Source: http://www.bauern-sg.ch/fachinformation/pacht-und-bodenrecht/
Timestamp: 2018-04-23 01:48:06+00:00

Document:
St. Galler Bauernverband: Pacht- und Bodenrecht
Das landwirtschaftliche Pachtgesetz (LPG) regelt die Verhältnisse für die Pacht von landwirtschaftlichen Grundstücken und Gewerben. In der Schweiz beträgt der Anteil Pachtflächen an der landwirtschaftlichen Nutzfläche rund 47%, womit dem Pachtgesetz eine wichtige Bedeutung zukommt. Der Strukturwandel bewirkt, dass dieser Anteil stetig ansteigt.
Das LPG gilt bei der Überlassung eines Grundstücks oder Gewerbes zur landwirtschaftlichen Nutzung gegen die Bezahlung eines Zinses. Der Vertragsabschluss ist formlos gültig und das LPG gilt auch für Umgehungsgeschäfte, die das gleiche bezwecken, wie die landwirtschaftliche Pacht. Im Grundsatz ist Pächter, wer auf eigene Rechnung und Gefahr wirtschaftet. Von der Pacht abzugrenzen ist die Gebrauchsleihe gemäss Obligationenrecht, welche zwingend unentgeltlich ist. In diesem Fall gilt das LPG nicht.
Kleine Grundstücke und Bauland
Rebgrundstücke von weniger als 15 Aren und landwirtschaftliche Grundstücke mit weniger als 25 Aren ohne Gebäude fallen nicht unter den Geltungsbereich des LPG. Dies gilt nicht, wenn mehrere kleine Grundstücke vom selben Eigentümer an den gleichen Verpächter verpachtet werden. Weiter gilt das LPG nicht für Grundstücke, welche vollständig in der Bauzone liegen, ausser wenn die Pacht beim Inkrafttreten (1. Sept. 2008) bereits bestanden hat. Dann untersteht der Pachtgegenstand während der laufenden Pachtdauer weiterhin dem LPG. Für das fortgesetzte Pachtverhältnis gilt das Obligationenrecht. Besteht ein schriftlicher Pachtvertrag, sind die darin getroffenen Vereinbarungen weiterhin gültig.
Abgrenzung zu Kurzpacht und Flächenabtausch
Eine unterjährige Kurzpacht untersteht nicht dem landwirtschaftlichen Pachtrecht. Eine Kurzpacht ist beispielsweise die unterjährige Nutzung des Grundstücks durch einen Dritten um eine Zwischen-/Zweitkultur anzubauen. Ebenfalls kein Pachtverhältnis entsteht beim Flächenabtausch gemäss Art. 23 Direktzahlungsverordnung zur überbetrieblichen Zusammenarbeit. In beiden Fällen braucht es keine Zustimmung vom Verpächter, falls es sich um Pachtland handelt. Trotzdem ist zu empfehlen, den Verpächter zu informieren.
Unterscheidung Gewerbe und Grundstückpacht
Bei der Verpachtung eines landwirtschaftlichen Gewerbes sind zusätzliche Vorschriften zu beachten. Als Landw. Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, zu deren landesüblichen Bewirtschaftung mindestens eine Standardarbeitskraft (SAK) nötig ist. Die Kantone können diese Grenze von 1 SAK heruntersetzten, wovon Appenzell Innerrhoden Gebrauch gemacht hat, die Gewerbegrenze liegt bei 0.75 SAK. In den Kantonen St. Gallen, Thurgau und Appenzell Ausserrhoden liegt die Gewerbegrenze bei 1 SAK.
Die Anzahl SAK eines Betriebes können mit dem SAK-Rechner von Agridea berechnet werden.
Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, zu deren landesüblichen Bewirtschaftung mindestens eine Standardarbeitskraft (SAK) nötig ist. Im Zweifel kann das Landwirtschaftsamt feststellen, ob es sich um ein Gewerbe handelt.
Grundstücke, welche für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet sind und nicht zu einem landw. Gewerbe gehören. Wie Grundstücke behandelt werden Gewerbe, welche dauerhaft parzellenweise verpachtet sind.
Kürzere Pachtdauer
Parzellenweise Verpachtung (ausser wenn weniger als 10% und kein Gebäude verpachtet)
Erste Periode 9 Jahre
Folgeperioden 6 Jahre
6 Jahre Erst- und Folgeperioden
Gemäss Pachtgesetz kann eine Partei vom Landwirtschaftsamt feststellen lassen, ob die Verkürzung der Pachtdauer, die parzellenweise Verpachtung, die Zupacht oder der Pachtzins genehmigt werden kann (Landwirtschaftsamt, siehe allgemeines Gesuchsformular). Ebenfalls kann festgestellt werden, ob es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt. Eine Feststellungsverfügung hat den Vorteil, dass die Zulässigkeit geprüft wird bevor die Parteien den Vertrag abschliessen. Nach Abschluss des Vertrags kann beispielsweise bei einer abgelehnten Bewilligung für eine verkürzte Pachtdauer die benachteiligte Partei nicht mehr vom Pachtvertrag zurücktreten.
Die Vorlage des St. Galler Bauernverbands kann als Grundlage für den Pachtvertrag genutzt werden. Das Dokument steht als pdf-Dokument und als Word-Dokument zur Verfügung. Die Erläuterungen zum Pachtvertrag landwirtschaftlicher Grundstücke können ebenfalls heruntergeladen werden. Der Pachtvertrag für landwirtschaftliche Gewerbe ist nur in gedruckter Version verfügbar und kann auf der Geschäftsstelle bezogen werden (für Mitglieder kostenlos).
fileadmin/bauern-sg/Fachinformationen/PachtBodenrecht/Pachtvertrag_VorlageWord.docx Vorlage Pachtvertrag landwirtschaftliche Grundstücke (Word)Normaler Pachtvertrag mit 6-jähriger Mindestpachtdauer und Pachtfortsetzung
fileadmin/bauern-sg/Fachinformationen/PachtBodenrecht/Fix_Pachtvertrag_VorlageWord.docx Vorlage Fix-Pachtvertrag landwirtschaftliche Grundstücke (Word)Fix-Pachtvertrag mit fester, mindestens 6-jähriger Dauer ohne Fortsetzung
Vorlage Pachtvertrag landwirtschaftliche Grundstücke (pdf)
Erläuterungen Pachtvertrag landwirtschaftliche GrundstückeErläuterungen, Ergänzungen und Empfehlungen zum Pachtvertrag
Berechnung vom Pachtzins
Der höchstzulässige Pachtzins für landwirtschaftliche Grundstücke berechnet sich gemäss Art. 7 Pachtzinsverordnung im Kanton St. Gallen folgendermassen: 10.35 Prozent des Ertragswertes plus Zuschläge von maximal 30 Prozent. Das heisst, es sind zwei betriebsbezogene Zuschläge von je höchstens 15 Prozent zulässig, wenn das Grundstück:
dem Pächter eine bessere Arrondierung seines Betriebes ermöglicht
für den Betrieb des Pächters günstig liegt, insbesondere wenn die Wegdistanz und die Höhendifferenz zwischen Betrieb und Grundstück gering sind.
Verabreden die Parteien eine Fortsetzungsdauer, welche die gesetzliche Fortsetzungsdauer von 6 Jahren um mindestens drei Jahre übersteigt, so ist für die ganze Fortsetzungsdauer ein Zuschlag von 15 Prozent zum Pachtzins zulässig. Für die erste Pachtperiode darf dieser Zuschlag nicht erhoben werden, sondern erst ab der zweiten Pachtperiode (Fortsetzungsdauer).
Der höchstzulässige Pachtzins für Gebäude auf einzelnen Grundstücken entspricht dem Mietwert des Gebäudes.
Falls eine Ertragswertschätzung nach der neuen Schätzungsanleitung vorliegt (bei Schätzungen durch die GVA ab dem 1.1.2019) ändert die Pachtzinsberechnung. Mehr Informationen finden Sie auf der Seite Ertragswertschätzung unter Pachtzins.
Beendigung der Pacht
Der Pachtvertrag muss zur Beendigung gekündigt werden, ausser der Vertrag wurde explizit befristet abgeschlossen. Die Kündigungsfrist beträgt gemäss LPG ein Jahr, wenn vertraglich keine längere Kündigungsfrist vereinbart wurde. Die Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Das heisst, vom Zeitpunkt des Empfangs der Kündigung hängt ab, ob die Kündigungsfrist eingehalten ist. Ist ein eingeschriebener Brief nicht zustellbar, so gilt die Kündigung am letzten Tage der siebentägigen Abholfrist als zugestellt, wenn es dem Adressaten nicht möglich ist, die Sendung früher entgegenzunehmen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und ist nur auf Ablauf einer Pachtperiode möglich.
Das Kündigungsdatum kann dem Pachtvertrag entnommen werden. Früher wurden Begriffe wie ortsüblicher Frühjahrs- oder Herbsttermin als Kündigungstermine verwendet, welche sich nach der Vegetationsperiode richteten. In diesen Fällen sollte die Kündigung spätestens am 31. März oder den 31. Oktober (im Berggebiet früher) beim Empfänger eintreffen. Bei einer zu späten Kündigung ist die Kündigung auf den nächsten möglichen vertraglichen Termin gültig. Da die Pachtperiode mindestens 6 Jahre dauert, ist zu empfehlen, frühzeitig zu kündigen, damit die Kündigungsfrist eingehalten ist.
Das Bäuerliche Bodenrecht (BGBB) basiert auf Art. 104 der Bundesverfassung: Der Bund kann Vorschriften zur Festigung des bäuerlichen Grundbesitzes erlassen. Das Gesetz regelt, wer landwirtschaftlichen Boden erwerben und veräussern kann. Zudem enthält es Massnahmen zur Verhinderung der Überschuldung.
Im Grundsatz gilt das bäuerliche Bodenrecht ausserhalb der Bauzone gemäss Raumplanungsgesetzgebung und wenn die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Ebenfalls gilt das BGBB für
Gebäude mit Umschwung in der Bauzone und Waldgrundstücke, wenn diese zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.
Teilweise in der Bauzone liegende Grundstücke und Grundstücke mit gemischter Nutzung, solange diese nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
Das BGBB gilt nicht für Grundstücke als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.
Unterscheidung Gewerbe und Grundstück
Das BGBB gilt für landwirtschaftliche Grundstücke. Bilden diese ein Gewerbe nach den Anforderungen des Gesetzes, so gelten besondere Vorschriften. Der Begriff landwirtschaftliches Gewerbe wirkt sich neben den bodenrechtlichen Bestimmungen auf verschiedene andere Rechtsbereiche aus (siehe Abbildung). Der Unterscheidung, ob ein Landwirtschaftsbetrieb ein Gewerbe darstellt oder nicht, kommt daher grosser Bedeutung zu.
Quelle: Evaluation des Systems der Standardarbeitskräfte SAK, Bericht des Bundesrats vom 20.06.2014
Räumliche und funktionale Gesamtheit von Land, Bauten und Anlagen bestehend aus einem oder meist mehreren Grundstücken. Das Gewerbe dient der landwirtschaftlichen Produktion und bei landesüblicher Bewirtschaftung ist mindestens eine Standardarbeitskraft (Berechnungstool) nötig.
Weitere Kriterien und Ausnahmen siehe Art. 5, 7 und 8 BGBB.
Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist und ausserhalb der Bauzone liegt.
Weitere Kriterien und Ausnahmen siehe Art. 2 und Art. 6 BGBB.
Besonderes (Auszug)
Selbstbewirtschafter und dafür geeignete Erben erhalten die ungeteilte Zuweisung eines landw. Gewerbes zum Ertragswert. (Art. 10 und 11 Abs. 1 BGBB)
Verbot der Realteilung (Art. 58 Abs. 1 BGBB)
Pächter haben ein Vorkaufsrecht bei landw. Grundstücken, wenn sie Eigentümer eines landw. Gewerbes sind. (Art. 47 Abs. 2 BGBB)
Ein Erbe als Eigentümer eines landw. Gewerbes kann sich ein in der Erbschaft befindendes und in der Nähe liegendes landw. Grundstück zum doppelten Ertragswert zuweisen lassen. (Art. 21 Abs. 1 BGBB)
Vorkaufsrecht von Verwandten unter bestimmten Umständen (Art. 42 BGBB)
Verbot der Zerstückelung (Art. 58 Abs. 2 BGBB)
Überschreitung der Belastungsgrenze
Feststellung Feststellung durch das Landwirtschaftsamt, ob eine Bewilligung erteilt würde, oder ob der Betrieb die Anforderungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe erfüllt. Feststellung durch das Landwirtschaftsamt, ob eine Bewilligung erteilt würde.
Der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke oder Gewerbe bedarf einer Bewilligung durch das Landwirtschaftsamt. Voraussetzungen für die Bewilligung sind (Art. 61 BGBB):
dass der Erwerber Selbstbewirtschafter ist,
kein übersetzter Preis vereinbart wurde und
dass das zu erwerbende Grundstück innerhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers liegt (je nach Ort bis 15km).
Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet. Für die Selbstbewirtschaftung geeignet ist, wer eine landwirtschaftliche Ausbildung absolviert hat (Art. 9 BGBB).
Der höchstzulässige Preis wird vom Landwirtschaftsamt festgelegt.
Der Ertragswert entspricht dem Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bei landesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittlichen Zinssatz für erste Hypotheken verzinst werden kann. Grundlage für die Berechnung ist die Schätzungsanleitung im Anhang der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB). Der Ertragswert findet Anwendung bei:
Der Übernahme von landwirtschaftlichen Gewerben und beim Vorkaufsrecht der Verwandten.
Der Übernahme landwirtschaftlicher Grundstücke zum doppelten Ertragswert durch den Erben, wenn er Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich ist (Art 21 BGBB).
Der Verhinderung der Überschuldung durch die Belastungsgrenze. Die Belastungsgrenze entspricht der Summe des um 35 Prozent erhöhten landwirtschaftlichen Ertragswerts und des Ertragswerts der nichtlandwirtschaftlichen Teile.
Der Ertragswert wird von Schätzungsexperten berechnet:
Agriexpert – Schweizer Bauernverband
Grenzabstände im Nachbarrecht
Pachtzinse in der LandwirtschaftArtikel St.Galler Bauer
Das PächtervorkaufsrechtArtikel St.Galler Bauer
Generationengemeinschaft: Zwei Generationen, ein BetriebArtikel St.Galler Bauer
fileadmin/bauern-sg/Fachinformationen/PachtBodenrecht/161220_Merkblatt_Fahrende_-_rechtliche_Grundlagen_zur_Standplatzvermietung.docx Merkblatt für die Vermietung von Plätzen für Fahrende
fileadmin/bauern-sg/Fachinformationen/PachtBodenrecht/Pachtvertrag_VorlageWord.docx Vorlage Pachtvertrag landwirtschaftliche Grundstücke (Word)
fileadmin/bauern-sg/Fachinformationen/PachtBodenrecht/Fix_Pachtvertrag_VorlageWord.docx Vorlage Fix-Pachtvertrag landwirtschaftliche Grundstücke (Word)
Erläuterungen Pachtvertrag landwirtschaftliche Grundstücke

References: Art. 23
 Art. 7
 Art. 104
 Art. 5
 Art. 2
 Art. 6