Source: https://caruncho-tome-judel.es/pueden-las-comunidades-de-propietarios-prohibir-el-alquiler-vacacional/
Timestamp: 2020-07-12 12:31:04+00:00

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Cada vez, son más los propietarios que deciden destinar sus viviendas al alquiler vacacional o turístico, lo que ha supuesto que, en las zonas de la geografía española que constituyen los grandes destinos turísticos de nuestro país, se planteen diferentes problemáticas en torno a esta actividad, en concreto, en los casos en los que estos inmuebles se encuentran en edificios constituidos en su mayoría por viviendas de uso residencial.
Ante esta novedosa situación, las comunidades de propietarios, cuyos vecinos se encuentran molestos por las implicaciones que conlleva el desarrollo de esta actividad, se plantean la posibilidad de prohibir que las viviendas que integran la comunidad se destinen a alquiler vacacional.
¿El alquiler vacacional puede ser prohibido por la comunidad de vecinos?
¿Puede la comunidad de propietarios exigir una compensación por el alquiler de un piso turístico?
En primer lugar, mencionar que no existe una norma estatal que establezca los criterios y las reglas básicas para el alquiler de viviendas de uso turístico, siendo esta una materia objeto de regulación autonómica, variando la legislación aplicable en función de la ubicación el inmueble.
No obstante, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) la prohibición del alquiler de viviendas para uso turístico debe estar prevista en los estatutos de la comunidad.
Si bien hasta ahora era necesario el voto por unanimidad del total de los propietarios para adoptar este tipo de acuerdos, con las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler se faculta a las comunidades de propietarios para adoptar acuerdos para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda con una mayoría de tres quintas partes.
Llegados a este punto, cabe concretar que no existe una solución unánime a esta casuística a día de hoy, pues existe un sector doctrinal que considera que las Comunidades de Propietarios sólo están facultadas para limitar o condicionar esta actividad, pero no pueden prohibir el ejercicio del alquiler vacacional sin una justa causa, es decir, para este sector sería necesario que el alquiler vacacional se considerase una actividad molesta para ser prohibida.
No obstante, y a pesar del citado matiz, parece ser mayoritaria la opinión de que si existe unanimidad en la adopción del acuerdo- tal y como se requería con anterioridad a la reforma-, y este se inscribe en el Registro de la propiedad, si serían válidos los acuerdos que prohibiesen el destino del inmueble al alquiler vacacional.
Este tipo de acuerdos prohibitivos del ejercicio de dicha actividad ya se han venido adoptando incluso con anterioridad a la modificación introducida por la LPH, y han sido convalidados por nuestros Tribunales, en este sentido citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona núm. 399/2017 de 5 julio entre otras.
A ello cabría añadir un segundo matiz, ya que, aun en el caso de que se acordase el cambio de estatutos y se inscribiese en los mismos la prohibición del alquiler vacacional, la misma no afectará a aquellos propietarios que vengan realizando esa actividad con anterioridad a la inscripción, habiendo ya resoluciones judiciales -Tribunal Superior de Justicia de Cataluña-en este sentido.
El alquiler vacacional se encuentra expresamente excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula el arrendamiento de inmuebles destinadas a vivienda o a usos distinto.
No existe una norma estatal que establezca los criterios y las reglas básicas para el alquiler de viviendas de uso turístico, siendo esta una materia objeto de regulación autonómica, variando la legislación aplicable en función de la ubicación el inmueble.
Regulación del alquiler vacacional en Galicia
En Galicia el alquiler vacacional se encuentra regulado principalmente por la Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia y el DECRETO 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.
En el caso de Galicia, se distingue principalmente entre tres modalidades:
Los apartamentos turísticos. Se trata de inmuebles integrados en bloques de pisos o en conjuntos de unidades de alojamiento tales como chalés, bungalows y edificaciones similares que destinadas en su totalidad al alojamiento turístico (sin carácter de residencia permanente).
Las viviendas turísticas son establecimientos unifamiliares aislados con un número de plazas no superior a diez y que disponen, por estructura y servicios, de las instalaciones y del mobiliario adecuado para su utilización inmediata, así como para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro del establecimiento.
Las viviendas de uso turístico engloban las viviendas particulares amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad que se ceden a terceras personas, de manera reiterada, a cambio de contraprestación económica y por periodos de tiempo de menos de 30 días. La cesión de este tipo de viviendas será de la totalidad de la vivienda, sin que se permita la cesión por estancias, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.
La STS núm. 1401/2019 de 21 de octubre de 2019, anula el artículo 4.2 y el segundo inciso del párrafo primero del artículo 5.1 del DECRETO 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia («La cesión de este tipo de viviendas será de la totalidad de la vivienda, sin que se permita la cesión por estancias, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos»), por tanto, queda anulada anulada la prohibición de que las viviendas turísticas en Galicia se alquilen por habitaciones.
La normativa que regula esta actividad en la Comunidad de Madrid, ha sido objeto de recientes cambios. En primer lugar, ha sido modificada por el DECRETO 29/2019, de 9 de abril, del Consejo de Gobierno, por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid.
Al igual que en el caso de Galicia, en Madrid también existen varias modalidades de alquiler vacacional:
Apartamento turístico; inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamientos y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual por sus propietarios o representantes, al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente para los usuarios, mediante precio y cumplan con el principio de unidad de explotación.
Vivienda de uso turístico, se encuentran incluidos en esta categoría los pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.
Las viviendas de uso turístico situadas en la Comunidad de Madrid que estuviesen dadas de alta con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto contarán con un plazo de 6 meses desde su entrada en vigor para adecuarse a las nuevas disposiciones.
Asimismo, y en concreto en la ciudad de Madrid, el Ayuntamiento ha aprobado un Plan Especial de regulación del uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje, que afecta a los distritos de Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamartín, Tetuán, Chamberí, Moncloa-Aravaca, Latina, Carabanchel y Usera. Una de las novedades más polémicas de esta nueva norma es la exigencia de un acceso independiente para residentes y turistas en caso de que la vivienda se encuentre en un edificio de uso residencial, esto es, los alojamientos turísticos no podrán utilizar puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas.
En la Comunidad Valenciana esta materia se encuentra afectada fundamentalmente por 3 normas; Ley 15/2018, 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, el Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana, y el Decreto 184/2014, de 31 de octubre, del Consell, regulador del alojamiento turístico rural en el interior de la Comunitat Valenciana.
En dicha Comunidad Autónoma, se consideran viviendas turísticas los inmuebles- cualquiera que sea su tipología- cedidos mediante precio, de forma habitual, en condiciones de inmediata disponibilidad, y con fines turísticos, vacacionales o de ocio. La normativa dispone que se considerará que existe habitualidad cuando se de alguna de las siguientes circunstancias:
a) Sea cedido por empresas gestoras de viviendas turísticas.
b) Cuando se presten servicios propios de la industria hostelera.
c) Cuando se utilicen canales de comercialización turística (operadores turísticos u otro canal de venta turística como puede ser Internet).
No obstante no previsto en la citada normativa, el pasado 14 de enero de 2019 se hizo público en el Diario Oficial de la Generalidad Valenciana el anuncio de que se procederá a someter al trámite de información pública el Proyecto de decreto del Consell de la Generalitat, por el que se aprueba el Reglamento regulador del alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana, lo que implica que próximamente se producirán importantes cambios en la regulación de esta materia en la Comunidad Autónoma Valenciana.
Regulación del alquiler vacacional en País Vasco
En el País Vasco, esta actividad encuentra su regulación en la LEY 13/2016, de 28 de julio, de Turismo. A la luz de la misma, son viviendas para uso turístico las que, cualquiera que sea su tipología, se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, siendo cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.
A diferencia de los casos anteriores, en la Comunidad de Euskadi, si es objeto de esta regulación el alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, incluyendo dentro de este tipo de alojamiento los denominados «bed and breakfast» y los «bed and brekky», entre otros.
Con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, si bien las comunidades de propietarios no pueden exigir una compensación por un alquiler de este tipo, si podrán acordar una mayor contribución de estos inmuebles a los gastos generales- hasta un 20% más-.
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Carmen Calabuig París el 5 mayo, 2019 a las 12:54 pm
Se necesita autorización de la comunidad de propietarios, para dedicar una vivienda a uso turístico?
Caruncho, Tomé y Judel el 7 mayo, 2019 a las 9:55 am
Las comunidades de propietarios pueden prohibir el alquiler vacacional. Hasta la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler era necesaria la unanimidad para adoptar este tipo de acuerdos, por lo que el propietario que destinaba su inmueble a tal fin podía obstaculizar por completo su adopción, sin embargo, la nueva norma prevé que para acordar esta medida sólo se a necesaria una mayoría de 3/5.
Por último, con carácter general, no es necesaria autorización de la comunidad de propietarios para destinar un inmueble al alquiler turístico.
Susana el 28 junio, 2019 a las 2:00 pm
En Galicia se puede prohibir este tipo de alquiler?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados el 3 julio, 2019 a las 8:39 am
Al igual que sucede en el resto del territorio, en Galicia, las comunidades de propietarios pueden prohibir el alquiler vacacional. Además, con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, sólo es necesaria una mayoría de 3/5 para adoptar este tipo de acuerdos.
Quedamos a su disposición para cualquier consulta,
Luis Felipe Ruiz el 10 julio, 2019 a las 9:12 am
Salvo error, lo que se incluye en la reforma de la LPH contenida en el Real Decreto Ley 7/2019 es que las comunidades de propietarios pueden LIMITAR O CONDICIONAR los alquileres turísticos, pero en ningún caso habla de prohibir, por lo que yo al menos tengo dudas al respecto de esa posibilidad.
Por otro lado, ¿podría una comunidad de propietarios constituida en una urbanización recepcionada por el ayuntamiento prohibir dicha actividad en un inmueble con acceso directo a la vía pública y sin que afecte a elemento común alguno de la comunidad?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados el 11 julio, 2019 a las 12:01 pm
Ya con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019, y su consiguiente modificación de la LPH, las Comunidades de Propietarios se encontraban facultadas para prohibir el alquiler vacacional, la única diferencia radicaba en que resultaba necesario el voto por unanimidad para la adopción de este tipo de acuerdos, lo que implicaba que la mera oposición del propietario del inmueble destinado a este tipo de arrendamiento obstaculizase dicha prohibición.
De hecho, existen resoluciones que se pronuncian sobre la posibilidad de la adopción de estos acuerdos, como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona núm. 399/2017 de 5 julio entre muchas otras.
Con respecto a su segunda consulta, indicarle que la respuesta podría variar en función del lugar donde se ubique el inmueble por lo que consideramos que para darle una respuesta concreta resultaría conveniente que contactase directamente con nosotros.
Quedamos a su disposición para cualquier aclaración,
Agus el 25 julio, 2019 a las 9:10 am
Si la comunidad de vecinos no ha cambiado los estatutos indicando la prohibición de más viviendas turísticas podría convertir la mía en apartamento turístico?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados el 30 julio, 2019 a las 8:46 am
En caso de que se considerase válida la prohibición de destinar el inmueble a dicha actividad, en todo caso sería necesaria la modificación de los estatutos y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad. Si necesita cualquier aclaración puede contactarnos.
Marta el 30 agosto, 2019 a las 11:53 am
Tengo una duda. ¿Se puede prohibir por los vecinos una vez sea apartamento turístico?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados el 2 septiembre, 2019 a las 9:23 am
En caso de que se acuerde una eventual prohibición, la misma no tiene en ningún caso carácter retroactivo, por lo que si ya se viene desarrollando la actividad en el inmueble con carácter anterior al mismo no le afectaría una eventual prohibición,
Quedamos a su disposición para más información,
JESUS MANUEL el 30 agosto, 2019 a las 11:59 am
Hola. Tengo una vivienda dedicada a Alquiler Vacacional, chalet adosado, desde el año pasado en una urbanización con distintos servicios en zonas comunes, como piscina, pista de tenis, barbacoa, etc. Los estatutos no recogen nada sobre la prohibición de este tipo de alquileres. ¿Puede la comunidad de propietarios prohibirme seguir dedicando la vivienda a alquiler vacacional, aun en el caso de que consiguieran cambiar los estatutos?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados el 2 septiembre, 2019 a las 9:24 am
en el caso de que se acordase el cambio de estatutos y se incluyese en los mismos la prohibición del alquiler vacacional, la misma no afectará a aquellos propietarios que vengan realizando dicha actividad con anterioridad a la inscripción, habiendo ya resoluciones judiciales en este sentido, por lo que en su caso , a priori su inmueble no se vería afectado por tal prohibición.
Jorge el 6 septiembre, 2019 a las 11:30 pm
Si compró un piso que se dedicaba a Vivienda turística con toda la documentación en regla con anterioridad a q la comunidad lo prohibiera, ese uso era legal pero. ..ese derecho pasa ahora a mi? O puedo perder el derecho de destinar el piso como Vivienda turística?
Es decir, tengo que hacer una nueva inscripción o me vale con la anterior?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados el 10 septiembre, 2019 a las 4:18 pm
Si bien la cuestión variará en función de donde se ubique la vivienda en cuestión, y, sin perjuicio de que en el supuesto que nos expone habría que examinar la pertinente documentación, así como las circunstancias concurrentes en cada caso, si por ejemplo dicha vivienda estuviese ubicada en Galicia en principio si se conservaría la posibilidad de destinarla al alquiler turístico, pues el cambio de titularidad de la misma no supone un cambio sustancial según lo previsto en el DECRETO 12/2017 por lo que bastaría con comunicar dicha modificación al área de la Agencia de la provincia en la que se sitúe el establecimiento.
Quedamos a su disposición para ampliar la información,
Pedro Brito el 12 septiembre, 2019 a las 1:00 pm
Que ocurriría si con anterioridad al acuerdo de prohibición adoptado en Junta con el quorum requerido existiesen inmuebles que se estuvieren destinando ya a alquiler vacacional pero de facto, es decir, sin haberse dado de alta y sin los permisos necesarios y obviamente sin haberlo comunicado a la Comunidad. Estarían amparados por la irretroactividad de la prohibición ? Podría serles aplicables la prohibición en la medida de que no podrán acreditar que vienen ejerciendo dicha actividad de forma legal? Creo que esto es muy interesante.
Muchísimas gracias de antemano por vuestra opinión.
Caruncho, Tomé y Judel Abogados el 17 septiembre, 2019 a las 12:27 pm
En primer lugar comentarle que la respuesta a su consulta podría variar sustancialmente según el lugar donde se ubique la vivienda en cuestión. No obstante, a nuestro entender, con carácter general al inmueble del supuesto que nos plantea si le afectaría dicha prohibición pues a fecha de la misma no podría obtener los permisos necesarios para ejercer la actividad, y de obtenerlos siempre serían posteriores a la prohibición, lo que podría conllevar a una fundada reclamación de la comunidad de propietarios por dicho motivo.
Jose el 16 septiembre, 2019 a las 10:23 pm
La mayoría de mis vecinos quieren constituir una comunidad nueva que permita el a. Turístico cuantos necesitamos para frenarlo? Y si establecen la posibilidad, yo y mi familia nos tenemos que aguantar con varios pisos turísticos? Tienen que tener estos pisos acceso directo a la calle sin pasar por delante de mi casa?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados el 17 septiembre, 2019 a las 12:29 pm
No es necesario que la Comunidad de Propietarios permita el alquiler vacacional, únicamente puede limitar o condicionar dicho ejercicio. Por lo que, si a día de hoy los estatutos no contemplan dicha prohibición, cualquier vecino de su Comunidad ya podría destinar su vivienda a dicha actividad sin necesidad de autorización alguna por parte de la Comunidad de Propietarios.
Los requisitos que han de cumplir las viviendas para obtener los permisos correspondientes y ser destinadas al alquiler turístico varían en función de la Comunidad Autónoma en la que radique el inmueble, pero a día de hoy acceso directo a la calle sólo se exige en la Comunidad de Madrid, no siendo necesario para el resto.
M. Carmen Pérez lasaosa el 1 octubre, 2019 a las 12:51 pm
Tengo un apartamento turístico en la comunidad valenciana, solamente lo dedico al alquiler túristico los meses de verano del 15 de junio al 15 de septiembre. El resto del año lo tengo a mi disposición y disfrute, yendo yo asiduamente al mismo. Como me afectaría a mi el recargo del 20% de gastos comunitarios por alojamiento turístico. Por la totalidad de todo el año o solamente por los meses que lo tengo como alojamiento turistico.?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados el 3 octubre, 2019 a las 11:56 am
En cuanto al importe del incremento en la contribución en los gastos comunitarios, el mismo dependerá de lo acordado por la propia comunidad de propietarios, siendo el 20% el porcentaje máximo en el que se pueden llegar a incrementar dichos gastos,
Quedamos a su disposición para ampliar esta información,
Patricia el 15 octubre, 2019 a las 3:25 pm
He dado de alta en la junta de Andalucía mi vivienda para uso turístico en septiembre de 2019. Tras esto la comunidad de vecinos quiere denunciarme amparándose en la modificación de la ley que prohíbe el apartamento turístico. No existen a día de hoy estatutos que recojan que no se pueda usar la vivienda con este fin ,tampoco se ha hecho reunión de la junta de vecinos para votar que no se pueda hacer. La semana que viene se realizaría la votación pero entiendo , que ya no me afectarían las decisiones ahí tomadas, no? Pueden denunciarme y tener que quitarlo? Me pueden aumentar la comunidad o restringir el uso ?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados el 17 octubre, 2019 a las 10:08 am
Los acuerdos de las comunidades de propietarios no tienen carácter retroactivo, por lo que, si usted ya venia desarrollando dicha actividad, no le afectaría tal prohibición. La única vía que tendrían para reclamar sería por una eventual actividad molesta en el régimen de propiedad horizontal, siendo difícil que destinar una vivienda al alquiler turístico suponga una actividad de este tipo.
sergio el 4 octubre, 2019 a las 7:32 am
Muy buenas. Respecto a la subida del 20% de gastos de comunidad.
Imaginemos que durante 2 años ceso la actividad y destino la vivienda para uso propio.
Me dice el administrador de la finca que se me subiría la cuota por el simple hecho de tener mi vivienda inscrita como turística aunque no haya actividad.
Caruncho, Tomé y Judel Abogados el 22 octubre, 2019 a las 8:36 am
El incremento de los gatos de comunidad dependerá del acuerdo adoptado por la comunidad de Propietarios. La única limitación que contempla la Ley es que los mismos no supongan un incremento superior al 20%. En su caso habrá de estarse a lo acordado por la comunidad.
Mariano el 1 noviembre, 2019 a las 8:51 am
En nuestra comunidad (Bizkaia) de ocho vecinos hay una vivienda de uso turístico que aún no está legalizada. La comunidad no tiene estatutos. ¿Los pasos para prohibirla serían así? :
1.- Convocar reunión con orden del día: prohibición de vivienda de uso turístico. Votar y aprobar con tres quintas partes de comuneros y cuotas a favor de la prohibición.
2.- Acudir a un notario con el acta de reunión para hacer escritura pública con este acuerdo.
3.- Acudir al Registro de la Propiedad que nos corresponda para registrar este acuerdo.
Caruncho, Tomé y Judel Abogados el 4 noviembre, 2019 a las 11:57 am
Sin perjuicio de los pasos a seguir, en su caso resultaría conveniente elaborar los estatutos de la Comunidad de Propietarios e inscribirlos en el Registro de la Propiedad, pues la limitación del ejercicio de la actividad de vivienda turística debe estar prevista en dichos estatutos.
Podemos asesorarles para la redacción y aprobación de unos estatutos y para los siguientes pasos a seguir.
Sofia el 22 febrero, 2020 a las 12:52 am
Buenas noches creamos una cooperativa para realizar 8 viviendas hace 3 años y en una de las asambleas prohibieron el uso de viviendas turísticas en el edificio con 7 votos en contra y uno a favor ( el mío) , saque mi licencia turística hace 2 meses y estoy ejerciendo la actividad con toda normalidad , han convocado una reunión para constituir la comunidad u
Y establecer normas y estatutos entre los cuales está la prohibición de pisos turísticos , podré seguir ejerciendo mi actividad a pesar de que la prohibición por ser posterior la constitución de la comunidad al ejercicio de mi actividad
Caruncho, Tomé y Judel Abogados el 26 febrero, 2020 a las 11:01 am
Necesitaríamos conocer más detalle de tu caso para poder indicarte con exactitud, ya que la normativa de regulación de alquileres es autonómica.
Si quieres puedes solicitar una cita con nuestros asesores en el teléfono gratuito 800 007 707 o a través del formulario de contacto.

References: artículo 5
 artículo 4
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 Real Decreto 
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