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Timestamp: 2019-07-20 01:05:24+00:00

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Ley de Condominios de Puerto Rico – Ley de Condominios en Puerto Rico
Artículo 1 – Nombre de la Ley
Artículo 1A – Razón de ser del Régimen de Propiedad Horizontal
Artículo 2 – Aplicabilidad del Capítulo
Artículo 3 – ¿Qué es un Apartamento?
Artículo 4 – Apartamentos Susceptibles de todo Negocio Jurídico
Artículo 5 – (Apartamentos Proyectados no Construidos)
Artículo 6 – Transmitente
Artículo 7 – Titularidad por más de una persona
Artículo 8 – Participación de los Titulares en Relación con Apartamento
Artículo 9 – Créditos Hipotecarios/Distribución
Artículo 10 – Distribución de Créditos
Artículo 11 – Los Elementos Comunes
Artículo 11A – Elementos Procomunales
Artículo 11B – (Elementos compartidos con otros condominios o urbanizaciones)
Artículo 12 – Elementos Comunes Limitados
Artículo 13 – Obligaciones para con los Elementos Comunes a Quien Corresponden/Portones de Rejas
Artículo 14 – Uso de los Elementos Comunes/Instalación de Equipos
Artículo 14A – Sobre el Estacionamiento
Artículo 14B – Alquiler y Venta de Estacionamientos
Artículo 15 – Deberes de los Titulares
Artículo 15A – Deber de Informar
Artículo 16 – Criterio General Para Realizar Obras en Elementos Comunes
Artículo 17 – Obras Urgenetes Generales
Artículo 18 – Nuevos Pisos Entre Otros
Artículo 19 – Derecho de Retracto
Artículo 20 – Distribución de Ganancias
Artículo 21 – Mayorías en un Reglamento
Artículo 22 – Sobre la Escritura Matriz
Artículo 23 – Porciento de Participación
Artículo 24 – Documentos Adicionales A la Escritura/Trámite
Artículo 25 – Fincas Entrelazadas
Artículo 26 – Inscripción en el Registro de la Propiedad
Artículo 27 – Circunstancia del Asiento de Presentación
Artículo 28 – Declaración de Obra Terminada
Artículo 29 – Inscripción de Gravamen
Artículo 30 – Tracto Sucesivo
Artículo 31 – Nuevos Pisos
Artículo 32 – Segregación de Terrenos Comunes
Artículo 32A – Segregaciones y Agrupaciones
Artículo 33 – Inscripción de Derecho no Inscrito
Artículo 34 – Renuncia al Régimen
Artículo 35 – La Refundición
Artículo 36 – Documentos que Gobiernan el Régimen
Artículo 36A – Sobre la Administración Interina
Artículo 37 – Sobre el Reglamento del Condominio
Artículo 37A – Requisitos del Reglamento del Condominio para Inmuebles Mixtos
Artículo 38 – Sobre el Consejo de Titulares
Artículo 38A – Sobre las Asambleas
Artículo 38B – Comparecencia de Titulares a las Asambleas
Artículo 38C – Criterios de Votación para los Acuerdos y Procesos de Notificación
Artículo 38D – Sobre la Junta de Directores
Artículo 38E – Sobre el Presidente de la Junta de Directores
Artículo 38F – Sobre el Secretario de la Junta de Directores
Artículo 38G – Sobre el Síndico
Artículo 39 – Cuotas de Mantenimiento / Cobros
Artículo 40 – Artículo 40 – Prelación de Créditos
Artículo 41 – Obligación del Titular por Gastos Comunes, Gravamen
Artículo 42 – Querellas
Artículo 43 – Seguros
Artículo 44 – (Sobre la Oferta del Asegurador)
Artículo 45 – (Cuando el inmueble no está asegurado)
Artículo 46 – (Sobre la Ley Hipotecaria)
Artículo 47 – (Aplicabilidad del Artículo 330 del Código Civil)
Artículo 48 – División Especial de Querellas de Condominios
Artículo 49 – Facultades del Secretario del DACO
Artículo 50 – Petición de Registro de Apartamentos
Artículo 51 – (Multas Administrativas)
Artículo 52 – (Fondo Especial)
Artículo 53 – Planes de Emergencia y Racionamiento
Artículo 54 – Separabilidad
Ley # 104 de 25 de junio del 1958, según enmendada por
la Ley Número 103 de 5 de abril del 2003
**Incluye sólo aquellas enmiendas explícitamente mencionadas.
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Artículo 1. NOMBRE DE LA LEY
Esta Ley se denomina “Ley de Condominios”.
Artículo 1A. RAZON DE SER DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Esta Ley se aprueba con el propósito de viabilizar la propiedad individual sobre un apartamento, que forma parte de un edificio o inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, de acuerdo a los criterios que más adelante se establecen.
El titular de un apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal, tiene el derecho al pleno disfrute de su apartamento y de las áreas comunes, siempre que con ello no menoscabe el derecho de los demás titulares al disfrute de sus respectivas propiedades.
El Consejo de Titulares, la Junta de Directores y el Agente Administrador del condominio, tienen como deber primordial orientar sus acciones salvaguardando el principio de que el propósito del régimen de propiedad horizontal es propiciar el disfrute de la propiedad privada sobre el apartamento y que la administración de las áreas y haberes comunes del edificio se realiza para lograr el pleno disfrute de este derecho. Correlativamente cada titular reconoce que el ejercicio del dominio en el régimen de propiedad horizontal está limitado por los derechos de los demás condóminos y que el derecho de propiedad sobre su apartamento tiene que ejercerse dentro del marco de la sana convivencia y el respeto al derecho ajeno.
En el ejercicio y el reclamo de sus derechos, los titulares actuarán conforme a los principios de la buena fe, de la prohibición de ir en contra de sus propios actos y la del abuso del derecho.”
Artículo 2. APLICABILIDAD DEL CAPÍTULO
La escritura que establezca el régimen de propiedad horizontal expresará clara y precisamente el destino y uso de toda área comprendida en el inmueble, y, excepto que esta Ley autorice lo contrario, una vez fijado dicho destino y uso sólo podrá ser variado mediante el consentimiento unánime de los titulares.”
Artículo 3. QUÉ ES UN APARTAMENTO
A los efectos de esta Ley, se entenderá por «apartamiento» cualquier unidad de construcción en un inmueble sometido al régimen establecido en esta Ley, que se encuentre suficientemente delimitada y que consista de uno o más espacios cúbicos total o parcialmente cerrados o abiertos, conjuntamente con sus anejos, si alguno, aunque estos no sean contiguos, siempre que tal unidad sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente y tenga salida directa a la vía pública o a determinada área privada (ya sea ésta un elemento común del condominio, o un área compartida por dos o más condominios u otros desarrollos, o un área privada que exista y/o haya sido designada como acceso para dos o más condominios u otras áreas de desarrollo residencial, comercial, mixta o de cualquier otro tipo), que eventualmente conduzca a una vía pública mediante una servidumbre de paso u otro mecanismo legal, según lo anterior sea aprobado por las entidades públicas o cuasi-públicas con jurisdicción. Ley Núm. 17 de 13 de enero de 2012.
La medida superficial de aquellas áreas que sean asignadas en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio como anejo de un apartamiento para su uso particular y con exclusión de los demás apartamientos, no será incluida para computar el área superficial del apartamiento en cuestión ni su por ciento de participación en los elementos comunes del inmueble, a menos que el titular único de todos los apartamientos, o de haber más de un titular, todos los titulares por unanimidad, en la escritura matriz original para la constitución del régimen, y/o en aquellos documentos que se preparen y otorguen para modificar un régimen ya existente, dispongan expresamente lo contrario para uno o más anejos, en cuyo caso, sólo se tomarán en consideración para dichos propósitos aquellos anejos que así se especifiquen en la escritura matriz original o los documentos para enmendar un régimen de propiedad horizontal existente. Ley Núm. 281 de 5 de agosto de 2008.
Artículo 4. APARTAMENTOS SUSCEPTIBLES DE TODO NEGOCIO JURÍDICO
Una vez se haya constituido el inmueble en régimen de propiedad horizontal, los apartamientos expresados en el Artículo 3 podrán individualmente transmitirse y gravarse y ser objeto de dominio o posesión, y de toda clase de actos jurídicos intervivos o mortis causa, con independencia total del resto del inmueble de que formen parte, y los títulos correspondientes serán inscribibles en el Registro de la Propiedad de acuerdo con lo dispuesto en esta Ley y en la Ley Hipotecaria.
En los casos de transmisión o gravamen de un apartamento proyectado y no comenzado a fabricar, se entenderá adquirida por el nuevo propietario, o gravada la participación que corresponde al transmitente, o en su caso al deudor, en los elementos comunes del inmueble en proyecto y el derecho que tenga a que se le construya, el apartamiento entendiéndose subrogado el adquiriente en el lugar y grado de aquel, a todos los efectos legales.
Artículo 6. TRANSMITENTE
Si la transmisión o gravamen se refiriese al apartamento que ya hubiese comenzado a construirse, se entenderán adquiridas o gravadas las participaciones a que se contrae el Artículo anterior y de modo privativo lo que ya esté fabricado del apartamento en cuestión, entendiéndose también subrogado el adquiriente en el lugar y grado del transmitente, a todos los efectos legales.
Artículo 7. TITULARIDAD POR MAS DE UNA PERSONA
Artículo 8. PARTICIPACIÓN DE LOS TITULARES EN RELACIÓN CON APARTAMENTO
El titular tendrá derecho exclusivo a su apartamento y a una participación con los demás titulares en los elementos comunes del inmueble, equivalente al porcentaje que represente la superficie del apartamento en la superficie de la totalidad de apartamientos en el inmueble. En caso de apartamientos con dos o más niveles se considerará la superficie de cada nivel.
Artículo 9. CRÉDITOS HIPOTECARIOS / DISTRIBUCIÓN
Los créditos hipotecarios constituidos antes de ser sometido el inmueble al régimen de propiedad horizontal, estarán sujetos a lo dispuesto en el Artículo 174 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, pero el acreedor, al iniciarse el procedimiento para su cobro, deberá dirigir la acción, simultáneamente, por la totalidad de la suma garantizada contra todos los titulares de los apartamientos que estén gravados. Si se constituyeren dichos créditos después de organizarse el inmueble en régimen de propiedad horizontal, se hará la distribución de aquellos en la forma a que se refiere el Artículo 170 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, entre los apartamientos gravados que estuvieren ya construidos; y si se tratare de apartamientos meramente proyectados o en vía de construcción, la distribución del crédito deberá hacerse entre las participaciones o derechos inscritos, a tenor de los Artículos 5 y 6 de esta Ley.
La hipoteca de los elementos comunes de un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal sólo podrá modificarse mediante acuerdo de la mayoría cualificada de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes de los titulares. Se elimina unanimidad mediante Ley 218-2018.
Siempre que hubiere distribución de créditos, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo anterior, la acción hipotecaria podrá ejercitarse en un sólo procedimiento y con una sola certificación del Registro de la Propiedad.
Artículo 11. LOS ELEMENTOS COMUNES
(1) El vuelo, entendido éste como el derecho a sobreelevar. Excepto lo dispuesto en el Artículo 14-A, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno requerirá, siempre que tales obras no estén contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen, el consentimiento de la mayoría cualificada de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes de los titulares; disponiéndose, que este requerimiento no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo o planta baja (a nivel del terreno) del inmueble y destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003. Se elimina unanimidad mediante Ley 218-2018.
(6) El área destinada para colocar recipientes para el reciclaje de desperdicios sólidos, disponiéndose que será obligatoria la colocación de recipientes para la ubicación de los materiales reciclables, en todo condominio, salvo cuando no haya espacio disponible para ser dedicado a área para la colocación de recipientes para reciclaje, en cuyo caso el Consejo de Titulares, la Junta de Directores o el Agente Administrador notificará de ese hecho, por escrito, entregado personalmente, por correo certificado o mediante correo electrónico, al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor. El Secretario podrá, a su discreción, investigar la veracidad de la información notificada, y, si a su juicio no se justifica lo informado, podrá requerir el cumplimiento de lo dispuesto en este subinciso. En caso de que la parte afectada no concuerde con la decisión del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor de hacer cumplir con lo dispuesto en la Ley, ésta podrá solicitar un Proceso de Vistas Administrativas, según la Ley de Procedimiento Administrativos Uniforme. Ley Núm. 76 de 21 de mayo de 2011.
(7) Un generador de energía eléctrica que supla la demanda de áreas comunes, o comunes y privadas, haciendo uso de infraestructura eléctrica del condominio, como un elemento común general voluntario. En caso que se cambie un generador de energía eléctrica que solo supla las áreas comunes a un generador de energía eléctrica que tenga la capacidad de suplir las áreas comunes y las áreas privadas de los apartamientos individuales, no se considerará como una mejora, y requerirá el consentimiento de dos terceras (2/3) partes de los titulares. Se añade mediante la Ley 218-20018.
(8) Cualquier otro elemento que fuere indispensable para el adecuado disfrute de los apartamientos en el inmueble.
Cualquier pacto que transfiera la titularidad, posesión o control de estos elementos a otra persona natural o jurídica distinta del Consejo de Titulares será nulo. Eliminado conforme a la Ley Núm. 17 de 13 de enero de 2012.
La adjudicación de las áreas o elementos comunes antes enumerados, requerirá que así se haya dispuesto en la escritura de constitución del régimen o, de realizarse la conversión y transferencia luego de constituida esta, se requerirá el consentimiento de la mayoría cualificada de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes de los titulares. La transferencia deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, dejando constancia de los nuevos porcentajes de participación para cada uno de los apartamientos beneficiados. Se elimina unanimidad mediante la Ley 218-2018.
Aún cuando las áreas enumeradas anteriormente en este inciso «b» sean susceptibles de aprovechamiento independiente, las mismas se podrán constituir y/o enajenar como áreas o instalaciones para el beneficio del Consejo de Titulares o de uno o varios de los titulares de apartamientos en el condominio; además, estas áreas e instalaciones podrán constituirse y/o usarse para el beneficio de uno o varios titulares en condominios distintos u otros desarrollos, cuando las áreas o instalaciones se usen en forma compartida entre sí o con una o más urbanizaciones comunidades y/u otros proyectos, según sea aprobado por las entidades públicas o cuasi-públicas con jurisdicción, o mediante contrato entre las partes. Ley Núm. 17 de 13 de enero de 2012.
Excepto en los condominios exclusivamente comerciales o profesionales, la titularidad sobre los espacios individuales de estacionamiento que constituyan fincas independientes no se tomará en cuenta para la determinación de quórum o de mayoría a base del número de titulares, si bien se podrá computar el por ciento de participación que corresponda a dichos espacios en los elementos comunes, cuando el Reglamento incluya dicha participación en su definición de mayoría. Cuando el área destinada a estacionamiento se haya configurado en su totalidad como finca independiente, a su titular le corresponderá un voto, como si se tratara de un apartamento.”
Artículo 11A. ELEMENTOS PROCOMUNALES
La adquisición de un local o apartamento procomunal por vía de ejecución en cobro de deudas requerirá la aprobación mayoritaria del Consejo de Titulares. La enajenación de este tipo de elemento no podrá ser gratuita y requerirá la misma aprobación siempre que el producto de la venta o enajenación se destine a cubrir deudas o gastos para el mantenimiento de las áreas comunes. La enajenación para cubrir cualquier otro gasto o costear proyectos de mejoras, requerirá el consentimiento de los titulares, conforme a lo requerido para la aprobación del gasto o proyecto en cuestión.
Artículo 11B.
Para el uso, operación, mantenimiento y demás aspectos relacionados con estas áreas y/o instalaciones compartidas, aplicarán las disposiciones provistas para ello en las escrituras matrices, de convenios maestros, de servidumbres en equidad, y/o en los otros documentos constitutivos de restricciones y/o condiciones y/o servidumbres, que afecten y/o se otorguen en relación con dichas áreas y/o instalaciones de conformidad con los permisos y/o las resoluciones que se emitan por las entidades públicas y/o cuasi-públicas con jurisdicción.Se aclara y también dispone, que un condominio desarrollado por fases y/o etapas, y consistente de una o varias edificaciones, no tendrá que ser construido en un solo solar, y sus instalaciones y dependencias, tanto las comunes, como las privadas, podrán estar ubicadas en dos o más solares que estén conectados entre sí por carreteras o accesos públicos o privados, o por elementos comunes, siempre que de la escritura matriz, los planos y demás documentos constitutivos del régimen, surja que el condominio ha de ser construido sobre dos o más solares discontinuos que integrarán una sola unidad para los propósitos de su inscripción registral como finca filial del régimen. Ley Núm. 17 de 13 de enero de 2012.
Artículo 12. ELEMENTOS COMUNES LIMITADOS
Artículo 13. OBLIGACIONES PARA CON LOS ELEMENTOS COMUNES A QUIÉN CORRESPONDEN / PORTONES DE REJAS
Todo titular tiene la obligación de permitir el paso por los elementos comunes limitados de que disfrute su apartamento, cuando ello sea necesario para la realización de obras o mejoras de mantenimiento de equipo o elementos comunes. El acceso se coordinará con el titular en cuestión, velando porque se obstaculice lo menos posible el disfrute del apartamento.
El Consejo de Titulares podrá permitir, por voto mayoritario, que subsistan o se instalen portones de rejas colocadas en áreas comunes por uno o varios titulares, si ello obedece a dotar de mayor seguridad a sus respectivos apartamientos, siempre que con ello no se afecte el disfrute o la seguridad de otros apartamientos o se obstaculice el acceso a otras áreas comunes. ”
Artículo 14. USO DE LOS ELEMENTOS COMUNES / INSTALACIÓN DE EQUIPOS
(a) Por voto mayoritario del Consejo de Titulares, podrá autorizarse a uno o varios titulares la instalación en el techo de equipo para el disfrute exclusivo de sus apartamentos, siempre y cuando tal instalación no menoscabe el disfrute de otro apartamento, en cuyo caso se requerirá el consentimiento del afectado.
En todo caso, si la ubicación del equipo afecta la fachada del edificio, su instalación requerirá el consentimiento de la mayoría cualificada de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes de los titulares. El Consejo de Titulares podrá imponer una cuota especial a los apartamientos que se beneficien de esta autorización, a tenor con lo dispuesto en el Artículo 38 (e). Se enmienda mediante Ley 218-2018.
Artículo 14A. SOBRE EL ESTACIONAMIENTO
Cuando el estacionamiento fuere elemento común, todo titular tendrá derecho a hacer uso de un espacio de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil por cada apartamento de que fuere propietario que estuviere ocupado. Ningún titular podrá hacer uso de un espacio de estacionamiento que exceda aquella cabida, si con ello priva a otro titular del disfrute efectivo de tal elemento común. Si el número de espacios de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil fuere menor que el número de apartamientos y hubiese más titulares interesados en ocuparlos que los espacios disponibles, éstos se sortearán entre los interesados para su uso durante el período de tiempo que disponga el consejo, de forma tal que se garantice el acceso de dichos espacios a todos los interesados.
Por acuerdo de las dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes del inmueble, se podrán habilitar o construir áreas adicionales de estacionamiento, siempre y cuando, con ello no se afecten sustancialmente las áreas verdes, se obtengan los permisos necesarios de las agencias gubernamentales pertinentes y se cumpla con las condiciones establecidas en los incisos (d) y (e) del Artículo 38 de esta Ley. Las áreas así habilitadas podrán constituirse por igual votación como elemento común o como anejos de los apartamientos, en cuyo caso estarán sujetos a lo dispuesto en el Artículo 11(b) de esta Ley.”
Artículo 14B. Alquiler y Venta de Estacionamientos (Ley Número 31 del 18 de marzo de 2010)
Se autoriza a la Junta de Directores del condominio, con la anuencia del Consejo de Titulares, a adquirir mediante compra o arrendamiento aquellos estacionamientos que estén a la venta por titulares de estacionamientos.
La regulación para vender y/o alquilar lotes de estacionamiento a personas que no sean titulares de apartamientos del condominio tendrá aplicación prospectiva. Los contratos de alquiler convenidos a esta fecha continuarán su vigencia, pero no podrán ser renovados a partir de la aprobación de esta Ley, a menos que el contrato tuviere una cláusula de renovación automática y se ejercitare la misma, en cuyo caso no será de aplicación lo dispuesto esta Ley.
Artículo 15. DEBERES DE LOS TITULARES
En el ejercicio de los derechos propietarios al amparo de esta ley regirán los principios generales del derecho, particularmente, los enunciados en el Artículo 1-A de esta Ley.
(a) Cada apartamento se dedicará únicamente al uso dispuesto para el mismo en la escritura a que se refiere el Artículo 2.
(b) Ningún ocupante del apartamento producirá ruidos o molestias ni ejecutará actos que perturben la tranquilidad de los demás titulares o vecinos.
(d) Cada titular deberá ejecutar a sus únicas expensas las obras de modificación, reparación, limpieza, seguridad y mejoras de su apartamento, sin perturbar el uso y goce legítimo de los demás. Será deber ineludible de cada titular realizar las obras de reparación y seguridad, tan pronto sea necesario para que no se afecte la seguridad del inmueble ni su buena apariencia. Todo titular u ocupante de un apartamento vendrá obligado a permitir en su unidad las reparaciones o trabajos de mantenimiento que exija el inmueble, permitiendo la entrada al apartamento para su realización.
(e) Ningún titular u ocupante podrá, sin el consentimiento de todos los titulares, cambiar la forma externa de la fachada, ni decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las del conjunto. Cuando una propuesta de cambio de la forma externa de la fachada, decoración de las paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las del conjunto, sobre un condominio con cuarenta (40) o más apartamientos, y con ningún titular poseyendo la mitad o más de éstos, sea sometida a votación del Consejo de Titulares será suficiente la aprobación de por lo menos el setenta y cinco porciento (75%) de todos los titulares, siempre que ningún titular opositor demuestre que los cambios o alteraciones resulten innecesarios y le afecten adversamente el valor tasable de su apartamiento. Para determinar necesidad se considerará el grado de obsolescencia arquitectónica, el tiempo y el costo de remodelación particular y general, y la proyección sobre la tasación de cada inmueble. Se entiende por fachada el diseño del conjunto arquitectónico y estético exterior del edificio, según se desprende de los documentos constitutivos de condominio. Ley Núm. 261 de 17 de septiembre de 2012.
(f) Todo titular deberá contribuir con arreglo al porcentaje de participación fijado a su apartamento en la escritura de constitución, y a lo especialmente establecido, conforme al inciso (f) del Artículo 38, a los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, incluidas las derramas, primas de seguros, el fondo de reserva, o cualquier otro gasto debidamente aprobado por el Consejo de Titulares.
(g) Todo titular observará la diligencia debida en el uso del inmueble, y en sus relaciones con los demás titulares, y responderá ante éstos por las violaciones cometidas por sus familiares, visitas o empleados, y en general por las personas que ocupen su apartamento por cualquier título, sin perjuicio de las acciones directas que procedan contra dichas personas.
(j) El adquirente de un apartamento cuyo transmitente no sea el desarrollador, administrador interino o constituyente del régimen, acepta la condición manifiesta de los elementos comunes del condominio en la forma en que éstos se encuentren físicamente al momento de adquirir, y se subroga en la posición del transmitente en cuanto a los derechos que tenga sobre iniciar cualquier acción en la que se impugne el cambio por violación a esta Ley, a la escritura matriz o al reglamento del condominio. A este adquirente se le atribuirá el conocimiento de los cambios manifiestos que existan en el inmueble para todos los efectos de la tercería registral.
Artículo 15 A. DEBER DE INFORMAR
Todo titular debe comunicar al Director o Junta de Directores dentro de los treinta días siguientes a la fecha de adquisición de su apartamento, su nombre, apellido, datos generales y dirección, la fecha y demás particulares de la adquisición de su apartamento, presentando los documentos fehacientes que acrediten dicho extremo, además de registrar su firma en el Libro de Titulares.
En caso de venta, cesión o arrendamiento del apartamento el titular deberá ponerlo en conocimiento del Director o la Junta de Directores, con expresión del nombre, apellidos, datos generales y dirección del adquirente o del arrendatario en su caso. Además deberá exigir al adquirente o al arrendatario la expresión de que conoce y observarán plenamente los preceptos de esta Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, en la escritura en que conste la transferencia o en el contrato de arrendamiento en su caso.
Artículo 16. CRITERIO GENERAL PARA REALIZAR OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES
Artículo 17. OBRAS URGENTES GENERALES
En el caso de obras urgentes o necesarias, la repetición del gasto procederá, siempre y cuando la Junta de Directores, una vez notificada, hubiese dejado de actuar con la diligencia que ameriten las obras en cuestión, salvo situaciones de emergencia. El reembolso deberá solicitarse no más tarde de treinta (30) días de efectuado el gasto. La Junta verificará la solicitud de reembolso y, de proceder, realizará el pago en un término de treinta (30) días, si el mismo no excede el 10% del presupuesto, en cuyo caso se procederá conforme al Artículo 38 (d) 2. Salvo que así lo autorice la Junta, el titular no podrá compensar dicho crédito con la deuda de mantenimiento. En ningún caso procederá la realización por un titular de las obras necesarias o el reembolso, si el Consejo de Titulares ha decidido posponerlas o no efectuarlas. El titular que se sienta perjudicado por tal decisión podrá solicitar el auxilio de la autoridad competente.
Artículo 18. NUEVOS PISOS ENTRE OTROS
Artículo 19. DERECHO DE RETRACTO
Cuando un apartamiento perteneciere pro indiviso a varias personas, y una transmitiere su participación, corresponderá a los demás comuneros de aquel apartamiento el derecho de retracto provisto en el artículo 1425 del Código Civil.
Artículo 20. DISTRIBUCIÓN DE GANANCIAS
Las ganancias comunes del inmueble se distribuirán entre los titulares de los apartamientos de acuerdo con el porcentaje que represente cada uno en los elementos comunes del inmueble, de conformidad con los porcentajes asignados a los apartamientos.
Artículo 21. MAYORIAS EN UN REGLAMENTO
El Reglamento a que hace referencia el Artículo 36 especificará cuál de las dos siguientes definiciones de mayoría regirá para el inmueble en cuestión:
por lo menos la mitad más uno de los titulares cuyos apartamientos a su vez representen por lo menos el cincuenta y un por ciento de participación en los elementos comunes, de conformidad con los porcentajes asignados a los apartamientos según el Artículo 8.
Del mismo modo, siempre que en esta ley se haga referencia al Consejo de Titulares se entenderá la totalidad de ellos, pero integrarán quórum para la adopción de acuerdos, la mayoría, según ésta queda definida en el Reglamento, salvo los casos en que en esta ley se disponga lo contrario.
De la Escritura Pública Sobre Propiedad
Horizontal y su Inscripción en el
Artículo 22. SOBRE LA ESCRITURA MATRIZ
(c) Descripción de los elementos comunes generales del inmueble, y en su caso, de los elementos comunes limitados a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles sean esos apartamientos.
(g) Y cuanto más se refiera al inmueble y sea de interés hacerlo constar.
(4) Que se ha incluido en la escritura copia textual de la descripción certificada provista por el ingeniero o arquitecto que tuvo a su cargo la realización de los planos del inmueble.
Artículo 23. PORCIENTO DE PARTICIPACIÓN
La escritura que se refiera a cada apartamiento individualizado expresará las circunstancias previstas en la letra (b) del artículo anterior relativas al apartamiento de que se trate y además, el porcentaje que corresponda a dicho apartamiento en los elementos comunes del inmueble. Si el terreno en que enclava la estructura fuese poseído a título de arrendamiento o de usufructo, la escritura así lo expresará especificando la fecha en que expira el término del arrendamiento o del usufructo.
Artículo 24. DOCUMENTOS ADICIONALES ALA ESCRITURA / TRÁMITE
La copia certificada de la escritura que origine la primera inscripción del inmueble total y la copia certificada de la que origine la primera inscripción del apartamento individualizado, para su inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán acompañarse como documentos complementarios las copias completas y fieles de los planos de dicho inmueble o de los croquis del apartamento de que se trate, según los casos, para que queden archivados en el Registro de la Propiedad. Dichos planos serán certificados, sin pago de derechos, por el Administrador de Reglamentos y Permisos e indicarán de modo gráfico los particulares del inmueble o del apartamento, según los casos.
Cuando se desee someter al régimen de propiedad horizontal un inmueble existente cuyos planos no obren en los archivos de la Administración de Reglamentos y Permisos, así se acreditará mediante certificación expedida al efecto por el Administrador. En tal caso, se agregará a la copia certificada de la escritura que, bajo dicho régimen origine la primera inscripción del inmueble total, y a la copia certificada de la escritura que origine la inscripción del apartamento individualizado, un juego de planos según edificado certificados por un ingeniero o arquitecto, autorizado para la práctica de su profesión en Puerto Rico, que de modo gráfico indiquen claramente los particulares del inmueble o del apartamento, según sea el caso.
Artículo 25. FINCAS ENTRELAZADAS
Todas estas inscripciones irán precedidas de las palabras “Propiedad Horizontal.
Artículo 26. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Al inscribirse el inmueble en la finca matriz, figurarán como circunstancias del asiento, aquellas que aparecen relacionadas en el Artículo 87 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, en concordancia con las del Reglamento establecido para su ejecución, y con el Artículo 22 de esta Ley, excepto que en cuanto a la descripción de cada apartamento contenido en el inmueble, a los efectos del asiento en la finca matriz, bastará que se exprese el número de apartamientos de que consta el inmueble, número y tipo de apartamento en cada piso, con expresión del número de cada uno, el área y porcentaje de participación que le corresponde en los elementos comunes, todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 27 siguiente para la inscripción del apartamento individualizado. Además, se expresarán las obras que estuvieren en proyecto, las comenzadas y las realizadas, según el caso.
Artículo 27. CIRCUNSTANCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Artículo 28. DECLARACION DE OBRA TERMINADA
Las obras en proyecto o comenzadas, que hayan sido objeto de inscripción conforme al Artículo 26 de esta Ley, o las obras ya comenzadas a tenor con lo dispuesto en el Artículo anterior, deberán declararse a su terminación, en escritura pública. Tal declaración se hará por los interesados y será inscrita en el registro particular de la finca respectiva. Podrá inscribirse la descripción definitiva de cada apartamiento construido, aunque sólo aparezcan registradas las obras en proyecto o en vías de construcción, debiendo ponerse nota marginal de referencia en la finca matriz.
Artículo 29. INSCRIPCION DE GRAVAMEN
La transmisión o gravamen previstos en el Artículo 5 se inscribirán en el registro particular de la finca matriz; pero en el supuesto del Artículo 6, la inscripción se practicará en el registro particular filial del apartamiento, debiéndose abrir como finca nueva, atendiéndose a lo dispuesto en la última oración del Artículo 27.
Artículo 30. TRACTO SUCESIVO
El tracto sucesivo se llevará a efecto en los registros filiales de los respectivos apartamientos.
Artículo 31. NUEVOS PISOS
No obstante, lo dispuesto en el Artículo anterior, las agregaciones de nuevos pisos o adquisiciones de nuevas porciones de terrenos colindantes, efectuadas por el Consejo de Titulares con la aprobación de la mayoría cualificada de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes para que formen parte de los elementos comunes del inmueble, se inscribirán en la finca matriz. Del mismo modo, la cancelación total o parcial de gravámenes anteriores a la constitución del inmueble en propiedad horizontal y las inscripciones o anotaciones preventivas que tengan referencia expresa al inmueble o a los elementos comunes del mismo en su totalidad, se practicarán en la finca matriz dejando siempre constancia de estas operaciones en los registros filiales. Se elimina unanimidad mediante la Ley 218-2018.
Artículo 32. SEGREGACION DE TERRENOS COMUNES
Artículo 32 A. SEGREGACIONES Y AGRUPACIONES
A menos que la escritura matriz, el Reglamento del inmueble o la Administración de Reglamentos y Permisos específicamente lo prohiba, los apartamientos y sus anejos podrán ser objeto de división material, mediante segregación, para formar otra u otras unidades susceptibles de aprovechamiento independiente; o podrán ser aumentados por agrupación de otras partes colindantes del mismo inmueble; pero ninguna segregación o agrupación así realizada tendrá el efecto de variar el destino o uso dispuesto en la escritura matriz para el apartamiento o apartamientos que quedaren modificados.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación por mayoría del Consejo de Titulares, correspondiéndole al Director o a la Junta de Directores la fijación de los porcentajes o cuotas de participación, con sujeción a lo dispuesto en el Artículo 8 y sin alterar los porcentajes correspondientes a los restantes titulares. La nueva descripción de los apartamientos afectados, así como los porcentajes correspondientes, deberán consignarse en la escritura pública de segregación o agrupación que se otorgue, la cual no surtirá efecto hasta tanto se inscriba en el registro particular de cada una de las fincas filiales afectadas, dejándose copia certificada archivada en el Registro de la Propiedad, unida a la escritura matriz. A dicha copia certificada se unirá un plano, certificado por un ingeniero o arquitecto, autorizado para la práctica de su profesión en Puerto Rico, que de modo gráfico indique claramente los particulares del apartamiento o apartamientos según resultan modificados. Cuando se tratare de una segregación, dicho plano deberá también aparecer aprobado y certificado por la Administración de Reglamentos y Permisos.
Artículo 33. INSCRIPCION DE DERECHO NO INSCRITO
Quien tenga algún derecho real sobre cualquier apartamento no inscrito podrá solicitar la inscripción de éste, mediante la observancia de las disposiciones de los Artículos 442, segundo párrafo, al 448, ambos inclusive, del Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria.
Cuando la finca esté inscrita a nombre de persona distinta, el que tuviere el derecho real sobre un apartamento podrá solicitar la inscripción de su derecho, observando en lo pertinente lo dispuesto en el Artículo 246 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad. El requerimiento o requerimientos al titular o titulares del inmueble, que no aparezcan aún del Registro, a fin de que inscriban su derecho, serán notariales y por un plazo de diez (10) días hábiles.
Artículo 34. RENUNCIA AL REGIMEN
Artículo 35. LA REFUNDICION
La refundición prevista en el Artículo anterior no impedirá en modo alguno, la constitución posterior del inmueble en propiedad horizontal, cuantas veces así se quiera y se observe lo dispuesto en esta ley.
Artículo 36. DOCUMENTOS QUE GOBIERNAN EL RÉGIMEN
Artículo 36 A. SOBRE LA ADMINISTRACIÓN INTERINA
(a) La administración interina comenzará tan pronto se venda el primer apartamento. Desde este momento no podrán enmendarse ni la escritura matriz ni los planos del condominio sin el consentimiento de todos los titulares, excepto para conformar la escritura matriz con los planos inscritos.
i) A partir de la primera venta, el desarrollador tendrá las siguientes opciones para la a
1) Asumir la totalidad de los gastos de mantenimiento de las áreas y facilidades comunales hasta que se venda el cincuenta y un por ciento (51%) o el setenta y cinco por ciento (75%), a discreción del desarrollador de los apartamientos. De no haberse llegado al por ciento indicado, dentro del término de veinticuatro (24) meses, a partir de la primera venta, el desarrollador tendrá la opción de cobrarle a los titulares de los apartamientos vendidos los gastos de mantenimiento de las áreas y facilidades comunales, conforme al inciso (B), luego de haber notificado a los titulares con treinta (30) días calendario de anticipación a la fecha de pago. A partir de ese momento, el desarrollador tendrá que cumplir con todas las disposiciones aplicables. El desarrollador que comenzó a cobrar cuotas de mantenimiento desde la primera venta y los adquirientes de los apartamientos contribuirán proporcionalmente a los gastos prospectivos de mantenimiento de dichas áreas y facilidades de acuerdo al porcentaje de participación dispuesto en el Artículo 22 de esta Ley, debiendo entonces aportar el desarrollador la suma correspondiente al porcentaje restante, independientemente del número de apartamientos que resten por construir o vender; o Se enmienda sección con Ley 218-2018.
El administrador interino tendrá las siguientes responsabilidades:
Llevar un libro de propietarios con el nombre, la firma, el número de teléfono, la dirección postal y residencial de los titulares, anotando las sucesivas transferencias de idéntica manera y también los arrendamientos y conservando copia de las escrituras de venta que acreditan la titularidad de cada condómino
(1). En los casos en que el desarrollador cobre cuotas de mantenimiento a los titulares a partir de la primera venta, tan pronto los titulares elijan a las personas que estarán a cargo de la administración en una reunión extraordinaria que podrá ser convocada en cualquier momento por cualquiera de los titulares de los apartamientos individualizados, o
(2). Tan pronto los titulares elijan a las personas que estarán a cargo de la administración en una reunión extraordinaria que deberá convocar el titular que sometió el inmueble al régimen de propiedad horizontal una vez se haya individualizado y enajenado más de la mitad de los apartamientos o un número de apartamientos suficientes para que al sumar los porcentajes de participación atribuibles a éstos, el resultado exceda el cincuenta y uno por ciento.
(e) El Comité de Transición.- Antes de elegir la primera Junta de Directores y previo al traspaso de la administración a ésta, cualquier titular podrá convocar a una asamblea con el propósito de elegir un Comité de Transición, cuya función será la de obtener toda la información y documentación pertinente relativa a la gestión de la administración interina. La asamblea para elegir a este Comité se celebrará en la fecha y lugar que indique la convocatoria, que deberá firmarla el titular o los titulares que convoquen, y para la cual constituirán quórum los titulares que comparezcan, quienes por mayoría designarán a los integrantes del Comité.
En el caso de que el desarrollador cobre cuotas de mantenimiento, si llegase el momento en que se hubiere vendido el cincuenta y un por ciento (51%) de los apartamientos, sin que los titulares hubieran constituido el Comité de Transición, el Administrador Interino convocará a los titulares no más tarde de cuarenta y cinco (45) días previos a la reunión en la que se habrá de elegir a la primera Junta de Directores según el inciso (c).
El Comité de Transición podrá requerir del administrador interino y del desarrollador, cuando actúe como administrador interino un informe del estado del condominio, y podrá revisar todos los documentos públicos relacionados con el mismo, tales como escrituras, permisos de uso, autorizaciones de agencias, etc. También podrá revisar e inspeccionar los documentos relacionados con las finanzas del régimen, incluida la fianza de fidelidad que más adelante se establece. El Comité tendrá derecho a copiar cualesquiera de estos documentos que interese.
Los libros de cuentas de la comunidad debidamente auditados y certificados por un contador público autorizado independiente, si a los titulares se les cobró por el mantenimiento de las áreas y facilidades comunales durante la administración interina. En este caso, el auditor pasará juicio, además, sobre la razonabilidad de los gastos incurridos en el mantenimiento de la propiedad comunal durante dicha administración interina. Si resultare alguna diferencia entre los ingresos y los gastos a la fecha de la transferencia de la administración, el administrador interino no tendrá derecho a reclamar de los titulares dicha diferencia, ni a compensarla con la deuda que se certifique.
Copias certificadas por el Notario autorizante y las autoridades competentes de todos los documentos e instrumentos públicos constitutivos del inmueble, disponiéndose que la copia certificada se expedirá a favor del Consejo de Titulares libre de derechos, conforme a la Ley Núm. 75 del 2 de julio del 1987, según sea enmendada.
El libro de propietarios, puesto al día.
Una certificación del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor de que se ha prestado la fianza requerida en el inciso (12) subsiguiente.
Copia del Presupuesto del condominio;
Copia de la Escritura Matriz y copia del Reglamento del Condominio;
Copia del permiso de uso del apartamento;
Copia de esta Ley y del Reglamento Sobre Condominios del Departamento de Asuntos del Consumidor.
Los originales de todos los contratos otorgados por el desarrollador o administrador interino durante el período de su administración.
Una copia del juego completo de los planos certificados archivados en el Registro de la Propiedad en los que se reflejen, si algunos, los cambios efectuados a los planos originales presentados conforme al Artículo 22.
Copia certificada de las fianzas de fidelidad que entrarán en vigor al momento del traspaso de la administración al Consejo de Titulares. Las fianzas deberán prestarse por una entidad autorizada por el Comisionado de Seguros, para cubrir:
El desarrollador o administrador interino que incumpla las obligaciones establecidas en este Artículo vendrá obligado a rembolsar al Consejo de Titulares, además de las partidas que adeude y los daños que su incumplimiento pudiera haber causado, todos los gastos incurridos por el condominio para reclamar el cumplimiento de las referidas obligaciones, incluidos los honorarios pagados a abogados y a los peritos, todo ello sin perjuicio de la imposición de multas administrativas a tenor con lo dispuesto en el Artículo 51 de esta Ley.
Artículo 37. SOBRE EL REGLAMENTO DEL CONDOMINIO
El Reglamento podrá contener todas aquellas normas y reglas en torno al uso del inmueble y sus apartamientos, ejercicios de derechos, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, que no contravengan las disposiciones de esta Ley. Proveerá obligatoriamente a los extremos que siguen:
En cualquier momento, el titular único del inmueble o, si hubiere más de uno, las dos terceras (2/3) partes de los titulares y de porcentajes de participación en los elementos comunes del inmueble, independientemente de la definición de mayoría que rija para el condominio, podrán modificar el Reglamento, pero siempre deberá quedar regulado cada extremo de los comprendidos en este Artículo. La modificación tendrá que constar en escritura pública y, además, se inscribirá en el registro particular de la finca matriz, dejándose archivada en el Registro de la Propiedad copia certificada, según dispone el Artículo 36.
La modificación vinculará a todos los titulares desde que se haya obtenido el voto afirmativo de las dos terceras partes de los titulares o desde que haya transcurrido el plazo de treinta (30) días dispuesto en el Artículo 38-C (e), sin que hubiera oposición de más de una tercera parte de los titulares. Respecto a tercero, la modificación no surtirá efecto sino a partir de la fecha de presentación para archivo en el Registro de la Propiedad, de la escritura pública en que se haga constar la enmienda, uniéndose copia certificada de la misma a la de la escritura de constitución del régimen y tomándose nota del hecho de la modificación del Reglamento en el registro particular de la finca matriz.
Artículo 37A. REQUISITOS DEL REGLAMENTO CONDOMINIO PARA INMUEBLES MIXTOS
(1) La integración de, por lo menos, un director en la Junta de Directores que sea titular de un apartamento no destinado a uso residencial.
2) Las provisiones mínimas para asegurar que los usuarios del área no residencial tendrán acceso a éstas durante horas hábiles, conforme al destino del apartamento o del área.
(3)Todas aquellas medidas y restricciones que sean necesarias para garantizar la paz y tranquilidad de los ocupantes de apartamientos residenciales, especialmente fuera de horas laborables.
Artículo 38. SOBRE EL CONSEJO DE TITULARES
El Consejo de Titulares tendrá personalidad jurídica propia y de sus obligaciones frente a terceros responderán los titulares de forma subsidiaria y sólo con su apartamento.
(1) El Director o la Junta de Directores. En los condominios donde concurran más de quince (15) titulares deberá elegirse una Junta de Directores con, por lo menos, un Presidente, un Secretario, y un Tesorero. El Reglamento podrá disponer para puestos adicionales. Todos los cargos deberán ponerse a la disposición del Consejo de Titulares durante la Asamblea Anual para que el Consejo pueda nominar y seleccionar por separado a cada uno de los miembros de su Junta de Directores. Los términos de estos cargos serán por un año. Ningún cargo a la Junta podrá extenderse por más de su término sin la aprobación mayoritaria del Consejo. Ley 111 de 14 de junio de 2018.
Ninguna persona podrá ocupar un puesto en la Junta por más de tres (3) términos consecutivos. Una vez haya ocupado un puesto por tres (3) términos consecutivos dicha persona no podrá ocupar el mismo puesto en la Junta hasta transcurridos dos (2) años desde que ocupó ese puesto. No obstante lo anterior, si en una asamblea debidamente convocada y constituida para elegir los puestos de la Junta de Directores, no hay una persona disponible para ocupar el puesto en la Junta de la persona que lleva tres (3) términos consecutivos en un puesto, como excepción a la regla establecida en esta Sección, la persona que lleva tres (3) términos consecutivos en dicho puesto podrá ser elegible a ocupar ese puesto por un término adicional de así ser electo para hacerlo por el Consejo de Titulares en la asamblea. Ley 111 de 14 de junio de 2018.
Salvo que el Reglamento disponga otra cosa, estos nombramientos serán por un año prorrogable tácitamente por períodos iguales. (NOTA: Esta oración fue eliminada por el PC 67 al aprobarse por la Cámara pero su texto de aprobación enviada al Senado no contenía tal eliminación).
(d) Aprobar la ejecución de obras extraordinarias y mejoras y recabar fondos para su realización. El presupuesto anual incluirá una partida de fondo de reserva que no será menor del cinco por ciento (5%) del presupuesto operacional del condominio para ese año.
1) Obras Extraordinarias: El Presidente y el Tesorero podrán realizar conjuntamente retiros del fondo de reserva para costear este tipo de obra, previa autorización mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto específico. La institución bancaria en que se deposite el fondo de reserva requerirá una certificación del Secretario del Consejo de Titulares jurada ante notario en la que se haga constar la convocatoria y el acuerdo que autoriza el retiro, con indicación de la cantidad aprobada, y que la autorización del Consejo de Titulares no ha sido impugnada ante ningún foro judicial o administrativo.
No obstante lo anterior, la instalación de un generador industrial de energía eléctrica para suplir energía a las áreas comunes o de manera individual para beneficio de todos los apartamientos, haciendo uso de la infraestructura eléctrica del condominio, podrá realizarse mediante la aprobación por la mayoría cualificada de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, aunque para ello se haga necesaria la imposición de una derrama. Asimismo, se dispone que cuando la instalación de dicho generador afecte la fachada o modifique el destino y/o uso de alguna área comprendida en la escritura matriz, dicho cambio podrá ser realizado mediante la aprobación por la mayoría cualificada de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, aclarando que no se requerirá el consentimiento unánime de los titulares. Por igual mayoría cualificada, los titulares podrán tomar los acuerdos que estimen pertinentes respecto a los servicios del generador para las áreas privadas. Párrafo añadido por Ley 213-2018.
En los condominios exclusivamente comerciales o profesionales, las dos terceras partes (2/3) de los titulares, que a su vez, reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en los elementos comunes del inmueble, podrán aprobar las obras de mejora que estimen pertinentes, sin que para ello tenga que estar disponibles el dinero en el fondo de reserva que se establece en este Artículo. Por igual número de votos, podrá variarse el uso fijado a un área o a un local comercial o profesional, si así lo autoriza la escritura matriz.
(e) No empece lo dispuesto en los incisos anteriores, no se aprobarán cambios u obras de mejora que menoscaben el disfrute de algún apartamiento sin contar con el consentimiento de su titular. Tampoco podrán aprobarse obras, por la mayoría calificada de dos terceras partes (2/3) que aquí se dispone, si las mismas, a juicio de perito, menoscaban la seguridad o solidez del edificio o su diseño arquitectónico. La alteración de la fachada del diseño arquitectónico del inmueble requerirá el consentimiento unánime de los titulares, salvo lo dispuesto en el inciso (e) del Artículo 15 de esta Ley. Ley Núm. 261 de 17 de septiembre de 2012.
(f) Imponer mediante el voto afirmativo de la mayoría de los titulares, una cuota especial (i) al titular del apartamento cuyos ocupantes o visitantes, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás titulares, regularmente, hagan uso tan intenso de cualquier elemento común, que los gastos de operación, mantenimiento o reparación de dicho elemento común sobrepasen los que razonablemente deban incurrirse en el uso normal y corriente de la referida facilidad, (ii) al titular del apartamento que por la naturaleza de la actividad que legítimamente lleva a cabo en su apartamento, conforme al destino que le ha sido asignado al mismo en la escritura de constitución, ocasione unos gastos comunes mayores a los que habría que incurrir si en el apartamento en cuestión no se llevase a cabo la referida actividad. La cantidad impuesta para cubrir el importe del exceso de gastos de referencia se añadirá y será exigible como parte de los gastos comunes atribuibles a dichos apartamentos.
(i) Ordenar que se suspendan los servicios recibidos a través o por medio de los elementos comunes generales, incluidos los servicios de agua, gas, electricidad, teléfono y/o cualquier otro servicio similar a éstos, a aquellos condóminos morosos que, al no pagar sus cuotas de mantenimiento o su parte proporcional del seguro comunal, se sirven graciosamente de los elementos a cuyo mantenimiento no contribuyen como les corresponde, adeudan dos (2) o más plazos consecutivos de sus cuotas. Sin embargo, ante el incumplimiento del primer plazo la Junta de Directores o el Director enviará una notificación para informar de la intención de suspender los servicios al vencer el segundo plazo consecutivo de incumplimiento, según el procedimiento determinado por el Consejo de Titulares y dispuesto en el Reglamento. Cuando se trate de una derrama, cuyos plazos no se hayan incorporado a la cuota de mantenimiento mensual, la suspensión de los servicios podrá efectuarse una vez transcurridos dos (2) meses desde el plazo final establecido para su pago, y al igual que en caso de falta de pago de las cuotas de mantenimiento, no se restituirán dichos servicios hasta el pago total de lo adeudado. Previo a la interrupción de los servicios antes mencionados, el Director o la Junta de Directores se cerciorará que con ello no se afecten la salud o la vida de la parte afectada.
(j) Autorizar a la Junta de Directores, mediante delegación expresa en el Reglamento, para imponer multas al titular o residente que viole las normas de convivencia estatuidas en la escritura matriz, la ley o el Reglamento de hasta cien dólares ($100.00) por cada violación. El Consejo de Titulares aprobará un sistema de implementación de multas, el cual incluirá la cuantía máxima a ser impuesta por cada infracción y el método de impugnación de la misma. Esto deberá estar expresado en el Reglamento aprobado por el Consejo de Titulares. Ley 111-2018.
Artículo 38A. SOBRE LAS ASAMBLEAS
La convocatoria estará firmada por la persona o personas que convoquen e indicará los asuntos a tratar y hora, día y lugar de la reunión. Las citaciones se harán por escrito, entregándose en el apartamento perteneciente a cada titular o por medio de carta certificada o correo electrónico. No obstante, para poder utilizar el método de correo electrónico, tendrá que mediar autorización previa del titular. En el caso de titulares que no residan en su apartamento, titulares que hayan reubicado temporalmente o con quienes no se es posible lograr comunicación, la carta certificada o el correo electrónico será dirigido a la dirección que a esos fines haya designado el titular. Será obligación de todo titular mantener su información de contacto al día y se dará como buena toda notificación hecha bajo la información que conste en los expedientes del Consejo. Se añadió el correo electrónico mediante la Ley 302-2018.
Cuando el Gobernador de Puerto Rico haya decretado un estado de emergencia en la isla y se requiera la celebración de una reunión del Consejo y no sea posible notificar mediante entrega personal o correo electrónico a los titulares que no residan o no se encuentren en su apartamento, se pondrá copia de la convocatoria en un lugar visible del condominio al menos setenta y dos (72) horas antes de la reunión y se notificará la citación mediante cualquier mecanismo disponible, incluyendo pero sin limitarse a mensaje de texto, mensaje de voz o llamada telefónica. Para este tipo de reunión no habrá necesidad de hacer una segunda convocatoria. Párrafo añadido por Ley 302-2018.
Artículo 38 B. COMPARECENCIA DE TITULARES A LAS ASAMBLEAS
La representación en las asambleas de condominios en los que exista por lo menos un apartamento dedicado a vivienda, la podrán ejercer solamente personas mayores de edad que, a su vez, sean titulares, familiares de éste hasta el segundo grado de consanguinidad, el cónyuge o arrendatarios del condominio, o que sean mandatarios del titular en virtud de poder otorgado ante notario o el representante legal del titular. Ninguna de las personas autorizadas a representar a un titular podrá ejercer el derecho al voto en representación de más de un titular.
Cada titular tendrá derecho a un voto independientemente del número de apartamientos de que es propietario, para efectos del cómputo de mayoría numérica de titulares, y/o derecho al voto con arreglo al porcentaje correspondiente a su apartamento para efectos del cómputo de mayoría de porcentajes, dependiendo de la definición del concepto de mayoría que rija para el inmueble.
Si algún apartamento pertenece proindiviso a diferentes propietarios, éstos nombrarán a una sola persona para que represente a la comunidad.
Si el apartamiento se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario el que, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa y por escrito la delegación cuando se trate de acuerdos que requieran la unanimidad, o de tres cuartas (3/4), o dos terceras (2/3) partes de los titulares, o de obras extraordinarias o de mejora. Ninguna persona podrá ejercitar el derecho al voto por delegación en representación de más de un titular. Enmendado para eliminar unanimidad mediante Ley 218-2018.
Artículo 38C. CRITERIOS DE VOTACIÓN PARA LOS ACUERDOS Y PROCESOS DE NOTIFICACIÓN
e) Cuando en una reunión convocada para enmendar el Reglamento o para adoptar cualquier medida que requiera el voto de las tres cuartas (3/4) o dos terceras (2/3) partes de todos los titulares, no pueda obtenerse la aprobación por el porciento requerido, aquellos que, debidamente citados, no hubieren asistido, serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por la mayoría de los presentes, concediéndoseles un plazo de treinta (30) días a partir de dicha notificación para manifestar en la misma forma su conformidad o discrepancia con el acuerdo tomado. La discrepancia con las medidas o con las enmiendas propuestas en asamblea no podrá fundarse en el capricho o en el mero ejercicio del derecho como titular. La oposición infundada se tendrá por no puesta. Disponiéndose, que el voto de aquellos titulares que no manifestaren su discrepancia en la forma aquí dispuesta y dentro del plazo concedido se contará a favor del acuerdo. Dicho acuerdo será ejecutable tan pronto se obtenga la aprobación de las tres cuartas (3/4) o dos terceras (2/3) partes de los titulares. Se enmienda la unanimidad mediante Ley 218-2018.
Artículo 38D. SOBRE LA JUNTA DE DIRECTORES
El Director o la Junta de Directores constituyen el órgano ejecutivo de la comunidad de titulares y tendrá los siguientes deberes y facultades:
(a) Atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen en especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
(e) Abrir una cuenta bancaria a nombre de la comunidad de condominios, en la cual depositará todos los ingresos del régimen, realizando los depósitos dentro del término de su recibo que fije el Reglamento; girar cheques contra dicha cuenta para realizar todos los pagos que sean necesarios, cuidando de no extenderles al portador y que cada uno tenga su comprobante o recibo correspondiente.
(f) Someter para la aprobación del Consejo el estado de cuentas correspondientes al año que finaliza. El estado de cuentas deberá indicar la cantidad total recibida por concepto de cuotas para gastos comunes y por otros conceptos, un desglose por partidas de todos los gastos incurridos, la remuneración percibida por el agente administrador, si alguna, las cuentas a cobrar por concepto de gastos comunes y por otros conceptos, balance para el próximo año y la cantidad disponible por concepto de fondo de reserva. El Director o la Junta de Directores será responsable de hacer que se notifique una copia del estado de cuenta a todo titular con quince (15) días de antelación, por lo menos a la fecha en que se celebre la reunión ordinaria anual.
(h) Llevar el libro de propietarios en el cual se anotarán los nombres, las firmas y demás datos de los titulares de los apartamientos, así como las sucesivas transferencias o arrendamientos que ocurran con relación a esas unidades. El libro se utilizará para autenticar las firmas de los titulares cuando sea necesario.
(i) Cumplir y hacer cumplir las disposiciones de esta Ley, del Reglamento y los acuerdos del Consejo de Titulares.
(k) Relevar de sus funciones al Agente Administrador por justa causa. Se entenderá por justa causa, el desempeño negligente o culposo de sus funciones, la deshonestidad o la violación de las normas de buena conducta establecidas en el Reglamento del condominio o el incumplimiento de sus deberes establecidos contractualmente. El Director o la Junta de Directores deberá convocar al Consejo de Titulares no más tarde de treinta (30) días del relevo para informar de dicha acción, a fin de que éste actúe según estime conveniente.
Artículo 38E. SOBRE EL PRESIDENTE DE LA JUNTA DE DIRECTORES
Cuando se trate de acciones para hacer cumplir ésta o cualquier otra ley aplicable, el Reglamento del Condominio o los acuerdos del Consejo de Titulares, o cuando el Consejo de Titulares o la Junta de Directores, en representación de éste, deba comparecer en pleito como demandado o querellado, el Presidente podrá comparecer a nombre de dichos órganos y presentar las acciones y defensas que estime procedentes, seleccionando la representación legal que estime conveniente, previa consulta a la Junta. De las acciones tomadas, deberá notificar a los titulares dentro de los siguientes treinta (30) días, convocando al Consejo para adoptar los acuerdos que se estimen convenientes, incluyendo la confirmación o revocación de la representación legal contratada. Sólo se podrán contratar servicios profesionales ofrecidos por personas que pertenezcan a la Junta o que sean titulares del condominio, o personas relacionadas por consanguinidad hasta el cuarto grado con los miembros de la Junta o con titulares del condominio, si durante el periodo de evaluación previo a la contratación se solicitaron y evaluaron al menos tres (3) cotizaciones para el mismo servicio. Dos (2) de dichas cotizaciones deben ser solicitadas a compañías o individuos que no formen parte de la Junta o sean titulares del condominio o parte relacionada con el administrador(a). Cuando se evidencie que por la naturaleza del servicio o por la inexistencia de otros potenciales licitadores no se consiguieron las tres (3) cotizaciones necesarias, el(la) secretario(a) deberá hacer constar por escrito mediante acta de la Junta de Directores las gestiones realizadas a esos efectos, así como la expresión de que no se encontraron más licitadores para dicho servicio y la evidencia debe estar disponible para la revisión de cualquier titular que así lo solicite. Ley 111 de 14 de junio de 2018.
En todo caso, se presumirá que el Presidente del condominio cuenta con la autorización del Consejo de Titulares para comparecer a nombre de éste en los foros pertinentes.
Artículo 38 F. SOBRE EL SECRETARIO DE LA JUNTA DE DIRECTORES.
(a) Redactará las convocatorias a las reuniones del Consejo y notificará las citaciones en la forma dispuesta en el Artículo 38-A.
(d) Certificará conjuntamente con el Presidente las actas de cada reunión.
(e) Comunicará a los titulares ausentes, todas las resoluciones adoptadas, en la forma que esta Ley dispones para la notificación de las citaciones a las reuniones del Consejo y dentro del término que disponga el Reglamento.
Artículo 38G. SOBRE EL SÍNDICO
En los condominios donde no se logre elegir un Director o una Junta de Directores por no haber personas que puedan o quieran ocupar dichos puestos, cualquier titular podrá acudir al foro competente para solicitar que se designe a un síndico que realice las funciones que le corresponderían al Director o a la Junta. El tribunal, si se tratare de un condominio en el que no exista un apartamento dedicado a vivienda o, en su caso, el Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, al designar al síndico fijará los honorarios que corresponda pagarle, tomando en consideración el tipo de condominio y la complejidad de la gestión de dirección que deberá realizar, y dictará aquellas órdenes que fueren necesarias para garantizar la pronta elección de un Director o Junta de Directores. Los honorarios del síndico se incorporarán al presupuesto de gastos comunes y serán sufragados por los titulares como parte de sus cuotas de mantenimiento. El nombramiento del síndico será por seis (6) meses. El Secretario del DACO o el Tribunal en su caso podrá relevar al Síndico de sus funciones a petición de cualquier titular o por justa causa.
Artículo 39. CUOTAS DE MANTENIMIENTO / COBROS
En aquellos casos donde un condominio comparta el uso de áreas o instalaciones de acceso, seguridad, recreativas, educativas, de servicios o de otro tipo para que sus titulares y residentes las usen en común con otros condominios, urbanizaciones y/u otros proyectos o áreas de desarrollo, el Consejo de Titulares del referido condominio contribuirá a los gastos de operación, mantenimiento, seguridad, reparación, pago de utilidades y servicios, seguros y otros relacionadas con dichas áreas e instalaciones, según las disposiciones que se establezcan para ello en la escritura matriz del condominio, o en aquellas escrituras de convenios maestros, servidumbres en equidad u otros documentos constitutivos de condiciones restrictivas y/o servidumbres, que se otorguen en relación con los distintos terrenos y/o proyectos sobre los cuales se impongan dichas condiciones, restricciones, convenios y/o servidumbres, y/o sobre aquellos que usen dichas áreas y/o instalaciones en forma compartida. En defecto de disposición al efecto en cualesquiera de dichos documentos, la forma de contribuir a dichos gastos se determinará de conformidad con las disposiciones supletorias aplicables del Código Civil de Puerto Rico, según enmendado, incluso aquellas sobre servidumbres y comunidad de bienes, y/o por las normas de equidad y razonabilidad que resulten pertinentes. Ley Núm. 17 de 13 de enero de 2012.
La cantidad proporcional con que debe contribuir cada titular a los gastos comunes se determinará, fijará e impondrá al principio de cada año calendario o fiscal y vencerá y será pagadera en plazos mensuales. El Reglamento podrá disponer el cobro de una penalidad del diez por ciento (10%) de lo adeudado si transcurren quince (15) días de la fecha fijada para el pago de la mensualidad. En el caso de las deudas del Estado Libre Asociado el término será de ciento veinte (120) días. En exceso de ese término la penalidad será de un doce (12%) porciento de la totalidad de la deuda. El Estado Libre Asociado quedará exento del pago de dicha penalidad cuando se trate de residenciales públicos. Además las cuotas que los titulares no cubran dentro del plazo fijado para su pago, devengarán intereses al tipo máximo legal. La falta de pago de tres o más plazos consecutivos conllevará una penalidad adicional equivalente al uno por ciento mensual del total adeudado.
Aquellos titulares que adeuden tres (3) o más plazos consecutivos de cuotas, independientemente del número de apartamientos de que sean propietarios, quedarán temporalmente privados de ejercer su derecho al voto en las reuniones del Consejo de Titulares, incluidos aquellos asuntos que requieran el consentimiento unánime; ni se contará su voto o su porcentaje de participación para propósitos de quórum cuando esta Ley requiera tal consentimiento, hasta tanto satisfagan la deuda en su totalidad o el Tesorero certifique que el titular está al día en el plan de pago aprobado por la Junta de Directores con anterioridad a la asamblea en cuestión. Además, la Junta de Directores podrá ordenar la suspensión del servicio de agua potable, electricidad, gas, teléfono, así como los servicios de transmisión de voz, vídeo y data, y/o cualquier otro servicio similar cuando el suministro de éstos llega por medio de instalaciones que constituyen elementos comunes generales del inmueble. La suspensión podrá ordenarse también cuando el titular no pague su parte proporcional del seguro comunal. No se suspenderá ningún servicio los días viernes, sábado, domingo o feriado ni el día laborable anterior al feriado, sin que medie una notificación escrita al titular con quince (15) días de antelación a la fecha en que se suspenderán los servicios, la cual se hará por correo certificado a la dirección postal del titular o mediante entrega personal a un ocupante del apartamento. Ley Número 50 de 4 de agosto de 2009.
El titular u ocupante a quien se le hayan suspendido cualesquiera de los servicios comunales, según lo dispuesto en esta Ley, que sin la autorización de la Junta o del Administrador, por sí o a través de tercero se reconecte a dichos servicios, o de cualquier otra forma se sirva ilegalmente de las facilidades comunes de las cuales ha sido privado, incurrirá en una penalidad ascendente al triple de las sumas adeudadas, incluidos el principal y los intereses, sin perjuicio de las acciones civiles, administrativas, o criminales que procedan.
Artículo 40. PRELACIÓN DE CRÉDITOS
El crédito contra cualquier titular por su parte en los gastos a que se refiere el Artículo 39 de esta Ley tendrá preferencia sobre cualquier otro crédito de cualquier naturaleza excepto los siguientes:
Los créditos a favor del Estado Libre Asociado y la correspondiente municipalidad por el importe de las cinco últimas anualidades y la corriente no pagada, vencidas y no satisfechas de las contribuciones que graviten sobre el apartamiento.
Por la prima del seguro de dos años, del apartamiento o del inmueble total en su caso, y si fuese el seguro mutuo por los dos últimos dividendos que se hubiesen repartido.
Artículo 41. Obligación del Titular por Gastos Comunes, Gravamen.
La obligación del titular de un apartamento por su parte proporcional de los gastos comunes constituirá un gravamen sobre dicho apartamento, una vez anotado en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, luego de la primera venta, el adquirente voluntario de un apartamento será solidariamente responsable con el transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con el Artículo 39 de esta Ley, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario. Sin embargo, un adquirente involuntario será responsable solamente de las deudas por gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los seis meses anteriores al momento de adquirir la propiedad en adición al balance corriente que se acumule desde la adquisición de dicho inmueble por parte del adquiriente involuntario. Para efectos de lo anterior, es adquiriente involuntario el acreedor hipotecario que en cobro de su crédito adquiere un inmueble sujeto a esta Ley, el cual pagará mensualmente o en el término establecido por el Consejo de Titulares. Ley Número 119 de 5 de agosto de 2016.
Artículo 42. QUERELLAS
Los acuerdos del Consejo de Titulares y las determinaciones, omisiones o actuaciones del Director o de la Junta de Directores, del titular que somete el inmueble al régimen que establece esta Ley, durante el período de administración que contempla el Artículo 36-A, del Presidente y del Secretario, concernientes a la administración de inmuebles que no comprendan apartamientos destinados a vivienda o de titulares de apartamientos no residenciales en los condominios en donde exista por lo menos un apartamento dedicado a vivienda, serán impugnables ante el Tribunal de primera instancia por cualquier titular que estimase que el acuerdo, determinación, omisión o actuación en cuestión es gravemente perjudicial para él o para la comunidad de titulares o es contrario a la ley, a la escritura de constitución o al Reglamento a que hace referencia el Artículo 36. Las impugnaciones por los titulares de apartamientos destinados a viviendas se presentarán ante el Departamento de Asuntos del Consumidor.
(d) Para todo tipo de impugnación ante el tribunal o foro competente, incluidos asuntos que hubiesen requerido el consentimiento unánime de los titulares, el querellante deberá acreditar, además, que está al día en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con el Consejo de Titulares, inclusive las derramas aprobadas. Este requisito no será de aplicación cuando la acción vaya dirigida a impugnar acuerdos relacionados con el establecimiento o la alteración de cuotas o derramas.
Artículo 43. SEGUROS
Los titulares, mediante acuerdo de quienes representen la mayoría, podrán asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, así como otros riesgos para beneficio común de los titulares, sin perjuicio del derecho que asiste a cada uno para asegurar por su cuenta y beneficio propio su apartamento. El titular que tenga un seguro particular para su apartamento, o que haya saldado su hipoteca, no queda exonerado de pagar la parte proporcional de cualquier seguro comunal adoptado por el Consejo de Titulares.
Todo titular podrá solicitar de la Junta de Directores la inspección de los documentos relacionados con los seguros comunales. La Junta de Directores podrá sustituir el agente o corredor de seguros, siempre y cuando, las cubiertas y condiciones del nuevo seguro sean las mismas, o de mayor alcance y beneficio, y al mismo, o menor costo de la que estuviera vigente al momento del cambio, previa aprobación del Consejo de Titulares. Ley 111 de 14 de junio de 2018.
Será responsabilidad de la Junta solicitar al corredor de seguros un mínimo de tres (3) cotizaciones para cada renovación anual y mantener evidencia de las mismas por un periodo mínimo de tres (3) años, así como también mantener la evidencia del rechazo a cotizar de cualquier aseguradora, si alguna que así lo haya expresado. Dicha evidencia deberá estar disponible para la revisión de cualquier titular que así lo solicite. Ley 111 de 14 de junio de 2018.
Artículo 44. (Enmendado por la Ley Núm. 103 del 5 de abril del 2003)
Luego de recibir del asegurador una oferta de indemnización, la Junta de Directores preparará un plan de distribución de los fondos para la reconstrucción, detallando las cantidades específicas que habrán de destinarse a la reconstrucción de cada apartamento, conforme a las tasaciones realizadas, y a las restantes áreas comunes del inmueble. El informe se circulará a los titulares con no menos de quince (15) días de antelación a la celebración de una asamblea extraordinaria, convocada para considerar, exclusivamente, las ofertas presentadas y el referido informe. El Consejo de Titulares decidirá finalmente, por voto mayoritario, todo lo relacionado a la indemnización, incluidas la aceptación de las sumas ofrecidas por las compañías aseguradoras y las prioridades de las obras a realizarse.
Si el Consejo de Titulares decidiera recibir la suma total de la indemnización para distribuirla luego entre los condóminos, los dineros se depositarán en una cuenta especial, de la cual sólo podrán efectuarse retiros previa certificación jurada del Tesorero y del Secretario en la que se acredite el acuerdo del Consejo de Titulares en el que se autoriza el retiro de fondos y que el mismo no ha sido impugnado en ningún foro judicial o administrativo.
Cuando el inmueble no estuviere asegurado o la indemnización de seguro no alcanzare para cubrir el valor de lo que deba reconstruirse, el nuevo costo de edificación será abonado por todos los titulares a quienes afecte directamente el daño, en proporción al porcentaje de sus respectivos apartamientos; y si alguno o varios de aquellos que integren la minoría se negaren a ello, la mayoría podrá hacerlo a expensas de todos, en cuanto las obras les beneficien, tomando el acuerdo oportuno, que fijará los particulares del caso e inclusive el precio de las obras con intervención del Consejo de Titulares.
Lo dispuesto en este Artículo podrá variarse por acuerdo unánime de los interesados, adoptado con posterioridad a la fecha en que ocurriere el siniestro.
Las disposiciones de la Ley Hipotecaria y del Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria se considerarán complementarias a las de la presente ley.
Artículo 47. (Enmendado por la Ley Núm. 103 del 5 de abril del 2003)
Artículo 48. DIVISIÓN ESPECIAL QUERELLA CONDOMINIO
Se crea en el Departamento de Asuntos del Consumidor una División Especial de Adjudicación de Querellas de Condominios, para atender todo lo relacionado a todo condominio en el que exista por lo menos un apartamento dedicado a vivienda. Esta División tendrá un Director como Jefe, nombrado por el Secretario de dicho departamento. Sujeto a las disposiciones de la Ley de Personal vigente, el Secretario nombrará, además, los supervisores, inspectores, funcionarios de consulta, oficiales examinadores o jueces administrativos, abogados del interés público y el personal administrativo necesario para la pronta atención de las querellas presentadas por los titulares de apartamientos al amparo de esta Ley, o por la Junta de Directores al amparo de aquellas leyes especiales aplicables.
Artículo 49. FACULTADES SECRETARIO DACO
Se faculta al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor para emitir reglamentación, conforme al procedimiento dispuesto en la Ley Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, según enmendada, conocida como “Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme”, dirigida a:
(d) establecer a favor del arrendatario que haya estado residiendo en un inmueble con anterioridad a la fecha en que el mismo se somete al régimen de la propiedad horizontal aquellos derechos necesarios para evitar que se le desahucie, se le aumente la renta o se le perturbe para obligarlo a desalojar, sin antes haberle ofrecido una oportunidad real de comprar el apartamento que reside o un término razonable para que lo desaloje.
(e) establecer un término razonable dentro del cual el vendedor original de un apartamento que haya estado ocupado con anterioridad a la fecha en que el inmueble se somete al régimen de la propiedad horizontal, responderá por los vicios o defectos de dicho apartamento.
(f) proteger los intereses de los adquirentes de apartamientos durante el período de la administración del titular que somete el inmueble al régimen de la propiedad horizontal, conforme al Artículo 36-A.
Esta reglamentación será aplicable a las ventas de apartamientos destinados a vivienda que formen parte de un plan común de promoción y venta de por lo menos diez apartamientos, excepto la que se emita de conformidad con los incisos (c) y (d) anteriores, la cual será aplicable a toda venta de apartamientos destinados a vivienda. Dicha reglamentación no será aplicable a ventas de conformidad con una orden judicial o en las ventas efectuadas por algún gobierno o agencia de éste.
Artículo 50. PETICIÓN DE REGISTRO DE APARTAMENTOS
Toda petición de registro de apartamientos en el Departamento de Asuntos del Consumidor vendrá acompañada de un cheque a nombre del Secretario de Hacienda por la cantidad de veinticinco (25) dólares por cada apartamento cuyo registro se solicite. No obstante, dicha cantidad nunca será menor de quinientos (500) dólares ni mayor de dos mil (2,000) dólares. Por cada solicitud de enmienda a una petición de registro se pagarán treinta y cinco (35) dólares.
Artículo 51. (Enmendado por la Ley Núm. 103 del 5 de abril del 2003)
El Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor podrá utilizar todos los poderes que le confiere la Ley 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, conocida como “Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del Consumidor”, tanto al adjudicar las controversias que surjan bajo esta Ley como para evitar que cualquier persona viole los reglamentos u órdenes emitidas bajo la misma incluyendo la imposición de multas administrativas hasta un máximo de diez mil (10,000.00) dólares por cada infracción. Todo reglamento, orden o resolución que emita el Secretario al amparo de esta Ley podrá ser reconsiderado y revisado judicialmente de conformidad con lo dispuesto en la Ley Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, según enmendada, conocida como “Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme”.
Por la presente se crea en el Tesoro de Puerto Rico un Fondo Especial, en el que ingresará todo el dinero que se recaude a tenor con los Artículos 50 y 51 que estará a la disposición del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor para los fines de la ejecución de los poderes que le confiere esta ley.
Artículo 53. PLANES DE EMERGENCIA Y RACIONAMIENTO
Durante el mes de enero de cada año, cada condominio notificará al Cuartel de la Policía de Puerto Rico correspondiente, a la Defensa Civil Municipal y al Departamento de Bomberos de Puerto Rico, el nombre y teléfono de los miembros de la Junta de Directores y del agente administrador, de forma que se mantenga un registro de las personas a contactarse en un momento de emergencia.
La Agencia Estatal para el Manejo de Emergencias y Administración de Desastres (AEMEAD), así como las oficinas Municipales de Manejo de Emergencias y Desastres estarán autorizadas a entrar a los condominios cobijados bajo el Régimen de Propiedad Horizontal para repartir propaganda informativa sobre planes de emergencia y evacuación en caso de desastres naturales como, pero sin limitarse a los huracanes, terremotos, maremotos o tsunamis, incendios e inundaciones. Los condominios tendrán que brindar acceso y facilitar a las autoridades pertinentes la entrega de esta información a todos los titulares. Las autoridades estatales y municipales autorizadas para la entrega de material informativo le notificarán de la manera que entiendan más adecuada, ya sea por correo regular, correo electrónico o por teléfono al Administrador, al Presidente de la Junta de Directores del Condominio y a los coordinadores primario y secundario, de no ser estos una de las figuras ya informadas, la fecha, hora y nombre de los funcionarios, sean municipales o estatales, que estarán visitando el Condominio con no menos de setenta y dos (72) horas de anticipación a la visita. El Administrador y/o Presidente de la Junta de Directores del Condominio tendrá a su vez la responsabilidad de notificar a todos los residentes la fecha en que se hará la entrega del material informativo por parte de los funcionarios autorizados. Mientras se realice la entrega del material informativo los funcionarios que estén visitando el condominio deberán tener visible en todo momento la identificación oficial de la agencia que representan. Ley 179-2014.
Además, los condominios deberán aprobar un plan de racionamiento de agua y de energía eléctrica para ser implantado durante los períodos de desastre, o cuando se decrete un racionamiento por las agencias concernidas, con el fin de garantizar, equitativamente, un mínimo de uso de dichos recursos a todos los condóminos.
Artículo 54. (Incorporado por la Ley Núm. 103 del 5 abril del 2003)
Artículo 55. (Incorporado por la Ley Núm. 103 del 5 del 2003)
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