Source: https://www.arizon.es/es/archives/2040
Timestamp: 2020-08-05 16:13:33+00:00

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Coronavirus y sus efectos en los préstamos hipotecarios y contratos de alquiler – Arizon Abogados
Coronavirus y sus efectos en…
1.1- Medidas adoptadas en relación a los préstamos hipotecarios. La moratoria de pago.
Desde el inicio de la grave crisis sanitaria provocada por el brote de COVID-19 en todo el mundo, el Gobierno español ha venido adoptando medidas a través de Reales Decretos-Ley no solo en el ámbito sanitario sino también en el económico.
Así, el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo declaró el estado de alarma e impuso limitaciones a la libre circulación y al ejercicio laboral.
A continuación, tan solo tres días después el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 estableció la moratoria en el pago de las cuotas hipotecarias de los colectivos considerados particularmente vulnerables conforme a las condiciones establecidas en el decreto.
Los efectos de la moratoria conllevan la suspensión del pago de la deuda hipotecaria por lo que la entidad financiera no podrá reclamar ni la amortización del principal ni el pago de intereses, así como tampoco aplicar la cláusula de vencimiento anticipado.
Asimismo, el Decreto incluyó también la responsabilidad por daños y perjuicios así como los gastos generados para aquellas personas que se beneficien de la moratoria sin cumplir los requisitos de vulnerabilidad y también para aquellas personas que hayan provocado deliberada y voluntariamente situarse o mantenerse en esa situación.
1.2.- Condiciones y requisitos de la moratoria introducidas por el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo. Ampliación del ámbito de aplicación y del plazo de duración.
Desde que se declaró el estado de alarma las medidas acordadas en protección a la vivienda se limitaban al ámbito de las hipotecas, no obstante con fecha 1 de abril de 2020 se ha dictado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Este Decreto ha modificado el contenido del anterior respecto a la moratoria hipotecaria y además ha incluido medidas también respecto al contrato de arrendamiento.
En primer lugar respecto a la moratoria hipotecaria amplía su ámbito de aplicación no solo a la vivienda habitual sino también a inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales cuando concurran en el deudor todos los requisitos establecidos en el artículo 16 del real decreto ley 11/2020, de 31 de marzo y a las viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler.
Para acceder a la moratoria deben cumplirse los requisitos de los supuestos de vulnerabilidad económica, que son:
Las solicitudes deben realizarse ante el acreedor financiero hasta quince días después del fin de la vigencia del presente real decreto-ley aportando la documentación prevista en el artículo 17 del real decreto ley 11/2020, de 31 de marzo para justificar su situación de vulnerabilidad, debiendo la entidad financiera aplicar la moratoria en el plazo máximo de 15 días.
La moratoria no requiere acuerdo entre las partes o novación del préstamo para que surta efectos pero debe formalizarse escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad una vez transcurrido el estado de alarma, siendo los gastos a cargo del acreedor.
La duración de la moratoria pasa a tres meses pudiendo ser ampliada en el futuro por Acuerdo del Consejo de Ministros.
2.1.Medidas adoptadas en los contratos de arrendamiento. Suspensión de los actos de lanzamiento y procedimientos de desahucio.
Por otro lado, el Real Decreto-ley de 31 de marzo establece novedosamente medidas para los contratos arrendamiento, los cuáles, hasta ahora, habían sido ignorados durante la crisis del COVID-19.
En primer lugar se establece la suspensión del procedimiento judicial de desahucio y de los lanzamientos cuando se acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
El arrendatario deberá alegar dicha situación de vulnerabilidad en el procedimiento judicial aportando la documentación que justifique su situación, el Letrado de la Administración comunicará esta situación a los servicios sociales suspendiéndose el acto de lanzamiento. En el caso de que aún no se hubiera acordado el acto de lanzamiento por no haber transcurrido el plazo de diez días que se otorga al arrendatario tras la admisión a la demanda o de por no haberse celebrado la vista, se suspenderán estos plazos hasta que los servicios sociales adopten las medidas oportunas por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del real decreto-ley.
Asimismo, si los arrendadores se encontraran en una situación de vulnerabilidad derivada de lCOVID-19, deberán comunicarlo al Juzgado junto con los documentos correspondientes a fin de que se comunique a los servicios sociales para tenerlo en cuenta en el plazo de suspensión y en la adopción de medidas de protección social.
2.2.- De la prórroga de contratos y reducción y moratoria en el pago de la renta. Grandes y pequeños arrendadores.
Se establece además una prórroga extraordinaria de seis meses para aquellos contratos cuya prórroga obligatoria o tácita finalice entre la entrada en vigor del real decreto-ley y dos meses desde la finalización del estado de alarma. El arrendatario en situación de vulnerabilidad económica deberá solicitar al arrendador la prórroga y el arrendador deberá aceptarla, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
En cuanto al pago de las rentas en aquellos alquileres en los que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 (grandes arrendadores), el arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar el aplazamiento de la obligación de pago en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del real decreto-ley, salvo que las partes hubieran llegado a un acuerdo de aplazamiento o condonación total o parcial de la renta.
En caso de falta de acuerdo, el arrendador, en el plazo de siete días, debe comunicar al arrendatario su decisión de aplicar:
Dicha renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
En el caso de arrendadores no comprendidos entre los anteriores (grandes arrendadores), los arrendatarios podrán pedir también a su arrendador en el mismo plazo de un mes el aplazamiento temporal de pago de la renta, salvo que ya hubieran llegado a otro acuerdo de aplazamiento o condonación.
Sin embargo, a diferencia del caso anterior de grandes arrendadores, el pequeño arrendador deberá comunicar en el plazo de siete días la condiciones de aplazamiento o fraccionamiento que acepta o las alternativas que en su defecto plantee, sin que el real decreto-ley le imponga una reducción o moratoria concreta como en el caso anterior.
En el caso de que el pequeño arrendador no acepte ningún acuerdo sobre el aplazamiento, el arrendatario podrá acceder al programa de ayudas transitorias.
Si el arrendatario accede a alguna de las ayudas al alquiler reguladas en el real decreto-ley, la moratoria y fraccionamiento de pago dejara de aplicarse en la primera mensualidad de renta en la que el arrendatario tenga a su disposición las ayudas a la financiación del alquiler.
A efecto de las medidas señaladas se considera que una persona está en situación de vulneración económica en los siguientes supuestos:
La situación de vulnerabilidad económica no se aplicará cuando el arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sean propietarios o usufructuarios de alguna vivienda en España. Esta excepción no se aplicará cuando la propiedad sea solo sobre una parte del inmueble y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión sin testamento, así como tampoco se aplicará a aquellas personas que acrediten no poder disponer de la vivienda por separación o divorcio, por resultar innaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia o por otra causa ajena a su voluntad.
Al igual que con la moratoria hipotecaria, el arrendatario deberá acreditar la situación de vulnerabilidad mediante los documentos exigidos en el artículo 17 del real decreto ley 11/2020, de 31 de marzo. Asimismo, también se prevén responsabilidades por los daños y perjuicios y gastos que provoquen aquellas personas que sin estar en estado de vulnerabilidad se hayan beneficiado de las moratorias y/o ayudas, así como para aquellas personas que voluntaria y deliberadamente busque encontrarse en situación de vulnerabilidad.
2.3.- Otras ayudas y financiación al alquiler.
Por último, señalar que el real decreto-ley establece, entre otras medidas de ayuda, una línea de avales para acceder a financiación bancaria para el pago del alquiler con un plazo de devolución de seis años prorrogaba a otros cuatro y sin devengo de intereses y gastos.
Asimismo, también se establecen ayudas para aquellas personas que no puedan pagar el alquiler y que tengan problemas para devolver los créditos obtenidos para financiar el alquiler. La cuantía de la ayuda es de hasta 900 euros mensuales y hasta el 100% de la renta o el 100% del principal e intereses del préstamo solicitado para la renta.
A base de real decreto-ley el gobierno lleva desde la declaración del estado de alarma estableciendo medidas que afectan a los contratos de préstamos hipotecarios y de arrendamiento en aras de salvaguardar sobre todo los intereses de los prestatarios y arrendatarios respecto a su vivienda habitual y cuya aplicación y efectos se extenderán más allá de que termine dicho estado a consecuencia del COVID-19.
Arizon Abogados S.L.P
Category: Inmobiliario abril 6, 2020

References: Real Decreto 
 artículo 16
 real decreto 
 artículo 17
 real decreto 
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