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BOE.es - Documento BOE-A-2015-1871
Documento BOE-A-2015-1871
«BOE» núm. 47, de 24 de febrero de 2015, páginas 15841 a 15849 (9 págs.)
BOE-A-2015-1871
En el recurso interpuesto por doña M. S. L. O., en nombre y representación de «Diagonal Gest, S.L.», apoderada de don J. G. S. y «Caixabank, S.A.», contra la calificación del registrador de la Propiedad de Mijas número 2, don Javier Aznar Rivero, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con constitución de hipoteca en garantía del mismo.
Mediante escritura autorizada por el notario de Fuengirola, don Fernando Jesús Granado Vela, de fecha 26 de septiembre de 2014, con el número 2.562 de protocolo, la entidad «Caixabank, S. A.» concedió un préstamo hipotecario a don J. G. S. Interesa para este expediente que, en el párrafo primero de la cláusula del pacto sexto, relativo a la constitución de la garantía hipotecaria entre otros, se dispone, referido a los intereses de demora que «...devengará día a día intereses de demora, desde el día siguiente inclusive a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al doce por ciento (12 %) nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo». En el cuarto párrafo establece que «no obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de los terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será como máximo, de trece enteros con ochenta y ocho milésimas por ciento (13,088 %)».
La referida escritura se presentó telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Mijas número 2 el día 26 de septiembre de 2014 y, posteriormente, el día 22 de octubre de 2014 mediante copia de la misma en soporte papel, liquidado el impuesto correspondiente. Fue objeto de calificación negativa el día 23 de octubre de 2014 que, a continuación, se transcribe: «Resultando que con fecha 26 de septiembre de 2014 fue presentada causando el asiento 161 del tomo 111 del Libro diario de operaciones (número de entrada 10.728/2014) escritura autorizada el día 26 de septiembre de 2014 por el Notario de Fuengirola, don Fernando Jesús Granado Vera, en la que don J. G. S. constituye hipoteca sobre la finca 80.003 a favor de «Caixabank, S. A». En dicha escritura consta lo siguiente: «La parte deudora manifiesta que la finca que se hipoteca ‘constituye su vivienda conyugal habitual’; habiéndose adquirido la misma en la escritura de protocolo anterior del antedicho Notario. Resultando que el mismo día que la que esta nota acompaña, fue presentado el siguiente documento: Recibido por vía telemática y remitido por Diagonal Gest, S.L., se presentan a las doce horas y trece minutos de hoy, copia electrónica de la escritura otorgada en Fuengirola, el veintiséis de septiembre del año 2014 número de protocolo 2562/2.014 del Notario don Fernando Jesús Granado Vera, por la que J. G. S., constituye hipoteca a favor de Caixabank, S.A., en garantía de un préstamo de 140.000 euros de principal, sobre la finca número 80003 del término municipal de Mijas. Dicho documento ha sido calificado con el defecto que consta en la nota que al mismo acompaña. Resultando que el pacto sexto «Intereses de demora», dice textualmente en su párrafo 1.º: «En caso de no satisfacerse a ‘la Caixa’, a su debido tiempo, las obligaciones pecuniarias derivadas del presente contrato, incluso las nacidas por causa de vencimiento anticipado, el capital adeudado, con independencia de que se haya iniciado o no su reclamación judicial, devengará día a día intereses de demora, desde el día siguiente inclusive a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al doce por ciento (12 %) nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo.»; y en su párrafo cuarto se establece: «No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será, como máximo, del 088% (sic).», sin que se haya hecho salvedad relativa a que dicho tipo solo operará en caso de que en el momento del devengo, sea igual o inferior al límite legal. Considerando que conforme a lo dispuesto en el art. 20 de la Ley Hipotecaria: «Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos».–Considerando que el artículo 114, párrafo 3.º, de la Ley Hipotecaria, según su redacción dada por la Ley 1/2013, establece un único imperativo para los intereses de demora en caso de ser la finca hipotecada vivienda habitual, que no puede superar tres veces el interés legal del dinero. Considerando que en un caso casi idéntico al presente (en el que el acreedor es la misma entidad a favor de la cual se constituye la hipoteca en este caso), la DGRN en resolución de fecha 25.04.2014 (BOE 23.06.2014) entiende: «la necesidad de fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el máximo pactado –que como se ha visto anteriormente opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen con terceros–, sólo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior al límite legal, salvedad esta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente. 4. En el caso analizado en este expediente, si bien no se observa la contradicción a que hace referencia el registrador puesto que se establece un interés inicial que cumple con el límite legal actual –doce por ciento– y se fija un límite máximo a su variabilidad, no se hace constar, en cuanto a éste, la reserva en cuanto a su aplicación a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por lo que la legalidad de la cláusula en cuanto al interés máximo fijado queda en entredicho, debiendo incorporarse dicha salvedad» … «5. Cuestión distinta es la posibilidad de pactar tipos de intereses moratorios alternativos para el caso de que durante la vigencia del préstamo la finca gravada deje de tener la condición de vivienda habitual, alternatividad que, al depender de circunstancias objetivas y fácilmente verificables, no está reñida ni con el requisito de la determinabilidad, ni con la condición de la objetividad a que están constreñidos las estipulaciones sobre intereses variables. Pero del texto de la cláusula discutida, que se refiere literalmente al máximo, no se infiere que sea esa la voluntad de las partes.». En el mismo sentido, resolución de 18.11.2013 (BOE 19.12.2013). Una vez aclarados lo extremos anteriores y calificadas las cláusulas que configuran la garantía hipoteca y la obligación asegurada, con la extensión prevista en los artículos 12, 18 y 258.2 de la Ley Hipotecaria, artículos 83 y 84 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, articulo 8 de la Ley 7/1998 de 13 de abril de Condiciones Generales de la Contratación y sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 y 14 de junio de 2012 y del Tribunal Supremo 792/2009 de 16 de diciembre entre otras, se deniega la inscripción de las cláusulas siguientes: A).–Los puntos II y III de la cláusula «Amortización anticipada»; las cláusulas 4.ª y 5.ª de «Comisiones» y «Gastos a cargo de la parte deudora»; 12.ª de «Otras garantías»; la 14.ª de «Información económica», la 15.ª de «Obligaciones a cargo de la parte prestataria»; la 16.ª de «Tratamiento de datos Personales»; la 18.ª de «Afianzamiento Solidario»; y las cláusulas relativas a solicitud de exenciones e información a la parte, deudora, por tratarse de pactos de naturaleza Personal o menciones con carácter informativo. B) De la estipulación 6.ª bis, «Causas de resolución anticipada»: El apartado 3) «Si la finca estuviera afectada, por alguna carga o gravamen no conocido en este momento o formalizado con posterioridad, que tuviera rango registral prioritario a la hipoteca que se constituye en esta escritura, a excepción de las afecciones al pago del impuesto provocadas por esta misma escritura o por cualquiera otra previa de igual fecha»; el apartado 4) de «Si, por cualquier causa, disminuyera en la cuarta parte o más el valor de la garantía hipotecaria que en esta escritura se constituye, si tal disminución, con relación al valor de tasación pericial hecho constar en esta escritura, resulta de nueva valoración practicada de conformidad con la normativa del Mercado Hipotecario.»; el apartado 6) de «Si esta escritura no llegare a inscribirse en el Registro de la Propiedad dentro del plazo de seis meses, a contar desde el día de hoy, por causa imputable a la parte deudora.»; el apartado 8) «Si la parte deudora o cualquiera de sus integrantes o de los fiadores, en su caso: a. incumpliesen cualquier otra obligación liquida y exigible contraída con ‘la Caixa’ o incurriesen en morosidad frente a otros acreedores, o b. padeciesen embargo sobre sus bienes, se alzasen con los mismos o los liquidasen, y la concurrencia de cualquiera de las anteriores circunstancias revelare un deterioro significativo de su solvencia o de su capacidad de pago. No obstante, la circunstancia a la que se refiere el apartado b- no será de aplicación si la parte deudora o cualquiera de sus integrantes o de los fiadores, en su caso, constituyen nuevas garantías suficientes.»; el apartado 9) de «Si la parte deudora o cualquiera de sus integrantes o de los fiadores fuesen declarados en concurso o presentasen solicitud de concurso voluntario o fuese admitida a trámite la solicitud de su concurso necesaria»; y el apartado 10) «Si, cuando la parte deudora o cualquiera de sus integrantes o de sus fiadores sean personas jurídicas o personas físicas que hayan concertado el presente contrato en su condición de empresarios, comerciantes o profesionales, concurriese en cualquiera de ellos alguno de los siguientes supuestos: a- Si incumpliesen las obligaciones de información económica o no depositaren sus cuentas anuales en el Registro Mercantil, en caso de estar legalmente obligados a hacerlo. b- Si no estuvieren al corriente en el pago de sus obligaciones tributarias, con la Seguridad Social o con sus trabajadores. c- Si incurriesen en causa legal de disolución. d- Si los resultados de su explotación arrojasen pérdidas o si se hallasen en situación de fondos propios negativos. e- Si los actuales socios o partícipes en el capital de la sociedad que interviene corno parte deudora o cualquiera de los integrantes o fiadoras transmitiesen total o parcialmente, por cualqu5ier causa, título, negocio o acto, su participación o si éstos perdieren el control de los órganos de administración de la sociedad o si en virtud de contrato o de otro modo resultase que un tercero o terceros pueden directa o indirectamente determinar la gestión y política de dicha sociedad o la composición de la mayoría de su órgano de administración. f- Si se constituyesen o ampliasen garantías reales sobre bienes del patrimonio de la parte deudora o cualquiera de sus integrantes o de los fiadores en aseguramiento de cualesquiera obligaciones, actuales o futuras, excepto cuando se trate de gravámenes que garanticen exclusivamente la financiación de la adquisición o la construcción de los propios bienes objeto de la garantía. Esta causa de resolución no será de aplicación a las garantías que se formalicen una vez transcurrido el plazo de dos meses desde la notificación fehaciente a ‘la Caixa’ de la intención de constituirlas sin que ésta haya exigido la previa o simultánea constitución de una garantía equivalente para asegurar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del presente contrato o, en caso del tal exigencia, cuando se haya constituido la garantía requerida. La expresada notificación deberá ser necesariamente entregada en la oficina de ‘la Caixa’ donde esté domiciliado el pago de las obligaciones a cargo de la parte deudora.». C) La cláusula 9.ª de «Extensión de la garantía» en lo relativo a la indemnización en caso de siniestro o expropiación forzosa. D) Las cláusulas 13.ª de «Seguro de la finca hipotecada», 17.ª de «Convenios Concursales». A tales extremos, le son de aplicación, respectivamente, los siguientes fundamentos de derecho: A).–Las Estipulaciones reseñadas con la letra A), no son inscribibles por tratarse de meros pactos de naturaleza personal, o menciones de carácter informativo, que no han de trascender a terceros, sin que la denegación implique prejuzgar su eficacia obligacional entre las partes contratantes, de conformidad con lo establecido en los artículos 9 y 51.6 del Reglamento Hipotecario. (R 4-11-2002, R 29-2-2008, RR 19, 22, 24 y 25-3-2008, R 1-10-2010) B) Los apartados reseñados con la letra B) se consideran defecto insubsanable: El apartado 3) por ser superfluo una vez inscrita constituida la hipoteca; El punto 4) no es inscribible por haber sido derogado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; el apartado 6) no es inscribible la cláusula de vencimiento anticipado por no inscripción de la hipoteca, pues, una vez inscrita ésta, dicha cláusula devendrá intrascendente (R. DGRN 21-12-2010); los apartados 8) y 10) de conformidad con el fundamento de derecho 20 de la STS 792/2009, por resultar desproporcionada al atribuir carácter resolutorio a cualquier incumplimiento pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria. En este mismo sentido se pronuncian las STS de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, que solo admiten la validez de la cláusula cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias o incumplimientos irrelevantes, Además, según razona la STS 792/2009, «de entender de otro modo la cláusula prácticamente se dejaría la resolución del contrato a la discrecionalidad de la entidad financiera, con manifiesto desequilibrio para el prestatario, usuario del servicio»; y el apartado 9), no es inscribible la causa de vencimiento anticipado por concurso del deudor, pues expresamente dispone el art. 61.3 de la Ley concursal 22/2003, de 9 de julio, que en los contratos se tendrán por no puestas las cláusulas que atribuyan a una de las partes la facultad de resolución por la sola declaración del concurso de la otra. C) El pacto noveno, último párrafo no es inscribible, al margen de su posible falta de objetividad, por su evidente contenido obligacional. No es admisible porque si se trata de simple autorización de cobro de la indemnización, esa cláusula no puede significar sino un poder concedido por el hipotecante al acreedor, y como tal revocable por el poderdante y no vinculante para terceros que lo sucedan en la propiedad de la finca, aunque lo hagan a título gratuito; y si la facultad concedida al acreedor es para cobrarse su deuda sobre el capital del seguro, esa facultad parece contraria al orden público, pues la naturaleza misma del contrato de seguro, destinado a reparar un daño, el interés social, y el mismo interés de las partes, se dirigen a facilitar la inversión de la indemnización en la reparación o reconstrucción de la cosa. D) La cláusula decimoséptima, no es inscribible tanto por la indeterminación derivada de la generalidad de tal previsión, como por tratarse de comportamientos que nada tienen que ver con el incumplimiento mismo de la obligación garantizada, que es la única conducta de la que ha de responder la finca hipotecada, y además porque constituye apoderamientos sin consentimiento de los interesados. Se advierte al interesado que el documento puede contener cláusulas generales que por su carácter pueden estar sujetas a la legislación de defensa del Consumidor.–Se advierte asimismo que se han excluido las cláusulas relativas a las declaraciones especiales, apoderamientos, entrega de documentos a la parte deudora, impuestos, datos personales, aceptación, presentación telemática, autorización: por carecer de relevancia registral por su propia naturaleza personal (artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 51.6 de su reglamento) o para incidir en cuestiones de legalidad procesal (artículo 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Contra la presente nota de calificación (…) Mijas, a 23 de octubre de 2014 (firma ilegible).–Javier Aznar Rivero Registrador de la Propiedad».
El día 7 de noviembre de 2014, doña M. S. L. O., en nombre y representación de «Diagonal Gest, S.L.», apoderada de don J. G. S. y «Caixabank, S.A.», interpuso recurso contra la calificación en el que, en síntesis, alega lo siguiente: Primero.–Considera la entidad que ha cumplido estrictamente con la legalidad vigente, en tanto se ha pactado en la escritura de hipoteca objeto de la calificación que los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, sólo pudiendo devengarse sobre el principal, y no pudiéndose capitalizar salvo en lo dispuesto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ello, por tratarse de una hipoteca constituida sobre la vivienda habitual y destinarse la financiación garantizada a la adquisición de la misma; Segundo.–Entiende la recurrente que la entidad representada ha actuado de conformidad con los principios sobre la calificación e inscripción del derecho real de hipoteca tras la reforma introducida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, y Tercero.–En la escritura se pacta un tipo de interés de demora a efectos obligacionales que se ajusta al tipo previsto por imperativo legal y se pacta un tipo de interés máximo moratorio a efectos de responsabilidad hipotecaria que puede ser superior al actual 12 %, ya que es admisible un interés máximo moratorio a efectos de responsabilidad hipotecaria que puede ser superior al actual 12 % resultante de la aplicación de la fórmula legal o a la resultante en el futuro –por ejemplo un 15 %– porque esa variabilidad del interés legal del dinero puede generar un interés moratorio superior al máximo posible en el momento del otorgamiento de la escritura de hipoteca, porque la vivienda pueda dejar de ser habitual y así se prevea en la cláusula respectiva, y porque la configuración de la responsabilidad por intereses moratorios como una hipoteca de máximo en garantía de obligaciones futuras así lo permite.
Mediante escrito, de fecha 11 de noviembre de 2014, el registrador de la Propiedad emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 1255, 1256 y 1288 del Código Civil; el Preámbulo, los artículos 2, apartado 3, y 11 y la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre; los artículos 1, 2, 9, 11, 12, 18, 23, 27, 33, 37, 82, 104, 107.3 y 114 de la Ley Hipotecaria; 7, 9, 51, 127 y 220 del Reglamento Hipotecario; la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 1928, 25 de noviembre de 1935, 16 de junio de 1936, 18 de noviembre de 1960, 4 de noviembre de 1968, 4 de julio de 1984, 27 de enero de 1986, 5 de junio, 20 de mayo y 23 y 26 de octubre de 1987, 14 de enero y 8 de octubre de 1991, 24 de abril de 1992, 4 de marzo y 8 de noviembre de 1993, 19 de enero, 23 de febrero, 8, 11, 13, 15, 18, 20 y 21 de marzo y 16 de julio de 1996, 22 de abril de 1997, 11 de febrero, 15 de julio, 24 de agosto, 1 de septiembre y 24 de octubre de 1998, 29 de abril y 27 de julio de 1999, 3 de abril, 27 de septiembre y 3, 6 y 18 de noviembre de 2000, 8 y 9 de febrero y 7 de junio de 2001, 2 de abril, 2 y 3 de septiembre y 18 de noviembre de 2005, 19 de abril de 2006, 21 de diciembre de 2007 (2.ª), 14 de enero, 1, 7, 8 (2.ª), 28 y 29 de febrero y 1, 10, 14, 19 (2.ª), 22, 24 (2.ª), 25 y 27 de marzo de 2008, 1 de octubre, 4 de noviembre y 21 de diciembre de 2010, 11 de enero, 8 de junio y 16 de agosto de 2011, 13 de septiembre, 10 (1.ª) y 31 de octubre y 11, 18 y 26 de noviembre de 2013, 25 de abril, 29 de mayo y 3 de octubre de 2014 y 14 de enero de 2015.
1. En este expediente se pretende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario en la que se pacta que el préstamo «…devengará día a día intereses de demora, desde el día siguiente inclusive a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al doce por ciento (12 %) nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo» (pacto sexto, párrafo primero). Se añade que: «No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será, como máximo, de trece enteros con ochenta y ocho milésimas por ciento (13,088%)» (pacto sexto, párrafo cuarto). Y, asimismo, se dispone que la hipoteca se constituye en garantía, entre otros conceptos, «…c) del pago de los intereses de demora por el plazo dieciocho meses, a razón del tipo convenido…» (pacto octavo).
2. Como puso de relieve esta Dirección General en la Resolución de 18 de noviembre de 2013, siendo los intereses legales del dinero esencialmente variables, al ser revisados anualmente por las respectivas leyes presupuestarias (vid. artículo 1 de la Ley 24/1984, de 29 de junio, sobre modificación del tipo de interés legal del dinero), la indeterminación de la cifra garantizada en el momento inicial de la constitución de la garantía está resuelta por la técnica hipotecaria a través de la figura de las hipotecas de seguridad en su modalidad de máximo. En concreto, esta solución fue ya predicada en relación con los intereses de demora por este Centro Directivo en su Resolución de 20 de mayo de 1987, pues los intereses de demora, al generarse como consecuencia de un incumplimiento, tienen por definición carácter eventual o contingente, y como tales tienen carácter de crédito futuro en el momento de la constitución de la hipoteca, por lo cual no sólo su cuantía sino su misma existencia se encuentran en tal momento en una situación de indeterminación. Como afirmaba la citada Resolución «la distinta naturaleza de uno y otro tipo de intereses [ordinarios y de demora] reclama una configuración diferenciada de la cobertura real asignada a cada uno de ellos. Efectivamente, la estipulación de los segundos anuncia un crédito eventual dependiente de un hecho futuro e incierto, de cuantía indeterminada dentro del límite –tipo impositivo– previsto, lo que determina una garantía real del tipo de las de seguridad», de forma que «en virtud de la exigencia de especialidad (artículo 12 de la Ley Hipotecaria), no cabe entender incluidos bajo la genérica cobertura real por intereses a los devengados en caso de mora; éstos si pretenden protección hipotecaria, deberá establecerse de forma diferenciada, con señalamiento de un tope máximo y con respeto de las demás exigencias requeridas por las especiales características de las hipotecas de seguridad».
3. La cuestión que se plantea en el presente expediente es de interpretación de la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario. Ciertamente el párrafo primero cumple las exigencias legales cuando determina con carácter general que «…devengará día a día intereses de demora, desde el día siguiente inclusive a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al doce por ciento (12 %) nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo». Pero el problema surge en el párrafo cuarto cuando al utilizar la locución «no obstante» puede significar que a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será como máximo el 13,088 %, pero no como un nuevo límite para el supuesto de que el triple del interés legal del dinero fuera superior, sino como límite general a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, lo cual no sería admisible si siendo el préstamo destinado a la adquisición de vivienda habitual, garantizado con hipoteca constituida sobre la misma vivienda, el triple del interés legal del dinero fuera inferior al 13,088 %.

References: artículo 114
 resolución 
 resolución 
 Real Decreto 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 579
 Resolución 
 artículo 1
 Resolución 
 Resolución