Source: http://www.kuceralegal.cz/blog/2019/03/25/co-delat-kdyz-koupim-vadnou-nemovitost/
Timestamp: 2019-06-18 19:47:26+00:00

Document:
Co dělat, když koupím vadnou nemovitost | Kučera & Associates advokátní kancelář
Publikováno 25 března 2019 podle supervisor v Zpravodaj
Nová úprava odpovědnosti za vady při prodeji/koupi nemovité věci, která byla zavedena od 1. 1. 2014 zák. č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem (dále jen „OZ“), výrazně posílila práva kupujícího a zvýšila odpovědnost prodávajícího, který je povinen co nejpodrobněji seznámit kupujícího se stavem nemovitosti, včetně technických aspektů a nic mu nezamlčet. V opačném případě se prodávající vystaví riziku, že kupující se bude domáhat svých práv z vad. Prodávajícímu tak vznikne stav právní nejistoty, který trvá velmi dlouhou dobu, konkrétně 5 let.
V podrobnostech se s právními aspekty vad u nemovitostí, jakož i s praktickými doporučeními k dalšímu postupu, seznámíme v článku níže.
Úprava odpovědnosti za vady je v OZ roztříštěná a pro laika je proto těžké se v tomto právním předpise ohledně vad nemovitosti orientovat. Pokud se potýkáte s vadou nemovitosti ať už jako kupující či jako prodávající, je vždy vhodné obrátit se na odbornou právní pomoc.
1. Vady předmětu koupě
V případě kupních smluv nemovitých věcí se užije obecná úprava odpovědnosti za vady obsažená v § 2099 – 2112 OZ.
Odpovědnost za vady je dána pouze tehdy, pokud je předmět koupě vadný v době prodeje, resp. při přechodu nebezpečí škody (tedy nejčastěji při předání). Pokud se vada na věci vyskytne až následně, nejedná se o odpovědnost z vad. Vady věci vzniklé po přechodu nebezpečí škody může krýt záruka, na kterou však nevzniká nárok ze zákona a je dána obecně pouze tehdy, pokud ji prodávající poskytne.
U prodeje starších nemovitostí se však se zárukou běžně nepotkáte. S ohledem na výše uvedené je tedy zejména rozhodující, abyste byli schopni prokázat, že vada se na nemovitosti vyskytovala v době jejího převzetí.
2. Zjevná nebo skrytá vada
Dále je třeba věnovat pozornost tomu, že zákon rozlišuje vady na tzv. vady zjevné a vady skryté. Podle toho, zda se jedná o vadu skrytou, či zjevnou, bude nutné zvolit odlišný přístup.
Vady zjevné v drtivé většině případů nebudou předmětem sporu ohledně odpovědnosti prodávajícího, neboť se při koupi nemovitosti běžně sepisuje předávací protokol, ve kterém by kupující měl vytknout veškeré zjevné vady, tedy takové, které je při vynaložení rozumně očekávatelné péče možné zjistit. Zjevné vady jsou tedy většinou odhaleny při prohlídce ještě před realizací samotné transakce a jsou tak většinou mezi kupujícím a prodávajícím vypořádány (většinou jako sleva v kupní ceně). Při posuzování, zda se jedná o vadu skrytou či zjevnou, se lze většinou spolehnout na zdravý rozum.
Poškrábanou podlahu nebo rozbité okno mohu nepochybně zjistit při prohlídce. Bude se tedy jednat o vady zjevné. Naproti tomu např. netěsnící izolaci běžnou prohlídkou nezjistíte a většinou ji odhalíte až s příchodem první zimy. Jde tedy o vadu skrytou. Nejste-li si jisti, zda se ve Vašem případě jedná o vadu zjevnou či skrytou, obraťte se na kvalifikovanou právní pomoc.
3. Co dělat, když narazím na zjevnou vadu
Jako kupující jste povinen si předmět koupě náležitě prohlédnout a seznámit se s jeho stavem. Jestliže tedy objevíte jakoukoliv zjevnou vadu při prohlídce nemovité věci, kterou jste koupili, trvejte na jejím zaznamenání v předávacím protokole. Pokud tak neučiníte, nebude již pravděpodobně následně možné se domáhat svých nároků z vad, jelikož pak nebudete schopni prokázat, že jste vadu vytkli bez zbytečného odkladu.
Po zaznamenání zjevné vady je pak samozřejmě na místě uplatnit některý z nároků z vad (viz níže). Pokud prodávající odmítne dobrovolně vyhovět Vámi uplatněnému nároku, obraťte se na kvalifikovanou právní pomoc.
Jako prodávající rovněž dbejte na to, aby všechny vady byly zaznamenány v předávacím protokole či kupní smlouvě. Tím máte zajištěn doklad o tom, že jste kupujícího o všech vadách řádně informovali a ten se ve vztahu k těmto vadám již nebude moci domáhat dalších nároků, pokud bude stanoveno, že kupní cena je sjednána i s ohledem na tyto vady.
4. Co dělat, když objevím skrytou vadu
Zatímco zjevné vady jsou tedy většinou vypořádány bez větších problému při koupi (většinou jsou zohledněny v ceně), nejčastějším důvodem sporu jsou právě vady skryté. Na tyto vady při prohlídce nenarazíte, ale projeví se až po nějakém čase, co novou nemovitost užíváte. Tyto vady Vám pak mohou zkazit radost z dobré koupě i nového bydlení.
V praxi se může jednat např. o nadměrný hluk od sousedů či zvenčí (nedostatečná zvuková izolace), zápach z netěsné kanalizace, popraskané stěny kvůli nedostatečnému vyztužení zdiva, plíseň na stěnách, kterou zakrýval sádrokarton, odpadávající obklady v koupelně, netěsnící okna, zatékání vody nemovitosti apod.
Pokud na takovou vadu narazíte, je rozhodující, zda budete schopni prokázat, že se tato vada vyskytovala na nemovitosti již při jejím převzetí. S tímto Vám pomůže jedině odborník. Pokud si seženete znalce, či jiného odborníka, který výskyt vady již v době převzetí potvrdí, můžete uplatnit své práva z vad vůči prodávajícímu (viz níže).
S uplatněním vad Vám pomůže zejména kvalifikovaná právní kancelář.
5. Nároky z vad
Nyní se seznámíme s tím, jaké nároky z vad (ať již skrytých či zjevných) vlastně máte. Vždy je třeba mít na paměti, že v případě uplatnění nároku z vad nemovité věci byste vždy v ruce měli mít písemný a nejlépe odborný doklad nejen o existenci vady, ale i o tom, že se vada na nemovitosti vyskytovala v době převzetí. Bez tohoto dokladu pravděpodobně nebudete se svým nárokem úspěšní.
Vaše nároky se odvíjí zejména od intenzity porušení smlouvy v důsledku vady. Kritéria pro určení „podstatnosti“ vady však zákon neuvádí a neposkytuje rovněž ani demonstrativní výčet. Zda je vada podstatná, či nikoliv tedy jistě bude předmětem častých sporů.
V případě podstatného porušení může kupující požadovat:
odstranění vady, tedy opravu,
slevu z kupní ceny,
V případě nepodstatného porušení může kupující požadovat:
6. Jak a kdy vadu vytknout
Základní povinností kupujícího je vadu včas, tedy bez zbytečného odkladu po jejím zjištění, oznámit prodávajícímu, což vyplývá z ustanovení § 2112 odst. 1 OZ. Pro nemovitosti však platí zvláštní právní úprava vyplývající z ustanovení § 2129 odst. 1 OZ, dle kterého činí lhůta, do kdy je kupující povinen skrytou vadu prodávajícímu oznámit, 5 let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Dle našeho právního názoru se jedná o speciální ustanovení ve vztahu k obecnému ustanovení § 2112 odst. 1 OZ. S ohledem na tuto skutečnost se domníváme, že vadu může tedy kupující vytknout kdykoliv během této pětileté lhůty, a to bez ohledu na to, kdy vadu zjistil.
Pro úplnost pouze doplníme, že pokud prodávající o vadě věděl, či musel vědět, lze právo z vad nemovitosti uplatnit i po uplynutí 5 let.
Společně s oznámením vady musí kupující rovněž prodávajícímu sdělit, jaký z výše uvedených nároků v závislosti na intenzitě porušení smlouvy zvolil. Volba nároku je závazná a kupující již svou volbu nemůže změnit, leda by s tím souhlasil prodávající. Volbu nároku je tedy vhodné důkladně promyslet.
Opožděné uplatnění práva z vady sice nevede k jeho zániku, nicméně dle § 2129 platí, že soud právo z vadného plnění nepřizná, pokud opožděnou reklamaci prodávající namítne.
Tato úprava se použije nejen u kupních smluv, ale s ohledem na § 2615 odst. 2 NOZ i u smluv o dílo. Tedy i v rámci staveb nových, zhotovovaných developery.
S ohledem na výše uvedené lze shrnout, že pokud jste jako kupující koupili byt či dům, případně ale i jinou nemovitost a následně se na této nemovitosti vyskytly vady, o nichž jste nevěděli, neváhejte se obrátit na kvalifikovanou právní pomoc, která Vám pomůžeš se svých nároků z vad domoci.
Před koupí nemovitosti je vhodné mít na paměti výše uvedená praktická doporučení. Jako prodávající vždy dbejte na to, abyste kupujícího upozornili na veškeré vady, které jsou Vám známy a měli o tomto nejlépe písemný doklad. Pokud se i přes to po Vás kupující domáhá svých práv z vad, obraťte se na kvalifikovanou právní pomoc, která nároku kupujícího posoudí a doporučí Vám další postup.
Obecně lze shrnout, že OZ výrazně posílil práva kupujícího (pokud jde o nemovitosti) a zvýšil nároky na prodávajícího. Pro uplatnění práva z vad je pak dána relativně dlouhá lhůta, a to v délce trvání 5 let.

References: § 2099
 § 2112
 § 2129
 § 2112
 § 2129
 soud 
 § 2615