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Timestamp: 2020-02-23 14:28:15+00:00

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OLG Brandenburg, 5 U 181/06: OLG Brandenburg: zgb, gebäude, eigentum, kaufpreis, grundstück, kaufvertrag, bereicherung, ddr, eigentümer, rückzahlung
Urteil des OLG Brandenburg vom 06.09.2006, 5 U 181/06
Aktenzeichen: 5 U 181/06
OLG Brandenburg: zgb, gebäude, eigentum, kaufpreis, grundstück, kaufvertrag, bereicherung, ddr, eigentümer, rückzahlung
Normen: § 93 BGB, § 94 BGB, § 95 Abs 1 BGB, § 306aF BGB, § 812 Abs 1 S 1 BGB
Ungerechtfertigte Bereicherung: Anspruch auf Rückerstattung des Kaufpreises für einen in der ehemaligen DDR errichteten Bungalow
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 6. September 2006, Az. 17 O 565/04, wird zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
1Der Kläger begehrt aus ungerechtfertigter Bereicherung von der Beklagten die Herausgabe des Kaufpreises, den er für den Kauf eines Bungalows am H. an die Beklagte gezahlt hat.
2Wegen der Einzelheiten wird zunächst Bezug genommen auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils.
3Das Landgericht hat die Beklagte verurteilt, an den Kläger 7.413,74 Euro zu zahlen. Der Kläger habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung dieses Betrages aus ungerechtfertigter Bereicherung. Der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag sei nichtig, da er auf eine unmögliche Leistung gerichtet gewesen sei. Der Bungalow habe nicht ohne Grund und Boden verkauft werden können, weil es sich bei ihm um einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks handele. Es sei kein vom Boden getrenntes Eigentum an dem Bungalow gemäß § 459 Abs. 1 ZGB entstanden, da die Nutzung nicht auf vertraglicher Grundlage erfolgt sei. Es sei auch kein selbstständiges Baulichkeiteneigentum nach § 296 Abs. 1 ZGB entstanden, weil durch diese Vorschrift der private Nutzer von Freizeitgrundstücken habe geschützt werden sollen. Aus dem Vertragsgesetz ergebe sich nichts anderes, denn es enthalte keinerlei Regelungen über die Entstehung von selbstständigem Gebäudeeigentum. Bei dem Bungalow handele es sich entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht um einen Scheinbestandteil des Grundstücks im Sinne des § 95 BGB. Es komme darauf an, ob der Wegfall der Verbindung von vornherein beabsichtigt gewesen sei. Maßgeblich sei der innere Wille des Verbindenden. Hier sei davon auszugehen, dass die Verbindung auf Dauer geplant gewesen sei. Der Kaufvertrag sei daher auf eine anfänglich objektiv unmögliche Leistung gerichtet und damit gemäß § 306 BGB a. F. nichtig gewesen. Der Kläger habe daher den Kaufpreis ohne Rechtsgrund gezahlt. Die Beklagte sei um den Kaufpreis bereichert und habe ihn gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Fall BGB herauszugeben. Nach der Saldotheorie müsse sich der Kläger jedoch die Nutzung anrechnen lassen, die ihm die Beklagte verschafft habe. Auf der Grundlage einer Restnutzungsdauer von 33 Jahren zum Zeitpunkt des Kaufs im Oktober 1993 ergebe sich aus dem gezahlten Kaufpreis von 24.000 DM eine Nutzungsentschädigung von 727,27 DM pro Jahr. Gerechnet auf die 13 Jahre der Nutzung des Gebäudes durch den Kläger ergebe dies gerundet 9.500 DM (4.857,27 Euro). Nach Abzug dieses Betrages von dem Kaufpreis könne der Kläger die verbleibenden 7.413,74 Euro verlangen. Die von der Beklagten darüber hinaus erklärte hilfsweise Aufrechnung sei unerheblich, weil die Nutzungsentschädigung bereits im Rahmen der Saldierung zu berücksichtigen gewesen sei. Ein Nutzungsentschädigungsanspruch der Beklagten sei auch nicht verjährt. Die Klage sei
Nutzungsentschädigungsanspruch der Beklagten sei auch nicht verjährt. Die Klage sei vor Ablauf der Verjährungsfrist bei Gericht eingegangen. Da der Bungalow nicht im Eigentum der Beklagten stehe, sei der Kläger nicht zur Herausgabe des Bungalows Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises verpflichtet.
4Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Indem das Landgericht davon ausgehe, dass das Gebäudeeigentum dem Grundstückseigentum folge, missachte es elementare Grundsätze des Einigungsrechts. Der Bungalow sei in der DDR durch einen volkeseigenen Betrieb erbaut worden. Nach den strengen Normen des Schutzes des Volkseigentums verbiete sich die Annahme, ein als Volkseigentum errichtetes Gebäude könne dem Eigentumsrecht eines nicht volkseigenen Grundstücks folgen. Dieser Grundsatz sei speziell für den Fall, dass ein volkseigener Betrieb ein Gebäude auf einem nicht volkseigenen Grundstück errichte, in § 495 ZGB ausgestaltet. Darin sei eindeutig festgelegt, dass das errichtete Gebäude in jedem Fall und zwingend Volkseigentum werde. Eigentümer sei daher in keinem Fall der Eigentümer des nicht volkseigenen Grundstücks. Gemäß Art. 231 § 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB gehörten Gebäude, die nach dem vor Wirksamwerden des Beitritts geltenden Recht vom Grundstück unabhängiges Eigentum waren, nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks. Als Rechtsnachfolgerin des VEB V. Kombinat F., der den streitgegenständlichen Bungalow errichtet habe, sei die Beklagte nach der Umwandlung auf der Grundlage des Treuhandgesetzes Eigentümerin des Bungalows geworden. Sie sei daher berechtigt gewesen, den Bungalow auch ohne den dazugehörigen Grund und Boden zu verkaufen.
6unter Abänderung des Urteils des Landgerichts vom 6. September 2006 die Klage in vollem Umfang abzuweisen.
9Er verteidigt das angefochtene Urteil unter näherer Darlegung. Entgegen der Ansicht der Beklagten sei selbstständiges Gebäudeeigentum an dem Bungalow nach § 459 ZGB nicht entstanden, da eine vertragliche Nutzung des Grundstücks nicht vorgelegen habe.
10 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.
11 Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg
12 Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung des für den Bungalow gezahlten Kaufpreises aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt.; 818 Abs. 2 BGB (Leistungskondiktion), denn er hat den Kaufpreis ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet.
13 Grundlage für die Zahlung war der Kaufvertrag vom 1. Oktober 1993. Das Zustandekommen dieses Vertrages ist gemäß Art. 229 § 5 EGBGB nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung zu beurteilen. Gemäß § 306 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung war der Vertrag nichtig, denn er war auf eine anfänglich objektiv unmögliche Leistung gerichtet. Weder die Beklagte noch ein anderer konnte dem Kläger selbstständiges Eigentum an dem Bungalow verschaffen.
14 1) An dem Bungalow ist kein selbstständiges Gebäudeeigentum nach § 459 ZGB entstanden. Unstreitig wurde der Bungalow durch einen volkseigenen Betrieb errichtet. Bei dem Bungalow handelte es sich jedoch bereits nicht um ein „Gebäude“ oder eine „Anlage“ im Sinne des § 459 ZGB, sondern um eine zu Freizeit- und Erholungszwecken errichtete Baulichkeit im Sinne des § 296 ZGB. Auch wenn es sich um ein Gebäude im Sinne des § 459 ZGB handeln würde, wäre selbstständiges Gebäudeeigentum nach § 459 ZGB nicht entstanden, denn § 459 ZGB setzte weiter voraus, dass der Bungalow in Ausübung eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts errichtet wurde. Dies war unstreitig nicht der Fall. Träfe die Ansicht der Beklagten zu, wonach sich aus den strengen Normen zum Schutz des Volkseigentums ergebe, dass ein als Volkseigentum errichtetes Gebäude nicht dem Eigentum am nicht volkseigenen Grundstück folgen könne, dann hätte das Tatbestandsmerkmal der vertraglichen Nutzung keine Bedeutung
könne, dann hätte das Tatbestandsmerkmal der vertraglichen Nutzung keine Bedeutung mehr. Aus der amtlichen Überschrift des Abschnitts des ZGB, in dem § 459 ZGB steht, ergibt sich jedoch, dass der Gesetzgeber dieses Tatbestandsmerkmal bewusst in die Vorschrift aufgenommen hat, und dies, obwohl der Zweck der Vorschrift ausdrücklich die Sicherung des sozialistischen Eigentums war. Auch der Kommentar des Ministeriums der Justiz der DDR zum ZGB geht unter § 459 Nr. 1.1 ohne weiteres davon aus, dass eine die Nutzung des Grundstücks ermöglichende Vereinbarung bestanden haben muss.
15 2) An dem Bungalow ist auch kein selbstständiges Baulichkeiteneigentum nach § 296 Abs. 2 ZGB entstanden. Entgegen der Ansicht des Landgerichts scheidet dies nicht bereits deshalb aus, weil § 296 ZGB nur private Nutzer von Grundstücken hätte schützen sollen. § 296 ZGB galt gemäß § 286 Abs. 4 ZGB vielmehr auch für die Errichtung von Baulichkeiten zu Freizeit- und Erholungszwecken durch Betriebe (vgl. BGH Urteil vom 4. Februar 2005, Az. V ZR 114/04, ZOV 2005, 86) und zwar auch dann, wenn sowohl der Errichter als auch der Rechtsträger des Grundstücks Betriebe waren (vgl. Nr. 3.1.1 der Grundsätzlichen Feststellung Nr. 2/1975 zur Anwendung von Bestimmungen des Zivilgesetzbuches auf Wirtschaftsrechtsverhältnisse vom 30. September 1975).
16 Voraussetzung für die Entstehung selbstständigen Baulichkeiteneigentums war jedoch gemäß § 296 Abs. 2 ZGB ebenfalls, dass der Bungalow in Ausübung eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts errichtet wurde. Ein solches Nutzungsrecht war hier unstreitig nicht vereinbart.
17 3) An dem Bungalow hat auch ab dem 3. Oktober 1990 kein selbstständiges Eigentum bestanden, denn er ist Bestandteil des Grundstücks im Sinne der §§ 93, 94 BGB. Gemäß Art. 230 EGBGB galt ab dem 3. Oktober 1990 grundsätzlich das BGB, so dass sich seither die Verkehrsfähigkeit des Bungalows nach den §§ 93, 94 BGB bestimmte. Art. 233 § 5 Abs. 1 EGBGB, wonach unter anderem Gebäude und Baulichkeiten, die am 2. Oktober 1990 nach den dann geltenden Vorschriften unabhängiges Eigentum waren, nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören, ist nicht anzuwenden, denn weder nach § 296 ZGB noch nach § 459 ZGB bestand unabhängiges Eigentum an dem Bungalow. Art. 233 § 5 Abs. 1 EGBGB schließt jedoch gleichzeitig nicht aus, dass Gebäude oder Baulichkeiten, die bis zum 2. Oktober 1990 gemäß § 295 Abs. 1 ZGB Teil des Grundstückseigentums waren, ab dem 3. Oktober 1990 als Scheinbestandteile gemäß § 95 BGB Gegenstand selbstständigen Eigentums sein konnten. Der Bungalow war jedoch kein Scheinbestandteil im Sinne des § 95 Abs. 1 BGB, denn er war nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden worden. Diese Feststellung des Landgerichts hat die Beklagte mit der Berufung nicht angefochten. Anhaltspunkte dafür, dass die Feststellung fehlerhaft wäre, sind nicht ersichtlich.
18 4) Damit war zur Zeit des Abschlusses des Kaufvertrages niemand in der Lage, dem Kläger selbstständiges Eigentum an dem Bungalow zu verschaffen, so dass der Kaufvertrag auf eine unmögliche Leistung im Sinne des § 306 BGB a. F. gerichtet und deshalb nichtig war.
19 Zutreffend hat das Landgericht den Rückzahlungsanspruch des Klägers in Anwendung der Saldotheorie um die gezogenen Nutzungen gekürzt. Die Beklagte hat die Berechnung des Landgerichts mit der Berufung nicht angefochten. Die Berechnung erscheint auch zutreffend. Der Anspruch des Klägers ist daher in dem zuerkannten Umfang begründet.
20 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
21 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
22 Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.
23 Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz wird gemäß § 3 ZPO i. V. m. § 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG festgesetzt auf 7.413,74 Euro entsprechend der angefochtenen Verurteilung.
5 U 181/06
Zgb, Gebäude, Eigentum, Kaufpreis, Grundstück, Kaufvertrag, Bereicherung, Ddr, Eigentümer, Rückzahlung

References: § 93
 § 94
 § 95
 § 306
 § 812
 § 459
 § 296
 § 95
 § 306
 § 812
 § 495
 Art. 231
 § 5
 § 459
 Art. 229
 § 5
 § 306
 § 459
 § 459
 § 296
 § 459
 § 459
 § 459
 § 459
 § 459
 § 296
 § 296
 § 296
 § 286
 BGH 
 § 296
 Art. 230
 Art. 233
 § 5
 § 296
 § 459
 Art. 233
 § 5
 § 295
 § 95
 § 95
 § 306
 § 97
 § 543
 § 3
 § 47