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Timestamp: 2018-12-12 06:57:51+00:00

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Home corpus normativo raccolta commentata miscellanea LEGGE n°392/1978 – stralcio
articolo 1 – durata della locazione
articolo 2 – disciplina della sublocazione
articolo 3 – rinnovazione tacita
articolo 4 – recesso del conduttore
articolo 5 – inadempimento del conduttore
articolo 6 – successione nel contratto
articolo 7 – clausola di scioglimento in caso di alienazione
articolo 8 – spese di registrazione
articolo 9 – oneri accessori
articolo 10 – partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini
articolo 11 – deposito cauzionale
articolo 12 – equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione
articolo 13 – superficie convenzionale
articolo 14 – costo base
articolo 15 – coefficienti correttivi del costo base
articolo 16 – tipologia
articolo 17 – classe demografica dei comuni
articolo 18 – ubicazione
articolo 19 – livello di piano
articolo 20 – vetustà
articolo 21 – stato di conservazione e manutenzione
articolo 22 – immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975
articolo 23 – riparazioni straordinarie
articolo 24 – aggiornamento del canone
articolo 25 – adeguamento del canone
articolo 26 – ambito di applicazione
articolo 55 – termine per il pagamento dei canoni scaduti
La durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per uso abitazione non può essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni. Il disposto del comma precedente non si applica quando si tratti di locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”. ritorna all’indice
Il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, nè può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati. ritorna all’indice
Il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni se nessuna delle parti comunica all’altra, almeno sei mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo. La stessa disciplina si applica ad ogni altra successiva scadenza. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”. ritorna all’indice
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. ritorna all’indice
Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile. ritorna all’indice
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. ((14)) In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.((14)) ————— AGGIORNAMENTO (14) La Corte costituzionale, con sentenza 24 marzo-7 aprile 1988, n°404 (in G.U. 1a s.s. 13/04/1988, n°15) ha dichiarato l’illegittimità costituzionale “dell’articolo 6, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n°392 (“Disciplina delle locazioni di immobili urbani”), nella parte in cui non prevede tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, il convivente more uxorio”; ha inoltre dichiarato “la illegittimità costituzionale dell’articolo 6, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n°392, nella parte in cui non prevede che il coniuge separato di fatto succeda al conduttore, se tra i due si sia così convenuto”; ha inoltre dichiarato “la illegittimità costituzionale dell’articolo 6, della legge 27 luglio 1978, n°392, nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione al conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del già convivente quando vi sia prole naturale”. ritorna all’indice
È nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata. ritorna all’indice
Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali. ritorna all’indice
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. ((Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n°633. La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi)). ritorna all’indice
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell’edificio o da almeno tre conduttori. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini. ritorna all’indice
Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali3 che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. ritorna all’indice
Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non può superare il 3,85 per cento del valore locativo dell’immobile locato. Il valore locativo è costituito dal prodotto della superficie convenzionale dell’immobile per il costo unitario di produzione del medesimo. Il costo unitario di produzione è pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati nell’articolo 15. Gli elementi che concorrono alla determinazione del canone di affitto, accertati dalle parti, vanno indicati nel contratto di locazione. Se l’immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all’uso convenuto, il canone determinato ai sensi dei commi precedenti può essere maggiorato fino ad un massimo del 30 per cento. COMMA SOPPRESSO DAL D.L. 13 SETTEMBRE 1991, N. 299, CONVERTITO, CON MODIFICAZIONI, DALLA L. 18 NOVEMBRE 1991, N. 363. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”. ritorna all’indice
b) il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole; (10)
c) il 20 per cento della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune; (10)
È detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani con altezza utile inferiore a metri 1,70. Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni. L’elemento di cui alla lettera e) entra nel computo della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente la superficie di cui alla lettera a). Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti:
I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione è scadente ai sensi dell’articolo 21. ((25)) ————- AGGIORNAMENTO (10) La Corte costituzionale, con sentenza 12-23 giugno 1987, n°236 (in G.U. 1a s.s. 24/06/1987, n°26) ha dichiarato l’illegittimità costituzionale “della lett. b), dell’articolo 13, quinto comma, della l. 27 luglio 1978, n°392, “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”, nella parte in cui, mediante l’applicazione dei coefficienti maggiorativi, consente che il canone relativo ad immobili di dimensioni inferiori ai 70,01 mq possa essere maggiore di quello previsto per immobili compresi nella fascia superiore, anzichè equiparato a quello previsto per immobili di mq 70″. Ha inoltre dichiarato, “ai sensi dell’articolo 27 della legge 11 marzo 1953, n°87, la illegittimità costituzionale della lett. c), dell’articolo 13, quinto comma, della l. 27 luglio 1978, n°392, nella parte in cui, mediante l’applicazione dei coefficienti maggiorativi, consente che il canone relativo ad immobili di dimensioni inferiori ai 46 mq possa essere maggiore di quello previsto per immobili compresi nella fascia superiore anzichè equiparato a quello previsto per immobili di mq 46″. ————- AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”. ritorna all’indice
La data di ultimazione dei lavori è quella risultante dal certificato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure quella comunque accertata. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”.
I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell’ubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione dell’immobile. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”. ritorna all’indice
b) 1,25 per le abitazioni di tipo civile (A/2);
c) 1,05 per le abitazioni di tipo economico (A/3);
d) 0,80 per le abitazioni di tipo popolare (A/4);
Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dall’ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unità immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati devono presentare all’ufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda corredata da una planimetria dell’immobile con una sommaria descrizione dell’edificio, delle rifiniture dell’unità immobiliare locata nonché degli impianti in essa installati. L’ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”.
Il numero degli abitanti di un comune è stabilito sulla base degli ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall’ISTAT. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”.
I consigli comunali devono provvedere alla ripartizione del territorio comunale in zone entro tre mesi dall’entrata in vigore della presente legge. Nei comuni con popolazione non superiore ai 20.000 abitanti si applicano le perimetrazioni previste nell’articolo 16 della legge 22 ottobre 1971, n°865, con i seguenti coefficienti:
All’interno delle zone di cui alle lettere b), c) ed e) del primo comma ed alle lettere b) e c) del terzo comma i consigli comunali possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90, in sostituzione dei coefficienti suindicati. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”.
a) 0,80 per, le abitazioni situate al piano seminterrato;
Per le abitazioni situate al quarto piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c) e d) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”.
Se si è proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dell’unità immobiliare, anno di costruzione è quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”.
Lo stato dell’immobile si considera mediocre qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri dell’unità immobiliare. Lo stato dell’immobile si considera scadente qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei quali tre devono essere propri dell’unità immobiliare. Lo stato dell’immobile si considera scadente in ogni caso se l’unità immobiliare non dispone di impianto elettrico o dell’impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi, ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a più unità immobiliari. Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indicherà analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”.
Se, ai fini dell’imposta sul valore aggiunto o di quella di registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente agli oneri delle assicurazioni obbligatorie o in base ad altre documentazioni di origine pubblica, risultano costi maggiori di quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere a), b) e d) del comma precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo conto di tali maggiori costi. Il costruttore, in quanta di sua spettanza, è tenuto a fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga fatta anteriormente al primo trasferimento dell’immobile; in tal caso gli stessi elementi dovranno essere comunicati agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di cui sopra non si tiene comunque conto del valore dell’immobile accertato ai fini dell’imposta di registro relativa al suo trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di riferimento per la determinazione del canone è quello dei costi come sopra definiti. Ai fini della determinazione del canone di locazione per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base, determinato a norma del presente articolo, di applicano le disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si applicano i coefficienti previsti nell’articolo 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”.
Quando si eseguano sull’immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall’applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite. L’aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta. Le disposizioni dei commi precedenti sono applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui è situato l’immobile. Le controversie derivanti dall’applicazione del presente articolo sono decise con le modalità indicate negli articoli 43 e seguenti. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”.
Per gli immobili adibiti ad uso d’abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”.
Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha diritto all’adeguamento del canone in relazione all’eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il parametro relativo alla vetustà che si applica al momento del rinnovo contrattuale. L’adeguamento del canone avrà effetto dal mese successivo a quello durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”.
Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano: a) alle locazioni stipulate pur soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nell’immobile per motivi di lavoro o di studio; b) alle locazioni relative ad alloggi costruiti a totale carico dello Stato per i quali si applica il canone sociale determinato in base alle disposizioni vigenti; c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina dell’edilizia convenzionata; (12) d) alle locazioni relative ad immobili inclusi nelle categorie catastali A/8 e A/ 9. Le disposizioni di cui agli articoli da 12 a 25 non si applicano alle locazioni concernenti gli immobili siti in comuni che al censimento del 1971 avevano popolazione residente fino a 5.000 abitanti qualora, nel quinquennio precedente l’entrata in vigore della presente legge, e successivamente ogni quinquennio, la popolazione residente non abbia subito variazioni in aumento, o comunque l’aumento percentuale sia stato inferiore a quello medio nazionale, secondo i dati pubblicati dall’ISTAT. Il comune provvede a dare pubblica notizia della condizione di cui al precedente comma e delle eventuali variazioni. ((25)) ————— AGGIORNAMENTO (12) La Corte costituzionale, con sentenza 28 gennaio-11 febbraio 1988, n°155 (in G.U. 1a s.s. 17/02/1988, n°7) ha dichiarato l’illegittimità costituzionale “dell’articolo 26, primo comma, lettera c) della legge 27 luglio 1978, n°392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), nella parte in cui non dispone che il canone di locazione degli immobili soggetti alla disciplina dell’edilizia convenzionata non deve comunque superare il canone che risulterebbe dall’applicazione delle disposizioni del titolo I, capo I, della medesima legge”. ————— AGGIORNAMENTO (25) La L. 9 dicembre 1998, n°431 ha disposto (con l’articolo 14 comma 4) l’abrogazione del presente articolo “limitatamente alle locazioni abitative”.

References: articolo 1

articolo 2

articolo 3

articolo 4

articolo 5

articolo 6

articolo 7

articolo 8

articolo 9

articolo 10

articolo 11

articolo 12

articolo 13

articolo 14

articolo 15

articolo 16

articolo 17

articolo 18

articolo 19

articolo 20

articolo 21

articolo 22

articolo 23

articolo 24

articolo 25

articolo 26

articolo 55
 sentenza 
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