Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/niekorzystna-propozycja-najmu-instytucjonalnego,424,p.html
Timestamp: 2019-04-26 06:33:41+00:00

Document:
Autor: Michał Soćko • Opublikowane: 2018-09-24
W pierwszej kolejności wskazać należy, że w odniesieniu do najmu instytucjonalnego będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r. Nr 71, poz. 733; zwanej dalej „u.o.p.l.”) oraz pomocniczo przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 459; dalej „K.c.”).
Pytanie zasadniczo dotyczy tego, czy właściciel może przerzucić na Państwa wszystkie opłaty. W tym zakresie wskazać należy, że obowiązki najemcy przy najmie instytucjonalnym (przepisy te weszły w życie z dniem 11 września 2017 r.) określa art. 19h u.o.p.l. Przepis ten stanowi:
„Art. 19h. 1. Z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.
2. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.”
Z przepisu tego wynika, że wynajmujący (właściciel) może pobierać czynsz i opłaty niezależne od niego.
Poza tym może pobierać także inne opłaty, jeśli strony postanowią tak w umowie najmu. Innymi słowy, jeśli najemca wyrazi na to zgodę w umowie, wynajmujący może przerzucić na niego także inne opłaty.
Zapatrywanie to potwierdza również uzasadnienie do ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. 2017 r., poz. 1529), która to ustawa w art. 119 pkt 4 wprowadziła przepisy o najmie instytucjonalnym. W uzasadnieniu wskazuje się, że:
„Umowa najmu instytucjonalnego powinna określać wysokość czynszu, jaką najemca będzie obowiązany uiszczać. Warto zauważyć, że wynajmujący nie może w sposób dowolny podwyższyć czynszu – wszelkie warunki i okoliczności podwyższenia czynszu mogą być jedynie zawarte w umowie.
Pozostałe rozwiązania przewidziane dotąd dla najmu okazjonalnego będą miały również zastosowanie do najmu instytucjonalnego, tj. obowiązek sporządzenia umowy oraz ewentualnych jej zmian w formie pisemnej pod rygorem nieważności, możliwość pobierania przez wynajmującego opłat za media oraz miesięczny okres wypowiedzenia umowy w razie używania lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbywania obowiązków skutkujących powstaniem szkody w lokalu, wynajęcia lub podnajęcia bądź oddania lokalu do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Zachowane zostało prawo do pobierania przez wynajmującego kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu (w tym przypadku kaucja nie będzie jednak mogła przekraczać trzykrotności, a nie sześciokrotności miesięcznego czynszu). Zastosowanie będą miały również przepisy dotyczące odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego z zachowaniem zasady, iż odpowiadać ono będzie wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jednocześnie – podobnie jak przy umowie najmu okazjonalnego – zostanie pozostawiona duża swoboda stron najmu w podziale ich praw i obowiązków. Zachowany zostanie również obowiązek załączenia do umowy oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu”.
Podsumowując, wskazać należy, że najemcę mogą obciążać także inne opłaty niż czynsz oraz media, jeśli strony umowy najmu instytucjonalnego tak postanowią (np. opłata za akt notarialny).
Na marginesie dodać trzeba, że podpisując umowę najmu instytucjonalnego najemca będzie musiał złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Art. 19f ust. 3 u.o.p.l. stanowi bowiem:
„Art. 19f. 1. Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
2. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest na czas oznaczony. Przepisu art. 661 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, 933 i 1132) nie stosuje się.
3. Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 3, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.”
W takiej sytuacji, w razie rozwiązania lub wypowiedzenia umowy najmu instytucjonalnego, będą Państwo musieli opuścić lokal, a co więcej, prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego nie będzie przysługiwało.
Z takim aktem notarialnym, po nadaniu klauzuli wykonalności, wynajmujący będzie mógł bezpośrednio udać się do komornika i prowadzić eksmisję.
Dodać należy również, że sam fakt zamieszkiwania od 19 lat w kamienicy z punktu widzenia przepisów o najmie instytucjonalnym nie będzie miał istotnego znaczenia.
Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko na czas określony (art. 19i ust. 1 u.o.p.l.), a po jego upływie wygasa, jeśli nie będzie zawarta kolejna umowa.
Nie da się ukryć, że projekt umowy najmu instytucjonalnego jest dla Państwa niekorzystny. Podpisując umowę takiego najmu, musi bowiem Pani zdawać sobie sprawę z tego, że będzie to umowa na czas określony. Po jej zakończeniu wynajmujący w ogóle nie będzie musiał jej przedłużyć. A jeśli nie zdecyduje się na przedłużenie, to bardzo łatwo będzie mógł przeprowadzić postępowanie eksmisyjne. Załącznikiem do umowy będzie bowiem notarialne dobrowolne poddanie się egzekucji. W takiej sytuacji nie będzie nawet przysługiwał Państwu lokal socjalny czy pomieszczenie tymczasowe. Poza tym w umowie najmu instytucjonalnego strony mają większą swobodę określenia praw i obowiązków. Co w praktyce pozwala wynajmującemu przerzucić te obowiązki na najemcę.
Natomiast, gdyby Państwo nie zdecydowali się na podpisanie tej nowej umowy, to obowiązywałaby umowa poprzednia. Jeśli jest ona na czas określony, to wygaśnie z upływem czasu, na jaki została zawarta (jeśli nie zostanie przedłużona). W nieco lepszej sytuacji byliby Państwo, jeżeli poprzednia umowa jest na czas nieokreślony. Jednak i w takiej sytuacji wynajmujący może pod różnymi pretekstami próbować ją wypowiedzieć czy rozwiązać.
Moim zdaniem, jeśli już by się Państwo decydowali na zawarcie nowej umowy, to trzeba, po pierwsze, postarać się, by była ona zawarta na jak najdłuższy czas (skoro może być tylko na czas określony) oraz bardzo precyzyjnie określić wzajemne prawa i obowiązki, zwłaszcza czynsz, jego podwyżki oraz inne opłaty.
Natomiast gdyby Państwo nie zdecydowali się na zawarcie umowy, to trzeba bardzo skrupulatnie przestrzegać umowy dotychczasowej, nie dając podstaw właścicielowi do jej wypowiedzenia czy rozwiązania. Należałoby zwłaszcza regulować na czas czynsz, używać lokal zgodnie z umową itd. Sytuacje, w których może dojść do wypowiedzenia, określa bowiem art. 11 i n. u.o.p.l:
6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach, bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.
Odnośnie rzeczy ruchomych znajdujących się w lokalu, to te, które Państwo nabyli, są oczywiście Państwa własnością. Dobrze by jednak było, żeby w razie wątpliwości mogli Państwo okazać jakiś dowód nabycia np. fakturę, paragon, imienną kartę gwarancyjną etc.
Tych przedmiotów można w ogóle nie wpisywać, a jeśli właściciel by nalegał, to można wpisać z wyraźnym zaznaczeniem, że stanowią one własność najemcy i zostaną wydane najemcy po rozwiązaniu umowy najmu.
Czy dług dziedziczą ci, którzy się nie zrzekli spadku? Ciągnąca się sprawa z KRRiT a przedawnienie roszczeń Sprawa ograniczenia władzy rodzicielskiej Zachowek od darowizny gospodarstwa rolnego Czy na zwolnieniu lekarskim można podać adres miejsca przebywania? Czy przysługuje wcześniejsza emerytura kolejowa? Czy od zakupu nieruchomości pod wynajem mogę odliczyć VAT? Postępowanie komornicze przeciwko spółce z o.o., kiedy za długi odpowiada wspólnik? Rodzice chcą żebym się wyprowadził Rura głównej magistrali wodociągowej na działce Dom wybudowany niezgodnie z pozwoleniem na budowę Realne straty z powodu fałszywego oskarżenia Wpis do ewidencji gruntów jako dzierżawca gruntu rolnego

References: art. 19
 art. 119
 Art. 19
 art. 661
 art. 19
 art. 11