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Timestamp: 2020-04-08 03:10:42+00:00

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Rechtsprechung des BGH 2006 zum Mietrecht
- Stand: - 5. März 2007 - Datenschutz - Sicherheit - News and more! - Suchmaschinen - Google (Test 2/2003 - gut - 2,1)
BGH, Urteil vom 21.12.2006 - IX ZR 66/05 zu InsO § 55 Abs. 1 Nr. 2; BGB § 546a Abs. 1 n.F.
Ist in der Insolvenz des Mieters das Mietverhältnis vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelöst, kommt dem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung für die Zeit ab Insolvenzeröffnung grundsätzlich nicht der Rang einer Masseverbindlichkeit zu. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung wird nicht dadurch zu einer Masseverbindlichkeit, dass der nicht besitzende Insolvenzverwalter auf das Herausgabeverlangen des Vermieters nicht eingeht.
BGH, Urteil vom 20.12.2006 - VIII ZR 112/06
Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können jedenfalls auch dann im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat und die Einrede des nicht erfüllten Vertrages darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten (Fortführung von BGH, Urteil vom 1. Juni 2005 - VIII ZR 216/04, NJW 2005, 2701).
BGH, Beschluss vom 19.12.2006 - VIII ZB 49/06 zu BGB § 839a; ZPO §§ 72, 73
Auch in Mietsachen ist die von einer Partei gegenüber einem gerichtlichen Sachverständigen erklärte Streitverkündung zur Vorbereitung von Haftungsansprüchen aufgrund im Rechtsstreit erbrachter, angeblich fehlerhafter Gutachterleistungen unzulässig; eine gleichwohl erfolgte Zustellung der Streitverkündungsschrift ist rechtswidrig (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 27. Juli 2006 - VII ZB 16/06, NJW 2006, 3214).
BGH, Urteil vom 01.12.2006 - V ZR 112/06 - zu BGB § 1004 Abs. 1 Satz 1
BGH, Urteil vom 15.11.2006 - XII ZR 63/04 zu BGB §§ 535 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2
Zur Aufklärungspflicht des Vermieters von nicht haftpflichtversicherungspflichti-gen Baufahrzeugen, wenn für ihn erkennbar der Mieter damit auch am öffentlichen Straßenverkehr teilnehmen will und diesem die versicherungsrechtliche Situation unklar ist.
BGH, Urteil vom 15.11.2006 - XII ZR 92/04 zu GB §§ 540, 550
Zum Umfang der Auskunft, die der gewerbliche Vermieter vom Mieter verlangen kann, wenn dieser um die Erlaubnis zur Untervermietung nachsucht.
BGH, Urteil vom 10.11.2006 - V ZR 46/06 zu § 1004 BGB
BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06 zu BGB §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 278
BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06
Der Vermieter von Wohnraum kann das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter unberechtigt Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt mehr als zwei Monatsmieten einbehalten hat und dies auf dem Verschulden eines Mieterschutzvereins beruht, der den Mieter insoweit fahrlässig falsch beraten hat.
BGH, Urteil vom 18.10.2006 - XII ZR 33/04
An der Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98 - NJW 2000, 2663) wird unter dem seit 1. September 2001 geltenden Mietrecht nicht mehr festgehalten. Mit dem Mietrechtsreformgesetz ist die Grundlage für eine analoge Anwendung des § 539 BGB a.F./§ 536 b BGB entfallen (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 16. Februar 2005 - XII ZR 24/02 - NZM 2005, 303 zur Frage des Minderungsrechts)
BGH, Urteil vom 27.09.2006 - VIII ZR 80/06 zu BGB § 556 Abs. 1
Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versiche-rung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.
BGH, Urteil vom 20. September 2006 - VIII ZR 279/05
Der Vermieter von Wohnraum darf die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularvertrag auch auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umlegen. Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen.
BGH, Beschluss vom 19.09.2006 - VIII ZR 336/04 zu EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 3
BGH, Urteil vom 13.09. 2006 - IV ZR 378/02 zu VVG §§ 61, 67; BGB § 278
In der Gebäudeversicherung ergibt die ergänzende Vertragsauslegung einen Regressverzicht des Versicherers für die Fälle, in denen der Mieter einen Schaden am Gebäude durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat; dem Versicherer ist der Regress auch dann verwehrt, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung unterhält, die Ansprüche wegen Schäden an gemieteten Sachen deckt (Bestätigung und Fortführung von BGHZ 145, 393). Eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Herbeiführung des Gebäudeschadens durch einen Dritten ist dem Mieter nur zuzurechnen, wenn der Dritte sein Repräsentant war; § 278 BGB ist nicht anwendbar.
BGH, Beschluss 10.08.2006 - I ZB 126/05 zu GG Art. 13; ZPO §§ 758, 758a, 892
Der Zutritt zu einer Wohnung, um die Gasversorgung zu sperren, stellt keine Durchsuchung i.S. von Art. 13 Abs. 2 GG, §§ 758, 758a ZPO dar. Dem Richter-vorbehalt zum Schutz der Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 Abs. 1 GG) ist in einem solchen Fall dadurch genügt, dass dem Schuldner in einer von einem Richter erlassenen Entscheidung aufgegeben wurde, dem Gläubiger den Zutritt zu seiner Wohnung zu gestatten und die Einstellung der Gasversorgung zu dul-den.
BGH, Urteil vom 19.07.2006 - VIII ZR 212/05 zu BGB §§ 556 Abs. 2 Satz 1, 558, 558 b, HeizkostenVO § 2
Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist - außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt - gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht. Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens - und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage - zur Folge.
BGH, Urteil vom 12.07.2006 - XII ZR 39/04 zu BGB §§ 535, 307 Abs. 1
Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer Werbegemeinschaft in Form einer GbR beizutreten, verstößt wegen des damit verbundenen Haftungsrisikos des Mieters gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. In einem Formularmietvertrag muss die Höhe der Beiträge, die der Mieter in einem Einkaufszentrum an eine Werbegemeinschaft zu leisten hat, wegen der nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Transparenz bestimmbar sein; mindestens muss eine Höchstgrenze festgesetzt sein, damit der Mieter die auf ihn zu kommenden Kosten kalkulieren kann.
BGH, Versäumnisurteil vom 12.07.2006 - VIII ZR 215/05 zu BGB § 558 Abs. 1
Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227).
BGH, Urteil vom 06.07.2006 - III ZR 379/04 zu BGB § 652 Abs. 1, § 242
Zum Provisionsanspruch des Nachweismaklers, der den Namen des Vermieters nicht bekannt gegeben hat. Sind zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages ein Jahr (oder mehr) vergangen, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler.
BGH, Urteil vom 19.06.2006 - VIII ZR 284/05 zu BGB §§ 566 Abs. 1, 535 Abs. 1 Satz 2, 320 Abs. 1 Satz 1
BGH, Urteil vom 14.06.2006 - VIII ZR 128/05 zu BGB § 558; WGG § 7
BGH, Urteil vom 14.06.2006 - VIII ZR 257/04 zu BGB § 557a Abs. 3, Abs. 4
BGH, Urteil vom 07.06.2006 - XII ZR 34/04 BGB zu §§ 536 Abs. 1, 536 c Abs. 1
Eine unzureichend vermauerte Wandöffnung, die den Einbruch in ein vermietetes Ladenlokal erleichtert, kann einen Mangel der vermieteten Räume darstellen. Zu den Voraussetzungen der Anzeigepflicht des Mieters nach § 536 c Abs. 1 BGB.
BGH, Urteil vom 31.05.2006 - VIII ZR 159/05 zu BGB § 556 a
Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen.
Der Vermieter einer Wohnung verstößt nicht gegen seine Verkehrssicherungspflicht, wenn er die mit einem Glasausschnitt versehenen Zimmertüren der Wohnung, die insoweit den baurechtlichen Vorschriften entspricht, bei einer Vermietung an eine Familie mit Kleinkindern nicht mit Sicherheitsglas nachrüsten lässt.
BGH, Beschluss vom 11.05.2006 - I ZB 94/05 zu ZPO § 888
BGH, Urteil vom 10.05.2006 - XII ZR 124/02
Bei einer Doppelvermietung von Gewerberaum kommt ein Anspruch des nicht-besitzenden (Erst-)Mieters gegen den Vermieter auf Herausgabe der durch die weitere Vermietung erzielten Miete nach § 281 BGB a.F. jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn der (nichtbesitzende) Mieter die Mietsache nicht in der Weise hätte nutzen dürfen wie der Zweitmieter. Insoweit fehlt es an der gemäß § 281 BGB a.F. erforderlichen Identität zwischen geschuldetem Gegenstand und dem, für den Ersatz erlangt worden ist.
BGH, Urteil vom 03.05.2006, VIII ZR 243/05
„... Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Auf die Revision des Beklagten ist das Berufungsurteil aufzuheben; die Berufung des Klägers gegen das - die Klage abweisende und der Widerklage stattgebende - erstinstanzliche Urteil ist zurückzuweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO).
Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Oktober 2004 bis Januar 2005 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis zum 30. September 2004 beendet (§§ 542 Abs. 1, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB).
Das Recht des Beklagten zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ist nicht durch den in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags vereinbarten beiderseitigen Kündigungsverzicht ausgeschlossen. Zwar können die Parteien eines Wohnraummietvertrags wechselseitig auf das Recht zur ordentlichen Kündigung - auch durch formularvertragliche Vereinbarung - wirksam verzichten (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059 unter II 3 a m.w.Nachw.). Der im vorliegenden Fall zusammen mit einer Staffelmiete vereinbarte Kündigungsausschluss weicht jedoch zum Nachteil des Mieters - des Beklagten - von der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmten Höchstfrist von vier Jahren ab und ist als Formularklausel insgesamt unwirksam (§§ 557 a Abs. 4, 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
1. Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese Frist wird durch den in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags vereinbarten Kündigungsverzicht, der auch zu Lasten des Beklagten wirkt, überschritten.
a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB die Frist vom Zeitpunkt des Abschlusses der Staffelmietvereinbarung an zu berechnen ist. Da die Staffelmiete im Mietvertrag vom 6. September 2003 vereinbart wurde, war ein Ausschluss des Kündigungsrechts des Beklagten - ungeachtet des Umstandes, dass das Mietverhältnis gemäß § 2 Ziff. 1 a des Vertrags erst am 1. Oktober 2003 begann - nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nur längstens bis zum 5. September 2007 zulässig.
b) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags getroffene Vereinbarung - wonach das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c BGB erstmals zum 30. September 2007 gekündigt werden kann - sei mit § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB vereinbar, weil eine zum 5. September 2007 erklärte Kündigung gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB erst zum Ablauf dieses Monats wirksam werden könne.
§ 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmt eine Höchstfrist zum Schutz des Mieters. Dieser soll die Möglichkeit haben, sich spätestens zum Ablauf der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB festgelegten Frist von vier Jahren aus einem Staffelmietvertrag zu lösen (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100; Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 = WuM 2006, 97, unter II 3 b aa (2) m.w.Nachw.). Dem entspricht es, dass die Kündigung gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB frühestens "zum Ablauf" dieses Zeitraums zulässig ist. Hierdurch hat der Gesetzgeber das Kündigungsrecht des Mieters formulieren und den im Falle eines vereinbarten längerfristigen Kündigungsverzichts frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt klarstellen wollen (vgl. BT-Drucks. aaO S. 53).
Die in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmte Höchstfrist von vier Jahren ist auch dann maßgeblich, wenn ihr Ende - wie im vorliegenden Fall - auf einen Kalendertag vor dem Ende eines Monats fällt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ergibt sich aus § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, keine andere Beurteilung. Zwar bestimmt diese Vorschrift nicht lediglich die Zeitspanne, die der Mieter bei einer ordentlichen Kündigung einzuhalten hat, sondern auch den Kündigungstermin als den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Kündigungstermin ist danach - unabhängig von der Länge der eigentlichen Kündigungsfrist - bei der ordentlichen Kündigung jeweils der Ablauf eines Kalendermonats; das folgt ohne weiteres aus dem Wortlaut und Sinn des § 573 c Abs. 1 BGB (vgl. Erman/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 c Rdnr. 3) und entspricht im Übrigen auch dem praktischen Bedürfnis nach einem möglichst einheitlichen Zeitpunkt für Beginn und Beendigung von Mietverhältnissen (vgl. Senatsbeschluss vom 11. September 2002 - VIII ZR 235/02, NJW-RR 2003, 130 = WuM 2003, 635 unter 2). § 573 c BGB hat jedoch nicht die Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts zum Gegenstand (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 1 a m.w.Nachw.). Diese Bestimmung führt daher nicht zu einer Verlängerung der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zum Schutz des Mieters bestimmten Höchstfrist für die Dauer eines Kündigungsverzichts. Beginnt die Vierjahresfrist des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB - wie regelmäßig - nicht am letzten Tag, sondern im Laufe eines Kalendermonats, dann kann der Vermieter der - für ihn zwingenden (§ 557 a Abs. 4 BGB) - Bestimmung nur dadurch Rechnung tragen, dass er die gesetzliche Höchstfrist nicht voll ausschöpft, sondern in der entsprechenden Klausel des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbart, dass die Frist mit dem letzten Tag des vorhergehenden Monats endet.
c) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts enthält § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags einen Kündigungsausschluss bis zum 30. September 2007.
aa) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln in dieser oder inhaltsgleicher Fassung bundesweit in Formularmietverträgen Verwendung finden (vgl. etwa die dem Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672 zugrunde liegende Formularklausel). Es handelt sich, wovon die Revision zutreffend ausgeht, um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Zwar hat das Berufungsgericht dies - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt. Der Senat kann diese Feststellung jedoch selbst treffen. Die Klausel ist Bestandteil eines vom Bund der B. Haus- und Grundbesitzervereine e.V. herausgegebenen Formulars, das für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und bei Vertragsabschluss von der vom Kläger beauftragten Hausverwaltung verwendet worden ist. Der Beurteilung der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung steht nicht entgegen, dass der Kündigungstermin handschriftlich in das im Formulartext hierfür vorgesehene Leerfeld eingetragen worden ist; gemäß § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt es auf die verwendete Schriftart nicht an (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574, unter II 2 b). Dass die Dauer des Kündigungsausschlusses ausgehandelt worden wäre, ist weder festgestellt noch behauptet worden.
bb) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragsparteien unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Die Klausel in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags, nach der der Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist erstmals zum 30. September 2007 gekündigt werden kann, regelt einen wechselseitigen, bis zu diesem Zeitpunkt wirkenden Kündigungsverzicht. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, ein Kündigungsausschluss bis zum 30. September 2007 sei der Klausel, bei der auch der in der Fußnote im Vertragsformular enthaltene Hinweis auf die gesetzlich zulässige Frist bei Staffelmietvereinbarungen zu berücksichtigen sei, nicht zu entnehmen. Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nur so zu verstehen, dass keine der Parteien das Recht haben soll, das Mietverhältnis mit Wirkung vor dem 30. September 2007 ordentlich zu kündigen. Daraus folgt, dass die - wie ausgeführt - nur bis zum 5. September 2007 zulässige Dauer eines Kündigungsausschlusses zu Lasten des Beklagten (§ 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB) überschritten ist.
2. Gemäß § 557 a Abs. 4 BGB ist eine Vereinbarung unwirksam, die - wie im vorliegenden Fall - zum Nachteil des Mieters von § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB abweicht. Es bedarf keiner Entscheidung, ob der Kündigungsverzicht des Mieters nach § 557 a Abs. 4 BGB stets insgesamt oder aber nur hinsichtlich des über die Dauer von vier Jahren hinausgehenden Teils unwirksam ist. Jedenfalls bei einem formularmäßigen Kündigungsausschluss, der die nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB höchstzulässige Frist von vier Jahren übersteigt, ergibt sich die gänzliche Unwirksamkeit der Klausel aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO, unter II 3 b m.w.Nachw.). Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einem nach § 557 a BGB noch zulässigen Inhalt kommt nicht in Betracht, weil eine solche Rückführung der Bestimmung gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln verstoßen würde (vgl. Senat, aaO m.w.Nachw.). Um eine geltungserhaltende Reduktion handelt es sich nur dann nicht, wenn sich die Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (vgl. Senat, aaO). So liegt es bei der hier verwendeten Klausel indessen nicht. Gemäß § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erstmals zum 30. September 2007 zulässig. Eine Vorverlegung dieses Kündigungstermins ließe sich nur durch eine sprachliche und inhaltliche Umgestaltung der Klausel erreichen, die mit dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion nicht vereinbar ist.
Ist der in § 2 Ziffer 1 a Satz 2 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsausschluss mithin insgesamt unwirksam, hat die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung das Mietverhältnis bereits zum 30. September 2004 beendet (§§ 542, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB).
Dem Beklagten steht der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch gegenüber dem Kläger auf Freigabe der verpfändeten Mietsicherheit aufgrund der Kautionsvereinbarung zu, weil das Mietverhältnis - wie ausgeführt - beendet ist und nicht festgestellt ist, dass der Kläger Forderungen gegen den Beklagten aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, zu deren Erfüllung die Verwertung der Kaution notwendig wäre (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05 [zur Veröffentlichung vorgesehen], unter II 1 a). ..."
BGH, Urteil vom 03.05.2006 - VIII ZR 168/05 zu BGB § 556 Abs. 3 Satz 1, ZVG § 152 Abs. 2, ZPO § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4
Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist - wie § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - entsprechend anzuwenden, wenn das erstinstanzliche Gericht eine Stufenklage insgesamt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs- oder Auskunftsanspruch stattgibt (Fortführung von BGH, Urteil vom 24. Mai 1995 - VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 m.w.Nachw.).
BGH, Urteil vom 03.05.2006 - VIII ZR 210/05
§ 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich nur auf zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Beschlagnahme bestehende Mietverhältnisse. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist deshalb nicht zur Auszahlung einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten und von diesem nicht an den Zwangsverwalter weitergegebenen Kaution verpflichtet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet und die Wohnung geräumt ist, bevor die Anordnung der Beschlagnahme wirksam wird.
BGH, Beschluss vom 26.04.2006 - XII ZR 154/05
„... § 8 ZPO gilt nicht nur beim Streit über die Dauer, sondern auch bei ei-nem solchen über das Bestehen eines Pacht- oder Mietverhältnisses. Ein Streit über das Bestehen liegt aber nicht nur dann vor, wenn die Parteien darüber un-eins sind, ob ein unstreitig entstandenes Pacht- oder Mietverhältnis über einen bestimmten Zeitpunkt hinaus wirksam geblieben ist, sondern auch, wenn sich - wie hier - der Streit der Parteien schon an der Frage entzündet, ob ein solches Verhältnis überhaupt jemals rechtsgültig begründet worden ist (BGH, Beschluss vom 30. Januar 1997 - III ZR 206/96 - BGHR ZPO § 8 Räumungsklage 8).
Nach § 8 ZPO beläuft sich die Beschwer des zur Räumung verurteilten Beklagten auf den Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Miete, höchstens jedoch bis zum Fünfundzwanzigfachen des Jahresbetrages.
Die streitige Zeit beginnt mit der Klageerhebung (hier: 24. Juli 2003) und endet mit Ablauf des dem Räumungsbegehren entgegengehaltenen Mietvertra-ges am 30. April 2004. Sie umfasst mithin weniger als 10 Monate.
Der auf diese Zeit entfallende Bruttomietzins betrug nach dem Mietver-trag, dessen Bestehen zwischen den Parteien hier streitig ist, monatlich 1.000 € und liegt somit insgesamt unter der Wertgrenze des § 26 Nr. 8 ZPO.
Zwar mag bei abweichenden Angaben der Parteien zur Miethöhe grund-sätzlich auf die Angaben in der Klageschrift abzustellen sein. Dies bedeutet a-ber nicht, dass hier der ursprünglich zwischen der Klägerin einerseits und der aus dem Beklagten und Rechtsanwalt D. bestehenden Sozietät andererseits vereinbarte Mietzins von 6.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer zugrunde zu legen wäre. Denn die Parteien sind sich einig, dass dieser Mietvertrag schon bei Klageerhebung nicht mehr bestand, so dass er den auf die streitige Zeit ent-fallenden Mietzins nicht mehr bestimmen kann. Leugnet die Klägerin den Be-stand eines (neuen) Mietvertrages, kann der nach § 8 ZPO maßgebliche Miet-zins daher nur dem Vortrag des Beklagten entnommen werden. Dieser kann nicht geltend machen, seine Beschwer richte sich nach einem höheren Miet-zins, der für die streitige Zeit weder nach dem Vortrag der Klägerin noch nach seinem eigenen Vortrag vereinbart war.
Jedenfalls ist § 8 ZPO auch dann anzuwenden, wenn sich das Vorliegen eines Streits über das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhält-nisses erstmals (und nur) aus dem Vorbringen des auf Räumung in Anspruch genommenen Beklagten ergibt (vgl. Musielak/Heinrich ZPO 4. Aufl. § 3 Rdn. 29 "Mietstreitigkeiten" und § 8 Rdn. 3 m.N.; noch offen gelassen in BGH, Be-schluss vom 30. Januar 1997 aaO). Denn diese Vorschrift stellt nicht auf das Klagevorbringen ab, bei dem es im Belieben des Klägers steht, auf Einwendun-gen des Beklagten vorab einzugehen oder sie zu verschweigen, sondern auf den Streit der Parteien über das Bestehen oder die Dauer eines (hier für den Streitgegenstand - Räumung - präjudiziellen) miet- oder pachtvertraglichen Rechtes zum Besitz.
2. Ohne Einfluss auf die Beschwer ist der Vortrag des Beklagten, er habe die Mieträume zum 15. Januar 2004 an die Hausverwalterin der Klägerin zu-rückgegeben, und diese habe die Räume namens der Klägerin mit weiterem Mietvertrag vom 15. Januar 2004 nunmehr für monatlich 1.080 € zuzüglich Mehrwertsteuer bis zum 1. Februar 2007 an Rechtsanwalt L. vermietet, der ihm die Räume aus Gefälligkeit und jederzeit widerruflich überlasse.
Soweit der Beklagte damit geltend macht, er habe den Räumungsan-spruch bereits erfüllt und könne als bloßer Besitzdiener des neuen Mieters L. selbst nicht (erneut) auf Räumung in Anspruch genommen werden, wäre dies allenfalls eine Frage der Begründetheit der Nichtzulassungsbeschwerde, betrifft aber nicht die Beschwer. Ob zwischen der Klägerin und Rechtsanwalt L. ein Mietverhältnis besteht, ist weder Streitgegenstand noch Vorfrage des vorliegenden Räumungsprozesses und daher für die Beschwer nach § 8 ZPO ohne Belang. § 8 ZPO stellt allein darauf ab, für welchen Zeitraum die auf Räumung in Anspruch genommene Partei dem Klagebegehren ein eigenes (originäres oder abgeleitetes) mietvertragliches Besitzrecht entgegenhält. Der Beklagte beruft sich aber für die Zeit nach dem 30. April 2004 ausdrücklich nicht auf ein eigenes oder vom Mieter L. abgeleitetes Besitzrecht gegenüber der Klägerin, sondern macht im Gegenteil geltend, nur dessen Besitzdiener zu sein. Der Besitzdiener hat aber selbst weder Besitz noch ein Recht zum Besitz.
3. Entgegen der hilfsweise vorgetragenen Auffassung der Nichtzulas-sungsbeschwerde ist der Beschwerdewert hier auch nicht etwa deshalb nach § 6 ZPO zu bemessen, weil die Klägerin auch nach dem 30. April 2004 weiter-hin Räumung begehrt hat, zu diesem Zeitpunkt jedoch ein eventuell bestehen-des Mietverhältnis auch nach dem eigenen Vortrag des Beklagten bereits erlo-schen war.
Richtig ist zwar, dass § 8 ZPO auf eine Räumungsklage nur dann an-wendbar ist, wenn Streit darüber besteht, ob das streitige Mietverhältnis über den Zeitpunkt der verlangten Räumung hinaus bestanden hat oder noch be-steht; andernfalls fehlt es an dem Erfordernis der "streitigen Zeit" (Senatsbe-schluss vom 8. März 1995 - XII ZR 240/94 - MDR 1995, 530). Diese Entschei-dung betraf indes einen Fall, in dem die Räumungsklage erst nach unstreitiger Beendigung des Mietverhältnisses erhoben worden war. Das ist hier nicht der Fall, da die Räumungsklage noch während der Laufzeit des angeblichen Miet-vertrages vom 30. April 2003 erhoben wurde. Der zuvor zitierte Senatsbe-schluss ist dahin zu verstehen, dass der Streit über das Bestehen eines Miet-verhältnisses sich nicht schon vor Erhebung der Räumungsklage durch Zeitab-lauf erledigt haben darf, wenn die pacht- und mietrechtliche Sondervorschrift des § 8 ZPO Anwendung finden soll.
Darauf, dass der angebliche Mietvertrag vom 30. April 2003 noch wäh-rend des Berufungsverfahrens endete, kommt es nicht an. Da § 8 ZPO auf die "gesamte streitige Zeit" abstellt, und zwar unabhängig davon, ob sie den Rechtsstreit überdauert oder nicht, verdrängt diese Vorschrift § 4 Abs. 1 ZPO (vgl. Zöller/Herget ZPO 25. Aufl. § 8 Rdn. 5 m.N.), so dass § 8 ZPO selbst dann unverändert anwendbar bliebe, wenn das streitige Mietverhältnis bei Einlegung der Berufung (hier: 2. Januar 2004) auch nach dem Vortrag der Partei, die sich auf dieses Mietverhältnis beruft, bereits erloschen wäre. Dies stellt auch die Nichtzulassungsbeschwerde nicht in Abrede. ..."
BGH, Versäumnisurteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05 - BGB §§ 538, 307 Bb
Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)." enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.
BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 178/05
Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.
BGH, Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05 zu BGB §§ 273 Abs. 1, 556 Abs. 3
In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die voll-ständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkosten-vorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).
BGH, Urteil vom 29.03.2006 - VIII ZR 250/05
Das gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung auch im freien Wohnungsbau nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung zu. Es besteht deshalb nicht, wenn die Eigentumswohnung vor dem am 1. September 1993 erfolgten Inkrafttreten des § 570 b BGB a.F., der Vorgängerbestimmung des § 577 BGB, bereits einmal verkauft worden ist und nach diesem Zeitpunkt erneut verkauft wird (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 141, 194).
BGH, Urteil vom 15.03.2006 - VIII ZR 123/05
BGH, Urteil vom 15.03.2006 - VIII ZR 134/05
Eine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (a.F.) über die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F.) liegt nicht vor, wenn eine Formularklausel, die in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag ent-halten ist, auf die "gesetzlichen Kündigungsfristen" und auf eine formularmäßige Fußnote verweist, in der den dort aufgeführten Kündigungsfristen der Zusatz voran-gestellt ist: "Die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen für Wohnraum betragen z.Zt.:" (zu BGB §§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 a.F., 573 c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10).
BGH, Urteil vom 09.03.2006 - III ZR 235/05
Dem Wohnungsvermittler steht ein Anspruch auf Provision auch dann nicht zu, wenn für ihn beim Nachweis oder der Vermittlung des Mietver-trages an den Wohnungssuchenden als Mitarbeiter oder Gehilfe der bis-herige Mieter der Wohnung tätig wird, der einen Nachmieter sucht (zu WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 (3. Fall)).
BGH, Urteil vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05 zu BGB §§ 556, 556a, 259
Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.
BGH, Beschluss vom 01.03.2006 - VIII ZB 28/05 zu GVG § 119 I Nr. 1b, ZPO § 15 I 1
Für die Entscheidung über die Berufung gegen ein Urteil eines AG in einem Wohnraummietprozess ist nicht gem. § 119 I Nr. 1 lit. b GVG das OLG zuständig, wenn die beklagten Mieter bei Eintritt der Rechtshängigkeit zwar ihren Wohnsitz im Ausland hatten, dort jedoch das Recht der Exterritorialität genossen und demzufolge gem. § 15 I 1 ZPO den Gerichtsstand ihres letzten inländischen Wohnsitzes behalten haben. Der nach dem Inhalt der Klageschrift gegebene inländische Gerichtsstand einer Prozesspartei ist im Verfahren vor dem AG auch dann „unangegriffen geblieben", wenn die eine Partei die dazu vorgetragenen Tatsachen zwar bestritten hat, sich bei Zugrundelegung ihrer Darstellung aber gleichfalls ein inländischer Gerichtsstand der anderen Partei ergäbe.
BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 362/04 zu BGB §§ 549, 559
Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten i.S. der Anlage 3 zu § 27 I der II. BerechnungsVO zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), dann nicht die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der II. BerechnungsVO (hier: F. vom 5. 4. 1984) eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich nicht vorsah (Anschluss an Senat, NZM 2005, 450 = NJW 2005, 1776). Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung der Heizungsanlage ist dem Vermieter verwehrt, wenn ein Dritter (hier: Wärmecontractor) die Modernisierung auf eigene Kosten vornimmt. Auch können die im Wärmecontracting anfallenden Kosten dem Mieter ohne dessen Zustimmung nicht als Betriebskosten auferlegt werden als Ausgleich für die (möglich gewesene, nun aber) versperrte Modernisierungsmieterhöhung.
BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 219/04
Entsprach es bei Abschluss des Mietvertrages der übereinstimmenden Vorstellung der Vertragsparteien, dass in der mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter nicht im Nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als 10 % unterschritten, weil die Terrassenfläche nach gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte - des gesetzlichen Maximalwerts - als Wohnfläche anzurechnen sei.
BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 56/04
Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe ("Teilmarkt") festzustellen. Für eine Wohnung mit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem Ballungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Man-gelsituation dar (zu WiStG § 5 Abs. 2 Satz 1).
BGH, Beschluss vom 25.01.2006 - VIII ZR 223/04
Die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des sogenannten Fogging gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind vom Mie-ter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gilt nur dann etwas anderes, wenn fest-steht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermie-ters gesetzt worden ist; in diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten.
BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 47/05
BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 3/05
Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung - § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen (zu BGB § 557 a Abs. 3, Abs. 4; § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb).
BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05 zu BGB § 551
BGH, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04
Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann. Der wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlung mit Kündigungsandrohung abgemahnte Mieter ist gehalten, das - gestörte - Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Setzt der Mieter das abgemahnte Verhalten - ungerührt - fort, so kann die Kündigung des Mietverhältnisses - fristlos wie fristgemäß - bereits dann ausgesprochen werden, wenn der auf die Abmahnung folgende erste Zahlungstermin nicht eingehalten wird.

References: BGH 
 BGH 
 § 55
 § 546
 § 839
 § 1004
 § 1004
 § 539
 § 539
 § 556
 Art. 229
 § 3
 § 278
 § 278
 Art. 13
 Art. 13
 § 2
 § 2
 § 2
 § 307
 § 307
 § 558
 § 652
 § 242
 § 558
 § 7
 § 557
 § 536
 § 556
 § 888
 § 281
 § 281
 § 535
 § 2
 § 557
 § 557
 § 2
 § 557
 § 2
 § 557
 § 2
 § 573
 § 557
 § 573

§ 557
 § 557
 § 557
 § 557
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 557
 § 557
 § 2
 § 305
 § 305
 § 2
 § 557
 § 557
 § 557
 § 557
 § 307
 § 557
 § 2
 § 2
 § 556
 § 152
 § 538
 § 538
 § 538

§ 152
 § 8
 § 8
 § 8
 § 26
 § 8
 § 8
 § 3
 § 8
 § 8
 § 8
 § 6
 § 8
 § 8
 § 8
 § 4
 § 8
 § 8
 § 307
 § 307
 § 273
 § 570
 § 577
 Art. 229
 § 3
 Art. 229
 § 3
 § 2
 § 119
 § 15
 § 119
 § 15
 § 27
 § 5
 § 536
 § 557
 § 10
 § 557
 § 557
 § 307
 § 551