Source: http://www.vermieterberatung24.de/c/lexikon_immobilienrecht
Timestamp: 2020-02-27 17:28:18+00:00

Document:
Vermieterberatung24.de - Vermieterlexikon - Immobilienrecht - 27.02.2020
Vermieterberatung24 - Vermieterlexikon - Immobilienrecht
Hausmeister bestimmt ausschließlich der Eigentümer
Ob ein Hauswart notwendig ist entscheidet ausschließlich der Hauseigentümer. Die Kosten des Hausmeisterlohn (Lohn und Gehalt und Nebenkosten aber keine Verwaltungskosten) darf der Vermieter als Betriebskosten ansetzen. Hausmeister und Hauswarte dürfrn aber nur typische Hausmwartaufgaben erledigen. (BGH Urteil VIII ZR 167/03)
Kündigung trotz Mietervereinsberatung
Behält ein Mieter Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten ein, weil der Vermieter keine Kopien der vergangenen Betriebskostenabrechnungen herausgibt, kann der Vermieter den Mieter fristgerecht kündigen. Im vorliegenden Fall hatte der Mieterschutzverein empfohlen kein Vorauszahlungen mehr zu leisten und lag damit nicht richtig. gegen den Mieter wurde Räumungsklage zugelassen. (BGH VIII ZR 102/06 veröffentlicht am 25.10.06)
Auch Abgeltungsklausel bei Renovierung unwirksam
Wenn eine Abgeltungsklausel in einem Mietvertrag starre Fristen enthält ist auch diese unwirksam hat der BGH entschieden. Eine Abgeltungsklausel soll den Vermieter bei kurzer Mietdauer davor schützen, daß die Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen müßen und auch keine Auszugsrenovierung fällig ist. Bisher haben viele Mietverträge hier eine Entschädigung in Geld vorgesehen, je nach Mietdauer. Diese Klauseln sind ebenso wie starre Fristen bei den Schönheitsreparaturen unwirksam. (BGH VIII ZR 52/06 vom 18.10.2006)
Betriebskostenverteilung bei Leerstand
Wenn die kalten Betriebskosten nach dem Verhältniss der Wohnfläche umgelegt werden, muß der Vermieter den Anteil der Betriebskosten die in die Leerstandszeit fallen, selbst bezahlen. Das besagt ein Urteil des Bundesgerichtshofes (AZ: VIII ZR 159/05). Steht also eine Wohnung in einem vermieteten Wohngebäude 2 Monate leer, muß der Vermieter die kalten Betriebskosten für diese zwei Monate selbst tragen. Diese Kosten können sich natürlöich steuerlich auswirken auf die Einkünfte aus Vermietung beim Vermieter. Brauhen Sie Hilfe bei den Nebenkosten, Umlagen oder Betriebskosten? Hier gibt es einen zuverlässigen Betriebskostenabrechner.
Wem gehören die Telefonleitungen in Gebäuden???
nach Meinung des Oberlandesgerichtes Jena und dem BGH gehören die Leitungen immer dem Gebäudebesitzer (OLG Jena NL 2005 und BGH MMR 2006). Diese Urteile beziehen sich zwar bisher nur auf die DDR Eigentumsverhältnisse, sind aber durchaus auch auf die alten Bundesländer anzuwenden. Das könnte weitreichende Folge für die Vermieter haben, da die Telekom AG zukünftig ja Multimediadienste (Internet + Fernsehen) über diese Leitungen anbietet müßte ja ein Nutzungsentgeld an die Vermieter gezahlt werden. Die Verbände der Wohnungsunternehmen und die Verbände der privaten Vermieter verhandeln bereits diesbezüglich mit der Telekom.
Renovierungspflicht (Schönheitsreparaturen) bei starren Fristen auch bei Rauchern uangemessene Benachteiligung
Der BGH hat mit Urteil vom 19.06.2006 entschieden das Schönheitsreparaturen auch von Mietern die stark rauchen (Tabakkonsum) nicht ausgeführt werden müssen, wenn die Fristen zu den Schönheitsreparaturen starr ,also nicht flexibel und von der Abnutzung abhängig, sind. Das ist auch bei rauchern eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Zudem hat der Bundesgerichtshof in diesem Urteil bekräftigt, daß die Bezeichnung "besenrein" im Mietvertrag sich auf die Beseitigung von grobem Schmutz bezieht. Also nur der weg zu fegende Schmutz ist vom Mieter zu entfernen. BGH, 28. Juni 2006, Az.: VIII ZR 124/05
12 Monatsfrist bei Umlagen- und Betriebskostenabrechnung erweitert
Unter bestimmten Umständen können Vermieter jetzt Betriebskosten auch bis zu drei Monate nach der gesetzlichen Jahresfrist abrechnen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass wenn der Vermieter die Betriebskosten unverschuldet nicht innerhalb der gesetzlich festgelegten zwölf Monate abrechnen konnte. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter notwendige Abrechnungen wie den Steuerbescheid oder die Heizkostenabrechnung unverschuldet nicht rechtzeitig erhalten hat.
BGH Az.: VII ZR 220/05
6 Monate Frist für Vermieter bis zur Verjährung
Bisher war es unbestritten, daß es bei Rückgabe einer Wohnung ein 6-Monatsfrist für Vermieter gab um Forderungen aus dem Mietverhältniss einzufordern. Problem war bisher die Fristenregelung. Wann beginnt diese Frist? Der BGH hat nun entschieden das diese Frist mit der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter beginnt! (15.03.2006, BGH VIII ZR 123/05) Auch wenn das Mietverhältniss erst später endet. Herschende Meinung ist hier jedoch: Im Mietvertrag kann eine längere Frist bis zu einem Jahr vereinbart werden. Probleme mit dem Mietvertrag? Fragen Sie uns!
Mietminderung bei geringerer Wohnfläche
Weist eine Wohnung eine 10%geringere Wohnfläche auf als im Mietvertrag angegeben, stellt dies einen Mangel nach §536 BGB dar. Der Mieter kann dann ohne weitere Begründung die Miete (nach Ankündigung) kürzen (mindern).
BGH vom 24.03.2004 AZ: VII ZR 295/03
Urteil zur Betriebskostenabrechnung
Ein Vermieter von gemischt genutzten Gebäuden (Gewerbe und Wohnen) muß nach Meinung des BGH bei der Betriebskostenabrechnung nicht die Kosten vorverteilen zwischen dem gewerbeteil und dem Wohnteil, wenn die Mehrbelastung für die Mieter nicht sehr ins Gewicht fällt. Zudem hat der BGH in diesem Urteil die Vermieterposition gestärkt. Bisher war nämlich strittig ob der Vermieter dem Mieter Kopien von Abrechnungsbelegen zusenden muss. Hier hat der BGH entschieden, das weder §29 der NMV noch §242 BGB einen klaren Anspruch für gewöhnlichen Wohnraum auf Kopienzusendung ableiten. Zuerst kann der Mieter jedoch auf die Möglichkeit verwiesen werden, Einsicht in die Rechnungsunterlagen in den (Geschäfts-)Räumen des Vermieters zu nehmen. Das Gericht schließt jedoch den Anspruch auf Fotokopien nicht aus. Hier muß wohl weiterhin der Einzelfall betrachtet werden. Ausnahme hiervon ist der preisgebundene Wohnraum. BGH vom 8.3.2006, AZ: VII ZR 78/05
BGH Entscheidung zum Kautionseinbehalt
Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Im Klartext: Zieht ein Mieter aus, darf der Vermieter einen Teil der Kaution solange einbehalten bis er die Betriebskosten des Mieters (gesetzliche Jahresfrist bedenken!) abgerechnet hat.
(BGH 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05)
Parabolantenne entfernen
Hat der Mieter die Möglichkeit, seinen Fernseher mit einem Kabelanschluß zu betreiben und kann dort auch ausreichend (mindestens zwei- ohne Musiksender) Heimatsender (bei deutschen Mietern generell) empfangen, kann der Vermieter die Demontage der Parabolantenne verlangen. ( LG Düsseldorf AZ.: 23 S 435/04)
Zurück zur Vermieterhilfe
Ersetzt ein Vermieter vorhandene Isoglasfenster durch neue Fenster (keine Beschaffenheits-verbesserung wie etwa Holz Einzelverglasung raus -Iso Doppelverglasung rein), kann er die Miete aufgrund von Modernisierung nur dann erhöhen wenn die neuen Fenster eine Aufwertung der Mietsache bewirken und somit z.B. einen bessere Wärmedurchgangskoeffizients besitzen (müssen also besser als die alten sein). Zudem muss der Vermieter auch in der Mieterhöhungserklärung einen entsprechenden Vergleich anstellen (alt gegen neu) aus dem die Verbesserung der Eigenschaften der Mietsache für den Mieter eindeutig zu erkennen ist. (BGH 25.01.2006, AZ: VII ZR 47/05)
Verlangt ein Mieter eine Miete (Beispiel: 6,20 EUR) die bereits innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Beispiel: Vergleichsmiete in X-Stadt: 6,00 bis 6,60 EUR) so darf er die Miete innerhalb dieser Spanne weiter erhöhen (Beim Beispiel bis maximal 6,60 EUR). Natürlich gelten auch alle weiteren Vorschriften und Einschränkungen zu Mieterhöhungen weiterhin.
(BGH 6.7.2005 AZ: VIII ZR 322/04)
Hat ein Vermieter im Mietvertrag die Tierhaltung nicht ausgeschlossen und geht keine konkrete Gefährdung von dem Tier aus, so kann der Mieter auch ein Minischwein in der Wohnung halten.
(AG München AZ: 413 C 12648/04)

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 

BGH 
 BGH 
 BGH 
 §536

BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 §29
 §242
 BGH 

BGH