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Timestamp: 2018-11-14 11:44:51+00:00

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Schönheitsreparaturen in Mietverträgen – Unwirksame Klauseln? – Daryai & Kuo
UrteilStart Aktuelle Urteile Mietrecht - Gewerberaum Schönheitsreparaturen in Mietverträgen – Unwirksame Klauseln?
Allgemein sollte man sich – auch als Vermieter – vor Augen führen, dass nach der bestehenden Gesetzeslage eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) eigentlich nicht möglich ist. Gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist es eine Hauptleistungspflicht des Vermieters, während der Mietzeit die Mietsache zu erhalten. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB sind Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung – also insbesondere den Hauptleistungspflichten – nicht zu vereinbaren sind. Die Übertragung der Hauptleistungspflicht des Vermieters „Schönheitsreparaturen“ auf den Mieter müsste also eigentlich an § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB scheitern. Der BGH lässt aber mit dem Argument, die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sei historisch gewachsen, eine solche Regelung noch zu, unterzieht die Klauseln dafür aber unter dem Stichwort „unangemessene Benachteiligung des Mieters“ einer zunehmend strengeren Prüfung.
Update: Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hat nunmehr entschieden, dass nach Ihrer Ansicht die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen – wenn kein Ausgleich an den Mieter gezahlt wird – immer unwirksam ist (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 – 67 S 7/17). Die Entscheidung ist aber mit Vorsicht zu genießen, da sich ein überwiegender Teil der Richter sehr kritisch zu der Entscheidung äußert. Durch die 64. Kammer des Landgerichts wurde inzwischen entschieden, dass Schönheitsreparaturen weiterhin dem Mieter aufgebürdet werden dürfen (LG Berlin, Urteil vom 02.05.2018 – 64 S 120/17).
Fälle der unangemessenen Benachteiligung können unter drei Überschriften zusammengefasst werden: Ausführungsbestimmungen, Fristenpläne und Endrenovierung. Darüber hinaus scheitert eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, unabhängig von der Formulierung der Klausel dann, wenn die Wohnung bei Übergabe renovierungsbedürftig war. Die häufig verwendeten Klauseln, nach denen der Mieter prozentual an den Kosten von Schönheitsreparaturen beteiligt werden soll, wenn die Fristen zur Vornahme der Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind (sogenannte Quotenabgeltungsklauseln), sind immer unwirksam.
– oder weil sie vorschreiben, dass die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten durchführt werden müssen (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 – VIIIZR 224/07). Diese Variante kann aber wirksam sein, wenn sich die Vorgaben auf den Zustand bei Rückgabe der Wohnung beschränken.
– zur Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett verpflichtet ist.
Beide Regelungen führen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel. Der Mieter wird durch diese Klauseln über die in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV (im Wortlaut unten) festgelegten Arbeiten hinaus verpflichtet und damit unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 48/09). Das Streichen nur der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen kann aber wirksam vereinbart werden.
Nach Ansicht der Bundesrichter kann die Klausel so auslegt werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht in Eigenleistung vornehmen darf. Legt man die Klausel so aus, ist der Mieter verpflichtet, die Arbeiten zwingend durch einen Fachhandwerker ausführen zulassen. Da allgemein anerkannt ist, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auch selber durchführen darf, wenn er sie denn in entsprechender Qualität erbringt, benachteiligt ihn eine solche Klausel unangemessen.
Update: Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin ist der Ansicht, dass die vom BGH bislang zugelassene Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ ebenfalls unwirksam ist. In ihrer kundenfeindlichsten Auslegung wird der Mieter mit der Klausel dazu verpflichtet, die Kosten der von dem Vermieter durchgeführten Schönheitsreparaturen zu tragen (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 – 67 S 7/17). Nach Ansicht der 64. Kammer des Landgerichts Berlin ist eine solche Klause aber weiter wirksam (LG Berlin, Urteil vom 02.05.2018 – 64 S 120/17).
Mit Urteil vom 26. September 2007 – BGH VIII ZR 143/06 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass er jedenfalls für in der Vergangenheit abgeschlossene Mietverhältnisse an der Wirksamkeit des Turnus von 3, 5 und 7 Jahren festhält. Teilweise wird angenommen, die Erklärung des Bundesgerichtshofs, dies gelte zumindest für die Vergangenheit, bedeute, dass Fristenpläne in neuen Mietverträgen – wenn überhaupt – angemessenere Fristen enthalten müssen. Den Vermietern sei aber eine gewisse, bislang nicht präzisierte Übergangsfrist einzuräumen. Ob der Bundesgerichtshof hier richtig verstanden wird und, wenn ja, wie viel Zeit die Vermieter hatten, um die Klauseln in neu abgeschlossenen Mietverträgen anzupassen, sind spannende, noch nicht entschiedene Fragen. Festzustellen ist aber, dass eine erhebliche Anzahl von Vermietern auch nach diesem Urteil ihre alten Mietverträge ungeprüft weiterverwenden und so unnötig eine Unwirksamkeit der Klausel zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen riskieren.
Hiernach führt somit jede mehr als unerhebliche Gebrauchsspur des Vormieters zur Renovierungsbedüftigkeit. Auf Grundlage dieses Urteils hat das Landgericht Berlin in einem Beschluss vom 04.06.2015 die Ansicht vertreten, dass, wenn Fenster bei Mietbeginn nicht gestrichen sind und diese Lackabplatzungen aufweisen, die Wohnung unrenoviert ist (LG Berlin, Beschluss vom 04.06.2015 – 67 S 140/15).
Bislang noch nicht beantwortet ist die Frage, was unter einem „angemessenen“ Ausgleich für die Übernahme einer unrenovierten Wohnung zu verstehen ist. Unstreitig ist, dass sich die Höhe des Ausgleichs an dem Zustand der Wohnung orientiert. Aber vollkommen offen ist, ob der angemessene Ausgleich danach bemessen wird, welche Kosten der Vermieter bei Beauftragung eines Handwerksunternehmens hätte oder aber an den Kosten eines Mieters, der die Schönheitsreparaturen in Eigenregie durchführt. Die zweite Ansicht wird wohl von der 63. Kammer des Landgerichts Berlin vertreten, die in einem Fall, in dem die Wohnung doch recht umfangreiche Gebrauchspuren aufwies, einen Mietnachlass in Höhe von einer Nettokaltmiete als angemessen angesehen hat (LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015 – 63 S 335/14).
Eine weitere in diesem Zusammenhang zu beantwortende Frage wurde inzwischen durch den Bundesgerichtshof mit Urteil vom 22.08.2018 entschieden (BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16). Zum Teil wurde von Vermietern vertreten, dass zwar nicht sie dem Mieter einen Ausgleich dafür gewährt haben, dass er die Schönheitsreparaturen durchführt, ein solcher Ausgleich aber durch den Vormieter geleistet wurde. Mieter und Vormieter hatten sich darauf geeinigt, dass die Wohnung durch den Vormieter nicht mehr renoviert werden muss. Die Anfangsrenovierung sollte der Neumieter erledigen. Durch den Bundesgerichtshof wurde entschieden, dass eine solche „zweiseitige“ Vereinbarung nur zwischen Mieter und Vormieter nicht zu Gunsten des Vermieters wirkt. Die Schönheitsreparaturklause bleibt daher unwirksam. Durch den Bundesgerichtshof nicht entschieden wurde aber wohl über den Fall einer dreiseitigen daher auch den Vermieter als Partei umfassende Erklärung.
Als Vermieter sollte man sich fragen, ob es angesichts immer kürzerer Vertragslaufzeiten noch wirtschaftlich ist, eine komplett renovierte Wohnung anzubieten, oder aber eine alternative Regelung (bspw. Freistellung von der Durchführung von Schönheitsreparationen) sinnvoller ist.
Vermieter sollten eine Klausel dann prüfen lassen, wenn sie befürchten müssen, dass der Mieter ihm bei Beendigung des Mietvertrages eine vollständig verwohnte Wohnung zurück gibt. Dann kann natürlich die Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis sinnvoll sein.
Zunächst einmal muss die Frage geklärt werden, ob die Klausel wirksam, der Mieter also zur Rückgabe der Wohnung in einem Zustand verpflichtet ist, als seien regelmäßig Schönheitsreparaturen durchgeführt worden. Bejaht man dies, muss anschließend– selbstkritisch – hinterfragt werden, ob angesichts des konkreten Zustands tatsächlich Renovierungsarbeiten durchgeführt werden müssen und ob die Notwendigkeit auf die normale Abnutzung oder aber besondere Umstände zurückzuführen ist (z.B. einen Wasserschaden). Der Mieter ist nur zur Durchführung von solchen Schönheitsreparaturen verpflichtet, die aufgrund des normalen Gebrauchs notwendig werden.
Angesichts der hohen Kosten von Schönheitsreparaturen, die durch einen Handwerker durchgeführt werden, und den sich dann anschließenden hohen Kosten eines Rechtstreits, ist eine solche Beratung eigentlich immer wirtschaftlich. Da selbst bei wirksamen Schönheitsreparaturklauseln die Forderungen von Vermietern selten ungekürzt bleiben, besteht hier – eigentlich – für beide Seiten einhohes Interesse an einer gütlichen Einigung.
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 BGH 
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 BGH 
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