Source: https://prawnikonline24.pl/odpowiedzialnosc-dewelopera/
Timestamp: 2020-07-05 10:22:47+00:00

Document:
Odpowiedzialność dewelopera, wady mieszkania. Rękojmia
Co zrobić, gdy stwierdzimy wady mieszkania. Odpowiedzialność dewelopera
Nieruchomość obciążona jest wadą fizyczną, za którą odpowiada deweloper na zasadach wskazanych poniżej. Odpowiadając w skrócie na zasadnicze pytanie o czas na usunięcie wady, należy podkreślić, że deweloper ma obowiązek naprawy w czasie najkrótszym możliwym i nie ma prawa do zbędnej zwłoki.
Sytuacja wynika wprost z art. 568 § 2 K.c., w którym wskazano że roszczenie o usunięcie stwierdzonej już wady przedawnia się z upływem roku od jej stwierdzenia (odkrycie wady może nastąpić w przeciągu 5 lat). A więc, jeżeli deweloper nie usunie wady w tym czasie (1 rok) mają Państwo prawo do odstąpienia od umowy, żądania obniżenia ceny, a co najważniejsze prawo do dochodzenia swoich praw na drodze sądowej. W tej chwili polecam wysłanie do dewelopera ostatecznego przedsądowego wezwania do usunięcia wad w terminie rocznym liczonym od dnia przesłania poprzedniego zawiadomienia o stwierdzeniu wady z powołaniem się na wskazany przepis.
Poniżej wskazuję dodatkowe wyjaśnienia sytuacji.
Zważając na powyższe, deweloper jest odpowiedzialny przez 5 lat od dnia sprzedaży za wady nieruchomości – przedawnienie natomiast podniesienia tego zarzutu upływa z terminem rocznym od stwierdzenia wady – chyba, że była to wada ukryta.
Wadą fizyczną rzeczy sprzedanej jest wada (art. 556 § 1 kodeksu cywilnego):
1.	zmniejszająca wartość lub użyteczność tej rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy,
2.	jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego,
3.	jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne przedmiotu sprzedaży to (art. 560 § 1 kodeksu cywilnego):
1.	żądanie obniżenia ceny,
2.	wymiana rzeczy wadliwej na rzecz wolną od wad,
3.	usunięcie wady,
Co prawda, zgodnie z art. 563. § 1 kodeksu cywilnego, kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć, jednak nie ma ten przepis zastosowania do wad ukrytych.
Należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 564 kodeksu cywilnego, utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.
Zatem terminy graniczne możliwości wystąpienia z roszczeniem reklamacyjnym z tytułu wady fizycznej rzeczy sprzedanej to rok od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana lub nieograniczony termin, gdy sprzedawca wadę podstępnie zataił.
Państwa roszczenia muszą opierać się na tym, że wada jest istotna, wada istniała w momencie sprzedaży nieruchomości, nie było widać wady w momencie sprzedaży oraz sprzedający wiedział o wadzie w chwili sprzedaży Państwu nieruchomości.
Wobec powyższego wskazać należy, iż zgodnie z przepisem art. 560 § 1 K.c. „jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne”.
Z kolei § 2 stanowi o tym, że „jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej”.
Zarazem charakter sprawy, która dotyczy ściśle określonej co do tożsamości nieruchomości, powoduje, że Państwa prawo do odstąpienia od umowy bez konieczności wzywania zbywcy do jej wymiany staje się aktualne.
Realizując swoje prawa z tytułu rękojmi, powinni Państwo jednak dopilnować warunków formalnych do skutecznej ich realizacji.
Stosownie bowiem do treści przepisu art. 563 § 1 zdanie 1 K.c. „kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć”.
Natomiast (§ 3) „do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego”.
Niewątpliwie jednak w Pańskiej sprawie zastosowanie znaleźć mógłby także przepis art. 564 K.c., który mówi o tym, że „w wypadkach przewidzianych w artykule poprzedzającym utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją”.
Wskazać należy jednak, iż zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, wyrażonym w orzeczeniu z dnia 16 lutego 1978 r., sygn. akt I CR 23/78, „z absolutnego charakteru tej odpowiedzialności (odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego) wynika w sposób oczywisty ten praktyczny wniosek, że w interesie sprzedawcy leży staranne badanie jakości (tzw. odbiór jakościowy) towarów, które sam nabywa w celu odsprzedaży, to bowiem pozwala mu zmniejszyć ryzyko, jakie wiąże się ze sprzedażą towarów wadliwych”.
Ponadto warto także przytoczyć treść wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 26 stycznia 1994 r., sygn. akt I ACr 640/94: „dla zwolnienia sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nie wystarczy, że kupujący mógł – przy dołożeniu należytej staranności – wadę zauważyć. Sprzedawca bowiem odpowiada także za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane. W art. 354 k.c. mieści się także obowiązek lojalności sprzedawcy wobec kupującego, który winien w szczególności przejawiać się w przedstawieniu drugiej stronie, nie będącej fachowcem w danej dziedzinie, rzeczywistego stanu sprzedawanej rzeczy”.

References: art. 568
 art. 563
 art. 564
 art. 560
 art. 563
 art. 564
 art. 354