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Timestamp: 2016-10-28 18:05:51+00:00

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4A_667/2014 (12.03.2015)
4A_667/2014 � � Urteil vom 12. M�rz 2015
Gem�ss Mietvertrag vom 3. Januar 2006 vermietete B.________ (Vermieter, Gesuchsteller, Beschwerdegegner) Erd- und Untergeschoss sowie Gartenterrasse der Liegenschaft an der Strasse U.________ in V.________ zum Betrieb eines Restaurants/Pizzeria an A.________ (Mieterin, Gesuchsgegnerin, Beschwerdef�hrerin). Nebst dem monatlichen Mietzins von Fr. 3'100.-- wurden pauschale Akontozahlungen f�r Nebenkosten von Fr. 200.-- vereinbart.
Die C.________ AG stellte der Mieterin am 15. Juli 2013 f�r die Periode vom 1. Juni 2012 bis 31. Mai 2013 die Nachzahlung effektiver Heiz- und Wasserkosten von Fr. 1'647.15 in Rechnung. Sie mahnte die ausstehende Nachzahlung ein erstes Mal am 2. September 2013 und ein zweites Mal unter Androhung der K�ndigung des Mietverh�ltnisses nach Art. 257d OR am 26. September 2013. Am 13. November 2013 k�ndigte der Vermieter das Mietverh�ltnis wegen Zahlungsausstands per 31. Dezember 2013. Am 18. November 2013 bezahlte die Mieterin die ausstehenden Nebenkosten.
B.a.�Am 8. Januar 2014 beantragte der Vermieter gest�tzt auf Art. 257 Abs. 1 ZPO dem Einzelrichter am Bezirksgericht March die Ausweisung der Mieterin innert zehn Tagen. An der Ausweisungsverhandlung vom 24. Februar 2014 bestritt die Mieterin ohne Anwalt ihren Zahlungsr�ckstand nicht, machte indes geltend, die K�ndigung sei zufolge fehlender Vollmacht nichtig und sie habe gedacht, es werde wie in einem fr�heren Wasserschadensfall verrechnet, weil ihr Exmann mit dem in Kanada weilenden Vermieter gesprochen hatte.
Mit Verf�gung vom gleichen Tag (24. Februar 2014) befahl der Einzelrichter des Bezirksgerichts March der Gesuchsgegnerin unter Strafandrohung, den Gesch�fts-/Gewerbebetrieb "Pizzeria/Restaurant D.________" mit Restaurant im Erdgeschoss, Gartenterrasse, Lager/Keller im Untergeschoss, Strasse U.________ in V.________, bis sp�testens am Mittwoch, 30. April 2014, ordnungsgem�ss zu r�umen und zu verlassen.
B.b.�Gegen diese Verf�gung erhob die Gesuchsgegnerin Berufung an das Kantonsgericht Schwyz, welches diese mit Beschluss vom 20. Oktober 2014 abwies, soweit es darauf eintrat. Die angefochtene Verf�gung wurde unter Neuansetzung des sp�testen R�umungstermins auf den 28. November 2014 best�tigt.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Gesuchsgegnerin dem Bundesgericht, der Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz vom 20. Oktober 2014 sei aufzuheben. Es sei festzustellen, dass die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren F�llen nach Art. 257 ZPO nicht erf�llt seien und die Sache im ordentlichen Verfahren beurteilt werden m�sse.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 5. Januar 2015 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.
Das Bundesgericht pr�ft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zul�ssig ist (BGE 139 III 133 E. 1; 137 III 417 E. 1).
1.1.�Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Endentscheid eines oberen kantonalen Gerichts (Art. 90 BGG i.V.m. Art. 75 BGG). Sie wurde innert der Beschwerdefrist (Art. 100 BGG) von der mit ihren Rechtsbegehren unterlegenen und damit beschwerdeberechtigten Partei (Art. 76 Abs. 1 BGG) eingereicht. Da die Mieterin im Rahmen des Ausweisungsverfahrens die Nichtigkeit der K�ndigung geltend macht, mithin nicht allein die Ausweisung, sondern auch die K�ndigung streitig ist, �bersteigt der Streitwert bei einem Monatsmietzins von Fr. 3'100.-- die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen F�llen (Urteil 4A_581/2013 vom 7. April 2014 E. 1.1).
1.2.�Die Beschwerdeschrift hat ein Rechtsbegehren zu enthalten (Art. 42 Abs. 1 BGG). Da die Beschwerde in Zivilsachen ein reformatorisches Rechtsmittel ist (Art. 107 Abs. 2 BGG), darf sich die Beschwerdef�hrerin grunds�tzlich nicht darauf beschr�nken, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu beantragen, sondern sie muss einen Antrag in der Sache stellen. Neue Begehren sind unzul�ssig (Art. 99 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerdef�hrerin beantragt die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sowie die Feststellung, dass die Voraussetzungen von Art. 257 ZPO nicht erf�llt seien, weshalb die Sache im ordentlichen Verfahren beurteilt werden m�sse. Die Beschwerdef�hrerin formuliert ihr Begehren damit formell als Feststellungsbegehren. Dass sie dieses dem Bundesgericht unterbreitete Feststellungsbegehren bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform erhoben h�tte, zeigt sie nicht auf und ist auch nicht festgestellt. Insoweit ist ihr Antrag neu und damit grunds�tzlich unzul�ssig (Art. 99 Abs. 2 BGG). Aus ihrer Beschwerdebegr�ndung geht jedoch hervor, dass sie damit sinngem�ss beantragen will, auf das Ausweisungsgesuch des Beschwerdegegners h�tte nicht eingetreten werden d�rfen, da die Voraussetzungen f�r den Rechtsschutz in klaren F�llen (Art. 257 ZPO) nicht erf�llt seien. Unter diesen Umst�nden kann ihr Rechtsbegehren als ausreichend betrachtet werden.
2.2.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen nur soweit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerdef�hrerin weicht in ihrer Beschwerde unter dem Titel "Zus�tzliche Erl�uterungen" in beliebiger Weise vom festgestellten Sachverhalt ab, ohne eine rechtsgen�gliche Sachverhaltsr�ge zu erheben. Damit kann sie nicht geh�rt werden. Ihre diesbez�glichen Vorbringen haben im bundesgerichtlichen Verfahren unbeachtet zu bleiben.
Unbeachtet zu bleiben haben auch ihre Ausf�hrungen in ihrer Replik, in welcher sie zu den "Anschuldigungen seitens der Gegenpartei" Stellung nimmt, darin jedoch ebenfalls beliebig den festgestellten Sachverhalt erweitert und neue Beweismittel einreicht. Entgegen ihrer Ansicht kann eine Replik nicht dazu dienen, die Beschwerdeschrift zu erg�nzen oder unzul�ssige Noven einzureichen (BGE 135 I 19 E. 2.2 S. 21). Entsprechend ist ihre Replik nicht zu ber�cksichtigen, womit auch die Duplik und die damit neu eingereichten Beweismittel unbeachtet zu bleiben haben.
3.1.�Die Vorinstanz erwog, der Sachverhalt sei sofort beweisbar und die Rechtslage klar, so dass die Erstinstanz zu Recht die Voraussetzungen nach Art. 257 ZPO f�r den Rechtsschutz in klaren F�llen als gegeben erachtet und die Ausweisung angeordnet habe:
Die Beschwerdef�hrerin sei mit der Zahlung ihrer Nebenkosten in der H�he von Fr. 1'647.15 im R�ckstand gewesen. Dieser Ausstand k�nne nicht als gering betrachtet werden, womit die K�ndigung g�ltig erfolgt sei. Die Beschwerdef�hrerin habe im erstinstanzlichen Verfahren zur Begr�ndung, weshalb sie die Nebenkostenabrechnung nicht bzw. nicht innert Frist bezahlt habe, lediglich vorgebracht, "sie habe gedacht, die fraglichen Nebenkosten w�rden wie im ersten Fall verrechnet, weil ihr Ex-Mann noch mit dem Vermieter gesprochen habe". Diese Einwendung der Verrechnung habe sich jedoch in einer blossen Mutmassung ersch�pft und habe somit keine beweiserhebliche Tatsachenbehauptung dargestellt, weshalb die erste Instanz diese zu Recht nicht als hinreichende Bestreitung des klaren Zahlungsr�ckstandes zugelassen habe. Die Beschwerdef�hrerin lege nicht dar, weshalb es ihr vor erster Instanz nicht zumutbar gewesen sei, konkrete Tatsachen und Beweise zum zweiten Schadensereignis, gest�tzt auf welches sie die Nebenkostenzahlung verweigert habe, vorzubringen und damit die behauptete Verrechnungsabrede ihres Ex-Ehemannes mit dem in Kanada weilenden Vermieter zu belegen.
3.2.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt eine Verletzung von Art. 257 und Art. 317 ZPO sowie eine unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die Vorinstanz (Art. 95 i.V.m Art. 97 BGG).
3.2.1.�Dabei macht sie geltend, die von ihr im Berufungsverfahren eingereichten Unterlagen betreffend das Wasserschadensereignis seien nicht neu. Sie habe dieselben Unterlagen bereits im erstinstanzlichen Verfahren eingereicht, die erste Instanz habe diese jedoch weder zu den Akten genommen noch im Protokoll aufgelistet. Dies habe auch die Vorinstanz erkannt, wobei sie denn auch festgehalten habe, dass die protokollarische Feststellung der Erstinstanz, wonach sich diese Unterlagen nur auf den fr�heren bzw. ersten Wasserschadensfall beziehen w�rden, nicht �berpr�ft werden k�nne. Stehe somit fest, dass aufgrund der Akten nicht festgestellt werden k�nne, ob sich die von der Beschwerdef�hrerin im erstinstanzlichen Verfahren eingereichten Unterlagen auf den ersten oder (auch) auf den zweiten Schadensfall beziehen w�rden, h�tte die Vorinstanz die Sache an die Erstinstanz zur�ckweisen m�ssen oder jedenfalls die im Berufungsverfahren eingereichten Unterlagen nicht unber�cksichtigt lassen d�rfen.
Die Beschwerdef�hrerin bringt damit selber vor, dass es sich bei den im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Unterlagen um dieselben gehandelt hat, die sie bereits im erstinstanzlichen Verfahren eingereicht hat. Von dieser Annahme scheint denn auch die Vorinstanz auszugehen. Insofern bringt die Beschwerdef�hrerin zutreffend vor, dass die Vorinstanz diese nicht gest�tzt auf Art. 317 ZPO h�tte unber�cksichtigt lassen d�rfen, da es sich ja offensichtlich nicht um "neue" Beweismittel gehandelt hat. Allerdings verkennt die Beschwerdef�hrerin, dass bereits die erste Instanz festgehalten hat, diese Unterlagen w�rden sich einzig auf das erste Wasserschadensereignis beziehen, weshalb diese nicht entscheidrelevant w�ren. Dies wurde von der Beschwerdef�hrerin vor der Vorinstanz nicht ger�gt; weder aus dem angefochtenen Beschluss noch aus ihren Ausf�hrungen in ihrer Beschwerde geht hervor, dass sie im vorinstanzlichen Verfahren geltend gemacht h�tte, die vor erster Instanz eingereichten Unterlagen w�rden sich (auch) auf das zweite Wasserschadensereignis beziehen, weshalb bereits die erste Instanz diese h�tte w�rdigen m�ssen. Vielmehr wurde von der Vorinstanz festgehalten, die Beschwerdef�hrerin habe nicht bestritten, der ersten Instanz nur solche (unerheblichen) Unterlagen eingereicht zu haben. Mit dieser Feststellung setzt sich die Beschwerdef�hrerin im bundesgerichtlichen Verfahren nicht auseinander und legt denn auch insbesondere nicht dar, dass diese Unterlagen entgegen beiden Vorinstanzen entscheidrelevant gewesen w�ren, weshalb diese h�tten gew�rdigt werden m�ssen. Vielmehr scheint sie selber in Frage zu stellen, auf welches Schadensereignis sich diese Unterlagen �berhaupt beziehen w�rden. Damit ist keine Verletzung von Bundesrecht ersichtlich.
3.2.2.�Weiter macht die Beschwerdef�hrerin geltend, die erste Instanz habe ihre Verrechungseinrede ignoriert, die Vorinstanz habe diese als blosse Mutmassung eingestuft. Es k�nne nicht sein, dass nur weil sich die Beschwerdef�hrerin anl�sslich der Verhandlung vor der ersten Instanz nicht richtig habe ausdr�cken k�nnen, "ein juristischer Strick" aus ihren Ausf�hrungen bzw. ihrem Wortlaut gezogen werde. Entgegen der Ansicht beider kantonaler Instanzen habe die im erstinstanzlichen Verfahren nicht anwaltlich vertretene Beschwerdef�hrerin schl�ssig und gen�gend substanziiert zum Ausdruck gebracht, dass sie von einer Verrechnung der ausstehenden Nebenkosten - in der H�he von "l�ppischen" Fr. 1'600.-- - mit dem neuen Wasserschaden ausgegangen sei. Diese glaubhafte Tatsachenbehauptung habe ausgereicht, um die klare Sach- und Rechtslage im Sinne von Art. 257 ZPO zu verneinen.
Mit diesen Ausf�hrungen scheint die Beschwerdef�hrerin jedoch zu verkennen, dass es sich bei einem Zahlungsr�ckstand des Mieters f�r Nebenkosten in der H�he von Fr. 1'647.15 keineswegs um einen unbedeutenden bzw. "l�ppischen" Betrag handelt. In einem k�rzlich ergangenen Entscheid hat das Bundesgericht festgehalten, dass selbst ein Zahlungsr�ckstand von Fr. 164.-- nicht als unbedeutend angesehen werden kann (Urteil 4A_271/2014 vom 19. November 2014 E. 2; zur Publikation vorgesehen). Entsprechend hat die Vorinstanz zutreffend erwogen, dass die K�ndigung nicht rechtsmissbr�uchlich und damit g�ltig erfolgt ist. Weiter ist unbestritten, dass die Beschwerdef�hrerin im erstinstanzlichen Verfahren nicht anwaltlich vertreten war. Entgegen ihrer Ansicht ist jedoch auch einem juristischen Laien durchaus zumutbar, bez�glich der von ihm geltend gemachten Verrechnung konkrete und klare Ausf�hrungen zu machen, nachdem er auf kein einziges Schreiben des Vermieters und damit auch nicht auf die angedrohte K�ndigung reagiert hat.
F�r die Verneinung eines klaren Falles im Sinne von Art. 257 ZPO ist erforderlich, dass die Gegenpartei, welche die Ausf�hrungen der gesuchstellenden Partei bestreitet, substanziierte und schl�ssige Einwendungen vortr�gt, die in tats�chlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden k�nnen und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche �berzeugung zu ersch�ttern (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 621 ff. mit Hinweisen). Die Beschwerdef�hrerin hat jedoch weder im erst- noch im zweitinstanzlichen Verfahren konkret dargelegt, worin dieses zweite Wasserschadensereignis �berhaupt bestehen sollte und wie hoch der Schaden zu stehen kommen w�rde. Ebenso wenig hat sie genauere Angaben bez�glich des von ihr behaupteten Telefonats ihres Ex-Ehemannes mit dem in Kanada wohnhaften Vermieter gemacht. Es ist damit keine Verletzung von Bundesrecht ersichtlich, wenn die Vorinstanz die Aussage der Beschwerdef�hrerin, wonach sie gedacht h�tte, die ausstehenden Nebenkosten w�rden verrechnet werden, als blosse Mutmassung und damit eben nicht als beweiserhebliche Tatsachenbehauptung bzw. als substanziierte und schl�ssige Einwendung angesehen hat.
3.3.�Die Vorinstanz hat somit ohne Verletzung von Bundesrecht erkannt, dass sowohl die Sach- als auch die Rechtslage gen�gend klar waren, um einen Rechtsschutz in klaren F�llen zu gew�hren.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegr�ndet, soweit �berhaupt darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdef�hrerin kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

References: Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 75
 Art. 74
 Art. 257
 Art. 95
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 317
 Art. 97
 Art. 317
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 68