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Timestamp: 2019-03-26 16:21:02+00:00

Document:
No es incompatible la inscripción de arrendamiento con el bloqueo respecto de un contrato de compraventa - Actualidad Civil
No es incompatible la inscripción de arrendamiento con el bloqueo respecto de un contrato de compraventa
Resolución N.º 2379-2014-Sunarp-TR-L
Apelante : Richard Huber Daza Pacaya
Título : N.º 24311 del 7/7/2014.
Recurso : Escrito presentado al Registro el 2/10/2014.
Registro : Predios de Pucallpa.
Acto : Bloqueo Registral.
incompatibilidad y suspensión de títulos
"El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo Reglamento, es decir; en el caso que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a la calificación y de ser positiva a la inscripción; y en caso de ser incompatible, debe procederse a la calificación y suspensión del asiento de presentación".
Con el título venido en grado de apelación se solicita la anotación de bloqueo registral en la partida electrónica N.º 00000634 del Registro de Predios de Pucallpa, respecto del contrato de compraventa otorgado por NAVIERA ARG PER S.A., representada por María del Carmen Rubiños Reaño, a favor de Patricia Luján Anyosa.
A tal efecto se presenta al Registro solicitud de anotación de bloqueo del 5/7/2014 suscrita por el notario de Pucallpa Paul Richard Pineda Gavilán, así como copia simple de la minuta de compraventa del 5/7/2014.
Mediante reingreso del 17/7/2014, se presenta la siguiente documentación:
- Escrito de subsanación suscrito por María del Carmen Rubiños Reaño.
- Copia simple del testimonio de la escritura pública de compraventa del 15/7/2014 otorgada ante el notario de Pucallpa Paul Richard Pineda Gavilán.
El Registrador Público del Registro de Predios de Pucallpa Teófilo Meza Taipe observó el título en los siguientes términos:
(Se reenumera para mejor resolver)
Señor(es): RICHARD HUBER DAZA PACAYA
ANTECEDENTE REGISTRAL: P.E. N.º 00000634
ACTO ROGADO: BLOQUEO REGISTRAL
1. Visto el reingreso consistente en un escrito en que se solicita la subsanación respecto a (a INCOMPATIBILIDAD, se advierte la incompatibilidad toda vez que revisada la partida en donde se practicará la inscripción consta la ANOTACIÓN DE APELACIÓN (arrendamiento) cuya inscripción corresponde al rubro D y la eventual inscripción del bloqueo corresponde al rubro D, de modo que las inscripciones corresponden al mismo rubro.
Es preciso indicar que el procedimiento registral es de carácter no contencioso, de modo que no cabe apersonamiento de terceros (María del Carmen Rubiños Reaño), toda vez que el titular del procedimiento registra/ es Richard Huber Daza Pacaya.
La fundamentación legal se invoca en la esquela de fecha 21/7/2014.
SUSPENSIÓN DE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Al respecto, de la revisión y análisis del escrito presentado, es preciso indicar que si bien es cierto que el título N.º 2014-21735 es sobre arrendamiento y por el cual se encuentra suspendido el presente título 2014-24311, es una carga que se inscribe en el rubro D de "Cargas y Gravámenes" y el acto que se está bloqueando es de rubro C "Títulos de Dominio", también es cierto que dichos actos son incompatibles por cuanto el contrato de arrendamiento se celebra con el propietario del predio, el mismo que participa como el arrendador; en el presente caso nos referimos a la persona jurídica NAVIERA ARG-PER S.A., sin embargo si se inscribiera primero el bloqueo no procedería ya el arrendamiento, por cuanto la figura del bloqueo otorga prioridad hasta que caduque éste o se inscriba el acto o derecho cuya prioridad fue reservada, en el presente caso una compraventa.
Está de más decir que al inscribirse el acto definitivo de compraventa, la empresa NAVIERA ARG-PER S.A. no sería ya el titular registral, lo cual convierte en título incompatible al arrendamiento con el bloqueo registral, ello de conformidad con el III PLENO del Tribunal Registral que textualmente dice lo siguiente: "El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su calificación y de ser positiva a su inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la calificación y suspensión del asiento de presentación del título posterior". En tal sentido y de acuerdo a lo indicado, se suspendió el título N.º 2014-000024311, sobre bloqueo registral, por haberse presentado con posterioridad al título 2014-00021735 sobre contrato de arrendamiento.
2. Asimismo, sin perjuicio de lo indicado anteriormente se ha podido apreciar que de la revisión de la minuta de compraventa, la señora María del Carmen Rubiños Reaño participa en representación de la empresa NAVIERA ARG-PER S.A., pero sin contar en dicho momento con las respectivas facultades para hacerlo, ya que tal y como lo indica en la minuta presentada, sus facultades se encontraban en proceso de inscripción mediante título N.º 2014-17565 del Registro de Mandatos y Podenes de Iquitos (lo cual también es erróneo, debiendo ser el Registro de Personas Jurídicas), no indicándose además la partida registral de la persona jurídica representada.
Art. X del T.P.
Arts. 26º, 2931º y 32º del T.U.O. del R.G.R.P.
- El Registrador deniega la anotación del bloqueo solicitado mediante el título N.º 2014-00024311, bajo el sustento que un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble y un contrato de compraventa respecto del mismo bien son actos incompatibles.
El artículo 29 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos establece que la suspensión de un título procede —entre otros considerandos— cuando existen títulos incompatibles. Así, define la incompatibilidad como la exclusión, es decir, si un acto se inscribe el otro título ya no se puede inscribir. Tal criterio ha sido recogido en el precedente de observancia obligatoria aprobado en el III Pleno del Tribunal Registral, así como en las Resoluciones N.º 2109-2011-SUNARP-TR-Ly N.º 548-2011- SUNARP-TRL-L.
- El artículo 1668 del Código Civil define al arrendamiento como la cesión en uso temporal de un bien, es decir, no transmite el dominio sino el uso temporal del bien, cuyos efectos rigen desde su celebración mas no desde su inscripción, en razón que la inscripción registral no es obligatoria ni constitutiva, dado que el único efecto que genera es el normado en el artículo 1708 del Código Civil que establece que si el bien es transferido, el nuevo propietario debe respetar el plazo del contrato.
En ese orden de ideas, el propietario inscrito debe coincidir con el que aparece consignado en el contrato de arrendamiento, pero al momento de su celebración no de su inscripción, porque de lo contrario, un inmueble arrendado no podría cambiar de propietario porque su inscripción lo impediría, más aún cuando los efectos de una inscripción no se rigen por el momento en que se inscriben, sino por su asiento de presentación, existiendo para ello lo que el Reglamento denomina prelación de asientos, y es perfectamente inscribible un contrato de arrendamiento celebrado con el propietario inscrito en esa fecha, así ya no sea el mismo al momento de su presentación porque no implica conflictos de dominio ni de titularidad.
- De otro lado, respecto al punto 2 de la observación, mediante reingreso se dejó constancia que el poder de María del Carmen Rubiños Reaño se encontraba inscrito en la partida electrónica N.º 11009089 del Registro de Sociedades de Iquitos.
Por otro lado, resulta aplicable el artículo 136 de Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el cual establece que la calificación del bloqueo se limita a las formalidades extrínsecas, la acreditación del tracto sucesivo y la inexistencia de obstáculos insalvables que aparezcan en la partida registral.
No es exigible la inscripción de un poder otorgado por persona jurídica para ejercerlo, según lo establece el artículo 17 de la Ley General de Sociedades: "Cuando un acto inscribible se celebra mediante representación, basta para su inscripción que se deje constancia o se inserte el poder con que se actúa", y de acuerdo al artículo 14 del texto legal antes citado, los efectos del poder son desde su aceptación expresa o desde que se ejercen, mas no desde su inscripción.
Sobre este punto, en la Resolución N.º 444-2014-SUNARP-TR-L se indicó lo siguiente: "CALIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN; Para la calificación de la existencia, suficiencia y vigencia de la representación voluntaria, no se requiere la inscripción del poder. Bastará que se inserte o adjunte el traslado instrumental de la escritura pública donde conste el referido poder".
Partida electrónica N.º 00000634 del Registro de Predios de Pucallpa.
En la ficha N.º 12585 que continúa en la partida electrónica N.º 00000634 del Registro de Predios de Pucallpa corre inscrito el predio ubicado en la calle Mariscal Castilla, lotes 1, 2 y 6 de la Mz. 12 de la Urbanización Plano Regulador de Pucallpa, distrito de Callería, provincia de Coronel Portillo y departamento de Ucayali, con un área de 2,465.16 m2.
En el asiento C00004 de la citada partida consta inscrito el dominio a favor de NAVIERA ARG PER S.A.
En el asiento D00001 consta registrado el contrato de arrendamiento del predio celebrado por NAVIERA ARG PER S.A. a favor de Bertha Elena Hidalgo Ríos, en mérito a la escritura pública del 3/8/2011 otorgada ante la notaría de Lima María Elvira Flores Alván, siendo el monto del arrendamiento (renta) la suma de SI. 5,000.00 (cinco mil y 00/100 tiuevos soles) mensuales. Este contrato tiene una duración determinada de 10 años forzosos, hasta el 30 de setiembre de 2020. Dicha inscripción se efectuó en virtud del título archivado N.º 24255 del 19/8/2011.
Partida electrónica N.º 11009089 del Registro de Sociedades de Iquitos.
En la partida electrónica N.º 11009089 del Registro de Sociedades de Iquitos consta inscrita la sociedad denominada NAVIERA ARG - PER S.A.
En el asiento C00004 corre inscrito el poder otorgado a favor de María del Carmen Rubiños Reaño, facultada para vender, entre otros inmuebles, el predio inscrito en la partida electrónica N.º 00000634 del Registro de Predios de Pucallpa, en virtud de la escritura pública del 23/6/2014 otorgada ante el Escribano autorizante Jorge Miguel Nazar en la ciudad de Río Tercero, Pedanía El Salto, departamento Arriba, provincia de Córdova, República de Argentina. Dicha inscripción se efectuó en mérito al título archivado N.º 17565 del 2/7/2014.
Interviene como ponente la Vocal (s) Beatriz Cruz Peñaherrera.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si la solicitud de inscripción de un contrato de arrendamiento resulta incompatible con la solicitud de anotación de un bloqueo registra! respecto a un contrato de compraventa presentado con posterioridad.
1. La calificación de los títulos se realiza en el marco de la aplicación de los principios regístrales, que constituyen los rasgos fundamentales que sustentan el derecho registral, delimitando de ese modo los alcances de la calificación registral.
El artículo 2016 del Código Civil consagra el principio de prioridad de rango, por el cual la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el Registro. Asimismo, el artículo 2017 del mismo código señala que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior (prioridad excluyente).
La Exposición de Motivos del Código Civil[1] referente al Libro IX - Registros Públicos, señala lo siguiente con relación al artículo 2017:
"Este artículo acoge el principio de prioridad excluyente, el cual tiene efectos respecto de títulos que son incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten su inscripción sin importar las fechas en que estos títulos fueron producidos. De este modo, se produce el cierre registral. Un título que pretende inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá inscribirse. Ahora bien, este cierre registral puede expresarse de distintos modos:
(1) Si el título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se rechazará la inscripción del título incompatible.
(2) Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para el título incompatible, es condicional, en el sentido de que está condicionado a la inscripción del primer título. Si el primer título no se inscribe, no se producirá el cierre registral para el segundo y este podrá lograr acceso al registro".
2. En armonía con lo precisado en la Exposición de Motivos, el Reglamento General de los Registros Públicos desarrolla en el artículo X del Título Preliminar el principio de prioridad excluyente, en virtud del cual no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha. De ese modo, el citado Reglamento ha precisado los alcances del principio de prioridad excluyente al señalar que comprende no solo a los títulos inscritos sino también a los pendientes de inscripción.
La definición del título incompatible la encontramos en el artículo 26 del mismo Reglamento, cuando señala: "Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la, eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar". El primer párrafo de este precepto legal, precisa que durante la vigencia del asiento de presentación de un título no podrá inscribirse ningún otro incompatible con este.
Como se aprecia, la incompatibilidad de títulos supone un análisis casuístico de la existencia de al menos dos títulos con asiento de presentación vigente, cuyos actos o derechos susceptibles de inscripción resultan excluyentes entre sí, de tal manera que la eventual inscripción del primero impedirá que el segundo título acceda al Registro. Por el contrario, si el primer título no accede al registro, entonces, eventualmente podrá inscribirse el segundo título. Cabe precisar que la presentación de dos títulos con igual contenido y con asientos de presentación diferentes hace que también sean considerados incompatibles, puesto que la inscripción del primero determinará que no proceda la inscripción del segundo, toda vez que no puede inscribirse en una partida dos veces el mismo acto.
De manera que, existiendo dos títulos incompatibles, pueden generarse las siguientes hipótesis:
a) Que el título presentado en primer lugar se inscriba, entonces habrá eliminado la posibilidad de inscripción del segundo título, pues será de aplicación el Principio de Impenetrabilidad o de Prioridad Excluyente.
b) Que el título presentado en primer lugar no se inscriba, ya sea porque no se subsanaron oportunamente los defectos advertidos en la esquela de observación, no se pagó oportunamente el mayor derecho liquidado; o porque se formuló desistimiento total de la rogatoria; en cualquiera de estos supuestos, el procedimiento registral habría concluido para el primer título, de manera que el título presentado en segundo lugar, podría acceder al Registro, dado que ya no existirá título pendiente incompatible.
Como señalan Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida al comentar el artículo 17 de la Ley Hipotecaria Española que recoge el principio bajo comentario, su finalidad no es la de dar o quitar derechos, sino la de mantener un Registro limpio de contradicciones, en el cual no consten, a la vez, titularidades incompatibles y opuestas.
Precisan los citados autores que el "efecto de cierre es una operación meramente formal y mecánica: el título que llega primero clausura el Registro para el ulterior incompatible, sin que este título al cual se cierra el Registro sea, siempre, materialmente ineficaz, ni pierda toda posibilidad de ingresar en aquél. Si bien el Registrador, al calificar, en cuanto aprecie la existencia de un título incompatible inscrito, rechazará automáticamente la inscripción, el titular rechazado puede acreditar su mejor derecho ante los Tribunales, y, anulando la inscripción que se opone a su ingreso en el Registro, tener acceso a él [...]"[2].
En tal sentido, la regla del Registro impide la inscripción de títulos que contienen derechos incompatibles, sin que ello implique la emisión de pronunciamiento alguno sobre el mejor derecho que pueda corresponder al solicitante de la inscripción o al titular del derecho ya inscrito o pendiente de inscripción.
3. A efectos de permitir una fluida tramitación de los títulos en casos que exista incompatibilidad, se dictaron normas que disponen la suspensión de la vigencia del asiento de presentación a fin de no perjudicar el derecho de los interesados.
Así, el literal a) del artículo 29 del Reglamento General de los Registros Públicos establece lo siguiente:
"Artículo 29. Suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación en los casos siguientes:
a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspensión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior:
Conforme a las previsiones establecidas en el citado Reglamento, determinada la existencia del título pendiente anterior y su incompatibilidad con el que es materia de calificación, el Registrador (sin perjuicio de efectuar la calificación integral de los defectos u obstáculos del título presentado) conjuntamente con la observación respectiva, dispone la suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación respectivo, hasta que se produzca la conclusión del procedimiento registral (inscripción o caducidad del asiento de presentación del título) referido al asiento de presentación anterior.
En ese orden de ideas, en el precedente de observancia obligatoria aprobado por el Tercer-Pleno del Tribunal Registral realizado los días 21 y 22 de febrero de 2003[3] se señaló lo siguiente:
"El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos[4] debe interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo Reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su calificación y de ser positiva a su inscripción; y en caso de ser incompatible debe procederse a la calificación y suspensión del asiento de presentación del título posterior".
Criterio adoptado en las Resoluciones N.º 023-2003-SUNARP-TR-L del 17 de enero de 2003 y N.º 083-2003-SUNARP-TR-L del 13 de febrero de 2003.
En este orden de ideas, sólo es procedente denegar y suspender la inscripción del título presentado en segundo lugar cuando resulta incompatible con el presentado previamente.
4. Al respecto, se reitera que el principio de prioridad preferente consagrado en el numeral IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos regula que los efectos de los asientos regístrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación.
Asimismo, el artículo 50 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que: "Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título; así como la indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto y segundo, el número de presentación del título que dará lugar al asiento, el monto pagado por derechos regístrales, la fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su identificación".
5. Con el título venido en grado de apelación se solicita la anotación de bloqueo registral en la partida electrónica N.º 00000634 del Registro de Predios de Pucallpa, respecto del contrato de compraventa otorgado por NAVIERA ARG PER S.A., representada por María del Carmen Rubiños Reaño, a favor de Patricia Luján Anyosa.
En el presente caso, conforme a lo señalado por el Registrador en la esquela de observación, respecto a la partida electrónica N.º 00000634 del Registro de Predios de Pucallpa, con anterioridad al título venido en grado (título N.º 24311 del 7/7/2014), se presentó el título N.º 21735 del 17/6/2014 mediante el cual se solicita la inscripción del contrato de arrendamiento otorgado por NAVIERA ARG PER S.A. a favor de Nilda Dioni Layango Isuiza, título que según el Registrador resulta incompatible con la solicitud de bloqueo presentada. Actualmente, dicho título se encuentra pendiente según la información que obra en el sistema de consulta registral.
En tal sentido, corresponde a esta instancia determinar si la solicitud de inscripción de un contrato de arrendamiento resulta incompatible con la solicitud de anotación de un bloqueo registral respecto a un contrato de compraventa presentado con posterioridad.
6. El artículo 1666 del Código Civil define al arrendamiento como aquel contrato a través del cual el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
Ahora bien, el arrendamiento constituye un acto de disposición por el cual un bien es cedido temporalmente en uso, siendo que su eventual inscripción no va impedir el acceso al Registro de un bloqueo respecto a un contrato de compraventa celebrado por el titular registral, en tanto que la inscripción del arrendamiento no importa un cambio de titularidad del bien y en tanto dicho acto (arrendamiento) sigue manteniendo su prioridad ganada en el Registro, por lo que no resulta incompatible con el acto de bloqueo solicitado.
Consecuentemente, corresponde revocar el primer extremo de la observación formulada por el Registrador y disponer el levantamiento de la suspensión del presente título (bloqueo), por no resultar incompatible con el contrato de arrendamiento que se encuentra pendiente de inscripción.
7. De otro lado, respecto de la calificación de un título por el cual se solicita anotar un bloqueo, el artículo 136 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala:
"La anotación del bloqueo a que se refiere el Decreto Ley N.º 18728 y sus modificatorias se extienden en mérito a la solicitud formulada por el Notario que tiene a su cargo la formalización del acto y a la copia simple de la minuta respectiva.
La solicitud será presentada por el Notario o por su dependiente acreditado, salvo el caso de presentación electrónica realizada de conformidad con la Directiva que regula la presentación electrónica del bloqueo. La calificación del bloqueo se limita a las formalidades extrínsecas, la acreditación del tracto sucesivo y la inexistencia de obstáculos insalvables que aparezcan en la partida registral. No obstante, la calificación del acto definitivo cautelado por el bloqueo se realizará con los alcances del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos. [...]" (Lo subrayado es nuestro).
8. Como se puede apreciar de lo expuesto precedentemente, tratándose de la calificación de un título por el que se solicita la anotación de un bloqueo, corresponde calificar con las limitaciones establecidas por el tercer párrafo del artículo 136 del Reglamento precitado, esto es, sólo corresponde calificar: las formalidades extrínsecas, la acreditación del tracto sucesivo y la inexistencia de obstáculos insalvables que aparezcan en la partida registral.
Corresponde precisar, tal como lo hace la norma antes mencionada, que la calificación del acto definitivo cautelado por el bloqueo se realizará con los alcances del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos.
9. Uno de los aspectos a verificar es el cumplimiento del tracto sucesivo, según lo indica la norma, que no es otra cosa que verificar que el acto otorgado emane de quien en el Registro sea el titular del derecho.
En efecto, la adecuación con los antecedentes regístrales tiene vinculación con el principio de tracto sucesivo, regulado en el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con el artículo 2015 del Código Civil que establece: "Ninguna inscripción, salvo ¡a primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario".
El carácter formal del principio de tracto sucesivo obliga al Registrador a verificar si quien efectúa el acto de disposición aparece como titular registral del derecho y que éste preste su consentimiento en dicho acto.
Así, si se trata de una compraventa, debe verificarse que quien transfiera sea el propietario con derecho inscrito o quien se encuentre autorizado por éste.
10. En el presente caso, con relación a la verificación del tracto sucesivo, se advierte de la revisión de la partida registral correspondiente al predio materia de transferencia, que la titularidad registrad corresponde a NAVIERA ARG PER S.A.
En esa línea, tenemos que el predio se encuentra inscrito a favor de la sociedad que aparece como transferente en la minuta del 5/7/2014. Por tal razón, existe adecuación entre el título presentado y la partida registral correspondiente, por lo que se cumple la acreditación del tracto sucesivo.
11. Ahora bien, respecto a las formalidades extrínsecas se advierte que en el presente caso se ha presentado la solicitud de bloqueo formulada por el notario de Pucallpa Paul Richard Pineda y la copia simple de la minuta de fecha 5/7/2014, por lo que se ha cumplido con las formalidades exigidas por la norma.
Asimismo, revisada la partida N.º 00000634 del Registro de Predios de Pucallpa se aprecia que no existen obstáculos insalvables que aparezcan de la partida registral.
Por lo tanto, procede la anotación del bloqueo conforme lo establece el artículo 136 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
12. En tal sentido, siendo que conforme a lo señalado, tratándose de la calificación de un título por el que se solicita la anotación de un bloqueo, sólo corresponde calificar las formalidades extrínsecas, la acreditación del tracto sucesivo y la inexistencia de obstáculos insalvables que aparezcan en la partida registra!; no corresponde en el presente caso calificar la representación con la que interviene la sociedad vendedora NAVIERA ARG PER S.A., por no encontrarse dentro de los alcances de la calificación del bloqueo, conforme el artículo 136 del Reglamento antes citado.
Sin perjuicio de lo expuesto, se deja constancia que revisada la partida electrónica N.º 11009089 del Registro de Sociedades de Iquitos, se advierte que en el asiento C00004 consta inscrito el poder otorgado a favor de María del Carmen Rubiños Reaño, para que en representación de la sociedad pueda vender, entre otros inmuebles, el inscrito en la partida N.º 00000634 del Registro de Predios de Pucallpa, en virtud de !a escritura pública del 23/6/2014 otorgada ante el Escribano autorizante Jorge Miguel Nazac en la ciudad de Río Tercero, Pedanía El Salto, departamento Arriba, provincia de Córdova, República de Argentina. Dicha inscripción se efectuó en mérito al título archivado N.º 17565 del 2/7/2014.
En tal sentido, corresponde dejar sin efecto el segundo extremo de la observación formulada por el Registrador.
Interviene como Vocal (s) Beatriz Cruz Peñaherrera, autorizada mediante Resolución N.º 281-2014-SUNARP/PT del 27/11/2014.
REVOCAR el primer extremo y DEJAR SIN EFECTO el segundo extremo de la observación formulada por el Registrador Público del Registro de Predios de Pucallpa, DISPONER el levantamiento de la suspensión del presente título, por los fundamentos expuestos en la presente resolución, y la inscripción del título referido en el encabezamiento, previo pago de los derechos regístrales que correspondan.
[1] Publicada en Separata Especial del diario oficial "El Peruano" el 19/11/1990, pág. 17.
[2] La Cruz Berdejo y Sancho Rebudilla, Francisco, Elementos de Derecho Civil III: Derecho Registral Inmobiliario, 2.ª ed., José María Bosch Editor, Barcelona, 1984.
[3] Publicado en el diario oficial "El Peruano" el 5/6/2003.
[4] Artículo 47: Forma de extensión de los asientos de inscripción
Los asientos de inscripción referentes a una partida se extenderán en estricto orden de presentación de los respectivos títulos, salvo los casos de títulos conexos a que se refiere el artículo 5.
Sólo se calificarán conjuntamente los títulos conexos ingresados con distintos asientos de presentación, cuando:
a) Lo soliciten el o los presentantes;
b) Se encuentre pagada la totalidad de los derechos regístrales requeridos para su inscripción;
c) El título presentado en segundo lugar contenga el acto previo que posibilite la inscripción del título presentado en primer lugar, siempre que dicho acto preexista a la fecha de presentación del primer título;
d) No existan título intermedios incompatibles. Este requisito no será exigible cuando el instrumento inscribible que contiene el acto previo haya sido extendido con anterioridad al asiento de presentación del primer título.
Los efectos de la inscripción de los títulos conexos calificados conjuntamente se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación del título que ingresó primero. En estos la calificación corresponde al Registrador que conoce del título presentado en primer lugar.
En los casos en que por error se hubiese inscrito un título, contraviniendo lo previsto en los párrafos anteriores, procederá la calificación e inscripción, de ser el caso, del título presentado con anterioridad, dejándose constancia de esta circunstancia en el asiento. Simultáneamente deberá comunicarse el error incurrido al superior jerárquico y al titular del derecho perjudicado, en el domicilio consignado por éste en el título o, en el señalado en su documento de identidad.

References: Resolución 
 artículo 47
 artículo 47
 artículo 29
 artículo 1668
 artículo 1708
 artículo 136
 artículo 17
 artículo 14
 Resolución 
 artículo 2016
 artículo 2017
 artículo 2017
 artículo 26
 artículo 17
 artículo 29
 artículo 47
 artículo 50
 artículo 1666
 artículo 136
 artículo 32
 artículo 136
 artículo 32
 artículo 2015
 artículo 136
 artículo 136
 Resolución 
 Artículo 47
 artículo 5