Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/ibpbii-2-415-1001-14-lcz
Timestamp: 2017-10-19 22:02:43+00:00

Document:
Możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży w 2014 r. udziału w lokalu mieszkalnym
IBPBII/2/415-1001/14/ŁCzinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 4 listopada 2014 r. (data otrzymania 6 listopada 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym w części dotyczącej:
stwierdzenia, że w przepadku niewydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym Wnioskodawca będzie zobowiązany do uiszczenia podatku bez doliczania odsetek ustawowych – jest nieprawidłowe,
W dniu 6 listopada 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym.
W lipcu 2014 r. Wnioskodawca przed upływem pięciu lat sprzedał 1/2 lokalu mieszkalnego, otrzymanego w wyniku spadku (październik 2013 r.). Wnioskodawca zamierza w ciągu dwóch lat przeznaczyć 88% uzyskanych środków na zakup działki budowlanej, a resztę na budowę domu w którym będzie mieszkał. Wnioskodawca jest już właścicielem lokalu mieszkalnego w którym mieszka jego matka.
Czy Wnioskodawca musi zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, jeżeli zamierza w ciągu dwóch lat przeznaczyć 88% uzyskanych środków na zakup działki budowlanej, a resztę (12%) na budowę domu, w którym będzie mieszkał...
Czy w przypadku nie kupienia działki budowlanej i nie rozpoczęcia budowy domu, Wnioskodawca musi zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym i czy doliczane są odsetki od niezapłaconego podatku i w jakiej wysokości...
Czy przy zakupie tylko działki budowlanej Wnioskodawca jest zwolniony z zapłacenia podatku od sprzedaży lokalu mieszkalnego...
Czy wykorzystanie 88% uzyskanych środków powoduje zmniejszenie sumy z której trzeba zapłacić podatek dochodowy o 88%, tzn. trzeba zapłacić podatek od 12% uzyskanych środków pieniężnych...
Nie musi, gdyż przeznacza uzyskane środki finansowe na zakup działki budowlanej i budowę domu, w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży.
Wnioskodawca musi zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży lokalu mieszkalnego, ale nie płaci dodatkowo odsetek od niezapłaconego podatku.
Tak, Wnioskodawca jest zwolniony z podatku dochodowego.
Podatek dochodowy trzeba zapłacić z 12% uzyskanych środków pieniężnych ze sprzedaży lokalu.
W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Z opisu zdarzenia wynika, że Wnioskodawca w październiku 2013 r. nabył w drodze spadku udział w lokalu mieszkalnym, który w lipcu 2014 r. został sprzedany.
Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121) – spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl z art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego – spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy.
Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują niepodzielnie części wspólnego prawa własności – tzw. udziały. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej nabywaniu lub zbywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje udział w całej rzeczy a nie prawo do części rzeczy określonej wielkością jego udziału.
Odnosząc się do skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym stwierdzić należy, że przychód jaki Wnioskodawca uzyskał w 2014 r. ze sprzedaży z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia do momentu sprzedaży nie upłynęło 5 lat, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając na uwadze, że nabycie udziału w lokalu mieszkalnym w drodze spadku miało miejsce w 2013 r., do oceny skutków podatkowych jego sprzedaży zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.
I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Niezależnie od powyższej regulacji wyjaśnić należy, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.
Pamiętać jednak należy, że koszty odpłatnego zbycia i koszty uzyskania przychodu jakie ewentualnie Wnioskodawca poniósł będą mogły być odliczone od przychodu podlegającego opodatkowaniu w części przypadającej proporcjonalnie na jego udział.
Z kolei - zgodnie z przepisem art. 25 ust. 26 ww. ustawy – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.
Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. – w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, jest fakt wydatkowania (nie wcześniej niż od daty zbycia i nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości) środków wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki – nie wymienione w tym katalogu – nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.
Z literalnego brzmienia ww. przepisu wynika, że decydujące znaczenie ma fakt wydatkowania środków pieniężnych m.in. na nabycie działki budowlanej i budowę na niej domu a co za tym idzie – przeniesienie własności nabywanej nieruchomości lub prawa na nabywcę. Oznacza to, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania podatkiem dochodowym zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie jak i z faktem zawarcia umowy przenoszącej własność. Tym samym musi mieć miejsce nabycie skutkujące przeniesieniem własności, przy czym czynność wydatkowania musi zostać dokonana najpóźniej przed upływem 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie udziału w lokalu mieszkalnym. W przypadku Wnioskodawcy termin na wydatkowanie środków ze sprzedaży w 2014 r. udziału w lokalu mieszkalnym upłynie z dniem 31 grudnia 2016 r. Oznacza to, że jeżeli do tego czasu Wnioskodawca nie wydatkuje przychodu, to zwolnienie mu nie będzie przysługiwać. Z przywołanego powyżej przepisu w sposób jednoznaczny wynika bowiem, że zwolnienie może obejmować jedynie ten przychód ze sprzedaży, który będzie wydatkowany w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia na nabycie m.in. działki i budowę na niej domu, co jest równoznaczne z obowiązkiem definitywnego nabycia w tym terminie prawa własności do tego lokalu, tzn. skutkującego przeniesieniem własności, w celu skorzystania ze zwolnienia.
Podsumowując należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży w 2014 r. udziału w lokalu mieszkalnym podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Jeżeli Wnioskodawca nie nabędzie działki budowlanej przed 1 stycznia 2017 r., to wówczas będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, ponieważ nie będzie mu przysługiwać prawo do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 lit. a) ww. ustawy. Skoro Wnioskodawca sprzedał udział w lokalu mieszkalnym w 2014 r., to datą ostatecznego nabycia nieruchomość ze środków ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym będzie 31 grudnia 2016 r., co jasno wynika z przepisu. Jeżeli zatem nabycie nastąpi przed tą datą wówczas Wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Natomiast jeżeli nabycie nastąpi po tej dacie, wówczas środki wydatkowane na nie korzystają ze zwolnienia na podstawie ww. przepisu. Pamiętać należy, że z upływem 31 grudnia 2016 r. naczelnik właściwego urzędu skarbowego ma prawo przystąpić do skontrolowania prawidłowości skorzystania przez Wnioskodawcę ze zwolnienia podatkowego.
Odnosząc się natomiast do sformułowanych pytań należy wyjaśnić, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jednoznaczny wskazuje, że dochód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw może być zwolniony jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego przychód został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Zatem wydatkowanie przychodu ze sprzedaży ma nastąpić nie później niż w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeżeli zatem Wnioskodawca do 31 grudnia 2016 r. uzyskany przychód wydatkuje na zakup działki budowlanej za 88% uzyskanego przychodu, a pozostałą cześć przychodu w przewidzianym terminie przeznaczy na budowę własnego domu wówczas nie będzie zobowiązany do uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym. Również w przypadku zakupu samej działki budowlanej, pod warunkiem że na jej zakup Wnioskodawca przeznaczy cały uzyskany przychód, skorzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Natomiast w przypadku niewydatkowania w przeciągu dwóch lat uzyskanego przychodu na realizację własnych celów mieszkaniowych, Wnioskodawca zobowiązany będzie – stosownie do art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Ustawowe odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy, do dnia zapłaty podatku włącznie, czyli w przypadku Wnioskodawcy od 1 maja 2015 r. Jeśli więc Wnioskodawca nie przeznaczy środków na zadeklarowane cele, to istotnie będzie zobligowany od 1 maja 2015 r. naliczać ustawowe odsetki od dochodu nie podlegającego zwolnieniu w związku z nie wydatkowaniem na cele mieszkaniowe zadeklarowanej kwoty. Tym samym nie ma racji Wnioskodawca przyjmując, że w przypadku niewydatkowania uzyskanego przychodu na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy nie będzie zobowiązany do uiszczenia podatku wraz z ustawowymi odsetkami. Wskazać należy, że obwieszczenie Ministra Finansów z 10 października 2014 r. w sprawie stawki odsetek za zwłokę od zaległości podatkowych oraz obniżonej stawki odsetek za zwłokę od zaległości podatkowych (M.P. 2014 poz. 905) stanowi, że poczynając od 9 października 2014 r. stawka odsetek za zwłokę od zaległości podatkowych wynosi 8,00 % kwoty zaległości w stosunku rocznym. W przypadku natomiast wydatkowania jedynie 88% przychodu od pozostałych 12% Wnioskodawca winien uiścić podatek dochodowy wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 maja 2015 r.
Stanowisko Wnioskodawcy można było uznać za prawidłowe jedynie w części.
IPPB4/415-621/14-4/AM | Interpretacja indywidualna
ILPP2/443-1057/14-4/EN | Interpretacja indywidualna
IPPP1/443-1008/14-4/AP | Interpretacja indywidualna
ITPP2/443-1374/14/PS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Lokal mieszkalny > IBPBII/2/415-1001/14/ŁCz

References: art. 14
 art. 10
 art. 922
 art. 924
 art. 195
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 30
 art. 45
 art. 10
 art. 25
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 45
 art. 45
 art. 21