des Prospekts) und anders als etwa die Bearbeitungsgebühr für das finanzierende Kreditinstitut (S. 61 des Prospekts) insofern unmittelbar in das Objekt fließen, als damit das Darlehen bzw. die Zinslast verringert wird.
Der Einwand des Musterklägers, dass die Zinsvorauszahlungen jedenfalls unter den Kosten (und nicht wie geschehen als Abzug vom Fremdkapital) aufgeführt werden müssten, überzeugt nicht. Denn wie gerade ausgeführt wirken sich die Zinsvorauszahlungen dergestalt aus, dass sie den Auszahlungsbetrag des Darlehens mindern, weshalb es sachlich zutreffend ist, sie auch bei der Position „Fremdkapital“ im Finanzierungsplan (insoweit als Abzugsposten) aufzuführen. So ist dies auch auf S. 62 des Prospekts erläutert.
Die Darstellung der Verwendung des Agio ist ebenfalls nicht fehlerhaft. Der Musterkläger beanstandet insoweit, dass das Agio einmal bei den Kosten der Kapitalvermittlung im Investitionsplan und einmal im Finanzierungsplan als Kapitalrücklage erfasst sei. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass der Finanzierungsplan lediglich der Aufschlüsselung der Mittelherkunft dient und darüber Auskunft gibt, woher die für die Gesamtfinanzierung notwendigen Mittel stammen. Der Investitionsplan verhält sich dagegen gerade nicht zur Herkunft der Mittel, sondern zu deren Verwendung; dass das Agio zur Begleichung der Kosten für die Kapitalvermittlung vorgesehen war, wird insoweit hinreichend deutlich. Durch die zweifache Aufführung wird dem durchschnittlich verständigen Anleger daher nicht der unzutreffende Eindruck vermittelt, das Agio stünde ungeschmälert als Kapitalrücklage zur Verfügung.
1 g) Unzureichende Angaben zum Verkäufer der Immobilie
Ein Prospektfehler durch unzureichende Angaben zum Verkäufer der Immobilie lässt sich auf Basis des klägerischen Vortrags nicht feststellen. Gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 VermVerkProspV war die Angabe erforderlich, ob den nach den §§ 3, 7 oder 12 zu nennenden Personen das Eigentum am Anlageobjekt oder wesentlichen Teilen desselben zustand oder zusteht oder diesen Personen aus anderen Gründen eine dingliche Berechtigung am Anlageobjekt zusteht. Bei dem genannten Personenkreis handelt es sich um die Prospektverantwortlichen (§ 3 VermVerkProspV), die (Gründungs-)Gesellschafter des Emittenten (§ 7 VermVerkProspV) sowie um die Mitglieder der Geschäftsführung oder des Vorstands, Aufsichtsgremien und Beiräte des Emittenten, den Treuhänder und sonstige Personen (§ 12 VermVerkProspV). Hierzu hat die Prospektherausgeberin im Rahmen der erforderlichen Negativerklärungen (S. 131 Prospekt) ausgeführt, dass solche offenbarungspflichtigen Umstände nicht vorliegen. Aus dem Vortrag des Musterklägers erschließt sich nicht, auf welcher tatsächlichen Grundlage er entgegen der Negativerklärung von einer Verflechtung zwischen dem Verkäufer und Fondsverantwortlichen im vorstehenden Sinne ausgeht. Bei dieser Sachlage handelt es sich um ohne greifbaren Anhaltspunkt ins Blaue hinein gehaltenen Vortrag.
1 h) Unzureichende Angaben zum Abfindungsguthaben
Nicht zu beanstanden sind entgegen der Auffassung des Musterklägers auch die Informationen im Prospekt über die Auszahlung des Abfindungsguthabens. Richtig ist, dass nach der erstmals zum 31.12.2018 möglichen Kündigung der Beteiligung (die bereits im Überblick auf S. 10 unter dem Stichwort „Laufzeit der Beteiligung“ und hernach unter anderem auf S. 55, 62 und 109, mithin deutlich wahrnehmbar, im Prospekt dargestellt wird) die Auszahlung des Abfindungsguthabens erst zwölf Monate nach Ausscheiden fällig war und in fünf gleichen Jahresraten auszuzahlen war. Diese zeitlich gestreckte Auszahlung des Guthabens im Falle eines Ausscheidens wird im Prospekt ausreichend dargestellt. Die soeben beschriebene Darstellung des Mechanismus bei Ausscheiden findet sich auf S. 98 f. des Prospekts im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“, wo auch erläutert wird, dass die Gesellschaft im Falle der Liquiditätsgefährdung berechtigt sei, die Zahlung der Jahresraten jeweils um bis zu 3 Jahre auszusetzen. Dies gibt den Inhalt von §§ 21 f. des Gesellschaftsvertrages, der im Prospekt auch abgedruckt ist (insbesondere S. 140 f.), zutreffend wieder. Der Hinweis des Musterklägers, der durchschnittliche Anleger erwarte eine zeitnahe Auszahlung seines Guthabens, verfängt nicht, da der durchschnittliche Anleger bei von ihm zu erwartender sorgfältiger Lektüre des Prospekts über die Modalitäten der Rückzahlung (die zudem eine jährliche Verzinsung des Guthabens vorsehen) nicht im Unklaren bleiben kann.
1 i) Verflechtungen zwischen Treuhänderin und Emissionshaus falsch dargestellt
Unbegründet ist auch die Rüge des Musterklägers, im Prospekt seien die Verflechtungen zwischen der Treuhänderin und dem Emissionshaus nicht dargestellt. Dieser meint, wegen fehlenden Hinweises auf die gesellschaftsrechtliche Verflechtung zwischen beiden sei die Angabe, wonach Umstände und Beziehungen, die Interessenkonflikte begründen könnten, bei der Treuhandkommanditistin nicht bestünden (S. 131 Prospekt), unrichtig.
Dies trifft indes nicht zu. Erforderlich ist insoweit eine Darstellung der wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen einerseits der Fondsgesellschaft, ihren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern und andererseits den Unternehmen sowie deren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die nach dem Prospekt durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat, und der diesem Personenkreis gewährten Sonderzuwendungen oder Sondervorteile (BGH, Beschluss vom 23.09.2014, II ZR 319/13, BeckRS 2014, 22132 Rn. 29; BGH, Beschluss vom 15.01.2013, II ZR 43/12, BeckRs 2013, 07613 Rn. 7). Gleiches sehen die §§ 7 Abs. 2 und 3, 12 Abs. 2 und 3 VermVerkProspV vor, denn hiernach ist im Prospekt (soweit hier von Interesse) anzugeben, wenn Gesellschafter der Fondsgesellschaft mittelbar oder unmittelbar an der Vertriebsgesellschaft, an finanzierenden Unternehmen oder an solchen Unternehmen, die mit dem Anbieter in einem Beteiligungsverhältnis stehen oder verbunden sind (§ 271 HGB), beteiligt sind. Diesen Anforderungen ist durch die Aufstellung der Vertragspartner auf S. 120 ff. des Prospekts sowie konkret die zusammenfassende Darstellung auf S. 125, wonach kapitalmäßige und personelle Verflechtungen unter anderem zwischen den unter 1.1 und 1.2 genannten Unternehmen bestehen (hierzu rechnen die Emittentin und die Treuhänderin), genügt. Die jeweils vereinbarten Vergütungen sind an der genannten Stelle ebenfalls aufgeführt. Soweit sich der Musterkläger zur Stützung seiner Auffassung auf das Urteil des LG Frankfurt vom 17.10.2014 (Az. 2-21 O 339/13, Rn. 39 - juris) bezieht, in dem ausgeführt ist, dass der Anleger darauf hätte hingewiesen müssen, dass die Treuhänderin des Fonds eine Tochtergesellschaft des Emissionshauses sei, kann dies schon deshalb nicht verfangen, weil sich das Urteil bereits ausweislich der vom Musterkläger selbst wiedergegebenen Passage auf das Fondsporträt und nicht auf den hier zu beurteilenden Prospekt bezieht.
Soweit der Musterkläger meint, die IVG Immobilien AG sei als Initiatorin und Emissionshaus anzusehen und hieraus die Unrichtigkeit bzw. Unvollständigkeit der auf S. 125 aufgeführten kapitalmäßigen oder personellen Verflechtungen herzuleiten sucht, trifft das nicht zu: So ergibt zum einen bereits die Lektüre der Aufzählung auf S. 125, wo die Ordnungsziffern 1.2 und 5.1 genannt werden, dass eine solche Verbindung u.a. zwischen IVG Immobilien AG (Ordnungsziffer 5.1) und der damaligen Treuhandkommanditistin und deren Gesellschafterin, der IVG Management GmbH (jeweils Ordnungsziffer 1.2.2), bestand und mithin im Prospekt dargestellt ist. Im Übrigen beruht die Annahme des Musterklägers, die IVG Immobilien AG erscheine im Prospekt als Emissionshaus, auf einem Fehlverständnis bzw. einer selektiven Lektüre des Prospekts: Bei den von dem Musterkläger als maßgeblich für seine Einschätzung herangezogenen und auszugsweise zitierten Angaben im ersten Absatz auf S. 38 des Prospekts blendet der Musterkläger nämlich aus, dass bereits im dritten Absatz aufgeführt wird, dass „die IVG Immobilien Fonds GmbH als 100-prozentige Tochter der IVG [gemeint ist die IVG Immobilien AG] Herausgeber / Anbieter des EuroSelect 12“ ist. Soweit der Musterkläger im Schriftsatz vom 21.12.2017 (dort S. 8) zusätzlich Angaben für erforderlich hält, „welche Gesellschaft wie miteinander verbunden ist“, ist eine Rechtsgrundlage für dieses Begehren nicht ersichtlich; insbesondere ist es nicht von §§ 7, 12 VermVerkProspV gedeckt. Die nach § 12 Abs. 3 Nr. 5 VermVerkProspV erfolgte Angabe, dass keine Interessenkonflikte bei der Treuhänderin bestehen, kann nicht allein deswegen als falsch angesehen werden, weil diese, wie im Prospekt offengelegt wird, mit der Emittentin personell bzw. kapitalmäßig verflochten ist. Denn wenn jede personelle oder kapitalmäßige Verflechtung bereits einen Interessenkonflikt begründete, wäre die gesonderte Darstellung (insoweit zusätzlich zu den Anforderungen nach §§ 7, 12 VermVerkProspV) überflüssig. Einen hierüber hinausgehenden Interessenkonflikt vermag der Musterkläger nicht aufzuzeigen; die diesbezüglichen Ausführungen erschöpfen sich vielmehr in allgemeinen Überlegungen zum Pflichtenkreis des Treuhänders. Im Übrigen ist der Umstand, dass die Treuhandkommanditistin nach der Konzeption des Fonds daneben auch Geschäftsführerin der Fondsgesellschaft war, im Prospekt (S. 95, 121) mehrfach offen gelegt, was erforderlich (vgl. Haas/Mock, in: Röhricht/Graf von Westphalen/Haas, HGB, 4. Aufl. 2014, § 161 HGB Rn. 215), aber auch ausreichend war.
2 Prospektnachtragspflicht ab 01.09.2006 wegen Steigerung spekulativer Bautätigkeit
Eine Prospektnachtragspflicht ab 01.09.2006 bestand nicht, weshalb auch der Antrag zu 2. unbegründet ist. Nach § 11 VerkProspG in der damals gültigen Fassung kann sich eine solche Nachtragspflicht zum Prospekt dann ergeben, wenn seit der Gestattung der Veröffentlichung des Verkaufsprospekts Veränderungen eingetreten sind, die für die Beurteilung des Emittenten oder der Vermögensanlagen im Sinne des § 8f Abs. 1 von wesentlicher Bedeutung sind. Entscheidend ist dabei, ob die eingetretene Änderung die Entscheidung über den Erwerb der Vermögensanlagen beeinflusst. Ereignisse, die Einfluss auf den Preis, die Handelbarkeit sowie die Liquidität der Vermögensanlagen haben können, sind Veränderungen von wesentlicher Bedeutung (Wehowsky, in: Erbs/Kohlhaas, Strafrechtliche Nebengesetze, 215. EL Juni 2017, § 11 VerkProspG Rn. 2).
Gemessen hieran lässt sich aus dem Bericht von Savills vom Sommer 2006 (Anlage KapK 8) bei genauer Lektüre und unter Berücksichtigung des Gesamtzusammenhangs eine wesentliche Änderung der wirtschaftlichen Gesamtsituation in Gestalt der vom Musterkläger zugrunde gelegten Annahme, dass insbesondere die spekulative Bautätigkeit gegenüber den Prognosen im Prospekt stark zugenommen habe, nicht ableiten. Es trifft zwar zu, dass in der Zusammenfassung auf S. 1 des genannten Berichts das größte Risiko bezüglich der mittelfristigen Entwicklung des Mietmarktes in der City of London darin gesehen wird, dass sich die spekulative Bautätigkeit beschleunige und 2008/2009 ein Überhang („bulge“) an fertiggestellten Neubauten zu erwarten sei. Ausweislich S. 7 dieser Veröffentlichung hatte sich die Voraussage von Savills hinsichtlich der 2007-2009 potentiell fertig gestellten Bauten, bei denen noch keine Vermietung vorlag, von 4,6 Million sqft auf 9,1 Millionen sqft Flächenzuwachs nahezu verdoppelt. Die soeben zitierten Ausführungen in dem Bericht können aber - anders als es der Musterkläger unternimmt - nicht isoliert betrachtet werden. Denn der Bericht geht insgesamt von nach wie vor guten Wachstumschancen aus. So wird an selber Stelle dargestellt (S. 1), das sich die Nachfrage nach Büroräumen in der 1. Hälfte 2006 gesteigert habe und die Leerstandsrate in der City of London auf 10,1% gesunken sei. Als Folge hieraus hätten die Mieten insbesondere in der City in den ersten sechs Monaten des Jahres Steigerungen im 2-stelligen Prozentbereich erfahren. Auf derselben Seite wird im direkten Anschluss an den Risikofaktor der erhöhten Bautätigkeit zudem angeführt, dass die Voraussage steigender Mieten vor diesem Hintergrund nur leicht nach unten korrigiert worden sei („slightly cooled our rental growth forecasts“). Nach wie vor rechnete Savills aber damit, dass die Miete für „Grade A“-Immobilien über die nächsten fünf Jahre um 6% pro Jahr steigen werde. Eine differenzierte Betrachtung wird auch durch den Ausblick auf S. 7 des Berichts nahegelegt, wo ausdrücklich festgehalten wird, dass die Zahl der in Planung befindlichen Bauten noch kein vollständiges Bild vermittele („only half the picture“) und insbesondere steigende Nachfrage die gestiegene Bauaktivität kompensieren könne. Zudem wird in dem Bericht (ebenfalls S. 7) hinsichtlich der Bauaktivität dargelegt, dass die Entwicklung noch nicht abschließend beurteilt werden könne, weil der Anteil der tatsächlich fertig gestellten Bauten an den in Planung befindlichen sich dann verringern könnte, wenn die Berichte über einen „Bauboom“ auf den einen oder anderen Investor abschreckende Wirkung hätten. Dementsprechend empfiehlt der Bericht, die Entwicklung der nächsten sechs Monate insbesondere hinsichtlich der kommenden Bautätigkeit zu beobachten. Vor diesem Hintergrund kann der Senat offen lassen, ob die Initiatoren des Fonds zur Auswertung der Veröffentlichung von Savills überhaupt verpflichtet waren. Auch bedarf es keiner weiteren Erörterung, ob die kurzfristigen Aussichten angesichts der langfristigen Vermietung des wesentlichen Teils der Fondsimmobilie überhaupt von Bedeutung waren.
b) Die Anträge zu 3. bis 5. erweisen sich als gegenstandslos, nachdem die Anträge zu 1. und 2. unbegründet sind. Denn unabhängig von der Bindung des Senats an den Vorlagebeschluss (§ 6 Abs. 1 S. 2 KapMuG) besteht für eine Klärung abstrakter Rechtsfragen kein Rechtsschutzinteresse, so dass dann, wenn eine vorgreifliche Rechtsfrage verneint wird, auch die darauf aufbauenden Feststellungsziele nicht entschieden werden müssen (OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 12.07.2017, 23 Kap 1/16, BeckRS 2017, 118976 Rn. 59). Ist daher - wie hier - die Entscheidungserheblichkeit einzelner Feststellungsziele aufgrund der vorausgegangenen Prüfung im Musterverfahren entfallen, ist der zugrundeliegende Vorlagebeschluss hinsichtlich dieser Feststellungsziele gegenstandslos geworden. Dies ist im Tenor und in den Gründen des Musterentscheids zum Ausdruck zu bringen (vgl. BGH NZG 2017, 378, 389 Rn. 106).
c) Der Hilfsantrag der Musterbeklagten zu 1), mit dem die Feststellung begehrt wird, dass Prospektfehler für die Musterbeklagte zu 1) weder im Rahmen ihrer Plausibilitätsprüfung noch im Rahmen einer Prüfung mit banküblicher Sorgfalt erkennbar waren, ist dem Senat nicht zur Entscheidung angefallen. Denn die Bedingung, unter der der Hilfsantrag steht, ist nicht eingetreten, weil der Senat ausweislich der vorstehenden Ausführungen dem Musterfeststellungsantrag des Klägers nicht entsprochen hat.
Soweit die Musterbeklagte zu 1) mit Schriftsatz vom 28.11.2017 eine Streitverkündung gegenüber der 0895 Private-Funds-Abwicklungsgesellschaft i. L. (ehemals IVG Private Funds GmbH) erklärt hat, war deren Zustellung nicht veranlasst. Denn das Musterverfahren nach dem KapMuG ist nicht interventionsfähig. Ein auf den Verfahrensabschnitt des Musterverfahrens bezogener Beitritt und eine auf den Verfahrensabschnitt des Musterverfahrens bezogene Streitverkündung sind, wie der Bundesgerichtshof jüngst entschieden hat (NZG 2017, 1428 Rn. 5), nicht statthaft. In einem solchen Fall ist die nach § 73 S. 2 ZPO grundsätzlich vorzunehmende Zustellung der Streitverkündungsschrift entbehrlich (BGH NZG 2017, 1428, 1430 Rn. 28 ff.).
Eine Kostenentscheidung ist nicht zu treffen (§ 16 Abs. 2 KapMuG).
Dr. Hake Schwarz Dr. Hoppe

References: § 1
 § 1
 § 6
 § 6
 § 1
 BGH 
 § 1
 § 1
 § 1
 § 3
 § 3
 § 6
 BGH 
 § 199
 § 277
 § 2
 § 8
 § 8
 § 7
 § 490
 § 9
 § 12
 § 161
 § 11
 § 8
 § 11
 BGH 
 § 73