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Timestamp: 2020-02-29 03:31:39+00:00

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Tiago Maia, Autor em Lei do Inquilinato na Prática - Página 3 de 3
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Embora a nossa Lei de Locações seja didática ao regular os casos onde fica protegido o fundo de comércio do LOCATÁRIO a partir da propositura de ação renovatória em locação não residencial, muitas são as dúvidas dos mais diversos agentes que militam o dia-a-dia do mercado imobiliário, mais especificamente, na locação e administração de imóveis comerciais.
Dito isto, o nosso objetivo com esse artigo é lançar luz sobre o tema proposto, dirimindo ao máximo as questões e abrindo espaço para discutirmos quaisquer casos particulares.
Já li em mais de uma publicação, de renomados autores e fontes confiáveis, a respeito de contestações sobre a legalidade da cobrança de luvas na locação não residencial, porém já escrevi em artigo anterior sobre a minha opinião e prática de cobrança de luvas, as quais considero justas e previstas em lei, para o LOCATÁRIO que deseja ter o seu fundo de comércio protegido e o LOCADOR que recebe o valor devido à cessão da posse do seu bem por grande lapso temporal, fazendo portanto jus ao retorno do seu investimento.
Recomendo a leitura do artigo clicando aqui.
3 condições para Ação Renovatória em Locação não Residencial
Pois bem, são três as condições para que o LOCATÁRIO ou seu representante legal venham pleitear ação renovatória em locação não residencial previstas na lei de locações, artigo 51 e seus subsequentes incisos, a saber:
Ser parte em contrato celebrado por escrito, por prazo determinado;
Tal contrato ou soma de contratos possuam prazo estabelecido de cinco anos ou mais;
Que esteja explorando a mesma atividade comercial por prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Aliado a essas três condições acima básicas para propor ação renovatória em locação não residencial com êxito, o LOCATÁRIO que não a propuser no máximo em doze meses antes de expirarem os cinco anos da vigência contratual ou no mínimo a seis meses prévios ao término de tal período, decairá do seu direito à renovação pleiteada (Lei do Inquilinato, Artigo 51, § 5).
Vale frisar que o LOCADOR poderá se opor à renovação seja por precisar realizar obras que lhe incumbam e sejam determinadas pelo Poder Público ou mesmo obras substanciais que resultem da também substancial valorização do imóvel ( Lei do Inquilinato, Artigo 52, Inciso I ).
Ou queira repassar fundo de comércio do qual seja ele detentor majoritário ou seu cônjuge, ascendente ou descendente ( Lei do Inquilinato, Artigo 52, Inciso II ), não podendo porém explorar atividade comercial no mesmo ramo do atual LOCATÁRIO salvo se a locação envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
A contestação da Ação Renovatória em Locação não Residencial
Já no decurso da ação renovatória em locação não residencial o LOCADOR poderá contestá-la, também, por ter proposta de terceiro para o seu imóvel em melhores condições do que o atual LOCATÁRIO proponente da ação ( Lei do Inquilinato, Artigo 72, Inciso III ).
Por fim, cabe ressaltar que o LOCATÁRIO fará jus à indenização para ressarcimento dos seus prejuízos e dos lucros cessantes, se for demovido do local onde estabeleceu o seu fundo de comércio e mesmo por razões oferecidas pelo LOCADOR e acatadas legalmente, não forem executadas como prevê a nossa lei de locações em seu artigo 52, § 3°.
O capítulo V da Lei do Inquilinato, instrui o passo-a-passo para quem deseja prover ou contestar ação renovatória em locação não residencial, mas não entraremos detalhadamente no mérito por não querer nos distanciar do objetivo dessa postagem e mesmo do nosso blog, que é abordar a prática das locações de imóveis à luz do nosso ordenamento jurídico para os que dia-a-dia militam na área.
Minha experiência e a Ação Renovatória em Locação não Residencial
Então como consultor imobiliário vou trazer para os nossos ávidos leitores o fator que, ao meu ver, não foi mencionado especificamente na Lei, porém da origem a grande parte das ações renovatórias em locações não residenciais, a saber, benfeitorias realizadas pelo LOCATÁRIO, sem previsão contratual ou pactuadas por cláusulas anuláveis judicialmente.
Na prática da administração de imóveis é muito comum encontrar proprietários de imóveis comerciais que não realizam benfeitorias prévias no imóvel, repassando-as ao futuro locatário que já deverá mesmo dispor de recursos para estabelecer naquele imóvel o seu comércio.
Pois bem, tais obras trazem nítida valorização ao imóvel, e via de regra são celebrados contratos onde o LOCATÁRIO abre mão do direito de retenção e/ou indenização de toda e quaisquer benfeitoria, parece uma “jogada de mestre” dos LOCADORES, mas afora a acirrada guerra jurídica que traz em suas trincheiras uma ala, da qual me incluo, que reconhece o direito à indenização das benfeitorias necessárias e mesmo as úteis realizadas em comum acordo entre as partes.
Exemplo que já vi acontecer…
Compartilho aqui o “mal assombrado” desfecho, não muito raro de acontecer, numa relação contratual de uma locação comercial em que não foi realizada minuciosa “vistoria de entrega de chaves” (direito do LOCATÁRIO) a qual o LOCATÁRIO exige por conhecer a Lei..
O LOCADOR não a detém, não por não conhecer a Lei e sim por saber que antes da cessão do direito do uso do imóvel pela via locativa o mesmo se encontrava em “mal estado”, então sem condições propícias do LOCATÁRIO de permanecer no local onde estabeleceu o seu fundo de comércio, ele o remove e praticamente “depreda o bem” para o devolver no “estado em que se encontrava” quando o recebeu, e então você fica com a nítida aparência de desvalorização de um imóvel que por vazio, tem aparência de abandono como se nada valesse.
A imparcialidade do Administrador
Como Consultor Imobiliário, sou incentivador de relações locatícias justas e transparentes entre LOCADORES e LOCATÁRIOS, sempre deixando às claras os direitos e obrigações que implicam a ambas as partes, sempre buscando a máxima isenção possível, como compete a um mediador profissional de uma relação conturbada.
Ao meu ver, nessa relação, todos devem e podem ganhar, sendo que as partes sempre devem estar acima do objeto, não nos poupemos de promover a pacificação, por isso implementemos agora tal cultura.
Seja na temática da ação renovatória em locação não residencial ou demais dúvidas sobre a prática da administração de imóveis ou da Lei de Locações, estaremos sempre por aqui para ajudar na difusão de boas prática e na inteligência do entendimento das Leis.
Todos que militam no mercado imobiliário já ouviram falar pelo menos uma vez que o conhecimento do Direito poderá fazer diferença entre o sucesso, adotando o mútuo acordo nos contratos de locação ou fracasso na vida profissional de um corretor ou administrador de imóveis não é mesmo?
O Mútuo Acordo, uma modalidade a conhecer:
Esse modelo de operacionalização da Justiça “está esgotado” processos simples demoram “uma vida” para serem julgados e quando apreciados o são por Magistrados.
Que em alguns casos não possuem especialização na matéria apreciada..
Daí vem o “conflito de jurisprudenciais” nas mais diversas questões gerando dentre outras graves sequelas insegurança jurídica para questões como o investimento imobiliário.
O Mútuo Acordo e a Solução Consensual de Conflitos:
Mesmo que esses tais sejam poucos conhecidos da nossa gente, mesmo de muitos operadores do Direito, a ponto do termo “Mediação” ser pouco conhecido de quase todos,
Mas tendo inclusive Lei Federal Específica, a saber Lei 13.140/15, que traz em seu Artigo 1°, Parágrafo único, que diz:
O Mútuo Acordo, e a Lei do Inquilinato:
“ A locação também poderá ser desfeita:
E você sabe quais os efeitos disso?
A Lei do Inquilinato também responde essa questão em seu Artigo 59, §1°, Inciso I, que concede Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias.
Se não respeitado o mútuo acordo estabelecido entre as partes, com assinatura de duas testemunhas,.
Ou seja meus amigos, a nossa atual Lei do Inquilinato, em vigência desde o ano de 1991, já nos apontava, desde a sua entrada em vigor, para algo tão atual quanto desconhecido, que é o Mútuo Acordo nos Contratos de Locação.
Mútuo Acordo nos Contratos de Locação de Imóveis:
Temos muito chão pra percorrer, vamos trabalhar, estudar e crescer juntos.
Conte comigo e que adotemos o Mútuo Acordo nos Contratos de Locação.
Aguardo os seus comentários e contribuições para esse e outros artigos.
Obrigado por sua audiência e companhia nessa leitura!
Mediação na Locação de Imóveis Mútuo Acordo no Contrato de Locação

References: artigo 51
 Artigo 51
 Artigo 52
 Artigo 52
 Artigo 72
 artigo 52
 Artigo 1
 Artigo 59