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Timestamp: 2019-09-17 01:20:53+00:00

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BGH, 06.11.1991 - XII ZR 216/90 - dejure.org
https://dejure.org/1991,1564
BGH, 06.11.1991 - XII ZR 216/90 (https://dejure.org/1991,1564)
BGH, Entscheidung vom 06.11.1991 - XII ZR 216/90 (https://dejure.org/1991,1564)
BGH, Entscheidung vom 06. November 1991 - XII ZR 216/90 (https://dejure.org/1991,1564)
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Miete - Untermiete - Untervermietung - Mietvertrag - Verjährung
Verjährung von Vermieterersatzansprüchen bei Auswechslung des untervermietenden Mieters
NJW 1992, 687
MDR 1992, 671
WM 1992, 364
Indes besteht Einigkeit darüber, dass Sinn und Zweck des § 548 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters erfordern (BGH, Urteile vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90 - aaO;… vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - aaO, 3205 f.; zur Abgrenzung zu den oben genannten Entscheidungen BGH, Urteile vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90 - NJW 1991, 2416, 2417 f. und vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - NJW 2004, 774, 775;… Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 40).
Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (…Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO;… BGH, Urteile vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - aaO, 2406; vom 4. Februar 1987 - VIII ZR 355/85; vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90; vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90 - alle aaO;… vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - aaO, 3206;… vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - aaO;… vom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03 - aaO; vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04 - NJW 2005, 2004, 2005; vom 22. Februar 2006 - XII ZR 48/03 - zur Veröffentlichung vorgesehen).
Dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt demgegenüber nicht (BGH, Urteile vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90; vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90; vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98;… vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - alle aaO; OLG Frankfurt, OLGR 2001, 319, 320;… Herrlein/Kandelhard, aaO Rn. 30;… Schmidt-Futterer/Gather, aaO Rn. 54;… Jendrek, aaO, 596).
Wie der erkennende Senat in den Urteilen vom 10. Juli 1991 (XII ZR 105/90 = NJW 1991, 2416) und vom 6. November 1991 (XII ZR 216/90 = NJW 1992, 687) entschieden hat, erfordert die "Rückgabe" der Mietsache, an die § 558 Abs. 2 BGB den Beginn der kurzen Verjährungsfrist knüpft, nach dem Sinn und Zweck der Regelung grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters.
Dieser soll durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt werden, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (BGH NJW 1991, 2416; NJW 1992, 687; NJW 2000, 3203, 3205 f.;… ebenso Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Auflage, § 558 Rdnr. 11 m.w.N.;… Bub/Treier/Gramlich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, VI Rdnr. 40).
In Rechtsprechung und Schrifttum ist anerkannt, dass es der Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter gleichsteht, wenn er sich selbst der Möglichkeit begibt, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben, etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist (…vgl. Bub/Treier/Gramlich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, VI Rdnr. 41), oder indem er den bisherigen Untermieter als Mieter den unmittelbaren Besitz fortsetzen lässt (BGH NJW 1968, 2241; BGH NJW 1992, 687, 688; OLG München, NJWE Mietrecht 1997, 106;… Palandt/Weidenhaff, BGB, 60. Auflage, § 558 Rdnr. 11 m.w.N.).
Der einvernehmliche Wechsel des Hauptmieters führt daher für den ausgeschiedenen zum Verjährungsbeginn (BGH NJW 1992, 687), auch wenn Vermieter die Sache einvernehmlich nicht vorübergehend zurückerhält (OLG Karlsruhe NJW 1994, 594).
Die zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes enthält jedoch einen allgemeinen Rechtsgedanken (vgl. BGH NJW 1992, 687, 688), der auch auf den vorliegenden Fall übertragbar ist Danach kann der Vermieter die kurze Verjährung des § 558 BGB nicht dadurch zu Lasten des Mieters hinauszögern, dass er davon absieht, die Mieträume in Besitz zu nehmen, obwohl er von der Besitzaufgabe durch den Mieter weiß und die Möglichkeit zur Inbesitznahme hat.
Die Verjährung etwaiger Ersatzansprüche der Klägerin gegen die P. als Rechtsnachfolgerin des Instituts ... der S. war auch nicht gemäß § 852 Abs. 2 BGB, der auf Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache anzuwenden ist (BGH NJW 1992, 687, 688), gehemmt.
Es reicht aus, daß die Beschädigung der überlassenen Sache zu weiteren Sachschäden geführt hat (Senatsurteil vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90 - NJW 1992, 687).
Die von dem Mieter oder Pächter gestattete bloße Besichtigung der noch von diesem genutzten und mit seiner Einrichtung versehenen Mieträume verschafft ihm in der Regel keinen auf eigener Herrschaft beruhenden freien Zutritt und erlaubt es ihm noch nicht, sich ungestört ein Bild von ihrem Zustand zu machen (…BGH, Urt. v. 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90, NJW 1991, 2416, 2418; v. 6. November 1991 - XII ZR 216/90, NJW 1992, 687 [BGH 06.11.1991 - XII ZR 216/90]).
Für den Fall, daß ein Mieter, der die Mietsache untervermietet hat, im Einvernehmen mit Vermieter und Untermieter aus beiden Mietverhältnissen zugunsten eines an seine Stelle tretenden Dritten ausscheidet, ist ausgesprochen worden, daß der Mieter sich so behandeln lassen muß, als habe er die Mietsache im Zeitpunkt seines Ausscheidens im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB zurückerhalten (BGH, Urt. v. 6. November 1991 - XII ZR 216/90, NJW 1992, 687, 688) [BGH 06.11.1991 - XII ZR 216/90].
Entscheidend ist, dass dem Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft (§ 854 BGB) vom Mieter übertragen wird (BGH NJW 2005, 2004; 2000, 3203; 1992, 687; siehe auch Senat, Urteil vom 30. April 2001, Grundeigentum 2002, 2296, ebenso veröffentlicht in Jurisweb;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Auflage, § 548 Rn. 11 m.w.N.).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist maßgeblich für den Verjährungsbeginn der Zeitpunkt, in welchem der Vermieter freien Zugang zur Mietsache hatte, so daß er sie untersuchen und etwaige Mängel oder Veränderungen feststellen konnte (BGH, Urteile vom 4. Februar 1987 - VIII ZR 355/85 -, 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 -, 12. April 1989 - VIII ZR 52/88 - sowie Senatsurteile vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90 - und 6. November 1991 - XII ZR 216/90 - BGHR BGB § 558 Abs. 2 Zurückerhalten 1 bis 5 m.N.).
Zwar ist die Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen einer Verschlechterung der Mietsache ohne Rücksicht darauf, ob die Ansprüche aus dem Mietvertrag oder aus Deliktrecht hergeleitet werden, nach § 852 Abs. 2 BGB gehemmt, solange der Vermieter mit dem Mieter verhandelt und keiner die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert (vgl. Senatsurteil vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90 - NJW 1992, 687 [BGH 06.11.1991 - XII ZR 216/90] = WM 1992, 364, im Anschluß an BGHZ 93, 64, 65 ff) [BGH 28.11.1984 - VIII ZR 240/83].
OLG Karlsruhe, 09.07.1992 - 9 U 292/90
Mietrecht: Verjährungsbeginn bei unmittelbarer Weiterverpachtung
Nach Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Regelung ist grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters erforderlich, der durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt werden soll, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (vgl. BGH, NJW 1991, 2416 ; BGH, WM 1992, 364 ).
Begibt sich nämlich der Vermieter freiwillig der Möglichkeit, nach Beendigung des Mietverhältnisses die unmittelbare Sachherrschaft zu erlangen, dann muss er sich so behandeln lassen, wie wenn er die Sache zurückerhalten und damit die Verjährung zu laufen begonnen hätte (BGH, NJW 1968, 2241; BGH, WM 1992, 364 ).
Es kann dabei keinen Unterschied machen, ob (wie in den Fällen BGH, NJW 1968, 2241 und BGH, WM 1992, 364 ) das Mietverhältnis zwischen Vermieter und bisherigem Mieter beendet wird und Vermieter sowie neuer Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen oder ob (wie wohl im vorliegenden Fall) eine Vertragsübernahme erfolgt, bei der die Identität des alten Vertrages gewahrt bleibt (vgl. BGHZ 95, 88, 94).
Eine Angleichung der für Deliktsansprüche geltenden Verjährungsfrist an die kürzere gesetzliche Verjährungsfrist für konkurrierende vertragliche Ansprüche, wie sie der Bundesgerichtshof in anderen Fällen angenommen hat (vgl. u.a. BGHZ 47, 53, 55; 54, 264, 267; 61, 227, 231 [BGH 19.09.1973 - VIII ZR 175/72]; 98, 235, 237 f., BGH, Urt. v. 6.11.1991 - XII ZR 216/90, Umdr. S. 6 - zur Veröffentlichung bestimmt (jeweils zu § 558 BGB) ; BGHZ 76, 312, 318 (zu § 117 BinnSchG) ; 86, 234, 239 f. (zur Haftungsbeschränkung nach § 660 HGB a.F.)) könnte daher nur aus zwingenden Gründen in Betracht kommen.

References: § 548
 § 558
 § 558
 BGH 
 § 558
 BGH 
 § 558
 § 852
 § 558
 § 548
 § 558
 § 852
 § 558
 § 117
 § 660