Source: https://pure-finance.pl/umowa-najmu-nieruchomosci---na-co-zwrocic-uwage-poradnik-a-z
Timestamp: 2019-10-21 16:33:07+00:00

Document:
Przepisy prawa regulujące najem
Na wstępie należy wskazać, że niezależnie od zapisów umowy najmu, pierwszeństwo mają przepisy prawa. W przypadku najmu będzie to głównie Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz Kodeks cywilny. Opisując poszczególne elementy najmu będziemy odnosić się do tych przepisów.
Poza standardowym najmem, prawo od 2009 roku dopuszcza pojęcie tzw. najmu okazjonalnego, który w ostatnim czasie zyskuje dużą popularność. Mogą z niego korzystać osoby nieprowadzące działalności gospodarczej związanej z najmem lokali. Główną różnicą między tradycyjnym najmem, a najmem okazjonalnym jest to, że aby dopełnić obowiązków wynikających z ustawy, należy udać się do notariusza, poza tym najemcy nie chroni kilka ustawowych zapisów oraz łatwiej dokonać eksmisji niechcianych lokatorów, którzy dopuszczają się naruszeń postanowień umowy albo nie płacą na czas. Czy należy obawiać się umów o najem okazjonalny, szukając mieszkania dla siebie? Oczywiście, że nie. Ta forma najmu daje wynajmującemu możliwość szybszego i łatwiejszego dochodzenia swoich praw, ale jedynie pod warunkiem łamania przez nas postanowień umowy.
Rodzaj najmu oraz wymogi dokumentowe
Umowa o odpłatne używanie lokalu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Co do zasady nie jest wymagana forma pisemna, jednak podpisując umowę łatwiej będzie nam dochodzić roszczeń w razie niewywiązywania się przez jedną ze stron z ustaleń.
Wyjątkiem jest najem okazjonalny, który wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności oaz okres najmu może być tylko oznaczony i nie może przekroczyć 10 lat. Dodatkowo do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć:
-Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy
-Oświadczenia najemcy o wskazaniu innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
-Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.
Ostatnim wymogiem wynajmującego jest zgłoszenie najmu do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Najemca może zażądać potwierdzenia złożenia.
Wynajmujący może pobrać kaucję, nie większą niż 12-krotność czynszu, liczonego na dzień zawarcia umowy. Kaucja ma służyć zabezpieczeniu roszczeń wynajmującego w przypadku rozwiązania umowy najmu, takich jak uszkodzenia, zaległy czynsz, rozliczenie mediów itd. Kaucja nie jest obowiązkowa. W praktyce optymalna jest kaucja równa dwu lub trzykrotności czynszu. Po rozwiązaniu umowy najmu lub sprzedaży nieruchomości najemcy, wynajmujący ma miesiąc na oddanie kaucji, po potrąceniu swoich należności. Jak liczyć ten termin szerzej opisujemy w części dotyczącej wypowiedzenia umowy.
Wynajmujący, jak i najemca posiadają ściśle określone prawem obowiązki.
-zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami
-utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia
-dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy
-dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
-napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu
-wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków
Należy tu jednak zaznaczyć, że mimo obowiązku wynajmującego do naprawy w/w usterek, najemca może zostać obciążany kosztem tych napraw, jeśli usterki wynikają z jego winy, a nie normalnej eksploatacji. Uporczywe uchylanie się od powyższych obowiązków przez wynajmującego uprawnia najemcę do rozwiązania umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, tj. bez zachowania okresu wypowiedzenia.
-utrzymywanie lokalu oraz pomieszczeń, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno--sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
-naprawa i konserwacja podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; okien i drzwi; wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej; pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów; etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana; przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności; innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych
-najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu
-po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia
-wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.
Dodatkowo w okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną.
Ustawa reguluje także opłaty które może pobierać wynajmujący. Na podstawie art. 9 ust. 5. Ustawy o ochronie praw lokatorów oprócz czynszu, wynajmujący może pobierać tylko opłaty niezależne od właściciela (dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych), z zastrzeżeniem, że może je pobierać tylko jeśli najemca nie podpisał sam umów o świadczenie tych usług z odpowiednimi firmami (jednak należy pamiętać, że w najmie okazjonalnym, wynajmujący ma prawo pobierać jeszcze inne, dowolne opłaty ujęte w umowie).
Dobrze zaznaczyć w umowie tryb, na który godzą się strony w tym zakresie. Warto również zauważyć, że rata kredytu hipoteki nie jest opłatą niezależną od właściciela, więc uwzględniając wysokość czynszu, należy uwzględnić kwotę raty i podać wyższy czynsz.
Mimo, że wynika to wprost z ustawy, dobrze również dodać klauzulę, że na po rozwiązaniu umowy najmu lub po nowym roku z uwzględnieniem opłat do 31 grudnia roku poprzedniego nastąpi rozliczenie sald potrąconych na opłaty, a faktycznie wydanych przez wynajmującego na opłaty niezależne od właściciela. Z jednej strony unikniemy niedopłaty najemcy, a z drugiej prawo zabrania zarabiać nam na mediach, jeśli nie prowadzimy w tym kierunku działalności gospodarczej. Powinniśmy więc rzetelnie rozliczyć rachunki, najlepiej wg zużycia.
Czy wynajmujący może podnieść czynsz?
Wynajmującemu przysługuje prawo podniesienia czynszu, ale obowiązuje tu kilka zasad. Po pierwsze wypowiedzieć dotychczasową kwotę czynszu możemy tylko na piśmie, z zachowaniem okresu trzymiesięcznego, ze skutkiem na koniec miesiąca (sposób liczenia terminów w części o rozwiązaniu umowy najmu). Po drugie w dużym uproszczeniu, czynsz możemy podnieść jedynie o wartość procentową, a dokładniej o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym, ogłaszany przez ZUS. Istnieją przesłanki do podwyższenia czynszu o wartość większą, np. w przypadku, kiedy opłaty wynajmującego lokal są większe niż te płacone przez najemcę, z uwzględnieniem godziwego zysku wynajmującego. Oczywiście od podwyżki najemcy przysługuje odwołanie w ciągu 2 miesięcy. Jeśli tego nie dokona, podwyżka zostanie uznana za zasadną. Podwyżek można dokonywać raz na pół roku od wejścia w życie poprzedniej podwyżki.
Kwestia zwierząt, dzieci oraz innych lokatorów
Jeśli chodzi o kwestię zwierząt, to przyjmuje się, że jeśli w umowie nie ma zakazu, to lokatorowi wolno posiadać zwierzęta. Warto określić taki zakaz w umowie, jeśli nie chcemy lokatora ze zwierzęciem, gdyż później ciężko będzie takiego lokatora usunąć na samej podstawie posiadania zwierzęcia, tym bardziej jeśli nie będzie czynić szkód.
W kwestii dzieci oraz innych lokatorów przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mówią jasno w Art. 11. ust. 2. pkt. 3.: „Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.”. Warto więc w umowie ująć listę osób prawnie zamieszkujących dany lokal, a w razie zmiany sytuacji, wystąpić do wynajmującego o zgodę na piśmie na zamieszkanie innych osób.
Udostępniając mieszkanie najemcy, warto podpisać szczegółowy protokół zdawczo odbiorczy. Nie wymaga on szczególnej formy, jednak dobrze, żeby obie strony się na nim podpisały. Może być napisany „własnymi słowami”. Ważne, żeby zawierał:
-dokładny adres, tj. którego lokalu dotyczy protokół
-datę i godzinę przekazania lokalu
-stan liczników mediów (woda, prąd, gaz)
-ilość kluczy oraz innych zabezpieczeń (np. pilotów do obsługi bram, garaży, alarmów itd.)
-rzeczy wchodzące w skład mieszkania (jak lodówka, pralka itd.), wraz ze szczegółowym opisem stanu technicznego
-stan sufitów, ścian, podłóg, drzwi okien – im bardziej szczegółowo tym lepiej
-wszelkie widoczne uszkodzenia – w interesie najemcy jest, by wpisać tutaj wszystko, gdyż w przeciwnym razie najemca może być obciążony kosztami naprawy
Doskonałym pomysłem poza protokołem zdawczo-odbiorczym jest sporządzenie dokumentacji fotograficznej i jej zachowanie na czas rozwiązania umowy, żeby udowodnić ewentualne kwestie konfliktowe.
Rozwiązanie umowy przysługuje zarówno najemcy, jak i wynajmującemu. Najmniej konfliktowym sposobem rozwiązania umowy jest porozumienie stron – tutaj nie ma ograniczeń co do zapisów i ustaleń. Inaczej jednak ma się sytuacja, jeśli między wynajmującym i najemcą istnieje konflikt. Najemca ma prawo rozwiązać umowę najmu zachowując okres wypowiedzenia zawarty w umowie, z zastrzeżeniem, że jeśli okres wypowiedzenia nie jest zastrzeżony w umowie, to w przypadku umowy na czas określony traci to prawo, a w przypadku umowy na czas nieokreślony obowiązują terminy umowne. Najczęściej będzie to rozwiązanie umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca następującego po złożeniu wypowiedzenia.
SPOSÓB OBLICZANIA TERMINÓW WG PRAWA CYWILNEGO
Oznacza to tyle, że jeśli w umowie najmu zawrzemy np. miesięczny okres wypowiedzenia i złożymy wypowiedzenie w dniu np. 16 dnia danego miesiąca, to jego efekt zakończy się w dniu następującym + miesiąc od dnia złożenia wypowiedzenia. Upłynie więc 17 dnia kolejnego miesiąca.
Inaczej ma się sprawa z zastosowaniem zapisu terminu ustawowego. Proszę zwrócić uwagę, że efekt wypowiedzenia wprost z kodeksu cywilnego obowiązuje na dzień ostatniego dnia kolejnego miesiąca. W takim przypadku, jeśli złożymy wypowiedzenie 16 dnia danego miesiąca, to jego bieg upłynie dopiero w ostatnim dniu kolejnego miesiąca (więc w zasadzie okres wypowiedzenia będzie wtedy wynosił prawie półtora miesiąca).
O ile prawa najemcy do wypowiedzenia są dość proste, o tyle w przypadku wypowiedzenia przez wynajmującego, najemca zyskuje pewne ustawowe prawa, nawet jeśli umowa najmu stanowi inaczej. Przede wszystkim należy wesprzeć się Art. 11. Ustawy o ochronie praw lokatorów:
"1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia
Powyższy punkt określa jasno, że wynajmujący może wypowiedzieć ustawę TYLKO z przyczyn określonych w tejże ustawie, nawet jeśli umowa najmu stanowi inaczej. Wyjątkiem jest właśnie najem okazjonalny, którego nie dotyczy ten punkt. Czyli w umowie najmu okazjonalnego może mieć miejsce zapis o możliwości wypowiedzenia umowy z zachowaniem np. miesięcznego okresu wypowiedzenia przez strony bez podania przyczyny. Co nie zmienia faktu, że niezależnie od zapisów umownych, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, zgodnie z zapisami Art. 11 ust. 2:
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4."
A dodatkowo wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu, jeśli chciałby zamieszkać w lokalu z zachowaniem okresu sześciomiesięcznego, jeśli dostarczy lokal zamienny lub trzech lat, jeśli nie dostarczy.
Warto podkreślić jeszcze raz, że w przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje tzw. katalog zamknięty powodów wypowiedzenia umowy, a co za tym idzie, strony w umowie ustalają dowolnie warunki rozwiązania umowy.
Czy wynajmujący może wejść do mieszkania?
Wynajmujący co do zasady nie może wejść do mieszkania bez zgody najemcy, bo popełnia tym sposobem przestępstwo naruszenia miru domowego (Art. 193. Kodeksu karnego)
Jednak istnieją od tego prawa wyjątki, określone w Ustawie o ochronie praw lokatorów:
4. Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy."
Warto zwrócić również uwagę na ust. 3 powyższego artykułu. Daje on prawo właścicielowi do odbywania przeglądów stanu mieszkania. Warto takie prawo zawrzeć w umowie, choć wynajmujący nie musi z niego korzystać, jeśli nie czuje takiej potrzeby.
Reasumując, kwestia najmu mieszkania jest bardzo złożona, więc warto poświęcić sprawie nieco więcej uwagi, podejmując decyzję o wynajmowaniu mieszkania, gdyż jest to decyzja często na długi okres czasu, a wynegocjowane na początku zapisy będą obowiązywały czas i będą regulowały kwestię zakończenia najmu oraz odpowiedzialności stron.
Autor: Michał Pawlik, stan prawny na dzień 20 września 2017

References: art. 9
 Art. 11
 Art. 11
 art. 21
 Art. 11
 art. 10