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Timestamp: 2019-02-23 05:26:27+00:00

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WERTITSCH IMMOBILIEN :: Wissenswertes - Mietrechtsnovelle (MRN 2001)
MIETRECHTSNOVELLE (MRN 2001)
Diese Novelle bringt für den Vermieter Vorteile, keine neuen Rechte für den Mie­ter, betrifft im Anwendungsbereich zwar nicht den klassischen Kernbereich des Miet­rechts, ist jedoch als Schritt zur Liberalisierung des Mietrechts und Anpassung an die Gegebenheiten des Immobilienmarktes zu verstehen.
I. Änderungen im Anwendungsbereich:
1. Vollausnahmen:
in § 1 Abs. 2 MRG wird nach der Z 1 folgende Z 1a eingefügt:
"Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Or­ga­ni­sa­tion im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet wer­den".
Diese neue Vollausnahme betrifft nicht das Rechtsverhältnis zwischen Haus­in­ha­bung und Mieter, sondern den Vertrag der karitativen Organisationen mit ihren Schützlingen. Die Vermietung muss im Rahmen eines sozialpädagogischen Be­treu­ungs­pro­gramms erfolgen (daher ist eine Vereinsgründung und ledigliche Bereitstellung eines Mietobjektes nicht ausreichend).
Diese Bestimmung wurde erlassen, um karitativen Organisationen (z.B. Caritas, Volkshilfe, Bewährungshilfe) die Vereinbarung einer geringeren Mietdauer als drei Jahre zu ermöglichen, ohne die einheitliche Befristungsregelung des § 29 MRG "durchlöchern" zu müssen und damit eines der tragenden Ziele der Wohn­rechts­no­vel­le 2000 "anzukratzen".
im § 1 Abs. 2 MRG wird der Punkt am Ende der Z 4 durch eine Beistrich ersetzt und folgende Ziffer 5 angefügt:
"Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens geschaffen wurden oder werden, nicht zählen".
Diese Bestimmung stellt eine Erweiterung und Ersetzung der bisherigen Teil­aus­nah­me des § 1 Abs. 4 Z 2 MRG (idF vor der MRN 2001) dar.
Diese neue Vollausnahme ist breit anwendbar, sie umfasst nicht nur Wohn­un­gen, son­dern auch Geschäftsräumlichkeiten (z.B. Ordinationen, Lagerhallen, Frei­flä­chen zum Zwecke der Bebauung) also "Ein- oder Zweiobjekthäuser".
Die Rechtssprechung der letzten Jahre war betreffend der Definition "...nicht mehr als zwei selbständigen..." eher vermieterfreundlicher orientiert, da sich zusätzliche Räume (Garagen, Kellerräumlichkeiten, etc.) nicht schadend auswirkten, wenn sie einem vermieteten Objekt zuordenbar waren. Auch ein nachträglicher Dach­bo­den­aus­bau schadet nicht.
Stichtag ist der Tag des Vertragsabschlusses, es darf der Mietvertrag daher nicht vor dem 1.1.2002 abgeschlossen worden sein, wenn er diesen Aus­nah­me­be­stim­mun­gen unterliegen soll.
Achtung: Bei den Vollausnahmen kommt das MRG nicht zur Anwendung, es gilt das ABGB (siehe §§ 1091 ff). Dies bedeutet insbesondere:
Befristung: Es gibt keine Beschränkungen, eine Befristung bindet beide Seiten.
Es gibt keinen Kündigungsschutz! Auch wenn ein Kündigungsschutz (Frist, Ver­zicht etc.) vereinbart wurde, ist der Rechtsnachfolger an diesen nicht gebunden und kann kündigen. Einzig wirklicher Schutz wäre eine Verbücherung des Miet­recht­es (§§ 1116a, 1120 ABGB). Ansonsten ist eine finanzielle Absicherung durch die Vereinbarung eines Investitionsersatzes im Falle vorzeitiger Beendigung empfehlenswert, alles übrige führt zu einer schwer bezifferbaren Scha­dens­er­satz­pflicht.
Qualifizierter Mietzinsrückstand des § 1118 ABGB: Wurde die Klage einmal zu­recht eingebracht, hilft auch eine Zahlung des Mieters bei Gericht nicht mehr (auch geringe Beträge genügen, z.B. infolge einer Indexerhöhung). Zu brachten ist, dass Mieten Schickschulden sind, daher trägt der Mieter das Risiko.
§ 1096 ABGB: die Erhaltungspflicht des Vermieters ist durch den Wegfall des Kün­di­gungs­schutz­es kaum durchsetzbar
§ 27 MRG gilt nicht, aber es sind Einschränkungen durch das ABGB (im Rahmen von Sittenwidrigkeit, Wucher etc.) sowie durch das Konsumentenschutzgesetz ge­ge­ben.
Vertragserrichtungskosten können verlangt werden.
2. Teilausnahmen:
Abs. 4 Z 2 regelt, dass "Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dach­bo­dens auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass darin - wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter - eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde."
Diese neue Teilausnahme überschreibt die alte Norm! Diese Einfügung wurde nicht, wie sonst üblich, als solche mit z.B. "a" kenntlich gemacht. In Zukunft muss daher immer die Gesetzesfassung zitiert werden bzw. auf den Zeitpunkt des Vertragsabschluss geachtet werden!
Diese neue Bestimmung wurde von Maklerkreisen durchgesetzt. Ziel ist es, die kostspieligen Dachbodenausbauten interessanter zu machen, da durch den frei vereinbarten Mietzins auch Ausbauten in schlechteren Lagen wirtschaftlich werden. (Nach der Judikatur sind betriebswirtschaftliche Kriterien für die Be­ur­tei­lung der Angemessenheit des Mietzinses unbeachtlich).
Ausbau von Wohnungen und/oder Geschäftsräumlichkeiten am Dachboden. Zu beachten ist jedoch, dass als Stichtag die Baubewilligung gilt! Frühere Aus­bau­ten fallen daher nicht darunter, sowie Mietvertragsabschluss nach dem 31.12.2001!
Bei Rohdachböden gibt es keinen Stichtag bezüglich Baubewilligung, Stichtag ist das Datum des Vertragsabschlusses nach dem 31.12.2001. Eine weitere Be­din­gung ist, dass die Vermietung zum Zweck der Errichtung einer Wohn­ung/Ge­schäfts­räum­lich­keit erfolgt. Der Ausbau kann durch Mieter oder Dritten erfolgen, gedacht wurde an Unternehmungen, welche den Ausbau durchführen und durch Weitervermietung verwerten. Zu beachten ist, dass zwischen "Dach­bo­den­aus­bau" und "Aufstockung" zu unterschieden ist.
Achtung: Bei Teilausnahmen kommen nur die §§ 14, 29 bis 36, 45, 46 und 49 MRG zur Anwendung. Es kann daher u.a. rechtswirksam vereinbart werden:
freier Mietzins (dem Marktwert entsprechend), es gibt keinen Be­frist­ungs­ab­schlag
Erhaltungspflichten können rechtswirksam vereinbart werden
§ 27 MRG kommt nicht zur Anwendung
II. Weitere Änderungen:
Im § 9 Abs. 2 Z 5 MRG wird nach der Wendung "Hörfunk- und Fernsehempfang" die Wortfolge "sowie für Multimediadienste" eingefügt. Mit dieser Bestimmung soll dem heutigen Erfordernissen und dem Stand der Technik Rechnung ge­tra­gen werden.
Der Gesetzestext der § 2 Abs.3 MRG, in § 16 Abs. 1 Z 2 MRG, in § 20 Abs.1 Z1 MRG, § 30 Abs.2 Z 8 MRG, und in § 37 Abs.1 Z 8 MRG wurde infolge der Novelle 2001 redigiert und entsprechend abgeändert.
§ 45 MRG samt Überschrift lautet:
"Im Fall eines vor dem 1. März 1994 geschlossenen Hauptmietvertrags kann der Vermieter den Hauptmietzins für eine Wohnung der Aus­stat­tungs­ka­te­gorie A oder eine Geschäftsräumlichkeit auf 1,75 Euro, für eine Wohnung der Aus­stat­tungs­ka­te­gorie B auf 1,32 Euro, für eine Wohnung der Aus­stat­tungs­ka­te­gorie C oder eine Wohnung der Aus­stat­tungs­ka­te­gorie D in brauchbarem Zustand auf 0,88 Euro und für eine Wohnung der Aus­stat­tungs­ka­te­gorie D in nicht brauchbarem Zustand auf 0,66 Euro, jeweils je Quadratmeter der Nutz­flä­che und Monat, anheben, wenn der bisherige Hauptmietzins unter dem jeweils anzuwendenden Betrag liegt. Die angeführten Beträge valorisieren sich entsprechend der Regelung des § 16 Abs. 6. Die Anhebung ist aber nur dann zulässig, wenn sich der Mietgegenstand in einem Gebäude befindet, für das weder eine Abbruchbewilligung noch ein Abbruchsauftrag der Bau­be­hör­de vorliegt.
Ist der nach § 16 Abs. 1 und 9 zulässige Hauptmietzins bei einer Ge­schäfts­räum­lich­keit niedriger als 2,64 Euro je Quadratmeter der Nutzfläche und Mo­n­at, so kann der Vermieter abweichend von Abs. 1 den Hauptmietzins nur auf zwei Drittel des nach § 16 Abs. 1 und 9 zulässigen Be­trags anheben. Der Be­trag von 2,64 Euro valorisiert sich entsprechend der Regelung des § 16 Abs. 6.
Der Vermieter hat sein Anhebungsbegehren dem Hauptmieter spätestens einen Monat vor dem Zinstermin, zu dem er die Anhebung fordert, schriftlich bekannt zu geben. Begehrt der Vermieter die Anhebung für einen in § 1 Abs. 4 Z 1 genannten Mietgegenstand, so gelten für die Mietgegenstände dieses Hauses ab diesem Zeitpunkt die Bestimmungen des I. Hauptstücks mit Aus­nah­me der Bestimmungen über die Mietzinsbildung nach § 16 Abs. 2 bis 7 und 10 und über die Richtwerte nach dem Richtwertgesetz. In diesen Fällen darf der Vermieter in der Hauptmietzinsabrechnung (§ 20) auch die Beträge als Ausgaben absetzen, die in den jeweiligen Verrechnungsjahren zur Amor­ti­sa­ti­on der seinerzeit aufgewendeten Bau-, Grund- oder Aufschließungskosten zu entrichten sind.
§ 45 MRG bedeutet, dass der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) "ab­ge­schafft" wird. Der Gesetzgeber vermeidet es den Ausdruck "Mindestmietzins", materiell ändert sich nicht, wenn der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag nach dem 28.2.1994 korrekt eingehoben wurde. § 45 MRG legt für jede Kategorie ent­sprech­end den alten EVB-Werten in Euro fest, eine Sonderregelung besteht für be­stim­mte Geschäfträumlichkeiten, bei denen der Neuvermietungszins niedriger wäre als € 2.64 in § 45 (2) MRG.
Dr. Ilse Domayer, Wertitsch Immobilien

References: § 1
 § 29
 § 1
 § 1
 § 1118

§ 1096

§ 27

§ 27
 § 9
 § 2
 § 16
 § 20
 § 30
 § 37

§ 45
 § 16
 § 16
 § 16
 § 16
 § 1
 § 16

§ 45
 § 45
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