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Timestamp: 2016-10-22 19:52:52+00:00

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4C.155/2003 (03.11.2003)
Kl�ger und Berufungskl�ger, vertreten durch Rechtsanwalt Alain Luchsinger, Postfach 2554,
A.________ (Kl�ger) ist seit 1991 P�chter bzw. Mieter des Dancings D.________, das sp�ter in Dancing D.-E.________ umbenannt wurde. Pacht- bzw. Mietzinsgl�ubigerin war seit Dezember 1991 die C.________ Bank, zun�chst zufolge Zession der Zinsen durch den urspr�nglichen Verp�chter bzw. Vermieter. 1995 erwarb sie die Liegenschaft, in welcher sich das verpachtete Lokal befindet und schloss am 31. Januar 1995 mit A.________ einen bis zum 30. September 1996 befristeten, als "Mietvertrag" betitelten Vertrag. In den folgenden Jahren schloss die C.________ Bank mit A.________ j�hrlich einen neuen, jeweils auf ein Jahr befristeten "Mietvertrag", letztmals am 22. September 1999 bis zum 30. September 2000.
Am 8. September 2000 teilte die C.________ Bank A.________ mit, angesichts der getroffenen Vereinbarung bez�glich Reduzierung des Zinsausstandes und der Schuld auf dem Unternehmerkonto sei sie bereit, den bestehenden Vertrag zu den gleichen Bedingungen, d.h. bis zum 30. September 2001 zu verl�ngern. Damit erkl�rte sich A.________ unterschriftlich einverstanden.
Mit Schreiben vom 18. Mai 2001 erkl�rte die C.________ Bank A.________, sie habe das Dancing verkauft. Das Vertragsverh�ltnis laufe daher vertragsgem�ss am 30. September 2001 aus.
Nachdem der Kl�ger erfolglos gegen die B.________ GmbH (Beklagte) als neue Eigent�merin der Liegenschaft, in der sich das Dancing befindet, ein Schlichtungsverfahren gef�hrt hatte, verlangte er vom Kantonsgerichtspr�sidenten II die Feststellung, dass zwischen den Parteien entsprechend dem Vertrag mit der C.________ Bank vom 22. September 1999 �ber die R�umlichkeiten des Dancings D.- E.________ ein Pacht-, eventuell Mietverh�ltnis auf unbestimmte Dauer bestehe. F�r den Eventualfall, dass der Vertrag am 30. September 2001 auslaufen sollte, beantragte er eine Erstreckung f�r mindestens drei Jahre.
Die C.________ Bank ist dem Prozess als Nebenintervenientin beigetreten. Der Kantonsgerichtspr�sident II wies die Klage am 25. Juni 2002 ab und verpflichtete den Kl�ger, das Dancing D.- E.________ bis zum 31. August 2002, 12.00 Uhr, zu verlassen und bis zu diesem Zeitpunkt die ausstehenden Zinse zu begleichen.
Die Obergerichtskommission des Kantons Obwalden wies am 29. April 2003 einen Rekurs des Kl�gers, mit welchem dieser seine erstinstanzlich gestellten Antr�ge erneuert hatte, unter Best�tigung des Entscheids des Kantonsgerichtspr�sidenten II vom 25. Juni 2002 ab. Gleichzeitig verpflichtete sie den Kl�ger, das Dancing D.-E.________ bis zum 30. Juni 2003, 12.00 Uhr, zu verlassen und bis dahin die noch ausstehenden Zinsen zu bezahlen.
Der Kl�ger hat gegen den Entscheid der Obergerichtskommission sowohl staatsrechtliche Beschwerde als auch Berufung erhoben. Mit Berufung beantragt er die Aufhebung des Urteils der Obergerichtskommission des Kantons Obwalden und die Gutheissung der im kantonalen Verfahren gestellten Rechtsbegehren. Eventuell sei die Streitsache zur Erg�nzung und Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Mit Beschluss vom 9. Juli 2003 wies das Bundesgericht die in beiden Verfahren gestellten Gesuche um unentgeltliche Prozessf�hrung und Beigabe eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes in der Person von Rechtsanwalt Alain Luchsinger ab. Gleichzeitig forderte es die Leistung eines Kostenvorschusses von je Fr. 6'000.-- bis zum 10. September 2003, wobei es auf Gesuch des Kl�gers die Frist bis zum 10. Oktober 2003 erstreckte (Art. 33 Abs. 2, Art. 150 OG). F�r das Berufungsverfahren ist der Kostenvorschuss rechtzeitig eingegangen. Mit Schreiben vom 10. Oktober 2003 zog der Kl�ger die staatsrechtliche Beschwerde zur�ck.
Der Kl�ger l�sst die Qualifikation der vertraglichen Beziehung zwischen ihm und der C.________ Bank als Pachtvertrag im Berufungsverfahren ausdr�cklich unangefochten. Darauf ist nicht zur�ckzukommen. Die Frage, ob ein Miet- oder ein Pachtvertrag vorliegt, kann an sich offen bleiben, da die in der vorliegenden Streitsache massgebenden Gesetzesnormen f�r beide Vertr�ge gleich lauten.
Der Kl�ger r�gt zun�chst, die Vorinstanz habe Art. 8 ZGB verletzt, weil sie sachliche Gr�nde f�r den Abschluss aneinander gereihter einj�hriger Vertr�ge angenommen habe, ohne die von ihm angerufenen Zeugen einzuvernehmen, die sich zu den von ihm vorgetragenen Gr�nden h�tten �ussern k�nnen, die zum Vertragsabschluss gef�hrt h�tten.
Wer vor Bundesgericht eine Verletzung des Rechts zum Beweis r�gt, hat konkret darzulegen, welche von ihm angebotenen Beweise der Sachrichter h�tte abnehmen sollen, mit den erforderlichen Hinweisen, dass er diese Beweisantr�ge form- und fristgerecht gestellt hat; ausserdem hat er aufzuzeigen, welche rechtserheblichen Tatsachen damit h�tten bewiesen werden sollen (Poudret, Commentaire de la loi f�d�rale d'organisation judiciaire, N 1.5.2.3 zu Art. 55 OG). Die Ausf�hrungen des Kl�gers gen�gen diesen Anforderungen offensichtlich nicht, zumal er die von ihm im kantonalen Verfahren angef�hrten Umst�nde nicht auflistet, sondern auf die Akten verweist, was unzul�ssig ist (BGE 126 III 198 E. 1d S. 201, mit Hinweisen). Seine R�ge ist damit insoweit ungen�gend begr�ndet (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).
Der Kl�ger macht mit der Berufung sodann geltend, die Vorinstanz habe Art. 295 OR verletzt, weil sie es zu Unrecht abgelehnt habe, in den mehrfach nacheinander erfolgten Abschl�ssen befristeter Pachtvertr�ge analog dem Arbeitsrecht das Vorliegen verbotener Kettenvertr�ge zu erblicken und das befristete in ein unbefristetes Pachtverh�ltnis umzudeuten.
Nach schweizerischem Recht ist es zul�ssig, sich abl�sende aneinander gereihte befristete Arbeitsvertr�ge, sogenannte Kettenvertr�ge, zu schliessen, sofern sie nicht zu einer Gesetzesumgehung (Art. 2 Abs. 2 ZGB) f�hren. Eine solche liegt vor, wenn die Kettenvertr�ge durch keinen sachlichen Grund gerechtfertigt sind und bezwecken, die Anwendung der Bestimmungen �ber den K�ndigungsschutz oder die Entstehung von Anspr�chen des Arbeitnehmers, die von einer Minimaldauer des Arbeitsverh�ltnisses abh�ngig sind, zu verhindern (z. B. Art. 324a, 335c, 336c, 339b OR; Urteil des Versicherungsgerichts C 180/99 vom 4. Mai 2000, E. 2c, mit Hinweisen; Rehbinder, Berner Kommentar, N 12 zu Art. 334). Auf derartige sachliche Gr�nde, die Pacht- bzw. Mietvertr�ge mit dem Kl�ger zu befristen, konnte sich die Beklagte nach Auffassung der Vorinstanz aber berufen: Die C.________ Bank habe das Dancing D.-E.________ anfangs 1995 im Rahmen einer Zwangsvollstreckung �bernommen und sei gehalten gewesen, das mit der Verpachtung bzw. Vermietung verbundene finanzielle Risiko minimal zu halten, da das Halten und Verpachten bzw. Vermieten von Liegenschaften nicht zum Kerngesch�ft der C.________ Bank geh�rte. Sodann habe die C.________ Bank den Kl�ger mehrfach f�r r�ckst�ndige Zinsen mahnen m�ssen. Zudem habe die C.________ Bank dem Kl�ger ab 2000 einen Dreijahresvertrag in Aussicht gestellt, sofern er mit den Zinszahlungen nicht mehr in Verzug gerate. Am 9. September 2000 habe sich der Kl�ger dann aber unterschriftlich mit einer Vertragsverl�ngerung um nur ein Jahr einverstanden erkl�rt, und zwar gest�tzt auf eine Vereinbarung �ber die Reduktion der Zinsausst�nde und des Minussaldos auf dem Unternehmerkonto.
Vor diesem Hintergrund schloss die Vorinstanz aus, dass der Kl�ger mit der Befristung der Vertr�ge unrechtm�ssig unter Druck gesetzt worden sei, denn er h�tte es in der Hand gehabt, auf dem Abschluss eines dreij�hrigen Vertrages zu beharren, wenn er seinen Zahlungspflichten ordnungsgem�ss nachgekommen w�re. Statt dessen habe er am 9. September 2000 erneut einer einj�hrigen Befristung zugestimmt und Zahlungsr�ckst�nde anerkannt.
3.3 Gr�nde, die zu den Kettenvertr�gen entwickelte Rechtsprechung auf Miet- oder Pachtvertr�ge zu �bertragen, lassen sich im vorliegenden Fall entgegen der Auffassung des Kl�gers nicht erkennen. So ist nicht ersichtlich, welche zum Schutz des Mieters oder P�chters geschaffenen Vorschriften durch den mehrmaligen Abschluss zeitlich limitierter Vertr�ge h�tten umgangen werden sollen, zumal die Dauer des Vertragsverh�ltnisses als solche - anders als im Arbeitsvertrag - keine speziellen Anspr�che gegen�ber dem Vermieter oder Verp�chter entstehen l�sst (dazu ausf�hrlich und zutreffend Higi, Z�rcher Kommentar, N 42 zu Art. 266 OR). Zudem h�tte der C.________ Bank freigestanden, den Vertrag mit dem Kl�ger durch K�ndigung auf den n�chstm�glichen Termin enden zu lassen, w�re das Vertragsverh�ltnis unbefristet gewesen (vgl. Art. 296 Abs. 2 und 3, Art. 266d OR). Schliesslich steht die Befristung eines Pacht- bzw. Mietvertrages einer Erstreckung weder im Grundsatz entgegen noch wirkt sie sich nachteilig auf die Erstreckungsdauer aus, ist doch in dieser Hinsicht die effektive Dauer der gesamten Vertragsbeziehung der Parteien massgebend und nicht die letztmalige Befristung (vgl. Higi, a.a.O., N 42 zu Art. 266 OR). Ohne ersichtliche Absicht einer Gesetzesumgehung sind aber Kettenvertr�ge wie dargelegt auch im Arbeitsrecht zul�ssig. Auch insoweit hat die Vorinstanz im Ergebnis kein Bundesrecht verletzt.
4.1 Art. 300 Abs. 1 OR verweist f�r den K�ndigungsschutz bei der Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen auf die Regeln des Mietrechts unter Beachtung der wirtschaftlichen Ausrichtung der Pacht (Higi, a.a.O., N 23 zu Art. 300 OR). Als H�rte im Sinne von Art. 272 OR fallen Umst�nde in Betracht, die es dem Mieter verunm�glichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen (Weber, Basler Kommentar, 3. Aufl., N 3 zu Art. 272 OR). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann die Erstreckung des Mietverh�ltnisses verweigert werden, wenn der Mieter nicht nachzuweisen vermag, dass er das ihm unter den gegebenen Umst�nden Zumutbare getan hat, um auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages andere Wohn- oder Gesch�ftsr�ume zu finden (BGE 110 II 249 E. 4 S. 254, mit Hinweisen). Auch im Hinblick auf eine erste Erstreckung, in der ein weniger strenger Massstab an das Verhalten der Mieterschaft anzulegen ist (BGE 102 II 254 S. 256), darf er nicht einfach monatelang zuwarten im Vertrauen darauf, dass der Erstrekkungsrichter seinen Interessen auf jeden Fall den Vorrang vor jenen des Vermieters geben werde. Ein solches Verhalten verdient keinen Rechtsschutz (Urteile des Bundesgerichts 4C.129/1988 vom 5. September 1988, E. 4, und 4C.209/1990 vom 18. Oktober 1990, E. 7b; Weber, a.a.O., N 13 zu Art. 272 OR). Auch Lachat/Stoll/Brunner, welche die Anstrengungen der Mieterschaft weniger streng gewichten wollen, erw�hnen, dass die Mieterschaft nach Empfang der K�ndigung nicht unt�tig bleiben darf (Mietrecht f�r die Praxis, 4. Aufl. 1999, Kap. 30, Rz. 3.11). Anders kann es sich in besonderen F�llen verhalten, etwa wenn der Mieter gute Gr�nde zur Annahme hat, die K�ndigung sei ung�ltig oder wenn er wegen Krankheit oder Alter derart hilflos ist, dass er zur Suche von Ersatzraum gar nicht in der Lage ist (Weber, a.a.O., N 13 zu Art. 272 OR; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., Rz. 4.8; vgl. auch BGE 116 II 446 E. 3 S. 448).
4.2 Die Vorinstanz hat f�r das Bundesgericht verbindlich festgestellt, der Beklagte sei am 18. Mai 2001 vertragsgem�ss vom Vorkaufsfall in Kenntnis gesetzt worden und habe gleichzeitig die Mitteilung erhalten, der Pacht- bzw. Mietvertrag werde nach Ende September 2001 zufolge Verkaufs der Liegenschaft D.-E.________ nicht mehr verl�ngert. Der Beklagte habe nicht sogleich, sondern erst im August 2001 begonnen, nach einem Ersatzobjekt zu suchen, wobei er vorerst ausschliesslich eigene Inserate aufgegeben und sich nicht auf Offerten in der Gastronomiezeitung beworben habe. Bei dieser Sachlage verneinte die Vorinstanz das Vorliegen einer eine Erstreckung rechtfertigenden H�rte im Sinne von Art. 272 OR.
4.3 Der Kl�ger macht in der Berufung geltend, er sei nicht �ber den massgeblichen Inhalt des Kaufvertrages informiert worden. Entsprechendes geht jedoch aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor, und der Beklagte zeigt nicht auf, sich bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform darauf berufen zu haben. Die Behauptung hat daher als neu und damit unzul�ssig zu gelten (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). Ferner legt der Beklagte nicht dar, weshalb er trotz zwei Monate dauernden Zuwartens mit dem Beginn der Suche nach einem neuen Pacht- bzw. Mietobjekt zu einer Erstreckung berechtigt sein soll. Hat er aber selbst nicht alles Zumutbare unternommen, hat er sich die Folgen seiner Unt�tigkeit selbst zuzuschreiben und besteht kein Anlass zu einer Erstreckung.
Aus den dargelegten Gr�nden erweist sich die Berufung als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Ausgangsgem�ss wird der Kl�ger kostenpflichtig (Art. 156 Abs. 1 OG). Da auf die Einholung einer Berufungsantwort verzichtet wurde, wird der Kl�ger nicht verpflichtet, der Beklagten eine Prozessentsch�digung (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG) zu entrichten.

References: Art. 150
 Art. 8
 Art. 55
 Art. 295
 Art. 324
 Art. 334
 Art. 266
 Art. 296
 Art. 266
 Art. 266
 Art. 300
 Art. 300
 Art. 272
 Art. 272
 Art. 272
 Art. 272
 BGE 
 Art. 272