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Timestamp: 2018-12-18 10:51:21+00:00

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NEWSLETTER N°36 La vendita:, le obbligazioni reciproche, vendita immobiliare, vendita con riserva della proprietà, Diritto di prelazione
Ulteriori approfondimenti in materia
Le obbligazioni del compratore e del venditore.
Il compratore deve pagare il prezzo e, salvo diversamente pattuito, le spese correlate alla vendita (art. 1498, 1475 cod. civ.).
L'obbligazione del pagamento del prezzo, in tema di compravendita, deve essere quindi considerata debito sin dall'origine pecuniario, con la conseguenza che soltanto per effetto del ritardo colpevole e dalla data della costituzione in mora decorrono gli interessi.
Al creditore compete un "ulteriore risarcimento" rendendo possibile al giudice, nella valutazione di questa pretesa risarcitoria, di tenere conto del fenomeno della svalutazione monetaria - solo se dimostra di avere subito dal ritardo un danno maggiore. [1]
Di regola nel contratto di compravendita, che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene verso il corrispettivo di un prezzo, con la correlativa assunzione, a carico rispettivamente del venditore e dell'acquirente, dell'obbligo di consegnare la cosa e di quello di pagare il prezzo, la determinazione del tempo di esecuzione di tali obblighi non è necessaria ai fini della perfezione del contratto.
In questi casi la mancanza di specifici patti in proposito comportando solo la possibilità per l'acquirente di esigere l'immediata consegna della cosa e per il venditore di pretendere il versamento del prezzo contestualmente a tale consegna. [2]
Secondo ripetute sentenze della Corte di Cassazione l'omessa indicazione del prezzo o la sua indeterminabilità comportano la nullità del contratto (risolvendosi quindi nella mancanza di uno dei requisiti essenziali dello stesso vedi in proposito: codice civile art. 1325, n. 3, 1346 e 1418).
Parallelamente l'omesso pagamento del prezzo pattuito può dar luogo soltanto alla sua risoluzione. [3]
Sempre secondo quanto sentenziato dalla Suprema Corte la disposizione dell'ultimo comma dell'art. 1498 del codice civile[4], secondo la quale il pagamento del prezzo, se non deve essere contestuale alla consegna, deve essere eseguito al domicilio del venditore, trova applicazione solo nel caso in cui le parti, concordando il pagamento del prezzo dilazionato rispetto al tempo della consegna, non abbiano stabilito, anche solo indirettamente, il luogo del pagamento. [5]
Le prestazioni principali del venditore sono:
ð quella di procurarsi e consegnare la cosa al compratore;
ð quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diverso diritto oggetto di compravendita
Nel caso in cui il venditore non possa consegnare la cosa pattuita (raccolto rovinato da una grandinata, oggetto distrutto durante il trasporto) il compratore può richiedere comunque l’adempimento (il venditore deve a sua volta comprare un raccolto per poi cederlo all’acquirente) oppure chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.
Il codice civile interviene per regolamentare precise garanzie.
La garanzia per evizione è dovuta dal venditore sia nell'ipotesi che egli non abbia fatto acquistare al compratore la proprietà della cosa ( il venditore non è riuscito ad acquistare la cosa altrui), sia nell'ipotesi che abbia trasferito una proprietà gravata da vincoli o diritti altrui non previsti dal contratto. (questa particolare circostanza è assai presente nel campo immobiliare,dove in molti casi si trasferisce la titolarità del bene omettendo i pesi e le servitù passive gravanti sul medesimo).
La tutela riservata al compratore può essere più o meno estesa in ragione della buona fede del medesimo e dell’effettiva conoscenza oppure no del difetto o del peso gravante sul bene trasferito.
Dovendo, doverosamente, approfondire il contratto di vendita immobiliare occorre intervenire precisando che se il compratore all’atto della compravendita è ha conoscenza del peso imposto sul bene egli non possiede alcuna azione legale. In questo caso infatti si ritiene che il prezzo fissato per la vendita sia comprensivo dei pesi ragionevolmente conosciuti e valutati. (art 1489 del codice civile)
Se il bene oggetto di compravendita è invece gravato da garanzie reali o da pignoramento o sequestro (da vincoli, cioè, che possano portare alla sottrazione del cespite), il compratore in caso di sottrazione potrà chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. Questo anche in condizioni di conoscenza (art. 1483, 1484 cod. civ.).[6]
Accanto alla garanzia per evizione, la giurisprudenza ha individuato anche la cosiddetta “garanzia per vizi o per mancanza di qualità”.
Tale garanzia tutela il compratore nell'ipotesi che la cosa presenti dei difetti di fabbricazione o comunque presenti, tali da renderla inutile o tali da ragionevolmente comprometterne il valore (art. 1490 cod. civ.).[7]
Tale garanzia subentra anche nell'ipotesi che la cosa venduta non possegga le qualità promesse, (art. 1497 cod. civ.).[8]
La legge dispone che la garanzia di cui sopra non è dovuta se il compratore conosceva i vizi della cosa. Oppure se i vizi della cosa sono facilmente riconoscibili.
I vizi e i difetti devono essere immediatamente riscontrati e comunicati. Quanto sopra per tutelare il venditore da possibili difetti insorti dall’uso della cosa successivamente alla vendita.
Vendita immobiliare.
Si parla di vendita a misura se il prezzo dell'immobile è determinato in ragione di un tanto per unità di misura (naturalmente all’interno di un complesso possono essere individuati diversi prezzi in ragione di altrettante destinazioni d’uso o rifiniture). La vendita è a corpo se il prezzo è determinato in relazione alla totalità dell'immobile (incluso le pertinenze) e non alla sua misura.
Vendita di cose mobili.
In mancanza di patto o di uso contrario, la consegna della cosa deve avvenire nel luogo dove questa si trovava al tempo della vendita, se le parti ne erano a conoscenza, ovvero nel luogo dove il venditore aveva il suo domicilio o la-sede dell'impresa.
Se la cosa venduta deve essere trasportata da un luogo all'altro il venditore, salvo patto o uso contrario, si libera dell'obbligo della consegna rimettendo la cosa al vettore o allo spedizioniere (vendita con spedizione: art. 1510 ).[9]
In questo caso il venditore non risponde della perdita o del deterioramento della merce durante il viaggio o del ritardo nella consegna da parte del vettore, salvo la doverosa necessità di scegliere un accurato spedizioniere.
In molti casi, quando concordato tra le parti, la consegna avviene presso l’indirizzo dell’acquirente e il venditore rimane responsabile per i danni subiti durante il trasporto.
Vendita con riserva della proprietà.
Di regola il compratore diventa proprietario della cosa al momento del consenso o, se si tratta di cose fungibili, al momento dell'individuazione, anche se non ne abbia ancora pagato il prezzo.
Nel campo immobiliare a fronte del pagamento dilazionato del prezzo, sovente, trova applicazione il principio della cosiddetta vendita con riserva della proprietà.
In pratica si tratta di una clausola contrattuale che differisce il trasferimento della proprietà al momento in cui il prezzo sia completamente pagato.
In questo caso si parla di trasferimento sottoposto a condizione sospensiva.
Naturalmente l’immobile viene consegnato immediatamente al compratore il quale ne possiede il pieno e totale utilizzo. L’unico limite imposto consiste nell’impossibilità per il compratore di alienare il bene.
Finché il prezzo non è pagato, dunque, il compratore non ha la proprietà della cosa. Possiede più semplicemente ciò che la dottrina definisce un'aspettativa di acquisto.
Come già detto, l’acquirente disponendo dell’immobile ne possiede il pieno godimento.
In considerazione di ciò la legge pone a suo carico, dal momento della consegna, il rischio del perimento fortuito della cosa '(art. 1523 cod. civ. Cioè: egli dovrà pagare il prezzo anche se la cosa perisce fortuitamente).
La proprietà riservata al venditore gli consente di rivendicare la cosa, se il prezzo non viene pagato, ed esclude che sulla cosa stessa si possano soddisfare creditori diversi
Di regola il ricorso alla vendita con riserva della proprietà viene preferito all’ipoteca in quanto consente al venditore di risparmiare il costo fiscale dell'iscrizione dell'ipoteca e per evitare la procedura macchinosa di esecuzione forzata sul bene ipotecato.
Col patto di prelazione una parte promette all'altra di preferirla nella stipulazione di un contratto di vendita, se si deciderà a vendere.
Prima di alienare a un terzo il venditore dovrà dunque interpellare l'avente diritto alla prelazione.
Come è noto il diritto di prelazione, in caso di vendita di cose immobili, è riconosciuto dalla legge.
In questo contesto si deve ricordare quanto stabilito dalla legge sulle locazioni ad uso diverso n° 392/78 e da quella in materia di locazioni ad uso abitativo, ovvero la legge 431/98.
Inoltre si deve ricordare la prelazione spettante al coerede nel caso che un altro coerede voglia vendere a un estraneo o la prelazione spettante all'affittuario coltivatore diretto in caso di vendita del fondo condotto dallo stesso.
I diritti di prelazione di cui sopra sono sempre opponibili al terzo acquirente e ai suoi aventi causa, dai quali l'avente diritto potrà riscattare la cosa (efficacia reale).
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la disciplina dettata dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 con riguardo al diritto di prelazione e riscatto da parte del conduttore può trovare applicazione anche nel caso di aree nude; a patto naturalmente che su di esse, si svolga un'attività ricompresa tra quelle di cui all'art.27 della legge citata.[10]
Secondo la Corte di Cassazione l'art. 38 della legge in data 27 luglio 1978 n. 392, che attribuisce al conduttore di un immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione il diritto di prelazione nei confronti del locatore che "intenda" trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, può essere applicato solo alle alienazioni volontarie e quindi non trova applicazione nel caso in cui, dichiarato il fallimento del locatore, l'immobile venga venduto coattivamente.
In questo caso, infatti l'attività diretta e svolta dagli organi fallimentari, in quanto intesa a finalità pubblicistiche, e non può quindi soffrire impedimenti disposti da una norma regolante soltanto il rapporto privatistico tra locatore e conduttore. [11]
La Suprema corte è intervenuta più volte anche per regolamentare il diritto di prelazione in caso di vendita in blocco. A titolo di compendio si richiama il contenuto della sentenza Sez. III, sent. n. 10087 del 12-10-1998 con la quale la Cassazione è intervenuta stabilendo che in tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo il diritto di prelazione o riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392 non spetta al conduttore nel caso di vendita in blocco di più unità immobiliari, quando risulti inequivocamente, con riferimento a fattori di carattere obiettivo, che gli immobili posti in vendita, tra cui quello locato, siano strutturalmente e funzionalmente coordinati in modo da costituire un "unicum", ovvero un'entità patrimoniale distinta e diversa dal bene oggetto della locazione.
Deve invece diversamente affermarsi il diritto di prelazione o riscatto ogni qual volta le unità immobiliari poste in vendita con un unico atto ed a prezzo complessivo conservino la loro individualità e non possano considerarsi un'entità diversa nell'accezione suddetta.
Il diritto di prelazione o di riscatto previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone che la locazione sia in corso "de iure" al momento in cui il locatore aliena l'immobile locato.
La sussistenza del rapporto costituisce quindi l'elemento essenziale per la destinazione dell'immobile all'attività imprenditoriale alla cui conservazione è finalizzata la prelazione stessa, restando pertanto esclusa la permanenza di detto diritto nei periodi di dilazione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio o di ritardo nella restituzione dell'immobile. [12]
[1] In questa direzione la Cassazione Sez. III, sent. n. 3174 del 09-05-1983
[2] Corte di Cassazione Sez. II, sent. n. 1055 del 21-02-1986
[3] Corte di Cassazione Sez. II, sent. n. 6816 del 14-12-1988
[4] Codice civile articolo 1498. Pagamento del prezzo. Il compratore è tenuto a pagare il prezzo nel termine e nel luogo fissati dal contratto. In mancanza di pattuizione e salvi gli usi diversi, il pagamento deve avvenire al momento della consegna (1477) e nel luogo (1510) dove questa si esegue (1182, 1528). Se il prezzo non si deve pagare al momento della consegna, il pagamento si fa al domicilio del venditore (1182).
[5] Corte di Cassazione Sez. II, sent. n. 6127 del 01-06-1993
[6] Articolo 1483. Evizione totale della cosa.
Se il compratore subisce l'evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno a norma dell'articolo 1479.
Articolo 1484. Evizione parziale.
In caso di evizione parziale della cosa, si osservano le disposizioni dell'articolo 1480 e quella del secondo comma dell'articolo precedente
[7] Articolo 1490. Garanzia per i vizi della cosa venduta. (1)
Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore .
[8] Articolo 1497. Mancanza di qualità.
Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.
Tuttavia il diritto di ottenere la risoluzione è soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite dall'articolo 1495
[9] Articolo 1510. Luogo della consegna.
Salvo patto o uso contrario, se la cosa venduta deve essere trasportata da un luogo all'altro, il venditore si libera dall'obbligo della consegna rimettendo la cosa al vettore o allo spedizioniere; le spese del trasporto sono a carico del compratore
[10] In questa direzione Corte di Cassazione Sez. III, sent. n. 2069 del 04-02-2004
[11] Cassazione Sez. III, sent. n. 295 del 13-01-1981
[12] In questa direzione Corte di Cassazione Sez. III, sent. n. 12291 del 05-07-2004

References: art. 1325
 art. 1510
 sentenza 
 articolo 1498
 Articolo 1483

Articolo 1484
 Articolo 1490
 Articolo 1497
 Articolo 1510