Source: http://www.administrator24.info/artykul/id9728,bezprecedensowy-wyrok-nsa-w-sprawie-hali-garazowej-wybudowanej-przez-miasto
Timestamp: 2019-08-22 03:05:41+00:00

Document:
Bezprecedensowy wyrok NSA w sprawie hali garażowej wybudowanej przez... | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Agnieszka Żelazna	| Administrator 5/2017 | 19.06.2017
Według Sądu Apelacyjnego, hala garażowa powstała na gruncie, do którego użytkownik wieczysty miał tytuł prawny i, biorąc pod uwagę ówczesne realia, niewątpliwie bez jego zgody.
Detekcja w garażach »
Dochód uzyskany z wynajmu garaży »
Nawet gdy miasto było posiadaczem i korzystało z budynku garażowego, wybudowanego z własnych środków w latach 70. nie ma podstaw do uznania, by było ono jedynym jej właścicielem, w sytuacji gdy hala taka jest częścią składową nieruchomości stanowiącej współwłasność – orzekł NSA.
Miasto jako powód wystąpiło przeciwko wspólnocie mieszkaniowej z powództwem o uchylenie w całości uchwały w sprawie ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, podjętej przez ogół właścicieli lokali pozwanej wspólnoty w trybie indywidualnego zbierania głosów, większością 50,1% udziałów.
W toku postępowania toczącego się w I instancji przed Sądem Okręgowym[1] ustalono, że nieruchomość wspólną stanowią m.in. dwie działki ewidencyjne, z których jedna jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, zaś druga – garażowym.
Sąd ustalił ponadto, że zarząd pozwanej wspólnoty był upoważniony do zawarcia stosownych umów na korzystanie ze wskazanej hali garażowej z poszczególnymi użytkownikami.
Uchwała przewidywała również, że pierwszeństwo w zawieraniu umów na korzystanie z hali garażowej przysługiwać będzie członkom pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, zaś jej zarząd został umocowany do zawierania umów najmu na wolne boksy garażowe także z użytkownikami spoza wspólnoty.
Jak ustalono dalej, właścicielem nieruchomości gruntowej było miasto. Również wskazany budynek garażowy, stanowiący od początku, tj. od 1979 r., samodzielny lokal wykorzystywany na cele inne niż mieszkalne i będący przedmiotem najmu został wybudowany przez powodowe miasto.
Sąd Okręgowy, opierając się na zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym ustalił, że do wyodrębnienia przez miasto i sprzedaży pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku posadowionym na działce ewidencyjnej zabudowanej budynkiem mieszkalnym doszło już w 1978 r. W związku z wyodrębnieniem pierwszego lokalu przedmiotem współużytkowania wieczystego uczyniono z kolei całą nieruchomość gruntową, a zatem również i działkę ewidencyjną z budynkiem garażowym.
Dokonując oceny statusu prawnego hali garażowej wg stanu prawnego nieruchomości obowiązującego na dzień wyodrębnienia pierwszej nieruchomości lokalowej i powstania współwłasności, tj. w 1978 r., Sąd Okręgowy wyrokiem oddalił powództwo wniesione przez miasto.
Od wyroku sądu I instancji apelację wniosło miasto, zarzucając zapadłemu rozstrzygnięciu naruszenie m.in. art. 233 § 1 kpc. oraz art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (UWL)[2].
W toku rozpoznania sprawy Sąd Apelacyjny, działając jako sąd II instancji ustalił, że sporna pomiędzy stronami procesu była jedynie ocena prawna okoliczności faktycznych sprawy, prowadząca do rozbieżnych ustaleń, co do prawa własności przedmiotowej hali garażowej.
Według Sądu Apelacyjnego, sąd I instancji trafnie przyjął przy tym, że dla oceny statusu prawnego hali garażowej decydujący był stan prawny nieruchomości w chwili wyodrębnienia pierwszej nieruchomości lokalowej i powstania współwłasności, tj. z 1978 r. Bezspornie bowiem w tej dacie (aż do dnia 1.10.1990 r., tj. do dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej kc[3]) nie było dopuszczalne prawne wyodrębnienie własności lokalu niemieszkalnego, z uwagi na obowiązujące wówczas zapisy art. 135 § 1 kc.
Zgodnie z powołaną regulacją tylko lokal mieszkalny mógł stanowić odrębną nieruchomość, jeżeli był przy tym przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych właściciela i jego bliskich i nie przekraczał rozmiarów określonych przez właściwe przepisy, a przy tym znajdował się w domu mieszkalnym, w którym stosownie do tych przepisów dopuszczalne było wyodrębnienie własności poszczególnych lokali.
Jeżeli z kolei w domu mieszkalnym, w którym wyodrębniona została własność poszczególnych lokali, znajdowały się lokale użytkowe (ale tylko konieczne do wykonywania zawodu przez właściciela lokalu), stanowiły one część składową lokalu mieszkalnego.
Wobec powyższego, zgodnie z ówczesnym stanem prawnym, lokal użytkowy (lub o innym przeznaczeniu) mógł stać się bądź przynależnością do lokalu mieszkalnego (co w rozpoznawanej sprawie jednak nie nastąpiło), bądź też pozostawał częścią reszty nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności.
Jak dalej zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny, w toku procesu nie kwestionowano faktu, że hala garażowa powstała dopiero po wyodrębnieniu pierwszej nieruchomości lokalowej i wybudowano ją jednocześnie na działce objętej prawem użytkowania wieczystego.
Z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej wynikało z kolei, że obejmowała ona dwie działki: jedną zabudowaną budynkiem mieszkalnym i drugą – budynkiem garażowym, co wiązało się z przyjęciem, że członkom pozwanej wspólnoty mieszkaniowej przysługiwał tytuł prawny również do gruntu, na którym znajdowała się hala garażowa, tj. prawo użytkowania wieczystego. Ponadto hala garażowa wpisana była w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej i budynkowej jako część wspólna powstała po wyodrębnieniu lokali. Budynek garażowy stanowił zatem odrębną od gruntu nieruchomość budynkową – tak samo jak budynek mieszkaniowy – i był jednocześnie związany z prawem użytkowania wieczystego gruntu.
Mając powyższe okoliczności na uwadze, sąd II instancji przypomniał, że zgodnie z art. 235 § 1 kc[4]: „budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez prawo wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste”.
Powyższy przepis przesądzał zatem o tytule prawnym użytkownika wieczystego (tj. prawie własności) przysługującym mu do budynków przez niego wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste oraz nabytych wraz z prawem wieczystego użytkowania.
Powołując się z kolei zarówno na stanowisko Sądu Najwyższego z dnia 25.11.2011 r.[5], dotyczące własności budynku wzniesionego przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, jak i poglądy doktryny, Sąd Apelacyjny uznał, że art. 235 kc (w związku z art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami[6] – UGN) powinien być rozumiany w ten sposób, że wszystkie przypadki wzniesienia budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste powinny być oceniane tak, jakby budynek ten został wzniesiony przez użytkownika wieczystego.
Jak uzasadniono dalej, powyższe wynikało z brzmienia art. 31 UGN, zgodnie z którym: „oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń”, wyrażającego zamiar ustawodawcy uniknięcia sytuacji, w której na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste znajdowałyby się budynki lub inne urządzenia niestanowiące własności użytkownika wieczystego, lecz część składową gruntu.
Przenosząc powyższą ocenę regulacji prawnej użytkowania wieczystego na stan faktyczny rozpoznawanej sprawy, Sąd Apelacyjny wskazał, że w dacie posadowienia hali garażowej powodowe miasto było co prawda aktualnym właścicielem gruntu i współwłaścicielem budynku mieszkalnego, jednak istniał już wówczas użytkownik wieczysty ułamkowej części gruntu, stąd też właściciel gruntu był dla niego osobą trzecią. W chwili bowiem powstania hali garażowej grunt, na którym ją posadowiono, stanowił już przedmiot użytkowania wieczystego (w udziale).
Hala ta nie stała się więc odrębną nieruchomością w rozumieniu art. 46 kc[7], nie była też częścią składową żadnego lokalu mieszkalnego, a więc – jak wskazał sąd II instancji – podzieliła ona los gruntu, tj. stała się przedmiotem współwłasności przymusowej w myśl ówcześnie obowiązującego art. 136 kc[8].
Jak wyjaśnił to bowiem Sąd Apelacyjny, hala garażowa powstała na gruncie, do którego użytkownik wieczysty miał tytuł prawny i, biorąc pod uwagę ówczesne realia, niewątpliwie bez jego zgody. Wprawdzie – co podkreślono – wybudował ją właściciel gruntu, lecz, jak wynikało to z okoliczności faktycznych sprawy, ustanawiając prawo użytkowania wieczystego, ograniczył on równocześnie swoje prawo własności w udziale odpowiadającym użytkowaniu wieczystym, przenosząc na użytkownika wieczystego zarówno uprawnienie do korzystania z nieruchomości (udziału), jak i rozporządzania nią.
W świetle zatem zaprezentowanej przez sąd II instancji wykładni art. 235 kc przedmiotowa hala garażowa stała się współwłasnością ówczesnego użytkownika wieczystego.
Ponieważ kolejne lokale mieszkalne były sprzedawane i ustanawiano kolejne udziały w użytkowaniu wieczystym już po wybudowaniu hali garażowej, poza sporem pozostawała okoliczność, że także pozostali użytkownicy wieczyści uzyskali prawo do gruntu obejmującego działkę z halą garażową i uiszczali za nią roczne opłaty.
W ocenie Sądu Apelacyjnego brak było bowiem podstaw do różnicowania ich sytuacji prawnej w stosunku do pierwszego użytkownika wieczystego, skoro już wówczas istniała współwłasność hali garażowej, a zatem stanowiła ona część wspólną nieruchomości.
Nie doszło przy tym do wystąpienia żadnego nowego zdarzenia, którego skutkiem miałaby być zmiana statusu prawnego hali garażowej. Nie weszła również w życie żadna norma prawna, która wywołałaby takie następstwa, w szczególności zaś nie były nią przepisy UWL.
Jak dalej zwrócił uwagę sąd II instancji, przepisy kc nadawały prawu użytkowania wieczystego gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków na tym gruncie, co oznaczało, że prawem głównym było prawo wieczystego użytkowania, zaś prawem związanym (podrzędnym) prawo własności budynków i urządzeń.
Użytkowanie wieczyste gruntu nie mogło więc być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie i odwrotnie.
W konsekwencji za prawo główne należało uznać prawo własności lokalu, zaś za prawa łącznie z nim związane – udział we współwłasności budynku i udział we współużytkowaniu wieczystym zabudowanego gruntu, będącym – jak już to wskazano – prawem głównym tylko w drugiej, podrzędnej zależności.
Innymi słowy, w ocenie Sądu Apelacyjnego prawo własności lokalu stanowiło prawo główne w stosunku do udziału we własności budynku i innych urządzeń[9], zaś podrzędne (związane) w stosunku do udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu[10].
Odwoływanie się przy tym przez powodowe miasto do przepisów UWL nie zmieniło powyższej konkluzji poczynionej przez sąd II instancji, gdyż w chwili wyodrębnienia pierwszej nieruchomości lokalowej, a następnie wybudowania hali garażowej, przepisy UWL jeszcze nie obowiązywały, więc ustawa ta nie mogła w żaden sposób regulować tytułu prawnego do przedmiotowej hali.
Dla oceny zatem, komu de facto przysługiwało prawo własności tejże hali, nie mógł mieć zastosowania art. 3a ust. 1 UWL, zgodnie z którym
„1. Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące zasady:
3) ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest związany udział w tym prawie”.
Powyższy przepis (zgodnie z regułą, że prawo nie działa wstecz) dotyczył bowiem jedynie prawa wieczystego użytkowania ustanowionego już pod jego rządami, czyli począwszy od dnia 22.09.2004 r.
W konsekwencji sąd II instancji uznał również postawiony przez miasto zarzut naruszenia art. 25 ust. 1 UWL za bezzasadny. Skoro bowiem nie podważona została konstatacja Sądu Okręgowego, że hala garażowa i budynek, w którym się znajdowała, stanowiły współwłasność właścicieli lokalu, brak było podstaw do podważenia dalszego wniosku, że przedmiotowa uchwała nie naruszała praw ani interesu powoda, umożliwiając zarządowi pozwanej wspólnoty obciążanie nieruchomości prawem najmu stanowisk garażowych. W efekcie Sąd Apelacyjny oddalił wniesioną apelację.
Czytaj też: Wspólnoty wielobudynkowe w spółdzielni >>>
[1] por. art. 17 pkt 42) ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (DzU z 1964 r. nr 43, poz. 296 ze zm.) – dalej: „kpc”, zgodnie z którym do właściwości sądów okręgowych, jako sądów pierwszej instancji, należą sprawy o uchylenie, stwierdzenie nieważności albo o ustalenie nieistnienia uchwał organów osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną.
[2] ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2015 r., poz. 1892 ze zm.) – dalej: „UWL”.
[3] ustawa z dnia 28.07.1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (DzU z 1990 r. nr 55, poz. 321).
[4] ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. nr 16, po. 93 ze zm.) – dalej: „kc”.
[5] sygn. akt III CZP 60/11.
[6] ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. DzU z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) – dalej: „UGN”.
[7] zgodnie z art. 46 kc: „§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. § 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy”.
[8] zgodnie z ówcześnie obowiązującym art. 136 kc: „§ 1. W razie wyodrębnienia własności poszczególnych lokali mieszkalnych działka gruntu, na której został wzniesiony dom mieszkalny, wraz z gruntem związanym z korzystaniem z tego domu, jak również wszelkie części domu i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali. § 2. Udział właściciela lokalu mieszkalnego we współwłasności nieruchomości jest prawem związanym z własnością lokalu. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali”.
[9] por. art. 3 ust. 2 UWL, zgodnie z którym: „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.
[10] por. art. 235 §2 kc, zgodnie z którym: „przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym” oraz art. 241 kc, stanowiący, że: „Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia”.
hala garażowa |
własność komunalna |

References: art. 233
 art. 25
 art. 135
 art. 235
 art. 235
 art. 31
 art. 31
 art. 46
 art. 136
 art. 235
 art. 3
 art. 25
 art. 17
 art. 46
 art. 136
 art. 3
 art. 235
 art. 241