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Timestamp: 2019-02-16 17:43:18+00:00

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Entscheidungen II - Kanzlei Greiser Berlin
LG Bonn, Beschluss vom 01.04.2009
- 6 T 25/09 -
Das LG Bonn hält die in einem Formularmietvertrag enthaltende Klausel, dass die Übergabe der Wohnung erst nach Zahlung der ersten Monatsmiete und des ersten Teilbetrags der Kaution erfolgen sollte, für wirksam. Die entsprechende Regelung sei insbesondere nicht nach § 307 BGB unwirksam. Die vom Mieter infolge der verweigerten Wohnungsübergabe ausgesprochene fristlose Kündigung hielt das LG Bonn deshalb mit zutreffenden Ausführungen für unwirksam.
Umgekehrt folgt daraus weiter, dass wenn der Mieter die Miete und die Kaution nicht vertragsgemäß leistet und die Übergabe der Wohnung der Übergabe der Wohnung daher aus von ihm zu vertretenen Umständen unterbleibt, dass dem Vermieter ein Anspruch auf die geschuldete Miete ab dem vereinbarten Mietvertragsbeginn bzw. dem Angebot auf Übergabe der Wohnung gegen Leistung der ersten Miete und der Kaution zusteht. Spätestens nach Fälligkeit der zweiten Miete und/oder der zweiten Teilrate der Kaution könnte der Vermieter dann auch fristlos und ordentlich kündigen und ggf. auch den weiter entstehenden Schaden weitergeben. Man denke nur daran, dass dem
Vermieter einen leistungsfähigen Mietinteressenten abgesagt hat. Ein Schadensersatzanspruch als Kündigungsfolgeschaden dürfte dann jedenfalls bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen begründet sein.
LG Hamburg, Urteil vom 05.03.2009
– 307 S 144/08 -
Das LG Hamburg ist der Auffassung, dass die Vereinbarung einer sog. Mietvertragsausfertigungsgebühr unwirksam ist, weil eine entsprechende Klausel im Mietvertrag den Mieter unangemessen benachteiligen und unter Verweis auf die Entscheidung des BGH XI ZR 200/03, NJW 2005, 1274 ein formularmäßig formulierter Anspruch auf Ersatz von Kosten nur bestehe, wenn dies im Gesetz vorgesehen sei. Mit Bieber GE 2009, 1195 dürfte diese Ansicht allerdings zweifelhaft sein, da das Gesetz in § 535 BGB grundsätzlich von der Formlosigkeit auch von Mietverträgen ausgeht und nur mit § 550 BGB eine Regelung über die Notwendigkeit der Schriftform bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr vorsieht. Die von den Parteien gewählte Schriftform einschließlich der Regelung über hierfür entstandene Kosten kann daher auch nicht nach § 307 II Nr. 1 BGB unwirksam sein.
LG Berlin, Beschluss vom 31.07.2009
- 29 O 320/09 -
Oft genug kommt es vor, das zum Zeitpunkt der Einreichung der Zahlungsklage bei Gericht eine Zahlung des Mieters bereits erfolgt ist, der Vermieter dies aber ohne sein Verschulden nicht wusste. Das LG Berlin hielt in der genannten Entscheidung den klagenden Vermieter für nicht verpflichtet, sich täglich bei der Bank nach etwaigen Zahlungseingängen zu erkundigen, um ggf. Überschneidungen zwischen Zahlungseingang und Tätigkeit des Anwalts zu vermeiden.
Zwar wird es auch im Angesicht dieser Entscheidung bei dem Grundsatz bleiben, dass bei Klagerücknahme der Kläger die Kosten zu tragen hat, wenn der Anlass zur Klageerhebung vor Einreichung der Klage weggefallen ist. In Sonderfällen, wie dem hier vom LG Berlin entschiedenen, kann jedoch bei geringfügigen Überschneidungen eine Ausnahme gemacht werden, weil der Mieter nachwievor Anlass zur Klage gegeben hat.
LG Rostock, Urteil vom 27.02.2009
- 1 S 200/08 -
Nach der Entscheidung des BGH, Urteil vom 05.07.2006 – VIII ZR 220/05 darf der Vermieter bei nachträglicher Festsetzung von Steuern oder Abgaben diese nachträglich nachfordern, wobei er innerhalb von drei Monaten nach Erhalt des Bescheides die entsprechenden Nachforderungsbeträge geltend machen muss. Das LG Rostock hielt demgemäß die nachträgliche Erhöhung der Grundsteuer für die Jahre 2000 bis 2007 trotz Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist für zulässig, erachtete aber die Nachforderungen für die Jahre 2000 bis 2002 für verjährt.
Letztere Frage der Verjährung solcher Ansprüche ist bisher obergerichtlich nicht geklärt, dürfte aber vom LG Rostock nicht zutreffend beantwortet worden sein. Denn der Beginn der Verjährung setzt die Entstehung des Anspruchs und damit dessen Fälligkeit voraus. Ändern sich nachträglich Berechnungsgrundlagen, erlangt der Vermieter auch erst zum Zeitpunkt des Erhalts des entsprechenden Bescheides Kenntnis vom Umfang des ihm zustehenden Anspruchs, so dass die vorgehenden Betriebskostenabrechnungen berichtigt werden können. Da erst zu diesem Zeitpunkt die sich aus der Neuberechnung ergebende Forderung fällig wird, kann Verjährung wohl nicht eintreten.
BGH, Urteil vom 12.08.2009
- XII ZR 76/08 -
Der BGH entschied in diesem Fall, dass der Mieter nach Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs seines Vermieters durch Räumungsklage dem Vermieter den durch die Untervermietung erzielten Erlös sowie eine vom Untermieter für die vorzeitige Vertragsbeendigung gezahlte Abfindung an den Vermieter herauszugeben hat. Bei dem Mietüberschuss und der Abfindungssumme, die der Beklagte vereinbart hatte, handelt es sich um sog. „mittelbare Sachfrüchte“, die herauszugeben seien; deren Umfang sei auch nicht durch den Wert der im Wege des Eigenverbrauchs erzielten Vorteile begrenzt. Demnach war nicht nur die vereinbarte oder ortsübliche Miete herausgegeben, sondern „alles durch die Weiternutzung Erlangte“, also auch die Abfindung, was den Vermieter nicht unwesentlich besser stellte.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009
- I-24 U 6/08 -
Bei Schadensersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen muss der Vermieter stets die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB beachten. Dabei ist laut OLG Düsseldorf in Übereinstimmung mit der ganz überwiegenden Meinung der Instanzgerichte zu beachten, dass die Verjährungsfrist auch dann zu laufen beginnt, wenn der Mieter die Räumlichkeiten nach Vertragskündigung dem Vermieter zu Verfügung stellt, nur einen Schlüsselsatz übergibt und die restlichen Schlüssel erst später zurückgibt.
Richtigerweise erlangt der Vermieter bereits mit der Rückgabe nur einen Teils der Schlüssel und bereits dann, wenn der Mieter die Sachherrschaft über den Mietgegenstand endgültig und für den Vermieter erkennbar aufgegeben hat, die Mietsache zurück. Auch ein Anspruch auf Ersatz eines Mietausfallsschadens besteht dann nach § 546a Abs. 1 BGB nicht mehr, weil der Mieter die Mietsache dem Vermieter nicht vorenthält.
Letzteres kann dann jedoch der Fall sein, wenn der Mieter trotz eines entsprechenden Verlangens des Vermieters sich weigert, der Übergabe der restlichen Schlüssel unverzüglich nachzukommen.

References: § 307
 BGH 
 § 535
 § 550
 § 307
 BGH 
 § 548
 § 546