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Timestamp: 2019-04-21 06:06:01+00:00

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Precario immobiliare oneroso distinzione comodato locazione
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la figura atipica del precario immobiliare oneroso è caratterizzata dalla concessione in godimento di un bene immobile che, pur remunerata (normalmente in maniera parziale), sia provvisoria, revocabile e finalizzata alla custodia del bene, sicche’ essa “si distingue sia dal comodato, ancorche’ precario, per la presenza di un corrispettivo, sia dalla locazione per la possibilita’ riconosciuta al concedente di far cessare in qualsiasi momento il godimento.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 17 gennaio 2019, n. 1039
Si ribadisce che la Delib. giuntale 13 dicembre 2007, n. 91 conferiva l’incarico di agire esclusivamente per il rilascio del bene, di talche’ la proposizione della domanda anche per il pagamento della penale e per il risarcimento del danno sarebbe oltre il mandato, considerato come “la volonta’ negoziale della pubblica amministrazione non possa mai desumersi da comportamenti concludenti, dovendo, ogni volta, essere espressa in forma scritta a pena di nullita’”.
L’evenienza descritta, dunque, si risolverebbe in un difetto di autorizzazione, destinato a tradursi in un difetto di capacita’ processuale (e’ citata, a sostegno, Cass. Sez. 1, sent. 1 settembre 1997, n. 8297, Rv. 507392-01).
Il corretto esito dell’interpretazione delle clausole contrattuali sarebbe dovuto consistere nella qualificazione del contratto come locazione di immobile ad uso turistico-ricettivo, con conseguente applicazione della disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, di talche’ la disdetta non sarebbe stata intimabile sei mesi prima della scadenza (come avvenuto), bensi’ diciotto mesi prima (articolo 28), dovendo inoltre contenere – trattandosi di prima scadenza – un diniego motivato, nel caso di specie assente, circa la mancata prosecuzione del contratto (articolo 29).
Inoltre, la durata del contratto, trattandosi di locazione ad uso ricettivo-turistico, sarebbe stata di anni nove piu’ nove, dovendosi, infine, condizionare l’ordine di rilascio (articolo 34) al pagamento dell’indennita’ di avviamento.
Come gia’ il Tribunale spoletino, anche la Corte umbra – peraltro, motivando “per relationem” rispetto alla pronuncia del primo giudice, cio’ che di per se’ ne comporterebbe la nullita’ ai sensi dell’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4), – ha escluso per l’odierna ricorrente la possibilita’ di ottenere “la restituzione di quanto versato per la realizzazione delle opere da essa eseguite, con cio’ violando l’articolo 1808 cod. civ., che esclude il diritto del comodatario al rimborso delle spese, anche straordinarie, sostenute per la conservazione della cosa se non siano “necessarie e urgenti”.
Nella specie, pero’, la necessita’ e l’urgenza sarebbero attestate dal fatto che in difetto degli interventi previsti “l’immobile non avrebbe potuto essere goduto per il fine per il quale veniva concesso, ossia adibirlo ad attivita’ turistico-ricettiva, ovvero per casa vacanza”.
3.4. Infine, con il quarto motivo – che deduce anch’esso, simultaneamente, violazione dell’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3), 4) e 5) – e’ ipotizzata “violazione dell’articolo 1384 cod. civ. e dell’articolo 1226 cod. civ.”, oltre che dell'”articolo 132 c.p.c., n. 4) e articolo 342 cod. proc. civ.”.
Per contro, nel caso qui in esame, l’autorizzazione ad agire per il rilascio del bene, a cui sia seguita la proposizione pure della domanda consequenziale di risarcimento danni (quelli previsti dalla penale pattuita, piu’ altri da essa non coperti), implica semplice estensione e non un mutamento – del “thema decidendum”, lasciando fermi gli originari contraddittori.
D’altra parte, che la delibera autorizzativa possa presentare una certa “elasticita’” e’ quanto ha ritenuto questa Corte, la quale – con riferimento alla procura ex articolo 365 cod. proc. civ. – ha affermato che “nel codice di rito la “specificita’” e’ in particolare contemplata solo per la procura a ricorrere per cassazione, non per eventuali prodromiche delibere autorizzative al rilascio di essa”, motivando tale conclusione sul rilievo che, “perfino in materia del conferimento del potere della rappresentanza sostanziale in relazione ai rapporti per i quali si conferisce il potere di rappresentanza processuale, nonostante il rigore ermeneutico in proposito, da anni ormai questa Corte di legittimita’ afferma che non e’ necessaria la specificazione aprioristica dei singoli rapporti in relazione ai quali e’ attribuita la rappresentanza sostanziale (e per i quali e’ percio’ possibile l’attribuzione di rappresentanza processuale), potendosi pervenire alla individuazione dei poteri sostanziali delegati anche per via indiretta e/o in relazione alla natura controversa dei rapporti “de quibus”” (cosi’, in motivazione, Cass. Sez. 5, sent. 3 dicembre 2008, n. 28662).
In ogni caso, il motivo si palesa vieppiu’ privo di fondatezza, alla stregua del principio enunciato da questa Corte relativamente ad un caso in cui si contestava la ritualita’ della costituzione in giudizio proprio di una (OMISSIS), giacche’ avvenuta sulla base di delibera consiliare priva di motivazione.
Questa Corte, difatti, ha ritenuto che nel “nuovo ordinamento delle autonomie locali recato dal Decreto Legislativo 18 agosto 2000, n. 267, in mancanza di una disposizione statutaria che la richieda espressamente, l’autorizzazione alla lite da parte degli organi collegiali (consiglio o giunta) non costituisce atto necessario ai fini del promuovimento di azioni o della resistenza in giudizio da parte del presidente della (OMISSIS), che e’ organo responsabile dell’Amministrazione locale, munito di rappresentanza legale della stessa (secondo il combinato disposto del predetto Decreto Legislativo n. 267, articoli 2 e 50); ne consegue che l’eventuale illegittimita’ della delibera autorizzativa della giunta non puo’ incidere sulla validita’ della costituzione in giudizio della comunita’ per mezzo del suo presidente” (Cass. Sez. Lav., 13 marzo 2009, n. 6227, Rv. 607680-01).
6.2.1. In proposito, occorre muovere dalla constatazione che e’ risalente – nonche’ costante – nel tempo il principio enunciato da questa Corte e secondo cui il “carattere di essenziale gratuita del comodato non viene meno se vi inerisce un “modus” posto a carico del comodatario”, fermo restando che “questo, pero’, non puo’ essere tale da snaturare il contenuto del rapporto, privandolo del requisito essenziale della gratuita’” (cfr. Cass. Sez. 3, sent. 13 febbraio 1968, n. 488, Rv. 331535-01; in senso conforme Cass. Sez. 3, sent. 15 ottobre 1973, n. 2591, Rv. 366061-01), requisito destinato a venire meno, tuttavia, quando il vantaggio conseguito dal comodatario “si pone come corrispettivo del godimento della cosa con natura di controprestazione” (Cass. Sez. 2, sent. 25 settembre 1990, n. 9718, Rv. 469347-01; in senso conforme Cass. Sez. 3, sent. 4 giugno 1997, n. 4976, Rv. 504930- 01, nonche’, piu’ di recente, Cass. Sez. 3, sent. 15 gennaio 2003, n. 548, Rv. 559734- 01; Cass. Sez. 3, sent. 28 giugno 2005, n. 13920, Rv. 582709-01; Cass. 3 Sez., sent. 11 febbraio 2010, n. 3087, Rv. 611464-01).
In questa stessa prospettiva, pertanto, si e’ anche affermato che la “figura atipica del precario immobiliare oneroso e’ caratterizzata dalla concessione in godimento di un bene immobile che, pur remunerata (normalmente in maniera parziale), sia provvisoria, revocabile e finalizzata alla custodia del bene”, sicche’ essa “si distingue sia dal comodato, ancorche’ precario, per la presenza di un corrispettivo, sia dalla locazione per la possibilita’ riconosciuta al concedente di far cessare in qualsiasi momento il godimento” (Cass. Sez. 3, sent. 18 ottobre 1986, n. 6146, Rv. 448433-01).
Orbene, quantunque sia possibile – nei contratti recanti un “modus” – azionare la risoluzione per inadempimento, se contrattualmente prevista (articolo 793 c.c., comma 3), questa Corte ha, nondimeno, precisato che “la risoluzione per inadempimento dell’onere non puo’ avvenire “ipso iure”, senza valutazione di gravita’ dell’inadempimento, in forza di clausola risolutiva espressa, istituto che, essendo proprio dei contratti sinallagmatici, non puo’ estendersi al negozio a titolo gratuito, cui pure acceda un “modus”” (Cass. Sez. 2, sent. 20 giugno 2014, n. 14120, Rv. 631172-01).
Simmetricamente, quindi, anche la facolta’ prevista nel caso di specie – di recedere “ipso iure” dal contratto (e di agire per il risarcimento del danno), riconosciuta alla parte concedente la disponibilita’ della “res” qualora l’altra non avesse provveduto all’esecuzione delle opere contrattualmente individuate, vale a connotare in termini di vera e propria “sinallagmaticita’” i reciproci impegni negoziali, confermando che quella assunta da (OMISSIS) era un’autentica controprestazione.

References: Cass. Sez. 
 articolo 342
 articolo 365
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass.