Source: https://www.prawo-budowlane.info/ogrodzenie-miedzy-ogrodkami-w-bloku,533,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2020-08-05 07:15:46+00:00

Document:
Ogrodzenie między ogródkami w bloku
Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2020-07-17
Od 5 lat mieszkam w bloku na nowym, małym osiedlu zamkniętym. Do mieszkań na parterze – w tym i mojego – przynależą ogródki (zakupione razem z mieszkaniem na wyłączne użytkowanie). Między kolejnymi ogródkami deweloper zastosował stosowne ogrodzenia, wysokie na około 1 m – 1,2 m. Sąsiad, nowy właściciel mieszkania obok, zwrócił się do mnie o zgodę na wymianę naszego wspólnego ogrodzenia na wyższe, tj. 1,7 m, co miałoby zapewnić bezpieczeństwo jego kotom. Twierdzi, że ma do tego prawo na podstawie prawa budowlanego, aby postawić płot wyskoki nawet na 2,2 m. Groził, że jeśli nie wyrażę na to zgody, to i tak postawi w swoim ogródku nieco dalej dodatkowe ogrodzenie wysokie na 2,2 m. Wspólnota mieszkaniowa aktualnie nie dysponuje regulaminami/ustaleniami odnośnie takich kwestii. W związku z tym wyraziłam zgodę na wymianę ogrodzenia pod warunkiem, że jego wysokość będzie 1,7 m oraz zostanie zachowana roślinność. Dziś rozpoczął się prace. Moje rośliny zostały zniszczone, zostały wkopane słupki wysokie na 2,2 m. Absolutnie nie chcę takiej zmiany. Znacznie to ograniczy widok z moich okien. Jakie mam opcje? Co mogę w tej sytuacji zrobić?
Wysokość płotu a przepisy Kodeksu cywilnego
Prawdą jest, iż ogrodzenie nie może przekraczać wspomnianych 2,20 m, jednak w Pani przypadku zasadniejszym zastosowaniem będą miały przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z art. 154:
Utrudnienia związane z postawieniem płotu – immisje
Co dla Pani najważniejsze, jeżeli nie wyrażała Pani zgody na taką wysokość ogrodzenia i powoduje to dla Pani niedogodności, przesłania widok i robi zacienienie, proponuję powołać się na immisje.
Zgodnie bowiem z treścią art. 144 właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Przepis art. 144 dotyczy tzw. immisji, powszechnie określanych mianem pośrednich. Tradycyjnie immisje dzieli się na pośrednie i bezpośrednie, a wyodrębnia się także inne niż immisje naruszenia prawa własności.
Immisja, o której stanowi art. 144, polega na zachowaniu (działaniu, zaniechaniu) na nieruchomości wyjściowej, przy czym skutki tego zachowania rozpoczynają się już na nieruchomości wyjściowej i przechodzą na nieruchomości sąsiednie.
Kryterium dla ustalenia zgodnego z prawem poziomu immisji jest ich przeciętna miara. Poziom przeciętnej miary ocenia się na podstawie przeznaczenia nieruchomości (w aktach ogólnych – typu plan miejscowy, jak i indywidualnych – typu decyzje o warunkach zabudowy lub o lokalizacji inwestycji celu publicznego) oraz stosunków miejscowych (przyjętej w danej miejscowości, dzielnicy, a nawet ulicy praktyki sąsiedzkiej). Regulacje prawa administracyjnego pełnią funkcję subsydiarne dla oceny poziomu przeciętnej miary.
Immisje pośrednie w sytuacji sąsiedzkiej
Z uwagi na powyższe należy podnieść, iż opisane przez Panią ewentualne niedogodności należy więc zakwalifikować do immisji pośrednich.
W przypadku niedozwolonej immisji (bezprawnej w świetle art. 144), przysługuje roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2 w zw. z art. 144). Jeśli immisja doprowadza do szkody, podstaw do jej naprawienia poszukiwać należy w art. 415 i nast. Kodeksu cywilnego.
Zgodnie natomiast z art. 222 § 2 przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Immisja pośrednia jest niedopuszczalna, jeśli przekracza przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Granica określająca poziom dopuszczalnych immisji ustalana jest w oparciu o oceny dokonywane w okolicznościach konkretnego przypadku. Cenne są wszelkie próby abstrakcyjnego wyjaśnienia wprowadzonych przez ustawodawcę kryteriów, ale można przedstawić w tym zakresie jedynie kilka wytycznych ogólnych. T. Dybowski zwrócił uwagę, że przeciętna miara to kryterium przedmiotowe, a nie podmiotowe, a zatem oceny dokonuje się z punktu widzenia nieruchomości a nie subiektywnych odczuć właściciela (T. Dybowski, Ochrona własności, s. 324–325). Pogląd ten należy jednak uzupełnić o to, że w odniesieniu do immisji niematerialnych ocenie należy poddać oddziaływanie na sferę psychiki człowieka, co wymaga uwzględnienia pewnego pierwiastka subiektywnego. Dokonując ocen, należy przyjąć stanowisko, obiektywne, przeciętnego człowieka.
Zgłoszenie immisji do sądu
Mając powyższe na uwadze, wskazuję, iż jeżeli dochodzi do faktycznego zacienienia Pani nieruchomości, a także osłonięcia widoku, może Pani powołać się na niniejsze immisje. Będzie to jednak zawsze podlegało ocenie sądu. W obecnej chwili istnieją orzeczenia sądu oparte na zacienianiu i wpływie przedmiotowych immisji – sąd podniósł, że roszczenie odszkodowawcze z powodu immisji pośredniej przysługuje także w przypadku zacienienia.
W pierwszej kolejności więc proponuję zgłosić niniejsze do wspólnoty, gdyż jest ona powołana do rozstrzygania niniejszych sporów. W dalszej części może Pani także skierować do sąsiada pismo z roszczeniem o zaprzestanie powyższych naruszeń.
Kontrola na działce dotycząca domku holenderskiego
Postawiłam rok temu domek holenderski na działce rolnej. Wczoraj otrzymałam zawiadomienie o kontroli na działce co do legalności obiektu budowlanego. Co...
Wymiana ogrodzenia usytuowanego za granicą działki
Kupiłem w 2009 r. działkę, która miała już stare ogrodzenie. Planujemy wymianę ogrodzenia na odcinku ok. 25 m. Stoi ono wzdłuż drogi żwirkowej,...

References: art. 154
 art. 144
 art. 144
 art. 144
 art. 144
 art. 144
 art. 415
 art. 222