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Timestamp: 2018-07-18 14:25:08+00:00

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Schönheitsreparaturen: Klauseln wirksam oder unwirksam?
www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum wirksam Schönheitsreparaturen:...
11.11.2013 21:51 |
Wohnung wurde vor zwei Jahre im Dezember bezogen und nun fristgerecht (Mietdauer 2 Jahre und 2 Monate) auf Ende Januar gekündigt. Dies wurde so auch vom Vermieter akzeptiert. Vertragspartner sind der Wohnungseigentümer/Verwaltungsgesellschaft sowie die zwei Mieter (beides Hauptmieter) welche nun bis Ende Januar 2014 ausziehen.
Bezüglich den Schönheitsreparaturen ergeben sich hierzu nun ein paar Fragen. Sind die folgenden untenstehenden Klauseln im Vertrag einzeln, sowie im gesamten gültig? Ich bin der Ansicht, dass gerade "§ 28 Sonstige Vereinbarungen", mit dem Zwang zur Renovation kritisch angeschaut werden muss.
Was muss beim Auszug konkret renoviert werden?
§ 17 Zustand der Mieträume
1. Der Vermieter verpflichtet sich, vor dem Einzug des Mieters oder, falls dies nicht möglich ist, bis spätestens zum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
folgende Arbeiten in den Mieträumen vornehmen zu lassen:
keine (-> Computer/Schreibmaschine)
2. Der Mieter verpflichtet sich, vor seinem Einzug oder, falls dies nicht möglich ist, bis spätestens zum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Absprache mit dem Vormieter wegen Klärung Renovierung.
Privat: Übernahme der Küche (-> Computer/Schreibmaschine)
1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren innerhalb der Mieträume sowie sämtliche Anstriche, insbesondere der Anstrich von Decken, Wänden, Holzteilen, Heizkörpern mit Heizrohren einschließlich der Innenseiten aller Außenfenster und Außentüren, soweit es sich nicht um Kunststoff-, Aluminium- oder ähnliche Elemente handelt. Sämtliche Arbeiten sind fachgerecht durchzuführen. Die Räume müssen beim Auszug in einer Farbgestaltung zurückgegeben werden, die dem durchschnittlichen und üblichen Geschmacksempfinden entspricht.
3. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig:
a) in Küchen oder Kochnischen, Bädern und Duschen alle 5 Jahre
b) in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 8 Jahre
c) in sonstigen Räumen wie zum Beispiel Boden, Keller und Abstellräumen	alle 10 Jahre
Je nach Renovierungsbedarf können die Fristen länger oder kürzer sein. Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
4. Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsfristen gem. Ziff. 3. seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen noch nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitanteilige, nach vollen abgelaufen- den Jahren gestaffelte Quote der Kosten einer zukünftig fälligen Renovierung entsprechend dem tatsächlichen Abnutzungsgrad (Abgeltungsquote) zu tragen. Die Abgeltungsquote ist auf der Grundlage eines Kostenvoranschlages eines Fachbetriebes zu berechnen.
Der Renovierungsturnus beträgt regulär 5 Jahre. Das Mietverhältnis wird nach 4 Jahren beendet. Der Mieter hat die Wohnung im üblichen Umfang abgenutzt. Die Abgeltungsquote errechnet sich wie folgt:
tatsächliche Wohndauer 4 Jahre
Fälligkeit der Renovierung nach	5 Jahren
Abgeltungsquote	4 /5
Ist von einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung auszugehen, ist der Vermieter verpflichtet, die Abgeltungsquote zu reduzieren.
Der Renovierungsturnus beträgt regulär 5 Jahre. Das Mietverhältnis wird nach 4 Jahren beendet. Der Mieter hat die Wohnung soweit abgenutzt, wie es nach 2 Jahren zu erwarten wäre. Die reguläre Renovierungsfrist von 5 Jahren verlängert sich auf 10 Jahre. Die Abgeltungsquote errechnet sich wie folgt:
Fälligkeit der Renovierung nach 10 Jahren
Abgeltungsquote	4/10
Der Mieter ist berechtigt, statt Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen.
§ 19 Instandhaltung der Mieträume
1. Der Mieter hat in den Mieträumen für gehörige Reinigung, Lüftung und Heizung zu sorgen und die Räume sowie die darin befindlichen Anlagen und Einrichtungen pfleglich zu behandeln.
2. Der Mieter hat die Mieträume von Ungeziefer, das während der Mietzeit auftritt, freizuhalten, sofern der Vermieter das Auftreten des Ungeziefers nicht zu vertreten hat. Für Schäden die im Zusammenhang damit entstehen, dass er sie nicht freihält, haftet der Mieter. Eine Schadensersatzpflicht des Vermieters entsteht nur unter den Voraussetzungen des § 26 dieses Mietvertrages.
3. Für Beschädigungen der Mieträume und des Gebäudes sowie der zu den Mieträumen oder zu dem Gebäude gehörenden Anlagen ist der Mieter ersatzpflichtig, soweit sie von ihm oder den zu seinem Haushalt gehörenden Personen, seinen Untermietern oder ihn auf seine Veranlassung aufsuchenden Dritten verursacht worden sind. Leistet der Mieter Schadensersatz, so ist der Vermieter verpflichtet, seine etwaigen Ansprüche gegen den Verursacher des Schadens an den Mieter abzutreten.
4. Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von 100 Euro im Einzelfall gehen unabhängig von seinem Verschulden immer zu Lasten des Mieters. Die Kleinreparaturen umfassen das Beheben von Schäden an den zu den Mieträumen gehörenden Installationsgegenständen für Elektrizität (z. B. Licht-, Sprech- und Klingelanlagen), Gas (z.B. Herde, Öfen) und Wasser (z.B. Wasserhähne, Wasch- und Abflussbecken, Dusch- und Badeeinrichtungen, sanitäre Anlagen einschließlich Zubehör), den Heiz- und Kocheinrichtungen (z. B. ebenfalls Herde und Öfen sowie Heizkörperventile), den Fenster- und Türverschlüssen (z. B. Fenster- und Türschlösser sowie -beschläge) sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden und Jalousien, den Markisen und Bodenbelägen. Der Jahreshöchstbetrag für derartige Kleinreparaturen zu Lasten des Mieters beläuft sich auf nicht mehr als 8 % der Jahresmiete ohne Nebenkosten.
5. Der Mieter hat alle auftretenden Schäden an der Mietsache dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Die Mängelbeseitigung obliegt dem Vermieter. Der Mieter ist berechtigt nur dann Aufträge zur Mängelbeseitigung selbst zu vergeben, wenn der Vermieter oder sein Beauftragter nicht erreichbar ist und die durchzuführende Maßnahme ihrer Art nach keinen Aufschub duldet. Vergibt der Mieter Aufträge ohne hierzu berechtigt zu sein, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die entstehenden Kosten zu übernehmen. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig.
§ 24 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mieträume in sauberem und vertragsgemäßem Zustand mit allen, auch den von ihm selbst beschafften Schlüsseln zurückzugeben. Im Falle eines vorzeitigen Auszuges hat er dem Vermieter mindestens einen Wohnungsschlüssel zu überlassen, ohne dass damit das Mietverhältnis als beendet gilt.
2. Der Mieter trägt die Kosten aller erforderlichen Zwischenabrechnungen und Zwischenablesungen bzgl. aller Nebenkosten.
3. Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, ohne dass der Vermieter dieser weiteren Nutzung ausdrücklich widerspricht, so verlängert sich das Mietverhältnis nicht. § 545 BGB findet keine Anwendung.
§ 25 Personenmehrheit als Vertragsparteien
1. Rechtshandlungen und Willenserklärungen eines Vermieters sind auch für die anderen Vermieter, eines Mieters auch für die anderen Mieter verbindlich.
2. Mehrere Personen als Mieter, auch Ehegatten, haften für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner.
3. Tatsachen, die für einen der Mieter eine Verlängerung oder Verkürzung des Mietverhältnisses herbeiführen oder für oder gegen ihn einen Schadenersatz- oder sonstigen Anspruch begründen, haben für die anderen Mieter die gleiche Wirkung.
§ 27 Änderungen des Vertrages
Nebenabreden, Änderungen und Ergänzungen des Vertrages sollen schriftlich vereinbart werden.
§ 28 Sonstige Vereinbarungen
(Gegebenenfalls Zusatzblätter von beiden Parteien unterschrieben und mit Orts- und Datumsangabe versehen einkleben)
Die Wohnung muss bei Auszug tapeziert, weiss gestrichen und besenrein übergeben werden.
Da die beiden Mieter als Studenten über kein eigenes Einkommen verfügen, wird der Vertrag nur gültig, wenn der Mietvertrag durch die Eltern der Mieter, als Bürgen unterzeichnet wird. (-> Computer/Schreibmaschine)
Beim Anbringen von Regalen/Haken etc. ist darauf zu achten, dass Bohrungen nicht in der Fliesenfläche stattfinden sondern in den Zwischenfugen. (-> von Hand geschrieben)
§ 31 Wirksamkeit der Vertragsbestimmungen
1. Soweit und solange eine Vertragsbestimmung zu zwingenden gesetzlichen Vorschriften im Widerspruch steht, tritt an ihre Stelle für die Geltungsdauer der gesetzlichen Vorschrift diese gesetzliche Regelung.
2. Durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Der Vertrag bzw. die betroffene Bestimmung ist in diesem Fall durch Umdeutung so zu gestalten bzw. zu ergänzen, dass der mit der unwirksamen oder nichtigen Bestimmung gewünschte wirtschaftliche und rechtliche Zweck erreicht wird. Das gleiche gilt, wenn bei Durchführung des Vertrages eine ergänzungsbedürftige Vertragslücke offenbar wird.
Der den Mietern bekannte Zustand der Räume ist vertragsgemäß.
Mehrere Personen als Mieter bevollmächtigten sich gegenseitig in der Weise, dass jeder von ihnen allein mit Wirkung für und gegen alle Mitmieter Willenserklärungen des Vermieters entgegenzunehmen befugt ist.
Das Recht des Mieters, bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Vollmacht gem. § 168 BGB zu widerrufen, bleibt unberührt.
-- Einsatz geändert am 11.11.2013 22:00:52
Nach der herrschenden Meinung in der Rechtsprechung ist bei Formularmietverträgen eine unabhängig von Abnutzungsgrad vertraglich auferlegte Pflicht zur Schlussrenovierung oder festen Fristenregelung unwirksam und führt dazu, dass sämtliche getroffenen Regelungen im Mietvertrag diesbezüglich unwirksam werden, so dass nunmehr der gesetzliche Regelfall zum Tragen käme.
Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB nach der der Vermieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand übergeben und auch während der Mietzeit diesen erhalten muss.
Wie der BGH sagt würde eine formularmäßige, damit einseitig auferlegte, Bestimmung des Verwenders/Vermieter den Mieter unangemessen benachteiligen, so dass nach den §§ 305 ff. BGB diese unwirksam sei.
Insoweit sind die Klauseln, auch wenn hier immer noch Fristen aufgeführt worden sind, insgesamt nicht zu beanstanden, weil im Besonderen auf den Grad der Abnutzung abgestellt wird.
In dem von Ihnen geschilderten Auszug des Mietvertrages, scheinen aber individuelle Vereinbarungen Einzug gehalten zu haben. Nach Ihrer Darstellung ist dies zwar mit Hilfe von technischen Geräten geschehen, was einer Individualvereinbarung jedoch nicht entgegensteht.
So sagt der BGH jedoch auch, dass die Parteien des Vertrages entgegen der Bestimmung des Grundsatzes, eben durch individuelle Vereinbarung davon abweichen dürfen.
Danach haben Sie sich wirksam entsprechend § 28 des Mietvertrages dazu verpflichtet, die Wohnung bei Auszug weiß gestrichen und besenrein zurück zu geben.
Ein möglicher Aufhänger dem Vermieter hier zu entgegnen wäre ggf., diesem eine Unwirksamkeit der sich im Vertrag widersprechenden Vertragsklauseln in Bezug auf die Schönheitsreparaturen und Auszugsrenovierung entgegen zu halten.
Eine gefestigte und gesicherte Rechtsprechung hierzu gibt es jedoch nicht, so dass Sie sich hier in die Hände des Gerichts geben müssten, soweit es zu einem Rechtsstreit käme.
Sprechen Sie doch einfach einmal Ihren Vermieter auf die Regelung in § 18 des Mietvertrages an und zeigen Sie ihm, dass sich die Wohnung in einem weit entfernten Abstand von dem normalen Abnutzungsgrad befindet und eine Renovierung eigentlich überflüssig sei. Klappern gehört zum Geschäft, soweit sich Ihr Vermieter darauf einlässt, lassen Sie sich diese neue Vereinbarung bestätigen/unterschreiben. Damit würde jede vorherige Individualregelung im Mietvertrag hinfällig und Sie aus der Verpflichtung die Wohnung zu streichen. Soweit sich Ihr Vermieter hierzu nicht hinreißen lässt, obliegt es Ihrer Entscheidung es auf einen Rechtsstreit mit einem weiteren eventuellen Kostenrisiko ankommen zu lassen. Sicher ist die Sache jedoch nicht.
Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung bzw. Abwandlung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.
Nachfrage vom Fragesteller	11.11.2013 | 22:51
Besten Dank für Ihre rasche und ausführliche Antwort.
Verständnishalber, muss ich jedoch noch kurz nachfragen.
Liegt eine Individualvereinbarung nicht nur dann vor, wenn diese bei der Vertragsunterzeichnung klar als solche gekennzeichnet war? Wenn ich Sie richtig verstehe, dann sehen Sie § 28 als Individualvereinbarung an. Allerdings ist § 28 doch ein fester Bestandteil des Mietvertrages.
Gegen ein Streichen der Wohnung hätte niemand etwas einzuwenden. Das Tapezieren ist hier eher der heikle Punkt, da die Tapeten noch einwandfrei sind.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.11.2013 | 23:12
Eine Individualvereinbarung liegt immer dann vor, wenn eben auf die persönlichen Umstände des Einzelfalles, in dem Fall der Ihren, bei der Vertragsgestaltung abgestellt wird, oder diese sogar (was dieser Zeiten recht ungewöhnlich geworden ist) individuell zwischen den Parteien direkt ausgehandelt worden ist.
Hingegen sind Klauseln eines Formularmietvertrages eher als AGB zu sehen und werden daher auch nach den entsprechenden Regelungen in den §§ 305 ff. BGB auf ihre Wirksamkeit hin überprüft.
Solche AGB können selbstverständlich auch handschriftlich dargestellt werden, letztlich kommt es nur auch deren häufige Verwendung in gleichgelagerten Verträgen an. Soweit der Vermieter die Bestimmungen in § 28 des Mietvertrages mehrfach verwendet (mehrfach verwenden will), dann handelt es sich um eine Formularklausel, die eindeutig den vorangehenden widerspricht und damit unwirksam wäre.
Ich würde hier aber eher zu einem pragmatischen Vorgehen raten.
Wird die Tapete einen erneuten Anstrich standhalten, dann streichen Sie einfach. Ihr Vermieter wird Ihnen kaum nachweisen können, dass die an der Wand befindliche Tapete, nicht von Ihnen angebracht wurde.
Oder aber soweit keine großen Sachen an der Tapete sind sprechen Sie mit Ihm über den doch sehr guten Zustand. Sollte Ihr Vermieter auf Teufel komm raus, darauf bestehen eine frisch tapezierte Wohnung zurück zu erhalten, fragen Sie nach den Gründen. Soweit es nur um das Prinzip dessen geht, haben Sie in einem Rechtsstreit gute Karten. Erstens wäre hier von einer AGB auszugehen und des weiteren, wird gerade die Angemessenheit der Schönheitsreparatur nach der beschriebenen BGH Rechtsprechung einschlägig. Dies hätte zur Folge, dass Sie sich auch die Farbe sparen könnten und nicht einmal den Besten schwingen müssten.
Schönheitsreparaturen: Klauseln wirksam oder unwirksam? © 2018 QNC GmbH

References: § 17

§ 19
 § 26

§ 24
 § 545

§ 25

§ 27

§ 28

§ 31
 § 168
 § 535
 BGH 
 BGH 
 § 28
 § 18
 § 28
 § 28
 § 28
 BGH