Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201987,%20586
Timestamp: 2019-07-16 21:41:10+00:00

Document:
BVerwG, 20.08.1986 - 8 C 16.84 - dejure.org
https://dejure.org/1986,906
BVerwG, 20.08.1986 - 8 C 16.84 (https://dejure.org/1986,906)
BVerwG, Entscheidung vom 20.08.1986 - 8 C 16.84 (https://dejure.org/1986,906)
BVerwG, Entscheidung vom 20. August 1986 - 8 C 16.84 (https://dejure.org/1986,906)
Tipp: Um den Kurzlink (hier: https://dejure.org/1986,906) schnell in die Zwischenablage zu kopieren, können Sie die Tastenkombination Alt + R verwenden - auch ohne diesen Bereich zu öffnen.
Wohnraum - Zweckentfremdung - Öffentliches Interesse - Eigeninteresse - Zumutbarkeit von Mängelbeseitigungskosten
VG Sigmaringen, 22.09.1982 - 3 K 330/82
VGH Baden-Württemberg, 21.03.1983 - 10 S 2567/82
BVerwG, 22.12.1983 - 8 B 70.83
VGH Baden-Württemberg, 09.12.1988 - 10 S 2849/86
BVerwG, 07.04.1989 - 8 B 11.89
NJW-RR 1987, 586
ZMR 1987, 70
Betroffen ist nur die Berufsausübungsfreiheit, nicht die subjektive oder objektive Berufswahlfreiheit (vgl. zur alten Rechtslage nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG BVerwG, Urteil vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 -, juris Rn. 46; grundsätzlich zur sog. "Drei-Stufen-Lehre" BVerfG…, Urteil vom 11. Juni 1958 - BVerfG 1 BvR 596/56 -, juris Rn. 73 ff.).
Die mit dem Zweckentfremdungsverbot verbundenen Einschränkungen der Berufsfreiheit reichen nicht weiter, als das Allgemeinwohlziel, der mangelhaften Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen entgegenzuwirken (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 -, juris Rn. 46).
Eine Ermessensentscheidung über die (ohne ein beachtliches Ersatzraumangebot) beantragte Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung hat die zuständige Behörde von Rechts wegen nur dann zu treffen, wenn an der Genehmigung entweder ein vorrangiges öffentliches Interesse oder ein schutzwürdiges berechtigtes Eigentümerinteresse besteht (vgl. BVerfG…, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 367 f.; BVerwG, Urteil vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13 S. 46 (56)).
Nur wenn eine dieser beiden Voraussetzungen gegeben ist, hat die Behörde nach ihrem Ermessen darüber zu befinden, ob und inwieweit die Zweckentfremdung ausnahmsweise zu genehmigen ist (vgl. BVerfG…, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 368; BVerwG, Urteil vom 20. August 1986, a.a.O. S. 56).
Denn eine Zweckentfremdungsgenehmigung kann von Rechts wegen beanspruchen, wer für den anderweitig zu nutzenden Wohnraum einen dessen Verlust für den Wohnungsmarkt ausgleichenden Ersatzraum geschaffen hat oder wahrhaft verläßlich schaffen will (st. Rspr.; vgl. Urteile vom 12. März 1982 - BVerwGE 65, 139 (143 ff.) und vom 20. August 1986, a.a.O. S. 51 ff.).
Dieser Schutzzweck rechtfertigt es nicht, dem Eigentümer unter Einschränkung seiner Verfügungsbefugnis zu verwehren, zweckentfremdeten Wohnraum durch gleichwertigen Ersatzraum zu ersetzen (vgl. BVerfG, Beschluß vom 2. Dezember 1980 - 1 BvR 436, 437/78 - BVerfGE 55, 249 (258 ff.);… ebenso: BVerwG, Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 143 ff., vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 44 f. und vom 20. August 1986, a.a.O. S. 51 f. und 54 f.;… zum Kündigungsrecht des Vermieters in diesem Falle vgl. Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 4. Aufl. 1990, § 564 b BGB Rn. 98 (c).).
Für den Fall eines die Wohnraumversorgung nicht beeinträchtigenden Ausgleichs durch gleichwertigen Ersatzraum darf der Zweckentfremdungsgenehmigung keine diese einschränkende Nebenbestimmung, insbesondere auch keine Zahlungsauflage, hinzugefügt werden (vgl. BVerfG…, Beschluß vom 2. Dezember 1980, a.a.O. S. 260;… BVerwG, Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 192 und vom 20. August 1986, a.a.O. S. 51 f., 54 f.).
Eine Zweckentfremdungsgenehmigung kann deswegen beanspruchen, wer für den abzubrechenden Wohnraum einen dessen Verlust für den Wohnungsmarkt ausgleichenden Ersatzraum geschaffen hat oder wahrhaft verläßlich schaffen will (vgl. Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 143 ff., vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13 S. 46 (51 ff.) und vom 22. April 1994 - BVerwG 8 C 29.92 - BVerwGE 95, 341 (354 ff.) [BVerwG 22.04.1994 - 8 C 29/92]).
Zweckentfremdungsrechtlich muß der Abbruch eines veralteten Wohngebäudes genehmigt werden, wenn der durch den Abriß eintretende Wohnraumverlust durch neu geschaffenen gleichwertigen Ersatzraum ausgeglichen wird (stRspr; vgl. Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 143 ff., vom 20. August 1986, a.a.O. S. 51 ff. …und vom 22. April 1994, a.a.O. S. 355; Beschluß vom 25. Juni 1996 - BVerwG 8 B 129.96 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 23 S. 25 (26 f.)).
Für den Fall eines solchen die Wohnraumversorgung nicht beeinträchtigenden Ausgleichs durch gleichwertigen Ersatzraum darf der Zweckentfremdungsgenehmigung keine diese einschränkende Nebenbestimmung hinzugefügt werden,(vgl. BVerfG…, Beschluß vom 2. Dezember 1980, a.a.O. S. 260;… BVerwG, Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 10, vom 20. August 1986, a.a.O. S. 51 f., 54 f. …und vom 22. April 1994, a.a.O. S. 14).
Zweckentfremdungsrechtlich beachtlicher Ersatzraum muß insgesamt sechs von der Rechtsprechung des Senats aufgestellte Eignungsvoraussetzungen erfüllen: Er muß - erstens - zweckentfremdeten Wohnraum in derselben Gemeinde ersetzen, - zweitens - in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden oder geschaffen worden sein, - drittens - eine unter dem Blickwinkel der Verfügungsberechtigung mindestens gleichwertige Ausgleichsleistung des durch das Zweckentfremdungverbot Belasteten darstellen, - viertens - in Größe und baulichem Standard mindestens dem zweckentfremdeten Raum entsprechen, - fünftens - die einer Überschreitung des Standards des zweckentfremdeten Raumes gezogene obere Grenze einhalten und - sechstens - dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen wie zuvor der durch Abriß zweckentfremdete Wohnraum (…vgl. Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 150 f. und vom 20. August 1986, a.a.O. S. 54 f.).
Der durch das Zweckentfremdungsverbot Belastete soll selbst Ersatzwohnraum zur Verfügung stellen, über den er rechtlich mindestens ebenso verfügen kann wie über den zweckentfremdeten Raum (vgl. Urteile vom 20. August 1986, a.a.O. S. 55).
Wird das öffentliche Interesse nicht berührt, weil der Eigentümer gleichwertigen Ersatzraum geschaffen hat oder verläßlich anbietet, muß die Zweckentfremdungsgenehmigung von Rechts wegen uneingeschränkt erteilt werden (…vgl. Urteile vom 18. Mai 1977 - BVerwG VIII C 44.76 - BVerwGE 54, 54 (62) [BVerwG 18.05.1977 - VIII C 44/76], vom 12. März 1982, a.a.O. S. 10 und vom 20. August 1986, a.a.O. S. 51 f.).
Die Revision des Klägers hat der erkennende Senat durch Urteil vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 - (Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13) hinsichtlich des Feststellungsantrages als unbegründet zurückgewiesen.
Die materiellrechtlichen Voraussetzungen für einen Erfolg des noch anhängigen Klagebegehrens hat der erkennende Senat in seinem ersten zurückverweisenden Urteil vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 - (Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13 S. 46 ) dargelegt.
Die vom Wohnraumbegriff im Rechtssinne geforderte Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt Räumen dann, wenn sie einen Mangel oder Mißstand aufweisen, der zur Folge hat, daß ein dauerndes Bewohnen entweder unzulässig oder unzumutbar ist (vgl. Urteile vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7 S. 1 und vom 20. August 1986, a.a.O. S. 50).
Das ist bereits durch das zurückverweisende Urteil des Senats vom 20. August 1986 (a.a.O. S. 53) vorgegeben.
Unbewohnbar gewordene Räume erlangen dementsprechend durch eine Instandsetzung oder Modernisierung erst dann wieder einen durchschnittlichen Anforderungen genügenden "einfachen Wohnstandard", wenn die sanierten Räume als Wohnung zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts tatsächlich und rechtlich objektiv geeignet sind (…vgl. Urteile vom 18. Mai 1977, a.a.O. S. 60 und vom 20. August 1986, a.a.O. S. 49).
Die objektive Eignung zum Dauerbewohnen setzt einen baulichen Standard voraus, der den Mindestanforderungen der einschlägigen Rechtsvorschriften genügt (…vgl. Urteile vom 18. Mai 1977, a.a.O. S. 60…, vom 2. Dezember 1983, a.a.O. S. 24 ff., vom 10. Mai 1985, a.a.O. S. 43 …und vom 29. November 1985, a.a.O. S. 16, vom 20. August 1986, a.a.O. S. 49 …und vom 1. Oktober 1986, a.a.O. S. 60) sowie gegenwärtig allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig erachtet und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungsuchenden und Wohnungsinhaber erwartet und gefordert wird (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande, II. WoBauG § 17 Anm. 1.4 ; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Zweckentfr. Verbot, Anm. 4.1 ).
Das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum (Art. 6 § 1 MRVerbG) rechtfertigt es nicht, dem Eigentümer unter Einschränkung seiner Verfügungsbefugnis zu verwehren, veralteten Wohnraum durch neuen zu ersetzen (vgl. BVerfG…, Beschluß vom 2. Dezember 1980, a.a.O. S. 258 ff.; BVerwG, Urteile vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 - BVerwGE 65, 139 [BVerwG 12.03.1982 - 8 C 23/80] und vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13 S. 46 ).
Der Abbruch eines veralteten Wohngebäudes muß zweckentfremdungsrechtlich uneingeschränkt ohne Zahlungsauflage genehmigt werden, wenn der durch den Abriß eintretende Wohnraumverlust durch neu geschaffenen gleichwertigen Ersatzraum ausgeglichen wird (stRspr; vgl. Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 143 ff., vom 20. August 1986, a.a.O. S. 51 ff. und vom 22. April 1994 - BVerwG 8 C 29.92 - BVerwGE 95, 341 [BVerwG 22.04.1994 - 8 C 29/92]).
Zweckentfremdungsrechtlich beachtlicher Ersatzraum muß freilich dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen wie zuvor der durch Abriß zweckentfremdete Wohnraum (…vgl. Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 150 f. und vom 20. August 1986, a.a.O. S. 54 f.).
An dieser Voraussetzung fehlt es, wenn der Eigentümer einer Wohnung zum Ausgleich ihrer Zweckentfremdung eine von ihm lediglich gemietete neugeschaffene Wohnung anbietet, die im Eigentum eines anderen steht (vgl. Urteil vom 20. August 1986, a.a.O. S. 55).
Bei den anstelle der bisherigen Mietwohnungen angebotenen Eigentumswohnungen handelt es sich vielmehr rechtlich betrachtet qualitativ um ein "Mehr" gegenüber der von einer zweckentfremdungsrechtlich beachtlichen Ersatzleistung mindestens zu fordernden Gleichwertigkeit (vgl. auch Urteil vom 20. August 1986, a.a.O. S. 55).
Die bloße Erweiterung bereits bestehenden Wohnraumes stellt jedoch kein beachtliches Ersatzwohnraumangebot dar (vgl. BVerwG, Urteil vom 20.08.1986 - 8 C 16.84 - Buchholz 454.51 Nr. 13).
Bei dem angebotenen Ersatzwohnraum muss es sich jedoch, soll das Angebot beachtlich sein, um selbständige Wohnungen handeln (vgl. BVerwG, Urteil vom 20.08.1976 - 8 C 16.84 - a.a.O. sowie Böhle, Zweckentfremdung von Wohnraum, 1994, Rdnr. 100 zu Art. 6 § 1 Abs. 2 Satz 1 MRVerbG).
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 20.08.1986 - 8 C 16.84 - a. a. O.) wäre dies nicht der Fall, wenn die aufzuwendenden Mittel nicht innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können oder die aufzuwendenden Mittel die Kosten des Abbruchs zuzüglich der Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes erreichen.
Derartige Gesichtspunkte der Zweckmäßigkeit sind in der Regel und so auch hier dem öffentlichen Interesse am Bestandsschutz des dem Zweckentfremdungsverbot unterliegenden Wohnraums untergeordnet (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.8.1986, NJW-RR 1987, 586 ff - juris Rn 42 -).
Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Beschl. v. 30.4.1999, NZW 1999, 815 - juris Rn 6 - Urt. v. 20.8.1986, NJW-RR 1987, 586 - juris Rn 43 m.w.Nachw. -) hat ausgesprochen, dass eine Zweckentfremdung im Zusammenhang der Einrichtung einer Arztpraxis in aller Regel in erster Linie privaten Interessen dient und das insoweit hinzutretende öffentliche Interesse in aller Regel gegenüber dem öffentlichen Interesse am Bestandschutz von Wohnraum zurücktritt.
X gelegenen Räume Adressat des durch § 1 der 1. Hess. Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25.1.1972 (GVBl. I S. 19 - GVBl. II 362-12; 1. ZwEVO) für D. begründeten Zweckentfremdungsverbots und deshalb legitimiert, die Feststellung zu begehren, sie bedürfe zum Abriß des Gebäudes keiner Zweckentfremdungsgenehmigung (BVerwG 20.8.1986 - 8 C 16.84 -, Buchholz 454.51 Nr. 13 = Grundeigentum 1987, 633 = NJW-RR 1987, 70 = StädteT 1987, 178 = ZMR 1987, 70).
Die vom Wohnraumbegriff im Rechtssinne geforderte Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt Räumen dann, wenn sie einen Mangel oder Mißstand aufweisen, der zur Folge hat, dass ein dauerndes Bewohnen entweder unzulässig oder unzumutbar ist (BVerwG 25.6.1982 -8 C 15.80-, Buchholz 454.51 Nr. 7 S.4 = DÖV 1982, 902 = NJW 1983, 640 = StädteT 1983, 440 = ZMR 1983, 268 und 373 und 20.8.1986 aaO. S. 50; VG Frankfurt am Main 8.1.1990 -III/4 H 3187/89-, Grundeigentum 1991, 739 = NJW-RR 1991, 720).
Unbewohnbar gewordene Räume erlangten dementsprechend durch eine Instandsetzung oder Modernisierung erst dann wieder einen durchschnittlichen Anforderungen genügenden "einfachen Wohnzustand", wenn die sanierten Räume als Wohnung zur dauerhaften Führung eines selbständigen Haushalts tatsächlich und rechtlich objektiv geeignet sind (BVerwG 20.8.1986 aaO. S. 49).
nicht beachtet, dass ein Mangel oder Mißstand nur dann mit einem "objektiv wirtschaftlichen, einem Normalbürger zumutbaren Aufwand" behoben werden kann, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können (BVerwG 20.8.1986 aaO. S. 53).
BVerwG, 14.01.1994 - 8 B 4.94
Anspruch auf Erteilung einer uneingeschränkten Zweckentfremdungsgenehmigung - …
VGH Hessen, 30.04.1990 - 4 TH 3146/89
Sofort vollziehbare Anordnung, die zweckfremde Nutzung von Wohnräumen zu beenden …
VG Berlin, 26.10.1998 - 10 A 551.97
Verstoß gegen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum; Verpflichtung zur …

References: Art. 6
 § 1
 § 564
 § 17
 § 1
 Art. 6
 § 1
 § 1